北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08313号
上诉人（原审原告）胡天抒，男，1963年8月14日出生。
委托代理人赵立公，北京市泓清律师事务所律师。
委托代理人赵莹，北京市泓清律师事务所律师。
上诉人（原审被告）深圳市风火创意管理股份有限公司，住所地深圳市蛇口工业区工业大道中33号D栋101、202。
法定代表人王晓坤，董事长。
委托代理人孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人刘利伟，北京市建诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）深圳市风火创意管理股份有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店新村北里362。
负责人黄维，总经理。
委托代理人孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人刘利伟，北京市建诚律师事务所律师。
上诉人胡天抒与上诉人深圳市风火创意管理股份有限公司（以下简称风火公司）、上诉人深圳市风火创意管理股份有限公司北京分公司（以下简称风火北分公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡天抒在原审法院诉称：2011年5月11日，我作为出租方（甲方），风火北分公司的前身深圳市风火广告有限公司北京分公司（以下简称风火广告北分公司）作为承租方（乙方），签订了《租赁协议书》，约定乙方租用甲方位于北京市朝阳区×（以下简称涉案房屋），共计建筑面积781.6平方米，用途为办公及公司生活用。租赁期限为十年，起租日期自2011年5月11日至2021年5月10日止，其中免租期四个月，自2011年5月11日至2011年9月10日。房屋租金：第一至三年含税年租金473684.28元，月租金39473.69元，不含税年租金450000元，月租金37500元。租金支付方式：按季度支付，支付时间为每付款季度开始之10日前预付。房屋押金为相当于2个月房租计75000元，作为乙方履行协议各项条款的保证金。合同签订后，风火北分公司如约向我交付了首期租金和房屋押金，我亦按约将房屋交付。根据合同约定，风火北分公司应于2013年9月1日前支付9月11日至12月10日期间的房租，但其没有支付，其工作人员向我表示，由于自身经营原因要求退租，公司人员已经搬离涉案房屋。我回应其希望按照合同约定承担违约责任。双方协商未果。风火北分公司将此事转给风火公司处理。我与风火公司协商，依然没有结果。2013年9月13日，我收到了风火公司寄来的解约函，表示自2013年9月9日起解除合同。2013年10月18日，风火公司、风火北分公司指派工作人员与我办理了房屋退还交接手续。我认为，任何一方单方解除合同，均构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，风火公司、风火北分公司除应支付2013年9月11日至10月18日期间的房租外，还应赔偿我相当于六个月租金的可预期利益。为维护我的合法权益，我起诉至法院要求：第一、风火公司、风火北分公司共同向我支付2013年9月11日至2013年10月18日期间的租金49660.49元；第二、风火公司、风火北分公司共同赔偿我可预期利益236842.14元；第三、风火北分公司从涉案房屋中迁出工商登记手续。
风火公司、风火北分公司共同辩称：我们是总公司和分公司关系，同意在本案中共同承担责任。北京分公司正在办理注销手续。我公司与胡天抒签订的租赁协议无效，故胡天抒的主张没有法律依据，应予以驳回。依据北京高院的相关规定，当事人未经合法审批订立的集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。依据最高院的相关规定，出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批注内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，因此租赁合同无效。胡天抒不是租赁物的所有权人，却以自己的名义与我方签订房屋租赁合同，该合同无效。我方已于2013年7月全部撤离涉案房屋，且胡天抒认可该协议于2013年9月解除，我支付房屋使用费到2013年9月10日，符合法律规定，因此，胡天抒主张房屋租金没有相应依据。假设我需要向胡天抒支付违约金，由于租赁协议约定的违约金过高，请求法院予以减少。我公司正在办理工商登记的变更，但这并不影响涉案房屋的出租，对胡天抒没有造成实际的影响，故不同意其要求我公司从涉案房屋中迁出工商登记手续的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年2月7日，风火广告北分公司名称变更为风火北分公司。2011年12月27日，深圳市风火广告有限公司名称变更为风火公司。风火公司与风火北分公司系总公司和分公司的法律关系，风火公司、风火北分公司表示同意在本案中共同承担责任。
北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会出具证明一份，内容为：“坐落在北京市朝阳区×，现地址为×1房屋属张润文所有，×，现地址×2房屋属胡天抒所有，此房屋属新农村建设范围内，房产证正在办理当中，此房不是违章建筑。”经查，张润文与胡天抒系母子关系。在本案所涉及合同履行过程中，张润文从未向风火公司、风火北分公司提出过权利主张。
2011年5月11日，胡天抒作为出租方（甲方），风火广告北分公司作为承租方（乙方），签订了《租赁协议书》，约定乙方租用涉案房屋，建筑面积781.6平方米，用途为办公及公司生活用。租赁期限为十年，起租日期自2011年5月11日至2021年5月10日止，其中免租期四个月，自2011年5月11日至2011年9月10日。乙方必须承担装修期间所产生的各项装修费用。房屋租金：第一年至第三年含税年租金473684.28元，月租金39473.69元，不含税年租金450000元，月租金37500元。乙方应当按季度支付房租，支付时间为每付款季度开始之10日前预付。房屋押金为相当于2个月房租计75000元，作为乙方履行协议各项条款的保证金。在合同到期时，乙方交还承租房屋及缴清所有租金及其他各项费用，且办妥以该房屋为注册地址的工商注销或变更手续后，甲方在二十日内将押金退还给乙方，但不计利息。如乙方应付而欠付租金及其他应付款项经甲方催告后十五日内仍未支付的，甲方可以使用或扣留全部或部分押金，其数额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额而定。本协议签订后5个工作日内，乙方应向甲方支付的房屋租金（118421.07元）及押金（75000元），首次租金预付租期为2011年9月11日至2011年12月10日。本条所述租金为含税租金标准，甲方同意收取房租前，配合乙方办妥租金所涉缴税手续，税款由乙方代扣代缴，租金完税后，乙方按规定日期凭借完税发票支付甲方不含税租金。本协议生效后，甲方应在3日内将租赁房屋交付给乙方使用。甲方承诺，本协议所涉房产甲方拥有完整处置权，并符合质量、安全标准且可用于乙方经营之用。本协议有效期内，如任何第三方对租赁标的主张权利，致使乙方无法正常使用房屋的，造成损失的，甲方应向乙方承担赔偿责任。租赁期内，非因乙方严重违约，甲方无权终止本协议；若甲方违约且乙方同意提前终止本协议的，甲方得向乙方赔偿相当于该房屋六个月租金的违约金，就乙方装修及添附所花费用，甲方应依据乙方投入并结合使用年限折旧后据实另行向乙方赔付。乙方应按时缴纳租金及本协议约定的其他费用。若由于乙方违约导致本协议提前终止的，乙方除必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本协议应付的一切款项外，乙方交纳的押金，甲方不予返还，且甲方有权要求乙方赔偿相当于该房屋六个月租金的可预期利益。合同附件包括乡政府及村委会开具的关于房屋权属的相关证明。合同签订后，胡天抒如期交房。风火北分公司交纳租金至2013年9月10日。
2013年9月9日，风火公司向胡天抒寄送关于终止《租赁协议书》的函，主要内容包括：因风火北分公司拟注销，其在2013年7月即已全部搬离租赁房屋；同时在2013年9月伊始，风火公司已多次告知胡天抒《租赁协议书》于2013年9月9日终止。现风火公司再次以书面方式通知胡天抒合同终止事宜，并表示愿意就合同终止后的善后事宜继续协商沟通。胡天抒确认其于2013年9月11日或12日收到上述函件。
风火公司、风火北分公司提交一份书面材料，发件人系胡天抒，日期为2013年10月11日，主要内容为：风火公司于2013年9月提前解除合同，且在合同解除前就已搬离，但经胡天抒多次催促未将房屋归还。若在收到本函之日起七日内不能主动归还房屋，将视为放弃租赁房屋内遗留物品，胡天抒将自行收回租赁房屋。胡天抒认可此证据的真实性，不认可风火公司、风火北分公司的证明目的。胡天抒称其直到8月底才知晓风火公司、风火北分公司已搬离涉案房屋，8月底风火公司、风火北分公司只是通知其有意解除合同，并向其表示会自行寻找下一承租人，合同尚未解除。此后，双方未能就解除合同达成一致意见，故风火公司、风火北分公司于9月9日单方发函要求解除合同。
2013年10月18日，风火北分公司及胡天抒签署《租赁房屋退还确认书》，内容包括：风火北分公司于2013年10月18日将所承租的涉案房屋钥匙和各种能源卡退还给出租人胡天抒。胡天抒在确认书中注明“今收到房屋所有钥匙，且房屋本身状况符合返还条件”。经询，胡天抒未将押金退还风火公司、风火北分公司。
原审法院经审理后认为：《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，风火公司、风火北分公司提前解除合同，属于违约，应当承担相应的违约责任。但双方合同中已经约定了承租方违约的情况下不退押金，故六个月租金的可预期利益标准过高，法院酌情予以减少。
关于胡天抒主张的租金，根据双方提供的证据，风火公司、风火北分公司确实已于2013年9月10日前搬离涉案房屋，并在此之前就合同解除事宜通知胡天抒，双方未能及时办理房屋交接手续在于对于合同解除的赔偿事宜无法达成一致意见，且双方均无法证明责任在于对方，故胡天抒要求风火公司、风火北分公司承担2013年9月11日至10月18日期间的全部租金，对于风火公司、风火北分公司极不公平，法院酌情予以减少。
胡天抒要求风火北分公司从涉案房屋迁出工商登记手续，并非法院主管范围，其可以另行向相关行政主管部门主张。
原审法院据此判决如下：一、深圳市风火创意管理股份有限公司北京分公司、深圳市风火创意管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内共同给付胡天抒租金二万三千七百五十元、违约金三万七千五百元；二、驳回胡天抒的其他诉讼请求。
判决后，胡天抒不服，提出上诉，请求撤销原判，依法改判风火公司与风火北分公司共同支付2013年9月11日至2013年10月18日期间的租金49660.49元，违约金236842.14元。其上诉理由为：1.风火公司与风火北分公司应当支付2013年9月11日至2013年10月18日期间的全部租金49660.49元。风火北分公司单方面解除合同，但是没有及时交还房屋，胡天抒对此没有过错，风火公司与风火北分公司应当承担全部租金。原审法院判决风火公司与风火北分公司支付部分资金有误。2.风火公司与风火北分公司应当按照合同约定支付违约金236842.14元。合同中约定租期长达10年，免租期更是长达4个月，租金价格也远低于短期租赁合同，因此合同约定的承租方单方解除合同支付六个月租金的违约金是合情合理的，且合同同时约定出租方单方解除合同也要赔偿承租方六个月租金的违约金和装修损失，双方违约责任是对等的。原审法院减少违约金有误。3.风火公司与风火北分公司应当办理争议房屋的工商登记迁移手续。由于风火北分公司迟迟不办理工商登记迁移手续，导致在同一门牌地址无法办理工商登记，给胡天抒正常经营、使用房产造成了严重影响。原审法院认为此项诉请不属于民事诉讼管辖范围有误。
风火公司与风火北分公司不服判决，提起上诉，要求撤销原判，依法改判，其上诉理由为：1.争议房屋的建设没有经过正式审批，胡天抒无权对争议房屋进行出租，房屋租赁合同应属无效。2.胡天抒并非363号房屋的所有权人，其就该房屋签订的租赁协议无效。3.风火北分公司已经于2013年9月10日前撤离了争议房屋，并且在此之前已经就解除事项通知了胡天抒，风火北分公司已经支付了9月10日前的全部租金，不存在欠费的情况。原审判决认定风火北分公司对未能及时办理房屋交接手续有责任有误。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明,二审中，胡天抒提交其母亲张润文出具的授权委托书、宅基地使用权证书复印件，风火公司及风火北分公司认为不属于新证据，不予质证。本院调取朝阳区高碑店乡高碑店村委会出具的北京市朝阳区人民政府关于审查高碑店乡高碑店村等社会主义新农村规划建设试点阶段性规划成果的批复。风火公司及风火北分公司认为不能证明胡天抒建房合法。
上述事实，有《租赁房屋退还确认书》、《租赁协议书》、关于终止《租赁协议书》的函、当事人陈述意见及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：胡天抒与风火北分公司签订的《租赁协议书》，系双方真实意思表示，且无证据表明《租赁协议书》所涉建筑不可对外出租，同时胡天抒母亲张润文作为363号房屋产权人对《租赁协议书》不持异议，故《租赁协议书》对双方具有法律约束力，双方应当恪守履行，风火公司与风火北分公司认为《租赁协议书》无效的上诉请求于法无据，本院不予支持。
本案争议焦点之一是：风火公司与风火北分公司是否应当支付2013年9月11日至2013年10月18日期间的全部租金49660.49元。胡天抒于2013年10月11日回函中称“你公司于今年九月将租赁本人高碑店房屋的合同提前解除、终止执行，并且早在合同解除前就已搬离此处，但虽经本人多次催促至今未将租赁房屋归还于本人”。可见，胡天抒在风火公司提出解除合同后，没有坚持合同继续履行，而是同意解除合同。但风火北分公司直到2013年10月18日才全部搬离承租房屋，从双方函件往来情况可以认定，不存在胡天抒阻拦、限制风火北分公司搬离承租房屋的情形，相反胡天抒在积极减损、敦促风火北分公司尽快搬离承租房屋，结束双方的争议状态。故风火公司与风火北分公司应当支付2013年9月11日至2013年10月18日期间的租金，本案不存在酌情减免的因素，原审法院减免不当，本院依法改判。
本案争议焦点之二：风火公司与风火北分公司应当支付的违约金数额。本案中，双方租赁合同约定，承租人单方解除时，2个月押金不退，并赔偿相当于6个月租金的可预期利益。从双方当事人上诉意见来看，均将其视为违约金，因此这6个月的可预期利益的性质应为违约金。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》认为，关于房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。该解答关于房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定认为，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。综合以上规定，本案不存在缔约能力不平等及格式条款等情形，结合租期十年，免租期4个月的情形，可以参照单方解除给对方造成的租赁房屋闲置期间的租金损失确定违约金数额，以不超过6个月租金为标准酌定违约金数额。考虑押金不是法定的违约责任类型，可以归入违约金中，扣减押金，风火公司与风火北分公司应支付胡天抒相当于4个月租金的违约金。原审判决支持相当于1个月租金的违约金过低，本院依法改判。胡天抒要求风火北分公司从涉案房屋迁出工商登记手续，并非民事诉讼主管范围，其可以另行向相关行政主管部门主张。
综上，原审法院判决部分有误，本院依法部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00319号民事判决二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00319号民事判决第一项；
三、深圳市风火创意管理股份有限公司、深圳市风火创意管理股份有限公司北京分公司共同给付胡天抒租金49660.49元、违约金157894.76元。
一审案件受理费2799元，由胡天抒负担592元（已交纳）；由深圳市风火创意管理股份有限公司、深圳市风火创意管理股份有限公司北京分公司共同负担2207元（于本判决生效后7日内直接给付胡天抒）；二审案件受理费共计6006元，由胡天抒负担262元（已交纳），由深圳市风火创意管理股份有限公司、深圳市风火创意管理股份有限公司北京分公司共同负担5744元（已交纳1331元，剩余4413于本判决生效后7日内直接给付胡天抒）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 付 辉
审判员 王 伟
二〇一四年九月一日
书记员 冯晓雪