河北省肃宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀0926执异34号
案外人:黄国田，男，1972年出生，汉族，农民，住肃宁县，。
申请执行人:闫振领，男，1966年出生，汉族，住肃宁县，。
案外人:贾凤格，女，1969年出生，汉族，住河北省保定市蠡县，。
委托代理人:刘玉凤，河北秦镜律师事务所律师。
在本院执行闫振领与刘艳娟买卖合同纠纷一案中，案外人黄国田于2017年11月20日对本院作出的（2017）冀0926执764号执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月4日举行了听证会。案外人黄国田、申请执行人闫振领、案外人贾凤格的委托代理人刘玉凤到会。现已审查终结。
案外人黄国田称，请求撤销对肃宁县融天城市花园2－1－802号房屋的执行措施。事实和理由：贵院采取执行措施的融天城市花园2－1－802号房屋原属贾凤格所有，后案外人黄国田于2017年10月25日与贾凤格签订了房屋买卖合同，约定贾凤格将该房屋出卖给案外人黄国田。黄国田于2017年10月26日将该房屋的购房款转账给贾风格，同时贾凤格将购房发票、税票、房管局备案的购房合同、房屋钥匙一并交付了异议人黄国田，现案外人黄国田已经入住该房屋。贵院对该房屋采取的执行措施侵犯了异议人的合法权益，为维护异议人黄国田的合法权益，特向贵院提出执行异议，请贵院查明事实，撤销对融天城市花园2－1－801采取的执行措施，以维护异议人的合法权益。
申请执行人闫振领称，一、涉案房屋仅仅为贾凤格代持，其实属于被申请执行人刘艳娟所有。根据我方提交的证据，足以证明被执行人刘艳娟在当初购买房屋之时，为了能骗取银行贷款，假借贾凤格的名义购买涉案房屋，首付款及日后的相关费用均由刘艳娟以贾凤格的名义缴纳，涉案房屋的控制权及所属均为刘艳娟，因此，涉案房屋实际为刘艳娟所有。二、异议人所谓的买卖合同完全是为了妨碍申请执行人行使正当合法权益而炮制的，是不真实的。答辩人与刘艳娟的买卖合同纠纷一案已经由河北省沧州市肃宁县人民法院审理并判决，而该判决于异议人所谓的签订买卖合同之日之前已经生效，被申请执行人刘艳娟在此情况下明知而故意选择将所拥有的房屋出售，本身已是恶意转移资产的行为，而异议人在此阶段与被申请执行人之间的配合，本身买卖合同就因为双方的恶意串通而无效，而被申请执行人在“卖房”行为完成之后迅速将卖房款转移至他处，也说明其故意转移资产的恶劣本质，异议人所谓的买卖合同是不真实的。三、异议人不能取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。同时，按照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法行律另有规定的除外”。基于以上法律法规，被申请执行人的房屋因其并未取得房产证而并不具备转让的先决条件，异议人所谓的买卖合同并不受法律保护，房屋的所有权并没有发生转移，现在仍然属于被申请执行人所有。而异议人所谓的买卖合同即便有效，异议人基于有效合同而享有的权利可以受到保护，其因此而造成损失可以要求被申请执行人返还购房款及赔偿相关损失，并没有权利要求法院解除查封。
案外人贾凤格称，异议申请人黄国田所提异议理由成立，法院应依法裁定解除对涉案房屋的查封措施，在本案中，涉及到几份协议，一份是贾凤格和房屋开发商签订的购房合同，第二份是贾凤格和周宁所签订的借名购房协议，第三份是贾凤格和周宁签订的房屋买卖协议，第四份是贾凤格和黄国田所签订的房屋买卖合同，上述几份协议中，均未涉及被异议人闫振领的债权人刘艳娟的相关情况，并且根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭应当进行登记，并且关于设立变更不动产物权之间的合法有效合同，是受法律保护的，即使没有进行物权登记也不影响合同的效力，并且在本案中闫振领一方没有充分有效证据否认上述合同的效力，因此其与被执行人刘艳娟之间的债权债务纠纷应当另案处理，与本案无关。贾凤格与黄国田签订的房屋买卖协议合法有效并且已经实际履行，贾凤格将上述房屋已经交付黄国田居住使用，不动产的转让手续已经完成因此望法院裁定解除对上述房屋的查封措施。
为证实自己的观点，案外人黄国田提交了以下证据：证据一、肃宁县长城房地产开发有限公司融天城市花园项目部与贾凤格的商品房买卖合同一份、缴费人为贾凤格的销售不动产统一发票、税收电子转账完税凭证、维修费收款收据、物业服务合同各一份。证据二、黄国田和贾凤格的房屋买卖合同一份。证据三、付款人为黄国勋给贾凤格的转账汇款业务回单一份、借记卡账户历史明细清单一份。证据四、购买车位的收据2张、中国工商银行电子凭证一份。证据五、黄国田缴纳取暖费收据一张。证据六、尚村镇北大史村出具的书面证明一份。证据七、北京市家庭居室装饰装修工程施工合同一份。证据一用以证实房子是贾凤格的，证据二、三证实黄国田和贾凤格签订房屋买卖合同及黄国田履行买卖合同的相关情况。证据四至七证实房子卖给了黄国田之后，黄国田购买了车位、缴纳了物业费并对房子进行了装修。
经质证，申请执行人闫振领提出如下质证意见：对证据一真实性不认可，这个房子是刘艳娟买的。对证据二、三真实性不认可。对证据四至七的真实性不认可。因为房子不是黄国田的。
经质证，案外人贾凤格对黄国田提交的证据发表如下质证意见：我方对黄国田所提交证据的真实性、合法性、以及与本案的关联性均无异议。黄国田所提交的证据能够证实黄国田通过签订房屋买卖合同并履行合同的方式取得了本案所涉房屋的所有权。
申请执行人闫振领提交了如下证据：证据一、许浩、李伟等人的书面证明一份。证据二、对贾凤格的电话录音光盘两张，同时提交了光盘一的原始载体手机进行了对比播放。证据三申请法院调取的执行卷宗中执行申请书、201年10月19日对闫振领的执行笔录、2017年10月10日法院对刘艳娟的公告、（2017）冀0926执764号执行裁定书。证据四、账号为04×××96户名为贾凤格的活期历史明细清单。证据三、四用以证明买房之后的贷款都是刘艳娟偿还的，贾凤格在卖给黄国田该房屋之前法院已经对闫振领与刘艳娟买卖合同纠纷一案已经进入执行程序。
经质证案外人贾凤格对闫振领提交的证据发表如下质证意见：证据一证人证言证据形式不合法，证人证言应当是单独出具，且证人应当出庭作证，多位证人在一份证明上同时签名存在诱证的嫌疑，且根据闫振领的陈述该几位证人除闫艳光外，其余几人均是刘艳娟的债权人，因此，证人与本案存在利害关系。另外证明中的内容不真实，本案涉及的房屋最初为周宁出资，之后周宁又将该房屋有偿转让给了贾凤格，贾凤格又将该房屋有偿转让给了黄国田，黄国田受让后对房屋进行了装修。因此上述证据缺乏客观真实性。证据二，两段手机通话录音是否有删节的情况，是否完整，应与双方手机通话清单载明的时间相互印证，请法庭予以核实。从内容上来看，第二份录音当中贾凤格明确说明是周宁借其的名字签订的协议，签订协议时也有中间人在场，贾凤格之所以认为是刘艳娟借其名字购房是因为周宁是刘艳娟之女，并且闫振领等人对周宁并不熟悉，另外，电话录音中，也能体现相关债权人对贾凤格进行人身伤害（又要杀我又要砍我之类的话语）相威胁，再有贾凤格长期在肃宁做生意，不愿得罪刘艳娟的债权人，因此，在刘艳娟债权人认为是刘艳娟的房产的情况下，贾凤格便按照他们的意图顺水推舟，贾凤格文化水平低，只有小学文化，当时她认为母女俩是一家人，周宁借其名字签订购房协议，刘艳娟的债权人认为刘艳娟是借名人，因此贾凤格没有提出异议。本案真实的情况为周宁借贾凤格之名购房后贾凤格又给付了周宁相应的房款，因此，涉及的房屋在贾凤格卖予黄国田之前对涉及的房屋已经拥有所有权及处分权。另外，周宁现在31岁，是大学毕业生，她的老公是一个大使馆的工作人员，因此周宁本人具备购房的实力。证据三不知情，且与本案无关。对证据四均是复印件，没有加盖工商银行的印章，真实性不能确定。并且从内容上来看不能证实闫振领的主张，争议房屋还银行贷款是贾凤格进行的偿还，周宁又通过现金或者银行转款的方式给过贾凤格款，该情况符合双方签署借名购房协议的相关规定。
黄国田对闫振领提交的证据发表如下质证意见：对证据一真实性不认可。对证据二不认可，我买完房就装修了。买房之前我对闫振领、刘艳娟等人不认识，对于贾凤格，是因为我想买房，中介公司告诉我802要卖房，我才在物业上查到了贾凤格的姓名及电话，我是在发现我门旁边的执行裁定书之后才提出的执行异议。
为证实自己的主张，案外人贾凤格提交了以下证据：证据一、2013年6月6日贾凤格和周宁签订的借名购房协议一份。证据二、2017年10月2日贾凤格和周宁签订的房屋买卖协议一份，证明本案所涉房屋贾凤格在出售给黄国田之前对本房屋拥有所有权。申请执行人闫振领发表质证意见称对上述证据的真实性不认可。
经质证，本院对案外人黄国田提交的证据一真实性、合法性、关联性予以认定，可以证实该套房屋名义上系贾凤格购买。对证据二、三的真实性、合法性、关联性予以认定，可以证实黄国田与贾凤格签订了房屋买卖合同，并支付了价款，正在偿还房贷。对证据四至七的真实性、合法性、关联性予以认定，可以证实黄国田购买了地下车位、缴纳了取暖费并进行了装修。
经质证，本院对申请执行人闫振领提交的证据做如下认定：对证据一证人证言因无正当理由证人未出庭作证，对其真实性无法确定。对证据二中贾风格的第一张光盘的电话录音的真实性、合法性、关关联性予以认定，可以证实贾凤格在与闫振领的通话中曾承认该套住房系刘艳娟以其名义购买。对第二张光盘的录音因未提交原始载体对其真实性无法确认。对证据三系执行卷宗中的材料，对其真实性、合法性、关联性予以认定。证据四系法院工作人员从银行调取，对其真实性、合法性、关联性予以认定。可以证实自2015年11月27日至2017年9月27日，该房的房贷一直是刘艳娟的账户进行偿还。
经质证，本院对案外人贾凤格提交的证据做如下认定：证据一、二、因与闫振领提交的与贾凤格的通话录音相矛盾，且周宁不是本案当事人，无法核实，故对其真实性无法确定。
本院查明，2013年5月16日，贾凤格与肃宁县长城房地产开发有限责任公司融天城市花园项目部签订了商品房买卖合同，购买了肃宁县融天城市花园2-1-802房产一套。肃宁县房屋产权产籍监理所房屋登记信息查询结果显示：经查询本辖区内贾凤格名下融天城市花园续建2-1-802有房产一处，预告证明号DRX13-212,面积139.27平米。根据我院调取的账号为04×××96户名为贾凤格的活期历史明细清单显示自2015年11月27日至2017年9月27日，该房的房贷一直是刘艳娟的账户进行偿还。2017年10月25日，贾凤格与黄国田签订了买卖合同，黄国田一次性向贾凤格支付了房款718000元，并自当月开始偿还房贷。后黄国田对房屋进行了装修并购买了地下车位，缴纳了取暖费。2017年11月8日，本院在执行闫振领与被执行人刘艳娟为买卖纠纷一案中，做出（2016）冀0926执764号执行裁定书，裁定“查封刘艳娟（刘娟）以贾凤格（身份证号码）名义购买的位于肃宁县××花园××、预告证明号为RX13—212的房产一套，查封期间不得转让、过户、更名。
对于该争议房产贾凤格认可是其干女儿周宁（刘艳娟之女）借其名字购买，而后贾凤格又购买了周宁的。并提交与周宁的《借名购房协议》及贾凤格和周宁签订的房屋买卖协议各一份予以证实。申请执行人闫振领主张系刘艳娟借贾凤格的名义购买并提交了与贾凤格的通话录音、许浩、李伟等人的书面证言及肃宁县人民法院调取的账号为04×××96户名为贾凤格的活期历史明细清单作为证据证予以证实。该套房产系周宁还是刘艳娟以贾凤格的名义购买，本案无法查清。
本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条规定：“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。”本案争议的肃宁县融天城市花园2-1-802房产预告登记在贾凤格名下，申请执行人闫振领主张该房屋实际属于被执行人刘艳娟，虽提交了贾凤格的电话录音，但该录音并非书面认可，且现贾凤格否认该房屋系刘艳娟以其名义购买，故本院2017年11月8日作出（2017）冀0926执764号执行裁定书对该套房产进行查封明显不当，该裁定应予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
撤销本院作出的（2017）冀0926执764号执行裁定书。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 魏 芳
审判员 张建宁
审判员 徐亚利
二〇一七年十二月六日
书记员 王丹娜