湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第04690号
上诉人（原审原告）长沙市岳麓区城西公寓小区业主委员会，住所地长沙市岳麓区西环二路1538号（城西公寓小区内）。
法定代表人邓稳民，长沙市岳麓区城西公寓业主委员会主任。
被告上诉人（原审被告）长沙永鼎房地产开发有限公司，住所地长沙岳麓区望城坡街道办事处6楼。
法定代表人彭永胜，经理。
被告代理人高红梅，湖南联合创业律师事务所律师。
上诉人长沙市岳麓区城西公寓小区业主委员会（以下简称公寓委员会）因与被上诉人长沙永鼎房地产开发有限公司（以下简称永鼎公司）物权保护纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2013）岳民初字第01661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，永鼎公司于2006年开发建设长沙市岳麓区城西公寓小区（原名为望兴住宅小区规划方案）。根据长沙市岳麓区城西公寓小区规划方案（即望兴住宅小区规划方案），城西公寓小区共建6栋房屋，其中1至6号栋每栋房屋一楼架空层建有架空层车库及杂物间，其层高为2.19米，不计入容积率及建筑密度。2007年5月24日，永鼎公司取得城西公寓小区《商品房预售许可证》，便陆续对外销售房屋，永鼎公司与购房业主签订房屋买卖合同时，在双方签订的《长沙市商品房屋买卖合同》附件四“补充协议”第10条中约定：该商品房所在小区的地下车位、一楼架空层等所有权归出卖人所有。另永鼎公司在对外销售房屋期间，通过与相关的购买业主签订地下车库认购书、存储室认购书的形式，已将城西公寓小区1至6号栋一楼架空层车库及杂物间全部出售，现城西公寓小区1至6号一楼架空层车库及杂物间为相关购买业主使用。公寓委员会认为永鼎公司将城西公寓小区1至6号栋一楼架空层车库及杂物间出租、出售牟利侵犯了全体业主合法权益，遂诉至原审法院，请求确认城西公寓小区内各栋架空层车位、杂物间为全体业主共有，并由永鼎公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，本案的争议焦点为长沙市岳麓区城西公寓小区1至6号栋一楼架空层车库及杂物间是归开开发商即永鼎公司所有还是归全体业主共有。根据长沙市岳麓区城西公寓小区规划方案（即望兴住宅小区规划方案），永鼎公司在城西公寓小区1至6号栋每栋房屋一楼架空层建有架空层车库及杂物间，其层高为2.19米，不计入容积率及建筑密度。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：建筑区规划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；其第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。永鼎公司与购房业主签订房屋买卖合同时，在双方签订的《长沙市商品房买卖合同》附件四“补充协议”中约定架空层车库及杂物间的权属归开发商不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为有效。另外，购房业主共有的车位应位于建筑区划外为业主共有的道路或者其他场地，而不是位于建筑区划内的，故上述第三款规定并不适用于认定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属。另根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定的空间，应当认定物权法第六章所称的专有部分：1、具有构造上的独立性，能够明确区分；2、具有利用上的独立性，可以排他使用；3、能够登记成为特定业主所有权的客体。从建筑物本身的结构来看，本案讼争的1至6号栋一楼架空层车库及杂物间均具有构造上的独立性和利用上的独立性，在建筑区划内，且依据小区规划方案建设，符合上述司法解释的规定为专有部分的两个实质要件。虽架空层车库及杂物间层高为2.19米、不计入容积率及建筑密度，不符合产权登记要求，但对于确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。公寓委员会提出架空层的性质是建筑物的基础应当属于业主共有、架空层作为附着在建设用地上的建筑物、永鼎公司应当将其随建设用地一起交给业主、购房合同约定架空层车库及杂物间归属的条款是格式条款违反合同法相关规定属无效条款等诉讼主张，无事实及法律依据，公寓委员会的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回长沙市岳麓区城西公寓业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费100元，由长沙市岳麓区城西公寓业主委员会负担。
上诉人公寓委员会不服一审判决，向本院上诉称：一审法院认定架空层下车库为专有部分是错误的，争议的架空层，由于所占用的建设用地已经为业主所有，不符合法律上“独立使用”的条件，应当属于业主共有部分，一审法院认定架空层下的车位为建筑区划内规划的车库，车位是错误的，架空层下的停车位属于物权法第74条第三款规定的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，理应属于业主，一审法院认定购房合同附件四约定架空层为开发商所有之条款有效是错误的，购房合同附件四约定架空层为开发商所有之条款有效违反了物权法和物业管理条例的强制性规定，属于无效条款；一审法院的判决违法了不动产处分“房地一致”的原则。总之，原审认定事实不当，适用法律错误，处理显失公正，请求二审作出终审裁判。
被上诉人永鼎公司辩称，一、架空层的车库和储物间在构造上和利用上具有独立性，应属于建筑物的专有部分。一审判决的认定符合建筑物的客观事实，也符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。关于车库和杂物间的维护，使用维修基金维修的只是整栋楼的外墙部分，而内部维护是由购买者个人负责的。二、涉诉架空层作为车库、车位是经规划部门审核批准的，是建筑区划内规划用于车库车位的，没有占用业主共有的道路或其他场地，被上诉人与业主协议通过出售方式约定车库的归属，符合根据物权法第74条之规定。三、上诉人和被上诉人通过合同的方式约定架空层的归属符合法律规定，原审法院认定正确。四、被上诉人在通过投资合法建造依法取得对架空层车库储物间的专有所有权后，采取出售的方式处分这些车库和储物间的行为完全符合物权法及司法解释的规定。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人提出的长沙市岳麓区城西公寓小区1至6号栋每栋房屋一楼架空层车库及杂物间属于全体业主共有的上诉理由在事实和法律方面证据不足，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所标的专有部分：（一）具有构选上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记为特定业主所有权的客体。所以认定本案诉争的架空层车库、储物间属于城西公寓小区建筑物的专有部分，符合法律规定。架空层车库和储物间不能安装板式闸门并不意味其不能安装其他形式的门、锁，构造的独立性也不是以是否可以安装门作为标志，而是以是否可以和其他建筑部分明确区分为标志，架空层车库和储物间和整栋建筑物相连的外墙部分，属于物业的共有部位，而车库和储物间内在的部位，则属于购买者个人负责维护。根据物权法第74条之规定：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定，被上诉人和业主协议通过出售方式约定车库归属是完全符合法律规定的。综上原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人长沙市岳麓区城西公寓小区业主委员会的上诉理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人长沙市岳麓区城西公寓小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年一月二十二日
书记员 金新贵
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。