山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第401号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：山东省烟台市果品总公司。住所地：烟台市芝罘区。
法定代表人：邹胜利，总经理。
委托代理人：马飞，山东康桥（烟台）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：山东方正拍卖有限公司。住所地：烟台市。
法定代表人：谭宜鹏，董事长。
委托代理人：王承强，山东滨海正大律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司。住所地：济南市。
法定代表人：陈正斌，总经理。
委托代理人：刘琪，山东环周律师事务所律师。
委托代理人：刘涛，山东环周律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：周景浩。
委托代理人：苏朋，山东君诚仁和律师事务所律师。
原审第三人：中国光大银行股份有限公司烟台分行。住所地：烟台市芝罘区。
法定代表人：唐健，行长。
委托代理人：丁维平，系该单位职工。
再审申请人山东省烟台市果品总公司（以下简称果品公司）因与被申请人山东方正拍卖有限公司（以下简称方正拍卖公司）、中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称信达资产公司）、周景浩、原审第三人中国光大银行股份有限公司烟台分行（以下简称烟台光大银行）确认拍卖合同无效纠纷一案，果品公司于2011年1月25日起诉至烟台市芝罘区人民法院，烟台市芝罘区法院于2012年4月19日作出（2011）芝商初字第178号民事判决，方正拍卖公司、信达资产公司不服提起上诉，烟台市中级人民法院于2012年12月10日作出（2012）烟商二终字第332号民事裁定，将案件发回重审。案经重审，烟台市芝罘区人民法院于2013年11月14日作出（2013）芝商重初字第1号民事判决，方正拍卖公司、信达资产公司、周景浩不服，提起上诉，烟台市中级人民法院于2014年12月9日作出（2014）烟商二终字第228号民事判决，已经发生法律效力。果品公司向本院申请再审，本院于2015年9月6日作出（2015）鲁民提字第401号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，果品公司的委托代理人马飞，方正拍卖公司的委托代理人王承强，信达资产公司的委托代理人刘琪，周景浩及其委托代理人苏朋，烟台光大银行的委托代理人丁维平到庭参加了诉讼，本案现已审查终结。
果品公司一审诉称：果品公司于1994年7月取得烟台市芝罘区幸福南路11号办公大楼的所有权，并于同年12月取得该房产的国有划拨土地使用证。根据《物权法》第九条、第十四条的规定，果品公司系烟台市芝罘区幸福南路11号办公大楼的合法所有权人。2010年12月21日，方正拍卖公司未经我公司书面授权，在果品公司毫不知情的情况下，擅自在济南市经四路368号济南宾馆会议室组织拍卖活动，对果品公司拥有合法所有权的烟台市芝罘区幸福南路11号办公大楼进行擅自拍卖。周景浩竞买成功后，持成交确认书到果品公司要求移交房屋时，果品公司才知晓此事。另一方面，《财产抵债协议书》及《抵债资产转让协议》均为无效协议。根据《城市房地产管理法》以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，涉案房产所附土地系国有划拨土地，对于国有划拨土地的抵押、转让须经有批准权的人民政府批准，否则合同无效。故请求判令：（一）确认方正拍卖公司、信达资产公司对果品公司依法享有所有权的烟台市芝罘区幸福南路11号办公大楼的拍卖行为无效；（二）由方正拍卖公司、信达资产公司向果品公司公开赔礼道歉，消除不良影响，赔偿律师费损失50370元；（三）方正拍卖公司、信达资产公司承担本案全部诉讼费用。
方正拍卖公司一审辩称:方正拍卖公司所从事的拍卖活动并未侵犯果品公司之物权，方正拍卖公司接受信达资产公司的委托公开拍卖的是果品公司于1998年6月10日与烟台光大银行签订的《财产抵债协议书》项下的财产权利，拍卖的标的物并不是果品公司所称的位于烟台市芝罘区幸福南路11号果品公司院内，面积为1766.50平方米办公大楼的所有权，故果品公司主张方正拍卖公司侵犯其物权无事实及法律依据，请求驳回果品公司对方正拍卖公司的诉讼请求。
信达资产公司一审辩称:（一）信达资产公司从未侵犯过果品公司的物权，也未委托方正拍卖公司拍卖过涉案房产的物权；（二）信达资产公司委托方正拍卖公司的拍卖合法有效。信达资产公司于2010年12月9日与方正拍卖公司签订委托拍卖合同，由信达资产公司委托方正拍卖公司拍卖果品公司于1998年6月10日与烟台光大银行签订的《财产抵债协议书》项下的财产权利，该抵债协议是烟台光大银行与果品公司在烟台市中级人民法院执行庭的主持下达成的，是双方真实意思表示，该抵债协议已发生法律效力，即果品公司依据该抵债协议的约定负有向烟台光大银行履行转让办公楼1766.50平方米房产所有权的义务，烟台光大银行享有取得果品公司大楼1766.50平方米房产所有权的权利。2008年4月18日，信达资产公司与烟台光大银行签订《抵债资产转让协议》，由烟台光大银行将上述财产抵债协议项下的权利转让给了信达资产公司，自此信达资产公司成为该抵债协议的合法权益人。根据《拍卖法》第六条及《金融资产管理条例》第十条的规定，信达资产公司采取拍卖方式处分其依法享有的财产权利的行为是合法有效的；（三）果品公司并非涉案房产的唯一所有权人，果品公司不具备本案诉讼主体资格。财产抵债协议书并未标明抵债房产的房屋所有权证号，如按果品公司所称信达资产公司委托拍卖的抵债资产为涉案芝证字第00411号房产，则该房产中仅有307.50平方米的所有权属果品公司所有，剩余1766.50平方米的房屋所有权已由果品公司自愿抵偿了相关债务；（四）2003年8月28日，果品公司与烟台光大银行签订房屋租赁展期协议以及2008年3月19日果品公司向烟台光大银行出具关于房产回购的请示，均证明果品公司已自愿将涉案房产中的1766.50平方米的房产抵债转让给了烟台光大银行。综上，果品公司的诉请缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。
周景浩一审辩称:（一）我通过方正拍卖公司参加竞买的拍卖标的是抵债财产权益，是信达资产公司通过拍卖程序依法转让的银行不良债权，并不是果品公司所称的烟台市芝罘区幸福南路11号办公大楼之所有权；（二）方正拍卖公司是受信达资产公司的委托对银行的不良债权进行拍卖，真正买卖双方当事人并不是方正拍卖公司，而是信达资产公司和我，我与信达资产公司签订的买卖合同中明确载明买卖标的为抵债财产权利，信达资产公司的转让公告中也明确载明其将依法享有的对义务人即果品公司的抵债财产权益转让给我，二者均未提及果品公司主张的办公楼之所有权，更谈不上信达资产公司将办公大楼的所有权转让给我的问题。
第三人烟台光大银行一审中未发表意见。
烟台市芝罘区人民法院一审明：（一）1995年2月25日，烟台光大银行依据与案外人烟台王朝俱乐部有限公司（以下简称王朝俱乐部）签订的人民币资金借款合同（借期为6个月，至当年8月25日），出借给了王朝俱乐部人民币190万元，果品公司作为抵押人以其位于烟台市芝罘区幸福南路11号，建筑面积为2274平方米的办公楼提供抵押担保，并提供无条件的不可撤销担保函，承诺对王朝俱乐部的借款承担连带保证责任。借期届满后的1995年12月29日，王朝俱乐部与烟台光大银行及果品公司签订了延期还款协议书，约定借期延至1996年3月25日，并在烟台市公证处申办了公证。借期届满后，王朝俱乐部逾期未偿还烟台光大银行借款本息。1996年9月16日，烟台市公证处根据烟台光大银行的申请，作出强制执行公证书，限令债务人王朝俱乐部及果品公司立即偿还烟台光大银行借款本金190万元及利息440232元（截止到1996年9月20日）。否则，烟台光大银行可持本公证书向烟台市中级人民法院申请强制执行。
（二）强制执行公证书下达后，王朝俱乐部未偿还给烟台光大银行借款本息。烟台光大银行依法向烟台市中级人民法院申请强制执行。1998年6月10日，烟台光大银行与果品公司在签订的《财产抵债协议书》中约定，双方为顺利解决王朝俱乐部向烟台光大银行的借款，由果品公司担保公证执行一案，经烟台市中级人民法院主持协商，自愿达成如下协议：双方确认，截止1998年6月10日，双方债务总额为人民币2821907.05元（其中借款本金190万元，利息共计907607.05元，价值认定费10000元，执行费4300元），双方按此数额以楼房抵债；双方同意以烟台方正会计师事务所对果品公司办公楼出具的评估报告书为基础，对果品公司的办公楼进行产权分割。以建筑面积1766.50平方米交烟台光大银行抵顶全部债务，果品公司保留建筑面积307.50平方米的所有权；果品公司保留部分，经双方协商确定位于办公楼一楼东部，自东向西，走廊南北各7间，除此之外全部归烟台光大银行所有。果品公司有经正门之通行权；协议生效后，果品公司应积极协助烟台光大银行办理产权过户手续，过户费用按照房屋交易过程中转让人与受让人的方式分担；本协议经双方盖章及法定代表人签字生效，正本三份，双方及烟台市中级人民法院各持一份，本案终结。上述抵债协议签订后，果品公司抵债的办公楼未办理产权过户手续。
（三）2002年9月1日，果品公司与烟台光大银行在签订的房屋租赁合同中约定，烟台光大银行将其所属的位于烟台市芝罘区幸福南路11号楼房出租给果品公司使用，建筑面积约为1700平方米；租赁期为1年，自2002年9月1日起至2003年8月31日止；年租赁费为15000元，烟台光大银行收取租金冲抵原贷款利息。2003年8月28日，双方又在签订的展期协议中约定，展期期限自2003年9月1日起至2004年8月31日止，展期内烟台光大银行有权出售（拍卖）房产；果品公司按原协议规定协助烟台光大银行办理房产（土地）过户手续；展期内果品公司预交一年的租金15000元；其他条款仍按原房屋租赁协议执行。
2008年3月19日，果品公司在给烟台光大银行出具的关于房产回购的请示中称，原抵押房产办公楼位于幸福南路11号果品公司院内，共四层，其中一层归果品公司所有，二、三、四层归烟台光大银行所有，其每年支付租金租用烟台光大银行所有的部分，并对办公楼进行了维修、改造，先后投入了48万元；该办公楼位于公司院内150米，不临街，仅适用于办公使用，出于多方考虑，果品公司申请以50万将该房产回购，考虑到前期的维修改造费用，同意支付98万元。对此回购请示，烟台光大银行未作答复。
（四）2008年4月18日，烟台光大银行与信达资产公司在签订的《抵债资产转让协议》中约定，烟台光大银行将其持有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号面积为1766.50平方米的果品公司大楼转让给信达资产公司，烟台光大银行取得该大楼的方式包括但不限于接受第三方协议以物抵债获得、依据法院裁定获得；该大楼可能未登记在烟台光大银行名下，但烟台光大银行对该大楼依法所有并享有处分等全部权利；自2008年4月25日，烟台光大银行对该大楼享有的各项权利归信达资产公司所有；烟台光大银行应将该大楼相关权利证明文件移交信达资产公司，并协助办理相关过户事宜。转让协议签订后，双方对涉案房产未办理产权过户手续。
（五）2010年12月9日，信达资产公司与方正拍卖公司在签订的委托拍卖合同中约定，信达资产公司委托方正拍卖公司对财产抵债协议书项下享有的财产权利进行拍卖。当月13日，方正拍卖公司在山东商报刊登公告，将于当月21日拍卖信达资产公司拥有的果品公司大楼抵债财产。同年12月21日，案外人周景浩参加竞拍，并竞拍成功，成交价为112万元，方正拍卖公司与周景浩在签订的拍卖成交确认书中载明标的名称为烟台市果品公司大楼抵债财产。信达资产公司与周景浩在签订的买卖合同中约定的拍卖标的为财产抵债协议书项下享有的财产权利。同年12月27日，信达资产公司在山东法制报刊登公告，其将享有的对果品公司的抵债权益转让给周景浩。同日，周景浩致函果品公司，称其已经合法拍卖手续拥有果品公司办公大楼1766平方米房屋所有权，即日起10日内限果品公司腾迁所占房屋。双方因此产生纠纷，果品公司诉来本院请求处理。
（六）烟台市房产交易中心档案显示，位于烟台市芝罘区幸福南路11号的果品公司办公楼4至5层，所有权人为果品公司，建筑面积为2274平方米，1995年2月抵押给了烟台光大银行，未办理注销抵押手续。从国有划拨土地使用证备注内容显示，自2006年8月起至2011年6月22日间，果品公司将上述部分房产抵押给不同的银行，土地使用权随之抵押，至今仍有三个抵押登记未到期。
（七）诉讼中，一审法院依据果品公司的申请，追加信达资产公司作为共同被告，依职权追加周景浩作为共同被告，追加烟台光大银行作为第三人参加诉讼。庭审中，果品公司称不应追加烟台光大银行为本案第三人参加诉讼，周景浩应作为本案第三人参加诉讼；并称截止今日涉案办公楼的合法所有权人仍为果品公司，方正拍卖公司和信达资产公司未经果品公司授权，擅自举行拍卖活动将该办公大楼拍卖侵犯了果品公司之物权，该拍卖行为应为无效，本案案由应为物权保护纠纷。
芝罘区人民法院一审认为：（一）因果品公司为王朝俱乐部向烟台光大银行借款担保，王朝俱乐部无力还款，根据烟台光大银行申请烟台市公证处做出强制执行公证书，限令王朝俱乐部及果品公司立即偿还烟台光大银行借款本金190万元及利息440232元（截止到1996年9月20日）。王朝俱乐部未偿还给烟台光大银行借款本息，烟台光大银行依法向烟台市中级人民法院申请强制执行，1998年6月10日，烟台光大银行与果品公司签订财产抵债协议书，果品公司自愿以其所有的办公楼房中建筑面积1766.50平方米之部分交烟台光大银行抵顶截止至当时的全部债务2821907.05元，果品公司保留建筑面积307.50平方米的所有权的事实清楚。协议书签订后果品公司与烟台光大银行未办理上述房产的产权变更登记手续；2002年9月1日，果品公司与烟台光大银行签订房屋租赁合同，约定烟台光大银行将其所属的本案诉争的楼房出租给果品公司使用，2008年3月19日，果品公司向烟台光大银行出具同意以98万元价格对该房产进行回购的请示，烟台光大银行未作答复；2008年4月18日，烟台光大银行与信达资产公司签订《抵债资产转让协议》，约定烟台光大银行将其持有的本案诉争的面积为1766.50平方米的果品公司大楼转让给信达资产公司；2010年12月9日，信达资产公司与方正拍卖公司签订委托拍卖合同，约定信达资产公司委托方正拍卖公司对财产抵债协议书项下享有的财产权利进行拍卖，同年12月21日，案外人周景浩竞拍成功，当月27日，信达资产公司在山东法制报刊登公告，内容为信达资产公司将享有的对果品公司的抵债权益转让给周景浩，周景浩以其拥有涉案房产所有权为由要求果品公司腾退房屋的证据充分。
（二）本案中，果品公司称拍卖行为侵犯了其对登记在其名下、面积为1766.50平方米的办公大楼的所有权，方正拍卖公司、信达资产公司及周景浩称涉案拍卖的标的是信达资产公司享有的财产权利，从本质上讲是对上述办公大楼的请求权，即各方当事人对涉案拍卖所针对的是上述办公大楼没有异议。而涉案拍卖是否有效的关键问题就是烟台光大银行是否有权对上述办公大楼进行处分。1998年6月10日，烟台光大银行与果品公司在烟台市中级人民法院主持下签订的财产抵债协议书系在法院执行程序中当事人达成的执行和解协议，该和解协议效力仅建立在双方自觉遵守的基础上，没有法律强制性保障。本案中，烟台光大银行与果品公司未按协议约定办理涉案房产的产权变更登记手续，即该协议没有实际履行。根据《城市房地产管理法》第三十六条以及《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，烟台光大银行并未取得对登记在果品公司名下、面积为1766.50平方米的办公大楼的所有权，即烟台光大银行无权处分上述房产。烟台光大银行与信达资产公司签订的《抵债资产转让协议》及信达资产公司与方正拍卖公司签订的委托拍卖合同均为无效合同。依据《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。方正拍卖公司所拍卖的涉案房产权属不清，该拍卖行为应为无效。现果品公司要求确认方正拍卖公司对烟台市芝罘区幸福南路11号办公大楼的拍卖行为无效于法有据，予以支持。方正拍卖公司及信达资产公司的抗辩理由不成立，不予采纳。果品公司要求方正拍卖公司公开赔礼道歉，消除不良影响，赔偿律师费损失50370元的诉讼请求无法律依据，不予支持。综上所述，依据上述法律法规之规定，判决：一、确认山东方正拍卖有限公司对烟台市芝罘区幸福南路11号办公大楼的拍卖行为无效；二、驳回山东省烟台市果品总公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15333元，由山东省烟台市果品总公司负担1060元，山东方正拍卖有限公司负担14273元；二审案件受理费14273元，由被告山东方正拍卖有限公司负担。
信达资产公司不服一审判决，向烟台市中级人民法院提起上诉称：1、本案案由应确定为物权保护纠纷，不应属于拍卖无效合同纠纷。2、一审违反“不告不理”原则，违法认定《抵债资产转让协议》和《委托拍卖合同》的法律效力，造成国有资产流失风险。3、原判违背诚实信用原则，协助果品公司恶意逃债；4、一审已查明拍卖标的属于财产请求权非果品公司所称物权，方正拍卖公司未实施侵犯果品公司物权的行为。5、信达资产公司委托拍卖的是《财产抵债协议》项下的抵债财产的请求权，该权利属于债权，而非物权。依法《抵债资产转让协议》与《委托拍卖合同》均合法有效。
方正拍卖公司不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定抵债协议书未实际履行错误；2、方正拍卖公司受信达资产公司委托拍卖的是抵债协议书项下的财产权利非房产所有权；3、一审以烟台光大银行无权处分认定烟台光大银行与信达资产公司转让协议及信达资产公司与方正拍卖公司签订的委托拍卖合同均为无效合同系适用法律错误。
周景浩不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定果品公司与烟台光大银行签订财产抵债协议书后，双方签订了房屋租赁合同约定烟台光大银行将抵债楼房租给果品公司使用，后双方又签订了展期协议，约定展期内光大银行有权出售（拍卖）房产。一审判决还认定2008年3月19日，果品公司给烟台光大银行出具了房产回购的请示。上述事实均表明果品公司与烟台光大银行间已实际履行了财产抵债协议。2、方正拍卖公司受信达资产公司委托拍卖的是财产抵债协议书项下的财产权利，而非房产所有权，方正拍卖公司的拍卖行为有效。3、一审判决以“光大银行无权处分上述房产”为由认定“光大银行与信达资产签订的《抵债资产转让协议》及信达资产与方正拍卖签订的委托拍卖合同均为无效合同”系适用法律错误。3、周景浩与信达资产公司通过公开拍卖的方式就信达资产公司持有的抵债财产权利的转让订立的买卖合同合法有效，周景浩系上述抵债财产权利的合法权利人，一审判决的结果损害了周景浩的正当权益。
果品公司二辩称：一、烟台光大银行对果品公司享有的财产权利仍然是债权。烟台光大银行与果品公司签订《财产抵债协议书》，约定果品公司以合法拥有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号建筑面积1766.50平方米的办公楼房抵顶烟台光大银行全部债务（含本金、利息等人民币2821907.05元）。上述抵债协议签订后，抵债的办公楼未办理产权过户手续，抵债协议并未实际履行,故烟台光大银行对用以抵债的财产（办公楼）尚不享有处置权，其对果品公司享有的仍然是债权。二、烟台光大银行与信达资产公司签订《抵债资产转让协议》转让的是对果品公司办公楼相关面积的物权。烟台光大银行与信达资产公司签订的《抵债资产转让协议》中约定，烟台光大银行将其持有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号面积1766.50平方米的果品公司大楼转让给信达资产公司，自2008年4月25日，烟台光大银行对该大楼享有的各项权利归信达资产公司所有，烟台光大银行应将该大楼相关权利证明文件移交信达资产公司，并协助办理相关过户事宜。从协议名称、内容看，转让的是以物抵债资产完整、合法的所有权，故双方签订《抵债资产转让协议》转让的应是对果品公司办公大楼相关面积的物权，而不是烟台光大银行对果品公司的债权，所以信达资产公司与果品公司之间不存在债权债务法律关系。转让协议签订后，双方对涉案房产未办理产权过户手续。三、信达资产公司没有权利处置果品公司的抵债财产。烟台光大银行在对果品公司只享有债权而不享有物权的情况下，采取以物抵债资产转让的方式将其对果品公司的债权剥离给信达资产公司，涉案房产亦未办理产权过户手续，导致该《抵债资产转让协议》无效，故信达资产公司与果品公司亦未形成有关果品公司抵债办公楼相关面积物上请求权的法律关系。由于物权转让与债权转让是两个不同性质的权利转让，所以烟台光大银行与信达资产公司物权转让协议无效后并不当然转化为债权转让法律关系。所以信达资产公司对果品公司既无债权也无物上请求权，信达资产公司无权处置果品公司的抵债财产。综上，信达资产公司没有权利处置果品公司的抵债财产，委托拍卖果品公司的抵债财产没有事实依据，拍卖合同亦当然无效。
本院二审查明:在烟台市中级人民法院立案执行的光大银行与果品公司担保借款公证执行案中，经本院委托烟台方正会计师事务所对果品公司办公楼进行了价值评估，烟台方正会计师事务所于1998年5月10日作出烟方会[1998]评字第27号评估报告。评估报告载明：评估范围和对象：果品公司用于办公及招待所营业楼一栋；计算评估值：先计算评估对象单价单方价=2150/平方米×1.0×0.75×0.89≈1435元/平方米评估值=1435元/平方米×2274平方米=3263190元评估结果：果品公司办公及招待所营业楼一栋评估值为3263190元。后在本院主持下，果品公司与烟台光大银行签订了《财产抵债协议书》，约定以上述评估报告为基础对果品公司办公楼进行产权分割，果品公司自愿以涉案办公楼部分，即建筑面积1766.50平方米抵顶当时的全部逾期贷款本息2821907.05元。协议还约定协议生效后，果品公司应积极协助光大银行办理产权过户手续。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
烟台市中级人民法院二审认为：烟台光大银行与果品公司在法院执行过程中，签订的《财产抵债协议书》系双方当事人的真实意思表示。协议签订后，双方签订了房屋租赁合同，约定烟台光大银行将1700平方米的楼房租给果品公司使用，果品公司也实际交付了租金，后果品公司曾向烟台光大银行出具了对涉案楼房的回购请示。上述事实可以证明烟台光大银行已实际占有了抵债协议项下的相应部分楼房。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。烟台光大银行与果品公司签订以资抵债协议后未办理产权过户手续，虽然不产生物权变动的效力，但是不导致以资抵债协议无效。
一审法院依据《城市房地产管理法》，以房产未办理不动产的物权变更登记手续，烟台光大银行无权处置该房产，认定烟台光大银行与信达资产公司之间签订的《抵债资产转让协议》无效，对此，二审法院认为，《城市房地产管理法》关于房产变更登记的相关规定属于行政管理性规范，非效力性规范，涉案的房产处置行为不违反法律强制性规定。且烟台光大银行与信达资产公司签订《抵债资产转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强行性规定，故本院认定为有效合同。另依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故虽然烟台光大银行在与果品公司签订财产抵债协议后未办理产权过户手续，未取得涉案房产的所有权，但果品公司以此为由主张《抵债资产转让协议》无效，依法不予支持。一审中，果品公司主张涉案房产所附土地系国有划拨土地，依法对于国有划拨土地的抵押、转让须经有批准权的人民政府批准，否则合同无效。对此，二审法院认为，本案烟台光大银行与果品公司协议用于抵债的资产系果品公司办公大楼的一部分，并未涉及楼房所占用的土地的转让，故果品公司该项主张无事实及法律依据，不应予以支持。综上，一审判决认定烟台光大银行与信达资产公司签订的《抵债资产转让协议》无效，属适用法律错误，应予纠正。
关于信达资产公司委托方正拍卖公司对财产抵债协议书项下享有的财产权利进行拍卖是否有效的问题。拍卖是指以公开竞价的方式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖形式，是一种特殊的买卖方式。信达资产公司委托方正拍卖公司对财产抵债协议书项下的财产权利进行拍卖，周景浩通过拍卖这一特殊的买卖形式竞得该项财产权利，并缴纳了相关款项，且拍卖程序符合法律规定，故本案涉案拍卖行为不违反法律强制性规定，依法应认定为有效。果品公司主张涉案拍卖行为无效的主张，无法律依据，依法不予支持。综上，方正拍卖公司、信达资产公司、周景浩的上诉理由应予支持，一审判决适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项及第一百七十五条之规定，判决：一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2013）芝商重初字第1号民事判决；二、驳回被上诉人山东省烟台市果品总公司的诉讼请求。一、二审案件受理费合计29606元，由被上诉人山东省烟台市果品总公司负担。
果品公司不服二审判决，向本院申请再审称：二审判决书将拍卖标的认定为“财产抵债协议书项下的财产权利”，没有任何证据证明。恰恰相反，“拍卖成交确认书”明确载明拍卖的标的名称为“烟台市果品公司大楼抵债财产”，即果品公司办公大楼的部分所有权（物权）。
二审适用《物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对案件做出判决，属于适用法律错误。（1）《物权法》第十五条实质是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，它是由债权与物权的性质决定的。依据不动产转让合同产生的法律关系是债权债务关系，仅具有债权法上的约束力，不具有物权法上的约束力，不能产生物权变动的效力。根据《物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因此，物权的变动必须符合《物权法》第九条、第十四条的规定。（2）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的适用前提是仅对买卖合同双方当事人，光大银行烟台分行与信达资产公司之间签订的《抵债资产转让协议》显然不能对果品公司产生约束力。
二审判决关于“烟台光大银行与信达资产公司之间签订的《抵债资产转让协议》”的效力的认定，也属于适用法律错误。（1）该《抵债资产转让协议》涉及的标的是果品公司的“果品公司大楼”，而对该办公大楼果品公司一直享有所有权。未经所有权人同意或者授权，他人无权对该大楼进行交易。（2）二审判决认定，烟台光大银行与果品公司协议用于抵债的资产系果品公司办公大楼的一部分，并未涉及楼房所占用的土地的转让。果品公司认为此认定明显违反了“地随房走，房随地走”的基本法律制度。
果品公司与烟台光大银行签订的《财产抵债协议书》所涉及的办公楼，其占用范围内的土地属于国有划拨土地。因此，该协议涉及国有划拨土地的使用权转让问题，对于国有划拨土地的抵押、转让必须经有批准权的人民政府批准，否则合同无效。据此，果品公司与烟台光大银行签订的《财产抵债协议书》应属无效。
果品公司因为方正拍卖公司未经允许或者授权，擅自拍卖果品公司的办公楼，以物权保护纠纷为由起诉至法院，要求确认拍卖无效（即拍卖行为及拍卖结果无效）。果品公司依据的是方正拍卖公司所拍卖的大楼所有权及其占用范围内的国有划拨土地使用权均属于果品公司。虽然果品公司认为果品公司与烟台光大银行签订的《财产抵债协议书》、烟台光大银行与信达资产公司签订的《抵债资产转让协议》均属于无效，但是果品公司从来没有在本案中主动请求法院对上述两份协议确认无效。因此果品公司认为二审法院对上述两份协议的审理及判决超出诉讼请求。
综上所述，请求依法撤销烟台市中级人民法院（2014）烟商二终字第228号民事判决，并依法支持果品公司的再审请求。一、二审诉讼费用由被申请人承担。
方正拍卖公司再审答辩称：一、二审判决认定“2010年12月9日，信达资产公司与方正拍卖公司在签订的委托拍卖合同中约定，信达资产公司委托方正拍卖公司对《财产抵债协议书》项下享有的财产权利进行拍卖。”“信达资产公司与周景浩在签订的买卖合同中约定的拍卖标的为《财产抵债协议书》项下享有的财产权利。”是正确的。二、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，二审法院查明烟台光大银行与果品公司在法院执行过程中签订的《财产抵债协议书》系双方当事人的真实意思表示。协议签订后，双方签订了房屋租赁合同，约定烟台光大银行将楼房租赁给果品公司，果品公司也实际支付了租金，后果品公司曾向烟台光大银行出具了对涉案楼房的回购请示。上述事实可以证明烟台光大银行也实际占有了抵债协议项下的相应部分楼房。二审法院依据物权法第十五条的规定，认定烟台光大银行与果品公司签订以资抵债协议后未办理过户手续，虽然不产生物权变动的效力，但并不导致以资抵债协议无效。其次，二审法院依据买卖合同司法解释第三条的规定，在认定合同有效的同时，又认定“虽然烟台光大银行与果品公司签订财产抵债协议后未办理过户手续，未取得涉案房产的所有权，但果品公司以此为由主张《抵债资产转让协议》无效，不应予以支持。”二审法院不支持果品公司关于抵债财产转让协议无效的主张是正确的。三、财产抵债协议书和抵债资产转让协议效力问题是当事人争议的焦点问题，因此，协议效力的认定并不属于超出诉讼请求的情形。
综上，果品公司的再审理由不能成立，请求依法予以驳回。
信达资产公司再审答辩称：一、二审法院认定信达资产公司委托拍卖的标的系财产抵债协议书项下的财产权利并无不当。果品公司一直试图混淆物权与财产权利这两个不同法律概念。各方当事人所签协议中的标的物是果品公司办公大楼的财产权利，其本质是一种财产请求权，绝非物权。二、二审法院适用法律正确。果品公司主张《财产抵债协议书》、《抵债资产转让协议》无效，原因系未办理过户登记。但根据物权法的规定，产权登记并非合同生效要件，物权变动的原因行为与物权行为是分离的，二审法院依据该条认定上述协议的效力是正确的。此外，划拨土地上的房产并不能导致《财产抵债协议书》、《抵债资产转让协议》的无效。土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。故果品公司不能以土地为划拨土地而主张合同无效。三、涉案拍卖行为合法有效。信达资产公司通过提供《财产抵债协议书》、《抵债资产转让协议》等证据足以证实信达资产公司对抵债权益享有合法处置权，遂与方正拍卖公司签订委托拍卖合同（抵债财产权利），对财产抵债协议项下的财产权利进行拍卖，完全符合拍卖法的相关规定，且不违反法律法规的强制性规定，拍卖行为合法有效。综上所述，二审法院认定事实清楚，适用法律正确。拍卖行为合法有效。为防止果品公司借此恶意逃债，导致国有资产流失，请求依法驳回再审申请人的再审申请。
周景浩答辩称：一、烟台市中级人民法院立案执行的原烟台光大银行与果品公司担保借款执行案中，烟台方正会计师事务所对果品公司办公楼进行了价值评估，烟台方正会计师事务所于1998年5月10日作出了方会[1998]评字第27号评估报告。在烟台市中级人民法院的主持下，果品公司与烟台光大银行签订了《财产抵债协议书》，约定以上述评估报告为基础对果品公司办公楼进行产权分割，果品公司自愿以涉案办公楼部分，即建筑面积1766.50平方米抵顶当时的全部逾期贷款本息2821907.05元，还约定协议生效后，果品公司应积极协助光大银行办理产权过户手续，这是果品公司应尽的合同义务。协议签订后，双方又签订了房屋租赁合同，约定烟台光大银行将约1700平方米的楼房租给果品公司使用，果品公司也实际交付了租金。后果品公司向烟台光大银行出具了对涉案楼房的回购请求。烟台光大银行出于自身利益考虑，决定转让涉案资产，随后信达资产公司依法受让了涉案资产，并通过委托方正拍卖公司依法公开进行了拍卖，周景浩通过正当程序竞价拍得该资产。
二、山东省烟台市中级人民法院（2014）烟商二终字第228号民事判决适用法律正确。财产抵债协议书及房屋租赁合同、拍卖行为均合法有效。从财产抵债协议的内容上看，果品公司将其所有的用于办公及招待所营业楼一栋的1766.05平方米的产权转让给了烟台光大银行，从而使烟台光大银行对果品公司的债权予以消灭。协议还约定，果品公司应积极协助光大银行办理产权过户手续，这是果品公司应尽的合同义务。果品公司不依合同约定积极协助光大银行办理产权过户手续，不完全履行自己的合同义务，只能说明果品公司构成违约，损害了烟台光大银行的利益，是不诚信的行为，并不必然导致财产抵销协议书无效，况且未办理过户手续也不是该协议书无效的条件。烟台市中级人民法院依据物权法及民法诚实守信的原则作出的民事判决维护了市场交易秩序和社会公平正义。
三、二审判决实现了实质正义。烟台光大银行有权处分已合法拥有并实际占有的房产，信达资产公司通过合法程序受让银行资产并委托方正拍卖公司进行拍卖这一过程没有任何过错，周景浩通过合法程序，合理竞价，拍得该资产，也不存在任何过错。综上所述，二审判决事实清楚，适用法律正确，维护了社会公平正义，保护了当事人的合法权益。
再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致。
本院认为：果品公司为履行王朝俱乐部向烟台光大银行借款的担保义务，在烟台市中级人民法院主持下与烟台光大银行达成《财产抵债协议书》，自愿以其所有的办公楼房中建筑面积1766.50平方米之部分交烟台光大银行抵顶截止至当时的全部债务2821907.05元，果品公司保留建筑面积307.50平方米的所有权。自此，烟台光大银行取得了1766.50平方米抵债房产的占有、使用、收益、处分权。烟台光大银行在没有办理房产变更手续的情况下，将果品公司依财产抵债协议取得的各项权利转让给信达资产公司。2010年12月9日，信达资产公司与方正拍卖公司签订委托拍卖合同，委托方正拍卖公司对《财产抵债协议书》项下享有的财产权利进行拍卖，周景浩竞拍成功后，信达资产公司在山东法制报刊登公告，内容为信达资产公司将享有的对果品公司的抵债权益转让给周景浩。从抵债资产的处置过程中，可以看出，烟台光大银行与信达资产公司签订的《抵债资产转让协议书》以及信达资产公司委托拍卖的标的，均系抵债资产项下的权利，即1766.50平方米房产抵债权利，并非果品公司所称的物权。
《物权法》第十五条明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，《财产抵债协议》是当事人之间达成的物权变动协议，是物权变动的原因，根据物权法的规定，该协议自成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。之后，烟台光大银行将其对抵债资产享有的各项权利转让给信达资产公司，虽然在诉讼中信达资产公司并未提供有偿转让抵债资产的证据，但并不影响烟台光大银行与信达资产公司之间转让协议的效力。
诉讼中，果品公司主张争议房产坐落于国有划拨土地之上，按照“房随地走，地随房走”的原则，转让协议涉及到国有划拨土地的使用权的转让问题，对于国有划拨土地的抵押、转让必须经有批准权的人民政府批准，否则合同无效。对此问题，本院认为，《城市房地产管理法》关于房产变更登记的相关规定属于行政管理性规范，非效力性规范。以资抵债行为及转让以资抵债财产项下的权利行为并不违反法律的强制性规定。因此，果品公司关于合同无效的主张不能成立。
果品公司主张，其未申请法院确认《财产抵债协议书》、《抵债资产转让协议》无效，法院对两份协议的审理及判决超出诉讼请求，本院认为，对于合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同效力的诉讼请求，但人民法院应依职权进行审查。本案中，二审法院为公正的处理案件，依职权对《财产抵债协议书》、《抵债资产转让协议》进行效力审查，并据此作出相应的裁判是正确的。
关于信达资产公司委托方正拍卖公司对财产抵债协议书项下享有的财产权利进行拍卖是否有效的问题。本院认为，拍卖是指以公开竞价的方式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖形式，是一种特殊的买卖方式。信达资产公司委托方正拍卖公司对《财产抵债协议书》项下的财产权利进行拍卖，周景浩通过拍卖这一特殊的买卖形式竞得该项财产权利，并缴纳了相关款项，且拍卖程序符合法律规定，依法应认定为有效。果品公司关于涉案拍卖行为无效的主张，无法律依据，依法不予支持。
综上所述，烟台光大银行与信达资产公司签订的《抵债资产转让协议》以及信达资产公司委托拍卖的标的均系《财产抵债协议书》项下的权利人享有的各项财产权利。信达资产公司委托方正拍卖公司对《财产抵债协议书》项下享有的财产权利进行拍卖并不违反国家禁止性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持山东省烟台市中级人民法院（2014）烟商二终字第228号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 芹
代理审判员 姜晓玲
代理审判员 苏 瑁
二〇一六年七月八日
书 记 员 田晓菲