河南省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫民再262号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：林亚福，女，1981年5月28日出生，汉族。
委托代理人：南小河，河南龙云律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：李牛，又名李中锋，男，1956年10月10日出生，汉族。
委托代理人：韩文朝，鲁山县汇源法律服务所法律工作者。
一审第三人、二审被上诉人：李学彬，男，1954年10月11日出生，汉族。
委托代理人：李东辉，鲁山县汇源法律服务所法律工作者。
申请再审人林亚福因与被申请人李牛，原审第三人李学彬确认合同无效纠纷一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2014）平民二终字第197号民事裁定，向本院申请再审。本院于2015年12月17日作出（2015）豫法立民申字第67号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人林亚福及其委托代理人南小河，被申请人李牛的委托代理人韩文朝，原审第三人李学彬的委托代理人李东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告林亚福于2013年11月4日向鲁山县人民法院起诉称，其与李学彬系公媳关系，其与李学彬长子李涛结婚后一直居住在李学彬位于鲁阳办事处九街八组的房产里，该房屋七间。后因李学彬到平顶山市石龙区矿上工作，将该房产留给其夫妻居住。2011年3月7日，其与李牛签订了房地产开发合同后，李牛将该房屋拆除，而李牛至今未开发利用。李学彬得知房屋被拆后，以侵犯所有权为由与其发生争吵。其与李牛的房地产开发合同侵犯了第三人的合法权益，且违背了法律的强制性规定，应为无效。请求判令该房地产开发合同无效，李牛恢复李学彬房屋七间，价值15万元。
李牛辩称，案涉合同实际为旧城改造拆迁安置补偿合同，为双方真实意思表示，应为有效合同。其对林亚福对案涉房产实际上没有所有权并不知情，认为林亚福一直在此居住，具有居住权也有所有权。林亚福涉嫌合同诈骗，对自己没有所有权的房屋签订合同进行处理，并收取其10万元补偿金，本案应中止审理。
第三人李学彬称，林亚福与李牛签订的合同侵犯了其房屋所有权和土地使用权，应当确认无效。对案涉房屋和土地，林亚福无权处分；李牛不具备旧城改造的主体资格，也不具备房产开发的相关资质；案涉土地系集体性质，不能向集体成员外人员流转，李牛不是该土地所属集体组织成员，由其规划建设，违背了法律的强制性规定，案涉合同应为无效。
鲁山县人民法院一审查明，李学彬是鲁山县鲁阳办事处九街八组人，在该组有一块0.15亩的宅基地，后因家庭人口增多，1989年交旧换新审批了一块0.25亩的宅基地，后在该宅基上建造了房屋七间。因其长期在平顶山市石龙区梁洼矿工作生活，该房产在其长子李涛与林亚福结婚后，一直由林亚福夫妇居住。2011年3月7日，林亚福与李牛签订房地产开发合同。合同约定：“1、林亚福同意将位于本村八组的房产一处交给李中锋建住宅楼用，李中锋给林亚福住宅楼二套、拆迁补偿费4万元，以此作为李中锋给林亚福的全部补偿条件。双方合同签订后，林亚福应当立即将房产证、土地使用证交给李中锋，此房为电梯楼房；……6、房屋的交付：以双方的合同约定以及李中锋的设计图纸为准，交付时间为自林亚福的房屋全部拆迁完毕之日起至一年六个月止。李中锋付给林亚福的房屋面积为130平方米，位置为二、五楼各一套。……10、其它：拆迁日期由李中锋以书面形式通知林亚福，林亚福接到通知后应按时拆迁，如有违约，每超一日林亚福给付李中锋违约金200元整，李中锋延期交房一天，交付林亚福违约金200元整……”。2011年6月14日，李牛的合伙人刘松义又给林亚福出具一份《保证书》：“经双方协商同意开发商李中锋、刘松义开发林亚福房产一处，如果林亚福将房子扒了以后，开发不成，开发商必须保证负责在原地址上盖房四间带东西房。开发房子交房时间为18个月，时间从2011年7月1日开始。保证人：李中锋（签名、指印）、刘松义（签名、指印）。2011年6月14日”。该保证书上的“李中锋”签名、指印均系刘松义代其签、按。该保证书出具后一周左右，林亚福居住的房屋被拆除。另查明：1、案涉房地产开发合同第一条约定给付林亚福的拆迁补偿费为4万元，但在履行中，李牛实际给付林亚福的拆迁补偿费为10万元；2、李牛开发的区域共四排住户，每排四家，同时与李牛签订该合同的有12家，且居住房屋均已拆除，另有4家拒签合同，也拒绝拆除；3、李牛承诺开发、18个月交房的电梯楼房，至今未动工；4、林亚福一家至今在外租房居住，租赁费自理；5、林亚福在审理中放弃了判令李牛恢复李学彬的七间房屋，价值15万元的请求，要求另案主张，该院准许。
鲁山县人民法院一审认为，依照双方当事人签订的房地产开发合同约定，林亚福居住的土地使用权登记人为李学彬的、位于鲁山县鲁阳办事处九街八组的房产一处（主房与厢房共七间）已于2011年6月份被拆除，同时林亚福接受了李牛支付的拆迁补偿费10万元，但李牛承诺置换的自2011年7月1日起18个月交付的电梯楼房至今未予动工建造，对此事实双方不持异议，予以确认。现林亚福要求确认双方签订的合同无效，因该合同侵犯了李学彬的财产所有权和集体土地使用权、且违背了法律强制性规定，故对林亚福的请求，予以支持。首先，案涉房产的宅基地申请登记人系李学彬，林亚福既不是该房产所有人也不是该宅基地申请登记的使用人，在无证据证明其与李牛签订的房地产开发合同系征得李学彬同意或者授权的情况下，签订该合同构成了对李学彬的侵权；其次，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。案涉宅基地是集体土地，所有权人是鲁阳办事处九街八组，李学彬也只是对其享有使用权，并无处分权，因此林亚福更无处分权。林亚福现将该宅基地擅自交付李牛进行房地产开发，既侵犯了李学彬的合法权益也侵犯了鲁阳办事处九街八组的合法权益；第三，李牛辩称该合同涉及的土地开发是鲁山县旧城改造工程，但审理中，李牛并未提交任何鲁山县人民政府关于该区域实施拆迁、进行旧城改造的文件，也未提交任何证据证明其具有旧城改造工程实施的主体资格和工程施工的合法资质。因此，李牛具有从该房地产开发中牟取利益的明确目的。该行为和目的不仅违背了法律的强制性规定，也符合《中华人民共和国合同法》规定的“以合法形式掩盖非法目的”的无效合同特征。因此，林亚福、李牛之间签订的房地产开发合同应属无效，林亚福基于该合同收取李牛的10万元拆迁补偿费同时应予返还。诉讼中，林亚福放弃了判令李牛恢复李学彬的七间房屋，价值15万元的诉讼请求，对此不再审理，双方如有其它诉求可另案主张。李牛另称林亚福涉嫌合同诈骗，主张本案中止审理的请求，因与本案的实际情况不符，不予采纳。鲁山县人民法院于2013年12月31日作出（2013）鲁民初字第2025号民事判决：一、确认林亚福与李牛于2011年3月7日签订的房地产开发合同无效；二、林亚福自该合同签订后，依据该合同收取李牛的“拆迁补偿费”10万元，应于判决生效后30日内予以返还。案件受理费3400元，林亚福负担2000元，李牛负担1400元。
李牛不服一审判决，向河南省平顶山市中级人民法院上诉称，林亚福系李学彬的儿媳，李学彬对此事全部知情且同意，其未损害李学彬的利益；其行为是职务行为，改造工程均有鲁山县人民政府相关部门的批件；若合同无效，过错在于林亚福和李学彬，他们严重影响规划，工程无法开工，房产不能按时交付，给其造成巨大损失，林亚福、李学彬应承担全部后果。请求撤销一审判决，确认其与林亚福签订的合同为有效合同。
河南省平顶山市中级人民法院二审认为，李牛对包括涉案房屋在内的区域进行旧城改造，该行为是在鲁山县相关政府部门规划和指导下进行的。案涉房地产开发合同亦是在政府规划文件精神指导下的行政行为所引发的后果，其实质是拆迁安置补偿纠纷，为此所产生的争议应当先由作出行政行为的相关行政主体来处理。因此林亚福的起诉不符合民事诉讼法律规定的起诉条件。河南省平顶山市中级人民法院于2014年7月23日作出（2014）平民二终字第197号民事裁定：一、撤销鲁山县人民法院（2013）鲁民初字第2025号民事判决；二、驳回林亚福的起诉。二审案件受理费100元，退回李牛。
林亚福不服，向本院申请再审称，1、一审超出诉讼请求范围审理、判决。其起诉的请求是确认合同无效，但一审却判令其返还10万元“拆迁补偿费”属超诉请判决。2、二审驳回其起诉错误，其是案涉房屋和宅基地的实际使用人，是与本案有利害关系的公民，是适格主体。案涉房屋和宅基地虽然登记在李学彬名下，但其为实际使用人，且该宅基地和七间房屋是李学彬分家时给其的合法财产。3、案涉房地产开发合同违反合同法规定，应当确认无效，双方在签订合同时，没有规划许可证、准建证、批文等，违反法律、法规的强制性规定。请求撤销二审裁定及一审判决第二项，维持一审判决第一项，并由李牛承担本案诉讼费用。
李牛辩称，1、林亚福起诉李牛属主体错误，李牛是执行有资质的开发公司河南省天霖实业有限公司的职务行为，其不是适格被告。2、案涉合同名为房地产开发合同实为拆迁安置补偿合同，但林亚福一直不按合同接受补偿款，约定4万元，但实际履行中林亚福要求支付10万元，后又要求再支付8万元，双方其实并未达成一致意见，由此二审以双方就拆迁安置未达成一致意见，而驳回林亚福起诉正确。3、如果不考虑林亚福对补偿款变更要求的情况，双方签订的合同应是有效的。李学彬居住的地点离林亚福家很近，对于签订案涉合同应是知情；案涉土地是国有土地，已由开发商河南省天霖实业有限公司缴纳土地出让金，该合同不违背法律的强制性规定。请求驳回林亚福的再审申请，维持二审裁定。
李学彬发表意见称，同意林亚福申诉理由。其为争议宅基地使用权人，案涉合同侵犯其合法权益，房屋被拆后其才知道有拆迁协议，保留要求林亚福及李牛赔偿的权利。
本院再审认为，二审裁定驳回林亚福起诉不当。拆迁安置补偿纠纷是指拆迁人与被拆迁人已经签订合同，却因合同履行发生争议而产生的纠纷，而本案林亚福请求的是对合同效力的确认，不属于拆迁安置补偿纠纷。最高人民法院法释（2005）9号批复，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁安置协议的拆迁纠纷，当事人提起诉讼的人民法院不应作为民事案件受理。本案双方当事人已经达成了房地产开发合同，即拆迁安置补偿合同，不属于该批复中人民法院不应作为民事案件受理的情形。故二审认为本案应先由行政机关进行处理无法律依据，应予纠正。因原审对本案的土地性质、拆迁事项是否履行了合法手续等基本事实未审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（三）项，《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条之规定，裁定如下：
一、撤销河南省平顶山市中级人民法院（2014）平民二终字第197号民事裁定及鲁山县人民法院（2013）鲁民初字第2025号民事判决；
二、本案发回鲁山县人民法院重审。
审 判 长 邵 炜
代理审判员 张 伟
代理审判员 魏佳佳
二〇一五年六月三日
书 记 员 王 萌