安徽省绩溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绩民二初字第00078号
原告：绩溪县天地房地产开发有限公司清算组，住所地安徽省绩溪县。
负责人：朱金宏，该公司清算组组长。
委托代理人：周睿，安徽天禾律师事务所律师。
被告：冯淼，住安徽省绩溪县。
被告：巫新锋，住安徽省绩溪县。
委托代理人：姜国志，住安徽省绩溪县。
第三人：高桂平，住安徽省绩溪县。
原告绩溪县天地房地产开发有限公司（以下简称天地公司）清算组诉被告冯淼、被告巫新锋，第三人高桂平请求撤销个别清偿行为纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周睿，被告冯淼、被告巫新锋及其委托代理人姜国志，第三人高桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：因天地公司经营管理不善，不能清偿到期债务且明显丧失清偿能力，绩溪县人民法院于2014年11月13日裁定受理债权人宁国市诚兴典当有限责任公司、吴丙三对天地公司的破产重整申请，并指定原告担任管理人。在此前六个月内，天地公司在资产不足以清偿全部债务的情形下，向被告以房屋抵借款、利息的方式向被告进行个别清偿，清偿额为1234278元。原告认为，根据《企业破产法》第三十二条之规定，天地公司的上述清偿行为属于人民法院受理破产申请前六个月内对个别债权人进行的清偿，管理人有权请求人民法院予以撤销。故此，原告为维护对全体债权人的公平清偿，特诉请本院依法撤销天地公司对被告的上述清偿行为（即撤销天地公司与被告冯淼及第三人高桂平签订的备案号为2014预66878、2014预668789、2014预66877号商品房买卖合同）并判令被告冯淼及第三人高桂平返还原告位于灵澜山居南区房号为D26-2-101、D26-2-201、D26-2-301号房屋。
被告辩称：两被告是夫妻关系。2012年6月14日和2012年10月11日两被告分两次借给天地公司计1690000元。截至2014年9月24日，天地公司累计拖欠两被告本息2220625元。经被告多次催讨，天地公司不能支付本息。为此双方协商以房抵债。天地公司将灵澜山居南区房号为D26-2-101、D26-2-201、D26-2-301号房屋抵付两被告债务1234278元，余款另行协商。2014年10月14日天地公司将上述房屋交付两被告，并将盖章且已备案的三份商品房买卖合同（备案号分别为2014预66878、2014预668789、2014预66877号）交予两被告。后两被告将其中的一套（备案号为2014预66877号）出售给第三人高桂平，第三人已支付购房款项给两被告。但该三套房的买卖合同上买受人均未签字。被告认为1、双方协议以房抵债是按绩溪县人民政府指导意见精神进行的，合法有效；2、双方抵债行为使天地公司财产明显受益；3、双方抵债行为非个别清偿行为，而是与多数债权人之间的合法清偿行为。综上，该清偿行为依法不应予以撤销。
第三人辩称：其从被告处购买商品房，属善意取得且已装修入住，无法腾退。
原告为证明其主张，向本院提交以下主要证据：
1、（2014）绩民破字第00002-1号民事裁定书、（2014）绩民破字第00002-5号决定书，证明本院裁定受理债权人对天地公司的破产重整申请，并指定原告担任管理人事实；
2、2013年12月31日、2014年6月30日资产负债表各一份，证明天地公司向被告清偿债务时存在资产不足以清偿公司全部债务的情形；
3、收据、以房抵债明细表、记账凭证、商品房买卖合同，证明天地公司在裁定破产重整前六个月内对被告进行个别清偿的事实。
被告与第三人未向本院提交证据材料。
庭审质证中，被告对原告出具的证据1、2、3真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。
本院认证认为：原告提交的证据，符合证据“三性”原则，应予认定。
根据上述的举证、质证和认证，以及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明如下事实：
两被告是夫妻关系。2012年6月14日和2012年10月11日两被告分两次借给天地公司计1690000元。截至2014年9月24日，天地公司累计拖欠两被告本息2220625元。经被告多次催讨，天地公司不能支付本息。为此双方协商以房抵债。天地公司将灵澜山居南区房号为D26-2-101、D26-2-201、D26-2-301号房屋抵付两被告债务1234278元，余款另行协商。2014年10月14日天地公司将上述房屋交付两被告，并将盖章且已备案的三份商品房买卖合同（备案号分别为2014预66878、2014预668789、2014预66877号）交予两被告。后两被告将其中的一套（备案号为2014预66877号）出售给第三人高桂平，第三人已支付购房款项给两被告且已装修入住。但该三套房的买卖合同上买受人未签字。该案涉房屋目前均未办理产权登记。根据天地公司的资产负债表显示，截至2014年6月30日，天地公司资产合计281469035.29元，负债合计325285440.95元，所有者权益合计-43816405.66元。2014年11月13日，因天地公司不能清偿到期债务且明显丧失清偿能力，本院裁定受理债权人宁国市诚兴典当有限责任公司、吴丙三对天地公司的破产重整申请，并指定原告担任管理人。原告认为，根据《企业破产法》第三十二条之规定，天地公司的上述清偿行为属于人民法院受理破产申请前六个月内对个别债权人进行的个别清偿，管理人有权请求人民法院予以撤销。故此，原告于2015年2月13日诉请本院要求依法撤销天地公司对两被告的上述清偿行为（即撤销天地公司与被告冯淼及第三人高桂平签订的备案号为2014预66878、2014预668789、2014预66877号商品房买卖合同）并判令被告冯淼及第三人高桂平返还原告位于灵澜山居南区房号为D26-2-101、D26-2-201、D26-2-301号房屋。
本院认为：根据《企业破产法》第二条第一款规定，企业法人不能清偿到期债务的，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。第三十二条规定，人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。本案中，天地公司于2014年10月14日与两被告达成以房抵债协议并签订商品房买卖合同办理备案登记，此行为发生在天地公司被裁定受理破产重整申请之前六个月内，且该清偿行为发生时天地公司已出现不能清偿到期债务，且全部资产不足以清偿全部债务的情形，而该清偿行为致使公司进入破产程序后的可分配财产减少，损害了其他债权人的合法权益，有违债权公平清偿原则。因此，应当认定该清偿行为属于《企业破产法》规定的应予撤销的个别清偿行为。两被告认为该清偿行为使债务人财产受益，该辩解依法不能成立，本院不予采纳。另两被告辩称以房抵债行为是在绩溪县人民政府指导下进行的，应当合法有效。因绩溪县人民政府的上述行为是在天地公司未进入破产程序下为依法化解企业债务出台该指导意见的，当企业进入破产程序后，就应当依照《企业破产法》相关规定处理企业债务，故被告的该项辩解本院不予采信。第三人辩称属善意取得，未提供证据证明，本院不予采信。被告基于上述行为取得的抵偿款应当返还第三人，而第三人则应当将抵债的商品房返还原告。鉴于天地公司对该清偿行为被撤销存在过错，案件受理费以由原告负担为宜。据此，本院依照《中华人民共和国企业破产法》第二条、第三十二条、第三十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国企业破产法﹥若干问题的规定（二）》第九条第一款的规定，判决如下：
一、撤销绩溪县天地房地产开发有限公司以其所有的位于灵澜山居南区房号为D26-2-101、D26-2-201、D26-2-301号房屋抵付被告被告冯淼、被告巫新锋借款1234278元的以房抵债行为（即撤销天地公司与第三人签订的备案号为2014预66878、2014预668789、2014预66877号的商品房买卖合同）；
二、被告冯淼、第三人高桂平于本判决生效之日起十日内返还原告绩溪县天地房地产开发有限公司清算组位于灵澜山居南区房号为D26-2-101、D26-2-201、D26-2-301号房屋。
案件受理费15910元，由原告绩溪县天地房地产开发有限公司清算组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 程 红 云
代理审判员 杨 美 华
人民陪审员 张 益 飞
二〇一五年九月六日
书 记 员 徐艳（代）
附：相关法律条文
《中华人民共和国企业破产法》
第二条企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。
企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。
第三十二条人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。
第三十四条因本法第三十一条、第三十二条或者第三十三条规定的行为而取得的债务人的财产，管理人有权追回。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉
若干问题的规定（二）》
第九条管理人依据企业破产法第三十一条和第三十二条的规定提起诉讼，请求撤销涉及债务人财产的相关行为并由相对人返还债务人财产的，人民法院应予支持。