北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初20829号
原告：周琳，女，1983年7月6日出生。
委托诉讼代理人：王利华，北京华秀律师事务所律师。
原告：方林，男，1975年11月13日出生。
委托诉讼代理人：王利华，北京华秀律师事务所律师。
被告：尚明义，男，1951年3月9日出生。
委托诉讼代理人：代航，北京市德鸿律师事务所律师。
被告：张子平，男，1963年12月5日出生。
被告：王京利，男，1953年6月3日出生。
原告周琳、方林（以下简称姓名）诉被告尚明义、张子平、王京利（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月22日公开开庭审理了本案。周琳的诉讼代理人王利华、方林及其诉讼代理人王利华、尚明义及其诉讼代理人代航、张子平到庭参加诉讼，王京利经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周琳、方林向本院提出诉讼请求：1.确认周琳、方林与尚明义、张子平、王京利签订的《房屋租赁合同》于2016年5月24日解除；2、尚明义、张子平、王京利返还周琳、方林租金204397.26元；3、尚明义、张子平、王京利给付周琳、方林垫付的租金150000元；4、尚明义、张子平、王京利支付周琳、方林装修等损失364946.72元；5、尚明义、张子平、王京利支付周琳、方林违约金215000元；6、诉讼费用由尚明义、张子平、王京利负担。事实和理由：2015年3月27日，张子平与北京永立天地商业连锁有限公司（以下简称永立天地公司）签订《房屋租赁合同》，承租北京市通州区杨庄路北口天时名苑X号楼。2015年6月5日，尚明义、张子平、王京利签订《房屋租赁合同》，将其承租的部分房屋转租给周琳、方林，租金为每年43万元，租期6年，自2015年6月15日起至2021年6月14日止，因涉案房屋装修及试营业，尚明义、张子平、王京利为周琳、方林设置三个月免租期，并承诺一个半月内为涉案房屋安装一部电梯，如超过期限，则免租期延长。
《房屋租赁合同》签订后，周琳、方林依约向尚明义、张子平、王京利支付涉案房屋一年租金43万元，并于装修完毕后开始使用涉案房屋。但因尚明义、张子平、王京利直到2015年11月才将电梯安装完毕，影响了涉案房屋的正常使用；周琳、方林在使用涉案房屋经营期间，因尚明义、张子平、王京利拖欠永立天地公司房屋租金，导致永立天地公司数次要求周琳、方林停止使用涉案房屋，周琳、方林垫付15万元房屋租金后才得以继续使用该房屋。2016年5月24日，因尚明义、张子平、王京利拖欠涉案房屋租金，涉案房屋被收回，致使《房屋租赁合同》无法继续履行。因就赔偿事宜协商不成，故诉至法院。
张子平辩称，承认周琳、方林所述张子平与永立天地公司签订《房屋租赁合同》，尚明义、张子平、王京利与周琳、方林签订《房屋租赁合同》，周琳、方林支付43万元房屋租金，周琳、方林垫付15万元房屋租金，以及涉案房屋被收回的事实。但涉案部分房屋系周琳、方林自行加盖，对评估报告中关于该部分房屋的装修损失不予认可；周琳、方林垫付的15万元房屋租金并未交给张子平；尚明义、张子平、王京利并未承诺为涉案房屋安装电梯。综上，故不同意周琳、方林诉讼请求。
尚明义辩称，承认周琳、方林所述张子平与永立天地公司签订《房屋租赁合同》，尚明义、张子平、王京利与周琳、方林签订《房屋租赁合同》，周琳、方林支付43万元房屋租金，周琳、方林垫付15万元房屋租金，以及涉案房屋产权人将涉案房屋收回的事实。但尚明义、张子平、王京利原系合伙关系，在周琳、方林使用涉案房屋正式经营前，尚明义已经退出合伙，从未取得涉案房屋的租金；周琳、方林垫付的15万元房屋租金并未交给尚明义；涉案部分房屋系周琳、方林自行加盖，对评估报告中关于该部分房屋的装修损失不予认可。综上，故不同意周琳、方林诉讼请求。
王京利未答辩。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明：2015年3月26日，尚明义、张子平、王京利签订《股东合作协议》，约定三人共同出资成立有限责任公司，住所地为北京市通州区杨庄北里X号楼，公司的经营范围为出租。
2015年3月27日，张子平与永立天地公司签订《房屋租赁合同》，约定永立天地公司将北京市通州区天时名苑X号楼出租给张子平，租赁期限自2015年5月10日至2021年5月9日。
2015年6月5日，张子平、王京利与周琳、方林签订《房屋租赁合同》，约定：王京利、张子平、尚明义将其拥有经营权的北京市通州区杨庄路北口天时名苑售楼处出租给周琳、方林，租赁期限为6年，自2015年6月15日至2021年6月14日；涉案房屋面积为526平方米；租金为每年43万元；因涉案房屋装修及试营业，出租方向承租方提供三个月免租期；出租方在一个半月内为涉案房屋安装一部电梯，如果超出期限，出租方免租日期相应延长；承租方在产权范围内经出租方许可搭建经营场地应受出租方保护，如果因违建造成承租方的所有经济损失应当由出租方承担；因合同一方违约，另一方依约解除合同的，违约方应当向守约方支付当年十二个月租金的20%作为违约金。2015年6月6日，尚明义在该《房屋租赁合同》的出租方处签字并捺手印。2015年8月11日，永立天地公司向张子平出具《同意转租证明》，同意张子平将其承租的房屋进行出租、分租。前述《房屋租赁合同》签订后，周琳、方林依约将涉案房屋第一年租金43万元支付给王京利、张子平。
2015年6月27日，尚明义退出其与王京利、张子平的股权合作关系。
2015年11月15日，张子平为涉案房屋安装了电梯。在周琳、方林使用涉案房屋期间，因王京利、张子平、尚明义未及时向上手出租人支付房屋租金，导致上手出租人要求周琳、方林停止使用涉案房屋，周琳、方林为继续使用该房屋，向上手出租人支付房屋租金15万元。2016年5月24日，涉案房屋被收回。
审理过程中，本院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋装修损失进行评估，该公司作出京评（涉）字2016第2048号《价格评估报告书》，结论为：涉案房屋的装修现值为329650元。
本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人有保证租赁物处于适租状态的义务。尚明义、张子平、王京利经永立天地公司同意，将涉案房屋出租给周琳、方林，双方签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，除租赁期限超出张子平向永立天地公司承租涉案房屋租赁期限的部分外，其余部分合法有效，双方均应恪守履行合同义务。因涉案房屋被收回，致使尚明义、张子平、王京利与周琳、方林签订的《房屋租赁合同》的合同目的不能实现，故对于周琳、方林要求确认其与尚明义、张子平、王京利签订的《房屋租赁合同》于2016年5月24日解除的诉讼请求，本院予以支持。
《房屋租赁合同》解除后，对于周琳、方林已经向尚明义、张子平、王京利支付的解除合同以后的房屋租金，尚明义、张子平、王京利应予退还。因双方签订的《房屋租赁合同》约定出租方向承租方提供3个月免租期，且出租方承诺为一个半月内为涉案房屋安装电梯，如果超出期限，则承租方免租日期延长，涉案房屋的电梯系2015年11月15日安装，故尚明义、张子平、王京利应收取的房屋租金计算期限应为自2015年11月16日起至2016年5月24日止，其余部分应予退还。
对于周琳、方林要求尚明义、张子平、王京利支付其装修等损失的诉讼请求，根据法律及相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因尚明义、张子平、王京利违约，导致其与周琳、方林签订的《房屋租赁合同》被解除，故对其要求对方支付其装修损失的诉讼请求，本院予以支持。对其要求对方支付其他损失的诉讼请求，因其未提供相应证据，本院不予支持。
对于周琳、方林要求尚明义、张子平、王京利支付其违约金的诉讼请求，但双方约定的违约金过高，周琳、方林主张合同约定的违约金不足以弥补因尚明义、张子平、王京利违约给其造成的损失，但是并未出示相应证据。故违约金的数额由本院依据双方履行合同的事实予以酌定。
对于周琳、方林要求尚明义、张子平、王京利支付其垫付的房屋租金的诉讼请求，因周琳、方林已经依约向尚明义、张子平、王京利履行了支付房屋租金的义务，故对其代尚明义、张子平、王京利向涉案房屋产权人支付的房屋租金，尚明义、张子平、王京利应当予以返还，对其该项诉讼请求，本院予以支持。
庭审过程中，尚明义主张其在周琳、方林使用涉案房屋正式经营前已退出合伙，故不同意承担相应责任。对此，本院认为，在尚明义、张子平、王京利依照《股东合作协议》成立有限责任公司前，三人系合伙关系，应当对外承担连带责任，故尚明义作为《房屋租赁合同》的一方当事人，其退出与王京利、张子平的股权合作关系的内部行为，不影响其对外债务承担责任。尚明义可以在承担责任后，另行向其他义务人追偿。
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，王京利经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
综上所述，故周琳、方林要求确认其与尚明义、张子平、王京利签订的《房屋租赁合同》于2016年5月24日解除的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持；周琳、方林要求尚明义、张子平、王京利返还其租金，并给付其垫付的租金、装修等损失、违约金的诉讼请求合理，证据充分，对其合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告周琳、方林与被告尚明义、张子平、王京利签订的《房屋租赁合同》于二〇一六年五月二十四日解除；
二、被告尚明义、张子平、王京利返还原告周琳、方林房屋租金二十万四千三百九十七元二角六分，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告尚明义、张子平、王京利给付原告周琳、方林垫付的房屋租金十五万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告尚明义、张子平、王京利给付原告周琳、方林装修损失费三十二万九千六百五十元，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、被告尚明义、张子平、王京利给付原告周琳、方林违约金三万五千八百元，于本判决生效之日起七日内执行清；
六、驳回原告周琳、方林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千五百七十二元，由原告周琳、方林负担一千零七十三元（已交纳）；由被告尚明义、张子平、王京利负担五千四百九十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。
评估费八千一百四十元，由被告尚明义、张子平、王京利负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 钱 笑
二〇一七年一月六日
书记员 孙洪旺