浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2499号
上诉人（原审原告）：宋运玲，女，1972年3月3日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。
委托诉讼代理人：周燕燕，浙江东方正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉兴都汇置业有限公司。住所地：嘉善县惠民街道晋阳东路****号*楼。
法定代表人：周忠兰。
委托诉讼代理人：张广义，该公司员工。
上诉人宋运玲与被上诉人嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋运玲上诉请求：撤销一审判决，改判都汇公司支付自2015年1月1日起至2017年2月25日的逾期交房违约金和自2016年1月1日起至2017年3月24日逾期交证违约金。事实和理由：第一、双方合同正本约定了逾期交房和逾期交证违约金，是对都汇公司按时交房和交证的合法约定。都汇公司以补充协议主张逾期交证时间应当相应顺延，该补充协议属于格式条款，由都汇公司提供，在签订补充协议时都汇公司对免除自身责任的条款并未采取合理方式提醒宋运玲，也未对该条款尽到说明义务，置宋运玲的权益于不顾，免除了都汇公司按时交付房屋和权属证书的义务，应认定为无效。第二、双方作出上述约定的目的是为了约束都汇公司按时交房和交证，是对违约行为的一种制裁，如果认定补充协议有效，就是对都汇公司逾期交证行为的责任免除，与双方签订合同的目的相悖。第三、最高人民法院在（2014）浙甬民二终字第470号公报案例中对于类似情况有明确的裁判规则，如果合同中分别约定逾期交房和逾期办证的违约责任，但又同时约定开发商承担逾期交房的责任后，逾期办证的违约责任不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的免责条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房和办证的违约责任。
都汇公司答辩称，双方在补充协议明确约定对于交房时间有三个月的宽展期，对于办证时间也有相应顺延的约定。请法院就逾期问题酌情处理。
宋运玲一审诉讼请求：一、都汇公司继续履行合同义务交付权属证书；二、都汇公司赔偿宋运玲因逾期交房及逾期交付权属证书的违约金暂计59192元（逾期交房违约金以房价49万元为基数，按日万分之一自2015年1月1日计算至2017年2月25日，计37730元，逾期交证违约金以房价49万元为基数，按日万分之一自2016年1月1日暂计至起诉日，暂计26142元，要求计算到实际交证日）。
一审法院认定事实：2013年12月6日,宋运玲和都汇公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，宋运玲向都汇公司购买嘉汇城市广场10幢2单元803室房屋一套，建筑面积89.30平方米，单价5487.12元/平方米，总价490000元。合同约定，出卖人即都汇公司应在2014年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2017年2月25日，都汇公司向宋运玲交付涉案房屋，双方办理交房手续。
合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”。合同第二十四条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件八补充协议第五条约定：“如出卖人不能在本合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月的宽展期，买受人同意出卖人在宽展期内交付，并顺延相关证件办理的时间，且不将此行为视为逾期交房，出卖人不需承担违约责任，本合同继续履行”。合同附件八第八条约定：“若出卖人逾期交房并承担了逾期交付违约责任的，则本合同第十六中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。”合同还对其他相关事项作了约定。
另，合同第七条关于付款方式及期限的约定为，买受人于合同签订当日支付首付款12万元，剩余首付款3万元在2014年4月5日前付清，剩余购房款34万元通过商业银行按揭或公积金按揭等方式予以支付。后宋运玲按约向都汇公司支付了购房首付款15万元，余款34万元以银行贷款的方式向都汇公司支付，并已于2017年2月25日在办理交房手续当天支付都汇公司房屋面积差价款274元。涉案房屋的产权初始登记日期为2017年3月24日。
一审法院认为，宋运玲和都汇公司双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一、关于宋运玲要求都汇公司交付符合约定的商品房并承担逾期交房违约金的问题。首先，合同约定都汇公司应于2014年12月31日前将符合条件的商品房交付给宋运玲使用，但都汇公司至2017年2月25日才向宋运玲交付涉案商品房，故根据法律的有关规定及合同的约定，都汇公司应向宋运玲承担逾期交房的违约责任，对都汇公司就此所提出的抗辩意见本院不予采纳。其次，关于逾期的时间认定，因双方在合同附件八中约定买受人同意给予出卖人3个月(即至2015年3月30日止)的宽展期，而关于该补充协议的效力问题，宋运玲方认为该补充协议系格式条款，存在减轻都汇公司方相应义务的情形，应当认定为无效，而都汇公司则认为该补充协议与主合同均系双方真实意思表示，且宋运玲也在补充协议中签字确认，应当认定为有效。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》与补充协议系当事人就同一商品房买卖订立的两份协议，二者之间存在内在关联，应将两份合同的各项条款以及各个构成部分作为一个完整的整体，来确定争议条款的含义。其一，双方所签合同采用的是本省统一的合同示范文本，该合同中的条款并非由都汇公司预先拟定；其二，合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，如合同第九条关于交付期限及条件，就是以填空形式进行约定：“4.最终约定以附件八补充协议内容为准”，不符合预先拟定并可重复使用的特征，故双方所签合同的相关条款不应适用合同法中关于格式条款的规定；其三，《商品房买卖合同》第二十三条、第二十四条再次明确了补充协议的效力，宋运玲签订合同时对补充协议未提出任何异议并签字确认，实际上已接受合同文本，且该约定清楚明确，不存在适用上的歧义，故宋运玲认为该条款系格式条款应作出对宋运玲有利的解释之情形不存在，对宋运玲的该意见不予采纳。由此，该补充协议合法有效，对双方均具有法律约束力。故逾期交房的违约金应自宋运玲同意给予都汇公司的宽展期届满之日的第二天即2015年3月31日起计算至实际交房日2017年2月25日止共计697天，按已付房款490000元的日万分之一计算为34153元（490000×697×1/10000）。
二、关于宋运玲要求都汇公司协助办理涉案房屋的权属转移登记手续并支付逾期交证违约金的诉请。首先，根据双方合同关系以及诚实信用的原则，虽然双方在合同中约定由买受人自行办理该商品房的转移登记，但此条款并不能免除都汇公司协助宋运玲办理涉案房屋的权属转移登记手续的义务，故宋运玲的该项主张予以支持。其次，虽然双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，都汇公司承诺在2015年12月31日前办理土地、房屋的初始登记，取得相应的权属证书，但是根据双方在附件八补充协议第八条中的约定，若出卖人逾期交房并承担了逾期交付违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。故在认定都汇公司须承担逾期交房违约责任后，其交证时间也应当相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。由于涉案房屋实际交付时间为2017年2月25日，故逾期交证时间应从2017年2月26日开始计算，另双方约定由宋运玲自行办理该商品房的转移登记，故实际操作中都汇公司无需交付宋运玲，故逾期交证时间计算至涉案房屋产权初始登记完成之日即2017年3月24日止共计27天，按已付房款490274元的日万分之一计算都汇公司应支付宋运玲逾期交证违约金为1323.7元（490274×27×1/10000）。
由于宋运玲诉请第一项即要求都汇公司继续履行合同义务交付权属证书，庭后经宋运玲确认，宋运玲房产证已办理完毕，宋运玲撤回该项诉请，宋运玲撤回该诉请，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，予以准许。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、都汇公司支付宋运玲逾期交房违约金34153元、逾期交证违约金1323.7元，合计35476.7元，于该判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回宋运玲的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，减半收取计640元，由宋运玲负担256元，由都汇公司负担384元。
二审中，双方当事均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为附件八补充协议中关于交付房屋和取得权属证书的约定是否有效。
本案中，双方签订的《商品房买卖合同》文本系浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局统一监制，该合同文本多处有留白，这说明合同诸多内容非由都汇公司预先拟定，而系可由双方协商确定，当然也包括房屋的交付和权属证书的取得。经查，双方在合同中对于上述相关内容约定“以附件八补充协议内容为准”，还约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，并在附件八中签字、盖章。由此可见，合同附件八系经双方协商后才予确定，代表双方的真实意思表示。因此，合同附件八不属于都汇公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与宋运玲协商的条款，宋运玲主张附件八系格式条款没有依据，一审对此作出的认定并无不当。关于宋运玲上诉提及的指导性案例问题，根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》（以下简称《规定》）的规定，指导性案例是指由最高人民法院审判委员会讨论决定，并由最高人民法院统一发布，各级人民法院审判类似案例时应当参照的案例。而宋运玲上诉所援引的案例并非《规定》涉及的指导性案例，其要求本院参照该案进行判决没有依据。因此，一审按照附件八的约定认定都汇公司应当承担的逾期交房和逾期取得权属证书的违约金并无不当。
综上，宋运玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1280元，由宋运玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 倪 勤
审判员 陈 远
二〇一八年三月十五日
书记员 陈丽琼