四川省绵阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川07执异43号
案外人：兰晓峰，男，汉族，1974年5月30日出生，住所四川省绵阳市涪城区。
案外人：钟艳，女，汉族，1978年8月8日出生，住所四川省绵阳市高新技术产业开发区。
申请执行人：成都建工工程总承包有限责任公司，住所四川省成都市青羊区清江东路312号。
法定代表人：冯家荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李江，国浩律师（成都）事务所律师。
委托诉讼代理人：王学武，国浩律师（成都）事务所律师。
被执行人：四川浩兴实业有限公司，住所四川省绵阳市游仙区华兴上街3号浩兴·芙蓉依山居。
法定代表人：刘明东，该公司董事长。
本院在执行成都建工工程总承包有限责任公司（以下简称成都建工公司）与四川浩兴实业有限公司（以下简称四川浩兴公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人兰晓峰、钟艳于2016年11月7日对执行其主张所有权的四川浩兴公司名下车位提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人兰晓峰、钟艳称，（2016）川07执121号公告中“对查封后购买停车位主张所有权的，依法不予支持”的内容，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封、扣押、冻结规定）相关规定。依据该规定第九条、第十条、第二十六条，请求依法保护案外人于2015年10月15日前购买的停车位所有权，撤销对案外人所购车位的查封。其理由归纳如下：一、案外人购买车位前并不知晓小区地下车位已被整体查封。根据（2016）川07执121号公告显示，小区车位在2013年2月6日已被法院整体查封，开发商隐瞒查封信息并向客户销售，属于严重的欺诈销售行为。二、法院对查封情况未及时进行公告，直接导致案外人不能及时知晓被查封信息，进而导致购买行为发生。法院于2013年2月6日对车位进行了整体查封，直至2015年10月15日才在小区内进行公告张贴，此时已长达超过2年零8个月时间。此间，法院未以任何形式公告，也未采取任何其它措施及时告知属于利益相关人的小区业主。（一）依据查封、扣押、冻结规定第九条“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告”之规定，法院应对车位查封情况进行公告，但法院实际并未及时公告，明显不符合程序规定。（二）依据查封、扣押、冻结规定第十条“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”之规定，法院在2013年2月6日整体查封浩兴·瑞麟国际新城-1层车位时，应在显著位置张贴公告。经案外人到房管部门查证，法院发出的（2015）绵执保字第40-1号协助执行通知，非常清楚的显示，在2016年1月29日前，浩兴·瑞麟国际新城-1层地下车位仅有编号为2010176的预售证号，并无权属登记号。房管部门档案室负责相关事务的人员也向案外人明确告知未向四川浩兴公司发放瑞麟国际新城-1层地下车位权属登记证。由于四川浩兴公司未完成其它有关手续，瑞麟国际新城-1层地下车位直到目前都未完成权属登记。法院（2016）川07执121号公告中的证号201401761，实际为未升级的系统在提交资料时自动生成的一个无效号码，也正因为前述原因导致小区地上住宅建筑的第3栋至今仍未办理产权证。故法院对尚未进行权属登记的-1层地下车位进行查封未予公告，明显不符合程序规定。三、据不完全了解，已知小区内有10起与前述情况相同的车位购买事件，进一步说明广大业主在购买车位时，并不知晓车位已被法院整体查封。此种情况的车位购买行为，非个体事件而是群体事件。四、依据查封、扣押、冻结规定第二十六条“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，法院在2013年2月6日对-1层地下车位进行整体查封时，未进行公告公示，法院的查封效力不得对抗善意第三人，作为善意第三人的案外人所购车位的所有权理应依法得到保护。
成都建工公司辩称，法院的查封合法有效，案外人的购买行为发生在查封之后，依法不受保护。
四川浩兴公司未提交答辩意见。
本院查明，2013年2月6日，本院依据（2013）绵民保字第32号民事裁定，向绵阳高新技术产业开发区房产管理局发出（2013）绵执保字第32号协助执行通知，查封了四川浩兴公司名下瑞麟国际新城5栋-1层房产。
2014年12月8日，本院就成都建工公司诉四川浩兴公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2013）绵民初字第95号民事判决，判令四川浩兴公司在判决发生法律效力之日起十五日内向成都建工公司支付未付的工程款23569470.13元及资金利息。成都建工公司对上述款项在浩兴·瑞麟国际新城工程项目范围内享有优先受偿权。四川浩兴公司不服，向四川省高级人民法院提起上诉。
2015年2月4日，本院依据（2013）绵民保字第32号民事裁定，向绵阳高新技术产业开发区房产管理局发出（2015）绵执保字第40号协助执行通知，续行查封了四川浩兴公司名下瑞麟国际新城5栋-1层房产。2016年1月29日，再次续行查封。
2016年5月9日，四川省高级人民法院作出（2016）川民终208号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
因四川浩兴公司未按生效法律文书确定的义务履行，成都建工公司向本院申请强制执行。本院于2016年6月23日立案受理，执行案号为（2016）川07执121号。
2016年8月30日，本院作出（2016）川07执121号执行裁定，裁定拍卖四川浩兴公司名下，位于绵阳高新区的浩兴·瑞麟国际新城-1层（预售证号2010176号）房产。
2016年9月2日，本院作出（2016）川07执121号公告。公告载明：“在2013年2月6日前购买‘浩兴·瑞麟国际新城’-1层停车位的人员，请在公告之日起60日内，携带买卖合同、付款凭证、房管部门相关证明材料、身份证明材料到本院办理已出售车位登记。逾期未登记的，视为未出售车位，本院将予以拍卖。对查封后购买停车位主张所有权的，依法不应支持”。
另查明，2014年2月11日，四川浩兴公司（甲方）与兰晓峰、钟艳（乙方）签订两份《瑞麟国际新城地下车位认购书》。认购书载明：“一、乙方认购物业：绵阳市高新区普明南路东段135号‘瑞麟国际新城’项目地下车位……乙方已交立约定金人民币壹万元整。二、认购条款：1、甲方已向乙方明示将要签订的《商品房买卖合同》（含补充协议和附件，下同）、认购须知等，乙方清楚无异议。双方在签订本认购书后乙方所付立约定金不再退还，在双方签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件，下同）后转为车位款。2、本认购书所确认的乙方（认购人）姓名/名称应与《商品房买卖合同》一致。乙方不能在签订本认购书后将权利义务转让给第三方。本认购书已确定车位所有权归属，在瑞麟国际新城项目经面积测绘公司进行面积实测后，签订《商品房买卖合同》……”。同日，四川浩兴公司向兰晓峰、钟艳开具加盖有该公司财务专用章的20000元收据。
本案案外人兰晓峰、钟艳围绕其异议请求依法提交了《瑞麟国际新城地下车位认购书》、四川浩兴公司收据、四川鑫泰物业服务有限公司证明及收款收据等证据复印件或原件。成都建工公司质证认为案外人提交的认购书仅是预约，并不构成正式的买卖合同关系，且案外人每个车位仅交付了10000元，远低于车位价值，不能对抗申请执行人的建设工程优先受偿权。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款关于“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查”的规定，本案案外人以认购书、收据主张所有权排除执行又以法院查封措施违法提出行为异议，应以案外人异议程序进行审查。纵观全案，本案的争议焦点为案外人能否以物权期待权排除执行。结合查明的事实，综合评判如下：
一、我国现行法律确立的案外人异议制度所界定的案外人必须是其所主张的实体权利的权利人，本案案外人兰晓峰、钟艳向本院提交了认购书证明其与被执行人之间存在车位买卖合同关系，作为权利人以此排除执行。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备当事人信息，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积），总价或单价，付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，案外人兰晓峰、钟艳与四川浩兴公司签订的《瑞麟国际新城地下车位认购书》，对于双方当事人的姓名或名称、车位号、总价进行了明确约定，但对车位的付款时间、付款方式、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成，该认购书也载明：“甲方已向乙方明示将要签订的《商品房买卖合同》（含补充协议和附件，下同）、认购须知等，乙方清楚无异议。双方在签订本认购书后乙方所付立约定金不再退还，在双方签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件，下同）后转为车位款”的内容，说明双方在签订该认购书时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在争议的。故基于本案认购书是预约合同性质，四川浩兴公司也尚未收受车位款，故车位买卖法律关系并未成立，案外人仅能另行通过诉讼程序追究四川浩兴公司违反预约合同的法律责任。
二、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的无过错不动产买受人物权期待权和第二十九条所保护的房屋消费者物权期待权的成立要件，案外人均应在查封之前签订合法有效的书面合同以及支付全部或部分价款。就本案而言，即便抛开认购书的预约合同性质不论，无论是签订合同的时间，还是给付款项的行为均不符合前述保护要素。（一）本院于2013年2月6日整体查封了四川浩兴公司名下瑞麟国际新城5栋-1层房产，案涉车位在查封之列。其后，兰晓峰、钟艳才与四川浩兴公司于2014年2月11日签订《瑞麟国际新城地下车位认购书》。根据查封、扣押、冻结规定第二十六条第一款关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，兰晓峰、钟艳以查封后购买案涉车位的行为对抗本案申请执行人成都建工公司于法无据。（二）兰晓峰、钟艳引用查封、扣押、冻结规定第二十六条第三款关于“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定支撑其请求。根据查明的事实，本院于2013年2月6日整体查封四川浩兴公司名下瑞麟国际新城5栋-1层房产时，未及时张贴公告，存在一定程序瑕疵，但本院依法在登记机关履行了查封手续，属法律规定的不动产公示方式，并非没有公示，故本案并不适用前述规定。况且，案外人是否属于善意第三人及其利益保护问题和四川浩兴公司隐瞒查封事实，欺诈销售的法律责任，案外人可通过诉讼程序另案解决。（三）案外人于签订《瑞麟国际新城地下车位认购书》的同日，交付了20000元。对此款项，认购书明确其性质属于立约定金，并约定在签订《商品房买卖合同》后转为车位价款，但因《商品房买卖合同》至今未签订，条件自始未成就，且案外人在执行中也明确拒绝向申请执行人支付或向人民法院交付余款，故定金性质并未发生变更，不能认定案外人给付了部分价款。
综上所述，案外人兰晓峰、钟艳的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回兰晓峰、钟艳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 高 峰
审 判 员 唐剑苹
代理审判员 刘云锋
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 吴 琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。