大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中民初字第3851号
原告大连佳美口腔门诊部。
执行事务合伙人刘辉，该门诊部经理。
委托代理人朱岩，大连佳美经典医院管理有限公司职工。
委托代理人刘丽琴，大连佳美经典医院管理有限公司职工。
被告大连盛道集团有限公司。
法定代表人刘丽春，该公司董事长。
委托代理人于国海，辽宁箴言律师事务所律师。
原告大连佳美口腔门诊部诉被告大连盛道集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱岩、被告委托代理人于国海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月30日，原告与被告就大连市昆明街XX号临街门面及院内主楼一层北侧合计463平房屋承租事宜达成一份《房屋租赁合同》。按合同约定由被告出租，原告承租该房屋，用于经营佳美口腔门诊，承租期限为2012年9月1日至2017年8月31日，年租金为35万元。合同签订后，原告已按合同约定交纳了相应租金及费用。2013年8月13日，原告突然接到冬海波委托律师发来的律师函，该函件称原告承租被告的上述临街门面房产权为冬海波所有，并要求原告尽快腾退房屋，交还给冬海波。同时，冬海波一方向原告出示了产权证原件，房管员调取的房产档案原件及相关判决、裁定复印件，用以证实其对上述房屋拥有产权，收到上述函件及材料后，原告发函给被告称尽快解决该产权争议，但被告迟迟不能解决。鉴于被告出租的上述房屋产权存在争议，已经影响原告的正常经营，原告于2013年9月5日发函解除了双方签订的租赁合同，因租赁合同解除给原告造成了装修、搬迁、停业等各项损失。因冬海波与被告间的另案的诉讼已确认被告非昆明街XX号一层部分房屋产权所有人。故诉至法院请求：1、确认双方2012年8月签署的《房屋租赁合同》中关于昆明街XX号临街门面房一层部分的租赁合同无效；2、确认双方2012年8月签署的《房屋租赁合同》中关于昆明街XX号院内主楼一层北侧房屋的租赁合同已经解除；3、被告承担因合同无效及解除给原告造成的全部损失合计80万元。明细如下：（1）装修损失，经司法鉴定，原告案涉房屋的装修损失为229536元；（2）搬迁损失，原告撤离时发生搬运费4800元；（3）人员工资损失，停业期间，为维护员工稳定，公司正常发放停业期间的人员工资合计131079元；（4）营业损失，根据原告提交的税务报表，停业前原告每月营收稳定在12万元左右，因停业给原告造成营业损失30万元；（5）租金上涨损失，因原告匆忙高价租赁相同地脚的房屋一套，由此导致原告多支出租金60余万元，原告要求被告支付租金损失134585元。
被告辩称，原告实际承租的地点位于大连市昆明街XX－X号，产权归被告所有，原告以第三人与被告有产权纠纷为由提前解除合同，且占用部分租赁房屋至今，被告请求驳回原告诉讼请求，并保留向原告追索租金的权利。我方是在2016年10月底才拿到冬海波与被告间纠纷的（2016）辽02民终292号民事判决书，该判决对错与否暂且不论，该判决的生效日期为2016年10月底，该判决只是冬海波向本案被告主张赔偿损失的一份判决。判决主文是要求被告向冬海波支付赔偿金，该份判决并没有解决案涉房屋的权属问题，直到庭审，被告仍持有案涉房屋的房屋产权证。没有相应的司法机关或行政机关撤销被告持有的房证。即使按照原告所述，那么该判决的生效时间也是在2016年10月底，但是本案的原告早于2013年即已单方解除了租赁合同，所造成的损失应当由本案原告承担。
经审理查明，2012年8月20日，原告大连佳美口腔门诊部与被告大连盛道集团有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于大连市中山区昆明街XX号临街门面房一层和院内主楼一层北侧房屋，合计463平方米租给原告使用，经营口腔项目，租期自2012年9月1日至2017年8月31日，租期五年；年租金为人民币35万元，按季度付租金，本合同签订时原告支付第一季度租金8.75万元，以后每季度首月5日前支付当季度租金等。在合同履行过程中，2013年8月13日，案外人冬海波委托律师向原告发送了律师函并附房屋产权证复印件、民事裁定书、房屋区域图，称该房屋系冬海波所有，原告占有使用系不合法行为，要求原告在见到本律师函后五日内，将此房腾空，交还给冬海波，否则，冬海波将依法进行腾退等。原告遂于2013年8月21日向被告发送了通知函，将收到冬海波律师函的事宜告知了被告，并要求被告自收到函件三日内给原告明确的答复，至少应明确临街房屋的产权归属情况，作出合理解释，并尽快协调解决与冬海波之间就上述产权问题的争议等。2013年8月29日，被告向原告发送回复函，称原告承租的房屋系被告合法所有，权证号为（中有限）20122XXXXX号的房地产权证显示，中山区昆明街XX-
X号（房屋号XX-XX-
XX）房屋的所有权人为被告，建筑面积1233.50平方米，因此冬海波无权要求原告腾退，关于被告与冬海波之间的房屋产权争议，被告正在协调，争取尽快妥善解决等。
2013年8月30日，冬海波再次委托律师向原告发送律师函，要求原告腾退。原告于2013年9月5日向被告发送解约通知函，称被告与冬海波之间因房屋产权存在严重争议，原告要求被告尽快解决争议，但截止目前冬海波一方仍持续向原告施加压力，要求原告立即、马上腾退房屋，被告与冬海波之间的房屋产权争议已严重影响原告的正常经营，双方的租赁合同已经无法继续履行，故函告被告自收到本通知之日起，双方之间《房屋租赁合同》解除等。被告于2013年9月11日向原告发送回复函，称被告于2013年9月5日收到原告发出的解约通知函，被告认为现原告因第三方所谓通知为由擅自单方提出解除租赁合同的行为，已经构成违约并给被告造成了经济损失，被告保留向原告主张相关赔偿的权利，如果原告有意撤销向被告发出的解约通知函，并愿意依合同约定按时支付租金，被告愿意继续履行合同，如果原告执意单方提前解除合同，已构成对合同的违约，被告要求原告自收到本函件之日起五天内（9月15日前）腾退租赁的所有房屋，保证被告财产安全无损，并依原租金标准支付逾期占用房屋的使用费用等。2013年9月13日，原告向被告发送告知函，称因被告与冬海波之间存在产权争议，原告已于2013年9月5日发函与被告解除了房屋租赁合同，并于2013年9月9日撤出了涉及争议的临街门面房，将部分可移动的设施设备转移至后院未涉及争议的房屋中暂存，并表示原告将继续使用院内未涉争议的房屋，用作临时设备设施存放等，直至原告新租赁的场所投入使用等。查，2014年1月8日，原告将占用的院内主楼一层北侧未涉争议的房屋交接给被告。双方签订的房屋交接单上注明：承租方单方面解除双方签订的房屋租赁合同，已将其所租赁的盛道集团办公楼（昆明街XX-
X号房屋，房屋号XX-XX-XX）一层北侧房屋（建筑面积约300平米）中的全部自有物品撤出，现将该房屋按现状和房屋钥匙一并交还出租方。
另查明，被告持有坐落于中山区昆明街XX-X号房屋的产权证，建筑面积1233.50平方米，所在层数为1，总层数为2，丘地号为XX-XX-
XX；冬海波持有坐落于中山区昆明街XX号一层部分房屋的产权证，建筑面积270平方米，所在层数为1，总层数为2，丘地号亦为XX-XX-
XX。被告与冬海波均称案涉昆明街XX号临街门面房一层部分房屋归其所有，为其上述持证下的房屋。案涉院内主楼一层北侧房屋面积约为300平方米，对于该部分房屋的产权人为被告，双方当事人及案外人冬海波并未提出异议；昆明街XX号临街门面房一层面积约160平方米，对于该部分房屋冬海波在另案对被告提起了所有权纠纷的诉讼。2016年10月24日，大连市中级人民法院对该案作出（2016）辽02民终292号民事判决，判决认为案涉昆明街XX号临街门面房一层归冬海波所有，并判令被告赔偿冬海波相应损失。
再查，经委托鉴定，案涉院内主楼一层北侧房屋装修工程造价为229536元。原告称该部分房屋系2013年6月装修，被告对装修时间不予认可，亦不同意利用被告的装修残值。原告未主张案涉昆明街XX号临街门面房一层部分的装修损失。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、付款凭证、律师函、产权证复印件、裁定书、房屋区域图、通知函、回复函、律师函、解约通知函、告知函、鉴定报告、（2016）辽02民终292号民事判决书、（2013）中民初字第3865号民事判决书，被告提供的《房屋租赁合同》、通知函、回复函、解约通知函、告知函、产权证、大连市房地产权证、房地产权属变更登记审批书、平面示意图、租赁房屋交接单及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，案涉租赁房屋包括两个部分即昆明街XX号临街门面房一层部分和院内主楼一层北侧房屋，由于院内主楼一层北侧房屋归被告所有，故双方关于院内主楼一层北侧房屋的租赁合同系有效合同。在2016年10月24日大连市中级人民法院对案外人冬海波与被告之间关于所有权纠纷的诉讼作出终审判决之前，案涉昆明街XX号临街门面房一层部分的权属有争议，被告占用该房屋并出租给原告，且冬海波和被告持有的该部分房屋的产权证上标注的丘地号相同，原、被告间关于该部分房屋的租赁合同处于效力未定状态，并不能当然认为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案原、被告双方在房屋租赁合同履行过程中，原告以案涉房屋产权有争议已经影响原告的正常经营为由要求解除合同，被告不同意解除合同，在该房屋并未明确归案外人所有的情况下，本案的焦点问题是在原告要求解除合同的当时冬海波与被告间的权属争议是否已导致租赁房屋无法使用，达到承租人可以解除整个合同的条件。根据原告提供的证据，仅是案外人给原告发送了两份律师函及相应材料要求原告腾退，并不足以证明已导致租赁房屋无法使用，故原告单方解除整个合同的理由不能成立。另被告不同意利用被告的装修残值，综上原告要求被告赔偿装修损失229536元、搬迁损失4800元、人员工资损失131079元、营业损失30万元、租金损失134585元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。在2016年10月24日大连市中级人民法院对冬海波与被告之间关于所有权纠纷的诉讼作出判决后，因该判决认为案涉昆明街XX号临街门面房一层部分归冬海波所有，故可以认定原、被告关于案涉昆明街XX号临街门面房一层部分的租赁合同系无效合同。原告要求单方面解除合同后，2014年1月8日，原告将占用的院内主楼一层北侧未涉争议的房屋交接给被告，可视为双方之间关于院内主楼一层北侧房屋的租赁合同于2014年1月8日解除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告大连佳美口腔门诊部与被告大连盛道集团有限公司于2012年8月20日签订的关于昆明街XX号临街门面房一层部分的租赁合同无效；
二、原告与被告于2012年8月20日签订的关于昆明街XX号院内主楼一层北侧房屋的租赁合同解除；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
诉讼费14800元（含案件受理费11800元、鉴定费3000元），由原告大连佳美口腔门诊部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 周 倩
审 判 员 陆绍宇
人民陪审员 王淑艳
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 周思雨