内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内05民终457号
上诉人（原审原告）王殿臣，男，1970年3月16日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。
委托代理人陈文权，通辽市”148”协调指挥中心第四法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）通辽友巢房屋开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市。
法定代表人扈洪波，职务董事长。
委托代理人高静，女，1982年9月16日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，系该公司员工。
上诉人王殿臣因与被上诉人通辽友巢房屋开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，上诉人不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2016）内0502民初6829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王殿臣上诉请求：1、请求判令撤销科尔沁区人民法院（2016)内0502民初6829号民事判决，依法改判或发回重审；2、请求判令被上诉人承担逾期办理房屋产权证违约金57015.41元；3、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人交付未经综合验收房屋，逾期办证也应承担违约责任。按照我国《建筑法》等相关法律规定，商品房必须经过综合竣工验收方能交付使用，而本案中被上诉人在未经综合验收，就将房屋交付我入住使用，虽然不符合法律意义上的交付，但是，其对交付行为后果也应承担法律责任。该房屋未经竣工验收的责任与我（购房者）无关。如果被上诉人超过合同约定期限办理竣工验收，仍然构成逾期交房的违约；同时，在房屋交付使用后90日内不能为购房者办理房屋产权证书，则又构成逾期办证的违约。作为购房住户，可以选择上述两种违约责任之一。本案中我只要求其承担逾期办证的违约责任，应当得到支持。二、被上诉人使用格式合同约定的条款无效。《合同法》第39条、第40条和第41条都对格式合同做出了明确的规定，而被上诉人在第12条1款中提出”房屋综合验收后90日内开始办理”，其目的，明显属于《合同法》第40条规定的”免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，应该属于无效的格式合同条款。三、本判决对本案的举证责任分配错误。本判决以我不能提供证实此《商品房买卖合同》的条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与其协商的条款，为此认定不宜确定上述条款属于格式条款的判决错误。应该说明的是，我在起诉状中，已经明确提出被上诉人使用的是格式合同条款，对此被上诉人没有提出异议。在我提供的《商品房买卖合同》证据中，我已经证明该合同属于格式合同，而被上诉人提出对我提供的证据均不质证。即被上诉人在庭审中，已经认可了我的证据所要证明的问题。本判决再以我没有履行该举证责任的认定明显错误。
通辽友巢房屋开发有限公司答辩称：公司开发的某小区是经济适用房，受政府调控，交房受政府要求，签订合同时，买受人没有提出异议，我方服从一审判决。商品房买卖合同12条规定了权属转移登记相关违约责任。因建筑单位不配合办理综合验收导致小区无法办理房证，一审已经提交了证据，目前房子已经开始办理初始登记了。
王殿臣向一审法院起诉请求：1、请求被告承担逾期办理房屋产权证违约金57015.41元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告王殿臣在被告通辽友巢房屋开发有限公司购买了商品房一套，该房屋坐落于某处，房号为9-1-301，建筑面积为90.30平方米，每平方米价格为1750.00元，总价款为158025.00元。2014年原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。现该房屋已于2014年9月4日在通辽市房产局进行了备案登记，登记在原告王殿臣名下。双方在合同中约定被告于2012年6月30日前向原告王殿臣交付经验收合格的房屋，被告通辽友巢房屋开发有限公司已于2011年2月24日将房屋交付原告王殿臣使用。
在被告通辽友巢房屋开发有限公司将房屋交付给原告王殿臣使用后，双方在2014年签订的《商品房买卖合同》中关于违约责任在第六条第1项中约定为：原告王殿臣如未按本合同第四条约定的付款期限于2012年6月30日前一次性存入商品房全部价款的约定付款，逾期在60日内的，被告通辽友巢房屋开发有限公司有权追究原告王殿臣逾期付款及其利息，利息自合同约定原告王殿臣应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，原告王殿臣应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，原告王殿臣还应每日按商品房价款的万分之0.02向被告通辽友巢房屋开发有限公司支付违约金。双方在该合同第十条关于商品房权属登记中约定为：双方约定，在房屋综合验收合格后90日开始办理房屋权属转移登记。由于被告通辽友巢房屋房屋开发有限公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行。被告通辽友巢房屋开发有限公司应按房屋价款的0.02﹪向原告王殿臣支付违约金。
一审法院认为，原、被告双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。原、被告双方均应按《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。本案中原告王殿臣购买的房屋在其交付房款，被告向其交付房屋以后，双方在2014年签订了《商品房买卖合同》。原告王殿臣在已经占有涉案房屋的情况下与被告进行协商，对涉案商品房的权属证书的办理进行了约定，即自”房屋综合验收合格后90日内开始办理”。即原、被告双方对办理商品房的权属证书的约定附了生效的条件，故原告王殿臣应提交证据证实被告开发建设的房屋已经综合验收合格而未履行办理房屋的权属登记证书的义务，或被告怠于履行综合验收的义务(包含被告通辽友巢房屋开发有限公司违规或违法而导致不能综合验收)而不能履行办理房屋权属登记证书，而其未提交证据进行证实，本院不予支持。原告王殿臣提出涉案房屋办理产权登记证书的违约责任条款系格式条款，因涉案的合同系房屋买卖合同，仅属于示范合同的范围，只是双方当事人签约时的参考文件，对当事人无强制约束力，双方可以修改其条款形式和格式，也可以增减条款。且本案中原告王殿臣在先行付款并占有房屋的情形下，可以与被告通辽友巢房屋开发有限公司就办理房屋产权证书的违约责任进行磋商。因此，在本案中，原告王殿臣提出其所签订的《商品房买卖合同》中关于被告通辽友巢房屋开发有限公司办理商品房权属登记条款属于格式条款，但不能提供证据证实此《商品房买卖合同》的条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与其协商的条款，因此，结合本案原、被告所签订合同涉及的房屋的总价款、性质、双方签订合同的情况、履行合同的情况及房屋已预告登记在原告王殿臣名下的情形，不宜确定上述条款属于格式条款。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条一款、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告王殿臣的诉讼请求。案件受理费580.00元，由原告王殿臣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
本院二审期间，上诉人王殿臣出示三份商品房买卖合同，同时申请证人刘某出庭作证。本庭组织双方进行了质证。因该三份商品房买卖合同与本案不具有关联性，故对该三份商品房买卖合同不予采信。因双方当事人对证人证言内容均认可，故对该证人证言予以确认。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在意思表示一致的情况下依法签订的合同，对双方当事人均具有约束力。因该房屋已经交付，且双方在合同中对涉案商品房的权属证书的办理约定为自”房屋综合验收合格后90日内开始办理”。上诉人王殿臣并未提交证据证实被上诉人开发建设的房屋已经综合验收合格而未履行办理房屋的权属登记证书的义务，或被上诉人怠于履行综合验收的义务，且上诉人称小区房证无法办理系因建筑单位不配合办理综合验收导致，目前房子已经开始办理初始登记。故依照合同约定，办理房屋的权属登记证书未达到生效条件。涉案《商品房买卖合同》系在合同范本基础上经双方协商一致签订，对于合同内容，双方当事人可以进行协商修改，因双方未对”房屋综合验收合格后90日内开始办理”进行修改，且无证据证实该合同签订过程中存在为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与其协商的情形，故该条款不构成格式条款。
综上所述，上诉人王殿臣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1160元，由上诉人王殿臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王孟良
审 判 员 蒋鹏哲
代理审判员 韦青青
二〇一七年五月十八日
书 记 员 金 玲