云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曲中民终字第230号
上诉人（原审被告）袁路华，男。
委托代理人刘富林，云南鸣威律师事务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）徐小萍，女。
原审第三人徐老才，男。
上诉人袁路华因与被上诉人徐小萍、徐老才租赁合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2014）师民初字第935号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月11日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定的法律事实是：被告与第三人达成口头协议，2012年1月，第三人将位于小河口村地名叫“十车粪”的土地出租给被告建简易房，每年租金5000元。同年5月，原、被告达成口头协议，被告将建成的简易房出租给原告经营门市部，出租时间3—5年，每年租金4000元，由原告在原简易房的基础上加盖部分简易房，协议终止时，原告加盖的部分连同原来的简易房无偿退还被告。协议后，原告另建了部分简易房并进行了装修，并在该房内经营门市部。期间，经双方协商原告已支付2015年5月之前的租金。后因被告一直未向第三人支付土地租金，导致第三人要收回土地而发生纠纷。2014年7月26日第三人与被告达成交还出租土地的书面协议，协议后第三人便准备将土地收回，三方产生纠纷，原告喊来证人对房内的财物进行清点后离开，2014年7月27日第三人决定对该简易房拆除收回土地，因该房内有原告的货物，第三人喊来村干部对房内货物进行清点，并另找地点存放货物。
原审法院认为，原、被告订立的口头协议，系双方的真实意思表示，被告将其建盖的简易房屋出租给原告经营门市部，在双方协议的期限内，被告有义务保证原告对该房屋的管理使用权，本案因被告的原因导致第三人收回土地，并拆除该房屋，致使原告在协议期内不能继续管理使用该房屋及受到相关损失，被告袁路华应承担违约的法律责任。在审理过程中，本院作释明后，提出对第三人徐老才存放的货物进行清点，对能使用和有效期内的货物交由原告徐小萍先行处理，以免损失扩大，但因被告袁路华不同意清点及原告徐小萍不愿接收货物而导致第三人清点并存放的货物实际价值不能查清，对此原、被告均有一定的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。对被第三人徐老才存放的货物，折价由原告徐小萍、被告袁路华各承担50％，承担责任后该货物由原、被告另案处理。关于原告货物实际损失的认定，根据本案实际，本院以第三人清点的货物作为原告货物损失的依据为宜，百货认定为16889.27元；对原告修、建房屋损失的认定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”，原告用去的装修等费用有被告于2014年7月13日在原告的损失单上签字认可，应当可以认定。关于租金，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。本案原告已交的租金，可以认定至2015年5月，根据本案实际，原告徐小萍可以不支付租金，已支付的租金被告应当退还。原告徐小萍主张的营业损失，其提交的证据不足以证明其主张，应不予支持。原告的损失费用：l、装修及建房费20852元；2、租金费4000元；3、百货损失16889.27元（原告提交的清单货物价值为l8672.25元，第三人提交的清单货物价值为16889.27元，两份清单相差1782.98元，本院以第三人提交的清单为l6889.27元认定）；4、瓷砖损失以原告提交的清单2568.5元认定。原告徐小萍与第三人徐老才之间不存在租赁合同关系，第三人徐老才对原告依法不应承担责任。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十三条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、由被告袁路华赔偿原告徐小萍装修及建房费20852元；二、由被告袁路华赔偿原告徐小萍的百货及瓷砖损失19457.7元的50％即9728.8元；三、由被告袁路华退还原告徐小萍租金4000元；上述费用共计34580.8元，于法律文书生效后十五日内付清。四、驳回原告徐小萍的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由被告袁路华负担l000元，原告徐小萍承担500元。
一审宣判后，袁路华不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，查清事实，依法改判；本院一二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一、上诉人与被上诉人之间是不定期的租赁合同，当出现终止事由时，二者之间的租赁合同也应自行终止；二、被上诉人的损失不应当由上诉人承担，法院认定事实也认可上诉人不是直接行为人。房子拆除时，事前已通知了被上诉人，并且给其足够的拆除时间。一审法院适用合同法第一百一十九条错误，上诉人认为我方并未违约，双方是不定期租赁合同。三，一审法院适用合同法第二百二十三条认定房子拆除后的补偿理由不充分，上诉人与被上诉人约定房子租赁期满后房子所有权归上诉人，故不存在补偿、赔偿的问题。
二审中，被上诉人提交两组证据，1、2014年7月23日上诉人与被上诉人的对话录音一份以及被上诉人与原审第三人的通话录音一份，欲证明上诉人当时承诺补偿我损失，让我搬出去；2、照片4张，反映的是上诉人与第三人签订协议的场景，欲证明二人所签协议是不合法的，他们先将商店堵了，才签的协议。
上诉人质证认为，证据1录音是被上诉人单方收集的，未经上诉人同意，故该证据不合法，且被上诉人在一审时未提交，在二审中不能作为证据使用，不属于新证据，不予质证；证据2真实性没有异议，合法性、关联性有异议，取得手段不合法，且与本案无关。
原审第三人质证认为，证据1上诉人与被上诉人通话内容是他们之间的事，与我无关，被上诉人与我的通话是事实，我已经尽到该尽的义务了；证据2是事实。
经询问被上诉人，其未在一审中提交该两组证据的原因，被上诉人陈述，当时没有想到上诉人会上诉，想着一审的证据已经够了，就没有提交，且双方之间处的也好。本院认为，证据1反映内容为三方当事人因本案发生纠纷、扯皮的对话过程，其内容不能证实被上诉人主张，且不属于二审中的新证据，不予采信。证据2反映了人物、场景，但照片内容不能证实被上诉人的证明目的，不予采信。
原审认定的案件基本事实与本案的基本事实一致，本院予以确认。
本院认为，一、上诉人袁路华与被上诉人徐小萍之间的租赁合同是定期还是不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条之规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”上诉人袁路华与被上诉人徐小萍于2012年5月12日口头约定租赁期限为三到五年，上诉人以每年4000元实际收取被上诉人租金至2015年5月12日，但双方未签订书面合同，应视为不定期租赁合同，故上诉人依法可以随时解除合同。出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人，以便承租人有一定的准备时间搬离租赁房屋、寻找新的租赁房，将解除合同的损失降到最低。
二、上诉人袁路华应承担何种责任。首先，租金的返还问题。上诉人收取被上诉人租金至2015年5月12日，上诉人单方解除租赁合同，被上诉人实际使用租赁房至2014年7月27日，上诉人应当返还多支付的租金计（4000÷12×10=）3333.33元。其次，对于货物损失的赔偿问题。本案中，上诉人袁路华自述徐小萍在七月中旬就知晓本案第三人徐老才要将土地收回的事情，结合徐小萍在一审提交的与袁路华在2014年7月13日共同签字确认的“用于房屋建筑的费用清单”，应当认定袁路华于7月13日通知徐小萍解除房屋租赁合同。被上诉人徐小萍在租赁房中从事百货、瓷砖、烟草等经营活动，需要一定的时间寻找物品堆放处或新的租赁房并清点、转移物品。2014年7月13日袁路华通知其解除合同，同年7月27日房屋即被拆除，本院认为，上诉人未在合理期限之前通知被上诉人，对被上诉人的百货及瓷砖等货物损失应当承担赔偿责任，被上诉人在知悉上诉人解除合同的意思表示后未及时对货物进行处理，放任损失扩大，应自行承担相应责任，故原审判决对被上诉人的货物损失折价由上诉人、被上诉人各承担50%符合本案客观事实，并无不当。最后，对于加盖部分的赔偿问题。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，对于装饰装修物的处理问题，当事人有约定的从其约定。上诉人与被上诉人均认可，双方在租赁关系开始时共同约定，被上诉人在原简易房的基础上加盖部分简易房，合同到期时，加盖部分归上诉人所有且上诉人无需补偿被上诉人。本案上诉人在双方约定的期限未到时，即通知被上诉人解除租赁关系，未达到约定的加盖部分归上诉人所有的条件。因双方未约定在合同不到期的情形下加盖部分的归属，且本案简易房实际已被拆除，故对于加盖部分的处理，应秉持公平原则，依双方约定的期限，由上诉人赔偿被上诉人剩余约定租期内的装修装饰残值损失较为恰当，即由上诉人赔偿被上诉人20852÷（3×12）×10=5792.22元。
据此，原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销师宗县人民法院（2014）师民初字第935号民事判决；
二、由上诉人袁路华于本判决生效之日起十五日内向被上诉人徐小萍返还租金3333.33元，赔偿货物损失9728.89元，赔偿加盖部分残值损失5792.22元，共计18854.44元；
三、驳回被上诉人徐小萍的其他诉讼请求。
一审案件受理费1500元，由被告袁路华负担l000元，原告徐小萍承担500元。二审案件受理费1500元，由上诉人袁路华负担500元，被上诉人徐小萍负担1000元。
本判决为终审判决，送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内，向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为两年。
审判长 迟少杰
审判员 印加生
审判员 朱婧然
二〇一五年五月七日
书记员 朱 丹
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