山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）即民初字第1308号
原告（反诉被告）青岛宝龙置业发展有限公司，住所地即墨市通济街道办事处振华街8号，组织机构代码69715522-0。
法定代表人许建康，总经理。
委托代理人郭磊，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
委托代理人闫圣华，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被告（反诉原告）蓝文潇，男，1992年6月25日出生，汉族，住即墨市。
委托代理人江云志，山东元衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）青岛宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业）与被告（反诉原告）蓝文潇租赁合同纠纷一案，原告青岛宝龙置业发展有限公司于2014年12月30日向本院提起诉讼，被告蓝文潇于2012年6月4日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日、5月11日、2016年6月27日、8月16日公开开庭进行了审理，原告青岛宝龙置业发展有限公司委托代理人闫圣华、郭磊，被告蓝文潇和委托代理人江云志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛宝龙置业发展有限公司诉称，原被告双方签订有《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定原告将其位于即墨市振华街88号的即墨宝龙城市广场编号为3044的商铺出租给被告，双方约定租期为三年，并对租金的数额与支付方式、违约责任等条款都做了明确的约定。合同签订后，原告按约将出租房屋交付给被告使用，但被告一直未按时向原告缴纳租金、综合管理费。原告曾多次向被告发函要求被告支付拖欠款项，但是被告一直不予答复。原告遂于2013年7月31日向被告发函解除双方的租赁合同。被告的行为已经构成根本违约并给原告造成了巨大的损失，为维护自身合法权益，请求法院依法判令：1、确认原被告双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》业已解除；2、被告向原告支付租金9477元（2013年3月24日到2013年7月31日，合计4个月零8天，月租金是2221.25元，共计9477元。）、综合管理费9728元（被告自2012年8月到2012年12月、2013年4月到2013年7月拖欠综合管理费9个月，每个月是1080.9元，每平方米每月是18元，被告租赁原告的商户面积是60.05平方米）；3、诉讼费用全部由被告承担。
庭审中，原告增加1项诉讼请求：被告支付解除合同违约金为2221.25元乘以2个月共计4442.5元。但原告未缴纳该增加部分诉讼请求的诉讼费。
被告蓝文潇未予书面答辩，在庭审中口头辩称，实际面积是40平方米，原告强行扣押被告货物及私人物品。解除合同通知被告没有收到，对原告主张综合管理费及租金无异议。
反诉原告蓝文潇反诉称，蓝文潇离开家乡在即墨市区多年，且在租赁的房屋内经营，从未收到任何告知函。相反，青岛宝龙置业发展有限公司将蓝文潇经营店的门锁更换，致蓝文潇无法正常经营。之后，青岛宝龙置业发展有限公司未经蓝文潇许可，将蓝文潇店内的所有财物洗劫一空，后报了警。现反诉请求：1、青岛宝龙置业发展有限公司赔偿蓝文潇财物损失58020元；2、返还保证金4443元。
针对反诉原告的反诉，反诉被告辩称，1、宝龙置业并未扣留蓝文潇所租赁房屋内的财物，不存在宝龙置业赔偿蓝文潇损失的问题，并且蓝文潇出具的财物清单系单方出具，对此宝龙置业不予认可。2、蓝文潇交纳的履约保证金根据租赁合同的约定因蓝文潇未交纳租金的违约行为导致宝龙置业解除租赁合同的，宝龙置业有权没收履约保证金，所以蓝文潇无权要求宝龙置业返还履约保证金。综上所述，蓝文潇的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回蓝文潇的反诉请求。
经本院开庭审理查明，2011年11月24日，原告青岛宝龙置业发展有限公司（甲方）与被告蓝文潇（乙方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同主要约定：“1、甲方将位于即墨市振华街88号的即墨宝龙城市广场C区第三层的编号为3044的商铺出租给乙方，乙方所承租的租赁场所的建筑面积依图暂计为60.05平方米。2、租金：第一租赁年度月租金标准为每平方米30.78元每月，即按暂计面积计算的每月租金为1848.34元，第二租赁年度月租金标准为每平方米36.99元每月，即按暂计面积计算的每月租金为2221.25元，第三租赁年度月租金标准为每平方米43.14元每月，即按暂计面积计算的每月租金为2590.56元，……乙方应于每个公历季度末月的25日或之前向甲方支付下一公历季度的租金；3、租赁期限：租赁期为三年，以最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生者为准，简称“租赁起始日”）开始计算，最迟开业日为2011年12月24日；4、综合管理费：自租赁起始日起（无论是否有免租期），乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合管理费，该综合管理费的标准为每平方米18元/月。5、违约责任：第13.3条除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：2）乙方逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合管理费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）；……。第13.4条如有第13.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所。
合同签订后，原告按照合同约定将涉案商铺交付给被告。青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司为被告蓝文潇承租的商铺提供物业服务。原告称被告自2012年8月份拖欠综合管理费，2013年3月份开始拖欠租金，原告于2013年7月要求解除与被告之间的租赁合同。被告蓝文潇对原告主张的租金和综合管理费的时间和数额均无异议，但对原告要求解除合同，被告并不同意。
2011年12月9日，被告蓝文潇向原告支付履约保证金4443元。2011年12月9日，被告蓝文潇向原告支付3044商铺租金2221.25元。2012年2月7日，被告蓝文潇向原告支付1月24日至4月23日综合管理费3242.7元。2012年8月29日，被告蓝文潇向原告支付4月23日至6月23日综合管理费物业管理费2161.8元。
原告分别于2013年2月1日、6月28日、9月10日寄出的欠费催告函的EMS详情单上寄送的地址与《宝龙城市广场商铺租赁合同》中被告蓝文潇列明的地址均为“即墨市龙泉镇石门村177号”。
2014年12月1日，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司出具委托书，委托青岛宝龙置业发展有限公司向被告蓝文潇主张拖欠的综合管理费、水电费等各种费用。
被告蓝文潇提交了一份原告扣押被告物品的明细表，证明被告在租赁商铺之内的物品损失价值合计58020元，并当庭提起反诉。原告认为该明细表是被告单方制作，没有任何证明力。
本院依被告蓝文潇的申请，向即墨市公安局调取了蓝心瑛店被盗案（宝龙广场）的备查卷，被告蓝文潇称蓝心瑛是其父亲，公安卷第13页是原告2013年9月9日出具的解除商铺租赁合同通知书，公安卷第27页是2013年9月27日即墨宝龙清铺货品清点单。
被告蓝文潇申请对租赁房屋内物品的损失情况进行评估，本院依法委托了青岛中才资产评估有限公司进行评估，青岛中才资产评估有限公司于2016年7月26日向本院出具退案说明，载明经征询青岛宝龙置业发展有限公司代理人，财物已找不到，无法实施毁损财物的实地勘验程序，致使评估工作无法展开，特将案件退回法院。对于青岛中才资产评估有限公司的退案说明，原告对真实性无异议，认为宝龙工作人员不断变动，对物品确实不知道，被告没有意见。
上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交租赁合同、EMS全球邮政特快专递详情单，被告提交的收据以及本案依法调取的公安卷宗等在案佐证，经本院审核，本院依法予以确认。
本院认为，原告青岛宝龙置业发展有限公司与被告蓝文潇签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性的规定，合法有效，合同当事人应按照合同约定行使权利履行义务。
1、关于原告主张确认原被告双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》业已解除的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订合同的时间为2011年11月24日，合同签订后，原告按照合同约定将涉案商铺交付给被告，被告接收房屋后进行使用，原告称2013年7月要求与被告解除租赁合同，被告蓝文潇亦称原告于2013年7月要求与被告解除合同，且原告强行于2013年7月份上了锁。被告承认确实有拖欠租金和综合管理费的事实，原告以被告不缴纳租金和综合管理费为由解除合同，结合双方的陈述，以及原告的诉讼主张，故本院确认原告与被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2013年7月31日已经解除。
2、关于原告主张被告支付自2013年3月24日到2013年7月31日止的租金9477元以及自2012年8月到2012年12月、2013年4月到2013年7月拖欠综合管理费9个月的综合管理费9728元的诉讼请求。本院认为，原告接受青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司的委托向原告主张权利，被告对原告主张的租金和综合管理费的数额均无异议，在审理过程中也未提交证据证明已经缴纳该期间的租金和综合管理费，故原告主张被告支付自2013年3月24日到2013年7月31日止的租金9477元以及自2012年8月到2012年12月、2013年4月到2013年7月拖欠9个月的综合管理费9728元的诉讼请求，本院予以支持。
3、关于被告主张青岛宝龙置业发展有限公司赔偿蓝文潇财物损失58020元的诉讼请求。本院认为，被告蓝文潇申请对租赁房屋内物品的损失情况进行评估，本院依法委托了青岛中才资产评估有限公司进行评估，原告提交了一份单方制作的物品明细表，本院依被告的申请向即墨市公安局调取了公安卷，卷中有即墨宝龙清铺货品清点单，后青岛中才资产评估有限公司因无法实施毁损财物的实地勘验程序退案。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，对于被告主张的该诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
4、关于被告主张青岛宝龙置业发展有限公司返还保证金4443元的诉讼请求。本院认为，2011年12月9日，被告蓝文潇向原告支付履约保证金4443元，后原告因被告不缴纳租金和综合管理费要求解除合同，原告认为根据合同约定，被告蓝文潇无权要求返还履约保证金。合同第13.3、13.4约定，因被告蓝文潇逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合管理费，原告宝龙置业解除合同的，有权没收被告蓝文潇支付的履约保证金。故被告主张青岛宝龙置业发展有限公司返还保证金4443元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告青岛宝龙置业发展有限公司与被告蓝文潇签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2013年7月31日解除；
二、被告蓝文潇于本判决生效后十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司租金9477元；
三、被告蓝文潇于本判决生效后十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司综合管理费9728元；
四、驳回被告蓝文潇的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费280元（原告预缴），由被告蓝文潇负担。反诉费681元（反诉原告预缴），由反诉原告蓝文潇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋金修
审 判 员 李林娟
人民陪审员 王文萃
二〇一六年八月十九日
书 记 员 王 迪
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”