阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳东法民二初字第78号
原告（反诉被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司，住所地：广东省阳江市阳东区。
负责人：钱坤，该分公司经理。
委托代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。
委托代理人：陈志飞，广东赢信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：岑有平，男，汉族，户籍地：阳江市江城区，现住阳江市阳东区。
委托代理人：谢修金，女，汉族，户籍地：阳江市江城区，现住阳江市阳东区，与岑有平是夫妻关系。
原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司（以下简称彩生活公司）诉被告（反诉原告）岑有平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，适用简易程序，依法由审判员林睦飞独任审判，于2015年6月2日、6月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彩生活公司的委托代理人周文靖，被告（反诉原告）岑有平的委托代理人谢修金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）彩生活公司诉称：彩生活公司是某山庄的物业管理公司，岑有平是该小区某幢某房的产权人，房屋建筑面积195.28平方米，岑有平在2009年5月8日收楼时与彩生活公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议有约定：“乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交滞纳金”。岑有平入住后，其称因房屋内配电装置存在质量问题引起失火，即从2012年6月起拒交物业管理服务费用，计至2014年9月，尚欠的物业管理服务费已达6630.68元。彩生活公司多次以信函、上门、电话等方式催收，但岑有平拒交，为此请求：1、判令岑有平支付2012年6月至2014年9月期间的物业管理费共计6630.68元；2、判令岑有平支付2012年6月至2014年9月期间所欠物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为基数，每日按万分之五计算，从自欠付当月起至付清日止）；3、本案诉讼费用由岑有平负担。
被告（反诉原告）岑有平答辩并反诉称：一、彩生活公司收取物业管理费没有事实和法律依据。（1）根据彩生活公司提供的《广东省收费许可证》，有关单位只是批准彩生活公司在2013年1月21日至2014年1月20日才有收费许可。（2）根据某山庄住户多次向阳江市网络问政平台的投放答复中反映的事实（阳东县政府回复称：“需要在中惠开关站正式投入运行后，再由开发商完善低压供电设施建设，达到接管标准，供电局才给予接管”），在2015年1月之前彩生活公司的供电线路尚未验收合格。至2015年1月该小区的供电线路才验收合格，供电局才正式接管。根据《广东省物业管理条例》第二十一条“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未综合验收合格的物业，不得移交，并且应当继续承担物业管理费…”的规定，在2015年1月之前无须向彩生活公司缴交物业管理费，而应当由建设单位（房地产开发企业）继续承担物业管理费用。二、彩生活公司未履行《某山庄前期物业管理服务协议》约定的义务，岑有平享有先履行抗辩权。根据《某山庄前期物业管理服务协议》第二条之二的约定，彩生活公司应当保证房屋共用设施及其运行的维护和管理，包括供电线路、照明线路等的维护和管理…，以及第三条之2的约定，彩生活公司应当保证设备运行状态良好，使用正常、维修及时等义务。根据2012年5月17日阳东县公安消防大队对某山庄某幢某房发生的火灾事故原因作出的认定，系由于小区的电路设施电压不稳定造成的电气线路故障而引起的火灾，该次火灾共造成损失17062元。岑有平多次与彩生活公司进行协商，并于2012年5月26日向彩生活公司提出索赔请求。上述火灾事故的发生，是由于彩生活公司未履行《某山庄前期物业管理服务协议》的约定造成的。彩生活公司应当在完全履行合同约定的义务后，岑有平才履行支付合同约定的缴纳物业管理费的义务。合同约定的物业管理服务费按每日万分之五支付滞纳金过高，应予调整。三、彩生活公司诉请支付物业管理费6630.68元没有事实和法律依据，并且应退回在2009年5月至2012年5月期间支付的物业管理费8525.16元。如前所述，至本案诉讼时止，该小区的供电线路仍未验收合格。根据《广东省物业管理条例》第二十一条“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未综合验收合格的物业，不得移交，并且应当继续承担物业管理费…”的规定，岑有平无须向彩生活公司缴交物业管理费。彩生活公司诉请支付物业管理费6630.68元没有事实和法律依据，并且应退回2009年5月至2012年5月期间支付的物业管理费8525.16元。综上所述，现提出反诉，请求驳回彩生活公司不合理的诉讼请求，并依法判令彩生活公司赔偿火灾造成的损失17062元和退回应退物业管理费8525.16元。
原告（反诉被告）彩生活公司针对岑有平的反诉答辩称：一、岑有平诉请的第一项请求不应被支持。1、岑有平室内线路故障引起的火灾不在彩生活公司的管理范围。根据彩生活公司与岑有平签订的《前期物业管理服务协议》第二条第2点的约定：“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、避雷装置、供电线路……”，该条款明确约定物业管理公司只对共用的设备设施才有可能提供维护和管理，根据岑有平提供的《火宅事故简易调查认定书》的现场勘查情况，发生的火宅是在室内范围（岑有平的一楼房屋的吧台遭到烟熏和烧损部分设备），该《认定书》没有反映共用供电线路发生了任何异常，根据该《认定书》，发生故障的线路明显在岑有平房屋内，该些线路明显不是共用线路，该些事务不在彩生活公司处理范围。2、岑有平房屋内的设备发生火灾与彩生活公司没有因果关系，岑有平自身对火灾的发生存在重大过错。岑有平室内发生火灾查明的起因是“由于电气线路故障引燃一楼吧台下面的可燃物蔓延成灾”，由于消防部门出具的《认定书》没有反映火宅的发生与公用配电设施或者共用供电线路有关，所以不能反映岑有平房屋内的设备发生火灾与彩生活公司有因果关系。况且，“电气线路故障”的原因有很多种，一般包括：（1）绝缘损坏（2）接触不良（3）严重过载（4）断线（5）间距不足和防护不善（6）保护导体带电等，这些故障都有可能导致停电、触电、火灾等多种事故，结合本案岑有平提供的证据，完全不能反映火灾发生的具体原因，也不能反映其火灾与彩生活公司有任何关系，故岑有平应承担举证不能的法律后果。此外，岑有平作为业主，其房屋内的电气线路安装由其负责，电气安装及室内材料的选取应当符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-2001）的要求。火灾案发当日，岑有平开着大功率的VCD碟机及功放机，且一直没有人在一楼，岑有平的妻子谢修金在看到屋顶冒烟后才得知发生火灾，岑有平的损失是在电气线路故障引燃可燃物蔓延成灾。据此事实，足以反映：（1）岑有平在使用大功率的电器设备时没有给予足够的安全、防火注意义务；（2）岑有平室内放置了不安全的可燃物，这与火灾的发生有直接的关系；（3）岑有平对损失的扩大负担全部责任：根据消防部门的《认定书》，火灾是“可燃物蔓延成灾”，岑有平的妻子在二楼的厨房内干活，其妻子离开一楼的时间长达40分钟，且厨房通常是较为封闭的，在厨房内的人对外面的情况通常是不知情的，在发生火灾的险情后，岑有平没有及时采取措施防止损失的进一步扩大，而是导致了“蔓延成灾”的后果，岑有平自身对损失的扩大负担全部责任！3、岑有平主张的损失17062元没有事实与法律依据。根据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，作为受损一方的岑有平必须首先完成所受损失及其数额的举证责任。岑有平仅提供了消防部门的《认定书》，该认定书在法律上的用处是查明火灾的起因，不能直接作为认定财物损失的依据。岑有平没有提供合法有效的评估鉴定证实其财物损失情况，也没有提供购买财物的发票等证据，所以岑有平没有证据证明其财物损失的情况，根据证据规则，岑有平应承担举证不能的后果，其主张财物损失17062元不应被支持。二、岑有平诉请的第二项请求不应被支持。1、岑有平在2009年5月收楼入住并接受彩生活公司的物业服务至今。根据彩生活公司提供的证据9《入伙会签单》等反映岑有平在2009年5月8日办理完毕收楼手续，岑有平验收房屋合格后入住并接受彩生活公司提供的物业服务，岑有平应从收楼后承担物业管理费。2、彩生活公司关于物业管理费的收费合法有效。彩生活公司与开发商签订的《前期物业服务委托合同》的物业收费标准及彩生活公司与岑有平签订的《某山庄前期物业管理服务协议》一致，收费经物价部门批准，同时，彩生活公司对收费标准及依据做了合理公示，物业服务由彩生活公司提供，彩生活公司诉请的物业管理费应当被支持。3、岑有平引用失效的法律条款，并对法律适用存在不恰当理解。《广东省物业管理条例》第二十一条“建设单位须在建筑物及附属设施综合验收后……”，该条文来源于1998年《广东省物业管理条例》，该《条例》在2008年进行了修订，修订及实施的《条例》没有岑有平所称的法规规定。结合国务院颁布的《物业管理条例》，也没有岑有平所称的法规规定。结合彩生活公司提供的《房地产权档案查询答复书》反映岑有平的房屋在2009年就竣工验收，且在2010年2月就颁发了房产证，房屋早已经有关部门验收，岑有平的抗辩理由不成立。三、岑有平应承担彩生活公司诉请的滞纳金，岑有平无理拖欠物管费，属于严重违约，应承担滞纳金。
经审理查明：阳东侨丰开发有限公司是阳东区新华路某山庄的房地产开发企业。深圳市花样年物业管理有限公司阳东分公司于2010年8月26日经工商行政管理部门核准变更为深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司。
2008年6月15日，阳东侨丰开发有限公司与彩生活公司签订一份《某山庄前期物业服务委托合同》，约定由彩生活公司对阳东区新华路某山庄住宅小区项目进行物业管理和服务，其中约定物业管理服务费用标准，花庭美墅按房屋建筑面积每月每平方米1.2元计收；合同第十条约定，物业管理服务费于本物业开始交付使用之日起按月计收，已交付给业主的物业，开发商不再承担物业管理服务费；合同第十一条约定，物业管理服务费在每月5日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；合同第十五条约定，物业管理服务费由彩生活公司直接向业主收取，且在每月10日前向缴费业主提供上月物业服务收费明细账单。
阳东区新华路某山庄某幢某房是岑有平向阳东侨丰开发有限公司购买所得，建筑面积为195.28平方米。2009年5月8日阳东侨丰开发有限公司将该楼房交付给岑有平使用，双方在签约页约定同意按《某山庄前期物业管理服务协议》等的约定行使权利、履行义务。
岑有平自收楼使用的当月即2009年5月起开始交纳物业管理服务费至2012年5月，每月交纳费用为236.81元，共8525.16元。从2012年6月起再也没有交纳物业管理服务费，至2014年9月共欠下28个月的物业管理服务费（6630.68元）。欠费后，彩生活公司经催收未果遂诉至本院。
另查明：2013年1月21日，阳东区物价局（原阳东县物价局）向彩生活公司发出一份《关于延续某山庄物业服务收费及有关问题的复函》，确定某山庄住宅楼宇物业管理服务费等级为普通多层住宅一级和高尚住宅两类，允许多层洋房物业服务收费按建筑面积计算，每月每平方米1.20元，高尚住宅区物业服务收费实行市场调节价，具体标准由物业服务公司与业主协商确定。
《广东省收费许可证》载明，发证时间为2013年1月21日，有效期至2014年1月20日，多层洋房收费标准为每月每平方米1.2元。
又查明：2012年5月17日10时，岑有平居住的某山庄某幢某房发生火灾事故。2012年5月17日阳东区公安消防大队（原阳东县公安消防大队）作出《火灾事故简易调查认定书》，该认定书载明，根据《中华人民共和国消防法》第五十一条的规定，火灾事故原因认定如下：本起火灾是由于电气线路故障引起一楼休闲吧台下面的可燃物蔓延成灾。同时载明直接财产损失为17062元。事故发生后，岑有平曾就事故生成的损失问题要求彩生活公司赔偿，双方协商无果。
另外，岑有平提供了从2012年5月至2012年8月间的多份业主网络问政信函，拟证明彩生活公司管理的小区供电线路未验收合格，彩生活公司收取物业管理服务费不合法。
以上事实，有当事人的陈述，营业执照、企业机读档案登记资料、《广东省收费许可证》、《某山庄前期物业服务委托合同》、身份证复印件、房产证、《物业管理服务费统计清单》、《某山庄前期物业管理服务协议》、签约页、《关于延续某山庄物业服务收费及有关问题的复函》、《火灾事故简易调查认定书》、网络问政信函、业主公开信等证据证实。
本院认为：房地产开发企业阳东侨丰开发有限公司与彩生活公司签订的《某山庄前期物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同应对阳东区新华路某山庄的业主具有约束力。《某山庄前期物业服务委托合同》、《某山庄前期物业管理服务协议》中约定的花庭美墅按房屋建筑面积每月每平方米1.2元的标准收取物业管理服务费，该标准经阳东区物价局核准，符合规定，双方可按该标准执行。岑有平的某幢某房建筑面积为195.28平方米，按每月每平方米1.2元的标准计算，物业管理服务费为234.34元，彩生活公司每月向岑有平收取物业管理服务费236.81元，已超过每月每平方米1.2元的标准，应按每月234.34元收取，因此从2012年6月份至2014年9月份共28个月，岑有平所欠的物业管理服务费为6561.52元。彩生活公司按每月236.81元的标准收取岑有平2009年5月至2012年5月的物业管理服务费，超出标准的部份，岑有平可另行请求彩生活公司退还。物业管理服务费的收取，主要是用于保障小区公共性服务等项目的开支，岑有平以其个人利益受损而拒交物业管理服务费，会造成对其他已经交纳物业管理服务费的业主的不公平，影响整个小区物业服务关系的良性循环。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，彩生活公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务，即其与房地产开发企业、相关的供电部门协调完善小区的供电设施等问题，岑有平等业主可另行请求彩生活公司承担继续履行、采取补救措施等违约责任以维护其合法权益，而岑有平以其房屋火灾造成损失等问题而拒交物业管理服务费，行为不妥，本院不予支持，岑有平应及时交纳上述拖欠的6561.52元物业管理服务费给彩生活公司。
关于逾期缴纳物业管理服务费的违约金问题。业主按时缴纳物业管理服务费，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费的，给物业管理方造成的经济损失应为利息损失，即为应缴物业管理服务费的银行贷款利息的损失。本案中，岑有平长期未按约定缴纳物业管理服务费应当承担赔偿彩生活公司经济损失的违约责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，《某山庄前期物业服务委托合同》及《某山庄前期物业管理服务协议》中虽然约定“逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金”，但该约定明显过分高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。合同约定物业管理服务费按月交纳，在每月5日前付清，故岑有平应从2012年6月起至2014年9月支付物业管理服务费违约金，以每月234.34元为基数，从每个月的6日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。
关于岑有平提出的两项反诉请求问题。《某山庄前期物业管理服务协议》第二条约定，物业管理服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管、共用的供电线路等等，房屋共用设施设备并不包括业主屋内的供电线路。阳东县公安消防大队的《火灾事故简易调查认定书》认定2012年5月17日岑有平家中发生的火灾事故原因是由于电气线路故障引起一楼休闲吧台下面的可燃物蔓延成灾的。因此，岑有平家中发生的火灾事故，并不属于彩生活公司管理、维护的共用供电线路。小区供电设施是房地产开发企业在房屋交付给业主前应当完善的，如确属岑有平所主张的，在房屋交付时，小区的供电线路不符合验收标准，那么，而在供电设施未符合验收标准的情况下，供电部门实施供电，供电部门也应对供电的安全负有保障义务。因此，岑有平家中火灾事故如果是因小区供电设施未经验收合格致使电压不稳定的原因造成供电线路故障引起的，岑有平可就其因事故造成的损失另行向责任方请求赔偿，而岑有平反诉请求彩生活公司赔偿损失，理据不足，本院不予支持。
岑有平主张，由于某山庄的供电线路在2015年1月前未经验收合格，根据《广东省物业管理条例》第二十一条“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未综合验收合格的物业，不得移交，并且应当继续承担物业管理费…”的规定，在2015年1月之前无须向彩生活公司缴交物业管理费，而应当由房地产开发企业继续承担物业管理费用。对此，本院认为，一方面，岑有平的主张所依据的上述规定，是1998年的《广东省物业管理条例》第二十一条规定的内容，而《广东省物业管理条例》经2008年修订后，已没有相关的规定；另一方面，岑有平收房使用后，已实际接受了彩生活公司提供的物业服务，并按约定的标准交纳物业管理服务费。因此，现岑有平以上述理由反诉请求彩生活公司退还2009年5月至2012年5月已交纳物业管理服务费8525.16元，理据不足，本院不予支持。
至于岑有平认为有关单位只批准彩生活公司在2013年1月21日至2014年1月20日才有收费许可，2009年5月至2012年12月并无收费许可，其可依据《物业管理条例》的规定向相关部门反映、投诉，但也不能以此为由拒交物业管理服务费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）岑有平在本判决生效之日起七日内支付自2012年6月份起至2014年9月份的物业管理服务费6561.52元给原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司；
二、被告（反诉原告）岑有平在本判决生效之日起七日内支付2012年6月份至2014年9月份的物业管理服务费的违约金（以234.34元为基数，从2012年6月份起，在每个月的6日计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算）给原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司阳东分公司；
三、驳回被告（反诉原告）岑有平的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取），反诉费220元（已减半收取），共245元，由被告（反诉原告）岑有平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 林睦飞
二〇一五年七月二十日
书记员 柯擎宇