苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初116号
原告：费亮，男，1981年6月29日生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：邹利君，江苏寒山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰，江苏寒山律师事务所律师。
被告：茅顺良，男，1941年1月11日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：茅国华，男，1970年7月30日生，汉族，住苏州市姑苏区。
被告：金建菊，女，1967年1月23日生，汉族，住苏州。
被告：金建伟，男，1971年2月5日生，汉族，住苏州。
被告：张培芳，女，1972年10月30日生，汉族，住苏州。
被告:金梦佳，女，1994年3月5日生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：倪国林，江苏紫东律师事务所律师，代理被告张培芳、金梦佳。
被告:金建英，女，1965年11月18日生，汉族，住苏州。
被告：顾二媛，女，1948年1月8日生，汉族，住苏州。
被告：濮方明，男，1981年1月28日生，汉族，住苏州市吴中区。
第三人：朱桂友，男，1964年7月9日生，汉族，住苏州。
原告费亮诉被告茅顺良、金建伟、张培芳、金梦佳、金建英、金建菊、顾二媛、濮方明案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。因朱桂友与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人。原告费亮的委托诉讼代理人邹利君、李杰、被告张培芳、金梦佳的共同委托诉讼代理人倪国林、被告茅顺良的委托诉讼代理人茅国华、被告濮方明、第三人朱桂友到庭参加诉讼，被告金建伟、金建英、金建菊、顾二媛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告费亮提出诉讼请求：1.判令停止对原告购买的位于苏州工业园区莲花新村4区36幢201室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。
被告茅顺良辩称：1、原告缺乏足以排除强制执行的民事权益，费亮购买讼争房屋系由第三人朱桂友以代理人的名义签字，金建伟也未到庭陈述案情，故双方之间买卖合同关系无法证实；2、费亮就执行标的存在买卖事实的是否有效也存疑；3、即使费亮就执行标的存在买卖关系，但对执行标的享有的为债权而非物权，不足以排除强制执行。
被告张培芳、金梦佳辩称：从未授权委托他人签订房屋买卖合同，也不认识朱桂友，也未收到相关房款。费亮无证据表明与张培芳等存在房屋买卖合同关系，应当驳回费亮的诉讼请求。
被告濮方明辩称：不清楚房屋买卖关系，依法判决。
第三人朱桂友述称：讼争房屋由金建伟在2004年出售给自己，当时有书面买卖合同以及给付房款103000元的收条，余款5000元约定过户后再支付。当时朱桂友购买房屋是为了老人居住，后来老人不肯居住，朱桂友就把房子卖给费亮，房屋当时也直接交付给费亮，之后未过户。
被告金建伟、金建英、金建菊、顾二媛未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。后被告金建伟出现，并对于房屋买卖收条上本人签字提出异议，表示对房屋买卖不知情。
经审理查明：位于苏州工业园区莲花新村四区36幢201室内房屋动迁安置房，安置对象为顾根姐以及被告金建伟、张培芳、金梦佳，该房屋面积46.33平方米，于2006年2月15日登记于被告金建伟、张培芳名下，自2008年4月30日起至今被法院多次查封，本院对上述生效判决的执行裁定即（2009）园执字第0560号案件续封的限制转移期限为自2016年3月7日至2019年3月6日。被告金建伟、张培芳原系夫妻，被告金梦佳系被告金建伟、张培芳女儿，顾根姐系被告金建伟母亲。顾根姐于2011年4月25日死亡，其配偶金永山于1994年4月19日死亡，其父亲顾阿狗于1983年3月死亡，其母亲赵阿妹于2012年2月3日死亡，其有子女三人，分别为被告金建英、金建菊、金建伟。赵阿妹父母先于其死亡且死亡年代久远，赵阿妹生有三女，分别为顾根姐、顾三妹（曾用名顾三媛）、被告顾二媛。顾三妹于2001年7月1日死亡，生有一子，即被告濮方明。
另查明：2003年8月22日，金建伟、张培芳、金梦佳、顾根姐、孟春泉将莲花新村四区36幢402室出售给茅顺良，但在过户前另将房屋抵押给他人，后茅顺良代为支付200000元涤除抵押后，向本院起诉金建伟、张培芳、金梦佳、顾根姐、孟春泉归还上述借款本息230000元，即为本院（2008）园民一初字第0859号民事案件，该案审理过程中，茅顺良于2008年4月30日申请将讼争房屋进行查封。该案判决由金建伟、张培芳、金梦佳、顾根姐支付茅顺良损失230000元。该案已经生效进入执行，对该案的执行即本院（2009）园执字第0560号案件续封的限制转移期限为自2016年3月7日至2019年3月6日。
原告费亮、被告金建伟、第三人朱桂友之间就讼争房屋存在买卖事实。2016年6月22日，费亮作为原告向本院提起诉讼，要求判令各被告协助将上述房屋过户至本人名下，即为本院（2016）苏0591民初5356号民事案件。该案查明如下：2005年9月18日，朱桂友以被告金建伟（售房人、甲方）代理人的名义与原告费亮（购房人、乙方）及苏州顺驰房地产经纪有限公司（以下简称顺驰公司）（见证方、丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定：甲方将位于苏州工业园区藕园新村6幢201室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积46.33平方米（以房产证为准），附独立车库一个，实际成交价为120000元，过户费用由乙方承担。甲方须向丙方交纳中介信息服务费300元，乙方交1500元。付款约定：乙方于2005年9月18日交付定金15000元，另于2005年9月19日前交付丙方房款100000元，再于甲方两证下发并办理过户签字前十个工作日内将余款5000元交于丙方。乙方按约交清全款后，甲乙双方开始办理该房屋的过户手续。待房屋过户手续办理完毕后丙方支付甲方总房款的80%，甲、乙双方物业交割完毕且确认该房屋费用交接清楚后三个工作日内（遇节假日付款时间顺延），结清余款。另有手书约定，丙方于乙方交付首付房款10万元一周后的第一个周二退给甲方房款10万元，丙方于乙方两证下发一周后的第一个周二支付甲方余款5000元。甲方承诺于2005年10月1日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。合同第八条“约定其它事宜”处手书约定：1、甲乙双方承诺所提供证件及时、有效，否则后果自负。2、乙方自愿为甲方负担中介服务费600元。3、甲方承诺于甲方两证下发10天之内将房产证、土地证等证件交于丙方。4、甲方承诺该房屋出售事宜以此协议为准，出现其他后果由甲方承担相关责任。5、该房屋过户相关费用由乙方承担。合同还作了其他约定。同日，原告费亮支付顺驰公司中介服务费1500元，并支付被告朱桂友购房定金15000元，被告朱桂友出具收条。次日，原告费亮将10万元购房款付至顺驰公司，顺驰公司出具收据。该案中，费亮提交居民税费、电费、燃气费缴款凭据以及燃气安装凭据等，以证实自2005年9月起费亮即实际占有并使用涉案房屋至今，朱桂友对此认可，张培芳、金梦佳对证据真实性认可，但表示对房屋占有情况不清楚。该案判决认定如下：虽然朱桂友提交的《房屋买卖合同》系复印件，但其提交的收条原件能够反映被告朱桂友与被告金建伟之间存在涉案房屋买卖的事实。虽然张培芳对《房屋买卖合同》复印件上的签字予以否认，但房屋已交付费亮使用多年，张培芳等产权人未向原告提出过异议，故其辩称对房屋买卖不知情理由不能成立。朱桂友以金建伟名义与费亮签订《房屋买卖（置换）合同》，费亮与朱桂友均认为实为朱桂友将该房屋卖给费亮。在三方当事人之间实质上形成了就涉案房屋的连环买卖。虽然费亮已按约支付购房款115000元，余款5000元亦可待过户前支付，且涉案房屋亦已办理权属登记于金建伟等人名下，但尚有他案查封，过户存在障碍，故费亮诉请被告协助原告将涉案房屋产权过户至其名下，本院碍难支持。被告金建伟、金建英、金建菊、顾二媛、濮方明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回费亮的诉讼请求。该判决目前已经发生法律效力。
诉讼中，根据金建伟的申请，本院依法委托苏州市同济司法鉴定所对于收条上“金建伟”的签字是否为本人所签进行鉴定，结论为系金建伟本人所签。
关于房屋。第三人朱桂友述称，自己从金建伟手中购买房屋后，房屋只有铝合金的阳台，没有装修，出卖给费亮后，房屋就交付给费亮，至于费亮有无居住不清楚；被告茅顺良辩称：自己居住在讼争房屋楼上，知道讼争房屋一直有人居住，应该是租户，但是否存在买卖不清楚。原告费亮诉称：自己买房后朱桂友就将钥匙交付自己，之后自己在2005年将房屋装修后从2006年开始将房屋对外出租至今，因为认为已经交付了也没有要求过户。
以上事实，由（2016）苏0591民初5356号民事判决书、买卖合同、拆迁安置协议、水电费票据、租赁合同等等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告费亮对被告茅顺良以向金建伟等存在的金钱债权提起执行异议，其应当对上述情形存在举证证明。根据生效判决，讼争房屋在原告费亮、被告金建伟等人以及第三人朱桂友之间存在连环买卖的事实，该事实并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告据此持有书面房屋买卖合同，故该买卖合同应当合法、有效。原告已支付合同项下的房屋款项以及占有房屋的事实也有该判决书予以认定，各方对此未提出相反证据，本院一并确认。至于房屋未能办理产权过户的原因，讼争房屋在2006年办理转移登记后，从2008年至今存在持续不断的查封，且作为被安置成员之一的顾根姐在2011年死亡，上述行为均在客观上为过户造成障碍，故可以认定未办理过户登记的原因系非因买受人自身原因。综上，原告费亮根据买卖合同约定对讼争房屋保留所有权，其诉请停止对讼争房屋强制执行并解除查封有事实与法律依据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的》第十六条、第二十八条，判决如下：
停止对位于苏州工业园区莲花新村4区36幢201室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。
案件受理费80元、鉴定费1200元，合计1280元，由被告金建伟、张培芳、金梦佳、金建英、金建菊、顾二媛、濮方明负担。上述款项中，诉讼费80元为原告预交，被告金建伟、张培芳、金梦佳、金建英、金建菊、顾二媛、濮方明负担在本判决生效之日起10日内将该款给付原告；鉴定费由被告金建伟向本院预交，由其自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 贾继祥
人民陪审员 秦晓明
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 夏李扬
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