浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终2391号
上诉人（原审被告）：金华宏一置业有限公司，住所地：武义县桐琴五金机械区五金大道1号。
法定代表人：程新民，系执行董事。
委托代理人：项武和，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ珏。
委托代理人：朱承志，浙江三星律师事务所律师。
上诉人金华宏一置业有限公司（以下简称宏一公司）为与被上诉人ＸＸ珏商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2016）浙0723民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年8月25日，ＸＸ珏与宏一公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：ＸＸ珏向宏一公司购买坐落于武义县桐琴镇五金园区入口地块万润名城第B6幢2单元1401号预售房，建筑面积93.66平方米，每平方米5549.86元，价款为519800元；地下车库为8117号，价款为70000元；合计总价款为589800。合同第七条对付款方式及期限约定：银行按揭：买受人在合同生效日首付商品房总额的约30%即189800元，2012年3月20日支付100000元，余款300000元办理按揭。合同第十六条关于产权登记的约定：购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2××3年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人√】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起六十日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起六十日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照下列第①②项处理，即①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，合同还对逾期交房的违约责任、保修责任等作了明确的约定。合同签订后，ＸＸ珏按合同约定支付了首付款189800元和第二期款项100000元，余款300000元通过办理按揭于2014年5月7日由中国农业银行股份有限公司武义县支行转付给宏一公司。2014年5月12日，宏一公司向ＸＸ珏开具金额为590022元的销售不动产统一发票。宏一公司于2××3年4月11日取得本案涉案房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证书；于2××3年6月26日取得武义县××五金园区B地块的土地使用权证书；于2××3年9月3日取得武义县××五金园区B地块万润名城东区6幢土地使用权证书。宏一公司与ＸＸ珏于2015年1月26日完成土地使用权转移登记。另，2015年2月9日ＸＸ珏所在的业主委员会向武义县人民政府提交信访材料。
2016年1月15日，ＸＸ珏诉至原审法院，请求判令：宏一公司立即支付违约金7434元整，并赔偿损失（自2015年2月9日起按人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日止，暂算至起诉之日为425元）；本案诉讼费用由宏一公司负担。
宏一公司原审中答辩称：1、宏一公司取得房权证为2××3年4月11日，土地初始登记证为2××3年6月26日。2、根据商品房买卖合同约定，房款余额300000元如因不能办理按揭贷款，应在2012年2月25日前支付180000元，2012年10月31日前支付120000元.然而因ＸＸ珏一直不办理按揭贷款的原因，一直拖延支付未在约定的时间支付剩余房款300000元。经宏一公司多次催讨，ＸＸ珏于2014年5月7日才支付剩余房款300000元，延期付款逾期553天。根据商品房买卖合同的约定，双方的权利义务明确，应当由ＸＸ珏履行支付房款义务，宏一公司才办理初始登记证，宏一公司享有先履行抗辩权，有权要求相应的顺延时间，不存在违约。3、ＸＸ珏多次要求宏一公司依约支付违约金，宏一公司推脱的原因是ＸＸ珏逾期支付房款，宏一公司要求办证的时间是ＸＸ珏先付清房款及逾期支付的违约金，针对ＸＸ珏逾期支付房款的行为，宏一公司保留向ＸＸ珏主张逾期支付房款违约金的权利。综上，请求法院驳回ＸＸ珏的诉请。
原审法院审理认为：双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，确认为合法有效。合同第十六条第二款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。第三款约定：出卖人承诺于2××3年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人√】办理该商品房转移登记。根据该约定，可以明确第三款中所指的“土地、房屋权属证书”是第二款约定的“土地、房屋的初始登记权属证书”，而土地、房屋的初始登记权属证书交付的目的是完成商品房的转移登记，因宏一公司于2××3年6月26日取得的土地权属证书系整个地块的登记，而该权属证书的取得无法直接办理转移登记，故确认涉案房屋的土地权属证书的初始登记时间为2××3年9月3日。因确认的初始登记时间已经超过约定的初始登记时间，故宏一公司应当承担逾期办理土地使用权初始登记的违约责任。至于宏一公司辩称的系ＸＸ珏原因导致延期办理按揭贷款，造成逾期付款，可行使先履行抗辩权，要求顺延权属证书办理时间的意见，因未能提供相应证据证明，故对此不予采信。违约金根据合同约定，即从2××3年5月1日起算至2××3年9月3日止按已付总房价款的日万分之一计算为3651.48元（289800×126×0.0001）。鉴于ＸＸ珏所在的业主委员会曾于2015年2月9日向武义县人民政府信访，应视为主张过权利，属诉讼时效中断，故宏一公司辩称的ＸＸ珏主张已过诉讼时效的意见，不予采信。ＸＸ珏要求的赔偿违约金的利息损失的诉请，于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、金华宏一置业有限公司于判决生效后7日内支付ＸＸ珏违约金3651.48元；二、驳回ＸＸ珏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由金华宏一置业有限公司负担。
宏一公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。1.商品房买卖合同第七条约定了按揭数额及不能办理按揭情况下房款的支付期限。经宏一公司多次电话催促，ＸＸ珏至约定交房日即2012年10月31日仍未办理按揭，尚欠30万元房款。根据合同内容及履行情况，无论是按揭贷款还是现金支付，均应在交房日前付清房款，再由宏一公司交房、办理初始登记。宏一公司2××3年9月3日已完成初始登记，远在ＸＸ珏2014年4月提交按揭贷款资料之前，ＸＸ珏造成违约。2.根据交易习惯，宏一公司不可能在ＸＸ珏未付清房款的情况下交付房屋。房屋交付后，ＸＸ珏一直拖延不提供按揭贷款资料，直至2014年5月7日贷款才到位，在长达一年零七个月时间里，宏一公司想尽早拿到房款，未通知ＸＸ珏提供按揭材料不符合常理。二、原审适用法律不当。因ＸＸ珏逾期支付房款，宏一公司可行使先履行抗辩权。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回ＸＸ珏的诉讼请求。
ＸＸ珏答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。ＸＸ珏按合同约定在宏一公司通知后十日内办理按揭贷款，不存在拖延办理的情形。合同未约定在交房前付清房款，宏一公司不能行使先履行抗辩权。
二审中，宏一公司提供了收入证明两份、付款授权书和自动转账还本付息授权委托书各一份，证明银行受理贷款申请的时间及放款前ＸＸ珏未到银行签字的事实。ＸＸ珏经质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，不能证明ＸＸ珏存在违约。本院认为，根据举证规则，上述证据不属于新的证据，本院不予认定。
ＸＸ珏未提供新的证据。
本院经审理认定的事实和原审法院认定的事实一致。
本院认为，双方当事人签订商品房买卖合同，约定宏一公司于2××3年4月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给ＸＸ珏，并约定了逾期交付上述权证的违约责任，宏一公司于2××3年9月3日方取得本案房屋的相关权属证书。宏一公司主张ＸＸ珏逾期办理按揭贷款手续，但ＸＸ珏并不认可，且双方在合同中并未约定宏一公司有权行使先履行抗辩权。故宏一公司的上诉理由不能成立，原审判令其支付违约金并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华宏一置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 耘
审 判 员 张淑英
代理审判员 范继军
二〇一六年八月十八日
代书 记员 汪艳玲