武川县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0125民初867号
原告：武川县住房和城乡建设局。
法定代表人：闫永，局长。
委托诉讼代理人：杨红，内蒙古法易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：娜美拉，内蒙古法易律师事务所律师。
被告：内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司。
法定代表人：刘亚松，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨碧清，男，该公司投资顾问。
第三人：鄂尔多斯市鑫赫担保有限公司。
法定代表人：伊林学，该公司经理。
原告武川县住房和城乡建设局（以下简称武川住建局）与被告内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司（以下简称绿金嘉园公司）、第三人鄂尔多斯市鑫赫担保有限公司（以下简称鑫赫担保公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武川住建局及其委托诉讼代理人杨红、娜美拉、被告绿金嘉园公司的委托诉讼代理人杨碧清到庭参加了诉讼，被告绿金嘉园公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告武川住建局向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告绿金嘉园公司按照《武川县城乡一体化保障性住房回购协议书》约定履行交房义务，并办理不动产登记证书；2.请求判令被告承担违约金1，711，426元；3.由被告承担本案的诉讼费。庭审时，原告武川住建局明确诉求为：要求被告绿金嘉园公司交付位于绿金嘉园公司开发建设的××园共计40套楼房（以下简称涉案房产，该房每户面积相同，均为93.7平米）。事实和理由：2010年8月3日武川县人民政府委托案外人内蒙古龙川城市基础设施建设有限责任公司与被告绿金嘉园公司签订了《武川县2010年易地移民搬迁工程统一购房协议书》，约定由被告绿金嘉园公司代建保障性住房。房屋建成且取得预售许可证后，2012年9月13日，由原告武川住建局与被告绿金嘉园公司签订《武川县城乡一体化保障性住房回购协议书》（以下简称《回购协议书》），约定原告以每平方米1850元的价格，购买被告绿金嘉园公司开发建设的××园房产共计40套，3756平米，购房总金额为6,948,600元。被告应当于2012年12月30日前将商品房交付原告武川住建局使用。《回购协议书》签订后，原告按照约定支付了全部购房款，但被告未按约定履行交房义务，违约至今。被告绿金嘉园公司于2012年9月17日又与鑫赫担保公司签订了买卖合同，将涉案房产卖给第三人鑫赫担保公司，并提交了网签申请。被告于2012年8月21日取得了商品房预售许可证，原被告之间签订的《回购协议书》合法有效，且该房屋为保障性住房，应受法律保护。原、被告之间的《回购协议书》在先，被告绿金嘉园公司与第三人鑫赫担保公司订立的《商品房买卖合同》在后，参照内蒙古自治区高级人民法院颁发的《关于审理买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》第六条规定，原、被告签订的《回购协议书》应当优先履行。故原告武川住建局诉至法院判如所请。
被告绿金嘉园公司辩称，原告武川住建局诉求及事由，符合事实与法理，被告方并未异议，原告已付清合同造价款项，原告武川住建局要求被告承担交房责任和赔偿责任，被告对此没异议。被告绿金嘉园公司存在违约行为，请求法庭对我们的违约责任进行免除。被告与第三人鑫赫担保公司不是买卖合同，是担保抵押关系。房屋还没有通暖，住宅部分没有竣工。
第三人鑫赫担保公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据，本院认定如下：原告武川住建局与被告绿金嘉园公司于2012年9月13日签订《回购协议书》，该协议书第二条、第三条，约定位于可镇迎宾路西的涉案房产的用途为住宅，建筑面积为3756平米，该栋楼房单价为每平方米1850元，原告武川住建局购买被告绿金嘉园公司涉案房产，总房价为6,948,600元。《回购协议书》第四条约定，被告绿金嘉园公司应于2012年12月30日前，依照国家和县人民政府的有关规定，交付原告武川住建局。第五条关于逾期交房的违约责任，第二款约定，逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第四条规定的最后交付期限的第二日（2013年1月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万之五的违约金。《回购协议书》签订后，原告武川住建局陆续将购房款给付了被告绿金嘉园公司。被告绿金嘉园公司与第三人鑫赫担保公司于2012年9月17日对涉案房产进行了网签。
另查明，涉案房产未经验收，水、电、暖也未通。
再查明，原告武川住建局于2017年8月14日对涉案房产申请诉前保全，本院于2017年8月18日作出（2017）内0125财保20号民事裁定书，对涉案财产予以保全。原告武川住建局支出保全费5000元。
又查明，2016年7月7日，武川县建设规划局更名为武川县住房和城乡建设局
本院认为，原告武川住建局与被告绿金嘉园公司签订的《回购协议书》是双方真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，武川住建局已支付购房款，根据查明的事实，涉案房产未验收，水、电、暖未通，故被告绿金嘉园公司应按《回购协议书》约定，待符合交付条件时将涉案房产交付原告武川住建局。关于原告武川住建局要求被告绿金嘉园公司承担违约金1，711，426元（从2013年1月1日计算至2017年8月1日止）的主张，因有事实依据，本院予以支持。被告绿金嘉园公司与第三人鑫赫担保公司网签商品房买卖合同，按照被告自诉是名为商品房买卖合同，实为担保，不是当事人真实意思表示，故无效，退一步而言，即使被告与第三人签订的商品房买卖合同有效，因该合同签订的时间晚于原告武川住建局与被告绿金嘉园公司签订的《回购协议书》，且原告武川住建局全部支付购房款，被告也同意将涉案财产交付原告，故应优先履行原、被告《回购协议书》。第三人鑫赫担保公司与被告绿金嘉园公司的纠纷，可另觅合法途径解决。第三人鑫赫担保公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩权利，本院依据查明事实依法予以缺席判决。
经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司将位于××县，共计40套住房，待竣工验收合格符合交付条件后30日内交付原告武川县住房和城乡建设局，并办理过户登记；
二、被告内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司支付原告武川县住房和城乡建设局违约金1，711，426元（从2013年1月1日至2017年8月1日止），款于判决生效后30日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费20203元，由被告内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司负担；保全费5000元，由被告内蒙古绿金嘉园房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。
审判长安飞
审判员杨帆
人民陪审员李明
二〇一八年三月十三日
书记员郭虎琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，
未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。