山西省晋城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋05民终1161号
上诉人（原审被告）：张翠兰，女，1970年4月16日出生，汉族，河南省郑州市人。
委托诉讼代理人：彭丽霞，北京大成（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘莹，北京大成（太原）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡峰峰，男，1991年12月26日出生，汉族，山西省晋城市城区人。
委托诉讼代理人：钱国庆，山西亚圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：茹丽平，山西亚圣律师事务所律师。
原审被告：晋城市金丰达商贸有限公司。
住所地：晋城市城区西环路X号XX幢7层。
法定代表人：申文进，该公司经理。
委托诉讼代理人：王建文，山西权康律师事务所律师。
上诉人张翠兰因与被上诉人蔡峰峰、原审被告晋城市金丰达商贸有限公司（金丰达公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张翠兰的委托诉讼代理人彭丽霞、刘莹，被上诉人蔡峰峰的委托诉讼代理人钱国庆、茹丽平，原审被告金丰达公司的委托诉讼代理人王建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张翠兰的上诉请求：1、撤销晋城市城区人民法院作出的（2016）晋0502民初756号民事判决书，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求或发还重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院在未查清事实的基础上判决被上诉人与原审被告签订的《房屋买卖合同》合法有效是错误的。1、原审法院认定被上诉人为《房屋买卖合同》的主体，是错误的。根据《房屋买卖合同》约定，被上诉人为合同中所涉房屋的买方，但购房款却约定以梁俊磊于2014年7月3日支付原审被告的1000万元冲抵，而该笔款项并未备注用途，亦无相关的配套文字予以佐证，被上诉人的主体身份存疑。2、原审法院以虚假的证据认定被上诉人已支付了1800万元购房款，明显错误；被上诉人提交的支付800万元购房款凭证时间是2015年9月29日，但原审被告却于2014年11月12日就向被上诉人出具了1800万元的收据，有违常理。且该800万元是在上诉人申请法院查封之后。3、原审法院仅以被上诉人提交的交接证明认定原审被告已向被上诉人交接房屋，明显错误。4、《房屋买卖合同》项下的款项实为借款，并非购房款。二、原审法院判决解除对晋城市城区西环路X号XX幢北楼的查封、停止对该楼的执行，是错误的。1、上诉人申请法院查封房产程序正当。上诉人与申文进、原审被告、冯郭兵民间借贷纠纷一案，上诉人向原审法院申请保全并提供担保，且上诉人申请查封时该房屋登记在原审被告名下，原审法院依法查封并向原审被告送达了保全手续，查封手续合理合法。2、被上诉人不具备排除上诉人执行的法定条件。三、原审法院超出被上诉人的诉讼请求，判决停止对晋城市城区西环路X号XX幢北楼执行，明显错误。本案中，被上诉人原审的诉讼请求为确认《房屋买卖合同》合法有效及解除对查封房产的查封，但原审法院超出被上诉人的诉讼请求判决停止对该楼的执行，明显程序错误。
蔡峰峰的答辩理由：上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。现答辩人就上诉人提出的合同效力、查封程序及判决内容是否超出诉讼请求三个事项逐一进行答辩：一、关于合同效力的问题。答辩人蔡峰峰与原审被告金丰达公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。1、关于合同主体的委托。答辩人的1000万元购房款仅是以梁俊磊的名义转的，但并不能否认该笔钱是答辩人的钱的事实。梁俊磊是答辩人的舅舅，答辩人当时委托梁俊磊转账，并出具有委托书，且金丰达公司也承认收到答辩人的钱款，给答辩人出具了收据。答辩人认为以谁的名义转账并不能作为合同主体的审查标准，而应从合同签订双方的实质要件审查；2、关于支付1800万元购房款的问题。金丰达公司于2014年7月3日向蔡峰峰借款1000万元，借期三个月。借款到期后，金丰达公司因资金周转困难，迟迟不还款，后金丰达提出将公司房屋出卖给蔡峰峰来偿还借款，鉴于该房屋设有抵押，答辩人不同意购买，经双方多次协商达成一致意见，且为保证答辩人权利能够实现，在合同签订后，答辩人要求金丰达公司直接出具1800万元的购房款收据，试想有谁会拿800万元来故意购买被查封的房屋。故非上诉人所称的违背常理；3、关于房屋交接的问题。2014年11月13日房屋交付后，金丰达公司就将钥匙给了答辩人，答辩人便派人看管。2016年2月份晋城市城区法院到涉案房屋张贴封条时就是看管人员通知的答辩人。二、关于查封程序的问题。晋城市城区人民法院在查封答辩人购买的房屋时，未张贴封条和公告，未以公示的方式告知可能存在的权利人该房屋的查封状态，查封程序违法。三、关于判决内容超过诉讼请求的问题。一审法院判决未超出答辩人的一审诉讼请求。
金丰达公司答辩称：我公司与蔡峰峰签订的合同是双方真实意思表示，是合法有效的，不存在上诉人张翠兰所说的虚假的事实；我公司与蔡峰峰签订的合同全面履行后，晋城市城区法院才采取的查封措施，该查封对双方之间的合同效力不产生影响，该合同应继续履行。
蔡峰峰向一审法院提出的诉讼请求：一、请求法院依法确认原告与第一被告晋城市金丰达商贸有限公司的《房屋买卖合同》合法有效；二、请求法院依法解除对原告与第一被告晋城市金丰达商贸有限公司项下位于晋城市城区西环路X号XX幢（北楼）房屋的查封。三、诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2014年7月2日，原告出具授权委托书，内容为：梁俊磊，本人同意将存放于你个人账户上的资金壹仟万元整转付给被告金丰达商贸在泽州县农村信用合作联社营业部的XXX账户上，此款用于为借款。次日，梁俊磊将其账户上的壹仟万元通过山西省农村信用合作联社转账给被告金丰达商贸。2014年11月6日，经被告金丰达商贸股东会决议，该公司全体股东一致同意将被告金丰达商贸名下位于晋城市城区西环路X号XX幢楼其中位于北侧的半幢楼1-9层（1-8层共64套房屋，64本房产证，9层未办理房产证）出售于原告，总售价1800万元（壹仟捌佰万元整）。同年11月10日，被告金丰达商贸与原告签订《房屋买卖合同》，合同载明，该房屋有抵押（在建设银行晋城住房支行）贷款800万元，房款支付方式为原告于2014年7月3日借给被告金丰达商贸的借款1000万元冲减相应购房款；建设银行晋城住房支行抵押贷款800万元由原告代为偿还，冲减相应购房款。同年11月12日，被告金丰达商贸向原告出具了收款收据，内容为：今收到蔡峰峰人民币壹仟捌佰万元整￥18000000元，系购房款，加盖有被告金丰达商贸公司公章。次日，被告金丰达商贸将位于晋城市城区西环路X号XX幢北楼交付给原告占有使用，并履行了相关的房屋交接手续。被告金丰达商贸在建设银行晋城住房支行抵押担保的800万元贷款，借款期间为2014年9月3日至2015年9月2日，抵押期间为主合同借款期间。抵押期间届满后，2015年9月29日，原告通过晋城农村商业银行股份有限公司通过电汇给被告金丰达商贸转账800万元（捌佰万元整）用于偿还建设银行晋城住房支行的贷款。
2015年10月16日，中国建设银行股份有限公司晋城住房支行向晋城市房地产交易管理处出具了证明一份，内容为：“晋城市房地产交易管理处，兹证明被告金丰达商贸房屋（证件类型营业执照，证件号码140500200039637，房屋他项权证号晋城市房他证晋建房字第S0003636-S0003683）在中国建设银行股份有限公司晋城住房支行所担保的主债权已消灭，特此证明”。原告持有此证明与被告金丰达一起前往房地产交易管理处办理过户手续时被告知该房屋已被法院查封，无法办理过户。另查明，2015年8月25日，因被告张翠兰诉申文进、金丰达商贸、冯郭兵民间借贷纠纷一案，被告张翠兰向本院提出了财产保全申请，要求依法轮候查封被告金丰达商贸位于晋城市西环路X号XX幢价格900万元的房屋并提供了相应的担保。2015年8月27日，本院依法作出（2015）城民初字第1868-2号民事裁定书，依法轮候查封了被告金丰达商贸位于晋城市西环路X号XX幢的房屋。次日，依法向晋城市住房保障和城乡建设管理局送达了协助执行通知书及（2015）城民初字第1868-2号民事裁定书，但未张贴封条和公告。2015年9月1日，本院依法向被告金丰达商贸、申文进送达了（2015）城民初字第1868-2号民事裁定书。次日，依法向被告张翠兰送达了（2015）城民初字第1868-2号民事裁定书。原告向本院提出执行异议，以被告已将位于晋城市城区西环路X号XX幢北楼房屋出卖给自己，全部房款已清并已实际占有，（2015）城民初字第1868-2号民事裁定书侵犯了其合法权益，且没有张贴公告，程序违法，要求解除对上述房屋的查封。本院于2016年3月31日作出了（2016）晋0502执异字第2号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告于2016年4月18日向本院提起了案外人执行异议之诉。被告金丰达商贸名下位于晋城市城区西环路X号XX幢房屋办理有抵押，抵押情况为：1、抵押登记日期2014年9月19日，抵押权人中国建设银行股份有限公司晋城住房支行，抵押金额800万元，抵押物为XX幢10-19室（无14室）、201-209（无204）、301-309（无304）、401-409（无404）、501-509（无504）、601-609（无604），解除抵押登记日期2015年10月20日。2、抵押登记日期2014年9月29日，抵押权人山西中联钢融资再担保集团股份有限公司（以下简称山西中联钢公司），抵押金额500万元，抵押物为XX幢701、702、703、705、706、707、801、802、803、805室的公寓。3、2015年1月29日，抵押权人为原告蔡峰峰，抵押金额1000万元，抵押物为XX幢南楼的1-9室及二至八层办公楼。
一审法院认为，被告金丰达商贸是涉案房屋晋城市城区西环路X号XX幢房屋的所有权人，有权对该房屋作出自由处分。2014年11月10日，被告金丰达商贸与原告签订《房屋买卖合同》是原、被告对涉案房屋达成了买卖的合意，是双方真实意思的表示，合同内容也未违反我国法律、行政法规的相关规定，该房屋买卖合同应合法有效。关于被告张翠兰“抵押的房屋，未经抵押权人同意，无权转让房屋，双方签订的房屋买卖合同应属无效”的辩解，本院认为，原告与被告金丰达商贸签订的《房屋买卖合同》所涉及的部分房产未办理抵押登记，不存在权利限制，因此该部分房产的买卖合同有效；抵押在中国建设银行晋城住房支行贷款的房产，原、被告在所签订的房屋买卖合同中约定，原告自愿代为清偿该房屋所抵押的800万贷款，且原告已实际支付了800万元使该房屋的抵押权消灭，根据我国《物权法》第一百九十一条的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。因此，就该部分房产签订买卖合同也应属有效；抵押在山西中联钢公司的房产，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人，抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”，也未禁止转让，故该部分房产的买卖也应认定为有效。因此，被告张翠兰的该辩解不能成立，原告要求确认房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产>的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题>的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，鉴于原、被告所签订的房屋买卖合同在本院（2015）城民初字第1868-2号民事裁定书查封之前，交付使用也在查封之前，原告也交付了全部价款，房屋虽未过户但并非原告自身原因造成，因此应停止对晋城市城区西环路X号XX幢北楼的执行。故依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，并经审判委员会决定，判决如下：一、被告晋城市金丰达商贸有限公司与原告蔡峰峰签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、解除对晋城市城区西环路X号XX幢北楼的查封，停止对该楼的执行（房产明细附后）。案件受理费100元，由被告晋城市金丰达商贸有限公司、张翠兰各承担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中双方当事人均未提供新的证据。
二审查明，晋城市城区西环路X号XX幢房屋包括南楼和北楼，南楼15套房(3993.28平方米)，北楼64套房（4054.85平方米），共计79套房，其中有73套房屋做了抵押担保，并办理了抵押登记，有6套房屋（708、709、806、807、808、809）未进行抵押。北楼的64套房产证中，有10本现在中联钢处，金丰达交给蔡峰峰54本，后又借走5本，蔡峰峰现在手里共持有49本房产证，前述79套房屋均有独立的房屋产权证书。
73套房屋抵押担保情况如下:1、建设银行最高额保证担保800万元。2014年9月3日，金丰达公司以北楼的48套房屋为主债务人晋城市瑞利康商贸有限公司向建设银行贷款800万元提供抵押担保，抵押登记日期为2014年9月19日，2015年10月16日解除抵押登记，借款期限一年，2014年9月3日至2015年9月2日。房地产抵押价值确认书载明，抵押建筑面积2976.35平方米，抵押价值1920万元。2、晋商银行的反担保500万元。2014年9月19日，主债务人晋城市欣鸿海科技公司向晋商银行贷款500万元，从债务人山西中联钢融资再担保集团股份有限公司为其提供保证担保，金丰达公司以北楼的10套房屋（715.21平方米）为中联钢公司提供了反担保，抵押权人为中联钢公司。2014年9月29日办理抵押登记，借款期限一年，2014年10月17日至2015年10月16日。房地产抵押价值确认书载明，抵押价值507万元。3、2015年1月19日蔡峰峰与金丰达公司签订借款合同，约定金丰达公司向蔡峰峰借款1000万元，借款期限为2015年1月19日至2018年1月6日，金丰达公司将南楼的15套房屋抵押给蔡峰峰，并办理了抵押登记，抵押权人为蔡峰峰。
当事人二审争议的焦点是，蔡峰峰对晋城市城区西环路X号XX幢北楼64套房屋是否享有足以排除强制执行的权利。
上诉人张翠兰认为蔡峰峰与金丰达之间恶意串通倒签《房屋买卖合同》阻止上诉人执行程序，该房屋买卖合同为无效合同。理由是：1、蔡峰峰与金丰达签订房屋买卖合同时涉案房屋上存在两个抵押，但是买卖合同中未提及中联钢的抵押；2、房屋买卖合同签订的时间不真实；3、房屋买卖合同约定的价格不合理，蔡峰峰购买价低于抵押价；4、蔡峰峰未向金丰达支付全部购房款，金丰达便向蔡峰峰出具了1800万元的收据，违背常理。上诉人张翠兰针对其主张未提供直接证据证明蔡峰峰与金丰达的房屋买卖合同无效。张翠兰向本院提出鉴定申请，要求对房屋买卖合同的签订时间、交接证明的签署时间进行鉴定，经向本院鉴定中心问询，答复是目前尚无鉴定合同确切签订时间的有效技术手段。
另蔡峰峰与金丰达房屋买卖合同中约定“2014年金丰达曾为他人以晋城市西环路X号XX幢北楼房屋向中国建设银行住房支行提供了800万元的抵押贷款担保，该款由蔡峰峰归还抵作购房款，用于冲减蔡峰峰应付的剩余800万元后，双方完善相应的冲减手续”，借款到期后，蔡峰峰归还了800万元的本金。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，蔡峰峰与金丰达公司房屋买卖合同签订时间在查封之前，且该合同并不存在无效、可撤销的情形；涉案房屋蔡峰峰与金丰达在查封前签署了交接证明，且蔡峰峰与金丰达签订交接证明时涉案房屋为毛坯房，没有房屋钥匙，且房屋产权证部分抵押在建设银行，部分抵押在中联钢公司,无法交付，双方进行签字交接而未交付房屋钥匙符合常理；蔡峰峰在查封前已交付1000万元购房款,余款800万元房款虽在查封之后，但城区法院在财产保全过程中未按规定张贴封条及查封公告，没有向蔡峰峰送达查封文书，在没有相反证据的情况下应推定蔡峰峰为善意；双方签订房屋买卖合同时及交付800万元房款时因涉案房屋办理了抵押登记而无法过户，在涂销抵押登记后又因法院的查封而无法过户，故对抵押的房屋没有办理过户登记并非蔡峰峰自身原因。但晋城市城区人民法院2015年8月27日作出（2015）城民初字第1868-2号民事裁定书时，北楼涉案的708、709、806、807、808、809未设定抵押，在涉案房产均具有独立的房屋产权证情况下，被上诉人蔡峰峰、金丰达公司在这部分房屋具备过户的条件下未办理变更登记，蔡峰峰、金丰达公司主观上存在过错。该六套房屋蔡峰峰不享有排除强制执行的权利，原审法院判决全部解除对涉案房产的查封、停止执行错误，应予纠正。蔡峰峰提供的证据足以证明其对涉案抵押房屋享有足以排除强制执行的权益，张翠兰虽对蔡峰峰提供的买卖合同、交接证明、付款凭证等真实性提出异议，但其未提供反驳证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，经本院审判委员会讨论决定判决如下：
一、维持晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初756号民事判决第一项；
二、变更晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初756号民事判决第二项为除晋城市城区西环路X号XX幢北楼708、709、806、807、808、809外，不得执行晋城市城区西环路X号XX幢北楼的其他房屋（房产明细附后）。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由张翠兰负担120元，晋城市金丰达商贸有限公司负担40元，蔡峰峰负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 杨丽珍
审判员 崔胜利
审判员 程 浩
二〇一七年十二月八日
法官助理郭婕
书记员李萍
晋城市城区西环路X号XX幢北楼（共九层）房屋明细表
一层至八层
（64套房屋、64本房产证）
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编号
|
户号
|
房产证号
|
编号
|
户号
|
房产证号
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1
|
10室
|
XX
|
35
|
503室
|
XX
2
|
11室
|
XX
|
36
|
505室
|
XX
3
|
12室
|
XX
|
37
|
506室
|
XX
4
|
15室
|
XX
|
38
|
507室
|
XX
5
|
16室
|
XX
|
39
|
508室
|
XX
6
|
17室
|
XX
|
40
|
509室
|
XX
7
|
18室
|
XX
|
41
|
601室
|
XX
8
|
19室
|
XX
|
42
|
602室
|
XX
9
|
201室
|
XX
|
43
|
603室
|
XX
10
|
202室
|
XX
|
44
|
605室
|
XX
11
|
203室
|
XX
|
45
|
606室
|
XX
12
|
205室
|
XX
|
46
|
607室
|
XX
13
|
206室
|
XX
|
47
|
608室
|
XX
14
|
207室
|
XX
|
48
|
609室
|
XX
15
|
208室
|
XX
|
49
|
701室
|
XX
16
|
209室
|
XX
|
50
|
702室
|
XX
17
|
301室
|
XX
|
51
|
703室
|
XX
18
|
302室
|
XX
|
52
|
705室
|
XX
19
|
303室
|
XX
|
53
|
706室
|
XX
20
|
305室
|
XX
|
54
|
707室
|
XX
21
|
306室
|
XX
|
55
|
708室
|
XX
22
|
307室
|
XX
|
56
|
709室
|
XX
23
|
308室
|
XX
|
57
|
801室
|
XX
24
|
309室
|
XX
|
58
|
802室
|
XX
26
|
402室
|
XX
|
59
|
803室
|
XX
27
|
403室
|
XX
|
60
|
805室
|
XX
29
|
406室
|
XX
|
61
|
806室
|
XX
30
|
407室
|
XX
|
62
|
807室
|
XX
31
|
408室
|
XX
|
63
|
808室
|
XX
32
|
409室
|
XX
|
64
|
809室
|
XX
九层
|
未办理房产证