广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第1062号
原告余小花。
委托代理人吕春，广西维冠律师事务所律师。
被告广西向南居房地产开发有限公司。
法定代表人杨泽标，该公司董事长。
被告广西向南居房地产开发有限公司防城港�公司。
代表人杨泽奇，该公司总经理。
两被告委托代理人陆振华，广西八桂律师事务所律师。
两被告委托代理人方仕根，广西八桂律师事务所实习律师。
原告余小花诉被告广西向南居房地产开发有限公司（以下简称向南居公司）、广西向南居房地产开发有限公司防城港分公司（以下简称向南居防城港分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理。依法由审判员徐祖英适用简易程序于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕春，被告向南居公司、向南居防城港分公司的委托代理人陆振华、方仕根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余小花诉称，2009年8月22日，原告与被告向南居防城港分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭方式购买被告开发的西湾广场向南居蓬莱嘉园2栋顺风阁6单元704号商品房，总价款分别为274203元。原告已经按合同约的付款方式全部支付房款完毕。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，两被告应于2012年7月30日前办理产权登记备案，否则原告因此不能取得房产权属证书的，两被告按日以已付房款的万分之四向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、两被告向原告支付违约金暂计为74583元（680天×0.0004×274203元=74583元，暂计至2014年5月30日）；二、确认被告解除《商品房买卖合同》无效；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告向南居公司和被告向南居防城港分公司辩称，一、原告的诉请已超过诉讼时效；二、原、被告间签订的《商品房买卖合同》已于2014年9月29日解除，被告主张收回商品房；三、在购房者缴纳契税并将纳税凭证提交被告之前，被告不应承担逾期办证�违约责任，同理，原告没有签署房屋所有权转移申请书、授权委托书之前，被告也不应该承担逾期办证的违约责任；四、被告已于2013年1月4日完成了办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告主张违约金计算至2014年5月30日是不符合事实；五、原告已领取了房屋产权证，逾期办证未造成原告实际经济损失，原告主张的违约金过高。
经审理查明，2009年8月22日，被告向南居防城港分公司代被告向南居公司（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以单价2950元每平方米的价格将位于防城港市港口区桃花湾康晨小区向南居蓬莱嘉园2栋顺风阁6单元704号商品房卖给买受人，建筑面积分别为92.95平方米，房屋总价款分别为274203元。该合同第八条约定，出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并以质监部门组织开发商、建筑商、监理公司、勘验、设计部门共同验收出具《建设工程质量竣工验收意见书》作为商品房验收合格凭证。合同第九条约定，除合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限内将商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过120日，自本合同第八条规定合同的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.2的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之四作为违约金，如因买受人原因不能在规定期限内取得权属证书的，也按日支付同等违约金给出卖人；出卖人可退回房款，收回商品房并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失；买受人办理权属证书所发生的各项税金及费用均由买受人自行承担。合同签订后，原告向被告向南居公司支付了首付款并办理银行按揭手续支付了其余购房款。2010年7月30日，被告向南居公司将商品房交付给原告使用。2013年1月4日，被告向南居公司就防城港市港口区桃花湾康晨小区向南居蓬莱嘉园2栋顺风阁向房管部门申请房屋�有权初始登记。2013年1月16日，防城港市房产管理局向被告向南居公司颁发防城港市港口区西湾广场康晨小区H28A-H27、H28-H29向南居蓬莱嘉园顺风阁2栋的《房屋所有权证》（防港房权证港口直字第××号）。2013年12月27日，被告向南居公司向房管部门就原告购买的商品房申请办理房屋所有权转移登记并提供相关材料，房管部门于2014年1月13日受理。原告所购该房屋的不动产发票联的出具时间为2013年12月27日，金额为276474元。2009年12月30日，原告缴纳房屋契税。2014年9月29日，被告向南居公司向原告邮寄《解除﹤商品房买卖合同﹥的通知书》，要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《房屋所有权初始登记申请书》、《房屋所有权证》、《房屋所有权转移登记申请书》、《转移登记询问笔录》、《转移登记审批表》、《授权�托书》、《契税发票》、《购房款发票》、《入伙通知书》、《解除﹤商品房买卖合同﹥的通知书》、邮寄单及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，足以认定。
本院认为，被告向南居分公司在其权限范围内代被告向南居公司与原告签订《商品房买卖合同》且该行为得到被告向南居公司的认可，故该《商品房买卖合同》视为双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告与被告向南居公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。
本案的争议焦点是：1、本案的诉讼时效是否已超过诉讼时效；2、被告解除《商品房买卖合同》的效力问题；3、原告要求被告向南居公司与被告向南居防城港分公司承担逾期办证违约金74583元是否有事实和法律依据。
关于第一个争议焦点。因被告于2010年7月30日向原告交付房屋，根据合同第十五条约定，被告应于2012年7月30日前办理房屋产权登记备案，但被告于2013年12月27日向房管部门就原告购买的商品房申请办理房屋所有权转移登记并提供相关材料，应视为被告在继续履行办证义务，时效中断，诉讼时效应从2013年12月27日重新开始计算，故被告辩称原告的起诉时间已超过诉讼时效的的理由不能成立，本案并未超过两年的诉讼时效。
关于第二个争议焦点。被告向南居公司主张其根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条及合同第十五条第4项的约定，其有权解除合同。从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项、第4项的字面意思与逻辑上理解，退房与否的决定权在于买受人，其中第4项“出卖人可退回房款，收回商品房并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”并不当然赋予被告向南居公司解除权，且原告作为守约一方，被告向南居公司退回房款、收回商品房应以原告主动提出退房为前提，故对被告向南居公司单方要求解除合同的主张，本院不予支持。原告要求本院确认该行为无效，理由成立，本院予以支持。
关于第三个争议焦点。因被告向南居公司于2010年7月30日日向原告交付房屋，根据合同第十五条约定，被告向南居公司应于2012年7月30日前办理房屋产权登记备案，但被告向南居公司于2014年4月28日向房管部门就原告购买的商品房申请办理房屋所有权转移登记并提供相关材料，产权登记部门于2014年1月13日受理上述申请即视为被告向南居公司履行了为原告的办证义务，故被告向南居公司逾期办证的时间应自2012年7月30日至2014年1月12日，共531天，被告没有按合同约定为原告办理房屋产权证书，构成违约，应承担相应的违约责任。两被�辩称在购房者缴纳契税并将纳税凭证提交被告之前，被告不应承担逾期办证的违约责任，同理，原告没有签署房屋所有权转移申请书、授权委托书之前，被告也不应该承担逾期办证的违约责任。原告于2009年12月30日就已交纳房屋契税，没有延误被告向南居公司办证的时间。因被告向南居公司于2013年12月27日才签署房屋所有权转移申请书，而原告于2013年12月27日签署房屋所有权转移申请书和授权委托书并未延误被告的提交办证材料时间，故两被告的辩解，本院不予采纳。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，本案中，被告向南居防城港分公司作为被告向南居公司的分支机构，其民事责任应由被告向南居公司承担，故逾期办证的违约责任应由被告向南居公司承担。根据合同约定，被告向南居公司的办证义务限于向产权登记部门提供需由其提供的资料进行备案，而非办妥《房屋所有权证》。被告向南居公司主张合同约定的违约金过高要求予以调整，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑被告向南居公司逾期办证行为给原告造成的损失及被告向南居公司过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，本院将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向原告支付违约金，�被告向南居公司应向原告支付逾期办证违约金14680元（276474元×0.0001×531天］。原告主张主张74583元，本院不予全部支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、判决如下：
一、被告广西向南居房地产开发有限公司向原告余小花支付违约金14680元；
二、确认被告广西向南居房地产开发有限公司于2014年9月29日作出的解除其公司与原告余小花签订的《商品房买卖合同》的行为无效；
三、驳回原告余小花的其他诉讼请求。
案件受理费1665元，减半收取832元，由原告余小花负担671元，被告广西向南居房地产开发有限公司负担161元。原告余小花已预交的案件受理费本院不予退还，被告广西向南居房地产开发有限公司应负担的部分则在履行债务时一并支付给原告余小花。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1665元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐祖英
二〇一五年一月九日
书记员 黄 馨