广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民初134号
原告（案外人）：李xx，男，xx，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：祁海涛，广东德比律师事务所律师。
被告（申请执行人）：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行(原广州市茶滘农村信用合作社)，住所地广东省广州市荔湾区花地大道中路89号。
负责人：钟仁隽。
委托代理人：张哲锋，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：付凌岳，北京大成（广州）律师事务所实习律师。
第三人（被执行人）：佛山市南海南矿集团实业公司（原南海市南矿集团实业公司），住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路十三号。
法定代表人：王雪华。
第三人（被执行人）：佛山市南海区南矿集团工业公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐镇广佛一路13号。
法定代表人：王雪华。
第三人（被执行人）：佛山市南海区南矿集团公司，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路。
法定代表人：王雪华。
原告李xx与被告广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）、第三人佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司（以下简称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（以下简称南矿集团）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李xx委托代理人祁海涛、被告农商行荔湾支行委托代理人张哲锋到庭参加诉讼。第三人经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李xx向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除（2001）穗中法执字第1629号对广东省佛山市南海区××镇xx（以下简称涉案房屋）的查封；2、不得执行涉案房屋；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由如下：法院在(2001)穗中法执字第1629号案件中查封了登记在第三人南矿实业公司名下的原告李xx个人合法所有的涉案房屋。原告因此提出了执行异议，法院于2017年4月24日作出(2017)粤01执异42号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为，上述裁定缺乏事实与法律依据。原告于1997年5月22日与南矿实业公司签订了买卖合同，约定购买涉案房屋，并己支付了房价款177247元，因南矿实业公司一直未向原告交付该房产和办理房地产权属登记手续，原告起诉至广东省佛山市南海区人民法院【案号：(2011)南法民三初字第408号】，广东省佛山市南海区人民法院作出如下判决：一、南矿实业公司应于2011年10月19日前将办理竣工验收(合格)手续的涉案标的交付予原告使用。二、南矿实业公司应于2011年10月19日前协助原告办理涉案标的的房地产权属登记手续。三、南矿实业公司应以131407元为本金，从1998年4月1日起，以4584元为本金分别从1998年4月24日、1998年5月25日、1998年6月24日、1998年7月26日、1998年9月1日、1998年12月24日、1999年1月20日起，以13752元为本金从1998年11月23日起各至上列第一项实际履行之日止按中国人民银行同期一年期存款利率计付利息及按1000元／月的标准从1998年4月1日起至上列第一项实际履行之日止计付租金补贴予以原告。四、原告应支付购房余款61117元予南矿实业公司，该款项于上列第三项中等额抵扣。另，南矿实业公司应向原告返还诉讼费用6904.85元。南矿实业公司提出上诉，该案由广东省佛山市中级人民法院维持原判【案号：(2011)佛中法民一终字第1529号】。上述判决均己发生法律效力。同时，原告己于2013年9月13日向广东省佛山市南海区人民法院申请执行【案号：(2013)佛南法沥执字第1115号】，要求第三人履行(2013)佛南法沥执字第1115号生效判决的义务。另外，涉案房屋已经广东省佛山市两级人民法院判决属原告所有。按（2011）南法民三初字第408号民事判决第一项，涉案房屋在判决生效后三十日内交付原告使用，该判决本身已经证明原告在判决生效后三十日内合法占有涉案房屋。综上所述，涉案房屋为原告合法所有的个人财产，原告享有足以排除涉案房屋强制执行的民事权益。
农商行荔湾支行答辩称：根据《物权法》的规定，不动产物权变动以登记为准，因南矿实业公司不履行生效法律文书确定的义务，法院查封南矿实业公司名下的财产符合法律规定，原告提供的判决书不属于确权文书，且至今未办理过户登记手续。原告的请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人南矿实业公司、南矿工业公司、南矿集团未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
李xx为证实其主张，向本院提供了以下证据：1、〔97〕南证字第765号《公证书》；2、《收据》；3、（2011）南法民三初字第408号《民事判决书》；4、（2011）佛中法民一终字第1529号《民事判决书》；5、（2013）佛南法沥执字第1115号《申请执行受理通知书》；6、佛山市海鹏物业管理有限公司收款收据；7、佛山市海鹏物业管理有限公司证明；8、佛山市南海区法院于2017年5月19日作出的（2014）佛南法执字第7194、7195号执行案分配方案。农商行荔湾支行经质证认为，对证据1-5和8，因为其不是证据的相关当事人，真实性由法院确认，关联性不予确认。对证据6、7的真实性、合法性、关联性不予确认，《收据》收款时间显示是2017年5月5日，显示的内容也是截止到2013年3月，是补交的。证据7证明至今不能办理交楼手续，说明现在还没有办理交楼手续，李xx自己在异议听证中也自认一直没有办理收楼手续，是在法院查封公告后才安排员工在涉案房屋居住，这与李xx提供的证据相矛盾，矛盾之处显示李xx一直未办理收楼手续。
经审理查明：本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决已发生法律效力。该判决判令，南矿实业公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息及复利，其已付的578元利息从中抵扣；南矿集团、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任等。2001年10月28日，根据广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院以（2001）穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院于2015年4月9日作出（2001）穗中法执字第1629号执行裁定，查封了登记在被执行人南矿实业公司名下的位于广东省佛山市南海区××镇黄岐广佛路1号银海花园的多套房产，其中包括涉案房屋。后李xx以其已向南矿实业公司购买涉案房屋为由向本院提出执行异议。在本院异议审查中，李xx称其购房余款与南矿实业公司应支付的利息及租金补贴等额抵扣，故其已付清了全部购房款；其一直没有办理收楼手续，在法院贴公告之后安排员工在里面居住。2017年4月18日，本院作出（2017）粤01执异42号执行裁定，裁定驳回李xx的异议请求。李xx对此不服，提起本案诉讼。
另查明：（1）2011年5月27日，广东省佛山市南海区人民法院就李xx与南矿实业公司、佛山市南海区置业集团开发公司（以下简称置业公司）商品房预售合同纠纷一案，作出（2011）南法民三初字第408号民事判决。该判决查明：1997年5月22日，李xx作为乙方，与南矿实业公司作为甲方签订了一份《银海花园商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买银海花园银映座第9层04号房；价款305595元，于签署认购书时付清订金10000元，于1997年5月22日前支付20559元，于1997年7月至1997年12月各月22日前分别支付15280元……；甲方于1998年3月底前向乙方交付房产使用；乙方逾期支付房款给甲方时，甲方有权从应收款之日起至实收款之日止，按银行同期贷款利率向乙方追索逾期利息；甲方逾期将楼宇交付给乙方使用时，应从合同规定之日的第二天起至交付使用日止，按乙方已付总房款的银行同期存款利率计算逾期利息给乙方；乙方所购房屋，其产权属于乙方所有；有关房屋产权证由甲方负责办理，所需缴纳的税费，甲、乙双方按规定各自承担。李xx于1997年5月13日支付了定金10000元，于1997年5月22日支付了20559元，分别于1997年6月22日、l997年8月21日、1997年9月22日、1997年10月22日、1997年11月22日、1997年12月22日各支付了1528O元，分别于1998年2月21日、l998年3月20日、1998年4月24日、l998年5月25日、1998年6月24日、1998年7月26日、1998年9月1日、1998年12月24日、1999年1月20日各支付了4584元，于1998年11月23日支付了13752元。至此，李xx合共支付了房价款177247元。另外，李xx于1997年5月22日因认购涉案房屋向案外人广州平立房地产代理行有限公司支付了手续费1528元。l999年1月20日，李xx(乙方)与南矿实业公司(甲方)签订了一份《补充协议》，约定：由于迟延交楼，甲方同意从1998年4月开始每月补偿1000元给乙方直到入伙为止；甲方同意乙方暂停交供楼款，直到入伙后再继续供款。1999年7月5日，李xx(乙方)与南矿实业公司(甲方)签订了一份《协议书》，约定：甲方同意按原楼价的7.8折作为结算，即305595元×7.8=238364元。另查明，本案涉讼的银海花园位于南海区××镇黄岐，土地使用权原登记权属人为南矿实业公司、置业公司。置业公司具有房地产开发经营权，南矿实业公司不具备房地产开发的资质。1997年4月28日，置业公司(甲方)与南矿实业公司（乙方）签订了《解除合同协议书》，约定银海花园项目的所有物业产权属于乙方所有，全部债权债务由乙方负责等。2000年7月23日，房产管理部门向南矿实业公司(产权人)核发了银海花园银晖、银映、银江阁住宅及车位的《商品房屋产权权属证明书》。该判决判令：一、南矿实业公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理竣工验收(合格)手续的涉案房屋交付予李xx使用。二、南矿实业公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助李xx办理涉案房屋的房地产权属登记手续。三、南矿实业公司应以131407元为本金从1998年4月1日起，以4584元为本金分别从1998年4月24日、1998年5月25日、1998年6月24日、1998年7月26日、1998年9月1日、1998年12月24日、1999年1月20日起，以13752元为本金从1998年11月23日起各至上列第一项实际履行之日止按中国人民银行同期一年期存款利率计付利息及按1000元／月的标准从1998年4月1日起至上列第一项实际履行之日止计付租金补贴予李xx，本项随上列第一项履行。四、李xx应支付购房余款61117元予南矿实业公司，该款项于上列第三项中等额抵扣；等。南矿实业公司不服而提出上诉。2011年9月19日，广东省佛山市中级人民法院作出（2011）佛中法民一终字第1529号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，李xx向广东省佛山市南海区人民法院申请执行，该院以（2013）佛南法沥执字第1115号立案执行，目前该案仍在执行当中。
（2）2002年，广州市鹤洞农村信用合作社经中国人民银行广州分行批复【广州银复[2002]626号文】同意并入广州市茶滘农村信用合作社。后广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。2009年5月25日，广州市工商行政管理局核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社。2009年12月21日，广州市工商行政管理局再次核准广州市农村信用合作联社荔湾信用社改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人农商行荔湾支行。
（3）第三人南矿实业公司向本院提交书面《情况说明》称：1997年5月22日，南矿实业公司与李xx签订《银海花园商品房买卖合同》，约定将涉案房屋按总价305595元出售给李xx。后李xx交付购房定金10000元，并依约分期支付购房款，直至1991年1月合计支付177247元。因南矿实业公司未如期交楼，双方于1999年1月20日签订补充协议，南矿实业公司同意李xx暂停支付月供款。1999年7月5日，双方又签订补充协议，约定涉案房屋价按七点八折结算，即总房款为238364元，李xx仍有61117元未支付。2010年至2012年期间，该公司曾多次以电话通知，寄送EMS邮件及刊登报纸公告的形式，通知李xx来收楼及办理房产证。因该公司资不抵债，对于未缴齐房款的业主，无法协助开具全部房款金额的购房发票，故未能协助李xx办理房产证。至此，该公司尚未能协助李xx办理房屋过户手续。
再查明，（1）根据李xx提供的佛山市海鹏物业管理有限公司收款收据反映：该公司于2017年5月15日收取李xx如下款项：电梯年审费（201408、201509、201611）、电梯维保费（201310-201705）、管理费（201303-201705）、垃圾费（201303-201705）、门禁监控费（201601），合计6588.50元。
（2）根据李xx提供的佛山市海鹏物业管理有限公司出具的《证明》反映，该公司兹证明：佛山市南海区黄歧银海花园是我公司负责管理的物业，该公司在受托管理该物业时该物业银映阁904房登记业主为李xx，因该物业被广州市中级人民法院查封，至今不能办理正式交楼手续。按照该公司的管理记录显示：自二0一四年五月，该房屋陆续有业主安排的人员居住，并有简单装修，该公司从二O一三年开始向该业主催缴物业管理费、公摊费及水电等费用，现己缴清。该公司根据档案可证明该房屋业主是李xx，该房屋己于二0一四年实际使用，现该房屋正在内部装修，施工申请人是李xx。
本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，审查的重点是李xx对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，李xx于1997年5月22日与南矿实业公司签订《商品房买卖合同》，而本案查封涉案房屋的时间为2015年4月9日，应视为李xx在人民法院查封涉案房屋前已经签订合法有效的书面买卖合同；其次，按照（2011）南法民三初字第408号民事判决的第四判项，李xx应支付的购房余款61117元在南矿实业公司应支付李xx的利息及租金补贴中等额抵扣，两者抵扣后应视为李xx已支付全部价款；再次，目前未有证据证明李xx对涉案房屋未过户存在过错，应视为涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。但关于李xx是否已在人民法院查封之前合法占有该不动产的问题。本院认为，在本院异议审查中，李xx自认其一直没有办理收楼手续，在法院贴公告之后才安排员工在里面居住。现李xx在本案审理过程中向本院提供了佛山市海鹏物业管理有限公司出具的《证明》及收款收据，拟证明其在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。经审查，虽然佛山市海鹏物业管理有限公司出具的《证明》反映，该房屋已于2014年实际使用，该公司从二O一三年开始向李xx催缴物业管理费、公摊费及水电等费用，现己缴清；佛山市海鹏物业管理有限公司出具的收款收据也显示该公司于2017年5月5日向李xx收取2013年至2017年5月的管理费等费用。但由于上述证据形成于本案异议审查后，且物业管理公司于2017年才一次性收取2013年起所欠的管理费等费用不符合常理。另该公司出具的《证明》也确认“因该物业被广州市中级人民法院查封，至今不能办理正式交楼手续”。上述证据不足以否定李xx在执行异议审查中关于未办理收楼手续及在法院贴公告之后安排员工在里面居住的自认，也不能证明李xx在人民法院查封前已合法占有涉案房屋。李xx要求排除执行的诉讼请求不符合上述司法解释的规定。
至于原告李xx所述广东省佛山市两级法院生效判决已确认涉案房屋属其所有的理由，本院认为，因上述判决仅判令南矿实业公司向李xx交付办理竣工验收(合格)手续的涉案房屋并协助李xx办理涉案房屋的房地产权属登记手续，并非确权判决，故对上述理由，本院不予采信。
综上所述，李xx对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求解除查封、不得执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告李xx的诉讼请求。
本案案件受理费5884元，由原告李xx负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵建文
审 判 员 赵 彤
人民陪审员 姚冬湖
二〇一七年十月二十日
书 记 员 李涵一