安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌民一终字第00009号
上诉人（原审被告）：中国石化销售有限公司安徽蚌埠五河石油分公司，住所地安徽省五河县。
负责人：胡廷龙，该公司经理。
委托代理人：李学金，安徽东石律师事务所律师。
委托代理人：徐力，安徽华皖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏金侠，女，1953年2月6日出生，汉族，五河县农机局退休工人，住安徽省五河县。
委托代理人：衡绍锋，安徽君智律师事务所律师。
上诉人中国石化销售有限公司安徽蚌埠五河石油分公司（以下简称五河石油公司）因与被上诉人魏金侠租赁合同纠纷一案，不服安徽省五河县人民法院于2014年11月26日作出的（2014）五民一初字第01478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人五河石油公司的负责人胡廷龙及委托代理人李学金、徐力，被上诉人魏金侠及委托代理人衡绍锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：魏金侠与其丈夫刘康（又名刘永康）于1999年前即在五河县东刘集镇刘集街五固路南侧经营一个体性质的加油站，其名称为：“五河刘集农机管理站服务部”，对外经营汽油、柴油等零售业务。1999年9月2日，出租方以“五河县农机加油站”之名（简称甲方）与承租方安徽省石油公司五河县支公司（简称乙方）签订一份《租赁经营协议》，其主要内容：“一、甲方愿将其农机加油站（五固路南，门面五间）租赁给乙方经营，租赁期限为四年，自一九九九年九月二日起至二00三年九月二日止。二、乙方每年应向甲方支付租赁费1.5万元整，乙方不再负担在该地区内不属于经营内容外的其他任何费用（如农业税费、占道费）。三、甲方将加油站能够正常使用的资产交给乙方在租赁期间内使用（具体见财产移交清单说明），乙方对接收可使用的资产只能在租赁期间内用于加油站的经营，不得随意转移，并应在租赁期满后如数交还。四、甲方应在协议签订后十日内，将其加油站应办的有关手续办理完毕，交给乙方（包括营业执照的变更、化学危险品经营许可证、消防安全许可证等），如涉及有关变更费用双方可协商解决。……”。在最后落款处，魏金侠丈夫刘永康签名，五河石油公司在该协议上加盖公章。双方在1999年9月5日办理了《资产移交登记》，移交人刘永康、接交人蒋光才（当时该加油站站长），监交人胡廷龙、张政、史宇均在《资产移交登记》上签名。上述合同在履行期限内，魏金侠（甲方）与五河石油公司（乙方）于2000年9月2日又签订一份《租赁经营协议》，协议主要内容：“一、甲方将刘集加油站（位于五固路），出租给乙方经营使用，租赁期限为十年，自二000年九月二日至二0一0年九月二日为止。二、乙方在承租期内，每年应向甲方缴纳租赁费壹万捌仟元（每年九月二日付清一年租赁费用）。……五、在双方交接时，列移交清单，租赁结束，按清单交付给甲方，如有毁坏，由乙方照价赔偿。因经营需要，经甲方同意，乙方不负责赔偿。……十二、在合同签订之日，甲方要把经营所需的一切手续交于乙方。……”。该合同履行期限届满后，五河石油公司有意收购该加油站，因该站土地性质为集体建设用地，需变更为国有土地后方可收购，在办理土地性质变更期间，双方续租一年，年租金为18000元。2011年7月1日，双方又续签一年合同，此次续签的合同是书面形式，合同名称为：《房屋租赁合同》，租赁期限为2011年7月2日至2012年7月1日，年租金为60000元。合同期限届满后，双方没有达成一致意见，五河石油公司于2013年8月7日向魏金侠书面发出《解除租赁合同通知书》，并进行了公证送达。加油站出租给五河石油公司时，已办有《税务登记证》、《计量合格证》、《消防安全许可证》、《化学危险品经营许可证》、允许经营汽油、柴油的《合格证》等证件，符合成品油零售经营条件，允许经营汽油、柴油等零售业务。五河石油公司承租后，开始使用魏金侠原有的证件经营。五河石油公司于2006年10月26日申办了新的营业执照，将该加油站的《营业执照》上的名称登记为“中国石油化工股份有限公司蚌埠五河刘集加油站”，负责人为胡廷龙。2010年5月14日又办理了法定代表人为梅国恩的《成品油零售经营批准证书》。魏金侠的原名称为“五河刘集农机管理服务部”因长期未参加年检，被取消成品油经营资格。魏金侠的加油站现仍由五河石油公司经营，且属合法经营，有相应的经营证件，但该加油站的名称为“中国石油化工股份有限公司蚌埠五河刘集加油站”。该加油站于2014年10月份经安徽众信资产评估有限公司评估，2011年7月2日至2014年7月2日期间的租赁费用为477036.41元，魏金侠支付评估费28000元。另查明，五河石油公司于2012年7月2日给付魏金侠租赁费60000元。魏金侠的丈夫刘永康于2013年9月12日、2014年1月28日分别出具10000元、40000元的借条给五河石油公司的负责人胡廷龙，共向五河石油公司借款50000元。
2014年7月22日，魏金侠向五河县人民法院提起诉讼，请求判令五河石油公司支付其租赁费，按每月20000元计算（以评估鉴定为准），自2011年7月2日起至返还租赁物时止；诉讼费由五河石油公司负担。
原审法院认为：1999年9月2日，魏金侠的丈夫刘永康与五河石油公司签订的《租赁经营协议》，虽约定租赁期限为四年，但实际只履行了一年，到2000年9月2日魏金侠与五河石油公司又签订一份新的《租赁经营协议》，新协议约定租赁期限为10年，年租赁费18000元。该新协议的签订是对原协议终止履行的确认，并已履行完毕。因五河石油公司欲收购魏金侠的加油站，该协议虽履行完毕，但五河石油公司没有把加油站退还给魏金侠，又续租一年。续租期满后，双方于2011年7月1日又书面签订一份《房屋租赁合同》，租赁期限为2011年7月2日至2012年7月1日，年租金为60000元。双方此次签订的名为《房屋租赁合同》，实质仍是该加油站的经营合同，该合同也履行期限届满。五河石油公司虽于2013年8月7日向魏金侠发出《解除租赁合同通知书》，要求解除房屋租赁关系，但该《解除租赁合同通知书》不具有法律效力。双方之间是加油站的租赁经营关系，并非房屋租赁关系。五河石油公司现仍占有、经营该加油站，尚未移交给魏金侠。五河石油公司应按评估的年平均租赁费价格支付给魏金侠2012年7月2日至2014年7月1日期间的租赁费用，2014年7月2日以后的租赁费用，魏金侠可另行主张权利。五河石油公司已支付给魏金侠的50000元，可从魏金侠应得租赁费中扣除。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，原审法院判决：一、被告中国石化销售有限公司安徽蚌埠五河石油分公司支付给原告魏金侠2012年7月2日至2014年7月1日二年期间的租赁费318024.26元，扣除被告已给予原告的50000元，被告中国石化销售有限公司安徽蚌埠五河石油分公司尚欠原告魏金侠268024.26元，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告魏金侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，由原告魏金侠负担5680元，被告中国石化销售有限公司安徽蚌埠五河石油分公司负担5320元。
五河石油公司不服上述判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、魏金侠与刘康虽系夫妻关系，但涉案加油站及土地经营权属于刘康，故刘康应为本案所涉加油站的权利人，一审法院未将刘康列为原告，诉讼主体不完整，程序违法。2、上诉人与魏金侠签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，实质上是包含加油站设施的租赁合同，并非加油站租赁经营关系。鉴于双方系不定期租赁合同关系，上诉人有权随时解除合同。而上诉人自2013年8月7日向魏金侠公证送达《解除租赁合同通知书》至今，多次向魏金侠移交加油站均遭拒绝，一审法院认定上诉人发出的《解除租赁合同通知书》不具有法律效力及尚未将加油站移交给魏金侠，于法相悖。3、安徽众信资产评估有限公司不具有司法鉴定资格，其出具的皖众鉴字（2014）第005号司法评估鉴定报告严重不实，不应作为确定租赁价格的依据。4、由于上诉人于2013年8月7日已书面通知魏金侠解除租赁合同关系，依据合同法的规定租赁合同自解除之日发生法律效力，故一审判决认定“2014年7月2日以后的租赁费用，原告可另行主张”有误。综上，一审判决认定事实有误，程序违法，请求二审法院撤销原判，依法裁定发回重审或改判驳回魏金侠的诉讼请求。
被上诉人魏金侠答辩称：1、刘康与魏金侠是合法夫妻关系，魏金侠在夫妻关系存续期间对共同财产享有处分权，且双方签订租赁合同时及在一审诉讼中，五河石油公司对魏金侠的身份均未提出异议，魏金侠应系合法的诉讼主体。2、房屋设施均是加油站租赁经营关系的物化，故双方应是加油站租赁经营关系。五河石油公司送达的解除租赁通知书内容与事实不符，且未履行交付义务，故双方租赁关系一直延续，五河石油公司应当支付租赁费。3、安徽众信资产评估有限公司是经过批准拥有合法资质的鉴定机构，且鉴定机构是由双方共同摇号选取，鉴定程序合法，鉴定报告应当作为定案依据。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：原审法院判决认定的主要事实清楚，本院予以确认。
诉讼中，五河石油公司虽否认承租后使用魏金侠原有的“刘集农机管理站服务部”证照进行经营的事实，但从五河石油公司为刘集加油站申办新营业执照及《成品油零售经营批准证书》的时间分析，五河石油公司刘集加油站系于2006年10月26日取得新营业执照，并于2010年5月14日办理新的成品油零售经营许可证。此外，根据五河石油公司于2012年7月29日出具的《关于申请变更刘集加油站的请示》，其中亦载明五河石油公司因经营管理需要变更原刘集农机加油站成品油经营许可证的事实。由于五河石油公司自1999年9月2日即签订租赁合同，开始租赁经营名称为“刘集农机管理站服务部”的加油站，故在五河石油公司没有充分证据证明其使用其他证照经营该加油站的情况下，应认定在“刘集农机管理站服务部”加油站证照变更之前五河石油公司系使用原有证照经营的事实。
根据安徽省五河县公证处（2013）皖五公证字第4166号公证书，本院另查明：2013年8月9日，安徽省五河县公证处的公证员接受五河石油公司的委托，至魏金侠家向魏金侠公证送达五河石油公司作出的《解除租赁合同通知书》。原审判决认定五河石油公司于2013年8月7日向魏金侠发出《解除租赁合同通知书》，事实有误，本院予以纠正。
综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1、原审未追加刘康作为当事人参加诉讼是否违反法定程序？2、五河石油公司是否应向魏金侠支付2012年7月2日至2014年7月1日的租金？租金数额如何确定？
根据当事人陈述及举证，依照法律规定，本院对上述争议焦点综合分析评判如下：
（一）原审未追加刘康作为原告参加诉讼并未违反法定程序。
本案属租赁合同纠纷，而非物权纠纷。根据2000年9月2日签订的《租赁经营协议》及2011年7月1日签订的《房屋租赁合同》，上述合同均系五河石油公司与魏金侠签订，故魏金侠系合同当事人，根据合同相对性原则，基于上述租赁合同产生的权利义务应由合同当事人享有和承担，故魏金侠有权依据租赁合同要求五河石油公司支付租金。至于刘康是否系涉案加油站的经营权人，属于物权关系范畴，不影响魏金侠签订的租赁合同之效力；且刘康与魏金侠系夫妻关系，对于涉案加油站的财产权利如何处分属于夫妻内部事务，并不妨碍魏金侠基于租赁合同向五河石油公司主张权利。鉴于刘康不属于上述租赁合同的当事人，其未参加诉讼亦不影响本案合同权利义务关系的处理，故原审未追加刘康作为原告参加诉讼并不违反法定程序。五河石油公司关于原审程序违法的上诉理由，于法无据，本院不予支持。
（二）五河石油公司应向魏金侠支付2012年7月2日至2013年8月9日期间的租赁费66411元，自2013年8月10日至2014年7月1日期间的占有使用费142021.8元。
关于五河石油公司与魏金侠之间的法律关系。根据现已查明事实，五河石油公司与魏金侠最后一次签订租赁合同的时间系2011年7月1日，约定租赁期限为2011年7月2日至2012年7月1日。故双方的租赁合同关系已于2012年7月1日因租赁期限届满而终止。在租赁合同关系终止后，五河石油公司继续经营涉案加油站，魏金侠对五河石油公司继续经营加油站的事实亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故双方在原租赁合同关系期满后的法律关系仍系租赁合同关系，但依法应认定为不定期租赁。在不定期租赁期间，由于原租赁合同继续有效，对双方仍具有约束力，故五河石油公司应按照原租赁合同约定的每年60000元的租金标准向魏金侠支付租金。由于不定期租赁关系赋予当事人随时解除权，故五河石油公司于2013年8月9日通过公证程序向魏金侠送达《解除租赁合同通知书》后，应认定双方之间的不定期租赁关系已经解除。其后，由于五河石油公司仍在继续使用涉案加油站，且双方既未约定使用期限，亦未约定租赁费支付标准，应认定双方之间属事实上的加油站占有使用关系，故五河石油公司应自2013年8月10日起向魏金侠支付涉案加油站的占有使用费。
关于上述租赁费和占有使用费数额的认定。在不定期租赁关系存续期间，按照2011年7月1日《房屋租赁合同》约定的每年60000元的租金标准计算，2012年7月2日至2013年8月9日的租赁费数额应为：60000＋60000÷365×39=66411元。关于2013年8月10日至2014年7月1日期间的占有使用费，因当事人未作约定，根据等价有偿和公平原则，可参照市场租金标准确定。一审中，经魏金侠申请，五河县人民法院委托安徽众信司法鉴定所对2011年7月2日至2014年7月2日涉案加油站年租赁费用进行司法评估鉴定，鉴定意见：该加油站的经年租赁费用（2011年7月2日至2014年7月2日）评估鉴定为477036.41元。根据上述鉴定意见，该鉴定年限区间内的年租赁费应为：477036.41÷3=159012.14元。据此，2013年8月10日至2014年7月1日期间的占有使用费应认定为：477036.41÷3÷365×326=142021.8元。上述租金及占有使用费共计208432.8元，扣除魏金侠丈夫刘康以借款形式收取的50000元，五河石油公司还应支付截止2014年7月1日的租金及占有使用费共计158432.8元。对于2014年7月2日以后五河石油公司因实际使用涉案加油站产生的占有使用费，鉴于本案起诉时尚未确定，魏金侠有权依法另行主张。
二审中，五河石油公司虽主张自向魏金侠送达《解除租赁合同通知书》后，双方已不存在租赁合同关系，但其在庭审中认可现仍继续使用部分租赁物（房屋），且五河石油公司亦未提供证据证明其发出《解除租赁合同通知书》后已将涉案加油站返还给魏金侠，故租赁合同关系之解除并不能否定五河石油公司仍继续占有使用涉案加油站的事实。五河石油公司在将涉案加油站返还给魏金侠之前，其仍负有向魏金侠支付占有使用费的义务。
关于安徽众信司法鉴定所出具的皖众鉴字（2014）第005号司法评估鉴定报告的证明力问题。经审查，安徽众信司法鉴定所持有安徽省司法厅颁发的司法鉴定许可证，鉴定业务范围包括司法会计鉴定、工程造价纠纷鉴定和资产评估司法鉴定，而本案所涉加油站的租赁费评估属于资产使用价值评估，符合资产评估鉴定业务范围，应认定安徽众信司法鉴定所对评估对象具有司法鉴定资格；由于安徽众信司法鉴定所出具的关于涉案加油站租赁费用的司法评估鉴定报告，系鉴定机构就专门性问题形成的专业意见，具有较强的权威性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。五河石油公司虽对该司法评估鉴定报告持有异议，但未提供足以反驳的相反证据，故本院对安徽众信司法鉴定所出具的司法评估鉴定报告的证明力予以确认。五河石油公司关于该鉴定报告不能作为确定租赁价格依据的上诉理由，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，原审法院判决部分事实认定及适用法律有误，处理结果失当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）、（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省五河县人民法院（2014）五民一初字第01478号民事判决；
二、中国石化销售有限公司安徽蚌埠五河石油分公司于本判决生效之日起十日内支付给魏金侠截止2014年7月1日前所欠的租赁费和占有使用费合计158432.8元；
三、驳回魏金侠的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11000元，由魏金侠负担8580元，中国石化销售有限公司安徽蚌埠五河石油分公司负担2420元（于本判决生效之日起七日内向五河县人民法院交纳）。二审案件受理费5320元，由中国石化销售有限公司安徽蚌埠五河石油分公司负担3145（已交纳），由魏金侠负担2175元（于本判决生效后七日内向本院交纳）。
本判决系终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 潘伟荣
代理审判员 陈二伟
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 贡雪洁
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。