广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17481号
上诉人（原审原告）:陈丽妹，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：黄宇，1980年3月8日出生，汉族，住广州市番禺区魁巷大街八巷**号。
委托诉讼代理人：刘玉玲，广东道怡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许波，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：赖红，住广州市越秀区。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：汤喜友，广东翰锐律师事务所律师。
上诉人陈丽妹因与被上诉人许波、赖红房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案受理，并依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人陈丽妹上诉请求：撤销一审判决，依法改判许波返还陈丽妹定金50000元，赔偿陈丽妹损失15000元；驳回许波、赖红的反诉请求。理由如下：一、一审判决认定事实有误。许波与陈丽妹签订的《房屋买卖合同》、与案外人广州中宇房地产中介有限公司签订的《限时代理委托协议》及委托律师向陈丽妹发出的《律师函》，均证实许波在与陈丽妹签订《房屋买卖合同》时隐瞒了涉案房屋是许波与赖红共同共有的事实。案件在一审法院开庭审理时，赖红没有到庭参加庭审表达意见，也未向法庭出示书面材料，声明其知晓和同意许波出售涉案房屋。一审法院仅凭许波代理人的陈述就认定赖红对许波签订合同出售房屋一事知情并授意许波签署合同属于认定事实有误。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。涉案房屋是赖红和许波共有，许波在中介签署限时委托协议和房屋买卖合同以及发出律师函均未告知涉案房屋有共同共有人。可见，许波隐瞒房屋与赖红共有的事实，未经涉案房屋共有人赖红的书面同意，擅自与陈丽妹签订《房屋买卖合同》处分涉案房屋，违反上述法律的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。故此，许波与陈丽妹签订的《房屋买卖合同》依法为无效合同。一审法院未适用《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》处理案件，适用法律错误。三、许波应返还陈丽妹定金50000元，并赔偿陈丽妹损失15000元。《房屋买卖合同》无效，是由于许波隐瞒涉案房屋与赖红共同共有，违法擅自处分共有涉案房屋的过错导致。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故此，许波依法应返还陈丽妹定金50000元，并赔偿陈丽妹损失15000元。四、一审审判程序严重违法，自陈丽妹起诉（2014年6月23日立案至2016年9月9日判决）到判决长达两年，本案并不是复杂案件，案情简单，一审审理期限长达两年违反了法定程序。五、按照双方合同约定，陈丽妹交付定金180天之内许波应协助办理银行按揭手续，由于许波隐瞒涉案房屋是许波与赖红共同共有，在陈丽妹多次催促下许波均不协助办理手续。陈丽妹是超过180天之后才向法院提起诉讼的。六、陈丽妹在签订合同之后，将办理按揭的手续交给按揭公司，中介和陈丽妹多次要求许波协助办理按揭手续，因为许波一直借故推辞，导致银行按揭未能在法定期限内完成，陈丽妹并不存在违约情形。综上所述，陈丽妹上诉请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人许波、赖红二审答辩称：一、一审查明事实清楚，陈丽妹称许波隐瞒房屋存在共有人的事实，毫无依据。许波已将房产证号载明在合同上，陈丽妹也看过房产证，房产证载明此房产是共有房产，许波不可能隐瞒。陈丽妹知道许波是代表夫妻双方出卖共有房屋。二、陈丽妹称其于2014年6月23日立案，而双方合同明确约定交易期限在2014年6月30日之前，其提起本案诉讼确实是在合同履行期限内。另外，一审法院也查明不是许波、赖红不配合对方办理按揭手续，对方没有提交许波、赖红不配合的相关证据，反而是许波、赖红发函催促对方办理手续。三、关于法律适用的问题。许波、赖红答辩状等主张赖红是知情并同意房屋买卖的。陈丽妹依据物权法第97条主张合同无效的事实是不存在的，城市管理法第38条是行政法规与双方民事合同关系无关，不应约束双方签订的买卖合同。一审适用法律正确。四、一审审理期限过长，许波、赖红也是受害者。综上，许波、赖红同意一审判决，请求予以维持。
陈丽妹于2014年6月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认陈丽妹、许波签订的《房屋买卖合同》无效；2.许波返还陈丽妹定金50000元；3.许波赔偿陈丽妹损失15000元。赖红于2014年7月16日申请作为被告参加本案诉讼，并与许波一并提起反诉请求，请求法院判令：陈丽妹向许波、赖红承担违约不能买入涉案房屋违约金181000元，扣除定金5万元后，支付违约金差额为131000元。
陈丽妹就本诉及反诉向法庭提交如下证据：1、《房屋买卖合同》，证明双方签订合同的主体为许波及陈丽妹，合同第3条约定许波保证物业享有完整权利；2、律师函；3、回复函；4、邮寄单；证据2、3、4证明直至6月17日许波发出律师函时，仍未告知我方涉讼房屋存有共有人，许波隐瞒涉案房屋共有的事实；5、房地产权情况证明，证明涉案房屋是许波与赖红共同共有；6、收款收据，证明陈丽妹支付定金50000元；7、收款收据，证明陈丽妹支付中介费15000元；8、限时代理委托协议（买卖），证明许波在委托中介放盘时，其承诺享有涉讼房屋的完整所有权，并保证没有侵犯第三人的权利，许波对中介方隐瞒房屋的共有权人；9、申请证人胡誉耀出庭作证。
许波、赖红就本诉及反诉没有向法庭提交如下证据：1、房地产权证，证明许波持有粤房地证字第××号房地产权证；2、房地产权共有（用）证，证明赖红持有粤房地共证字第××号房地产权共有（用）证；3、结婚证，证明许波、赖红于1995年12月1日登记为夫妻。
一审法院经审理查明：广州市番禺区钟村镇祈福新村海晴居3街18A号1楼[产权证号：粤房地证字第××号，房地产权共有（用）证号：粤房地证字第C1432895号,以下简称“涉讼房屋”]的登记权属人为许波、赖红共同共有，房屋建筑面积为107.1平方米。2013年12月13日陈丽妹作为买方、许波作为卖方，与案外人广州市番禺区中宇房地产中介有限公司作为经纪方，签订了一份《房屋买卖合同》，合同第三条约定，卖方持有该物业之权属证明（房产证号：58××35），卖方保证对该物业享有完整处分权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业没有侵犯第三人权利，并保证该合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方承担由此而引发的一切责任。由于卖方的原因造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。买卖双方同意房屋成交价为1810000元。卖方交付该物业予买方使用日期为过户当天。买方于本合同签订之日向经纪方支付27000元作为中介代理费和咨询服务费。合同第十二条约定，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。违约方承担守约方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费等）。若买卖双方任何一方出现违约行为时，导致交易不能进行或交易取消的，违约方除应即时向经纪方支付应付未付的中介代理费及咨询服务费外，还应即时赔偿因其违约该经纪方造成的损失。守约方已支付中介代理费及咨询服务费的经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。
合同约定以银行按揭付款方式支付房款。（1）定金5万元，买方应于签订合同同时支付给卖方。（3）卖方应在收到定金后180日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年130万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。（4）买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五天内配合经纪方完成本次交易的递件手续。在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方应将首期楼款（不含定金）460000元支付给卖方。（5）楼价余款（即申请贷款额）1300000元，在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接划给卖方。交易过户手续需在2014年6月30日之前完成（以付清双方交易税费为准）。
许波、赖红确认陈丽妹在2013年12月13日签订合同当日向其支付了定金5万元，许波出具了相应的《收款收据》。同日陈丽妹向经纪方广州市番禺区中宇房地产中介有限公司支付了15000元中介费。
2014年6月16日许波委托律师向陈丽妹发送了一份《律师函》，催促陈丽妹即时办理银行按揭贷款手续。如逾期不办理银行按揭手续及没有在2014年6月30日前和卖方一起办理交易过户手续，此通知函将作为出卖人解除合同的依据。在上述日期到期之日起，出卖人有权将上述物业出售给任何第三方，并没收己交的定金及追究违约责任。
2014年6月19日陈丽妹向许波的代理律师寄送了一份《回复函》，回复内容为：本人于2013年12月13日与许波签订《房屋买卖合同》后，多次通知许波按合同约定签署按揭文件并提交相关资料，但许波不知何种原因到目前为止一直未到场配合签署按揭文件并提交相关资料。存在您再（在）《律师函》中所称的本人没有通知许波协助申请银行按揭情况。因此，按照合同约定，卖方许波的行为己构成违约，本人保留追究卖方许波违约责任的权利。
2014年6月23日陈丽妹以涉讼房屋买卖合同无效为由提起本案诉讼，许波、赖红在答辩期内向一审法院提出反诉。
另查明，许波、赖红是夫妻关系。赖红在一审庭审中认为其对许波签订合同出售房屋一直知情，并授意许波签署合同，双方签订的合同应属效力待定合同，双方签订的合同不是无效合同。赖红是知悉并同意出售房屋的，赖红确认追认合同是有效的。赖红自签署合同至今一直会承担合同的法律后果。在庭审中陈丽妹自述已递交了办理按揭手续的申请书及相关按揭资料，但是没有缴纳过按揭费。陈丽妹对此没有提交任何证据证明。
以上事实，由双方提供的上述证据以及一审法院的庭审笔录等证据证实。
一审法院认为，陈丽妹与许波于2013年12月13日就本次涉讼房屋买卖交易关系签订的《房屋买卖合同》，陈丽妹起诉认为涉案房屋是许波与赖红共同共有，许波隐瞒涉案房屋共同共有的事实与陈丽妹签订的《房屋买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。陈丽妹与许波签订该合同为双方的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。陈丽妹起诉要求认定《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。陈丽妹认为许波签订合同时未与赖红共同作为出卖人签订，则所签订的合同无效，陈丽妹在认识上混淆了合同有效性与合同的可履行性的关系，陈丽妹与许波签订的《房屋买卖合同》并无违反上述《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，因此，合同成立并发生法律效力。如在合同履行过程中，因赖红作为共同共有人拒绝配合办理产权过户，导致合同不能履行，陈丽妹可据此要求许波承担合同的违约责任，这是合同履行的问题。但在本合同履行过程中，并未发生许波或赖红不履行合同的情况。
在房屋买卖合同中，买方的主要义务是按合同约定向卖方支付购房款。根据《房屋买卖合同》的内容，涉案房屋成交价为1810000元。买方以银行按揭付款方式支付房款，陈丽妹支付定金50000元后，应在签署本合同3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年130万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。（4）买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五天内配合经纪方完成本次交易的递件手续。在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方应将首期楼款（不含定金）460000元支付给卖方。陈丽妹并未按照合同约定办理按揭贷款和支付购房余款，经许波发函通知，陈丽妹也一直未履行付款义务，且在合同约定的完成交易过户手续期限届满前向一审法院提起诉讼，陈丽妹以其行为不履行合同义务，已构成违约，陈丽妹起诉要求许波返还陈丽妹支付的定金50000元并赔偿陈丽妹损失15000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
根据合同第十二条约定，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。由于陈丽妹的违约行为，应承担相应的违约责任。房屋成交价为1810000元，许波反诉要求陈丽妹按合同约定的物业成交价的10％即181000元支付违约金，符合法律规定及合同约定，对于该诉讼请求，一审法院予以支持。由于陈丽妹已支付5万元定金，许波主张了合同成交价10％的违约金，则5万元定金应向陈丽妹返还，许波主张陈丽妹还应支付违约金与定金的差额131000元，该计算方式合理，一审法院予以支持。由于赖红并非《房屋买卖合同》的当事人，赖红作为反诉被告并不适格，一审法院予以驳回。对于陈丽妹及许波的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2016年7月27日作出判决如下：一、陈丽妹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金131000元给许波；二、驳回陈丽妹的诉讼请求；三、驳回赖红的反诉；四、驳回许波的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间支付上述款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1426元、反诉受理费1460元，由陈丽妹承担2886元。
本案二审期间，双方均无新证据提交。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明：一、许波、赖红与陈丽妹确认双方合同约定的涉案房屋交付时间为递件当天交付房屋；所以还没有交付。
二、陈丽妹二审陈述称：（一）陈丽妹发出的复函载明“存在您在《律师函》中所称的本人没有通知许波协助申请银行按揭情况”中的“存在”实际属笔误，应是“不存在”。（二）陈丽妹对一审判决载明的“赖红在庭审中认为其对许波签订合同出售房屋一直知情，并授意许波签署合同”有异议，一审中赖红没有到庭，是许波的代理人所作的陈述；陈丽妹怀疑赖红是否知道涉案房屋的买卖和诉讼，陈丽妹认为共有人要书面同意售房；并且在签订买卖合同之前，许波和中介签订限时代理委托合同；签约过程中，赖红一直没有出现过，也没有在合同上签名。陈丽妹签订合同之前没有看过对方房产证的原件和复印件，陈丽妹只是基于对中介的信赖以及许波做出的承诺，在没有看房产证的原件和复印件的情况下签订了涉案买卖合同。（三）陈丽妹对一审查明“在庭审中陈丽妹自述已递交了办理按揭手续的申请书及相关按揭资料，但是没有缴纳过按揭费。陈丽妹对此没有提交任何证据证明”有异议。陈丽妹一审有证人出庭作证，证明房产证号码是许波填写，没有向中介和陈丽妹出示房产证的复印件；陈丽妹已经向中介公司提交相关手续，许波在中介公司的催促下没有协助办理按揭。对此，许波、赖红二审回应称：（一）对于《回复函》，许波、赖红虽不以此主张是对方违约的自认，但是陈丽妹的表达是其真实意思的不经意表露。（二）赖红是医生，工作很忙，但是在与代理人当场见面签订的委托代理书。陈丽妹因赖红没有到庭而认为赖红的陈述不可信没有法律依据。若双方到房地产管理部门递件，赖红是会到场的。（三）如果哪一方故意捏造事实请法庭查实予以制裁。许波、赖红卖房是因为小孩子读书，要买老城区的房屋，许波、赖红是急于拿到交易金的。因为对方称要卖掉番禺其他的房产才购买涉案房屋，故要求长一点的筹款时间。（四）一审中证人没有陈述许波、赖红没有提交房产证的原件或复印件，作为专业的中介，都会到房屋管理部门查册。对方称没有看到房产证原件和复印件，这是在房屋交易中是不可能出现的。（五）陈丽妹主张递交了材料给按揭公司，但是陈丽妹也没有相关的回执等证据材料予以证实。（六）在许波、赖红对陈丽妹发函时，办理相关的手续还是来得及的，但是陈丽妹回复称许波不协助申请银行按揭并诉请确认合同无效。
三、许波、赖红二审庭后提交一份《情况说明》载明：许波、赖红在买方不履行合同之后，又通过律师在法庭上确认买方不再继续购买后，就又放盘进行售卖，并于2015年6月以略高于原买方购买的售价卖出，并提供了广州市不动产登记查册表载明涉案房屋买卖交易发证日期为2015年6月26日。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对陈丽妹的上诉主张，认定如下：
一、陈丽妹上诉主张涉案房屋是许波、赖红共同共有，许波隐瞒这一事实与陈丽妹签订《房屋买卖合同》，赖红并未书面同意许波出售涉案房屋，许波违反《中华人民共和国物权法》第九十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，故许波与陈丽妹签订的《房屋买卖合同》为无效合同。因许波与陈丽妹签订的《房屋买卖合同》明确载明涉案房屋房产证号，而房产证已载明涉案房屋存在共有人，陈丽妹称其与许波签约时从未查看过涉案房屋产权证，显然不符常理。陈丽妹主张许波隐瞒涉案房屋存在共有人缺乏依据。赖红作为涉案房屋共有人虽未在《房屋买卖合同》上签名，但一审中赖红委托了代理人参加诉讼已表明其对许波出售房屋知情并同意。据此，陈丽妹主张许波未经房屋共有人赖红出售涉案房屋与事实不符。另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……”，上述规定均非效力性强制性规定。据此，陈丽妹上诉主张《房屋买卖合同》无效，缺乏事实和法律依据。同理，陈丽妹基于合同无效而诉请许波返还定金及赔偿损失则缺乏事实基础，本院不予采纳。
二、陈丽妹上诉主张其不存在违约，不应向许波、赖红支付违约金的问题。因依照双方《房屋买卖合同》的约定“买方应在签署本合同3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料……”。陈丽妹没有证据证明其已按照合同约定在限期内办理按揭贷款，且陈丽妹经许波发函通知陈丽妹的情况下仍未履行上述义务，并引发本案纠纷，导致双方无法在限期内完成交易过户手续。为此，一审法院认定陈丽妹存在违约，并无不妥。虽许波在与陈丽妹签约时未出示赖红授权委托书或同意出售涉案房屋的书面意见，并单方保证对涉案物业享受完整处分权对双方《房屋买卖合同》效力不产生影响，但影响到陈丽妹对双方合同的效力信赖，且许波在法院未对双方《房屋买卖合同》效力及双方是否继续履行合同等问题作出认定的情况下将房屋另行出售，亦为不妥。但陈丽妹认为许波未在限期内协助其办理银行按揭手续，依据不足。为此，本院综合全案案情，基于公平合理原则及双方过错程度，认定陈丽妹应向许波、赖红支付的违约金金额以定金为准，也即陈丽妹已向许波支付的50000元定金作为违约金由许波没收不予退还。而许波诉请陈丽妹支付的违约金差额131000元，本院不予支持。
另外，由于陈丽妹作为购房一方，签约时未履行审慎注意义务，存在违约行为，引发本案纠纷，理应承担相应法律后果。据此，本院对本案一、二审案件受理费负担不再作调整。
综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，但对双方违约行为的认定有误，导致判决结果不当，本院予以纠正；上诉人陈丽妹的其他上诉主张均不能成立，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第655号民事判决第二、三项及一审案件受理费负担的认定；
二、撤销广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第655号民事判决第一项；
三、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第655号民事判决第四项为：驳回许波的反诉请求。
二审案件受理费4220元，由上诉人陈丽妹负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月二十八日
书记员 璩方慧