辽宁省高级人民法院
审判决稿纸
签发：核稿：拟稿：辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽审一民抗字157号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：姜晓静，女，1975年7月3日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区珠江路三段**号楼*单元***室。
委托代理人：孟庆男，辽宁吉伟律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：张仲田，男，1946年10月18日出生，汉族，退休工人，住凌源市健康路*****号楼*单元***室。
委托代理人：李树轩，辽宁森盛律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：ＸＸ江，男，1971年11月24日出生，汉族，个体业主，住朝阳市双塔区珠江路三段**号楼*单元***室。
申诉人姜晓静因与被申诉人张仲田、ＸＸ江确认合同无效纠纷一案，朝阳市双塔区人民法院于2013年7月11日作出（2013）朝双民二初字第213号民事判决。姜晓静不服，向朝阳市中级人民法院提出上诉。该院于2013年9月23日作出（2013）朝民二终字第727号民事判决，驳回上诉，维持原判。姜晓静不服，向本院申请再审。本院于2014年4月18日作出（2014）辽审三民申字第15号民事裁定，指令朝阳市中级人民法院再审本案。该院于2014年7月14日作出（2014）朝审民终再字第31号民事判决。姜晓静仍不服，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2014年12月1日作出辽检民（行）监（2014）21000000296号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年1月6日作出（2014）辽立一民抗字第1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员郎雨竹、王人禾出庭。申诉人姜晓静及其委托代理人孟庆南，被申诉人张仲田及其委托代理人李树轩，被申诉人ＸＸ江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜晓静一审诉称，其与ＸＸ江为夫妻关系。2003年购买凌河庄园房屋一套。2007年3月12日，ＸＸ江背着其将楼房卖给张仲田，一直隐瞒至今。最近张仲田来找其办理过户手续，才知ＸＸ江卖房一事。请求判决确认张仲田与ＸＸ江之间的房屋买卖协议无效，退回产权证。
ＸＸ江辩称，其没有和姜晓静商量，就把房子卖给张仲田。其和姜晓静说这户房子一直出租，前两天因张仲田托人找其过户，姜晓静才知道其把房子卖了，开始时候其也不懂，以为自己可以卖，后来就知道了自己没有权利卖。其想把房款退回，收回房屋。
张仲田辩称，其与ＸＸ江于2007年签订房屋买卖合同，其已居住此房6年之久。姜晓静和ＸＸ江是夫妻，姜晓静说其不知情是不真实的，案涉的房屋买卖合同合法有效，姜晓静的诉讼请求不应支持。本案ＸＸ江夫妻房子有贷款，违反买房规定，请求法院判令姜晓静和ＸＸ江还清贷款，把产权过户到张仲田名下。
一审法院查明，姜晓静与ＸＸ江系夫妻关系。2003年双方共同购买了位于凌河庄园11号楼2单元101室110.64平方米房屋一套。房屋坐落于凌河街四段，丘地号为Ⅰ-20-2，房屋所有权证号009936，房屋共有权证号009250。2007年3月ＸＸ江贴出卖房广告，张仲田看到后于同年3月12日与ＸＸ江签订了一份房屋买卖协议，内容为：甲方（ＸＸ江）将凌河庄园11号楼2单元101号房屋卖给乙方（张仲田），房屋总价款为233000元，甲方于2007年3月12日将房屋所有权证、房屋共有权证、电费卡、煤气卡以及一切手续齐全交给乙方后，乙方则将房款以现金形式一次性付清。甲方必须协助乙方办理过户手续等相关事宜，自2007年3月12日以后所发生的一切费用由乙方负担，2007年3月12日以前所发生的一切纠纷（包括费用）由甲方负担，本合同自签字之日起生效。甲方ＸＸ江、乙方张仲田、鉴证人关立伟签字。同时双方口头约定因房龄不到5年，过户费用高，暂不办理过户手续，5年后夫妇二人随时配合张仲田过户。签订此合同时姜晓静不在场。张仲田交付了233000元房款后，ＸＸ江将房屋所有权证、共有权证、电费卡、煤气卡、钥匙都交给张仲田，张仲田居住至今。
另查明，姜晓静与ＸＸ江在购买本案争议房屋时，在中国工商银行朝阳市分行办理了房屋抵押贷款，贷款金额为100000元，期限20年，2003年7月1日至2023年7月1日，每月偿还700元，此贷款二人至今仍在偿还。
一审法院认为，张仲田与ＸＸ江签订房屋买卖协议，由张仲田购买姜晓静与ＸＸ江共有的位于凌河庄园11号楼2单元101号房屋，ＸＸ江以合理价格转让，张仲田支付了对价，双方口头约定待房龄满5年后办理过户手续，张仲田取得了房屋并自2007年3月居住至今，应属善意取得该不动产。张仲田与ＸＸ江签订的房屋买卖协议有效。对于姜晓静提出确认房屋买卖协议无效的诉讼请求法院不予支持。据此判决：驳回姜晓静的诉讼请求。案件受理费4650元，减半收取2375元，由姜晓静负担。
姜晓静上诉称：1、张仲田虽为善意的支付合理价格购买房屋，但是没有办理过户登记手续，其行为不符合善意取得的法律要件，不构成善意取得；2、ＸＸ江未取得其同意擅自出售共同共有的房屋，且事后也未取得到其追认，其处分行为违反法律规定，该行为无效；3、张仲田、ＸＸ江签订的房屋买卖协议属于恶意串通、损害第三人利益，违反法律强制性规定，房屋买卖合同无效。原判适用法律错误。据此请求二审法院撤销原判，依法确认房屋买卖合同无效、判令张仲田返还房屋。
ＸＸ江的答辩观点同姜晓静。
张仲田答辩称，服从原审判决。
二审法院查明，原审判决认定的事实属实。
二审法院认为：我国婚姻法及其司法解释明确规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，即夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，因ＸＸ江张贴卖房广告，张仲田于2007年3月12日与其签订房屋买卖协议，依协议约定，张仲田以现金形式一次性支付该房屋的价款后，取得房屋所有权证、房屋共有权证、电费、煤气卡及钥匙并居住至今，时间长达六年之久。张仲田支付合理对价、购买房屋用于居住、有理由相信ＸＸ江出卖房屋是ＸＸ江夫妻双方的共同意思表示，应当认定为善意第三人。姜晓静称ＸＸ江出售房屋的行为未经其同意、其不知情的上诉理由，有违常理，法院不予认可。房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，姜晓静要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持；本案没有证据证明张仲田与ＸＸ江存在恶意串通、损害第三人利益的行为，对此上诉理由，法院亦不予支持。因转让的房屋尚未进行过户登记，原判论理有误，但判决驳回姜晓静诉讼请求的结果正确。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4650元，由姜晓静负担。
姜晓静不服，向本院申请再审。本院复查认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因张仲田在与ＸＸ江签订房屋买卖协议时，张仲田明知案涉房屋存在共有人姜晓静，而买卖协议上没有姜晓静签字，其也没有证据证明ＸＸ江出卖案涉房屋是夫妻共同意思表示。故张仲田购买案涉房屋不属于善意取得，且案涉房屋也未办理过户登记。根据上述法律规定，应认定本案房屋买卖协议无效，原审认为张仲田属于善意第三人，判决驳回姜晓静的诉讼请求属于适用法律不当。据此裁定，指令朝阳中院再审本案。
姜晓静申请再审称：1、ＸＸ江与张仲田签订的房屋买卖协议，因该房屋至今未办理过户手续，不构成善意取得；2、ＸＸ江卖房屋未经共有人同意，不符合《婚姻法》司法解释的相关规定；3、由于张仲田未取得案涉房屋的所有权，根据《物权法》的规定，该协议无效；4、一、二审法院判决适用法律错误，请求再审法院改判。
ＸＸ江答辩称：对姜晓静的再审申请的内容没有答辩，表示服从终审判决。
张仲田答辩称：1、ＸＸ江与张仲田签订的房屋买卖协议合法有效，是当事人双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释》第三条和《物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力；2、ＸＸ江出卖房子贴出广告，又将出售房屋的相关证件全部交付张仲田，张仲田支付合理对价后在涉案房屋居住六年之久，作为夫妻一方的姜晓静对房屋买卖是知情的，张仲田有理由相信ＸＸ江卖房是夫妻共同意思表示；3、一二审判决正确，对姜晓静的再审申请应予驳回。
朝阳中院再审查明，原一、二审认定的事实属实。
朝阳中院再审认为：《婚姻法》第17条第2款规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第17条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为，（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，姜晓静与ＸＸ江系夫妻关系，ＸＸ江在夫妻二人共有的涉案的房屋窗户上张贴出售广告及自己的联系电话，张仲田看到广告后拨通联系电话，于2007年3月12日与ＸＸ江签订房屋买卖协议，依协议约定，张仲田以现金形式一次性支付该房屋的价款后，取得房屋所有权证、房屋共有权证、电费、煤气卡及钥匙并居住至今，时间长达六年之久。ＸＸ江在案涉房屋公开张贴出售房屋广告及联系电话，又将房屋相关证、卡等全部交付张仲田，ＸＸ江在签订买卖协议时口头答应房屋出售五年后他们夫妻随时协助张仲田办理房屋过户手续，致使张仲田有理由相信ＸＸ江出卖房屋是ＸＸ江夫妻双方共同意思表示，张仲田又支付合理对价，购买房屋用于居住，ＸＸ江与张仲田签订的房屋买卖协议有效。本案经该院审判委员会讨论决定，判决：维持朝阳中院（2013）朝民二终字第727号民事判决。
辽宁省人民检察院抗诉认为，朝阳市中级人民法院（2014）朝审民终再字第31号民事判决适用法律错误。理由如下：
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，案涉房屋所有权证登记为ＸＸ江，产权证明确将姜晓静列为房屋共有人，张仲田在与ＸＸ江签订房屋受让协议时，张仲田明知案涉房屋存在共有人姜晓静，而买卖协议上没有姜晓静签字，未将姜晓静列为卖方，张仲田在买卖房屋过程中没有尽到合理的注意义务，其也没有证据证明ＸＸ江出卖案涉房屋是夫妻共同意思表示。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：共同共有人对共有财产事有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。根据以上法律规定，ＸＸ江擅自处分共同共有的房屋，张仲田为规避国家关于房屋转让税收的法律规定，房屋并未及时过户，张仲田未实际取得该房屋所有权，应认定本案买卖协议无效。综上，原审判决认为张仲田属于善意第三人，判决驳回姜晓静的诉讼请求属适用法律错误。
姜晓静同意检察机关的抗诉意见。
张仲田答辩称：1、其与ＸＸ江签订的房屋买卖协议是当事人双方真实意思表示，合法有效，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释》第三条和《物权法》第十五条规定，该房屋虽未办理物权登记，但不影响合同的效力。2、其在签订合同后，交纳了购房款23.3万元，支付了合理对价，ＸＸ江向其交付该房屋的房产证及共有权证、电费、煤气卡及钥匙，其居住该房屋至今，属于善意取得房屋。3、ＸＸ江与姜晓静系夫妻关系，姜晓静称对房屋买卖不知情有违常理，卖房行为应当认定是其夫妻双方共同意思表示。检察机关认为未经姜晓静同意出售房屋违反法律规定，没有法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
ＸＸ江答辩称：同意检察机关的抗诉意见。房子是其个人卖的，同意返还房款。
本院再审查明，原审认定的事实属实。
本院认为：根据《婚姻法》第十七条二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，姜晓静与ＸＸ江系夫妻关系，ＸＸ江将其与姜晓静共有的房屋出卖给张仲田，并向张仲田交付该房屋的房产证及共有权证、电费、煤气卡及钥匙，张仲田支付了房屋价款，并居住该房屋至今。因此，张仲田有理由相信卖房行为系ＸＸ江夫妻双方共同意思表示，原审判决认定其与ＸＸ江签订的房屋买卖协议有效，并据此判决驳回姜晓静请求确认该房屋买卖协议无效的诉讼请求并无不当，应予维持。关于检察机关及姜晓静提出“张仲田在明知案涉房屋存在共有人姜晓静，且姜晓静未在房屋买卖合同上签字同意的情况下，与ＸＸ江达成房屋买卖协议，没有尽到合理的注意义务，且在购房后，张仲田亦未办理房屋过户手续，未实际取得案涉房屋的所有权，其不构成《物权法》第一百零六条规定的善意取得，ＸＸ江擅自处分共有财产属于无权处分，应当认定该房屋买卖行为无效”一节，根据《合同法》第五十一条所规定的无权处分是指无处分权人处分他人财产，而本案中，案涉房屋系ＸＸ江自己的财产，虽为其与姜晓静夫妻共有，但ＸＸ江享有平等的处分权，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，ＸＸ江与张仲田之间签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应当认定有效。检察机关的抗诉意见及姜晓静的申诉理由因没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条一款、第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
维持朝阳市中级人民法院（2014）朝审民终再字第31号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿晓
代理审判员 关鹿凝
代理审判员 陈德巍
二〇一五年十二月七日
书 记 员 王 匡