安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00722号
上诉人（原审原告）：宋德新，男，1971年4月15日出生，汉族，农民。
上诉人（原审原告）：陈熙红，女，1976年5月8日出生，汉族，农民，系宋德新之妻。
被上诉人（原审被告）：唐军，男，1974年10月2日出生，汉族，职工。
上诉人宋德新、陈熙红为与被上诉人唐军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2014年3月31日作出的（2014）琅民一初字第00208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人宋德新、陈熙红，被上诉人唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：陈熙红与宋德新系夫妻关系，2013年7月8日，陈熙红与唐军通过爱心中介签订了《房地产转让合同》一份，合同约定如下内容：甲方（卖方）为唐军，乙方（买方）为陈熙红，丙方（中介方）为爱心中介；合同第一款甲方自愿将坐落丰乐山庄津乐园6幢403室的房地产……转让给乙方所有……；第三款双方议定转让价为人民币肆拾万元整（￥400000），包括相关附属设施：空调两台、冰箱、电视、沙发一组、洗衣机、灶具、厨；第六款付款方式与日期第1项：乙方支付给甲方购房款定金伍仟元整（￥5000）；第3项：乙方确认于2013年7月18号，支付购房首付款贰拾万元整（含定金￥5000）（一部分打到房管资金托管，另一部分待过户时支付给甲方），余款贰拾万元整待银行按揭下来支付给甲方；第八款房地产交付日期：全款收到让房；第九款违约责任第1项：逾期交房，甲方如未按上述约定期限交房，甲方每逾期一日，乙方每日按成交价的3‰向甲方追究违约责任；第2项：逾期付款，乙方如未按上述约定期限付款，乙方每逾期一日，甲方每日按成交价的3‰向乙方追究违约责任（余款需银行按揭的以银行按揭日期为算，但是不得超过30个工作日）；
另查：一、2013年7月8日双方签订房地产转让合同之日，宋德新、陈熙红支付了唐军购房款定金5000元；2013年7月15日与2013年8月1日，宋德新、陈熙红通过中国银行两次分别汇款90000元，合计180000元至滁州市房监处办理了资金托管；2013年8月1日，双方办理了房屋过户登记手续，陈熙红通过中国工商银行将100000元购房款汇入唐军账户并另行现金支付唐军购房款5000元，唐军于当日出具收条一份，载明：“今收到房款壹拾万零伍仟元整唐军2013.8.1”，截止2013年8月1日，宋德新、陈熙红共计支付购房款人民币290000元；二、2013年7月15日，宋德新、陈熙红与唐军至滁州市房地产交易监理处办理了存量房资金托管协议，协议内容如下：甲方（卖方）为唐军乙方（买方）为宋德新丙方为滁州市房地产交易监理处（托管方）第二条乙方自愿将购房款人民币（大写）贰拾玖万元存入以下托管账户。其中：现金人民币玖万元（第一次于2013年7月15日，交90000元；第二次于2013年8月1日，交9万元）。按揭贷款人民币（大写）壹拾壹万元；三、2013年7月22日滁州市房地产交易监理处对宋德新出具了贷款审核意见通知书，贷款金额为11万元；2013年10月1日，按揭贷款110000元正式发放。四、唐军于2013年7月8日收到购房款定金5000元，2013年8月1日收到购房款现金5000元，其工商银行账户显示2013年8月1日收到陈熙红的汇入的购房款100000元，其中国银行账户显示2013年8月2日收到发放的托管购房款90000元、2013年10月12日收到代付的按揭发放款110000元及托管购房款90000元，故截止2013年10月12日，唐军合计收到宋德新、陈熙红支付的全部购房款人民币400000元；五、双方一致认可唐军实际交出房屋的时间为2013年11月10日。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，陈熙红与唐军签订的《房地产转让合同》真实有效，系双方真实意思表示，不违背法律及行政法规的规定，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。
关于唐军是否构成违约的问题：《房地产转让合同》虽约定陈熙红应于2013年7月18日支付购房首付款200000元，但双方2013年7月15日共同至滁州市房地产交易监理处签订的存量房资金托管协议已明确约定了托管资金的金额为290000元，明确约定了两次分别存入90000元购房款至托管账户的日期为2013年7月15日及2013年8月1日；2013年8月1日，宋德新、陈熙红将第二笔90000元购房款汇入滁州市房监处办理了资金托管，同日，陈熙红通过中国工商银行汇入唐军账户100000元；故双方签订的托管协议实质上已对《房地产转让合同》约定的购房款付款时间、托管日期进行了变更，宋德新、陈熙红已按托管协议约定的期限履行了自己的义务；截止2013年10月12日，唐军收到了宋德新、陈熙红支付的全部购房款400000元后并未立即交出房屋，直至2013年11月10日方将该房屋交出，已构成违约，理应承担逾期交房的违约责任。唐军辩称《房地产转让合同》约定，余款需银行按揭的以银行按揭日期为算，但是不得超过30个工作日。宋德新、陈熙红办理按揭贷款的审核日期为2013年7月22日，唐军收到余款的时间为2013年10月12日，明显超出了合同约定的30个工作日。宋德新、陈熙红违约在先，应承担违约责任。因唐军明确表示不提起反诉并保留另行讼诉的权利，故对其提出的辩称意见不予处理。
关于唐军是否应当赔偿宋德新、陈熙红的家电、家具损失10000元的问题：庭审中，宋德新、陈熙红明确表示只主张空调、电视及洗衣机各一台的损失，但并未出具空调、电视及洗衣机的型号、价格及相关计算依据，其举证的由滁州国大科贸有限公司出具的价格证明与本案无关联性，故对宋德新、陈熙红主张家电、家具损失10000元的诉讼请求不予支持。
关于唐军是否应当按照双方签订的房地产转让合同的约定，按总房款400000元的3‰按日支付逾期交房违约金的问题：一、《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨；但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿；二、本案中，唐军认为宋德新、陈熙红违约在先且合同约定的违约金畸高。唐军违约事实存在，理应承担支付违约金的责任，但本案违约金的计算应以宋德新、陈熙红的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量；三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；四、本案中，唐军收到全部购房款400000元的日期为2013年10月12日，唐军实际交出房屋的日期为2013年11月10日，故唐军逾期交房的天数应为29日；五、双方签订的《房地产转让合同》第九条第1款约定逾期交房一日，按成交价400000元3‰即1200元／日支付违约金的标准显属过高，本案中的双方当事人均未举证证明宋德新、陈熙红因违约所造成的实际损失，故原审结合案件具体情况依法对违约金的计算标准予以调整。唐军应承担的违约金，自2013年10月12日起至2013年11月10日实际交出房屋之日止，以购房总价款400000元为计算标准，按日万分之六计算违约金的数额为宜，即为400000元×29日×0.0006＝6960元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：一、被告唐军于判决生效后十日内一次性支付原告宋德新、陈熙红逾期交房的违约金6960元。二、驳回原告宋德新、陈熙红的其他诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告宋德新、陈熙红承担550元，被告唐军承担75元。
宋德新、陈熙红共同上诉称：1、原审认定唐军违约29天，但判决唐军承担违约责任的事实依据没有查清，适用法律明显不当。因根据合同相关条款的约定，双方对违约金的约定符合法律规定，而原审仅依据部分条款便认定违约金过高，显属认定事实不清，判决错误；2、原审判决驳回宋德新、陈熙红要求唐军赔偿家电、家具损失8157元的诉讼请求，系举证责任分配不当，判决结果显失公正。因宋德新、陈熙红已提供了唐军强行带走部分家电、家具的证据，唐军亦认可，且亦提供了证据证明家电的价格，如唐军不认可该家电价格，应由唐军举证证明，而原审却驳回宋德新、陈熙红的诉请，明显错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果有失公允。请求撤销原判，判决唐军支付逾期交房违约金34800元，并赔偿家电、家具损失8157元，一、二审诉讼费用由唐军负担。
唐军在庭审中辩称：1、双方合同中约定的违约金标准过高，应予调整，一审对此调整正确；2、带走的部分家电是双方协商并经宋德新、陈熙红同意的，且仍遗留了部分家具未带走，滁州市国大科贸公司亦不具有鉴别家电价格的资质。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方所举证据与一审一致，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、双方合同中约定的违约金计算标准是否过高，宋德新、陈熙红要求按合同约定支付逾期交房违约金的请求能否成立；2、宋德新、陈熙红要求唐军赔偿家电损失的请求能否成立。
一、关于双方合同中约定的违约金计算标准是否过高，宋德新、陈熙红要求按合同约定支付逾期交房违约金的请求能否成立的问题。
本案中，宋德新、陈熙红与唐军签订的《房地产转让合同》，双方约定了各自的权利义务，并不违反相关的法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行合同义务。合同约定全款收到让房，宋德新、陈熙红已于2013年10月12日向唐军支付了全部购房款400000元，而唐军实际交房时间为2013年11月10日，故唐军逾期交房事实存在，原审认定唐军逾期交房29天正确。根据合同第九条的约定，如唐军逾期交房，每日按成交价的3‰承担违约责任，此条款既包括对宋德新、陈熙红购买房屋未能按约按期领取房屋的赔偿，也包括对唐军逾期交房的惩罚，因此，宋德新、陈熙红可据此约定向唐军主张延期交房的违约金。由于宋德新、陈熙红作为购买人，购买房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用之权利，唐军作为出卖人延迟交还房屋，对宋德新、陈熙红造成的权利妨碍是导致其对所购买房屋的占有、使用权利无法正常行使，在诉讼中宋德新、陈熙红未提交遭受其他损失的证据，且约定违约金的性质是以补偿性质为主、以惩罚性质为辅，如按合同约定计算违约金的标准则为每日1200元，此数额明显超出本地住宅市场房屋租赁价格，故唐军辩称合同约定违约金过高要求法院进行调整的辩解符合法律规定，一审予以调整正确，本院依法予以支持。原审判决唐军承担延迟交房违约责任，主要结合滁州市房屋租赁市场的行情及商品房逾期交房的违约责任、双方所签订的房屋买卖合同已履行完毕的情况及双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定唐军承担延期交房违约金标准以已付款总额按每日万分之六计算，符合相关法律规定，本院依法予以支持。故宋德新、陈熙红称违约金不高，并要求按合同约定的标准支付违约金的上诉理由，有违公平原则，对其二人此项上诉理由，本院不予支持。
二、关于宋德新、陈熙红要求唐军赔偿家电损失的请求能否成立的问题。
本案中，双方当事人在房屋买卖合同中约定，唐军将空调、电视机、洗衣机等相关附属设施连同房屋一并作价400000元出售给陈熙红、宋德新，而唐军则在交付房屋后带走了空调、洗衣机、电视机各一台，有唐军出具的带走家具、家电明细表作为证据佐证，唐军亦对此事实予以认可，但唐军辩称带走上述家电是经陈熙红、宋德新同意的，对此辩解理由未能提供相关证据证明。虽合同中约定上述家电含在总房款中，但并未注明家电型号、新旧程度及其具体价格，而宋德新、陈熙红提供滁州国大科贸有限公司出具的价格是按全新商品的购置价格，与本案事实并不相符。现宋德新、陈熙红并未举证证明上述家电的具体价格，其要求赔偿8157元明显依据不足。但空调、电视机、洗衣机等家电确系唐军出售给陈熙红、宋德新，而唐军在让房中将上述家电带走，显属违约，应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任。在二审中，双方对上述家电系旧家电均无异议，对家电价值双方有争议，唐军自认上述家电价值不超出1000元，但并未提供相应证据，宋德新、陈熙红主张的家电损失明显不能采信，本院综合考虑双方在买卖合同中对唐军所带走的家电型号、规格及价值等约定不清及家电为旧家电的实际情况，酌定唐军赔偿宋德新、陈熙红上述未交付家电损失2000元，对宋德新、陈熙红此项请求中的合理部分本院予以支持，对超出此部分不予支持。原审对此处理不当，本院予以纠正。
综上，宋德新、陈熙红上诉要求赔偿家电损失的合理部分，本院依法予以支持，对其他上诉请求，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2014）琅民一初字第00208号民事判决第一项，即：一、被告唐军于判决生效后十日内一次性支付原告宋德新、陈熙红逾期交房的违约金6960元；
二、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2014）琅民一初字第00208号民事判决第二项，即：二、驳回原告宋德新、陈熙红的其他诉讼请求；
三、被上诉人唐军于本判决生效后十日内给付上诉人宋德新、陈熙红家电折价款2000元；
四、驳回上诉人宋德新、陈熙红的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费874元，由上诉人宋德新、陈熙红共同负担824元，由被上诉人唐军承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年七月四日
书 记 员 王 玥
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。