甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0102民初1647号
原告张某，男。
委托诉讼代理人：张某某（原告祖父），男，1947年2月28日出生，汉族，系兰州市榆中县连搭乡寇家沟村村民，住甘肃省榆中县。
原告张某某，男。
被告：甘肃大成置业有限责任公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：杨学成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：聂晖，甘肃正鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆婧，甘肃正鼎律师事务所律师。
第三人姚某某，男。
原告张某、张某某与被告甘肃大成置业有限责任公司（以下简称：大成公司）及第三人姚某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告张某委托诉讼代理人张某某和被告委托诉讼代理人聂晖及第三人姚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某、张某某向本院提出诉讼请求：1、判令大成公司赔偿房屋质量（采光权）设计缺陷损失242794元；2、判令大成公司退还房屋面积差价25275.6元（6.83平方米×3717元）；3、判令大成公司退还超额收取的房款90154元；4、判令大成公司支付办理房屋转移登记缴纳的税款12000元；5、本案诉讼费由大成公司承担。事实与理由：2003年10月，因甘肃海外装饰工程有限责任公司（以下简称：海外公司）拖欠张某祖父张某某劳务费1888243.96元，经协商，海外公司将其对大成公司的到期债权300000元转让给张某某，大成公司遂将其开发建设并待售的现房一套以物抵债给张某某。2003年11月，张某某与大成公司签订房屋买卖合同，但合同约定的交易房屋并非张某某与海外公司约定的位于兰州市城关区世纪广场A座10-16F5-6号房屋，房价也高于张某某与海外公司约定的每平方米2600元。张某某对此持有异议，但时任海外公司高管的姚某某等承诺差价由海外公司在结算剩余劳务费时补足，加之接近年底，张某某面临给雇工发放工资的巨大经济压力，张某某遂签署了上述合同，约定大成公司将位于兰州市城关区世纪广场B座14单元1409号（建筑面积80.71平方米）房屋一套以每平方米3717元出售给张某某。但合同签订后，大成公司未按约期限交付房屋，经张某某多次交涉未果。2007年4月，张某某状诉法院要求海外公司支付剩余劳务费并由大成公司交付上述房屋，甘肃省兰州市中级人民法院审理后作出（2009）兰法民一初字第36号民事判决，判决由大成公司向张某某交付上述房屋等。2010年5月，该判决生效后，经人民法院依法强制执行，大成公司于2010年10月向张某某交付了上述房屋。2012年12月，因大成公司不履行办理上述房屋产权转移登记手续义务，张某某状诉法院要求大成公司履行办理上述房屋产权转移登记手续义务等，兰州市城关区人民法院审理后作出（2012）城法民一初字第616号民事判决，判决大成公司限期将上述房屋所有权证协助办理在张某某名下，但对张某某要求大成公司双倍返还交付房屋面积误差部分房价款及赔偿房屋质量（采光权）设计缺陷损失的诉讼请求以证据不足未予支持，该判决生效后，大成公司于2015年1月协助办理了上述房屋产权转移登记手续。张某某在取得上述房屋所有权证书后，遂以其要求大成公司双倍返还交付房屋面积误差部分房价款及赔偿房屋质量缺陷损失的诉讼请求有证据证明为由，就兰州市城关区人民法院作出的上述判决向甘肃省高级人民法院申请再审，甘肃省高级人民法院告知其应依法另行起诉。期间，张某某以上述房屋作抵押向银行贷款用于发放雇工工资，但银行以其年龄超过规定为由不予办理，张某某遂将上述房屋过户在张某名下后以张某名义办理了贷款。现认为张某某与大成公司签订房屋买卖合同约定装饰、设备标准为塑钢窗，但交付的房屋无窗户，房屋质量存在严重缺陷，且经相关机构评估该房屋采光权损失价值为242794元，大成公司理应予以赔偿；合同约定建筑面积80.71平方米，但交付的房屋建筑面积为73.91平方米，实际面积小于合同约定面积达6.8平方米，大成公司理应按合同约定的房价款退还房屋面积差价；大成公司以其开发建设并待售房屋以每平方米2600元顶抵拖欠海外公司装修工程款，张某某与海外公司工程施工分包合同亦约定海外公司就该房屋以每平方米2600元顶抵拖欠张某某工程款，并约定不收取税款及其他费用，但大成公司却以每平方米3717元将该房屋出售给张某某，多收房款90154元，大成公司理应予以退还，同时，在办理该房屋产权转移登记手续时，由张某某实际承担税款12000元，大成公司理应将该税款支付给张某某。
大成公司辩称，首先，张某某与大成公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同附件一平面图显示该房屋没有窗户，附件三装饰、设备标准虽约定为塑钢窗，但该约定系针对大成公司开发建设的包括涉案房屋在内的整体楼盘的普遍性约定，涉案房屋本无窗户，自然不受该约定制约。另，该房屋为写字楼，在设计上无窗户并不违反国家强制性规定，现张某某在大成公司全面履行了合同义务即向其交付房屋并协助办理了产权转移登记手续后要求大成公司赔偿房屋质量（采光权）设计缺陷损失242794元，其主张缺乏事实和法律依据。其次，兰州市城关区人民法院作出的（2012）城法民一初字第616号民事判决生效后，大成公司在向张某某协助办理该房屋产权转移登记手续时，经测绘涉案房屋建筑面积为63.91平方米，小于合同约定的建筑面积80.71平方米，经协商，约定由大成公司将其位于兰州市城关区世纪广场2层建筑面积10平方米的299-1号商铺补偿给张某某，双方互不找差价亦互不承担违约责任，随后双方签订了协议，大成公司并依据协议为张某某协助办理了补偿商铺的产权转移登记手续。虽然大成公司向张某某交付的房屋建筑面积小于合同约定的建筑面积16.8平方米，但大成公司采取了补救措施。依据常识，补偿的商铺价值远远高于普通写字楼的价值，且双方已达成协议并实际履行完毕，根据民事活动应遵循的自愿、公平、恪守承诺原则，大成公司履行合同约定交付房屋建筑面积并无不当。现张某某要求大成公司退还房屋面积差价25275.6元，缺乏事实依据。第三，虽然大成公司以其开发建设并待售房屋以每平方米2600元顶抵拖欠海外公司装修工程款，张某某与海外公司工程施工分包合同亦约定海外公司就该房屋以每平方米2600元顶抵拖欠张某某工程款，并约定不收取税款及其他费用，但大成公司与张某某就涉案房屋签订的买卖合同并不受上述约定制约，该合同明确约定价格为每平方米3717元。同时，该合同对税费的承担并未约定，而该合同已履行完毕，张某某亦按合同约定支付了购房款，并在办理产权转移登记时依照相关规定及交易习惯承担了其应承担的税费。现张某某要求大成公司退还超额收取房款90154元，并要求大成公司支付办理房屋转移登记缴纳的税款12000元的主张亦缺乏事实依据。综上，请驳回张某、张某某的诉讼请求。
姚某某述称，张某、张某某诉称基本属实，请求人民法院依法裁判。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2000年1月4日，大成公司（甲方）与广东海外建设总公司深圳公司（乙方）签订《装修工程施工合同意向书》，约定甲方将其开发建设的兰州市城关区庆阳路世纪广场10至28层室内外装修工程发包给乙方进行施工，甲方用未装修的房产按实际建筑面积每平方米2600元折合成款项付给乙方作为装修工程款，再不增加其他费用（包括税金）。2000年1月27日，大成公司（甲方）与海外公司（乙方）签订《建设工程施工合同协议条款》，约定由海外公司承包大成公司开发建设的兰州市城关区庆阳路世纪广场夹层以上主楼装修工程，该协议特别备注因广东海外建设总公司深圳公司于2000年10月变更为海外公司，大成公司与广东省海外建设总公司深圳公司签订的协议继续有效，合同权利义务由海外公司承继。2000年1月28日，大成公司与广东海外建设总公司深圳公司签订《商品房购销合同》，约定大成公司将其开发建设的兰州市城关区庆阳路世纪广场A/B幢11、12、13、14、15、16层01-010号及B幢17层01-09号房（建筑面积13305.66平方米）房屋（写字间），以建筑面积每平方米2600元、总价款34594716元用工程款折抵付款方式出售给广东海外建设总公司深圳公司。2000年4月，大成公司（甲方）与广东海外建设总公司深圳公司兰州世纪广场项目经理部（乙方）签订《工程施工分包合同》，约定甲方将世纪广场10层至18层的隔墙砌筑工作以包清工形式承包给乙方进行施工。2000年3月，广东海外建设总公司深圳公司兰州世纪广场项目经理部（甲方）与甘肃省城市建筑安装工程公司第二工程处（乙方）签订《工程分包施工合同》，后又签订补充协议，约定甲方将兰州世纪广场16层至28层室内墙柱、顶棚抹灰压光工程及砌筑工程、找平层工程等分包给乙方进行施工，同时约定，甲方在规定付款期限不能付清所欠工程款，乙方有权将抵押的世纪广场A座10-16F5-6号房屋变卖或据为己有，每平方米按2600元计算，由甲方负责向乙方办理产权手续，乙方不再承担任何税费。合同签订后，甘肃省城市建筑安装工程公司第二工程处即组织人员进场施工。2001年11月，海外公司对甘肃省城市建筑安装工程公司第二工程处交付的工程进行了验收并与甘肃省城市建筑安装工程公司第二工程处进行了工程决算。2002年8月，双方签订《工程造价结算单》。确认海外公司应付甘肃省城市建筑安装工程公司第二工程处下剩工程款1888243.96元。
2003年11月4日，海外公司未及时支付甘肃省城市建筑安装工程公司第二工程处下剩工程款，海外公司遂至函大成公司：”因我工司欠下属施工队张某某的工程款，请贵公司直接给张某某办理叁拾万元的房产，同意此房产记付我公司工程款。”2003年11月13日，大成公司与张某某签订《商品房买卖合同》，约定大成公司将位于兰州市城关区世纪广场B幢14层1409号（建筑面积80.71平方米）房屋（写字间）以建筑面积每平方米3717元、总价款300000元出售给张某某，同时约定，买受人购买的房屋平面图见合同附件一，附件一平面图显示该房屋无窗户；房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%，买受人不退房的，面积误差比绝对值在3%内部分房价款由出卖人返还买受人，面积误差比绝对值超出3%部分房价款由出卖人双倍返还买受人；交房期限为2003年12月30日前；交付使用的房屋装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，附件三装饰、设备标准门窗为塑钢窗，否则出卖人按实际价差补给买受人；出卖人在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；买受人的房屋仅作写字间使用。但上述合同对办理产权转移登记手续时产生的税费的承担未予约定，合同签订后大成公司亦未按合同约定的期限向张某某实际交付房屋。2007年4月10日，甘肃省城市建筑安装工程总公司出具《债权转让书：”本公司享有甘肃海外装饰工程有限责任公司债权1888243.96元，系张某某等人的劳务费，现将该债权转让给张某某，由张某某行使所有权利。注：公司城建安装公司、安装公司第二工程处均系我公司内部机构，无法人资格。”
因海外公司未支付给张某某上述工程款、大成公司亦未向张某某交付上述房屋，张某某遂向甘肃省兰州市中级人民法院提起诉讼，要求海外公司支付下剩劳务费、大成公司交付上述房屋，甘肃省兰州市中级人民法院审理后于2009年9月15日作出（2009）兰法民一初字第36号民事判决，判决由海外公司限期支付给张某某劳务费1588243.96元及利息并由大成公司限期向张某某交付上述房屋。2010年5月，该判决生效后，经人民法院依法强制执行，大成公司于2010年10月向张某某交付了上述房屋，但因大成公司在与张某某就该房屋签订买卖合同后，擅自将该房屋与南邻的1408号房屋之间的隔墙北移，造成实际交付的房屋建筑面积小于合同约定面积。2012年12月，因大成公司不履行办理上述房屋产权转移登记手续义务，张某某诉至兰州市城关区人民法院要求大成公司履行办理上述房屋产权转移登记手续义务、支付迟延办证违约金及逾期交房违约金，双倍返还面积误差部分房价款，并赔偿因交付的房屋无窗户，质量存在严重缺陷导致的损失等，本院审理后作出（2012）城法民一初字第616号民事判决，判决大成公司限期将上述房屋所有权证协助办理在张某某名下，并支付迟延办证违约金及逾期交房违约金若干，但对张某某要求大成公司双倍返还交付房屋面积误差部分房价款及赔偿房屋质量（采光权）设计缺陷损失的诉讼请求以证据不足未予支持。该判决经二审判决维持生效后，大成公司于2015年1月协助办理了上述房屋产权转移登记手续。期间，双方于2014年12月23日达成协议，约定因大成公司交付的房屋实测建筑面积小于合同约定面积16.8平方米，由大成公司将世纪广场二层建筑面积10平方米的299-1号商铺补偿给张某某，双方互不找差价。张某某在取得上述1409号房屋及补偿商铺所有权证书后，遂以其要求大成公司双倍返还交付房屋面积误差部分房价款及赔偿房屋质量缺陷损失的诉讼请求有证据证明为由，就兰州市城关区人民法院作出的上述判决向甘肃省高级人民法院申请再审，甘肃省高级人民法院告知其应依法另行起诉。期间，张某某以赠与方式将上述1409号房屋过户到张某名下，后张某以该房屋作抵押办理了银行贷款。
本院认为，民事主体的财产权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯；民事主体从事民事活动，应遵循公平、诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。张某某因与案外人之间的债权债务转让购买了大成公司涉案房屋，双方对房屋的质量、价款、交付期限等均进行了约定，大成公司亦向张某某交付了房屋并协助办理了产权转移登记手续，承担了迟延办证违约金及逾期交房违约金，同时对交付房屋实测建筑面积小于合同约定面积达成了补偿协议并实际履行，且张某某已以赠与方式将上述房屋过户到张某名下。现张某、张某某认为张某某与大成公司签订的房屋买卖合同约定装饰、设备标准为塑钢窗，但大成公司交付的房屋无窗户，房屋质量存在严重缺陷，且经相关机构评估该房屋采光权损失价值为242794元，要求大成公司予以赔偿，本院认为，因涉案房屋使用属性系写字间，其在设计上无窗户并不违反相关法律法规的强制性规定；同时，双方签订的买卖合同虽然约定交付使用的房屋装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，即附件三装饰、设备标准门窗为塑钢窗，但合同约定购买的房屋平面图见合同附件一，而附件一平面图显示该房屋无窗户；另，大成公司擅自将该房屋与南邻的1408号房屋之间的隔墙北移，造成实际交付房屋建筑面积小于合同约定面积，经本院实地勘查，该擅自移动行为不会改变1409号房屋无窗户的状态；同时，张某某作为涉案房屋装修工程的实际施工人，其在购买时对该房屋无窗户的事实应是知情的，故张某、张某某的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。对于张某、张某某认为合同约定建筑面积80.71平方米，但交付的房屋建筑面积为73.91平方米，实际面积小于合同约定面积达6.8平方米，大成公司理应按合同约定的房价款退还房屋面积差价的诉讼请求，因双方于2014年12月23日达成协议，约定因交付房屋实测建筑面积小于合同约定面积16.8平方米，由大成公司将世纪广场二层建筑面积10平方米的299-1号商铺补偿给张某某，双方互不找差价，现该协议已实际履行，大成公司已向张某某交付了补偿商铺并协助办理了产权转移登记手续，同时，虽然补偿面积没有达到误差面积，但依据常识，商铺的价值远远高于普通写字楼的价值，故该协议并不违反公平原则，本院对张某、张某某的该项诉讼请求不予支持。对于张某、张某某认为大成公司将其开发建设并待售房屋以每平方米2600元抵顶拖欠海外公司装修工程款，张某某与海外公司工程施工分包合同亦约定海外公司就该房屋以每平方米2600元抵顶拖欠张某某工程款，并约定不收取税款及其他费用，但大成公司却以每平方米3717元将该房屋出售给张某某，大成公司理应退还多收房款90154元，同时，在办理该房屋产权转移登记手续时，由张某某实际承担税款12000元，大成公司理应将该税款支付给张某某的诉讼请求，根据合同的相对性原则，大成公司与海外公司之间的约定以及海外公司与张某某之间的约定，不能当然约束大成公司与张某某，大成公司依据海外公司出具的给张某某办理30万元房产的债权转让声明，与张某某签订房屋买卖合同，将涉案房屋以30万元出售给张某某，该协议系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，对双方具有同等约束力，现张某、张某某要求大成公司退还多收房款90154元，缺乏事实依据；同时，该房屋买卖合同对办理产权转移登记手续时产生的税费的承担未予约定，根据相关法律法规规定，双方各自承担应承担税费，故对张某、张某某的该项诉讼请求，本院亦不予支持，在此，对于张某某主张时任海外公司高管姚某某等承诺差价由海外公司在结算下剩劳务费时补足，其该主张缺乏其他证据佐证，根据本案实际情况并结合交易习惯，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决如下：
驳回张某、张某某的诉讼请求。
案件受理费6853元，由张某、张某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 毛世祥
审 判 员 丁雨宁
人民陪审员 张繁芹
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 陈丽萍
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