海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼97民终1439号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
(2017)琼97民终1439号
上诉人（原审被告、反诉原告）：海南正诚投资有限公司，住所地海南省海口市国贸大道，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：赵毛毛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：符美玲，海南林源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓祥，男，1990年12月27日出生，汉族，重庆市人，现住重庆市江北区。公民身份证号码：×××。
委托诉讼代理人：符定福，海南为先律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高俊华，海南为先律师事务所律师。
上诉人海南正诚投资有限公司（以下简称正诚公司）因与被上诉人张晓祥商品房销售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2017）琼9003民初3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人正诚公司的委托诉讼代理人梁如秀、被上诉人张晓祥的委托诉讼代理人符定福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人正诚公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院作出的（2017）琼9003民初3139号民事判决书；2、发回重审或改判驳回张晓祥的诉讼请求；3、发回重审或改判支持正诚公司的反诉请求；4、由张晓祥承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，应当发回重审。1、正诚公司已于2011年9月8日取得了案涉房屋在内的房产权证，系现房买卖，在双方签订房屋买卖合同时，已符合交房条件，不存在逾期交房的违约问题。2、造成张晓祥没有入住房屋的原因主要是，合同签订后张晓祥没有按照合同约定支付剩余购房款和故意不接收房屋。一审法院认定张晓祥依约支付了全部购房款216565元，没有证据。一审仅凭公司一名员工，就草率认定其为公司指定的收款人，基本事实认定错误。3、涉案房屋是否符合交房条件应以司法鉴定为准，一审法院在没有合法有效证据证明的情况下，认定交付的房屋不符合合同约定标准，基本事实认定错误。4、一审认定正诚公司逾期交房1841天，没有事实依据。涉案房屋是现房现证，不存在逾期交房。二、一审判决驳回正诚公司反诉请求理由不足，导致判决错误。张晓祥没有按合同约定支付剩余购房款，又故意不接收房屋，可知其已经没有能力继续履行合同，双方的合同目的根本无法实现，据此应当解除双方签订的《商品房买卖合同》。
被上诉人张晓祥答辩称：1、一审判决认定事实清楚，正诚公司以取得产权证为由认为订立合同时已符合交付案涉房屋的条件理由不足，与合同约定的交付时间为2012年5月30日前自相矛盾。2、张晓祥已经支付完购房款，正诚公司亦出具收据。迄今为止，正诚公司仍没有交付房屋，应当承担违约责任。请求法院驳回上诉，维持原判。
张晓祥向一审法院起诉请求：1、继续履行双方于2011年9月8日签订的《商品房买卖合同》；2、正诚公司向张晓祥支付逾期交房违约金118959.15元（按房屋总价款216565元每日万分之三计算至2017年6月5日止）；3、本案诉讼费用由正诚公司负担。
正诚公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方2011年9月8日签订的《商品房买卖合同》，退还张晓祥的购房款；2、案件诉讼费用由张晓祥负担。庭审中增加一项诉讼请求：要求张晓祥支付逾期付款违约金（但没有主张的具体数额，也未缴纳案件受理费）。
一审法院认定的事实，2011年9月8日，张晓祥与正诚公司约定张晓祥购买正诚公司位于儋州市××镇号房，该房屋的装修标准为精装，房屋建筑面积为38.72平方米，房屋总价为216565元。合同约定正诚公司应自签订合同当日，一次性付清总房款的23%，即人民币50000元，余下房款分五期付完，前四期每期支付40000元，尾款18477元于2012年2月8日前付清；约定逾期付款超过30日后，正诚公司有权解除合同，正诚公司解除合同的，张晓祥按累计应付款的0.3%向正诚公司支付违约金，张晓祥愿意继续履行合同的，经正诚公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，张晓祥按日向正诚公司支付逾期应付款万分之三的违约金；该合同还约定正诚公司应在2012年5月30日前，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付张晓祥使用，逾期交房的，逾期不超过90日，张晓祥有权解除合同，张晓祥解除合同的，正诚公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已支付款，并按累计已付款的0.3%向张晓祥支付违约金，张晓祥要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向张晓祥支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，张晓祥先后向正诚公司支付了全部购房款即216565元，但正诚公司却没有按约定向张晓祥交付合同约定的房屋，双方遂产生争议，引发本案诉讼。争议楼房原系2010年正诚公司受让后予以改造出售，原本已存在主体框架结构，且正诚公司取得相应的房权证，正诚公司动工建设改造后至2013年陆续完成工程的竣工。虽然2013年8月之后有部分业主已接收楼房入住，但正诚公司迟至2013年11月15日才经召集监督单位、设计单位、监理单位和施工单位后，召开了竣工预验收会议，会议中各单位同意作现状竣工验收通过。之后2017年2月，虽然正诚公司有通知张晓祥接收房屋，但因正诚公司交付的房屋不符合合同约定的装修标准，张晓祥遂拒绝接收。庭审查明，张晓祥认为现涉案房屋已基本能入住，经一审法院实地调查，本涉案房屋经正诚公司后续整改后，已符合合同约定的装修标准。截止至张晓祥起诉之日，正诚公司共逾期交房的天数为共计1841天。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案张晓祥系从作为开发商的正诚公司处初次购买的新商品房，非二手房，故本案案由应为商品房销售合同纠纷，立案时以房屋买卖合同纠纷为案由不妥，现予以纠正。双方所签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方当事人的真实意思表示，合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，双方所签订的《商品房买卖合同》应确认为合法有效。
本案的争议焦点是:正诚公司是否存在逾期交房、张晓祥主张的逾期违约金能否支持。本案的《商品房买卖合同》明确约定正诚公司应于2012年5月30日前，将符合合同约定的商品房交付张晓祥使用，但正诚公司却越至2017年2月才通知张晓祥交房，且现涉案房屋才基本达到入住标准，正诚公司已明显存在逾期交房的问题。根据合同约定，张晓祥可解除合同，或要求继续履行合同。现张晓祥诉请继续履行合同，并要求正诚公司按合同约定支付相应的违约金，理由成立，予以支持。虽然正诚公司抗辩称涉案房屋系”现房现证”，不存在逾期交房的问题，但经查明，正诚公司的此抗辩与事实不符，理由不成立。因此，对张晓祥主张的逾期交房违约金之请求予以支持，正诚公司主张不存在逾期交房的抗辩理由和主张解除合同的反诉请求不予采纳和支持，正诚公司应承担逾期交房的违约责任。根据合同的约定，正诚公司应向张晓祥支付的逾期交房违约金为216565元×0.0003×1841天＝119608.8元，故张晓祥主张的诉请118959.15元，不超过合同约定标准，予以支持。综上所述，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，均应按照合同约定履行义务和享受权利。在合同履行中，双方均存在违约行为，依法应各自承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、张晓祥与海南正诚投资有限公司于2011年9月8日所签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、海南正诚投资有限公司应于判决生效之日起二十日内向张晓祥支付逾期交房违约金118959.15元；三、驳回海南正诚投资有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理2680元，反诉案件受理费4548元，由海南正诚投资有限公司负担。
二审期间，正诚公司向本院提交三份证据：1、申通快递详情单；2、《交房入伙通知书》；3、入伙费用明细（1）（2）。拟证明正诚公司2013年12月21日通过申通快递向张晓祥邮寄了《交房入伙通知书》，通知张晓祥前来办理交房入伙手续，正诚公司不存在逾期交房，并告知收房后会产生的费用及物业费。张晓祥质证认为该详情单没有邮戳，且在一审中未提交，对其真实性有异议，自己从未收到过上述材料。本院认为，该快递详情单上仅在寄件人栏签一”何”字，且落款没有署名年份；在收寄人签章栏没有快递公司工作人员签名也没有快递公司签章，故对该快递单的真实性不予认可，对证据2、3，不能证明送达张晓祥。
本院二审查明事实与一审查明事实相一致，本院予以确认。
本院认为，当事人二审争议的焦点是：1、正诚公司是否承担逾期交房违约责任；2、案涉合同是否应予解除。
一、正诚公司是否承担逾期交房违约责任。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自身义务。合同签订后，张晓祥依约支付了购房款，正诚公司应按时交付符合双方合同约定的房屋。但正诚公司未按时交房，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，张晓祥有权要求其继续履行交房义务并赔偿逾期交付的损失，故一审判决正诚公司继续履行合同并支付违约金于法有据，予以维持。正诚公司上诉主张张晓祥未支付购房款及故意不接收房屋，双方为现房买卖，在双方签订房屋买卖合同时，已符合交房条件，涉案房屋是否符合交房条件应以司法鉴定为准，不存在逾期交房。本院认为，关于购房款问题，张晓祥支付购房款后，正诚公司出具收据，张晓祥也提交了汇款证明等证据予以证实，正诚公司该主张与事实不符，不予支持。关于交房条件，双方虽为现房买卖，但双方合同约定房屋为精装修，是否符合交付标准应以双方合同约定为准，并非以房屋建筑竣工验收或司法鉴定为条件，案涉房屋直到起诉时才整改完成符合约定条件，正诚公司二审时亦认可起诉前装修仍未完成，故对其上诉主张双方签订房屋买卖合同时已符合交房条件，不予支持。
二、关于案涉合同是否应予解除。《中华人民共和国合同法》规定了合同解除的三种方式：当事人协商一致解除、约定解除及法定解除。本案中双方未对合同解除事由达成一致意见，不适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人合意解除规定。故本案合同是否解除关键在于是否适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除或者第九十四条规定的法定解除。案涉合同约定张晓祥逾期付款超过30日后，正诚公司有权解除合同。但根据本案查明事实，张晓祥并未逾期付款，不符合合同约定的解除条件，同时本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故正诚公司主张解除合同于法无据，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当，本院予以维持。上诉人正诚公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4548元，由上诉人海南正诚投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何昌恩
审 判 员 叶玉华
审 判 员 王柱进
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 平英梅
书 记 员 刘昕昕
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。