内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民初96号
原告（执行案外人）汤某，1966年3月27日出生，汉族，无职业，住赤峰市。
委托诉讼代理人于松波，赤峰市松山区初头郎法律服务所。
被告（申请执行人）王某1，男，1965年1月23日出生，汉族，无职业，住赤峰市。
委托诉讼代理人张某，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
第三人（被执行人）赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地赤峰市松山区桥西大街中段路南。
法定代表人王某2，总经理。
委托诉讼代理人程铭杰，该公司职员。
原告汤某与被告王某1、第三人赤峰宝石房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，我院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告汤某及其委托诉讼代理人于松波，被告王某1的委托诉讼代理人张某，第三人赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）的委托诉讼代理人程铭杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告汤某诉称：赤峰市中级人民法院（2016）内04执异36号执行裁定书认定事实错误、适用法律错误。
首先，原告汤某对红山区火花路农贸市××区、2-501、2-601、2-701、2-708、2-801、2-908、2-901、1207号房屋；商业区017号、018号商厅；商业区001号、084号、058号房屋；高层区408号、1208号、1201号、商业区068号房屋18套房产享有合法的权利。2014年8月8日汤某与宝石公司签订了9份《商品房认购合同》、2014年9月7日签订了2份《商品房认购合同》、2014年9月8日签订了3份《商品房认购合同》、2014年9月25日签订了4份《商品房认购合同》，汤某从宝石公司处购买了总计上述18套房产，同时宝石公司为汤某出具了对应的18份收款收据。该《商品房认购合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同不违背法律、法规的规定，为双方真实意思的表示，应为合法、有效的合同。据此《商品房认购合同》，汤某对本案所涉18套房屋享有合法的权利。
其次，由于宝石公司未履行双方签订的《商品房认购合同》的约定，汤某依据合同约定向赤峰仲裁委员会申请了仲裁，赤峰仲裁委员会于2015年11月29日作出（2015)赤仲裁字第296号仲裁裁决：汤某与赤峰宝石房地产开发有限责任公司签订的18份商品房认购合同有效，赤峰宝石房地产开发有限责任公司应依承诺于2016年6月30日前办理预售许可证，并依法为汤某办理相关手续。现该仲裁裁决已生效，汤某可以依据该仲裁裁决向人民法院申请强制执行，要求宝石公司为汤某办理产权登记手续。由此可见，汤某取得本案所涉18套房屋权利的合法性以及物权权利又经仲裁委员会的法律文书予以确认，因此根据物权法的相关规定，汤某基于生效的《商品房认购合同》所取得的合法物权是应得到保护的，人民法院无权再予以查封。
第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，汤某与宝石公司已签订了合法、有效的买卖合同；汤某支付了所有的购房款；购房行为并无过错。根据上述规定，人民法院也不得对汤某购买的享有合法权利的18套房屋进行查封。
综上所述，汤某对本案所涉18套房产享有合法的权利，且合同的效力经仲裁委员会的法律文书予以确认，汤某的物权应得到有效保护。同时根据最高人民法院相关规定，人民法院不得对汤某享有合法权利的18套房屋进行查封。故赤峰市中级人民法院〔2016〕内04执异36号执行裁定书驳回汤某异议申请实属认定事实错误、适用法律错误，裁决结果严重损害了原告汤某的合法权益。为维护原告方的合法利益，根据相关法律规定特提起诉讼，请求支持原告汤某的诉请。故诉至人民法院，1、请求人民法院依法撤销赤峰市中级人民法院（2016）内04执异36号执行裁定书；2、请求人民法院依法判令解除对赤峰市红山区火花路农贸市场的高层A区2-401、2-501、2-601、2-701、2-708、2-801、2-908、2-901、1207号房屋；商业区017号、018号商厅、商业区001号、084号、058号房屋、高层区408号、1208号、1201号、商业区068号房屋，共计18套房产的查封，并判决不得对上述房产进行执行；3、案件诉讼费等费用由被告承担。
被告辩称，对原告汤某所述购买18套房屋真实性有异议，原告汤某为火花路农贸市场项目的实际控制人之一，其所购买的18套房产也不具有真实性，请求法院予以驳回。
第三人宝石公司答辩称对原告所陈述的事实及请求无异议。
原告为证明自己主张，提供如下证据：
一、18套《商品房认购合同》，证明原告汤某与第三人宝石房地产公司签订了购房合同，已支付全部价款；
二、四枚银行转账凭证，2012年12月21日由汤玉阁账户转入王振华账户100万元，2013年1月7日由汤玉阁账户转入王振华账户60万元，2014年2月12日由汤某账户转入宝石公司会计赵文娟账户200万元，2014年2月14日由汤某账户转入赵文娟账户295万元，总金额655万，证明原告实际支付了上述房屋的全部价款；18套房屋总计价款是868万，原告转款一共转了655万，系本金。2014年2月12日转款200万约定利息4分，2014年2月14日295万利息按5分计算，其余借款按3分利算，利息全部计算至2014年9月25日。宝石公司向汤某借款本息总计为10342001元。
三、仲裁裁决书一份，证明宝石房地产公司没有履行合同，证明商品房认购合同有效。
四、汤玉阁出庭作证，证实2012年12月21日由汤玉阁账户转入王振华账户100万元，2013年1月7日由汤玉阁账户转入王振华账户60万元，合计160万元款项系汤某的钱，宝石房地产公司向汤某借款，因汤玉阁欠汤某的钱，所以汤某让汤玉阁直接从其账户打入王振华账户作为出借款项。
被告质证意见为：对18份认购合同有异议，原告汤某是火花路项目实际控制人之一，认购合同不具有真实性，我方认为是后签的。对银行转账凭证真实性无异议，针对汤玉阁转账给赵文娟账户的清单，不能证明是其借给宝石房地产公司的借款款项，从时间角度，也不具有法律的合法性和合理性，在火花路农贸市场项目中，100多户执行异议申请人的钱都打入了汤玉阁、王庆林以及汤敏账户，而此三位均是该楼盘项目的实际控制人，实际是该楼盘的售卖人。也就是不能证明汤玉阁转账给王振华的钱与本案有任何关联性，同时根据执行异议案件中，汤玉阁与100多户当事人的钱款发生额在1亿以上，由此能证明汤玉阁与汤某、汤敏、王庆林后续资金去向，是否借款需要原告予以举证证明。第二组证据中转账清单，2014年2月12日转账凭单共200万，信用社转账凭单为一式两份，应提供第二联的转账凭单，2014年转账295万元，也不能证明其债权转化为房屋的认购，不具有客观性、真实性。汤某作为火花路项目部的实际控制人，涉案款项均回到汤玉阁的账户，以及汤某女儿汤敏的账户，不能证明所购房产的真实性；针对仲裁裁决书对真实性无异议，对证明事项有异议，仲裁决定不能作为购房依据，本案仲裁裁决书只是在叙述18份认购合同成立，也没有说之后的情况，没有相应的银行流水作为支持。更不能作为证明汤某购买该房产的依据，所以该仲裁裁决书不能作为其买卖合同生效成立的依据。
被告王某1提供二份证据：一、孙志红、李素春、呼格吉勒图三人的火花路农贸市场商务综合楼预定协议书及交款及结算协议，该三户款项打入汤敏、汤玉阁账户，证明汤玉阁、汤某是该楼盘的实际控制人，并接受了房款的打入，为该项目的实际控制人。在赤峰市中级人民法院审理的执行异议案件中这三份异议已经成立，李素春是供货商，有汤玉阁跟李素春的签字协议。呼格吉勒图钱款直接转入了汤敏的账户中，说明该楼盘系家族性质，本案原告也是该楼盘的实际控制人；二、农贸市场工程承包合同一份，宝石房地产开发公司的法人汤某与寇喜忠签订的火花路农贸市场改造项目工程承包合同一份，证明原告是该楼盘的实际控制人之一，原告用自己控制的楼盘与自己签订楼房认购合同没有法律事实依据，只是为了逃避王某1案件中的债务问题所做的财产转移。
原告汤某质证意见为：对第一份证据真实性有异议，汤玉阁是火花路农贸市场商务综合楼的会计，并不是实际控制人，王某1所称汤敏是汤某的女儿与事实不符，汤敏与汤某没有关系。孙志红等三套房屋的钱打到了汤玉阁的账户与汤某没有关系。不能证明被告所要证明的问题。对第二份证据火花路农贸市场综合楼承包合同，宝石房地产公司法定代表人是王某2，汤某签合同只是代理行为，系公司职员，并不是公司的实际控制人，在这个项目中没有投资。
第三人宝石房地产公司对被告王某1的两份证据不予认可，认为不能证明被告王某1所要证实的问题，公司法定代表人为王某2，不是汤某。
第三人宝石房地产公司未提交证据。
对于双方提供的证据，本院做如下认证：对于原告提供的第一份证据18份房屋认购合同，被告持有异议，认为是后签订的，但未提供证据予以佐证，同时被告对于18份合同的形成时间不申请鉴定，故对于18份房屋认购合同的真实性、合法性及关联性予以确认，对其证据效力予以采信；对原告提供的第二份证据四枚银行打款单据及第四份证据汤玉阁的证实，被告质证认为汤某、汤玉阁系火花路农贸市场实际控制人，但被告的质证意见仅有陈述，不能提供证据证明汤某是火花路农贸市场的股东或者投资人，亦无证据证明汤某与汤敏系父女关系。对于原告提供的四枚打款单据，第三人宝石房地产公司认可为借款，故本院对其证据效力予以确认。对于原告提供的第三份证据仲裁裁决书，被告持有异议，认为不能作为购房依据。该仲裁裁决书系在被告申请查封之后做出，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条二款之规定，不能作为排除执行异议的依据，对其证据效力不予确认。
根据双方提供的证据及质证意见，本院确认如下事实：
汤某在2012年末起至2014年2月14日，共计借给王振华人民币本金655万元，分别为2012年12月21日由汤某委托汤玉阁由其账户转入王振华账户100万元，2013年1月7日由汤某委托汤玉阁由其账户转入王振华账户60万元，2014年2月12日由汤某账户转入宝石公司会计赵文娟账户200万元，2014年2月14日由汤某转入赵文娟账户295万元。汤某主张2012年的100万元与2013年1月7日60万元均约定利息为月息3分，2014年2月11日的200万元约定利息为月息4分，2014年2月13日约定利息为月息5分。
因宝石房地产公司未按时偿还借款，汤某与宝石房地产公司协商以火花路农贸市场的部分房屋抵顶汤某的借款及利息，汤某与赤峰市宝石房地产开发有限公司于2014年8月8日签订9份《商品房认购合同》，约定购买红山区火花路农贸市××区、2-501、2-601、2-701、2-708、2-801、2-908、2-901、1207号房屋；2014年9月7日签订2份认购合同，预定购买017号、018号商厅；2014年9月8日汤某与宝石房地产公司签订3份认购合同，约定购买商业区001号、084号、058号；2014年9月25日签订4份认购合同，购买高层区408号、1208号、1201号、商业区068号，总计18份认购合同，宝石房地产公司同时为汤某出具了相对应的18枚收款收据，合同加盖赤峰宝石房地产开发有限公司印章，上述房屋按照认购合同约定总价款为8680709元。
2015年3月11日，王某1因与赤峰宝石房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，王某1申请诉前保全，本院作出（2015）赤立保字第2号民事裁定，查封登记在被申请人赤峰宝石房地产开发有限公司名下的房产。2015年3月12日，本院出具查封财产清单，将赤峰宝石房地产开发有限公司所有的正在开发的红山区火花路农贸市场综合楼项目予以查封。
另查明，红山区火花路农贸市场综合楼尚未办理预售房许可证，亦未办理交工手续。
本院认为，本案争议焦点为对于争议房屋原告汤某是否享有所有权，能否排除强制执行。原告与第三人宝石房地产公司签订了18份商品房认购合同，并以655万元借款本金及利息作为房款，宝石房地产公司为汤某出具了相应的购房收据，双方签订的商品房认购合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，并支付了相应对价，为有效合同。因火花路农贸市场未办理预售房许可证，且至今未办理交工手续，故争议房屋未进行物权登记；依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以扣押查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，汤某对于未办理产权过户手续并不存在过错，汤某对争议房屋享有买受人对不动产的物权期待权。
汤某与宝石房地产公司18份购房合同均在2014年9月25日之前签订，我院对争议房屋查封的时间为2015年3月12日，故汤某与宝石房地产公司签订合同及给付房款的时间均在本院采取查封措施之前，被告辩称18份购房合同是后签的，但对于合同形成时间不申请鉴定，亦未能提供证据予以佐证，对该抗辩理由本院不予采信；对于汤某的借款转化为购房款，被告持有异议，认为汤某、汤玉阁均是火花路农贸市场的实际控制人，借款不具有真实性，提供了三份购房合同及一份建设工程承包合同佐证，三份购房合同与汤某无关，建设工程承包合同虽有汤某签字但不能证明汤某系火花路农贸市场的股东或者投资人，所以被告的抗辩理由没有事实依据及法律依据，本院不予采信。
综上，争议房屋属于汤某购买的符合法定保护条件的未过户不动产，汤某的诉讼请求符合最高人民法院的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条一款（一）项之规定，判决如下：
对于本案争议房屋赤峰市红山区火花路农贸市场的高层A区2-401、2-501、2-601、2-701、2-708、2-801、2-908、2-901、1207号房屋；商业区017号、018号商厅；商业区001号、084号、058号房屋；高层区408号、1208号、1201号、商业区068号房屋共计18套房产不得执行。
案件受理费100元，由被告承担，邮寄费100元，由原告承担20元，被告及第三人各承担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
本院（2016）内04执异36号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 董燕洪
审 判 员 牟玉莲
代理审判员 张蕴琪
二〇一七年二月二十日
法官 助理 斯 璐
书 记 员 杨灏博