青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南商初字第30324号
原告中信银行股份有限公司青岛分行。
负责人杨威，职务行长。
委托代理人陈明秀，山东海达律师事务所律师。
委托代理人李晶瞳，山东海达律师事务所律师。
被告石玉坤。
被告张艳。
被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司。
负责人安玉田。
本院受理原告中信银行股份有限公司青岛分行诉被告石玉坤、被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司金融借款合同纠纷一案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司青岛分行委托代理人李晶瞳到庭参加诉讼，被告石玉坤、被告张艳和被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中信银行股份有限公司青岛分行诉称，被告石玉坤、张艳系夫妻关系。2013年2月1日，原告与被告石玉坤签订《个人购房借款合同》，约定原告向被告石玉坤提供借款人民币21万元，贷款期限120个月，并约定被告石玉坤以胶州市澳门路333号9号楼办公XXX为上述贷款提供抵押担保，双方办理了上述房产的抵押登记手续，被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司作为本合同担保人对上述债务承担连带清偿责任。原告依约发放了贷款，被告按照合同约定履行还款义务，原告有权要求被告清偿全部贷款本金、利息、逾期利息，而且为实现债权所产生的诉讼费、律师费、保全费等相关费用亦应由被告承担。故请求人民法院判令：一、三被告连带偿还原告贷款本金人民币19XXX9.23元、利息人民币39.05元、逾期利息人民币466.11元（截至2014年3月21日，上述各项共计人民币195624.39元），自2014年3月21日至实际履行完毕之日止的利息、逾期利息按照借款合同约定计算；二、原告对被告抵押的位于胶州市澳门路333号9号楼办公XXX房产拍卖或变卖所得享有优先受偿权；三、案件受理费、保全费、原告律师费等费用由被告连带承担。后原告申请将其诉讼请求第一项中的本金变更为人民币203929.31元。
被告石玉坤、被告张艳、被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司未在答辩期内提交书面答辩状。
经审理，本院查明以下事实：
一、2013年2月1日，原告中信银行股份有限公司青岛分行（乙方）与被告石玉坤（甲方）、被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司（丙方）签订（2013）青营银房贷字第136012号《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定：甲方向乙方借款人民币21万元用于购买位于胶州市澳门路333号9号楼办公单元XXX室房屋；贷款年利率为7.205％，合同履行期间贷款利率采用浮动利率，本合同利率按贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10％，自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2014年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率；贷款期限120个月，自2013年2月1日起至2023年2月1日止；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月20日；甲方逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150％，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；甲、乙双方同意遵循先还息后还本的原则，乙方按照“逾期利息（含罚息、复利）－逾期本金－当期利息－当期本金”的顺序扣划甲方还入款项；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，系指甲方同意以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以及作为甲方偿还本合同项下贷款的担保，对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性保证责任，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）；丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任，如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费用的，在保证期间内乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣除，保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；丙方同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对乙方的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利；发生甲方逾期或未按约定的金额归还贷款本息等情况即构成违约，乙方可采取按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利、宣布本合同项下已发放贷款提前到期、要求甲方立即偿还全部贷款本金及相应利息、处分抵押房产、要求丙方履行保证责任等一种或多种措施。
二、2013年1月17日，被告石玉坤、被告张艳向原告出具《同意抵押声明》，称：石玉坤与其配偶张艳自愿将位于胶州市澳门路333号9号楼办公单元XXX户的房产为借款人石玉坤与原告签订的借款合同（编号：136012）提供抵押担保。
被告石玉坤、被告张艳系夫妻关系，于2007年8月28日登记结婚。
三、2013年3月22日，原告发放贷款人民币21万元。《个人借款凭证（借据）》载明，放款日期2013年3月22日、到期日期2023年3月22日。
四、2013年3月6日，胶州市房地产登记机构对坐落于胶州市澳门路333号9号楼办公XXX的房地产办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记义务人为被告石玉坤，预告登记权利人为原告，债权数额为21万元（房地产预告登记证明编号：胶房地预市字第201322501号）。
五、截至2015年4月14日，被告石玉坤连续逾期19次，借款人当前逾期本金24878.81元、提前结清贷款尚需偿还本金179050.5元、逾期利息21693.66元、应还未还罚息4042.85元、应计利息841.16元。
上述事实有原告提交的身份信息资料、结婚证、借款合同、同意抵押声明、借款凭证、房地产预告登记证明、还款计划执行情况以及当事人陈述等证据在案佐证，经本院审核，可以采信。
本院认为，原告中信银行股份有限公司青岛分行与被告石玉坤及被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司签订的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。原告依约发放贷款后，被告石玉坤应按期足额还款。现被告石玉坤未按约定偿还借款本息，已构成违约，应承担相应民事责任；违约事实的发生使得原告有权依据借款合同的约定主张债务加速履行，即要求被告石玉坤立即偿还全部剩余借款本金及利息、罚息，本院对此予以支持。
涉案借款发生于被告石玉坤、被告张艳夫妻关系存续期间，在被告未抗辩系石玉坤个人负债并做充分举证的情况下，本院认定涉案债务为被告石玉坤、被告张艳的夫妻共同债务，两被告应当承担共同清偿责任。
被告石玉坤以贷款所购房屋办理抵押预告登记后，原告得以享有对抗他人处分该房产的排他性权利，但此种权利与抵押权不同，不具有物权的优先效力。因涉案房产未办理抵押权设立登记，原告无权主张就该房产拍卖或变卖所得价款优先受偿。
被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司提供的保证为阶段性连带责任保证。根据《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定，保证责任所对应的主债务是发生于“担保阶段”即至借款人取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，也就是说，取得房屋所有权证和办妥抵押登记这两个条件成就后，保证人不再对新发生的主债务承担保证责任。本案中，涉案的房屋没有办理抵押权设立登记，则保证人“担保阶段”尚未结束，所以被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司应对被告石玉坤所负前述贷款债务承担保证责任。被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司承担保证责任后，依法可向被告石玉坤追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告石玉坤于本判决生效之后十日内向原告中信银行股份有限公司青岛分行偿还截至2015年4月14日尚欠的借款本金余额人民币203929.31元、利息人民币22534.82元、罚息人民币4042.85元，以及此后至清偿之日止按照前述《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定计算的利息、罚息；
二、被告张艳对被告石玉坤所负上述债务承担共同清偿责任；
三、被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司对被告石玉坤所负前项贷款债务承担连带清偿责任；被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司承担保证责任后，依法可向被告石玉坤追偿；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决规定的上述期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4217元、财产保全费人民币1770元，合计人民币5982元，由被告石玉坤、被告张艳、被告青岛天泰房地产开发股份有限公司胶州分公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈 刚
人民陪审员 张秀云
人民陪审员 张鲁波
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 徐 莉