山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰山民初字第1596号
原告娄风伟，男，汉族，1982年出生，住泰安市。
原告李丰乙，男，汉族，1979年出生。
委托代理人刘建，山东桃都律师事务所律师。
委托代理人张建功，山东桃都律师事务所律师。
被告史富顺，男，汉族，1971年出生，住泰安市泰山区。
委托代理人刘鹏，山东泰山法正律师事务所律师。
被告石昌强，男，汉族，1974年出生，住泰安市泰山区。
委托代理人张玉胜，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。
原告娄风伟、李丰乙与被告史富顺、石昌强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘德会适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告娄风伟、李丰乙及其委托代理人刘建、张建功，被告史富顺及其委托代理人刘鹏，被告石昌强的委托代理人张玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告娄风伟、李丰乙共同诉称，2013年被告石昌强将其租赁的被告史富顺位于温州步行街宾馆转让给原告，并签订了房屋租赁合同。2015年5月经营期间，得知温州步行街把原告经营的房屋卖给了他人，并让其搬走。此时才知道房屋的所有权是温州步行街的，并不是被告史富顺的，并且两被告都没有转租权，致使原告无法经营，合同权益受到损害。为此原告找到被告协调退还租金、转让费及装修等费用，均无果。被告的不诚信给原告造成了极大损失，原告为此诉至法院，要求确认原告与被告之间的房屋租赁合同无效，被告赔偿原告经济损失20万元，诉讼费用由被告承担。
被告史富顺辩称，1、原告与被告系经过平等协商自愿签的房屋租赁合同，合同真实合法有效，不存在无效的法定情形。合同签订后，被告史富顺即将房屋交付原告占有使用，到2015年5月1日，双方合同租赁期限届满，履行完毕，被告史富顺已经按照约定全面履行了合同义务。双方租赁合同第五条第3项约定“租赁关系发生变更、解除或租赁期满时，甲方对乙方的装修不做任何补偿”，即租赁期满，被告史富顺对原告的装潢装修不做任何补偿。因此，原告要求被告史富顺赔偿租金、装修费等损失无事实和法律依据。2、租赁合同所涉房屋所有权属于温州步行街的开发商泰安市博泰房地产开发有限公司，原告早在租赁房屋时就已经知道，合同履行期间，原告也一直向步行街交纳物业水电费等。对于被告史富顺将房屋租赁给原告娄风伟，房屋所有权人博泰房地产开发公司也是允许的，租赁期间也从未提出任何异议，也未对原告占有使用房屋造成任何影响。3、租赁期满后，原告本应按约定交回房屋，但原告无任何理由地继续占有房屋拒腾退。被告史富顺本人也多次劝原告腾退，博泰房地产公司也多次派人劝原告腾退房屋，甚至拨打110报警处理，均未果。直到今年8月份，原告才腾退房屋。对此，被告史富顺保留要求原告赔偿经济损失的权利。4、对原告主张的损失20万元，其中的转让费19万元与被告史富顺无关，该款不是史富顺收取，至于原告为经营宾馆投入的空调、电脑这些设施，原告可以自行使用，不存在任何损失。综上，原告所述与事实不符，请求法院依法驳回原告对被告史富顺的诉讼请求。
被告石昌强辩称，被告石昌强于2013年1月17日将涉案营业房转租原告是经过原告和被告史富顺同意后转租的，并且原告与被告史富顺另行签订了租赁合同，至今已经2年多，现原告起诉被告石昌强无理无据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告史富顺自2009年起即租赁泰安市博泰房地产开发有限公司（以下简称博泰公司）位于温州商业步行街某宾馆，双方之间租赁合同一年一签，最后一年是2014年5月1日至2015年5月1日。双方签订的租赁合同第十二条第二款第3项约定，未经甲方（博泰公司）许可乙方（史富顺）不得转租。该租赁合同由原告提交。
2011年11月1日，被告史富顺作为甲方、被告石昌强作为乙方签订租赁合同一份，合同约定：甲方将温州步行街一旅馆转租给乙方，坐落为泰山区温州步行街（上下三层15个房间），租赁期限自2011年11月1日至2012年5月1日，年租金35000元，每年缴纳一次，转让费17万元，包括至明年五月一日前房租费用；甲方需向乙方出示所租房屋原始证件或资料一致的复印件（包括原始租赁证件、房屋产权者证件等），物业管理费用由甲方负责；乙方有转让的权利，乙方转让时甲方应积极配合。合同约定的旅馆即前述顺宁宾馆。
2013年1月17日，被告石昌强（甲方）与两原告（乙方）签订转让协议一份，约定内容如下：“现甲方将温州步行街一宾馆，设施一次性转让给乙方，转让费19万元，乙方接手后即可自主使用、经营。乙方接手后证件变更等事宜与原证件主（史富顺）联系办理，与甲方无关。交接后，乙方经营中的一切相关事宜再与甲方无关。（其转让费用包括止13年5月1日前的房租）”。合同签订后，原告支付被告石昌强约定的转让费后，接手涉案房产继续经营宾馆。
2014年4月21日，原告娄风伟作为乙方、被告史富顺作为甲方签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于温州步行街福某座某号房屋出租给乙方经营使用，租期自2014年5月1日至2015年5月1日，年租金38000元，先交租金后使用房屋，合同签订之日一次性支付12个月的租金，物业水电费用由乙方自理，合同期满后如乙方继续租用，应在合同届满前三个月书面征得甲方同意后重新续签合同。合同第五条第3款约定，乙方进行装饰装修应征得甲方同意，租赁关系发生变更、解除或租赁期满时，甲方对乙方的装潢装修不做任何补偿。合同第十二条第二款第3项约定，未经甲方许可乙方不得转租或转借他人使用，第4项约定，合同到期经双方协商续租，协商不成的，乙方须在三日内撤出店内所有物品，超过三天，店内所有物品归甲方所有，甲方自行处理。上述合同约定的房产与前述租赁房产系同一处房产。案件审理中，原告明确要求确认无效的合同系指其与史富顺签订的前述租赁合同，其主张无效的依据是博泰公司与史富顺签订的房屋租赁合同第十二条第二款第3项约定：转租须经博泰公司许可，史富顺无权转租。前述合同到期后双方未续签，租金支付至2015年5月1日，租金支付给被告史富顺。原告主张其于2015年6月份搬出涉案房屋，被告史富顺则主张8月份原告才搬走，博泰公司才收回房屋。庭审中被告史富顺提交博泰公司出具的证明一份，内容主要为：史富顺自2009年起至2015年期间租赁涉案房产用于经营宾馆，博泰公司与史富顺的合同一年一签，最后两年史富顺把商铺转租给娄风伟经营，娄风伟自行缴纳物业水电费用，合同到期后因娄风伟不腾退，多次协调劝退未果，直至2015年8月才腾退。
庭审中，原告明确诉讼请求第二项经济损失系指原告与被告石昌强转让协议中约定的转让费19万元，后期投入空调、电脑等2万元余元，现主张20万元的损失。原告还明确主张本案为租赁合同关系。
以上事实有租赁合同三份、转让协议一份、博泰公司出具的证明一份及庭审笔录在卷证实。
本院认为，原告与被告史富顺签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，系有效合同。原告以被告史富顺与博泰公司之间的租赁合同约定了转租须经博泰公司许可，因而被告史富顺无权转租，并据此认为转租合同无效，对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认为转租合同无效的，人民法院不予支持，据此规定，即使存在承租人未经出租人同意转租因而导致转租合同无效的情形，则主张合同无效的权利人也系出租人，而非次承租人（本案原告），故此原告无权主张合同无效，况且博泰公司出具的证明可以证实博泰公司对被告史富顺将涉案房产转租于原告知情且并未表示反对或提出异议，并不存在合同无效的法定情形。对原告要求确认其与被告史富顺签订的租赁合同无效的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的20万元损失，两原告与被告石昌强签订的转让协议也系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，亦系有效合同，但该转让合同的法律关系与本案租赁关系并非同一法律关系，19万元转让费系合同约定的宾馆转让费用，原告基于租赁合同关系主张该转让费无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的宾馆投入损失，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
驳回原告娄风伟、李丰乙的诉讼请求。
案件受理费2150元，由原告娄风伟、李丰乙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 刘德会
二〇一五年十一月十二日
书记员 辛 建