安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终627号
上诉人（原审原告）：吴伟，1990年12月13日出生，汉族，出租车驾驶员，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：马小，安徽奇胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：滁州仪邦置业有限公司，住所地安徽省滁州市开发区，组织机构代码69570962-1。
法定代表人：杨思罗，该公司总经理。
委托代理人：倪升山，安徽会峰律师事务所律师。
上诉人吴伟为与被上诉人滁州仪邦置业有限公司（以下简称仪邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年12月3日作出的（2015）琅民一初字第01973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人吴伟及其委托代理人马小，被上诉人仪邦公司的委托代理人倪升山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月29日，仪邦公司（甲方、卖方）与吴伟（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定吴伟向仪邦公司购买滁州市上海北路585号滁州仪邦广场11幢商业单元1014室房屋，建筑面积为30.01平方米，单价为每平方米16003.06元，总房价款480252元。合同第十条规定了交房条件：该房屋通过竣工验收备案或政府有关部门同意交付使用的书面文件。合同第十一条规定了交房时间：仪邦公司于2014年8月31日前将该房屋交付给吴伟。2013年7月4日吴伟和滁州仪邦奥特莱斯商业管理有限公司（以下简称奥特管理公司）签订《商铺委托经营管理协议》，吴伟将位于滁州市上海北路585号滁州仪邦广场11幢商业单元1014室的房屋委托给奥特管理公司经营，经营期限为2014年8月31日至2024年8月30日止，该协议第五条第一款规定前三年租金已经折抵在吴伟购买该房屋的房款中。2014年8月31日，仪邦公司将涉案房屋交付给奥特管理公司。2015年10月12日，涉案房屋通过验收。
原审法院认为：吴伟称其虽委托奥特管理公司管理涉案商铺，但并未委托该公司代表自己和仪邦公司交接涉案商铺，吴伟和奥特管理公司签订的委托协议中没有明确奥特管理公司可以代表其对涉案房屋进行交接，但双方约定的管理时间为2014年8月31日至2024年8月30日止，和吴伟及仪邦公司约定的交房时间为2014年8月31日前交房时间一致，奥特管理公司代表吴伟和仪邦公司交接涉案房屋，吴伟未提出异议，应视为吴伟对该行为的认可。合同规定的交房条件是通过竣工验收或政府有关部门同意交付使用的书面文件，涉案房屋于2015年10月12日通过竣工验收，2014年8月31日仪邦公司将涉案房屋交付给奥特管理公司时，涉案房屋未通过验收。虽然涉案房屋交付时未通过验收，但并未影响吴伟的收益，涉案房屋前三年的租金已经折抵房款，且涉案房屋目前已经通过验收。综上，仪邦公司已经将涉案房屋交付给吴伟，对其诉讼请求应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：驳回原告吴伟的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告吴伟负担。
吴伟上诉称：1、从其与奥特管理公司签订的委托管理协议可以看出，其从未委托奥特管理公司对涉案房屋进行交接，双方只是约定涉案房屋交奥特管理公司进行管理经营，管理经营的前提是房屋必须符合交付条件，即竣工验收。因涉案房屋是否竣工验收涉及到其切身利益，故房屋不符合竣工验收条件，其不会接受房屋，至于其未按期向奥特管理公司交付房屋，奥特管理公司可以依合同约定向其主张权利，而不能按原审认定其未提出异议视为认可的理由，故原审对此属事实认定不清；2、涉案房屋现虽竣工验收，但已经超出300天，其有权依合同约定主张解除合同；3、仪邦公司提交的销售优惠批单为复印件，并非其签名，故对此不予认可。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其在一审时的诉讼请求。
仪邦公司在庭审中辩称：1、本案存在两个法律关系：一是吴伟与仪邦公司之间建立买卖合同关系，二是吴伟与奥特管理公司之间建立的委托管理合同关系，两法律关系有直接的关联性，吴伟与奥特管理公司之间的委托合同指向管理的标的物正是涉案房屋；2、吴伟与奥特管理公司之间签订的房屋委托管理合同明确了委托管理的时间、地点、方式及双方的权利义务，依据该委托合同，奥特管理公司有权代表吴伟接收涉案房屋并行使管理权。一审中，其公司提交的证据已经证明涉案房屋在2014年8月27日交付给奥特管理公司，而吴伟也自2014年8月31日起对涉案房屋享有了受益权，其受益权体现在仪邦公司销售申请优惠审批单及相关的协议中；3、由于涉案房屋已经交付，并不影响吴伟购房目的的实现，也不损害吴伟实体上的权益，所以吴伟要求解除合同不符合法律规定；4、涉案房屋在2015年已通过竣工验收，根据相关司法解释的规定，合同也不应解除，因为维持交易的稳定性、安全性是合同法及其他民事法律最大的价值取向。综上，请求驳回上诉，维持原判。
当事人所举证据与一审一致，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：吴伟要求解除双方签订的商品房预售合同的请求能否成立。
本案中，吴伟与仪邦公司签订商品房预售合同，吴伟购买仪邦公司开发的滁州仪邦广场11幢1014号商业用房，双方之间成立商品房买卖合同关系，该合同不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同履行各自义务。吴伟诉称仪邦公司存在逾期交房行为，其根据合同约定有权要求解除合同，而仪邦公司辩称其提供的证据能够证明涉案房屋于2015年10月经竣工验收备案，且其已按吴伟与奥特管理公司签订的委托管理协议约定于2014年8月27日将涉案房屋交付给奥特管理公司，故其不存在逾期交房行为。经查，依据双方签订的商品房预售合同第十、第十一条的约定，仪邦公司应于2014年8月31日前将经竣工验收备案或政府有关部门同意交付使用的涉案房屋交付给吴伟，该合同补充条款第十四条第3款亦约定，为保障市场成熟发展，维护市场的正常运营管理，吴伟承诺愿意遵守滁州仪邦广场的业态分布约束，接受滁州仪邦广场对该商铺的业态分布和商业的统一管理；同时，依据吴伟和奥特管理公司签订的委托管理协议第三、第四条的约定，奥特管理公司所享有的权限包括对该商铺的使用权、经营权、出租权和管理权等，委托经营期自2014年8月31日起至2024年8月30日止，与商品房预售合同约定的交付时间相衔接，故通过上述两份协议能够认定奥特管理公司有权代表吴伟接收涉案房屋。现仪邦公司于2014年8月27日将涉案房屋交付给奥特管理公司，并提交一份商铺交接单作为证据予以佐证，能够证明涉案房屋已按期交付给奥特管理公司，亦应视为已向吴伟交付。另外，根据吴伟与奥特管理公司签订的委托管理协议第五条的约定，委托经营期间该商铺前三年的租金，吴伟在向开发商购买商铺时将前三年的租金已抵扣房款，吴伟对此亦认可，即吴伟已实际收取了自2014年8月31日起至2017年8月30日止的涉案房屋租金，对涉案房屋已获取了相应的收益，也应视为仪邦公司已按期向吴伟交付涉案房屋。虽交付时涉案房屋未经竣工验收备案，但仪邦公司在庭审中提供的竣工验收报告证明涉案房屋已于2015年10月经验收合格，依照相关规定，出卖人交付的房屋虽不符合合同约定的交付条件，买受人接收了房屋后又以出卖人交付房屋时不符合交付条件为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供工程竣工验收报告的，对买受人的诉讼请求不予支持。故吴伟在本案中要求解除双方签订的商品房预售合同，并无事实和法律依据，其上诉请求和理由均不能成立。原审据此判决驳回吴伟的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 付广永
代理审判员 王 敏
二〇一六年五月十日
书 记 员 吴 敬
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。