广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初14960号
原告（反诉被告）深圳市日亮科技开发有限公司，地址深圳市宝安区宝城22区创业二路南一巷3号，统一社会信用代码914403007247357909。
法定代表人梁日亮。
委托代理人周秀华，广东金圳律师事务所律师。
委托代理人赵莲珠，广东华篆律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨沁河，男，汉族，1969年10月31日出生，住址深圳市南山区，
被告（反诉原告）党伟，男，汉族，1980年11月27日出生，住址深圳市南山区，
被告（反诉原告）彭亚钢，男，汉族，1973年8月4日出生，住址深圳市宝安区，
被告（反诉原告）李小涛，男，汉族，1964年2月20日出生，住址深圳市宝安区，
被告（反诉原告）傅小慧，女，汉族，1972年6月11日出生，住址深圳市宝安区，
被告（反诉原告）赖建昌，男，汉族，1974年3月6日出生，住址深圳市宝安区，
被告（反诉原告）万梅玲，女，汉族，1964年11月28日出生，住址深圳市宝安区，
被告（反诉原告）刘坤红，男，汉族，1979年3月4日出生，住址深圳市宝安区，
被告（反诉原告）唐海鸽，男，汉族，1975年7月15日出生，住址深圳市宝安区，
上述九被告共同委托代理人陈松涛，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市日亮科技开发有限公司诉被告（反诉原告）杨沁河、党伟、彭亚钢、李小涛、傅小慧、赖建昌、万梅玲、刘坤红、唐海鸽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市日亮科技开发有限公司的委托代理人周秀华、赵莲珠，被告唐海鸽及九被告共同委托的代理人陈松涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市日亮科技开发有限公司诉称，2012年5月1日，原告应宝安区新安街道灵芝园社区居民委员会的要求，接管都市翠海华苑小区物业，并签订了物业管理合同。2013年7月4日，九位被告代表宝安都市翠海华苑1栋1-3楼商铺的全体业主，将都市翠海华苑1栋1-3楼商铺全部出租给了深圳市鑫地商业发展有限公司，由于都市翠海华苑1栋1-3楼商铺的业主一直以来拖欠电费、水费、管理费及本体维修基金数额巨大，造成供电局对商铺一直处于停电状态，为了清理拖欠的费用，2014年3月26日被告向原告作出了用电承诺，保证商场的所有拖欠费用及安全责任由被告承担，同时被告也向灵芝社区居委会做了保证。2014年8月27日及11月26日灵芝社区居委会及宝安区物业办对被告拖欠原告的费用作了协调工作，并督促被告尽早结清拖欠原告的费用。2015年2月4日，原告与被告就拖欠的费用达成协议，双方签订了《深圳市宝安区都市翠华苑1栋小区物业管理移交、商场物业管理费支付协议书》，协议签订后被告只履行了协议的部分义务，从2015年12月1日开始就一直没交物业管理费、2013年以来的水费及本体维修基金，原告曾多次催促被告支付拖欠的费用，被告至今仍未支付。被告的行为已经构成严重违约，造成原告严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠原告商场管理费人民币748,600元及利息人民币20,000元（管理费及利息从2015年12月1日起计，管理费和利息要求计至支付时止）；2、被告支付拖欠原告商场本体维修基金人民币66,875元（暂计至2016年7月1日，要求每月支直至支付时止）及水费人民币50,000元，要求计至支付时止；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告于庭审中变更第一项诉讼请求为：被告支付拖欠原告商场管理费人民币767000元及利息人民币20,000元（管理费及利息从2016年4月1日起计，管理费和利息要求计至支付时止）；变更第二项诉讼请求为：被告支付拖欠原告商场本体维修基金人民币69,550元（暂计至2016年8月31日，要求每月支付，直至支付时止）及水费人民币31,840.37元（计至支付时止）。
原告同时明确第一项诉讼请求中利息的计算方式为：按照中国人民银行同期贷款利率计算，534,600元从2015年2月4日开始计算，125,400元从2015年8月1日起算，107,000元从2016年9月1日起算，算至实际支付之日止。
被告答辩称，一、原告第一项诉讼请求没有事实和法律依据。被告系深圳市宝安区都市翠海华苑1栋1-3楼商铺业主代表，代表业主处理涉案物业相关事宜。2012年5月，涉案物业所在的都市翠海华苑1栋小区，由宝安区新安街道灵芝社区居民委员会交由原告临时管理。2015年2月4日，傅小慧、彭亚钢等部分商铺物业业主（并非取得商铺业主委托的全体九位业主代表）在原告威胁要对商铺采取强制停水停电关闭商铺大门条件下，被迫与原告签订《关于深圳市宝安区都市翠海华苑1栋小区物业移交、商场物业管理费支付的协议书》，涉案物业由原告临时管理，被告按照协议规定，将所谓的历史遗留“物业管理费”30万元支付给原告，并且在原告临时管理涉案物业期间，承担相应的管理费、支付相应的电费、水费等费用。2016年6月16日，彭亚钢等部分商铺物业业主委托承租涉案物业的深圳市鑫地商业发展有限公司（下称鑫地公司）下属的深圳市九鑫产业园管理有限公司，向原告支付2015年12月至2016年3月（共计4个月）的管理费人民币85,600元。后因被告对原告管理涉案物业有关地面停车场服务、消防、安保、卫生等没有提供实际服务等存在较大异议而拒绝支付2016年4月起至今的管理费。二、关于原告第二项诉讼请求，原告要求被告支付拖欠的本体维修基金、水费等问题。涉案物业自原告管理期间，未就期间物业本体维修基金向被告提出协商处理，被告也没有委托原告代收代管本体维修基金。根据约定，被告向原告支付原告垫付的2015年1月1日以前的涉案物业的水费，2015年1月1日以后的水费，按月向原告支付。2013年7月，被告与深圳鑫地公司签订《房屋租赁合同》，由其对涉案物业租赁经营，涉案物业所发生的水电费等，由鑫地公司承担。被告向原告支付了相应水费共计11,495元。因此，原告起诉被告拖欠2015年12月1日起至今的涉案物业管理费人民币748,600元及利息人民币20,000元，没有事实根据；涉案物业的本体维修基金、水费等，被告同意根据相关事实及法律法规的规定，在宝安区维修基金管理办公室监督下与原告协商处理。
被告反诉称，一、根据《物权法》第七十条、第七十四条的规定，涉案物业4楼架空层401房，地面停车场，由业主共有，并享有共同管理的权利。2015年，因涉案物业楼顶、外侧墙体、四楼平台、地面停车场使用权、收益权纠纷，涉案物业部分业主向法院提起法律诉讼，经依法判决，涉案物业楼顶、外侧墙体、四楼平台、地面停车场使用权、收益权，由业主享有共有和共同管理的权利。二、原告未经涉案业主的同意，擅自撬开涉案物业4楼架空层401房的门锁，非法占有、使用该房屋及其附属设施，造成房间设备物品丢失，损失5,000元。三、根据物业管理的相关规定，原告在其临时管理涉案物业期间，使用、租赁地面停车场的收支情况应当向业主公示，但原告拒不履行该项义务。四、2016年5月，因原告管理的涉案物业消防主体设施问题，造成涉案物业部分业主消防设施被消防管理部门限令整改，造成部分业主使用、经营损失。五、2012年5月，涉案物业所在的都市翠海华苑1栋小区，由宝安区新安街道灵芝园社区居民委员会交由原告临时管理，期间原告实际取得了商铺物业一至三层包括负一层的空调房、电机房，消防设备的控制权，但是由于商铺在2014年3月以前一直处于封闭状态，原告实际未对商铺提供安保、卫生或其他物业服务，导致2014年3月商铺业主将商铺租赁给商户时候从原告处接过负一层空调房时发现中央空调主板丢失，损失15,000元以上。六、涉案商铺在2014年3月起开始交给鑫地公司内部装修计划恢复经营后，原告始终干扰商户装修工作，经过新安街道办维稳办、综合办和灵芝工作站多次协调才给予通水配合。商铺业主凑钱垫付了原物业管理公司拖欠的电费后才恢复通电，供电局为商户开通了直接交费账户，不需要委托原告缴纳电费，也不存在欠付原告电费的事实。七、原告坚持在没有向商铺提供物业管理服务情况下，向商铺业主索要“物业管理费”，多次威胁商铺业主对商户采取停水停电封门的强制行为，经过政府部门多次协调仍然不罢休，部分商铺业主被迫以个人名义签署了“被逼迫协议”，这份协议写明商铺业主支付原告300,000元冲抵2013年到2014年期间的“物业管理费”，以后每月支付1万元“物业管理费”，2015年按照每月5,340平方米、每平方米4元即21,400元的标准向原告支付“物业管理费”，此协议竟然没有物业管理服务的项目和标准，这是一个要素不全，枉顾原告未提供常规物业服务事实，在非自愿非公平条件下签署的服务协议，应为无效。部分商铺业主为了避免原告对商户采取停水停电封门的暴行，自筹资金支付了原告该协议项下累计410,000元，委托鑫地公司向原告支付了所谓“物业管理费”85,600元。从2012年5月到2014年3月间，商铺处于封闭期间，原告没有提供物业服务属于客观条件限制，新安街道办维稳办、综治办和灵芝工作站作为维稳案件都有记录。2014年3月间商铺交给商户鑫地公司管理至今，该公司及其转租的众多商铺证实商铺内部楼层公共空间和外部门廊等公共位置的安保、卫生、电梯等公共设备管理维护都是商户自己办理或者另请外部服务机构办理，原告并未提供配套物业管理服务，没有提供服务，却要强制收取服务费，这是黑社会的强盗逻辑。故被告特提起反诉，请求判令：1、原告及时向业主归还非法占有、使用的涉案物业4楼架空层401房，并向被告赔偿经济损失5,000元，公开向全体业主道歉；2、原告将涉案物业地面停车场使用、租赁的收支情况予以公示，并清退全部外部非业主停车位的使用卡，并且无偿提供不少于10个停车位给被告使用；3、原告在消防主管部门整改通知时限内，完成消防整改工作并承担全额整改费用；4、原告在消防主管部门整改通知时限内，将商铺相关消防设施复原和补充，并赔偿被告空调机房在原告控制期间丢失的空调主板损失15,000元；5、被逼迫协议无效，原告未提供商铺基本物业服务，应退回在该协议中的不当得利；6、本案反诉费用由原告承担。
被告于庭审中明确第5项反诉诉讼请求中的“不当得利”为410,000元，是指300,000元管理费，加上2014年9月至2015年7月底，共11个月的临时管理费11万元。
原告针对被告的反诉答辩称，一、被告对其反诉主张不具备诉讼主体资格。被告反诉请求中设计的利益归属于全体业主，而非某个或某几个业主。住宅及商铺业主么有输欧全被告作为代表提起反诉，被告无权为个人利益擅自代表全体业主，因此亦不具备反诉主体资格。二、被告诉请原告向业主归还非法占有、使用的涉案物业4楼架空层401房没有事实依据。该房产一直由业主自行使用，原告从未占有使用，被告亦未提交任何证据证明其主张。三、被告请求将涉案物业地面停车场使用、租赁的收支情况予以公示的问题。原告只是为了支持政府公益项目，按灵芝居委会要求临时代管涉案小区，一直是亏本经营。原告已经为所有业主提供了停车场服务，而且现在停车场也是在正常使用，被告称原告没有提供停车场服务没有事实依据。涉案小区只有64个停车位，但小区的住户总共有700多户，停车位明显是不够用的。原告接管涉案小区时，原物业管理公司（原开发商）已经将很多的车位作为固定车位租给业主，有些是租4、5年的，原告至今无法收回车位。四、被告要求原告及时完成消防整改的问题。2015年5月19日，消防部门向深圳市日亮科技开发有限公司宝安都市翠海华苑灵芝物业管理处发出限期整改通知书，原告已经整改，并经消防部门于2016年6月19日检查，重大火灾隐患已整改消除，消防部门开具了《重大火灾隐患销案通知书》。至于二级消防的问题是被告本身的问题，因为被告没有报消防局同意即私自装修才导致消防没有通过。五、被告反诉请求原告赔偿空调主板损失15,000元没有事实和法律依据。2014年3月26日的用电承诺函第三条已经写得很清楚，商场的用电、电梯、通明等所有产生的问题由业主或工程单位承担一切责任，被告没有提供证据证明这些问题是谁造成的。六、原被告双方签订2015年2月4日协议书合法有效，并没有违反法律法规强制性规定，对双方均有约束力。该协议约定的管理费是834,600元，被告仅仅支付了300,000元，没有按照协议约定支付534,600元。被告违约在先，法院应当根据双方违约的情形认定被告应当支付原告请求的金额。被告认为原告没有提供商铺的服务，应当退回不当得利四十多万元。不管协议是否有效，原告都合法管理了涉案小区，付出了劳动，被告都应当按照协议约定支付原告的管理费用。如果被告认为合同无效，被告更应当支付原告534,000元的管理费用。
经审理查明：2013年3月24日，都市翠海华苑1栋1-3楼商铺全体业主作为委托人，都市翠海华苑1栋1-3楼商铺业主代表小组（即被告杨沁河、万梅玲、傅小慧、李小涛、赖建昌、彭亚钢、刘坤红、党伟、唐海鸽）作为被委托人，签署了《授权委托书》，约定委托人经充分协商，决定成立上述业主代表小组作为被委托人，代表委托人对都市翠海华苑1栋1-3楼商铺招商、出租、维权，具体权限为：1、商铺招商出租的商业谈判、商议确定合同条款（包括但不限于合同期限[租赁期限不少于10年]、租金单价、免租时间、商铺格局、租金押金金额、租金押金使用，租金分配[按照委托人共同确定的税后租金分配方案执行]等）及签署合同等；2、对外墙使用权及停车场权益与开发商进行谈判协商；3、聘请律师维权维权，用租金押金支付律师费、诉讼费；4、用租金担保商业出租合同赔付，包括管理费、水电费、租赁税费、电梯空调维护费用等；5、收集提供证据、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、提起反诉上诉、代收法律文书、申请执行、申请回避、申请调查取证等；6、为提高沟通及办事效率，被委托人也可以在其中推选1至2名代表委托人对外招商、出租、维权代表，但授权权限不能超越上述授权，否则，逾权行为无效；7、选举产生业主委员会；8、聘请物业管理公司对都市翠海华苑1栋物业进行管理。根据被告提交的委托书附表显示，356户商铺中有289户业主签字同意上述委托事项。
一、关于原告进驻涉案小区物业管理的事实
2012年5月1日，原告深圳市日亮科技开发有限公司作为乙方，与作为甲方的深圳市宝安区新安街道灵芝园社区居民委员会签署《物业管理委托合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区创业路21区都市翠海华苑委托于乙方实行物业管理。关于委托管理期限，由于甲方只是作为临时物业代管，代管期间考虑经营资格、社会维稳等因素，因此委托管理期限与甲方代管时间相等，在代管期甲方要积极促业主委员的换届，其后由业主委员会对乙方进行服务考核，在各项服务指标达到业主要求后与乙方协商续签，如新业主委员会不与乙方续签合同，则新进入物业公司向乙方补偿乙方一次性投的300,000元管理经营费。
2015年2月4日，深圳市宝安区都市翠海华苑1栋1-3楼商铺全体业主作为甲方，深圳市宝安区都市翠海华苑1栋1-3楼商铺九人业主代表小组作为甲方代表人，原告深圳市日亮科技开发有限公司作为乙方，深圳市宝安区灵芝园社区居民委员会作为鉴证方，签署了《关于深圳市宝安区都市崔海花园1栋小区物业管理移交、商场物业管理费支付的协议书》（以下简称《协议书》），约定如下：甲方委托乙方担任深圳市宝安区都市翠海华苑1栋小区的物业管理方，进行物业管理工作。甲方承认乙方与深圳市宝安区灵芝园社区居民委员会签订的物业管理合同合法有效。2、甲方同意向乙方支付商场物业管理费，自乙方接受深圳市宝安区灵芝园社区居民委员会委托，进驻深圳市宝安区都市翠海华苑1栋小区（下称小区）进行物业管理之日起，至2014年8月31日止，共计欠人民币630,000元整，乙方考虑到业主因复杂事情造成物业空置多年，为减轻业主负担，将该笔费用减免至人民币300,000元整（不含本体维修基金和税收，该笔费用由甲方支付）；甲方向乙方支付乙方已垫付的2015年1月1日之前的水费。2015年1月1日以后按月支付乙方。3、甲方同意自2014年9月1日起，甲方按照每月人民币10,000元（不含本体维修基金和税收，该费用由甲方支付），向乙方支付商场物业管理费。4、2015年2月5日前，将本协议第二条所规定的，甲方同意乙方支付的商场物业管理费人民币300,000元中的首期款人民币100,000元，连同自2014年9月1日起至2015年1月31日止，甲方同意支付的商场物业管理费人民币50,000元，共计人民币150,000元整，向乙方支付完毕，乙方向甲方开具收据。5、2015年2月1日起每月的物业管理费用，甲方于每个月的10日前，向乙方支付人民币10,000元，乙方向付款方开具收据。2015年8月1日起，甲方按每平方4元向乙方支付物业管理费。6、甲方同意在2015年4月30日前，将本协议第二条所规定的，甲方同意向乙方支付的商场物业管理费人民币300,000元中的余款人民币200,000元，向乙方支付完毕，乙方向甲方开具收据。7、如甲方在2015年4月30日前支付余款200,000元人民币确实困难，乙方同意甲方4月30日前支付100,000元，剩余100,000元在7月30日前支付完毕。8、如果甲方未按上述时间支付乙方任何一期物业管理费用，则乙方取消2015年8月1日前给予甲方的物业管理费用的优惠，乙方回复每平方米4元收取甲方物业管理费用，由乙方进驻深圳市宝安区都市翠海华苑1栋小区进行物业管理之日起，到2015年8月1日止，甲方向乙方支付物业管理费共为人民币834,600元。
二、关于被告支付物业管理费的事实
（一）关于协议款
被告分别于2015年2月4日、2015年4月30日、2015年7月30日向原告支付上述协议约定的款项各人民币100,000元，三笔付款共计人民币300,000元。
（二）关于物业管理费
2015年2月5日，被告向原告支付2014年9月至2015年1月的管理费人民币50,000元，以及当月的物业管理费人民币10,000元。
2015年3月至7月间，被告均按月向原告支付当月物业管理费人民币10,000元。
2015年8月1日起，原、被告约定每月的物业管理费按4元/平方米收取，按照5,350平方米计算，每月的物业管理费为人民币21,400元。
被告分别于2015年12月14日、2016年3月29日向原告支付了40,000元、45600元，以上两笔共计人民币85,600元为2015年8月至2015年11月的物业管理费。
2016年6月，被告向原告2015年12月至2016年3月的物业管理费共计85,600元。
原告主张被告拖欠费用767,000元的计算方式如下：1、双方签订《协议书》之前的管理费总数是834,600元，双方约定原告给予被告30万元的优惠，剩余534,600元管理费没有收取。由于被告没有按照《协议书》约定支付水费，原告要求按834,600元收回款项，即被告应支付剩余的534,600元；2、《协议书》约定被告按优惠价每月1万元支付管理费，但因为被告没有按照《协议书》约定支付水费，所以原告要求被告按照4元/平方米/月计算管理费，即每月管理费为21,400元，被告应补交2014年9月1日至2015年8月1日共11个月的管理费125,400元(11,400元×11个月)；3、2015年8月至2016年3月的管理费被告已缴纳。被告自2016年4月起没有支付管理费，截至开庭之日共计5个月，每月管理费21,400元，总计107,000元。上述三笔数额相加的总额为767,000元。
（三）专项维修资金
原告主张被告应按照0.25元/平方米/月的标准支付专项维修资金，每月计人民币1,337.5元（0.25元/平方米/月×5,350平方米），自2012年5月起至2016年8月共计69,550元。
（四）关于水费
原告主张其自2012年4月至2016年7月垫付水费、污水处理费、垃圾费共31,840.37元，并提交了《都市翠海华苑1-3楼商场商业用水量应收费用明细表》（以下简称《明细表》）及其支付上述费用的发票或专用收据予以证明。其中，《明细表》中显示2012年4月、5月、8月及2013年1月的费用分别为1,746.49元、2,023.16元、2,028.08元、331.78元，四项合计金额为6,129.51元，但原告未提交与上述四个月份的相应缴费票据，其他月份的票据中显示的商业、建筑用水的水费、污水处理费、垃圾处理费金额与《明细表》中列明的金额一致。
原告于庭审中明确其主张的是公摊水费及污水管理费、垃圾处理费，同时确认被告支付过2014年9月至2015年7月的公摊水费4,046.76元。被告主张其支付过两笔水费，分别为2015年7月14日支付4,715元、2015年10月11日支付6,780元。原告对于被告支付的第一笔款项予以确认，第二笔费用并未收到，但原告主张被告支付的均是其实际用水的费用，而非原告主张的公摊水费及污水管理费、垃圾处理费。
被告对原告提交票据的真实性予以认可，但认为证据中无法显示原告支付的费用中有多少金额须由被告承担，原告没有向被告通知要承担或者要支付的相关水费或者公摊的费用，且2012年至2014年8月以前商场没有使用，是空置的，该水费如何产生，原告也从未向被告说明；原告于庭审中承认涉案商业裙楼在其接管时是被法院查封、空置的，其不清楚何时解封，但至2014年3月26日开始有商家进驻装修。涉案物业所在建筑是商住两用楼，空置期间也存在公摊的基本费用。
三、关于消防的问题
2016年5月19日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队向深圳市日亮科技开发有限公司宝安都市翠海华苑灵芝物业管理处发出《责令限期改正通知书》（深公宝消限字[2016]第17605号），发现消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，不履行《中华人民共和国消防法》第十六条，具体问题为：1、未按消防法规定制定相关的制度；2、消防控制室主机处于瘫痪状态；3、火灾自动报警系统未保持完好有效；4、室内消火栓未保持完好有效；5、自动喷水灭火系统未保持完好有效；6、排烟风机未保持完好有效。责令深圳市日亮科技开发有限公司宝安都市翠海华苑灵芝物业管理处于2016年5月24日前改正第1项，于2016年9月19日前改正第2-6项。
2016年5月25日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队向承租涉案物业经营的商户深圳市灵芝零距离健身投资发展有限公司、深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市宝安区怡清园宾馆发出《责令限期改正通知书》，文号分别为深公宝消限字[2016]第17606、17608、17609号，内容为：发现消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，主要问题为：天面消火栓能手动启泵，控制室不能启泵（责任在于管理处）；末端试水手动正常，未能自动（责任在于管理处）；现场测试烟感探测器，防火卷帘未能降落（责任在于深圳市鑫地商业发展有限公司）；现场测试烟感探测器，防排烟系统未能启动（责任在于管理处）；天面试水未能正常联动；自动喷水灭火系统未能正常联动；防火卷帘未能联动等，并责令上述单位于2016年9月19日前改正。
2016年7月6日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队向深圳市日亮科技开发有限公司宝安都市翠海华苑灵芝物业管理处发出《重大火灾隐患销案通知书》（深公宝消重销字[2016]第0008号），内容为：该大队于2016年6月19日对该单位存在的重大火灾隐患（通知书文号：深公宝消重字2016第0003号）的整改情况进行了检查，整改情况如下：该公司已按规定：1、消防控制室主机已正常联动；2、火灾自动报警系统已正常联动；3、室内消火栓已正常联动；4、自动喷水灭火系统已正常联动；5、排烟风机已正常联动。经检查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。
四、关于区分所有权的问题
涉案小区业主黄晓军等以开发商深圳市富居实业有限公司为被告，于2015年诉至本院，请求判令确认深圳市宝安区都市翠海华苑1栋楼顶、外侧墙体、四楼平台使用权、收益权归深圳市宝安区都市翠海华苑1栋全体业主享有共有和共同管理的权利，确认深圳市宝安区都市翠海华苑1栋地面停车场使用权、收益权归深圳市宝安区都市翠海华苑1栋全体业主享有共有和共同管理的权利，本院于2015年12月18日作出（2015）深宝法民三初字第1320-1332号，判决如下：一、确认深圳市宝安区都市翠海华苑1栋楼顶、外侧墙体、四楼平台由全体业主享有共有和共同管理的权利；二、确认深圳市宝安区都市翠海华苑1栋地面停车场由全体业主享有共有和共同管理的权利；三、驳回各案原告的其他诉讼请求。
以上事实有《物业管理委托合同》、《关于深圳市宝安区都市翠海华苑1栋小区物业管理移交、商场物业管理费支付的协议书》、重大火灾隐患销案通知书、《深圳市物价局深圳市国土资源和房产局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》、商场业主拖欠本体维修基金统计表、深圳市深水宝安水务集团有限公司通用机打发票及广东污水、垃圾处理费专用收据、都市翠海华苑1栋1层商铺用水量欠水费明细表、支付单据、民事判决书、消防整改通知书、关于侵占业主权益的说明等证据及庭审笔录予以证明。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与被告签署的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行，即原告应当依约为涉案的都市翠海华苑1栋1-3楼商铺提供物业管理服务，各被告作为涉案物业1-3楼商铺全部业主的代表亦应当支付相应的物业管理费用。被告反诉请求该《协议书》无效，于法无据，本院不予支持。
《协议书》签订之后，被告已依约支付了协议款人民币30万元，以及截至2016年3月为止的物业管理费用。原告现主张被告未支付水费已违反了《协议书》的约定，原告可取消给予被告2015年8月1日前的物业管理费优惠，故诉请被告补缴优惠的金额。对此，本院认为，原、被告于《协议书》中约定，“如果甲方未按上述时间支付乙方任何一期物业管理费用，则乙方取消2015年8月1日前给予甲方的物业管理费用的优惠，乙方恢复每平方米4元收取甲方物业管理费用，由乙方进驻深圳市宝安区都市翠海华苑1栋小区进行物业管理之日起，到2015年8月1日止，甲方向乙方支付物业管理费共为人民币834,600元。”该条款中并未明确约定《协议书》中“物业管理费用”系包含水费的，且按照一般的生活经验可知，每月使用的水费须于次月才可计算得出确切金额，而《协议书》中约定“2015年2月1日起每月的物业管理费用，甲方于每个月的10日前，向乙方支付人民币10,000元”，该条款中的“物业管理费用”明显不包括水费。因此，被告依照约定向原告缴纳了每月的物业管理费，即已履行了《协议书》中约定的义务，原告主张取消给予被告的物业管理费用优惠，要求被告补交相应费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但被告自2016年4月起未向被告支付物业管理费，显属不当，故原告诉请被告支付2016年4月至8月的物业管理费人民币107,000元（21,400元/月×5个月），符合双方之约定，本院予以支持。被告应同时支付拖欠上述费用期间的利息，原告主张被告应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，支付自2016年9月1日至实际清偿之日的利息，属于其自行处分权利的范畴，本院亦予以支持。被告反诉主张原告收取的物业管理费用是不当得利，要求原告予以退还，与本院查明的事实不符，本院不予支持。
关于专项维修资金。缴纳本体维修基金系涉案小区业主的法定义务，该小区系带电梯的房产，原告主张被告应按照0.25元/平方米/月的标准支付2012年5月起至2016年8月的专项维修资金69,550元（0.25元/平方米/月×5,350平方米×52个月），于法有据，本院予以支持。
关于水费。被告系都市翠海华苑1栋1-3楼商铺全体业主的代表，因商铺而产生的公摊水费、污水处理费及垃圾处理费应由其负责代为缴纳。原告主张其自2012年4月至2016年7月垫付水费、污水处理费、垃圾费共31,840.37元，本院对于原告提交了相应缴费票据部分的费用予以支持，对于未提交票据的2012年4月、5月、8月、2013年1月的相应费用共计6,129.51元不予支持。原告庭审中已确认被告支付了公摊水费人民币4,046.76元，故被告应向原告支付剩余的公摊水费、污水处理费及垃圾处理费共计人民币21,664.1元（31,840.37元-6,129.51元-4,046.76元）。
关于反诉的消防问题。从原告提交的《重大火灾隐患销案通知书》可知，对于消防主管部门责令原告整改的事项，以及消防主管部门责令各承租商户进行整改的事项中责任在于管理处的部分，原告已整改完毕，消防主管部门已作重大火灾隐患销案处理。被告反诉请求原告在消防主管部门整改通知时限内，完成消防整改工作并承担全额整改费用、将商铺相关消防设施复原和补充的诉讼请求，与本院查明的事实不符，本院不予支持；被告同时反诉请求原告赔偿被告空调机房在原告控制期间丢失的空调主板损失人民币15,000元，但并未提交证据证明造成空调主板丢失的责任在于原告以及其所主张的损失数额，相应举证不能的不利后果，应由被告自行承担，对其该项反诉诉讼请求，本院不予支持。
至于被告关于“原告及时向业主归还非法占有、使用的涉案物业4楼架空层401房，并向被告赔偿经济损失5,000元，公开向全体业主道歉”以及“原告将涉案物业地面停车场使用、租赁的收支情况予以公示，并清退全部外部非业主停车位的使用卡，并且无偿提供不少于10个停车位给被告使用”两项反诉诉讼请求，各被告提起该两项反诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉条件的要求，本院另行制作民事裁定书予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨沁河、党伟、彭亚钢、李小涛、傅小慧、赖建昌、万梅玲、刘坤红、唐海鸽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市日亮科技开发有限公支付2016年4月至8月的物业管理费人民币107,000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年9月1日起计至实际清偿支付之日止）；
二、被告杨沁河、党伟、彭亚钢、李小涛、傅小慧、赖建昌、万梅玲、刘坤红、唐海鸽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市日亮科技开发有限公司支付2012年5月起至2016年8月的专项维修资金人民币69,550元及2012年6月至2016年7月的水费及污水处理费、垃圾处理费人民币21,664.1元；
三、驳回原告深圳市日亮科技开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告杨沁河、党伟、彭亚钢、李小涛、傅小慧、赖建昌、万梅玲、刘坤红、唐海鸽的全部反诉诉讼请求。
案件受理费人民币12,655元，由原告负担人民币10,816元，被告负担人民币1,839元；反诉费人民币3,875元，由被告承担。案件受理费原告已预交；反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 蕾 仰
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 赖 学 秀
二〇一七年五月十一日
书 记 员 席俊奇(兼)
书 记 员 李 燕 妮
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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