江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦江民初字第1076号
原告谭德建,男,1972年6月15日生，汉族。
委托代理人赵小宝、胡卫，江苏德善律师事务所律师。
被告代辅成，男，1952年2月13日生，汉族。
委托代理人于婷，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人戴燕。
原告谭德建与被告代辅成房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法由审判员成子忠与人民陪审员黄长兰、陈怀萱组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭德建的委托代理人赵小宝、胡卫，被告代辅成的委托代理人于婷、戴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭德建诉称，2007年2月起，原告租用被告代辅成所有的位于浦口区江浦街道珠江村全红组的房屋从事餐饮经营。双方于2013年7月份，就同一房屋续签了租房协议，租赁面积为109.66平方米，租赁期限为自2014年9月1日起至2016年8月31日止，租金为每年68000元。2015年6月12日，该房屋被纳入求雨山文化产业园地块征收范围内。2015年8月，被告代辅成与浦口区人民政府江浦街道办事处达成拆迁补偿协议，约定了具体补偿项目及数额。原告为经营需要全额出资对承租房屋进行了装修，并且系常年整体租赁，被告并无实际居住和使用该房屋，故此次拆迁中的多项补偿应归原告所有。双方就此问题未能达成一致，故原告起诉至法院，请求判令：一、被告代辅成向原告支付装修补偿费43812元（360元每平方米(121.7平方米）、停业补偿费用204456元（1680元每平方米(121.7平方米）、房屋搬迁补助费5007元（50元每平方米(100.14平方米）、提前搬家奖励费100140元（1000元每平方米(100.14平方米），总计368415元，另外被告代辅成返还原告12天的租金2235元；二、被告代辅成承担本案诉讼费用。
被告代辅成辩称，原告诉请缺乏事实及法律依据，恳请法院驳回。具体理由：一、原告所承租房屋只是被拆迁房屋的一部分，原告不具有起诉被告的诉讼主体资格；二、原告主张装修补偿，因该装修并非原告实施，故原告无权要求被告支付装修补偿费；三、原告主张的搬迁补助费5007元是一个整体的搬迁费，因原告只承租该房屋中的一部分，所以即便须要支付搬迁补助费，也只能按照原告所承租的面积比例支付；四、不存在原告停业损失费，因双方所签订的租赁协议约定，在承租期间，如遇到政府拆迁、征收，本协议自行终止，由出租方退还剩余房租，实际上，该房屋于2015年8月4日，被告与浦口区江浦街道签订拆迁补偿协议之日起，双方的租赁协议已经终止，原、被告双方在签订该协议时已经明确有可能出现政府拆迁，在拆迁行为发生之后，原告不得针对其所谓的经营损失向被告主张，原告实际经营到2015年8月20日，而原告所支付的房租租金缴纳至2015年8月31日，因此如果需要由被告向原告承担停业补偿费，也仅仅是承担这11天的费用；五、原告属于被强制拆迁的，不存在提前搬家奖励费的问题；六、原告租金付至2015年8月31日，而原告实际承租至2015年8月20日，如果存在租金返还，也仅须返还11天的租金2050元；七、原告在承租期间所产生的电、水费分别为1374元和348元，该费用应由原告承担，被告请求此笔费用在其应退还的租金费用中抵扣；八、原告请求被告承担本案诉讼费用无事实及法律依据。
经审理查明，2007年2月，原告谭德建从他人处转租得被告代辅成所有的位于浦口区江浦街道珠江村全红组处的房屋从事餐饮经营，2007年9月1日，原、被告签订了第一份租房协议。同年，原告以租赁房屋为地址办理了工商营业执照（字号：南京德建小吃店，实际店名：重庆餐厅）。2013年7月份，双方就同一房屋续签了租房协议，将被告代辅成产权证上登记的四间房屋（总面积100.14平方米）中的三间（面积82.88平方米，另外一间面积17.26平方米，由被告代辅成租给案外人傅来急）连同院子（院中有未登记房屋21.56平方米）租给原告谭德建，协议约定：“（1）甲方（代辅成）现有房屋3间包括院子租给乙方（谭德建）使用，每年租金人民币陆万捌仟元，一次性付清。租赁期间如有政府拆迁征收，本协议自行终止，甲方退换剩余房租，政府补乙方的归乙方……（4）租用期为（自2014年9月1号
--2016年8月31号止”。2014年8月，原告已将第一年的租金付清。
另查明，因求雨山文化创意产业园地块环境综合整治项目建设需要，案涉房屋被划入征迁范围之内。2015年6月12日，浦口区人民政府在拆迁地块张贴了求雨山文化产业园地块环境综合整治项目（一期）房屋征收补偿方案公告。2015年8月4日，被告代辅成与浦口区江浦街道拆迁办公室签订了房屋拆迁补偿协议。代辅成据此得到房屋货币补偿1075103元、装饰装修补偿43812元、停业补偿费用204456元、房屋搬迁补助费5007元、提前搬家奖励费100140元等，合计1481594元。2015年8月19日，原告谭德建从案涉房屋中搬离。
再查明，被告代辅成为原告谭德建代缴了应由谭德建承担的电费1375.3元、水费348元。
上述事实，有原、被告双方当事人在法庭上的陈述，原告提供的租房协议、房产证复印件、营业执照、现场照片、拆迁补偿协议、测算表、租金收条、浦口区人民政府印发的拆迁公告，被告提供的代缴电费的发票、代缴水费的收据、租房协议等证据在卷证实。
本院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止，承租人因承租房屋被拆迁而产生的损失客观存在。关于原告谭德建实际承租房屋的面积，因案涉被拆迁房屋面积共计121.7平方米（含未登记房屋21.56平方米），且原、被告双方均认可出租给傅来急17.26平方米，结合原、被告双方提供的租赁协议（原告谭德建提供的租房协议中包括院子），本院认定原告谭德建实际承租面积为104.44平方米（含未登记房屋21.56平方米）。原告谭德建主张停业补偿费204456元，本院认为原告作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，因拆迁而产生停业损失，故原告有权按照其实际租赁面积主张该项费用。因拆迁对出租人和承租人都会造成停业损失，故本院酌定原告谭德建可得的停业补偿费为实际承租房屋部分停业补偿费的50%，即87729.6元（1680元每平方米(104.44平方米(50%）。原告谭德建主张房屋搬迁补助费5007元，本院认为原告应获得其使用部分的搬迁补助费，因此本院认定原告可获得的搬迁补助费为4144元（82.88平方米(50元每平方米）。原告主张提前搬家奖励费100140元，本院认为该费用是对房屋搬迁行为的奖励费用，而原告是基于双方的租赁关系主张租赁期间因拆迁行为造成的损失，但此费用并不属于损失，因此原告主张该项费用无事实和法律依据，本院不予支持。原告谭德建主张装修补偿费43812元，被告认可原告最多粉刷了未登记房屋（面积21.56平方米），对其他装修不予认可，且原告未能提供充分证据证明其装修价值，本院根据原告的实际情况，酌定该项费用为1400元。原告谭德建主张被告返还租金2235元，被告对原告该项主张无异议，但要求扣除被告代缴的在原告承租期间所产生的水费348元、电费1374元，原告谭德建也同意在本案中一并处理，则被告代辅成应返还原告谭德建租金513元（2235元-348元-1374元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、第二百二十六条之规定，判决如下:
一、被告代辅成于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭德建支付停业补偿费87729.6元、搬迁补助费4144元、装修补偿费1400元，合计93273.6元；
二、被告代辅成于本判决发生法律效力之日起七日内向原告告谭德建退还租金513元；
三、驳回原告谭德建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6954元，由原告谭德建负担5154元，被告代辅成负担1800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：工行南京市汉口路支行。账号：43×××18。
审 判 员 成子忠
人民陪审员 黄长兰
人民陪审员 陈怀萱
二〇一六年四月三十日
书 记 员 狄王莹