辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铁民二终字第00101号
上诉人（原审被告）绥滨县华建房地产开发有限公司。
法定代表人：高传辉。
委托代理人：张立刚。
被上诉人（原审原告）调兵山绘文实验学校。
负责人：赵秀芝。
委托代理人：宋国忠。
上诉人绥滨县华建房地产开发有限公司（简称：华建公司）与被上诉人调兵山绘文实验学校（简称：绘文学校）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服调兵山市人民法院（2012）调民二初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由副庭长魏庆华担任审判长，审判员赵国忠主审本案，代理审判员李小莹参加评议，于2013年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人华建公司委托代理人张立刚，被上诉人绘文学校负责人赵秀芝及其委托代理人宋国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：绘文学校的负责人赵秀芝和华建公司在调兵山开发项目的工地负责人佟静于2009年7月10日签订一份《土地使用权转让协议》，该协议的甲方为华建公司，乙方为绘文学校，佟静和赵秀芝分别作为己方的经办人在协议中签字。该协议约定绘文学校协助华建公司通过合法的途径、以摘牌的方式取得本案1629平方米土地的使用权；华建公司独立投资建筑一栋商品房，并以西侧一个单元建筑面积为960平方米的房屋面积受让给绘文学校，换取该宗土地的使用权。此后华建公司与调兵山市国土资源局，于2009年8月20日签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，华建公司向调兵山市国土资源局交纳了52万元的土地出让金，并于2010年4月12日取得了本案土地的使用权证。华建公司在工程竣工后并未履行协议中的义务，现该商品房中与本案有关的房屋已被第三人占有、使用。经人民法院委托的评估机构评估，涉及本案的房屋在2011年7月28日所表现的成本单价是2347.57元／平方米。
原审法院认为：虽然本案《土地使用权转让协议》中仅有绘文学校的负责人赵秀芝和华建公司在调兵山开发项目的工地负责人佟静的签字，但由于该协议的签订各方已列明为绘文学校、华建公司，佟静在本案工程的建设过程中，也曾多次代表华建公司签订合同或协议，赵秀芝及绘文学校有理由相信华建公司已经授权佟静代表该公司，同第三人签订与本案工程有关的合同或协议，所以应当认定绘文学校和华建公司签订了此协议，双方之间存在土地使用权转让合同关系。因为法律允许以划拨方式取得国有土地使用权的土地使用人，再行将其获得的土地使用权以有偿方式转让于第三人；并且在绘文学校起诉前，华建公司经有批准权的人民政府批准办理了本案土地使用权的出让手续，所以应当认定绘文学校与华建公司签订的此协议合法有效。本案工程项目名称为调兵山绘文实验学校教师公寓，可以说明在华建公司能够获得本案土地使用权的原因中，必然包括其与绘文学校签订《土地使用权转让协议》的事实。华建公司虽然与调兵山市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳了土地使用权出让金，以出让方式取得了本案所涉土地的使用权，但华建公司的前述行为均是其为合法取得涉案土地使用权而必须履行的手续和义务；华建公司承担的此义务是基于其与调兵山市国土资源局之间的国有建设用地使用权出让合同关系而产生的，而华建公司承担的向绘文学校给付教师公寓相应房屋的义务是基于其与绘文学校之间的土地使用权转让合同关系而产生的，华建公司不能将其在不同法律关系中负担的义务相互混淆与替代。故对华建公司提出的涉及以上内容的答辩意见不予支持。因绘文学校已经全面履行了双方协议中的义务，所以华建公司按照约定应向绘文学校给付绘文学校教师公寓的相应房屋。华建公司未履行协议义务属于违约，应当向绘文学校承担法律规定的违约责任。绘文学校已经将其土地使用权转让给华建公司，并且由于可归责于华建公司的原因导致涉案房屋已经被第三人占有使用，绘文学校不仅无法实现其合同目的，而且财产权益也因华建公司的违约行为而受到损失，所以华建公司应当向绘文学校进行补偿，由于涉案房屋经法定程序评估后确定的成本单价为2347.57元每平方米，故华建公司应当按照此价格为标准，按照涉案房屋960平方米的建筑面积向绘文学校给予经济补偿，总价款2279587.20元。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条之规定，判决：一、绘文学校与华建公司签订的国有土地使用权转让合同合法有效；二、华建公司于本院判决生效之日起10日内向绘文学校给付补偿款人民币2279587.20元。三、驳回绘文学校对华建公司提出的其他诉讼请求。如果未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，财产保全费5000元，评估费19368元，合计人民币38438元，由华建公司负担。
华建公司不服原审法院的民事判决，上诉称：原判认定事实和适用法律错误，绘文学校的土地使用权已经被政府依法收回，其无权转让。请求依法改判并由绘文学校承担诉讼费用。
绘文学校答辩称原判正确，应予维持。
二审期间，根据华建公司的申请，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条二款规定，本院依职权在调兵山市国土局调取以下证据：
调兵山市国土局调国土发（2007）91号文件及证明、调兵山市人民政府调政（2007）37号文件、辽宁法制报2008年2月18日注销土地登记公告。用于证明2007年12月25日因绘文学校没有合法的办学资格，调兵山市政府决定收回原调兵山市鸿浩教育发展有限公司国有划拨土地使用权，2008年2月18日调兵山市国土局登报公告注销该调兵山市鸿浩教育发展有限公司17180平方米土地使用权，同年4月8日调兵山市政府批准将该17180平方米土地使用权收回。
经质证，华建公司对上述证据没有异议。绘文学校提出上述收回土地使用权的文件均没有收到，并认为该组证据不真实。本院认为，上述证据是本院依职权在调兵山市国土局调取，该组证据真实合法，与本案具有关联性，均予以采信。
经审理查明，2003年10月17日，调兵山市政府划拨国有土地17180平方米给调兵山市鸿浩教育发展有限公司。2004年6月29日，赵秀芝协议接管调兵山市鸿浩教育发展有限公司全部资产，并更名为绘文学校。2007年12月25日因绘文学校没有合法的办学资格，调兵山市政府决定收回原调兵山市鸿浩教育发展有限公司国有划拨土地使用权，2008年2月18日调兵山市国土局登报注销该调兵山市鸿浩教育发展有限公司17180平方米土地使用权，同年4月8日调兵山市政府批准将该17180平方米土地使用权收回。2009年7月10日绘文学校的负责人赵秀芝在土地使用权已被收回的情况下与华建公司在调兵山开发项目的工地负责人佟静签订《土地使用权转让协议》。该协议约定绘文学校转让本案已被收回土地使用权其中的1629平方米土地的使用权；华建公司独立投资建筑一栋商品房，并以西侧一个单元建筑面积为960平方米的房屋面积受让给绘文学校，换取该宗土地的使用权。此后华建公司与调兵山市国土资源局，于2009年8月20日签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，华建公司向调兵山市国土资源局交纳了52万元的土地出让金，并于2010年4月12日取得了本案土地的使用权证。
本院认为，绘文学校在明知诉争土地使用权已被调兵山市人民政府收回的情况下，与华建公司签订《土地使用权转让协议》，系无权处分行为，因绘文学校未取得权利追认及取得处分权，该《土地使用权转让协议》无效。绘文学校以该《土地使用权转让协议》主张权利于法无据，华建公司与调兵山市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并缴纳了土地使用权出让金后，已合法取得诉争土地使用权。因绘文学校不享有土地使用权，原审判决华建公司给付绘文学校补偿款2279587.20元，属认定事实错误，适用法律不当，应予改判。华建公司上诉提出的原判认定事实和适用法律错误，绘文学校的土地使用权已经被政府依法收回，其无权转让的上诉意见有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（二）项之规定，判决如下：
一、撤销调兵山市人民法院（2012）调民二初字第33号民事判决；
二、驳回绘文学校的诉讼请求。
一、二审案件受理费27600元，财产保全费5000元，评估费19368元，由绘文学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏庆华
审 判 员 赵国忠
代理审判员 李小莹
二〇一四年五月七日
书 记 员 张 辉