广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终728号
上诉人（原审原告）：周惠萍，女，1969年7月8日出生，汉族，住德庆县。
委托诉讼代理人：魏明雄，广东联翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：德庆县广瀚置业有限公司，住所地德庆县德城街道城东居委会文兰中路006号广瀚龙华御府A幢首层。
法定代表人：文哲光，董事长。
委托诉讼代理人：杨国波、王丹，均为广东君厚律师事务所律师。
上诉人周惠萍、德庆县广瀚置业有限公司（以下简称广瀚置业公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服德庆县人民法院（2017）粤1226号民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周惠萍上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法支持周惠萍的一审诉讼请求，即：将周惠萍的面积为16.67平方米杂物房与广瀚置业公司的C031号小车位按套内面积1:1进行置换；3、由广瀚置业公司承担本案的诉讼费用。
事实和理由：一审判决没有明确周惠萍面积为16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C031号小车位按套内面积1:1置换，容易产生争议。一、该案审理过程中，一审法院致函德庆县房产管理服务中心查明：周惠萍的杂物房建筑面积和套内面积均是16.67平方米，即周惠萍杂物房的面积16.67平方米没有包括分摊面积。那么，根据《集资房拆迁安置补偿合同》的约定，周惠萍的杂物房16.67平方米与周惠萍的C031号小车位按同等面积实行1:1置换，因为周惠萍的杂物房面积16.67平方米没有包括分摊面积（也就是套内面积16,67平方米），所以，与其置换的C031号小车位也不应该包括分摊面积，只能按照C031号小车位的套内面积进行置换。二、广瀚置业公司出具的《保证函》也保证周惠萍的杂物房置换成同等面积的车库，那么，周惠萍的杂物房面积16.67平方米没有包括分摊面积（也就是套内面积16.67平方米），与其置换的C031号小车位也不应该包括分摊面积，只能按照C031号小车位的套内面积进行置换。三、在一审庭审时，广瀚置业公司承认《集资房拆迁方案》是其公司发出的，那么，根据《集资房拆迁方案》最后的“说明”：双方签订协议后生效。既然双方己经签订协议，《集资房拆迁方案》应该发生法律效力。根据《集资房拆迁方案》关于置换方式的约定：以套内面积1:1的比例进行置换，其他公摊面积差价互不计算。因此，周惠萍的杂物房16.67平方米（也就是套内面积16.67平方米）应该与广瀚置业公司的C031号小车位按套内面积1:1的比例进行置换。
广瀚置业公司答辩称：本案双方补偿合同对杂物房做了明确约定，无论专用条款还是通用条款，不存在两种以上的解释，周惠萍主张以住宅置换方式适用杂物房的置换方式是没有依据的。请二审法院驳回周惠萍的上诉请求。
同时，广瀚置业公司也提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回周惠萍的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由周惠萍承担。
事实与理由：一审法院查明事实不清，适用法律错误，应当予以撤销，具体如下：一、广瀚置业公司主张杂物房与车库产权证证载面积进行1:1置换符合双方合同约定，一审法院对此不予采纳，又未对双方是否有关于“按套内面积置换”的约定进行查明，属于查明事实不清，且据此做出了错误的认定。双方拆迁安置补偿合同第一条第5款约定：“乙方（周惠萍）现有首层杂物房面积为16.67平方米，甲方（广瀚置业公司）在商住楼地下车库按双方协商位置面积按1：1进行置换，建好车房交付乙方使用。”现双方均确认：周惠萍的杂物房面积为16.67平方米，广瀚置业公司报规划和建设部门批准建设的、由周惠萍意向认购的C031车库预估面积为38.32平方米。广瀚置业公司据此计算出两者的面积差异，通知周惠萍按合同约定价格进行预结算，完全符合合同的约定。一审法院对广瀚置业公司该主张不予采纳，却未进行任何的说理。根据一审判决，其作出支持周惠萍诉讼请求的主要依据在于，广瀚置业公司曾出具保证函，承诺将周惠萍杂物房置换成与杂物房同等面积的车库。但从保证函的内容上看，与前述拆迁安置补偿合同第一条第5款约定内容并无差异，不能据此得出双方的真实意思表示为按套内面积1：1置换。在双方合同签订和履行过程中，并没有任何关于将杂物房面积与车库套内面积1:1进行置换的约定，周惠萍主张杂物房与车库按套内面积1:1置换，没有任何事实和法律依据。二、一审判决，存在事实上履行的障碍。一审判决中“本院认为”部分，直接将周惠萍的诉讼请求表述为“周惠萍起诉要求……按同等面积1:1置换”。而后，一审法院根据自身对周惠萍诉讼请求的“变更”，将判决主文的表述为：“周惠萍面积为16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的广瀚?龙华御府项日商住楼负一层C031号小车位按同等面积1：1置换”。从字面上理解，“同等面积”与周惠萍起诉要求的“套内面积”是意思完全不相同的概念。根据民事诉讼“不告不理”的原则，一审判决，已经超出了周惠萍的诉讼请求范围。不仅如此，若广瀚置业公司按照上述判决履行，则双方又会就“同等面积”的理解产生争议。具体体现为：如周惠萍要求广瀚置业公司提供与杂物房面积完全相同的车库，则由于整个开发项目以及周惠萍认购的C031车位建筑规划不可更改而无法履行；假设周惠萍要求将C031车位中的16.67平方米进行置换，该车位其他部分无偿供其使用，则超出的判决确定范围，广瀚置业公司有权拒绝履行。无论是上述哪一种情况，一审判决均存在事实上履行的障碍，导致广瀚置业公司无法履行。依据合同法第一百一十条之规定，法院不应支持周惠萍要求继续履行的请求。三、周惠萍已经违反双方合同的约定，不再具有回迁资格。根据双方确认的事实，广瀚置业公司己于2017年6月19日通知周惠萍办理回迁房网签手续。周惠萍却以双方就车库面积置换存在争议为由，拒绝办理双方无争议的住宅部分的网签手续和拒不履行58万元保证金返还义务。后经广瀚置业公司催告，周惠萍在合理时间内仍不履行义务。依据前述拆迁安置补偿合同的约定，周惠萍没有确认回迁，并不具备回迁资格，无权要求广瀚置业公司履行车位产权置换的义务。
周惠萍辩称，答辩意见与其上诉理由一致。
周惠萍向一审法院起诉请求：1、判令广瀚置业公司履行《集资房拆迁安置补偿合同》（产权置换）的约定，将周惠萍面积16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C031号小车位按套内面积1:1置换；2、该案诉讼费用由广瀚置业公司承担。
一审法院认定事实：周惠萍（乙方、被拆迁人）与广瀚置业公司（甲方、拆迁人）于2015年间签订一份德庆县德城镇（街道）321国道东侧（蚕种场内）集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）。约定拆迁房屋为德庆县德城镇（街道）321国道东侧（蚕种场内）302单元。合同除对房屋的置换方式、面积、补偿款计算进行了约定外，其中合同第一条第5款杂物房置换约定，乙方现有首层杂物房面积为16.67平方米，甲方在商住楼地下车库按双方协商位置面积按1：1进行置换，建好车房交付乙方使用。面积差异按一次性10000元每平方价结算。合同签订后，广瀚置业公司于2015年9月22日出具保证函：承诺周惠萍的杂物房置换同等面积的车库。其后，广瀚置业公司向周惠萍出具小车位认购书和结算单，要求周惠萍以杂物房面积16.67平方米置换广瀚?龙华御府负一层C031号建筑面积38.32平方米（套内建筑面积17.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.1平方米）的小车位，并以每平方米壹万元结算补偿216500元（面积差异21.65平方米）。2017年6月22日，周惠萍向广瀚置业公司发函，认为其杂物房为套内面积16.67平方米，不存在分摊面积，要求广瀚置业公司按套内面积1:1置换周惠萍的杂物房，为此，双方发生争纷。
另查明：周惠萍被拆迁的房屋的房地产权证（粤房地证德字第6520131067号）附记中记载杂物房面积为16.67平方米。诉讼期间，周惠萍向法庭提供了一份集资房拆迁方案，但拆迁人和被拆迁人均没有在方案上签名确认。
一审法院认为：该案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。周惠萍、广瀚置业公司签订的集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同。该案争议焦点是周惠萍的杂物房与广瀚置业公司提供置换的小车位置换的面积如何确定的问题。该案中，周惠萍、广瀚置业公司签订的集资房拆迁安置补偿合同第一条第5款杂物房置换约定：乙方现有首层杂物房面积与甲方在商住楼地下车库按双方协商位置面积按1:1置换，……。合同签订后，广瀚置业公司出具一份保证函，承诺将周惠萍的杂物房置换成与杂物房同等面积车库。经查，周惠萍的杂物房建筑面积和套内面积均是16.67平方米，依据合同的约定及广瀚置业公司承诺，周惠萍的杂物房16.67平方米与广瀚置业公司的小车位同等面积实行1:1置换。故周惠萍起诉要求广瀚置业公司履行《集资房拆迁补偿合同》（产权置换）的约定，将周惠萍面积16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C031号小车位按同等面积1:1置换的诉讼请求，理据充分，该院予以支持。广瀚置业公司提出抗辩认为，杂物房置换的方式是按产权证证载的面积进行1:1置换，而不是周惠萍主张的以杂物房面积与车库的套内面积进行1:1置换，依据不足，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：周惠萍面积为16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的广瀚?龙华御府项目商住楼负一层C031号小车位按同等面积1:1置换。案件受理费100元，减半收取计50元，由广瀚置业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
案经法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：周惠萍起诉要求其面积为16.67平方米的杂物房与广瀚置业公司的C031号小车位按套内面积1:1置换的主张是否能得到支持。
由于周惠萍与广瀚置业公司签订的《集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）》是双方的真实意思表示，内容合法，是有效的合同，对双方均有约束力。对案涉杂物房的补偿，双方已在该合同的通用条款第6条明确约定：均按房地产权证证载建筑面积与甲方（广瀚置业公司）地下车位进行1:1置换。针对案涉杂物房证载面积16.67平方米是建筑面积还是套内面积以及广瀚置业公司地下车位登记的证载建筑面积如何核定的问题，一审法院经专门向德庆县房产管理服务中心进行了征询，该中心作出复函明确“小车位的证载登记面积＝小车位的套内面积＋分摊的公共面积”。因此，本案应按双方当事人的约定以及有关管理部门的专门复函意见，认定与广瀚置业公司的C031号小车位进行1:1置换的是小车位的套内面积＋分摊的公共面积＝小车位的证载登记面积。一审法院作出“周惠萍杂物房与广瀚置业公司的广瀚?龙华御府项目商住楼负一层C031号小车位按同等面积1:1置换”的认定和处理，与上述复函意见不一致，亦与周惠萍提出的诉讼请求不符，在理解上容易产生争议，存在事实上无法履行的障碍，本院予以纠正。而双方所签《集资房拆迁安置补偿合同（产权置换）》专用条款第5条并没有明确约定是针对杂物房与地下室小车位的置换，周惠萍上诉认为其杂物房与广瀚置业公司的C031号小车位应按套内面积1:1置换，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
至于广瀚置业公司上诉认为周惠萍已经违反双方合同的约定，不再具有回迁资格的问题，因广瀚置业公司在一审并没有提出反诉主张，本院亦已对周惠萍主张其杂物房与广瀚置业公司的C031号小车位应按套内面积1:1置换的诉讼请求予以驳回，周惠萍是否具有回迁资格，不属本案的审查处理范畴，故本院对周惠萍是否具有回迁资格的问题不予审查处理。广瀚置业公司的该项上诉请求，本院不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误、实体处理不当，本院予以纠正。周惠萍和广瀚置业公司的上诉理据不足，对其上诉请求本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、撤销德庆县人民法院（2017）粤1226民初1008号民事判决。
二、驳回周惠萍的诉讼请求。
本案一审受理费50元，二审案件受理费200元，合共250元，由上诉人周惠萍负担150元，广瀚置业公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 何 桑
审 判 员 张秀丽
二〇一八年六月八日
法官助理 黎颖诗
书 记 员 吴兰芳