广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终714号
上诉人（原审原告）：陈朝，男，汉族，1960年1月1日出生，住广东省阳西县。
委托诉讼代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龚胜有，男，汉族，1979年12月27日出生，住广东省阳西县。
被上诉人（原审第三人）：关学斌，男，1994年12月5日出生，汉族，住广东省阳西县。
上诉人陈朝因与被上诉人龚胜有、关学斌案外人执行异议之诉一案，不服广东省阳西县人民法院于2017年3月20日作出的（2017）粤1721民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈朝上诉请求：撤销一审判决；改判确认陈朝与龚胜有转让位于阳西县甲小区乙庭第一幢第a座b房的转让行为合法有效，并停止对该房产的执行及解除查封。事实与理由：陈朝在2008年3月18日向龚胜有购买位于阳西县甲小区乙庭第一幢第a座的b房房产，同日双方签有房屋《转让协议》一份，约定购房款共150000元。陈朝在签订合同时已向龚胜有支付房款70000元，余下80000元房款由陈朝直接以代龚胜有偿还该房的银行按揭贷款的形式予以支付。陈朝自2008年买房起一直使用该房至今。陈朝与龚胜有对履行合同不存在任何争议，并于2014年8月15日到律师事务所办理该房屋的买卖合同见证，再次确认该房属陈朝所有。因此，应确认陈朝与龚胜有的房屋买卖行为合法有效，且房屋归属陈朝。2017年4月11日，陈朝一次性付清尚欠贷款21456.14元，结清了该房的按揭贷款。一审法院虽然认定陈朝与龚胜有之间签订的《转让协议》合法有效，依法应受保护，但却判决驳回陈朝的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予纠正。综上所述，请二审法院支持陈朝的上诉请求。
龚胜有没有提交答辩意见。
关学斌没有提交答辩意见。
陈朝向一审法院起诉请求：确认陈朝与龚胜有转让位于阳西县甲小区乙庭第一幢第a座b房的房屋转让行为合法有效，并停止对该房产的执行及解除查封。
一审法院认定事实：2014年4月20日17时10分，龚胜有驾驶粤Q××××9号小型客车（套牌）沿X604线由河北往溪头方向行驶至X604线溪头镇人民法庭门前路段时，与对向关学斌驾驶的无号牌两轮摩托车（搭载周泽拢）发生碰撞，造成两车损坏及关学斌、周泽拢两人受伤的交通事故。关学斌因伤用去医疗费等费用，遂向一审法院提起诉讼，要求龚胜有赔偿相关损失。2014年12月28日，一审法院作出（2014）阳西法民初字第866号民事判决，限龚胜有在判决生效后十日内在机动车交通事故强制保险限额内赔偿住院伙食补助费、护理费、误工费、营养费、伤残赔偿金、精神损害抚慰金、鉴定费共计96530.72元给关学斌。该判决生效后龚胜有并未履行，关学斌遂向一审法院申请执行。2015年11月19日，一审法院作出（2015）阳西法执字第623-1号执行裁定，查封龚胜有所有的位于阳西县甲小区乙庭第一幢第a座b房（房地证号为：19××××8号）。其后，陈朝对上述执行标的提出异议，请求解除对该房屋的查封。2016年12月13日，一审法院作出（2016）粤1721执异20号执行裁定，驳回陈朝的异议。陈朝遂向一审法院提起本案执行异议之诉。
另查明，阳西县甲小区乙庭第一幢第a座b房的所有人为龚胜有。2004年6月23日，龚胜有以该房屋作抵押向中国建设银行阳江市分行借款104000元。2008年3月18日，龚胜有与陈朝签订一份《转让协议》，约定：龚胜有将其位于阳西县甲小区乙庭第一幢第a座b房的房屋以15万元的价格转让给陈朝。当日，陈朝支付了7万元给龚胜有，余款8万元由陈朝代龚胜有偿还中国建设银行阳江市分行的贷款。随后，陈朝入住该房屋至今。2014年8月15日，陈朝、龚胜有双方在广东漠西律师事务所对涉案房屋转让事实作律师见证，但该房屋至今未办理过户登记手续，截至2017年2月22日，尚欠中国建设银行阳江市分行的贷款本金22163.85元未还清。
一审法院认为：陈朝与龚胜有签订的《转让协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，依法应受保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，陈朝虽然向龚胜有购买了涉案房屋并在该房屋实际居住，但一审法院查封该房屋时，陈朝尚未支付清全部价款，亦未办理过户登记手续，故一审法院依法查封陈朝的房屋并无不当，陈朝请求停止执行该房屋并解除查封的理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，作出判决：驳回陈朝的诉讼请求。一审案件受理费3300元，由陈朝负担。
二审中，陈朝提交了建设银行个人贷款对账单等证据，拟证明在一审判决之后，陈朝从其账户转款至龚胜有的账户，继续代龚胜有支付房屋按揭贷款，并于2017年4月11日一次性结清房屋贷款，陈朝支付购房款的义务已经全部履行完毕。陈朝提供的其本人在中国建设银行的个人账户明细显示，从2016年10月22日起至2017年3月22日，陈朝账户每月22日均汇款831.7元至个贷系统平账专户A户，该款项与龚胜有在中国建设银行个人贷款对账单相应的还款记录相符。2017年4月11日的个人贷款还款凭证显示，“龚胜有”还款21456.14元。中国建设银行为此出具一份个人贷款结清证明，证明龚胜有在该行的贷款已结清。因陈朝持有“龚胜有”个人贷款还款凭证的原件，且陈朝提供的汇款记录与龚胜有还贷账户的银行流水一致，应予确认从2016年10月起至2017年4月11日止，讼争房屋的按揭贷款由陈朝偿还。
本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
另查明，龚胜有在一审答辩时对陈朝主张的事实没有异议。
本院认为，本案是申请执行人关学斌申请执行登记在被执行人龚胜有名下的位于阳西县甲小区乙庭第一幢第a座b房时，案外人陈朝对该执行标的提出异议，陈朝的执行异议被依法驳回后，陈朝提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于<适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，申请执行人关学斌应列为本案一审被告，被执行人龚胜有不反对案外人陈朝的异议，应列为一审第三人。一审判决将关学斌列为第三人，龚胜有列为被告，列示诉讼主体错误，本院予以纠正。鉴于本案为案外人执行异议之诉，案外人提起该诉讼的目的是排除对特定执行标的的执行，即本案是审查案外人陈朝就讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。陈朝在一审提出的诉讼请求“停止对该房产的执行及解除查封”，包含了请求排除关学斌对讼争房屋执行的意思表示，一审列示诉讼主体错误并不影响关学斌的实体权利或导致案件实体处理错误。为避免当事人讼累，本院依法继续就案件事实进行审查并进行实体处理。
本案中，陈朝主张于2008年3月18日从龚胜有处受让取得讼争房屋，并一直居住至今，讼争房屋为其所有，法院不应将讼争房屋作为龚胜有的房屋予以执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”陈朝就讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应从上述规定加以分析考虑。根据查明的事实，陈朝与龚胜有在2008年3月18日买卖讼争房屋时签订了《转让协议》，双方买卖房屋的意思表示真实。在陈朝支付首期款70000元后，龚胜有将讼争房屋交付给陈朝，陈朝已实际占有使用讼争房屋。结合陈朝提供的资金流水账等资料和居住情况，应予认定陈朝在与龚胜有签订转让协议后一直代替龚胜有偿还房屋贷款，且诉讼期间已偿还完毕银行贷款，即陈朝已履行支付全部购房款的义务。根据双方转让协议的约定，陈朝是以代替龚胜有偿还房屋贷款的形式支付剩余购房款，该约定可视同陈朝是按分期付款给龚胜有。因一审法院查封讼争房屋时，讼争房屋的银行贷款尚未还清，即未达支付购房款的最后期限，陈朝在此之前未办理房产过户手续不存在过错。从上述分析可知，陈朝的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部规定，可排除对讼争房屋的执行。一审法院未考虑陈朝在查封时未付清讼争房屋的全部价款和未对房产办理过户手续的特殊原因，从而驳回陈朝请求停止执行该房屋的请求欠妥，本院予以纠正。
综上所述，上诉人陈朝的上诉理据充分，应予支持。原审审判程序存在瑕疵且认定事实不清，处理错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、撤销广东省阳西县人民法院（2017）粤1721民初145号民事判决；
二、不得对坐落于广东省阳西县甲小区乙庭第一幢第a座b的房屋的执行。
一审案件受理费3300元，二审案件受理费3300元，均由关学斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 姜玉华
审 判 员 施震宇
二〇一七年八月二十八日
法官助理 陈欢欢
书 记 员 陈予昕