广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳西法民初字第225号
原告：阳江市富强物业服务有限公司，住所地：阳江市江城区创业北路小区F幢6号地。
法定代表人：曾庆强。
委托代理人：黎显利，该公司员工。
委托代理人：冯影红，广东赢信律师事务所律师。
被告：李启荣，男，1973年12月5日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托代理人：李启耀，男，1969年7月7日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托代理人：梁文英，1974年9月6日出生，住广东省茂名市。
原告阳江市富强物业服务有限公司诉被告李启荣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈伟强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富强物业公司的委托代理人冯影红，被告李启荣的委托代理人李启耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳江市富强物业服务有限公司诉称：被告是阳西县明珠新城纵横八苑G1-3梯404房的业主。被告购买该房产后，与广州市纵横白领物业有限公司阳西分公司签订了《前期物业管理服务协议》。2012年10月10日，广州市纵横白领物业有限公司将明珠新城的物业管理移交给原告。2012年10月10日与建设单位阳西县辽粤房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。原告自2012年10月10日起为明珠新城各小区提供物业管理服务，在原告经营管理期间，被告在2012年10月至2013年7月拖欠物业管理费528.3，滞纳金173.55元未付。原告经多次追讨未果，诉至本院，请求判令被告支付物业管理费等701.85元。
被告李启荣辩称：一、原告主体身份不适格。一是根据《中华人民共和国人民通则》第九十一条规定，合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得合同的另一方的同意，并不得牟利。二是原告与广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司于2010年8月17日签订的《前期物业管理服务协议》第一条第一项第5点明确规定，物业管理企业可委托长期专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业和整体管理责任转让给第三方。广州市纵横白领物业管理物业有限公司在未经明珠新城纵横八苑众业主了解和同意的情况下，单方与原告签订的移交经营协议，此协议是广州市纵横白领物业管理物业有限公司与原告之间的行为，此协议是无效的，原告依据与广州纵横白领物业有限公司阳西分公司单方签订的协议而起诉被告没有法律依据，其原告主体身份不适格；二、原告没有收取明珠新城纵横八苑物业费的合法文件，其向被告收取物业管理费的行为违法，被告无需向原告缴交任何费用；三、物业管理方没有尽到物业管理相关的义务，未能如约履行期物业管理职责，造成被告生活上的不便，原告违约在先，被告拒交物业管理费是依法行使同时履行抗辩权。根据广州市纵横白领物业管理物业有限公司与住户签订的《前期物业管理服务协议》第十条：物业违反协议，未能达到管理服务约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正的，物业管理方承担相应的法律责任。广州市纵横白领物业管理物业有限公司及原告都未能如约履行物业管理的义务，违约在先，现要求被告依《前期物业管理服务协议》履行缴纳物业管理费没有道理。
经审理查明：被告李启荣是阳西县明珠新城纵横八苑G1-3梯404房业主。被告购房后于2010年8月17日以乙方名义与所在小区原物业公司广州市纵横白领物业有限公司阳西分公司（甲方）签订了一份《前期物业管理服务协议》。其中记载物业名称：8苑三期G13梯404，乙方（被告）所购房屋的销售（预售）合同编号：10040138，乙方所购房的基本情况类型：住宅、建筑面积：104.58平方米，协议的第一条载明：“一、甲方的权利义务……5、物业管理企业可委托长期专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业和整体管理责任转让给第三方”，第四条载明：“一、乙方交纳物业管理服务费用。从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起算；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.5元……七、物业管理服务费用标准按本物业管理服务实际所需支出情况，根据国家相关法规，参照物价涨跌幅度进行调整。”第十条载明“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金，或终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。”
2012年10月10日，广州市纵横白领物业有限公司阳西分公司（甲方）又与阳西县富强物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理移交协议》，双方约定由广州市纵横白领物业有限公司阳西分公司将其管理的物业移交给阳西县富强物业管理有限公司，其中第一条载明：“物业管理移交的范围：纵横（8）苑一、二、三期、纵横（5）苑、纵横（6）苑、纵横（10）苑、纵横（15）苑、水果水产批发市场、自建房”，第二条载明：“物业管理移交时间为2012年10月30日前”，第三条载明：“物业管理移交年限自2012年11月1日起”，第四条第3点载明：“2012年10月10日前收取的物业管理费归甲方所有”，第四条第14点载明“自移交接管之日起，已成立了业主委员会的小区，乙方应与业主委员会签署物业管理聘请合同，尚未成立业主委员会的小区，乙方应与辽粤公司签署委托协议”。上述协议签订后，广州市纵横白领物业有限公司阳西分公司于2012年10月25日，在小区的公告栏张贴告示，告知业主该公司将于2012年10月30日前将物业管理交由阳西县富强物业管理有限公司接管经营，业主与该公司签订的《前期物业管理服务协议》将继续由阳西县富强物业管理有限公司按原约定履行。同时，阳西县富强物业管理有限公司依其与广州市纵横白领物业有限公司阳西分公司签订的《物业管理移交协议》自2012年10月10起对被告所在小区提供保洁、保安等物业服务管理。2013年底，原告阳西县富强物业管理有限公司撤出对涉案阳西县明珠新城纵横八苑的物业管理。因部分欠费业主至该物业公司撤走后仍没有支付相关的物业管理费，原告经多次催收未果，遂向本院提起多宗民事诉讼，将包括被告在内的部分业主诉至本院。本案中，原告主张截至2013年7月止，被告尚欠物业管理费528.3元（2012年10月至2013年7月）、滞纳金173.55元未支付。
另查明，阳西县富强物业管理有限公司有关物管收费标准于2012年10月11日经阳西县物价局批复审核并已领取《广东省收费许可证》，该许可证载明的收费项目包括商住小区住宅物业服务管理费、别墅住宅小区物业服务管理收费等，其中，商住小区住宅物业服务管理费收费标准为0.60元每月平方米。2014年6月27日，阳西县富强物业管理有限公司经阳江市工商行政管理局江城分局核准变更为阳江市江城区富强物业服务有限公司。2014年7月22日，阳江市江城区富强物业服务有限公司经阳江市工商行政管理局江城分局核准变更为阳江市富强物业服务有限公司，并获得《组织机构代码证》和《营业执照》。诉讼中，原告阳江市富强物业服务有限公司未提交其与建设单位阳西县辽粤房地产开发有限公司签订的《前提物业管理服务协议》。
本院认为：被告李启荣作为阳西县明珠新城纵横八苑G1-3梯404房的业主，其与所在小区原物业公司广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司所签订的《前期物业管理服务协议》系由双方自愿协商一致所达成的协议，无违反法律的禁止性规定，依法有效，双方均应依约履行。参照《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定及依据《前期物业管理服务协议》第一条第五项“物业管理企业可委托长期专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业和整体管理责任转让给第三方”的约定，广州市纵横白领物业有限公司阳西分公司作为物业服务企业不得将本物业和整体管理责任转让给第三方。因此，广州市纵横白领物业有限公司阳西分公司与阳西县富强物业管理有限公司签订《物业管理移交协议》，约定将涉案小区的物业服务工作交由阳西县富强物业管理有限公司负责，并把相关权利义务全部转移给该公司，该协议已违反了法律的禁止性规定，应当认定为无效。虽然该转让协议无效，但阳西富强物业管理有限公司自其与广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司签订移交协议起就对阳西县明珠新城纵横八苑小区的业主提供了物业服务管理，被告李启荣作为小区业主实际亦已接受了阳西富强物业管理有限公司提供的诸如保洁、保安等物业服务，应当支付服务管理费。因此，阳西富强物业管理有限公司可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。原告阳江市富强物业服务有限公司是阳西富强物业管理有限公司的权利和义务承受者，享有要求被告支付物业管理费的权利。现原告请求每月按每平方0.5元计算物业管理费，没有超出当地政府制定的指导价，本院予以支持。因被告购买的商品房建筑面积为104.58平方米，物业管理费每月按每平方米0.5元计算，从2012年10月计至2013年7月（10个月）共为522.9元（104.58平方米×0.5元／平方米／月×10个月），但原告请求物业管理费528.3元已超出上述数额，因此本院对其超出部分不予支持。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，鉴于原告与广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司《物业管理移交协议》不产生法律效力，且部分业主对原告提供物业服务的行为存在争议，导致部分业主未支付物业服务管理费，故原告依据该《物业管理移交协议》和《前期物业管理服务协议》请求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，判决如下：
一、被告李启荣在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费522.9元给原告阳江市富强物业服务有限公司；
二、驳回原告阳江市富强物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元，由被告李启荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 陈伟强
二０一五年四月二十日
书记员 施春丽