黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第218号
上诉人（原审被告，反诉原告）王虹，男，1958年9月27日生，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
委托代理人王冰晶，黑龙江闻明律师事务所律师。
原审被告郑淑杰，女，1927年6月8日生，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
委托代理人王冰晶，黑龙江闻明律师事务所律师。
委托代理人王虹，男，1958年9月27日生，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
被上诉人（原审原告，反诉被告）滕桂芝，女，1941年3月9日生，哈尔滨石油化学工业（集团）公司供销公司退休员工，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人苟学志，黑龙江郎宣律师事务所律师。
上诉人王虹、郑淑杰因与被上诉人滕桂芝物权保护纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王虹及委托代理人王冰晶，上诉人郑淑杰的委托代理人王虹、王冰晶，被上诉人滕桂芝的委托代理人苟学志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1989年前滕桂芝与王虹相识，滕桂芝系哈尔滨市石油化学工业（集团）公司供销公司的法定代表人（经理），王虹自1989年起任该公司副经理至2003年。1993年12月13日，滕桂芝以自己的名义购买了位于哈尔滨市道外区辽河小区2栋8单元4楼1号私产房一处（建筑面积56.92平方米），并于2012年11月13日办理了房屋所有权证（产权证号：哈房权证开字第2012080**号）。该房屋购买之后，由王虹与母亲郑淑杰居住至今。
腾桂芝诉称，滕桂芝于1993年购买了位于哈尔滨市道外区辽河小区2栋8单元4层1号房屋，进户后进行了装修，但没有办理产权登记。滕桂芝与王虹于1998年左右相识，因为王虹家在外地，在哈尔滨没有固定住处，一直居住在道外的一个小旅店，滕桂芝见其生活困难，便让王虹到自己公司工作，因为王虹没有固定住所，滕桂芝又有多处住房，滕桂芝便把位于哈尔滨市道外区辽河小区2栋8单元4层1号房屋借给王虹居住。2003年，王虹因工作等问题离开了滕桂芝公司。同时滕桂芝要求王虹倒出该房，王虹一再恳求滕桂芝，称没有地方居住，想暂时再居住两年，考虑到自己并不急需住该房，滕桂芝便没有强行要求王虹倒房。之后由于工作需要，滕桂芝出国定居，很少回哈尔滨。2012年，滕桂芝回国后，想到该房还没有办理产权登记，便于2012年11月13日办理了房屋所有权证。由于自己回国后要住在此处，因此滕桂芝找到王虹要求其倒出该房。然而，王虹态度蛮横，竟然不顾滕桂芝当年对其的帮助之恩，以无偿居住了近20年为由，拒不倒出滕桂芝所有的房屋。现王虹的母亲郑淑杰也在该房屋内居住。滕桂芝为维护合法权益不受侵犯，诉至法院，请求：一、判令王虹、郑淑杰迁出滕桂芝位于哈尔滨市道外区辽河小区2栋8单元4层1号房屋；二、案件受理费由王虹、郑淑杰负担。
王虹、郑淑杰辩称，滕桂芝诉称的事实都是虚构的，滕桂芝向王虹、郑淑杰索要房屋的行为是违约行为。一、滕桂芝与王虹相识及合作的时间为1986年，而非1998年。王虹原系依兰县航运公司职工，职务是轮机长，具体负责航运公司商务运作事务。因船舶到岸后停泊在哈尔滨市，王虹居住在滕桂芝经营的旅店，故二人相识，后滕桂芝提出二人合作的建议。1986年，二人经过协商，达成合作条件是王虹的工资数额由滕桂芝决定，因王虹在哈尔滨市没有房子，所以公司挣钱后滕桂芝给王虹在哈尔滨市买房子一处，大小皆可。十年期间，王虹为公司创造了巨大经济效益，在1996年公司为职工办理养老保险时，因王虹系外地户口，无法在哈尔滨市办理养老保险，滕桂芝承诺，以后公司再给王虹30-50万元钱，滕桂芝承诺会让王虹有房子有钱，生活有保障。二、王虹信守二人当初的合作约定，20年中，为公司创造了巨额利润，公司的规模和实力日益壮大。王虹担任公司副经理职务，但王虹的工资待遇在全公司是最低的，直到2002年工资才涨到400元，没有奖金，出差补助每天10元钱，其他费用实报实销。王虹虽为主管销售的副总，但实际上公司所有的内部及对外事务，比如诉讼、签订协议等均由王虹负责，滕桂芝为王虹出具了空白介绍信，以方便王虹随时处理公司事务。王虹是公司的栋梁，微薄的薪金待遇与王虹付出的工作和努力是不成正比的，如果滕桂芝不作出为王虹购买房子等种种承诺，王虹不可能为其如此效力。三、1993年初，公司为王虹购买了诉争房屋。购买房子时，滕桂芝对王虹说，王虹是外地户口，无法办理产权，故滕桂芝让王虹买房子时先写滕桂芝的名字，待办完产权后，再从滕桂芝名下更名过户到王虹名下。因滕桂芝刚买完两套房屋，王虹认为，滕桂芝了解熟悉买房子的程序及相关要求，故对滕桂芝的话深信不疑。王虹从公司支取9万多元现金购买诉争房屋时，在购房发票上写了滕桂芝的名字。房子从购买后，便由王虹居住使用至今。公司有三位职工都知道诉争房屋是公司根据王虹的贡献为王虹购买的，以及购房时王虹系外地户口，所以在购房发票上写滕桂芝名字的事实，并且该三名职工均为王虹出具了房屋属于王虹的证言。四、滕桂芝见发票上写的是滕桂芝的名字，便萌生图财毁约之意，故意拖延办理房屋产权事宜，待一切证据及了解事实真相的人消失之后，夺走属于王虹的财产。五、2006年滕桂芝回国时，王虹要求滕桂芝兑现二人的合作协议，将房屋更名过户给王虹，并支付30-50万元，滕桂芝表面应承，但却不辞而别，返回南非。六、滕桂芝不但不兑现给王虹30-50万元养老钱，以及将房屋过户给王虹的承诺，反而要将王虹赶出本属于自己的房屋，是背信弃义的行为。综上，请求法院驳回滕桂芝的诉讼请求。
王虹反诉称，1986年，王虹与滕桂芝相识并合作化工生意，王虹放弃了在依兰县航运局国营单位的正式工作，到滕桂芝经营的哈尔滨东合化工商店工作，具体负责销售工作。二人口头协商的合作条件是王虹的工资待遇由滕桂芝决定，公司赚钱后给王虹在哈尔滨市购买房屋一套，面积大小均可。在王虹的努力下，东合化工商店取得了较好的经济效益，名称变更为哈尔滨市石油化学工业（集团）公司供销公司（以下简称石化公司），王虹为副总经理。1993年，按照当初的约定，公司为王虹购买了位于哈尔滨市道外区辽河小区2栋8单元4层1号，使用面积为37.07平方米的房屋一套，因王虹是外地户口，所以，买房子滕桂芝写成自己的名字，并承诺说，先把房子的产权人落在滕桂芝名下，然后再将产权更名过户到王虹名下。王虹信以为真，缴纳购房款之后，便在购房发票上写上了滕桂芝的姓名。并没有按照当初的承诺，及时办理房屋产权并将产权更名过户到王虹名下，而是在购房将近20年后才办理房屋产权证书，不但不按照约定将产权更名过户到王虹名下，反而要求王虹迁出房屋。滕桂芝的行为是不诚实的行为。故王虹反诉请求：一、判令滕桂芝继续履行合作协议，将位于哈尔滨市道外区辽河小区2栋8单元4层1号的房屋产权更名过户到王虹名下；二、反诉费由滕桂芝承担。
针对王虹的反诉，腾桂芝辩称：一、滕桂芝系争议房屋的合法产权人，1993年滕桂芝个人出资购买了该房屋，根据购房合同、购房发票上记载的信息，充分证实滕桂芝是购买人。2012年11月，滕桂芝在房产部门办理了产权证。根据物权法的规定，确定房屋产权人的凭证为房屋登记机关颁发的产权证。二、王虹称石化公司为其购买该房屋没有依据，王虹与石化公司的纠纷与本案没有关联，本案争议房屋是滕桂芝的个人财产，石化公司与滕桂芝是两个主体，二者不能混同，该房产的购买人是滕桂芝，而不是王虹说的石化公司。
三、滕桂芝何时办理产权证是本人的权利，不能因为滕桂芝从购买房屋到办理产权的间隔时间过长，就妄加推测该房屋的产权有争议，滕桂芝从未许诺过将房屋给王虹。四、王虹的反诉没有事实依据，本案争议的是房屋权属纠纷，王虹将与石化公司之间的纠纷混淆为与滕桂芝之间的纠纷，如果石化公司承诺给其购买房产，应该向石化公司要求，与本案没有关系，滕桂芝从未承诺过将房屋过户给王虹。王虹也多次说明，是石化公司答应的购买房产，而不是滕桂芝。综上，请求法院驳回王虹的诉讼请求。
原审判决认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。位于哈尔滨市道外区辽河小区2栋8单元4楼1号诉争房屋不动产登记簿记载的所有权人为滕桂芝，依据物权的公示效力和公信效力，可以推定诉争房屋的所有权人为滕桂芝。如有他人主张该房屋的所有权，应该提供足够的证据证明该房屋的不动产登记簿记载确有错误，否则，房屋的所有权人应该以房屋的不动产登记簿为准。王虹反诉称，滕桂芝与王虹曾经以口头约定的方式订立一份合作协议，约定王虹为滕桂芝工作，公司赚钱后，滕桂芝为王虹在哈尔滨市购买房屋一套。庭审中，滕桂芝否认二人之间有上述合作协议。王虹主张诉争房屋是石化公司出钱给王虹购买的，要求滕桂芝履行合作协议，将房屋过户到王虹名下的反诉请求，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。滕桂芝作为房屋所有权人要求王虹、郑淑杰从诉争房屋内迁出的请求有理，予以支持。判决：一、待本判决发生法律效力后二十日内，被告王虹、郑淑杰从滕桂芝所有的位于哈尔滨市道外区辽河小区2栋8单元4层1号房屋（产权证号：哈房权证开字第2012080**号，建筑面积56.92平方米）内迁出；二、驳回反诉原告王虹的反诉请求。案件受理费100元（滕桂芝已预交）由被告王虹、郑淑杰负担；反诉费100元（王虹已预交）由反诉原告王虹负担。
上诉人王虹不服一审法院的判决，向本院上诉称，一审判决认定的事实是错误的，王虹提供的证据足以证实其与滕桂芝之间的口头合作协议是真实存在的。一审认定：“滕桂芝以自己的名义购买哈尔滨市道外区辽河小区2栋8单元4层1号私产房一处，并于2012年11月13日办理了房屋所有权证书”的事实是错误的，并非是滕桂芝购买的争议房屋，而是哈尔滨市石油化学工业集团公司供销公司（简称：石化供销公司）为王虹购买的房屋。争议的房屋是1993年购买的，直到2012年11月13日滕桂芝才办理房屋产权证书，过20年的时间才办证，看到发票上写自己的名字，滕桂芝便萌生图财毁约，故意拖延办理产权证的时间，待一切证据及了解事实真相的消失之后，夺回本应属于王虹的房产。王虹为公司拼搏了20年，兑现了为公司赚钱的诺言，公司为王虹购买房屋的条件已经成就，滕桂芝不但没有兑现给王虹30-50万元养老金，将房屋更名过户到王虹名下，反而要将王虹赶出本应属于自己的房屋，使王虹居无定所。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，应当在认定口头合作协议存在的基础上作出判决，违背事实的判决必然是错误的，不公正。故请求：1、依法撤销原审判决；2、驳回滕桂芝的诉讼请求；3、支持王虹的反诉请求，即确认口头合作协议存在，责令滕桂芝履行协助王虹办理诉争房屋更名过户的义务，将诉争房屋更名过户至王虹名下。二审法院依法查明事实，公正判决，维护王虹的合法权益。
滕桂芝同意原审法院判决。
郑淑杰同意上诉人王虹的意见。
在二审中，上诉人王虹提供证据1、“王虹”的燃气购气卡一张，哈尔滨燃气有限责任公司居民燃气销售发票三张，中国邮政社区服务站交纳燃气小票一张，水费缴费小票一张，哈尔滨供排水集团有限责任公司专用发票三张，黑龙江省电力销售发票二张，黑龙江省热力销售发票四张，黑龙江省包烧费结算票据四张，黑龙江国家税务局通用手工发票（热力专用）一张，物业费收据凭证四张。证明争议房屋一直由王虹居住，水电煤气费、物业费、包烧费都是由王虹支付缴纳。证据2、1993年拍摄的照片一张，证明1993年前与滕桂芝相识并且在化工商店工作，而不是1998年到公司上班。
滕桂芝质证认为，1、对第一组证据真实性无异议。但对证明的问题有异议，王虹虽然1993年入住该房屋因为滕桂芝考虑到王虹来到哈尔滨没有固定住处，一直在公司居住，自己购买的房屋处于闲置状态，出于同情将该房屋借给王虹免费居住，后来滕桂芝定居到南非后，一直没有回国，也没有索要该房产，王虹一直免费居住该房屋，没有交纳任何租金。2012年滕桂芝回国后要求王虹返还房屋，王虹态度恶劣，称房屋是自己的与滕桂芝无关。滕桂芝得知可以办理产权证后，依法办理了产权证，要求王虹搬离该房屋。王虹虽然交纳了物业费等费用，但是并不能证明该房产属于王虹所有，该房产的购买人为滕桂芝，在房产局备案的信息中也充分显示。对第二组证据真实性无异议，但是该照片不能证明王虹与该房产有任何关联性。
本院经审查认定的事实与原审认定事实基本一致。
本院认为，本案争议的焦点为：1、争议房屋是否系腾桂芝代表哈尔滨市石油化学工业（集团）公司供销公司为王虹购买；2、滕桂芝是否应协助王虹将争议房屋变更登记至王虹名下；3、王虹、郑淑杰是否应从争议房屋迁出。
1、关于争议房屋是否系腾桂芝代表哈尔滨市石油化学工业（集团）公司供销公司为王虹购买问题。首先，王虹提供的证人证言不足以证实争议房屋系石化供销公司出资购买；其次，争议房屋登记在腾桂芝个人名下，王虹未提供证据证明该房屋为石化供销公司的公司财产；再次，王虹占有使用争议房屋并交纳相关费用的事实，不足以证明该房屋是为其购买。因此，王虹主张争议房屋系腾桂芝代表哈尔滨市石油化学工业（集团）公司供销公司为其购买，缺乏事实依据，原审判决对其该项主张不予认定并无不当。
2、滕桂芝是否应协助王虹将争议房屋变更登记至王虹名下问题。因王虹不能举证证明争议房屋系石化供销公司为其购买，即其不能举证证明存在发生物权变动的原因行为，作为占有人基于对争议房屋的占有，请求将争议房屋权属变更登记至其名下，缺乏事实和法律依据。原审判决对王虹的该项诉请不予支持正确，本院予以维持。
3、关于王虹、郑淑杰是否应从争议房屋迁出问题。本案争议房屋权属登记在滕桂芝名下。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”根据物权的公示、公信效力，应推定滕桂芝为争议房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”腾桂芝作为争议房屋的所有权人，同意王虹、郑淑杰在争议房屋居住或请求王虹、郑淑杰从争议房屋迁出均系其对自己权利的处分，现其请求王虹、郑淑杰从争议房屋迁出并不违反法律规定，原审判决对此予以支持正确，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王虹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松涛
审 判 员 韩玉梅
代理审判员 董茂建
二〇一四年五月十四日
书 记 员 马立娜