广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第331号
原告李产。
委托代理人蒋贤杰，广西君健律师事物所律师。
被告龙胜各族自治县兴隆电力开发有限公司。
法定代表人龚高生，该公司董事长。
第三人广西龙胜农村商业银行股份有限公司瓢里支行。
负责人杨忠明，该支行行长。
委托代理人周裕明，广西桑江律师事务所律师。
委托代理人黄仕军，广西龙胜农村商业银行股份有限公司风险部经理。
原告李产诉被告龙胜各族自治县兴隆电力开发有限公司、第三人广西龙胜农村商业银行股份有限公司瓢里支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月12日受理后，依法组成由审判员龙林华担任审判长，代理审判员符慧宁和人民陪审员吴春玲参加的合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。书记员李双弟担任记录。原告李产及其委托代理人蒋贤杰，被告龙胜各族自治县兴隆电力开发有限公司法定代表人龚高生，第三人广西龙胜农村商业银行股份有限公司瓢里支行委托代理人周裕明、黄仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李产诉称，原告于2013年4月18日将300万元转入被告法定代表人龚高生账户，约定该款出借给被告龙胜各族自治县兴隆电力开发有限公司，月息百分之二，违约罚息为百分之四。该借款几度延长归还期限，至房屋买卖合同签订前，原、被告共同确认此笔借款本息合计为396万元。
龙房权证龙胜县字第201318**号房屋为登记在被告名下的资产，该房产座落于龙胜浔江北区建设路，建筑面积3418.98平方米。该房产设定了抵押，抵押权人为本案第三人，担保的债务为490万元本金的借款，贷款人系龚高生的亲属龚某甲。据原告了解，该笔贷款已经到期，贷款人未全额归还贷款本息。
原告与被告于2014年8月4日签订房屋买卖合同，约定被告将龙房权证龙胜县字第201318**号房屋出卖给原告，房屋总价为840.2万元。原告以被告向原告的上述借款本息396万元中的290.2万元，以及被告向原告另一笔借款本息中的60万元抵扣购房款，共抵扣350.2万元，而后由原告代为向银行归还490万元借款本息办理房屋解除抵押的方式完成付款，第三人对龚某甲的债权转让给被告。办理房屋所有权证及其土地使用权证过户至原告名下的税费均由被告承担。原告已经履行了付款义务，但被告一直以各种理由拖延不配合向第三人还款并办理房屋解除抵押，不配合办理房屋所有权及其土地使用权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第六十一条的规定，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告配合原告在第三人处将龙房权证龙胜县字第201318**号房屋担保的贷款还清，并到房屋管理部门办理该房屋解除抵押手续；2、判令被告在龙房权证龙胜县字第201318**号房屋解除抵押后，配合原告将该房屋所有权证及其土地使用权证过户至原告名下，过户产生的原、被告需缴纳的一切税费均由被告承担；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。
原告对其陈述的事实提供了以下证据：
1.房屋买卖合同复印件，证明：①原告向被告购买龙房权证龙胜县字第201318**号房屋；②原告以被告对原告的债务抵扣350.2万元购房款；
2.转账凭证复印件1份、借款协议复印件4份、现金收入凭单复印件5份，证明：①被告向原告借款300万元并延期还款至今；②借款至房屋买卖合同签订前，双方确认本金及利息共计396万元，其中290.2万元充抵购房款；
3.公证书复印件、转账凭证复印件、借款协议复印件5份、现金收入凭单复印件6份，证明被告向原告借款400万元，至2014年8月3日本息合计为528万元，其中60万元充抵购房款；
4.抵押担保合同，证明本案所涉房屋已抵押给第三人，担保的贷款本金为490万元。
被告龙胜各族自治县兴隆电力开发有限公司辩称，原告所讲的基本是事实，经与原告多次商量，我希望以调解的方式与原告达成协议。同时，我也在想办法归还原告的300万元。
被告对其陈述的事实提供的证据有：
1.房屋所有权证复印件，证明龙房权证龙胜县字第201318**号房屋所有权人为龙胜各族自治县兴隆电力开发有限公司；
2.土地使用权证复印件，证明龙国用（2010）第753号土地使用权人为龙胜各族自治县兴隆电站。
第三人广西龙胜农村商业银行股份有限公司瓢里支行陈述称，一、第三人是不具有独立法人资格，不进行独立核算的企业分支机构，不具有独立的诉讼主体资格。原告起诉第三人不当。二、原告与龙胜县兴隆电力开发有限公司签订的房屋买卖合同无效。
第三人为其主张在举证期限内提供的证据有：
1.营业执照复印件；
2.抵押担保合同复印件；
3.龙房他证龙胜县字第201312**号复印件。
以上三份证据证明本案所涉及的房屋作为龚某甲向第三人借款490万元的抵押物的事实。
经开庭质证，原告对被告提供的2组证据、第三人提供的3组证据无异议，被告对原告提供的4组证据、第三人提供的3组证据无异议，第三人对原告提供的证据1、2、4无异议，对被告提供的2组证据无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
第三人对原告提供的证据3的真实性无异议，但对其证明的内容有异议，认为公证书应证明股份转让，当时签订转让时，股东已经发生了变化，股权转让没有在新的股东变化后经新股东同意，也不能证明抵扣购房款的内容。认为电汇凭证不能证明原告向被告支付了多少借款。本院认为，原告提供的证据3，客观、合法、与本案有关联，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年8月4日，原告李产（乙方）与被告龙胜各族自治县兴隆电力开发有限公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同记载：“一、乙方向甲方购买位于龙胜县龙胜镇浔江北区建设路1幢2单元，房屋所有权证号：龙房权证龙胜县字第201318**号，房屋建筑面积3418.98平方米。二、房屋已于2013年7月29日抵押给广西龙胜农村商业银行股份有限公司瓢里支行，担保金额为490万元借款，双方协商一致，房屋买卖的总金额为840.2万元整。三、因公司于2013年4月18日向乙方借款300万元整，乙方已于当日将该款转入龚高生账户，现本息合计为396万元，则乙方将其中290.2万元作为购买房屋的购房款，甲方对此表示同意。剩余的购房款550万元，先从甲方拖欠乙方另外的借款及利息60万元抵扣，其余490万元由乙方直接支付给广西龙胜农村商业银行股份有限公司瓢里支行办理解压手续，甲方确认乙方以此完成付款义务。四、甲方应当配合乙方在本合同签订之日起一个月内，向房屋管理部门及土地管理部门办理房屋所有权证及其土地使用权证过户到至乙方名下。过户涉及的双方应当承担的一切税费，均由甲方一方承担，乙方不承担任何税费。”此外，双方还对违约责任、生效等共七条进行了约定。龚高生作为被告公司的法定代表人及其妻子向某某、儿子龚某乙在《房屋买卖合同》上签了字，并加盖了龙胜各族自治县兴隆电力开发有限公司的公章。
合同签订后，由于被告不配合办理房屋解除抵押手续，不配合办理房屋所有权及土地使用权过户手续，原告向本院提起诉讼并提出前述请求。
2014年8月29日，原告李产向我院提出诉前财产保全申请，要求查封被告名下的龙房权证龙胜县字第201318**号房屋，我院于2014年9月1日作出了（2014）龙民保字第10号民事裁定书，依法对被告龙胜各族自治县兴隆电力开发有限公司在龙胜镇建设路1幢2单元的房屋超出兴隆电力开发有限公司为龚某甲、龙某某借款490万元担保案［（2014）龙民保字第8号民事裁定书］的部分进行了查封。
另查明，本案所涉房屋由被告于2013年7年29日设定有以第三人广西龙胜农村商业银行股份有限公司瓢里支行为抵押权人的抵押权，并办理了抵押登记，房屋他项权证号为：龙房他证龙胜县字第201312**号，抵押担保的价值为490万元，贷款人系龚某甲。抵押权至今尚未消除。除本案依法对该房屋进行查封外，截至2014年10月27日，该房屋先后于2014年8月4日，2014年8月5日被本院及桂林市雁山区人民法院查封。
本院认为，第三人广西龙胜农村商业银行股份有限公司瓢里支行的营业执照上登记类型为股份有限公司分公司，属于法人依法设立并领取营业执照的分支机构，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第40条第（5）项的规定，第三人广西龙胜农村商业银行股份有限公司瓢里支行可以认定为《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，可以作为本案的第三人参加诉讼。
原告李产与被告龙胜各族自治县兴隆电力开发有限公司签订《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，买卖合同依法成立。双方当事人应当按照合同约定及时全面履行各自的义务。原告应当按照约定交清所有房款，被告应当将房屋交付给原告并协助办理相关过户手续。本案中，原告实际上并未代为归还被告所欠广西龙胜农村商业银行股份有限公司瓢里支行的490万元来完成其付款义务，况且原告购买的房屋设定有抵押权，属于取得物权的障碍。同时《中华人民共和国城市房地产管理法》亦规定，司法机关依法查封的房地产不得转让，故原告所购房屋不能过户。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第40条第（5）项的规定，判决如下：
驳回原告李产的诉讼请求。
案件受理费35037元，保全费5000元，合计40037元，由原告李产负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费35037元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院，递交上诉状七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 龙林华
代理审判员 符慧宁
人民陪审员 吴春玲
二〇一四年十二月九日
书 记 员 李双弟
本案适用的法律、法规
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。
法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见
40、《民事诉讼法》第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：
（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；
（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；
（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；
（4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；
（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；
（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；
（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；
（8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；
（9）符合本条规定条件的其他组织。