宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬镇民初字第419号
原告：超群电子（宁波）有限公司。
法定代表人：杨崇南。
委托代理人：单莹。
委托代理人：王浙海。
被告：宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司。
法定代表人：仇科伟。
委托代理人：王锡伟。
委托代理人：管义江。
原告超群电子（宁波）有限公司（以下简称超群公司）与被告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司（以下简称天辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法由代理审判员贾毅飞适用简易程序独任审判，于2014年5月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人单莹、王浙海，被告委托代理人王锡伟、管义江到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2014年8月15日再次公开开庭进行审理。原告委托代理人单莹、王浙海，被告委托代理人管义江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告超群公司起诉称：2012年，原、被告双方就位于宁波市镇海区庄市街道兆龙路1069号厂区的部分场地租赁事宜签订了《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》及《租赁合同》，在上述合同中，双方明确约定了租赁地点、租赁用途、租赁时间等事项，并特别约定“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任。同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设施的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单位之核定为准（关于土地使用权及土地上建筑物的拆迁补助或赔偿补助由甲方享受，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交予乙方，乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁”等事项。2013年下半年，原告接到宁波市镇海区庄市街道拆迁事务所的正式通知，上述地块要征收、拆迁。为此，原告多次通知被告提出书面的补偿意见并于2013年12月3日发函给被告，同时原告向被告表达愿意按照《租赁合同》之约定及拆迁事务所提供之拆迁补偿评估报告对被告进行相应的补偿。但被告却以此为借口向原告无理提出了高额的拆迁赔偿要求，该赔偿要求远超拆迁事务所委托的评估公司出具的评估结果。2014年1月至今，被告并未支付租金，其中截止2014年3月31日尚欠租金118000元。期间，双方就租赁合同解除及腾空场地之事多次沟通未果。因被告迟延腾空租赁合同项下的房产及场地，造成原告逾期收取拆迁补偿金额之利息损失并需要对拆迁事务所承担违约金（上述实际遭受的损失从2014年4月14日起算，暂计一个月，金额为305917.65元，之后发生的经济损失按实计算至被告实际腾空租赁的房产和场地时止）。在和被告协商不成的情况下，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.原、被告双方于2012年签订的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》及《租赁合同》解除；2.被告立即腾空租赁合同项下的房产及相应场地；3.被告支付从2014年1月1日至实际腾空时的租金（其中，截止2014年6月30日租金为247250元）；4.被告承担因其延迟腾空租赁合同项下的房产及相应场地而给原告造成的逾期收取拆迁补偿金额之利息损失及所承担的违约金（从2014年4月14日起算，暂计一个月经济损失，金额为305917.65元，之后的发生的经济损失按实际计算至被告实际腾空租赁房产和场地时止）。
被告天辰公司答辩称：1.被告对原告所称的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》及《租赁合同》不认同，原、被告之间有经过公证的租赁合同，应当以经公正的合同为准；2.关于腾空租赁合同项下的相应场地，应按照公证的租赁合同实施，在补偿到位之前，合同不予解除；3.由于涉案的场地即将拆迁，涉案土地的权利人不明确，所以被告现在不能支付租金；4.从原、被告双方经过公证的合同中可以看出来，在原告给予被告补偿之后，被告才腾空租赁场地，现在是原告违约在先，所以违约责任应当由原告承担，不应由被告承担。
原告超群公司向本院提交了如下证据：
1.《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》及《租赁合同》，欲证明双方对租赁期限内遇政府拆迁时如何处理有明确约定。被告对该组证据的真实性无异议，但对该四份合同的效力不予认可，称应以原、被告之间经过公证的合同为准。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.房屋所有权证及土地证复印件各一份，欲证明原告对出租的房屋、场地享有所有权。被告对该组证据的真实性无异议，但称因为房产证和土地证已经被拆迁部门收走，故现在涉案房屋和土地的权利人不能确定。本院对该组证据的真实性予以认定。
3.原告向被告出具的通知复印件一份，欲证明原告已经于2013年12月初将拆迁事宜通知被告，并与被告就拆迁、提前终止租赁合同事宜进行了协商。被告对该份证据的真实性无异议，但称被告在通知书上专门备注对赔偿标准不予认可，且是由于原告没有按照拆迁补偿给予补偿，所以被告不予腾空涉案场地。本院对该组证据的真实性予以认定。
4.告知函、律师函各一份，欲证明原告并非不如数依照合同约定向被告支付补偿款，而是被告向原告提出无理的、高额的拆迁补偿要求，从而导致双方就终止租赁事宜协商不成，被告使用场地至今。被告对该组证据无异议，但称双方在签订租赁合同时原告是清楚所要出租的场地要被拆迁，原告在签订合同时存在欺诈行为。本院对该组证据的真实性予以认定。
5.征收补偿协议一份，欲证明被告的逾期搬迁、逾期腾空场地的行为直接导致原告无法及时收到拆迁事务所应支付的剩余部分补偿款并需要对拆迁事务所承担高额的违约金，遭受了严重的经济损失。被告称其没有看到评估报告和计算清单，故对该份证据不发表质证意见。经向镇海区庄市街道房屋拆迁事务所核实，本院对该份证据予以认定。
6.中国工商银行个人网上银行账单打印件7张，租金支付情况打印件1张，欲证明被告实际支付的租金与原告出具的第一组证据中各项合同或协议所约定的租金是对应的，说明被告是按照原告所提供的第一组证据中的合同和协议支付租金的。被告称该组证据是原告自己制作的，且从该组证据中看不出是被告付的钱，所以对该组证据不予认可。本院将结合其他证据对该组证据予以认定。
7.租赁平面图一份，欲证明原告实际承租的面积和位置。被告认为该平面图的标注与实际不符合，称原告方只标注了房屋，没有标注原告租给被告的场地，且其上标注的免费借用房屋实际上是捆绑式的租赁。经本院实际勘查，该平面图上所标示位置与实际相符合，本院对该份证据予以认定。
被告天辰公司向本院提交了如下证据：
1.关于场地租赁合同的公证书复印件一份，欲证明原、被告之间有经过公证的合同，其上有双方当事人签字，公信力比原告所提供的第一组证据中的合同及协议的效力要强，所以租金的支付应按照公证合同中的约定来履行。原告对该组证据的真实性无异议，但称该经过公证的合同的一方当事人为原告，另一方当事人为仇科伟，并非本案被告，且该合同中明确约定该份合同是专门备案用的，并不能作为双方履行的依据。本院对该份证据的真实性予以认定。
2.天辰驾校拆迁补偿计算单两份（是由原告之前提供给被告的，其中一份金额为1012056元，另一份金额为1067362元），欲证明原告没有按照政府的补偿标准给予被告补偿款，原告对被告存在欺诈行为。原告对该组证据的真实性无异议，但称1067362元这份计算单来自拆迁事务所，原告将拆迁事务所给原告的拆迁补偿计算单转发给被告，被告拿到补偿计算单后，单独找拆迁事务所以及拆迁事务所所委托的评估机构进行过沟通，最终才有了正式的评估报告，但正式的评估报告的补偿金额与这两份拆迁补偿单的金额相差很小，这两份计算清单与本案无关联。本院认为，该两份计算清单能够证明原告就拆迁补偿事宜同被告进行过沟通，但其并非正式评估报告，与本案并无关联性，故本院对该组证据不予认定。
为查明本案事实，本院向镇海区庄市街道房屋拆迁事务所调取了宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司出具的镇永估拆字第（2013）第00049号房地产估价报告书、宁波仲衡价格评估有限公司出具的甬仲估（2013）第ZH026号评估报告书各一份。经质证，原告对该两份报告书无异议。被告对该两份评估报告的真实性无异议，但称对评估报告中的一些项目的评估价格有异议，认为原告专门要求拆迁部门对于被告部分的评估价压低。本院对该两份评估报告书的真实性予以认定。
本院另于2014年9月30日对宁波市镇海伦基物流服务有限公司（以下简称伦基公司）法定代表人、被告天辰公司股东ＸＸ，被告天辰公司股东赵飞进行询问，并制作询问笔录。ＸＸ和赵飞述称涉案租赁合同的双方当事人为原告超群公司和被告天辰公司，伦基公司只是做了前期工作，合同的权利义务均由本案原、被告承担，和伦基公司没有关系，并称被告天辰公司是按照每年450000元支付给原告场地租金。经质证，原、被告对该询问笔录均无异议。本院对该份询问笔录予以认定，且由于该份笔录与原告提供的第六组证据能够相互印证，故本院对原告提供的第六组证据予以认定。
经审理查明：2012年3月23日，原告超群公司作为出租方（甲方）与案外人伦基公司（乙方）、被告天辰公司（丙方）签订《场地租赁合同》一份，合同第一条约定：“甲方自愿将坐落在宁波庄市街道兆龙路1069号的厂区内空闲场地租赁给乙方，面积为＿亩（以实际测量为准），如附件平面图红线区域所示，并提供土地证复印件。”合同第二条约定租赁用途为驾驶培训场地之用。合同第三条约定“租赁期限为五年，自2012年4月1日起至2017年3月31日止，每年租金为人民币45万元，租金每季度（三个月）支付一次，季度租金人民币112500元，先付后用。甲方考虑到乙方施工需求，同意给乙方两个月施工免租期，合同签订之日乙方需先行支付一个月租金，第四个月（即第二季度也即2012年7月）之第一个工作日支付下季度租赁费，之后依此类推。第三年开始租金每年上调人民币45000元，亦即每季度人民币123750元，支付方式同上”。合同第七条约定：“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任，同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单位之核定为准（关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由甲方享有，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交于乙方。乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁。在租赁期内，如乙方在施工期间或在施工完毕后，或在其余的租赁使用期间，政府有关部门向甲方发出关于停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动等相关文件的，甲方在接到该通知后，应立即转发给乙方，乙方应按照该相关文件上的规定，立即停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动，待甲方或乙方与相关部门交涉后，再继续本合同之履行；如经交涉无效，则本合同自动解除，乙方应及时自行搬迁完毕，双方互不承担违约责任，也互不赔偿对方损失。如政府部门局部拆迁或征用，甲方应将本合同原租赁场地扣除拆迁或征用后的余留场地继续租赁给乙方，届时租赁费用则按余留场地面积与原租赁场地面积按比例结算。”合同第八条约定：“租赁期前三年内甲方不得改变场地用途，确保乙方三年内的正常使用。三年后如甲方改变场地用途，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，并赔偿乙方所合法投入的地表不动产改良设施，赔偿金额以经有合法资质的中介单位估算之原投入成本折旧后的残值为准。”合同第十五条约定：“本合同经甲乙双方签字盖章后生效，待乙方下属学校取得驾驶培训执照或营业执照后，该驾驶学校作为丙方，并在本合同的丙方栏上盖具丙方单位公章，签上其法定代表人姓名，丙方对本合同所载明的内容，与乙方享有同等权利并承担同等义务和责任”。被告天辰公司在该份合同丙方处盖具公章，且其法定代表人在丙方处有签名。
2012年3月23日，原告超群公司作为出租方（甲方）与仇科伟（乙方，仇科伟系被告天辰公司法定代表人）签订场地租赁合同一份，约定超群公司将坐落于镇海区庄市街道兆龙路1069号的厂区空闲场地租赁给乙方，租赁用途为驾驶培训场地，租赁期限自2012年4月1日起至2017年3月31日止，租金为每年200000元，租金半年支付一次，先付后用。该合同第十七条约定：“本合同经甲乙双方签字盖章后生效，本份合同专供相关部门备案用。”该合同于2012年7月6日经浙江省宁波市信达公证处公证。
2012年4月12日，原告超群公司（甲方）、伦基公司（乙方）、被告天辰公司（丙方）签订《场地租赁合同补充修改协议》，约定将三方于2012年3月23日签订的《场地租赁合同》第一、七、八条修改为：（一）“甲方自愿将坐落在宁波庄市街道兆龙路1069号的厂区内空闲场地租赁给乙方，面积为11亩（以实际测量为准），如附件平面图红线区域所示，并提供土地证复印件。”（七）“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任，同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设施的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单位之核定为准（关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由甲方享有，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交于乙方。乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁。在租赁期内，如乙方在施工期间或在施工完毕后，或在其余的租赁使用期间，政府有关部门向甲方发出关于停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动等相关文件的，甲方在接到该通知后，应立即转发给乙方，乙方应按照该相关文件上规定的内容，立即停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动，待甲方或乙方与相关部门交涉后，再继续本合同之履行；如经交涉无效，则本合同自动解除，乙方应及时自行搬迁完毕，双方互不承担违约责任，也互不赔偿对方损失。如政府部门局部拆迁或征用，甲方应将本合同原租赁场地扣除拆迁／征用和甲方自用地后的余留场地继续租赁给乙方，届时租赁费用则按余留场地面积与原租赁场地面积按比例结算。”（八）“租赁期前二年内甲方不得改变场地用途，确保乙方二年内的正常使用。二年后如甲方改变场地用途，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，并赔偿乙方所合法投入的地表不动产改良设施，赔偿金额以经有合法资质的中介单位估算之原投入成本折旧后的残值为准。”同时，甲、乙、丙三方在该协议中另增加条款，其内容为（十八）“甲方保证不会在2012年九月底之前与政府相关拆迁部门达成任何拆迁协议，以利乙方向政府相关单位申请设立驾校之执照。”
2012年4月25日，原告超群公司（甲方）、伦基公司（乙方）、被告天辰公司（丙方）三方又签订《场地租赁合同补充修改协议（二）》，三方同意补充以下条款：（一）原租赁合同出租范围并不含变电室在内；（二）甲方应乙方要求，配合乙方向电力局申请将原有之50KVA供电容量变更为25KVA，并在电力局设置完成后，同意乙方拆除甲方所有之变电室。拆除后之原有变电设备仍属甲方所有，拆除费由乙方负担。（三）变更电容量之相关费用，以电力局发票为准，由乙方负担，于电力局发出发票后，立即汇入甲方帐户，以便甲方支付。电力局费用若超过人民币贰万元，则甲方愿意贴补乙方人民币伍仟元；若少于人民币贰万元，则由乙方全额负担。（四）相关变更电容量及拆除，以不影响本厂区内所有单位之营业为原则。
2012年6月29日，原告超群公司（甲方）与被告天辰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将镇海区庄市街道兆龙路1069号第二栋车间左侧约180平方米的空间租给乙方做驾驶培训教学区之用，租赁期限为2012年7月1日起至2017年3月31日止，合同约定2013年的租金为20000元、2014年的租金为22000元、2015年的租金为24000元、2016年1月1日至2017年3月31日的年租金为26000元。合同另约定在承租期间，如遇政府征收、拆迁或甲方整体规划，提出收回或变更要求，乙方应予积极配合。
2013年12月3日，原告超群公司就涉案房产和土地的拆迁事宜向被告天辰公司发出书面通知，被告天辰公司法定代表人仇科伟于2013年12月4日签收，并注明“已收到超群电子拆迁通知，第三条附件补偿不予认可”，且加盖有天辰公司印章。被告天辰公司于2013年12月27日向原告超群公司发出书面告知函，被告在该函中确认在2013年12月3日收到原告超群公司关于涉案土地进行拆迁的通知，被告并在该函中向原告提出三点：一是被告已将所有善后赔偿款项整理列出，要求原告认真对待，尽快处理完毕；二是所有赔偿搬迁等后续事宜，希望原告积极配合尽早安置解决，否则所造成的一切损失由原告承担；三是所有拆迁赔偿事宜，自被告发函之日两个月内必须解决，逾期被告不负任何责任。2014年1月2日，原告超群公司同宁波市镇海区庄市街道房屋拆迁事务所签订征收补偿协议，约定超群公司应于2014年3月31日之前将涉案土地腾空完毕移交给庄市街道房屋拆迁事务所。2014年1月7日，被告法定代表人仇科伟委托律师向原告发出律师函，其主要内容为：原告明知涉案地块将被征收却仍与被告签订场地租赁合同，违反了合同法第四十二条之规定，应当赔偿被告所投入的5324813元（包括基建工程和筹建期间的场地租赁费、教学设施等费用）。
本院对本案的争议焦点逐一评析如下：
一、原、被告之间的租赁关系是否应依经过公证的《场地租赁合同》为准。本院认为：首先，经过公证的合同的签约当事人一方为原告超群电子，另一方为被告天辰公司法定代表人仇科伟，而2012年3月23日签订的《场地租赁合同》的签约方一是原告超群电子，二是伦基公司，三是被告天辰公司，原告超群公司、伦基公司和被告天辰公司另在2012年4月12日签订了《场地租赁合同补充修改协议》，其内容为修改三方之前所签订的《场地租赁合同》，从时间上来看，三方签订《场地租赁合同补充修改协议》时间在后，原告和仇科伟签订且经过公证的《场地租赁合同》在前，且三方签订《场地租赁合同补充修改协议》是修改之前三方所签订的《场地租赁合同》，显然原、被告的真实意思表示是履行未经过公正的合同，否则原告、伦基公司、被告也不可能修改之前三方所签订的《场地租赁合同》；其次，经公证的合同在第十七条明确约定“本份合同专供相关部门备案用”，这一约定亦充分说明经过公证的合同并非当事人所实际履行的合同；再次，经过公证的合同所约定的租金为每年200000元，而未经公证的合同约定的租金为450000元，且被告天辰公司的两位股东ＸＸ和赵飞也述称天辰公司是按照每年450000元支付场地租赁费，可见实际履行中双方也并非以经过公证的合同为准。由以上三点，本院认定原、被告之间实际履行的是未经过公证的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》和《租赁合同》。
二、原、被告之间的租赁合同是否解除，何时解除。本案原、被告之间的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告及伦基公司的约定，天辰公司与伦基公司具有相同的权利并承担相同义务，而天辰公司于2012年6月29日单独与被告超群公司签订了租赁合同，涉案场地亦是由原告天辰公司实际使用，且伦基公司明确表示场地租赁合同的双方当事人为原告天辰公司和被告超群公司，伦基公司仅是做了前期工作，故本院认定原告天辰公司与被告超群公司是租赁合同的双方当事人。原、被告双方在《场地租赁合同补充修改协议》中约定“租赁期内如有政府规划变更或征地拆迁，甲方应提前三个月通知乙方，在通知到达乙方后本合同自动解除，乙方在三个月内搬迁完毕，双方互不承担违约责任，同时甲方协助乙方代为向政府拆迁相关部门申请乙方关于所建设施的拆迁补助或赔偿，其具体补助或赔偿金额，依政府相关单位之核定为准（关于土地使用权及地上建筑物的拆迁补助或赔偿由甲方享有，与乙方无涉）。甲方在取得相关补助或赔偿后如数转交于乙方。乙方不得向甲方另行要求赔偿或补偿并应予以配合搬迁。在租赁期内，如乙方在施工期间或在施工完毕后，或在其余的租赁使用期间，政府有关部门向甲方发出关于停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动等相关文件的，甲方在接到该通知后，应立即转发给乙方，乙方应按照该相关文件上规定的内容，立即停止施工、恢复原状、停止驾驶培训活动，待甲方或乙方与相关部门交涉后，再继续本合同之履行；如经交涉无效，则本合同自动解除，乙方应及时自行搬迁完毕，双方互不承担违约责任，也互不赔偿对方损失。如政府部门局部拆迁或征用，甲方应将本合同原租赁场地扣除拆迁／征用和甲方自用地后的余留场地继续租赁给乙方，届时租赁费用则按余留场地面积与原租赁场地面积按比例结算”，从该项内容来看，双方对所租赁的房产和场地有可能因为政府征收、拆迁或整体规划等原因导致合同无法履行有相当的预见，该条约定赋予了原告在遇政府征收、拆迁的情形下解除与被告之间租赁合同的权利。原告于2013年12月3日已经将拆迁事宜书面通知了被告，被告于2013年12月4日签收，虽然被告在签收时注明对赔偿项目不认可，但这仅表明被告对其应得的补偿金额不认可，并不能阻止原、被告之间租赁合同的解除，但由于原告在2014年1月2日才同政府拆迁部门签订《征收补偿协议》，而被告在2014年5月4日收到了本案的应诉通知书，故本院认定原、被告之间的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》及《租赁合同》于2014年5月4日解除。
三、原告要求被告支付自2014年1月1日至实际腾退涉案房产和场地之日的占有使用费。虽然原告同政府拆迁部门签订《征收补偿协议》时已将涉案地块相关的房产证和土地证上缴，但原告仍为涉案地块的实际占有人，是否具备房屋所有权或土地使用权并非判断租赁合同效力的唯一条件，且被告至今仍在使用相关房产和场地，故原告作为租赁合同的相对方和权利人，仍有权要求被告腾退房屋并支付相应的租金或占有使用费。由于本院认定原、被告之间的租赁合同在2014年5月4日解除，故被告应支付原告自2014年1月1日至2014年5月4日的租金，并支付自2014年5月5日至实际腾退涉案房产和场地之日止的占有使用费。至于租金和占有使用费的支付标准，应当按照原、被告双方在未经过公证的《场地租赁合同》中的有关约定确定，该合同第三条约定“租赁期限为五年，自2012年4月1日起至2017年3月31日止，每年租金为人民币45万元，……，第三年开始租金每年上调人民币45000元，亦即每季度人民币123750元，支付方式同上”，依此约定，被告所租场地2014年的租金应为495000元，故2014年1月1日至2014年5月4日的场地租金为168164.4元（495000元÷365天×124天），2014年5月5日起的场地占有使用费亦参照此方法计算（从2014年起租金每年上调45000元，2017年1月1日之后的租金按年租金630000元计算）。此外，原、被告双方在《租赁合同》中约定，被告所租房屋2014年的租金为22000元，故被告自2014年1月1日起至2014年5月4日止应支付的房屋租金为7474元（22000元÷365天×124天），2014年5月5日之后的占有使用费亦参照此方法计算（2015年租金按24000元计算、2016年1月1日以后租金按26000元计算）。
关于原告要求被告赔偿因迟延搬迁、迟延腾空租赁合同项下的房产和场地而给原告造成的经济损失（包括原告逾期取得拆迁补偿金的利息损失及对拆迁部门承担的违约金），由于原告并未就此提供相应证据证明，故本院对原告该项诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告超群电子（宁波）有限公司与被告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司之间就镇海区庄市街道兆龙路1069号厂区房产和场地的《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》、《租赁合同》于2014年5月4日解除；
二、被告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空与原告超群电子（宁波）有限公司《场地租赁合同》、《场地租赁合同补充修改协议》、《场地租赁合同补充修改协议（二）》、《租赁合同》合同项下的房产和场地；
三、被告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司支付原告超群电子（宁波）有限公司自2014年1月1日起至2014年5月4日止的场地租金人民币168164.4元、房屋租金人民币7474元，并支付自2014年5月5日起至实际腾退场地之日止以年租金495000元为基数按实际天数计算的场地占有使用费（2015年年租金为540000元、2016年585000元，2017年1月1日之后的年租金为630000元）和以年租金22000元为基数计算按实际天数计算的房屋占有使用费（2015年的年租金为24000元、2016年1月1日以后的年租金为26000元）；上述款项均应予本判决生效之日起十五日内履行完毕；
四、驳回原告超群电子（宁波）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费9332元，由原告超群电子（宁波）有限公司负担5160元，由被告宁波市镇海天辰驾驶培训有限公司负担4172元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 张发生
代理审判员 贾毅飞
人民陪审员 沃亚飞
二〇一四年十月九日
代书 记员 郑罗方