湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终1215号上诉人（原审原告）：张可江，男，汉族，1973年2月13日出生,住湖南省通道侗族自治县。被上诉人（原审被告）：王永安，男，汉族，1954年6月18日出生，住湖南省洞口县。被上诉人（原审被告）：邵阳市鼎盛房地产开发有限公司，住所地湖南省邵阳市北塔区盛天宾馆509房。法定代理人：杨某，系该公司董事长。共同委托诉讼代理人：石全瑜，湖南清园律师事务所律师。上诉人张可江因与被上诉人王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张可江，被上诉人王永安及邵阳市鼎盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石全瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张可江上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，并变更诉求为承担该两个门面夹层通风通道恢复原设计的工程费用合计：19175.34元，由上诉人适时安排恢复整改工程；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、该按揭贷款保证金是通道侗族自治县农村信用合作联社（现名通道侗族自治县农村商业银行城东银行）与被上诉人邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的按揭项目贷款协议，约定由被上诉人缴纳保证金，上诉人没有为被上诉人承担该保证金的义务。原审法院采信判决书第七页内容也证明了上诉人是被被上诉人按这一条款迫使缴纳该保证金的基本事实。2、9栋2、3号门面重复收费之夹层背景资料显示了门面夹层及底层挡土墙为砖结构，且提交了电子档图片，完全可以证明拍照时间，发霉情况图片被上诉人在庭审质证时已确认。3、深圳市物业国际建筑设计有限公司出具的证明、图纸及通道县质量安全监督站出具的关于富贵花园9栋2#3门面用户反映通风通道事宜的答复清楚地载明有通风通道及通风门。答复中第三条内容明确说明了关于富贵花园门面层及夹层的通风通道事宜责成怀化市建设工程监理有限公司通道分公司负责督促富贵花园住宅小区建设单位、施工单位按原施工计划设计图整改到位，并上报。答复中的第1条及第2条应属第三方鉴定机构的鉴定意见，第3条是行使委托权的政府职能决议，虽因质检站站长以整改对象不是上诉人为由拒绝向上诉人提供正式建设工程质量整改通知书的正式文件，但该答复是代表政府职能部门及鉴定机构双重身份的意见，结合证据组证据，其综合证据意义是明显的；4、原审法院违法采信未经上诉人质证的证据。被上诉人提供的证据单位（子单位）工程质量竣工验收记录在庭审时并未经过质证就被采信是错误的；5、原审法院对上诉人提交的经当庭合法举证并经被上诉人质证过的证据，不采用、不采信，在判决书中不提及。由湖南创迪工程管理咨询有限公司为上诉人针对质检站提供的答复中按恢复原施工设计图的整改意见做的预算总价为19175.34元整套资料未在此判决书中提及，该证据的不采信，且未出现在判决中，是违反庭审程序并涉嫌违法的；6、原审法院未查明事实，采信错误。该补充合同内容条款约定的是贷款所需的一切费用和押金由买受人（上诉人）承担，并未约定保证金也是由上诉人承担，所以，被上诉人应当赔偿上诉人与贷款利率（等额本息年利率0.0786）相同，从2014年10月21日至2016年3月18日的利息损失。王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司辩称，原审认定事实正确，适用法律准确。1、原审判决第五页本院认定如下部分，认定的事实均依据上诉人、被上诉人提交的有效证据作出，其作出的事实认定没有超出证据所能证明的事实，也没有遗漏证据材料所应证明的事实；2、本案案由是商品房预售合同纠纷，在审理本案时针对上诉人提出的所购买的门面质量问题以及贷款保证金由谁承担问题都应依据《合同法》来判定，所以一审适用《合同法》第八条对本案作出判决是正确的；3、被上诉人认为上诉人当庭变更的诉讼请求，属于独立的诉讼请求，被上诉人不同意就上诉人变更的诉讼请求进行调解，请求二审法院依法维持原判。张可江向一审法院起诉请求：1.改善9栋第2、3号门面夹层潮湿及不通风问题等各项费用共计13000元（包括①后墙墙面防水处理及水泥浆拉毛3500元,②以底层隔离墙为基础在夹层同样做隔离墙4500元,③安装管道做通风换气工程费用3000元,④租客装修成本及施工影响补偿）；2.王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司支付因张可江被迫替王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司交纳的贷款保证金而造成张可江贷款额度增加3.84万元所支付的贷款利息费3745元。一审法院认定事实：张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司分别于2014年9月23日、2014年10月9日依法订立（2014）通房交字第626号《通道侗族自治县商品房买卖合同》、（2014）通房交字第627号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司将位于通道县双江镇城东新区吉祥路富贵花园九幢-102、-202、-103、-203号门面出售给张可江。（2014）通房交字第626号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第三条第四款载明：该商品房（-103、-203号门面）【合同约定】建筑面积共130.59平方米，其中，套内建筑面积127.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.39平方米。第四条载明：出卖人（王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司）与买受人（张可江）约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积（61.60平方米）计算，该商品房单价为人民币每平方米8400元，总金额517440元。第八条载明：出卖人（王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司）应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1.该商品房经验收合格。附件二载明装饰、设备标准外墙瓷砖、内墙水泥砂浆拉毛、地面水泥砂浆拉毛、门窗进户防盗门一个，铝合金窗、卫生间水泥砂浆拉毛、其他水电到每户家门口。（2014）通房交字第627号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第三条第四款载明：该商品房（-102、-202号门面）【合同约定】建筑面积共114.26平方米，其中，套内建筑面积111.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.96平方米。第四条载明：出卖人（王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司）与买受人（张可江）约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积（53.90平方米）计算，该商品房单价为人民币每平方米8400元，总金额452760元。第八条载明：出卖人（王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司）应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1.该商品房经验收合格。附件二载明装饰、设备标准外墙瓷砖、内墙水泥砂浆拉毛、地面水泥砂浆拉毛、门窗进户防盗门一个，铝合金窗、卫生间水泥砂浆拉毛、其他水电到每户家门口。2014年9月23日，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订了2份补充合同，合同约定：如果买受人购买门面需要银行贷款，贷款所需的一切费用和押金由买受人（张可江）承担。张可江为贷款48万元向王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司交纳门面款，于2014年10月20日向通道侗族自治县农村信用合作联社（农村商业银行城东支行）交纳了38400元的保证金。2014年10月21日，张可江已根据合同约定支付完两间门面的总价款共计970200元并于2016年1月26日获得了两间门面的房屋所有权证书。通道富贵花园9#楼（包括张可江购买的2、3号门面）于2013年12月10日竣工，2014年3月21日通过工程质量竣工验收。一审法院认为：本案争议的焦点为1.张可江需要改善9栋2号、3号两间门面夹层潮湿及不通风问题，所需要支出的费用应由谁承担；2.向银行交纳的38400元贷款保证金，应当由谁向银行交纳。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司已按照合同约定将验收合格及符合装饰、设备标准的9栋2、3号门面交付给了张可江，张可江现要求王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司支付欲改善门面夹层潮湿及不通风问题的各项费用共计13000元（包括①后墙墙面防水处理及水泥浆拉毛3500元,②以底层隔离墙为基础在夹层同样做隔离墙4500元,③安装管道做通风换气工程费用3000元,④租客装修成本及施工影响补偿2000元）的请求，所有改善费用均为张可江自行估算的费用，并未实际产生，张可江也未向该院提交9栋2号、3号门面夹层存在潮湿及不通风的相关证据，故，该诉讼请求该院不予支持。关于第二个争议焦点，张可江购买9栋2号、3号门面时需向银行贷款480000元支付门面款，贷款银行根据与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的《按揭项目贷款协议》规定，该户应按贷款金额的8%交纳保证金38400元。张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的补充合同里载明：如果买受人（张可江）购买门面需要银行贷款，贷款所需的一切费用和押金由买受人（张可江）承担。故，张可江因需贷款480000元而向银行贷款交纳38400元保证金应由张可江自行承担，张可江为交纳38400元保证金而产生的利息3745元，也应由张可江自行承担。综上所述，该院对张可江的两项诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回张可江诉讼请求。本案案件受理费人民币219元，由张可江承担。本院二审期间当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，张可江与王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订（2014）通房商交字第（627）、（2014）通房商交字第（627）通道侗族自治县商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同成立并生效。双方当事人均应按合同约定享有权利，并履行合同约定的义务。上述两份商品房买卖合同第十三条约定：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”。王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司作为商品房的出卖人按照双方约定的标准交付商品房，已经履行了合同约定的义务。张可江诉请改善9栋2及3号门面夹层潮湿及不通风问题各项费用共计13000元的主张，并非商品房买卖合同约定的内容。合同签订的时间晚于合同约定交房时间，买受人张可江在签订合同时知道或者应当知道房屋的现状，且未提出异议。张可江亦未提交房屋不符合合同约定交付标准的证据。故一审法院对张可江诉请王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司承担改善9栋2及3号门面夹层潮湿及不通风问题各项费用共计13000元的主张不予支持，并无不当。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。买受人张可江与出卖人王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司签订的《补充合同》约定：“如果买受人购买门面需要银行贷款，贷款所需的一切费用和押金由买受人承担”。买卖双方该项约定，并不违法法律、法规的禁止性规定。因此，买受人张可江向银行交纳38400元贷款保证金并承担由此产生的利息3745元系双方协商一致的结果，也是履行《补充合同》约定义务的体现。一审法院对张可江提出的要求王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司承担因贷款额度增加3.84万元所支付贷款利息费3745元的诉讼主张不予支持，亦无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。张可江在在二审中提出判令王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司承担两个门面夹层通风通道恢复原设计的工程费用合计：19175.34元的上诉请求，属于原审原告增加独立的诉讼请求，因王永安、邵阳市鼎盛房地产开发有限公司明确表示不同意调解、不同意二审人民法院一并审理，故该项诉讼主张不属于本案二审的审理范围。张可江可另行依法主张权利。综上，张可江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费373元，由张可江负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  王文利代理审判员  刘礼川二〇一七年一月十日代理书记员  沈慧娟