湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0503民初171号
原告向嫚。
原告尹暹宾。
上述两原告委托代理人温鹏飞，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。
被告湖北宜化置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家乡旭光村四组。
法定代表人许本华，该公司董事长。
委托代理人蒋永学，该公司员工。一般授权代理。
原告向嫚、尹暹宾与被告湖北宜化置业有限责任公司商品房合同销售合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员冯昊独任审判，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告向嫚、尹暹宾的委托代理人温鹏飞，被告湖北宜化置业有限责任公司的委托代理人蒋永学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月22日，原告与被告签订了《宜昌市商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于宜昌市伍家岗区城东大道96号宜化山语城2号楼2-1-401号房屋，购房总金额为675047元，并已经按照合同约定履行付款义务。该合同第九条规定，被告应当在2012年12月31日前将商品房交付原告使用。同时合同第十条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此后，被告因故迟延交房，直至2013年7月31日，才将涉案房屋交付给原告。被告交付给原告的房屋也存在诸多问题，如合同中《附件四：装饰、设备标准》第3项顶棚包含石膏板吊顶，在被告交房时还没有做。原告不得不在收房后自费另找施工人员做石膏板吊顶。另外，合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，根据合同附件六﹤合同补充协议﹥第四条的规定，双方同意以合同约定交楼日期且乙方办理交楼手续后之次日办理产权登记期限的起算日。根据该条规定，被告应在交房日2013年7月31日的次日即2013年8月1日起的90日，也即2013年11月1日前内为原告办理完房地产权属证书。而被告实际在房地产权部门办理的时间为2014年10月29日，整整延期达一年时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金损失。此外，被告于2013年7月31日收取原告2013年5月8日至2014年5月7日一年的物业管理等综合费用合计2807元。原告认为，被告于2013年7月31日才将涉案房屋交付给原告，其从2013年5月8日开始计收物业管理费没有事实和法律依据，应该从2013年7月31日交房日为准计收为妥，故被告多收的物业费应该退还原告。综上，原被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效。被告未按合同约定按时交房、办理房地产权属证书以及交付的房屋不符合合同约定的条件和多收原告物业管理费的行为严重侵害了原告的合法权益，依法应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金6075元。2、被告向原告支付逾期办理房屋产权属证书违约金60754元。3、被告赔偿原告石膏板吊顶费用2340元。4、被告返还多收原告的物业管理费638元（以上合计69807元）。5、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，1、关于违约金的问题，对于原告诉请第一项提出的违约金，被告已经向原告支付了相应的违约金8000多元。2、房屋产权证书逾期办理，被告方认为在本案中被告已经向原告支付了关于逾期交房方面的违约金，原告诉请的第二项系重复主张违约金，没有法律依据。被告查询后发现没有逾期办理房屋产权证，根据补充协议，被告方没有逾期办证。3、对于石膏板吊顶费用，这个在合同中是销售员在打印时打错了，合同中没有约定被告为原告做石膏板吊顶，这个是毛坯房，不可能做石膏板吊顶，物业已经做了说明，原告坚持要按合同履行。原告多次找物业公司，物业公司作出了很多解释，说是销售人员弄错了，物业公司后来给了一批石膏材料给原告，原告没要。4、对于物业管理费，收取物业费系属于物业公司的行为，被告的主体不适格。综上，原告诉请没有依据，且诉求苛刻，请法院公平裁判。
经审理查明，2011年8月22日，原告尹暹宾、向嫚与被告湖北宜化置业有限责任公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0123067），合同第三条约定“原告购买被告投资建设的宜化山语城×××号房屋一套（产籍号为03-0043×××），建筑面积135.28平方米”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为4990元，总金额675047元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第九条约定“出卖人应当在2012年12月31日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。”第十一条约定，“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，买受人应对楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。”第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。”该合同附件六补充协议第四条约定：“1、双方同意以合同约定交楼日期且出卖人办理交楼手续后之次日办理产权登记期限的起算日。2、如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因产权登记面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担责任。3、按揭付款的，办理产权登记手续所需要的文件是否齐全以银行提供为准。银行提供了齐全文件的次日为产权登记的起算日，不受本条第2款约束。买受人委托出卖人向银行借取文件的，须向出卖人出具委托书。”合同附件四同时约定：“装饰、设备标准为：……顶棚：石膏板吊顶……。”
另查明，后合同签订后，原告向被告支付了购房首付款305048元，后又通过按揭贷款的方式向被告支付370000元以及面积补差款3244元。
最后查明，被告湖北宜化置业有限责任公司于2013年5月6日在报纸上刊登公告，通知宜化山语城业主宜化山语城一期2#住宅商品房已通过竣工验收，具备交房条件。现定于2013年5月7日开始正式办理交房手续。2013年7月31日，原告尹暹宾与被告办理房屋交接手续，并在《收房工程意见表》上注明“入户消防拆卸后还未修复、合同约定石膏吊顶没有安装、物业费只能从7月31日起收取、验房漏水、水电气表没办理权证”等内容。原告分别于2013年7月31日缴纳契税13566元及维修基金14137元，于2014年5月27日缴纳契税13566元。2013年9月6日，被告向原告向嫚支付逾期交房违约金8506元。2014年4月17日，该房屋登记于原告尹暹宾、向嫚名下。
上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》、3张《购房发票》、宜市房权证伍家区字第××号《房地产权属证书》、《宜化山语城收房工程意见表》、《宜昌巨匠装饰设计有限公司报价单》、《物业费收据》、物业费回函、2013年5月6日三峡日报刊登的《交房公告》、2份《宜昌市商品房买卖合同》、同一期的《补充协议》、2份《收据》以及本案的庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，1、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，被告应在2012年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，而被告于2013年5月6日才通知该房屋可以于2013年5月7日开始办理房屋交接手续，逾期126天，依法应当承担逾期交房违约责任，依照合同约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金8506元，该违约金被告已于2013年9月6日向原告支付。原告虽主张该房屋的交房时间应当计算至实际交房时间即2013年7月31日，但被告已于2013年5月6日履行了通知办理交房手续的义务，且原告所主张的拒绝办理交房手续的理由如“入户消防拆卸后还未修复、合同约定石膏吊顶没有安装、物业费只能从7月31日起收取、验房漏水、水电气表没办理权证”等并非明显质量瑕疵，其中未按照合同约定进行石膏吊顶系违反合同约定，而非房屋质量问题，原告亦未举证证明该房屋有明显质量瑕疵，不符合交房条件，故对于原告要求将交房时间计算至2013年7月31日的诉讼主张，本院不予认可。对于原告所主张的要求被告支付逾期交房违约金6075元的诉讼请求，本院不予支持。
2、合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。”原、被告之间签订的补充协议约定：“1、双方同意以合同约定交楼日期且出卖人办理交楼手续后之次日办理产权登记期限的起算日。2、如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因产权登记面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担责任。3、按揭付款的，办理产权登记手续所需要的文件是否齐全以银行提供为准。银行提供了齐全文件的次日为产权登记的起算日，不受本条第2款约束。买受人委托出卖人向银行借取文件的，须向出卖人出具委托书。”因办理房屋产权证书需要提交房屋交接及缴税资料，故该条约定的商品房交付使用之日应为实际交付使用之日即2013年7月31日，办理产权登记的起算日应为2013年8月1日。故被告应当于2013年10月30日前将房地产权属证书办理完毕。而该房屋于2014年4月17日过户登记至二原告名下，因此，被告应当承担逾期办证违约责任。被告虽认为依据补充协议其办理房地产权属证书的期限是360天，但其所依据的补充协议并非是原、被告签订的补充协议，与本案不具有关联性，本院不予支持。被告认为该违约金已过诉讼时效，因逾期办证至2013年10月30日起持续发生至2014年4月17日，原告于2016年2月2日向本院提起诉讼并未超过诉讼时效。原、被告在补充协议中并未约定逾期办证违约金的计算标准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定逾期办理房屋产权证书的违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告在《补充协议》中并未约定逾期办理房屋产权证书违约金的计算标准，故该违约金应当以已付购房款为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准（即中国人民银行同期贷款利率上浮50%）计算逾期办证违约金。原告所主张的逾期办证违约金虽计算至土地使用权证办理完毕之日即2014年10月29日，但合同约定的是在商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书，并未约定90日内办理土地使用权证，故该违约金只能计算至房屋产权登记之日即2014年4月17日。被告应以675047元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准向原告支付自2013年8月1日起至2014年4月17日止的逾期办理房屋产证书违约金。
3、对于原告所主张的石膏吊顶费用，被告虽辩称石膏吊顶系工作人员书写错误，但并未举证证明，该房屋顶棚的装饰设计标准为石膏板吊顶系明文载入合同，故被告应当依约为原告的房屋顶棚进行石膏板吊顶装修，而被告向原告交付的房屋并无石膏板吊顶装修系违约，应当承担违约责任。原告对其所主张的2340元石膏板吊顶费用损失已提供装修费收据及报价单予以佐证，应当予以支持。由于该吊顶费用系因装修该房屋而发生的费用，而原告直至2014年4月17日才取得该房屋产权，故原告于2016年2月2日起诉并未超过诉讼时效。对于原告所主张的物业费损失，系原告与物业公司之间的法律关系，与本案不具有关联性，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：
一、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决书生效之日起十日内以675047元购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准向原告向嫚、尹暹宾支付自2013年8月1日起至2014年4月17日止的逾期办理房屋产证书违约金。
二、被告湖北宜化置业有限责任公司于本判决书生效之日起十日向原告向嫚、尹暹宾支付石膏板吊顶费用2340元。
三、驳回原告向嫚、尹暹宾其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费773元（已减半收取），由被告湖北宜化置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 冯 昊
二〇一六年五月十八日
书记员 夏梦蝶