辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1301号
上诉人（原审被告）：张立伟。
委托代理人：滑东明，辽宁哲盛律师事务所律师。
委托代理人：梁永强，辽宁哲盛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：于秀萍。
原审原告于秀萍与原审被告张立伟房屋租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2016年1月22日作出（2015）沙民初字第4966号民事判决，张立伟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人张立伟及其委托代理人梁永强，被上诉人于秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于秀萍一审诉称：2014年5月1日，原告、被告及案外人大连市中山区好租会房屋信息咨询服务部签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于大连市沙河口区世纪经典，建筑面积287平方米的一套房屋出租给原告，租期自2014年6月1日至2015年5月31日，年租金15万元，同时原告支付押金12,500元。合同签订后，原告不再续租，但被告拒不返还押金，同时拒绝将原告安装的AO史密斯热水器返还给原告，经中介调解多次无果。故诉至法院，请求判令:1、被告返还租房押金12,500元及利息（自2015年6月1日至2015年11月1日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、原告支付热水器价款4700元。
被告张立伟一审辩称：我不应为本案的被告，我也不欠付原告的押金，原告陈述的押金实质上是违约金，且合同租期为三年，原告承租一年不租，违约在先，违约金不应返还。故不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2014年5月1日，原告与被告及案外人大连市中山区好租会房屋信息咨询服务部签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告将位于大连市沙河口区世纪经典，建筑面积约287平方米的房屋出租给原告作为商用。租期一年，自2014年6月1日起至2015年5月31日止。租金每年15万元。租赁期满，若原告欲继续承租该房屋，须在租期届满前1个月以书面形式向被告提出续租申请，原、被告双方可另行协商续租事宜。原告签署本合同时须向被告支付12,500元，作为履约保证金。履约保证金用作原告履行本合同约定义务的担保，如原告违反本合同的约定，被告可从履约保证金中扣除应由原告承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。本合同期满或提前终止时，被告在扣除应由原告承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给原告。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。2014年5月1日，被告将案涉房屋钥匙交付给原告。原告交付了一年租金15万元，并支付了12,500元押金。2015年5月31日，原告与被告办理了腾房手续，原告将案涉房屋返还给被告。原告租房期间购买热水器，租期届满时，原、被告商定热水器价值2000元，被告没有异议。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。依照合同的约定，租赁期满，被告在扣除应由原告承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给原告。现租赁期满，被告应当将履约保证金返还给原告。虽然双方合同约定的为履约保证金，但根据合同约定的履约保证金用途看，其具有押金的作用，且从被告给原告出具的收款收条“押金/保证金”可以看出，原告支付的12,500元既是押金亦是保证金，因此，原告要求被告返还押金具有合法依据。原告依约于2015年5月31日将案涉房屋返还给被告，被告应当在2015年5月31日将押金返还给原告。被告至今未返还，应当支付逾期返还的利息。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息，不违反法律的规定，一审法院予以照准。
原告要求被告支付热水器价款4700元，一审法院认为，双方已经协商热水器的价值为2000元，原告要求被告承担4700元没有根据，原告主张的热水器价款应以协商的2000元为准。
关于被告主张主体错误的问题，一审法院认为，被告对该项抗辩理由未提出相关证据，且案涉合同是由被告与原告签订，租金与履约保证金均是由被告收取。因此，对被告的该项抗辩理由，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决:一、被告张立伟于判决生效之日起十日内返还原告于秀萍租房押金（履约保证金）12,500元，并支付利息（自2015年6月1日至2015年11月1日，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；二、被告张立伟于判决生效之日起十日内支付原告于秀萍热水器折抵款2000元；三、驳回原告于秀萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费238元（原告已预交），退原告119元，由原告负担38元，由被告负担81元。
张立伟上诉的理由及请求是：1、张立伟非本案适格被告，一审诉讼中被错列为被告，诉讼主体方面存在错误，不符合民诉法规定的有“明确的被告”的要求。张立伟是受案涉房屋所有权人冯斌的委托出租案涉房屋，张立伟将案涉房屋出租给于秀萍是受冯斌的委托行为。冯斌是租金的受益人，有冯斌出具的剩余房租和保证金收条为证。2、如张立伟为返还主体，也应扣除房屋损失费5000元。于秀萍在租赁期间造成房屋内壁纸多处受损，该损失应直接从履约保证金中扣除。3、合同上虽然体现租期为一年，但实际上双方口头约定租期为三年，每年按市场价签订合同。于秀萍以租赁三年为理由欺骗房主，本应由其承担的物业费、取暖费，因其承诺三年租期，房主才同意承担此部分费用。故请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
于秀萍二审答辩认为：不同意张立伟的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，张立伟与于秀萍签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。该合同约定租赁期限为一年，自2014年6月1日起至2015年5月31日止。于秀萍支付了一年的租金，并于合同到期后将案涉房屋返还给张立伟，双方租赁合同因履行期限届满已经终止。综合双方的诉辩主张，本案争议的焦点应为：一、张立伟应否为返还保证金的义务主体；二、保证金应否返还以及返还的数额。
关于张立伟应否为返还保证金的义务主体，张立伟主张其与于秀萍签订的租赁合同是受房屋所有权人冯斌的委托。为证明其主张，张立伟提交了冯斌为买受人的《商品房买卖合同》以及经典四楼房租和费用明细的复印件。于秀萍对该两份证据的真实性不予认可，并主张张立伟是合同的相对方，应负有返还保证金的义务。本院认为，首先，张立伟并未提供冯斌委托其出租案涉房屋的授权委托书等证明委托关系存在的证据。其次，其提供的买卖合同及房租和费用明细均为复印件，且所有权经登记后方生效，仅凭房屋买卖合同并不能够证明冯斌即为案涉房屋的产权人，在无其他证据佐证的情况下，该两份复印件不能作为证据予以采信。故张立伟提供的证据不足以证明其是受冯斌的委托与于秀萍签订租赁合同、收取租金及保证金。对于于秀萍来说，张立伟才是其合同相对方，其有权向张立伟主张返还保证金。另外，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。即使张立伟与冯斌之间存在着委托代理关系，在无据证明于秀萍在签订合同前知道冯斌与张立伟的代理关系的情况下，于秀萍也有权利选择向冯斌还是张立伟主张其权利。故于秀萍有权向张立伟主张返还保证金。
其次，关于保证金应否返还以及返还的数额，张立伟主张于秀萍存在损害租赁房屋以及未按口头协议租赁三年的违约行为，故保证金不应予以返还。本院认为，租赁合同中明确约定本合同期满或提前终止时，张立伟在扣除应由于秀萍承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给原告。现租赁期限已经届满，张立伟主张扣除赔偿金和违约金。首先，关于房屋损害赔偿，张立伟主张因多处壁纸以及卫生间瓷砖受损，应扣除5000元的赔偿金。本院认为，张立伟仅提供了壁纸以及卫生间瓷砖受损的照片用于证明房屋损害的发生，对于赔偿数额并未提供相关的证据证明。于秀萍仅承认在取走挂在墙上的一幅画时画框的四角与壁纸相粘贴的部分损失是由其造成的，而卫生间瓷砖的损坏是维修热水器造成的，热水器的维修义务在出租人张立伟，故其并不认可瓷砖的损失。在双方对于损失的范围、数额达不成一致的情况下，张立伟又未在本案中对房屋损失提起反诉，故房屋损失不宜在本案中直接与保证金相折抵。其次，关于未按口头协议租赁满三年，本院认为，合同中明确约定租赁期限为一年，张立伟提供的证据不足以证明双方之间存在着连续租满三年的口头约定，故张立伟以此主张于秀萍存在违约行为，进而拒还保证金，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。
综上，张立伟的上诉请求，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费238元（上诉人预交），由上诉人张立伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年五月六日
书记员 樊 迪