北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第341号
原告（反诉被告）包头市悠然网络科技有限公司，住所地内蒙古包头铝业产业园区管委会315室。（注册号150202000029628）
法定代表人吕铁军，经理。
委托代理人于永江，北京市观澜律师事务所律师。
委托代理人王福成，男，1982年5月22日出生。
被告（反诉原告）北京物丰华运商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇宏福东路北侧7号。（注册号110115009778774）
法定代表人张令，执行董事。
委托代理人陈柱才，男，1984年8月16日出生。
委托代理人徐洋，北京市隆安律师事务所律师。
原告（反诉被告）包头市悠然网络科技有限公司（以下简称：悠然公司）与被告（反诉原告）北京物丰华运商贸有限公司（以下简称：物丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员左文兢担任审判长，人民陪审员张文华、李莲滨参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）悠然公司委托代理人王福成、于永江，被告（反诉原告）物丰公司委托代理人陈柱才到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）悠然公司起诉称：原告于2013年9月24日与被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告位于海淀区西四环北路158号慧科大厦西楼四层房屋作为办公用房，租金为每天每平方米4.3元，年租金为1987160元，并约定原告方需交纳相当于两个月租金作为押金于第一期租金一并交付。合同签订后，原告按约定交纳了各项费用并积极履行合同项下各项义务。然而因物丰公司与其所聘请物业公司之间发生纠纷，导致包括原告承租房屋在内的大厦西区在2014年5月及7月先后两次长时间没有空调制冷，其他物业服务也存在多处瑕疵，如上下水管道存在严重问题，每天不定时出现化粪池反味情况，针对以上问题原告一直与被告方及物业部门交涉，但均没有根本解决。物丰公司停止空调制冷服务时间正值夏季，室内温度高达35度，根本无法办公，空调机房温度更是高达43.7度，导致机柜无法工作，给原告造成极大损失。在第一次没有提供制冷期间，原告就发函给被告，要求其纠正违约行为，赔偿原告损失，但物丰公司不顾原告警告，依然第二次主动停止空调制冷。停止制冷期间，双方多次交涉，并为此于2014年7月21日报警。原告在迫不得已情况下，于2014年8月5日致函被告，要求解除租赁合同。2014年9月5日，经被告同意，原告搬离承租房屋，并于同日再次致函被告，通知其解除合同。根据合同约定，被告负有提供空调等设施的维护和修缮义务，被告不承担维修义务，导致原告无法正常使用房屋的，原告有权单方解除合同。现为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认双方所签《房屋租赁合同》于2014年9月24日解除；2、判令被告退还2014年9月6日至2014年9月23日期间房租97996元；3、判令被告返还租房押金331193元；4、判令被告支付违约金331193元。
被告（反诉原告）物丰公司答辩称：原告所述与事实不符，要求解除租赁合同的诉求于法无据，请求依法驳回其全部诉讼请求。我方并未主动停止制冷，悠然公司撤离房屋亦未经过我方同意。同时，物丰公司提起反诉，事实和理由为：房屋租赁合同约定悠然公司每三个月向物丰公司支付租金496790元，并应提前一个月支付，截止反诉提起之日，悠然公司未向我方支付两个付款周期租金共计993580元。现悠然公司违约，应当支付违约金。反诉请求：1、判令悠然公司向物丰公司支付2014年9月24日至2015年3月25日的租金993580元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金331193元；3、判令被反诉人承担诉讼费用。
反诉被告（本诉原告）悠然公司答辩称：不同意反诉请求，理由同起诉意见。
经审理查明：出租人（甲方）物丰公司与承租人（乙方）悠然公司于2013年9月24日签订《房屋租赁合同》，约定主要内容为：租赁房屋位于北京市海淀区西四环北路158号（现名慧科大厦）西楼四层；租赁房屋建筑面积1266.11平方米，甲乙双方同意按面积计算租金、物业费及其他费用；租赁期限自2013年9月25日至2015年9月24日；免租期20天，自2013年9月25日起至2013年10月14日止，免租期内免付租金，但需缴纳实际发生的水、电、物业费等费用；租金以每天每平方米（建筑面积）4.3元（不含物业费）计算，年租金为1987160元，年租金分四期缴纳，每三个月为一个付款周期，第二个付款周期为2013年11月25日前，以后每个付款周期依次计算，每个付款周期均提前一月支付该付款周期的租金，每个付款周期应付租金为496790元；乙方需支付押金331193元，租赁期满或合同解除后，在乙方全部履行合同各项条款、规定和条件的情况下，并且交还房屋并交清所欠一切费用后的20个工作日内，租赁方无息退还承租方；甲方在租期内提供水、电、空调、供暖及日常房屋维护和修缮义务（乙方原因导致前述设备的损坏等维修和修缮需另行由乙方承担费用），甲方不得延迟履行这些约定义务，以保证乙方的安全、正常使用；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同……3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；任何一方单方违约，均应向守约方按月租金200%支付违约金。
合同签订后，悠然公司支付押金331193元，并装修入住房屋进行办公使用，现支付租金至2014年9月23日、支付物业费至2014年9月30日、支付电费至2014年8月12日。另，装修费用为20万元。
合同履行过程中，2014年5月和7月，租赁房屋存在停止空调制冷情况。庭审中，悠然公司陈述：停止制冷期间分别为5月份三周和7月上旬至8月下旬。物丰公司对两次暂停制冷事实予以认可，但陈述系物业公司原因导致，不认可原告所述停冷时长。
其中2014年7月7日，物业公司向物丰公司发送《公函》，其中载明：“2014年6月24日，我公司致函贵公司，敦促贵司缴纳今年以来所拖欠的大额物业服务费、电费等费用。但贵公司至今未做任何回复，也未有任何对解决贵我双方矛盾有益的建议和举措……目前，我公司实在无财力再为贵司垫付巨额费用。因此，我公司在不得已的情况下将暂停对贵司提供的部分物业服务，请贵司以及贵司的房屋使用人做好应急准备”。
2014年8月19日，北京市公安局海淀分局对物丰公司报物业公司损坏空调设备一案予以刑事立案，并作出《立案告知书》。
2014年9月7日，悠然公司搬离租赁房屋，支出搬家费用34180元。
2014年9月24日、9月26日，悠然公司向物丰公司送达《通知函》，主要内容为：因物丰公司与物业公司之间纠纷，导致所承租房屋分别于2014年5月及7月两次暂停空调制冷服务，第一次暂停制冷时已提出警告，现至今仍未正常提供制冷及相关物业服务，特通知贵公司依法解除合同。
2014年10月14日，物丰公司向悠然公司发送《回函》，主要内容为：2014年5月及7月，因物业公司原因，造成整栋大楼空调制冷暂停，此结果并非我方导致，并非我方所能控制，此过程中积极与物业沟通，并主动承担空调系统维修和恢复工作，对于贵司解除合同理由，我方不予接受，并请及时缴纳租金及滞纳金，否则将收回房屋。
上述事实，有房屋租赁合同、付款电子回单、携物出门单、公函、关于提前退租慧科大厦办公用房的函、快递回执单、回函、搬家服务单、装修合同、发票、照片、立案告知书及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：物丰公司与悠然公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，双方应按合同约定履行义务。
物丰公司作为出租人有义务提供保持租赁物符合约定的办公用途，现双方均认可涉案房屋空调分别在2014年5月和7月两次暂停制冷服务，而物丰公司为合同相对方，所以停止制冷服务应属物丰公司违约。物丰公司作为合同义务人，在已经确认停止制冷事实存在的情况下，负有举证责任证明停止制冷期限，但其未能举证。因制冷问题公安机关已经刑事立案，可以佐证制冷停止时长及程度，本院结合物业公司所发《公函》及公安机关立案时间，对悠然公司陈述的制冷停止时长予以认定。因停止制冷时间为7月上旬至8月下旬，时间长且正值本市高温时段，在无制冷情况下，悠然公司无法正常使用房屋进行办公经营，物丰公司违约行为达到合同解除条件。现物丰公司已于2014年9月24日收到解除通知，本院对原告要求确认合同解除的请求予以支持。合同解除后，悠然公司才不再负有支付租金义务，本院对原告要求退还解除前2014年9月6日至2014年9月23日租金的请求不予支持，对被告要求支付2014年9月24日至2015年3月25日租金及违约金的反诉请求亦不予支持。合同解除后，物丰公司依约应当无息退还悠然公司押金，本院对此请求予以支持。因悠然公司并非永久租用涉案房屋，故搬家费用系必然产生，与物丰公司违约无必然因果关系，故本院对搬家费系经济损失的意见不予采纳。原告主张违约金过高，本院在酌减后结合案件情况予以确定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、包头市悠然网络科技有限公司与北京物丰华运商贸有限公司之间房屋租赁合同关系于二零一四年九月二十四日解除；
二、北京物丰华运商贸有限公司于本判决生效后七日内退还包头市悠然网络科技有限公司押金三十三万一千一百九十三元；
三、北京物丰华运商贸有限公司于本判决生效后七日内支付包头市悠然网络科技有限公司违约金二万元；
四、驳回包头市悠然网络科技有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回北京物丰华运商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万一千四百零四元，由包头市悠然网络科技有限公司负担四千八百三十六元（已交纳），由北京物丰华运商贸有限公司负担六千五百六十八元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费八千三百六十一元由北京物丰华运商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 员 左文兢
人民陪审员 张文华
人民陪审员 李莲滨
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 孙 飞