杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1973号
原告：杭州竞业物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区保俶路193号2号综合楼701室。
法定代表人：束亮，董事长。
委托代理人：王秀开，该公司员工。
被告：余国芳。
被告：曹忠群。
被告：张明山。
被告：胡绮华。
原告杭州竞业物业管理有限公司（以下简称竞业公司）诉被告余国芳、曹忠群、张明山、胡绮华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法由审判员倪泓独任审判，并于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告竞业公司的委托代理人王秀开到庭参加诉讼。被告余国芳、曹忠群、张明山、胡绮华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告竞业公司起诉称：原告为专业的物业服务公司。2007年7月1日，原告与润达花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为润达花园提供物业管理服务，合同期限为三年，至2010年6月30日服务期满结束。四被告系润达花园配套商铺环镇东路99、100号（现古墩路1330号）业主。2007年7月至2010年6月期间，四被告共计拖欠原告物业服务费3206元（148.43平方米×0.6元／平方米·月×36月），产生滞纳金6925元（3206元×0.003元／天×30天／月×24月），共计10131元。经原告多次催收，被告仍未交纳。故诉至法院，请求判令：一、四被告支付原告物业服务费3206元及滞纳金6925元，共计10125元；二、本案诉讼费用由四被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求中的滞纳金调整为2308元（自2010年7月1日起、按日千分之一的标准计算至2012年6月30日止，2012年7月1日之后的滞纳金不予主张）。
四被告未当庭答辩，但在提交的书面答辩状中称：一、根据《物业管理条例》第六条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应手法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业起诉支付物业服务费的前提是业主委员会已督促限期交纳，且催交的方式必须是书面，业主逾期不交，物业服务企业才可以起诉。本案中，四被告购买的是营业房，而非住房，四被告并不住在营业房内，故没有收到过原告挂号寄送的催款通知，也没有看到过所谓的再次催交公告。原告目前的证明据并不能证明已经尽到了催交的义务，故其起诉不符合法律规定，应当予以驳回。二、原告要求支付物业管理费的请求属于债权请求，应当适用两年的诉讼时效。原告主张的是2007年7月至2010年6月期间的物业管理费，而《物业管理服务合同》中约定物业服务费是在每季度的最后一个月交纳一次，故无论是按每季度单笔物业服务费计算，还是从物业服务期届满的2010年6月份起计算，至原告向法院起诉时至少超过四年，早已过了诉讼时效，原告已丧失胜诉权。退一步讲，即使原告在2012年4月21日寄信催交，至其2014年8月28日起诉，也已超过两年；2014年的所谓公告形式和方式也不合法，真实性也无法证明，被告也不可能看到，根本不能引起时效中断的法律后果。三、关于滞纳金的约定标准过高，最多只能按银行同期贷款利率计算。当然，该滞纳金亦同样已过时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年7月1日，原告与润达花园业委会签订《物业管理服务合同》一份，约定由原告对杭州润达花园提供物业管理服务；服务期限为2007年7月1日至2010年6月30日止；物业服务费收费标准中，营业用房按建筑面积每月每平方米0.6向业主或使用人收取，物业服务费按季度结算，业主或物业使用人应于每季度最后一个月底前缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按0.3%缴纳滞纳金等。四被告为润达花园配套商铺即杭州市环镇东路99-100号（现为杭州市古墩路1330号19幢99-100号，建筑面积为148.43平方米）营业用房的共同所有权人，其一直未向原告交纳2007年7月1日至2010年6月30日期间的物业服务费3206元。原告在2010年6月30日服务期满退出润达花园后，于2012年4月21日以挂号信的形式向四被告的上述物业所在地寄送了催缴物业费函。2014年2月26日，原告又在润达花园小区内张贴物业服务费催收公告，向包括四被告在内的多名业主再次催收物业服务费。原告多次催讨无果，遂于2014年8月28日诉至本院，要求判如所请。
上述事实有《物业管理服务合同》、润达花园区域图、房屋所有权证、《关于催缴物业服务费的函》及邮寄清单、公告催缴函、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：原告与润达花园业委会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应认定有效。根据有关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故润达花园业委会作为杭州润达花园全体业主的代表，其签订的上述合同对包括四被告在内的润达花园全体业主均有约束力。原告在物业服务合同签订后，于2007年7月1日至2010年6月30日期间对杭州润达花园进行了物业管理服务，四被告作为杭州润达花园的业主，亦一直接受原告提供的物业服务，其理应支付物业服务费。依照物业服务合同的约定，四被告拖欠原告该段时期物业服务费共计3206元。审理过程中，四被告抗辩原告未经书面催交的必经程序，但原告提供的证据可以证明其已向四被告寄送了书面催缴函，并在小区里进行了书面催缴公示，故本院对四被告的该项抗辩不予采信。四被告又抗辩原告的起诉已超过诉讼时效，但结合原告的催缴时间，原告在2012年4月21日向四被告寄送催缴物业费函时，距物业服务费的最后缴纳时间即2010年6月30日并未超过两年，该寄送行为构成诉讼时间的中断。2014年2月26日，原告在两年时效届满前又在润达花园小区内张贴了物业服务费催收公告，诉讼时效自2014年2月26日再次中断。故原告于2014年8月28日向本院起诉，并未超过诉讼时效。因此，原告要求四被告支付尚欠的物业管理费3206元，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求的滞纳金。滞纳金即为违约金，根据《物业管理服务合同》的约定，原告有权对拖欠物业服务费的行为按应缴纳额的日千分之三向业主收取滞纳金。本案中，原告多次向四被告催缴物业服务费，但四被告均未支付，故原告关于滞纳金的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告虽然在庭审中主张按日千分之一的标准计算，但仍明显过高，综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为400元。四被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、余国芳、曹忠群、张明山、胡绮华共同支付杭州竞业物业管理有限公司物业服务费3206元、滞纳金400元，合计3606元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回杭州竞业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取27元，由余国芳、曹忠群、张明山、胡绮华负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 倪 泓
二〇一四年十一月二十七日
书记员 胡梁敏