福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终2382号
上诉人（原审被告）：周雄伟，男，1980年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：林明种，福建开元大同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：艾顺科，男，1974年5月1日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：李明明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
上诉人周雄伟因与被上诉人艾顺科房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周雄伟的委托诉讼代理人林明种、被上诉人艾顺科的委托诉讼代理人李明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周雄伟上诉请求：1.撤销原判，改判驳回艾顺科的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决周雄伟赔偿艾顺科房屋差价损失等缺乏事实和法律依据。一、艾顺科主张的房屋差价损失属于预期损失，周雄伟在签订合同时无法预见。讼争《房产买卖协议》签订之后，短短不到一个月的时间，差价如此巨大，周雄伟无法预见。若周雄伟在签约时已经预见或应当预见到这一巨大差价，不可能将讼争房屋出售给艾顺科。二、艾顺科在交易过程中，也存在过错，对其损失应承担责任。讼争房屋登记在周雄伟和他人名下，艾顺科在明知讼争房屋存在其他共有权人，在没有明确看到其他共有权人授权的情形下签约，最后导致无法继续履行，其自身存在明显过错，应自行承担责任。三、周雄伟应承担的违约责任应以定金罚则为限。讼争《房产买卖协议》约定了违约责任，应尊重双方关于违约责任的约定。依据该协议第十二条的约定，周雄伟若违约其责任为双倍返还定金。周雄伟向艾顺科送达《毁约函》后，业已将10万元定金返还艾顺科，若艾顺科认为周雄伟解除合同属违约行为，应依据协议第十二条主张违约责任，即由周雄伟向艾顺科支付10万元。四、退一步讲，即便法院判定周雄伟需向艾顺科赔偿房屋差价，那么界定房屋差价的时间点应为讼争《房产买卖协议》解除之日。讼争《房产买卖协议》于2016年6月8日解除，此时房屋价格与前述约定的房屋转让价款差价为453400元。此后讼争房屋的增值、贬值，与艾顺科无关。2016年6月8日，周雄伟已经向艾顺科明确解除合同，艾顺科若需买房子，应及时寻找下一卖家，以减少自身损失。艾顺科并没有这样做，其应对损失的扩大承担责任。况且艾顺科迟至2016年9月27日才提起本案诉讼，是因为之前提起了继续履行合同之诉，但因无法得到支持，撤诉之后再提起本案诉讼。因此，该期间的房价波动与艾顺科无关，更不应成为判定艾顺科预期损失的参考依据。
艾顺科辩称，一、周雄伟单方违约，艾顺科因该违约行为无法按照《房产买卖协议》约定的价款购买讼争房产，在房价大幅上涨的情况下，必然造成艾顺科购房的差价损失，且该损失系直接损失。二、讼争《房产买卖协议》明确约定周雄伟不得以共有人原因为由悔约，否则应承担违约责任，且周雄伟出卖讼争房产的行为构成表见代理。现周雄伟单方悔约，主观过错明显。三、讼争房屋差价的时间点应为艾顺科一审起诉之日，艾顺科仅主张60万元差价损失远低于实际损失，依法应予维持。本案中，周雄伟根本没有实质性的合同解除权，且艾顺科收到《毁约函》后，并未同意解除合同，故《毁约函》不发生解除合同关系的效力。艾顺科于2016年6月30日起诉周雄伟，要求继续履行《房产买卖协议》，该事实也表明艾顺科不同意周雄伟单方解约行为。第一次起诉开庭期间，艾顺科考虑到将来房产过户可能存在障碍，为避免损失进一步扩大，撤回要求继续履行《房产买卖协议》的诉讼。2016年9月27日，艾顺科提起本案一审诉讼，故应以本案一审起诉之日作为房屋差价损失的时间点。截至2016年9月27日，讼争房产差价损失超过100万元，一审判决支持赔偿60万元差价损失于法有据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
艾顺科向一审法院起诉请求：1.判决周雄伟支付艾顺科违约金100000元、律师费25000元及房屋价格评估费用8835元；2.判决周雄伟赔偿艾顺科房屋差价损失600000元；3.诉讼费由周雄伟承担。
一审法院认定事实：周雄伟和杨石羡珍为案涉房屋所有人，各自拥有50%的份额。2016年5月14日，周雄伟（出售方、甲方）与艾顺科（购买方、乙方）、厦门搏源房产营销顾问有限公司（中介方、丙方）三方签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，成交总价为2400000元，协议签订之日乙方直接向甲方支付购房定金100000元，乙方分两次向甲方支付总房款：2016年6月20日前向甲方支付1000000元（含定金），剩余1400000元由乙方申请银行贷款后直接转至甲方账户。案涉房屋处于抵押状态，甲方应于2016年6月20日前办理提前还贷手续和解除抵押登记手续。甲方应于收到全部房款三日内将案涉房屋交付给乙方使用。第十二条约定：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。任何一方违约，违约方需向守约方支付全部的中介费、诉讼费及律师费；2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方超过五日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。第十三条约定：甲乙双方签订本协议时，由乙方向丙方支付中介服务费20000元和代办过户手续费2000元，若迟延向丙方支付中介费，每逾期一日，按中介费总额的0.05%支付违约金，协议签订后甲乙双方任何一方发生违约行为，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。第十七条约定：1.甲方承诺已征得共有人杨石羡珍同意出售该房产，若由此造成违约由周雄伟承担……。
2016年5月14日，艾顺科向周雄伟转账50000元。同日艾顺科与周雄伟、厦门搏源房产营销顾问有限公司签订一份《定金收条（售房）》，载明周雄伟收到艾顺科购买案涉房屋的定金100000元，房款总额2400000元，分两次支付，双方定于2016年5月15日之前签订房地产买卖合同并进行交易，买卖双方均不得借故推迟签约时间，否则以违约论处。如买方中途违约，定金归卖方所有，如卖方中途违约，卖方应以买方所付定金的双倍返还给买方。不论哪方违约，违约方都应付购房总款的2.5%给中介方作为劳务补偿。2016年5月16日，艾顺科向周雄伟转账50000元。
2016年6月8日，周雄伟向艾顺科发出《悔约函》，载明：“本人周雄伟于2016年5月14日与艾顺科签订海沧区沧虹路31号602室房产买卖协议。现因共有人杨石羡珍及配偶不同意出售上述房产，造成原协议无法履行。本人愿承担双倍返还定金的悔约责任”。2016年6月22日，周雄伟通过银行转账向艾顺科返还100000元。
2016年6月12日，艾顺科与上海锦天城（厦门）律师事务所律师签订一份《法律事务委托合同，》委托上海锦天城（厦门）律师事务所指派律师代理其与周雄伟房屋买卖合同纠纷案，艾顺科应支付律师服务费25000元等。2016年6月29日，上海锦天城（厦门）律师事务所向艾顺科出具收取律师代理费25000元的《厦门增值税通用发票》。
2016年6月30日，艾顺科诉至一审法院，请求判令周雄伟继续履行《房产买卖协议》等。2016年9月13日，艾顺科申请撤回起诉。2016年9月27日，艾顺科再次起诉本案。
一审法院审理过程中，艾顺科申请对案涉房屋在2016年9月27日的价值进行评估，周雄伟主张评估时点应为2016年6月8日，并申请对该时点的案涉房屋价值进行评估。本院依法委托厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司对案涉房屋价格进行评估。2016年11月29日，厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司出具两份《房地产估价报告》，估价结果为2016年6月8日案涉房屋评估总价为2853400元，2016年9月27日案涉房屋评估总价为3417700元。艾顺科支付评估费用8835元。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。艾顺科与周雄伟经中介居间介绍签订《房产买卖协议》，就案涉房屋的买卖事宜进行约定。虽周雄伟与杨石羡珍为案涉房屋共有人，但《房产买卖协议》明确约定周雄伟承诺已征得共有人杨石羡珍同意出售案涉房屋，因此艾顺科作为买受人有理由相信周雄伟出售案涉房屋已经得到杨石羡珍的许可。且根据规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，艾顺科与周雄伟签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应全面严格履行。《房产买卖协议》履行中，艾顺科已经依约支付周雄伟定金，但因周雄伟主张共有人杨石羡珍不同意出售案涉房屋，《房产买卖协议》无法继续履行，周雄伟向艾顺科发出《悔约函》，并将定金返还艾顺科，应视为周雄伟单方解除了《房产买卖协议》，艾顺科购买案涉房屋的目的无法实现。周雄伟的行为不符合《房产买卖协议》约定，有违诚信，构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《房产买卖协议》约定，艾顺科与周雄伟任何一方违约，违约方需向守约方支付全部的中介费、诉讼费及律师费，故艾顺科要求周雄伟承担律师费25000元，理由充分，应予支持。因为周雄伟的违约行为，艾顺科申请对案涉房屋进行价格评估支出费用8835元亦应由周雄伟负担。关于艾顺科所主张的房屋差价损失600000元。《房产买卖协议》签订以后，厦门市范围内房屋交易价格处于上涨态势是众所周知的事实。2016年5月14日，艾顺科与周雄伟签订《房产买卖协议》时双方约定案涉房屋价格为2400000元，而根据本院委托的评估机构作出的评估报告，2016年6月8日案涉房屋评估价已达到2853400元，2016年9月27日案涉房屋评估价为3417700元，相比《房产买卖协议》签订时，案涉房屋的价格分别增长453400元、1017700元，案涉房屋价格上涨的事实明显。艾顺科因为周雄伟违约行为无法按《房产买卖协议》约定的价款购买案涉房屋，必将会造成艾顺科购房的差价损失，在房价大幅上涨的前提下,按照《房产买卖协议》约定只由周雄伟承担支付双倍返还定金的违约责任，将不足以平衡双方利益及体现对守约方的保护，周雄伟应承担其违约行为给艾顺科造成的房屋差价损失。综合考虑《房产买卖协议》的履行情况、艾顺科支付款项金额、周雄伟的违约情况，参照评估价格，根据诚实信用原则和公平原则，酌情确定艾顺科房屋差价损失为600000元。艾顺科要求周雄伟赔偿案涉房屋差价损失600000元，事实清楚，理由充分，予以确认和支持。违约金具有补偿和惩罚的性质，在损失大于违约金的情况下，守约方可以主张高于违约金的赔偿数额，但不应既主张违约金，又要求全额损失。在对艾顺科所主张的房屋差价损失600000元已予以支持情况下，艾顺科请求周雄伟承担违约金100000元，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、周雄伟于判决生效之日起十日内支付艾顺科房屋差价损失600000元、律师费25000元、价格评估费8835元，共计633835元；二、驳回艾顺科的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，除周雄伟认为房屋估价两个时间点总额都偏高外，双方当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实，予以确认。
本院认为，讼争《房产买卖协议》系周雄伟与艾顺科的真实意思表示，合法有效。周雄伟于2016年6月8日向艾顺科发出《毁约函》，法律或讼争《房产买卖协议》并未赋予其以双倍返还定金为代价即可解除合同的权利，讼争《房产买卖协议》第十二条属于合同解除后违约责任承担条款而非约定可任意解除合同的条款，故周雄伟已构成违约。周雄伟未能举证证明其向艾顺科发送《毁约函》后，艾顺科已同意解约，故周雄伟关于讼争《房产买卖协议》已于2016年6月8日解除的主张，本院不予采纳。2016年6月30日，艾顺科诉至一审法院，要求继续履行《房产买卖协议》，其后申请撤诉。同年9月27日，艾顺科再次诉至一审法院，并于一审庭审中确认双方协议于2016年9月27日解除。故讼争《房产买卖协议》应确认于2016年9月27日解除。周雄伟在《房产买卖协议》中承诺其已取得房屋共有产权人杨石羡珍的授权，故艾顺科对协议的解除并无过错，周雄伟理应向艾顺科承担违约责任。周雄伟的违约行为导致艾顺科丧失购买讼争房产的机会，而讼争房产价值的攀升，即为艾顺科履行合同后可以获得的利益，故艾顺科诉求赔偿房屋差价损失具有法律依据。周雄伟违约行为确定之日为2017年6月8日，当日讼争房屋评估价与合同价的差额为453400元；讼争《房产买卖协议》的解除之日（暨艾顺科起诉之日）为2017年9月27日，当日讼争房屋评估价与合同价的差额为1017700元；另，周雄伟已于2016年6月22日将收取的10万元定金退还给艾顺科，双倍返还定金的违约责任承担亦应纳入确定损失赔偿额的考虑范畴。艾顺科在周雄伟明确告知杨石羡珍不同意出售房屋后，也应积极采取措施避免因讼争《房产买卖协议》履行不能造成的损失进一步扩大。综上，一审法院在评估价的基础上根据合同履行情况及当事人过错程度酌定周雄伟向艾顺科支付房屋差价损失600000元，并无不当。周雄伟主张其所应承担的违约责任以定金罚则为限或以2016年6月8日讼争房屋的评估价来确定房屋差价，但艾顺科依法有权主张超过定金罚则之外的实际损失，而2016年6月8日讼争《房产买卖协议》尚未解除，故周雄伟的上诉意见，本院均不予采纳。讼争《房产买卖协议》约定，违约方需向守约方支付律师费等，一审法院判决周雄伟支付艾顺科律师费并承担评估费，并无不当。
综上所述，周雄伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10138元，由周雄伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 刘文珍
审 判 员 柯艳雪
二〇一七年十月二十六日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。