河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀02民终1300号
上诉人（原审原告）：厦门卓信成投资有限责任公司，住所地：厦门市思明区塔埔东路170号9层903G单元。
法定代表人：吴文炼，该公司总经理。
委托代理人：关国亮，该公司副总经理。
委托代理人：李春悦，河北朋涛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丰南市宏达肉鸡有限责任公司。住所地：唐山市丰南区大新庄镇大佟庄三村。
法定代表人：曹昌勤，董事长。
上诉人厦门卓信成投资有限责任公司因借款合同纠纷一案，不服唐山市丰南区人民法院（2015）丰民初字第2744号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：贷款情况：（一）、1997年中国银行唐山分行（简称唐山中行）与丰南市宏达肉鸡有限责任公司（简称宏达公司）签订借款合同，约定由宏达公司向唐山中行借款30万元，借款期限1997年5月15日至1997年12月30日，利率约定为24‰，但对该利率系月息或年息书写模糊不清，且合同第五条约定“本合同项下贷款，自乙方划拨贷款之日起计息，按结息。本合同有效期内遇国家调整利率，本合同项下贷款利率也有变化时，乙方毋需通知甲方，从调整之日起即按调整之后的贷款利率计算利息”，同日唐山中行向宏达公司发送了该30万元借款，宏达公司盖章签署了借据。（二）、1997年5月28日宏达公司与唐山中行签订了编号为97年A字第021-1号借款合同，约定由宏达公司向唐山中行借款8万元，利率约定9.24‰，但未写明系年息或月息，合同第五条约定内容与021号合同第五条内容一致。当日唐山中行向宏达公司发放了该8万元借款，宏达公司盖章签署了借据。（三）、1997年6月2日宏达公司与唐山中行签订了编号为97年A字第022号借款合同，约定由宏达公司向唐山中行借款50万元，合同书未约定利率，合同第五条约定内容与前述两份合同第五条内容一致。次日唐山中行向宏达公司发放了该50万元借款，宏达公司盖章签署了借据，借据备考栏内填写利率9.24‰，但未注明系年息或月息。
抵押情况：（一）、1997年4月25日宏达公司与唐山中行签订编号为97年外抵字第10号《抵押合同》，甲方为宏达公司，乙方为唐山中行，第一条约定“甲方用作抵押的财产为（详见抵押财产清单及财产有效证书）”。（二）、1997年4月21日丰南市土地管理局在宏达公司与唐山中行均盖章的丰政押字（1997）4号《国有土地使用权抵押登记申请审批书》的“土地管理部门审核意见”栏内盖章。（三）、1997年4月21日宏达公司与唐山中行签订了编号为丰南房交易字024号《房屋抵押贷款合同》，约定由抵押人宏达公司将自有房屋作抵押物担保贷款本息及罚息，丰南市房产交易所在该合同盖章。（四）、借贷双方经丰南市土地管理局办理了丰政（97）押字第4号《土地使用权抵押证明书》。（五）、借贷双方经丰南市城镇房屋产权产籍监理所办理了丰南房字第××号《房屋他项权证》。
还款及催收情况：厦门卓信成投资有限责任公司（简称卓信成公司）、宏达公司一致认可97年A字第021借款合同所附的借据中填写的“97.5.23扣8万还利息”，为向唐山中行所还的利息8万元。1998年6月30日、1999年6月30日、2000年1月5日、2000年6月30日丰南中行（即中国银行唐山丰南支行）向宏达公司进行了催收。2000年7月20日宏达公司向丰南中行出具了《还款计划》，承诺自2001年开始分批次偿还贷款本息，至2010年共偿还350万元，其中包括有本案所涉的三笔借款本息，之后宏达公司并未还款。
债权转让情况：（一）、2004年9月7日甲方丰南中行与乙方中国东方资产管理公司石家庄办事处（简称石家庄办事处）签署编号为TS2004-020的《债权转让协议》，约定将包括本案所涉三笔借款在内的四笔借款债权及从属权利转让给石家庄办事处，中国银行河北省分行与石家庄办事处通过河北经济日报2005年4月18日的报纸对该转让协议进行了公告，并以公告方式予以催收。石家庄办事处通过河北经济日报2007年1月6日的报纸和河北日报2008年12月24日的报纸以公告方式进行了催收。（二）、2009年7月13日甲方石家庄办事处与乙方东信联合资产管理有限公司（简称东信资产）签署了编号为HB2066400-0929号的《债权转让协议》，约定由石家庄办事处将前述债权及从权利转让给东信资产享有，石家庄办事处与东信资产通过2009年8月27日的河北经济日报对债权转让及催收进行了公告，石家庄办事处与东信资产通过2011年8月13日河北经济日报报纸对债权转让及催收进行了公告。（三）、2011年12月23日东信资产与卓信成公司签订了《资产转让协议》，约定将上述债权及从权利转让给卓信成公司享有，东信资产与卓信成公司通过2011年12月30日的河北经济日报对债权转让及催收进行了公告。2013年12月12日卓信成公司通过EMS向宏达公司发送了《催促履行义务通知书》，因收件人家里长期无人无法投递。
丰南市宏达肉鸡有限责任公司情况：宏达公司系股东曹昌勤、安玉霞二人投资设立，1995年12月12日领取《企业法人营业执照》，企业性质为有限责任公司，登记法定代表人为董事长曹昌勤，2002年6月15日丰南市工商行政管理局以宏达公司违反了《企业年度检验办法》的规定吊销了宏达公司的营业执照，之后宏达公司一直未办理注销手续。按曹昌勤所述吊销执照后因企业赔钱，一直没有恢复生产经营，且有部分房屋已经倒塌。经原审法院向丰南区市场监督管理局调查未能查到宏达公司的组织机构代码登记。厦门卓信成投资有限责任公司诉至法院，要求丰南市宏达肉鸡有限责任公司偿还借款并对涉案房产及土地享有优先受偿权，形成诉讼。
原审法院认为：（一）、被告宏达公司虽因违反年检制度被工商机关吊销了执照，但一直未办理企业注销，所以其民事诉讼主体资格仍然存在，仍应以公司名义承担民事责任。各股东对公司的资产及债权债务应当及时进行清理，防止资产流失，以保护各债权人合法权益。（二）、本案所涉三笔借款本金及借期约定事实清楚，宏达公司应当偿还，利息约定不明，应按央行规定的同期同类贷款利率执行。（三）、本案所涉三次债权转让，债权人均通过本省有较大影响报纸进行了公告，视为已合法通知到了债务人，且丰南中行与石家庄办事处签订的《债权转让协议》是中国银行河北省分行和石家庄办事处联合公告的，自应视丰南中行为有权转让行为，各转让生效。（四）、借款逾期后丰南中行及时进行了催收，宏达公司也做了还款计划，之后的历次债权转让时各债权人也以报纸公告的方式进行了催收，所以原告卓信成公司的诉讼请求未超诉讼时效。（五）、关于财产抵押，原告提供的《土地使用权抵押证明书》所载“……由抵押权人办理土地出让手续后方能实施抵押”的内容，抵押的土地为集体土地，土地所有权为村集体所有，且在办理抵押登记时已注明抵押条件，故该抵押合同无效。关于房产抵押，被抵押的房产虽办理他项权证，但因土地抵押无效，故对地上房屋抵押亦属无效。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百九十六条、第一百九十七条，和《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之、及《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第二项的规定，判决如下：一、被告宏达公司于本判决生效后10日之内给付原告卓信成公司三份借款合同项下的贷款本金88万元，并按各借款合同约定的借期及央行规定的同期同类贷款利率标准、计收逾期贷款标准向原告卓信成公司支付各借款合同项下的利息（扣除宏达公司已付的利息8万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告实现抵押权的诉讼请求。案件受理费人民币12600元，由被告宏达公司负担。
判后，厦门卓信成投资有限责任公司不服，上诉主张：本案所涉房产及土地抵押权有效，其对涉案房产及土地享有优先受偿权，请求二审法院依法改判。被上诉人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
本院二审查明事实与原审法院一审查明事实一致。
本院认为：本案所涉房产抵押及土地抵押虽然办理了他项权证，但该《土地使用权抵押证明书》中明确记载：“此宗地为集体土地，抵押期满，抵押人不能偿还债务时，由抵押权人办理土地出让手续后，方能实施抵押”，该条件至今未成就，故上诉人厦门卓信成投资有限责任公司主张对涉案房产及土地享有优先受偿权本院不予采纳。综上，原审判决并无不当，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12600元，由上诉人厦门卓信成投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苗立柱
代理审判员 李木子
代理审判员 郑国勇
二〇一六年五月五日
书 记 员 刘莎娜