安徽省桐城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0881民初3922号
原告：中国工商银行股份有限公司桐城支行，住所地安徽省桐城市和平路72号，统一社会信用代码91340881853900035D（1-1）。
负责人：梅青友，该行行长。
委托诉讼代理人：邹敏，女，该行员工。
委托诉讼代理人：王建，男，该行员工。
被告：黄殷欢，男，1981年10月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被告：邓洁，女，1982年6月9日出生，汉族，住安徽省桐城市，系黄殷欢之妻。
被告：安徽桐城滨河置业有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道文成东路滨河广场2号楼，组织机构代码68363924-0。
法定代表人：丁贤培，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司桐城支行（以下简称桐城工商行）与被告黄殷欢、邓洁、安徽桐城滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桐城工商行的委托诉讼代理人邹敏、王健、被告滨河置业的委托诉讼代理人王晓龙到庭参加诉讼。被告黄殷欢、邓洁经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桐城工商行向本院提出诉讼请求：1、判令第一、第二被告立即清偿借款本金2861049.16元及相应利息。2、判令第三被告对上述债务承担连带清偿责任，原告有权要求第三被告先承担保证责任。3、判令原告对第一、第二被告抵押给原告的房地产享有优先受偿权。事实与理由：黄殷欢、邓洁系夫妻关系。2013年4月19日，黄殷欢、邓洁与原告分别签订《个人购房借款/担保合同》各一份，约定原告向黄殷欢、邓洁发放个人商用房贷款380万元，用于向滨河置业购买商用房，借款期限为2013年4月19日至2023年4月19日，并以所购房产提供抵押担保。2013年11月25日，双方按合同约定办理了抵押登记，原告依法取得的位于桐城市和平尚城二期负一层#F104抵押权。滨河置业分别对上述借款出具保证函和承诺书。借款合同签订后，原告依约履行了贷款义务，但自2016年7月起黄殷欢、邓洁起未能按约定还款。截止2016年7月19日，累计归还本金938950.84元（38期），拖欠本金2861049.16元及利息。原告多次向被告催收未果。按照合同约定，原告有权宣布上述借款合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其它费用；滨河置业应承担连带清偿责任。
被告邓洁、黄殷欢未予答辩。
被告滨河置业辩称，1、对原告主张的借款本金和利息的数额以第一、第二被告确认意见为准。2、滨河置业为第一、第二被告申请的按揭贷款所提供的是阶段性连带责任的保证担保，不是全程连带责任的保证担保。3、第一、第二被告利用按揭贷款所购商品房的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》以及《房屋他项权证》均已办理并已交付给原告，原告在收到第一、第二被告交付的上述证书后也已按约退还滨河置业在原告处开设的保证金账户内的担保资金。故滨河置业的阶段性保证担保责任已经结束，故请依法驳回原告要求滨河置业对第一、第二被告所欠贷款本息承担连带清偿责任的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：桐城市工商行提交了营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，《个人商用房贷款申请表》、《个人住房贷款客户谈话笔录》、《客户须知》、《承诺函》、《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》、《房地产他项权利证明书》（桐房地产他证2013字第42977号）、《商品房回购协议》、《承诺书》、《保证函》、《承诺函》、《历史明细表》、《公证书》，滨河置业提交了营业执照、组织机构代码证、《业务合作协议》、《中国工商银行电子回单》。
本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于桐城工商行提交的证据2、3、4、6，滨河公司对其真实性均无异议，但对证明目的有异议，本院经审查认为该证据符合证据规则的要求，予以确认。
滨河置业提交的证据2、3，桐城工商行对其真实性无异议，证明目的有异议。本院对上述两组证据的真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄殷欢、邓洁系夫妻关系。2013年4月19日，黄殷欢、邓洁与原告分别签订《个人购房借款/担保合同》各一份，约定原告向黄殷欢、邓洁发放个人商用房贷款380万元，用于向滨河置业购买商用房，借款期限为2013年4月19日至2023年4月19日，借款年利率为7.205％，逾期年利率9.3665％，还款方式为按月等额还款，并以所购房产提供抵押担保。同日，滨河置业向桐城工商行出具保证函，对黄殷欢个人购房抵押贷款380万元进行保证：1、房屋竣工办理产权证后，借款人主动与贷款银行签订抵押合同，办理房屋他项权证后，并交付贷款银行；2、借款人主动办理房屋保险，保险第一受益人为贷款银行，保险期限应长于借款期限半年，并将保险单据交付贷款银行；3、本保证为不可撤销的经济担保，即本保证人承诺，在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还本息的全额来乃责任，由贷款银行从我单位“保证金”存款账户上直接扣收；4、在上述1-2项完成前不动用贷款银行已转入我单位“保证金”存款账户上的贷款人购房款19万元；5、本保证函自开出之日起生效，有效期至上述1-2项完成之日止。滨河置业同日又向桐城工商行出具承诺书，承诺：当借款人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息时，由我公司垫款代偿应还贷款本金及利息；借款人连续六个月或累计八个月未偿还贷款本息的，我公司在接到催收通知30天内回购房产并办理贷款结清手续。2013年11月25日原告依法取得桐房地产他证的位于桐城市和平尚城二期负一层#F104抵押权。借款合同签订后，原告依约履行了贷款义务，但自2016年7月份黄殷欢、邓洁未能按约定还款。截止2016年7月19日，累计归还本金938950.84元，下欠本金2861049.16元及利息。案在审理中，经原告申请，本院依法对黄殷欢、邓洁在无锡火秀传媒科技有限公司股权予以冻结。
本院认为，本案争议焦点为滨河置业对黄殷欢、邓洁涉案债务承担的保证责任是否结束以及是否应先行承担保证责任。对此，分析如下：
涉案《个人购房借款/担保合同》、《保证函》、《承诺书》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，均合法有效，各方应依照合同约定履行各自的义务。桐城工商行已经按《个人购房借款/担保合同》约定履行了发放贷款的合同义务，而邓洁、黄殷欢连续三个月以上未能按约足额归还按揭贷款本息，即构成违约，依法应承担相应的违约责任，故桐城工商行依约提前宣布贷款到期并诉请邓洁、黄殷欢偿还所欠贷款本息的主张，依法应予支持。邓洁、黄殷欢约定以其自有房产为涉案贷款提供抵押并依法办理了抵押登记，现桐城工商行要求对涉案抵押的房地产折价或者拍卖、变卖的价款在担保限额内享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，应予支持。从滨河置业向桐城工商行出具的《保证函》的内容看，滨河置业向桐城工商行保证：邓洁、黄殷欢与桐城工商行签订涉案《抵押合同》并办理抵押登记，且邓洁、黄殷欢应办理房屋保险。即滨河置业在上述两项保证义务完成前对邓洁、黄殷欢涉案债务承担连带责任保证，完成后保证担保责任解除。本案中，涉案抵押物虽办理了抵押登记，但邓洁、黄殷欢并未为涉案房屋办理保险，故滨河置业的保证担保责任解除条件并未成就，滨河置业依约应对邓洁、黄殷欢涉案债务承担连带责任保证。关于滨河置业所称其保证担保责任在涉案债务办理《房地产他项权证》后即告结束的抗辩主张，因与《保证函》载明内容相悖，不予采纳。桐城工商行将保证金账户款项退还仅是对《保证函》第四项内容的变更，但不能证明桐城工商行放弃要求滨河置业承担担保责任的权利，故滨河置业辩称保证金账户存款的退还说明了《保证函》约定的第1-2项事务及其阶段性保证担保义务均已经完成的理由也不能成立。
关于桐城工商行是否有权要求滨河置业先承担保证责任的问题，滨河置业出具的《保证函》和《承诺书》，桐城工商行接受且未提出异议，依据法律规定，该两份保证合同成立，该《保证函》和《承诺书》系滨河置业真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效。滨河置业在出具《保证函》时，已知邓洁、黄殷欢将其所购房产与桐城工商行办理房产抵押的事实，而其又出具《承诺书》，承诺只要借款人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息，由该公司垫款代偿应还贷款本息，借款人连续六个月或累计八个月未偿还贷款本息的，即由其回购房产并办理贷款结清手续。该承诺的内容表明，滨河置业承担担保责任，履行代偿义务的条件为邓洁、黄殷欢连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息。只要该条件成就时，桐城工商行即有权要求滨河置业履行相应义务。故该《承诺书》应为滨河置业放弃优先实现债务人物的担保的抗辩权的单方意思表示，桐城工商行基于实现其债权的判断，有权选择要求滨河置业先承担担保责任。
综上所述，本院对原告桐城工商行的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条、第三十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄殷欢、邓洁于本判决生效后三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司桐城支行借款本金2861049.16元及自2016年7月20日起至本判决确定履行期限届满之日止按合同约定利率标准支付利息。
二、被告安徽桐城滨河置业有限公司对被告黄殷欢、邓洁上述给付义务承担连带清偿责任；安徽桐城滨河置业有限公司承担保证责任后，有权向黄殷欢、邓洁追偿。
三、原告中国工商银行股份有限公司桐城支行在被告黄殷欢、邓洁不履行上述给付义务时，对其抵押的房地产折价或者拍卖、变卖的价款在其担保限额范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29688元，减半收取14844元及财产保全费5000元，合计19844元，由被告黄殷欢、邓洁、安徽桐城滨河置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 章静
二〇一六年十二月十九日
书记员 费虹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受并未提出异议的，保证合同成立。
主合同中虽然没有保证条款，但是保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。