吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0204民初1096号原告：王丽平，女，1981年5月6日出生，汉族，住吉林市船营区。被告：吉林市锦庆房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区松江西路新世纪大厦2号楼4单元603室。法定代表人：陶箴平，总经理。委托诉讼代理人：许杰，男，汉族，该公司法律顾问。原告王丽平与被告吉林市锦庆房地产开发有限公司（下称锦庆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽平、被告锦庆公司的委托诉讼代理人许杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽平向本院提出诉讼请求：1、锦庆公司返还全部购房款196480元及期间银行利息6385元（自2015年8月起至2017年3月止，按银行定期利率年1.95%计算），共计202865元。事实与理由：原告于2015年8月4日购买由锦庆公司开发的位于吉林市船营区桃源路与南京街路交汇处的学府世家房地产项目中的商品房一套，订购房号：1－X－0X（一单元九楼一号），购房面积49.12平方米。购买时此房正在进行打地基作业，至今此项目已停工一年多，找不到锦庆公司，该售楼处也关闭，找不到项目负责人。由于本人此前并没有购买过期房，不知道购买期房时开发商要具备哪些手续和证件，也不知道开发商没有《商品房销售（预售）许可证》是根本不能进行商品房买卖的法律规定，在买该商品房时轻信销售人员的说辞，说一次性付全款买房，可以给团购房的价格，销售经理和销售人员承诺此项目肯定没有问题，并说在2016年底就能入住。交款时锦庆公司与我签订了《学府世家认购协议书》，说过几天再签订购房合同。直到2015年11月该房地产项目停工，之后该项目就基本没有再启动过。后来得知该房地产项目需要的五证根本不齐全，特别是没有《商品房销售（预售）许可证》，所以才一直不能签订购房合同，只是签订了购房协议。购房协议上写明等《商品房销售（预售）许可证》取得后签订正式合同，十日内可以无条件退款。但是不知道没有《商品房销售（预售）许可证》是根本不可以销售商品房的。2015年销售处还在挂牌进行销售，销售人员只是告诉我过几天就能签订合同了，但是等了将近两年的时间，销售处和建筑单位人走楼空，找不到任何负责人，也不能签订购房合同，只有购房协议。在2016年的这一年中我多次与该公司的销售张经理电话（XXX）协商（根本见不到人），张经理说手续一直在办，让我放心，项目没有问题，还答应给我退购房款，但一拖再拖，没有实施。故，诉至法院。锦庆公司辩称：一、王丽平所述于2015年8月4日在答辩人售楼处购买本案涉案的房屋与事实不符。答辩人2015年根本就没出售房屋。二、答辩人也没有收到王丽平的购房款。三、鉴于个别不法分子以答辩人名字冒名销售尚未建成的房屋，我公司及部分受害人已向吉林市经侦支队报警，经侦支队已经立案侦查中。综上，答辩人认为王丽平的诉请没有事实根据和法律依据，请法院查明事实后驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王丽平提供证据如下：1、名片一份附带一张便条（原件），证明：当时学府世家有售楼处，正在销售此房屋，名片上写了开发商名称及项目地址，证明此房子当时有销售处；2、认购协议书一份（原件），证明：此房屋当时正在销售，上面盖有锦庆公司的公章；3、收款收据（原件）、中国农业银行存款业务回单（复印件）各一份，证明：已交付购房款，锦庆公司出具了加盖财务专用章的收款收据；4、电话录音一份，证明：锦庆公司确实卖给我房子了，卖给我房子的这个人是锦庆公司的销售经理，他承认卖给我房子了。锦庆公司质证意见：证据1，认为名片上高可心不是其公司员工，仅仅一张名片不能证明王丽平所要证明的问题；便条也不能证明王丽平所要证明的问题，而且对真实性也有异议。证据2，真实性提出异议，认为协议书不是锦庆公司签订的，盖的公章是伪造的，明显比真的公章大一圈，不能证明王丽平所要证明的问题。证据3中的收款收据真实性提出异议，认为锦庆公司没有收到王丽平的购房款，不可能出具收款收据，章也是伪造的。现在类似于这类案件有近百起，正在经侦支队侦查阶段。证据3中的银行回执单，收款人是李艳华，李艳华跟锦庆公司并无关联性，她并不是锦庆公司的员工，所以不能证明锦庆公司收到王丽平的购房款。证据4，无法确认通话人的身份，依据证据规则，该份录音应是无效证据。锦庆公司未向本院提交证据。本院对王丽平提供的证据综合评判如下：王丽平提供的证据1，该份证据虽为原件，但并不能证明名片上所记载的内容，对该证据本院不予采信。证据2、3，锦庆公司虽对证据提出异议，但未提供证据佐证自己的质证观点，该两份证据间能相互佐证，具有真实性，与本案具有关联性，予以采信。证据4，系电话录音，无法确认与王丽平通话人的身份，对该份证据本院不予采信。依据王丽平提供的证据，以及本院对证据的审查确认，对以下事实予以确认：2015年8月4日，王丽平（甲方）与锦庆公司（乙方）签订《学府世家认购协议书》（编号：00000XX）一份，约定：王丽平购买锦庆公司开发的位于吉林市船营区南京街与桃园路交汇处学府世家小区1－X－0X号房屋，建筑面积49.12平方米，房屋总价款196480元，付款方式为一次性付款。在甲方取得《商品房销售（预售）许可证》后通知乙方，乙方在十日内可选择无理由退房，如退房，乙方已交纳的全部购房款甲方将一次性无息返还给乙方。乙方所交纳的各期房款，以甲方财务开出的收款收据为准。同日，王丽平依据锦庆公司售楼处提供的账号将购房款196480元存至户名为李艳华的中国农业银行账户中（账号：XXXX），锦庆公司为王丽平开具盖有该公司财务专用章的收款收据。收据载明：今收到王丽平学府世家1－X－0X购房款，面积49.12平方米。单价4000/㎡，总房款196480元。后，王丽平多次要求锦庆公司交付房屋或返还购房款未果，向本院提起诉讼。本院认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”及《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案，王丽平与锦庆公司签订的《学府世家认购协议书》虽系双方真实意思表示，但该协议书是在涉案房屋尚未取得商品房屋预售许可证明的情况下签订的，依据上述法律规定，《学府世家认购协议书》无效。锦庆公司基于上述无效购房协议取得的购房款应当返还给王丽平。故王丽平要求锦庆公司返还购房款196480元及利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于锦庆公司提出并未出售给王丽平房屋及未收到王丽平的购房款的抗辩主张，本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，本案，锦庆公司未提供证据佐证自己的抗辩观点，反之，王丽平提供的《学府世家认购协议书》、收款收据、农行汇款回执单能够证明王丽平认购房屋及交付房款的事实，故对锦庆公司提出的该抗辩主张，本院不予采纳。关于锦庆公司提出的《学府世家认购协议书》与收款收据上所盖印章进行鉴定的申请，本院认为，锦庆公司提出该鉴定申请目的旨在不承担返款付息责任，即便该公章与财务专用章为不真实，高可心、张雪松之行为也构成表见代理，锦庆公司仍需承担还款付息的民事责任，故对该鉴定申请，本院不予准许。关于锦庆公司以该案涉嫌刑事犯罪，提出中止审理的申请，本院认为，基于前述理由，锦庆公司与王丽平之间构成民事法律关系，锦庆公司应承担合同责任，故对该申请本院不予采纳。综上，王丽平的诉请合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告吉林市锦庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王丽平购房款本金196480元及利息（自2015年8月4日起至本金付清之日时止，按照银行定期存款利率标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2172元（原告王丽平已预交）由被告吉林市锦庆房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 员  李慧媛二〇一七年六月二十日代理书记员  孙 越