湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终2295号
上诉人（原审被告）：张峰，曾用名张启平，男，1950年2月26日出生，汉族，住湖北省罗田县，
委托代理人：肖祝飞，湖北巴源律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：黄晓方,男,1965年11月21日出生,汉族,住湖北省仙桃市，现住湖北省罗田县。
上诉人张峰因与被上诉人黄晓方合同纠纷一案，不服湖北省罗田县人民法院（2016）鄂1123民初789号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张峰及其委托代理人肖祝飞、被上诉人黄晓方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张峰上诉请求：一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。事实与理由：1、2015年1月8日，我与被上诉人黄晓方签订了一份《租房协议》，2015年10月16日我也收到了黄晓方的租金28万元。收到租金后，我发现该房屋已由我爱人李美桃（房屋的产权登记人）与案外人蔡其同签订了《租房合同》。在发现此情况后，我当晚口头通知被上诉人要求解除合同、退还租金。2015年10月25日，我再次以《通知书》形式通知了被上诉人黄晓方，但黄晓方拒绝收受退还租金。合同于2015年11月15日生效后，2015年12月12日，我已退还被上诉人黄晓方的房租28万元及3万元定金，共计31万元。2、上诉人张峰与被上诉人黄晓方《租房协议》是附条件合同，合同是2015年11月16日生效。而一审判决引用《合同法》第60条、114条规定判决，属适用法律错误。综上，应再审改判。
被上诉人黄晓方辩称：我在一审时候提供的录音证据证明，在我与张峰签订合同时，张峰的爱人李美桃也在场。现在承租他们房屋的蔡某是我的业务竞争对手。蔡某将房屋高价租赁后低价转租他人，是他与上诉人合谋阻止我扩大在罗田的眼镜生意。同时，我为租赁该门店做生意，进购了大量的器材和眼镜原料，还进行了人员培训，其违约行为造成我很大的经济损失。综上，上诉人应赔偿我的经济损失并支付违约金。
黄晓方向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年1月8日签订的房屋租赁合同；2、被告支付违约金20万元。事实与理由：2015年1月8日，原、被告自愿协商签订了一份房屋租赁合同,该合同约定：被告将其位于胜利街县财政店铺旁的临街两档门面共三层楼房一栋，整体租赁给原告使用，租赁期限为10年（自2015年11月16日至2025年11月15日止）；年租金31万元整，10年租金不变；并约定2015年11月6日交付房屋给原告使用，双方如有违约，违约方需向守约方赔偿损失并支付违约金20万元。合同签订后，原告按照约定于2015年10月16日向被告支付31万元房屋租金。然而，原告要求被告于2015年11月6日交付房屋时，被告以各种理由拒绝交付，实际被告已将此房屋租赁给第三方使用，且以其不是房屋的产权人为由拒绝履行合同，被告的违约行为给原告造成了巨大的损失。原、被告就此事多次协商未果，现原告为维护自身合法权益诉至法院。
一审被告张峰辩称：被告在收到原告支付的租金28万元及3万元定金后，即将此事告知房屋的实际产权所有人李美桃，并得知李美桃已将房屋租赁给他人。发现此情况后，被告及时通知原告这一实际情况，明确表示不能将房屋租给原告，并要求退还租金给原告,但原告拒收租金.2015年10月20日，被告以书面形式通知解除房屋租赁合同，2015年11月2日，再次以律师函形式，明确告知原告，不能将房屋租赁给原告，并退还租金，但是原告拒收租金，不提供银行卡号，导致被告无法退款。2015年12月12日，被告通过银行转账形式退还了原告的定金和租金。原告没有实际进驻被告的房屋，也没有进行装修，原、被告为返还租金事宜反复商议，并未对原告造成实际损失。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年10月份,被告张峰将自家位于罗田县凤山镇胜利街老财政局旁的房屋向外招租,原告黄晓方表示同意承租,2014年10月23日,原告向被告支付了房屋租赁的定金3万元。2015年1月8日,原、被告经协商共同签订了房屋租赁合同一份，合同约定：被告张峰将位于罗田县凤山镇胜利街老财政局旁的临街面二档三层商住房一栋整体租赁给原告黄晓方使用,租期为10年（即从2015年11月16日至2025年11月15日止）,房屋年租金31万元，租金十年不变,每年10月16日前付清全年租金,被告在2015年11月6日前将房屋交付给原告使用,同时约定合同生效后，除政府行为和自然灾害外，被告不能按时将房屋给原告使用或提前收回门面,除赔偿原告的所有损失外,另给付违约金20万元,如原告违约,给付被告违约金20万元。
合同签订后，2015年10月16日,原告按合同约定向被告支付了第一年下差的房屋租金28万元，被告张峰向原告出具了收条一张。2015年10月20日,被告张峰向原告黄晓方发出解除合同通知书一份,被告以不是租赁房屋的产权人为由,要求与原告解除合同。同日,原告向被告发出履行合同通知书一份,要求继续履行合同。2015年11月3日，被告委托湖北神宇律师事务所袁玮律师向原告发出律师函一份,其内容：黄晓方先生与张峰先生于2015年1月8日签订了一份关于房屋租赁合同,事实上该房屋的真正产权人并非张峰先生,同时查明该房屋的真正产权人已于2014年9月6日与第三人签订了租赁合同,且已办理了房屋租赁登记手续，鉴于张峰先生此前已多次向你明确表明解除合同的意思,而你已交付了第一年房屋租金,故再次通知你,请你在三日内将你银行卡号向其提供以便向你返还租金。2015年11月6日,被告未交付租赁的房屋。2015年12月12日，被告经中国建设银行罗田支行转账退还了原告的租金31万元。为此,原、被告多次协商未果,现原告诉至法院，请求人民法院判令：1、解除原、被告于2015年1月8日签订的房屋租赁合同。2、被告支付违约金20万元。
一审法院认为，原告黄晓方与被告张峰签订的房屋租赁合同未违反法律规定,应依法认定房屋租赁合同有效,被告虽然在房屋交付之前提出解除合同,但是未经原告同意,合同的生效是双方当事人签订合同时起生效,双方应当按照合同约定履行,原告已履行了合同的义务,被告未按约定履行,应当承担违约责任。原、被告在合同中约定了违约金20万元,并没有违反法律规定,被告应当按照约定给付。鉴于被告已将房屋租赁给第三人,无法继续履行合同。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条的规定,判决：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同。二、被告张峰给付原告黄晓方违约金20万元。
本院二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，二审查明的事实与一审一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的订立应遵循诚实信用原则。本案中，黄晓方与张峰于2015年1月8日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效。该合同于签订之日起，即对合同双方发生约束力，双方应按合同的约定履行。上诉人张峰认为合同的生效日期为2015年11月16日的上诉主张依法不能成立，本院不予支持。上诉人张峰虽然在房屋交付之前提出解除合同，但是未得到承租人黄晓方的同意，亦未出现合同约定的解除条款（政府行为和自然灾害）的情形，双方应依约履行合同义务。由于黄晓方已履行了合同约定的义务，张峰提出解除合同，依合同约定，除赔偿黄晓方的所有损失外，还应承担违约金20万元。由于张峰已将房屋租赁给他人，无法继续履行合同，而黄晓方并未提出赔偿损失之诉，仅提出解除本案租赁合同并要求张峰按合同约定支付违约金的诉求，符合法律规定，应予支持。上诉人张峰的上诉请求因无事实依据及法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人张峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人张峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 管小华
审判员 张 立
审判员 严 怀
二〇一七年十二月十八日
书记员 华 贞