上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2045号
上诉人（原审原告）上海金彩进出口有限公司。
法定代表人栗岩。
委托代理人胡俊，上海问学律师事务所律师。
委托代理人杨峰，金学苑律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）上海宏开电子有限公司。
法定代表人JOHNANGCHIANG。
委托代理人杨洋。
委托代理人王黎君，上海浦京律师事务所律师。
上诉人上海金彩进出口有限公司（以下简称金彩公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月18日，金彩公司与上海宏开电子有限公司（以下简称宏开电子）签订上海市房屋租赁合同，约定宏开电子将位于上海市嘉定区江桥镇丰华公路XXX号一楼彩钢仓库出租给金彩公司。该房屋的实测面积为300平米，土地用途为工业用地。租赁期限为12年，自2012年10月8日起至2024年10月7日止。年租金为人民币（以下币种均为人民币）87，600元，税金4，380元由金彩公司承担，租金先付后用。金彩公司应在第一个年度开始前向宏开电子支付第一个年度的租金91，980元（含税费和物管费）。之后，金彩公司应于每年度结束前1个月向宏开电子支付下年度租金共计97455元（含税费和物管费），逾期7日以上的，宏开电子有权终止合同，按金彩公司违约处理。宏开电子交付该房屋时，金彩公司应向宏开电子支付房屋租赁保证金40，000元。租赁关系终止，宏开电子收取的房屋租赁保证金除用以冲抵由金彩公司承担的租金、物业管理费、水电费、违约金等费用外，剩余部分无息归还金彩公司。合同约定物业管理费每年为5，475元。合同9-2约定，有下列情形之一的，相关一方通知另一方解除本合同，违反合同的一方向另一方支付月租金2倍的违约金，违约金不足抵付对方损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额：（一）宏开电子未按时交付该房屋，经金彩公司催告后7日内仍未交付的。合同签订后，2012年9月21日，金彩公司向宏开电子支付了第一年的房屋租金87，600元、税费和物业管理费4，380元、押金40，000元。
原审法院另查明，1、2012年9月18日，金彩公司与宏开电子还订立一份房屋租赁合同，约定宏开电子将位于上海市嘉定区江桥镇丰华公路XXX号一楼整层租给金彩公司（以下简称1000平米房屋，已另案诉讼中），期限自2012年10月8日至2024年10月7日。合同签订后，该房屋一直由金彩公司使用。2、2012年10月18日，宏开电子与案外人馆陶县超越农业种植专业合作社签订房屋租赁合同一份，约定宏开电子将嘉定区江桥镇丰华公路XXX号一楼彩钢仓库（300平米）租给馆陶县超越农业种植专业合作社，租赁期限自2012年10月28日起至2014年10月29日止。3、2012年10月至2013年6月18日期间，金彩公司使用1，000平米房屋发生的水电费由宏开电子代为缴纳。宏开电子在收取金彩公司支付的水电费后向金彩公司出具了代收代缴水电费的收据，收款方式为现金。4、300平米彩钢仓库与1000平米房屋位于同一区域，相隔四五米左右。
2014年5月，金彩公司诉称，2012年9月18日，其与宏开电子签订了《上海市房屋租赁合同》，合同签订后，金彩公司按约将一年的租金全部支付给了宏开电子，但是宏开电子却一直以种种理由未将房屋交付金彩公司。经金彩公司多次催促宏开电子，但仍未交付。到了一年期满后，即2013年10月7日，金彩公司再次催促宏开电子交房，否则要解除合同，但宏开电子仍不予理睬。之后，金彩公司发现宏开电子将该房屋租赁给他人用于堆放农副产品的仓库。金彩公司认为，宏开电子的行为构成了违约。故金彩公司请求判令：1、判令金彩公司与宏开电子的房屋租赁合同解除；2、判决宏开电子返还金彩公司已经支付的租金87，600元、税费和物业管理费4，380元、押金40，000元，合计131，980元；3、判决宏开电子支付金彩公司违约金14，600元，计算标准为两个月的租金。
原审审理中，宏开电子辩称，不同意金彩公司的诉讼请求。2012年9月18日，双方共签订过两份房屋租赁合同，本案的租赁合同针对的是300平米彩钢仓库的合同，还订立过一份1000平米房屋的租赁合同。宏开电子签订合同后，在2012年9月20日就将300平米彩钢棚的钥匙交给了金彩公司的法定代表人。2012年10月中旬，金彩公司法定代表人表示300平米彩钢棚不适合其使用要退掉，故金彩公司、宏开电子口头协商将300平米彩钢仓库的房屋租赁合同解除。当时，宏开电子要求金彩公司将该份租赁合同还给宏开电子，但金彩公司迟迟未退回。合同解除后，宏开电子称要将收取的131，980元返还给金彩公司，金彩公司法定代表人表示不用返还了，直接用于冲抵1000平米房屋的水电费。2012年10月18日，金彩公司法定代表人将钥匙还给宏开电子后，宏开电子才又将彩钢棚租给了案外人。对于金彩公司的第二项诉请，宏开电子认为虽然确实收到了金彩公司支付的131，980元，但是这些款项已经用于冲抵1000平米房屋2012年10月至2013年6月18日的水电费，故不应再返还金彩公司。
原审法院认为，房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当依照约定全面履行各自的义务。本案存在以下二个争议焦点：1、宏开电子逾期交房的行为是否存在？宏开电子是否应当承担违约责任2、宏开电子是否应当将收取的131，980元返还金彩公司？
关于争议焦点1：原审法院认为，房屋租赁合同虽然对于交房期限未约定具体的日期，但庭审中，双方当事人均确认应当在合同履行期限开始前，也就是2012年10月8日前交付房屋。金彩公司认为宏开电子自合同签订后至今仍未交房。宏开电子则辩称其于2012年9月20日就将房屋交付给了金彩公司。根据房屋租赁合同第5-1的约定，金彩公司应当于宏开电子交付该房屋时向宏开电子支付房屋租赁保证金40，000元。根据查明事实，金彩公司已于2013年9月21日向宏开电子支付了保证金40，000元，在合同有明确约定的情况下，金彩公司支付保证金的行为使人有理由相信宏开电子已经交付房屋。另外，本案300平米彩钢仓库与1000平米房屋相隔不远，金彩公司应当清楚300平米彩钢仓库的使用情况，也应当知道300平米彩钢仓库在2012年10月18日就由宏开电子租给了案外人。但从2012年10月至2014年5月金彩公司起诉时，未有证据显示金彩公司向宏开电子主张过交付房屋，也未有证据证明金彩公司主张过解除合同及返还已付款项。金彩公司称其在2013年10月才发现300平米彩钢仓库用于堆放案外人的物品，有违常理。宏开电子关于房屋已经交付，金彩公司收房后又退房，宏开电子在金彩公司退房后才租给案外人的乙，更接近客观事实，原审法院予以采信。2012年10月18日，金彩公司将钥匙还给宏开电子，宏开电子又将房屋出租给案外人的行为，可视为双方就合同解除达成了一致的意思表示，就此原审法院认定房屋租赁合同于2012年10月间解除。房屋租赁合同的解除系双方协商的结果。金彩公司主张宏开电子承担违约责任缺乏依据，原审法院对于金彩公司诉请的违约金不予支持。
关于争议焦点2，由于双方签订的房屋租赁合同在订立不久后就已经解除，宏开电子已将该房屋出租给案外人，金彩公司并未实际使用该房屋，宏开电子应当将收取的租金、税费、押金等费用131，980元返还金彩公司。宏开电子辩称上述款项已经用于冲抵1000平米房屋2012年10月至2013年6月18日的水电费。而金彩公司称该期间水电费系另行支付，而该款宏开电子仍应返还。原审法院认为，双方合同于2012年10月间解除后，该预付款项宏开电子应予返还，而金彩公司对该款至诉讼前并未主张。基于一般的规则，在对方对自己负有明确欠款的情形，再行支付其他款项不合常理。金彩公司又未提交另行支付水电费的证据且长期未予主张追索。因此，金彩公司所称缺乏依据，原审法院难以采信。宏开电子所述符合常理，原审法院予以采信。原审法院确认该预付款项已冲抵相应水电费。
原审法院据此判决：一、上海金彩进出口有限公司与上海宏开电子有限公司签订的关于上海市嘉定区江桥镇丰华公路XXX号一楼新修彩钢仓库的房屋租赁合同已于2012年10月解除；二、驳回上海金彩进出口有限公司的其余诉讼请求。
原审法院判决后，金彩公司不服，向本院提起上诉称：双方签订合同后上诉人按约将一年的租金、税费和物管费、押金全部支付给了被上诉人，但是被上诉人一直以种种理由拒绝交付房屋，之后发现被上诉人将房屋租赁给他人用作堆放农副产品。上诉人认为，被上诉人的行为已经构成违约，故要求确认解除合同，要求被上诉人返还租金、税费和物管费、押金并承担相应违约责任。原审法院对案件事实的认定多依靠推定，缺乏基本的事实依据有违案件事实，故据此请求本院确认双方租赁合同解除并判决被上诉人返还已支付的租金、税费、物管费、押金以及违约金。
被上诉人宏开电子答辩称，双方合同约定过可以用保证金抵充费用，2013年6月2日的短信可以证明，一审法院的认定完全正确，被上诉人已提供了证明关于缴纳水电费的情况，被上诉人收到了保证金即交付了钥匙，双方的大多约定都是口头约定。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2012年9月18日，金彩公司与宏开电子先后就宏开电子位于嘉定区江桥镇丰华公路XXX号一楼彩钢仓库（300平方米）和该仓库旁边的建筑物一楼整层（1000平方米）签订了两份《上海市房屋租赁合同》。鉴于订立合同的双方均为依法登记设立的企业，就合同所涉及的权利义务通常都会予以关切和注意。合同签订以后的2012年10月18日，宏开电子又将彩钢仓库出租给案外人，从其提供的和案外人签订的租赁合同看，出租所得租金并不高于租给金彩公司的租金，因此另行出租对宏开电子而言无利可图。可见，如果宏开电子与金彩公司继续履行签订的彩钢仓库租赁合同，既无损宏开电子自身利益，也无须承担不履行该合同可能产生的不利后果。两合同所涉建筑物相邻，金彩公司不可能不知道宏开电子将彩钢仓库另行出租的情况，而金彩公司始终没有提出异议，直至2014年5月方才提起本案之诉讼。金彩公司一审提交的由宏开电子出具的收据也反映出，宏开电子存在将一楼出租房屋和彩钢仓库相关费用开具在同一张收据上的情况，而金彩公司当时对此并没有任何异议。因此，本院同意原审法院关于本案所涉彩钢仓库合同已经于2012年10月间口头解除，相关的金彩公司支付的租金、税费和物管费、押金等双方口头协议用于支付1000平方米房屋水电费的结论。应当指出的是，当事人从事民事活动应当遵循法律、商业习惯和财务规则，以便在纠纷发生后保护自身的合法权益，证明自己的主张，应避免采用口头方式对重大事项予以调整，减少由此产生的事后争议，对此本案双方当事人在处理相关合同事务中均存在一定的欠缺，导致在纠纷发生后就案件所涉细节无法重塑。原审法院按照合同法原则、商业习惯并综合双方就两个租赁物的合同履行和纠纷情况，所作判断的理由可以成立，且无明显不当之处，金彩公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于被上诉人所收取的131，980元是否应当返还的问题，本院认同原审法院的观点。综上，原审法院的判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3，231元，由上诉人上海金彩进出口有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十二月三日
书 记 员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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