浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金婺民初字第3091号
原告：姜某某。
委托代理人：盛某某。
委托代理人：王某某。
被告：沈某某。
原告姜某某为与被告沈某某房屋买卖合同纠纷一案，于2
010年11月11日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由
审判员 石伟明独任审判，于同年12月20日公开开庭进行了审理
。原告姜某某及其委托代理人盛某某、被告沈某某到庭参加诉
讼。本案现已审理终结。
原告姜某某起诉称：2010年3月31日，原、被告签订一份
《房地产买卖（居间）协议》，原告向被告购买位于金华市×
×单××室房产，交易总价为55万元，原告向被告支付了1500
0元购房某某。房款分二期支付：第一期于2010年4月30日支付
33.5万元，并办理房产过户手续；第二期于在原告申请公积金
贷款后支付余款20万元。但由于2010年4月17日国务院发出《
关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，原告未能按时
办理住房贷款，未能在4月30日支付第一期房款。后原告多次
电话联系被告表示愿意履行合同，被告均予拒绝。原告请求法
院：1．判令被告返还原告定金15000元，并支付违约金15000
元，两项合计人民币30000元；2．判令被告承担本案诉讼费用。
为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：1．
《房地产买卖（居间）协议》一份，用以证明原、被告的房屋
买�合同关系；2.收条一份，用以证明被告已收取15000元定
金。
被告沈某某答辩称：一、《房地产买卖（居间）协议》
签订于金华房贸置业顾问有限公司，是当事人真实意思的表示
，合法有效。原、被告在购房协议第二条中约定的“该房乙方
在2010年4月30日前支付甲方房款人民币叁拾叁万伍仟元整”
和已经支付的15000元定金某某属于甲意义的购房首付款。双
方并未就33.5万元购房款的来源作出任某某面约定，原告如何
筹款与被告无关。被告在多次沟通无果的情况下，才于2010年
5月23日前往中介公司取回相关权证。至此，原告已逾期23天
不能履约，违约在先。二、原告要求取回定金的唯一理由是证
明发生了法定免责事由，但本案中不存在不可抗力的免责事由
。确如原告所述，国务院于2010年4月17日发布了《关于坚决
遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知称将实行更为严格
的差别化住房信贷政策。《民法通则》第一百五十三条规定，
不可抗力是指不能预见、不见避免并不能克服的客观情况，新
政并不属于不可抗力的范畴。作为并非第一次购房的投资客，
原告应当预见本次房产调控中的信贷政策风险。早在2007年9
月27日央行和银监会就出台了《关于加强商业性房地产信贷管
理的通知》，要求严格住房消费管理。国务院办公厅2010年1
月4日《关于促进房地产市场平某某康某某的通知》明确提出“合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求”。2010年3
月国家统计局公布七十个大中城市房价价格指数显示2010年3
月住房价格同比增长11.1%，此前房价连续增长三个月早已引
起市场对新一轮调控政策的广泛预期。这些情况从网络上、媒
体、电视等渠道均可获知。因此，原告在2010年3月31日签订
购房协议时就应该知道国家有可能会有新的调控政策出台。结
合之前的调控大环境，原告应该预见到国家有可能出台有关政
策，打击投资需求。这一政策出台也并非猝不及防的突变过程
，而是一个逐步演变的过程，市场主体应当对市场风险存在一
定程某的预见和判断。原告并不是第一次买房，其作为房地产
投资客，理应比一般百姓具有更高的市场敏锐度和预见能力，
应该预见到政策变化带来的风险，原告在这种情况下违约，显
然是其自身的原因造成。原告可能因筹集首付款发生的贷款行
为只是履行支付义务的一种手段而已，其行为成功与否与被告
无关。在不能贷款的情况下，原告还可以通过借贷、出售其他
房屋等其他手段完成其支付义务。从原告逾期23天未履约的事
实来看，原告并没有尽心尽力去保证合同的有效执行。正是出
于对当时无法确定的相关政策的担忧，在原告承诺通过公积金
贷款保证完全具备购买能力的情况下，双方才达成购买协议，
并特意在协议中约定原告将以公积金贷款方式保证履行协议。
事实上，直到2010年11月2日，住建部等4部委才联合下发《关
于乙住房某积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，全面收
紧公积金二套房贷，停止三套房贷。而在金华，停止公积金三
套房贷的政策12月7日才正式出台。对于违约责任，原、�告在协议第六条约定：“乙方（原告）中途悔约，乙方不得向甲
方（被告）索还定金。甲方中途悔约，甲方应当在悔约之日三
日内将定金退还乙方，另付给乙方定金数额的违约金。同时悔
约一方须承担双方应支付的中介费。乙方不能按期付清房款或
甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约方向对方给
付上述房总价款万分之三的滞纳金。”按照相关规定，给付定
金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金
的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。作为一个
成年人，原告在签署购房协议时应该清楚定金的法律含义。原
告由于自身原因未能在约定期限内支付购房首付款，虽然不是
中途悔约，但逾期23天不能支付房款显然已构成违约�先的事
实。原告违约在先，无法履行债务，当然无权要求被告返还定
金，更无权诉求被告双倍返还定金。在协议有效期间，被告已
尽到应尽义务，在获知原告筹款有困难后出于理解又两次同意
其延期付款，在一再确认对方某某无力履行协议后，才于2010
年5月23日前往房贸公司取回相关权证。出于同情，被告未要
求原告支付逾期23天不能支付房款本应承担的滞纳金。被告不
予返还双方签约时收取的定金只是出于对自身利益的合法保护
，于情合理，依法有据。综上所述，原告违约在先，被告收取
定金行为不存在任何过错。请求法院驳回原告的诉讼请求，并
判令原告根据合同约定支付给被告滞纳金3795元。
为证明上述事实及主张，被告沈某某向本院提交的证据
有：权证保管单一份，用以证明原告逾期23天未履行合同，违
约在先。在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据进
行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本
院认证如下：
1．对原告证据，被告无异议。本院确认其证明力。
2．对被告证据，被告提出异议：合同是由被告与原告签
订的，保管权证上记载领回房产证、土地证的是徐某，说明房
产证上的所有权人是徐某；签约时间是2010年3月31日，而被
告将权证交到中介机构的时间是2010年4月1日。经查，权证保
管单上并未记载被告是因原告未支付购房款而从中介机构收回
房产证和土地使用权证。本院不确认其证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及双方当事人当庭陈述
，本院确认本案事实如下：
2010年3月31日，原告姜某某和被告沈某某经金华房贸置
业顾问有限公司（下称房贸公司）中介签订了一份《房地产买
卖（居间）协议》，协议主要内容为：一、甲方（沈某某）自
愿将坐落在金华市××单××室（金华市滨江路257弄，建筑
面积和附房面积按房产证）房屋转让给乙方（姜某某）。二、
该房产总价为人民币伍拾伍万元整（净）。三、付款方式：签
订协议后乙方付给甲方定金15000元，如双方均按约履行，定
金用于抵充购房款；乙方在2010年4月30日前支付给甲方购房
款人民币叁拾叁万伍仟元整，同时办理房产证过户收件手续；
余款人民币贰拾万元整，等乙方房产证、土地证领出，用公积
金贷款付清（公积金与商业贷�没有冲突）。四、甲方于房款
结清之日前腾空该房屋，迁出户口，并通知乙方进行验收交接；验收交接前甲方应缴清水、电、物管费、闭路电视费，并将
有关证件与缴费清单交付给乙方；五、甲方应保证该房屋权属
清楚，出让时未设置担保抵押。六、违约责任：乙方中途悔约
，不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，应在三日内将定金退
还乙方，另付给乙方定金数额的违约金；悔约一方须承担双方
应支付的中介费；乙方不能按期付清房款或甲方不能按期向乙
方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房产总价
款万分之三的滞纳金。合同第十五条约定：本协议一式三份，
甲、乙、居间三方各执一份，三方签字盖章后生效。合同签订
后，原告即支付给被告定金15000元。次日，被告将出让房屋
的房产证和土地使用权证交由房贸公司保管。2010年4月30日
第一期付款期限届满时，原告未履行付款义务。此后，被告曾
两次同意原告延期付款，但原告均未履行付款义务。2010年5
月23日，被告的丈夫徐某从房贸公司取回了房产证和土地使用
权证。此后，原告要求被告返还定金，原告拒绝返还。另查明
，金华市××单××室房屋产权证上登记的所有权人为被告的
丈夫徐某。
本院认为：被告作为徐某的妻子，对登记在徐某名下的
金华市××单××室房屋产享有处分权。原、被告签订的《房
地产买卖（居间）协议》成立并合法有效。原告签订合同后未
按合同约定履行付款义务，又不存在法定免责事由，无权要求
返还定金。被告在履行合同过程中不存在违约行为，无需承担
违约责任。原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持
。被告要求驳回原告诉讼请求的抗辩合法有据，本院予以采纳；被告要求原告支付滞纳金的抗辩意见，因其未提出反诉，本
院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零
七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、《中华人民
共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告姜某某的诉讼请求。
本案受理费275元（原告已预交），由原告姜某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院。
审判员石伟明
二〇一〇年十二月二十日
代书记员舒靓