河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1531号
原告马宁，男，1984年3月出生，汉族，张家口市建行职员，现住张家口市桥东区。
委托代理人李美霞（系原告的母亲），1955年出生，汉族，张家口市建行退休职工，现住张家口市桥东区。
委托代理人高晓卿，张家口市建达法律事务所法律工作者。
被告河北和昊房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥东区。
法定代表人李桂梅，该公司董事长。
委托代理人王慧贤，河北正硕律师事务所律师。
原告马宁与被告河北和昊房地产开发有限公司（以下简称和昊公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马宁及委托代理人李美霞、高晓卿，被告和昊公司的委托代理人王慧贤到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称，2010年8月1日，原、被告签订了《上东红郡诚意购房协议书》，双方约定原告购买被告开发的位于桥东区房屋一套。房款总价为323730元。协议签订时，原告即给付被告首付款133730元。同时约定由被告通知原告，自通知之日起七日内与原告签订《商品房买卖合同》。2013年3月原告在听到其他购房人已与被告签订商品房买卖合同后，找到被告处要求与被告签订《商品房买卖合同》并办理相关贷款手续，但被告拒绝与原告签订该合同，并告知原告公司已决定房屋不卖给原告了，只给原告退还房屋首付款解决此事，之后原告多次找到被告处要求解决此事均未果。为此，原告诉至法院，请求1、判令被告履行《上东红郡诚意购房协议书》，并将诉争房屋交付原告。2、判决被告承担违约金50000元。3、判决被告因迟延交付房屋产生的房屋租赁费12000元。并承担本案的诉讼费用。
被告和昊公司辩称，原、被告于2010年8月1日签订了上东红郡诚意购房协议书，原告依据协议约定向被告缴纳了40％房款，但经被告多次通知，原告未按协议的第3条约定缴纳剩余的房款，为此我公司依据协议的约定将诉争房屋出售。
经审理查明，2010年8月1日，原告马宁与被告和昊公司签订了《上东红郡诚意购房协议书》。该协议约定，原告诚意选择被告开发的位于张家口市桥东区建国路5号上东红郡项目物业。诚意选择的物业楼座为A#，建筑面积109平方米单价为每平方米人民币2970元整，房款总额计人民币323730元。该协议第三条约定，原告马宁应自被告和昊公司通知之日起7日内携带内部诚意选房申请、本协议书、已交纳诚意金及本协议书确定金额的收款凭证、乙方身份证与甲方签订《商品房买卖合同》。乙方自甲方通知之日起7日内不签订《商品房买卖合同》，则视为乙方已自动放弃所选择上述房屋，并既成违约事实，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售，乙方依据内部诚意选房申请已缴纳的诚意金及本协议缴纳的房款不予退还。该协议签订后，原告马宁于同日依约定向被告缴纳了40%房款，计133730元。但被告未能按照合同约定履行通知义务。为此，原告诉至本院，请求1、判令被告履行《上东红郡诚意购房协议书》，并将诉争房屋交付原告。2、判决被告承担违约金50000元。3、判决被告因迟延交付房屋产生的房屋租赁费12000元。并承担本案的诉讼费用。
原告提供的证据，1、上东红俊诚意购房协议书一份，河北和昊房地产开发有限公司出具的收据一份。被告无异议。2、侯大月证人证言一份，被告认为，证人应当出庭作证，证人所证明的事实我方不予以认可，因为上次开庭时已经说清楚了，侯大月是经过我方同意的情况下可以延迟支付房款，其他的业主都是在2012年11月20日之前办理的。3、租房协议书一份，收条一份，证明原告由于未取得诉争房屋一直在外租房居住所产生的损失。被告认为，对于租房协议和收条代理人认为和本案没有关联性。4、照片6张，证明所争议的房屋无人居住，而且屋里都是垃圾。被告认为，对于4组照片，此房屋我们已经出售，现在是否是所争议的房屋我们也不清楚，即使是也和我们没有关系。
本院认证意见，对于原告提供的证据，被告无异议的，本院予以认定并予以采信。证据2，该证据可证实证明人交款购房的时间，但不能证明原告的证明目的，故对该证据本院不予采信。证据3，该组证据结合《上东红郡诚意购房协议书》，可证实因被告迟延交房，导致原告产生房屋租赁费，故对此组证据本院不予采信。证据4，此组证据可证实诉争房屋无人居住，故对原告的证明目的本院予以采信。
被告和昊公司提供的证据，1、提交马洁出具的证人证言一份，提交刘敏娟出具的证人证言一份及身份证复印件两份。原告质证表示，我不看，我不质证，这些都是假的，拿出通话录音和通话记录我就认。
本院认证意见，证人为被告公司工作人员与被告具有利害关系，且证人未说明通知的时间和通知的具体内容，被告未提供其他证据证实已尽通知义务，故对证人证言不予采信。
本院认为，原告与被告于2010年8月1日签订的《上东红郡诚意购房协议书》不违反相关法律的规定，为有效协议。该协议中对房屋基本状况、房屋销售方式、房屋价款、房屋付款方式、付款期限，进行了较为详尽的约定，故其已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已经按协议约定向被告交纳了40%的购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《认购协议书》应被认定为商品房买卖合同。故双方均应按照合同中所约定的条款内容履行，现被告未能依约通知原告签订《商品房买卖合同》及缴纳剩余房款的行为属违约行为，应继续履行合同并承担违约责任。被告主张已将诉争房屋出售，但未提供相关证据予以证实，故对被告的此项主张本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，本案争议事实不属于导致商品房买卖合同目的不能实现的情形，因此被告和昊公司仍应向原告履行给付房屋的义务。对于原告主张的请求判令违约金50000元，因双方在《上东红郡诚意购房协议书》并未约定违约金的数额和情形，故对原告的此项主张不予支持。对于原告主张的因迟延交房所产生的房屋租赁费12000元，因双方在诚意购房协议书中约定了交房期限，且被告未如约交房，造成原告租金损失，故对原告的此项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告河北和昊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内依照《上东红郡诚意购房协议书》约定的内容继续履行该协议。
二、被告河北和昊房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告马宁房屋租赁费12000元
三、驳回原告马宁的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判长 路小军
审判员 崔 宇
审判员 高冠宇
二〇一四年二月二十五日
书记员 白 璐
附法条：
《中华人民共和国合同法》第六条、【集体协商机制】工会应当帮助、指导劳动者与用人单位依法订立和履行劳动合同，并与用人单位建立集体协商机制，维护劳动者的合法权益。
第四十四条【劳动合同的终止】有下列情形之一的，劳动合同终止：
（一）劳动合同期满的；
（二）劳动者开始依法享受基本养老保险待遇的；
（三）劳动者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的；
（四）用人单位被依法宣告破产的；
（五）用人单位被吊销营业执照、责令关闭、撤销或者用人单位决定提前解散的；
（六）法律、行政法规规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。