甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0725民初1892号
原告：甘肃新城房地产开发有限公司。
住所：甘肃省张掖市山丹县。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人：钱闯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕开云，该公司副经理。
委托诉讼代理人：侍春元，甘肃开洲律师事务所律师。
被告：张掖市张运汽车运输有限责任公司。
住所：张掖市甘州区。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人：张德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王晓冬，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：任志宏，甘肃正峰律师事务所律师。
原告甘肃新城房地产开发有限公司与被告张掖市张运汽车运输有限责任公司用益物权纠纷一案，本院于2017年7月18日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃新城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕开云、侍春元，被告张掖市张运汽车运输有限责任公司的委托诉讼代理人王晓冬、任志宏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告甘肃新城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告腾退原荣生市场锅炉房及相关场地；二、判令被告返还占用房屋及场地租赁费用12.5万元；三、判令被告承担违约金25万元；四、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2012年7月1日签订了基于原山丹汽车站重建的合作开发协议。协议第二条明确约定，被告的锅炉房及相关配套设施交付原告管理使用。协议签订后，原告发现锅炉房场地产权不属于被告，锅炉房及原场地所有权人山丹县荣生置业有限责任公司将上述产权已过户办理至原告名下。同时，甘肃省高级人民法院（2016）甘民终字第445号民事判决书将上述锅炉房及相应土地判决归原告所有。原告已多次口头及书面通知被告清退搬离。而被告至今以各种理由拒绝交付，并将锅炉房及周边约600平米场地租赁给他人使用。综上所述，被告将他人财产据为己有，且租赁收取费用，明显侵害原告合法权益。故原告向本院提出上述诉讼请求。
被告张掖市张运汽车运输有限责任公司辩称，1.根据原告的诉称，被告承认锅炉房在合作开发协议中约定交付原告使用，但到现在还没有交付，是因为与锅炉房并排的修理厂是被告修建的，就该修理厂的补偿问题双方至今未达成协议。故原告要求腾退原荣生市场锅炉房及相关场地的主张不能成立；2.被告2015年在山丹县人民法院起诉解决原告所欠被告合同尾款时，房子就腾空了。截止2016年12月份，原告未与被告解决房子的补偿问题，为减少损失，被告无奈将房子及场地出租；3.原、被告双方合同约定原告向被告免费供暖10年的费用也没有解决，并且就双方合同约定的锅炉房及设施的补偿问题至今也未解决，故原告的诉讼请求没有依据。
原告针对自己的诉讼请求提交了以下证据：
证据1.原、被告于2012年7月1日签订的《合作开发协议》一份，证明原、被告双方合作开发的事实；
证据2.土地证及所附宗地图一份，证明锅炉房所在土地使用权归原告所有；
证据3.甘肃省高级人民法院（2016）甘民终字第445号民事判决书一份，证明该判决确认原告所取得的土地使用权及地上附着物归原告所有；
证据4.《出售协议书》一份，证明（2016）甘民终字第445号民事判决书所记载的出售范围，锅炉房是山丹县荣生置业有限责任公司无偿给原告使用的。
被告张掖市张运汽车运输有限责任公司对原告提交的证据发表如下质证意见：1.对原告提交的上述证据的真实性、合法性均无异议；2.对证据3的关联性及所要证明的问题有异议，该判决并没有明确原告取得了锅炉房所在土地及地上附着物的所有权及使用权；3.对证据4与本案的关联性提出异议，该协议第四条第三项仅约定将锅炉房及其附属设备无偿提供给原告使用，并没有明确将锅炉房及附属设备转让或出售给原告，原告仅对锅炉房及附属设备具有使用权，而不是所有权。而且该份协议已被张掖市中级人民法院（2012）张中民初字第99号民事调解书确认解除，现在提交已无实际意义。
因被告对原告提交的证据1、2、3无异议，本院予以确认。对于证据4，因（2012）张中民初字第99号民事调解书已确认解除该《出售协议书》，（2016）甘民终445号判决中虽认为原告与山丹县荣生置业有限责任公司仍在实际履行该协议，但（2012）张中民初字第99号民事调解书并未被生效法律文书所撤销。故该协议在法律上已无证明效力，本院不予认定。
被告针对自己的答辩理由提交了以下证据：
证据1.原、被告于2012年7月1日签订的《合作开发协议》一份，证明原、被告双方合作开发的事实；
证据2.原、被告于2013年10月22日签订的《移交协议》一份，证明被告将锅炉房及配套设施无偿移交给原告使用，条件是原告给被告免费供暖10年，原告对锅炉房所在土地及地上附着物只有使用权，没有所有权；
证据3.承诺书一份，证明如果要被告给原告移交修理厂，原告应给予被告补偿的问题；
证据4.修理厂预算表一份，证明被告在修建修理厂时的费用情况；
证据5.赔偿协议一份，证明应原告要求，为了不影响按时向原告移交修理厂，被告提前解除与租赁人李正朝的合同而向其赔偿损失的事实。
证据6.2006年5月14日、2011年5月6日被告与山丹县荣生置业有限责任公司签订的《土地使用权联合开发协议》一份、《荣生物流中心后续问题的处理意见》一份、银行进账单二份，证明山丹县荣生置业有限责任公司在被告的土地上修建锅炉房，并将锅炉房及设备抵顶被告损失，山丹县荣生置业有限责任公司所欠被告的土地转让金及补偿款2000000元由原告向被告支付的事实。
证据7.锅炉房及修理厂的现场照片三张，证明锅炉房及修理厂的现状。
原告甘肃新城房地产开发有限公司对被告张掖市张运汽车运输有限责任公司提交的证据发表如下质证意见：对被告提交的证据1无异议；对证据2原告质证认为，原、被告签订协议属实，但当时签订协议时原告并不清楚锅炉房土地使用权的归属情况，直到山丹县荣生置业有限责任公司给原告办理完移交手续后，原告才知道锅炉房所在的土地使用权属原告所有；证据3是被告自己出具的承诺，并不能证明原告必须向被告进行补偿；证据4、证据5原告认为与本案无关联性，不予质证；对于证据6原告认为是被告与山丹县荣生置业有限责任公司签订的，原告并没有进行确认，原告与山丹县荣生置业有限责任公司就土地使用权及地上附着物进行了协议约定，且由法院生效的判决予以确认，被告的证据不能否定生效的判决及协议。对两份进账单无异议，但认为与本案无关；对证据7无异议。
因原告对被告提交的证据1、证据2、证据3、证据7的真实性无异议，本院予以认定。被告提交的证据4、证据5均系复印件，原告对此不予认可，本院亦无法核实其真实性，不予认定；对于证据6，虽系被告与山丹县荣生置业有限责任公司之间所形成的，但原告认可按照该协议的约定向被告支付了相应的款项，对其真实性本院予以确认。
经被告申请，本院调取了(2014)山民初字第932号案卷中的《土地、商铺转让协议》、《土地、商铺转让补充协议》、山丹县荣生物流中心规划修改平面图、（2012）兰法执字第069号执行裁定书、（2012）张中民初字第99号民事调解书。经质证，原告对上述证据均无异议。被告质证认为，对上述证据均无异议，进一步证明了原告从山丹县荣生置业有限责任公司转让的建筑物中并不包括锅炉房，只是将荣生物流市场的铺面进行了折价转让。同时（2012）张中民初字第99号民事调解书证明，原告提交的《出售协议书》已经法院调解解除，原告提交的《出售协议书》已无实际意义。因原、被告双方对上述证据均无异议，本院予以认定。
同时，为了进一步查清本案事实，办案人员与原、被告到现场进行查看，制作了现场勘验笔录并绘制了锅炉房及修理厂草图，经原、被告质证，双方均无异议，本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：2012年7月1日，原、被告双方签订《合作开发协议》一份，约定对山丹汽车站候车室办公楼及招待所进行拆迁，联合开发，重新修建为山丹浙江大厦。双方就合作重建及锅炉房的移交进行了约定。协议第二条锅炉房移交事宜约定：被告的锅炉房占地202平方米；将现有的锅炉房及供暖设施、设备等交付原告管理使用，被告不再向原告收取基础设施等开口费用；原告无偿给被告候车室供暖十年，供暖面积每年应不少于500平方米，并负责山丹汽车站职工住宅楼及综合楼的供暖、物业管理、管网改造及设施设备的正常维修等，取暖费及物业费由原告收取。2013年10月22日，原、被告双方签订《移交协议》一份，该协议约定：被告自2013年10月22日将其自有的锅炉一台及附属设备等配套设施无偿移交给原告，自移交之日起原告只拥有被告所建锅炉房内锅炉及附属设备的处置权，被告所建锅炉房由原告使用，被告的土地原告无权处置。协议签订之后，被告将锅炉房及附属设备移交给原告，由原告管理使用。2014年1月22日，因案外人山丹县荣生置业有限责任公司将荣生物流市场整体转让给原告，山丹县人民政府向原告核发山国用（2014）第026号《国有土地使用权证》。其土地使用权范围包括本案争议的锅炉房及修理厂所在的土地面积。现原告认为甘肃省高级人民法院（2016）甘民终字第445号民事判决中将荣生物流市场的土地所有权及地上附着物的物权判归原告所有。因此，原告据此向被告主张物权，要求被告腾退锅炉房及周边场地。
另查明，根据原、被告庭审中的陈述及本院实地勘验，自2013年10月22日被告向原告移交锅炉房及附属设备后，锅炉房一直由原告管理使用，现在处于闲置状态，被告没有对其进行占有或租赁给他人使用。锅炉房东侧场地（原锅炉房煤场）由被告临时搭建彩钢房，占有使用；锅炉房西侧的修理厂由被告租赁给超市作为库房使用。
本院认为，根据相关法律规定，房地产权流转一般应遵循”房地一体”的原则。本案中，原告从案外人山丹县荣生置业有限责任公司处以支付价款的方式整体受让荣生物流市场，在取得土地使用权时，依法取得其地上建筑物、其他附着物所有权。现原告已取得荣生物流市场中包括锅炉房、修理厂所在土地在内的土地使用权。原告以商业开发为目的取得的土地使用权属于用益物权，是在他人之物上以使用收益为目的而设立他物权，是以取得物的使用价值为目的的物权。该种物权的特征是：其主体不是所有人而是使用人，客体具有不可移动性，其权利经登记公示后具有排他性。现该块土地已过户登记在原告名下，原告要求被告排除对其土地使用权妨害的诉讼请求，依法能够成立。鉴于原告与山丹县荣生置业有限责任公司在转让过程中双方未对全部地上附着物的归属作出明确约定。原告所支付的价款中是否包含锅炉房、修理厂的房屋残值折价亦不明确。被告在本案中亦未提起反诉，要求原告给付争议房屋的折价款或补偿款。对此问题，原、被告双方可协商解决或另案诉讼。原告要求被告腾退锅炉房的诉请，因锅炉房现在由原告实际控制，被告并未占有或租赁他人，对此主张本院不予支持。原告对其主张的房屋及场地租赁费用12.5万元，未向本院提交相应证据证明，被告也不予认可，本院不予支持。原告主张的违约金25万元，被告不予认可，双方对此也未进行约定，故本院不予支持。
鉴此，本院为保护当事人的合法权益不受侵害，维护正常的生产、生活秩序，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第三十五条、国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张掖市张运汽车运输有限责任公司于本判决生效后三十日内腾退荣生物流市场内锅炉房东侧煤场（长：约11.6米，宽：约18米）及锅炉房值班室西侧的修理厂（长：约24.4米，宽：约18米）交付原告甘肃新城房地产开发有限公司；（以山丹县人民政府山国用[2014]第026号《国有土地使用权证》登记的土地范围为准）。
二、驳回原告甘肃新城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费6925元，由原告甘肃新城房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 卢殿宏
审 判 员 孟儒海
人民陪审员 张 成
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 孙彩霞