河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再46号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘建华，女，汉族，1971年6月30日出生，住信阳市浉河区。
委托代理人：时新章，河南新章律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：信阳市第三小学。住所地：河南省信阳市东方红大道***号。
法定代表人：陈艳，该校校长。
委托代理人：张明洋，该校工作人员。
委托代理人：黄沙，河南天风律师事务所律师。
再审申请人刘建华因与被申请人信阳市第三小学校（以下简称“第三小学”）租赁合同纠纷一案，不服信阳市中级人民法院（2015）信中法民终字第209号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年10月29日作出（2015）豫法立二民申字第01779号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘建华及委托代理人时新章，被申请人第三小学的委托代理人张明洋、黄沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月7日，第三小学起诉至河南省信阳市浉河区人民法院称，其与刘建华于2010年11月20日签订了房屋租赁合同，合同约定第三小学将其位于信阳市东方红大道的上下两层门面房（共计400平方米）租给刘建华使用，并约定了租期、租金等条款，合同中明确约定了解除合同的事项。刘建华在未经第三小学同意的情况下，擅自将其租赁的房屋中的300平米转租他人，违反了合同的约定。请求判令解除第三小学与刘建华的房屋租赁合同；刘建华支付实际占有房屋期间的租赁费（至腾空房屋之日止）；刘建华支付违约金20416元并承担诉讼费。
信阳市浉河区人民法院一审查明，2003年3月6日，第三小学与刘建华签订了《房屋租赁合同》，约定将第三小学面临东方红大道的营业房上下层共400平方米租赁给刘建华使用，租赁期限为10年，从2003年4月1日起至2013年3月31日止，每年租金100000元，交纳方式为半年或一年付款。2010年11月20日，在原租赁合同尚未到期的情况下，双方又就该营业房租赁再次签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年12月22日起至2021年12月21日止，每年租金变更为245000元，交纳方式为半年或一年付款。除租赁期限与租金外，上述两份租赁合同其他内容基本一致。2010年11月20日的《房屋租赁合同》第六条第一款约定，承租方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借、调换或以房入股联营牟利，否则出租方有权解除合同，收回房屋并加收相当于一个月房租的违约金，并且不予退还收取的租房押金。2008年11月1日，刘建华与余美亮签订了房屋租赁合同，双方约定将上述营业房中的300平方米（含上层全部及下层一部分面积）租给余美亮使用，用于经营“唐狮”品牌服装，租赁期限为五年，自2008年11月1日起至2013年11月1日止，年租金为150000元，合同到期后由刘建华收回房屋，余美亮无任何条件退房。2010年1月20日，第三小学、刘建华及信阳市弘扬物业管理有限责任公司签订协议一份，载明第三小学及信阳市弘扬物业管理有限责任公司双方门面房只有一墙之隔，因刘建华需扩大经营，需要将第三小学校与信阳市弘扬物业管理有限责任公司两方门面楼一、二层隔墙打开相通，因此三方达成协议同意将上述隔墙打通。后第三小学以刘建华未经其同意擅自转租为由要求解除合同，并拒收刘建华交纳的2013年下半年的房租费122500元。2013年11月21日，刘建华向信阳市大别山公证处申请公证，在第三小学不接受上述房租费的情况下由该公证处办理了提存。
另查明，刘建华与余美亮的租赁合同期满后因余美亮拒绝退房，刘建华已以余美亮为被告另行提起诉讼，该部分房屋面积现仍由余美亮用于经营“唐狮”服装店面。
信阳市浉河区人民法院一审认为，合同依法成立即具有法律约束力，当事人双方应当严格按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案双方所签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同约定了承租方不得擅自将承租房屋转租，刘建华将房屋转租应当征得第三小学的同意。刘建华为证明其辩称的转租经过第三小学同意，提供了其与第三小学校领导李侠的通话录音及2010年1月20日第三小学、刘建华及信阳市弘扬物业管理有限责任公司签订的打墙协议，但该协议并未载明或涉及相关房屋有转租情况，通话录音材料缺乏其他证据佐证，仅靠该录音材料无法认定刘建华转租经过第三小学同意。本案诉争房屋虽位于第三小学旁边，但并无证据能够明确证明第三小学同意或知晓刘建华的转租行为。因此，对第三小学依据双方所签订的租赁合同主张解除合同的诉讼请求，予以支持。第三小学诉求刘建华支付租赁费至房屋腾空时止，因双方所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，在该合同解除前，双方均应按照合同约定行使权利履行义务，刘建华应当按照合同约定向第三小学支付实际使用期间的房屋租赁费。双方所签房屋租赁合同明确约定承租方不得擅自将承租房屋转租、转让、转借、调换或以房入股联营谋利，否则出租方有权解除合同，收回房屋并加收相当于一个月房租的违约金，按双方约定的年租金245000元计算，每月房屋为245000元除以12个月=20416.67元，因此，第三小学主张刘建华支付20416元违约金符合双方合同约定，予以支持。该院于2014年11月13日作出（2014）信浉民初字第188号民事判决：一、解除第三小学与刘建华于2010年11月20日签订的《房屋租赁合同》。二、刘建华于判决生效后十五日内向第三小学支付下欠的房屋租赁费用（租赁费用以双方约定的年租金245000元为标准，按实际使用期间计算）。三、刘建华于判决生效后十五日内向第三小学支付违约金20416元。四、驳回第三小学的其他诉讼请求。
刘建华不服一审判决，向信阳市中级人民法院上诉称，一审判决认定事实不清，有充分的证据证明其将房屋转租给第三人经营，第三小学是同意的。按照法律规定，出租人在知道或应当知道转租后，在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。刘建华于2008年转租，到2013年11月5日第三小学才提出解除合同，早已过了6个月的除斥期间。一审判决处理错误，请求改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。第三小学答辩称，原判事实清楚，证据充分，适用法律及处理正确。请求依法维持原判。
信阳市中级人民法院二审查明的事实除一审认定的事实相同外，另查明，刘建华与余美亮的租赁合同期满后，余美亮拒绝退房引起诉讼，信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第189号民事判决，余美亮搬离并返还刘建华转租第三小学的房屋。在一审庭审后，二审庭审中刘建华提交了2010年1月20日第三小学同意刘建华转租给余美亮做唐狮服装生意的书面证据复印件。刘建华陈述原件因搬家丢失。第三小学于2011年3月份更换了法定代表人校长，该校公章2010年上半年前为“信阳市第三小学”，下半年后更改为“信阳市第三小学校”。
信阳市中级人民法院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘建华与第三小学双方自愿签订了《房屋租赁合同》合法有效，应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定了承租方不得擅自将承租房转租，刘建华将房屋转租应当征得第三小学的同意。刘建华在庭审中提交了第三小学同意转租书面证明的复印件，但未能提供原件证明。而余美亮经营唐狮服装转租刘建华租赁的房屋，系第三小学的房产，位于第三小学大门旁并有门头招牌等广告，第三小学是否发现、是否构成已知，双方各执一词。且双方互相缺乏沟通交流，导致此纠纷目前没有充分的证据证明第三小学领导确实同意转租，该转租的部分应按违约退还给第三小学，刘建华自用部分没有转租，没有违反合同约定，应继续使用。房屋租金扣除转租给余美亮经营唐狮服装300平方米租金15万元，剩余100平方米部分租金95000由刘建华按照原合同规定的期限交纳。鉴于双方均有责任，刘建华不再承担违约金。原判事实清楚，证据确实，但根据本案的实际情况处理欠当，应予调整。该院于2015年5月14日作出（2015）信中法民终字第209号民事判决：一、维持信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第188号民事判决第四项；二、变更上述民事判决主文第一项为：解除第三小学与刘建华于2010年11月20日签订的《房屋租赁合同》中房屋300平方米的租赁约定（转租给余美亮的上层全部及下层一部分面积，现余美亮经营唐狮服装部分），剩余一层100平方米部分由刘建华继续租赁使用至双方租赁合同到期止；三、变更上述民事判决主文第二项为：刘建华于判决生效后十五日内向第三小学支付下欠的房屋租赁费用（租赁费2015年元月1日前按每年245000元为标准，2015年元月1日后按每年95000元为标准，按照原合同规定的期限交付）；四、刘建华于判决生效之日起30日内将转租给案外人余美亮的房屋（现余美亮经营唐狮服装部分）交付给第三小学。五、撤销上述民事判决主文第三项。一、二审案件受理费各310元，由第三小学各承担155元，由刘建华各承担155元。
刘建华不服二审判决，向本院申请再审称，一、二审判决认定基本事实错误，适用法律错误，刘建华将涉案房屋转租余美亮经过第三小学的同意，第三小学也应当知道刘建华将涉案房屋转租给余美亮，即使第三小学不知情，但其在6个月内未提出异议，第三小学请求解除合同的诉请不应得到支持，二审判决部分解除双方的合同缺乏依据。请求撤销二审判决的第二、三、四项，改判驳回第三小学的一审诉讼请求，双方的合同应继续履行。
第三小学辩称，一、二审判决解除合同事实清楚，证据充分，符合法律规定；本案也已基本执行完毕，不应因累诉产生新的损失。请求依法驳回刘建华的再审申请，维持二审判决。
本院再审查明的事实除于二审相同外，另查明，二审判决生效后，刘建华与第三小学双方对二审判决的房屋租金问题经过协商，达成一致意见，并已实际履行；对双方的房屋租赁关系，也是按照二审判决确定的部分解除、部分继续租赁的方式实际履行。双方现对二审判决刘建华自用房屋的租赁均无异议。
本院认为，刘建华与第三小学所签房屋租赁合同，符合法律规定，系双方真实意思表示，双方均应按照约定履行自己的合同义务，该合同中明确约定了承租方不得擅自将承租房屋转租。刘建华称其转租的部分房屋是经过第三小学同意的，并提供其与第三小学及信阳市弘扬物业管理有限责任公司签订的打墙协议予以印证，但该证据并没有显示存在刘建华转租房屋的情况，无法证明第三小学同意刘建华转租的事实；刘建华又提供其与第三小学原校领导李侠的通话记录，但仅以该录音亦无法证实第三小学同意刘建华的转租行为。刘建华又认为其将房租转租给第三人已经超过六个月，第三小学未提出异议，按照相关司法解释的规定，亦应视为第三小学同意转租，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第16条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条规定“六个月未提出异议”的前提是出租人知道或者应当知道承租人存在转租的行为，刘建华并未提供充分证据证明第三小学存在“知道或者应当知道”其转租的事实。综上，刘建华认为其转租行为经过第三小学同意，或者认为“第三小学在转租行为六个月内未提异议，第三小学不得请求解除合同”的理由均不能成立，本院对此不予支持。二审判决后，刘建华与第三小学关于房租的问题双方均认可已协商解决，对二审判决刘建华自用房屋部分的租赁亦均无异议。故对二审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持信阳市中级人民法院（2015）信中法民终字第209号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 关 波
审 判 员 牛建华
代理审判员 翟晨飞
二〇一六年十一月四日
书 记 员 付宇飞