湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第226号
上诉人（原审被告、反诉原告）袁泉，居民。
委托代理人曹景毅、李望星，湖南岳州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林绍庆，居民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）罗少谋，居民。
两被上诉人的共同委托代理人袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。
原审第三人孟令高，居民。
原审第三人戴拥军，居民。
上诉人袁泉因与被上诉人林绍庆、罗少谋房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员胡铁霞担任审判长，审判员许进、代理审判员曹维参加评议的合议庭公开开庭审理了本案，书记员刘蕾担任法庭记录。上诉人袁泉及其委托代理人曹景毅、李望星，被上诉人林绍庆、罗少谋的委托代理人袁波浪到庭参加诉讼，原审第三人孟令高、戴拥军经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，湖南省岳阳市南天工贸总公司依法破产改制，该公司的南天商厦产权及附属附加设备设施由岳阳市国土资源局、岳阳市人民政府国有资产监督管理委员会于2013年9月30日公开挂牌转让，林绍庆、罗少谋于2013年10月16日联合竞买成功，并于2014年6月17日取得该房屋的权属证书。林绍庆、罗少谋与南天商厦三个门面的原租赁户袁泉在2013年11月12日和2013年11月28日签订了三份《租赁合同》。租赁合同中约定：乙方（袁泉）与岳阳市南天工贸总公司的原租赁合同已终止，如履行原租赁合同有纠纷，由原租赁合同双方解决，与本租赁合同无关，甲方（林绍庆、罗少谋）以房屋的现状出租给乙方，乙方不得因原租赁合同和建筑物状况影响本合同甲方的合法权益。2013年11月12日就123平方米的租赁合同，约定租赁期限自2013年10月16日起至2017年8月31日止。租金为每月28600元，押金为21万元，并约定未经林绍庆、罗少谋同意，袁泉不得转租转让，否则林绍庆、罗少谋有权终止合同。2013年11月28日就26.5平方米门面签订的租赁合同租金为每月5280元，押金为10.5万元，并约定袁泉擅自转让门面林绍庆、罗少谋有权解除合同，2013年11月28日就14平米门面签订的租赁合同约定，租期自2013年10月16日至2020年12月31日，租金224387元（租期自2004年4月2日至2020年12月31日）已由原门面产权人岳阳市南天工贸总公司收取。林绍庆、罗少谋在2014年8月发现，袁泉将其中的一个门面转租给第三人孟令高，开办3G通信店，经营手机；将另两个门面转租给中国电信股份有限公司岳阳分公司，岳阳电信公司再租赁给第三人戴拥军，开办天翼通信店，经营手机和代办电信业务。林绍庆、罗少谋以袁泉未经同意而转租门面，违反了合同的约定和法律的规定，于2014年11月5日通知被告解除门面租赁合同并要求及时交还门面。林绍庆、罗少谋于2014年11月6日向第三人孟令高、第三人戴拥军下发了要求停止使用门面、交还门面的通知。但袁泉及两第三人均未将门面交还林绍庆、罗少谋，由此林绍庆、罗少谋向法院提起诉讼。另查明，袁泉于2009年将名为“三G通讯”的门面转租给第三人孟令高经营“三G通讯”，租期为三年，合同期满后双方又于2012年续签了合同，租期为三年，年租金为118万元，折合月租金为每月98333.33元。袁泉于2012年将另外两个门面（合并为一个门面）转租给岳阳电信公司，期限为三年，年租金为50万元，折合月租金为每月41666.67元，岳阳电信公司将门面交第三人戴拥军经营“天翼通讯”。本案受理后，袁泉提起了反诉。
原判认为，一、林绍庆、罗少谋与袁泉在2013年11月12日和2013年11月28日就南天商厦三个门面的出租签订的三份《租赁合同》合法有效，应当受到法律的保护，双方均应依合同的约定和法律的规定履行各自的义务。双方的合同有的约定了未经同意，袁泉不得转租，否则林绍庆、罗少谋有权终止合同。同时《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以林绍庆、罗少谋于2014年11月5日通知袁泉解除三份租赁合同，系合法有效行为，予以支持。二、袁泉主张在与林绍庆、罗少谋重新签订门面租赁合同之前，袁泉经得原门面产权人南天工贸总公司及南天商厦公司同意，但未向法庭提供相应证据，应当承担举证不能的法律后果。在林绍庆、罗少谋与袁泉签订租赁合同前，岳阳市人民政府国有资产监督管理委员会、岳阳市南天工贸总公司破产管理人均未向林绍庆、罗少谋披露袁泉转租的情况，袁泉也没有向林绍庆、罗少谋告知转租情况，所以林绍庆、罗少谋依据合同条款和法律规定主张袁泉不得转租应当得到保护。三、林绍庆、罗少谋解除三份租赁合同以袁泉2014年11月5日收到通知时生效。袁泉应当及时向林绍庆、罗少谋交还门面，并承担迟延交还门面期间的房屋占有使用费。林绍庆、罗少谋主张按第三人向袁泉交纳租金的标准计算房屋占有使用费，并无不当。第三人同样负有腾房义务，且占用门面实际经营，所以对袁泉支付租赁合同解除后的房屋占有使用费承担连带责任，但林绍庆、罗少谋未能提供第三人戴拥军与中国电信岳阳分公司的相关合同。林绍庆、罗少谋要求第三人戴拥军承担房屋占有使用费的连带责任的诉讼请求，不予支持。四、林绍庆、罗少谋未向法庭提供证据证明袁泉擅自转租给其带来的损失，且在签订租赁合同时向袁泉收取了31.5万元为押金，所以林绍庆、罗少谋要求对收取的押金不予退还不予支持。袁泉在与林绍庆、罗少谋签订租赁合同前已将14平米门面的租金从2004年4月2日至2020年12月31日共计224387元交给了原门面产权人岳阳市南天工贸总公司，所以在袁泉交还该门面时，自2014年11月6日至2020年12月31日止的租金82458.85元应返还袁泉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、林绍庆、罗少谋2014年11月5日通知解除与袁泉签订的三份南天商厦门面《租赁合同》的行为合法有效；二、袁泉、第三人孟令高、戴拥军在本判决生效后五日内向林绍庆、罗少谋交还南天商厦的三个门面；三、袁泉、第三人孟令高从2014年11月6日起至门面交还日止按每月98333.33元（现由第三人孟令高实际经营的门面）向林绍庆、罗少谋支付房屋占有使用费，袁泉从2014年11月6日起至门面交还日止按每月41666.67元（现由第三人戴拥军实际经营的门面）向林绍庆、罗少谋支付房屋占有使用费；四、林绍庆、罗少谋退还袁泉门面押金315000元；五、原由岳阳市南天工贸总公司收取的14平方米的门面租金224387元中的82458.85元（自2014年11月6日至2020年12月31日），由林绍庆、罗少谋退还袁泉；六、林绍庆、罗少谋的其他诉讼请求予以驳回；七、驳回袁泉的反诉请求。本案案件受理费6770元，反诉案件受理费250元，共计7020元，由林绍庆、罗少谋承担6770元，袁泉承担250元。
宣判后，袁泉不服，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人签订三份《租赁合同》，属于上诉人与岳阳市南天工贸总公司签订的三份《租赁合同》的延续，而非新的租赁合同。前后租赁合同内容几乎一致，仅仅属于对合同主体的变更，被上诉人于2013年10月16日已继受了原租赁合同的权利义务，原审认定双方重新合意成立了新的租赁合同关系不当。二、上诉人在转租时，原出租人在竞拍前，应当知道房屋已转租的事实。第三人承租后，各自经营与两《租赁合同》约定的经营范围不一致的通讯业务，并分别更换了房屋招牌，在房屋内悬挂了营业执照。同时，被上诉人对上亿资产的转让，不可能不对房屋现状勘察核实，根据日常生活经验，原出租人在竞拍前应当知道转租的事实。三、原出租人享有的原《租赁合同》解除权已经丧失，被上诉人无解除权继受。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原出租人未在转租事实发生后六个月内提出异议，其享有的原《租赁合同》解除权已经丧失，被上诉人无解除权继受。即使上诉人与被上诉人已成立新的租赁合同关系，因被上诉人未在六个月内对转租事实提出异议，其享有的新《租赁合同》解除权也已经丧失，对被上诉人确认解除行为有效的请求，不应支持。四、上诉人转租后，第三人一直正常经营，未给被上诉人造成损失，转租行为不会导致被上诉人的合同目的无法实现。综上请求二审依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人林绍庆、罗少谋辨称，一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是新的合同，不是岳阳市南天工贸总公司与上诉人原租赁合同的承继。原租赁合同期限未满，两合同之间是承接关系而非承继关系。《南天商厦产权转让合同》第四条第2项也约定协助被上诉人完成所有租赁户与被上诉人签订新的租赁合同。新的租赁合同与原合同在合同主体、合同内容等方面均不相同，且合同第八条明确约定上诉人与岳阳市南天工贸总公司的原租赁合同已终止。二、被上诉人在竞拍前不知道上诉人袁泉的转租行为，到2014年8月下旬梳理租赁关系时才发现转租事实，上诉人也无证据证实被上诉人知道转租的事实。拍卖公告中没有告知上诉人转租，南天工贸总公司改制组办理交接工作时也没有告知转租的情况，上诉人袁泉更没有告知转租的情况。上诉人袁泉无证据证实的情况下推定被上诉人知道该转租情况，明显不当。上诉人在签订合同约定不得转租，只能靠经营获利，而不是靠转租获利，如放任转租行为，物权人的权利无法得到保护。三、被上诉人于2014年11月4日向上诉人通知解除租赁合同，没有丧失解除权。被上诉人经查实上诉人存在转租的事实后，发出解除通知合法有效，上诉人以租赁合同的成立时间计算解除权的期间，显然属于对法律的错误理解，且不因后续行为的发生而否定解除租赁合同的效力。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人戴拥军、孟令高无答辩意见。
上诉人袁泉在二审期间向本院提供以下证据：
第一组证据：1、2011年5月24日岳阳市南天工贸总公司改制工作组《关于成立岳阳市南天工贸总公司留守处的决定》；2、证人姚某、黄某的出庭证言，上述证据用以证明南天工贸和南天商厦与袁泉签订合同在先，被上诉人实际接管南天工贸总公司资产是2013年4月份，且知道袁泉转租的事实。第二组证据：1、2013年9月2日，岳阳市中级人民法院（2011）岳中破字第2-1号《批复》；2、2013年9月5日《南天商厦资产挂牌处置有关问题备忘录》；3、2013年10月30日被上诉人与湖南省岳阳市南天工贸总公司破产管理人签订的《南天商厦产权转让合同》；4、2013年11月6日湖南省岳阳市南天工贸总公司破产管理人出具的《通知》，上述证据用以证实上诉人袁泉与被上诉人于2013年11月订立的三份《租赁合同》未形成新的租赁合同关系，而是原租赁合同的延续；被上诉人在岳阳市南天工贸总公司的合同解除权“失权”后，无解除权继受。第三组证据：1、次承租人孟令高、戴拥军所开设经营实体的《营业执照》和《税务登记证》；2、2013年11月22日次承租人戴拥军向湖南省岳阳市南天工贸总公司破产管理人缴纳电费的收据点；3、2013年11月份以后，次承租人孟令高、戴拥军向被上诉人委派的管理人员缴纳水、电费的收据；4、本案涉及租赁物“门头”的现场照片；5、2015年4月4日的《门面交还协议》、2015年4月6日孟令高向袁泉出具的《收据》、2015年4月7日上诉人袁泉支付“设施设备处理款”的银行单据；6、2015年4月8日上诉人袁泉与戴拥军订立的《门面收回及交还协议》。上述证据证实上诉人袁泉分别于2009年、2012年将门面转租给次承租人孟令高、戴拥军，且转租的事实状态一直持续至2015年4月。转租期间，被上诉人直接向次租赁人收取水电费，应当认定被上诉人自2013年11月份就应当知道转租的事实。
被上诉人林绍庆、罗少谋对上述证据质证认为，第一组证据，证人黄某对门面转租并不清楚，姚某不是合同签订的管理人，证言不能达到上诉人的证明目的。上述证人陈述与被上诉人没有关系，且与一审证人陈述的事实相矛盾。第二组证据，2013年9月2日的《批复》与本案无关。2013年9月5日的备忘录恰好证明本案双方当事人重新签订了合同。被上诉人和袁泉签订的合同与袁泉跟岳阳市南天工贸总公司签订的合同不是同一个合同。第三组证据，对有些证据没有看到原件，要求看原件。关于水电费，都是袁泉去交的，上诉人的证明目的不能成立，且对证据的关联性有异议。
被上诉人林绍庆、罗少谋与原审第三人孟令高、戴拥军在二审期间没有向本院提供证据。
本院对上诉人袁泉提供的证据认证如下：第一组证据，对《关于成立岳阳市南天工贸总公司留守处的决定》予以采信，对证人姚某、黄某的证言，该证言并不能直接证明被上诉人知道转租一事，不能达到上诉人的证明目的，对该证言不予采信。第二组证据，上诉人袁泉与被上诉人就门面租赁重新签订租赁合同，该组证据不能证明双方未形成新的租赁合同关系，亦不能证明被上诉人合同解除权的丧失，对该组证据不予采信。第三组证据，孟令高、戴拥军转租门面属实，其水电费交纳均以袁泉名义交纳，不能以此证实上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人即知道转租的事实，故对该组证据亦不予采信。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是上诉人袁泉履行租赁合同是否存在违约行为？被上诉人林绍庆、罗少谋要求解除租赁合同是否应得到支持？
合同是明确双方当事人权利义务的基础，合同成立生效后，双方当事人应当严格按照合同约定履行自已的义务。上诉人袁泉与被上诉人林绍庆、罗少谋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，袁泉应当按照合同约定履行义务。就袁泉的几点上诉理由本院认为如下：第一，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是在被上诉人接受岳阳市南天工贸总公司资产后重新签订的合同，与上诉人袁泉和岳阳市南天工贸总公司签订的合同尽管大部分内容相同，但该三份《租赁合同》中均明确约定“袁泉与岳阳市南天工贸总公司的原租赁合同已终止，如履行原租赁合同有纠纷，由原租赁合同双方解决，与本租赁合同无关”，故上诉人袁泉认为其与被上诉人签订三份《租赁合同》属于原《租赁合同》的延续而非新的租赁合同的观点不能成立。第二，《租赁合同》中明确约定不得转租，上诉人袁泉在合同存续期间擅自将门面转租孟令高、戴拥军违反合同约定，即使袁泉认为转租的事实在与被上诉人签订合同之前就已经存在，亦负有在签订合同时告知并征得被上诉人同意的义务，袁泉以存在的事实对抗合同明确禁止转让的约定的行为违背双方当事人签订合同的真实意思表示，对其理由本院不予支持。第三，拍卖公告中无上诉人转租的事宜，南天工贸总公司改制组办理交接工作时也没有告知被上诉人转租的情况，上诉人袁泉在与被上诉人签订合同亦没有告知转租的情况，转租过程中，租金及水电费均以袁泉的名义交纳，上诉人袁泉无证据证实被上诉人知道转租的情况，仅凭被上诉人在原岳阳市南天工贸总公司房屋内设有办公室及认为被上诉人有义务了解门面的经营情况推断被上诉人知道转租一事的理由不能成立。被上诉人林绍庆、罗少谋在知道上诉人袁泉转租情况后，认为其明显违反合同约定，并于2014年11月4日送达解除租赁合同的通知，符合法律规定，并未丧失解除权，上诉人袁泉援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条，认为被上诉人已丧失合同解除权的理由不能成立。被上诉人林绍庆、罗少谋在知晓袁泉转租门面后于2014年11月5日送达解除租赁合同的通知具有法律效力。
租赁合同其性质是承租人通过租赁出租人房屋、门面从事经营、生产生活获取利益，而非在承租期间又通过转租提高租金数额赚取房屋、门面本身租赁价值差额部分获利，如此一来，既违背租赁合同当事人真实意思表示，也将扰乱正常的租赁市场秩序。本案中，上诉人袁泉的转租行为有违合同约定，亦不属于诚信规范的市场经营行为。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7020元，由上诉人袁泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡铁霞
审 判 员 许 进
代理审判员 曹 维
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 刘 蕾