浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初8843号原告：顾学强，男，1978年9月23日出生，汉族，住嵊州市。原告：何飞娟，女，1980年9月7日出生，汉族，住嵊州市。二原告共同委托诉讼代理人：邢哲，浙江计然律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张巧文，浙江计然律师事务所律师。被告：嵊州市越丰房地产开发有限公司，住所地嵊州市甘霖镇桃源路39号。法定代表人：陈书江，执行董事。委托诉讼代理人：任江峰，浙江大丰律师事务所律师。原告顾学强、何飞娟与被告嵊州市越丰房地产开发有限公司（以下简称越丰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾学强、何飞娟的诉讼代理人张巧文、被告越丰房产公司的诉讼代理人任江峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾学强、何飞娟向本院提出诉讼请求：1.令被告立即将土地房屋权属证书交付给原告，并协助原告办理商品房转移登记；2.判令被告支付原告截止2017年10月28日的按已付房款0.1%计算的迟延办证违约金计595元及自2017年10月29日起至交付权属证书时止每日按已付房款595352元的万分之一计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月25日，原、被告签订商品房买卖合同一份，房款总价为595352元，合同第十六条约定，出卖人承诺于2017年6月30日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人在前款规定的期限120日内仍不能交付权属证书或登记证明，出卖人向买受人支付已付房款千分之一的违约金。约定日期起120日后，仍不能交付的，买受人不退房的，出卖人每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。原告已按合同约定付清全部房款，但被告交付房屋权属证书或登记证明的合同义务未依约完成。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应全面履行，被告迟延交付的行为现已违约，应依约承担迟延办证的违约责任。被告越丰房产公司辩称，1.本案实际房屋款472352元，对购买车棚、车库、阁楼的价款，在合同中没有约定违约责任，不应当包括在计算违约金的价款中；2.争议房产的转移登记权属证书办理，依约由原告自行办理，被告没有为原告办理的义务；3.被告依约应办理不动产权属证书的首次登记，被告已办理且已通知原告到销售部门领取，原告未领取，故若原告之后有损失的，应由其自行承担；4.被告开发的项目已于2016年2月6日竣工验收备案，因政府行为未按时录入数据，致延期办证，依照合同附件八第八条第3项的约定，被告依约不需要承担责任；且被告已通知原告办理转移登记，因原告自身原因未办理，故被告亦不需要承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院对证据和事实认定如下：一、原告提供了《浙江省商品房买卖合同》(以下简称合同)一份、销售不动产统一发票二份、个人住房（商业用房）借款合同一份、交房通知书一份等证据，用以证明双方存在商品房销售合同关系、合同对逾期办理权属证书的违约责任的约定、原告已付清房款等事实。被告质证认为，对证据的真实性、合法性均无异议，但依据附件八第八条相关的约定，本案因存在政府行为、原告应领未领被告已办理的首次登记权属证书等原因，被告不需要承担违约责任。二、被告提供：1.嵊州市不动产登记服务中心出具的情况说明及剡溪雅苑摩托车库分户建筑面积和土地分摊面积登薄清册复印件一组，用以证明因政府行为致被告办证迟延的事实；2.不动产权证书原件一本及短信发送记录复印件一组，用以证明被告已办理涉案房屋首次登记的不动产权证书，并已通知原告办理转移登记的事实；3.竣工验收备案表一份，用以证明被告开发的剡溪雅苑商住小区已于2016年2月6日办理竣工验收备案的事实。原告质证认为，情况说明和登薄清册系复印件，原告从未见到过，故对真实性无法认定，退一步说，即便该证据真实，亦无法反映迟延办证系政府行为所致；对不动产权证书没有异议，短信发送记录系复印件，原告从未收到被告发送的任何短信通知，对真实性无法认定，且短信内容未反映告知办理转移登记情况；竣工验收备案表，与本案没有关联性。本院对上述证据认证认为，原告提供的证据，被告均认可证据的真实性、合法性，故本院对原告提供的证据均予以采信为有效证据。至于被告提出质证异议意见，本院在下文说理部分予以阐述。对被告提供的证据1，系复印件，原告不予认可，真实性无法认定，再者，即使该证据真实亦无法反映被告迟延办理初始登记系政府行为所致，故不予采信为有效证据；对证据2，对不动产权证书，符合证据三性原则，予以采信为有效证据；对短信发送记录，经核实，发送记录（成功）及内容具有真实性，故对该证据的真实性予以认定，并作为认定本案相关事实的有效证据予以采信；对证据3，与本案无关联性，不予采信为有效证据。综上，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2014年8月25日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为20140825317F073102），约定由原告购买被告开发的嵊州市房屋，房屋价款为472352元。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1％承担违约责任；2.约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三，…另出卖人同时将以下附着物随房屋同时出售给买受人：坡屋建筑面积74.43平方米，其中层高2.2米以上部分74.43平方米，单价2900元/平方米，计金额215847元整，合同签订日已付人民币65847元整，余款150000元整通过按揭方式支付。2014年9月20日，原告向被告购买座落于嵊州市个，计价123000元。室附件八第八条约定：…3.若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。…7.买受人在具备办理商品房权属转移登记条件或预告登记的情况下未依法申请办理该商品房权属转移登记或预告登记导致其权利受到侵害的，其后果由买受人和侵权人承担，出卖人不承担与此相关的法律责任。出卖人在提供办理权属登记的相关资料后，如因买受人本人的原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人不承担违约责任及其他法律责任，一切后果由买受人承担……合同签订后，原告依约付清了上述房款计688199元（472352元+215847元），并于2014年9月20日，支付了车库12幢35号的价款123000元。2017年7月27日，被告为上述房产办理首次登记的不动产权证书[浙（2017）嵊州市不动产权第0015703号]。2017年10月1日，被告向原告发送了一条短信，内容为“您好，办证工作量巨大，务必请约定时间内携购房资料及产权人证件及时办理！谢谢合作！[剡溪雅苑83672666]”。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方主体适格，系双方真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，系合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案，合同约定被告应于2017年6月30日前办理权属首次登记，取得不动产权证书并交付原告，然被告于2017年7月27日才办理首次登记的不动产权证书，显属违约，应依约承担违约责任。对被告辩称系政府行为致其延迟，依约不需承担责任的意见，本院认为其所提供的证据现不足以佐证，应由其承担不利的法律后果，故对该意见本院不予采信。对原告提出的分段计算违约金的方式，符合合同约定，本院予以支持。但对原告提出计算违约金的截止期限为被告交付不动产权属证书之日的意见，本院认为，被告通过群发短信的方式通知原告等业主携带相关材料办证，虽就短信本身而言，对办证时间等内容通知不明确，但基于原告所在的剡溪雅苑小区的业主在本案诉讼前后，与被告一直就权属证书问题进行交涉，原告理应明了此通知为办理转移登记权属证书，故本院基于本案案情实际情况，认定以被告通知发送之日的次日作为计算违约金的截止日期为宜。对违约金计算的基数问题，因合同约定按已付房款进行计算，而原告实际已付房款为688199元，因阁楼面积计入产权证，故阁楼价款理应作为计算违约金基数，对于被告辩称双方当事人对阁楼价款是否计入违约金基数未作约定，阁楼价款不应计入违约金基数的意见，本院不予采信。现原告自愿以房款的595352元计算违约金基数，系其对自己权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以准许。据此，原告可向被告主张的违约金为595352元×0.1﹪≈595.32元。对被告提出其只需交付首次登记的权属证书，无其余协助办理转移登记手续的义务的意见。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告购买商品房系为取得完整的物权，故必须依法完成转移登记，原告才能取得不动产物权。而参照《国土资源部关于印发的通知》对不动产登记操作规范的要求，因买卖商品房办理转移登记的需当事人双方共同申请，并依法提交不动产登记部门所要求的材料，故办理转移登记非原告在收到被告交付的首次登记的权属证书后单方就能完成，故对原告提出的要求被告依约交付首次登记的不动产权证书，并履行协助原告办理转移登记手续的附随义务的诉讼请求，本院予以支持。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持；对不合理部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、嵊州市越丰房地产开发有限公司支付顾学强、何飞娟逾期交付不动产权证书的违约金计595.32元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，嵊州市越丰房地产开发有限公司交付顾学强、何飞娟座落于嵊州市房屋的不动产权证书[浙（2017）嵊州市不动产权第0015703号],并协助顾学强、何飞娟办理上述不动产权的转移登记手续；三、驳回顾学强、何飞娟的其余诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，若未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付延迟履行期间的债务利息；未按判决指定期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告嵊州市越丰房地产开发有限公司负担（限于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 张 洪二〇一七年十一月十四日书记员 翁芳芳