天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8367号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市西青区旭丰泉食品店，住所地天津市西青区李七庄街天津理工大学校区南部生活区群房*号。
经营者：郭宁，男，1961年11月30日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：孙国屹，天津银河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津理工大学，住所地天津市西青区宾水西道***号。
法定代表人：马建标，校长。
委托诉讼代理人：刘晓萌，天津四方君汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓娜，天津四方君汇律师事务所律师。
上诉人天津市西青区旭丰泉食品店因与被上诉人天津理工大学房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
天津市西青区旭丰泉食品店上诉请求:1.撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求或将本案发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定事实错误，所采信的被上诉人提交的证人证言以及对天津市西青区市场和质量监督管理局工作人员的口头询问内容等间接证据，不具有证明效力；一审未查清涉案租赁房屋合法产权人或违章建筑实际投资人之事实；一审法院对案外人郭宁与被上诉人后勤管理处签订的租赁合同有效性和履行予以评判，超出本案审理范围及诉讼请求，案外人郭宁已另案就确认合同效力起诉，本案应依法中止审理；一审判决适用法律错误，证人未出庭作证即采信其证明力，法院的口头询问作为本案证据，未经质证。
天津理工大学辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院调查取证系基于被上诉人的申请，合理合法。案外人郭宁与被上诉人签订的租赁协议系为办理营业执照使用，并非双方的真实意思表示，被上诉人一审已提交了证人证言予以证明。双方的租金、租期均是按照2016年3月21日签订的合同履行的。
天津理工大学向一审法院起诉请求：1.被告（反诉原告）将所占用的房屋腾空返还原告（反诉被告）；2.被告（反诉原告）支付相当于三个月房租的违约金共计120240元；3.被告（反诉原告）支付自2017年1月1日至实际向原告（反诉被告）腾空返还房屋之日止的房屋占用费，截止2017年2月10日为58884元；4.被告（反诉原告）支付自2017年1月1日至实际向原告（反诉被告）腾空返还清空房屋之日止的房屋占用费利息，截止2017年2月10日为319元；5.诉讼费由被告（反诉原告）承担。在诉讼过程中，原告（反诉被告）变更诉讼请求中的数额，第三项要求房屋占用费截止到2017年6月8日为226919.6元及6月9日至实际交还房屋之日止的使用费。
天津市西青区旭丰泉食品店向一审法院反诉请求：1.天津理工大学退还天津市西青区旭丰泉食品店租金40800元;2.本案反诉费全部由反诉被告承担。
一审法院认定事实：被告（反诉原告）天津市西青区旭丰泉食品店系个体工商户，经营者为郭宁。被告（反诉原告）于2013年在原告（反诉被告）处承租坐落于天津理工大学南部生活区群房5号的房屋内经营，期间双方签订了多份合同。2016年3月21日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《高校校园经营合同书》，租赁上述房屋，租赁期限一年，自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金为400800元。双方约定了权利义务、违约责任等事项。被告（反诉原告）依照约定缴纳了上述的租金。合同后面有天津理工大学印章与被告（反诉原告）印章。2016年10月15日，原告（反诉被告）书面通知被告（反诉原告）不再续约，后原告（反诉被告）又向被告（反诉原告）书面送达撤场通知，要求被告（反诉原告）到期腾空房屋。双方合同到期后，被告（反诉原告）拒绝腾房，双方协商未果诉到法院。
一审庭审中，被告（反诉原告）出示了另一份房屋租赁合同，双方约定内容如下：一、原告（反诉被告）将坐落在天津市西青区李七庄街天津理工大学南部生活区群房5号，面积300平米租给被告（反诉原告）使用。二、租赁期间自2016年1月1日至2018年12月31日止。三、租赁费用每年360000元，按年收取。四、被告（反诉原告）在试用期间不得损坏房屋设施。五、原告（反诉被告）在被告（反诉原告）使用期间不得再租给他人使用，被告（反诉原告）不得未经原告（反诉被告）同意擅自转租给他人使用。六、其他事宜双方另议。七、本协议自签订之日起生效。协议后有天津理工大学后勤管理处与郭宁签字，签约时间为2016年6月8日。原告（反诉被告）认为此份合同是为了配合被告（反诉原告）办理营业执照，按照工商部门的要求而出具的，起证明作用，不具有履行效力。被告（反诉原告）办理营业执照的时间为2016年6月22日。一审法院至天津市西青区市场和质量监督管理局询问，该局工作人员表示办理营业执照确实需要租赁合同，以前办理营业执照人员提供的租赁合同归档，2015年之后，只需要核实一下并不需要归档。在被告（反诉原告）的档案中，确有类似的租赁合同，格式与被告（反诉原告）提供的合同相同。原告（反诉被告）提供了杨水娟、马繁星等证人证言，均证实在办理工商执照过程中，需要制式租赁协议，只是办理营业执照用，是由原告（反诉被告）下属后勤管理处盖的章，而实际履行是另一份与原告签订的合同，并提供了格式相同的协议。
一审法院认为，本案的焦点问题：一、2016年6月8日签订的合同是否有效；二、被告（反诉原告）是否支付房屋占用费；三、原告（反诉被告）是否退还被告（反诉原告）租金。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在2016年3月21日签订的合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助义务。原告（反诉被告）按照合同约定为被告（反诉原告）提供了房屋，原告（反诉被告）的合同义务已履行完毕，被告（反诉原告）亦缴纳了相应的租金。被告（反诉原告）提供的2016年6月8日签订的合同，虽签订主体为原告（反诉被告）所属后勤管理处与郭宁，但原告（反诉被告）所属后勤管理处为原告（反诉被告）的下属单位，负责管理事宜，且之前多份合同为原告（反诉被告）所属后勤管理处与被告（反诉原告）签订且不存在导致合同无效的情形，此合同应属合法有效，但被告（反诉原告）未按此份合同缴纳租金。
被告（反诉原告）称被告（反诉原告）与原告（反诉被告）不存在租赁合同关系，因为双方所签经营合同书或是于2016年12月31日届满，或是于2016年6月8日原告（反诉被告）与郭宁签订房屋租赁协议时终止履行。2016年6月8日是经营者郭宁个人与原告（反诉被告）签订的合同，与被告（反诉原告）无关，被告（反诉原告）目前所使用的房屋为郭宁交付给被告（反诉原告）使用。一审法院认为，被告（反诉原告）天津市西青区旭丰泉食品店为个体工商户，个体工商户是一种我国特有的公民参与生产经营活动的形式，是以公民个人名义进行法律活动，郭宁为被告（反诉原告）天津市西青区旭丰泉食品店经营者，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签高校校园经营合同书和郭宁与被告（反诉原告）所属后勤管理处签订房屋租赁协议所约定的承租房屋位置相同，均为天津理工大学南部生活区群房5号，郭宁的行为可视为被告（反诉原告）天津市西青区旭丰泉食品店的行为。因此对被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间不存在租赁合同关系的辩解一审法院不予采纳。
原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方对同一事由先后签订了两份不同的合同，且合同的履行期限均自2016年1月1日起，且第二份合同约定年租金比第一份合同约定年租金减少，不符合交易习惯和变更合同的逻辑。而且被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳的租金也是按照前一份合同的约定缴纳的；原告（反诉被告）陈述签订第二份合同是为了协助被告（反诉原告）办理营业执照，被告（反诉原告）的工商档案也有类似的情况，原告（反诉被告）的其他租户提供的证词也能够证实上述情况；被告（反诉原告）办理营业执照的时间也与被告（反诉原告）提供的合同时间先后顺序相符；原告（反诉被告）在第一份合同即将到期的情况下，送达被告（反诉原告）终止合同告知书和撤场通知，被告（反诉原告）也对此进行了签收且未提出异议。故被告（反诉原告）提供的合同虽然有效但不具有履行效力。
原告（反诉被告）诉请的被告（反诉原告）支付相当于三个月房租的违约金共计120240元的诉讼请求，原告（反诉被告）依据合同第六条规定，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳合同履约保证金壹拾贰万元整，认为履约保证金即为违约金。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而在违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性，而履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，故原告（反诉被告）关于要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
原告（反诉被告）诉请的被告（反诉原告）支付房屋使用费的诉讼请求，被告（反诉原告）逾期交还租赁物，应当向原告（反诉被告）支付至实际交还房屋之日止的使用费，但应参照原租赁合同约定每年400800元租金标准。经核算，被告（反诉原告）自2017年1月1日至2017年6月8日的房屋使用费为174595元。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）要求本诉原告（反诉被告）退还租赁费40800元的诉讼请求，因本案虽对同一事由签订了两份不同的合同，租赁时间、租赁费用都不相同，但本案在实际履行过程中，原、被告（反诉原告）双方均按照第一份合同履行，第二份合同不具有履行效力，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还租赁费40800元的诉请一审法院不予支持。
综上所述，一审法院判决：一、被告（反诉原告）天津市西青区旭丰泉食品店于判决生效之日起十日内将所租赁的坐落天津市西青区李七庄街天津理工大学南部生活区群房05号的房屋腾空交还原告（反诉被告）天津理工大学；二、被告（反诉原告）天津市西青区旭丰泉食品店于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）天津理工大学自2017年1月1日至2017年6月8日的使用费174595元以及自2017年6月9日至实际交还房屋之日止的使用费（按照每年400800元标准计算）；三、驳回原告（反诉被告）天津理工大学的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）天津市西青区旭丰泉食品店的诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3256元，由原告（反诉被告）天津理工大学负担1360元，由被告（反诉原告）天津市西青区旭丰泉食品店负担1896元（被告（反诉原告）于判决生效之日起三日内交付一审法院），反诉诉讼费410元由被告（反诉原告）天津市西青区旭丰泉食品店自行承担。
二审中，上诉人提交起诉状和裁定书，用以证明本案所涉租赁合同已在另案提起诉讼，请求确认合同有效，本案应中止审理。被上诉人认为，对真实性认可，对证明目的不认可。
本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否因租期届满而应腾房并给付房屋占有使用费，被上诉人是否应退还上诉人租金。
上诉人与被上诉人于2016年3月21日签订合同（以下简称第一份合同），约定租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日。后，上诉人的经营者郭宁与被上诉人的后勤管理处于2016年6月8日签订租赁协议（以下简称第二份合同），约定租期为2016年1月1日至2018年12月31日。前后两份合同所涉场地为同一场地。上诉人主张该场地系郭宁所交付使用，租赁期间尚未届满。被上诉人则主张第二份合同系为配合上诉人办理营业执照所使用的，并非真实意思表示，双方实际按第一份合同履行。对此，本院认为，上诉人在第二份合同签订后，明知第二份合同约定的租金为360000元，却仍按照第一份合同中约定的数额400800元向被上诉人给付租金，由此证明双方仍实际按照第一份合同的约定履行。结合一审法院调取的上诉人工商档案中存在格式相同的租赁协议，以及上诉人办理营业执照的时间，双方当事人的陈述，能够认定双方实际按第一份合同履行的事实。现合同约定的租期已届满，被上诉人亦已送达终止合同告知书及撤场通知，上诉人应当将诉争场地腾空交予被上诉人并给付占有使用费。对上诉人返还租金的主张，本院亦不予支持。一审法院已对调取的证据予以质证，程序并无不当。因上诉人与被上诉人实际按第一份合同履行，对第二份合同的效力问题，与本案无关，本院不予置评，一审法院虽对此进行认定不当，但处理结果正确，本院予以维持。
综上所述，天津市西青区旭丰泉食品店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5032元，由上诉人天津市西青区旭丰泉食品店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张炳正
代理审判员 刘 艳
代理审判员 张 莹
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 常嘉奕
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……