北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8358号
上诉人（原审被告、反诉原告）孟凡宇，男，1965年12月16日出生。
委托代理人魏平，北京市浩林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京联东金桥置业有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号。
法定代表人王彬，总经理。
委托代理人宋兆泽，男，1982年10月22日出生，北京联东金桥置业有限责任公司职员。
上诉人孟凡宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第10255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。北京联东金桥置业有限责任公司（以下简称联东公司）之委托代理人宋兆泽，孟凡宇及委托代理人魏平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年5月，联东公司在一审法院起诉称，联东公司就其位于北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号中区一期食堂二层房屋与孟凡宇于2011年1月签订了《联东U谷厂房租赁合同》，根据租赁合同第8条8.3款约定，孟凡宇不按照约定支付租金及其他应付费用达60日的，联东公司有权单方解除合同，收回租赁物，合同同时约定了滞纳金计算方式。孟凡宇自2015年2月起至今拒不缴纳应付租金，联东公司多次催款及沟通均无果，现起诉要求依法判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、孟凡宇支付自2015年1月1日起至2015年5月19日期间的租金187092.99元；3、孟凡宇支付逾期支付租金滞纳金（截止2015年5月6日）42657.2元；4、孟凡宇支付从2015年5月7日至实际支付之日止的逾期支付租金违约金；5、孟凡宇腾退房屋恢复原状；6、孟凡宇支付自2015年5月19日至实际腾退之日止的租赁房屋占用费；7、诉讼费由孟凡宇负担。
孟凡宇在一审法院辩称，请求驳回联东公司的诉讼请求，不同意承担诉讼费，不同意支付租期违约金，违约金约定过高。
孟凡宇在一审法院反诉称，双方于2011年1月4日签订了《联东U谷厂房租赁合同》，我支付22万元转让费给联东公司，后又交给租赁保证金137568.38元，我开始对房屋进行整体装修并添置设备、设施，准备经营快餐店，但因房屋不能办理环保审批手续，不能取得营业执照，无法正常经营，不能从事外卖和正常餐饮工作，无法实现使用目的，房屋租金价格太高，导致我无法再继续承租房屋，现反诉要求判令：1.解除双方之间签订的租赁合同；2.联东公司支付我转让费22万元；3.联东公司退还我租赁保证金137568.38元；4.联东公司退还我四年房屋租赁费2441563元及人员工资60万元；5.联东公司支付我租赁房屋后投入的装修、设备和设施价值460826元和评估费9000元。
联东公司针对反诉辩称，1.办理营业执照是经营者的法定义务，双方合同没有约定由我方办理，故应该谁经营谁办证；2.孟凡宇所述食堂属于工业用地导致无法办理营业执照与事实不符，根据规划许可证记载，涉诉建筑属于生活配套设施，食堂依据规划许可证建设，食堂内其他餐饮经营者办理了营业执照；3.我公司在租赁期间内没有收到孟凡宇要求办理营业执照的通知，也没有收到不能办理的说明；4.孟凡宇诉称22万元转让费系当初对承租房屋所附带设施的支付对价，要求返回没有依据；5.租赁保证金系双方意思自治结果，现孟凡宇拖欠租金，应该进行冲抵；6.孟凡宇的租金不合理，没有事实和法律依据。
一审法院审理查明：2011年1月4日，联东公司（出租方，甲方）与孟凡宇（承租方，乙方）签订《联东U谷厂房租赁合同书》（以下简称租赁合同），主要内容为：乙方承租甲方的位于北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号中区一期食堂二层的厂房，租赁面积为2038.05平方米，租赁物用途为食堂，合同租赁期限五年，自2011年2月20日至2016年2月19日止。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回租赁物，乙方应按照原状返还租赁物及其设备设施。自入住之日起45天内为租赁物的免租期，租赁物的免租期至2011年2月19日止，自2011年2月20日起开始计算租金。本租赁合同的租赁保证金为90天租金，即137568.38元。第一年租金2011年2月20日至2012年2月19日止，每天每平方米0.75元，共计557916.19元，第二年租金2012年2月20日至2013年2月19日止，每天每平方米0.79元，共计589281.78元，第三年租金2013年2月20日至2014年2月19日止，每天每平方米0.82元，共计609988.37元，第四年租金2014年2月20日至2015年2月19日止，每天每平方米0.92元，共计684377.19元，第五年租金2015年2月20日至2016年2月19日止，每天每平方米1.02元，共计758766.02元。租赁期届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并不存在本合同约定违约行为，履行完本合同所约定的责任后15个工作日内，甲方将退还乙方租赁保证金。首笔租金应在本合同签订之后5个工作日内支付，对应租期为2011年2月20日至2011年3月31日，后续租金为一季度收取一次，三个月为一季度，每季度结束前15日内乙方应向甲方支付下季度租金，乙方向甲方支付款项以款项进入甲方结算账户之日为付款日。经双方同意，乙方在租赁物所在地设立新公司后，应于注册之日起1个月内书面通知甲方并提交新公司营业执照，法人身份证明复印件一份，届时乙方基于本合同产生的权利和义务，均直接自动转由新公司享有和承担，同时乙方保证就新公司不履行本合同约定义务之行为向甲方承担连带责任。违约责任，甲方如没有按期交付租赁物或没按时提供以上条件，则免租期予以延长，直至达到以上条件为止。超过60天，乙方可以解除合同，乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知书的15个工作日内退回乙方已缴纳的本租赁物租赁保证金和首笔租金。乙方未按约定支付租赁保证金、租金、物业管理费等费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之三，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物：不按照约定支付租金及其他应付费用达60日的。如乙方欠交租金或其他费用超过60天或多次逾期支付租金或其他费用累计超过60天，甲方有权提前解除本合同，由此造成的一切损失由乙方全部承担，并按以下约定执行：在甲方以传真、信函或在租赁物办公区域张贴公示等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。
合同签订后，双方依照合同约定履行各自权利和义务，孟凡宇最后一次交纳租金期间为2015年1月1日至2015年3月31日的租金76902.74元，并交纳了租赁保证金137568.38元和转让费220000元。2015年4月3日，联东公司向孟凡宇发放《关于尽快缴纳租金及其他相关事宜的告知函》（以下简称告知函），该函主要内容为：截止至2015年4月3日，孟凡宇拖欠租金和物业费共计289171.81元，滞纳金42508.26元，逾期达49天，要求在2015年4月7日下午16时前缴纳完毕，并提出食堂隔油池外泄，后厨防水损坏漏水等情况，要求孟凡宇收函后30日内解决，逾期将依照合同条款解除租赁合同。同日，孟凡宇向联东公司领导写申请书一份，主要内容系表示经营困难，负债累累，无法处理，需要联东公司帮忙出面解决问题，并向各租赁商户写说明书一份。
本案一审审理过程中，孟凡宇申请对其承租的食堂装修和设施设备进行价值评估，2015年12月28日，北京中财国誉资产评估有限公司出具资产评估报告，报告显示食堂装修净值402500元，其他设施设备58326元，共计460826元。
一审庭审中，联东公司表示孟凡宇逾期交纳租金构成违约，依合同约定解除合同，孟凡宇表示联东公司租赁场地系工业性质用地，无法办理餐饮商业营业执照，故系联东公司违约。双方均认可孟凡宇交纳的转让费220000元系食堂租赁时相关装修和设施设备的折价款。
一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。
本案中，租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效合同。庭审中，双方均同意解除租赁合同，但双方对合同解除依据存在争议。关于营业执照办理问题，根据双方租赁合同显示，并未明确约定联东公司对营业执照的办理具有相关的义务，而且，法院从环保局了解到，土地性质与用途不一致无法办理营业执照的规定系2015年4月才公布，而且之前如果有规划许可证涵盖了食堂的话是不需要进行审批的，孟凡宇的北京金典品味快餐店的环评申请系2012年3月31日，其他资料未进行报送，资料也不全。此外，根据合同显示，合同约定租赁物用途为食堂，并未约定系对外经营的餐馆类企业，故无法认定联东公司对营业执照办理具有约定或法定义务，联东公司不存在违约行为。对于孟凡宇拒绝交纳租金行为，其未给予合理解释，并且从其申请书和给商户信函可以看出，系经营困难，负债所致，故孟凡宇不缴纳租金的行为没有合理的抗辩理由，孟凡宇构成了违约，联东公司依据合同约定，于2015年4月3日发放告知函，说明如不限期缴纳租金将导致合同解除，根据该告知函时间和合同约定解除时间计算，至2015年6月8日联东公司可以解除合同。
关于双方各项具体诉讼请求。关于联东公司主张的租金，其主张至2015年5月19日，扣减已交纳租金，应交租金为201861.74元，联东公司主张187092.99元，对此法院不持异议；联东公司诉讼请求第三项和第四项均以未交纳租金乘以拖欠天数乘以千分之三计算，且计算时间相衔接，法院予以一并计算，但该约定明显过高，法院予以酌减，因孟凡宇不给付租金由其自身原因，故对于违约金计算截止日期，法院计算至一审辩论终结前；关于合同解除之后的房屋使用费，合同解除系孟凡宇违约所致，其应该承担因违约行为导致合同解除给联东公司造成损失，该损失参照其承租租金符合市场价值，但孟凡宇将近一年未实际使用租赁物，故对于使用费标准法院酌减，现租赁物内相关装修、设备等已经进行评估定价，具备了腾退依据，故相关占用费计算至一审辩论终结前。关于孟凡宇反诉诉讼请求，因合同解除系其违约所致，故孟凡宇不享有合同解除权；关于房屋转让费，双方均认可该笔费用系孟凡宇承租租赁物时相关设备设施的折价款，现已经对装修、设备设施现值进行了评估，该评估价格的主张与折价款存在重复计算，故对该折价款法院不再支持；关于保证金，根据合同约定，在孟凡宇给付完毕租金等费用后，联东公司应予退还，故法院以该笔费用和欠付租金相折抵予以计算；关于孟凡宇主张退还四年租金和工资的诉讼请求，合同系双方自愿签署，租金的约定也系双方协商一致，孟凡宇不能因自己对市场的把握和经营不善导致的损失要求出租人给付补偿，故对该项诉讼请求法院不予支持；关于装修、设施设备价值款项，因涉诉租赁物规划用途为食堂，在孟凡宇承租之前亦属于食堂，故相应的装修、设施和设备联东公司具有利用的价值，且从腾退角度考虑，该笔费用联东公司应给付孟凡宇；因孟凡宇存在违约行为，评估费用应由孟凡宇自行承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京联东金桥置业有限责任公司与孟凡宇于二〇一一年一月四日签订的《联东U谷厂房租赁合同》予以解除；
二、孟凡宇于判决生效之日起七日内给付北京联东金桥置业有限责任公司租金人民币四万九千五百二十四元六角一分；
三、孟凡宇于判决生效之日起七日内给付北京联东金桥置业有限责任公司因拖欠租金应缴纳的滞纳金共计人民币十万二千四百三十三元四角一分；
四、孟凡宇于本判决生效之日起十五日内从涉诉厂房内搬离并腾退，将涉诉厂房交付北京联东金桥置业有限责任公司；
五、孟凡宇于判决生效之日起七日内给付北京联东金桥置业有限责任公司租赁房屋占用费共计人民币五十八万一千九百零四元零四分；
六、联东金桥置业有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付孟凡宇装修、设施折价款共计人民币四十六万零八百二十六元；
七、驳回联东金桥置业有限责任公司的其他诉讼请求；
八、驳回孟凡宇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，联东公司不服，持原审诉讼意见上诉至本院，请求撤销一审判决改判联东公司退还转让费22万元，退还租赁保证金13.7万元，退还不合理的租金，联东公司承担评估费。联东公司同意原审判决。
经审理查明，二审期间，孟凡宇提交了《北京市通州区环境保护局关于对“北京金典品味快餐店”环保审批情况的回复》作为新证据，主要内容为，根据相关规范性文件规定，区环保局在办理建设项目环境影响评价许可时，要求利用现有构筑物进行经营的建设单位应提供相关房屋产权证明材料，以确定经营场所的规划相符性和合法性，2012年3月，孟凡宇登记申请环评审批事项，但一直未能提供能够证明经营场所规划相符性和建筑合法性的相关房屋产权材料，故区环保局未受理该项目环评申请。证明是因为联东公司没有提供产权证明，无法进行环评审批，故其不能办理营业执照。联东公司对证据真实性认可，对关联性不认可，认为只能证明孟凡宇未提供房屋产权材料，与本案无关，并称其前任承租人及一层其他商户都顺利办理了营业执照。
本院查明的其他事实与原审法院查明的一致。
上述事实，有租赁合同、记账凭证、告知函、申请书、建设工程规划许可证、资产评估报告及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：联东公司与孟凡宇签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应严格履行合同。联东公司交付房屋，孟凡宇应当按时支付租金。现孟凡宇未及时交付租金违反合同约定，应当承担违约责任。孟凡宇称联东公司违约，未能提供产权证明导致其不能办理营业执照，故孟凡宇不应承担违约责任。根据双方租赁合同，其中并未明确约定联东公司对孟凡宇办理营业执照负有相关义务，故法院无法认定联东公司对营业执照办理具有约定或法定义务，联东公司不存在违约行为。现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，孟凡宇应当向联东公司支付租金、滞纳金及房屋占用费。原审法院根据本案的实际情况酌情确定的给付金额并无不当。孟凡宇上诉主张退还房屋转让费、租赁保证金、租金及联东公司承担评估费，均依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费32402元，由北京联东金桥置业有限责任公司负担21164元（已交纳），由孟凡宇负担11238元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费20400元，由孟凡宇负担12188元（已交纳），由北京联东金桥置业有限责任公司负担8212元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费6655元，由孟凡宇负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
代理审判员 史智军
代理审判员 王世洋
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 王玮玮