广东省茂名市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤09民终56号
上诉人（原审被告）茂名市城区农村信用合作联社。
法定代表人：庞瑞海。
委托代理人：朱家，茂名市城区农村信用合作联社职工。
委托代理人：朱尧生，广东鸿基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：茂名市茂南区鳌头镇林道村民委员会。
负责人：曾土伦，系该村村主任。
委托代理人：郭飞强，广东南天竹律师事务所律师。
原审第三人：林土就。
上诉人茂名市城区农村信用合作联社因与被上诉人茂名市茂南区鳌头镇林道村民委员会、原审第三人林土就确认合同无效纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民一初字第315号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经二审审理查明，20世纪80年代，茂名市茂南区鳌头信用社与原茂名市林道乡人民政府签订《征收牛头林道乡人民政府后背至新建公路傍之间的土地建牛头林道信用分社的协议》，该协议内容主要为：牛头信用社一次性支付500元买地款，林道乡政府同意将乡政府北面旧屋拆除，总面积81平方米交给牛头信用社建造林道分社，规划面积长11米，宽11米，牛头信用社在林道乡政府后背与新建公路傍之间所建的房屋及所放的财产永远属于牛头信用社所有。协议没有未注明具体的签订日期。协议签订后，茂名市茂南区鳌头信用社在该土地上建造了一栋两层的楼房，用作茂名市茂南区鳌头信用社林道分社的办公场所。2007年，茂名市茂南区鳌头信用社林道分社被撤并，2014年底，被告茂名市城区农村信用合作联社将上述房屋转让给第三人林土就。
另查明，1987年6月5日，茂名市茂南区人民政府批复同意鳌头镇人民政府撤销林道乡人民政府，设置林道村民委员会。茂名市茂南区鳌头信用社为被告茂名市城区农村信用合作联社的分支机构。一审中上诉人与被上诉人均确认《征收牛头林道乡人民政府后背至新建公路傍之间的土地建牛头林道信用分社的协议》中的“牛头”一词属于笔误，应为“鳌头”。
再查明，涉案的土地及房屋均没有办理权属证书。至目前为此，涉案土地也仍未经依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办征用手续转为国有土地，该涉案土地的性质仍属集体土地。
本院认为，上诉人茂名市城区农村信用合作联社与被上诉人茂名市茂南区鳌头镇林道村委会（原林道乡人民政府）签订的《征收牛头林道乡人民政府后背至新建公路傍之间的土地建牛头林道信用分社的协议》，约定的是集体土地所有权转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条：“农村集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”、广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第1条：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管理部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼”的规定，由于涉案的土地已用于非农业建设，涉案土地及房屋均没有办理权属证书，且上诉人与被上诉人也均没有提供证据证明涉案土地已经依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办征用手续转为国有土地，上诉人与被上诉人之间对涉案土地的转让行为违反法律规定，应先由土地行政管理部门依法作出行政处理，因此本案不属于人民法院民事审理的范围。原审判决适用法律及判决错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项，第一百二十四条第一款第（三）项，第一百五十四条第一款第（三）项，第一百七十五条之规定，裁定如下：
一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民一初字第315号民事判决；
二、驳回茂名市茂南区鳌头镇林道村委会的起诉。
一审案件受理费300元，被上诉人茂名市茂南区鳌头镇林道村委会已缴交，二审案件受理费300元，上诉人茂名市城区农村信用合作联社已预交；以上受理费均由法院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 邱强明
审判员 张国栋
审判员 曾维海
二〇一六年六月二十四日
书记员 曾玉金
谢金峰
广东省茂名市中级人民法院
民事裁定书
（2016）粤09民终56号
上诉人（原审被告）茂名市城区农村信用合作联社。住所地：广东省茂名市双山四路12号。
法定代表人：庞瑞海。
委托代理人：朱家，男，系茂名市城区农村信用合作联社职工。
委托代理人：朱尧生，广东鸿基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：茂名市茂南区鳌头镇林道村民委员会。住所地：广东省茂名市茂南区鳌头镇林道镇村委会。
负责人：曾土伦，系该村村主任。
委托代理人：郭飞强，广东南天竹律师事务所律师。
原审第三人：林土就，男，1973年8月22日出生，汉族，住茂名市茂南区。
上诉人茂名市城区农村信用合作联社因与被上诉人茂名市茂南区鳌头镇林道村民委员会、原审第三人林土就确认合同无效纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民一初字第315号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经二审审理查明，20世纪80年代，茂名市茂南区鳌头信用社与原茂名市林道乡人民政府签订《征收牛头林道乡人民政府后背至新建公路傍之间的土地建牛头林道信用分社的协议》，该协议内容主要为：牛头信用社一次性支付500元买地款，林道乡政府同意将乡政府北面旧屋拆除，总面积81平方米交给牛头信用社建造林道分社，规划面积长11米，宽11米，牛头信用社在林道乡政府后背与新建公路傍之间所建的房屋及所放的财产永远属于牛头信用社所有。协议没有未注明具体的签订日期。协议签订后，茂名市茂南区鳌头信用社在该土地上建造了一栋两层的楼房，用作茂名市茂南区鳌头信用社林道分社的办公场所。2007年，茂名市茂南区鳌头信用社林道分社被撤并，2014年底，被告茂名市城区农村信用合作联社将上述房屋转让给第三人林土就。
另查明，1987年6月5日，茂名市茂南区人民政府批复同意鳌头镇人民政府撤销林道乡人民政府，设置林道村民委员会。茂名市茂南区鳌头信用社为被告茂名市城区农村信用合作联社的分支机构。一审中上诉人与被上诉人均确认《征收牛头林道乡人民政府后背至新建公路傍之间的土地建牛头林道信用分社的协议》中的“牛头”一词属于笔误，应为“鳌头”。
再查明，涉案的土地及房屋均没有办理权属证书。至目前为此，涉案土地也仍未经依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办征用手续转为国有土地，该涉案土地的性质仍属集体土地。
本院认为，上诉人茂名市城区农村信用合作联社与被上诉人茂名市茂南区鳌头镇林道村委会（原林道乡人民政府）签订的《征收牛头林道乡人民政府后背至新建公路傍之间的土地建牛头林道信用分社的协议》，约定的是集体土地所有权转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条：“农村集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地用于非用建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”、广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第1条：“人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管理部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。”的规定，由于涉案的土地已用于非农业建设，涉案土地及房屋均没有办理权属证书，且上诉人与被上诉人也均没有提供证据证明已经依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办征用手续转为国有土地，上诉人与被上诉人之间对涉案土地的转让行为违反法律规定，应先由土地行政管理部门依法作出行政处理，因此本案不属于人民法院民事审理的范围。原审判决适用法律及判决错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项，第一百二十四条第一款第（三）项，第一百五十四条第一款第（三）项，第一百七十五条之规定，裁定如下：
一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2015）茂南法民一初字第315号民事判决；
二、驳回茂名市茂南区鳌头镇林道村委会的起诉。
一审案件受理费300元，被上诉人茂名市茂南区鳌头镇林道村委会已缴交，二审案件受理费300元，上诉人茂名市城区农村信用合作联社已预交；以上受理费均由法院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长邱强明
审判员张国栋
审判员曾维海
二○一六年六月二十四日
书记员曾玉金
谢金峰