江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣03民终103号
上诉人（原审被告）：南昌新田置业发展有限公司，住所地江西省南昌市西湖区。
法定代表人：赵平，公司执行董事。
委托诉讼代理人：钟毅刚，江西金鳌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：奉明安，江西金鳌律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：叶培旺，男，汉族，1965年9月20日生，住萍乡市。
委托诉讼代理人：何麟，湖南理曜律师事务所律师。
上诉人南昌新田置业发展有限公司(以下简称新田公司)因与被上诉人叶培旺租赁合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新田公司的委托诉讼代理人钟毅刚、被上诉人叶培旺的委托诉讼代理人何麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人新田公司上诉请求：驳回被上诉人全部诉讼请求，事实与理由：一、一审依据公平原则酌情认定上诉人向被上诉人支付中央空调现有价值的60%作为补偿没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人2012年2月27日签订的租赁合同已由一审法院另案判决生效，双方均应严格按照合同履行，至今无任何一方提出过合同条款违反公平原则而向法院主张过撤销，因此，该租赁合同条款在本案中具有当然的法律约束力，而合同条款中已对本案争议的中央空调的处理问题作出了明确约定，一审却以中央空调归属约定不明从而适用公平原则，判决理由随意性大，违反了适用公平原则适用的基础条件，损害上诉人的合法权益，应予改判。二、一审认定被上诉人已经取得中央空调所有权事实错误。一审认定被上诉人取得中央空调所有权的唯一依据是被上诉人与案外人半岛酒店签订的转让协议，该协议只对被上诉人和案外人具有约束力，该协议也没有约定中央空调归被上诉人所有，空调与中央空调是两个不同的概念和设备，被上诉人与案外人在协议中对中央空调的权属约定不明应当由被上诉人另行解决，不能拿该条款来约定本案上诉人的义务。三、中央空调归属在租赁合同中已明确约定不能拆走或变卖，一审判决补偿8万余元违反了该约定，无法律依据。本案系房屋租赁合同纠纷，合同第七条第三段已对涉案争议财产的归属进行约定，被上诉人在一审中第一项诉讼请求是要求上诉人补偿中央空调价款526138.89元，其实质上是主张将中央空调变卖给上诉人，被上诉人这一诉讼请求直接违反了合同条款的约定，无任何法律依据。相反，被上诉人与上诉人在通过法院诉讼解除本案租赁合同和处理相关执行问题时，被上诉人已于2017年4月11日在安源区法院执行笔录上签字，确认该租赁房屋内已没有被上诉人需要搬走或属于他的物品，并且也已经将该房屋交付给上诉人接收。现被上诉人再次起诉要求补偿中央空调价款显然与自己之前在执行程序中确认的事实相矛盾。综上，被上诉人要求上诉人补偿中央空调价款既无合同约定也无法律依据，请求二审依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉人二审开庭当庭明确对于一审判决其向被上诉人支付空调费用4000元，上诉人同意支付。
被上诉人叶培旺答辩称，上诉人的上诉不能成立，请求驳回。一、一审认定中央空调的所有权归答辩人所有符合本案事实和法律规定。答辩人于2012年2月28日与萍乡半岛酒店签订转让协议，由答辩人支付140万元取得包括中央空调在内的财产所有权。2012年3月1日，答辩人向对方支付了140万元，对方将协议中的财物交给答辩人，之后答辩人在经营酒店中一直使用这些财产，直至停业。二、答辩人与上诉人签订的《商铺租赁合同范本》的第七条第三款中对合同期满或解除后，中央空调不能搬走或变卖，如果还有使用价值只能转让给上诉人，但对是否有残值，残值多少无法确定，故双方在合同中未对转让价格作出明确约定。同时中央空调和发电机组两项财产单列出来，足以说明中央空调不属于装修范围。三、答辩人认为一审判决上诉人向答辩人支付中央空调现有价值的60%不当。租赁合同解除后，答辩人履行了不搬走不对外变卖的约定，一直由上诉人占有使用，而中央空调的所有权人是答辩人，上诉人要取得中央空调的所有权应支付100%的对价，对此请二审予以纠正。此外，一审判决答辩人承担18670元案件受理费，计算错误，请求纠正。
叶培旺向一审法院起诉请求：1、新田公司向其补偿中央空调价款526138.89元；2、新田公司向其赔偿财产损失1015031.13元。
一审法院认定，2012年2月27日，叶培旺、新田公司签订《商铺租赁合同范本》约定：1、新田公司将萍乡市安源后埠街枫树湾文化路1号楼租赁给叶培旺经营餐饮。2、叶培旺对商铺装修的承诺为合同期满或解除合同的，叶培旺的装修本着“来装去丢”的原则处理，即叶培旺所有装修应无偿保留现状移交新田公司，不得破坏租赁场地内地面、墙面、顶棚、店面、招牌的现有装修。中央空调、发电机组合同期满或解除合同时叶培旺不得搬走或变卖。合同还对租金、付款时间及违约责任等进行了约定，其中租金支付至新田公司的财务人员万芳芳工行安源支行的62×××39账户上。新田公司的股东陈国鹏在该合同上签署名字并加盖新田公司印章。2012年2月28日，叶培旺与萍乡半岛酒店签订一份《转让协议》，约定：半岛酒店以140万元将酒店转让给叶培旺，包括装修和店内固定资产等所有设备（如电脑及营运系统、危房设备、空调、展示柜、冰柜、电视、桌椅、沙发、厨房成套设备、餐具、消防设施设备等）一并转让，发电机组叶培旺经营期间无偿使用，萍乡半岛酒店配合叶培旺与新田公司签订房屋租赁合同。陈国鹏在该协议上签名未加盖萍乡半岛酒店印章。2012年3月1日，叶培旺向上述万芳芳的银行账户支付150万元，萍乡市半岛酒店向叶培旺出具一张140万元的收款收据。上述合同签订后，叶培旺在案涉房屋经营萍水相逢美食广场文化路店并支付租金。2015年5月起，叶培旺未再向新田公司支付租金。2015年11月13日，新田公司委托江西国风律师事务所向叶培旺发出律师函。2016年5月19日，案外人万科与倪耀凡签订商铺租赁合同一份，将案涉房屋的4楼出租给倪耀凡。2016年7月8日，新田公司委托江西振武律师事务所向叶培旺发出律师函，并于2016年7月22日在萍乡日报刊登通告，要求新田公司搬离案涉房屋，叶培旺未搬离。后新田公司诉至法院，请求解除叶培旺、新田公司的租赁合同，叶培旺向新田公司支付租金并承担违约责任。一审法院于2016年11月2日作出（2016）赣0302民初1612号民事判决，认定叶培旺拖欠新田公司6个月租金，构成根本违约，新田公司于2015年11月13日委托江西国风律师事务所向叶培旺发出律师函的行为视为新田公司单方解除合同，从而确认叶培旺、新田公司的租赁合同于2015年11月13日解除，叶培旺向新田公司支付截至2015年12月的租金、租金损失。后叶培旺不服，提起上诉。江西省萍乡市中级人民法院于2017年3月10日作出（2016）赣03民终766号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年3月23日，叶培旺向萍乡市公安局安源分局后埠派出所报案称其萍水相逢店内的沙发、空调、电脑、电视机、电子屏等被盗，总价值约200万元。经公安机关询问，新田公司的法定代表人赵平认可：2016年10月，其因要在案涉房屋内安装电梯，为了防止改造过程中造成桌椅的破坏，便差人将叶培旺的部分财物搬离安放在绿洲花园小区的仓库内，把根据合同约定属于新田公司的空调2台赠与其亲戚使用。其中安放的财物有：饰品陈放台3个、隔离架4个、菜品架5个、不锈钢垃圾桶8个、跑步机1个、麻将机1个、集成灶台2个、圆桌8个、椅子50把。上述民事案件进入执行程序后，叶培旺、新田公司代表及一审法院执行人员于2017年4月7日确认案涉房屋内物品（不含上述安放财物），叶培旺承诺在2017年4月11日前搬离。2017年4月11日，叶培旺在搬离了确认物品的情况下表示，未搬走的不需要了，并将案涉房屋返还给新田公司。2017年8月11日，萍乡市公安局安源分局作出终止侦查决定书，以新田公司法定代表人赵平在叶培旺上述报案中搬离叶培旺财物的行为不构成盗窃罪为由，决定终止对赵平的侦查。在本案审理过程中，新田公司表示随时可以将搬离财物返还给叶培旺，叶培旺认为因新田公司搬离财物的行为未经其同意，不同意新田公司返还已搬离财物，坚持要求赔偿。经叶培旺申请，一审法院依法对外委托鉴定，萍乡公平司法鉴定中心于2017年12月13日作出赣萍鉴字[2017]第38号司法鉴定意见书，认为中央空调的现有价值为131580元，2台立式空调的现有价值为4000元，赵平搬离的其他财物价值为5770元。叶培旺、新田公司均认可中央空调系萍乡半岛酒店安装，新田公司表示若案涉房屋出租，肯定要对中央空调进行使用。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。叶培旺与新田公司于2012年2月27日签订的《商铺租赁合同范本》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同虽已于2015年11月13日解除，但现叶培旺根据双方签订的合同起诉要求新田公司补偿、赔偿因合同解除导致的损失，本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点为：1、叶培旺是否享有中央空调的所有权，新田公司是否应向叶培旺补偿该空调的费用及数额；2、新田公司是否应向叶培旺赔偿已搬离财物的损失。关于中央空调的所有权和补偿问题。叶培旺、新田公司均认可中央空调的安装者是萍乡半岛酒店，而叶培旺从萍乡市半岛酒店转让案涉房屋时支付了140万元的转让费，其中包括装修和店内固定资产等所有设备，同时包括空调。由此可见，叶培旺因此取得中央空调的所有权。至于新田公司是否应就中央空调的使用对叶培旺进行补偿，关键是对双方签订的租赁合同中关于“合同期满或解除合同的，叶培旺的装修本着‘来装去丢’的原则处理，即叶培旺所有装修应无偿保留现状移交新田公司，不得破坏租赁场地内地面、墙面、顶棚、店面、招牌的现有装修。中央空调、发电机组合同期满或解除合同时叶培旺不得搬走或变卖”的理解。对此，叶培旺认为中央空调不属于装修，应由新田公司进行补偿；新田公司认为中央空调属于装修，且双方约定了中央空调、发电机组合同期满或解除合同时叶培旺不得搬走或变卖，若新田公司对叶培旺进行补偿则等同于变卖。一审法院经审理认为，叶培旺以140万元的价格从萍乡半岛酒店受让案涉房屋内的装修和固定资产，受让款中包含了中央空调的折价。叶培旺、新田公司在租赁合同中约定中央空调不得搬走或变卖，并未约定中央空调是否包含在装修之列，是否无偿保留给新田公司使用，属于约定不明。作为叶培旺从萍乡半岛酒店受让而来的财物，中央空调按使用性质属于电器，但又与装修部分形成附合，拆除必然损坏其价值、破坏新田公司房屋现状。一审法院综合叶培旺、新田公司的约定、叶培旺实际租赁时间所占合同约定租赁时间的比例、中央空调在合同期满后仍会存有价值，以及新田公司出租案涉房屋会考虑已安装中央空调的因素在内的交易习惯，在新田公司认可其出租案涉房屋定会对中央空调进行使用的情况下，根据公平原则，酌情认定新田公司向叶培旺支付中央空调现有价值的60%即131580元×60%=78948元作为补偿。新田公司关于补偿则等同于变卖的答辩意见，因其未支付中央空调现有价值的对价，不予采纳。
关于新田公司已搬离财物的赔偿问题。叶培旺、新田公司间的租赁合同因叶培旺不支付租金违约，于2015年11月13日被新田公司单方解除。合同解除后，叶培旺应及时将自己的财物搬离并将案涉房屋腾空退还给新田公司。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在叶培旺未及时履行自己义务的情况下，新田公司有权采取适当措施防止损失的扩大。故在叶培旺未提供反驳证据的情况下，新田公司将叶培旺的财物搬离案涉房屋存放于别处仓库的行为可认定为为防止损失扩大的正当行为。现新田公司表示随时可将财物退还给叶培旺，经释明，在叶培旺表示只要求新田公司赔偿，不要原物的情况下，一审法院对叶培旺关于要求新田公司赔偿已搬走财物价值的诉求不予支持。但对于其中的2台立式空调，新田公司法定代表人赵平自称其将该2台空调赠与其亲戚使用，可见其占有的意思及实际占有的表现，新田公司应对其法定代表人基于叶培旺、新田公司的租赁合同占有叶培旺财产的行为承担责任，向叶培旺赔偿该2台空调的价值。故对叶培旺关于要求新田公司赔偿未经叶培旺同意将该2台立式空调搬离案涉房屋并赠与他人使用的价值4000元的诉求，予以支持。新田公司关于只有在其违约导致叶培旺财产受损的情况下才需承担责任的答辩意见，一审经审理认为，虽因叶培旺违约导致叶培旺、新田公司的租赁合同被解除，但叶培旺因此承担了相应的违约责任，对于叶培旺的财物，新田公司并无处分权，新田公司应对其法定代理人基于叶培旺、新田公司租赁合同处分叶培旺财物的行为承担相应的责任。对于新田公司的该答辩意见，不予采纳。对于叶培旺报案称其被损、被盗价值约为200万元的财物中新田公司法定代表人赵平认可之外的财物，因公安机关仅终止对赵平的侦查，并未终止全案侦查，且叶培旺未举证证明系新田公司搬离或使用，在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条规定，判决：一、被告南昌新田置业发展有限公司在本判决生效后五日内向原告叶培旺补偿中央空调价款78948元、赔偿2台立式空调价款4000元，共计82948元；二、驳回原告叶培旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍交纳迟延履行期间的债务利息。受理费18670元，由叶培旺负担17670元，由新田公司负担1000元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人补偿中央空调价款78948元。关于诉争中央空调的所有权，一审开庭时上诉人与被上诉人均陈述中央空调的所有人为半岛酒店（一审案卷第222页），而被上诉人与半岛酒店签订的《转让协议》第1条中已明确约定“半岛酒店以140万元整将半岛酒店转让给被上诉人，包括装修和店内固定资产等所有设备”，一审据此判断被上诉人在支付140万元后取得诉争中央空调的所有权并无不当。关于上诉人是否应就中央空调对被上诉人进行补偿的问题。上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同范本》第七条第三款中约定“合同期满或解除合同的，叶培旺的装修本着‘来装去丢’的原则处理，即叶培旺所有装修应无偿保留现状移交新田公司，不得破坏租赁场地内地面、墙面、顶棚、店面、招牌的现有装修。中央空调、发电机组合同期满或解除合同时叶培旺不得搬走或变卖”，该约定中并未对中央空调的处理作出明确约定。首先，中央空调的机组可拆装搬走，与发电机组一样不属于装修，故不适用对装修“来装去丢”的处理原则；其次，以上约定中央空不得搬走与变卖，并不等同于被上诉人放弃对中央空调的所有权。上诉人不让被上诉人搬走或变卖，但上诉人又继续利用中央空调获益，此种情况下一审判决上诉人在利用价值范围内向被上诉人予以适当补偿78948元并无不当。关于被上诉人要求改判上诉人向其补偿100%中央空调费的问题，本院认为，二审法院围绕当事人的上诉请求进行审理，因被上诉人对该请求未提出上诉，故不予审理。关于被上诉人认为一审判决其承担案件受理费计算错误的问题，被上诉人一审时诉请金额为1541170元，被上诉人在一审程序中并未提出变更诉讼请求，故一审按照被上诉人诉请金额根据《诉讼费缴纳办法》判决其承担案件受理费17670元无误。
综上所述，上诉人新田公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人新田公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 彪
审判员 张 艳
审判员 曾东林
二〇一八年三月十六日
书记员 胡 青