江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3054号
上诉人（原审被告）：徐州美美地餐饮管理有限公司。
法定代表人：刘斌。
委托代理人：张玉。
委托代理人：肖逍逍。
被上诉人（原审原告）：王菁。
委托代理人：张学伟。
上诉人徐州美美地餐饮管理有限公司（以下简称美美地公司）因与被上诉人王菁租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第3574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法进行了审理。上诉人美美地公司的委托代理人张玉、肖逍逍，被上诉人王菁的委托代理人张学伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美美地公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人该项诉讼请求或发回重审。本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人出租的“V11档口”符合合同要求，不存在违约行为，不应承担责任。1、上诉人承租成功大厦一层半开办“美美地”美食广场，该美食广场上诉人按照“档口”的不同对外租赁，一铺一价（1个档口1个价）。被上诉人承租的系美食广场“V11档口”，该档口月租金5913元。每个档口的租金系参照档口的位置、面积和租赁场地的经营�牌、业种、范围等多种因素确定价格。上诉人出租的是“档口”不是面积，一审法院错误的以档口内“实际使用面积”来计算租金差额，基本事实认定不清。2、本案租赁合同中提到的档口面积是“建筑面积”而不是实际使用面积。建筑面积理应包含公摊面积部分，也就是说房屋的实际使用面积是房屋的建筑面积减掉公摊，商业用房公摊面积如档口式的餐饮面店面，是可以达到50%的。上诉人从甲方承租的也是包含公摊面积的，被上诉人使用的V11档口仅是一个操作间，美食广场内每一个档口均分摊就餐区，双方在签约及履约过程中均没有异议。3、被上诉人在签订合同前实际考察了承租经营场地，该经营场地为现有商铺，可以直观的看到面积大小，对V11档口内经营面积被上诉人不存在误解情况。合同签订后被上诉人又在该档口实际经营了半年，这说明该档口是符合�同约定和经营需要的。被上诉人后因自身生意不好、经营不善、擅自单方提前退场，导致该档口闲置。退场后，被上诉人对其承租的“V11档口”亦未提出异议，这说明被上诉人对承租物“V11档口”符合合同约定是认可的。
王菁辩称，1、请求依法驳回上诉，维持原判。2、一、二审上诉费均由上诉人承担。事实与理由：上诉人的上诉毫无合同及法律依据，首先，在双方签订的《美美地美食广场租赁协议》第一条中明确约定，被上诉人承租的美美地美食广场V11号的经营场地套内建筑面积为21.90平方米。而上诉人实际提供的经营场地套内建筑面积与协议约定的套内面积之间相差十多个平方米，存在严重的违约行为。其次，正是由于上诉人存在上述严重违约行为使其提供的涉案经营场地无法满足被上诉人的经营需要，在与上诉人的股东（实际管理者）吴波多次交�无果的情况下，才被迫终止了协议并撤场。被上诉人基于上诉人的严重违约行为提前终止协议是依法行使自身权利。
王菁向一审法院起诉请求：2014年7月1日，经涉案双方协商，就美美地公司位于徐州市泉山区中山南路16号成功大厦裙楼爱客来超市一层半美美地美食广场V11号的经营场地签订了租赁协议。租期为12个月，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，月租金5913元。根据协议约定，王菁向美美地公司一次性缴纳了履约保证金20000元，以及房屋租金、物业费等费用。现双方已终止了该份协议，故美美地公司应当将履约保证金全额退还给王菁。其次，根据协议约定，涉案V11号经营场地套内建筑面积应为21.90平方米，但美美地公司实际提供的经营场地套内建筑面积与约定不符，存在严重的违约行为。故美美地公司应当退还因其单方擅自减少套内建筑面积部分的租金差额。王菁上述合理要求均遭到美美地公司无理拒绝。王菁特诉至法院，请求法院判令：1、美美地公司返还王菁缴纳的履约保证金20000元；2、返还与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元。本案诉讼费由美美地公司承担。
一审法院认定事实：2014年7月1日，美美地公司（出租方、甲方）与王菁（承租方、乙方）之间签订《美美地美食广场租赁协议》一份，内容包括：第一条：乙方自愿承租甲方位于徐州市泉山区中山南路16号，成功大厦裙楼爱客来超时一层半美美地美食广场（以下简称本广场）V11号的经营场地，套内建筑面积为21.90㎡，建筑面积42.71㎡。第二条：乙方承租本广场场地仅限于经营：馋面，未经甲方书面同意，乙方不得私自变更部分或全部租赁场地经营业种、范围或品牌，否则甲方有权解除本协议。第三条：租期为12个月，即自2014年7月1日起2015�6月30日止。租金自2014年7月1日起开始计算，月租金5913元，物业管理费每年30751.20元。本协议期满，如双方同意延长合作经营期限，须在本协议期满2个月内以书面形式通知对方续约，若乙方在协议期满前2个月内，未做续约通知，甲方有权对该场地重新招商乙方不得阻挠。第四条：租金支付方式：先交款后使用，月租金按季度支付、物业管理费按全年缴纳。乙方在签订该协议三日内，须将第一个季度租金17739元整和全年物业费用23063.40元整（第一年度减免三个月物业费），一次性支付给甲方，合同期内乙方单方终止合同车场，所交租金和物业费甲方不予退还。下一季度租金须在上季度租金到期时提前十五天一次性付给甲方。第五条：签订本协议时，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金20000元整。本协议期满60天后，如乙方完全履行本协议，甲方无息返还保证金；如乙方原�致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租借器具等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间交纳租金、物业费、广告费等任何费用，乙方现同意甲方直接从履约保证金中扣除，无需通知乙方。在租期内，因乙方原因单方提前终止协议并撤场，则无权收回已经支付的保证金，该保证金归甲方所有。提前终止本协议时，甲方有权继续留存乙方保证金，用于乙方撤场后可能产生于乙方有关产品责任和其他责任费用。甲方对此款的保留期为90天。期满后，如乙方无需履行赔付责任，甲方将保证余额无息一次性退还乙方。……第九条：甲方向乙方提供收银机及系统一套，档口内排烟一套，此为免费使用，如有损坏应原价赔偿，合同期满一年后不再续约或提前终止合同的，甲方将向乙方收取该设备造价50%的折旧费。�方向乙方收取刷卡营业额的2%作为维护保养费用。……第十一条：协议的变更和终止如国家政策调整、市场情况发生变化等客观原因，乙方可提前1个月向另一方书面提出终止协议请求。经另一方同意后方可终止本协议。出现下列情况之一，甲方有权终止协议，而无需作出任何赔偿。乙方在规定的时间内撤场，赔偿甲方因终止协议而遭受的损失……3、未经甲方同意，乙方自行变更部分或全部租赁用途或擅自停业3天以上，视为违约，甲方有权自行终止本协议……如本协议期满双方不再继续续约或甲方根据本协议约定提前终止本协议，乙方应于本协议期满之日起7日内或于接到提前终止协议书面之日起7日内将自有商品、设备全部撤离，费用自行承担。否则甲方有权代为拆除、腾空、保管，所需费用由乙方承担；如发生商铺、设备或其他物品的损毁，责任由乙方承担。甲方代为保管的期限不得超过20日，预期甲方有权将代为保管的商品、设备和其他物品变卖，再扣除赔偿金后，余额退还乙方。乙方撤离时，应将本协议中乙方租赁甲方场所及甲方提供的设备、设施等以完好（自然损耗除外）、清洁、可正常使用的状态归还甲方，否则，赔偿甲方相应损失。第十二条：违约责任由于乙方违反本协议中的相关的规定而给甲方造成经济损失，甲方将从乙方交付的保证金中扣除甲方损失的部分，保证金不足弥补甲方损失的，甲方有追偿权。该租赁协议还对涉案双方的权利义务等事项进行了约定。
2014年8月14日，王菁通过银行转账方式向美美地公司交付美美地美食广场V11档口的履约保证金20000元及2014年7月1日至2014年9月30日的租金17739元，美美地公司遂向王菁出具相应《收据》各一份。
2014年9月30日，王菁再次通过银行转账方式向美美地公司交付美美地美食广场V11、V12档口2014年10月1日至2014年12月31日的租金25434元，美美地公司又向王菁出具相应《收据》一份。
王菁自《美美地美食广场租赁协议》签订之日即2014年7月1日便在美美地美食广场V11档口经营。经营至2014年12月底，王菁自行从所承租的美美地美食广场V11档口撤场，停止经营至今。
2015年8月，王菁以诉称理由起诉来院，请求判令美美地公司向其返还履约保证金20000元及与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元。美美地公司则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，王菁要求美美地公司返还其缴纳的履约保证金20000元，其理由是涉案双方已经终止了《美美地美食广场租赁协议》。但双方签订的《美美地美食广场租赁协议》第三条约定：租期12个月，自2014年7月1日起2015年6月30日止。且《美美地美食广场租赁协议》第五条第二款约定：在租期内，因乙方原因单方提前终止协议并撤场，则无权收回已经支付的保证金，该保证金归甲方所有。提前终止本协议时，甲方有权继续留存乙方保证金，用于乙方撤场后可能产生于乙方有关产品责任和其他责任费用。甲方对此款的保留期为90天。期满后，如乙方无需履行赔付责任，甲方将保证余额无息一次性退还乙方。鉴于在本案庭审中王菁自认于2014年12月底自行撤场、不再继续经营，应自行承担相应的违约责任。虽然王菁针对其撤场的辩称主张系经营面积小，和合同约定面积不相符，导致其无法继续经营，但由于其系实际经营半年后撤场，且未能就经营面积小与无法继续经营之间的因果关系举证证实，故法院不予采信。王菁主张美美地公司返还履约保证金20000元，不符合双方合同约定，法院不予支持。
关于王菁主张美美地公司返还与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元问题，根据其提交的自行制作的美美地美食广场V11档口平面图及相应照片三张，可以明显看出美美地美食广场V11档口内建筑面积与双方《美美地美食广场租赁协议》所约定的套内建筑面积平方米明显不符。虽然美美地公司已提交苏州立诚建筑设计院有限公司制作的美美地美食广场装修工程平面布置图，该图中确标注V11档口建筑面积21.90平方米，但其中“备注：1、各档口内建筑面积按实际使用面积的1.5-2倍计算”并无相应合法的依据，应由美美地公司自行承担不利的法律后果。故对王菁自行�算所得套内建筑面积相差10.50平方米法院酌定予以采信，对其要求美美地公司返还与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元法院酌定予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐州美美地餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王菁返还与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元。二、驳回王菁的其他诉讼请求。案件受理费710元，由王菁负担390元、徐州美美地餐饮管理有限公司负担320元（王菁已预交，美美地公司随案款一并支付给王菁）。
本案二审期间的争议焦点为：上诉人应否返还被上诉人与约定套内建筑面积不符部分的租金，如果应当返还�金数额应当如何认定。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据，且对一审查明事实均无异议，故二审法院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人应否返还被上诉人与约定套内建筑面积不符部分的租金，如果应当返还，租金数额应当如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”1、依照涉案双方的约定，涉案租赁物建筑面积为42.71㎡，套内建筑面积为21.90㎡，根据《建筑面积计算规则》、《建筑工程建筑面积计算规范》规定，套内建筑面积即为实际使用面积，不包含公摊部分，故双方约定的套内建筑面积为21.90㎡应当为实际使用面积。2、上诉人认为根据其举证的苏州立诚建筑设计院有限公司制作的美美地美食广场装修工程平面布置图，显示：“……其中V11建筑面积21.9㎡。备注：1、各档口内建筑面积按实际使用面积的1.5-2倍计算……”，对于该备注的计算方法，上诉人并未提供计算依据，而且在签订协议时，上诉人与被上诉人关于套内建筑面积为21.90㎡的计算方式并未做出特别约定，上诉人亦未提供证据证明其对该面积做出特别说明，故本院对该计算方法不予采信。3、上诉人陈述涉案V11档口的实际使用面积与被上诉人计算的10.5平方米存在误差，但上诉人并未提供测量数据，故一审法院酌定采信王菁自行计算所得套内建筑面积相差10.50平方米并酌定支持王菁要求美美地公司返还与约定套内建筑面积不符部分的租金16200元，并无不当。
综上所述，美美地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判�如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费205元，由美美地公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 杨淑娴
代理审判员 胡元静
二〇一六年九月八日
书 记 员 陈斯雅