广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2115号
上诉人（原审被告）：刘广远，男，汉族，1967年11月5日出生，住广东省佛山市顺德区，
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区庆盛餐饮服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新桂中路庆晟商厦二层，注册号440681000188026。
法定代表人：林昌明。
两上诉人委托诉讼代理人：汪胜斌，广东卓领律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱文斌，男，汉族，1972年2月15日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：颜利，广东顺晖律师事务所律师。
原审被告：佛山市顺德区正官保健按摩有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新桂中路庆晟商厦首层之三，注册号440681000461933。
法定代表人：陈惠霜。
原审被告：广东顺德康加纳贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道新桂中路庆晟商厦七楼702室，注册号440681000450103。
法定代表人：陈惠霜。
原审被告：顺德区大良等待饮品店，住所地广东省佛山市顺德区大良云路新桂中路庆晟商厦首层之六，注册号440681601341051。
经营者：欧阳小花。
上诉人刘广远、佛山市顺德区庆盛餐饮服务有限公司（以下简称庆盛公司）因与被上诉人朱文斌、原审被告佛山市顺德区正官保健按摩有限公司（以下简称正官公司）、广东顺德康加纳贸易有限公司（以下简称康加纳公司）、顺德区大良等待饮品店（以下简称等待饮品店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5372号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘广远、庆盛公司上诉请求：1.改判一审判决第二项为：“刘广远、庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店（以下简称刘广远等五位当事人）于判决发生法律效力之日起三个月内搬离顺德区大良新桂中路庆晟商厦”；2.改判一审判决第三项为：“刘广远于判决发生法律效力之日起向朱文斌支付在扣减60万元的保证金之后所拖欠的租金（从2015年12月5日起计算按191961元的标准计算至2016年4月20日止）”；3.撤销一审判决第四项。事实与理由：（一）本案涉及多个当事人搬迁义务，特别是庆盛公司有上百员工要安置，数千万元的财产要处置，一审法院要求刘广远等五位当事人在判决发生法律效力之后十天内搬离不合实际，应酌情给予三个月的搬迁时间。（二）因《租赁合同》与《补充合同》于2016年4月20日解除，自合同解除之日起，刘广远与朱文斌不存在租赁合同关系，刘广远不应再承担支付租金的义务，故刘广远支付租金的截止日期为2016年4月20日。（三）《租赁合同》第六条对租赁保证金的性质和用途有明确的约定，保证金用于保证刘广远按约支付租金，在刘广远逾期支付租金时用于抵扣所欠租金，该保证金不是定金，不适用定金法则。《租赁合同》关于刘广远违约时朱文斌有权没收租赁保证金的约定与《租赁合同》第六条的约定相矛盾，是无效的。同时该约定也违反了担保法第六十六条和第八十五条的规定，违反了法律强制性规定，属于无效条款。故一审法院不应判决保证金归朱文斌所有。（四）朱文斌收到14431623元租金后未依法申报个人所得税，涉嫌构成逃税罪。（五）涉案租赁物只有庆盛公司在经营，正官公司、康加纳公司、等待饮品店只是以该房产作为注册地址，所以租金一直是由庆盛公司支付。
朱文斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
原审被告康加纳公司、等待饮品店、正官公司均未陈述意见。
朱文斌向一审法院起诉请求判令：1.解除朱文斌与刘广远于2009年8月19日签订的《租赁合同》以及2014年1月27日签订的《补充合同》；2.刘广远、庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店向朱文斌返还位于佛山市顺德区大良街道新桂中路庆晟商厦全幢(共七层)的场地。租赁物内不可移动的物品(不可移动物品包括一切嵌装在租赁厂房结构或墙壁内的设施的装修(空调器除外)归朱文斌所有；3.刘广远、庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店向朱文斌支付拖欠的租金(租金从2015年12月起按每月总租金234619元计算至场地交还朱文斌之日止,其中暂至2016年3月止,租金为938476元)；4.刘广远、庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店对上述租赁物返还义务、租金支付义务承担连带责任；5.租赁保证金600000元归朱文斌所有；6.本案的诉讼费用由刘广远、庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店承担。
一审法院认定事实：朱文斌（甲方）与刘广远（乙方）于2009年8月19日签订了《租赁合同》一份，约定由刘广远租赁座落于佛山市顺德区大良街道新桂中路庆晟商厦全幢（共七层），租赁期限为2009年9月1日至2018年8月31日，租赁期内前三个月为免租期间，从2009年12月1日起开始计收租金，租金标准为2009年12月1日至2010年5月31日，每月总租金为160000元，2010年6月1日止2012年8月31日，每月租金为193900元，2012年9月1日至2015年8月31日，每月总租金为213290元，2015年9月1日止2018年8月31日，每月总租金为234619元，以上租金按租赁物全幢计算。每月租金应于当月5日前以银行转账方式或者现金方式向甲方支付，甲方收取租金后开具收据给乙方。乙方应向甲方支付600000元合同保证金给甲方，该合同保证金在本案合同期满或终止时，乙方应该向甲方付清租金及结清全部费用后，退回给乙方（不计利息）。甲方收取合同保证金，应向乙方开具收据。因乙方逾期支付租金及相关费用或者乙方行为造成甲方损失，甲方有权以租金保证金抵扣乙方欠付的租金、相关费用或者乙方应承担的赔偿款项，抵扣后导致租赁保证金不足本合同规定金额的，乙方须于10天内向甲方补足租赁保证数额。若乙方逾期或拒绝补缴款项，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1.未按规定办理报批手续的；2.不具有合法经营资格，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营权；3.未按照约定的用途使用租赁物……逾期30日未支付租金或者相关费用的……。乙方未按照约定支付租金或者相应费用的，应由乙方承担由规定付款日后的第一日起计的应缴费用每日千分之三滞纳金，并且在乙方逾期期间……逾期达30日的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，同时按照三月租金总额向乙方计收违约金，并由乙方负责对该租赁物恢复原状，费用由乙方负担，因此而造成甲方的经济损失由乙方负责赔偿。另，甲方向乙方明确告知：目前租赁物的第四至七层加建部分尚未办妥报建手续，甲方承诺，在合同签订后，尽力完善相关报建工作。合同签订时，甲方已明确告知乙方租赁期的用途及土地性质等，乙方使用租赁物从事经营所需办理的相关环保等报批手续由乙方自行办理，如因未能取得相关批准的，不属于甲方违约。租赁期届满之日或合同被解除之日，租赁物内不可移动的物品属于甲方所有（不可移动物品包括一切嵌装在租赁厂房结构或者墙壁内的设施和装修，空调器除外），其他属于乙方的物资、设备设施乙方应在迁离前全部清理完毕，若乙方逾期清理的，视乙方自动放弃所有权，甲方有权予以自行处理，并有权不予任何补偿。
2014年1月27日，双方签订了补充合同一份，补充约定租赁期延长至2028年8月31日止，2018年9月1日至2021年8月31日期间每月租金310000元，2021年9月1日至2024年8月31日期间每月租金341000元，2024年9月1日至2027年8月31日期间每月租金375100元，2027年9月1日至2028年8月31日412610元。保证金提高至1000000元，乙方须于2017年9月1日前向甲方补交合同保证金400000元。
另查，大良街道办事处云路社区居民委员会新桂中路庆晟商厦的产权人为朱文斌、苏岭泉。2009年10月11日，佛山市顺德区公安消防大队建筑工程消防验收的意见书出具《关于庆晟商厦建筑工程、室内防火栓灭火系统工程验收合格意见》一份，记载“该工程位于大良新桂中路拆迁地块1号，该建筑高为21.4米，7层，建筑面积6391.4平方米，建筑耐火等级为二级，首层作为商业服务网点使用、二层作为办公使用，三层作为Ⅳ类露天停车场，四至五层作为住宅使用……验收意见为：一、该建筑工程按顺公消（建）字（2007）第0882号批文要求进行施工；二、该室内消防栓灭火系统工程按顺公消（建备）字（2008）第0441号批文要求进行施工，抽检测试时消防栓系统运转正常。三、该建筑工程、室内消防栓灭火系统工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件……”
刘广远租赁上述建筑后，将涉案不动产南面一至三层转租给庆盛公司，将北面一到七层转租给正官公司，建筑物中间一至二层部分转租给等待饮品店，康加纳公司的工商登记为该不动产七楼702室。刘广远于2015年12月3日向朱文斌交付了9月份租金191961元，于2016年1月4日交付了2015年10月份租金191961元，于2016年2月15日交付了2015年11月191961元。
又查，佛山市顺德区大良街道新桂中路庆晟商厦的产权人为朱文斌及苏岭泉，苏岭泉出具确认书一份，确认其授意朱文斌签订上述合同，并由朱文斌一方主张权利。
以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。
一审法院认为，朱文斌作为大良街道办事处云路社区居民委员会新桂中路庆晟商厦的产权人之一，其取得另一产权人苏岭泉的授意与刘广远签订的《租赁合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受合同约束。合同约定每月5日前支付当月租金，刘广远拖欠2015年12月至2016年3月期间的租金，依法应属违约，根据合同约定，朱文斌有权解除合同（《租赁合同》及《补充合同》），因朱文斌解除合同的意思表示系通过诉讼提出，一审法院于2016年4月20日向刘广远送达本案应诉材料，朱文斌解除合同的意思表示于该日到达刘广远，上述合同于该日解除。合同解除后，刘广远应归还租赁物，因庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店系涉案不动产的部分实际使用人，其使用涉案不动产系依据刘广远与朱文斌之间的租赁合同，现因刘广远与朱文斌之间的租赁合同已解除，庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店应向朱文斌归还上述不动产，另根据合同约定，退场时租赁物内不可移动的物品属于朱文斌所有（不可移动物品包括一切嵌装在租赁厂房结构或者墙壁内的设施和装修，空调器除外）。至于租金，根据合同约定，2015年9月1日至2018年8月31日，每月租金为234619元，刘广远依约应支付自2015年12月至实际搬离上述房产日止的租金，暂计至2016年6月为1642333元。至于刘广远抗辩认为2015年9月至11月期间，朱文斌每月租金仅收取了191961元，系双方对每月租金数额的合意变更，一审法院认为，朱文斌对该三个月份的租金减收系对自身权利的处分，但双方并未形成变更租金数额的书面材料，单就该减收租金的行为不能证明朱文斌与刘广远就此后租金数额的减少达成了一致意见，故对刘广远该抗辩意见，一审法院不予采纳。至于庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店是否应向朱文斌支付拖欠租金，根据合同相对性原则，租赁合同的签订双方系朱文斌与刘广远，拖欠租金应由刘广远向朱文斌支付，朱文斌不能依据合同直接要求庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店支付，对该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于保证金600000元，根据租赁合同第十一条第1点约定“乙方（刘广远）未按照约定支付租金及相关费用的……逾期达到30日的，甲方（朱文斌）有权解除合同，没收租赁保证金，同时按3个月租金总额向乙方计收违约金”，租赁合同因刘广远的违约行为而解除，朱文斌要求没收保证金600000元有合同依据，一审法院予以支持。至于刘广远、庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店抗辩认为其迟延交付租金系因涉案不动产属住宅性质而无法通过消防验收导致，根据朱文斌提供的证据显示2009年1月消防部门出具了对涉案不动产消防工程验收合格的意见书，该意见书记载涉案不动产第一至五层使用性质及消防验收情况，在签订合同当日刘广远也在该意见书上签名确认，且在《租赁合同》中朱文斌亦未承诺其余层数的使用性质，在2010年也取得了合法产权证明，双方在2014年1月27日也签订了《补充合同》，延长了租赁期，刘广远一直未就该问题提出异议，证明刘广远对该不动产的现状是知悉并同意的，故刘广远不能以该建筑物部分属于住宅性质无法通过验收为由拒付租金。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱文斌与刘广远于2009年8月19日签订的《租赁合同》及2014年1月27日签订的《补充合同》于2016年4月20日解除；二、刘广远、庆盛公司、正官公司、康加纳公司、等待饮品店应于判决发生法律效力之日起十日内搬离佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会新桂中路庆晟商厦（房地产权证号03××61、03××62）；三、刘广远应于判决发生法律效力之日起十日内向朱文斌支付拖欠租金（从2015年12月5日起按照每月234619元的标准计算至实际搬离之日止）；四、刘广远缴纳的保证金600000元归朱文斌所有，朱文斌无须退还；五、驳回朱文斌的其他诉讼请求。本案受理费减半为9323.14元(朱文斌已预交)，由刘广远负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为:1.一审法院对刘广远、庆盛公司搬离租赁物期限的认定是否合理；2.刘广远应支付租金是多少。
关于一审法院对刘广远搬离租赁物期限的认定是否合理的问题。本院认为，刘广远承租涉案租赁物后，将涉案租赁物的一至三层转租给庆盛公司。考虑到庆盛公司是经营餐饮的公司，经营面积较大，搬出涉案租赁物需要一段合理的时间，故一审法院认定刘广远、庆盛公司在判决生效之日起十日内搬离涉案租赁物时间不合理。刘广远、庆盛公司主张应给予三个月的搬迁时间，对此，本院认为，一审法院作出判决后，刘广远、庆盛公司对一审法院认定其应当返还租赁物并未提出上诉，故刘广远、庆盛公司对其应搬离涉案租赁物应已有合理的预期，可提前着手准备部分搬迁工作，故刘广远、庆盛公司在此情况下仍主张应判决生效之日起三个月内搬离租赁物缺乏理据。本院综合本案案情考虑，酌定刘广远、庆盛公司应于判决生效之日起三十日内搬离涉案租赁物。
关于刘广远应支付的租金是多少的问题。涉案合同解除后，刘广远继续占有使用租赁物，故刘广远应向朱文斌支付参照涉案租赁物租金标准确定的占有使用费。刘广远主张应按其于2015年9月至11月期间支付的每月191961元的租金标准支付占有使用费，但是，双方在租赁合同约定的租金标准是每月234619元，朱文斌按每月191961元的租金标准向刘广远收取租金并不足以认定双方已变更合同约定的租金标准，故刘广远主张按每月191961元的租金标准计算占有使用费缺乏理据，本院不予支持。因此，一审法院参照合同的约定，认定刘广远在涉案合同解除后按每月234619元的标准向朱方斌支付租金并无不当。涉案合同约定，刘广远逾期支付租金超30日的，朱文斌有权解除合同并没收租赁保证金，该约定属于对因刘广远违约导致合同解除时，刘广远所应承担的违约责任的约定，该约定不违反法律、法规的规定，合法有效。涉案合同虽然另约定在刘广远逾期付款的情况下保证金可用于抵扣所欠租金等，但根据合同约定，是否将保证金用于抵扣租金是刘广远的权利，刘广远有权选择不予抵扣；而且该约定主要是针对刘广远逾期支付租金但未达到合同解除条件的情况所作的约定，而双方对于因刘广远违约导致合同解除朱文斌有权没收保证金另有明确的约定，该约定与前述约定并不矛盾，故刘广远以合同约定存在矛盾为由主张双方关于没收保证金的约定无效，朱文斌无权没收保证金缺乏理据，本院不予支持。刘广远还上诉主张朱文斌的行为还存在未依法纳税构成犯罪的嫌疑，此问题并非本案纠纷审理范围。
综上所述，刘广远、庆盛公司的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5372号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5372号民事判决第五项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初5372号民事判决第二项为：刘广远、佛山市顺德区庆盛餐饮服务有限公司、佛山市顺德区正官保健按摩有限公司、广东顺德康加纳贸易有限公司、顺德区大良等待饮品店应于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会新桂中路庆晟商厦（房地产权证号03××61、03××62）；
四、驳回朱文斌的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取9323.14元，财产保全费5000元，合计14323.14元，由刘广远负担。二审案件受理费11560.32元，由刘广远、佛山市顺德区庆盛餐饮服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一七年六月二十日
书 记 员 梁启星