南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧商初字第225号
原告中国银行股份有限公司溧水支行，住所地南京市溧水区永阳镇中大街9号。
负责人钮铃，中国银行股份有限公司溧水支行行长。
委托代理人胡谦峰，江苏同心园律师事务所律师。
被告徐三三，女，1978年4月17日出生，汉族。
被告严家福，男，1971年7月17日出生，汉族。
被告张诗海，男，1976年9月20日出生，汉族。
被告南京宁欣房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇秦淮路159号。
法定代表人陈水见，南京宁欣房地产开发有限公司董事长。
委托代理人田野，女，1955年5月30日出生，汉族。
原告中国银行股份有限公司溧水支行（以下简称溧水中行）与被告徐三三、严家福、张诗海、南京宁欣房地产开发有限公司（以下简称宁欣公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员任涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡谦峰、被告徐三三到庭参加诉讼，被告严家福、张诗海、宁欣公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告溧水中行诉称，被告徐三三因购买房屋需要向原告申请个人住房贷款，与原告签订《中国银行个人借款合同》及《溧水县房地产抵押合同》，约定被告徐三三向原告借款252000元，贷款期限为20年，徐三三以其购买的位于溧水区永阳镇秦淮路159号阳光家苑27幢2单元303室房产作抵押，被告宁欣公司对上述借款承担连带保证责任，被告严家福作为共同债务人对被告徐三三的借款承担连带还款责任。合同订立后，原告按约发放了贷款，被告徐三三却未按合同约定归还借款本息，截至2014年2月12日，被告徐三三尚欠本息共计220739.99元，为维护原告的合法权益，原告诉至本院，要求：1、判令被告徐三三立即归还借款本息220739。99元、律师代理费13000元，共计233739.99元（利息和罚息暂计算至2014年2月12日，此后的利息和罚息按照双方借款合同的约定计算）；2、判令被告严家福、宁欣公司承担连带还款责任；3、判令原告就上述债权对被告徐三三设定抵押的位于南京市溧水区永阳镇秦淮路159号阳光家苑27幢2单元303室的房产享有优先受偿权。庭审过程中，原告因位于南京市溧水区永阳镇秦淮路159号阳光家苑27幢2单元303室的房产为徐三三、张诗海共同所有，申请追加张诗海为被告，要求判令被告张诗海对被告徐三三的上述债务承担共同还款责任。
被告徐三三辩称，对原告所诉的事实无异议，但暂时没有还款能力。
被告严家福辩称，对原告所诉无异议。
被告宁欣公司辩称，对原告所诉无异议。
被告张诗海未作答辩。
经审理查明，2009年12月20日，溧水中行与徐三三、宁欣公司签订《个人一手住房贷款合同》，由徐三三向溧水中行贷款252000元，贷款期限为20年，借款利率为浮动利率，按中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%。还款方式为按月等额本息还款。徐三三以其购买的房产为该借款作抵押担保，宁欣公司作为保证人，为上述借款提供全程连带责任保证。根据该合同的附件《个人一手住房贷款合同通用条款》第三项借款人违约事件及处理中约定：1、（2）借款人未按期归还贷款本息即构成违约…2、出现违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；第四项开发商保证条款第4条约定：主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人；第七项约定：除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。
2009年12月20日，严家福向溧水中行出具《共同还款承诺函》，承诺对徐三三的上述借款合同项下的债务承担连带还款责任，无论该笔贷款是否有担保。
2010年3月17日，溧水中行与徐三三、宁欣公司签订《溧水县房地产抵押合同》，徐三三以其购买的位于南京市溧水区永阳镇秦淮路159号阳光家苑27幢2单元303室的房产为本案所涉借款作抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，宁欣公司承担连带责任保证的范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。该合同于2010年5月7日备案登记。2010年5月27日，溧水中行按约向徐三三发放贷款252000元，借款借据载明的借款期限为180个月。
2012年10月11日，张诗海、徐三三提交申请，内容为：坐落在阳光家苑27幢2单元303室的房产，于2009年由徐三三一人购买，合同号为200950487，现我们共同申请添加共有人张诗海，属于共同共有财产，特此申请。2012年10月12日，溧水县房地产管理所发放宁房他证溧字第2641**号房屋他项权证，他项权人为溧水中行，债权数额为252000元。
自2013年8月起，徐三三未按合同约定归还借款本息，截至2014年2月12日，徐三三共欠本息合计220739.99元。
2014年3月5日，溧水中行与江苏同心园律师事务所签订委托代理合同，由江苏同心园律师事务所指派律师代理本案诉讼事宜，律师代理费为13000元。同日，溧水中行支付律师代理费13000元。
以上事实，由《个人一手住房贷款合同》、共同还款承诺函、机读信息表、房地产抵押合同、他项权证、委托代理合同、发票、当事人陈述等证据证实，并经庭审质证认证，本院予以确认。
本院认为，溧水中行与徐三三、宁欣公司签订的借款合同、抵押合同均依法成立，且合法有效，应依法予以支持。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。溧水中行为本案诉讼事宜，委托江苏同心园律师事务所指派律师进行代理，并按照收费标准支付了律师代理费13000元，本院予以认定。被告徐三三未按约定归还借款本息，已构成违约，根据合同约定，溧水中行有权宣布该借款合同项下的全部借款本息提前到期，有权要求徐三三提前归还全部借款本息，并有权要求徐三三赔偿原告因此造成的损失（包括律师费）。故溧水中行要求徐三三立即归还借款本息220739.99元（利息计算至2014年2月12日，自2014年2月13日起至本判决确定的给付之日止的利息，按照借款合同的约定计算）及律师代理费13000元的诉请，本院予以支持。徐三三、张诗海以其共有的位于南京市溧水区永阳镇秦淮路159号阳光家苑27幢2单元303室的房产为上述借款提供抵押担保，保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，该抵押合同依法成立，并经备案登记，抵押权设立，他项权证上载明的债权数额为252000万元，本院予以认定，在不超过252000元的范围内，溧水中行有权就其对徐三三的上述债权享有优先受偿权。宁欣公司作为开发商，对徐三三的上述借款提供全程连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，本院予以认定；严家福向溧水中行承诺对徐三三上述借款合同项下的所有还款责任承担连带责任保证，本院予以认定；宁欣公司、严家福均表示，无论上述借款是否存在其他担保、保证，均承担连带责任保证，该约定不违反法律规定，本院予以认定。溧水中行要求宁欣公司、严家福就徐三三的上述债务承担连带还款责任的诉请，本院予以支持。宁欣公司与严家福之间为连带共同保证，保证人承担保证责任后，有权向徐三三追偿。溧水中行要求张诗海对徐三三的上述债务承担共同还款责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐三三应于本判决生效之日起十日内一次性向原告中国银行股份有限公司溧水支行归还借款本息220739.99元（利息计算至2014年2月12日，自2014年2月13日起至本判决确定的给付之日止的利息，按照借款合同的约定计算）及律师代理费13000元。
二、被告严家福、南京宁欣房地产开发有限公司应就被告徐三三的上述第一项债务向原告中国银行股份有限公司溧水支行承担连带保证责任。
三、原告中国银行股份有限公司溧水支行有权就上述第一项债权在不超过252000元的范围内对位于溧水区永阳镇秦淮路159号阳光家苑27幢2单元303室的房产享有优先受偿权。
四、驳回原告中国银行股份有限公司溧水支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4806元，保全费用1770元，共计6576元，由被告徐三三负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4806元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，帐号10×××76。
代理审判员 任涛
二〇一四年五月十五日
见习书记员 喻洋