广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4730号
上诉人（原审被告）：广州市越秀区得意芬兰推拿中心（以下简称得意芬兰中心），住所地广州市越秀区。
法定代表人：张亚君。
委托代理人：许俭希，广东卓信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区住宅建设公司（以下简称住建公司），住所地广州市越秀区。
法定代表人：林颖旋，该公司经理。
委托代理人：李伟文、李竞贤，广东翔信律师事务所律师。
上诉人得意芬兰中心因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年10月11日，住建公司（出租人、甲方）与得意芬兰中心（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将越秀区某房地产出租给乙方作宿舍用途使用，面积117.36平方米；租赁期限自2007年10月1日起至2015年9月30日止，其中2013年10月1日至2015年9月30日期间月租金额为1923元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付给甲方；乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；该场地房屋属临时建筑，若市政、规划建设需要征用拆除或不可抗力造成不能履行本合同，双方不作违约，无需承担赔偿责任等。
得意芬兰中心将该房屋作为员工宿舍使用，并按上述合同约定的租金标准向住建公司支付了截止至2014年4月30日的租金，2014年5月1日以后的租金至今没有支付。
2015年2月28日，住建公司委托律师向得意芬兰中心寄出《律师函》一份，称得意芬兰中心自2014年4月5日起开始拖欠租金，经住建公司多次催促仍拒绝缴交，因此住建公司决定解除合同，同时要求得意芬兰中心在该《律师函》发出之日起5日内腾空交还涉案房屋及支付相应租金、违约金等。该份邮件列明收件人为广州市越秀区得意芬兰推拿中心张小姐，地址为广州市越秀区，于2015年3月1日妥投。
2015年4月8日，住建公司向原审法院提起本案诉讼称：得意芬兰中心的欠租行为已构成根本违约，根据合同约定，住建公司有权解除合同，请求法院判决：1.得意芬兰中心腾空交还广州市越秀区某房屋；2.得意芬兰中心向住建公司支付2014年5月1日起至2015年3月1日止的租金19293.22元（每月1923元）；3.得意芬兰中心向住建公司支付自2015年3月2日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（参照租金标准按每月1923元计付）；4.得意芬兰中心向住建公司支付自2014年5月6日起至付清第二项诉讼请求的租金之日止的延迟支付租金的违约金，每日按照1923元×2%计付；5.得意芬兰中心向住建公司支付2015年3月2日起至腾空交还房屋之日止的延迟交还房屋的违约金（每日按照每月租金的2%计算）；6.得意芬兰中心向住建公司支付2015年3月2日起至腾空交还房屋之日止的延迟支付房屋使用费的违约金（参照延迟支付租金的违约金计算，每日按照每月租金的2%计付）。
原审中，关于涉案房屋的权利来源，住建公司提交了广州市城市规划局越秀区规划分局1999年1月25日出具的《建设工程报建审核书》复印件（载明：建设位置为XX路；建设项目为原两层仓库原状翻修作办公室；面积106平方米；审核意见第五点为该工程只同意作临时使用，使用期两年，当城市规划建设需要时应无条件自行拆除等）。住建公司称涉案房屋属临时建筑，住建公司未取得所有权，目前仅找到该报建审核书复印件，临时使用期到期后续期的相关材料也没有找到。得意芬兰中心对上述证据真实性无异议，认为该证据恰好证明住建公司不是涉案房屋的合法所有权人和使用权人。此外，得意芬兰中心还陈述，其自1997年开始向住建公司承租涉案房屋，2007年双方签订的租赁合同其实是续租。
另，关于涉案租赁合同效力的问题，住建公司在原审中明确，如果法院审查后认定合同无效，住建公司仍有权收回房屋及要求得意芬兰中心参照合同约定的租金标准支付使用费，故住建公司坚持全部诉讼请求。
原审法院认为，根据现有证据，涉案房屋属临时建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案中，住建公司未能提交行政主管部门批准延长使用期限的证据，故住建公司、得意芬兰中心2007年10月11日签订的《广州市房屋租赁合同》无效。同时，上述司法解释第五条第一款还规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案房屋虽属临时建筑，但在行政主管部门责令拆除前，住建公司作为建设单位仍有使用权。且得意芬兰中心按照合同约定的用途使用该房屋多年，其合同目的已经实现，住建公司主张得意芬兰中心按照合同约定的租金标准支付房屋使用费符合公平合理、等价有偿的法律原则。现得意芬兰中心停止支付使用费已超过一年，住建公司要求收回涉案房屋及参照租金标准支付使用费的诉讼请求合法合理，予以支持。但因租赁合同无效，故对住建公司要求得意芬兰中心支付相应违约金的诉讼请求不予支持。此外，得意芬兰中心所称的行业不景气、营业额下降等情形属商业风险，应当由得意芬兰中心自行承担，并不适用情势变更原则。即使得意芬兰中心基于该原因曾向住建公司申请减免使用费，在住建公司未予明示同意的情况下，不产生变更使用费标准的法律后果。故对得意芬兰中心上述答辩意见，不予采纳。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款的规定，判决：一、被告广州市越秀区得意芬兰推拿中心在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区某房屋腾空交还原告广州市越秀区住宅建设公司；二、被告广州市越秀区得意芬兰推拿中心在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2014年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按每月1923元计）支付给原告广州市越秀区住宅建设公司；本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的使用费，由被告广州市越秀区得意芬兰推拿中心按照上述标准逐月向原告广州市越秀区住宅建设公司支付；三、驳回原告广州市越秀区住宅建设公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费651元，由原告广州市越秀区住宅建设公司负担259元、被告广州市越秀区得意芬兰推拿中心负担392元。
判决后，得意芬兰中心不服，向本院提起上诉称：1、原判认定事实有误，被上诉人住建公司并非涉案房屋的产权人，且涉案房屋为非法的临时建筑，原判亦认定合同无效，被上诉人无权向上诉人收取房屋使用费。2、因受到政府“扫黄打非”的经常性检查及排查行动的影响，上诉人的经营每况愈下，客源大量流失，行业受到重大冲击，即使被上诉人有权收取租金，但上诉人具有情势变更的法定事由，原判不予认定实属错误。如继续由上诉人承担使用费明显违反了公平原则，加重了上诉人不合理的负担和义务。被上诉人也并未按当初口头承诺减免租金，明显对其损失的扩大具有重大过错，该损失的扩大不应由上诉人承担。综上，请求撤销原判第一项、第二项，驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人住建公司答辩称：被上诉人对涉案房屋享有合法的使用权，有权向上诉人得意芬兰中心收取房屋使用费，在双方履行合同过程中并不存在变更合同的情形，原判查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中，上诉人得意芬兰中心提交了以下证据：广州市规划局依申请公开政府信息决定书、建设用地规划许可证及附图、广州市规划局越秀分局关于刘某信访事项的复函，拟证明涉案土地属于某单位，被上诉人住建公司无权向上诉人得意芬兰中心收取场地使用费。被上诉人住建公司的质证意见为：1、上述证据不属新证据，上诉人得意芬兰中心没有在法定期限内调取或向原审法院申请调取；2、上述证据均与本案无关，被上诉人住建公司对涉案房屋的所有权不因涉案土地的使用权的变化而发生转移，根据等价有偿原则，上诉人得意芬兰中心使用房产后应支付相应对价，不因涉案土地使用权的变化而免除其支付对价的义务，另上述证据中的信访复函没有原件，对其真实性不予确认。被上诉人住建公司在二审中没有新证据提交。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人得意芬兰中心主张其无需支付涉案房屋使用费的抗辩理由能否成立。首先，本案为租赁合同纠纷，上诉人得意芬兰中心依据双方的租赁合同对涉案房屋行使占有、使用和收益的权能，虽然涉案租赁物为临时建筑，并已超出行政主管部门批准延长的使用期限，但涉案房屋至本案诉讼时止，尚未被依法拆除，上诉人得意芬兰中心正常使用，已实现了合同目的，因此，原判认为虽然合同无效，但上诉人得意芬兰中心仍应按照合同约定的租金标准支付房屋使用费符合公平合理、等价有偿的法律原则，并无不当。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还，故原审判决上诉人得意芬兰中心交还涉案房屋，符合法律规定，亦无不当。关于上诉人得意芬兰中心提出涉案房屋场地不属被上诉人住建公司，被上诉人住建公司无权收取场地的使用费的上诉理由，本院认为，相关行政机关已对涉案临时建筑进行处理，被上诉人住建公司因该建筑的出租收益也应由相关行政机关进行处理，不属于本案租赁合同纠纷的审理范围。其次，上诉人得意芬兰中心所称的行业不景气属于其应当承担的商业风险，不适用情势变更原则。此外，双方也没有达成减免使用费的一致协议。综上，上诉人得意芬兰中心认为其无需支付使用费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
关于上诉人得意芬兰中心在二审中提交的证据，与待证事实无关，本院不予采信。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费392元，由上诉人广州市越秀区得意芬兰推拿中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 郑高妍