广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终1478号
上诉人（原审被告）冯庆文，住所地湖北省宜城市。
委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王武，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托代理人王济明，广东天地元律师事务所律师。
原审第三人深圳市海王城房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市南山区
委托代理人俞飞，广东君强律师事务所律师。
委托代理人张玉婷，广东君强律师事务所律师。
上诉人冯庆文因与被上诉人王武、原审第三人深圳市海王城房地产投资顾问有限公司（以下简称海王城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，冯庆文系华采花园南山阁14G的权利人，占100%份额。2015年3月20日，王武（买方）与冯庆文（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市南山区华采花园南山阁14G，建筑面积为94.33平方米，转让价格为2815000元。买方同意在合同生效当日支付卖方定金5万元，在合同生效后3日内再向卖方支付定金15万元，定金由双方约定的第三方监管。第二部分楼款为2615000元，买方采取银行按揭付款。买方在2015年4月10日前将首期房款80万元（准确数以银行贷款承诺书和送审评估报告为准）交予第三方或银行资金托管，并办理按揭申请手续。银行承诺贷款并出具承诺书后三个工作日内买方须和第三方落实首期房款金额（多退少补），第二部分楼款总额减去银行承诺贷款之金额为准确的首期款。卖方应积极配合买方办理银行贷款手续，否则视为卖方违约。过户转让手续全部办理完毕且买方领取新房地产证后3个工作日内，首期房款由托管方付清给卖方；银行承诺贷款部分的房款，在完成抵押登记后由银行直接划入“承诺书”中指定卖方收款账户。采取担保赎楼方式，赎出房地产王武、件并注销抵押登记之日起三个工作日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》。买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》当日内，共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续。因一方的未及时办理或不配合办理而缔结的相关纠纷和损失，责任由不配合办理方承担，并按转让成交价为基数日万分之四支付滞纳金。如任何一方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；任何一方逾期义务超过五日，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚则（没收买方已支付的定金或双倍返还买方已支付的定金）。如违约方未按合同约定履行违约责任导致守约方提起诉讼，则违约方应承担守约方的合理律师费。
2015年3月20日、3月21日，王武向冯庆文分别支付定金5万元、15万元。冯庆文出具收据，确认收到上述定金。2015午4月2日，王武（甲方）、冯庆文（乙方）与交通银行深圳分行（丙方）签订了《房屋交易结算资金监管协议》，约定：甲方、乙方共同委托丙方监管房产交易资金；交易资金为281.5万元，托管资金为65万元。同日，王武在交通银行深圳分行开设账户，并汇入首期款65万元。2015年4月23日，交通银行深圳分行出具《短期赎楼贷款承诺书》，同意向王武发放期限为3个月，金额123万元的短期赎楼贷款。2015年4月23日，交通银行深圳分行出具《楼宇按揭贷款承诺书》，同意向王武发放期限为30年，金额196.5万元的贷款。2015年5月6日、5月11日，王武委托律师向冯庆文发出《律师函》，要求其尽快履行合同并配合办理担保赎楼手续。
原审庭审中，冯庆文提供公证费发票，用以证实冯庆文依约办理公证委托赎楼。王武对该证据的真实性无异议，对其关联性不予确认。海王城公司对该证据的真实性无异议。王武提供《买方服务费支付承诺书》，用以证实王武与海王城公司签订居间合同，由海王城公司对涉案房产买卖提供居间服务。冯庆文对该证据的真实性无异议，对其关联性不予确认。海王城公司对该证据的真实性无异议。王武提供《委托代理合同》、发票，用以证实王武因诉讼支付律师费3万元。冯庆文对该证据的真实性不予确认。海王城公司对该证据的真实性无异议。王武提供录音、短信等证据，用以证实冯庆文明确表示不履行合同，仅愿意支付双倍定金。冯庆文对上述证据的真实性无异议，称冯庆文违约系因其所买房产业主违约所致。海王城公司对上述证据的真实性无异议。王武提供产权资料查询结果表，用以证实涉案房产存在抵押需完成赎楼。冯庆文对该证据的真实性无异议。海王城公司对该证据的真实性无异议。冯庆文提供《二手房买卖合同》、《解除合同协议书》、银行支付凭证、收货单、收费单、装潢工程订单、销售订单、协议、收款收据、离婚证等证据，用以证实冯庆文违约系因其所买房产业主谢超明、沈晓君违约导致，冯庆文经济损失巨大，造成家庭危机。王武对除离婚证以外证据的真实性均不予确认。海王城公司对上述证据的真实性无异议，但对其关联性不予确认。冯庆文提供撤销资金监管委托书，用以证实冯庆文积极主动减少王武损失。王武对该证据的真实性不予确认。海王城公司对该证据的真实性无异议。
王武原审诉讼请求：一、解除王武、冯庆文于2015年3月20日签订的二手房买卖合同（合同编号：）；二、冯庆文向王武返还已支付的定金20万元及银行监管的首期款65万元；三、冯庆文支付王武违约金56.3万元；四、冯庆文支付律师费3万元；五、冯庆文承担本案的诉讼费、保全费。
原审法院审理认为，王武、冯庆文签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。合同签订后，王武依约履行合同义务，冯庆文拒绝继续履行合同义务，其行为已构成违约。冯庆文辩称其无法继续履行合同系因其另外购入房产的业主谢超明、沈晓君违约所致，于法无据，原审法院不予采纳。根据合同约定，任何一方逾期义务超过五日，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％违约金或承担定金罚则。原审法院认为，王武提供的证据与其诉讼请求能够相互印证，冯庆文未依约履行合同义务，其行为构成根本违约；因此，王武关于解除涉案合同、冯庆文返还定金20万元并支付违约金的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。关于违约金的计算标准，鉴于冯庆文的违约行为确实事出有因，且冯庆文主张对王武要求的转让价20％违约金进行调整；原审法院以王武的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌定违约金按转让价15%的标准进行计算，上述金额计得422250元（2815000元×15%）。王武主张律师费3万元并要求冯庆文返还银行监管首期款65万元，均缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除王武与冯庆文于2015年3月20日签订的《二手房买卖合同》；二、冯庆文应于本判决生效之日起五日内向王武返还定金20万元；三、冯庆文应于本判决生效之日起五日内向王武支付违约金422250元；四、驳回王武的其他诉讼请求。如果冯庆文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17787元，保全费5000元，共计22787元。由王武负担12976元，冯庆文负担9811元。
上诉人冯庆文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判海王城公司返还被告定金1万元；2、将违约金调整为20万元。上诉的主要事实与理由：
一、原审有些事实没有查明，影响法律适用。主要有：1、对定金20万中有1万元监管在海王城公司的事实没有查明。2、对涉案房产归案外人高容所有的事实没有查明。冯庆文和案外人高容于2013年12年30日在南山区公证处以《夫妻财产约定协议书》公证书的方式约定涉案房产的所有权人为高容，在夫妻关系终止时不做共同财产处理。3、对王武在双方买卖合同尚未正式解除的情况下另行购买其他房产的事实没有查明。4、对冯庆文在监管期届满前去监管银行申请解除双方监管资金的事实没有查明。二、原审法院在没有查明上述事实的情况下，判决冯庆文承担的违约金过高，应予以调整。违约金以王武的实际损失为限，不应超过冯庆文签约时可预见的损失范围。因为涉案房产是案外人高容的财产，冯庆文的签约行为实际上是无权处分行为，冯庆文及时的通知了王武合同不能履行的实际情况，自己先去监管银行办理了撤销资金监管的申请，做到了减损的注意义务，加上王武也实际另行购买了其他房产，损失有限。
被上诉人王武答辩称，一、王武依照约定转帐支付定金20万元给冯庆文，冯庆文也出具了收据，因而与海王城公司无关，冯庆文长期占有定金，应当立即返还20万元定金。二、房地产显示涉案房产为冯庆文所有，占有100%产权，与案外人无关。三、因冯庆文毁约不卖涉案房产，且定金20万元也在冯庆文处，首期款65万元也监管在银行，所以王武没有钱再去购房，且当时房价已经暴涨，王武卖不齐，所以冯庆文说王武又去购房没有事实依据。四、首期款的监管期限是从2015年4月2日到2015年7月2日止，冯庆文提交的证据显示其是在2015年7月29日才去银行申请解除监管，明显没有诚意，没有减少王武的损失。五、原审法院查明事实清楚，本案是因为冯庆文因房价暴涨而毁约，涉案房产是老房子，是学位房，所以王武为了小孩的读书学位才购买，因330政策影响，涉案房产已经暴涨了100多万元，因冯庆文毁约不卖，所以王武再用同等价格再家加上涉案房产20%的违约金，也无法购买到与涉案房屋相同的学位房，造成王武房价差价损失巨大。即使冯庆文赔偿合同约定的涉案房产房价20%的违约金，也不足以弥补因房价上涨造成的王武的损失。原审法院调低了违约金，已经违反了合同法第114条第2款的规定，即约定的违约金造成损失的当事人可以请求人民法院增加。因此冯庆文上诉称违约金过高，没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人海王城公司答辩称其尊重原审判决。
本院经审理查明，一、涉案定金20万元中有1万元尚托管于海王城公司处；二、涉案《房屋交易结算资金监管协议》第4.2条款第（4）项内容显示：监管期限届满，涉案双方未共同申请延长监管期限的，监管银行解除对监管账户的冻结。该监管协议于2015年7月2日到期。冯庆文陈述其于2015年7月29日向银行申请撤销资金监管协议。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。针对冯庆文的上诉主张，本院分析如下：一、即便冯庆文就涉案房产与案外人高容存在《夫妻财产约定协议书》，其无权处分涉案房产亦不影响涉案房屋买卖合同的效力。涉案房屋买卖合同系涉案各方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。冯庆文未能继续履行涉案合同已构成根本违约，应承担相应的违约责任。二、如前所述，涉案《房屋交易结算资金监管协议》已于2015年7月2日到期，故冯庆文上诉主张其于2015年7月29日向银行申请撤销资金监管协议已尽减损义务，理据不足，本院对该上诉主张不予采纳。三、原审已在综合考虑王武实际损失、合同的履行情况及预期利益等因素的基础上酌定调低违约金至房产转让价15%的标准，处理得当。现冯庆文未能提供充分有效的证据证明王武另购的案外房产与涉案房产所在地段、户型等方面具可比性且据此王武的实际损失低于涉案房产转让价的15%，故本院对冯庆文申请再次调低违约金标准的上诉主张不予支持，对原审酌定的违约金标准予以维持。
此外，涉案房屋买卖合同解除，涉案各方因此取得的财产即应返还，故冯庆文应将涉案定金返还王武。涉案定金中的1万元在海王城公司处，该部分定金应由海王城公司迳行向王武返还。原审未就此处理有误，本院予以纠正。
综上，上诉人冯庆文的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定部分事实有误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第472号民事判决第一项、第三项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第472号民事判决第二项、第四项；
三、冯庆文应于本判决生效之日起五日内向王武返还定金19万元；
四、深圳市海王城房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内向王武返还定金1万元；
五、驳回王武的其他诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费17787元，保全费5000元，共计22787元。由王武负担12976元，冯庆文负担9811元；本案二审案件受理费5205元，由冯庆文负担。冯庆文已预交17787元，多预交的部分由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。