福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终5006号
上诉人（原审被告）：王育贤，男，1976年6月24日出生，汉族，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人：卓鹏乾，福建冠德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安溪县顺鑫典当有限责任公司，住所地福建省安溪县凤城镇大同路360号。
法定代表人：谢顺福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。
原审第三人：黄国钦，男，1979年1月1日出生，汉族，住福建省安溪县。
原审第三人：陈雅凤，女，1981年7月5日出生，汉族，住福建省安溪县。
上诉人王育贤因与被上诉人安溪县顺鑫典当有限责任公司（以下简称顺鑫典当公司）及原审第三人黄国钦、陈雅凤申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省安溪县人民法院(2015)安民初字第6459民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王育贤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顺鑫典当公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。王育贤与黄国钦关于诉争房产的买卖经过公证证明，是合法有效的，即使房屋的成交价格略高于市场价格也是因为黄国钦拖欠王育贤970万元的借款未还，黄国钦要求以购房款优先偿还，王育贤才会以这个价格购买诉争房产。诉争房产的购房款当日又从黄国钦的账户转入陈凤尾的账户系因厦门市公证处在进行房产买卖公证的时候要求提交支付购房款的转账记录，而黄国钦尚拖欠王育贤970万元，王育贤与黄国钦约定该笔购房款优先偿还该笔借款，所以王育贤支付给黄国钦的5166800元才会又回到了陈凤尾的个人账户中。一审判决以“黄国钦出具的970万元借条是发生在安溪县安阳物资有限公司与福建安溪聚鸿兴工艺品有限公司及王育贤与第三人陈雅凤之间”来否认该笔债务“非第三人黄国钦个人所负债务”是错误的。王育贤与黄国钦之间借条的真实性可以通过鉴定予以确定，2012年12月24日520万元款项虽然是两家企业的账户往来，但实际为自然人之间的民间借贷。黄国钦向王育贤借款520万元，王育贤通过福建省安溪县安阳物资有限公司向黄国钦时任法定代表人的福建安溪聚鸿兴工艺品有限公司转账汇款。黄国钦作为福建安溪聚鸿兴工艺品有限公司的实际控制人，其指定聚鸿兴公司为收款账户与通常民间借贷交易习惯相符。2013年2月4日，王育贤另外向陈雅凤转账汇款450万元，两笔款项共同由黄国钦出具970万元借款凭证交王育贤收执。二、《城市管理法》第37条第6项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定系管理性强制性规定，而非效力性规范，违反该条款并不会影响转让合同的效力，不能因此认定本案转让合同是无效的。王育贤购买诉争房产时，开发商尚未向黄国钦交房，并非王育贤的过错未接收房屋。诉争房产在交付王育贤使用之前为安溪法院保全，保全仅是临时性强制措施，保全裁定并未禁止开发商向黄国钦交房，更未禁止黄国钦向王育贤交房。王育贤作为合法的购房人，在诉争房产进入执行阶段之前，向黄国钦接收房产并不存在主观上的恶意。
顺鑫典当公司辩称，一、王育贤与黄国钦就诉争房产进行交易属于虚假交易，王育贤是在帮黄国钦转移资产，王育贤并未实际向黄国钦交付购房款，一审判决驳回王育贤的诉讼请求是正确的。黄国钦于2014年3月7日向开发商厦门歌福斯特地产有限公司购买诉争房产，按照王育贤提供的《预定房屋买卖合同》，黄国钦系在5月30日开发商尚未交房的情况下就转让诉争房产，显然是为逃避债务而转移资产。王育贤向黄国钦购买的房产单价为21500元/平方米，黄国钦向开发商购房的单价为11000-12000/平方米，时间仅相差两个月，不符合常理，也不符合市场规律，王育贤与黄国钦系恶意串通，转移资产，企图逃避债务。二、王育贤支付给黄国钦的购房款当日又返回王育贤的账户，王育贤其实并未实际支付本案的购房款。如果王育贤主张该购房款是黄国钦用以偿还其拖欠王育贤的借款，黄国钦本可直接与王育贤订立合同约定以房抵债，没有必要订立诉争房产的买卖合同并进行资金的流转和抵扣这一系列的过程，该主张难以自圆其说。王育贤与黄国钦申请公证的内容为其二人签订的《预定房屋买卖合同》的真实性，并未涉及购房款是否支付的内容，王育贤主张其购房款的转账记录是办理公证所需不符合常理，且公证的时间2014年6月3日，如果王育贤主张属实，转账亦应发生在公证的时间之后，即2014年6月3日或6月3日之后，本案转账的时间为5月30日，王育贤的主张不能成立。三、王育贤提交的证据不足以证明王育贤与黄国钦存在巨额债务的事实，一审判决对此不予认定符合法律规定。王育贤提供的安溪县安阳物资有限公司与福建安溪聚鸿兴工艺品有限公司的520万元的转账记录仅能体现该两个公司存在经济往来，王育贤主张该笔往来为黄国钦的个人借款不能成立，而王育贤转账给陈雅凤的450元款项也仅可以证明王育贤与陈雅凤之间存在450万元的款项往来，无法证明该笔款项系陈雅凤向王育贤的借款，基于以上两笔借款事实并不能确定，王育贤提供的由黄国钦出具的970万元借条的真实性就不能确定。该份借条在安溪法院查封了诉争房产，王育贤提出异议的时候，王育贤并未作为证据提供，可从侧面证明该借条是过后伪造的。根据王育贤与黄国钦的银行账户交易记录来看，黄国钦与王育贤存在多笔的资金往来记录，王育贤一审中并未对此作出合理的解释，故王育贤提出其与黄国钦存在借贷关系的主张不能成立。假设上述债权债务真实存在，也属于黄国钦与陈雅凤夫妻关系存续期间的共同债务，黄国钦以其离婚后的个人财产抵债，真实性值得怀疑。四、诉争房产为黄国钦购买的预售商品房，该房屋仅是登记在黄国钦名下，在法院查封直至黄国钦与顺鑫典当借款案件判决时，开发商尚未交房，黄国钦尚未取得诉争房产，也未进行权属登记，更谈不上取得房屋的所有权，诉争房产的所有权仍属于开发商。根据《物权法》《城市房地产管理办法》的规定，黄国钦无权转让，其转让行为没有法律效力。在人民法院查封诉争房产时，该房产尚未交付黄国钦，人民法院的查封符合法律规定，王育贤与黄国钦是在法院查封并且驳回王育贤的保全查封复议申请后人为制造房屋交付的事实，属于恶意交付，王育贤对此存在明显的过错，不享有足以排除强制执行的民事权益，王育贤的上诉请求应予以驳回。
黄国钦、陈雅凤均未作答辩。
顺鑫典当公司向一审法院起诉请求：判决撤销（2015）安执异字第10号执行裁定书，准许对涉案执行标的即址在厦门市五缘湾西片区地块项目C楼19层1913、1917单元房产的执行。
一审法院认定事实：陈雅凤与黄国钦原系夫妻关系。双方虽于2013年8月14日在安溪县民政局办理离婚登记手续，但因做生意缺乏资金，在同年10月23日向顺鑫典当公司典当借款2000000元，贷款期限为2013年10月23日至2014年4月22日，并签订《安溪县顺鑫典当有限责任公司房地产抵押典当合同》一份。合同签订后，顺鑫典当公司依约发放了该借款。2014年3月7日，黄国钦向厦门歌福斯特地产有限公司购买该公司开发的址在厦门市五缘湾西片区地块项目C幢楼1910、1911、1912、1913、1914、1915、1916、1917单元等房产，款项一次性付清。嗣后，除陈雅凤支付利息120000元外，陈雅凤与黄国钦对上述借款2000000元及自2013年12月23日起的利息均未偿还。顺鑫典当公司于2014年6月10日将该典当借款纠纷案诉至安溪县人民法院，并于同月25日申请对黄国钦购买的上述房产采取诉讼保全措施。安溪县人民法院于当日作出（2014）安民初字第3421-1号民事裁定书裁定查封上述房产。查封后，案外人王育贤不服于2014年10月10日申请复议。安溪县人民法院于2015年2月28日以（2014）安民初字第3421-2号民事裁定书裁定驳回案外人王育贤的复议申请。2015年5月4日，安溪县人民法院就顺鑫典当公司与陈雅凤、黄国钦典当借款纠纷案作出（2014）安民初字第3421号民事判决，判决陈雅凤、黄国钦应在判决生效之日起十日内偿还顺鑫典当公司借款2000000元及资金占用费（自2013年10月23日起至还款之日止按银行同类贷款利率计算，已付的120000元予以扣除）。该判决于2015年8月14日发生法律效力，顺鑫典当公司于同年9月1日向安溪县人民法院申请强制执行。原诉讼保全裁定也自动转为执行中的查封措施。2015年11月1日，王育贤对执行标的提出书面异议。安溪县人民法院经审查，于同年12月15日作出（2015）安执异字第10号执行裁定书，裁定中止对址在厦门市五缘湾西片区地块项目C楼19层1913、1917单元房产的执行。顺鑫典当公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查，王育贤于2014年5月30日与黄国钦签订《预定房屋买卖合同》，约定由王育贤向黄国钦购买上述1913、1914、1915、1916、1917单元房产。王育贤于当天通过银行转账将合同约定的购房款5166880元支付给黄国钦，黄国钦于当日将该款项转入王育贤妻子陈凤尾的银行账户，该款随即转入王育贤的银行账户。双方并于同年6月5日，在厦门市公证处就上述《预定房屋买卖合同》办理公证手续。2015年3月6日，厦门市五缘湾西片区地块项目C楼开发商通知黄国钦办理交房手续。黄国钦接受上述房产后，于同月20日将上述五套房产移交给王育贤。王育贤并于当日垫付物业管理费、公维金共7641.6元以及装修保证金、垃圾运费6441.9元。王育贤接受房屋后，将上述1913、1914房屋打通合并为一间，将上述1915、1916、1917房屋打通合并为一间，在2015年12月3日前已装修完毕并实际入住使用。上述房产所在楼盘至今尚未启动房屋所有权证办理手续。一审法院认为，本案的主要争议焦点在于王育贤与黄国钦之间签订的《预定房屋买卖合同》是否合法有效及王育贤是否已经合法占有涉案房屋。黄国钦于2014年3月7日购买涉案房屋的单价为每平方米11400-12000元，而与王育贤在同年5月30日就涉案房屋所签订的买卖合同，单价却为21500元，参考厦门地区当年的房屋交易价格，其悬殊差价明显不符合常理，虽该《预定房屋买卖合同》经过公证，但只能证明王育贤与黄国钦双方之间签订房屋买卖合同的事实，结合银行的转账明细单，双方之间的所谓“购房款”于同日又转回到王育贤的银行账户，明显无法排除虚假交易的嫌疑。王育贤提供黄国钦出具9700000元的借条，欲证明黄国钦向其借款的事实，但从其提供的转账支票及银行对账单看，该款项是发生在安溪县安阳物资有限公司与福建安溪聚鸿兴工艺品有限公司及王育贤与陈雅凤之间，并非黄国钦个人所负债务，而且款项是否为借款均未经确定。故王育贤提供的该证据不仅无法证实其与黄国钦之间存在合法有效的借贷关系，也不能证实双方约定应将该“购房款”优先偿还黄国钦所借的款项。涉案房屋虽系黄国钦在与陈雅凤离婚后购置，但也是在其与陈雅凤向顺鑫典当公司借款的期间内。根据《中华人民共和国城市管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证明的房地产不得转让”规定，黄国钦转让涉案房产，明显违背法律规定。故王育贤与第三人黄国钦之间所签订的《预定房屋买卖合同》不仅存在虚假交易的嫌疑，也违反了法律的强制性规定，是无效的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院在审理顺鑫典当公司与陈雅凤、黄国钦典当纠纷一案中，依顺鑫典当公司的申请对涉案房屋进行查封，并无不妥；同时，在顺鑫典当公司与陈雅凤、黄国钦典当纠纷的民事案件判决发生法律效力并申请强制执行后，该财产保全措施自动转为执行中的查封措施。黄国钦与厦门歌福斯特地产有限公司签订涉案房屋的买卖合同后，由于未办理预告登记，故财产保全裁定并未禁止开发商向黄国钦交房，但对黄国钦而言，在房产已被法院查封的情形下，已经对其产生法律约束力，即使其与开发商办理交房手续，也是无权对该房产进行处理的，则根本无需在查封文书中予以明确禁止，故王育贤认为保全裁定未禁止黄国钦向王育贤交房的意见，显属曲解法律规定。王育贤在明知涉案房屋被法院采取查封保全措施并被驳回复议申请的情况下，以保全裁定仅是临时性强制措施为由，接收、占有涉案房屋，主观上存在恶意，该占有明显不符合法律规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王育贤对涉案房屋显然不享有足以排除强制执行的权益。因此，王育贤请求停止对址在厦门市五缘湾西片区地块项目C楼19层1913、1917单元的执行措施的异议理由明显不能成立，而顺鑫典当公司诉求准许对涉案执行标的即址在厦门市五缘湾西片区地块项目C楼19层1913、1917单元房产的执行，于法相符，予以支持。综上，王育贤的诉讼请求，于法无据，不予采纳。黄国钦、陈雅凤经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国城市管理法》第三十七条第（六）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百六十八条、第三百一十四条第二款、第四百六十五条第一款第（一）项规定，判决：一、准许对涉案执行标的即址在厦门市五缘湾西片区地块项目C楼19层1913、1917单元房产的执行；二、驳回安溪县顺鑫典当有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：王育贤提供的由安溪县安阳物资有限公司出具的关于该公司受王育贤委托于2014年12月24日转账520万元给福建安溪聚鸿兴工艺品有限公司的《说明》，因其中所涉的款项性质和用途未经依法确定，无法确认该《说明》与本案待证事实之间的关联性，本院不予采信；王育贤另提供的《商品房买卖合同备案证明》《商品房买卖合同P1-2》系复印件，未提供原件核对，对其真实性不予认定。经审查，一审认定的事实正确，本院予以确认。二审期间，当事人争议的焦点是：王育贤在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房产。
本院认为，本案中，王育贤虽与黄国钦签订有《预定房屋买卖合同》，但根据王育贤所支付款项的最终流向，无法证明其已支付了全部价款，一审判决对此不予认定是正确的。另外，安溪县人民法院在审理顺鑫典当公司与陈雅凤、黄国钦典当借款纠纷一案中，依顺鑫典当公司的申请对涉案房屋进行保全，于2014年6月25日作出（2014）安民初字第3421-1号民事裁定，查封黄国钦址在厦门市五缘湾西片区地块项目C楼19层1913、1917单元房产。王育贤在明知该房产已被法院依法查封的情况下，仍然接收并实际入住，不属于在人民法院查封之前已合法占有该房产的情形，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定，王育贤对涉案房屋显然不享有足以排除强制执行的权益。王育贤关于其在法院查封之前已合法占有案涉房产的上诉主张，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，王育贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王育贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳波
审 判 员 傅嘉钦
代理审判员 李华蓉
二〇一七年五月八日
书 记 员 邱妙菲
速 录 员 吴名冠
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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