广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3707号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王能柏，男，1978年10月16日出生，汉族，住湖北省阳新县。
委托诉讼代理人：胡一帆，广东凯行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈一胜，男，1970年5月10日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。
上诉人王能柏因与被上诉人陈一胜房屋租赁合同纠纷一案，上诉人王能柏不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人王能柏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈一胜的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案租赁合同提前解除系因王能柏自身经营的原因所致，属于认定事实错误。双方当事人在一审中均确认涉案租赁合同提前解除系陈一胜于2015年10月底阻挠王能柏出货及搬移机器设备的行为所致。根据合同法第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，出租人收取租金的前提是将租赁物交付承租人正常使用。本案中，陈一胜在王能柏并不存在任何违约行为的情况下，阻碍王能柏出货，其行为已构成违约。二、即使应认定王能柏违约，应判令没收部分押金作为违约金，而非以两个月的租金作为违约金。三、王能柏无需向陈一胜支付2015年11月、12月的租金。因陈一胜阻挠王能柏出货后，王能柏的经营受到重大影响。同时，自2015年11月起，陈一胜对涉案租赁房屋进行断水断电，并移动出租给王能柏使用的生产线，致使涉案房屋不符合租赁使用的要求。因此，王能柏自2015年11月起未再使用涉案租赁房屋的原因在于该房屋已不符合双方约定的使用条件，无法满足王能柏的使用要求。所以王能柏无需支付2015年11月、12月的租金。四、王能柏退出涉案租赁物后，陈一胜未及时收回涉案租赁房屋，致使其损失扩大。因此，即使王能柏存在违约行为，对于2015年12月5日之后产生的租金损失，应由陈一胜自行承担。
被上诉人陈一胜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
陈一胜向一审法�起诉请求：1.解除《南龙厂房租赁合同》；2.判令王能柏立即向陈一胜支付拖欠2015年1112月份租金40000元以及1011月份水电费2327元，共计42327元；3.判令王能柏赔偿陈一胜设备损失费10500元；4.判令王能柏清理所租场地台面、浆池、水池和地面等（清理费折价5000元）；5.判令王能柏所交押金27000元归陈一胜；6.判令王能柏向陈一胜支付违约金40000元。
王能柏向一审法院反诉请求：1、陈一胜返还押金25000元；2、退还空调一台、电脑一台、办公桌两张、茶几一套、丝印机一台、烘干机一台、印花材料一批（价值约40000元）。一审诉讼过程中，王能柏撤回前述第二项反诉请求。
一审法院认定事实：案涉厂房（含宿舍）位于中山市三乡镇南龙村“十八亩”，权属人为案外人陈瑞祥、霍继超共有，房屋用途为工业。自2010年4月1日始，陈一胜与陈瑞祥、霍继超签订�南龙厂房租赁合同》，租赁期限至2020年3月31日止。该合同约定陈一胜有权转租部分厂房、宿舍转租或转借给第三方使用。2015年4月19日，陈一胜与王能柏签订《南龙厂房租赁合同》，将陈一胜租赁案外人的厂房三楼车间连同八条生产线和五楼晒板间转租给王能柏经营印花印刷，租期为一年，从2015年4月20日起至2016年4月20日止。每月租金为20000元，于每月5日前交清当月租金和上月的水电费用。厂房租赁押金20000元，水电押金7000元，该押金在合同期满结清后七天内退还（需将车间清理干净才能退还）。租赁期内承租方提前退租或未缴租金水电费，造成停水停电，均作违约处理，押金归出租方，承租人还需缴纳2个月租金作为违约金后搬离厂房……双方还约定了等其他事项。合同签订后，王能柏按合同约定交付了27000元的押金给陈一胜并入驻厂房。其后，王能柏按约定向陈�胜缴纳租金及水电费，直至2015年10月底，陈一胜听闻王能柏经营困难，出现拖欠员工工资情形，担心王能柏提前解除租赁合同、搬离自有财产后无法追索其违约金。故在31日发现王能柏出货并搬移厂内自有的机器设备时予以阻挠，双方产生争议并报警。三乡镇谷都派出所出警后对双方矛盾进行协调，未果。其后，王能柏未在该厂房内继续经营生产。陈一胜于2015年12月初到租赁厂房内查看时，发现王能柏已全面停产，双方就解除合同、厂房交接及违约金等产生争议，多次协商未果。陈一胜故诉至一审法院，提出前述诉求。后王能柏在答辩期内亦提出前述反诉请求。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。在一审诉讼过程中双方对解除合同没有争议，一审法院予以确认。故争议焦点为：一、导致租赁合同提前解除的违约方究竟系陈一胜还是王能柏；二、涉�租赁合同提前解除所产生的相应违约责任及后果应由谁承担。具体分析如下：
关于焦点一、双方均称导致租赁合同无法继续履行的事件为2015年10月底发生的出租人阻挠承租人出货及搬移机器设备的事件。出租人陈一胜确认，在此之前承租人王能柏均按时缴纳租金及水电费，不存在逾期交租等违约情形。其因怀疑承租人王能柏拖欠员工工资、经营困难，可能提前解除合同，从而阻挠其出货及搬移机器。但未提交相应证据证明王能柏可能存在预期违约情形，故在承租人尚无违约行为的情况下阻挠出货确有不当。双方因此产生争执报警，派出所民警出面协调后，陈一胜没有继续阻挠，但王能柏逐步停产经营，直至11月底已未再使用该厂房，未按约定缴纳当月租金亦未向陈一胜提出提前解除合同及办理租赁厂房的退还交接手续。王能柏抗辩因陈一胜阻挠行为导致�无法继续使用租赁厂房正常经营，但其未提交相应证据，一审法院不予采信，且从生活经验和常理分析，双方经派出所民警协调处理后，陈一胜不再派人阻挠，王能柏亦不必因此而中断或终止正常的经营活动，损害自身的经营收益。即，陈一胜的前述阻挠行为虽有不当，但不足以成为导致王能柏无法正常经营需提前解除合同的原因。故结合双方举证、陈述及一般交易习惯、生活常理，一审法院认定系承租人王能柏自身经营原因导致租赁合同提前解除，王能柏系合同提前解除的违约方。
关于焦点二、根据双方所签订的租赁合同第四条第4点，承租方提前退租的押金归出租方所有，还需缴纳2个月租金作为违约金。此处对提前解除合同的违约责任实际上约定了没收押金和支付2个月租金违约金的双重方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，此处合同中约定的押金实为租赁债权的担保，属定金性质。双方在合同中既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案中，经一审法院依法释明，陈一胜未进行选择而要求一并主张，于法无据，一审法院不予全部支持，以较利于权利主张方的2个月租金违约金。
关于合同解除前所欠的租金，承租人王能柏虽称2015年11月、12月未再使用租赁厂房，但经一审法院于2015年12月30日现场勘查所见其未按约定将厂房交还出租人，直至2016年1月20日双方在一审法院主持下才完成交接。故出租人陈一胜要求王能柏支付该两个月租金40000元（20000元×2），合理合法，一审法院予以支持。关于陈一胜代承租人王能柏缴交的2015年10月11月水电费2327元，王能柏无异议，一审法院予以确认。厂房清理费，陈一胜自行雇请人员进行清理，并提交了支出该费用的票据（5500元），但其诉讼时仅请求5000元，一审法院以其诉求为限予以支持。
关于设备损失费，经一审法院现场勘查和主持交接，陈一胜确认所主张的三楼八条生产线和五楼晒板间已收回不再要求赔偿。烘干机传送带有破损砍应更换，陈一胜提交了市场有关该传送带销售价格的参考资料，一审法院确认该破损事实，王能柏应予赔偿。陈一胜请求按500元单价，合理有据，一审法院予以支持。
关于陈一胜诉请没收押金27000元及王能柏反诉请求退回该押金问题，如前述焦点二分析，该押金与违约金不能一并主张，陈一胜未主张约定的2个月租金违约金尚不能弥补其实际损失，且导致双方租赁合同关系无法正常履行产生矛盾，作为出租人的陈一胜亦存在阻挠不当的行为过错，故其要求没收该押金，于法无据，一审法院不予以支持。�能柏反诉要求退回该押金尚且合理，本院予以支持。
综上，承租人王能柏需向出租人陈一胜支付2015年11、12月租金40000元、违约金40000元、清理租赁场所费用5000元、烘干机传送带损坏费500元，水电费2327元，共计87827元；陈一胜应退回王能柏租赁押金27000元。对比，王能柏尚需向陈一胜支付各项损失及费用共60827元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除陈一胜、王能柏于2015年4月19日签订的《南龙厂房租赁合同》。二、王能柏于一审判决生效之日起五日内向陈一胜支付2015年1112月租金、水电费、清理费、提前解除合同违约金、烘干机传送带损失费共计87827元，陈一胜应向王能柏退回租赁押金27000元；两项相抵后，王�柏尚需支付陈一胜前述费用60827元。三、驳回陈一胜的其他诉讼请求。如王能柏未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2796元（陈一胜已预交），反诉受理费1424元，减半收取712元（王能柏已预交），共计3508元；由陈一胜承担1125元，王能柏承担2383元；王能柏应负担且未缴交部分1671元，应于一审判决生效之日起五日内迳直返还支付给陈一胜。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案厂房（含宿舍）均已办理房产证。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规定的强制性规定，属有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，因陈一胜并未对一审判决提起上诉，故本案二审争议焦点有三：一是涉案租赁合同提前解除的原因是否可归责于王能柏；二是王能柏是否应向陈一胜支付2015年11月、12月的租金；三是一审法院确定王能柏应承担的违约金是否妥当。
关于争议焦点一，即涉案租赁合同提前解除的原因是否可归责于王能柏的问题。王能柏主张，因陈一胜存在阻挠其出货及对涉案厂房断水断电、上锁等行为，致使王能柏无法对涉案厂房进行正常使用，陈一胜的行为已构成违约，涉案租赁合同提前解除的原因在于陈一胜的前述违约行为。虽然陈一胜对其曾在租赁期间因担心王能柏无力支付租金而阻挠王能柏出货的事实予以确认，但双方亦确认陈一胜在派出所进行协调后，陈一胜未再对王能柏的出货行为进行干涉。因此，虽然陈一胜在没有充分依据的情况下贸然行使不安抗辩权的行为不当，但陈一胜并未持续阻挠王能柏出货。王能柏虽然主张陈一胜此后曾对涉案租赁物断水断电及上锁，但其并未提供证据佐证，故本院对此不予确认。故陈一胜阻挠王能柏出货的行为虽然妨碍了王能柏正常使用涉案厂房，但尚不足以导致王能柏不能继续正常使用涉案厂房。即陈一胜的上述行为尚不构成根本性违约。相反，王能柏因自身经营原因，在双方约定的租赁期限届满前停止在涉案厂房继续进行生产经营活动，并未按约定向陈一胜交付租金，系涉案租赁合同未能继续履行下去的原因所在。故一审法院�定王能柏的行为构成违约并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二，即王能柏是否应向陈一胜支付2015年11月、12月的租金的问题。如上所述，涉案租赁合同提前解除的原因系因王能柏的违约行为所致。虽然王能柏主张其在2015年11月即已未再使用涉案厂房，但王能柏未能提供证据佐证。同时，即使王能柏确于2015年11月即已搬离涉案厂房，其亦应及时向出租人陈一胜移交涉案租赁物，以便陈一胜及时恢复对涉案厂房的占有使用，防止损失的继续扩大。但王能柏未提供证据证实其已于2015年11月即已将涉案厂房移交陈一胜。相反，根据一审查明事实可知，涉案厂房直至2016年1月20日才在一审法院主持下完成移交手续。故一审法院判决确定王能柏需向陈一胜支付2015年11月、12月的租金，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点三，一审法院确定王能柏应�担的违约金是否妥当的问题。本案中，陈一胜同时诉请没收王能柏交付的押金及王能柏向其支付按两个月租金计算的违约金。因本院已认定王能柏未按合同约定支付租金的行为已构成违约，王能柏的违约行为导致涉案租赁合同提前解除。故一审法院根据涉案合同履行情况、双方当事人对租赁合同未能继续履行的过错程度，确定王能柏承担违约责任的方式为向陈一胜支付按两个月租金计算的违约金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，王能柏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1321元（王能柏已预交2796元），由王能柏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 易嘉璇