广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6794号
上诉人（原审原告、反诉被告）：梁怡
委托代理人：周新忠，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市常兴淘宝城有限公司
法定代表人：袁军利，总经理。
被上诉人（原审被告）：深圳市常兴女人坊有限公司
法定代表人：袁军利，总经理。
原审被告：袁军利
原审第三人：深圳市俊和园投资有限公司
法定代表人：蔡清俊，总经理。
委托代理人：晏晓英，广东知明律师事务所律师。
原审第三人：万代集团有限公司
法定代表人：萧维，执行董事。
委托代理人：华光，广东茂亨律师事务所律师。
原审第三人：万中投资有限公司
法定代表人：萧维，执行董事。
委托代理人：华光，广东茂亨律师事务所律师。
上诉人梁怡因与被上诉人深圳市常兴女人坊有限公司（以下简称女人坊公司）、深圳市常兴淘宝城有限公司（以下简称淘宝城公司）、袁军利及原审第三人深圳市俊和园投资有限公司（以下简称俊和园公司）、万代集团有限公司（以下简称万代公司）、万中投资有限公司（以下简称万中公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1057号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年8月30日，万代集团（甲方）与俊和园公司（乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：甲方同意出租，乙方同意承租位于深圳xx区××广场××层的铺位（以分割线划分的套内面积为准，详见附件一：平面图，以下简称“该租赁场所”）；乙方经营项目名称暂定为“淘宝城”，经营用途为服装、化妆品等及无烟餐饮（仅限于甲方指定位置营业，及餐饮部分营业面积不得超过建筑面积100平方米，具体位置及面积见附件二，以双方最终协商确定的面积为准），乙方不得超出上述面积以及经营用途违规经营；每月租金总额为204000元，乙方同意每月向甲方支付装修及电梯、空调等设备的折旧费用100000元；乙方签订正式的租赁合同和本租赁补充协议时，将相当于贰个半月租金数额的租赁保证金510000元、一个月租金204000元、装修设备折旧费用100000元支付给甲方，共计814000元；乙方应于每月5日前缴交当月租金，迟于规定日期则按拖欠租金总额每月5‰缴纳滞纳金（只提供收款收据）。如乙方在每月20日前未缴纳租金的，视为乙方重大违约，按本合同补充协议书第十条办理；本补充协议为期约伍年，从2013年8月30日起至2018年7月12日止；乙方如在租赁期间，未按照约定的经营用途及租赁面积进行经营，擅自变更经营用途，或者超出租赁面积范围经营（包括但不限于以杂物占用非租赁面积、在甲方指定位置之外进行餐饮经营等）等的，均视为乙方构成违约，甲方有权单方面解除租赁合同及本补充协议，乙方同意将租赁保证金视为违约金支付给甲方，并赔偿由此造成甲方的其他损失，甲方应当在解除事由发现之日起45日内以书面方式通知乙方行使解除权，逾期视为甲方已放弃该项解除权；甲方保证对该租赁场地拥有合法的所有权；及其他内容。附件一地下一层平面图中以阴影部分标出涉案租赁场地，并注明“以上阴影部分建筑面积3500㎡”，未标注阴影部分注明“停车场”，附件二地下一层平面图中以租赁场地的一角以阴影标出，并注明“餐饮经营范围（建筑面积100㎡）”。
2013年9月17日，俊和园公司出具《授权委托书》，委托淘宝城公司以其名义对委托人于2013年8月30日承租的位于深圳市南山常兴广场负一层的铺位对外进行招商和出租工作，负责与承租人签署租赁合同，进行收费核算及租赁场所的全部日常管理工作。
2013年期间，梁怡（乙方）与淘宝城公司（甲方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方同意将位于深圳市xx区××广场××层的涉诉商铺出租给乙方，第二年开始租金年递增10%；自协议签订时乙方一次性向甲方支付铺位押金（期满扣除乙方须交费用后余额不计息退还乙方）并预交一个月租金，或预交六个月租金；除租金外乙方每月应向甲方缴付管理费45元每平方米，按建筑面积计，及电、水费（空调、公用照明除外）；该铺位给乙方承租经营餐饮，未经甲方同意，乙方不得变更经营范围；乙方必须在每月5日前交租，过期未交的每日加收租金1%作为滞纳金，连续拖至当月15日未交租的，视乙方违约，铺面由甲方收回，押金不退；下列情况视乙方违约，乙方在接到甲方书面通知后3天内必须清货离场，押金作为违约金不退，超过期限未离场的视乙方放弃铺面货物及设备，甲方有权收回铺面并处置货物：未按协议约定时间交租及其他费用，超过最后期限而未缴付的、未经甲方同意变更经营范围或出租或转让他人的、在一个月累计超过约定时间未按时经营的；在协约未满且乙方未违约情况下，甲方不得收回该铺面，否则乙方造成损失由甲方承担；乙方须在合同约定的相应期限内对铺面进行装修、完成装修，否则视为乙方违约；有关政府相关部门需办理相关手续（如营业执照、消防等）由甲方负责统一办理，须乙方配合时乙方有义务配合；及其他内容。租赁合同约定租期为2013年11月1日至2018年7月11日、押金为22000元、预交租金11000元、管理费为2610元/月等内容。合同甲方为淘宝城公司，落款处由女人坊公司盖章。
梁怡主张其支付了合同约定的押金、预交租金，并支付了合同未约定的进场费。梁怡提交了由女人坊公司盖章的押金、租金、建设分摊费收据，淘宝城公司与女人坊公司予以认可。
梁怡主张因淘宝城公司未能提供房屋产权证明、场地使用证明，致使梁怡无法办理餐饮就业服务证、卫生许可证等，梁怡提交了营业执照。2014年1月23日，淘宝城公司向梁怡发出通知，表示接到深圳市市场监督管理局南山分局的通知，要求未办理餐饮就业服务证的商铺立即停业。双方当事人确认，涉诉商场于2014年1月20日停止营业。梁怡提交了各类协议、费用支出凭证等，用以证明其对承租商铺进行了简单装修并购买了设备、物品，及其遭受的损失。
另查，2014年1月14日，万代集团以俊和园公司、淘宝城公司为被告诉至原审法院，请求解除其与俊和园公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，俊和园公司支付拖欠的租金等。原审法院作出的（2014）深南法前民初字第24号民事判决查明了以下事实：第一、万代集团提交的证据显示，深圳市南山区常兴路126号常兴广场大厦的开发商深圳新常兴城实业发展有限公司于2014年3月26日出具《场地交付使用证明书》，证明2005年深圳新常兴城实业发展有限公司将其享有使用权的租赁场所（出租面积约2400平方米）授权和交付给万中公司使用；万中公司拥有常兴广场地下1层商铺01的登记所有权，建筑面积1129.1平方米；万中公司授权万代集团将其名下的租赁场所进行招商和出租，委托期限自2013年7月5日起15年。第二、2014年3月6日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局向南头街道规划土地监察队发出的深规土二局函〔2014〕195号《市规划国土委第二直属管理局关于确认常兴广场负一层相关情况的复函》载明：经深圳市房地产权登记中心登记，常兴广场地下1层商铺面积为1129.1平方米，常兴广场负一层擅自将部分设备房和停车位改建为商铺，现商铺面积约3500平方米，涉嫌改变了原部分设备用房及停车位的使用性质。上述判决确认万代集团与俊和园公司签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效。（2014）深中法房终字第1912号民事判决认为深规土二局函〔2014〕195号复函明确了涉诉地下室部分均在报建范围内，未经相关行政部门批准改变房屋用途并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，故维持（2014）深南法前民初字第24号民事判决的以上认定。
梁怡的原审诉讼请求为：1、确认淘宝城公司、女人坊公司与梁怡签订的租赁合同无效；2、淘宝城公司、女人坊公司、俊和园公司、袁军利、万代公司、万中公司返还梁怡押金22000元、租金11000元、进场费93000元，并赔偿员工租房损失22500元及工人工资、装修人工费、装修材料、厨具等损失222440.1元。淘宝城公司、女人坊公司、俊和园公司、袁军利、万代公司、万中公司支付以上款项的利息12961.25元（利息暂计至2014年6月6日，应计至付款之日）；3、淘宝城公司、女人坊公司、俊和园公司、袁军利、万代公司、万中公司承担诉讼费。庭审中，经原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定释明，梁怡表示，若其主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，申请将诉讼请求第1项变更为解除《租赁合同》。
淘宝城公司反诉请求：1、梁怡向淘宝城公司支付2013年12月1日至2014年1月23日期间租金19161元、2013年11月1日至2014年1月23日管理费7156元；2、梁怡承担诉讼费。
原审法院认为，袁军利经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此引起的不利法律后果由其自行承担。
梁怡分别与淘宝城公司、女人坊公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应依法履行合同义务。故梁怡请求确认《租赁合同》无效，于法无据，原审法院不予支持。淘宝城公司作为出租人，应依约将产权清晰、位置明确的租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据原审法院查明的事实，涉诉商铺所处的商场按照深圳市市场监督管理局南山分局的通知，于2014年1月20日停止营业，导致梁怡不能正常使用租赁物，无法行使合同权利，淘宝城公司已构成违约。在租赁合同一方当事人违反合同约定导致合同目的无法实现以及合同实际上无法履行的情况下，该合同应当终止履行。梁怡请求将第1项诉讼请求变更为解除《租赁合同》，原审法院予以支持。因此，淘宝城公司应将梁怡有收据证明已收取的铺位押金予以返还，对于梁怡有收据证明已支付的租金，淘宝城公司应扣除梁怡已使用期间的租金后予以返还，因双方均未提交证据证明租赁商铺的交付时间，故原审法院按照租赁起始日至2014年1月20日确认梁怡已使用商铺的期间，租金收据载明起始日的，按载明的日期计算，梁怡已付的一个月租金系其实际使用商铺期间应付的费用，其请求返还，原审法院不予支持。
关于进场费（建设分摊费）。梁怡提交了由女人坊公司盖章的建设分摊费收据，淘宝城公司与女人坊公司予以认可。淘宝城公司未能证明进场费（建设分摊费）已实际用于合同履行，故梁怡请求返还建设分摊费，原审法院予以支持。
关于梁怡诉请的损失。《租赁合同》因淘宝城公司违约而解除，梁怡对涉诉商铺进行装修所发生的相关损失，淘宝城公司应予以赔偿。梁怡提交了若干费用支出凭证及相关协议，原审法院综合审核梁怡提交的证据，对梁怡主张的装修、设备损失在合法合理、具备关联的范围内酌情予以支持，对无证据支持或证据形式不符合要求的部分不予支持，在此不再一一赘述。梁怡主张的未形成添附的设备、物品、员工工资损失、员工租房损失、加盟费、广告费、运费、原（材）料费等损失，理据不足，原审法院不予支持。
梁怡请求淘宝城公司支付应返还、赔偿款项的利息，于法无据，原审法院不予支持。女人坊公司在《租赁合同》出租方落款处盖章确认并开具了相关费用收据，梁怡请求其承担合同责任，原审法院予以支持，其应与淘宝城公司共同承担返还、赔偿责任。袁军利、俊和园公司、万代集团、万中公司并非《租赁合同》当事人，梁怡请求上述当事人承担返还、赔偿等责任，原审法院不予支持。
关于淘宝城公司的反诉请求。梁怡应向淘宝城公司支付其实际使用商铺期间的租金，已如前述，淘宝城公司请求梁怡支付上述期间的管理费，原审法院亦予支持。梁怡未提交收据等证据证明其已支付租金、管理费，应承担举证不能的法律后果，梁怡主张其支付了管理费3393元，无证据支持，原审法院不予采信。梁怡应向淘宝城公司支付租金、管理费。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除梁怡与淘宝城公司、女人坊公司签订的《租赁合同》；二、淘宝城公司、女人坊公司于判决生效之日起十日内向梁怡等返还铺位押金22000元、建设分摊费93000元；三、淘宝城公司、女人坊公司于判决生效之日起十日内赔偿梁怡装修、设备损失20000元；四、梁怡于判决生效之日起十日内向淘宝城公司支付2013年12月1日至2014年1月20日租金18700元、2013年11月1日至2014年1月20日管理费7047元；五、驳回梁怡的其他诉讼请求；六、淘宝城公司的其他反诉请求。本案本诉受理费6721元，由梁怡负担4210元，淘宝城负担2511元；反诉受理费229元，由淘宝城负担5元，梁怡负担224元。
梁怡不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、变更原审判决第一项为：确认梁怡与淘宝城公司、女人坊公司签订的《租赁合同》无效；二、维持原审判决第二项；三、在原审判决第三项确认的装修、设备损失20000元的基础上，增加判决淘宝城公司、女人坊公司、俊和园公司、万代公司、万中公司向梁怡赔偿员工租房、工资及装修、设备等损失共人民币224940.1元；四、撤销原审判决第四项，梁怡无需向淘宝城公司、女人坊公司支付租金、管理费；五、改判淘宝城公司、女人坊公司、俊和园公司、万代公司、万中公司向梁怡支付自2013年9月17日起至支付款项之日止的利息，暂计至2014年6月6日的利息为人民币12961.25元；六、本案诉讼费全部由淘宝城公司、女人坊公司承担。上诉事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定梁怡与淘宝城公司、女人坊公司签订的《租赁合同》有效是错误的。淘宝城公司、女人坊公司出租给梁怡的铺位没有产权，也没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，依法无效，淘宝城公司、女人坊公司、俊和园公司、万代公司、万中公司应赔偿梁怡为此造成的损失及利息，原审判决认定梁怡与淘宝城公司、女人坊公司签订的《租赁合同》有效是错误的。2、原审判决未全部认定梁怡主张的工人工资、装修人工费、装修材料费、厨具等损失是错误的。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”梁怡诉请的工人工资、装修人工费、装修材料费、厨具等装修及设备损失都有收据、销售单等单据证明，且单据上有交易对方的签名、盖章，不存在无证据或证据形式不符合要求的情形。淘宝城公司、女人坊公司在订立合同时应当预见到梁怡为经营商铺需要付出大量装修及人工资金，其违反合同可能给梁怡造成巨大的损失。故上述损失应由淘宝城公司、女人坊公司、俊和园公司、万代公司、万中公司赔偿。3、梁怡并无拖欠租金及管理费行为。第一、原审判决述称“梁怡主张其支付了管理费3393元，无证据支持”错误，在梁怡一审诉讼过程中提交的证据材料第98页“收款收据”中，清晰的显示了2013年11、12月份管理费及水电费7199元，其中11月管理费783元、12月管理费2610元，共计3393元；第二、虽然合同约定租期从2013年11月1日开始，但由于淘宝城公司、女人坊公司原因，直至2013年11月22日才能开业，因此租赁商铺交付时间为2013年11月22日。前述收款收据可以证明这一事实。管理费是按照实际管理时间收取的，根据该收款收据，11月管理费是783元，而非合同所约定的2610元，足以证明商铺交付时间；第三、由于租赁商铺实际交付时间与约定不符，淘宝城公司、女人坊公司口头承诺前两个月租金减半收取，即先前预交的一个月租金可以与两个月租期相抵。2013年11月22日开业至2014年1月20日停止营业，恰好是两个月，梁怡签约时已交付一个月租金，因此并无拖欠租金及管理费。二、原审判决适用法律错误。由于原审判决认定事实错误导致其适用法律亦存在错误。
被上诉人淘宝城公司、女人坊公司及原审被告袁军利答辩称：恳请法院驳回梁怡的上诉请求。对于原审判决中所认定的装修设备损失等各项费用，淘宝城公司、袁军利、女人坊公司并不认可，因为梁怡所提供的证据并不能证明其损失，也未进行任何的评估形式进行确定，装修设备也还存在残余价值，一审所认定的损失数额没有事实依据。梁怡存在拖欠租金的行为，即使认定违约也是双方违约，对于其损失应各自按照违约进行承担。
原审第三人俊和园公司答辩称：答辩意见与淘宝城公司、袁军利、女人坊公司一致。
原审第三人万代公司、万中公司答辩称：一、与原审答辩意见一致。二、万中公司、万代公司不是涉案租赁合同的当事人，根据合同的相对性原则，万代公司、万中集团没有义务也没有法律依据返还梁怡的任何费用。
本院经二审审理，除认定原审法院查明的事实外，另查明：梁怡于2014年1月20日缴纳了11月份管理费783元、12月管理费2610元。
本院认为，涉案商铺在合法报建范围内，虽未经相关行政部门批准擅自改变房屋用途，但这并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，而出租人是否为商铺产权人并不影响租赁合同效力，梁怡主张涉案租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。梁怡分别与淘宝城公司、女人坊公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据梁怡的上诉理由及请求，二审争议的焦点是：一、梁怡应获得的赔偿金额；二、梁怡是否仍拖欠租金及管理费。
关于梁怡应获得的赔偿金额。《租赁合同》因淘宝城公司违约而解除，梁怡对涉诉商铺进行装修所发生的相关损失，淘宝城公司应予以赔偿。根据梁怡提交的损失明细，其中涉及装修的款项主要包括材料款及人工费用，总额为3万余元，梁怡提交了若干费用支出凭证及相关协议予以证明。但梁怡所提供的支付凭证主要为收据，且从收据内容并不能完全确认与本案商铺的关联性，考虑到涉案商铺实际进行了装修的客观事实，本院认为，原审法院综合审核梁怡提交的证据形式、证据内容，对梁怡主张的装修损失在合法合理、具备关联的范围内酌情支持2万元并无明显不当，本院予以维持，对超出该数额的装修损失主张，证据不足，本院不予支持。梁怡主张因停业导致冷冻食品废置损失，但其所提交的购买订单及收据显示，购买日期分别为2013年11月及2014年5月，而本案双方确认的终止经营时间为2014年1月20日，故无法确认上述单据与本案损失的关联性。至于梁怡主张的未形成添附的设备、物品、员工工资损失、员工租房损失、广告费、运费等损失，事实及法律依据不足，原审法院不予支持正确，本院予以维持。
关于梁怡是否仍拖欠租金和管理费。梁怡及淘宝城公司均确认涉案商场于2014年1月20日停止营业，淘宝城公司主张梁怡应支付租金至2014年1月20日具有事实和法律依据。现双方对于租金的起算时间及支付标准存在争议。关于租金的起算时间，梁怡以淘宝城公司向其开具的收据上所载11月份管理费仅783元而非2610元为据，主张因被上诉人原因，涉案商铺2013年11月22日才开业，故该月管理费自2013年11月22日起算，租金亦应自2013年11月22日起算。但双方合同并未约定自商铺开业之日起计租，而根据梁怡所提交的各项装修费用、人工费用的收据看，其在2013年10月就已经对商铺进行了装修并聘请员工，故双方实际交付商铺时间应早于2013年11月1日，原审认定自合同约定的租赁起始日2013年11月1日起算租金具有合同依据，被上诉人亦未对此异议，本院对此予以确认。至于2013年11月份收取的管理费低于合同约定金额，系淘宝城公司对自己权利的处分，且该项费用独立于租金计算及收取，淘宝城公司收取的11月份管理费不足一个月标准的事实，并不足以证明双方对于起租时间另有约定，故本院对梁怡该上诉理由不予采纳。梁怡还主张淘宝城公司口头承诺前两个月租金减半收取，但淘宝城公司不予认可，梁怡亦未能举证证明，本院对此不予采信。梁怡应向淘宝城公司支付自2013年11月起至2014年1月20日止的租金。根据已查明事实，梁怡已向淘宝城公司支付一个月租金11000元，故梁怡仍应支付租金18700元，原审对此项处理正确，本院予以维持。梁怡已支付2013年11月、12月管理费，故其尚应支付2014年1月1日至1月20日的管理费1740元，原审认定梁怡未支付2013年11月、12月管理费有误，本院依法予以纠正。
梁怡关于淘宝城公司、女人坊公司支付应返还、赔偿款项的利息的请求，于法无据，本院不予支持。而袁军利、俊和园公司、万代集团、万中公司并非《租赁合同》当事人，梁怡请求上述当事人承担返还、赔偿等责任，亦不符合法律规定，本院予以驳回。
综上，梁怡的上诉请求部分具有事实依据，本院对有理部分予以支持。原审判决查明事实有误，对有误部分，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1057号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1057号民事判决第六项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1057号民事判决第四项为：梁怡应于本判决生效之日起十日内向深圳市常兴淘宝城有限公司支付租金18700元、管理费1740元；
四、驳回深圳市常兴淘宝城有限公司的其他反诉请求。
本案一审案件受理费，本诉受理费6721元，由梁怡负担4210元，深圳市常兴淘宝城有限公司、深圳市常兴女人坊有限公司负担2511元；反诉受理费229元，由梁怡负担179元，深圳市常兴淘宝城有限公司负担50元。二审案件受理费4869元，由梁怡负担4819元，深圳市常兴淘宝城有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年八月三十日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……