安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第02828号
原告：信地置业（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：吴图平，该公司董事长。
委托代理人：桑永标，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：彭学斌，安徽天瑞律师事务所律师。
被告：钱方诚，男，1990年4月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托代理人：方萍（系钱方诚母亲），女，1962年8月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
原告信地置业（合肥）有限公司（以下简称：“信地公司”）与被告钱方诚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信地公司委托代理人桑永标，被告钱方诚委托代理人方萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信地公司诉称：双方于2010年6月6日签订《商品房买卖合同》，约定钱方诚向我公司购买位于合肥市新站区的某公寓一套，建筑面积为67.74平方米，总价款为694225元。付款方式为合同签订当日支付147225元，2010年6月30日前支付200000元，余款347000元在合同签订后七日内办理好银行按揭贷款手续。
合同签订后，钱方诚分二次支付首付款计347225元，但一直未按银行要求提供完整的办理按揭贷款所需的资料。经我公司和银行多次催促，其一直以各种理由推诿，拖了三年多，直到今年才提供完整的资料。银行随后查出，因钱方诚又另外购买了一套住房，某房屋已成为第二套住房，依照办理按揭贷款的相关政策规定，钱方诚需增加首付款比例才能办理按揭贷款。虽经银行多次催促，钱方诚一直未予办理，导致其拖欠购房款近四年。其故意拖延办理按揭贷款手续，导致剩余房款一直未能支付已构成违约。另外，其在自身有能力支付房款的情况下，不但不支付，反而用该款项另行购房，也违反了诚实信用的合同法基本原则。
在本案审理中，我公司又协调徽商银行为钱方诚办理按揭贷款，相关资料也交给了徽商银行，网上备案确认单也按徽商银行要求向合肥市房地产管理部门进行了重新备案。徽商银行审批后，答复商品房买卖合同签订时间距现在时间过长，且合同约定的首付款比例不足60%，虽然钱方诚去年已补交了77000元，但是商品房买卖合同无法修改，所以徽商银行不同意放贷。我公司随后便协调工商银行望江路支行进行放贷，并向银行提交了相关资料，钱方诚需交的资料由银行向其索要，后来我公司得知工商银行不同意向钱方诚放贷，认为不符合按揭贷款政策，原因是：1、商品房买卖合同签订时间距现在时间过长；2、该房屋已办理过房屋产权证。这两家银行我公司多次进行协调，但明确答复不同意放贷，我公司也协调不了其他银行进行办理贷款。为维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求判决被告钱方诚支付剩余房款347000元及逾期付款违约金（以347000元为基数，自2010年6月15日起按日利率万分之四计算至2014年5月31日止为200843.60元，后期顺延计算至实际付款日）。
钱方诚辩称：一、合同签订后，我就按要求提供了收入证明等贷款材料，交了50元办理贷款的费用，并且和建设银行也签了贷款合同，买房时信地公司承诺按揭贷款利率7.5折，但贷款时建设银行不同意按7.5折利率放贷。信地公司便联系光大银行让我去办理按揭贷款，我也将相关贷款材料全交了，光大银行要我父亲亲自到场提供担保，当时我父亲在国外无法亲自回来处理，而且信地公司应该向银行提供担保的，但是信地公司也没有尽协助义务提供担保。之后，信地公司便协调徽商银行办理按揭贷款，我催促信地公司抓紧办理并按要求向徽商银行提交了资料，便等待发放贷款。2013年3月资料全都交齐后，再次去徽商银行催办贷款时，徽商银行审批后告知商品房买卖合同中房款总额与网上备案单登记备案数额不符，相差0.26元，需要开发商更正后才能上报审批，后来信地公司也没有前往房地产管理部门重新更正备案，所以贷款也没办下来。二、购房合同约定2012年3月31日前交房，信地公司说我们房贷没有办下来不给拿钥匙，直到2012年6月18日才拿到房屋钥匙，房产证是2013年9月4日办好的，也被信地公司扣押了，至今也未交还于我，导致我没产权证，房屋也租不出去。三、房屋质量太差，墙面鼓太严重，因为墙面鼓、地面漏水等问题造成的维修损失开发商及物业不予理睬。四、实际上贷款办不下来是因为商品房网上备案确认单上记载的房屋总价款为694225.26元，而商品房买卖合同中载明的房屋总价款为694225元，数额有差异，银行审批通过不了，才导致了房屋按揭贷款办不下来。诉讼中，信地公司已协调徽商银行向我方办理贷款业务，我方于2014年12月9日按照信地公司和徽商银行要求将办理贷款所需材料全部交了，但徽商银行审批后，发现房屋买卖合同与网上备案确认单所载购房总款数额不一致，该行将购房合同退回信地公司，要求信地公司更改后才能办理。信地公司随后也积极协调房地产管理部门对网上备案确认单进行了重新备案，备案房屋总价款为694225元，与购房合同上的房款总额一致。但之后，徽商银行又以商品房买卖合同签订时间距现在时间过长，不同意放贷。信地公司随即协调工商银行望江路支行进行放贷，我按照工商银行要求提交了相关资料，后来工商银行以该房屋已办理过房屋产权证，说不符合按揭贷款政策，产权证办理下来后就不存在欠款了，更不存在贷款，所以不同意放贷。
经审理查明：2010年6月6日，信地公司（甲方出卖人）与钱方诚（乙方买受人）签订《商品房买卖合同》一式五份，合同约定钱方诚购买信地公司开发的位于合肥市新站区的某房屋一套，建筑面积为67.74平方米，总价款为694225元；付款方式及期限为首付款347225元，于合同签订当日支付147225元，剩余房款347000元在签订合同后七日内办理好银行按揭手续，备注：剩余首付款200000元于2010年6月30日前一次性付清，逾期按违约条款处理；交房期限为2012年3月31日；补充条款为买受人在签订合同后七日内应提交银行按揭的全部材料及买受人应缴纳的相关费用，甲方协助办理；若买受人付款额度和所提供的材料没有达到银行的要求，买受人应在三天内补足房款及有关材料，逾期视为违约，按本合同第七条执行；选择按揭付款方式而未能按出卖人及贷款银行确定的时间提供详细齐全的按揭材料，导致按揭贷款延迟办理或不能办理的，买受人延迟提供材料的天数，视为逾期付款的时间，出卖人有权要求其就按揭部分依本合同第七条约定承担逾期付款责任；本条所称逾期包括首付款、按揭款及买受人应付的其他款项；在该商品房具备本合同第八条所约定的交付条件，并经出卖人书面通知买受人予以接收后，即使双方就该商品房的质量、面积、设计等存有争议，买受人仍应先行接受该商品房；双方之间的争议依法另行处理，否则，由此造成的损失由买受人承担等；双方还约定了买受人逾期付款90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续等违约责任。
合同签订后，钱方诚按照约定分两次向信地公司支付首付款共计347225元。2010年6月9日，信地公司按照约定向合肥市房地产管理局进行商品房网上备案，网上备案确认单载明商品房买卖合同编号为；房屋坐落于合肥市新站区；房屋建筑面积67.74平方米，套内面积51.19平方米，公摊面积16.55平方米；房屋出售单价10248.38元／平方米，总购房价694225.26元；抵押金额为347000元；合同签订日期为2010年6月9日17时37分21秒。信地公司于2012年6月18日向钱方诚交付了涉案房屋。2013年9月4日，该房登记在钱方诚名下，为其单独所有。
庭审中，双方陈述在中国建设银行及中国光大银行均未能办理好按揭贷款。随后，信地公司协调徽商银行合肥铜陵北路支行向钱方诚提供贷款。在此期间，钱方诚一次性付款购买了位于合肥市佳源都市小区的住房一套，建筑面积为66.87平方米并于2014年2月20日进行网上备案登记。徽商银行合肥铜陵北路支行于2014年5月29日出具《情况说明》一份，载明：“兹有钱方诚购买信地置业（合肥）有限公司二期5栋乐富公寓1单元1101室，经到房产局查询，此套购买的房屋属于个人名下第二套住房，根据我行关于第二套住房按揭贷款的政策，首付款金额不得低于购房价格的60%，目前该客户首付金额达不到我行要求，需增加首付款方能办理按揭贷款手续。”
另查：在本案审理过程中，信地公司再次协调徽商银行为钱方诚办理按揭贷款，双方将相关资料交给徽商银行，徽商银行审批后要求信地公司将网上备案确认单进行重新备案。之后，信地公司按照该行要求向合肥市房产部门进行了网备单重新备案，重新备案后的总购房款为694225元，与《商品房买卖合同》上的房屋总价款数额一致。徽商银行再次审核后，以商品房买卖合同签订时间距现在时间过长为由不同意放贷。信地公司随后便协调工商银行望江路支行为钱方诚办理按揭贷款，双方陈述向工商银行望江路支行提交了相应资料，但望江路支行审批后以该房屋已办理过房屋产权证，不符合按揭贷款政策为由不同意放贷。本院于2015年4月15日前往中国工商银行合肥望江路支行核实双方办理贷款情况，该行于2015年4月20日出具《关于钱方诚一手房按揭贷款退回说明》一份，载明：“钱方诚（身份证号34010219900410151X）因购买信地城市广场乐寓公寓5-1101，于2015年3月20日向我行申请个人一手房按揭贷款，因客户不符合我行贷款条件，于2015年3月25日将材料退回给信地置业（合肥）有限公司”。信地公司陈述诉讼期间曾多次与这两家银行进行协调贷款事宜，但均明确答复不同意放贷，其表示该公司无法再协调其他银行进行办理按揭贷款。
再查：诉讼中，钱方诚于2014年10月8日向信地公司支付房款77000元，付款比例已达60%以上，故信地公司变更诉讼请求，要求被告钱方诚支付剩余房款270000元及逾期付款违约金（以347000元为基数，自2010年6月15日起按日利率万分之四计算至2014年10月7日止，后期自2014年10月8日起以270000元为基数顺延计算至实际款付清时止）。
本院认为：信地公司与钱方诚于2010年6月6日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。信地公司已向钱方诚交付了房屋，钱方诚应当按照约定在支付购房首付款后通过银行按揭贷款的方式支付购房余款。信地公司以钱方诚未按约定支付购房余款为由诉至本院要求其支付所欠房款，鉴于本案在审理过程中，信地公司已协调钱方诚向徽商银行和工商银行申请按揭贷款支付购房余款，银行均以不符合贷款条件为由不同意放贷，且信地公司表示也协调不了其他银行进行办理按揭贷款。虽然双方约定通过银行按揭贷款的方式支付购房余款，但根据实际情况，该购房余款钱方诚已无法通过办理按揭贷款方式支付，鉴于钱方诚已于2012年6月18日实际取得涉案房屋，则其有义务向信地公司支付购房余款，因此，对于信地公司要求钱方诚支付剩余房款270000元的请求，本院依法支持。
关于逾期付款违约金，本案中，双方争议的焦点在于未能办理按揭贷款的原因及违约责任。根据本院查明的事实、双方的陈述及国家房地产调控政策的变化，本院认为，钱方诚在购买本案房屋并在办理贷款期间另外购买了位于合肥市佳源都市小区住房一套且一次性付款，导致其未能及时补足本案房屋的首付款，致使案涉房屋贷款未能办理，已构成违约。其未向信地公司支付购房余款的事实存在，客观上已给信地公司造成资金占用利息的损失，依法应承担违约责任。信地公司明知商品房网上备案确认单上房款总额与商品房买卖合同中的房款总额存在差异，却未能及时向合肥市房地产管理部门进行重新备案，直到本案审理中才应徽商银行要求向合肥市房地产管理部门进行了重新更正备案。由此可见，信地公司在履行协助钱方诚办理贷款中存在一定的瑕疵，亦存在违约行为。信地公司主张自2010年6月15日起按日利率万分之四计算逾期付款违约金，其提供的徽商银行于2014年5月29日出具的情况说明，虽然能够证明由于钱方诚首付房款金额未达到徽商银行要求致使银行按揭贷款未能办理，但该公司未提供证据证明钱方诚自何时违约，因此，对其主张违约金自2010年6月15日起算，本院依法不予采信。综合本案案情及国家房地产调控政策的变化，本院酌定钱方诚承担违约金30000元，超过部分，本院依法不予支持。对于钱方诚辩称房屋存在质量等问题，双方可协商解决，协商不成，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告钱方诚于本判决生效之日起十五日内支付原告信地置业（合肥）有限公司房款270000元、逾期付款违约金30000元；
二、驳回原告信地置业（合肥）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8360，保全费3260元，合计11620元，由原告信地置业（合肥）有限公司负担3720元，被告钱方诚负担7900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 孙 睿
代理审判员 王文慧
人民陪审员 席俊婷
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 王 丽
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。