重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0115民初5578号原告：任华明，男，1959年1月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告：刘国禹，女，1963年5月21日出生，汉族，住重庆市长寿区。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：文金朋，重庆万康律师事务所律师。被告：陈金晶，女，1983年8月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告任华明、刘国禹与被告陈金晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任华明、刘国禹及其委托诉讼代理人文金朋、被告陈金晶到庭参加了诉讼。审理中，原、被告向本院申请给予和解期限1个月，后和解未果。本案现已审理终结。原告任华明、刘国禹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付二原告2017年4月5日至2018年1月4日的租金62370元、滞纳金49800元(计算至起诉时止)，起诉之后的滞纳金按249元/天从2017年6月28日起计算至付清时止；2、判令被告支付原告律师费5000元。事实和理由：原告任华明与刘国禹系夫妻关系。2014年12月24日，原告任华明与被告陈金晶签订了《商业租赁合同》，将二原告所有的位于重庆市长寿区金山街8号1幢2-4号商业用房(建筑面积285.02㎡)出租给被告使用。合同约定租金为6600元/月，从2017年1月5日起每年月租金标准在前一年月租金基础上按5%递增。租金支付方式为每半年支付一次，承租方须提前1个月交清下次的半年租金。合同签订后，二原告将房屋交付给被告使用。从2017年1月5日起，被告却不按合同约定支付租金。二原告多次催促，被告却以各种理由推辞，拒绝支付租金。二原告为维护自己的合法权益，依法起诉解决。被告陈金晶辩称，原告诉称的我与任华明签订了《商业租赁合同》、租赁房屋面积属实，同时我还租赁了吴诗斌约330㎡、房屋开发商重庆瑞鸥房地产开发有限公司(以下简称瑞鸥公司)约1323㎡的房屋，用于经营三三零宾馆。2016年底前的所有房租我已全部付清。2017年1月24日，任华明和瑞鸥公司均同意维持原租金，不按合同约定涨价，即6600元/月，我于1月26日支付了任华明2017年1季度的房租2万元。三三零宾馆经营到2017年1月已经7年了，宾馆很多设施设备老旧不能正常使用，如不装修改建已无法正常营业。所以，我从2017年2月开始申报宾馆装修改建手续，在申报消防手续时，长寿区公安消防支队(以下简称长寿消防支队)要求房东或开发商提供租赁房屋的消防验收合格意见书，结果他们均提供不出来。后来，在长寿消防支队和长寿区建委存档资料中均查出，刘国禹及其他房东的房屋所在的楼层为架空层，没有相应的消防验收资料，我要求房东或开发商提供相应的消防验收合格资料，不然不能办理宾馆装修改建手续，但他们均不能提供。因房屋存在消防问题，我于2017年4月10日约谈了刘国禹等三个房东，经协商达成如下意见：我正在办理的宾馆装修改建的消防手续如能办理下来，我将与合伙人共同经营，重新签订房屋租赁合同，从4月1日起，房屋租金按每月每平方米17元计算；如果因缺资料消防手续办不下来，我就不再租用房屋了，我们再来协商我的履约保证金和宾馆物品的处理问题。2017年5月4日，因房东和开发商没能提供相应的消防验收合格资料，宾馆装修改建的申请手续长寿消防支队没有审核通过。该支队要求提供相应的消防合格资料后，重新申请审批，并明确告知：没有提供该房屋相应的消防验收合格资料前，重新装修改建均不允许。2017年5月10日，刘国禹及其他房东将我租赁的宾馆房屋单方面收回，并上锁，终止了房屋租用关系，也不同意我拿走和处理宾馆物品及我的个人物品。后来我打电话和发短信提出了处理意见，刘国禹及时回了电话，相互讨论了处理意见，她要求我将宾馆无偿转让给她，我不同意，没有达成一致意见。综上所述，原告的房屋虽然有房权证，但消防验收时为架空层，我在申请办理装修改建手续时，原告没有协助和提供相应的消防验收合格资料，造成宾馆装修改建申请未能通过审核，宾馆已不能正常经营使用，并且原告已收回房屋，根据合同法相关规定，出租房屋存在行政管理限制，致使承租人无法办理行政证照，租赁合同无法实现，主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任应予支持的规定，我不再支付房租不算违约。在2017年5月10日原告强制关门收回房屋使用权后，我同意将履约保证金中的一部分资金用于支付原告今年4月5日至5月10日的房租。5月10日以后，原告的房屋处理及使用与我无关，所以其诉称我一直没有支付房租等与实际情况不符，其请求应不予支持。原告租金的计算不合理，因为今年4月4日之前的租金我是付清了的，到2017年5月10日前我只欠付一个月的租金。滞纳金的计算应按照拖欠那一个月的租金来计算，且计算标准过高，请求予以调低。2017年5月10日后因原告收回了门面合同已经解除，不应再支付任何租金费用。我明确告知原告拖欠的那一个月租金的处理方式，我同意从保证金里面扣除，不存在拖欠租金未付的情况。我无过错，原告自行请律师的费用不应由我承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的如下事实，本院予以确认：1、原告任华明与刘国禹系夫妻关系。2、本案案涉房屋位于重庆市长寿区金山街8号1幢2-4号，系商业用房(建筑面积285.02㎡)，属原告任华明、刘国禹共同所有。该房屋的房地产权证所附的宗地图载明该房屋属金山华府B栋。3、2014年12月24日，原告任华明(甲方)与被告陈金晶(乙方)签订了《商业租赁合同》，约定原告任华明将其与刘国禹共同所有的位于重庆市长寿区金山街8号1幢2-4号的商业用房(建筑面积285.02㎡)出租给被告陈金晶(该房屋于2010年曾出租给他人与其他租赁房屋一起开设三三零宾馆。陈金晶承租该房屋后，继续经营三三零宾馆)。《商业租赁合同》载明：承租期限5年，自2015年1月5日至2020年1月4日。该合同5.1条约定，租金：第一年和第二年：从2015年1月5日至2017年1月4日，租金每月6600元；第三年至第五年：从2017年1月5日至2020年1月4日，每年的月租金在前一年的月租金基础上按5%递增，即分别为第三年内24.4元/㎡，第四年内25.5元/㎡，第五年内26.78元/㎡。5.2条约定，租金支付方式：先付租金后使用，每半年支付一次，乙方须提前1个月交清下次的半年租金。并载明了租金通过汇款或转账支付时任华明的账户所开设的银行和账户号。第5.3条约定，若乙方未按本合同约定向甲方支付租金，甲方有权以租金总额按每日3‰向乙方计算收取滞纳金，直到乙方如数付清其所应付的租金之日为止。5.5条约定，如乙方在应交付租金的4日内未能交付租金，租赁保证金转为租金，……。20.6条约定，乙方应该对在承租期间由于其(包括但不限于乙方的雇员、访客及授权人士)违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切损失(包括但不限于租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁律师费用等)承担责任。乙方须赔偿甲方就乙方违反本合同的任何条款或声明及保证而造成可预见的所有损失。4、审理中，原告刘国禹对前述《商业租赁合同》予以追认。5、2008年12月30日，长寿消防支队出具了〈长公消(建验)字〔2008〕第0123号〉《建筑工程消防验收的意见书》，关于瑞鸥·金山华府B栋工程消防验收合格的意见。该意见书载明，重庆瑞鸥房地产开发有限公司：我支队对你单位申报的瑞鸥·金山华府B栋工程进行了消防验收(工程位于长寿区凤城金山街10号，总建筑面积8488.27㎡，B栋地上18层跃1层，地下2层，高60.3米，地上1层为商业服务网点、2层为架空层、3-18层为住宅，属二类高层建筑)，经审查资料及现场抽查测试，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格。2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。3、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建筑消防设计审核和验收。6、2009年4月24日，长寿消防支队出具了对瑞鸥·金山华府A栋工程消防验收合格的意见载明，重庆瑞鸥房地产开发有限公司：我支队对你单位申报的瑞鸥·金山华府A栋工程进行了消防验收(工程位于长寿区凤城金山街10号，……A栋为地上18层跃1层，高60.3米，A栋B栋地上1、2层连为一体，地上1层为商业服务网点、2层为架空层、3层及以上为住宅，属一类高层建筑)，经审查资料及现场抽查测试，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格。2、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。3、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我支队申请建筑消防设计审核和验收。7、2010年3月16日，长寿消防支队出具了〈长公消(验备抽)字〔2010〕第0011号〉《建筑工程竣工验收备案抽查意见书》，关于三三零宾馆装饰工程竣工验收消防备案抽查合格的意见，综合评定该工程竣工验收消防备案抽查合格。8、2017年2月，陈金晶准备将三三零宾馆改建为长寿颐寿苑养老服务中心，将该养老服务中心装饰工程向长寿消防支队申请审批，该支队于2017年4月21日受理。同年5月4日该支队出具了(长公消审字〔2017〕第0043号)《建设工程消防设计审核意见书》，该意见书不同意该装修工程消防设计。其理由是：陈金晶未提供所在楼层总体平面图、未提供原始平面图、未对部分装饰材料进行说明、未提供装饰材料大样图、图纸比例尺错误，不符合《建设工程消防监督管理规定》第十八条第(二)款规定。后陈金晶对此问题向有关部门进行了反映，长寿消防支队对此进行了回复，其回复意见载明：由于我支队建审参谋在审查时发现该养老院所在楼层为2008年消防机构依法认定的“架空层”，该楼层拥有房屋产权证，但没有相关消防验收资料，也就是该楼层(架空层投入使用后)未经过消防机构依法验收，所以当时我支队参谋要求该场所提供所在楼层总体平面图、原始平面图进行审查。《情况反映》中所述“缺资料”与“架空层”并不矛盾。9、原告任华明、刘国禹委托诉讼代理人文金朋进行诉讼，支付了律师服务费5000元。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2017年1月24日，原告任华明、刘国禹的女儿任燕通过自己的手机向被告陈金晶发送短信告知其任华明在银行的账号(该账号与原、被告间的商业租赁合同中载明的任华明的银行账号相同)，并告知“还是原来的租金!不根据合同涨价、(半年租金)39600(元)”，后任燕再次向陈金晶发短信告知“你在不!还有2天逗(就)过年了!本来合同上应该涨价？但是你还是交以前的租金嘛!半年39600元!明天要打过(来)哦!”陈金晶于2017年1月26日通过转账方式向原告任华明支付了房屋租金2万元。二原告对其女儿任燕二次向陈金晶发短信的事实予以确认，但提出其无权代理原告表明还是原来的租金标准，不根据合同涨价的意思表示。2、2017年5月10日，原告刘国禹及其女儿等人去三三零宾馆催收房租，与被告陈金晶曾发生纠纷。当日下午，纠纷告一段落后，被告陈金晶安排人员在宾馆外张贴了“装修停业”的告示。当晚，原、被告双方为催收租金问题再次发生纠纷，19时许，原告的女儿任燕通过电话向公安机关报警，公安出警记录载明：民警到场后了解到房屋租赁方不愿给报警人租金，民警对双方进行调解，房屋租赁方拒绝调解，且双方未发生肢体接触，民警告知报警人可通过司法程序解决。关于被告陈金晶所称的原告刘国禹等人在当日去催收租金时将三三零宾馆的大门及消防通道的门的门锁换了并锁上，尽管其提供了当时的在场人王某某出庭作证，但其证明的原告刘国禹等人去锁门的时间为当日下午，而陈金晶提供的其与证人王某某互通短信的内容显示为当日上午原告刘国禹等人去锁门。且二原告以王某某与陈金晶系亲属为由，对其证言提出异议，并否认锁门之事。因短信内容与证人证言不一致，且不能确定该短信内容的真实性，对此，本院对该证人证言证明的刘国禹等人对三三零宾馆锁门的事实和短信内容均不予确认。3、2017年6月1日，被告陈金晶通过手机向原告刘国禹发送短信，刘国禹房东：你同瑞鸥公司于2017年5月10日单方面强制收回三三零宾馆的房屋使用权，宾馆已停业，现在以下几个事项告知：1、房租，我于1月底付你2万，一季度已付清，4月1日至5月10日的房租，我当初已交履约保证金2万多元，你从中扣取。因瑞欧公司故意不协助、不提供消防资料，造成我消防一直审不过，我损失更大，是否违约可以通过诉讼来决定。2、你已强制收回房屋，请自行招租。如你方继续经营宾馆，我愿意配合办理转户手续，协商设施设备折旧事宜。并告知了其他事项。刘国禹未予短信回复，只是通过通话进行了回复。回复内容无从考证。二原告庭审质证意见称短信内容系被告陈金晶单方面的意思表示，并否认收回租赁房屋之事。本院认为，原告任华明与被告陈金晶签订的《商业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且得到了共有权人刘国禹的确认，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。对双方有争议的焦点问题，本院分别评判如下：一、关于租赁合同是否已解除的问题。被告陈金晶辩称的因房屋存在消防问题，其于2017年4月10日约谈了刘国禹等三个房东，经协商达成如下意见：其正在办理的宾馆装修改建的消防手续如能办理下来，其将与合伙人共同经营，重新签订房屋租赁合同，从4月1日起，房屋租金按每月每平方米17元计算；如果因缺资料消防手续办不下来，就不再租用房屋了等意见。因原告刘国禹否认此说法，被告陈金晶未提供相应证据予以证实，故对被告陈金晶辩称的与原告刘国禹达成的上述协议的意见，本院不予采信。至于其是否与其他二位房东达成了一致意见，因涉及案外人的权益，不属本案评判范围。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”该规定是法律赋予了当事人享有的合同解除权，当事人不行使合同解除权并不产生合同已解除的法律后果。被告辩称的2017年5月10日，刘国禹将其租赁的宾馆房屋单方面收回，并上锁，终止了房屋租用关系的问题。因其证据不充分，本院对被告辩称的刘国禹等人对其租赁的宾馆房屋上锁的事实不予确认。即使原告刘国禹等人对案涉宾馆上锁的事实成立，也只能表明被告陈金晶享有了法律赋予的合同解除权，但并不导致原、被告房屋租赁合同已解除的法律后果。且证人出庭作证时证明在刘国禹等人对三三零宾馆锁门后，陈金晶还安排人员在宾馆外张贴了“装修停业”的告示，由此也证明刘国禹等人对该宾馆锁门并不表示收回租赁房屋。本院对被告辩称的刘国禹将其租赁的宾馆房屋单方面收回，并上锁，终止了房屋租用关系的事实，本院不予采信。由此，本院认定，原、被告间的房屋租赁合同并未解除。二、关于原、被告间租赁房屋的租金在2017年执行何标准的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”2017年1月，原告任华明、刘国禹的女儿任燕二次通过自己的手机向陈金晶发送短信告知其本来按合同约定应该涨租金，但要求其还是按以前的租金标准交纳租金!不根据合同涨价，半年租金39600元!其同时告知的任华明的银行的账号与原、被告间的商业租赁合同中载明的任华明的银行账号相同。尽管二原告以任燕无权代理为由否认执行原来的租金标准，不根据合同涨价的意思表示。但因任燕系二原告之女的特殊关系，且其告知的任华明的银行账号与原、被告间《商业租赁合同》中载明的任华明的银行账号相同，由此足以让陈金晶有理由相信任燕有权代理二原告向其崔收房租，任燕的该行为构成表见代理，根据前述法律规定，任燕的该行为应视为二原告的行为。二原告在庭审中陈述的，陈金晶2017年4月5日前拖欠的租金按合同约定涨价后计算应为20790元，用陈金晶支付的2万元冲抵后，余下的790元作了放弃处理，但并未提供相关证据予以证实。因二原告陈述的该事实与实际情况不符，对二原告陈述的该事实本院不予采信。即使二原告所称任燕的代理行为为无权代理的观点成立，那么根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”由此也可以认定二原告事后将陈金晶支付的2万元冲抵了其拖欠的2017年4月5日前的房屋租金的行为，也是对任燕的代理行为的追认。因任燕二次给陈金晶发送的短信中均表示不按合同约定涨房租，还是原来的租金标准，并无只是2017年上半年的租金标准不变的意思表示，而原、被告间《商业租赁合同》中载明2017年的租金标准上涨是指全年的租金标准上涨，故此，应认定任燕的不按合同约定涨房租，还是原来的租金标准的意见应为2017年全年的租金标准不上涨。由此，本院认定原、被告间租赁房屋的租金在2017年仍执行2016年的租金标准。三、关于租赁房屋是否存在消防未验收的问题。长寿消防支队出具的〈长公消(建验)字〔2008〕第0123号〉《建筑工程消防验收的意见书》，关于瑞鸥·金山华府B栋工程消防验收合格的意见表明当时该消防支队对瑞鸥·金山华府B栋工程(包括了2层的架空层)进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。且在2010年3月16日长寿消防支队出具的〈长公消(验备抽)字〔2010〕第0011号〉《建筑工程竣工验收备案抽查意见书》中表明，三三零宾馆装饰工程竣工验收消防备案抽查合格。故对被告陈金晶辩称的案涉房屋未经过消防验收的意见，本院不予采信。至于被告陈金晶在准备将三三零宾馆改建为长寿颐寿苑养老服务中心过程中，该消防支队对其回复意见中所称的“由于我支队建审参谋在审查时发现该养老院所在楼层为2008年消防机构依法认定的‘架空层’，该楼层拥有房屋产权证，但没有相关消防验收资料，也就是该楼层(架空层投入使用后)未经过消防机构依法验收”的意见，因涉及相关职能部门的职责问题，不属本案评判范围。四、关于租赁保证金是否冲抵拖欠的房租问题。尽管原、被告在《商业租赁合同》中明确约定了乙方在应交付租金的4日内未能交付租金，租赁保证金转为租金。且2017年6月1日陈金晶向刘国禹发送的短信中也明确表示将当初交纳的履约保证金冲抵拖欠的租金。但二原告称被告陈金晶并未直接向其缴纳保证金，被告陈金晶在举证期限内亦未提供缴纳保证金的证据，故本院认定被告陈金晶拖欠的租金并未用履约保证金冲抵。五、关于原、被告间约定的滞纳金是否合理的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原告任华明、刘国禹庭审时陈述的被告陈金晶拖欠的租金对其造成的损失是银行贷款利息和民间借贷利息的损失，那么，原、被告在《商业租赁合同》中约定的拖欠房屋租金的滞纳金的计算标准为按日3%，相对于二原告所称的损失明显过高，被告陈金晶要求对其调低符合上述法律规定，本院准许。鉴于原告任华明、刘国禹未提供自己平时将资金用于民间借贷的证据，本院对其拖欠的租金损失以按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息为其损失，其拖欠租金的滞纳金依照前述规定，在其损失额基础上上浮30%计算。六、关于被告应付租金及滞纳金的起算时间问题。原、被告在《商业租赁合同》中约定的租金支付方式为先付租金后使用，每半年支付一次，乙方须提前1个月交清下次的半年租金。被告陈金晶拖欠原告任华明、刘国禹2017年4月5日至同年7月4日的租金19800元，按约定至迟应于2016年12月5日交纳，由此，该部分拖欠租金的滞纳金起算时间应从2016年12月6日起计算。同理，2017年7月5日至2018年1月4日的租金39600元，至迟应于2017年6月5日交纳，该部分拖欠的租金的滞纳金起算时间应从2017年6月6日起计算。但原告任华明、刘国禹请求的2017年7月5日至2018年1月4日的租金的滞纳金从2016年12月6日起计算，不符合原、被告双方的约定，其由此主张的该期间的部分滞纳金本院不予支持，且其主张的滞纳金标准过高，由此增加的诉讼成本，理应承担相应的诉讼费用。七、关于原告聘请诉讼代理人的律师费应否由被告承担的问题。原、被告在《商业租赁合同》中明确约定了乙方应该对在承租期间由于其违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切损失(包括诉讼或仲裁律师费用等)承担责任。那么，被告陈金晶拖欠租金的行为显然属于违约行为，理应按约定承担原告因此诉讼而委托律师的律师费。综上所述，原告任华明、刘国禹的请求部分符合法律规定，本院予以支持，不符合法律规定的部分请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈金晶支付原告任华明、刘国禹2017年4月5日至同年7月4日的租金19800元及滞纳金(滞纳金以19800元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%计算，从2016年12月6日起计算至该租金付清时止)；二、被告陈金晶支付原告任华明、刘国禹2017年7月5日至2018年1月4日的租金39600元及滞纳金(滞纳金以39600元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%计算，从2017年6月6日起计算至该租金付清时止)；三、被告陈金晶支付原告任华明、刘国禹律师费5000元；(上述费用，均限在本判决生效之日起十日内给付)四、驳回原告任华明、刘国禹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1322元，由原告任华明、刘国禹负担460元，被告陈金晶负担862元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李小平二〇一七年十月二十日书记员  陈 磊