甘肃省平凉市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘08民终504号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王某1。
委托诉讼代理人：丁某，甘肃广辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹某。
委托诉讼代理人：张某1。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张某2。
委托诉讼代理人：王某2，甘肃陇正律师事务所律师。
王某1因其与曹某、张某2房屋买卖合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2017）甘0802民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。
王某1上诉请求：撤销平凉市崆峒区人民法院（2017）甘0802民初282号民事判决，并发回重审。事实及理由：1.原审重复认定当事人双方所签订的《房屋院落转让协议》无效程序错误。2.一审对双方是否对善后事宜协商一致并未查清，双方所签协议转让标的并不仅是土地使用权，在该土地上座落的院落、地上附着物才是主要的转让标的物，法律并无规定宅基地上附着物及院落不得转让的规定。一审仅以宅基地不得转让的规定否定协议效力，显属适用法律错误。3.双方协议约定拆迁收益归王某1所有，因曹某、张某2的阻碍导致王某1至今无法取得安置补偿款，因此王某1的诉求应受法律保护，但一审驳回显失公平。
被上诉人曹某、张某2辩称，一审认定协议无效程序合法。宅基地包含土地及地上附着物。曹某、张某2的宅基地属于集体所有，禁止向不属于同一集体组织成员转让，故双方的转让合同无效。王某1已收到曹某、张某2补偿的15万元并就此事达成书面意见，应立即搬离房屋。征收补偿并没有实际发生，王某1要求的安置补偿款无任何法律依据。
王某1向一审法院提出诉讼请求：1、判决曹某、张某2向王某1退还房屋转让款65000元，并按同期中国人民银行贷款利率支付2014年4月3日至2017月1月10日的利息9617.92元，此后利息按同期中国人民银行贷款利率计算至房屋转让款全部付清之日为止；2、判令曹某、张某2向王某1支付违约金50000元；3、判令曹某、张某2向王某1支付修缮款8000元；4、判令曹某、张某2赔偿王某1经济损失和信赖利益损失400000元；5、本案诉讼费用由曹某、张某2承担。
曹某、张某2提出反诉请求：1、确认合同无效；2、判令王某1返还位于平凉市××区社院落一处（登记在张永元名下）。
一审法院认定事实：2014年4月3日，王某1与曹某、张某2签订书面《院落转让协议》，约定曹某、张某2将其所有的位于平凉市××区社的一处农村宅基地转让给王某1，院落转让总价款为65000元，王某1于当日支付；同时约定院落一旦遭遇拆迁，拆迁补偿款归王某1所有；一方违约，应向对方支付违约金50000元。2016年6月，王某1所购买的曹某、张某2院落被崆峒区人民政府纳入棚户区改造征收范围，但王某1被开发区房屋征收办公室工作人员告知不能领取该院落补偿款。2016年12月7日，王某1将曹某、张某2诉至平凉市崆峒区人民法院，请求判令王某1领取该院落的拆迁补偿款，被法院认定王某1与曹某、张某2签订的《院落转让协议》无效，驳回了王某1的起诉。对院落转让协议被认定无效后的事宜，双方自愿协商约定，曹某、张某2向王某1返还转让款以及同期银行利息、违约金、补偿金共计15万元，王某1交还院落及签订的《院落转让协议》。曹某、张某2支付王某115万元后，王某1未交还院落并提起诉讼。一审法院认为，本案争议焦点主要是:一、双方签订的《院落转让协议》是否有效？二、如果转让协议无效，会产生什么法律后果？三、双方是否对善后事宜协商一致？农村房屋及宅基地转让应当符合法律和行政法规的规定。本案中，对于双方签订的《院落转让协议》是否有效的问题，《农村宅基地管理办法》第二条规定”农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅（包括附属用房和庭院等）的集体所有土地。”、第八条规定”农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。......”、第十七条规定”农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，......报乡（镇）人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。”；《中华人民共和国土地管理法》第八条规定”......宅基地、自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第十条规定”农民集体所有的土地依法属于村集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上的农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；......”、第六十三条规定”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；......”；《中华人民共和国物权法》第六十条规定”对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”、第一百五十三条规定”宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据上述规定，我国农村集体土地存在乡镇农民集体所有、村农民集体所有、村内两个以上农民集体经济组织所有三种情形，即我国实行的是”三级所有”的农民集体所有土地的基本形式，而宅基地就属于农村集体土地，农村村民对宅基地只享有使用权，并且该使用权与特定的身份相关联，只有具备本集体经济组织身份的人才能取得该使用权，即该农村集体经济组织之外的人不能申请并取得集体土地使用权；同时，法律和行政法规亦作出了禁止性规定，即该集体经济组织的特定成员不能将集体土地使用权转让给本集体经济组织之外的人；即使进行集体土地使用权转让，也要严格遵守法律和行政法规规定的申请、审查、审核、批准、变更登记等相关程序。本案中，被告曹某、张某2为天门村西庄社农民，而王某1王某1为甘肃省××县上场社农民，并非同一农村集体经济组织内的成员，且曹某、张某2与王某1签订的《院落转让协议》中所涉及的宅基地的性质为天门村西庄社集体土地，原、被告之间转让天门村西庄社集体土地使用权的行为违反了法律和行政法规的禁止性规定，并损害了天门村西庄社全体成员的利益，故应认定该《院落转让协议》无效；对于合同无效后产生的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条作了明确规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，曹某、张某2应返还王某1转让款，王某1应将房屋及院落交还曹某、张某2；对于双方是否对善后事宜协商一致的问题，由于本案涉及的标的物被列入政府拆迁范围，拆迁协议至今未签订，补偿款数额无法确定，且王某1亦未提供相关证据证明其损失，因此，王某1的经济损失应另案起诉，曹某、张某2超出转让款返还的款项亦应一并审查；王某1入住时对曹某、张某2的房屋进行了修缮，曹某、张某2承认修缮的事实，且修缮费用王某1主张8000元亦合理，故曹某、张某2对王某1的修缮费用应当返还。综上，对王某1要求曹某、张某2返还转让款、修缮款及曹某、张某2反诉要求王某1返还房屋院落的诉讼请求均予以支持；王某1的其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《农村宅基地管理办法》第二条、第八条、第十七条之规定，判决：一、确认曹某、张某2与王某1签订的《房屋院落转让协议》无效；二、曹某、张某2于判决生效后十日内返还王某1转让款65000元（已返还）。三、王某1于判决生效后十日内向曹某、张某2交还位于××区社房屋及院落一处；四、曹某、张某2返还王某1房屋修缮款8000元。五、驳回王某1的其他诉讼请求。案件受理费9126元，减半收取4563元，王某1承担2282元，曹某、张某2承担2281元。
本案二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审法院查明的事实均无异议。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是一审程序是否合法及双方转让协议确认无效后应否赔偿损失。1.关于双方签订的《房屋院落转让协议》效力问题，平凉市崆峒区人民法院（2016）甘0802民初4827号民事裁定并未作出实体裁决，本案就效力问题予以受理并作出判决程序并无不当。2.王某1提出诉讼请求要求赔偿因双方签订的协议无效对其造成的经济损失，但一、二审中均未提交证据证实具体损失数额。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审据此认为由于涉案房屋拆迁补偿款数额无法确定，王某1的经济损失应另案起诉。综上，王某1的上诉请求及理由均不能成立，原判认定事实清楚，判处结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8194.25元，由上诉人王某1负担。
本判决为终审判决。
审判长张厉
审判员白皎洁
代理审判员杨振兴
二〇一七年七月二十日
书记员任妮娜