新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈中民二终字第28号
上诉人（原审原告）：刘爱民，男，汉族。
委托代理人：牛沿东，巴里坤县山南开发区众望法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王德为，男，汉族。
上诉人刘爱民因与被上诉人王德为租赁合同纠纷一案，不服哈密市人民法院（2014）哈三民初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘爱民及其委托代理人牛沿东，被上诉人王德为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年3月31日，被告王德为给另一债权人张戈出具一份借条载明：今由王德为借张戈人民币80000元，2014年4月1日还清，以王德为工资作保，过期不还法院起诉，空口无凭，立字为据。借款人王德为，证明人刘爱民。当日，被告王德为又给张戈出具一张借条载明：今有王德为借张戈现金人民币（贰拾壹万元整）210000元，以惠泽苑小区13号楼6-601号房作抵押（价值柒万元整），余下（壹拾肆万元整）以王德为工资作保，2014年4月1号还清，过期不还，惠泽园小区13号楼6-601号房归张戈所有，剩余款项法院起诉，空口无凭，立字为据。借款人王德为，证明人刘爱民。2014年4月1日，被告王德为作为甲方（卖方）与原告刘爱民作为乙方（买方）签订一份房屋买卖合同，双方在合同中约定甲方自愿将三道岭惠泽园小区13栋6单元601室出售给乙方，本房屋成交价为人民币70000元，乙方在2014年4月1日一次性付清房款，甲方将所有房屋钥匙和所有证件（购房合同、票据等）交予乙方，甲方房屋所有权归乙方所有。在房屋归属乙方之前所产生的与该房屋相关的债权及债务与乙方无关，均由甲方自行承担，房屋归属乙方后（2014年4月1日）所产生的与该房屋有关的债权债务由乙方承担，与甲方无关。2014年4月1日，原被告双方又签订了一份房屋租赁合同，原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），双方在合同中约定，将三道岭惠泽园小区13栋6单元601室出租给乙方使用，租赁期限从2014年4月1日至2021年3月31日，房租交付形式为先交钱后租房，租期为7年，租金按月支付，每月伍佰元整。房屋在签订买卖合同时被告王德为就一直在自己购买的楼房中居住。2014年10月被告未按照与原告签订的房屋租赁合同支付每月500元的房租，原告以房屋租赁合同纠纷诉至本院要求被告支付7个月房租3500元，终止双方房屋租赁合同，被告立即搬出三道岭惠泽园小区13栋6单元601室房屋。被告对原告的诉讼请求予以拒绝，主张该房是自己拥有所有权，不存在支付房屋租金之事，但其承认与原告刘爱民签订的房屋买卖合同和房屋租赁合同是自己所签，但原告并未将购房款70000元交给被告。原告认可自己并未向被告支付70000元的房款，而是因被告欠张戈21万元，原告自己替被告偿还欠张戈70000元债务，这笔钱没有经被告的手，直接给了张戈。当时我让被告写收条（指买房子70000元），被告不写。在庭审中，被告以原告未直接将购房款交给自己，所以不存在房屋买卖和租赁，因房屋是被告的房产，原告主张租赁费无任何法律依据。被告认可欠张戈的钱，可以偿还，但跟本案原告无任何关系，原告坚持自己诉讼主张的要求。
原审另查明，三道岭人民北路惠泽园小区13楼6单元601室，该小区房产是国家对三道岭矿区采煤深陷综合治理给予一定补贴，由国家、企业和个人三方出资，该房分给职工收取房款由成本价和优惠价两部分构成，成本价每平方米860元，优惠价每平方米388元，被告房屋面积为71.83平方米，被告支付房款为26763元。该房价款只是个人和企业出资的部分，不含国家补贴部分，该房屋目前尚不能颁发所有权证书。
原审认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定在当事人之间产生的特定权利和义务关系。被告王德为与另一债权人张戈之间产生的债权债务关系中，原告刘爱民作为证明人，接手张戈70000元债权，自己替被告向张戈支付了70000元，根据法律规定，债权人转让权利（债权）应当通知债务人，债务人将合同义务全部或部分转让给第三人，应征得债权人同意。被告王德为在与张戈案中是债务人，张戈转让债权时应通知债务人（被告）并达成书面转让协议，这是合同转让的法律依据，但张戈与被告之间并未履行上述手续，故该债权转让对王德为不产生效力。对原告刘爱民作为承接王德为欠张戈的债务，其作为债务人转让权利应征得债权人王德为的同意，如果债权人不同意，该转让无效。原告与被告之间签订的房屋买卖合同和租赁合同是产生在债权债务转让之上，因原债权债务转让无效，故之后转让房产行为也无效。房屋转让无效后被告作为该房屋所有人，自己在居住使用，就不存在租赁之事。根据法律的规定，房屋买卖应到房产部门办理登记和过户，合同才成立生效。被告所拥有的该楼房是国家沉陷区改造，由国家支付部分房款，个人和企业支付部分房款，被告所购买的房子目前尚不能颁发产权证书，因该房屋出售还具有福利性质，故原被告之间房屋买卖缺乏法律规定的实质要件。综上所述，原被告房屋买卖及租赁不能成立。对原告刘爱明以被告名义向张戈支付的款项，可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条，《中华人民共和国房地产管理费》第三十五条、第三十七条第六款，第五十九条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回原告刘爱明要求被告王德为搬出三道岭惠泽园小区13楼6单元601室房屋并判定该房归自己所有和支付3500元房屋租金的诉讼请求。
原告刘爱民不服一审判决向本院提起上诉的主要理由是：一、一审法院认定事实有误。房屋的70000元转让款经被上诉人要求，由上诉人直接付给被上诉人王德为的债权人张戈，以抵偿被上诉人欠张戈的部分债务。因被上诉人暂时没有住处，上诉人将房屋租给被上诉人，租期7年，每月租金500元。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定债权债务转让应当签订书面协议，但《合同法》规定合同有口头和书面形式，关于债权债务转让，法律并未规定必须采用书面形式。三、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，无法律依据，因为房屋暂时无法办理过户手续不影响房屋买卖合同的成立和效力。综上，请求二审撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王德为答辩认为：一、我的房子是抵押给上诉人的，上诉人也是允许的。二、我的房子钥匙是上诉人强行拿走的，没有得到我的同意，张戈一直追着要钱，还威胁我，我就这一套房子，不可能7万元卖给上诉人，我的房子现在值十几万元。综上，原审法院判决公证，请求二审维持原判。
经二审审理查明，原审认定刘爱明与王德为于2014年4月1日签订买卖合同，约定刘爱明购买王德为位于三道岭惠泽苑小区13栋6单元601房屋，价格70000元。双方又于当日签订租赁合同约定刘爱民将房屋租赁给王德为居住，月租金500元，租期7年，租金按月支付的事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审中双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人王德为是否应该支付上诉人刘爱民房屋租赁费。上诉人主张其与被上诉人通过签订房屋买卖合同的形式取得所有权后又将该房屋租赁给被上诉人使用，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故本院对上诉人取得房屋所有权的主张不予支持。上诉人提出其通过债务转让的方式替被上诉人偿还债务70000元属另一法律关系，上诉人可另案主张。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，邮寄送达费80元，由上诉人刘爱民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黑红飚
审 判 员 朱 滢
代理审判员 王 刚
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 肖存军