黑龙江省穆棱市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穆民初字第54号
原告钟化臣。
原告钟化军，
二原告委托代理人高岩。
被告衣振武，
委托代理人丛培钧。
原告钟化臣、钟化军与被告衣振武房屋租赁合同纠纷一案，原告钟化臣、钟化军于2015年2月3日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴军一适用简易程序于2015年3月11日公开开庭进行审理。原告钟化臣、钟化军的委托代理人高岩、被告衣振武及其委托代理人丛培钧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告钟化臣、钟化军诉称：原告（出租户）与被告（承租户）于2012年11月11日签订房屋出租合同一份，约定将甲方（原告）所有的坐落于穆棱市八面通镇团结路御锦时尚花园小区0111、0112号商服房租给乙方（被告）使用。租赁期限为5年，从2012年12月30日至2017年12月30日；租金为每年40000.00元，于每年12月30日前交纳；逾期交付房租按租金10%以天数计算向甲方（原告）支付违约金。未经甲方同意不得将房屋转租或外兑。合同签订后，原告依据合同约定，将房屋交付被告使用。但是从2014年12月30日起被告拒绝向原告缴纳租金，就被告上述违约行为，原告多次找被告协商解决未果。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却拒不支付租金至今，致使原告合同目的无法实现，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。故原告起诉至法院，要求：1.依法判决被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；向原告支付2014年12月30日至2015年12月30日的房屋租金40000.00元；2.判令被告向原告支付违约金
2000.00元；3.给付取暖费、物业费11769.70元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告衣振武辩称：被告承租原告房屋后因该房屋不具有正常使用的条件，冬季室内寒冷无法居住和使用，虽然被告支付了2012年的全部房屋租金且多支付了5000.00元，但因该房屋无法使用，于2014年10月经原、被告协商一致，被告搬离该房屋，原告派人取回该房屋钥匙，并且对外张贴出租该房屋的广告。被告认为，原告交付的房屋不具有使用用途，冬季室内温度不能达到使用标准，双方协议解除了租赁关系，原告应对房屋不具有使用用途承担违约责任，故此，原告提出的诉讼请求没有事实的法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案审理的争议焦点及调查重点：1.原告钟化臣与被告衣振武签订的房屋出租合同是否有效，能否继续履行；2.二原告要求被告承担的违约金2000.00元，房屋租金40000.00元，供热费、物业费11769.70元是否应得到支持。原、被告对本院总结审理争议焦点及调查重点均无异议。
审理中原告钟化臣、钟化军为支持其主张，向法庭举证如下：
1.（1）2012年5月15日商品房买卖合同（出卖人为绥芬河市广成房地产开发有限公司，买受人为钟化军，合同编号为：市区201205150008、201205150007）；（2）2012年11月11日房屋租赁合同（出租方为钟化臣，承租方为衣振武）；（3）2015年1月9日穆棱福通热力有限公司出具的热费催缴通知单；（4）2015年1月17日绥芬河市广成物业管理有限公司出具的收据（金额为2055.00元），证明：1.证据1-（1）可证明该房屋所有人为原告钟化军；2.证据1-（2）可证明原告钟化臣与被告签订了房屋承租合同，该合同是有效的，应继续履行；（3）证据1-（3）、1-（4）被告应承担的物业费、供热费及房租。
被告衣振武质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。1.该房屋债权人系钟化军，并非所有权人，而与被告签订合同的出租人为钟化臣；2.钟化臣并非该房屋的所有权人，钟化军也没有取得该房屋的所有权；3.原告提供的物业费、供热费等证据与本案无关。综上，钟化臣、钟化军对该房屋均不具备所有权，及该房屋即无所有权，也无出租权的签订合同的主体钟化臣与被告签订的房屋租赁合同系无效合同。
本院认为，因被告对此组证据的真实性无异议，本院对此组证据的真实性予以采信。虽然涉案房屋没有办理产权登记，但原告提供了购房合同，在被告没有提供有利的反驳证据的情况下，可以认定原告钟化军系该房屋的权利人。因钟化臣与钟化军系兄弟，在庭审中钟化军表示认可钟化臣与衣振武所签订的房屋租赁合同的效力，故对原告的证明目的1、2予以支持。根据法庭调查，原告钟化臣与被告衣振武在合同中所约定的房屋租金不包括供热费及物业费，故原告作为权利人要求被告承担使用房屋期间的供热费及物业费的证明目的，本院予以采信。
被告衣振武为反驳原告钟化臣、钟化军的主张，向法庭举证如下：
1.（1）2012年11月11日收据（金额为35000.00元，收款人为钟化臣）；（2）2013年12月30日收据（票面金额为27285.00元，抵顶供热费9714.70元及卷帘门费用3000.00元，合计支付为39999.70元，多支付费用4999.70元，收款人为赵国华代钟化臣），证明：被告在租赁期间并不欠付租赁费，搬离该房屋也不是被告的初衷，被告另选工作场地，系因原告交付的房屋冬季寒冷，无法正常使用。
原告钟化臣、钟化军质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。按合同约定供热费及卷帘门的费用应由被告承担。
本院认为，因原告对证据真实性无异议，故本院对此组证据的真实性予以采信。根据证据1-（2）记载，被告向原告交纳了2013年至2014年的房屋租赁费，并扣除了供热费9714.70元、卷帘门款3000.00元，结合庭审中原、被告均认可“被告没有拖欠原告2013年、2014年的房租”的意思表示，能够证明被告“不欠付租赁费”的证明目的，对此证明目的本院予以支持。对其他证明目的，因没有有利证据予以证实，本院不予支持。
2.照片，证明：1.原、被告之间已经就被告不继续承租该房屋的事项，出租方已经同意，并对外进行出租，被告并未给原告带来损失，被告的行为并无过错；2.被告现有若干办公桌椅仍然留存于该房屋内，原、被告协商，原告将房屋出租后，被告将该桌椅搬离。
原告钟化臣、钟化军质证意见：有异议。1.该证据不能证明该出租广告为原告的行为；2.原、被告至今并未协商一致解除该房屋的出租关系。
本院认为，结合原、被告均认可被告从2014年10月份至11月份之间搬离租赁房屋，该房屋开始闲置的事实，但该证据不能直接证明原、被告经协商一致解除该房屋的租赁关系，故对这一证明目的不予支持。
根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
原告钟化臣于2012年11月11日与被告衣振武签订了房屋租赁合同，合同约定将原告钟化军购买的绥芬河市广成房地产开发有限公司开发的坐落于穆棱市八面通镇团结路御锦时尚花园小区0111、0112号商服房租给被告衣振武使用，租赁期为2012年12月30日至2017年12月30日。双方还约定2012年12月30日至2014年12月30日每年房屋租金为35000.00元，2014年12月30日至2017年12月30日每年房屋租金
40000.00元。租期内乙方（被告）每年12月30日前向甲方（原告）交付租金，逾期交付，除应交租金外，并按租金的10%以天数计算向甲方（原告）交付违约金。在履行合同过程中，被告向原告交付了2014年12月30日前房屋租赁费。
另查明，原告钟化军、钟化臣系兄弟关系，钟化军对钟化臣与衣振武所签订的房屋租赁合同予以认可。原、被告认可被告从2014年10月份至11月份之间搬离租赁房屋，该房屋开始闲置的事实。被告明确表示不能继续履行房屋租赁合同。原告庭后向法院书面陈述，如果解除租赁关系，则要求被告承担违约赔偿26666.00元（2015年1月1日至2015年6月1日房租损失16666.00元及原告重新出租房屋的损失10000.00元）。
本院认为：原告钟化臣与被告衣振武签订房屋租赁合同，约定将原告钟化军购买的坐落于穆棱市八面通镇团结路御锦时尚花园小区0111、0112号商服房租给被告衣振武使用，因原告钟化军对原告钟化臣所签订的房屋租赁合同予以认可，故《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”、第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，本院对被告衣振武提出“钟化臣与被告签订的房屋租赁合同系无效合同”的反驳意见不予采纳。原、被告对2014年以前的合同履行情况无争议，因原、被告认可被告从2014年10月份至11月份之间搬离租赁房屋，该房屋开始闲置的事实，且被告已经明确不再承租原告的房屋，原、被告之间的租赁关系已经实际终止，原告要求被告继续履行合同已经无法实现，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在租赁期限内，被告作为承租人未经出租人同意提前退租是违约行为，被告应当承担违约责任。关于原告要求被告给付取暖费及物业费合计11769.70元，因被告没有交纳2014年度使用承租房屋期间的取暖费及物业费合计11769.70元，故本院对原告的此项主张予以保护。关于原告要求的被告承担违约赔偿26666.00元（2015年1月1日至2015年6月1日房租损失16666.00元及原告重新出租房屋的损失10000.00元）的主张，因为原、被告所签订的房屋租赁合同中约定，2014年12月30日至2015年12月30日房屋租金为40000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，被告应向原告给付违约金12000.00元（40000.00×30%），超过部分本院不予支持。另外，原告钟化军作为房屋的权利人，有权就房屋出租主张权利，而原告钟化臣仅是签订合同的代理人，在未有权利人授权的情况下，无权就房屋出租主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告衣振武于本判决生效之日起十日内给付原告钟化军使用房屋期间2014年度的取暖费、物业费11769.70元及违约金12000.00元。
二、驳回原告钟化军的其他诉讼请求。
三、驳回原告钟化臣的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费572.00元，由被告衣振武负担394.00元，原告钟华臣钟华军负担178.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 吴军一
二〇一五年六月四日
书记员 罗 妍