辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈中民二终字第1387号
上诉人（原审原告，反诉被告）：沈阳市沈河区房产物资实业公司，住所地沈阳市沈河区令闻街165号。
法定代表人：于文源，该公司总经理。
委托代理人：李宝祥，沈阳市天阳法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告，反诉原告）：丛艳东，男，1963年9月8日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
上诉人沈阳市沈河区房产物资实业公司与上诉人丛艳东租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第716号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员那卓担任审判长，与审判员周海鹏（主审）、代理审判员韩彩霞组成合议庭，公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月15日，原告沈河区房产物资公司与被告丛艳东分别作为甲、乙方签订《租赁协议书》一份，内容为，甲方将位于沈河区令闻街169号的沈阳市乡情民俗娱乐村（面积2200平方米）交给乙方经营管理，乙方同意按年30万元交纳租赁费，租赁期限为自2009年10月15日至2014年10月16日。同时，该协议第三条约定，“甲方同意乙方在2009年10月15日前交租赁费15万元，4月15日前交租赁费15万元，年租金30万元。乙方承诺如不能按期交租赁费和抵押金，甲方有权可按日千分之一收取违约金，并采取一切措施和手段阻止乙方继续使用民俗娱乐村，同时有权终止租赁协议的履行。违约金的计算时间以乙方完全将房屋设备交给甲方为止”。第五条约定，“民俗娱乐村的供暖乙方在供暖单位核定面积进行确认，由乙方负责向供暖单位交款。未及时交款影响供暖所造成的一切后果由乙方负责…”。第六条约定，“如甲方对该楼进行整体工程改造或进行分户供暖，乙方必须服从大局、无条件地配合施工，并且按有关部门要求执行，如有阻挠施工或索要损失、赔偿费等，甲方有权采取强制措施进行施工直至终止协议的履行，所造成的后果和损失乙方自行负责”。2010年8月14日，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议书》一份，内容为，双方在租赁协议履行过程中消防管道发生漏水和清理原承租人的租赁户（台球、旅社）时，给乙方及第三人造成一部分财产损失，甲方同意减少收取乙方租金贰拾壹万元，作为对乙方的全部损失、修缮的补偿金。双方于2009年10月15日签订的租赁协议合法有效，由双方继续按照租赁协议书约定条款履行，各自承担协议书中所确定的权利和义务。之后，由于采暖问题，被告与原告发生争议，原告数次来本院起诉向被告主张所欠租金。另查明，被告（反诉原告）丛艳东已想办法取得了诉争房屋的部分面积（208平方米）由沈阳市第二热力供暖公司供暖，并交纳了2011年、2012年度该面积采暖费，采暖费为32元／平方米。丛艳东表示其投入了一定费用但没有票据，剩余面积房屋，因取得供暖的费用太高，无力承担，所以没能全部实现供暖。现原告因要求被告给付2011年10月15日至2013年4月15日期间租金，起诉来院。本案在审理过程中，反诉原告丛艳东放弃要求反诉被告恢复供暖的反诉请求，变更反诉请求为要求反诉被告赔偿诉争房屋未能供暖的损失211，200元，或者折抵租金。
原审法院认为，原、被告签订的《租赁协议书》，系双方经过协商达成的一致意见，双方应本着诚实信用的原则履行协议。原告沈河区房产物资公司作为出租方应按照合同要求提供房屋，被告丛艳东作为承租人应按合同约定交纳租金。关于被告丛艳东抗辩原告未提供供暖并提出反诉的问题，双方在租赁协议中就供暖费用承担、配合分户供暖相关事宜进行了约定，且被告丛艳东举证的原承租人齐孟君与原告签订的租赁协议、房屋出租补充协议及证明，可以说明原告沈河区房产物资公司出租的诉争房屋原来具备供暖条件并提供供暖，另外，被告自行与供暖公司协调已取得了部分面积入网供暖公司供暖的事实，也可以说明诉争房屋确实具备入网供暖公司供暖的条件，但因入网费用太大，被告丛艳东未能让诉争房屋全部实现入网供暖。由此可见，因原告沈河区房产物资公司原因致使诉争房屋未能入网由供暖公司供暖，影响了诉争房屋的使用功能，给承租人即被告丛艳东造成了损失，因此，本院酌情参照诉争房屋应缴采暖费数额的标准从被告丛艳东应交的租金中减免，现原告沈河区房产物资公司主张的租金期间为2011年10月15日至2013年4月15日，该期间应交采暖费为2个年度，因此采暖费金额为32元／平方米×（2200平方米－208平方米）×2个年度=127，488元。原告沈河区房产物资公司主张的租金金额为45万元，扣除以上应减免的127，488元损失后，被告丛艳东应给付原告的租金为322，512元。关于原告沈河区房产物资公司主张的违约金问题，被告并非恶意拖欠租金，因此本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）丛艳东于本判决生效之日起10日内一次性给付原告（反诉被告）沈阳市沈河区房产物资实业公司租金人民币322，512元；二、驳回原告（反诉被告）沈阳市沈河区房产物资实业公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）丛艳东的其他反诉请求。如被告（反诉原告）丛艳东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9，700元，由被告（反诉原告）丛艳东负担人民币8，050元，原告（反诉被告）沈阳市沈河区房产物资实业公司负担人民币1，650元；本案反诉费人民币4，468元，由原告（反诉被告）沈阳市沈河区房产物资实业公司负担人民币2，850元，由被告（反诉原告）丛艳东负担人民币1，618元。
宣判后，上诉人沈阳市沈河区房产物资实业公司、丛艳东均不服原审法院判决向本院提起上诉。
上诉人沈阳市沈河区房产物资实业公司称：请求二审法院判决丛艳东给付上诉人房屋租金45万元及违约金14万元并解除合同。事实与理由：一、丛艳东在租房期间，未按协议约定履行，拖欠上诉人租金属违约行为，应承担违者责任，给付违约金。二、丛艳东依据协议第五、六条约定和交纳的两年供暖票据反诉理由不能成立。本案诉争出租房屋，在被上诉人哥哥承租时及转租时，就不存入网供暖，只有供暖设备，所以当时没有入网供暖，租金价格才定的较低，该出租房屋整体数万平米，都没有入网供暖，多年的供暖都是由承租人自行解决的。故原审法院在判决中扣除丛艳东自行办理的供暖面积部分的采暖费是错误的。故请求二审法院予以纠正。
上诉人丛艳东称：本案诉争房屋未供暖的损失应为四个年度，共计268，288元，而非原判的两个年度，故请求二审法院依法改判并由上诉人房产物资实业公司承担一、二审诉讼费用。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，双方签订的《租赁协议书》系真实的意思表示，其内容不违反法律法规规定，本院予以确认。
关于上诉人沈河区房产物资公司提出因丛艳东未能按照协议约定时间交纳租金要求解除租赁合同问题，在庭审审理过程中，经法院释明，丛艳东坚持表示不同意解除合同，且由于经营需要，丛艳东已对租赁房屋进行装修，本院考虑如解除合同可能造成巨大的经济损失，因此对上诉人提出解除合同的上诉请求本院不予支持。
关于上诉人沈河区房产物资公司提出支付欠付租金及违约金的问题，因双方在租赁协议中对于租金的交纳均有明确约定，现丛艳东未能按照协议约定履行其交纳租金的义务，对此，丛艳东应承担给付责任。因双方在供暖问题上存在争议，故对上诉人沈河区房产物资公司主张丛艳东支付逾期支付违约金的诉讼请求不予支持。
关于上诉人房产物资公司提出原审法院在租金中不应扣除二个供暖年度的采暖费问题，双方在租赁协议关于采暖费的交纳约定由丛艳东负责向供暖单位交款，在之前的房产物资公司与其他承租人签订的租赁协议中也约定了采暖费均有承租人交纳，同时双方在协商租金价格时也考虑了不具备供暖条件这一因素。另外，2012年上诉人房产物资公司曾就本案诉争房屋租金向沈河区人民法院提起诉讼，在该生效判决中，也未将采暖费在租金中予以扣除，故在此次诉讼中，原审法院将2011年10月15日至2013年4月15日期间二个年度采暖费在欠付的租金中予以扣除依据不足，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第716号民事判决第二、三项即：“驳回原告（反诉被告）沈阳市沈河区房产物资实业公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）丛艳东的其他反诉请求”；
二、变更沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第716号民事判决第一项即：“被告（反诉原告）丛艳东于本判决生效之日起10日内一次性给付原告（反诉被告）沈阳市沈河区房产物资实业公司租金人民币322，512元”为：“上诉人丛艳东与本判决发生法律效力后10日内给付沈阳市沈河区房产物资实业公司租金450，000元；”
三、驳回双方其他诉讼请求。
如上诉人丛艳东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计28，336元，由上诉人丛艳东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 卓
审 判 员 周海鹏
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年二月十七日
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者说适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。