广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8605号
上诉人（原审被告）：深圳市海联物业管理有限公司。
法定代表人：马小铁。
上诉人（原审被告）：深圳市海联物业管理有限公司锦隆花园管理处。
法定代表人：马小铁。
两上诉人共同委托代理人：曾一尘，上海何正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宋鹏君，身份证住址：广东省深圳市南山区。
法定代理人：袁尚贞，身份证住址：广东省深圳市南山区。
上诉人深圳市海联物业管理有限公司（以下简称海联物业）、上诉人深圳市海联物业管理有限公司锦隆花园管理处（以下简称海联物业锦隆花园管理处）与被上诉人宋鹏君因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初字29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：深圳市海联物业管理有限公司成立于2001年8月24日，经营项目为物业管理等；深圳市海联物业管理有限公司锦隆花园管理处为深圳市海联物业管理有限公司的分支机构，机构类型为企业非法人，经营项目为物业管理等。位于某花园锦华阁B-1103房（以下简称涉案房产），建筑面积为176平方米，于2007年4月24日登记至宋鹏君名下。
涉案小区由海联物业锦隆花园管理处进行物业管理。一审庭审中，宋鹏君陈述涉案房产屋顶从2013年开始漏水，海联物业锦隆花园管理处维修过，但没有停止漏水，反而越来越严重了，建设局的技术人员来看说要进行防水处理，需大修。两原审被告陈述，2012年底，其发现涉案房产楼顶的外墙有漏水，经查看才知道涉案房产的屋顶有绿化，两原审被告认为是1102房案外人一在屋顶绿化搭建导致渗漏，宋鹏君2013年反映屋顶漏水，其后两原审被告共维修过四次；两原审被告请了专家来查看，专家认为屋顶的绿化必须铲除，重做防水；两原审被告认为应先行维修，但全体业主不同意。宋鹏君提交了照片、物业管理法规文件汇编等证据拟证明涉案房产共四间房，三间房存在漏水，法律规定住宅的屋顶应由住宅专项维修基金维修，应由物业管理部门维修。两原审被告对上述证据予以认可，但认为不应由物业管理部门来维修。
两原审被告提交了案外人一身份证、业主公约、管理费协议书、位置图、楼顶现状照片、函、手机短信等拟证明锦华阁B栋1102房业主案外人一在楼顶搭建违建，进行绿化，涉案房产屋顶处曾被案外人一搭建水池、种树等，两原审被告也曾要求案外人一拆除水池、绿化，也向居委会、街道执法大队投诉过，但案外人一继续占有屋顶花园，并拒绝管理处去维修。宋鹏君对上述证据均予认可。
庭审中，宋鹏君认为对涉案房产进行维修施工至少一个月，其后需放置一个月。两原审被告表示对上述施工的工期不清楚。
另查，涉案物业所在区域2015年下半年的政府指导租金为每月35元/平方米。
原审原告宋鹏君诉讼请求：1、海联物业、海联物业锦隆花园管理处履行职责，修补好宋鹏君住所屋顶和室内破损，不再渗漏水；2、诉讼费由海联物业、海联物业锦隆花园管理处承担。案件审理中，宋鹏君申请增加诉讼请求，因屋顶损坏程度严重，面积较广，在修复过程中，必然影响住宿生活、有害身体健康，故请求海联物业、海联物业锦隆花园管理处赔偿2个月的租房损失。
原审法院认为，海联物业锦隆花园管理处为涉案小区提供物业服务，宋鹏君作为涉案房产的业主，向海联物业锦隆花园管理处支付物业管理费，宋鹏君、海联物业锦隆花园管理处之间形成物业管理合同关系。宋鹏君、海联物业锦隆花园管理处均确认涉案房产从2013年以来存在屋顶渗漏的情况，故原审法院认为，海联物业锦隆花园管理处作为涉案小区的物业管理机构，应履行对涉案房产屋顶以及因屋顶渗漏导致的室内损坏进行维修的义务。因屋顶渗漏和维修导致宋鹏君不能正常使用涉案房产，原审法院酌定海联物业锦隆花园管理处应向宋鹏君支付相当于两个月租金的损失12320元（176×35×2）进行补偿。海联物业锦隆花园管理处为海联物业的分支机构，故海联物业应对海联物业锦隆花园管理处的上述责任承担补充清偿责任。至于该屋顶渗漏是否是由案外人在屋顶私自搭建、绿化造成，海联物业、海联物业锦隆花园管理处可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、深圳市海联物业管理有限公司锦隆花园管理处应于本判决生效之日起三十日内对涉案的某花园锦华阁B-1103房的屋顶渗漏及因屋顶渗漏导致的室内损坏进行维修；二、深圳市海联物业管理有限公司锦隆花园管理处应于本判决生效之日起三十日内向宋鹏君赔偿损失12320元；三、深圳市海联物业管理有限公司对被告深圳市海联物业管理有限公司锦隆花园管理处上述责任承担补充清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由海联物业、海联物业锦隆花园管理处负担。
海联物业不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审并追加案外人一参加诉讼。
上诉事实和理由：1、一审无视纠纷关键事实，程序错误。涉案的锦隆花园小区，数栋物业仅宋鹏君屋顶漏水，而其楼顶有邻居案外人一在宋鹏君的楼顶加建了覆盖全楼顶的“屋顶花园”，设施包括：水池、花坛、景观树木等。2012年宋鹏君提出屋顶渗水时，几次聘请南山区建设局工程师查看，也因此要求案外人一拆除加建，但案外人一置若罔闻。2015年9月、11月、12月，海联物业多次组织工程师与施工人员前往宋鹏君屋顶进行维修时，案外人一锁住通往屋顶的铁门，致使维修无法进行。每次随行的宋鹏君也知情，并在庭审中予以认可。海联物业因上述事实，向一审法院提出追加案外人一参加诉讼的申请，并提出相关证据。但一审并未采纳。从事实来看：（1）屋顶漏水与案外人一违法加建有关；（2）海联物业的维修工作因案外人一的阻扰无法进行；海联物业因此提出追加案外人一参加诉讼，合理合法，也有助于纠纷的合理、彻底解决。但一审以“另寻法律途径解决”显然不当。
2、一审判决海联物业赔偿宋鹏君不能正常使用房产的损失12320元显失公平，应予改判。理由：（1）海联物业对宋鹏君漏水一事采取了措施，因案外人一锁门、辱骂海联物业的维修工人，拒不配合，导致海联物业的维修工作无法进行，海联物业无过错。（2）宋鹏君楼顶虽然有渗漏，但并不影响居住，宋鹏君没有实际损失，宋鹏君也没有提出相关证据。（3）一审判决12320元赔偿标准，无合法依据，宋鹏君也没有提出任何证据。综上，一审没有追加案外人一参加诉讼，没有查明纠纷的过错事实，程序不当；宋鹏君没有实际损失，不应赔偿，且赔偿标准主观臆断，没有合法依据。应予撤销。
海联物业锦隆花园管理处不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求及事实理由与海联物业一致。
被上诉人宋鹏君答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审争议焦点是：本案是否应当追加案外人一为第三人参加诉讼。根据双方民事法律关系性质，本案系物业服务合同纠纷，海联物业锦隆花园管理处作为物业管理服务合同的一方当事人，其没有履行对涉案房产屋顶及室内墙面进行维修的义务，构成违约，合同相对方宋鹏君有权请求海联物业锦隆花园管理处承担继续履行及赔偿损失的违约责任。即便如两上诉人所述，其违约系第三方案外人一的原因造成，根据合同相对性原则，海联物业锦隆花园管理处仍应当向宋鹏君承担违约责任，两上诉人与案外人一之间的纠纷，应另循法律途径解决。对于因维修导致宋鹏君不能正常使用房产造成的损失，原审根据涉案物业屋顶渗漏损坏情况酌定损失金额为两个月租金标准，该认定并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人深圳市海联物业管理有限公司负担100元，上诉人深圳市海联物业管理有限公司锦隆花园管理处负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年六月十七日
书 记 员 刘尹琳(兼)
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。