中华人民共和国
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民再终字第48号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：姜道衡，女，汉族。
委托代理人：吴志霞，江苏金禾律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：程欣，女。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：南京金尊餐饮管理有限公司。
法定代表人：陈骊蓉，该公司执行董事。
委托代理人：杨斌，江苏金禾律师事务所律师。
原审原告程欣与原审被告姜道衡、南京金尊餐饮管理有限公司（以下简称金尊公司）房屋租赁合同纠纷一案，前由南京市建邺区人民法院于2011年8月4日作出（2011）建民初字第1671号民事判决。宣判后，姜道衡、金尊公司均不服，向本院提出上诉。本院于2011年11月28日作出（2011）宁民终字第3116号民事判决，驳回上诉，维持原判。姜道衡仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2013年8月14日作出（2012）苏审二民申字第320号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人姜道衡的委托代理人吴志霞、被申请人金尊公司的委托代理人杨斌到庭参加诉讼。被申请人程欣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2011年6月13日，一审原告程欣诉至南京市建邺区人民法院称，位于南京市莫愁湖东路11号商业用房是程欣和陈骊蓉、孙翔、顾明于2005年10月共同买受，尚未办理产权证，按照约定，程欣对该房拥有23%的产权。2010年9月1日程欣发现一家名为千寻郎庭的美容院进驻涉案商业用房的二楼并开始施工装修，后调查得知是金尊公司将该房租赁给姜道衡使用，经函告阻止无果，故诉至法院。姜道衡明知程欣是财产（房屋）共有人，金尊公司的出租行为对程欣的财产构成无权处分，姜道衡在未得到程欣同意的情况下，承租使用程欣所有的房屋，对程欣构成侵权；金尊公司非房屋所有权人，在未得到房屋共有人程欣授权的情况下，将程欣所有的房屋交姜道衡使用，系损害程欣财产权益的行为，金尊公司订立的租赁合同依法应认定为无效，构成共同侵权。请求判令：1.确认金尊公司、姜道衡签订的《租赁合同》无效；2、姜道衡立即停止侵害，迁出其占用的房屋；3、参照《租赁合同》约定的租金标准并按程欣所占房屋财产权23%的比例，姜道衡、金尊公司连带赔偿自2010年9月1日至2011年6月13日止的房屋占有使用费损失215942元及2011年6月14日至姜道衡迁出时止的房屋占有使用费损失；4、由姜道衡、金尊公司承担本案的全部诉讼费用。
一审被告姜道衡辩称，金尊公司与姜道衡于2010年7月7日签署的《租赁合同》及于2010年11月25日签署的《莫愁湖东路11号房屋租赁之补充协议》（以下简称《补充协议》）是合法、有效的，作为诉争房屋承租人的姜道衡不存在对程欣构成侵权。综上，请求法院驳回程欣的诉讼请求。
一审被告金尊公司辩称，金尊公司与姜道衡签署的《租赁合同》及《补充协议》是合法的、有效的。2011年4月13日该房屋共有人陈骊蓉、孙翔、顾明对房屋出租行为进一步予以确认。金尊公司不存在对程欣构成侵权。同时起诉书中程欣签名非本人签名，原告主体资格不合法。综上，请求法院驳回程欣的诉讼请求。
南京市建邺区人民法院一审查明，2005年11月，程欣以及陈骊蓉、顾明、孙翔等四人向南京万科置业有限公司（以下简称万科公司）购买了位于南京市莫愁湖东路11号的商业用房，建筑面积1480平方米。同年，万科公司交付了上述房屋。2005年10月30日，上述四个购买人为设立金尊公司以及如何使用上述房屋，召开会议并形成了《金尊餐饮管理有限责任公司第一次董事会会议纪要》（以下简称《纪要》），该《纪要》载明：位于南京市莫愁湖东路11号独立商业用房1473.27平方米的产权为陈骊蓉、孙翔、程欣、顾明共同拥有，每人拥有产权之比例与各自出资比例相同，即：陈骊蓉30%、孙翔27%、程欣23%、顾明20%；该房产用于金樽明月大酒店之营业场所；该房产之出售、转让及抵押等事项必须由全体产权拥有人共同决定；四位购买人共同发起成立金尊餐饮管理有限责任公司，四位发起人为公司董事会成员，各董事拥有公司股份与各自出资比例相同；金尊公司全资拥有金樽明月大酒店，酒店不具有独立法人地位等等。2010年7月7日，金尊公司就南京市莫愁湖东路11号商业用房中的1160平方米房屋与姜道衡签订《租赁合同》，约定：姜道衡将该房用于经营美容院；租赁期限自2010年9月1日至2015年8月30日止；金尊公司提供房屋产权证明、营业执照等相关文件，并出示上述文件正本供姜道衡验证；2010年7月15日前向姜道衡发出进驻通知，并给予45天的装修时间；租金每年120万元，第一年租金按季度给付，第二年租金半年给付一次；金尊公司保证该房屋有权出租，并有权签订本合同将房屋出租给姜道衡，如因权益纠纷而造成本合同无效或不能正常履行或房屋不能正常使用，金尊公司承担全部责任并赔偿损失等等。2010年11月25日金尊公司与姜道衡就莫愁湖东路11号房屋租赁签订《补充协议》：金尊公司于2010年7月24日将出租房屋交姜道衡装修，因程欣于2010年9月2日至9月15日期间，多次阻挠姜道衡装修施工，金尊公司免去姜道衡2010年9月2日至2010年11月12日期间的租金，并将装修期由原来的45天增至60天，装修期间不计算租金，租金自2010年12月4日开始计算；对因阻挠装修给姜道衡造成的损失，金尊公司从第一年租金中减免10万元；因担心程欣将来仍有可能给姜道衡装修、经营制造麻烦，金尊公司在第一年租金120万元的基础上折让20万元；并将第一年租金确定90万元作为合同履行保证金由姜道衡托管，托管期限四年等等。2010年7月19日陈骊蓉、孙翔发函程欣，通知其于同月29日于南京市汉中门大街35号参加共有人会议（各共有人如不能亲自到场，可以以网络的形式参加），讨论共有房屋装修分割，对外转租事宜。因程欣在美国，其家人拒收该函件，程欣未能参加共有人会议。同年7月29日孙翔、顾明、陈骊蓉召开共有人会议，形成《共有人决议》：同意金尊公司将共同购买的全部商业用房全部转租，同时负责处理与转租相关的一切事宜（金尊公司也可留部分房产自行经营，也可全部转租，具体由金尊公司自行决定）。转租收益归金尊公司所有，产权人收益按《纪要》中阐述的，金尊公司盈利后按股权比例分红。金尊公司收取到对外转租租金后，不对产权人分配租金。2011年4月13日孙翔、顾明、陈骊蓉对2010年7月29日《共有人决议》以及金尊公司与姜道衡签订的《租赁合同》和《补充协议》予以确认。2011年6月13日，程欣诉至原审法院。
一审另查明，2010年8月12日程欣委托禹良伟、王军全权处理南京市莫愁湖东路11号万科金色家园商业楼及与金尊公司利益相关事务，权限有：代为管理上述房产，并可对外出租，收取租金；代为行使维护其房产合法权益的一切行为，包括但不限于防止他人非法侵占（害）、排除妨碍、诉讼或反诉、谈判、调解、参与和解及收受相关文件、法律文书等。受托人在办理上述事项时可聘请律师或其他专业人士。期限自2010年8月12日起至2015年8月11日止。该委托书经江苏省南京市钟山公证处公证。程欣起诉书的签名系禹良伟代程欣签名。
南京市建邺区人民法院一审认为，关于本案程欣诉讼主体的问题。程欣经公证委托禹良伟、王军全权处理南京市莫愁湖东路11号万科金色家园商业楼及与金尊公司利益相关事务。在授权的权限中明确被授权人有权代为管理上述房产，对外出租，收取租金，诉讼或反诉、谈判、调解、参与和解、收受相关文件、法律文书、聘请律师等，对代理期限亦作明确约定。虽然程欣起诉书签名系禹良伟代程欣签名，但禹良伟的行为并未超出程欣的授权范围。故一审法院认为，程欣的诉讼主体资格符合法律规定。
关于2010年7月7日金尊公司与姜道衡签订《租赁合同》的效力问题。其一，程欣和陈骊蓉等四人共同出资购买涉案商业用房，虽未办理房产登记手续，但上述四购买人对已经交付的房屋理应共同享有占有、使用、收益的权利。按照《纪要》中的决定，金尊公司仅有权将涉案商业用房作为金樽明月大酒店经营场所使用，无权将该房用作他用。其二，2010年7月7日金尊公司与姜道衡签订的《租赁合同》改变了该房的用途，姜道衡也明知该房屋系四个共同出资人共同购买，故姜道衡、金尊公司的行为侵害了程欣的合法权益。其三，虽然2010年7月19日该房产部分共有人向共有人程欣发函要求召开该房产共有人会议，但通知未能有效送达，程欣未能参与共有人会议。部分共有人孙翔、顾明、陈骊蓉于2010年7月29日形成了《共有人决议》，且以书面方式对2010年7月29日《共有人决议》以及金尊公司与姜道衡签订的《租赁合同》及《补充协议》予以确认，但《共有人决议》约定的内容，同意金尊公司将共同购买的全部商业用房全部转租，转租收益归金尊公司所有，改变了《纪要》的约定，侵害共有人之一程欣合法的财产权益。综上，金尊公司与姜道衡签订的《租赁合同》及《补充协议》依法无效，姜道衡应当迁让该房屋。
关于程欣主张租金损失以及姜道衡是否应当承担连带赔偿租金损失的问题，即姜道衡在和金尊公司签订租赁合同过程中是否存在主观过错的问题。其一，金尊公司在使用房屋的过程中，改变股东也是房屋出资购买人在《纪要》中对房屋用途的决定，未经出资人之一的程欣认可自行与姜道衡签订《租赁合同》收取租金的行为侵犯了程欣作为出资人之一对房屋享有的租金收益等权利，金尊公司应当赔偿程欣实际产生的房屋租金损失。其二，姜道衡明知该房系孙翔、顾明、陈骊蓉、程欣共同出资购买，尚未办理房屋所有权证，金尊公司对该房没有支配的权利。其在未经全体出资购买人一致的授权下与金尊公司签订《租赁合同》及《补充协议》的行为存有过错。其行为侵犯了程欣的财产利益。故程欣要求姜道衡、金尊公司承担连带赔偿租金损失，符合法律规定，予以支持。姜道衡、金尊公司认为，因程欣于2010年9月2日至9月15日期间，多次阻挠姜道衡装修施工，金尊公司免去姜道衡部分租金、赔偿损失、降低租金标准、变更租金收受方式等，但未能提供事实依据予以证明，亦无法律依据。故程欣主张赔偿租金损失，应当根据姜道衡与金尊公司签订的《租赁合同》约定的方式计算。按租赁期限自2010年9月1日起、年租金120万元、租赁房屋的面积1160平方米程欣享有23%的份额计算，姜道衡、金尊公司应当按每日756.16元赔偿程欣租金损失至姜道衡迁出该房屋时止。综上，南京市建邺区人民法院于2011年8月4日作出（2011）建民初字第1671号民事判决：一、南京金尊餐饮管理有限公司2010年7月7日，就南京市莫愁湖东路11号商业用房中的1160平方米房屋与姜道衡签订的《租赁合同》以及《补充协议》无效。姜道衡于判决生效后十日内迁出该房屋。二、南京金尊餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿程欣租金损失，自2010年9月1日起按每天756.16元计算至姜道衡迁出该房屋时止。姜道衡对上述款项的给付承担连带责任。一审案件受理费4540元减半收取2270元，由金尊公司负担1770元，姜道衡负担500元。
姜道衡不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人金尊公司与姜道衡签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，2010年7月29日的《共有人决议》合法有效，对涉案房屋的全体共有人均具有约束力。按照物权法第九十七条之规定，对不动产处分和重大修缮需经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中的共有人决议系超过占份额三分之二以上的按份共有人作出，符合法律规定。《纪要》只是明确约定，涉案房屋用于金樽明月大酒店之经营场所，但并未约定改变上述房产的用途必须经全体共有人一致同意。故三位共有人作出的《共有人决议》有权决定共有物的使用和用途，不存在侵权问题。从该决议的内容看，上诉人金尊公司有权自行决定将涉案房屋对外进行转租或自用，而转租的收益处置问题系共有人之间的内部事宜，其是否侵害被上诉人程欣的权益以及是否有效，均与姜道衡无关，不能影响金尊公司与姜道衡签订的《租赁合同》及《补充协议》的合法有效性。姜道衡与金尊公司签订上述合同和协议时根本不知道该《纪要》的存在，只是原审时姜道衡才从金尊公司获得该文件，且《纪要》中没有关于改变涉案房屋用途需经全体共有人一致同意的约定，即使有此约定，对姜道衡也不发生法律约束力。二、原审法院和本院审结的另外两个案件的四份民事判决，均认定金尊公司与第三人签订的租赁合同有效，侵害的只是共有人程欣的租金收益权，且程欣在发给两案当事人的函中，其明确同意门面房可以对外出租并表明不放弃对房屋出租享有的收益权。本案与上述两案相似，但一审判决结果却大相径庭。三、程欣的诉讼主体资格不符法律规定。原审诉状上的签名并非程欣所签，而是其弟禹良伟代为签署，但2010年8月12日程欣经公证的授权委托书是概括性的授权，禹良伟代其署名的行为是无效的。即使禹良伟可以代为起诉，也只是程欣的代理人，请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人程欣的原审诉讼请求，本案全部诉讼费用由被上诉人程欣承担。
金尊公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一、2010年7月19日涉案房屋77%的共有人按照程欣的国内地址向其发函，要求召开该房产共有人会议，该通知应为有效送达，程欣本人未能参加共有人会议，应视为其放弃行使共有权。二、金尊公司的权利均来自另外三位共有人作出的《共有人决议》，金尊公司有权与第三人签订有关租赁合同。2005年10月30日全体共有人作出的《纪要》虽然约定共有房产用于金樽明月大酒店之营业场所，但自金尊公司成立以来，涉案房屋从未作为金樽明月大酒店的经营场所使用，且多年前在未召开共有人会议的情况下，其用途已改为茶社并一直经营至2010年7月。金尊公司的其他上诉事实和理由与姜道衡的陈述相同。请求撤销一审判决，改判驳回程欣的诉讼请求，本案全部诉讼费用由程欣承担。
被上诉人程欣辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
二审中，上诉人姜道衡和被上诉人程欣未提交新证据。上诉人金尊公司向本院提交以下证据：证据一、共有人会议通知、共有人陈骊蓉和孙翔向被上诉人程欣及其委托代理人发出的五份特快专递邮件详情单、中国邮政发给孙翔的特快专递已投妥的短信，证明共有人陈骊蓉和孙翔提议于2011年9月28日召开共有人会议，该会议的时间、地点及议题等内容已于同年9月7日发出，程欣及其委托代理人已收到上述通知等事实。被上诉人程欣对上述证据的真实性、合法性及与关联性均提出异议，认为上述证据的形成时间是在原审法院判决之后，与本案没有关联性。该共有人会议通知虽通过特快专递邮寄，但却没有邮局出具的书面回执，程欣无法确认上述邮件投妥短信的真实性。另外，该会议通知系2011年9月7日发出，会议召开的时间是9月28日，金尊公司无法确认被上诉人程欣是否在国内，且对程欣委托代理人禹良伟和王军的地址亦无法确认是否为两人的经常居住地。上诉人姜道衡对上述证据的真实性、合法性及关联性均表示认可。证据二、共有人会议记录和决议、共有人顾明出具的意见阐述，证明的事实包括：因共有人顾明现在国外，其以网络形式参加了该共有人会议，并在会前提供了个人书面意见。2011年9月28日，部分共有人陈骊蓉、孙翔和顾明召开的共有人会议形成了新的共有人决议，内容为：第一、上述三位共有人进一步认可上诉人金尊公司与姜道衡签订的《租赁合同》和《补充协议》的内容；第二、对于被上诉人程欣的委托代理人禹良伟将涉案房屋的部分门面房以程欣的名义擅自出租给案外人阿合买江·尤努斯，认定系程欣个人行为且损害了三位共有人的合法权益，三位共有人对该出租行为不予追认；第三、三位共有人一致同意，待条件成就后尽快落实恢复涉案房屋的茶楼经营及将剩余房屋出租的事宜；第四、在金尊公司股权结构和涉案房屋共有权比例发生变化前，金尊公司收取租金的归属仍然按照2010年7月29日《共有人决议》的内容执行，待上述共有权比例和股权结构发生变化后，租金按照共有权比例分配给各共有权人。被上诉人程欣对上述证据的真实性、合法性及关联性均持有异议，认为上述证据只是部分共有人内部形成的决议，且是在原审法院判决之后形成的，对程欣不发生法律效力。上诉人姜道衡对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，认为三位共有人新决议的第一项内容再次确认了上诉人姜道衡与金尊公司签订的《租赁合同》和《补充协议》效力，《租赁合同》和《补充协议》即使在该决议产生之前有效力上的瑕疵，新决议也构成对两份合同效力的追认，而经过追认的合同应是自始有效的。
二审中，上诉人金尊公司与被上诉人程欣均确认，2005年11月，四位共有人购买涉案房屋时与开发商万科公司签订了总计10份房屋买卖合同，每份合同中虽未约定共有权比例，但均以程欣等四位共有人作为房屋买受人，涉案房屋目前尚未办理所有权证；金尊公司成立于2005年11月，设立时该公司场地证明载明的经营场所和工商登记的住所地均为涉案房屋，该公司财务账册目前在股东××骊××处，公章由陈骊蓉保管。上诉人金尊公司和姜道衡亦同时确认，姜道衡承租至今没有向金尊公司交付过租金。上诉人金尊公司、姜道衡以及被上诉人程欣还一致确认，涉案房屋系分为上、下两层的商业门面房，金尊公司出租给姜道衡的面积包括该房屋二层的全部和一层的部分房屋。
本院二审认为，涉案商业用房系包括被上诉人程欣在内的四位共有人共同出资购买，该房产虽至今尚未办理房屋所有权登记，但四位共有人在购房前即通过《纪要》对该房产约定了按份共有关系。依照法律规定，按份共有并非是共有人依其份额对共有房产分别所有，各按份共有人的权利应及于该房产的全部，故程欣和其他共有人对涉案的全部房屋均应享有占有、使用、收益和处分的权利。根据程欣等全体共有人在《纪要》中的约定，涉案房屋只能用于金樽明月大酒店的营业场所，该房产的出售、转让及抵押等事项必须由全体产权人共同决定，故陈骊蓉等部分共有人变更上述约定，亦应由全体共有人达成新的合意，但部分共有人陈骊蓉、顾明和孙翔在未能有效通知程欣的情况下召开共有人会议，改变全体共有人在《纪要》中的约定，同意金尊公司将涉案房屋全部转租并决定将转租收益归金尊公司所有，不仅对共有人程欣构成违约，且侵害了程欣合法的财产权益。上诉人金尊公司擅自改变《纪要》确定的使用用途，与上诉人姜道衡签订《租赁合同》和《补充协议》，将共有房产中的1160平方米房屋出租给姜道衡，系无权处分行为，在共有人程欣未予追认的情况下，金尊公司与姜道衡订立的《租赁合同》及《补充协议》依法应当认定为无效。上诉人金尊公司和姜道衡援引物权法第九十七条之规定，主张《共有人决议》系经三分之二以上份额的共有人作出，金尊公司根据该决议有权自行决定将部分涉案房屋出租给姜道衡。本院认为，物权法第九十七条是对共有物处分和重大修缮行为的规定，并非是对共有物出租等管理行为的规定，且其但书条款中已规定当事人另有约定的除外。本案中，在全体共有人对涉案房产的用途已有明确约定的情况下，上诉人金尊公司主张将该法律规定作为部分共有人改变共有房产用途及金尊公司据此将其出租的法律依据，依法不能成立。
本案中，上诉人金尊公司在无合法依据的情况下擅自将共有房产中的1160平方米房屋出租给姜道衡，并与之约定减免部分租金及将年租金90万元作为合同履约保证金交由姜道衡托管四年等内容，其行为侵害了共有人程欣对共有房产占有、使用和收益的权利，应承担相应的侵权责任。上诉人姜道衡作为承租人，对其承租房屋的产权状况及出租人金尊公司是否有权处分，亦应尽其审慎的审查义务。根据姜道衡与金尊公司的合同约定，金尊公司应提供涉案房屋产权证明、营业执照等相关文件，并出示上述文件正本供姜道衡验证，而涉案房屋的所有购房合同中均载明买受人为程欣等全体共有人，故姜道衡在订立合同时对程欣系共有人的事实应当是明知的，其非为善意第三人。姜道衡明知金尊公司未经全体共有人授权即与之签订租赁合同，并占有使用涉案房屋，且未支付任何房屋使用费用，其行为对共有人程欣亦构成侵权。依照法律规定，姜道衡应从占用的涉案房屋中迁出，并赔偿共有人程欣的房屋使用费损失。原审法院参照上述合同约定的租金标准，并根据程欣在共有房产中所占的份额，判令姜道衡从涉案房屋中迁出并赔偿程欣的房屋使用费损失、金尊公司对该损失的赔偿承担连带责任，有事实和法律依据，依法应予维持。上诉人姜道衡和金尊公司主张承租人姜道衡在订立合同时不知道全体共有人在《纪要》中的约定，且原审法院和本院在另案的相关判决中均认定金尊公司与其他承租人签订的租赁合同有效，该上诉理由与事实不符，本院不予采纳。上诉人姜道衡和金尊公司另主张被上诉人程欣在原审诉状中的签名系其弟禹良伟代签，程欣诉讼主体不适格，金尊公司在上诉中还主张部分共有人开会的通知已向程欣送达，程欣未到会应视为其放弃行使共有权。对此，本院认为，被上诉人程欣在其委托书中对禹良伟处理涉案房屋的权限已作出明确授权，其中包括了代为诉讼等事项，且该授权委托书亦进行了公证，禹良伟据此有权替程欣代为诉讼。原审诉状中程欣的签名虽由禹良伟代签，但禹良伟为代理行为系因程欣的授权而为，程欣作为涉案房屋的共有人，系本案的直接利害关系人，其诉讼主体资格符合法律规定。另外，禹良伟和王军虽系程欣的委托代理人，但程欣对禹良伟和王军的授权委托中并无代其参加共有人会议和行使表决权等授权，陈骊蓉等部分共有人向禹良伟和王军送达共有人会议通知，不仅无特快专递送达的书面回执，且无合法的依据。金尊公司主张已将共有人会议通知送达程欣，亦无证据加以证实。故，对上诉人姜道衡和金尊公司的上诉理由，本院不予采纳，对二审中金尊公司提供的陈骊蓉等部分共有人作出的新决议等相关证据，亦不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。本院于2011年11月28日作出（2011）宁民终字第3116号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人姜道衡负担2270元，由上诉人金尊公司负担2270元。
本院再审期间，申请再审人姜道衡称：一、本案属共有物管理纠纷，不应属于人民法院受案范围。我国物权法第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明，各共有人都有管理的权利和义务。共有物的租赁属于对共有物的利用行为，是对共有物共同管理的具体方法。本案中作为房屋共有人的程欣不同意其他共有人孙翔、顾明、陈骊蓉允许金尊公司将房屋租赁给姜道衡使用，实质上是共有人之间关于共有房屋管理的纠纷。对于共有物的管理利用，在共有人协商不成时，共有人可以让与其应有部分，退出共有关系或者请求分割共有物，法院无法评定共有人如何使用共有物更合法。从最高人民法院《中华人民共和国物权法条文理解与适用》中关于共有物的共同管理分析来看，对于共有物管理的争议，法院不应介入。本案审理的实质是其他共有权人允许金尊公司转租房屋的行为是否有效的问题，即共有人对共有物管理的行为是否有效的问题，因此，本案的争议不应属于人民法院民事诉讼的受案范围，应驳回程欣的起诉。二、原审法院以《共有人决议》与《纪要》的内容不同而认定租赁合同无效属于适用法律错误。（一）《共有人决议》与《纪要》的性质不同。《纪要》属于金尊公司内部管理行为，《共有人决议》属于共有人对共有财产的管理行为。（二）《共有人决议》与《纪要》的内容不同。《共有人决议》的内容主要是同意金尊公司将全部商业用房进行转租，转租收益归金尊公司所有。该决议涉及两方面的内容，第一，共有人同意将该房产进行转租，该行为属于对共有财产的管理行为。第二，共有人同意租金收益归属于金尊公司，该行为属于对共有财产所产生收益的处置。《纪要》中约定，该房产之出售、转让及抵押等事项必须由全体产权拥有人共同决定。该条的约定主要是针对房产的权属处分而作出的约定，而不是对共有财产管理进行的约定。《共有人决议》与《纪要》的性质、内容均不同，不存在冲突之处。三、程欣未参议共有人决议并不影响《租赁合同》的效力。（一）在2010年7月19日，孙翔、顾明、陈骊蓉已经向程欣发函，要求其参加共有人会议，但由于程欣的个人原因，其在美国，家人拒收信件，且也未向其他共有人告知联系方式。即使程欣曾在2010年8月12日采用公证的方式委托禹良伟、王军全权处理本案诉争房产的相关事宜，但是其也未向其他共有人进行告知。其他共有权人在无法联系程欣的情况下，为了共有人的共同利益，对共有财产的管理作出决定，同意被申请人金尊公司将房屋转租给申请人，有利于保证被申请人在内的全体共有人的利益，这并不违反法律的规定。（二）物权法第九十六条虽然规定共有人都有管理的权利和义务，但并非要求共有物的管理要得到全部共有的同意。作为共有权人，对共有物的管理存在分歧在所难免，在对共有物的管理存在分歧时，一方的管理行为只要未损害对方的利益，那么就不能认定管理行为违法。如果共有权人对租赁物的管理始终达不成一致意见，共有物岂不一直要闲置。在本案中，其他共有权人在程欣未参与的情况下，作出同意转租的行为，使得共有物能够实现物的价值，该行为并未损害被申请人程欣的合法权益。至于租金收益的分配，则属于财产处置问题，与转租合同的效力无关，程欣可以通过与共有权人之间的诉讼解决。（三）姜道衡经营的SPA服务与金尊公司所从事的餐饮服务，在提供服务的功能上具有一致性，符合该房产作为经营性场所的使用性能，没有从本质上改变该房产的用途。且从事SPA服务相较于从事餐饮服务，更有利于与四周业主关系的协调。况且姜道衡刚对该SPA的装修投入了500余万元的装璜，如果认定租赁合同无效，将造成资源的严重浪费。四、姜道衡在本案中并不存在过错。作为争议房屋的承租人，争议房产的所有权并不存在争议，在租赁合同签订后，姜道衡装修期间，虽然程欣与其他共有权人就房屋的管理发生争议，但是该争议只是属于共有权人内部对共有物管理而产生的争议，并不能因此否定姜道衡与金尊公司之间的合同效力。在签订合同时，姜道衡并不知道程欣与其他共有权人之间的争议，而是在合同履行过程中才知道。因此，原审法院认定姜道衡明知程欣与其他共有权人有争议而签订租赁和合同及补充协议存在过错无任何事实依据。即使共有权利人对共有物的管理存在争议，也不影响部分共有权人对共有物的合法管理。综上，请求撤销原一、二审判决，驳回程欣的起诉，原一、二审诉讼费用由程欣承担。
被申请人金尊公司答辩称：本案系共有人之间关于租赁的纠纷，应当属于法院受理范围，但原一、二审判决不当，理由为：一、金尊公司与姜道衡之间签署的《租赁合同》以及《补充协议》合法有效。（一）共有人孙翔、顾明、陈骊蓉于2010年7月29日、2011年9月28日两次所形成的两份《共有人协议》均合法有效，对共有所有人具有约束力。1、物权法第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”两份《共有人协议》均系超过占份额三分之二以上的按份共有人做出，符合物权法的规定；2、在第一次共有人会议召开前的2010年7月19日，涉案房屋77%的共有人按照程欣国内地址（即两审判决中均认定的程欣国内地址），发函要求召开该房地产共有人会议，该通知应为有效送达，程欣未能参与共有人会议应视为其放弃行使共有人权利；3、在第二次共有人会议召开前的2011年9月7日，提议召开共有人会议的共有人陈骊蓉、孙翔就本次会议召开的时间、地点、议题等内容，按照程欣的国内住址以及程欣的相关委托人禹良伟、王军、黄俊的地址发出EMS特快专递，且所发出的EMS特快专递已被妥投，共有人召开共有人会议就是对共有物进行管理的一种方式，根据程欣提交法院的2010年8月12日的《委托公证书》，禹良伟、王军参加共有人会议并行使相应的表决权是在程欣的授权范围内。也就是说，程欣已收到第二次共有人会议的通知，程欣无故未参会视为其放弃行使共有人的相关权利。4、《纪要》并未约定改变涉案房产的用途必须经全体共有人一致同意，共有人会议只要依法作出决议，有权改变房产的用途，不存在侵权之说。5、金尊公司的权利均来自共有人的《共有人决议》，有权与他人签订有关的租赁合同。（二）虽然《纪要》约定房产用于金樽明月大酒店之营业场所，但自金尊公司成立以后，涉案商业用房没有一天是作为金樽明月大酒店的经营场所使用过，且多年前在未正式召开共有人会议的情况下，其用途已改为经营茶社，一直经营到2010年7月（详见南京市建邺区人民法院（2008）建民初字第1393号民事判决书）。如果认定只要程欣不同意改变《纪要》约定的用途，其他占77%份额的共有人为物尽其用而改变用途就侵害了被申诉人程欣的权益，那么程欣坐视房屋空置，阻扰房屋的合理利用实际上是侵害其他多数人的权益。《纪要》中第一条第三款约定“该房屋之出售，转让及抵押等事项必须全体产权拥有人共同决定，任何产权拥有人如若出售，转让自己名下之全部或部分产权，必须经其余所有产权拥有人同意，且其余产权拥有人享有优先购买和受让权”。《辞海》中“等”字的解释有多种，但无论哪种解释，均不包含“出租”这种行为。因为该条款中的“出售、转让及抵押等”均是涉及到房产的处置问题，而且该款后面的内容也是对“出售、转让”等处置房产进行的具体解释。所以说该款明显是针对的房产的处置问题进行的，不涉及出租事项。既然共有人之间就出租事宜没有约定，那么就只能依据物权法的规定，物权法九十七条虽然是对共有物处分的规定，但依据“举重以明轻”的法律解释原则，对于共有物的对外出租，经占份额三分之二以上的按份共有人同意即可。二、南京市建邺区人民法院（2010）建民初字第2297号民事判决及贵院（2011）宁民终字第1142号民事判决，南京市建邺区人民法院（2010）建民初字第2299号民事判决及贵院（2011）宁民终字第1113号民事判决，均认定金尊公司和他人签订的租赁合同有效，侵害的只是程欣的租金收益权。且程欣在发给两案发当事人的函中，明确其同意门面房对外出租和表明其没有放弃对房屋出租享有的收益权。而本案情形和上述两案相似，却判决租赁合同无效，相同的法院做出的判决却大相径庭。三、程欣的诉讼主体资格不符法律规定。本案一审诉状上的签名并非程欣所签，而是其弟禹良伟签署，但程欣于2010年8月12日所签署的《委托书》是一份概括性授权，禹良伟代为署名的行为是无效的。即使禹良伟可以代为起诉，却又是本案案外人，与民事诉讼法相关规定不符。故本案的诉讼主体不符合相关法律的要求，理应驳回程欣的起诉。四、新的法律事实的出现，足以推翻原一、二审判决。2013年1月31日，陈骊蓉、孙翔、顾明、程欣房屋分割一案，贵院经审理作出（2011）宁民初字第27号民事判决，将涉案商业用房进行了分割。该判决作出后，双方当事人均未上诉，已生效。根据该判决，姜道衡所租用的101室、201室、202室已与程欣无关，程欣无权干涉；而在姜道衡所租用的房产中，程欣只享有203室和204室约136.61平方米，而本案原一审判决金尊公司每天按照756.16元的标准向程欣赔偿租金损失是以程欣所占23%的比例计算出来的，原一、二审判决内容已与莫愁湖东路11号商业用房归属的新事实相矛盾。综上，请求再审驳回程欣的诉讼请求。
被申请人程欣未答辩。
再审期间，申请再审人姜道衡无新证据提供，被申请人程欣未到庭参加诉讼，亦无新证据提供。被申请人金尊公司另提交以下新证据：一、金尊公司的工商登记资料、章程，拟证明程欣只是金尊公司的股东；二、程欣申请执行陈骊蓉案承办法官对陈骊蓉谈话笔录，拟证明程欣的代理人知道2011年9月28日第二次共有人会议召开的时间和地点。申请再审人姜道衡对上述证据无异议。被申请人程欣未到庭参加诉讼，亦未发表质证意见。本院对证据一拟证明的事实予以确认，但证据二的内容不能直接得出程欣代理人对第二次共有人会议召开的时间和地点知晓的事实，且第二次共有人会议系原一审判决作出后召开，该证据与第一次共有人会议所形成的决议效力无关，故本院对证据2的证明目的不予认可。
再审对原一、二审查明的事实予以确认。
另查明，2005年11月14日，陈骊蓉、顾明、孙翔、程欣与万科公司就南京市莫愁湖东路11号金色家园01A幢商业101室、102室、103室、104室、105室、106室、201室、202室、203室、204室分别签订了《南京市万科金色家园商品房买卖契约》，总房款为14036092元。2005年11月22日，陈骊蓉、顾明、孙翔、程欣签订《有关莫愁湖东路11号独立商业用房产权及按揭还款责任的协议》一份，约定：位于南京市莫愁湖东路11号独立商业用房（原万科金色家园售楼处），共1480.27平方米，分为10个独立产权，为陈骊蓉、孙翔、程欣、顾明四人共同购买，产权共同拥有，并且每个独立的产权单位之产权也为四人共同拥有。各人拥有的产权比例与出资比例相同，分别为陈骊蓉30%、孙翔27%、程欣23%、顾明20%。因购买本房产而向银行所做的按揭贷款之还款责任也为四人共同承担，承担比例与拥有产权比例相同，即陈骊蓉30%、孙翔27%、程欣23%、顾明20%。
2005年11月15日，金尊公司领取了营业执照，公司注册资本为200万元人民币，公司股东为陈骊蓉、程欣、孙翔、顾明，股东出资比例与共有房产购买出资比例相同。
2006年4月起，陈骊蓉以个人名义将金尊公司未使用的部分涉案商业用房（建筑面积177.41平方米），划成四个门面房先后对外出租。2008年10月，程欣向南京市建邺区人民法院提起诉讼，要求陈骊蓉返还属于程欣部分的租金收益，该案起诉书中程欣所留的住址即为南京市莫愁湖东路9号7幢1701室。该案经一、二审后，认定程欣享有涉案商业用房23%的份额，有权享有投资收益，判决陈骊蓉返还程欣享有房屋部分的租金。
2008年12月18日，金尊公司召开股东会，陈骊蓉、孙翔和顾明参加会议并通过决议，确定陈骊蓉出租涉案房产的行为系代理金尊公司所为，出租事宜经过全体股东和涉案房产产权人的协商，所得收益也已进入公司账户。金尊公司在会前向程欣在国内的住址发函，通知其参加会议，邮件因无人签收被退回。
2010年8月19日，程欣又向南京市建邺区人民法院分别起诉金尊公司与涉案房屋承租人许望、胡舜武，以许望、胡舜武帮助陈骊蓉规避责任，与金尊公司签订新的租赁合同为由，主张金尊公司与许望、胡舜武构成共同侵权，应当共同赔偿其2009年至2010年期间的租金损失。该二个案件起诉书中，原告程欣所留国内住所地址均为南京市莫愁湖东路9号7幢1701室。该二个案件审理中，程欣自行提供的证据表明，其曾于2008年11月分别向许望、胡舜武邮寄出关于要求撤销陈骊蓉代其收取房租代理权的告知函，二个邮寄的快递回执中，寄件人程欣所留的地址均为莫愁东路9号。程欣又曾于2010年2月分别向许望、胡舜武邮寄出关于本人直接向承租人收取房租的告知函，二个邮寄的快递回执中，寄件人程欣所留的地址均为南京市莫愁湖东路9号7幢1701室。两个案件经一、二审后，认定金尊公司未经程欣同意出租涉案房屋，侵犯了程欣作为出资人之一对房屋享有的租金收益等权利，判决金尊公司赔偿程欣损失，但驳回了程欣对许望、胡舜武的诉讼请求。
2010年8月19日，程欣还向南京市建邺区人民法院起诉陈骊蓉和涉案房屋承租人满堂红（南京）置业有限公司（以下简称满堂红公司），要求陈骊蓉和满堂红公司支付2009年至2010年的其享有房屋部分的租金。该案起诉书中，原告程欣所留国内住所地仍然为南京市莫愁湖东路9号7幢1701室。该案审理中，程欣自行提供的证据表明，其曾于2008年11月、2010年2月分别向满堂红公司邮寄出关于撤销陈骊蓉收取房租代理权，本人直接向承租人收取房租的告知函，二个邮寄的快递回执中，寄件人程欣所留的地址同许望、胡舜武案件中的情况。该案经一、二审后，判决陈骊蓉支付程欣相应的租金，但驳回程欣对满堂红公司的诉讼请求。
2010年11月2月，程欣与阿合买江·尤努斯签订房屋租赁合同，将涉案房屋中程欣的23%部分，即建筑面积约340平方米出租给阿合买江·尤努斯（阿合买江·尤努斯实际占有的房屋为102室大部分、103室、104室、105室），租赁期限为2010年11月2日至2015年11月1日。2010年12月20日，陈骊蓉、孙翔和顾明以阿合买江·尤努斯强占其共有房屋为由，以阿合买江·尤努斯为被告、程欣为第三人，向南京市建邺区人民法院提起诉讼。南京市建邺区人民法院一审认定程欣与阿合买江·尤努斯签订房屋租赁合同无效，判决阿合买江·尤努斯将102室、103室、105室房屋返还陈骊蓉、孙翔和顾明。阿合买江·尤努斯不服上诉，后本院二审裁定撤销一审判决，将该案发回重审。该案尚未审结。
2011年7月25日，陈骊蓉、孙翔、顾明以程欣为被告，诉至本院，请求确认程欣只享有涉案房屋21.65%的份额，并请求将房屋予以分割，同时还要求程欣赔偿损失834303元。本院于2013年1月31日作出（2011）宁民初字第27号民事判决：一、南京市莫愁湖东路11号金色家园01A幢101室房屋归原告陈骊蓉；103室、104室、201室房屋归原告孙翔；105室、106室、202室房屋归原告顾明；102室、203室、204室房屋归被告程欣；二、原告陈骊蓉于判决生效后十日内，一次性补偿原告顾明1541625元、补偿被告程欣49525元；原告孙翔于判决生效后十日内，一次性补偿原告顾明936075元。三、驳回原告陈骊蓉、孙翔、顾明的其他诉讼请求。该判决已生效。
2011年9月28日，陈骊蓉、孙翔、顾明三名共有人再次召开共有人会议，但程欣未到场，亦未通过其他方式参与会议。此次会议后，与会三名共有人再次形成了一份共有人决议，决议对姜道衡与金尊公司签订租赁合同及补充协议的效力进行了确认。
以上事实，有双方当事人陈述、金尊公司的工商登记资料、章程、2011年9月28日的共有人会议记录及共有人决议、南京市建邺区人民法院（2009）建民初字第138号、（2010）建民初字第2297号、（2010）建民初字第2299号民事判决、本院（2009）宁民四终字第1138号民事判决、（2011）宁民终字第1113号民事判决、（2011）宁民终字第1142号、（2011）宁民初字第27号民事判决书等证据证实，足以认定。
经各方当事人确认，再审期间本案的争议焦点为：一、本案争议是否属于法院受理范围？二、本案所涉租赁合同及补充协议是否有效？
关于争议焦点一，本院再审认为，本案并非共有人之间关于共有物管理的争议，而是程欣基于其对涉案商业用房享有的所有权而主张金尊公司、姜道衡侵权，并主张涉案房屋《租赁合同》无效之诉，对于涉案房屋《租赁合同》效力的认定及侵权行为是否成立的判断应当属于人民法院受理范围。
关于争议焦点二，本院再审认为，涉案房屋系金尊公司四名股东孙翔、顾明、陈骊蓉、程欣共有，根据四名共有人在《纪要》中约定，涉案共有房屋交由金尊公司用于经营酒店，共有房屋之出售、转让及抵押等事项须由全体共有人共同决定。任何产权拥有人如欲出售、转让自己名下之全部或部分产权，必须经其余产权拥有人同意，且其余产权拥有人享有优先购买和受让权。结合该约定的上下文看来，其含义应当理解为是针对涉及共有物物权变更或设立的重大事宜，而出租作为一种对共有财产的管理行为，该约定并未涉及。
《纪要》签订后，涉案共有房屋原有的使用目的并未实现，为促使共有房产得到利用，及时获取收益，孙翔、顾明、陈骊蓉三名共有人于2010年7月29日召开共有人会议，虽然程欣未参加该会议，但并不因此影响《共有人决议》的效力，理由主要包括：首先，程欣作为涉案房屋的共有人之一，在本案及其他关联案件中作为原告起诉时，所留的国内地址均为“南京市莫愁东路9号7栋1701室”，且早在2010年2月其向涉案房屋其他有关承租人发送函件时，寄件人地址已经明确为上述地址，在程欣未能举证证明其曾向其他共有人告知过其他有效联系方式的情况下，孙翔、顾明、陈骊蓉三名共有人于2010年7月向程欣的上述地址寄送召开共有人会议通知的行为，应当认为已尽到充分告知的义务。其次，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。虽然法律没有明确各共有人行使管理权利和履行管理义务的具体方式和条件，但结合该法第九十七条的规定来看，除另有约定外，经占份额三分之二以上的按份共有人同意即可确认管理行为的合法性，因为，在没有另行约定的情况下，作为对共有人的利益影响最大的处分共有财产的行为尚且只需三分之二以上按份共有人同意，那么，管理共有财产则更不必一定要经过全体按份共有人一致同意。否则，则不利于实现物权利益最大化，反而可能因此造成社会财富浪费，从根本上损害全体共有人的权益。
综上，程欣怠于行使其对共有房屋的所有权，其未能出席共有人会议不应归责于其他三名共有人。本案中，孙翔、顾明、陈骊蓉三名共有人对涉案房屋的所占份额已占到77%，有权对按份共有的涉案房产作出出租的决定。金尊公司依据《共有人决议》管理、使用涉案房屋，有权与姜道衡签订《租赁合同》及《补充协议》。孙翔、顾明、陈骊蓉三名共有人在2011年4月13日出具的《确认函》及在第二次共有人决议中对租赁事宜予以了再次确认，程欣并未能提供充分证据证明《租赁合同》及《补充协议》存在恶意串通损害其利益情形，对其应得的租金收益亦有相应的法律救济途径，故金尊公司与姜道衡签订的《租赁合同》及《补充协议》应当认定为合法有效。根据再审查明的情况，涉案房产已经生效判决予以分割，但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故涉案房屋已经分割的现状不影响本案租赁合同的效力，合同双方应当依约继续履行。申请再审人姜道衡的再审理由有事实和法律依据，本院予以支持。原一、二审认定事实错误，适用法律不当，本院再审中应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）宁民终字第3116号民事判决及南京市建邺区人民法院（2011）建民初字第1671号民事判决；
二、驳回程欣的诉讼请求。
一审案件受理费4540元减半收取2270元、二审案件受理费4540元，合计6810元，由程欣负担。
本判决为终审判决。
审判长 许云苏
审判员 陈红旗
审判员 何立龙
二〇一四年四月十日
书记员 杨 帆