成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第4951号原告四川佳友物业有限责任公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人穆婷云，该公司董事长。委托代理人张建新，四川衡平律师事务所律师，一般授权代理人。委托代理人李佳欣，四川衡平律师事务所律师，一般授权代理人。被告四川华府天伦养老项目投资有限公司。住所地：成都高新区。法定代表人刘立民，该公司负责人。原告四川佳友物业有限责任公司（以下简称四川佳友物业公司）诉被告四川华府天伦养老项目投资有限公司（以下简称四川华府天伦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员王静独任审判。后因被告四川华府天伦公司下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员王静担任审判长，并与人民陪审员武灏、苏方萍组成合议庭于2015年2月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李佳欣到庭参加诉讼。被告四川华府天伦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告四川佳友物业公司诉称，2012年9月，原、被告就位于四川省成都高新区天泰路112号四川投资大厦南塔19楼整层（面积：1504.88平方米）签订《四川投资大厦物业服务协议》，根据该协议第十九条第二款的约定，被告应于2014年1月29日前支付2014年2月7日至2014年8月6日的物业服务费。但被告未按照合同约定履行付款义务。经原告多次催收无果后，2014年6月16日，原告向被告发函解除物业服务协议。截止2014年6月17日，原告按照合同约定，履行合同义务130天，被告未按照约定履行付款义务。根据《四川投资大厦物业服务协议》第十条及第二十四条等相关合同条款的约定，被告应支付2014年2月7日至2014年6月17日共计130天的物业服务费人民币123901.79元（1504.88＊19／30＊130天）；被告应支付的物业服务费滞纳金，原告认为按未支付的物业服务费的每日5‰计算缴纳滞纳金更为公平（原约定是按总额的5‰），要求被告支付2014年1月29日至2014年6月17日的物业服务费滞纳金86731.25元（123901.79＊5‰＊140天）。以上物业服务费及滞纳金（逾期付款违约金）共计210633.04元。综上所述，签订《四川投资大厦物业服务协议》是当事人各方真实意思的表示，原告依约向被告提供了物业管理服务，被告理应依约及时向原告支付物业服务费。但是，被告却无理拒不支付物业服务费至今，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告为了维护自身合法权益，故诉至我院，请求判令如下：1、被告向原告支付物业服务费及违约金共计210633.04元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告四川华府天伦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。原告四川佳友物业公司为支持自己的诉讼请求，提供了下列证据材料：第一组证据：1、原告《企业法人营业执照》；2、被告基本情况工商查询信息。该组证据证明原、被告具有诉讼主体资格。第二组证据：1、《四川投资大厦物业服务协议》；2、《四川投资大厦物业服务中心班长值班记录》节选；3、《四川投资大厦接报修记录表》节选；4、《四川投资大厦物资出入门岗登记表》节选；5、《四川投资大厦材料进入登记表》节选。该组证据证明原、被告签订《四川投资物业服务协议》，原告已依约全面、适当地提供了物业服务，被告应当按约支付物业服务费。第三组证据：1、《中国建设银行客户专用回单》；2、《催款通知书》；3、《关于催款通知的回复》；4、《关于租金和物业服务费延期支付的申请》（2014年3月13日）；5、《工作衔接函》（2014年3月13日）；6、《工作衔接函》（2014年3月31日）；7、《关于延期缴纳房租租赁费和物业费的申请》（2014年4月24日）；8、《工作衔接函》（2014年4月28日）；9、《四川投资大厦项目部付款催款通知书》。该组证据证明：1、被告未按约支付物业服务费，欠缴2014年2月7日至2014年8月6日期间的物业服务费171556.32元；2、被告对欠缴的物业服务费金额予以确认，并未对原告提供的物业服务提出任何异议；3、原告多次发函要求被告按约支付物业服务费并同意被告延期支付的申请，但被告均未支付相应物业服务费；4、被告应当立即支付其拖欠的物业服务费及违约金。第四组证据：1、2014年6月9日《关于收回房屋的通知》；2、2014年6月16日《关于收回房屋的通知》。该组证据证明由于被告的严重违约行为，原告于2014年6月16日与被告解除《四川投资大厦物业服务协议》。被告四川华府天伦公司未向本院提交任何证据材料。本院经审查认为，原告四川佳友物业公司提交的证据材料除《中国建设银行客户专用回单》外，其余均为原件，来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，能够证明原告依约履行物业服务义务，被告欠缴原告物业服务费和滞纳金的事实，故对其真实性、合法性予以确认，予以采信。对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。经审理查明，2012年9月6日，原告四川佳友物业公司作为乙方（受托方），被告四川华府天伦公司作为甲方（委托方）签订了《四川投资大厦物业服务协议》（以下简称《协议》），约定如下：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将‘四川投资大厦’南楼19层委托给乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业名称：四川投资大厦；物业类型：甲级办公楼；座落位置：成都市天泰路112号；建筑面积：甲方使用房建筑面积1504.88平方米。第三条甲方指物业使用人，乙方是提供物业服务企业，本大厦的物业使用人应对履行本合同承担相应的责任。……第十四条委托管理期24个月。本合同自2012年8月7日起至2014年8月6日止。……第十五条甲方权利义务：3、甲方应根据合同依法按时支付物业管理费用，按照行业规定，若未及时缴纳相关款项，则应按合同总额的每日5‰向乙方缴纳滞纳金。……第十九条物业管理服务费及付款方式：1、本大厦的物业管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米19元标准向物业使用人收取，甲方使用南楼19层办公区域建筑面积为1504.88平方米，每年甲方应交物业管理服务费为343112.64元（大写：叁拾肆万叁仟壹佰壹拾贰元陆角肆分），合同期内甲方应交物业管理服务费总额为686225.28元（大写：陆拾捌万陆仟贰佰贰拾伍元贰角捌分）。2、物业管理服务费采取支票转账形式支付，每半年结算支付一次。合同签订后10日内甲方应支付本合同一年物业管理服务费用的50%，共计171556.32元（大写：壹拾柒万壹仟伍佰伍拾陆元叁角贰分），依次类推。……第二十三条因甲方违反合同第四章第十五条和第六章约定的义务，不履行义务，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，按照行业规定，若未及时缴纳相关款项，则按合同总额的5‰向乙方缴纳滞纳金。”根据原告当庭陈述，被告于《协议》约定的合同期起始日期（即2013年8月7日）前已入住案涉房屋。另据原告当庭陈述并结合原告提交的值班记录表、报修记录表、出入门岗登记表等证据材料，本院认定原、被告签订《协议》后，原告在合同期内依约履行了提供物业服务的相关义务，且被告未提出异议。另查明，被告于2013年8月1日向原告缴纳了2013年8月17日至2014年2月6日期间的物业服务费171556.32元。2014年2月18日，原告向被告发出并送达《四川佳友物业有限责任公司四川投资大厦项目部付款催款通知书》，载明如下：“依据合同的相关约定，贵公司应于2014年2月6日前支付下列费用：1、物业管理服务费：￥171556.32元；合计￥171556.32元。注：本次物业服务管理服务费为《物业服务协议》签订后的第4期物业管理服务费（期间为2014.02.07-2014.08.06）.请将上述款项于2014年2月21日前存入以下账户。收款单位：四川佳友物业有限责任公司……”2014年2月27日，被告向原告发出并送达《关于催款通知的回复》，载明如下：“贵司于2014年2月24日发来的催款通知书已收悉。依据合同相关约定，我公司应于2014年2月6日支付（期间为2014年2月7日-2014年8月6日）租金合计：1083515.6元，物业服务费合计：171556.32元。因我公司目前资金未及时到位，缴纳上述费用临时出现困难，恳请贵公司推迟我公司交费日期至2014年3月15日前缴纳上述应付金额。届时并商定下期租赁相关事宜。特此申请，敬请见谅。”2014年3月13日，被告向原告发出并送达《关于租金和物业服务费延期支付的申请》，载明如下：“依据合同相关约定，我公司应于2014年2月6日支付（期间为：2014年2月7日-2014年8月6日）租金合计1083515.6元，物业服务费合计171556.32元。因我公司目前资金未及时到位，缴纳上述费用临时出现困难，恳请贵公司推迟我公司交费日期至2014年3月31日前缴纳上述应付金额。届时并商定下期租赁相关事宜。届时并商定下期租赁相关事宜。特此申请，敬请见谅。”同日，原告针对上述申请向被告发出并送达《工作衔接函》，载明如下：“关于贵司申请延期支付第4期（2014.02.07-2014.08.06）租金及物业服务费一事，考虑贵司的实际情况，物业服务中心同意延期至2014年3月31日前支付所欠租金1083513.60元及物业服务费171556.32元，若贵司未按照承诺期限支付拖欠的全部租金及物业服务费，物业服务中心将采取如下举措：1、除收取拖欠租金1083513.60元及物业服务费171556.32元外，另按照合同条款要求，收取相应的滞纳金；2、自2014年4月1日起，我司将禁止贵司所有工作人员进入四川投资大厦，同时禁止一切物资进出四川投资大厦并按照合同条款停止提供物业服务工作；3、把相关情况上报集团公司，通过法律程序处理贵司拖欠租金及物业服务费的违约事宜。……”2014年3月31日，原告向被告发出并送达《工作衔接函》，载明截止2014年3月31日的缴费最后期限，被告仍未向原告缴纳拖欠租金1083513.60元及物业服务费171556.32元，故原告将按照2014年3月13日给被告的复函内容采取相应举措。2014年4月24日，被告再次向原告发出并送达《关于延期缴纳房屋租赁费和物业费的申请》，被告称因资金困难无法按时向原告支付租金和物业服务费，并恳请原告推迟缴纳日期至2014年5月15日前缴纳上述应付款项，希望原告给予体谅和支持。2014年4月28日，原告针对被告于2014年4月24日提出的申请，向其复函并送达《工作衔接函》，载明经向集团相关部门申请，同意被告延期至2014年5月15日前缴纳所欠租金1083513.60元及物业服务费171556.32元，并再次表示若逾期未缴纳，除收取所欠租金及物业服务费以外，按照合同条款收取对应滞纳金。同时把相关情况上报集团公司，通过法律程序处理贵司拖欠租金及物业服务费的违约事宜。2014年6月4日，原告向被告发出并送达《四川投资大厦项目部付款催款通知书》，载明原告自2013年2月18日起多次向被告发出书面催款函及联络函沟通付款事宜，被告也多次来函承诺付款期限，但均未兑现承诺。现被告已经逾期支付租金及物业服务费达3个多月，严重违反了《房屋租赁合同》及《四川投资大厦物业服务协议》的相关约定，故原告要求被告于三日内结清包括2014年2月7日至2014年8月6日物业服务费171556.32元在内的所欠全部相关费用，并表示若被告未于2014年6月6日前将上述费用结清，原告将按照合同约定行使相应权利，通过法律途径解决相关事宜。2014年6月9日，原告向被告发出并送达《关于收回房屋的通知》，载明如下：“我物业服务中心2014年5月17日向贵司发出《解除租赁合同的通知》，贵公司至今未回复。贵司已严重违反了《房屋租赁合同》及《四川投资大厦物业服务协议》的相关约定，现依据相关合同正式通知贵司以下事项：1、按照《房屋租赁合同》第十一条，贵司逾期支付租金等应付费用达30日以上，现四川投资集团有限责任公司正式解除与贵司的《房屋租赁合同》；2、请贵司自本通知起三日内交回房屋。……”2014年6月16日，原告向被告再次发出并送达《关于收回房屋的通知》，载明如下：“我物业服务中心2014年6月9日已向贵司发出《关于收回房屋的通知》，根据通知内容已到交回房屋的时间。现正式通知贵司以下事项：1、我司将按照合同约定，通过法律途径解决相关事宜。2、请贵司于2014年6月16日17时30分之前交回房屋。……”再查明，关于上述原、被告双方往来函件，原告均以其下属机构四川投资大厦物业服务中心名义与被告进行书面沟通联系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告四川佳友物业公司与被告四川华府天伦公司签订的《四川投资大厦物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照协议约定全面履行自己的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院予以支持。于本案中，原告四川佳友物业公司作为四川投资大厦的物业服务单位，应当按约承担维护、养护、管理和维护义务，被告四川华府天伦公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃对原告四川佳友物业公司未按照合同约定提供物业服务的抗辩权利，故被告四川华府天伦公司公司应当按照合同约定支付相关物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告四川佳友物业公司向被告华府天伦公司多次送达了书面的催收物业费通知，应视为已经履行了书面催交义务，被告四川华府天伦公司应当按照合同约定的支付期限交纳物业服务费。按照原、被告之间的合同约定，被告四川华府天伦公司应当在合同执行满半年后，提前10日支付一年物业管理服务费的50%，被告四川华府天伦公司逾期未交纳，现原告四川佳友物业公司诉请被告华府天伦公司交纳2014年2月7日至2014年6月17日期间的物业服务费。于本案中，原告主张解除物业服务合同的通知是2014年6月16日由原告向被告发出并送达，被告是2014年6月17日才搬离案涉房屋。对此，本院认为结合原告当庭陈述和两份《关于收回房屋的通知》载明内容，考虑到被告于2014年6月17日实际搬离案涉房屋前，原告仍依约提供物业服务，故本院综合全案认定双方物业服务合同解除之日为2014年6月16日。据此，本院认为物业服务费的计算日期应为2014年2月7日至2014年6月16日。另外，本院认为，对于不足一月的按每月实际天数计算当月物业服务费金额更为合理和公平，故被告应向原告交纳的物业服务费计算公式如下：1、2014年2月7日至2014年2月28日期间的物业服务费：（19元／平方米×1504.88平方米）÷28天×22天=22465.71元；2、2014年3月至5月物业服务费：19元／平方米×1504.88平方米×3=85778.16元；3、2014年6月1日至2014年6月16日期间的物业费：19元／平方米×1504.88平方米÷30天×16天=15249.45元。综上，被告应当向原告交纳的物业服务费金额为123493.32元，故本院对原告诉请被告支付的物业服务费123901.79元中的合理部分予以支持。又，根据原、被告双方合同约定，被告四川华府天伦公司应提前十日即于2014年1月28日支付2014年2月7日至2014年8月6日期间的物业费，但其未按约支付物业服务费，构成违约，故应当按照合同约定承担支付违约金（约定的滞纳金属于违约金性质）的违约责任。双方合同约定如被告四川华府天伦公司未按约支付物业服务费，应按合同总额（即686225.28元）的每日千分之五向乙方交纳滞纳金，现原告四川佳友物业公司基于公平原则主张仅按照被告欠缴物业费金额的每日千分之五计算2014年1月29日至2014年6月17日的滞纳金，对此，本院认为，原告自愿减少违约金诉请金额，系自有处分其诉权的行为，并不损害国家、集体和第三人利益，故本院予以准许。于本案中，本院认为违约金的计算日期应为2014年1月29日（即被告应当支付物业服务费的次日）至2014年6月16日（即原、被告双方物业服务合同解除之日），共计139天，又被告实际欠缴物业费金额为123493.32元，故被告应承担的逾期缴纳物业费的违约金的计算公式如下：123493.32元×139天×5‰=85827.86元。因被告四川华府天伦公司未到庭应诉，视为其放弃请求法院调低违约金的权利，故本院对原告诉请被告支付的违约金86731.25元中的合理部分予以支持。综上，被告应向原告支付物业服务费123493.32元及违约金85827.86元，共计209321.18元，故本院对原告诉请被告支付的物业服务费和违约金的总金额210633.04元中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决如下：被告四川华府天伦养老项目投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川佳友物业有限责任公司支付物业服务费123493.32元及违约金85827.86元，共计209321.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4460元，公告费260元，共计4720元，由被告四川华府天伦养老项目投资有限公司承担。（此款原告四川佳友物业有限责任公司已预交，被告四川华府天伦养老项目投资有限公司在履行本判决确定的给付义务时一并向原告四川佳友物业有限责任公司支付该款项）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 王 静人民陪审员 武 灏人民陪审员 苏方萍二〇一五年二月二十六日书 记 员 马一心