重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初2653号
原告汉口银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝北区洪湖东路11号1幢，组织机构代码69927522-6。
负责人彭彬，行长。
委托代理人邓黎慧，女，汉族，1979年12月4日出生，系原告公司员工。
委托代理人刘丹青，女，汉族，1989年7月5日出生，系原告公司员工。
被告张洪，女，1989年5月19日出生，汉族，住重庆市万州区。
被告杨开英，女，汉族，1958年6月25日出生，住重庆市万州区。
被告重庆中渝物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道嘉州路99号，组织机构代码62190018-3。
法定代表人熊敏，董事长。
委托代理人周玉婕，重庆静昇律师事务所律师。
委托代理人黄晓雯，重庆静昇律师事务所律师。
原告汉口银行股份有限公司重庆分行（以下简称“汉口银行重庆分行”）诉被告张洪、杨开英、重庆中渝物业发展有限公司（以下简称“中渝物业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法由代理审判员韩超适用简易程序独任审理，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告汉口银行重庆分行的委托代理人邓黎慧、刘丹青，被告中渝物业的委托代理人周玉婕、黄晓雯到庭参加诉讼，被告张洪、杨开英经本院依法传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告汉口银行重庆分行诉称：2010年7月7日，原被告签订《个人住房（商业用房）借款／担保合同》。合同约定：1、原告向被告张洪发放个人住房按揭贷款30.9万元，还款期限360个月，即自2010年7月7日至2040年7月7日，贷款年利率为4.75%；2、如张洪未按合同约定日期偿还本金，原告有权对其按日计收罚息，并按罚息利率计收复利。逾期罚息利率在当期执行利率的基础上加收50%。贷款利率于每年1月1日调整。自每年1月1日开始，按当日所使用的基准利率及合同约定的上下浮比例确定并执行新的贷款利率；罚息为贷款利率基础上加收50%，对于其不能按时支付的利息，原告有权按照罚息利率计收复利；3、贷款到期借款人未予清偿的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖后以所得价款优先受偿。被告杨开英作为共同还款人在《个人住房（商业用房）借款／担保合同》上签字，同意为张洪的前述债务承担还款责任。重庆中渝物业发展有限公司为被告张洪此笔债务提供阶段性担保责任。2010年8月19日，原被告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，将被告张洪名下位于重庆市渝北区龙溪街道金山路XX号房产抵押给原告，并办理了抵押登记手续，取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（合同登记备案字第2010071346号）。上述合同签订后，原告按约向被告张洪发放贷款30.9万元整，因被告未按时履行还款义务，原告多次催收未果，于2015年7月10日在重庆晨报刊登公告，宣布贷款提前到期。截止2015年10月10日，被告尚欠原告借款本金287905.12元及利息12009.51元。现原告起诉到法院请求判令：1、被告张洪立即偿还原告贷款本金287905.12元及利息、罚息、复利【（截止2015年10月10日的利息、罚息、复利为12009.51元（其中，截止2015年7月30日的利息7646.34元，2015年7月31日到2015年10月10日的罚息4249.48元（6.15%×80%×150%÷360天×72天×287905.12元）、复利113.69元（按合同约定的公式计算）。以287905.12元为基数，从2015年10月11日至2015年12月31日的罚息按年利率7.38%按日计收，2016年1月1日起罚息按贷款年利率5.88%（年利率3.92%上浮50%）按日计收，并按前述利率标准对未还清的利息分段计收复利，利随本清）】；2、判令原告就拍卖、变卖被告张洪位于重庆市渝北区龙溪街道金山路XX号房产所得价款享有优先受偿权；3、被告杨开英、重庆中渝物业发展有限公司为被告张洪上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。
被告中渝物业辩称：首先，涉案房屋已经登记在张洪名下，原告已经就涉案房屋享有抵押权，被告已不再承担保证责任。根据原告与被告张洪、杨开英于2010年7月7日签订的《个人住房（商业用房）借款／担保合同》第23.3条约定，保证人承担保证责任的期间按照以下方式确定：保证期间为自本合同项下贷款发放之日起至办妥正式抵押登记手续。根据被告在渝北区房屋土地权属登记中心所查询的信息，涉案房屋已经办理了和设立预购商品房抵押权预告登记，涉案房屋的产权人为被告张洪，被告已经将涉案房屋过户到了张洪名下。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及《重庆市土地房屋权属登记条例》第66条的规定“已设立预购商品房抵押权预告登记的，在办理土地房屋权属转移登记时，原土地房屋预购商品房抵押权预告登记自动转为土地房屋抵押登记，由登记机构记载于土地房屋登记簿并在房地产权证上记载。”，可知，张洪与原告的抵押权预告登记已经在房产转移登记时即自动转为正式抵押登记，被告不再承担保证责任。原告要求被告承担连带责任无法律及事实依据；其次，原告合同目的已经实现，抵押权已经设立，在原告可以完全行使抵押权的情形下，要求被告承担担保责任违背双方的真实意思表示。根据原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款／担保合同》来看，双方的真实意思表示为被告中渝物业为被告张洪的欠款承担担保责任是为了保障原告在未享有房屋优先受偿权，借款人逾期还款导致原告贷款无法收回的情况下能够向被告张洪索赔，而在本案中，抵押权已经由抵押预告登记自动转为正式抵押，原告已经实现其合同目的，在原告可以完全行使抵押权的情形下，要求被告承担担保责任违背双方的真实意思表示；再次，原告已经履行完毕合同义务，房屋产权证书系行政机关不作为导致无法办理，与被告中渝物业无关。被告在与原告签订商品房买卖合同后，向渝北区土地房屋权属登记中心提交了房屋过户等办理房产证等手续，履行了合同义务，且渝北区房屋权属登记中心已经为张洪办理了房屋转移登记，张洪为房屋的所有权人，即使因张洪与案外人的经济纠纷涉案房屋被查封，根据《房屋登记办法》第二十五条“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。”及《重庆市土地房屋权属登记条例》第二十六条“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。”的规定，在商品房已经办理到张洪名下后，房屋土地登记机关应当为产权人张洪办理房屋产权证。被告已经完成自己的合同义务，如因房屋登记机关行政不作为导致房屋产权证书无法办理，根据公平合理原则，也不应由我方承担保证责任。
综上，被告的阶段性担保责任已经完成，原告合同目的已经实现，抵押权已经设立，在原告可以完全行使抵押权的情形下，要求被告承担担保责任违背双方的真实意思表示。原告已经履行完毕合同义务，房屋产权证书系行政机关行政不作为导致无法办理，与我方无关。该案中原告的诉讼请求均无事实及法律依据。谨此，被告恳请贵院依法驳回原告向被告主张的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
被告张洪、杨开英未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见。
经审理查明：2010年7月7日，原告（贷款人）与被告（借款人）、杨开英（共同还款人）、中渝物业（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款／担保合同》。合同主要约定：1、原告向被告张洪发放个人住房按揭贷款30.9万元，还款期限360个月，即自2010年7月7日至2040年7月7日，贷款年利率为浮动利率，即起息日基准利率5.94%下浮20%（4.75%），利息每年1月1日调整，自每年1月1日开始，按当日所适用的基准利率及本款前述约定的上下浮动比例确定并执行新的贷款利率；2、如张洪未按合同约定日期偿还本金，原告有权对其按日计收罚息，并按罚息利率计收复利。逾期罚息利率在当期执行利率的基础上加收50%。贷款利率于每年1月1日调整。自每年1月1日开始，按当日所使用的基准利率及合同约定的上下浮比例确定并执行新的贷款利率；逾期罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；4、借款人连续3个月或累计6个月未按照足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款全部提前到期，要求借款人立即全部清偿；4、贷款到期借款人未予清偿的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖后以所得价款优先受偿，抵押物为张洪名下位于重庆市渝北区龙溪街道金山路XX房屋；5、杨开英愿意为共同还款人承担本合同项下还款义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一负有共同还款义务的自然人追索未偿的还贷款本息和应付的其他费用；6；抵押担保范围，本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用等；7、保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在保证期内，借款人未按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，保证人的保证期间为自本合同项下贷款发放之日起至办妥正式抵押登记手续，并将以贷款人为抵押权人的房屋他项权利证书原件交贷款人执管之日。
2010年8月19日，原告（甲方）与被告张洪（乙方）、中渝物业（丙方）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，主要约定：1、贷款金额为30.9万元，甲方借款金额全数以乙方购房款的名义转入并放在汉口银行重庆分行的存款账户；2、贷款期限为2010年7月7日至2040年7月7日，贷款利率为年利率4.752%；3、甲方应按合同约定提供贷款，乙方应按合同约定归还贷款本息；4.在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。丙方履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物；5、抵押物为重庆市渝北区龙溪街道金山路XX号；6、乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。
另查明：2014年8月25日，原告向被告张洪发放贷款30.9万元。位于渝北区龙溪街道金山路XX号房产抵押给原告，并办理了预购商品房抵押登记手续，取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（合同登记备案字第2010071346号）。该房屋的房屋产权证未办理，亦未办理正式抵押登记手续。
再查明：张洪自2015年2月20日开始逾期还款，欠原告本金287905.12元，利息12009.51元。原告于2015年7月10日在重庆晨报刊登《个人贷款提前还款通知书》，宣布被告张洪的借款提前到期，要求被告张洪于2015年7月30日归还借款本息。
上述事实有《个人住房（商业用房）借款／担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、借款凭证、逾期贷款明细、重庆晨报及原告的陈述等在案为据，足以认定。
本院认为，原告与被告张洪、杨开英（共同还款人）、中渝物业签订的《个人住房（商业用房）借款／担保合同》以及原告与被告张洪、中渝物业签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均是各方当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约向被告张洪发放了贷款，被告应当按约还款。现被告逾期还款已超过6个月，根据合同约定，原告有权宣布借款提前到期并要求被告立即借款本金、利息、罚息等全部债务，因此对原告要求被告张洪立即偿还原告贷款本金287905.12元及利息、罚息、复利【（其中，截止2015年7月30日的利息7646.34元，2015年7月31日到2015年10月10日的罚息4249.48元（6.15%×80%×150%÷360天×72天×287905.12元），复利113.69元（按合同约定的公式计算）。2015年10月11日至2015年12月31日的罚息，以287905.12元为基数按年利率7.38%（按贷款年利率4.92%上浮50%）按日计收。2016年1月1日起罚息按贷款年利率5.88%（年利率3.92%上浮50%）按日计收，并按前述利率标准对未还清的利息分段计收复利，利随本清）】的诉请求本院予以支持。被告杨开英为本案借款的共同借款人，应对本案借款本息承担共同偿还责任。
被告中渝物业与原告明确约定了中渝物业承担保证责任的时间和方式，并未约定例外条件。现贷款人的房屋产权证书并未交予原告，张洪名下的用于抵押的房产也未办理正式的抵押登记。被告中渝物业的阶段性担保责任并未履行完毕，故对于被告的辩称意见本院不予采纳。在被告张洪未按照合同约定偿还借款本息，被告中渝物业应该按照约定履行担保义务，代被告张洪偿还本案借款本息。故对于原告要求被告中渝物业对本案借款本息承担连带责任的诉讼请求本院予以支持。
被告张洪虽以其名下的房屋为本案借款提供担保并办理了商品房预购抵押登记备案手续，但并未办理正式抵押登记手续（也未办理正式房产证），故原告无权该抵押房产所得价款优先受偿。
被告张洪、杨开英无正当理由未到庭应诉，应承担不举证、质证、辩论的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告张洪、杨开英于本判决生效十日内共同偿还原告汉口银行股份有限公司重庆分行贷款本金287905.12元及利息、罚息、复利【（截止2015年10月10日的利息、罚息、复利为12009.51元（其中，截止2015年7月30日的利息7646.34元，2015年7月31日到2015年10月10日的罚息4249.48元（6.15%×80%×150%÷360天×72天×287905.12元）、复利113.69元（按合同约定的公式计算）。2015年10月11日至2015年12月31日的罚息，以287905.12元为基数按年利率7.38%按日计收；2016年1月1日起的罚息按贷款年利率5.88%按日计收，并按前述利率标准对未还清的利息分段计收复利，利随本清）】；
二、被告重庆中渝物业发展有限公司为被告张洪、杨开英上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告汉口银行股份有限公司重庆分行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告张洪、杨开英、重庆中渝物业发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，在本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算。
代理审判员 韩超
二〇一六年四月十八日
书 记 员 向琳