广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第273号原告深圳市翡翔实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路。法定代表人黄伟招。委托代理人刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人杨洋，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市南山区康乐大厦业主委员会，住所地广东省深圳市南山区学府路。负责人陈绍强。委托代理人唐彤平，广东国晖律师事务所律师。原告深圳市翡翔实业有限公司诉被告深圳市南山区康乐大厦业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘长森，被告委托代理人唐彤平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称,原告是深圳市南山区康乐大厦裙楼的业主，拥有商业物业总建筑面积4059.92平方米。2015年3月5日，被告发布“关于深圳市南山区康乐小区(大厦)业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项的公告”称业主大会通过了“选举产生第二届业主委员会委员和候补委员”、“审议通过不同意续聘深圳市康乐物业管理有限公司管理康乐大厦小区”等多项议题。被告公告的各项议题表决通过率均达到了与会户数和票权数的90%以上，甚至多项议题同意率达99%以上。事实上，被告组织召开的本次业主大会在程序上和实体上均存在严重的违法行为，集中表现在：(1)在表决票和选举票发放和回收过程中没有核实业主身份，随意发票和投票；(2)被告制作具有明显倾向性的表决票范本，误导业主投票；(3)被告选定的监票人没有履行监督职责，发票和投票均没有任何监督，任由被告组织的人员随意发票和投票；(4)在选举票和表决票开箱验票、计票阶段，参与人员没有对选举票和表决票的真实性进行核查，导致大量无效票作为有效票计入表决结果。在原告近日随机对康乐小区11户业主是否参与业主大会投票的一项抽样调查结果显示，该11户业主全部没有参与业主大会的投票，据此，原告有理由相信，被告在公告中所谓的“与会业主户数423”，“与会票权数37289”均与事实不符，被告没有任何证据证明本次业主大会与会人数和票权数达到了法定的比例。此外，深圳市康乐物业管理有限公司出具的证明显示，康乐物业公司在本次业主大会召开前进行了业主满意度调查，调查结果是康乐小区业主对康乐物业公司物业服务的满意率达到80%以上。在如此之高的满意率下，业主为何在短短一个月的时间内又在业主大会表决中做出不同意续聘康乐物业公司的决定，而且不同意续聘率居然达到90%以上?上述事实足以证明被告组织召开的业主大会违反了相关法律规定，被告发布的“关于深圳市南山区康乐小区(大厦)业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项的公告”不是康乐小区广大业主的真实表示，不具有相应的法律效力。该公告严重地侵害了包括原告在内的康乐小区广大业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》第七十八第第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”现原告依此法律规定，请求法院判令：1、撤销被告于2015年3月5日发布的“关于深圳市南山区康乐小区(大厦)业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项的公告”；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告口头辩称，一、康乐大厦第二届业主大会会议筹备组的筹备工作及业主大会会议程序、内容合法。2015年1月5日，被告召开会议，会议由4名业主委员会成员参加，根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十九条第五款规定，业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定时应当经全体委员过半数同意，一名委员拥有一票表决权。因此，本次会议有效。会议一致表决通过召开业主大会、并对业主大会会议议题提出建议。2015年1月6日，被告向深圳市南山区南山街道办、南山住建局提交业主委员会换届选举工作的书面报告，南山街道依法委托学府社区工作站组织、协调康乐大厦第二届业主大会会议的筹备工作。2015年1月9日，深圳市南山区康乐大厦业主委员会会议筹备组召开第一次筹备会议，启动了康乐大厦第二届业主大会筹备工作，会议确定了第二届业主委员会委员及候补委员人数为7人，讨论确定了《业主委员会委员和候补委员候选人选举办法》等。同日，筹备组公示了《深圳市南山区康乐大厦推荐业主委员会委员、候补委员候选人有关事项的通告》，通告内容明确了业主委员会候选人的推荐方式及推荐时间为2015年1月10日至2015年1月14日，并开始接受业主委员会委员、候补委员候选人推荐。2015年1月10日，被告就召开业主大会的筹备工作及大会表决议题向物业所在的街道南山街道办，及学府社区工作站报告，其中相关议题有进行康乐大厦第二届业委会选举，并任期至5年、是否同意续聘深圳市康乐物业管理有限公司管理康乐大厦小区等。2015年1月12日，深圳市南山区康乐大厦业主大会会议筹备组公示了第二届深圳市南山区康乐大厦业主委员会选举办法。2015年1月15日，筹备组召开第二次会议，审核康乐小区业主委员会委员、候补委员候选人资格，确定陈绍强、胡洁慧、欧红梅、彭赛妮、师志强、乔继红、熊茂友、刘秀华、王剑芳、李峰、许永峰、杨志峰、王锋波13人为康乐大厦第二届业主委员会委员、候补委员候选人，因候选人人数超过法定人数，筹备组组织全体候选人进行投票，选出10人作为委员会委员、候补委员正式候选人，并于2015年1月15日公示《业主委员会委员候选人结果通告》、《深圳市南山区康乐大厦第二届业主委员委员候选人名单的公示》。2015年1月15日，筹备组公示《深圳市南山区康乐大厦召开第二届业主大会及选票发放方案公告》，于2015年1月31日至2月14日召开业主大会会议，会议采取书面形式的方式进行。2015年2月15日，经街道办事处、社区工作站、业主代表共同参与开箱验票，选举产生康乐大厦第二届业主委员会、表决通过了不同意续聘深圳市康乐物业管理公司管理康乐大厦小区，同意授权并委托康乐大厦业主委员会，依法按照程序公开招标选聘物业服务公司管理康乐大厦小区的全部工作等议题。2015年2月15日，深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会工作组公示了第二届业主大会会议结果。2015年3月3日，南山区住房和建设局对深圳市南山区康乐大厦业主委员会换届结果进行备案。二、深圳市翡翔实业有限公司提起的诉讼没有事实和法律依据。被告认为康乐大厦小区第二届业主大会筹备工作及业主大会会议符合相关法律法规。但是会议筹备过程中，深圳市康乐物业管理有限公司作为小区物业管理单位，却出现对会议筹备工作多次进行破坏，游说业主不要参与投票等行为。在本次诉讼中，原告其所提交的情况调查，及深圳市康乐物业管理有限公司出具的证明、QQ群中的发言，被告认为原告作为占深圳市康乐物业管理有限公司90%股份的大股东，该物业管理公司是经本次业主大会表决通过的不再续聘的小区物业管理公司，原告与物业管理公司存在利害关系的，其所提交的证据无法证明第二届业主大会召开的程序和内容违法。综上所述，被告认为被告组织召开的业主大会表决及选举结果为广大业主的真实意思表示，本次业主大会的内容及程序合理合法，具有相应的法律效力，根据《深圳经济特区物业管理条例》第五条，《实施若干规定》第三十一条规定，业主大会是在南山街道、学府社区工作站指导、监督、协调下召开的，会议表决、选举结果已经在街道办、社区工作站核实并签署意见下，根据规定进行备案。因此，原告的诉讼请求法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，原告系深圳市南山区南油大道与学府路口康乐大厦裙楼K3002、K3003、BC区2层B房的业主，产权为100%，该房分别于2012年4月23日和5月10日登记在原告名下，建筑面积为分别为1647.03、787.48、1625.41平方米。被告系深圳市南山区康乐大厦第一届业主委员会，于2012年6月18日在深圳市南山区住房和建设局进行了登记备案，主任为陈绍，副主任为欧红梅，其他业主委员会成员为师志强、孙峰、覃永辰、彭赛妮（候补委员）、胡洁慧（候补委员）。2015年1月5日，被告召开业主委员会会议，会议内容为“一、鉴于目前小区状况，业委会必须和物业管理处加强沟通，目前小区卫生状况差、电梯频繁瘫痪，消防隐患等问题，严重影响小区形象，业主意见很大，要求物业作出整改。二、会议一致决定召开业主大会。三、尽快向学府社区工作站提出召开康乐大厦业主大会会议，大会表决议题建议如下：(一)表决通过康乐大厦业主大会议事规则(草案)。(二)表决通过康乐大厦管理规约(草案)。(三)表决通过授权康乐大厦业委会通过法律途径追讨开发商造价2％的专项维修基金，并支付相关律师费用。(四)表决通过康乐大厦业委会向南山电网申请小区抄表到户。(五)表决通过康乐大厦业委会向水务集团申请抄表到户。(六)进行康乐大厦第二届业委会选举，并任期至五年。(七)小区物业管理工作议题表决事项：1、是否同意续聘深圳市康乐物业管理有限公司管理康乐大厦小区。2、是否同意授权并全权委托康乐大厦业主委员会，依法、按照程序公开招标选聘物业服务公司管理康乐大厦小区的全部工作。3、是否同意授权康乐大厦业主委员会编制物业管理的招标文件。4、是否同意授权康乐大厦业主委员会通过招投标代理机构进行物业管理招投标工作。5、是否同意授权康乐大厦业主委员会全权处理进入深圳市工程交易服务中心或其他相关政府机构进行物业管理招投标工作。四、业委会委员要积极发动邻里参加业主大会。”本次参会人员为陈绍强、欧红梅、师志强、胡洁慧，同时该次会议决定加盖了被告公章。2015年1月6日，被告向南山街道办、南山区住建局就被告换届选举进行报告，有陈绍强、欧红梅、师志强、胡洁慧签字，并加盖了被告公章。2015年1月9日，深圳市南山区康乐大厦业主大会会议筹备组召开第一次会议，会议确定了康乐大厦物业管理区域总投票权数为65349票及总投票人数670张。确定了下届业主委员会委员为5人及候补委员为2人，并确定了《业主委员会委员和候补委员候选人选举办法》等。本次参会人员为陈绍强、欧红梅、师志强、胡洁慧、王海花。同日，进行了公告。2015年1月10日，被告向南山街道办、学府社区工作站就涉案小区将启动小区业主大会进行报告，内容同被告于2015年1月5日做出的会议决议，该报告有陈绍强、欧红梅、师志强、胡洁慧签字，并加盖了被告公章。2015年1月12日，深圳市南山区康乐大厦业主大会会议筹备组制订了《第二届深圳市南山区康乐大厦业委会选举工作的选举办法》并进行公示。2015年1月15日，深圳市南山区康乐大厦业主大会工作小组召开第二次会议，会议审核确定了第二届业主委员会候选人人选，确定表决票和选举票的计票人和监票人，并讨论大会表决、选举样票样式等。参会人员有第二届业委会工作小组人员、候选人、工作站人员以及物业管理学会人员。同日，对候选人结果进行了通告和公示。2015年1月15日，深圳市南山区康乐大会业主大会工作组对《深圳市南山区康乐大会召开第二届业主大会及选票发放方案的公告》及相关附件内容进行公告，公告内容为：业主大会召开的形式为书面形式，投票时间为2015年1月31日至2015年2月13日9：00-21：00、2015年2月14日9：00-12：00，表决票发放时间为2015年1月31日至2015年2月13日9：00-21：00、2015年2月14日9：00-12：00，表决票发放方式为由康乐大厦业主大会筹备组安排人员上门发送，收票、投票方式为业主委员会派员流动上门发票和收票以及业主亲自到业委会办公室固定投票箱投票，业主大会议题同被告于2015年1月5日做出的会议决议，同时公告还写明了大会议程，开箱验票时间为2015年2月15日9：00，开箱地点为业主委员会办公室，总监票人、开箱人为业主大会筹备组及业主代表、工作站人员等。另公告还附有《深圳市南山区康乐大厦业主大会及业主委员会议事规则》、《深圳市南山区康乐大厦管理规约》、《深圳市南山区康乐大厦业主大会工作组编制的招标文件》。2015年1月16日，深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会工作组召开第三次会议，会议就召开业主大会的表决票、选票、及会议相关工作人员进行通报。同日，深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会工作组对业主大会表决票、选票进行公示。2015年1月16日，被告发布《关于召开康东大厦第二届业主大会的通告》并进行了公示。该通告有陈绍强、欧红梅、师志强、胡洁慧签字，并加盖了被告公章。2015年2月15日，被告公布了《深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会表决结果统计表》，内容为投票情况如下：一、业主总户数为670户，总票权数为70622票，与会业主户数为423户，与会票权数为37289。其中有效票数为423，占总户数63.13%；有效票权数37289，占总票权数的52.80%；二、《业主大会及业主委员会议事规则》表决统计结果为同意户数421，同意票权数为37135，不同意户数为0，不同意票数为0，弃权户数为2，弃权票数为154；三、《管理规约》表决统计结果为同意户数419，同意票权数为36971，不同意户数为1，不同意票数为77，弃权户数为3，弃权票数为241；四、《通过授权康乐大厦业委会通过法律途径追讨开发商造价2％的专项维修基金，并支付相关律师费用》表决统计结果为同意户数418，同意票权数为36904，不同意户数为0，不同意票数为0，弃权户数为5，弃权票数为385；五、《通过康乐大厦业委会向南山电网申请小区抄表到户》表决统计结果为同意户数422，同意票权数为37202，不同意户数为1，不同意票数为87，弃权户数为0，弃权票数为0；六、《通过康乐大厦业委会向水务集团申请小区抄表到户》表决统计结果为同意户数422，同意票权数为37202，不同意户数为1，不同意票数为87，弃权户数为0，弃权票数为0；七、《进行康乐大厦第二届业委会选举、委员任期至五年》表决统计结果为同意户数409，同意票权数为36169，不同意户数为11，不同意票数为889，弃权户数为3，弃权票数为231；八、《小区物业管理工作议题表决事项》：1、是否同意续聘深圳市康乐物业管理有限公司管理康乐大厦小区的表决结果为：同意户数为7，同意票权数为565，不同意户数为388，不同意票权数为34653，弃权户数为28，弃权票数为2071；2、是否同意授权并全权委托康乐大厦业主委员会，依法、按照程序公开招标选聘物业服务公司管理康乐大厦小区的全部工作的表决结果为：同意户数为421，同意票权数为37129，不同意户数为1，不同意票权数为83，弃权户数为1，弃权票数为77；3、是否同意授权康乐大厦业主委员会编制物业管理的招标文件的表决结果为：同意户数为420，同意票权数为37042，不同意户数为1，不同意票权数为83，弃权户数为2，弃权票数为164；4、是否同意授权康乐大厦业主委员会通过招投标代理机构进行物业管理招投标工作的表决结果为：同意户数为420，同意票权数为37052，不同意户数为1，不同意票权数为83，弃权户数为2，弃权票数为154；5、是否同意授权康乐大厦业主委员会全权处理进入深圳市工程交易服务中心或其他相关政府机构进行物业管理招投标工作的表决结果为：同意户数为419，同意票权数为37010，不同意户数为1，不同意票权数为38，弃权户数为3，弃权票数为241；九、业委会候选人得票情况统计：陈绍强得票数414，票权数36556；欧红梅得票数408，票权数36025；师志强得票数409，票权数36106；李峰得票数372，票权数33071；刘秀华得票数367，票权数32863；胡洁慧得票数332，票权数29948；彭赛妮得票数359，票权数31960；熊茂友得票数121，票权数9844；乔继红得票数110，票权数8955；王剑芳得票数49，票权数4151。该业主大会表决结果统计表有总监票人、监票人、唱票人、计票人签名，并回盖被告公章。同日，被告对《深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会表决结果统计表》进行了公示。2015年3月5日，被告发布了《关于深圳市南山区康乐小区业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项的公告》，内容同《深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会表决结果统计表》，并进行了公示。同日，深圳市南山区康乐小区第二届业主委员会召开第一次会议，会议选举了业主委员会主任为陈绍强，副主任为欧红梅，聘请彭赛妮为执行秘书。该会议有业主委员会成员签名，并加盖被告公章。2015年3月30日，深圳市南山区住房和建设局向深圳市南山区康乐大厦第二届业主委员会发出《业主委员会换届备案通知书》，同意给深圳市南山区康乐小区第二届业主委员会备案，确定本届业主委员会成立时间为2015年2月15日。另，被告还提交了以下证据：1、《关于康乐大厦第二届业主大会公示期间物业管理处违法违规行为的说明》和《康乐大厦业主委员会严正声明》拟证明业主大会筹备期间，物业管理公司出现违法违规行为，康乐大厦委员会进行说明；2、《关于康乐物业破坏业主大会的函》、《关于请求学府社区工作站确认康乐大厦第二届业主大会投票结果函》和《关于康乐物业投诉的回函》，拟证明深圳市南山区康乐大厦第一届业主委员会、第二届业主大会工作组及业主代表于2015年3月3日就业主大会期间康乐物业出现破坏业主大会的行为，向南山区住建局，南山街道，学府社区工作站进行投诉，并请求学府社区工作站确认康乐大厦第二届业主大会投票结果，同时就物业管理公司向社区工作站投诉业主大会不规范的事宜以及对物业管理公司提供的照片、投诉等进行回应、解释；3、候选人简历表、推荐表、房地产证（复印件），拟证明康乐大厦第二届业主委员会委员候选人的条件，符合《深圳经济特区物业管理条例》中第二十三条的规定；4、深圳市康乐物业管理有限公司信息查询单，拟证明本案的原告其实为涉案小区物业管理公司的大股东，占股90%，本次诉讼是无事实和法律依据的。原告提交了以下证据材料：1、QQ会话截图、照片，拟证明业主QQ群里存在个别业主误导投票的情况，投票阶段存在非业主监票和诱导表决的情况；2、《参与康乐小区第二次业主大会情况调查》，拟证明大部分业主未收到表决票、选举票，未参与投票；3、证明、情况统计表，拟证明康乐物业公司曾对涉案小区物业服务做了满意度调查，调查显示业主对康乐物业服务满意度到达80%以上。被告对于原告的上诉证据均不予认可。庭审中，对于原告提交的照片，被告称照片中一中男子为业主丈夫。其他的均为业主和业委会委员，每张照片均有监票人，投票的都是业主。发票、投票、唱票时，均有工作站和物业管理学会工作人员监督，其中投票时被告有核实投票人的身份证、房产证，且当时有录像。庭前，被告依法申请本院到南山街道办事处调取深圳市南山区康乐大厦业主大会选票及表决票业主大会会议结果核实情况，本院依法向南山街道办事处调取相关证据，该办向本院出具了《深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会表决结果统计表》一份，该表记载的内容同被告提交的《深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会表决结果统计表》一致。以上事实，有房地产证复印件、被告各项会议纪要、《第二届深圳市南山区康乐大厦业委会选举工作的选举办法》、《深圳市南山区康乐大会召开第二届业主大会及选票发放方案的公告》、《关于召开康东大厦第二届业主大会的通告》、《深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会表决结果统计表》、《关于深圳市南山区康乐小区业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项的公告》、《业主委员会换届备案通知书》、报告、照片等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，本案为业主撤销权纠纷，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，原告以被告召开业主大会的程序与实体违法为由请求撤销被告于2015年3月5日发布的《关于深圳市南山区康乐小区(大厦)业主大会会议决定业主委员会组成人员选举结果等事项的公告》，对此，本院分析如下：首先，原告提交的QQ会话截图因无法确认其真实性，本院不予采信。对于照片，庭审中被告已对照片中的人物进行了一一说明。对于原告提交的《参与康乐小区第二次业主大会情况调查》拟证明大部分业主未收到表决票、选举票，未参与投票，本院认为，第一，原告未提交该些参与调查者的身份材料，不能证明该些参与调查的人员系涉案小区业主；第二，根据被告提交的《深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会表决结果统计表》，涉案小区业主总户数为670户，而本次业主大会与会业主户数就只有423户，并非全部业主均参与了投票，故本院对于原告提交的此份证据亦不予采信。至于原告提交的证明和情况统计表，该证据不能证明涉案小区的业主大会违反法定程序。其次，根据《物业管理条例》第十四条规定：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。本案中，被告已举证证明其于2015年1月15日发布了《深圳市南山区康乐大会召开第二届业主大会及选票发放方案的公告》及附件，并对此进行公告，公告业主大会的召开时间、形式、议题内容、议程等，其中公告业主大会召开的形式为书面形式，投票时间为2015年1月31日至2015年2月13日9：00-21：00、2015年2月14日9：00-12：00等。2015年1月16日，被告再次发出《关于召开康乐大厦第二届业主大会的通告》，公告业主大会的召开时间、形式、议题内容、议程等。故被告已依法履行了业主大会召开15日以前通知业主的义务。被告提交的《深圳市南山区康乐大厦第二届业主大会表决结果统计表》已证明涉案小区2015年业主大会的选票开箱验票、统计等均在社区工作站人员、物业管理学会人员等监督、参与下完成，议题内容、选举和表决的结果也符合《中华人民共和国物权法》第七十六条关于业主共同决定的事项应达到的法定比例的规定。综上，原告提交的证据不能证明被告的召开涉案小区业主大会过程中存在程序和实体违法的情况，应承担举证不能的法律后果，同时原告作为业主在行使自身权利时，应考虑其他广大业主的权利，不能因业主大会作出的决议与自己的利益不相符而影响和干扰大部份业主行使权利的自由，进而影响小区的自治管理。本案被告提交的相关证据显示其在召开涉案小区业主大会过程中，程序和实体符合相关法律、法规的规定，但被告代表涉案小区全体业主实施自治管理，应更细致、审慎地行使管理职权，切实维护业主参与业主大会、决定小区公共事务的权利。综上，对于原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市翡翔实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘 湘人民陪审员  沈金芳人民陪审员  李小珍二〇一五年六月二十九日书 记 员  沈 蕊