河南省确山县人民法院民 事 判 决 书（2014）确民初字第01317号原告李亚丽，女，1978年12月10日生，汉族，住确山县。委托代理人张妮，女，1951年7月16日生，汉族，住确山县。委托权限，特别授权。委托代理人付卫，男，1972年12月18日生，回族，住确山县。委托权限，一般委托。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司。住所地：确山县盘龙镇龙山路。法定代表人孙勇想，职务，董事长。委托代理人李山水，河南精锐律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告李亚丽诉被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。原告李亚丽的委托代理人张妮、付卫和被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司的委托代理人李山水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李亚丽诉称，原告购买被告开发销售的位于确山县龙山大道与铁北路交汇处怡鑫花园住房一套。该套房位于怡鑫花园西1单元6层东户，建筑面积共109平方米。被告开发商建设的楼房总建筑层数地上十七层，底下一层。双方在合同中约定，原告所购买商品房价款171021元。付款方式为分期付款：2009年11月18日付款50000元，2010年1月3日付款11021元，余款110000元银行贷款支付。出卖人应当在2010年12月31日前将商品房交付原告使用。出卖人逾期交房的违约责任。按逾期时间，分别处理：①逾期不超过160日内，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过160日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金（详见本合同）。出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。……出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告在约定的期限内交付了全部购房款，被告却违反合同，于2013年4月17日才交付房屋，给原告造成极大经济损失。诉请判令：1、被告履行因逾期交付使用房屋向原告支付违约金28663.12元。2、被告履行因逾期办理房地产权属证书违约金342元。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司辩称，双方签订了买卖合同，且房屋已经交付；房屋交付逾期属实，但是是由于规划变更、施工逾期和天气原因造成的；原告要求支付办证的违约金不能支持，办证并没有逾期。综上，对原告合理的请求被告愿意协商。本院经审理查明，原、被告双方于2009年11月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发销售的位于确山县龙山大道与铁北路交汇处怡鑫花园住房一套。该套房位于怡鑫花园西1单元6层东户，建筑面积共109平方米。双方在合同中约定，原告所购买商品房价款171021元，付款方式为分期付款：2009年11月18日付款50000元，2010年1月3日付款11021元，余款110000元银行贷款支付。被告应当在2010年12月31日前将商品房交付给原告使用。出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：①逾期不超过160日内，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同继续履行；②逾期超过160日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同还约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。原告李亚丽于2009年11月18日向被告交付购房款50000元，于2010年4月7日向被告交付购房款11021元，于2010年11月19日向被告交付购房款110000元。2013年4月17日，被告与原告办理了房屋交付手续，同日，原告李亚丽向被告交纳了代办房产证费用2741元。原告李亚丽于2012年11月7日交纳了房屋契税，于2014年8月20日取得了房产证，房产证中载明建筑面积为109.63平方米。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：每平方米价格保持不变，房屋款总金额按产权登记面积据实结算，多退少补，退补款金额均不计利息”。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、收款票据、房屋所有权证书为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2010年12月31日前将商品房交付给原告使用。逾期超过160日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。被告于2013年4月17日向原告实际交付房屋，自2011年1月1日至2013年4月16日，逾期共816天，被告应当按照约定支付违约金，违约金为27910.6元（171021元×0.02%×816天）。原告的房产证中载明建筑面积为109.63平方米，原、被告双方约定了商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发成差异，按下列方式解决：每平方米价格保持不变，房屋款总金额按产权登记面积据实结算，多退少补，退补款金额均不计利息。原告应当补交0.63平方米的房屋价款，应补交的房屋价款为988.5元（171021元÷109平方米×0.63平方米）。原、被告在《商品房买卖合同》中约定“被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”，本案中，被告于2013年4月17日向原告实际交付房屋，原告于2012年11月7日即交纳了房屋契税，于2013年4月17日向被告交纳了代办房产证费用2741元，于2014年8月20日取得房屋所有权证，被告应当提供证据证明其公司于180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未提交相关证据，被告应承担举证不能的义务，向原告支付已付房价款的0.2%违约金即342元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李亚丽逾期交房违约金26922.1元（逾期交房违约金27910.6元，扣除应补交的房款988.5元）；二、被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告李亚丽逾期办理房地产权属证书违约金342元；三、驳回原告李亚丽其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  陈 超审 判 员  张福远人民陪审员  范 燕二〇一五年一月十九日书 记 员  张 慧