贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第282号
上诉人（原审被告）吴丽平……
被上诉人（原审原告）龙荣珍……
上诉人吴丽平因与被上诉人龙荣珍房屋买卖合同纠纷一案，不服三穗县人民法院（2014）穗民初字第672号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月11日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年9月23日，原告龙荣珍与被告吴丽平签订《房屋出售合同》，合同约定被告将其所有的位于三穗县东门南路县委宿舍1栋四层1号房屋一套（合同注明61m2，房产证上登记面积为61.4m2）以183800元的价格出卖给原告，签订协议之日支付购房款180000元，余款3800元于被告交房之日付清，交房日期为2014年7月31日，若被告不能按时交房，则被告每月支付原告房租费600元，被告负责协助原告办理过户手续，费用由原告承担。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了购房款180000元，交房期限即将届满前，原告找被告欲向其支付购房余款，并要求被告搬出房屋，被告以“只出卖合同约定的61m2房屋面积给原告，扩建部分（在房产证上未登记面积）不在出卖范围”为由，拒不交付房屋，要求原告加付10000元购房款，双方因此发生纠纷，经双方单位领导组织调解未果。2014年7月28日，三穗县文体广电局相关领导组织双方进行调解，原告表示所购买的是被告房屋的整体而不是部分，如被告要增加10000元，原告则解除合同，要求被告返还购房款180000元，被告表示同意，并当场写下《承诺书》一份，承诺“在本年（2014年）9月1日退还龙荣珍180000元，如按期退不了钱，龙荣珍就付3800元余款给吴丽平，吴丽平搬出原有住房，无条件配合龙荣珍办理过户房产手续”。之后，被告未能按承诺退还原告180000元购房款，双方于2014年9月15日办理了上述交易房屋的产权过户登记手续，原告取得了房产证，房产证登记的房屋建筑面积继续按原房产证载明面积登记为61.4m2，并注明房屋系与吴丽平交易所得。但双方办理房屋产权过户登记手续后，被告仍以自己只出卖61m2，不包含其扩建部分为由拒绝交付房屋。原告遂以前述理由起诉来院，要求被告按《房屋出售合同》约定将房屋交付原告管理使用，并支付逾期交房的房租费1800元（从交房之日2014年7月31日起至10月31日止3个月）。
另查明，被告吴丽平在将本案所涉的房屋出卖给原告龙荣珍之前，其对该房屋进行一定范围的改扩建，即利用房屋阳台向外延伸扩建为厨房使用，经改扩建而形成的厨房与上述出售房屋连成一个整体，到达厨房需经该房屋的门。另外，因改扩建部分未有取得合法手续，故增加的面积未能登记在房产证上，房产证登记的面积仍是房屋改扩建前登记面积61.4m2。
原审法院认为：合同双方应遵守诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。被告出卖给原告的房屋是否包含改扩建部分的面积是本案双方争议的焦点，本院认为，被告改扩建房屋发生在前，把房屋出卖给原告在后，改扩建形成的厨房是利用商品房的阳台往外延伸扩建而成，本身就占用了商品房的阳台，且改扩建而得的厨房进出须经商品房门，即被告对房屋进行改扩建而增加的面积与其出卖房屋本身形成一个整体，属房屋不可分割的一部分，尤其是双方发生纠纷后，在相关领导组织调解中，原告表示“自己所购的是房屋的整体，如果被告要对扩建部分增加10000元，则原告解除合同，由被告返还原告购房款180000元”时，被告承诺：“在本年（2014年）9月1日退还龙荣珍180000元，如按期退不了钱，龙荣珍付3800元余款给吴丽平，吴丽平搬出原有住房，无条件配合龙荣珍办理过户房产手续”，并写下书面《承诺书》，说明被告当时已接受了“如果2014年9月1日被告不能返还原告购房款180000元，则双方继续履行合同，被告出卖给原告的房屋包含其改扩建部分的面积，被告无条件搬出房屋”的后果，故被告出卖给原告的三穗县东门南路县委宿舍1栋4层1号的住房应包含其出卖给原告前改扩建增加的房屋面积。被告主张只出卖61m2，不包含改扩建部分的面积，其理由不能成立，不予支持。被告的《承诺书》是在双方协商后所出具，其意思表示真实，可视为系双方对《房屋出售合同》的补充，该补充内容对当事人具有约束力，双方均应按《房屋出售合同》及《承诺书》的约定全面履行自己的义务，而被告在协助原告办理房产证后，仍拒不搬出房屋，导致房屋至今未能交付原告使用，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或其履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原告请求被告搬出已出卖给原告的房屋，并按合同约定支付房租费1800元的诉讼请求，事实与理由充分，本院予以支持。因原告还应支付被告购房余款3800元，购房余款可冲抵被告应支付的房屋租金，则原告还应支付被告人民币2000元（3800元-1800元）。被告吴丽平辩称原告尚有余款3800元应于其交房之日付清，原告与其系互负义务，没有先后履行期限，应同时履行，故其并未违约，原告无权要求支付房屋租金，本院认为，在双方约定的交房期限即将届满前，原告已找被告要求支付购房余款，而被告以其出卖的房屋不包含改扩建部分面积为由，要求原告加付购房款10000元，并拒绝搬出房屋，尤其是被告在作出承诺后，仍拒不搬出已出卖给原告的房屋，被告先以实际行为表明拒绝履行合同义务，在此情况下，原告可以中止履行交付购房余款的义务，被告逾期交房，已构成违约，应按合同约定向原告支付房屋租金，故被告此辩解理由不能成立，不予支持。被告辩称因原告未支付购房余款，才没有将房屋交付给原告，与本院查明的事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告吴丽平在本判决生效之日起十日内搬出三穗县东门南路县委宿舍1栋4层1号房屋，将房屋交付给原告龙荣珍管理使用。二、被告吴丽平在本判决生效之日起十日内支付原告龙荣珍房屋租金1800元（该款与原告龙荣珍应付吴丽平的购房余款3800元冲抵，龙荣珍还应支付吴丽平购房余款2000元）。案件受理费人民币3976元，减半收取1988元，由被告吴丽平负担。
一审宣判后，吴丽平不服，向本院提起上诉，其主要理由及请求：（一）一审判决认定事实错误。对方签订合同时，对于买卖面积约定非常明确，只出售61个平方米，于承诺书承诺的吴丽平搬出原有住房也是指合同中约定的住房不包括扩建部分的住房。双方对于交易的房屋面积约定清楚，不适用按交易习惯。（二）一审判决认定上诉人违约错误。上诉人依约履行了自己的义务，是被上诉人违约，以各种借口到上诉人的家里和工作单位要求退款、退房，影响了合同的履行。（三）上诉人改扩建的部分房屋系违法建筑，依法不应受到法律保护。该房屋无任何审批手续，不应受到法律保护。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人龙荣珍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求维持。
经本院审理查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人吴丽平与被上诉人龙荣珍于2013年9月23日签订的《房屋出售合同》系双方真实意思表示，并不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方应如约履行。
吴丽平在转让前就已经扩建好的房屋是否包括在交易范围内的问题，是本案的争议焦点。在双方买卖房屋之前，吴丽平从原登记产权的房屋的阳台处往外延伸扩建出一个房屋，作为厨房使用。扩建部分不是独立的房屋，与登记产权的房屋本身连成一个整体。故扩建的房屋系原登记房屋的附属部分。双方在买卖房屋的《房屋出售合同》中并没有特别说明该扩建房屋不在交易范围，应视为与原登记房屋一同交易。双方发生争议后，再次进行协商，吴丽平出具《承诺书》。但她在其承诺的时间内并没有退还龙荣珍180000元，故双方应继续履行《房屋出售合同》。龙荣珍已支付大部分购房款，双方当事人已到房产局办理了房屋过户手续，上诉人吴丽平应当将登记产权的房屋连同其扩建的房屋一并交付给被上诉人龙荣珍。吴丽平上诉称房屋出售合同上只出售61平方米，不包括出售扩建部分与交易习惯不符，其上诉理由不能成立，故上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3976元，由上诉人吴丽平负担。
本判决为终审判决。
审判长 李南楠
审判员 杨德丽
审判员 王山地
二〇一五年六月一日
书记员 罗安松