苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第03635号
原告：郭春荣，男，汉族，1974年8月8日生，住苏州工业园区娄葑车坊朝前村（10）东港。
委托诉讼代理人：马恩杰、张军，江苏公大律师事务所律师。
被告：夏俊，男，汉族，1982年5月27日生，住苏州。
委托诉讼代理人：周杰，江苏益友天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜勋，江苏益友天元律师事务所实习律师。
原告郭春荣诉被告夏俊经营权转让纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2015年12月2日、2016年3月15日两次公开开庭审理了本案。原告郭春荣及其委托代理人马恩杰，被告夏俊及其委托代理人周杰、姜勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭春荣诉称，2015年1月16日，被告和原告签订一份转让协议，被告将新发路1号的7号楼7108味鲜面馆转给原告，转让费27万元，包括租金（2015年1月16日至2016年6月30日）。合同履行后，原告才得知该房屋存在严重问题，房屋不但数次转租，次承租人已经拖欠房租至今一年多。房东早在2014年12月16日以拖欠六个月房租为由，已经单方面通知解除合同，并且已经起诉至法院。2015年5月12日，第一房东（苏州工业园区新发机械有限公司，以下简称“新发公司”）委托律师发律师函再次到店里，通知：租赁合同已经解除并且诉讼，次承租人如果不限期缴纳房租和其他费用，将马上清场并收回房子。原告找到被告协商，被告明确表示5月24日之前向房东支付房租。后来，被告以各种理由搪塞拒绝支付房租，不再理睬原告，造成原告无法经营，损失严重，被迫向第一房东新发公司再次支付房屋租金。原告认为，被告隐瞒出租房屋严重拖欠房租，已经被第一房东解除合同的事实，以欺诈形式与原告签订转让协议，造成原告无法经营，不得不重复支付租金给房东。被告行为构成不当得利，原告请求法院判令被告返还房租10万元，被告承担本案诉讼费用及其他费用。
被告夏俊辩称，1、原被告双方之间不存在房屋租赁合同关系，原告要求被告返还房租没有任何事实与法律依据。2、被告与二房东（苏州万得福展示展览有限公司，以下简称“万得福公司”）已经签订了租赁合同并支付了租赁费用。就本案所涉的面馆所在的房屋，被告已向出租方支付了租金直到2016年6月30日，不存在拖欠租金的事实。3、原告在经营涉案面馆时单方面向新发公司支付房租的行为系其单方行为，原告愿意给新发公司支付其所谓的二次房租应与被告无关。原告所谓支付的两次费用仅有收据却无任何支付凭证，该事实是否发生无法判断。4、原告通过恐吓、威胁、逼迫被告签所谓的借条，其本身就是一个违法行为，该借条的内容应当不予认可。
经审理查明，2015年1月16日，原告郭春荣（乙方）与被告夏俊（甲方）签订《转让协议》，约定：甲方把新发路1号7号楼7108味鲜面馆转让给乙方，转让费二十七万，连带房租到2016年6月30日，合同期满甲方己经和房东沟通过，房租不会超过7万元，如超过由甲方和房东沟通，超过部分甲方补足，乙方一次性付清转让费。双方确认实际支付转让费26.5万元，《转让协议》签订后，原告使用该房屋从事餐饮经营。
2015年5月12日，新发公司向夏俊发出律师函（实际由原告收到），就夏俊作为次承租人租赁新发公司位于苏州工业园区新发路1号的七号楼7108房屋事宜致函：1、因承租人何忠跃、钟熙长期拖欠新发公司租金，构成根本违约。新发公司己于2014年12月16日书面通知承租人何忠跃、钟熙解除双方签订的《厂房租赁合同》。该《厂房租赁合同》解除后，新发公司有权随时收回你所承租的苏州工业园区新发路l号的七号楼7108房屋。2、根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，你作为次承租人有权请求代承租人何忠跃、钟熙支付欠付的租金和违约金，以避免委托人收回该处房屋。3、请于2015年5月19日前依你与苏州万得福展示展览有限公司签订的《租用合同》的约定缴纳全部拖欠租金及公共事业费用。若逾期，新发公司将依照法律规定和《厂房租赁合同》的约定进行清场并收回房屋，清场所产生的费用及损失均由你方负担。原被告在庭审中确认上述新发公司为涉案房屋的房东。
此后，原被告就转租经营事宜产生纠纷。2015年6月2日，新发公司（出租方、甲方）与郭春荣（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于苏州工业园区新发路1号的七号楼××楼××号店面出租给乙方，计租面积为197平方米，实际使用面积为146.2平方米，乙方租用该店面用于餐饮经营，租赁期限为三年，甲方从2015年4月15日起将出租店面交付乙方使用，至2018年4月14日收回，租赁期限内每年的租金均为85000元。原告另向新发公司支付了2015年4月15日至2016年4月14日的房租85000元。新发公司另出具证明，说明上述《房屋租赁合同》中的7106室与原被告签订的《转让协议》中的7108室系同一房产，被告确认原告是在其转让的店面实际经营。
被告夏俊另提交了从工商部门备案的两份租赁合同，其中一份为新发公司（出租方、甲方）与万得福公司（承租方、乙方）于2013年8月1日签订，内容包括：乙方租赁甲方坐落于苏州工业园区新发路1号的厂房一幢，具体房屋为八号楼一楼及东面简易房，一楼面积为668平方米，场地面积为132平方米，简易房面积为200平方米，乙方租赁甲方房屋用于办公及附属功能，乙方有权对该厂房进行分租或提供给兄弟单位使用，但要书面告知甲方。合同约定租赁期限为12年，自2013年9月1日至2025年8月31日。该合同乙方处盖有万得福公司印章，并有何忠跃签字。另一份租赁合同为万得福公司（甲方、出租方）与夏俊（乙方、承租方）签订，签订时间为2014年4月15日，内容包括：乙方租用甲方位于苏州工业园区新发路1号的七号楼一楼，作为餐饮功能使用，位置编号为7108，实地面积为80平方米，租赁期限为三年，自2014年4月15日至2017年4月15日，年租金为45000元，租金支付方式为先付后用。被告说明上述两份租赁合同的证据来源为本案所涉面馆办理工商登记时的资料。
以上事实，有原告提交的《转让协议》、收据、律师函等证据，被告提交的两份租赁合同等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
本案中，原告提交被告于2015年5月18日出具的借条一份，内容为：今借郭春荣房租拾万元整，于5月24日之前拿凤意房租收据来抵消，凤意门面房租一年至2016年6月，不管收据金额多少，凭收据换此借条，2015年5月25日生效，夏俊只承认最终收据金额。原被告确认该借条中的“凤意房租”即为涉案转租房屋的房租。
关于借条形成及双方纠纷发生的经过，原告陈述：借条是2015年5月18日在淞泽派出所调解室被告本人写的，当时辅警都在场的。我收到律师函之后，新发公司过来要封门，被告过来与我一起到新发公司去协商，他出示了本案中提供的与万得福公司签订的合同，新发公司核实下来他这个合同存在欺诈不认可他的合同，因为合同面积与实际面积相差太多，新发公司有一份被告与万得福公司签订的租金为10万元的合同，但是被告出具的是4.5万元的合同，所以新发公司不认可他出示的合同。然后我将被告带到店里，让他务必解决这个问题，双方产生争执后报警，警察来了后对被告说：你这个事情已经不是第一次到派出所了，说他是恶意转让，在我这个事情之前被告与他人也发生过这种事。双方经过协商，被告在派出所的辅警面前写的这份借条。借条内容实际就是要求被告在5月24日前拿交到2016年6月30日的房租的收据来换借条，不管收据的金额为多少，只要保证我在这个时间段房东不再找我，我能正常经营就可以了，被告当时已经承认了我转让费中包含了10万元的房租。被告没有向新发公司交房租，新发公司要封我店面，我为了保证经营，只能向新发公司另行交房租。
被告夏俊陈述，2015年5月18日，原告让我去新发公司办理合同事宜，因为二房东（即万得福公司）那时候已经联系不上了，我们这些商铺的合同都是与房东授权的二房东签订的，新发公司要跟原二房东的商户重签合同，去过之后房东说不认可我和二房东签订的合同，然后原告就找人把我囚禁起来，我就打电话给我老婆让她报警，去派出所处理事情。在派出所调解时，原告还不停在调解室威胁我，逼迫我写下这份借条。借条中的10万元是原告让我写的，原告认为从签订转让协议到2016年6月30日的房租为10万元，但是我是不认可的，我这样写是被逼迫的。这份借条中提到要以凤意房租收据来换借条，原告意思是让我再给凤意（即新发公司）交房租，拿交租金的收据换这份借条，代表我已经把房租付掉了，但是我已经将房租付给二房东万得福公司了。
综合原被告双方的举证及陈述，本院认为，本案系原被告因房屋转租、转让经营过程中产生的纠纷，双方签订的转让协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法应认定有效，双方应诚实信用履行合同权利义务。被告将其经营的面馆转让、转租给原告经营，说明连带房租支付到2016年6月30日，理应对其享有转租权负担瑕疵担保责任，保证原告在2016年6月30日之前能够正常经营，而不因受到其他权利人的追究而妨碍其正常经营。但涉案《转让协议》签订后，新发公司发出律师函要求次承租人代原承租人支付欠付租金，否则有权随时收回房屋。被告提交的与万得福公司的签订的租赁合同未经新发公司认可，其作为次承租人自认为已向万得福公司交纳了租金，未能解决新发公司要求收回房屋的问题。被告出具了10万元借条，实际上是原告以借条的形式要求被告向新发公司交纳房租、取得房租收据，以保障其能够正常经营。但因被告与新发公司之间的房租和合同争议，导致原告面临租赁房屋被收回的风险，原告从而与新发公司重新签订租赁合同，再次交纳了2015年4月15至2016年6月30日期间的房租，其额外交纳的房租构成原告的损失。被告转租时存在权利瑕疵，未履行合同义务保障原告正常经营，应对原告损失承担赔偿责任，返还原告重复交纳的房租95625元（13.5个月*85000元/12）。原告认为被告在借条中认可了转让费中包含了10万元租金，无事实依据，被告也未予认可，原告要求被告按照10万元标准返还租金，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十八条之规定，判决如下：
被告夏俊应于本判决生效之日起十日内返还原告郭春荣租金95625元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1150元，由被告夏俊负担。该款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于履行上述付款义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审判员 杨 俊
二〇一六年十二月二十一日
书记员 谢天一
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