广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第3491号
原告朱跃晴。
被告南宁市地产业开发总公司。
法定代表人陆炳良，总经理。
委托代理人李桂玲，广西崇泰律师事务所律师。
委托代理人黄伟先，广西崇泰律师事务所实习律师。
原告朱跃晴与被告南宁市地产业开发总公司（以下简称“地产业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月17日第一次公开开庭进行了审理。原告朱跃晴，被告地产业公司的委托代理人李桂玲、黄伟先均到庭参加了诉讼。其后，经本院释明相关法律关系，原告朱跃晴依法变更诉讼请求，本案于2016年4月25日第二次公开开庭进行审理。原告朱跃晴到庭参加了诉讼。被告地产业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱跃晴诉称：2008年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于南宁市安园东路9号桃花源H组团5栋2单元402号房（以下简称“402号房”），购房总价437114元。
合同第十五条约定：“出卖人应当在项目规划验收合格后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一违约金；因买受人原因造成该商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”双方还就其他有关商品房买卖事宜进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告亦于2009年2月19日向原告交付了房屋。根据合同约定，被告应于交付房屋后90天内履行合同第十五条约定的义务，但经原告多次催告，被告均以种种理由推脱，直到2014年2月13日，被告才将办理好的402号房的产权证交付给原告。
为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期履行房屋权属资料报备案义务的违约金62767元（按每日437114元的万分之一计算，从2009年5月19日起计算至2013年4月24日止）；二、被告向原告支付办理房屋所有权证的违约金（按每日437114元的万分之一计算，从2009年5月19日起计算至2014年2月13日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告地产业公司于第一次庭审时辩称：一、《商品房买卖合同》第十五条规定的“权属登记”并非单指业主的分户产权证，也包括开发商的总产权证。根据建设部《房屋登记办法》、《南宁市房产局关于实行网上申请新建商品房登记的通知》、南宁市房产管理局关于实施《南宁市物业专项维修资金管理办法》有关事项的通知补充通知的规定，新建商品房办房产证的主要流程是规划验收合格
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预缴物业专项维修资金—办产权初始登记（即现售证）---产权转移登记（即业主分户的产权证），房屋权属登记的上述规定也符合我国物权法关于不动产物权的设立、变更、转让，依登记而发生效力的原则。诉争房屋属于新建商品房，被告必须先办初始登记，设立商品房物权，才可能产生下一步转让的物权效力。因此，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定所指的办理权属登记是从初始登记开始到办各业主分户房产证的全过程，并不是单指办业主的房产证。相应地合同约定的“将办理权属登记由出卖人向产权登记机关备案”所指的也是申报房屋权属的初始登记，而不是申请房产证的转移登记。未能申请业主分户房屋产权登记的原因是原告未交齐办理房屋所有权登记所需材料，不能办理房产证的责任在原告。根据南宁市住房局公示的房屋所有权转移登记申请材料表，办理业主房产证流程中，开发商负有的仅为协助办证的义务，在办理房产证的过程中，业主才是办证申请人，开发商除了提供现售证和房屋平面图外，其他办证材料均由业主提供。实际上当开发商取得现售证后，业主可以自行办理产权证，也可以委托开发商办理。只要业主提供的材料齐全，就可以办得房产证。二、《商品房买卖合同》第十五条规定的90日是开发商申请办理总产权证的期限，被告按合同约定的期限申报了现售备案，不存在违约的情形。原告要求从交房之日起90天后计算逾期违约金，没有法律依据。《商品房买卖合同》为房产部门提供的统一的格式合同，应公平、合理地理解合同条款，分担当事人的责任。根据合同第十五条的约定，明确了出卖人应当在项目规划验收合格后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。该条款并没有约定出卖人应该为买受人办理房屋权属登记。如前述登记备案是指出卖人产权初始登记，故项目规划验收合格后90日，应为出卖人履行相关备案的时间，而非买受人最终取得房产证的时间，因此，被告仅承担在项目规划验收合格后90日向房屋登记机构登记备案的义务。被告是在2013年2月1日取得诉争房屋的建设工程规划竣工验收合格证，2013年4月24日即向南宁市住房局申请初始登记，并没有超过合同规定的90天，因此被告不存在违约，原告要求被告承担迟延履行报备案义务的违约责任没有合同和法律依据。三、因原告未履行交纳物业专项维修资金的义务，导致被告为原告承担了交纳义务，增加了被告办理现售证的手续，被告因此承担了不应由其承担的责任，不应再承担违约责任。四、原告请求的违约金超出了被告的利润所得，明显过高，不应得到法庭支持。原告向被告购买的为经济适用房项目中的商品房，属保本微利项目，法定利润仅有3%，如认定被告违约，被告的违约行为不为根本违约，因此承担的违约金却占总房价的17%，远远超出被告的利润数倍，显然过高。综上所述，被告已经按照合同约定按时履行了报备案义务，不构成违约，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2008年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于南宁市安园××组团××楼××单元××房，房屋总价为437114元。合同第十五条约定：“出卖人（被告）应当在项目规划验收合格后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：3.买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；因买受人原因造成该商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。”合同还对房屋买卖的其他事项进行了约定。合同签订后，原告通过按揭贷款的方式支付了购房款。2009年2月19日，被告向原告交付402号房。
另查明：2013年2月1日，南宁市规划管理局于2013年2月1日向被告核发（2006）第1099号《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，确认前述H组团5号楼验收合格。2013年4月24日，被告向南宁市房屋产权交易中心递交办理南宁市商品房现售备案证明申请及相关材料，并于2013年7月22日取得《商品房现售备案证明》，该证明载明的现售范围为：桃花源C组团2号楼，D组团2号楼，H组团1、2、3、5号楼，I组团3、4号楼，G组团1、2号楼（不含小区公共走廊）。2014年4月14日，原告取得402号房的房产证（权属证书编号：第02406975号）。
此外，原告在起诉时，原依据《商品房买卖合同》第十五的约定这一基础事实向被告主张逾期办理房屋所有权证的违约金，本院依法向其释明该约定指向的违约金系逾期协助办理房屋所有权证的违约金，并非逾期办理房屋所有权证的违约金，原告此后变更诉讼请求，要求被告承担逾期协助办理房屋所有证的违约金，但同时仍基于同一事实要求被告承担支付逾期办理房屋所有权的违约金。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告地产业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。
原告与被告于2008年8月5日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款的规定，被告作为房屋出售人，其负有协助原告办理房屋权属证明的法定义务。
关于逾期协助办理房屋所有权证的违约金。双方在该合同第十五条约定出卖人应当在项目规划验收合格后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时完成项目规划验收并未约定，虽然相关法律法规规定建设工程竣工后应申请规划条件核实，但对开发商应在何时办理项目规划验收亦没有明确规定，何时向规划部门申请办理项目规划验收完全取决于被告的意向，该时间并不确定，应为约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告办理产权登记资料备案的期限应为自房屋交付使用之日起90日内。被告于2009年2月19日交付房屋，其应于2009年5月19日前向产权登记机关办理产权资料备案，被告于2013年4月24日才向南宁市房屋产权交易中心递交办理南宁市房地产现售备案证明申请及相关材料，已超过法定的时限，构成违约，其应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属资料报备案义务的违约金，该违约金应从2009年5月20日起，计至2013年4月24日，共计1436天，每天按原告已交付房款（437114）的万分之一，即43.71元计算，计为1436天×43.71元／天=62767元。
此外，原告在经本院释明后，仍坚持依据合同第十五条之约定这一基础事实向被告主张逾期办理房屋所有权证的违约金，该请求权在本案中缺乏实体依据，对其诉讼请求，本院依法予驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南宁市地产业开发总公司向原告朱跃晴支付逾期协助办理房屋所有权证（履行房屋权属资料报备案义务）的违约金62767元；
二、驳回原告朱跃晴的其他诉讼请求。
案件受理费1683元（原告朱跃晴已预交），由原告朱跃晴负担920元，被告南宁市地产业开发总公司负担763元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费用（见附件二），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 张敏毅
人民陪审员 刘设海
二〇一六年五月十七日
书 记 员 蒙恺薇
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《商品房销售管理办法》
第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
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账号：20×××17
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