广东省龙门县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1324民初1063号
原告（反诉被告）：邓伟波，男，1964年11月25日出生汉族，住广东省深圳市福田区。
被告（反诉原告）：朱桥清，男，1984年7月13日出生汉族，住广东省龙门县。
委托诉讼代理人：陈杨华，广东香江律师事务所律师。
原告（反诉被告）邓伟波与被告（反诉原告）朱桥清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告邓伟波、被告朱桥清及其委托诉讼代理人陈杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邓伟波向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除合约；2.判令被告按每两年增加10%租金方式向原告支付2017年10月1日至2021年8月30日租用商铺的违约金138424元，并从诉讼之日起追加银行利息；3.判令被告按每三年增加10%租金方式向原告支付2017年10月1日至2021年8月30日租用三楼办公室的违约金54560元，并从诉讼之日起追加银行利息；4.判令被告向原告支付从2017年10月1日至2021年8月30日的电视费15元/月，用电公摊费20元/月、卫生费20元/月，即每月55元违约金，共2530元；5.判令被告支付欠原告2017年8月1日至2017年10月13日的水费103元，并从诉讼之日起按水务公司标准计算滞纳金；6.判令被告支付欠原告2017年8月1日至2017年10月13日的电费4158.62元，并从诉讼之日起按电力公司标准计算滞纳金；7.判令被告清理租用的物业，拆除所挂的招牌，广告和室内外加建物，将其恢复原状。8.由被告负担本案诉讼费。2017年11月29日，原告变更诉讼请求为：1.判令被告继续履行2015年7月9日与原告签订的两份《房屋租赁合约》直至合约期满；2.判令被告依合约向原告支付2017年10月、11月的商铺租金5720元，从2017年12月1日起每月1日向原告支付约定的租金直至合约期满止。3.判令被告依合约向原告支付2017年10月、11月的三楼办公室租金2200元，从2017年12月1日起每月1日向原告支付约定的租金直至合约期满止。4.判令被告依约定向原告支付2017年10月、11月的电视费15元/月、用电公摊费20元/月、卫生费20元/月，共计110元，从2017年12月1日起每月1日向原告支付约定的费用直至合约期满止。5.判令被告支付欠原告2017年8月1日至2017年10月13日的水费103元，并从诉讼之日起按水务公司标准计算滞纳金；6.判令被告支付原告2017年8月1日至2017年10月13日的电费4158.62元，并从诉讼之日起按电力公司标准计算滞纳金；7.判令被告以租用方式向原告支付2017年11月的招牌费、广告费2000元，从2017年12月1日起每月1日按每月2000元的标准向原告支付招牌费、广告费至合约期满止。8.由被告承担本案诉讼费。
事实与理由如下�被告于2015年7月9日与原告签订两份《房屋租赁合约》，一份是租用原告位于龙门县××街道××（××）商铺两间从事代理“中通快递”业务，租期从2015年8月1日至2021年8月30日。租金前两年为每月2600元，以后每两年在上一年的租金基础上增加10%的租金；另一份是租用原告同一地址房屋三楼全层作为宿舍，后改为办公室使用，同样租期从2015年8月1日起至2021年8月30日止，租金前三年为每月1100元，以后每三年在上一年租金的基础上递增10%租金。双方签完《房屋租赁合约》后，原告即时将钥匙交给被告，被告将商铺间隔后从事经营活动，时至今年10月初，被告利用国庆原告外出旅游之际恶意违约，使用蒙蔽手段将整个经营场所从原告房屋搬离并欠下原告租金和水电费及其他费用，当原告发现后，通过信函、电话、信息等方式向原告追收租金和水电费，并约其前来协商�决，被告至今置之不理，使原告房屋无法继续出租，被告租用期间对房屋损坏较大，也不进行恢复清理，更违约加建了房屋内部又不拆除，屋外悬挂两块较大的招牌和广告及整体门面招贴，使原告房屋无法继续出租。为此，原告诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）朱桥清辩称，原、被告2015年7月9日签订的两份《房屋租赁合约》在2017年10月份双方已达成协议解除合约，原告诉请解除合约之后的费用没有事实和法律依据。2017年10月份之前的费用被告可以支付给原告，但之后的费用被告不同意承担，请法院予以驳回。
被告（反诉原告）朱桥清向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2015年7月9日签订的两份《房屋租赁合约》；2.反诉费用由反诉被告承担。
事实与理由如下：反诉原告与反诉被告于2015年7月9日签订两份《�屋租赁合约》，分别租赁××商铺两间、三楼全层用于从事“中通快递”业务。反诉原告在经营过程中，发现反诉被告的房屋不适合从事快递业务，于2017年9月份与反诉被告协商解除合同，反诉被告当时口头也同意解除合同，10月份反诉原告就搬离反诉被告的房屋。2017年11月20日，反诉被告向法院起诉要求解除《房屋租赁合约》，说明反诉被告是同意解除合同的，仅仅是为了个人利益，想收取合同剩余期限的租金才变更诉讼请求，反诉被告的诉求没有任何法律依据，也没有合同约定，实际上就是想通过诉讼谋取不正当利益，现反诉原告依法提起反诉，请求解除反诉原告与反诉被告于2015年7月9日签订的两份《房屋租赁合约》。房屋租赁是由房屋的所有者或者经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有�使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。反诉原告占有和使用反诉被告的房屋期间的租金及相关费用，反诉原告已经支付完毕，反诉原告现在没有占用和使用反诉被告的房屋，反诉原告不存在还要支付租金的问题，也不存在支付水费、电费、卫生费等相关费用，请求法院驳回其诉讼请求。
原告（反诉被告）邓伟波辩称，反诉原告请求解除两份合约没有依据，反诉原告存在恶意违约行为，在蒙骗反诉被告的情况下拖欠水电费及租金，在合约期内未征得反诉被告同意就擅自搬离。既然双方签订了合约并约定了租期，反诉原告不履行合约就是恶意违约。在反诉原告搬离后，反诉被告还发信函、信息给反诉原告，通知其前来处理，但其没有与反诉被告协商处理。反诉原告单方违约需要承担违约责任，根据《合同法》有关规定，没�违约一方可以继续要求履行合同，合同期限至2021年，也是继续履行合同的依据。反诉原告与反诉被告没有解除合约，反诉原告的设施、广告都在租赁房屋里，钥匙也没有交回给反诉被告，反诉原告要继续履行合约并支付租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院认定事实如下：2015年7月9日，原告邓伟波（甲方）与被告朱桥清（乙方）签订两份《房屋租赁合约》，上述两份合同主要约定：一、租赁标的：甲方分别同意将其座落在龙门××××）第一层两间商铺（建筑面积100平方米）和第三层全层，房屋及其基础设施在良好状态下出租给乙方作为经营快递业务、居住使用。二、租赁期从2015年8月1日起至2021年8月30日止。在租赁期内，如甲方遇政府征收该房屋，甲方在两个月内通知乙方，乙方收到甲方通知后两个月内向甲方交还所租房屋；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。双方同意续租的，可在协商后续租赁合约，但同意续租的意思表示应在本合约期限届满前两个月向对方作出告知。三、第一层商铺租金为每月2600元，租金以每两年按10%的金额递增；第三层租金为每月1100元，租金以每三年按10%的金额递增。每月租金须于5日之前交付甲方或存入甲方指定账户。四、签订两份合约同时，乙方即时向甲方支付两个月押金和首月租金分别为7800元、3300元，甲方出具押金收据。五、合同期满，乙方如不再续约，必须提前一个月通知甲方，并向甲方交纳最后一个月的租金和结清全部费用后，甲方在合同期满后将押金退还给乙方（不计利息），合同期满时乙方负责房屋内非固定物品清理工作，否则承担清理费用。六、乙方在合同期内提出退租的甲方不退押金�乙方并向甲方结清所有费用。七、乙方若于租赁期内违反本合约之规定，致使甲方未能如期收取租金的，甲方可以扣除部份或全部租金抵付。若租金不足以抵付有关费用的，乙方接到甲方付款通知起三天内补足。八、责任：1.乙方签订本合约时，确认甲方出租的房屋室内外基础设施齐全完好无损，合约期满退租时乙方保证与同样条件退还甲方，租赁期间，不得擅自改变房屋主体结构和用途，如经甲方同意方可实行，否则乙方负责复原或赔偿损失。2.租赁期间，乙方不按时交租，甲方应及时发出催租通知，乙方如拖欠租金达10天或欠交水费、电费、电话费、有线电视费、煤气费、网络费、太阳能热水费等达1个月视为乙方违约，乙方须全部承担因违约所造成的责任。3.因乙方违约而合约终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该房屋，乙方须无条件立即迁出该房屋。4.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人使用的视为甲方违约，甲方赔偿乙方违约金，违约金按本合同生效每月租金计算，赔偿到合同期满时间为准。
上述两份《房屋租赁合约》签订后，原告于2015年7月10日将房屋钥匙交付被告，将一楼、三楼房屋交付给被告使用。经原告同意，被告对一楼商铺进行装修装饰，用于经营中通快递业务。经本院组织双方到现场确认，被告在一楼商铺增设网络线路，加装石膏天花板；用水泥砖砌了4面约1米高的隔断墙，安装了3面玻璃墙、3扇玻璃门、1扇玻璃屏风以及1面木墙、1扇木门；在一楼商铺门面张贴了广告贴纸。被告将三楼共四间房间用作办公室，在房屋原有电路的基础上，添置了明线线路和插座，因办公照明需要，被告将其中二间房间的吸顶灯具改造为光管灯具，并在过道安装了一扇铁门。另外被告在该楼房外墙悬挂了两块中通快递（快运）招牌，其中一块为彩钢制成，一块为铁架及灯布制成。被告同意拆除所有由其增设的装饰装修物，原告则表示如果解除合同，一楼石膏天花板、木门1扇、木墙1面及三楼铁门1扇可以不用拆除，对于其他装饰装修物，要求被告拆除。
因被告未按时缴交租金，2017年10月11日，原告通过微信向被告雇请的员工催收租金，催收数额为一楼租金2860元，三楼租金1100元，电视费15元、卫生费20元、公摊费20元。2017年10月12日，被告雇请的员工通过微信回复原告，表示被告不再租赁涉案房屋，原告微信回复“你方租不租我无所谓，但要按合约办事，即你方三楼、一楼，十月份租金和水电费要付清给我，并拆除广告、房内玻璃装饰等恢复原状后，清洁房屋或付清洁费后，将钥匙交回给我，同时双方在协议上签下解除合作协议后，所有�些才算完结。否则，我将保留追究贵方的权利”。2017年10月13日，被告从涉案房屋搬离，但没有拆除增设的装饰装修物，没有与原告办理房屋的交接手续，现涉案房屋处于空置状况。2017年10月18日，原告向被告送达一份《通知函》，内容为：朱桥清，你恶意租赁违约，依照合约请你向我支付10月份应付租金和8月1日至10月13日的水电费（租金3960元，水电费：4336.62元，共8296.62元），并在10月底前对所租房屋内加建的部分进行拆除，恢复原状和清理工作，拆除安装的广告，否则本人保留向你追究至2021年合约期内的一切违约责任，赔偿本人的经济损失。”之后，原、被告未能就房屋租赁事宜协商一致，为此，原告于2017年11月20日向本院提起诉讼。诉讼中，原、被告一致确认，被告支付租金至2017年9月，尚欠2017年8月1日至2017年10月13日期间的水费103元、电费4178.63元，该水电费�由原告向龙门县自来水公司、龙门县供电局缴纳。原告表示同意按4158.62元计算电费。另原告每月收取租金时，一并收取被告电视费15元/月，卫生费20元/月，公摊电费20元/月，被告对此予以认可。
涉案房屋位于龙门县××街道办事处××（现门牌为××），土地使用权人为原告，2008年11月25日，原告就龙门县龙城街道办事处邓屋村1号的1、2层房屋取得房地产权证（证号：粤房地证字第C6589641号），加建3-5层时没有办理房地产权证。建设该房屋时，原告于2004年6月23日取得龙门县规划建设局颁发的建设工程规划许可证（编号：2003068）。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2015年7月9日签订的两份《房屋租赁合约》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。
关于原、被告2015年7月9日签订�两份《房屋租赁合约》应继续履行还是应予解除的问题。现原告主张继续履行两份《房屋租赁合约》，而被告主张两份《房屋租赁合约》已于2017年10月13日解除。被告提供的微信聊天记录截图中，原告并未明确作出同意解除合同的意思表示，不能证明原、被告已协商一致解除合同；而被告主张其提前解除合同的理由是房屋漏水且原告拒绝打开后门以供消防所需，亦未能提供证据证明原告存在违约行为导致合同目的不能实现，不构成其有权行使法定解除权的条件，故被告主张双方签订的两份《房屋租赁合约》已于2017年10月13日解除，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强�履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，原告虽无违约行为，但鉴于被告2017年10月起停止支付租金，于2017年10月12日向原告表明不再租赁涉案房屋，并于2017年10月13日搬离，在诉讼中亦请求解除合同，被告已明确表示且以自己的行为表明不再继续履行合同，显然无法强制被告继续租用涉案房屋，根据双方合同约定“乙方在合同期内提出退租的甲方不退押金，乙方并向甲方结清所有费用”，被告作为违约方，可以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，故被告主张解除合同，予以支持；原告主张继续履行合同，主张被告继续按照合同约定支付租金等费用，不予支持。被告解除合同构成违约，必须承担相应的违约责任，被告同意押金不予退回，故其向原告支付的一层、三层房屋押金共7400元不予退回，归原告所有。
关于租金�支付问题。被告支付租金至2017年9月份并于2017年10月13日搬离租赁房屋，但原、被告双方并未协商一致解除合同，被告未将其增设的装修装饰物拆除，也没有与原告办理房屋交接手续，故被告仍应支付2017年10月至本院予以解除双方签订的两份《房屋租赁合约》之日的租金给原告，即计算2017年10月至2017年12月的租金，共11880元。
关于水电费及其他费用的支付问题。被告拖欠水费103元，电费4158.62元未付，故被告应当支付拖欠的水费103元、电费4158.62元给原告。原告请求被告按水务公司、电力部门的标准计算滞纳金损失，因原告已向供电、供水部门垫付了水电费，并没有产生滞纳金损失，故原告请求滞纳金损失，无事实及法律依据，不予支持，被告应从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失给原告。原告每月收取被告电视费15元/月，卫生费20元/月，公摊电费20元/月，考虑到被告2017年10月份仍有实际使用房屋，故被告应支付2017年10月的费用55元给原告。
关于房屋装修装饰物的处理问题。被告同意拆除涉案房屋内由其增设的装修装饰物，原告表示如果解除合同，一楼石膏天花板、木门1扇、木墙1面及三楼的铁门1扇可以不拆除，对于其他增设的装修装饰物，则要求拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”的规定，被告应在合理期限20日内将一楼商铺增设的4面约1米高的水泥砖隔断墙，3面玻璃墙，3扇玻璃门，1扇玻璃屏风及网络线路拆除；将在一楼商铺门面张贴的广告贴纸、楼房外墙悬挂的2块中通快递（快运）招牌拆除；将在三楼添置的明线线路和插座拆除，恢复电路原状。
关于解除合同的损失问题。被告提前解除合同构成违约，因被告至今没有将其在房屋增设的装饰装修物、招牌等拆除，造成原告房屋实际空置期的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，本院酌定被告支付1个月租金3960元作为赔偿原告的经济损失。原告提出如果解除合同，被告应从2017年10月1日起赔偿一年的租金至2018年10月1日，没有事实和法律依据，不予支持。原告请求被告以租用方式从2017年11月起每月支付2000元的招牌费、广告费至合约期满，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》�九十七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告邓伟波与被告朱桥清于2015年7月9日签订的两份《房屋租赁合约》。
二、被告朱桥清限在本判决发生法律效力之日起20日内将位于龙门县龙城街道办事处邓屋村1号（龙蓝路76号）一楼商铺增设的4面约1米高的水泥砖隔断墙、3面玻璃墙、3扇玻璃门、1扇玻璃屏风及网络线路拆除；将在一楼商铺门面张贴的广告贴纸、楼房外墙悬挂的两块中通快递（快运）招牌拆除；将在三楼房屋增设的明线线路和插座拆除，恢复电路原状。
三、被告朱桥清限在本判决发生法律效�之日起5日内支付房屋租金11880元给原告邓伟波。
四、被告朱桥清限在本判决发生法律效力之日起5日内支付水费、电费共4261.62元给原告邓伟波，并从2017年11月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告邓伟波至本判决确定清偿日止。
五、被告朱桥清限在本判决发生法律效力之日起5日内支付电视费、卫生费、用电公摊费55元给原告邓伟波。
六、被告朱桥清限在本判决发生法律效力之日起5日内赔偿经济损失3960元给原告邓伟波。
七、驳回原告邓伟波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2148元，由原告邓伟波负担1800元、由被告朱桥清负担348元；反诉费100元，由被告朱桥清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 员 陈晓冬
二〇一七年十二月二十五日
法官助理 杨金燕
书 记 员 刘靖泓
附本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以�求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。