北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4708号
上诉人（原审被告）何明，男，1957年12月1日出生。
委托代理人张京，女，1962年6月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生。
被上诉人（原审第三人）王晓松，男，1956年6月26日出生。
上诉人何明因与被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、被上诉人王晓松居间合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官陈洋、杜彦博参加的合议庭就行了审理。本案现已审理终结。
我爱我家公司在一审中起诉称：经我爱我家公司居间介绍，何明与王晓松于2014年12月26日签订编号为M14107571的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定何明购买王晓松名下的北京市东城区青年湖南街×××号房屋。同日，我爱我家公司、何明与王晓松签订了编号为J14110301的《居间服务合同》，约定签订合同当日何明向我爱我家公司支付居间服务费59000元。但合同签订后何明未如约支付，我爱我家公司联系何明支付居间服务费，何明拒绝支付。现我爱我家公司起诉至法院，请求法院判令：1、何明支付居间服务费59000元；2、何明支付违约金17700元（每逾期一日按未付款的百分之一计算，因按合同约定计算的违约金数额已超过居间服务费本金，故只主张30天违约金）。诉讼费由何明负担。
何明在一审中答辩称：签订﹤北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》一事属实，居间服务费的确未支付。我爱我家公司、何明及王晓松签订的《居间服务合同》及何明与王晓松签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。2014年12月26日晚签订《北京市存量房屋买卖合同》时，王晓松本人并未出现，是王晓松的儿媳唐×代王晓松签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》。在签约时，何明曾明确要求我爱我家公司出示王晓松的授权委托书，但我爱我家公司并未出示。合同签订后次日，何明到我爱我家公司要求查看王晓松的授权委托书，我爱我家公司仍未出示。在签订合同前，我爱我家公司曾承诺提供多项服务，如为何明办理贷款等，但当何明要求将我爱我家公司口头承诺形成书面文字时，遭到我爱我家公司拒绝。何明立即向我爱我家公司提出解除合同，不再购买涉诉房屋。且在签订《北京市存量房屋买卖合同》时，我爱我家公司并未取得王晓松授权，在何明向我爱我家公司明确表示不再履行《居间服务合同》时，该《北京市存量房屋买卖合同》也随之无效。在此之后我爱我家公司何时取得了授权委托书，与何明无关。此后，王晓松将涉诉房屋卖给他人，我爱我家公司也未将此情况告知何明。同时，何明认为《居间服务合同》中约定的违约金标准过高。不同意我爱我家公司的诉讼请求。
王晓松在一审中陈述称：2014年12月26日，王晓松通过我爱我家公司的居间服务与何明就涉诉房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但合同签订后次日何明反悔。王晓松在签订《北京市存量房屋买卖合同》前便签署了授权委托书。我爱我家公司的诉讼请求、何明的答辩意见均与王晓松无关，王晓松对此案不发表意见。
一审法院审理查明：2014年12月26日，我爱我家公司与何明、王晓松的委托代理人唐×签订了《居间服务合同》及《补充协议》，约定在我爱我家公司（丙方）的居间服务下，何明（乙方）与王晓松（甲方）签订编号为M14107571的《北京市存量房屋买卖合同》。甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息；乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋；甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为东城区青年湖南街×××号房屋的买卖合同。乙方向丙方支付居间服务费（大写）伍万玖仟元整。甲乙双方确认，在签署该合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订买卖合同后，甲乙双方均认可该合同第一条约定的我爱我家公司居间服务已完成。甲乙双方应于签订买卖合同当日向丙方支付该合同约定的居间服务费。甲乙双方或一方延迟向丙方支付该合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，每逾期一日按未付款的1%的标准向丙方支付延迟违约金；延迟超过5个工作日的，丙方有权暂停办理该房屋买卖合同约定的后续协助事项，并不承担因此导致的任何责任，上述责任及交易中已经发生的费用由延迟向丙方支付费用的一方承担。由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商同意按照如下方式解决：甲乙双方于2014年12月26日签订的买卖合同及甲乙丙三方签订的履约合同长期有效直至上述房产转移完毕，在房屋产权转移之前，如需要向产权单位或物业补交的超标费用或任何其他费用（该协议另有约定的费用除外）均由甲方承担，该笔费用自丙方发出书面通知要求甲方交款的五个工作日内交清。
同日，何明与王晓松签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为3150000元，何明应于该合同签订当日向王晓松支付定金100000元。如何明依照该合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。上述合同签订后，何明未向王晓松支付定金，也未向我爱我家公司支付居间服务费。2014年12月27日，何明口头告知我爱我家公司及王晓松不再购买涉诉房屋。此后，《北京市存量房屋买卖合同》未继续履行，亦未办理网签手续。
一审庭审中，何明主张在签订合同时，王晓松未到场，是其儿媳唐×代王晓松签订了《居间服务合同》及《北京市存量房屋买卖合同》，在签订合同时，唐×并未出示王晓松的授权委托书。合同签订后次日，何明要求我爱我家公司出示授权委托书，我爱我家公司仍未出示，故《居间服务合同》及《北京市存量房屋买卖合同》应为无效合同。就此问题，我爱我家公司提交了落款时间为2014年12月18日的授权委托书，内容为王晓松委托授权唐×办理出售其名下位于北京市东城区青年湖南街×××号房屋的一切相关事宜，授权唐×以其本人的名义签署房屋买卖合同及相关协议。何明对此证据不予认可，认为我爱我家公司提交的授权委托书系签订合同后补签。就此，我爱我家公司承认授权委托书系签订《居间服务合同》及《北京市存量房屋买卖合同》后补签，并主张其在拿到授权委托书当日便电话告知何明此事，后补的授权委托书构成王晓松对合同的追认，故《居间服务合同》及《北京市存量房屋买卖合同》皆有效。何明对此说法不予认可，称其从未接到我爱我家公司告知其已拿到王晓松授权委托书的电话，我爱我家公司亦未就此主张提供证据。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案中，我爱我家公司、何明与王晓松的委托代理人唐×签订《居间服务合同》时，唐×未出示王晓松授权委托书，虽系无权代理，但是王晓松在签订合同后向我爱我家公司提交了对唐×的授权委托书，构成对合同的追认，合同应为有效。在明知对方无授权委托书情况下，在与王晓松代理人唐×签订合同后，何明本可以催告王晓松在签订合同后一个月内予以追认，或要求撤销合同，但何明在签订合同后既未催告王晓松追认合同，亦未提出撤销合同，而是在签订合同次日提出解除合同，并据此认为合同无效，无相关法律依据，何明的此项答辩意见，该院不予采纳。我爱我家公司为何明与王晓松签订《北京市存量房屋买卖合同》提供了居间服务，何明应当按照约定给付居间服务费。但应指出的是，由于我爱我家公司并未及时将王晓松对合同的追认情况告知何明，导致何明与王晓松之间的《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行，我爱我家公司行为存在一定瑕疵，无权要求何明全额支付居间服务费，该院将对居间服务费数额予以酌减。至于我爱我家公司要求何明给付违约金一节，因何明与王晓松之间的《北京市存量房屋买卖合同》未实际履行，且我爱我家公司履行义务存在一定瑕疵，故我爱我家公司的该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、何明于本判决生效后十五日内给付北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务费人民币一万元；二、驳回北京我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
何明不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：
一、王晓松追认无权代理合同前，何明作为善意相对人已行使撤销权，《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》自始无效。本案中，2014年12月26日双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》时，王晓松并未出现，是王晓松的儿媳唐×代王晓松签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》。在签约时，何明曾明确要求我爱我家公司出示王晓松的授权委托书，但我爱我家公司并未出示。在上述合同签订次日，何明到我爱我家公司要求查看王晓松的授权委托书，我爱我家公司仍未出示，何明明确向我爱我家公司表示要求解除合同，不再履行《居间服务合同》。何明作为没有法学专业知识的人，并不清楚合同解除与合同撤销的区别，根据何明的意思表示可以认定何明是要求解除合同，不再履行《居间服务合同》即行使了撤销权。因此，《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》被撤销，合同自始没有法律约束力，何明也无须向我爱我家公司支付任何费用。
二、我爱我家公司的居间行为未完成，其无权主张居间服务费，一审法院判决何明向我爱我家公司支付居间服务费于法无据。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在居间合同中，只有居间人的居间活动达到目的，委托人才负有给付报酬的义务。依据法律规定，尽管居间人为了促成合同，尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同终究没有成立，没有达到居间合同的目的，居间人仍然不能请求报酬，委托人有权不支付报酬。居间活动费用是居间人在促成合同成立的活动中支出的必要费用，与报酬并非同一概念。本案中，因《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》无效，何明有权不支付报酬。我爱我家公司未对其促成合同订立付出的劳务和费用进行举证，何明无须向我爱我家公司支付任何费用。
三、我爱我家公司的居间行为未完成，是由其自身过错导致的，我爱我家公司应当为其自身过错承担相应责任即自行承担居间劳务费用。我爱我家公司未尽到审查并告知何明，王晓松的委托代理人是否具有签订《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》的权利的义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿损失的责任。本案中，我爱我家公司在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》时，知晓王晓松的儿媳唐×无代理权，故意对何明隐瞒这一重要事实，即使事后王晓松对其儿媳唐×的代理行为进行了追认，也不能掩盖我爱我家公司故意隐瞒的事实。因此，我爱我家公司应当自行承担居间劳务费用，何明有权不向我爱我家公司支付任何费用。
四、何明发现涉案《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》中王晓松的签名是其儿媳唐×代签的，且上述合同的条款都是限制何明权利的条款，于是在签约第二天找到我爱我家公司，要求我爱我家公司将曾向何明承诺的相关条款落实到合同中，但我爱我家公司对此拒不承认，也不予落实。因此，何明当时就向我爱我家公司表明终止履行《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》。因唐×代王晓松签订《北京市存量房屋买卖合同》时未取得王晓松的授权，故该《北京市存量房屋买卖合同》应属无效，而依附于该合同的《居间服务合同》亦随之无效。而事实上，王晓松在此后已将涉案房屋向他人出售，我爱我家公司最终未协助何明取得涉案房屋，其也不应当收取报酬。
综上，何明请求本院撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回我爱我家公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由我爱我家公司承担。
我爱我家公司服从一审法院上述民事判决，其针对何明的上诉理由答辩称：
2014年12月26日，经我爱我家公司居间，促成何明与王晓松签订了《北京市存量房屋买卖合同》，三方也签订了《居间服务合同》。当日，王晓松的委托代理人唐×向何明及我爱我家公司出示了涉案房屋的所有权证原件、唐×和王晓松的身份证原件，据此表明唐×具有代理权，且唐×也称授权委托书已由王晓松出具，只是由于其来的匆忙，当天未带来，并表示次日可以提供。在此情况下，三方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》。次日，唐×向我爱我家公司出具了授权委托书原件，而何明称因其名下的房屋在4个月内无法售出，故无法购买涉案房屋，要求解除上述合同。我爱我家公司认为，在王晓松出具授权委托书对唐×代签《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》的行为予以追认的情况下，上述合同有效，我爱我家公司促成双方达成《北京市存量房屋买卖合同》，何明依法应向我爱我家公司支付报酬。
综上，我爱我家公司请求本院驳回上诉，维持原判。
王晓松未参加本院庭审，也未提交书面意见。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
上述事实，有《居间服务合同》、《补充协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及各方当事人陈述意见在案为证。
本院认为：本案中，何明上诉主张因王晓松的代理人唐×在签约时未能出具王晓松的授权委托书，故其代理王晓松签订的涉案《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”根据上述法律规定表明，即使行为人最终未取得代理权，其法律后果也只是由该行为人承担相应法律责任，而不直接产生合同无效的法律后果。关于合同无效问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而本案中并不存在上述法律规定的合同无效的情形，故何明以王晓松的代理人唐×在签约时未能出具王晓松的授权委托书，进而主张涉案《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》无效的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。本院认定涉案《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》有效，各方当事人应依约履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”根据查明事实，我爱我家公司已完成相关居间服务，并促成何明与王晓松订立了《北京市存量房屋买卖合同》，故何明应依照《居间服务合同》的约定向我爱我家公司支付居间服务报酬。一审法院认定我爱我家公司履行居间服务存在一定瑕疵，据此酌减部分居间服务报酬，并无不当，本院予以维持。何明关于《北京市存量房屋买卖合同》并未实际履行，故其不应向我爱我家公司支付居间服务报酬的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费859元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担834元（已交纳），由何明负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费50元，由何明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 飞
代理审判员 陈 洋
代理审判员 杜彦博
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 吕小彤