中华人民共和国
浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终675号
上诉人（原审原告）：SUNMIN（孙敏），加拿大国籍，国内住址：上海市长宁区兴义路**号*座****号。
被上诉人（原审被告）：嘉兴中润丽丰置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市水晶大厦1幢1301室。
法定代表人：蔡丽萍，该公司董事长。
委托代理人：郑一平，浙江红船律师事务所律师。
上诉人SUNMIN（孙敏）为与被上诉人嘉兴中润丽丰置业有限公司（以下简称嘉兴中润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服中华人民共和国浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初186号民事�决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理认定：2013年6月29日，SUNMIN（孙敏）与嘉兴中润公司签订商品房买卖合同，SUNMIN（孙敏）向嘉兴中润公司购买利丰商业中心1幢25号商铺，该房屋设计用途为商业服务，建筑面积约36.03平方米（套内建筑面积18.63平方米），总价980975元，付款方式约定买受人于2013年7月5日前付清房款。合同第九条约定出卖人应在2014年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电等商品房正常使用的基本条件。合同第十条1（2）约定出卖人如未按合同规定的期限将商品�交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。合同第十六条约定出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2014年8月30日前取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定时间内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一/日承担违约责任，约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1/2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期�实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。
在涉案商铺竣工验收合格后，2014年7月24日嘉兴中润公司向SUNMIN（孙敏）发出交付通知书，通知于2014年7月28日办理交付手续。2014年8月6日前双方办理了房屋交付手续，并签订补偿协议一份，明确嘉兴中润公司支付SUNMIN（孙敏）逾期交房违约金14124.28元，嘉兴中润公司退还房屋面积差价544.53元，嘉兴中润公司代收契税29412.91元、维修基金2880.80元，并且约定SUNMIN（孙敏）自愿放弃就原合同要求嘉兴中润公司承担违约责任、解除合同的权利。在两者相抵之后，SUNMIN（孙敏）支付了上述款项，同时向代办产权证的“嘉兴市麟来房地产信息�询有限公司”支付了办证工本费893元，嘉兴中润公司开具了不动产销售发票。2014年9月16日，SUNMIN（孙敏）、嘉兴中润公司在嘉兴市誉天公证处办理了商品房买卖合同公证以及委托单燕代办契税及产权证的委托书公证，SUNMIN（孙敏）支付了公证费用2892元。2015年1月20日，嘉兴中润公司取得涉案商铺的房屋所有权初始登记。2015年8月17日，SUNMIN（孙敏）向嘉兴中润公司发函，认为嘉兴中润公司逾期没有向SUNMIN（孙敏）交付商铺权属证书，要求依据合同第十六条的约定退房并返还购房款等。后双方就此事未达成一致。
2016年1月11日，SUNMIN（孙敏）向原审起诉称：SUNMIN（孙敏）与嘉兴中润公司签订商品房买卖合同后，在约定的期限内向嘉兴中润公司支付了全部购房款、契税、维修基金、办证工本费等，并按嘉兴中润公司要求到嘉兴�誉天公证处办理涉外委托书公证及房屋买卖合同公证，支付公证费2892元。合同约定出卖人承诺于2014年8月30日前取得土地、房屋权属证书并交付SUNMIN（孙敏）。但在约定的办证期限届满后，SUNMIN（孙敏）多次催促嘉兴中润公司交付权属证书，嘉兴中润公司总是以各种理由推托。根据购房合同第十六条的约定，出卖人超过约定日期90日以后仍不能交付房屋权属证书的，双方同意按买受人选择退房或者不退房两种方式处理。2015年8月18日，SUNMIN（孙敏）发函给嘉兴中润公司，要求解除商品房买卖合同，但嘉兴中润公司置之不理。嘉兴中润公司未能按约定履行合同义务，已构成严重违约，SUNMIN（孙敏）有权要求解除合同，故诉请判令：一、解除SUNMIN（孙敏）与嘉兴中润公司签订的编号商358的《浙江省商品房买卖合同》；二、嘉兴中润公司返还购房款980430.47元，契税29412.91元、维修基金2880.80元以及办证工本费893元；嘉兴中润公司赔偿公证费用2892元；嘉兴中润公司支付自2014年8月31日起至2016年2月1日的违约金50982.38元。
嘉兴中润公司在原审中答辩称：一、嘉兴中润公司没有违反合同第十六条的约定，从合同约定看，具备交房条件到办理初始权属登记有一个时间差，期限为三个月，本案中约定交房时间为2014年5月30日，嘉兴中润公司在2014年7月24日向SUNMIN（孙敏）发出交房通知，通知7月28日交房，至办证时间为三个月，故权属证书的交付应为2014年10月28日，再根据第十六条约定，该日后还可以延长90天时间，至2015年1月28日，此时嘉兴中润公司已取得初始产权登记；二、合同第十六条属于约定不明确，是否解除需要双方协商确定；三、双方曾签订补偿协议，约定SUNMIN（孙敏）自愿放弃合同解除权，故请求法院驳回SUNMIN（孙敏）的诉讼请求。
原审经审理认为：本案嘉兴中润公司系预售商品房，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。SUNMIN（孙敏）与嘉兴中润公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律效力。
根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：SUNMIN（孙敏）是否有权依据合同第十六条的约定主张解除合同。该条款双方有两项争议：
1、是否约定不明。根据合同约定，嘉兴中润公司应在2014年5月30日前向SUNMIN（孙敏）交付涉案商铺，于2014年8月30日前取得初始产权登记证书并交付买受人，出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，自“约定日期起90日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1/2项处�”，1为买受人退房、2为买受人不退房的相关后果。该表述SUNMIN（孙敏）理解为在符合前款的条件下，买受人可以选择1或者2中的任意一条适用，嘉兴中润公司理解为约定不明。由于内容上1、2两条款互不冲突，故SUNMIN（孙敏）的解释，即由守约的买受人选择适用更符合合同本义及公平原则。故嘉兴中润公司对于该条款的辩解不予采纳。
2、是否存在嘉兴中润公司超过承诺期限90天以上，且未取得并交付初始产权证书的情形。根据合同约定，交付房屋与取得初始产权登记分别为2015年5月底和8月底（应为2014年5月底和8月底，原审表述有误），间隔三个月时间，在到期后又有90天的宽限期限，该90天内买受人仅可要求出卖人承担违约责任但不享有合同解除权，从条款目的考察，90天内买受人应当容忍而不得主张解除合同，均是为了合同能够继续履行、留给出卖人办理初始产权登记的必要合理的期间以促成交易。在嘉兴中润公司逾期交付房产的情况下，双方达成补偿协议且SUNMIN（孙敏）放弃因逾期交房的合同解除权，应当认为双方均愿意继续履行合同，以达成各自合同目的。双方对合同的履行均应当具备诚信、诚意的态度，故嘉兴中润公司称交付房屋延期，其取得初始登记的期限也应顺延的观点具有合理性。故应当给予嘉兴中润公司必要合理的期间用以办理初始产权登记，以尽量促成合同的履行。嘉兴中润公司通知2014年7月28日可以交房，即使从2014年8月6日办理房屋交付手续起，按三个月期间计算，嘉兴中润公司应当于2014年11月6日之前取得产权初始登记，在该日后的90天内SUNMIN（孙敏）可以向其主张违约金，只有在超过90天时即2015年2月6日后才可以主张解除合同。本案中嘉兴中润公司于2015年1�20日取得初始登记，未超过该期限；关于产权转移登记的问题，双方约定SUNMIN（孙敏）委托嘉兴中润公司代为办理并支付了代办工本费，但根据公证书SUNMIN（孙敏）委托单燕办理产权转移登记，故嘉兴中润公司非单方面能够独自完成，需要SUNMIN（孙敏）或者其委托代理人的配合，故转移登记尚未完成不能仅归责于嘉兴中润公司。综上，SUNMIN（孙敏）主张适用买卖合同第十六条第四款2（1）解除合同，但根据查明的事实不符合约定解除的条件，其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回SUNMIN（孙敏）的诉讼请求。案件受理费14350元，由SUNMIN（孙敏）负担。
判决宣告后，SUNMIN（孙敏）不服，向本院提起上诉称：一、原审有关应交房及取得初始产权登记的时间认定不清。原审认定“根据合同约定，交付房屋与取得初始产权登记分别为2015年5月底和8月底”，属事实认定不清。合同明确约定交房应在2014年5月30日前，取得初始产权登记并交付买受人应在2014年8月30日前。二、原审因嘉兴中润公司逾期交房从而认为嘉兴中润公司可延期办证，结论显然不当。一是延期交房就应顺延三个月办证，没有任何法律规定；二是本案双方在商品房买卖合同中也无任何关于延期交房就要顺延三个月办证的约定，双方在办理交房手续时签订的补偿协议中也无此类约定；三是学理界也无此类说法；四是房产交易中心也没有此类政策或规定。三、嘉兴中润公司在2016年2月1日原审庭审前从未将诉争房屋的初始登记证向SUNMIN（孙敏）交付过。合同约定嘉兴中润公司应在2014年8月30日前取得初始登记并交付给SUNMIN（孙敏），但嘉兴中润公司迟至2016年2月1日交付，故即便按照原审有关“2015年2月6日后才可以主张解除合同”的推理逻辑，SUNMIN（孙敏）也有权解除合同。四、原审认定诉争房屋转移登记系SUNMIN（孙敏）不配合嘉兴中润公司所致，亦属事实认定不清。SUNMIN（孙敏）积极配合嘉兴中润公司办理产权转移登记，在嘉兴中润公司实际交房当日即2014年8月6日，SUNMIN（孙敏）就预付了契税及维修基金等费用，并按商品房买卖合同的约定委托嘉兴中润公司办理转移登记，并于2014年9月16日在嘉兴中润公司工作人员陪同下在公证处办理了产权转移委托，委托嘉兴中润公司工作人员单燕作为受托人办理缴纳房屋契税等相关费用及办理所有权证、国有土地使用权证、契证等相关证件。但经SUNMIN（孙敏）多次催要房产证书，嘉兴中润公司一�推诿，故SUNMIN（孙敏）于2015年8月18日发函要求退房。SUNMIN（孙敏）从未收到嘉兴中润公司任何书面或口头要求协助办理产证的通知，嘉兴中润公司亦未提供任何证据证明SUNMIN（孙敏）不配合办理房屋产证。五、本案双方当时签订的商品房买卖合同采用的是2008年的示范版本，关于该版本合同的文本说明，其中有关涉案合同第十六条强调了按期办理产证及交付给买受人的重要性，关于合同第十七条强调符合《浙江省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》第二十八条规定的退房条件的，买受人可以要求退房。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原审判决，改判支持SUNMIN（孙敏）的原审诉讼请求。
嘉兴中润公司在二审中答辩称：关于交付产证的时间，不能严格拘泥于合同约定来理解，应当结合合同目的、交易习惯进行理解。由于交房和交付权属证书具有前因后果的关系，故交证时间与交房时间之间应该有一个时间差。交房时间顺延的，交证时间也应顺延。合同约定交房时间为2014年5月30日，交付产证时间为2014年8月30日，按照两者的该时间差，在出卖人通知买受人于2014年8月6日办理交房手续的情况下，办证的日期也应当可以顺延到2014年11月6日。由于合同约定逾期办证超过90日的，买受人才可解除，故在出卖人于2015年1月20日取得产证的情形下，虽有逾期但未超过90日，不符合解除的条件。另外，本案双方曾签订过补偿协议，约定SUNMIN（孙敏）自愿放弃解除合同的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：本案二审争议焦点在于SUNMIN（孙敏）是否有权解除其与嘉兴中润公司签订的商品房买卖合同。
SUNMIN（孙敏）以嘉兴中润公司逾期交付土地、房屋权属证书，符合合同第十六条约定的解除条件为由，要求解除合同。关于是否符合上述条款约定的解除条件。本院认为，合同虽然约定出卖人应于2014年5月30日前交房，于2014年8月30日前取得土地、房屋权属证书。但此后因嘉兴中润公司延期交房，双方于交房时签订补偿协议，约定SUNMIN（孙敏）自愿放弃就原合同要求嘉兴中润公司承担违约责任及解除合同的权利，并约定SUNMIN（孙敏）应补缴维修基金、房屋契税，由此表明双方均愿意继续履行合同，以实现各自的合同目的。而此时嘉兴中润公司已经逾期交房近两个月，此情形下，SUNMIN（孙敏）应当预见到办证也会迟延的情况。SUNMIN�孙敏）既然在补偿协议中作出放弃解除权及缴纳转移登记所需费用的承诺，并在此后缴纳了上述费用，表明SUNMIN（孙敏）愿意留出出卖人办理初始产权登记的必要合理期间以促成交易。至于办证可顺延的期间，原审结合双方合同约定的交房与办证时间相距3个月的时间差，认定办证期间可从实际交房日顺延三个月，亦属合理。按三个月期间计算，嘉兴中润公司应当于2014年11月6日之前取得产权初始登记证书，因根据合同第十六条约定，逾期超过90日的，买受人才可解除，故从该日起超过90天，即2015年2月6日后SUNMIN（孙敏）才可以主张解除合同。而嘉兴中润公司于2015年1月20日取得初始登记证书，未超过该期限，不符合约定解除的条件。至于SUNMIN（孙敏）辩称的嘉兴中润公司不仅应在约定日期前办出产证还应交付的问题，因合同约定SUNMIN（孙敏）委托出卖人办理该商品房�移登记，同时SUNMIN（孙敏）实际也于2014年9月16日在公证处办理了产权转移委托，委托嘉兴中润公司工作人员单燕作为受托人办理房产转移登记。此情形下，不存在将初始产权证书交付买受人办理转移登记之用的必要，故不能仅以格式条款否认双方实际采用委托办证的具体情况，SUNMIN（孙敏）的此项辩称不能成立。综上，原审认定SUNMIN（孙敏）不享有合同约定解除权，据此驳回SUNMIN（孙敏）要求解除合同的诉请，并无不当。SUNMIN（孙敏）的其余诉请，均系建立在合同解除的基础上，故原审予以驳回正确。当然，如SUNMIN（孙敏）认为嘉兴中润公司在合同履行中存在违约，可另行主张相应权利。
综上，SUNMIN（孙敏）的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果应予维持。据此，依照《�华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14350元，由上诉人SUNMIN（孙敏）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 何周丹
代理审判员 章玉萍
二〇一六年六月十七日
书 记 员 郑 茜