黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民终1562号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曹海云，住拜泉县。
委托诉讼代理人：王润泽，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：五大连池藝苑房地产开发有限公司，住所地五大连池市青山公园内。
法定代表人：刘德才，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙淑梅。
上诉人曹海云因与被上诉人五大连池藝苑房地产开发有限公司（以下简称藝苑公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省拜泉县人民法院（2016）黑0231民初167号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
曹海云上诉请求：依法撤销黑龙江省拜泉县人民法院作出的（2016）黑0231民初167号民事判决书，依法改判解除曹海云与藝苑公司之间的商品房买卖合同，藝苑公司返还曹海云已经交付的房款34万元及利息，并赔偿曹海云因解除商品房买卖合同造成的损失10万元。本案一、二审诉讼费用由藝苑公司承担。事实和理由：1、双方当事人实际约定的房屋单价为每平方米6，000.00元，一审认定单价为每平方米6，500.00元属事实认定错误。虽然曹海云于2012年12月份入住诉争房屋，但并不能因此推定曹海云对商品房认购书所约定的全部条款没有异议，依据房屋测绘面积和曹海云已经交付的340，000.00元房款可以认定该房屋的单价为每平方米5，983.00元，与同一楼盘的其他业主所够的商服单价6，000.00元相差无几。如果曹海云没有交纳50%购房款的话，藝苑公司也不可能将该房屋交给曹海云使用。2、藝苑公司改变规划设计，造成不能验收，违反了藝苑公司当初销售广告和宣传资料，且藝苑公司四年多都没有给曹海云办理房屋产权证，因此曹海云有权解除合同。3、原审法院对藝苑公司与曹海云签订商品房认购书后以及开发销售过程中存在的各种严重违约和违法行为没有提及，开发商存在严重违约。到目前为止开发公司也没有与曹海云签订正式的商品房买卖合同以及开具正式的商品房买卖的正式发票，房子交付前没有经过竣工验收，虽然入户，但是没有验收就交给住户属于违法行为，房屋交付后的90日内应当给住户办理产权证，到目前为止没有证据证明什么时间能够办理按揭贷款，导致曹海云购房目的无法实现。4、原审判决在审理查明部分只将商品房认购书关于曹海云在接到藝苑公司通知三日内按照银行要求提供有关按揭资料和证明，办理按揭贷款手续的约定，进行了陈述，但是对房产公司是否通知或者通知的时间让曹海云去办理按揭贷款的时间没有提及，当时开发商不具备办理按揭贷款的条件，也没有开具房屋预收款的发票，故无法办理按揭贷款。5、在适用法律上，原审判决引用的法律适用没有问题，但是应当引用的没有引用，导致判决结果错误。
藝苑公司辩称：1、上诉人的上诉理由不能成立。关于上诉人主张案由问题，一审法院判决对案由问题进行了详细的论述和辩证，关于案由问题并不影响本案事实的认定。2、一审法院判决认定房屋单价为6500元/平方米认定事实清楚，有双方签订商品房认购书约定的非常清楚，毋庸置疑，曹海云的上诉理由不能成立。3、曹海云的其他上诉主张均在原审案件庭审时的抗辩意见，尤其在法律适用上，原审判决适用法律准确。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，并且程序合法，请求二审驳回曹海云的上诉请求，维持原判。
藝苑公司向一审法院起诉请求：曹海云给付藝苑公司拖欠购房款398，660.00元，由曹海云承担本案的诉讼费。
曹海云向一审法院提出反诉请求：藝苑公司向曹海云返还已经交付的购房款340，000.00元整，藝苑公司向曹海云赔偿因退房导致的装修损失100，000.00，反诉费用由藝苑公司承担。
一审法院认定事实：2012年，藝苑公司开发建设了成长家园小区项目。曹海云于2012年8月24日与藝苑公司签订商品房认购书，约定藝苑公司购买成长家园小区2号楼由南向北数第七座即107室，房屋使用功能为商服，每平方米价格为6，500.00元，一、二层面积均为62.08平方米，合计为124.16平方米，购房总价款为807，040.00元，曹海云于2012年8月24日给付订金285，000.00元，前期50%房款（含订金）403，520.00元于2012年9月20日前付清，银行贷款403，520.00元，曹海云在接到藝苑公司通知三日内按银行要求提供有关按揭资料及证明，办理按揭贷款手续。该商品房认购书签订后，曹海云于2012年8月24日、9月24日向藝苑公司分别交纳购房款285，000.00元和55000.00元，合计340，000.00元。原告于2012年9月20日办理了商品房预售许可证等相关审批手续，后曹海云入住该房屋并进行装修使用至今，该房屋后经测绘面积为113.64平方米，实际购房总价款为738，660.00元，曹海云尚欠购房款398，660.00元。藝苑公司多次向曹海云索要尚欠购房款，但曹海云至今未能给付。现藝苑公司诉至法院，要求判令曹海云给付拖欠的购房款398，660.00元，并承担本案诉讼费用。在本案诉讼过程中，曹海云提起反诉，要求确认双方签订的商品房认购书为无效合同；判令藝苑公司返还已经交付的购房款340，000.00元；判令藝苑公司赔偿因退房造成的装修损失100，000.00元；并承担本案的反诉费用。
一审法院认为关于本案案由应如何确定的问题，本案立案阶段初步确定案由为商品房买卖合同纠纷，通过庭审查明的事实来看，藝苑公司将正在建设中的房屋预先销售给曹海云，曹海云给付部分购房价款而产生的纠纷，故本案案由以商品房预售合同纠纷确定为宜。关于藝苑公司与曹海云签订的商品房认购书的效力及藝苑公司和曹海云的诉讼请求能否支持的问题，曹海云持有的商品房认购书虽然藝苑公司没有加盖公章，但其与藝苑公司持有的商品房认购书内容一致，藝苑公司亦认可曹海云购买了诉争房屋，藝苑公司与曹海云签订商品房认购书后，该诉争房屋取得了商品房预售许可等审批手续，曹海云亦按照商品房认购书约定交纳了部分购房款，并实际占有使用了该房屋。因此，该商品房认购书具备商品房买卖合同的基本内容，并且藝苑公司已经按照约定收受购房款，该商品房认购书应认定为商品房买卖合同。该商品房认购书系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该诉争房屋经测绘实际面积为113.64平方米，实际购房总价款为738，660.00元，按照约定曹海云前期交纳购房款的50%即369，330.00元，余下购房款办理按揭贷款。但曹海云只交纳了购房款340000.00元，前期款项尚欠29，330.00元，藝苑公司将诉争房屋交付曹海云使用至今，但曹海云未能给付尚欠的前期款项29，330.00元，故对藝苑公司的该部分诉讼请求予以支持。鉴于成长家园小区项目尚未验收完毕的实际情况，在藝苑公司销售房屋具备办理按揭贷款的前提下，曹海云应按约定就余下购房款369，330.00元，积极配合藝苑公司办理按揭贷款手续。因该诉争房屋已经取得商品房预售许可等审批手续，藝苑公司、曹海云签订的商品房认购书为有效合同，曹海云的诉讼请求，既无事实根据又无法律依据，一审法院对曹海云的诉讼请求不予支持。关于曹海云提出购房价格应为每平方米6，000.00元的抗辩意见，因双方签订的商品房认购书中约定的购房价格为每平方米6，500.00元，藝苑公司并不认可曹海云主张的购房价格，曹海云亦未能提供充分的反驳证据证实其主张，一审法院对该项抗辩意见不予支持。关于曹海云提出藝苑公司未按照规划图施工建设，工程竣工验收审批过程中存在不确定性，如审批过程中存在障碍，势必影响曹海云取得产权登记的抗辩意见，因曹海云主张的产权登记事项，不属于本案的审理范围，对此不予调整，故对该项抗辩意见不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：一、曹海云于本判决生效之日起十日内给付五大连池藝苑房地产开发有限公司前期购房款29，330.00元；二、在五大连池藝苑房地产开发有限公司具备办理按揭贷款的前提下，曹海云应就余下购房款369，330.00元积极配合藝苑公司办理按揭贷款手续；三、驳回曹海云的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7，280.00元由曹海云负担510.00元，五大连池藝苑房地产开发有限公司负担6，770.00元。反诉案件受理费3，950.00元由曹海云负担。
本院经二审审理，当事人没有提交新证据，故本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,2012年8月24日，藝苑公司与曹海云自愿签订商品房认购书，藝苑公司在本案起诉前取得了商品房预售许可等审批手续，因此可以认定藝苑公司与曹海云签订的商品房认购书有效。根据该商品房认购书第5条约定：藝苑公司与曹海云同意在未签订正式买卖合同之前，此认购书作为有效之合约，有效期至双方签署的正式买卖合同生效为止。藝苑公司与曹海云除签订该认购书外并未签订其他合同，故藝苑公司与曹海云均应按照该商品房认购书的约定履行各自义务。
该诉争房屋经测绘实际面积为113.64平方米，依据认购书约定每平方米单价为6，500.00元，则房屋总价款为738，660.00元。曹海云上诉主张双方实际约定的房屋单价为每平方米6，000.00元，但曹海云不能提供相关证据证实，与双方签订的商品房认购书约定的房屋价格每平方米6，500.00元相矛盾，且藝苑公司对诉争房屋每平方米6，000.00元的价格不予认可。另外，藝苑公司与曹海云没有就房屋销售价格签订补充合同，曹海云仅以其他业主购买房屋的价格以及不交够50%房款藝苑公司不会将该房屋交给曹海云使用这一推断，证明诉争房屋单价为6，000.00元，证据不充分。房屋价格随着市场行情、房屋位置及购买时间存在上下波动是正常规律，对合同双方当事人均存在风险，但双方一经约定并签订合同后，对双方均产生约束力，故本院对曹海云主张诉争房屋单价为每平方6，000，00元的上诉理由，不予采信。按照藝苑公司与曹海云的约定，前期购房款为总房款的50%，即369，330.00元（每平方米6，500.00元×113.64平方米×50%），曹海云已经给付藝苑公司340，000.00元，故曹海云还应该付藝苑公司前期购房款29，330.00元，一审法院依据藝苑公司与曹海云的合同约定判决曹海云给付剩余前期购房款并无不当，本院予以维持。
关于曹海云主张藝苑公司无法为其办理房屋产权证，要求解除与藝苑公司签订的商品房认购合同的问题，因诉争房屋已交付曹海云使用多年，现有证据证实曹海云拖欠藝苑公司前期购房款，属于曹海云未按合同约定履行先合同义务，同时曹海云并未举出充分有效的证据证实藝苑公司不能为其办理房屋产权证，故曹海云该项主张，证据不足，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。曹海云上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，460.00元，由曹海云负担，由齐齐哈尔市中级人民法院退回曹海云11，340.00元。
本判决为终审判决。
审判长 梁铁滨
审判员 杨志欣
审判员 高 威
二〇一六年十月二十五日
书记员 王宝亮