重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第04679号
原告重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道正通大厦，组织机构代码75927759-0。
法定代表人旷宏伟，经理。
委托代理人杨建，男，1965年2月15日出生，汉族，系该公司职工，住重庆市綦江区。
被告谭莉，女，1980年02月02日出生，汉族，户籍地广东省河源市源城区，住重庆市綦江区。
委托代理人邹树芳，女，1953年11月19日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆兴宇物业管理有限公司（以下简称兴宇物业）诉被告谭莉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由代理审判员高念奎独任审判，适用小额诉讼程序于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告兴宇物业的委托代理人杨建，被告谭莉的委托代理人邹树芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴宇物业诉称，2011年5月1日，原告与北岸岭秀小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期为两年，合同约定由原告对该小区提供物业服务，并约定物业服务费：1、多层住宅每平方0.45元／月；2、高层住宅每平方米0.8元／月；3、公共设施水电公摊费5元／月／户；4、二次供水加压水电费0.7元／吨。合同到期又续签订《物业服务合同》，并约定物业服务费：1、多层住宅每平方0.6元／月；2、高层住宅每平方米1元／月；3、公共设施水电公摊费5元／月／户；4、二次供水加压水电费0.7元／吨。合同签订后，原告按照《物业管理条例》的规定及《物业服务合同》的约定，依法全面地为北岸岭秀小区提供了物业服务，在原告提供服务同时，被告从2011年9月至2015年6月止（共计46个月）未向原告交纳物业服务费，经原告书面催收未果。截止2015年6月，被告共欠原告物业服务费2842元，公共设施水电公摊费230元，因拖欠46个月未交纳物业服务费产生的违约金4842元。现原告起诉来院，要求判令被告支付物业服务费2842元及滞纳金4842元、公共设施水电公摊费230元。
被告谭莉辩称，我房屋外墙漏水，屋内灰掉了很高，原告从来不去看不去管。我以前在家时向他们反映过，以前的物管费不需要他们催我们就交了，我拿钱给物管他们就应该做事情，给我们个说法，但他们至今不理，所以我们只能不交物管费了。现在被告在家，与他们物管讲了多次，他们仍然没有处理好，导致我们没有交费。
经审理查明，原告兴宇物业原名称为“綦江兴宇物业管理有限公司”，于2015年5月6日核准变更名称为“重庆兴宇物业管理有限公司”。被告谭莉是兴宇物业提供物业管理服务的“北岸岭秀小区”业主。2011年4月20日，北岸岭秀小区业主委员会作为甲方，綦江兴宇物业管理有限公司作为乙方，共同签订一份《北岸岭秀物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方提供相应的物业服务，服务内容包括物业共同部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序和车辆停放的管理；协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作等。关于提供的物业服务标准约定了房屋外观整洁，符合规划要求；房屋及设施设备的维修、养护要经济、合理、安全、适用、及时、迅速、彻底，门禁及监控系统正常运转（包括门禁系统之通话、可视、开启）；辖区内每天普遍清洁两次，整天保洁，达到“五不”、“五净”标准等。关于物业服务费用约定，物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），实行承包经营，自负盈亏；收费标准为多层住宅0.45元／月／平方米（建面），高层住宅0.8元／月／平方米，公共设施水电公摊费5元／月／户，二次加压用水电费0.7元／吨（含八楼起），物业费按月收取，逾期不交，乙方从业主欠费之次月起按日收取3‰滞纳金。全体业主应于合同生效之日起交纳物业服务费用。乙方的合同权利包括向业主或物业使用人收取物业服务费用或其他费用，合同义务包括履行合同，提供物业服务，及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主或物业使用人的监督；制止本物业管理区域内有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面违反规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；协助做好本物业管理区域内安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政部门报告，保护好现场，协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途，对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能。合同期限为二年，自2011年5月1日起至2013年4月30日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。关于违约责任约定，因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同，造成乙方经济损失的，甲方相关责任人员应给予乙方经济赔偿；乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成甲方损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。本合同自双方签字并报行政主管部门备案之日起生效，以前双方所订立的合同同时失效，所有条款按本合同执行。2011年5月5日该合同在綦江县物业管理所进行了备案。2013年4月27日，北岸岭秀小区业主委员会作为甲方，綦江兴宇物业管理有限公司作为乙方，双方续签了一份《北岸岭秀物业服务合同》，该合同在物业费收取标准以及合同期限上较《北岸岭秀物业管理服务合同》做了调整，包括多层住宅物业费0.6元／月／平方米（建面），高层电梯住宅1元／月／平方米，合同期限为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。前述合同签订后，原告兴宇物业对被告所在小区提供了基本的物业服务，被告谭莉也按时履行了交纳物业费的义务，但因为被告房屋外墙漏水，导致其房内墙体受损，并致其屋内墙面脱落，影响了被告的正常居住生活，被告要求原告解决未果，从2013年1月起被告便拒绝交纳相关物业费用至今。被告谭莉住房建筑面积为115.52平方米，系多层住宅。
前述事实有《北岸岭秀物业管理服务合同》、《北岸岭秀物业服务合同（续签）》、关于北岸岭秀小区业主委员会选举结果的通告、准予变更登记通知书、现场照片等书证及当事人陈述在卷为凭，经庭审质证及本院查证属实，予以认定。
本院认为，业主委员会与兴宇物业签订的物业服务合同符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告兴宇物业公司对被告居住小区实施了物业服务及管理，被告作为该小区业主享受了物业服务就有义务缴纳物管费用。作为具有物业管理职能的兴宇物业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，对存在的不足加以整改，同时被告也应当按照合同约定按时全额缴纳物业服务费，防止因物业服务费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害其他业主权益的事件发生。被告谭莉居住的房屋因外墙渗水导致其屋内墙面受损，客观上影响了其正常居住生活，而对包括外墙面等物业共同部分的日常维修、养护和管理亦是原告服务内容之一，因此，在原、被告协商未果而又未能对渗水问题进行解决的情况下，被告拒绝交纳物业费用并非恶意，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告谭莉支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2011年9月-2013年4月的物业服务费1039.68元（115.52平方米×0.45元／平方米／月×20月）、2013年5月-2015年6月的物业服务费1802.11元（115.52平方米×0.6元／平方米／月×26月），共计2841.79元，于本判决生效后五日内履行完毕；
二、被告谭莉支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2011年9月-2015年6月的公共设施水电公摊费230元（5元／月×46月），于本判决生效后五日内履行完毕；
三、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告谭莉负担，于判决生效后三日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 高念奎
二〇一五年七月十日
书 记 员 黄建国