安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终307号
上诉人（原审被告）：芜湖南河医药有限公司，住所地安徽省繁昌县经济开发区。
法定代表人：王振敏，该公司董事长。
委托代理人：朱晓霞，安徽仝人律师事务所律师。
委托代理人：胡昭俊，安徽仝人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张文生，男，1976年2月8日出生，汉族，住安徽省长丰县。
委托代理人：刘波，安徽繁阳律师事务所律师。
上诉人芜湖南河医药有限公司（以下简称南河医药）因与被上诉人张文生房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省繁昌县人民法院于2015年12月16日作出的（2015）繁民一初字第01271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人南河医药的委托代理人朱晓霞、胡昭俊，被上诉人张文生的委托代理人刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年7月12日，芜湖天星医药有限公司（现更名为南河医药）与张文生签订《房屋买卖合同》一份，约定：南河医药将座落于繁昌县繁阳镇迎春路88号楼房壹幢门面387m2，门卫房23m2及位于门面房上的办公用房一幢五层，计建筑面积1859.77m2（房屋所有权证号繁股字第0225号，88号院内证号繁城全字第0185号（不包括大药房和住宅楼），幢号1、2、3、4、11房屋合计建筑面积1747.22m2，土地面积4635.37m2（不包括大药房和住宅楼），土地证号繁国用第113号地号060801071**）出售给张文生。房屋买卖价款2300000元，土地转让价为12700000元，合计15000000元，款项按分期方式支付。分期付款：2008年7月10日合同签订之日起六个月内张文生向南河医药支付9000000元，同时办理房产证土地证变更手续，南河医药保证2009年2月28日将第一层门面387m2交给张文生使用，逾期按第合同四条履行。（南河医药自2009年1月1日至2009年2月28日每月付给张文生74400元，二个月计148800元，此款可作购房余款抵扣。）在办理房地产权证及土地变更交易、登记手续时，本次房屋及土地买卖产生的所有税费由张文生承担（包含南河医药税费）。2009年1月14日南河医药取得座落在繁昌县繁阳镇迎春路88号国有土地使用权（【繁国用（2009）第015号】），地号：06080107176，地类：商业、住宅、仓储，使用权面积：4635.37平方米。2009年9月10日，上述土地使用权证备注：“经县政府批准，该宗地中除大药房和住宅楼用地外，其余2437.90平方米土地使用权转让给张文生，本证实际所载面积为2197.47平方米”。
2009年9月10日，张文生取得座落在繁昌县繁阳镇迎春路88号国有土地使用权（【繁国用（2009）第171号】），地号：06080107176-1，地类：商服、仓储，使用权面积：2437.90平方米，使用权类型：出让。2009年9月10日，上述土地使用权证备注：“该宗地系南河医药转让”。位于上述已经过户的土地上有车库一间。张文生认为：南河医药至今也没有将转让标的全部变更登记至其名下，仅变更登记了2437.90m2土地使用权，也没有将已转让土地上的车库移交给张文生，对合同约定的张文生付给南河医药的148800元未作购房余款抵扣，故诉请判令：1、南河医药继续履行合同，将转让土地全部变更登记至张文生名下（已变更登记2437.90平方米，尚有2197.47平方米未办理变更登记）；2、南河医药将转让土地范围内的车库交付给张文生，并赔偿张文生损失（逾期交付）70000元；3、南河医药支付张文生148800元；4、诉讼费用由南河医药承担。
原审法院认为：2008年7月12日，张文生与南河医药签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效合同，双方应全面实际履行。上述合同第一条约定张文生购买南河医药土地面积4635.37平方米（不包括大药房和住宅楼），还约定2008年7月10日合同签订之日起六个月内张文生向芜湖天星医药有限公司支付9000000元，同时办理房产证、土地证变更手续。现张文生已经于2009年9月10日取得座落在繁昌县繁阳镇迎春路88号国有土地使用权使用权面积2437.90平方米。因张文生购买南河医药的土地面积为4635.37平方米，故双方之间尚有2197.47平方米未过户，故对张文生要求南河医药将2197.47平方米土地过户至张文生名下的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，土地使用权已作处分的，地上建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。故对张文生要求南河医药将转让土地范围内的车库交付给张文生的诉讼请求予以支持。对张文生请求的逾期交付的损失70000元，因没有提供证据予以证明，故不予支持。根据双方合同约定，南河医药自2009年1月1日至2009年2月28日每月付给张文生74400元，二个月计148800元，此款可作购房余款抵扣。双方对余款抵扣的时间未约定，张文生的请求未超过诉讼时效，故对张文生要求南河医药支付148800元的诉讼请求予以支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六之规定判决：一、南河医药继续履行2008年7月12日与张文生签订的《房屋买卖合同》，将尚未办理变更登记面积为2197.47平方米的土地使用权变更至张文生名下，于判决生效后十日内履行完毕；二、南河医药将车库一间（位于已经办理了变更登记土地使用权的土地范围内）交付给张文生，于判决生效后十日内履行完毕；三、南河医药给付张文生148800元，于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回张文生其他诉讼请求。案件受理费2371元，由张文生承担771元、南河医药承担1600元。
南河医药不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判令南河医药将尚未办理变更登记面积为2197.47㎡的土地使用权变更至张文生名下，系认定事实和适用法律错误。1、双方签订的房屋买卖合同约定的买卖的标的物分别为：1、房屋所有权证号繁股字第0225号的建筑物迎春路88号楼房一幢门面387㎡，门卫房23㎡及位于门面房上的办公用房一幢五层，合计建筑面积1859.77㎡；2、88号院内证号繁城全字第0185号的建筑物（不包括大药房和住宅楼），幢号1、2、3、4、11房屋合计建筑面积1747.22㎡；3、土地证号繁国用地113号的土地面积4635.**㎡（不包括大药房和住宅楼）。繁股字第0225号及繁城全字第0185号房屋所有权证都登记了每幢单体建筑物的具体面积，因此双方明确约定了买卖的房屋分别为繁股字第0225号项下的1859.77㎡的房屋和繁城全字第0185号1747.22㎡股号权误.47的房屋，而对不属于买卖的地上建筑物只是用排除法“（不包括大药房和住宅楼）”进行了陈述。涉案土地证面积4635.37㎡中包括了繁股字第0225号及繁城全字第0185号项下的所有单体建筑。由于土地证对各单体建筑物所占用的土地面积未分割进行测绘，因此在签订《房屋买卖合同》时无法得知应转让的土地的具体面积，故采用排除法在总的土地面积中排除了非交易的土地面积，即大药房和住宅楼的土地面积不在交易的土地面积内。事实上，繁城全字第0185号项下的房屋一直分属两个不同的区域，其中出售给张文生的单体建筑属于办公区域，未出售的大药房及住宅楼则属于住宅区域，分隔两个区域的是一道早已存在的围墙。双方在签订买卖合同确定房屋及土地面积时，就是以该围墙为界。而且双方在履行买卖合同过程中，张文生也是以围墙为界申请相关部门测绘买卖的土地面积，相关部门才测绘得出买卖的土地面积为2437.9㎡。进而，张文生委托相关部门评估的土地价值，也只是双方买卖的土地面积2437.9㎡、价值471万元。据此，双方对买卖的土地面积仅是围墙内的土地面积即2437.9㎡而非该宗地的4635.37㎡全部土地这一约定显然毫无分歧。2、双方签订的是房屋买卖合同，张文生欲购买的是房屋，根据房地一体原则，房屋的土地使用权一并转让，因此才会在合同中约定土地面积，但在合同签订时因无法确定所转让的房屋所占用的具体土地面积，因此才会在合同中表述为“土地面积4635.37㎡（不包括大药房和住宅楼）”。3、如果说如张文生所主张的买卖的土地面积为4635.37㎡，那么其根本无需委托相关部门进行测绘，直接依据南河医药原有的土地使用权证向土地管理部门申请土地使用权人变更登记即可。事实上，张文生是委托相关部门到现场，以历史存在的围墙为界测绘了买卖的土地面积，并据此办理了土地变更登记。显然，张文生在办理土地登记过程中，亦明知双方约定的买卖土地面积仅为测绘得出的2437.9㎡。张文生不仅在办理土地使用权证时未提出异议，而且在办理土地权证后的多年内也未提过异议。可见，当事人双方当时在办理分割土地使用权证时，对交易的土地面积是达成一致的，这也和《房屋买卖合同》第一条约定的土地面积4635.37㎡（不包括大药房和住宅楼）的约定是相符的。4、双方签订的《房屋买卖合同》第二条第三款约定，南河医药交付所有的房屋并结清所有费用后90日内张文生才付清余款。如果双方买卖的土地使用权面积为4635.37㎡，而南河医药仅仅交付了其中的2437.9㎡，张文生完全可以行使后履行抗辩权拒绝支付剩余价款。而事实上，张文生在南河医药于2010年11月9日交付了所有的标的物后，于2011年6月13日向南河医药支付了剩余所有的价款。显然张文生在支付剩余价款时，也认可南河医药已经履行了全部的交付义务。张文生现主张尚有部分土地未交付，与事实不符，不能成立。5、即使如张文生所主张双方买卖的标的物为4635.37㎡土地使用权，那么其在2009年9月10日取得面积仅为2437.9㎡的土地使用权证时，就已经知晓自己的权利受到侵害，就应当要求南河医药履行交付剩余土地及办理土地使用权变更登记手续。直到2014年下半年，在南河医药提起赔偿税款损失时，张文生才向南河医药反诉主张要求交付未交付的土地面积。由于张文生要求南河医药继续履行义务并办理土地变更登记是给付之诉，其应当从知道或应当知道权利受到侵害时主张权利。那么张文生要求南河医药继续履行义务的请求权的诉讼时效，早在2011年9月就已经届满。而张文生在2014年下半年向南河医药反诉主张要求交付时，早已超过了诉讼时效，更不用说其在2015年9月17日向原审法院提起的本案诉讼。因此原判适用法律错误，应当予以纠正。二、原审法院判令南河医药向张文生交付车库一间（位于已经办理了变更登记土地使用权的土地范围内），缺乏事实和法律依据，应当予以纠正。1、如前所述，《房屋买卖合同》约定的买卖地上建筑物只有两个产权证项下列明的房屋，张文生主张的车库，只是一个铁皮构筑物，属临时设施，并未取得房屋所有权登记。双方在买卖合同中根本没有约定车库属于买卖的地上建筑物，因此张文生要求交付车库，没有合同依据。2、既然车库所在的土地使用权已经归张文生所有，根据物权法的规定，土地使用权已作处分的，地上构筑物及附属设施一并处分，那么张文生自取得车库的土地使用权时起就已经取得车库的所有权。即使如张文生所主张，车库属于买卖的标的物，那么南河医药也已经履行了给付义务。南河医药自2010年11月9日向被上诉人交付了最后的买卖标的物后，从未对该车库主张和行使过任何权利，更未妨碍张文生对车库行使权利。如果说如张文生主张，其目前无法对车库行使所有权，那么张文生完全可以根据《物权法》规定，要求行使自己的物权；如果有他人妨碍张文生对车库行使权利，其可以起诉要求排除妨碍。原审法院在查明土地已经交付并过户至张文生的情况下，却判令南河医药交付过户土地上的车库，不仅没有事实依据，也没有法律依据。三、原审法院判令南河医药给付张文生148800元，认定事实和适用法律错误，应当予以纠正。正如一审法院查明的事实，双方签订的买卖合同第二条第二款约定“……（甲方自2009年1月1日至2009年2月28日每月付给乙方74400元，二个月计148800元，此款可作为购房余款抵扣。……”，第二条第三款约定“甲方清理出全部房屋并结清所有水电等各种费用后，乙方于九十日内付清余款。”，那么张文生既可以要求南河医药按约履行付款义务，也可以在南河医药交付全部房屋后的90日内即支付购房余款的期限内，随时要求抵销148800元。原审法院在合同明确约定了履行付款义务的时间，也约定了张文生剩余价款支付期限即张文生可以行使抵销权的情况下，却认定余款的抵扣时间没有约定，该认定错误，应当予以纠正。即使如原判所认定，双方对余款抵扣的时间未约定，那么张文生在2011年6月13日向南河医药支付最后一笔款项时就应当知晓自己未抵扣该148800元。张文生要求南河医药给付148800元的请求权，应当自南河医药给付义务届满2009年2月28日之次日即2009年3月1日开始起算诉讼时效。而张文生却在2015年9月17日才向提起诉讼，超过了两年的诉讼时效，丧失了胜诉权。原审法院认定没有超过诉讼时效，系认定事实错误。即使张文生未行使抵销权，南河医药构成不当得利，那么张文生要求南河医药返还不当得利的请求权的诉讼时效也应当从最后一期购房款支付之次日即2011年6月14日起开始计算。据此，张文生在2015年9月17日才提起诉讼，也已超过了诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回张文生的诉讼请求。
张文生答辩称：一、原审法院判令南河医药继续履行合同，将尚未办理变更登记的面积为2197.47㎡的土地使用权变更至张文生名下，认定事实及适用法律正确，二审应予维持。1、双方签订的《房屋买卖合同》第一条两次使用了“（不包括大药房和住宅楼）”这一表述方式，一次用于房产，一次用于土地。关于交易房产，包括繁城全字第0185号产权证项下部分房产面积1747.22㎡，对此合同第一条表述为“（不包括大药房和住宅楼），幢号1、2、3、4房屋合计建筑面积1747.22㎡。”张文生原审提交的证据六也表明该1747.22㎡房产已过户至张文生名下，南河医药对此也认可。以上事实证明1747.22㎡房产就是除大药房和住宅楼以外的双方实际交易房产面积。关于交易土地的面积，合同表述为“土地面积4635.37㎡（不包括大药房和住宅楼）。”如前所述，既然“（不包括大药房和住宅楼）”，房屋面积1747.22㎡表达的真实含义为双方实际交易房产面积为1747.22㎡，那么“土地面积4635.37㎡（不包括大药房和住宅楼）”表达的真实含义也应为：双方实际交易土地面积为4635.37㎡。因为，在一份合同的同一条款中，相同的表达方式不可能表达两种不同的意思。2、张文生以1270万元的价格购买上述土地，从侧面证明交易土地面积应为4635.37㎡。张文生原审提交的证据表明已过户的2437.90㎡的土地，经评估市价仅为471万元。张文生是不可能以1270万元的价格购买价值471万元的土地的，这明显有悖常理。3、张文生购买的不单纯是房屋，还包括土地，签订合同时，4635.37㎡交易土地均登记在南河医药名下，双方就此进行交易不违背法律规定。4、南河医药基于张文生没有及时主张权利，得出其已履行全部义务的结论，完全违背逻辑和法理，与《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的原则精神背道而驰。5、原审时，南河医药就此诉求并未以诉讼时效抗辩，故二审法院不应支持南河医药的诉讼时效主张。物权变更登记诉求属于物权性质的请求权，本就不应适用诉讼时效制度。二、原审法院判令南河医药向张文生交付车库一间，符合事实和法律。根据原审庭审查明事实，南河医药在交易土地上曾建造车库（位于已过户的2437.90㎡土地范围），至今仍被其职工占用。该车库及车库所占用土地，至今也没有交付给张文生。三、依据《房屋买卖合同》第二条约定，南河医药应给付张文生148800元，并作购房余款抵扣，由于双方对于抵扣时间未作约定，张文生现要求南河医药返还，并未超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
南河医药二审中向本院提交了如下证据：
证据一，收条一份，证明南河医药已将《房屋买卖合同》中所载明的房屋全部移交，张文生出具收条一份，已全部收取房屋钥匙。证据二，诉讼房产地块的现场照片，证明南河医药出售给张文生的单体建筑属于办公区域，而未出售的大药房和住宅楼则属于住宅区域，分割两个区域的是一道早已存在的围墙，双方在签订买卖合同确定房屋及土地面积时，就是以该围墙为界。证据三，土地估价报告备案表、土地估价结果一览表，证明张文生在办理土地过户时，按程序规定要委托评估，而张文生在评估时作为委托人是自认土地总面积为2437.9㎡，并依据评估报告办理土地使用权证。
张文生对上述证据质证认为：证据一不能实现南河医药的证明目的，对于房屋已交付的事实张文生不持异议，应当交付的土地不仅包括已经占用的土地还有空地，该份证据仅能证明南河医药将房屋交付给张文生，但不能证明将土地交付了张文生。对证据二的真实性无异议，但不能实现南河医药的证明目的，确定双方实际交易面积的只能是双方签订的合同，图片不能证明交易面积。对证据三的真实性无异议，该份证据仅能证明南河医药将2437.9㎡的土地变更登记到了张文生名下，剩余土地尚未变更登记，南河医药当时提出先部分变更，张文生同意了。
本院对上述证据审核认为：证据一仅能证明南河医药按约交付了所有房屋。证据二仅能证明分割区域及围墙的存在，不能证明双方应交易的土地面积。证据三仅能证明张文生委托评估了2437.9㎡土地，不能实现南河医药的证明目的。
本院经审理查明：张文生与南河医药所签订的《房屋买卖合同》约定的交易标的物位于繁昌县繁阳镇迎春路88号，该地块的土地使用权面积登记为4635.37㎡，其中包括大药房和住宅楼用地2197.47㎡以及已过户至张文生名下的2437.9㎡土地。《房屋买卖合同》第五条约定：“自张文生房款九百万元到账两日内，南河医药与张文生共同向繁昌县房地产管理部门及土地管理部门办理交易变更与房产登记手续，全部变更手续办理结束后十五天付给南河医药人民币壹佰万元整六十天内张文生再付给南河医药人民币壹佰万元整。”张文生于2011年6月13日付清合同约定的全部价款。
本院经审理查明的其他事实同于原判认定的事实。
本院认为：张文生与南河医药签订的《房屋买卖合同》对转让的土地面积约定为：“土地面积4635.37㎡（不包括大药房和住宅楼）”。张文生认为对上述约定内容应解释为：双方实际应交易的土地面积为4635.37㎡，该面积不包括大药房和住宅楼占地部分，因南河医药只将2437.9㎡土地面积过户至张文生名下，故其还需将2197.47㎡土地面积过户给张文生；南河医药则认为：由于土地使用权证对各单体建筑物所占用的土地面积未分割进行测绘，因此在签订《房屋买卖合同》时无法得知拟转让土地的具体面积，故采用排除法在总的土地面积中排除了非交易的土地面积，即大药房和住宅楼的土地面积不包含于交易的土地范围内，实际应交易的土地面积为（4635.37㎡减去大药房和住宅楼占用的土地面积）。据此，本案的主要争议焦点即在于如何理解上述合同约定的交易土地面积条款。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。首先，根据查明的事实可知，张文生与南河医药所签订系《房屋买卖合同》，双方交易标的物为位于繁昌县繁阳镇迎春路88号楼房等，但大药房和住宅楼非双方交易的范围，根据案涉房屋土地证的记载，含大药房和住宅楼房屋在内的南河医药房产所占土地总面积为4635.37㎡，故张文生认为南河医药除大药房和住宅楼占地面积外还应转让4635.37㎡的土地面积给张文生，显然与该地块总面积只有4635.37㎡的事实不符。其次，双方的《房屋买卖合同》签订于2008年7月12日，过户给张文生的土地面积2437.9㎡于2009年9月10日发生变更登记，张文生也于2011年6月13日付清了合同约定的全部价款。因双方在合同中约定待全部变更手续办理结束后再支付部分款项，故张文生在2011年全部付清合同价款的行为亦印证南河医药履行了全部变更手续。再次，张文生于2011年6月13日即付清了合同约定的全部价款，且南河医药过户给其的土地面积，张文生在办理完变更手续时即已明知，其却至2015年9月17日才向原审法院提起诉讼，显与常理不符。综上，张文生认为双方《房屋买卖合同》中约定交付土地的面积系4635.37㎡，与合同约定及客观事实不符，其诉请要求南河医药再行过户2197.47㎡土地面积，缺乏事实及法律依据，应不予支持。因涉案《房屋买卖合同》约定的转让标的并不包含有车库，故张文生诉请要求南河医药向其交付车库缺乏合同依据，对此亦不予支持。涉案《房屋买卖合同》约定张文生应得的148800元可作为购房余款抵扣，故张文生至迟应于支付最后一笔购房款时向南河医药主张抵扣，即至迟应于2011年6月13日向南河医药主张抵扣，其于2015年9月17日向原审法院诉请主张抵扣已超过诉讼时效，南河医药在原审中提出诉讼时效抗辩，于法有据，故对张文生的该项诉请亦不予支持。综上，原判认定事实错误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省繁昌县人民法院作出的（2015）繁民一初字第01271号民事判决；
二、驳回被上诉人张文生的全部诉讼请求。
一审案件受理费2371元，二审案件受理费4742元，合计7113元，由被上诉人张文生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 蒋 磊
代理审判员 丁大慧
二〇一六年四月十九日
书 记 员 李成明
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。