广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第670号
上诉人（原审被告）：汪纯华，男，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：王丽亚，女，汉族，住河南省固始县。
上列两上诉人共同委托代理人：何雪波，广东香山律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人：黎嘉瑶，广东香山律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）:梁灿梅，女，汉族，住广东省开平市。
委托代理人：张春峰，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所实习律师。
上诉人汪纯华、王丽亚因与被上诉人梁灿梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2014年4月28日，汪纯华（卖方）、梁灿梅（买方）、中山市同汇房地产代理有限公司（经纪方，以下简称同汇公司）签订房地产买卖合同（编号为0000024），约定：汪纯华将其名下位于中山市某花园瑞玥阁202房［土地证号：国（2010）易2031**，房产证号：02××83］的物业出售给梁灿梅，成交价为423000元，付款方式为：1.定金20000元，梁灿梅于签署本合同时向汪纯华支付；该物业处于抵押状态，汪纯华应于签署本合同之日起50个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；2.首期款203000元，梁灿梅应在中山市国土局办理过户当日支付，尾期楼款200000元，梁灿梅申请银行按揭贷款（具体贷款金额以银行出具的《同意购房贷款批复书》为准，如银行审批的贷款金额少于买方申请的贷款金额或不获批准贷款，那么二者相差金额梁灿梅须于办理过户当天以现金形式一次性支付给汪纯华），梁灿梅须于2014年5月10日前申请银行贷款按揭并提供齐全办理银行贷款所需的资料；测绘图费及按揭费2280元由梁灿梅支付，梁灿梅须于签订合同当天支付给经纪方；在签署本合同时，汪纯华交付2000元给经纪方保管作为物业的杂费保证金，待确认结清所有费用后，由经纪方无息退还汪纯华；梁灿梅在双方签订合同当日向经纪方支付中介代理费12690元；在签订合同后，若汪纯华有以下情形之一，即视为违约，汪纯华除退还所收梁灿梅已付款项外，还应赔偿与定金同等数目之金额以弥补梁灿梅的损失，梁灿梅有权解除合同：…汪纯华在梁灿梅、或有关部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后5天，仍不履行本合同之条款的；无故终止本合同、或拒绝出售该物业、或不履行本合同之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形的，从而导致本合同无法履行的。合同还作了其他的约定。合同签订当天，梁灿梅向汪纯华支付了20000元定金及3000元购房款。2014年5月9日，汪纯华、梁灿梅与同汇公司三方一同到中国邮政储蓄银行办理按揭贷款手续，2014年5月27日中国邮政储蓄银行向梁灿梅发出个人消费贷款审批通知书。2014年6月3日，同汇公司再次查询涉案房产的档案登记资料时发现，该房产于2014年5月23日因另案被原审法院查封。同汇公司、汪纯华、梁灿梅因此曾多次协商，梁灿梅要求汪纯华先解除涉案房产的查封，汪纯华则要求梁灿梅出具书面保证书，在涉案房产解除查封后，仍购买该房产，但梁灿梅不同意，双方因此无法达成协议。2014年6月11日，梁灿梅向汪纯华发出履行合同催告书，要求汪纯华在2014年6月30日前办理好涉案房产的解除抵押登记手续，并保证该房产无抵押及查封，双方继续履行合同，否则，梁灿梅将按合同约定及相关法律规定追究违约责任。因涉案房产至今仍处于被查封、抵押的状态，梁灿梅遂于2014年8月13日诉至原审法院，请求判令：1.汪纯华向梁灿梅双倍返还定金40000元；2.汪纯华向梁灿梅退还购房款3000元及利息（从起诉之日计算至清偿全部欠款之日止，按同期同类银行贷款利率计算利息）；3.汪纯华向梁灿梅赔偿损失14898元（中介代理服务费12690元、测绘图费及按揭费2280元）；4.王丽亚对汪纯华的债务承担连带责任；5.汪纯华、王丽亚承担本案诉讼费。
原审庭审过程中，汪纯华认为涉案合同在2014年6月已经口头协商解除，而梁灿梅则确认涉案合同在2014年6月已终止。
原审法院另查明：梁灿梅于2014年10月21日向同汇公司交纳中介代理费12690元。
原审法院又查明：汪纯华与王丽亚系夫妻关系。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。梁灿梅、汪纯华及同汇公司三方签订的房地产买卖合同，事实上包含了两个法律关系，其一为梁灿梅与汪纯华为买卖双方形成的房屋买卖合同关系，其二为梁灿梅、汪纯华及同汇公司形成的居间合同关系。本案仅处理梁灿梅与汪纯华之间的房屋买卖合同关系。
本案所涉的房地产买卖合同均系梁灿梅与汪纯华在平等自愿基础上基于真实意思表示而签订，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生拘束力。本案争议焦点为涉案合同是协议解除还是单方解除。汪纯华主张涉案合同系双方通过口头达成协议而解除，梁灿梅予以否认，而证人也确认双方就解除合同事宜曾达成口头协议，但事后梁灿梅反悔，由此可见，汪纯华与梁灿梅并没有就涉案合同的解除达成一致的协议。根据合同的约定，因涉案房产处于抵押状态，汪纯华应于签署合同之日起50个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，但至梁灿梅起诉时止，已超过了约定的时间，汪纯华仍未履行上述义务，汪纯华的行为已构成违约，梁灿梅根据合同约定有权解除合同并要求汪纯华双倍返还定金40000元、退还购房款3000元，原审法院对梁灿梅的上述请求，予以支持。关于梁灿梅主张的赔偿损失的问题，原审法院认为，梁灿梅所主张的损失包括测绘图费及按揭费2280元、中介费14898元，首先，梁灿梅没有证据证明其已支付了测绘图费及按揭费2280元，其次，梁灿梅在本案已主张了双倍返还定金，双主所约定的定金金额已超过了梁灿梅所主张的损失金额，梁灿梅另主张赔偿损失理据不充分，为此，对于梁灿梅关于赔偿损失14898元的诉求，原审法院不予支持。汪纯华与王丽亚是夫妻关系，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，王丽亚应对本案债务承担共同清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、汪纯华、王丽亚于原审判决发生法律效力之日起七日内向梁灿梅返还购房款3000元及双倍定金40000元；二、驳回梁灿梅的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元，减半收取624元（梁灿梅已预付），由梁灿梅负担169元，汪纯华、王丽亚共同负担455元（汪纯华、王丽亚于原审判决发生法律效力之日起七日内迳付梁灿梅）。
宣判后，上诉人汪纯华、王丽亚不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。本案合同签订的时候，涉案房屋存在抵押但没有被查封。合同签订后，汪纯华与梁灿梅口头约定由梁灿梅出资协助汪纯华办理解除抵押的手续。梁灿梅自行联系案外人中山市农村商业银行核实涉案房屋曾经被查封的原因，案外人遂于2014年5月23日向原审法院申请查封了涉案房屋。此后，汪纯华与梁灿梅经由中介协助重新达成协议，由梁灿梅出资赎楼，汪纯华自行解决查封事宜，但梁灿梅因资金问题拖延赎楼事宜，后经双方及中介共同协商，由汪纯华退还定金给梁灿梅，双方互不追究，故汪纯华没有继续办理房屋解封、注销抵押的事宜，但当汪纯华联系梁灿梅退还定金的时候，梁灿梅没有同意。因此，本案合同是基于房屋买卖的基础自愿签订的，签订合同后，梁灿梅拖延出资办理相关手续，后经两次协商，汪纯华仍真诚解决，只是梁灿梅违反协定，所以汪纯华并不存在违约行为，是梁灿梅怠于履行相关义务，且违反双方解决纠纷的协定导致本案纠纷，相关损失不应由汪纯华、王丽亚承担。综上，汪纯华、王丽亚同意返还购房款3000元及定金20000元，但不应承担定金罚则，无须另行支付20000元的定金，请求撤销原审判决相关内容，并由梁灿梅承担本案的一审、二审诉讼费用。
被上诉人梁灿梅未在法定答辩期间内提交书面答辩意见，其在二审调查时答辩称：一、汪纯华存在违约行为导致合同无法履行。房屋买卖合同约定汪纯华应于50日内还清贷款、解除抵押登记，以方便双方过户，但在原审辩论终结后，汪纯华仍没有注销抵押。双方于2014年4月28日签订房屋买卖合同，梁灿梅于2014年5月9日履行合同申请按揭，但涉案房屋于2014年5月23日被原审法院查封，2014年6月11日梁灿梅通知汪纯华履行合同，足以说明汪纯华没有按合同约定注销抵押登记和解除法院查封，构成违约，应承担违约责任。二、梁灿梅的损失还包括按揭费2280元，以及中介费、诉讼费等约20000元，双倍定金亦无法弥补上述损失。三、中介公司违反三方约定，提前私自将涉案房屋的房产证交给了汪纯华、王丽亚，原审证人与汪纯华、王丽亚有利益关联。综上，请求驳回上诉。
二审期间，汪纯华、王丽亚提交以下证据：中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表、房地产抵押证明表、房地产无查封证明表，拟证明梁灿梅恶意拖延涉案买卖合同的履行，存在恶意。梁灿梅的质证意见为：确认真实性，不确认关联性，不是新证据；根据上述证据可以看出，梁灿梅另行购房也贷款了16万元，根本无力替汪纯华出资解除抵押及查封。
二审期间，汪纯华、王丽亚口头申请原审证人林某出庭作证。经本院释明，其未在指定期限内提交书面申请。
本院经审理查明：一、原审查明的基本事实无误，本院予以确认。二、原审庭审时，汪纯华、王丽亚申请证人林某出庭作证。林某称：在签订合同的过程中，双方都没有提到过赎楼的问题，在签订合同后准备离开时，汪纯华才提出要梁灿梅帮忙赎楼，梁灿梅说如果产权清晰，同意提前帮助汪纯华赎楼；涉案房屋被查封后，双方有就赎楼问题进行协商，但始终没有达成一致协议。三、二审期间，双方当事人确认涉案房屋现仍处于抵押、查封状态，汪纯华称抵押金额还欠约70000元，涉案房屋被法院查封是因为汪纯华未履行原审法院另案生效判决确定的给付义务，金额约20000元，未履行的原因是一年来一直与申请执行人进行和解。关于双方口头约定由梁灿梅出资协助汪纯华解除抵押的证据问题，汪纯华称：本来有录音证据，但手机坏了，录音无法找回，所以没有证据证明；当时中介写错了合同，汪纯华的本意是由梁灿梅出资赎楼，但没有看清合同就签了字，后来发现合同与协商结果不一致，中介公司称梁灿梅也同意赎楼，只要汪纯华解除查封；原审期间梁灿梅买通证人，导致证人陈述不实。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。汪纯华上诉称其与梁灿梅在签订合同后曾口头约定由梁灿梅出资协助解除抵押手续，但梁灿梅对此予以否认，原审期间证人林某的证言亦表明双方未就该问题达成一致意见。汪纯华申请证人出庭作证，又称证人与梁灿梅存在串通，但无证据予以证明，亦无任何证据对证人证言予以推翻，应承担相应举证不能后果，本院对证人证言予以采信，对汪纯华的上述主张均不予采信。汪纯华又上诉称涉案房屋被法院查封后，双方又重新达成协议由梁灿梅出资协助解除查封手续，因梁灿梅怠于履行该义务导致本案纠纷。汪纯华的该陈述仍无任何证据予以证明，且截至本案二审调查期间，汪纯华仍明确表示不履行法院另案生效裁判确定的义务，导致涉案房屋迄今仍处于查封状态，故对其相应主张，本院亦不予采信。汪纯华未依约履行解除涉案房屋的抵押登记的合同义务，也没有及时向法院申请解除对涉案房屋的查封，汪纯华的行为已构成根本违约，梁灿梅有权依约主张汪纯华双倍返还定金并退还购房款。王丽亚作为汪纯华的配偶，未能举证证明涉案债务系汪纯华的个人债务，其依法应承担连带清偿责任。原审判决处理结果并无不当，本院予以维持。另，对当事人未提起上诉的其他部分，本院不作审查。
综上，原审法院查明的基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1247元（汪纯华、王丽亚已预交），由上诉人汪纯华、王丽亚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一五年六月十九日
书 记 员 龙战江