辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽12民终869号
上诉人（原审被告）：李艳海，男，1965年6月18日出生，汉族，无职业，住址铁岭县。
被上诉人（原审原告）：李宝宏，女，1981年8月15日出生，汉族，无职业，住址铁岭县。
委托代理人�孙怀童，男，1987年10月20日出生，汉族，个体工商户，住址铁岭县。
原审被告：李明，男，1988年11月9日出生，汉族，铁岭市殡仪馆职工，住址铁岭市银州区。
上诉人李艳海与被上诉人李宝宏与原审被告李明因房屋买卖合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2017）辽1202民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人李艳海与被上诉人李宝宏委托代理人孙怀童到庭参加诉讼。原审被告李明经合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李艳海上诉请求，上诉人认为原审判决认定定金数额错误，适用法律错误。请求撤销原判。依法改判。
被上诉人李宝�答辩称，服从原审判决。
原告李宝宏诉称：2017年3月18日，原告通过中介517不动产向阳加盟店，张哲、王慧介绍购买了李明住于铁岭市银州区广裕街社保小区2单元702室的房屋，并签订了房屋买卖协议。2017年3月18日原告向被告给付购房定金5000元，现被告李明违反买卖协议将房屋私自转卖给他人，构成违约，依法应承担违约责任，另原告因此支付评估付费等费用2714元及房租2000元，以上损失被告应对原告承担赔偿责任，综上，原告诉至法院，请求法院依法判决：1被告双倍返还定金1万元；2、被告赔偿原告损失2714元及房租2000元（从签合同2017年4月1日起，到2017年7月1日为止）；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加解除2017年3月18日签订《房屋买卖合同书》的诉讼请求。
被告李明辩称：被告李�海是本被告的父亲，涉案房屋是本被告的，产权登记在本被告个人名下，是本被告的私有产权。被告李艳海私自和原告及中介签订了买卖合同，本被告不知情，他们之间签订的合同与本被告无关。本被告不承认他们之间签订的合同。本被告没有授权本被告父亲卖房子，合同上本被告的名字是本被告父亲替本被告签的，本被告不在场也不知情。合同签订之后5、6日，本被告父亲给本被告打电话让本被告去银行办理贷款和过户，本被告当时和本被告妻子都到了办理贷款的银行，知道是买房子之后，本被告不同意卖房子，本被告没有配合他们办理过户，然后本被告就走了。房子在2017年5月末已经被本被告卖了，过户手续已经办理完。本案与本被告无关，原告与本被告父亲之间签订的房屋买卖合同不成立。本被告没有收到定金，原告对于本被告的诉讼请求应该驳回。
被告李艳海辩称：涉案房子是本被告和本被告妻子在住，是本被告做主要把这个房子卖了，事先也没有告诉本被告儿子李明。合同是中介提供的，上面李明的字样是本被告签的，定金约定是5000元，本被告就只得到3000元，中介扣了2000元，办理贷款的时候本被告通知本被告儿子李明去办的，李明去了之后，得知办理的是他的房子，当场拒绝卖房子，也没有办理贷款，然后李明就走了。后期本被告找到中介，同意退给原告5000元定金，中介扣了2000元本被告就认了，但是双方没有达成协议，后期原告就起诉了。房子在2017年5月末已经卖了，是本被告儿子李明卖的。对于现在原告的诉讼请求，本被告同意返还定金3000元，其他的均不同意赔偿。
原审法院经审理查明：2017年3月18日，被告李艳海受被告李明委托与原告李宝宏通过中介517不动产向阳加盟店签订《房屋买卖合同书》一份，约定原告以19万元价格购买被告李明所有的坐落于铁岭市银州区工人街广裕小区龙山开发综合楼1号楼272室（建筑面积96.5平方米）房屋。合同约定：房款分两次交付。定金5000元应由原告于签订合同日即交付被告，在原告支付第一笔购房款时，定金直接抵作等额的购房款。被告配合原告办理贷款。双方又在合同第六条违约责任条款中约定：2、被告未按约定办理过户，视为被告违约，被告应当向原告支付违约金，每逾期一日，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过十五日，原告有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同被告应将原告的已付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还原告，并由被告承担此次交易中双方已发生的必要费用；5、原告不履行合同义务的，�权要求返还定金，被告不履行合同义务的，应当双倍返还定金……。合同第十条关于居间服务费约定：《房屋买卖合同书》签订之时，视为居间成功。双方应当在合同签订当日一次性支付居间服务费1900元。除在合同中另有约定外，居间服务费不予退还。合同签订当日，被告李艳海按合同约定收取原告定金5000元，并出具收条一份，并向中介机构交付中介费1900元。2017年3月21日，被告李明及其妻子配合原告到银行办理贷款审批手续，在拍照后办理贷款时被告李明中途退出，导致贷款手续没有办理成功，后中介机构人员协助原告在辽宁信德房地产评估有限公司办理了诉争房屋的评估，并收取原告贷款代办费2000元，原告交纳了评估费714元，两天后辽宁信德房地产评估有限公司出具评估《房地产二手房转让评价报告》一份交付银行。因被告李明没�继续配合原告办理贷款手续，致使原告贷款没有成功。2017年5月末涉诉房屋被被告李明卖于他人，并办理完毕产权过户手续。另查明，涉诉房屋在出卖前为被告李艳海夫妻居住使用。
原审法院认为：被告李艳海一直在涉诉房屋居住使用，与房屋所有人被告李明为父子关系，在出卖房屋前在原告及中介人员均在场的情况下与其子李明通话，并取得李明授权后代理李明在《房屋买卖合同书》上签字，被告李艳海与被告李明形成了委托代理关系，李艳海在李明的委托授权范围内从事的民事法律行为对李明发生法律效力，故原告李宝宏与被告李明签订的《房屋买卖合同书》依法成立并合法有效。被告李明辩称签订合同不是其本人，其并不知道房屋出卖、买卖合同不成立一节，因其已经实际履行了配合原告办理银行贷款的手续，以实际行动证明了其已知该房屋买卖的事实，故其主张本院不予支持。依法成立的合同受法律保护，原告已经按照合同履行交付定金的义务，被告应当按照合同配合原告办理银行贷款的义务，现因被告李明拒不配合的行为导致房屋买卖合同无法继续履行，被告李明应当承担相应的违约责任。现诉争房屋已经被被告李明出卖他人，与原告的房屋买卖合同无法继续履行，原告要求与被告解除合同的请求本院予以支持。因双方在合同中约定了定金，收取定金一方违约的双倍返还对方定金，故原告要求被告双倍返还其定金的请求，本院予以支持。因被告违约导致此次交易中原告已发生的必要费用评估费、贷款代办费属于实际损失，应由被告予以承担。原告主张的房租未举证予以证明，故该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的�张，有责任提供证据），《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款（民事主体可以通过代理人实施民事法律行为）、第一百六十二条（代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力）、第一百六十三条（代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权），《中华人民共和国合同法》第十条第一款（当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式）、第四十四条第一款（依法成立的合同，自成立时生效）、第六十条第一款（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第九十三条（当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。）、第九十七条（合同解除后，尚未履行的，�止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失）、第一百零七条（当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）第一百一十五条（当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金）、第一百一十六条（当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款），《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的�实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）的规定，判决如下：
一、解除原告李宝宏与被告李明于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同书》；
二、被告李明应于本判决生效之日起十日内向原告李宝宏返还定金10000元，并赔偿原告李宝宏损失2714元；
三、驳回原告李宝宏的其他诉讼请求。
案件受理费170元（原告预交），由被告李明负担。
经审理查明。原审判决认定事实属实。
本院认为，上诉人李艳海一直在涉诉房屋居住使用，与房屋所有人李明是父子关系。在出卖房屋前在被上�人及中介人员均在场的情况下与其子李明通话，并取得李明授权后代理李明在《房屋买卖合同书》上签字。上诉人李艳海与原审被告李明形成了委托代理关系。李艳海在李明的委托授权范围内从事的民事法律行为对李明发生法律效力。故原告李宝宏与被告李明签订的《房屋买卖合同书》依法成立并合法有效。现诉争房屋已经被原审被告李明出卖他人，与被上诉人的房屋买卖合同无法继续履行。原审判决解除本案双方当事人签订的房屋买卖合同并双倍返还定金并无不当。关于上诉人李艳海提出上诉人提出原审判决认定定金数额错误适用法律错误的理由，经查上诉人李艳海出具的五千元定金收条在卷佐证。因此上诉人上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170.00元由上诉人李艳海负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜 军
审判员 刘 飞
审判员 孙 伟
二〇一八年五月二十三日
书记员 黄博超