台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台椒民初字第156号
原告（反诉被告）：陈丛颖。
委托代理人：王何方。
委托代理人：谷瑛瑛。
被告（反诉原告）：王君正。
委托代理人：蔡海军。
原告陈丛颖为与被告王君正房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月8日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员张辉适用简易程序，于2014年2月11日、8月15日两次公开开庭进行了审理。原告陈丛颖的委托代理人王何方和被告王君正的委托代理人蔡海军两次庭审到庭参加诉讼。被告王君正于第二次庭审到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。
原告陈丛颖起诉称：2012年8月16日，被告租赁原告所有的坐落在台州市耀达路46-48号房屋，面积178.8平方米，租金每平方31元，年租金66513.6元，并且每年递增5%的租金，约定提前一个月付房租，双方签订了一份房屋租赁合同。被告也支付了第一年的一部分房租，未付清余款，但原告也按照合同规定将该房屋交付给被告使用。至2013年9月1日，原告要求被告给付第二年房租，至今经原告多次催讨，被告均置之不理。2013年11月27日原告委托律师向被告发出律师函又无果。现要求判令：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告立即腾退房屋；2.被告支付原告已使用房屋期间的租金（其中上一年度拖欠的租金1256.80元，截止2014年4月1日的租金共计36176.44元）。
在第二次庭审中，原告陈丛颖变更第2项诉讼请求为：要求被告支付原告已使用房屋期间的租金（包括自2013年10月1日起至被告腾退房屋之日按月租金5820元计算的租金及上一年度拖欠的租金1256.80元）。
被告王君正答辩称：原告诉称的事实与实际不符。被告要求向原告支付第二年租金时，因原告所在大楼消防主体瘫痪导致被告无法办理经营所需的相关证件，被告同时要求原告赔偿损失，原告认为损失与其无关，要求解除合同，并拒收租金。被告同时租赁了其他房屋，对租赁房屋进行了装修并投入大量资金。原告陈述曾向被告发送律师函，被告并未收到。原告陈述被告拖欠第一年房租余款1256.80元不属实，实为当时租金金额按照房屋面积计算错误，双方约定余款下次一次性支付。对原告主体有异议，原告主体应是两人。本案不存在被告违约的情形，要求继续履行合同，租金是要付的。
被告王君正反诉称：2012年8月16日，被告租赁了原告所有的坐落在台州市耀达路46-48号房屋作为餐饮经营场所，双方签订了一份房屋租赁合同。被告支付了第一年房租，原告交付了房屋。被告装修餐馆期间，由于大楼消防设施等瘫痪，导致消防检查不合格，使消防证件从2012年11月拖延至2013年8月，反诉原告未能正常营业。消防设备等合格是原告在房屋租赁前必须尽到的责任，现因原告的过错，致使被告餐馆停业时间长久，造成较大经济损失。此后原告要求被告支付第二年房租时，被告同意支付，同时要求原告赔偿餐馆在消防安检期间停业的损失共计88646.40元。但是原告不同意赔偿并拒收租金，此后双方一直在协商，但未能达成一致意见。现反诉要求判令原告陈丛颖赔偿被告因房屋消防主体瘫痪给被告造成的经济损失88646.40元（10个月物业费损失3218.4元，10个月房租费损失55428元及罚款30000元）。
原告陈丛颖针对被告王君正的反诉答辩称：被告反诉所称并非事实。在双方签订合同时，被告未提出出租的房屋必须具备消防设施方面的要求，消防设施是物业公司管理的，原告将房屋交给被告时，被告没有提出任何异议。被告没有办理消防许可，与原告无关。被告主张物业费损失、房租损失、罚款损失缺乏依据，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：坐落在台州市耀达路46号、48号房屋系原告陈丛颖与苏凌云共同所有，房屋建筑面积共计178.80平方米。2012年8月16日，原告陈丛颖与被告王君正签订房屋租赁合同，合同约定：原告将其所有的坐落在台州市耀达路46号、48号房屋出租给被告使用，租期自2012年10月1日至2017年9月30日止，共5年，月租金每平方米31元，每年在上一年度基础上递增5%，每半年付款一次，提前一个月付清下一年租金。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。被告与他人共同投资成立台州和沁餐饮管理有限公司，在租赁房屋经营餐饮服务。被告支付了第一年的大部分租金，尚有1256.80元租金至今没有支付。台州市公安消防支队开发区大队依据消防法第五十八条第一款第五项的规定，对被告进行处罚，被告于2013年6月21日交纳罚没款30000元。后原、被告发生争执，被告拒付第二年的租金。上述事实有原告提供的房屋租赁合同、房屋所有权证，被告提供的罚没财物专用票据、公司基本情况以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，被告应按约履行支付租金的义务。现被告至今未支付原告第一年的部分租金以及第二年的租金，违反了合同关于租金支付的约定，而被告辩解原告拒收租金缺乏依据，故被告的行为已构成违约。由于被告的违约行为，致使原告无法实现收取租金的合同目的，因此原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应从租赁房屋腾退，并支付截至腾房之日的租金。被告应支付第一年度的租金金额为1256.80元，第二年度的租金按合同约定在第一年的租金基础上递增5%，月租金为5820元（31元／平方米×178.80平方米×1.05%）。虽然租赁房屋系原告与他人共有，但合同系原告一人与被告签订，根据合同相对性原则，原告一人向被告主张合同权利并无不当。被告提供的罚没财物专用票据载明了被公安机关消防机构处罚的依据，由此可见被告被处罚的原因是其经营场所未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求而擅自投入使用、营业，该证据与被告提供的物业公司出具的证明均不能证实其经营受消防因素影响的责任在于原告，故被告反诉要求原告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告陈丛颖与被告王君正于2012年8月16日签订的房屋租赁合同；
二、被告王君正于本判决发生法律效力后一个月内腾退坐落在台州市耀达路46号、48号房屋；
三、被告王君正于本判决发生法律效力后十日内支付给原告陈丛颖截止2013年9月30日的租金1256.80元及从2013年10月1日起至被告腾房之日止按月租金5820元计算的租金；
四、驳回被告王君正的反诉诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费350元（减半收取，原告已预交），反诉案件受理费1010元（减半收取，被告已预交），合计1360元，由被告王君正负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。收款单位：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
审 判 员 张辉
二〇一四年八月二十八日
代书记员 叶臻
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。