湖南省通道侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1230民初610号
原告：湖南廊桥商业运营管理有限公司，住所地：湖南省桑植县澧源镇高家坪（科赛商务大楼）。
法定代表人：杨明珠，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：高景行，湖南指南律师事务所律师。
被告：杨安树，男，1958年10月10日出生，汉族，农村居民，住湖南省通道侗族自治县。
原告湖南廊桥商业运营管理有限公司与被告杨安树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告湖南廊桥商业运营管理有限公司的诉讼代理人高景行、被告杨安树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南廊桥商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2015年3月24日签订的《通道廊桥商铺租赁合同》，判决被告杨安树退还租赁的102、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213号商铺；2、判决被告杨安树支付欠原告的租金426666.67元（租金计算到2017年12月6日，最终租金要计算到交铺日止）；3、按所欠租金按日千分之五支付违约金；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年3月24日湖南廊桥商业运营管理有限公司受怀化市廊桥置业有限公司的委托，与被告杨安树签订《通道廊桥商铺租赁合同》，将廊桥一层102号商铺和二层的201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213号租赁给被告杨安树，租赁期五年。2015年6月6日，通道廊桥开业，租期从2015年6月6日开始计算，湖南廊桥商业运营管理有限公司依合同收取了被告杨安树租金8万元和1万元的履约保证金，被告杨安树2015年还欠8万元租金。从2016年6月6日至今被告杨安树拒不支付第2年的租金16万元和第3年租金32万元。由于被告违约，依合同规定被告应在每个缴租期（每12个月为1个缴租期）开始的60天前一次性全额缴清下个租赁期租金，被告超过2个月未交租金，原告有权终止本合同收回租赁的商铺。一年半以来，被告以各种理由和借口迟迟不肯缴纳租金或申请退铺，其行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告杨安树辩称，同意解除合同，但原告说的与事实不符，由于原告管理不善导致被告不能如期开业营运，迟延两个多月才开业，开业后并不是原告所说的可观收入，因原告违约在先，原告没有任何理由收回被告租赁的商铺；原告要求被告支付的租金是在原告在违反合同规定的情况下产生的数字与实际相差很大，原告在被告处购买的开业庆典活动物品13580元至今未付；因原告管理不当，造成整个廊桥经常停电、漏水；按合同约定，原告承诺如未能按时开业给商铺按所交押金三倍的赔偿，原告于2016年前给商铺办理产权证也未能兑现，被告所买的两个商铺，原告多收了66482.46元。自被告经营以来，一直处于亏本状态，与廊桥高层多次协商均是无果而终，经营信心倍受打击，请廊桥公司给被告一个满意的答复。
原告湖南廊桥商业运营管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下7组证据：
1.湖南廊桥商业运营管理有限公司营业执照和法定代表人的身份证复印件各1份，经与原件核对无异，拟证明原告是适格主体；
2.房产委托经营管理合同和怀化市廊桥置业有限责任公司营业执照复印件各1份，经与原件核对无异，拟证明原告受怀化市廊桥置业有限责任公司的委托管理通道廊桥的商业营运，是本案的适格原告；
3.被告杨安树的身份证复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告是适格主体；
4.分户面积明细表复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告租赁201至213号商铺的实际面积为954.79平方米的事实；
5.商铺租赁审批表、商户交铺费用预算单复印件各1份，经与原件核对无异，拟证明2015年3月交第1年租金8万元，还欠8万元的事实；
6.通道廊桥商铺租赁合同复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告租赁201至213号商铺的事实；合同约定租期为5年，第1、2年缴纳租金每年为16万元，每年享受免租期6个月，第3、4、5年每年租金为32万元；合同约定违约金和终止合同的相关事项。
被告对原告提交的证据质证意见为：对1、2、3、5、6组证据无异议，对第4组证据有异议，102号商铺不在合同之内，201至213商铺中有两个是被告自己买的，原告不能用来算租金。
被告杨安树为证实自己的主张成立向法庭提交了6组证据：1、不动产证复印件2份，经与原件核对无异，拟证明被告以其儿子的名义向原告购买的商铺合同面积与不动产登记的实际面积不符的事实；2、恒达购物商场销售单原件1份，拟证明原告在此商场购物时的欠款尚未归还的事实；3、装修押金条复印件1份，经与原件核对无异，拟证明原告欠被告5000元装修押金；4、履约保证金复印件1份，经与原件核对无异，拟证明原告欠被告1万元履约保证金，原定被告开业后装修押金、履约保证金一并退还给被告的，都没有退还的事实；5、被告本人记载的停电记录复印件1份，经与原件核对无异，拟证明原告存在管理不当的事实；6、银行贷款催款短信复印件1份，经与原件核对无异，拟证明被告自租赁原告商铺以来，一直亏本而无力偿还银行贷款的事实。
原告对被告提交的证据质证意见为：对第1组证据的意见是按实际面积算多退少补，多缴纳的部分用来抵扣后来的欠款。对第2组证据的意见是，该单只有被告方的公章而没有原告方的签字，不予认可。对第3、4组证据无异议。对第5组证据意见是，停电是供电问题，应与原告无关。对第6组证据的意见是，贷款是被告的个人行为，与本案无关。
本院对原告提交的1、2、3、5、6组证据和被告提交的第1、3、4组证据认定为，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证；对原告提交的第4组证据，该表记载真实、来源合法与本案有着直接的关联，予以采信；对被告提交的第2组证据，因该购物单没有原告方的签字，不具有证据的合法性，不予采信；对被告提交的第5组证据，因该证据只是被告本人的个人记录，不具有证据的合法性，不予采信；对被告提交的第6组证据，因该证据与本案无关，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年3月24日原告湖南廊桥商业运营管理有限公司（甲方）与被告杨安树（乙方）签订《通道廊桥商铺租赁合同》，用于被告经营生活超市。合同第一条约定，原告湖南廊桥商业运营管理有限公司经通道廊桥商业街的业主授权将位于怀化市通道县城东大桥通道廊桥2层201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213号商铺出租给被告。
合同第三条约定，合同租赁时间自2015年5月1日起60个月。开业时间暂定2015年3月1日，如甲方通知提前开业乙方应无条件接受并及时完成开业准备和装修工作。
合同第四条约定，合同期内的租赁构成如下，第一年租赁单价为32万元，享有免租期6个月，实际支付租金16万元。第二年租金单价为32万元，享有免租期6个月，实际16万元。第三年租金单价为32万元，不享受免租。第四年租金单价为32万元，不享受免租。第五年租金单价为32万元，不享受免租。商铺租赁租赁费用的支付方式为：商铺租赁费应于本合同签订时支付第一年租金的100%，以12个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期开始的60天前向甲方一次性足额支付下个租赁期租金。
合同第五条约定，商铺物业交付时，乙方向甲方支付1万元合同履约保证金。如乙方无违反本合同任何条款的行为，且结清应付甲方所有费用，则甲方在租赁期满后30天内将合同履约保证金全额无息退还给乙方。如乙方有违反本合同任何条款的行为，甲方有权在合同履约保证金中直接扣除，不足部分，甲方有权继续追偿。
合同第八条约定，甲方对通道廊桥商业街的业态布局、户外广告、营销推广等实行统一管理，乙方必须遵守并配合功能布局、统一规划和统一商业运营管理及物业管理。甲方对通道廊桥商业街各区域的环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施等进行管理，乙方必须遵守并配合。
合同第十条约定，乙方如违反本合同行为，甲方有权视违约情节向乙方收取违约金、限制服务、终止本合同。以合同约定向乙方索赔。合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下履约保证金。合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。合同因乙方原因造成违约并终止合同，乙方自动撤场，乙方应承担本合同规定的违约金、履行保证金、未到期租金、物业折旧费、物业管理费等甲方不予退还，还应承担已发生的商铺装修费用，并按照“来装去丢”的原则，不得损坏。
合同第十二条的其他约定：签订合同时先交第一年租金8万元，剩下的租金8万元在2015年8月31日之前交清，逾期不交公司有权采取停水、停电措施，并有权追究责任。
另查明，被告向原告支付第一年租金8万元及履约保证金1万元，所欠8万元租金约定2015年8月底交清却至今未交。双方就商铺租赁租期的起算日期达成一致意见即该商铺的租期从2015年6月6日开始计算，并从该时间起被告享受12个月的免租期。根据不动产证的实际记载，被告所租赁的商铺面积为954.79平方米。由于原告未依合同约定全面履行对廊桥的管理义务，导致被告拒付所欠租金。
还查明，被告向原告购买了通道廊桥的211、212号商铺，其中211号的合同面积为72.20平方米，不动产证登记的面积为69.25平方米；212号的合同面积为71.83平方米，不动产证登记的面积为68.88平方米。211号商铺被告多支付购房款32351元，212号商铺被告多支付购房款33026元。原告请求退还的102号商铺不在合同之内。
本院认为，原告与被告签订的《通道廊桥商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后被告向原告仅支付第一年租金中8万元尚欠8万元（所欠租金约定于2015年8月31日前交清），同时也支付合同履约保证金1万元。在被告准备按合同约定的时间开业时，却被告知开业时间要推迟，由于原告的违约让被告蒙受经济损失。根据合同约定，原告应加强物业管理，及时维修公共区域内固定资产和设备设施出现的故障，有对通道廊桥商业街各区域的环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施等进行管理的义务。在本案中，由于原告疏于管理，未全面履行好管理义务，导致经常性的停电、公共设施损坏、投诉得不到解决等，对商户的经营环境造成严重影响，直接危及到商户的经济利益，对此原告应负有相应的责任。在出现上述问题后，被告不是依法维权，而是采取以拒交租金的方式进行抵制，这样的方式不但问题得不到解决，反而导致本案纠纷的产生，被告的行为违反了合同的约定，也应承担相应责任。纵观本案，被告自主选择经营场所，在自愿履行合同条款的情况下与原告签订租赁合同，由于被告拒交租金行为导致本案纠纷的产生，对此，被告应负本案的主要责任。原告未有履行好对廊桥物业事务的管理义务，没有给商铺营造一个良好的经营环境，引起不应有的纠纷产生，原告应负本案的次要责任。由于原告存在过错，可酌情减轻被告第二、第三年的租金，根据本案的实际情况，本院确定被告对其所欠付的租金承担60%，原告自行承担40%,即被告在给付第二年、第三年租金时按应给付租金的总额的60%进行给付，同时对履约保证金也按相同比列进行责任分担，应退给被告的部分抵扣其所欠租金，对于原告要求被告支付欠原告的租金的诉讼请求予以支持。关于合同的履行，根据合同法的的相关规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。在本案中，被告拒付租金的行为，已构成解除合同的条件，况且，被告在答辩中也同意解除合同，对原告要求解除双方于2015年3月24日签订的《通道廊桥商铺租赁合同》，并退还租赁的201至213号商铺的诉讼请求予以支持，对于102号商铺因其不在合同之内应予本案无关。关于违约的问题，由于原告未尽合同管理义务，疏于对通道廊桥商业街各区域的环境卫生、治安、经营、消防及水电公共设施等进行管理，没有给被告一个安定、安心良好的经营环境，也导致被告拒付租金。在本案中，由于原告、被告都存在违约，故对原告要求就被告所欠租金按日千分之五支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条规定，判决如下:
一、解除原告湖南廊桥商业运营管理有限公司与被告杨安树于2015年3月24日签订的《通道廊桥商铺租赁合同》，被告杨安树于判决生效十日内将租赁的201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、213号商铺退还给原告湖南廊桥商业运营管理有限公司。
二、被告杨安树于判决生效后十日内给付尚欠原告湖南廊桥商业运营管理有限公司第一年租金8万元，给付第二年、第三年（算至2018年3月14日）租金17万元（其计算方式为2016年6月6日至2018年3月14日应交纳租金总额的60%减去被告杨安树购买商铺按合同面积多交的部分、应退给被告杨安树的履约保证金以及应退给被告杨安树的装修押金）,以上两项共计25万元。
三、驳回原告湖南廊桥商业运营管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7700元，由原告湖南廊桥商业运营管理有限公司承担3080元，被告杨安树承担4620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 叶发云
人民陪审员 李立忠
人民陪审员 蒋思芳
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 吴丽玲
附件：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年的支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。