宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0105民初3993号
原告：秦勇，男，1979年11月3日出生，回族，宁夏回族自治区泾源县国土资源局职工，住宁夏回族自治区泾源县。
委托诉讼代理人：张丽燕，银川市西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者。
被告：禹丽娜，女，1983年2月5日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区泾源县。
原告秦勇与被告禹丽娜确认合同效力纠纷一案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告秦勇及其委托诉讼代理人张丽燕，被告禹丽娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦勇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告签订的房屋转让协议无效；2、请求依法判令被告退还原告购房款19万元，支付损失费5908.2元，合计195908.2元；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理中，原告将诉讼请求第二项损失费由5908.2元减少为5700元。事实和理由：2017年6月18日被告通过”银川兴泾镇”微信平台发布出售位于银川市××区居民点（中石化油库前）院落的信息。原告看到信息后通过电话向被告询问了院落的具体事宜，被告承诺该院落房屋无任何法律纠纷和其它争议，且承诺产权清晰、信息准确真实。6月23日被告收取了原告2万元定金并出具了收条。2017年7月10日原、被告签订了房屋转让协议，并协商院落（房屋）总售价为19万元。原告分别于2017年7月12日、13日、15日分三次通过转账的形式向被告提供的银行账户转入14万元购房款。10月26日原告向被告支付了1万元现金。10月31日原告向被告丈夫秦志龙支付了2万元现金。2017年11月20日西夏区兴泾镇人民政府在集中拆除违章建筑行动中将该院落围墙推倒。当日16时左右，被告电话告知原告院落围墙被镇政府推倒了，随后微信转发了现场拆除视频。原告向被告询问原因，被告故意隐瞒房屋的真实情况。原告到兴泾镇政府询问详情，政府答复”该院落房屋是在兴泾镇苗圃上建造的，系违章建筑，已于2016年下发了限期拆除通知书，现你于五日内自行拆除房屋”。原告得知实情后要求被告退还购房款，被告拒绝退还，故原告诉至法院。
被告禹丽娜辩称，房屋转让合同有效，涉案房屋是被告从他人处购买，原告通过被告在微信朋友圈中发布的出售信息购买涉案房屋，原告对房屋是知情的。涉案房屋并没有被拆除，只是院墙被推倒，被告不同意向原告退还房款，也不同意支付损失。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原告提交的房屋转让合同一份、银行交易明细一份、收条二张、兴泾镇苗圃土地证一份、四至图一份、责令限期拆除通知书一份、宁夏公安常住人口信息综合查询一份，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交照片六张，拟证明被告将违章建筑卖给原告，隐瞒了房屋的信息，现房屋被依法拆除。被告对该证据不认可，认为被告出售给原告的房屋不是违章建筑。本院认定，结合原、被告陈述及原告提交的其他证据，本院对该组证据的真实性予以采信。
2、被告提交房屋转让协议一份，拟证明被告出售给原告的房屋不是违章建筑，双方签订的合同是有效合同，被告没有隐瞒房屋的真实性。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为该房屋买卖协议违反了国家法律规定，合同无效。本院认定，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。
3、被告提交干部花名册一份，拟证明原告在泾源县国土资源局工作，原告在购买房屋时应知悉房屋的情况。原告对该证据不认可，认为与本案无关联。本院认定，该证据与本案无关联性，不予采信。
根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2017年7月10日，原告秦勇（乙方）与被告禹丽娜（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将坐落于银川市××区居民点（中石化油库前）自购院落转让给乙方；总价款为人民币19万元，包括地皮及地上房屋（砖混结构三间）、围墙、大门等设施；付款方式为乙方第一次于2017年7月15日前付给甲方购房款人民币16万元，剩余3万元于2017年10月31日前一次性付清；甲方所转让的院落面积约400平方米，东至本宗土地上房屋背后20公分处，西至前围墙外10公分，南至南围墙10公分处，北至邻居围墙3.5米处。合同签订前，原告于2017年6月23日向被告支付定金2万元。合同签订后，原告分别于2017年7月12日、7月13日、7月15日、10月20日向被告支付房款5万元、5万元、4万元、1万元，于2017年10月31日向被告丈夫秦志龙支付房款19500元。庭审中被告认可共收到原告房款189500元。
另查明，涉案房屋三间系被告于2016年4月建造，截止法庭辩论终结前，被告未取得建造涉案房屋的合法审批手续。2016年10月13日，银川市国土资源局西夏分局以被告在银川市××区苗圃未经依法批准擅自占地建设房屋为由发出银国土西拆字2016第[233]号责令限期拆除通知书，责令被告自收到该通知书之日起7日内，自行拆除地上建筑物、附着物和其他设施，整改治理并恢复土地原状。逾期不拆除，不整改的，将依法申请西夏区人民政府予以强制拆除。2017年11月20日，涉案房屋周围围墙已被拆除。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定”任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。《宁夏回族自治区土地管理条例》第三十八条规定”建设占用土地，应当依法申请使用土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地区范围内的土地。能源、交通、水利、矿山、军事设施建设项目确实无法在城市和村庄、集镇建设用地区范围内安排，项目选址无法避开农用地的，可以在城市和村庄、集镇建设用地区范围外单独选址。建设占用土地，应当符合城市规划和村庄、集镇规划；涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划，并依法办理农用地转用审批手续；占用农民集体所有的土地的，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，还应当依法办理土地征用、使用审批手续”。本案中，被告未经依法批准擅自占用土地建设房屋，涉案房屋已被银川市国土资源局西夏分局责令限期拆除，故原、被告于2017年7月10日签订的《房屋转让协议》违反法律的禁止性规定，属无效合同，自始无法律约束力。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。庭审中双方均认可原告实际向被告支付购房款189500元，被告应向原告返还该购房款。被告明知涉案房屋系违章建筑而出售给原告，给原告造成了一定的损失，故被告应向原告赔偿损失5685元（189500元×6%÷12个月×6个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《宁夏回族自治区土地管理条例》第三十八条规定，判决如下：
一、原告秦勇与被告禹丽娜于2017年7月10日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告禹丽娜于本判决生效之日起十五日内退还原告秦勇购房款189500元、赔偿损失5685元，共计195185元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4214元，由原告秦勇负担11元，由被告禹丽娜负担4203元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长李巍
人民陪审员曹建中
人民陪审员张吉卉
二〇一八年五月四日
书记员程建红
附：本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《宁夏回族自治区土地管理条例》
第三十八条建设占用土地，应当依法申请使用土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地区范围内的土地。能源、交通、水利、矿山、军事设施建设项目确实无法在城市和村庄、集镇建设用地区范围内安排，项目选址无法避开农用地的，可以在城市和村庄、集镇建设用地区范围外单独选址。
建设占用土地，应当符合城市规划和村庄、集镇规划；涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划，并依法办理农用地转用审批手续；占用农民集体所有的土地的，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，还应当依法办理土地征用、使用审批手续。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。