北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4366号
上诉人（原审被告）保利大厦有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街14号。
法定代表人王旭，董事长。
委托代理人康壮，男，1974年10月9日出生。
委托代理人彭彦斌，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京亿方物业管理有限责任公司第三分公司，营业场所北京市朝阳区西坝河南里22号楼。
负责人顾贾伟，总经理。
委托代理人周晚晴，女，1986年8月25日出生。
委托代理人杨玉珍，女，1965年8月6日出生。
上诉人保利大厦有限公司（以下简称保利大厦公司）因与被上诉人北京亿方物业管理有限责任公司第三分公司（以下简称亿方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第14468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理该案后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官郑吉喆参加的合议庭，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人保利大厦公司的委托代理人康壮、彭彦斌，被上诉人亿方物业公司的委托代理人周晚晴、杨玉珍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
亿方物业公司在一审中起诉称：保利大厦公司在亿方物业公司管理的西坝河地区有产权房，与亿方物业公司签订了房屋委托代管合同。合同书中约定产权人应在12月15日前向亿方物业公司交纳当年物业费用，保利大厦公司一直不能按期履行合同全额交纳物业费，亿方物业公司收费人员多次催要物业费都遭到拒绝。故亿方物业公司诉至一审法院，要求保利大厦公司支付西坝河地区74套房屋物业费共计85758.74元。
保利大厦公司在一审中答辩称：一、保利大厦公司在亿方物业公司管理区域内的产权房于2002年通过房改售房形式向承租人出售，现亿方物业公司要求保利大厦公司按原房屋数量交纳物业管理费缺乏事实依据。1987年，保利大厦公司作为国有企业因项目建设拆迁问题在朝阳区西坝河地区提供74套安置房屋出租给被拆迁人使用。保利大厦公司依据北京市公房承租管理办法收取租金，同时参照当时公有房屋管理的通行做法将74套房屋的物业管理工作通过物业代管合同的方式交给亿方物业公司，同年双方首次订立《物业服务合同》。2002年，保利大厦公司根据国务院、北京市关于进一步深化公有住房体制改革的整体部署，通过房改售房的方式将上述房屋以成本价销售给房屋的承租人，2004年办理完毕产权过户手续，至此保利大厦公司在亿方物业公司管理区域内的房屋仅余17套，现亿方物业公司按照74套产权房标准要求保利大厦公司支付物业管理费用缺乏事实依据。二、亿方物业公司因怠于向小业主行使收费权利而向保利大厦公司提出继续缴纳74套房屋物业费的主张缺乏法律依据。根据《物业管理条例》第7条，《北京市高级人民法院关于审理物业合同纠纷的意见（试行）》第22、23、24、25条的规定，物业服务费应当向业主、物业使用人收取。亿方物业公司在起诉状中称“合同约定产权人应在12月15日以前向物业公司缴纳当年物业费用”，此表述能够说明亿方物业公司对缴费主体产权人是明知的，亿方物业公司在提供的诉讼证据中也说明其已经实际收取西坝河东里14楼1501、中里14楼104室、柳芳24-1107室产权人缴纳的物业管理费用。现亿方物业公司因小业主的主体分散而怠于向业主追缴物业管理费用，反而要求向原产权人保利大厦公司支付应当由小业主承担的管理费，此举缺乏法律依据。三、保利大厦公司认为双方订立的《物业服务合同》效力待定，亿方物业公司无权据此收取保利大厦公司缴纳的物业管理费用，亿方物业公司已经收取的费用构成不当得利应予以返还。亿方物业公司是分公司，分公司可以作为其他组织参加诉讼但不能独立承担责任。保利大厦公司与亿方物业公司签订的《物业服务合同》应当被认定为无效。四、亿方物业公司未提供实际对业主室内进行小修的证据代收代缴费用的凭证，其收取此两项费用缺乏事实依据。物业管理是对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备及相关的场地进行维修、养护、管理、环境维护和维护相关秩序的活动。建筑物的专有部分的日常小修完全是产权人的私事，在产权人的要求下才能提供，否则构成侵权。亿方物业公司应当提供接受小业主委托并实际完成委托工作且完成的工作内容符合小业主要求的证据作为诉讼的依据。至于代收代缴款项的收取，亿方物业公司也应当提供相应的授权和缴款凭据以备核实。保利大厦公司认为，保利大厦公司在亿方物业公司管理区域内的房屋数量已发生变化，亿方物业公司据以收取物业管理费用的合同存在巨大瑕疵，且未提供收取小修费用、代收代缴费用证据的前提下要求保利大厦公司全额支付物业管理费的做法既无事实基础且缺乏法律依据。请求法院驳回亿方物业公司的诉讼请求。
一审法院判决认定：亿方物业公司与保利大厦公司签订了《物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，双方应按照合同约定履行各自义务。虽然物业服务合同约定期限届满，但亿方物业公司一直继续提供服务，且涉案房屋并非处于一个独立的可以封闭管理的区域，如单方面解除合同将不利于涉案房屋及小区的物业服务，双方所签署的《物业服务合同》应继续履行为宜。关于保利大厦公司主张涉案房屋已经房改售房出售给个人，其不应再交纳物业费一节。该院认为，因房改售房是国家在住房制度改革过程中形成的特定历史产物，对于此类住房物业费用交纳的调整，亦应参考国家对此类住房的政策性规定。现保利大厦公司并无证据证明涉案房屋已经过二次上市交易，亦无证据证明购房人与保利大厦公司之间有关于物业费交纳主体变更为购房人个人的约定，现亿方物业公司依约为涉案房屋提供了物业服务，亿方物业公司主张的费用中，保利大厦公司理应支付相应的费用。亿方物业公司主张的费用中，室内小修费、电梯运行维护费、水泵运行维修费、物业服务费、垃圾清运费、电梯检测费、避雷检测费用均根据双方合同约定标准及房屋实际套数面积进行计算，且相关数额未超过合同约定，该院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：保利大厦公司于判决生效后7日内给付亿方物业公司物业费共计85758.74元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
保利大厦公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。其主要上诉理由是：一、一审法院事实认定不清。1.一审判决第5页第2段《关于按照房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业管理费缴纳问题的通知》（京建物200630号）内容的描述与北京住建委公示的文件内容不符。保利大厦公司对历史原因形成的现实情况充分理解，1987年开始由承租人租赁保利大厦公司拥有产权的涉案房屋，2002年保利大厦公司严格遵守北京市房改房相关政策，按照成本价将房屋出售给承租人，2006年北京市住建委发布上述《通知》，该文件已充分考虑到《物业管理条例》征求意见稿中关于“物业管理费缴纳主体”的要求和《北京市物业管理办法》的实际情况，采用了折中的办法，即规定了4年的过渡期，过渡期内原缴费主体不变。《通知》开头部分原文为“办法实施前”，即《通知》在2010年10月1日前适用，此后应依照《北京市物业管理办法》执行。另，依据法律法规的效力级别，《通知》层级较低，当《通知》与《物业管理条例》相冲突时，不应选择《通知》作为适用的法律。2.一审判决第6页第10行“本院认为”部分，“现被告并无证据证明涉案房屋已经过二次上市交易”的认定存在事实及法律问题。（1）上述认定与一审庭审中亿方物业公司关于部分涉案房屋已经经过二次交易的自认行为相互矛盾（包括西坝河东里14-1501、中里14-104、柳芳24-1107三户）。（2）原审将查明第三人房屋产权登记情况的举证责任分配给保利大厦公司明显不当。保利大厦公司多次拟查询房屋产权状况，均遭到房管部门拒绝，理由是保利大厦公司非产权人无权查询，一审法院应依职权调取该证据，该证据属于保利大厦公司无法获得的证明材料。（3）一审法院在审理中遗漏了本案重要事实的查证，即涉案房屋居住者是否实际享受亿方物业公司提供的物业管理服务及涉案房屋产权人是否应当被追加为本案第三人。这一做法剥夺了案外人对物业管理合同是否全面、适当履行的抗辩权。二、一审法院适用法律不当。1.一审法院以已经失效的《物业服务合同》为依据要求保利大厦公司承担合同义务，属于适用法律不当。一审认为，合同虽已到期，但因涉案房屋不是封闭管理区域因素，便认为原物业服务合同应当继续履行，这种认识超出了法官的自由裁量范围。亿方物业公司没有提供任何证据证明其提供了实际服务，双方的合同已经结束了，本案案由应为不当得利纠纷，而非物业服务合同纠纷。2.一审法院援引《合同法》第六十条作为判决依据，要求保利大厦公司支付物业费属于适用法律错误。《合同法》第六十条为合同履行的“平衡条款”，要求双方全面、适当履行合同，对合同双方当事人均适用。但该条必须辅以《合同法》第一百零七条、第一百零九条等内容方能形成独立的请求权基础，而不能单独适用于判决中。3.一审已查明事实无法证明亿方物业公司已经善意、全面履行了合同义务，因此《合同法》第60条缺乏请求权基础。目前为止，保利大厦公司在北京市住建委官网上仍然无法查询到亿方物业公司有资格提供物业服务的信息。由于缺乏亿方物业公司的物业管理资质级别、亿方物业公司的物业管理岗位人员资质情况、亿方物业公司和保利大厦公司订立合同的备案信息等关键性基本信息，无法认定亿方物业公司已经全面、善意地履行了合同义务，并据此取得合同对价。三、判决结果显失公平且违法。保利大厦公司作为国有控股公司，对住房改制政策的演变深有体会。2006年北京市住建委发布上述《通知》，提出在《北京市物业管理办法》实施前，原房改房、康居工程的物业管理费缴纳责任主体不变，此后保利大厦公司一直缴纳物业费到2012年底。2006年以来房价飞速上涨，因此大量房屋已被原房屋购买者出售、出租，一审法院未确定房屋实际使用人是否为原房改房购房者、其利害关系人，且未考虑北京市地方政策时效性的情况下，要求保利大厦公司代替案外第三人支付物业管理费，于法无据且显失公平。
亿方物业公司服从一审法院判决，其针对保利大厦公司的上诉理由答辩称：不同意保利大厦公司的上诉意见。一审时亿方物业公司提交了证据证明了在合同到期后持续提供了物业服务，涉案房屋所在大楼并非只有保利大厦公司一个产权人，楼中还有其他的产权人和产权单位，物业服务合同都在持续履行，因此不可能直接停止对于涉案房屋的物业服务进行撤离。亿方物业公司已经进行了备案，并能提交合同备案的结果通知单。对于涉案房屋的二次出售问题，经过亿方物业公司调查，只有三户进行了二次出售，即西坝河中里14-1501室、14-104室以及柳芳24-1107室，但这三户出售后的相关物业费并不在亿方物业公司本次诉讼范围之内，已经进行了扣除。关于房改政策通知，亿方物业公司收物业费一般都遵循《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》进行的收费，其他相关的文件一直没有对房改房小区进行过说明，这个文件是房改房小区唯一适用的文件。
本院经审理查明：
2012年9月19日，亿方物业公司（作为甲方）与保利大厦公司（作为乙方）签订《物业服务合同》，约定根据国家、北京市有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方愿将朝阳区西坝河地区房屋委托乙方实行物业管理。（第二条）坐落：朝阳区8栋楼，建筑面积4944.51平方米，74套房。具体楼号西坝河中里14楼26套1785㎡；柳芳北里24楼18套1238.57㎡；柳芳北里25楼7套320㎡；西坝河东里53楼2套164㎡；67楼1套69㎡；87楼4套276㎡；89楼14套933.94㎡；西坝河西里13楼2套158㎡。（第二章物业服务内容第四条）房屋建筑共用部位和室内的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、楼门厅。（第四章物业服务费用第十三条）甲方应按时交纳以下费用：1.室内小修费1.1元／平方米，年交纳5438.96元；2.电梯运行维护费年缴纳39375.54元；3.水泵运行维修费6805.69元；4.物业服务费年缴纳31298.75元。（物业服务费含公共部位小修费、管理费、小区共用设施维修费、绿化费、消防设施费，以上内容按实际项目收费）。5.代收代缴费4541.94元。其中（1）垃圾清运费30户／年，年交纳2220元。（2）电梯检测费，年交纳966.19元。（3）避雷检测费1355.75元。上述费用共计87460.88元。以上费用按年支付。（第十八条）委托管理期限自2012年1月1日至2012年12月31日。（第十九条）本合同期满，甲方决定不再委托乙方物业管理，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。
亿方物业公司主张其为保利大厦公司房屋所在小区提供物业服务，保利大厦公司应支付2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费用，按照74套房屋共计4944.51平方米计算，包括如下项目：室内小修费5365.03元（单价1.1元）、电梯费38931.95元、水泵费6712.27元、物业服务费30873.31元，垃圾费2190元（每户30元）、电梯检验费955.44元、避雷检测费1332.9元，扣减中里14－1501室的费用，以及扣减中里14-104室及柳芳24-1107号房屋各3个月的费用共计602.16元，欠付金额共计为85758.74元。保利大厦公司认可现在房屋数量为74套，认可涉案房屋由亿方物业公司提供物业服务，保利大厦公司已将2013年1月1日前的物业费交付亿方物业公司。
一审庭审中，亿方物业公司提交北京市建委，北京市发改委《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（京建物（2006）30号）各一份，文件的主要内容为：按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居《康居》住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。保利大厦公司认可上述证据的真实性。
二审庭审中，亿方物业公司为证明其确实在为小区提供服务，且已经在建委备案，提交了三份物业服务合同备案的《办理结果通知书》和两份物业服务合同变更的《办理结果通知书》。保利大厦公司认为上述证据不属于新证据，对其真实性、关联性和证明目的均不予认可。
保利大厦公司主张涉案房屋中的17套房屋虽然登记在保利大厦公司名下，但是实际由被拆迁人承租，其余房屋自2002年开始产权人已房改售房变更为个人名下。
上述事实，有物业服务合同、保修单、发票、《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》、房屋所有权证书、《办理结果通知书》以及双方当事人在一审、二审的陈述意见等在案佐证。
本院认为：亿方物业公司与保利大厦公司签订的《物业服务合同》，内容未违反法律、行政法规的效力强制性规定，双方均按照该合同约定履行了相应义务。虽合同的期限届满，但涉案房屋并非处于一个独立的可以封闭管理的区域，无法在不影响其他小区用户的公共利益的情况下终止对于涉案房屋的物业服务，故亿方物业继续为涉案房屋提供了物业服务，其有权主张相应年度的物业费。
出售房改房屋是国家特定历史时期的产物，区别于普通商品房的出售，政府部门结合当时特点制定的有关规定和政策应当执行，由此涉及的房改房出售后物业费的交纳问题，亦与普通商品房的物业费交纳相区别，应当参考国家对此类住房的政策性规定。根据京建物（2006）30号文件规定，涉案房屋系保利大厦公司按房改政策出售的公有住宅，且保利大厦公司并无证据证明除西坝河中里14-1501室、14-104室以及柳芳24-1107室之外的其他涉案房屋已经过二次上市交易，亦无证据证明购房人与保利大厦公司之间有关于物业费交纳主体变更为购房人个人的约定，所以保利大厦仍是涉案房屋的物业费缴纳责任主体。亿方物业公司根据《物业服务合同》的标准要求保利大厦公司缴纳物业费并无不当。保利大厦公司上诉提出的一审法院判决认定交费义务主体及适用法律错误、其与亿方物业公司之间不存在物业服务合同关系等主张，依据不足，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1944元，由保利大厦有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二案件受理费1944元，由保利大厦有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴 晶 焱
代理审判员 王 天 水
代理审判员 郑 吉 喆
二〇一六年五月十三日
书 记 员 张瀮元书记员刘畅