湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6779号上诉人（原审被告）：田鹤，男，1977年12月31日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李明照，湖北元申律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张莉，女，1979年12月8日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：田鹤，系张莉之夫，身份情况同上。委托诉讼代理人：李明照，湖北元申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐泽夏，男，1989年7月21日出生，土家族，住广西壮族自治区南宁市青秀区，委托诉讼代理人：张琳，湖北今天律师事务所律师。原审被告：武汉聚联世纪房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区中北路107-2号广厦中北领寓二期1栋/座1层1室。法定代表人：吴美英，该公司总经理。委托诉讼代理人：程叶青，该公司员工。上诉人田鹤、张莉因与被上诉人徐泽夏、原审被告武汉聚联世纪房地产经纪有限公司（以下简称聚联房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田鹤、张莉上诉请求：1、撤销一审判决，驳回徐泽夏的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由徐泽夏承担。事实与理由：1、本案诉争房屋属于田鹤与张莉共同所有。2、徐泽夏伪造相关证据，未经张莉本人同意，冒用张莉等的名字签订房屋买卖合同的收条等相关文书，主观恶性明显，该房屋买卖合同无效。3、徐泽夏只支付了三十万房款，却享受了上百万利益，显然有失公平，违反公序良俗。4、一审判决违反法定程序，遗漏了田鹤前妻张某为被告或第三人。徐泽夏辩称，诉争房屋是田鹤个人所有，无需经张莉同意，徐泽夏无任何违约行为，30万元定金远高于市场价格，对田鹤并无不利，本案不存在遗漏当事人，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。聚联房地产公司述称，对一审判决无意见，请求依法判决。徐泽夏向一审法院起诉请求：1、判令田鹤、张莉继续履行《存量房居间（买卖）合同》约定的义务，办理武房权证昌字第××号【对应土地使用权证号为武昌国用（商2008）第10134号】房屋的过户及交房义务;2、判令田鹤、张莉向徐泽夏支付违约金（违约金为以30万为计算基数，按日万分之五的标准，从2016年7月31日起计算至交房之日止），赔偿徐泽夏各项损失（损失为以下两项之和：1、利息损失，以150万为计算基数，按照年4.35%的标准，从2016年7月31日计算至交房之日止；2、租金损失，从2016年7月31日起按照每月2000元的标准，计算至交房之日止）；3、判令田鹤、张莉承担信息咨询费43375元；4、判令田鹤、张莉、聚联房地产公司承担徐泽夏律师代理费3万元；5、本案诉讼费用由田鹤、张莉、聚联房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年5月9日徐泽夏、田鹤与聚联房地产公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定田鹤将其名下坐落于武汉市武昌区中北路135号广厦·中北领秀2栋1单元1层2号房屋（建筑面积：131.53平方米，房屋所有权证号：武房权证昌字第××号）以1735000元的价格卖与徐泽夏。合同签订当日徐泽夏向田鹤支付定金10万元，过户当日，徐泽夏见到已是徐泽夏名下的房产证收件单后当日内，由徐泽夏向田鹤付款1635000元。该合同签字处“张莉”字样及手印均系田鹤所写、所按。截止到本案庭审之时，徐泽夏已经向田鹤支付购房款30万元。田鹤当庭表示不愿向徐泽夏出售涉案房屋。一审法院另查明：2008年9月27日田鹤与前妻张某在河南省平顶山市舞钢市民政局办理离婚手续，离婚协议约定涉案房屋归田鹤所有。目前涉案房屋登记于田鹤名下。在庭审中，田鹤向一审法院提交了一份盖有舞钢市民政局档案管理专用章的“离婚协议书”，这份证据与一审法院依职权向河南省平顶山市舞钢市民政局调取的“离婚协议书”不一致。一审法院依法认定田鹤提交的上述证据是伪造的。在庭审中，田鹤申请证人张某出庭作证，证人张某的证人证言与一审法院依职权向河南省平顶山市舞钢市民政局调取的“离婚协议书”的内容不一致，经一审法院提示后，依然坚持作证其与田鹤的离婚协议约定的是涉案房屋归双方所有。一审法院依法认定证人张某作伪证。一审法院认为，徐泽夏与田鹤、聚联房地产公司签订的《存量房居间（买卖）合同》是双方真实意思，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。田鹤承认自己违约，应当承担违约责任。双方签订的《存量房居间（买卖）合同》第三条第3点第1小点明确约定剩余房款应当在过户当日，在见到已是徐泽夏名下的房产证收件单后当日内，由徐泽夏打入田鹤指定账户。由该条约定可知，虽房屋过户和支付购房尾款是在同一日，但是也有先后顺序，即应当是先办理房屋过户登记，然后再支付购房尾款。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，一审法院对徐泽夏请求法院判令田鹤继续履行《存量房居间（买卖）合同》，办理涉案房屋过户手续的诉讼请求予以支持。徐泽夏与田鹤签订的《存量房居间（买卖）合同》第八条明确约定了田鹤违约应当承担违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，田鹤应当向徐泽夏支付违约金，违约金的计算方法为：以30万元为计算基数，按照每日万分之五的标准，从2016年7月31日起计算至田鹤实际履行办理过户登记时为止。徐泽夏主张田鹤应当向其履行交付房屋的义务。根据《存量房居间（买卖）合同》第七条的规定，田鹤应当在交付全部房款后，才向徐泽夏交付房屋。由于徐泽夏尚未向田鹤付清所有购房款，一审法院对徐泽夏的上述诉请不予支持。徐泽夏主张田鹤应当向其支付利息损失和租金损失。由于徐泽夏要求支付利息损失没有法律依据，一审法院不予支持。至于租金损失，因为田鹤截止到本案诉讼之时，尚无需履行交付房屋的义务，所以一审法院对徐泽夏主张的租金损失不予支持。徐泽夏主张的信息咨询服务费，由于《存量房居间（买卖）合同》在单方违约且导致未能完成交易手续的时候，才由违约方支付上述费用。因为，徐泽夏诉请继续履行合同，一审法院也予以支持，尚未出现不能完成交易的情况，因此，一审法院对徐泽夏的上述诉请不予支持。徐泽夏主张的律师费没有合同和法律依据，一审法院依法不予支持。因上述售房行为发生在田鹤、张莉夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，田鹤所负上述债务属夫妻共同债务，张莉应当与田鹤共同承担继续履行合同，支付违约金的法律责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、田鹤、张莉继续履行《存量房居间（买卖）合同》，协助徐泽夏办理武汉市武昌区中北路135号广厦●中北领秀2栋1单元1层2号房屋（房屋所有权证：武房权证昌字第××号）的过户登记手续，将上述房屋登记于徐泽夏的名下；二、田鹤、张莉向徐泽夏支付违约金（违约金以30万元为计算基数，按照每日万分之五的标准，从2016年7月31日起计算至田鹤、张莉实际履行办理过户登记时为止）；以上两款，田鹤、张莉于一审判决生效之日起十个工作日内履行完毕；三、驳回徐泽夏其他诉讼请求。一审案件受理费21026元，减半收取计10513元，财产保全费5000元，合计15513元，由徐泽夏负担513元，由田鹤、张莉共同负担15000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：田鹤、张莉提交中国农业银行活期存折明细清单和网上银行电子回单，拟证明张莉在夫妻关系存续期间一直在帮田鹤还房贷，诉争房屋是田鹤和张莉的共同财产。徐泽夏对上述证据的真实性均不予认可，且认为不能达到其证明目的，诉争房屋是田鹤的婚前个人财产。聚联房地产公司对上述证据的真实性、关联性均不予认可，且认为不能达到其证明目的。本院认为田鹤提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。一审法院查明的“截止到本案庭审之时，徐泽夏已经向田鹤支付购房款30万元”的事实有误，应为“购房定金30万元”，本院予以纠正。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审另查明，诉争房屋于2008年12月登记于田鹤名下。田鹤、张莉于2014年5月26日登记结婚。本院认为，徐泽夏与田鹤、聚联房地产公司签订的《存量房居间（买卖）合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，徐泽夏按照约定履行了付款义务，而田鹤未按约定履行过户义务，已经构成违约，应当承担违约责任，一审法院判决田鹤、张莉继续履行合同、协助徐泽夏办理诉争房屋过户登记手续并支付违约金并无不当。关于田鹤、张莉认为诉争房屋系两人共同共有的上诉理由，一审法院依职权向河南省平顶山市舞钢市民政局调取的离婚协议书中明确载明诉争房屋归田鹤所有，且诉争房屋于2008年12月登记于田鹤名下，田鹤、张莉于2014年5月26日登记结婚，该房屋应为田鹤的婚前个人财产，田鹤有权处分诉争房屋，对田鹤、张莉的该项上诉理由，本院不予采纳。关于田鹤、张莉认为合同无效的上诉理由，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，田鹤、张莉并未提供证据证明徐泽夏签订协议的行为符合上述法律规定的无效情形，对田鹤、张莉的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，田鹤、张莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21026元，由田鹤、张莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 瑜审 判 员  黄 更审 判 员  胡丹丹二〇一七年十一月八日法官助理  赖瑞文书 记 员  肖宇晴