广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终5033号
上诉人（一审原告、反诉被告）：张志平，男，1970年2月21日出生，汉族，住湖北省石首市，
委托代理人：张永河，广东林德律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：刘涛，女，1970年4月20日出生，香港居民，
委托代理人：杨波泰，广东瑞嘉律师事务所律师。
委托代理人：梁贵群，广东瑞嘉律师事务所律师。
一审第三人：东莞市华业房地产中介有限公司，住所地:东莞市东城区主山莞樟路168号中惠丽阳时代东商场113号铺之一。
法定代表人：肖帆。
委托代理人：肖江，男，1988年9月22日出生，汉族，住江西省吉安市永新县，该公司员工。
上诉人张志平因与被上诉人刘涛、一审第三人东莞市华业房地产中介有限公司（以下简称华业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2016)粤1971民初16189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张志平起诉请求：刘涛将涉案房屋（粤房地权证莞字第××）产权转移过户至张志平名下。
刘涛反诉请求：1.确认张志平与刘涛、华业公司签订的《房地产买卖及居间合同》已经解除2.张志平支付刘涛违约金220000元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认张志平与刘涛、东莞市华业房地产中介有限公司签订的《房地产买卖及居间合同》中关于房屋买卖的合同条款已解除。二、张志平应于判决发生法律效力之日起五日内向刘涛支付违约金220000元。三、驳回张志平的全部诉讼请求。
一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2016)粤1971民初16189号民事判决书。
宣判后，张志平不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决。2.判令驳回刘涛的反诉请求。3.判令支持张志平的诉讼请求。事实与理由：（一）张志平与张本田、陈晗为父子、儿媳关系，从看房到缴纳购房意向金均是张本田所为。因签定合同当日张本田及陈晗在广州上班无法亲临现场签约，于是交由其父张志平办理。在华业公司签约现场有口头与刘涛沟通，且购房定金50000元是由陈晗转至刘涛银行账户。而刘涛明确不履行合同后还与张志平的儿子张本田和儿媳陈晗就当面协商解约事情在电话里做过沟通，如刘涛不知情或不认可陈晗和张本田为实际购买人就无需与其沟通。其次，对于刘涛不清楚张志平找另外一家银行进行第二次贷款申请的问题。张本田和陈晗在东莞银行申请贷款预审未批后，华业公司在2016年5月16日之前明确告知刘涛，张志平已找第二家银行申请贷款，并且需要刘涛把房产证复印件发给华业公司交由银行做评估用，在第二家银行贷款预审过程中华业公司办事员杨小龙有短信汇报贷款进度，而刘涛回应给张志平时间，说明刘涛知情张志平第二次贷款申请。根据刘涛及陈晗通话内容，足以认定刘涛知晓和同意该房的实际买受人为陈晗。（二）张志平的诉请是要求刘涛履行办理案涉房产的过户，没有要求刘涛变更合同主体。1.张志平从未主张刘涛变更案涉《房地产买卖及居间合同》的买受人，因为刘涛对陈晗、张本田为房屋的实际购买人是知情的。所谓的变更合同主体其实也就是重新签订一份合同，不增加刘涛的任何负担。在后续过程中刘涛也从未提出不同意变更案涉《房地产买卖及居间合同》的买受人为陈晗、张本田。2.即使刘涛认为有此额外要求，完全可以随时拒绝，但直至诉诸法院前刘涛都未对陈晗说不同意，相反还明确予以认可并理解，即使认定张志平有此要求，也是因刘涛与陈晗的之前行为而起，并非张志平单方或者强加。3.即使刘涛拒不认可，故意隐瞒陈晗、张本田为实际购买人，按合同约定刘涛在房产证办出之后的10个工作日有义务配合张志平办理贷款相关手续，张志平要求的内容并未超出案涉《房地产买卖及居间合同》约定刘涛应履行的义务范围。（三）1.张志平二次贷款预审仍以陈晗、张本田的名义申请，是因为自2016年3月份开始刘涛以张志平贷不到款为由一直不予配合导致，假如刘涛不同意陈晗、张本田的名义贷款，也应该按合同履行与张志平办理贷款手续。合同并未约定张志平只能以一家银行贷款的批复为主，事实也证明陈晗、张本田在第二家广发银行申请的贷款预审已批复。2.即使刘涛假装不知情或不同意陈晗、张本田是涉案房屋的实际购买人，其也有义务在一手房产证办出后10个工作日内配合张志平办理贷款申请手续，且在华业公司电话和短信通知的情况下，刘涛告仍未回应和出面办理，刘涛的行为构成违约。3.即使法院认定刘涛认为已经履行了协助办理贷款的义务，但没有任何理由免除其按照合同履行其过户义务，刘涛拒绝履行合同办理房产过户的义务才是导致张志平买房的目的未能实现。（四）2016年5月19日刘涛发催告函到张志平老家的行为有其他目的。2016年3月28日之后张志平与华业公司一直在电话、短信催促刘涛到场配合办理房产按揭贷款手续，但一直无法联系到刘涛，张志平及华业公司找到其妹妹家，刘涛出于无奈才出面与张志平协商解约和赔款事宜。华业公司催促刘涛即使不到场也应该把房产证复印件发给银行做评估使用，于是刘涛在2016年5月16日将房产证以拍照形式发给华业公司办证员。刘涛始终不愿出面配合办理，一方面将房产证复印件发由华业公司，一方面又在2016年5月19日发一份催告函至张志平老家，这两个行为存在矛盾。（五）一审判决认定违约金畸高。因刘涛的违约行为导致合同无法履行，如判决合同解除，那么刘涛非但没有遭受损失，还从中获利。案涉房屋在合同签订时约定房款1100000元，而依据目前东莞的行情，案涉房屋市场价格已经达到2000000元，因此刘涛宁愿违约也不想把案涉房屋出售给张志平。根据《合同法》的规定，刘涛不但没有损失还从中获利，违约金不应支持。（六）一审判决忽略了张志平已经支付50000元定金给刘涛。如果一审判决生效，那么张志平还要另行起诉刘涛返还50000元定金，徒然增加当事人诉累。张志平能以1100000元购买到案涉房屋，而案涉房屋的价值又在不断攀升，不会主动去放弃稳赚不赔的买卖。也是因此张志平又去广发行贷款，甚至愿意全额现金支付。张志平没有违约的理由，系刘涛由于案涉房屋价格上涨，不履行合同义务。
刘涛未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。
另查明，张志平向本院提交一份原审第三人华业公司向刘涛发出的告知书，欲证明是刘涛拒绝配合办理过户手续。刘涛认为第二份合同是华业公司伪造的，与刘涛无关。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，针对张志平的上诉，本案二审要解决的焦点问题是案涉合同无法顺利履行的根本原因是什么。根据张志平与华业公司的陈述，真正具有购房意愿的是张本田及陈晗，确实，第一次办理贷款手续时申请人即为张本田及陈晗。而刘涛对第一次申请亦是配合的，第一次申请不成功系因陈晗的征信未通过银行审查。但，张志平为合同签订方，根据合同约定，张志平是付款义务人，涉案各方也承认，房贷申请人应当与合同约定的买受人相一致，纵然刘涛不配合第二次申请，但张志平亦未以本人名义提出，张志平主张刘涛构成违约本院不予支持。华业公司作为专业房产中介，在明知购房者为张本田、陈晗的情形下，不提供符合法律规范的服务，任由张志平作为买受人直接与刘涛签订案涉合同，其后为弥补过失，甚至冒充刘涛与陈晗签订第二份合同，这是引发本案纷争的根源。案涉合同不能继续履行，不能认定系张志平违约所致，原审支持刘涛关于违约金的请求错误，本院予以纠正。张志平明确表示其并非真正买受人，即合同并非张志平真实意思表示，张志平要求继续履行合同没有事实基础，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实错误致实体处理失当，本院予以纠正。张志平的上诉理由部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院(2016)粤1971民初16189号民事判决第一、第三项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院(2016)粤1971民初16189号民事判决第二项。
三、驳回刘涛其他反诉请求。
本案一审本诉受理费14700元、保全费1770元，共计16470元（已由张志平预交），由张志平承担；本案一审反诉受理费2300元（已由刘涛预交），由刘涛承担。本案二审受理费16680元（张志平已预交），由张志平负担13900元，刘涛负担2780元。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 徐华毅
审判员 杨洁萍
二〇一七年九月十一日
书记员 郑惠琼
杨静