广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第939号
原告（反诉被告）费勇，男，1984年5月16日出生，汉族，住址四川省叙永县。
委托代理人夏世友，广东卓建律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄权达，男，1972年10月23日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人袁建华，广东深翔律师事务所律师。
深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道。
法定代表人杜欣。
委托代理人刘洪铭，系该公司职员。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本案受理后依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理，原告费勇及委托代理人夏世友、被告黄权达的委托代理人袁建华均到庭参加诉讼，第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告费勇诉称，2015年1月5日，原告和被告经第三人居间促成签订《房产买卖合同》，由原告向被告购买被告位于深圳市宝安区中粮锦云花园第1栋F单元/座21层2101号的房屋1套，房屋建筑面积为132.51平方米，房屋转让价款为388万元，购房定金为10万元。原告在签订合同当日根据《房产买卖合同》的约定向被告支付购房定金10万元，被告已出具收款收据。原告在签订合同后，按照《房产买卖合同》的约定与被告在中国农业银行股份有限公司深圳万象城支行就此次二手房买卖办理了二手房交易结算资金监管手续；同时，原告向该行申请了个人购房贷款并得到批准，取得了该行出具的《个人购房贷款承诺函》。在合同履行过程中，由于政府对房产的新政策出台，导致涉案房产价格上涨，因此被告迟迟拖延未按照《房产买卖合同》的约定与原告办理房屋交付过户手续，经原告和第三人多次催促，被告均未履行合同义务。2015年5月18日，被告向原告发出《告知函》，单方违法解除了双方签订的《房产买卖合同》，被告的行为已构成违约。根据《房产买卖合同》第十二条的约定，卖方违约的，买方有权解除合同并要求卖方支付房产转让价20％的违约金。现被告的行为已构成违约，依法应当按照合同约定承担违约责任。综上，原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告返还原告购房定金10万元及应付之日起至付清之日止的利息(利息按银行同期贷款利率计算)；二、被告向原告支付违约金77.6万元；三、诉讼费、保全费由被告承担。
在庭审中原告变更了诉讼请求，原告将第二项诉讼请求变更为被告赔偿原告损失（包括房屋差价损失1,313,200元、评估费27,386元、2015年7月10日至9月17日资金监管101万元的同期贷款利息损失）。
被告黄权达答辩称，一、原告本应于2015年2月10日之前办理首付款资金监管手续，但直到2015年3月16日才办理完毕，原告已构成迟延履行。二、原告取得个人贷款承诺函是通过提交虚假的贷款声明材料而获得的，可能会对被告产生不利的风险，该履行行为是有瑕疵的，原告已构成违约。三、原告在拿到贷款承诺函后以该房产已满两年不需缴纳营业税为由要求被告降低转让价格128,460元，没有合同依据，已构成违约。四、原告主张的违约金也明显偏高，根据法律规定，损失的赔偿额不得超过违约方在订立合同时可预见或应当预见的损失。原告主张超过20%部分的违约金明显超过了被告签约时可预见的损失范围。法院应当根据原、被告双方相互违约的情况，结合双方的过错程度给予适当的下调。
被告黄权达反诉称，2015年1月5日，原、被告经第三人居间签订了《房产买卖合同》，约定被告将案涉物业以388万元出售给原告，由被告承担营业税148,640元，超出部分由原告承担。合同签订后，原告于2015年1月5日向被告支付定金10万元。根据案涉合同约定，原告须于2015年2月10日前预付首期款，具体金额以银行贷款为准，但原告一直拖延到2015年3月16日才办理首期款的资金监管手续，原告还无理要求被告签订了一份转让价为396万元的虚假买卖合同，以帮助原告骗取银行贷款277万元，考虑到该笔贷款是通过欺骗手段获得，被告担心最终无法取得购房款。根据案涉合同约定，在原告贷款银行出具贷款承诺书及被告赎出房产证原件并注销抵押登记日起3日内，双方须办理递件过户手续。但原告一直以该房产已满两年不需交营业税为由，无理要求被告降低转让价128,640元，只愿意支付3,751,360元。原告逾期违约行为导致被告无法再与其继续履行合同。综上，考虑到原告多次违约，反复拖延，导致交易一直无法完成，被告一直无法收到转让款，被告因此丧失了多次交易机会和投资机会，原告的行为严重违反了合同约定，导致被告合同目的无法实现。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：一、确认原、被告签订的《房产买卖合同》已于2015年5月19日解除；二、原告向被告支付转让价20％的违约金的差额67.6万元（原告所制度的定金10万元已用于冲抵违约金）；三、本案诉讼费由原告承担。
原告费勇针对被告的反诉答辩称，一、原告已按合同约定支付定金，原、被告双方共同签订了首期款资金监管协议，原告并未违约。二、原、被告另行签订的买卖合同是经过评估机构评估后签订的用于银行贷款之用的合同，以便原告更好的履行合同，并非被告所主张的骗取贷款，并不构成违约。三、未办理递件过户的主要原因是由于被告拖延赎楼等一系列不配合的行为，并非原告的过错。被告在原告和第三人员工催促其赎楼及过户期间，将案涉房地产另行出售给案外人，被告称原告存在过错，目的是为了掩盖其违约的事实。综上，请求驳回被告的全部反诉诉讼请求。
经审理查明：2013年7月23日，深圳市房地产权登记中心向被告颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告系深圳市宝安区西乡街道中粮锦云花园1栋F座2101号房地产权利人，该房地产建筑面积132.48平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年1月5日，原告作为买方与作为卖方的被告订立了一份《房产买卖合同》，约定被告将上述房地产转让给原告，该房地产上有抵押，卖方应在签订合同后3日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房地产证原件交付第三方办理过户。房产的转让价格为388万元，买方在签订合同当日支付定金10万元；双方约定将定金委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付的法律效力。买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年2月10日之前预付首期购房款（不包括定金，以银行贷款为准）到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件。在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起3日内，买卖双方须办理递件过户手续；因买方或卖方中某一方原因导致合同约定的办理递件过户手续迟延的，每迟延一天应向另一方支付迟延履行违约金万分之五。任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同备注条款约定卖方承担营业税148,640元，超出部分由买方承担。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年1月5日，原告向被告支付定金10万元。
2015年3月16日，原、被告与中国农业银行股份有限公司深圳万象城支行签订了《二手房交易结算资金托管协议》，办理了首期款101万元的资金监管手续，资金托管期限为自协议生效且全额托管资金存入专用账户之日起至2015年9月16日。
2015年3月30日，原告取得了《个人购房贷款承诺函》，中国农业银行股份有限公司深圳地王支行承诺就案涉交易向原告发放贷款277万元。
2015年5月18日，被告向原告发出一份《告知函》，称原告迟延办理首期款资金监管，并要求被告签订一份金额为396万元的虚假买卖合同，骗取银行贷款。被告已于2015年5月8日注销了房产抵押登记，但原告以房产已满两年不须交纳营业税为由要求被告降低转让价128,640元，拒绝办理递件过户手续。原告已构成根本违约，被告的合同目的无法实现，现通知原告解除案涉合同，并没收原告已支付的定金10万元。
2015年5月21日，原告提起本案诉讼。
2015年5月30日，被告收到含有原告解除合同意思表示的起诉状。
2015年7月8日，本案第一次庭审时，本院明确告知原、被告，因双方均诉请解除合同，案涉合同实际上已无法继续履行，为减少原告损失，本院明确要求被告配合原告尽快解除首期款资金监管。
2015年9月17日，中国农业银行股份有限公司在资金监管到期后将托管款项101万元退回至原告账户。
另查明，原告于2015年1月14日与案外人罗文芬签订了《深圳市二手房买卖合同》，原告名下金海华府1栋A座2606号房地产转让给案外人，并于2015年1月21日办理了过户手续。
本案审理过程中，原告申请对案涉房地产的市场价值进行评估，本院依法委托深圳市广衡房地产和土地估价有限公司对案涉房地产的市场价值进行评估，该评估机构出具的评估结论为案涉房地产在2015年5月21日的市场价值为519.32万元，评估费27,386元由原告预交。后原告主张被告不配合办理资金监管解除手续，致使首期款101万元于2015年9月17日资金监管到期后才由银行自动退回给原告，原告因此丧失了购房时机，损失持续扩大，故申请对案涉房地产在2015年9月17日的市场价值进行评估。之后，原告明确表示放弃上述申请。
庭审中，原告称其于2015年5月21日起诉申请财产保全时获知被告已于2015年5月18日将案涉房地产另行出售给他人；2015年11月12日，原告与案外人签订了一份房屋买卖合同，另行购买了西乡街道润恒尚园一套房地产。被告称其已于2015年5月18日左右将案涉房地产另行出售他人。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房产买卖合同、收款收据、二手房交易结算资金托管协议、转账单、告知函、贷款承诺函等证据，被告提交的房产买卖合同、告知函、快递单等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行合同义务。
关于涉案合同不能履行的原因及违约责任。原告主张被告拖延办理过户手续，并将案涉房地产另行出售他人，致使案涉合同无法履行；被告称原告要求降低合同转让成交价，拖延办理过户手续，致使合同无法履行。本院认为，根据案涉合同的约定，原告应于2015年2月10日前办理资金监管并支付首期款，但案涉首期款资金监管手续于2015年3月16日才办理，存在迟延，但原、被告均未提供证据迟延办理系对方原因造成，双方对此均存在过错。但原、被告共同签署资金监管协议，即表明双方愿意继续履行案涉合同，原、被告双方应按照合同约定继续推进合同履行。之后，原告于2015年3月30日取得贷款承诺函，银行承诺发放贷款的金额为277万元，此数额为案涉合同转让价388万元与原告已支付的定金和首期款的差额，并未存在高贷情形。被告应当按案涉合同的约定办理赎楼手续，并将案涉房地产过户登记至原告名下。但被告并未提供证据证明其履行了上述义务，相反，其在案涉合同履行期间将案涉房地产另行出售给案外人，致使案涉合同无法履行，其已构成根本违约。被告主张原告要求降低转让价，并以此为由拒绝办理过户手续，但其未提供任何证据证明原告曾提出上述要求，被告的该主张没有证据证明，本院不予支持。被告以此为由通知原告解除案涉合同没有事实依据，其关于确认案涉合同已解除及原告支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。
关于合同解除。根据案涉合同的约定，一方违约的，另一方有权解除案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，原告有权解除案涉合同，并有权要求被告赔偿损失。关于合同解除，被告已于2015年5月30日收到原告含有解除合同意思表示的起诉状，案涉合同已于2015年5月30日解除。
关于赔偿损失。案涉房地产所在区域的房价在案涉合同履行期间存在一定幅度的上涨，根据评估机构出具的评估报告，案涉房地产在2015年5月21日的市场价格为519.32万元，原告因被告违约行为不得不另行购买房产，其需额外支付131.32万元（519.32万元-388万元），原告因此遭受了损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于减损规则的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，原告负有采取另行购买房产等措施以减少损失扩大的义务，但原告购买房产的首期款被监管，在取回上述款项前，原告实际上并没有另行购买房产的减损能力。被告在本院明确要求其配合原告解除资金监管后仍未配合解除，被告对原告遭受的扩大部分的损失负有责任，其仍应对扩大的损失承担赔偿责任，但考虑到原告在合同履行过程中亦存在违约行为，且原告放弃对扩大部分损失的评估，因此，原告所遭受的另行购买房产所需额外支出的费用损失以131.32万元为准；上述损失赔偿款项不足以弥补原告遭受的房屋差价损失的部分，由原告自行承担。
关于定金返还。因案涉合同已解除，被告收取原告定金已没有合同依据，其应当将定金10万元退还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告费勇与被告黄权达签订的《房产买卖合同》已于2015年5月30日解除；
二、被告黄权达应于本判决生效之日起七日内赔偿原告费勇损失131.32万元；
三、被告黄权达应于本判决生效之日起七日内退还原告费勇定金10万元；
四、驳回原告费勇的其他诉讼请求；
五、驳回被告黄权达的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费15,450元、保全费4,900元、评估费27,386元，由被告负担，本诉受理费、保全费、评估费原告已预交；反诉受理费2,640元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一六年一月十八日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 李玉婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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