湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂28民终547号上诉人（原审被告）吴常华，男，生于1965年2月5日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托代理人（特别授权）黄勇，男，生于1966年11月2日，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江岸区。系吴常华妹夫。被上诉人（原审原告）黄志秀，女，生于1973年12月11日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托代理人（一般代理）陈嘉睿，湖北夷水律师事务所律师。委托代理人（一般代理）刘冰宇（实习�，湖北夷水律师事务所律师。上诉人吴常华因与被上诉人黄志秀农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第02987号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月28日立案受理后，依法由审判员王朝友担任审判长，与审判员吴卫、侯著韬组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人吴常华及其委托代理人黄勇，被上诉人黄志秀的委托代理人陈嘉睿、刘冰宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄志秀一审诉称，2012年2月7日，黄志秀与吴常华签订《房屋买卖合同》，约定吴常华将其修建的位于恩施市旗峰社区一碗水(小地名)的房屋一套卖给黄志秀。房屋总价款358000元采用分期付款的方式支付，即首付100000元，余款两年内付清。双方同时约定吴常华应当在2012年6月31日前将房屋交付给黄志秀。合同签订后，黄志秀按约定向吴常华支付了房屋首付款100000元及水电气立户费6000元，但吴常华却迟迟不将房屋交付，致黄志秀至今未入住标的房屋。后黄志秀经走访调查发现，房屋所在土地性质为集体土地，土地使用权人为朱华兵而非吴常华，吴常华亦不是该集体经济组织成员，涉案房屋系由吴常华出资，朱华兵出地合伙修建而来，依法应属“小产权房”，不得上市交易。故诉至法院，请求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令吴常华返还黄志秀购房首付款100000元、水电气立户费6000元；3、本案诉讼费由吴常华承担。吴常华一审辩称，黄志秀陈述的首付款情况属实，但其他都不属实。黄志秀在签订购房时知道涉案房屋是小产权房，对该房产情况十分清楚，当时在恩施市以该价格是不可能买到有房屋产权证的商品房。黄志秀具有相应民事行为能力，签订合同是双方真实意思表示，《房屋买卖合同》签订的时间是2012年2月7日，至今为止超出了2年诉讼时效。双方在签订房屋买卖合同时，黄志秀明知房屋系小产权房屋，这种房屋在恩施市是可以买卖的，政府也没限制买卖类似房屋。双方签订合同的行为不违反法律和社会公共利益，也没有侵害他人权益，且房屋已经交付。请求驳回黄志秀的诉讼请求。原审查明，2012年2月7日，黄志秀与吴常华签订《房屋买卖合同》，双方约定吴常华以买卖方式取得位于一碗水（小地名），编号为A601号的地块的土地使用权。黄志秀购买的房屋坐落于一碗水，房屋的用途为住宅，属钢混结构，层高3米，建筑面积128平方米。双方约定按建筑面积计算，房屋总金额为358000元。黄志秀分期付款，首付100000元，余款分两年付清（2012年至2013年12月31日前必须付完余款，余款258000元）。吴常华应当在2012�6月31日前，将符合合同约定的房屋交付买受人使用。吴常华销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因吴常华原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由其承担全部责任。除国家政策原因不能办理手续的，吴常华无法办理。房屋水电气立户费须在交房前支付6000元。合同签订后，黄志秀向吴常华支付了房屋首付款100000元及水电气立户费6000元。黄志秀系恩施市崔家坝镇香炉坝村人，吴常华为城镇户口，二人均非恩施市××渡船街道办事处××组集体经济组织成员。2015年7月16日恩施市工商行政管理局向吴常华作出恩市工商听告字（2015）第0707号行政处罚听证告知书，告知吴常华因与案外人朱华兵合作建房并对外销售，责令其改正违法行为，拟作出处罚款的处罚。吴常华至今未取得涉案房屋的合法手续。另，涉案房屋位于恩施市××渡船街道办事处××组�小地名为盐水溪，该房屋所在土地为集体土地，权属性质为宅基地使用权，使用权人为该集体经济组织成员朱华兵。原审认为，本案所涉房屋买卖合同的标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，�基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于涉案房屋所在土地为集体土地，是登记在恩施市××渡船街道办事处××组村民即案外人朱华兵名下的宅基地，而吴常华、黄志秀均非该集体经济组织成员，故双方对该宅基地均不享有使用权。虽然双方签订的《房屋买卖合同》约定，吴常华以买卖方式取得涉案房屋地块的土地使用权，吴常华亦称其因此已受到行政处罚，但涉案房屋所在地块的土地使用权人至今仍为案外人朱华兵，吴常华至今仍未取得该房屋相关合法手续，故双方之间签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。因该合同取得的财产，应当互为返还。吴常华辩称，双方签订合同的时间是2012年2月7日，已过诉讼时效。黄志秀请求确认合同无效是属于形成权，不受《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的诉讼时效的限制，故吴常华的该辩称理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，判决：一、黄志秀与吴常华于2012年2月7日签订的《房屋买卖合同》无效。二、吴常华返还黄志秀购房首付款100000元及水电气立户费6000元，共计106000元。吴常华不服一审判决，向本院上诉称：1、一�判决违背事实，违反《中华人民共和国合同法》，应当撤销。吴常华与黄志秀原系姻亲关系，双方签订《房屋买卖合同》之后，黄志秀一直没有付清余款，吴常华念及亲情未及时催要，直至房地产价格下跌，黄志秀反悔退房，谎称不知涉案房屋系小产权房，要求撤销《房屋买卖合同》。一审狭义适用《中华人民共和国土地管理法》，判决撤销合同，应予纠正；2、合同真实有效，应当受到法律保护。《房屋买卖合同》系双方当事人意思表示真实，不违反法律和社会公共利益，签订合同时黄志秀具有相应民事行为能力，符合合同有效的全部条件；3、黄志秀起诉超过诉讼时效，应当驳回起诉。双方签订合同是2012年2月7日，至今已经四年，超过法律规定的2年诉讼时效。综上，请二审法院撤销一审判决，改判驳回黄志秀的全部诉讼请求。吴常华在二审时向本院提交了恩市工商处字【2015】111105号《恩施市工商行政管理局行政处罚决定书》复印件，证明：涉案房产已经受过行政处罚，属于合法房产。黄志秀二审时答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回吴常华的上诉请求；2、一审法院认为涉案合同违反了法律的强制性规定进而导致合同无效，与合同签订双方的主观无关；3、涉案合同签订过程中，标的物即房产有重大瑕疵，黄志秀发现房产系“两违”建筑，由于合同标的物的问题导致合同无效；4、合同效力之诉不受诉讼时效的限制。黄志秀在二审期间未向本院提交证据。经庭审质证，黄志秀对吴常华提交的恩市工商处字【2015】111105号《恩施市工商行政管理局行政处罚决定书》复印件的真实性和证明目的均有异议，认为行政处罚和民事责任是两个不同的法律关系，二者之间�有必然联系。吴常华是否按照处罚决定书交纳了罚款，没有证据显示。该处罚决定书恰好证明涉案房产系违法建筑。本院认为，吴常华提交的恩市工商处字【2015】111105号《恩施市工商行政管理局行政处罚决定书》虽为复印件，但与其一审时提交的恩市工商听告字（2015）第0707号《恩施市工商行政管理局行政处罚听证告知书》相互印证，对该证据的真实性予以采信。该证据的内容是对吴常华无照经营住房修建销售的行为予以行政处罚，不能证明涉案房屋系合法房产。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据吴常华的上诉理由、黄志秀的答辩意见及二审庭审情况，本案争议的焦点为：一、吴常华与黄志秀于2012年2月7日签订的《房屋买卖合同》效力如何；二、本案是否适用诉讼时效的规定。本院分析评判如下：一、关于吴常华与黄志秀于2012年2月7日签订的《房屋买卖合同》效力如何的问题。2013年11月22日，我国国土资源部办公厅和住房城乡建设部办公厅联合作出的国土资电发【2013】70号《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》中明确禁止违法建设、销售“小产权房”。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”本案中，吴常华与黄志秀于2012年2月7日签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋系吴常华在恩施市××渡船街道办事处××组，小地名为盐水溪的农村集体所有土地上修建的房屋。吴常华、黄志秀均非该集体经济组织的成员，吴常华在该集体所有土地上修建房屋并向社会公开销售，吴常华向黄志秀销售的房屋为“小产权房”。吴常华修建销售“小产权房”的行为虽然已受到恩施市行政管理局的行政处罚，但涉案房屋所在地块的土地性质仍为农民集体所有的土地，土地使用权人至今仍是案外人朱华兵，吴常华至今仍未取得该房屋相关合法手续。故吴常华与黄志秀之间签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。二、关于本案是否适用诉讼时效的规定的问题。讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。即法律规定的�讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行其所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案中，确认合同无效请求权实质上是指合同一方当事人向法院或仲裁机构提出要求确认合同无效的权利。请求确认合同效力（包括确认合同有效和确认合同无效）权利的行使，不需要合同另一方的同意或给付，通过权利人的单方主张后由法院或仲裁机构确认即可实现。确认合同效力请求权性质上属形成权，确认合同效力之诉属确认之诉，不适用诉讼时效的规定。故，本案不适用诉讼时效的规定。综上，上诉人吴常华的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人吴常华负担。本判决为终审判决。审判长  王朝友审判员  吴 卫审判员  侯著韬二〇一六年六月二十日书记员  张晶晶