福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3726号
原告林文静，女，1983年11月19日出生，汉族，公务员，住南安市。
原告许凯华，男，1982年5月26日出生，汉族，公务员，住南安市。
二原告的共同委托代理人尤文斌、林进辉，福建泉中律师事务所律师。
被告南安市柳城房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。
法定代表人林志明，系该公司总经理。
委托代理人黄明泉，男，1981年10月11日出生，汉族，该公司员工，住福建省南安市。
委托代理人陈志明，男，1983年10月23日出生，汉族，该公司员工，住福建省南安市。
原告林文静、许凯华因与被告南安市柳城房地产开发有限公司（以下简称“柳城房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理，依法由审判员高燕玲独任审判，于2015年6月9日和6月16日二次公开开庭进行了审理。原告林文静、许凯华共同的委托代理人尤文斌，被告柳城房地产公司的委托代理人黄明泉、陈志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林文静、许凯华诉称，原、被告于2012年12月9日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在南安市柳城办事处新华西溪滨江片区A2段福璟湾第1幢10层1003室房，建筑面积共96.21平方米，总价款510875元。被告应于2013年12月31日前将符合各项条件的商品房交付给原告使用，如未按合同约定的期限将商品房交付原告使用，应自合同约定的最后交付期限的次日起按日向原告支付已付款万分之一的违约金。被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，并缴交了办证手续费及住宅专项维修资金等全部相关费用。时至今日，本案商品房仍未达到《商品房买卖合同》第八条约定及相关法律规定的交房条件，虽然本案商品房在事实上已交付，但该商品房不符合合同约定及相关法律规定的交房条件，应视为至今未交付。本案商品房事实交房后，被告也未能在合同约定的60日期限内完成办理房屋所有权初始预登记手续，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，导致原告未能在商品房事实交付使用后90日内取得房屋权属证书。为此，原告请求判令：1、被告自2014年1月1日起至实际具备约定交付条件（包括法定及合同约定的交付条件）之日止，按已付款的日万分之一计算赔偿原告逾期交房违约金；2、被告自2014年4月1日起至实际办妥产权证（指房屋所有权证）之日止，按已付款的日万分之一计算赔偿原告逾期办证违约金；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告柳城房地产公司辩称，第一，他们公司已经通知原告办理交房手续，但二原告至今未来办理。第二，原告于2015年3月才缴纳契税，而办理产权证须在缴纳契税之后才能办理。第三，原告起诉的金额也与实际不符，按合同约定，不可抗力及其他因素可以延迟交房，而且他们公司在原来合同的基础上，又提升了房屋的品质，将普通的单层玻璃换成双层中空玻璃，并增加了园林的绿化，这些也是延迟交房的依据。
本案的争议焦点：1、被告是否存在逾期交房的违约行为？若有，应如何承担违约责任？2、被告是否存在逾期协助办理房屋所有权证的违约行为？若有，应如何承担违约责任？
围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订的商品房买卖合同的相关约定，其中商品房买卖合同的补充协议是未经备案的，原、被告双方的约定应以备案的合同记载为准。2、销售不动产统一发票二张，证明原告已付清全部购房款。3、收款收据二张，证明原告已经缴纳了公共维修基金及契税。4、入伙通知书一份，证明被告于2015年2月14日通知原告交房。
对原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1没有异议，但认为附件六与合同均已备案，都是生效的。对证据2没有异议。对证据3没有异议，但认为合同中约定公共维修基金及契税应在缴纳房款后立即缴纳，原告却延期缴纳。对证据4没有异议，但该入伙通知书是于2015年2月11日邮寄给原告的，原告收到的时间是2015年2月13日。
围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、南安市气象局出具的降水情况统计单，证明按合同约定，中雨及以上的降水天气可以延期交房，即可以延期交房172日。2、南安市自来水公司出具的情况说明一份，证明因市政工程停水可以延期交房12日。3、南安市电力有限责任公司城南中心供电所出具的情况说明一份，证明因市政工程停电可以延期交房45日。4、消防备案信息，证明本案工程于2014年12月29日办理竣工验收消防备案，其抽查结果为合格。5、竣工验收报告一份，证明本案工程竣工验收合格。6、邮件详情单复印件一份，证明被告于2015年2月11日向原告邮寄交房通知书及交房须知。
对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1的真实性无异议，但只能计算自项目开工之日（即2012年2月1日）起至约定交房之日（即2013年12月31日）止实际影响工期的降雨天数32日。因被告未举证“中雨”的降水量是否超过24MM，该期间的“中雨”天气不能成为被告延期交房的依据。对证据2的真实性无异议，但认为停水应附上原始记录，才能确认停水的天数及具体时间段。对证据3的真实性无异议，但认为应附上原始记录，才能确认停电的时间段。对证据4的真实性无异议，被告通过消防验收的时间在原、被告约定的交房时间之后。对证据5的真实性无异议，但认为这只是建设单位组织的五方验收，尚未经建设主管部门的综合验收。对证据6无异议，该邮件于2015年2月13日妥投。
根据原、被告的上述举证、质证，结合当事人的庭审陈述，本院分析认证如下：
原告提供的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告均没有异议，本院予以确认。该组证据可以证明原、被告签订《商品房买卖合同》以及合同约定内容，原告已经支付被告购房款人民币510875元，被告通知原告于2015年2月17日办理交房手续。被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院予以认定。原告同意计算自2012年2月1日起至2013年12月31日期间的大、暴雨恶劣天气情况的天数（即实际影响工期的降雨天数），系原告行使处分自己民事权利和诉讼权利的行为，并未违反法律、法规的强制性规定，本院予以照准，该时间段符合上述恶劣天气情况的天数一共是32日，即本案被告可以延期交房32日。因被告未举证该期间“中雨”的降水量是否超过24MM，故“中雨”天气不能成为被告延期交房的依据。被告提供的证据2-3，原告对其真实性无异议，本院予以认定，但这二份证据只能证明自2011年8月至2014年11月期间停水、停电的总天数，不能证明具体的停水、停电时间，虽经本院告知后，被告仍表示无法进一步提供相关的证据，因此，该二份证据不能直接作为被告延期交房的依据。被告提供的证据4，原告对其真实性无异议，本院予以认定，该证据可以证明本案讼争商品房所在工程于2014年12月29日完成消防备案。被告提供的证据5，原告对其真实性无异议，本院予以认定，该证据可以证明本案工程于2013年12月20日通过五部门的竣工验收。被告提供的证据6，原告对其真实性无异议，本院予以认定，该证据可以证明被告于2015年2月11日向原告邮寄交房通知等材料，该邮件于2015年2月13日妥投。
根据上述举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告柳城房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司。位于南安市柳城办事处新华西溪滨江片区A2段福璟湾系被告柳城房地产公司开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证等许可，其中商品房预售许可证号为（南）房预售（2012）第029号。原告与被告于2012年12月9日签订一份《商品房买卖合同》，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。该合同约定：原告向被告购买址在南安市柳城办事处新华西溪滨江片区A2段福璟湾第1幢10层1003号房，总购房款为人民币510875元。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、详见合同附件六。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……同日，原、被告又签订了附件六《合同补充协议》一份，该协议针对出卖人可据实予以延期交房的事项约定，除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地震等，还包括如下：①市政配套而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③影响施工停止或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过24MM或6级以上（含6级）大风］原因；④供水、供电部门的停水、停（限）电通知⑤其他非出卖人所能控制的因素……出卖人因提高房屋质量标准、设备及装修档次需要增加工期，在事先告知买受人并取得认可后可予以延期等内容。合同签订后，原告支付给被告全部购房款。2013年12月20日，本案商品房所在工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。2014年12月29日，本案商品房所在工程办理了竣工验收消防备案手续。被告于2015年2月11日向原告邮寄交房通知等材料，通知原告于2015年2月17日办理交房手续，该邮件于2015年2月13日妥投，但原告至今未前往被告处办理本案商品房的交付手续。因大、暴雨恶劣天气情况影响，本案工程可以延期交房32日。本案房屋所有权初始预登记至今未办理完毕。
综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。合同约定，被告应于2013年12月31日前将符合合同各项约定条件的商品房交付原告使用，按双方签订的补充协议的约定及原告的确认，被告可以延期交房32日，即本案合同约定的交房时间应顺延至2014年2月1日。本案工程于2013年12月20日经五部门验收合格，于2014年12月29日经消防验收合格，即至2014年12月29日，本案工程已具备交房条件。但被告直至2015年2月11日才向原告邮寄交房通知，通知原告于2015年2月17日办理交房手续，该邮件于2015年2月13日送达至原告，因此，被告应承担自2014年2月2日起至2015年2月17日止的逾期交房违约责任，即违约金数额为：510875元×0.01%×381天=19464元。本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……”，而《合同补充协议》第十四条又约定“双方同意该商品房不适用合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的……”，对此，原告与被告存在不同的意见。原告认为，主合同及补充协议均是被告提供的格式条款，但补充协议第十四条的约定改变了主合同约定，是无效的，本案应适用主合同的约定。被告认为，补充协议与主合同均是国家部门发放的，并不是被告单方制定的，而且必须原告先办理交房手续，缴纳相关费用后，被告才能开始办理房屋权属证书，是因原告未办理交房手续，且至2015年3月才缴纳相关费用，才导致本案未办理房屋权属证书，所以被告不存在逾期办理房屋权属证书的行为。本院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，该格式合同直接否定《商品房买卖合同》第十四条的约定，并推迟了被告协助办证的时间，因此，《合同补充协议》第十四条的补充约定减轻了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款依法应认定为无效条款。为此，关于被告协助办证的时间仍应按《商品房买卖合同》第十四条的约定予以处理。但因原告经被告通知后，至今未前往被告处办理本案商品房的交付手续，致本案被告协助办证的期间尚未起算，因此，被告现尚不存在逾期协助原告办理房屋所有权证的行为，故对于原告要求被告承担逾期协助办证违约责任的诉讼请求，本院予以驳回。原告主张，被告交付的商品房除了具备合同约定的交付条件外，还需要取得规划部门的规划验收合格证，工程质量监督机构的工程质量监督报告，建设主管部门的竣工验收证书、竣工验收备案表，测绘部门的房屋测绘报告；本院认为，在本案商品房所在工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格及完成消防备案手续等合同约定的条件后，就具备了交付条件，因此，原告的该主张与合同约定不符，本院不予采纳。被告关于他们公司为提高房屋质量而增加大概半年工期的主张，因其没有提供相关的证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南安市柳城房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告林文静、许凯华逾期交房违约金人民币19464元；
二、驳回原告林文静、许凯华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币932元，减半收取后为466元，由原告林文静、许凯华负担人民币266元，由被告南安市柳城房地产开发有限公司负担人民币200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 高燕玲
二〇一五年七月十三日
书记员 倪丽端
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。