河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终1175号
上诉人（原审被告）：河南天琦置业开发有限公司,住所地驻马店市金雀路天中山大道交叉口东南角。
法定代表人:赵玉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄东亮，河南一帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄永红，女，1974年4月17日出生，汉族，住河南省上蔡县。
委托诉讼代理人：李玉新，河南豫上律师事务所律师。
原审第三人：驻马店市颐康阳光康复养老中心有限公司，住所地驻马店市中华路东段。
法定代表人：任新友，该公司董事长。
上诉人河南天琦置业开发有限公司（以下简称天琦置业公司）因与被上诉人庄永红及原审第三人驻马店市颐康阳光康复养老中心有限公司（以下简称颐康阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2016）豫1702民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人庄永红及其委托诉讼代理人李玉新，被上诉人天琦置业公司的委托诉讼代理人黄东亮，原审第三人颐康阳光公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
天琦置业公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回庄永红的诉讼请求或将本案发回重审，诉讼费由庄永红负担。事实和理由：1、双方没有达成以物抵债的合意，未转移物权，故以物抵债行为并未生效；2、本案案由应为商品房预约合同纠纷，原判认定案由错误；3、原判判决其公司履行预定协议错误。
庄永红辩称，原判认定事实清楚，处理正确，应予维持。
原审第三人颐康阳光公司未出庭，亦未答辩。
庄永红向一审法院起诉请求：一、依法判令天琦置业公司与其签订的房屋买卖合同有效并继续履行，并在判决生效后一个月内与其签订《商品房买卖合同》并在驻马店市房管局备案；二、判令天琦置业公司在本判决生效后一个月内交付房屋；三、判令天琦置业公司在本判决生效后三个月内办理房屋产权证登记；四、颐康阳光公司按照其在2015年1月30日出具的担保书承担保证责任。
一审法院认定事实：（一）2014年8月1日，庄永红与案外人张均向第三人颐康阳光公司出借100万元，并以庄保林（乙方）的名义与第三人颐康阳光公司（甲方）签订借款合同一份，约定：乙方向甲方提供人民币100万元，借款期限为6个月（2014年8月1日至2015年2月1日）等条款。（二）2015年1月30日，第三人颐康阳光公司向庄保林出具收据一份，写明：“交款单位为庄保林，人民币499680元，收款事由为天琦贵和世家房款，注：8#楼1106房”，并向庄保林出具担保书一份，写明：“您从驻马店颐康阳光养老中心有限公司转购的商住房位于驻马店市××城区××大道北段，由驻马店市天琦置业有限公司开发的天琦贵和世家项目其中8栋1106房间，面积138.8m2，总价格499680元。房源真实可靠，如有虚假，公司愿承担全部责任，除无条件3个月内退还全部购房款499680元外，在赔偿同等购房款的同时每日按3‰的利息支付，公司全程协助督促该公司办理驻马店市房管局正式购房合同，在未取得正式购房合同之前承担全部责任，取得正式购房合同后，该担保书自动失效”。保证书落款处加盖有第三人颐康阳光公司印章并由其法定代表人任新友署名。（三）同日即2015年1月30日，天琦置业公司（甲方）与庄保林及庄永红（乙方）签订天琦·贵和世家房屋预定协议一份，约定：1、甲方开发建设的天琦·贵和世家小区位于乐山××中段。2、甲方为乙方保留天琦·贵和世家8号楼东2单元1106号房（每层自东向西分别为01、02、03、04、05、06号房），该房屋的建筑面积暂定为138.8㎡（实际产权面积以房管部门测绘面积为准）。3、签订协议时乙方已付清全部房款。该房屋的其他相关税费按照《商品房买卖合同》有关规定应由乙方承担的，乙方应及时缴纳。4、该房屋保留期限为甲乙双方签订本协议之日起，至甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》时终止。预保留期间，甲方有义务为乙方保留上述房屋。5、本协议签订之日起，不准乙方退房或换房。6、本协议在签订《商品房买卖合同》后自动生效等条款。合同甲方落款处加盖有被告天琦置业公司合同专用章，乙方落款处由庄保林、庄永红署名，担保方落款处加盖任新友私章。另查明，一、天琦置业公司称，预定协议是其公司被迫无奈签订，不属于真实意思表达，协议主体是三方，担保方是任新友，有房屋面积等，但是没有任何三方以物抵债的表述，其公司也没有收到庄永红的购房款。通过查账，天琦置业公司只是与任新友确实存在以房抵债协议，是2600万元的抵偿协议，任新友当时向天琦置业公司投资1350万元，按照月息4分的利息，且复息累加而成2600万元，正因为以物抵债隐藏了法律不保护的法律关系。所以天琦置业公司拒绝履行。第三人颐康阳光公司称，预定协议签订之前，本案原告庄永红与第三人颐康阳光公司存在借贷关系，庄永红是债权人，第三人颐康阳光是债务人；第三人颐康阳光公司与天琦置业公司也存在债权债务关系，第三人颐康阳光公司对天琦置业公司所享有债权是2600万元；由于天琦置业公司资金出现困难，天琦置业公司同意以其开发的50套房屋抵偿2600万元给第三人，为消灭庄永红与第三人颐康阳光之间的债务，后三方协商双方均同意以50套房屋中其中一套直接抵偿给庄永红，由此形成了本案双方之间的预定协议，该协议真实有效。任新友在预定协议担保人处的签章代表第三人颐康阳光的行为，在天琦置业公司与第三人颐康阳光公司债权债务关系中不存在高息复息叠加的问题，该债务是以投资所形成。双方最终确定的债权金额即使超出出资金额，超出部分应当认为投资收益，并不存在违法以及侵害他人的合法权益的情况。二、诉讼中，庄永红提交：①2014年12月30日庄永红向庄保林出具的委托书一份，写明：委托人庄永红因出资50万元让哥哥庄保林代为把款出借给驻马店市颐康阳光康复养老中心有限公司签订借款合同并存在民间借贷关系一事，委托庄保林作为我的代理人。委托权限为特别授权，既代为与借款人、借款担保人签订或续签借款合同、代为接收借款人转账归还的借款本金和利息，以及借款人到期未偿还的借款抵顶驻马店市城区的商品房屋，经出借人庄保林与借款人、房产开发商三方结算并与河南天琦置业开发有限公司进行债权债务对接，以出借款债权购买“天琦·贵和世家”商品房并签订《天琦·贵和世家房屋预定协议》等项事宜，其一切行为本人承认。②2015年3月22日庄永红、张均（甲方）与庄保林（乙方）签订的协议一份，写明：因庄保林和庄永红系兄妹关系、和张均系母子关系，庄永红、张均每人出资50万元，让庄保林借给“驻马店市颐康阳光康复养老中心有限公司”。由于颐康阳光公司无力偿还借款，加之“河南天琦置业开发有限公司”欠颐康阳光公司的债务，经三方结算：由出借人、借款人与河南天琦置业开发有限公司进行债权债务对接抵顶房屋，其中2015年1月30日庄保林受庄永红、张均委托与借款人颐康阳光公司、房产开发商“天琦置业开发有限公司”签订《天琦·贵和世家房屋预定协议》购买的8号楼东二单元西户1106号房、1206号房两套（每套建筑面积138.8㎡，单价3600元/㎡,计款499680元），签订购房协议时庄保林实际并无出资，只是受庄永红、张均委托签订。经甲乙双方三人协商：庄保林对上述两套房屋不拥有所有权。在办理房屋交付使用、产权证书登记中，1106号房应归庄永红个人所有，1206号房应归张均个人所有，庄保林主动放弃权利。
一审法院认为，庄永红与第三人颐康阳光公司之间存在债权债务关系，庄永红为债权人，颐康阳光公司为债务人；第三人颐康阳光公司与天琦置业公司之间存在债权债务关系，颐康阳光公司为债权人，天琦置业公司为债务人。诉讼中，庄永红主张经三方结算，由天琦置业公司与庄永红进行债权债务对接，并签订了房屋预定协议一份。天琦置业公司质证称，其仅与任新友之间存在债权债务关系和抵债协议，其与庄永红没有以物抵债的意思表示，该协议仅为预定协议，且天琦置业公司没有收到庄永红的购房款。第三人颐康阳光公司质证称，经三方协商，双方均同意天琦置业公司将诉争房屋抵偿给庄永红，双方之间签订了预定协议，协议真实有效。本案中，各方协商签订预定协议的行为，应系颐康阳光公司将其对天琦置业公司的债权499680元转移给庄永红的行为。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。双方之间签订预定协议，天琦置业公司在协议中写明房款已付清，应视为天琦置业公司已接到债权转移的通知。故该债权转移已发生法律效力，庄永红对天琦置业公司依法取得债权人地位。关于预定协议的性质，债权转移给庄永红后，双方之间签订了房屋预定协议，将该债权转化为购房款，双方之间形成了新的法律关系。双方之间签订的预定协议约定有天琦置业公司为庄永红保留天琦·贵和世家8号楼东2单元1106号房、建筑面积暂定为138.8㎡、房款已交清以及“该房屋保留期限为甲乙双方签订本协议之日起，至甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》时终止”等条款，从约定内容上看，双方约定有将来签订商品房买卖合同的相关内容，诉争的商品房认购书应是预约合同，但是，鉴于该认购书具备了双方当事人基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，又因庄永红购房款已交清，故该认购书是名为预约实为本约。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同，该合同并不存在无效情形，应为有效。本案中，双方之间的合同未约定房屋交付期限。《中华人民共和国合同法》第一百三十九条第四项规定：当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现庄永红请求天琦置业公司在本判决生效后30日内交付诉争房屋，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故庄永红请求天琦置业公司在本判决生效后三个月内办理房屋产权证书，于法有据，予以支持。庄永红请求天琦置业公司与其签订商品房买卖合同并备案的诉讼请求，不再处理。关于庄永红请求第三人颐康阳光公司按照其在2015年1月30日出具的担保书承担保证责任。该担保书系保证“房源真实可靠，如有虚假，公司愿承担全部责任”，因上述已判令天琦置业公司向庄永红交付房屋，故庄永红请求第三人颐康阳光公司承担担保责任，与保证内容不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第八十条、第一百三十五条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、原告庄永红与被告河南天琦置业开发有限公司于2015年1月30日签订的《天琦?贵和世家房屋预定协议》为有效合同。二、限被告河南天琦置业开发有限公司在本判决生效后30日内向原告庄永红交付位于驻马店市××路中段天琦·贵和世家8号楼东2单元1106号房屋一套。三、限被告河南天琦置业开发有限公司在本判决生效后90日内为原告庄永红办理上述房屋的产权登记证书。四、驳回原告庄永红的其他诉讼请求。案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由被告河南天琦置业开发有限公司负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审对原判认定的事实予以确认。
本院认为，庄永红和天琦置业公司及颐康阳光公司经协商而签署的天琦?贵和世家房屋预定协议系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于天琦置业公司上诉称双方没有达成以物抵债的合意，未转移物权，故以物抵债行为并未生效的问题。三方经协商共同签署的天琦?贵和世家房屋预定协议，系颐康阳光公司将其对天琦置业公司的债权499680元转移给庄永红的行为。根据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，本案债务人天琦置业公司在预定协议第三条载明“签订本协议时庄永红已付清全部房款”，应视为天琦置业公司已收到债权转让的通知，故该债权转让已发生法律效力，根据法律规定，债权转让行为不必得到债务人的同意，只要通知到债务人即可，故原判认定该债权转让行为有效正确，天琦置业公司该项上诉请求理由不足，不予支持。关于天琦置业公司上诉称本案案由应为商品房预约合同纠纷，原判认定案由错误的问题。颐康阳光公司将其对天琦置业公司的债权499680元转移给庄永红，天琦置业公司同意将债权499680元转让为天琦?贵和世家8号楼东2单元1106号房的购房款，且约定了房屋建筑面积暂定为138.8平方米（实际产权面积以房管部门测绘面积为准），且约定签订本协议时庄保林已付清了全部房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。诉争的房屋预定协议虽名为预定，但该预定协议内容具备商品房买卖合同的主要内容，明确约定了房屋的坐落与面积、房屋价款、价款的交付等主要内容，且经三方同意，通过债权转让庄永红已支付了全部购房款，依照上述法律规定，原判认定本案案由为商品房销售纠纷而非商品房预约合同纠纷正确。天琦置业公司该上诉请求理由不足，不予支持。关于天琦置业公司上诉称原判判决其公司履行预定协议错误的问题。因庄永红通过债权转让与天琦置业公司签署了房屋预定协议实为商品房销售合同，该合同为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现天琦置业公司拒不履行三方签署的房屋预定协议的内容，庄永红请求天琦置业公司依约履行应予支持。原判判令天琦置业公司履行预定协议并无不当。天琦置业公司该项上诉请求理由不足，不予支持。原判认定事实清楚，处理正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人河南天琦置业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘瑞霞
代理审判员 呼小伟
代理审判员 刘 辉
二〇一七年三月三十日
书 记 员 赵 婧