福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）荔民初字第1566号原告厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路859号莲前大厦909室。法定代表人向云，董事长。委托代理人叶燕菲，女，系公司员工。委托权限特别代理。委托代理人陈乐，男，系公司员工。委托权限特别代理。被告何海燕，女，1974年8月1日出生，汉族，居民，住所地湖北省潜江市。原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与被告何海燕因物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月8日立案受理后，依法由审判员连森妹适用简易程序于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人陈乐到庭参加诉讼，被告何海燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称：2011年12月2日，原告与莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：1、原告为莆田万科城C地块提供物业服务，原告有权收取物业服务费及收取的标准；2、合同第十四条约定，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。被告购买莆田市万科城一期套房一套，且原告已出具交付通知书证明被告已实际接收该房屋。被告应当按《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费，但自2014年1月起，被告拒不交纳物业服务费及滞纳金。请求判令：1、被告向原告支付拖欠的2014年1月至2015年4月的物业服务费人民币9527.36元；2、被告向原告支付自每月拖欠的物业服务费的次月1日起按日3‰的标准计算的滞纳金；3、被告向原告支付拖欠的2014年1月至2015年4月的公摊水电费人民币323.05元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告何海燕未作书面答辩，也未在举证期限内向本院提供证据。经审理查明：2011年12月2日，原告万科物业公司与案外人莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2011年12月8日向莆田市荔城区建设局备案，该合同主要约定：案外人莆田市万科置业有限公司委托原告对莆田万科城C地块提供前期物业服务事宜，合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；多层住宅的物业服务费标准为3.18元／月·平方米；业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳；业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰支付违约金。2011年12月28日，被告何海燕向案外人莆田市万科置业有限公司购买莆田万科城项目C地块住宅一套，该商品房建筑面积共191.42平方米。同日，双方签订了编号为L201100890的《商品房买卖合同》一份。该合同第十九条约定，买受人（即被告）已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时规约。该合同附件六《合同补充协议》第七条约定，商品房达到交付条件时，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应以挂号信或特快专递按本合同文书送达联系地址寄发《商品房交付通知书》，通知买受人办理交付手续，如因买受人原因未收到《商品房交付通知书》的，在《商品房交付通知书》约定的交付日后即视为已经交付；第九条第一款约定，买受人同意在业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同有效之前由出卖人委托原告万科物业公司对本项目实施物业管理，以上物业服务费不包含小区及楼宇内公共水电的分摊费用等。2013年12月26日，案外人莆田市万科置业有限公司按照编号为L201100890的《商品房买卖合同》上的联系地址向被告何海燕邮寄《交付通知书》，通知其于2013年12月31日上午9时到莆田万科城营销中心办理莆田万科城一期套房的交付手续，并告知物业管理费统一自2014年1月1日起计收，但被告何海燕一直未去办理商品房交付手续。之后，原告万科物业公司亦电话通知被告何海燕办理交付手续，被告何海燕仍未前去办理。自2011年12月起，原告万科物业公司依照《前期物业服务合同》为莆田万科城C地块提供前期物业服务。自2014年1月起，原告万科物业公司每月按照实际面积187.25平方米＊3.18元／月·平方米=595.46元向被告何海燕计收物业服务费，并按187.25平方米的面积乘以公共水电分摊系数向被告何海燕计收公摊水电费。原告万科物业公司将公共水电费计算表在各栋楼大堂的宣传栏进行公示，其中2014年1至6月的公共水电分摊系数约为0.8，2014年7至9月的公共水电分摊系数约为0.22，2014年10月至12月的公共水电分摊系数约为0.36，2015年1月至3月的公共水电分摊系数约为0.35，被告何海燕累计应承担的公摊水电费人民币0.8＊187.25＋0.22＊187.25＋0.36＊187.25＋0.35＊187.25=323.94元。庭审中，原告万科物业公司表示以其诉讼请求中载明的公摊水电费人民币323.05元为准。因原告万科物业公司向被告何海燕催讨其拖欠的物业服务费和公摊水电费、滞纳金未果，致诉讼。另查明，莆田万科城项目C地块至今未成立业主委员会。上述事实，有原告陈述及其提供的《莆田万科城C地块前期物业服务合同》、《莆田市物业服务合同备案证明》、编号为L201100890的《商品房买卖合同》、《交付通知书》、邮寄《交付通知书》的快递单、2014年1月至2015年3月的《莆田万科城一期17#楼公共水、电费计算表（分表）》及该表的公摊水电费公示照片等证据在案为凭，经庭审审查，证据来源合法，证据内容与证明对象具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，予以采信。本院认为：原告万科物业公司接受案外人莆田市万科置业有限公司的委托，为莆田万科城C地块提供物业管理服务，并签订《莆田万科城C地块前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。原告万科物业公司依约为莆田万科城C地块的业主和物业使用人提供了物业管理服务，被告何海燕系莆田万科城C地块的商品房的业主，虽然其未办理交付手续，但其在买受上述房屋时表示同意接受并遵守《前期物业服务合同》，案外人莆田市万科置业有限公司在商品房达到交付条件时即按照《商品房买卖合同》的联系地址向被告何海燕邮寄《交付通知书》，但其一直未配合办理交付手续，根据《前期物业服务合同》的约定，因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。现被告何海燕逾期未缴纳自2014年1月至2015年4月的物业服务费及公摊水电费已构成违约，原告万科物业公司要求被告何海燕按合同约定缴纳所欠的2014年1月至2015年4月的物业服务费人民币595.46元＊16个月=9527.36元及公摊水电费人民币323.05元，理由充分，予以支持；但其要求被告何海燕自每月欠费的次月1日起按日3‰的标准计付物业服务费的滞纳金过高，应调整为自每月欠费的次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计算滞纳金，超过部分，不予支持。被告何海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何海燕应在本判决生效之日起十日内向原告厦门市万科物业服务有限公司支付莆田万科城C地块第17幢4层401单元商品房自2014年1月至2015年4月的物业服务费人民币9527.36元；二、被告何海燕应在本判决生效之日起十日内向原告厦门市万科物业服务有限公司支付莆田万科城C地块第17幢4层401单元商品房2014年1月至2015年4月以每月拖欠的物业服务费为基数自次月1日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计算的滞纳金（具体为：以2014年1月的物业费人民币595.46元为基数自2014年2月1日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金，以2014年2月的物业费人民币595.46元为基数自2014年3月1日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金，以此类推）；三、被告何海燕应在本判决生效之日起十日内向原告厦门市万科物业服务有限公司支付莆田万科城C地块第17幢4层401单元商品房2014年1月至2015年4月期间的公摊水电费人民币323.05元；四、驳回原告厦门市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币207元，减半收取人民币103.5元，由被告何海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  连森妹二〇一五年六月十八日书记员  詹晶晶一、附相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。