徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第4161号
原告张宏伟，个体。
委托代理人李祥，江苏禾嘉律师事务所律师。
被告江苏万宁房地产开发集团有限公司。
法定代表人冯星文，该公司总经理。
委托代理人王威，该公司法务部员工。
原告张宏伟诉被告江苏万宁房地产开发集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后，依法由代理审判员张蕾独任审判，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法组成合议庭，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告张宏伟的委托代理人李祥，被告江苏万宁房地产开发集团有限公司的委托代理人王威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张宏伟诉称，2009年7月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的华府小区BX-X-
XXX室房屋一套，总价款410736元，合同对双方权利义务及违约责任作了明确约定。随后，原告按约交纳了全部房款，但被告未按约交付房屋，亦未按约交付办理房屋产权证书的手续，严重侵害了原告利益。故原告请求法院判令被告支付逾期交房违约金38281元（自2010年12月31日至2012年4月10日按合同约定总价款的万分之二计算），逾期办证违约金及逾期付款利息70000元（自2012年4月10日至2013年2月18日）。因合同约定逾期办证违约金按银行同期活期存款利率计算，原告认为该约定不足以弥补原告的损失，请求法院调整为按照银行同期贷款利率计算；如维修期间不能认定为逾期上房期间，则原告要求支付该期间的逾期办证违约金；诉讼费由被告承担。
被告江苏万宁房地产开发集团有限公司辩称，原告的诉请与事实不符，并缺乏法律依据。第一、关于上房违约金，被告开发的万宁华府小区于2011年6月13日经市建设局验收合格，并取得交付使用通知书。原告接到上房通知后，采用押证件借口看房为由骗取钥匙，并以原告之妻刘兴梅购买的xxxx室渗水为由拒绝办理房屋上房手续。物业公司多次找到原告要求办理上房手续，原告不予理睬。原告张宏伟购买的房屋并无质量问题，被告对原告主张的逾期交房期间不予认可。第二、针对办证问题，根据双方合同约定，逾期办证违约金的起算时间应该是交付房屋后的180日后开始计算，也就是从2011年12月13日开始计算，且被告在2011年11月14日已经将原告办理产权证的相关手续在领取发票时一并交付给了原告，而合同中约定被告将办理产权登记需要的资料向产权机关登记备案即完成了合同义务，故被告不存在办证违约的情形。原告领取房屋初始登记证后办理产权证的时间完全由原告自行决定，故不能以产权证办理好的时间来认定被告办证违约金的事实。
经审理查明，原告张宏伟与被告江苏万宁房地产开发集团有限公司于2009年7月28日签订《商品房买卖合同》（合同号：0191417）一份，约定：原告购买被告开发建设的华府小区BX-
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XXX室房屋，建筑面积95.52平方米，单价每平方米4300元，总额为410736元（2011年11月14日退款2666元，房屋产权证登记建筑面积94.9平方米）。合同第八条约定：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给原告。第九条约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际给付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。第十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金。合同签订后，原告张宏伟按约向被告交纳了购房款410736元。
2011年6月13日，被告江苏万宁房地产开发集团有限公司取得万宁华府小区住宅项目交付使用通知书。原告于2011年6月17日收到被告邮寄的办理上房通知书，但以房屋存在质量问题为由拒绝办理上房手续。
因房屋实际面积与《商品房买卖合同》中约定的面积有误差，被告于2011年11月14日向原告退款2666元。
2011年9月27日，被告向徐州市住房保障和房产管理局申请办理华府小区房屋所有权登记；2011年10月24日，华府小区房屋所有权登记证缮证。2012年4月19日，被告领取了华府小区房屋所有权登记证。
2013年2月16日，原告张宏伟向徐州市住房保障和房产管理局申请办理房屋产权证书；2013年2月18日，原告张宏伟取得华府小区BX-X-
XXX室房屋的产权证书，建筑面积94.9平方米。
2014年10月11日，原告张宏伟以诉称理由起诉来院要求被告支付逾期上房违约金、逾期办证违约金及逾期利息，被告江苏万宁房地产开发集团有限公司以辩称理由不同意原告的诉讼请求。
本院认为，原、被告双方于2009年7月28日签订的《商品房买卖合同》（合同号：0191417）系双方自愿签订，不违反法律和行政法规的规定，且该合同已经房管部门备案，因此合法有效。该商品房买卖合同的合同条款对原、被告双方均产生法律约束力，任何一方违反合同约定均应承担相应的违约责任。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告作为出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给原告。原告于2011年6月17日收到被告邮寄的上房通知书，故被告在2011年1月1日至6月17日期间内违反了合同约定，应当承担逾期上房违约责任。被告逾期交付房屋的天数为167天，以房屋总价款410736元为基数，按照每日万分之二计算应支付违约金13718.6元。原告虽主张其购买的华府小区BX-
X-XXX室房屋因存在质量问题要求被告支付维修期间的逾期上房违约金，但被告不予认可，原告亦并未就其主张提交证据，故本院对其该项主张不予采纳。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告作为出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金。被告主张其于2011年9月27日向房屋产权管理部门提交了申请办理华府小区房屋所有权登记证的相关材料并被受理，产权管理部门于2011年10月24日缮证，其于2011年11月14日向原告退还房屋面积差价时一并将办理房地产权属证书的相关材料交给了原告；且合同中约定被告将办理产权登记需要的资料向产权机关登记备案即完成了合同义务，故被告并未违反关于办理房屋权属证书的合同约定。原告主张于2012年4月10日办理上房手续后几天才取得了办理房地产权属证书的相关材料。本院认为，房产开发企业仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案的，购房者尚不能办理产权登记。只有房产开发企业将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案且将购房者所购房屋的初始登记证书交予购房者后，购房者才能持该初始登记证书办理房屋所有权证。故而，被告仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案并不意味着其逾期办证违约责任的截止，根据诚信原则，被告仍应履行将相关房屋的初始登记证书交予原告的附随义务，否则应认定系“因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，因此被告应当向原告支付逾期办证违约金。本案中，被告未能举证证明其通知原告领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证）的具体时间，也未能举证证明原告领取上述材料的具体时间，结合被告于2012年4月19日领取华府小区房屋所有权登记证及原告自述其于2012年4月10上房后几日取得了办理房地产权属证书的相关材料但不记得具体日期的情况，本院酌定逾期办证违约金的计算时间截止至2012年4月25日。根据合同约定，出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金。本案中，自被告将涉案房屋交付给原告使用后的2011年6月18日起至2011年12月14日即满180日，逾期期间自2011年12月15日起至2012年4月25日止，因被告于2011年11月14日向原告退款2666元，故应以408070元为基数按照银行同期活期存款利息计算逾期办证违约金。关于原告认为双方约定的逾期办证违约金过低，主张按照银行同期贷款利率计算的主张，因关于违约金的约定系双方的合意行为，且不违反法律规定，本院依法不予调整。
原告主张逾期付款利息无法律及合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告江苏万宁房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告张宏伟支付逾期上房违约金13718.6元；
二、被告江苏万宁房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告张宏伟支付逾期办证违约金（以408070元为基数，自2011年12月15日起至2012年4月25日止按照银行同期活期存款利率计算）；
三、驳回原告张宏伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2010元，由被告江苏万宁房地产开发集团有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 许春燕
人民陪审员 高传美
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 周 希