河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终2703号
上诉人（一审被告）：范朝平，男,1958年8月18日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人:李颖杰，河南未来律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）:杨慧欣，女,1974年8月4日出生，汉族，住鲁山县。
上诉人范朝平因与被上诉人杨慧欣建筑物和其他土地附属物抵押权纠纷一案，不服鲁山县人民法院（2016）豫0423民初3500号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月31日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人范朝平的委托诉讼代理人李颖杰，被上诉人杨慧欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范朝平上诉请求二审撤销鲁山县人民法院（2016）豫0423民初3500号民事判决第二项，依法改判为：被上诉人杨慧欣就借款本金对上诉人位于郑州市金水区××楼××号房屋的拍卖、变卖所得价款抵押登记范围内优先受偿，诉讼费由被上诉人负担。理由：一、一审法院认定事实错误，房屋抵押登记是公示抵押权的必要途径，登记具有公示公信力，是法律为了保护社会公众的交易安全和合法权利所依法设立的。因此，抵押登记优先受偿权利的实现应当以登记的范围及履债期限为准。本案中，在进行房屋抵押登记时，已经注明了抵押登记的限额范围，同时也注明了履债期限。不动产设立抵押登记的，债权人在抵押登记的范围内享有优先受偿的权利，而在抵押登记的范围之外，债权人仅享有普通债权人的权利。然而，一审法院在明知涉案房屋所办理的抵押登记存在范围期限限制的情况下，没有查清被上诉人应当优先受偿的金额，而是判决被上诉人就借款本金及利息对涉案房屋全部的拍卖、变卖所得价款优先受偿。这样的判决严重违背了事实，系对案件事实认定的严重错误，依法应予纠正。二、一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》及相关司法解释的规定及立法精神可以看出，我国法律规定不动产的抵押实行的是登记要件主义，只有经过登记的抵押债权人才可以享受优先受偿的权利。而一审法院在法律适用的问题上就法律规定进行了扩大解释，将担保范围无限扩大，将本来登记的有担保范围的抵押登记解释为全部房屋价值的无限担保。这是对法律适用的严重错误，依法应当予以纠正。
杨慧欣答辩称，范朝平当时抵押房子出具有合同，其二次抵押是因为有按揭贷款，优先受偿是银行受偿后，我优先受偿。
杨慧欣向一审法院诉称，1、依法判令被告变卖坐落于郑州市金水区××楼××号的房产清偿原告的借款本金30万元及利息，利息按约定月2%计算至清偿之日；2、判令被告按约定支付自2015年12月23日起至还款之日的违约金，违约金按日千分之二计算至清偿之日。事实与理由：被告因经商需用钱，经人介绍被告向原告借款人民币30万元，当时双方约定借款利息为月利率2%，时间4个月，到期不支付，违约金为日千分之二，被告用位于郑州市金水区××楼××502的房屋作为抵押。但该款到期后，被告只支付了2015年10月底之前的利息，其他本息至今未付，故此原告提起诉讼，望人民法院判如所请。
一审法院认定事实：被告范朝平系河南源多茂汽车销售有限公司的董事长，原告杨慧欣与河南源多茂汽车销售有限公司的经理林正笑相识。2015年8月23日，被告范朝平经林正笑介绍向原告借款30万元。被告向原告出具《借款合同》及《借据》各一份，借款合同载明：“借款合同甲方（出借人）杨慧欣乙方（借款人）范朝平……甲方向乙方提供借款人民币叁拾万元整￥300000元借款期限为4个月，自2015年8月23日起至2015年12月23日止借款月息为2%甲方以转账方式将出借款支付到乙方指定账户内。（借款金额以甲方实际支付乙方指定借款账户金额为实际借款金额）乙方指定收款账户：范朝平账号：62×××84开户行：工行……违约责任甲方未按约定金额、期限将借款支付到乙方指定账户的，每延误一日按本合同借款金额的日千分之二承担延期履行违约金。借款期限届满，乙方未按约定金额、期限将借款偿还至甲方指定账户，每延误一日按应偿还借款金额的日千分之二承担延期履行违约金……乙方借款人：范朝平（印章）2015年8月25日”。借据载明：“借据今借到杨慧欣身份证号：（）人民币叁拾万元整，小写￥300000元，借款期限4个月，自2015年8月23日起至2015年12月23日止，利息为月息2%。借款人签章：范朝平（印章）保证人签章：河南源多茂汽车销售有限公司范朝平（印章）2015年8月23日”。原告按照约定向被告支付了借款300000元。2015年8月27日，原告对被告位于郑州市金水区××楼××号房屋进行了房屋抵押登记，并办理了郑房他证字第15030906**号房屋他项权证，房屋他项权证注明：杨慧欣针对房屋价值余额进行二次抵押登记，履债期限：2015.08.25至2015.12.30。上述借款到期后，被告均支付利息至2015年10月31日，自2015年11月1日起至今的利息，被告一直没有支付，经原告催要无果，引起诉讼。
另查明，1、除被告范朝平在本案中向原告杨慧欣借款30万元外，被告范朝平还向杨慧欣借款60万元（已另案处理），向刘海艳借款60万元（已另案处理）。2015年12月31日，原告及刘海艳（另案当事人）与被告共同达成《还款协议》一份。出具协议时，因被告范朝平已偿还部分利息至2015年10月31日，在被告范朝平要求减免借款本金8万元的前提下达成还款协议，还款协议载明：“还款协议甲方：范朝平乙方：杨慧欣、刘海艳甲方在乙方所借款共计人民币一百四十二万元整（人民币1420000元）。现在已全部到期，因甲方资金暂时困难，经甲乙双方协商，达成以下协议：1、甲方欠乙方两个月利息合计人民币六万玖仟元整，2015年12月31日支付欠息人民币贰万元整。2016年元月5日前将剩余欠息付清。2、甲方用房产抵押在乙方处借款人民币九十万元整（900000元），乙方暂时不予追究，但暂约定于2016年3月25日前还清。自2016年1月1日起甲方必须按时、按约定利率、日期支付利息，不得拖延，到期给付。3、剩余欠款人民币五十二万元整（520000），元月12日转第一笔欠款10万；元月19日转第二笔欠款10万；元月25日转第三笔欠款10万。总计人民币三十万元整（人民币300000）争取提前、超额给付。4、在给付人民币五十二万元欠款的同时，须按约定按时给付利息，不得拖延；还本减息。协议人甲方签章：范朝平（签字）乙方签章：杨慧欣刘海艳（签字）”。上述协议出具后，被告仍没有支付任何借款本金和利息。2、2017年5月20日，原告杨慧欣向本院提出申请，自愿要求将案号为（2016）豫0423民初3499号案件的借款本金以22万元计算，与上述《还款协议》中约定的142万元本金总额保持一致。
一审法院认为，被告范朝平向原告借款30万元的事实，有被告范朝平给原告出具的《借款合同》、《借据》为证，另有原、被告共同出具的《还款协议》予以佐证，证实了被告范朝平向原告借款的事实，本院对此予以确认。现原告要求被告履行所负债务，根据法律规定被告应当清偿原告借款。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”，第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求的利息及违约金应按照月利率2%计算并执行。《中华人民共和国担保法》第三十三条第二款规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。本案中，原、被告经相关政府部门对被告的房产以原告的债权进行了抵押登记，根据上述法律规定，原告有权就其30万元借款本金及利息所产生的债权在被告房屋在拍卖、变卖的价款中优先受偿。被告范朝平经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的自愿放弃，不影响案件的审理。依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条之规定，判决：一、被告范朝平于本判决生效之日起五日内清偿原告杨慧欣借款本金30万元及利息（利息以30万元本金为计息基数，利率为月利率2%，自2015年11月1日起计付至实际履行之日止）；二、原告杨慧欣就上述借款本金及利息对被告位于郑州市金水区××楼××号房屋的拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回原告杨慧欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告范朝平负担。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审主要争议焦点问题是：被上诉人杨慧欣对上诉人范朝平设定抵押的位于郑州市金水区××楼××号的房产优先受偿的顺序及范围应当如何确定。经查，上诉人范朝平向被上诉人杨慧欣借款的事实，有借款合同、借据及还款协议予以证实，本院予以确认。2015年8月27日，被上诉人杨慧欣对上诉人范朝平位于郑州市金水区××楼××号房屋进行了房屋抵押登记，并办理了郑房他证字第15030906**号房屋他项权证，房屋他项权证注明：杨慧欣针对房屋价值余额进行二次抵押登记，履债期限：2015.08.25至2015.12.30。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。因杨慧欣针对房屋价值余额进行二次抵押登记，其优先受偿的顺序应当在一次抵押登记者优先受偿之后，因被上诉人杨慧欣对上诉人范朝平房屋进行房屋抵押登记时没有约定其优先受偿的范围仅限于借款本金，被上诉人杨慧欣优先受偿的范围应当视为借款本金及利息。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律不当，处理结果欠当，依法应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十九条第一项、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、第六十四条规定，判决如下:
一、维持鲁山县人民法院（2016）豫0423民初3500号民事判决第一、三项，即一、被告范朝平于本判决生效之日起五日内清偿原告杨慧欣借款本金30万元及利息（利息以30万元本金为计息基数，利率为月利率2%，自2015年11月1日起计付至实际履行之日止）；三、驳回原告杨慧欣的其他诉讼请求；
二、变更鲁山县人民法院（2016）豫0423民初3500号民事判决第二项为：被上诉人杨慧欣就上述借款本金及利息对上诉人范朝平位于郑州市金水区福彩路1号8号楼5层502号房屋的拍卖、变卖所得价款按照其针对房屋价值余额二次抵押登记范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，由范朝平负担；二审诉讼费100元，由上诉人范朝平负担。
本判决为终审判决。
审判长 高东方
审判员 张文平
审判员 崔伟杰
二〇一七年九月二十五日
书记员 刘 刚