辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终1527号上诉人（原审原告、反诉被告）：吕楠。委托诉讼代理人：朱闯（吕楠之夫），住址同吕楠。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连树源世嘉房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区火炬路32号A座14层1405-4号。法定代表人：孙霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵明，辽宁裕景律师事务所律师。委托诉讼代理人：林荣泉，辽宁裕景律师事务所律师。上诉人吕楠因与被上诉人大连树源世嘉房地产开发有限公司（以下简称树源世嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初4008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕楠的委托诉讼代理人朱闯，被上诉人树源世嘉公司的委托诉讼代理人赵明、林荣泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕楠上诉请求：撤销一审判决第一项、维持第二项或发回重审。事实和理由：一、房屋存在漏水问题。因房屋漏水，基于常理，水进入房屋强电管线，出于安全考虑，必须要进行更换。商品房交付前都会对卫生间做防水处理，因房屋漏水，导致原告装修房屋时必须要重新再做一遍防水。发生漏水事件时，上诉人第一时间通知了售楼处，并和售楼员一起到现场查看漏水情况，此时水正大量沿着墙面向下流淌，从25楼一直流到1楼，售楼员通知物业关闭了楼上的水阀，漏水才得到控制。从物业处了解，因楼上在装修房屋时私自更改地热管线导致大面积漏水。发生漏水事件后，上诉人与被上诉人法定代表人孙霞见面商量维修方案，经协商被上诉人同意在交房前更换强电管线并重新做一遍防水。交房期间，上诉人多次和被上诉人联系维修事宜，其未作处理。交房后，上诉人出于安全考虑，在房屋装修期间，自行更换全部强力管线，并重新做了卫生间和厨房的防水，现被上诉人应承担上诉人因此产生的相关费用7000元，并需要重做一遍楼上卫生间防水。二、关于房屋延迟交付的问题。1.在庭审期间，上诉人提交了两份分别于2016年11月13日、12月18日签订的商品房买卖合同，本案适用哪份合同，一审判决中没有提及。两份合同的区别在于对商品房按揭贷款的时间做了不同的约定。在第二份合同里，被上诉人明确要求上诉人购房款于2016年1月31日前付清，却又要求于2015年12月31日交房，也就是说上诉人在没有付清房款的前提下，被上诉人却要求上诉人办理交房手续，显然不合常理。2.上诉人了解到案涉工程的竣工验收备案时间为2015年9月23日，而不是一审法院确认的竣工验收时间2014年8月30日。3.上诉人就厨房抽油烟机风口整体掉落事宜询问过售楼处，答复是风大，没有粘牢。后上诉人询问其他业主，业主称也存在墙皮掉落问题。被上诉人答复是承建商在施工过程中，未按规定使用合适的沙子造成，据说有业主得到相应赔偿。故上诉人有理由相信房屋质量存在问题。4.补充协议的内容不应与原合同相冲突，只能就原合同未尽事宜经友好协商后达成一致意见。但被上诉人就此并未与业主进行协商，相互矛盾的地方也没有标注，故上诉人认为补充协议中与原合同矛盾的房屋验收标准的约定，有失公平，属霸王条款，应该废除。因被上诉人的欺骗行为，导致在合同约定的交房时间未能将房屋交付给上诉人，拖延至3月15日，被上诉人应赔偿延期交付违约金。三、关于阳台封闭的问题。一审法院已认可被上诉人在未经上诉人同意的情况下，私自将半封闭阳台改造成封闭阳台，导致上诉人没有晾晒衣服的地方，上诉人需将衣服拿到外面进行干洗，一家五口人，按照每个月最低标准换一套衣物，参考干洗店公开报价，每年至少需要2千元干洗费，按70年产权计算被上诉人应赔偿干洗费用14万元。四、1号楼规划为30层，开发商私自多加盖2层卖给了顶楼业主，导致该楼超过规划建设高度，原规划高度是100米以下，实行2级消防标准。实际情况是由于开发商超建2层，每层3.15米乘以32层为100.8米，在不包括每层楼板高度和地下公建高度的情况下，高度已经超过100米。按照国家规定，住宅高度超过100米，实行1级消防标准，高层应单独建设独立用于逃生中间夹层，同时，防火层需阻燃。另外，加盖的2层卖给了业主，发生火灾时，20层以上由于消防云梯达不到此高度，只能选择往上逃到顶楼平台，由于开发商把加盖的2层卖给了业主，也就等于把楼顶平台出口给封死了，导致高层业主无处可逃。由此可见，目前的消防验收违法，明显不合格。法院现场勘察后，如果属实，只能等被上诉人拆掉超建或者按照1级消防验收合格后，才能计算交房时间。五、二审中增加诉讼请求如下：1号楼已经公摊的地下一层设备间被被上诉人重复销售给一楼业主，因此造成本楼每户公摊面积减少近6平方米，该部分的收益应该归全体业主所有，按照市场价格1.38万元/平方米计算，每户业主应得8.28万元（6平方米×1.38万元/平方米）。树源世嘉公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、案涉房屋确实发生过漏水，但漏水情况不严重，仅存有水痕，在上诉人收房时已经不存在漏水情况，且上诉人已进行了装修，现其提出异议，没有依据。二、上诉人要求做防水和更换相关的电线电缆没有相关的事实依据和法律依据。三、被上诉人已经取得消防手续。吕楠向一审法院起诉请求：1、被告履行对房屋的修复义务，主要包括：重新做一遍屋顶的防水工程，漏水部分墙内的电气管线重新更换，重新做一遍地面的防水工程；2、被告承担迟延交付房屋的违约责任16,146元（2,152,800元×0.0001/天×75天）；3、被告恢复原设计图原来半封闭阳台样式；4、被告承担诉讼费用。树源世嘉公司向一审法院提出反诉请求：被反诉人向反诉人支付逾期收房领取钥匙的违约金15,000元（200元/天×75天）。一审法院认定事实：2015年12月18日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的坐落于大连市某区某街51号25层2号（建筑面积为156平方米）的房屋一套，房屋总价款为2,152,800元。合同中载明商品房阳台为“非封闭式”。该合同第六条约定，买受人应于2015年10月27日交纳首付款人民币652,800元，剩余房款人民币1,500,000元办理商品房按揭贷款于2016年1月31日前付清。第七条约定，买受人逾期付款的，出卖人有权推迟房屋交付期限。该合同第八、九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋。如出卖人未按该期限交付房屋且逾期不超过30日，出卖人自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十四条约定，双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交付后即视为房屋交付使用。买受人逾期领取钥匙，每逾期一天买受人应当向出卖人支付违约赔偿金贰佰元，并承担物业服务费、采暖费等费用以及房屋毁损、灭失等与该房屋有关的风险责任。……。另查明，合同签订后，被告（反诉原告）于2016年2月1日收到全部购房款。2016年3月15日，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）出具结算发票，发票记载建筑面积为156平方米，房款为2,152,800元。原告（反诉被告）于2016年3月4日接到被告（反诉原告）短信通知收房。据房屋交付文件接受确认单、钥匙接受确认单记载，2016年3月15日，被告（反诉原告）将案涉房屋交付给原告（反诉被告）。又查明，被告（反诉原告）组织勘察、设计、施工、监理单位对案涉房屋进行验收后分别形成《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》，确认案涉工程竣工日期为2014年8月30日（《工程竣工验收报告》首页中载明），工程竣工验收合格。再查明，据双方庭审陈述表明，案涉房屋在交付前确实存在过漏水问题，双方亦确认，漏水痕迹已看不清，案涉房屋已由原告（反诉被告）装修。被告（反诉原告）认可案涉房屋阳台由其自行付费改造为全封闭式阳台。2016年3月15日，案涉房屋交付时，阳台为全封闭。据《房屋面积测绘报告》显示，案涉房屋阳台为半面积，面积为9.12平方米。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。本案第一个焦点问题为原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）重新做一遍屋顶的防水工程，漏水部分墙内的电气管线重新更换，重新做一遍地面的防水工程的诉请是否应予支持。庭审中，双方对案涉房屋在交付前存在过漏水问题均无异议，亦确认漏水痕迹已看不清，案涉房屋已由原告（反诉被告）装修。现原告（反诉被告）主张对案涉房屋重新做一遍屋顶的防水工程，漏水部分墙内的电气管线重新更换，重新做一遍地面的防水工程，其首先要对其诉请的必要性予以证明，但其并未提供充分的证据证明案涉房屋的电气管线、地面防水需要重做及更换，并且其已对案涉房屋予以装修，故原告（反诉被告）的此节诉求因欠缺事实和法律依据，予以驳回。本案第二个焦点问题为原告（反诉被告）主张的逾期交房违约金是否应予支持。根据双方《商品房买卖合同》第八条约定，案涉合同约定的房屋交付条件应为被告（反诉原告）（建设单位）组织勘察、设计、监理、施工单位对工程验收合格。现被告已提交了由案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程竣工验收报告，上述报告分别有五方代表签字盖章，应认定案涉房屋符合合同第八条约定的交付条件。根据双方《商品房买卖合同补充协议》第十四条的约定，双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交付后即视为房屋交付使用。该补充协议系双方对《商品房买卖合同》交付房屋方式的变更，即原告（反诉被告）应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙。但本案中，原告（反诉被告）于2016年2月1日付清全部房款，双方合同中亦约定2016年1月31日前付清按揭贷款，故而，2016年1月31日前是双方约定的交房的延展期。而在2016年2月1日，原告（反诉被告）本应按照合同约定至售楼处领取钥匙受领房屋，但其并未履行合同约定的义务。故原告（反诉被告）的第二项诉讼请求，一审法院不予支持。本案第三个焦点问题为原告（反诉被告）主张的恢复原设计图原来半封闭阳台样式是否应予支持。根据双方《商品房买卖合同》的约定，商品房阳台为“非封闭式”。被告（反诉原告）亦认可其将案涉房屋阳台由“非封闭式”自行付费改造为全封闭式阳台，但其相应的改造行为确未取得原告（反诉被告）的事前同意或事后追认。但案涉楼盘整体的阳台已由被告（反诉原告）改造为封闭式阳台，并且根据测绘报告显示案涉房屋的面积并未因此而增加，阳台实际仍然是按照一半面积计算的，原告（反诉被告）并未因此遭受利益的损害。而原告的此节诉请并无同楼盘其他房屋（阳台为半封闭式）作为参照，鉴于整体楼盘的安全性和美观性，一审法院对其此节诉求不予支持。其可另行起诉主张赔偿损失。关于被告（反诉原告）主张的判令被反诉人向反诉人支付逾期收房领取钥匙的违约金15,000元的反诉请求一节，根据双方《商品房买卖合同补充协议》第十四条第二段的约定，买受人逾期领取钥匙，每逾期一天买受人应当向出卖人支付违约赔偿金贰佰元，并承担物业服务费、采暖费等费用以及房屋毁损、灭失等与该房屋有关的风险责任。一审法院认为，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该条款系被告（反诉原告）为重复使用而事先拟定，并在订立《商品房买卖合同》时未与对方协商的条款。该条款未遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，加重了买受人的违约责任，致使双方权利义务严重失衡，故该条款无效。据此，被告（反诉原告）基于此条款主张的逾期收房领取钥匙的违约金15,000元因欠缺事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）吕楠的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）大连树源世嘉房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费203元，其他诉讼费50元，上述费用合计人民币253元（原告已预交），由原告（反诉被告）自行承担。反诉案件受理费88元（被告已预交），由被告（反诉原告）自行承担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交大连民意网截屏、两份复函复印件，拟证明案涉工程于2015年9月23日竣工备案。被上诉人对该网络截屏没有异议，认为2015年9月23日系工程竣工备案的时间，并非工程竣工验收的时间，两份复函系复印件，其对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。因被上诉人对大连民意网截屏无异议，本院予以采信。因两份复函系复印件，无法与原件核对，无法核实其真实性，且上诉人在本院指定期间内未提交原件，故本院对此不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，双方分别于2015年11月13日、2015年12月28日就案涉房屋签订两份《商品房买卖合同》，其中2015年12月28日签订的《商品房买卖合同》上加盖“大连市国土资源和房屋局高新园区分局商品房管理专用章”。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于被上诉人在一审中提出的反诉部分，因双方均未予上诉，故本院二审中对此不予审理，二审仅就本诉部分进行审理。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。故对于上诉人在二审中增加的要求被上诉人支付的因公摊面积减少产生的损失以及要求重做楼上住户地面防水的诉讼请求，因被上诉人对此不同意在二审中调解解决，本案中不一并解决。关于上诉人主张被上诉人应重做一遍案涉房屋的屋顶、地面防水及更换电气管线一节，双方均认可在交房之前存在漏水问题，且双方曾就漏水事宜进行过协商，后上诉人于2016年3月15日收房。因漏水发生在先，收房在后，上诉人于收房时应就漏水事宜与被上诉人达成一致，即使如上诉人所述在双方未达成一致的情况下其收房，现其主张因漏水事宜应重做防水、更换电气管线，也应证明该主张的必要性，但其并未提供证据加以证明。且案涉房屋已经上诉人装修，其在二审中亦自认已在装修过程中做过案涉房屋的屋顶及地面防水、更换过电气管线，故其主张重做防水、更换电气管线已无必要。上诉人在二审庭审中又主张要求被上诉人给付其做防水的费用，因该主张属于上诉人在二审中新增加的诉讼请求，如上所述，在被上诉人不同意在二审中一并审理的情况下，本案中不一并解决。关于上诉人主张的逾期交房违约金一节，上诉人主张自合同约定的交房次日（2016年1月1日）至实际交房日（2016年3月15日）止，按照总房款的日万分之一的标准计算逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋交付条件为“该商品房经建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位出具验收报告”。现被上诉人已提交由案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程竣工验收报告，且竣工验收的时间早于商品房买卖合同约定的最后交房日之前，故被上诉人交房时已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件。至于上诉人在二审中所述的工程竣工验收备案的时间为2015年9月23日，并非一审认定的工程竣工验收时间，因合同约定的交房条件系五方验收，并非工程竣工验收备案，故一审以五方验收作为交房条件符合合同约定。根据《商品房买卖合同补充协议》第十四条的约定：“双方同意《商品房买卖合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交付后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付。”根据上述补充协议的条款，双方对于《商品房买卖合同》中的房屋交付方式作出变更，即在合同约定的交付时间，上诉人应自行至被上诉人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，被上诉人不再负有通知上诉人交房的义务。关于房屋交付时间，根据《商品房买卖合同》第六条约定，上诉人应于2016年1月31日前付清按揭贷款。第八条约定，被上诉人应于2015年12月31日前交付房屋。而《商品房买卖合同补充协议》第十二条的约定：“在房屋交付前，买受人除须付清房款外，还须……”，即在上诉人付清房款后，被上诉人才交付房屋。故一审法院认定2016年1月31日前是双方约定的交付房屋的延展期，上诉人应在2016年2月1日自行到售楼处领取房屋钥匙，符合上述合同约定。现上诉人未提交证据证明其于2016年2月1日前到约定的地点自行领取房屋钥匙，应视为被上诉人按期交付房屋。被上诉人于之后通过微信方式再行通知上诉人收房，并不能视为其对上述约定的变更。《商品房买卖合同补充协议》第二十九条的约定，本补充协议作为该《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》有相抵触部分，以本补充协议为准。且上诉人在《商品房买卖合同补充协议》上签字确认，现其以《商品房买卖合同补充协议》交付条件与《商品房买卖合同》相抵触为由主张不采用《商品房买卖合同补充协议》的约定，与上述约定不符，本院不予支持。关于上诉人二审中主张案涉房屋消防不合格一节，其未提交充分证据加以证实，本院对此不予支持。关于上诉人主张被上诉人应将全封闭阳台恢复为原设计图纸载明的非封闭阳台一节，《商品房买卖合同》虽约定商品房阳台为“非封闭式”，但上诉人自认其购买房屋时房屋为现房，且购房时被上诉人已将非封闭阳台改为全封闭阳台，如上诉人对此有异议，其于购买房屋时即应提出，但其对此未予主张。现被上诉人就封闭阳台未向上诉人收取任何改造费用，且根据测绘报告显示案涉房屋的面积并不因被上诉人改造阳台而增加，仍按照“非封闭式阳台”的标准即一半的面积予以计算，可见，上诉人的利益并未因此受损。且上诉人二审中主张的因变更为全封闭阳台导致其因无法晾晒衣物产生干洗费用，因其主张的系七十年的干洗费用，尚未完全发生，且其未提交任何证据加以证明干洗费用产生的必要性，故对于该上诉理由不予支持。综上所述，上诉人吕楠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费203元（上诉人已预交），由上诉人吕楠负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 赵 虹审判员 张萍萍二〇一七年四月二十七日书记员 杜玉洁