安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民一终字第00807号
上诉人（一审被告）：饶家玉，男，1962年5月6日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：侯春安，安徽君光律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘思，女，1990年12月30日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
上诉人饶家玉因与被上诉人刘思租赁合同纠纷（二审纠正为合同纠纷）一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2013年9月27日作出的（2013）埇民一初字第04239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月19日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员杨俊举、许劲松组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘思一审起诉称：2013年3月12日，饶家玉就其经营的紫航招待所与刘思达成转让协议，约定：刘思以每年90000元价格承租经营该招待所。协议签订后，刘思先行支付70000元租金，并对该招待所内部设施进行装修，后该房所有权人通知刘思，饶家玉无权将该房转租，现刘思无法继续经营，依据《中华人民共和国合同法》的规定，请求判令：确认转租协议无效，并返还房屋租金70000元及利息；返还房屋装修费10000元；诉讼费由饶家玉承担。
饶家玉一审答辩称：1、饶家玉转让的是招待所的经营权以及其他设施，并不包括房屋。2、双方签订协议时，刘思应当知道经营使用的房屋是租赁的，并且明确是一年一租。双方在协议中约定了房东收回房屋的责任，刘思对房东收回房屋的风险是明知的。3、合同约定刘思应当在2013年8月12日前付清余下的20000元，而其违反约定未付余款，饶家玉保留诉权。4、协议约定的是经营权转让，并非房屋转租。5、刘思要求返还房屋装修费无事实和法律依据。综上，请求驳回刘思的诉讼请求。
一审法院查明：饶家玉分别于2011年2月20日、2012年2月、2013年2月与案外人王保华签订协议，约定：王保华将工人路南大路西门面86号后院北口一套住房出租给饶家玉使用，租期一年一定，从2012年2月20日到2013年2月20日；房屋每月租金1000元，一次性付清1年12000元；……房屋到期后，物价上涨，双方共同协商，饶家玉租用下一年房屋。
2013年3月12日，刘思、饶家玉签订《紫航招待所转让协议》，约定：饶家玉将位于宿州市工人路86号的紫航招待所“永久转让”给刘思，并协助刘思将水电、特种行业许可证事宜交代好。双方协商价90000元，刘思首付70000元，8月12号付清下余20000元。刘思不得以任何理由和借口拒绝或拖延，如不遵守协议，已付的70000元不能要回，饶家玉有权继续经营。合同签订当日，刘思按约定给付饶家玉转让费70000元，饶家玉将紫航招待所交付给刘思。刘思接收紫航招待所后，对招待所进行部分装修。2013年7月，房主王保华得知其房屋被刘思使用后，不同意“转让”，并在刘思持有的《紫航招待所转让协议》上写明“不同意转让刘思（王保华）”，造成刘思无法经营该房屋。
一审法院认为：刘思、饶家玉之间签订的招待所转让协议中虽没有房屋转租的约定，但该转让协议中含有房屋的使用权、特种行业的经营权、相关设备及物品的费用。刘思签订协议的目的是经营紫航招待所，该招待所的地理位置和房屋是特定的。由于涉案房屋的所有权人已明确表示“不同意转让刘思”，致使刘思的合同目的不能实现。再者，房主王保华与饶家玉约定房屋租赁合同每年签订一次，而饶家玉隐瞒了该事实，与刘思签订永久转让协议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，《紫航招待所转让协议》中转让房屋永久使用权的行为远超出一年租赁期间，系无效行为。由于租赁房屋是经营招待所的基础，故双方签订的转让协议已无继续履行可能。刘思基于合同的目的不能实现，依法可以解除合同。因此，刘思以所有权人通知刘思饶家玉无权将该房转租、其无法继续经营为由请求确认合同无效的主张，不予支持。转让合同不能履行的损失，应依双方过错大小分担责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，致刘思不能对租赁物行使租赁权的原因系饶家玉向其提供的转让物（紫航招待所）存在权利瑕疵，故依法应由饶家玉对刘思的损失承担主要过失责任。刘思在明知饶家玉转让的紫航招待所系租赁他人房屋经营的情况下，未取得房屋使用权人的同意，即与饶家玉订立转让协议并付诸履行，亦为协议不能履行的原因，也具有过失，依法应对协议不能履行承担次要过失责任。本案中，刘思主张返还房屋租金70000元及利息，其所谓租金应当包括转让费和房屋租金。对于70000元的转让费双方均无异议，予以确认。对于房屋装修费10000元，由于刘思未能提供房屋装修费的有关证据，故其应对该主张承担举证不能的法律责任。刘思主张给付利息的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。刘思支付的70000元扣除其使用4个半月（转让日起至起诉日止）房屋租金4500元，转让费实际应为65500元。依照双方当事人的过错程度，以刘思承担30%、饶家玉承担70%的责任比例为宜。因此，饶家玉应返还刘思45850元，刘思应返还饶家玉交付的房屋及特种行业许可证等物品。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十二条、第九十七条、第二百二十八条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、饶家玉于判决生效后十日内返还刘思45850元；二、驳回刘思的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，刘思负担270元，饶家玉负担630元。
饶家玉不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决饶家玉返还刘思45850元没有事实和法律依据。1、饶家玉转让的是紫航招待所的经营权，包括经营许可、招待所的相关设施及床、被褥、电脑、空调等物品，该协议不是房屋转租协议，一审认定为房屋转租关系错误。2、刘思在订立协议时明知饶家玉经营招待所的房屋系租赁且租赁协议每年签订一次，协议第五条约定：转让之前如有拆迁或房东要房原因由饶家玉负责，故刘思明知且自愿承担风险。无证据证明协议上“不同意转让刘思、王保华”字样系房东王保华所写。3、协议第二条约定转让价格为90000元，刘思先期给付70000元，其应在2013年8月12日前支付剩余20000元。刘思违反约定，饶家玉有权继续经营招待所，刘思已给付的70000元不能要求返还。综上，请求撤销原判，驳回刘思的诉讼请求。
刘思辩称：饶家玉转让的是房屋及电脑、被褥、空调等物品，招待所转让没有办理过户手续，经营许可证、营业执照上的负责人仍是饶家玉；饶家玉告知刘思可以正常经营，不会出现任何事情，协议“王保华”的署名确系房主所签；房东不让饶家玉将房屋转让给刘思，饶家玉违反协议。
双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审。
经二审审理查明：除一审查明刘思无法继续经营该房屋的事实外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院二审另查明：饶家玉分别于2011年2月20日、2012年2月、2013年2月与案外人王保华签订协议，除租赁期间、协议签订时间、租金数额有区别外，其余内容与一审查明一致。饶家玉转让给刘思的招待所中包括电脑、被褥、空调等物品。截至2013年12月中旬，刘思经营的紫航招待所仍然正常经营。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案招待所转让协议的效力应如何确认，一审判决是否适当。
2013年3月12日，刘思、饶家玉签订了《紫航招待所转让协议》，从协议内容来看，饶家玉的主要义务为协助刘思办理招待所水电、特种行业许可证等，并将招待所永久转让给刘思，由刘思负责招待所的一切事宜；刘思的主要义务为分期支付90000元转让费；同时对招待所转让之前房东要房或拆迁等情形的责任负担进行了约定。上述协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有法律规定的无效情形，且二审期间，刘思也认可招待所仍在正常经营，不存在房东王保华阻止其经营的情形，一审认定王保华阻碍刘思正常经营，进而判决解除该协议无事实和法律依据。由于涉案招待所转让协议不存在无效的情形，故刘思要求确认协议无效，饶家玉返还转让费70000元及利息、装修费10000元的诉讼请求无相关依据，本院予以纠正。饶家玉关于刘思违约、其有权继续经营招待所的上诉理由与本案不属同一法律关系，其在一审亦未提出反诉，不属于本案审理范围，对其该上诉理由不予支持。
综上，一审认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2013）埇民一初字第04239号民事判决；
二、驳回刘思的诉讼请求。
一审案件受理费900元，二审案件受理费1800元，均由被上诉人刘思负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
代理审判员 杨俊举
代理审判员 许劲松
二〇一四年二月十三日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。