四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0682民初2317号原告：朱兴亚，女，生于1978年6月13日,汉族，住四川省什邡市。原告：薛鹏，男，生于1978年8月23日，汉族，住四川省什邡市。委托诉讼代理人：刘锡庆，四川康伦律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：袁林，四川康伦律师事务所律师（一般授权代理）被告：四川蓝剑房地产开发有限公司，住所地四川省什邡市方亭雍城南路2号，统一社会信用代码915106827118143695。法定代表人：张华裕，该公司董事长。委托诉讼代理人：何道成，男，生于1972年1月17日，汉族，系该公司员工，住四川省什邡市（一般授权代理）。委托诉讼代理人：刘婷，四川宏剑律师事务所律师（特别授权代理）。原告朱兴亚、薛鹏与被告四川蓝剑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，因本案与（2017）川0682民初2312、2315、2316、2318号的当事人、法律事实大致相同，属同一法律关系，故将五案合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘锡庆、被告的委托诉讼代理人何道成、刘婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金27,102元（截止到2017年8月31日违约金为27,102元，其余违约金从2017年9月1日起以购房款为基数按每日万分之三计至实际交房之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月28日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于什邡市方亭蓥华山路北段蓝剑天耀中心1幢1-18-1号商品房出售给原告，房屋价款为297,172元，被告应于2016年10月31日前交房，交房时应具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》、建设工程竣工验收合格证明等条件，被告逾期交房，按全部房价款万分之五支付违约金至实际交付之日止。合同签订后，原告依约支付房款，然被告直至起诉之日止未交付符合约定的商品房，也未承担违约责任。为此，原告提起诉讼，主张权利。被告辩称，对双方签订商品房买卖合同的事实无异议，但合同约定的房款与原告实际给付的房款在金额上有差距需进一步核实；被告已通过登报公告的方式通知原告收房；合同约定交房条件是具有房屋竣工验收合格证明等，被告于2016年10月28日即取得竣工验收报告,所交付的房屋已符合交房条件。消防是否合格不是竣工验收合格的内容，即使认为需要消防验收合格，消防大队出具的消防监督意见书也能证明被告已具备消防验收的条件，不能仅以消防验收合格书为准；另原告已实际收房，视为对交房条件的变更；若被告存在逾期交房的情形，原告主张违约金计算标准也过高，应按照年利率1.95%从被告通知交房之日起一个月后进行补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无争议的事实为：2016年4月28日，原告与被告签订商品房买卖预售合同，约定被告以出让方式取得位于什邡市方亭镇蓥华山路北段地块的国有土地使用权，在该土地上建设商品房定名为“蓝剑·天耀中心”，原告购买该商品房1幢1单元18层1-18-1号住宅，该商品房买卖合同对交房时间、交房条件以及违约责任（出卖人逾期交付商品房，逾期在60日内，自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日，按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之五的违约金；逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之五的违约金）等进行了约定，被告已于2016年11月6日将房屋交付于原告，上述事实本院予以确认。对当事人无争议的证据，《四川省商品房买卖合同（预售）》，本院予以确认并在卷作证。双方当事人争议的事实为被告交付的房屋是否符合合同的约定；若被告存在逾期交房的情形，原告主张的违约金是否过高。围绕争议事实，原告提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》，用以证明双方约定的交房条件为商品房已取得规划验收合格证并由被告提供《住宅工程质量分户验收表》，原告认为被告交付房屋的法定交房条件应当是取得竣工验收备案书，而被告在交房时并未达到约定的交房条件。被告质证认为，对证据的真实性等均无异议，但认为原告实际交付房款与合同约定房款有不一致之处，同时对其证明目的有异议，原告将竣工备案书作为交付房屋的条件不合理亦无依据。被告提供以下证据：1、竣工验收报告以及面积实测报告，用以证明整个工程的质量验收，被告交付房屋具备约定条件；2、报纸公告，用以证明被告通知原告在2016年10月31日开始收房；3、消防监督检查记录、现场检查记录、消防验收合格意见书，用以证明在2016年10月31日前消防已达到合格标准的事实；4、建设工程规划核实合格证，用以证明被告于2017年9月25日即取得建设工程规划验收许可证的事实；5、住宅工程质量分户验收记录表、商品房质量保证书、使用说明书，用以证明原告收房、被告所交付房屋符合合同约定的其他交房条件；6、会议纪要，用以证明由于客观情况被告未能及时取得一些证件。对被告提交的证据，原告质证认为：对竣工验收报告的真实性和合法性无异议，但对其关联性有异议，认为不能达到合同约定的交房条件；报纸公告的证明目的不以认可，不符合合同约定的方式，被告应当以挂号信通知收房；消防验收检查记录、现场检查记录，仅是施工过程中的监督和对现场的描述，应以消防验收意见书为准，意见书的时间为2017年5月10日，被告在交付房屋时未达到交房条件；建设工程规划核实合格证，其与合同约定的规划验收合格证系不同概念，且发证时间为2017年9月也可印证被告交房时未达到交付条件；住宅工程分户验收记录表，与合同约定的结果表不一致，且与原告所买的房屋房号不一致；会议纪要系复印件，不予认可，且不能证明属于不可抗力的范畴。对原、被告提交的上述证据，本院经审查认证认为，会议纪要系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信；其余证据均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；至于能否达到双方各自的证明目的，本院将结合案件事实予以认定。据此，本院认定有争议的事实如下：原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定，交房时间为2016年10月31日前，交房时该商品房应当取得建设工程竣工验收合格证明、面积实测报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》等。合同签订后，原告向被告支付了购房款297,965元；双方约定交房时间届满前，被告取得房屋面积测绘报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、住宅工程质量分户验收记录表；同年10月27日，什邡市公安消防大队对蓝剑·天耀中心的消防进行检查并形成现场检查记录和监督检查记录，二份记录载明该商业综合体消防设施具备使用功能，能正常使用，因商业部分正在二装，故待商业二装后再统一验收。2016年10月28日被告取得蓝剑·天耀中心（一标段）、（二标段）竣工验收报告；同日，今日什邡报纸上刊登被告交房公告，公告该楼盘具备交付使用条件，定于2016年10月31日起开始交房。原告于2016年11月6日收房。2017年5月10日，该楼盘取得消防验收合格意见书；同年9月25日，取得建设工程规划核实合格证。原告认为被告交付的商品房不符合合同约定，提起诉讼，要求被告承担逾期交房的违约责任。本院认为，原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告向被告交付了购房款，被告应当按照合同约定向原告交付商品房。本案的争议焦点为：一、被告所交付的房屋是否符合合同约定；二，若被告存在逾期交房的情形，原告主张违约金是否过高。关于争议焦点一，合同约定被告应于2016年10月31日前向原告交付商品房，被告在交付日期届满前书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间等，且符合以下条件：该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。2016年10月28日今日什邡报纸刊登公告，被告通知业主于2016年10月31日起开始交房，符合双方约定的交房时间和通知方式。双方约定交房时商品房达到的条件为商品房取得建设工程竣工验收合格证明，而非竣工验收备案书；原告要求被告交付的房屋具备竣工验收备案书的意见不符合双方合同的约定，对该意见本院不予采纳；但合同约定的竣工验收合格证明并未特指为竣工验收报告，也未约定竣工验收合格证明的具体内容，根据消防法第十条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”可见，消防验收合格也是建设工程验收合格的一项内容。同时，结合合同法第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，可以认定合同关于“竣工验收合格证明”应当包括工程竣工验收合格和消防验收合格。原告于2016年10月28日取得工程竣工验收报告，该时间在约定的交房时间之前。关于消防验收合格的证明，被告于2017年5月10日取得消防验收意见书，该时间明显晚于合同约定的交房时间，但2016年10月27日，什邡市公安消防大队对该项目工程现场检查并监督，形成二份记录，该记录载明“蓝剑·天耀中心消防检查系统等设施具备使用功能，能正常使用，因商业部分正在二装，故待商业二装后再统一验收”。以上记载能够表明消防部门在2016年10月27日对蓝剑·天耀中心项目进行了消防检查，住宅部分消防符合验收条件，消防部门未出具消防验收意见书的原因为等待商业部分二装完成后一并进行验收，因此，该组证据能够证明原告购买的商品房在2016年10月31日前符合消防验收条件，消防设施能够正常使用的事实。综上，被告在2016年10月31日前具备建设工程竣工验收合格证明的条件。庭审中，原告对被告在2016年10月31日前取得房屋面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书予以认可，但认为《住宅工程质量分户验收记录表》与合同约定的《住宅工程质量分户验收结果表》名称和房号上有所不一致。被告提交的记录表对室内空间、门窗安装、室内墙地面、顶棚质量、防水工程质量、安装工程质量、公共部位部分质量进行验收，且验收结果均为合格，故本院认为被告已对住宅工程质量分户进行验收并且形成记录结果均为合格，记录表内容以及房号的记载能够证明被告提交的住宅工程质量分户验收记录表与验收结果表一致，该表形成时间为2016年9月24日，亦能够表明被告在2016年10月31日前具备住宅工程质量分户验收结果表。原告认为被告应当以邮寄挂号信的方式通知原告收房的意见，因双方在合同第十八条第二款对通知原告收房的方式进行了专门约定，书面通知原告即可，而被告通过刊登报纸公告通知原告收房亦符合双方约定，故对原告的上述意见本院不予采纳。综上，被告在约定的交房期限内通知原告收房，所交付的房屋符合双方约定，原告亦完成收房，被告所交付的商品房不存在违约情形，原告主张被告逾期交房的理由不成立。关于争议焦点二，若被告存在逾期交房的情形，原告主张违约金是否过高。因争议焦点一被告所交付的商品房不存在逾期交房的违约情形，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告朱兴亚、薛鹏的诉讼请求。本案受理费减半收取为239元,由原告朱兴亚、薛鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  尹翠萍二〇一七年十一月二十七日书记员  杨 静