云南省昆明市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）云01民终1067号上诉人（原审原告）：昆明优客酒店，住所地昆明市西山区环城西路非常天地大厦*幢********************************************************号。投资人：文春阳，总经理。委托诉讼代理人：邓红艳，云南弘同律师事务所律师。委托诉讼代理人：段能辉，云南弘同律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）昆明海珀物业服务有限公司，住所地昆明市西山区佣金路1号设计院4楼401号。法定代表人：杨殊雅，董事长。委托诉讼代理人：徐峰，云南德凯律师事务所律师。上诉人昆明优客酒店（以下简称优客酒店）因与被上诉人昆明海珀物业服务有限公司（以下简称海珀物业）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）云0112民初7875号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。优客酒店上诉请求：撤销一审裁定，发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，剥夺了上诉人的合法诉权。上诉人与业主签订《房屋租赁合同》时，业主已将物业服务合同的权利义务概括转移。2011年年初，上诉人向业主承租房屋，签订了《房屋租赁合同》，并将业主接房时预交的物业管理费用退还给业主，此后一直由上诉人遵守《非常天地大厦物业管理合同》的约定支付物业管理费用，行使业主权利。发生本案纠纷之前，被上诉人接受上诉人前述行为。全体业主均以《情况说明》的方式对上诉人履行物业服务合同义务和享有业主权利进行认可，上诉人可以当事人身份向被上诉人主张权利。根据《物业管理条例》第四十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，上诉人为物业服务合同的一方当事人。上诉人于2012年7月24日与被上诉人签订了《非常天地大厦物业管理合同》，并延续至今。虽然合同约定的履行期限至2012年12月31日，但按合同第十四条约定，履行期限届满后仍由被上诉人提供物业管理服务的，该物业服务合同延续，双方继续履行。2014年12月2日，上诉人向被上诉人交纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费用，被上诉人接受，2016年8月31日，被上诉人委托律师向上诉人催收欠缴物业管理费用，双方均以行为的方式认可了《非常天地大厦物业管理合同》继续有效履行，这符合《合同法》第三十六条的规定，也符合《非常天地大厦物业管理合同》第十四条的约定。合同具有相对性，即合同条款仅约束签订各方。被上诉人向上诉人催收物业管理费是依据双方签订的《非常天地大厦物业管理合同》第十四条，一审法院一方面认为上诉人不能主张物业服务合同的权利，另一方面又支持被上诉人取代业主向上诉人主张权利，显失公平正义。原审法院以被上诉人不认可与上诉人成立物业服务合同关系为由认定上诉人不属于一方当事人错误。二、一审裁定适用法律错误。本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定的民事诉讼受案范围；上诉人是其与被上诉人签订的《非常天地大厦物业管理合同》的一方当事人，因为被上诉人违约导致上诉人受到重大经济损失，即上诉人是与本案有直接利害关系的法人；被上诉人是本案明确的被告；本案有具体的诉讼请求和事实、理由；本案属于受诉人民法院管辖，因此符合起诉条件，一审法院应当继续审理本案。海珀物业答辩称，一、一审裁定程序合法，适用法律正确。根据上诉人的选择，一审法院依法按合同违约之诉对本案物业合同纠纷进行审查核实，最终确认上诉人并非物业合同纠纷的一方当事人，不是本案适格原告，因此依法驳回起诉。二、业主与被上诉人所签订的物业管理合同涉及到大厦业主的共同权利及义务，因此不可能发生对非大厦业主权利义务的概括转移。根据《物业管理条例》第六条第一款及物权法第七十条、第七十二条规定，上诉人仅只是该物业的使用人，而非业主，所以其所承租部分的房屋业主无权将自己在《非常天地大厦物业管理合同》中的权利义务概括转让给非大厦业主，更何况是业主共有部分所产生的包括诉讼权利在内的管理权利和义务。上诉人断章取义地适用《物业管理条例》第四十七条规定，导致其对自身身份定位产生错误理解和认识，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条是对物业承租人发生违法、违约行为如何处理的规定，而非是物业管理公司发生违法、违约行为如何处理的规定，上诉人主张适用该条司法解释明显错误。根据《物业管理条例》第四十一条规定及被上诉人与业主签订的《非常天地商务大厦物业管理合同》第十八条、上诉人与业主签订的《房屋租赁合同》第十三条约定，上诉人向被上诉人缴纳物业管理费是其法定义务，同时也是其履行被上诉人与业主之间所约定的第三人履行义务，而不能因此就将其视为业主在履行《非常天地商务大厦物业管理合同》中的权利义务。将上诉人取代业主，侵害业主所享有的共同管理权利和义务。三、上诉人不因当事双方于2012年7月24日所签订的物业管理合同的所谓延续而取得业主的共同诉权。业主与被上诉人签订的《非常天地商务大厦物业管理合同》与当事双方于2012年7月24日签订的物业管理合同的当事人并非一致，只能产生出两个平等层级而不关联的合同纠纷法律关系，上诉人却依据这两个平等层级而不关联的合同纠纷法律关系在同一个物业服务合同纠纷案件中行使诉权，显然于诉讼法理不符。根据《物业管理条例》第二条规定及合同相对性原理，物业服务合同的合同主体只能是业主与物业服务企业，而非其他人与物业服务企业，上诉人只是物业使用人，故双方签订的为期一年的所谓“非常天地商务大厦物业管理合同”并非实际法律意义上的物业服务合同，不能因其合同条款大致相同于该大厦业主与被上诉人签订的物业管理合同，就可据此取得业主的共同诉权。该物业管理合同不可能发生延续。合同约定了合同履行期限从2012年1月1日起至2012年12月31日止。合同法第三十六条指的是合同的成立，而不是合同的延续。而且自2015年1月1日起至今，上诉人及其相关业主仍一直拖欠物业服务管理费。合同发生延续的可能情况仅依法出现在租赁合同中。上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉，维持一审裁定。优客酒店向一审法院起诉请求：1.海珀物业更换物业管理区域内（非常天地大厦A幢）3-17楼已损坏的照明灯具，将停放在公共区域消防通道的车辆清退出场，保持消防通道畅通，采取措施防止外来人员插放各类广告；2.海珀物业赔偿优客酒店2015年5月至2015年12月的经济损失450297.04元。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”优客酒店明确表示其系基于与海珀物业建立的物业合同关系要求优客酒店承担责任，即优客酒店的诉讼请求系基于合同关系这一基础法律关系。庭审中，优客酒店认为其于2012年至今与海珀物业已建立了物业服务合同关系，但根据优客酒店提交的证据，双方签订的物业管理合同的期限系自2012年1月1日至2012年12月31日，之后双方并未续签。同时，虽然优客酒店向海珀物业缴纳物业管理费，海珀物业亦曾于2016年8月31日向优客酒店催要物业管理费，但根据优客酒店提交的《房屋租赁合同》，优客酒店与出租人已约定物业管理费由优客酒店缴纳，故海珀物业直接向优客酒店缴纳物业管理费以及在海珀物业同意由优客酒店代业主缴纳物业管理费的情形下向优客酒店催要该费用符合《房屋租赁合同》的约定以及生活常理，故并不能因此而认为双方已建立了物业服务合同关系。此外，结合优客酒店提交的情况说明，与优客酒店签订《房屋租赁合同》的出租人亦认为系出租人与海珀物业建立了物业管理合同关系，而非优客酒店。鉴于此，针对优客酒店要求海珀物业赔偿经济损失450297.04元的诉讼请求，由于海珀物业并不认可与优客酒店建立了物业服务合同关系，优客酒店亦未提交确实、充分的证据证明与海珀物业自2013年至今存在物业服务合同关系，故优客酒店并非合同一方当事人，其并不能依据合同关系向海珀物业主张2015年5月至12月的经济赔偿。其次，对于优客酒店的第一项诉讼请求，亦是依据目前其与海珀物业建立的物业服务合同关系向法院主张，其亦并非合同当事人。综上，优客酒店并非物业服务合同的一方当事人，其依据合同关系要求海珀物业承担责任的诉讼请求应当予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告昆明优客酒店对被告昆明海珀物业服务有限公司的起诉。诉讼费4027元（此款优客酒店已预交），退还优客酒店。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。二审经审理，优客酒店提起本案诉讼符合起诉条件，一审法院裁定驳回起诉适用法律不当，本院依法指令一审法院对本案进行审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（2015）云0112民初7875号民事裁定。二、本案指令昆明市西山区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 冯 辉审判员 徐 斌审判员 姚 丹二〇一七年三月十三日书记员 龚有朝