四川省中江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中江民初字第1600号
原告：德阳万禾物业管理有限公司。
法定代表人：方邦义。
委托代理人：卿敏。
委托代理人：廖冬梅。
被告：李敏。
原告德阳万禾物业管理有限公司（以下简称“万禾物业公司”）诉被告李敏物业服�合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，依法由审判员陈凤勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万禾物业公司的委托代理人廖冬梅、被告李敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万禾物业公司诉称：2009年6月22日，原、被告签订前期物业管理服务协议，约定了双方权利义务及服务费用标准。自2013年1月始，被告拒绝支付物管费。迄今欠费及滞纳金共计804.49元。原告多次催收，被告拒绝给付所欠费用。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物管服务费用及滞纳金共804.49元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告李敏辩称：2013年度，被告李敏未与原告签订物业管理合同，原告没有给被告提供服务。原告要求被告交纳物管费，并承担滞纳金无法律依据。
经审理查明：原告万禾物业公司是中江县××商住小区开发商选聘的该小区前期物业服务企业。原告将《前期物业服务协议》交与开发商，由开发商在销售房屋时将该《前期物业服务协议》提供给买受人签订。《前期物业服务协议》均以业主为甲方，原告万禾物业公司为乙方。被告李敏于2009年6月购买了××商住小区C幢6-6-4号，面积为104.85㎡的房屋。原告购买房屋同时，签订了××商住小区《前期物业服务协议》，协议主要约定：1、服务费用具体标准为：多层住宅：0.33元／月／平方米；营业用房：0.50元／月／平方米；公共水电费分摊：5元／户；2、业主应全额交纳物业服务费、公共水电费，业主交费起始时间为开发商通知交房之日起，前期物业管理阶段在房屋交付时预交6个月服务费，以后缴纳时间为每月25日前按月缴纳。因业主原因空置的物业，仍按上述标准全额收取；3、违约责任：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按延迟交纳金额每日0.3％的标准向乙方支付滞纳金；乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；4、本合同期限自开发商通知交房之日起至2010年12月30日（与开发商签署的前期物业服务合同约定期限），但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。协议还对服务内容与质量、服务事项、双方权利义务等作了约定。自开发商向被告交付房屋至《前期物业服务协议》到期日，被告均按合同约定向原告交纳了相应的物业管理费等相关费用。《前期物业服务协议》到期后，双方未重新签订合同。2012年1月始，原告将物业管理费用调整为0.38元／月／平方米。《前期物业服务协议》期限届满�，被告向原告交纳物业管理费等相关费用至2012年。被告未交纳2013年物业管理费538.12元。2013年12月31日，原告退出××小区。原告与被告就2013年度物业管理费538.12元，滞纳金266.37元的交纳协商无果，遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。
上述事实，有原、被告的陈述，原告的营业执照、被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、欠费及滞纳金清单等证据在卷佐证。
本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告未交纳2013年度的物业管理费等相关费用系双方无异议的事实。本案争议的焦点是：一、被告是否应当向原告交纳2013年度的物业管理费；二、被告应否承担给付相应滞纳�的违约责任。
关于争议焦点一，原告诉称，被告欠交2013年度的物业管理费等相关费用，违反《前期物业服务协议》的约定，应向原告交纳尚欠的物业管理费等相关费用。被告辩称，前期物业合同已经到期，双方未签订2013年度物业管理合同，原告没有给被告提供服务，不应向原告交纳。本院认为，原、被告签订《前期物业服务协议》的方式是：原告将该合同提供给开发商，由开发商在销售房屋时提供给被告（购房人）签订。依照国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条“建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依�与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法、有效。双方在合同约定的有效期限范围内，均按该协议履行了相关义务。合同有效期限届满后，虽原、被告未重新签订合同，但原告万禾物业公司继续为中江县××商住小区提供物业管理服务，且被告在2010年12月30日之后仍继续向原告交纳物业管理费。2012年1月，原告调整物业管理费用单价后，被告按调整后的单价继续向原告交纳了物业管理费。依据上述事实，应认定双方存在事实上的物业服务关系。2013年度，被告未再向原告交纳物业管理费等相关费用538.12元，主要原因是被告认为房屋内漏水而原告物业管理公司未尽服务义务。本院认为，被告房屋及房屋内设施均属被告专有，而原告作为物业管理企业，其提供物业服务的主要范围为物业管理区域内的共有部分及公共区域，且原、被告《前期物业服务协议》第四条约定：“单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。”被告未提供证据证明“房屋内漏水”应属原告服务范畴，其辩解理由不能成立。原告未被被告所在物业小区的业主大会或业主委员会解聘，而双方存在事实上的物业服务关系，故原告主张被告应交纳2013年度物业管理费用538.12元的诉讼请求应予支持。
关于争议焦点二，原告主张，由于被告欠交2013年度物业管理费等相关费用，依据《前期物业服务协议》的约定，应按欠交费用的金额，给付滞纳金266.37元。本院认为，原、被告《前期物业服务协议》约定“本合同期限自开发商通知交房之日起至2010年12月30日（与开发商签�的前期物业服务合同约定期限），但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。”故该协议要么在期限届至时终止，要么在条件成就时终止。合同法第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。……附终止期限的合同，自期限届满时失效。”虽原、被告约定的终止条件未能成就，但2010年12月30日约定的期限届满，故原、被告所签订的《前期物业服务协议》至该时终止并失效。由于原、被告所签订的《前期物业服务协议》于2010年12月30日终止，协议条款对双方已不再具有约束力。此后双方未再重新签订合同，对履行期限、违约责任均未明确约定。原告依据已终止、失效的合同要求被告承担违约责任即给付滞纳金，于法无据，本院不予支持。
综上，本院认为，原、被告所签订的《前期物业服�协议》期限届满后，原告未被被告所在的物业管理区域业主大会或业主委员会解聘而继续提供物业管理服务，被告应向原告交纳相应的物业管理费等费用。滞纳金的性质实为违约损害赔偿。当事人在订立合同时可以约定具体的损害赔偿数额，也可以约定某种计算方法。本案中，原告与被告在《前期物业服务协议》中约定了违约损害赔偿计算方法，但该约定已于2010年12月30日终止、失效，对双方不再具有约束力。故原告请求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关�民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告李敏给付原告德阳万禾物业管理有限公司物业管理费用538.12元。限于本判决生效后10日内履行。
二、驳回原告德阳万禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50.00元，由被告李敏负担（原告已垫付，待本判决生效执行时，由被告一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审判员 陈凤勇
二〇一四年五月十六日
书记员 李瑞雪