福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第2540号
原告林协成，男，1974年1月28日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
委托代理人许新新、刘亚芳，福建中言律师事务所律师。
被告福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，该公司总经理。
委托代理人傅文疆、陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。
原告林协成与被告福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法由代理审判员吕千虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林协成的委托代理人许新新，被告土地公司的委托代理人傅文疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林协成诉称，2011年5月5日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的址于丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼901号房屋，原告支付了全部购房款，并于2012年7月19日接收上述房屋。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理权属登记需要其提供的材料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。截至本案起诉之日，因被告未履行相应的合同义务致使原告未能如期取得房屋权属证书。另，根据福建省物价局闽价房（2007）413号《关于规范新建商品房交易价格行为的通知》的规定，被告应承担管道燃气建设费用。但被告未缴交上述房产的燃气初装费，而是由原告缴交了1500元。被告应支付给原告该燃气初装费1500元。请求判令：1、被告立即履行协助办理房屋权属证书的义务；2、被告自2013年4月17日起至履行完协助办证义务之日止，按原告已付购房款的日0.01%标准向原告支付逾期办证违约金（暂计至起诉之日止为96725元）；3、被告立即支付原告燃气初装费1500元。
被告土地公司辩称，一、原告逾期付款违约在先，根据法律规定，被告有权相应顺延履行协助办证义务的时间。二、根据双方签订的合同第八条之约定，被告存在据实可予以延期办证的情形：1、市政配套工程电力安装延期812天；2、市政配套供水安装工程延期764天；3、中雨以上天气22天；4、中高考27天。三、原告未举证证明其所受的损失且其主张的违约金过高，请求法院酌情予以降低。四、根据合同约定，被告只有协助办证的义务，现被告已经履行了协助办证义务。五、原告主张的违约金已超过两年的诉讼时效。六、根据谁使用谁收益的原则，燃气初装费理应由原告自行承担。且被告从未向原告收取任何的燃气初装费，根据相关法律法规规定，是指开发商不得向业主另行收取燃气初装费，缴交义务主体不是原告，现原告主动缴交再要被告承担，显然不合理。
经审理查明，原、被告于2011年5月5日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买源淮花苑3号楼901号房，房屋总价款为1325000元。该合同于2011年5月18日办理备案登记。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式2010年12月24日前支付全部购房款的30.19%，计人民币肆拾万元整（￥400000），在合同登记备案后十五个工作日办理69.81%房价款为银行按揭计人民币玖拾贰万伍仟元整（￥925000）。第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2010年12月17日支付200000元、2010年12月30日支付200000元、2012年5月4日支付925000元。庭审中，原、被告一致确认原告于2012年7月19日接收诉争商品房。2014年1月3日，泉州市燃气有限公司出具一份收据交原告收执，载明收到原告支付的诉争商品房管道燃气建设费1500元。泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处于2015年2月3日出具诉争房屋所在楼盘《关于办结商品房项目初始登记的通知》。
本院认为，原告与被告之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。按双方合同约定，被告应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因被告原因致使原告未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。诉争商品房于2012年7月19日实际交付原告使用，直至2015年2月3日被告才取得诉争房屋所在楼盘的《关于办结商品房项目初始登记的通知》，故至2015年2月3日，被告已完成合同约定的协助办证义务，依约应自逾期之日即2012年10月18日起至2015年2月3日止向原告支付相应的违约金。被告辩称，原告主张的违约金已超过二年的诉讼时效，依法应予驳回。据庭审查明的事实，诉争商品房于2012年7月19日实际交付原告使用，被告依约应当自2012年10月18日起计付逾期协助办证违约金给原告，但原告至2015年4月17日才提起本案诉讼向被告主张该违约金，故2013年4月17日前应付的违约金已超过法定的诉讼时效而不予保护。现原告诉请被告支付自2013年4月17日起的违约金，合法有据的部分，予以支持。被告该辩称合法有据的部分，予以采信。被告辩称，按合同约定，原告应于2010年12月24日前付清首期款400000元，在合同登记备案后十五个工作日内即2011年6月8日付清尾款925000元，但原告至2010年12月30日才付清首期款、2012年5月4日才付清尾款，被告因此可相应顺延协助办证的期限。据庭审查明的事实，原告依约应付的首期款及按揭款均存在逾期支付的情形。按双方合同约定，原告的付款义务应当先于被告的交房及协助办证义务履行，本案中，原告虽存在逾期付款的违约情形，但因其在诉争房屋实际交付前已履行了全部的付款义务，被告据以要求行使后履行抗辩权而主张相应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故被告以原告逾期付款为由要求顺延协助办证期限的辩解，本院不予采纳。另，双方签订的合同中对原告逾期付款的违约责任已作了明确约定，被告可依照该约定另行向原告主张相应的违约责任。被告还辩称风雨天气可延期予以办证，但合同仅约定风雨天气可据实予以延期交房，故对被告该辩称不予采信。被告亦辩称，本案合同约定的违约金明显过高，请求予以调整，但并未举证证明其逾期协助办证给原告造成的实际损失，故对其要求减少违约金的辩解，本院亦不予采纳。综上所述，被告已按合同约定履行了协助原告办理诉争商品房房屋权属证书的义务，应依约以原告已付购房款1325000元为基数，按日万分之一的标准计付自2013年4月17日起至履行协助办证义务之日即2015年2月3日止的逾期办证违约金1325000元×0.0001×658=87185元。至于管道燃气建设费1500元，根据合同第八条的约定，诉争商品房在交付使用时管道燃气等设施应达到设计要求条件，即被告向原告交付的商品房内应设置管道燃气；福建省物价局印发的闽价房（2007）413号《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》亦明确规定房价应包括供电、供水、供气的建设费用，故诉争商品房的管道燃气建设费1500元应由被告承担。现因被告未缴而由原告代缴，原告请求被告承担该费用，合理合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告林协成逾期协助办理址于源淮花苑3号楼901号房屋权属证书的违约金87185元；
二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告林协成管道燃气建设费1500元；
三、驳回原告林协成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2256元，减半收取1128元，由原告林协成负担110元，被告福建泉州市土地开发有限公司负担1018元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 吕千虹
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 何静艳
附：主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。