浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬宁民初字第1250号
原告：郑某某。
委托代理人（特别授权代理）：严丁。
被告：徐甲。
被告：孙某某。
被告：严甲。
被告：严乙。
被告：严丙。
被告严乙、严丙。
原告郑某某与被告徐甲、孙某某、严甲、严乙、严丙房
屋买卖合同纠纷一案，于2009年8月26日向本院起诉，本院于
同日受理后，依法组成合议庭，并于2010年3月10日公开开庭
进行了审理。原告郑某某及其委托代理人严丁、被告孙某某，
及被告严乙、严丙的委托代理人徐乙到庭参加了诉讼，被告徐
甲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，被告严甲经本院公
告传唤期满后未到庭。本案现已审理终结。
原告郑某某诉称：被告严乙、严丙系宁海县西溪水库的
移民，因建房缺乏资金，2005年1月25日将座落在西溪移民安
置小区庙前丁宅基地一间以147500元的价格转让给被告严甲。
协议约定被告严乙、严丙提供土地审批表和用地规划、建设工
程规划许可证原件及身份证、户口簿复印件等有关过户所需的资料，在国家政策允许可办理过户手续时，必须全力予以协助
被告严甲做好土地证、房产证的转户手续；房屋由被告严甲建
造，被告严乙、严丙保证上述宅基地权属清楚，若有产权纠纷
，概由其负责处理。事后被告严甲建房，因资金缺乏，在2006
年6月20日以180000元的价格将已建的毛坯房转让给被告徐甲
，房屋买卖契约内容与前手房屋买卖契约内容基本一致。被告
徐甲、孙某某将上述房产装修后，在2009年6月22日，因资金
困难以480000元的价格转让给原告，房屋买卖契约内容与前手
基本一致。前几手房产转让均未落实转户手续，原告要求被告
协助办理过户手续时遭拒。现原告起诉要求确认上述三份房地
产买卖合同有效，并要求上述五被告依约协助原告办理房产过
户手续。
原告举证如下：
①宅基地房屋转让契约一份，证明2005年1月25日原告所
购房屋系被告严丙、被告严乙转让给严甲的事实；
②房屋买卖杜约契一份，证明2006年6月20日原告所购房
屋系被告严甲建后转让给被告徐甲的事实；
③房屋买卖绝契一份，证明原告所购房屋系被告徐甲、
孙某某购房装修后转让给原告的事实；
④收条两份，证明被告严甲收到被告徐甲购房款180000
元的事实；
⑤收条三份，证明被告徐甲、孙某某收到原告给付的480
000元购房款的事实；
⑥宁海县桃源街道浦西社区徐家经济合作社管理委员会出具的证明一份，证明徐甲是西溪水库移民的事实。
被告孙某某辩称：被告徐甲、孙某某在2009年6月22日将
座落于宁海县桃源街道浦西新村沙田某5弄10号房产出卖给原
告480000元是事实。现房屋暂时由被告徐甲、孙某某住着。由
于五个被告均是西溪水库移居宁海县桃源街道浦西新村的移民
，上述房地产的几手转让没有违反国某某制性法律规定，应受
法律保护。至今无法将房产及时过户给原告的原因是因为本案
的被告严丙、严乙违约，不配合依约将房地产登记手续及时过
户给被告严甲，而被告严甲也违约，不依约将房地产登记手续
过户给被告徐甲、孙某某。据此，原告应追究他们的违约责任
，并依约协助办理上述房地产过户手续。
被告严乙、严丙辩称：对原告陈述的事实没有异议。第
一、被告严乙、严丙在2005年1月25日与被告严甲签订的宅基
地房屋转让协议应属无效，因为这是移民安置小区宅基地，土
地使用权是宁海县人民政府为了建设西溪水库重点项目无偿划
拨的，未经政府部门批准，按照规定不得转让、出租、抵押。
第二、被告严乙、严丙在2005年1月25日与被告严甲签订宅基
地转让协议时，被告严乙并非是该宅基地的共有人，共有人应
是杨某某，该宅基地出卖时，未经共有人同意签字，应属无效
。第三、本案原告诉被告严乙、严丙，主体不适格，因为被告
严乙、严丙与原告没有直接签订房屋买卖合同，不是合同相对
人，原告只能起诉被告徐甲承担违约责任。因此要求法院驳回
原告郑某某的诉讼请求。
被告严乙、严丙举证如下：①宁国用（2008）第02412号国有土地证复印件，证明讼
争房地产性质是国有划拨的事实；
②宁房-
x0033321房屋所有权证复印件，证明共有权人是杨某某的事实
。
③户口薄复印件，证明严丙的家庭成员情况。
原、被告提供的证据经庭审质证，本院认证如下：
1、被告孙某某、严乙、严丙对原告提供的六组证据的真
实性无异议。本院认为真实性无异议，应予以确认，讼争房地
产性质系国有划拨，其转让并非违反强制性规定，故合法性应
予以确认；关联性涉及到合同相对性，故三份合同及其收条，
对于签约双方是有关联的，对其他当事人就没有关联。
2、对被告严乙、严丙提供的证据①、③，原告及被告孙
某某无异议，应予以确认。
3、对被告严乙、严丙提供的证据②，被告孙某某无异议
，原告有异议，认为房产登记在杨某某的名下是错误的，宅基
地早已转让，应该变更为严甲，严甲再变更为徐甲，徐甲再变
更为郑某某。本院认为房产共有权人登记在杨某某的名下是否
错误，不是本案审理范畴，故在未撤销前应予以确认。
4、被告徐甲、严甲未到庭，视为放弃对当事人所举证据
质证的权利。
综上，本院认定如下：
被告徐甲、孙某某、严甲、严乙、严丙系宁海县西溪水
库的移民，徐甲、孙某某是夫妻关系，严丙、严乙是父女关系。2005年1月25日被告严乙、严丙将座落在西溪移民安置小区
庙前丁宅基地一间（即宁海县桃源街道沙田某5弄10号）转让
给被告严甲，价格147500元。2006年6月20日被告严甲将在上
述地基上建造的毛坯房转让给被告徐甲，价格180000元。2009
年6月22日被告徐甲、孙某某将上述房地产转让给原告，价格4
80000元。
另认定，宁海县桃源街道浦西社区沙田某5弄10号土地使
用权人于2008年7月8日登记为被告严丙，房屋所有权人、共有
权人于2007年12月26日登记为被告严丙及杨某某。被告严丙与
杨某某是夫妻关系。
本院认为：根据合同相对性原则，最后一手房屋受让人
与其前手房屋出卖人存在房屋买卖合同的法律关系，最后一手
房屋受让人只能依据该房屋买卖合同向前手出卖人主张权利。
因此原告可依据与被告徐甲、孙某某所签订的房屋买卖绝契，
向他俩主张权利，而不能向其他被告主张权利。房屋买卖绝契
指向的对象是购买宁海县桃源街道浦西社区沙田某5弄10号房
地产，该权利在取得房地产权证之前实际是明确的，因此为维
护交易安全和社会稳定，应认定房屋买卖绝契有效较为妥当。
现讼争房地产两证尚登记在被告严丙及杨某某名下，故被告徐
甲、孙某某还不具备协助原告办理过户手续的条件，原告的该
项诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条、《中华人民共合国合同法》第八条、第四十四
条、第六十条之规定，判决如下：
一、2009年6月22日原告郑某某与被告徐甲、孙某某签订的房屋买卖绝契有效；
二、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。
本案受理费8800元，由原告郑某某负担4400元，被告徐
甲、孙某某负担4400元；公告费400元，由原告郑某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费交纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院
立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人
为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开
户银行为中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市
中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，
作自动放弃上诉处理。
审 判 长 童 文 建
审 判 员 方 雷
人民陪审员 陈 庭 云
二〇一〇年五月六日
书 记 员 葛淑敏（代）