江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第1279号
上诉人（原审被告）董士高，男，1963年5月1日生，汉族，张双楼矿职工医院医生。
上诉人（原审被告）刘淑珍，女，1967年9月15日生，汉族，张双楼矿工人。
以上二上诉人共同委托代理人赵宇，江苏茂通律师事务所律师。
以上二上诉人共同委托代理人贺维永，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董世田，男，1969年12月26日生，汉族，下岗工人。
委托代理人王培峰，江苏金朝阳律师事务所律师。
委托代理人耿德佳，江苏敏言律师事务所律师。
上诉人董士高、刘淑珍因与被上诉人董世田合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第3327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日受理后，依法组成合议庭于2014年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人董士高、刘淑珍及其委托代理人赵宇，被上诉人董世田及其委托代理人王培峰、耿德佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1999年8月8日，董士高因购房需要向董世田借款45000元。约定载明：“今大哥董士高借三弟董世田肆万伍仟元整，我用于购买我矿分配给我的徐州住房，现承诺：1、矿在徐州建的房子分于我居住，权属唯我所有，我只是向三弟借钱，我答应三弟一是还肆万伍千元整钱。二是给三弟等我分到徐州住房后抵押贷款购一套一室一厅七楼小面积住房还给三弟住。如还不起三弟钱我采取①卖房子还钱②给三弟另买一套住房（房条件前述）。如三弟要我矿建徐州房子，那么三弟世田要给付大哥我房子购款的其余部分（即肆万五千元之外款项）。（声明我只是借钱，不是和三弟合买的房子）已念给爸爸、妈妈、三弟世田听了，表示同意签字为证。大哥董士高、三弟董世田、董振连、薛秀梅99-8-8”。
董士高于2001年10月购买湖滨四期xxxx1室房屋一套，房屋价值40000元，首付20000元，董士高向银行贷款20000元并于2005年9月19日全部还清。期间董士高花费公证费100元、担保费500元、优惠售房综合手续费100元、契税800元、抵押费60元、交易费250元，共计1810元。另支付徐州市老百姓房屋中介事务所定金1000元，后冲抵购房款用。该房屋的房屋产权证和国有土地使用证均登记在董士高名下。该房自购买后一直由董世田和其妻子居住至今，董士高与董世田的父母也曾共同居住过一段时期。
原审法院经审理认为，第一、关于湖滨四期xxxx1室房屋是否为董世田与董士高借款协议中约定所指的抵债房屋的问题。董士高于1999年向董世田借款45000元时写下协议承诺董士高对于该借款如不偿还就为董世田抵押贷款另买一套一室一厅七楼小面积住房。董世田主张董士高于2001年10月10日购买并由董世田居住至今的湖滨四期xxxx1室房屋就是借款协议中所约定的抵债房屋。并提供协议书、徐州市泉山区湖滨街道西社区居委会的证明、证人董某甲、董某乙的证言予以证实。庭审中董世田与董士高均认可该协议的真实性，予以确认。董士高抗辩认为该房屋系其为自己购买只是借给父母和董世田夫妻居住，至于借款协议中约定的以房抵债的房屋并没有实际购买。其向董世田借款数额是45000元，而该房价格实际为45000元和贷款利息另加各项税费，已经超过借款数额，不应理解为同一概念。并提供原房主徐文燕书写的45000元收条、湖滨四期xxxx1室房屋房产证、土地证、契税完税证、担保费发票、个人住房贷款通知书、公证费收费收据、个人住房贷款还款书、江苏省行政事业性收费收据、徐州市产权监理处房屋登记发证收款单、徐州市老百姓房屋中介事务所定金收条予以证实。因徐文燕的收条书写的房屋价格45000元与契税完税证上显示的房屋价格40000元不一致，且董世田不予认可，对董士高、刘淑珍的主张不予采信。庭审中董士高、刘淑珍陈述1999年借款时一套一室一厅七楼住房大概价格在45000元左右，故才和董世田约定以房抵债房屋的基本条件。因该协议并未明确约定以房抵债房屋的具体地理位置，结合董士高、刘淑珍庭审中的陈述，在1999年借款时45000元是可以买到一处七楼一室一厅房屋的。故，对于借款协议中约定的“一室一厅七楼房屋”可以理解为偿还董世田价值在45000元左右的房屋一处。因此董士高以其购买的湖滨四期3-5-201室房屋系二室一厅二楼住房与借款协议中约定的一室一厅七楼住房不一致为由，认为其购买的湖滨四期xxxx1室房屋不是拟约定的以房抵债房屋的抗辩理由不予采纳。结合董士高所购买湖滨四期xxxx1室房屋的费用合计41810元和董士高自1999年向董世田借款45000元至今未偿还的事实和房屋实际交付董世田居住至今的事实、以及证人董某甲、董某乙的证言可以认定董士高所购买的湖滨四期xxxx1室房屋系借款协议中约定的以房抵债房屋。故，董世田要求董士高履行合同，协助办理湖滨四期xxxx1室房屋的过户手续的诉讼请求予以支持。第二、关于董世田的诉讼有无超过诉讼时效的问题。因双方于1999年8月8日签订的协议中并未明确约定还款或以房抵债的具体时间，且涉诉房屋自购买后一直由董世田居住至今，故主张董世田的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百一十一条之规定判决，判决生效后十日内，董士高、刘淑贞协助董世田办理湖滨四期xxxx1室房屋产权和土地使用权的过户手续。案件受理费5050元，由董士高、刘淑贞负担。
上诉人董士高、刘淑珍不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在协议中明确约定，一是还被上诉人45000元钱，二是给被上诉人购买一套一室一厅七楼小面积住房。通过协议的约定可知，上诉人履行承诺具有选择性，这种选择性不是建立在45000元等于一套一室一厅七楼小面积住房的基础上，因此原审法院认定借款协议中给被上诉人购买一套一室一厅七楼小面积住房是以房抵债是错误的。2、涉案房屋与协议约定的一室一厅七楼住房没有任何关联性。上诉人在签订借款协议之前就在房屋中介看中了涉案房屋，后上诉人在购买涉案房屋时并没有与被上诉人进行沟通。如是上诉人履行承诺，则一定会就买房的地址、品质、价格等信息与被上诉人进行沟通以征求意见，事实上，上诉人是在被上诉人不知情的情况下购买的涉案房屋。3、上诉人如果按照协议约定，完全可以购买一套一室一厅七楼小面积住房，这样所花费的数额会远远低于45000元。现在上诉人花费了50626元购买了涉案房屋，并非为履行协议所购。4、上诉人购买涉案房屋后，将房屋给没有房子的父母居住，因当时被上诉人未婚随父母一同居住，所以才居住在涉案房屋内。在这一过程中，被上诉人以无房居住为由，申请购买了经济适用房，足以说明涉案房屋并非是为被上诉人所购买。5、原审法院认定的“董士高向董世田借款45000元至今未偿还的事实”不能作为认定上诉人购买涉案房屋系协议中以房抵债的依据。因上诉人所借款项中大部分为父母的钱，加之上诉人购买涉案房屋后长时间无偿给被上诉人居住，因此上诉人没有还钱。6、证人董某甲、董某乙并不是合同的当事人，并不清楚合同订立、履行的细节，证人证言具有片面性，原审法院据此作为定案依据，明显证据不足。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人董世田答辩称：协议中约定购买的住房可以理解为上诉人所购买的涉案房屋，理由如下：1、上诉人履行协议的约定，只要履行了“还款”或者“给房”行为之一，债权债务即归于消灭。但上诉人至今也没有还款，而是在2001年贷款购买了涉案房屋交给被上诉人居住至今，这明显是上诉人在履行购房抵债的行为。2、协议所约定的购买一套一室一厅七楼小面积住房，并没有对房屋的价格、位置等实质条件进行界定，上诉人以实际购买的房屋改变了原约定的条件，对此被上诉人予以实际接受，表明双方又以合意的形式重新达成了新的购房条件并履行。3、从购买房屋的金额看，证据显示为41810元，基本和借款金额相当。上诉人之所以给被上诉人购买房屋而不是还款是由于上诉人刚购得单位的福利分房，暂时没有这么多现金偿还，只能通过抵押贷款的方式购房。4、上诉人与被上诉人之间债权债务关系明确，上诉人所提及的是向其父母借的钱，涉案房屋系提供给其父母居住等均无证据支持，并且被上诉人方提供的证人证言具有证明力。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：涉案房屋是否系上诉人为履行借款协议而给被上诉人所购买。
二审期间，上诉人向本院提供如下证据：1、2013年12月9日董士高与徐文燕母亲的通话录音，以证明当时徐文燕收购房款45000元的事实；2、2014年4月19日刘淑珍与涉案房屋楼下车棚大爷的谈话录音，以证明涉案房屋最先由上诉人的父母先居住；3、2014年4月22日刘淑珍与润发房产中介老板的对话，以证明上诉人期间曾给被上诉人购买一室一厅住房的事实；4、2014年5月13日董士高与董某丙的通话录音以及董某丙的出庭证言，以证明涉案借款45000元其中只有6000元为被上诉人的，剩余是父母的钱，该借款上诉人已经归还；5、中国农业银行银行卡存款业务回单一份，以证明2010年7月25日董士高向董世田还款10000元的事实；6、董振连的医药费发票两张，以证明董振连患病是急诊，急诊不需预先设计筹集看病款，急诊入院时间是2010年7月27日，在上诉人汇给被上诉人10000元款额后，综合说明上诉人汇给被上诉人的10000元是还款，而不是看病的筹集款；7、被上诉人的经济适用房申请报告，以证明涉案房屋是被上诉人借用上诉人的。对于上诉人提供的上述证据，被上诉人董世田质证认为，关于证据1，实际参与收取卖房款的是徐文燕，并非徐文燕母亲，其不具备证人资格，该录音与本案没有关联性。从陈述内容看，其刚开始陈述记不清，在上诉人反复引导下又说“是的”，最后又说“要问问其闺女”，直至最后徐文燕母亲也没有明确表达一个确定结果，其陈述内容不具备客观真实性，且该证据不能因口述而推翻房屋交易时的客观价格；关于证据2，证人使用“估计”等模糊性、猜测性词语进行判断，并非其亲身感受的事实，不具有可信性；关于证据3，中介老板的言语充其量只是对上诉人单方陈述内容的转述，在被上诉人不在场情况下，其陈述不具有真实性，而且在录音最后中介老板让上诉人把东西拿走，被上诉人有充分理由怀疑双方存在物质利益关系，对中介老板的言语表示合理怀疑；关于证据4，证人对于借款事实并没有亲眼看见，而是听上诉人所说，其证人证言不具备客观性，另外从证明力上看，尚不足以推翻协议内容，而且上诉人在原审中已经认可其并没有还给被上诉人钱。关于证据5和证据6，真实性无异议。存款回执单只能证明双方在2010年7月25日有10000元交易的事实，是当时上诉人给父母用于治疗疾病产生的费用。从医疗票据内容上看，董振连的医保尚不足以支付其实际花费的医疗费用，恰恰能够证明仍需额外支付现金的事实，不能够推断出10000元是还款的事实；关于证据7，真实性无异议，但实际上被上诉人之所以写“借用”是因为当时住房申请表的房屋性质一栏有5个选项，被上诉人的情形不属于其中任何一种情形，在居委会的建议下就选择借用。
被上诉人董世田向本院提供如下证据：1、湖滨街道西社区居民委员会出具的证明一份，以证明当时被上诉人向居委会申请经济适用房时已经将涉案房屋虽然属于我们但没有房证的事实告诉居委会，在申请时只能选择借住这一栏；2、经济适用房申请表一份，以证明房屋的性质共有5项，户口共有5人，符合购买条件。上诉人质证认为，关于证据1，不能与被上诉人向房管部门提交的申请条件相抗辩，该证明从内容上提到董世田如实说明是借住其大哥董士高的房子，街道社区的证明并不能反映当时上诉人与被上诉人诉争房屋的事实；关于证据2，确实有5项选择，被上诉人填写的地址也是诉争房屋，说明其居住在此房内。但如果涉案房屋是上诉人给被上诉人购买的，被上诉人在填表时应当选择自有私房一栏。
对于双方当事人提供的上述证据材料，本院将结合案件其他证据以及查明的事实加以综合认定。
本院二审查明的事实与原审法院一致。
本院认为，涉案房屋应系上诉人为履行借款协议而给被上诉人所购买，理由如下：
首先，双方之间存在45000元的债权债务关系。从双方签订的借款协议来看，该协议约定：上诉人向被上诉人借款45000元用于购买单位分配房屋。上诉人主张该45000元借款中仅有被上诉人6000元，剩余为双方父母的钱，为此向本院申请证人董某丙出庭作证。本院认为，从证人证言的内容来看，证人的陈述是基于上诉人董士高的告知，其并未参与双方当事人之间的借款事宜，对该证人证言，本院不予采信。且从协议中已约定是向被上诉人董世田借款，并未涉及双方父母，可以认定双方当事人之间存在45000元的债权债务关系。上诉人又主张，在2010年7月25日，上诉人董士高已向被上诉人董世田还款10000元，双方债权债务关系消灭，因借款6000元时间较长，加入一部分利息，遂归还10000元。本院认为，上诉人无证据证实双方之间仅存在6000元债权债务关系，而且在本案庭审中，上诉人曾多次明确表示未偿还过被上诉人借款，现上诉人又主张已偿还借款，违反禁反言的法律规则，本院对此亦不予采信。对于该笔10000元款项，上诉人董士高与被上诉人董世田可另行解决。
其次，从双方之间协议的内容来看，双方之间对协议的履行进行了约定，一是偿还45000元，二是等上诉人分到徐州住房后抵押贷款购一套一室一厅七楼小面积住房还给被上诉人住。在上诉人并未偿还被上诉45000元借款的情形下，上诉人可选择在分到徐州住房后抵押贷款购一套一室一厅七楼小面积住房还给被上诉人住。上诉人主张，上诉人虽购买了涉案房屋，但并非为被上诉人所购买。本院认为，上诉人在借款后，于2001年10月向银行贷款购买涉案房屋，随后被上诉人在涉案房屋居住至今。上诉人购买的房屋虽然并非一室一厅七楼小面积住房，但结合涉案房屋的购买价格、证人董某甲、董某乙的证言、湖滨街道西社区居委会的证明以及上诉人董士高未偿还45000元借款，被上诉人董世田亦未向上诉人董士高主张要求返还等证据与事实，认定涉案房屋系上诉人为履行借款协议而给被上诉人所购买，具有事实依据。
最后，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据协议的约定，上诉人为履行协议给被上诉人购买涉案房屋，房屋所有权发生转移，原审法院判令董士高、刘淑贞协助董世田办理涉案房屋产权和土地使用权的过户手续并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费5050元，由上诉人董士高、刘淑珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 超
代理审判员 黄传宝
代理审判员 周东海
二〇一四年六月十二日
书 记 员 闫媛媛