湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初8270号原告罗某某，男，1992年12月5日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人孙勇，湖南云桥律师事务所律师。被告湖南XX**置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银杉路255号5层。法定代表人张X，该公司董事长。委托代理人唐某某，女，1989年5月7日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。该公司员工。委托代理人盛某，男，1985年1月9日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。该公司员工。原告罗某某诉被告湖南XX**置业有限公司（以下简称“XX公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员王孟凡担任法庭记录。原告罗某某的委托代理人孙勇、被告XX公司的委托代理人唐某某、盛某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗某某诉称：2015年起，被告将自己建造的位于岳麓区XX片含光路的“XXXX苑”房产对外预售，其宣传广告称“XX第一，绿奢科技豪宅，以全球鼎级九大绿色科技系统及八大豪宅体系，改写潇湘豪宅史。2015年上旬，原告通过对被告商品房销售网了解以及售楼部销售人员对九大科技系统的详解，原告遂与被告签订了《长沙市商品房买卖合同书》，向被告购买了当代XX苑项目中的第XXXX号商品房。合同签订后，原告依约付清了购房款，并履行了其它相关义务，2016年下旬，被告通知原告收房，原告在房屋验收的过程中，发现被告多处违反合同约定、宣传广告以及承诺与实际不符，存在虚假宣传、欺诈消费者的行径，其具体情形主要有：一、被告未经全体业主同意，擅自将小区绿地改建成停车棚，改变小区的平面布局；二、安防系统中周界防范没有采用电子围栏系统（电子脉冲围挡）；三、小区绿地率小于约定的31%；四、开窗玻璃、固定玻璃无CCC标识；五、护栏杆间距大于110mm，不符合国家标准；六、生活用电没有入户；七、变更设计，造成楼梯间、走道、房屋内各种管道裸露，破坏了房屋的正常结构，影响房屋的正常使用功能。原告认为：作为合同附件的小区平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，被告未征得业主同意变更小区的平面布局，擅自将小区绿地改建成三个停车棚，同时使小区的绿地率低于设计的31%，其行为具有明显的违法性，自然构成违背承诺的违约行为；被告大量变更房屋内管道设计，导致各种管道裸露，既破坏了房屋结构，也影响到商品房的档次及居住质量；结合以上罗列的各项违约具体情形，根据原、被告之间的约定，现原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告立即拆除违法（约）搭建的停车棚，恢复其占用的绿地；2、被告立即按合同约定对周界防范建立完善的电子围栏系统；3、被告立即更换符合国家标准和约定的玻璃和护栏杆；4、被告立即安装入户电表，完善生活用电入户；5、被告立即对不符合设计要求的各类裸露管道进行整改；6、被告宣传的：“五星级入户大堂，九大绿色科技系统”与实际不符，存在虚假宣传；7、被告因第1、2、3、4、5、6项违约承担违约责任，并赔偿原告的经济损失24900元人民币；8、被告承担本案诉讼费用。被告XX公司辩称：一、停车棚的搭建不存在违法（违约）的情形，未占用绿地面积。首先，原告未就停车棚违法（违约）以及占用绿地面积的事实提供证据支持；其次，原告所述与基本事实不符，“当代XX苑”项目不存在违规占用绿地面积的情形。再者，停车棚是否涉及占用绿地面积，应由业主代表机构或全体业主共同决定并主张权利，而不是单个业主自行主张。二、“当代XX苑”已设置周界防范电子围栏系统。设置电子围栏系统本身是为了维护小区良好秩序，保障小区安全。被告已在项目设置防范电子围栏系统，但出于对小区居民人身安全考虑，未在地势较高的地域设置电子围栏。三、玻璃和护栏杆均符合国家标准，无需更换。被告所安装的玻璃符合CCC标识要求；护栏杆间距亦符合国家标准。四、入户电表已全部安装完毕。被告已完成涉案楼栋入户电表安装。五、不存在原告所述的不符合设计要求的裸露管道。涉案楼栋全部管道均符合设计要求。六、被告的宣传资料不构成要约或要约邀请，非涉案合同的组成部分。《商品房买卖合同》附件四第十条约定：出卖人对当代XX苑所有的销售广告、销售说辞及宣传资料（包括但不限于楼书、海报、模型、户型图、样板房、广告等），对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不存在重大影响，仅供参考，不作为该项目和房屋的交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分，如与政府最终批准文件及《商品房买卖合同》的约定不一致，该项目和房屋的交付标准以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》的约定为准。如《商品房买卖合同》未有约定的，以建成后实际现状为准。原告认为被告构成违约，是建立在宣传资料作为要约的基础之上的。但根据上述分析，宣传资料不应认为是《商品房买卖合同》的附件，也不应认可为要约邀请，该宣传资料作为广告对卖方和买方没有约束力。故此，不应认为被告存在违约情形。退一步讲，即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该解释，被告在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺符合以下三个条件才可视为要约：一是该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施做出的说明和允诺。二是对房屋的说明和允诺应具体确定。三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。而原告所声称的广告资料并未涉及任何具体说明和允诺，更不可能对原告的购房选择存在重大影响。被告的广告宣传仅为当代XX苑的整体宣传，旨在宣传绿色科技住宅概念和价值观。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”据此，欺诈须具备主观恶意以及客观上的欺诈行为。而在本案中，被告己以书面约定方式明确告知原告，宣传资料等不作为《商品房买卖合同》附件，也不得构成对购房的重大影响。据此，被告不存在欺诈行为，签署《商品房买卖合同》系原告和被告的真实意思表示。据此，被告的宣传推广不应成为合同的组成部分，更不应成为原告主张违约和欺诈的基础。七、违约金的计算无法律法规和合同依据。被告不存在违约情形，原告所述违约金的计算亦无法律法规和合同依据。经审理查明：2016年4月22日，原告罗某某与被告XX公司签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XXXXXX)及其附件。原告购买了被告开发的位于岳麓区××××××区××光路当代ＸＸ苑项目中的第XXXX号房。双方在合同中约定房屋总价款为830000元。合同第十条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、3种条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合该合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、买受人已付清全部房款（含贷款）及相应税费并办理好预告登记。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改合格，在整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日已交付房款万分之—的延期交房的责任。合同第十二条约定：出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、该商品房所在小区的平面布局；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十三条约定：出卖人承诺，在销售过程中商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、道路在交房时达到基本畅通、公共绿地基本完成；2、水、电、电梯交房时达到使用条件；3、燃气的管道交房时具备接通条件。如果在规定日期内未达到上述使用条件，双方同意按以下第3种方式处理：3、其他解决方式：出卖人应迅速采取补救措施，并于30日内达到合同约定标准。合同第十五条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权要求出卖人按约定标准在30日内完成整改。合同附件三第一条约定：外窗（及阳台门）：塑钢窗（门），南向主卧窗采用5+12A+Low-e5中空玻璃，其余窗（门）采用5+12A+5中空玻璃。第三条约定：供电，户内生活用电采用公共变电系统；安防系统：封闭式管理，设24小时摄像监控；周界防范采用电子围栏系统；入户单元门及小区大门设置感应刷卡门禁监管系统；每户设有可视对讲门禁系统。合同附件四第十条约定：出卖人对当代XX苑所有的销售广告、销售说辞及宣传资料（包括但不限于楼书、海报、模型、户型图、样板房、广告等），对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不存在重大影响，仅供参考，不作为该项目和房屋的交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分，如与政府最终批准文件及《商品房买卖合同》的约定不一致，该项目和房屋的交付标准以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》的约定为准。如《商品房买卖合同》未有约定的，以建成后实际现状为准。第十一条约定：出卖人所有广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面材质及其色彩可能会有差别或局部调整，以建成后实际现状为准。合同签订后，原告支付了全部购房款；2016年9月，被告向原告发送了交房通知书。另查明，1、2016年5月23日，涉案房屋所在栋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收；2016年5月26日，长沙市住房和城乡建设委员会收到涉案房屋所在栋的竣工验收备案文件。2、2016年7月26日，湖南省长沙市麓山公证处根据申请人张美兰、叶鑫、黎建峰、李林、欧阳群群的申请，出具（2016）湘长麓证民字第3213号公证书一份，对申请人叶鑫在涉案小区用手机拍摄照片进行了公证，所拍摄的照片包括：标有“当代XXMOMΛ”等字样建筑物的外观及周边环境的照片六张、标有“当代XXMOMΛ”等字样建筑物的一楼大厅内现状照片三十八张、标有“当代XXMOMΛ”字样的小区入口照片一张、对悬挂有“长沙市XX满庭春MOMΛ服务中心收费标准第一物业”等字样标志牌的房屋内悬挂的标志牌拍得照片三张、对该小区公共区域及部分楼栋内的公共区域拍得照片75张。上述照片显示：（1）被告宣传“当代XXMOMΛ”含九大科技系统，八大豪宅配置（艺术立面、坡地园林、五星级入户大堂、阶梯漫道、人车分层、车牌图像识别、电子脉冲围挡、IC卡梯禁）；（2）该小区绿化带中建有停车棚（停放有电单车）；（3）部分区域未建电子围栏；（4）部分管道裸露在墙外；（5）部分楼栋电表未装。3、被告陈述称电表已经全部安装完毕。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、（2016）湘长麓证民字第3213号公证书等证据，被告提交并经庭审质证的建设工程竣工验收备案表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为原告所诉请要求被告整改的问题是否属于被告的违约行为。原告罗某某与被告XX公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。第一，对原告诉请拆除违法（约）搭建的停车棚、恢复其占用的绿地及被告宣传的“五星级入户大堂，九大绿色科技系统”与实际不符，存在虚假宣传的问题。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国广告法》的相关规定，对违法建筑的认定及拆除、对虚假广告的认定，应由各级政府的行政主管部门负责处理。第二,对原告要求建立完善的电子围栏系统、更换符合国家标准和约定的玻璃和防护栏、对不符合设计要求的各类裸露管道进行整改的问题；本院认为，首先,原告所诉请的上述问题均在小区公共部分范围内，该共有部分的管理问题应当由业主代表机构或全体业主共同决定；其次，1、双方合同仅约定了“周界防范采用电子围栏系统”，并未约定电子围栏系统的范围，对安防系统的安装应以保障该小区人员、财产的安全为原则，原告未提供证据证实被告未安装电子围栏系统的部分是该小区安防系统所必须；2、原告未提供证据证实被告所安装的玻璃和防护栏存在违反国家标准或约定的标准的情形；3、原告未提供证据证实各类裸露的管道违反了设计要求。故对原告的该三项诉请，本院不予支持。第三，对原告要求被告立即安装入户电表，完善生活用电的诉请，本院认为，双方合同约定“水、电、电梯交房时达到使用条件”，双方约定的交房时间为2016年9月30日前，但显示部分楼栋电表未安装的公证书制作于2016年7月26日，现有证据无法证实被告在通知原告收房时电表尚未安装，不符合使用条件；且原告未提供证据证实其所主张的涉案房屋所用电为临时商业用电，没有采用公共变电系统，故对原告的该主张，本院不予支持。综上所述，对原告主张要求被告承担因上述违约行为承担违约责任，赔偿经济损失的主张本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告罗某某的全部诉讼请求。本案案件受理费423元，减半收取211.5元，由原告罗某某予以承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一七年一月十六日书记员  王孟凡