安徽省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）皖执复18号
申请复议人（被执行人）：安徽省金杰汽车销售服务有限公司。
法定代表人：周金杰，董事长。
申请执行人：兴业银行股份有限公司合肥分行。
负责人：荣益民，行长。
被执行人：周金杰。
被执行人：何风。
上列申请复议人安徽省金杰汽车销售服务有限公司（以下简称金杰公司）不服安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01执异21号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
安徽省合肥市中级人民法院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司合肥分行（以下简称兴业银行合肥分行）与被执行人金杰公司、周金杰、何风借款合同纠纷一案中，异议人金杰公司对该院评估、拍卖行为不服，向该院提出执行异议。称：一、评估报告评估方式错误，评估价值不具有客观性。根据苏博房估字（2014）第7362号《房地产评估报告》，评估公司评估时将房产的一楼和二楼合并一起进行评估，如此得出的评估价值显然偏低，不能准确反映评估对象的市场价值，评估报告不能作为拍卖的依据。即使按该评估报告确定的价值，法院拍卖将价值4347万元的房产以3300万元价格成交，高价低卖，损害异议人的合法权益，应予改正；二、执行法院拍卖过程中，评估报告已过有效期，该评估报告不能作为拍卖的依据，拍卖行为无效；三、执行法院没有保障异议人在执行中享有的合法权利，执行行为有暗箱操作嫌疑。综上，请求执行法院停止对异议人房产的执行行为，撤销拍卖，对异议人的房产重新评估后予以拍卖。
执行法院查明：金杰公司于2014年1月向兴业银行合肥分行贷款，并以其名下位于合肥市新站区大别山路巴黎春天农行办公楼房产（产权证号：合产字第341214号、合产字第110012679号、合产字第110026578号）提供抵押担保。因金杰公司未能履行还款义务，兴业银行合肥分行向该院提起诉讼。同年7月16日，该院作出（2014）合民二初字第00329号民事调解书：（一）金杰公司确认尚欠兴业银行合肥分行汇票垫款本金2550万元（利息自2014年7月15日起，以2550万元为基数按每日万分之五标准计至全部票款付清之日止），律师费40万元。金杰公司于2014年7月18日前将上述款项支付完毕；（二）兴业银行合肥分行对金杰公司所有的位于合肥市新站区大别山路巴黎春天农行办公楼的下列抵押房地产在本协议第一条约定的债权范围内享有优先受偿权：1、房地权合产字第341214号、房地权合产字第110012679号、房地权合产字第110026578号房地产权证项下房产；2、合国用（2011）第新站429号、合国用（2011）第新站430号、合国用（2011）第新站431号国有土地使用权证项下的国有土地使用权；（三）兴业银行合肥分行对本协议第二条约定的抵押物优先受偿后，如未足额受偿，由周金杰、何风对该未清偿部分承担连带清偿责任；（四）本案案件受理费172685元，减半收取为86342.5元，保全费5000元，合计91342.5元，由金杰公司承担，于2014年7月18日前直接给付兴业银行合肥分行；（五）各方当事人无其他争议。
上述民事调解书生效后，被执行人未能履行民事调解书确定的义务，兴业银行合肥分行于2014年7月23日申请强制执行，并申请对抵押房产评估、拍卖。经该院摇号确定，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋进行评估。该司于2014年11月17日出具苏博房估字【2014】第7362号《房地产估价报告》，评估房地产总价为4347.22万元。同年11月20日，该院向金杰公司送达评估报告，该司没有提出异议。
同年11月24日，该院作出（2014）合执字第00658-1号执行裁定，通过安徽省人民法院涉诉资产交易中心网拍卖金杰公司名下位于合肥市新站区大别山路巴黎春天农行办公楼房产、土地[产权证号：房地权合产字第341214号、房地权合产字第110012679号、房地权合产字第110026578号；合国用（2011）第新站429号、合国用（2011）第新站430号、合国用（2011）第新站431号]。同年12月1日，以评估价作为拍卖底价进行首轮拍卖，因无人竞买流拍。2015年6月2日，第二次拍卖降价15%，同年12月9日，第三次拍卖降价10%，均因无人竞卖流拍。2016年6月30日，该院以第三次拍卖保留价组织变卖成交，买受人为赵秀玲。同年8月4日，该院作出（2014）合执字第00658号执行裁定，将上述涉案房屋过户至买受人赵秀玲名下。
执行法院认为：被执行人未能履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。由于本案被执行人均未能履行支付借款的义务，该院依法对被执行人金杰公司名下抵押的房地产采取评估、拍卖的执行措施，符合法律规定。对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行评估。对评估机构作出的评估报告，执行法院也直接送达给金杰公司，该司并没有提出书面异议。故金杰公司异议称评估报告评估方式错误，评估价值不具有客观性不予采纳。金杰公司异议称评估报告已经超过有效期，不能作为拍卖的依据。经查：涉案评估报告在确定估价对象的价值时点为2014年11月4日，估价作业日期为2014年11月3日至12日，估价报告应用的有效期自报告出具之日起，不得超过壹年。因此，该院于同年12月1日就将涉案房地产交由拍卖，是在评估报告的有效期限内，符合法律规定。评估价仅是人民法院确定拍卖财产拍卖保留价的参考，并不是拍卖财产的市场价值，拍卖财产的市场价值最终是由成交价格确定。由于涉案拍卖的房地产三次流拍，该院以第三次拍卖保留价作为变卖保留价并无不当。金杰公司称评估报告已经超过有效期，不能作为拍卖的依据，混淆了第一次拍卖保留价确定依据和变卖保留价确定依据的不同，其理由于法无据，不予支持。另异议人金杰公司异议称执行法院没有保障其权利，没有证据证实，其异议申请不能成立。据此，裁定驳回了金杰公司的异议申请。
金杰公司不服向本院复议称：一、执行法院异议裁定无视苏博房估字【2014】第7362号《房地产估价报告》对应用条件的要求，没有对估价对象因时间推移价值发生变化，估价结果应做相应调整，评估报告已经超过有效期，在拍卖过程中没有对拍卖物重新评估，存在高价低卖的情况；二、执行法院通过公告送达的方式通知拍卖、流拍，驳夺了其知情权；三、执行法院选择性执法，损害了其合法利益，请求撤销执行法院（2017）皖01执异21号执行裁定。
本院认为，被执行人金杰公司因未履行法律文书确定的义务，人民法院在执行过程中，对其抵押财产进行评估、拍卖偿还债务符合法律规定。对拟拍卖的抵押财产，执行法院委托具有相应资质的评估机构进行评估，并将评估报告直接送达金杰公司。执行法院在评估报告确定的应用有效期一年内，将涉案房地产委托拍卖，符合法律规定。评估价仅是确定拍卖财产时拍卖保留价的参考，并不是拍卖财产的市场价值，拍卖财产的市场价值最终是由成交价确定。由于涉案拍卖的房地产三次流拍，该院以第三次拍卖保留价作为变卖保留价并无不当。金杰公司复议认为执行法院选择性执法，没有保障其权利缺乏证据证明不予支持，其复议请求均不能成立。执行法院（2017）皖01执异21号执行裁定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条的规定，裁定如下：
一、驳回安徽省金杰汽车销售服务有限公司的复议申请；
二、维持安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01执异21号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 赵 力
审判员 杨 华
审判员 涂 俊
二〇一七年三月三十一日
书记员 刘思思
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条第一款第一项异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第八条上一级人民法院对当事人、利害关系人的复议申请，应当组成合议庭进行审查。