广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第388号
原告李平，男，汉族，1968年1月17日出生。
委托代理人陈韦安，广东华篆律师事务所律师。
被告陈雪姣，女，汉族，1992年4月18日出生。
委托代理人郭东，四川川北律师事务所律师。
第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司。
法定代表人刘密，系该公司分行经理。
原告李平与被告陈雪姣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈蕾仰独任审理，公开开庭进行了审理。原告李平及其委托代理人陈韦安，被告的委托代理人郭东，第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司的法定代表人刘密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李平诉称，2013年7月25日，经中介公司深圳市碧海房地产经纪有限公司的介绍，原、被告双方签订了《房产买卖合同》，合同约定：卖方（即原告，下同）将位于深圳市宝安区招商果岭花园6栋1单元30A的房产转让给买方（即被告，下同），转让价1，642，800元人民币；卖方同意公证后交房给买方使用，原租约由买方负责解除和赔偿，买方负责每月支付2，600元租金给卖方，到赎出卖方房产证当日止；买方支付卖方定金5万元，并承担卖方办理房产证的一手契税等费用，买方须于2013年12月13日（从原告办理好房产证起算满45日）前支付首期款至监管账户，并于当日办理银行按揭手续，按揭贷款金额以银行承诺为准。合同还约定任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，守约方有权适用定金罚则或者要求违约方支付房产转让价20％的违约金。合同签订后，原告于2013年7月26日办妥了公证委托书，并将房屋移交给被告。被告虽按约定向原告支付了5万元定金（其中5，000元托管于中介公司），并从2013年8月至12月期间按每月2，600元向原告支付了租金，但被告从2013年10月初开始拖延履行合同义务，在原告和中介公司的多番催促下，才与原告和中介公司业务员一起于2013年10月28日到国土和房产管理局办理好房产证。按合同第十五条第5款的约定，被告应当在2013年12月13日前办理好包括首期款监管在内的银行按揭手续，但被告继续拖延履行义务。2013年12月23日下午，在中介公司业务员杨小姐主持下，被告派其父亲与原告协商，提出再缓一段时间，其可以给一点钱原告以作补偿，原告当即予以拒绝，并坚决要求被告履行合同，要其足额支付首期款（房款的三成计为492，840元，具体以按揭银行的贷款承诺书为准）到其按揭银行办理资金监管手续，否则原告将收回房屋。此后，原告继续催促被告履行合同，但被告不予配合。2013年12月份，被告停缴涉案房屋的水电费和物管费。2013年12月24日，原告收到郭东律师的“函”，说被告已于2013年12月13日办理银行监管手续，因原告未配合签名导致银行不予审批。被告明明是自己违约，却颠倒黑白反诬原告不配合！原告为维护自己的切身利益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房产买卖合同》；2、被告交还涉案房屋给原告；3、被告支付房屋使用费7，800元（从2014年2月份起计，暂计至同年4月份止，实际使用费请求判至被告交还涉案房屋之日止）；4、被告支付违约金人民币328，560元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈雪姣答辩称，一、原告故意曲解合同，制造违约事实，恶人先告状。1、被告认为合同仅约定“45天内办理银行按揭手续”，而原告曲解为要办理好，是加重了被告的义务。2、合同第7条只写了2013年，月和日都是划掉的，没有具体的月份和时间，贷款多少、银行是否审批是无法预知的，故限制被告支付时间及首期款金额、支付顺序、履约顺序都是违反约定和程序的原告的单方违约行为。二、原告构成根本违约，被告有权暂停相关合同行为予以自救。1、原告故意颠倒交易程序导致合同无法实现。按照银行办理按揭的手续，应先由双方当事人共同提出申请，再递交相关资料（如双方各自的银行卡等），再做资金监管。上述行为顺序不可颠倒，主体缺一不可，更是银行初审的必要要件。2、原告对被告通过函件、短信等方式发出的善意提醒置之不理，就是“不办理申请、不提供银行卡、不签资金监管协议”。而原告没有一份论据证明其履行了“申请”行为。没有原告的协助配合，程序上就基本无法实现本次交易。3、合同有效期间，原告更通过电话解约、短信解约、上门驱离租客，称“不卖房要自住”，以行为表明不配合交易、不履行义务、违约解除合同、单方终止交易，构成根本违约。三、被告已经依约履行，无责可究。被告在2013年12月13日（45天内），向银行提出了申请，并办理了“银行资金监管协议”，存入了5万元首期款，且通知了原告。但原告不履行办理银行按揭手续义务。以上事实有原告律师函、被告“银行资金监管协议、交易凭证、银行流水”等证据在卷相互印证。另补充：1、被告请求继续履行该房产买卖合同；2、涉案房屋因案外人已经起诉，并查封了该房产，被告无法交还该房产；3、关于该房屋的使用费用，原告已向第三人收取了相应的费用，被告不应承担任何房屋的使用费用；4、第三人跟本案没有直接或间接关系，追加其为第三人属于程序的不当；5、本案被告不承担任何诉讼费用，由原告自行承担。综上，请求法庭驳回其诉请。被告请求原告支付违约金40万元。
第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司答辩称，第三人对原告的诉讼请求无异议，第三人的业务员杨林曾联系过原、被告双方做资金监管，但不清楚后续情况，第三人未收到被告发出的去做资金监管的通知。第三人同时确认托管了定金中的5，000元作为水电押金。
经审理查明，2013年7月25日，原告李平（卖方）与被告陈雪姣（买方）签订《房产买卖合同》（NO.6665188），约定原告将位于深圳市宝安区招商果岭花园6栋1单元30A的房产（房产证号：50××75）转让予被告，转让价为人民币1，642，800元。购房定金为人民币5万元，被告在签订合同当日支付2万元，签订合同后3日内，被告补交定金人民币3万元。原告同意从定金中或首期款中预留人民币5，000元作为交房保证金，此款托管在第三方。被告须于2013年之前支付首期款，以银行贷款为准。合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如被告支付定金后违约，原告有权解除合同没收定金或要求被告支付房产转让价百分之二十的违约金；如原告收取定金后违约，被告有权解除合同并要求原告双倍返还定金或要求原告支付房产转让价百分之二十的违约金。第十五条备注：原告同意公证后当日交房给被告使用，租约由被告负责解除和赔偿，被告负责支付每月2，600元人民币给原告，到赎出原告房产证当日为止；原、被告双方在签署本合约后上述物业未来升值或贬值部分收益亏损归被告所有，原告不得以任何形式违约；为保证该交易能顺利进行，原告在收取定金三日内到公证处做全权委托公证给中介合作的担保公司用于办理赎楼过户手续；原告同意被告可以写朋友的名字或转让第三方；原告的一手契税由被告承担，被告需在原告办理出房产证四××日内办理银行按揭手续；交房后原告不限制被告自行装修。此补充协议与上述条款有冲突的地方以此补充协议为准。
2013年7月26日，原告在深圳市公证处办理公证委托手续，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司及杨林、李东浩、杨真真、臧玉西为其代理人，深圳市中诚致信融资担保有限公司及杨林、李东浩、杨真真均有权代原告全权办理出售涉案房产的一切相关事宜……签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议。
2013年10月28日，原告就涉案房产办理了房产证，原告确认购房契税人民币11，573.59元系由被告支付。
2013年12月24日，被告委托郭东律师向原告发函，称被告已遵照双方购房合同于2013年12月13日办理银行监管手续，而原告经多次通知至今未配合签名，致相关银行手续不完整，银行不予审批相关贷款文件实现贷款事宜。希望原告接函后10日内完成相关签名业务，否则，由此导致的后果应由原告承担赔偿责任。
原告提交了一份律师函，以主张其于2014年1月4日向被告发出律师函，告知被告其已于2013年10月28日办理好房产证，但被告未按约于2013年12月13日之前办理完毕银行按揭手续，也未通知原告及其代理人协助办理相关手续。原告向工商银行前海支行了解，截至2013年12月31日被告仅向监管银行存入人民币5万元，远远达不到政策的规定和银行的要求，无法办理相关的贷款审批手续。并催促被告于收函之日起三个工作日内足额支付购房首期款。
被告提交了一份《二手楼交易资金监管协议》，注明被告的工行账户（×××5898）为买方指定账户，但该协议仅有被告本人签名；被告同时提交了上述工商银行账户的查询明细结果，以证实其于2013年12月13日向该账户存入5万元。
另查明，1、原告收到了被告支付的定金人民币5万元，其中5，000元作为交房保证金托管于涉案房产交易的中介方即第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司处；2、涉案房产已交付被告使用；3、原告确认收到2013年8月至2014年1月的涉案房产的房屋占有使用费，每月人民币2，600元。
上述事实，有原告、被告、第三人的当庭陈述及原告提交的房产买卖合同、公证书、原告农行借记卡明细对账单、房地产证、函、律师函、完税凭证、7组手机信息、通话录音、通话清单，被告提交的二手楼交易资金监管协议、中国工商银行个人网上银行交易明细、工商银行短信、机票、短信内容（被告发给原告的）等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告李平与被告陈雪姣签订的《房产买卖合同》（NO.6665188）系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的权利义务。
本案中，原告于签订合同后办理了全权委托公证、将涉案房产交付被告使用，并于2013年10月28日办理出房产证，被告则应按约在四××日内即2013年12月13日之前办理银行按揭手续。被告辩称原、被告共同提出申请是其办理资金监管的前提条件，其已于2013年12月13日之前通知原告去办理资金监管手续。但现有证据显示，被告最早于2013年12月24日通过律师函的形式告知原告其已于2013年12月13日办理了资金监管，且其所提交的“资金监管协议”仅有被告一人签名，未有其他证据证明其已事先通知了原告、第三人或是经原告公证委托的代理人于2013年12月13日办理资金监管事宜。对其关于原告不配合办理资金监管手续并构成根本违约的主张缺乏事实与法律的依据，本院不予采信。
另查，合同中关于被告支付首付款的时间仅约定了2013年，而未约定具体的月份和日期，按照常理推断，被告至迟应该在2013年12月31日支付首付款。现被告仅能证明其于该日期前向银行账户存入了人民币5万元，而按照双方约定的房产转让价格计算，该金额显然不符合我国现行住房信贷政策关于首付款比例的规定。
据此，本院认定导致上述合同不能继续履行的原因在于被告未在约定时间内办理银行按揭手续、支付购房首期款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告据此主张解除合同并要求被告支付违约金符合合同约定。合同自解除合同的通知即本案起诉状副本送达被告之日起解除，故本院确认双方签订的《房地产买卖合同》于2014年3月11日解除。原告同时要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金，综合考虑本案案情，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额，本院酌情调低违约金为人民币164，280元。
原告已于签订合同后将涉案房产交付被告使用，合同解除后，被告应将涉案房产交还原告，同时应按照合同约定的租金标准人民币2，600元／月向原告支付房屋占有使用费。被告辩称原告已向案外人收取了租金，其无须再向原告支付房屋使用费，但未能提供确凿的证据予以支持，应承担举证不能的不利后果。原告确认已收取了2013年8月至2014年1月的费用，被告尚需支付2014年2月至4月的房屋占有使用费共计人民币7，800元，此后的房屋占有使用费应按人民币2，600元／月的标准计至实际返还房屋之日（至迟不得超过本判决指定返还之日）。
合同解除之后，担保定金已无保留的必要，原告应将收取的定金人民币5万元返还给被告，其中，托管在第三人深圳市碧海房地产经纪有限公司处的人民币5，000元应由第三人直接返还给被告。
被告于其代理词中提出要求原告支付违约金40万元，但未就此提起反诉，本院对此不予处理，被告可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告李平与被告陈雪姣签订的《房产买卖合同》（NO.6665188）于2014年3月11日解除；
二、被告陈雪姣于本判决生效之日起三日内向原告李平返还涉案房屋；
三、被告陈雪姣于本判决生效之日起三日内向原告李平支付违约金人民币164，280元；
四、被告陈雪姣于本判决生效之日起三日内向原告李平支付2014年2月至4月的房屋占有使用费人民币7，800元，此后的房屋占有使用费按人民币2，600元／月计算，计至实际返还涉案房屋之日（至迟不得超过本判决指定返还之日）；
五、驳回原告李平的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3，173元，由原告李平负担人民币1，000元，由被告陈雪姣负担人民币2，173元。受理费原告李平已预交。
原告李平、被告陈雪姣如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一四年五月七日
书 记 员 张露璐
书 记 员 张雪娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。