安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1002民初589号
原告：徐格林，男，住江西省上饶市上饶县。
委托代理人：章金山，安徽经盾律师事务所律师。
委托代理人：汪海东，安徽经盾律师事务所实习律师。
被告：徐丽霞，女，住安徽省黄山市屯溪区。
原告徐格林诉被告徐丽霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由审判员刘志翔适用简易程序，于2016年2月23、2月25日公开开庭进行了审理。原告徐格林及其委托代理人章金山、被告徐丽霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐格林诉称：2010年8月31日，被告与屯溪区总工会（以下简称区工会）签订房屋租赁合同，约定区工会将坐落于屯溪区跃进路上新街口第5、10号店面出租给被告使用，租赁期限自2010年8月31日至2011年8月31日。2011年9月6日，上述房屋由屯溪区人民政府授权划至屯溪区国有资产投资运营有限公司（以下简称区国投公司）进行出租管理或处置。2014年9月19日，区国投公司依法以拍卖形式处置上述房产，原告竞价投标购得上述房产。原告与区国投公司于2014年10月10日签订了房屋买卖合同，后原告支付了所有价款；2015年11月12日，原告取得上述房屋的房地产权证，但被告一直非法占有上述房屋至今。为维护自身权益，原告诉讼至法院，请求：1、判令被告从侵占的房屋中腾空搬出；2、判令被告赔偿从2014年10月1日至2015年12月31日期间的经济损失19500元（以原租金标准计算），赔偿从2016年1月1日至其腾空搬出之日止的经济损失（以租金3100／月标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
徐格林为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据二、屯溪区区级行政事业单位经营性资产划转工作实施方案和划转移交表，证明诉争房屋已于2011年9月6日划转交给区国投公司；证据三、拍卖情况说明及拍卖成交确认书，证明原告于2014年9月19日通过依法拍卖以250.4万元取得诉争房屋产权的事实；证据四、通知复印件，证明区国投公司通知被告参加拍卖的事实；证据五、房屋买卖合同，证明原告与区国投公司于2014年10月10日购买诉争房屋的事实；证据六、房屋租赁合同复印件，证明被告与区工会签订租赁合同约定的租赁时间自2010年8月31日至2011年8月31日的事实；证据七、房地产权证复印件，证明原告于2015年11月12日取得诉争房屋所有权证的事实；证据八、律师函复印件，证明原告委托律师向被告发函要求其限期腾空搬出并赔偿损失的事实；证据九、区财政局关于区委领导转办单（2014）334号的回复，证明跃进路33号国有资产处置整个过程的详细说明；证据十、区财政局调查报告，证明公开拍卖的起因、资产的现状以及处置标的事实；证据十一、承租户反映的现况材料及有关单位转办处理结果，证明他们反映房产处置的疑点问题，有关部门已经作出的处理情况；证据十二、区财政局关于请求房屋产权过户的报告，证明请求黄山市房产事务管理局办理诉争的房产产权过户的手续，10个店面的产权已变更过户至徐格林；证据十三、区国投公司给区财政领导汇报跃进路33号房产发放通知的经过，证明给7位承租户发放通知的事实；证据十四、区纪检委的一份调查笔录，证明通过区纪检委的调查证实徐格林与区国资委和区国投公司整个拍卖经过的的合法性，有区财政局和区国投公司的领导以及7位承租户参加。
徐丽霞在庭审中辩称：我与吴劲松、王华国、张军、邓宜禄已承租区工会位于屯溪街口的店面多年，后这些店面被区国资办收管，我们继续承租，按期交纳租金，与区国资办一直没有解除租赁关系，我们与被告徐格林没有签订过任何租赁合同；张大水等区国资办工作人员是在2014年9月11日16时才给我们送拍卖通知，告诉我们拍卖报名时间于2014年9月18日16时截止，但是我们根本买不到当天的《黄山日报》，无法了解拍卖情况；另张大水在明知拍卖底价只有4000元／平方米的情况下，还告诉我们起拍价为7000元、8000元／平方米，是10间店面整体拍卖，不分开拍卖，不能分开办证，一直欺骗我们；竞拍时只有徐格林一人按底价报价，没有起到竞拍效果，且店面实际面积大于房产证登记面积，造成国有资产流失，我们就承租店面竞拍的不正常现象曾向区纪委反映，但未有答复；店面拍卖后，区国投公司还向我们催收过房租，并说店面仍是区工会的；徐格林个人也向我们催交房租，我们不知道该交给谁。
徐丽霞为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、证人证言，证明张大水当时说过房屋的起拍价是7000到8000元每平方米的事实；证据二、录像（光盘）一份，证明张大水向案外人陈述过房屋的起拍价是7000到8000元每平方米的事实；证据三、催缴租金通知，证明区国资办向被告等人收取2014年11月11日到2015年9月30日的租金，同时徐格林向我们收取自2014年10月30日至2015年10月30日的租金的事实。
徐丽霞对徐格林提交的证据发表如下质证意见：证据一至证据十四，与本案均无关联性。
徐格林对徐丽霞提交的证据发表如下质证意见：证据一，相关证人与本案有利害关系，即使出示的证人证言属实，我们认为与本案无关联性；证据二、不能达到被告的证明目的；证据三、被告提供的两份通知不是通知被告本人的，而是通知邓宜禄，区国投公司也是受徐格林的委托来催缴租金的，租金一直到现在都没有支付，不存在重复支付问题。
为查明案件事实，本院对区国投公司、区国资办相关工作人员做了两份谈话笔录，徐格林认为被谈话人的谈话内容一致，反映了案件事实；徐丽霞认为张大水等工作人员是2014年9月11日16时发通知的，并非笔录中所说的15时；区国资办没有和徐格林一起来收取过房租，区国资办、区国投公司单独来收取过两次。
本院对原告提交的证据认证认为：证据一、证据六，徐丽霞对其无异议，本院经审查予以确认；证据二，该实施方案系中共黄山市屯溪区委办公室、黄山市屯溪区人民政府办公司发文制定，并加盖公章；资产划转移交表有区工会、区国资办、区监察局、区国投公司的负责人签字并加盖公章，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；证据三，由黄山市汇丰拍卖有限公司出具，并加盖公章，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；证据四，通知由区国投公司制作，送达对象是被告，被告本人已签收，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；证据五，有区国投公司负责人和徐格林签字，并加盖区国投公司公章，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；证据七，由黄山市房产事务管理局出具，并加盖公章，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；证据八，律师函未有被告签收确认，无法证明原告委托律师向被告送达的时间，本院经审查对其证明目的不予采信；证据九、证据十、证据十一、证据十三，该组证据内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；证据十二，与本案无关联性，本院经审查不予采信；证据十四，被告进行签字，且在庭审认可有关单位已口头答复过信访事宜，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信。
本院对被告提交的证据认证认为：证据一，证人与原告有法律上的利害关系，与本案无关联性，本院经审查不予采信；证据二，被告未提供征询对方同意录音的证据，证据来源不合法，本院经审查不予采信；证据三，系区国投公司、原告向被告发放的，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信。
本院对区国资办、区国投公司所做的谈话笔录认证认为：对原被告双方均无异议的2014年9月11日下午送达拍卖通知、房屋拍卖后区国资办、区国投公司的工作人员仍向被告收取过房租等事实予以确认，对双方有争议的通知送达的具体时间、区国资办及区国投公司工作人员和徐格林一起收取房租的事实不予认定。
经审理查明：坐落于屯溪区跃进路上新街口第5号、第10号店面（房地权证登记地址为屯溪区跃进路33号综合楼B区105、110）原系区工会所有，后出租给徐丽霞经营使用，双方签订有房屋租赁合同。2011年根据屯溪区区级行政事业单位经营性资产划转工作实施方案要求，区工会将上述房屋移交给区国投公司管理处置，徐丽霞继续承租该房屋，区国投公司与徐丽霞未签订房屋租赁合同，租金1300元／月，每季度支付一次，先付租金后使用，租金已付至2014年9月。2014年9月，屯溪区财政局委托黄山市汇丰拍卖有限公司对屯溪区跃进路33号综合楼B区等9处房产向社会公开拍卖。黄山市汇丰拍卖有限公司于2014年9月11日在《黄山日报》以及拍卖网站发布拍卖公告，公告中说明了屯溪区跃进路33号综合楼B区房产现为三层，可整体或分层拍卖，其中一层为10间店面房，面积556.44平方米，起拍价为250.4万元；二层为住宅房，面积474.12平方米，起拍价190万元；三层为住宅房，面积154.62平方米，起拍价65万元；另对拍卖报名时间、拍卖时间、拍卖地点、竞买报名要求进行了说明。徐丽霞未在规定时间内报名竞买。2014年9月19日徐格林竞得跃进路33号综合楼B区一层10间店面房，成交价250.4万元，另支付佣金125200元，合计金额为2629200元。2014年10月10日徐格林与区国投公司签订了房屋买卖合同，合同约定徐格林应于2014年10月19日前一次性付清上述店面成交款250.4万元，徐格林自2014年11月1日享有房屋所有权权益。2015年11月12日，徐格林取得上述房屋的房地权证，其中徐丽霞原承租的第5号、第10号店面的房地权证号：黄（昱）字第号、黄（昱）字第号。徐丽霞在诉争房屋竞拍后，以区国投公司送达通知存在欺骗情形等问题，与王华国等人向有关部门信访，并占用屯溪区跃进路上新街口第5号、第10号店面至今。2016年1月14日，徐格林诉讼至法院，请求判如所请。
另查明：区国投公司工作人员张大水等人于2014年9月11日下午向徐丽霞等承租户送达了通知一份，内容为徐丽霞等承租的房屋已委托黄山市汇丰拍卖有限公司进行公开竞价拍卖处置，现已进入报名阶段，报名时间：2014年9月12日8时起至2014年9月18日16时止；联系电话：0559-231****／2312550／1373136；报名地点：黄山市屯溪区长干东路139号四楼（黄山市旧机动车交易市场中心）黄山市汇丰拍卖有限公司；拍卖时间、地点：详情查看2014年9月11日《黄山日报》拍卖公告；同时告知徐丽霞可参与竞价拍卖，同等条件下可优先购买；若竞价未中标，请在2014年10月30日前将店面内货物清空，届时将房屋交回区国投公司，该通知由徐丽霞本人签收。
再查明：诉争房屋拍卖后，区国投公司、区国资办工作人员、徐格林均曾向徐丽霞催缴租金，区国资办认可其与区国投公司是帮徐格林收取租金。
本院认为，本案的争议焦点为：一、区国投公司拍卖诉争房屋，有无侵害被告的优先购买权；二、被告与区国投公司的租赁合同关系有无解除；三、原告的诉请是否应得到支持。
关于争议焦点一。原告认为区国投公司已尽到通知义务，未侵害被告的优先购买权；被告认为区国投公司在送达通知时有欺骗情形，侵害了其优先购买权。本院认为，区工会与被告之间签订的书面租赁合同，是双方真实意思表示，应为合法有效。区国投公司自2011年获得诉争房屋的管理权后，与被告之间一直未签订书面的房屋租赁合同，也未明确约定租赁期限，视为双方之间存在不定期租赁合同关系。区国投公司委托黄山市汇丰拍卖有限公司对诉争房屋拍卖时，被告作为合法的承租人依法享有优先购买权。根据法律规定，区国投公司负有在拍卖5日前通知承租人的义务。本案中，区国投公司已于2014年9月11日（拍卖8日前）向被告送达了书面通知，通知中明确告知被告所承租的房屋即将被拍卖，竞拍的报名时间、地点及联系电话，以及应当在规定期限内参加竞拍，并主张优先购买权等事项，已履行了通知义务。被告作为完全民事行为能力的成年人，在接到通知后，未在规定的期限内报名参加竞价拍卖，也未提供在规定期限内表示愿意购买的证据，应视为放弃优先购买权。被告辩称区国投公司工作人员在送达书面通知时存在欺骗情形导致其丧失优先购买权的意见，未提供充分证据予以佐证，本院不予采纳。
关于争议焦点二。原告认为被告与区国投公司的租赁合同已解除，无权继续使用诉争房屋；被告认为自己与区国投公司一直存在租赁合同关系，有权继续使用诉争房屋。本院认为，区国投公司与被告之间存在不定期租赁合同关系，根据法律规定，双方均有权随时解除合同，区国投公司解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，区国投公司享有法定的合同解除权，并于2014年9月11日向被告送达了书面通知，告知被告应于2014年10月30日前腾空并返还诉争房屋，已尽到了提前通知义务，双方之间的租赁合同实际已经解除。被告辩称与区国投公司未解除租赁合同的意见，与本院查明的双方已解除租赁合同的事实不一致，亦与其至今未向区国投公司交纳租金的事实相矛盾，故本院对其辩解意见不予采纳。
关于争议焦点三。原告认为被告应立即从诉争房屋中腾空搬出，并赔偿自2014年10月1日起至腾空搬出之日止的经济损失；被告认为其与原告无租赁合同关系，应驳回原告的诉请。本院认为，原告通过合法途径竞拍取得诉争房屋的所有权，并办理了产权登记手续，对诉争房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。被告与区国投公司之间的租赁合同已实际解除，被告也未与原告达成重新签订租赁房屋合同的合意，自2014年10月31日起，被告就丧失了继续占有诉争房屋的合法基础，并损害了原告的合法权益，故原告主张徐格林应从诉争房屋中搬出的诉请，于法有据，本院予以支持。被告无正当理由占有使用原告的诉争房屋，应当赔偿因此给原告造成的经济损失，因原告未举证证明其实际损失，本院酌情参照原租金1300元／月标准（时间自2011年11月1日起至腾空搬出之日止）计算原告的经济损失。原告主张自2014年10与1日起计算其经济损失，同其与区国投公司签订房屋买卖合同的约定时间不一致，本院不予支持。
另，诉争房屋竞拍过程中是否存在国有资产流失的事实，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告徐丽霞于本判决生效之日起七日内将坐落于屯溪区跃进路上新街口第5号、第10号店面（房地权证登记地址为屯溪区跃进路33号综合楼B区105、110）腾空并从该房屋中搬出；
二、被告徐丽霞于本判决生效之日起七日内按1300元／月标准赔偿原告徐格林自2014年11月1日至腾空搬出之日止期间的经济损失；
三、驳回原告徐格林其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费144元，由被告徐丽霞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 刘志翔
二〇一六年四月七日
书记员 汪雅婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。