审判长
合议庭
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1902号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市俊华房地产开发有限公司，住所地武汉市江汉区复兴五村118号。
法定代表人：唐雅婷，该公司董事长。
委托代理人：李斌、赵思源，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉长丰盈隆投资有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道宝丰路路口宝丰时代502室。
法定代表人：程汉柏，该公司总经理。
委托代理人：彭证之，湖北证本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：林建成。
委托代理人：张俊，系林建成的公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：孙海峰。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：陈青松。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：武汉市江汉区德派时尚火锅店，住所地武汉市江汉区江汉路***号俊华大厦*楼。
负责人：李善福，该火锅店经理。
原审被告、反诉第三人：中国农业银行股份有限公司洪湖市支行，住所地湖北省洪湖市新堤办事处玉沙路27号。
负责人：朱承运，该支行行长。
委托代理人：陈兵兵，湖北法辉律师事务所律师。
上诉人武汉市俊华房地产开发有限公司（以下简称俊华公司）因与被上诉人武汉长丰盈隆投资有限公司（以下简称长丰盈隆公司）、林建成、孙海峰、陈青松、武汉市江汉区德派时尚火锅店（以下简称德派火锅店）及原审被告中国农业银行股份有限公司洪湖市支行（以下简称农行洪湖支行）物权纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民一初字第00286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决写明，长丰盈隆公司请求判令：陈青松赔偿从2010年11月18日开始至腾退之日的房屋占用费（暂计算至2014年1月17日为1389286元）；孙海峰赔偿从2010年11月18日至2012年11月5日的房屋占用费847457元，德派火锅店赔偿从2012年12月6日至腾退之日止的房屋占用费（暂计算至2014年1月17日为498910元），洪湖农行、俊华公司、林建成对上述赔偿义务承担连带责任，本案诉讼费、保全费、鉴定费由上述六被告共同承担。
俊华公司提出反诉，请求长丰盈隆公司向俊华公司支付自诉争房屋2010年11月18日起至2014年12月18日止的物业管理费2351412元、物业费滞纳金414616元、俊华大厦装修及设备改造款100万元、房屋维修基金799800元、业主入住配套费266626元、亮化工程及电费分担款8万元，以上共计4912454元，并由长丰盈隆公司承担本案的反诉费用。
一审法院经审理查明，2001年11月8日，湖北盛丰物业发展有限公司（以下简称盛丰公司）与俊华公司签订协议书，盛丰公司将“盛丰大厦”开发项目作价4500万元转让给俊华公司，俊华公司以“俊华大厦”的第六层商场和住宅商品房2000平方米房产与盛丰公司达成置换协议。
因盛丰公司与洪湖农行之间发生借贷纠纷，2004年5月31日，湖北省荆州市中级人民法院作出（2004）荆执裁字第276-1号《民事裁定书》，裁定将盛丰公司位于武汉市江汉区俊华大厦6层1室面积2596平方米的房屋（即本案诉争房屋）及相应分摊土地使用权以1760万元抵偿给洪湖农行。2004年11月23日，俊华公司向湖北省荆州市中级人民法院、盛丰公司、洪湖农行出具《承诺书》，表明俊华公司同意在2004年11月23日将诉争房屋的房产证和相应土地证办理到洪湖农行名下。2005年11月16日，俊华公司再次发函，表明同意依照湖北省荆州市中级人民法院（2004）荆执裁字第276-1民事裁定书将诉争房屋的房产过户给洪湖农行，并要求派专人协助办理相关手续。
2010年3月18日，诉争房屋由洪湖农行委托湖北金源拍卖有限公司公开进行了拍卖。湖北金源拍卖有限公司制作了《标的介绍》，内容为：一、房产位于武汉市江汉区俊华大厦第六层房产，法院裁定面积为2586平方米及相应分摊土地使用权，抵偿价格1760万元。二、六层为办公用房，标的现状（含瑕疵告知）：1、该房屋尚未办理相关房产所有证，现所有人（开发商）为俊华公司，荆州法院（2004）荆执裁字第276-1号《民事裁定书》中表述的是“将查封盛丰公司”的房产抵偿给委托人。……5、该房屋被他人装修的情况。三、本次拍卖为按现状拍卖，成交价款为委托人净得款。买受人须承担所有的税、费，由买受人另行支付。包括但不限于过户所有税、费和欠缴的物业管理费等。长丰盈隆公司参与竞买，并承诺认可《拍卖规则》、《竞卖须知》、《标的介绍》等相关规则及文件，对标的瑕疵已经知晓，并愿意对自己的行为负责。2010年7月20日，《拍卖成交确认书》确认：第58号竞买人（长丰盈隆公司）于2010年7月20日10：30分在拍卖人举行的俊华大厦第六层房地建筑面积2685.94平方米，分摊土地面积123.63平方米，成交金额1020万元。2010年7月22日，拍卖成交《公证书》再次确认长丰盈隆公司以1020万元中买俊华大厦第六层的房产。
2010年10月23日，洪湖农行取得了诉争房屋的权属证书。《产权登记信息查询单》载明：出让方为俊华公司，房屋所有权证号为武房权证市字第××号，该证已注销。2010年11月17日，长丰盈隆公司取得了诉争房屋的权属证书，房屋所有权证号为武房权证字第××号。
2010年12月30日，武汉鸿发物业管理有限公司就2004年6月-2010年5月期间的物业管理费起诉洪湖农行和长丰盈隆公司；俊华公司就房屋装修款起诉洪湖农行、长丰盈隆公司和盛丰公司。长丰盈隆公司经调查取证和诉讼得知当时诉争房屋由俊华公司和林建成收益，并由孙海峰和陈青松实际占有使用。
武汉鸿发物业管理有限公司诉洪湖农行和长丰盈隆公司物业管理费纠纷一案，武汉市江汉区人民法院于2011年11月18日作出（2011）汉民二初字第409号民事判决：洪湖农行偿付武汉鸿发物业管理有限公司物业管理费325055元（从2005年10月25日至2009年11月20日期间，按2.5元／月／平方米标准计算）。洪湖农行不服，提出上诉，武汉市中级人民法院于2012年9月26日作出（2012）鄂武汉中民二终字第00594号民事判决：变更武汉市江汉区人民法院（2011）汉民二初字第409号民事判决第一项：洪湖农行应从2006年9月起至2009年11月期间向武汉鸿发物业管理有限公司支付物业服务费用259246.65元。
俊华公司诉洪湖农行、长丰盈隆公司、盛丰公司房屋支付房屋装修款纠纷一案，因俊华公司申请撤诉，武汉市江汉区人民法院于2011年11月10日作出（2010）汉民二初字第411号民事裁定：准许俊华公司撤回起诉。
2009年11月20日，俊华公司与林建成签订《房屋租赁合同》，约定俊华公司将俊华大厦1-6层整体（包括诉争房屋）出租给林建成，物业管理费、水、电、气、闭路等各项费用由林建成承担。同年12月14日，林建成与孙海峰签订《租赁合同》，约定将林建成所租赁的俊华大厦第六层的部分房屋（建筑面积1329.47平方米）租赁给孙海峰用于经营使用；租赁期限为8年，从2009年12月20日起至2017年12年19日止；第一年租金为8万元，然后每两年租金在上年的基础上递增5%，租金提前一个月支付，每半年支付一次。物业管理费、水、电、气、闭路等各项费用由孙海峰承担。2010年6月8日，林建成与陈青松签订《租赁合同》，约定将林建成所租赁的俊华大厦第六层的剩余部分房屋租赁给陈青松用于经营使用；租赁期限为6年，从2010年6月8日起至2016年6月7日止；每月租金为3.9万元。物业管理费、水、电、气、闭路各项费用由陈青松负担。
2012年10月2日，林建成与张丽英（孙海峰的合伙人）签订解除《房屋租赁合同》协议，约定自2012年11月5日起解除孙海峰所租赁的俊华大厦第六层的房屋租赁关系，以及所涉及双方的一切权利和义务、债权和债务均已终止。同日，林建成与李善福（德派火锅店负责人）签订《房屋租赁合同》，约定将林建成承租的俊华大厦第六层的部分房屋（建筑面积1329.47平方米，即原孙海峰承租的房屋）租赁给李善福用于经营使用；租赁期为6年3个月，自2012年11月5日起至2019年2月4日止。2012年11月5日至2014年2月4日租金为每月43872元，2014年2月5日至2016年2月4日租金为每月48259元，2016年2月5日至2019年2月4日租金为每月55498元，租金按季度缴纳。物业管理费暂定为每月每平方米2元，包括消防设施管理费及用电、外景灯用电（不包括招牌用电）、公共设备（设施）的维修保养费、公共通道楼梯的照明、公共卫生保洁及水费、保安等的费用等。李善福承租上述房屋后用于经营德派火锅店。长丰盈隆公司诉讼中明确表示向德派火锅店主张权利，不向李善福主张权利。
俊华公司将诉争房屋出租后，已按租赁合同按期足额收取了租金，且已按照2元／月／平方米的标准向房屋的实际使用人收取了物业管理费。
2012年10月8日，长丰盈隆公司以房屋买卖合同纠纷向武汉市中级人民法院起诉洪湖农行、俊华公司、林建成、孙海峰、陈青松，请求判令洪湖农行、俊华公司交付诉争房屋；解除俊华公司与林建成签订的租赁合同及林建成与孙海峰、陈青松签订的租赁合同；孙海峰、陈青松交付并腾退诉争房屋；洪湖农行、俊华公司、林建成、孙海峰、陈青松连带赔偿长丰盈隆公司租金损失。该诉中，长丰盈隆公司申请撤回要求洪湖农行、俊华公司、林建成、孙海峰、陈青松连带赔偿租金损失的诉讼请求，武汉市中级人民法院予以照准。该诉中，洪湖农行提出反诉，要求长丰盈隆公司支付房屋差价款及物业管理费。武汉市中级人民法院于2013年9月27日作出（2012）鄂武汉中民商初字00262号民事判决：洪湖农行、俊华公司交付诉争房屋给长丰盈隆公司；俊华公司与林建成2009年11月20日签订的出租诉争房屋的《房屋租赁合同》及林建成2010年6月8日与陈青松签订的《房屋转租合同》终止；林建成、陈青松交付腾退诉争房屋给长丰盈隆公司；长丰盈隆公司向洪湖农行支付房款差价款28080元及利息，赔偿物业管理费259246.65元及利息。俊华公司、林建成、陈青松不服，提出上诉，后于2014年6月13日撤回上诉。湖北省高级人民法院于2014年6月16日作出（2014）鄂民一终字第00057号民事裁定：准许俊华公司、林建成、陈青松撤回上诉。
本次诉讼前，长丰盈隆公司委托武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司对诉争房屋的租金价格进行评估。2013年12月24日，武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司作出武华评（2013）字第121710号《房地产评估报告》，评估结果为：2011年12月16日，评估单价26.56元／月／平方米，2012年12月16日，评估单价28.69元／月／平方米，2013年12月16日，评估单位30.99元／月／平方米。庭审中，俊华公司、洪湖农行、林建成、孙海峰、陈青松对评估报告提出异议，但均未申请重新评估。
一审庭审中，林建成、俊华公司称其已于2014年7月解除了租赁合同，目前俊华大厦1-6楼已由武汉里程鸿润物业有限公司整体承租后又转租给陈青松、李善福。长丰盈隆公司明确表示不追加武汉里程鸿润物业有限公司作为本案被告，且不在本案中向其主张权利。
一审法院认为，根据双方的诉辩意见和各自提交的证据以及查明的事实，本案争议的焦点是：1、长丰盈隆公司的租金损失赔偿主体如何确定；2、长丰盈隆公司的主张是否超过诉讼时效；3、租金损失的金额；4、长丰盈隆公司是否应向俊华公司支付物业管理费及滞纳金、装修改造费、维修基金、入住配套费、亮化工程及电费。
关于长丰盈隆公司的租金损失赔偿主体如何确定问题。经查，俊华公司明知诉争房屋已由法院裁定抵偿给洪湖农行，其无权处分的情况下，仍与林建成签订租赁协议，构成恶意侵权。俊华公司因诉争房屋取得了收益，且在庭审中表示如构成侵权，应由其承担责任。故对长丰盈隆公司主张俊华公司承担赔偿责任的诉讼请求，予以支持。虽然法院已于2004年裁定将诉争房屋抵偿给洪湖农行，但直至2010年10月23日，诉争房屋的权属才从俊华公司变更登记到洪湖农行的名下。2009年11月20日，林建成与俊华公司签订租赁合同，是基于租赁房屋的权属产生的信任，而租赁房屋的其他实际使用人与林建成签订租赁合同时，更不知晓房屋的实际权属状况，林建成和其他房屋实际使用人并无侵权故意，且均按照合同约定缴纳了房屋租金，因此，长丰盈隆公司主张林建成、孙海峰、陈青松、德派火锅店赔偿租金损失的诉讼请求于法无据，不予支持。洪湖农行既未实际占有诉争房屋，亦未因诉争房屋的占有、使用取得收益，在未实施侵权行为的情况下，长丰盈隆公司主张洪湖农行承担侵权责任的诉讼请求，不予支持。
关于长丰盈隆公司的主张是否超过诉讼时效的问题。经查，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。长丰盈隆公司于2012年10月8日向武汉市中级人民法院提起诉讼，主张自2010年11月18日起的租金损失，该次诉讼未超过2年诉讼时效，且构成诉讼时效的中断，诉讼时效期间应重新计算。长丰盈隆公司提起本次诉讼的时间为2014年3月13日，故未超过2年诉讼时效。
关于租金损失的金额问题。经查，因出租方与孙海峰、陈青松、李善福签订的租赁合同约定的租金标准均不相同，且租赁合同中约定的金额未征得房屋所有权人即长丰盈隆公司的同意，故租赁合同的租金标准不能作为长丰盈隆公司租金损失的计算依据。长丰盈隆公司委托专业评估机构对诉争房屋的租金标准进行了评估，虽然被告方提出了异议，但均未申请重新鉴定。因此，应以评估标准作为依据计算租金损失。具体金额如下：2010年11月18日-2012年12月17日为26.56×2666.26×25=1770396.64元；2012年12月18日-2013年12月17日为28.69×2666.26×12=917940元；2013年12月18日后按照每月30.99×2666.26=82627.40元的标准计算至实际腾退之日。
关于长丰盈隆公司是否应向俊华公司支付物业管理费及滞纳金、装修改造费、维修基金、入住配套费、亮化工程及电费的问题。经查，俊华公司已按2元／月／平方米的标准向诉争房屋的实际使用人收取了物业管理费，现其认为收取的标准过低，遂向所有权人再次收取并无依据，对其主张长丰盈隆公司补缴物业管理费的反诉请求，不予支持。俊华公司提交的装修改造费用的票据均系复印件且费用由林建成支付，其无证据证明实际支付了装修改造费用及装修改造用于诉争房屋，对其主张长丰盈隆公司支付装修改造费100万元的反诉请求，不予支持。房屋维修基金系房屋业主向房产管理部门缴纳的费用，俊华公司并未提交证据证明其代缴了该费用，此外诉争房屋于2001年由俊华公司与盛丰公司进行置换，后经法院裁定作价1760万抵偿给洪湖农行，长丰盈隆公司通过竞卖取得所有权，期间均未涉及房屋维修基金，故对俊华公司主张长丰盈隆公司缴纳房屋维修基金的反诉请求，不予支持。俊华公司无证据证明其针对诉争房屋提供配套设施以及收费的依据和计算标准，故对其主张长丰盈隆公司支付配套设施费的反诉请求，不予支持。俊华公司提交的非正规收据不能证明电费的金额及该电费的用途系亮化工程，且未提供亮化工程电费应由房屋所有权人进行分担的依据，故对其主张长丰盈隆公司负担亮化工程电费8万元的反诉请求，不予支持。
综上，长丰盈隆公司竞买了诉争房屋，并于2010年11月17日办理了诉争房屋的所有权证，其对诉争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。俊华公司未经所有权人同意，擅自将诉争房屋对外发租并取得收益，造成了长丰盈隆公司的租金损失，应承担相应的赔偿责任。因长丰盈隆公司未提供鉴定费票据，故对其主张俊华公司承担鉴定费的诉讼请求，不予支持。德派火锅店经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由其自行承担不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、俊华公司于本判决生效之日起十五日内赔偿长丰盈隆公司租金损失（自2010年11月18日起至2013年11月17止的租金损失为2688336.64元，自2013年11月18日起按每月82627.40元的标准计算至实际腾退之日）；二、驳回长丰盈隆公司的其他诉讼请求；三、驳回俊华公司的反诉请求。如果俊华公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30102元、邮寄费230元，共计30332元，由俊华公司负担（此款长丰盈隆公司已垫付，俊华公司随上述款项一并支付长丰盈隆公司）。反诉受理费23049元，由俊华公司负担（已付）。
俊华公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判。理由：1、一审程序严重违法。一审在未进行释明的情况下直接超出诉讼请求判决。长丰盈隆公司请求俊华公司对占用费承担连带责任，而一审直接判决俊华公司赔偿租金损失。另外，一审遗漏了当事人，一审判决认定“目前俊华大厦1-6楼已由武汉里程鸿润物业有限公司整体承租后又转租给陈青松、李善福”，缺乏相关证据，故实际占有使用租赁房屋的人均应作为被告参加诉讼。另外，一审严重超期审理案件。2、一审认定基本事实不清。一审未查清租赁房屋不同期间的租赁状况，即侵权人和责任主体不清。生效判决已经判决俊华公司与林建成及林建成与陈青松等人之间的房屋租赁合同终止，故终止后的侵权人、责任主体应是房屋的实际占有人。一审认定俊华公司已按租赁合同足额收取了租金，缺乏证据。3、一审判决不支持俊华公司的反诉请求是错误的。一审判决既然认定房屋被占有使用，那么提供配套设施及进行装修是必须的，也是房屋完善与增值，而受益人是长丰盈隆公司。一审未实地查验的情况下即对装修费用不予认定，明显不当。
被上诉人长丰盈隆公司辩称，俊华公司明知案涉房屋已由人民法院裁定抵偿给农行洪湖支行，依然对外出租，构成恶意侵权，侵害了长丰盈隆公司的所有权和收益权，应承担相应的民事责任。一审中各方当事人对租金价格并未申请重新鉴定，长丰盈隆公司委托评估的价格亦低于俊华公司实际收取的租金价格。俊华公司的所有主张均无证据且无法律依据，应予驳回。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
另查明，长丰盈隆公司向一审法院递交的起诉状及庭审笔录写明诉讼请求为：判令农行洪湖支行、俊华公司、林建成、孙海峰、陈青松、武汉市江汉区德派时尚火锅店连带赔偿长丰盈隆公司房屋使用费（租金损失）2912701元（租金损失从2010年11月18日起计算至起诉之日止，实际应该计算至房屋腾退之日止）；本案诉讼费、鉴定费及保全费全部由农行洪湖支行、俊华公司、林建成、孙海峰、陈青松、德派火锅店承担。
本院认为，案涉房屋由长丰盈隆公司竞买取得，并于2010年11月17日办理了诉争房屋的所有权证，长丰盈隆公司是案涉房屋的合法所有权人，其对诉争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。俊华公司擅自将案涉房屋对外发租并取得收益，造成了长丰盈隆公司的租金损失，构成侵权，应承担相应的赔偿责任。一审中，长丰盈隆公司请求农行洪湖支行、俊华公司、林建成、孙海峰、陈青松、武汉市江汉区德派时尚火锅店连带赔偿其损失，鉴于俊华公司因出租房屋取得了收益，并表示如构成侵权，应由其承担责任，而次承租人与俊华公司签订租赁合同，并不知晓房屋的实际权属状况，无侵权故意，且均按照租赁合同约定支付了房屋租金，不构成侵权，故一审判决由俊华公司赔偿长丰盈隆公司租金损失并无不当，俊华公司称其仅承担连带责任，而不应直接判决俊华公司赔偿租金损失，侵权人、责任主体应是房屋的实际占有人，一审遗漏了当事人的上诉理由不能成立。
俊华公司认为出租房屋用于经营必须提供配套设施及进行装修，请求长丰盈隆公司予以补偿，但俊华公司并无证据证明由其出资提供配套设施及进行装修，亦未征得长丰盈隆公司的同意，故其请求长丰盈隆公司支付配套设施及装修费用的上诉主张，本院不予支持。俊华公司还请求长丰盈隆公司支付物业管理费、房屋维修基金、业主入住配套费、亮化工程及电费分担款，因无合同及法律依据，均不予支持。
综上，上诉人俊华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30102元，由武汉市俊华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二〇一六年五月三十日
书记员饶诗敏