山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0124民初1148号原告：济南众城铸造有限公司，住所地平阴县工业园区东区。统一社会信用代码370124200003696。法定代表人：刘长城，经理。诉讼代表人：济南众城铸造有限公司管理人，住所地济南市龙奥西路1号银丰财富广场C座19、20层。负责人：王明华。委托诉讼代理人：王文忠，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：王奇，国浩律师（济南）事务所实习律师。被告：济南天兴达无纺布有限公司，住所地平阴县安城镇张天村。统一社会信用代码9137010574566336XD。法定代表人：孙承杰，经理。委托诉讼代理人：杜洪波，男，1979年10月6日出生，汉族，平阴明星法律服务所工作人员。委托诉讼代理人：高召旺，男，1974年6月17日出生，汉族，平阴明星法律服务所工作人员。原告济南众城铸造有限公司诉被告济南天兴达无纺布有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南众城铸造有限公司管理人的委托诉讼代理人王文忠、王奇，被告济南天兴达无纺布有限公司的委托诉讼代理人杜洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南众城铸造有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于平阴县工业园区东区原告厂内的房屋腾空并交还原告；2.判决被告支付房屋使用费共计245350.4元（2016年2月1日至2017年5月31日）及自2017年6月1日至实际腾空并交还房屋之日的使用费；3.判决被告支付保卫人员费用20400元（自2014年7月30日至2017年5月31日）及自2017年6月1日至实际腾空并交还房屋之日的费用，按照600元/月计算；4、判令被告支付违约金3万元；5、判令被告结清截止到腾空并交还房屋之日的水、电、煤气等全部费用；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年7月，原被告签订《租赁合同》，将平阴县工业园区东区原告公司院内厂房租赁给被告，租赁面积1300平方米，租赁期限自2014年7月30日至2017年7月30日，租赁费每年9万元。合同约定：被告不得私自占用合同约定之外的区域，若需占用，需经原告同意，并按每月4元/平方米另外支付租金给原告。租赁期间的水电费用均由被告承担。被告承担保卫人员一人工资每月600元，若一方违约，应承担违约金3万元。但被告违反合同约定，未按时支付租金，私自占用合同约定区域外的场地1958.6平方米及原告厂区内的多间办公用房，且未按合同约定承担保卫人员工资。2015年11月30日，由于原告不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，平阴法院作出（2015）平破（预）字第4号民事裁定书和（2015）平破字第4-1号民事决定书，依法受理原告公司破产清算，并指定国浩律师（济南）事务所担任原告管理人。同日，管理人团队进驻原告公司开展工作。根据破产法第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告是否解除，根据上述规定应视为双方签订的租赁合同解除。管理人通过发函、厂区张贴通知、电话催告等方式多次要求被告腾空并返还房屋、交付使用费，但被告拒不履行，严重损害了原告的合法权益。另2017年4月25日，原告公司的所有资产通过拍卖方式出售给第三人。因被告拒绝腾空交还房屋，导致整个破产项目无法推进，由此造成的损失，原告保留追究被告责任的权利。综上请求法院判如所请。被告济南天兴达无纺布有限公司辩称，原告所诉与事实不符，事实是：原租赁合同是租赁的原告厂区的西边，但由于环评需要，原告无法按合同约定将西厂房交付被告使用。2015年4月6日，原被告签订书面补充协议，变更为租赁该厂的东边，实际使用面积为1958.6平方米，并延长租赁期为10年，于2027年7月30日到期，协议约定由被告的法定代表人为原告提供借款担保。被告没有收到原告任何形式的通知，被告租赁费已交至2017年7月30日。原被告双方签订的合同没有履行到期，原告无权要求被告腾空房屋。2014年7月30日至2015年3月底，每月门卫的工资已经向原告付清。2015年4月16日原告法定代表人下落不明后，平阴法院查封了该房产，指定被告看管该房产，不存在向原告支付门卫的工资。被告没有违约行为，不应支付违约金。综上，被告不存在违约，也没有收到原告的通知，故应驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告租赁原告厂房的具体位置、租赁面积及租赁期限；原告提交租赁合同复印件一份予以证实，结合被告提交的补充协议、交纳租金18万元的收据，本院认定，原被告双方先后签订了两份租赁协议，即租赁合同及补充协议，第一份租赁合同中明确约定了租赁费、租赁期限、使用面积及保卫人员的费用。同时明确约定了被告应当自行承担租赁期间产生的水、电、煤气等全部费用。2015年4月6日的补充协议中对租赁的具体位置、租赁面积及租赁期限均进行了变更，即由原租赁的西厂房变更为东厂房，租赁面积1958.6平方米，租赁期限由3年变更为10年，自2014年7月30日至2024年7月30日，年租赁费用仍为9万元。2015年4月10日被告向原告缴纳2015年7月30日至2017年7月30日的租金18万元。另查明，2015年11月30日，由于原告不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，平阴法院作出（2015）平破（预）字第4号民事裁定书和（2015）平破字第4-1号民事决定书，依法受理原告公司破产清算，并指定国浩律师（济南）事务所担任原告管理人。同日，管理人团队进驻原告公司开展工作。本院认为，原被告签订的《租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效协议。合同签订后，被告依补充协议的约定，占有和使用原告东厂房至今，并缴纳租赁费用18万元，无违约之处，原告诉求被告支付房屋使用费共计245350.4元（2016年2月1日至2017年5月31日）及自2017年6月1日至实际腾空并交还房屋之日的使用费，并支付违约金3万元，无事实依据，本院不予支持；在合同中双方明确约定由被告自行承担租赁期间产生的水、电、煤气、保卫人员工资等全部费用，故原告向被告主张支付保卫人员费用20400元（自2014年7月30日至2017年5月31日）及自2017年6月1日至实际腾空并交还房屋之日的费用，按照600元/月计算，并结清截止到腾空并交还房屋之日的水、电、煤气等全部费用，其主体不适格，可由债权人另行主张，对该项诉求，本院亦不予支持；因原告不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，2015年11月30日平阴法院已依法受理原告公司破产清算，并指定国浩律师（济南）事务所担任原告管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案管理人自破产申请受理之日为2015年11月30日，自该日起二个月内未通知被告是否解除，根据上述规定应视为双方签订的租赁合同已于2016年2月1日起解除。合同解除后，被告理应将位于平阴县工业园区东区原告厂内的1958.6平方米房屋腾空并交还原告，原告的该项诉求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下：一、被告济南天兴达无纺布有限公司于本判决生效后十日内将位于平阴县工业园区东区原告济南众城铸造有限公司厂内面积为1958.6平方米的东厂房腾空并交还原告济南众城铸造有限公司；二、驳回济南众城铸造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2868元，由原告济南众城铸造有限公司承担2643元，被告济南天兴达无纺布有限公司承担225元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨洪刚二〇一七年八月一日书记员  杨 茜