文书内容江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0684民初1229号原告（反诉被告）：王某。法定代理人：周冬梅（系王某之母），住海门市。委托诉讼代理人：唐佩，海门市新城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：ＸＸ雷，江苏联佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈雪峰，男，1987年10月22日生，汉族，住海门市。被告（反诉原告）：施双鹰，女，1987年12月19日生，居民身份证号码320684198712192188，汉族，住海门市海门街道沙东村17组9号。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：陈永生，男，1961年8月15日生，居民身份证号码320625196108151372，住海门市海门镇沙东村十七组9号。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：张斌，江苏江花律师事务所律师。原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）陈雪峰、施双鹰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王某的诉讼代理人唐佩、ＸＸ雷，施双鹰及陈雪峰、施双鹰的诉讼代理人陈永生、张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：陈雪峰、施双鹰继续履行双方于2016年4月26日签订的《售房协议书》，协助王某办理海门市海门街道嘉北小区27幢604室房屋及27幢B111室车库的不动产权过户手续。事实与理由：2016年4月26日，原、被告及陈永生、ＸＸ英签订《售房协议书》，约定陈雪峰、施双鹰将其所有的海门市海门街道嘉北小区27幢604室（施工编号为304幢604室）房屋及车库出售给王某，房屋价款为62.5万元，合同对定金及其他事项一并作了约定。合同签订后，原告按约履行合同，但被告一直不配合办理产权过户手续，故诉讼来院。被告陈雪峰、施双鹰辩称，王某并未按照合同约定履行相应的付款义务，在经被告催告后已经未履行合同相关义务，已经构成实质违约，以实际行动放弃了对案涉房屋的购买。合同签订时，王某母亲隐瞒了其为房产中介的事实，本案系因炒房而产生，被告得知后，明确表示不再将案涉房屋卖给原告。反诉原告陈雪峰、施双鹰向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2016年4月26日签订的《售房协议书》；2、王某赔偿违约金13.2万元[（62.5万元+3.5万元）*20%]。事实和理由，2016年4月26日，双方签订《售房协议书》，约定陈雪峰、施双鹰将其所有的海门市海门街道嘉北小区27幢604室房屋出售给王某，房屋价款为62.5万元，协议书同时约定了付款方式（产证拿到一次性付清房款）及违约责任（总房款的20%）。协议书签订后，陈雪峰、施双鹰依约及时办理了案涉房屋的产权证明，并于2017年1月17日及2月11日以快递的形式向王某方邮寄了《催款单》及《催款单2》，要求王某按约及时付清房款。但王某始终不予付款，致使《售房协议书》实质无法履行，给陈雪峰、施双鹰造成了巨大的经济损失，故诉至法院。反诉被告王某针对反诉请求辩称，双方于2016年4月26日签订的《售房协议书》是双方真实意思表示，王某按约履行合同，且多次表明已准备好房款，要求陈雪峰、施双鹰办理房屋过户手续，但反诉原告一直予以拒绝，且对车库超过10平方米的部分漫天要价，迟迟不按合同履行，故反诉原告已构成根本违约，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月26日，陈永生、ＸＸ英、陈雪峰、施双鹰（甲方）与王某（乙方）在海门市开发区嘉禾房屋信息咨询服务部（以下简称嘉禾中介）签订了《售房协议书》（王某由其法定代理人周冬梅代签，陈雪峰、施双鹰于次日补签），约定甲方将座落于海门街道浦西小区304幢604室（现为海门街道嘉北小区27幢604室）房屋，面积约106平方米＋车库约10平方米，一并出售给乙方，总计62.5万元，并约定：1、定金为6万元；2、付款方式“（划掉‘过’）产证拿到一次性付清房款”；3、有关房屋过户所需费用“第1本产证费用由甲方承担，其他费用由乙方承担”、“如乙方出售给第三方，甲方配合乙方直接过户到第三方名下”；4、过户时间“由乙方决定”；5、房屋交付时间“售楼部交房时给乙方两套装修钥匙，正式钥匙房款付清时交付”；6、如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担，违约金按总房款的20%计算；7、车库超10平米的面积，由乙方承担，如少于10平米由甲方支付，房子正负2平米互不计算。当日，王某方支付购房定金6万元。2016年10月22日，海门街道嘉北小区27幢604室房屋（面积105.85平方米）及27幢B111室车库（面积16.49平方米）登记在陈雪峰、施双鹰名下。同年10月28日，陈雪峰、施双鹰方将不动产权证交由嘉禾中介保管。另查明：1、2016年4月26日合同签订时，车库大小及编号尚未确定，陈雪峰、施双鹰方仅将案涉房源登记在嘉禾中介；2、陈雪峰、施双鹰向开发商支付的房屋单价为4500元/平米（照顾价）、车库单价为770元/平米；3、王某母亲周冬梅系海门市远方信息中介服务所经营者，其于2016年9月5日与案外人孙华勇在“姐妹中介”签订《售房协议书》，约定将“海门嘉北27#604的房屋104平方米及附一层111号车库16平方米”一并出售给孙华勇，总计66万元，并约定“定金5万元”，付款方式为“2016年9月7日付满房款30万元、过户时付房款1万元、余款30万元用本房贷款后给甲方”，过户时间为“2016年9月30日前”，付清房款之日交付房屋。周冬梅已与孙华勇协议解除该合同并支付赔偿金（王某称2017年1月8日至1月17日期间解除合同，陈雪峰、施双鹰则称2017年2月4日解除合同）。本案争议焦点为:1、根据售房协议书约定，海门街道嘉北小区27幢604室房屋及27幢B111室车库的价款是多少？陈雪峰、施双鹰主张房屋及车库按同等单价计算，得出车库差价约3.5万元[62.5万元/（106＋10）平米]×6.49平米，进而主张房屋及车库总价款为66万元（62.5万元＋3.5万元）。王某主张车库差额按照开发商的发票价770元/平米计算，即车库差价为4997.3元（770元/平米×6.49平米），房屋及车库总价款为629997.3万元。本院认为，原、被告签订合同时，双方知晓有配套车库，但对车库的大小及编号尚未确定。合同约定“如少于10平米由甲方支付”，甲方（陈雪峰、施双鹰）作为出售方，其支付钱款系向开发商支付；相应的，“车库超10平米的面积”将导致甲方拿房成本增加，该增加部分由乙方（王某）承担。鉴于双方着重于房屋及车库一并出售，在车库“正负2平米”时，对王某的权益及陈雪峰、施双鹰的拿房成本均不产生较大影响，双方约定“互不计算”。上述约定符合房屋与车库价值不同的一般认知，也符合房屋与车库一并出售的交易惯例，与周冬梅转售案涉房屋及车库时合同价66万元亦可相互印证（转售风险与利润共存，如按陈雪峰、施双鹰的主张，转售无利润）。故本院认定案涉房屋及车库总价款为629997.3万元（62.5万元＋4997.3元）。2、付款方式“产证拿到一次性付清房款”如何理解？陈雪峰、施双鹰认为原告购买房屋系为了转售获利，为控制成本不会将房屋过户到自己名下；而原告何时能找到第三方购买案涉房屋具有不确定性，将不确定的时间作为付款日期与常理不符，故主张该条款应理解为陈雪峰、施双鹰拿到产证，而非王某或案外人拿到产证。王某认为“产证拿到一次性付清房款”系双方慎重考虑后协商一致的结果，过户时付款房款是一般的交易习惯，既然原告对此持异议，必然是更改对原告更为有利的约定。如果如被告主张，若被告不协助过户，原告的权益将得不到保障，故主张该条款应理解为王某拿到产证。本院认为：根据合同约定及履行情况，王某购买案涉房屋的主要目的系转售获利。即使如此，陈雪峰、施双鹰作为理性的市场主体，其出售房屋时并不因为合同相对方的身份而降低或增加售价，在初步达成买卖合意后，双方着重于对合同价款、付款方式、制约条件等进行充分协商，以尽量衡平双方利益。合同签订时，双方对陈雪峰、施双鹰何时能办到产证及王某方何时能转售他人均不确定，但根据案涉小区拆迁进展及二手房市场行情，双方均可产生有力预期，合同具有依约履行的现实基础。即使王某方转售遇阻，未能在合理时间内确定交易第三方，陈雪峰、施双鹰仍可要求合同相对方即王某履行合同义务。双方在签订合同时，王某方曾对付款方式提出异议。中介先书写下方条款后，按双方协商结果写明付款方式为“产证拿到一次性付清房款”，该条款在协议签订时是确定的、无争议的，而非庭审中的“歧义条款”，故对本条款的理解着重于探究双方签订合同时的本意。从语句结构分析，“产证拿到一次性付清房款”包含两个行为，即“产证拿到”和“付清房款”，一般来说，该语句结构中两个行为同一方主体的可能性更大。从合同约定分析，买卖合同的理想状态是“钱货两讫”，双方在合同签订时，会尽可能地靠近该理想状态，以保障合同目的的实现，如陈雪峰、施双鹰为保障其“顺利收款”的合同目的，约定“正式钥匙房款付清时交付”。周冬梅基于其行业特点，在代王某签订合同时，必将更加慎重，以保障“顺利过户”及“转售获利”目的的实现，房屋买卖合同一般约定过户时付清房款即是为了保障“顺利过户”，而王某方为减少风险（如第三方购房者房屋过户后无法顺利办理银行贷款）、保障“转售获利”目的实现，改“过户时”为“产证拿到时”付房款，既可延缓资金支付，又可在出现风险时及时应对减少损失，符合理性人之选择。故本院认定“产证拿到一次性付清房款”中的“产证拿到”指王某或王某指定的第三方拿到产证。3、违约方的认定？王某主张陈雪峰、施双鹰未协助履行过户手续，系违约方，并提供了嘉禾中介向陈雪峰、施双鹰邮寄的通知书（落款时间为2017年1月22日，寄出时间为2017年1月24日），证明其已催告被告在2017年2月15日前过户。陈雪峰、施双鹰认可收到该信件，但对该证据的三性均不认可。陈雪峰、施双鹰主张王某未及时支付房款，系违约方，并提供了催款单、客户存根联、快递单号电子查询结果各两份及快递员赵飞龙的《劳动合同书》复印件、江苏省博尔捷人力资源管理咨询有限公司出具的证明（加盖人事专用章）、通话详单复印件、赵飞龙的证人证言，证明两份催款单分别于2017年1月18日、2月12日送达原告方。原告王某质证后认为未收到两份催款单，如快递单联系时其不便收件，会要求快递员另行投递，要求被告提供快递签收联。本院认为，前文已认定“产证拿到”指王某或王某指定的第三方拿到产证，不论王某方是否签收两份催款单，陈雪峰、施双鹰均无权要求王某在案涉房屋尚未过户时先付清房款。反之，合同已约定过户时间“由乙方决定”，嘉禾中介作为居间方，其向陈雪峰、施双鹰发出通知，即代表了王某的主张，陈雪峰、施双鹰在收到嘉禾中介的通知后，未协助王某办理过户手续，构成违约。综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方应按照约定履行自己的义务，未经协商一致，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽双方在合同履行中存在争议，但案涉房屋产权明晰，具备按照合同约定继续履行的条件。故对原告要求陈雪峰、施双鹰继续履行合同并协助办理过户手续的诉请，本院予以支持。反诉原告以反诉被告未能按期支付购房款为由要求解除合同，于法无据，本院不予支持。为保障陈雪峰、施双鹰权益，王某已将房款余额（定金外）569997.30元提存至本院账户（开户名称：海门市人民法院；开户银行：中国农业银行海门市支行；开户账号：62×××67）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）陈雪峰、施双鹰继续履行双方于2016年4月26日签订的《售房协议书》。二、被告（反诉原告）陈雪峰、施双鹰于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）王某办理海门市海门街道嘉北小区27幢604室房屋及27幢B111室车库的不动产权过户手续。三、驳回被告（反诉原告）陈雪峰、施双鹰的反诉诉讼请求。本诉案件受理费100元，保全费3645元，反诉案件受理费减半收取1470元，合计5215元，由被告（反诉原告）陈雪峰、施双鹰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本诉上诉案件受理费100元或反诉上诉案件受理费2940元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。审 判 长  孙建玉人民陪审员  赵秀芳人民陪审员沈菊美二〇一七年八月二十一日书记员唐铭