广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1415号
原告魏圆圆，女，1982年9月23日出生，汉族，住址江西省南昌市新建县联圩乡均洲村中胡自然村**号，身份证号码3601221982********。
委托代理人宋东峰，广东淳锋律师事务所律师。
被告段俊芝，女，1976年8月1日出生，汉族，住址广东省惠州市惠城区江北老爹岭**号，身份证号码4208031976********。
委托代理人周玲英，广东中熙律师事务所律师。
委托代理人李娜，广东中熙律师事务所律师。
被告吴汉森，男，1988年8月12日出生，汉族，住址广东省惠东县送坑镇河北村委城肚村，身份证号码4413231988********。
第三人深圳市金百鑫房地产营销策划有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道坪洲开发区缤纷世界B3栋110号（办公场所），组织机构代码796607069。
法定代表人邱塏钦。
委托代理人汪平，男，系该公司职员。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋东峰，被告段俊芝的委托代理人周玲英，被告吴汉森，第三人的委托代理人汪平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏圆圆诉称，2014年7月1日，被告段俊芝与被告吴汉森签订房地产委托代理销售协议（包销）一份，约定被告段俊芝将其名下位于深圳市宝安区碧海富通城6栋1409号房地产（房地产证号码为50003834**号，建筑面积为51.29平方米）委托被告吴汉森代理销售，委托代理人期限为2014年7月1日至2015年6月30日，被告吴汉森不得低于150万元出售该房产，该价格指的是被告段俊芝实收价格。2014年7月1日，被告段俊芝向被告吴汉森出具委托书一份，除显示以上房地产委托代理销售协议内容外，被告段俊芝明确被告吴汉森在代理期限内以被告段俊芝名义办理如下事项及签署该房产的有关文件被告段俊芝均予承认：出售上述房产，签署中介公司房地产买卖合同、签署中介公司定金托管条，将定金划入被告段俊芝账户。
2015年4月10日，原告与被告吴汉森签订编号为0000042的房地产买卖合同一份，其中第三条约定被告在签订合同后15个工作日内做委托第三人办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付第三人同于办理赎楼，赎出房地产证原件交给第三人，以用于办理过户用。第四条约定该房产以150万元转让给原告。第五条约定原告在签署该合同当日支付定金3万元，在签署合同之日起7日内补交定金12万元。第十三条约定如被告收取定金后违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产成交价20％的违约金。合同第十五条约定：1、该房出售被告段俊芝实收价格；2、该房满五年；3、第三人在收到被告段俊芝该房地产证原件托管3日内将定金12万元转入被告段俊芝账号；4、原告须将定金12万元转入第三人法定代表人账号托管；5、如合同因违约造成的诉讼，违约方承担守约方支出的律师费。
签订房地产买卖合同后原告依约履行了该合同，按时将定金转入第三人法定代表人账号托管，二被告未按合同履行，未在签订合同后15个工作日内做委托第三人办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书、公证书原件交付第三人用于办理赎楼，赎出房地产证原件交给第三人，二被告行为已构成违约。至今该房产已经上涨至240万元，原告因二被告违约的原因未能如期购买该房，现损失已达90万元。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告签订的房地产买卖合同；二、二被告向原告返还定金15万元；三、二被告向原告支付违约损害赔偿金90万元；四、二被告承担原告已支付律师费5万元；五、二被告承担本案全部诉讼费、保全费等。
被告段俊芝答辩称，一、《房地产委托代理销售协议（包销）》载明协议须加盖公章方能生效，但该协议未加盖案外人深圳市洪发盈房地产投资有限公司印章，因此上述协议未生效。二、即使上述协议具备生效条件，但合同主体为案外人深圳市洪发盈房地产投资有限公司，不是被告吴汉森，被告吴汉森无权代理被告段俊芝出售案涉房屋。综上，被告吴汉森不是被告段俊芝的代理人，无权签订案涉房屋买卖合同，该份买卖合同对被告段俊芝不发生效力，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告吴汉森答辩称，被告吴汉森只是被告段俊芝的代理人，被告段俊芝拒绝出售房屋，责任不在被告吴汉森。
第三人深圳市金百鑫房地产营销策划有限公司答辩称，第三人按正常交易流程提供居间服务，履行了居间义务。根据第三人公司要求，第三人工作人员通知被告段俊芝本人前来签署合同、收取定金、办理赎楼手续，但被告段俊芝没有配合。托管在第三人处的15万元定金，按照法院判决处理。
经审理查明：2009年6月22日，深圳市国土资源和房产管理局向被告段俊芝颁发深房地字第50003834**号《房地产证》，被告段俊芝系深圳市宝安区碧海富通城6栋1409号房地产权利人，该房地产性质为市场商品房，用途为住宅，建筑面积为51.29平方米。
2014年7月1日，段俊芝作为甲方、吴汉森作为代理人、深圳市洪发盈房地产投资有限公司作为乙方签订了一份《房地产委托代理销售协议（包销）》，约定甲方将上述房地产委托乙方代理销售，委托代理期限为2014年7月1日至2015年6月30日，乙方以不得低于150万元出售该房产，该价格系甲方实收价。在签署协议时，甲方向乙方和乙方指定人员出具授权委托书，以方便乙方能及时把握客户、与客户签订房产买卖合同。合同备注条款载明经双方协商以出租形式每月支付租金（保证金）3,000元，成功出售为止（在协议期限内），租金（保证金）不退换，押金6,000元则退还。
同日，段俊芝出具了一份《委托书》，载明委托人为段俊芝，受托人为吴汉森。主要内容为，段俊芝就案涉房产出售委托吴汉森为代理人，代理期限为2014年7月1日至2015年6月30日，在代理期限内以被告段俊芝名义办理如下事项及签署该房产的有关文件被告段俊芝均予承认：出售上述房产，签署中介公司房地产买卖合同、签署中介公司定金托管条，将定金划入被告段俊芝账户。
2015年4月10日，原告作为买方与作为卖方的被告段俊芝（吴汉森为段俊芝的代理人）签署了《房产买卖合同》，约定被告将上述房地产以150万元出售给原告。卖方委托担保公司赎楼，卖方应于签订合同后15个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付第三人用于办理赎楼、过户等。买方在签订合同当日支付3万元，签订合同后7日内支付定金12万元，上述定金交由第三方进行监管。买方须于2015年4月30日前支付首期款（以银行贷款承诺书为准）到买方贷款银行作资金监管。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的应向对方承担违约责任。如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求卖方支付房产转让价20％违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求买方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20％违约金。合同备注条款约定：1、该房出售被告段俊芝实收价格；2、该房满五年；3、第三人在收到被告段俊芝该房地产证原件托管3日内将定金12万元转入被告段俊芝账号；4、原告须将定金12万元转入第三人法定代表人账号托管；5、如合同因违约造成的诉讼，违约方承担守约方支出的律师费。
2015年4月10日，原告向第三人支付定金3万元。
2015年4月16日，原告分三笔向第三人法定代表人账户转入定金12万元。
2015年7月8日，原告委托的深圳市世纪中盛房地产评估有限公司就案涉房地产市场价格出具了一份评估报告书，案涉房地产在2015年7月7日的市场价格为2,500,388元。
2015年7月2日，原告与广东淳锋律师事务所签订了一份《委托代理合同》，原告委托该律师事务所律师作为代理人处理本案纠纷。2015年7月7日，原告支付广东淳锋律师事务所律师费5万元。
上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的房产买卖合同、转账记录、收条、增值税专用发票房地产委托代理销售协议（包销）等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，被告吴汉森以被告段俊芝的名义与原告签订案涉《房产买卖合同》，被告吴汉森持有被告段俊芝出具的《受托书》，该委托书明确授权被告吴汉森可代为签署案涉房产买卖合同等手续，原告在签署合同过程中尽到注意义务，被告亦没有提供充分证据证明原告与被告吴汉森存在恶意串通损害被告段俊芝利益的情形，案涉《房产买卖合同》合法有效，被告段俊芝应履行合同义务。
关于违约责任。根据审理查明的事实可知，原告、被告段俊芝的委托代理人被告吴汉森、第三人均称案涉合同因被告段俊芝不出售房产、拒绝配合办理资金监管及赎楼手续而无法履行，结合被告段俊芝有关被告吴汉森无权签署案涉买卖合同的抗辩，足以认定案涉合同不能履行的原因系被告段俊芝拒绝履行，被告段俊芝已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的规定及涉案合同关于合同解除权的约定，原告有权依据解除合同并有权要求被告赔偿损失。
关于合同解除。含有原告解除合同意思表示的起诉状于2015年7月20日送达给被告段俊芝签收，涉案合同于被告段俊芝签收之日解除，本院予以确认。
关于赔偿损失及定金返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。案涉买卖合同于2015年4月10日签订，根据合同约定，被告段俊芝应于2015年4月25日前出具公证授权委托书，并应于2015年4月30日前配合原告办理首期款资金监管，但被告未在上述期限内履行义务，原告应当在被告段俊芝违约后的合理期限内（15日，即2015年5月15日前）采取另行购买房屋等措施减少损失，但原告并未采取减损措施，其不得对扩大的损失要求赔偿。其因被告段俊芝违约遭受的损失有限。原告主张根据案涉房产2015年7月7日的市场价格2,500,388元确定损失赔偿额，其主张的损失赔偿数额包含了扩大损失部分，不具备合理性。综上，本院将损害赔偿数额确定为30万元。因涉案合同已解除，被告段俊芝收取原告定金已没有合同依据，其应当将定金15万元返还给原告，因上述定金托管的第三人处，故由第三人径行返还给原告。关于律师费，案涉合同明确约定因违约导致诉讼所产生的律师费由违约方承担，原告因本案诉讼支付律师费5万元，该费用亦为原告损失，被告段俊芝应赔偿原告损失5万元。
关于被告吴汉森的责任。被告吴汉森系被告段俊芝的代理人，其在本案交易过程中所实施的行为均应由被告段俊芝负法律责任，原告要求被告吴汉森承担合同责任没有法律依据，本院不予支持。至于被告吴汉森是否超越了代理权限或存在其他损害被告段俊芝利益的情形，不属于本案审理范围，被告段俊芝可另循法律途径救济。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告魏圆圆与被告段俊芝签订的《二手房买卖合同》已于2015年7月20日解除；
二、被告段俊芝于本判决生效之日起三日内支付原告魏圆圆损失赔偿金35万元；
三、第三人深圳市金百鑫房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告魏圆圆返还托管定金15万元；
四、驳回原告魏圆圆的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14,700元、保全费5,000元，由原告负担7,000元，被告段俊芝负担12,700元，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 林福梅
人民陪审员 徐 静
二〇一六年九月七日
书 记 员 蔡嘉佳
书 记 员 林斯瑜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。