江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0902民初3910号
原告中国银行股份有限公司盐城分行，组织机构代码84013516-X，住所地在江苏省盐城市建军东路20号。
负责人陈新宏，该行行长。
委托代理人沈党开，江苏一正律师事务所律师。
被告曹兆美，男，1985年1月24日生，住所地在江苏省建湖县。
被告盐城金辉居业房地产开发有限公司，组织机构代码57035390-8，住所地在江苏省盐城市华邦国际西厦1703室。
法定代表人林宇，该公司董事长。
委托代理人张志阳，江苏一正律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司盐城分行（下称中行盐城分行）与被告曹兆美、盐城金辉居业房地产开发有限公司（下称金辉房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭，于同年11月21日公开开庭进行了审理。原告中行盐城分行的委托代理人沈党开，被告金辉房产公司的委托代理人张志阳到庭参加诉讼；被告曹兆美经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行盐城分行诉称：2012年9月18日，被告曹兆美、金辉房产公司与原告及案外人盐城市住房公积金管理中心（下称住房公积金中心）签订职工个人政策性/商业性住房组合贷款合同约定，原告向被告曹兆美发放11万元商业性贷款，住房公积金中心向曹兆美发放20元政策性贷款，期限均为20年，用于购买金辉房产公司开发的盐城市金辉城*幢*室不动产；被告曹兆美以贷款所购买的房屋作抵押提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续；被告金辉房产公司提供阶段性连带责任担保。原告按约发放贷款后，被告曹兆美未能按约还款。请求法院判决：1、被告曹兆美立即偿还全部借款本息104748.30元，并从2016年5月13日起承担借款合同约定利率标准计算的利息、罚息；2、被告曹兆美承担律师代理费5000元；3、原告对被告曹兆美所有的用于抵押的房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、被告金辉房产公司对上述债务承担连带责任。
被告曹兆美未答辩。
被告金辉房产公司辩称：关于利息、罚息，由于原告和被告曹兆美的合同中没有约定归还贷款及利息的期限，故利息、罚息起算时间不能明确，原告的诉请计算无依据；原告未向被告曹兆美发出解除合同通知，原告没有明确说明解除与被告曹兆美的借贷合同关系，其要求一次性偿还贷款本息违反法定程序，剥夺了借款人解除合同的确认权和异议权；担保的方式既有物的担保，又有人的保证，原告在物的担保未清偿前，直接要求被告金辉房产公司承担保证责任不符合法律规定；原告向担保人主张权利超过了法定的诉讼时效，应当免除保证人的担保责任。
经审理查明：2012年9月18日，曹兆美、金辉房产公司与中行盐城分行及案外人住房公积金中心签订职工个人政策性/商业性住房组合贷款合同约定，中行盐城分行向被告曹兆美发放11万元商业性贷款，住房公积金中心向曹兆美发放20万元政策性贷款，期限均为20年，用于购买金辉房产公司开发的盐城市金辉城*幢*室不动产；商业贷款利率执行浮动利率，浮动周期为一年，即以贷款实际放款日一年内，按实际放款日中国人民银行公布的相应档次法定贷款利率计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的法定贷款利率作为下一周期的适用利率；担保人金辉房产公司自愿对曹兆美的全部债务提供连带责任担保，担保的范围包括本合同项下贷款本金和利息、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用以及诉讼费、律师公证费等其他相关费用的总额；担保期间从本合同项下债务到期（包括贷款人根据本合同约定宣布本合同项下债务全部提前到期或根据合同约定全部自动到期）之日起至担保人协助借款人取得所购房屋的房屋所有权、国有土地使用权、并办理完正式抵押登记手续且将房屋他项权证交由贷款人执管之日止；担保人承诺，如借款人在本合同项下的债权又有物的担保的，在债权人行使担保债权时，保证人放弃要求债权人先行使担保物权的抗辩。借款人以本合同项下所购的房屋向中行盐城分行提供抵押担保，另行签订抵押合同；借款人未按时、足额偿还贷款本息及任何应付费用，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息提前全部到期，并有权处置抵押物，同时有权要求担保人承担担保责任；借款人在借款期限内没有按合同规定归还贷款本息，贷款人对逾期贷款在逾期期间按日万分之二点一计收罚息；借款人在借款期限内连续三个月或累计六个月未按合同约定归还借款本息行为的，视为贷款自动全部提前到期，贷款人有权提前收回全部贷款本息。同日，曹兆美与中行盐城分行及住房公积金中心签订抵押合同约定，曹兆美以贷款所购买的盐城市金辉城*幢*室不动产向贷款人提供抵押担保。同日，中行盐城分行及曹兆美向盐城市盐都区房产交易登记中心申请了预购商品房抵押预告登记，登记的抵押权人为中行盐城分行和住房公积金中心，债权数额为31万元，但至本案起诉时未办理正式抵押登记手续，未取得他项权证。上述合同签订后，同年10月18日，中行盐城分行将曹兆美申请的11万元借款汇至金辉房产公司账户，曹兆美亦向中行盐城分行出具了借款借据，该借据载明：借款金额11万元，浮动利率为月息5.4583‰，从2012年12月起按月采用等额本息还款。曹兆美借款后，正常还款至2015年10月后不再还款，担保人亦未履行担保责任。根据中行盐城分行账户明细反映，截止2016年5月12日，曹兆美尚欠借款本金101586.97元，利息3051.26元，罚息110.07元，本息合计104748.30元。
另查明：中行盐城分行为此次诉讼委托江苏一正律师事务所代为诉讼，并向江苏一正律师事务所支付律师代理费5000元。
以上事实有职工个人政策性/商业性住房组合贷款合同、抵押合同、预购商品房抵押预告登记表、借款借据、还款明细、委托代理合同、发票及当事人陈述等证据证明，经庭审审核确认。
本案的争议焦点：1、原告未向被告曹兆美发出解除合同通知，能否要求一次性偿还贷款本息；2、金辉房产公司能否主张由物的担保优先受偿；3、保证人的担保责任能否免除。
本院认为：原、被告签订的职工个人政策性/商业性住房组合贷款合同及抵押合同系各方当事人的真实意思表示，为合法有效的民事行为，现原告已履行了出借款项的义务，被告曹兆美应当按合同约定按期偿还借款本息，现其连续逾期不还款，已构成根本违约，原告有权要求曹兆美及保证人按合同约定履行义务。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，职工个人政策性/商业性住房组合贷款合同约定，借款人未按时、足额偿还贷款本息及任何应付费用，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息提前全部到期；借款人在借款期限内连续三个月或累计六个月未按合同约定归还借款本息行为的，视为贷款自动全部提前到期，贷款人有权提前收回全部贷款本息。被告曹兆美在借款后从2015年11月开始发生违约，至本案起诉时已连续超过8个月不还款，根据上述合同约定，被告曹兆美的行为已构成根本违约，原告有权以诉讼的方式要求被告曹兆美提前偿还全部借款本息。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，担保人承诺如借款人在本合同项下的债权又有物的担保的，在债权人行使担保债权时，保证人放弃债权人先行使担保物权的抗辩，故被告的抗辩不符合双方合同的约定，本院依法不予支持。关于本案的第三个争议焦点，本院认为，合同约定的担保期限至抵押物办理正式抵押登记并取得抵押登记证书止，该约定不违反相关法律法规的规定，现合同约定的抵押物尚未办理抵押登记手续，未取得抵押登记证书，故担保人的担保责任不能免除。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。综上，原告要求被告曹兆美承担偿还贷款本息及律师代理费的请求符合合同约定和法律规定，依法应予支持；要求金辉房产公司承担保证责任的诉讼请求依法应予支持；要求对预抵押登记的房产享有优先受偿权的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告曹兆美应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司盐城分行偿还借款本息104748.30元，并从2016年5月13日起至实际还款之日止按职工个人政策性/商业性住房组合贷款合同约定利率标准以本金101586.97元为基数承担利息及罚息。
二、被告曹兆美应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司盐城分行支付律师代理费5000元。
三、被告盐城金辉居业房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2490元，减半收取1245元，公告费600元，合计1845元，由原告中国银行股份有限公司盐城分行负担45元，被告曹兆美负担1800元（原告已预交，限被告曹兆美在本判决生效后十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 俞建中
审 判 员 蔡永平
人民陪审员 王宜群
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 吴丽文
附法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
3、中华人民共和国物权法
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十六条被担保的物权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。