江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01522号
上诉人（原审被告）顾长根。
委托代理人杨勤明。
委托代理人钟磊，上海天尚（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆晓惠。
委托代理人徐巍巍。
上诉人顾长根因与被上诉人陆晓惠房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第02106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：顾长根系苏州工业园区苏杭时代购物广场（以下简称苏杭时代）的个体经营者。2009年8月11日，陆晓惠与顾长根签订房屋租赁合同一份，约定陆晓惠承租顾长根坐落于苏杭时代东南侧A11铺位，面积160平方米，租期五年，自2009年8月26日至2014年8月25日。约定租赁价格年租金16万元，租金从2009年8月26日起计算，在开业之日前按半年支付租金，以后每年的租金按一年一次性的方式提前一个月支付，逾期交纳房租的，除仍应如数补交外，每逾期一日，须按逾期金额的千分之五支付滞纳金，如果逾期十五天，顾长根有权单方终止合同，收回商铺，并要求陆晓惠承担相应的违约责任。在补充条款双方约定，前三年租金不改变，第四、第五年租金随市场逐一递增。合同签订后，陆晓惠缴纳10000元保证金，依约定使用了租赁房屋经营陆记面馆，前三年房租依照合同约定按期支付，双方因在合同中对第四年第五年租金约定不明，对第四年租金金额协商不一致发生争执。
2012年10月30日，顾长根将陆晓惠诉至原审法院，原审法院（2012）园民初字第2187号民事判决书查明，“2012年8月12日，顾长根委托苏州力信律师事务所书面通知陆晓惠以陆晓惠逾期交纳租金，严重违约为由，解除双方的租赁合同，并明确要求陆晓惠腾空房屋返还租赁物，2012年8月14陆晓惠予以签收，2012年8月16日，陆晓惠致函苏杭时代，告知苏杭时代陆记面馆已在约定付款日期前多次到顾长根处支付租金或要求支付租金，但均遭到顾长根拒绝接收，望顾长根诚信经营，全面、适当履行合同，勿擅施违约行为，造成不必要的损失与纠纷。2012年9月28日，顾长根再次委托苏州力信律师事务所书面通知陆晓惠，由于陆晓惠未返还租赁物，反而在租赁物附近蓄意制造事端，严重扰乱苏杭时代正常经营秩序，陆晓惠应当承担相应的违约责任，自逾期超过7天的情况下，苏杭时代有权根据原合同约定单方处理遗留物品，收回商铺，另告知陆晓惠在收到该函件后立即腾空并返还原租赁商铺。陆晓惠于2012年9月29日签收该函件。后双方因对租赁合同是否解除产生争议，双方前后十几次报警处理，但双方仍未能协商一致，后双方各在承租房屋里加上一把锁，现争议房屋空置中。陆晓惠部分设备未搬离，仍在租赁房屋中。另查明一，陆晓惠与徐魏巍合伙经营陆记面馆。另查明二：陆晓惠共计拖欠顾长根2012年8月1日到2012年8月31日之间水电费5184元。另查明三：徐魏巍提供2012年8月8日手机录音资料一份，主张其2012年8月8日前去顾长根财务处，根据录音资料显示徐魏巍对顾长根财务陈艳丽陈述，要去缴纳7月份电费6830元，另把下一年的房租按照之前160000元交一下，顾长根财务陈艳丽陈述，总的钱数先跟老板沟通好，双方之间没有协商好，到时候再来交。当日徐魏巍缴纳陆记面馆水电费6830元，苏杭时代向其出具2012年8月8日水电费收据。再查明一：原审法院对案外人陈艳丽进行询问，其对徐魏巍提交的2012年8月8日录音中的陈述无异议，确认录音中谈话内容为其所说，但认为徐魏巍当时是在2012年8月9日去交电费的，并非是在2012年8月8日，其口头称交房租，但是没有看到钱，如果徐魏巍带钱的话其肯定会收的，同时提交留存的水电费收据。再查明二：双方因房租问题在2012年8月份到2012年12月份前后十几次报警处理，唯亭镇人民调解委员会多次组织双方调解，均未果。在2012年8月28日跨塘派出所人民调解委员会调解申请书中苏杭时代招商部工作人员杨勤明在纠纷事实及申请事项中写明：2012年8月2日陆记面馆老板徐魏巍到苏杭时代三楼顾总办公室就陆记面馆第四年房租金一事，顾总明确告知面馆方，第四年租金为40万元整，徐听后大为激动，立即与顾总在办公室发生激烈争执，后陆记面馆以短信及熟人等方式约顾总商量房租金，均被顾总婉拒，虽缴纳租金日期临近，双方无法达成共识，根据双方签订的最后租赁合同约定的日期内，没有缴纳下一年房租，苏杭时代法律顾问发函致面馆一方，明确告知到期不缴纳将终止租赁合同，面馆方在8月15日左右就律师函一事找过其，当时其也认真对徐魏巍讲要不交40万，或找律师沟通，同时也对面馆俩人讲过面馆租金一事，现顾总吩咐其转达你们俩人，面馆在8月26日将停电做暂停营业，等租金协商好后再恢复营业，陆晓惠不管其的告知，等26号上午公司按相关规定对面馆作出暂时停电处理，后陆晓惠报警。陆晓惠在2012年8月28日人民调解委员会调解申请书中纠纷事实及申请事项写明：2012年8月26日，陆记面馆被苏杭时代强行断电至无法经营，2012年8月27日夜，陆记面馆被苏杭时代强行锁门，所有员工无法进入。
2012年8月27日1时29分，徐魏巍报警，在接警工作登记表中显示处警经过为：在苏杭时代广场陆记面馆不知被谁加两把锁；2012年8月29日1时30分，徐魏巍报警，在接警工作登记表中显示处警经过为：在苏杭时代广场面馆超市方把徐魏巍的面馆大门给加了把锁。2012年9月13日，双方在唯亭镇人民调解委员会调解，在调解登记表中载明调解经过为：经调解员多次对双方进行耐心的劝说，现在杨勤明一方认为要求陆记面馆下一年的租金涨至26万每年，而陆晓惠一方认为租金可以适当涨，但26万一年已经超出自己承受范围，自己能承担的范围是在原基础上涨幅5%-10%，经调解员多次调解，双方始终未能达成一致，至此调解结束。杨勤明及陆晓惠在当事人一栏签字。再查明三：原审法院询问陆晓惠是否还要继续履行房屋租赁合同，陆晓惠陈述由于对方的行为导致无法继续履行租赁合同。在顾长根未给陆晓惠赔偿之前，陆晓惠拒绝搬离房屋。又查明一：顾长根在审理过程中申请对：1、双方对诉争的位于苏杭时代广场南侧A11铺位（面积160平方米）陆记面馆内由陆晓惠添附的不可移动部分的装修残值；2、陆记面馆2012年8月26日始至今的年市场租赁价格予以评估。陆晓惠在审理过程中申请对：1、装修损失（固定装修含水电、泥工、木工、设施、排风扇、水槽、油烟机及管道）；2、设备损坏价值（含炉子、大锅、冰箱、空调、消毒柜、蒸饭箱、蒸笼箱、铁桶、保温桶、方菜盆、菜盆、货架、锅铲铁勺子等铁质用具、碗柜、和面机、调料车、广告字招牌、砂锅工作台、切配台、双层工作台）；3、2012年8月26日至今的营业损失（纯利润）进行评估。陆晓惠就装修损失提供自制的装修费用清单证实、就损坏物品提供自制清单及部分购物发票证实、就备货损失提供部分照片及自制明细清单证实、就经营损失提供自制收支明细、流水帐页证实。关于装修部分评估，由于陆晓惠申请评估第一项与顾长根申请存在部分重合之处，故对陆晓惠申请的第一项关于装修部分不再重复进行鉴定。关于装修部分损失，原审法院通过摇号选定苏州正华工程造价有限公司进行鉴定，2013年7月29日陆晓惠、顾长根双方、鉴定机构人员及法院工作人员前去陆记面馆进行现场勘验，由于装修部分零碎且项目较多，双方又对部分装修项目（含天花板、玻璃、地板等）由何方装修存在争议，鉴定机构人员要求下次由专业人员到现场勘验再进行评估。后原审法院电话联系陆晓惠另行安排时间再去现场进行勘验，陆晓惠称对鉴定机构有异议，在没有处理完此事情之前是不会去现场的。2013年8月22日，原审法院再次书面通知双方于2013年8月30日上午10时进行现场勘验，在去现场前原审法院与陆晓惠电话沟通，其称到时会去现场进行勘验。2013年8月30日上午10时，顾长根、苏州正华工程造价有限公司四名工作人员（装修部分鉴定机构）、苏州万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司（损坏价值及营业损失部分备用鉴定机构）一名工作人员、法院两名工作人员均按时到场，陆晓惠逾时仍未到现场，后与陆晓惠电话联系中陆晓惠称其在纪委处理事情，事情还没有处理完，不过来了，在问其能不能给一个明确时间时，陆晓惠称其不能确定时间，然后挂电话，由于双方争议发生后，双方各在争议承租房屋内加上一把锁，陆晓惠现不配合现场进行勘验，致使装修部分评估至今无法进行。
关于租金部分评估，原审法院通过摇号选定江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司昆山分公司进行鉴定，其公司后出具回函，因其公司估价师无法找到与苏杭时代广场东南侧A11铺位的陆记面馆租约相同或类似（在租赁期内租金又要随市场逐一递增）的可比案例，其公司估价师无法准确计算出估价对象在2012年8月26日始至今的年市场租赁价格，无法出具评估报告。
关于损坏价值及营业损失部分的评估，原审法院通过摇号选定苏州华兴资产评估有限公司进行鉴定，苏州华兴资产评估有限公司出具回函，损坏价值无法评估，资产评估范围仅局限于对实物资产现状的评定估算，而对实物资产于2012年8月16日实物形态和使用状况受时间因素影响无法认定，故对于损失价值的评估无法开展，营业损失（净利润）无法评估，案件当事方已停业近1年，受区位、商业配套，客流量、季节性、市场接受程度、经营管理能力，经营种类个性化差异等因素影响，营业利润的估测存在很大的局限性和不确定性，导致该类评估无法开展。后关于损坏价值及营业损失部分的评估的备用鉴定机构苏州万隆资产评估有限公司在2013年8月30日前去现场勘验，但由于陆晓惠不予配合致使该部分鉴定至今也无法做出。后苏州万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司向原审法院出具回函，由于陆晓惠未按照约定时间到现场开门，评估人员只能在玻璃门外对屋内情况进行了解，针对损坏物品价值委托事项其公司认为对资产是否损坏已超过公司业务范围，现场即使有损坏也不清楚是否在停业后损坏，现场即使有损坏资产需要修复，也不清楚资产在损坏前的状况，修复费用无法合理量化。针对停业损失，其公司认为面馆在停业前的经营状况，评估公司无法获得合理资料进行判断，对周边商业环境的调查亦不能推断面馆的经营状况，同样一个面馆经营的场所、经营人员、经营模式对营业利润的影响均较大，故对损坏价值及营业损失部分的评估无法做出”。
（2012）园民初字第2187号民事判决书，判决认为：“鉴于陆晓惠、顾长根双方经唯亭镇人民调解委员会及原审法院多次就继续履行调解未果的情况下，结合双方嗣后又各自在租赁房屋加锁及相应的停电行为，陆晓惠诉讼期间亦表示由于对方的行为导致无法继续履行租赁合同，原有租赁合同目的亦无法实现，确认双方之间签订的《招商租赁合同》已于2012年8月26日实际解除。根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于房屋使用费的诉请。合同解除后，陆晓惠理应及时将租赁房屋腾空并返还陆晓惠，以避免损失扩大，但陆晓惠为维护自身权利而作相应现场保护时间除外。诉讼期间，陆晓惠已依法申请对租赁场所的装修及设施设备进行价值评估，但在法院通知双方及评估机构到达租赁现场勘查评估时，陆晓惠无正当理由拒绝到场开锁，导致评估未果。故自2012年8月26日至2013年8月30日（评估勘查之日）的房屋使用费，由于系顾长根自身加锁及停电等违约行为所致，也是陆晓惠合理维护自身权益保护现场的合理期间，相应损失由顾长根自行承担。但对2013年8月31日之后至判决确定给付之日止的房屋使用费，由于系陆晓惠拒不配合鉴定，擅自造成损失扩大的部分应由陆晓惠承担，顾长根以原合同年租金标准16万元计算，依据充分，原审法院予以支持。
关于合同解除后承租房内装修的赔偿问题。法律规定，因出租人违约行为导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。由于装修部分的损失已经提交鉴定机构进行鉴定，但由于陆晓惠对鉴定不予配合，致使装修部分的损失无法确定，本案中无法予以处理，陆晓惠可另案主张装修部分的损失。
关于陆晓惠请求设备损坏价值，由于双方发生争议后在争议承租房屋内各加一把锁，陆晓惠也无证据证明顾长根恣意破坏设备损失行为，另设备在双方加锁前的状况无法核实，现场设备即使有因放置时间久远造成损坏资产需要修复，也无法对修复费用进行量化，陆晓惠亦有在双方发生争议后及时止损的义务，陆晓惠请求设备损坏部分损失缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持……
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：“一、依法确认陆晓惠、顾长根双方于2009年8月26日签订的《招商租赁合同》于2012年8月26日解除；二、陆晓惠于判决生效之日起十日内将其承租坐落于苏杭时代广场东南侧A11铺位腾空交还顾长根；三、陆晓惠于判决生效之日起十日内向顾长根支付水电费5184元；四、陆晓惠于判决生效之日起十日内向顾长根支付自2013年8月31日起的房屋使用费（参照年租金160000元计算至原审法院判决确定的履行之日止）；五、顾长根于判决生效之日起十日内赔偿陆晓惠损失220000元并退还陆晓惠支付的保证金10000元；六、驳回顾长根的其他诉讼请求”。
陆晓惠、顾长根均不服上述民事判决，向苏州市中级人民法院提出上诉，（2014）苏中民终字第1384号民事判决书载明，二审查明事实与原审法院查明事实一致。该院认为，当事人双方各自在涉案房屋加锁行为，表明双方均明知无法继续履行涉案租赁合同，原有租赁合同目的亦无法实现，原审法院确认双方之间签订的《招商租赁合同》已于2012年8月26日解除正确。顾长根与陆晓惠对涉案房屋第四年的租金未约定明确的数额，双方对数额产生争议。在协商调解过程中，顾长根对涉案房屋加锁，并采取断水断电加锁方式阻止陆晓惠继续经营的行为不当，对此存在一定过错。原审法院认定顾长根对自2012年8月26日至2013年8月30日评估勘察之日的房屋使用费无权主张合理。原审诉讼期间，陆晓惠申请对租赁场所的装修及设施设备进行价值评估，但在原审法院通知双方及评估机构到达租赁现场勘查评估时，陆晓惠无正当理由未到场开锁，导致评估未果亦应承担一定责任。在双方均在涉案房屋加锁的情况下，陆晓惠亦不是无限期没有责任。合同目的无法实现，陆晓惠负有配合评估以固定装修及设施设备情况，打开自己所加的锁并通知对方要求开锁，以搬走物品返还房屋的相应义务。原审法院认定陆晓惠应支付自2013年8月31日之后至判决确定的履行之日止的房屋使用费，以原合同年租金标准16万元计算，尚属合理。陆晓惠未予配合装修部分的损失鉴定，原审法院对装修部分的损失在本案中未处理并无不当。由于面馆的经营性质，突然停止经营必然存在备货损失。因鉴定机构无法确定备货损失。原审法院根据陆晓惠的面馆经营规模及走访苏州工业园区青剑湖东吴面馆经营情况及现场情况，酌定备货部分损失为20000元，裁量合理。即使合同解除，顾长根亦应给予陆晓惠合理的搬迁期间，其加锁行为导致陆晓惠存在经营性损失，顾长根应承担赔偿责任。基于陆晓惠的面馆经营的特殊性，缺乏规范的财务账目体现实际经营状况，原审法院根据面馆经营规模及走访情况并结合陆晓惠自报的月均营业额171183元，月均净利润49746元（含月房租13333元，扣除其他成本），暂酌定每月净利润为36000元，综合酌定由顾长根赔偿陆晓惠经营损失200000元系在行使裁量权的合理范围之内。原审法院认为如陆晓惠有确凿证据证明其损失大于上述范围的，可依法另行主张亦无不当。陆晓惠无证据证明顾长根破坏其设备、锁，也无证据证明其人员工资、租房费用、破坏发电机修理费等，原审法院未予支持符合证据认定规则。合同解除后，顾长根收取的房屋租赁保证金10000元应予以退还。陆晓惠在原审中坚持提出赔偿损失的要求，原审法院在案件中一并处理正当，亦减轻当事人的诉累。原审法院文字上有错误未影响案件的处理结果。综上，上诉人顾长根、陆晓惠的上诉请求均不能成立，不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，该院判决：驳回上诉，维持原判。
本案一审审理过程中，陆晓惠表示因2012年8月26日陆记面馆被顾长根强行断电致合同解除，申请对装修剩余价值及设备损坏残值进行评估。苏州市价格认证中心做出报告书，结论为截止到2012年8月26日，涉案面馆装修及设备价值为114749元，其中面馆装修为57847.51元，设备为56901.9元。陆晓惠对上述评估结论没有异议。顾长根表示上述评估违反了一事不再理的法律原则，对评估结论有异议。后苏州市价格认证中心做出了补充鉴证，即对涉案面馆可移动设备在价格鉴证基准日2013年8月30日的价格作出补充鉴证，价格为40829元。陆晓惠对上述补充鉴证表示不发表意见。顾长根表示上述补充鉴证没有异议。原审法院认为，苏州市价格认证中心具有价格鉴证机构资质证书，评估师亦具有价格鉴证资格证书，该符合国家相关法律规定的从事资产评估、审计的资质。上述评估报告书及补充鉴证反映的内容客观、真实、合法有效，原审法院予以采信。
以上事实由原审法院（2012）园民初字第2187号民事判决书、（2014）苏中民终字第1384号民事判决书，苏州市价格认证中心报告书、补充鉴证情况说明等及庭审笔录在卷佐证。
原审原告陆晓惠的一审诉讼请求为：要求顾长根赔偿装修部分剩余两年价值183024元，由于设备来不及撤离，部分设备生锈损坏，也要求按照使用年限计算，要求顾长根赔偿设备损失61162元；由顾长根承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按协议全面履行合同。陆晓惠在签约后实际使用了租赁房屋三年，在第四年时因双方对后两年的房租未能协商一致，产生争议的情况下，顾长根采取断水断电加锁方式阻止陆晓惠继续经营，缺乏事实与法律依据，构成根本违约。由于原有租赁合同目的亦无法实现，双方之间签订的《招商租赁合同》已于2012年8月26日实际解除。根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故顾长根应当承担合同解除之日即2012年8月26日至2013年8月30日（（2012）园民初字第2187号案件评估勘查之日）止的设备贬损费用16072.9元（56901.9-40829），装修残值57847.51元，共计73920.41元。由于（2012）园民初字第2187号案件诉讼期间，陆晓惠已依法申请对租赁场所的装修及设施设备进行价值评估，但在法院通知双方及评估机构到达租赁现场勘查评估时，陆晓惠无正当理由拒绝到场开锁，导致评估未果。故2013年8月30日之后的设备贬损系由于陆晓惠自身行为扩大所致，相应损失由陆晓惠自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、顾长根于判决生效之日起十日内赔偿陆晓惠损失73920.41元；二、驳回陆晓惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4964元，鉴定费1750元，合计6714元，由陆晓惠负担2000元，顾长根负担4714元。
上诉人顾长根不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人依法不应享有要求赔偿设备贬损及装修残值的诉权。双方之前有一个关于租赁物解除的纠纷，在纠纷处理中，法院曾组织双方对该面馆设备及装修进行评估，但是由于被上诉人不配合进行设备及装修的评估，所以导致无法进行评估鉴定。因此，本案评估鉴定违反了一事不再理的法律原则。上诉人认为没有必要再评估，被上诉人因放弃自己的权利而导致的损失不应由上诉人承担。二、双方租赁合同解除的原因并非在于上诉人，上诉人的行为不构成根本违约。被上诉人对此纠纷存在过错。1、双方签订租赁合同之后，虽然双方在合同中约定对第四年的房租进行协商，但被上诉人并不能因此而免除其缴纳第四年租金的义务，其未缴纳属于违约。2、2012年8月26日以后，被上诉人不再继续经营面馆并不是上诉人的单方行为。双方各自加锁是通过当地派出所协调后采取的符合双方一致意思表示的行为。目的是为了通过司法途径解决此事，保护双方利益。上诉人无主观恶意。原审认定上诉人加锁存在过错、将此后的装修残值及设备贬损费用的损失判由上诉人承担错误。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陆晓惠答辩称：装修损失客观存在，请求二审法院维持原判。
二审查明事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，据顾长根诉陆晓惠房屋租赁合同纠纷一案的生效判决所认定的事实，出租人顾长根于2012年8月26日在涉案房屋加锁、阻止承租人陆晓惠继续经营，致使陆晓惠租赁合同目的无法实现，构成根本违约，并最终导致双方租赁合同解除，故承租人陆晓惠向出租人要求赔偿损失，应予支持。在前案一审诉讼期间，原审法院于2013年8月30日通知双方及评估机构到达房屋现场，对室内装修及设备进行勘查评估时，陆晓惠无正当理由未到场开锁，导致评估未果，故对2013年8月30日之后的设备贬值等损失，陆晓惠无权向顾长根主张。因前案诉讼中，涉案房屋装修及设备的评估程序未启动，在本案一审中，原审法院就涉案房屋装修的残值及设施设备贬值损失委托具有相应资产评估、鉴证资质的鉴定机构评估并将评估结果作为顾长根的赔偿依据并无不当。
就涉案房屋租赁合同解除导致的装修损失及设备贬值损失，陆晓惠在前案诉讼中未提起反诉，前案亦未一并作出处理，现其另案主张不属于重复起诉，未违反“一事不再理”的诉讼原则。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4964元，由上诉人顾长根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 陆晓婷