湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初2472号
原告：姚永艳，女，生于1969年3月4日，汉族，湖北省恩施市人，农民，住恩施市。
原告：何吉祥，男�生于1969年1月4日，汉族，湖北省恩施市人，农民，住恩施市。系原告姚永艳之夫。
二原告委托诉讼代理人（特别授权）：李永松，湖北正典律师事务所律师。
被告：张翠萍（又名张翠），女，生于1969年8月2日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。
被告：黄思文，男，生于1971年4月5日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。系被告张翠萍之夫。
原告姚永艳、何吉祥与被告张翠萍、黄思文确认合同有效纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理，依法适用简易程序于2015年8月27日公开开庭进行了审理后，于2016年1月6日作出（2015）鄂恩施民初字第02025号民事裁定，裁定驳回原告姚永艳、何吉祥的起诉，原告不服该裁定，遂提起上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2016年4月27日作出（2016）鄂28民终549号民事裁定，裁定撤销本院作�的（2015）鄂恩施民初字第02025号民事裁定，指令本院对本案进行审理，本院依法另行组成合议庭于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告姚永艳、何吉祥委托的诉讼代理人李永松、被告张翠萍、黄思文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚永艳、何吉祥诉称，请求判令：确认原、被告于2009年9月26日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；被告立即协助原告办理所买房屋的过户手续；诉讼费用由法院裁决。原、被告系同组村民。2009年9月26日，在恩施市白杨坪镇石桥子村民委员会的见证下，二被告将位于石桥子村椿树组8号的房屋一栋的其中两间两层及部分责任田以110800元的价格转让给二原告，并签订了《房屋买卖协议书》，二原告当日给二被告付清了上述房款。因考虑到过户涉税，协议约定价格为48000元，后二被告将房屋及该房屋的《个人建设用地许�证》交付给二原告，二原告一直居住使用至今。2015年3月，二原告要求二被告协助办理过户手续，但其不予配合。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判准诉请。
被告张翠萍、黄思文辩称，双方签订《房屋买卖协议书》时，原告系九根树村村民，至今仍是该村村民，且原告在九根树村拥有一处宅基地、土地和山林，故原告诉称双方系同组村民不属实。房屋买卖协议书是由村干部陈明轩带印章于晚上所写并加盖村委会公章，该协议有失真实性。原告本身有一处房产，根据《土地管理法》第六十二条的规定，原、被告签订房屋买卖协议违背了该法律规定，该协议不是依法成立的。再根据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准�登记手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。房屋买卖，必须经批准、登记。因此，原告的诉讼请求没有事实根据及法律依据，买卖协议违法了法律、行政法规强制性规定，也侵害了他人的权利。因此该协议应认定无效，被告无义务协助原告办理过户手续，请求法院驳回原告的诉讼请求。
双方当事人对《房屋买卖协议书》、《个人建设用地许可证》、收条、恩施市白杨坪镇石桥子村民委员会的证明无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年9�12日，被告张翠萍取得《个人建设用地许可证》，该证载明：批准地址为石桥子村椿树湾组，批准用地面积为175㎡，批准用途为宅基地，土地类型为非耕地，土地性质为集体，四至为东抵村组公路、南至白奉公路0＋300m右侧、西至莫方远田坎外、北至莫方远田坎外。此后，二被告在该土地上修建房屋二栋（每栋每层两间，共两层），该两栋房屋的一侧墙相靠，但至今未办理土地使用证等相关手续。
2009年9月26日，被告张翠萍（卖方，甲方）与原告姚永艳（买房、乙方）签订《房屋买卖协议书》，协议载明：1、因乙方无住房，经甲乙双方反复磋商，甲方自愿同意将自己新建的一栋住房出卖给乙方，地点在石桥子前100m，该房子属砖混结构，两间两层，近伸10m、开干7.75m，占面积77.5㎡，经双方协商以48000元成交（双方协商的房屋实际价款为110800元，合同载明的价�是为了少缴税费）；2、宅基地（场坝）东面以组公路内边墙基直出为界，南面以省道边沟内边为界，西面以张世恒墙边为界，北面以屋后公路边为界，四界分明；3、责任田，经甲方同意，甲方自愿将屋后槽一块责任田转让一半给乙方，面积约0.2亩左右，具体四界由甲乙双方到现场指定为准；4、该房移交后，所需办理的各项手续及其费用，均由乙方负责，甲方只提供证据；5、甲乙双方待办完协议手续后，乙方一次付清给甲方所有费用，甲方将房屋交付乙方投入使用，任何一方不得以任何理由再提出附加条件。该协议落款处“甲方”由张翠萍、黄思文签名，“乙方”由何吉祥、姚永艳签名，其下方加盖有“恩施市白杨坪乡石桥子村民委员会”印章，“中证人”处由姚艮召、何吉先、何吉亮签名，“执笔人”由陈明轩（时任村干部）签名。合同签订当日，原告支付被�购房款110800元。同年12月，二原告便入住该房至今。
原告姚永艳原系恩施市白杨坪乡九根树村冠湾组村民，2010年2月4日，原告姚永艳将其户籍迁入恩施市白杨坪镇石桥子村椿树湾组（原为恩施市白杨坪乡石桥子村椿树湾组），成为恩施市白杨坪镇石桥子村（以下简称石桥子村）村民。
原、被告因办理房屋过户手续而产生纠纷。原告遂于2015年7月9日诉至本院，请求判准诉请。
庭审时，被告陈述在上述宅基地上修建的两栋房屋中的另一栋实际由被告张翠萍之兄张世恒居住使用至今，原告对此予以认可。被告并陈述其于2007年与张世恒在张世恒申请的宅基地上共同修建了一栋房屋，现居住在该房屋内，并提交了2007年7月20日签订的《新建住房的说明及调换协议书》、《恩施市公路两侧建房许可证》，协议载有：一、乙方（张翠）建房处：四间中的西边两间归甲方（张世恒）所有，东边两间归乙方所有；二、甲方建房处：三间（属乙方出资）归乙方所有。
本院认为，《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”二被告经审批在取得《个人建设用地许可证》的前提下，在审批的土地上修建两栋房屋，且符合批准的土地用途，虽然至今未办理土地使用权和房屋所有权的相关手续，依据该法之规定，二被告在石桥子村椿树湾组已审批的土地上修建的两栋房屋享有物权，系合法财产。原告姚永艳在购买案涉房屋时虽非石桥子村民，但其在购买房屋后的2010年2月4日已将其户籍迁入石桥子村椿树湾组，并自此居住生活在该村至今，其当属石桥子村集体经济组织的成员。《房屋买卖协议书》由时任石桥子村干部执笔书写，且加盖石桥子�民委员会印章，表明案涉房屋的买卖已经过当地基层组织批准同意，且原告姚永艳在石桥子村除购买被告的房屋外，在该村再无其他住房，因此，原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，各方当事人均应遵循诚实信用原则履行各自的义务。双方在合同中约定房屋价款为48000元是为了规避国家税收，应以双方协商的实际价款110800元为准，但不影响房屋买卖合同的效力。因此，现原告姚永艳、何吉祥请求确认其与二被告于2009年9月26日签订的《房屋买卖协议书》有效，本院予以支持。
《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，原告现要�二被告协助办理位于石桥子村椿树湾组房屋的房屋过户手续，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告姚永艳、何吉祥与被告张翠萍、黄思文于2009年9月26日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。
二、被告张翠萍、黄思文在本判决生效后15日内协助原告姚永艳、何吉祥办理位于恩施市白杨坪镇石桥子村椿树湾组房屋（原告姚永艳家居住的房屋）的相关过户手续。
案件受理费100元，由被告张翠萍、黄思文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉�求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 郭韶华
审判员 谭淑琼
审判员 张 勇
二〇一六年八月二十二日
书记员 罗 毅