湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终436号
上诉人(一审被告)：朱宏伟，男，1983年9月16日出生，汉族，住湖北省罗田县，系朱正明之子。
被上诉人(一审原告)：史远征，男，1963年7月7日出生，汉族，务农，住湖北省罗田县。
被上诉人(一审原告)：史远芳，男，1961年5月18日出生，汉族，务农，住湖北省罗田县。
上述二被上诉人的委托诉讼代理人：陈志峰，湖北巴源律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人(一审被告)：朱正明，男，1953年7月10日出生，汉族，住湖北省罗田县。
上诉人朱宏伟因与被上诉人史远征、史远芳、朱正明建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省罗田县人民法院（2016）鄂1123民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年02月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人朱宏伟，被上诉人史远征、史远芳及其委托诉讼代理人陈志峰，被上诉人朱正明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱宏伟上诉请求：一、撤销原判；二、改判驳回史远芳、史远征的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，认定法律关系错误。1、史远芳、史远征与朱正明是委托购买土地法律关系，而一审认定为建设用地使用权转让关系错误。2、关于朱宏伟二次承诺行为，按照法律规定是无效行为，一审认定为代位清偿的法律关系错误。3、本案争议的标的物是国有土地使用权转让，而原判依据《土地管理法》63条规定即适用集体土地使用权流转规则来确定国有土地转让合同的效力，适用法律错误。
史远芳、史远征二审庭审中辩称：上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
朱正明辩称：同意朱宏伟的上诉意见。
史远芳、史远征向一审法院起诉请求：1、解除与朱正明的土地使用权转让合同；2、朱正明、朱宏伟共同返还史远芳、史远征合同价款180000元及利息损失。诉讼过程中，史远芳、史远征变更解除与朱正明的土地使用权转让合同的诉讼请求为：要求朱正明、朱宏伟履行与史远芳、史远征达成的解除土地使用权转让合同的协议。
一审法院认定事实：2013年4月，史远芳、史远征经人介绍得知朱正明在三里畈镇有土地转让，遂与朱正明就转让事宜进行接触和协商。2013年6月20日，双方达成口头协议，约定：朱正明向史远芳、史远征转让200平方米土地使用权，价格为每平方米1600元，当天支付100000元，由朱正明7日内办理相关土地手续，交付证件后史远芳、史远征付清下差款项。史远芳、史远征当天支付100000元，朱证明出具收条，内容为“收史远芳土地转让款定金10万元整”。后为了配合朱正明办理手续，史远芳、史远征又分三次共支付土地转让费180000元，朱证明于2015年元月11日再次出具收条，内容为“收史远征交来购土地款18万元整”。此后，因一直未能办理相关土地手续，史远芳、史远征多次催促。2014年2月7日，史远征与丁明军、潘其阳、盛秋勋（该三人亦向朱正明支付了土地价款）一起到朱正明家中协商土地手续办理问题，谈话过程中，朱正明同意“如2014年6月1日前没有办理到相关手续就退款”。此次谈话丁明军进行了录音。到期后朱正明未办理到相关手续，也未退款。2014年12月16日，罗田县国土资源局发布挂牌出让公告，出让本案争议所涉地块，朱正明以包括史远芳、史远征在内36名联合竞买人所指定的代表人身份参与竞买报价，以2461270元的价格竞得该地块。2015年4月14日，朱正明因涉嫌行贿犯罪被羁押。此期间，朱宏伟于2015年5月24日向史远芳、史远征持有的收条上书面承诺“责任由我承担，2013年6月20日-2015年5月24日按银行利息计算”。6月29日，朱宏伟再次出具承诺“我爸与丁明军、潘其阳、盛秋勋、史远征合同纠纷，我先行解决四十万，五天之内打到神宇建行账号上，下差部分我负责三个月内解决”。2015年7月7日，朱宏伟支付了史远芳、史远征100000元。
另查明，朱正明在参与土地竞拍过程中，提交给罗田县国土资源局的联合竞买协议书中，包括史远芳、史远征、朱正明在内的36名联合竞买人有31人的签名，均为朱正明一人所签。2015年11月23日，朱正明与罗田县国土资源局签订的土地使用权出让合同中，包括史远芳、史远征、朱正明在内的31名受让人的签名亦为朱正明一人所签。该地块目前为止，未办理相关用地手续。
一审法院认为，本案争议的焦点有二：一是史远芳、史远征与朱正明之间到底是建设用地使用权转让合同关系还是委托合同关系；二是朱宏伟出具还款承诺书的行为如何定性，承诺书效力如何认定。
关于焦点一、史远芳、史远征与朱正明虽未签订书面合同，但史远芳、史远征提供的收条、谈话录音光盘等证据真实有效，可以认定史远芳、史远征主张的双方达成土地使用权转让口头协议的事实成立。朱正明答辩提出双方形成委托关系，未提供证据予以证明，该答辩意见不予采纳。故双方形成的是建设用地使用权转让合同关系。因朱正明未依法取得涉案土地权属，其与史远芳、史远征达成建设用地使用权转让合同转让涉案土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，应认定无效。
关于焦点二、朱宏伟先后两次出具承诺书，自愿承担其父亲朱正明债务，史远芳、史远征也予以同意。该承诺是一种独立的代为清偿的承诺，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有约束力。故朱宏伟已成为新的债务人，应由其直接向史远芳、史远征承担原债务人朱正明的全部债务。朱宏伟答辩称其作出承诺系史远芳、史远征乘人之危及胁迫下所为，未举证证明，且朱宏伟本人从事律师职业，具有法律知识，应当知道作出该承诺书的法律后果，在法定期限内，其并未依法申请撤销。故对朱宏伟的答辩意见不予采纳。对史远芳、史远征提出的该行为构成表见代理的主张，及朱正明提出的该行为构成未被追认的无权代理的意见，因缺乏事实和法律依据，本院均不予采纳。
综上，史远芳、史远征与朱正明达成的建设用地使用权转让合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，朱正明收取史远芳、史远征的购地款共280000元，应返还史远芳、史远征。因该债务朱宏伟已作出了代为清偿的承诺，成为新的债务人，应由其直接向史远芳、史远征承担原债务人朱正明的全部债务。其未按所作承诺期限履行债务，构成违约，故史远芳、史远征请求朱宏伟清偿债务，符合法律规定，依法予以支持。判决：一、朱宏伟返还史远征、史远芳购地款180000元，并以本金280000元按中国人民银行同期贷款利率承担2013年6月20日至2015年5月24日的利息。限本判决生效后十日内付清。二、驳回史远征、史远芳的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经经审理查明，一审查明事实属实。
本院认为，本案中当事人争议的焦点是：
一、史远芳，史远征与朱正明之间是建设用地使用权转让合同关系还是史远芳、史远征委托朱正明办理土地使用权转让合同关系。因双方没有签订书面合同，但从朱正明与史远芳、史远征约定土地转让价格每平方米1600元及向史远芳出具的“收到史远芳土地转让款定金10万元整”看，双方应为建设用地使用权转让合同关系。因此一审认定本案为建设用地使用权转让合同关系正确。朱宏伟提出史远芳，史远征与朱正明之间系委托办理土地使用权转让合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、朱宏伟承诺行为是否有效，一审认定为代位清偿的法律关系是否错误。因朱正明与朱宏伟系父子关系，在朱正明涉嫌犯罪被羁押期间，朱宏伟代朱正明处理其与史远芳、史远征土地转让事宜，代朱正明处理返还土地转让款行为，且该行为史远芳、史远征认可，该行为没有违反国家的法律法规，应为有效，朱宏伟应当按照承诺承担返还土地转让款义务。因本案系土地使用权转让合同纠纷，录音光盘证明朱正明承诺“如2014年6月1日前没有办理到相关手续就退款”,上述证据没有表示朱正明约定承担返还转让款利息，史远芳、史远征亦没有提供朱正明承诺承担返还土地转让款利息证据，因朱宏伟系代位清偿朱正明债务，朱正明的债务中没有土地款利息，故朱宏伟承诺承担返还土地转让款利息超出了朱正明应承担的土地转让款义务，该项承诺不发生法律效力，综上所述，一审认定朱宏伟承担返还土地转让款利息错误，应予纠正。
三、一审适用《中华人民共和国土地管理法》六十三条规定是否错误。《中华人民共和国土地管理法》六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，因本案涉及国有土地使用权转让，《中华人民共和国土地管理法》六十三条涉及的是集体土地使用权转让，因此，一审引用该法律条文错误，应予纠正，朱宏伟该项上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实部分错误，应予纠正，朱宏伟上诉理由部分成立，予以支持。依照《《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百○七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省罗田县人民法院（2016）鄂1123民初145号民事判决；
二、由朱宏伟返还史远芳、史远征土地转让款180000元，该款自本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回史远芳、史远征其他诉讼请求。
一审案件受理费3900元，由史远征、史远芳负担900元，由朱宏伟负担3000元。二审案件受理费3900元，由史远征、史远芳负担900元，由朱宏伟负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 张焱奇
审判员 傅焰明
审判员 樊劲松
二〇一七年十一月六日
书记员 吴慧娟