北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第07783号
原告杨涛，男，1975年12月10日出生。
委托代理人张茂东，北京徐凤明律师事务所律师。
被告王洪生，男，1959年11月8日出生。
委托代理人刘广聪，北京市国宁律师事务所律师。
原告杨涛诉被告王洪生房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员吕少罕担任审判员，公开开庭进行了审理。原告杨涛及其委托代理人张茂东、被告之委托代理人刘广聪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨涛诉称，2012年5月7日原被告双方经北京开心园房地产经济有限责任公司（以下简称开心园公司）介绍，被告王洪生同意将坐落于北京市房山区城关街道××小区2号楼3单一302室房屋一套卖给原告，价格为四十三万五千元。商议好后原被告双方签订房屋订购协议，由原告支付两万元定金（已交给中介），协议对双方违约由明确的规定。协议签订后原告将各项借款手续提交完成，可被告却反悔了，不卖此房了。原告多次通过中介找被告，被告就是不露面。为维护我的合同权益，特诉至法院，要求：一、判令被告违约，并解除2012年5月7日的房屋订购协议及2012年5月11日的存量房屋买卖合同；二、判令被告赔偿原告违约金四万元和房屋增值部分金额二十万元，合计二十四万元；三、请求中介费一万九千零二十元由被告负担；诉讼费由被告承担。
被告王洪生辩称，同意解除合同的诉讼请求，不同意其他诉讼请求。双方于2012年5月7日签订的房屋订购协议及2012年5月11日签订的存量房屋买卖合同是经过中介公司签订的。我方2012年5月6日委开心园公司的王杰，当时签订协议委托王杰卖房子，房价是43万，期限是5月6日到8月6日三个月。当时签字的三份房屋订购协议，上面都是空白的没有内容。原被告双方都没有见面，上面的所有内容都是后加的。到2012年8月份时候也没有和原告见面过。2012年5月11日的合同是王洪生签的字，合同履行过程中定金交没有交我们不知道，只是合同这么约定。中介也没有和我们说个事；关于贷款的约定6月初的时候原告向燕山申请了公积金贷款，之后经过打听没有给他贷款是因为他名下有2套房子，不符合限购政策，不是像原告说的原因。到2012年6月14日的时候中国银行的人要求王洪生签订首付款项的时候，当时银行问王洪生有没有收到首付款，并称如果没有收到就不要签字，因为王洪生没有收到首付款，所以没有签字，而且申请贷款的人也是杨涛，我认为张晓龙的名字是之后加上去的。2012年6月14日张涛申请商业贷款不是张小龙贷款，是杨涛的名。到2012年8月6日时候房子没有卖出去，王洪生找到了中介要房产证，说房子不卖了，中介迟迟不给。之后王洪生是对杨涛说了一次性把钱支付清就直接过户，为什么没有办了是因为原告让中介跟着过户去，王洪生当时不同意，因为8月6日为止我们和中介的合同就已经到期了，就和中介没有关系了，因此双方发生了争议。现我方提出反诉请求，要求解除原被告双方于2012年5月7日签订的2011-房-09房屋订购协议及2012年5月11日签订的编号C569235号存量房屋买卖合同。理由是因被告不符合限购政策，交易无法进行，是杨涛违约在先，我方有权解除合同。
经审理查明，位于北京市房山区房山××小区2号楼③单元302号房屋（产权证号为京房权证房私自第××号），产权登记人为王洪生，产权人为王洪生及其配偶王荣利。2012年5月6日，王洪生、王荣利作为乙方与甲方开心园公司、王杰签订协议书：“…此房产权人王洪生、配偶王荣利自愿同意此房让北京开心园房产王杰出售。出售价不低于435000元。如果由客户给于（予）此房价，产权人王洪生和配偶王荣利同意王杰和买房人签订房屋订购协议，订购协议里关于的一些责任由产权人王洪生和王荣利承担，王杰无责任。如果此房王杰替产权人签好协议后，产权人王洪生和王荣利不卖了，协议里的赔偿款由产权人王洪生和王荣利承担，居间方的服务费也由产权人王洪生和王荣利承担。…约定时间期限为2012年5月6日至2012年8月6日有效。备注：指产权人与王杰签订的本协议和产权人签订的三份房屋订购协议。合同编号为：2011-房-09，…此协议一式贰份…签字后即可生效。”
2012年5月7日，经开心园公司介绍，杨涛在王洪生、王荣利已于2012年5月6日签字的合同编号为2011-房-09的房屋订购协议上签字。该房屋订购协议甲方出卖人为王洪生，乙方买受人为杨涛，丙方居间方为开心园公司。协议内容为：“…第四条甲方房屋售让总价为435000元。…第五条乙方于2012年5月7日向甲方支付购房定金2000元。甲乙双方同意定金由居间方保管，视为甲方收存；同时，甲方将房屋产权证、售房保证金质押于丙方。第七条双方约定采取第1或第3种付款方式交易：1、一次性付款…3、申请住房公积金贷款…第十三条补充条款经甲乙上方协商一致同意，甲方违约，自愿赔偿乙方肆万元整（不包括购房定金），乙方违约，自愿赔偿甲方肆万元整（包括购房定金）。居间方的服务费由违约方支付。此房价不受网签价格的影响。甲乙双方必须配合居间方办理此房的一切相关手续，否则视为违约。如果借款人不能做手套房，可换其他借款人。甲方不配合此交易，还必须赔偿乙方按市场值的增值部分。其他借款人指：张晓龙，身份证号：×××。”协议的签订日期处写为2012.5.7。2012年5月11日，王洪生与杨涛签订合同编号为C569235的存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定：“…第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币440000元。（二）买受人采取下列第1一种付款方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。1、自行交割，…（三）关于贷款的约定买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为人民币350000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。…”出卖人处有王洪生签字，买受人处有杨涛签字。
存量房屋买卖合同签订后，王洪生依据约定配合杨涛办理了申请住房公积金贷款手续。2012年6月11日杨涛申请公积金贷款没有办下来，因为杨涛名下还有一套房子。其小舅子买房子用他的公积金贷款了。之后，王洪生应中介及杨涛的要求，配合办理商业贷款。王洪生作为甲方签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，签字日期为2012年6月14日，乙方处为张晓龙，但没有签字日期；王洪生作为甲方还签署了《二手房转账付款委托协议》，并填有身份证号及联系电话，乙方处为张晓龙，但没有其他信息。之后，杨涛以张晓龙名义向中国银行申请贷款，并与2012年8月15日委托深圳市国策房地产土地估价有限公司估价，该公司于2012年8月16日做出房地产抵押估价报告。之前在中国银行股份有限公司北京东城支行在向王洪生确认二手房首付款是否交付时，因王洪生并没有收到首付款，因此王洪生没有在《二手房首付款交付确认函》上签字。由此，以张晓龙名义申请的商业贷款没有审批通过。2012年8月18日，开心园公司在撤销2012年5月11日王洪生与杨涛签订合同编号为C569235的存量房屋买卖合同（经纪成交版）之后，又备案了一份合同编号为C619104号的存量房屋买卖合同（经纪成交版），出卖人为王洪生，买受人为张晓龙，但该合同并没有王洪生的签字。
审理中，原告杨涛认可2012年5月7日签订房屋订购协议时，协议书已有王洪生的签字，王洪生并不在现场，他并不认识王洪生和王荣利，第一次见王洪生是在2013年的2月份在王洪生单位，王荣利一直没有见过。对使用张晓龙贷款的事，杨涛称他与张晓龙是朋友，双方有约定，由张晓龙办理贷款、签合同、过户，之后再想法从张晓龙处过户给他。
另，经向开心园公司王杰询问，王杰认可与王洪生、王荣利2012年5月6日签订的协议。王杰称在签订房屋订购协议的时候杨涛说过他想用公积金做首套房贷款，如果不能做首套房贷款，就找一个他的朋友做商业首套房贷款。对此王杰称，找其他人贷款合不合法由法院定，她认为合同双方协商好了就行。对于杨涛与王洪生签订可以由杨涛朋友张晓龙办理贷款的事，王杰称在她从事该职业来没有经手过这样的事。
审理中，原告撤回了要求被告负担中介费一千九百零二十元的诉讼请求，并变更第二项诉求为判令被告赔偿原告违约金一万元。同时被告撤回其反诉请求。
以上事实，有当事人陈述，原告提交的证据1原被告签订的房屋订购协议、存量房买卖合同复印件、房地产评估报告复印件、争议房屋的产权证复印件、王洪生身份证复印件、王洪生售房个人声明复印件，被告提交的2012年5月6日和王杰的协议书、2012年5月11日的存量房买卖合同复印件、2012年8月18日存量房买卖合同复印件，以及法院向开心园公司调取的该房屋买卖手续材料等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为，合同订立中，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原被告签订的房屋订购协议，合同内容并未经过原被告磋商，被告事先已经在房屋订购协议上签字，内容是由开心园公司代替被告与原告确定，而房屋订购协议中第十三条补充条款约定加大了被告的义务及违约风险，对被告有失公平。其中该条款中房价不受网签价格的影响的约定，违反房地产市场的秩序，应属无效；该条款后半段约定其他借款人为张晓龙，而张晓龙与原告仅是普通朋友关系，如果由张晓龙贷款，那么将来签订存量房屋买卖合同的买房人应为张晓龙，从而实质上变更了合同主体，而按照合同相对性原则，合同权利义务仅对合同相对人有法律约束力，故该部分应属无效。因此原被告于2012年5月7日签订的房屋订购协议成立，但应属部分有效，其中协议第十三条补充条款中“房价不受网签价格的影响”“可换其他借款人张晓龙”部分无效。合同成立后，被告已经依约配合原告申请住房公积金贷款，因原告之原因未能审批，后被告又应约配合原告申请商业贷款，因原告依案外人张晓龙名义申请贷款的约定无效，故未能审批商业贷款不属于被告的责任，故被告已经全面履行了自己的义务，被告未违约。对原告要求被告给付违约金的请求，无事实依据及法律依据，本院不予支持。对房屋订购协议，原被告合同目的已经无法达到，已经没有履行的必要，原告请求解除，被告亦同意解除，该协议应予以解除。对原被告于2012年5月11日签订的存量房屋买卖合同，已经被撤销，合同已经不存在，故原告要求解除的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十六条、第九十三条之规定，判决如下：
一、原告杨涛与被告王洪生二〇一二年五月七日签订的房屋订购协议第十三条补充条款中关于“房价不受网签价格的影响”“可换其他借款人张晓龙”部分无效。
二、解除原告杨涛与被告王洪生二〇一二年五月七日签订的房屋订购协议。
三、驳回原告杨涛的其他诉讼请求。
案件受理费七十五元，由原告杨涛负担六十元（已交纳），由被告王洪生负担十五元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 吕少罕
二〇一三年九月二十七日
书 记 员 安 雪