河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终930号
上诉人（原审被告）：曹梅香，女，1973年6月20日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。
委托诉讼代理人：虎子鑫、张海峰，河南昭惠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李继超，男，1948年10月21日出生，汉族，住河南省清丰县。
委托诉讼代理人：王守印，河南导航律师事务所律师。
原审第三人：濮阳市金桥置业有限公司。住所地：河南省濮阳市黄河路中段001号。
法定代表人：王军强，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志强，该公司职工。
上诉人曹梅香因与被上诉人李继超，原审第三人濮阳市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省濮阳市中级人民法院(以下简称一审法院）（2016）豫09民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。曹梅香及其委托诉讼代理人虎子鑫、张海峰，李继超及其委托诉讼代理人王守印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹梅香上诉请求：1、撤销一审法院（2016）豫09民初177号民事判决，发回重审或改判驳回李继超的诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由李继超及金桥公司承担。事实与理由：1、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条的规定，曹梅香对案涉房产享有对抗案外人李继超的抵押权优先受偿权，一审对案外人李继超提出的排除执行异议不应支持。2、一审应适用《执行异议规定》第二十九条，适用第二十八条错误。3、一审认定李继超支付完房屋价款、已实际占用案涉房屋、对案涉房产未办理过户没有过错，证据不足，认定事实错误。4、一审认定李继超与金桥公司之间的购房合同有效错误，该合同没有备案，且有串通规避执行的可能。
李继超答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉、维持原判。1、《执行异议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议规定》第二十八条、第二十九条就属于司法解释另有规定的除外情况。2、涉案房屋是商业用房，不属于《执行异议规定》第二十九条适用范围，一审适用第二十八条并无不当。3、现有证据可以证明，在涉案房屋办理抵押登记之前，金桥公司就与购房户签订了合同，购房户交纳房款后金桥公司向购房户交付了房屋，李继超在购房后一直占有使用或对外出租房屋。4、李继超对涉案房屋未办理过户手续不存在过错，过错在于开发商，开发商不仅没有主动履行办理过户的义务，且在购房户多次要求办理过户时不予配合。
2017年12月14日，金桥公司在二审调查时述称：同意李继超的意见。李继超向金桥公司实际支付全部房款，有金桥公司账簿可以佐证。金桥公司涉案的D2区的房屋是2007、2008年向购房人交付的，因涉案房屋所在项目系分期开发，整体达不到验收和竣工条件，无法登记备案。2008年D区商业房的房产证大证办理之后，因资金紧张，金桥公司想要用大证来抵押融资，所以虽给购房户承诺统一办理过户手续，但一直没办理，没有办理过户登记的过错不在购房户。
李继超向一审起诉请求：判决不得执行位于清丰县××中段金桥商业城××区××号房屋，并解除对该房屋的查封。
一审法院认定事实：2007年3月30日，李继超与金桥公司签订了房屋认购书，约定：李继超购买了金桥公司位于清丰县××中段金桥商业城××区××号房屋。该商品房的用途为商铺，砖混结构，现房，地上二层，建筑面积为135.79平方米，单价为1980元/平方米，优惠后总房款为260798元。同日李继超缴清了全部房款。金桥公司给其出具了收款收据。后李继超占有该涉案房屋并对外进行出租或自用。另查明：2013年4月10日，金桥公司与崔结新签订借款抵押合同一份，约定金桥公司向崔结新借款120万元，用于房地产开发，借款期限自2013年4月10日至2013年10月9日；金桥公司自愿用自己所属的位于清丰县××商业街的商品房为崔结新办理抵押登记，抵押范围为：清县房权证2008字第2－××号房产证项下的D2栋下004、008、009、014号四套商品房。2013年4月12日双方办理了他项权利证书，房屋他项权利人为崔结新。2015年4月20日，崔结新、曹梅香以及金桥公司签订债权转让协议，三方经协商崔结新将出借给金桥公司的120万元债权和抵押权一并转让给曹梅香。2015年7月27日，濮阳仲裁委员会作出（2015）濮仲经调字022号调解书，调解内容为：一、金桥公司在2015年12月31日前一次性偿还欠款本金120万元，利息528000元，调解生效后每月支付利息105600元，至2015年12月31日支付完毕；二、如金桥公司未能按第一条约定履行，曹梅香可以按下列方式申请执行：本金1200000元及利息（按银行同期贷款利率四倍计算），自2014年3月1日至付清之日止，金桥公司部分履行的予以扣除；三、曹梅香对金桥公司名下坐落于清丰县商业街的商品房（即清县房权证2008－2－××号房产证项下的D2栋－004、008、009、014号）享有优先受偿权。后曹梅香依据上述调解书向一审法院申请强制执行。又查明：2016年9月9日，一审法院作出（2016）豫09执7号执行裁定，查封了金桥公司的房产4套，其中包括李继超主张的涉案房屋。李继超不服，提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封和抵押。2016年10月19日，一审法院作出（2016）豫09执异105号执行裁定书，驳回李继超的异议请求。
一审法院认为：本案系执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。据此，案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日公布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至第三十条将不动产受让人区分为“一般买受人”、“消费者买受人”以及“办理了物权登记的受让人”三种情形。第二十九条系最高人民法院赋予符合法定条件的消费者买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力，与第二十八条针对一般买受人规定的保护要件相比较而言，第二十九条规定的保护力度要更大一些。本案中李继超购买的房屋系商业铺面，购买后实际也没有用于居住，因此，其并非第二十九条所指的“消费者买受人”，不能适用该条款规定。但是并不意味着李继超不能作为“一般买受人”适用第二十八条规定主张权利。李继超在金桥公司购买商业铺面，出于经营性目的，应属于“一般买受人”，应当适用第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李继超与金桥公司签订购房认证书的时间早于人民法院查封涉案房屋的时间；房屋买卖的真实意图明确，且已经全部交清了房款，同时，通过对外租赁或自用的方式实际占有涉案房屋并从中获益，本案涉案房屋在李继超购买后一直未能将产权过户至李继超名下，目前没有证据证明李继超对此负有过错；金桥公司在2015年12月17日向清丰县房地产管理局出具的房产解押事宜的工作安排也进一步说明，未能办理产权过户登记并非李继超自身原因所致。因此，李继超提出的执行异议符合第二十八条所规定的保护要件，其主张是涉案房屋的所有权人以及对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的理由成立，应予支持。经一审法院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得对位于清丰县××中段金桥商业城××区××号房屋执行。二、驳回李继超的其他诉讼请求。案件受理费5212元，由曹梅香负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：本案是案外人执行异议之诉纠纷，焦点问题是李继超对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。
一、关于案外人执行异议之诉的法律适用问题。《执行异议规定》第二十八条保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，第二十九条保护的是住房消费者的物权期待权，二者针对的交易主体和交易标的不同。不动产买卖双方的主体属性和交易标的的属性，是适用第二十八条、第二十九条的必要条件，而不是充分条件。虽然不动产买受人与住房消费者之间具有种属上的普通与特别的关系，但并不意味着第二十八条、第二十九条之间是普通条款与特别条款的关系。应当理解为符合第二十八条、第二十九条规定情形且满足具体条件的，即可适用该项司法解释的规定，也即第二十八条、第二十九条之间是并列、选择的关系。否则，将导致购买普通卖房人出卖的商业用房且符合第二十八条规定的四项条件可以被保护，购买房地产开发企业的商业用房，同样符合第二十八条规定的四项条件，却无法得到保护。因此，一审法院根据查明事实，依据《执行异议规定》第二十八条处理买受人对登记在房地产开发企业名下的商业用房提出异议的情形，适用法律并无不当，曹梅香主张适用第二十九条的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于涉案房屋价款的支付及购房合同的效力问题。李继超提供2007年3月30日金桥公司出具的收款收据两份，证明已实际缴纳房款260798元，金桥公司对此予以认可，且房款是否支付不仅仅依银行交易流水予以证明，一审法院认定李继超已交清全部房款并无不当。曹梅香对李继超与金桥公司签订的购房合同虽有异议，但不能提供证据证明该合同系双方串通伪造，其主张购房合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于涉案房屋未办理房屋过登记的过错问题。金桥公司称“没有办理过户登记的原因不在购房户，最初是涉案房屋所在项目是分期开发的，整体达不到验收和竣工条件，所以无法登记备案；2008年房产证大证办下来后金桥公司想要用大证抵押融资，所以一直没有给他们办理过户登记”，与李继超称“曾多次向金桥公司要求办理过户手续，甚至到房管局要求办证，最终因金桥公司拖延不配合而未能成功办理过户手续”相印证，证明李继超对未办理涉案房屋过户手续不存在过错，一审认定涉案房屋未能办理产权过户登记并非李继超自身原因所致并无不当，曹梅香称一审对该项事实认定错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
四、关于在曹梅香享有优先受偿权的情况下李继超提出的排除执行异议是否应予支持的问题。《执行异议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定第二十八条即为司法解释明确规定的符合相关条件，应当支持排除执行异议的除外情形，故本案中曹梅香虽依法享有优先受偿权，李继超提出的排除执行异议仍应予支持。
综上所述，曹梅香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5212元，由曹梅香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘天华
审 判 员 朱正宏
代理审判员 马 娜
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 陈鹏举