山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民再终字第29号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王桂凤。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：董吉朋，居民。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：董吉旺，居民。
共同委托代理人王桂敏，蓬莱登州第二法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）董明华，无业。
委托代理人符嘉瀛。
原审被告：刘利先，居民，
再审申请人王桂凤、董吉朋、董吉旺因与被申请人董明华、刘利先房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）烟民一终字第1071号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2013年7月25日作出（2013）鲁民申字第522号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三再审申请人的委托代理人王桂敏及被申请人董明华的代理人符嘉瀛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王桂凤、董吉鹏、董吉旺诉称，王桂凤与董吉朋、董吉旺系母子关系，1994年春王桂凤前夫董秀传因车祸身亡，年底王桂凤改嫁给刘利先，2000年刘利先私自将董秀传遗留的位于本方里董家的房产一处卖于董明华。我方认为刘利先无权处分董秀传名下的房产，且董明华并非方里董家居委会集体组织成员，无权购买该房产。请求法院判令房屋买卖协议无效，将登记在董秀传名下的房产返还给其三人，并承担本案诉讼费。
董明华辩称，1、买房伊始，被告其得知王桂凤要将本案诉争的房产卖掉，于是找到王桂凤、董吉旺协商，因房屋破旧，经商定王桂凤以2800元卖与我方，并签订了房屋买卖协议。签订协议时有村书记董永谦、治保主任董宝增、村民董永正、王桂凤西邻董永泉、董吉旺本家董新传，村干部林培址在场签字。房屋买卖后第二天，王桂凤就将房屋交给我们，双方的住所不超过200米，且居住多年，王桂凤、董吉鹏、董吉旺说不知情，违背常理，董明华的妻子做服装生意与村里人多有来往，对房屋买卖一事无人不知。2、王桂凤、董吉鹏、董吉旺认为董明华与刘利先恶意串通，无证据证明，刘利先与王桂凤系合法夫妻，董明华有理由相信刘利先是有代理权的，无代理权人以被代理人的名义签订合同，被代理人已经履行了合同义务视为对合同的追认。3、《土地管理法》的规定中允许“回乡定居的职工、离退休干部等”特殊的非本村村民的其他人申请宅基地，董明华祖籍为董家村，所以享有宅基地的使用权。综上，本案诉争的房屋买卖合同合法有效，应驳回王桂凤、董吉鹏、董吉旺的诉讼请求。
刘利先辨称：因我与王桂凤吵架，她就往家跑，所以把房子以2800元的价格卖给董明华了，将所卖房款自行花费。房屋买卖的见证人是董明华找的。卖房时并未与王桂凤、董吉鹏、董吉旺协商，我在房屋买卖契约上没有签字，但摁了手印。
烟台经济技术开发区法院审理查明，涉案房屋的产权人为董秀传，系王桂凤之夫，于1994年因车祸死亡，董吉朋、董吉旺系董秀传与王桂凤之子。董秀传死亡后，王桂凤与刘利先结婚。董明华户籍所在地为黑龙江省桦南县孟家岗镇东胜村，1999年到烟台打工至今。
涉案房屋坐落于烟台经济技术开发区大季家街道办事处方里董家居委会，房产证号为蓬私房字第15-1601**，产权人为董秀传，为平房，北屋4间，厢房2间，建筑时间为1935年。
2000年3月18日，董明华与王桂凤之夫刘利先签订了房屋买卖契约，将涉案房屋以2800元的价格卖给董明华，中间人为董永正、董永谦、董永泉、董新传、董宝增，中说人为林培址。其中董永谦为时任村书记兼主任，董宝增为治保主任，董永泉为邻居。协议签订后，董明华付给刘利先2800元，刘利先将涉案房屋的房产证及钥匙交给董明华，晚上在邻居许连德家摆了酒席。董明华接收房屋后进行了修缮并居住至今。
烟台经济技术开发区法院依据房产证、买卖契约、居委会证明及双方当事人陈述认定上述事实。
烟台经济技术开发区法院认为，2000年3月18日董明华与刘利先签订的房屋买卖契约，双方对房屋买卖契约的真实性均无异议。协议签订后，董明华接收了该房产，对房屋进行了修缮，并在此长期居住，双方当事人的居住地虽然为两个村，但两村相连在一起。刘利先对房屋买卖契约签订过程中的在场人员也予认可，房屋买卖过程中，见证人有村干部和邻居，而且还摆了酒席。故王桂凤等诉称对自己的房产买卖不知情，有悖常理，其诉称的理由不予采信。双方所签房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且双方履行完毕。因董明华的出生地和户籍地为黑龙江省桦南县孟家岗镇东胜村，非房屋所在地集体经济组织成员，其购买农村集体经济组织成员宅基地房屋，违反了相关法律禁止性规定，因此该合同无效。本案审理过程中，法院已向董明华释明，可向王桂凤等人主张赔偿损失，但董明华并未提出反诉，故合同双方应互相返还依据该合同而取得的财产，同时董明华可另行起诉主张赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十八条及相关法律规定，原审法院于2011年11年16日判决：一、刘利先与董明华于2000年3月18日签订的房屋买卖合同无效。二、董明华于判决生效后10日内将坐落于烟台经济技术开发区大季家街道办事处方里董家居委会，房产证编号为蓬私房字第15-160123房屋归还王桂凤、董吉朋、董吉旺；王桂凤、董吉朋、董吉旺于判决生效后10日内返还董明华购房款2800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由王桂凤、董吉朋、董吉旺负担105元，董明华和刘利先负担45元。
宣判后，董明华不服，提起上诉称，王桂凤、董吉鹏、董吉旺的户口在房屋买卖前就迁出董家村，王桂凤、董吉鹏、董吉旺在他处另有住宅，而董明华为农村户口，在他处没有住宅。王桂凤、董吉鹏、董吉旺已丧失涉案房屋的土地使用权，而董明华购买涉案房屋经过董家村村委会同意，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，同时董家村的大部分村民已转为城镇户口，该村的土地依法属于国家所有，因此，双方之间的房屋买卖合同应合法有效，王桂凤、董吉鹏、董吉旺主张合同无效，返还房屋，理由不成立。董明华实际居住使用涉案房屋多年，王桂凤、董吉鹏、董吉旺的主张已过时效。请求撤销原判，依法改判。
王桂凤、董吉朋、董吉旺共同答辩称，涉案房屋的所有权人董秀传去世后，王桂凤、董吉鹏、董吉旺即成为涉案房屋的共有权人，与董明华所称的户口迁出董家村无关。董明华知道只有王桂凤、董吉鹏、董吉旺三人有权处理涉案房屋，还与刘利先签订房屋买卖合同，显属恶意串通，应自己承担不利后果。无效合同自始无效，本案不存在诉讼时效问题。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告刘利先未到庭，亦未答辩。
本院二审审理查明的事实与原审查明事实一致。另查明，王桂凤在1994年年底与原审被告刘利先结婚。1995年左右，王桂凤、董吉鹏、董吉旺将户口迁至现住地烟台经济技术开发区大季家街道方里庄子居委会。
本院认为，涉案房屋的产权登记在王桂凤的前夫董秀传名下，董秀全去世后，王桂凤与刘利先结婚，王桂凤、董吉鹏、董吉旺三人后又于1995年左右将户口从方里董家村迁至方里庄子村。2000年3月18日，刘利先与董明华在平等自愿、协商一致的情况下签订了房屋买卖合同，董明华支付了购房款，刘利先将房屋钥匙和房产证交付给了董明华，董明华在涉案房屋中居住至今。在自2000年3月18日房屋交付起至2011年3月王桂凤、董吉鹏、董吉旺起诉时止的长达10余年的时间里，王桂凤、董吉鹏、董吉旺并未对此提出异议。而且从涉案房屋买卖合同的签订及履行过程可以看出，董明华作为善意第三人亦有理由相信刘利先在2000年3月18日有权代表王桂凤、董吉鹏、董吉旺处分涉案房屋。基于上述事实，本院认为，2000年3月18日的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未损害国家、社会公共利益，且双方已实际履行了协议。王桂凤、董吉鹏、董吉旺现要求确认房屋买卖合同无效，要求董明华返还房屋，有违公平和诚实信用原则，本院不予支持。原审判决支持王桂凤、董吉鹏、董吉旺的请求不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及第一百五十八条之规定，判决如下：一、撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2011）开民三初字第103号民事判决。二、驳回被上诉人王桂凤、董吉朋、董吉旺的诉讼请求。一审案件受理费150元，二审案件受理费150元，共计300元，由三被上诉人王桂凤、董吉朋、董吉旺负担。
三再审申请人对本院终审判决不服，申请再审称，1、有新证据。申请人董吉鹏长期在外务工，不在家居住，直到2010年底才知道房子被继父出卖，之前对此并不知情。2、该房屋的产权登记在董秀传名下，董秀传死后应为三申请人共有。原审被告刘利先出卖该房产时，未得到董吉鹏的同意，董吉鹏也并不知情，刘利先属于无权处分。一、二审法院认为三申请人长时间对买卖行为没有异议理由不成立。3、董明华不是本经济组织成员，按照法律规定不能购买本经济组织的宅基地，刘利先与其签订的合同违法，应为无效。4、董明华不构成善意取得。董明华明知刘利先无权处分该房产，并且董明华亦没有变更房屋产权登记。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院认为，2000年3月18日，刘利先与董明华在平等自愿、协商一致的情况下签订了房屋买卖合同，董明华支付了购房款，刘利先将房屋钥匙和房产证交付给了董明华，合同双方已经履行完毕，董明华在涉案房屋中居住至今。在自2000年3月18日房屋交付起至2011年3月王桂凤、董吉鹏、董吉旺起诉时止的长达10余年的时间里，王桂凤、董吉鹏、董吉旺并未对此提出异议。因在董秀传去世后，王桂凤与刘利先结婚，王桂凤、董吉鹏、董吉旺三人后又于1995年左右将户口从方里董家村迁至方里庄子村，同时结合双方交易的过程，董明华作为善意第三人亦有理由相信刘利先在2000年3月18日有权代表王桂凤、董吉鹏、董吉旺处分涉案房屋。因董明华并非城镇居民，尚无法律、行政法规明文禁止该房屋买卖行为。王桂凤、董吉鹏、董吉旺现要求确认房屋买卖合同无效，要求董明华返还房屋，有违公平和诚实信用原则，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）烟民一终字第1071号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝严卫
审 判 员 孙积波
代理审判员 王莉莉
二〇一三年十二月十日
书 记 员 宋慧慧