江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9260号
上诉人（原审原告）：谷苏梅，女，1977年6月10日生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：贺川，江苏永德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董玉红，女，1973年8月1日生，汉族，住苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：谭望燕，江苏紫东律师事务所律师。
上诉人谷苏梅因与被上诉人董玉红房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谷苏梅上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判董玉红返还租金5000元、押金5000元及违约金5000元，案件受理费由董玉红承担。事实和理由：一、一审法院审判程序严重违反，审限远超法定的三个月期限。二、一审法院未完全查明案件事实，认定事实错误。1、双方并未于2015年8月1日达成解除合同的合意。2、董玉红存在严重违约行为，我方有权解除合同，同时董玉红还依法应当承担相应违约责任。根据合同约定应于2015年8月12日至中介处办理房屋交接手续，但董玉红并未如期前来，故意避而不见，处于失联状态。我方及中介人员此后几经周折才联系上董玉红，其明确表示不再将房屋租赁给我方，故系董玉红存在违约行为。3、董玉红不存在实际损失，即便存在损失，该损失也应不应由我方承担。据我方了解董玉红在明确拒绝我方继续履行合同时其房屋内的租客仍在内继续居住并未搬离，其房屋不存在闲置损失。退一步说，即使存在损失，该期间损失也是由于董玉红自身的违约行为所致，该损失与我方无关。
董玉红辩称：造成审理延期其因为一审中谷苏梅不断补充新证据，是谷苏梅自身原因造成的，且诉讼标的较小，适用简易程序并无不当。我方实际损失超过了1万元，达到1.9万元，因对方违约导致我方房屋错过了最佳出租时间。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
谷苏梅向一审法院起诉请求：1、判令董玉红返还租赁费5000元和抵押金5000元，并解除合同；2、判令董玉红支付违约金5000元；3、判令董玉红承担本次诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年7月9日，谷苏梅作为承租方（乙方）与董玉红作为出租方（甲方）在居间方苏州市云房源软件服务有限公司的介绍下，签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定董玉红将座落于苏州市高新区玉山路22号3单元304室房屋出租给谷苏梅，租赁期限为2年，自2015年8月12日起至2017年8月11日止。合同第三条约定：“房屋月租金为5000元”。合同第四条约定：“1、乙方签署本合同时须向甲方支付人民币伍仟元作为履约保证金；2、履约保证金作为乙方履行合同约定义务的担保，如乙方违反本合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用”。合同第六条第7款约定：“如乙方提前解除本合同的，须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金金额相当于本合同约定的1个月租金，如违约金不足以弥补甲方损失的，还须赔偿甲方的损失。”在该合同项下，谷苏梅在承租方处签字确认，董玉红在出租方处签字确认。合同签订当日，谷苏梅向董玉红交付了1万元，双方确认该笔1万元系5000元保证金和5000元房屋租金。
谷苏梅在庭审中表示：合同签订后，谷苏梅从董玉红处得知该房屋之前的租客为KTV小姐，因此于2015年7月底向董玉红表示要求解除合同，并要求董玉红退还1万元的租金和押金。
对此，董玉红在本案审理过程中表示：董玉红至今也不知道房屋原来的租客是什么职业，董玉红也从来没有和谷苏梅说过原来的租客是KTV小姐，谷苏梅是在2015年8月1日和董玉红表示要求解除合同，对此董玉红是同意的，但是董玉红不同意退还1万元押金和租金，因为谷苏梅擅自解除合同需要赔偿董玉红的损失。
在庭审中，经一审法院释明，谷苏梅并未能举证证明本案诉争房屋之前的租客的具体职业。
另查明，2015年8月15日，董玉红与苏州信义置业房产经纪有限公司的员工高玉联系，将本案诉争的苏州市高新区名城花园22幢304室房屋委托给其对外出租，其后，2015年10月31日，苏州信义置业房产经纪有限公司作为居间方，董玉红与案外人陈建之签订了《房屋租赁合同》，约定董玉红将苏州市高新区名城花园22幢304室房屋出租给案外人陈建之，租金为每月4500元，租期自2015年11月1日至2017年10月31日止。当日，董玉红向苏州信义置业房产经纪有限公司支付了2250元中介费。
以上事实由《房屋租赁合同》两份、收款收据两份及庭审笔录等证据予以证明。
一审法院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行合同的义务，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
在本案中，谷苏梅与董玉红签订了《房屋租赁合同》之后，双方均应依约履行。但是谷苏梅在签订合同之后即以“前任租客是KTV小姐为由”要求解除合同，首先，谷苏梅并未提供任何证据证明本案诉争房屋的前任租客为KTV小姐，因此一审法院对于谷苏梅的这一说辞无法采信；其次，本案诉争房屋前任租客的职业，并不能成为谷苏梅解除《房屋租赁合同》的法定事由。谷苏梅要求提前解除合同并不具备合同依据和法律依据，而《房屋租赁合同》第六条第7款已经明确约定“如乙方提前解除本合同的，须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金金额相当于本合同约定的1个月租金，如违约金不足以弥补甲方损失的，还须赔偿甲方的损失”。本案中，谷苏梅与董玉红签订的合同租期为两年，月租金为5000元，且董玉红自2015年8月12日起即可收租，而董玉红在谷苏梅解除合同以后于2015年8月15日即已委托中介再次对外出租，但直至2015年10月31日才得以将房屋再次出租，且租金降为4500元/月。自2015年8月12日至2015年10月31日，董玉红的房屋因为谷苏梅的违约解除行为而被迫空关两个半月，无论以4500元/月还是5000元/月计算，董玉红的租金损失均已超过了1万元。综上，一审法院认为，董玉红要求将谷苏梅已交纳的1万元作为谷苏梅对董玉红的损失赔偿，既有事实依据，也有合同依据，一审法院依法应予以支持。因此，对于谷苏梅诉求的要求董玉红返还租赁费5000元和抵押金5000元的诉求，一审法院不予支持。
关于谷苏梅诉求的要求董玉红支付违约金5000元的诉求，一审法院认为，谷苏梅与董玉红签订的《房屋租赁合同》系由于谷苏梅自行违约解除，董玉红并不存在违约行为，因此一审法院对于谷苏梅的这一诉请，亦不予以支持。
关于谷苏梅诉求解除合同的诉讼请求，一审法院认为，由于谷苏梅在合同签订后，主动向董玉红表示要求提前解除合同，且董玉红对此亦表示同意，但要求谷苏梅赔偿董玉红的损失。因此，双方对于合同的解除已达成合意，董玉红表示谷苏梅系于2015年8月1日向其表示要求解除合同，故一审法院即认定谷苏梅与董玉红于2015年7月9日签订的《房屋租赁合同》自2015年8月1日起解除。
综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零八条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、谷苏梅与董玉红于2015年7月9日签订的《房屋租赁合同》自2015年8月1日起解除。二、驳回谷苏梅的其他诉讼请求。案件受理费176元，减半收取88元，由谷苏梅负担。
二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审中，谷苏梅提供了云房源软件有限公司员工徐勇出具的证明以证明7月9日双方签订租赁额合同后在我方提出解除合同时对方不同意解除并要求按照原合同履行。证明载明：“房屋租赁合同是2015年7月9日晚上5：30左右在本公司签署的。当时在场人员有我本人、公司另外一名同事栾丽菊、租客谷女士和她的一位朋友以及名城花园22幢304室房东董女士。双方约定起租日为2015年8月12日，并约定8月9日双方来到公司办理房屋交接手续。谷女士在7月9日签订合同时，支付了房东董女士5000元租金和5000元押金，共计10000元。在7月9日签订合同过后的一个礼拜，租客谷女士联系我称从房东那里得知前租客的职业有些特殊，因前租客的工作环境相对复杂，故担心房子的卫生问题。委托我向房东提出退还1万元（租金和押金）想协商解除租赁合同。对此我联系房东把租金的想法转达给房东。房东不同意，说合同签好了就按合同走。随后打电话通知租客。租客说既然房东不愿意解除合同那就履行合同。但是到了约定见面日8月9日，租客在本公司等了2小时，22幢304室房东未到本公司办理交接房屋手续，并对我们的业务人员语气上非常冲。后续8月12日租客还是来到公司等房东。我公司业务人员与房东电话沟通让其过来交接。房东直接态度极其恶劣的根本不搭理，也不愿意与租客履行合同。后面再沟通时，房东直接回复没时间。我公司也没有任何办法处理。”董玉红对该证明真实性没有异议，但认为该证明不可信，因为董玉红将涉案房屋委托给其他中介出租，得罪了证人。
二审中，谷苏梅申请徐勇到庭作证。徐勇到庭陈述：“我是Q房网房屋中介公司名馨一店的店长，谷女士到我公司跟我方说过，在8月9日说继续履行合同，叫我们联系房东，之后我就不清楚了。我不清楚双方8月9日原定交房日推迟到8月12日这个事实是否存在，但房东没有过来是事实。我是店长，具体业务是双方和我的经纪人联系的，经纪人现在离职了。证明是我写的，内容可以确认。谷女士是7月底跟我表示愿意继续履行合同，但房东对此不予认可。房东的意思是我什么时候把房屋出租后再向客户主张相应的损失。租客向房东表达因前租客身份问题不愿意继续租赁房屋的意见是没有通过我方中介公司的，是双方单线联系后再表达给我店业务员，业务员再向我汇报情况。证明中有关房东不同意说合同签好了就按合同走的意思是合同签过了，如果不履行就算对方违约。后续电话沟通都是业务员在处理，情况我不清楚。”谷苏梅质证认为对证人说的房东不同意要求按照合同走这话的解释不予认可，认为是房东要求继续履行合同。董玉红质证认为徐勇出具的证明可以看出谷苏梅在7月底已经违约并要求解除合同，徐勇的证言与其出具的证明多处矛盾，且徐勇对交易多数情况不清楚，也不是该合同的直接经手人。
对于谷苏梅二审中提供的徐勇出具的证明以及徐勇的证人证言，本院认为根据徐勇的证人证言可知徐勇并非涉案房屋交易的直接经手人，且其还表示对交易的部分情况不清楚，此外，证人证言与书面证明部分内容矛盾，故本院对该书面证明以及证人证言不予采信。
本院认为，董玉红与谷苏梅签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照给合同约定履行各自的义务。但合同签订后，谷苏梅以前租客身份问题为由要求解除与董玉红之间的租赁合同，董玉红对此亦表示同意，但要求谷苏梅赔偿董玉红的损失，此时双方已达成租赁合同提前解除的合意，但双方对于应由谁来承担提前解除合同的违约责任存在争议。一审法院根据双方之间有关解除合同协商过程的陈述认定涉案租赁合同于2015年8月1日起解除并无不当。
谷苏梅以前租客身份问题要求解除合同，但谷苏梅并未举证证明前租客的身份存在问题，且即便如谷苏梅所述前租客系KTV小姐，该情况亦不能成为解除租赁合同的法定事由，一审法院据此认定合同提前解除的违约责任在于谷苏梅一方并无不当。
根据双方之间的租赁合同可知租期自2015年8月12日起，董玉红在合同解除后于2015年8月15日委托中介再次对外出租，但直至2015年10月31日才得以将房屋再次出租，且租金降为4500元/月，董玉红因此受到的损失已超过1万元，一审法院据此对董玉红要求将谷苏梅已交纳的1万元作为损失赔偿的主张予以支持并无不当。谷苏梅二审中认为董玉红的房屋并无多少空置损失，该房屋一直由前租客使用至再次出租成功之日，但董玉红对此不予认可，而谷苏梅又未提供相关证据证明其主张，故本院对谷苏梅该上诉主张亦不予采信。
一审程序并未严重违法，本院对谷苏梅以此为由要求发回重审的上诉主张不予采信。
综上所述，谷苏梅的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费176元，由上诉人谷苏梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 韩泽滔