广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1069号
上诉人（原审原告）：张学明，男，××年××月××日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市南丰县，现住广东省中山市，公民身份号码×××2018。
被上诉人（原审被告）：孙爱英，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××2362。
委托代理人：黄杰仁，广东威格信律师事务所律师。
委托代理人：阮霭芬。
上诉人张学明因与被上诉人孙爱英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年8月24日，孙爱英（甲方）与张学明（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将其位于中山市火炬开发区中山港康乐大道华景花苑（二期）华源阁8卡的商铺租赁给乙方使用；租赁期限从2014年9月1日至2017年8月31日止；月租金为3000元，每月租金在5号前缴交；乙方于本合同签订当日向甲方缴交9000元租赁保证金，该保证金不计利息，租赁期满后双方不再续约或双方依约提前解除合同的，甲方对租赁物检查无损并在乙方未拖欠租金结清所有费用及迁移营业执照等和其它事务后30天内，甲方退还保证金给乙方；租赁期间，该租赁物所产生的费用包括：土地费、租赁税、保险费、水电费、电话费、管理费、环境卫生费、治安费及工商税收等政府部门日后若政策变动所产生的任何费用，均由乙方负责承担，甲方每月实收租金3000元；租赁期间，甲、乙双方均不得无故变更或解除合同，须变更合同的，经双方协商一致后可予变更，双方确需解除合同的，按本合同约定处理；乙方需要提前解除合同的，需提前1个月书面通知甲方，并且履行以下义务：及时将租赁物交回甲方，清偿拖欠的租金及其他合同约定的费用，在乙方提前解除合同的情况下，甲方所收乙方保证金不予退还，乙方还应向甲方赔偿两个月的租金；甲方需要提前解除合同的，需提前1个月书面通知乙方，并且必须履行以下义务：退还乙方所交纳的保证金，赔偿两个月的租金给乙方，乙方在五天内将租赁物交回给甲方使用。合同还约定了其他事项。合同签订后，张学明于当日向孙爱英交纳了2014年9月份的租金3000元和租赁保证金（押金）9000元，由孙爱英的丈夫李汉彬收取。孙爱英于2014年9月1日将租赁物交付给张学明使用，张学明将租赁物简单装修后，开始经营“有家面馆”。后来，张学明因患腰间盘突出无法继续经营该商铺。2014年10月1日，在李汉彬前来收取2014年10月份租金时，张学明向其提出想将此商铺转让，李汉彬表示同意并告知新的租赁合同条件可同原租赁合同。张学明于当天贴出转让告示。案外人范某甲于2014年12月24日看到转让告示后，向张学明表示同意接手该商铺。2014年12月26日下午，张学明、范某甲和李汉彬（携带孙爱英签名的租赁合同）在该商铺办理相关手续：张学明与范某甲签订转让协议，将该商铺转让给范某甲，交付时间为当日，转让费、水电费等共计18300元；张学明向李汉彬支付了800元；之后，范某甲与李汉彬（携带孙爱英签名的租赁合同）签订租赁合同，由范某甲承租该商铺，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。后因办营业执照的需要，双方将租赁期限的起始时间修改为2014年12月29日。后张学明以孙爱英未将保证金（押金）9000元退还为由，诉至原审法院，请求判令孙爱英向张学明退还租赁商铺的押金9000元。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。孙爱英与张学明签订的租赁合同是在平等、自愿的基础上进行的，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定自觉履行。但在履行过程中，张学明因个人原因需要提前解除合同，孙爱英要求张学明按照承租方提前解除的条件（所收押金不退还，承租方赔偿两个月租金）履行，没有违反合同的约定，并无不妥。因徐某未出庭作证，对其提供的证言，原审法院不予采信。对范某甲、梁某的证言，两个证人的证言均反映了李汉彬代表孙爱英与张学明洽谈提前解除合同事宜时，表示同意提前解除，并要求对方按合同约定的条件履行，即所收押金不退，承租方赔偿两个月租金，张学明表示同意，但要求将赔偿金的金额降低。范某甲、梁某的证言可以相互印证，且与张学明与孙爱英签订的租赁合同第七条第二款所约定的条件一致，原审法院予以采信。张学明在解除合同时，已经接受了出租方不退还保证金（押金）的条件，现表示反悔而要求退还保证金（押金），明显理据不足。另外，本案解除合同的原因系张学明因个人原因提前解除，而非双方依约提前解除，张学明依合同第三条第三款的约定，要求孙爱英退还押金，缺乏事实依据。由此，对张学明的诉讼请求，原审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回张学明的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（张学明已预付），由张学明负担。
宣判后，张学明不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审证人梁某、范某甲与孙爱英存在利害关系，两证人陈述张学明同意放弃保证金的时间不一致，属于伪证，不应采信。2.张学明在原审期间提交的证人徐某证人证言应予采信。3.虽然涉案租赁合同的解除是由张学明提出，但合同的解除亦已经过孙爱英的同意。张学明在原审时提交的证据显示：孙爱英、范某甲签订的租赁合同与张学明、范某甲签订的转让协议的时间均为2014年12月26日，足以证明李汉彬同意张学明提前解除租赁合同，租赁合同的解除是双方协商一致的结果。4.虽然双方在合同约定租赁期限届满后张学明能够取回保证金，但若涉案商铺未能在租赁期限届满前转租，则张学明会损失转让费，对承租人不公平。5.涉案合同是出租人提供的格式条款合同，根据法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应当退还张学明交纳的保证金。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判孙爱英退还保证金（押金）9000元。
被上诉人孙爱英答辩称：1.张学明没有证据证明证人作伪证，证人的证言应予采信。2.证人徐某没有出庭作证，也不存在可以不出庭作证的情形，故张学明提供的证人证言应不予采信。3.张学明因身体原因无法继续经营涉案商铺而提前解除租赁合同，且证人梁某、范某乙已经证实双方在洽谈提前解除租赁合同时，孙爱英已明确表示将不退还保证金，故涉案租赁合同解除的原因是张学明单方提前解除合同，保证金不予退还符合法律规定和合同约定。4.涉案租赁合同的约定具体明确，没有歧义，因张学明提前解除租赁合同导致保证金不予退还的法律责任应由张学明承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，张学明申请证人徐某出庭作证，证人徐某称其是涉案商铺的上一手承租人，李汉彬与张学明协商一致解除涉案租赁合同，并同意退还押金。
经质证，孙爱英认为张学明已在原审期间以书面形式提交了徐某的证人证言，故徐某的证言不属于新证据，应不予采信。
二审期间，孙爱英未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：张学明与范某甲签订涉案商铺的转让协议、孙爱英与范某甲签订涉案商铺的租赁合同的落款日期均为2014年12月26日。证人范某甲在原审庭审中表示:其于2014年12月24日看到张学明在58同城网站刊登的涉案商铺的转让信息，遂于2014年12月26日与张学明就涉案商铺签订转让协议，并于同日再与李汉彬就涉案商铺签订租赁合同，张学明与李汉彬亦于该日协商解除涉案租赁合同事宜，签订上述转让合同及租赁合同时，张学明、李汉彬、范某甲均在场，其支付给张学明的18300元转让费包括涉案商铺使用权转让费及商铺设备费、水电费、物业费等费用。二审期间，本院当庭播放张学明在一审时提交的视频光盘，该光盘的视频内容显示，张学明、李汉彬、范某甲在室内商谈涉案商铺转让和租赁事宜。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。张学明与孙爱英签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行。本案的争议焦点在于：涉案租赁合同的解除是双方协商一致解除还是张学明行使单方解除权的结果。
张学明与孙爱英签订的租赁合同约定，若张学明单方提前解除合同，孙爱英有权没收张学明交纳的保证金。本案中，张学明明确其先提出解除租赁合同的请求，并主张经得孙爱英的配偶李汉彬同意解除，应属双方协商一致解除租赁合同的情形，孙爱英应当退还保证金（押金）9000元。孙爱英对此不予确认，认为租赁合同是张学明单方解除，故保证金（押金）不应退还。本院认为，协商一致解除本身是通过双方达成合意而解除原来的合同，当事人协商的目的是达成一个解除合同的合意，故合同的协商一致解除不应以当事人同时提出解除合同作为解除要件，而应以双方对解除合同的事宜达成合意作为解除要件。根据租赁合同约定，张学明能以放弃已经交纳的9000元保证金（押金）为代价，从而享有单方提前解除租赁合同的权利，并无需经孙爱英同意即可行使单方解除权以解除租赁合同。本案中，张学明为了不以放弃9000元保证金（押金）为代价解除合同，于58同城网站发布涉案商铺转让信息，提前张贴转让告示使他人周知涉案商铺转让的事宜，积极为孙爱英寻找下一手承租人，并向李汉彬提出解除租赁合同的请求。李汉彬在得知案外人范某甲是通过张学明于58同城网站发布的转让信息前来商谈承租涉案商铺的情况下，作出同意其在有孙爱英签名的租赁合同上签字的意思表示，以确立双方之间的房屋租赁合同关系，其行为应视为同意张学明提出解除租赁合同的请求，双方达成协商一致解除租赁合同的合意。而孙爱英作为李汉彬的配偶，对此没有提出异议，基于夫妻之间的日常家事代理，本院认定前述行为是孙爱英的真实意思表示。张学明于转让商铺当日与案外人范某甲签订的转让协议中，约定的转让费用18300元未包含保证金（押金）9000元，在孙爱英没有足够证据证明张学明是单方解除租赁合同以及前述18300元包含张学明已向其交纳的9000元保证金（押金）的情况下，本院认定涉案租赁合同解除是双方协商一致的结果，孙爱英应退还张学明向其交纳的9000元保证金（押金）。虽然证人范某甲、梁某在原审期间陈述称张学明与李汉彬协商约定保证金（押金）不予退还，但因范某甲在原审期间与孙爱英存在房屋租赁关系，梁某与孙爱英、李汉彬是朋友关系，均与孙爱英存在利害关系，其证言不能单独作为定案依据，且孙爱英亦无其他证据证明张学明与李汉彬协商约定保证金（押金）不予退还，故本院对上述证人的证言不予采信。况且，孙爱英与范某甲签订的租赁合同中约定范某甲在签订合同当日应向其交纳9000元保证金（押金），即孙爱英再次出租涉案商铺时，其出租人权益已得到一定的保护，孙爱英向张学明退还已交纳的9000元保证金（押金）并未使张学明因合同解除而获得额外利益，故原审法院认定张学明系单方解除租赁合同并判令驳回其诉讼请求不当，本院予以纠正。
综上，上诉人张学明的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实及法律适用有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第425号民事判决；
二、孙爱英于本判决发生法律效力之日起五日内向张学明退还保证金（押金）9000元。
如果孙爱英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元（张学明已预交），由孙爱英负担。二审案件受理费50元（张学明已预交），由孙爱英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 林 俊
第8页共8页