河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民再45号
再审申请人（一审被告）：张卫峰，男，汉族，1977年3月12日出生，住河南省睢县。
再审申请人（一审被告）：北京索普锐国际酒店管理有限公司�住所地北京市海淀区信息路***号*座（*层）***室-443。
法定代表人：张卫峰，总经理。
以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：史明灿、朱俊彪，河南金苑律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：石少华，男，汉族，1971年5月29日出生，住河南省夏邑县。
委托诉讼代理人：代全喜、张超越（实习），河南国基律师事务所律师。
再审申请人张卫峰、北京索普锐国际酒店管理有限公司（以下简称索普锐公司）因与被申请人石少华房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初9756号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月14日作出（2017）豫01民申1170号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张卫峰、索普锐公司的共同委托诉讼代理人史明灿、朱俊彪，再审被申请人石少华的委托诉讼代理人代全喜、张超越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张卫峰、索普锐公司申请再审称：1、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。原审认定索普锐公司为个人独资企业，无证据证明。索普锐公司是独立的企业法人，对公司债务独立承担责任。所以，原审认定张卫峰对索普锐公司债务承担无限连带责任实属错误。2.依据《合同法》第224条之规定，《租赁合同》合法有效，且已实际履行，原审依据《合同法》第51条之规定，认定合同无效实属事实认定错误，适用法律错误。3.落款时间为2016年5月18日的《租赁合同》中约定租金应于租期前一个月支付，而石少华实际向王学建支付部分租金的时间是2016年8月15日，通过该合同的约定和租金的实际支付时间，可以看出来该合同不具有真实性。石少华自2015年10月从索普锐公�处占有使用涉案房屋，到2016年8月已经使用了十个月，即使退还租金，也应当扣除该十个月的租金。综上，请求：撤销原判，驳回石少华的诉讼请求。
石少华辩称：1.涉案《租赁合同》无效，根据再审中对方提供的索普锐公司与王学志签订的《租赁合同》，合同签订时间是2014年8月26日。根据该合同约定，合同期内经王学志书面同意方可转租、转让。张卫峰、索普锐公司的转租行为未经王学志同意。张卫峰、索普锐公司没有取得法定的转租权，其应当承担相应的违约责任。原审法院认定正确。2.索普锐公司是一人公司。本案的房租转给了张卫峰的个人账户。从这一点也可以看出张卫峰与索普锐公司之间的账户存在混同的情形。因此一审法院判定张卫峰对索普锐公司的债务承担责任是正确的。请求判令认定合同无效，退还涉案租金，张卫峰、索普锐公司承担利息损失和诉讼费。
石少华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令索普锐公司返还石少华的租金15万元、向石少华支付违约金5万元，并赔偿石少华装修损失108000元，以上共计308000元；2、判令张卫峰对上述费用向石少华承担连带赔偿责任；3、本案的诉讼费用由张卫峰、索普锐公司承担。
一审法院经审理查明：2015年10月10日，石少华同索普锐公司签订《租赁合同》一份，主要约定索普锐公司将位于郑州市金水区民航路8号70平方米的房屋租给石少华使用，租赁期限自2016年元月15日至2022年元月14日止，石少华应于2015年10月15日前一次性向索普锐公司交纳第一年租金15万元；出租期间任一方违约，均按当年租金金额的双倍赔偿对方等。后石少华依约向索普锐公司交纳租金15万元，索普锐公司于2015年10月15日向石少华出具收据确认收到石少华交纳的2016年1月15日�2017年1月14日的租金15万元。签订上述合同并交纳房租后，石少华得知郑州市金水区民航路8号房屋属郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会黑庄第二村民组（以下简称黑庄第二村民组）所有，索普锐公司、张卫峰无权对外出租本案涉案房屋。后石少华又与有权对外出租的王学志签订了租赁合同并向其交纳了租金方得以继续使用本案涉案房屋。石少华主张索普锐公司、张卫峰退还租赁费并赔偿损失未果，酿成本案诉讼。另查明：经查询，索普锐公司为自然人独资公司，张卫峰为索普锐公司的自然人股东。
一审法院认为:索普锐公司、张卫峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证等诉讼权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实对本案进行裁决。双方签订的《租赁合同》未经房屋所有权人确认，属无效合同，索普锐公司应将15万元款项退还石少华，索普锐公司为张卫峰一人投资，张卫峰应以其个人财产对索普锐公司的债务承担无限连带责任；故石少华要求索普锐公司、张卫峰连带返还15万元款项的诉讼请求，予以支持。索普锐公司、张卫峰与石少华订立合同时违背诚实信用原则，给石少华造成损失，应承担赔偿责任，故索普锐公司应自收取石少华15万元之日起即2015年10月15日起按年息6%向石少华支付违约金至索普锐公司、张卫峰实际还清欠款之日止。石少华无证据证明其装修损失的金额且其实际使用本案涉案房屋，故其主张的装修损失本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第五十一条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、北京索普锐国际酒店管理有限公�、张卫峰于判决生效后十日内向返还石少华15万元款项及违约金（违约金自2015年10月15日起按年息6%计算至北京索普锐国际酒店管理有限公司、张卫峰实际还清欠款之日止）；二、驳回石少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，石少华负担2960元、北京索普锐国际酒店管理有限公司、张卫峰负担2960元。
本院再审经审理查明的事实除与一审相同外，另查明，黑庄第二村民组出具证明：兹我村民组所有的位于郑州市金水区民航路12号附1号（位于民航路与英协路交叉口向西200米路北的七层楼房，原民航路8号天源宾馆），我村民组于2014年7月份将该栋楼房出租给了王学志（身份证号），租期为2015年1月1日至2034年12�31日，该栋楼房属于我村民组所有，在以上出租期间，王学志有权对外出租。
2014年8月26日，王学志同索普锐公司签订《租赁合同》一份，主要约定：王学志将位于郑州市金水区民航路8号现天源宾馆主楼2、3、4、5、6、7及1层大厅右侧，电梯口平齐，后院的2层配楼，若不拆除，合同期限内，索普锐公司无偿使用。租赁期限11年，自合同装修期结束次日起开始计算，合同装修期自王学志向索普锐公司交付租赁房屋之日开始算起。本合同签订后，王学志应于2014年10月1日前将租赁房屋完成综合验收并交付索普锐公司，由索普锐公司进行装修，装修期为5个月。该合同上注明，在合同期内，经王学志书面同意，可允许索普锐公司转租或转让。
2016年5月18日，石少华与王学志就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2016年5月18日起至2022年5月18日止。
本院再审认为，关于石少华与索普锐公司签订的《租赁合同》效力问题。涉案房屋系黑庄第二村民组所有，该村民组于2014年7月将其出租给王学志，并约定王学志在承租期内对涉案房屋有转租权。2014年8月26日，王学志将涉案房屋转租给索普锐公司，并明确约定索普锐公司在合同期内对外转租或转让须经王学志书面同意。2015年10月10日，索普锐公司未经王学志书面同意，将涉案房屋擅自出租给石少华，系无权处分行为，王学志事后亦未予追认，故原审认定石少华与索普锐公司签订《租赁合同》无效，并无不当。张卫峰、索普锐公司称原审判决认定合同无效属认定事实错误的再审理由，不能成立，不予支持。关于租金的返还问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。石少华与索普锐公司签订的《租赁合同》中约定的租赁期限自2016年1月15日开始计算，第一年的租金是15万元。2016年5月18日石少华与权利人王学志就涉案房屋重新签订《房屋租赁合同》，这期间，涉案房屋一直由石少华占有使用，故自2016年1月15日至2016年5月18日共计4个月的房屋占有使用费应向索普锐公司支付，原判认定索普锐公司应将15万元租赁费全额退还石少华不当，应予纠正。上述4个月的房屋占有使用费应予扣除，即索普锐公司应将10万元（15万—15万÷12个月×4个月=10万元）退还石少华。关于张卫峰是否要对索普锐公司的该笔债务承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公�债务承担连带责任。再审中，张卫峰提交河南广发联合会计师事务所出具的索普锐公司的审计报告，该审计报告是张卫峰、索普锐公司单方委托出具，石少华不予认可，且审计报告的内容也不能证明索普锐公司财产独立于张卫峰个人财产，本院不予采信。经查，涉案的15万元租金款均是由张卫峰的个人银行账户收取，张卫峰亦未能提供有效证据证明索普锐公司财产独立于张卫峰个人财产，原判认定张卫峰应以其个人财产对索普锐公司的该笔债务承担无限连带责任，并无不当。综上，原判决认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初9756号民事判决第二项即“驳回原告石少华的其他诉讼请求”；
二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初9756号民事判决第一项“北京索普锐国际酒店管理有限公司、张卫峰于判决生效后十日内向返还石少华15万元款项及违约金（违约金自2015年10月15日起按年息6%计算至北京索普锐国际酒店管理有限公司、张卫峰实际还清欠款之日止）”为“北京索普锐国际酒店管理有限公司、张卫峰于判决生效后十日内向石少华返还10万元款项及利息损失（利息损失自2015年10月15日起按年息6%计算至北京索普锐国际酒店管理有限公司、张卫峰实际还清欠款之日止）”；
三、驳回原告石少华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审诉讼费5920元，再审诉讼费5920元，共计11840元。石少华负担5920元、北京索普锐国际酒店管理有限公司、张卫峰负担5920元。
本判决为终审判决。
审判长 杨正辉
审判员 陈 元
审判员 王明哲
二〇一八年三月二十九日
书记员 刘俊丽