黑龙江省依安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）依民初字第607号
原告高××，女，……。
被告于××，男，……。
关于原告高××与被告于××合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高××，被告于××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高××诉称：2009年11月6日，被告于××收购邵×（高××的丈夫）、高××家的黄豆，价值60263.40元，当时没有给付货款，讲好二个月后付款。后来因为找不到被告，原告报警，被告被抓获。2010年3月19日，原、被告达成协议，被告于××及妻子张××同意用其自有的房屋顶抵所欠原告的黄豆款。但现在被告反悔，拒绝办理过户手续。为此，原告诉至法院，要求确认双方签订的协议有效，被告协助原告办理房屋过户手续。
原告为证明其主张，向本院举示如下证据
1．协议书二份，用以证明于××、张××同意用其房屋顶抵欠原告的黄豆款，并且原告替被告偿还秦×、吴××、张训祥三个案件的执行款20000元，另10000元交给于××的父亲，用于解决于××、张××住房和生活用。
2．房屋所有权证，用以证明于××的房屋所有权证已经交付原告。
被告于××辩称：不同意用房子顶抵欠原告的黄豆款。当时被告被抓获后，依安县公安局经侦大队的办案人员欺骗了被告，办案人员让用房子抵债，说能减轻刑期，按国家规定房屋不能用来抵债，被告因为不懂法才签的字。而且被告也因为这笔欠款负刑事责任了，所以不能再用房子抵欠款了。至于原告替被告支付的20000元被执行款以及原告给付被告于××父亲的10000元，共计30000元，被告同意出狱后偿还给原告。
被告未向本院举示证据。
为查明事实，本院依职权调取了2011年度依法执字第34号执行卷宗的相关材料。
1．张××、于××出具的授权委托书。
2．张××的调查笔录，其陈述同意用房屋顶债给邵×、秦×、吴××、张训祥四人，要求邵×拿出30000元，其中给其他三件案件顶执行款20000元，自己用其中的10000元买房子，委托于×××办理相关事宜，于××也同意此意见。
3．交、收据、房屋接收书，证明2010年3月19日于×××代于××、张××将房屋所有权证及土地使用证交付给高××，3月24日将房屋交与高××。
4．于×××的调查笔录，其陈述同意将于××的仓房也交给邵×，张××、于××委托自己办理三件执行案件的执行事宜。
5．于×××出具的收据，证明于×××收到邵×给付于××、张××的住房款10000元。
本案争议的焦点：原、被告签订的协议书及原告与于×××签订的协议书是否有效。
经质证，本院对证据作如下分析认证。
1.证据1--
于××、张××与邵×、高××签订的《协议书》，被告有异议，提出协议书有涂改处，按照法律规定，有涂改的地方不生效。当时因为自己不懂法，办案人员骗其签字，而且自己也因此事受到了刑事处罚，现在不同意把房子给原告。本院认为，该协议涂改处为“仓房”，说明张××、于××不同意将仓房一并抵给高××，并不影响于××将房屋抵给高××的事实，而且协议系于××、张××本人签字，本院予以确认。
2.证据2--
于×××与邵×、高××签订的《协议书》，被告有异议，提出协议书是其父亲摁的手印，自己不知道。直至2014年法院执行局人员来到监狱找自己时，才知道高××替自己偿还30000元欠款，表示出狱后可以偿还30000元，但不能把房子给原告。因该协议系法院执行于××三件执行案件时其父亲于×××代为签订的，与执行卷宗中的张××笔录、授权委托书等其他材料形成证据链条，相互印证，本院予以确认。
3.本院依职权调取的证据，被告均表示自己在羁押期间，对于×××将房屋交给邵×和高××一事并不知道，而且其没有委托于×××处理其涉及的三件执行案件，自己没有签授权委托书，对妻子张××的笔录表示张××可以用她应分的一半房产顶欠款，自己不同意把房子顶给原告。因上述证据均为法院执行卷宗材料，真实有效，证明效力较高，本院予以确认。
通过原、被告陈述及对证据的分析与认证，认定如下事实。原告高××与被告于××同为依安县太东乡联合村村民。2009年11月6日，被告于××收购原告高××、邵×（高××的丈夫）家的黄豆，价值60263.40元，当时约定二个月付款。到期后因原告无法联系到被告于××，原告与其他农户到依安县公安局报案，2010年3月10日于××因涉嫌合同诈骗被抓获。3月19日，被告于××与妻子张××同邵×、高××签订《协议书》，约定：“以其自有的三间砖瓦房一次性返给高××、邵×，抵款60263.40元。”同日，由被告于××的父亲于×××将房屋所有权证、土地使用证交付给高××。3月24日于×××代替于××、张××正式将房屋交与高××，并经太东乡联合村委会杨国友、吴国太等人在场见证。2010年12月10日，于××因合同诈骗被依安法院判处有期徒刑六年，现在讷河市监狱服刑。因被告于××在依安法院执行局有三件执行案件，申请人分别为吴××、秦×、张训祥。于××的房屋被法院查封。2011年2月25日，经张××与高××、吴××等人协商，双方都同意由高××拿出30000元，其中20000元用来抵偿于××欠吴××等3人的执行款，其余10000元用于解决张××的住房，张××委托于×××办理相关的执行事宜。2011年4月1日，于×××与高××、邵×签订《协议书》，约定：“将于××的三间砖瓦结构房屋、仓房及围墙给高××、邵×抵偿黄豆款60263.40元，高××拿出30000元，于×××将房屋、仓房、围墙正式交给高××、邵×。”4月7日，于×××领取高××给付张××、于××解决住房用款10000元。原告高××在该房屋居住至今，一直没有办理房屋更名手续。现被告于××不同意将该房抵偿欠原告高××的黄豆款，拒绝协助原告办理房屋更名手续。原告高××的丈夫邵×于2014年7月14日因病去世，其三名子女对争议房屋表示放弃继承，不参加诉讼。张××外出打工，具体居住地址不详。
本院认为：被告于××与妻子张××与原告高××签订《协议书》，同意以其自有的三间砖瓦房一次性抵偿黄豆款60263.40元。被告于××主张当时自己不懂法，认为以房抵债可以减轻刑罚，才同意用房屋抵偿欠原告的黄豆款。现在自己因此事已经承担了刑事责任，不能再用房屋抵偿欠原告的黄豆款。因被告于××与张××当时均同意用房屋顶抵欠原告的黄豆款，此协议是双方的真实意思表示。虽然当时该房屋被法院查封，但被告于××入狱后，在法院执行于××的三件执行案件时，张××同意由高××再拿出30000元，其中20000元用于解决三件案件，另外10000元解决其住房，房屋归高××，并委托于×××办理相关的执行事宜。2011年4月1日，于×××与高××、邵×签订了《协议书》，正式将房屋交与高××，并代为收取10000元住房款。该《协议书》的内容对于××与原告高××签订的《协议书》进行了补充，并且法院已通过该协议，解除了对房屋的查封。至此，原、被告之间签订的以房抵债协议生效，房屋已转让给原告高××。虽然该房屋未办理房屋所有权人变更，但房屋已实际交付，且原告已占有、使用该房屋多年。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》采取的是物权变动的原因与结果区分的原则，物权是否已达到变动条件并不影响债权合同的效力。因此债权合同效力是独立存在的，只要双方意思表示真实，以房抵债合同是有效的。所以原、被告之间以房抵债协议合法有效，被告应协助原告办理房屋更名手续。
被告于××主张自己不知道于×××同高××签订的《协议书》，不认可协议的内容。本院认为，第一、于×××作为被告于××的父亲，在被告被限制人身自由期间，于×××代理被告处理一部分民事行为符合情理；第二、被告于××妻子张××在执行卷宗的调查笔录中明确表示委托于×××办理有关的执行事宜，于××与她的意见一致；第三、被告于××父亲已经将于××用以抵债的房屋所有权证、土地使用证交给了原告高××，原告高××已经实际占有该房屋多年；第四、被告于××与原告高××签订的《协议书》，与原告高××与于×××签订的《协议书》主要内容基本一致。综上，原告高××有理由相信被告于××对于其父亲于×××处理其房屋的行为是知情的，并且是代表被告于××的意思。即使被告于××不知情，被告于××与其父亲于×××之间已经构成表见代理，被告于××仍需对其父亲于×××的行为承担法律后果，故本院对被告该主张不予采信。
被告于××以房抵偿欠原告高××的黄豆款，属于民事行为，与被告是否承担刑事责任无关。被告认为其已经承担了刑事责任，不能再用房屋抵偿欠原告的黄豆款的主张没有法律依据，本院不予采信。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告高××与被告于××签订的以房抵债协议有效；
二、被告于××应于判决生效后5日内协助原告高××办理房屋过户手续。
案件受理费100元，由原告高××负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 付春红
审 判 员 王凌松
代理审判员 尹志尖
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 王俊然