福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民初127号
原告：明策伟华有限公司（WELLPLANBRILLIANTLIMITED）。住所地：香港特别行政区新界沙田安平街6号新贸中心B座1309室，公司编号：2141236。
代表人：张晓琳，董事。
委托诉讼代理人：苏安标，福建麦博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李秋璇，福建麦博律师事务所律师。
被告：福安市海联商贸有限公司，住所地：福建省福安市阳头广益街1号楼八单元，组织机构代码：79379936-8。
法定代表人：郑长松。
被告：郑长松，男，汉族，1968年7月5日出生，住福建省福安市。
被告：杨莉娟，女，汉族，1973年10月20日出生，住福建省福安市。
被告：王龙旺，男，汉族，1972年5月8日出生，住福建省福安市。
被告：沈赛菊，女，汉族，1971年7月10日生，住福建省福安市。
被告：刘丽菊，女，汉族，1971年4月28日出生，住福建省福安市。
被告：池水安，男，汉族，1972年5月17日出生，住福建省福安市。
原告明策伟华有限公司（以下简称“明策伟华公司”）与被告郑长松、杨莉娟、王龙旺、沈赛菊、刘丽菊、池水安借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年8月8日对本案公开开庭进行了审理。原告明策伟华公司的委托诉讼代理人李秋璇到庭参加了诉讼，被告海联公司、郑长松、杨莉娟、王龙旺、沈赛菊、刘丽菊、池水安经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告明策伟华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告海联公司偿还原告借款本金200万元及全部债务清偿之日止的利息（暂计至2016年12月30日的利息为247800元，之后至实际清偿之日止的利息按年利率7.2%计算）；2.判令原告对被告王龙旺、沈赛菊共同所有的座落于福安市的房地产（他项权证号：安房他证福安字第××号），有权以拍卖、变卖所得价款在116万元的最高限额内优先受偿；3.判令原告对被告郑长松、杨莉娟共同所有的座落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩F幢3层303、3××号的房地产（他项权证号：安房他证福安字第××号），有权以拍卖、变卖所得价款在132.8万元的最高限额内优先受偿；4.判令被告郑长松、杨莉娟、刘丽菊、池水安对第一项借款本息承担连带清偿责任；5．本案的诉讼费用由人民法院依法判决承担。事实与理由：中国工商银行股份有限公司福安东凤支行（以下简称“工行东凤支行”）与被告海联公司于2014年3月19日签订2014年（东凤）字0048号《小企业借款合同》，合同本金90万元。2014年5月12日签订2014年（东凤）字0098号《小企业借款合同》，合同本金110万元。两笔贷款均已到期。上述借款由被告王龙旺、沈赛菊、郑长松、杨莉娟提供最高额抵押担保。被告郑长松、杨莉娟、刘丽菊、池水安提供连带责任担保。前述借款合同签订后，工行东凤支行按合同约定发放贷款，但海联公司却未按约定付息还款。2015年3月28日，原债权人将本案标的债权转让给中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称“华融福建分公司”），并于2015年4月3日在《福建日报》上发布债权转让暨债务催收联合公告。2015年5月8日，华融福建分公司与原告签订《债权转让协议》，将本案标的债权转让给原告，并于2015年6月19日在《福建日报》发布债权转让公告。据此，原告是本案标的债权的合法债权人。综上，被告海联公司未按约定偿还借款本息，其他被告未按约定承担担保责任，均构成违约，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。
原告明策伟华公司为证明其主张提供了以下证据：
1.2014年（东凤）字0048号《小企业借款合同》；
2.2014年（东凤）字0048号《小企业借款合同》的借据；
证据1-2共同用以证明被告海联公司向工行东凤支行借款90万元，工行已经放款，原借款期限为2014年3月19日至2015年3月23日；
3.2014年（东凤）字0098号《小企业借款合同》；
4.2014年（东凤）字0098号《小企业借款合同》的借据；
证据3-4共同用以证明被告海联公司向工行东凤支行借款110万元，工行已经放款，原借款期限为2014年5月13日至2015年5月12日；
5.2013年东凤（抵）字0056号《最高额抵押合同》；
6.他项权证号：安房他证福安字第××号；
证据5-6共同用以证明《最高额抵押合同》依法成立并生效，抵押物依法办理了抵押登记手续。
7.2014年东凤（抵）字0012号《最高额抵押合同》；
8.他项权证号：安房他证福安字第××号；
证据7-8共同用以证明《最高额抵押合同》依法成立并生效，抵押物依法办理了抵押登记手续；
9．《担保函》，用以证明被告郑长松、杨莉娟、刘丽菊、池水安自愿为涉案借款承担保证责任，《担保函》依法成立并生效；
10.工行东凤支行与华融福建分公司《债权转让协议》及债权转让暨催收公告；
11．华融福建分公司与原告《债权转让协议》及债权转让公告；
12．对外转让不良债权备案确认书。
证据10-12共同用以证明原告受让工行东凤支行关于海联公司的债权，具有该案的诉讼主体资格。
13.《利息台账》，用以证明海联公司支付利息至2014年9月21日。本金未偿还。
被告海联公司、郑长松、杨莉娟、王龙旺、沈赛菊、刘丽菊、池水安未答辩。亦未在本院指定的举证期限内提供证据。视为其自愿放弃答辩和质证的权利。
经审查，原告明策伟华公司提供的证据1-13客观真实、形式合法、与本案具有关联性，本院依法予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月16日，工行东凤支行与被告王龙旺、沈赛菊签订了编号2013年东凤（抵）字0056号《最高额抵押合同》，约定王龙旺、沈赛菊提供坐落于福安市的房地产，为被告海联公司自2013年5月16日至2016年8月31日期间的借款在116万元的最高余额内提供抵押担保。上述抵押已办理了抵押登记，他项权证号：安房他证福安字第××号。
2014年3月19日，工行东凤支行与被告郑长松、杨莉娟签订了编号2014年东凤（抵）字0012号《最高额抵押合同》，约定郑长松、杨莉娟提供坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩F幢3层303号、3××号的房地产，为被告海联公司自2014年3月19日至2017年6月30日期间的借款在132.8万元的最高余额内提供抵押担保。上述抵押已办理了抵押登记，他项权证号：安房他证福安字第××号。
2014年3月19日，工行东凤支行作为债权人与作为债务人的被告海联公司签订了编号为2014年（东凤）字0048号《小企业借款合同》，约定借款金额为90万元，借款期限为一年，年利率为7.2%。
2014年5月12日，工行东凤支行作为债权人与作为债务人的被告海联公司签订了编号为2014年（东凤）字0098号《小企业借款合同》，约定借款金额为110万元，借款期限为一年，年利率为7.2%。
借款合同签订后，工行东凤支行向海联公司发放了贷款，履行了付款义务。郑长松、杨莉娟、刘丽菊、池水安分别向工行东凤支行出具《保证函》，对2014年（东凤）字0048号、2014年（东凤）字0098号《小企业借款合同》项下债权提供连带责任保证。
2015年3月28日，工行东凤支行与华融福建分公司签订了编号：ND007-118号《债权转让协议》，约定工行东凤支行将编号2014年（东凤）字0047号《小企业借款合同》项下的贷款本金及利息转让给华融福建分公司。2015年4月3日，工行东凤支行与华融福建分公司在《福建日报》上发布了《债权转让通知暨债务催收联合公告》，对该债权转让进行了公告。
2015年5月8日，华融福建分公司与明策伟华公司签订了编号：华融闽（债权）（14150017）2015第15号--
188《债权转让协议》，约定华融福建分公司将前述贷款本金及利息转让给原告明策伟华公司。2015年5月29日，国家发展和改革委员会向华融福建分公司出具了《对外转让不良债权备案确认书》（编号：2015002号），对华融福建分公司向明策伟华公司转让232户不良债权规模予以备案。2015年6月19日，华融福建分公司与明策伟华公司在《福建日报》上发布了《债权转让通知暨债务催收联合公告》，对该债权转让进行了公告。
贷款后，海联公司支付利息至2014年9月21日。
本院认为：
原告明策伟华公司注册地为香港特别行政区，本案为涉港合同纠纷，由于《小企业借款合同》中已明确约定合同争议的解决应适用中华人民共和国法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本院确定内地法律为准据法。
本案所涉的《小企业借款合同》系合同双方的真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。工行东凤支行将债权转让给华融福建分公司、华融福建分公司再转让给原告明策伟华公司，该转让行为不违反法律、法规的禁止性规定，亦不损害社会公共利益，且履行了相应备案及通知义务，原告依法受让取得工行东凤支行对被告海联公司享有的债权。被告海联公司在经催告后未能偿还借款，现原告诉请被告海联公司偿还尚欠的借款本金共计200万元于法有据，本院予以支持。至于借款利息的问题，鉴于收取贷款的罚息、复利系金融机构专属的权利，依照《中华人民共和国合同法》第八十一条规定，“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该权利专属于债权人自身的除外。”而原告并非金融机构，因此原告不能继受工行东凤支行收取贷款罚息及复利的权利，仅有权主张贷款利息，明策伟华公司自愿从贷款到期之日起依照合同约定的年利率7.2%计算利息，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第八条“人民法院对最高额抵押所担保的不特定债权特定后，原债权银行转让主债权的，可以认定转让债权的行为有效”和第九条“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效”以及《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第一条、第二条的规定，工行东凤支行、华融资产福建分公司、明策伟华公司在借款合同主债权转让的同时，对抵押人履行了相应的通知义务。因此，明策伟华公司有权在最高余额范围内就抵押财产优先受偿。
根据《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第二点规定，“金融资产管理公司收购、处置不良贷款的，担保债权同时转让无须征得担保人的同意，担保人仍应在原担保范围内对受让人继续承担担保责任。”被告郑长松、杨莉娟、刘丽菊、池水安自愿为被告海联公司的上述债务提供连带责任保证，原告受让债权后，有权在原担保范围内要求保证人承担连带清偿责任。
综上，被告海联公司、郑长松、杨莉娟、王龙旺、沈赛菊、刘丽菊、池水安经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、第八十三条第二款，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条至第九条，《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百二十二条、第五百五十一条之规定，判决如下：
一、被告福安市海联商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告明策伟华有限公司200万元及利息（自2014年9月22日起至款项清偿之日止，按年利率7.2%计算）；
二、原告明策伟华有限公司有权在116万元的最高余额内以被告王龙旺、沈赛菊所有的坐落于福安市土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿（他项权证号：安房他证福安字第××号）；抵押人承担担保责任后，有权向债务人追偿；
三、原告明策伟华有限公司有权在132.8万元的最高余额内以被告郑长松、杨莉娟所有的坐落于福安市城区阳头工业路150号荣宏外滩F幢3层303、3××号的房产及土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿（他项权证号：安房他证福安字第××号）；抵押人承担担保责任后，有权向债务人追偿；
四、被告郑长松、杨莉娟、刘丽菊、池水安对被告福安市海联商贸有限公司的上述债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24782元，公告费600元，均由被告福安市海联商贸有限公司、郑长松、杨莉娟、王龙旺、沈赛菊、刘丽菊、池水安共同负担。
如不服本判决，原告明策伟华有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告福安市海联商贸有限公司、郑长松、杨莉娟、王龙旺、沈赛菊、刘丽菊、池水安可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 陈潇婷
审 判 员 孙 雯
人民陪审员 丁瑞珍
二〇一七年八月十八日
书 记 员 陈 铮
附注：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
第八十三条第一款最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。
抵押权实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有有限受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》
第六条金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的通知义务。
在案件审理中，债务人以原债权银行转让债权未履行通知义务为由进行抗辩的，人民法院可以将原债权银行传唤到庭调查债权转让事实，并责令原债权银行告知债务人债权转让的事实。
第七条债务人逾期归还贷款，原借款合同约定的利息计算方法不违反法律法规规定的，该约定有效。没有约定或者不明的，依照中国人民银行《人民币利率管理规定》计算利息和复息。
第八条人民法院对最高额抵押所担保的不特定债权特定后，原债权银行转让主债权的，可以认定转让债权的行为有效。
第九条金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。
《最高人民法院关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》
一、国有商业银行(包括国有控股银行)向金融资产管理公司转让不良贷款，或者金融资产管理公司受让不良贷款后，通过债权转让方式处置不良资产的，可以适用本院发布的上述规定。
二、国有商业银行(包括国有控股银行)向金融资产管理公司转让不良贷款，或者金融资产管理公司收购、处置不良贷款的，担保债权同时转让无须征得担保人的同意，担保人仍应在原担保范围内对受让人继续承担担保责任。担保合同中关于合同变更需经担保人同意的约定，对债权人转让债权没有约束力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第五百二十二条有下列情形之一，人民法院可以认定为涉外民事案件：
（一）当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企业或者组织的；
（二）当事人一方或者双方的经常居所地在中华人民共和国领域外的；
（三）标的物在中华人民共和国领域外的；
（四）产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外的；
（五）可以认定为涉外民事案件的其他情形。
第五百五十一条人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。