湖南省沅陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沅民一初字第146号
原告向其友，男，1965年10月14日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。
委托代理人李国展（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师。
被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司，住所地：怀化市鹤城区迎丰中路460号。
法定代表人吴浩，该公司董事长。
委托代理人全海滨（特别授权），湖南天宇律师事务所律师。
原告向其友与被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，原告向其友于2015年2月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告向其友的委托代理人李国展，被告阳光公司的委托代理人全海滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向其友诉称：2011年11月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定被告将其开发的沅陵县阳光幸福里小区9栋301号建筑面积为100平方米的商品房出售给原告，2013年12月31日前交付使用，否则，被告承担逾期交房的违约责任。合同签订后，原告于当日交清了全部房款219150元，其中含定金60000元，原告还交清了契税、维修基金及办证费用。原告已履行了合同约定的全部义务，但被告未在期限内向原告交房，直到2015年2月26日被告才实际交付房屋，且不能向原告提供所购房屋的竣工验收合格手续及《住宅质量保证书》、《商品房使用说明书》。现原告诉至法院，要求被告办理房产证和国土使用证，并向原告支付逾期交房违约金24588.63元、双倍返还定金60000元，由被告承担本案诉讼费用。
原告向其友为支持其主张，向本院提供如下证据：
原告的身份证复印件1份，用以证实原告的基本身份情况；
《商品房买卖合同》复印件1份，用以证实原告在被告处购买了阳光幸福里小区9栋3楼301室100平米的住宅房一套，合同约定2013年12月31日交房；
被告公司开的收据5张，用以证实原告向被告支付了购房款总计219150元（其中60000元是定金性质，签合同时虽抵扣了房款，但定金条子没有收回，定金的约定是仍然存在的），另交契税和维修基金9146元、国土办证费2286元；
《物业管理服务公司合同书》及物业公司收据各1份，用以证实被告向原告交房的时间为2015年2月26日，被告已违约；
被告阳光公司辩称：1、原告要求办理房产证和国土使用证的理由不能成立，不能得到法律支持，根据《商品房买卖合同》第10条的约定，原告要求办两证不符合法律的规定；2、原告主张的延期交房违约金和定金不能同时使用，且合同没有定金的约定；3、原告主张的延期违约金过高，请求法院予以调整，适当减少，且依合同约定应扣除一个月不计算在内。
被告阳光公司为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、被告阳光公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，用以证实被告的基本情况。
2、58同城网房屋租赁信息1份，用以证实原告购买的阳光幸福里小区周边同地段房屋月租金为600元／月。
3、《阳光幸福里认购协议书》、《商品房预售许可证》各1份，用以证实2011年11月10日，原告向被告认购了幸福里9栋301号房，并约定签署《商品房买卖合同》后，该协议自行失效，且定金自动转为商品房首付款。2013年10月30日，被告办理了商品房预售许可证。
在庭审质证过程中，被告对原告提供的1-4号证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为3号证据中定金收据不能起到证实原、被告之间定金约定一直存在的作用。原告对被告提供的1号证据无异议；对2号证据的“三性”提出异议；对3号证据本身无异议，但认为定金虽然是抵扣了房款，但定金的收据被告没有收回就说明定金的约定仍然是存在的。
本院认为，原、被告所出示的证据，除被告所出示的第2号证据外，双方对对方的证据均无异议，只是对定金约定是否依然存在有认识理解上的分歧，对定金收据这一证据本身并无异议，故除被告出示的2号证据外，其他证据均裁定为有效证据，本院予以采信。关于被告所出示的2号证据，不能完全起到证明原告实际损失是多少的证明作用，故对该证据本院不予采信。
依据采信的证据以及庭审调查，本院确认下列案件事实：
2011年底，原告向其友欲购买被告阳光公司开发的沅陵县阳光幸福里小区商品住宅房，便于2011年11月10日与被告签订了《阳光幸福里认购协议书》，当日向被告交纳了购房款54315元、定金60000元、契税及维修金9146元、国土办证费2286元，并在协议书里约定了《商品房买卖合同》签订后，定金自动转为商品房首付款等事项。2011年11月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的沅陵县阳光幸福里小区9栋301号房屋一套，建筑面积为100平方米，一次性付购房款219150元，被告于2013年12月31日前将竣工合格的房屋交付原告使用，并约定了逾期交房的违约责任、违约金的起算时间、计算方式及办理房产证及国土使用证期限等。原告并于合同签订当日付购房款104835元，合计2011年11月10日交纳的购房款54315元及转为房款的60000元定金，原告于合同签订日已全部付清购房款219150元。2013年10月30日，被告在沅陵县房产管理局办理了幸福里小区9号楼的商品房预售许可证。
合同签订后，被告阳光公司于2015年2月26日向原告向其友实际交付房屋，尚未办理房屋所有权证及土地使用证。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原告向其友与被告阳光公司是平等的民事主体，双方是在遵循公平、诚实信用原则的基础上自愿签订了《商品房买卖合同》，合同条款是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，亦未危害社会公共利益与他人的利益，应为有效合同。被告违反合同约定，逾期交房，系违约。对违约这一事实，原、被告均无争议。通过庭审，双方的辩论焦点是：1、原告要求被告为其立即办理两证的诉讼请求是否应该支持？2、被告是否负有双倍返还60000元定金的义务？3、被告应当按照什么标准承担违约金？
一、关于原告要求被告办理两证的诉讼请求是否应该支持的问题。原告在签订《商品房买卖合同》前向被告预交了办理房屋所有权证、土地使用权证的相关费用，双方在《商品房买卖合同》中约定了办理两证的期限为房屋交付之日，即应为合同约定的房屋交付之日，故被告阳光公司应按合同约定的期限代为办理两证的相关手续，被告逾期办理，系违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告负有继续履行的违约责任，故原告要求被告办理两证的诉讼请求本院予支持。
二、关于被告是否负有双倍返还60000元定金的义务的问题。原、被告在《阳光幸福里认购协议书》中明确约定了被告如另售他人，定金双倍返还原告；签订《商品房买卖合同》时定金自动转为商品房首付款……。由此可见，该60000元系定约定金，根据原、被告在协议书中的约定，签订《商品房买卖合同》的同时，协议书失效，那么关于定金的约定自然失效，且双方已对定金的处置作出了约定，即自动转为购房款。原告以被告未收回定金收据主张定金约定依然存在是对本案事实和法律的曲解，因为该60000元订金是在认购协议书中约定的，该订金担保的债务已经履行完毕，该订金已按双方约定抵作购房款，把订金收据换为购房款收据只是完善双方债权债务的手续而已，并不会导致认购协议中的订金条款继续适用于商品房买卖合同中，故原告主张在商品房买卖合同中适用定金罚则没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于被告应当按照什么标准承担违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”在本案中，被告提出原告主张的延期违约金过高，请求法院予以调整，被告向法庭提交了58同城网房屋租赁信息1份，用以证实原告购买的阳光幸福里小区周边同地段房屋月租金为600元，但原告的损失并不仅限于租房的租金支出，还包括原告购房款的利息等，故被告主张约定的违约金过分高于造成的损失不符合上述法律的规定，应不予支持；原告要求被告按合同支付违约金的请求应予以支持，但依合同第六条约定，违约金的计算期间应为最后交付期限的第30天起至交付之日至，即应从2014年1月30日起计算至2015年2月26日止，被告提出原告计算的违约金应扣除一个月的异议本院予以支持。
综上，被告阳光公司在履行合同过程中，延期交房、逾期办理房屋所有权证、土地使用权证，系违约，原告请求被告继续办理两证和支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但原告关于违约金的计算有误，根据双方当事人的合同约定，违约金具体计算方式为：2014年1月30日至2014年3月1日，按房款万分之一计算每日违约金，219150元×0.0001×30天＝657.45元；2014年3月2日至2014年5月30日，按房款万分之二计算每日违约金，219150元×0.0002×89天＝3900.87元；2014年5月31日至2015年2月26日，按房款万分之三计算每日违约金，219150元×0.0003×271天＝17816.90元，违约金共计22375.22元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、限被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告向其友支付延期交房违约金22375.22元；
二、限被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内办理沅陵县阳光幸福里小区9栋301号房屋的房屋所有权证、土地使用权证；
三、驳回原告向其友其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1915元，由原告向其友承担1415元，由被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 于 波
审 判 员 ＸＸ飞
人民陪审员 杨 杰
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李湘沅
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。