福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽09民终854号
上诉人（原审原告）：陈敬修，男，1965年10月27日出生，汉族，住福建省福鼎市。
委托诉讼代理人：郑利丁，福建鼎平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈孔堂，男，1956年9月21日出生，汉族，住福建省福鼎市。
原审第三人：福鼎市中盛房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市桐城街道中兴大厦18层1809号。
法定代表人：张航，系该公司董事长。
上诉人陈敬修因与被上诉人陈孔堂、原审第三人福鼎市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）案外人执行异议之诉一案，不服福鼎市人民法院(2015)鼎民初字第1901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈敬修的委托诉讼代理人郑利丁到庭参加诉讼，被上诉人陈孔堂经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审第三人中盛公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈敬修上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判支持其原审诉讼请求或撤销原判，发回重审。
事实和理由：一、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议、复议规定》）已于2015年5月5日起施行，该规定第三十二条明确“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定”，因此，尽管本案发生的时间在本规定之前，但本案审理期间在该规定施行之后，应适用该规定第二十九条的规定，但一审法院适用《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条的规定进行裁判，显属法律适用错误。
二、在一审法院查封本案诉争房屋之前，原审第三人已经和案外人郑维仙、张仕益签订了商品房买卖合同，同时，其也已经分别和郑维仙、张士益签订了房屋转让协议，此事实也得到了一审法院查明事实的认可。
三、中盛公司已经全部取得购房款并将房屋交付其使用。案外人与郑维仙与中盛公司签订的合同约定价款为661093元，郑维仙已经支付一半价款313158元；张士益与中盛公司签订的合同约定价款为52万元，说明该房屋实际价值为52万元，张士益已经实际支付20万元，两者合并，中盛公司实际已获得513158元的价款。因中盛公司一房二卖的行为严重侵害了案外人郑维仙和张士益的利益，致其二人矛盾无法调和，因此，其通过协调分另与二人签订房屋转让协议，从而继受取得房屋并实际占有使用，该行为也得到中盛公司的默认。一审法院认为案外人郑维仙、张士益均仅支付部分购房款而未支付全部购房款，明显忽略了本案只有一套房屋的事实。
三、诉争房屋未办理产权证系中盛公司未依照商品房买卖合同履行协助办理产权登记义务所致，并非系案外人郑维仙、张士益或其原因所致，该原因也得到了本案系列案件的其他生效判决或裁定的认可。
陈孔堂未作答辩。
中盛公司未作陈述。
陈敬修向一审法院起诉请求：不得对福鼎市中盛大厦1407号房屋予以强制执行。
一审法院认定事实：2011年12月1日，案外人郑维仙与中盛公司签订《房屋买卖合同》，购买福鼎市中盛大厦1407号房地产，约定当日付清总房价661093元，2012年6月30日前交房。当日，案外人郑维仙支付购房款313158元。
2012年8月20日案外人张士益与中盛公司签订协议，也购买福鼎市中盛大厦1407号房地产，约定总价款52万元，扣除已付20万元，余款32万元于农历2013年10月前付清。
2012年11月7日，案外人郑维仙与陈敬修签订合同，将该房地产以总房款16万元转让给原告，约定当天支付全部购房款并移交该房屋，同日，陈敬修支付购房款13万元。
2013年2月7日，案外人张士益与陈敬修签订合同，将该诉争房屋以房款20万元转让给陈敬修。
一审法院在执行陈孔堂与中盛公司民间借贷纠纷一案中，于2013年3月15日查封中盛公司名下的福鼎市中盛大厦1407号房地产，并于2013年8月13日裁定拍卖。
2013年7月5日，陈敬修与案外人李荔脂签订《契约》，将该房屋转让给案外人李荔脂，约定当天支付全部购房款552000元。同日，案外人李荔脂支付购房款507000元，并占有使用诉争房屋至今。
2015年4月14日，陈敬修向福鼎市人民法院提出执行异议，2015年4月29日福鼎市人民法院依法驳回陈敬修的执行异议。
一审法院认为，在裁定查封登记在中盛公司名下的福鼎市中盛大厦1407号房地产之前，中盛公司虽已将该房产分别与案外人郑维仙、张士益签订合同。案外人郑维仙、张士益均是仅支付部分购房款，未支付全部购房款。同时案外人郑维仙、张士益均未办理产权过户登记。因此，陈敬修提出的执行异议，不符合法院不得查封的情形，法院可以对该房地产可以强制执行。陈孔堂、中盛公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，判决：驳回陈敬修的诉讼请求。本案受理费10400元，由陈敬修负担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决认定的事实均未提出上诉，本院予以确认。陈敬修二审明确：一审判决第4页第5段和最后一段中所载明的“福鼎市中盛大厦906号房地产”属笔误，应为“福鼎市中盛大厦1407号房地产”。
本院认为，本案的争议焦点是：1、本案应适用《查封、扣押、冻结规定》还是《执行异议、复议规定》；2、陈敬修对诉争的福鼎市中盛大厦1407号房地产是否享有阻却执行的实体权利。
关于本案应适用《查封、扣押、冻结规定》还是《执行异议、复议规定》的问题。
一审法院作出（2015）鼎执异字第2号执行异议裁定书的时间为2015年4月29日，此时《执行异议、复议规定》尚未施行，一审法院根据《查封、扣押、冻结规定》的相关规定作出执行异议裁定书并无不当，但本案是执行异议之诉，本诉受理时，《执行异议、复议规定》已开始施行，本案的审查自然也应适用《执行异议、复议规定》的相关法律规定。
关于陈敬修对诉争的福鼎市中盛大厦1407号房地产是否享有阻却执行的实体权利的问题。
本案属于金钱债权的执行，根据《执行异议、复议规定》第二十八条的规定，在诉争房屋产权尚未过户登记至陈敬修的情况下，若要阻却对该不动产的强制执行，应同时满足以下四个要件：1、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身的原因未办理过户登记。缺少任何一项要件者，目前尚登记在中盛公司名下的不动产不能阻却执行。
首先，对于人民法院查封之前，本案是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题，根据无争议事实，中盛公司与案外人郑维仙签订书面房屋买卖合同的时间是2011年12月1日，与案外人张士益签订书面房屋买卖合同的时间是2012年8月20日，均是在一审法院查封诉争房屋之前，而陈敬修从郑维仙、张士益处受让诉争房屋债权的时间分别是2012年11月7日和2013年2月7日，同样也是在在一审法院查封诉争房产之前，因此，本案符合在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同的要件。
其次，对于人民法院查封之前，陈敬修是否已合法占有了诉争房产的问题，根据无争议事实，陈敬修与案外人郑维仙、张士益签订诉争房产出让协议的时间均在诉争房产被查封之前，而且张士益与陈敬修之间还因为诉争房屋的装修材料款产生纠纷并诉讼，之后陈敬修又将诉争房屋出让于案外人李荔脂并由李荔脂占有使用至今，由此可知，陈敬修必然是实际占有了诉争房产，才会产生将诉争房产再次转让并转移占有的事实。
再者，对于陈敬修是否已支付全部价款的问题，根据无争议事实，诉争房产由中盛公司一房二卖，分别出卖给郑维仙和张士益，陈敬修则分别收购了郑维仙和张士益的房屋债权。郑维仙、张士益实际支付给中盛公司的购房款分别为313158元和20万元，综合二者，陈敬修实际已取得了对诉争房产513158元的债权，中盛公司就诉争房屋也实际取得了513158元的购房款。本案在审理过程中，陈敬修自愿按照诉争房产前手债权人郑维仙与中盛公司签订的房屋买卖合同所确定661093元的价款补足147935元（661093元-513158元）的差额，并已实际交付一审法院供执行。
从案外人执行异议之诉的立法目的出发，法律之所以规定案外人执行异议可支持的前提条件是已支付全部购房款，目的是为了防止出卖人（被执行人）的责任财产实质减少，导致其偿债能力降低。而本案中盛公司在一房二卖中实际已收取的购房款为513158元，并且陈敬修也按照一房二卖合同中房屋价款较高的合同补足购房款并交付一审法院供执行，中盛公司的责任财产并未减少。因此，从鼓励交易行为和维护交易安全的角度出发，本案应认定陈敬修就诉争房产已向中盛公司足额支付了价款。
最后，对于陈敬修未办理诉争房产变更登记手续是否存有过错的问题，本案诉争房产于2013年3月15日被一审法院查封，与该房产同时被查封的还有中盛公司名下的福鼎市中盛大厦107、906、1402、1403号房产，根据陈敬修一审提供的（2014）鼎执外异字第4号执行裁定书记载可推知，涉案的中盛公司名下的福鼎市中盛大厦未能给业主办理产权登记手续的客观原因是中盛公司未按商品房买卖合同履行协助办理登记义务所致，业主对此并无过错。
因此，本案符合《执行异议、复议规定》第二十八条所规定的情形，陈敬修诉请停止对福鼎市中盛大厦1407号房屋的执行于法有据，本院据此改判。
综上所述，陈敬修的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福鼎市人民法院(2015)鼎民初字第1901号民事判决；
二、不得执行福鼎市中盛大厦1407号房产。
一审案件受理费10400元，由陈敬修负担3466元、陈孔堂和福鼎市中盛房地产开发有限公司各负担3467元；二审案件受理费10400元，由陈敬修负担3466元、陈孔堂和福鼎市中盛房地产开发有限公司各负担3467元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 郑 彦
代理审判员 陆学宇
二〇一六年十二月九日
书 记 员 关艳苹
附主要法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。