杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第1021号
原告（反诉被告）：杭州市清河坊历史街区管理委员会。
法定代表人：童跃中。
委托代理人：夏晓明。
委托代理人：牛金卓。
被告（反诉原告）：张士荣。
委托代理人：潘财荣。
杭州市清河坊历史街区管理委员会诉张士荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由审判员苏仲文适用简易程序独任审判。在举证期限内，张士荣提出管辖权异议，本院于2015年7月10日裁定驳回该管辖异议。张士荣不服该裁定，上诉至浙江省杭州市中级人民法院，该院于2015年8月13日裁定驳回上诉，维持原裁定。后张士荣提起反诉，本院依法受理后，于2015年10月26日就本反诉合并公开开庭进行了审理，并于2015年11月19日进行了庭后补充质证。杭州市清河坊历史街区管理委员会的委托代理人夏晓明、牛金卓（未参加庭后补充质证），张士荣的委托代理人潘财荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杭州市清河坊历史街区管理委员会起诉称：2011年10月14日，杭州市清河坊历史街区管理委员与张士荣签订《房屋租赁合同》，约定由张士荣承租位于杭州市上城区河坊街167号商铺，建筑面积约为101.33平方米，租赁期共3年，自2011年10月15日起至2014年10月14日止，并约定了租金及支付方式。该合同期限届满后，张士荣没有将讼争房屋交还，至今一直占有使用。杭州市清河坊历史街区管理委员会多次催促其支付房屋使用费及腾退房屋，张士荣于2015年3月4日支付80000元，2015年5月7日支付30000元，之后再未支付房屋使用费，也未履行腾退房屋的义务。故杭州市清河坊历史街区管理委员会诉至本院，诉讼请求为：1、张士荣立即腾退杭州市上城区河坊街167号商铺返还给杭州市清河坊历史街区管理委员会，并支付占有使用费478068.65元（自2014年10月16日起暂计至2015年6月15日），实际按每月73508.58元计算至房屋腾退之日止；2、张士荣支付逾期腾房违约金1179359.36元（自2014年10月15日起暂计至2015年6月14日），并按每日2416.72元的两倍计算至房屋实际腾退之日止；3、租赁房屋内装修归杭州市清河坊历史街区管理委员会所有；4、本案诉讼费用由张士荣承担。
张士荣答辩称：杭州市清河坊历史街区管理委员会的诉请无事实和法律依据。杭州市清河坊历史街区管理委员与张士荣虽然未签订书面续租合同，但还款计划书、通知等材料可以印证双方存在租赁关系。杭州市清河坊历史街区管理委员会不主张解除合同，却主张返还租赁物，不存在返还的基础。诉请按照原来的租赁合同主张违约金缺乏依据，新的续租意向中并无违约金的约定，且原合同中违约金的标准明显偏高，至多按照银行同期贷款利率计算。张士荣并非无故拖欠租金，双方的租赁合同应该继续履行。
张士荣反诉称：考虑到河坊街是历史街区，人文、商业气氛等环境较好，张士荣租赁讼争房屋用于经营滋补品、药材生意。起初生意兴隆，但近两年自杭州市清河坊历史街区管理委员会将位于讼争房屋旁的房屋租赁给他人用于卖臭豆腐以来，店内整天弥漫着臭豆腐的恶臭，员工被臭气熏得生病，顾客被熏得无法逗留，行人被熏得掩鼻而过，张士荣的生意一落千丈，经济损失惨重。为此无数次与杭州市清河坊历史街区管理委员会交涉，要求恢复原来的经营环境，但均未果。另杭州市清河坊历史街区管理委员会收取110000元的租金后未按照合同约定开具税务发票，显属违约，理应承担违约责任。故提起反诉，诉讼请求为：1、杭州市清河坊历史街区管理委员会开具110000元的租金税务发票；2、赔偿张士荣损失600000元；3、本案诉讼费用由杭州市清河坊历史街区管理委员会承担。
杭州市清河坊历史街区管理委员会就反诉答辩称：张士荣的诉请无事实依据，其没有提交证据证明其损失，应承担举证不能的败诉后果。讼争房屋旁边的房屋为个人所有，并非本案杭州市清河坊历史街区管理委员会所有，也并非杭州市清河坊历史街区管理委员会租赁给他人。张士荣所称的因臭豆腐店开办影响经营，与本案房屋租赁合同法律关系属于不同法律关系，如存在该情况，也应另行主张。
杭州市清河坊历史街区管理委员会为证明自己的本诉诉称意见和反诉答辩意见，向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同，证明租赁期限、租金标准及违约金等相关约定；
2、房屋所有权证；
3、土地使用权证；
证据2、3证明讼争房屋系杭州市清河坊历史街区管理委员会所有。
4、还款计划书；
5、通知；
6、承诺书；
证据4至6证明张士荣一直承诺支付房屋使用费，事实上却逾期未付，也未腾退房屋。
张士荣未对本诉辩称意见进行举证，就反诉诉称意见向本院提交如下证据材料：
7、起诉状，证明杭州市清河坊历史街区管理委员会收取租金110000元；
8、房屋租赁合同，证明杭州市清河坊历史街区管理委员会收取租金未开具税务发票；
9、照片，证明杭州市清河坊历史街区管理委员会将讼争房屋旁的房屋出租给他人开设臭豆腐店；
10、杭州市清河坊历史街区管理委员会主要职责，证明杭州市清河坊历史街区管理委员会负责清河坊街区范围内的招商引资、业态调整和旅游产业项目建设、商户管理。
当事人对上述证据在庭审中进行了质证，质证意见如下：张士荣对证据1的真实性无异议，但认为该合同内容未与张士荣协商，张士荣签订合同时未看过合同内容；对证据2、3的三性无异议；对证据4至6的真实性无异议，对证明对象有异议，认为在合同到期后，杭州市清河坊历史街区管理委员会同意张士荣续租，却迟迟不与张士荣签订书面合同，导致张士荣未支付租金。杭州市清河坊历史街区管理委员会对证据7、8的证明对象有异议，认为110000元的性质并非租金而是房屋占有使用费，双方的房屋租赁合同已经届满；对证据9、10认为未提供原件，不予质证。
经庭审质证，结合各方当事人的质证意见，本院对证据认证如下：证据1、8能证明张士荣向杭州市清河坊历史街区管理委员会承租讼争房屋的事实，对该事实予以认定；证据2、3能证明杭州市清河坊历史街区管理委员系讼争房屋所有权人，予以认定；证据4至7能证明杭州市清河坊历史街区管理委员会向张士荣催收款项并催促办理续租手续，张士荣一直称将交款并支付110000元的事实，对该事实予以认定；证据9、10将综合全案予以认定。
综上，根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：2011年10月14日，杭州市清河坊历史街区管理委员会（作为出租人、甲方）与张士荣（作为承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方向甲方承租位于河坊街167号的讼争房屋，建筑面积为101.33平方米（建筑面积以产权证、测绘图所确认的面积为准）。租赁期限为3年，自2011年10月15日起至2014年10月14日止。第一年房屋租金为800000元，按季支付，先付后用，第一期租金200000元于合同签订后三日内支付，此后每期租金须提前15日支付，第二年起（包括第二年）每年的房屋租金在上一年的基础上递增5%。合同结束，乙方自费将租赁标的物内的由其出租添置的可移动设备、用具等物品搬离，租赁标的物交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间的状况一致，对于不可移动的装修装潢以及其他设施设备，无偿归甲方所有。如乙方逾期交还租赁标的物，除应按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金等各项费用外，每天还应当按照合同最后一个月日基本租金的2倍向甲方支付占用费，直至乙方交还租赁标的物或甲方收回租赁标的物为止。该合同还对其他相关事项进行了约定。2015年2月11日，张士荣出具承诺书，载明：“因为生意不好，我积极按（安）排，争取在正月15（日）前把钱交进。”2015年3月6日，张士荣出具承诺书，载明：“张士荣于2015年3月20日前付清所欠房租。否则后果自负。退房走人。”2015年3月17日，张士荣出具承诺书，载明：“2015（年）3月23日中午12点前交完房租，否则自己关门。”2015年4月29日，杭州市清河坊历史街区管理委员会出具通知，载明：“你户乾盛元堂原承租我单位河坊街167号商铺，租赁期限至2014年10月14日业已届满。你方要求续约，我司同意续约并多次要求你户按续约程序缴纳首期租金，你户也多次承诺会支付首期租金，但时至今日仍未按你方最后承诺的2015年4月14日续约缴租。截止2015年4月15日，贵户累计积欠我单位房屋使用费361051.49元，另按照原租赁合同约定，贵户在租赁期限届满后既未缴清租金也未申请办理续租签约手续，已构成非法侵占，还应当依法承担相应责任。此前我公司亦多次通知你户缴清租金、办理续租手续，但贵户迄今仍未能依法履行，给我司的合法权益造成了极大的损失。考虑到贵我双方长期合作之谊，特此通知贵户在三日内缴纳所欠租金并按我公司正常续租流程办理续约手续，逾期将依法采取一切的必要手段以维护我司的合法权益，确保国有资产的安全。届时一切由此引发的经济和法律责任均将由贵户自行承担。为避免不必要的损失，特此函告，务请高度重视！”当日，张士荣在该通知上签字确认。2015年5月5日，张士荣出具还款计划书，载明：“本人张士荣，承租河坊街167号，店名：乾圣元堂。目前已拖欠租金802102.98元，现承诺如下：1、2015年5月15日前支付租金361051.49元（计费时间2014.10.16—2015.4.15）2、2015年5月31日前支付剩余半年租金441051.49元（计费时间2015.4.16—2015.10.15），若逾期超过二天未支付，本人承诺无条件将河坊街167号物业归还给杭州市清河坊历史街区管委会，并承担相应的法律责任和经济损失。”
另查明，杭州市清河坊历史街区管理委员会系讼争房屋的所有权人，房屋租赁合同期满后，张士荣另支付110000元，杭州市清河坊历史街区管委会未就该款项开具发票，目前该房屋仍由张士荣占有、使用。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原租赁合同期满后，张士荣继续使用讼争房屋，杭州市清河坊历史街区管委会并未举证证明其立即提出过异议，应认定双方成立不定期租赁合同。后杭州市清河坊历史街区管委会于2015年4月29日向张士荣发出通知，称“……你户要求续约，我司同意续约并多次要求你户按续约程序缴纳首期租金……特此通知贵户在三日内缴纳所欠租金并按我公司正常续租流程办理续约手续，逾期将依法采取一切的必要手段以维护我司的合法权益，确保国有资产的安全……”，有提出异议，解除合同的意思表示，对此张士荣在2015年5月5日出具还款计划书，称于2015年5月15日前支付租金361051.49元（计费时间2014.10.16—2015.4.15），于2015年5月31日前支付剩余半年租金441051.49元（计费时间2015.4.16—2015.10.15），且称如逾期超过二天未支付则无条件归还讼争房屋，但至今未按照还款计划书的约定付清款项。该还款计划书中“无条件归还讼争房屋”显然为同意解除合同，张士荣提出的支付期限应为其认可的合理期限。综上，本院认定双方的不定期租赁合同于2015年5月18日解除。杭州市清河坊历史街区管理委员会诉请张士荣腾退讼争房屋、讼争房屋内装修归杭州市清河坊历史街区管理委员会所有，于法有据，本院予以支持。杭州市清河坊历史街区管理委员会诉请张士荣支付占有使用费478068.65元（自2014年10月16日起暂计至2015年6月15日），实际按73508.58元／月计算至房屋腾退之日止，经本院释明，杭州市清河坊历史街区管理委员会明确为双方不定期租赁合同于2015年5月18日解除，其诉请自2014年10月16日至2015年5月17日期间为租金，自2015年5月18日起为占有使用费，其金额计算有误，本院调整为租金407118元（882000元／年÷365天×214天-110000元）、占有使用费70077元（882000元／年÷365天×29天），并自2015年6月16日起按2416.44元／天的标准计算占有使用费至实际腾退之日止。杭州市清河坊历史街区管理委员会诉请张士荣支付逾期腾房违约金1179359.36元（自2014年10月15日起暂计至2015年6月14日），并按2416.72元／天的两倍计算至房屋实际腾退之日止，张士荣抗辩该标准过高，本院依法调整为21023元（自2015年5月18日起暂计至2015年6月15日），并自2015年6月16日起按724.93元／天的标准支付违约金至房屋实际腾退之日止。张士荣主张杭州市清河坊历史街区管理委员会将讼争房屋旁的房屋租赁给他人用于出售臭豆腐，导致员工生病辞职、顾客无法逗留、生意一落千丈，据此要求赔偿损失600000元，其既未举证证明出售臭豆腐的房屋系杭州市清河坊历史街区管理委员会出租，也未举证证明该600000元的具体组成，且该主张与张世荣要求续租、双方已订立续租合同的陈述亦存在自相矛盾之处，故本院不予支持。张士荣主张杭州市清河坊历史街区管理委员会开具110000元的租金税务发票，杭州市清河坊历史街区管理委员会当庭表示同意开具该金额的发票，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、张士荣于本判决生效之日起10日内腾退坐落于杭州市上城区河坊街167号的房屋（建筑面积101.33平方米），并将上述房屋返还杭州市清河坊历史街区管理委员会，上述房屋内的装修归杭州市清河坊历史街区管理委员会所有；
二、张士荣于本判决生效之日起10日内支付杭州市清河坊历史街区管理委员会租金407118元、占有使用费70077元，并自2015年6月16日起按2416.44元／天的标准计算占有使用费至实际腾退之日止；
三、张士荣于本判决生效之日起10日内支付杭州市清河坊历史街区管理委员会违约金21023元，并自2015年6月16日起按724.93元／天的标准支付违约金至房屋实际腾退之日止；
四、杭州市清河坊历史街区管理委员会于本判决生效之日起10日内向张士荣开具金额为110000元的租金发票；
五、驳回杭州市清河坊历史街区管理委员会的其他诉讼请求；
六、驳回张士荣的其他反诉请求。
预收案件受理费25166元，减半收取12583元，由杭州市清河坊历史街区管理委员会负担5068元，由张士荣负担7515元。反诉案件受理费5450元，由杭州市清河坊历史街区管理委员会负担1250元，由张士荣负担4200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审判员 苏仲文
二〇一五年十一月十九日
书记员 康 毅