广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4531号上诉人（原审原告）：林小燕，女，1967年8月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：阮玉怡，广东中亿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郭群芳，女，1966年4月19号出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：陈展东，男，1990年7月14日出生，汉族，住广东省中山市。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李庆，广东广中律师事务所律师。上诉人林小燕因与被上诉人郭群芳、陈展东房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林小燕上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律不当，导致判项不当。双方在合同的第四条第二款约定,若被上诉人未按时支付，逾期每天按依法未付款2‰支付违约金，逾期超过10天，上诉人有权单方面解除合同，并没收保证金。在合同的第七条第（一）项第1点约定，被上诉人逾期10天未按时支付租金，上诉人可以要求被上诉人支付2‰的违约金及没收保证金。一审法院既认定上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同依法成立生效，双方均应按合同约定履行自己的义务，享受相应的权利，但又不支持上诉人基于合同而主张的没收保证金50000元的请求，明显自相矛盾。退一步讲，即使一审法院不能支持上诉人要求违约金又主张没收保证金的诉求，一审法院也应认定上诉人可以没收保证金而不支持违约金的诉求。如果按一审判决结果，被上诉人作为违约一方不用承担更大的违约责任，上诉人作为守约方要承担因被上诉人的违约所造成的其他损失。上诉人损失的不仅仅是两个月的租金，房屋一直未能租出的可得利益损失及追讨两个月的租金及其他费用所花费的时间、精力（被上诉人一直未按约定缴纳税费及相应的水电费，上诉人为此在不少部门奔波），以及因诉讼所发生的律师费、案件受理费。从维护社会诚信公平交易和倡导契约精神而言，上诉人的诉讼请求不仅有法律依据，更有现实意义。被上诉人陈展东、郭群芳二审未出庭应诉，提交书面意见辩称，上诉人既要求违约金、又主张没收保证金的行为不合理合法。根据《最高人民法院关于适用的若干规定》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”双方在租赁合同中并未将保证金约定为定金，上诉人既主张违约金，又主张没收定金，不符合违约金补偿性为主，处罚性为辅的原则。一审判决公正，合法合理。林小燕于2016年5月23日向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的商铺租赁合同；2.郭群芳、陈展东一次性支付林小燕租金26000元及逾期支付违约金2860元（暂算至2016年5月份止，请求判令算至付清之日止）；3.合同保证金人民币50000元归林小燕所有；4.郭群芳、陈展东支付林小燕为郭群芳、陈展东垫付的各项费用18275.18元。一审庭审中，林小燕明确诉讼请求2违约金以每月欠款13000元为基数，从当月6号开始分月按日2‰计算至付清之日止；诉讼请求4中费用18275.18元包括水费29.92元、电费498.73元、物业管理费3281.64元、租赁税费14464.89元。一审法院认定事实：林小燕系中山市东区岐关西路朗晴假日园1栋二层5、6卡商铺的产权人。林小燕（出租方，甲方）与陈展东、郭群芳、案外人钟梦菊（承租方，乙方）于2014年8月9日签订关于租赁中山市朗晴假日一期1栋二层5、6卡商铺的商铺租赁合同，主要约定：租赁期为5年，自2014年8月10日至2019年9月30日止（含免租期），乙方于签订合同之日或之前交给甲方租赁保证金50000元，租期届满后，在乙方无违约行为及付清所有费用后15天内无息返还；租金标准每年递增，其中2014年9月30日至2015年9月29日、2015年9月30日至2016年9月29日分别为每月15314元、16080元；乙方于每月5日或之前支付当月的租金，逾期每天按应付未付款2‰支付违约金，逾期超过10天，甲方有权单方面解除该合同，并没收保证金；乙方按时支付水电费及业主租赁税费、管理费等费用。合同签订后，林小燕交付租赁物给郭群芳、陈展东使用。后经双方协商，林小燕同意将2015年12月至2016年5月每月租金调整为13000元，于每月23日-25日前支付。郭群芳、陈展东实际交纳租金至2016年2月份。林小燕认为郭群芳、陈展东拖欠自2016年3月起的租金等费用，诉至法院，主张前述实体权利。林小燕已支付租赁物费用18275.18元如下：于2016年5月16日交纳2016年3月9日至2016年5月11日水费29.92元（其中生活用水费17.60元、垃圾处理费3.41元、污水处理费8.91元）；于2016年4月25日支付2016年3月2日至2016年4月1日电费498.73元；于2016年4月27日支付2016年2至4月物业管理费3281.64元；于2016年5月16日支付2014年10月1日至2014年12月31日租赁税费2283.93元、2015年5月1日至2015年12月31日租赁税费9135.72元、2016年1月1日至2016年4月30日租赁税费3045.24元，租赁税费共计14464.89元。一审庭审中，林小燕申请证人麦某出庭作证，证人陈述其系租赁物附近好一点便利店员工；其不认识郭群芳，因陈展东经常在其所在便利店购物故认识陈展东；陈展东于2016年3月底将案涉租赁商铺钥匙交其转交房东（未经房东委托），房东约在当年5月1日后来拿走钥匙。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。林小燕与陈展东、郭群芳、案外人钟梦菊签订的房屋租赁合同系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同已依法成立并生效，双方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。本案合同由林小燕与郭群芳、陈展东及案外人钟梦菊签订，郭群芳、陈展东陈述钟梦菊已退出对租赁商铺的使用、经营无需对该租赁合同承担责任，林小燕确认该事实并仅起诉郭群芳、陈展东主张相关权利，一审法院予以准许。林小燕交付租赁商铺后，郭群芳、陈展东应依约支付各项费用。郭群芳、陈展东确认拖欠林小燕2016年3月份租金，根据合同约定，郭群芳、陈展东已经构成违约行为，林小燕有权解除合同，且双方确认商铺已返还即合同实际已停止履行，对于林小燕请求解除双方签订的商铺租赁合同的请求，一审法院予以支持。郭群芳、陈展东虽称系因商铺漏水导致其无法继续租赁，因未能提交充足证据证明，一审法院不予采信。对合同解除日期，一审法院确定为商铺实际返还之日。关于商铺返还日期，结合证人证言，一审法院采信林小燕陈述的2016年4月30日。郭群芳、陈展东应向林小燕交纳拖欠之日至实际返还之日，即2016年3月1日至同年4月30日的租金26000元（13000元/月×2月）并支付违约金。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”租赁合同中约定的郭群芳、陈展东需支付拖欠租金的违约金，同时约定了基于郭群芳、陈展东拖欠租金的违约行为，林小燕有权行使合同解除权并没收郭群芳、陈展东保证金的内容。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的若干规定》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，只有对于保证金约定适用定金罚则的类似情形，可以认定其为定金性质；反之，则应当从违约金性质予以审查及判断。本案中，依合同约定，郭群芳、陈展东交付的保证金不能认定为定金，而系针对郭群芳、陈展东拖欠租金行为逾十天的违约金。我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅的原则，其主要属性仍为补偿性，故对予林小燕现既主张逾期付款违约金，又同时主张没收保证金50000元的请求一审法院不予以支持。结合郭群芳、陈展东抗辩，考虑到林小燕的实际损失状况，根据公平原则和诚实信用原则，对林小燕应得违约金确认为以每月所欠租金为基数，从当月欠款日即26日开始，按年利率24%计算至清偿之日止。关于林小燕已支付的房屋租赁期间的各项费用18275.18元（水费29.92元、电费498.73元、物业管理费3281.64元、租赁税费14464.89元），经审核属于郭群芳、陈展东租赁期间内的费用，按合同约定应由郭群芳、陈展东承担，现林小燕已垫付，应由郭群芳、陈展东向林小燕返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的若干规定》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、林小燕与郭群芳、陈展东于2014年8月9日签订的商铺租赁合同于2016年4月30日解除；二、郭群芳、陈展东于一审判决生效之日起七日内向林小燕支付租金26000元及违约金（以每月所欠租金13000元为基数，从当月26日开始，按年利率24%计算至清偿之日止）；三、郭群芳、陈展东于一审判决生效之日起七日内向林小燕返还租赁费用18275.18元；四、驳回林小燕的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4042元，减半收取2021元（林小燕已预交），由林小燕负担1040元，郭群芳、陈展东负担981元（郭群芳、陈展东于判决生效之日起七日内迳付林小燕）。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，林小燕与陈展东、郭群芳、案外人钟梦菊签订的商铺租赁合同中还约定以下条款：有以下情形之一，视为乙方违约，甲方有权提前解除租赁合同，没收乙方保证金，并要求乙方赔偿甲方遭受的一切实际损失。1.乙方逾期支付租金、水、电超十天（含十天）；……6.未经甲方书面同意，乙方在租赁期内擅自解除租赁关系。双方还约定了其他相关内容。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。针对林小燕的上诉，本案二审争议的主要焦点是林小燕是否有权没收郭群芳、陈展东交付的合同保证金50000元。林小燕与陈展东、郭群芳、案外人钟梦菊签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。因林小燕与陈展东、郭群芳均已确认钟梦菊已退出涉案商铺的租赁关系，故本案的租赁合同仅约束林小燕与陈展东、郭群芳。双方在商铺租赁合同约定了租赁期限从2014年8月10日至2019年9月30日，并约定每月租金交付期限为每月5日前，后双方协商将2015年12月至2016年5月期间的租金标准调整为13000元，交付期限为每月23-25日前支付。而在实际履行中，陈展东、郭群芳在未征得林小燕书面同意的情况下，于2016年4月份单方提前解除了租赁合同关系，陈展东、郭群芳的行为构成了违约，依双方在租赁合同中的约定，林小燕有权没收租赁保证金。虽然商铺租赁合同中没有明确约定租赁保证金为定金性质，一审法院将本案中的租赁保证金定性为违约金性质并无不当，但是本案双方当事人已明确约定了不仅在承租人拖欠租金逾十天的情形下，林小燕有权没收租赁保证金，而且还约定了在承租人单方擅自提前解除合同的情形下，林小燕作为出租人有权没收租赁保证金，并要求承租人陈展东、郭群芳赔偿一切实际损失，即双方对陈展东、郭群芳的提前解除合同的违约行为作出了明确的违约责任约定。本案中，陈展东、郭群芳的违约行为有二，一是拖欠租金逾十天，二是在租赁期限届满前提前解约。一审法院仅处理了陈展东、郭群芳拖欠租金违约行为的违约责任，遗漏了其二人提前解约行为的违约责任。陈展东、郭群芳与林小燕在租赁合同中约定的租赁期限为五年，陈展东、郭群芳却在不到两年的时间提前擅自搬离涉案租赁商铺，必然造成了林小燕在陈展东、郭群芳按约履行合同后可以获得的可预期利益损失，因此，在双方已对承租人提前擅自解除合同的违约行为损失作出了明确约定的情形下，本院对林小燕主张没收租赁保证金50000元予以支持。综上所述，上诉人林小燕的上诉有理，本院对其上诉请求予以支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10673号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10673号民事判决第四项；三、被上诉人郭群芳、陈展东交纳的租赁保证金50000元归上诉人林小燕所有；四、驳回上诉人林小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4042元，减半收取2021元（林小燕已预交），由上诉人林小燕负担223元，被上诉人郭群芳、陈展东负担1798元（郭群芳、陈展东于本判决生效之日起七日内迳付林小燕）；二审案件受理费1050元（林小燕已预交），由被上诉人郭群芳、陈展东负担（郭群芳、陈展东于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利代理审判员  赖晓筠代理审判员  卢俊廷二〇一七年五月二十九日书 记 员  林蔓娜李小丹