广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终6556号
上诉人（原审原告，反诉被告）：曾向比，住广东省海丰县。
上诉人（原审原告，反诉被告）：欧秋贤，住广东省海丰县。
两上诉人共同委托诉讼代理人：陈家琪，广东仲衡律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：吴志锋，广东仲衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：贤挺英，住广东省罗定市。
委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。
上诉人曾向比、欧秋贤因与被上诉人贤挺英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初8779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人曾向比、欧秋贤上诉请求：l.撤销原审判决第一、二项，改判支持贤挺英向曾向比、欧秋贤返还己支付的购房款人民币100000元并支付违约金人民币268000元，赔偿经济损失人民币7000元；维持一审判决第三项；2.一、二审诉讼费均由贤挺英承担。事实和理由：一、一审法院对涉案房屋买卖合同的解除时间、解除原因以及解除条件是否成就所作的认定错误。首先，20l6年9月23日，贤挺英向曾向比、欧秋贤发出通知，要求“取消合同”，该通知于2016年9月24日寄达曾向比、欧秋贤，因此，根据《存量房买卖合同》第十二条的约定，应认定合同解除的时间为2016年9月24日。其次，由于付款条件未成就，贤挺英以曾向比、欧秋贤未按时支付房款为由解除合同并无合同及法律依据，应认定为贤挺英单方解除合同，由贤挺英承担购房款10％的违约金并退还购房款。贤挺英未能提供证据证明曾向比、欧秋贤接到贤挺英已向银行提出提前还款申请的通知，更从未接到中信银行通知可以存款，因此，按照合同的约定，曾向比、欧秋贤支付首期款的条件未成就，首期款支付时间未确定，更无从起计曾向比、欧秋贤逾期支付购房款的时间。退一步说即使按照网签合同5天内应支付首期楼款为依据，贤挺英寄送解除合同的通知最早应于2016年10月10日。贤挺英于2016年9月23日寄送的通知无单方解除合同的权利。二、一审法院认为曾向比、欧秋贤知晓银行账号而未付款，从而认定根本违约，属于认定事实错误。一审法院不应以推测推断曾向比、欧秋贤根本违约；存量房买卖合同及网签合同均未约定收款账户，贤挺英有多个银行账户，出于审慎要求其明确收款账户无不妥。在存量房买卖合同中约定的支付首期款条件未成就且贤挺英多次要求提价时，曾向比、欧秋贤审慎对待支付首期款符合常理。三、即使适用盖然性原则认定本案根本违约的责任，也应推定贤挺英根本违约。综合案情和生活常理，贤挺英根本违约的可能性更高。贤挺英将涉案房屋二次抵押给案外人刘豪，曾向比、欧秋贤完全有理由相信贤挺英是以自己的行为明确表明不履行卖方义务的行为，有理由质疑在此种情况下继续支付房款的安全性，因此，在贤挺英未涂销二次抵押前，曾向比、欧秋贤行使不安抗辩权暂缓支付首期购房款并无不妥。
被上诉人贤挺英二审辩称：一、争议双方约定的付款条件确定可行没有任何争议，其履行不存在任何障碍。《存量房买卖合同》确认了先收款后涂销抵押的原则，贤挺英提前还贷的款项来源于曾向比、欧秋贤支付的首期价款100万元（含定金）。双方对首期价款的支付也无附任何条件，即合同签订后5天内支付。上诉人以催促收款的名义要求答辩人提供银行账号收款，证明其也认同已达到了付款的条件和时间。二、贤挺英已按合同履行约定义务，曾向比、欧秋贤单方面提出新的付款条件并以此为由拒付价款、解除合同，应承担违约责任。三、曾向比、欧秋贤存在不诚信和违约行为：明知贤挺英的银行账号，却以其不提供账号为由拒付价款。在《催促收款通知书》，提出新的付款条件即先解除抵押后付款，要求按《广州市存量房买卖合同》约定240万价款履行而非《存量房买卖合同》约定的268万元，并多次要求降价。四、2016年9月22日将涉案房屋再次抵押行为产生的背景是在收到上诉人2016年9月19日《催促收款通知书》后，在催款无果且对方提出降低价款和先解除抵押后付款的新要求的情况下所做出的。该行为对讼争交易不构成根本障碍，其有别于转售他人，所有权仍属于贤挺英所有，抵押权随时可以解除。
2016年10月12日，曾向比、欧秋贤向一审法院起诉请求：1.贤挺英向曾向比、欧秋贤返还已支付的购房款人民币100000元；2.贤挺英支付违约金人民币268000元，并赔偿经济损失人民币7000元；3.本案诉讼费用由贤挺英承担。贤挺英反诉请求:1.曾向比、欧秋贤向贤挺英支付违约赔偿金人民币140000元。2.本案诉讼费由曾向比、欧秋贤承担。
一审法院经审理查明：坐落于广州市番禺区南村镇xx大道xx街x号xxx房屋系贤挺英名下的房产，建筑面积126.9219平方米。
2016年6月20日曾向比、欧秋贤与贤挺英经协商就广州市番禺区南村镇xx大道xx街x号xxx房屋的买卖达成一致，并签订了《存量房买卖合同》一份。该《存量房买卖合同》第二条约定该物业成交价为人民币268万元。第三条约定买方应按照该条第4项约定的支付楼款并办理交易手续，第三条第4项约定签订该合同时曾向比、欧秋贤支付10万元作为定金，签订该合同后5天内曾向比、欧秋贤交付部分楼款（含定金）100万元给贤挺英，贤挺英收到上述100万元当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续。第八条约定贤挺英不能按照本合同约定将该物业售予曾向比、欧秋贤，或者因违约而无法将该物业售予曾向比、欧秋贤的，应向曾向比、欧秋贤支付该物业成交价的10%作为违约金，贤挺英并须退回买方已付的全部费用；曾向比、欧秋贤不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向贤挺英支付该物业成交价的10%作违约金。第十二条约定曾向比、欧秋贤或贤挺英行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十六条约定如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准；因涉案物业的房产证还未办理，买方要求卖方在签订本合同当天算起于2016年8月10日内办理完成；房产证出证后在两天内务必办理好网签事项保证买方权益；卖方已收取买方10万元定金，因涉案物业在中信银行的按揭大概还有90万元，卖方要求买方另支付90万元作为中信银行还款之用途，买方已同意支付90万元作为卖方用于中信银行还款所用，同时务必在中信银行做资金托管事项；因签订的存量房买卖合同上第二条（付款）第4项第2点中有特别要求在签订合同后5天内支付部分首期楼款100万元含定金10万元，现改为以卖方申请还款后，中信银行通知存款时间而定，再支付90万元作为卖方还款所用。2016年9月5日曾向比、欧秋贤与贤挺英就广州市番禺区南村镇xx大道xx街x号xxx房屋的买卖事宜签订了《广州市存量房买卖合同》一份，并于2016年9月5日18时15分20秒办理了《广州市存量房买卖合同》的网签登记。上述《广州市存量房买卖合同》第二条约定总房价为240万元，签订本合同时支付定金10万元，首期楼款在合同签订后5天内支付72万元。合同第十条约定贤挺英不能按照本合同约定将该物业售予曾向比、欧秋贤，或者因违约而无法将该物业售予曾向比、欧秋贤的，应向曾向比、欧秋贤支付该物业成交价的10%作为违约金，贤挺英并须退回买方已付的全部费用；曾向比、欧秋贤不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向贤挺英支付该物业成交价的10%作违约金。上述《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》还对其他事项进行了相关约定。
2016年6月20日曾向比、欧秋贤与贤挺英经协商就广州市番禺区南村镇xx大道xx街x号xxx房屋的买卖签订《存量房买卖合同》后即按合同约定向贤挺英的中信银行账号支付了10万元定金，贤挺英也于签订《存量房买卖合同》当天将贤挺英在中信银行的按揭贷款资料复印件交给曾向比，上述资料中有贤挺英在中信银行的贷款银行账号，此账号也与收取曾向比、欧秋贤之前支付10万元定金的银行账号相同。2016年6月21日贤挺英向有关部门申请办理涉案房屋的产权证书，2016年8月8日涉案房屋办理了产权登记。2016年6月贤挺英向中信银行申请个人贷款提前还款获批中信银行批准。2016年8月18日曾向比、欧秋贤向广州市汇瀚顾问有限公司交纳了7000元按揭费。2016年9月5日曾向比、欧秋贤与贤挺英签订《广州市存量房买卖合同》，并办理了网签登记。2016年9月7日中国建设银行股份有限公司广州番禺支行发出《同意购房按揭贷款通知书》，该通知书注明已批准发放贷款168万元，并注明有贤挺英的收款银行账号。2016年9月19日曾向比、欧秋贤向贤挺英发出《催促收款通知书》，曾向比、欧秋贤认为总房价为240万元，并要求贤挺英提供收款银行账号。2016年9月22日将涉案房屋抵押给案外人刘豪，并办理抵押登记。2016年9月23日贤挺英向曾向比、欧秋贤发出通知，该通知载明：“中信银行通知存款的时间早已在8月18日番禺区清河东路中信银行总行与中介小王面对面告知你方在8月20日可以存款，另在9月2日在剑桥郡中原地产也因为中信银行两次催促存款这个事情商议了整整六个小时，最终你方与中原地产没有给出任何的解决方案及时处理而导致中信扣款失败，申请还款失效。另根据我们和中原地产三方签署的协议，你方在交易进度有意拖延，还有此函上的交易金额与合同不符，远低于签署的三方合同价格，违背合同精神，我方保留追究法律责任的权利。鉴于以上种种原因，我方视你方故意违约责任，自动取消合同交易！”曾向比、欧秋贤在收到贤挺英寄送的上述通知后于2016年9月28日回函贤挺英称已于2016年9月24日收到了贤挺英发出的上述通知，曾向比、欧秋贤并称同意按照双方于2016年6月20日签订的《存量房买卖合同》中约定的268万元总房价完成交易，但仍要求贤挺英提供收款银行账号。2016年10月5日曾向比、欧秋贤向贤挺英发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知贤挺英解除双方签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》，并要求贤挺英退回定金10万元，支付合同总价款10%的违约金、按揭费、中介费等。2016年10月12日曾向比、欧秋贤将贤挺英诉至一审法院，要求贤挺英返还定金10万元，支付总房价10%的违约金268000元，并赔偿经济损失7000元。贤挺英到庭应诉并反诉要求曾向比、欧秋贤支付总房价10%的违约金240000元（扣除曾向比、欧秋贤已交纳的10万元定金，贤挺英要求曾向比、欧秋贤支付违约金140000元）。
在本案一审庭询中，曾向比、欧秋贤表示：“解除涉案合同的责任在于贤挺英，所以我方要求贤挺英返还定金10万元。”、“按照2016年6月20日签订的合同的约定，按照总成交价10%的标准计算违约金。7000元是曾向比、欧秋贤办理涉案房屋按揭手续的费用。”贤挺英则表示：“双方认为都选择不适用定金罚则，而均选择适用合同中关于违约金的约定，我方认为涉案合同的关键是哪方违约。我方认为本案是曾向比、欧秋贤违约，所以我方对曾向比、欧秋贤上述的两个诉讼请求不予认可。”、“曾向比、欧秋贤、贤挺英均同意应当以2016年6月20日签订的合同为准，我方本应当按照总房价268万元的10%来计算违约金，违约金就是268000元，但贤挺英方自愿选择以2016年9月5日的网签合同总房价240万元的10%来计算违约金即违约金应为24万元，这是贤挺英对自己民事权利的处分行为，法院应当认可。我方另认为曾向比、欧秋贤之前缴纳的10万元定金，贤挺英方有权予以没收，以上述24万元违约金减去没收的10万元定金，曾向比、欧秋贤还应当支付贤挺英违约赔偿金14万元。”、“确认。我方反诉状中要求曾向比、欧秋贤支付违约赔偿金14万元，已经考虑了没收曾向比、欧秋贤的购房定金10万元。”
一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。因曾向比、欧秋贤与贤挺英在签订《存量房买卖合同》时约定当网签合同（《广州市存量房买卖合同》）与《存量房买卖合同》不一致时，以《存量房买卖合同》为准，且在本案庭询中，曾向比、欧秋贤与贤挺英均称双方之间应按《存量房买卖合同》履行，故本案应以《存量房买卖合同》的约定来考量双方。曾向比、欧秋贤与贤挺英签订的《存量房买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
一、关于涉案房屋买卖合同解除的问题。曾向比、欧秋贤与贤挺英在履行涉案的房屋买卖合同过程中产生纠纷，贤挺英曾向曾向比、欧秋贤发出通知要求解除合同，曾向比、欧秋贤也向贤挺英发出函件要求解除合同，故涉案的房屋买卖合同应当予以解除。
二、关于曾向比、欧秋贤、贤挺英哪方违约问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为曾向比、欧秋贤、贤挺英哪方违约的问题。曾向比、欧秋贤主张系贤挺英不提供收款银行账号拒绝接收房款，且贤挺英没有办理好提前还贷手续导致交易无法完成。贤挺英则主张是曾向比、欧秋贤不按合同约定付款导致贤挺英无资金完成提前还贷。一审法院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合曾向比、欧秋贤、贤挺英双方所提交的证据、庭审诉辩的情况来看，本案系曾向比、欧秋贤根本性违约具有较高的盖然性，理由如下：1、曾向比、欧秋贤在签订《存量房买卖合同》时向贤挺英支付的10万元定金即是通过银行转账支付，故曾向比、欧秋贤是知道贤挺英银行账号的，曾向比、欧秋贤向贤挺英支付用于贤挺英续契的首期楼款本不应当存在任何障碍，也无需贤挺英再另行书面通知。2、曾向比、欧秋贤与贤挺英在签订《存量房买卖合同》时，贤挺英曾向曾向比、欧秋贤交付了涉案房屋的银行按揭贷款资料，在贤挺英交付给曾向比、欧秋贤的银行按揭贷款资料中有贤挺英名下的银行还款账号，此账号也与贤挺英收取曾向比、欧秋贤之前支付10万元定金的银行账号相同，故曾向比、欧秋贤不可能不知晓贤挺英的收款银行账号，曾向比、欧秋贤事后以此为由要求贤挺英提供银行账号显然是不诚信行为。3、曾向比、欧秋贤向中国银行申请二手按揭借款获批的《同意购房按揭贷款通知书》中也载明有贤挺英的银行账号，曾向比、欧秋贤也可以将首期楼款存入贤挺英的此银行账号，曾向比、欧秋贤转账支付楼款给贤挺英而无需贤挺英任何协助这也是一般常识。4、退一步分析，如果按照曾向比、欧秋贤、贤挺英双方后来签订的网签合同，曾向比、欧秋贤在签订完该网签合同后5天内即应当支付首期楼款72万元，但曾向比、欧秋贤一直未按合同约定支付此首期楼款72万元，也显属于曾向比、欧秋贤违约。5、目前在广州市申请提前偿还住房个人银行贷款并不难，关键是贤挺英的银行账号内要有足够的可供银行扣划的款项，曾向比、欧秋贤在与贤挺英方签订《存量房买卖合同》三个月后都一直未将合同约定的用于贤挺英提前还款的首期楼款存入贤挺英的银行账号内，曾向比、欧秋贤的违约情形是非常明显的，这应是曾向比、欧秋贤、贤挺英双方未能完成本次房屋买卖交易的根本原因。6、涉案房屋至今未办理提前还款手续的原因在于曾向比、欧秋贤未按合同约定、交易习惯支付首期楼款给贤挺英，在曾向比、欧秋贤违约后，贤挺英在未向曾向比、欧秋贤发出书面解除合同通知之前即将涉案房屋另行抵押给案外人也属不妥，亦应当承担相应的责任。
三、关于违约责任的承担问题。综上分析，在本案所涉的房屋买卖交易过程中，曾向比、欧秋贤与贤挺英均存在一定的违约情形，但曾向比、欧秋贤的违约是根本性的违约，贤挺英的违约发生在曾向比、欧秋贤根本性违约之后，故一审法院对曾向比、欧秋贤在本案中的诉请均不予支持。至于贤挺英的反诉请求，一审法院原本应全部予以支持，但因一审法院考虑到贤挺英在履约过程之中亦存在一定过错与瑕疵，故一审法院酌情确定曾向比、欧秋贤应当向贤挺英支付10万元违约金，对贤挺英的其他反诉主张则酌情不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十三条、第七十六条的规定，于2017年2月6日作出如下判决：一、曾向比、欧秋贤应当向贤挺英支付10万元违约金(曾向比、欧秋贤已向贤挺英支付10万元购房定金，曾向比、欧秋贤已支付的购房定金与其应当支付的违约金金额相同，故贤挺英无需向曾向比、欧秋贤返还10万元购房定金);二、驳回曾向比、欧秋贤的全部诉讼请求；三、驳回贤挺英的其他反诉请求。案件本诉受理费3463元，由曾向比、欧秋贤共同负担；反诉受理费3200元，由曾向比、欧秋贤共同负担1150元、贤挺英负担2050元。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经二审审查，一审法院查明的事实有相应证据佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，各方当事人均没有新证据提交。
二审中，曾向比、欧秋贤述称其发出的《催促收款通知书》之所以只是催促贤挺英提供银行账户收取款项而不是催促对方申请涂销抵押并通知其存款，是因为其发函的根本目的就是让贤挺英收款，只有贤挺英收款了，涂销抵押和过户的程序才能继续下去。贤挺英则表示从对方《催促收款通知书》的题头可以看出对方是催促我方收款，可见对方认为付款条件是成就的，只是认为我方应该提供账号供其付款。
本院认为：本案二审争议的焦点问题是涉案房屋买卖合同解除的责任在于何方。曾向比、欧秋贤主张因贤挺英未能通知其可以支付首期款并单方面要求解除涉案合同违约，故贤挺英应承担违约责任。贤挺英则认为在其通知曾向比、欧秋贤存款后，曾向比、欧秋贤未能按照约定将首期款支付供其还贷，故应承担因此导致的涉案合同解除的违约责任。首先，曾向比、欧秋贤对原审查明的事实并无异议，原审已经载明贤挺英在2016年6月就涉案房屋提出了个人贷款提前还款申请并获中信银行批准，贤挺英没有理由不通知曾向比、欧秋贤将首期款存入其账户以便提前还贷，故贤挺英邮寄文件中所述的其和中介告知曾向比、欧秋贤可在8月20日存款具有合理性。其次，曾向比、欧秋贤多次发函给贤挺英均是要求贤挺英提供银行账号完成涉案房屋的抵押涂销手续，并未询问中信银行是否同意贤挺英提前还贷以及何时支付款项，故贤挺英提出了从曾向比、欧秋贤催促其收款的函件可知，曾向比、欧秋贤认为付款条件是成就的，只是需要贤挺英提供账号供曾向比、欧秋贤存款这一观点，值得参考。最后，曾向比、欧秋贤完全知道贤挺英的银行账号，却一再发函要求贤挺英提供银行账号，并以此主张无法付款导致交易未能完成，有悖常理。综上分析，原审法院根据逻辑推理和日常生活经验，采信贤挺英的说法，认定涉案房屋买卖合同解除系因曾向比、欧秋贤违约所致，并无不当，本院予以维持。
综上所述，曾向比、欧秋贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6925元，由上诉人曾向比、欧秋贤负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一七年六月三十日
书记员 马婷婷