云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第230号
原告罗坤南，男，汉族，1977年11月4日出生，住云浮市云安县。
委托代理人黄庆强，广东言阳律师事务所律师。
被告覃杰文，男，汉族，1971年3月30日出生，住云浮市云城区。
被告古喜泉，男，汉族，1974年9月26日出生，住云浮市云安县。
委托代理人徐杰兴，广东雄量律师事务所律师。
委托代理人成国英，广东雄量律师事务所实习律师。
原告罗坤南诉被告覃杰文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法组成合议庭。本案在审理过程中，原告罗坤南申请追加古喜泉作为被告参加诉讼，本院依法予以准许。并于2014年7月10日、2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告罗坤南的委托代理人黄庆强、被告古喜泉的委托代理人徐杰兴到庭参加诉讼，被告覃杰文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗坤南诉称：罗坤南与覃杰文于2012年3月2日签订了房屋租赁合同，并于2013年5月31日在广东言阳律师事务所办理了见证手续。合同约定，覃杰文将位于云浮市区河滨南路共8层楼房租赁给罗坤南使用10年，租金共20万元。罗坤南于2013年5月31日一次性支付定金20万元给覃杰文，覃杰文收款后立下一张收据给罗坤南收执，并约定该定金可作为每月租金抵减。合同生效后，覃杰文未按约定将房屋交付给罗坤南使用。罗坤南经多次催促未果。据此，罗坤南请求：1、确认罗坤南与覃杰文签订的租赁合同合法有效，双方继续履行。2、判令覃杰文自判决生效之日起交付房屋给罗坤南使用10年，时间自交付之日起计算。3、本案诉讼费由覃杰文承担。之后，因罗坤南得知覃杰文与古喜泉签订了《房地产权转让合同书》，与本案有利害关系，据此请求追加古喜泉作为本案被告参加诉讼，并变更诉讼请求为：1、确认罗坤南与覃杰文签订的租赁合同合法有效，双方继续履行。2、判令古喜泉继续履行原租赁合同，并协助覃杰文把房屋交付给罗坤南使用，自交付之日起使用10年。3、本案诉讼费由两被告承担
原告罗坤南为证明其主张，向本院提供以下证据：1、罗坤南身
份证，证明其主体资格。2、覃杰文身份证，证明其主体资格。3、房产租赁合同，证明双方签订了房产租赁合同。4、房产证，证明覃杰文有出租权。5、房产租赁合同律师见证书，证明双方就房产租赁合同办理了见证手续。6、收据，证明罗坤南已依约履行了付款义务，租赁合同生效。7、土地登记卡，证明两被告之间对涉案房地产转让未过户，产权未转移。
被告覃杰文没有提出答辩意见，也没有提供证据。
被告古喜泉辩称：罗坤南请求古喜泉履行涉案租赁合同缺乏事实及法律依据。对租赁合同的真实性、合法性和关联性均有异议，是罗坤南与覃杰文相互串通采取合法形式掩盖非法目的而签订，不能作为定案的依据，请求法院依法驳回罗坤南对古喜泉的全部诉求。理由如下：1、覃杰文在2012年6月利用涉案房地产作抵押申请向农行云浮分行抵押贷款时，覃杰文称不存在抵押或出租的情形，农行应查证属实才能贷款300多万元给覃杰文。2、涉案合同是2012年3月2日签订的，不可能于2013年5月31日才委托律师见证。3、涉案合同是2012年3月2日签订的，约定于2013年5月31日才收取定金20万元，不符合常理。4、罗坤南于2014年4月22日才向法院起诉请求交付房屋，距约定交付时间已超过两年多，不符合情理。5、合同第六条第5款、第八条以及第十三条的约定，不符合常规的租赁合同。6、覃杰文亲口承认涉案的20万元定金是欠罗坤南的赌债，是罗坤南将拟好的合同交给覃杰文签订的。
被告古喜泉为证明其主张，向本院提供以下证据：1、民事调解书，证明涉案房屋已依法转让给古喜泉所有。2、房地产抵押清单，证明覃杰文于2012年6月21日将房地产抵押给农行时确认未出租给他人，故涉案《租赁合同》是虚假的。
经审理查明：2012年3月2日，原告罗坤南（出租方、甲方）与被告覃杰文（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，该合同约定：一、甲方将位于云浮市市区河滨南路（证号：粤房地证字第C0159763号）共捌层楼房租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。四、租赁期十年，自2013年8月1日起至2023年7月31日止。五、合同有效年度租金共计为贰万元正。八、乙方一次性支付给甲方定金贰拾万元正，该定金可作为每月租金抵减。该定金定于2013年5月31日支付。十一、甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方已交纳定金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属于甲方违约。甲方必须双倍返还乙方定金，并按剩余租期租金计算支付给乙方作为甲方违约行为的惩罚金。十四、本合同经甲、乙双方签字后生效，即具有法律效力。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定。双方分别在合同上签名捺印确认。
合同签订后，原告罗坤南按约定于2013年5月31日支付现金20万元给被告覃杰文。2013年5月31日，双方对上述《租赁合同》委托广东言阳律师事务所进行见证。之后，被告覃杰文未按约定时间将涉案房屋交付给原告罗坤南使用，原告罗坤南经催促无果，遂向本院起诉，请求解决。
另查明，2013年7月25日，被告覃杰文以450万元的价格将涉案房地产转让给被告古喜泉，双方并签订一份《房地产权转让合同书》。合同签订后，被告古喜泉已代被告覃杰文偿还了农行的逾期贷款本息约320万元，但被告覃杰文未协助办理权属变更登记手续。被告古喜泉于2013年7月29日向本院起诉请求解决，本院于2013年11月11日作出（2013）云城法民二初字第295号民事调解书，确认如下协议：1、被告覃杰文同意将涉案房地产以450万元转让给被告古喜泉。2、被告覃杰文协助被告古喜泉办理房地产权属的变更登记手续，相关费用由被告古喜泉承担。3、被告古喜泉尚欠被告覃杰文房地产转让款130万元，由被告古喜泉于领取房地产权证即日一次性支付。4、被告覃杰文于被告古喜泉领取房地产权证之日起十日内交付房地产。5、案件受理费21400元，由被告覃杰文自愿承担。之后，被告覃杰文未按该协议履行，至今仍未协助被告古喜泉办理涉案房地产的权属变更登记手续，也未将房屋交付给被告古喜泉。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告罗坤南与被告覃杰文于2012年3月2日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。被告古喜泉抗辩认为，租赁合同是原告罗坤南与被告覃杰文相互串通采取合法形式掩盖非法目的而签订，但未能提供证据证实，本院不予采纳。但合同签订后，被告覃杰文仅于2013年5月31日收取了原告罗坤南支付的20万元，而未能按约定从2013年8月1日起将房屋交付给原告罗坤南使用，并于2013年7月25日将涉案房地产转让给被告古喜泉，导致无法将房屋交付给原告罗坤南使用。原告罗坤南以买卖不破租赁为由，请求确认《租赁合同》合法有效，并继续履行。由于涉案租赁物在约定交付的期限前已经转让给被告古喜泉，被告古喜泉对涉案《租赁合同》并不知情，被告覃杰文也未实际将租赁物交付给原告罗坤南使用，因此，本案并不符合买卖不破租赁的条件。鉴于《租赁合同》的目的已不能实现，该合同应予解除。故原告罗坤南请求继续履行《租赁合同》，理由不成立，本院不予支持。被告覃杰文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告罗坤南的诉讼请求。
本案受理费4300元（该款原告罗坤南已预付），由原告罗坤南负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 林 燕
人民陪审员 刘伯云
人民陪审员 陈广宇
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 邓伟静