浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第448号
上诉人（原审被告）姚某某。
委托代理人（特别授权代理）陶某某。
被上诉人（原审原告）沈某某。
委托代理人（特别授权代理）陈某某。
上诉人姚某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍
兴市越城区人民法院（2008）越民一初字第4189号民事判决，
向本院提出上诉。本院于2010年2月26日受理后，依法组成合
议庭，于2010年3月31日公开开庭对本案进行了审理。上诉人
姚某某及其委托代理人陶某某、被上诉人沈某某的委托代理人
陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2005年10月25日，原告与被告姚某某签订《
厂房租赁合同》1份，原告将其未经审批建成的位于绍兴市越
城区鉴湖镇玉屏村约820平方某某准厂房、230平方米办公房及
100平方米附房租赁给被告姚某某使用，租赁期限自2006年1月
1日至2008年12月31日止，合同还约定每年租金为58000元，租
赁期限内厂房的维修均由被告姚某某负责。合同签订后，被告
已经按约陆续付清租期内全部租金174000元，并支付原告违约
金（定金）2000元。2008年8月10日上午10时55分左右，租赁
厂房发生火灾，火灾烧损了建筑面积约800平方米的厂房和附
房，以及厂房内的童车生产设备、童车成品、童车配件等物品，经绍兴市公安局越城分局消防大队勘查后认定，本起火灾的
起火部位为绍兴市金某车业有限公司西侧仓库，起火点为西侧
仓库北面由西向东数第三至第五窗户之间仓库区域处，起火原
因为电气线路故障引发火灾。
原判认为，原告在其××城区××镇××村的土地上，
在未经政府部门审批，又未办理相关的规划、报建等手续的情
况下，擅自建设厂房，又将该厂房出租给本案被告姚某某，应
认定原告与被告姚某某于2005年10月25日签订的《租赁合同》
无效，被告认为该租赁合同的承租人应为绍兴市金某车业有限
公司而并非被告姚某某的主张，因双方合同已明确承租人为姚
某某，故对被告这一主张不予采信；双方因该合同引起的纠纷
，应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于某某合同
的处理原则解决，经本院向原告释明，原告已根据无效合同变
更了诉讼请求，因诉争租赁物中除办公楼外的厂房及附房在20
08年8月10日上午发生的火灾中部分被烧毁，故被告无完全返
还该租赁物之可能，故对原告要求被告应将所租赁的办公楼和
火灾后的厂房及附房残留物返还给原告，并赔偿经济损失和评
估费的诉讼请求予以支持，原告的出租厂房没有办理工程报建
手续、工程验收报告等手续，存在瑕疵，双方租赁合同也因此
而无效，对此原告作为出租人应某担相应的过错责任，但被告
自2006年开始租赁诉争厂房，在对租赁厂房的现状和情况完全
知情的情况下，没有对租赁厂房的报建手续和产权状况尽到合
理审查义务，其仍与原告签订租赁合同并占有使用厂房和按约
交付租金，且一直没有提出异议，对该无效的租赁合同也存在一定的过错，故应由原、被告双方各自承担相应的责任。对被
告认为该火灾事故造成的损失应由原告承担，要求驳回原告诉
讼请求的主张，原判认为，由于原、被告的上述过错均非引发
诉争火灾的直接的、必然的原因，根据绍兴市公安局越城分局
消防大队作出《火灾原因认定书》的认定结论，本起火灾的起
火点在被告承租的西侧仓库背面由西向东第三至第五窗户之间
仓库区域处，起火原因为电气线路故障引发火灾，根据这一事
故认定结论，尚无法明确甄别引起火灾的原因究竟是电线线路
老化等电线线路自身隐患所致，还是在用电过程中实际使用或
操作不当所致，且双方对租赁厂房内的电源、电线是原告架设
还是被告自行架设的的陈述不一致，因现场已经烧毁，该事实
也无法查清，被告也未提交证据证实在其实际占有、使用、控
制租赁物期间，曾向原告提出所租赁厂房的电源、电线存在问
题的相关证据。因本案涉及无效租赁合同中的租赁物返回问题
，根据无效合同的法定处理原则，被告应某担返还租赁物的义
务，在被告无法返还全部租赁物的情况下，被告应对其无法返
还的免责事由承担举证责任，因此，虽双方租赁合同无效，但
被告在实际占有使用原告交付给其的租赁物期间，仍有妥善管
理租赁物的义务，因被告未能提交足以证明自己在实际占有使
用诉争厂房期间尽到妥善管理之义务、火灾的发生与自己的管
某某为无关等免责事由存在的证据，故确定原告应对租赁厂房
因火灾造成的损失承担20%的责任，被告应某担80%的赔偿责任
。对原告委托绍兴市博大房地产评估有限公司所作的房地产评
估报告结论，虽被告对其合法性提出异议，但没有提出重新评估申请，故对该评估结论予以确认；因双方租赁合同自始无效
，原告应将其依据该无效合同收取的租金及押金全部返还给被
告，但被告应按实际使用时间并参照合同约定的租金标准支付
给原告房屋占有使用费，因被告未能提交证据证实其已于火灾
发生后将租赁物全部返还给原告的证据，故对原告要求被告按
合同约定年租金58000元计算支付自2006年1月1日至火灾发生
之日2009年12月31日止房屋占用使用费174000元的诉讼请求，
予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五
）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城
镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一
条、第二条、第五条之规定，判决：一、被告姚某某应于本判
决生效后三十日内将其租赁的位于绍兴市越城区鉴湖镇玉屏村
办公房（建筑面积为230平方米）、厂房和附房的残留物返还
给原告沈某某；二、被告姚某某应赔偿原告沈某某厂房和附房
因火灾造成的经济损失、评估费共计203425.6元；三、原告沈
某某应返还给被告姚某某2006年1月1日至2008年12月31日止的
厂房租金174000元及押金2000元；被告姚某某应支付2006年1
月1日至2008年12月31日止的厂房使用费174000元。以上第二
、三项相抵，被告姚某某尚应支付原告沈某某人民币201425.6
元，款于本判决生效后三十日内付清。四、驳回原告沈某某的
其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务
，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之
规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5114元
，财产保全费1820元，合计6934元，由原告沈某某负担1160元，被告姚某某负担5774元，于本判决生效之日起三十日内付清
。
上诉人姚某某不服一审判决，提出上诉称：一、一审法
院在诉讼主体的认定程某上有误。一审中被上诉人为证明与上
诉人有厂房租赁关系这一事实，提供了两份租赁合同，一份是
2003年12月28日与绍兴市金某车业有限公司的租赁合同，合同
期限至2005年12月31日；另一份是2005年10月25日签订的租赁
合同，由金某车业有限公司法定代表人姚某某的签名，只是少
了金某车某某司的字样，合同期限自2006年1月1日至2008年12
月31日。双方均明知后一合同是前一合同的续订，但一审法院
只注意到了后一份合同，而忽略了前一份合同。事实上，上诉
人作为金某车某某司的法定代表人，其无需经过授权，两份合
同均由其签订，且被上诉人出具的租金收条中均写明系收到金
某车业有限公司租金，因此后一份合同的主体仍然是绍兴市金
某车业有限公司与被上诉人。而且金某车某某司是该厂房的实
际使用人，火灾地点也为公司内，上述证据均可证实，上诉人
在合同中的签名只是一种职务行为。二、一审法院在责任认定
上显失公平。一审法院在认定被上诉人的出租厂房系违章建筑
的情况下，仍判决上诉人承担80%的过错责任不公平。因为被
上诉人进行违章建筑继而出租给他人的行为是明知的，是一种
故意隐瞒违法事实的行为，而承租人没有认真进行审查是一种
过失，无论从过错程度上还是从违法性上来看，被上诉人应某
担的责任都应当要大于上诉人，况且该出租房起火点的电线也
是由被上诉人私自在没有电工资质的情况下违约操作安装，对该事实上诉人在一审中申请两位证人出庭作证证实，且有消防
大队的笔录为证，请予以查实。退一步讲，如果起火原因不能
确定，在双方均无过错的情况下，损失的承担最多也是平均分
担。三、一审判决审查证据不严。一审以被上诉人所提供的评
估报告作为损失依据作出判决，该评估报告是2008年9月11日
被上诉人委托绍兴博大房地产评估有限公司作出的厂房损失估
值，该报告只有12个月的有效期限，而判决时已超过12个月。
同时评估单位以评估房地产的标准作出，而不是违规违法所建
造的违章建筑物材料进行评估，而一审中未采信上诉人的质证
意见，错误地作出认定。综上，请求撤销一审判决并依法改判
或驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承
担。
被上诉人沈某某答辩称：被上诉人认为原审法院认定事
实清楚，证据确实充分。首先，对于上诉人在上诉状中认为本
案厂房租赁合同的相对方某某兴市金某车业有限公司与被上诉
人且上诉人的签约行为是职务行为的这一问题，既然上诉人认
为是职务行为，但其已经代表绍兴市金某车业有限公司，那么
上诉人并不需要在绍兴市工商部门存档合同的信息上将姚某某
更改为绍兴市金某车业有限公司。由此可见，上诉人也清楚，
2005年12月25日双方签订的厂房租赁合同，其相对方就是被上
诉人与上诉人。其次，上诉人在上诉状中提出，双方当事人均
明知2005年的合同是原合同的续订，我方不予认同。因为上诉
人在一审中对被上诉人提供的两份合同发表质证意见时，认为
两份合同的标的物不同。被上诉人认为上诉人本人已经认为租赁物的标的物不同，那么就没有续订的说法。再次，上诉人对
评估报告的适用期限提出异议，但该报告本身就是在适用期限
内为一审法院所适用。最后，一审法院对于双方责任的认定也
是合情合理合法的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判
。
上诉人姚某某、被上诉人沈某某在二审中均未提供新的
证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人姚某某与被上诉人沈某某于2005年10
月25日签订厂房租赁合同，在合同首部载明的承租方及合同尾
部乙方签名处均明确为姚某某，因此该厂房租赁合同的承租人
应认定为上诉人姚某某。对上诉人姚某某提出其系绍兴市金某
车业有限公司法定代表人所行使的签约行为是职务行为的上诉
主张不能成立，本院不予支持。现被上诉人沈某某已将房屋使
用权交付承租人即上诉人姚某某后，房屋已实际处于上诉人姚
某某控制之下，上诉人姚某某有义务保证承租房屋的安全，并
按约定安全用电，但考虑到被上诉人沈某某所出租的房屋系违
章建筑，且双方当事人对租赁房屋内的电源、电线设备的安装
由谁负责、有无存在隐患及用电过程中有无不当等情形陈述不
一，原判确定由被上诉人沈某某自行承担20%的责任，上诉人
姚某某承担80%的赔偿责任，并无明显不当，故对上诉人姚某
某认为应由被上诉人沈某某承担80%赔偿责任的上诉主张不予
支持。此外，因上诉人姚某某并未对绍兴市博大房地产评估有
限公司出具的房地产估价报告所确定的损失金额申请重新鉴定，故为了减轻双方当事人的讼累，原判采纳该房地产估价报告
作为本案财产损失的定案依据亦无不当，本院对上诉人提出认
证不当的上诉主张亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，
适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉
讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用5114元，由上诉人姚某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 楼晓东
审判员 王安洁
二〇一〇年六月二十一日
书记员 吴银萍