山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1267号
上诉人（原审被告）济南大林科技有限公司，住所地济南市。
法定代表人于立波，董事长。
委托代理人延振宏，山东弘和律师事务所律师。
委托代理人乔淑一，山东弘和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会，住所地济南市。
法定代表人刘建，主任。
委托代理人张家耀，男，1977年11月19日出生，汉族，该委员会办公室主任。
委托代理人尹德存，山东德存律师事务所律师。
上诉人济南大林科技有限公司（以下简称大林公司）因与被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会（以下简称七里堡居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城商初字第1219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2002年3月6日，七里堡居委会（乙方）与大林公司（甲方）签订《合作合同书》1份，合同约定：为解决乙方全体村民生活来源及配合高校后勤改革，甲乙双方决定合作建设山大学生公寓。该公寓属于为解决乙方全体村民生活来源的村办公益性建筑，建成后50年内的全部使用权（包括对该公寓的使用、管理及不妨害乙方所有权的有限处置权）归甲方；公寓建设所需老山大北邻、窑头沟周边土地一宗为本合同事项由乙方提供给甲方用于该公寓项目使用。本合同书第二条土地范围内原建筑物的拆除、“三通一平”（包括水、电、路通，土地平整）由乙方负责，由此需要或发生的费用由乙方承担；本合同签署后，办理该公寓的建设规划、土地使用及施工许可等全部手续由甲乙双方共同办理，乙方应积极配合甲方的工作并出具相应的证件手续，办理本事项所需费用由甲方承担。甲方负担该公寓建设的全部投资、建设、50年内的管理等事项。该公寓建成后50年内所得收益按以下办法由双方分享：1.在该公寓的使用、经营、管理及按本协议书第一条规定的有限制的处置中所得的全部收益及亏损由甲方享有及承担；2.甲方按该公寓所占全部土地面积，按以下比例向乙方支付费用作为乙方根据本协议而得的收益，（1）.自公寓建成后10年内，按每平方米土地每天0.1元向乙方支付；（2）.自公寓建成后11年至20年间，按每平方米土地0.12元向乙方支付；（3）.自公寓建成后21年至30年间，按每平方米土地每天0.14元向乙方支付；（4）.自公寓建成后的30年以后按前述三款的递增比例，按每10年每平方米土地每天0.02元额度递增。欠款费用由甲方每半年向乙方交纳一次，分别于每年的1月1日和6月1日前交纳。甲方不得拖欠此项费用，如拖欠需由甲方另行向乙方交纳滞纳金，滞纳金的交纳比例为拖欠费用的日万分之四等内容。同年10月11日，双方又签订《补充合同》1份，补充合同约定：一、甲方支付给乙方的土地收益，从2002年9月1日开始计取，每年一次付清，支付的时间为每年的9月10日；二、用工：甲方按土地亩数使用乙方20个工人；三、甲方所用工人按以下两种办法支付薪酬：1、甲方向每个工人每月支付200元生活费，工人可以不上班，2、每个工人月工资400元，奖金100元，工作不负责任者扣发；四、甲乙双方确定地界的亩数为9.59亩等内容。合同签订后，大林公司于2002年3月26日取得济南市历城区建设管理局核发的山东大学1号、2号、3号公寓楼建设工程规划许可证，2003年8月6日取得济南市历城区建设管理局核发的山东大学1号、2号、3号公寓楼的建设工程施工许可证。此后，大林公司在七里堡居委会提供的土地上建设了山东大学1号、2号、3号公寓楼。2号楼于2002年10月26日通过工程竣工验收，3号楼于2003年1月10日通过竣工验收，1号楼于2004年3月10日通过工程质量竣工备案。2003年8月25日，大林公司与山东大学签订租赁合同，将其建设的2号、3号楼公寓出租给山东大学使用。大林公司未安排七里堡居委会居民上班。2005年4月22日七里堡居委会为向大林公司索要土地收益款及安置人员生活费诉至原审法院，原审法院于2009年7月30日做出（2009）历城民再字第3号民事判决书，判决大林公司支付七里堡居委会2004年9月11日至2008年9月10日土地收益款933431.32元、工人生活费192000元及相应的违约金。济南市中级人民法院于2009年11月27日做出（2009）济民再字第104号民事判决书，判决维持原审法院（2009）历城民再字第3号民事判决。2011年3月4日七里堡居委会为向大林公司索要2008年9月11日至2011年5月31日的土地收益款及安置人员生活费诉至原审法院，原审法院于2011年5月10日做出（2011）历城民商初字第275号民事判决书，判决大林公司支付七里堡居委会2008年9月11日至2011年5月31日土地收益款635251.87元、工人生活费130666.67元及相应的违约金。济南市中级人民法院于2011年8月31日做出（2011）济民五终字第642号民事判决书，判决维持原审法院（2011）历城民商初字第275号民事判决。2013年11月8日七里堡居委会向大林公司邮寄了催款通知1份，内容是：济南大林科技有限公司，截止2013年10月31日，你公司已拖欠我单位土地收益金619774元，工人生活费116000元，严重违反了我们双方的合作合同书及补充合同的约定。望你公司立即将所欠款项及违约金付清，否则，我单位将依法处理。一切后果由你单位承担。对此，七里堡居委会提交了国内标准快递单1份，证实自己的主张，大林公司否认收到上述快递。2013年11月21日大林公司向七里堡居委会邮寄了通知书1份，内容是：济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会，根据贵单位与我公司于2002年3月6日签订的合作合同书，你单位有义务提供双方合作建设山东大学公寓所需“老山大北邻、窑头沟周边土地一宗”土地的所有权证。贵单位要求我单位支付上述土地的收益金，也有义务提供代表该土地所有权的土地所有权证。请贵公司在接到本通知后立即将上述土地的所有权证书，提供给我公司。在贵单位没有将上述土地的所有权证提供给我公司之前，我单位拒绝支付上述土地收益金，贵单位无权要求我公司支付上述土地的收益金。七里堡居委会承认收到上述大林公司的通知，但认为，大林公司的上述通知内容，恰好可以证明，七里堡居委会一直在要求大林公司按合同约定履行付款义务。关于土地所有权证书双方在合同中并没有约定，不能作为大林公司拒绝付款的理由。2013年11月5日七里堡居委会诉至原审法院要求大林公司支付2011年6月1日至2013年10月31日的土地收益金619774元，工人生活费116000元，并以土地收益金619774元为基数自2011年6月1日起每天按万分之四支付违约金，以工人生活费116000元为基数自2011年6月1日起按银行同期贷款利率标准计算利息。审理中，七里堡居委会变更了违约金的诉讼请求为：判令大林公司向七里堡居委会以65211.96元为基数，支付自2010年9月11日至判决生效之日按每日万分之四的违约金。判令大林公司向七里堡居委会以234635.21元为基数，支付自2011年9月11日至判决生效之日止按每日万分之四的违约金。判令大林公司向七里堡居委会以280795.05元为基数，支付自2012年9月11日至判决生效之日止按每日万分之四的违约金。判令大林公司向七里堡居委会支付以39127.17元为基数，支付自2013年9月11日至判决生效之日按每日万分之四的违约金。4、判令大林公司向七里堡居委会支付以13400元为基数自2010年9月11日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。以48000元为基数支付自2011年9月11日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息。以48000元为基数，支付自2012年9月11日至判决生效之日按中国人民银行同期银行贷款利率支付利息。以6600元为基数，支付自2013年9月11日至判决生效之日，按中国人民银行同期贷款利率的利息。大林公司在建设山东大学1号、2号、3号公寓楼及其使用期间，七里堡居委会一直没有向大林公司供水，大林公司是从山东大学接入的水。七里堡居委会向大林公司供电至2004年5月，之后大林公司是从山东大学的供电线路接入的电。对上述事实，七里堡居委会、大林公司均无异议。关于平整土地的问题。根据（2009）历城民再初字第3号民事判决书认定的事实，认为七里堡居委会提供的证据能够证明建设用地的垃圾是由七里堡居委会清运的，大林公司提供的证据不足，不能证明土地平整的工作是由大林公司完成的。本案在审理过程中，大林公司没有提供新的证据证明其主张。因此，原审法院对大林公司辩称的由其完成土地平整工程的主张，不予采信。关于土地使用证的问题。本案在审理过程中，七里堡居委会、大林公司均认可至今没有办理山东大学1号、2号、3号公寓楼所占土地的土地使用证。但（2009）历城民再初字第3号民事判决书认定：七里堡居委会向合作项目提供的土地原为该单位集体土地，2000年该单位的原村民农转非后，国家没有办理征收、补偿手续，也没有进行土地登记发证，仍由七里堡居委会使用、收益。上述事实，已由生效的原审法院（2009）历城民再初字第3号民事判决书予以认定。关于诉讼时效问题。七里堡居委会为证明本案未超过诉讼时效提供了于2013年11月8日向大林公司邮寄的特快专递1份。原审法院认为，虽然大林公司辩称没有收到该特快专递，但七里堡居委会注明的邮寄地址即是大林公司的住所地。从大林公司举证的2013年11月21日其给七里堡居委会发出的通知书也可以印证，七里堡居委会一直在向大林公司催要土地收益金及生活费，故七里堡居委会此次起诉的款项并没超过诉讼时效。
原审法院认为：七里堡居委会与大林公司签订的《合作合同书》及《补充合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规之强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。七里堡居委会已按合同将土地投入合作项目，大林公司已在七里堡居委会提供的土地上建起房屋并已进行管理收益，因此大林公司也应按合同约定按时向七里堡居委会支付土地收益款。由于大林公司没有安排七里堡居委会的居民就业，故大林公司也应按合同约定向七里堡居委会支付工人生活费。大林公司没有按照合同约定履行支付土地收益款和工人生活费的义务，就应当承担相应的违约责任。对七里堡居委会的诉讼请求，予以支持。七里堡居委会、大林公司之间并没有约定七里堡居委会应向大林公司交付土地使用权证书，故大林公司在已经使用七里堡居委会土地并收取租金多年的情况下，再以七里堡居委会未交付土地使用权证为由拒付土地收益金及工人生活费的理由不能成立。大林公司辩称七里堡居委会没有按合同约定平整土地，平整土地的工程由大林公司完成，没有证据证明，原审法院对大林公司的该项主张不予采信。大林公司辩称七里堡居委会没有按合同约定向大林公司供应水、电，七里堡居委会没有异议，但大林公司未在本案主张权利，大林公司可另行提起诉讼。大林公司辩称七里堡居委会的部分起诉数额已超过诉讼时效，理由不成立，对大林公司的该项主张，也不予采信。关于七里堡居委会要求的土地收益金计算标准问题，七里堡居委会、大林公司签订的合作合同书及补充合同约定，自公寓建成后的十年内，按每平方米土地每天0.10元向七里堡居委会支付；自公寓建成后11年至20年间，按每平方米土地0.12元向七里堡居委会支付；大林公司支付给七里堡居委会的土地收益从2002年9月1日开始，每年一次性付清，支付时间为每年9月10日。因此可以确定，2011年6月1日至2011年8月31日的土地收益款，应按每平方米每天0.10元计算，于2010年9月10日支付；2011年9月1日至2012年8月31日土地收益款，应按每平方米每天0.10元计算，于2011年9月10日支付；2012年9月1日至2013年8月31日土地收益款，应按每平方米每天0.12元计算，于2012年9月10日支付；2013年9月1日至2013年10月31日土地收益款，应按每平方米每天0.12元计算，于2013年9月10日支付；七里堡居委会计算的土地收益金及违约金数额有误，应当纠正。七里堡居委会要求大林公司支付2011年6月1日至2013年10月31日止工人生活费及拖欠期间利息的请求，基于同样理由，计算时间有误，应予以纠正。大林公司没有按合同约定的时间向七里堡居委会支付土地收益金及工人生活费，构成违约，七里堡居委会要求大林公司按日万分之四向七里堡居委会支付违约金，符合合同约定，予以支持。七里堡居委会要求大林公司按中国人民银行同期贷款利率支付拖欠七里堡居委会工人生活费的利息损失，符合法律规定，也予以支持。大林公司辩解理由，无证据证实，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、被告济南大林科技有限公司支付原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会2011年6月1日起至2013年10月31日止的土地收益金619641.55元（计算标准见附表）。二、被告济南大林科技有限公司支付原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会2011年6月1日起至2013年10月31日止的工人生活费116000元（计算标准见附表）。三、被告济南大林科技有限公司自2010年9月11日起至本判决生效之日止，以58818.64元为基数，按日万分之四向原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会支付违约金；自2011年9月11日起至本判决生效之日止，以233995.88元为基数，按日万分之四向原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会支付违约金；自2012年9月11日起至本判决生效之日止，以280027.85元为基数，按日万分之四向原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会支付违约金；自2013年9月11日起至本判决生效之日止，以46799.18元为基数，按日万分之四向原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会支付违约金。四、被告济南大林科技有限公司自2010年9月11日起至本判决生效之日止，以12000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会工人生活费利息损失。自2011年9月11日起至本判决生效之日止，以48000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会工人生活费利息损失。自2012年9月11日起至本判决生效之日止，以48000为基数，中国人民银行同期贷款利率赔偿原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会工人生活费利息损失。自2013年9月11日起至本判决生效之日止，以8000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会工人生活费利息损失。上述第一至四条所判款项，均限被告济南大林科技有限公司于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11459元，由被告济南大林科技有限公司负担。
上诉人大林公司不服原审判决上诉称：一、被上诉人无权要求上诉人支付土地收益金。1、双方约定合作开发的土地目前已转化为国有土地，被上诉人丧失了该土地的收益权。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条之规定，只有县级以上人民政府才有权确定土地使用权，区级的国土资源局根本没有资格对七里堡居委会已经转为国有的土地确认使用权、收益权。（2009）历城民再初字第3号判决书确认涉案土地收益权归被上诉人错误。2、根据双方合同第四条的约定，被上诉人有义务提供该土地的使用权证，被上诉人也有义务为上诉人供水、供电，被上诉人至今未履行以上义务，持续违约，被上诉人不提供土地使用权证导致上诉人所建的房产不能办理房屋权属证书，致使该房屋处于非法状态，影响该房屋的使用价值，上诉人有先履行抗辩权，有权拒绝支付土地收益金及生活费。二、被上诉人没有向上诉人提供劳务，其向上诉人索要工人生活费显失公平，也违反了权利义务对等原则。不应得到支持。三、被上诉人此次起诉的部分诉讼请求超过了诉讼时效，依法不受法律保护。双方合同约定的土地收益金实为土地租金，诉讼时效是1年，2011年6月1日至2012年10月31日的土地收益金距离此次2013年11月5日的起诉受理超过了一年期限，即便按照2年的诉讼时效，2011年6月1日至2011年10月31期间的土地收益金及生活费也超过了诉讼时效。不应得到支持。被上诉人虽主张向上诉人邮寄了催交的特快专递，但未就此完成举证责任，被上诉人向上诉人邮寄的催要涉案土地使用权证的通知是被上诉人起诉后发出的，此时被上诉人的部分诉讼请求早已超过诉讼时效，上诉人并没有承认应当支付费用，并不能证明诉讼时效的接续。四、被上诉人要求上诉人支付的违约金远远高于银行利息及最高人民法院关于滞纳金的规定，原审中上诉人要求调整违约金，原审法院对此未予支持错误。五、原审法院对于土地收益金及生活费的计算有误。根据合同约定，在公寓建成后的第11年至20年间，按每平方米0.12元计算土地收益金，而公寓是在2005年才建成，从2015年9月1日起土地收益金才能按每平方米0.12元计算。原审法院自2012年9月1日按照0.12元计算错误。原审判决书附表中关于生活费的计算1-4项合计金额是7.28万元，而判决结果第二项是11.6万元，二者不相符。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人七里堡居委会答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方的合同纠纷经多个生效判决认定且判决大林公司履行付款义务，请依法维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：关于涉案合同的性质问题。双方虽然表面上名为合作合同，合同目的为解决被上诉人全体村民生活来源及配合高校后期改革，合作建设山大学生公寓。但从合同内容看，双方约定由被上诉人提供土地，上诉人负责开发建设的全部投资及合作期间的管理，除需按占用土地面积的比例录用被上诉人的居民工作外，开发建设所得全部收益及亏损由上诉人承担。被上诉人按期收取收益金及生活费。本院认为双方合同的性质名为合作合同，实为土地租赁合同。涉案土地原为七里堡居委会集体土地，虽被收归国有，但是该宗土地的使用权、收益权仍归七里堡居委会。七里堡居委会将涉案土地出租给大林公司使用，并未违反法律禁止性规定，因此，双方之间的土地租赁合同为有效合同。七里堡居委会根据双方的协议已将涉案土地交付给大林公司使用，大林公司应按协议约定向七里堡居委会支付土地收益金及生活费。双方未在合同中明确约定七里堡居委会需向大林公司交付土地使用权证，大林公司以七里堡居委会未向其交付土地使用权证为由拒付租金，本院不予支持。大林公司主张七里堡居委会未按合同约定供水、供电，有权拒绝支付土地收益金及生活费。本院认为，首先，从双方合作合同的内容看，合同约定的“三通一平”应指楼房建设期间现场内障碍物的清除、接通施工现场水源和电源、开通通往施工现场的道路。七里堡居委会在楼房建设施工期间，没有履行提供水源的义务，属于违约行为，上诉人有权对被上诉人违反该项合同义务而给其造成的经济损失主张赔偿，但上诉人在本案诉讼中并未提出反诉；其次，大林公司已自山东大学处接入水、电，之后对双方合同的履行并未产生影响；最后，在之前的诉讼中，大林公司提出过水、电未接通的抗辩，已生效的判决中认定其抗辩不成立。因此，上诉人在本案中再次以此为由抗辩不应向被上诉人支付土地收益金及生活费，本院不予支持。关于土地收益金及生活费的诉讼时效问题，因为双方之间的合同系土地租赁合同，土地收益金及生活费实质为租金，本案合同租金的给付义务系在同一合同项下订立、基于同一债务原因产生，故各个期间的债务虽因时间经过而产生，具有一定的独立性，权利人基于对同一合同项下的同一性质的债权最后履行期限的合理信赖，也同样存在为维护当事人之间的合作关系而不在每一笔债务履行期限届满后即主张权利的情形，因此，本案租金的诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满之日起算。大林公司主张被上诉人请求支付租金已超过诉讼时效，本院不予支持。关于违约金的调整问题。双方约定按日万分之四支付违约金，大林公司在原审中已主张违约金过高，请求进行调整，而七里堡居委会未能就其合理损失完成初步的举证责任，本院根据大林公司的请求，对违约金进行调整，鉴于大林公司请求参照最高人民法院关于执行程序中迟延履行债务的利息标准，按日万分之一点七五计算，该请求在合理范围内，本院予以支持；关于租金的计算标准问题，双方在2002年10月11日签订的补充合同中约定，土地收益金在2002年9月1日开始，支付时间为每年的9月10日。该约定对2002年3月6日的合作合同约定的土地收益金给付的时间进行了变更，应以变更后的时间为准。因此，原审法院对土地收益金的计算正确，本院予以确认。综上，大林公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2013）历城商初字第1219号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销济南市历城区人民法院（2013）历城商初字第1219号民事判决第三项及诉讼费负担部分；
三、上诉人济南大林科技有限公司自2010年9月11日起至本判决生效之日止，以58818.64元为基数，按日万分之一点七五向被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会支付违约金；自2011年9月11日起至本判决生效之日止，以233995.88元为基数，按日万分之一点七五向被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会支付违约金；自2012年9月11日起至本判决生效之日止，以280027.85元为基数，按日万分之一点七五向被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会支付违约金；自2013年9月11日起至本判决生效之日止，以46799.18元为基数，按日万分之一点七五向被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会支付违约金；
四、驳回被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会的超出部分的诉讼请求。
上述第一至三条所判款项，限上诉人济南大林科技有限公司于本判决生效之日起10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费11459元，由上诉人济南大林科技有限公司负担11200元，由被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会负担259元。
二审案件受理费11459元，由上诉人济南大林科技有限公司负担11200元，由被上诉人济南市历城区洪家楼街道七里堡社区居民委员会负担259元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵悦红
审 判 员 孙红岩
代理审判员 唐 凯
二〇一六年三月十二日
书 记 员 李 环