江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4323号
上诉人（原审原告）：海门市建筑机械配件厂，住所地海门市悦来镇（原六匡镇）。
法定代表人：丁海英，厂长。
委托诉讼代理人：陆正平，江苏万丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张书敏，江苏万丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈汉新，男，1950年3月3日生，汉族，住海门市。
被上诉人（原审被告）：张雪如，女，1950年11月23日生，汉族，住海门市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴媛媛，江苏高仁律师事务所律师。
上诉人海门市建筑机械配件厂（以下简称机械配件厂）因与被上诉人陈汉新、张雪如租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2015）门包民初字第0829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
机械配件厂上诉请求：撤销原审判决第四项，改判由陈汉新、张雪如自行拆除在涉案土地上建造的厂房及附属设施。事实和理由：1、虽然陈汉新、张雪如在案涉土地上建造厂房及附属设施系其经营所需，但未经法定部门批准，属违章建筑。2、建造人对违章建筑不享有物权权益，虽然双方在翻砂车间搬迁协议中约定被上诉人建造的房屋，产权归其所有，但并未发生合法建造的事实，被上诉人未取得房屋的所有权。一审对该房屋所有权归属进行�决错误。评估公司已向一审法院说明，评估价格系按合法建筑的造价评定的，并没有考虑违章建筑对价格的影响，故一审将违章建筑按合法建筑的价格来判决，显属错误。3、租赁合同解除后，两被上诉人应向上诉人归还恢复原状的土地，一审判决上诉人向其支付补偿款无法律依据和合同依据。4、一审程序违法。被上诉人在一审中并未提起反诉，但一审判决却在主文中判令上诉人向其履行给付金钱的义务，违背了不告不理的原则。
陈汉新、张雪如答辩称：1、双方之间并不存在完全意义上的租赁关系，我们对案涉土地使用权系因上诉人原企业改制，为安置原企业职工，将厂房异地搬迁而取得，存在特定的历史背景。我们从2003年起每年交纳一万元，并非土地租赁费用，而是交原企业的管理费，因为当时我们使用的执照是上诉人的营�执照，工人也是原企业的职工，对部分已退休的工人，上诉人每月支付其少量的退休金。2、案涉讼争土地上建造的厂房是因原企业车间搬迁需要，经双方协商一致，由我们出资建造、产权归我们所有，并非擅自建造的违章房屋。即使是无证房，现上诉人要求我们搬迁，也应给予相应补偿。3、关于我们所建的地下设施，实际是为生产经营所需而建的水泥池，并非无法勘查，一审中评估机构已对其价值进行了评估。4、我们的企业具有生产资质，目前还在正常生产经营，上诉人要求我们搬迁，必然会产生搬迁费、过渡期停工费等损失，上诉人亦应给予补偿。
机械配件厂向一审法院起诉请求：解除与陈汉新、张雪如之间的口头租赁合同；陈汉新、张雪如返还租赁设备行车、炼铁炉、刨板机各一台，拆除在我厂土地上擅自搭建的构筑物并搬空自有物品。
一审法院认定事实：陈汉新、张雪如系夫妻关系。2003年3月15日，机械配件厂（甲方）与陈汉新（乙方）签订“翻砂车间搬迁协议”一份，双方协商将机械配件厂的翻砂车间搬迁至六匡预制场内。协议约定：“1、生产厂房由乙方负责建造，产权归乙方所有。2、土地产权归政府所有。3、原翻砂车间职工由乙方负责安排。4、配件厂的营业执照借给乙方使用，所有业务往来与甲方无关，乙方独立经营。5、乙方在生产期间如发生任何意外，与甲方无关。”后陈汉新在机械配件厂原预制场厂区内（以下简称涉案土地）兴建了厂房及附属设施。
2008年7月，陈汉新拟设立海门市悦来镇华荣铸件厂。7月9日，机械配件厂出具证明一份，内容为“海门市悦来镇华荣铸件厂原是海门市建筑机械配件厂的一个铸件加工车间（该厂成立于上世纪七十年代），现为了转变经营机制，更好地加强落实安全生产责任制，在生产地点、生产设备、经营项目三不变的情况下，新设立海门市悦来镇华荣铸件厂，土地租用海门市建筑机械配件厂，其车间及办公用房的产权均属海门市悦来镇华荣铸件厂所有。”海门市悦来镇人民政府在该证明上签署“情况属实”字样并加盖印章。
2015年10月30日，机械配件厂致函陈汉新、张雪如，以机械配件厂在预制场区域的厂房及土地全部出售给他人为由要求陈汉新在3个月内搬迁。12月2日，陈汉新、张雪如回函称机械配件厂将土地整体出售应考虑其利益，应合理补偿并给予充裕的过渡时间。因双方意见不一，机械配件厂遂提起诉讼。
庭审中，机械配件厂自愿放弃要求陈汉新、张雪如返还炼铁炉、刨板机的诉请。陈汉新、张雪如主张行车是机械配件厂口头赠与其无偿使用，但未提供证据证实。
另查明，自2003年起至2014年期间，陈汉新、张雪如每年向机械配件厂交纳租金10000元；自2008年起先后设立海门市悦来镇华荣铸件厂、海门市悦来雪如铸件厂、海门市新汉铸件厂对外经营。
又查明，机械配件厂坐落于海门市悦来镇保卫村，厂区房屋的建筑面积1637.52m2（不包含陈汉新、张雪如自建房屋）。2007年1月26日，机械配件厂通过出让方式取得地号15-15-（008）-004、图号34.80-33.50、面积6705m2、编号海集用（2007）第150001号工业用地的土地使用权，使用权终止日期2053年12月15日。
本案在审理过程中，陈汉新、张雪如提出申请，要求就其在涉案土地上建造的房屋（含厂房、附属用房、办公生活用房）、配套附属设施及相关设备工具设施、原辅材料等财产价值及搬迁损失进行评估。江苏金宁达房地产评估有限公司（以下简称金宁达公司）经一审法院委托，对陈汉新、张雪如在涉案土地上建造的建筑面积为846.41m2的房屋及构筑物、厂区内附属设施（以下简称厂房及附属设施），委派估价师实地查看和市场调查。2016年4月12日，金宁达公司出具（江苏）金宁达（2016）（房估）字第NT041201号房地产估价结果报告一份，确定在估价时点2016年4月7日的市场价值为334657元（评估的房屋未取得房屋所有权证，视合法建造，未考虑规划许可对房屋及附属设施价格影响；本次评估未包含相关工具设施、原辅材料等财产价值及搬迁所产�的费用损失等）。估计对象及估价结果详见附表:
估价对象市场价值估价结果一览表
未领证房产房产单价
（元/m2）房产总价
（元）编号用途建筑面积（m2）结构1附房74.80砖木384286992仓库102.82钢结构547562903仓库154.69砖木389602274大车间273.60砖木3941078685大车间东侧棚披84.96简易144122156车间125.43砖木389488337附房18.30简易22040328厕所11.81简易2813317小计846.41
--
321481附属设施评估一览表编号项目名称数量评估单位评估总价1围墙72m250元/m23600元2水泥场地212.8m245元/m29576元小计13176元总计334657元（人民币叁拾叁万肆仟陆佰伍拾柒元整）庭审中，陈汉新、张雪如对估价结果报告提出异议：1、房屋价格普遍偏低，不符合实际价格。2、276.3m2的“大车间”系“框架结构”而非砖木结构，在建造成本和价值上远大于其他厂房、仓库和附房。估价报告表述记载为砖木机构有误，估价为394元/m2亦不符合客观实际。3、要求对搬迁产生的相关费用、损失进行补充评估、认定。
2016年5月18日，金宁达公司委派估价师重新对估价对象现场进行外勘后，出具房地产估价报告补充说明一份，内容主要为：1、房地产估价结果合适，符合实际价格。2、相关工具设施、原辅材料等财产价值及搬迁所产生的的费用损失等无法进行评估。3、2016年5月16日陈汉新现场提出，在建造大车间时机械配件厂要求建设地下钢筋混凝土设施一座，长8米、宽7米、深1.2米、壁厚25厘米、地厚30厘米，要求将该地下设施列入评估范围进行补偿。因该设施在地下，无法实际勘查到�本次评估根据陈汉新提交的书面材料进行评估，评估价格为13363元（人民币壹万叁仟叁佰陆拾叁元）。
2016年5月31日，金宁达公司出具房地产估价报告二次补充说明一份，内容主要为：1、本次评估的房屋未取得房屋所有权证，未提供规划许可证书，竣工验收报告等，评估仅考虑建安造价。2、在建筑结构中，没有“框架”结构这一专业术语。在房屋征收评估中一般分为钢混结构、砖混结构、砖木结构和简易结构四大类。参照标准，大车间南侧为砖混2等，北侧为简易2等，当时根据大车间主要部分屋顶为砖木结构将大车间结构写成砖木结构有所欠缺，写成混合结构更合适。3、详细表述了大车间评估单价394元/m2的计算方法。
庭审中，陈汉新、张雪如以解除租赁合同将给其造成损失827020元【房屋损失348020元（334657元+13363元）、设备损失90000元、搬迁损失149000元、停产损失240000元】为由，不同意解除租赁合同。
因陈汉新、张雪如在审理过程中主张涉案土地的优先购买权，机械配件厂于2016年6月5日再次函告陈汉新、张雪如。陈汉新、张雪如虽作出回复函，但双方未达成一致意见。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2003年陈汉新与机械配件厂签订的“翻砂车间搬迁协议”、2008年机械配件厂出具的证明、陈汉新支付租金10000元/年的行为，可以证实陈汉新、张雪如租赁机械配件厂土地设立铸件厂进行生产经营，双方之间形成土地租赁合同关系。该土地租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，因双方没有签订书面的租赁合同，事后亦未达成补充协议，且租赁期限已经超过六个月以上，故案涉土地租赁合同为不定期租赁合同。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，机械配件厂作为出租方，欲将包含涉案土地在内的厂房、土地整体出售给第三人，故于2015年10月向陈汉新、张雪如发出了搬迁通知书。该通知书实质是机械配件厂要求解除涉案土地租赁合同并要求承租人搬迁的通知书，其行使的是租赁合同的法定解除权。虽然陈汉新、张雪如在2015年12月回函不同意解除租赁合同，但机械配件厂已尽到了提前通知的义务并给予合理的搬迁期限。现机械配件厂要求解除涉案土地租赁合同的诉请，于法有据，予以支持。涉案土地的租赁合同解除后，陈汉新、张雪如负有返还涉案土地的义务。机械配件厂要求陈汉新、张雪如搬迁并返还涉案土地的诉请，予以支持。陈汉新、张雪如不同意解除涉案土地租赁合同的主张，于法无据，不予采信。
庭审中，机械配件厂要求陈汉新、张雪如返还行车一台，陈汉新、张雪如辩称机械配件厂口头约定无偿归其所有，机械配件厂不予认可，陈汉新、张雪如未提供证据证实，故对陈汉新、张雪如的陈述，不予采�。机械配件厂要求陈汉新、张雪如返还行车的诉请，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”本案中，陈汉新、张雪如在涉案土地上建造厂房及附属设施开设铸件厂，是在特定条件下经过双方协商得到机械配件厂的许可，双方约定产权归属陈汉新所有。即使双方没有约定租赁合同解除时陈汉新、张雪如建造的厂房及附属设施如何处理，因厂房及附属设施无法拆除，故在陈汉新、张雪如搬迁时可折价归属机械配件厂。
至于厂房和附属设施的价格，金宁达公司综合考虑陈汉新、张雪如建造的厂房及附属设施未取得房屋所有权证等因素确定造价为334657元，符合客观实际，予以认定。在评估�程中，陈汉新、张雪如要求补充评估长8米、宽7米、深1.2米、壁厚25厘米、地厚30厘米的地下设施，因该设施在地下无法实际勘查到，金宁达公司评估确定价格为13363元缺乏事实依据，不予采信。且陈汉新、张雪如未能提供当时机械配件厂要求建造该地下设施以及其目前仍在使用的依据，故陈汉新、张雪如现要求机械设备厂予以补偿的请求，不予支持。对于陈汉新、张雪如主张的相关工具设施、原辅材料等，可在搬迁时拆除带走。本案租赁合同为不定期租赁合同，陈汉新、张雪如在机械配件厂催告后的合理期限内应及时搬迁。因双方对承租人搬迁损失如何承担未有约定，故对于陈汉新、张雪如提出的搬迁、停产损失不予支持。庭审中，陈汉新、张雪如主张其对机械配件厂转让的涉案土地享有优先购买权，该主张与本案不属同一法律关系，本案中不予理涉。判决：一、解除机械配件厂与陈汉新、张雪如间土地租赁合同。二、陈汉新、张雪如将其所有的工具设施、原辅材料等物品搬离涉案土地并将该土地返还给机械配件厂。三、陈汉新、张雪如返还机械配件厂行车一台。四、机械配件厂补偿陈汉新、张雪如334657元，陈汉新、张雪如在涉案土地上建造的厂房及附属设施归机械配件厂。上述二、三、四项，于本判决生效之日起六十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回机械配件厂的其他诉讼请求。案件受理费6620元，评估费3400元，合计10020元（机械配件厂预交100元，陈汉新预交9920元），由双方各半负担5010元。
二审中，被上诉人陈汉新、张雪如提交了购销合同及工资�，以证明其工厂现仍在正常运营。
上诉人机械配件厂质证认为，上述证据均非原件，其真实性无法确认；本案上诉人为陈汉新、张雪如，但合同一方为海门市新汉铸件厂；如果该厂为陈汉新、张雪如经营，则说明其仍在占用案涉土地，应当支付相应的费用。
本院认证如下：陈汉新、张雪如提交的证据系复印件，且与本案缺乏关联性，不作为本案证据使用。
本院经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案的争议焦点是：上诉人是否应当补偿被上诉人在案涉土地上建造的房屋及附属设施损失334657元？一审程序是否存在违法之处？
本院认为，案涉《翻砂车间搬迁�议》约定，机械配件厂翻砂车间进行搬迁，生产厂房由陈汉新负责建造，产权亦归其所有，土地产权归政府所有，且机械配件厂的营业执照借陈汉新使用、陈汉新还需安置机械配件厂原翻砂车间职工，可见双方之间形成的系在特定历史背景下，由机械配件厂提供土地、陈汉新自建房屋经营并安置原车间职工的协议。陈汉新在机械配件厂土地上建造案涉房屋得到了该厂的许可，机械配件厂自行出具的《证明》中亦载明“土地租用海门市建筑机械配件厂”，双方之间事实上形成了土地租赁合同关系。因双方未就租赁事宜达成书面协议，而租赁期限已超过合同法规定的六个月，故双方之间的土地租赁合同为不定期租赁，机械配件厂有权随时要求解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的�根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现机械配件厂要求解除合同、陈汉新进行搬迁，势必将使陈汉新产生相应的损失，对此应当予以补偿。虽然房屋并未取得所有权证，但并不意味着该房屋即不具有价值。对于房屋的价值，江苏金宁达房地产评估有限公司在评估报告中载明“未考虑规划许可对房屋及附属设施价值的影响”，而在补充说明中则已说明:“本次评估的房屋未取得房屋所有权证，未提供规划许可证书、竣工验收报告等，本次评估仅考虑建安造价”，可见评估机构在评估房屋价值时已考虑到房屋未取得规划许可证、房屋所有权证等事实，评估价值仅为建安造价，且机械配件厂亦未对评估报告效力提出实质性的异议，故一审法院依照评估报告确定的价格确定补偿金额并无不当。
关于一审程序是否违法的问题，一审法院已在庭审中询问陈汉新、张雪如，如果合同解除，是否要求一并处理损失；陈汉新、张雪如明确表示要求一并处理，并主张处理房产价格348020元及搬迁费用，后一审法院要求其就房产费用部分补充缴纳诉讼费用。虽然一审法院未将陈汉新、张雪如提出的主张列为反诉请求存在不当之处，但就该部分主张，陈汉新、张雪如缴纳了相应的诉讼费用，机械配件厂亦已充分发表了意见，一审程序瑕疵并未而影响到双方当事人诉权及其他程序性利益的实现，为减少讼累，本案无需发回重审。
综上，上诉人机械配件厂的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6620元，由上诉人海门市建筑机械配件厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琰
审 判 员 张 敏
代理审判员 刘丽云
二〇一七年二月十三日
书 记 员 倪佩佳