鹤壁市淇滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0611民初1943号
原告（反诉被告）：张蓟濮，女，1982年5月15日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。
委托诉讼代理人：张善来，河南天盈律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）：鹤壁市淇滨区御磨坊酒店，住所地鹤壁市淇滨区黄河路东段阳光家天下北门**号。经营者：李帅，男，1989年6月21日出生，汉族，该酒店业主，住鹤壁市淇滨区锦绣江南小区**号楼*单元*楼***号。
被告（反诉原告）：翟雅梅，女，1981年2月6日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：姚强旗，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书。
原告（反诉被告）张蓟濮与被告（反诉原告）鹤壁市淇滨区御磨坊酒店（以下简称御磨坊酒店）、翟雅梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张蓟濮及其委托诉讼代理人张善来，翟雅梅及御磨坊酒店、翟雅梅的共同委托诉讼代理人姚强旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张蓟濮向本院提出诉讼请求：１、解除张蓟濮与御磨坊酒店、翟雅梅签订的房屋租赁合同；２、御磨坊酒店、翟雅梅退还张蓟濮租赁费80000元，并赔偿损失575870元。事实和理由：2015年4月13日，张蓟濮与翟雅梅签订《房屋租赁合同书》，约定翟雅梅将位于鹤壁市淇××区××东段阳光家天下北门的23号楼三层房屋（面积560平方米）出租给张蓟濮，期限8年，自2015年5月20日至2023年4月30日止，第一年租金为每月12.65元/平方米，以后每3年根据市场行情递增。2015年4月14日，张蓟濮缴纳了房屋租赁费80000元。经过1个月零7天的装修和准备，张蓟濮招纳学习口才、绘画、幼小衔接学员于2015年6月15日开课。此后奥体健身中心工作人员告知张蓟濮25号楼梯学生不能使用，理由是怕学生破坏奥体健身中心的装修设施。因原来指定的通道被禁止通行，张蓟濮立即找翟雅梅解决，才得知翟雅梅并非23号楼和25号楼的业主，业主是王升屯村委会，业主与翟雅梅的租赁合同是禁止转租的（转租需要业主的书面同意）。虽然张蓟濮多次积极找业主和奥体健身中心协调学员的通行问题，但奥体中心坚持学员应走23号楼的通道，禁止学员在25号楼楼梯通行，张蓟濮被迫于2015年7月15日停课。御磨坊酒店、翟雅梅合同目的不纯，且未遵循诚实信用原则，存在严重的缔约过失。因合同目的不能实现，造成张蓟濮经济损失，就解除合同及赔偿问题与御磨坊酒店、翟雅梅多次协商未果，为维护其合法权利，故诉至法院。
御磨坊酒店、翟雅梅共同辩称：1、张蓟濮请求解除合同的理由与事实不符，其对涉案房屋享有承租权及对外转租权，其转租行为经过出租人同意，与张蓟濮签订转租合同合法有效。签订房屋租赁合同时23号楼楼道畅通无阻，因张蓟濮装修原因自己将23号楼原有通道隔断，并要从25号楼楼梯通行，奥体健身中心及王升屯村委会证明显示通往涉案房屋的25号楼楼梯不存在禁止通行问题；2、张蓟濮要求解除合同无法律依据及合同依据；3、其不存在缔约过失责任，张蓟濮诉称的缔约过失责任与本案事实和法律关系相冲突；4、其已完全履行了合同义务，交付了涉案房屋，张蓟濮要求返还租赁费并赔偿损失无事实和法律依据。
御磨坊酒店、翟雅梅共同向本院提出反诉请求：１、解除张蓟濮与御磨坊酒店、翟雅梅签订的房屋租赁合同；２、张蓟濮给付其2016年5月20日至腾清之日的房租；3、张蓟濮按840元/月给付其2015年5月20日至腾清之日的物业费；4、张蓟濮腾清涉案房屋内所有物品并搬离涉案房屋。事实和理由：2015年4月13日，御磨坊酒店、翟雅梅（李帅之妻）与张蓟濮签订了《房屋租赁合同书》，约定将位于鹤壁市淇××区××东段阳光家天下北门的23号楼三层房屋（面积560平方米）租赁给张蓟濮，期限8年，租赁费用为每年8.5万元，每平方米12.65元，每年提前一个月缴纳下年租金，否则有权收回房屋。现张蓟濮在缴纳第一年8万元租赁费后，拒不缴纳后续租赁费和物业费，经多次催收未果，诉至法院。
张蓟濮辩称：1、对第一项反诉请求无异议，同意解除双方签订的租赁合同；2、导致合同解除及张蓟濮停课受损的根本原因及责任不在张蓟濮而在御磨坊酒店、翟雅梅，故解除合同外的其他诉讼请求不能成立。
当事人围绕本诉、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：围绕本案第一争议焦点，张蓟濮提交的证据3、4因其申请对涉案租赁房屋的装修价值等事项进行司法鉴定，其装饰装修造价应以司法鉴定意见书鉴定意见予以确定，对该两份证据不单独采信；证据5形式来源合法，内容客观真实，本院予以采信；证据6录音内容不完整，缺乏连贯性，难以真实完整的反映客观事实，对其证明效力本院不予确认；证据7不能证明张蓟濮主张的可期待利益损失，对其证明效力本院不予确认；证据8系诉讼中委托进行的司法鉴定，程序合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对三名证人证言证明张蓟濮不能使用25号楼楼梯正常经营的情况，能够与其他证据相印证，对此本院予以采信；其他证言内容无其他证据印证，本院不予采信。围绕本案第一争议焦点，御磨坊酒店、翟雅梅提交的证据3、6、7真实性本院予以采信，证据4、5不能证明张蓟濮可以正常使用25号楼楼梯，对御磨坊酒店、翟雅梅主张的证明效力本院不予确认。围绕本案第二争议焦点，御磨坊酒店、翟雅梅提交的证据4、5、6、7的真实性张蓟濮无异议，对其真实性本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月30日，翟雅梅与鹤壁市淇滨区九州路办事处王升屯村民委员会签订房屋租赁合同1份，双方约定翟雅梅租赁鹤壁市淇滨区九州路办事处王升屯村民委员会位于鹤壁市淇××区××东段阳光家天下北门间数为23#、面积约1707.56平方米的房屋，租赁期限为2014年4月30日至2023年4月30日，该合同中约定未经鹤壁市淇滨区九州路办事处王升屯村民委员会书面同意，翟雅梅不得转租、转借承租房屋。2015年1月15日，翟雅梅的丈夫李帅以上述租赁房屋为经营场所注册登记成立御磨坊酒店。经征得鹤壁市淇滨区九州路办事处王升屯村民委员会同意，2015年4月13日翟雅梅、御磨坊酒店与张蓟濮签订了房屋租赁合同书，双方约定翟雅梅、御磨坊酒店将位于鹤壁市淇××区××东段阳光家天下北门房屋间数为23#楼三层、建筑面积560平方米的房屋租赁给张蓟濮；租赁期限为8年，第一年每平方每月12.65元租金为85000元，以后每3年根据实际市场行情递增，合同期限自2015年5月20日至2023年4月30日止，合同签订之日，张蓟濮需一次性支付一年的租金80000元，每年需提前1个月按合同交下年租金，否则翟雅梅、御磨坊酒店有权收回房屋，每年4月20日为交租金日；在租赁使用期内张蓟濮不得破坏屋内设施，不得擅自对屋内结构进行改造、转租、转借、转让他人租用、或另做它用；在租用期内张蓟濮负责缴纳水费、电费、物业费、暖气费等费用；由于张蓟濮过错给翟雅梅、御磨坊酒店或第三方造成经济损失时，由张蓟濮负责承担损失；合同期内一方违约，另一方有权提请民事诉讼，要求赔偿；如有争议，双方应协商解决，协商不成由淇滨区人民法院裁决；协议一式二份，自签订之日起产生法律效力，双方需严格遵守。2015年4月14日，张蓟濮向翟雅梅、御磨坊酒店缴纳2015年5月20日至2016年5月19日的租金80000元。张蓟濮租赁涉案房屋后，开办阳光宝贝艺术中心并对租赁房屋进行装修，在装修时经征求翟雅梅、御磨坊酒店同意，将该房屋原有23号楼楼梯通道装修隔断，经三楼通道从阳光家天下25号楼楼梯通行。张蓟濮经营过程中，鹤壁市淇滨区九州路办事处王升屯村民委员会将阳光家天下25号楼三楼租赁他人使用。张蓟濮以无法继续使用该25号楼楼梯自由通行为由，多次要求翟雅梅、御磨坊酒店解决楼梯通行问题，后经鹤壁市淇滨区九州路办事处王升屯村民委员会协调，翟雅梅同意通过搭建室外楼梯的方式解决通行问题，但张蓟濮予以拒绝。2015年8月10日张蓟濮以翟雅梅、御磨坊酒店为被告向本院提起诉讼，请求撤销双方签订的房屋租赁合同并退还租赁费、赔偿损失，2016年4月13日本院作出（2015）淇滨民初字第2345号民事判决书，判决驳回张蓟濮的诉讼请求。2016年5月17日，张蓟濮提起本案诉讼，诉讼中，翟雅梅向张蓟濮发出房租催缴通知书，通知张蓟濮限期缴纳2016年度房屋租金85000元。
审理过程中，张蓟濮申请对涉案房屋内装饰、外墙粉刷及广告牌费用等事项进行工程造价司法鉴定，2016年9月28日河南众益司法鉴定中心作出河众司鉴中心[2016]造鉴字第3号司法鉴定意见书，认定涉案鉴定项目的工程造价为268979.93元。
另查明，御磨坊酒店于2016年1月21日向鹤壁市景瑞物业服务有限公司缴纳了三楼阳光宝贝艺术中心560平方米2015年度的物业费4620元（物业费每平米0.75元/月，实收11个月）。
本院认为：一、关于本案房屋租赁合同是否应予解除的问题。
翟雅梅、御磨坊酒店与张蓟濮签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，为合法有效合同。张蓟濮依约缴纳了租金，进行了房屋装修，但合同履行期限内因楼梯通行问题致使张蓟濮实际无法继续正常经营，翟雅梅、御磨坊酒店作为出租一方对租赁房屋正常通行负有保障义务，经双方多次协商通行问题至今仍未予解决，已导致张蓟濮租用房屋经营的合同目的实际不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”的规定，张蓟濮请求解除合同依法有据，且翟雅梅、御磨坊酒店答辩及反诉中均同意解除该合同，故涉案《房屋租赁合同书》应予解除。
二、关于张蓟濮请求退还租赁费80000元并赔偿经济损失575870元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”翟雅梅、御磨坊酒店向张蓟濮转租涉案房屋，翟雅梅、御磨坊酒店对租赁房屋的基本通行负有保障义务，故翟雅梅、御磨坊酒店对通行问题现状负有过错；同时，张蓟濮在装修时虽经双方合意将该房屋原有23号楼楼梯通道装修隔断，双方之合意亦直接导致了23号楼楼梯通道无法实现原有功用，对此后果双方均存在过错，综合本案案情，本院认为对于通行问题所致合同解除翟雅梅、御磨坊酒店应承担70%的过错责任，张蓟濮应承担30%的过错责任。关于张蓟濮的各项损失：1、退还租赁费问题，张蓟濮缴纳2015年5月20日至2016年5月19日的租金80000元，张蓟濮称其停止经营的时间为2015年7月15日，但未提交充分证据证明，其2015年8月10日提起诉讼的时间视为停止经营，扣除2015年5月20日至2015年8月10日共计82天经营期间的租金后，剩余租金为62027.4元[80000元÷365天×（365天-81天）=62027.4元]；2、房屋内装饰、外墙粉刷及广告牌等费用问题，参照河众司鉴中心[2016]造鉴字第3号司法鉴定意见书，该项费用合计268979.93元；3、可期待利益损失问题，该项损失不属直接损失，且张蓟濮陈述的已退或应退学费215870元中包含各项成本费用，以此主张可期待利益损失亦证据不足，故对该项请求不予支持。综上，张蓟濮的各项合理损失为331226.5元（62027.4元+268979.93元=331007.33元），应由翟雅梅、御磨坊酒店承担70%即231705.13元（331007.33元×70%=231705.13元）的赔偿责任，对此本院予以支持，张蓟濮主张超出部分不予支持。
三、关于张蓟濮请求向王升屯村委会委员逐一核实《会议记录》内容并申请对翟雅梅递交王升屯村委会的两份《申请函》以及王升屯村委会《会议记录》内容书写时间进行司法鉴定的问题。因该事实本院在（2015）淇滨民初字第2345号案件审理时已向王升屯村委会进行核实，事前同意抑或事后追认均可说明王升屯村委会对转租行为的认可，张蓟濮称其签订合同时不知王升屯村委会为业主，房屋权属问题属租赁合同重大事项，张蓟濮签订长达8年的租赁合同而事先不对房屋权属问题进行审查核实本身亦不符合常理。张蓟濮与翟雅梅、御磨坊酒店经合意将23号楼楼梯通道装修隔断的事实，本身即说明双方约定由张蓟濮使用25号楼楼梯通行。综上，本院对张蓟濮的该两项申请不予准许。
四、关于御磨坊酒店、翟雅梅反诉要求张蓟濮支付其房租、物业费并腾清屋内物品搬离房屋的反诉请求。本案因御磨坊酒店、翟雅梅未全面履行楼梯通行的保障义务，致使张蓟濮合同目的不能实现，张蓟濮为此提起诉讼，存在抗辩事由，故御磨坊酒店、翟雅梅请求张蓟濮继续支付后期房租、物业费于法无据，本院不予支持，但2015年5月20日至2015年8月10日期间的物业费合计1148元（560平方米×0.75元/平方米÷30天×82天=1148元），张蓟濮负有给付义务，对此本院予以支持。关于御磨坊酒店、翟雅梅请求腾清屋内物品搬离房屋之诉请，双方合同解除后，御磨坊酒店、翟雅梅对张蓟濮承担赔偿义务的装修装饰物归御磨坊酒店、翟雅梅所有，其他室内物品张蓟濮应予腾清并返还房屋。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除2015年4月13日原告（反诉被告）张蓟濮与被告（反诉原告）鹤壁市淇滨区御磨坊酒店、翟雅梅签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告（反诉原告）鹤壁市淇滨区御磨坊酒店、翟雅梅于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）张蓟濮租赁费并赔偿装修装饰损失共计231705.13元；
三、驳回原告张蓟濮的其他诉讼请求；
四、原告（反诉被告）张蓟濮于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）鹤壁市淇滨区御磨坊酒店、翟雅梅返还涉案租赁房屋，并腾清房屋；
五、原告（反诉被告）张蓟濮于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）鹤壁市淇滨区御磨坊酒店、翟雅梅物业费1148元；
六、驳回反诉原告鹤壁市淇滨区御磨坊酒店、翟雅梅的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费10358元，由原告（反诉被告）张蓟濮负担3107元，被告（反诉原告）鹤壁市淇滨区御磨坊酒店、翟雅梅负担7251元；反诉部分案件受理费250元，减半收取125元，由被告（反诉原告）鹤壁市淇滨区御磨坊酒店、翟雅梅负担100元，原告（反诉被告）张蓟濮负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。
审 判 长 王丽芳
审 判 员 温 丽
人民陪审员 李国良
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 蒋俊歌