甘肃省天水市秦州区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）甘0502行初5号
原告师瑞，女，汉族，现租住天水市秦州区。
被告天水市不动产登记管理局。
法定代表人臧学军，该局局长。
委托代理人张晓春、马千里，甘肃端方律师事务所律师。
第三人徐永恒，男，汉族，住天水市秦州区。
第三人闫斌，男，汉族，住天水市麦积区。
第三人师慧杰（又名师小花，系原告妹妹），女，汉族，住天水市秦州区。
原告师瑞因要求确认天水市不动产登记管理局房屋转移登记行为违法，本院曾于2016年12月30日作出（2013）天秦行初字第5号一审行政判决，被告不服，提出上诉。天水市中级人民法院以程序违法为由，裁定撤销原判、发回重审。本院于2017年5月17日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知，本院依法另行组成合议庭，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告师瑞、被告委托诉讼代理人张晓春、马千里，第三人闫斌、师慧杰到庭参加诉讼。第三人徐永恒经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
天水市房地产管理局于2009年9月25日给徐永恒、闫斌颁发了天房权证秦字第XXXXXXXXX**号房屋所有权证，该证登记载明内容：房屋所有权人徐永恒、共有人闫斌，在秦州区罗玉小区XXX号有建筑面积为70.92平方米的住宅一套。
原告师瑞诉称：1998年4月21日，原告购买了天水市秦州区罗玉小区XXX号楼房屋一套，建筑面积70.92平方米，办理了天房权证秦字第XXX**号房屋所有权证，该房由原告与父亲、哥哥、妹妹一起居住。原告父亲去世、哥哥外出打工、妹妹师慧杰出嫁，房子由原告一人居住，妹妹师慧杰有房门钥匙偶尔回来居住。2009年6月至12月，原告因事被临洮县司法机关限制人身自由服刑，刑满获释后即去四川打工，身份证明等都在家中存放；2011年5月，原告回天水发现房屋被他人占有，即去天水市房地产管理局查询，得知师慧杰于2009年9月冒用原告的名义，将该房屋转让给徐永恒、闫斌并办理了转移登记，徐永恒、闫斌将受让的房屋又转让给他人，也办理了转移登记。原告从未处分过房产，从未授权任何人处理房屋，也不认识徐永恒、闫斌，也未办理过转移登记，是本案争议房屋的合法所有人。原告的房屋一直在抵押，天水市房地产管理局未经审核，对申请过户的户籍证明与本人情况的真实性没有做到核查一致，注销原告的房产证给他人办理转移登记，导致原告无房居住，使原告的合法权益受损。故原告诉至法院，请求确认天水市房地产管理局给徐永恒、闫斌转移登记颁发的XXXXXXXXXXX号房屋所有权证的行为违法。
原告提交的证据：刑满释放证明一份，证明被限制人身自由的期间内，本案所涉房屋被他人冒用本人名义进行转让，并进行了转让登记。
被告天水市不动产登记管理局辩称：2009年8月19日，原告师瑞（通过诉讼中才知道是师慧杰假冒师瑞）与第三人徐永恒、闫斌共同申请办理本案所涉房屋的转移登记手续，经当时的天水市房地产管理局受理人员审查，根据《房屋登记办法》第二十条、第三十二条和第三十三条的规定进行审核，收集资料，进行初审、复审、审核等，根据师瑞和第三人的身份证明、房屋所有权证书、证明房屋所有权发生转移的买卖合同等基础证明材料，对其进行询问、告知相关事项、双方亲笔签名，合法的将房产转移登记在徐永恒和闫斌的名下，过户登记有合法的根据和依据，证据充分、颁证行为合法。房产证仅属公示凭证，依据登记簿记载的内容而制作，房屋转移登记的申请人应当对提供登记材料的真实性、合法性负法律责任。登记审核义务仅仅是指收集资料的完整性，至于协议、户籍证明、原有权属证也仅审查审核形式，对材料的实质审查、辨别真假等没有条件，立法也没有详细规定登记机关对材料的真实性负责，本案可以确定是第三人师慧杰伪造公安机关的户籍证明印章，用非法手段办理的房屋登记手续。综上，原告所述与实际事实不符，按照国家规定，不动产登记职责自2016年10月开始由被告行使，天水市房地产管理局的颁证行为合法，应驳回原告的诉请。
被告天水市不动产登记管理局向本院提交了以下依据、证据：
1.执法依据：《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、建设部《城市房屋权属登记管理办法》，证明房地产物权变动后，应该提供和办理相关的手续材料。
2.事实证据：
第一组证据：2002年11月12日师瑞名下天房权证秦字第XXX**号房屋所有权证登记档案归档目录：登记通知单、登记申请书、户口本、房产买卖契税证、商品房购销合同、房产测绘计费表、规费表、天水市城市建设综合开发公司名下的天房权证秦字第X**号房屋初始登记所有权证；办理注销他项权证的档案材料：天水中天典当有限公司对师瑞抵押贷款还清后申请办理的注销他项权证申请书、天水中天典当有限公司营业执照、法人、委托人身份证明、还款人师瑞的户籍证明、还贷款收据、抵押合同、个人借款合同、天房秦他字第1013002539号他项权证。上述证据证明原告位于天水市秦州区罗玉小区XXX号房屋曾经被抵押贷款，在贷款还清后，天水中天典当有限公司申请办理了注销他项权证。
第二组证据:2009年8月19日，本案争议的房产转移登记给徐永恒、闫斌后，徐永恒、闫斌二人申请办理转移登记的天房权证秦字第XXXXXXXXX**号房屋所有权证登记档案归档目录：登记受理单、转移登记申请书、个人首次登记查询证明表、第三人徐永恒、闫斌身份证、原告师瑞的户籍证明及照片，房产买卖契约、契税证、第三人徐永恒、闫斌房产按份共有分割协议、天水市房管局对师瑞和徐永恒、闫斌制作的询问笔录、房产测绘计费表、规费表、徐永恒、闫斌名下天房权证秦字第XXXXXXXXX**号房屋所有权证存根、收回注销的师瑞名下天房权证秦字第XXX**号房屋所有权证。上述证据证明被告的转移登记行为合法，第三人徐永恒、闫斌取得该房屋后按照法律的规定提交了相关资料，符合转移登记的条件。
第三组证据：涉案房屋由第三人徐永恒、闫斌卖给王鹏祥的转移登记档案材料：房屋登记受理单、房屋转移登记申请书、个人首次购房查询证明申请表、第三人徐永恒、闫斌身份证、王鹏祥身份证，房产买卖契约、契税完税证、申报表、税费计算表、王鹏祥名下房屋所有权证所有权证存根。以上证据证明第三人徐永恒、闫斌将涉案房屋已经合法的转移至王鹏祥。
第三人闫斌述称：徐永恒和闫斌是朋友，都不认识原告师瑞。2008年冬天通过其他朋友介绍认识的”花花”，当时不知道她的家庭情况，在与”花花”协商买卖房屋的过程中，通过户籍和身份证明知道”花花”叫师瑞，本次诉讼后才得知”花花”的真名叫师慧杰。认识师慧杰来往一段时间后，她说要卖她的房子，房屋卖价也合适，当时徐永恒、闫斌想买房但是钱不够，就协商先看了房子才决定共同出资购买。几天之后，师慧杰打电话说房产还有抵押贷款没还清，让徐永恒、闫斌拿4万元在天水中天典当有限公司的大厅等着还贷款，徐永恒、闫斌即将钱送到，没有具体参与办理还贷手续的事情，师慧杰当场趴在大厅桌子上打了收据，之后的买房余款短期内陆续付给师慧杰，办理完过户登记手续付清了房款，房款收据过户完扔了。实际房屋成交价是13万元，为了少缴过户费，买卖协议写的房屋卖价是12万元，实际房屋交易纳税按照房管局确认的14万元纳税，交易价格与当时天水市的同类房屋卖价大体相当也合理。徐永恒、闫斌是通过合法渠道、正常交易买来的房屋，买卖价格合理，师瑞户籍证明贴着师慧杰的照片，买卖双方的手续、姓名也都一致，过户也是本人，徐永恒、闫斌当然认为师慧杰就是师瑞，徐永恒、闫斌善意买房，被告的转移登记行为合法。第三人闫斌未提交证据。
第三人师慧杰述称：师瑞的房产证在天水中天典当有限公司抵押并办理了贷款，当时师瑞的刑事案件没有判下来，师慧杰怕用钱的地方多，而且贷款利息越滚越多，房子都快没了，所以就没有和师瑞沟通，自己找到了徐永恒、闫斌商定以13万元出卖房屋，并说明房主是师瑞，有抵押贷款必须先还。第二天，徐永恒、闫斌即与师慧杰去天水中天典当有限公司归还贷款，该公司姚超给师慧杰说给他5000元可以帮助办理过户手续，师慧杰即将师瑞的身份证、户口本，还款的单子、师慧杰的小版照片，贷款连本带利等共计4万元现金交给姚超，没有开收据。买房款徐永恒、闫斌在过户后十多天才付清，师慧杰给其没有打条子。贷款还清二十几天后，姚超让师慧杰去天水市房地产管理局办证大厅将房产证取出来，师慧杰即取出房产证并按照姚超的要求，将在天水市公安局秦州分局七里墩派出所调取的师瑞户籍证明，在上面贴上师慧杰的照片交给天水市房地产管理局给徐永恒、闫斌二人过户，并在窗口递出的几个文件上签了师瑞的名字。师瑞的户籍证明师慧杰只调取过一次，过户用的户籍证明本人照片上的公章是谁加盖的师慧杰不知道，天水市房地产管理局档案中还贷手续用的师瑞的户籍证明是谁调取的，师慧杰也不知道。房屋出卖后，房价款还贷支出4万元，给师瑞交了一次诉讼费用支出1500元，给本人表哥5000元，剩下的钱师慧杰本人用了。师瑞释放后从外地回来，师慧杰才给她说了卖房之事，由于不懂法、法律意识淡薄才导致出现这种情况应该承担责任，去年师慧杰已经陆续给师瑞归还了11万元。被告收集的资料不是师慧杰提供，天水市房地产管理局转移登记行为违法是事实。第三人师慧杰未提交证据。
第三人徐永恒未到庭答辩，亦未提交证据。
本院依职权调取了以下证据：1.2013年8月3日，临洮县看守所出具的一份”关于师瑞服刑情况的函”及刑满释放证明书、（2009）临刑初字第114号刑事判决书，证明师瑞的服刑情况；2.天水市公安局秦州分局七里墩派出所出具的公章使用证明、2015年2月12日秦州区人民检察院的函、天水市公安局秦州分局的函，证明师瑞户籍证明照片上的公章不是七里墩派出所户籍用章，现有证据无法以公诉案件追究刑事责任，天水市公安局秦州分局于2015年2月16日撤回案件将师慧杰释放。
经庭审质证，被告提交的规范性文件和事实证据，原告、第三人闫斌、师慧杰均无异议，证明目的原告仅认为转移登记材料中的签名不是本人签字，两份户籍证明张贴的照片不是本人、照片加盖的天水市公安局秦州分局七里墩派出所公章与同页户籍证明上的公章明显不一致，不能证明天水市房地产管理局转移登记行为合法。
原告提交的证据，被告、第三人闫斌、师慧杰均无异议、认可。
原告、被告、第三人闫斌、师慧杰对本院依职权调取的证据均无异议，被告仅认为师慧杰构成诈骗罪。
本院对上述证据认证如下：被告提交的规范性文件建设部《城市房屋权属登记管理办法》在2008年6月已被废止，房屋转移登记行为产生于2009年8月，该管理办法不适用于本案，不予采信；其他规范性文件属于房屋登记行为的执法依据，应予适用。被告提交的事实证据，是其做出被诉行为必须依据的材料，证据收集符合法定程序，应作为有效证据确认，证明目的结合全案综合采信。原告提交的证据，被告和第三人闫斌、师慧杰均认可，应作为有效证据确认和采信。
本院依职权调取的证据，三方当事人均认可，能够证明原告师瑞的服刑情况，公诉机关不追究因公章问题的刑事责任、公安机关亦撤回案件的事实，应予采信。
经审理查明，原告与第三人师慧杰是同胞姐妹，第三人徐永恒、闫斌是朋友关系，经其他朋友介绍与第三人师慧杰认识。1998年4月，原告购得天水市城市建设综合开发公司位于罗玉小区XXX号楼房一套，建筑面积70.92平方米，2002年11月12日办理了天房权证秦字第XXX**号房屋所有权证。2008年8月29日，原告在天水中天典当有限公司将该房屋抵押借款，办理了抵押物他项权证。2009年6月26日至12月25日，原告受刑事处罚在临洮县看守所服刑期间，第三人师慧杰将原告的房屋以13万元出卖给第三人徐永恒、闫斌，清偿了贷款。之后，第三人师慧杰在公安机关调取了师瑞的户籍证明、张贴了自己的照片，于2009年8月21日从天水市房地产房管局的办证大厅窗口领出师瑞的XXXXX号房产证、在转移登记所需材料上签名为师瑞，办理了该房屋转移过户登记给第三人徐永恒、闫斌的手续。注销抵押登记和转移登记档案中，天水市房地产管理局各收存的一份师瑞户籍证明，内容相同落款时间各为2009年8月10日和8月21日，户籍证明张贴师慧杰的照片，照片上加盖着”天水市公安局秦州分局七里墩派出所户口专用章”，该印章与户籍证明上的印章名称相同，印章字体大小、字体位置错位明显，不是同一印章。2009年9月25日，原告的天房权证秦字第XXX**号房屋所有权证被天水市房地产管理局注销，该局给徐永恒、闫斌颁发了天房权证秦字第XXXXXXXXX**号房屋所有权证。2009年11月19日，第三人徐永恒、闫斌将该房屋又转让出卖给他人，办理了转移过户登记。原告刑满释放回天水后得知其房屋被出卖，即于2013年5月14日向本院提起行政诉讼，请求确认天水市房地产管理局给第三人徐永恒、闫斌转移登记的天房权证秦字第XXXXXXXXX**号房屋所有权证行为违法。
另查明，本案原审期间天水市房地产管理局以第三人师慧杰涉嫌伪造国家公文证件印章罪报案后原审案件中止，之后因现有证据无法以公诉案件追究刑事责任，天水市公安局秦州分局于2015年2月16日将第三人师慧杰释放撤回案件。2015年7月，国家不动产登记制度改革，不动产登记管理职责由新成立的不动产登记管理局行使，天水市不动产登记管理局于2016年10月挂牌对外开展业务，本案于2016年12月16日恢复审理，并变更被告为天水市不动产登记管理局，于2016年12月30日作出（2013）天秦行初字第5号行政判决后，天水市不动产登记管理局不服，提出上诉。该判决被撤销，案件发回重审。本院即于2017年5月17日立案重审，原告请求确认天水市房地产管理局给徐永恒、闫斌转移登记颁发的XXXXXXXXXXX号房屋所有权证的行为违法。
本院认为，按照国务院《不动产登记暂行条例》，天水市不动产登记职责已调整由新组建的天水市不动产登记管理局实施，对房屋权利登记，是被告的法定职责。因第三人之间对本案争议的房屋协商买卖交易成功，天水市房地产管理局给徐永恒、闫斌二人进行房产转移登记中，按照建设部《房屋登记办法》第七条、第三十二条、第三十三条规定，收集的材料齐全，对证据也进行了审查，处理程序合法，转移登记行为本应得到支持，但是，对证据的表面形式、用生活基本常识初步判断真伪，是证据审查的前提条件和必然要求，它与登记行为是形式审查还是实质审查并无必然的联系，本案第三人师慧杰提交的原告户籍证明，却由于登记人员认知能力和日常生活经验的疏忽，没有发现同一页户籍证明加盖的两个公章印迹字体大小、字体之间的位置距离明显不一致，没有尽到审慎审核细致辨别的义务，房屋转移登记没有合法的主体，天水市房地产管理局批准转移登记明显不当。物权交易保护善意取得，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人......”。本案第三人师慧杰利用原告被限制人身自由后证件各项手续存放在其家中的便利条件，冒充原告协商出卖房产、偿还抵押贷款、办理过户转移登记手续、交付房屋，且双方协商的交易价格与市场价格大体相当、基本合理，其实施的一系列行为，足以使徐永恒、闫斌产生信赖并认为师慧杰就是房屋权利人师瑞并与之交易，在办理了该房屋转移登记之后，徐永恒、闫斌又将房屋出卖给他人亦办理了转移登记手续，为了维护产权交易的稳定性，原告请求确认天水市房地产管理局给徐永恒、闫斌转移登记行为违法的事实和理由成立，应予支持。被告的辩解理由没有合法根据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第七十四条第二款第（一）项、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，判决如下：
确认天水市房地产管理局给徐永恒、闫斌转移登记颁发的XXXXXXXXXXX号房屋所有权证的行为违法。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数递交上诉状副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审 判 长 王快乐
审 判 员 陆丽莉
人民陪审员 蔚军平
二〇一七年九月二日
书 记 员 马文君