北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第11733号
原告叶开定，男，1969年3月24日出生。
委托代理人陈晓羽，北京宣言律师事务所律师。
被告张美玲，女，1960年6月26日出生。
委托代理人刘继忠，天津儒法律师事务所律师。
原告叶开定与被告张美玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理。依法由代理审判员王晓峰担任审判长，与审判员赵飞、人民陪审员陈兵组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈晓羽，被告的委托代理人刘继忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告叶开定诉称：2013年4月9日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，被告将北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心A座B1层1-133号出租给原告用作餐饮经营，双方在合同中明确约定，租赁用途为商业。合同签订后，原告如期履行了各项付款义务，并及时进行装修设计和积极办理各项开业手续。但在办理开业手续过程中，相关部门告知该房屋备案手续不全，不符合办理消防、卫生等开业手续之条件，经多次沟通与催告，被告一直未给出解决方案，致使合同无法继续履行，商业目的无法实现，给原告造成巨大经济损失。2013年7月18日，原告书面通知被告解除该租赁合同。现原告起诉要求：1、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2013年7月18日解除；2、被告返还原告租金及押金911297元；3、被告向原告支付违约金113912元。诉讼费由被告承担。
被告张美玲辩称：双方所签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，该合同完全具备履行条件，原告主张其2013年7月18日通知要求解除合同于法无据。签订合同之时，原告即明知出租房屋尚没有取得小产权证，大产权证也要等2014年4月才能发下来。双方合同约定房屋租赁用途为商业，并非餐饮。被告是无餐饮经营经验的普通百姓，而原告作为“北京蜀品香餐饮管理有限公司”的法人，有管理经验，其在签订合同时没有要求出租方提供如产权证、地下空间备案等证件，反而现在要求被告承担责任，显失公平。如果原告签合同时坚持要求提供产权证、地下空间备案等证件，被告可以不租给原告。即使因没有产权证、地下空间备案等证件，不能进行餐饮经营，原告可以进行其他商业经营，仍然可以实现合同目的。故被告不存在违约行为，过错方为原告。现被告同意解除合同，不同意原告其他诉讼请求。
经审理查明：2013年4月9日，案外人韩光胜代原告（业主方、甲方）与北京京城广厦房地产经纪有限公司（乙方、代理方）签订《中介代理合同》，约定由乙方向甲方介绍客户承租甲方所拥有的银河SOHO中心A座B1层1-133号房屋，乙方介绍客户的资料为“公司名称：北京蜀品香餐饮管理有限公司，联系人：叶开定，职位：法人”。
2013年4月29日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心A座B1层1-133号建筑面积为258.28平方米的房屋出租给乙方，房屋权属状况为甲方持有房屋买卖合同，租赁用途为商业。租赁期限为6年，自2013年4月10日至2019年4月9日，免租期自2013年4月10日至2013年6月10日。房屋租金每月113912元，支付方式为押二付六，首期租金683473元于2013年4月17日前支付，下期租金于2013年12月17日前支付，之后以此类推支付各期租金；从第三年开始，租金每年递增6%。同时合同约定，“甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金”。合同第八条第三款约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”。合同第八条第四款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达2000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动的、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的”。
2013年4月29日，在向北京市燃气集团有限责任公司第一分公司提交的证明上，被告作为产权人签字，北京南草坪花园餐饮有限公司作为使用单位盖章。该证明的内容为“位于北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河SOHO中心A座B1层1-133，房屋产权属于张美玲个人所有，现由北京南草坪花园餐饮有限公司租赁，需要安装使用燃气，现委托北京南草坪花园餐饮有限公司前往贵公司办理燃气报装相关手续的一切事宜”。2013年4月11日，案外人韩光胜代被告收取了原告首期租金及押金共计911297元。经查，原告系北京南草坪花园餐饮有限公司及北京蜀品香餐饮管理有限公司的法定代表人。
2013年7月18日，原告的代理律师通过EMS向被告住所地浙江省文成县玉壶镇中村寄出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的律师函》，收件人为被告，经查询，该邮件于2013年7月28日由马南利代收。2013年7月18日，原告的代理律师通过EMS向韩光胜寄出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的律师函》，经查询，该邮件于2013年7月20日由本人签收。在上述《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的律师函》中，原告以租赁房屋手续不全，不符合办理开业手续条件为由，要求解除合同，退还租金及押金，并于3日内前来收回房屋办理物品交割。被告不认可收到了原告的上述解除通知。
另查，2010年11月12日，被告作为买受人与出卖人北京凯恒房地产有限公司签订《北京市商品房预售合同》，被告购买了本案涉案的出租房屋。2013年8月5日，北京凯恒房地产有限公司取得了涉案房屋所在的东城区南竹杆胡同2号1幢的房屋产权登记。2013年8月8日，东城区南竹杆胡同2号1幢地下一至三层取得北京市普通地下室使用登记备案证明，登记备案用途为地下商业、车位。
诉讼中，经当事人申请，本院到租赁标的所在地的东城区银河SOHO经济服务工作站进行调查，被答复：该服务站的主要职能是为在银河SOHO新注册的企业办理产权证、工商登记、税务备案等提供一站式服务，主要是针对地上空间和绿色环保、高科技企业提供服务的，但前提是相关手续齐备。对于地下一层部分，如开办餐饮类企业，必须具备地下空间备案手续，否则无法办理卫生、消防等企业注册许可手续。
诉讼中，被告同意解除合同。经本院调解，双方于2013年11月6日办理了交接，原告将租赁标的交还被告。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京市商品房预售合同》，房产证，《中介代理合同》，《北京市房屋租赁合同》，燃气报装证明，地下室使用登记备案证明，《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的律师函》，EMS查询记录等在案佐证。
本院认为：原、被告所签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照协议约定全面履行相关义务。《北京市房屋租赁合同》虽约定租赁用途为商业，但通过被告提供的《中介代理合同》及于租赁合同签订当日签署的燃气报装证明，可以证实订立租赁合同时，双方应当明知原告租赁涉案房屋的用途为进行餐饮经营。被告作为房屋出租方，负有保证房屋符合租赁用途之义务；原告作为餐饮企业的经营者，应当知晓租赁房屋用于餐饮经营所需的条件并进行合理的审查。合同签订后，因涉案房屋缺少相关备案文件而导致租赁合同目的在一定时间内无法实现，且原告对何时能够取得相关备案、何时具备合同目的实现的条件无法确定，故原告在当时情况下要求解除租赁合同，并无不当。被告虽否认收到了原告的解除合同通知，但未就此提供相反证据，故本院认定被告收到并知晓了原告要求解除租赁合同的要求。但原告要求确认《北京市房屋租赁合同》于2013年7月18日解除，缺乏依据。现双方均同意解除租赁合同并已经完成了租赁标的的交接，本院不持异议。因原告在租赁标的取得地下空间备案之前即已要求解除合同，故原告要求被告退还租金及押金的请求，本院予以支持。因原告对于合同目的无法实现亦有过错，原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告叶开定与被告张美玲于二Ｏ一三年四月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》；
二、被告张美玲于本判决生效后七日内退还原告叶开定租金及押金共计九十一万一千二百九十七元；
三、驳回原告叶开定其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14026元，由原、被告各负担7013元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
审 判 员 赵 飞
人民陪审员 陈 兵
二〇一四年六月二十日
书 记 员 刘 勃