湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民初76号
原告：唐兴武。
被告：黄石市百盛贸易有限公司，住所地黄石市黄石港区黄石大道158号。
法定代表人：王义媛，董事长。
委托诉讼代理人：尹松涛，湖北易圣律师事务所律师。
被告：湖北日盛房地产开发有限责任公司，住所地大冶市城关东风路9号。
法定代表人：饶丰收，董事长。
原告唐兴武与被告黄石市百盛贸易有限公司（以下简称百盛公司）、湖北日盛房地产开发有限责任公司（以下简称日盛公司）执行异议之诉一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐兴武、被告百盛公司的委托诉讼代理人尹松涛到庭参加诉讼。被告日盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐兴武向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对其购买的位于黄石市西塞山区沿湖路308号百盛家园5号楼1单元第22层4号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求确认其于2012年12月4日与日盛公司签订的《百盛家园住宅买卖协议书》合法有效，由日盛公司与其签订正式文本的《百盛家园住宅买卖合同》，并完成百盛家园5号楼竣工验收，同时办理其购买房屋的产权过户登记手续；3、由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：其于2011年7月4日向日盛公司交付百盛家园项目3号、4号楼塑钢门窗工程保证金15万元，由于双方对施工合同价款未达成一致意见，未能签订施工承包合同。之后其多次要求日盛公司退还保证金，2012年12月4日经双方协商，日盛公司同意出售一套百盛家园5号楼房屋给其，并从其保证金交款之日起计算利息（利息1.5%），先交定金7万元。同日，其与日盛公司签订了百盛家园住宅买卖协议书，约定日盛公司将其开发的百盛家园5号楼1单元17层4号房屋以210542元出售给其，并向其出具购房款收据，载明收到其房款7万元。因日盛公司的原因百盛家园5号楼从2013年5月起处于停工状态，其多次找日盛公司法定代表人饶丰收却找不到。根据相关法律规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，同时如果出卖人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理备案登记手续为由，请求确认合同无效的，应不予支持。故其与日盛公司签订的百盛家园住宅买卖协议书合法有效，日盛公司应依约签订正式文本的百盛家园住宅买卖合同，完成百盛家园5号楼竣工验收，并为其办理产权过户登记。又由于截至止2016年6月4日，日盛公司尚欠其本金和利息合计211774.50元，抵扣其购买的百盛家园5号楼房屋款后，日盛公司还差欠其74065.50元。此外，其购买的百盛家园5号楼是百盛公司与日盛公司合作开发建房，房源大部分只对两被告双方内部职工销售，其购买的是日盛公司分得的26套房屋其中的一套。百盛公司在终止合作关系之前造成2013年5月起百盛家园5号楼处于停工状态，对其不能签定正式的百盛家园住宅买卖合同有不可推卸的责任。百盛公司于2015年12月9日向黄石市中级人民法院申请强制执行将百盛家园5号楼查封是错误的，且黄石市中级人民法院驳回其异议申请不当，没有考虑合作建房与纯商品房开发的区别，故此提出执行异议之诉。
被告百盛公司辩称：百盛家园5号楼是经济适用房，不是普通商品房，唐兴武与日盛公司签订的房屋买卖协议无效，唐兴武不享有足以排除法院对百盛家园5号楼强制执行的权益。
被告日盛公司未作答辩，亦未向本院提交证据材料。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，百盛公司与日盛公司合作开发房地产合同纠纷一案诉至本院。本院立案受理后，于同日作出（2014）鄂黄石中民一初字第00020-1号民事裁定书，查封日盛公司开发建设的位于黄石市西塞山区沿湖路百盛家园5号楼全部在建房屋（约14000平方米）。同年12月11日，本院作出（2014）鄂黄石中民一初字第00020号民事判决书，判决：1、解除百盛公司与日盛公司签订的合作协议；2、日盛公司于判决书生效后十日内支付百盛公司土地补偿款130万元，并从2011年9月3日起按同期人民银行贷款利率四倍计算利息，直至该款付清之日止；3、日盛公司于判决生效后十日内返还百盛公司购房款9913000元，并从每笔购房款的支付时间起，分别按同期人民银行贷款利率四倍计算利息，直至该款付清之日止；4、日盛公司于判决生效后十日内赔偿百盛公司可得利益11840800元；5、驳回百盛公司其他诉讼请求。宣判后，日盛公司不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。湖北省高级人民法院立案受理后，于2015年9月30日作出（2015）鄂民一终字第00036号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因日盛公司未按判决书确定的内容履行义务，百盛公司遂于2015年12月9日向本院申请强制执行。2016年4月11日，本院作出（2015）鄂黄石中执字第000274-2号执行裁定书，裁定拍卖日盛公司开发建设的位于黄石市西塞山区沿湖路308号百盛家园5号楼房屋（建筑面积为14331.05平方米）。唐兴武认为本院查封、拍卖的上述房产包含其购买的商品房，遂向本院提出书面异议，请求停止对百盛家园5号楼1单元22层4号房屋的执行。2016年7月27日，本院作出（2016）鄂02执异189号执行裁定书，以唐兴武不能证明其已按合同约定支付了购房款及购买房屋系用于居住且无其他居住住房为由，驳回了唐兴武的异议申请。为此，唐兴武不服，以其与日盛公司签订的购房协议有效为由向本院提起执行异议之诉，请求排除百盛公司对百盛家园5号楼1单元22层4号房屋的强制执行，并确认其与日盛公司签订的百盛家园住宅买卖协议书有效，由日盛公司与其签订正式文本的百盛家园住宅买卖合同，完成百盛家园5号楼竣工验收并为其办理产权过户登记手续。
另查明：2012年12月4日，唐兴武与日盛公司签订了百盛家园住宅房屋买卖协议书，约定日盛公司将其开发建设的位于西塞山区李家坊沿湖路308号百盛家园5号楼22层房屋，建筑面积91.54平方米，以210542元的价格出售给唐兴武。
还查明：2011年7月4日，唐兴武以其妻程小兰的名义通过银行帐户向日盛公司法定代表人饶丰收转款15万元，用以交纳承建百盛家园项目3号、4号楼的塑钢窗工程，后由于双方就合同条款未达成一致，唐兴武承接工程未果。事后，唐兴武多次向日盛公司要求退还保证金。2012年12月4日，唐兴武与日盛公司达成协议，日盛公司同意从收取保证金之日起按月息1.5%承担利息；同时从唐兴武保证金中转付7万元给日盛公司以购买其建设的房屋。日盛公司出具给唐兴武（程小兰）保证金利息及本金计算证明，载明截止2012年12月4日，日盛公司差欠唐兴武（程小兰）本息共计188250元，扣减房款7万元，还欠唐兴武（程小兰）本金8万元、利息38250元，合计118250元。同日，日盛公司向唐兴武出具购房款收据，载明收到唐兴武购房款7万元。因多次催讨欠款未果，唐兴武起诉至大冶市人民法院，请求判令日盛公司偿还欠款118250元及利息93524元。2016年8月26日，大冶市人民法院作出（2016）鄂0281民初2224号民事判决书，判决日盛公司应在判决生效之日起五日内返还唐兴武保证金8万元，偿付截至2012年12月4日止的利息38250元；并从2012年12月4日起按月息1.5%以8万元为基数计算偿付利息直至息随本清。
本院认为，本案争议的焦点为：日盛公司与唐兴武签订购房协议书的效力问题，及唐兴武享有的权益能否阻却百盛公司对百盛家园5号楼22层4号房屋申请强制执行。
一、关于唐兴武与日盛公司签订的百盛家园住宅房屋买卖协议书的效力问题。百盛家园项目属经济适用房项目，各方均不持异议。依照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房；且经济适用住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、市（区）、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。可见，经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，日盛公司与唐兴武签订的百盛家园住宅房屋买卖协议书，虽是双方真实意思的表示，但因经济适用房属于保障性质的政策性住房其购买者的资格需有关行政部门审核，目前唐兴武并未举证证明其符合经济适用房购买资格，故本院对日盛公司与唐兴武签订的百盛家园住宅房屋买卖协议书的效力不予评判。
二、唐兴武享有的权益能否阻却百盛公司对百盛家园5号楼22层4号房屋申请强制执行。2011年7月4日唐兴武为承接百盛家园3号、4号楼的塑钢窗工程，向日盛公司交纳了15万元的保证金，因最终未能实际承接到该工程，唐兴武多次要求日盛公司返还该保证金。至2012年12月4日，唐兴武与日盛公司达成协议，从其的保证金中转付7万元给日盛公司作为购房款，日盛公司亦于当日同唐兴武签订了百盛家园住宅房屋买卖协议书，并向唐兴武出具了金额为7万元的购房款收据，故应确认唐兴武已向日盛公司支付了7万元的购房款。日盛公司尚欠唐兴武的其他保证金本金及利息，唐兴武已经人民法院判决确认，但在未经双方一致认可前不能直接以该债权已冲抵唐兴武未缴纳的房屋尾款而视为唐兴武交纳了全部房款。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。故即使唐兴武与日盛公司签订的购房协议书有效，因其支付的购房款并未超过合同约定价款的百分之五十，故不能排除百盛公司对该房屋申请强制执行。
至于唐兴武请求判令日盛公司与其签订正式文本的百盛家园住宅买卖合同，完成百盛家园5号楼竣工验收并为其办理产权过户登记手续，因不属于执行异议之诉的审理范围，故本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：
驳回唐兴武的诉讼请求。
案件受理费100元，由唐兴武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇于湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 尹 策
审 判 员 胡志刚
代理审判员 周 希
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 刘必成