北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第00865号
原告陶洪哲，男，1963年7月1日出生。
委托代理人李青山，北京市中关律师事务所律师。
委托代理人王颖，北京市中关律师事务所律师。
被告赵娜，女，1977年4月13日出生。
被告马二英，女，1950年10月4日出生。
被告赵明田，男，1950年12月15日出生。
三被告委托代理人侯忠印，河北唯实律师事务所律师。
原告陶洪哲诉被告赵娜、马二英、赵明田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶洪哲及其委托代理人李青山，被告马二英及三被告的委托代理人侯忠印到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陶洪哲诉称：被告马二英、赵明田系夫妻关系，赵娜系二人之女。2008年3月，被告马二英、赵明田告诉原告，其子赵×、其女赵娜名下各有一套房屋欲出售。2008年3月16日，原告与马二英、赵明田达成购房意向，马二英、赵明田收取了原告交付的200万元定金，后马二英和赵明田带原告去实地查看位于北京市东城区广渠门北里×号×号房屋（以下简称涉诉房屋）和位于北京市华城国际的房屋。看房后，原告决定购买涉诉房屋。经协商，原告以每平方米12500元的价格购买涉诉房屋，定金抵作购房款，多退少补。经结算，房价总计1525000元，被告应退还原告475000元。2008年7月，被告马二英委托他人向原告交付了涉诉房屋钥匙。原告随即入住涉诉房屋，并交纳了物业费、供暖费。虽经原告多次催促，但马二英拒绝协助原告办理涉诉房屋所有权过户手续。2010年3月31日，原告将涉诉房屋出租。2012年3月30日，案外人李××持涉诉房屋所有权证对原告主张权利，并强行占有了涉诉房屋。原告此时得知被告已于2010年12月30日将涉诉房屋售予李××。原告与被告协商时，被告马二英承诺会协助原告取得涉诉房屋所有权，但要求将房屋售价提高到每平方米15000元。原告同意后，双方签订了新的书面协议。原告依协议再次向被告马二英支付了购房款30万元。此后，原告继续催促被告协助办理房屋所有权过户手续，但被告予以拒绝，并拒绝退还购房款。被告在将涉诉房屋出售给原告的情况下，又将涉诉房屋出售给李××，违背了诚实信用原则，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求1、解除原告与被告赵娜于2008年3月16日就涉诉房屋签订的买卖合同；2、被告返还原告购房款230万元；3、被告赔偿原告已付购房款利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2008年3月16日起至判决生效之日止，暂计算至起诉之日为90万元）；4、被告赔偿原告物业费31653.54元、供暖费11723.52元；5、被告赔偿原告可得利益损失200万元；6、被告承担本案诉讼费。
被告赵娜、马二英、赵明田辩称：1、被告赵娜知道并同意委托马二英代为出售涉诉房屋，同意马二英代收230万元购房款。2、原、被告之间关于涉诉房屋的买卖合同关系成立于2012年4月，之前都是协商阶段。签订合同时，原告已经不具备在北京市购买住房的资格。现被告同意解除双方之间关于涉诉房屋的买卖合同。3、被告收取的230万元购房款中包含43万元的家具款，现被告同意退还187万元购房款。4、签订房屋买卖合同时，原告存在过错，故原告向被告主张购房款利息缺乏依据。5、因涉诉房屋由原告居住使用，故物业费、供暖费应当由原告负担。6、2008年3月至2012年4月期间，原、被告之间并未达成房屋买卖合同，仅涉及定金。2012年5月双方达成房屋买卖合同后，200万元定金转化为购房款。因此，原告不存在可得利益损失。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告马二英、赵明田系夫妻关系，赵娜系二人之女。
位于北京市东城区广渠门北里×号×号房屋原系被告赵娜所有。该房屋建筑面积为122.12平方米。
2008年3月16日，被告马二英、赵明田签署《收条》，称“今收到陶洪哲购赵×、赵娜房各一处，付定金200万元”。当日，原告给付马二英购房定金200万元。
2012年5月19日，马二英、陶洪哲签署一份《协议》。该协议约定，赵娜在2008年3月16日授权其母马二英将涉诉房屋出售给陶洪哲，按每平方米15000元，建筑面积是122平方米，房价总计187万元；其中家具作价43万元，共计230万元；款已付清；2008年3月16日定金200万元《收条》作废。该文件落款日期为2008年3月16日。文件签署当日，陶洪哲给付马二英购房款30万元。
另查，2010年12月，赵娜将涉诉房屋售予案外人李××。李××于2010年12月30日取得涉诉房屋所有权证。
庭审中，关于原、被告之间房屋买卖合同的签订及履行问题，被告称，2008年3月，经原告的朋友马×1（马二英的妹妹）介绍，原告欲购买赵娜名下的涉诉房屋及赵×名下的位于北京市东城区水上华城×号房屋（以下简称×号房屋）。原告查看两套房屋后，经赵娜同意，马二英、赵明田代赵娜、赵×与原告于2008年3月16日达成口头房屋买卖合同，原告购买上述两套房屋，涉诉房屋购房款为187万元，×号房屋为345万元，另有家具款100万元，总计618万元；原告支付了两套房屋的购房定金200万元，马二英代赵娜、赵×收取了购房定金，并出具《收据》。同日，被告将两套房屋的钥匙交付原告，原告随后入住了两套房屋。原告虽表示将在7日内支付剩余购房款，但经被告多次催促，原告均以资金紧张为由拒绝支付剩余购房款。因资金紧张，被告无奈以涉诉房屋为抵押，向他人借款100万元。后，原告表示仅购买涉诉房屋，不再购买×号房屋，但原告并未将×号房屋的钥匙退还被告。2012年5月，被告与原告再次达成协议，被告将涉诉房屋以每平方15000元的标准，总计187万元，另加43万元的家具款，总计230万元的价格售予原告。协议达成后，原告给付了30万元购房款。因原告不具备在北京市购买住房的资格，故无法办理过户。就被告的陈述，原告则称，原告于2008年3月16日向被告支付了200万元定金后，由马二英出具收条；2008年3月17日，原告才实地查看两套房屋。查看后，原告当即决定仅购买涉诉房屋。被告也仅向原告交付了涉诉房屋。
原告申请证人赵×、李×、韩×出庭作证，以证明原告与被告关于涉诉房屋的买卖经过。赵×出庭作证称，其与原告系表姐弟关系，与马二英的妹妹是朋友关系；经赵×介绍，原告欲购买马二英在北京的一套房屋；后听说原告未能办理所购买房屋的产权证，但马二英也因资金紧张而未能退还原告购房款。李×出庭作证称，其与原告系朋友关系；2008年3月中旬的一个晚上，李×陪同原告到北京看房；来北京的次日，李×代原告向马二英汇款200万元，随后李×及原告第一次见到了马二英，并在马二英的陪同下查看了广渠门北里及水上华城小区的房屋；看房后，马二英为原告出具了《收条》。韩×出庭作证称，其是原告的朋友；2008年3月，韩×、李×陪同原告来北京看房，来北京的当天晚上见到了马二英，并实地查看了广渠门北里的房屋，原告当即同意购买该房屋；马二英另称其还有一套房屋，原告也同意购买该房屋，故马二英向原告出具了200万元的《收条》；次日，李×向马二英汇款200万元，原告亦实地查看了水上华城的房屋，但不满意该房屋，故未购买。对赵×的证言，被告不予认可，并称其未通过赵×与原告进行联系。被告亦称李×、韩×的证言相互矛盾，且其内容亦不符合一般交易惯例。
被告申请证人马×1、郭×、王×、马×2、窦×出庭作证，以证明原告先查看房屋后交付定金，原告实际购买的是两套房屋，但原告经被告催要后未给付剩余购房款。后，原告反悔，仅同意购买涉诉房屋。马×1出庭作证称，其系马二英的妹妹，也是原告的朋友。2008年3月16日，原告查看广渠门北里及水上华城小区的房屋后，要求购买两套房屋，并向马二英汇款200万元作为定金，马二英也将两套房屋的钥匙交付原告；双方亦约定原告在一周内支付剩余购房款。后，原告未依约给付剩余购房款，并称其决定不再购买水上华城小区的房屋。2012年，原告与马二英就广渠门北里的房屋达成了230万元的买卖合同。郭×出庭作证称，其与马二英是朋友。2008年3月，因有人购买马二英的房屋，故郭×陪同马二英及其妹妹来北京，陪同买房人看了广渠门北里的房屋及水上华城小区的房屋，购房人同意购买两套房屋。在购房人支付定金后，马二英为购房人出具了《收条》，每套房屋收取了100万元定金。2010年2月，郭×陪同马二英去找购房人办理过户手续，并索要后续购房款，但购房人称资金紧张，要求延期支付。王×出庭作证称，其系马二英的朋友。2008年4月，王×听到马二英打电话催要购房款。2010年年底，王×陪同马二英来京，与原告协商购房款支付问题。马×2出庭作证称，其系马二英的弟弟，也是原告的朋友。2008年、2009年、2011年期间，马×2曾多次向原告提出办理广渠门北里的房屋过户手续的事情。窦×出庭作证称，其是马二英的朋友；2009年、2011年，马×2曾催促原告交纳购房款。对上述证人的证言，原告均不予认可。
关于涉诉房屋的居住情况一节，原告称，2008年7月至2010年3月，涉诉房屋由原告居住使用。2010年4月至2012年3月30日，原告将涉诉房屋出租。2012年3月31日后，涉诉房屋由李××控制。被告则称，其于2008年3月将涉诉房屋交付被告。经询，李××表示，其于2010年12月从赵娜处购买了涉诉房屋；购房时，李××查看了涉诉房屋，涉诉房屋是办公使用；因马二英想租赁涉诉房屋，故李××将涉诉房屋出租给马二英作为办公使用。2012年3月底，租赁合同到期后，李××因联系不上马二英，就报警并打开涉诉房屋房门，收回房屋。后，李××将涉诉房屋出租。就此，原告认可李××所述内容，被告则称赵娜与李××之间实质是以房屋买卖的形式实现借款的目的，因赵娜无力偿还借款，故李××将涉诉房屋转移登记至其名下。
关于涉诉房屋的家具问题，双方一致认可涉诉房屋内原有梳妆台一个，写字台一个，老板椅一把，三人沙发一张，双人沙发一张，茶几一个，电视机、电视柜各一个，玻璃餐桌一个，椅子两把，按摩椅一把，双人床一张，床头柜一个，花瓶一个，字画两幅，毛主席瓷像一个，铜丝摆件一个。上述家具现由原告实际控制。因原告要求返还家具，被告亦同意接收，本院遂要求双方在指定时间内自行进行家具交接，并释明双方，如原告在指定时间内未向被告交付家具，则视为原告同意以43万元的价格保留所有家具；如被告未在指定时间内查看及接收家具，则视为全部家具符合被告的接收条件，在指定时间之后家具所出现的损坏风险由被告承担。在本院指定的期间内，原告未向被告交付家具。
关于涉诉房屋的物业费、供暖费问题，原告称其交纳了涉诉房屋自2008年4月26日至2012年10月25日期间的物业费共计31653.54元，自2008年11月15日至2012年3月15日期间的供暖费共计11723.52元。原告并提供了相关的物业费、供暖费发票以支持其主张。其中，2010年10月26日至2012年10月25日期间的物业费、2010年11月15日至2012年3月15日期间的供暖费的发票上载明的给付单位为某广告公司。就此，原告称该公司系涉诉房屋的承租人，是该公司代原告交纳的物业费、供暖费；原告已将该两笔费用给付给该公司。被告则称自2008年起，被告未曾交纳过涉诉房屋的物业费及供暖费。
关于原告主张的可得利益损失问题，因被告不认可原告主张的损失数额，故原告申请以2013年12月9日为价值时点，对涉诉房屋的市场价值进行评估。本院依法委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司对涉诉房屋的市场价值进行评估。2014年3月，北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，确定涉诉房屋在2013年12月9日的市场价值为529.59万元。对该报告，原、被告双方均无异议，并一致同意涉诉房屋在2012年3月的市场价值为423.672万元。原告另依据该估价报告将其诉讼请求中的可得利益损失的金额增加至352.59万元。
上述事实，有《收条》，《协议》，房屋所有权证及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告虽称其在2008年3月16日仅欲购买涉诉房屋，是被告马二英先开具《收条》，原告后查看房屋。但根据《收条》内容、定金数额、双方当事人陈述及证人证言，可以确定在马二英出具《收条》时，原告已经实地查看了涉诉房屋及×号房屋，原告确曾有购买二套房屋的意思表示。2012年5月19日，原告与赵娜的代理人马二英达成买卖合同，原告以房价187万元、家具43万元的价格购买涉诉房屋。《协议》落款日期为2008年3月16日，应当视为双方当事人同意买卖合同溯及至2008年3月16日成立。但应指出，赵娜在2012年5月时已非涉诉房屋的所有权人，其此时出售涉诉房屋不能保证合同的履行。现原告要求解除其与赵娜之间关于涉诉房屋的买卖合同，赵娜亦同意解除，本院照准。合同解除后，双方尚未履行的部分，终止履行。
关于原告主张返还购房款230万元一节，因涉诉房屋内的全部家具由原告实际控制，且其未在本院指定的期间内向被告返还家具，应视为原告同意以43万元的价格购买涉诉房屋内的全部家具。至于剩余房价款187万元，在合同解除后，赵娜应当予以返还。现被告马二英、赵明田同意承担返还责任，本院照准。
关于原告主张房价款利息一节，原告与被告赵娜之间关于涉诉房屋的买卖合同溯及至2008年3月16日成立并生效，而赵娜在合同履行期间将涉诉房屋另售于李××并将涉诉房屋所有权转移登记至李××名下，赵娜违反了其与原告之间的合同约定，应当承担相应的违约责任。鉴于原告同意以43万元的价格购买涉诉房屋内的全部家具，故就原告给付的187万元房价款，赵娜应当承担相应的利息给付责任。因此，对原告主张由赵娜给付187万元房价款的利息，本院予以支持，原告要求家具款的利息以及由马二英、赵明田承担利息给付责任，依据不足，本院不予支持。
关于原告主张的物业费、供暖费一节，在原告实际居住、控制涉诉房屋期间，由原告负担该房屋的物业费、供暖费并无不妥。至于原告搬离涉诉房屋后的物业费问题，原告虽主张该期间的物业费系由他人代交且原告已将该费用实际给付代交人，但原告并未提供相关证据支持其主张。因此，原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
关于原告主张的可得利益损失一节，因被告赵娜在其与原告之间的房屋买卖合同履行期间将涉诉房屋另售于李××，致使原告的合同目的不能实现，故被告应当赔偿原告因合同未能实际履行所遭受之损失。但是，原告在明知被告赵娜已将涉诉房屋另售于李××且李××已取得涉诉房屋所有权证的情况下，仍与赵娜于2012年5月就涉诉房屋买卖问题进行协商及达成买卖合同，对合同之无法履行应有预见。因此，原告要求被告赔偿可得利益损失，本院予以支持，但损失的具体数额，由本院根据双方履约情况及过错程度予以酌定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、原告陶洪哲与被告赵娜之间关于北京市东城区广渠门北里×号×号房屋的买卖合同于本判决生效之日解除；
二、被告赵娜、马二英、赵明田于本判决生效后十日内返还原告陶洪哲购房款人民币一百八十七万元；
三、被告赵娜于本判决生效后十日内给付原告陶洪哲购房款利息，以一百八十七万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自二○○八年三月十六日起，计算至本判决生效之日止；
四、被告赵娜于本判决生效后十日内给付原告陶洪哲可得利益损失人民币八十万元；
五、驳回原告陶洪哲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59185元，由原告陶洪哲负担20000元（已交纳），被告赵娜负担39185元（于本判决生效后七日内交纳）。
评估费10000元，由原告陶洪哲负担5000元（已交纳），被告赵娜负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李玉斌
代理审判员 高 韩
人民陪审员 顾 兵
二〇一四年五月十二日
书 记 员 田 烨