浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初1640号
原告（反诉被告）：李亚男。
委托代理人：高鹏，浙江子竣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：嘉兴吴越购物有限公司，住所地：浙江省嘉兴市精严寺街88号A幢B幢。
法定代表人：俞海林，董事长。
委托代理人：俞英。系该公司员工。
原告李亚男因与被告嘉兴吴越购物有限公司（以下简称吴越购物）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年3月28日受理后，被告于2016年4月12日提出反诉，本院受理后，决定合并审理，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2016年4月28日公开开庭审理了本案，原告李亚男及其委托代理人高鹏、被告吴越购物委托代理人俞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李亚男起诉称，2014年1月1日，原、被告签订了场地租赁合同，场地租赁期限从2015年1月1日至2017年3月31日止，原告按约分批支付了第一年租金50000元，履约保证金3000元。另外，原告还支付了水电押金2000元及管理费2385元。2015年3月18日，原、被告签订了吴越购物补充协议，双方约定从3月18日起免收租金至开业之日止。事后被告始终未正式开业。2016年3月22日，被告进行单方面公告，对吴越购物各承租户清场。因被告违约且清场，双方签订的场地租赁合同已无法履行，原告多次催讨要求被告退还上述款项，被告都无理予以拒绝，故诉请判令：一、被告退还租金、管理费、保证金合计44704元（剩余租金50000元÷365天=137元×287天=39319元、管理费2385元、保证金3000元）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，李亚男表示起诉时计算错误，要求被告退还的剩余租金应为50000元÷365天×288天=39456元。
被告吴越购物答辩称，不同意李亚男的诉讼请求。吴越购物一直以良好的态度与承租户探讨协商方案，但2016年1月15日再次发生的跳楼围堵聚众闹事事件，与2015年3月18日双方签订的补充协议相冲突，补充协议作废。因李亚男违反承诺导致补充协议作废的情况下，李亚男应按照其与吴越购物签订的场地租赁协议所附承诺书中的约定，于2016年1月1日前支付2016年度的房屋租金52500元以及经营管理服务费2385元。
反诉原告吴越购物反诉称，2014年1月1日，反诉原、被告签订了《场地租赁合同》，约定：反诉原告将位于浙江省嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心场地编号为二层201号，建筑面积为33.12平方米的场地租赁给反诉被告。该场地第一年租金为人民币50000元，履约保证金为3000元，第二年租金为52500元，租金采用先付后用原则，第一年租金和履约保证金于2015年1月1日前支付，第二年租金于2016年1月1日前支付；如拖欠则按应付未付款之每日千分之五的比例承担滞纳金，若超过5日未付，反诉原告有权单方解除合同，并要求反诉被告承担违约金。合同期满或被解除后，双方权利义务终止时，反诉被告应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该场地并将租赁区恢复原状，如逾期交还该场地，则须承担2个月的租金数额为违约金。合同签订后，反诉原告依约履行合同义务，然反诉被告却未依合同约定支付第二年租金等费用，经反诉原告多次催促付款均未果。后反诉原告多次以公告形式宣布解除双方的《场地租赁合同》，并要求反诉被告腾退，并支付实际使用租赁场地的费用，但反诉被告却拒绝腾退并付款，且至今仍无理占用场地拒不腾退，已严重损害了反诉原告的合法权益，故依据《中华人民共和国合同法》及《民事诉讼法》之有关规定，诉请判令：一、依法解除反诉原、被告于2014年1月1日签订的编号为WYGW20141024号《场地租赁合同》；二、反诉被告立即从租赁场地（位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心二层201号商铺）内腾退；三、反诉被告支付反诉原告实际场地使用租金人民币15020.83元（自2016年1月1日起，按年租金52500元计算，暂计至2016年4月12日，要求计算至反诉被告实际腾退之日止）；四、反诉被告支付反诉原告拖欠租金的滞纳金人民币5407.50元（自2016年1月1日起，一年租金52500元为基数，按每日5‰计算，暂计至2016年4月12日，要求计算至反诉被告实际腾退之日止）；五、反诉被告赔偿反诉原告逾期腾退场地的违约金8750元；六、反诉案件受理费由反诉被告负担。
反诉被告李亚男答辩称，租赁合同约定的租赁期限是至2017年3月31日止，故反诉原告的第一、二条诉讼请求均无事实和法律依据，请求予以驳回；另依据反诉原、被告双方签订的补充协议，反诉被告无须向反诉原告支付租金和滞纳金，故反诉原告的第三、四条诉讼请求应当予以驳回；反诉原告的第五、六条诉讼请求应当驳回。
针对自己的主张，李亚男提供了下列证据：
1.场地租赁合同、付款承诺书一份，证明李亚男与吴越购物签订了场地租赁合同，合同中约定了租赁期限、付款方式等内容，李亚男依照该租赁合同支付了第一年租金及管理费用。
2.补充协议一份、2015年7、8月份公开的水电费公示表，证明在补充协议中李亚男与吴越购物之间存在关于免租的约定，即吴越购物中心1-4层每层入住率不低于70%，吴越购物正式开业，开业之日起开始收房租。水电费公示表证明四楼入住率没有达到70%。
3.收据四份、综合管理服务合同一份，证明吴越购物已经收取李亚男支付的房屋租金、管理费、保证金以及水电押金，综合管理服务合同中约定的综合管理费为2385元一年。
4.清场公告（第三次）一份，证明吴越购物要求各承租户退场的事实。
经质证，吴越购物对李亚男提供的证据1、证据3、证据4均无异议；证据2中的2015年7、8月份的水电费公示表无异议，对补充协议真实性无异议，但认为是在被围堵的情况下被迫签订的，且补充协议最后一条写明，再次发生聚众闹事事件则补充协议作废。
针对自己的抗辩及主张，吴越购物提供了下列证据：
1.协商方案一份，证明吴越购物制定了协商方案，并一直与承租户协商，要求清场，吴越购物于2016年1月26日制定该方案希望与商户解除租赁合同。根据补充协议的内容，补充协议已经作废。
2.清场的三次公告，证明吴越购物要求李亚男清场的事实。
3.吴越购物清场短信，证明吴越购物已经就清场事宜通知李亚男。
李亚男经质证后对吴越购物提供的证据1的真实性没有异议，但认为该证据并未显示出吴越购物与商户之间的协商情况，吴越购物所称协商系其一面之词；对证据2的真实性没有异议，但对其所证明的事项有异议，认为吴越购物与各个承租户在2015年3月18日签订的补充协议是有效的，在合同尚未到期的情况下吴越购物连续发布四次清场公告要求承租户提前办理清场是违约行为；对证据3中第一份短信的真实性有异议，第二次清场公告的时间是3月11日，短信发送时间在3月2日，对短信显示的第四次清场公告的内容不予认可，认为未到租赁期限，李亚男没有义务办理清场。
为查明客观事实，本院依据吴越购物申请调取出警记录一份，该出警记录上记载的出警情况为：数十名吴越购物广场的商铺业主，因和商场投资方有经济纠纷，集体讨要租金。嘉兴市公安局南湖区分局建设派出所民警到达现场，经过派出所领导和街道司法所的对接协调，联系商场负责人到街道司法所，并选出代表人员，在街道司法所进行调解。派出所在处置过程中依法传唤了其中两名聚集人员。
经质证，李亚男对该证据真实性没有异议，但认为该证据仅为派出所的接警记录，其内容并不能反映出李亚男一方的商户在该日进行了违法性质的“闹事”。因为商户是和吴越购物一方有经济纠纷，集体要租金，属于维权性质。即使有过度过激的一些行为，也属于维护自身利益而不得已而为之，非“恶意”。因此，2016年1月15日的行为并不属于闹事行为，应不受“补充协议”第6条约束。
吴越购物经质证对该证据真实性没有异议，认为该份证据可以证明2016年1月15日上午在吴越购物中心顶楼租赁商户聚集在一起跳楼这一事实存在。根据《补充协议》第6条，该协议已经作废了，承租户不再享有免租期。
本院认证如下：一、对李亚男提供的证据1、证据2中的2015年7、8月份公开的水电费公示表、证据3、证据4，经质证吴越购物无异议，本院予以认定；对于李亚男提供的证据2中补充协议真实性本院予以认定，对于是否能够证明原告所主张的法律关系，在下文予以阐述。二、对于吴越购物提供的证据1、2、3的真实性予以认可。三、对于本院依申请调取的出警记录，本院予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：2014年1月1日，李亚男（乙方）与吴越购物（甲方）签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心场地编号为二层201号，建筑面积为33.12平方米的场地出租给乙方使用做服装类商品展示和经销，该场地第一年租金为50000元，第二年租金为52500元。本合同款项支付方式为分期付，履约保证金（押金）为3000元（履约保证金应该在本合同签订之日一次性支付，一次性付清合同款项不采用履约保证金，该保证金在合同期结束或退出经营后20天无息退还）。本合同采用先付后用的原则，乙方应按付款承诺书中约定的支付方式和付款内容、日期、金额将款项一次汇入甲方指定银行账户并到账。乙方如拖欠租赁费，按应付未付款之每日千分之五的比例承担滞纳金。若乙方超过5日仍未支付，甲方有权单方解除合同，并要求乙方承担违约金。租赁期限自2015年1月1日至2017年3月31日。合同租赁期限满或被解除后，甲、乙双方权利义务终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该场地并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分物品享有的权益，且视为已授权甲方代为处置该物品。乙方应承担甲方代为清除上述物品支出的费用以及将该场地修复原状发生的费用。如乙方逾期交还该场地，则须承担2个月的租金数额为违约金。同日李亚男签订付款承诺书，承诺书第一期租金的支付时间为2015年1月1日前，第二期租金的支付时间为2016年1月1日前。《场地租赁合同》签订当日，李亚男与嘉兴宝泽投资管理有限公司签订《综合管理服务合同》。2014年11月3日，李亚男向吴越购物支付2015年1月1日至2015年12月31日的租金50000元、管理费2385元、保证金3000元及水电押金2000元。后涉案场地交付李亚男。
2015年3月18日，李亚男与吴越购物签订吴越购物补充协议，协议约定：1……2.1-4层招商每层入住率不低于70%，吴越购物正式开业，开业之日起开始收房租；3.水电费要求每个月公开；4.开业前一个月开始做广告宣传；5.……6.此合同必须全部承租户同意，从今以后（2015年3月18日起）再聚众闹事，以上1-5条补充协议全部作废，并不享受免租权（正式开业前的免租期全部作废照收）。今后再有事情通过代表与我公司协商。
2016年3月2日、4月2日吴越购物通过短信向李亚男发送要求承租户办理退场手续的通知，李亚男收到上述短信后与吴越购物就合同解除、退场等事项进行过协商，但未能达成一致意见。2016年3月13日、3月22日、4月2日三次发布清场公告，通知商户与吴越购物协商解除合同及退场事宜。吴越购物2016年4月2日发布的清场公告将2016年4月3日至4月7日作为清场最后期限，逾期不清场的商户将视为无主处理，并声明至今未办理清场手续和未缴纳2015年房租的商户，将追究其2016年1月至3月的场地费用和水电费用。
另查明，嘉兴市勤俭路1000号房屋吴越购物中心产权登记在俞英名下，俞英陈述与吴越购物签订租赁合同，吴越购物对于吴越购物中心有权使用及对外出租。涉案吴越购物中心至今未通过消防验收。2016年1月15日，建设派出所接到报警，称十多个人在吴越购物中心楼顶因为老板跑了要集体跳楼，后建设派出所民警到达现场，经了解数十名吴越购物广场的商铺业主（承租户），因和商场投资方有经济纠纷，集体讨要租金。嘉兴市公安局南湖区分局建设派出所民警到达现场，经过派出所领导和街道司法所的对接协调，联系商场负责人到街道司法所，并选出代表人员，在街道司法所进行调解。派出所在处置过程中依法传唤了其中两名聚集人员。
现李亚男认为吴越购物至今未开业，应当根据补充协议的约定免收租金，并退还已经收取的租金、管理费与保证金，吴越购物认为李亚男无理占用场地拒不腾退，损害其合法权益，遂成讼。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、吴越购物是否应返还李亚男已支付的租金、保证金、管理费；二、双方的场地租赁合同是否可以解除；三、李亚男是否应支付吴越购物实际使用场地租金及逾期支付租金的滞纳金、逾期腾退场地的违约金。
关于焦点一，李亚男认为根据双方签订的补充协议，需满足购物中心1-4层招商每层入住率不低于70%并且正式开业，方可起收房租，现购物中心未达到每层70%的入住率，至今未正式开业，故应为免租期，吴越购物应返还已收取的租金等。本院认为，根据李亚男与吴越购物签订的《场地出租合同》约定，吴越购物将场地出租给李亚男做服装类经营，李亚男向吴越购物支付租金，该合同并无免租期的约定。后双方于2015年3月18日签订《补充协议》，约定购物中心正式开业之日起开始收房租，同时约定若承租户之后再聚众闹事，该补充协议作废，承租户不再享有免租权。承租户都与吴越购物签定了该补充协议，应对所有承租户都具有拘束力。从补充协议的内容来看，双方约定“开业之日起开始收房租”，但双方并未对“正式开业”的标准和内容进行明确约定。鉴于原告事实上已实际入住并进行经营活动，故不能以被告未开业主张免租。本案中，吴越购物在签订《场地出租合同》后又与李亚男签订《补充协议》，其目的在于避免群体性事件的发生，保证购物中心可以正常经营管理，可见，合同中关于免租期的约定是附条件的，协议不仅要求原告本人不参与聚众事件，而且约定客观上发生聚众事件则协议“作废”，故应视为附解除条件的合同。现数十名业主在签订《补充协议》后又再次聚众讨要租金，《补充协议》约定的解除条件已经成就，该补充协议解除，李亚男作为承租户不再享有免租期，原告事实上已使用商铺，应当支付租金。另一方面，吴越购物作为出租方，理应保障良好的经营环境，根据本院另案中已查明的事实，涉案购物中心存在空调、电梯设备和照明设备错峰运行的情况，经营环境存在不足，一定程度上影响了李亚男的正常经营，故本院酌情确定吴越购物退还李亚男租金5000元。对于管理费，根据李亚男与嘉兴宝泽投资管理有限公司（以下简称宝泽公司）签订的《综合管理服务合同》，是用于进行品牌管理、营销管理、市场公共区域、公共设施及其他区域的管理和维修所产生的费用。按照合同约定，该管理费应当由宝泽公司自行收取，现吴越购物称该笔费用由其代收，再按约定期限支付给宝泽公司，根据吴越购物与李亚男签订的《场地租赁合同》，协议中并未对管理费进行约定，且亦无其他证据证明其代收的合法性，吴越购物收取该笔管理费缺乏事实和法律依据，应当退还给李亚男。关于保证金，吴越购物在庭审发表辩论意见时表示同意返还，本院予以照准。
关于焦点二，本院认为吴越购物虽通过短信的方式向李亚男发送了清场公告，并将清场公告张贴于吴越购物中心，但短信及清场公告的内容中没有明确的清场对象，即没有明确向李亚男提出解除合同，也未明确要求单方解除合同的理由。双方在租赁合同中约定了李亚男延期支付租赁费用超过五日的，吴越购物有权单方解除合同，本案中李亚男怠于支付租赁费用超过五日，但吴越购物的通知中并未就此主张合同已解除。清场公告的内容均为要求承租户至吴越购物处与吴越购物协商解除合同事宜，且在清场公告发布后双方还就合同解除及腾退事宜进行了进一步的协商，但未能达成一致意见，故吴越购物在本次起诉前的行为并不具有单方解除合同的效力。
按照李亚男与吴越购物签订的《场地租赁合同》及付款承诺书的约定，第二期即2016年度的场地租金应在2016年1月1日前支付，现李亚男至今未支付，根据合同约定，应认定行使解除权的条件成就，李亚男庭审中也同意解除合同，故对于吴越购物要求解除双方租赁合同诉请，本院予以支持。对于合同解除的时间，根据法律规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于吴越购物提供的清场公告及短信通知不能证明在本案起诉之前已通知李亚男行使合同解除权，而吴越购物的反诉状明确要求依据合同中“乙方超过5日未支付，甲方有权单方解除合同”的约定解除双方之间的《场地租赁合同》，故本院确定在李亚男收到本案反诉状之日即2016年4月13日双方合同解除。
关于焦点三，本院认为，吴越购物与李亚男签订的《场地租赁合同》及付款承诺书中对于场地租金的支付时间进行了明确约定，自2016年1月1日起至今，李亚男一直实际占用场地，理应按照租赁合同约定支付自2016年1月1日至合同解除之日即2016年4月13日共计104日租金，以年租金52500元计算，李亚男应支付的租金为14976元。鉴于吴越购物中心经营环境存在不足（在争议焦点一中已经论述），酌定李亚男实际支付吴越购物的租金为14976元的90%即13478元。同时，鉴于李亚男至今仍实际占用场地并未腾退，故应支付自合同解除后即2016年4月14日至实际腾退之日的占有使用费，以日租金144元计算。
对于吴越购物要求李亚男支付拖欠租金的违约金（即反诉状中所称的滞纳金），双方约定了按应付未付款之每日千分之五承担滞纳金，该约定的利率过高，本院予以调整，并酌情确定以应付的租金13478元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
涉案《场地租赁合同》已解除，李亚男应及时从场地内腾退，但应给予其合理的时间，本院酌情确定李亚男在判决生效后十五日内腾退。吴越购物反诉时合同并未解除，李亚男不负有腾退义务，要求李亚男赔偿逾期腾退场地的违约金没有依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴吴越购物有限公司于判决生效后七日内退还原告李亚男租金5000元、管理费2385元、保证金3000元；
二、反诉原告嘉兴吴越购物有限公司与反诉被告李亚男于2014年1月1日签订的《场地租赁合同》于2016年4月13日解除；
三、反诉被告李亚男于判决生效后十五日内将租赁的位于嘉兴市勤俭路1000号嘉兴吴越购物中心编号为二层201的场地腾退；
四、反诉被告李亚男于判决生效后七日内支付反诉原告嘉兴吴越购物有限公司2016年1月1日至2016年4月13日的租金13478元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率，以13478元为基数，从2016年1月1日起计算至判决确定的履行之日止）；
五、反诉被告李亚男于实际腾退之日支付反诉原告嘉兴吴越购物有限公司场地占有使用费（以日租金144元为标准，自2016年4月14日计算至反诉被告实际腾退之日止）；
六、驳回原告李亚男的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告嘉兴吴越购物有限公司的其他诉讼请求。
如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取459元，由原告李亚男负担353元，被告嘉兴吴越购物有限公司负担106元；反诉受理费减半收取265元，由反诉原告嘉兴吴越购物有限公司负担143元，反诉被告李亚男负担122元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 邱双双
二〇一六年五月二十日
书 记 员 王 欢