河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终5207号
上诉人(原审原告、反诉被告):洛阳嘉禾置业有限公司，住所地洛阳市涧西区南昌路165号。
法定代表人:钱晓燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人:吕娜，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人:杨彬，该公司经理助理。
上诉人(原审被告、反诉原告)：常光青，男，1961年2月2日出生，汉族，住洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人:张良华，广东德赛律�事务所律师。
上诉人洛阳嘉禾置业有限公司（以下简称嘉禾公司）因与上诉人常光青房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初3891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉禾公司的委托诉讼代理人吕娜、杨彬，上诉人常光青的委托诉讼代理人张良华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉禾公司上诉请求：1、依法撤销洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初3891号民事判决,改判为支持上诉人的一审诉讼请求,或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、因被上诉人的违约行为，非法占有房屋十余年，上诉人请求解除合同，赔偿损失于法有据。2003年7月23号，上诉人与被上诉人达成口头协议，被上诉人购买上诉人所开发的洛阳市涧西区珠江路商业�12-1-601商品房一套，同年7月23日被上诉人仅交付了25398元后，便占有该诉争房产至今。上诉人一直催促被上诉人支付余款，可被上诉人联系方式变更未向上诉人告知，直到2015年7月，再次联系到被上诉人催交余款时遭到拒绝，被上诉人未在约定的时间内履行交款义务，开放商有权解除合同。而且在2003年被上诉人非法占有诉争房产，将房屋出租，在未取得所有权的情况下进行收益，被上诉人的行为已经造成对上诉人财产权利的侵犯，所以在一审时上诉人请求解除合同、返还财产、赔偿损失并无不当。二、一审法院认定前后矛盾。一审法院先是认定了双方买卖合同关系，也认定了上诉人严格按照约定向被上诉人完成了交付房屋的义务，而被上诉人仅仅是缴纳了25398元便“拥有”一套面积为107.41平方米的住宅，将其出租，享有房租收益十几年。根据房地产的交易习惯，除了支付首付款，还要在约定的时间内支付余款或者办理银行按揭手续，只有完成了全部付款义务后，才能享有房屋完整的所有权。上诉人将房产交付后已经完成了房屋买卖合同当中的主要义务，但被上诉人长期拖欠购房款的行为不仅造成了根本性违约，还利用不属于他的财产进行收益，给被上诉人造成经济损失。一审法院先是认定了被上诉人拖延十几年未按合同约定支付房款的事实，后又驳回了上诉人解除合同的请求。综上所述，一审法院查明并认定本案的基本事实，但未按法律规定支持上诉人享有的合同解除权，被上诉人非法收取房屋收益长达十几年之久，如今却按2003年的房价支付房款，请求二审法院查明事实后依法改判，或者发还重审。
常光青辩称：嘉禾公司的上诉没有事实和法律依据，常光青没有违约，涉案房屋没有验收，不符合法定的交付条件，影响常光青的使用。常光青的占有和使用是合法的，常光青交付首期后，开发商将房屋交付给常光青，常光青取得的占用和使用是依据相关合同。交付房款与取得物权没有直接关系，常光青是基于买卖合同取得涉案房屋的物权。至今嘉禾公司没有办理房屋产权登记手续，也没有提交相关验收合格的证据。
常光青上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项判决中支付被上诉人损失的判项，即撤销赔偿被上诉人“损失（以100000元为基数按月利率0.98%自2003年7月24日起计算至本判决确定的还款之日止）”；2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人没有履行商品房买卖合同中的主要义务，即被上诉人没有将质量验收合格和竣工验收合格的房屋交付上诉人使用。二、一审判令上诉人按月利率0.98%支付利息，没有法律依据。理由之一，一审判决按月利率0.98％计算利息的依据是“嘉禾公司为维持企业运营，长年向金融机构申请贷款，金融机构向其收取的贷款月利率为0.98％”。一审判决的这一判决理由是错误的。上诉人认为，嘉禾公司为维持企业运营向金融机构贷款，与本案房屋买卖不存在法律上的相当因果关系，根据合同相对性原则，该利率是嘉禾公司与金融机构协商的结果，对上诉人没有约束力。嘉禾公司并未向法庭提交证据证明其贷款月利率为0.98％。理由之二，一审判决自2003年7月24日起支付利息是错误的。《合同法》第六十六条规定，“……一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”即在债务人履行不符合约定，也未消除瑕疵或另行给付时，债权人有权行使抗辩权，拒绝支付价款，同时有权追究债务人的违约责任。2003年7月23日，上诉人交纳了首期房款，双方并�当天约定“余10万办理15年银行按揭”，由于嘉禾公司的原因长期无法办理按揭手续(嘉禾公司与他人合作建房纠纷)。由于嘉禾公司与他人合作建房发生纠纷，房产无法验收。嘉禾公司未按照合同约定将合格房屋交付上诉人，上诉人享有合同法规定的合同履行的抗辩权。一审判令上诉人自7月24日即向嘉禾公司承担逾期付款的违约责任，没有事实和法律依据。请求二审予以改判，维护上诉人的合法权益。
嘉禾公司辩称：常光青在未全额支付房款的情况下，租赁房屋获益，违反法律的相关规定。常光请逾期支付房款造成的损失应予赔偿。涉案房屋已经给多数业主办理了房产证，证件齐全，常光青称房屋未验收是虚假的。
嘉禾公司向一审法院起诉请求：1、判令双方解除商品房买卖合同；2、判令常光青返还涧西区珠江路商业街12-1-601号商品房；3、判令常光青赔偿损失16万元；4、诉讼费由常光青承担。
常光青向一审法院反诉请求：1、请求嘉禾公司依法为常光青办理房产所有权证；2、由嘉禾公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年7月23日常光青向嘉禾公司交付定金10000元以及15398元首付款，用于购买嘉禾公司（原港兴公司）所开发的涧西区珠江路商业街12-1-601号商品房，嘉禾公司为其开具收据2份。其中No0031772收据载明常光青交付定金10000元；No0031774收据载明：“壹万伍仟叁佰玖拾捌元整，系付12-01-0601首付款，面积107.41平方米，单价1166.60总价125398元，余10万办理15年银行按揭”。双方未签订书面购房合同也未办理银行按揭手续。同年，嘉禾公司将本案诉争的房产交付给了常光青。洛阳市工商行政管理局信息中心企业变更信息载明：2010年3月23日洛阳港兴房地产开发有限公司变更为洛阳嘉禾�业有限公司。另查明，2015年7月31日嘉禾公司向常光青发出通知一份，载明：“你购买我公司所开发的洛阳市涧西区珠江路12-1-601商品房，仅于2003年7月23日交付定金及购房款共计25398元，余款100000元即未办理按揭亦未用其它方式支付。长期拖欠主要房款的行为给我公司造成资金占压损失，鉴于上述情况，现我公司正式通知：请予尽快向我公司交付房款余额及孳息共计241696元（截止时间为2015年7月23日）。款项交付完毕后，双方可办理相关交房手续。”同年8月5日常光青在此通知下方回复：“此通知已收取，内容不予认可，取走一份未签名（本通知一式二份）”。嘉禾公司为维持企业运营，长年向金融机构申请贷款，金融机构向其收取的贷款月利率为0.98%。还查明，庭审中，常光青将第一项诉讼请求明确为办理房屋产权证书或不动产权属证书。本案所诉争的房产现已�以办理银行按揭以及相关的产权证书。常光青表示2005年以后，常光青将珠江路商业街12-1-601号房屋长期租赁给他人使用。
一审法院认为，商品房买卖合同作为典型的双务合同，支付房屋价款及交付房屋是业主和开发商的对等义务。在本案中，常光青仅于2003年向嘉禾公司交付25398元（其中10000元为定金），剩余房款100000元一直未支付。虽然双方未签订书面房屋买卖合同，常光青未支付等额房款，但双方对户型、面积、单价、总价进行了约定，且嘉禾公司于2003年就将12-1-601号房屋交付给了常光青，常光青也实际占有、使用该房屋10余年，应视为双方房屋买卖合同成立且有效。故嘉禾公司要求解除双方商品房买卖合同并要求常光青返回房产的诉讼请求，不予支持。民事活动应当遵循公平原则，嘉禾公司于2003年将12-1-601号房屋交付给常光青，已经履行了其作为开发商在商品房买卖合同中的主要义务，但常光青长期拖欠嘉禾公司购房款的行为给嘉禾公司造成了一定的损失，故常光青应当向嘉禾公司支付购房款100000元并赔偿其损失。在本案中，双方未对违约金以及损失赔偿标准进行约定，考虑到嘉禾公司作为开发商存在向金融机构实际贷款利率不低于0.98%月利率的情况，为兼顾双方利益，故酌定损失赔偿按月利率0.98%计算为宜。常光青向嘉禾公司支付购房款及赔偿损失后，嘉禾公司应当协助常光青办理不动产权属证书。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）常光青于判决生效后十日支付给原告（反诉被告）洛阳嘉禾置业有限公司购房款100000元以及损失（以100000元为基�按月利率0.98%自2003年7月24日起计算至本判决确定的还款之日止）；以上付款义务若逾期未履行，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告（反诉原告）常光青履行完毕上述第一项还款义务后2个月内，原告（反诉被告）洛阳嘉禾置业有限公司协助被告（反诉原告）常光青办理不动产权属证书。三、驳回原告（反诉被告）洛阳嘉禾置业有限公司的其他诉讼请求。一审受理费3500元，由被告（反诉原告）常光青承担；反诉费50元，由原告（反诉被告）洛阳嘉禾置业有限公司承担；原、被告双方已预交，在执行中予以清结。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为,嘉禾公司上诉称常光青未在约定时间内履行交付房款的义务，开发商有权解除合同，虽然双方没有签订书面的商品房买卖合同，但常光青已支付了部分购房款，且嘉禾公司已于2003年将洛阳市涧西区珠江路12-1-601号商品房交付给了常光青，常光青已实际占有、使用多年,应视为买卖合同成立。常光青迟延支付剩余款项的行为,并未构成根本性违约，嘉禾公司要求解除买卖合同的理由不能成立,本院依法不予支持。房屋是否验收合格并不影响买卖合同的有效成立，涉案房屋现已具备办证条件，因常光青本人长期不在洛阳，嘉禾公司无法为其办理房产证。常光青在仅支付少量房款的情况下，将涉案房屋租赁并获得收益，其应对违约行为造成嘉禾公司的损失承担赔偿责任。一审法院判令常光青赔偿嘉禾公司的损失并无不当，本院依法予以认可。
综上所述,嘉禾公司、常光青的上诉理由均不能成立,本院依法不予支持;原审判决并无不当,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十一条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4800元，由上诉人洛阳嘉禾置业有限公司负担1300元，由上诉人常光青负担3500元。
本判决为终审判决。
审判长 赵国欣
审判员 沈可可
审判员 李依芳
二〇一七年十月二十五日
书记员 殷春雪