宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0203民初5336号原告：赵庆秋，男，1972年10月17日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：周莉波，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春波，浙江和义观达律师事务所律师。被告：宁波甬禾文化发展有限公司。组织机构代码05384792-6。住所地：浙江省宁波市海曙区联丰路**号***室。法定代表人：章满地，该公�执行董事。被告：徐永杰，男，1973年4月6日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：沈建明，浙江甬望律师事务所律师。被告：宁波一页餐饮娱乐发展有限公司。组织机构代码07149118-5。住所地：浙江省宁波市海曙区华楼巷**号2，*楼Ia2F/****室。法定代表人：吴驾舟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董云龙，浙江甬望律师事务所律师。原告赵庆秋为与被告宁波甬禾文化发展有限公司（以下简称甬禾公司）、徐永杰、宁波一页餐饮娱乐发展有限公司（以下简称一页公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员何解放独任审判，于2017年2月13日公开开庭进行了审理，后因案件复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2017年6�5日公开开庭进行了审理。原告赵庆秋的委托诉讼代理人周莉波，被告甬禾公司、徐永杰的共同委托诉讼代理人沈建明，被告一页公司的委托诉讼代理人董云龙到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。案件审理过程中，承办人变更为施益。原告赵庆秋向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告甬禾公司、被告徐永杰签订的《租赁协议》；二、被告甬禾公司与一页公司向原告返还涉案房屋；三、被告甬禾公司、一页公司共同向原告支付租金及管理费2978629元及逾期付款违约金92649元（暂计至2016年12月22日，之后按照年利率9%计算至实际付清之日）；四、被告甬禾公司与被告一页公司支付原告自2016年12月21日至涉案房屋实际返还之日的占有使用费及管理费（其中租金按照2.8元/日标准计算、管理费按照0.33元/日标准计算）；五、被告徐永杰对上述第三、第四项诉讼请求承担连带清偿责任。事实与理由：2012年12月24日，原告与被告甬禾公司签订《租赁协议》一份，约定原告将位于宁波市海曙区华楼巷10号2/3楼Ia2F/Ia3F室房屋出租给甬禾公司使用，租赁期限为2012年12月28日至2021年10月31日，合同同时对其他权利与义务进行了约定，被告徐永杰对租赁合同项下承租人债务的履行承担连带保证责任。合同签订后，经原告同意，甬禾公司于2013年7月将涉案房屋交由其关联企业一页公司实际使用。被告甬禾公司与一页公司按合同约定向原告支付租金至2014年10月，之后未付租金。经多次催讨，被告均拒绝支付租金，原告于2016年12月函至被告要求解除租赁合同。为维护原告合法权益，诉至法院，请求解决。被告甬禾公司与被告徐永杰共同辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1.原告作为一页公司的股东，是代表一页公司�宁波市城市广场开发经营有限公司签订租赁合同的，而涉案房屋属于国有资产，租赁合同中也明确规定禁止转租，故原告无权转租，原告的诉讼主体不适格；2.甬禾公司虽与原告签订过房屋租赁合同，但租赁合同并未实际履行，被告甬禾公司与被告徐永杰均无需承担责任。被告一页公司辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。事实和理由：原告既非实际所有权人，也非合法转租权人，无权转租，并非适格诉讼主体。原告作为一页公司股东，利用经办人员身份在签订租赁合同过程中侵害公司财产，被告一页公司保留向其追偿及要求承担刑事责任的权利，与一页公司存在租赁关系的是宁波城市广场开发经营有限公司，与原告并不存在租赁关系。原告赵庆秋为证明其主张，向本院提交了如下证据，经被告质证，本院作如下认证：证1、《宁波城市广场开发经营有限公司房屋租赁合同》、发票各一份，拟证明原告与宁波城市广场开发经营有限公司存在租赁合同关系，涉案房屋系原告向宁波城市广场开发经营有限公司承租的事实，合同还约定原告承诺承租目的是用于经营娱乐项目。经质证，被告甬禾公司、被告徐永杰对真实性无异议，但认为合同明确约定不得转租，应为无效；被告一页公司对真实性无异议，但认为该份合同与原告向工商部门登记备案的合同有明显篡改，租金大幅度提高，发票的数额正确，但被告一页公司已向原告支付了巨额款项。本院认为，因三被告对上述证据的真实性无异议，故本院对真实性予以确认。证2、《租赁协议》一份，拟证明原告与被告甬禾公司、被告徐永杰于2012年12月24日签订租赁合同并对相关权利义务进行了约定的事实。经质证，被告甬禾公司、徐永杰对真实性�异议，合法性有异议，对约定的租金金额有异议，被告甬禾公司并未实际使用过，被告徐永杰也不应该承担保证责任。被告一页公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告是被告一页公司股东，该份合同签订的目的很可能就是为了损害被告一页公司的利益。本院认为，因该份合同系原件且签订方对真实性予以确认，被告一页公司虽有异议，但未能提供充分证据反驳，故本院对真实性予以认定。证3.《缔约协议》一份，拟证明原告与被告甬禾公司、被告徐永杰之间就租赁事项达成合议的事实。经质证，被告甬禾公司、被告徐永杰对形式真实性无异议，认为租金约定过高。被告一页公司对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，因该份协议系原件且签订方对真实性予以确认，被告一页公司虽有异议，但未能提供充分证据反驳，故本院对真实性�以认定。证4、承诺书一份、招商银行户口历史交易明细表及租金支付明细表一组，拟证明原告将涉案房屋出租给被告甬禾公司后，租赁合同一直在履行的，自2014年12月份之后，被告一页公司作为实际使用人也在与被告甬禾公司共同履行租金支付的义务。经质证，被告甬禾公司、徐永杰对真实性无异议。被告一页公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告一页公司与宁波城市广场开发经营有限公司存在租赁关系，因原告是被告一页公司的股东，通过原告向城市广场支付款项。本院认为，因上述证据系原件且款项明细经本院核实误，故本院对上述证据的形式真实性予以认定。证5、宁波市企业信用网信息二份，拟证明甬禾公司与一页公司系关联企业的事实。经质证，被告甬禾公司、被告徐永杰对形式真实性无异议，但认为不能以股东重叠就推定为关联企业，被告甬禾公司与被告一页公司是完全独立的法人主体。被告一页公司对真实性无异议，认为原告利用其经办人身份所做出的侵害公司股东利益的行为应属无效。本院认为，因三被告对形式真实性无异议，故本院对真实性予以确认。证6、催讨函两份及回执，拟证明原告通知被告解除租赁合同的事实。经质证，被告甬禾公司、徐永杰称未收到上述函件。被告一页公司认为与其无关。本院认为，因原告并未提供有效送达依据且原告已通过诉讼方式解决涉案纠纷，故本院对上述证据的证明力不予认定。被告甬禾公司、徐永杰为证明其主张，向本院提交了如下证据，经原告、被告一页公司质证，本院作如下认证：证1.一页公司的注册信息，拟证明原告系被告一页公司的发起人兼股东，租赁事宜系原告全权经办，2014年7月25日前，被告徐永杰是作为被告一页公司法定代表人行使相应权利。经质证，原告对真实性无异议，关联性有异议。被告一页公司对真实性无异议，认为原告利用股东身份损害公司利益。本院认为，上述证据虽系原件，但与本案关联性不足，故本院对证明力不予认定。证2.被告徐永杰名下银行交易记录一组，拟证明被告徐永杰曾向原告支付过2000000元的被告一页公司投资款。经质证，原告对关联性有异议，被告一页公司认为与其无关。本院认为，因当事人之间对租金支付的具体数额予以确认，被告徐永杰的该项主张无充分证据印证，本院对此不予确认。证3.《关于加强市属企业房屋出租管理工作的通知》，企业信息3份，拟证明本案房产所有权人为宁波城市广场经营开发有限公司，系市属国有企业，国有资产不得流失。经质证，原告对真实性无异议，被告一页公司对真实性无异议。本院认为，因上述证据与本案关联性不足，故本院对此不予认定。被告一页公司为证明其主张，向本院提交了如下证据，经原告、被告甬禾公司、被告徐永杰质证，本院作如下认证：证1.催缴通知2份，收款收据2份，发票12份（原件），拟证明被告一页公司与宁波城市广场开发经营有限公司之间存在房屋租赁关系的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为催款对象是针对涉案房屋对应编号的租户，并不能证明被告一页公司系实际承租人，被告一页公司只是实际使用人而非承租人。被告甬禾公司、被告徐永杰对真实性、合法性、关联性无异议，认为该证据能证明实际承租人为被告一页公司。本院认为，上述证据的证明力本院将在下文一并陈述。证2.工商备案合同一份，拟证明原告利用股东身份损害被告一页公司的利益。经质证，原告认为真实性无法确认，被告甬禾公司、被告徐永杰对真实性无异议，认为该份证据可以佐证原告的主观恶意。本院认为，上述证据与本案关联性不足，故本院对此不予认定。因原告申请，本院向宁波城市广场开发经营有限公司征询案件相关情况，宁波城市广场开发经营有限公司出具回函一份，当庭出示。经原告、三被告质证，对真实性无异议，故本院对真实性予以确认。经审理查明，本院认定如下事实：原告曾与宁波城市广场开发经营有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租涉案房屋用于经营休闲娱乐行业宁波一页品牌，合同期内，原告不得随意变更经营业态，不得有任何转租行为，一旦发现上述行为，视为原告违约，宁波城市广场开发经营有限公司可收回物业；租赁期限10年，自2012�2月1日起至2021年10月31日止；2012年2月1日至2012年7月5日期间的租金单价为0.582元/平方米·天，2012年7月6日至2013年7月5日期间的租金单价为0.6元/平方米·天，2013年7月6日至2014年7月5日期间的租金单价为0.618元/平方米·天，2014年7月6日至2015年7月5日期间的租金单价为0.637元/平方米·天，2015年7月6日至2016年7月5日期间的租金单价为0.656元/平方米·天，2016年7月6日至2016年10月31日期间的租金单价为0.675元/平方米·天，2016年11月1日至2018年10月31日期间的租金单价为1.9元/平方米·天，2018年11月1日至2020年10月31日期间的租金单价为2.1元/平方米·天，2020年11月1日至2021年10月31日期间的租金单价为2.5元/平方米·天。合同还约定了其他事项。2012年11月16日，原告与被告徐永杰签订《租赁缔约协议》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告徐永杰用于经营娱乐类量贩式KTV。租赁期间2012年12月28日至2021年10月31日，2012年12月28日至2015年11月30日期间的租金单价为2.50元/平方米·天，2015年12月1日至2018年11月30日期间的租金单价为2.80元/平方米·天，2018年12月1日至2021年10月31日期间的租金单价为3.10元/平方米·天；协议签订后三日内，被告徐永杰支付原告履约保证金1000000元，原告需在被告徐永杰支付全部履约保证金后一个月内完成租赁场所的经营业态变更确认，变更确认完成后三日内，双方签订正式租赁合同。协议还对其他事项进行了约定。2012年12月24日，原告与被告甬禾公司、被告徐永杰签订《租赁协议》一份，约定：由原告将位于宁波市海曙区华楼巷10号2/3楼Ia2F/Ia3F室房屋（建筑面积5300平方米）出租给被告甬禾公司用于经营娱乐类量贩式KTV；租赁期间2012年12月28日至2021年10月31日，2012年12月28日至2015年11月30日期间的租金单价为2.50元/平方米·天，2015年12月1日至2018年11月30日期间的租金单价为2.80元/平方米·天,2018年12月1日至2021年10月31日期间的租金单价为3.10元/平方米·天；租赁期间的物业综合管理费收取单价为0.33元/平方米·天，租金先付后用，三个月一付；一页公司需按约支付原告水电保证金400000元。合同同时约定被告徐永杰作为保证人同意对本合同中被告甬禾公司应向原告履行的债务承担连带保证责任，合同还对双方的权利义务、违约责任等事项进行约定。2013年4月20日，被告甬禾公司向原告出具承诺书一份，承诺：关于我司在租赁场地经营的宁波一页项目装修中，因涉及布局及设计需要，在二楼中厅搭建的钢架结构，如因不符合规划、城管、消防等职能部门的管理规定，造成的损失及责任由被告甬禾公司承担。另查明：2012年11月16日，被告徐永杰支付原告缔约保证金1000000元。2012年12月-2014年11月，原告收�2012年12月28日-2014年12月31日的房屋租金，其中2014年1月-2014年12月31日的款项由被告徐永杰支付；2015年1月至2016年10月，原告陆续收到被告甬禾公司的法定代表人兼被告一页公司的股东、被告甬禾公司股东支付的2015年1月1日起至2016年12月20日的租金8434391元。2017年6月28日，宁波城市广场开发经营有限公司向本院出具回函一份，主要内容为：一、宁波城市广场开发经营有限公司与原告个人的合同，租赁期为10年，即2012年2月1日至2021年10月31日；宁波城市广场开发经营有限公司不知该房屋存在转租事宜，原告未曾告知宁波城市广场开发经营有限公司；2012年2月1日至2016年11月30日租金物业费共计6637474元由原告支付，宁波城市广场开发经营有限公司开具抬头为赵庆秋的发票。2016年12月1日至2017年7月31日的租金物业费2872017元，由案外人现金汇款方式支付，宁波城市广场开�经营有限公司开具抬头为被告一页公司的收据。本院认为，本案的争议焦点：一、合同的效力及原告的主体资格问题。三被告认为原告与被告甬禾公司、被告徐永杰签订的《租赁协议》无效，理由有二：一是原告与宁波城市广场开发经营有限公司签订的合同明确约定不得转租；二是原告利用被告一页公司的股东身份损害公司利益、索取巨额差价。根据案件查明的事实，2012年12月24日，原告与被告甬禾公司签订《租赁协议》一份，租赁期间自2012年12月28日至2021年10月31日，被告徐永杰作为保证人签字，对于该书面合同，三被告虽对原告的主体资格有异议，但被告一页公司成立于2013年7月，其使用涉案房屋的时间明显超过六个月，在此期间，宁波城市广场开发经营有限公司并未提出异议，可视为宁波城市广场开发经营有限公司对转租事项的默认，三被告以此作�合同效力的抗辩本院依法不予采信；另一方面，三被告称原告利用股东身份获取巨额利润，但现有证据无法证明在原告提起诉讼前，当事人之间对合同的效力、履行或解除等事项产生过争议，也未就该合同主张合同欺诈、胁迫等，亦未向有关部门举报，故该合同应系当事人真实意思表示，依法有效，原告有权据此提出诉讼，原告的诉讼主体并无不当；二、合同的责任承担主体。被告甬禾公司、被告徐永杰称其并非房屋的实际使用人，合同实际并未履行，本院认为，根据合同相对性原则，租赁合同签订后，承租人将房屋交予谁使用、如何使用，只要合同没有明确限制，出租人一般既无权干预更无义务干预，承租人将房屋交予实际使用人的，并未发生变更租赁合同内容的效力，租赁合同项下的合同义务仍应由承租人负担。现被告甬禾公司于2013年4月20日向原告出具《承�书》，内容涉及被告一页公司的装修问题，并在承诺书中自认项目的实际经营人为被告一页公司，因被告一页公司的经营类型与《租赁协议中》约定的项目类型并不矛盾，被告甬禾公司、被告徐永杰也无法对原告主张的支付租金数额提出反驳，综上，原告向被告甬禾公司、被告徐永杰主张合同项下的权利并无不当；因被告一页公司成立于2013年7月，注册地登记在涉案房屋所在地，其虽称直接与宁波城市广场开发经营有限公司存在租赁关系并提交相关收款收据予以证明，但证据中的费用缴纳系从2014年开始，被告一页公司未能对原告主张的2014年度之前向原告支付的租金数额、项目作出合理解释，本院认为，被告一页公司作为实际使用人，支付款项、使用房屋的行为已构成债务的自愿加入，应一并承担租赁项下的权利。三、责任的承担方式。本案中，原告作为善意相对方已按照事实租赁关系的方式提供场地、收取租金，三被告未及时足额支付租金已构成根本性违约，原告要求解除合同，具有法律依据，本院予以支持。根据法律规定，合同自通知到达之日解除，原告称已于2016年12月底以书面方式告知被告甬禾公司、被告徐永杰要求解除合同，但未能提交有效送达依据，且被告甬禾公司、被告徐永杰不予认可，故本院确认本案副本送达之日即2016年12月29日为合同解除之日。合同解除后，被告一页公司即无权继续占有使用涉案房屋，故原告要求被告一页公司腾退并交还房屋、支付租金的诉讼请求，应予支持。原告要求被告甬禾公司、被告徐永杰按照2014年12月24日的《租赁协议》支付拖欠租金及按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因案件审理中，原告自愿撤回第二项诉请中关于违约金的主张并同意扣除被告一页公司直接向宁波城市广场开发经营有限公司支付的款项，不违反法律规定，且系原告私权利的处分，本院依法予以准许。根据查明的款项支付情况，被告甬禾公司、被告一页公司仍拖欠2016年6月23日的租金9198元、2016年6月24日至2016年11月30日的租金，经本院核算，被告甬禾公司、被告一页公司应按照2014年12月24日的《租赁协议》约定支付该期间的租金、管理费共计2654240元，并按照该合同标准约定支付2016年12月30日起至实际腾房日之日止的房屋占有使用费，被告徐永杰对上述款项承担连带付款责任；四、被告甬禾公司、被告徐永杰要求追加宁波城市广场开发经营有限公司为本案第三人，虽然案件涉及宁波城市广场开发经营有限公司，但本院已向宁波城市广场开发经营有限公司核实相关案件情况且根据合同的相对性和证据规则，无须追加上述公司为本案当事人参加诉讼，本院对该项申请依法不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》之规定，判决如下：一、确认原告赵庆秋与被告宁波甬禾文化发展有限公司、被告徐永杰于2012年12月24日签订的《租赁协议》于2016年12月29日起解除；二、被告宁波甬禾文化发展有限公司、被告宁波一页餐饮娱乐发展有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于宁波市海曙区华楼巷10号2，3楼，宁波城市广场开发经营有限公司服装区第2/3层Ia2F/Ia3F室。三、被告宁波甬禾文化发展有限公司、被告宁波一页餐饮娱乐发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告赵庆秋至2016年6月24日的拖欠租金9198元、2016年6月24日至2016年11月30日的拖欠租金2374400元、管理费279840元，共计2663438元，并自2016年12月30日起按照日租金14840元、日管理费1749元的标准支付原告赵庆秋房屋占有使用费至实际腾退之日止；四、被告徐永杰对上述第三项条款承担连带付款责任；五、驳回原告赵庆秋的其他诉讼请求。如果三被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期限）。案件受理费37068元，保全费5000元，由三被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向�院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  施 益人民陪审员  吴颖芳人民陪审员  王军锋二〇一七年七月二十日代书 记员  闻婉冬本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未�行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利�后果。