新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终1405号
上诉人（原审原告）：乌鲁木齐亿旺鑫房地产经纪有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市。
法定代表人：顾明德，该公司总经理。
委托代理人：闫新安，新疆同泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邵微，女，1980年4月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托代理人：徐谢东，乌鲁木齐市新市区天诚法律服务所法律工作者。
上诉人乌鲁木齐亿旺鑫房地产经纪有限公司（以下简称亿旺鑫公司）因与被上诉人邵微居间合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民二初字第1197号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人亿旺鑫公司的委托代理人闫新安、被上诉人邵微的委托代理人徐谢东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2015年6月26日，亿旺鑫公司与邵微签订了一份《定金合同书》，约定：卖方是邵微，买方是代秀梅，亿旺鑫公司是居间方。经居间方提供之媒介服务，邵微将位于乌鲁木齐市新市区xx号xx栋之物业出售与代秀梅。合同第1条第3项约定：如因为买卖双方的行为给居间方造成损失，则由具体实施方向居间方支付合同总价的3（作为赔偿。合同第2条约定：该物业的交易金额为人民币100万元。合同第3条约定：代秀梅支付购买该物业之定金人民币2万元，以确定买卖关系，因该物权尚未确权，经买卖双方友好协商决定，邵微自愿将该笔资金托管双方认可之居间方。交楼前预留人民币2万元作为交楼保证金，该笔保证金从上述定金中扣除，暂时交由居间方保管。合同第4条约定：买卖双方在签订本《买卖定金合同》的当日，同时须签订《房地产转让合同》及该物业在办理产权转移手续时所需其他相关文件。合同第5条约定：本合同是居间方根据买卖双方的委托，利用自身的房源信息、客户资源，以及市场、行业资源、人力资源给买卖双方提供订立本合同的机会，买卖双方签订本合同，居间方即完成居间义务，有权向买卖双方收取相应的佣金。邵微按照房屋合同协议价的2（支付佣金，即人民币2万元，代秀梅按照房屋合同协议价的1（支付佣金，即人民币1万元。该费用应于过户前支付给居间人。如果买卖任何一方拒不支付佣金或不履行买卖合同而引发诉讼，只要居间人参与诉讼或以亿旺鑫公司身份追索佣金，居间人的律师费由对方承担。2015年7月15日，邵微与吴军签订了房产转让合同书。2015年8月10日、8月11日，邵微将其位于乌鲁木齐市新市区xx号xx栋一层008、05、06房屋出售给吴军并办理了房屋过户手续。
原审法院认为：居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三方的合同成立为条件，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。亿旺鑫公司与邵微、代秀梅签订的《定金合同书》约定了签订定金合同书的当日，必须签订房地产转让合同，但邵微并未在当日与代秀梅签订房地产转让合同。究竟是邵微违约不与代秀梅签订房地产转让合同还是代秀梅违约不愿购买邵微房屋，对此，亿旺鑫公司未能举证证明是邵微违约，致其未与代秀梅签订房地产转让合同。且，经本院释明，亿旺鑫公司未在指定期限内申请代秀梅参加诉讼，致使本案无法查清邵微是否存在违约行为，故亿旺鑫公司应承担不能举证的法律责任。亿旺鑫公司、邵微及代秀梅签订上述定金合同20天之后，邵微才与吴军签订房产转让合同并将其房屋转让与吴军，现亿旺鑫公司主张邵微私下与吴军交易损害其利益，但亿旺鑫公司未举证邵微出售其房屋必须经亿旺鑫公司同意的相关证据，该主张不能成立。亿旺鑫公司要求邵微赔偿损失30000元实为违约金，原审法院不予支持。本案中，作为居间人的亿旺鑫公司虽然提供了媒介服务，但由于各种原因未能促成邵微与代秀梅订立房屋买卖合同，故亿旺鑫公司请求支付居间报酬费即佣金2万元、律师费3000元，不符合法律规定，原审法院不予支持。综上，亿旺鑫公司的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持，综上，原审法院判决：驳回乌鲁木齐亿旺鑫房地产经纪有限公司的诉讼请求。
宣判后，亿旺鑫公司不服一审判决向本院提出上诉称：涉案的《定金合同书》第五条明确约定：“买卖双方签订本合同，居间方即已完成居间义务，有权向买卖双方收取相应的佣金”。邵微在该合同上签字的行为已表明其认可我公司已完成了居间义务，并同意支付约定的佣金。原审法院未支持我公司的诉讼请求显然是错误的。2015年7月15日，邵微私下将涉案的房屋转让给案外人吴军，而吴军也是我公司在此之前介绍给邵微的各户，邵微的行为违反了合同的约定，损害了我公司的利益，应当承担相应的违约责任。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我公司在原审中的诉讼请求。
被上诉人邵微答辩称：涉案的《定金合同书》第四条明确
约定，在签订《定金合同书》时，必须签订《房地产转让协议》但买卖双方当日未签订《房地产转让协议》，亿旺鑫公司并未完成合同约定的居间义务，故亿旺鑫公司诉讼请求没有事实依据。请求二审法院依法维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。
本院认为：亿旺鑫公司与邵微、代秀梅签订的《定金合同书》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规强制性的规定，为合法有效合同，双方当事人均应严格履行各自的合同义务。庭审中，亿旺鑫公司与邵微对原审判决认定的事实均没有异议，本院对此予以确认。本案二审所涉的争议的焦点问题是：1.亿旺鑫公司是否完成了《定金合同书》中约定的居间义务；2.亿旺鑫公司的诉讼请求能否成立，对此焦点问题，本院认定意见如下：
关于亿旺鑫公司是否完成了合同约定的居间义
务。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。依照上述法律规定，亿旺鑫公司与邵微、代秀梅签订《定金合同书》后，即完成了合同约定的居间义务。另《定金合同书》第四条虽约定在签订《定金合同书》的同时，买卖双方须签订《房地产转让协议》，但买卖双方是否签订《房地产转让协议》并不是认定亿旺鑫公司完成居间义务的必要条件，而是买卖双方在办理房产过户手续时所需的相关资料。代秀梅与邵微签订《房地产转让协议》属另一法律关系，对亿旺鑫公司没有约束力。故该《房地产转让协议》是否签订和履行，并不影响本案亿旺鑫公司居间义务的完成。邵微称亿旺鑫公司未完成合同约定的居间义务的抗辩理由，本院不予采纳。
第二、关于亿旺鑫公司的诉讼请求能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”。《定金合同书》第五条约定：“买卖双方签订本合同后，居间方即已完成居间义务，有权向买卖双方收取相应的佣金，卖方（邵微）按照房屋协议价的2%支付佣金，既人民币贰万元……；如买卖任何一方拒绝支付佣金或拒不履行买卖合同而引发诉讼，只要居间方参与诉讼、以原告的身份追索佣金，居间方的律师费用由对方承担”。根据上述法律规定及合同约定，亿旺鑫公司要求邵微支付佣金2万元及律师费3000元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，亿旺鑫公司提出的此项诉讼请求成立，本院予以支持。亿旺鑫公司要求邵微赔偿损失3万元，但未能提供证据予以证实，对此项诉讼请求本院不予支持。邵微以亿旺鑫公司未完成居间义务为由拒绝支付佣金及相关费用的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，亿旺鑫公司提出改判的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但判决适用法律及处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民二初字第1197号民事判决；
二、邵微支付乌鲁木齐亿旺鑫房地产经纪有限公司佣金2万元；
三、邵微支付乌鲁木齐亿旺鑫房地产经纪有限公司律师费3000元；
四、驳回乌鲁木齐亿旺鑫房地产经纪有限公司要求邵微赔偿损失3万元的诉讼请求。
以上邵微给付款项合计23000元，应当在本判决发生法律效力后十日内一次付清，如未在指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的请求标的为53000元，判决给付金额为23000元，占请求标的的43.40%。亿旺鑫公司已向原审法院预交案件受理费1125元，原审法院减半收取562.50元，由邵微负担43.40%即244.12元，由亿旺鑫公司负担56.60%即318.38元，余款562.50元由原审法院退还亿旺鑫公司。亿旺鑫公司已向本院预交二审案件受理费1125元，由邵微负担488.25元，由亿旺鑫公司负担636.75元。
本判决为终审判决。
审判长 丁勇
审判员 谢彬
审判员 何新
二〇一六年五月十日
书记员 唐龙