重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02823号
上诉人（原审原告）李颖，女，1980年6月24日出生，汉族。
委托代理人李京蓝，重庆鼎典律师事务所律师。
上诉人（原审原告）岳皎，男，1982年2月25日出生，汉族。
委托代理人李京蓝，重庆鼎典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石建军，男，1983年4月18日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）文华，男，1978年7月20日出生，汉族。
委托代理人谭春雪，女，1978年9月15日出生，汉族。
上诉人李颖、岳皎与被上诉人石建军、文华房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年3月28日作出（2013）南法民初字第03704号民事判决。李颖、岳皎对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审经审理查明：石建军是重庆市南岸区x1号房屋业主。文华是重庆市南岸区x2号业主。2010年11月2日，石建军（并代表文华）与李颖签订了房屋租赁合同，约定将上述两套房屋出租给李颖、岳皎经营，租赁期限从2010年11月11日起至2013年11月10日止，每月租金2400元，租赁期间的水电气费、物管费用均由李颖、岳皎负担。合同还约定，乙方（李颖、岳皎）如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须先征得甲方（石建军）的书面同意后方可施工。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。1、未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；3、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4、拖欠房租累计1个月以上的。合同签订后，李颖、岳皎对房屋进行了装修。另外，双方口头约定租金半年一付。合同期限内，李颖、岳皎第一次按半年支付，之后不定时支付。最后一次于2012年7月26日共支付7200元，为2012年6月至8月租金。2012年10月27日，因李颖、岳皎拖欠2个月房租及部分物管费，石建军、文华将涉案房屋大门封锁。现李颖、岳皎提出，因石建军、文华将大门封锁，给李颖、岳皎造成物品损失62453.5元、五个月营业损失15853.8元，因考虑到折旧，要求石建军、文华赔偿6万元。
另查明，因李颖、岳皎拖欠房租、物管费及电费，石建军、文华于2013年1月8日向一审法院提起诉讼，案号为（2013）南法民初字第2798号。该案于2013年3月11日开庭庭审。在该案审理中，李颖、岳皎认可未缴纳物管费3655.68元，拖欠石建军、文华2个月房租。后双方当庭达成调解，即日起解除合同，由李颖、岳皎于2013年4月11日支付石建军、文华房租、物管费、电费9209.68元。
2013年3月15日，在一审法院组织下双方当事人对房屋中李颖、岳皎的物品进行了清理。经现场清理，房屋一楼有机麻3张、椅子16张、木桌4张、玻璃杯2个、音响1套、电视机1台、电脑显示屏1个、功放2台、机顶盒1个、柜式空调1台（3P）、白板1张、吧台1个、铁架2个、电磁炉1个、电热水壶1个、电磁炉配锅1个、冰柜2个、消毒柜1个、电风扇1个、咖啡机1台、搅拌机1台、磨豆机1台、手搓麻将2副、厨房称1台，房屋二楼有空调挂机1台（2P）、双人沙发6张、圆桌4张、长桌3张、方桌4张、木椅10张、茶具1套、台灯7盏、鱼缸1个。一审审理中，李颖、岳皎申请对房屋装修价值进行评估。因石建军、文华不配合评估并表示房屋已重新装修，无法评估之前的装修价值，故评估机构未完成评估。
一审法院认为，李颖、岳皎与石建军、文华所签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当自觉履行其义务。主要争议焦点为：一、李颖、岳皎是否违约，石建军、文华是否有权收回房屋二、李颖、岳皎提出的各项损失金额是否属实？
对于第一个问题。李颖、岳皎提交的装修清单显示李颖、岳皎的装修中存在厕所格墙（隔墙）、二楼格断（隔断）等改变房屋结构的装修，但李颖、岳皎未提交证据证明该装修经过了石建军的书面同意。根据合同约定，未经石建军书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋，石建军有权终止合同，收回该房屋。另一方面，李颖、岳皎已当庭陈述双方口头约定半年一付。后李颖、岳皎反悔，但无相反证据足以推翻，故对双方口头约定半年一付予以确认。2012年7月26日，李颖、岳皎最后一次支付了7200元，为2012年6月至8月租金。而按照双方约定的半年一付，李颖、岳皎理应在2012年5月份即支付2012年5月至2012年11月的租金。因此截至2012年10月27日，李颖、岳皎拖欠了2个月租金。根据合同约定，拖欠房租累计1个月以上的，石建军有权终止合同，收回该房屋。以上两点均证明李颖、岳皎构成违约，石建军、文华有权收回房屋。
对于第二个问题。李颖、岳皎起诉要求石建军、文华赔偿的损失主要有封门引起的经营损失、物品损失及装修价值。对于装修价值，因李颖、岳皎装修未经得石建军、文华的书面同意，由此所产生的装修费用应由李颖、岳皎自行承担。李颖、岳皎提出5个月经营损失15853.8元。石建军、文华提前收回房屋系李颖、岳皎违约引起，因此对李颖、岳皎造成经营上的减少应由李颖、岳皎自行承担，并且李颖、岳皎无营业执照，其提交的证据也不足以证明经营损失具体金额。李颖、岳皎提出物品损失62453.5元，但其提交的12张发票中，10张发票时间均在2012年10月27日之后，2张发票无时间，无法证明与本案关联性，提交的物品清单亦无法证明其真实性，并且在清理中，大部分物品尚在涉案房屋内，故李颖、岳皎同样无法证明物品损失具体金额。综上，对李颖、岳皎要求石建军、文华赔偿损失6万元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：驳回李颖、岳皎的全部诉讼请求。案件受理费用减半收取690元，由李颖、岳皎承担（已缴纳）。
李颖、岳皎不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判石建军、文华向李颖、岳皎支付经济损失6万元。主要理由：一审认定事实错误，石建军多次在租赁房内收取房租，对李颖、岳皎装修房屋应是明知的；双方签订的合同中没有约定租金的交付时间和支付方式，李颖、岳皎在一审庭审中也只是提到第一次缴纳租金的时间为预交半年，并非一审认定的李颖、岳皎当庭陈述双方口头约定半年一付，故李颖、岳皎不存在违约的情形。在租赁合同履行期间，石建军、文华在未和李颖、岳皎协商，并且未通知李颖、岳皎的情况下，私自将租赁房屋的大门封锁，致使李颖、岳皎无法营业，且房内物品至今都由石建军、文华控制，石建军、文华的行为严重违反了合同约定，给李颖、岳皎造成了巨大的经济损失，故李颖、岳皎要求主张装修、营业、物品等损失，是符合法律规定的。因此，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法予以改判。
石建军、文华答辩称：双方在合同中约定得很清楚，装修须先征得石建军的书面同意，且房屋是石建军、文华自己装修的。双方口头约定租金半年一付，但李颖、岳皎第二次开始就拖欠租金，故李颖、岳皎违约是事实。在一审中石建军、文华就让李颖、岳皎将房间内的物品搬走，石建军、文华没有扣压物品，是李颖、岳皎自己不愿搬，现石建军、文华专门租了一间库房用于存放物品。李颖、岳皎违约在先，石建军多次催收房租未果的情况下，不得已才锁门的。一审判决正确，请求二审依法予以维持。
本院在二审中组织双方当事人到被上诉人石建军、文华租赁的库房内对一审核实的物品清单中的物品进行了清点：其中方桌8张，圆桌4张，长桌1张，椅子26把，白板1张，双人沙发6张，手搓麻将1副，厨房城1台，磨豆机1台保存完好，李颖、岳皎同意搬走；另有一部分物品已损坏、遗失；其余电器因存放在位于地下负二层潮湿的房间内，李颖、岳皎担心发生安全事故及无法正常使用，拒绝接收。在本案一审2013年7月31日第2次审理笔录中，审判员问：“从租赁开始，你们支付房租是什么方式？”原告方回答：“刚开始口头约定半年一付，但实际没有以半年一付来实行。第一次付的半年，之后就不定时支付......”。被告方回答：“口头约定半年一付，后面因为原告没有按照约定支付租金......”。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，双方当事人在租赁合同中对装修事项有明确的约定，故一审在上诉人李颖、岳皎在未提供证据证明装修征得了被上诉人石建军、文华书面同意的情况下，认定李颖、岳皎具有违约行为，装修费用由李颖、岳皎自行承担，并无不当。而李颖、岳皎在一审庭审中对房租支付方式的陈述也无相反证据能够推翻，故一审认定双方当事人口头约定房租半年一付，李颖、岳皎构成违约，也无不当。李颖、岳皎未提供充分证据证明其经营损失，故一审未予主张，符合相关法律规定。石建军、文华在李颖、岳皎违约后，未能依法采取法律手段维护自己的合法权益，而是采取强制锁门并将李颖、岳皎的物品搬离租赁房屋的私力救济手段，现一部分物品损坏或存在安全隐患，客观上给李颖、岳皎造成了损失，石建军、文华应承担相应的法律责任，给予李颖、岳皎一定的经济赔偿。二审诉讼中由于李颖、岳皎已接收部分物品，根据本案实际情况，对李颖、岳皎拒绝接收的电器等物品本院酌定由石建军、文华折价赔偿李颖、岳皎15000元经济损失，此后剩余物品残值归石建军、文华所有。综上所述，李颖、岳皎的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。本院根据二审新查明的事实予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市南岸区人民法院作出的（2013）南法民初字第03704号民事判决；
二、石建军、文华在本判决生效之日起十日内支付李颖、岳皎赔偿金15000元。
三、驳回李颖、岳皎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费690元，由李颖、岳皎负担345元，石建军、文华负担345元；二审案件受理费1380元，由李颖、岳皎负担690元，由石建军、文华负担690元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 芦明玉
代理审判员 夏兴芸
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 谭 锐