山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民再9号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙风龙。委托诉讼代理人：张洪涛，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐智宏，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜健。委托诉讼代理人：李全鹏，山东华赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张本霞，山东华赛律师事务所实习律师。原审第三人：李某伟。原审第三人：于某1。法定代理人：李某伟，于某1之母。原审第三人：于某2。法定代理人：李某伟，于某2之母。再审申请人孙风龙因与被申请人姜健、原审第三人李某伟、于某1、于某2房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2016）鲁02民终8782号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年10月20日作出（2017）鲁02民申744号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孙风龙的委托诉讼代理人张洪涛、徐智宏，被申请人姜健的委托诉讼代理人李全鹏、张本霞，原审第三人李某伟及作为于某1、于某2的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙风龙申请再审请求：1、撤销青岛市中级人民法院（2016）鲁02民终8782号民事判决，驳回被申请人姜健对再审申请人的诉讼请求；2、本案一二审及再审的诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：1、再审申请人孙风龙已经将与被申请人签订的《房屋租赁合同》中的全部权利和义务转让给第三人，由第三人履行房屋租赁合同中的所有条款，也已通知被申请人并已经被申请人同意，第三人也与被申请人按照房屋租赁合同的条款实际履行，因此，再审申请人作为被告不适格。2、再审申请人与第三人的法律关系并非转租，而是合同权利义务的转让。3、原审判决再审申请人支付租金、违约金及房屋占有使用费明显错误。首先，再审申请人孙风龙将《房屋租赁合同》中的全部权利和义务转让给第三人且已经被申请人同意，被申请人与第三人已经形成事实房屋租赁合同关系，并实际履行，与再审申请人无关；其次，涉案《房屋租赁合同》转让后，由第三人实际占有使用，故再审申请人不应当向被申请人支付房屋占有使用费。4，自2012年10月15日起，被申请人从未联系过再审申请人，也没有向再审申请人主张过租金，因此，本案已经超过诉讼时效，应当驳回被申请人的全部诉讼请求。姜健辩称，1、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方具有约束力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予以支持。被答辩人作为青岛欢唱娱乐有限公司发起人，答辩人要求其支付房屋租金、使用费及违约金，诉讼主体适格，完全符合法律规定。2、被答辩人将房屋转租给第三人的行为，答辩人并不知情，更不予认可，该行为对答辩人不具有约束力。首先，被答辩人声称2012年10月就将公司转给第三人并经答辩人认可，明显与事实不符。2013年6月28日，被答辩人因未能按期支付租金，主动与答辩人协商，双方签订了《协议书》，约定该期房租延期支付并承担利息，其他仍按双方20110506号签订的租赁合同实行。答辩人对于被答辩人向第三人转租的行为并不知情，如果2012年10月就通知答辩人并经答辩人认可该转租行为，就不会再于2013年6月28日签订该份继续履行租赁合同的协议。其次，一审中法院查明的事实，第三人明确承认答辩人对于转租事宜并不知情。第三，合同第九条明确约定：”合同期内如乙方征得甲方书面同意对外转租，涉及期限、房屋租金、租金收取方式等由甲方确定。本合同所涉及租金、租期等仅对乙方有效。若乙方对外转租需向甲方交纳转租当年租金5%的过户手续费，甲方同时有权向乙方收取适当的转让费，具体由双方商订。”我们有合理理由推断，因为被答辩人对外转租需要向答辩人交纳5%过户手续费及适当转让费，所以被答辩人选择了隐瞒转租事实；第四，即使法院认定答辩人在转租后6个月内没提出异议视为同意，根据合同相对性，答辩人仍应向被答辩人主张合同权利。3、本案租金并未超过法定诉讼时效期间。《民法总则》第189条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日计算。2015年6月25日交纳该期部分租金之后，仍欠付该期部分租金，2015年9月13日答辩人给孙风龙发函催收，2015年10月3日答辩人向被答辩人孙风龙发函通知解除房屋租赁合同，2015年10月12日向法院提起诉讼，并未超过法定诉讼时效期间。综上，一审、二审法院判决正确，请求依法驳回再审申请，维持原判。第三人述称，对本案事实不了解。姜健向一审法院起诉请求，1、依法确认姜健、孙风龙之间的《房屋租赁合同》于2015年10月1日解除，判令孙风龙立即腾出房屋；2、依法判令孙风龙支付拖欠2014年度租赁费164030元、违约金68539元，2015年7月1日至9月30日租赁费200558元、违约金36892元，共计470019元；3、依法判令孙风龙与于春德向姜健支付自2015年10月1日起解除租赁合同后非法占有姜健房屋的占用费33426元（暂计算至2015年10月15日），以及到腾出该房屋之日的占用费；4、本案诉讼费用由孙风龙承担。一审法院认定的事实：一、城阳区兴阳路263号房产产权人为于培红，面积为1331.21㎡，城阳区兴阳路267号房产产权人为姜健，面积为232.16㎡，姜健与于培红系夫妻关系。2011年5月6日，姜健与孙风龙签订房屋租赁合同，约定“……第一条：房屋位置1、甲方将其拥有的位于山东省青岛市城阳区兴阳路263至267号《尚街·赛尚领域》1-3层建筑面积1563.37㎡的商业用房出租给乙方使用。2、甲方保证对上述出租房屋享有完全的所有权和处置权。……第三条：租赁期限本合同租赁期限为8年，自2011年7月1日至2019年6月30日止。第四条：租金及有关费用的支付方式（单位：人民币）1、乙方签订本合同同时向甲方交纳租赁甲方房屋定金伍万元正，有效期至2011年5月12日18:00前有效。本合同生效后，乙方交付甲方的定金伍万元转为本合同履约保证金叁万元整，余款贰万元转为房租。2、乙方于2011年5月12日18:00前交纳2011年7月1日至2011年1月31日期间房租计叁拾叁万元整。2011年11月30日前乙方向甲方交纳2012年1月1日至2012年6月30日期间房租叁拾叁万元正，利息壹万壹仟贰佰捌拾元，合计叁拾肆万壹仟贰佰捌拾元整。2012年6月1日前交纳租金陆拾玖万叁仟元整；2013年6月1日前交纳租金柒拾贰万柒仟陆佰伍拾元整；2014年6月1日前交纳租金柒拾陆万肆仟零叁拾元整；2015年6月1日前交纳租金捌拾万贰仟贰佰叁拾元整；2016年6月1日前交纳租金捌拾肆万贰仟叁佰肆拾元整；2017年6月1日前交纳租金捌拾捌万肆仟肆佰陆拾元整；2018年6月1日前交纳租金玖拾贰万捌仟陆佰捌拾元整；……第八条：违约责任及赔偿……2、如乙方未经甲方同意逾期交付房租，乙方须按当年租金日万分之五支付逾期实际天数的滞纳金。……4、在租赁期内，未经甲方同意乙方中途擅自退租的，乙方应按当年合同租金额20%向甲方支付违约金，合同履行保证金及剩余房租不予退还。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。未经乙方同意，甲方单方面解除本合同，甲方应按当年合同房租金额20%向乙方支付违约金，退回合同履约保证金及剩余房租并赔偿乙方相应装修费用。5、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天按该项费用金额的日万分之五向甲方交纳滞纳金。第九条：其他约定1、合同期内如乙方征得甲方书面同意对外转租，涉及期限、房屋租金、租金收取方式等由甲方确定。本合同所涉及租金、租期等仅对乙方有效。若乙方对外转租需向甲方交纳转租当年租金5%的过户手续费，甲方同时有权向乙方收取适当的转让费，具体由双方商订。……”。孙风龙将上述房屋作为经营地点与他人共同成立了青岛欢唱娱乐有限公司。关于涉案房屋现状，姜健称现由于春德占有使用，孙风龙及于春德称现由青岛欢唱娱乐有限公司占有使用。二、2012年10月14日，孙风龙与于春德签订了《青岛欢唱娱乐有限公司转让协议》，约定“一、甲方将自己位于青岛市城阳区兴阳路263-267号店铺（青岛欢唱娱乐有限公司）整体转让给乙方。二、转让后店铺内所有的装修、装饰、设备等归乙方所有。乙方一次性支付甲方转让费2550000元（贰佰伍拾伍万元整）。三、转让费到账后，甲方应积极配合乙方进行交接以及办理工商营业执照等相关证据的过户手续，但是相关费用有乙方负责。乙方接手前所产生的所有债权、债务由甲方负责，接手后所有经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。四、甲方、乙方签订合同后，乙方应代替甲方履行原有店铺租赁合同中的所有条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。五、本店原有员工由乙方自行处理。六、本合同一式两份，双方各执一份，自签订合同期生效。”2013年6月4日青岛欢唱娱乐有限公司变更为于春德一人独资的有限责任公司。三、姜健称孙风龙2013年6月1日已经交齐了2013年7月1日至2014年6月30日期间的房租，2014年7月3日分两笔共交纳了207000元，2014年7月18日交纳了193000元，2015年2月6日交纳了100000元，2015年6月25日交纳了100000元，之后再未交纳过房租，且上述房租系孙风龙找于春德垫付。孙风龙称自2013年至姜健起诉时，姜健从未找其收取过房租，孙风龙也从未交过房租，都是姜健直接找于春德收取的。于春德称其确实向姜健支付过上述款项，但并不知道向姜健付的是房租，其只是按照孙风龙的要求打款，因为于春德在经营欢唱公司，于春德欠孙风龙钱，于春德直接代孙风龙付款相当于归还孙风龙欠款。四、2015年10月3日姜健向孙风龙邮寄《解除租赁合同通知书》，姜健提交的邮件全程跟踪查询结果显示，孙风龙本人于2015年10月5日签收，姜健提交的《解除租赁合同通知书》内容显示“孙风龙：2011年5月6日你与姜健先生签订了《房屋租赁合同》，承租了姜健拥有的位于青岛市城阳区兴阳路267号房屋。由于你拖欠姜健先生2014-2015年度部分房屋租赁费及2015年新年度的房屋租赁费，我们受姜健先生委托，已于2015年9月13日送达了你拖欠房屋租赁费的催告函，至今你没有给予任何答复，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，现郑重通知如下：1、自本通知送达你处后，正式解除姜健先生与你签订的《房屋租赁合同》；2、请你在接到本通知后5日内腾空你所占用的青岛市城阳区兴阳路267号房屋，并与姜健先生办好交接手续；3、办理交接手续时，请你缴清欠付的所有租赁费及违约金，以及租赁合同中约定的水、电、物业费等。届期如果你没有按通知要求履行相关义务，一切后果由你自行承担，并且我们将通过法律途径追究你的法律责任，特此通知。青岛市南中泰法律服务所2015年10月1日”。一审法院认为，合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给于春德，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。孙风龙与于春德签订《青岛欢唱娱乐有限公司转让协议》，其中第四条约定“甲方、乙方签订合同后，乙方应代替甲方履行原有店铺租赁合同中的所有条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用”，应认定为孙风龙欲将其与姜健所签《房屋租赁合同》的权利、义务概括转让与于春德，孙风龙虽称该转让已经得到姜健同意，但并未举证证明，姜健对此也未予以认可，故该转让协议第四条对姜健不发生法律效力，仅对孙风龙与于春德有效，故应由孙风龙继续承担《房屋租赁合同》交纳房租等义务，孙风龙可根据转让协议另行主张其权利。庭审中，孙风龙辩称其租赁房屋系为了成立青岛欢唱娱乐有限公司，其签订房屋租赁合同的行为系职务行为，姜健起诉主体错误；另辩称即使孙风龙未交纳租赁费，按照法律规定，租赁费的诉讼时效是一年，该案已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，即使孙风龙租赁涉案房屋系为成立青岛欢唱娱乐有限公司，姜健选择起诉孙风龙要求其承担责任，并无不当，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故本案诉讼时效并未经过，综上原审法院对孙风龙的上述意见不予采纳。姜健称孙风龙长期拖欠租赁费，其依据租赁合同相关规定于2015年10月3日向孙风龙寄送《解除租赁合同通知书》，姜健提交的邮件全程跟踪查询结果显示，孙风龙本人于2015年10月5日签收邮件，故原审法院确认姜健、孙风龙之间的《房屋租赁合同》于2015年10月5日解除。姜健主张孙风龙按照租赁合同约定支付2014年度剩余租金及违约金、2015年7月1日至9月30日租金及违约金，于法有据，原审法院予以支持。因孙风龙并未举证证明其向姜健支付了上述期间的租金，结合姜健自述的于春德代孙风龙交纳租金情况，孙风龙应支付姜健2014年度剩余租金164030元，2015年7月1日至2015年9月30日期间租金200557.5元。姜健、孙风龙双方签订的《房屋租赁合同》约定“如乙方未经甲方同意逾期交付房租，乙方须按当年租金日万分之五支付逾期实际天数的滞纳金”，姜健主张孙风龙支付2014年欠付租金的违约金68539元，2015年7月1日至9月30日租金的违约金36892元，数额未超过上述约定，原审法院对此予以确认。综上，孙风龙需支付姜健2014年度剩余租金及2015年7月1日至2015年9月30日租金共计364587.5元，以及相应期间违约金105431元。姜健称涉案房屋现由于春德在实际占有使用，孙风龙及于春德称涉案房屋由青岛欢唱娱乐有限公司占有使用，因青岛欢唱娱乐有限公司于2013年6月已变更为于春德的一人公司，且转让协议的合同相对方也是于春德，故姜健主张由于春德与孙风龙承担连带责任，支付自2015年10月1日至实际腾让房屋之日的房屋占有使用费，于法有据，原审法院予以支持，其中2015年10月1日至2015年10月15日房屋占有使用费为32968元，2015年10月16日至实际腾让房屋之日的占有使用费按照每日2198元×实际天数计算。姜健主张孙风龙承担腾让房屋的义务，无事实依据，应由于春德承担相应义务。故，判决：一、姜健与孙风龙之间的租赁合同于2015年10月5日解除。二、于春德于判决生效后十日内腾让涉案房屋。三、孙风龙于判决生效后十日内支付姜健2014年度剩余租金及2015年7月1日至2015年9月30日租金共计364587.5元以及相应期间违约金105431元。四、孙风龙于判决生效后十日内支付姜健2015年10月1日至2015年10月15日期间房屋占有使用费32968元，以及自2015年10月16日至实际腾让房屋之日的占有使用费。于春德对上述付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8834元，由孙风龙负担8541元，于春德负担293元。孙风龙不服一审判决，上诉请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。二审查明的事实与原审一致。本院二审认为，上诉人孙风龙与被上诉人姜健签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合有关法律规定，对双方具有约束力。上诉人孙风龙承租涉案房屋后，将该房屋转租原审第三人于春德使用。被上诉人姜健在涉案房屋转租后六个月内没有提出异议，应视为其同意转租。上诉人孙风龙与原审第三人于春德签订的房屋转租协议，没有被上诉人姜健的签字，且被上诉人姜健不认可原有租赁合同相关权利义务转让给原审第三人于春德，根据合同相对性原则，该转租协议对被上诉人姜健不具有约束力。该房屋租金缴纳等相关事宜，上诉人孙风龙应按照与被上诉人姜健签订的协议履行。上诉人孙风龙未能及时支付租金，属于违约行为，应承担相应的违约责任。被上诉人姜健依据相关事实，要求上诉人孙风龙支付涉案房屋租金、使用费以及违约金，诉讼主体适格，符合有关法律规定，原审支持其主张并无不当。上诉人所称“相关支付租金的义务转让给原审第三人于春德”之理由，证据不足，本院不予采信。原审第三人于春德没有上诉，且实际占用涉案房屋，应视为其认可原审判决结果。综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8834元，由上诉人孙风龙负担。本院再审查明，原审第三人于春德于2016年12月去世，并于2016年12月14日注销户口。其继承人有其父亲于秉贝、母亲高桂香、妻子李秀伟、大女儿于某1、二女儿于某2。于春德的父母向本院递交书面声明明确表示放弃继承权，并表示不参加本案的诉讼。原审第三人李秀伟、于某1、于某2在庭审中表示放弃继承。本院二审判决送达给第三人的时间为2016年12月26日，原审第三人的腾房之日为2017年1月5日。其他事实与原审查明的一致。本院再审认为，本案争议的焦点：一是再审申请人孙风龙是否应当支付涉案房屋的租赁费和承担违约金；二是被申请人姜健请求再审申请人孙风龙支付房租是否超过诉讼时效；三是再审申请人孙风龙是否应当承担合同解除后涉案房屋的占有使用费。关于焦点一，本院认为，再审申请人孙风龙与被申请人姜健于2011年5月6日签订的《房屋租赁合同》系自愿签订，是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百二十四条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。在本案中，再审申请人孙风龙与被申请人姜健在《房屋租赁合同》中约定合同期内如乙方（孙风龙）征得甲方（姜健）书面同意对外转租，涉及期限、房屋租金、租金收取方式等由甲方确定。再审申请人孙风龙主张《房屋租赁合同》中的全部权利和义务转让给第三人，由第三人履行房屋租赁合同中的所有条款，也已通知被申请人并已经被申请人同意，再审申请人孙风龙不应承担本案的民事责任问题。首先，再审申请人孙风龙没有证据证明其转让经过了被申请人的同意；其次，也没有证据证明其与被申请人姜健解除了《房屋租赁合同》，同时姜健与于春德签订租赁合同，变更房屋承租人，因此，《房屋租赁合同》仍对再审申请人孙风龙与被申请人姜健具有约束力。由于再审申请人孙风龙未按照合同约定及时支付租金，原审判令其支付合同解除前的租金及违约金符合法律规定。再审申请人孙风龙的该项主张不成立，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。在本案中，双方约定的最后一期租金支付时间是2018年6月1日，因此，再审申请人孙风龙主张被申请人姜健的请求已经超过诉讼时效不符合法律规定，本院不予支持。关于焦点三，本院认为，《最高人民法院》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在本案中，首先，原审判令再审申请人孙风龙与原审第三人对解除合同后的涉案房屋占有费承担连带责任没有法律依据，本院予以纠正。其次，一审法院判决原审第三人在判决生效后十日内腾让涉案房屋。因此该判决生效后确定原审第三人应当腾让涉案房屋之日起至实际履行腾让涉案房屋期间而产生的占用费应当由原审第三人承担，由于原审第三人于春德已经去世，该笔费用应当由于春德继承人在继承其遗产范围内承担，原审判决该费用由再审申请人孙风龙承担不当，本院予以纠正。因再审申请人孙风龙在收到被申请人姜健的解除合同通知后，不履行返还房屋义务，应当承担生效判决确定应当腾让房屋之前的占用费用。即再审申请人孙风龙承担自2015年10月1日至原判决确定的原审第三人应当腾让涉案房屋之日的占用费。因二审判决送达给第三人的时间为2016年12月26日，原审第三人的腾房之日为2017年1月5日。关于占用费的计算标准，被申请人在一审时主张按照2015年租赁费标准计算每天的租赁费，每天的占用费为2198元，本院认为合理。即再审申请人孙风龙支付被申请人姜健自2015年10月1日至2017年1月5日期间的房屋占用费共计1015436元（一年零97天）。原审第三人于春德支付被申请人姜健自2017年1月6日至实际腾让房屋之日期间的房屋占用费，按照每天2198元计算。综上所述，再审申请人的部分再审请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、《最高人民法院》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）鲁02民终8782号民事判决；二、维持青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第5121号民事判决第一、二、三项；三、撤销青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第5121号民事判决第四项；四、再审申请人孙风龙于本判决生效后十日内支付被申请人姜健自2015年10月1日至2017年1月5日期间的房屋占用费共计1015436元；五、原审第三人李秀伟、于某1、于某2在继承于春德遗产范围内于本判决生效后十日内支付被申请人姜健自2017年1月6日至实际腾让房屋之日期间的房屋占用费，按照每天2198元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8834元，由再审申请人孙风龙负担7334元，由原审第三人李秀伟、于某1、于某2在继承于春德遗产范围内负担1500元。因一审案件受理费8834元由被申请人姜健预交，由再审申请人孙风龙直接付给被申请人姜健。二审案件受理费8834元，由再审申请人孙风龙负担7334元，由原审第三人李秀伟、于某1、于某2在继承于春德遗产范围内负担1500元。本判决为终审判决。审判长 曹 志审判员 刘述明审判员 张 锐二〇一八年三月二十二日书记员 张鲁滨书记员 司文雯