北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3826号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭林荣，女，1978年9月2日出生。
委托诉讼代理人：陈卫华(郭林荣之夫)。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王旭东，男，1987年5月I3日出生。
委托诉讼代理人：魏卓，北京市亚东律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6(1-2)。
法定代表人：陈宁，总经理。
委托诉讼代理人：吴媛，女，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务部经理。
上诉人郭林荣与被上诉人王旭东、被上诉人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初10089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭林荣上诉请求：撤销原审法院的判决，依法解除郭林荣与王旭东的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，判令王旭东支付违约金371000元。事实和理由:1.原审法院适用法律错误。王旭东未支付38.5万元首付款，经郭林荣多次催促，直至2016年8月1日，仍拒不支付首付款，由于王旭东表现出无力支付首付款的情形，郭林荣向王旭东发出书面《催促履行合同通知》。王旭东于2016年8月2日接收了该通知。经郭林荣、居间人多次催缴，王旭东仍拒不支付首付款，郭林荣有权依据《合同法》第94条规定行使不安抗辩权，向王旭东发出《解除合同通知》。2.王旭东与易合房地产公司恶意串通，扭曲事实。2016年7月20日，王旭东去银行办理贷款申请，银行告知王旭东没有付首付款，不予办理贷款。2016年8月4日，盛某电话通知郭林荣：王旭东贷款通过审批，王旭东要求郭林荣提前搬家。原审法院没有查明王旭东给付首付款的时间与商业贷款购房的程序和步骤。3.原协议签订至今已接近两年，房屋价格上涨。郭林荣之前卖房是为买学区房，现已无法实现。王旭东用两年前价格购买房屋显失公平。
王旭东辩称，同意原审法院的判决，不同意郭林荣的上诉请求和理由。
易合公司辩称，同意原审法院的判决，不同意郭林荣的上诉请求和理由。
王旭东向原审法院起诉请求：1.郭林荣继续履行双方于2016年6月17日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2.王旭东一次性支付全部剩余房款，郭林荣及第三人配合协助办理涉诉房屋产权变更登记；3.郭林荣支付不履行合同约定义务违约金371000元。
郭林荣向原审法院反诉请求：1.解除王旭东、郭林荣和易合公司于2016年6月17日所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2.王旭东赔偿郭林荣违约金371000元。
原审法院认定事实：2016年6月17日，王旭东（买受人）与郭林荣（出卖人）在易合公司的居间下签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定如下内容：出卖人所售房屋551（以下简称涉案房屋），该房屋所在楼层为5层，建筑面积77.36平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋已经设定抵押，出卖人应在签定本合同后3个工作日内，去银行办理提前还贷申请手续，在银行通知可以提前还贷的3个工作日内，出卖人到银行办理提前还贷手续，出卖人应于可以办理抵押注销手续后3个工作日内，办理抵押注销手续；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价格为1855000元；买受人向出卖人支付定金50000元；出卖人应当在收到全部购房款之日起4个月内将该房屋交付给买受人；违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，（1）（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的30%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（1）（2）不作累加。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，在居间人或居间人指定的担保机构告知出卖人和买受人可以办理权属登记过户的7个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同还约定了其他内容。
同日，王旭东（买受方，乙方）与郭林荣（出卖方，甲方）及易合公司（居间方，丙方）还签订了《补充协议》，该协议主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计1855000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年6月17日向甲方支付定金5万元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；甲乙双方于2016年6月17日签定本合同，同时乙方向甲方支付购房定金50000元。鉴于甲方是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商，于2016年7月15日之前在丙方的陪同下到建设银行某支行办理该房屋的提前还款，同时还清证明等相关手续由丙方负责保管，用于清偿甲方剩余贷款的款项为乙方购房款。乙方于还款之日将购房首期款200000元（其中包含定金50000元）一次性支付给甲方，该款项必须直接存入银行指定的还贷账户，待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，过户当日乙方将剩余首付款355000万元一次性付给甲方。乙方以商业贷款方式支付甲方剩余房款1300000元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房款全部房款；违约责任：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）甲方提供的该房屋的所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证。（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失，每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。（2）拒绝购买该房屋的。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日；乙方若出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；如本协议与《房屋买卖居间合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。上述合同及补充协议签订当日，王旭东向郭林荣支付了定金5万元。
2016年6月28日，王旭东（乙方）与郭林荣（甲方）又签订了一份《补充协议》，该协议主要约定：一、甲方在居住的四个月时间正常使用房屋设施，没有恶性损害。二、甲方承诺从2016年6月17日签署合同时起不得其他人迁入本房户口。三、甲方承诺在收到全部购房款八个月内将户口迁出。四、若甲方户口未迁期间出现的社会问题，由甲方承担。五、在产权过户之前甲方或乙方支付3000元作为结房押金，视为总房款的一部分。六、乙方于2016年6月29日下午五点前向甲方支付12万元用于解押。该协议签订后，王旭东于次日向郭林荣支付了首付款12万元。
2016年6月30日，郭林荣清偿了涉案房屋的全部剩余贷款。2016年7月6日，郭林荣取得了涉案房屋的住房公积金贷款还清全部贷款证明。
2016年7月20日，郭林荣办理了涉案房屋的抵押登记的注销手续；同日王旭东与郭林荣办理了网签手续。
2016年8月2日，郭林荣向王旭东发出《催促履行合同通知书》，该通知书载明：“王旭东先生您好：根据您与本人（郭林荣）于2016年6月17日所达成的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的约定，您应当及时办理房屋贷款手续，及时全面履行支付购房款的义务。并且，本人在与您签订合同时还明确告知您，本人将以该卖房款用于购置新房。现本人所欲购置的新房屋的价款不断攀升，比本人的逾期的房款将多付出30多万元，故，您的迟延履行已经给本人造成了巨大的经济损失。根据房屋贷款的一般等待期限，最长为7个工作日，鉴于您迟迟未办理房屋贷款手续，且我们双方所达成的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》也未明确具体的期限，本人不可能无限期的等待。为了明确双方的的权利与义务，避免本人的经济损失进一步扩大，故，经过本人慎重考虑，请务必于2016年8月15日前向本人付清全部房款，否则，视为您已构成根本违约，本人将根据法律的有关规定解除于2016年6月17日所达成的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，并依法追究您相关的法律责任。”王旭东于当日收到该通知。
2016年8月4日，王旭东获知银行批贷的结果。
2016年8月12日，易合公司通知王旭东和郭林荣办理过户相关手续，但由于缺少王旭东单位出具的相关证明而无法办理。2016年8月15日，易合公司再次通知王旭东和郭林荣办理过户手续，但由于上述证明未开出而无法办理。王旭东于2016年8月22日将上述证明开出。
2016年8月21日，郭林荣向王旭东发出《解除合同通知》，该通知书载明：“王旭东先生您好：根据您与本人（郭林荣）于2016年6月17日所达成的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的约定，您应当及时办理房屋贷款手续，及时全面履行支付购房款的义务。并且，本人在与您签订合同时还明确告知您，本人将以该卖房款用于购置新房。现本人所欲购置的新房屋的价款不断攀升，比本人的逾期的房款将多付出30多万元，故，您的迟延履行已经给本人造成了巨大的经济损失。根据《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的约定，您应当在撤销抵押登记和银行批贷后即办理房款交付手续，现在该两个条件均已成熟，但是您仍然未付清首付款，至今尚欠38.5万元。并且居间人已经明确告知您及时履行义务，但至今仍然未履行。为了避免本人的经济损失进一步扩大，故，经过本人与居间人慎重考虑，根据法律的有关规定解除于2016年6月17日所达成的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。”王旭东于2016年8月23日在易合公司处收到该通知。
2016年8月23日，王旭东和郭林荣共同前往银行对王旭东的资金情况进行查询，郭林荣称由于王旭东的现有资金不足以支付剩余首付款，故不同意为王旭东办理过户手续，并要求解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。王旭东对此不予认可，主张其现有资金足以支付首付款，但由于郭林荣想上涨房价才没有办成过户手续。本案审理过程中，王旭东主张要求以现金方式支付剩余全部房款以继续履行合同。
原审法院认为，王旭东与郭林荣及易合公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方达成的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同及协议合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。
根据各方陈述及证据显示，王旭东与郭林荣所签订《房屋买卖居间合同》及其相关补充协议已履行至应当办理房屋过户手续并于过户当日由王旭东支付剩余首付款环节。因买卖双方对王旭东是否存在违约产生争议未能继续履行合同，故本案的争议焦点是王旭东的付款行为是否存在迟延并导致根本违约，从而郭林荣是否享有解除权。根据《房屋买卖居间合同》约定：银行贷款批复后，买卖双方即办理该房屋的过户手续，过户当日买方将剩余首付款支付给卖方。王旭东于2016年8月4日获知批贷结果，其支付剩余首付款的日期应为双方办理房屋过户手续当日，而关于办理房屋过户日期，双方约定是在居间人或居间人指定的担保机构告知出卖人和买受人可以办理权属登记过户的七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。现根据各方陈述，易合公司于2016年8月12日告知王旭东因缺少相关证明无法办理过户手续，王旭东在2016年8月22日将上述证明开出后即告知易合公司并要求办理过户手续，郭林荣亦于2016年8月23日对王旭东的资金持有情况进行了验证。因此根据《房屋买卖居间合同》中双方关于合同解除条件的约定和双方对合同的履行情况来看，郭林荣在2016年8月23日并不具有解除权，郭林荣要求解除《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的请求，没有事实和法律依据，法院不予支持，王旭东要求继续履行合同的请求合理，法院予以支持。王旭东主张要求全款支付剩余房款，对此法院不持异议。关于王旭东与郭林荣均要求对方承担违约责任的请求，根据庭审查明事实及证据显示，王旭东与郭林荣因对合同履行的期限存在不同理解致使双方未能继续履行合同，双方在此过程中不存在违约情形，故对于王旭东及郭林荣各自主张的要求对方承担违约责任的请求，法院均不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郭林荣于本判决生效后七日内协助王旭东办理五五一号房屋的过户手续，将上述房屋过户至王旭东名下，王旭东于过户当日支付郭林荣剩余购房款1685000元，二、驳回王旭东的其他诉讼请求。三、驳回郭林荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明:1.郭林荣在二审中明确其解除合同的理由是：（1）王旭东未支付首付款355000元及首期款200000元的行为构成《房屋买卖居间合同》及《补充协议》中的根本违约，郭林荣有权利依据合同约定解除合同。（2）王旭东未及时支付385000元的首付款（该款项包括200000元首期款中欠付的3万元及未支付的首付款355000元），郭林荣有权依据合同法九十四条第三项和第四项的规定解除合同。2.郭林荣在二审中明确其只主张王旭东因根本违约支付违约金，而不主张王旭东因一般违约支付违约金。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，王旭东与郭林荣及易合公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，各方均应按照约定履行各自义务。
王旭东要求履行协议，而郭林荣主张解除合同。郭林荣的诉讼请求能否成立是王旭东诉讼请求能否成立的前提条件，故《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是否应当解除是本案的争议焦点。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。1.郭林荣称王旭东未支付355000元首付款，故约定条件成就，要求解除合同。对此本院作如下分析。根据《补充协议》的约定：银行贷款批复后，买卖双方即办理该房屋的过户手续，过户当日买方将剩余首付款支付给卖方。我国合同法第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。《补充协议》中未约定办理过户与支付剩余首付款的先后顺序，办理过户与支付剩余首付款应同时履行。郭林荣并未协助王旭东办理过户手续，王旭东有权不支付首付款。郭林荣不得以此为由要求解除合同。2.郭林荣称根据6月17日签订的补充协议，王旭东应于还款之日交付购房首期款200000元，但王旭东只支付了170000元，故有权解除合同。对此本院作如下分析。2016年6月28日双方签订的《补充协议》约定王旭东于2016年6月29日下午五点前向郭林荣支付120000元用于解押。郭林荣接收了该款项，且同年7月20日同王旭东办理了网签手续。郭林荣以自己的行为表示其愿意继续履行合同。郭林荣以自己的行为表示愿意继续履行合同时，应当认定郭林荣已经放弃行使约定解除权。郭林荣以行使约定解除权为由要求解除合同，该主张于法无据。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。郭林荣主张王旭东未支付首付款355000元及剩余首期款3万元，经催告后在合理期限内仍未履行，要求解除合同。本院对此作如下分析。1.前已述及，首付款355000元还未到履行期，不构成迟延履行债务。2.剩余首期款3万元虽延迟履行，但相较于1855000元的房款，该3万元首期款显然不能认定为主要债务。郭林荣不得以王旭东延迟履行主债务为由要求解除合同。郭林荣依据合同法九十四条第三项要求解除合同，不能成立，应不予支持。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。郭林荣主张王旭东未支付首付款355000元及剩余首期款3万元，致使其购买其他房屋的合同目的不能实现，要求解除合同。本院做如下分析。前已述及，首付款355000元还未到履行期，不构成迟延履行债务。王旭东迟延履行的债务应为3万元。王旭东虽迟延履行3万元债务，郭林荣完全可以通过自筹资金等方式对该债务进行填补后购买其他房屋。质言之，郭林荣未能购买其他房屋与王旭东迟延履行3万元债务之行为并无因果关系。郭林荣依据合同法九十四条第四项要求解除合同，不能成立，应不予支持。
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。郭林荣称王旭东的账户经验资，不能支付约定的房款，故主张不安抗辩权。但验资的结果不足以证明王旭东无能力交付首付款，没有确切证据证明王旭东有不能或不会做出对待给付的情形，不存在不安事由，郭林荣不得因此要求解除合同。
郭林荣主张的解除合同的理由均不能成立，《房屋买卖居间合同》及《补充协议》应继续履行。王旭东主张要求全款支付剩余房款，应不持异议。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。郭林荣称王旭东未按时支付首付款及首期款构成根本违约，要求王旭东赔偿违约金。根本违约的违约金以合同解除为前提。郭林荣要求解除合同的诉讼请求已被驳回时，其要求王旭东承担根本违约的违约金，于法无据，不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24608元，由郭林荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 磊
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一八年五月八日
法官助理 张 超
书 记 员 武 旋