重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第2813号
上诉人（原审原告）周永群，女，汉族。
委托代理人李正福，綦江区古南法律服务所法律工作者。
委托代理人黄学功，重庆广谱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡余，男，汉族。
被上诉人（原审第三人）翁晨钟，男，汉族。
委托代理人陈伟，重庆华立万韬律师事务所律师。
上诉人周永群因与被上诉人胡余、被上诉人翁晨钟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2013）綦法民初字第02703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年2月23日，原告周永群（买方）与被告胡余（卖方）签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将房屋以340000元的价格卖与原告，其中第二条第3项房屋产权现状为：“期房转让，下证过户，买方用卖方名义继续按揭”；第五条约定，买方于签署本协议时交纳诚意金50000元予卖方；买方须于签订本协议后2日内交付人民币35000元予卖方；卖方向银行申请贷款245000元于卖方将银行按揭成功贷下来后由买方直接用卖方名义向银行还款，直到全部还清利息、本金。因卖方原因导致贷款不能正常办理，视为卖方违约；房屋尾款10000元待该房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用交接清楚、并已在房屋交接清单上签字当日内，由买方支付卖方，同时办理产权转移手续。第六条约定，卖方同意在售楼部交楼10日内交付该房屋予买方使用。第七条约定，如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋……等）导致本协议书不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金50000元。协议签订后，同日原告周永群向被告胡余支付购房定金50000元。2011年2月25日，原告通过中国邮政储蓄银行向被告转账支付30000元。随后原告陆续向被告在重庆农村商业银行开设的按揭还款银联卡存款34600元。因案外人冷志仙申请执行被告胡余一案【（2013）綦法民执字第00111号】，胡余名下普惠5-27-3房屋于2012年10月25被綦江区人民法院依法查封。2013年3月4日，第三人翁晨钟（作为乙方）与被告胡余（作为甲方）签订了《住房买卖协议》）。协议约定，被告胡余自愿房屋卖给第三人翁晨钟；在合同签订后待法院解封时，甲方胡余将房屋交给乙方翁晨钟管理使用；待乙方支付欠法院8万元后，甲方胡余全力配合进行银行抵押还款手续及其一切手续；甲方胡余承认在法院解封后12个工作日内将房产证拿出来与第三人翁晨钟进行过户及其委托公证。2013年3月5日，翁晨钟向被告支付8万元购房款，被告胡余将该8万元交付法院，法院将该房屋解封。同日，被告胡余从重庆市普惠置业有限公司处接房后将房屋交付给第三人翁晨钟管理使用。2013年3月21日，翁晨钟支付238700元房款给胡余后，胡余办理了银行抵押还款手续，将房屋产权证书交付第三人翁晨钟，且双方在綦江区公证处办理了委托公证，被告胡余委托第三人翁晨钟为代理人全权代理出售房屋。2013年3月28日原告周永群向本院提起民事诉讼的同时提出对房屋申请保全，本院于2013年4月2日将上述房屋予以保全。2013年4月7日，第三人翁晨钟在房管部门办理过户手续时，得知该房屋被綦江区人民法院查封。2013年5月3日第三人翁晨钟申请以有独立请求权第三人身份加入原告周永群诉被告胡余房屋买卖合同纠纷一案中。
审理中，经向原告释明，原告表示不同意变更诉讼请求，坚持要求被告履行合同。
周永群向一审法院诉称，2011年2月23日，原告与被告胡余签订《房地产买卖居间协议》，约定被告以340000元的价格卖与原告。合同签订时，原告按约定支付购房首付款后连续以被告的名义支付银行按揭，至今已支付购房款121300元。被告在售楼部接房后，未按约定向原告交付房屋，在下证后，拒绝协助原告办理产权过户。且在原告不知情的情况下，与第三人签订房屋买卖合同，收取房款，被告的行为已经构成违约，现起诉请求判决1、判令被告支付原告违约金5万元；2、判令被告履行合同，协助原告办理产权过户；3、本案诉讼费由被告承担。
胡余经公告传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
第三人翁晨钟向一审法院诉称，2013年3月4日，第三人与被告胡余在綦江区执行庭处签订了《住房买卖协议》（因被告胡余欠款8万元，该房屋当时被查封）。协议约定，被告胡余自愿将房屋卖给第三人翁晨钟；在合同签订后待法院解封时，胡余将房屋交给翁晨钟管理使用；待胡余支付欠法院8万元后，胡余全力配合进行银行抵押还款手续及其一切手续，胡余承认在法院解封后12个工作日内将房产证拿出来与第三人翁晨钟进行过户及其委托公证。协议签订后第二天，翁晨钟支付8万元，綦江区法院将该房屋解封。胡余将房屋交付给翁晨钟管理使用。2013年3月21日，翁晨钟支付全部房款后，胡余协助翁晨钟办理了银行抵押还款手续，并在綦江区公证处办理了委托公证，经房屋的所有处置权交由翁晨钟。2013年4月7日，翁晨钟在綦江区房管局独自办理过户手续时，被告知该房屋被綦江区人民法院查封，申请查封人系本案原告周永群，故申请以第三人身份加入原告周永群诉被告胡余房屋买卖合同纠纷一案，请求：1、确认第三人翁晨钟与被告胡余于2013年3月4日签订的《住房买卖协议》合法有效，并判令被告胡余立即协助原告办理房屋过户手续；2、第三人翁晨钟与被告胡余签订的《住房买卖协议》优先于原告周永群与被告胡余签订的《房地产买卖居间协议》履行；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认为，原告周永群与被告胡余签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，并不违反相关法律禁止性规定，依法成立并生效。但该协议并不产生物权变动或一定产生物权公示对抗第三人的效力。第三人翁晨钟与被告胡余签订《住房买卖协议》系双方真实意思表示，并不违反相关法律禁止性规定，也依法成立并生效。该协议签订后，被告将房屋钥匙及房屋产权证书交付第三人，第三人实际占有并使用该房屋，这也是权利公示的一种方式。根据相关规定，商品房所有人就同一房屋与数个购房人签订转让合同，在该数个转让合同均有效的情况下，数个购房人均要求履行合同的，数个购买人均未办理房屋产权过户手续，但已合法占有房屋的购房人请求出卖人履行房屋产权变更登记等合同义务的应当支持。第三人翁晨钟对该房的权利明显优于原告。对第三人请求确认2013年3月4日签订的《住房买卖协议》合法有效，被告胡余协助第三人翁晨钟办理过户手续的诉讼请求，该院予以支持。对原告周永群要求被告胡余履行合同，并协助原告办理产权过户的诉讼请求，经该院依法释明后，原告表示坚持诉讼请求，不要求变更诉讼请求。故对该诉讼请求，该院不予支持。被告胡余将双方约定买卖的房屋又另行出售给第三人翁晨钟，违反了原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》第七条：“如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋……等）导致本协议书不能履行，则视为卖方违约”的约定，被告应按约定支付原告违约金50000元。对原告周永群要求判令被告支付违约金50000元的诉讼请求，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、一百零八条、一百一十四条之规定，判决如下：一、被告胡余在本判决生效后十日内支付原告周永群违约金50000元；二、驳回原告周永群的其余诉讼请求；三、第三人翁晨钟与被告胡余于2013年3月4日签订的《住房买卖协议》合法有效，被告胡余在本判决生效后十日内协助第三人翁晨钟办理房屋过户手续。
宣判后，周永群不服一审判决，向本院提起上诉，认为翁晨钟在与胡余交易时诉争标的房屋处于司法查封状态，双方签订的《住房买卖协议》应属无效，同时，结合胡余并未提供诉争标的房屋的商品房买卖合同、按揭贷款合同的事实及交易的明显低价可以推定翁晨钟在缔约时非为善意，对其主张的期待利益应不予保护，请求撤销原判第二、三项，依法改判支持其一审诉讼请求，并驳回翁晨钟的诉讼请求。
被上诉人翁晨钟答辩认为：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人胡余未进行答辩。
二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案系房屋买卖合同履行引发的纠纷，结合当事人的诉辩意见，二审争议的焦点为：一、翁晨钟与胡余签订的《住房买卖协议》的效力问题；二、出卖人胡余“一房二卖”情形下，买受人周永群、翁晨钟分别与其建立房屋买卖合同关系，该两份合同的履行利益评判。对此，本院分别评述如下：
一、关于翁晨钟与胡余签订的《住房买卖协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条进一步明确，合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。可见，合同效力的评价原则在于法律的效力性强制性规定及其内涵的社会公益标准。结合已查明事实，本案翁晨钟与胡余交易时，诉争标的房屋虽处于司法查封状态，但双方签订的《住房买卖协议》并非单纯的财产处分，而包含了以合同价款清偿执行申请人债权，待人民法院解封后，继续履行交付、过户事宜的约定，前述约定有利于促进民事执行，保障第三人的执行利益，亦不违反社会公益，依法应认定有效。
二、关于“一房二卖”情形下，二买受人主张的合同履行利益评判。本院认为，不同于一般种类物买卖，房屋买卖合同以特定不动产为交易标的，其履行具有排他性。出卖人“一房二卖”，买受人均主张履行合同的情形下，应首先考量其请求权基础，即提出相关履约请求的条件是否成就。本案中，周永群虽主张诉争标的房屋履行过户，但其与胡余签订的《房地产买卖居间协议》明确约定合同价款为340000元，“买方用卖方名义继续按揭”，待该房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用交接清楚、并已在房屋交接清单上签字当日内，由买方支付卖方房屋尾款10000元，同时办理产权转移手续。截至本案诉讼，周永群尚未履行主要付款义务，合同约定的产权过户条件亦不成就，而翁晨钟支付完毕其与胡余约定的全部价款，一审认定其所主张的合同履行利益优先于法有据，本院予以维持。周永群另上诉主张，翁晨钟在与胡余交易时非善意，但仅凭其所诉称的出卖人胡余在缔约时未提供相关合同文本的理由并不足以推定买受人翁晨钟主观过错，而两份合同价款比较，31万余元相对34万元亦非不正当低价，周永群据此主张否定善意于法无据，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”本案中，鉴于诉争标的房屋已经由綦江区人民法院依周永群申请实施财产保全，而周永群关于胡余支付违约金50000元的诉讼请求成立，该事由构成翁晨钟主张诉争标的房屋过户的合同履行障碍，对其相关诉讼请求，本院不予支持。
综上，上诉人周永群的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。因诉争标的房屋处于司法查封状态，翁晨钟与胡余签订的《住房买卖协议》履行不能，对其主张过户的诉讼请求，本院予以驳回。一审判决对合同履行基础事实认定不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市綦江区人民法院（2013）綦法民初字第02703号民事判决第一、二项；
二、撤销重庆市綦江区人民法院（2013）綦法民初字第02703号民事判决第三项；
三、翁晨钟与胡余于2013年3月4日签订的《住房买卖协议》合法有效；
四、驳回翁晨钟的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1130元，保全费5000元，共计6130元，由胡余负担；二审案件受理费1050元，由胡余负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 邓 瑀
二〇一五年一月九日
书 记 员 张乾胜