安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖04民终1131号上诉人（原审原告）：张尔金，男，1968年3月10日出生，汉族，阜阳建工集团工作人员，住安徽省阜阳市颍泉区,委托诉讼代理人：朱凌青，安徽杰创律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄香玉，安徽杰创律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：安徽省阳光半岛文化发展有限公司，住所地安徽省寿县新桥产业园。诉讼代表人：安徽大别山律师事务所，安徽省阳光半岛文化发展有限公司管理人。负责人：王莉，安徽省阳光半岛文化发展有限公司管理人组长。委托诉讼代理人：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡正安，北京德恒（合肥）律师事务所律师。上诉人张尔金因与被上诉人安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称安徽阳光半岛文化公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2017）皖0422民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张尔金及其委托诉讼代理人朱凌青、黄香玉，被上诉人安徽阳光半岛文化公司的委托诉讼代理人李忠诚、胡正安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张尔金上诉请求：请求依法撤销原判，重新做出公正判决。事实和理由：1、一审对双方不存在商品房预算合同关系的认定错误。2013年7月3日，双方分别签订了两份商品房买卖合同，合同第六条注明为一次性付清全部购房款，安徽阳光半岛文化公司于合同签订当日，开具了临时收据，后于2014年3月4日开具了正式发票，发票第一联右侧注明此为“付款方付款凭证”，一审认为双方存在商品房预售合同关系证据不足错误；2、一审否定张尔金通过债权债务转移的形式已经支付购房款的事实，表现了其对事实的认识不清和对法律规定的认知错误。现行法律没有规定债务转移必须签订书面合同，双方口头约定债务转移，不违反法律规定，合法有效。是否具有相关财务手续，属于各公司之间的内部程序，关键是看其是否愿意履行，只要各公司认同并履行，就不存在违法或者无效的问题。本案的债权债务转移，经过了各方同意，一审认定此为抵债，也足以说明张尔金通过抵债的形式履行了支付购房款的义务；3、一审采纳安徽阳光半岛文化公司认为张尔金的诉讼请求不能成立的观点是完全错误的。涉案合同不属于合同双方“均未履行完毕的合同”，不适用企业破产法第十八条第一款，安徽阳光半岛文化公司向张尔金开具了收款收据，张尔金的合同义务已经履行完毕，安徽阳光半岛文化公司及其管理人解除合同的理由不能成立。张尔金一审已经证明，其通过债权债务转移的形式，完成了购房款的支付。安徽阳光半岛文化公司也承认债务部分转移的事实，其不能举出有效证据证明债务转移并代为清偿的事实是违法无效的，就不能否认张尔金已经付款的事实，就无权解除房屋买卖合同。一审声称履行合同会损害他人权益的理由不能成立，本案既不是未到期债权在破产申请前一年内提前清偿，也不属于法律规定的其他情形，而是对债务转移的义务承担，且已即时履行。安徽阳光半岛文化公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应当依法予以维持；2、本案中张尔金不能举证证明基础债权债务关系，也没有举证证明债权债务转让的合法有效，因此债权债务转让不能成立；3、商品房买卖合同签订的时间是2013年7月3日，合同约定当日一次性付款，安徽阳光半岛文化公司于2014年3月4日开具了发票，开具发票的行为不能认定为是为他人抵债的事实。如果认定是为他人抵债的行为，该行为发生的时间也是在破产受理的半年之前，属于单方的偏袒性清偿行为，管理人也有权予以撤销。管理人也向张尔金发出了解除合同通知，对该行为是不认可的；4、本案是以物抵债行为，以物抵债行为属于实践性合同。本案中以物抵债客观上并没有完成，涉案房屋没有建成，也没有交付，以物抵债没有履行完毕。未履行完毕的以物抵债行为并不消灭原来的债权债务关系，在以物抵债没有履行完毕的情况下，张尔金可以继续向之前的债务人主张权利；5、安徽阳光半岛文化公司与张尔金之间并未形成商品房预售合同关系。从本案事实可以清晰地看出，张尔金与安徽阳光半岛文化公司签订的合同名为商品房买卖合同，实为以物抵债协议，安徽阳光半岛文化公司并没有达到筹集资金的目的，双方实质上并未形成商品房预售合同关系；6、张尔金的诉讼请求不能成立。因为双方签订的商品房买卖合同属于尚未完全履行完毕的合同：一是张尔金并没有实际交付购房款，二是安徽阳光半岛文化公司也没有将房屋交付给张尔金，所以对双方而言没有实际履行完毕。根据相关法律规定，管理人有权解除双方之间的合同。张尔金的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张尔金向一审法院起诉请求：1.判令安徽阳光半岛文化公司履行合同，立即交付阳光半岛37号地块第14栋2606号、2607号房屋，并协助张尔金及时办理产权变更登记手续，将应交付房屋过户至张尔金名下；2.判令安徽阳光半岛文化公司支付逾期交房的违约金55350.40元（从合同约定逾期开始计算违约金，一直计算至实际交付之日起，每日计算标准78.40元）；3、判令安徽阳光半岛文化公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月4日，安徽阳光半岛文化公司向张尔金开具了2份商品房销售发票，一份记载：所售房号为37号地块14栋2706室，建筑面积为125平方米，单价3136元，合价39.2万元；另一份记载：所售房号为37号地块14栋2606室，建筑面积为125平方米，单价3136元，合价为39.2万元。购房款发票开具之前，双方还签订过落款日期为2013年7月3日的《商品房买卖合同》2份，一份合同的标的是37号地块14栋2706室，另一份合同的标的是37号地块14栋2606室；2份合同书中均记载：房屋按套计价，每套39.2万元，买受人于2013年7月3日一次性付清总款，出卖人应当在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房而买受人要求继续履行合同的，出卖人还应从逾期交房的次日起按已交房款的日万分之一向买受人支付的违约金至实际交房之日。2014年7月3日，安徽省寿县人民法院裁定受理对安徽阳光半岛文化公司进行破产清算一案，并指定安徽大别山律师事务所担任管理人。管理人于2016年8月2日向张尔金送达了（2016）安阳破字001-25号通知书，称：“……根据管理人掌握的资料显示，你与阳光半岛公司签订《商品房买卖合同》，并非真正意义上的消费购房行为。经查账核实，你方未实际支付购房款，阳光半岛公司也未将房屋交付给你方，双方的合同未实际履行。根据破产法、合同法等相关法律的规定，上述《商品房买卖合同》终止履行（房号明细附后）……”该通知书所附案涉2套房屋的信息表中的“债务人备注栏”记载“代中加投资支付阜阳建工工程款”。张尔金收到该通知书后，于2016年8月8日向管理人提交了《情况说明》，提出其虽没有实际向安徽阳光半岛文化公司支付购房款，但其通过债务转移的方式履行了支付购房款义务。张尔金在《情况说明》中陈述的关于债务转移的过程，概述如下：1.阜阳建工集团承包了马鞍山中加投资有限公司发包的马鞍山国际华城建设项目中的部分工程。2.阜阳建工集团承包的工程由张尔金、侯从军、李铁军组织施工。3.马鞍山中加投资有限公司尚欠阜阳建工集团部分工程款未付。4.阜阳建工集团所承包工程的收益权归施工人张尔金、侯从军、李铁军享有。5.张尔金、侯从军、李铁军催要工程款时，翟厚圣（时任马鞍山中加投资有限公司和安徽阳光半岛文化公司的法定代表人）同意以安徽阳光半岛文化公司开发的商品房抵工程款。6.张尔金、侯从军、李铁军分别与安徽阳光半岛文化公司签订了商品房买卖合同。7.安徽阳光半岛文化公司分别向张尔金、侯从军、李铁军开具了购房款发票。张尔金在《情况说明》中提出管理人认定事实错误，终止履行《商品房买卖合同》于法无据。安徽阳光半岛文化公司管理人收到张尔金的《情况说明》后，于2016年12月12日对张尔金的异议作出书面答复，称：“……你与阳光半岛签订的《商品房买卖合同》实为阳光半岛公司代中加公司（简称）抵付工程款，你方未实际支付购房款，该地块房屋至今尚在建设，也未实际交付给你方。你方所提供的情况说明与相关材料，证实了这一事实……终止履行上述《商品房买卖合同》依据明确，你方异议不成立。若你方仍有异议，可在收到本答复之日起三十日内向寿县人民法院提起诉讼……”张尔金于2017年1月5日向安徽省寿县人民法院提起本案诉讼。张尔金在本案庭审时陈述：因马鞍山中加投资有限公司拖欠工程款，阜阳建工集团老总就带张尔金、侯从军一起去找翟厚圣讨债，翟厚圣当时说资金紧张，钱都投到阳光半岛项目上了，只能拿阳光半岛项目上的在建房屋抵付部分工程款。约2～3个月后，“我们”于2013年7月3日拿着翟厚圣写的一个白条，去签了合同。售楼小姐当时说不开发票，以后统一开发票。购房款发票是2014年3月4日开的。37号地块第14栋楼在法院裁定受理安徽阳光半岛文化公司破产申请时尚未建成，张尔金提起本案诉讼时到现场查看，该栋楼基本完工。另查明：安徽阳光半岛文化公司以其开发在建的房产为马鞍山中加投资有限公司办理抵偿债务手续的，经管理人统计有130余套，其中用于抵马鞍山中加投资有限公司欠阜阳建工集团债务并签订商品房买卖合同的房屋有7套：包括本案张尔金诉请交付的2套，以及37号地块第13栋2506号房、第12栋2303号房（该2套房屋，与李铁军签订了商品房买卖合同），37号地块第13栋103号房、第12栋2302号房、第3栋3209号房（该3套房屋，阳光半岛公司与侯从军签订了商品房买卖合同）。一审法院认为：本案争议焦点为一、安徽阳光半岛文化公司与张尔金是否成立了商品房预售合同关系；二、张尔金是否履行了支付购房款义务；三、安徽阳光半岛文化公司是否应将案涉商品房的所有权转移给张尔金并承担逾期交房的违约责任。关于焦点一，张尔金主张其与安徽阳光半岛文化公司存在商品房预售合同关系，证据不足，不予采信。理由如下：首先，开发商预售在建商品房的目的是为了向认购人筹集资金，而案涉的2份合同书中虽记载了张尔金在合同签订时一次性付清2套房屋总款的内容，但张尔金并未实际付款。其次，据张尔金在《情况说明》和本案庭审中的陈述，翟厚圣是在阜阳建工集团“老总”及张尔金等人向翟厚圣代表的马鞍山中加投资有限公司追索工程欠款的情形下，表示同意以安徽阳光半岛文化公司开发的在建房屋为马鞍山中加投资有限公司抵偿债务的，安徽阳光半岛文化公司与张尔金签订案涉合同书的真实意思可以认定是为马鞍山中加投资有限公司办理以房抵债手续；再次，前述由安徽阳光半岛文化公司开发的大量在建房屋已办理了为马鞍山中加投资有限公司抵债手续的事实，也可以佐证安徽阳光半岛文化公司的诉讼主张。关于焦点二，张尔金主张其支付的购房款来自于债的转移，即张尔金负担的购房款债务已经与安徽阳光半岛文化公司转承马鞍山中加投资有限公司的工程款债务相互抵销，该项主张欠缺证据证明，不予采信。理由如下：第一，张尔金诉称阜阳建工集团欠张尔金的金钱债务转移给马鞍山中加投资有限公司承担，马鞍山中加投资有限公司又转给安徽阳光半岛文化公司承担，从而安徽阳光半岛文化公司对张尔金负有给付金钱债务的事实，没有相关财务手续及当事人签订的债务转移合同书佐证。第二，安徽阳光半岛文化公司是在张尔金等向马鞍山中加投资有限公司追索工程款的背景下与张尔金签订案涉合同书并出具购房款发票的，安徽阳光半岛文化公司辩称其与张尔金签订案涉合同并开具购房款发票是为马鞍山中加投资有限公司办理抵债手续的观点，可信度较高。第三，假如马鞍山中加投资有限公司与张尔金协商以其自有房产抵偿欠张尔金的金钱债务，那么双方也需要办理以房抵债手续以示达成抵债合意，但仅有抵债手续而未实际履行物权转移的，抵债目的尚未实现，金钱给付债务并不消灭；用安徽阳光半岛文化公司的房产抵债与用马鞍山中加投资有限公司自己的房产抵债并无本质区别，均为给付标的的改变，即以转移房屋所有权的方式替代原定金钱给付，并不必然涉及债务人变更，因此，安徽阳光半岛文化公司与张尔金签订案涉合同书并向张尔金开具购房款发票的行为并不足以说明安徽阳光半岛文化公司承继了马鞍山中加投资有限公司的债务。关于焦点三，安徽阳光半岛文化公司认为张尔金的诉讼请求不能成立的观点，予以采纳。首先，案涉房屋交付前，人民法院已裁定受理对安徽阳光半岛文化公司进行破产清算的申请，安徽阳光半岛文化公司依法不得再向债权人进行个别清偿。其次，案涉房屋所抵之债务不是安徽阳光半岛文化公司的自身债务，如允许安徽阳光半岛文化公司向张尔金转移案涉房屋的所有权必然损害安徽阳光半岛文化公司的债权人利益。综上所述，对张尔金的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国破产法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张尔金的诉讼请求。案件受理费12194元，由张尔金负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张尔金提交马鞍山中加投资有限公司出具的证明一份，证明债务转移是经过三方同意的。安徽阳光半岛文化公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明张尔金的证明观点。本院的认证意见为：该证据系马鞍山中加投资有限公司单方出具，不能证明张尔金的证明观点。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：张尔金与安徽阳光半岛文化公司之间是否形成了商品房预算合同关系，张尔金的一审诉讼请求是否应当予以支持。针对上述焦点问题，本院评判如下：本案中，张尔金虽然与安徽阳光半岛文化公司签订了两份商品房买卖合同，但张尔金认可该购房款并未按照合同约定实际缴纳，而是通过债权债务转让的形式，用安徽阳光半岛文化公司的房屋抵扣马鞍山中加投资有限公司欠阜阳建工集团的债务，因此即便按其主张，安徽阳光半岛文化公司与张尔金签订商品房买卖合同也并非是为了通过收取购房款从而达到销售房屋的目的，故双方之间并未形成真实的商品房预售合同关系，张尔金的此项上诉主张不能成立，本院依法不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”双方签订的商品房买卖合同约定买受人于2013年7月3日一次性付清总款，并未有用债权抵偿房款的约定，故张尔金并未完成支付房款的义务。张尔金上诉称其已通过债权债务转移的方式支付了房款，但其并未办理房屋销售备案及产权登记手续，安徽阳光半岛文化公司亦未向张尔金交付房屋，双方签订的名为商品房买卖合同实为以房抵债协议，均未实际履行完毕，故在安徽阳光半岛文化公司破产清算管理人已向张尔金发出终止履行《商品房买卖合同》通知的情况下，张尔金的一审诉讼请求无依据，本院依法不予支持。综上所述，张尔金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12194元，由张尔金负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  张 晨二〇一七年十二月十二日书记员  陈志琴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。