福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0103民初4380号
原告：福州市台江第二中心小学，住所地福州市台江区瀛洲路91号，统一社会信用代码123501034881815534。
法定代表人：张剑晖，校长。
委托诉讼代理人：马立龙，陈连钟，福建卫理律师事务所律师。
被告：林知荣，男，汉族，1958年6月4日出生，住福建省福州市台江区。
原告福州市台江第二中心小学（以下简称台江第二中心小学）与被告林知荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告台江第二中心小学的委托诉讼代理人马立龙、陈连钟，被告林知荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台江第二中心小学向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将坐落于福州市台江区店面（建筑面积约49平方米）腾空，并归还原告；2、判令被告按13700元/月向原告支付2014年1、2月租金（房屋占有使用费），直至将该租赁店面腾空并归还给原告之日止（暂计至2017年8月31日租金为397300元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年6月30日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，被告向原告承租座落于福州市台江区店面（建筑面积约49平方米），租金为13700元/月，租赁期限从2009年7月1日至2011年6月30日止，被告应于每月5日支付当租金。合同期满时，被告应清空店面，归还原告。但租赁期满后，被告拒不搬离租赁店面，原告虽多次催告归还租赁店面，但被告置之不理，并拖欠2014年1、2月份租金（房屋占有使用费）及从2015年6月1日起一直拖欠租金（房屋占有使用费）。综上所述，原告认为，租赁期已届满，被告理应依约将租赁店面腾空并归还原告，付清租金（房屋占有使用费）。为此，原告诉至本院，望判如所请。
被告林知荣辩称：1、原被告于2009年6月30日签订的《房屋租赁合同》，2011年6月30日租赁期限届满后至今未续签合同，被告继续交付房租至2013年12月31日，后原告于2013年12月26日开始停水停电，是原告违约在先；2、原告在未退还押金的情况下，停水停电，被告一家没有其他收入，全靠店面维持生计；3、现原告起诉被告，要按原规定补交2016年1月、2月及2015年6月1日至今的租金，于法无据，且已经超过诉讼时效，希望法庭酌情减少补交的租金，并给与一定的清退时间，我方愿意原告收回店面，但是希望原告给与宽限期至2018年3月，或者我方先腾退一半店面。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年6月30日，以原告台江第二中心小学为甲方（出租方），被告林知荣为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁地点、时间、租金、押金其他费用等。1、甲方店铺坐落于台江区（以下简称讼争店面），建筑面积合计49平方米……。2、租赁期限共24个月，自2009年7月1日至2011年6月30日止……。3、月租金为人民币13700元，乙方必须在每月5日前支付当月租金，每逾期一天，乙方则需按月租金的5%支付滞纳金……4、……乙方必须向甲方交付押金16500元，明确该店铺仅作为乙方经营风味小吃使用，严禁私自出租、转租、转让……二、店铺财产使用和修缮责任（略）。三、变更和解除本合同的条件（略）。四、乙方的违约责任：1、……2、未经甲方书面同意，擅自将该店铺分租、转租、转让……的。3、乙方拖欠租金、水电费累计一个月以上的。合同还约定了甲方未按合同约定的时间交付该出租店铺的违约责任和其他条款。
合同签订后，原告已依约将上述讼争店面交付被告林知荣经营使用。被告林知荣依约向原告支付租金。租赁期限届满后，被告仍按照每月13700元的标准支付租金（占用费）至2013年12月。
2017年5月8日，原告向被告发出《店面清退通知书》，要求被告在2017年8月31日前腾退店面交还原告。被告林知荣签字确认收到该通知。
诉讼中，原告明确，讼争店面在其土地使用证范围之内，但是没有建设规划许可证，没有办理合法产权证。被告林知荣已经付租至2013年12月，此后被告未向原告支付租金或占用费，原告诉请被告支付的是2014年1月、2月以及2015年6月其的租金（占用），2014年3月至2015年5月因福州市景观改造，免收租金15个月。原告同意将被告支付的租赁押金13700元用于抵扣拖欠的租金或占用费。
被告在诉讼中提出，原告从2014年开始就对被告采取了停水停电的措施，造成被告无法正常营业，被告是通过把电搭载在其他店家的电表上的方式用电，遇到用电高峰期则不能用电。对此，原告不予确认，并认为是被告嫌弃电费过高，才不用电，原告才拉下电闸，目前讼争店面处于没有直接通水电的情况。
针对被告的时效抗辩，原告向本院补充提交了2017年4月25日的《会议纪要》，证明原告曾召开会议，向被告林知荣追讨所欠的租金，林知荣也到场参加会议，并签名，如要计算时效应从2017年4月25日向前推算。被告质证对此无异议。
本院认为，原告台江第二中心小学未举证证明其出租管理的讼争店面已经取得不动产权属证书或办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告与被告林知荣签订的《房屋租赁合同》应认定无效。被告林知荣因上述无效合同而占用讼争店面，缺乏法律依据，且原被告双方约定的使用期限也早已届满，原告现诉请被告腾退讼争店面，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，原告诉请被告按照原合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费，本院予以支持。
对于被告提出的，因原告切断讼争店面水电，故要求降低租金（占用费）标准的请求，本院认为，若讼争店面确实不符合使用条件，被告作为承租人应及时向原告提出供水供电的要求或协商降租事宜，交涉无果导致租赁目的无法实现的，被告应及时解除合同退还店面。本案被告称讼争店面自2014年1月就已断水电，但在此之后，被告仍一直占用店面，还当庭要求推迟返还店面等，恰恰表明讼争店面具备使用条件。被告在本案中也未举证证明断水断电对其造成的实际损失。因此，被告要求降低租金（占用费）计算标准，依据不足，本院不予采纳。
关于被告林知荣提出诉讼时效抗辩的意见。本院认为《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。该条款的立法目的是为了督促出租人及时行使权利。本案《房屋租赁合同》虽被认定无效，但被告林知荣实际占有使用讼争店面仍然是基于原《房屋租赁合同》期满后形成的不定期租赁关系，而上述占有使用费亦是按租金的标准计算，故本案被告林知荣拒付占有使用费的诉讼时效应当适用拒付租金的诉讼时效，为一年。原告于2017年4月25日召集被告林知荣等承租人开会，会中明确表达了要追回所欠租金的意思，且被告在该会议记录中签字，依法可构成诉讼时效的中断。本案被告应付占用费应自2016年4月25日（2017年4月25日往前倒推一年）起，计算至被告实际腾退讼争店面之日止。2016年4月24日之前的占有使用费，已超过诉讼时效，本院不予支持。原告同意将被告支付的租赁押金16500元用于抵扣被告应支付的占用费，本院对此予以照准。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告林知荣应于本判决生效之日起十日内将坐落福州市台江区号店面腾空并归还给原告福州市台江第二中心小学；
二、被告林知荣应按照每月13700元的标准向原告福州市台江第二中心小学支付上述店面的占有使用费（2016年4月25日至本判决生效之日的占有使用费于本判决生效后十日内支付；本判决生效次日至被告实际腾空归还上述店面之日止的占用费于实际搬离之日支付；被告缴纳的押金16500元可用于抵扣上述费用。）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7259元，由原告福州市台江第二中心小学负担3305元，由被告林知荣负担3954元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林 铃
人民陪审员 陈建珠
人民陪审员 郑少能
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 郭楚楚
附：本案适用的主要法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。