云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终2632号
上诉人（原审原告）刘俊，男，1987年4月13日生，汉族。
特别授权诉讼代理人刘海存，男，1951年7月16日生，汉族。
被上诉人（原审被告）昆明城海房地产开发有限公司。
住所地：云南省昆明市官渡区云南城投大厦*座***号。
法定代表人吴涛。
特别授权诉讼代理人叶攀，云南八谦律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人张玮频，云南八谦律师事务所实习律师。
上诉人刘俊因与被上诉人昆明城海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民二初字第1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院确认的本案事实为：2012年12月3日，原被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告融城金阶广场地下室第-3层FG3105号车位，总价款为123300元，建筑面积为10.12平方米。合同第七条约定：“交付期限：甲方（即本案被告，以下同）应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给乙方（即本案原告，以下同）。”合同第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、书面通知或媒体公告形式通知原告办理交接手续……由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，双方同意按以下方式处理：乙方应于本合同第七条约定的期限内到甲方处办理房屋交接手续，逾期未办理完毕交接手续的，自期限届满之日起房屋毁损灭失的风险及物业管理费由乙方承担，且甲方不承担逾期交房的违约责任……”同日，原被告签订了《合同补充协议》，协议第七条约定：“甲方在向乙方交付车位前，乙方未向甲方足额支付本合同约定的全部购房款、专项维修资金、契税、办证费、违约金等款项前，乙方无权要求甲方交付车位，且甲方不承担逾期交房的违约责任……”第十条约定：“除《商品房购销合同》约定的购房款外，甲方代收以下款项：（一）契税：3699元、印花税：61.65元、产权工本费：550元、其他款项5元……（二）专项维修基金：2206.8元。乙方应于房屋交接手续办理前向甲方足额支付……”合同签订当日，原告将购房款123300元、契税3699元、印花税61.65元、产权工本费550元、其他款项5元交付给被告。2013年12月9日，融城金阶广场5（F）、6（G）号楼进行了竣工验收备案。2013年12月27日，被告登报向融城金阶广场的业主发出公告，告知业主融城金阶广场商业、办公、住宅等已竣工验收，具备交房条件，各位业主到融城金阶广场售楼中心办理交房手续的时间为2013年12月28日-12月31日。现原告诉至原审法院，请求判令：1、被告履行原被告双方于2012年12月3日签订的《商品房购销合同》，将地下室第-3层FG3105号交付原告；2、被告承担违约金33599.25元，暂从2014年7月1日计算至2015年12月31日，违约金计算至实际付清为止，每天按61.65元计算。3、由被告承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，原、被告所签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告向被告购买融城金阶广场地下室-3层FG3105号车位，根据约定被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的涉案车位交付给原告，从原告提交的《官渡区建设工程竣工验收备案表》可知被告开发融城金阶广场5（F）、6（G）号楼于2013年12月9日已进行了竣工验收备案，符合约定和法律规定的交付条件。被告于2013年12月27日登报通知业主办理接房手续，媒体公告符合约定通知方式，应认定被告已履行通知交房义务。对于客观上原告未接收涉案合同约定车位的原因，原告主张系被告拒绝交付；被告则抗辩主张系原告未按合同约定交付专项维修基金，故未办理车位交接手续。对此争议，原审法院认为，《住宅专项维修资金管理办理》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”同时，原、被告所签订《商品房购销合同》约定原告应于涉案车位交接前向被告交付代收的专项维修资金。根据上述《住宅专项维修资金管理办理》规定以及合同约定，无论原告自行交纳或委托被告交纳，均有义务在接受涉案车位交付前交纳或委托交纳专项维修基金。经庭审查明，原告尚未交付涉案车位的专项维修资金，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，在原告未交纳专项维修资金前，被告有权拒绝向原告交付涉案车位。综上，被告已依约通知原告受领符合交付条件的涉案合同项下车位，在原告未履行交纳专项维修资金的义务前，其行使先履行抗辩权符合法律规定。原告关于被告迟延、拒绝交付涉案合同项下车位并构成违约的主张缺乏相应事实及法律依据，原审法院不予确认。对原告要求被告交付车位并支付违约金的诉请，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“驳回原告刘俊的诉讼请求。”本案诉讼费640元，由原告刘俊承担。
原审判决宣判后，刘俊不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，被上诉人建成房屋验收合格后，应优先电话或短信通知上诉人，适用公告通知是在其他通知方式无法送达时才适用。双方合同是格式合同，通知交房的事项应明确提示或告知上诉人，在被上诉人没有电话或短信通知时，上诉人无法得知房屋可以交接。被上诉人有通知缴纳专项维修基金的义务，原审判决仅以被上诉人刊登交房公告认定其已履行交房义务错误。综上，请求二审法院判令：一、撤销原审判决；二、支持上诉人原审诉讼请求；三、被上诉人承担一、二审案件受理费。
被上诉人昆明城海房地产开发有限公司答辩称：2013年12月27日被上诉人在报纸上刊登的交房公告已经明确了房屋以及车位达到交房条件，故被上诉人已经履行了合同约定的义务，上诉人应当在此期间内履行接收车位的义务，故被上诉人没有违约行为，不应当承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理，二审查明的案件事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否存在违约行为？
本院认为：双方于2012年12月3日签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，合同已成立生效，对双方均具有法律约束力。根据本案查明事实，双方签订合同后，被上诉人已于2013年12月9日对涉案房屋进行了竣工验收，涉案房屋经竣工验收合格，已符合合同约定的交付条件。根据双方《商品房购销合同》第十条之约定，涉案房屋经被上诉人组织验收合格后，被上诉人应以电话、书面通知或媒体公告形式通知上诉人办理交接手续，被上诉人于2013年12月27日登报公告交房符合双方合同的约定，应认定被上诉人已按约履行通知交房的义务，故被上诉人不存在上诉人主张的逾期交房的违约情形，上诉人认为被上诉人逾期交房并据此要求被上诉人支付违约金的主张不成立。综上，上诉人刘俊的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币640元，由上诉人刘俊承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年七月七日
书 记 员 韩佩君