浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0483民初7827号
原告（反诉被告）：金振华，男，1973年12月17日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：岳金发，浙江中锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚伟光，浙江中锐律师事务所律师。
被告（反诉原告）：单雅萍，女，1967年2月3日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：屠祖良，浙江学正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈元朝，浙江金浙律师事务所律师。
原告金振华诉被告单雅萍建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2016年10月17日提起诉讼，本院当日受理后，依法由审判员吕磊独任审判。审理中，单雅萍提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本院于2017年3月31日、5月2日适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。前两次开庭，金振华委托诉讼代理人岳金发、姚伟光（第二次开庭未到）及单雅萍委托诉讼代理人屠祖良到庭参加诉讼；第三次开庭，金振华委托诉讼代理人岳金发、姚伟光，单雅萍及其委托诉讼代理人沈元朝、屠祖良到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法延长本案审理期限三个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。
金振华起诉称，被告于2006年8月10日取得坐落于桐乡市经济开发区东方明珠花园地号为034-016-022-00760-000土地使用权，面积为255平方米，用途为住宅，国有土地使用权证号桐国用（2006）第10384号。2014年8月21日，原、被告签订《土地使用权转让协议》，约定上述土地使用权以2280000元转让给原告，并约定支付方式、过户手续等内容。《转让协议》签订后，其依约支付相应转让款2080000元。2015年9月9日和2015年10月14日涉案宗地分别取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，其按转让协议约定投资建房。2016年2月26日，该转让土地经桐乡市中正房地产评估事务所估价，其已完成建设工程投资占建设工程总投入的比例为26.3%，已符合土地使用权过户条件。其多次告知被告要求协助办理过户手续，但被告故意拖延至今。请求判令：被告提供相关材料协助原告办理位于桐乡市经济开发区东方明珠花园（地号：034-016-022-00760-000）土地使用权（面积255平方米）过户登记手续；本案诉讼费用由被告负担。
单雅萍答辩称，双方签订土地转让协议属�，金振华没有按期支付相应款项，多次违约，故应由金振华承担相应违约责任。
单雅萍反诉称，反诉原、被告于2014年8月21日签订《土地使用权转让协议》，第三条明确约定“本合同签订之日起七天内乙方（金振华）支付甲方（单雅萍）人民币壹佰肆拾万元整。剩余最迟在2015年3月30日付清。若乙方未按约支付的，甲方可以单方解除本协议，并由乙方承担甲方损失壹佰伍拾万元”。根据该约定，反诉被告已多次违约。请求判令：立即解除反诉原、被告签订的《土地使用权转让协议》，并赔偿反诉原告违约金1500000元；本案诉讼费由反诉被告承担。2017年3月31日，反诉原告将反诉请求变更为：判令反诉被告立即支付违约损失500000元；反诉费用由反诉被告承担。2017年4月27日，反诉原告又将反诉请求变更为：立即解除反诉原、被告签订的《土地使用权转让协议》，�赔偿反诉原告违约金1500000元；反诉被告立即将土地恢复原状；本案诉讼费由反诉被告承担。
金振华反诉答辩称，反诉事实没有法律依据，反诉请求不能成立，理由如下：1、反诉原告提出了合同解除权和赔偿请求权，不符合法律规定，只能选其一，要么解除合同，要么赔偿请求；2、反诉原告提出土地恢复原状，属于侵权纠纷，与本案没有关系，反诉原告不能在本案当中提出该请求；3、转让协议付款条件是过户时付清，最迟在2015年3月30日前付清，应当理解为必须在2015年3月30日前过户，反诉原告构成违约；如果理解为2015年3月30日前付清，那么2015年3月30日之后反诉原告继续收取了其两次付款，而且反诉原告提交给其建房许可证2份，即规划许可证与施工许可证，说明反诉原告继续接受履行合同，并视为放弃合同解除权；4、双方约定的损失承担，应当理解为�失赔偿的事先约定，该约定违反法律规定，而且约定的损失明显过高，不具有法律效力，承担损失与违约金是两个不同的概念，事先约定的损失应当以事后实际发生的损失为前提，因此反诉原告主张赔偿1500000元没有事实和法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
金振华对其主张的事实提供证据如下：
一、《土地使用权转让协议》1份，证明单雅萍将桐乡市经济开发区东方明珠花园土地（地号为03401602200760000）的使用权转让给金振华，土地面积为255平方米，转让价格2280000元，并约定了付款方式、协助办证等权利义务。
二、银行转账凭证3份，证明金振华于2014年8月25日委托金某通过信用社转账1480000元、于2015年4月20日通过金某信用社转账500000元、于2015年11月13日通过金某信用社转账100000元，合计支付单雅萍2080000元。
三、�地使用权证1份，证明单雅萍取得土地使用权，并在原、被告双方签订土地使用权转让协议时交付金振华。
四、建设工程规划许可证及施工许可证各1份，证明单雅萍分别于2015年9月9日和2015年10月14日办理建设工程规划许可证和施工许可证后，将上述两证交付金振华，由金振华在涉案土地上投资建房。
五、房地产估价报告书1份，证明截至2016年2月16日受让土地经投资建房其工程投资已占总工程投资比例为26.3%，已符合土地使用权在建工程过户条件。
六、补充协议书（建设工程承包合同）1份，证明涉案土地建造的房屋是由金振华等人发包给浙江崇德建设有限公司施工，实际施工人为董相林。
七、涉案土地建房办证费用等清单1份（附付款凭证19份，系复印件，原件存放于证人于某处），证明涉案建设用地单雅萍于2014年8月已交付金振华，金振华已支付相关建房办证费用230457元。
八、涉案土地建房费用清单1份（附付款凭证4份，系复印件，原件存放于证人于某处），证明涉案土地金振华已投资建房，目前已支付房屋建筑款440000元。
九、现场照片1张（复印件，拍摄于2016年10月16日左右），证明金振华在涉案土地上所建房屋的现状。
十、中国农业银行进账单、回单各1份，证明金振华于2017年7月26日将200000元转入桐乡市人民法院账户，用于支付单雅萍剩余的土地使用权转让费。
金振华申请证人金某、于某出庭作证，证明金某受金振华委托付款给单雅萍共计2080000元，每一笔付款账号都是单雅萍老公陆海文提供给金某的，期间金某多次联系单雅萍夫妻要求办理过户手续，但单雅萍没有协助，同时双方说好剩余款项200000元在办理过户手续后再支付；在原、被告签订转让协议前于某代表单雅萍，转让合同签订后，原、被告任何一方需要办理办证及建房等手续均委托于某办理，建房费用及办证费用均是由金振华出资。
证人金某陈述如下：
其系金振华叔叔，与单雅萍不认识，但认识陆海文；陆海文告诉其要卖本案所涉土地，其帮忙介绍了金振华，在这个过程中其主要是委托付款，签协议及办证等其也参与过，其先跟陆海文谈好后，金振华再出面。金振华总共付了单雅萍2080000元，都是由其账户转到单雅萍账户，单雅萍账户信息是由陆海文发短信到其手机，其根据信息上的账户当天打款，两条手机短信都还存在手机里。陆海文与其在电话里说过剩余200000元办好过户手续再付清。本来2014年要建房的，因为周边邻居不同意，拖了一年时间。一直在催单雅萍办过户手续，2016年4月份金振华已经准备好资料，但单雅�不高兴签。
证人于某陈述如下：
其跟原、被告都认识；当时，其与单雅萍等五家人都要造房，单雅萍等四家人家都是委托其来办相关手续。单雅萍及其老公陆海文建房手续及后来的转让手续都让其办理，并把相关办证材料都给其了，但没有给其委托书；办理过程中单雅萍告诉其土地要卖了，原、被告后来就达成协议，其在协议上作为见证人签字。签协议时，有些证还没办出来，都是其在代表单雅萍办这些证。在办证过程中，产生了10000多元费用，先是由陆海文给其，后来金振华又把该款项给了陆海文，接下来办证的费用都是金振华委托金某给其；办证费用及造房费用都是金振华承担。金振华催过单雅萍办手续，大约在2016年6、7月份，单雅萍夫妻也到了办证中心旁的新世纪大酒店，金振华在办证材料上签字了，但单雅萍夫妻说没空过去办手续。
单雅萍质证意见如下：
证据一，对其真实性无异议，但原被告在协议中约定金振华必须在2014年投资建房，款项须于2015年3月30日前付清，否则金振华应承担单雅萍损失1500000元，所有建房及过户涉及所有税费由金振华承担。证据二，对其真实性无异议，但金振华的支付违反了协议约定，应承担违约责任并支付单雅萍损失。证据三，无异议。证据四，对其真实性无异议，但对证明内容有异议，因为办证都是金振华在操作，金振华违反了应该在2014年投资建房的约定。证据五，对其真实性无异议，但是对报告书结论及内容有异议，该报告是金振华单方委托办理，所谓的由单雅萍委托评估缺乏依据，不真实，其从来没有委托该评估机构进行评估。证据六，对其“三性”有异议，协议书中发包单位有单雅萍名字，单雅萍从不知情也未签字。证据七及证据八，�其“三性”有异议，都是复印件，即使是真实也应该由金振华承担。证据九，对其“三性”有异议，没有标明相应地址。证据十，对真实性无异议，对合法性有异议，汇款时间迟延于合同确定的时间，且其没有收到该款项，对关联性有异议，该汇款与本案没有关系，对证明对象有异议，法律上不能证明其收到了该款项。
关于两个证人证言，金某是金振华叔叔，而且是代表金振华在履行付款手续，所以对其所讲内容真实性有异议。金振华第一次付款时就有单雅萍银行账号，应按照协议约定付款；短信是单雅萍的催款证据，说明金振华违反了协议的付款约定，至于过户完成后再支付款项的说法缺乏依据。对于某的证言，于某没有得到单雅萍的委托和确认，于某也是金振华的一个代理人，于某所讲的一些内容因与金振华存在利害关系，不应予以采信。
单雅萍对其主张的事实提供证据如下：
《土地使用转让协议》1份，证明协议第三条约定了支付方式，反诉被告应在2015年3月30日前付清转让款，如未按约支付，反诉原告可要求反诉被告承担损失1500000元。
金振华质证后认为，对其“三性”无异议，但是对第三条支付方式条款有异议，该条款约定剩余款项800000元在过户时付清，最迟在2015年3月30日前付清，也就是说付款方式约定了两个时间节点；如一方未按约支付，则另一方承担损失1500000元，该约定完全没有事实依据，该条款是对损失而不是违约金的约定，损失与违约金是两个不同的民事责任方式，所谓损失应当根据反诉原告实际损失进行认定，因此该约定无效。
本院审查后认证如下：
金振华提供的证据一至证据三，具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定；证据四至证�七、证据九及证据十，对其真实性予以认定；证据八，系复印件，对其真实性无法确认。
金某证言，可以证明其代金振华向单雅萍支付转让费共计2080000元；于某证言，根据本院对其他证据的认定及庭审陈述，对其真实性予以认定。
单雅萍提供的证据，本院予以认定。
根据认定的证据及庭审陈述，本院确认案件事实如下：
2006年8月10日，单雅萍取得位于桐乡市经济开发区东方明珠花园地块（土地号：034-016-022-00760-000）的土地使用权【桐国用（2006）第10384号】，使用权类型为出让，用途为住宅，使用权面积为255平方米。2014年8月21日，原、被告签订《土地使用权转让协议》1份，约定单雅萍将位于桐乡市梧桐街道校场路明珠花园60幢别墅地基使用权转让给金振华（地基面积以法定实际可用面积为准）；转让费2280000元（不包括办理过户所需缴纳的各种税费、押金），本合同签订之日起七天内支付单雅萍1480000元，剩余800000元在过户时付清，最迟在2015年3月30日前付清；未结清前该土地的使用权仍归单雅萍所有；房产证、土地证办理过户手续时所发生的所有税费（包括转让时单雅萍应缴纳的土地增值税、个人所得税、营业税及其他税费）及建房时应缴纳的各项费用、押金全部由金振华负担；若金振华未按约支付款项，单雅萍可以单方解除本协议，并由金振华赔偿单雅萍损失1500000元；本协议签订后，过户手续由金振华自己办理，单雅萍全力协助；金振华支付第一期款项后，单雅萍将土地证、建筑红线图等证件交给金振华，并全力配合金振华补齐由单雅萍补办的证件；本协议签订后，金振华开始投资建房，在法律规定可过户到金振华名下时，单雅萍协助金振华将土地使用权证过户到金振华名下；若金振华未按法律规定和政府规划要求建房，由此造成处罚等后果由金振华承担；本协议经双方签字后生效；于某作为监（见）证人在转让协议上签字。上述协议签订后，金振华委托金某向单雅萍支付款项为：2014年8月25日支付1480000元、2015年4月20日支付500000元及2015年11月13日支付100000元，合计2080000元。2017年7月26日，金振华将土地使用权转让费尾款200000元汇入法院账户。
2016年2月26日，桐乡市中正房地产评估事务所就涉案土地在建房屋出具房地产估价报告书，确定截至2016年2月25日在建建设工程已完成建设工程投资占建设工程总投入的比例约为26.3%。
另查明，涉案土地分别于2015年9月9日、2015年10月14日取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条的规定，建设用地使用权人有权�建设用地使用权进行转让。原、被告于2014年8月21日签订的《土地使用权转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。现涉案土地已取得土地使用权证书，在建建设工程已完成建设工程投资占建设工程总投入比例的25%以上，且金振华已通知单雅萍其已将转让费余款200000元汇入了法院账户，金振华要求单雅萍配合办理土地使用权过户手续，于法有据，本院予以支持。金振华未按约付款，应赔偿单雅萍损失。单雅萍要求金振华赔偿损失1500000元过高，根据金振华的付款时间，本院调整为52294.72元（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍，以800000元为基数自2015年3月31日计算至2015年4月20日为4755.56元、以300000元为基数自2015年4月21日计算至2015年11月13日为16605.83元、以200000元为基数自2015年11月14日计算至2017年8月15日�30933.33元）。关于单雅萍要求解除《土地使用权转让协议》的诉请，本院认为，在合同约定的解除条件成就后，有解除权的一方当事人可以解除合同，也可以要求对方继续履行合同，但是解除权人只能择其一而行之，否则将使双方当事人的合同法律关系处于一种不稳定状态。如果在合同解除权条件成就后，解除权人仍然要求对方继续履行合同，则意味着其用默示的方式放弃解除权。本案中，单雅萍在2015年3月30日后享有合同解除权，但其分别于2015年4月20日及2015年11月13日收取了金振华支付的500000元及100000元，再结合庭审陈述及单雅萍诉请变更情况，可确认在双方约定的合同解除条件成就后，单雅萍选择了要求金振华继续履行合同，其合同解除权已消灭。故对单雅萍要求解除《土地使用权转让协议》的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、单雅萍于本判决生效之日起十日内协助金振华办理桐乡市经济开发区东方明珠花园地号为034-016-022-00760-000地块建设用地使用权的转让登记手续，过户登记的一切税费由金振华承担。
二、金振华于本判决生效之日起十日内赔偿单雅萍损失52294.72元。
三、驳回单雅萍的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，由单雅萍负担；本案反诉受理费9150元，由金振华负担555元，由�雅萍负担8595元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审 判 长 邹 丹
审 判 员 吕 磊
人民陪审员 方梅君
二〇一七年九月八日
书 记 员 凤 敏