天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初10885号原告：吴静，女，1976年11月10日出生，汉族，住河南省固始县。原告：王伟聪，男，1973年7月2日出生，汉族，住河南省固始县。二原告委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。被告：康社民，男，1979年3月26日出生，汉族，住天津市武清区。被告：孙玉华，女，1980年6月22日出生，满族，住天津市武清区。二被告委托诉讼代理人：王丽芬，天津泉旺律师事务所律师。第三人：天津市武清区宝惠房屋信息咨询服务部，住所地，天津市武清区杨村街泉兴路28号办公楼增2号。经营者：郭宝会，女，1969年3月10日出生，汉族，经理，住天津市武清区。第三人：天津市慧伟翔房产经纪有限公司，住所地，天津市武清区梅厂镇福源经济区办公楼207室-83（集中办公区）。法定代表人：何文荣，总经理。委托诉讼代理人：王金伟，男，经理。原告吴静、王伟聪与被�康社民、孙玉华，第三人天津市武清区宝惠房屋信息咨询服务部（以下简称宝惠咨询服务部）、天津市慧伟翔房产经纪有限公司（以下简称慧伟翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日作出（2016）津0114民初9554号民事判决。原告不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2017年9月1日作出（2017）津01民终6133号民事裁定，发回重审。本院于2017年9月7日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吴静、王伟聪委托诉讼代理人郭广平，被告康社民、孙玉华委托诉讼代理人王丽芬到庭参加诉讼，第三人宝惠咨询服务部、慧伟翔公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴静、王伟聪向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的售房协议书、补充协议及天津市房产买卖协议，立即协助原告办理天津市武清区房屋（含20平方米储藏室）产权过户手续，过户到原告王伟聪名下，并交付房屋给原告；2.判令被告支付违约金547500元给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月24日，在第三人居间促成下原、被告签订售房协议书，约定原告购买被告所有的天津市武清区房屋（含20平方米地下室），成交价格1095000元整。二第三人作为居间人，收取原告居间服务费10000元。合同签订后，原告按约履行了合同。2016年7月25日，原告、被告及第三人签订补充协议，原、被告签订天津市房产买卖协议。在随后的买卖合同履行过程中，需要原、被告双方均配合办理相关手续，被告却以各种理由拒绝办理。在第三人调解下，原、被告经多次协商，未能达成一致意见，故向人民法院提起民事诉讼。原告主张的违约损失是依据双方签订的补充协议，协议约定如被告违约，按房屋总价款1095000元的50%支付违约金。签订补充协议时，被告坐地起价，原告同意如合同正常履行，再支付60000元价款。双方办理过户手续预约的是9月29日下午2点到4点，被告通知的是上午，导致原告准备不充分，材料不齐全，原告和房管局沟通后，第二天可以继续办理，但被告却以没有预约号为由，不予配合办理。原告未提供虚假结婚证，当时工作人员说手续不全，原告没带户口本。9月30日原告和第三人都曾给被告打电话。原告给被告打电话时，被告明确表示不去办理过户手续，房子不卖了。被告说继续网上预约不属实。限购政策不影响房屋继续履行和过户，被告丧失购房资格是其违约造成。原告对2016年8月18日被告与他人签订的房屋买卖合同不予认可。该合同原一审、二审被告都没有提交过。被告明知是涉诉房屋�还进行装修是恶意行为，二审中，原告已提到此事。二审法院说如果房屋归原告，装修利益就可以归原告，原告没有理由给予被告补偿。康社民、孙玉华辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告在第三人居间介绍下，三次签订房屋买卖协议的情况属实，最终确定房屋价款1155000元。被告已经收到原告195000元定金，其余房款没有收到。2016年9月29日被告经申请取得预约号，双方在办理过户手续时，原告提交了虚假的结婚证，被房管局退件不予办理。次日下午，原告称可以特事特办让被告协助办理过户手续，二被告在30日下午准时到房管局，询问工作人员得知没有特事特办之说，在离开时双方发生冲突，并报警，整个下午被告也没听到办理过户的通知。后被告仍在网上预约办理变更登记。十一后原告向法院起诉，期间武清房地产价格波动较大。2017年4月天津市政�出台限购政策，被告失去在天津买房资格。被告与原告签订房屋买卖合同后，曾在天津市区买房，交付了定金，并约定了网签合同，由于原告未向被告交付房款，致被告未能及时支付房款，故对方收取的定金不予退还，造成被告损失20万元。另被告在原一审胜诉后，对诉争房产进行了装修，支出装修费用28万余元。由于原告的不诚信导致双方合同不能履行，以上损失由原告违约造成，应由原告赔偿，被告将另行主张。原、被告签订的房屋买卖协议应予解除，对原告欠付被告的购房款，被告现不提起反诉主张，如法院判决涉案房屋买卖协议继续履行，被告将对房款另行主张。被告已经另行起诉主张解除房屋买卖合同。宝惠咨询服务部经传唤未到庭，亦未提交书面意见。其在原一审中述称，9月29日原、被告约定办理房屋过户手续并未通知本第三人，对于当日�生的情况不清楚。9月30日下午本第三人在场，吴静和房管局确实是沟通好可以办理房屋过户手续，但被告拒绝协助办理。慧伟翔公司经传唤未到庭，亦未提交书面意见。其在原一审中述称，9月29日原、被告约定办理房屋过户手续并未通知本第三人，对于当日发生的情况不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二原告、二被告均系夫妻关系。2016年6月24日，原告吴静和被告康社民在二第三人促成下签订了售房协议书，约定吴静购买康社民所有的天津市武清区房屋（含20平方米地下室），成交价格1095000元整，为毛坯房，无设施；协议当日由吴静向康社民交付购房定金195000元，剩余房款900000元由吴静以�行公积金或按揭贷款方式付清；双方于2016年6月25日至7月20日到武清区房管局及银行办理贷款手续，期间康社民应积极无条件配合并出示有效的贷款及过户手续；房产交易税及其他费用由吴静负责；房款全部到位后康社民交付钥匙，并交清该房以前的一切费用；康社民先还贷再撤抵押，双方约定日期办理贷款等过户手续，成交价款与评估价款不一致的差额，过户当日补齐；当康社民房款到账，吴静房证到手，双方办理交接手续等。吴静于签订房屋买卖协议当日交付康社民定金195000元。2016年7月25日，二原告、二被告及二第三人经协商对上述售房协议书签订补充协议，约定该房屋交易价格在1095000元的基础上二原告自愿给二被告增加60000元，支付时间为该房屋物业交割完毕当日，且在二被告不存在任何违约情形下；如二被告违反本协议任何一项，须立即返还该60000元，并承担二原告所有损失，同时按房屋总价款的50%支付违约金；二被告承诺已于2016年6月30日完成该房屋解除抵押手续，不存在任何其他抵押、出租或第三人主张权利的情形；于7月26日前办理网签手续；原、被告双方在网签后5个工作日内办理贷款申请手续，自网签之日起3个月内，银行贷款或现金支付到账；在银行通知办理房产过户之日起5个工作日内，双方持有效证件，共同办理房屋所有权转移登记手续；双方在房屋所有权转移登记手续办理完毕之日起15日内，自行办理物业交割手续；双方均同意该房屋产权证办理在王伟聪名下；违反协议的应支付对方违约金等。当日，康社民和王伟聪在天津市国土资源和房屋管理局武清分局签订天津市房产买卖协议，约定双方同意以银行贷款方式支付房价款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，房价款计900000元，原告方�付款为360000元，申请银行贷款540000元；原告在订立本协议之日起5个工作日内一次性将首付款360000元存入房地产交易资金监管中心在天津市兴业银行设立的专用账户；康社民在2016年8月31日前将房产及相关证明交付王伟聪；协议订立后，双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费等。当日，王伟聪将360000元存入监管账户。双方预约在9月29日共同到房地产权属登记机构办理所有权转移登记手续，当日因原告所持材料不符合要求而未能办理。次日原、被告双方均到不动产登记部门，但未能办理过户登记手续，并发生冲突报警。对此原告主张通过与房管局沟通可以特事特办，次日继续办理过户手续，被告主张经过向房管局工作人员了解，不存在特事特办的情况，必须实名重新预约。后原告于2016年10月9日起诉要求被告继续履行合同并�原告办理房产过户手续，被告则称原告使用伪造的结婚证办理过户手续致使未能如期办理，已构成根本违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。重审中，双方对未付款金额存在争议，原告同意将未付款540000元以现金方式按法院要求交到法院，被告则认为未付款应为600000元。被告表示双方签订的房屋买卖协议应当解除，且其已另案起诉主张，经本院释明后被告明确表示如本案判决原、被告签订房屋买卖协议继续履行，其对原告欠付的购房款在本案中仍不提起反诉，将对该购房款及其损失另行主张。另查明，涉诉房屋所附带的储藏室没有办理产权登记。二原告提供结婚证及固始县民政局出具的补发婚姻登记证审查处理表，该结婚证的内容与补发婚姻登记证审查处理表的内容完全一致，补发日期为2016年6月23日，二原告以此证明结婚证的真实性，及被告认为吴静�供的是虚假结婚证只是单方推测，没有任何依据。二被告对该证据的真实性及证明目的均不予认可，认为不能证明原告向房管局提供的是该结婚证，如当时持该结婚证办理过户手续，房管局退件，原告应与房管局据理力争，所以双方第一次办理过户手续时原告不是持有该证，不能过户不是被告过错。依被告申请，本院原一审调取2016年9月29日天津市国土资源和房屋管理局武清分局服务窗口的监控录像，并向该部门工作人员白俊红调查有关情况。录像显示，白俊红查看吴静提交的有关材料，并将两份结婚证交给对面另一工作人员查看后，停止办理相关手续并将材料递出窗口。白俊红陈述，当事人提交的结婚证有问题，没有水纹，颜色也同正常结婚证不一样，不能继续办理过户，并告知当事人可以补办结婚证后另行预约过户。针对上述证据，原告否认当时使用了伪造的结婚证件，只是办事人员认为所提交的材料不符合要求。被告则认为，原告当时认可使用了虚假的结婚证，且直接造成无法办理过户手续。被告向本院提交录音材料，为郭宝会（宝惠咨询服务部经营者）与被告在过户失败后的通话录音。录音中郭宝会陈述办理过户之前曾与吴静通电话，吴静告知郭宝会自己的结婚证是假证，郭宝会告知吴静使用假证将造成无法过户。针对该录音材料，当事人各方对录音的真实性无异议，原告认为，郭宝会没有参与当日办理手续，只是猜测原告使用了假证。被告认为录音证明原告使用假证造成无法过户。郭宝会原审中认为，证件的真假需要国家有关部门来认定。本院认为，本案争议的焦点是，原、被告双方违约责任如何确定，原告主张的违约金是否应当支持；诉争房屋协议是否应当继续履行。民事诉讼法规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的售房协议书、补充协议和天津市房产买卖协议均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，真实合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽原、被告在补充协议中明确约定，双方应持有效证件共同办理房屋所有权转移登记手续，原告在办理过户手续时资料不完备，造成当日办理未果的事实，但该行为并不必然直接导致合同无法继续履行，从而必须解除的后果，通过采取完善资料、重新预约等补救措施，仍可继续履行合同相关内容，故双方的房屋买卖合同应继续履行。现原告已交付定金和首付款，同意对其余购房款540000元按法院要求以现金方式交到法院，�被告应协助原告继续办理房产过户手续，并按协议约定，将该房产过户到原告王伟聪名下，过户产生的费用由原告负担。但由于双方对房款金额及交付时间仍存有争议，被告在双方签订房屋买卖合同后又对房屋进行了装修，合同标的物的基本情况发生了改变，被告明确表示因限购政策的实施其现已无权在天津购房，对原告欠付的购房款及其损失将另行主张，故对原告欠付被告的购房款及被告提出的经济损失，在本案中不予审理，对原告主张的被告交付房屋给原告的诉讼请求，现条件尚未成就，本院不予支持，可待双方对以上相关合同内容进一步确定后再行解决。通过本案事实和证据综合分析认定，造成涉案房屋买卖协议未能履行完毕的结果，系因原告办理过户手续时提供的材料不符合登记机关要求，导致预约后双方未能及时办理手续，继而在继续履行合同中，再�办理过户手续时发生争议，对此双方均有过错，均应承担相应的违约责任，故对原告现主张的违约金损失本院不予支持。综上所述，原、被告签订的房屋买卖合同符合继续履行的条件，应继续履行。二第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，缺席判决如下：一、原告吴静、王伟聪与被告康社民、孙玉华分别签订的售房协议书、补充协议及天津市房产买卖协议继续履行；二、原告吴静、王伟聪与被告康社民、孙玉华于判决生效之日起十五日内到天津市武清区房地产权属登记机构办理被告康社民、孙玉华所有的位于天津市武清区房屋（含20平方米地下室）的所有权转移登记手续，将该房产过户到原告王伟聪名下，办理过户手续产生的交易税及其他费用由原告吴静、王伟聪负担；三、对原告吴静、王伟聪的其他诉讼请求不予支持。案件受理费4638元（已减半收取），诉讼保全费5000元，合计9638元由原告吴静、王伟聪负担4819元，被告康社民、孙玉华负担4819元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈学功审 判 员  刘占云人民陪审员  张宝和二〇一八年一月二十九日书 记 员  王 旭附：本裁判文书依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依�成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适�的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。