海南省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）琼行终字第236号
上诉人（原审被告）三亚市人民政府。
法定代表人吴岩峻，该市市长。
委托代理人叶梅梅。
委托代理人郑炜。
上诉人（原审第三人）内蒙古合泰贸易有限公司。
法定代表人于勇，该公司经理。
委托代理人王绥生，该××员工。
被上诉人张华。
委托代理人马世勇，内蒙古丰洲律师事务所律师。
委托代理人庞跃光，内蒙古丰洲律师事务所律师。
上诉人三亚市人民政府（以下简称三亚市政府）、上诉人内蒙古合泰贸易有限公司（以下简称合泰公司）因被上诉人张华诉三亚市政府颁发土地房屋权证一案，不服海南省三亚市中级人民法院作出的（2015）三亚行初字第20号行政判决，分别于2015年7月10日、7月13日通过原审法院向本院提起上诉。本院于2015年9月6日依法组成合议庭，并于2015年10月14日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人三亚市政府的委托代理人叶梅梅、郑炜，上诉人合泰公司的委托代理人王绥生，被上诉人张华的委托代理人马世勇、庞跃光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案被诉行政行为：2015年1月19日，三亚市政府根据张华转委托代理人萨日娜（转让方）和合泰公司（受让方）的申请，将原属张华名下位于三亚市三亚湾路椰林海岸的704、605、603、604、602、705房过户到合泰公司名下，并为其颁发了三土房（2015）第00798、00834、00836、00918、00919、00969号土地房屋权证。
原审查明，2014年7月16日，张华、胡艳青夫妻共同委托案外人于勇办理张华位于三亚市三亚湾路椰林海岸的704、605、603、604、602、705共6套房产的出售事宜，该委托书同时确定于勇有转委托权。对委托书进行公证后，张华将上述6套房产的产权证书交给于勇。在此期间，张华以上述房屋产权证书遗失为由，于2014年10月30日登报声明上述房屋权证作废，并于2014年11月17日书面申请三亚市住房和城乡建设局及三亚市国土环境资源局补发土地房屋权证，上述部门对此也予以登报公告，异议公告期间为2个月。2015年1月8日，于勇根据2014年7月16日张华、胡艳青出具的委托书，在三亚市公证处办理了转委托公证，将办理上述房屋出售的事项转委托给萨日娜办理。2015年1月13日，萨日娜代理张华与合泰公司签订了《三亚市存量房买卖合同》，将上述房屋出售给合泰公司。2015年1月14日，萨日娜以张华委托代理人的身份和合泰公司共同提出转让登记申请。三亚市政府受理后，于2015年1月16日进行转让登记权属调查，确认合泰公司作为受让人，享有以上房屋权属。2015年1月19日，三亚市政府将原属张华的6套房屋登记到合泰公司名下，并为合泰公司颁发了三土房（2015）第00798、00834、00836、00918、00919、00969号土地房屋权证。
原审认为，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。”张华虽然于2014年7月16日委托案外人于勇办理其位于三亚市三亚湾路椰林海岸的704、605、603、604、602、705共6套房产的出售事宜，并将产权证书交付受委托人。但又于2014年10月30日，以遗失为由，登报声明上述房屋权证作废，并于2014年11月17日书面申请三亚市住房和城乡建设局及三亚市国土环境资源局补发土地房屋权证。上述部门对此也予以登报进行异议公告，公告期间为2个月。张华的上述行为应视为作出解除委托合同的意思表示，其目的是为了阻止受委托人于勇凭借其所持原属张华的房屋产权证出售上述房产。登记机关在受理张华补发上述房产权证申请，发出异议公告后，在异议登记期间（即自2014年11月17日至2015年1月17日），依照《房屋登记办法》第七十八条的规定，对于转委托人萨日娜以张华的名义出售上述房屋并提出转移登记的申请，应当暂缓办理。故三亚市政府于2015年1月19日根据萨日娜于2015年1月14日以张华委托代理人的身份提出的转让登记申请，对原属张华的6套房屋进行变更登记，将其变更登记到合泰公司名下，并为其颁发了三土房（2015）第00798、00834、00836、00918、00919、00969号土地房屋权证的行政行为，违反《房屋登记办法》第七十八条第一款的规定，依法应予撤销。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2目之规定，判决：撤销三亚市政府给合泰公司颁发的三土房（2015）第00798、00834、00836、00918、00919、00969号土地房屋权证。
上诉人三亚市政府上诉称，一、一审法院将张华办理遗失公告的行为视为作出解除委托合同的意思表示，属认定事实严重错误。如张华取消委托，应办理相关的解除委托手续。本案中，张华并未履行任何解除委托的手续，其以遗失为由公告并非解除委托声明，从字面上看与解除委托毫无关系，不能对抗《公证委托书》的效力，更不能以此为由推断其他人可以凭借该公告得出解除委托的结论。二、一审法院适用《房屋登记办法》第七十八条的“异议登记”规定，适用法律错误。《物权法》第十九条、《房屋登记办法》第七十六条规定的异议登记是指：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。本案张华是以遗失为名申请遗失公告，法院适用异议登记的法律规定认定房屋登记机构应当暂缓办理变更登记，属适用法律错误。三、张华所谓“遗失”不是事实，其刊登的《土地房屋权证遗失声明》以及欺骗登记机关刊登的《补发〈土地房屋权证〉公告》的行为无效，其不利后果应由张华承担。四、合泰公司提供的资料齐全，三亚市政府办理变更登记符合法律规定。（一）于勇获取涉案房屋《土地房屋权证》及其它办理过户所需材料途径合法；（二）在《补发〈土地房屋权证〉公告》公告期间，原《土地房屋权证》仍然是具有法律效力的。市国土局及住建局对张华申请补办《土地房屋权证》的请求只是进行了初审并公告，但该行为并不能认定为一定可以给张华补发《土地房屋权证》，若在此期间有相关当事人提出异议，则要按法定程序审核是否能给张华补发新证。于勇及合泰公司虽未正式提出异议，但合泰公司申请过户的事实可以视为对张华申请补发新证的行为提出异议。本案中，《委托书》及《转委托书》均是经过正规的公证机构公证的，三亚市政府作为行政机关，无权判定该《转委托书》的民事法律效力，只要合泰公司按照法律规定的条件准备了相关的材料，作为行政机关，就应当依法为其颁发《土地房屋权证》。综上，该房屋并不存在权属争议，张华与于勇实质上是民事纠纷。张华在出现纠纷后可以及时向人民法院提起民事诉讼，申请法院查封房屋，这样才能达到阻止过户的目的，而不是用欺瞒的方式向职能部门申请补发新证。一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求：撤销一审判决，驳回张华的诉讼请求。
上诉人合泰公司上诉称，一、张华以房产证丢失要求补发的异议申请是一种典型的隐瞒欺骗行为，不具有法律效力。三亚市政府为合泰公司颁发《土地房屋权证》事实清楚，程序合法，依法应当予以维持。二、按照有关法律规定，经过公证的法律行为必须再通过公证才能变更或撤销，如双方达不成一致无法再通过公证程序解决纠纷，那只能通过民事诉讼才能解决。一审法院通过行政判决解决应当由民事诉讼解决的事项，属滥用职能管辖权。三、《房屋登记办法》仅是建设部制定的行规，连行政法的级别都够不上，一审适用法律不当。四、本案客观事实是张华把包括本案所涉的6套房产在内的8套属其兄张谦的房产全部办到自己名下。后被其兄发现追索，张华只得把6套房产证原件交给其兄。张谦急用资金向于勇借款500万，后因无法偿还就用这6套房产顶账并将房产证原件交于勇。为方便办理过户手续，张华及其妻胡艳青为于勇办理了委托代卖房产的公证授权委托书，于勇又以此委托书转委托后将房产过户至合泰公司名下。综上，本案的真正缘由是房产权属之争，委托关系纠纷亦属民事权利之争，应当适用物权法的相关规定，根本不存在房产证登记错误的形式问题。张华采取欺瞒的方式制造虚假的异议公告，是一种不具备法律效力的行为，此案只能通过民事诉讼的方式而不应当以行政诉讼的方式解决。请求：撤销原判，驳回张华的诉讼请求。
被上诉人张华答辩称，一、一审法院将张华办理遗失公告的行为视为作出解除委托合同的意思表示，与事实相符，于法有据。二、一审法院在查明张华已对争议的6套房屋提出权利主张，在房屋权属不明晰时三亚市政府即为合泰公司颁发6宗《土地房屋权证》的事实基础上，适用《房屋登记办法》第七十八条“异议登记”的规定，完全正确。三、三亚市政府为合泰公司颁证的行为对张华造成了不利后果，该不利后果并非张华以遗失为由申请补办土地房屋权证造成，不应由张华承担。三亚市政府的“不利后果应由上诉人承担”的理由于法无据。四、三亚市政府违法违规办理变更登记。合泰公司提供的资料不齐全，违反相关法律法规，其中转委托未征得张华、胡艳青的同意，且第三人明知张华已明确告知其解除委托，其以明显低于市场正常水平的价格出售房屋严重损害张华的合法权益。在张华对6宗土地房屋产权主张权利后，三亚市政府为合泰公司颁发6宗《土地房屋权证》违反了《房屋登记办法》第六十八条、第七十八条的规定，未尽到依法合理审慎审查、通知张华的义务。其为合泰公司办理土地房屋权证转移登记，是在“权利冲突”没有合理合法排除的情况下作出的，是明知且程序违法的。五、张华与其兄的财产争议与本案无关。综上，三亚市政府既未尽到依法严格审查的义务，又未尽到通知的义务，且办理程序明显违法违规。请求：驳回三亚市政府、合泰公司的全部请求。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，张华虽将其原持有的土地房屋权证交给于勇办理房屋出售转移登记等事项，但在于勇办理受托事项之前，张华又以遗失为名，登报声明其原持有的土地房屋权证作废，且向土地房屋登记机构申请补办土地房屋权证，根据上述事实，应当认定张华实施了阻止受托人于勇以其原持有的土地房屋权证办理房屋出售及转移登记的行为。而萨日娜系在土地房屋登记管理部门受理张华补发土地房屋权证申请并就其申请补发土地房屋权证一事公告征询异议期间，以张华代理人的身份，持张华已登报声明作废且正申请补发的土地房屋权证等材料申请房屋转移登记。显然，如上述两个行为均为张华的真实意思表示，则明显自相矛盾且不符合常理。
《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就登记事项是否申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他相关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。本案中，由于张华同时提出申请登记的行为自相矛盾且不符合常理，故房屋登记机构显然应尽合理审慎审查职责，暂缓办理张华提出的相关登记申请，并应根据上述规定就相关事项向张华进行询问，进一步明确相关的房屋登记申请是否张华本人的真实意思表示后再作出处理。至于张华申请补办土地房屋权证是否合法，并不影响登记机构在办理登记时应尽合理审慎审查之职责。登记机构在张华申请登记的行为明显自相矛盾且不符合常理的情况下，仅根据萨日娜以张华的代理人身份提交的房屋转移登记申请即直接办理转移登记的行为，明显不当，应予撤销。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条“人民法院审理行政案件，参照规章”之规定，人民法院审理本案参照《房屋登记办法》的规定，并不违反法律规定。但三亚市政府将原登记在张华名下的房屋产权登记到合泰公司名下属于房屋转移登记，原审引用《房屋登记办法》有关“异议登记”的规定不当，本院予以指正。
综上，原审依法判决撤销三亚市政府给合泰公司颁发的三土房（2015）第00798、00834、00836、00918、00919、00969号土地房屋权证，结果正确，应予维持。三亚市政府及合泰公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人三亚市人民政府、上诉人内蒙古合泰贸易有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
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案件唯一码
审判长 王 华
审判员 单 宇
审判员 麻红丽
二○一五年十一月二十四日
书记员李励云
附：本判决适用的相关法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十三条人民法院审理行政案件，参照规章。
人民法院审理民族自治地方的行政案件，并以该民族自治地方的自治条例和单行条例为依据。
人民法院审理行政案件，参照规章。
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《房屋登记办法》
第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。