长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长经开民初字第00052号
原告（反诉被告）：长春金展通讯科技有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区。
法定代表人：马铭一，董事长。
委托代理人：刘伟，吉林享和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：韩志富，男，汉族，1953年8月3日生，住长春经济技术开发区。
委托代理人：韩家凯，男，汉族，1975年9月13日生，住长春经济技术开发区。
原告长春金展通讯科技有限公司诉被告韩志富租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘伟，被告韩志富及其委托代理人韩家凯等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告协商一致签订土地租赁合同。土地租赁合同约定，被告将自己拥有使用权的一块场地有偿租赁给原告，租赁场地位于二道区分水村前赵家店屯，经度：125.407322，纬度：43.922812；使用面积40平方米；租期10年，租金共计60,000.00元（陆万元整）。后经原告与被告协商一致作了对合同内容进行修改，将原租金调整为40,000.00元（肆万元整），并且对租金方式进行了变更，由签订完成移动通信基站工程完工后支付租金变更为在签订合同时交付租金。原告在签订合同时已向被告交付全部租金40,000.00元（肆万元整）。并且被告于2014年6月30日出具收到肆万元租金的收条，但被告并没有按照合同约定将场地交付原告。因原告与中国移动通信集团吉林省有限公司长春分公司（简称“移动公司”）有合同约定，原告租赁该场地后将租赁的这块场地用于转租给移动公司作为基站使用，且被告已在与原告的土地租赁合同中明确表示，同意原告将场地转租给移动公司作为基站使用。租赁合同第九条约定，如因被告原因无法完成基站工程实施，则被告退还原告全部租金。现被告无法向原告交付合同约定的土地，致使原告无法实际履行与移动公司的约定，移动公司无法建造基站，造成原告对移动公司违约。由于被告一直不交付土地，被告行为已对原告已造成根本违约。原告请求，（1）判令解除原、被告签订的土地租赁合同；（2）判令被告退还原告已缴纳的租金40,000.00元及利息；（3）本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，2014年6月，被告与原告签订土地租赁合同，被告将自己享有使用权的土地40平方米租赁给原告使用，由原告为移动公司建基站使用。合同约定，租期10年，租金人民币6万元；如因原告的原因不能使用土地，原告所交租金不予退还；如因原告的原因不能使用土地，被告退还已付租金。合同签订后，原告向被告支付租金人民币4万元，被告亦按合同约定向原告交付了租赁土地；期间，被告为了保证合同的履行，拆除了该土地上的一处房屋（约50平方米）。原告接收土地后，进场地施工，将建筑用石子等材料铺在其租赁的土地上。后由于原告没有与邻近的村民处理好相邻关系，村民不同意原告施工，导致原告没有建成基站。上列实事说明，（1）双方土地的租金是人民币6万元整，双方没有签订书面协议变更租金一事；原告主张的租金变更一事根本不存在。（2）双方签订合同后，被告已将土地交付原告使用，有原告进场施工遗留的建筑材料照片为证。（3）原告没有建成基站的原因是原告没有处理好与村民的相邻关系造成的，并非被告不履行合同，有被告村民的证言为证。被告认为，由于原告的原因不能使用土地，按双方合同的约定，原告已缴纳的租金不予退还；故原告要求退还租金没有事实依据和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，2014年6月，被告与原告签订土地租赁合同，被告将自己享有使用权的土地40平方米租赁给原告使用，由原告为移动公司建基站使用。合同约定，租期10年，租金人民币6万元；如因原告的原因不能使用土地，原告所交租金不予退还；如因原告的原因不能使用土地，被告退还已付租金。合同签订后，原告向被告支付租金人民币4万元，被告亦按合同约定向原告交付了租赁土地；期间，被告为了保证合同的履行，拆除了该土地上的一处房屋（约50平方米）。原告接收土地后，进场地施工，将建筑用石子等材料铺在其租赁的土地上。后由于原告没有与邻近的村民处理好相邻关系，村民不同意原告施工，导致原告没有建成基站。被告认为，原告没有建成基站的原因是原告没有处理好与村民的相邻关系造成的，并非被告不履行合同；依据双方合同的约定，由于原告的原因不能使用土地，原告缴纳的租金不予退还。现原告提出解除合同无正当理由，属于原告违约；且被告为履行合同拆除了一处房屋，原告进场施工已毁坏了被告的菜地，已给被告造成重大经济损失。依据合同法的相关规定，原告应当承担其违约行为给反诉人造成的经济损失。被告请求，判令被反诉人赔偿反诉人房屋及土地损失，损失数额以鉴定为准，诉讼费及反诉费由被反诉人承担。
原告针对被告反诉辩称，2014年6月，双方协商一致签订《土地租赁合同》；合同第九条约定，被告同意在不影响被告及其它安全的情况下，为移动公司提供安装移动基站的一切方便条件；遇到特殊情况双方协商解决，但要保证原告移动通信设备的运行。如因被告的原因无法完成工程实施，则被告退还原告全部租金。因合同约定被告提供一切方便条件，特殊情况协商解决但要保证原告安装设备及通讯运行，因村民不同意建基站，导致无法完成工程施工。村民不同意建基站属于遇到的特殊情况，双方应协商解决，但被告要保证设备安装和通讯运行。因被告没有保证原告设备安装及通讯运行，属于被告原因无法完成工程实施，被告应退还全部租金，并承担违约责任。合同履行过程中，拆除了该土地的一处无照的小房，也是被告同意的。故在被告违约的情况下，主张房屋及土地损失于法无据，不应得到支持，应驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年4月27日，原、被告签订土地《租赁合同》1份。该合同主要约定，（1）被告将自己享有使用权的、位于分水村前赵家店屯的土地40平方米租赁给原告使用，被告同意原告将租赁场地转租给中国移动通讯集团吉林省有限公司长春分公司（以下简称移动公司）债务基站使用；（2）租赁期间为10年，自2014年4月27日至2024年4月27日；（3）该场地10年租金为人民币6万元，自合同签订完成施工后一次性支付；（4）租赁期间，该场地的一切费用由被告承担，原告不承担本合同未明确由原告缴纳的费用；（5）被告同意在不影响被告及其它安全的情况下，为移动公司提供安装移动基站的一切方便条件，如遇特殊情况双方协商解决，但要保证原告移动通讯设备的安装和通讯的运行；如因被告原因无法完成工程实施，则被告退还原告全部租金；（6）如因原告无故原因终止本合同，被告不返回租用土地费用；（7）因不可抗力原因不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；（8）不可抗力是指“不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况”。被告出租的场地原为菜地和无照房屋，被告为保证合同的履行，在合同签订后，将租赁场地内的一处无照房屋拆除（面积不详），并将场地交付原告使用。原告将施工所用建筑材料进场，并进行施工。此间，原告于2014年6月30日向被告支付租金人民币4万元，被告给原告出具收条。原、被告租赁场地附近村民得知原告欲在被告出租的场地建移动公司通讯用基站后，因担心基站运行发生的辐射会影响人体健康，不同意原告在此建移动公司的基站，不让原告施工。原、被告与村民协商未果，原告的基站没有建成。
本案诉讼期间，依据被告申请，经法院相关部门委托吉林嘉泰房地产估价有限责任公司对拆除房屋及毁坏的菜地损失进行司法鉴定。由于被鉴定标的物灭失，该鉴定机构无法进行司法鉴定，退回司法鉴定委托。审理期间，被告主张有法院酌情认定被告的经济损失。
上记事实，有原、被告陈述，原、被告举证《租赁合同》，原告举证收条，被告举证村民证明等在卷为凭。
本院认为，（1）原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，原、被告双方当事人均应按合同约定履行义务。（2）被告按合同约定向原告交付了租赁场地，但由于基站运行有辐射影响附近村民身体健康，附近村民阻止原告施工，导致原告没有建成基站，并非被告的原因和责任。（3）虽然《租赁合同》第九条第2项内容约定被告要保证原告移动通讯设备的安装和通讯的运行，但由于基站的运行会有辐射发生，对包括被告在内的所有附件村民的身体健康产生损害，不符合该条款的前置条件“甲方（指被告，下同）同意在不影响甲方及其它安全的情况下”，故不能依据该条款约定确认被告违约，亦不能以此确认原告没有建成基站是被告的责任。（4）原告作为通讯科技的专业机构企业，其应明知移动通讯基站运行产生的辐射对人体会产生损害，其在与被告签订《租赁合同》时应向被告明确释明该损害后果，并应向基站附近村民告知其租赁场地建设基站、基站运行会产生的损害后果，及时处理好与附近村民的相邻关系；由于原告没有履行释明及告知义务，没有妥善处理好相邻关系，导致基站未能建成、《租赁合同》无法履行的后果，其责任在原告，原告应承担因此产生的后果责任。（5）虽然《租赁合同》第九条第5项约定约定因原告无故原因终止本合同，被告不返回租用土地费用，但导致基站未能建成、《租赁合同》无法履行的的原因系附近村民阻止的结果，并非原告无故终止合同，故不能依据该条款约定不返回原告租用土地费用。（6）《租赁合同》履行期间，被告为履行合同拆除了房屋，原告施工损坏了被告的菜地，《租赁合同》的履行给被告实际造成了经济损失；原告未能履行释明和告知义务，导致《租赁合同》无法履行，原告负有责任，应当承担民事赔偿责任。（7）由于被鉴定标的物灭失，法院委托评估机构未能对原告房屋拆除损失、菜地恢复损失进行评估鉴定；被告由于履行合同而拆除房屋、原告施工损坏被告菜地，实际给被告造成了经济损失，故本院酌情确认原告赔偿被告经济损失人民币2万元。（8）原告主张原、被告双方口头协商变更租金数额一节，因被告否认，原告未能举证证明，故不予确认；被告抗辩不予退还租金一节，没有事实依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条一款（四）项、第九十七条之规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告长春金展通讯科技有限公司与被告韩志富于2014年4月27日签订的场地《租赁合同》；
二、被告韩志富返还原告长春金展通讯科技有限公司场地租金人民币4万元；
三、原告长春金展通讯科技有限公司赔偿被告韩志富房屋及菜地损失人民币2万元；
四、驳回原告长春金展通讯科技有限公司其它诉讼请求；
五、驳回被告韩志富其它诉讼请求
上列判决给付二、三项于本判决生效后10日内履行。
案件受理费人民币800.00元，原、被告各承担400.00元；反诉案件受理费人民币150.00元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 崔国强
人民陪审员 路 红
人民陪审员 牛瑗莉
二〇一七年一月二十日
书 记 员 王思琦