江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终45号上诉人（原审被告）：殷开六，男，1956年6月26日出生，汉族，个体户，住盐城市区。委托诉讼代理人：葛开庭，江苏腾飞苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏宇虹房地产实业有限公司，住所地盐城市区东郊新村大洋派出所北50米。法定代表人：赵寿银，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈长余，江苏盐海中亚律师事务所律师。上诉人殷开六因与被上诉人江苏宇虹房地产实业有限公司（以下简称宇虹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第2902号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷开六上诉请求：1.依法改判由宇虹公司赔偿两间车库损失21688元；2.诉讼费用由宇虹公司承担。事实和理由：1.殷开六对一审判决认定的案涉504、505室房屋及113号门市房代收代交费用的数额无异议，但宇虹公司应当将上述费用的票据提供给殷开六；2.一审判决认定案涉两间车库属于违法建筑，宇虹公司未能交付合法建筑，给殷开六造成损失，应予赔偿，一审判决未予处理不当。宇虹公司答辩称，1.案涉车库已同房屋一并交付殷开六使用至今，殷开六要求宇虹公司赔偿车库损失没有依据，且一审法院未将车库款计入房款不当；2.案涉代收代交的费用都是殷开六签字认可的，宇虹公司已经实际交付。故请求驳回上诉，维持原判。宇虹公司向一审法院起诉请求：1.判令殷开六支付购房款97582元及利息（从2013年4月19日起至2015年8月26日止按同期银行贷款利率计算）；2.判令殷开六赔偿因法院强制执行的损失74294元。一审法院认定的事实：宇虹公司因铁路平交道路拆迁安置定销房项目，申请领取盐拆许字（2006）第4号拆迁许可证。殷开六所有的位于盐城市亭湖区大洋街道大星村二区42号房屋在拆迁范围内。2008年4月16日，宇虹公司与殷开六签订房屋拆迁协议书一份，约定：殷开六被拆迁住宅房屋合法面积135平方米，补偿金额合计415788元；补偿安置方式为产权调换，宇虹公司向殷开六提供的调换房为盐城市亭湖区大洋街道大星村1号组团8号楼504、505室，以及113号门市房（49.5平方米×4000元/平方米）、半地下车库两间；殷开六于2008年4月30日前将房屋交付宇虹公司验收拆除，自行过渡。宇虹公司公布的拆迁实施方案载明，安置房在被拆迁房屋合法面积内按1650元/平方米均价购买；超出部分按照2050元/平方米均价购买。一套安置房同时可选购一间车库，车库价格在合法面积8%以内的按照均价1200元/平方米购买，超出部分按照2050元/平方米均价购买；楼层价格、车库价格系数另行公布。上述协议订立后，殷开六按约将位于盐城市亭湖区大洋街道大星村二区42号的房屋交付宇虹公司拆除。2010年4月19日，盐城市盐阜拆迁工程有限公司向宇虹公司发出交房通知，要求宇虹公司为殷开六办理购房手续，殷开六在交房通知上签名并签署意见“车库未按协议”，该通知载明113号门市房面积49.04平方米。同年5月11日，宇虹公司与殷开六签订了合同编号为0538716620100511的商品房买卖合同，约定殷开六购买宇虹公司开发的位于虹怡苑8幢504室房屋，建筑面积119.86平方米，价款211613元。该合同的附件四补充条款还约定双方办理交接手续时，买受人应与盐城市宇虹物业管理有限公司签订物业管理合同，交纳物业费，并代收管道燃气费3280元/户、电控门600元/户、防盗门1250元/户、车库门600元/户等费用。2010年5月17日，宇虹公司将虹怡苑8幢504室房屋及一间车库交付给殷开六。殷开六于2010年6月11日取得虹怡苑8幢504室房屋的所有权证书。2010年7月1日，宇虹公司与殷开六又签订一份合同编号为0538882820100701的商品房买卖合同，约定殷开六购买宇虹公司开发的虹怡苑8幢505室房屋，建筑面积119.86平方米，价款232953元，房款应于合同签订之日起7日内一次性付清；房屋交付期限为2010年8月30日前；合同的其他条款与上述504室房屋商品房买卖合同相同。宇虹公司与殷开六对虹怡苑8幢504、505室房屋价费进行核对，殷开六在价费结算清单上签名确认，该清单载明：504室房价211613元，车库10844元，房产证、土地证代办费460元、管道燃气费2980元/户、电控门600元/户、进户门1450元/户、车库门600元/户、太阳能热水器2100元/户，公共维修基金4232元，有线电视配套费1438元，代收物管费575元，装潢保证金1000元、门牌××元，合计237922元。505室房价232953元，车库10844元，房产证、土地证代办费460元、管道燃气费2980元/户、电控门600元/户、进户门1450元/户、车库门600元/户、太阳能热水器2100元/户，公共维修基金4659元，有线电视配套费1438元，代收物管费575元，装潢保证金1000元、门牌××元，合计259689元。2012年7月13日，殷开六诉至一审法院要求宇虹公司承担延迟交付505室房屋的违约金（从2010年8月31日起至2012年7月13日止按505室已付房款232953元按日息万分之一计算）；支付15万房款的利息（从2010年7月27日起至2012年7月13日止按银行同期贷款利息计算）；退还多收取的房款15000元。一审法院经审理于2012年9月20日作出（2012）亭民初字第2700号民事判决书，判决宇虹公司向殷开六支付已交房款232953元的日息万分之一的违约金（计算期间自2010年8月31日起至2012年7月13日止），驳回殷开六的其他诉讼请求。殷开六不服该判决，上诉至本院，本院于2013年5月22日作出（2012）年盐民终字第1905号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年10月23日，殷开六申请一审法院强制执行（2012）亭民初字第2700号民事判决，2013年11月12日，一审法院从宇虹公司扣划17500元，并交付殷开六。2013年7月25日，殷开六再次诉至一审法院要求宇虹公司交付505室房屋、113号门市、半地下车库一间，并赔偿损失、支付安置补助费。该案审理期间，宇虹公司于2013年8月26日向殷开六发出催交房款通知，认为虹怡苑8号楼504、505室，以及113号门市总房款700590元，殷开六已交房款565788元，差欠134802元，要求殷开六到该公司办理结算手续。2014年1月24日，一审法院作出（2013）亭民初字第3167号民事判决，判令宇虹公司向殷开六交付505室房屋、113号门市、赔偿逾期交房违约金以及支付相应安置补助费，同时认为因宇虹公司经规划部门审批同意开发的虹怡苑8号楼车库为半地下车库，但未经审批，擅自改变规划建成地上车库，虹怡苑8号楼实际不存在半地下车库，殷开六要求交付的标的物不存在，故驳回了殷开六要求交付半地下车库的诉讼请求。2014年1月26日，宇虹公司将虹怡苑8幢505室房屋及一间车库交付给殷开六。殷开六、宇虹公司均不服上述判决，上诉至本院。2014年8月13日，本院作出（2014）年盐民终字第1410号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年9月3日，殷开六申请一审法院强制执行（2013）亭民初字第3167号民事判决，2014年12月16日，一审法院从宇虹公司账户扣划52764元（含执行费690元），并将52074元交付殷开六。后宇虹公司向江苏省高级人民法院申请再审。2015年4月，经一审法院强制执行宇虹公司将113号门市交付殷开六。2015年7月28日，江苏省高级人民法院作出（2015）苏审二民申字第00566号民事裁定书，驳回宇虹公司的再审申请。2015年9月8日，宇虹公司将本案诉至一审法院。一审法院另查明：1.拆迁安置补偿合同约定殷开六应得补偿款415788元转为房款。2010年7月15日，殷小伟（殷开六之女）向盐城市住房公积金管理中心申请公积金贷款15万元用于购买虹怡苑8幢505室房屋，殷开六用其504室房屋提供抵押。同月27日，该15万元公积金贷款转至宇虹公司账户。2013年10月16日，殷小伟代殷开六向宇虹公司交款37220元。以上，殷开六共计交款603008元。2.2011年8月2日，盐城市规划监察支队向宇虹公司作出答复：宇虹公司申请规划审批的虹怡苑8号楼车库为半地下车库，该公司未经审批，擅自改变规划建成地上车库，属于违法建设。3.2012年1月16日，盐城市规划局向殷开六作出《信访复查意见》，基本内容为：宇虹公司擅自将半地下车库改建成地上车库，属违法建设，经规划局会办研究，如能征得消防、房屋安全部门同意意见后作限期改正并处罚款的处罚，否则应作限期拆除的决定，目前该案仍在办理过程中。一审中，一审法院就案涉车库的价格向盐城市锐信价格评估公司进行咨询，该公司认为该车库层高不超过2.2米，属于附属设施，其每平米价格一般是主房价格的一半，如是拆迁安置房，则为安置房价格的60%。一审法院认为，宇虹公司与殷开六签订的房屋拆迁协议书、房屋买卖合同均是有效合同，当事人均应依约履行自己的义务。一、关于宇虹公司要求殷开六支付购房款人民币97582元及自2013年4月19日起至2015年8月26日止按同期银行贷款利率计算的利息问题。1.关于504室、505室房屋、两个车库及代收费用。鉴于事后殷开六自行已经办理了504号、505号房屋的两证，故宇虹公司要求殷开六交纳的代办费用460元×2=920元应予扣减。关于进户门价格问题，因殷开六在价费结算清单上签字确认，应予认定。殷开六事后自行交费安装了有线电视，故宇虹公司要求殷开六交纳的有线电视配套费1438元×2=2876元应予扣减。关于两个车库的问题，因宇虹公司未经规划部门同意擅自建成地上车库，属违法建设，且至今未能取得消防、房屋安全部门同意意见并作改正，故一审法院不予处理（包括两车库门的款项600元×2）。故殷开六应当支付504室、505室房屋价款及代收费用为：（237922元-10844元-600元）+（259689元-10844元-600元）-920元-2876元=470927元。2.关于113号门市价款及代收费用。宇虹公司与殷开六对113号门市价款196160元均无异议，应予确认。关于该门市的两证代办费用，因殷开六同意向宇虹公司交纳，由宇虹公司代办，故160元的代办费应予支持。关于该门市的公共设施维修基金，该费用专项用于房屋公共设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造，是为了保证物业的后续正常使用，也是维护物业产权人和使用人的共同利益，宇虹公司作为售房单位有代收责任，加之，办理门市的两证时就需交纳，现殷开六同意由宇虹公司代办两证，则公共设施维修基金不宜由殷开六自行交纳，故殷开六应当向宇虹公司交纳公共设施维修基金3923元。关于物业管理费706元，该费用的权利主体为物业公司，应当由物业公司按实收取，故该费用应予扣减。关于装潢保证金、门牌费问题，因双方对此没有约定，而殷开六收取该费用亦无法律依据，故不予支持。故殷开六应当支付113号门市价款及代收费用共计196160元+160元+3923元=200243元。综上，殷开六应向宇虹公司支付款项共计470927元+200243元=671170元，扣减殷开六已付的603008元，还应支付68162元。因宇虹公司迟延交付房屋，违约在先，双方对113号门市价款及有关代收费用的交纳时间没有约定，宇虹公司在2015年4月前向殷开六交付了全部房屋，殷开六应当向宇虹公司交付剩余的款项，现殷开六未能付清款项，应承担相应的民事责任，宇虹公司可要求殷开六自2015年5月1日起承担按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。二、关于宇虹公司要求殷开六赔偿损失74294元的问题。一审法院依据已生效的（2012）亭民初字第2700号、（2013）亭民初字第3167号民事判决，扣划宇虹公司70264元，并由宇虹公司负担了相应的诉讼费用，该费用系宇虹公司应履行的债务及逾期支付的违约金，现宇虹公司要求赔偿该费用，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、殷开六应于判决生效之日起十日内向宇虹公司支付68162元，并承担自2015年5月1日起至2015年8月26日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；二、驳回宇虹公司的其他诉讼请求。案件受理费4005元，由宇虹公司负担2505元，殷开六负担1500元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宇虹公司与殷开六签订的关于案涉两套房屋及一间门市房的房屋买卖合同均为双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。宇虹公司已将房屋交付殷开六，殷开六亦应按约支付房款。关于殷开六提出宇虹公司应提供代交费用票据的问题，根据交易习惯，宇虹公司在代办相应手续后，应向殷开六提供票据，但宇虹公司是否提供票据不影响殷开六支付房款的合同义务。关于殷开六提出宇虹公司应赔偿未能交付合法车库损失，一审法院未予处理不当的上诉理由，因殷开六一审中未对此提起反诉，故本院不予理涉。综上，殷开六的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由上诉人殷开六负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁益钧代理审判员  李 砚代理审判员  周 陇二〇一七年三月二十八日书 记 员  周亚梅