山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终758号
上诉人（原审被告）：菏泽领将房地产开发有限公司。
法定代表人：史军，该公司董事长。
委托代理人：薛爱敏，山东晟韵律师事务所律师。
委托代理人：刘文军，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）：王永星。
被上诉人（原审原告）：姜令燕。
委托代理人：孙俊华，山东敬人律师事务所律师。
原审第三人：菏泽农村商业银行长江路支行。
负责人：何敏，该行行长。
委托代理人：林伟。
上诉人菏泽领将房地产开发有限公司（以下简称领将公司）因与被上诉人王永星、姜令燕，原审第三人菏泽农村商业银行长江路支行（以下简称菏泽农商行）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告王永星、姜令燕诉称，2014年1月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的领将帅府花园商品房一套，总房款389457元（含储藏室），被告应于2014年12月31日前交付经验收合格、取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋，被告逾期交房，原告有权解除合同，由被告向原告支付总房款1%的违约金。经原告多次催要，被告至今不能按照约定交付房屋，故请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还购房款389457元、利息34012元、违约金3894元。
原审被告领将公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》客观属实。根据合同第九条第二款的约定，买受人享有解除权，但解除合同的前提是通知先行。《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条亦明确规定，解除合同应当先向对方发出解除合同的通知。故原告诉请的解除合同的程序不当，缺少通知程序，请求法庭予以审查。另，涉案合同是银行按揭贷款付款方式，解除合同应当先行解除抵押。关于违约责任问题，原告也存在逾期付款的行为，应当向本案被告承担违约责任，并支付违约金。
原审第三人菏泽农商行述称，如合同解除，要求原告还清银行所欠贷款本息。
原审法院经审理认定，2014年1月7日，原告王永星、姜令燕作为买受人，被告领将公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》两份，约定：买受人所购的商品房为领将帅府花园0012幢02单元01004号商品房及-1047号储藏室，其中商品房总金额365897元，储藏室总金额23560元；采用银行按揭付款方式，签订合同的同时，买受人支付商品房首付款145897元和储藏室全款23560元，剩余房款220000元申请银行按揭；出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，交付买受人使用；被告逾期超过90日后，买受人有权要求解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。在合同签订前的2014年1月5日，原告已向被告交清了商品房首付款和储藏室全款。2014年1月23日，原告王永星、姜令燕作为共同借款人，第三人菏泽农商行作为贷款人，被告领将公司作为保证人，三方签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：借款金额为220000元；借款用途为购买领将帅府花园住房；借款期限自2014年1月11日至2034年1月10日；借款利息为固定利率，在每笔借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮0%确定；保证人承担阶段性连带责任保证，并为借款人提供抵押担保；借款发放至借款人账户后直接支付给借款人交易对象；借款人提前还款，应征得贷款人同意，按实际借款期限和约定执行利率计收利息。2014年1月27日，第三人发放了该笔贷款。被告至今未将涉案房屋交付给原告。截止至庭审辩论终结之日，原告已偿还本金10163.54元、利息24042.76元，结欠本金209836.46元。
原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约履行了付款义务，但被告逾期超过90日仍未向原告交付房屋，明显构成违约。原告根据合同约定请求解除合同，并要求被告支付已付总房款1%的违约金3894元，符合法律规定，依法应予支持。《商品房买卖合同》解除，导致原、被告和第三人三方签订的《个人购房借款／担保合同》的目的不能实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，被告辩称如解除《商品房买卖合同》也应解除抵押担保合同，符合法律规定，予以支持。同时，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，被告应当将已收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。故对于原告已支付的购房首付款和储藏室款共计169457元，被告应返还原告，并从收到该款之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告支付利息。对于按揭贷款220000元本息，截止至庭审辩论终结之日原告已偿还第三人的贷款本金10163.54元、利息24042.76元，合计34206.3元，被告应直接返还原告；原告尚未偿还的本金209836.46元，被告应予返还第三人，并按合同约定的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率支付利息。对于被告辩称原告解除合同缺少通知义务的意见，根据双方合同约定，是否通知仅是涉及到被告何时返还已付房款问题，并不影响原告要求解除合同的权利。被告另辩称原告存有逾期付款行为，无事实根据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告王永星、姜令燕和被告菏泽领将房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告王永星、姜令燕，被告菏泽领将房地产开发有限公司和第三人菏泽农村商业银行长江路支行签订的《个人购房借款／担保合同》；三、被告菏泽领将房地产开发有限公司返还原告王永星、姜令燕购房款169457元及利息（利息以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，从2014年1月5日计算至判决确定的履行期限届满之日止），返还借款本息34206.3元，并支付解除合同违约金3894元，限判决生效后十日内履行完毕；四、被告菏泽领将房地产开发有限公司返还第三人菏泽农村商业银行长江路支行借款本金209836.46元及利息（利息以《个人购房借款／担保合同》约定的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算），限判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告王永星、姜令燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7710元，由被告菏泽领将房地产开发有限公司负担。
上诉人领将公司不服原审法院上述民事判决向本院提起上诉称，根据涉案商品房买卖合同的约定，如解除合同，应按照中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准支付利息，一审判决认定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准计算利息错误；一审判决支持了违约金，不应再支持利息，利息和违约金不应并存。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王永星、姜令燕答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人菏泽农商行述称，同意原审判决。
本案二审审理查明的事实和原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人领将公司和被上诉人王永星、姜令燕签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人王永星、姜令燕已依约履行了付款义务，但上诉人领将公司逾期超过90日仍未向被上诉人王永星、姜令燕交付房屋，明显构成违约。双方在涉案《商品房买卖合同》第九条中约定了逾期交房违约金条款，未约定逾期交房已付购房款的利息应如何计算。被上诉人王永星、姜令燕所主张的购房款利息属于利息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则。利息与双方约定的违约金，均是基于上诉人领将公司的逾期交房这一违约行为，两者在性质、功能上相当，根据《中华人民共和国合同法》规定的约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。被上诉人王永星、姜令燕在追究上诉人领将公司的违约责任时应适用双方约定的违约金条款，如果其认为约定的已付购房款1%的逾期交房违约金不足以弥补其所受实际损失，可以根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院予以增加，而不应在适用约定违约金条款的同时要求赔偿购房款的利息损失。鉴于本案双方当事人约定的违约金过低，低于购房款按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息数额，根据债权人诉讼申请，本院依法将逾期交房违约金数额调整为购房款按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息数额。上诉人领将公司上诉称利息和违约金不应并存，符合法律规定，本院予以采信。上诉人领将公司上诉称应按中国人民银行公布的同期同类存款利率为标准计算利息，无事实根据和法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人领将公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第708号民事判决第一项：解除被上诉人王永星、姜令燕和上诉人菏泽领将房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；第二项：解除被上诉人王永星、姜令燕，上诉人菏泽领将房地产开发有限公司和原审第三人菏泽农村商业银行长江路支行签订的《个人购房借款／担保合同》；第四项：上诉人菏泽领将房地产开发有限公司返还原审第三人菏泽农村商业银行长江路支行借款本金209836.46元及利息（利息以《个人购房借款／担保合同》约定的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算），限判决生效后十日内履行完毕；第五项：驳回被上诉人王永星、姜令燕的其他诉讼请求；
二、变更山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第708号民事判决第三项为：上诉人菏泽领将房地产开发有限公司返还被上诉人王永星、姜令燕购房款169457元及利息（利息以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，从2014年1月5日计算至判决确定的履行期限届满之日止），返还借款本息34206.3元，限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7710元，由上诉人菏泽领将房地产开发有限公司负担7640元，被上诉人王永星、姜令燕负担70元；二审案件受理费342元，由上诉人菏泽领将房地产开发有限公司负担282元，被上诉人王永星、姜令燕负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一六年五月十日
书 记 员 王 婷