陕西省咸阳市杨陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民初字第00813号
原告杨凌某某综合市场管理有限公司。
住所地：杨陵区某某路。
法定代表人黄某某，该公司总经理。
委托代理人张某某，该公司员工。
被告张某某，女，汉族，住杨陵区某某路。
委托代理人马某某，男，住杨陵区某某路，系被告丈夫。
原告杨凌某某综合市场管理有限公司与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨凌某某综合市场管理有限公司的委托代理人黄剑青、张某某、被告张某某的委托代理人马某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年，被告租赁原告2间门面房经营“某某蘸水面”，2014年2月28日双方签订了《房屋租赁合同》：租赁期限壹年，自2014年3月1日起至2015年2月28日止，租金36000元／年，一次交清。2015年2月28日合同期满后，被告续租。经过双方协商，顺延原合同，被告于2015年3月11日向原告出具承诺书一份，承诺：本人张某某，租赁某某综合市场管理有限公司“某某蘸水面”门面房2间，租赁期限从2015年3月1日至2016年2月28日，租金36000元。现因本人资金困难，先交10000元，还欠26000元。本人承诺所欠房租于2015年5月31日前交清，否则承担合同约定的一切违约责任外，并承担违约金20000元整。嗣后，被告缴纳了10000元租金，但所欠26000元租金至今未予缴纳。综上，为维护原告的合法权益，现请求：1、依法判令被告给付所欠原告房屋租金26000元，并承担违约金20000元，本案诉讼费由被告承担。后因双方合同无法继续履行，经本院告知后，原告变更其诉讼请求为：依法判令被告给付因其违约给原告造成的房屋租金损失26000元并承担违约金50000元。诉讼费由被告承担。
被告辩称，我们签订了租赁合同，我方在装修时，城管大队告知该房没有手续。2015年2月9日，某某公司让我们所有租户交房租，我们所有的租户都去了，因该房没有合法手续，要求降低房租，当时房东口头答复，某某路将成为一个繁华地段，若经营不好，我公司将介绍去咸阳学习。后双方发生矛盾，我们多次找原告公司。我租的房子隔壁有租户搬走，他们双方发生矛盾。后来我找到原告公司，我告知原告公司李某某，我要退租，无法再经营下去，2015年5月我将钥匙、电卡交给公司李某某，办理了退房手续。2015年6月，我得知原告已经该房出租，现原告已经房子出租，我也已经钥匙、水费、电卡等已交清。我与原告签订一年的合同，在第二年没签订合同。当时我搬走的时候，我还多交纳了10天的房租。同时认为其已经将房屋交给原告双方合同已经解除，不存在赔偿损失和支付违约金，并认为违约金约定太高不合理，请求法院依法调整。
庭审中，原告提供如下证据：房屋租赁合同及承诺书各一份，证明租期、租金情况，被告拖欠原告租赁费26000元及按照承诺书应及合同约定支付违约金的事实。
被告质证认为，合同是其妻子张某某所签，张某某为女的，承诺书是其代妻子所签，但是租赁的房子是没有合法手续的。
被告提供如下证据：1、照片三张，证明涉案房子被告今年6月，原告已将房子收回对外招租；证据2，照片五张，证明涉案房屋原告已经改造。
原告质证认为，我公司确实有招租，但我公司还有别的房子要租，原告的证据并不能证明是我公司再出租被告承租的房子；对于有隔墙的照片是真实的，为了减少公司的损失，降低成本我公司对房屋进行隔断，但没有在被告经营期间。
本院认为，对原告提供的证据，被告对真实性无异议，真实、合法且与本案有关联性，能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同及被告出具承诺续租的事实。对被告提供的证据，原告对已将涉案房屋隔断的事实予以认可，对该事实予以认定。
根据原、被告举证、质证及本院认定，结合庭审笔录，查明以下案件事实：
2014年2月28日，陕西某某机械制造有限公司杨凌分公司（出租方）与被告张某某（承租方）签订房屋租赁合同，该合同约定，出租房将位于杨陵区某某路22号（出租方）所有，西临泰陵路座东向西，自北向南数第9户共两间约46平方米的砖混结构的门面房有偿租赁给承租方。租赁期限共壹年，从2014年3月1日起至2015年2月28日止。租金壹年共计36000元整。合同第六条约定，合同期间，因承租方单方违约致合同无法履行的，租金分文不退，并由承租方全额承担由此造成的一切损失。第七条约定违反本合同任意一条即为违约，违约者除承担因其违约而给守约方造成的一切损失外，并承担违约金叁万元。合同亦约定了其他内容。合同签订后，被告缴纳了房租，承租了涉案房屋，被告开始在租赁的房屋内经营名为“某某蘸水面”的面馆。后涉案房屋由陕西某某机械制造有限公司杨凌分公司变为原告杨凌某某综合市场管理有限公司管理。在合同到期后，2015年3月11日，被告张某某的丈夫马某某替张某某签署了承诺书并加盖其手印，承诺：本人张某某，租赁某某综合市场管理有限公司某某蘸水面门面房2间。租赁期从15年3月1日至16年2月28日，租金共计36000元。现因本人资金困难，先交10000元，还欠26000元。本人承诺所欠房租于15年5月31日前交清。否则除承担合同约定的一切违约责任外，并承担违约金20000元整。特此承诺、本承诺书作为合同得到附件同具法律效率，本承诺书签字按手印后生效。承诺出具后，被告缴纳了房租10000元。后被告曾找原告协商退房事宜未果。2015年5月31日，被告张某某的丈夫马某某将涉案房屋的钥匙、电卡、水卡等放置在原告的办公室内。同年7月份左右，原告在涉案房屋内做隔墙，将房屋隔成两间房。
本院认为，本案中，陕西某某机械制造有限公司杨凌分公司与被告张某某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。合同约定的租赁期限届满后，被告又向涉案房屋现管理人即本案原告杨凌某某综合市场管理有限公司出具承诺书，承诺其继续租赁某某综合市场管理公司的门面房，租赁期从2015年3月1日至2016年2月28日止，且又注明本承诺书作为合同得到附件同具法律效率。被告出具承诺书，原告接受，应视为双方就房屋续租达成一致。涉案房屋的房屋租赁期限应为2015年3月1日至2016年2月28日止。但在2015年5月31日，被告已将涉案房屋交还给原告且同年7月份原告已经房屋布局进行了变更，原告明知被告未按时支付房屋租金并将房屋钥匙归还原告，其单方解除合同的意思明确，原告应该及时采取措施向被告主张租金或要求继续履行。但原告并未在合理期限内向被告提出上述主张，因此双方租赁关系已经于2015年5月31日由被告单方实际解除。但被告解除合同未经原告同意，且其亦未提供证据证明其存在合同约定或者法律规定的解除权，故其单方解除合同系违约行为，应当承担违约责任。因双方合同即约定了赔偿损失又约定有违约金，而违约金具有赔偿损失和惩罚的双重功能，现原告要求违约金为5万元，超过其要求的损失26000元，故对原告要求被告赔偿其房租损失26000元的请求，本院不予支持。对于违约金，其中被告2015年3月11日出具的承诺书载明“本人承诺所欠房租于2015年5月31日前交清，否则承担合同约定的一切违约责任外，并承担违约金20000元整。”该承诺是在被告继续履行合同的情形下，其未及时缴纳剩余租金的违约责任，但被告以其行为表明其不继续履行合同，故该违约金条款不能适用。又双方2014年2月28日合同第六条第一款约定“合同期间，因承租方单方违约致合同无法履行的，租金分文不退，并由承租方全额承担由此造成的一切损失”及第七条约定“违反本合同任意一条即为违约，违约者除承担因其违约而给守约方造成的一切损失外，并承担违约金叁万元。”现被告认为违约金过高要求调整。而本案原告在被告明确以其行为不履行合同时，未在合理期限内向被告主张租金或要求继续履行亦未积极采取措施降低其损失，对其实际损失的扩大亦存在一定的责任。本案从双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，违约金应调整为15000元为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告张某某于本判决生效之日起五日内向原告杨凌某某综合市场管理有限公司支付违约金15000元。
二、驳回原告杨凌某某综合市场管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1700元（原告已预交），由被告承担340元，原告自行承担1360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 孙国萍
代理审判员 段蔚娟
代理审判员 王丹萍
二〇一五年十二月八日
书 记 员 唐 云
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但由下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。