湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0581民初466号
原告（反诉被告）宜昌合田物业有限责任公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号。
法定代表人李郑云，系该公司总经理。
委托代理人李荆，男，生于1981年1月7日，汉族，湖北宜昌人，住宜昌市西陵区，系该公司经理。
委托代理人袁振华，男，生于1969年5月3日，汉族，湖北宜都人，住宜都市，系该公司经理。
被告（反诉原告）杨红艳，女，1972年7月10日出生，汉族，湖北宜都人，住宜都市。
委托代理人邓西寿，湖北任辉律师事务所律师。
委托代理人杨培全，男，1967年12月29日出生，汉族，湖北宜都人，宜都市，系杨红艳丈夫。
原告宜昌合田物业有限责任公司（以下简称合田公司）诉被告杨红艳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，原依法由审判员熊燕适用小额诉讼程序进行审理。诉讼中，被告杨红艳提起反诉，反诉被告合田公司要求答辩期15日。本院决定将本案适用简易程序的其他规定审理。本院于2016年5月9日公开开庭审理本案，原告（反诉被告）合田公司的委托代理人李荆、袁振华、被告（反诉原告）杨红艳的委托代理人邓西寿、杨培全到庭参加了诉讼，2016年6月1日，原被告再次质证，本案现已审理终结。
原告合田公司诉称：2011年2月22日原告合田公司与湖北大地基置业有限公司签订《雅斯国际广场前期物业服务合同》，该协议约定，物业服务期限自2011年2月22日起至本物业首次业主大会和业主委员会成立后二个月为止（被告所在的小区至今未成立业主委员会）。从被告入住至今原告一直服务于雅斯国际广场小区的物业管理服务工作。根据前期服务协议约定，住宅按占有建筑面积每月每平方米1.1元收取物业服务费，并就付费事宜及违约责任等事项进行了具体约定。被告杨红艳自2014年1月1日起一直未缴纳物业管理费，原告多次催收，被告仍拒绝缴纳。故起诉至人民法院，请求判令：1、判令被告立即向原告支付2014年1月1日至2016年2月28日期间拖欠的物业服务费等相关费用3837元，违约金1063元，共计4900元；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告杨红艳辩称：一、原告诉请无事实和计算依据。1、原告所诉事实均为与湖北大地基置业有限公司就物业关系交接的事实，无任何依据证明原告与被告之间形成物业服务关系事实。2、原告无证据证明被告入住的时间起点，没有物业费及违约金的起点计算依据；二、原告有不尽服务义务的违约事实在先，被告享有要求原告先履行服务义务抗辩权。
反诉原告杨红艳诉称：一、要求反诉被告返还财产：1、利用含原告在内的各业主共有的小区空地收取的停车费（13元）；2、利用含原告在内的各业主共有的楼房外墙广告收入分配给原告等各业主（金额不祥）；当庭补充：3、要求被告退还装修电梯维保费480元、装修垃圾搬运费537元、已缴2012-2013年物业费1171元、装修押金1000元。二、要求被告履行法定义务和合同义务共七项：1、电梯全部超过安检期限，应向特种行业机构申请安检，并将不合格的进行更换；2、补全每栋楼的消防设施（无消防管带及消防枪）并检验合格；3、对二号岗亭前约40M陡坡加装行人、机动车分隔通行设施（人行道高于机动车道30cm以上）；4、立即更换三号楼入口处顶棚玻璃（严重破损，随时会掉落砸伤业主及行人），一号楼入口处应该加装透明承重隔离设施（现已缺失，随时有上层楼坠物伤人可能）。5、立即修复三号楼负一楼门禁设施（现已损坏敞开，任何人可随意进入）；6、对进入小区多处常堵塞处，应由被告派员巡查处置疏通，便于业主私车正常出入；7、清除长江大道地下室堆积的垃圾，并制止他人再侵害。三、被告应立即解除违法给原告等业主设定的义务共三项：1、解除小区多重物业管理；2、停止收取原告等业主在自己小区内停车的停车费用；3、业主共有的外墙广告收入应由业主共享。
反诉被告合田公司辩称：一、1、根据前期物业服务协议第六条第2条，停车服务费为停车场地养护、交通秩序维护的费用，收费标准符合本市物价局相关规定，不可能返还。2、根据湖北省物业服务收费管理实施办法，在小区业主委员会成立后可召开业主大会，进一步确定公共区域收入分配问题，而不是返还给各业主。当庭补充：3、相关费用收取都是有文件的，不应该返还，庭后3日内提交文件及相关规定，本案被告属于违规搭建的业主，装修押金暂时不能退。二、1、小区电梯已通过安检，只是证书未办理结束。2、消防设施位置由开发建设单位设置，业主开门力度过大会导致消防玻璃破碎，消防器材丢失已提交相关负责人整改。3、物业公司进驻时，岗亭设置这样，现因机动车增加，岗亭问题如需更改，应全体业主同意，动用物业维修资金进行改动方可。4、玻璃顶棚及加装承重隔离设施需要全体业主同意动用维修资金进行修复及加装。不属于物业公司单方面承担范围，目前已经想办法动用公共收益进行修复。5、同4，正在做预算，拟定用公共收益进行修复，一号楼已经修复一次，第二天又被损害。6、物业小区安保人员每隔一小时巡查一次，答辩人已经按照合同约定履行，而且拥堵处不在小区内部，不属于公司管理范围。7、长江大道地下室不属于公司管理范围。三、前期物业服务协议是双方真实意思表示，反诉原告认可该协议。反诉原告在入住第一年缴纳了物业费。2、权利义务对等，被告享受了权力应该履行义务，义务是双方的，不仅反诉原告有义务，物业公司也有义务。3、合同约定双方的义务并未违反法律规定，应当按约定遵守。4、先交费后服务，现被告一直享受服务未交费，已成客观事实。
经审理查明，2011年2月22日原告合田公司与湖北大地基置业有限公司签订《雅斯国际广场前期物业服务合同》前期物业服务合同，合同第三十二条约定物业服务期限为：2011年2月22日起至本物业首次业主大会和业主委员会成立后三个月为止（该小区至今未成立业主委员会）。后原、被告签订《前期物业服务协议》一份，该协议约定：被告杨红艳（甲方）购置位于长江大道50号雅斯国际广场3栋17层1703号房屋一套，建筑面积134.18平方米，与原告合田物业（乙方）签订物业服务协议，双方约定各自权利和义务，协议第五条第二款约定，物业费标准按1.1元∕平方米计算，物业费每期计收一年，缴费时间为每期第一个月的10日前（即先行预交，一年一期），业主应当从物业建设单位通知的收房期限届满之日起缴纳物业服务费，被告已经缴纳2013年1月1日至2013年12月31日物业费1771元。2014年1月1日至2016年2月28日，被告共欠原告物业服务费3837元（1771+1771+295）元，现原告请求被告支付物业费和违约金1063元计4900元，被告认为原告在物业服务中有一定瑕疵，即管理不到位，以小区有安全隐患，电梯合格率达不到标准，清江大道地下室卫生欠佳，存在不合理收取小区停车费等为由拒付，双方争执成诉。
同时查明：1、原告合田公司与湖北大地基置业有限公司签订《雅斯国际广场前期物业服务合同》，合同第一章约定：该物业管理区域东至清江大道，南至长江大道西至规划局、原教院职工宿舍，北至老干部局宿舍，物业总面积132000平方米（以实际竣工验收总面积为准），物业类型商业、住宅综合大楼；2、雅斯小区入住率约70%；3、2007年5月11日，《湖北省物业服务费管理实施办法》第七条规定;物业服务收费包括综合管理服务费、停车费和特约服务费，第十三条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当有业主大会作出决定，物业管理企业按照规定办理相关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。2014年2月20日，原告合田公司经宜都市物价局核定备案，雅斯国际广场停车收费项目，含小型汽车和摩托车；4、2011年5月7日，被告杨红艳与湖北大地基置业有限公司签订房屋买卖合同一份，合同第九条第一款约定，湖北大地基置业有限公司交房条件，完成规划，单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；5、2013年8月30日，原被告签订《房屋装饰装修服务协议》一份，合同第三条第1款约定，业主装修房屋需缴纳装修保证金1000元，装修合格后6个月无息返还；第3款约定，高层电梯属客用电梯，业主装修房屋应有偿使用货运电梯，缴纳电梯运行费480元；第5款约定，业主装修房屋产生垃圾，统一堆放和处理，清运费由业主承担，计算清运处置费按照4元/平方米，后被告缴纳房屋装修保证金1000元，电梯运行费480元，垃圾清运费537元（134.18×4）；6、业主居住的小区三号楼入口处顶棚玻璃破损，一号楼入口处无承重隔离设施，三号楼负一楼门禁设施损坏，一号楼的负二楼未加装门禁设施。
以上事实，均有原、被告双方提供证据和开庭笔录等在卷佐证。
本案争议焦点：1、被告杨红艳是否应该缴纳物业管理费用和承担违约责任；2、反诉原告杨红艳陈述的问题是否是反诉被告服务的项目；3、业主请求物业服务公司继续履行、采取补救措施等违约责任是否应该支持。
本院认为，依法成立的前期物业服务协议是物业公司和业主双方意思表示一致的约定，对物业服务公司和业主均具有法律约束力，双方享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，受合同条款的规范和调整。因此，原、被告签订《前期物业服务协议》依法成立并生效，且被告已经缴纳2013年1月1日至2013年12月31日物业费1771元，双方已经实际履行。物业服务费是物业服务企业提供物业服务的对价，但物业服务合同作为一种继续性合同，业主的每期物业服务费并非仅仅在于换取物业服务企业当期对等物业服务，而在于换取物业服务企业整个合同履行期间的物业服务，从这个意义上而言，物业服务费又是保障物业服务企业发展，为小区物业提供持续性良好物业服务的基础。业主因物业服务企业提供的物业服务存在微瑕疵即以此进行抗辩，拒交或少交物业服务费，必然会影响物业服务企业的正常运转，最终会降低整个小区的物业服务水平，对其他正常交费的业主不公。因此，对于物业服务企业非普遍性的、个别的、细微的服务瑕疵，业主不能抗辩拒交或少交物业费。原告依据该协议要求被告支付拖欠的物业服务费3837元，本院应予以支持。原告诉请被告承担违约金，因服务合同系双务有偿合同，按照合同约定，双方互负义务,本案纠纷缘于原告服务瑕疵所致，原、被告均有违约，故原告该项请求本院不能支持。
反诉原告杨红艳请求返还财产，其中车辆停车费13元，因双方在《前期物业服务协议》第六条第二款约定停车费为前期物业管理专项和特约服务事项，《湖北省物业服务费管理实施办法》规定，原告合田物业有宜都市物价部门备案核准，不违背法律规定，反诉原告请求返还，本院不予支持；请求返还楼房外墙广告收入与各个业主，因《湖北省物业服务费管理实施办法》第十三条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当由业主大会作出决定，物业管理企业按照规定办理相关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。本案物业服务小区尚未成立业主委员会，该项权利行驶应由业主大会决定，故反诉原告的该项请求，本院不予支持；反诉原告请求反诉被告退还装修电梯维保费480元、装修垃圾搬运费537元，因双方签订的《房屋装饰装修服务协议》第三条第3款约定若使用电梯搬运装饰装修材料，需缴纳电梯运行电费480元/户，第三条第5款约定，装修房屋产生的垃圾从堆放点清运处小区，由物业公司统一组织清运和处理，运费由户主承担，物业公司向户主收取清运处置费4元/平方米。反诉原告请求返还装修电梯维保费和装修垃圾搬运费，本院不予支持；反诉原告请求退还已缴2012-2013年物业费1771元，没有事实和法律依据，本院不予支持；反诉原告请求退还装修押金1000元，因反诉被告同意退还，本院予以支持。
反诉原告杨红艳提出电梯没有安全标识，电梯安装质量是反诉原告在购买湖北大地基置业有限公司房屋时交房条件之一，被告交房时未予提出，反诉被告在结交物业时也有疏忽，双方均有责任，但电梯在使用过程中的年检义务应由合田公司承担；反诉原告提出部分消防设施缺失，反诉被告负有保管和管理义务，为了防止小区的安全隐患，反诉被告应该补齐；反诉原告请求小区进出岗亭人车分离，有利保护行人的健康、生命权，符合交通安全常识，因承建方设计施工使然，原被告可就安全隐患达成共识，经业主委员会同意后动用维修基金更改，非反诉被告合田公司单方义务；反诉原告要求疏通交通通道、清除长江大道地下室堆积垃圾不属于反诉被告管理范畴，本院不予支持。反诉原告提出三号楼入口处顶棚处的玻璃破损要求更换，加装一号楼入口处承重隔离设施，修理好三号楼负一楼门禁设施，加装一号楼的负二楼门禁设施的请求应予支持；
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第七条第（五）项，第十一条第（六）项、第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、被告杨红艳于本判决生效之日起十五日内支付原告宜昌合田物业有限责任公司自2014年1月至2016年2月28日期间的物业服务费合计人民币3837元；
二、反诉被告宜昌合田物业有限责任公司于判决生效之日起十五日退还反诉原告杨红艳装修押金1000元；
三、反诉被告宜昌合田物业有限责任公司于判决生效之日起十五日内更换三号楼入口处顶棚处的破损玻璃，加装一号楼入口处承重隔离设施，修理好三号楼负一楼门禁设施，加装一号楼的负二楼门禁设施；补全和安装好消防设施；
四、驳回原告宜昌合田物业有限责任公司其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告杨红艳的其他诉讼请求；
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费25元，原被告各承担12.5元，反诉案件受理费25元，原被告各承担12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 熊燕
二〇一六年六月六日
书记员 邹清