安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖17民终723号
上诉人（原审被告）：池州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市火车站站前区，组织机构代码66422842-X。
法定代表人：杨文杰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：谢长军，该公司员工。
委托诉讼代理人：袁浩然，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：胡伟，男，1977年11月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托诉讼代理人：周文广，安徽始信律师事务所律师。
上诉人池州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）因与被上诉人胡伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园房地产公司委托诉讼代理人谢长军、袁浩然，被上诉人胡伟委托诉讼代理人周文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园房地产公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人胡伟全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人胡伟承担。事实和理由：1.胡伟以其自认为的质量问题为由拒绝接受涉案房屋，不符合合同约定，胡伟要求其承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据；胡伟无正当理由拒绝办理收楼手续，视为碧桂园房地产公司已在合同约定时间交付房屋。2安徽九华司法鉴定所的鉴定结论以2016年的房屋状况衡量2011年房屋的状况，严重违反自然规律，依据不足，不能作为证据使用。3胡伟主张的逾期交房违约金标准过高，且已超过诉讼时效，对于扩大的损失应由胡伟自行承担。4.鉴定意见中的质量问题已超过保修期，其并无维修义务。
被上诉人胡伟辩称：1.碧桂园房地产公司开发的本案诉争房产不符合双方合同约定及法律规定的质量标准，并未完成交付房屋的义务。2、诉争房屋存在质量问题不仅有碧桂园房地产公司工作人员的书面确认，还有池州市质监局出具的投诉调查报告证明，一审法院采信司法鉴定书正确。3、碧桂园房地产公司对其房屋存在质量问题一直表示愿意维修，故本案未超过诉讼时效及保修期。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡伟向一审法院起诉请求：1、被告碧桂园房地产公司支付其逾期交房违约金197496元（从2011年1月6日起计算至2013年1月5日为197496元，并判令碧桂园房地产公司从2013年1月6日起继续支付违约金，直至该房屋实际交付之日止）；2、被告碧桂园房地产公司从2011年1月6日起按每月7000元标准支付其租金损失。直至房屋交付之日止；3、被告碧桂园房地产公司支付其修复费用81362.25元及鉴定费20000元；4、本案诉讼费用由被告碧桂园房地产公司负担。
一审法院认定事实：2010年10月26日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于池州市站前区池州碧桂园秋浦水韵1#楼104室，房屋面积为228.53平方，价款为914348元，房屋交付期限为2011年1月5日前。合同还约定被告逾期交房按合同规定交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约支付全部房款。2012年4月1日，原告向被告发函告，函告内容为：“涉案房屋存在质量问题，已于2011年7月16日发函至贵司，要求贵司尽快对房屋进行维修，但时至今日仍无人员对我房屋进行维修，致使本人无法收楼及装修，居住。现再次要求贵司尽快安排维修人员对我房屋进行维修，以免对双方造成更多的经济损失。”被告的项目管理部在该函告上签字：“属实，尽快安排”并盖章。现原告具状法院请求支持其诉请。原告在一审庭审中要求对房屋存在质量问题的原因及房屋存在质量问题所导致的维修费用予以鉴定。2016年10月18日，该房屋经安徽九华司法鉴定所鉴定为：池州碧桂园秋浦水韵1#楼104室房屋出现的质量问题有：南侧走廊地坪沉降开裂、北侧散水下沉开裂严重、层面板大面积渗水、墙梁交接处及施工通道处裂缝、多处墙体中部裂缝、门洞上角裂缝、南北立面外墙渗水、楼梯段侧面开裂，这些质量问题均不符合相关施工验收规范要求，影响房屋正常使用功能；梁柱露筋严重缺陷，不符合相关施工验收规范要求，影响房屋的结构安全；维修费用为81362.25元。原告已支付鉴定费用20000元。一审法院认定上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、发票、函告、房屋验收交接表、《安徽九华司法鉴定所司法鉴定意见书》及当事人当庭陈述等证据佐证。
一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人已经发生法律效力，双方应当按照合同约定全面履行自已的义务。被告作为房屋买卖合同的出卖方，所售出的房屋应当达到能够正常居住使用的标准。本案涉案房屋虽已通过竣工综合验收，但该房屋现状已经安徽九华司法鉴定所鉴定，该所作出鉴定书认为因该房屋质量问题不符合相关施工验收规范要求，影响房屋正常使用功能及结构安全，致使原告无法收房，被告应当承担违约责任。原告要求被告承担逾期交房的违约责任，符合合同约定，予以支持。被告辩称该诉争房屋从收房之日起至原告起诉之日虽已过五年的保修期，但原告在保修期间内曾向被告反映，被告已核实情况属实但一直未派人维修，解决问题。故被告抗辩原告已过了保修期不予维修的抗辩理由，不予支持。被告辩称该安徽九华司法鉴定所出具的司法鉴定意见书不具有客观公正性，但未提供证据证明，不予支持。故对该鉴定意见书予以采信。鉴定费用20000元应由被告承担。原告也未提供因房屋质量问题及修复期间无法居住产生的租房实际损失的证据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡伟违约金（自2011年1月6日起至实际交付房屋之日止，按总房款914348元×日万分之三×逾期天数的标准计算）。二、被告池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡伟房屋修复费用81362.25元、鉴定费20000元。三、驳回原告胡伟其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人碧桂园房地产公司与被上诉人胡伟签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。碧桂园房地产公司提出安徽九华司法鉴定所作出的[2016]工鉴字第46号司法鉴定意见严重违反自然规律、依据不足，经查，一审法院根据胡伟申请依法委托安徽九华司法鉴定所对涉案房屋质量及修复费用进行鉴定，该鉴定机构及鉴定人员均具有资质，鉴定过程系经实地勘验测量，鉴定程序规范、合法。故碧桂园房地产公司该上诉理由不能成立，不予采纳。胡伟因发现案涉房屋存在质量问题，而未办理收楼手续；经鉴定，该房屋存在影响房屋使用和结构安全的质量问题，且碧桂园房地产公司未予修复；涉案房屋不符合交付使用条件，故胡伟有正当理由拒绝接受房屋。碧桂园房地产公司提出其已按合同约定交付房屋的上诉理由不能成立，不予采信。胡伟发现房屋存在质量问题后，要求碧桂园房地产公司维修，而碧桂园房地产公司一直未予修复，双方未办理实际交接手续，故碧桂园房地产公司提出案涉房屋的质量问题已超过保修期，逾期交房违约金已超过诉讼时效的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房超过90日，胡伟要求合同继续履行的，自交房期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园房地产公司按日向胡伟支付已交付房价款万分之三的违约金，按此约定计算出的违约金总额将达总房款的三分之二，明显过高。且碧桂园房地产公司亦认为违约金过高，请求予以调整。鉴于本案所涉房屋质量纠纷持续时间长，根据本案的实际情况，本院酌情对违约金计算标准予以调整，酌定为碧桂园房地产公司按日向胡伟支付已交付房价款万分之一点五的违约金。碧桂园房地产公司主张违约金标准过高的上诉理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初747号民事判决第二项，即池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付胡伟房屋修复费用81362.25元、鉴定费20000元。
二、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初747号民事判决第三项，即驳回胡伟其他诉讼请求。
三、变更安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初747号民事判决第一项“池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付胡伟违约金（自2011年1月6日起至实际交付房屋之日止，按总房款914348元×日万分之三×逾期天数的标准计算）”为：池州市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付胡伟违约金（自2011年1月6日起至实际交付房屋之日止，按总房款914348元×日万分之一点五×逾期天数的标准计算）。
四、驳回胡伟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2258.5元，由池州市碧桂园房地产开发有限公司负担1298元，由胡伟负担968.5元；二审案件受理费4517元，由池州市碧桂园房地产开发有限公司负担2580元，由胡伟负担1937元。
本判决为终审判决。
审判长 康启林
审判员 程 进
审判员 段贵峰
二〇一七年四月五日
书记员 陈秋霞