海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终1158号
上诉人（原审被告）：牛秀娥，女，1963年5月1日出生，汉族，河南省永城市人。
委托诉讼代理人：周亚敏,海南广哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：盛铭，海南广哲�师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王洪海，男，1964年3月16日出生，汉族，河南省永城市人。
委托诉讼代理人：周亚敏，海南广哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：盛铭，海南广哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程宏辉，男，1972年6月17日出生，汉族，广东省深圳市人。
委托诉讼代理人：陈挺，海南瑞来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田腾飞，海南瑞来律师事务所实习律师。
原审第三人：五指山丰华房地产开发有限公司，住所地海南省五指山市。
法定代表人：罗仕奎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：傅生运，男，该公司经理。
原审第三人：山东永胜建设集团有限公司，住所地山东省济宁市。
法定代表人：叶露，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王磊，男，山东永胜建设集团有限公司海南分公司经理。
上诉人牛秀娥、王洪海因与被上诉人程宏辉及原审第三人五指山丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）、山东永胜建设集团有限公司（以下简称永胜公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省五指山市人民法院（2016）琼9001民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
牛秀娥、王洪海上诉请求：1.撤销海南省五指山市人民法院（2016）琼9001民初70号民事判决；2.依法改判驳回程宏辉的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费等费用由被上诉人程宏辉承担。事实和理由：一、原审判决遗漏了与案件相关的重要事实，且认定事实错误，依法应予撤销。1.被上诉人程宏辉是在法院查封涉案房屋当日与丰华公司签订的《房屋认购书》，其所谓的“受让房产”发生在法院查封之后，依法应当认定该转让行为无效。该认购书也不具备商品房买卖合同的要件及效力。且原审判决认定“永胜公司取得29套房屋（包括A1幢212房）房产所有权”，那么丰华公司就是无权处分人，程宏辉与无权处分人丰华公司签订的购房意向书也不具备商品房买卖合同的效力，因此，程宏辉对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。2.一审庭审过程中，第三人永胜公司承认，�与丰华公司的抵债房源表是事后补签的，并非签订以房抵债协议时就确定下来的，这足以排除该房源表的真实性。另，牛秀娥、王洪海原购买的A3幢2号907、908号房也被备案登记在永胜公司名下，这与房源表是不能吻合的，证明该房源表不是真实的。3.即使根据永胜公司与丰华公司之间的抵债协议，永胜公司也仅享有要求丰华公司交付房屋、协助办理过户手续的债权，而《中华人民共和国物权法》已明确规定不动产物权的转让是以登记为生效要件，未经登记不产生物权变动的效力。因此，原审判决仅以“虽未办理物权登记，不影响合同效力”为由，就认定“永胜公司取得29套房屋（包括A1幢212房）所有权”，属认定事实错误。永胜公司与被上诉人程宏辉均未取得涉案房屋的所有权，其所谓的债权不足以排除人民法院对涉案房屋的�制执行。而且，根据抵债协议，永胜公司应依法办理产权登记后才能将涉案房屋转让给程宏辉，现丰华公司尚未将涉案房屋过户给永胜公司，就直接与程宏辉签订认购书，属于非法规避执行，不受法律保护。二、原审判决适用法律错误，应依法予以撤销、改判。原审判决认定程宏辉是涉案房屋“真实权利人”的依据是最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条，即“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。该条文作为不动产物权登记生效制度的例外，适用于有异议的当事人与不动产登记簿记载的权利人之间就不动产归属发生纠纷之情形，本案的争议并非该情形，主体不适格，且本案需要查明的是“程宏辉是否取得足以排除法院强制执行的物权”，并非“不动产登记簿的记载与真实权利状态是否相符”，故，原审判决适用法律错误。三、程宏辉的证据与其陈述前后矛盾，涉嫌伪造证据、虚假诉讼、规避执行的问题，一审法院不要求程宏辉提交证据原件，也不核实复印件是否与原件无异，就随意采信证据，已构成程序违法，依法应予撤销。1.《房屋认购书》仅是一份意向书，不具有商品房买卖合同的效力，且一审法院未要求程宏辉提交原件核实，就予以采信，属程序违法。2.《钢材购销合同》没有原件核对，《收条》记载的交付钥匙时间晚于法院查封时间，涉案房屋也不具备交付条件，上述证据不能达到程宏辉的证明目的，一审法院均不应予以采信。四、一审法院程序违法，诉讼主体不适格。永胜公司从�华公司取得抵债房屋后，又抵债给三亚泰祥仓钢材有限公司，现没有证据证明程宏辉与三亚泰祥仓钢材有限公司存在何种关联，程宏辉也没有任何支付房款的依据，其不具有诉讼主体资格。综上，原审判决认定事实、适用法律均有错误，程序违法，请求二审法院依法改判。
被上诉人程宏辉辩称，一、永胜公司和丰华公司之间存在真实的建设工程施工合同关系，永胜公司对丰华公司享有真实的工程款债权，双方在工程款结算及支付方面存在客观真实的以房抵债的抵销关系，永胜公司抵债取得涉案房屋后有权将其转售给程宏辉。二、永胜公司和丰华公司之间就工程款结算及支付问题上的以房抵债行为发生在法院查封之前，程宏辉系�永胜公司处取得前述房产，且已和丰华公司签署商品房购买合同、付完全部房款，五指山市人民法院根据牛秀娥、王洪海的申请对涉案房屋进行查封，侵犯了程宏辉的合法权益，应解除查封。三、涉案房屋已由程宏辉办理房屋交接，程宏辉已经对涉案房屋管领、装修，房屋交付行为已经完成，程宏辉取得了涉案房屋的准物权，且该权利产生在法院查封之前，法院对涉案房屋作出的查封应予解除。四、涉案房屋的查封被解除后，牛秀娥、王洪海可就原认购书项下的房屋申请执行，其执行权利不会受到损害。综上，程宏辉就涉案房屋享有实质的所有权，其从抵债在先的永胜公司处取得涉案房屋的权利合法有据，享有能够排除强制执行的民事合法权益，请求二审法院依法维持一审公正判决，维护程宏辉在本案中的合法权益。
原审第三人丰华公司述称，同意被上诉人程宏辉的答辩意见，另补充如下：丰华公司与永胜公司签订的《建设工程施工合同》、《<工程施工合同书>补充协议书》都是真实的，没有存在虚假。关于程宏辉与丰华公司的《房屋认购书》，一审已经提供了原件，二审也带来了原件，该认购书签订在前，法院查封在后，既然已经签订了《房屋认购书》，证明涉案房屋已经交给了程宏辉，不存在虚假。
原审第三人永胜公司述称，同被上诉人程宏辉的答辩意见一致。
程宏辉向一审法院起诉请求：1.停止对牛秀娥、王洪海申请查封的五指山“天山丽田”度假山庄的A1幢212号房的执行，并依法解除对前述房屋的执行查封；2.本案的案件受理费由牛秀娥、王洪海承担。
一审法院认定事实：一、关于本案的由来。2015年8月31日，五指山市人民法院作出（2015）五民初字第193号民事判决书，判决：解除牛秀娥、王洪海与丰华公司2014年2月4日签订的两份《房屋认购书》（认购房屋为位于五指山市三月三大道366号“天山丽田”度假山庄A3（2）号楼9层7、8号房），丰华公司返还购房款1066021元及利息给牛秀娥、王洪海。2015年10月13日，牛秀娥、王洪海向该院申请强制执行。2015年11月5日，五指山市人民法院执行局分别向五指山市住房保障与房产管理局、五指山市国土环境资源局送达了（2015）五执字第105－2号执行裁定书及相应的《协助执行通知书》，查封了被执行人丰华公司名下位于五指山市三月三大道366号“天山丽田”度假山庄A3幢1－201房、1－411房、1－704房和A1幢212房及以上四房相应的土地使用权[产权证号为：五国用（2010）第66号]。2015年12月3日，程宏辉对诉争房屋A1幢212房的查封提出案外人异议，该院于2015年12月17日以程宏辉没有证据证明合法取得诉争房屋所有权为由，驳回程宏辉的异议。程宏辉不服，于2016年1月15日向该院提起执行异议之诉，请求停止对诉争房屋的执行，解除对前述房屋的查封。二、关于案件基本事实。2014年4月22日，�胜公司与丰华公司签订了“天山丽田”项目3800万元的《建设工程施工合同》，在施工过程中，双方无法继续履行施工合同，2015年1月16日，在五指山市人民政府的协调下，双方同意解除施工合同，签订了《<工程施工合同书>补充协议书》，确定永胜公司承建的“天山丽田”A4、A5、A6、会所等施工项目总工程造价1699.767万元，丰华公司已付工程款966.533215万元，扣除履约保证金50.993万元、暂扣60万主干道返修完成押金、总工程造价3%的税金69.8568万元，丰华公司还欠永胜公司工程款552.3839万元，丰华公司用未售的房产以每平方米3150元的价格抵债工程款，抵债房屋的总建筑面积为1753.60平方米，具体房号、建筑面积统计在证据中有附表可证明；同日，在五指山市人民政府的协调下，双方又对“天山丽田”A1、A2、A3楼收尾工程签订了《退场协议书》，确定永胜公司工程款为211.6万元，已付150万元，尚欠61.6万元，用丰华公司未售的房产以每平方米3150元冲抵工程款。二项工程的工程款合计为613.983985万元，对应29套房产（户型为93.15㎡、58.86㎡、57.12㎡，总面积1962.12平方米，每平方米3150元，共6180678元，该款多于工程款40838元的部分，从永胜公司在丰华公司的押金中扣除）相抵销，丰华公司将29套房产在《天山丽田抵押永胜公司房源明细表》上依次编号列明，其中4套房（A1幢210房、A1幢212房、A2幢102房、A3幢1-411房）未办理预售备案登记。因永胜公司欠付程宏辉钢筋价款1030200元，双方签订《材料结算单》，永胜公司以上述29套房产中的3套房产抵部分欠款，涉案Al幢212房包括在其中。2015年11月5日，在永胜公司的安排下，程宏辉与丰华公司签订了《房屋认购书》，该房已交�程宏辉装修。
一审法院认为，本案争议的焦点是，案外人程宏辉对执行标的涉案A1幢212房是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院的查封是否应当解除。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定，程宏辉为证明丰华公司以29套房产（包括Al幢212房）抵付永胜公司工程款613.983985万元，提供了《工程施工合同书》、《<工程施工合同书>补充协议书》、《退场协议书》、《天山丽田抵押永胜公司房源明细表》，丰华公司与永胜公司所作庭审陈述也与29套房产抵付工程款613.983985万元的事实不矛盾，上述材料可以形成证据链条，合法、有效，永胜公司取得29套房屋（包括Al幢212房）所有权。程宏辉为证明诉争房屋Al幢212房为其所有，提供了永胜公司于2015年1月20日以房抵钢材款的《钢材购销合同》、《材料结算单》、2015年11月5日Al幢212房的《房屋认购书》、支付涉案房屋装修保证金的凭证、涉案Al幢212房收房装修照片等材料，证明永胜公司以Al幢212房抵付程宏辉钢材款的协议合法、有效，房屋虽未办理物权登记，不影响合同效力。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，程宏辉是Al幢212房的真实权利人。综上，涉案房屋Al幢212房已不是被执行人丰华公司的财产，亦不属于生效法律文书指定交付的特定物，故程宏辉的诉求成立，程宏辉及永胜公司主张对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的权益、其查封应予解除的诉辩意见，该院予以采纳。牛秀娥、王洪海关于涉案房屋未办理房屋过户登记手续，房屋的所有权并未发生转移，不能对抗法院的查封的辩解意见，不符合法律、司法解释的规定，该院不予采纳。牛秀娥、王洪海辩称上述以房抵债行为是虚假的，但没有提供证据加以证明，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（�）款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决:停止对位于五指山市三月三大道366号“天山丽田”度假山庄A1幢212房屋的执行。案件受理费100元，由牛秀娥、王洪海负担。
二审中，被上诉人程宏辉提交了海南省五指山市人民法院（2016）琼9001民初68号民事判决书和（2016）琼9001民初69号民事调解书，前者拟证明永胜公司与丰华公司之间就“天山丽田”田景园项目存在承包施工关系，有真实的以房抵工程款事实，后者以永胜公司与三亚太华实业开发有限公司之间就“天山丽田”湖景园项目的承包施工关系，从侧面佐证上述事实。原审第三人永胜公司出示了一份银行转账单及三张发票，佐证程宏辉所提交上述裁判文书的真实性。经质证，上诉人牛秀娥、王洪海对程宏辉所提交二份裁判文书的真实性没有异议，对其合法性、关联性及证明内容有异议；对永胜公司出示的三张单据，认为与本案无关，不发表质证意见。丰华公司对程宏辉所提交二份裁判文书的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议，对永胜公司出示的三张单据不发表质证意见。程宏辉与永胜公司相互认可对方所提交或出示的证据。经核查，本院对程宏辉提交的海南省五指山市人民法院（2016）琼9001民初68号民事判决书的真实性、合法性、关联性予以确认；五指山市人民法院（2016）琼9001民初69号民事调解书与本案不具有关联性，本院不予采纳。永胜公司出示的三张单据未按规定作为证据材料向本院提交复印件，且与本案处理不具有实质上的关联性，本院不予采纳。
对一审中被上诉人程宏辉提交的《房屋认购书》，上诉人牛秀娥、王洪海以其没有原件持有异议，二审核实《房屋认购书》原件后，上诉人牛秀娥、王洪海对其形式上及内容上的真实性仍持有异议，不予认可。对一审法院向案外人张永贺所作的询问笔录，被上诉人程宏辉、原审第三人丰华公司和永胜公司均予认可，上诉人牛秀娥、王洪海不认可其合法性及张永贺所陈述内容的真实性，但是对其中关于房源抵债表的部分内容又表示认可。本院认为，《房屋认购书》的签订双方丰华公司、程宏辉对其意思表示真实性均无异议，�出示了《房屋认购书》原件，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。一审法院根据案情调查需要，向《<工程施工合同书>补充协议书》、《退场协议书》上的见证方张永贺（曾任五指山市人力资源和社会保障局局长，分管劳动监察工作）进行询问，张永贺所作陈述与丰华公司、永胜公司的陈述及协议书内容能够相互印证，进一步证明了丰华公司和永胜公司结算工程款后以房抵债之事实，本院予以确认。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。根据涉案《<工程施工合同书>补充协议书》的约定内容，二审补充查明：《<工程施工合同书>补充协议书》约定，该协议签署后�永胜公司即取得附件所载抵债房屋的房屋所有权、销售权等相关权利；永胜公司对抵债房屋中未出售的商品房有权对外另行销售，销售款由永胜公司自行收取，丰华公司负责配合按照永胜公司指定的买受人姓名和买受人签订商品房买卖合同（包括办理销售备案、开具收据等）。
经向五指山市住房保障与房产管理局去函核实原审第三人丰华公司与永胜公司以房抵工程款房源情况，二审另查明：丰华公司与永胜公司通过《天山丽田抵押永胜公司房源明细表》确认的29套抵债房产，除被五指山市人民法院查封无法办理备案的A1幢210房、A1幢212房、A2幢102房、A3幢1-411房4套房产外，其余25套房产分别于2015年4月、6月、8月、9月、11月办理了�售备案登记至永胜公司指定的个人名下，其中A3幢1-102号房、A3幢1-103号房于2015年11月10日办理预售备案至程宏辉名下，该2套房产和A1幢212房即永胜公司与三亚泰祥仓钢材有限公司程宏辉于2015年1月20日签订的《材料结算单》中所约定用来抵钢筋材料款的3套房产。
本院认为，本案争议焦点为被上诉人程宏辉就涉案执行标的A1幢212房是否享有足以排除强制执行的民事权益。程宏辉对A1幢212房提起民事权益主张的权利来源系永胜公司作出的买受人指定，永胜公司对涉案房屋进行指定分配的权利依据则是其与丰华公司之间签订的以房抵工程款协议，故，对程宏辉所主张民事权益进行审查的关键点在于永胜公司通过冲抵建设工程款方式从丰华公司处取得A1幢212房，是否足以排除强制执行。
首先，关于丰华公司与永胜公司以房抵债行为的真实性问题。丰华公司与永胜公司之间的建设工程款纠纷曾扩散为影响社会治安稳定的农民工闹事行为，在五指山市政府的协调下，双方最终达成以房抵债协议，《<工程施工合同书>补充协议书》、《退场协议书》的签订有时任五指山市人力资源和社会保障局局长的张永贺在场见证并签名确认。该两份协议书出自丰华公司与永胜公司真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，对该以房抵工程款事实，本院予以确认。至于抵债房源的明细，虽不是签订上述两份协议书时当场确定，但协议书上明确载明存在房源明�作为附件，丰华公司、永胜公司称协议书签订后第二天就确定了抵债房源明细，综合永胜公司2015年1月20日已明确抵债给程宏辉其中3套房产、明细表上的29套房产自2015年4月即开始办理备案至指定人名下及25套房屋的总体备案详情与丰华公司、永胜公司的陈述能够相互印证等情况，加之上诉人牛秀娥、王洪海没有提供证据、亦无正当理由否定该抵债房源明细表于涉案房产查封前已经确定的事实，本院对明细表载明的29套抵债房源亦予以确认。
其次，关于上述以房抵债行为是否足以排除强制执行的问题。涉案抵债房屋尚未进行不动产物权初始登记，亦未办理物权变动登记，上诉人依据《中华人民共和国物权法》第九条“不�产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力”的规定主张该房屋未发生物权转移，仍可作为丰华公司的财产予以查封执行。本院认为，不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，对发生争议的不动产物权作出判断，不能唯登记论，应当对物权变动原因的法律事实进行综合审查。本案中，永胜公司自2015年1月16日与丰华公司签订抵债协议后，双方之间通过以房抵债方式进行的房屋买卖之法律事实已经发生，永胜公司根据约定取得了包括A1幢212房在内的29套房产的实际支配权，其通过指定买受人的方式对抵债房产进行实质管理和支配，丰华公司则无条件予以配合，完善签订合同、备案登记等形式要件。上述行为事实表明永胜公司对抵债房产享有的并非简单的债权请求权，而是在完善登记形式要件前，基于�方合意认可，实际行使的相当于所有权的实体财产权利，一定程度上具有对抗执行之效力。此外，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院就这一条款在《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》中也进一步明确了建设工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述优先权的设立目的旨在解决建筑行业中普遍存在的拖欠建设工程价款、农民工工资等问题，是一项保护承包人及农民工合法权益、具有较强公益性的法律制度。本案中，永胜公司在确认解除与丰华公司之间建设工程承包合同的同时，与丰华公司协商确定了部分房产折价抵工程款的具体方案，并分批次办理预售备案，系自主折价主张建设工程价款的行为，在法定条件下其对所建工程的权利主张具有优先性。而涉案A1幢212房的申请执行人牛秀娥、王洪海申请执行的依据为返还购房款的一般金钱债权，其原购房款所指向房屋不是A1幢212房，A1幢212房亦非特定执行标的，相较于对A1幢212房设置权利主张在先、且权利来源性质为建设工程款的永胜公司来说，牛秀娥、王洪海的执行依据不具有优先执行力。结合本案具体案情，参照建设工程款优先受偿之法律条文的基本制定精神，本院认为，丰华公司在先与永胜公司进行的以房抵工程款行为足以排除法院在后对抵债房产进行的查封执行。
最后，永胜公司通过抵债获得29套房产的实体权利已足以排除执行，其按照合同约定行使权利，指定程宏辉为其中A1幢212房的买受人，虽然牛秀娥、王洪海对永胜公司与程宏辉之间有偿抵债行为的真实性持有异议，但永胜公司行使支配权，确定将抵债房屋备案在自己认可的主体名义下，该后续行为不改变前述排除强制执行之状态，因此，程宏辉从永胜公司处受让享有的民事权益亦足以排除强制执行。牛秀娥、王洪海主要从程宏辉与涉案房屋之间的事实节点角度进行抗辩、上诉，认为程宏辉针对A1幢212房实施签订认购书、占有使用等行为未在法院查封之前，回避了程宏辉的相关权益主张系从永胜公司处承继而来的问题。本院认为，永胜公司与程宏辉对A1幢212房的权益主张系前后相继，对�作为一个整体更为恰当，不宜将二者完全割裂开来。既然永胜公司作为第三人已经参与诉讼明确了相应主张，其权益亦得到了确认，那么，程宏辉在后承继之权益也应具有同等效力。综上，程宏辉的执行异议成立，对牛秀娥、王洪海关于驳回程宏辉案外人异议的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人牛秀娥、王洪海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳�上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人牛秀娥、王洪海负担。
本判决为终审判决。
审判长 白玉琳
审判员 梁振文
审判员 黄声泽
二〇一六年九月二十八日
书记员 洪学雪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当�人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：白玉琳撰稿：白玉琳校对：洪学雪印刷：赖佳
海南省第一中级人民法院2016年9月30日印制
（共印24份）