江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1291民初2331号原告：上海景瑞物业管理有限公司，统一社会信用代码91310109134584902E，住所地上海市花园路118弄5号3楼。法定代表人：杨铁军，执行董事。委托诉讼代理人：陈建华，公司员工。委托诉讼代理人：李涛，公司员工。被告：陈志胜，男，1989年6月2日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：王荣梅，系被告妻子，1986年10月17日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。原告上海景瑞物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告陈志胜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈建华，被告陈志胜及其委托诉讼代理人王荣梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费5877.3元、滞纳金8666.76元，合计14544.06元；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2010年9月9日，原告与泰州景瑞置业有限公司签订物业管理前期服务协议，约定由原告为被告居住的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时止，物业的业主及使用人按房屋面积向原告支付物业服务费用，缴费时间为每年的1月、7月，逾期缴费的自逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系荣御蓝湾9幢402室的业主，物业面积83.72平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年10月1日至2016年12月31日的物业服务费用5877.3元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金8666.76元。合同履行至今，原告依约为小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行缴费义务，原告多次催缴未果。陈志胜辩称，其系荣御蓝湾9幢402室房屋业主，建筑面积83.72平方米。之所以未交纳自2013年10月1日起的物业服务费是因为原告并未按照合同约定为被告人所在小区提供高效、优质的物业管理服务，原告提供的服务质量与其收费标准不相符：1、被告于2013年8月入住景瑞，当时8号楼在施工，夜间施工到12点左右，白天扬尘严重，导致被告的房屋不能开窗通风，被告多次至物业反映，但一直未能处理；2、被告所处的9号楼走廊照明灯损坏及防护门损坏达半年之久，但物业一直未过问，至今仍是损坏状态；3、小区内实施门禁卡管理，按照规定，物业应给业主配备4张门禁卡，但物业仅提供3张，还有1张需要业主自行购买，且楼下信箱钥匙物业至今没有给被告，给被告生活带来不便；4、物业在安全防范能力、公共秩序维护能力等方面有欠缺，对进出小区车辆疏导不到位，导致出现小区内拥堵现象，且对其他业主未在规定时间内装修不予制止，物业并未统一佩戴上岗标志；5、公共能耗费应当按照不同楼层不同分担，而不是统一按照0.9元/月/平方收取；6、被告曾于2013年10月至物管中心，要求原告提供物业费及能耗费收支明细表并公示，但原告一直未能提供具体分摊到被告名下数额的明细表；7、小区内广告随处可见，该经营性收入未按规定分配使用；8、被告于2012年10月装潢，2013年8月才正式入住，按照规定在此期间被告只需按7折标准缴纳物业费，但被告已全额交纳，原告理应退还多缴纳的3折费用；9、滞纳金标准过高，且被告已找物业协商，并非被告不愿意交纳物业费，而是原告拒绝接受被告交纳物业费，事因在于原告，不同意承担。综上，被告认为物业服务不到位，最多只同意按7折标准缴纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：被告系景瑞荣御蓝湾9幢1单元402室业主，房屋建筑面积83.72平方米。2010年9月9日，泰州景瑞置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，甲方将泰州荣御蓝湾小区委托乙方进行前期物业管理服务，该合同主要内容为：1、物业管理服务事项：物业共用部分的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业其它公共事务的管理服务，业主委托的其它物业管理服务事项；2、乙方按建筑面积向业主收取物业服务费（最终以物价核准备案为准）：电梯公寓1.4元/月/平方米（电梯运行费由各户按实分摊），叠加别墅2.5元/月/平方米；3、物业服务费用按半年预缴，业主应在每年的1月5日、7月5日前履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以逾期之日起每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金；4、地下停车库车位产权所有人应按车库每车位50元/个/月的标准向乙方交纳车位服务费；5、本合同自2010年9月9日起至业主大会成立后与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。2011年9月27日，被告在业主临时规约承诺书上签名，规约第八条载明物业服务费的缴纳标准和缴纳时间：电梯公寓：1.4元/月·平方米（电梯运行费由单元按实分摊）；物业管理费最终按照相关部门核准后的标准支付，物业管理费（物业服务资金）按季度交纳，业主应在每季度的第一个月的5日前向物业服务公司缴纳，如逾期缴纳则承担0.3%/天的违约金。2012年8月21日，经备案该小区高层住宅物业服务费0.9元/平方米/月，物业运营能耗费按0.9元/平方米/月的标准按年预收。另查明，因被告未支付自2013年10月1日起至2016年12月31日止期间的物业服务费，原告催款无着后诉来本院，并提出如前诉请。上述事实由原、被告的当庭陈述及商品房买卖合同、前期物业服务合同、泰州市区普通住宅前期物业服务收费备案表、催交物业服务费通知单、EMS快递单、业主临时规约及承诺书等在卷证实。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告是依法设立的具有相应物业管理资质的企业法人，其根据与泰州景瑞置业有限公司签订的前期物业服务合同，为泰州荣御蓝湾小区提供物业管理服务，不违反相关法律规定，该合同合法有效。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的费用。因合同中明确约定了物业费的标准最终以物价核准备案为准，故物业费的收费标准应该按照原告在泰州市物价局备案的标准收取，即物业服务费0.9元/㎡·月，物业运营能耗费按0.9元/㎡·月的标准按年预收。自2013年10月1日起至2016年12月31日止，被告依约应交纳物业服务费2938.57元（83.72平方米×0.9元/㎡·月×39个月）和物业运营能耗费2938.57元（83.72平方米×0.9元/㎡·月×39个月）。考虑到本案原告虽然履行了一定的物业服务义务，但并未严格按约履行，存在服务不到位情形，故根据本案的实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业服务费，减少比例本院酌情认定为30%，故被告需给付原告物业服务费2056.99元；关于物业运营能耗费，该款系预收款，被告预交后由原告按实结算，双方如有争议可另行主张权利。被告虽未及时缴纳物业管理费用，但事出有因，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。被告辩称原告应退还装修后未入住期间的3折物业费用，其仅抗辩并未举证证明，本院不予支持。至于被告辩称原告未履行相关公示义务及原告的广告经营性收入未按规定分配使用，并非被告拒付物业费的法定事由，且该争议与本案不属同一法律关系，故本院不予支持，如有争议被告亦可另行通过合法途径处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈志胜于本判决生效之日起十日内向原告上海景瑞物业管理有限公司支付自2013年10月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费2056.99元和物业运营能耗费2938.57元，合计4995.56元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，依法减半收取83元，由原告负担50元，被告负担33元（被告应负担部分原告已垫付，被告应于给付上述款项时一并迳交原告）。本判决为终审判决。审判员  王芸二〇一七年一月十九日书记员  孙娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均年工资的百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。