重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终888号上诉人(原审被告)：重庆市万州区澜婷建材经营部，住所地重庆市万州区金陵路1号，统一社会信用代码91500101091238101G。负责人：崔婷婷，女，汉族，1990年10月4日出生，驻重庆市万州区。上诉人(原审被告)：崔婷婷，个人身份信息同上。共同委托诉讼代理人：张道荣，重庆法韵律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：重庆三阳化工有限公司，住所地重庆市万州区金陵路1号，统一社会信用代码91500101709458756A。法定代表人:吴照华，董事长。委托诉讼代理人：叶军，重庆东尼律师事务所律师。委托诉讼代理人:张元伟，男，汉族，1983年1月5日出生，住重庆市万州区。上诉人重庆市万州区澜婷建材经营部（以下简称澜婷建材经营部）、崔婷婷因与被上诉人重庆三阳化工有限公司（以下简称三阳化工）租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2017)渝0101民初7078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。澜婷建材经营部、崔婷婷上诉请求：1、撤销重庆市万州区人民法院(2017)渝0101民初7078号民事判决第一、二项，改判被上诉人解除《土地租赁合同》通知行为无效，驳回被上诉人关于归还土地和房屋的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、合同解除权属于形成权，我国《合同法》第96条规定了当事人行使合同解除权的方式，即“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，合同解除权不能以直接诉请法院或者仲裁机构的方式来行使。2、上诉人在租赁土地上进行了大量投资，金额高达4666446.9元，解除合同将使上诉人蒙受巨大损失。3、按《土地租赁合同》第4.4条关于租金支付方式的约定，第一年租金在签订合同一周内缴纳，以后的租金在每满租期1年的前一个月内缴纳，因此，第二年租金的缴纳时间应是在2018年11月，被上诉人以欠付租金为由，在2017年2月27日向上诉人发出解除合同的通知，有违合同约定，是无效的。三阳化工辩称，澜婷建材经营部未按约定时间缴纳租金，经多次催告后仍未缴纳，已构成根本违约，符合合同约定的解除条件，故解除合同是合法的。即便澜婷建材经营部投资巨大，也并非不能解除合同的事由，根本原因在于逾期、迟延支付租金的违约行为。关于租金支付期限，合同约定没有歧义，上诉人故意曲解，第二年的租金应是在第一年租期届满的前一个月内缴纳。三阳化工向一审法院院提出诉讼请求：1.解除其与澜婷建材经营部于2015年12月25日签订的《土地租赁合同》，由被告归还租赁合同约定的39.36亩场地及房屋9栋；2.由被告澜婷建材经营部支付拖欠的租金91466.6元（2017年1月-2017年2月27日之间的租金），并从2016年1月2日起按照每日万分之四的标准支付违约金至付清时止；3.由被告澜婷建材经营部自2017年2月28日（在2017年2月27日原告书面通知被告解除合同）起按照5万元每月的标准赔偿原告场地租金损失至其归还该场地、房屋时止；4.由被告崔婷婷对被告澜婷建材经营部的债务承担补充责任；5.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：澜婷建材经营部系2014年2月25日成立的个人独资企业，投资人为崔婷婷。2015年12月25日，三阳化工与澜婷建材经营部签订《土地租赁合同》，约定由三阳化工将位于万州金陵路1号土地、房屋及附属构筑物总面积39.36亩、建筑厂房约7000平方米租赁给澜婷建材经营部使用，详见《租赁土地、房屋示意图》和《租赁土地房屋交接单》，该交接单载明土地总面积39.36亩（见红线图），租用房屋（1、3、4、5、6、7、8、10、11号见图片）；租赁期限从2016年1月1日起至2020年12月31日止，为期五年；第1-3年每年租金为六拾万元，三年以后，每年租金在上一年度租金基础上上浮5%，租金按年支付，第一年租金在本合同签订7日内一次性付清，以后每年度的租金在每满租赁期限1年的前一个月内缴纳；承租人未按合同约定支付租金，出租人有权单方解除合同并不退还租金，同时承租人应承担违约金，违约金逾期每日按照所欠租金的万分之四计算；合同还约定其他内容。合同签订当天，三阳化工将其所有的租赁物交付给澜婷建材经营部。澜婷建材经营部于2016年3月6日、2016年7月6日、2016年10月14日、2017年3月1日、2017年4月6日分别向三阳化工缴纳租金10万元、10万元、20.84374万元、10.0096万元、10.0002万元共计60.85354万元。另外，三阳化工在2016年3月6日收取澜婷建材经营部土地押金和其他保证金各5万元。2016年6月4日，三阳化工向澜婷建材经营部发出《催款函》：根据你部与我司在2015年12月25日签订的《土地租赁合同》SY/QT2015065第4.4条的规定，你部应在合同签订一周内将第一年的租金缴纳给我司；截止2016年6月14日你部才向我司缴纳（第一年租金）租金10万元，还差50万元，我司多次催收未果；因此，函请你部在2016年6月30日前到我司补缴未缴纳的租金（第一年租金）伍拾万元，逾期未缴纳，我司将按《土地租赁合同》中第9.4条的规定执行。2017年2月27日，三阳化工向澜婷建材经营部发出《解除合同通知》：贵部与我司于2015年12月25日签订了《土地租赁合同》，我司已经完全履行合同义务，但贵部却屡次违反约定，不仅改变土地使用用途、修建违章建筑、放置危化品等，更是在我司书面函告要求贵部缴纳租金的前提下拒不按时缴纳，截止2017年2月27日止，贵部尚欠我司租金691562.6元；贵部行为已经构成严重的实质性违约，根据我国法律的相关规定，现正式通知贵部，解除贵部与我司与2015年12月25日签订的《土地租赁合同》，请贵部在收到本通知后30日内自行拆除租赁场地内的建筑、构建物及相关设施并恢复原状，交回租赁我司的场地，同时缴清拖欠的租金费用和相应的违约金。2017年2月28日，澜婷建材经营部回复《便函》：因当前整个市场经济形式下滑，导致应交给贵公司的租金迟迟拖欠一部分，希望公司再支持和宽限一段时间；对修建的部分钢棚建筑，到期后公司自行拆除；严格按照合同开展工作。现租赁物仍由澜婷建材经营部使用，澜婷建材经营部对第二年即2017年的租金只支付8535.4元。一审法院认为，涉案《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。该合同约定从第二年起每年度的租金在上一年租赁期限届满前的一个月内缴纳，如未按合同的约定支付租金，出租人有权单方解除合同，由于澜婷建材经营部至今未付清合同约定的第二年租金60万元，已严重违约，并且三阳化工已经书面通知澜婷建材经营部缴纳所欠租金和解除合同，故三阳化工要求解除《土地租赁合同》和归还租赁场地、房屋的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，依法予以支持。由于澜婷建材经营部对第二年即2017年的租金只支付了8535.4元，三阳化工以2017年2月27日向澜婷建材经营部发出《解除合同通知》之日止主张之前两个月的拖欠租金91464.6元（10万元减去8535.4元）并从2016年1月2日起按照每日万分之四的标准支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。澜婷建材经营部主张违约金过高应予降低的请求，无充分事实依据，不予支持。由于争议房屋和土地继续由澜婷建材经营部使用，尚未交还，故澜婷建材经营部自2017年2月28日起至争议土地、房屋交还之日止应按照合同约定的月租金5万元的标准支付占用损失。因澜婷建材经营部系个人独资企业，投资人为崔婷婷，故崔婷婷应对澜婷建材经营部在本案中的债务承担补充责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一.解除原告三阳化工与被告澜婷建材经营部于2015年12月25日签订的《土地租赁合同》；二.被告澜婷建材经营部在判决生效之日起十日内将第一项《土地租赁合同》约定的位于万州区金陵路1号（长江大桥北桥头，重庆三阳化工有限公司内）39.36亩土地和9栋房屋（详见《租赁土地、房屋示意图》和《租赁土地房屋交接单》）交还给原告三阳化工；三.被告澜婷建材经营部在判决生效之日起十日内向原告三阳化工支付拖欠租金91464.6元及违约金，（其中，违约金以91464.6元为基数从2016年1月2日起至付清之日止按照每日万分之四的标准计算）；四.被告澜婷建材经营部在判决生效之日起十日内向原告三阳化工支付争议土地、房屋占用损失（其中，损失从2017年2月28日起至争议土地、房屋交还之日止按照月租金5万元的标准计算）；五.被告崔婷婷对以上第三、四项债务承担补充给付责任。六.驳回原告三阳化工的其他诉讼请求。案件受理费2087元，由被告澜婷建材经营部承担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交，对一审查明的事实无异议。经本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，鉴于上诉人对一审判决第一项、第二项之外的其它判项并无异议且表示认可，故本院只围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案的基础法律关系是租赁合同关系，而涉案《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《土地租赁合同》中明确约定了出租人可以单方解除合同的条件，即“承租人未按合同约定支付租金”，并且按时缴纳租金也是承租人的基本合同义务。上诉人对于租金支付期限的理解有违合同原意，本院不予采信。澜婷建材经营部逾期支付第一年租金，明显构成违约，经催告后在合理期限内仍未付清第二年租金，已构成根本违约。因此，无论是根据合同约定的解除条件，还是根据法律规定的解除条件，本案中的出租人三阳化工都有权解除合同，其发出的《解除合同通知》合法有效，涉案《土地租赁合同》自该通知到达对方时解除。同时，由于澜婷建材经营部在收到《解除合同通知》后，未在法定期限内向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，依法视为其无异议，故《土地租赁合同》已于2017年2月27日解除。因《土地租赁合同》解除的法律后果不可逆转，故一审判决解除《土地租赁合同》虽确有不当，但无损上诉人合法权益，并不影响本案实体处理结果。上诉人请求改判解除《土地租赁合同》通知行为无效，从诉讼程序的角度而言，因其未在法定期限内提出异议，也未提出反诉，依法不能得到支持。本案中，《土地租赁合同》于2017年2月27日解除后，承租人继续占有使用租赁标的物就缺乏合法依据，依法应及时将租赁标的物归还给出租人。上诉人主张因其在租赁标的物上有大量投资，一旦解除合同将导致其蒙受巨大损失，合同不应解除，但由于系上诉人违约在先，被上诉人解除合同具有事实和法律依据，上诉人因此可能遭受的损失系其自身违约行为所致，其以此为由主张合同不应解除缺乏法律依据。综上，上诉人上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2078元，由上诉人澜婷建材经营部、崔婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  黄文革审判员  杨继伟审判员  柯 言二〇一八年四月二十四日书记员  魏椿林