湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00422号
上诉人（原审被告）：胡发军，男，1979年12月4日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：鲁波，女，1980年9月19日出生，汉族，。
�上诉人的共同委托代理人：项永斌，湖北楚盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王得阳，男，1989年7月30日出生，汉族，户籍所在地湖南省祁阳县文明铺镇白溪村*组**号，现住武汉市东湖高新技术开发区雄楚大道后象鼻山**号，身份证号码4311211989********。
原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行，住所地武汉市武昌区首义路268号。
负责人：林学舟，该支行行长。
委托代理人：谢东昇，该支行员工。
上诉人胡发军、鲁波因与被上诉人王得阳、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉经济技术开发区人民法院（2013）鄂武经开民初字第00384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月2日受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
2013年4月17日，王得阳诉至�审法院，请求判令：1、确认买卖合同有效；2、胡发军、鲁波协助王得阳偿还银行贷款，并办理贷款结清与注销抵押等手续；协助办理房屋所有权证、国有土地使用证；王得阳所偿还的银行贷款及办证、过户费等相关费用全部从应付房款扣除；3、胡发军、鲁波向王得阳支付违约金人民币20，000元整；4、本案全部费用由胡发军、鲁波承担。
一审法院经审理查明：胡发军与鲁波系夫妻关系，2010年4月29日，胡发军、鲁波以胡发军名义购买了武汉经济技术开发区博学华府3栋1单元16层1606号房，房屋总价款人民币510，873元，并以该房屋为抵押向浦发银行贷款人民币400，000元。2013年1月22日，王得阳与胡发军、鲁波签订一份买卖合同，合同约定：王得阳以人民币580，000元的总价（其中包含银行贷款金额）购买胡发军、鲁波所有的位于武汉经济技术开发区博学华府3栋1单元1606室房屋，胡发军、鲁波已收到王得阳购房定金人民币80，000元整；胡发军、鲁波于2013年2月1日之前搬离该房屋，同时必须配合王得阳交清该房屋银行贷款余额，并办理过户手续，所有过户手续费全部由胡发军、鲁波承担；若胡发军、鲁波违约，则从违约之日起胡发军、鲁波每日按定金的百分之十作违约金赔付王得阳。双方在附属条款中约定：胡发军、鲁波于2013年2月2日将该房交付王得阳使用并交出该房门钥匙一套，在办理过户手续前后，王得阳能以任何方式自由进出该房并居住。同日，王得阳向胡发军、鲁波支付了购房定金人民币80，000元，胡发军、鲁波出具了人民币80，000元的收条。王得阳自认已知晓该房屋有银行贷款且暂时无法过户，因此双方实际协商为王得阳首付定金人民币80，000元，余款待过户时一并支付给胡发军。经王得阳同意，胡发军于2013年农历正月十五之后交付房屋，因胡发军已将该房屋出租，双方经协商后胡发军分两次累计向王得阳支付了两个月租金合计人民币4，400元。
另查明：诉争房屋商品房买卖合同已备案，未办理房屋权属初始登记，已设定抵押，抵押权人为浦发银行。因胡发军、鲁波对双方买卖合同及收条中“胡发军”签名有异议，一审法院委托鉴定机构对上述签名真实性予以鉴定，2013年7月8日，湖北中真司法鉴定所出具鄂中司鉴（2013）文鉴字第042号文书司法鉴定意见书，认定该房屋买卖合同及收条上胡发军签名与胡发军字迹为同一人。截止到2013年11月7日，胡发军贷款余额为人民币378，822.2元，逾期本金为人民币1，805.44元，逾期利息为人民币3，887.17元，逾期罚息为人民币60.26元，合计人民币384，575.07元。王得阳在案件审理过程中，已将剩余人民币500，000元房款提存至一审法院案款账户并承诺从上述房�中由其代胡发军、鲁波偿还本案诉争房屋所涉银行贷款及相应利息等各项费用。
一审法院认为：王得阳与胡发军、鲁波之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法，诉争房屋虽设定抵押，王得阳已将剩余人民币500，000元房款提存至本院案款账户并承诺从上述房款中由其代胡发军、鲁波偿还本案诉争房屋所涉银行贷款及相应利息等各项费用，抵押权人浦发银行同意由王得阳代为偿还，对该合同效力予以认定，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。双方在合同中约定胡发军、鲁波于2013年2月1日之前搬离该房屋，同时配合王得阳交清该房屋银行贷款余额，胡发军、鲁波未按合同约定的期限履行偿还贷款的义务，王得阳主张胡发军、鲁波协助王得阳偿还银行贷款，并办理贷款结清与注销抵押等手续的诉请予以支持；胡发军、鲁波未�合同约定的期限办理过户手续，王得阳主张胡发军、鲁波协助办理诉争房屋所有权证、国有土地使用证的主张予以支持；胡发军、鲁波怠于履行相应义务，王得阳主张由其代为偿还的银行贷款及办证、过户费等相关费用应全部从应付房款扣除的诉请予以支持；王得阳已将应付房款人民币500，000元提存至一审法院案款账户并承诺从上述房款中由其代胡发军、鲁波偿还本案诉争房屋所涉银行贷款及相应利息等各项费用，浦发银行亦无异议，予以准许；双方对于延期交付房屋已达成一致，胡发军、鲁波延期还款造成的利息损失亦由胡发军、鲁波承担，王得阳未能证明因胡发军、鲁波违约造成其实际经济损失，故其主张胡发军、鲁波向王得阳支付违约金人民币20，000元不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，判决：一、2013年1月22日王得阳与胡发军、鲁波签订的购买胡发军、鲁波所有的位于武汉经济技术开发区博学华府3栋1单元1606室房屋的买卖合同有效；二、胡发军、鲁波于本判决生效之日起十日内协助王得阳偿还银行贷款、办理贷款结清与注销抵押等手续并协助王得阳办理武汉经济技术开发区博学华府3栋1单元1606室房屋的房屋所有权证、国有土地使用证，王得阳代为偿还的银行贷款及办证、过户费等相关费用全部从王得阳应付房款中予以扣除；三、驳回王得阳其他诉讼请求。本案案件受理费人民币9，800元，保全费人民币3，420元，鉴定费人民币3，000元，合计人民币16，220元，由胡发军、鲁波负担。
一审宣判后，胡发军、鲁波不�，向本院提起上诉。
胡发军、鲁波上诉称：1、一审法院在未经合法传唤胡发军、鲁波到庭参加诉讼的情况下作出判决，严重违反了法定程序。2、本案实质法律关系是约定高额利息的民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，一审法院适用法律错误。综上，请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由王得阳承担。
被上诉人王得阳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人浦发银行述称，在还清贷款的情况下，同意转让房屋。
二审期间，胡发军、鲁波向本院提交如下证据：
证据一、手机号码1510274****缴费发票、易贷网信息查询、王得阳社保缴费明细。
证据二、楚天都市报2013年1月21日A28版、汪霞两个电话交费发票。
证据三、湖北红霞伟业投资管理有限公司工商内档信息。
证据�、案外人霍珺的银行交易明细。
证据五、胡发军的个人银行交易明细。
上述证据一至证据五均证明胡发军、鲁波与王得阳之间是民间借贷关系，不是房屋买卖合同关系。
证据六、商品房买卖合同备案清册表。
证据七、武汉市房屋产权登记信息查询单。
证据六和证据七证明王得阳在武汉市已办理权属登记、合同备案的住房共有2处，现已不具备在武汉市的购房资格，属于武汉市的限购人群。
王得阳向本院提交如下证据：
证据一、光谷“保利时代”房产的购房发票和阳逻“东城明珠”房产的判决书。证明王得阳购买房屋是因为在武汉市没有房屋可供居住，并不是想通过诉讼得到多套房产。
证据二、申报户口受理回执单。证明王得阳已经申请办理武汉市户口，最迟到2014年6月27日将取得武汉市户口。
证据三、阳逻“东城明珠”房产的房屋买卖合同。证明王得阳于2014年5月26日与案外人崔某签订房屋买卖合同，已经将该套房屋出卖。
经质证，王得阳对胡发军、鲁波提供的证据一至证据五的真实性和证明目的均有异议，认为与本案无关联性，对证据六、证据七的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为其与胡发军、鲁波签订的买卖合同时间在前，未违反武汉市的限购政策。胡发军、鲁波对王得阳提供的证据一认为不是新证据，对证据二、证据三的证明目的有异议，认为不能证明王得阳符合购房条件。
本院经过审查，胡发军、鲁波提供的证据一至证据五均系复印件，且与本案无关联性，本院不予采信；证据六、证据七真实客观，与本案有关联性，本院予以采信。王得阳提供的证据一与本案无关联性，本院不予采信；证据二证明王得阳于2014年5月28日向武汉市新洲区阳逻街派出所申请办理武汉市户口，但不能证明王得阳已经�得武汉市户口，本院不予采信；证据三证明王得阳与他人签订了房屋买卖合同，但不能证明已经办理了房屋过户手续，本院不予采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2011年2月22日，武汉市住房保障和房屋管理局发布的武房发（2011）32号文件《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》载明：自2011年2月23日起，暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保障缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住宅；对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。
二审还查明，王得阳的户籍所在地为湖南省祁阳县文明铺镇白溪村5组98号。2013年8月6日，王得阳购买位于保利·时代K17地块一区14栋1单元22层3号房屋，房屋用途为住宅，该商品房买卖合同已经在房地部门备案。2014年5月16日，王得阳取得位于新洲区阳逻街平江东路以北（东城明珠）1栋2单元6层3室的房屋所有权证，房屋用途为住宅。
本院认为，王得阳与胡发军、鲁波签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胡发军、鲁波认为本案的实质法律关系是约定高额利息的民间借贷关系，但其并未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。
根据武汉市住房保障和房屋管理局发布的武房发（2011）32号文件《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》的要求，王得阳作为非武汉市户籍的居民，目前在武汉市拥有已办理权属登记、合同备案的住房2处，王得阳现属于武汉市的房屋限购对象，双方的房屋买卖合同虽然合法有效，但因违反了武汉市的房屋限购政策，合同无法继续履行，经本院向王得阳释明，王得阳不同意变更诉讼请求，故对于王得阳要求胡发军、鲁波协助偿还银行贷款、办理贷款结清与注销抵押等手续、协助办理房屋所有权证、国有土地使用证及将所偿还的银行贷款、办证、过户费等相关费用从应付房款扣除的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但鉴于二审中出现新的事实，本院对于一审判决作部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2013）鄂武经开民初字第00384号民事判决第一项、第三项。
二、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2013）鄂武经开民初字第00384号民事判决第二项。
一审案件受理费人民币9，800元，保全费人民币3，420元，鉴定费人民币3，000元，合计人民币16，220元，由王得阳负担8110元，由胡发军、鲁波负担8110元。
二审案件受理费9800元，由王得阳负担4900元，由胡发军、鲁波负担4900元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一四年六月三日
书记员 刘丽娟