广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2309号
原告（反诉被告）：许慧群，住广州市越秀区。
委托代理人：曾锐，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：吴永贤，国信信扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈建荣，该公司董事长。
委托代理人：蔡长建，广东广信君达律师事务所律师。
原告许慧群诉被告广州市登峰实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾锐、吴永贤，被告的委托代理人蔡长建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年2月29日，原告和被告签署《租赁合同书》，约定原告承租被告所有的位于广州市越秀区下塘西路141号首层和二层（101、201）房屋，租期为2008年3月1日至2016年2月29日，租赁物业面积为480平方米，租金为每月19880元，租金于每月20号前支付。原告于该合同签署后，按照合同约定支付了租赁保证金22100元，并对该租赁物业进行装修改造，花费了各项费用累计576600元。根据租赁合同约定，原告将租赁物业转租给辖区内的外国人居住。租赁期间内，原告一直按照合同约定使用该租赁物业并按照合同约定及时交付了各月的租金、管理费及其他各项费用。2014年9月，原告接到登峰街外国人管理服务工作站、下塘外国人登记站和广州市越秀区登峰街流动人口和出租屋管理中心的通知，要求该辖区内出租屋内的境外人员需要出租人配合办理租赁备案登记手续，但被告拒不配合。由于拒不配合原告及租赁物业实际居住人员办理各项备案及审批手续，导致原告承租的租赁物业无法转租给第三人，租赁物业自2014年9月份起一直空置。被告拒不配合办理各项备案及审批手续的行为已经严重违反了《广州市房屋租赁管理规定》及其他相关法律法规，并违反原告和被告签署的《租赁合同书》约定，该行为导致原告无法正常使用租赁物业，给原告造成了严重的经济损失。原告多次以各种形式和被告沟通，告知被告须按照相关法律法规和合同约定配合原告和租赁物业的实际居住人员办理各项备案及审批手续，但被告均不予理睬。被告在未通知原告的情况下，在2015年9月自行对涉讼租赁物业经营权对外进行招投标，并在2015年10月将涉讼租赁物业上锁，断水断电。现原告诉请法院判令：一、解除原告与被告之间签署的《租赁合同书》；二、被告双倍返还原告租赁保证金44200元；三、被告赔偿原告就租赁物业装修、装饰费用576600元；四、被告赔偿原告就租赁物业内可移动设备的搬运费14044元。
被告辩称：《租赁合同书》没有约定原告承租后转租给辖区内的外国人居住，被告没有协助原告到公安机关办理备案及审批手续的义务。原告为了赚取更大利润选择将涉讼物业出租给外国人，是其个人经营行为，与被告无关。原告自2015年2月起拖欠租金，构成根本违约。被告有权依据合同约定，单方解除合同并收回出租物业，没收保证金。2015年7月15日，被告向原告发出终止合同通知书，并要求原告限期迁出，原告置之不理。为避免损失进一步扩大，被告在2015年7月30日采取停水、停电措施，强行收回出租物业。原告要求被告赔偿其所谓的损失没有任何依据。从前述情况来看，原告长期拖欠租金，构成根本违约，被告有权单方终止合同收回物业。根据过错责任原则，原告的所谓损失均应由其自行承担，与被告无关。请法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告反诉称：原告拖欠被告租金的行为构成根本违约，故反诉请求法院判令：一、被告收取的保证金22100元不予退还原告；二、原告向被告支付拖欠的租金88863元（从2015年2月1日起至2015年7月30日止，按每月14810.50元计）及滞纳金6664.73元〔即逾期交租的违约金，合同约定违约金按每日1%计算，被告自行调整为按每月3%计算；从2015年2月4日起至2015年7月30日止，以每月欠付租金为基数，按每月3%的标准，具体计算方式为14810.50元×3%×（5+4+3+2+1）=6664.73元〕。
原告对被告的反诉答辩称：原告不存在违约行为。被告存在违约行为，被告未履行租赁合同约定的义务配合办理出租屋经营的相关备案、审批及登记等手续，导致原告无法经营，遭受损失，原告拒绝支付租金的行为属于法定的先违约抗辩权。不同意支付租金和滞纳金，不同意被告主张的违约金标准，要求调整至银行同期贷款利率计。被告违约造成合同解除，无权没收保证金。被告在2015年7月15日单方解除合同，故无权主张之后的租金和违约金。原告每月应付租金为13812.50元，不是被告主张的每月14810.50元。
经审理查明：2008年2月29日，原告（为承租方、乙方）与被告（为出租方、甲方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市下塘西路141号C5的首层和二层铺位，建筑面积480平方米场地物业，租赁给乙方作经营商业、写字楼使用，乙方不能随意改变使用性质，否则作违约处理。甲方按现场的实际建筑面积计租，租赁给乙方经营，乙方按期交纳租金给甲方；乙方承租后进行独立的经营管理，自行办理独立经营牌照，自行交纳所有政府部门规定需缴的有关费用及税项。自本合同签订生效之日起计，甲方将租赁物业移交给乙方，租赁期由2008年3月1日至2016年2月29日止，共计8年；乙方装修期为2个月，在此期间，如乙方提前开张营业，则甲方按乙方开张营业之日起计收租金，如乙方在2个月内仍未完成装修开业，甲方则按2个月装修期限结束即开始计收租金。甲方按租赁场地的建筑总面积480平方米，以每平方米23.02元计，每月合共租金11050元，租赁给乙方；从签订合同之日，乙方一次性交纳两个月租金的金额给甲方作为合同定金，共22100元；在租赁期满后，乙方付齐全部有关费用款项，甲、乙双方办妥交接手续后，无息全额退回乙方；在交纳合同定金的同时，乙方须缴纳首期一个月的租金，第二期起按每月一期交租金，交租时间定在当月租期的前5天内交纳，先交租，后使用，如此类推至合同期满；租金每年递增一次，即2009年5月1日一次，2010年5月1日一次，如此类推；每次在上一年的租金基础上递增5%至合同期满；合同定金不能抵偿租金。甲方的责任和权利，1、在租赁期内，楼宇铺位产权纠纷以及由此引起的法律责任均由甲方负责承担；2、甲方协助乙方提供现有楼房报批文件资料（复印件）给乙方，用于乙方办理经营牌照手续（注：集体房产证还在申报中）；3、甲乙双方共同到越秀区房管部门办理租赁登记手续，其需缴交的房屋租赁印花税由甲乙双方按国家有关部门规定各负其税；4、甲方除向乙方收取租金、定金、滞纳金及水电等费用外，不再向乙方收取集资或赞助费用等。乙方的责任和权利，按合同条款规定，依时向甲方缴交合同定金和租金及水电等费用，依时缴交物业管理费；在租赁期内，乙方可根据经营使用的需要，进行正常的装修，但必须保证安全，并要提供装修的图纸给甲方审定，待甲方作出书面同意后，方可进行装修、动工，装修的有关报批手续由乙方负责（甲方协助），如无报批手续而开工装修，产生的后果由乙方全部负责等。违约责任，甲乙双方在合同期内有任何一方不履行本合同的任何一条款，均视作违反合同；若甲方违反合同，双倍退还乙方合同定金；若乙方违反合同，乙方所交的定金归甲方所有，乙方投资的固定设备、设施也归甲方所有（可搬动的物品除外）；并由违约方向另一方赔偿余下租期租金总额的百分之五十。乙方逾期不交租金，以逾期之日起，每天按应缴金额的1%罚滞纳金，超过20天不交租金和滞纳金，则作为乙方单方面违反合同，合同自动终止；乙方同意甲方采取停止供水、供电等措施直至收回出租的楼房物业；乙方向甲方赔偿因此而造成的违约损失。本合同自甲乙双方法人代表签字盖章后生效等。合同签订后，原告向被告交纳了合同定金22100元，被告将涉讼房屋交付原告使用。原告将房屋装修后，分租给他人使用。
2013年3月3日，广州市越秀区登峰街流动人员和出租屋管理服务中心向被告发出《催办通知》，称：你（单位）位于越秀区下塘西路141号1-2楼的房屋出租，未办理房屋租赁登记备案，也未签订治安责任书，请于2013年3月15日前进行整改等。
2015年6月11日，原告向被告发出《告知函》，称：现从2014年9月开始接登峰街外管站通知，出租房境外人员申报临时住宿登记需要房东或法人携带房产原件到外管站，再由登峰派出所外管值班民警审核通过后，才能办理境外人员临时住宿登记；我方多次到你公司进行沟通，而你公司至今未能正常协助我方办理境外人员临时住宿登记，从而造成我方房屋不能出租；一是不能给境外人员临时住宿登记，造成境外人员不能正常居住，只能退房，造成大量房屋空置，再加上交物业管理费、卫生费、人工工资，到目前造成经济损失达三十多万元，同时欠交房租五万九千多元。根据目前我承租地产情况，书面告知你公司，请从现在起到2015年7月31日协助我方正常办理境外人员临时住宿登记，再适当赔偿造成的经济损失，我方补交租金等。
因本案纠纷，原告于2015年10月8日提起诉讼。
诉讼中，原告申请对涉讼房屋的装修改造现值及房屋内可移动物品进行搬运所产生的费用作评估。本院经摇珠确定由广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。该公司于2016年4月5日作出穗华价估（2016）070号《关于广州市越秀区下塘西路141号首层、二层房屋的装修改造现值及上述房屋内可以移动物品进行搬运所产生的费用价格评估结论书》，评估时点1:2016年1月26日，评估时点2:2015年7月30日；价格评估结论：广州市越秀区下塘西路141号首层、二层房屋的装修改造现值及上述房屋内可以移动物品进行搬运所产生的费用在评估时点1的总价为151199元，在评估时点2的总价为174137元。原告向该公司支付了评估费6000元。对于上述评估结论书，原告称被告表示其于2015年7月30日采取停水、停电措施，强行收回房屋，并主张于该日解除合同，因此，自该日之后，原告丧失对房屋的控制，对于该房屋的损耗和毁损不承担责任，故评估价格应适用评估时点2即2015年7月30日。被告对上述评估结论书的真实性、合法性无异议,对其关联性不认可。
原告确认其没有向被告支付2015年2月1日至7月30日期间的租金。另原告就其主张还提交了其称来自登峰派出所的有关外国人办理临住登记的《通知》和与外国人签订的部分租赁合同等证据予以证明。原告并称：派出所在2013年12月开始发出了相关通知，之后每个月都有张贴在登峰街外国人管理服务站门口，具体该通知何时发出不清楚。被告质证称：相关部门禁止出租房屋给外国人使用限制了物权人使用物业，与本案无关；被告只是将物业出租给原告使用，至于原告能否转租给外国人使用与被告无关，且该通知增加了所有权人的义务，并非租赁合同约定的义务，被告的法定代表人曾配合原告办理了两次手续；对于原告提交的与外国人签订的租赁合同不予认可。
被告主张其于2015年7月15日向原告发出终止合同通知，提供了《终止租赁合同通知》照片予以证明。原告对该证据不予认可。
关于配合办理外国人临住登记手续一事，原告称：原告每变更一次外国人承租人，被告就需要配合办理临时居住手续一次；在派出所发出上述通知前，原告已将部分房屋分租给外国人使用，通知之前相关手续比较简便，不需要被告的法定代表人前往配合办理，被告也一直配合办理相关手续；通知之后，2015年2月左右，被告的法定代表人曾协助过，但其只是出现一会就离开了，并没有实际办理相关手续。被告称：据被告的法定代表人表示，当时是已经办成了相关手续，但原告经常更换承租人，且租期较短，被告的法定代表人无法经常到场办理，且办理上述手续并非合同义务，原告的要求增加了被告的义务；被告之前配合办理，不代表被告同意增加被告的义务。
本院认为：原、被告双方于2008年2月29日签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
合同履行过程中，双方因原告将租赁的房屋分租给外国人，需由被告配合办理外国人临住登记手续一事而产生纠纷，原告自2015年2月1日起不再向被告支付租金。经审查，上述《租赁合同书》并无约定被告负有配合原告办理将房屋分租给外国人而产生的外国人临住登记手续这一特殊义务,故原告以被告拒不配合办理上述手续为由主张被告违约，理据不足，本院不予采纳。原告据此提出的要求被告双倍返还租赁保证金（即合同约定的定金），赔偿装修、装饰费用和搬运费等诉讼请求，本院不予支持。反而，原告自2015年2月1日起拖欠租金，构成违约，应承担相应的违约责任。被告反诉要求原告支付拖欠的租金和滞纳金，并要求将原告支付的定金归其所有，符合合同关于违约责任的约定，本院予以支持。至于原告不同意被告主张的滞纳金标准，请求予以调整，因其无证据证明按每月3%的标准计算滞纳金过分高于造成的损失，且被告仅主张计至2015年7月30日止的滞纳金共6664.73元，也不过分，故本院对原告的该主张不予采纳。关于拖欠期间的租金标准，按照合同的约定计算，2014年5月1日至2015年4月30日的租金标准为14808.06元/月，2015年5月1日起递增5%即15548.46元/月，现被告主张按14810.50元/月的标准来计算2015年2月1日至7月30日期间的租金，计得租金总额并无超过合同的约定，本院予以采纳。原告主张租金标准为13812.50元/月，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于被告已于2015年7月30日收回租赁的房屋，双方均无继续履行合同之意思，故原告要求解除合同，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日,解除原告许慧群与被告广州市登峰实业集团有限公司于2008年2月29日签订的《租赁合同书》。
二、原告许慧群支付的定金22100元归被告广州市登峰实业集团有限公司所有。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告许慧群向被告广州市登峰实业集团有限公司支付2015年2月1日至2015年7月30日期间的租金（按14810.50元/月计）。
四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告许慧群向被告广州市登峰实业集团有限公司支付逾期交纳上述租金的滞纳金6664.73元。
五、驳回原告许慧群的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10248元、反诉费1326元、评估费6000元，由原告许慧群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 丽
人民陪审员 黎满华
人民陪审员 李亦平
二〇一六年八月十九日
书 记 员 张广鋆