吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终469号
上诉人（原审被告）：南关区鑫丽豪大舞厅，住所地长春市南关区大经路2号地下室。
经营者：齐秀玉。
委托诉讼代理人：王文武，吉林吉天行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鑫，吉林吉天行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市鼎鼎贸易有限公司，住所地吉林省长春市南关区大经路北安小区二期3-1栋1101-3号。
法定代表人：危韦华，总经理。
委托诉讼代理人：马丽英，吉林钟言宇德律师事务所律师。
原审第三人：林州市农村信用合作联社，住所地河南省林州市桂园区长春大道东段。
法定代表人：聂喜旺，理事长。
上诉人南关区鑫丽豪大舞厅因与被上诉人长春市鼎鼎贸易有限公司(以下简称鼎鼎贸易公司)、林州市农村信用合作联社(以下简称林州信用社)返还原物纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
南关区鑫丽豪大舞厅上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，驳回鼎鼎贸易公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由鼎鼎贸易公司承担。事实与理由：一、一审判决在没有查清案件事实的情况下，认为“长春市鼎鼎贸易有限公司要求南关区鑫丽豪大舞厅腾迁并返还房屋符合法律规定，依法应予支持”属认定事实不清。南关区鑫丽豪大舞厅是长春市南关区大经路2号地下室的房屋承租人，我方在核准字号注册后自2006年9月28日开始至今存续经营，已经长达11年之久。齐秀玉作为舞厅实际经营者及所有者，经营行为在相关行政机关和公安机关进行报备，齐秀玉曾经因为是舞厅的所有人及经营者的身份而遭受过刑事、行政处罚。本案是我方与林州信用社因租赁关系引起的诉讼，我方的内部经营、人事变动情况不影响对外的法律关系。南关区鑫丽豪大舞厅在一审提交的2006年租赁协议中承租人是长春大舞厅，朱智理是作为长春大舞厅的代理人签字，此时长春大舞厅正在工商核名阶段，最后确定字号为“南关区鑫丽豪大舞厅”，所以，案涉房屋的承租人是长春大舞厅即南关区鑫丽豪大舞厅，朱智理不是案涉房屋的承租人。鼎鼎贸易公司与林州信用社明知南关区鑫丽豪大舞厅是案涉房屋的实际承租者。案涉房屋原为长春市鸿鑫房地产开发有限公司所有，2007年8月9日长春市鸿鑫房地产开发有限公司清算组将该房抵给林州信用社，我方的经营者齐秀玉在该协议上进行了签字确认，在该协议上另一承租人付岭洪也同时进行了签字确认，有2007年8月9日协议书为凭。合同到期后，林州信用社又将案涉房屋继续租给南关区鑫丽豪大舞厅使用至今，且在实际承租使用过程中，南关区鑫丽豪大舞厅多次对案涉房屋进行消防改造、装饰、装修，且南关区鑫丽豪大舞厅还因为消防改造费用的承担等问题向林州信用社多次提出过延长10年租期等要求，因此林州信用社明知案涉房屋的承租人是我方。吉林省正力拍卖有限责任公司、鼎鼎贸易公司在拍卖、竞买案涉房屋时已经明知案涉房屋的实际承租人为我方。吉林省正力拍卖有限责任公司在应鼎鼎贸易公司之请求向林州信用社的两次降低拍卖底价的请示报告中均明确要求降低底价的原因之一为“案涉房屋已经出租，用途为开设舞厅及小吃城，承租人因对消防设施进行改造。改造所产生的一切费用，承租人多次向产权人提出续租10年弥补损失”。故吉林省正力拍卖有限责任公司、鼎鼎贸易公司均明知案涉房屋的实际承租人为我方。南关区鑫丽豪大舞厅是案涉房屋的承租人，一直按约定向林州信用社交纳房屋租金，无论交纳租金的个人是唐凯、朱智理还是吴庚，他们都是代表南关区鑫丽豪大舞厅交纳的租金，林州信用社也已经收到了租金，对南关区鑫丽豪大舞厅的承租事实予以认可，未提出过任何异议。林州信用社明知南关区鑫丽豪大舞厅是承租人，但从未告知关于案涉房屋拍卖的相关事宜，侵害了南关区鑫丽豪大舞厅的合法权益，南关区鑫丽豪大舞厅的优先购买权遭到侵害。二、一审判决适用法律错误，程序严重违法。吉林省正力拍卖有限责任公司和鼎鼎贸易公司在拍卖和竞买案涉房屋时，明知案涉房屋已经出租给南关区鑫丽豪大舞厅开设舞厅，但其恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，故意损害南关区鑫丽豪大舞厅的利益，拍卖行为应属无效。南关区鑫丽豪大舞厅认为吉林省正力拍卖有限责任公司的拍卖行为违反法定程序无效，一审判决应在查明拍卖行为合法之后，才能具体适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》裁判本案，所以，一审判决适用法律错误。本案在一审审理时应中止审理。由于吉林省正力拍卖有限责任公司对案涉房屋的拍卖程序违法，鼎鼎贸易公司没有合法取得案涉房屋，所以，南关区鑫丽豪大舞厅向南关区人民法院提起诉讼，案号为(2017)吉0102民初4095号，（原告南关区鑫丽豪大舞厅，被告林州信用社，被告吉林省正力拍卖有限责任公司，被告鼎鼎贸易公司)。并且案件即将进入审理程序时，根据民事诉讼法第一百五十条“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”之规定，我方向一审申请中止审理，但一审却径行开庭审理，程序严重违法。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，驳回鼎鼎贸易公司的诉讼请求。
鼎鼎贸易公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；涉案房屋原承租人由朱智理转为吴庚，结合南关区鑫丽豪大舞厅的工商变更信息、南关区鑫丽豪大舞厅提交的朱智理和吴庚向林州信用社交付租金的凭证可以看出转租协议得到实际履行，案涉房屋的租期于2015年9月30日到期，期满后林州信用社未收到任何人就涉案房屋支付的租金，案涉房屋委托拍卖的时间是2015年11月4日，鼎鼎贸易公司取得案涉房屋所有权时间是2016年7月15日即在鼎鼎贸易公司取得涉案房屋所有权时任何人对案涉房屋的占用均为无权占用；一审法院程序正确，本案无需中止审理，在南关区鑫丽豪大舞厅以其为原告提起（2017）吉0102民初4095号案件前，已经以齐秀玉为实际承租人名义提起诉讼，且已经过长春市南关区人民法院和长春市中级人民法院两审终审，裁定齐秀玉并非涉案房屋的合法承租人，不享有优先购买权，驳回其诉讼请求，南关区鑫丽豪大舞厅再以同样的诉讼请求以南关区鑫丽豪大舞厅名义提起（2017）吉0102民初4095号案件是为达到利用法律赋予的诉权无偿占用涉案房屋的非法目的，其诉请依法不应得到支持。
鼎鼎贸易公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即腾清其非法占有的、原告所有的位于长春市南关区大经路2号地下室的房屋（即被告经营地、建筑面积约2700平方米），并将房屋返还鼎鼎贸易公司；2.判令被告按照同等地段、同等条件的房屋租金标准，向原告支付占用期间的房屋使用费（自2016年7月16日起算，至实际返还日，以每月每平方米150元为标准，截至2016年9月15日，应付金额为122万元）；3.本案诉讼费用、保全费用等由被告负担。
一审法院认定事实：位于长春市南关区大经路2号房屋原为第三人林州信用社所有，2015年11月4日，林州信用社与吉林省正力拍卖有限责任公司签订《委托拍卖合同》，委托吉林省正力拍卖有限责任公司将该房屋拍卖出售，鼎鼎贸易公司于2016年7月15日通过竞拍的方式以8440000元的价格拍得该房屋。2016年9月26日，鼎鼎贸易公司取得该房屋的所有权证书，所有权证号为：房权证长房权字第2016092607**号。2016年10月12日，鼎鼎贸易公司取得土地使用权证，土地使用权证号为：长国用（2016）第020705376号。鼎鼎贸易公司在原一审中撤回其第二项诉讼请求，本次庭审亦未主张该项请求。另查，2010年9月21日，林州信用社与朱智理签订《协议书》一份，该协议书约定林州信用社将鸿鑫商贸大厦地下室南侧建筑面积约2000平方米出租给朱智理，租赁期限为四年，自2011年10月1日至2015年9月30日。2011年2月24日，林州信用社与朱智理、吴庚签订《转租协议》，朱智理将其租赁的林州信用社的鸿鑫大厦地下室南侧房屋转租给吴庚，林州信用社对转租行为予以认可。朱智理及吴庚先后将租赁房屋用于南关区鑫丽豪大舞厅的经营场所。2015年3月13日，林州信用社在《城市晚报》刊登《房屋租赁合同到期公告》，公告内容为：我社与承租人就位于长春市南关区大经路2号房屋（所有权证号为20900013**号）《租赁合同》，现依据合同中约定，将于本年9月到期，合同期间不得转租或改变房屋结构。特依法公告通知承租人及其他第三人，否则我社将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究责任，由此产生的一切法律后果，由承租人及其他第三人自行承担。再查，南关区鑫丽豪大舞厅工商登记的经营者为吴庚，南关区鑫丽豪大舞厅自认经营者为齐秀玉，其一直占有、使用鼎鼎贸易公司所竞拍的房屋的一部分用于经营活动。南关区鑫丽豪大舞厅及齐秀玉曾以林州信用社、吉林省正力拍卖有限责任公司、鼎鼎贸易公司为被告提起诉讼，请求确认吉林省正力拍卖有限责任公司与鼎鼎贸易公司签订的拍卖成交确认书无效，确认齐秀玉对拍卖房屋具有优先购买权。
一审法院认为，鼎鼎贸易公司通过拍卖的方式依法拍得林州信用社委托吉林省正力拍卖有限责任公司拍卖的长春市南关区大经路2号商业服务用房，并办理了该房屋所有权证书，取得该房屋的所有权，其对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。林州信用社虽与朱智理、吴庚签有协议，但林州信用社确认在涉案房屋拍卖前对外签订的租赁协议均已到期。南关区鑫丽豪大舞厅自认经营者为齐秀玉，因未提供证据证实其对涉案房屋仍具有合法占用的权利，故鼎鼎贸易公司要求南关区鑫丽豪大舞厅腾迁并返还房屋符合法律规定，依法应予支持。关于南关区鑫丽豪大舞厅以林州信用社、吉林省正力拍卖有限责任公司、鼎鼎贸易公司为被告另行提起民事诉讼为由申请本案中止审理，因鼎鼎贸易公司已实际取得拍卖房屋的所有权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，南关区鑫丽豪大舞厅的确认拍卖成交确认书无效的请求不应被支持，经原审法院2017年11月16日第28次审判委员会讨论决定本案继续审理。综上所述，原审依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：被告南关区鑫丽豪大舞厅于本判决生效后十日内从原告所有的位于长春市南关区大经路2号地下室的房屋中腾迁，并将该房屋交付原告长春市鼎鼎贸易有限公司。案件受理费42519元，由被告南关区鑫丽豪大舞厅负担。
本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，关于程序问题。本案中，鼎鼎贸易公司通过拍卖方式依法拍得长春市南关区大经路2号商业服务用房，并依法办理了房屋所有权证书。综合本案情况，原审法院依据相关法律规定对本案进行审理并裁判，程序并无不当。关于房屋返还问题。本案中，鼎鼎贸易公司通过竞拍获得案涉房屋后，依法办理了房屋所有权证书，其对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋在拍卖之前虽曾存在租赁情况，但案涉房屋在拍卖前对外签订的租赁协议均已到期。南关区鑫丽豪大舞厅主张其为案涉房屋的实际承租人，认为实际经营者为齐秀玉，并认为林州信用社的拍卖行为侵害了其优先购买权，但现有证据不足以证明其该项主张，同时亦不能证明其对案涉房屋仍具有合法占用的权利。故南关区鑫丽豪大舞厅的上诉请求不能得到支持。
综上所述，南关区鑫丽豪大舞厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42519元，由上诉人南关区鑫丽豪大舞厅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 曾范军
代理审判员 高云燕
二〇一八年四月十八日
书 记 员 高 飞