山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋源民初字第557号原告李建中，男，汉族。委托代理人潘慧明，山西祥云律师事务所律师。原告付桃妮（又名付秀花），女，汉族。委托代理人潘慧明，山西祥云律师事务所律师。被告崔艳生，男，汉族。委托代理人宋远玮，山西弘韬律师事务所律师。委托代理人华静飞，山西弘韬律师事务所律师。原告李建中、付桃妮诉被告崔艳生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建中的委托代理人潘慧明、原告付桃妮的委托代理人潘慧明、被告崔艳生的委托代理人宋远玮、华静飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李建中、付桃妮诉称，2002年9月25日，二原告与被告签订了《宅院买卖协议》，协议约定，被告以58000元的价格购买了二原告所有的位于南街村仓门前X巷X号宅院。协议签订后，二原告将宅院及院中房屋交付被告。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅……”。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。农民宅基地使用权是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，不能出卖给城镇居民，被告的身份为国家公务人员，户籍为城镇户口，所以双方所签订的买卖协议违反了国家政策和相关法律、法规，损害了社会公共利益，属于无效的买卖。太原市晋源区晋源街道南街村村民委员会未对该房屋及宅基地情况查证落实，也未注意该院宅基地的备案情况，将拆迁补偿直接给付了被告，直接侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法确认原、被告双方签订的《宅院买卖协议》无效；本案诉讼费用由被告承担。被告崔艳生辩称，本案涉诉的《宅院买卖协议》依法有效。一、本案原告依法不享有涉诉协议项下房产所占宅基地的使用权。原告在1997年12月15日经太原市南郊区晋源镇南街村民委员会、太原市南郊区晋源镇土地管理所、太原市南郊区人民政府等相关政府部门的批准，新占一处宅基地兴建房产。至此，原告拥有两处宅基地的使用权。依据《土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”同时该条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”依据上述事实及法律规定，原告对本案所涉诉协议项下房产所占宅基地使用权已依法不享有使用权；二、本案涉诉协议主要系房产买卖合同，依法有效。本案涉诉协议，依据该协议中记载的内容及相关事项来看，该协议主要是一份原告李建中、付桃妮向被告转让位于南街村仓门前X巷X号的相关房产的房屋买卖协议。截止目前，我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖及农村私有房屋买卖合同应认定为无效的明确规定。原告所援引的国务院办公厅1999年颁布的通知系部门规章，不属于法律或行政法规，不能作为认定合同无效的法律依据。故此，原告不能以诉状中载明的部门规定作为认定涉诉协议无效的法律依据。同时，《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖合同是否有效问题的复函》中规定，只要是交付房产并支付房款，房屋买卖合同就有效；三、被告依法有权取得涉诉协议项下房产所占宅基地的使用权。被告于2002年与张晋萍依法登记结婚，并生育子女。根据常住人口登记表的记载，张晋萍系农业家庭户口，其户口所在地为山西省太原市晋源区晋源镇南街村仓门前X巷X号X户，正是本案涉诉协议项下房产所在地。同时其子亦属农业家庭户口，住所地同上。依据《土地管理法》第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。被告崔艳生与张晋萍及儿子崔某某系一户家庭，原告所在家庭系太原市晋源区南街村集体经济组织的成员，依法可以取得一处宅基地，同时依据集体经济组织成员间可以转让宅基地及房产的法律规定，原、被告之间的宅院买卖合同合法有效。同时，晋源区南街村村委会亦在本案涉诉协议上盖章，同时在《明太原县城新农村建设产权放弃协议》等相关协议上盖章，表明村委会同意原告将涉诉协议项下房产转让给被告并同意被告享有该房产所占的宅基地使用权。同时，相关政府部门，亦承认本案涉诉协议项下房产及该房产占用的宅基地使用权的权益及由此所产生的权益由被告享有。由此可见，从法律上来讲，被告依法享有宅基地使用权的权利，实际上，被告在使用涉诉房产所占用的宅基地时，也得到相关部门的认可；四、原告违反诚实信用原则和禁止反言的原则，该等行为依法不应予以保护。原、被告签订《宅院买卖协议》并履行已达13年之久，被告对本案涉及的《宅院买卖协议》项下房产形成稳定的占用、使用关系，同时该种稳定的占有、使用关系得到村委会及相关政府部门的认可。原告提起本次诉讼的原因是基于拆迁赔偿，原告否定协议的原因是想得到相应的额度较大的拆迁补偿。否定合同的效力不利于此种稳定的财产占有使用的社会关系。同时否定合同的效力，使得原告因为其错误和违法的行为得到巨大的利益，也不符合法律的初衷。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，《太原市南郊区乡镇村宅基地清查发证登记表》登记，本案所诉争院落太原市晋源区南街村仓门前X巷X号宅院宅基地的户主为原告李建中，家庭成员是付桃妮、李文杰（1976年8月14日出生）、李文红（1978年12月25日出生），建筑面积133.7平方米，实际占地面积0.543亩，1982年建房，房屋7间。2002年9月25日，原告李建中、付桃妮与被告崔艳生签订《宅院买卖协议》，协议内容为“太原市晋源区晋源南街村民李建中，在本村仓门前X巷有门牌X号院一处，内有正房5间、西房2间、东房2间、厕所房1间，门道1间（附平面图一份），以人民币58000元对外出售，本村村民崔艳生愿以人民币58000元购买，双方经过认真协商，订立永久协议如下：一、双方协定价为58000元，在崔艳生给李建中人民币58000元，该院的一切财产权永归崔艳生所有；二、李建中负责提供房屋的一切鉴证手续；三、本协议双方协定后，由本村村委会盖章，确立双方的所有权转让关系；四、本协议一式三份，双方各执一份，交村委会一份;五、本协议从双方签字取印后，正式永久生效。”该协议附有由太原市晋源区晋源街道南街村村民委员会盖章的平面图一份。该协议上有原告李建中、付秀花、被告崔艳生的签字确认及太原市晋源区晋源街道南街村村民委员会的盖章确认。同日，被告崔艳生支付原告李建中购房款58000元。同时查明，2014年3月20日，太原市晋源区晋源街道南街村党支部、太原市晋源区晋源街道南街村村民委员会与被告崔艳生签订了《明太原县城新农村建设产权置换协议书》。被告崔艳生向原告李建中、付桃妮所购买位于太原市晋源区南街村仓门前X巷X号宅院内的所有房屋现已拆除完毕。同时查明，被告崔艳生与张晋萍系夫妻关系，双方育有一子，名为崔某某。张晋萍与崔某某户口于2007年迁入太原市晋源区晋源街道南街村。被告崔艳生原系太原市晋源区晋源街道南街村村民，参加工作后也随父母一直在本村居住。另查明，1997年12月15日，经太原市晋源区晋源街道晋源南街村委会、太原市南郊区晋源镇土地管理所、太原市南郊区人民政府批准，原告李建中另批得一处宅基地，占地0.2亩。认定证据有庭审笔录、原告李建中、付桃妮提交的《太原市南郊区乡镇村宅基地清查发证登记表》、原、被告均提交的《宅院买卖协议》、《明太原县城新农村建设产权置换协议书》、被告崔艳生提交的结婚证、张晋萍与崔某某的户口本、收条、原告李建中的《宅基地审批表》。本院认为，本案的争议焦点为原告李建中、付桃妮与被告崔艳生于2002年9月25日所签订《宅院买卖协议》的效力问题。一、从该协议内容上来看，“太原市晋源区晋源南街村民李建中，在本村仓门前X巷有门牌X号院一处，内有正房5间、西房2间、东房2间、厕所房1间，门道1间（附平面图一份），以人民币58000元对外出售，本村村民崔艳生愿以人民币58000元购买。”该协议名义上为《宅院买卖协议》，而实际上是被告崔艳生对原告李建中、付桃妮房屋的买卖，原告李建中、付桃妮依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”的规定诉称合同无效不符合法律规定，本院不予认定。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。故关于原告李建中、付桃妮依据国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅……。”的规定诉称合同无效的意见，于法无据，本院亦不予认定；二、从该协议形式上来看，该协议除有原告李建中、付桃妮及被告崔艳生双方的签字外，还有太原市晋源区晋源街道南街村村民委员会的盖章确认。另外，原告李建中、付桃妮在庭审中称本案争议房产的其子女李文杰、李文红系共有人，但上述房产系1982年所建，当时李文杰、李文红年纪尚幼，故该协议上未有二人签字不应影响协议的效力；三、从该协议履行上来看，协议签订当日，被告崔艳生依约支付了相应购房款。且其一直随父母在太原市晋源区晋源街道南街村生活，其妻子张晋萍、儿子崔某某二人的户口已迁入太原市晋源区晋源街道南街村，本案所争议房屋也已拆除完毕。综上，上述协议签订至今已履行13年，原告李建中、付桃妮在此期间并未提出异议，故无论依据我国的法律规定，还是考虑社会的公序良俗、诚实信用，该协议均应属合法有效。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：驳回原告李建中、付桃妮的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告李建中、付桃妮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  杜志立代理审判员  王华如人民陪审员  李晓静二〇一五年十月二十六日书 记 员  寇丽萍