湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00142号上诉人（原审被告）孝感市鸿博置业有限公司。住所地：孝感市交通西路268号。组织机构代码：67975561-X。法定代表人徐宗荣，该公司经理。委托代理人陈峰、陈艳，湖北峰鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提出反诉，提起上诉，进行和解、调解等。被上诉人（原审原告）王述相。上诉人孝感市鸿博置业有限公司（以下简称鸿博公司）因与被上诉人王述相商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01603号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年6月17日公开开庭进行了审理，上诉人鸿博公司的委托代理人陈艳、被上诉人王述相到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年2月3日，王述相、鸿博公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定鸿博公司将位于孝感市交通西路鸿博学府2栋东单元的406房屋以518000元价格出售给王述相；鸿博公司应当在2012年1月15日前将经质检部门验收取得备案证的房屋交付买受人使用，如遇到因政府相关职能部门的原因延误的鸿博公司可据实予以延期，鸿博公司如逾期超过七日则按已付房款的日万分之三承担违约金；鸿博公司未在商品房交付使用后90日内办理房地产证的，应向王述相支付已付房款1％的违约金。合同签订后，王述相于次日一次性付清了全部房款，鸿博公司于同年2月5日交付了房屋钥匙。后鸿博公司于2013年1月15日办理了房屋竣工备案证，且至今未办理房地产证，以致成讼。原审法院认为，王述相、鸿博公司签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。按合同的约定，鸿博公司应在2012年1月15日前取得房屋竣工验收备案证并交付房屋，鉴于本案中王述相、鸿博公司签《商品房买卖合同》为2013年2月3日，交付房屋为同年2月5日，故鸿博公司应自交付房屋之日的次日起按已付房款的日万分之三承担违约金至取得房屋竣工备案证之日止即59959.20元［（581000元×0.0003）×（2012年2月6日至2013年1月15日天数合计344天）］；鸿博公司至今未为王述相办理房地产证，故应按合同约定支付王述相已付房款的1％的违约金即5810元（581000元×1%）；王述相要求鸿博公司拆除冷却塔，该请求系另一法律关系，原审法院未予支持。鸿博公司辩称房屋已于2012年2月5日交付房屋钥匙且王述相已实际使用，不应承担逾期交付房屋的违约金；因本案合同约定取得房屋竣工备案证为交付房屋的生效要件，故对其抗辩理由不予采纳。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：1、孝感市鸿博置业有限公司支付王述相逾期交付房屋的违约金59959.20元；2、孝感市鸿博置业有限公司支付王述相逾期办理房地产证的违约金5810元；3、驳回王述相的其他诉讼请求。上述给付义务，逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费1444元，由孝感市鸿博置业有限公司负担。鸿博公司不服一审判决，向本院上诉称：1、一审判决对事实的认定存在含糊不清，时间混乱，且适用法律明显错误，致使判决结果明显错误。鸿博公司同王述相于2012年2月3日订立的《商品房买卖合同》，2012年2月5日王述相收房拿到钥匙，2012年2月7日王述相入住并装修，上述事实可由王述相的一审起诉状中的陈述及鸿博公司一审中提交的《装修担保协议》证实，一审判决也予以认定，但在“本院认为”段却又将合同签订的时间表述为2013年2月3日，时间混乱，明显存在认定事实错误的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”鸿博公司作为出卖方主要义务就是交付房屋，王述相在合同签订后数日内就入住并装修，应视为接受。因此，一审判决中所认为的“鸿博公司辩称房屋已于2012年2月5日交付房屋钥匙且王述相已实际使用，不应承担逾期交付房屋的违约金；因本案合同约定取得房屋竣工备案证为交付房屋的生效要件，故对其抗辩理由本院不予采纳。”明显与司法解释相违背，属于适用法律错误，依法鸿博公司应不承担逾期交付房屋的违约金，一审判决书第一项判决鸿博公司支付王述相逾期交付房屋的违约金59959.20元明显属于错误判决。2、由于一审判决多判了59959.20元，致使计算鸿博公司应承担的一审诉讼费明显超判，请二审法院予以核减，并判决二审诉讼费用全部由王述相承担。综上，请求：1、依法撤销孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01603号民事判决书第一项判决，因鸿博公司没有逾期交房，不应该承担违约金，改判驳回王述相此项诉讼请求。2、判决由王述相承担一审超判的诉讼费及二审的全部诉讼费用。鸿博公司未向本院提交新证据。王述相针对鸿博公司的上诉辩称，1、对一审判决关于逾期交房支付违约金无异议，房屋的确是交了，但合同约定取得备案证才能达到交房条件，该房屋的竣工备案证于2013年1月15日才办理，我认为是逾期交房的。鸿博公司在上诉状中引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条是针对预售合同是否登记备案，与合同中具体内容条款和约定无关。2、一审判决中关于办证违约金约定为1%，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。这一条表明，只要有其中一项（损失数额难以确定的），即可使用此条款，并且1%的违约金明显过低。因此，应该按此计算违约金。二审经审理查明，一审判决所查明的事实基本属实。二审另查明，本案中王述相与鸿博公司签订的《商品房买卖合同》不是补签的合同。该合同第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房。第九条出卖人逾期交房的违约责任的处理为，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过7日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过7日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。本院认为，本案纠纷因王述相与鸿博公司签订的《商品房买卖合同》而引发，该合同约定买受人购买的商品房为预售商品房，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》之规定应定性为商品房预售合同纠纷。本案二审双方当事人争议的焦点问题是：鸿博公司在房屋买卖的履约过程中是否存在交房逾期的违约行为？如存在违约行为，应在什么范围内承担违约责任。关于二审争议的焦点问题，本院认为，涉案《商品房买卖合同》的签订日期为2012年2月3日，而合同约定的交房时间为2012年1月15日，鸿博公司认为交房时间应为2012年2月15日，合同中关于交房时间的约定应为笔误，王述相不认可交房时间是笔误的说法，认为应当以合同为准。因涉案合同并非为补签的合同，交房时间在合同签订时间之前不符合交易习惯及生活常理，故本院对鸿博公司关于交房时间的约定是笔误的意见予以认可，认定合同约定交房时间应为双方达成一致购房意向之日即合同签订日2012年2月3日。鸿博公司于2012年2月5日实际交房，故其存在交房逾期的违约行为。按照合同的约定，逾期交房违约金计算的起算日期应当为合同约定交房时间的最后期限的第二天即2012年2月4日，原审关于逾期交房违约金计算的起算日期认定为交付房屋的次日不当。原审认为，本案合同约定取得房屋竣工备案证为交付房屋的生效要件，逾期交房违约金计算的截止日期为取得房屋竣工备案证之日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款的规定“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，本案中，鸿博公司于2012年2月5日交房，王述相实际也已经接受，属于本解释中的“除外情形”，故对逾期交房违约金计算的截止日期应为王述相实际接受房屋之日即2012年2月5日。鸿博公司应当向王述相支付的逾期交房违约金为34.86元（581000元×3?×2天），原审计算逾期交房违约金错误，本院依法予以纠正。原审判决书“本院认为”中关于王述相、鸿博公司签订《商品房买卖合同》时间的约定表述为“2013年2月3日”错误，实际应为“2012年2月3日”，本院依法予以纠正。综上，原审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，本院依法予以改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01603号民事判决第一、三项。二、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01603号民事判决第二项。三、孝感市鸿博置业有限公司支付王述相逾期交付房屋的违约金34.86元。四、驳回王述相的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1444元，由王述相负担1394元，由孝感市鸿博置业有限公司负担50元；二审案件受理费1444元，由王述相负担。本判决为终审判决。审判长刘铮审判员汪书力审判员代绍娟二〇一五年七月三十日书记员余艳君附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。