福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0211民初3266号原告：张云，男，1978年3月16日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人：林亚真、游彩月（实习），福建明鼎律师事务所律师。被告：万发生，男，1968年1月15日出生，汉族，住江西省高安市。委托诉讼代理人：钟启德，福建君州律师事务所律师。被告：蔡美月，女，1973年12月2日出生，汉族，住福建省晋江市。第三人：厦门市集美区乐活聚鑫叶房屋中介服务部，住所地厦门市集美区灌口镇黄庄三里205号。经营者：陈玉叶。委托诉讼代理人：郭小娜，女，1984年11月12日出生，汉族，住河南省郸城县。系单位员工。原告张云与被告万发生、蔡美月，第三人厦门市集美区乐活聚鑫叶房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本案于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月14日、2017年1月16日公开开庭进行了审理。张云及委托诉讼代理人林亚真，万发生委托诉讼代理人钟启德到庭参加第一次、第二次开庭诉讼，蔡美月、厦门市集美区乐活聚鑫叶房屋中介服务部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第一次、第二次开庭诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张云向本院提出诉讼请求：1.判令解除张云与万发生于2016年6月19日签订的《房产预约买卖协议书》（编号：2013203）；2.判令万发生立即返还张云购房款（定金）70000元；3.判令万发生立即支付张云违约金共计390000元；4.本案诉讼费用由万发生承担。事实与理由：2016年6月19日，张云与万发生在厦门市集美区乐活聚鑫叶房屋中介服务部的居间服务下签订了《房产预约买卖协议书》（编号：2013203），由张云向万发生购买位于厦门市集美区灌口镇龙湖灌口项目4号地块10#楼A梯5层504室的房产，建筑面积为120.28平方米。协议约定：1、该房产以套计价总价共计195万元整。2、具体付款日期及金额如下：本协议签订之日，张云应支付购房定金7万元，已支付的定金可冲抵首期购房款；张云于办理公证并获得公证书当日向万发生支付100万元（含定金）；张云于一手产权证出来产权注销后过户当日向被告支付5万元；于公证当日起，该房产的银行按揭余额，由张云向万发生支付。3、张云与万发生保证于2016年7月1日前到公证处办理相关公证。4、张云知情万发生为二手房东，如在公证前有任何纠纷都由万发生承担责任。5、张云与万发生签订本协议后，张云已经支付购房款后，双方除遇不可抗拒原因外，否则不得中途悔约，万发生中途悔约的，应书面通知张云，并自悔约之日起三日内退还张云所支付的购房款，同时向张云支付该房产总价款20%作为违约金。该协议签订当日，张云向万发生支付购房款（定金）70000元，万发生向张云出具了《收款收据》，按照协议约定，万发生应于2016年7月1日前协助张云到公证处办理相关公证，但万发生却多次明确表示由于原房东的问题，已经无法办理关于该房产的全权委托公证，也无法将房子出售给张云。张云认为，万发生已经承诺言如在公证前有任何纠纷都由万发生承担责任，现万发生明确表示无法出售该房产，已经构成根本违约。张云为维护自身合法权益，特此向贵院提起诉讼，请求判令如上所请。万发生辩称，一、《房产预约买卖协议》属于无效合同，作为无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权的，属于无效合同,不存在解除合同之说和违约金条款。据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案《房产预约买卖协议》未经权利人追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权的，属于无效合同。对于无效合同的处理，人民法院一般应当按第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，判令取得财产的一方返还财产。二、据《物权法》第六条物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。涉案房产权属未转移至万发生名下，万发生自始至终以委托人代理人身份出现，至今张云未能提供万发生是适格被告的相关证据。涉案不动产属于物权，物权则借助于公示原则，具有积极对抗第三人的效力，涉案房产权属自始至终于未转移至于万发生名下，张云与万发生签署《房产预约买卖协议》具有重大过错是无可置疑的，在协议补充条款第二十条约定“乙方知情产权未转移登记”，且协议签署之后也未经权利人蔡美月追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权的，属于无效合同。三、被告资格不适格，应裁定驳回张云的起诉。万发生的行为是无权代理，至始至终涉案房产权属权属未转移至万发生名下，本案双方签署的《房产预约买卖协议》万发生签字处为“委托人处而非甲方处”，万发生所有行为均为无权代理行为。纵观本案原告诉求属于给付之诉的诉讼请求，给付之诉的诉讼请求事项的一般表述为：被诉主体+责任。前部分“被诉主体”是主体资格问题属于程序意义。被诉主体不适格的，原告没有诉权，法院应当裁定驳回起诉。四、据合同的相对性，涉案房产权属至始至终未转移至万发生名下，万发生所有行为均为无权代理行为，万发生至始至终都是以委托代理身份出现，张云与蔡美月的行为合同行为不能约束万发生。本案《房产预约买卖协议》的签署，万发生的角色以委托代理人身份签署非合同相对方签署此份合同。张云与涉案房产权属人之间的合同关系对万发生没有约束力，根据合同的相对性原则，合同关系的当事人并不包括第三人，合同当事人双方也不得在合同中擅自为第三人设定义务。即指合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同相应条款无效。五、关于房屋差价损失的意见。万发生是以委托代理人身份签署此份协议书若要承担责任于法不符。同时张云主张的房屋差价是房地产市场在实际经过一定时期后因价格趋势上涨带来的一种客观呈现，属于事后形成的结论。但市场具有不确定性特征，投资有风险，在进行投资之时人们不可能对其未来盈亏结果得出确定的结论。即使人们的投资决策以事实得到了验证，正如其先前所言，也不能否定市场具有不确定性这一定律。据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，房屋差价不属于张云与蔡美月代理人万发生订立《房产预约买卖协议》时预见到或者应当预见到的蔡美月违反合同可能给张云造成的损失。因为财物在不发生交易的状态下，其价格因市场行情变化显现的价值不构成盈利，从这个角度分析，房屋差价也不属于因蔡美月违反合同行为给张云造成的实际损失，万发生是以委托代理人签署文书合法有据，其法律责任理应由委托人承受。其次评估程序存在违法，附件明显标注鉴定时通知双方当事人到场，万发生均未收到任何书面通知，其次对价值时点选择没有任何合理的法律及事实依据。退一步来说，若法庭采纳《房产预约买卖协议》中违约金条款，违约金适用不能与最高人民法院的相关司法解释明显相悖。《合同法》对违约金的规定强调违约金的补偿性。补偿性质的违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，这符合民法中的损失补偿原则。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”据此张云未能证明其任何损失，若法庭采纳《房产预约买卖协议》中违约金条款，违约金适用不能与最高人民法院的相关司法解释明显相悖，据法律规定违约金最高不超过造成损失的百分之三十，在此违约金严重过高申请法庭予以调整。综上所述，原告的诉求无事实与法律依据，请求法院依法驳回张云的诉讼请求。蔡美月未到庭，未提交书面答辩意见。厦门市集美区乐活聚鑫叶房屋中介服务部未到庭，庭前提交书面答辩状称，一、张云在其起诉状中陈述的内容均是客观真实的，其所提交的所有证据也是客观真实的；二、本案的事实经过如下：2016年6月19日，张云和万发生在中介的居间服务下签订了《房产预约买卖协议书》，由张云向万发生购买位于厦门市集美区厦门龙湖灌口项目4号地块10#号A梯5层504室的房产，建筑面积为120.28平方米，总价为195万元整。协议当天，张云支付了定金7万元，该7万元可冲抵首期购房款。万发生应于2016年7月1日前办理该房产的全权委托公证，张云应于办理公证并获得公证书当日向万发生支付100万元（含定金）。签订上述《房产预约买卖协议书》时，张云和万发生都知道，万发生系二手房东，当时万发生出示了其与原房东蔡美月的房产买卖合同原件、原房东蔡美月的身份证复印件和原房东蔡美月与开发商签订的《商品房买卖合同》，同时万发生明确表示，此次房产买卖不会有纠纷，若在公证前有任何纠纷，都由其承担责任，双方还在《房产预约买卖协议书》第二十条专门进行备注。该协议签订后，在2016年7月1日公证前，万发生提出，原房东蔡美月不配合办理全权委托公证，不同意出售上述房产。后本中介多次介入调解，试图促成此次交易或由万发生对张云进行一定的赔偿，但终究无法达成和解。现万发生与张云的此次买卖交易，系万发生违反合同约定，不想卖房了，系万发生构成根本违约。综上，在此次的房产买卖中，张云均依照合同来履行，是万发生违约，不想卖房才导致张云起诉，张云《起诉状》中陈述的内容符合客观事实、提交的证据也是真实的。本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，万发生（甲方）与张云（乙方）签订《房产预约买卖协议书》，合同第一条约定甲方同意将其已购买座落于厦门市集美区厦门龙湖灌口项目4号地块10＃楼A梯5层504的房产转让给乙方，原购房合同号为03214644，建筑面积120.28平方米。合同第二条约定甲、乙双方同意，上述房产以套计价，折算为每平方米人民币壹万陆仟贰佰壹拾贰元整，总价共计人民币壹佰玖拾伍万元整。本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币柒万元整。合同第十三条约定甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金；甲方同意将该房进行装修，若甲方悔约，甲方另向乙方支付乙方已装修的实际款项作为装修补偿。若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金。合同第十五条约定甲乙双方保证于2016年7月1日前到公证处办理相关买卖合同公证或者委托公证，所产生的公证费用由乙方承担。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期拾日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。合同第二十条双方约定的其他事项：经甲乙双方协商同意，乙方在知情万发生为二手房东，如在公证前有任何纠纷都由万发生承担责任。同日，万发生向张云出具收款收据一份，载明万发生委托厦门市集美区聚鑫叶房屋中介服务所出售其名下座落于集美区厦门龙湖灌口项目4号地块10＃楼A梯5层504室的房产，现收到由乙方张云购买上述房产的定金房款，金额为人民币柒万元整（￥：70000元正）。合同签订后，万发生未按合同约定履行合同义务。2016年7月13日，张云与王嘉杰签订《房产预约买卖协议》，合同约定由张云向王嘉杰购买厦门市集美区灌口龙湖项目房产一套。因万发生在书面答辩意见中称其接受蔡美月的委托与张云签订《房产预约买卖协议》，其并非本案适格被告，本院依法追加蔡美月为本案被告。2016年10月21日9时，本院依法对蔡美月、陈金满作了一份调查笔录，蔡美月、陈金满陈述如下：蔡美月与陈金满系夫妻关系。蔡美月为厦门市集美区厦门龙湖灌口项目4号地块10＃楼A梯5层504房产的权属人。陈金满曾于2016年5月底与万发生就案涉房产签订买卖协议，合同总价款1750000元，陈金满支付定金100000元。后因蔡美月不同意出售该房产，双方于2016年6月29日终止该买卖合同，并由陈金满以转账的形式返还万发生双倍合同定金200000元及中介费43750元，共计243750元。蔡美月不知情张云与万发生签订《房产预约买卖协议书》，未委托授权万发生签订《房产预约买卖协议书》，未在《房产预约买卖协议书》签字。2016年12月2日，厦门深茂土地房地产评估有限公司出具厦深房估司字（2016）0132号估价报告，报告结果显示厦门市集美区龙湖灌口项目4号地块10＃楼A梯5层504室房产在2016年9月29日的单价为20064元每平方米，总价款2413300元。以上事实，有张云提供的《房产预约买卖协议书》、收款收据、通话录音资料，万发生提供的张云与王嘉杰的《房产预约买卖协议书》，厦深房估司字（2016）0132号房地产评估报告以及本院依法制作的调查笔录、法庭笔录相互佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于《房产预约买卖协议书》的合同主体。张云主张《房产预约买卖协议书》系张云与万发生所签订，万发生是完全民事行为能力人，应为合同当事人。万发生辩称其接受蔡美月的委托，在合同委托人处签名，并非合同当事人，万发生主体不适格。本院认为，万发生辩称接受蔡美月的委托签订合同，但并未提供相应委托手续，应承担举证不能的责任，万发生在合同上签字，应为合同当事人。二、关于《房产预约买卖协议书》的效力。张云主张该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议书合法有效。万发生辩称其为无权处分人，其处分他人财产的行为未经权利人追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权，应属无效合同。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”张云与万发生签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。万发生辩称《房产预约买卖协议书》无效依法不能成立。三、关于解除合同及返还定金问题。本案中，万发生作为出卖人，并未取得案涉房产的所有权，也未接受案涉房屋权属人蔡美月的委托处分该房产，且其未按合同约定履行义务，已构成违约，故张云请求判令解除《房产预约买卖协议书》并要求返还70000元定金的诉求于法有据，予以支持。四、关于违约金问题。首先，根据双方《房产预约买卖协议书》第十三条“甲、乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金”之约定，张云要求万发生按合同总价款1950000元的百分之二十支付违约金390000元，有合同依据；其次，厦深房估司字（2016）0132号房地产评估报告显示案涉房屋在2016年9月29日的评估价值为2413300元，相比《房产预约买卖协议书》约定的合同总价款1950000元，已涨价463300元，故本院认为双方约定的违约金比例及金额在合理范围内，对张云要求万发生支付390000元违约金的诉求，予以支持。至于张云已向王嘉杰购买房产，与张云在本案中是否存在损失并无直接关联。蔡美月并非《房产预约买卖协议书》的合同当事人，张云未向其主张权利，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除张云与万发生于2016年6月19日签订的《房产预约买卖协议书》（编号：2013203）。二、万发生应于本判决生效之日起十日内返还张云定金70000元。三、万发生应于本判决生效之日起十日内支付张云违约金390000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，减半收取计4100元，由万发生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  连品方二〇一七年一月十九日代书 记员  陈志华附：本案所适用法律法规及相关司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。