内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终888号
上诉人（一审被告）祁树英，女，1973年5月23日出生，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
被上诉人（一审原告）锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市希办赛罕社区。
法定代表人褚延祺，该公司董事长。
委托诉讼代理人任兴军，该公司经理。
委托诉讼代理人赵树军，内蒙古合志律师事务所律师。
上诉人祁树英因与被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2015）锡民二初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人祁树英，被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司的委托代理人任兴军、赵树军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人祁树英上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司没有经过任何招标手续，也没有经过行政主管部门批准的情况下就与嘉誉房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》及《补充协议》，被上诉人也没有对合同进行备案，违反了《物业管理条例》的相关规定，《前期物业服务合同》及《补充协议》为无效合同；被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司的义务是公共部位的维修、养护、管理及打扫卫生等义务，但对公共安全并未实际负责，小区监控设施并未开启，对于上诉人的墙体脱落、管道漏水、下水道反味并未维修，小区平台上存有生活垃圾也未清扫，被上诉人没有证明其已经向业主提供服务的证据，应承担举证不能的法律后果。
被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司答辩称，双方签订的前期物业服务合同是合法有效的，该前期物业合同对小区所有的业主均有约束力，上诉人要求确认合同无效的诉求没有法律依据，上诉人不交物业费的主要原因都属于房屋的质量问题，房屋的质量问题不属于物业公司的管理范围。物业公司已经备案了，因为开发商没有给房产局交纳维修基金，没有办法维修。
锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求被告支付原告2013年7月至2015年7月物业服务费1079元及滞纳金259元，合计1338元；2、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年8月20日，原告嘉誉物业公司与锡林郭勒盟嘉誉房地产有限责任公司（简称嘉誉房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，嘉誉房地产公司选聘原告对其开发的佳域天城小区提供前期物业服务。该合同期限自2010年9月1日至2015年8月31日；明确约定了原告的服务范围、服务内容与质量，即公共部位的维修、养护、管理及卫生等义务；服务收费采取酬金制。2011年2月5日，原告与嘉誉房地产公司签订补充合同，约定佳域天城小区各类物业收费标准均以发改委价格主管部门备案价格以内掌握，双方加盖印章后进行确认。原告自小区业主领取钥匙后，根据补充合同约定按照多层：0.7元/㎡/月、商铺：1.0元/㎡/月收取物业费。2011年6月在被告领取入住钥匙时，原告即与被告签订了业主公约，明确了物业企业与业主各自的权利与义务，要求业主自觉维护小区公共场所的整洁、卫生等，同时也告知业主要按时缴纳物业费。庭审中，原告未向本院提交物业收费许可证。被告祁树英入住的佳域天城小区11号楼1单元502室，建筑面积64.23㎡。现被告祁树英尚欠原告2013年7月至2015年7月的物业服务费未交纳。一审法院认为，原、被告之间虽未订立书面的物业管理合同，但原告作为具有相应资质的物业管理企业与嘉誉房地产公司签订的《前期物业服务合同》及补充合同，是双方真实意思表示，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，各方应当严格按照约定履行各自义务。原告按照合同约定对公共部位的维修、养护、清理垃圾等项目进行了服务，被告享受了原告提供的物业服务，就应按合同约定交纳物业费。对原告嘉誉物业公司要求被告按0.7元/㎡/月支付自2013年7月至2015年7月的物业费1079元的诉讼请求，该院予以支持。庭审中，原告虽未提交物业收费许可证，但原告为佳域天城小区提供物业服务的事实存在，不影响原告按照合同约定收取物业费。被告提出暖气不热、卫生间主管道漏系房屋质量问题，不属原告物业服务范围之内，被告以此拒付物业费的理由不能成立，该院不予支持。被告提出原告没有为我服务过，如被告提出丢电瓶调监控，说调不了、楼道墙皮掉落、井盖没有，下水道反味严重，所以不交物业费的抗辩意见，该院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此为由拒绝交纳物业费的辩解意见，该院不予采信，综合考虑双方之间的物业服务合同履行状况，对于物业公司主张的违约金，依据不充分，该院不予支持。但应指出物业公司在进行物业服务过程中，应虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，为业主提供良好服务，共创和谐小区。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、被告祁树英于本判决生效之日起3日内向原告锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司支付佳域天城小区11号楼1单元502室2013年7月至2015年7月的物业服务费1079元；二、驳回原告锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告祁树英负担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了《锡林郭勒盟住宅小区物业服务收费暂行管理办法》及照片一组。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司与锡林郭勒盟嘉誉房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及补充合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。该合同对包括上诉人祁树英在内的小区全体业主均具有约束力。上诉人祁树英作为佳域天城小区的业主接受了被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司的服务，应当交纳物业服务费。上诉人祁树英认为被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司未履行其合同义务，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。上诉人祁树英提供部分照片等证据欲证实被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司服务存在重大瑕疵，对此本院认为，证据显示被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但并不构成重大瑕疵等根本性违约的情况，不能因此免除上诉人祁树英支付物业管理费的义务，上诉人祁树英以此为由拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。上诉人祁树英关于小区监控设施并未开启，对于上诉人的墙体脱落、管道漏水、下水道反味并未维修，小区平台上存有生活垃圾也未清扫等服务瑕疵的问题，可另行主张权利或通过业主委员会合理表达自己的要求。被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司在进行物业服务过程中，应虚心接受业主提出的合理化建议，对于业主提出的需要维修的部分，应积极解决处理。如果被上诉人锡林郭勒盟嘉誉物业管理有限责任公司所提供的物业服务导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。综上所述，上诉人祁树英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人祁树英负担。
本判决为终审判决。
审判长 王建强
审判员 张慧玲
审判员 杨树平
二〇一六年九月八日
书记员 张雅洁