福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终257号
上诉人（原审原告）浦城县市场服务中心，住所地浦城县新华农贸市场内*层。
法定代表人黄雄标，主任。
委托代理人黄秀勇，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）浦城县好又多购物广场（普通合伙），住所地浦城县购物中心*#**#楼第*层。
负责人许金銮，执行事务合伙人。
委托代理人蔡瑞章，男，浦城县好又多购物广场（普通合伙）法律顾问，住浦城县兴浦区。
上诉人浦城县市场服务中心因租赁合同纠纷一案，不服浦城县人民法院（2015）浦民初字第1896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人浦城县市场服务中心的法定代表人黄雄标、委托代理人黄秀勇，被上诉人浦城县好又多购物广场（普通合伙）（以下简称好又多购物广场）的委托代理人蔡瑞章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人浦城县市场服务中心原审诉讼请求：1.好又多购物广场从2015年7月1日起按每月170170元向浦城县市场服务中心交纳租金至搬离浦城县购物中心为止；2.好又多购物广场赔偿浦城县市场服务中心违约金100万元；3.好又多购物广场立即腾退出向浦城县市场服务中心租赁的浦城县购物中心（即商业场）2#、3#、4#楼第一层建筑面积1789.16平方米的经营场所；4.本案受理费和诉讼代理费24000元由被告承担。
原审法院查明，案外人卓样荣于2010年11月25日在公开竞价时以168万元／年租金中标，浦城县市场服务中心于2010年12月3日与中标人卓样荣�订了一份《经营场所租赁合同》。合同主要约定：1.租赁期限从2011年7月1日至2019年6月30日止，第1年度租金168万元，之后每年租金在上年度基础上递增5%；2.承租人交纳的200万元竞租保证金，其中100万元转为第1年租金，另100万元转为合同履约保证金；3.合同第6条第3点约定，乙方（即承租人）拖欠租金累计达一个月的，甲方（即浦城县市场服务中心）有权解除合同并收回出租场所；4.合同第10条第2点约定，承租方发生本合同第六条所列情形的，甲方除有权解除本合同收回租赁场所外，乙方交纳的100万元履约保证金作为违约金赔偿给甲方，归甲方所有等违约条款。合同签订后，浦城县市场服务中心和承租人卓样荣于2011年7月1日签订了一份《浦城县购物中心2#、3#、4#楼第一层经营场所交付使用确认书》，确认浦城县市场服务中心将上述出租场所交付给承租人卓样荣租赁使用。承租人卓样荣于2011年9月份因车祸不幸身亡。后卓样荣的合伙投资人将合伙投资协议出具给浦城县市场服务中心，确认当时竞标时卓样荣是以卓样兴、吴峰、徐星华、刘继年、卓样荣五个合伙人的代表人身份参加租赁竞标。卓样荣死亡后，其法定继承人于2011年10月13日将卓样荣原有股份全部转让给许金銮和吴峰所有，2011年10月11日，卓样荣的合伙股东卓样兴也将自有股份全部转让给刘继年、许金銮所有，2012年6月5日，吴峰也将其股份转让给许金銮所有。2011年11月8日，许金銮和股东刘建南成立浦城县好又多购物广场（普通合伙）。2012年5月2日，好又多购物广场向浦城县市场服务中心出具一份《关于好又多购物广场法人代表变更说明》，承诺“与市场服务中心签订的购物中心经营场所租赁合同，合伙股东同意按原签订合同条款执行。”好又多购物广场继续履行租赁合同后，按约定履行了2012年至2015年的租金。2015年7月1日至2016年6月30日的租金2042050元，浦城县市场服务中心多次向好又多购物广场催缴，好又多购物广场只支付20万元，对其余租金1842050元好又多购物广场未予支付。浦城县市场服务中心遂于2015年9月18日向好又多购物广场发出《关于解除﹤经营场所租赁合同﹥的通知》，好又多购物广场于2015年9月23日收到该通知，合同双方未约定异议期间。好又多购物广场迄今未提出书面异议，浦城县市场服务中心于2015年10月21日向原审法院起诉。
原审法院认为，双方当事人达成的《经营场所租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规禁止性规定，应为有效，对双方当事人均有拘束力。浦城县市场服务中心依约向好又多购物广场交付了租赁经营场所，好又多购物广场亦应按约定向浦城县市场服务中心交付租金。涉案合同第三条第2款约定，好又多购物广场应当在上一租赁年度期满的一个月前即2015年5月30日前向浦城县市场服务中心交清2015年7月1日至2016年6月30日的租金2042050元，而好又多购物广场仅支付200000元，对其余租金1842050元未能支付，其行为已构成违约。合同第六条3款、第十条第2款约定，好又多购物广场发生本合同第六条所列情形的（好又多购物广场拖欠租金达一个月），浦城县市场服务中心有权解除合同并收回租赁场所。2015年9月18日，浦城县市场服务中心依约向好又多购物广场发出了解除《经营场所租赁合同》的通知书，好又多购物广场亦已于2015年9月23日收到该通知。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十三条第二款的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案诉争双方约定的解除合同的条件已成就，浦�县市场服务中心可以解除合同，该合同于解除《经营场所租赁合同》的通知送达给好又多购物广场之日即2015年9月23日已解除。因此，浦城县市场服务中心诉请好又多购物广场腾退租赁物浦城县购物中心（即商业场）2#、3#、4#楼第一层建筑面积1789.16平方米的经营场所，符合法律规定，依法予以支持；浦城县市场服务中心要求好又多购物广场从2015年7月1日起按每月170170元的标准向浦城县市场服务中心支付租金至合同解除之日即2015年9月23日（共计84天）人民币476476元，扣除浦城县市场服务中心已支付的租金200000元为276476元，于法有据，应予支持；浦城县市场服务中心要求好又多购物广场参照合同约定的租金标准（每月170170元）支付自2015年9月24日至租赁物腾退之日的占用费，符合法律规定，亦应予以支持。浦城县市场服务中心要求好又多购物广场将其交纳的1000000元履约�证金作为违约金支付给浦城县市场服务中心，本案中，浦城县市场服务中心的损失主要体现为资金占用损失，从浦城县市场服务中心的实际损失来考量，双方约定的违约金“过分高于造成的损失”，依法应予调整为不超过欠付租金的利息损失的30%，在此限度内的违约金主张予以支持，超出部分的主张应不予支持。浦城县市场服务中心要求好又多购物广场支付诉讼代理费24000元，没有事实和法律依据，应不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、好又多购物广场应于判决生效之日起�日内向浦城县市场服务中心支付2015年7月1日至合同解除之日（2015年9月23日）租金人民币276476元；并支付自2015年9月24日至租赁物实际腾退之日的占用费（参照合同约定的租金每月170170元标准计付）；二、好又多购物广场应于判决生效之日起十日内向浦城县市场服务中心支付违约金［违约金为逾期支付租金276476元的利息损失（按照银行同期贷款利率的1.3倍计算）］；三、好又多购物广场应于判决生效之日起三个月内向浦城县市场服务中心腾退出浦城县购物中心（即商业场）2#、3#、4#楼第一层建筑面积1789.16平方米的经营场所；四、驳回浦城县市场服务中心的其他诉讼请求。一审案件受理费18610元，减半收取9305元，由好又多购物广场承担4410元，由浦城县市场服务中心承担4895元。
上诉人浦城县市场服务中心上诉称，本案租赁合同的解除系因被上诉人拖欠租金的�约行为所致，而租赁合同明确约定，因拖欠租金违约导致合同解除的，违约金为100万元。原判将违约金调减为按欠付租金的利息损失的银行同期贷款利率1.3倍计算，违反合同约定及法律规定，损害了上诉人的合同预期利益，无法弥补上诉人的经济损失，判决错误。原判解除合同后，给予被上诉人三个月的腾房期限，明显过长，给上诉人造成重大经济损失。请求撤销原判第二、三项，改判：1.被上诉人应支付上诉人违约金100万元；2.被上诉人应于判决生效后立即将租赁场所退还给上诉人。二审中，上诉人撤回其第2项上诉请求。
被上诉人好又多购物广场答辩称，被上诉人系因资金困难，与上诉人协商，将交给上诉人的100万元履约保证金作为垫付下年度的租金，但上诉人不同意，单方发出解除租赁合同的通知。因此，上诉人对于合同解除的后果是明知的，且上�人的损失主要是被上诉人欠付租金造成的利息损失，原判按照银行同期贷款利率的1.3倍计算该利息损失，公平公正。此外，本案租赁场所面积达1789.16平方米，被上诉人经营的购物广场商品数量众多，原判给予被上诉人三个月的腾房时间，合情合理。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判查明认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于合同违约情形，合同双方当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院依当事人的请求调减违约金的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。因此，除合同另有约定外，因合同一方当事人违约造成相对方损失的，守约方可以选择要求违约方支付合同约定的违约金，或要求对方赔偿实际损失，实际损失是衡量违约金高低的标准。本案中，因被上诉人欠租违约，导致租赁合同解除。上诉人据此可以主张被上诉人依合同约定支付100万元违约金，或要求被上诉人赔偿损失。但本案上诉人的诉讼主张既包括100万元的约定违约金，还包括合同解除后租赁物的占用费损失以及预期利益损失，上述主张与法律规定的损失填平原则不符。本案因被上诉人违约，造成上诉人的损失主要包括：合同解除前所欠租金的�息损失、合同解除后继续占有租赁物的占用费损失，以及租赁物交付上诉人后，因该租赁物空置造成的租金损失，即预期利益损失。上述前两项实际损失，与约定的100万元违约金相较，约定的违约金显属“过分高于实际损失”，原判据此对违约金作出的调整并无不当。至于被上诉人腾房后造成租赁物空置的租金损失，即预期利益损失，现无法确定，双方当事人可另行协商解决或另案处理。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人浦城县市场服务中心负担。一审案件受理费按一审判决负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余观贵
代理审判员 江琳清
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件�出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。