浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终2562号
上诉人（原审被告）：应汉林，男，1975年12月8日出生，汉族，住临海市。
上诉人（原审被告）：黄愉敏，女，1976年2月19日出生，汉族，住临海市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：何达松，浙江普安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临海市蓝盾物业管理有限公司，住所地：临海市杜桥镇时代名邸会所。
法定代表人：李训建，该公司总经理。
委托诉讼代理人：严军利，临海市杜桥法律服务所法律工作者。
上诉人应汉林、黄愉敏因与被上诉人临海市蓝盾物业管理有限公司（以下简称蓝盾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2016）浙1082民初5353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
应汉林、黄愉敏上诉请求：撤销浙江省临海市人民法院（2016）浙1082民初5353号民事判决，发回一审法院重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。（一）上诉人未与浙江化学原料药基地临海投资开发有限公司签订前期物业管理服务合同主要内容和业主临时公约，被上诉人与浙江化学原料药基地临海投资开发有限公司签订的物业管理服务合同对上诉人没有法律约束力。1.建设单位销售物业未与业主签订前期物业管理主要内容，不符合法律、行政法规的规定。最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主具有约束力。这条规定十分明确，对业主具有约束力的前提是建设单位“依法”二字，即销售商品房时，是否符合法律、行政法规的规定与业主发生民事法律关系。上诉人在购买福华小区物业时，建设单位根据上诉人购买物业结构的特殊性，口头已告知上诉人不属于物业管理服务范围，故未与上诉人签订前期物业管理服务合同主要内容和业主临时公约，物业管理条律第25条及地方行政法规等都明确规定，建设单位在销售物业时应当签订前期物业管理服务合同主要内容和业主临时公约，上诉人购买的物业，建设单位浙江化学药基地临海投资开发有限公司未与上诉人订立前期物业管理服务合同主要内容和业主临时公约，不符合最高法解释依法二字的规定。2.一审法院认定的事实和作出的判决有违最高法解释本意。一审法院以上诉人与建设单位签订的商品房买卖合同第21条约定，认定建设单位与被上诉人签订的前期物业服务合同对上诉人具有约束力，上诉人认为商品房买卖合同第21条只有明确建设单位已选聘物业管理服务企业的名称，对上诉人是否接受和同意该物业管理服务，双方另行签订前期物业管理服务合同主要内容来确定，建设单位与上诉人签订前期物业管理服务合同主要内容，是依法形成业主与物业服务企业之间的权利义务关系，本案中被上诉人未提供上诉人与建设单位签订的前期物业管理服务合同主要内容的书面依据，故被上诉人与建设单位签订的前期物业管理服务合同对上诉人没有约束力，一审法院的判决违背最高法解释。（二）物业面积以房地产部门查询的依据为准。（三）被上诉人未履行物业管理职责。上诉人自被上诉人第一次向法院起诉时已提出抗辩，被上诉人从未履行过任何管理义务，本案在审理时上诉人提供证人和书面证据，证明外围卫生全部是上诉人自己雇人打扫和清运，上诉人购买的物业都属临街，特别是6000多平方米的酒店，房屋的坐落虽然属于福华小区，但使用是完全独立的，不属于物业管理服务范围，全部房屋都在被上诉人设立保安外面，连安保工作被上诉人也从未过问过。根据合同法有关规定，建设单位与被上诉人签订的前期物业管理服务合同对上诉人有约束力，被上诉人未履行义务，应承担不履行合同义务过错责任，减轻上诉人承担物业管理费用。被上诉人也未举出自己履行物业管理依据，上诉人自己招用的人员打扫卫生都是公共场所范围，垃圾清运应当是物业管理部门承担的义务范围，一审法院以上诉人租赁给他人所招人员保洁与小区物业管理不冲突、不排他为由对上诉人提出的抗辩不予采纳完全错误。二、程序违法。浙江省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》规定，“物业服务人未以书面形式向业主催交物业费而直接提起诉讼的……，不予受理”。这一规定明确了人民法院受理物业服务合同纠纷案件是以物业服务人向业书面催交为前置条件。被上诉人虽然在本案发生前已二次起诉、二次撤诉，法院受理时提供了虚假的催交函件，诉前催交与起诉主张权利两者在程序上不同的，被上诉人在诉前从未向上诉人发送过催交函件，上诉人从未收到催交函件，更没有支付过物业管理费。一审法院在不符合案件受理条件的情况下，对于已经受理的案件应当作出裁定驳回被上诉人起诉，一审法院直接作出判决程序违法。
被上诉人蓝盾物业公司辩称，首先，根据最高院司法解释的规定，被上诉人认为前期物业服务协议对上诉人具有约束力。其次，上诉人购买的物业面积实际为7039.51平方米，从被上诉人两次调取的资料可以看出，但因为被上诉人自己的过失，少掉了59.1平方米，故对一审法院认定的上诉人物业面积是认可的。第三，被上诉人在接手物业以后，一直在履行物业管理义务以及相关的职责。第四，被上诉人在上诉人未按期缴纳物业管理费，多次上门催讨，并且两次下发物业费催缴的通知函，但上诉人一直不予缴纳，后来在一直催讨未果的情况下，曾于2015年5月向一审法院起诉，后因第二年的物业费也即将到期，因此撤回起诉与第二年的一并起诉，这能证明被上诉人一直就上诉人所欠的物业费进行催讨。上诉人于2011年8月就开始使用房屋，从蓝盾物业服务公司出具的物业费发票可以看出，2011年8月1日至2012年7月31日，上诉人曾经支付过60000元的物业费，付款凭证是浙江春天建设有限公司，此公司租赁在上诉人的房屋，这也可以证明实际上于2011年8月1日就已经交房，至于之前的购房合同为什么写成2013年3月或者6月、7月是因为浙江省化学原料药基地临海投资有限公司与上诉人签订合同时，将房屋使用的时间写错了，后来委托浙江万邦公司重新签订了合同，实际上在2011年8月就已经交房了。
蓝盾物业公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告及时支付2012年8月1日—2015年7月30日期间的物业管理费190068元；2.本案受理费由两被告负担。
一审法院认定事实：浙江省化学原料药基地临海投资开发有限公司选聘原告对福华家园提供前期物业管理服务事宜，双方于2010年10月20日签订了《前期物业管理服务协议》，合同期限为2010年10月20日起至福华家园业主委员会成立之日与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方0.75元或0.90元；每年缴纳一次，每次缴纳时间为每年8月1日前的前两个月等。两被告系夫妻关系，于2013年3月26日与浙江省化学原料药基地临海投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，取得福华家园建筑面积为6980.39平方米的物业。福华家园小区至今未成立业主委员会。
一审法院认为，原告和浙江省化学原料药基地临海投资开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，未违反法律法规禁止性规定，应为有效。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已经向被告提供了相应的物业服务，被告应当支付相应的物业服务费，故该院对原告要求被告支付物业管理费合理部分的诉讼请求予以支持。物业管理费计算为6980.39平方米×0.75元/平方米/月×28月（2013年3月26日至2015年7月26日）=146588.19元。综上，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告应汉林、黄愉敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告临海市蓝盾物业管理有限公司物业管理费146588.19元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4101元，减半收取2050.5元，由原告临海市蓝盾物业管理有限公司负担470元，由被告应汉林、黄愉敏负担1580.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于，一、《前期物业管理服务协议》对于上诉人是否具有约束力。上诉人与建设单位浙江省化学原料药基地临海投资有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十一条明确约定，“出卖人已经选聘临海市蓝盾物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容”。附件七约定，“《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》的主要内容详见双方另行签订的《前期物业管理协议》、《临时业主合约》”。可见上诉人在签订合同时就已明知临海市蓝盾物业管理有限公司为其物业所在区域提供物业管理服务，因此上诉人关于其并未签订《前期物业管理服务协议》则该协议对其不具有约束力的上诉理由，并不成立。二、涉案物业实际面积问题。二审中上诉人与被上诉人均认可涉案物业面积为6980.39平方米，对此本院予以认定。三、涉案物业是否在被上诉人服务范围之内，被上诉人有无履行物业管理职责。上诉人虽称其物业临街，使用时完全独立，不属于物业管理服务范围，但根据上诉人与出卖人签订的《商品房买卖合同》约定，选聘被上诉人从事涉案物业所在区域的前期物业管理，因此一审法院认定涉案物业属于被上诉人服务范围内并无不当。另外，上诉人提供的证据仅能证明其另聘保洁单位和人员对其所有物业进行卫生清洁等工作，并不能证明被上诉人未履行物业管理职责。四、一审程序是否违法。上诉人认为其从未接到被上诉人催交物业费的相关通知，被上诉人起诉不符合法律规定，一审法院应当驳回起诉而不应受理。本院认为，被上诉人曾向法院起诉要求上诉人支付物业费，上诉人也进行了应诉并明确表示不愿意支付，后因故撤回起诉，对此可以视为被上诉人已经尽到了催缴通知的义务，一审法院受理并审理本案，并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4101元，由上诉人应汉林、黄愉敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 汤坚强
代理审判员 陶镜玄
二〇一七年二月二十二日
代书 记员 严 凌