天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终1799号
上诉人（原审被告）：高原，男，1956年10月17日出生，汉族，原天津市德福祥纺织品市场负责人，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：李晓彤，天津安谛律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张玉梅，女，1952年5月28日出生，汉族，住天津市南开区。
上诉人高原因与上诉人张玉梅房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初3670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
高原上诉请求判令：1、撤销原判第二项内容，改判驳回张玉梅的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张玉梅承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，一审法院将用益物权的期间混淆了，造成错误；高原从来没有侵占纺织品市场；张玉梅不能举证证明其在火灾侵权案件的诉讼过程中，曾经向高原提起过合同纠纷诉讼，向高原提及本案的一审诉讼请求，所以没有引发本案的诉讼时效中断。一审臆断张玉梅向高原提出的主张未超过诉讼时效证据不足。同时，一审判决适用法律错误，没有证据证明张玉梅在各个时间节点为期一年的时间内主张过权利，故应该认定为超过诉讼时效，故张玉梅均丧失胜诉权。
张玉梅上诉请求判令：改判原判第三项为高原给付张玉梅违约金5000元；2、一、二审诉讼费用由高原承担。一审法院认定事实错误，适用法律不当。高原在刑事附带民事案件中承担的是民事侵权赔偿责任，而在本案中张玉梅向高原主张的是合同违约责任，应该得到支持。
张玉梅向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告签订的《天津市商品交易市场进场经营合同》；2、请求判令被告退还原告保证金5000元，支付违约金5000元，退还租金976.9元[年租金39620元/365日*9日（2013年3月30日至4月7日）]，共计10976.9元；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，2008年12月26日，案外人天津高通房地产发展有限公司（以下简称高通公司）作为甲方与高原经营的天津市远通纺织品市场作为乙方签订《天津市房屋租赁合同》，约定甲方将其所有位于天津市南开区南门外大街紫光苑底商274号、276号、278号，租予乙方用于商业，租赁期限自2009年4月1日起至2014年3月31日止。协议签订后，高通公司对天津市南开区南门外大街紫光苑底商274号、276号、278号进行了产权变更登记，变更为天津市南开区南门外大街274号、274号增1号、276号、276号增1号、278号。2009年4月24日，双方签订《关于天津高通房地产发展有限公司与承租人天津市远通纺织品市场（高原）签订<天津市房屋租赁合同>补充说明》，将原承租人天津市远通纺织品市场变更为天津市德福祥纺织品市场。另，高原与各商户（包括原告张玉梅）分别签订进场经营合同，由商户在一楼德福祥市场房屋内经营纺织品类商品。
2011年3月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品交易市场进场经营合同》，约定被告将德福祥市场内31号营业用房（摊位）出租给原告使用，合同期限自2011年4月8日起至2016年4月7日止，年租金为39620元。另约定，保证金不足5年的不退。双方还约定，任何一方违反合同的规定，按5000元向对方支付违约金；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后当日将租赁的营业用房（摊位）及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。双方另约定商场空出30%的摊位，本协议作废，无任何法律效力，甲方可作出任意选择。
2012年9月10日，高通公司以高原擅自拆改房屋结构为由，将高原及德福祥市场诉至一审法院，请求判令解除双方之间的《天津市房屋租赁合同》、恢复房屋原状并支付违约金。一审法院以（2012）南民初字第6113号民事判决书认定：高原未经高通公司许可，擅自将房屋拆改，已构成违约，判决解除高通公司与高原及德福祥市场之间的《天津市房屋租赁合同》及《补充协议》，高原及德福祥市场向高通公司支付违约金87500元并将房屋恢复原状（本判决生效后九十日内）。该判决于2013年4月24日生效。后，高通公司申请强制执行，一审法院执行庭于2013年11月1日确认：“被告高原已恢复部分经本院现场核实与残留部分吊顶相差较大，应当重新予以恢复；按照原判决限被告高原九十日内将讼争房屋恢复原状”。
2013年3月30日7时20分许，租赁房屋内发生火灾，并造成德福祥市场内20余家商铺不同程度受损及高通公司财产受损。天津市南开区公安消防支队出具南公消火认字[2013]第014号《火灾事故认定书》及南公消火重认字[2013]第001号《火灾事故重新认定书》。2013年10月8日，经中国检验认证集团天津有限公司鉴定报告认定，29家商户的装修受损金额为100000元、29家商户的室内财产受损金额(已扣残值)3574599.98元（包括待售商品及电器）。2014年3月24日，经中国检验认证集团天津有限公司鉴定报告认定，高通公司财产受损定损金额为102000元。
后，高通公司将德福祥市场、高原、案外人曹敬妹（高原前妻）、案外人卢松泉、案外人高子爱（高原之女）诉至一审法院，诉请判令德福祥市场、高原、曹敬妹、卢松泉连带向高通公司支付2012年10月1日至2013年4月24日房屋（面积2835.97元）租金1359595元，并连带支付热能损耗补偿费54540元。一审法院出具（2013）南民初字第2768号民事判决书，判决德福祥市场给付高通公司房屋租金539942.84元，高原承担无限偿还责任，曹敬妹承担连带给付责任，高子爱在天津市××××号房屋价值范围内对本判决主文第一项承担连带责任。高通公司上诉后，2014年8月4日，天津市第一中级人民法院出具（2014）一中民四终字第415号民事判决书，改判撤销一审法院（2013）南民初字第2768号民事判决书，德福祥市场给付高通公司房屋租金750546.67元，高原承担无限偿还责任，曹敬妹承担连带给付责任，高子爱在天津市××××号房屋价值范围内对本判决主文第二项内容承担连带责任。
2014年9月12日，高通公司将高原、案外人曹敬妹、案外人高子爱诉至一审法院，主张（2012）南民初字第6113号民事判决生效后，高原未履行清场、交房义务，诉请判令高原、曹敬妹、高子爱连带向高通公司支付房屋使用费1047167.31元（自2013年4月25日至2013年10月9日，使用面积为1835.97平方米），并连带向高通公司支付利息57838.06元。2014年11月27日，一审法院以（2014）南民初字第6034号民事判决书判决高原给付高通公司2013年4月25日至2013年10月9日期间1835.97平方米房屋的使用费581051.97元。高原不服该判决，提起上诉。2015年4月27日，天津市第一中级人民法院以（2015）一中民四终字第0233号民事裁定书认定高通公司应按照执行程序寻求救济，该案不应再纳入民事诉讼受理范围，故撤销（2014）南民初字第6034号民事判决，驳回高通公司的起诉。
2014年12月18日，一审法院以(2014)南刑初字第182号刑事附带民事判决书认定“被告人孙惠有失火犯罪，对附带民事诉讼原告人的经济损失应当承担60%的赔偿责任；高原作为管理者疏于管理且存在民事侵权过错，对附带民事诉讼原告人的经济损失应当承担40%的赔偿责任。附带民事诉讼原告人暨附带民事诉讼被告人高通公司，对于火灾的发生并无过错，故不应承担赔偿责任。”判决孙惠有犯失火罪并赔偿张英61419.48元、赵敏21691.2元、孔德明45096.96元、范玉萍69859.8元、程治中79040.4元、黄俊岭56709.9元、田会珍68093.4元、刘金龙75317.7元、孙秀荣92514元、蒋玉敏51269.52元、史抗帝58237.188元、张建军65131.2元、韩庆敏23690.46元、江凤亮70072.08元、谢淑香21627元、李秀荣35618.1元、刘正英10021.5元、庄素英24410.58元、张玉梅256599元、徐娜63570.96元、王宗盛47053.2元、封新磊33828.6元、肖文志67008元、徐美霞84992.31元、苗希毅145831.77元、高通公司61200元；高原赔偿张英40946.32元、赵敏14460.8元、孔德明30064.64元、范玉萍46573.2元、程治中52693.6元、黄俊岭37806.6元、田会珍45395.6元、刘金龙50211.8元、孙秀荣61676元、蒋玉敏34179.68元、史抗帝38824.792元、张建军43420.8元、韩庆敏15793.64元、江凤亮46714.72元、谢淑香14418元、李秀荣23745.4元、刘正英6681元、庄素英16273.72元、张玉梅171066元、徐娜42380.64元、王宗盛31368.8元、封新磊22552.4元、肖文志44672元、徐美霞56661.54元、苗希毅97221.18元、高通公司40800元，等。部分附带民事诉讼商户及高原不服，分别提出上诉。2015年3月4日，天津市第一中级人民法院以（2015）一中刑终字第0144号刑事附带民事裁定书驳回上诉，维持原判。该案现在执行中。
2015年，高通公司起诉高原和张玉梅、徐美霞、苗希毅、刘金龙、肖文志、孙惠有、张英、赵敏、孔德明、范玉萍、程治中、黄俊岭、田会珍、孙秀荣、蒋玉敏、史抗帝、张建军、韩庆敏、江凤亮、谢淑香、李秀荣、刘正英、庄素英、徐娜、王宗盛、封新磊等商户要求腾房并给付自2013年10月10日至实际返还房屋之日的使用费，2016年3月18日，一审法院出具（2015）南民初字第5049号民事判决书，判决高原及上述商户将讼争房屋腾交高通公司，驳回高通公司其他诉讼请求。高原和高通公司不服上诉。2016年7月28日，天津市第一中级人民法院以（2016）津01民终3724号民事裁定书，事实不清，证据不足为由，发回重审。现重审案件正在审理过程中。
另查，德福祥市场于2013年7月17日被天津市工商行政管理局南开分局核准注销登记。
庭审中，被告自认原告于2009年3月15日进驻轻纺城，双方一年一续签合同，最后一份合同履行期限至2016年4月7日，原告确交付租金至2013年4月7日，被告亦确实收取过原告5000元保证金至今未退，但原告自2013年4月8日至今未向被告交付过租金，亦未腾房，故原告构成违约。且原告主张返还租金、保证金已超过诉讼时效。原告称其交付租金至2013年4月7日，2013年3月30日轻纺城发生火灾，导致无法继续经营，被告应退还原告9天的租金及5000元保证金，并支付违约金5000元，故提起本案诉讼。着火后，屋内东西全部烧毁，被告亦未向原告主张过腾房，故被告提出原告违约的抗辩理由不成立。且各方自着火后经历过多次诉讼，在每次诉讼过程中，原告都向被告主张过返还9天租金及保证金的事实，故不存在超过诉讼时效的情形。
一审法院认为，原、被告签订涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，被告已依约将讼争房屋交付原告使用，原告按期足额的交纳了租金及保证金。被告虽抗辩称自其于2013年5月8日张贴通知之日起双方合同便已解除，但其提出解除合同的事由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十四条的规定，故被告无权行使单方解除权。自原告在本案中主张解除合同，应认定双方达成解除合同的合意。关于返还租金一节，因涉案房屋于2013年3月30日发生火灾，导致涉案房屋不具备继续经营使用的条件，且原告对火灾发生并无过错，故原告向被告主张退还2013年3月30日至2013年4月7日房屋租金的诉讼请求，应予支持。关于保证金问题，双方在合同中约定“不足5年的不退”，应当理解为因原告过错导致合同履行不足五年的，保证金不予返还。本案中，导致合同无法继续履行的过错不在原告，故原告主张退还保证金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于违约金一节，原告已在(2014)南刑初字第182号刑事附带民事的案件中就其因2013年3月30日火灾中所受到的损失向高原主张了民事赔偿责任，并获得了支持。现原告无权再就同一事实向高原主张违约责任，故原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题，本案原、被告及案外人高通公司就涉案房屋所引发的纠纷已产生过多起诉讼，且双方合同履行期限至2016年4月7日，故不存在超过诉讼时效期间，原告丧失胜诉权的问题，被告该项抗辩理由不成立。关于被告提出合同第13.3条约定的条件已成就，协议无效一节。因双方对该款中“商场空出30%的摊位”的理解存在争议，应以不利于合同出具方（被告）解释，应解释为一楼轻纺城900余平方米空出30%时协议才无效。被告提供证据不足以证明一楼轻纺城900余平方米空出30%，且双方已履行了部分合同义务，故被告称协议无效的抗辩理由不成立。关于被告以原告逾期腾房构成违约，保证金及相关租金应用于抵扣被告损失的抗辩理由，因案外人高通公司向高原及包括本案原告在内的各商户主张给付自2013年10月10日至实际返还房屋之日的使用费的案件尚在审理过程中，故被告主张抵扣的损失尚未确定，其有权待损失确定后另行主张。
一审法院判决：“一、解除原告张玉梅与被告高原于2011年3月27日签订的《天津市商品交易市场进场经营合同》；二、被告高原于本判决生效后十五日内，退还原告张玉梅保证金5000元，及自2013年3月30日至2013年4月7日的房屋租金976.9元，共计5976.9元;三、驳回原告张玉梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，减半收取37元，原告张玉梅负担17元，被告高原负担20元，被告负担部分于本判决生效后十五日内给付原告。”
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，张玉梅与高原之间系租赁合同关系。在合同履行过程中，涉案房屋于2013年3月30日因案外人的原因发生火灾，导致双方租赁合同已不具备继续履行条件，现张玉梅主张解除合同，依照相关法律规定，应予以解除，高原收取的合同保证金应退还张玉梅。由于该火灾系案外人引发，张玉梅主张属于高原违约致使合同不能履行，理由不能成立，其主张高原给付违约金的请求，本院不予支持。自2013年3月30日发生火灾至本案成讼，双方未就合同解除及返还合同保证金等事宜进行磋商并达成一致，故合同保证金返还的诉讼时效尚未起算，高原以张玉梅诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。二上诉人上诉请求，没有依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高原、张玉梅各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
审 判 员 郭萍会
代理审判员 赵 盈
二○二○一七年三月三十日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；