福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民初字第1051号
原告高体云。
委托代理人裴乐艳，福建亚太天正律师事务所律师。
被告张俊明。
委托代理人吴思安、何伟杰，福建司安律师事务所律师。
原告高体云诉被告张俊明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理，由审判员沈镇友适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高体云及委托代理人裴乐艳、被告张俊明的委托代理人吴思安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高体云诉称，被告张俊明于2014年4月25日与原告订立《租赁合同》一份，原告同意被告承租原告位于马尾区名城银河湾XXX房产（毛坯房，以下简称“银河湾房产”，建筑面积XX㎡），双方约定需支付租金的租期为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日止（共60个月）。租金标准为2014年7月1日至2017年6月30日每月1400元，2017年7月1日至2019年6月30日每月1500元，每月壹日前支付。逾期每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天以上的以违约论。为体现双方需依约履行合同的重要性和约束力，原、被告另在补充条款中约定了惩罚性的违约金条款，约定“违约赔偿金为7万元整”。从合同签订日2014年4月25日起到2014年6月31日共两个多月的时间，为原告提供给被告的装修免租期，并在合同中明确约定：被告只能按原户型规格装修，不得随意改动原户型。合同中载明了原告租金的收取账号信息。该租赁合同签订后原告即将房屋交付被告。原告工作繁忙，转眼就到了2014年9月份，原告经查询银行账号，发现被告并未依约向原告支付租金，原告致电被告，要求其依约履行合同、向原告支付逾期租金，被告却置之不理，拒不支付，还言语难听对原告进行无端谩骂。原告本着诚实信用的原则，与被告签订房屋租赁合同并依约履行了出租人的义务并为此投入时间、精力、财力，但被告却无理由拒不履行房屋租金给付义务，已经根本违反了合同约定。并给原告造成了相关损失。目前可统计的原告损失项目有：2014年4月26日至2014年6月31日房屋占有使用费人民币3033元；经纪佣金损失700元；2014年4月26日至2014年9月共5个月物业费损失1345元；逾期支付租金损失630元整（2014年7、8月）、参照该租赁合同租金标准，若被告在合同期限内一直拒绝继续履行支付租金义务，导致原告无法收回租金、或需解除合同办理再出租手续而误工、再无法出租或租金减损的损失将接近人民币7万元整。被告应当依约承担向原告支付租金并承担继续履行合同的义务、还应就其违约行为向原告依约支付惩罚性违约金。请求：一、判令被告张俊明立即向原告支付已拖欠的房屋租金人民币4200元整（自2014年7月1日暂计至2014年9月2日，判决应计至作出日被告实际逾期支付租金的数额）。二、判令被告张俊明立即向原告支付违约金人民币70000元整。三、判令被告承担本案所有诉讼费用。
被告张俊明辩称，一、原、被告签订合同之后，当时被告手上的合同没有这个补充条款的内容，是后来临时加进去的，证明合同约定不明确，房子没有装修入住，按照现在的户型装修无法满足被告的要求和需要，口头有两个月的免租期，实际上是欠一个月的租金，但该付的租金被告是同意支付的。二、本案赔偿违约金约定不明，而且原告并没有提起解除合同，只要被告把延误的租金交付给原告，原告没有任何损失，不存在支付违约金的事情。
经审理，本院确认如下事实：2012年9月20日，原告高体云、案外人李某与名城地产（福建）有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买福州市马尾区名城银河湾XXX单元。2014年4月25日，原告高体云（甲方）与被告张俊明（乙方）达成《租赁合同》一份，第一条约定，甲方愿将座落在福州市马尾区名城银河湾XXX（建筑面积XX平方米）租赁于乙方使用。第二条约定，自2014年7月1日起至2019年6月30日止，租赁期限为60个月时间。第五条约定，付款时间：每1个月1日前支付。第七条约定，甲方收取乙方房屋及设备押金人民币1400元。第十一条约定，物业管理费由乙方按照物业管理公司的有关规定收费标准支付。第十五条约定，按时交纳租金，否则以每日按每月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或七天以上的以违约论处（特殊情况征得甲方同意的例外）。第十六条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。第二十一条约定，本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份，经三方签章后生效。第二十二条约定，补充条款：月租金：2014.7.1-2017.6.30月租金为1400元（一千四百元整）；2017.7.1-2019.6.30月租金为1500元（一千五百元整）；违约赔偿金为7万（七万元整），只允许按原户型规格装修（不得随意改动原户型）。原告高体云和被告张俊明在合同上签字捺印。合同签订后，被告支付原告1400元的押金，但之后未支付原告任何租金至今。双方一致确认口头约定前两个月（2014年4月25日至6月30日）为装修免租期。
另查，被告因双方约定不能更改户型，导致无法满足其户型需要没有装修。2014年11月3日庭审中，原告当庭向被告提出解除双方签订的《租赁合同》，被告表示要根据双方后续协商情况再行确定是否解除《租赁合同》。
以上事实有《商品房买卖合同》、《租赁合同》、发票、身份证及当事人陈述等予以证明。
本院认为，原告高体云与被告张俊明签订的《租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《租赁合同》第五条约定，付款时间：每1个月1日前支付。第十五条约定，按时交纳租金，否则以每日按每月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或七天以上的以违约论处（特殊情况征得甲方同意的例外）。由于双方约定免租金两个月，被告应在7月1日开始支付租金，但被告从2014年7月1日开始至今未支付租金，已经构成违约。《租赁合同》第十六条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现原告于2014年11月3日庭审中要求解除《租赁合同》符合法律及双方合同约定，本院予以支持。
在确认解除双方《租赁合同》的情况下，被告应支付原告自2014年7月1日至2014年11月3日的租金，合计1400元／月×4个月＋1400元／月÷30天×3天=5739.99元。扣除被告已经垫付的押金1400元，被告还需支付原告租金4339.99元。关于违约赔偿金问题，双方在《租赁合同》第二十二条中约定违约赔偿金70000元，原告主张被告支付违约赔偿金70000元，被告认为原告并无损失，不需支付违约赔偿金。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。经本院释明，被告表示如果法院认定被告构成违约，原告主张违约赔偿金70000元过高，要求调整。本院认为，由于违约金在本质上既有弥补交易方实际损失的功能，也具有一定的惩罚性质，因而，对违约金的调整，本院一方面考虑被告以合同约定不能更改户型，无法满足其户型需要没有装修不是被告拒绝支付租金的正当理由，被告存在过错。同时，本次合同履行仅涉及小部分内容，在原告主张解除合同时被告拖欠租金的期限在长达60个月的租期内较短，原告合同履行利益损失不大。另一方面，依据《合同法》关于“损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，双方在2014年4月25日签订合同，11月3日原告主张解除合同，避免损失的扩大，该时间跨度为6个月有余（包括原告基于对被告履行合同的信任而给予2个月免租期），以及物业费、滞纳金等合同约定损失的综合判断，酌情调整违约金为10000元。因此，被告应支付原告违约金10000元。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告张俊明应于本判决生效之日起十日内支付原告高体云租金4339.99元（已扣除被告垫付的押金1400元）。
二、被告张俊明应于本判决生效之日起十日内支付原告高体云违约金10000元。
三、驳回原告高体云其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1655元，减半收取827.5元，由原告高体云负担147.5元，由被告张俊明负担680元。被告张俊明应承担的诉讼费现已由原告垫付，在支付上述款项时一并付还给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 沈镇友
二〇一四年十一月十日
书记员 蔡雄斌
附引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为﹤合同法﹥第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。