黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第535号
上诉人（原审被告）黑龙江省城镇房屋开发公司，住所地哈尔滨市道里区安心街124号。
法定代表人尤官雄，经理。
委托代理人蒋媞，黑龙江朗信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）毕郁昆，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人李凤英，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人沈丽萍，黑龙江法点律师事务所律师。
原审第三人李忱，住黑龙江省通河县。
上诉人黑龙江省城镇房屋开发公司（以下简称城镇开发公司）因与被上诉人毕郁昆，原审第三人李忱房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日受理此案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：1993年3月20日，李忱与城镇开发公司签订《商品房销售合同》，约定：李忱向城镇开发公司购买坐落于抚顺小区7号楼1号门市（现地址为哈尔滨市道里区抚顺街291号），建筑面积为89.38平方米，房屋价款为178，760元，基础工程完工后付总额的30%即53，628元，主体工程完工后应付总额的70%即125，132元。1993年3月，李忱向城镇开发公司交付79，000元和80，442元两笔购房款。1994年6月，李忱向城镇开发公司交付19，318元购房款。1994年12月30日，李忱与毕郁昆签订购房协议，约定李忱将诉争房屋以合同原价卖予毕郁昆，毕郁昆在十日内将全款给付李忱，李忱将诉争房屋的票据及钥匙交给毕郁昆。1994年年末至2013年4月15日期间，毕郁昆占有使用该房屋。2013年4月16日，城镇开发公司强行占有诉争房屋。
毕郁昆提起诉讼，请求判令城镇开发公司履行《房屋买卖合同》，交付诉争房屋，出具发票，协助毕郁昆办理房屋产权证。
城镇开发公司辩称：不同意毕郁昆诉讼请求。1、1993年毕郁昆仅10岁，为无民事行为能力人，不能缔结购房合同，所以毕郁昆母亲李凤英以19岁的李忱名义制作了《商品房买卖合同》，第二年再转卖给毕郁昆。李凤英是李忱的姑姑，原是城镇开发公司销售科科长。本案涉及的购房合同系李凤英伪造，与城镇开发公司当年的制式合同不符，毕郁昆出具的合同比城镇开发公司制式合同缺少一句“同时乙方根据甲方拖欠款额度和时间（乙方通知甲方起7日后）有权废止合同另行销售”，且面积及价款均与实际不符；2、该合同系李凤英利用职务之便私自制作并签订的，属于公司高级管理人员自我交易行为，根据公司法相关规定自我交易是被禁止的，所得利益应归公司所有，给公司造成损失的应进行赔偿。1998年，李凤英因涉嫌伪造合同被公安机关立案侦查，由此可见李凤英利用职权谋取个人利益并不是偶然行为；3、毕郁昆的购房票据不是丢失，而是没有交付购房款无法取得票据。城镇开发公司在清查房产时，一再要求提供产权或者合法使用的证明，毕郁昆均以各种理由推脱，后李凤英带着一张票据来城镇开发公司处要求盖章，因城镇开发公司从未出具过此种制式的票据且没有城镇开发公司盖章及财务章，故公司的工作人员对该票据经过检查系伪造，后城镇开发公司查出该房产在签订购房合同后从未支付过购房款；4、李忱与城镇开发公司签订的合同上虽然有城镇开发公司的公章，但这是李凤英职权范围内能操作的。李忱并没有履行付款义务，根据合同法相关规定，城镇开发公司享有解除权，并且按照城镇开发公司制式合同的规定，付款是有期限的，所以城镇开发公司有权收回房屋，不履行合同约定；5、毕郁昆恶意侵占房产用于出租收益，应将收益交还城镇开发公司并赔偿损失。毕郁昆缴纳各项费用只能证明毕郁昆无权占有的事实，不能证明其诉讼请求的合法性。1992至1995年期间。李凤英趁着城镇开发公司频繁更换法定代表人，通过亲友名义，在城镇开发公司开发建设的小区内办理了多套房产，大部分均办理了产权，唯独诉争房屋20年来未办理，证明其不是通过合法渠道签订的合同；6、城镇开发公司没有与毕郁昆签订房屋购房合同，双方之间没有建立合同关系，因此就不具有履行合同的义务，毕郁昆向法庭提交李忱与城镇开发公司签订的商品房购销合同是伪造的。、
李忱辩称：李忱居住在北京，在哈尔滨没有亲人，李凤英不是李忱的姑姑。李忱在1993年买的诉争房屋，1994年办理进户，1994年年底卖给毕郁昆。李忱要求城镇开发公司向其履行买卖合同、交付房屋、出具发票，协助李忱将诉争房屋的所有权变更为李忱，并同意诉争房屋产权人变更为李忱后，向毕郁昆履行买卖合同，交付房屋，并协助毕郁昆将诉争房屋的所有权人变更为毕郁昆。
原审判决认为：李忱与城镇开发公司签订的《房屋买卖合同》真实有效，李忱已按照合同约定向城镇开发公司全额交付购房款178，760元，城镇开发公司亦应按照合同约定交付房屋，协助李忱办理产权登记。故李忱要求城镇开发公司履行买卖合同交付房屋，并协助李忱将诉争房屋的所有权人变更为李忱的诉讼请求，予以支持。关于城镇开发公司辩称其未收到李忱购房款的意见，不予采纳。理由如下：城镇开发公司财务账目中1994年12月13日第102号记账凭证后附的2张原始凭证显示，城镇开发公司因收到李忱购房款，而分别给销售人员李秀兰、张洪信发放销售奖金180元，该销售奖金的发放经过城镇开发公司单位经理、办公室主任、财务科负责人、计划经营科负责人以及销售科负责人签字审批，故可以认定城镇开发公司收到李忱购房款。关于城镇开发公司辩称其与李忱签订合同为李凤英利用职权伪造的意见，因该合同上城镇开发公司的印章及李忱签字均真实，且城镇开发公司无直接证据证明该合同系李凤英利用职权伪造，故对此意见不予采纳。
另，毕郁昆与李忱签订的买卖合同真实有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。毕郁昆已向李忱交付购房款，李忱亦应向毕郁昆交付房屋，协助办理产权登记。故城镇开发公司向李忱履行完交付房屋、协助办理产权证的义务后，李忱应向毕郁昆履行交付房屋，协助办理产权证的义务。据此判决：一、城镇开发公司于本判决生效之日起十日内将坐落于哈尔滨市道里区抚顺街291号门市交付毕郁昆：二、城镇开发公司于本判决生效之日起十日内协助李忱将上述房屋所有权人变更为李忱；李忱于上述房屋所有权人变更为李忱之日起十日内，协助毕郁昆将上述房屋所有权人变更为毕郁昆；三、驳回毕郁昆的其他诉讼请求。
宣判后，城镇开发公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。李忱没有向城镇开发公司交付购房款，《发放奖金明细表》系李凤英作假行为。李忱持有与城镇开发公司签订的《房屋买卖合同》与城镇开发公司持有的合同不一致，原审法院认定该合同有效是错误的。原审中经司法鉴定后采用《发放奖金明细表》作为李忱交付购房款的关联证据，而不采用鉴定意见中“没有收到”李忱“购房款记录”的直接证据，有失公正。在李忱未提出过任何诉讼请求的情况下，原审法院判决城镇开发公司与李忱办理房屋过户手续没有法律依据。请求二审法院查明事实，依法改判。
毕郁昆辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
李忱未出庭亦未答辩。
二审中，各方当事人均未向法庭举示新的有效证据。
二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
另认定，原审审理中，经毕郁昆申请，原审法院依法定程序委托黑龙江中达司法鉴定所对城镇开发公司账目进行审计，该所出具《司法会计鉴定意见书》意见为：经审核哈尔滨市道里区人民法院提供的经毕郁昆、城镇开发公司确认的黑龙江省城镇房屋开发公司1993年、1994年的44本账簿和76本记账凭证内均未发现有收到李忱购房款的记录，但1994年12月13日第102号记账凭证后附的原始凭证内有因收到“李忱”178，760元购房款而发放提成奖金的记录。
本院认为：关于李忱与城镇开发公司签订《房屋买卖合同》效力问题。李忱与城镇开发公司分别持有双方签订的《房屋买卖合同》，两份合同在制式、签字位置上均有不同，经手人亦不同。但合同中甲乙双方即城镇开发公司、李忱均盖章、签字确认，符合合同成立的要件。城镇开发公司否认李忱支付购房款。经对城镇开发公司账目进行鉴定，虽然1993年-1994年财务账簿和记账凭证内均未发现有收到李忱购房款的记录，但是城镇开发公司记账凭证《发放奖金明细表》中体现李忱分三次向城镇开发公司交付购房款79，000元、80，442元和19，318元。该明细表中有城镇开发公司经理、办公室主任、财务科负责人、计划经营科负责人以及销售科负责人签字，结合鉴定报告中分析说明“本次鉴定的城镇开发公司1993年及1994年银行存款、预收账款会计科目总账与明细账不相符”的实际情况，能够认定李忱已按照合同约定向城镇开发公司全额交付购房款178，760元。双方签订《房屋买卖合同》后，城镇开发公司于1994年与李忱办理了房屋进户手续，将诉争房屋交付李忱使用。城镇开发公司以账目缺失否认收到李忱购房款，系其企业内部管理问题，不能成为否认收到李忱购房款的法定事由。故李忱与城镇开发公司签订的《房屋买卖合同》为有效合同。城镇开发公司应按照合同约定向李忱交付房屋，并协助办理产权登记手续。
关于毕郁昆与李忱签订《购房协议》效力问题。1994年12月30日，李忱与毕郁昆签订《购房协议》，约定李忱将诉争房屋以合同原价卖予毕郁昆，毕郁昆在十日内将全款给付李忱，李忱将诉争房屋的票据及钥匙交给毕郁昆。李忱对上述事实无异议，协议签订后，李忱将房屋交付毕郁昆，由毕郁昆占有使用房屋至今。李忱原审抗辩要求城镇开发公司履行《房屋买卖合同》，出具购房发票，协助李忱办理房屋所有权手续后毕郁昆履行《购房协议》，系其真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故毕郁昆与李忱签订的《购房协议》为有效协议。
毕郁昆依据与李忱签订的《购房协议》起诉请求城镇开发公司返还所购房屋，协助办理产权登记，符合法律规定及合同约定。城镇开发公司有义务协助李忱、毕郁昆办理争议房屋的产权变更手续，对城镇开发公司的上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黑龙江省城镇房屋开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹轶伟
代理审判员 邵 田
代理审判员 宋 凯
二〇一五年七月十六日
书 记 员 吴浩松
安娜