浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2878号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王智宏，男，1965年1月28日出生，汉族，个体工商户，住宁波市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周吉平，男，1962年10月23日出生，汉族，住宁波市镇海区庄市街道西陆路5号楼405室，现住宁波市。
委托代理人：周晓燕，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：孙莹，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原审第三人：宁波市镇海区骆驼街道房屋拆迁事务所。住所地：宁波市镇海区骆驼街道五选区贵安路10号。
上诉人王智宏因与被上诉人周吉平、原审第三人宁波市镇海区骆驼街道房屋拆迁事务所（以下简称骆驼拆迁事务所）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2017年7月14日作出的（2016）浙0211民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年5月24日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将其位于骆驼街道咸宁路10号面积为377平方米的房屋出租给原告，租赁期限为自2010年6月1日至2016年5月31日，合同签订日付清第一年租金九万元，以后每年提前一个月付清，第二年起每年加四千元。租赁期间的水电费由原告自理，水电押金三千元。原告如经营需要，需对房屋进行装修，必须事先将装修方案告知被告，事先征得被告同意后方能实施。原告在装修时，未经被告同意，不得破坏原平面装潢及房屋的建筑结构，终止合同时，原告应及时交回房屋，并保证房屋内部设施完好，搬迁时不得拆除原有固定装潢。同时还约定，如遇政府拆迁原告必须无条件服从，但装修部分赔偿归原告。
2016年1月28日，镇海区人民政府发布《关于中大河拓宽工程（镇海东排南线丁新桥至南二桥）项目房屋征收决定的公告》，决定征收中大河南侧、西大河西侧、丁新桥至南二桥的红线范围内国有土地上的房屋。住宅、商业、办公用房签约搬迁期限为60日。本案涉案房屋在该征收范围内。
原告自行于2016年3月26日完成涉案房屋搬迁工作，并向被告及第三人邮寄了《房屋搬迁完成告知书》。被告确认于2016年3月27日收到该告知书。
原、被告双方共同确认原告仅支付了至2016年2月28日止的房租，并确认双方协商一致自2015年起租金按季度收取。2016年3月31日，被告向原告寄送《催收租金通知书》一份，载明要求原告“于2016年4月1日前付清租赁期内的租金，逾期不交，合同作废。”
另查明，该院向骆驼拆迁事务所调取的《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》、房屋拆迁评估装潢及附属物价格清单、非住宅拆迁补偿资金核算单，载明涉案房屋采取货币安置方式补偿，拆迁补偿金合计为5?167?272元，其中装修评估价为138?296元。被拆迁人保证在2015年4月20日前搬迁腾空房屋。《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》写明的签署时间为“2015年3月10日”。
还查明，被告为原告垫付了水电费691.49元，原告在被告处尚有3?000元押金。
原审原告王智宏于2016年12月20日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告支付原审原告搬迁费补偿款52?506.98元、装修装饰损失补偿款138?296元、停产停业损失补偿款262?534.9元、提前搬迁奖励费131?267.45元；2.原审被告退还原审原告房租费9?468.49元；3.原审被告退还原审原告水电押金3?000元；4.原审被告支付原审原告违约金10?000元；5.原审被告赔偿原审原告因诉讼而支出的律师费9?500元。
周吉平反诉诉讼请求：1.确认原审原、被告之间的《房屋租赁协议》于2016年4月1日解除；2.原审原告支付原审被告2016年3月1日至2016年4月1日的房租费9?167元，并支付违约金10?000元；3.原审原告向原审被告支付水电费691.49元。
原审法院审理认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。对于双方诉辩主张，该院做如下分析：
1.《房屋租赁协议》第八条约定在租赁期限内“如遇政府拆迁乙方必须无条件服从，但装修部分赔偿归乙方”。根据该院向骆驼拆迁事务所调取的《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》，载明涉案房屋签订拆迁协议的时间为“2015年3月10日”。对此，被告主张该拆迁协议签订日期系倒签。骆驼拆迁事务所向该院核实，该拆迁协议实际签订日为2016年3月29日，并陈述系基于维护被拆迁人利益最大化考量，才与被拆迁人协商一致认可协议生效时间为2015年3月10日。可见，无论系从被告与第三人意思表示一致认可的协议生效时间，还是从该拆迁协议实际签订的时间来看，涉案房屋均在原、被告租赁期限内发生“政府拆迁”事实。故原告有权依据《房屋租赁协议》第八条约定要求被告支付相应赔偿款。
2.在此前提下，原告在镇海区人民政府于2016年1月28日发布《关于中大河拓宽工程（镇海东排南线丁新桥至南二桥）项目房屋征收决定的公告》后，自行进行搬迁以及未支付搬迁期间的租赁费，不能视为原告单方违约。被告在已与骆驼拆迁事务所签订拆迁协议后，仍然发函要求原告交纳租赁期限内的租金，也违背了合同主体的基本诚实信用原则。故，对于被告认为《房屋租赁协议》已因原告未支付租赁费的违约行为而解除并要求支付相应违约金的主张，不予支持。
3.《房屋租赁协议》第八条已明确原告仅能就装修部分获得赔偿，该约定应视为双方对在租赁期间内发生拆迁时可期待利益的分配及自行利益平衡的结果，因此对于原告要求被告支付搬迁费补偿款、停产停业损失补偿款、提前搬迁奖励费以及被告认为装修赔偿款范围应区分是否为原有装修的主张，均不予支持和采纳。被告应支付原告装修部分赔偿款为138?296元。
4.如前所述，原告于2016年3月26日自行搬迁完毕，而被告则实际于2016年3月29日与骆驼拆迁事务所签订了《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》，按照《房屋租赁协议》第八条应有之意，该院认定原、被告之间的《房屋租赁协议》自2016年3月29日起解除。原告仅支付至2016年2月28日止的租金，原告仍然要向被告支付自2016年3月1日起至2016年3月29日止的租金。对于原告要求被告返还相应租金及被告要求确认《房屋租赁协议》自2016年4月1日起解除的诉请，不予支持。
5.关于水电费及押金。被告已替原告垫付了租赁期间的水电费，被告可在水电押金内扣除该水电费后返还。
6.关于原告主张的律师费损失，因双方《房屋租赁协议》并无相关约定，故对该主张，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第二百二十六、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告周吉平支付原告王智宏装修赔偿款138?296元，返还原告王智宏押金3?000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、反诉被告王智宏支付反诉原告周吉平租金8?661元、水电费691.49元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告王智宏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周吉平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉案件受理费9?966元，由原告王智宏负担7682元，被告周吉平负担2?284元。反诉案件受理费296元，减半收取148元，由反诉原告负担78元，反诉被告王智宏负担70元。
宣判后，原审原告、反诉被告王智宏不服，上诉至本院，称：一、原审判决仅凭被上诉人与原审第三人的辩称认定拆迁补偿协议的签订日期是倒签的、实际签订日期为2016年3月29日，没有事实依据。上诉人认为该协议的签约生效日期为2015年3月10日，也即表明诉争房屋在该日已被政府征收，租赁协议理应在该日解除，上诉人继续收取租金，属于违约。参考租赁协议的约定，被上诉人应支付2个月的租金给上诉人作违约金18333.33元，被上诉人并退还至2016年2月底止的房租费106056元。二、租赁协议第八条只是对装修费的归属进行约定，并没有对搬迁补偿费、停产停业损失补偿费进行约定，对权利的放弃应以明示的方式而非默认或推定的方式确定，原审判决仅凭臆想推定上诉人已经放弃搬迁和停产停业的损失补偿，是完全不合理的，该补偿费是政府给合法经营者的补偿，被上诉人应依法返还给上诉人搬迁补偿费38187.33元、停产停业损失补偿费190936.65元。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人周吉平答辩称：拆迁补偿协议的签署日期原审判决已经作出了认定，拆迁补偿协议经原审第三人确认是2016年3月份签订，应按事实来确认签署日期。综上，上诉人的上诉理由不能成立。
原审第三人骆驼拆迁事务所未提供书面答辩。
各方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。在租赁期间，上诉人租赁的房屋于2016年1月28日被镇海区人民政府发布公告征收。被上诉人作为被拆迁人与原审第三人签订一份《非住宅商业用房拆迁安置补偿协议》，该拆迁补偿协议的签订时间虽载明为“2015年3月10日”，但经原审法院核实，该拆迁补偿协议系为维护被拆迁人利益最大化而倒签，实际签订日为2016年3月29日。根据《房屋租赁协议》约定，如遇政府拆迁，上诉人仅能就装修部分获得赔偿，原审法院认为该约定应视为双方对在租赁期间内发生拆迁时可期待利益的分配及自行利益平衡的结果，并对上诉人主张的搬迁补偿费、停产停业损失补偿费等不予支持，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6733元，由上诉人王智宏负担。
本判决为终审判决。
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审判长 俞灵波
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年十月二十五日
书记员 陆 琼