吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珲民二初字第125号
原告（反诉被告）：金冰，女，1984年10月1日生，汉族，无职业，住吉林省珲春市林业城住宅***栋*单元***室。公民身份号码：2224031984********。
委托代理人：张云峰，男，1975年8月2日生，汉族，珲春伙伴制衣有限公司法定代表人，住吉林省珲春市林业城住宅135栋2单元601室。公民身份号码：2224041975********。（系原告金冰的丈夫）。
被告（反诉原告）：珲春龙达房地产开发有限公司，住所珲春市河南街口岸大路3166号。机构代码：76458414-9。
法定代表人：陈福利，董事长。
委托代理人：郑玉成，吉林吉大律师事务所律师。
原告（反诉被告）金冰诉被告（反诉原告）珲春龙达房地产开发有限�司（以下简称“龙达公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金冰及其委托代理人张云峰、被告（反诉原告）龙达公司的委托代理人郑玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金冰诉称，2012年1月16日我与被告龙达公司签订购房合同，龙达公司于2012年12月31日交房，但未按合同约定办理产权证。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。故诉至法院，请求判令被告龙达公司承担违约责任，支付违约金8180.7元；要求被告在一个月内办理完结房屋产权证。
被告龙达公司辩称，一、原、被告签�的房屋买卖合同第十五条第（四）项约定被告于交房90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该备案我们已经办理；二、房产机关对开发中住宅小区在办理房产证前的验收标准做了调整，目前无法满足变更后的条件，一个月内肯定无法实现办证义务；三、基于以上两点，如果原告同意解除合同，被告申请人民法院解除与原告方签订的房屋买卖合同，并依据合同支付违约金。
反诉原告龙达公司诉称，2012年1月16日，双方签订商品房买卖合同，约定2012年11月30日交付房屋，交付房屋后90日内办理产权登记备案，反诉原告如约办理了备案事务。金冰交纳了购房款，但有一部分是从张云峰处转账而来。反诉被告提出其他无理苛刻要求，反诉原告无法满足，故请求法院判令解除双方签订的商品房买卖合同。
反诉被告金冰辩称，我是�照合同的约定主张权利，合同中没有约定出卖人解除合同的事由。房产管理部门出具的说明中也说明了被告未到房产管理部门办理初始登记。金冰已经足额交付购房款，所以不同意解除商品房买卖合同。
本诉争议焦点：1、被告应否承担违约责任、支付违约金8180.7元；2、原告要求被告于一个月内办理产权证有无事实和法律依据。
原告金冰为证实自己的主张，向本院提供了如下证据：
1.2012年1月16日原、被告签订的房屋买卖合同，其中第十五条第（四）项约定被告在交付房屋后九十日内为原告办理房屋产权证，但被告至今未履行；买受人不退房，出卖人应按房款的3％支付违约金。证明被告违约的事实以及违约金的依据。被告对证据的真实性没有异议，但提出双方约定的是房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而不是90日内办理产权证。
本院认为，该证据客观真实，本院对其真实性予以采信，对被告是否已履行合同义务，本院将结合其他证据予以综合评判。
2.收据两张、商品房预售协议一份，证明原告购房时以其丈夫张云峰名义支付首付款134664元。被告提出，该两份收据中签字的是张云峰而不是金冰，故该证据只能证明被告与张云峰之间的关系，并不是被告与金冰的关系。
本院认为，商品房预售协议与原告提供的1号证据中的房号一致，均为6幢3单元605号房，故本院对该组证据予以采信。
3.结婚证一份，证明原告金冰与张云峰系夫妻关系。被告对证据的真实性没有异议，但提出交款人与主张权利的人应该一致，如果不一致应追加为被告或者第三人。
本院认为，该证据客观真实，本院予以采信。
�告龙达公司为证实自己的主张，向本院提供了如下证据：
1.合同封页一份，盖有珲春市房产管理办公室房产监察专用章，证明该房屋已经备案，在中国房产登记官方网上也可以查询。原告对证据的真实性和证明的问题没有异议。本院对该证据予以采信。
2.2014年8月12日，珲春市园林管理处出具的关于珲春龙达房地产开发有限公司开发的月榕湾小区验收问题的说明，证明房屋产权证办理滞后是由于行政机关执行政府规章尺度的调整，因为有一部分绿化没有完工，所以整个小区的产权证都无法办理。原告对证据的真实性没有异议，但提出原告与被告签订的买卖合同与政府行为无关；被告曾在庭审中提出无法办理产权证是因为扩大了楼盘面积，与此次提出因绿化问题无法办理产权证互相矛盾，两个理由之间也没有关联性，这是开发商与政府之间的事，�原告无关。
本院认为，原告对该证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以采信，但绿化验收规定调整后被告未及时告知原告，亦未与原告协商变更办理产权证书的日期，故对被告的证明目的本院不予采信。
本案在审理中，本院依职权向珲春市房屋产权管理中心进行调查，该中心于2014年6月5日出具书面说明一份。内容为“1、购房人金冰于2012年1月16日购买了珲春龙达房地产开发有限公司开发的月榕湾小区6幢3单元605室房屋，在我中心办理了商品房买卖合同备案登记。2、珲春龙达房地产开发有限公司没有到我中心申请办理月榕湾小区6幢房屋的初始登记。3、珲春龙达房地产开发有限公司没有将办理权属登记的材料报我中心备案，未备案的原因与责任不清楚。4、双方签订的商品房买卖合同封面加盖的公章，仅能视为在我中心办理了商品房买卖合同备案登记，不能视为办理产权登记的备案材料，备案材料与办理产权登记材料是不一致的。5、金冰未取得房屋所有权证的原因，是开发商没有到我中心申请办理房屋初始登记及提供初始登记的相关材料，在办理初始登记后，由金冰本人带着相关材料到我中心办理房屋所有权证。”原、被告对该证据均无异议。
反诉争议焦点：反诉原告要求解除与反诉被告签订的商品房买卖合同有无事实和法律依据。
反诉原告龙达公司为证实自己的主张，向本院提供了商品房买卖合同一份，证明双方存在房屋买卖合同关系。反诉被告对真实性和证明的问题没有异议。
反诉被告金冰未向本院提供证据。
经审理查明，2012年1月16日，原告金冰与被告龙达公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告建设的月榕湾小区6幢3单元605号房屋；付款方式为首�款132690元，按揭贷款140000元；房屋交付日期为2012年11月30日前。合同第十五条约定：“（三）双方同意选择以下第1种方式办理房屋所有权登记：1、买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权的房屋所有权证书交付买受人。…（四）出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起3天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”2012年9月30日左右，被告将房屋交付给原告，但原告至今未取得房屋所有权证书。珲春龙达房地产开发有限公司未将办理权属登记的材料报珲春市房屋产权管理中心备案，亦未到该中心申请办理月榕湾小区6幢房屋的初始登记。
另查明，2014年8月12日，珲春市园林管理处出具“关于珲春龙达房地产开发有限公司开发的月榕湾小区验收问题的说明”，内容为“由于建设部进一步规范了绿化验收标准，严格住宅小区的绿化率，以前同一小区各住宅楼可以分部验收，现在必须同时验收，这一政策的调整导致包括珲春房地产市场不少楼盘的住宅以前可以竣工一栋、验收一栋、办照一栋的流程被打破，其中就包括月榕湾小区部分楼号。据与开发单位沟通，该公司已经调整施工流程，提前进行绿化配套施工，尽管这会增加工程成本，但进度还是很快，以当前进程可以预见短期内可以提交验收，若此项验收合格即可转房产局办照，特此说明。”但政策调整后被告未及时告知原告，亦未与原告协商变更办理产权证书的日期。
再查明，合同签订前，原告金冰丈夫张云峰交纳本案诉争房屋的认购款134664元，其中132690元即为合同约定的首付款，余款140000元已办理按揭贷款手续。原告金冰提出按照合同约定的数额272690元为基数向被告主张违约金8180.7元（272690元×3%=8180.7元）。
本院认为，原、被告签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告金冰的诉讼请求。原告金冰已向被告交纳了首付款并办理了余款的按揭贷款手续，履行了合同义务。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第（四）项的约定，被告应当在诉争房屋交付使用后60日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记；在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未履行上述义务，其行为已构成违约，故原告要求被告按已付房价款272690元的3%即8180.7元向原告支付违约金的请求，符合双方的约定，本院予以支持。被告提出因绿化验收规定调整，故无法办理产权证，但规定调整后被告未及时告知原告，亦未与原告协商变更办理产权证书的日期，故被告以此拒绝支付违约金的主张本院不予支持。因被告龙达公司尚未对月榕湾小区6幢房屋办理初始登记，原告要求被告于一个月内办理房屋权属证书并不具备客观条件，故对其该项请求本院不予支持，待诉争房屋符合办理产权登记条件时原告可另行主张权利。
关于反诉原告龙达公司的诉讼请求。在合同履行过程中，反诉原告龙达公司未按约在诉争房屋交付使用后60日内，向房屋登记机构为反诉被告申请房屋所有权登记、未在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，存在违约行为。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第（四）项的约定，买受人即反诉被告有权选择退房或不退房，反诉原告并无单方解除合同的权利，故反诉原告以此主张解除合同，既无当事人之间的约定，亦无法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告珲春龙达房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起立即支付给原告金冰违约金8180.7元；
二、驳回原告金冰的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告珲春龙达房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，其他诉讼费用100元，合计150元，由被告珲春龙达房地产开发有限公司负担；反诉费2695元，由反诉原告珲春龙达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 张晔瑶
代理审判员 孙 博
代理审判员 付世森
二〇一四年十二月八日
书 记 员 金 辰