淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初6555号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托代理人：陈勇，该公司客户经理。
委托代理人：马瑞宪，该公司客户经理。
被告：郑荣方。
被告：吴海芳。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称农村商业银行）与被告郑荣方、吴海芳金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理。依法由本院代理审判员秦凯适用简易程序，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告农村商业银行的委托代理人陈勇，被告郑荣方到庭参加了诉讼，被告吴海芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农村商业银行诉称：2014年1月8日，被告郑荣方向原告下属的王营支行借款340000元，约定到期日为2015年1月7日，年利率9.17%。吴海芳系郑荣方配偶，上述借款为夫妻共同债务，由两被告提供淮安市淮阴区多瑙河国际公寓3-601室房屋作为抵押担保。贷款发放后，被告归还利息至2014年9月21日，本金及之后利息均未归还。请求判令：1、被告郑荣方偿还贷款本金340000元及利息（从2014年9月22日起至2015年1月7日，按照年利率9.17%计算，从2015年1月8日起至实际给付之日止，按照年利率9.17％上浮50%计算）；2、原告就被告郑荣方所有的位于淮安市淮阴区多瑙河国际公寓3-601室房屋的拍卖、变卖款项在340000元内优先受偿；3、本案诉讼费用由两被告负担。
被告郑荣方辩称：借款属实，是用于和尹建忠共同投资猪厂，实际用款人为尹建忠。被告郑荣方目前经济困难，无法偿还。
被告吴海芳未作答辩。
经审理查明：2012年1月17日，原告（贷款人）与被告郑荣方（借款人）签订《最高额个人担保借款合同》，合同约定主要内容为：贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款，担保人自愿为借款人自2012年1月17日起至2015年1月17日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过340000元的借款提供担保；每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准；借款利率以借款日借据载明确定；本借款的担保方式为最高额抵押担保，担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息等贷款人实现债权的费用；债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；借款人未本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止等。被告郑荣方作为借款人在合同上签名并按指印，被告吴海芳作为担保人在合同上签名并按指印。同时原、被告又另行签订了《房地产抵押合同》，约定：为确保债务人郑荣方于2012年1月17日起至2015年1月17日止的期限以内，向原告连续发生的最高债权额在340000元以内的主合同的履行，两被告以其共同共有的位于淮安市淮阴区多瑙河国际公寓3-601室房屋设定最高额抵押担保。两被告作为抵押人在合同上签名并按手印。被告郑荣方于2012年1月17日到淮安市淮阴区住房和城乡建设局办理了抵押权登记，登记的债权数额为340000元。
2014年1月8日，原告向郑荣方的账户上发放贷款340000元，约定年利率为9.17%，借款日期为2014年1月8日，到期日期为2015年1月7日，结息方式为每月21日结息。贷款发放后，被告归还利息至2014年9月21日，本金及之后利息均未归还。2016年11月2日，原告以诉称事实和理由起诉来院。
以上事实，有当事人陈述、最高额个人担保借款合同、房地产抵押合同、房屋他项权证、借款借据、本金利息明细等证据材料予以佐证，本院予以确认。
本院认为：原告农村商业银行与被告郑荣方之间的最高额个人担保借款合同，系双方自愿订立，不违反法律、行政法规规定，为合法有效合同，应受法律保护，各方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定发放了贷款，借款人郑荣方未按约定还款，原告要求郑荣方归还贷款本息的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。被告郑荣方自愿以淮安市淮阴区多瑙河国际公寓3-601室房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记，登记的债权数额为340000元。现被告郑荣方未能清偿到期债务，原告要求就抵押财产的拍卖、变卖款项优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告与两被告约定的抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、复利、罚息等贷款人实现债权的费用，但抵押担保的范围应以登记机关不动产登记簿的记载内容为准，故淮安市淮阴区多瑙河国际公寓3-601室房屋的抵押担保范围应仅括借款本金340000元，原告就上述抵押财产的拍卖、变卖款项可以在340000元范围内享有优先受偿权。被告郑荣方为证明实际用款人为案外人尹建忠，向本院提交一份合资经营协议书，本院认为，该协议书内容与本案并无关联，本院不予采信。被告吴海芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭答辩，视为对其抗辩权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑荣方于判决生效后十日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司贷款本金340000元及利息（从2014年9月22日起至2015年1月7日，按照年利率9.17%计算，从2015年1月8日起至实际给付之日止，按照年利率9.17％上浮50%计算）；
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告郑荣方所有的位于淮安市淮阴区多瑙河国际公寓3-601室房屋的拍卖、变卖所得价款在340000元内优先受偿。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，减半收取3200元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳至淮安市财政局综合处，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行。账号：34×××54）。
代理审判员 秦凯
二〇一七年一月九日
书 记 员 王莉
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……
4、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
5、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
6、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
7、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。