云南省保山市隆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆民初字第01795号
原告（反诉被告）赵凤玲，女，广东省电白县人。
委托代理人张钧，男，隆阳区芒宽乡法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）木晓红，女，2015年7月1日因病去世。
被告（反诉原告）徐忠权，男，四川省广安市人。
委托代理人李龙岩，女，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告赵凤玲诉被告木晓红、徐忠权房屋买卖合同纠纷，被告木晓红、徐忠权反诉原告赵凤玲确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李树适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告赵凤玲及其委托代理人张钧，被告木晓红、徐忠权及其委托代理人李龙岩到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告木晓红于2015年7月1日因病去世。本案现已审理终结。
原告赵凤玲诉称，二被告系夫妻关系。2014年12月10日，原告与二被告签订了《借款协议书》一份，约定原告借给二被告人民币280万元，借款期限自2014年12月10日起至2015年4月10日止。到期后，二被告必须一次归还原告本金及约定的利息。二被告用其在芒宽街子的国有土地使用权【证号：保自用（2012）第*****号，面积4002.59平方米】、房屋所有权【证号：保山市房权证隆阳区第000*****号，建筑面积370.59平方米】作为抵押担保。协议还约定双方必须按约执行，如有违约，违约方必须支付借款总额30%的违约金，另按银行当年贷款利率的四倍加收利息，并赔偿因违约给对方造成的经济损失；协议还约定二被告的抵押物全部充抵赔偿款，并由抵押关系转换为买卖关系，而且对抵押物不再重新作价，无条件限期搬空腾让，并积极协助原告办妥过户手续，二被告承担过户费用。签订《借款协议书》的当日，双方还签订了一份《借款抵押担保协议书》，该《借款抵押担保协议书》对以上房地产的抵押作了约定，并再次作出了对抵押物不再重新作价、无条件限期搬空腾让、二被告积极协助原告办妥过户手续和过户手续办妥之前先行交付原告占有和使用、二被告承担过户费用的约定。2015年3月31日，原被告签订了一份《房地产买卖契约》，二被告将以上抵押物全部出售给原告，在办理过户手续时，才知道该房产已被法院查封，原告为了过户又垫交了按约定应由二被告承担的公证费、工本材料费7370元、评估费6500元、案件受理费4372元、执行款192792元、房产交易手续费2815.7元、税款347200元，合计561049.70元。二被告至今仍未按约定交付房地产，其行为侵犯了原告的合法权益，请求法院判令：由二被告将国有土地使用权证【证号：保国用（2012）第*****号】登记的国有土地4002.59平方米、房屋所有权证【证号：保山市房权证隆阳区字第000*****号】所登记房产370.59平方米（建筑面积）交付原告，并将上述房地产范围内的财物、建筑物（简易木楼房一间、简易厨房一间、四格结构平房一间）腾空搬让。2、归还原告为二被告垫付的公证费、工本材料费7370元、评估费6500元、案件受理费4372元、执行款192792元、房产交易手续费2815.70元、税款347200元，合计561049.70元。
被告木晓红、徐忠权答辩并反诉称，2014年12月10日经人介绍，二被告向原告借款280万元，并按原告的要求和其签订了《借款协议书》、《借款抵押担保协议书》，同时原告还要求二被告签订了《房屋买卖协议书》，作为借款担保的保证，并按原告的要求经龙泉法律服务所见证。双方约定借款金额280万元，借款期限为2014年12月10日起至2015年4月10日，二被告用自有房地产为该笔借款抵押担保，并以房屋买卖协议的形式再次为借款担保。协议签订后，原告只给二被告账上汇款2681000元，其余的119000元作为利息和借款本金作了抵扣。2014年12月14日，木晓红因病到昆明住院治疗，直到2015年2月14日才出院。因此原计划4月10日还款的目的可能不能达到。2015年3月底，二被告向原告提出延期还款一个月，原告口头上答应了二被告的要求，但要求二被告和其到公证处办理一个公证，才能延期还款。到公证处后，原告要求二被告只要签字即可，签字后原告要求二被告先走，因为木晓红的身体状况太差，认为借款可以延期一个月就回了芒宽。4月13日，木晓红再次住院治疗，当日医院就下了病危通知，并建议转院治疗。4月15日，木晓红转入云南省肿瘤医院治疗至21日出院。后二被告接到原告电话，得知房地产已过户到原告名下，原告要求二被告尽快搬走，又到芒宽街子张贴已作变更的产权证复印件及出卖土地的告知书。5月初，二被告到隆阳区法院才看到3月31日公证书的内容，知道用于抵押借款的房地产原告已过户到自己的名下。该房地产于2014年5月26日经中瑞评估公司评估价值617万元。3月31日公证的《房屋买卖契约》是在二被告被蒙蔽的情况下签订，当时借款时间还未到期，且二被告并不认识接受委托办理过户手续的林美娜。综上所述，原被告签订的4个合同均有流质契约的性质，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定主债务履行期满前签订的流质契约无效，原告无权要求二被告搬离。将房地产过户系原告的单方行为，所用的各项费用应由原告自行负担。故请求法院依法判令：1、驳回原告的诉讼请求；2、确认《房屋买卖协议书》、《房屋买卖契约》无效；3、依法判令原告将原国有土地使用证【保国用（2012）第*****号】及房屋所有权证【保山市房权证隆阳区第000*****号】恢复登记。
原告赵凤玲（反诉被告）针对被告（反诉原告）反诉答辩称，1、原告与二被告所签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖契约》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，《房屋买卖协议书》、《房屋买卖契约》合法有效；2、被告在反诉中提出了原告采取欺骗手段诱骗被告签订《房屋买卖协议书》、《房屋买卖契约》不能成立，被告也签订过其他合同，应当知道签字的严肃性及相关后果。且被告委托保山市中瑞房地产评估有限公司作出的【中房评（2014）初第02-22号】评估报告中估价声明第2条已载明为初评结果，为委托方提供房地产市场价值参考，不具备评估报告的法律效力，故被告以此主张抵押房地产价值617万元没有依据。
原告针对自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、见证书一份（内含协议书、承诺书、结婚证、房屋所有权证和国有土地使用证、营业执照和税务登记证、代码证、企业住所、暂住证等），以证实2014年12月10日，二被告向原告借款280万，约定借款期限为4个月及二被告将其所有的国有土地使用权【证号：保国用（2012）第*****号】及房屋产权【证号：保山市房权证隆阳区字第00*****号】抵押给原告，同时还约定了如二被告不按期归还借款本息、抵押物冲抵借款、抵押物不再另补做价、抵押物转换为购买、并由二被告支付过户费用、二被告无条件限期腾空搬让等内容的事实。经质证，二被告持有异议，提出该证据违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条关于流押的规定，属于无效约定。本院认为，《借款协议书》及《借款抵押担保协议书》系双方自愿就借款和借款抵押担保所达成的书面协议，且该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。
2、云南省保山市天平公证处【（2015）云保天平证字第1582号】公证书【内含公证书、《房地产买卖契约》、身份及身份关系证明等】委托书及（2015）云保天平证字第1581号公证书各一份，以证实二被告将其所有的国有土地使用权面积4002.5平方米【保国用（2012）第*****号】及该土地上的房产【保山市房权证隆阳区字第00*****号】370.59平方米以280万的价格出售给原告及二被告委托林美娜代为出售该房地产、办理公证、评估、过户等事宜的事实。经质证，二被告持有异议，提出木晓红的名字是徐忠权代签的，房屋买卖协议二被告不清楚，原告没有向公证处如实说明双方有借款抵押协议的事实，公证是在主债务履行期满之前进行的，属于无效行为；另外委托林美娜办理过户手续的委托书是房屋买卖合同的从合同，主合同无效，从合同当然无效。本院认为，该组证据能够证实双方就房地产买卖达成协议以及二被告委托林美娜代为出售该房地产、办理公证、评估、过户等事宜的案件事实，故本院予以采信。
3、房屋所有权证复印件【保山市房权证隆阳区字第000*****号】、国有土地使用权证复印件【保国用（2015）第*****号】各一份，以证实二被告将保山市房权证隆阳区字第00*****号的房产370.59平方米及保国用（2012）第*****号国有土地使用权面积4002.59平方米过户到原告名下，原告已是以上房地产所有权人的事实。经质证，二被告持有异议，提出两证书是原告依据无效合同单方过户取得。本院认为，该证据证实了原被告在2015年3月31日签订《房地产买卖契约》后，原告根据该契约到相关部门已办理了过户手续的事实，能够证明本案案件事实，故本院予以采信。
4、收据及发票八份，以证实原告为二被告垫付了公证费及工本材料费7370元、评估费6500元、案件受理费4372元、执行款192792元、房产交易手续费2815.70元、税款347200元，共计561049.70元的事实。经质证，二被告不持异议，但提出上述款项是原告为了房地产过户而向相关部门交纳的税费、执行款，属原告赵凤玲的单方行为。本院认为，该组证据能够证实在办理房地产过户过程中，原告代木晓红向法院交纳其他诉讼案件的执行款、案件受理费并垫付其他税费的事实，来源合法，故本院予以采信。
被告木晓红、徐忠权（反诉原告）针对自己的答辩及反诉主张，向本院提交了下列证据：
1、见证书复印件一份（与原告提交的见证书一致，内含房屋买卖协议书一份），以证实双方于2014年12月10日签订了借款协议书和借款抵押担保协议书，同时又签订了房屋买卖协议书，该房屋买卖协议书无效的事实。经质证，原告对该组证据证明目的持有异议，提出双方所签的《借款协议书》、《借款抵押担保协议书》和《房屋买卖协议书》，不属于合同法第五十二条规定的无效合同的情形，该房屋买卖合同合法有效。本院认为，该组证据能够证实原被告双方于2014年12月10日签订了《借款协议书》、《借款抵押担保协议书》和《房屋买卖协议书》及双方对前两份协议书进行见证的案件事实，且与原告提交的见证书相一致，故本院予以采信。
2、《房地产买卖契约》复印件、《房地产买卖契约》公证书复印件、委托书复印件、委托公证书复印件各一份，以证实在进行公证时，原告没有如实向公证机构说明房屋买卖契约所涉及的房地产原属借款抵押物的事实，故该房地产买卖契约无效。经质证，原告对该组证据的证明目的持有异议，提出该证据不能证明原告隐瞒了相关事实，被告也没有其他证据证实上述主张。本院认为，被告提交的该组证据，能够证实2015年3月31日二被告自愿与原告签订《房地产买卖契约》、二被告自愿委托林某某办理房地产交易的相关手续事项及二被告与原告、林某某一同到公证机关对房地产买卖契约和委托书进行公证的事实，且该组证据与原告提交的证据2基本一致，故本院予以采信。
3、珠海振国肿瘤康复医院出院记录复印件、保山市人民医院出院记录、昆明医科大学第三附属医院出院记录复印件及出院证各一份，以证实被告木晓红因病不能按时归还原告借款的事实。经质证，原告不持异议，但认为该组证据与本案无关。本院认为，该组证据与本案没有直接关联，故本院不作为本案定案依据。
4、出售公告一份（内附房屋所有权证、国有土地使用权证内容），以证实原告已将被告的房地产过户到原告名下，二被告是看到公告才知道房地产已过户的情况。经质证，原告不持异议。但提出原告是在被告向林美娜授权后，才进行的变更登记。被告提出“看到公告才知晓证件变更登记的情况”与事实不符。本院认为，该组证据所证实的事实与本案没有直接关联，且不能证实二被告的主张，故本院不作为本案定案依据。
5、保山市中瑞房地产评估有限公司评估报告（中房评（2014）初第02-22号）一份，以证实涉案房地产初评价值为617万元。经质证，原告持有异议，提出报告中的估价申明第二条已说明，估价只是参考，以正式评估报告为准，不具备最终的法律效力。本院认为，该评估报告系为委托方确定房地产贷款抵押额度提供参考依据所作的评估，同时该评估报告估价声明第2条载明“本初评结果仅为正式报告未做出前，为委托方提供房地产市场价值参考，不做其他用途，不具备评估的法律效力，其估价最终结果以正式评估报告为准。”，该评估报告不能证实本案所涉房地产价值617万元的事实，与本案无直接关联，故本院不作为本案定案依据。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉，原告向本院提交了以下证据：
云南洪业房地产评估公司【洪业评字（2015）第025号】评估报告一份，以证实二被告转让给原告的房地产总价值为280万元的事实。经质证，二被告持有异议，提出该证据是赵凤玲单方为了过户，规避相关税费而按借款数额于2015年4月14日进行的评估，且评估价格与实际价格不符。本院认为，该证据系原告为产权转移课税提供价值参考而所做的评估，不能客观反映本案所涉房地产的实际价值，与本案无直接关联，故本院不作为本案定案依据。
根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：
2014年12月10日，原告与二被告签订《借款协议书》、《借款抵押担保协议书》各一份，约定二被告向原告借款280万元，借款期限为四个月，自2014年12月10日起至2015年4月10日止，到期须一次性全额归还本金及口头约定的利息；二被告用其所有的、位于芒宽乡芒宽街子的面积为4002.59平方米国有土地使用权【证号：保国用（2012）第*****号】及该土地上的370.59平方米房产【证号：保山市房权证隆阳区字第00*****号】作为借款设定抵押担保。抵押物的抵押范围包括借款本金、利息、违约金以及因违约给甲方（赵凤玲）造成的一切经济损失，如乙方（徐忠权、木晓红）不按时全额归还借款本金、利息、违约金及因违约给甲方（赵凤玲）造成的一切经济损失的总和，转换为对抵押物的购买款，双方对抵押物不再另行作价，抵押人（徐忠权、木晓红）必须无条件限期腾空搬让、并积极协助办妥过户手续、支付过户费用等。原被告签订的《借款协议书》、《借款抵押担保协议书》经隆阳区兰城法律服务所进行了见证。当日，原告与二被告还签订了《房屋买卖协议书》一份，约定二被告因无力归还原告借款，经协商自愿将前述房地产出卖给原告，买卖价款按照借款协议和抵押担保协议的约定办理；被告保证房地产无产权争议和纠纷，保证产权证件真实、合法、有效，被告保证按时腾空搬让，并协助原告办妥过户手续，承担过户费用等。协议签订后，原告于2014年12月10日、11日分两次通过银行向被告指定的账户汇入了借款268.1万元，其余的11.9万元借款被告木晓红以现金收取。借款期限即将届满时，因二被告无力归还原告借款，2015年3月31日，原告与二被告签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方（徐忠权、木晓红）自愿将借款抵押物，即坐落在隆阳区芒宽乡芒宽街的房地产（房屋建筑面积370.59平方米；土地使用面积4002.59平方米）出售给乙方（赵凤玲），双方议定的房地产成交价格为280万元，价款于2015年3月31日一次性付清甲方（二被告）。所售房地产由二被告于2015年4月30日交付原告。同日，原被告共同到云南省保山市天平公证处对《房地产买卖契约》进行了公证。同日，二被告出具委托书，委托林美娜代二被告办理出售房地产、办理公证、评估、过户等事宜，并到云南省保山市天平公证处对上述委托行为进行了公证。《房地产买卖契约》签订后，原告为了将双方买卖的房地产过户，先后向税务机关缴纳契税84000元、印花税1400元、公证费及工本材料费7370元、评估费6500元、教育费附加2800元、营业税及个人所得税等税款259000元、房产交易手续费2815.70元，向隆阳区人民法院代木晓红交纳了其他诉讼案件执行款192792元和案件受理费4372元，上述款项共计561049.70元。2015年4月22、23日，原告办理了房地产的过户手续，取得了本案所涉房地产的房屋所有权证【保山市房权证隆阳区字第000*****号】及国有土地使用权证【保国用（2015）第*****号】。后原被告因本案所涉房地产的交付发生纠纷。2015年5月8日，原告诉至本院，请求判令二被告将其出卖的本案所涉房地产交付原告，并归还原告为二被告垫付的税款、执行款、公证费等各项费用合计561049.70元。二被告提起反诉，请求依法驳回原告的诉讼请求，判令双方签订的房屋买卖合同无效，并恢复本案所涉房地产的产权登记。诉讼过程中，被告木晓红因病于2015年7月1日去世。
本院认为，原告赵凤玲与二被告于2014年12月10日自愿签订《借款协议书》、《借款抵押担保协议书》和《房屋买卖协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，三份协议书均系双方的意思表示，三份协议书均为依法成立并已生效的合同。协议签订后，原告按《借款协议书》的约定向二被告支付借款280万元。2015年3月31日，因二被告不能按时向原告还款，经双方协商原告与二被告又订立了《房地产买卖契约》，双方提前终止了借款合同，转而履行房地产买卖合同，二被告将抵押的房地产出售给原告，双方一同到公证机关对买卖契约进行了公证，双方的买卖行为不违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，二被告应当按照约定交付本案所涉房地产，故对原告要求二被告交付所出售的房地产的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持；对原告要求被告返还垫付的税款、执行款、公证费等费用561049.70元的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的《房地产买卖契约》第七条“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”的约定，其中所缴税款中税务机关所收契税84000元、印花税1400元公证费及工本材料费7370元和评估费6500元已明确纳税人或付款单位为赵凤玲，故应由原告自行负担；而教育费附加2800元、营业税及个人所得税等税款259000元纳税人为木晓红，该两项税费依法应由被告负担，被告应返还垫付人即原告赵凤玲；原告为木晓红向法院垫交的其他诉讼案件的执行款192792元和案件受理费4372元，系被告应当履行的法律义务，被告也应返还垫付人即原告赵凤玲；房产交易手续费2815.70元，明确注明缴款人为赵凤玲、徐忠权，故该项费用应由原被告各负担50%。故对原告的该项请求，本院予以部分支持。对于被告以《房屋买卖协议书》和《房地产买卖契约》违反了《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，要求确认前述两份协议无效的反诉请求，本院认为，首先原被告在借款协议中关于“若有违约（指二被告），必须支付借款总额30%的违约金，另按银行当年贷款利率的四倍加收利息，还要赔偿因违约而给对方造成的各项经济损失。乙方（二被告）抵押物全部冲抵赔偿款，并由抵押关系转换为买卖关系，而且对抵押物不再重新作价”的约定和在《借款抵押担保协议书》中关于“如果乙方不按时全额归还借款本金及利息，即视为违约，借款本金、利息、违约金以及因违约而给甲方造成的一切经济损失的总和，转换为对抵押物的购买款，对于抵押物不再另行作价”的约定，并不是法律上禁止的留押条款，双方并未约定借款到期不能归还抵押物所有权转换为原告所有；其次原告并非通过《借款协议书》取得借款“抵押物”的所有权，而是通过双方重新订立《房地产买卖契约》，并在被告的协助下办理了“抵押物”的产权变更手续后，才取得了抵押物的所有权。同时二被告签订《房地产买卖契约》、出具委托书并对买卖行为和委托行为进行公证予以认可，但否认知晓具体文书内容的陈述与事实不符，因二被告作为完全民事行为能力人，在完全自愿的情况下实施了前述民事法律行为，并保留有实施前述民事法律行为的相关文书，应当清楚其实施前述各项民事法律行为的法律后果，故其陈述不能成立。被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。由于木晓红在诉讼过程中因病去世，被告徐忠权系木晓红的丈夫，同时系本案被告，依法享有和承担相应权利和义务。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、由被告徐忠权将房屋所有权证【保山市房权证隆阳区字第000*****号】、国有土地使用权证【保国用（2015）第*****号】所载的房屋及土地交付原告赵凤玲。
二、由被告徐忠权返还原告赵凤玲代被告垫付的教育费附加2800元、营业税及个人所得税等税款259000元、执行款192792元、案件受理费4372元、房产交易手续费1407.85元（2815.70×50%）元，合计460371.85元。
上列一、二项于判决生效后十五日内履行完毕。
三、驳回原告赵凤玲的其它诉讼请求。
四、驳回被告徐忠权的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案征收本诉案件受理费9510元，减半征收4755元，由原告赵凤玲负担1217元，由被告徐忠权负担3538元；反诉案件受理费9510元，减半征收4755元，由被告徐忠权负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
审判员 李 树
二〇一五年七月二十日
书记员 杨成瑞