江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0681民初2345号原告：陆敏，男，1977年7月7日生，汉族，住启东市。原告：刘炳华，男，1973年10月26日生，汉族，住启东市。原告：卢水坤，男，1965年2月12日生，汉族，住启东市。三原告共同委托诉讼代理人：张洪彬，江苏山水律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：薛卫东，江苏周海滨律师事务所律师。被告：陶汉斌，男，1951年8月5日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：胡勇、奚佳蓓，上海福湾律师事务所律师。被告：启东市华清电动工具厂，住所地启东市天汾镇东首。负责人：陶忠华，该厂厂长。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏东疆律师事务所律师。原告陆敏、刘炳华、卢水坤与被告陶汉斌、启东市华清电动工具厂（以下简称“华清厂”）合伙协议纠纷一案，本院于2015年12月21日作出（2015）启民初字第00097号民事判决。三原告不服该判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。江苏省南通市中级人民法院于2016年10月10日作出（2016）苏06民终663号裁定，发回重审。本院于2017年3月16日立案受理，并依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。三原告及其委托诉讼代理人张洪彬、薛卫东，被告陶汉斌的委托诉讼代理人胡勇、奚佳蓓，华清厂的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆敏、刘炳华、卢水坤共同向本院提出诉讼请求：一、解散原、被告间的合伙关系；二、依法分割合伙财产，1、房产证号为启东房产吕四第051928号建筑面积为60.76平方米的房产及相应的土地使用权12.55平方米归原告陆敏所有；房产证号为启东房产吕四第051930号建筑面积为644.94平方米的房产及相应的土地使用权128.98平方米归原告刘炳华所有；房产证号为启东房产吕四第051931号建筑面积为575.30平方米的房产及相应的土地使用权115.06平方米归原告卢水坤所有。被告华清厂立即交付上述房地产并协助办理变更登记手续。2、启国有（2006）第0766号国有土地使用权未使用部分为三原告与华清厂按份共有，陆敏、刘炳华、卢水坤的份额分别为6.69%、18.24%、13%。3.华清厂及陶汉斌共同给付陆敏租金81534元，给付刘炳华租金865886元，给付卢水坤租金772160元。三、本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：华清厂为陶汉斌投资设立的个人独资企业，2011年5月10日投资人变更为陶忠华。2004年10月15日，三原告与陶汉斌及案外人徐贵新订立《合伙人合同》，约定各合伙人分割所得的房产及土地，合伙人的出资按各自取得的房地产实际投资份额分摊，只对各自分割到的房地产进行经营并承担责任，除陶汉斌外其余合伙人不参与华清厂的经营和分配，也不承担债权债务。后三原告依约出资，华清厂新建沿街大楼于2005年11月1日以华清厂的名义领取了五本房屋产权证，2006年10月31日，以华清厂的名义领取了国有土地使用权证。2006年2月25日，徐贵新将自己的份额转让给了陶汉斌。多年来陶汉斌将案涉房产的租金占为己有，三原告一直未能取得各自房地产的租金，原告多次要求分割房地产，分配租金，被告不予理睬。原告认为，被告的行为严重侵犯了各合伙人的合法权益，合伙各方间的信任关系已不存在，合伙无法存续，合伙财产包括华清厂沿街面的房产、土地及该大楼的出租收益应当依法分割。被告陶汉斌辩称，三原告与被告陶汉斌签订的合伙人合同，事实上在2005年12月份由于三原告不履行合同约定的出资义务早就终止。因此，被告陶汉斌对三原告诉请要求解除合伙关系不持异议，并认为双方合伙关系早已终止。由于双方合伙人合同早已终止，根据合同约定，被告陶汉斌仅仅承担返还出资义务，三原告的其余诉请无事实和法律依据。综上，请求驳回三原告的诉讼请求。被告华清厂辩称，1.被告华清厂从未与原告方签订合伙人合同，不是案涉合伙人合同的相对方，故三原告要求解除与其合伙关系不成立。2.原告方主张分割的土地和房产均登记在被告华清厂名下，系被告华清厂所有，原告方主张分割无法律依据。3.案涉房产和土地并非三原告与被告陶汉斌的合伙财产。根据合伙人合同约定，即便原告方完成出资后，也仅取得厂房的使用权，而非所有权。特别是案涉土地转为商业用地时，并非三原告与陶汉斌的合意。现案涉合伙人合同早已终止，原告方要求分割房产和土地也没有合同依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告华清厂系被告陶汉斌于1996年8月设立的个人独资企业，2011年5月10日，投资人由被告陶汉斌变更为陶忠华。2002年12月23日，华清厂与南通樱花食品有限公司签订《国有土地使用权转让合同》，购买座落于吕四港镇菜园村案涉土地并于同年12月25日缴纳契税，华清厂取得启国用（2002）字第0495号国有土地使用权证，地号为01-20-（013）-003、面积为2729.50平方米，用途为工业，该证载明土地使用者华清厂。2003年4月24日，启东市发改委批准华清厂在案涉宗地上新建厂房、办公楼。后华清厂取得了建设工程规划许可证、村镇工程建设许可证及建设工程施工许可证。2004年8月18日，华清厂与南通启益公司签订了《建设工程施工合同协议书》，约定南通启益公司承建华清厂案涉房产，合同价款223万元。另查明，2004年10月15日，陶汉斌与陆敏、刘炳华、卢水坤及案外人徐贵新签订了《合伙人合同》，该合同称“座落于启东市吕四港镇菜园村即位于吕四港镇环城北路（吕四客运中心西侧）的启东市华清电动工具厂新址，经合伙人陶汉斌、刘炳华、卢水坤、陆敏、徐贵新共同出资，于2002年12月25日依法取得了该新址的土地使用许可证，于2003年8月26日依法取得了该新址的建设工程规划许可证，于2004年8月23日依法取得了该新址的建筑工程施工许可证。现经合伙人共同协商同意，订立以下合伙合同”，合同第二点约定合伙方式为1.合伙人只对各自分割到的征用土地和地面建筑物进行经营并承担相应责任，除陶汉斌外，其余合伙人不参与启东市华清电动工具厂的经营和分配，也不承担启东市华清电动工具厂的债权债务。合伙人分割的征用土地和地面建筑物的地点为启东市华清电动工具厂新址（沿街面大楼），并附各合伙人按平面图标号分割到的房产明细表。2.合伙人出资按各自取得土地使用证和建筑物产权证的实际投资份额分摊。合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，届时予以返还。如因政策性因素发生征用土地、地面建筑物迁移的，所获补偿也按各合伙人取得的土地使用证、房产证实际份额分配。3.允许合伙人转让自己的出资及房产。转让时合伙人有优先受让权，如转让合伙人以外的第三人，第三人应按入伙对待。合伙合同第三点对合伙期限的约定是与土地使用证、地面建筑物产权证期限同步。合伙合同第四点约定，各合伙人的出资分二期交齐。第一期于2004年10月20日前交齐；第二期于地面建筑物竣工验收并取得房产证后交齐。各合伙人的第一期出资分别为：陶汉斌514277元，刘炳华136463元、卢水坤97266元、陆敏50000元、徐贵新50000元。各合伙人的第一期出资款均已到位。2005年11月1日，华清厂取得涉案大楼的房屋所有权证5本，建筑面积分别为575.3㎡、644.94㎡、60.76㎡、60.76㎡、2441.89㎡。2005年12月，三原告与陶汉斌进行了结算，陶汉斌向卢水坤、刘炳华各出具了一份记录建房总价、已付及欠款的结算单据，内容为“水坤房产575.3×540＝建房总价310660－以前已付182600＝欠永成款128066”，“刘644.94×540＝建房总价348246－以前已付243470＝欠永成款104776”，“陶2563.41×540＝建房总价1384244－以前已付973912＝欠永成款410328”。（注：“永成”指厂房承建单位负责人陆永成）2006年2月25日，徐贵新与陶汉斌签订了房产转让协议，双方约定将徐贵新在华清厂图标号⑦至⑧号的房产一间转让给陶汉斌，转让金为17万元。徐贵新不再承担与该房产有关的各种费用，也不再参加与该房产有关的各项收益分配。2006年10月16日，华清厂与启东市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，涉案宗地用途由工业用地变更为商业服务业用地。同年10月23日，华清厂转账850000元给刘炳华经营的启东市华旺电动工具厂，再由启东市华旺电动工具厂于同年10月27日缴纳了土地出让金813391元及契税32535.64元，合计845926.64元。同年10月31日，华清厂取得国有土地使用证，土地使用权面积为2729.5㎡，用途商业服务业。2005年12月12日起，被告华清厂以案涉房产作为抵押，在中国工商银行启东市支行办理多份抵押贷款合同，抵押贷款总额为2500000元，到2010年3月份，已还清所有贷款。2011年9月23日，华清厂起诉三原告，要求确认华清厂时任厂长陶汉斌与三原告签订案涉合伙人合同无效，本院于2012年3月22日作出判决，驳回华清厂的诉讼请求。华清厂因不服该判决提起上诉，南通市中级人民法院经审理认为，案涉“合伙人合同”的性质是合伙合同，并非合资、合作开发房地产合同，案涉合同在签订时，合同项下用于开发的华清厂名下的土地的用途为工业用地，直至在该土地上所建厂房等建筑竣工，土地性质仍未改变。故案涉房产为享有国有土地使用权的企业自建房，而非商品房。虽然在2006年10月16日案涉土地的用途由工业用地变更为商业服务业用地，随后合同签约人亦将房屋出租，但并不因此改变该房产的企业自建房的性质。遂于2012年7月4日作出维持原判，驳回上诉的终审判决。上述事实，有原告提供的《合伙人合同》、（2011）启民初字第2663号民事判决书、（2012）通中民终字第0745号民事判决书、房屋所有权证、国有土地使用权证、陶汉斌书写的结算单据、农村信用社电汇凭证，被告华清厂提供的营业执照、个人独资企业变更核准通知书、《国有土地使用权转让合同》、契税完税证、国有土地使用证、华清厂立项申请报告、启东市计经委基建立项的批复、建设工程规划许可证、江苏省村镇工程建设许可证、建设工程施工许可证、《建设工程施工合同》、《国有土地使用权出让合同》以及到庭当事人的庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，三原告与被告陶汉斌之间签订的《合伙人合同》已被生效判决认定为合伙合同，该合同是双方真实意思的表示，也不违反法律规定，应属有效。现三原告诉请解除合伙关系，被告陶汉斌对此不持异议。本院予以确认。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点，三原告诉请要求分割被告华清厂名下房产、土地及租金收益是否符合法律规定。首先，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉房屋及土地均登记华清厂名下，三原告主张根据案涉合伙人合同约定案涉五本产权证应分别属于签订合伙人合同各方，故要求进行变更登记，但被告华清厂不予认可且三原告未提供有效证据证明相应的权属登记不符合法律规定。其次，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为华清厂。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，华清厂是相关行政审批机关确定的建设方，华清厂属于合法建造人。（2012）通中民终字第0745号民事判决书亦已认定案涉房产系企业自建房，虽然2006年10月改变土地用途，但不能改变该房产系企业自建房性质。综上，三原告坚持要求分割华清厂名下案涉房产、土地依据不足，本院不予支持。因原告方坚持要求分割房地产，故双方因案涉合伙人合同解除而产生的投资清算及收益（包含房租）分割问题，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陆敏、刘炳华、卢水坤与被告陶汉斌于2004年10月15日签订的《合伙人合同》。二、驳回原告陆敏、刘炳华、卢水坤的其他诉讼请求。本案受理费69074元（原告已预交），由原告陆敏、刘炳华、卢水坤共同负担49074元，被告陶汉斌负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费69074元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。审 判 长  陈 杰代理审判员  毛才华人民陪审员  庄勇刚二〇一八年一月二十五日书 记 员  杨晨烯附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。