浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0727民初1678号
原告：张邦，男，汉族，住磐安县。
被告：浙江和贝房地产开发有限公司，住所地：磐安县安文镇壶厅西路133号。
法定代表人：贝永土。
委托代理人：陈永平，浙江天潮律师事务所律师。
原告张邦与被告浙江和贝房地产开发有限公司（以下简称和贝公司）商品房�售合同纠纷一案，本院受理后，被告和贝公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院裁定驳回。本案依法由审判员陈益民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张邦、被告委托代理人陈永平到庭参加诉讼。本案在审理过程中，双方当事人曾申请庭外和解九个月。现已审理终结。
原告张邦诉称：原、被告于2013年8月15日签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于磐安县安文镇南环路和贝8幢1单元901室商品房，原告依约支付了人民币1008829元的购房款。合同第九条约定，被告应于2014年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。第十条约定，商品房交付逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。第十六条约定，出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；自约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。截止今日，原告仍未收到房屋及其土地、房屋权属证书，被告也未向原告书面说明无法按期交房和逾期交付可能性证明的原因；原告认为，被告逾期交房和逾期交付权属证书不存在法定或约定的免责事由，违约事实清楚，严重损害了原告的合法权益。请求判令：1、被告继续履行交付商品房及其产权证书义务；2、被告支付逾期交房的违约金383859.43元（暂从2014年7月1日起至2016年7月31日止），此后违约金另行计算至实际交房之日止；3、被告支付逾期交付权属证书的违约金135384.85元（暂从2014年10月1日起至2016年7月31日止），此后违约金另行计算至实际交付房屋权属证书之日止）；4、诉讼费用由被告承担。
被告和贝公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同第九条第二款第3项约定，“交付期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期”。本案原告至今尚有37万元购房款没有支付，据此，其无权要求被告交付房屋，并主张违约金。同时，办理产权证书的前提在于先交付房屋。既然房屋交付都不具备条件，被告更无需支付原告逾期办理产权证的违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由原告购买�告所开发的位于磐安县安文镇南环路和贝·东方豪庭8幢1-901号商品房，总价款1378829元。付款方式（银行按揭贷款方式）：买受人于签订合同当日支付首付款1008829元；买受人在收到出卖人通知15日内，到指定银行办理按揭贷款手续，并将余款37万元打入出卖人账户。合同第八条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：〔1〕逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；〔2〕逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。…出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人�当在2014年6月30日前将商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、…。2、…。3、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同�十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，�日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，原告向被告支付了首付购房款1008829元。后被告对剩余购房款未通知原告办理按揭贷款，至庭审时，原告尚未支付上述商品房剩余购房款37万元，被告亦未向原告交付房屋及权属证书或登记证明。
以上事实，有《商品房买卖合同》、发票，以及原、被告的陈述等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效。被告未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告已构成违约，应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且原告也未提供证据证明因被告的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，本院酌定逾期交房违约金按日万分之三计算，逾期交付权属证书违约金按日万分之一计算。虽然被告对剩余购房款未通知原告办理按揭贷款，但原告对此亦未尽到充分的注意义务，怠于办理，故本院综合考量原、被告合同签订的时间，约定的交房、办证时限、原告的实际损失、被告的支付能力等因素，酌情确定自合同约定的交房之次日起六个月内，被告应承担未能按时交房、交证的违约责任。在该期限后，原告作为商品房买受人，对剩余购房款办理按揭贷款的履行未尽到充分的注意义务，怠于办理，故不应再由被告承担违约责任。关于原告要求被告履行交付商品房及其产权证书的诉请，因原告对剩余购房款尚未支付或办理按揭贷款，故不予支持。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十�、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告浙江和贝房地产开发有限公司支付原告张邦迟延交付房屋以及权属证书违约金共计人民币64161.52元（其中迟延交房违约金按已付购房款1008829元自2014年7月1日至2014年12月30日，每日万分之三计算，计人民币55082.06元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款1008829元自2014年10月1日至2014年12月30日，每日万分之一计算，计人民币9079.46元）。限于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告张邦的其他诉讼请求。
案件受理费4496元（已减半收取），由原告张邦负担3794元，被告浙江和贝房地产开发有限公司负担702元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 陈益民
二〇一七年八月二十八日
代书记员 陈 云