广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第1144号
原告：林劲，男，1974年2月20日出生，汉族。
委托代理人：廖志杰，广东明浩律师事务所律师。
委托代理人：李萍，广东明浩律师事务所律师。
被告：吴志斌，男，1966年4月2日出生，汉族。
委托代理人：邵子洪，广东裕信律师事务所律师。
被告：广州市信邦置业有限公司。
法定代表人：李燕芬。
委托代理人：郑海彬，男，1988年1月14日出生，汉族。该公司职员。
委托代理人：黄俊杰，男，1984年10月27日出生，汉族。该公司职员。
原告林劲诉被告吴志斌、广州市信邦置业有限公司（以下简称信邦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年7月22日受理后，依法适用简易程序，于2013年8月13日公开开庭审理。原告的委托代理人廖志杰、李萍，被告吴志斌委托代理人邵子洪，被告信邦置业公司委托代理人郑海彬、黄俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年4月14日，原告（买方）与被告吴志斌（卖方）及被告信邦置业公司（中介方）三方就广州市花都区新华镇龙珠路17号E座503房签订房屋买卖合同及补充协议，约定该物业成交价为1059000元，交易过户手续需在2013年6月15日前完成。合同第三条约定：卖方持有该物业权属证明，卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机构查封，且出售该物业没有侵犯第三人的权利，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方承担全部责任。第十一条约定：卖方不能按本合同约定将该物业出售给买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付物业成交价的10%的违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。签订合同当日，原告支付了定金20000元给被告吴志斌。2013年5月16日，三方到花都区房管局和花都区地区税务局就该涉案房产买卖完成网签合同及存量房交易计税价格核定，并在当日由原告缴纳了契税26400元及营业税和附加税32435.77元合计58835.77元。完税后三方去办理递件交易过户手续时，却被花都区房管局告知涉案房屋已被法院查封，不能进行过户交易。此后，两被告多次欺骗原告，称出售的房屋已经解封，可以办理交易过户手续。但是原告从5月16日至6月14日每次去广州市花都区房管局询问时，都被告知该房屋没有解封。6月17日（星期一），原告再次到花都区房管局对该涉案房屋进行房地产权情况查询时，该房屋仍然处于法院查封状态，根本不能进行过户交易。综上，原告认为，被告吴志斌作为该房屋的所有人，隐瞒该房屋已被司法机关查封的事实，在明知房屋被法院查封且未被解封不得买卖的情况下，仍然与原告签订房屋买卖合同，违背诚实信用原则，已构成根本违约。而作为专业机构的房地产中介经纪方的被告信邦公司在出卖该房屋时，故意隐瞒房屋被查封的事实，存在严重欺诈行为，应对原告的损失承担连带赔偿责任。故请求判令：1、解除原告与被告吴志斌就广州市花都区新华镇龙珠路17号（杏林花园）E座503房屋买卖签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。2、被告吴志斌返还购房定金20000元。3、被告吴志斌承担违约金105900元。4、两被告协助原告到花都区房管部门办理退契税26400元及营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加32435.77元手续。5、被告广州市信邦置业有限公司与被告吴志斌对上述二、三、四项请求承担连带责任。6、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴志斌辩称：1、在本案起诉前，涉案房屋已解封可随时交易，已具备履行合同的应有条件，因此原告要求解除合同没有事实及法律依据；2、我方不存在任何欺诈行为，对涉案房屋的查封我方确实不知情，后来到法院及房管局了解得知在签订合同后在2013年5月16日递件前被查封，是一个执行案件中查封的，作为法院的执行不需通知被执行人，因此我方对房屋查封不知情。在2013年6月13日，我方已在（2012）花法执字1096号案交清执行款后该案已经执结。2013年6月17日原告查询尚未解封，2013年6月25日我方查询得知房屋已解封。3、我方没有违约的事实，按照涉案房屋的现状可以售予原告，并没有违反合同相关条款。对原告提出的保证该物业没有被司法机关，该保证我方理解是保证涉案房屋没被查封的责任，并没有赋予原告解除合同的权利。4、涉案房屋交易尚未依法交清该房产交易前的契税符合涉案房屋交易相关条件，涉案合同附件第一条第三款交易过户手续需要在2013年6月15日完成，备注以双方付清交易税费为准，该约定是明确的，是三方确认的，2013年6月15日并非是确定的交易过户时间，交易过户时间应以双方交清涉案房屋交易税费为准，但涉案房屋至今仍未缴纳完毕，在涉案房屋交易过程中，在2013年6月15日递件时知道涉案房屋被查封后，第三人及我方已立即通知原告涉案房屋查封的事实，并提出如何解决的建议，请求原告一同协商解决。5、对合同第11条约定，起诉前合同履行障碍已解决，原告起诉没有理由。6、基于合同交易安全原则，判令该合同继续履行。请求驳回原告方的诉请。
被告信邦置业公司辩称：我方不同意原告的起诉。2013年4月14日，当天是周末，无法去房管局查册，各方清楚。被告提供的房产证显示房屋有抵押。而且合同没有约定我方有保证房产的合法性，我方只是作为中介方，提供中介服务，我方在2013年4月15日去房管部门口头查册并没有显示涉案房屋在查封当中，只是显示抵押当中，我方在2013年6月13日去房管局打印涉案房屋的网签合同，当时才得知涉案房屋被查封。我方是想促成双方的交易，签订涉案合同时，原告应支付我方中介费我方至今仍未收到中介费，我方不可能隐瞒涉案房屋的真实情况，而且我方的中介方是原告支付的，我方也想促成涉案合同的交易，而且双方签订的协议里的条款都是有利于原告方的，如：签订合同后，原告即可以每月3000元价格返租给被告，我方不可能故意存在欺诈及隐瞒相关事实。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华镇龙珠路17号E座503房，权属人是被告吴志斌。2013年4月14日，原告（买方）与被告吴志斌（卖方）以及被告信邦置业公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由原告向被告吴志斌购买位于广州市花都区新华镇龙珠路17号杏林花园E栋503房，建筑面积147.1平方米，成交价1059000元。合同第二条：卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第五条：买方确认已查阅该物业权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议。交易所产生的税费由买方支付。第九条：卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。第十一条：卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十二条：买方不能按本合同的约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。协议：若交易过程中因国家政策规定卖方按所得20%个税政策正式实施，则该笔税费买卖双方各承担一半。附件第1条：（1）签订合同时支付20000元作为定金。（2）买卖双方应在本合同签订后天内共同到房管部门办理交易过户递件手续。首期楼款459000应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（3）于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余款600000元，交易过户手续需在2013年6月15日前完成（以付清双方交易税费为准）。《补充协议》约定：1、卖方于签订本合同当天委托中介公司加快办理其银行还款手续。2、若交易过程中因国家政策规定卖方按所得20%个税政策正式实施，则该笔税费买卖双方各承担一半。3、此房屋过户当天买方将该物业返祖给卖方，租金每月3000元，终止日期2013年12月31日。4、买方过户当天支付余款600000元。买方预扣50000元作为卖方租金保证金，待交楼结清该房屋一切费用时，多退少补。合同签订当天，原告向被告吴志斌支付购房定金20000元，其余房款未付。原、被告称，因涉案房屋有银行按揭贷款未付清，故双方口头约定由原告还贷涂销抵押后再由中介通知双方去办理网签和递件手续。2013年5月16日，原告与被告吴志斌按被告信邦置业公司的通知，三方一同到花都房管局办理网签合同及递件手续，网签合同后，原告缴纳契税26400元，营业税、城建税及教育费附加、地方教育附加32435.77元，共计58835.77元。办理递件手续时，房管局告知涉案房屋在2012年3月26日被花都区法院查封［案号：（2012）穗花法执字第1096号案］，仍处于查封状态，故双方未能办理递件过户手续。两被告称，2013年6月6日经三方协商，原、被告均同意在2013年7月内完成涉案房屋的解封和办理交易过户手续，但当时被告吴志斌不同意原告提出的退还定金、税费的要求。原告则认为因被告吴志斌未同意其提出的退回定金、税费的条件，故双方实际并未对涉案房屋交易过户的时间变更达成一致。
2013年6月13日，被告吴志斌向花都区法院交纳（2012）穗花法执字第1096号案执行款42270.39元。2013年6月17日，原告到花都区房管局查册结果显示涉案房屋仍处于查封状态。2013年6月25日，被告吴志斌查册结果显示涉案房屋已解封。2013年6月28日，原告委托律师以EMS特快专递向两被告妥投《律师函》，要求其于2013年7月3日前联系协商合同解除事宜。
诉讼中，被告吴志斌称其签订涉案合同时，对涉案房屋被查封的事由并不知情。根据原告的申请，本院向花都法院执行局调取（2012）穗花法执字第1096号案强制执行送达张贴的公告及照片，被告吴志斌质证对该证据的真实性和合法性没有异议，但认为公告方式不能确定原告已收到该通知。原告与两被告均确认合同附件第1条第（3）项约定“交易过户手续需在2013年6月15日前完成（以付清双方交易税费为准）”指房管局收件审核之后，买卖双方付清评估交易税费、评估费、测量费等全部税费的时间。被告信邦置业公司称，依交易惯例花都房管局收件之后审核时间需20个工作日。两被告均认为原告要求的违约金标准过高，请求以原告已交房款的10%为基数计算违约金。
另查，原告是广州市户籍，经2013年5月16日的查询结果显示，其个人及子女名下无房产登记记录，其配偶名下有房产一套。
本院认为：原、被告于2013年4月14日签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。被告吴志斌作为合同出卖方，应保证对房屋享有完整处分权，因涉案房屋被查封导致无法依合同约定办理递件、过户手续，被告吴志斌行为已构成违约。根据合同约定，卖方未能按时履行合同约定义务超过30天，买方有权不再购买该物业。此为合同赋予买方解除合同的约定条件。原告与吴志斌按信邦置业公司通知于2013年5月16日一同到房管局办理递件手续，该时间为三方补充约定办理递件时间，与买卖合同具有相同的法律约束力。因涉案房屋被查封未能在当天完成递件，2013年6月17日涉案房屋仍处于查封状态，至同年6月25日被告吴志斌查册结果显示涉案房屋解封，但此时距约定办理递件时间已逾期30天以上。且根据合同附件约定以及原、被告陈述：交易过户手续，即房管部门收件审核完成、买卖双方付清评估交易税费、评估费、测量费等全部税费，需在2013年6月15日前完成。原、被告于2013年4月14日签订合同，5月16日办理递件手续，合同约定6月15日前完成交易过户手续。根据被告信邦置业公司的陈述，可见原、被告已为完成递件、过户手续预留了足够合理的时间。因被告吴志斌的违约行为，导致房屋的递件、过户时间逾期30日以上，原告依约要求解除与被告吴志斌的房屋买卖合同关系、被告吴志斌返还定金、支付违约金、协助办理退税手续合理合法，本院予以支持。查封涉案房屋的公告经花都法院依法送达，被告吴志斌称其对房屋被查封不知情不能成为其违约的免责理由，对其抗辩本院不予采纳。因2013年6月6日协商时，被告吴志斌未同意原告提出的退回定金、税费的条件，故约定交易过户的时间实际未变更。关于违约金数额，考虑涉案房屋于6月25日已解封，原告对因被告违约对其造成的损失无证据证明，其次原告仅支付20000元定金和税费，其余房款未付，故根据公平和诚实信用原则，本院酌情调整违约金数额为20000元。原告要求被告信邦置业公司就返还购房定金、支付违约金、协助办理退税手续与吴志斌承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、解除原告林劲与被告吴志斌、广州市信邦置业有限公司于2013年4月14日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系，以及原告林劲与被告吴志斌于2013年4月14日签订的《补充协议》。
二、被告吴志斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林劲返还购房定金20000元。
三、被告吴志斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林劲支付违约金20000元。
四、被告吴志斌于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林劲办理涉案房屋交易契税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加共58835.77元的退税手续。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1409元，由原告负担961元，被告吴志斌负担448元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 王 璇
二〇一三年十月十六日
书 记 员 吴海萍
陈佩勤