上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第1707号
原告吴风华。
委托代理人张如玉，安徽繁星律师事务所律师。
被告胡剑康。
第三人潘贵江。
原告吴风华诉被告胡剑康房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，公开开庭进行了审理。因审理需要，本院追加潘贵江为本案第三人参加诉讼。原告吴风华及其委托代理人张如玉、被告胡剑康到庭参加诉讼，第三人潘贵江经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告吴风华诉称，被告自称其与上海路某实业有限公司第一分公司（以下简称路某公司）建立房屋租赁关系，拥有上海市杨浦区大连西路XXX弄XXX号底层店面（以下简称系争房屋）的出租权，并保证在2014年5月底前会与路某公司续约，原告遂于2014年4月15日与被告签订租赁协议，协议约定如路某公司收回房屋，被告需赔偿原告装修费用人民币50，000元（本案币种均为人民币），店面转让费60，000元等；而2014年4月29日，与被告签订续租合同的却不是路某公司而是上海宏某贸易有限公司（以下简称宏某公司），故原、被告又于4月30日签订补充协议，被告承诺宏某公司是系争房屋合法拥有者；在此期间原告陆续给付被告113，590元，进行装修、投入设备，开办了甜字坊甜品店；但2014年6月19日，何丽红自称是房东在系争房屋张贴通知，称被告是违约转租，并多次上门干扰致原告无法正常经营，且被告至今无法提供该房屋产权证，导致原告无法办理营业执照及食品卫生许可证；故诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间房屋转租协议，2、被告返还原告已付租金32，400元、店面转让费60，000元、押金16，600元、执照使用费3，500元、物业管理费2，190元等共计114，690元，3、被告赔偿店面装修费用78，000元、店面广告费9，800元、加盟费38，800元等共计126，600元；4、要求第三人与被告就诉请2、3承担连带责任，
被告胡剑康辩称，路某公司和宏某公司实际是一个老板，系争房屋原是第三人在内经营足浴店，因被告与路某公司比较熟悉，租金可以便宜点，所以租赁合同是被告与路某公司签署；第三人经营一段时间后将店铺转让给了原告，因店铺是被告向上家租来的，所以名义上也是被告与原告签订的合同，但原告对此是明知的；后来由于原告与第三人之间一直有纠纷，被告遂让两人写下承诺书，言明所有的纠纷与被告无关；被告也曾帮助原告向上手出租人索要产证，上家也帮原告办过营业执照，但因系争房屋无产权证，所以办不成营业执照；原告共计支付了转让费6万元、押金16600元、租金32，400元，其中2万元转让费先是由被告代收后来转交给了第三人，其他费用均是第三人收取；执照使用费3500元是被告收取，物业管理费应该原告支付；承租系争房屋是向第三人承租，与被告无关，故不同意原告诉讼请求。
第三人潘贵江述称，系争房屋原来是第三人在此经营保健指压，后来因为不能做就转让给原告；第三人的租赁合同是与路某公司签订的，是第三人代被告签的；系争房屋也是第三人转租给原告的，考虑到原租赁合同就是被告签的，故转租给原告也是被告签合同；确实签过字据，如发生纠纷一切与被告无关，由第三人承担。
经审理查明，系争房屋系公房，承租人为上海杨浦商贸（集团）有限公司。
2013年5月29日，被告（承租方）与案外人林某某（出租方）签订《租赁协议书》一份，约定：林某某将系争房屋出租给被告，租期为2013年5月29日起至2014年5月28日，月租金为7，500元，保证金为15，000元；该物业不得经营小吃或有油烟的项目，居民关系和一切相关手续由被告自行处理，由此造成的一切损失由被告自行承担和处理。该合同承租方签名处为第三人代被告签署。被告及第三人均陈述系争房屋以被告名义签订，但实际是第三人租赁使用，经营足浴按摩。
2014年4月，原告与被告、第三人协商承租系争房屋用于经营甜品店。三方达成一致意向后原告于4月11日向第三人支付押金，第三人出具收条，言明收到原告支付的押金壹元。审理中，原告称当日支付押金实为1，000元而非1元但未进一步举证，被告称第三人到底收取多少押金其不清楚。
2014年4月14日，第三人签署《证明》一份，载明：如5月底店面续签未成功，所产生的损失费由第三人承担和被告不产生任何关系。原告作为证明人在该书证上签名。
2014年4月15日，原、被告签订《转包协议书》一份，主要内容为：被告与路某公司已签约承租位于大连西路XXX弄XXX号底层物业，原告从被告手上转包该物业，店面转让费60，000元、5月份房租7，500元、押金15，000元；被告担保、承诺此转包物业于2014年5月底前续约成功，如被告未能在此协议期内续约成功，退还原告装修费用50，000元、店面转让费60，000元及定金1，000元及其他费用；被告承诺于合约期内保证原告能正常经营，如遇上方公司收回物业，被告需赔偿原告装修费用50，000元、店面转让费60，000元及转让产生的其他费用（押金15，000元及房租等）；被告续签合约月租按之前合约约定执行，如遇新签合约有变动，以被告与公司新签合约原始合同价为主；如原告需要转让该店铺，被告需完全同意。
2014年4月19日，原告与上海恒鼎装饰有限公司就系争房屋签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》一份，约定：装修系争房屋，承包方式为包工包料、总价款为50，000元。2014年4月23日，原告与上海恒鼎装饰有限公司就系争房屋再次签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定：施工内容为搭建阁楼、包工包料，价款为28，000元；工期自2014年4月23日至2014年5月6日。装修合同签订后，原告于2014年4月20日支付装修款25，000元、于2014年4月23日支付23，000元、于2014年5月7日支付30，000元，共计78，000元。
2014年4月29日，被告（乙方、承租方）与宏某公司（甲方、承租方）签订《租赁协议书》一份，约定：在该物业和甲方续签成功的情况下，租期暂定2014年5月29日起至2015年5月28日止（以甲方和该物业的合同期限为准），双方约定每月租金8，300元；乙方支付租金逾期1日，按当天房租10倍计算，逾期3日未付清的，甲方有权停电、锁门，由此造成的一切损失由乙方承担；甲方摄像取证后，所有物品移到甲方仓库保管，乙方取物品时承担搬场费、保管费，所欠费用超过15日甲方有权当垃圾处理；甲方无需向法院起诉，有权将该物业租给他人使用，同时本协议作废；租赁期间，物业管理费、水、电、煤等一切费用由乙方承担；甲方已告知乙方该物业不得经营小吃或有油烟的项目，由此造成的一切损失由被告自行承担和处理。
2014年4月30日，原、被告再次签订《转包协议书》，主要内容为：被告承诺已与上海宏某贸易有限公司签约承租系争房屋；被告承诺在原告承租期间协助原告办理各项手续，提供各项支持；被告在原告承租期间不得干预原告的任何经营活动。同日，原告、第三人共同签署字据一张，载明：今后，第三人和原告发生任何纠纷，跟被告不产生任何关系。
在原、被告签订上述两份《转包协议书》前后，原告分次支付被告、第三人转让费、押金、租金及物业管理费共计113，590元。分别为：1、2014年4月14日支付被告转让费20，000元；2、支付第三人转让费30，000元、路某公司营业执照使用费3，500元；3、支付第三人转让费29，500元，4、支付第三人2014年5月29日至2014年8月28日租金24，900元及1，600元押金增加费用等共计26，500元；以上2、3、4项付款，收条均载明第三人代被告收，但未注明付款日期；5、2014年5月6日，支付被告转包费尾款1，900元，被告出具收条并注明“双方已全部结清，无任何经济上拖欠”；6、2014年5月29日，原告支付2014年5月29日至2015年8月28日物业管理费2，190元，收据上载明的交款单位为被告。被告确认原告支付的费用为转让费6万元、押金16，600元、租金32，400元、执照使用费3，500元及物业管理费2，190元，其中部分交给第三人，部分交给被告，交给被告的钱款被告已转交第三人。
2014年5月1日，原告向上海讯迪图文设计制作有限公司支付广告费9，800元。2014年4月12日，原告向蕾浓德（上海）投资管理有限公司支付“甜字坊”品牌加盟服务费19，400元，又于4月15日再次支付19，400元，共计38，800元。
2014年6月19日，原告收到案外人何丽红发送给被告的《通知》，言明：在未经甲方书面同意的情况下，乙方不得转租、承包系争房屋，被告已违约，限三日内来办公室解决此事，逾期不来，甲方有权停水、停电、锁门，甲方有权将该物业收回，所有可移动的物品由甲方当垃圾处理，造成的经济损失由被告承担。
原告经营期间，被告提供路某公司营业执照复印件一份，以便于原告在营业执照尚未办出的情况下先行经营。该营业执照上营业场所地址为上海市杨浦区大连西路XXX号西，而路某公司的注册地址实为上海市杨浦区大连西路XXX号西。
2014年7月1日，原告诉至本院，作如上诉请。2014年7月5日，本院将诉状副本送达至被告。
2014年7月17日，上海市食品药品监督管理局杨浦分局向原告发出《责令整改通知书》，因原告未经许可从事餐饮服务、经营甜品店，要求原告立即整改，待取得有效许可证后方可从事餐饮服务。2014年8月31日，原告报警称系争房屋电线被剪。东西被搬。至此，原告无法经营遂停业至今。
审理中，原告因审价费过高拒绝就其装修进行审价，要求按照2014年4月15日《转包协议书》中的约定，装修损失按被告承诺的5万元计算。
另查明，本案系争房屋实际位于上海市杨浦区大连西路XXX弄XXX号底层沿街商铺，而非合同约定的大连西路XXX弄XXX号。2014年12月，原告将系争房屋钥匙交还被告，被告确认收到，系争房屋实际已返还被告。
以上事实，有2013年5月29日《租赁协议书》、《证明》、2014年4月15日《转包协议书》、2014年4月19日《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、2014年4月23日《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、2014年4月29日《租赁协议书》、2014年4月30日《转包协议书》、收据、《通知》、《责令整改通知书》、营业执照及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，被告与案外人林某某及宏某公司先后签订的租赁合同均明确约定系争房屋不得经营小吃或有油烟的项目，而被告在明知原告承租系争房屋用于经营餐饮的情况下，依然与原告签订租赁合同，显属过错。原告现因无法办理系争房屋相关证照而导致不能正常经营，要求解除租赁合同，本院认为原告经营餐饮却无法取得相应的行政许可，其租赁目的无法实现，故对其解除合同之诉请，予以准许。根据法律规定，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自解除通知到达对方时解除，故本案系争租赁合同的解除日期为被告收到诉状副本之日。
合同解除，原告要求返还押金，于法不悖，本院可予支持。关于店面转让费，因原告经营业态与之前第三人的经营范围迥异，不具有承继性，且造成原告无法经营的主要过错在于被告，现原告要求返还承包费，本院予以支持。关于执照使用费，因出借营业执照本无合法性依据，且该营业执照并不具备真实性，故对原告返还请求，本院予以支持。关于物业管理费，原、被告租赁合同并未约定物业管理费应由原告承担，原告代付后要求返还，本院亦予以支持。2014年4月签约后被告即交付房屋，原告业已占用系争房屋至今，故对原告要求返还租金一节，本院不予支持。
原告作为承租人，有义务核实系争房屋的房地产状况，原告事先未予查询即与被告草率签约，系对经营风险的放任，对己方损失的发生亦有一定责任。现原告要求被告赔偿装修费，因原告拒绝审价，本院参考《转包协议书》相关约定及双方的过错程度，酌情予以确定。
当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告要求被告赔偿店面广告费及加盟费，该笔费用并未在合同中约定，也非被告缔约时应当预见到的费用，故本院对此难以支持。
虽然第三人确认系争房屋系以被告名义转让给原告，其与原告均立据表示纠纷与被告无关，但被告作为合同缔约方，收取了合同所涉部分款项，理应承担相应的违约责任。被告称其收到原告支付的钱款均已转交第三人但未举证，故对被告此抗辩本院难以采信。第三人系系争房屋原实际经营者，也系系争房屋转租之参与者，且收取了原告部分费用，应对被告返还钱款及赔偿损失等违约责任承担相应的连带责任。
综上，依照《民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原告吴风华与被告胡剑康于2014年4月15日签订的《转包协议书》于2014年7月5日解除；
二、原告吴风华与被告胡剑康于2014年4月30日签订的《转包协议书》于2014年7月5日解除；
三、被告胡剑康于本判决生效之日起十日内返还原告吴风华店面转让费人民币60，000元、押金人民币16，600元、执照使用费人民币3，500元、物业管理费人民币2，190元，合计人民币82，290元；
四、被告胡剑康于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴风华装修损失人民币30，000元；
五、第三人潘贵江就上述第三条、第四条判决主文确定之款项承担连带返还及赔偿责任；
六、原告吴风华其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，771元，由原告吴风华负担人民币2，226元，被告胡剑康及第三人潘贵江各负担人民币1，272.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
审 判 员 李 威
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 袁甄乙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十条二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
......
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
......
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
......
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。