广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初12372号
原告：祝明权，男，汉族，1964年6月4日出生，住湖南省南县。
被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）**号。统一社会信用代码为914419006964663500。
法定代表人：李文琪，该公司副总经理。
委托代理人：吴宏忠，该公司员工。
被告：东莞市悦和物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇纵队路（矮岭冚段）**号****室。组织机构代码为56822801-6。
法定代表人：李润华，该公司经理。
委托代理人：黄衍华，该公司员工。
原告祝明权诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日受理后，依法由代理审判员胡敬钊适用简易程序独任审理，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告祝明权、被告置业公司的委托代理人吴宏忠、被告物业公司的委托代理人黄衍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祝明权诉称：原告于2011年10月4日与被告置业公司签订了《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城4层4262号商铺的使用权转让给原告，期限为40年，原告支付被告转让款182619元。同日，原告与被告物业公司签订一份为期10年的《商铺委托经营协议》。合同签订后原告支付了被告商铺转让款182619元、押金1000元。经查，涉案商铺未取得《建设工程规划许可证》、房产证，属于违章建筑，且原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》违反了《商品房销售管理办法》第十一条及第十二条的规定，因此，根据法律规定，原、被告之间签订的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另外，两被告之间系混同经营，根据法律规定，依法应当对原告承担连带偿还责任。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原告于2011年10月4日分别与被告置业公司、被告物业公司签订的《商铺使用权转让合同》与《商铺委托经营协议》无效；2.两被告向原告返还商铺使用权转让款182619元、商铺押金1000元；3.两被告支付原告2016年10月的返还金1521.83元；4.本案诉讼费由两被告承担。后原告明确第2项诉讼请求中转让款为127833.3元；原告撤回第3项诉讼请求。
被告置业公司、物业公司共同辩称：1.涉案的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》是原、被告自愿对商铺进行转让、委托经营签订的合同，并有律师见证，涉案两份合同是合法有效。原告是投资人，双方对商铺进行投资，原告委托物业公司经营，双方是投资经营关系，合同是投资经营合同。2.原告诉请返还本金及利息理由不能成立，因为商铺资金已经投入物业的建设上，被告公司确实有经济困难，原被告双方可以一起经营商铺，没有返还的理由。3.诉讼费请法庭依法判决。4.两被告是主体混同的，人员、办公场所一致，若法院判决任一被告需承担责任，两被告同意对涉案的债务承担连带责任。
本院经审理查明：2011年10月4日，原告作为受让方，被告置业公司作为转让方，双方共同签订一份《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城4层4262号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给原告，转让期限为2011年10月4日起至2051年10月3日止，转让费为182619元，原告必须于该合同签订之日支付首期款92619元，余款90000元由原告向贷款银行办理按揭手续支付；在签订该合同之日，原告应向被告置业公司一次性支付押金1000元，转让使用权期限届满后，在原告结清所有相关费用并办理完相关手续情况下，被告置业公司在15日内无息返还押金。原告于2011年10月4日支付了上述合同的首期款37833.3元、押金1000元，首期款中余下的54785.7元作为返还金予以扣除；于2012年6月1日支付了合同尾款90000元，上述合同转让款共计127833.3元，对此被告置业公司均予以确认。2011年10月4日，原告作为委托方，被告物业公司作为受托方，双方共同签订一份《商铺委托经营协议》，约定原告委托被告物业公司经营涉案物业，同意被告物业公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为10年，从2011年10月4日至2021年10月3日止；委托经营期间，被告物业公司承诺按原告与被告置业公司签订的《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款的80%作为回报分十年返还给原告，《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款为182619元，则总返还金为146095.2元，具体返还方式如下：第一年至第五年每年返还总价款的6%，在原告支付的首期转让款中一次性扣除，第六年至第十年每年返还总价款的10%，在每个季度的第二个月的20号前支付该季度返还金。两被告未向原告支付过返还金。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任。
另查明，本院向东莞市大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的控制及管理中，未返还给被告置业公司。
以上事实，有原告提供的收款收据、《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、《情况表》，被告置业公司提供的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、集体土地使用证、规划建设办公室出具的《证明》、消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、工程报建缴费单、收费缴款通知书、电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义务小商品城的复函》、协议书、补充协议、补充协议书（二）、村民委员会出具的《证明》、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、企业基本建设投资项目备案证，本院调取的大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：被告置业公司将涉案物业交由原告使用，原告支付使用费，原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被告物业公司之间的关系是租赁关系。原告申请撤回请求判令两被告支付2016年10月的返还金1521.83元的诉讼请求，是其对自身权利的合法处分，本院予以准许。原告于2011年10月4日向被告置业公司支付了合同的首期款37833.3元、押金1000元，在2012年6月1日向被告置业公司支付了合同尾款90000元，上述转让款共计127833.3元，双方对此均没有异议，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、涉案的合同及协议的效力；二、两被告应否向原告返还转让款及押金。
关于争议焦点一。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同及协议无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。双方确认被告置业公司收取原告转让款127833.3元、押金1000元，故被告置业公司应当返还原告转让款127833.3元、押金1000元，故本院对于原告关于主张被告置业公司返还转让款127833.3元、押金1000元的请求予以支持。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对原告关于主张两被告对上述债务承担连带责任的请求予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告祝明权与被告东莞市悦和置业有限公司于2011年10月4日签订的《商铺使用权转让合同》无效、与东莞市悦和物业管理有限公司于2011年10月4日签订的《商铺委托经营协议》无效；
二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告祝明权返还转让款127833.3元；
三、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告祝明权返还押金1000元；
四、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第二、第三判项确定的债务承担连带责任；
五、驳回原告祝明权的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1992元，由原告祝明权负担554元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担1438元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 胡敬钊
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 伦雪莹