辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终414号
上诉人（原审原告）：王春萍，女，1965年3月4日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区。
法定代表人：苏文利，该公司总经理。
委托代理人：魏雪梅，该公司法务人员。
委托代理人：董辉，该公司法务人员。
上诉人王春萍因与被上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司（简称恒昇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民初字第00075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王春萍，被上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司的委托代理人魏雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2009年11月23日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的锦绣澜湾D地块第17号楼2单元7层1号房，建筑面积128.23平方米，房屋总价款277595元。合同另约定，出卖人应当在2010年12月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告缴纳购房款277595元。被告通知原告于2012年10月29日办理入住，原告主张实际收房日期为2013年2月2日，被告对此无异议。庭审中，原告为证明其实际损失数额提交与案外人胡彤于2015年9月24日签订的卖房定金协议书及证人证言，证明原告与案外人胡彤于2015年9月24日协议以390000元出卖涉案房屋但因没有房产证未能最终成交，收取定金同意返还。同时原告另主张依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及公平原则对违约金数额予以调整。
原审法院认为，依法生效的合同应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行自己的义务，违反合同约定的一方应当按照合同约定向对方承担违约责任。原、被告于2009年11月23日签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。关于原告主张逾期办理房屋权属证书违约金27282元问题，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告应按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。本案被告未能在规定期限内协助原告取得房地产权属证书构成违约，应承担相应违约责任。关于违约责任如何确定系本案双方争议焦点。庭审中，原告以违约金约定过低为由主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第十八条第二款规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以调整。对此主张，根据该法条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）…；（三）…。”的规定，合同当事人之间对违约责任有明确约定的，法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应当承担的违约责任，本案原告主张应直接适用本法第二款以合同没有约定违约金或损失数额难以确定为由对约定违约金数额予以调整系对法律条款解释不当，本院不予支持。关于原告另主张约定的违约金过低应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条予以调整问题，关于违约金是否约定过低的认定标准，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，由人民法院根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。当事人签订合同后，应严格按照合同约定履行义务并承担责任，这是合同自由原则、合同严守原则的应有之义。但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可依据当事人申请予以适当调整。本案原告关于被告逾期办理房屋权属登记备案对其造成实际损失的主张是基于其预期能与案外人胡彤以39万元最终达成房屋转让协议而获取预期利益，原告以此尚不确定的事实确认其可得利益举证不充分，本院不予支持。因双方当事人均未能提供因违约造成实际损失的具体数额，故本院无法根据实际损失与违约金的差额依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条作出违约金是否过低的判决。但从涉案合同履行情况看，合同约定违约金数额仅为27.76元且原告依约支付购房款，被告逾期交房、逾期办理产权备案手续超过2年之久，结合原告可获得的预期利益，原告另主张依据公平原则调整违约金本院予以支持。但考虑到原告仍有权对上述房屋继续行使占有、使用及部分收益的权利，同时结合被告在订约时对原告上述预期利益的可预见度，本院依据公平原则对双方约定的违约金数额27.76元酌情调整为2776元。关于原告主张限期提供办理产权证材料分户图问题，从房管部门登记办证的流程看，办理房屋权属登记需要买卖双方相互协助和配合，开发商负有的系协助办证义务，被告需继续履行合同义务，将需由其提供的资料报产权登记机关备案，包括但不限于分户图，协助原告办理房屋产权证书。关于原告主张被告应承担交易手续费385元问题，因其属于行政事业型收费项目，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本院不予审查。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告抚顺恒昇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王春萍逾期办理房屋权属登记备案违约金2776元；二、被告抚顺恒昇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助原告办理房屋产权证书；三、驳回原告其他诉讼请求。负有金钱履行义务的当事人逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告抚顺恒昇房地产开发有限公司承担。
原审原告王春萍不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，曲解法律，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。商品房买卖合同第十五条约定买受人不退房出卖人按已付房价款0.01%（27.76元）向买受人支付违约金是霸王条款，该条款无效。在商品房买卖合同中，由于上诉人与被上诉人所签订的购房合同系被上诉人事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面上诉人处于弱势地位，致使被上诉人尽可能减少自己的违约责任。在此情况下，不能简单机械地适用双方签订合同中所约定违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。二、上诉人与案外人胡彤于2015年9月24日签订卖房定金协议及证人证言，证明上诉人与案外人胡彤于2015年9月24日协议以390000元整出卖涉案房屋，但因没有房产证无法上市过户交易，致使胡彤无奈放弃购买，造成上诉人经济损失112400元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，相当于另一方因此所受到的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。”根据公平原则、诚实信用予以衡量。上诉人与案外人胡彤房屋出卖一事，事实清楚，证据充分，具有证明效力，可以采信。但一审却认定上述事实属于尚不确定的事实，举证不充分。前后自相矛盾。三、双方签订的商品房买卖合同第十五条规定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。”被上诉人利用自己的优势地位，约定的办证时间过长。四、2009年9月25日，被上诉人将涉案房屋抵押在工商银行，同年11月23日被上诉人隐瞒抵押事实，将抵押后的房屋卖给了上诉人，2013年初，抚顺市中级人民法院将涉案房屋进行拍卖。为了对上诉人比较有利，2013年2月2日上诉人在无奈被迫情况下，办理入住接收了没有竣工验收合格的房屋。故请求二审法院予以改判。
被上诉人恒昇公司辩称：双方签订的商品房买卖合同中已经明确约定违约责任，违约责任约定是完全对等，并不违反公平原则，且上诉人依据违约责任约定于2013年8月14日收取了被上诉人59095.16元的逾期交房违约金。上诉人一再强调逾期办理产权违约金与逾期交房违约金的日万分之二不对等，而不提被上诉人已向其支付59095.16元的逾期交房违约金一事，与事实不符。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
二审查明事实与一审法院查明事实相同。另查，王春萍一审中变更诉讼请求为：1、请求判令恒昇公司承担逾期办理房地产权属证书的违约责任，支付逾期办理房地产权属证书从2013年10月29日至开发商履行完毕（房地产权属证书办理完毕时）的违约金损失（截止2015年9月2日）：39814.03元。2、请求判令恒昇公司限期提供办理房地产权属证书的资料（分户图），承担其应承担的办理费用385元交易手续费，并协助办理。3、诉讼费由恒昇公司承担。
再查明，被上诉人恒昇公司于2015年9月2日一审庭审时明确表示可以办理房屋产权证书并同意配合上诉人王春萍办理房屋产权证书，王春萍表示同意。
本院认为：被上诉人恒昇公司与上诉人王春萍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同有效。合同双方均应依照合同约定全面履行各自义务。合同约定“恒昇公司应当在2010年12月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”根据上述约定，被上诉人应于2010年12月31日前向上诉人交付商品房并应在2011年12月30日前将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。被上诉人一、二审中均表示其在2015年3月具备配合业主办理产权证书的条件并通过电话方式通知上诉人可以办理产权证书；上诉人主张截止二审诉讼期间被上诉人仍未具备配合业主办理产权证书的条件亦未通知其办理。双方对此陈述不一。本院认为，被上诉人恒昇公司于2015年9月2日一审庭审时明确表示可以办理房屋产权证书并同意配合上诉人王春萍办理房屋产权证书，王春萍当庭表示同意，且王春萍在一审提交的起诉状中明确载明主张违约金的起止时间为2013年10月29日至2015年9月2日，因此王春萍在2015年9月2日（一审诉讼中）已经明确知晓可以办理房屋产权证书事宜，故上诉人主张2015年9月3日截止本院二审中被上诉人一直未通知其可以办理房屋产权证书一事与事实不符，其主张被上诉人给付其2015年9月3日至今逾期办理房产证承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。本院认定上诉人主张被上诉人逾期办理房产证承担违约责任的起止时间为2013年10月29日至2015年9月2日。
本案争议焦点是：上诉人主张被上诉人未能在约定期限内办理房产权属证书，双方约定的违约金过低，请求法院予以调整，应如何调整违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案，由于被上诉人的原因导致上诉人未能在合同约定的期限内办理房产证，因上诉人的损失数额难以确定，故根据上述法律规定，被上诉人应承担逾期办理房屋产权证的违约金（以上诉人缴纳购房款277595元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息，自2013年10月29日至2015年9月2日止）。
关于上诉人主张因“被上诉人未能协助其办理房产证，导致其未能与案外人胡彤交易，造成其损失”一节，因上诉人在未取得房屋产权证并已通过诉讼主张其权利的情形下，其与胡彤签订房屋买卖合同，其应当预见到因无法提供房产证，导致无法交易成功一事，且无法交易成功并非造成上诉人的实际经济损失，只是上诉人的可期待利益损失，一审未予认定该经济损失数额为其实际经济损失并无不当。需要说明的是，一审诉讼费书写错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民初字第00075号民事判决第二、三项；
二、撤销抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民初字第00075号民事判决第一项及案件受理费部分；
三、被上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人王春萍逾期办理房屋权属登记备案违约金（以上诉人缴纳购房款277595元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息，自2013年10月29日起至2015年9月2日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费650元，二审案件受理费888元，共计1538元，由被上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫 颖
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一六年五月二十五日
书记员 张 崇