浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭建民初字第184号
原告建德市××物业管理有限公司，住所地建德市××
街道××室。
法定代表人王甲。
委托代理人王乙。
被告黄某某。
委托代理人江某。
原告建德市××物业管理有限公司（以下简称竹××公
司）与被告黄某某物业服务合同纠纷一案，本院2010年1月26
日立案受理后，依法由审判员韩雨清适用简易程序，于2010年
3月9日公开进行了审理。原告竹××公司的法定代表人王甲及
其委托代理人王乙、被告黄某某及其委托代理人江某到庭参加
了诉讼。本案现已审理终结。
原告竹××公司诉称，2008年10月6日，我公司与浙江省
建德市万某房地产开发有限公司（以下简称万某房产公司）签
订了《物业管理服务合同》，约定由我公司为该房地产公司乙
的万某·广场公寓提供物业管理服务，业主按1.2元／平方米
缴纳物业管理服务费，服务期限为2008年10月6日至2009年12
月31日。合同签订后我公司依约入驻广场公寓，开始对该公寓
进行物业管理服务。被告黄某某系万某·广场公甲安某某394
号商铺（52.79平方米）的业主，根据合同约定，被告黄某某应向我公司缴纳一年的物业管某某760.17元，但被告一直未交
。经多次催讨无果，现诉至法院，要求判令被告黄某某支付20
08年10月6日起至2009年10月5日的物业管某某760.17元，并承
担本案的诉讼费用。
原告为证明其诉讼主张提供了以下证据：
1、竹明物业公司与万某房产公司签订的《物业服务合同
》、原件、复印件各1份（原件核对后某某退还），证明原告
与万某房产公司甲，自2008年10月6日起，原告对广场公寓公
寓进行物业管理，广场公寓公寓的商铺物业费某准为1.2元／
平方米·月。
2、房产证存根复印件1份，证明被告黄某某系建德市新
安某某394号商铺的业主，建筑面积为52.79平方米，该商铺属
万某·广场公乙围，系原告提供物业管理服务的对象。
被告黄某某辩称，我系建德市新安某某394号商铺的业主
属实，但我未与原告签订过物业管理服务合同，也没有接受原
告提供的服务，原告所述的按照1.2元每平方每月收取物业管
某某标准也没有向我们业主告知。我作为被告的诉讼主体不适
格，请求驳回原告的起诉。
被告黄某某为证明其诉讼主张提供了以下证据：
1、商品房买卖合同复印件（原件核对后退回）一份，用
以证明被告购房时间为2003年6月13日，进而证明前期物业管
理应该为2003年至2004年间。
2、万某房产公司出具的用户手册（附业主临时公约）、
被告与万某房产公司签订的物业管理协议、物业管某某收款收据各一份（均系复印件），用以证明与被告签订物业管理服务
合同的是房产建设单位，而非本案原告，被告诉讼主体不适格
。
原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院分析认证
如下：
一、原告提供的证据1，被告质证后，对其真实性无异议
，对其合法性、关联性有异议。本院对该证据的真实性予以认
定，对该证据的合法性、关联性将与被告提供的证据一并分析
认证。
二、原告提供的证据2，被告质证后无异议。对证据本院
予以确认。
三、被告提供的证据，原告对该两组证据的真实性无异
议，关联性有异议，认为该组证据所证明的是2003年至2004年
间的物业管理相关约定，对本案讼争的2008年至2009年的物业
管某某用不具用证明力。本院审查认为，在小区业主委员会成
立以前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期
物业服务合同；建设单位在销售物业之前，应当制定业主临时
公约，并向买受人明示，买受人应当对遵守业主临时公约予以
书面承诺。被告黄某某在2004年8月11日接收所购房屋时，与
建设单位万某房产公司签订了《物业管理协议》及《业主临时
公约》，该《物业管理协议》性质为前期物业服务合同，根据
《物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会与物业管理企
业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止，被告
黄某某所在小区，至今未成立业主委员长会，故被告黄某某与建设单位签订的《物业管理协议》对双方均具有约束力，被告
黄某某应当依照该《物业管理协议》履行缴纳物业管某某用的
义务，同时，建设单位在选聘物业管理企业时，也应当依照该
《物业管理协议》的约定与物业管理企业签订物业管理服务合
同，超出《物业管理协议》约定的权利、义务范围，损害业主
利益的其他约定，对业主不发生法律效力。综前所述，被告用
证据1证明前期物业管理服务合同的期限为2003年至2004年间
，不具证明力；用证据2证明其不是合同相对人，作为被告诉
讼主体不适格，不具证明力；原告提供证据1用以证明其依据
合同约定向被告提供物业管理服务，被告应当缴纳相应的物业
管理服务费，具有证明力，但被告黄某某与建设单位签订的物
业管理协议缴纳的物业管理服务费某准为9.6元／平方米某某
，而原告与建设单位签订的物业管理服务合同收费某准为14.4
元／平方米某某，该收费某准未经与业主协商同意，对业主不
具约束力，原告以该证据证明收取物业管某某的收费某准，不
具证明力。
综上，本院认定以下事实：2003年6月13日，被告黄某某
与万某房产公司签订《商品房买卖合同》，购买由万某房产公
司乙的坐落于建德市××街道××东路××号商铺。2004年8
月11日，被告黄某某在收楼时，与建设单位万某房产公司签订
了《物业管理协议》及《业主临时公约》。《物业管理协议》
约定：乙方（业主黄某某）每年应向甲方（建设单位万某房产
公司）缴纳物业管某某用9.6元／平方米，共计506.78元；签
署协议时，乙方须向甲方缴纳当年的物业管某某用；如收费某准有所调整，以甲方书面通知为准；待业主委员会成立后，甲
方同时向业主委员会移交上述物业管某某用。协议签订后，被
告黄某某缴纳了当年的物业管某某用。2008年10月6日，原告
与万某房产公司签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为
该房地产公司乙的万某·广场公寓提供物业管理服务，并向该
小区的业主按每户每平方米1.2元（营业房）的收费某准收取
物业管理服务费，服务期限为2008年10月6日至2009年12月31
日。合同签订后，原告即入驻万某·广场公寓，开始对该公寓
进行物业管理服务。被告黄某某系万某·广场公甲安某某394
号商铺（52.79平方米）的业主，并已入住该房屋。现原告要
求被告黄某某支付2008年10月6日起至2009年10月5日的物业管
某某760.17元。
本院认为，在万某·广场公寓业主大会选聘物业管理企
业之前，建设单位万某房产公司选聘原告竹××公司为物业管
理企业，于2008年10月6日签订的物业服务合同，未违反法律
法规的强制性规定，应认定合法有效。原告有责任根据法律规
定、物业服务合同约定及行业标准提供相应的物业服务，被告
则负有根据合同、法律的规定支付物业管某某的义务。在原告
与建设单位万某房产公司签订物业管理服务合同之前，被告黄
某某与建设单位万某房产公司签订了《物业管理协议》，建设
单位在选聘物业管理企业时，应当依照该《物业管理协议》的
约定与物业管理企业签订物业管理服务合同，超出《物业管理
协议》约定的权利、义务范围，损害业主利益的其他约定，对
业主不发生法律效力，物业管理服务费的收费某准应按原《物业管理协议》的收费某准计收。现原告要求被告支付所欠物业
管理服务费，该诉讼请求合理部分，本院予以支持。被告黄某
某提出前期物业管理期限应为2003年至2004年间及其不是与原
告签订物管合同的合同当事人，诉讼主体不适格的抗辩意见，
与法不符，本院不予采纳。据此，依照《物业管理条例》第二
十一条、第二十二条、第二十三条、二十四条、第二十六条、
第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄某某在本判决生效之日起十日内向原告建德
市××物业管理有限公司交纳物业管理服务费人民币506.78元
。
二、驳回原告建德市××物业管理有限公司其他诉讼请
求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，
应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规
定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元（原告预交），减半收取计
人民币25元，由被告黄某某负担人民币20元，由原告建德市×
×物业管理有限公司负担人民币5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院
，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币
50元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理
【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××02
4409008802968，开户行（工商银行湖滨分理处）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请
求由本院另行书面通知预交。
审判员 韩雨清
二〇一〇年三月九日
书记员 胡媛媛