西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民二初字第01590号
原告：中信银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市长安北路89号。
负责人：谢宏儒，行长。
委托代理人：王荣，陕西再创律师事务所律师。
委托代理人：马苗，陕西再创律师事务所律师。
被告：张燕，女，汉族。
被告：沈毅，男，汉族。
被告：陕西金辉居业房地产有限公司（曾用名：陕西融侨房地产开发有限公司）。住所地：西安市高新区高新路**号电信广场金融商务中心*层。
法定代表人：林定强，董事长。
委托代理人：曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。
委托代理人：朱媛媛，北京市普华律师事务所西安分所律师。
原告中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信银行西安分行）与张燕、沈毅、陕西金辉居业房地产有限公司（以下简称金辉公司）借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中信银行西安分行委托代理人王荣，被告金辉公司委托代理人朱媛媛到庭参加诉讼，被告张燕、沈毅经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中信银行西安分行诉称：2010年10月6日，其与被告张燕、沈毅签订《中信银行个人购房借款合同》（编号：143540）及《西安市房地产抵押合同》，由原告向上述两被告提供贷款45万元，�于购买西安市高新区电子五路北侧紫薇馨苑第47幢2单元18层21802号房屋，并以该房产作为贷款抵押。被告金辉公司为借款合同的保证人。合同签订后，原告如期向被告发放贷款，但被告未能按月偿还贷款本息，截止2013年3月14日，被告已逾期6期。被告的行为已严重违反合同约定，构成违约,故其提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的借款合同；2、被告张燕、沈毅偿还原告借款逾期本金3114.25元、逾期利息11120.28元、罚息306.05元，逾期总金额14540.58元；及剩余借款本金435751.51元、利息1954.32元，以上两项共计应还款总金额452246.41元（截止2013年3月14日），并判令利息到给付之日；3、被告金辉公司承担保证责任；4、原告优先行使房产抵押权；5、诉讼费由三被告承担。
被告金辉公司辩称：被告张燕、沈毅未到庭，原告诉请的欠款金额、时间、期数以及利息、罚息等均无法核实，其不予认可。根据法律规定，中信银行应先以抵押权实现其债权。
被告张燕、沈毅未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：张燕、沈毅(借款人)系夫妻关系，2010年10月6日其为购买自用住房与中信银行西安分行（贷款人）、金辉公司（保证人）签订了《中信银行个人购房借款合同》。约定：中信银行西安分行贷给张燕、沈毅45万、贷款期限360月，自2010年10月20日起至2040年10月20日止，贷款用于购买西安市高新区电子五路北侧紫薇馨苑第47幢2单元18层21802号的房产；月贷款利率4.349‰，贷款利率调整按照自借款合同签订日起，首次利率调整日确定为2011年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利�调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照合同约定方式进行浮动后所确定的利率；贷款的偿还采用按月等额还款法，还款日为每月15日，还款总期数为360期；保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。如借款人在担保阶段内未能依照合同约定按时偿还贷款本息和或相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。若借款人有逾期或未按约定的金额归还贷款本息，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、按中国人民银行的规定计收罚息和复利；2、�止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，并要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；3、依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；4、要求保证人履行保证责任。同日，张燕、沈毅（抵押人）与中信银行西安分行（抵押权人）签订了《西安市房地产抵押合同》。约定：张燕、沈毅提供其向金辉公司购买的西安市高新区电子五路北侧紫薇馨苑第47幢2单元18层21802号的房产作为借款抵押物；房地产抵押价值为565516元，抵押房产担保的贷款金额为45万元，贷款期限自2010年10月20日起至2040年10月20日止。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市房地产交易管理中心办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日�生效。合同签订后，抵押双方未办理抵押物登记。2010年10月21日，中信银行西安分行向张燕、沈毅发放了贷款45万元并以借款人购房款的名义用转帐方式划至金辉公司的帐户。之后，张燕、沈毅仅还中信银行西安分行借款本金24023.49元及相应利息后未还其余借款，截止2014年5月3日，张燕、沈毅未还的贷款本金余额为427166.83元。庭审中，原告同意以截止2014年5月3日确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实予以确定。另查明，金辉公司原名称为陕西融侨房地产开发有限公司，2013年8月15日变更为现名称。
以上事实，有《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、放款凭证、个人台帐等相关证据及双方当事人陈述存卷为证。
本院认为，原告中信银行西安分行与被告张燕、沈毅、金辉公司签订的《中信银行个人购房借款合同》，意思�示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告张燕、沈毅提供贷款，被告张燕、沈毅未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定要求解除与被告张燕、沈毅的借款合同，并要求被告张燕、沈毅偿还剩余贷款及利息、罚息的诉讼请求于法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求，因张燕、沈毅与中信银行西安分行虽签订《西安市房地产抵押合同》，张燕、沈毅自愿提供位于西安市高新区电子五路北侧紫薇馨苑第47幢2单元18层21802号的房产作为借款抵押物，但并未办理抵押登记手续。根据双方抵押合同中约定，双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市房地产交易管理中心办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。因此，双方就所购房屋设定的抵押因未办理房地产抵押登记手续而未生效。故对原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告金辉公司承担保证责任的诉讼请求，因根据合同约定，保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。本案房屋抵押登记并未办理，金辉公司作为保证人应当承担借款的保证责任，故对原告此诉讼请求予以支持。
综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第(二)项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第四十一条、第四十二条第(二)项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日原告中信银行股份有限公司西安分行与被告张燕、沈毅签订的《中信银行个人购房借款合同》予以解除。
二、被告张燕、沈毅于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司西安分行贷款本金427166.83元（截止2014年5月3日）。
三、被告陕西金辉居业房地产开发有限公司对被告张燕、沈毅上述欠款承担连带清偿责任。
四、驳回原告中信银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费8384元，公告�800元由被告张燕、沈毅、陕西金辉居业房地产开发有限公司负担。（此款原告已预交，被告张燕、沈毅、陕西金辉居业房地产开发有限公司于支付上述款项时一并支付原告。）
审 判 长 郭玉萍
审 判 员 张 红
代理审判员 李新元
二〇一四年七月二日
书 记 员 陈颖菲