河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邯市民一终字第825号
上诉人（原审被告）郭建瑞，男，1958年8月8日生，汉族，现住石家庄市裕华区。
上诉人（原审第三人）徐芹英，女，1956年12月1日生，汉族，住址同上。
委托代理人ＸＸＸ，河北得正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王华，女，1975年11月8日生，汉族，现住邯郸市丛台区。
原审被告李志信，男，1963年3月6日生，汉族，现住邯郸市。
上诉人郭建瑞、徐芹英因房屋买卖合同纠纷一案，不服丛台区人民法院（2007）丛民初字第392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2002年7月13日被告李志信受被告郭建瑞委托与原告签订了一份售房协议。约定，郭建瑞将位于新东庄小区的房屋卖与原告，房价为95000元；2002年7月15日前买方将90000元交于卖方，另5000元由中介所代存，卖方同时将房屋腾出，并把钥匙交于买方。卖方争取尽快将房证改为买方名字（在亚太公司内），改好后将房证交给买方，中介将5000元交给买方。若将来改名不成，买方有权退房，届时，卖方将房款全部退给买方不付利息，买方将房退给卖方，居住期不付租金。2002年7月15日原告将90000元房款交于李志信，同时入住东庄小区房屋。后李志信将房款转交郭建瑞。协议约定的在亚太公司内部房证更名一事，因亚太公司不予办理，未能更名。另根据协议约定，原告将存有5000元的存折交到中介所，后来王华将该存折挂失，取出5000元。2003年3月原告第一次起诉，要求解除双方所签的售房协议，后撤回起诉。另查明，郭建瑞于2003年10月24日经邯郸市房管局办理了本案所涉房屋的所有权证，该房屋所有权上显示房屋位置是东庄新村，经邯郸市安达物业管理有限公司证明，根据公安部门户籍管理有关规定，将东庄新村房屋变更为新东庄小区房屋。
原审法院认为，原告王华与被告郭建瑞的代理人李志信签订的《售房协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。郭建瑞辩称涉案房屋属夫妻共有，卖房时未征得房屋共有人即第三人徐芹英的同意，与原告签订的售房协议属无效协议，第三人徐芹英述称郭建瑞擅自处分共有财产属于无效，但签约时，被告郭建瑞夫妻关系正常，原告王华有理由相信郭建瑞有权处分该房产，且房屋转让价格在当时亦属合理，因此，第三人徐芹英未同意卖房，并不影响协议效力，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原、被告签订的《售房协议》有效。被告郭建瑞又辩称，协议已基于原告的请求而解除，因无事实与法律依据，不予支持。被告郭建瑞在诉讼前已取得了涉案房屋的所有权，原告要求被告郭建瑞协助办理房屋过户的请求，予以支持。原告应付被告郭建瑞房款5000元。原告要求被告承担其垫付的各项费用1243.8元，因超过诉讼时效，原告无证据证明具有时效中止、中断、延长的事由，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、被告郭建瑞于本判决生效后十日内协助原告王华办理新东庄小区房屋的过户手续；二、原告在办理房屋过户手续后立即支付被告郭建瑞房款5000元；三、驳回原告王华其他诉讼请求。
宣判后，被告郭建瑞不服一审判决，提出上诉，主要上诉理由为，一、本案所签订售房协议书属无效合同。根据《城市房地产管理法》第三十七条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案争议的房产在双方签订售房协议书时上诉人并没有取得该房产的产权登记证书，对此被上诉人应当非常清楚。根据《合同法》第五十二条规定，当事人签订的违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，不能够因为事后具备了一定的条件，合同的效力便会产生，因此，售房协议书并不因郭建瑞在诉讼前取得涉案房屋所有权证而产生法律效力。一审判决以被上诉人已经交付了大部分房款，且已占有使用房屋至今为由判令上诉人履行合同义务明显不当。合同的履行与合同的效力是合同不同的方面。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院无效合同取得的财产来论证合同的有效性，显然错误。二、一审认定上诉人未经共有人徐芹英同意处分房屋的行为有效显然是错误的。本案中，被上诉人明知交易房产无证，仍然与上诉人签订了合同，不存在所谓的善意第三人之说。并且善意第三人身份的认定是以交易已经完成为标志的，本案房产权属没有办理到被上诉人名下，交易尚未完成，被上诉人也算不上善意第三人。三、即使售房协议书是有效的，该协议已解除。被上诉人已向上诉人提出了解除合同的请求，并且做出了解除合同的实质性举动，首先将存放于中介公司的5000元挂失取回，表明不再履行的主观意思，后又向法院提出解除合同的诉讼请求，经过开庭审理，被上诉人解除合同的通知已经到达了上诉人。根据《合同法》第九十六条的规定，被上诉人解除合同的通知到达上诉人后合同解除。在被上诉人提出这一请求之后，上诉人才将产权证书办理在自己的名下。因此，即便认定原合同有效，合同也应当予以解除。一审法院认定合同有效，无视原合同当中的解除合同条款和被上诉人已发出、上诉人已经收到解除合同通知的事实，判决将争议房产过户至被上诉人的名下，违背了现有法律的规定，请求二审法院依法予以撤销。
第三人徐芹英也不服一审判决，提出上诉，其上诉理由与被告郭建瑞的上诉理由基本一致。
被上诉人王华答辩称，一、2002年7月13日房屋买卖协议合法有效。郭建瑞、徐芹英在新东庄小区有两套房，一套于2000年以亚太内部更名的形式卖给戚西印，一套以同样的方式通过中介向外出售。2003年原告诉至法院，在法官的主持下，郭建瑞、徐芹英要求补办房产证，然后再过户给原告，并要求原告撤诉。2003年10月24日郭建瑞、徐芹英取得了新东庄的房产证，由于2003年底至2004年初房价大涨，二人迟迟未给原告及时过户。二、房屋买卖合同未解除。2003年9月郭建瑞、徐芹英、李志信请求丛台区法院调解，要求补办房产证，使合同有效，并要求原告撤诉，继续给原告过户，因此合同并未解除。原告将5000元钱取出是为了垫付徐芹英、郭建瑞欠交的水电费、取暖费、物业费及水电暖改造费，是为了替郭建瑞、徐芹英更好的履行合同，也是经代理人李志信同意的，否则原告没水吃，没电用。请求二审法院依法维持原判。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。
本院认为，关于房屋买卖合同的效力问题，虽然根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但并非所有的法律、行政法规的强制性规范都能作为认定法律行为无效的依据，应当进一步区分是管理性规范还是效力性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。《城市房地产管理法》的立法目的在于加强对城市房地产的管理，该法第三十七条第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的；第（六）项：未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定，是为了防止来源不清、归属不明的房产进入流通市场，扰乱市场秩序，妨碍国家对房地产的管理和监督。因此，该条的有关规定并不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案争议房屋是在2002年7月13日通过中介公司签订的买卖合同，7月15日被上诉人交纳9万元房款后入住至今，期间，上诉人郭建瑞、徐芹英夫妻关系正常，在交付房屋后二人已搬至石家庄居住，被上诉人王华有理由相信郭建瑞处分该房产是夫妻双方共同意思表示，并且支付了合理的对价，上诉人徐芹英所称不知道卖房的上诉理由，不符合常理，也不能对抗善意第三人，本院不予采信。同时，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人郭建瑞、徐芹英主张双方所签房屋买卖协议无效的上诉理由均不能成立。
关于本案房屋买卖合同是否解除问题。上诉人称被上诉人向法院提出过解除合同的诉讼请求，经过开庭审理，被上诉人解除合同的通知已经到达了上诉人，根据合同书有关规定，房屋买卖合同已解除。经查双方所签房屋买卖合同，虽然有约定将来万一更名不成，购房方有权退房，但被上诉人并未选择行使单方约定解除权，而是选择向法院起诉，请求人民法院依法解除双方所签售房协议，判令被告郭建瑞、李志信返还购房款9万元。庭审中，被告一方表示：“房子是亚太内部房，是亚太内部手续，原告是知道的，协议有效，房子已交付，现内部更名办不成，可以给原告办理正式房证，并承担部分费用，退房款有经济困难”。后该案因原告王华未缴纳诉讼费已按撤诉处理，双方对解除房屋买卖合同并未达成一致意见，被告方也未退还房款，上诉人主张买卖合同已解除，既没有人民法院的生效判决，也没有双方的合意，其该项上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人郭建瑞、徐芹英负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁国华
审判员 徐世民
审判员 郭晓丽
二〇一三年十月二十八日
书记员 常新蕊