江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02048号
上诉人（原审原告、反诉被告）裴兵。
委托代理人鲁忠，江苏政纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）苏州市顺天糖烟酒有限公司，住所地江苏省苏州市东大街189号。
委托代理人谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托代理人陈庆旺，江苏百年东吴律师事务所律师。
上诉人裴兵因与被上诉人苏州市顺天糖烟酒有限公司（以下简称顺天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00732号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年2月24日，裴兵（乙方）与顺天公司（甲方）签订房屋租赁合同1份，顺天公司将东大街189号沿街门面房租赁给裴兵，租期自2014年3月1日起至2015年11月30日止，年租金65000元。合同第六条第4款约定，“未经甲方同意，乙方不得改变、破坏甲方原有的装修。甲方所提供的该房屋内的设施（含吸顶空调、监控、店面大门、橱窗等）在租赁期内如有损坏，由乙方负责维修并承担维修费用。本合同终止时，需对甲方提供的设施、装修进行清点、检查、移交，如有损坏、短缺应折旧价赔偿。”合同第八条约定，“租赁期间双方均不得随意变更或解除合同，一方如有特殊情况需终止协议，应提前一个月通知对方解决，并赔偿对方违约金一个月房租”。
合同签订后，裴兵按约向顺天公司支付了首期2014年3月1日至8月31日的租金32500元及保证金5416元。顺天公司按约向裴兵交付了房屋，并为其单独安装电表，目前电表显示的读数为611，电费已经由顺天公司向供电公司支付，单价为0.882元，计538.90元。
2014年5月，裴兵口头向顺天公司提出解除房屋租赁合同，未果。5月23日，裴兵向顺天公司发出解除合同通知书，称其经营困难，多次提出解除合同，也愿意赔付违约金，但顺天公司一直没有协助解决，已经严重影响到本人生产安排，为此决定解除与顺天公司之间的房屋租赁合同，同时要求顺天公司在7日内返还已付租金款项17688元（3个月租金16248元、8天1440元），并保留追究顺天公司因延误解除合同而产生的经济损失的权利。
审理中，裴兵主张其已于2014年5月20日搬离涉案房屋并将房屋钥匙交还顺天公司；顺天公司主张房屋仍由裴兵上锁，裴兵未归还房屋。鉴于裴兵坚持解除合同且实际不使用房屋经营，为减少损失扩大，原审法院通知双方于2014年12月2日对涉案房屋进行交接。现场交接时裴兵未到现场，涉案房屋大门上锁、空关，室内无货物，顺天公司于当日收回房屋。
上述事实，由裴兵提交的房屋租赁合同及收据、解除合同通知书及EMS查询单、顺天公司提交的房屋租赁合同、电费发票、电表照片、原审法院现场交接笔录以及当事人陈述在案证实。
原审原告裴兵的诉讼请求为：请求法院依法确认解除双方租赁合同，判令顺天公司返还租金17688元。
反诉原告顺天公司的反诉请求为：请求法院判令裴兵继续履行合同，并立即支付拖欠租金16250元（暂计算至2014年11月30日，实际应计算至房屋交还之日）及拖欠的电费538.90元（按实结算）；如裴兵坚持违约不履行合同，请求法院判令解除租赁合同，要求裴兵支付房屋使用费16250元（暂计算至2014年11月30日，实际应计算至房屋交还之日）及拖欠的电费538.90元（按实结算），将房屋恢复原状或赔偿装修及设施损失。诉讼中，顺天公司撤销要求裴兵恢复原状的诉讼请求，要求裴兵赔偿因此造成的损失，同时明确租金及使用费的诉讼请求金额为16250元（计算至2014年11月30日），增加要求赔偿6个月租金损失32500元的反诉请求。
原审法院认为，裴兵与顺天公司于2014年2月24日签订的房屋租赁合同成立有效，双方均应按约履行各自的义务。关于合同第八条的约定内容，系双方对于“特殊情况需终止协议”情形下协商解除合同的约定，并非赋予租赁合同的双方享有任意解除权。双方对于“特殊情况”并未作出明确约定，在双方对于解除合同未协商一致的情况下，顺天公司关于单方解除应当符合情势变更或者法定解除情形的意见，原审法院予以采纳。因此，裴兵以经营困难为由通知顺天公司解除合同，不能产生合同解除的效力；其主张已于2014年5月20日将房屋交给顺天公司，但未能提交相应的证据，其通知顺天公司解除合同不能证明其已经向顺天公司返还房屋。因此，对于裴兵以上述理由要求确认房屋租赁合同解除的请求，原审法院不予支持。鉴于裴兵坚持要求解除合同且实际已经不使用房屋，为减少损失扩大，经原审法院主持，顺天公司于2014年12月2日收回了房屋，故双方之间的房屋租赁合同于2014年12月2日解除，但该解除效力不能免除裴兵应承担的违约责任。
在裴兵单方提出解除合同、房屋实际空关的情况下，顺天公司应当采取适当措施防止损失扩大，但其自裴兵提出解除合同起至原审法院受理此案，一直未采取适当的止损措施（如积极寻租并主动联系裴兵收回房屋、提起诉讼等），其对于租金损失的扩大存在过失。原审法院综合考虑裴兵的违约行为、顺天公司违反止损义务的行为，对于裴兵要求返还租金的诉讼请求、顺天公司要求支付自2014年9月1日起至2014年11月30日止租金的反诉请求，均不予支持；顺天公司主张的6个月租金损失，性质上属于寻租期的租金损失，其在裴兵提出解除合同并实际空关房屋后，应当采取措施止损并积极寻租，裴兵已向顺天公司支付的租金和保证金合计37916元中，原审法院一并考虑裴兵应支付的租金金额及因违约造成的寻租期租金损失，不应再返还给裴兵。关于顺天公司反诉主张的电费538.90元，应由裴兵按实结算，原审法院予以支持；其要求裴兵对房屋监控设备、门头装修未能恢复而赔偿损失，因未能提交相应的证据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款的规定，原审法院判决：一、驳回裴兵的诉讼请求。二、裴兵与苏州市顺天糖烟酒有限公司之间的房屋租赁合同于2014年12月2日解除。三、裴兵于判决生效之日起10日内支付苏州市顺天糖烟酒有限公司电费538.90元。四、驳回苏州市顺天糖烟酒有限公司要求裴兵赔偿房屋装修及设施损失以及支付自2014年9月1日起至2014年11月30日止的租金的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费322元，减半收取161元，由裴兵负担；反诉案件受理费1146元，由苏州市顺天糖烟酒有限公司负担256元，裴兵负担890元。
上诉人裴兵不服上述民事判决，向本院提出上诉称，双方房屋租赁合同第八条明确约定，租赁期间一方如遇特殊情况需终止协议，应提前通知对方，并赔付对方违约金一个月房租。裴兵由于经营困难，曾于2014年5月15日、5月23日书面提出解除合同，也愿意赔付违约金，但遭到拒绝。原审认定合同第八条“特殊情况”为应当达到法定解除的条件，属认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，依法改判顺天公司返还租金12272元。
被上诉人顺天公司二审答辩称，房屋租赁合同第八条约定的特殊情况是指应当达到法定解除条件或者符合情势变更情况，上诉人所谓的经营困难及亏损不属于特殊情况，并且所谓的经营困难及亏损也是上诉人单方陈述，没有任何证据予以证实。上诉人的商业经营风险不应由房屋出租人来承担。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，裴兵与顺天公司于2014年2月24日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点为对房屋租赁合同第八条约定的“一方如有特殊情况需终止协议，应提前一个月通知对方解决，并赔偿对方违约金一个月租金”如何理解及适用。裴兵主张其有权依据该约定要求提前解除合同，顺天公司则辩称，该约定中的“特殊情况”应当符合法定解除的条件或情势变更的情况。本院认为，合同的法定解除条件或情势变更情况，属于法律明确规定的一方当事人有权行使合同解除权的情形，无需双方当事人的特别约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案房屋租赁合同第八条中“一方如有特殊情况需终止协议，应提前一个月通知对方解决，并赔偿对方违约金一个月租金”的文字内容以加黑方式标明，显然系双方对解除合同所作的特别约定，应属于上述第九十三条规定的当事人约定解除权的情形。因该条对一方行使解除权的“特殊情况”没有作出明确具体的约定，而诉讼中顺天公司对“特殊情况”所作的解释与法律规定并不相符，在无其他证据表明“特殊情况”有特别指向的情况下，该条约定可以合理理解为一方当事人只需提前一个月通知对方，即符合解除合同的条件，但需赔偿对方一个月租金作为违约金。裴兵于2014年5月23日向顺天公司发出解除合同通知书，要求提前解除合同，并愿意赔付一个月租金，根据裴兵提供的证据，发送通知书的邮件已于2014年5月26日妥投。顺天公司虽辩称邮件由物业代收未交给其，但未能提供反证，故本院不予采纳。双方之间的房屋租赁合同应于裴兵的解除合同通知书到达顺天公司后的一个月即2014年6月26日予以解除。
虽然双方房屋租赁合同已于2014年6月26日解除，但并无证据证明裴兵将房屋及时返还给顺天公司。原审法院于2014年12月2日组织现场交接时，涉案房屋大门上锁、空关，顺天公司于当日才收回房屋，故2014年6月26日之后涉案房屋仍应视为裴兵在占有使用，裴兵应支付按租金标准计算的房屋使用费。虽然裴兵在合同解除后未及时返还房屋，会造成顺天公司房屋使用费损失，但顺天公司也应当积极采取适当措施防止损失的扩大，特别是在裴兵已提起诉讼后，应主动联系裴兵收回房屋并另行寻租。顺天公司未及时采取措施导致损失扩大的，应自行承担扩大部分的损失。综合考虑裴兵应支付的房屋使用费、顺天公司未能及时止损的因素，对裴兵要求顺天公司返还部分租金的诉讼请求、顺天公司要求裴兵再支付2014年9月1日之后租金的反诉请求，本院均不予支持。顺天公司要求裴兵返还已垫付的电费538.90元，合法有据，应予支持。
综上，本案房屋租赁合同系因裴兵行使合同约定的解除权而于2014年6月26日解除，原审认定房屋租赁合同于2014年12月2日解除有误，本院予以纠正，但原审其他实体处理并无不当，可予维持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00732号民事判决主文第一、三、四项；
二、变更苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00732号民事判决主文第二项为：裴兵与苏州市顺天糖烟酒有限公司之间的房屋租赁合同于2014年6月26日解除。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费161元，由裴兵负担；一审反诉案件受理费，由裴兵负担50元，苏州市顺天糖烟酒有限公司负担1096元。二审案件受理费322元，由裴兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年六月二十四日
书记员 王文君