湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4241号
上诉人（原审被告）：喻坚祥，男，1975年7月6日出生,汉族,住，
委托诉讼代理人：洪伟，北京金台（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军95969部队,住所地武汉市黄陂区西寺大道水塔101号。
法定代表人：刘甫清，该部队部队长。
委托诉讼代理人：董水生、王佳恒，湖北得伟君尚律师事务所律师。
原审被告：陈耀，男，1979年10月20日出生，汉族，住武汉市黄陂区，
上诉人喻坚祥因与被上诉人中国人民解放军95969部队、原审被告陈耀合同纠纷一案，不服武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
喻坚祥上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、依法改判确认上诉人与被上诉人所签订的《土地合作经营协议》无效；三、依法改判被上诉人返还上诉人支付的土地租金9万元；四、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案涉案合同为无效合同，一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人以及案外人武汉龙瑞宏达工贸有限公司、武汉惠尔康扬子江乳业有限公司签订了四方《土地合作经营协议》（以下简称《协议》），协议约定被上诉人将涉案土地交予上诉人经营，合作期限6年4个月，上诉人每年向被上诉人支付15000元人民币租金。《协议》签订后上诉人每年按时向被上诉人交付了15000元租金。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。本案中上诉人与被上诉人所签订的《协议》未经黄陂区人民政府批准登记，违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。《合同法》第58条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被上诉人收取的租金应当返还给上诉人；二、原审法院查明事实部分认定《协议》已经于2017年4月1日期满，被上诉人未收取租金与事实不符，系认定事实错误。事实上，2016年12月2日，被上诉人仅向扬子江工业园下达《土地到期收回通知》，通知送达的主体系“扬子江工业园及下属经营户”，涉案合同四方主体，上诉人从始至终都没有收到被上诉人向其下达的《土地到期收回通知》。另外，2017年4月1日后，上诉人转租赁的经营户曾向上诉账户名：“中国人民解放军95942部队”、账号为：“32×××63”的银行账号支付了租金。原审法院在2018年3月27日开庭后，于2018年3月30日即仓促作出判决，忽略了合同履行中的重要事实，侵害了当事人的权利。
中国人民解放军95969部队答辩称，1、关于合同效力问题，上诉人认为本案土地应适用城镇条例缺乏依据，本案土地不在条例范围内；2、关于遗漏利害关系人的问题，协议虽是四方签署，但另两方无权利义务，对其没有约束力，不存在程序问题；3、关于租金问题，即使合同无效，也不涉及到退租金的问题，一审法院适用法律正确，请求维持原判。
中国人民解放军95969部队向一审法院提出诉讼请求：1、判决终止中国人民解放军95969部队与喻坚祥、陈耀签订的《土地合作经营协议》；2、判令喻坚祥、陈耀立即拆除其在协议土地上建造的全部建筑物，并限期将上述土地恢复为农用地原状，返还给中国人民解放军95969部队；3、喻坚祥、陈耀承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原中国人民解放军95942部队农副业基地（甲方）与武汉市鑫耀祥土石方工程有限公司（乙方）以及武汉龙瑞宏达工贸有限公司（丙方）、武汉惠尔康扬子江乳业有限公司（丁方）签订了《土地合作经营协议》，约定甲方将本单位拥有经营权、使用权的扬子江奶牛场南围墙外土地及鱼塘28亩交予乙方经营，合作经营期限为6年3个月，即从2011年1月1日起至2017年4月1日止；乙方每年分配15,000人民币合作经营收益给甲方，每年3月30日之前提前预付当年收益；乙方在土地合作经营期间不准在合作经营土地上建造永久性建筑物，擅自构建永久性建筑物的，遇国家政策、军队部署调整以及军队命令、指示、通知要求等不可抗拒因素时，甲方有权终止合同，并限期乙方自行拆除，否则甲方可以强行拆除。《土地合作经营协议》还约定：乙方不得改变土地用途，私自改变土地用途的，须及时纠正，拒不纠正的，甲方有权终止协议。《土地合作经营协议》签订后，中国人民解放军95969部队依约向喻坚祥、陈耀交付了土地，喻坚祥、陈耀在未经中国人民解放军95969部队准许和同意的情况下，将承包土地转租他人，并在土地上建造了永久性建筑物。现《土地合作经营协议》已于2017年4月1日期满，期满后，中国人民解放军95969部队未再收取租金，且中国人民解放军95969部队已经通知喻坚祥、陈耀不再续签。2016年2月中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求农副业生产等机构停止一切对外有偿服务活动，并就停止有偿服务工作明确了具体的期限。为此，中国人民解放军95969部队提起诉讼，并提出前述诉讼请求。
一审另查明：该案诉争《土地合作经营协议》的甲方是中国人民解放军95942部队农副业基地，因2017年军队编制体制调整改革，中国人民解放军95942部队及下属农副业基地编制均已撤销。原中国人民解放军95942部队农副业基地权利义务归属于中国人民解放军95969部队。
该案诉争《土地合作经营协议》的乙方武汉市鑫耀祥土石方工程有限公司已于2016年5月17日办理工商注销登记，该公司股东为喻坚祥、陈耀。该公司注销后，相应的权利义务依法应当由原股东喻坚祥、陈耀承担。
一审法院认为，双方签订的《土地合作经营协议》，名为合作经营，实为土地租赁，该合同是各方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同签订后各方均按照合同约定履行各自义务，该合同有效。合同已于2017年4月1日期满，合同第四条第4款约定：“遇有国家政策、军队部署调整以及军队命令、指示、通知要求等不可抗拒因素时【以军（含军）以上颁发的文件为准】，甲方有权终止合同，并限期乙方在规定期限内自行拆除永久性建筑物，否则，甲方予以强行拆除。”中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，显然符合上述合同条款约定，中国人民解放军95969部队据此提出终止合同，符合合同约定。且中国人民解放军95969部队在协议期满前，明确通知喻坚祥、陈耀不再续签合同。因此，《土地合作经营协议》的终止日期应以合同期限届满日为准，即双方签订的《土地合作经营协议》应于2017年4月1日终止。终止合同的直接法律后果是合同停止履行，合同权利义务终止。因此，喻坚祥、陈耀应当按照约定和法律规定，立即拆除在协议土地上建造的全部建筑物，并限期将上述土地恢复为农用地原状，返还给中国人民解放军95969部队。对中国人民解放军95969部队的相应诉讼请求，予以支持。因《土地合作经营协议》的乙方武汉市鑫耀祥土石方工程有限公司已于2016年5月17日注销，相关权利义务应当由股东喻坚祥、陈耀承担，武汉市鑫耀祥土石方工程有限公司不应为本案喻坚祥、陈耀。至于喻坚祥提出的转租经营户问题，不属于本案审理范围，本案不予处理。至于陈述实际使用28亩土地，未提交证据证实，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认中国人民解放军95969部队与喻坚祥、陈耀以及武汉龙瑞宏达工贸有限公司、武汉惠尔康扬子江乳业有限公司签订的《土地合作经营协议》终止；二、由喻坚祥、陈耀共同于本判决生效之日起十五日内腾退案涉租赁土地，并将土地恢复为农用地原状，返还给中国人民解放军95969部队。一审案件受理费300元，由喻坚祥、陈耀负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同的效力问题；二、一审是否违反法定程序，遗漏了本案利害关系人；三、被上诉人是否应当向上诉人返还租金。
关于涉案合同的效力问题。因双方所签协议未违反效力性强制性规定，故一审认定双方签订的《土地合作经营协议》，名为合作经营，实为土地租赁，该合同系各方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。并无不当。
关于一审是否违反法定程序，遗漏了本案利害关系人的问题。案外人武汉龙瑞宏达工贸有限公司、武汉惠尔康扬子江乳业有限公司虽参与签订了《土地合作经营协议》，但该协议及本案均未涉及其权利义务，因此，一审未违反法定程序，遗漏案件利害关系人。
关于被上诉人是否应当向上诉人返还租金的问题。因涉案合同有效，上诉人对涉案土地进行了租赁，被上诉人不应向上诉人返还租金。
综上所述，喻坚祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由喻坚祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 焰
审 判 员 申 斌
审 判 员 丰 伟
二〇一八年五月十八日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希