北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初3266号
原告（反诉被告）：北京博诚宏达汽车销售服务有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东三旗村村北北京北辰亚运村汽车交易市场3-9号。
法定代表人：郭红坡，经理。
委托代理人：陈秋平，北京市中洲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京大汽丰达盛维汽车销售服务有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东三旗村村北北京亚运村汽车交易市场A一区602号。
法定代表人：吴杰，总经理。
委托代理人：王振朋，北京市华鹏律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京博诚宏达汽车销售服务有限公司（以下简称“博诚宏达公司”）与被告（反诉原告）北京大汽丰达盛维汽车销售服务有限公司（以下简称“丰达盛维公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博诚宏达公司的委托代理人陈秋平、被告（反诉原告）丰达盛维公司的委托代理人王振朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
博诚宏达公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠房屋使用费477万元；2、确认租赁合同无效；3、被告承担全部诉讼费。事实与理由：2008年9月23日，原告与被告签订《租赁合同》及补充协议，租期十年，即2008年9月25日至2018年9月24日。约定原告将昌平区北七家镇东三旗村北亚运村汽车交易市场南侧东风本田4S店西侧大厅租赁给被告使用。被告支付租金，第一年度为90万元、第二年度为100万元、第三年度为110万元、第四年度为120万元、第五年度为130万元、第六年度为130万元不再递增至合同终止，每年度均为130万元。2008年9月30日双方签订补充协议，约定在主合同租金标准的基础上，被告向原告另行缴纳租金：第一年度为18万元、第二年度为20万元、第三年度为22万元、第四年度为24万元、第五年度为26万元、第六年度为26万元不再递增至合同终止，每年度均为26万元。合同签订后，被告未如期交纳租金，原告于2015年3月23日解除合同并要求被告支付违约金、拖欠的租金。被告之行为严重侵犯了原告的利益，故诉至贵院，请求判如所请。
丰达盛维公司答辩称：2008年9月23日我公司与北京博诚宏达汽车销售服务有限公司签订了《租赁合同》和补充协议，由我公司租赁北京博诚宏达汽车销售服务有限公司的汽车销售大厅，该大厅位于北京北辰亚运村汽车交易市场内。租赁期限为十年，自2008年9月25日至2018年9月24日止。租金为第一年度90万，第二年度100万，第三年度110万，第四年度120万，第五年度130万，从第六年度开始不在递增至合同终止，每年度均为130万。同时约定自签订之日起，给予我公司两个月的免费装修期。即应该从2008年11月24日起开始算租金。同一天双方又签订了《补充协议》。约定在主合同租金标准的基础上，我公司向北京博诚宏达汽车销售服务有限公司另行交纳下列租金：第一年度18方元，第二年度20万元，第三年度22万元，第四年度24万元，第五年度26万元。从第六年度起至合同终止，每年交纳26万元。签订合同后，我公司向北京博诚宏达汽车销售服务有限公司交纳了第一年度租金，但是在经营中，我公司发现租赁的房屋的土地是农业用地，不是工业用地，北京博诚宏达汽车销售服务有限公司不是土地的所有人，而且所建房屋没有合法手续，属于违章、违法建筑。由此导致我公司不能变更经营地址，而且由于这个大厅位于北京北辰亚运村汽车交易市场内，要受到亚运村汽车交易市场的管理。因为不能变更营业执照的经营地，导致亚运村汽车交易市场不批准我公司应有的经营品牌车位，造成商品车无法正常出入库，无法正常经营，给我公司造成了极大损失和困扰，而且我公司多次被亚运村汽车交易市场罚款。为此我公司与北京博诚宏达汽车销售服务有限公司进行交涉，随后双方达成口头协议，自第二年度起将后续租金标准降低为每年度100万元，不再按照《租赁协议》和《补充协议》的租金标准履行。在随后的经营过程中，我公司所租赁的房屋存在严重的质量问题，屋顶漏雨，为此我公司多次要求解决，但是却始终没有解决，2012年7月21日大雨，房屋漏雨严重，办公设备被泡，二楼房间吊顶脱落，直接经济损失7.48万元。无奈之下我公司只得自己承担费用找施工单位做防水，花费了6.3万元。加上对内部吊顶、墙面、电路的维修，共计损失21.18万元。此事经与北京博诚宏达汽车销售服务有限公司协商，北京博诚宏达汽车销售服务有限公司同意赔偿我公司的损失，说可以在租金中核减扣除，但是却至今没有赔偿。也没有在租金中扣除。在2013年1月22日北京博诚宏达汽车销售服务有限公通知我单位将双方签订的《租赁合同》及《补充协议》解除，并向我公司发出了解除租赁合同通知书。后经双方协商，北京博诚宏达汽车销售服务有限公司同意按照每年度100万收取租金，我公司又继续使用该房屋。我公司交纳租金至2014年11月22日。在随后一个年度缴纳租金时，北京博诚宏达汽车销售服务有限公司无故要求我公司按照原《租赁合同》及《补充协议》的标准付租金。对此我公司不予认可。在2015年3月23日，北京博诚宏达汽车销售服务有限公司与我公司解除了租赁关系。我公司在2008年11月24日至2014年11月23日期间的租金己足额支付，只有2014年11月24日至2015年3月23日期间租金未付，总计4个月，按照年租金一百万计算，这四个月租金应该是333333元，并且还应该将我公司的21.18万损失扣除，余款为121533元。并且自2015年3月23日起我公司不再租赁对方的房屋，早已把把二楼办公室退给了北京博诚宏达汽车销售服务有限公司。针对本案，我公司认为北京博诚宏达汽车销售服务有限公司存在诸多的过错。首先，租赁房屋的土地是农业用地，不是工业用地，且租赁房屋属于违章建筑，存在重大瑕疵，导致我公司不能正常经营，而这—切在签订合同时都没有告知我公司，属于明显的欺诈，违背了诚信合法原则。第二，租赁房屋存在严重质量问题，漏雨导致我公司重大损失，北京博诚宏达汽车销售服务有限公司负有修缮义务却不负责修缮，我公司修缮之后，北京博诚宏达汽车绡售服务有限公司对于我公司的损失不予赔偿，也没有在租金中扣除，明显违背了合同约定及诚信原则。第三，在2013年1月22日北京博诚宏达汽车销售服务有限公司给我公司发出了解除租赁合同通知书将原《租赁合同》及《补充协议》解除，此后双方没有再签订书面的合同，2013年1月22日后应视为不定期的租赁关系，原《租赁合同》及《补充协议》对2013年1月22日以后的租赁关系不再具有任何影响。第四，北京博诚宏达汽车销售服务有限公司租给我公司的房屋没有合法手续，没有建设工程规划许可证。根据2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此双方之间的租赁合同与补充协议均无效。第五，北京博诚宏达汽车销售服务有限公司的诉讼请求均已超出了诉讼时效。综上所述，北京博诚宏达汽车销售服务有限公司与我公司签订的《租赁合同》及《补充协议》无效，且已超出诉讼时效。因此要求我公司支付房屋使用费的请求没有事实及法律依据。且我公司早已将房屋腾退，现要求我公司腾出二楼办公室的请求毫无道理。为此我公司不同意北京博诚宏达汽车销售服务有限公司的所有诉讼请求，请法庭依法判决，以维护法的尊严及我公司的合法权益。
丰达盛维公司向本院提出反诉请求：1、确认丰达盛维公司与博诚宏达公司于2008年9月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；2、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：在2008年9月23日我公司与北京博诚宏达汽车销售服务有限公司签订了《租赁合同》及《补充协议》，由北京博诚宏达汽车销售服务有限公司向我公司出租大厅用于汽车销售，地点位于北京市昌平区东三旗村村北亚运村汽车交易市场内，建筑面积2000平方米。签订合同后我公司支付租金至2014年11月23日，在经营过程中才得知此建筑所占用的土地为农业用地，不是工业用地，而且建房没有合法手续，属于违法建筑，根本不能正常经营。而这问题在签订合同时北京博诚宏达汽车销售服务有限公司没有告知我公司，故意隐瞒事实。根据法律规定，没有合法手续的房屋不能用于出租，更不能用于商业经营活动。为此我公司特提起反诉，要求确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议》无效，以维护法律的尊严。
博诚宏达公司针对反诉答辩称：双方签订的《租赁合同》《补偿协议》是有效的。首先，反诉被告建房的土地是工业用地，有2003年9月28日北京市昌平区国土资源和房屋管理局出具的证明。反诉被告建房是经过北京市昌平区国土资源和房屋管理局、北七家镇政府的许可建设的。出租给被告的西侧大厅及涉案建筑都是一同建设的，都能注册公司，违法建筑是不能注册公司的（工商局是不批准的）。没有建设工程规划许可证不等于是违章建筑，经过当地镇政府或区政府的土地房屋管理部门许可建设的房屋也是合法的建筑物。反诉被告在北京万众东宏科贸有限责任公司（原名北京万众东宏工贸有限责任公司）那租的地，地上的所有建筑物建筑物都经过北京万众东宏科贸有限责任公司、北京市昌平区北七家镇东三旗村村民委员会、北京市昌平区国土资源和房屋管理局、北七家镇政府的许可建设的。北京博诚宏达汽车销售服务有限公司建的出租给北京大汽丰达盛维汽车销售服务有限公司的西侧大厅，是合法建筑物，不是违章建筑，这块地的建设经过北京市昌平区国土资源和房屋管理局、北七家镇政府的许可建设的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人主张的证据和事实，本院认定如下：
2008年9月23日，博诚宏达公司（出租方，甲方，委托代理人陆小松）与丰达盛维公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于东风本田专卖店西侧大厅一座，租期自2008年9月25日至2018年9月24日。第一年度租金玖拾万元，第二年度为壹佰万元，第三年度为壹佰壹拾万元，第四年度为壹佰贰拾万元，第五年度为壹佰叁拾万元，从第六年度开始不再递增至合同终止，每年度均为壹佰叁拾万元。从租赁合同签订之日起，给予两个月免费装修期。同日，双方针对《租赁合同》签订《补充协议》，约定在主合同租金标准基础上，乙方向甲方另行交纳下列租金：第一年度壹拾捌万元，第二年度贰拾万元，第三年度贰拾贰万元，第四年度贰拾肆万元，第五年度贰拾陆万元，从第六年度起至合同终止，每年交纳贰拾陆万元。庭审中，丰达盛维公司主张租赁合同签订后其已依约向博诚宏达公司缴纳首年租金108万元，但因博诚宏达公司提供的租赁场地无合法建设工程审批手续，致使丰达盛维公司出现经营障碍，后双方交涉达成口头协议，将租金降为100万元/年。对此，博诚宏达公司不予认可。
另查一，2013年1月22日，博诚宏达公司向丰达盛维公司发出《解除租赁合同通知书》，主要内容为：1、自即日起解除租赁合同；2、丰达盛维公司在收到通知书后一个月内完全搬出租赁场地；3、丰达盛维公司支付欠缴租金及相应违约金。庭审中，丰达盛维公司主张收到该通知书后，双方并未解除租赁合同关系，而是按照降低后的租金标准继续履行了租赁合同，同时提交录音光盘一张，拟证明其上述主张。博诚宏达公司对降低租金标准一节不予认可。
另查二，2015年3月23日，博诚宏达公司再次向丰达盛维公司发出《解除租赁合同通知》，主要内容为：“因丰达盛维公司逾期超过15日未按合同约定足额缴纳2015年的租金，现依据《租赁合同》第六条规定，解除《租赁合同》。”经本院询问，双方均认可丰达盛维公司已于2015年3月23日搬离涉案场地。
另查三，案件审理过程中，丰达盛维公司向本院提交缴纳租金票据26张，拟证明其自合同签订后共计向博诚宏达公司支付租金608万元。博诚宏达公司主张仅收到545万元，其中2009年5月7日的45万元、2008年9月27日的18万元并未收到。经本院核实，丰达盛维公司监事吴影确于2008年9月27日向案外人陆小松（租赁合同甲方代理人）转账18万元，于2009年5月7日向陆小松转账45万元。庭审中，博诚宏达公司认可陆小松原系该公司职员，但主张陆小松当时并未将上述两笔资金交付公司。
再查，涉案租赁场地未取得建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设。
上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《解除租赁合同通知书》、《解除租赁合同通知》、收据、转账凭条及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，博诚宏达公司仅提供了编号为2003规地字0289号建设用地规划许可证附件，而该附件并非建设项目所应办理的建设工程规划许可证，且该附件所载用地项目内容为公共设施用地、城市道路用地以及城市绿化用地，与涉案租赁建筑性质存在明显差异，故双方之间签署的《租赁合同》及《补充协议》应属无效，双方要求确认《租赁合同》及《补充协议》无效的请求，于法有据，本院予以支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方之间的租赁合同虽然无效，但丰达盛维公司实际使用了涉案房屋，应当向博诚宏达公司支付涉案房屋的占有使用费，故博诚宏达公司主张丰达盛维公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于占用租赁物期间的占有使用费标准，宜参考双方合议之标准。本案中，双方对于占有使用费一节争议有二：一是丰达盛维公司已支付使用费总额的问题，二是对于双方合议的年租金标准的认定问题。首先，对于丰达盛维公司已支付租金，其中2008年9月27日转账的18万元以及2009年5月7日转账的45万元均由案外人陆小松收取，综合全案证据，陆小松为《租赁合同》以及《补充协议》中博诚宏达公司一方委托代理人，合同前期租金亦存在由陆小松代收之情形，博诚宏达公司对该部分资金已予以确认，故丰达盛维公司将上述两笔租金支付给陆小松的行为并无过错，再博诚宏达公司未向丰达盛维公司发出解除委托通知的情况下，应视为博诚宏达公司已收取上述两笔租金，故丰达盛维公司已支付租金总额应为608万元，博诚宏达公司与陆小松之间如存在纠纷可另行解决。其次，对于双方合议的年租金标准应当认定为已经调整为100万元/年。其一，博诚宏达公司在丰达盛维公司连续多年按照100万元的标准向其支付租金后，博诚宏达公司并未提出异议或者主张权利；其二，根据博诚宏达公司于2015年3月23日发出的《解除租赁合同通知》，其描述内容为“因丰达盛维公司未足额缴纳2015年的租金……”，结合丰达盛维公司在2015年之前租金缴纳时间与总额，宜认定自第二年度起，双方租金标准已调整为100万元/年。综合以上几点，本院将参照每年100万元的标准确定丰达盛维公司应当支付的房屋占有使用费数额。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、北京博诚宏达汽车销售服务有限公司与北京大汽丰达盛维汽车销售服务有限公司于2008年9月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；
二、北京大汽丰达盛维汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京博诚宏达汽车销售服务有限公司房屋占有使用费333333元；
三、驳回北京博诚宏达汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费44960元，由原告北京博诚宏达汽车销售服务有限公司负担38660元（已交纳），由被告北京大汽丰达盛维汽车销售服务有限公司负担6300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费70元，由北京博诚宏达汽车销售服务有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张传京
人民陪审员 张光辉
人民陪审员 姚玉河
二〇一六年十二月五日
书 记 员 李缘钰