吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1249号
上诉人（原审被告）：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。
法定代表人：张贵清，执行董事长。
委托诉讼代理人：王睿麟，该公司客户关系部主管。
委托诉讼代理人：ＸＸ刚，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：金在哲，男，1963年10月14日生，朝鲜族，吉林市第二中学教师，住吉林省吉林市丰满区。
上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)因与被上诉人金在哲商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人怡恒伟业公司的委托诉讼代理人王睿麟、ＸＸ刚，被上诉人金在哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
怡恒伟业公司上诉请求：1.撤销吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初214号民事判决；2.改判驳回金在哲的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定“由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使金在哲所购买房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，金在哲没有提供相应的证据证明该事实。2.一审判决以金在哲的权利处于持续被侵害状态为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效没有事实基础和法律依据。金在哲请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效。一审法院未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误。3.本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法。
金在哲辩称，怡恒伟业公司提出其已经缴纳土地出让金的主张并不真实，由于怡恒伟业公司至今为止仍然拖欠土地局土地出让金，致使我方的权利一直在被侵害，所以诉讼时效并没有开始正式计算，请求驳回上诉，维持原判。
金在哲向一审法院起诉请求：怡恒伟业公司赔偿金在哲违约金14670.42元，怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内为金在哲办理土地证。
一审法院认定事实：2008年7月28日，金在哲与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定金在哲购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B8号楼1单元14层037室商品房一套，总房款489014元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，金在哲依约支付了房款，于2009年9月30日办理了入住手续,2013年11月7日办理了房屋所有权证。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使金在哲所购买房屋的土地证至今未能办理，故金在哲起诉至法院。经查，怡恒伟业公司为涉案房屋所在的B8号楼办理商品房初始登记受理的时间为2013年1月30日。
一审法院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案金在哲与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人向买受人支付违约金，但怡恒伟业公司并未按照合同约定在金在哲办理入住手续90日内，即在2010年12月30日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关进行备案，而是在2013年1月30日方为涉案房屋所在的B8号楼办理商品房初始登记，其已违约。因金在哲在办理入住手续后一直要求怡恒伟业公司为其办理房产证和土地证，现虽已取得房产证，但已超期，而且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使金在哲至今未能取得土地证,即金在哲的权利处于持续被侵害状态，故其提起本次诉讼并未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于怡恒伟业公司未能按照其与金在哲签订的商品房买卖合同履行自己的义务，已构成违约，即应当按照合同约定承担支付金在哲违约金14670.42元的责任。第二，因办理土地证属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求土地管理部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，金在哲要求怡恒伟业公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定作出判决。
一审法院判决：一、怡恒伟业公司于本判决生效后五日内一次性支付金在哲违约金14670.42元；二、驳回金在哲的其他诉讼请求。案件受理费167元，由怡恒伟业公司负担。
本院二审期间，金在哲提交了三组证据。第一组证据为吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211行初15号行政判决书。第二组证据为《吉林市国土资源局关于补缴“原江南壹号房地产开发项目用地”国有建设用地使用权出让价款的通知》和该通知的送达回证（复印件）。第三组证据为吉林市国土资源局关于江南壹号项目用地办理土地审批手续的情况说明。上述证据共同证明怡恒伟业公司在上诉状中所提及的已经超额缴纳土地出让金的事实不成立。证据一中土地局提及江南壹号项目因增加容积率和增加地下土地使用所产生的土地出让金价款3480.8万元。另需缴纳土地评估费25234元。土地局在2016年11月3日通知怡恒伟业公司自收到通知5日内到土地局按照协议约定进行缴款。并于2016年11月3日对此通知进行了送达，行政判决书中第6页土地局提交的证据证实怡恒伟业公司确实由于没有完全缴纳土地出让金和土地评估费，致使怡恒伟业公司违反房屋买卖合同第15条，应该承担违约责任。怡恒伟业公司质证认为，对第一组证据的真实性、合法性没有异议，但判决书中没有认定怡恒伟业公司欠缴土地出让金的事实，该证据也无法证明本案不超过诉讼时效。对第二组和第三组证据是复印件，未注明证据来源，故对真实性有异议。本院经审查认为，因怡恒伟业公司对第一组证据的真实性无异议，本院予以采信。因第二组、第三组证据均为复印件，且怡恒伟业公司均对真实性提出了异议，故本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异。
本院认为，金在哲与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现怡恒伟业公司未能在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应当承担违约责任。怡恒伟业公司至今未能协助、配合金在哲办理涉案房屋土地使用权证，故金在哲的诉讼请求未超过诉讼时效期间。
综上所述，怡恒伟业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费167元，由上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福祝
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 张 蕾
二〇一七年五月十日
书 记 员 卫 如