江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣02民终690号
上诉人（原审被告）：景德镇市金盛物资有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区打船厂24号，统一社会信用代码：913602007165104528。
法定代表人：李春花，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李俊，江西泰方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：景德镇市公安局交通警察支队，住所地江西省景德镇市西山路98号，组织机构代码：Ｋ1922384-0。
法定代表人：赵永发，该支队支队长。
委托诉讼代理人：黄国保，该支队科长。
委托诉讼代理人：余文涛，江西京天律师事务所律师。
原审被告：景德镇市金盛物资有限公司金盛商务宾馆，住所地江西省景德镇市珠山中路29号。
负责人：张正华，该宾馆经理。
原审第三人：胡丽发，男，1972年9月1日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。
原审第三人：珠山区天赐通讯手机商行，住所地江西省景德镇市珠山中路*号***号店，注册号：360203600222562。
经营者：胡建强，男，1981年3月6日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
原审第三人：珠山区朝鼎百货店，住所地江西省景德镇市珠山中路*号***号店，注册号：360203600172996。
经营者：杨颖，女，1981年5月10日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。
原审第三人：景德镇市开诚通信器材行，住所地江西省景德镇市珠山中路*号***号店，注册号360203600000988。
经营者：管晓萍，女，1975年11月4日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
上诉人景德镇市金盛物资有限公司与被上诉人景德镇市交通警察支队、原审被告景德镇市金盛物资有限公司金盛商务宾馆、原审第三人胡丽发、珠山区天赐通讯手机商行、珠山区朝鼎百货店、景德镇市开诚通讯器材行房屋租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理完毕。
景德镇市金盛物资有限公司上诉称，上诉人承租被上诉人7间店面的期限自2006年1月11日开始至2016年12月31日止，11年租期的总租金为902万元，上诉人已经缴纳的租金为802.2万元，再扣除10个月的免租期68.3万元，上诉人还应当交付被上诉人的租金仅有315000元。据此请求二审法院予以改判。
被上诉人景德镇市公安局交通警察支队未答辩。
被上诉人景德镇市公安局交通警察支队向一审法院起诉请求：1.判令被告和第三人支付原告拖欠的1298333元；2.被告和第三人立即将租赁的珠山中路8号房屋一二层腾空并交还给原告；3.被告和第三人支付至商铺交还给原告时止的使用费损失（暂定至2017年2月136700元）；4.被告和第三人结清房屋返还前产生的水费和电费；5.案件诉讼费用由被告和第三人承担。
一审法院认定的事实为：位于景德镇市珠山路8号（现珠山中路8号）一二层共7间店铺原为原告（反诉被告）市交警支队办公楼。2005年12月13日，被告（反诉原告）金盛物资公司通过竞租方式承租该7间店铺，经协商与市交警支队签订《租赁合同》一份。约定：租赁房屋为景德镇市珠山路8号一二层楼店铺。租赁期限为三年，自2006年1月1日至2008年12月31日止。年租金82万元。第一年租金一次性付清；从第二年开始按月支付租金，每月28日前预付下月租金。租赁期间，金盛物资公司自行安装水、电表，单独核算并自行缴纳水电费用。金盛物资公司不得转租，如擅自转租，市交警支队有权收回租赁房屋使用权，由此产生的一切损失及后果自行承担。市交警支队同意自承租起三个月为店铺装修期，免除金盛物资公司租赁费用。承租时间顺延至2009年3月30日止。以及其他双方约定的权利义务关系。该租赁合同签订后，原告按约将出租房屋交付被告金盛物资公司使用，并于2015年12月26日退回金盛物资公司此前预交的82万元中的67万元。2005年12月28日，市交警支队与金盛物资公司签订《补充合同》一份，约定：双方对前期产生的问题及后果互不追究。付款方式在预付15万元保证金的前提下，按月支付租金，截止日为每月28日。如金盛物资公司拖欠租金达到一个月，市交警支队有权没收保证金，并收回房屋使用权。金盛物资公司预付的82万元在扣除15万元保证金前提下予以退回67万元。金盛物资公司接受承租的商铺，自2006年5月9日开始向市交警支队按每月租金68300元交纳2006年4月份房租。2007年10月11日，双方签订《关于珠山中路8号楼沿街店面出租补充合同》一份，约定;市交警支队同意在原合同不变的基础上，顺延租赁期三年，另给金盛物资公司两个月装修期（2009年3月31日至2012年5月31日）。2008年9月27日，双方签订《关于珠山中路8号楼沿街店面出租补充合同（一）》一份，鉴于2008年以来因冰雪灾害、汶川地震及全球经济风波，市交警支队同意再给金盛物资公司五个月装修期（2009年3月31日至2012年10月31日）。2012年4月17日，双方签订《合同》一份，约定：市交警支队愿意将其位于珠山中路8号的沿街店铺继续按原双方签订的租赁合同顺延五年，合同基础条款按原合同执行。本合同从2012年1月1日起计算，租金每年82万元不变。另针对金盛物资公司所欠房屋租金，市交警支队给予一个月时间全部交清，时间定在2012年4月18日至5月18日。如金盛物资公司在规定时间全部交清，本合同自动生效；规定时间不能交清租金，则合同作废。2012年5月16日，金盛物资公司交纳2011年1月-2月房屋租金。2012年8月2日，市交警支队开具收款收据，收到金盛物资公司2012年1月-3月房租，同时写明“2011年3月-12月房租待核实”。2016年9月27日，金盛物资公司向市交警支队交纳至2015年5月房屋租金。2016年12月27日，市交警支队发送《律师函》给金盛物资公司，要求：一、十日内商谈付款事宜，最迟于2017年1月16日付清全部款项。二、双方租赁关系在2016年12月31日前终止。金盛物资公司在2016年12月31日前腾空租赁房屋，在租赁期满后交还等等。截止2016年12月31日，金盛物资公司累计结欠市交警支队房屋租金1503333.26元（22个月×68333.33元）。原告市交警支队现为维护自身合法权益，诉至法院。
还认定：租赁合同履行期间，2008年5月25日，中共景德镇市委、景德镇市人民政府制发《关于对市直机关事业单位国有资产实行统一经营管理的决定》。2009年4月30日，景德镇市国有资产监督管理委员会根据该决定向原告发送《景德镇市市直机关事业单位国有资产产权划转通知书》，要求市交警支队办理包括诉争房屋在内的国有资产划转交接和产权转移、变更手续。2009年5月25日，景德镇市国有资产监督管理委员会出具承诺函一份，言明：根据市政府5月21日专题协调会议精神，将按照所有国有资产只作所有权划转，使用权、占有权和收益权仍维持现状不变。
另确认：2012年1月1日，张芳荣代表金盛物资公司与第三人胡丽发、朝鼎百货店经营者杨颖的代理人汪柬、开诚器材行经营者管晓萍的代理人吴春锋分别签订《店面租赁合同》，将珠山中路8号一楼门面3间转租给胡丽发经营，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，租金按每季度94500元收取；第4间和第5间转租给杨颖经营朝鼎百货店，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，租金按每季度63000元收取；第6间和第7间转租给管晓萍经营开诚器材行，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，租金按每季度63000元收取。其中，东边第2间和第3间由胡丽发与胡建强合伙经营天赐手机商行。第三人使用承租的商铺按约向金盛物资公司交纳房屋租金，及缴纳水电费用。2016年12月30日，原告市交警支队派员到第三人承租经营的商铺，告知合同2016年12月31日到期，不得向金盛物资公司交纳房屋租金。2017年1月开始至今，第三人继续使用承租房屋，并按原告通知未再向被告金盛物资公司交纳使用费。
一审法院认为：原告市交警支队与被告金盛物资公司平等民事主体之间经协商签订的租赁合同及补充合同等，是双方的真实意思一致表示，其内容不违反法律规定，应确认有效。有效的合同具有约束力，合同双方均应按租赁协议约定全面履行各自义务。市交警支队按约将店铺交给被告金盛物资公司使用，履行了合同义务，所享有的收取租金、租赁期满收回租赁物的权益受法律保护。金盛物资公司承租原告享有占有、使用和收益权能的商铺，应按合同约定交纳租金，并在租赁期届满时返还租赁房屋给市交警支队。本案中，原告市交警支队提起的本诉和被告金盛物资公司提起的反诉，争议的焦点问题是店铺租赁期限的确定和租金的交纳情况。原、被告关于租赁期限的争议。本院审核合同约定的期限认为，租赁合同履行中，市交警支队与金盛物资公司先后三次商定分别给予三个月、二个月、五个月，合计十个月装修期，并顺延对应的承租期限。在2008年9月27日给予五个月装修期时，合同双方确定租赁期顺延至2012年10月31日止。双方在2012年4月17日虽约定按原租赁合同顺延5年，合同基础条款不变，但确定5年合同的起始时间为2012年1月1日起，而不同于此前合同约定的以上一个租赁期限结束日为下一个租赁期限的开始时间，或者在上一个租赁期限结束日往后顺延时间。故本院确定，原、被告约定的顺延5年的租赁期限，是自2012年1月1日开始计算5年到2016年12月31日届满终止。原、被告关于租金问题争议。租赁合同签订后，金盛物资公司未交纳2005年1月至3月装修期租金和2011年3月至12月租金，以及未交纳2015年6月至2016年12月租金，总计未交32个月租金；扣除装修期免除租金的10个月，拖欠原告市交警支队22个月租金计1503333.26元未交。原、被告在2005年12月28日约定，金盛物资公司拖欠租金达一个月，市交警支队有权没收150000保证金。因保证金作为履行义务一种物的担保，按物权法定原则，虽然金盛物资公司未按约提前一个月预交下个月房屋租金，但原告并不能将金盛物资公司交纳的保证金当作定金，予以没收不符合法律规定，而只能在未履行的债务中予以冲减。抵扣保证金150000元后，金盛物资公司尚结欠原告租金1353333.26元。原告市交警支队主张金盛物资公司支付至2016年12月31日止拖欠的房屋租金1298333元，证据充分，符合法律规定，本院按其主张的金额予以支持。至于金盛商务宾馆与本案诉争的房屋无权利义务关系，或案件的处理有法律上利害关系，原告起诉金盛商务宾馆不当，应予驳回。金盛物资公司辩解，原告市交警支队曾口头答应再给二个月装修期，因原告不认可，而被告未提供证据佐证，本院不予采信。金盛物资公司提出，原告未提供证据证明金盛物资公司未交纳2011年3月至12月租金。因为按证据规则举证责任分配要求，对合同的履行情况应由履行义务一方承担举证证明责任，即金盛物资公司辩解已交纳租金，应依法提供已交纳租金的证据。金盛物资公司现不能依法及时提供交纳2011年3月至12月租金的证据，应承担举证不能后果。原告主张被告金盛物资公司及第三人立即腾空房屋并返还，现双方租赁合同期限在2016年12月31日已届满，且没有续签合同，本院予以支持。市交警支队要求金盛物资公司、第三人支付租赁合同期满后，自2017年1月1日开始至租赁商铺腾空并交还时止的占有使用费，结清水电费。因金盛物资公司将承租房屋转租给第三人已经多年，原告未及时发现并予以反对，且2016年12月30日告知第三人不得再向金盛物资公司交纳租金，应视为认可该房屋转租给第三人行为。第三人实际使用租赁房屋，应向原告交纳自2017年1月开始出租房屋使用费，并结清水电费用。房屋使用费因原告和第三人未商定，依法参照原转租合同租金金额确定使用费。第三人要求减免2017年1月开始的使用费，因其使用转租店铺，没有得到原告的书面同意，在市交警支队不收取使用费的情况下，未办理使用费的提存，且不是主张独立的诉讼请求，本院不予处理。被告（反诉原告）金盛物资公司主张市交警支队承担违法终止房屋租赁合同给其公司造成的经济损失882000元，因无事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，一审法院判决：一、被告景德镇市金盛物资有限公司在本判决生效后七日内向原告景德镇市公安局交通警察支队一次性支付至2016年12月31日止拖欠的房屋租金1298333元；二、被告景德镇市金盛物资有限公司、第三人胡丽发、珠山区天赐通讯手机商行、珠山区朝鼎百货店、景德镇市开诚通信器材行在本判决生效后七日内清空租赁的景德镇市珠山中路8号一二层共7间店铺的可移动设施，并将租赁商铺返还给原告景德镇市公安局交通警察支队。三、第三人胡丽发、珠山区天赐通讯手机商行、珠山区朝鼎百货店、景德镇市开诚通信器材行本判决生效后七日向原告景德镇市公安局交通警察支队一次性支付自2017年1月开始至返还租赁店铺时止的使用费。其中，第三人胡丽发按每月10500元，第三人珠山区天赐通讯手机商行按每月21000元，第三人珠山区朝鼎百货店按每月21000元，第三人景德镇市开诚通信器材行按每月21000元金额支付。四、第三人胡丽发、珠山区天赐通讯手机商行、珠山区朝鼎百货店、景德镇市开诚通信器材行返还承租的店铺同时，结清各自应缴纳的水费和电费。五、驳回原告景德镇市公安局交通警察支队的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）景德镇市金盛物资有限公司的反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21792元，由被告景德镇市金盛物资有限公司承担18215元，原告景德镇市公安局交通警察支队承担977元，第三人胡丽发承担500元，珠山区天赐通讯手机商行承担700元，珠山区朝鼎百货店承担700元，景德镇市开诚通信器材行承担700元。反诉案件受理费6310元，由被告（反诉原告）景德镇市金盛物资有限公司。
二审期间，上诉人、被上诉人及原审被告、原审第三人未提交新的证据，本院审理查明的事实与一审法院基本一致，对一审查明的事实予以认可。
二审中，本院组织上诉人与被上诉人就租金交纳情况进行对账，双方经过核对，就租金欠缴款额达成一致，并本着互谅互让、就房屋租赁的相关问题互不纠缠的原则，达成如下调解协议：经上诉人景德镇市金盛物资有限公司与被上诉人景德镇市交通警察支队双方对账确认，上诉人尚欠被上诉人租金1298333元，此款上诉人分四次支付给被上诉人。2017年12月15日前支付398333元，2018年3月15日前支付30万元，2018年6月15日前支付30万元，2018年9月15日前支付30万元。
一审判决事实清楚，证据确实充分，处理正确。二审中，上诉人与被上诉人就案件诉争达成和解，本着尊重当事人意思自治原则，依据《中华人民共和国民事法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初字第317号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；
二、变更景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初字第317号民事判决第一项为：上诉人景德镇市金盛物资有限公司向被上诉人景德镇市公安局交通警察支队支付至2016年12月31日止拖欠的租金1298333元，此款上诉人分四次支付给被上诉人，即2017年12月15日前支付398333元，2018年3月15日前支付30万元，2018年6月15日前支付30万元，2018年9月15日前支付30万元。
一审案件受理费21792元，由被告景德镇市金盛物资有限公司承担18215元，原告景德镇市公安局交通警察支队承担977元，第三人胡丽发承担500元，珠山区天赐通讯手机商行承担700元，珠山区朝鼎百货店承担700元，景德镇市开诚通信器材行承担700元。反诉案件受理费6310元，由被告（反诉原告）景德镇市金盛物资有限公司。二审案件受理费13634元，由上诉人景德镇市金盛物资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴海平
审判员 杨 武
审判员 曹谨超
二〇一七年十二月八日
书记员 祝 奇