广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂06民终222号上诉人(原审原告)：庞家李，男，1983年3月5日出生，汉族，住防城港市防城区。原审原告：项载娴，女，1984年5月14日出生，汉族，住防城港市防城区。委托诉讼代理人：庞家李，男，1983年3月5日出生，汉族，住防城港市防城区。被上诉人（原审被告）：防城港市恒祥房地产开发有限公司，住所地防城港市防城区河西开发小区，统一社会信用代码：914506036697343137。法定代表人：罗荣雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘培林，男，1965年10月11日出生，汉族，住东兴市，该公司员工。上诉人庞家李因与被上诉人防城港市恒祥房地产开发有限公司（以下简称“恒祥公司”）、原审原告项载娴商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞家李上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持庞家李要求恒祥公司支付违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实缺乏依据。恒祥公司将房屋交付给庞家李、项载娴之时，很显然房屋已通过验收并符合交付条件。一审认定庞家李、项载娴与其他业主擅自加装防盗网和其他设施，影响了整体房屋的验收，拖延了审批日期，造成恒祥公司逾期申请办理产权登记，无任何证据支持，加装防盗网与造成恒祥公司逾期申请办理产权首次登记明显无直接关系。另外，庞家李、项载娴加装防盗网的行为是在与物业公司签订装修协议，物业公司收取相关押金后，取得物业公司同意的情况下进行的，并非“擅自加装”。恒祥公司及物业公司并未对此问题提出异议（装修完毕即全额退回押金）。显然，庞家李、项载娴的行为并不构成合同违约，同时不存在加装防盗网影响恒祥公司办理产权首次登记的情况。二、一审判决以公平原则驳回庞家李、项载娴的诉讼主张不当。事实上，恒祥公司至2017年8月17日（并非一审认定的2017年5月31日）才向房屋产权登记部门提出相关材料（是否能完成房屋所有权初始登记尚未可知）。一审认定恒祥公司的行为构成违约是正确的。恒祥公司逾期办理权属登记的违约责任是承担违约金。即使庞家李、项载娴违约，承担违约责任的形式，无非是排除妨碍，恢复原状，两者承担责任的形式截然不同。一审根据所谓的公平原则，不予支持庞家李、项载娴关于违约金的主张明显不当，变相纵容了恒祥公司违约行为。项载娴述称，一审判决不当，应予改判。恒祥公司辩称，庞家李、项载娴及部分业主违反合同约定加装防盗网，违反了消防法的相关规定，致使消防验收不合格，影响了房屋产权证的办理。此外，部分业主不积极配合对房屋进行测量，也影响了房屋产权证的正常办理。综上，恒祥公司因此不构成违约及不应支付违约金。庞家李、项载娴向一审法院起诉请求：判令恒祥公司履行完成“恒祥·亲水湾”项目房屋产权初始登记，协助庞家李、项载娴办理房屋产权登记的义务，并支付逾期办理产权登记的违约金（按每日32.07元，从2016年5月28日起计至取得房屋产权登记证书之日止。至2017年3月27日约9621元）。一审法院认定事实：2013年8月，庞家李、项载娴与恒祥公司签订《商品房买卖合同》。庞家李、项载娴购买恒祥公司开发的位于防城区河西开发区“恒祥·亲水湾”小区5号楼1单元2202号的房产。双方在合同中约定房屋总价款为320737元，并于第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后690个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房万分之壹的违约金；逾期超过270个工作日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之一支付违约金。”该合同第十八条第三款约定：买受人不得改动楼房外观，不得擅自加装防盗网、招牌、遮阳棚等，不得添加任何构筑物，不得在公共部分添加任何设施设备（包括太阳能热水器），内部装修方案须先征得出卖人或物业公司同意。”合同签订后，庞家李、项载娴向恒祥公司支付了全部购房款。2013年8月28日，恒祥公司向庞家李、项载娴交付了房屋。后恒祥公司未按合同约定办理房屋产权登记义务，庞家李、项载娴特提起诉讼至法院。一审法院认为，庞家李、项载娴、恒祥公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。恒祥公司未在合同约定的时间内将涉案房屋向相关职能部门申请办理庞家李、项载娴所购房屋的初始登记、房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2017年5月31日，防城港市防城区不动产登记中心对恒祥公司房屋权属初始登记进行受理，并承诺在19工作日内办理。对于庞家李、项载娴诉请恒祥公司履行完成“恒祥·亲水湾”项目房屋产权初始登记，协助庞家李、项载娴办理房屋产权登记的义务，根据双方在合同中的约定，恒祥公司需在商品房交付使用后690个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，恒祥公司于2013年8月28日向庞家李、项载娴交付房屋，而房屋权属初始登记于2017年5月31日才交防城区不动产登记中心受理，此时已超过双方约定的时间，恒祥公司形成逾期办理房屋产权初始登记的违约事实，故庞家李、项载娴诉请恒祥公司履行完成“恒祥·亲水湾”项目房屋产权初始登记，协助庞家李、项载娴办理房屋产权登记的诉请，该院予以支持。关于庞家李、项载娴请求恒祥公司支付逾期办理产权登记的违约金的诉请。根据双方签订《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后690个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房万分之壹的违约金；逾期超过270个工作日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之一支付违约金。”造成逾期办理产权首次登记的部分原因是庞家李、项载娴及其他住户擅自加装防盗网和其他设施，影响了整体房屋的验收，拖延了审批日期。根据《商品房买卖合同》第十八条第三款约定：买受人不得改动楼房外观，不得擅自加装防盗网、招牌、遮阳棚等，不得添加任何构筑物，不得在公共部分添加任何设施设备（包括太阳能热水器），内部装修方案须先征得出卖人或物业公司同意。”庞家李、项载娴违反合同约定，以装修房屋加装防盗网等设施时物业公司未出面制止为抗辩理由，其行为已实际违约，与物业公司是否出面制止无关。根据公平原则，双方都违反合同约定，双方都存在过错。因此，庞家李、项载娴请求恒祥公司支付逾期办理产权登记的违约金，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、限恒祥公司在本判决生效之日起三十日内完成“恒祥·亲水湾”房屋产权初始登记并协助庞家李、项载娴办理取得“恒祥·亲水湾”小区5号楼1单元2202号房屋产权登记；二、驳回庞家李、项载娴的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由恒祥公司负担。二审中，庞家李向本院提供照片二张，以证实恒祥公司于2017年8月17日向防城区政务服务中心部门递交办理产权初始登记相关材料。恒祥公司对该证据无异议。当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院另查明，恒祥公司于2017年8月17日再次向防城区政务服务中心部门递交办理“恒祥·亲水湾”小区5号楼产权初始登记相关材料，该中心当日受理。庞家李、项载娴与恒祥公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：交付期限出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……5、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查单位五方联合验收合格。“恒祥·亲水湾”小区属一类高层住宅建筑。本院将本案的争议焦点归纳为：恒祥公司逾期办理产权登记是否构成违约以及是否应向庞家李、项载娴支付违约金。本院认为，庞家李、项载娴与恒祥公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后690个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”案涉商品房的交付时间是2013年8月28日，按照约定恒祥公司应在商品房交付使用后690个工作日将相关资料报产权登记机关备案，而恒祥公司于2017年5月31日才将相关交由产权登记机关备案，其行为已构成违约。另一方面，《商品房买卖合同》第十八条第三款约定：买受人不得改动楼房外观，不得擅自加装防盗网、招牌、遮阳棚等，不得添加任何构筑物，不得在公共部分添加任何设施设备（包括太阳能热水器），内部装修方案须先征得出卖人或物业公司同意。”庞家李、项载娴加装防盗网属实，确已实施违约行为，庞家李、项载娴称其已征得物业公司的同意，这是内部装修方案征得同意不构成违约。但是在阳台上加装防盗网不是内部装修，庞家李、项载娴未提交证据证明其已征得恒祥公司或是物业公司同意，因此，庞家李、项载娴已经构成违约。根据合同约定，本案房屋经建设、施工、监理、设计、勘查单位五方验收合格即可交付。建设施工前，建设单位须将消防设计报消防部门进行审核并通过。按规定，房屋产权初始登记前需消防验收并备案，消防设计审核通过与消防验收分属两个不同阶段，前者是事前对消防设计进行图纸审核，然后才进行工程建设，后者是在建设、施工、监理、设计、勘查单位五方对工程验收合格（即本案约定交房条件）之后消防部门组织对工程的消防进行验收，属现场验收。庞家李、项载娴等人在房屋交付后违反合同规定在阳台等加装防盗网，改变了原先所上报审核的设计方案，客观上影响了消防审批，这也是造成办理不动产证延期的原因之一，故恒祥公司虽违约，但一审法院据此不支持庞家李、项载娴的违约金请求并无不当，本院予以维持。综上所述，庞家李的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人庞家李已预交），由上诉人庞家李负担。本判决为终审判决。审 判 长 李元东审 判 员 黄大亮审 判 员 唐光尚二〇一八年四月十五日法官助理 张 欣书 记 员 高新波