江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终1981号
上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心C座。
法定代表人：仲建安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯丹，江苏中盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周会耀，江苏中盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金湖县煤炭石油化工公司，住所地江苏省金湖县建设东路。
法定代表人：郑汉元，该公司负责人。
被上诉人（原审被告）：汪玉生，男，1962年8月7日出生，汉族，住江苏省金湖县。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司金湖支行，住所地江苏省金湖县人民路128号。
主要负责人：魏杰，该支行行长。
委托诉讼代理人：柏玉序，该支行员工。
委托诉讼代理人：刘从书，该支行员工。
上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）因与被上诉人金湖县煤炭石油化工公司（以下简称煤炭公司）、被上诉人汪玉生、原审第三人中国建设银行股份有限公司金湖支行（以下简称金湖建行）返还原物纠纷一案，不服江苏省金湖县人民法院（2016）苏0831民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建银公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认金湖县建设东路10号房屋归上诉人所有；被上诉人汪玉生向上诉人归还上述房产；一、二审诉讼费均由两被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人诉请要求确认所有权的标的物为金湖县建设东路10号房屋，即协议第一条涉及的两间房屋。一审认定涉案标的物为金湖县建设东路10号房屋的一部分与事实不符。2、协议约定租期为长期租用（30年以上），租金一次性付清，均说明该协议实为以租代买的事实。一审认定上诉人仅享有租赁使用权，否认上诉人的所有权错误。3、上诉人作为物权所有权人主张原物返还请求权不应受到除斥期间的限制。
被上诉人汪玉生辩称：1、煤炭公司和金湖建行签订的租赁合同期限超过20年，该合同无效。2、涉案房屋所有权人为煤炭公司，上诉人只是承租人，其无权主张所有权。3、涉案房屋于2003年由金湖建行折抵装修款给汪玉生。4、金湖县建设东路10号并非上诉人主张的两间门面房，而是整栋楼。
被上诉人煤炭公司未作答辩。
原审第三人金湖建行述称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
建银公司向一审法院起诉要求：1、确认金湖县建设东路10号的房产归建银公司所有；2、汪玉生腾空位于金湖县建设东路10号的房产并返还给建银公司；3、本案诉讼费用由原审被告承担。
一审法院经审理认定事实如下:1995年9月6日，煤炭公司与原中国人民建设银行金湖县支行（现为金湖建行）签订租房协议，约定煤炭公司将位于金湖县建设东路10号办公楼一层自西向东第三、四两间合计56平方米的门面房，租赁给原中国人民建设银行金湖县支行使用，租赁期限为长期使用（30年以上），从原中国人民建设银行金湖县支行挂牌营业时起算，年租金为10000元，一次性付清。合同签订后，原中国人民建设银行金湖县支行一次性向煤炭公司支付了30万元的租金，并于当年将上述房屋用于原中国建设银行股份有限公司金湖支行闸东分理处办公营业使用，直至2003年闸东分理处撤并。1996年2月2日，原中国人民建设银行更名为中国建设银行。2004年9月14日，根据中国银行业监督管理委员会《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》的规定，中国建设银行分立为中国建设银行股份有限公司以及建银公司，由建银公司接收、经营、管理以及处置从原建设银行分立后承继的资产，其中涉案房屋的租赁权由建银公司承继和享有。2003年汪玉生开始侵占涉案房屋一层自西向东第三、四两间门面以及相应的楼上两间房屋。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、建银公司是否享有位于金湖县建设东路10号房屋的所有权；二、建银公司是否有权要求汪玉生交还其侵占的位于金湖县建设东路10号办公楼一层自西向东第三、四两间门面以及相应的楼上两间房屋。
关于争议焦点一。建银公司认为煤炭公司与原中国人民建设银行金湖县支行签订的租房协议实为以租代买协议。但根据该协议内容，双方仅仅是约定了将涉案房屋出租给金湖建行使用，明确约定了租赁期限以及租金，没有关于以租代买的任何约定，对建银公司的相关主张不予采信。建银公司仅为租赁协议约定的房屋承租人，享有租赁使用权，而非上述房屋的所有权人，故对建银公司要求确认金湖县建设东路10号房屋所有权归其所有的诉讼请求不予支持。
关于争议焦点二。建银公司根据中国银行业监督管理委员会《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》的规定及煤炭公司与原中国人民建设银行金湖县支行签订的租房协议，承继了位于金湖县建设东路10号办公楼一层自西向东第三、四两间合计56平方米门面的使用权，且租房协议签订后也实际使用了涉案房屋，属于涉案房屋的有权占有人。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效……而本案租房协议约定的租赁期限为30年以上，已经超出了20年的法律规定，超出的期限部分应无效。但现行《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日施行，本案的租房协议于1995年9月6日签订，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。本案并非因履行合同发生的纠纷，应当适用1982年7月1日起实施的《中华人民共和国经济合同法》的规定，而当时的《中华人民共和国经济合同法》并没有规定租赁期限不能超出20年，超出的部分无效，故本案的租房协议为有效合同。因此，截止建银公司起诉时，其仍然享有金湖县建设东路10号办公楼一层自西向东第三、四两间门面的使用权。汪玉生辩称涉案房屋系第三人金湖建行交由其居住，用于冲抵拖欠的装修款，但并未提供证据也未得到第三人的认可，故对汪玉生的上述辩解不予支持。汪玉生侵占了金湖县建设东路10号办公楼一层自西向东第三、四两间门面。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。因此，建银公司要求汪玉生交还房屋系基于物权法对占有的保护，可以主张汪玉生交还涉案房屋。但建银公司取得涉案房屋的使用权是基于合同关系产生的有权占有，行使的是占有保护请求权，并非法定的物权请求权，物权法保护的仅仅是占有的事实而非权利，是对占有人的一种救济性的权利而已，建银公司要求汪玉生返还涉案房屋的请求权，应当根据法律规定在侵占行为发生之日起一年的除斥期间内行使，该期间不得延长、中止或中断。本案中，汪玉生于2003年即侵占金湖县建设东路10号办公楼一层自西向东第三、四两间门面，建银公司直至2016年才提起诉讼，超出了一年的除斥期间，其请求权已消灭。建银公司并未取得金湖县建设东路10号办公楼中除一层自西向东第三、四两间门面外的其余房屋的所有权或者使用权。故对建银公司要求汪玉生腾空并返还金湖县建设东路10号房屋的诉讼请求不予支持。
煤炭公司经一审法院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃，依法可缺席审理，并在查明案件事实的情况下依法裁判。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第二百四十一条、第二百四十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出一审判决：驳回建银公司的诉讼请求。案件受理费80元，公告费900元，合计980元，由建银公司负担。
二审中，上诉人提供照片4张，证明现场照片反映金湖县建设东路10号即办公楼一层自西向东第三、四两间门面房。被上诉人对该证据的真实性没有异议。原审第三人对上述证据不发表质证意见。
被上诉人汪玉生在二审中提供新证据如下：1、2009年6月15日金湖建行办公楼维修工程协议、2009年12月23日工程结算审核定单和金湖建行办公楼部分维修竣工结算明细、2014年7月10日的情况说明，证明汪玉生购买了涉案房屋。2、2008年8月7日房屋买卖协议和收条复印件两张，证明涉案房屋已出售给案外人龚志华。经质证，上诉人对上述证据的真实性均有异议。原审第三人对证据1中柏玉序签字的证据予以认可，对证据2不发表质证意见。
本院二审确认一审查明的事实。
另查明：二审中，双方一致认可争议的房屋为金湖县建设东路10号办公楼一层自西向东第三、四两间。
本院认为：上诉人建银公司提供原中国人民建设银行金湖县支行与煤炭公司签订的租房协议，认为该协议实为房屋买卖协议，并据此主张其为诉争房屋的所有权人，要求被上诉人汪玉生向其返还诉争房屋。但该协议中仅约定租赁期限及租金等内容，没有涉及房屋买卖的问题，原审第三人在二审中亦陈述对租房协议是否是买卖协议无法判断。上诉人也没有举证证明或合理解释协议双方为何采取签订租赁协议的方式归避买卖行为。故对上诉人要求确认诉争房屋所有权归其所有、被上诉人汪玉生应向其返还争议房屋的诉讼请求，本院均不予支持。因上诉人建银公司主张权利的证据是租赁协议，而该协议中涉及的房屋为金湖县建设东路10号办公楼一层自西向东第三、四两间合计56平方米的门面房，至于金湖县建设东路10号是否还包含其他房产与本案处理无关，本院不予理涉。因上诉人主张对争议房屋享有所有权，至于其是否享有争议房屋的租赁使用权及基于此项权利是否有权要求被上诉人汪玉生返还争议房屋的问题，本案中不宜作出评判。一审法院对此进行审理并作出认定不当，但判决结果正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，公告费300元，合计380元，由上诉人中国建银投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋其文
审判员 季明丽
审判员 宋慧林
二〇一八年六月二十二日
书记员 刘 薇