广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2017）粤7101行初2695号原告：林雪瑞，女，1977年10月1日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。委托代理人：唐爱娣，广东踔厉律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，组织机构代码35574319-6。法定代表人：彭高峰，职务主任。委托代理人：洪森，该委工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。原告林雪瑞诉被告广州市国土资源和规划委员会房屋行政登记一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月8日公开开庭进行了审理，原告林雪瑞的委托代理人朱伟科、唐爱娣，被告广州市国土资源和规划委员会的委托代理人洪森、罗斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林雪瑞诉称：1999年3月17日，原告林雪瑞与广州市国龙房地产开发有限公司（下称“国龙公司”）签订一份《房地产预售契约》（预售契约号98086xxx），约定原告向国龙公司购买位于广州市越秀区276号国龙大厦泰兴阁xxx房（以下简称涉案房屋）。之后，原告与国龙公司于1999年4月22日在房管部门办理了该预售合同登记备案。原告于2017年4月18日向被告提出信息公开申请，被告于2017年5月8日向原告出具《依申请信息公开答复书》，称该涉案房屋已备案的预售契约号98086xxx号的预售合同已被公告注销。据此，原告才知被告已于2010年8月26日在网站发布《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》（以下简称涉案注销公告），公告注销了上述涉案房屋的预售合同备案登记。原告与国龙公司签订《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规，合法有效，应当受到法律保护。原告据此在房管部门办理的预售合同备案登记，也属合法有效，被告注销上述预售合同备案登记，没有事实法律依据。被告在作出涉案注销公告行为之前，应当依法告知原告享有要求听证的权利，可是被告不但未告知原告享有要求听证的权利就擅自作出涉案注销公告行为，而且在作出该行为之后至今未向原告送达书面决定、注销告知书及原告应享有的相关诉权、起诉期限告知书等必须送达的文书。被告的上述行政行为，违反了法定程序，应当予以撤销。请求：一、撤销被告于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁xxx房屋预售契约号98086xxx号的预售合同备案登记；二、责令被告恢复第一项所述的预售合同备案登记；三、本案诉讼费由被告承担。被告广州市国土资源和规划委员会辩称：一、原告提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。被告于2010年8月26日作出了涉案注销公告，涉案房屋也于2010年登记到实际购房人古琼招名下，原告如果是真实的购房人，其不可能在长达六年多的时间里对涉案房屋的登记情况不做任何了解，也不申请办理确权登记，其所谓直到2017年5月才通过信息公开渠道查询得知备案已被注销的说法明显有悖于常理。根据(2009)越法刑初字第769号查明的事实，原告由国龙公司操纵虚假“购得”涉案房屋后，向银行按揭贷款，原告未支付购房款，按揭贷款还款也由国龙公司负责，购房非其真实意思。国龙公司及相关人员合同诈骗一案，影响甚巨，原告作为该案被告，对该案的进展以及其所“购得”的房产的预售登记和抵押登记处理情况，不可能不知情。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，原告在近七年的时间里，对2010年8月即已刊发的注销公告未提出过异议，其提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。二、涉案房屋存在实际购房人古琼招，且已由其转让给了伍俊斌，请求法院追加伍俊斌为本案第三人。据（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》附表1认定，涉案房屋的实际购房人为古琼招，并已支付部分房款及其他费用。此后，古琼招将涉案房屋转让给了伍俊斌。本案裁判结果与伍俊斌有利害关系，请求法院追加其为本案第三人参加诉讼。三、人民法院生效判决已查明本案存在原告和国龙公司以隐瞒真实情况等非法手段获取预售合同备案登记和抵押备案登记的事实。1999年3月，原告与国龙公司签订了穗房预契字第98086xxx号《房地产预售契约》，约定购买国龙大厦泰兴阁xxx房，并于1999年4月办理了预售合同备案手续。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出(2009)越法刑初字第769号刑事判决书，审理查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈某决定，安排包括本案原告在内的国龙公司员工、员工亲友（简称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买国龙大厦房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向银行申请房产按揭款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向银行申请贷款，获得银行资金进行经营；2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈某的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押权登记、及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关的银行贷款亦未偿还。一审法院认为国龙公司等犯罪分子以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。根据该刑事判决书涉案房产附表，本案涉案房产在列。根据以上判决查明事实，原告作为“名义购房人”，由国龙公司操纵虚假购房并办理按揭以套取银行资金，原告所签订的商品房预售合同及按揭贷款合同均非其真实意思，本案存在原告和国龙公司以隐瞒真实情况等非法手段骗取预售合同备案登记及抵押备案登记的事实。四、鉴于原告和国龙公司存在以隐瞒真实情况骗取登记的情形，被告作为行政主管部门，对该扰乱预售商品房市场秩序、骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记，适用法律正确，依据充分，请求法院依法维持。国家对商品房预售行为实行登记备案制度，主要目的是便于主管机关对预售行为进行行政监管，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，纠正和查处不符合条件的预售行为，从而维护不动产交易安全，保障房地产市场健康有序运行。《广东省商品房预售管理条例》第二条所称预购商品房是指“预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为”。本案中，原告并没有实际支付购房款，因此原告并未构成《广东省商品房预售管理条例》第二条所称的“预购人”，国龙公司与原告之间也不存在该法条规定的“预售商品房关系”。国龙公司违反法律法规规定，在原告的配合下，将涉案房屋的预购人登记为原告，对于这种明显扰乱预售商品房市场的行为，预售商品房主管部门有权对其进行管理。另根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，由于原告和国龙公司存在以隐瞒真实情况骗取登记的情形，被告作为行政主管部门有权对前述骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记。2010年8月26日，被告在政务网站上公告注销含涉案房屋在内的国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记。被告已将注销的公告在政务网站上广而告之，该具体行政行为适用法律正确，依据充分，请求法院依法维持。五、被告以公告方式将相关注销决定进行公示，并不违反法律规定，也未损害原告的利益。首先，没有任何法律法规规定行政主管部门依职权注销前述备案登记需要事先告知原告或听取其意见（特别是在在生效法律文书已经查明案件事实的情况下），也没有任何法律规定被告不能采取公告方式将相关注销决定进行公示，被告作为行政主管部门，有权根据生效法律文书认定的事实，依职权对原告与国龙公司所实施的虚假购房、虛假抵押备案行为进行查处；其次，被告以公告方式将注销决定进行公示，完全符合《房屋登记办法》第八十一条的规定。实际上，从2016年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条也明确规定“依职权注销登记”应进行公告；又次，原告受国龙公司操纵签订名义购房合同并由国龙公司套取银行资金，原告并非涉案房屋的实际购房人，对涉案房屋不能提出任何权利主张，被告公告注销其合同备案，也不会损害其利益。综上，被告将涉案房屋的预售合同备案登记和抵押备案登记予以注销的行政行为事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，原告诉讼理由并不成立，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。经审理查明：1999年3月17日，原告林雪瑞与国龙公司签订穗房预契字第98086xxx号《房地产预售合同》，约定原告向国龙公司购买位于国龙大厦泰兴阁xxx房屋，原广州市国土资源和房屋管理局于1999年4月22日办理了上述预售合同的备案登记。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述‘名义购买人’的名义，将‘购得’的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于‘名义购房人’名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）泰兴阁xxx、购房人古琼招,已付房款（元）741398、已付其他费用（元）37885、登记预购人林雪瑞、抵押权人建行白云支行……。2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于撤销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦泰兴阁xxx房屋穗房预契字第98086xxx号预售合同备案登记登记。次日，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。庭审中，被告陈述其在作出涉案注销行为前未告知原告，在作出涉案注销公告后亦未向原告送达。原告表示其于2017年5月8日通过信息公开申请获悉上述公告，遂向本院起诉。另，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告广州市国土资源和规划委员会行使。该涉案房屋现登记于伍俊斌名下，房产登记号为2015登记字1067xxx号。以上事实，有被告提供的（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》、关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告、广州市不动产登记查册表、原告提供的穗房预契字98086xxx号《房地产预售合同》及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与国龙公司就购买涉案房屋签订《房地产预售合同》，原广州市国土局房管局分别办理了上述合同的预售合同备案登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也没有送达原告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对原告的房屋买卖合同备案登记行为的效力依法重新作出处理。对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，本院认为，已经进行预售合同登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：一、撤销被告广州市国土资源和规划委员会于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁xxx房屋穗房预合字98086xxx号预售合同备案登记；二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告林雪瑞泰兴阁26A房屋预售合同备案登记行为的效力依法重新作出处理。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长 郭 嘉代理审判员 黄 胜人民陪审员 刘雪容二〇一七年九月十三日书 记 员 吴泳淇