湖南省临湘市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临民初字第1491号
原告：程仕勇，男，1971年11月8日出生，汉族，经商，住湖南省临湘市。
委托诉讼代理人：苏学根，临湘市天成法律服务所法律工作者。
被告：李小明，男，1953年3月7日出生，汉族，退休职工，住湖南省临湘市。
被告：谭云春，男，1948年2月22日出生，汉族，退休职工，住湖南省临湘市。
上列被告的共同委托诉讼代理人：李珞瑜，湖南永发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁慧，湖南永发律师事务所实习律师。
被告：临湘市永安教育建设投资有限公司，住所地，湖南省临湘市长安镇长安中路31号。
法定代表人：曹道仁，董事长。
委托诉讼代理人：姚小波，湖南金骏律师事务所律师。
被告：临湘市房地产管理局，住所地，湘临大厦。
法定代表人：张韧，局长。
委托诉讼代理人：罗卫红，女，1968年7月4日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区四化建居委会四化建公司宿舍，系被告单位工作人员。
委托诉讼代理人：陈学军，男，1972年3月27日出生，汉族，住湖南省临湘市。
原告程仕勇与被告李小明、谭云春、临湘市永安教育建设投资有限公司（以下简称临湘市教建投）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案后，依原告程仕勇申请追加临湘市房地产管理局（以下简称临湘市房产局）为本案被告。被告李小明、谭云春在举证期限内向本院提起了反诉，但未在法定期限内向本院交纳反诉费，视为自动撤回反诉申请。本案依法适用普通程序，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告程仕勇及其委托诉讼代理人苏学根，被告李小明、谭云春及其共同委托诉讼代理人李珞瑜、丁慧，被告临湘市教建投的委托诉讼代理人姚小波、被告临湘市房产局的委托诉讼代理人罗卫红、陈学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程仕勇向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告李小明、谭云春于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、责令被告李小明、谭云春立即返还原告拆迁补偿款人民币47430元；三、责令被告临湘市教建投、临湘市房产局承担补偿原告自建厂房损失和停产、停业经营以及搬迁职工工资等各项损失（补偿款数额待评估结论出来后确定）；四、由被告承担本案诉讼费及其它费用。
事实和理由：2013年5月1日，原告与被告李小明、谭云春签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定将被告二人所有的位于临湘市长盛东路9、10号两栋房屋的第一层及房前、屋后的空坪、杂间出租给原告使用，租期自2013年5月1日至2018年5月1日止，共5年时间。双方在合同中特别约定了，原告在承租期间为其经营所建造形成的建筑物、建设等由原告自行负责，被告一概不管。合同签订后，原告投入大量资金，在租赁范围内相继建起了木竹加工厂、渔具厂及汽车修配厂，遵纪守法、诚信经营。2015年9月份，被告李小明、谭云春在原告不知情，并在未核实原告因搬迁的各项损失的情况下，擅作主张和被告临湘市教建投、临湘市房产局违法签订拆迁补偿协议，同时被告临湘市教建投将理应为原告所得的补偿款让被告李小明、谭云春领走。2015年10月8日，被告临湘市教建投和被告李小明、谭云春又在未通知原告的情况下，将原告的用水、用电中断，由于被告的该行为，造成了原告巨大的经济损失。原告认为，原告与被告李小明、谭云春签订的租赁合同合法有效，被告临湘市教建投明知原告与被告李小明、谭云春存在房屋租赁关系视而不见，与被告李小明、谭云春签订拆迁补偿协议，造成原告巨大的经济损失，并导致原告工厂不能正常经营。事后，原告就补偿款及赔偿款事宜与被告李晓明、谭云春及被告临湘市教建投，多次协商未果。原告遂具状起诉，请求依法判决。
被告李小明、谭云春辩称：二被告是法定的被征收对象，应依法享受国家法律规定的征拆补偿。国家因公共利益需要通过法定程序征收个人房屋并对房屋所有权人进行补偿，因此补偿对象既不是承租人也不是其他权利人，而是依法登记的房屋所有权人，征收主体是国家。二被告与被告临湘市房产局签订《产权调换协议书》并领取相应拆迁补偿款项符合法律规定。原告在承租房屋以后，不按约定的方式和期限缴纳房租，并擅自将所租房屋转租他人，至庭审当日，原告尚未缴全房租，鉴于原告的违约行为，被告于2014年8月已通知被告解除租赁合同。因此，原、被告之间的租赁关系已经终止，原告诉求没有事实依据。即使合同仍在继续履行，原告也无权主张被告返还拆迁补偿款，从岳阳市方源房地产评估经纪有限公司作出的评估报告来看，二被告领取的拆迁补偿并未超出该房产现有的状态，拆迁补偿项目并不涉及原告的机械设备、材料及逾期可得利润损失。综上所述，二被告没有理由向原告返还拆迁补偿款，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告临湘市教建投辩称：根据本案的现有证据，被告临湘市教建投与原告之间不存在民事法律关系，也不存在行政法律关系，被告未侵犯原告的权利。被告作为教育建设投资有限公司，属于公司范畴，没有履行行政职能的权利。合同是被告李小明、谭云春与被告临湘市房产局之间签订的。因此，请求人民法院依法驳回原告对被告临湘市教建投的诉讼请求。
被告临湘市房产局辩称：被告与原告并无合同关系，因此两者不具有合同法上的权利义务关系。被告与李小明、谭云春签订征收补偿协议，是依法履职行为，该行为没有侵害原告的合法利益。即便原告为保全本案执行款项，也应当是本案审理终结民事裁判文书生效后，在执行阶段由法院作出相关决定后，被告才有协助义务。原告不属于被征收对象，不享有法定的征收补偿利益。原告与被告李小明、谭云春的房屋租赁合同纠纷，同被告临湘市房产局无关。综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。
原、被告围绕其诉讼主张和抗辩意见依法提交了证据，本院庭审时组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告程仕勇提供的证据2原告与孟宪明之间的汽修厂转让合同，来源合法，客观真实，能证明其目的，本院予以采信。证据7、8证人出具的收条和证明，客观真实，能证明其目的，本院予以采信。证据9、10来源合法，客观真实，能证明其目的，本院予以采信。证据11、12缺乏证据的真实性、关联性，不能证明其目的，本院不予采信。被告李小明、谭云春提供的证据2、3、4、5、6、7、8、9来源合法，具有证据的真实性、关联性，能证明其目的，本院予以采信。被告临湘市教建投提供的证据1、2来源合法，具有证据的真实性、关联性，能证明其目的，本院予以采信。被告临湘市房产局提供的证据4、5、6、7、8、11、12是被告的相关具体行政行为，虽不能完全证明其目的，但还是能证明跟本案有关的部分客观事实，本院予以部分采信。
本院根据以上所认定的证据，结合原、被告的当庭陈述，确认如下案件事实：
原告程仕勇从2009年至2013年就租赁被告李小明和谭云春的房屋做生意，2013年由于107国道拓宽，原告与二被告于2013年5月1日又重新签订了《房屋租赁合同》，经营渔具浮漂生产和汽车修配。合同的主要内容有：将二被告的房屋第一层楼及屋前、屋后的空坪、房屋杂间，租赁给原告程仕勇使用。租赁时间为2013年5月1日至2018年5月1日止，租赁期间原告有权支配房屋的运用，被告无权干涉，如被告房屋在五年后出售，原告必须配合，如房屋不出售，原告有权优先续租。房屋租金为年租1万元，期后按每年递增10%。如房屋有维修等事项，由原告负责搞好后抵被告房屋租金。原告在租赁期间为了生意之便所造成的建筑、建设由原告自行负责，被告一概不管。双方同意以上约定事项，并签字确认。合同签订后，原告为其经营需要建造了杂屋及钢棚，并按合同约定及时交纳了房屋租金。
2015年8月14日，临湘市人民政府关于“临湘市一中整体搬迁建设项目”作出临政[2015]5号国有土地上房屋征收决定的通告，决定由临湘市房产局作为房屋征收部门，对107国道北侧沿线东抵向阳路，西抵桃矿铁路、向阳路西侧，南抵107国道，北抵芙蓉西路规划范围内的国有土地上所有房屋及其附属物实施征收。原告从被告李小明、谭云春处租赁的房屋在征收范围内。被告李小明、谭云春和被告临湘市房产局在2015年8月份，就将该租赁的房屋要被临湘市人民政府征收的事告之了原告及其家人。后来在征收房屋测量时，原告也在现场，并提出原告建的是厂房不是杂屋。被告临湘市房产局和相关部门在评估时，也通知了原告的妻子和母亲去了现场，但双方为搬迁补偿费用未协商好。被告临湘市房产局根据相关的法律、法规和程序，因公共利益征收出租人的房屋，只与房屋所有权人签订征收补偿协议。为此，被告临湘市房产局与被告李小明、谭云春于2015年9月5日签订了《产权调换协议书》。被告临湘市房产局鉴于被告谭云春、李小明的房屋目前正在经营，决定对停产停业损失进行补偿，并与二被告签订了补充协议，停产停业损失费用分别为被告谭云春126596元，被告李小明104412元，总计231008元。2015年10月5日被告临湘市房产局及相关部门向被告谭云春、李小明下达了限期搬迁的通知，二被告又将限期搬迁的通知交给了原告。原告接到通知后找到被告临湘市房产局及相关部门，认为应该给原告的补偿，补在二被告名下，并对其机械设备搬迁和停产停业损失补偿有异议。被告临湘市房产局及相关部门工作人员告诉原告，有关此次房屋征收涉及到原告的补偿，已经全部计算到被告谭云春、李小明名下，由二被告按补偿清单如实支付给原告。此后，原告与被告临湘市房产局及相关部门就机械设备搬迁和停产停业损失补偿进行了协商，但因双方分歧较大，协商未果。2015年10月8日临湘市房产局及相关部门按照与被告谭云春、李小明签订的相关协议，要将被告谭云春、李小明的房屋进行拆除，并对其进行了停水、停电。为此，原告向本院提起诉讼。
另查明：被告临湘市房产局提供的证据证实，原告程仕勇的杂屋面积为135.98平方米，评估单价每平方米420元，征收补偿款为57112元。钢棚面积为67.92平方米，评估单价每平方米300元，征收补偿款为20376元，合计77488元。上列款项补偿在被告李小明补偿费中。另外，原告程仕勇的停产停业损失费也分别包含在被告谭云春126596元和被告李小明104412元的补偿费中，停产停业损失费主要是补偿给经营户经营浮漂厂和汽修厂的损失。上列款项已经支付给被告李小明、谭云春。
被告临湘市教建投是“临湘市一中整体搬迁建设项目”的承建开发商，负责从政府手中购得土地后，进行新临湘市一中的建设。
本院认为：原告程仕勇与被告谭云春、李小明签订的房屋租赁合同合法有效，本应按约履行，但由于房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，原、被告之间的房屋租赁合同应予以解除。原告程仕勇与被告谭云春、李小明之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定，相关争议应首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。没有约定也无法律规定的，应当按照法律基本原则处理。该合同的终止系政府依法征收原因所致，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理，部分或全部免除责任。且原告对该合同的解除并无任何过错，按照公平和诚信原则，被告谭云春、李小明应对原告遭受的损失酌情予以补偿。
本案中原告程仕勇与被告谭云春、李小明有争议的征收补偿款有：1、杂屋和钢棚补偿费，原告从事经营活动时搭建的杂屋和钢棚，被告临湘市房产局给予征收补偿款为77488元，该款应归原告所有，由被告李小明在其征收补偿款中支付给原告。
2、停产停业损失费，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。临湘市房产局按照《关于临湘市一中整体搬迁项目未经登记建筑和擅自改变用途建筑征收补偿的建议意见》第一条的规定，因房屋征收造成停产、停业的，房屋征收部门按征收房屋评估总额的7‰，补偿十个月。该规定表明停产停业补偿款的计算方法和来源。但本案所涉房屋系沿街店面房，所有权人自营、出租、他人承租后对外经营，都是以该房屋为经营场所开展的以营利为目的的商业行为。被告李小明、谭云春与临湘市房产局签订房屋产权调换协议及补充协议后，对该房屋的权利灭失，丧失了继续出租收取租金的权利，原告程仕勇也失去了继续使用该房屋经营的机会，因此双方均因丧失经营机会而带来了一定的损失。现有法律、行政法规等均没有明确规定该项补偿只归属于被征收人，且双方事先又无约定，因此该项补偿款双方应合理分享。考虑到截至征收公告发布之日，原告程仕勇与被告李小明、谭云春的租赁合同剩余租赁期限二年零九个月，且该补偿款主要是补偿给原告经营浮漂厂和汽修厂的停产停业损失。该补偿款应当由原、被告双方根据公平原则，合理分配，分配比例本院确定为被征收人李小明、谭云春享有10%，承租人程仕勇享有90%。故原告程仕勇应享有停产停业补偿费金额为207907.2元（231008元×90%）。其中由被告李小明在其征收补偿款中支付给原告93970.8元（104412元×90%），由被告谭云春在其征收补偿款中支付给原告113936.4元（126596元×90%）。上列涉及到原告的征收补偿款，被告临湘市房产局在该租赁房屋征收中，已经全部计算到了被告谭云春、李小明的征收补偿款中，并已支付给二被告。
被告谭云春、李小明在审理中提出原告程仕勇没有按合同约定及时交纳房屋租金，具有违约行为，租赁合同早已解除。但二被告未提供充分有效的证据予以证实，且与客观事实不符，故对二被告的该项辩解意见，本院不予采纳。
本案中原告程仕勇提起的是租赁合同纠纷，根据合同的相对性，原告程仕勇与被告临湘市教建投之间没有权利义务关系，被告临湘市教建投即没有侵权行为，也不存在行政法律关系。故原告程仕勇要求被告临湘市教建投承担补偿因征收搬迁所造成的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人），给予公平补偿”的规定，被征收人与补偿对象是被告谭云春、李小明，而不是原告程仕勇。被告临湘市房产局作为政府指定的房屋征收部门，在征收被告谭云春、李小明的房屋过程中作出的征收补偿协议等，都是其具体的行政行为。而原告程仕勇提起的是租赁合同纠纷，双方之间是两个不同的法律关律。原告程仕勇认为租赁合同的解除系政府依法征收原因所致，侵犯了原告的合法权益，且未对原告机械设备及搬迁费等各项损失作出合理补偿。原告机械设备及搬迁费等各项损失是征地拆迁补偿的范围，原告程仕勇可另行主张权利，提起行政诉讼。故原告程仕勇对被告临湘市房产局的起诉，不是本案处理范围。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十八条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决如下：
一、被告李小明在本判决生效后十五日内支付原告程仕勇房屋租赁损失补偿款171458.8元（93970.8元+77488元）；
二、被告谭云春在本判决生效后十五日内支付原告程仕勇房屋租赁损失补偿款113936.4元；
三、驳回原告程仕勇的其他诉讼请求。
案件受理费5500元，财产保全费2500元，合计8000元，由原告程仕勇负担2000元、被告李小明负担3000元、被告谭云春负担3000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 彭林保
代理审判员 雷 略
人民陪审员 陈小垂
二〇一六年十月十二日
书 记 员 敖 晶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被被征收房屋所有权人（被征收人），给予公平补偿”