重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初7666号
原告祝东，男，1975年11月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告刘静，女，1977年7月19日出生，汉族，住址同上。
两原告委托代理人李志，重庆名正律师事务所律师。
被告重庆蓝实置业有限公司，住所地重庆市南岸区涂山所腾龙大道42号附32号，统一社会信用代码：9150010805985350X7。
法定代表人蒋道伟，董事长。
委托代理人吴光成（特别授权），男，1980年2月7日出生，汉族，住重庆市北部新区，系公司员工。
原告祝东、刘静与被告重庆蓝实置业有限公司（以下简称蓝实置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告祝东、刘静及其委托代理人李志，被告重庆蓝实置业有限公司的委托代理人吴光成均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告祝东、刘静诉称，2013年10月18日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：二原告（共同共有）以套内建筑面积单价40,947.08元/平方米，总价1,474,095.00元，购买被告开发的位于重庆市南岸区腾龙大道48号，建筑面积41.36平方米，5幢1-商铺9号期房一套；银行按揭方式支付房款；被告应于2015年9月30日前将竣工验收备案登记的房屋交房原告，该合同经双方签章成立。原告于2013年10月18日向被告交纳首期购房款744,095.00元（含已付定金5万元），向被告支付转移登记税费64,795.00元，在中国光大银行股份有限公司重庆分行贷款730,000.00元于2015年8月20日支付被告。被告于2015年9月下旬通知原告接房，验房发现高层只有5.1米不足6米、商铺地面不能与主路齐平（高差达1米）等问题，原告拒绝接房。2015年9月23日，原告向被告发出《关于催办门面6米层高履行售房承诺的函》、《关于催办商铺层高等事项的函》，要求被告整改以兑现售房时的承诺，被告未作出实质性回应。2015年12月17日，重庆市工商行政管理局南岸区分局作出《行政处罚决定书》（渝南工商经处字【2015】19号），认定被告在售房部放置与实际情况不相符的沙盘模型在现场进行演示说明，违反《重庆市反不正当竞争条例》第十三条“经营者不得利用广告或对商品作虚假的现场演示或说明”的规定；认定被告通过DM广告单、投资手册描述“6米层高买一层送一层”违反《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者”的规定。给予被告停止违反行为、公开更正消除影响、罚款等处罚。原告购买的商铺是期房，只能通过被告在售房部展示的盘沙盘模型了解商铺地面与主路齐平，中间并无高出1米的台阶相隔，严重影响该商铺商业价值的情形存在。被告明确标注该商铺“6米层高买一层送一层”，意思就是强调业主可以自己改造，现浇一层楼板变成二层的投资价值。接房时原告才发现该商铺层高只有5.1米（实际与紧邻商铺建面售价2.7万元/平方米的层高一样），不但与主街面有1米多高的构筑物阻隔，而且门前横向为断头路，也没有平整宽阔的界面，不能整改，商铺价值严重贬损。被告通过沙盘模型现场演示以及DM广告单、投资手册描述的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有影响。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。《合同法》第一百一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任……受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”被告的虚假宣传行为对原告构成欺诈。同时，原告基于被告的投资手册、DM广告单以及沙盘演示，相信所购商铺层高为6米且与宽阔的主街面平齐，并以套内建筑面积单价40,947.08元/平方米的高价购买，说明原告在签订该购房合同时因被告欺诈而产生重大误解。原告购买商铺的出价与该商铺的实际价值相差巨大，交易价格显失公平。为维护原告合法权益，起诉来院，要求：一、重庆蓝实置业有限公司在位于重庆市南岸区腾龙大道48号5幢1-商铺9号的商品房销售中违约，且结构改变功能缺失，要求赔偿经济损失720000元。2、本案诉讼费被告承担。
原告祝东、刘静为证实其诉讼请求，向本院举示如下证据：
1、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议一份，拟证明原告购买商铺的事实及基本情况。
2、团购服务费（实为定金）5万元的收据一份，744,095.00元的现金交款单一份，64,795.15元的税费收据一份，拟证明原告已交首付款、税费数额。
3、抵押合同、个人贷款合同各一份，拟证明原告以按揭方式支付房款事实。
4、被告描述“6米层高买一层送一层”DM广告单二份，标注商铺层高6米的平面图一份，被告工作人员出具的协议意向书一份，拟证明被告明确宣传所购商铺为6米层高的事实。
5、被告展示的盘沙模型图一张，拟证明商铺地面与主路平齐，中间并无高出1米的台阶相隔的虚假宣传事实。
6、现场照片5张，拟证明商铺地面不能与主路齐平（高差达1米），与被告展示的沙盘模型严重不符，且不能整改的状况。
7、2015年9月23日，原告向被告发出《关于催办门面6米层高履行售房承诺的函》、《关于催办商铺层高等事项的函》各一份，拟证明原告催告被告整改的事实。
8、重庆市工商行政管理局南岸区分局《行政处罚决定书》（渝南工商经处字【2015】19号）、调查处理情况回复一份，拟证明被告通过盘沙盘模型现场演示以及DM广告单、投资手册描述的说明和允诺具体确定，应视为合同内容，以及被告违法被处罚的事实。
9、B-05号楼一层平面竣工图及A区总平面布置竣工图，拟证明商铺地面存在0.8m的架空层，被告之前的宣传有设计依据，并不是虚假宣传，能做到6m层高。
被告蓝实置业辩称，广告宣传资料、沙盘模型仅是要约邀请，且宣传资料因设计制作等原因与现房会存在一定的误差，不作为交房标准，双方权利义务应以合同及附件为准，合同明确约定层高为5.1m，且合同中被告也并未承诺商铺地面与路面齐平，被告交付的房屋符合双方合同的约定。另房屋买卖合同纠纷与行政处罚系不同法律关系，应区别对待，虽被告因错误宣传及沙盘模型与房屋现状不符被工商部门处罚，但被告在出售房屋予原告时已纠正了自身的错误，并在合同中对房屋的实际状况予以了明确约定，不能以被告遭受行政处罚，就推断出被告在与原告的商品房买卖中存在违约行为。原告诉请的赔偿金是原告的主观判断，无事实和法律依据。
被告蓝实置业为证实其辩称理由，向本院举示如下证据：
1、规划图，拟证明讼争房屋在规划时就是5.1米的层高；
2、竣工验收备案登记证，拟证明讼争房屋符合交房条件。
对当事人所举示证据的真实性、合法性、关联性，本院将结合案件情况予以综合认定。
经审理查明，2013年10月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市南岸区腾龙大道48号，建筑面积41.36平方米，5幢1-商铺9号期房一套，套内建筑面积单价40,947.08元/平方米；本商品房用途为非住宅，属于商服用房。关于本商品房层高、净高的约定：本条所述层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊地面之间的垂直距离。第四条购房价款本商品房为清水房，总成交金额为1,474,095元，乙方于2013年10月18日向甲方支付首期房款744095元（含乙方已经支付转为本期购房款的定金），余款730000元由乙方向银行申请个人按揭贷款。第七条交房期限及交付条件属预售商品房的，甲方应当在2015年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。
合同附件三：建筑层高（商业）约定：5号楼一层1-12号商铺层高为5.1M；二层1-8号商铺层高为5.0M。
附件五《补充协议》第七条对合同第十六条（商品房质量、装饰、设备标准）的补充约定：2、甲方售楼书、沙盘和广告DM单、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及样板房展示仅作为展示空间布局和装修装饰摆放指引，或者为乙方提供装修方案参考之目的，不作交房标准，房屋的交付标准以《合同》和附件约定为准。
附件五《补充协议》第十三条关于双方的其他约定：甲方售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门批准的文件为准，如有变化不另行通知。甲方售楼书、模型及样板房所展示房屋功能仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指引，仅作为购房行为参考，而非要约，双方所有约定均以《合同》及其附件为准。
在合同附件五《补充协议》第十条新增方框纸条，内容为：5号楼一层1-12号商铺层高为5.1M；二层1-8号商铺层高为5.0M。
合同签订后，原告于2013年10月18日向被告交纳首期购房款744,095.00元（含已付定金5万元），向被告支付转移登记税费64,795.15元。后在中国光大银行股份有限公司重庆分行贷款730,000.00元并已支付被告。
庭审中，原告举示了一份《协调意向书》（2013.10.2），载明：今蓝光COCO5栋（规划编号10号楼）第1层9、10、11、12号商铺由XXX客户购买，此5栋9-12号一楼商铺未通气，层高为6米。考虑客户后期商铺便于使用，关于此4个铺通气事宜，我方愿意帮其协调其楼上2-8号铺客户，为此4铺沟通协调通气（管道接下来）事宜，让双方共赢，愉快经营，共同发展。如2-8号客户未同意，我们再一起协商，想办法协调，让客户满意而来，高兴而归，为客户尽心服务，实现共赢。
2015年9月23日，腾龙大道48号5幢1-商铺9、10、11、12号业主向蓝实置业发函，函称9、10、11、12号四个铺面售房时承诺6米层高，但是2015年9月23日通知交房时未达6米。友情提示你公司必须整改到6米。并由此引起不能按时接房的一切责任由你公司负责。请切实了履行售房承诺。
2015年12月17日，重庆市工商行政管理局南岸区分局作出渝南工商经处字（2015）19号行政处罚决定书。载明：现已查明：当事人（重庆蓝实置业有限公司）在“蓝光COCO时代”售房部现场放置的DM广告单、投资手册上所描述的“6米层高买一层送一层”，意思就是“蓝光COCO时代”楼盘销售的商业门面，门面层高有6米，业主可以自己改造，现浇一层楼板变成二层，但该楼盘商业门面建成后，实际层高只有5.1米，与其之前宣传的6米层高情况不相符。当事人在“蓝光COCO时代”售房部开盘销售该楼盘时现场放置的沙盘模型与该楼盘实际建成后的情况不相符。因此造成了大量购房业主向政府部门投诉举报。另查明：当事人2013年10月开盘销售该楼盘时，在售房部现场放置的沙盘模型和DM广告单、投资手册等宣传资料目前在现场已经无法找到，但是投诉的业主代表与当事人均提供了当时开盘销售该楼盘时现场拍摄的沙盘模型照片彩色打印件和现场录制的光盘以及DM广告单、投资手册的照片打印件，经双方确认，上述照片打印件和光盘上显示的沙盘模型和DM广告单、投资手册，确实系当时售房部现场放置的沙盘模型和DM广告单、投资手册。该局认为，按照《中华人民共和国广告法》和《重庆市反不正当竞争条例》有关规定，广告主从事广告宣传活动，应当遵守法律，遵循诚实信用原则，所发布的广告应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。本案中，当事人违背诚实信用原则，为了销售其开发的楼盘，于2013年10月，在其售房部现场放置了与实际情况不相符的沙盘模型在现场进行演示说明，当事人的上述行为违反了《重庆市反不正当竞争条例》第十三条“经营者不得利用广告或对商品做虚假的现场演示或说明”的规定；当事人于2013年11月在售房部现场发布含有虚假内容的DM广告单、投资手册作为广告宣传，该行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者”的规定。鉴于当事人上述违法行为引起购房业主群体性上访，造成不良的社会影响，根据《重庆市工商行政管理机关行政处罚裁量权适用规则》第十条第八款规定，决定对当事人从重处罚。根据《中华人民共和国广告法》第三十七条和《重庆市反不正当竞争条例》第三十七条、第四十一条之规定，决定：1、责令当事人停止发布上述违法广告、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响；2、对当事人利用广告对商品或者服务做虚假宣传的行为处罚款94200元；3、责令当事人立即停止不正当竞争违法行为；4、对当事人不正当竞争违法行为处罚款160000元。
诉讼中，原告提交了鉴定申请，申请：委托第三方鉴定机构，对位于重庆市南岸区腾龙大道48号5幢1-商铺9/10/11/12号四套商业门面（按房屋现状，以10号商铺签约日2013年10月17日、9/11/12商铺签约日2013年10月18日为基准日）的市场价值进行评估鉴定，以确定原告实际损失数额。理由如下：被告通过DM广告单、投资手册描述“6米层高买一层送一层”，通过黄色标示原告购买的腾龙大道48号5幢1-商铺9/10/11/12号四套商业门面“底层商业层高可做到6.00高部分”，与两侧红色标示“底层商业层高5.10不能增高部分”形成明确区分，且两侧“底层商业层高5.10不能增高部分”当时建面售价2.7万元/平方米，原告购买套内单价40,947.08元/平方米。原告购买的商铺不但与主街面有1米多高的构筑物阻隔，而且门面横向严重影响商铺价值和使用功能的断头路，也没有平整宽阔的街面，其实际状况与沙盘显示完全不符，甚至比两侧层高5.10米售价2.7万元/平方米的商铺都有较大差距。被告虚假宣传误导原告出价的损失完全可以通过该商铺在当时的市场评估得以体现。
上述事实有当事人提供的证据及当庭陈述为证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行权利义务。就庭审中双方所涉及的问题本院逐一评析如下：
一、关于涉案楼盘的宣传资料、沙盘及《协调意向书》。本院认为，首先，附件五补充协议第七条约定“甲方售楼书、沙盘和广告DM单、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及样板房展示仅作为展示空间布局和装修装饰摆放指引，或者为乙方提供装修方案参考之目的，不作交房标准，房屋的交付标准以《合同》和附件约定为准”。其次，在附件五补充协议第十三条也约定“甲方售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门批准的文件为准，如有变化不另行通知。甲方售楼书、模型及样板房所展示房屋功能仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指引，仅作为购房行为参考，而非要约，双方所有约定均以《合同》及其附件为准”。再次，在合同附件三（建筑层高）中明确约定：5号楼一层1-12号商铺层高为5.1M；二层1-8号商铺层高为5.0M。没有六米层高的合同约定。综上，虽然被告在“蓝光COCO时代”项目前期宣传时，关于该项目层高、沙盘模型的展示与项目房屋实际状况不完全一致，但广告宣传资料本身属于邀约邀请的范围，仅供客户参考。并且从时间上来看，《协调意向书》的时间为2013年10月2日，广告宣传也在签订合同之前，而在双方签订正式的《重庆市商品房买卖合同》时，在合同附件三（建筑层高）中特别约定：5号楼一层1-12号商铺层高为5.1M；二层1-8号商铺层高为5.0M。为提示原告，被告又特别在合同附件五《补充协议》第十条新增方框纸条告知原告5号楼一层1-12号商铺层高为5.1M；二层1-8号商铺层高为5.0M，被告已尽到特别的提示义务。所以在签订合同时，被告并不存在对原告欺诈的问题。
二、关于重庆市工商行政管理局南岸区分局作出的渝南工商经处字（2015）19号行政处罚决定书，该行政处罚决定书查明并认定，被告在宣传过程中，存在虚假宣传的情况，且情节严重，对其作出从重处罚。该行政处罚决定书并未对被告的虚假宣传行为作出欺诈消费者的认定，且被告在与原告签订合同时，已对其虚假宣传作了更正，并以较明显方式提醒了原告，故不能仅以行政处罚决定书认定被告存在欺诈原告的情形。
三、关于原告的鉴定申请。诉讼中，原告提交了鉴定申请，申请：委托第三方鉴定机构，对位于重庆市南岸区腾龙大道48号5幢1-商铺9/10/11/12号四套商业门面（按房屋现状，以10号商铺签约日2013年10月17日、9/11/12商铺签约日2013年10月18日为基准日）的市场价值进行评估鉴定，以确定原告实际损失数额。本院认为，原告所主张的实际损失其实就是商铺市场价值降低。那么，商铺市场价值是否降低，从原告的的陈述和举证来看，在于原告所认为商铺本应具有的价值和原告接房后原告所认为的市场价值存在较大差异，该较大差异的产生在于原告基于自己作为市场主体对于涉案商铺市场价值的判断，而这本身属于市场风险的判断，不属于合同本身所约定的内容。故原告的鉴定申请与本案并无实质的关联性，对该鉴定申请本院不予准许。
综上，原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、之规定，判决如下：
驳回原告祝东、刘静的诉讼请求。
案件受理费11000元，由原告祝东、刘静承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 羊芳程
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 刘成丽
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 庞 丹