重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第01597号
上诉人（原审被告）郭恒良，男，1973年11月29日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）重庆市立源地物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区渝州路178号，组织机构代码73397630-X。
法定代表人张军，董事长。
委托代理人邓三忠，重庆海力律师事务所律师。
上诉人郭恒良与被上诉人重庆市立源地物业管理有限责任公司（以下简称立源地物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2013年12月17日作出（2013）中区民初字第09103号民事判决。郭恒良不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭恒良、被上诉人立源地物管公司的法定代表人张军及其委托代理人邓三忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：立源地物管公司系三级资质物业服务企业。2005年9月25日，甲方重庆穗东房地产开发有限公司与乙方立源地物管公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对重庆市渝中区X号“穗东莲花国际”小区实施前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，按重庆市物价局对本物业的审批或者备案标准执行；共用的专项设备运行的能源消耗，具体指小区内的公共交通电梯、公共照明、景观用水、用电等运行的能源损耗，应独立计量核算，据实按户向相关业主分摊计收；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金等。上述合同签订后，该合同已于2005年9月29日向重庆市渝中区房地产管理局备案。2006年12月7日，重庆市物价局渝价（2006）702号文件确定：穗东莲花国际高层住宅物业服务费标准为每月每平方米0.55元、公共设备设施日常维修养护费每月每平方米0.30元，合计每月每平方米0.85元；试行期间，因相关条件尚未完善，上述收费标准应下浮30%收取；电梯费收取方式可实行月票和次票，由物业服务企业根据实际情况选择一种收费方式，月票票价按层计算，标准为：张／人＝10元（第三层）＋0.30元×（楼层数N－3）等。2011年9月26日，甲方大坪莲花国际业主委员会与乙方立源地物管公司签订《协议》一份，内容为：因立源地物管公司系莲花国际项目的前期物业服务企业，已于2008年9月24日到期，双方对物业服务企业服务内容、物业服务收费标准达成如下条款：1、莲花国际物业服务企业在未选聘新的物业服务企业前继续由乙方服务；2、物业服务范围和内容与前期不变；3、物业服务收费标准在未达成新的收费标准前仍然按照重庆市物价局渝价（2006）702号文标准，但不再作上下浮动执行。
一审另查明：郭恒良系重庆市渝中区X号住宅业主，该房屋建筑面积为89.97平方米。自2007年8月1日起至2013年8月31日期间，郭恒良未向立源地物管公司交纳物业服务费、电梯费及公摊电费。经立源地物管公司多次催收，郭恒良仍拒绝交纳。一审审理中，郭恒良确认于2008年和2013年收到立源地物管公司的缴费通知单。根据重庆市物价局渝价（2006）702号文件及莲花国际业主委员会与立源地物管公司签订的《协议》，经计算，郭恒良自2007年8月1日起至2013年8月31日止，已拖欠物业服务费为4436元、电梯费为2686.4元、公摊电费为474.5元，共计7596.9元。
一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
根据上述法规及司法解释的规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务。本案中，郭恒良系重庆市渝中区X号住宅业主，其未按《前期物业服务合同》的约定，向立源地物管公司交纳从2007年8月1日起至2013年8月31日期间的物业服务费、公摊电费及电梯使用费，已违反上述法规及司法解释的规定，应依法予以交纳，对立源地物管公司要求郭恒良支付上述费用的诉讼请求依法予以主张。至于上述费用的具体金额，应以依法计算的为准。对于郭恒良认为立源地物管公司未按物业服务合同的约定提供物业服务，并拒绝缴纳上述费用的抗辩理由，因不属本案审理范围，不予采纳。郭恒良关于诉讼时效的抗辩意见，亦不符合法律规定，不予采信。据此，判决：“一、被告郭恒良应在本判决生效后十日内给付原告重庆市立源地物业管理有限责任公司从2007年8月1日起至2013年8月31日止的物业服务费4436元、电梯费2686.4元、公摊电费474.5元，共计7596.9元。二、驳回原告重庆市立源地物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。”
郭恒良不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判郭恒良向立源地物管公司支付费用为1392.8元。主要事实和理由：1、2007年7月至2011年7月期间的物管费已经超过诉讼时效，不应得到支持。2、郭恒良一人居住，应按一人收取电梯费。3、立源地物管公司与大坪莲花国际业主委员会签订的《协议》未征求业主意见，未开会研究，未经公示，属无效协议。法院应按重庆市物价局核定的物业服务费标准执行，按0.595元／平方米计算。
立源地物管公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决对物管费是分段进行计算的，签订协议之前按照物价局核定的标准下浮30%，签订协议之后按照立源地物管公司与业委会的协议进行收取的。
本院二审审理过程中郭恒良举示了莲花国际业委会会议记录和业委会决议。举示了2014年3月14日莲花国际小区业主大会投票表决的公告，申请了证人谢健、黄中汉出庭作证，拟证明立源地物管公司与莲花国际小区业主委员会签订的《协议》未经过业主大会与业委会讨论，该《协议》无效。申请了证人汪学碧、谭方出庭作证，拟证明立源地物管公司与莲花国际小区业委会签订的《协议》未在小区进行公示。立源地物管公司对业委会会议记录和业委会决议真实性有异议，认为系莲花国际小区业委会内部开会，立源地物管公司未参与，莲花国际小区业委会内部管理混乱，具体情况立源地物管公司不清楚，对公告的真实性没有异议。
立源地物管公司在本院二审审理过程中举示了《关于中止莲花国际业委会谢健委员职务的申请报告》、《关于莲花国际业委会扩大会议公告的说明》，拟证明莲花国际小区业委会内部管理混乱，小区管理无序。大坪正街居委会对于《莲花国际业主委员会扩大会议公告》内容不作任何确认。郭恒良对上述证据的真实性认可，但认为无法达到立源地物管公司的证明目的。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，我国国务院《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；第十二条第二款规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定，调整物业服务费的收费标准应属业主大会有权决定的事项，莲花国际业主委员会与立源地物管公司无权就收费标准问题签订《协议》，莲花国际业主委员会与立源地物管公司于2011年9月26日签订的《协议》，因违反法律、法规的禁止性规定，应属无效。同时，根据重庆市物价局渝价（2006）702号文件规定，因莲花国际小区相关条件尚未完善，收费标准下浮30%收取，现立源地物管公司也未能举示证据证明莲花国际小区的条件已经完善，其擅自与莲花国际业主委员会签订协议调整物业服务费收费标准不当。
郭恒良上诉认为立源地物管公司要求收取2007年8月1日至2011年7月31日的物业服务费已超过诉讼时效。本院认为，立源地物管公司举示了2009年9月25日、2011年7月22日的缴费通知单，但立源地物管公司未能举示证据证明该缴费通知单已有效送达至郭恒良。郭恒良在一审审理过程中认可立源地物管公司曾于2008年3月6日、2008年4月24日以及2013年8月8日催收过物业服务费，据此立源地物管公司于2013年8月8日催收2011年8月之前的物业服务费即已经超过了诉讼时效期间，2011年8月之前的物业服务费不应得到支持。
郭恒良上诉认为其只有一人居住于X1号住宅，应按一人缴纳电梯费。但郭恒良认可在其入住时即领取了两张门禁卡，其所举示的证据也不足以证明其只有一人居住于上述房屋，郭恒良该项上述理由不能成立。综上所述，郭恒良上诉理由部分成立，一审认定事实清楚，适用法律有误。依照《物业管理条例》第十一条第（四）、（七）项、第十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第09103号民事判决第二项；
二、撤销重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第09103号民事判决第一项；
三、郭恒良于本判决生效后十日内给付重庆市立源地物业管理有限责任公司从2011年8月1日起至2013年8月31日止的物业服务费1338.3元、电梯费920元、公摊电费345元，共计2603.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由郭恒良负担；二审案件受理费50元，由重庆市立源地物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 刘 毅
代理审判员 芦明玉
二〇一四年六月三日
书 记 员 黄献丽