福建省周宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0925民初481号原告:宁德市东晟房地产有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区闽东东路10号2幢701，统一社会信用代码:913509026893919602。法定代表人:陈文跃,董事长。委托诉讼代理人：李曈曈，福建晨信律师事务所律师。被告：吕庭珠，女，1964年12月24日生，汉族，福建省周宁县人，住福建省周宁县。被告：何常宜，男，1956年2月27日生，汉族，福建省周宁县人，住福建省周宁县。原告宁德市东晟房地产有限公司（以下简称“东晟公司”）与被告何林金、吕庭珠、何常宜追偿权纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。2017年8月9日原告东晟公司因何林金已经死亡向本院提出撤销部分被告申请。2017年9月4日本案进行公开开庭审理，原告东晟公司的委托诉讼代理人李曈曈到庭参加诉讼，被告吕庭珠、何常宜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2017年10月9日，因无法向被告吕庭珠、何常宜送达，本院依法裁定本案转为普通程序，并于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告东晟公司的委托诉讼代理人李曈曈到庭参加诉讼，被告吕庭珠、何常宜经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。东晟公司向本院提出诉讼请求：依法判令何林金、吕庭珠、何常宜偿还原告宁德市东晟房地产有限公司为其代偿的截至2017年6月30日止的按揭款本息119068.21元及违约金，暂计算至2017年7月5日止的违约金为53042.34元。诉讼过程中，东晟公司变更诉讼请求为：1.依法判令吕庭珠、何常宜偿还东晟公司为其代偿的截至2017年6月30日止的按揭款本息119068.21元及违约金，暂计算至2017年7月5日止的违约金为53042.34元；2.依法判令吕庭珠、何常宜在继承何林金的遗产范围内向东晟公司偿还其代偿的截至2017年6月30日止的按揭款本息119068.21元及违约金，暂计算至2017年7月5日止的违约金为53042.34元。事实和理由：2012年12月26日，买受人何林金向东晟公司购买位于周宁县，该套商品房建筑面积为202.22平方米，总价款为776525元。双方签订了编号为0431418的《商品房买卖合同》及相关附件,其中附件六补充协议第三条第5项约定：“在买受人获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，在出卖人承担阶段性担保期间内，如果出现买受人不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在出卖人向银行履行担保责任即垫付贷款本息等费用后，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内（以出卖人所保留之快件或挂号信底单中所记载之发出时间为准）偿还全部垫付款，并向出卖人承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按出卖人实际代付金额的日万分之五计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按出卖人实际垫付金额的日万分之十向出卖人支付违约金，至买受人实际还款之日止。”《商品房买卖合同》及相关附件签订当日，何林金支付了购房首付款236525元，余款54万元由中国建设银行股份有限公司周宁支行（以下简称“周宁建行”）提供按揭贷款。2013年2月1日何林金与吕庭珠、何常宜向周宁建行提交了《中国建设银行福建省分行个人住房借款申请书》，并在借款人声明第7条中约定“本人保证在取得银行贷款后，按时足额偿还贷款本息”；2013年2月6日吕庭珠与何常宜向周宁建行提交了《共同还款承诺书》，承诺“本人及配偶愿承担共同偿还责任”；2013年3月22日东晟公司、何林金、吕庭珠、周宁建行签订了编号为2013年建宁周个房借字33号的《个人住房借款合同》，借款合同约定周宁建行为何林金、吕庭珠提供按揭贷款54万元，东晟公司为其提供阶段性连带责任保证。该商品房已于2013年3月28日交付何林金、吕庭珠、何常宜使用。何林金自2014年12月30日起未按《个人住房借款合同》约定及时缴纳按揭贷款，导致周宁建行陆续从东晟公司的保证金账户中扣收了何林金的逾期贷款。从东晟公司保证金被扣收之日起，东晟公司多次致电及发函通知其及时缴纳按揭贷款并偿还东晟公司为其代垫的按揭款。截止起诉之日东晟公司已累计为何林金代垫的按揭贷款本息119068.21元。另，在贵院审理过程中发现何林金已于2014年12月23日非正常死亡，第一顺序继承人为母亲吕庭珠、父亲何常宜。鉴于上述事实与理由，东晟公司依法提起诉讼，请求判决支持上述诉讼请求。吕庭珠、何常宜未作答辩。东晟公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.东晟公司营业执照一份，证明东晟公司具有主体资格；2.东晟公司企业法人代表证明书一份，证明陈文跃系东晟公司法定代表人；3.何林金户口注销证明一份，证明何林金于2014年12月23日非正常死亡；4.吕庭珠居民身份证一份，证明吕庭珠具有诉讼主体资格；5.何常宜居民身份证一份，证明何常宜具有诉讼主体资格；6.吕庭珠、何常宜常住人口登记卡、结婚证各一份，证明吕庭珠、何常宜系夫妻关系，何林金系吕庭珠、何常宜之子；7.商品房买卖合同、2013年1月29日销售不动产统一发票各一份，证明东晟公司与何林金建立了商品房买卖合同关系，合同约定了该商品房单价、承担保证责任金额后的追偿、违约金等内容，何林金于2013年1月29日已支付购房款236525元；8.房屋交接单一份，证明该商品房已于2013年3月28日交付何林金使用，业主签字处由何常宜代签；9.中国建设银行福建省分行个人住房借款申请书、共同还款承诺书、借款人购房及申请按揭贷款声明各一份，证明何林金、吕庭珠向周宁建设共同申请贷款，吕庭珠、何常宜承诺承担共同偿还责任；10.个人住房借款合同一份，证明东晟公司为何林金、吕庭珠向周宁建行的住房借款承担保证责任；11.2013年3月28日销售不动产统一发票一份，证明周宁建行按合同约定支付贷款54万元；12.个人贷款还款凭证、通知书各十五份，证明东晟公司自2014年12月30日至2017年6月30日累计为何林金、吕庭珠代付按揭款本息119068.21元；13.邮政特快专递、住房按揭贷款还款通知书各一份，证明东晟公司于2015年3月11日向何林金致函要求偿还代垫住房贷款本息；14.邮政特快专递、催款函各一份，证明东晟公司于2017年2月23日向何林金致函要求偿还代垫住房贷款本息；15.何林金人员基本信息一份，证明何林金的第一顺序继承人为吕庭珠、何常宜。上述证据形式及来源合法，内容客观真实且与本案具有关联性，经庭审审核，本院予以确认。吕庭珠、何常宜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未进行答辩和质证，也未提供反驳的证据，视为自愿放弃相应诉讼权利，不影响本院对上述证据的认定。本院依据以上有效证据及庭审中当事人的陈述认定案件事实如下：2012年12月26日出卖人东晟公司与买受人何林金签订合同编号为MF-2007-01-0431418的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于周宁县“东晟·祥宁楼”1单元601号商品房，该商品房建筑面积共202.22平方米，单价为每平方米3840元，总金额为776525元，付款方式为买受人应于本合同签订之日付清首付款236525元，余款54万元办理银行按揭贷款。双方在《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第五款中约定：“买受人承诺：在买受人获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，在出卖人承担阶段性担保期间内，如果出现买受人不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在出卖人向银行履行担保责任即垫付贷款本息等费用后，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内（以出卖人所保留之快件或挂号信底单中所记载之发出时间为准）偿还全部垫付款，并向出卖人承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按出卖人实际代付金额的日万分之五计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人同意按出卖人实际垫付金额的日万分之十向出卖人支付违约金，至买受人实际还款之日止。……”。2013年3月28日东晟公司将上述房屋交付何林金使用。2013年2月1日何林金、吕庭珠、何常宜向周宁建行申请个人住房抵押额度贷款54万元，2013年2月6日吕庭珠、何常宜向周宁建行出具《共同还款承诺书》。2013年3月22日借款人何林金、吕庭珠、贷款人周宁建行、保证人东晟公司签订编号为2013年建宁周个房借字33号《个人住房借款合同》，合同约定：借款人借款本金为54万元，借款期限为240个月（即从2013年3月22日起至2033年3月22日止）；借款年利率按6.8775%执行，借款利息自划款之日起计算，按日计息（日利率＝年利率/360＝月利率/30）；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法；本合同担保方式为抵押加阶段性保证，东晟公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年3月28日周宁建行依约发放贷款54万元。何林金、吕庭珠、何常宜自2014年12月30日起未按《个人住房借款合同》约定履行按揭还款义务，周宁建行按合同约定向作为保证人的东晟公司扣收保证金代偿何林金逾期贷款本息，分别于2014年12月30日扣收4058元，2015年3月24日扣收8076.29元，2015年3月27日扣收4080.05元，2015年6月26日扣收4119.56元，2015年6月29日扣收8044.4元，2015年10月21日扣收12174.97元，2015年11月30日扣收8162.19元，2016年2月29日扣收15155.66元，2016年5月31日扣收7278.01元，2016年7月29日扣收7349.07元，2016年8月31日扣收3664.37元，2016年12月7日扣收8000元，2017年2月4日扣收10447.59元，2017年5月26日扣收14796.82元，2017年6月30日扣收3661.23元，共计119068.21元。东晟公司分别于2015年3月11日、2017年2月24日向何林金发出《住房按揭贷款还款通知书》、《催款函》，通知何林金偿还代垫住房贷款本息及垫付款利息，但何林金、吕庭珠、何常宜至今仍未偿还。吕庭珠、何常宜系夫妻关系，何林金系吕庭珠、何常宜之子。何林金未婚，于2014年12月23日死亡，第一顺序继承人为吕庭珠、何常宜。另查明，2014年1月15日，坐落于福建省周宁县（祥宁楼）第6层601号（复式）的房屋已办理房屋所有权登记，房屋所有权人为何林金。本院认为，出卖人东晟公司与买受人何林金之间签订的《商品房买卖合同》，借款人何林金、吕庭珠、贷款人周宁建行、保证人东晟公司之间签订的《个人住房借款合同》，吕庭珠、何常宜出具的《共同还款承诺书》均系各方当事人真实意思表示，各方当事人之间的债权债务关系明确、合法有效，各方均应严格依约履行。何林金、吕庭珠未按合同约定偿还贷款系属违约，且吕庭珠、何常宜承诺对何林金向周宁建行申请个人住房借款额度54万元承担共同偿还责任，故保证人东晟公司承担保证责任后有权依法向何林金、吕庭珠、何常宜追偿。何林金已死亡，其民事责任依法应由其法定继承人吕庭珠、何常宜在继承何林金遗产的限额内承担。故东晟公司要求吕庭珠、何常宜向东晟公司偿还其代偿的按揭款本息119068.21元并在继承何林金的遗产范围内偿还上述代偿的按揭款本息的主张，应予支持。因《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第五款关于按日万分之十支付违约金至还清代偿按揭款本息之日止的约定，系东晟公司与买受人何林金的约定，故对东晟公司要求吕庭珠、何常宜向东晟公司支付违约金的主张，不予支持。本案中东晟公司的实际损失为利息损失，东晟公司与何林金之间约定按日万分之十计算违约金明显高于实际造成的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本院予以调整为按日万分之六计算，故吕庭珠、何常宜应在继承何林金的遗产范围内按日万分之六向东晟公司支付违约金至还清代偿款之日止。吕庭珠、何常宜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零一十四条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、吕庭珠、何常宜应于本判决生效之日起十日内共同偿还宁德市东晟房地产有限公司代偿款119068.21元；二、吕庭珠、何常宜应在继承何林金的遗产限额内于本判决生效之日起十日内共同偿还宁德市东晟房地产有限公司代偿款119068.21元并按日万分之六支付违约金［违约金自代垫款项实际支付之日（其中4058元自2014年12月30日起，8076.29元自2015年3月24日起，4080.05元自2015年3月27日起，4119.56元自2015年6月26日起，8044.4元自2015年6月29日起，12174.97元自2015年10月21日起，8162.19元自2015年11月30日起，15155.66元自2016年2月29日起，7278.01元自2016年5月31日起，7349.07元自2016年7月29日起，3664.37元自2016年8月31日起，8000元起2016年12月7日起，10447.59元起2017年2月4日起，14796.82元自2017年5月26日起，3661.23元自2017年6月30日起）起至还清代偿款项之日止］；三、驳回宁德市东晟房地产有限公司其他诉讼请求。如果上述当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4204元，由宁德市东晟房地产有限公司负担840元，被告吕庭珠、何常宜负担3364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  徐芳兰人民陪审员  林隆恭人民陪审员  王琴鸣二〇一八年一月二十六日书 记 员  黄州洋附注一：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附注二：主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。3.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。5．《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。