湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初2298号
原告长沙某公司，住所地长沙市岳麓区金星中路383号西京公寓三�商业广场22008。
法定代表人曾彤，系公司经理。
委托代理人彭思远，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人方杨，湖南天地人律师事务所律师。
被告蒙某，女，1978年1月4日出生，瑶族，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。
委托代理人张建平，湖南联合创业律师事务所律师。
第三人李某，男，1976年5月20日出生，汉族，住长沙市天心区。
原告长沙某公司（以下简称“永祺房地产公司”）诉被告蒙某、第三人李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，在审理过程中，被告蒙某要求追加李某为第三人参加本案诉讼，本院审查后予以准许，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员廖�舒、刘润雅组成合议庭于2017年6月12日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任庭审记录。原告永祺房地产公司的委托代理人彭思远，被告蒙某的委托代理人张建平及第三人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永祺房地产公司诉称：原、被告签订《租赁合同》，合同约定原告向被告出租河西王府井商业广场2楼2036号房屋，建筑面积34.02平方米，后该商铺实测产权面积为34.21平方米，自2015年12月6日交铺起共计5年；租赁期间，被告应承担租赁房屋的租金及物业管理等费用，第一个租约年限租金为160元/每平方米/每月，按季度支付。此后租金标准按每个租约年均5%递增率增长。被告按合同约定在支付原告首付租金16329元及履约保证金10886元后，未向原告缴纳余下季度的租赁费用。原告曾多次催要，被告均不予理会。此外，被告有将商铺私自对外转出租的嫌疑。综上所述，被告逾期缴纳多期租金，已构成严重违约，原告有权单方终止合同，故原告诉至法院，请求依法判决：一、解除双方之间签订的《租赁合同》；二、被告立即偿还原告欠缴租金人民币66596.04元（按实测产权面积计算租金自2015年12月6日计算至2017年3月6日，已扣除被告已缴纳租金16329元，此后按房屋实际占用时间，继续按合同约定租金标准计算至被告腾房之日止）；三、被告支付原告逾期缴纳租金的违约金费用12438.76元（暂计算至起诉之日，此后违约金按合同约定计算至被告腾房之日止）；四、原告没收被告已缴履约保证金10886元；五、被告向原告返还租赁的河西王府井商业广场二楼2036号商铺及原告原移交给被告的所有财产，并保证能够达到正常使用的状态；六、被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，原告明确第五项诉请为被告向原告返还租赁的河西王府井商业广场二楼2036号商铺及要求被告将涉案房屋商铺恢复原状。
被告蒙某辩称：一、被告已依约履行付租义务，不存在违约行为。被告租赁包括涉案商铺2036在内的四间商铺，并在签订合同当天在营销中心缴付了首季租金及押金共计185480元，于12月5日，被告另外将首季物业费19475元缴付给原告指定的长沙京穗物业服务有限公司。后营销中心撤销，租赁合同上无原告任何联系地址和联系电话，物业公司也无法向被告提供原告的联系方式。二、被告将承租权和品牌专营权转让给第三人，原告是认可的，双方合同关系终止。三、请求驳回原告不当诉求，由第三人李某承担原告租金等损失。综上，原告的诉请无事实法律依据，被告不存在违约行为，故无需承担责任。
第三人李某述称：一、被告与第三人关�涉案商铺转让一事，从协商到签订转让合同，到法院起诉，被告从未向第三人出示其与原告签订的租赁合同。第三人就房租一事询问被告，得到的答复是2036号门面属于原告，这部分门面属于免租部分，被告仅提供了2033、2034、2035号门面业主信息，故第三人在与被告签订转让合同之前，先与2033、2034、2035号门面业主就门面租赁一事达成一致意见。蒙某主观上隐瞒了其与原告签订租赁合同这一事实，直接导致第三人在转让后的经营被动局面，没有尽到如实告知的义务，存在主观错误。二、在得知2036号门面不免租需支付租金后，第三人第一时间与被告沟通，期间三方就租金问题多次协商。因租金问题无法达成一致，第三人明确向原告及被告提出不继续使用2036号门面。被告隐瞒了其与原告签订的租赁合同这一事实，直接导致第三人经营被动，影响其正常经营，被告应承�违约责任。三、自2016年9月1日起至2016年11月16日此期间是由第三人经营2036门面，故此期间租金由第三人承担，租金标准应参照其与2033、2034、2035号门面业主签订的租金标准，待门面分割后由第三人予以支付。
经审理查明：2015年12月3日，原告永祺房地产公司作为出租方（甲方），被告蒙某作为承租方（乙方）签订《租赁合同》。合同约定原告将位于长沙市××××商业广场××楼××（××金星中路××公寓××商业广场××）商铺租给被告经营餐饮；同时被告又分别与案外人洪菁、鞠春雷、蔡达夫签订租赁合同，承租该商业广场2楼2033、2034、2035号商铺，上述四间商铺经被告整合，用于经营“科斯塔法式牛排西餐厅”。
原告与被告蒙某签订的《租赁合同》约定：物业租赁期限为五个租约年，本合同正式生效之日起至2016年2月15�为装修免租期，计租起始日为2016年2月15日。在装修免租期限内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一个租赁年度的租金标准向甲方全额补交装修免租期天数的租金；商铺建筑面积为34.02㎡，计租面积的租金及其他费用均按建筑面积计算（该建筑面积最终以房产证所注面积为准），第一个租约年的月租金标准为160元/㎡/月，年租金总额为人民币16329元整；第二个租约年的月租金标准为168元/㎡/月，年租金总额为人民币17146元整；在合同签署当日，乙方即向甲方支付相当于第一个租约年两个月租金额人民币10886元作为履约保证金，在本合同期限内，如乙方未发生违约行为，不需要承担违约责任或赔偿责任，在合同终止后30日内，履约保证金由甲方退还乙方并办理相关合约终止手续；在合同签署当日，乙方还应向甲方支付第一个租约年首次租金人民币16329元整；租赁期间，乙方如涉及转租、分租或将业务承包给第三方经营的，需提前三十天书面知会甲方和甲方指定的管理方，经甲方和甲方指定的管理方审核同意后方能执行，否则视乙方严重违约。另合同第十二条违约责任还约定：缴纳首期租金后，乙方延迟缴纳本合同项下租金或者其他应付费用的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过15日，甲方有权单方解除合同，乙方应承担下列责任：A、甲方有权单方解除合同，由此给乙方造成的损失由乙方自负；B、按实际占用物业时间，且按合同约定的标准缴纳租金；C、按当年度应缴租金或其他应付费用总额的15%支付违约金；D、如发生诉讼，则乙方还需承担诉讼费、律师费和甲方实际支付的其他费用。如双方达成调解�议，合同继续履行的，不免除上述责任。
《租赁合同》签订当日，被告蒙某即向原告永祺房地产公司委托负责商铺营运管理的长沙翰地房地产咨询有限公司缴纳了包含涉案商铺在内的四间商铺首季租金及押金共计185480元。2015年12月15日，原告永祺房地产公司收到涉案2036号商铺租金16329元及履约保证金10886元。之后，因被告未再依约缴纳租金，故原告诉至法院。
另查明：1.涉案商铺登记在原告永祺房地产公司名下，不动产权证书显示该商铺的建筑面积为34.21㎡；2.2016年8月12日，被告蒙某与第三人李某签订《店面转让合同》，合同约定被告将“科斯塔法式牛排西餐厅及店内设施”转让给第三人经营。目前涉案商铺由第三人李某管理经营。
上述事实，有当事人当庭陈述，原、被告双方提交经庭审质�的商铺产权证书、《租赁合同》、租金及保证金支付凭证、《收据》、《店面转让合同》等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告永祺房地产公司与被告蒙某签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。现因被告未依约支付租金，原告据此主张解除双方签订的《租赁合同》，依据双方合同第十二条的约定，原告有权单方解除合同，故对原告要求解除双方签订的《租赁合同》，本院予以支持。至于合同具体的解除时间，本院依据向被告蒙某送达起诉状副本等材料的时间，确定合同解除时间为2017年5月11日。因被告蒙某与原告永祺房地产公司之间租赁合同解除，被告蒙某与第三人李某之间的《店面转让合同》亦失去合同基础，因涉案商铺目前由第三人李某实际管理经营，故本院认为，第三人李某应与被告蒙某一同将涉案商铺腾空并返还给原告。至于被告蒙某与第三人李某之间转租合同关系，双方可另行协商解决。
关于原告应支付的租金的问题。原告主张按照实测产权面积即34.21㎡自2015年12月6日起计算至被告实际腾空并返还商铺之日止的租金。对此，本院认为，依据双方合同的约定，涉案商铺的计租起始日为2016年2月15日，商铺实际建筑面积为34.21㎡，按照合同约定的租金标准，租金计算至合同解除之日即2017年5月11日，在扣除原告已经交纳的租金16329元之后，被告还应支付原告租金66021.31元[160元×34.21㎡×12个月（2016年2月15日至2017年2月14日）＋168元×34.21㎡×2个月+168元×34.21㎡÷30天×27天-16329元=66021.31元]。合同虽于2017年5月11日解除，但被告至今未将涉案商铺腾空并返�给原告，故被告仍应按照双方合同约定的租金标准（第二、三、四、五个租约年度月租金标准分别为168元/㎡/月、176元/㎡/月、185元/㎡/月、194元/㎡/月），向原告支付从2017年5月12日开始至被告实际腾空并返还商铺之日止的占有使用费。原告主张应从2015年12月6日开始计算租金，本院认为，依据合同第三条之约定：在装修免租期限内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修免租期的免租金优惠，乙方应按合同约定的第一个租赁年度的租金标准向甲方全额补交装修免租期天数的租金。被告的违约行为并不是出现在合同约定的装修免租期内，故本院认为，原告关于租金起算时间的主张没有相应的合同依据，本院不予支持。
关于履约保证金及违约金的问题。因被告未如约支付租金，构成�约，依据双方合同第七条的约定，原告收取的被告履约保证金10886元可不予退还；关于违约金，本院认为，依据双方合同第十二条违约责任第四条第二点之约定，如违反合同内容，则需按当年度应缴租金或其他应付费用总额的15%支付违约金，现被告未按时支付租金导致合同解除，构成违约，应向原告支付违约金。至于被告应支付违约金的具体数额，本院综合考虑到被告的违约情况，依据公平原则及诚实信用原则，酌定被告应支付原告违约金5368元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告长沙某公司与被告蒙某于2015年12月3日签订的《租赁合同》自2017年5月11日起解除；
二、限被告蒙某、第三人李某于本判生效之日起十日内腾空位于长沙市河西王府井商业广场2楼2036号（即金星中路383号西京公寓三期商业广场2036号）商铺；
三、确认原告长沙某公司收取的被告蒙某于2015年12月3日交纳的履约保证金10886元不予退还；
四、被告蒙某自本判决生效之日起十日内向原告长沙某公司支付从2016年2月15日起至2017年5月11日止的租金66021.31元，并按照《租赁合同》约定的租金标准，支付从2017年5月12日起至实际腾空并返还商铺之日止的占有使用费；
五、被告蒙某自本判决生效之日起十日内支付原告长沙某公司违约金5368元；
六、驳回原告长沙某公司的其他诉讼请求。
如果被告蒙某未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费2048元，由原告长沙某公司承担48元，由被告蒙某承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 刘润雅
人民陪审员 廖寓舒
二０一七年六月二十六日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各�的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可�约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。