江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终641号
上诉人（原审被告）：江苏宏邦重型机械有限公司，住所地盐城市毓龙东路57号新阜大厦5楼。
法定代表人：沈宏君，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：沈红云，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：�云春，江苏朗宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏长源动力机械有限公司，住所地盐城市盐都区新区开创路。
法定代表人：明加权，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李加超，江苏一正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单祥，江苏一正律师事务所律师。
上诉人江苏宏邦重型机械有限公司（以下简称宏邦公司）因与被上诉人江苏长源动力机械有限公司（以下简称长源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初3680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
宏邦公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发�重审。事实和理由：1.宏邦公司发出解除合同通知书后，没有运走部分设备，只是将已经生产好的货物按原计划发送给客户，是正常的生产经营活动。2.截止2016年4月7日，宏邦公司应付合同内租金480万元，实际已经支付4652500元，欠付租金为147500元（支付时应扣减保证金5万元），占整个应付租金的3%。这种瑕疵违约，不应判令宏邦公司支付违约金83333元。3.宏邦公司不应承担合同解除后的租金损失。如果租赁合同终止系宏邦公司单方原因所致，宏邦公司理应承担单方终止合同的全部责任。本案中，若长源公司在收到解除合同通知书以后认为合同不应该终止，完全可以要求继续履行，或者诉讼法院解决，或通过其他合法的途径、采取其他合法方式来解决双方的争议，但其没有任何理由私自将租赁房屋上锁落栅予以控制，导致宏邦公司非但不能按合同约定使用租赁物，�要安排人员看管存放的机器设备、原料产品等财产。这不符合宏邦公司的合同目的，也和宏邦公司迟延付款的违约责任无因果关系，过错责任全部在长源公司，宏邦公司有权拒绝承担这部分租金。不应判决宏邦公司承担违约责任后还判决赔偿损失的70%，属于责任划分错误。4.一审判令宏邦公司承担的租金计算有误，应当扣减5万元。在一审阶段对账时没有将保证金5万元从欠付的租金中扣减。5.长源公司未按照合同约定将合同附件土地使用证上使用面积为20540平方米的土地全部交付给宏邦公司使用，仅交付13774平方米，少交付6766平方米。
长源公司辩称，1.长源公司于2016年6月提交给一审法院的照片可以证明厂房遭宏邦公司损坏，证明宏邦公司私自搬走部分设备。2.违约金数额是根据合同约定认定的，宏邦公司在整个合同的履行期间，经常性拖延支付租金，并经反复催要后，截止一审起诉前尚未全额交纳租金。违约金的标准是基于合同约定，宏邦公司有重复迟延交付租金的行为，一审关于违约金的认定客观公平。3.长源公司锁门、更换厂牌等行为是一种追索租金不恰当的方式，但该方式并不必然导致合同解除，宏邦公司暂停生产且私自搬走相关设备，存在逃付租金情况。4.2016年4月7日之前的租金已经双方核对，并确认所欠付的租金款项在一审并无争议。一审法院基于实际履行情况，最终予以解除合同，但要求宏邦公司按原租金的70%交纳实际占用费，一审应当按照原合同租金的标准支持占用费，但为避免诉累其公司并未提出上诉。5.关于宏邦公司提出租赁场地面积未足额提供问题，宏邦公司从接受租赁厂房开始直至争议诉至法院，长达六七年时间从未提出异议，宏邦公司自承租合同签订后接收了房屋并�署了相应的确认手续。请求驳回上诉，维持原判。
长源公司向一审法院起诉请求：1.判令宏邦公司支付截至2016年4月7日拖欠的租金20万元，并按季度提前十日支付自2016年4月8日起至实际交付房屋之日止，按每季度25万元支付租金，截至目前（一审审理阶段第二次开庭）共拖欠的租金95万元.2.判令宏邦公司承担一个月租金额计算的违约金83333.3元.3.判令宏邦公司按约定承担承租房屋的修复费用或者恢复原状.4.本案诉讼费由宏邦公司承担。
一审法院认定事实：长源公司与宏邦公司于2011年6月11日签订一份厂房租赁合同，约定：甲方长源公司将位于盐都区开创路南二楼3间及楼下车间租赁给乙方宏邦公司作生产经营场所；租赁期限自2011年7月8日至2017年7月8日；年租金100万元，支付方式为按季预付，支付日期为支付月10日前；乙方在租赁期间，对甲方提供的厂房及设施有维护保养义务，如出现自然破损，由乙方自行修复，甲方不承担任何费用；双方还约定违约责任等事项。
合同签订后，双方按约履行相关义务。2015年10月22日，长源公司以宏邦公司在合同履行期间有不按约定时间支付租金的行为等作出解除租赁合同通知书，并限其在接到通知后30日内腾退房屋、付清费用，并承担合同解除造成的损失。宏邦公司接到通知后，支付了上述期间的租金，并生产经营至2016年3月。2016年3月29日，宏邦公司向长源公司发出终止合同通知书，主要内容为：因周边拆迁，致道路及环境严重影响公司正常生产经营，使合同目的不能实现，现提出终止2011年6月签订的厂房租赁合同。长源公司收到通知后，于4月5日作出复函如下：贵公司单方要求终止租赁合同与事实不符。事实上，厂区内水�电、道路畅通，不影响公司正常经营，贵公司合同目的能够实现；目前尚欠租金75万元左右，还应承担违约金。请贵公司接函后，立即将欠付租金及合同约定租金汇至我公司账户等。宏邦公司发函后，便不再生产经营，并运走部分设备。后长源公司在厂门口加了简易门锁并更换了厂牌，现宏邦公司仍有部分设备在租赁房屋内，同时也留有门卫值班。此后，双方为租金及解除合同事宜发生争议，长源公司诉至一审法院。
一审法院庭审中，宏邦公司主张在租赁期间已支付租金4652500元（已包含50000元保证金抵扣款），实际差欠147500元，与长源公司主张的200000元，实际误差2500元。长源公司主张在2013年5月3日的付款凭证中收取的52500元，其中2500元是因宏邦公司逾期支付租金而支付的利息，而50000元保证金应在合同期满且房屋交付完毕后退还。
另长源公司还提交拍摄于2016年6月份的数张现场照片，拟证明房屋目前墙体及屋顶严重破损，并存在潮湿漏雨等严重问题，而按照合同约定，宏邦公司并未履行合同租赁期的维修保养义务，应当承担修复费用。但对此长源公司未申请鉴定，是否属于合同约定应由宏邦公司修复的情形以及修复费用。
一审法院认为，合同是双方当事人约定权利义务的协议。依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当按照合同约定全部履行自己的义务。本案双方签订的租赁合同合法有效，对双方均具有法律约束力。宏邦公司在履行合同过程中屡次逾期支付租金，已构成违约；其在终止合同通知书中要求终止合同的事由不成立，不具有单方解除合同的效力。故宏邦公司依法应当承担相应的违约责任。
本案的主要争议，案�租赁合同是否应予终止？长源公司主张的租金有无事实和法律依据。
根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而本案长源公司作为出租人，提起本次诉讼，未选择解除合同，经一审法院释明后，仍坚持原诉讼请求，即要求宏邦公司继续履行租赁合同，支付租金。而租赁合同属于继续性履行合同，履行的是非金钱债务，宏邦公司已于2016年3月29日单方作出了终止租赁合同通知，且实际不再生产经营，并搬走部分设备，宏邦公司已不愿意继续承租，客观上也不可能再继续履行该租赁合同；长源公司也采取锁门、更换厂牌方式索要租金等。因此，从双方行为表明案涉租赁合同已构成事实上不能履行，宏邦公司不愿继续履行，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的无法实现。如强制要求继续履行合同只会扩大损失，且距约定的租赁届满期限较长。故一审法院综合考虑，确认双方的租赁合同自2016年4月7日终止。但因宏邦公司系违约方，应依法承担合同终止的法律后果，即承担违约责任以弥补长源公司的损失。鉴于长源公司采取锁门等方式致宏邦公司不能及时腾空房屋，也负有一定责任，长源公司对该期间的租金损失承担30%的责任。长源公司主张2016年4月7日之前的租金数额，应确定为147500元，关于保证金50000元，应当抵扣租金，对2500元的利息双方没有明确约定，仍应计入租金。对合同终止后的租金损失，由宏邦公司承担约定租金额的70%，至房屋腾空之日止。
关于长源公司主张的一个月租金的违约金问题，双方在合同中已明确约定，且宏邦公司作为违约方应当承担相�责任，对该项请求，一审法院予以支持。对长源公司要求宏邦公司按约定承担承租房屋的修复费用或者恢复原状，一是租赁合同第十五条约定的“如出现自然破损，由乙方可自行修复，甲方不承担任何费用”，并未界定破损到什么程度才需要修复；该条款字面意思主要强调了修复费用的承担，也不能看出出现自然破损就由宏邦公司承担修复义务，同时该条款与法律规定的出租人应承担租赁物的维修义务发生冲突；长源公司提供的照片中墙体、屋面情况，是否在宏邦公司使用期间发生，原状是什么状况，都无法证明，同时上述事项也未经过鉴定机构进行鉴定。故对长源公司的该请求一审法院不予支持。
综上所述，双方签订的租赁合同因事实不能履行，应予以终止，起算时间自2016年4月7日。对长源公司主张的租金及违约金，符合法律规定的部分，一审法院依法予以支持。具体为：2016年4月7日前尚欠147500元，此后至法庭辩论终结前（2016年10月8日）的租金损失数额合计500000元，由宏邦公司承担70%即350000元，此后的租金损失按上述标准予以计算至宏邦公司实际搬迁结束止。同时，宏邦公司应当承担约定违约金83333元。对长源公司主张承租房屋的修复费用或恢复原状等，证据不足，一审法院不予支持。对双方其他诉辩称，一审法院均不予采信。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、江苏宏邦重型机械有限公司支付江苏长源动力机械有限公司截止2016年10月8日止尚欠租金及租金损失合计497500元，此后至江苏宏邦重型机械有限公司实际搬迁结束止的租金损失由江苏宏邦重型机械有限公司按合同约定租金的70%的标准予以支付。二、江苏宏邦重型机械有限公司支付江苏长源动力机械有限公司违约金83333元。以上第一、二项，合计580833元，于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回江苏长源动力机械有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14101元，由江苏长源动力机械有限公司负担2933元，江苏宏邦重型机械有限公司负担11168元。
本院二审期间，围绕上诉请求，长源公司提交了下列证据：
证据一、长源公司法定代表人明加权出具的承诺书一份、收条一张以及付款凭证一份，共同证明明加权按照�诺向陈必佐承担了52500元利息，该利息应由宏邦公司承担，不应计入宏邦公司已付租金。在双方对账时考虑到保证金5万元和这笔利息大致相当，互相冲抵，计算已付租金为480万元。
证据二、催款通知书、快递单据及发票各三份，证明长源公司向宏邦公司催收缴纳租金的情况。
宏邦公司对上述证据的质证意见为：证据一中的承诺书证明目的与本案无关，仅对付款凭证真实性予以认可。对证据二的真实性、合法性均不予认可，无证据证明宏邦公司收到上述通知书。
本院对上述证据的认证意见：长源公司提供的证据用以证明其经宏邦公司同意支付给案外人陈必佐的利息52500元，未得到宏邦公司的认可，也无其他证据能够互相印证。长源公司提出该款已抵扣5万元保证金的依据不足。
本院二审查明的其他事实与原审判决相同，本院予以确认。
二审中，经本院于2017年3月31日组织双方是否同意交接案涉房屋，长源公司表示“同意宏邦公司将已计算到现在的租金交掉后才可搬离设备”，宏邦公司表示“只同意交纳没有争议的租金97500元”，双方交接未成功。
本案争议焦点：1.双方之间的租赁合同何时解除。2.合同解除后，宏邦公司是否应当承担房屋占用费以及如何计算该项费用。3.保证金5万元是否应抵冲租金。4.一审法院判决的违约金应否调整。5.宏邦公司能否以租赁面积不符合约定主张减少租金。
本院认为，长源公司与宏邦公司签订的《厂房租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
1.因双方一致认可长源公司于2016年4、5月份在宏邦公司搬离部分设备时将厂区大门和车间上锁，并更换厂牌的事实，该事实能够证实宏邦公司已不在该厂房内继续经营，长源公司亦以其行为表明不再让宏邦公司继续使用租赁房屋，双方之间签订的租赁合同目的已无法实现，故双方的租赁合同自2016年5月31日解除。
2.长源公司将厂区大门和车间上锁，并更换厂牌，宏邦公司搬离部分设备等事实，能够证实宏邦公司拖欠支付租金是双方发生纠纷导致合同解除的主要原因，且过错程度较大，应负主要责任，但长源公司也应负次要责任，原审法院根据双方过错程度判令宏邦公司承担70%的责任，判令长源公司承担30%的责任，并无不当。二审审理阶段，本院于2017年3月31日组织交接并向长源公司进行法律释明：“当事人一方违约后，对方�当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”,长源公司不同意宏邦公司搬离设备后即交还所租赁的厂房。本院认为，双方签订的厂房租赁合同所约定的租赁期虽然还未届满，但双方的行为已实质性表示不再履行该租赁合同。作为出租方，长源公司应采取适当的措施防止损失的扩大，因未采取适当的措施而导致损失发生扩大，故无权要求承租方赔偿该项扩大的损失。故对2016年6月1日至2017年3月31日之间产生的厂房占用费，宏邦公司承担租金标准的70%责任，对于2017年3月31日之后产生的租金损失，依法不予支持。
据此，宏邦公司应向长源公司支付的厂房租金和占用费分别为：自2016年4月8日起至2016年5月31日止（共计53天）按100万元/年的标准计算的租金为（100万元/365天x53天=145205元）。自2016�6月1日起至2017年3月31日止（共计303天）按100万元/年标准的70%计算的厂房占用费为（100万元/365天x303天x70%=581095元），故宏邦公司应向长源公司支付厂房租金及占有费共计726300元（581095+145205=726300）。
3.长源公司提供的承诺书、收条、付款凭证用以证明宏邦公司同意承担利息52500元给案外人陈必佐，但宏邦公司予以否认。长源公司提供的上述材料也不能证实宏邦公司同意该款项作为利息支付给陈必佐，宏邦公司认为欠付的147500元还应扣减5万元保证金，长源公司不能举证证实5万元保证金已退还给宏邦公司，因双方现已解除合同关系，长源公司应退还5万元保证金，故可从欠付的租金予以扣减，宏邦公司支付的欠付2016年4月7日之前的租金应为97500元。
4.宏邦公司未按《厂房租赁合同》的约定履行支付租金的合同义�构成违约，根据该合同第二十三条以一个月租金额为违约金的约定，宏邦公司应承担该违约金83333元。
5.双方在履行合同过程中，宏邦公司并未提及长源公司提供的租赁物不符合合同约定，其也按现状接收租赁物并使用至今，在交付租赁物时双方也签署了接收确认单，现其以交付的租赁物不符合约定为由要求减少租金，对该请求本院不予支持。
综上，上诉人宏邦公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。因本案二审出现新的事实，原判判决依法应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初3680号民事判决；
二、江苏宏邦重型机械有限公司支付江苏长源动力机械有限公司截止2017年3月31日尚欠厂房租金及占用费计823800元（726300+97500=823800）。
三、江苏宏邦重型机械有限公司支付江苏长源动力机械有限公司违约金83333元。
以上第二、三项，合计907133元，于判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回江苏长源动力机械有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14101元，由江苏宏邦重型机械有限公司负担12377元，江苏长源动力机械有限公司负担1724元。二审案件受理费14101元，由江苏宏邦重型机械有限公司负担12377元，江苏长源动力机械有限公司负担1724元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 东
审 判 员 陈 杰
代理审判员 郑娟娟
二〇一七年五月十二日
书 记 员 刘 湘
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合�定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定应违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。