北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第07528号
原告冯贺，男，1991年8月16日出生。
委托代理人高英，北京市瑞风律师事务所律师。
被告段宗月，男，1961年4月30日出生。
委托代理人吴晓东，北京市鼎知律师事务所律师。
原告冯贺与被告段宗月排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯永良担任审判长，与人民陪审员高润田、王继会共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯贺及其委托代理人高英、被告段宗月及其委托代理人吴晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯贺诉称，2010年11月1日，原告与赵××签订资产转让合同，转让物为周口村的综合楼（楼房建筑面积为4583.31平方米）。原告以2500000元价格从赵××处受让，该综合楼为原告占有使用。而被告却以其当初房产被拆迁，周口村村委会临时安置为由侵占原告所受让的综合楼380平方米用于自己经营。被告的行为侵犯原告的合法权益，故诉至法院，要求：1、被告腾退周口村综合楼380平方米的房屋；2、被告赔偿因占有原告房屋造成的损失54000元。
被告段宗月辩称，不同意原告的诉讼请求。对原告与赵××签订的资产转让合同不认可。诉争房屋的所有权、土地的使用权属于周口村，原告未经有关机关许可，未取得诉争土地使用权，也不是诉争房屋的所有权人，无权向被告主张权利。现被告持有周口村综合楼的集体建设用地批准书和建设工程规划许可证。被告在原告与赵××签订合同前就使用诉争房屋，原告应向赵××主张房屋使用权利。被告享有购买周口村村北的商业房屋和自建的房屋，2003年因京周公路扩建，被告购买和自建房屋被拆除。周口村村委会对被告进行安置，将周口村综合楼部分房屋换给被告居住使用，并允许被告在综合楼前建造房屋。2008年被告在综合楼前所建房屋因拆迁又被拆除，亦未对被告进行补偿。被告是合法占有使用周口村综合楼部分房屋，且综合楼的土地属于被告家的祖业产。被告在综合楼居住近十年，从未有人向被告收取费用，不同意原告第二项诉讼请求。
经审理查明，1994年5月，经北京市房山区人民政府批准，北京市房山区周口店地区办事处周口村在房山区周口店地区周口店道口东南侧建周口村综合楼，其中土地使用面积8774平方米，房产面积4585.31平方米。2005年5月22日，周口村召开第六届第十二次村民代表大会，到会村民代表79人同意用周口村综合楼抵偿欠周口店信用社和城关信用社贷款本息。2005年5月31日，北京市房山区周口店农村信用合作社（甲方、债权人）与北京市房山区周口店地区周口村农工商公司（乙方、债务人）签订债务抵偿协议书，约定：”以周口村综合楼13.16亩土地使用权、该土地地上定着物（包括房屋等）4585.31平方米和其他设施财产的所有权，抵偿乙方下属单位所欠甲方贷款本息3123578.79元。以上场地（土地）的50年使用权、收益权归甲方所有；地上物（房屋等）、设施设备所有权归甲方。协议期内甲方提前收回全部利息后，有关抵债土地由甲方交回乙方（被征用、占用除外），本协议由甲、乙双方协商终止。甲方有权处置抵债资产。本协议签订时，抵债土地、房产处于出租状态的，乙方应保证协助甲方与承租人就有关事宜进行协商，由甲方重新与承租人签订租赁协议。”并对其他事项进行了约定。2007年10月25日，北京农村商业银行股份有限公司燕房支行（甲方）与赵××签订资产转让合同，将从周口村农工商公司取得的周口村综合楼土地使用权及地上定着物和其他设施设备的所有权以1500000元价格转让给赵××。转让土地使用权期限至2055年5月17日止。2010年11月1日，赵××与冯贺签订资产转让合同，约定将赵××于2007年10月25日与北京农村商业银行股份有限公司燕房支行签订的资产转让合同而取得的位于北京市房山区周口村综合楼土地使用权及地上定着物和其他设施设备的所有权以2500000元价格转让给冯贺。2012年10月10日，周口村村委会出具证明，证实周口村综合楼系冯贺购买取得，承租集体土地面积8774平方米，50年止，地上物所有权归其个人所有。冯贺于2011年开始将周口村综合楼部分房屋出租给他人，并向税务机关缴纳房产税。
段宗月系北京市房山区周口店地区周口村村民。1999年1月2日，段宗月与北京市房山区周口店地区周口村农工商公司签订租赁商业房协议书，约定租赁周口村商业房，租期1年，自1999年1月1日至1999年12月31日。租赁房屋4间，租金每年7200元。租赁合同到期后，双方未签订书面租赁合同，段宗月继续租赁周口村商业房。2004年因京周公路扩建，段宗月租赁周口村的房屋被拆迁。后周口村村委会将周口村综合楼最东侧一楼三间房屋（含楼道一间）和二楼六间房屋租赁给段宗月用于经营。段宗月自2004年居住使用争议房屋经营建材商店和停车住宿至今，期间未与周口村村委会签订书面协议，同时未交纳任何费用，并将二层房屋改建成房屋十间，将二楼楼道改建成房屋一间、连原有卫生间共十二间房屋用于经营住宿。2004年段宗月其占有的周口村综合楼南侧土地上建36间平房用于经营。2011年冯贺先后二次以排除妨害为由诉至本院，后撤回起诉。现冯贺再次诉至本院，要求段宗月腾退房屋并赔偿损失。
庭审中，冯贺增加诉讼请求，要求段宗月拆除在综合楼的南侧自建的36间平房，后撤回该项诉讼请求。冯贺提交资产转让合同外，并提交其取得周口村综合楼后与部分承租人签订的租赁合同，主张段宗月占有房屋每年应付租金18000元，段宗月自冯贺取得综合楼所有权后无偿使用房屋3年，应赔偿租金损失54000元。段宗月不予认可。后冯贺变更诉讼请求，将要求段宗月赔偿因占有原告房屋造成的损失54000元变更为14000元。
针对冯贺诉讼，段宗月提交如下证据：
1、光绪八年三月二十四日的房屋买卖契约一份，主张周口村综合楼所在的土地是其家族祖业产。
2、1994年3月14日，周口村村委会出具的买房款收据，主张其以15000元价格购买周口村村北的商业房。2004年京周公路拓宽改造，其购买的商业房和承租、自建房屋被拆迁，后周口村村委会将其安置到综合楼。
3、2004年5月5日，周口村村委会决定，内容为”待周口店镇幼儿园由村商业楼迁走后，村委会将幼儿园租用房给段宗月。幼儿园用房数量为三间。在商业楼前建临时房。（时间1个半月）。”该决定缺失一字，段宗月主张缺失字为”换”，因其购买的房屋被拆迁，周口村村委会用综合楼部分房屋进行置换，并将综合楼的北京市乡（镇）村集体建设用地批准书和建设工程规划许可证原件交给其持有。
4、2008年4月28日，周口村村委会工作人员井××、魏××出具的证明和2013年9月18日周口村村委会证明，主张2008年因奥运会环境治理，将综合楼前建设用房12间拆除，由村委会给付补偿款30000元。
针对段宗月提交的上述证据，冯贺对光绪八年三月二十四日的房屋买卖契约真实性、合法性、证明目的均不认可。冯贺对段宗月辩称周口村村委会将其安置到综合楼，并将综合楼部分房屋换给其使用的证明目的不予认可，并提交2011年诉讼时本院与周口村村委会原村主任佘成的谈话笔录，佘成称2004年时其任周口村村主任，段宗月的哥哥系周口村党支部书记。拆迁前段宗月租周口村的房屋开商店，拆迁后将段宗月临时安置到综合楼，不是将综合楼房屋给段宗月，应是租赁给段宗月，村委会向段宗月要过租金，但段宗月没有给付，之后段宗月一直没交过租金。周口村村委会未与段宗月签订书面合同。段宗月对该谈话笔录证明目的不予认可。冯贺对段宗月提交的其他证据的证明目的均不予认可。
另查，针对段宗月、冯贺提交的证据，本院向周口村村委会调查，周口村村委会副主任张××代表村委会证实，段宗月提交的1994年3月14日周口村村委会出具的买房款收据，购买的是周口村村民住宅，村委会建的商业用房没有进行过出卖。周口村综合楼部分房屋是租赁给段宗月。段宗月提交的2004年5月5日周口村村委会决定，缺失的字不是”换”字。认可本院与原村主任佘成谈话笔录内容。认可2008年将综合楼前房屋拆除，并对段宗月进行经济补偿。对于周口村综合楼的北京市乡（镇）村集体建设用地批准书和建设工程规划许可证原件在段宗月处持有证明目的不予认可。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的周口村第六届第十二次村民代表大会记录、债务抵偿协议书、农村商业银行燕房支行与赵××的资产转让合同、冯贺与赵××签订的资产转让合同、北京市房山区周口店镇周口村村委会出具的证明、谈话笔录、民事裁定书、地税票据、租赁合同、照片；被告提交的周口村村委会收据复印件、周口村村委会证明、北京市乡（镇）村集体建设用地批准书和建设工程规划许可证；本院调查笔录、租赁合同等证据在案证实，经庭审质证，以上证据可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷。排除妨害是物权保护的重要方法，它主要是针对妨害物权行使的行为或者事实状态而采取的一种措施。当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人均可以请求排除妨害。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。周口村综合楼系周口村村委会在取得有关部门集体建设用地批准和建设规划后在集体土地所建，周口村村委会作为综合楼的所有权人在经村民代表大会决议后，将周口村综合楼抵偿欠周口店信用社和城关信用社贷款本息，是依法行使处分权。冯贺经过资产转让最终取得周口村综合楼所有权和综合楼所在集体土地面积8774平方米的使用权，且得到周口村村委会的认可，资产转让不违反相关法律规定，资产转让行为有效。冯贺作为综合楼的所有权人，有权行使对综合楼占有、使用、收益和处分的权利。段宗月与周口村村委会曾存在房屋租赁关系，其最初租赁的房屋因京周公路拓宽工程被拆迁，后周口村村委会将综合楼东侧一层房屋三间（含楼道一间）和二层房屋六间（后段宗月将二层房屋改建成十间房屋，并将二楼楼道改建成房屋一间、连原有卫生间共占有十二间房屋）租赁给段宗月使用，双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，且段宗月自占有使用争议房屋期间一直未交纳租金。现冯贺虽然不是房屋租赁合同的当事人，但作为综合楼的所有权人要求段宗月腾退争议房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于腾退时间，考虑段宗月实际居住、使用情况，本院予以酌定。冯贺未与段宗月约定房屋租金和使用费用，其要求段宗月赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。段宗月辩称其购买周口村的房屋被拆迁，周口村综合楼的房屋是周口村村委会换给其居住使用，其是合理使用、占有争议房屋，且周口村综合楼所在地是其祖业产，其提交的光绪八年三月二十四日的房屋买卖契约，缺乏事实依据，本院不予采信。其提交的1994年3月14日周口村村委会出具的买房款收据，周口村村委会证实是购买村民住宅，并非承租的房屋。其提交的2004年5月5日周口村村委会决定存在残缺，且周口村村委会不认可缺失的字为”换”，周口村村委会及原村委会主任佘成均证实综合楼部分房屋是租给段宗月。虽然段宗月持有周口村综合楼的北京市乡（镇）村集体建设用地批准书和建设工程规划许可证原件，仅能证明周口村综合楼是在经过审批的建设用地所建，不能证实段宗月占有的综合楼归其所有，故段宗月该抗辩理由，缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：
一、被告段宗月于本判决生效后三十日内将位于北京市房山区周口店镇周口村综合楼东侧起经营龙昭建材、停车住宿的一层房屋三间（含楼道一间）和二层房屋十二间（含楼道一间、卫生间一间）腾退给原告冯贺。
二、驳回原告冯贺的其他诉讼请求。
如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当迟延履行金。
案件受理费一百五十元，由原告冯贺负担八十元（已交纳），由被告段宗月负担七十元（本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯永良
人民陪审员 高润田
人民陪审员 王继会
二〇一三年十二月十一日
书 记 员 韩 琳