广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第875号
原告（反诉被告）：陈红斌，男，1976年7月13日出生，汉族。
委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：黄涛，广东海际明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州新港机场实业有限公司。
法定代表人：姚坤金。
委托代理人：贺楠，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
原告陈红斌诉被告广州新港机场实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月28日立案受理后，被告于2013年6月9日提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理并依法组成合议庭，于2013年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘玉国，被告的委托代理人贺楠、吴海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月初，原告开始收到被告通过报纸、宣传单、电话、短信等方式制作发布含“365天永不落幕交易会”、“空港展贸一新时代经济核心”、“每年60多场专题展销，吸引世界各地客商聚集，满足商家一年365天采购贸易需求，与每年只设展一个月的广交会形成优势互补”、“金融转汇中心、餐饮休闲中心、商务公寓、商务酒店、VIP登机通道”、“46权威协会联手”、“大型珠宝首饰、皮具及化妆品批发中心，有地铁出口，有机场免费穿梭巴士，在商铺前有商务酒店，有大型购物广场进驻，各国商会进驻等”内容的广告，推销位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦商铺，原告前往被告的销售部，被告向原告出示一份多达6页印刷精美的宣传资料，被告大谈商铺的经营定位及有关配套设施，被告宣称成立“中国南方进出口商品交易中心”，共有二层，1000余个铺位。由于被告虚构了商铺非常好的发展前景，并向原告承诺采取售后返租形式将商铺做旺，售后将原告商铺租给他人，两年内按8％返租率向原告支付租金，也可以选择该笔租金在总价中一次性减除；被告承诺在返租期间加大广告投入，营造如宣传资料所述的完善的商业配套环境，确保在2年返租期满后第三年开始原告获得租金收入不低于返租期间的租金。正是基于被告这种销售方式及承诺，促使原告对实现商铺投资目的深信不疑。2009年11月7日，原告与被告签订商品房预售合同，购买广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦1层1270号铺，合同约定建筑面积共10.40平方米，套内建筑面积5.98平方米，总房价款为245000元，付款方式为定金及首期款125000元，余款120000元办理按揭贷款。被告承诺为原告办理按揭手续，合同约定按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州花都支行，原告按被告要求将所有按揭手续交给被告代办；因被告原因不能办理按揭，2009年底，被告通知原告更改按揭银行为广东发展银行股份有限公司广州分行，但被告未通知原告办理按揭手续。原告与广发行主动取得联系，一直到2010年5月份，银行才通知原告已批准按揭，让原告每月付款。至此，原告已向被告支付了全部房款245000元、预告登记费550元、办证综合税费8059元、律师费1480元、按揭费用871元、专项维修基金1113元，总计257073元。2009年11月27日，在被告指示下，原告同广州福地商务有限公司签订一份《中国南方进出口商品交易中心商铺租赁协议》，被告作为租赁协议的担保人，协议约定原告将商铺出租给广州福地商务有限公司，期限为2010年10月1日至2012年9月30日。自《商品房预售合同》签订后，原告多次前往商铺现场查看，发现被告在所谓的返租期间内，并未如销售时承诺那样开展招商，引进大型商场，引入商家开展经营更是迟迟未动；整个交易中心商铺根本未进行分割，整个市场是空的，根本谈不上经营。鉴于被告在返租期内不采取实质经营，可以预见两年后收铺时，原告的投资目的是难以实现的。原告与其他商铺业主向被告提出质疑，被告拒不正面回应，为此原告及其他商铺业主一起向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局、广州市工商行政管理局花都分局等部门信访，上述政府部门出具处理意见，要求被告向原告等业主说明情况，做出合理解释；被告表示不再催办按揭，对按揭尾款催收延期，撤回要求支付尾款的律师函。原告因此再无主动联系被告磋商按揭事宜。可见被告在没有实质经营的情况下，又无任何按揭信息反馈给原告，原告不支付商铺尾款是对履行合同行使不安抗辩权的行为，责任完全在于被告违约在先。所以原告不能办理按揭贷款的原因，不在原告，相反被告应负全部责任。此后，被告依然只在意收款，根本无意实质经营商铺。原告购买的商铺仍未有人承租经营，仍未见被告有实质招商行为，且有关动工装修、出租使用的一点迹象都没有。基于种种不正常情况及商铺现状，原告对被告诚信、履约能力和原告已交付资金安全、商铺实际价值、前景等产生了极大的不安和担忧，原告委托律师于2013年2月7日向被告发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，函件提出有关产权、销售方式、按揭、配套、诚信履行合同及实现原告投资收益等方面质疑并要求被告进行合理答复和解决，但被告未予明确答复及解决。依此情形，原告签订《商品房预售合同》的目的将完全落空。2013年3月11日，原告向被告发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，提出解除《商品房预售合同》，要求被告退还原告已缴纳的各款项。综上所述，原告实实在在掉进被告精心设计和布置的销售陷阱中。被告利用其在商业房产销售、策划的优势，并利用原告没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，按售后返租回报进行房价折抵，使原告误以为商铺实际已出租且租金非常丰厚，使原告产生购买即获利，且预期回报仍十分丰厚，商铺价值十分之高的错觉；同时被告结合其在销售现场设计制造的夸张、狂热的抢购假象，使原告在没有任何思考空隙，没有任何协商情况下下定并相继签订认购书、商品房预售合同，对原告极不公平且损害了原告权益；合同签订后被告又无实质履行合同，不能兑现其承诺，导致原告的合同目的无法实现。据此，原告请求法院判令：1、确认原告于2013年3月11日发出的《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》合法有效，原、被告之间的《商品房预售合同》已于2013年3月11日解除。2、被告立即向原告退还已交的房款245000元、预告登记费550元、办证综合税费8059元、律师费1480元、按揭费用871元、专项维修基金1113元，总计257073元，并赔偿原告相应利息损失（利息以257073元为本金，从起诉之日起计至被告退还款之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）。3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、涉案合同是原、被告双方基于真实意思表示签订，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应遵照履行，根据签订的认购书及商铺买卖合同，被告已充分履行了卖方的合同义务，将符合合同约定的涉案商铺所有权及使用权均交付给原告，涉案商铺也已经办妥产权过户登记手续，因此原告诉请解除合同没有法律和事实依据。2、原告拖欠购房款在先，其无权解除合同。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
反诉原告新港公司反诉称：2009年11月7日，反诉原、被告签订《商品房预售合同》，约定反诉被告向反诉原告购买位于广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号1270号商铺，建筑面积为10.40平方米，总房价为245000元。合同签订后，反诉原告按约定全面履行了合同义务，反诉原告在履行合同过程中不存在过错，反诉被告无权解除合同。且反诉被告付清购房款后，双方签订《商铺买卖合同》的合同目的均已实现，反诉被告要求解除合同没有依据。据此，请求法院判令：1、确认反诉被告解除合同无效。2、反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告辩称：不同意被告的反诉请求，请求驳回被告的全部反诉请求并依法支持原告的请求。被告并没有全面履行双方签订的商铺买卖合同，在履行过程中也存在严重违约行为，导致原告无法实现购买商铺的合同目的，原告坚持主张解除商铺买卖合同。
经审理查明：2009年11月7日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦1层1270房（以下简称涉案商铺），总房价款为245000元。付款方式为按揭贷款方式付款：首期款支付全部房价款的51.02%，金额125000元；除首期款外，剩余房款120000元须于2009年11月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国银行股份有限公司广州花都支行，甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。合同附件七为本合同补充协议，约定：8、乙方以按揭方式付款的，逾期7天未办理按揭贷款手续、或逾期7天未按银行要求提供所需资料，从第八天起算，每逾期一天乙方应向甲方支付申办按揭贷款金额的0.021%作为违约金……9、乙方的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天内，向甲方补交银行批准按揭金额与申请按揭金额之差额款项，乙方在接到银行的相应通知后7天内未向甲方补交上述差额款项的，从第8天起算，每逾期1天乙方应向甲方支付按揭金额的0.021%作为违约金……。此外，合同还对双方其他内容作出约定。同日，原告（甲方，出租方）与广州福地商务有限公司（乙方，承租方）、被告（丙方，保证方）签订《中国南方进出口商品交易中心商铺租赁协议》，约定将涉案商铺24个月的使用权出租给乙方，租赁期是2010年10月1日至2012年9月30日，月租金为1633元。
合同签订前，原告于2009年10月17日向被告支付购铺定金11000元，于2009年10月18日向被告支付购铺定金9000元。合同签订当日，原告向被告支付购铺首期款105000元、办证综合税费8059元、预告登记费550元。同日，原告向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费1480元，向广州市房法商务咨询有限公司支付按揭费871元。
2009年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定因甲方的原因变更按揭银行为广东发展银行股份有限公司广州分行。2010年9月28日，原告向被告支付涉案商铺专项维修资金1113元。此后，被告到房管部门为原告办理了涉案房屋的预告登记。
2010年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：陈红斌。交接物业编号：首层1270号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商品房预售合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商品房预售合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商品房预售合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”
合同履行期间，被告按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰装修，并由被告代原告向有关部门缴交涉案房屋办理房屋过户应缴交的税费。
2010年11月3日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为原告的涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为10.60平方米。
期间，购买了中国南方进出口商品交易中心商铺的部分业主认为与广州福地商务有限公司签订《租赁协议》返租商铺后，广州福地商务有限公司并没有实质经营，因此先后向有关政府部门投诉并提出诉求，相关政府部门亦对该部分业主提出的信访进行了答复。
2012年10月19日，被告和广州福地商务有限公司以公证方式向原告的通信地址寄送告知书，要求原告于2012年10月30日前办理商铺接收手续。但原告拒绝办理接收商铺手续。
2013年2月7日，原告委托律师向被告发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，对被告就出售商铺权利暨合法性，商铺出售方式、合同条款及收款方面，按揭方面，在签订合同后是否诚信履行，房产证办理等提出质问。
2013年3月11日，原告等人委托代理律师以快递方式向被告发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，认为被告在合同签订及履行过程中存在诸多问题，对被告的资信和履约能力产生严重质疑。具体在被告商铺销售过程中存在商业欺诈；按揭方面当初承诺定会成功办妥按揭，但被告只将责任推给原告；就商铺尾数向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局表示不再进行催办，承诺将商铺做旺；被告签订合同后未诚信履行合同，导致原告的合同目的无法实现；原告已完全丧失对被告新港公司继续履行合同的信心等为由，提出自被告收到函件之日起解除，并要求被告退还原告等人已缴纳的款项。2013年3月14日，被告收到该信函，但表示不同意解除合同。
庭审中，被告确认已收取原告支付的购房款共245000元。
本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》和《合同补充协议》是双方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依约履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，被告在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。原告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，原告应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故被告的宣传不足以构成商业欺诈，因此而产生的风险应由购买人自行承担。原告主张被告利用其在商业房产销售、策划的优势，利用原告没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺等理由提出解除合同，并不成为法定或合同约定解除合同的条件，故原告于2013年3月11日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》不发生合同解除的效力，原告要求确认《商品房预售合同》和《合同补充协议》已于2013年3月11日解除的请求，理由不成立，本院不予支持。被告反诉要求确认原告解除合同行为无效的请求，理由成立，本院予以支持。涉案房屋已过户登记在原告名下且合同并未解除，原告要求被告返还已付的购房款245000元并赔偿利息损失的请求，理由不成立，本院不予支持。同理，预告登记费550元、税费8059元是原告为办理房屋的预告登记和房地产权证而由被告代收的费用，属代收代支，且该费用已经发生；律师费1480元、按揭费用871元并非被告收取，专项维修基金1113元是被告代收的费用，因合同并未解除，原告要求被告返还预告登记费550元、税费8059元、律师费1480元、专项维修基金1113元、按揭费用871元并支付该费用的利息损失的请求，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈红斌解除合同的行为无效。
二、驳回原告陈红斌的诉讼请求。
案件受理费5156.10元、反诉案件受理费50元，合共5206.10元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 邵演杨
人民陪审员 郭志雄
人民陪审员 李玢姝
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 吴海萍