广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民二终字第935号
上诉人（原审被告）：孙禄林，男。
委托代理人：李秀源，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市文成地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市东城区鸿福东路火炼树社区尚书苑商铺***号。
法定代表人：郑文武，该公司总经理。
委托代理人：祁胜举，广东大洲律师事务所律师。
原审第三人：曾高锋，男。
原审第三人：黄丽慧，女。
上诉人孙禄林因与被上诉人东莞市文成地产经纪有限公司（以下简称文成公司）、原审第三人曾高锋、黄丽慧居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第1020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
文成公司向原审法院起诉称：文成公司分别接受孙禄林（买方）和曾高锋、黄丽慧的委托，提供订立房屋买卖合同的媒介服务。文�公司最终于2012年9月11日促成了双方的交易，签订了《房屋买卖及居间合同》。根据该合同，涉案的房屋位于东莞市东城区鸿福东路火炼树社区尚书苑尚德府1103号，合同的有关条款对转让价格、税费及负担、定金、楼款的支付、物业交付、违约责任等有关双方的权利和义务进行了明确的约定。另，根据该合同第十三条约定，买卖双方在合同上签字即标志文成公司促成了交易，应支付居间服务费。合同第二十四条备注②约定，孙禄林应付全包费用20000元。逾期支付应按照合同第十六条约定支付违约金。文成公司请求判令：一、孙禄林立即支付文成公司居间服务费14400元及违约金（以14400元为本金，按日千分之一从2012年9月12日起计算至付清之日）；二、一审诉讼费由孙禄林承担。
孙禄林答辩称：孙禄林不同意文成公司起诉状中的全部诉讼请求。一、案涉合同中卖方的名字和手印不是同一个人；二、案涉合同中的房源是孙禄林自己找的，并非通过文成公司找的，且约定不需要交付服务费的；三、案涉合同签订的时间是2012年9月11日晚上的9点，当晚签完合同后，在签订合同的地方冲进来两个人，该两人据孙禄林了解是另一家中介公司的人，孙禄林还受到这两个人的威胁，威胁其交两份中介服务费，具体要交多少孙禄林也不知道。之前孙禄林在另外一个中介公司看中了案涉房子，是孙禄林找到的房源然后告诉文成公司，文成公司告知孙禄林可以帮其办理相关的手续，孙禄林只需要给予一些手续费，文成公司还承诺帮孙禄林办理相关的贷款手续。
原审法院经审理查明：2012年9月11日，由文成公司作为居间方，孙禄林与曾高锋、黄丽慧签订房屋买卖及居间合同，约定曾高锋、黄丽慧将位于东莞市东城区鸿福东路火炼树社区尚书苑尚德府1103�住房卖给孙禄林，价格为480000元。合同第十三条约定，曾高锋、黄丽慧与孙禄林双方在该合同上签字即标志文成公司促成了交易，依据法律规定应当支付居间服务费；合同第十六条约定，居间服务费承担方逾期支付费用的，每逾期一天按应付费的1‰向文成公司方支付滞纳金；合同第二十四条备注②约定：“丙方（即文成公司）承诺乙方（即孙禄林）贰万元全包费用（除不可抗力原因）”。案涉合同显示，曾高锋、第三人黄丽慧与孙禄林在该合同上签字并捺印。
庭审中，孙禄林确认案涉合同上的签名是其本人签名，但认为合同没有继续履行下去，原因是在合同签订当日晚上孙禄林收到威胁，曾高锋、黄丽慧的签名有存在代签行为，且文成公司承诺为孙禄林办理贷款手续，所以要求文成公司在协议上写明相关事项，但文成公司不愿意写。文成公司则认为按照案涉合同第二十四条的约定，“20000元全包”的意思包括居间服务费、办理贷款的费用及其他相关证件办理费用，故文成公司认为按照居间服务合同的交易惯例孙禄林应以成交房价的百分之三即480000×0.03=14400元支付居间服务费。文成公司在一审庭审中申请就案涉房屋的交易所应支付的居间费用进行评估，但经原审法院向相关单位咨询，暂无符合文成公司要求的评估机构，文成公司也无法提供具有相应评估资质的评估机构名称。
另，孙禄林在一审庭审中确认，在签订案涉合同后，其向曾高锋、黄丽慧交付了10000元定金，随后又让两人退回。
再，曾高锋与黄丽慧是夫妻关系，曾高锋在庭审后向原审法院确认合同上黄丽慧的签名是其代签，在2012年9月11日签订合同当晚，曾高锋、黄丽慧收到定金10000元回到文成公司经营场所处后，有两个不知名人士冲进来要打�禄林，随后在当晚11点孙禄林找到曾高锋、黄丽慧要求退回定金，曾高锋表示同意并退回了定金。
以上事实，有文成公司提交的房屋买卖及居间合同，原审法院的庭审笔录、问话笔录等附卷为据。
原审法院认为，曾高锋、黄丽慧经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，相应的不利后果由其自行承担。
文成公司、孙禄林以及曾高锋、黄丽慧签订的房屋买卖及居间合同为三方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，该合同依法生效，各方当事人应当按照合同约定严格履行。孙禄林虽然主张曾高锋、黄丽慧的签名均系曾高锋所签且曾高锋亦予确认，但即使存在曾高锋代签的事实，因曾高锋、黄丽慧为夫妻关系，且黄丽慧对曾高峰的代签行为亦无异议，其中一人的签名亦应视为是两人的合意表示。据此，对孙禄林的该项抗辩意见，原审法院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”案件中的房屋买卖合同是在文成公司提供居间服务下进行签订，孙禄林在签订合同后也向文成公司支付了定金，可见孙禄林与曾高锋、黄丽慧的房屋买卖合同已经成立，虽然孙禄林在庭审中称其并非在文成公司的居间服务下获知案涉房屋的情况，但就此孙禄林也没有提供相应的证据证明，故对孙禄林的该项答辩意见原审法院不予采信。在案涉合同中第二十四条备注②约定：“乙�（即被告）贰万元全包费用（除不可抗力原因）”，可见在合同中已经明确约定了是由孙禄林承担相关的居间服务费用，但具体数额在合同中并未明确，双方也未就该金额进行补充协商约定，且本案无法就中介费用进行评估，故原审法院综合考虑本地的房屋物价水平、消费水平以及当事人的情况，参照《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条第四项的规定：“实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。”文成公司主张按照案涉房屋交易价格的3%收取居间服务管理费即480000×3%=14400元，并未明显超出合理范围，对文成公司的该项诉请，原审法院予以支持。
又因为案涉合同第十六条约定，居间服务费承担方逾期支付费用的，每逾期一天按应付费的1‰向文成公司方支付滞纳金�但在案涉合同中未明确约定居间服务费的支付时间，故原审法院认为孙禄林应向文成公司支付的滞纳金计算为：以14400元为本金，按照每日1‰的标准，从文成公司起诉之日即2013年1月8日起计至一审判决所确定的履行期限最后一日止。对文成公司超出上述部分的滞纳金主张，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、孙禄林于一审判决发生法律效力之日起七日内向文成公司支付居间服务费14400元；二、孙禄林于一审判决发生法律效力之日起七日内向文成公司支付滞纳金（计算方法：以14400元为本金，按照每日1‰的标准，从文成公司起诉之日即2013年1月8日起计至一审判决所确定的履行期限最后一日止）；三、驳回文成公司的其他诉讼请求。一审诉讼费用88元，由孙禄林承担。
上诉人孙禄林不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误。孙禄林首先在中原地产公司看到涉案房源，于是找到文成公司，文成公司承诺可以帮孙禄林办理相关手续，孙禄林只需要支付一点手续费，不需支付居间服务费，文成公司还承诺帮孙禄林办理相关贷款手续，所以孙禄林才同意以文成公司的合同文本签订合同，2012年9月11日晚九点，中原地产公司业务员王斌和另一王姓同事冲到合同签订现场要打孙禄林，致使双方未履约成功，所以原审法院认定是在文成公司提供居间服务的情况下签订房屋买卖合同并应支付居间服务费与事实不符；二、原审法院适用法律错误。涉案房源是由孙禄林从中原地产公司获得，并非是由文成公司提供订立合同的机会和房源，并非是文成公司促成交易，只�借用文成公司的合同及帮助贷款行为，也就不存在居间服务费的问题。所以原审法院认定需支付居间服务费适用法律错误；三、涉案合同中20000元全包的合同约定无任何实际意义。房源是孙禄林从中原地产公司获得，只是借用文成公司的合同及贷款服务。孙禄林与曾高锋、黄丽慧未履约，也就不存在居间服务费及办理贷款的费用及相关证件办理费用，此合同条款无实际意义。且文成公司对“20000元全包”约定不明，并无相应的具体条款说明涵盖的费用项目，应作出不利于格式合同提供人的解释；四、在签订房屋买卖合同以及居间合同时，孙禄林已说明其不具备商业贷款的几个条件，文成公司为了达到目的谎称可以代办，存在欺诈行为。综上，孙禄林请求：1.依法撤销东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第1020号民事判决，驳回文成公司的全部诉讼请求；2.案件一、二审诉讼费由文成公司承担。
被上诉人文成公司答辩称：一、曾高锋、黄丽慧有在文成公司放盘，文成公司也带领过孙禄林去看房，文成公司为孙禄林提供了居间服务，促成了买卖合同的成立，文成公司不存在任何欺骗行为，是否有其他地产中介公司带孙禄林去看过同一套房子，文成公司并不清楚；二、合同手写部分约定的“20000元全包”包括居间服务费、办理贷款的费用及其他相关证件办理的费用；三、文成公司主张居间服务费14400元是按照行业惯例来收取的，未超过国家的规定，文成公司已经为孙禄林提供了居间服务，促成了与曾高锋、黄丽慧签订了买卖合同，孙禄林应当支付居间费用，至于合同未实际履行是孙禄林与曾高锋、黄丽慧之间的事情，与文成公司无关。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人曾高锋、黄丽慧没有提交答辩意见。
本院经审理对原审查明事实予以确认。另在二审期间查明：（一）孙禄林提供了报警回执、查询结果、名片，孙禄林并申请本院向东莞市公安局东城分局立新派出所调取相关笔录。本院依法向东莞市公安局东城分局立新派出所发出协助调查函。东莞市公安局东城分局立新派出所函复本院称：在2012年9月12日0时26分接到孙禄林的报警，后派出所警察到现场了解情况，双方自行调解后离开，无法提供笔录等相关材料。本院向双方出示东莞市公安局东城分局立新派出所的复函，孙禄林称当时报警后，派出所有派警察前来了解情况，但未做笔录，警察建议双方向法院申请处理，孙禄林还称警察在场的时候，文成公司销毁了涉案合同；文成公司称涉案合同不存在销毁的情况。（二）原审第三人曾高锋证实在退还涉案定金给孙禄林后，�案房屋通过文成公司已经出售。（三）涉案合同约定孙禄林通过商业贷款方式支付购楼款，二审法庭调查时，文成公司称审查过孙禄林符合贷款的要求，孙禄林则认为其没有在东莞交纳社保，也没有工作单位，其在东莞只是打工。（四）曾高锋向原审法院陈述涉案房屋已经通过文成公司出售，还有部分手续在办理。（五）文成公司向原审法院提交《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》供法院在裁量时参考，该通知第六条规定：“房屋买卖代理，按成交价总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%。”
以上意见，有孙禄林提供的报警回执、查询结果、名片，东莞市公安局东城分局立新派出所复函，原审法院庭审笔录、调查笔录和本院调查笔录等附卷为证。
本院认为�本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院依法对本案上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审争议焦点为：孙禄林是否需要支付文成公司居间费用。
本案三方共同签订的房屋买卖合同是在文成公司提供居间服务的条件下签订的，孙禄林与曾高锋、黄丽慧之间的房屋买卖合同已经成立，并且孙禄林在签订合同后也已交付了10000元定金，故根据合同的约定文成公司已经促成了交易，孙禄林理应根据合同约定支付相应的居间费用。现孙禄林在未经文成公司同意的情况下单方和曾高锋、黄丽慧解除合同，涉案合同是孙禄林、文成公司和曾高锋、黄丽慧三方签订的合同，故孙禄林的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。文成公司主张孙禄林应按涉案房屋成交价3%支付居间服务费14400元及违约金，孙禄林主张费用过高，对此，本院分析如下：（1）孙禄林在合同签订后的当晚即和原审第三人曾高锋解除合同，曾高锋又将涉案房屋交由文成公司再次出售，文成公司已经获利，换言之，文成公司的实际损失已减少；（2）双方合同约定孙禄林支付的2万元是费用全包，该费用包括居间服务费、办理贷款和其他证件等，文成公司提供居间服务后其他的服务没有继续提供，现文成公司不能明确说明此2万元费用的具体组成项目；（3）文成公司提交的《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定房屋买卖实行独家代理的收费最高不得超过成交价格的3%，文成公司主张本案应按照涉案房屋交易价格的3%收取居间服务费，但文成公司在本案中并没有提交证据证实文成公司是独家代理涉案房屋的出售。综合文成公司的实际损失、合同的履行情况，本院认为孙禄林按涉案房屋�交价1%支付居间服务费及违约金为宜，即孙禄林须支付文成公司居间服务费480000元×1%=4800元及违约金（以4800元为本金，按照每日1‰的标准，从合同签订之日2012年9月11日起支付至本判决所确定的履行期限最后一日止）。原审法院认定文成公司可按照涉案房屋交易价格3%的标准收取居间服务费未明显超出合理范围有误，本院依法予以纠正。
孙禄林主张案涉房屋买卖并非是由文成公司提供房源和订立合同的机会，文成公司承诺可以帮孙禄林办理相关手续，孙禄林只需要支付一点手续费，不需支付居间服务费，文成公司还承诺帮孙禄林办理相关贷款手续，孙禄林为证明其主张提供了报警回执、名片，但是上述证据无法证明其所主张的事实，因此本院对孙禄林此主张不予采信。孙禄林还主张文成公司欺骗孙禄林可以代办商业贷款，但孙禄林没有提交证据证实文成公�在本案中存在欺诈行为，且涉案交易因孙禄林的违约并没有进行到商业贷款环节，故本院对孙禄林此主张不予采信。
综上所述，上诉人孙禄林上诉请求合理部分，本院予以支持。原审判决认定事实有误，程序合法，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第1020号民事判决；
二、孙禄林于本判决发生法律效力之日起七日内向东莞市文成地产经纪有限公司支付居间服务费4800元及违约金（以4800元为本金，按照每日1‰的标准，从2012年9月11日起支付至本判决所确定的履行期限最后一日止）；
三、驳回东莞市文成地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如未按�判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费88元，由东莞市文成地产经纪有限公司承担59元，孙禄林承担29元；二审受理费160元，由东莞市文成地产经纪有限公司承担106元，孙禄林承担54元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢冠东
代理审判员 陈进龙
代理审判员 王 振
二〇一四年七月十四日
书 记 员 黎中越
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。