山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终4629号
上诉人（原审原告）：青岛新海园山溪春城置业有限公司，×。
法定代表人：李延臣，×。
委托诉讼代理人：李伯锋，山东海剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张光瑞，×。
委托诉讼代理人：崔明铭，山东盈康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙伟，山东盈康律师事务所律师。
上诉人青岛新海园山溪春城置业有限公司（以下简称新海园公司）因与被上诉人张光瑞商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人新海园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持新海园公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由张光瑞承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。根据张光瑞2014年9月6日向新海园公司递交的申请，张光瑞以新海园公司未及时解押为由申请提前入住涉案房屋，并承诺在房屋解押后一周内交纳房屋契税。根据张光瑞的该申请，双方于2014年9月10日签订《临时入住协议》，新海园公司将涉案房屋交付张光瑞临时入住，足以说明新海园公司同意张光瑞在房屋解押后一周内交纳房屋契税，办理银行贷款51万元。即双方当事人均同意张光瑞将该51万元银行贷款的支付时间延迟至房屋解押后一周，但新海园公司并不免除其延迟付款应当承担的违约责任。根据在青岛市房地产交易中心李沧交易处调取的房地产登记申请书，涉案房屋的解押时间为2015年6月23日，因此张光瑞应当自2015年6月23日起一周内交纳契税，办理银行贷款51万元并支付给新海园公司，即张光瑞支付51万元银行贷款的时间应为2015年6月30日前。由于张光瑞一直未交纳契税，新海园公司于2015年11月26日以短信方式再次通知张光瑞办理该51万元贷款，但张光瑞仍未办理。根据合同约定，张光瑞逾期超过30天，新海园公司有权单方解除合同，即张光瑞最迟于2015年7月30日缴纳契税、办理银行贷款51万元，否则合同解除事由发生。即2015年7月31日为解除权发生之日，新海园公司可自2015年7月31日起一年内行使合同解除权。新海园公司于2016年4月22日提起诉讼并不丧失解除权，一审判决认定新海园公司丧失合同解除权系事实认定错误。
被上诉人张光瑞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、合同解除权为不变期间，在双方没有书面明确约定的情况下，一审法院认定在未经催告的情况下解除权行使期限为一年合法有据。新海园公司未在此期间行使合同解除权，该权利当然消灭。2、新海园公司在一审起诉状和二审上诉状中事实与理由部分，均自认其向张光瑞催要过款项，应视为对张光瑞进行了催告。在催告的情况下，合同解除权的行使期限仅为催告后的三个月，而新海园公司未在该三个月内行使解除权，故该权利当然消灭。3、新海园公司一审提交的计算明细中明确列明，张光瑞应自2015年1月1日起偿还借款50万元及自2014年7月13日办理贷款51万元的手续，而这与新海园公司上诉状中所称的2015年7月30日办理贷款，7月31日为解除权发生之日自相矛盾。
新海园公司向一审法院起诉请求：1、判令依法解除新海园公司、张光瑞于2014年6月30日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：×），张光瑞协助新海园公司办理注销《青岛市商品房预售合同》登记的全部手续；2、判令张光瑞于《青岛市商品房预售合同》解除之日将位于×号《毛公地社区村庄改造项目南区（米罗湾）》×户房屋恢复原状，并交还新海园公司；3、判令张光瑞向新海园公司支付房屋使用费60000元（自2014年9月10日至2016年4月30日）以及自2016年5月1日起至实际交还期间的房屋使用费（每月按照3000元计算）；4、判令张光瑞向新海园公司支付赔偿金12970元，逾期付款违约金173268元（计算至2016年4月30日）以及自2016年5月1日起至合同解除之日止的违约金；5、判令张光瑞赔偿新海园公司其他损失20000元；6、本案的诉讼费用由张光瑞承担。
一审法院认定事实：2014年6月30日，张光瑞与新海园公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定：张光瑞购买新海园公司开发的×号《毛公地社区村庄改造项目南区（米罗湾）》×户房屋，房屋总价款暂定为1296989.76元；张光瑞若未按合同约定的时间付款，应当向新海园公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，逾期超过30天后，新海园公司有权单方解除本合同。《青岛市商品房预售合同》附件一约定，付款方式为2014年6月30日前支付购房首付款786989.76元，余款51万元张光瑞以银行按揭贷款方式于2014年7月10日前将办理按揭贷款所需文件全部提交工行麦岛支行，放贷机构于2014年7月13日前将贷款存入本合同指定的账户。
同日，新海园公司（甲方）、张光瑞（乙方）双方签订《借款协议》，约定：一、因乙方购买甲方所属米罗湾项目房屋×户的首付款未能全额缴纳，现乙方向甲方借款50万元用以补齐该房屋首付款；二、借款模式为乙方向甲方出具50万元借条，甲方向乙方开具50万元的收据；三、该借款期限为6个月即从2014年6月30日到2014年12月30日，此期间不计任何利息，乙方承诺在2014年12月30日前还款给甲方50万元，若乙方未能在约定期限内还款，则按照双方签订的《商品房预售合同》中约定的付款违约责任执行，并由乙方承担全部违约责任。
2014年6月24日，张光瑞缴纳房屋所有权登记费用80元；2014年6月30日，新海园公司给张光瑞出具金额总计786989.76元的预收购房款专用收据4张。同日，张光瑞缴纳涉案房屋住宅专项维修资金15390.76元。
2014年9月10日，新海园公司、张光瑞签订《临时入住协议》，约定新海园公司向张光瑞开具《入住通知单》，并协助张光瑞办理入住手续，若银行或公积金管理中心最终确定不能放款至新海园公司，新海园公司有权在一周内采取包括停水、停电等一切强制性手段将此房屋收回，同时张光瑞应更改付款方式及时完成房款支付责任等。同日，新海园公司给张光瑞出具《入住许可通知单》，通知张光瑞办理入住手续。张光瑞自认涉案房屋现由其父母居住。
张光瑞主张，当时因有限购政策，张光瑞父母名下有多套房产，没有资格再购房。因此，张光瑞的父母出资以张光瑞及张光瑞的堂兄弟张光达的名义从新海园公司购买了两套房子，张光瑞的父母有足够的资金支付两套房屋的首付，但应开发商的要求张光达名下的房屋全款购买，张光瑞名下的房屋以向新海园公司借款50万元的方式购买。新海园公司认可未将上述款项实际出借给张光瑞，只是直接垫付而补齐了房屋首付款；但称，张光达、张光瑞确实各买了一套房子，因张光达是军官，办理房屋贷款手续不方便，所以张光达名下的房产用的是全款，张光瑞名下的房产用这种方式购买。张光瑞认可张光达军职身份的事实。
张光瑞并主张，因为张光达名下的房屋产权证未及时办理，导致张光瑞父母无法以张光达的房子向银行抵押贷款，以支付涉案房屋的首付款50万元，且因银行贷款需新海园公司配合，但新海园公司未及时配合办理，以至未能办理银行贷款。张光瑞对其上述主张未提交证据予以证实。
新海园公司主张因张光瑞违约，因此请求依法判令解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》。张光瑞对此持有异议，称张光瑞已经入住，且投入大量资金进行装修，张光瑞愿与新海园公司协商，一个月内办理银行贷款，一个月内支付剩余款项。
新海园公司主张，张光瑞按每月3000元的标准，支付新海园公司2014年9月10日至2016年4月30日期间的房屋租赁费6万元。张光瑞对此持有异议，称张光瑞父母合法居住涉案房屋，新海园公司的主张没有合理依据。
新海园公司主张张光瑞支付赔偿金12970元及预期付款违约金173268元。张光瑞称，赔偿金与违约金系重复主张，且数额明显过高，起算时间也与事实不符。
新海园公司主张张光瑞按照《青岛市商品房预售合同》补充条款第5条第2项的约定，赔偿销售费、手续费等费用2万元。张光瑞称该条款属格式条款，对其不具有约束力。
一审法院认为，新海园公司与张光瑞就×号《毛公地社区村庄改造项目南区（米罗湾）》×户签订了《青岛市商品房预售合同》，张光瑞虽主张上述房屋系限购期间，由张光瑞父母出资以张光瑞的名义购买，但该行为是张光瑞家庭之间的财产处置，且张光瑞购买涉案房屋并不违反相关法律、法规及政策的规定，上述《青岛市商品房预售合同》应认定是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定，张光瑞应于2014年6月30日前支付购房首付款786989.76元，并于2014年7月10日前办理涉案房屋的按揭贷款手续，张光瑞逾期付款超过30日，新海园公司有权单方解除本合同。合同签订后，张光瑞实际仅缴纳购房首付款286989.76元，其余首付款50万元以借款的名义约定张光瑞于2014年12月30日支付给新海园公司。根据上述约定，张光瑞逾期付款超过30日时，新海园公司得基于双方签订的《青岛市商品房预售合同》，行使合同解除权。但，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，张光瑞办理涉案房屋贷款手续的期限为2014年7月10日前，而剩余50万元购房首付款的给付期限为2014年12月30日，根据合同的约定，逾期付款超过30天，新海园公司有权单方解除合同，也即最迟至2015年1月29日，若张光瑞未支付剩余50万元购房首付款，则合同解除事由发生，也即2015年1月29日为解除权发生之日，新海园公司可自2015年1月29日起一年内行使合同解除权。但新海园公司却于2016年4月22日才向一审法院提起诉讼，主张解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，因此，其解除权已丧失。新海园公司主张解除与张光瑞签订的《青岛市商品房预售合同》，张光瑞交还涉案房屋及支付房屋使用费6万元、赔偿金12970元、逾期付款违约金173268元、其他损失2万元的诉讼请求，一审法院不予支持。新海园公司可另行向张光瑞主张逾期付款违约之诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：驳回新海园公司的诉讼请求。案件受理费16472元，由新海园公司负担。
经审理查明，张光瑞曾于2014年9月6日向新海园公司提出书面申请，称因新海园公司未能及时撤销涉案房屋的抵押权登记，导致张光瑞不能及时收房，申请新海园公司将涉案房屋提前交付给张光瑞，张光瑞承诺在新海园公司撤销抵押权登记后一周之内交纳涉案房屋契税。二审查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，新海园公司与张光瑞所签涉案商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。本案双方当事人争议的焦点问题为：新海园公司基于合同约定享有的合同解除权是否已消灭。根据双方的书面约定，张光瑞最后一笔购房款应在2014年12月30日之前支付；张光瑞逾期付款超过30日，新海园公司有权单方解除合同。因张光瑞并未按约向新海园公司支付购房款，则新海园公司自2015年1月29日起即享有合同解除权。新海园公司上诉称根据张光瑞2014年9月6日的书面申请，双方对于以银行贷款方式支付购房款的时间进行重新约定，故2015年7月31日为解除权发生之日。因张光瑞在书面申请中仅承诺在新海园公司撤销涉案房屋的抵押权登记后一周之内交纳涉案房屋契税，并未涉及购房款的支付时间，且新海园公司亦未提交其他证据证明双方对于购房款的支付时间达成新的约定，故本院对新海园公司的该上诉理由不予采信。新海园公司未在法定期限内行使合同解除权，一审据此认定其合同解除权已消灭，并无不当。综上，新海园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16472元，由上诉人青岛新海园山溪春城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 杨保国
审判员 王昌民
二〇一七年十二月二十七日
书记员 王莉莉
书记员 庞连捷