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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内04执异29号
异议申请人(案外人)：刘国杰
被申请人（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司北京丰台支行，住所地北京市丰台区东大街9号。
负责人:李连桐，行长。
被申请人（被执行人）:北京鹏程万丰商贸有限公司，住所地北京市丰台区育芳园东里5号。
法定代表人：贾洪亮，总经理。
被申请人（被执行人）:阿鲁科尔沁旗鹏程房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗天山镇天元大街北罕山路东。
法定代表人：贾鹏举，执行董事。
被执行人:贾洪亮，住河北省唐山市。
中国农业银行股份有限公司北京丰台支行(以下简称农行丰台支行)申请执行北京鹏程万丰商贸有限公司（以下简称北京鹏程万丰公司）、阿鲁科尔沁旗鹏程房地产开发有限公司（以下简称阿旗鹏程公司）、贾洪亮金融借款合同纠纷一案，案外人刘国杰不服本院2016年5月13日作出的（2012）赤执字第39号执行通知，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议申请人申请异议称：2014年5月20日，异议申请人与何爱波原代理人戚振伟签订了房屋转租租赁合同，约定将被执行房屋转租给异议申请人，租期为2014年5月1日至2018年5月1日，租金为2万元，交付租金后，上述房屋交付申请人使用，在签署转租协议时，并未告知该租赁物存在抵押。现对涉案房屋投入资金装修使用，作为善意承租人，应当依法受到保护，请求中止对该房产的执行，请求通过法院与申请执行人达成新的租赁协议，能让异议申请人继续使用该房产。
本院审查查明：农行丰台支行与北京鹏程万丰公司、阿旗鹏程公司、贾洪亮金融借款合同纠纷一案，经北京市第二中级人民法院于2011年9月6日作出（2011）二中民初字第05687号民事调解书，已经发生法律效力。双方自愿达成协议如下：一、北京鹏程万丰公司于2011年9月10日前偿还农行丰台支行借款本金24192084.39元及相应利息。二、如果北京鹏程万丰公司未按调解书第一项约定履行还款义务，则农行丰台支行有权以阿旗鹏程公司所有的赤他项（2007）第0044号《土地他项权利证明书》项下坐落在红山区站前办事处钢铁西街路南面积9174.13平米的国有土地使用权、赤房红山区他字第30090571号《房屋他项权证》项下坐落在红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内赤房红山区他字第30090572、30090573、30090574、30090576、30090577、30090578、30090579、30090580号《房屋他项权证》的房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。三、贾洪亮对调解书第一项所确定的债务承担连带清偿责任；承担责任后，有权向北京鹏程万丰公司追偿。如三被告未能履行调解书给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
该调解书同时查明：北京鹏程万丰公司与农行丰台支行与2007年8月21日签订了《借款合同》，同日，阿旗鹏程公司与农行丰台支行签订了《抵押合同》，为上述借款合同中的借款提供抵押担保，同意以红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内房地产作为抵押物，农行丰台支行在债务履行期限届满未受清偿，有权依法依抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2007年9月4日，赤房红山区他字第30090571-30099574号、30099576-30099580号《房屋他项权证》载明：房屋他项权人农行丰台支行，房屋所有权人阿旗鹏程公司，并载明房屋所有权证号分别为10151172、10151168、10151166、10151160、10151145、10151148、10151153、10151155、10151158号及面积。
调解书生效后，农行丰台支行向北京市第二中级人民法院申请执行。2012年6月4日，北京市第二中级人民法院出具（2012）二中执字第240号委托执行函，在执行过程中，对被执行人所有的红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内房地产及国有土地使用权进行了查封，将案件委托本院执行。2015年4月17日，对红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内房地产进行评估拍卖、经三次拍卖无人竞买流拍，故作出（2012）赤执字第39-2号执行裁定，变卖被执行人阿旗鹏程公司所有的用于抵押的位于红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内房地产。
2016年1月6日，本院出具通知，因上述房地产三次拍卖，并以第三次拍卖保留价27033820.80元进行变卖，均无人买受，故通知农行丰台支行街道通知后是否同意接受该财产抵债。2016年2月3日，农行丰台支行，出具书面申请，同意以第三次拍卖保留价27033820.80元接受上述房地产财产抵债。2016年5月13日，本院作出（2012）赤执字第39号通知，向上述房产租户告知阿旗鹏程公司所有的用于抵押的红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内房地产进行拍卖、变卖。告知租户在接到通知十五日内搬出被执行房屋。
另查明，异议申请人提交一份2014年5月1日，戚振伟与刘国杰签订的红山区老电视台小区市场房屋租赁合同，租赁期限自2014年5月1日至2018年5月1日，合同中未载明房屋位置及房号。
再查明，案外人ＸＸ与何爱波房屋租赁合同纠纷一案，确认2013年11月1日，ＸＸ与何爱波签订房屋租赁协议，约定将老广播电视台院内院落面积2000平米出租给何爱波使用（其中包含本案异议人所使用的房屋），租赁期间，不经ＸＸ书面同意，不得擅自转兑。2014年10月1日，双方再次签订租赁协议，约定将老广播电视台院内院落面积2000平米继续出租给何爱波使用，租赁期间，不经ＸＸ书面同意，不得擅自转兑。后因何爱波擅自允许他人在涉案院落经营，故ＸＸ诉至法院。2015年5月5日，红山区人民法院作出（2015）红民初字第665号民事判决，解除ＸＸ与何爱波签订的房屋租赁协议，何爱波判决生效后十日内搬离赤峰市红山区老广播电台院落。何爱波不服向本院提出上诉，本院于2015年8月6日作出（2015）赤民二终字第193号民事判决，维持原判。现已进入执行阶段。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已被查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：一、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。二、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。依上述司法解释和法律规定，涉案房产办理了抵押他项权证书，并向赤峰市房产交易产权管理中心、赤峰市国土局送达了协助执行通知书，上述部门既是不动产登记部门，也是不动产登记公示部门，因此该协助执行通知书，既起到查封作用，也起到查封公示作用。涉案财产经过人民法院三次拍卖，对参加竞买人没有特别限制，不存在变相限制案外人参加竞买的情形。因阿旗鹏程公司与农行丰台支行签订了《抵押合同》，以红山区站前办事处钢铁西街居委会原广播电台院内房地产作为抵押物，在办理的《房屋他项权证》中载明：房屋他项权人农行丰台支行，房屋所有权人阿旗鹏程公司。异议申请人提交的租赁合同，并非与被执行人亦即涉案房产的所有权人签订的租赁合同，在异议申请书中陈述关于出租人何爱波、戚振伟、ＸＸ等人具有管理委托书等手续，但在异议审查过程中并未提供。现异议人提交的租赁合同尚无房屋所有权人的追认，租赁关系的真实性以及合法性缺乏证据支持。因涉案房产已设定抵押权，并被人民法院采取查封措施，即使上述何爱波、戚振伟、ＸＸ持有房屋所有权人的委托代理手续用于出租房屋，其在涉案查封财产上所设定的权利，是在人民法院查封后所为，依法对申请执行人不具有约束力。涉案查封财产拍卖、变卖过程中，被执行人已丧失处分权,经过法院执行拍卖、变卖所引起的所有权变动,并非是民事法律关系中平等主体协商确定所引起，异议申请人的异议理由以及提交的证据并不能起到彻底排除执行的法律效果。关于异议申请人要求与申请执行人协商继续承租涉案房屋的理由，可以在执行过程中由执行部门协调予以处理，该理由不属于执行异议案件审查范围。综上，异议申请人的异议理由不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十六条二款、第十七条之规定，裁定如下：
驳回异议申请人刘国杰的异议。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长乌兰
审判员娜仁
审判员 阎 明
二〇一六年六月二十九日
书记员 张莉杨