广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16875号
上诉人（原审原告）：胡军政。
委托诉讼代理人：郑明伟，广东经天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朴英花。
被上诉人（原审被告）：李成日。
被上诉人（原审被告）：深圳中耀投资控股有限公司。
法定代表人：吴浩泽。
上诉人胡军政与被上诉人朴英花、李成日、深圳中耀投资控股有限公司（以下简称“中耀投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
胡军政上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判朴英花对李成日的定金返还和支付违约金责任承担连带责任；2、朴英花、李成日、中耀投资公司承担案件上诉费用。
事实和理由：一审判决就朴英花、李成日、中耀投资公司为经济利益故意违约判决的违约责任数额具有事实根据符合法律规定，胡军政予以认可，但判决的违约责任承担主体�是没有责任能力或责任能力较差的李成日，可能导致的后果是一审判决无法得到全面履行，胡军政损失无法得到弥补，为此胡军政就责任承担主体提出上诉。一、李成日不诚信诉讼。1、李成日称朴英花想了解深圳房价就去询问，没有放盘意思，但是证人雷某证言证明涉案房产在多个中介处均有放盘，在视频证据中李成日也明确承认当时是想卖房的、在多个中介均有放盘(09：12)，而且李成日还通过朴英花账户收了定金，因此李成日关于了解房价、没有放盘意思的说法明显说谎。2、李成日称汉语水平差，但视频证据证明李成日可以使用汉语与胡军政争辩，汉语流利、思维清晰，李成日关于汉语水平差的说法明显说谎。3、李成日称因朴英花常年在东北和韩国没有出示过朴英花身份证原件、不可能持有朴英花身份证原件，但证人雷某的证言非常明确地指出李成日出示过朴英花的身份证原件、而且交原件由中介复印，而且朴英花交付身份证原件给李成日持有也说明朴英花具有非常明确的出售涉案房产意图；至于朴英花是否常年在东北和韩国，一方面李成日没有提供任何证据证明在涉案时间朴英花的位置，另一方面在日常生活中其他证件可以替代身份证使用，比如出国以护照为主，在国内驾驶证等证件可以替代身份证证明身份。二、一审认定事实不清。1、未认定李成日出示朴英花身份证。是否出示过涉案房产业主朴英花身份证原件是本案的重要事实，证人雷某明确指出交易时李成日持有朴英花身份证原件交易，并将身份证原件交由中介复印，属于有细节、可靠的证人证言。一审法院以李成日的片面之词“常年在东北和韩国，不可能持有身份证原件”未采纳证人雷某的明确清晰有细节的证言，轻信不诚信李成日的言辞，否定第三方证人的证言，违反证据规则，导致认定事实错误。2、未认定房产交易过程中看房的事实。2号视频证据证明签订合同过程中李成日带领胡军政去看了涉案房产，一审庭审中李成日代理人也确认该情况，一审法院未认定该关键事实是错误的。3、未认定朴英花口头委托李成日交易的事实。证人雷某证明朴英花和李成日曾共同前往中介处表示拒绝履行合同，对中介询问“委托李成日交易”没有表示否认，拒绝交易的理由是价格低问题。另，l号视频证据第(02：31)(3：58)(04：00)(04:25)(09：35)证明李成日在交易时是得到朴英花口头授权的，与证人雷某关于李成日交易过程中电话询问朴英花价格的陈述相印证，因此合同反悔的实质理由是价格低，表面理由是恶意利用没有书面授权的漏洞。4、未采纳视频证据证明的重要事实。视频证据已经制作文字摘要。胡军政一审中提交视频证据证明�成日获得朴英花口头授权，但一审法院却认为胡军政拟证明李成日“没有书面授权”是重大的理解错误。三、关于未适用表见代理认定朴英花连带责任，一审法院适用法律错误。《合同法》“第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”基于一审庭审确认的事实（详见胡军政在一审中提交的《关于二手房买卖合同纠纷的代理意见》第二大点“庭审情况回顾”），李成日作为日常管理房屋的业主朴英花亲戚，持有朴英花的身份证原件和银行账户簿原件，带着胡军政看房，并在合同中约定收款账户为朴英花账户、明确写明有权代理，足以让第三人相信李成日有权代理，其签的二手房买卖合同的后果由朴英花承担。一审判决没有适用表见代理规则，以没有授权为由未认定朴英花的责任，属于使用法律错误。四、关于未按照过错认定朴英花连带责任，一审法院适用法律错误。无论法院是否适用表见代理规则，朴英花在本次二手房买卖过程中存在重大的过错。一方面没有妥善保管身份证、银行簿、房产证等重要证件原件和复印件，另一方面口头授权亲戚李成日出售涉案房产的行为，依据《民法通则》六十五条口头授权是有效的，朴英花事后因房价上涨太快反悔否认有失诚信与法律规定不符，再一方面朴英花名下银行簿收到4万5千元款项后（有短信通知）没有及时核实款项性质导致胡军政相信涉案房产的交易获得业主同意。朴英花存在重大过错，对胡军政的损失应当承担责任，与李成日共同向胡军政支付违约金以弥补胡军政损失。
朴英花、李成日、中耀投资公司未到庭，未答辩。
胡军政向一审法院起诉请求：1、解除胡军政与朴英花、李成日签订的《二手房买卖合同》（NO.0888166）；2、朴英花、李成日共同向胡军政支付674000元；3、朴英花、李成日、中耀投资公司共同向胡军政退回定金5万元；4、朴英花、李成日、中耀投资公司承担诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：某区A-2某苑B栋806号房产（涉诉房产）于2007年7月12日登记至朴英花名下，登记建筑面积105.96平方米，房地产证号：40××47。
2015年4月15日，在中耀投资的居间下，李成日以朴英花（卖方）代理人的身份与胡军政（买方）签订编号0888166《二手房买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉诉房产，房产转让成交价为337万元；买方在本合同生效当日向卖方支付定金5万元，定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中，视为卖方已收讫定金；买方以银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；买方应于2015年6月1日前将首期款80万元交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续；涉诉房产现处于抵押状态，买卖双方与第三方约定在2015年4月25日前到公证书做全权委托公证，赎楼采取担保赎楼；双方同意交房保证金为5000元，该保证金从买方托管在第三方的定金中扣除；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注：卖方代理人在征得产权人同意下签署本合同，所有违约责任由签署人承担；及其他条款。胡军政向中耀投资支付定金5万元，李成日出具了收款收据。2015年4月16日，中耀投资向李成日提供的朴英花的银行账户转款45000元。
李成日称其与朴英花系姻亲关系，涉诉房产一直由其居住使用。胡军政申请中耀投资员工雷某出庭作证，雷某称，涉诉房产在各家中介均有挂牌，挂牌的联系人是李成日，中耀投资向胡军政推荐了涉诉房产，胡军政与李成日签订合同时，中耀投资才知道李成日不是登记产权人，当时李成日持有朴英花的身份证原件、存折原件、房产证复印件，但没有授权委托书，李成日表示与朴英花是亲戚，朴英花委托其卖房，且签订合同过程中，李成日还出门说�朴英花打电话确认价格；签订合同后半个月左右，朴英花与李成日一同到中耀投资处，朴英花表示房子卖便宜了，不想卖了，后双方无法继续交易。李成日否认其出示过朴英花的身份证原件，称朴英花常年在我国东北及韩国，其不可能持有朴英花的身份证原件。
2015年5月6日，李成日向胡军政发出通知函，称朴英花拒绝追认涉诉买卖合同，故终止购房行为，将向胡军政退还定金。胡军政提交了其2015年5月6日与李成日协商过程的录像资料，拟证明李成日表示业主称不愿卖房，并称其没有书面授权。胡军政另提交了房屋买卖合同、房产证等，拟证明其出售自有房产以备履行涉诉合同，后不得已以与涉诉交易相差无几的价格购买了面积较小的房产。
一审庭审中，一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条�规定向李成日释明，李成日申请法院调整胡军政诉请的违约金。
一审法院认为，李成日以朴英花代理人的身份与胡军政签订涉诉《二手房买卖合同》，根据中耀投资员工雷某的证言，李成日签订合同时并未出示授权委托书，雷某也并未听到李成日出门打电话的内容，现无证据证明李成日签订合同时取得朴英花的授权或事后得到朴英花的追认，故李成日的行为系无权代理，涉诉《二手房买卖合同》对朴英花不发生法律效力。但涉诉《二手房买卖合同》系李成日与胡军政的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，合同的相应民事责任应由李成日承担。
胡军政已依约支付定金，涉诉合同因李成日无权代理而不能继续履行，胡军政有权解除合同，一审法院确认《二手房买卖合同》于胡军政解除合同的意思表示到达李成�即本案应诉材料送达李成日之日（2015年6月20日）解除。合同解除后，定金5万元应予返还，其中5000元托管于中耀投资，由中耀投资直接向胡军政支付。李成日请求对胡军政诉请的违约金予以调整，根据合同的履行情况、卖方的过错程度，一审法院酌情判令李成日向胡军政支付违约金40万元。胡军政请求朴英花、中耀投资承担责任，理据不足，一审法院不予支持。
判决：一、确认胡军政与李成日签订的编号为0888166的《二手房买卖合同》于2015年6月20日解除；二、李成日于本判决生效之日起十日内返还胡军政定金5万元，其中5000元托管于中耀投资公司，由中耀投资公司直接向胡军政支付；三、李成日于本判决生效之日起十日内向胡军政支付违约金40万元；四、驳回胡军政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费11040元、一审保全费4140元，合计15180元，由胡军政负担5745元，由李成日负担9435元。
本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为朴英花对李成日的定金返还及违约金支付责任是否应承担连带清偿责任的问题。涉案《二手房买卖合同》于2015年4月15日订立之时，李成日系以朴英花名义并作为朴英花代理人的身份签订涉案《二手房买卖合同》，李成日在交易过程中并未出示朴英花的授权委托手续，事后也未得到朴英花的追认，故李成日的行为应认定为无权代理行为。根据我国合同法规定，行为人在没有代理�的情况下以被代理人的名义签订合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据上述规定，涉案《二手房买卖合同》对于朴英花不发生法律效力，原审法院据此驳回胡军政要求朴英花承担连带责任的请求并无不当。胡军政虽上诉称李成日得到了朴英花的口头授权，但胡军政所提交的证据并未达到高度盖然性的证明标准，不足以证实胡军政的上述主张成立。同时，在涉案房产交易过程中，胡军政未能尽到合理审慎交易的注意义务，在未充分核实李成日的授权情况下即签署涉案合同，现又主张李成日的行为足以让其相信李成日具有代理权，李成日应构成表见代理，该上诉理由无充分依据，本院不予采纳。而李成日违背诚实信用原则，在没有代理权的情况下即签订涉案合同，原审法院结合涉案《二手房买卖合同》中约定的违约责任条款以及涉案《二手房买卖合同》的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，认定李成日应承担相应的法律责任，该实体处理结果并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，胡军政的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8050元，由上诉人胡军政负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条�二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。