天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0111民初7413号
原告：张昊，男，1991年4月1日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：姚丽萍，女，1967年8月6日出生，汉族，住天津市南开区。系张昊之母。
委托诉讼代理人：李月一，天津元泽律师事务所律师。
被告：天津益博置业发展集团有限公司，住所地天津市河西区越秀路越秀大厦A座601。
法定代表人：张芝安，董事长。
委托诉讼代理人：钮志鸿，该公司经理。
第三人：刘云鹄，男，1983年9月2日出生，汉族，住天津市河西区。
原告张昊与被告天津益博置业发展集团有限公司、第三人刘云鹄预约合同纠纷一案,本院于2017年8月16日立案受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序于2017年9月4日、2017年10月27日和2018年1月3日公开开庭进行了审理。原告张昊之委托诉讼代理人姚丽萍、李月一，被告天津益博置业发展集团有限公司之委托诉讼代理人钮志鸿，第三人刘云鹄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张昊向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行认购协议，协助原告办理恒益隆庭9-3-202号房屋过户登记手续；2.诉讼费由被告承担【诉讼过程中，原告变更诉讼请求为被告退还首付款382170元、双倍返还定金40000元并赔偿自2017年1月11日至实际给付之日止的利息（以402170元为基数，按照同期银行贷款利率的四倍计算）】。事实及理由：被告为诉争房屋权利人，拥有售房资格。2016年7月18日，原、被告签订了恒益隆庭9-3-202号房屋的《认购协议》，约定被告以1302170元价格将房屋出售给原告。约定的付款方式为定金20000元，2017年5月31日前交付首付款382170元，余款900000元选择贷款方式支付。原告当日在被告售楼处向被告工作人员支付定金20000元，后被告向原告出具收据。2017年1月11日，原告按照被告工作人员指示通过银行转账方式支付购房款382170元，被告出具收据。被告在2017年1月12日将房屋交付原告。被告应该与原告签订正式的商品房买卖合同及办理相应的后续手续，被告拒绝办理至今，故诉至法院。
被告天津益博置业发展集团有限公司辩称，原告提交的认购协议及收据上的被告公司公章全部是伪造的。被告没有与原告签订过合同，也没有给原告办理过任何入住手续。被告在2015年就将诉争房屋出售给第三人。此外，被告销售人员俞海涛已经被公安机关刑事逮捕，被告没有关于原告购买房屋的任何信息。不同意原告变更的诉讼请求，被告没有收到款项，并且利息按照银行贷款利率四倍计算没有依据。
第三人刘云鹄述称，涉案房屋是第三人从被告处购买的，第三人与被告签订了认购协议，被告收取第三人交付的购房全款并且将房屋交付给第三人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
原告提交的一份2016年7月18日的《认购协议》载明：甲方为被告，乙方为原告，乙方购买甲方位于天津市西青区精武镇牛坨子村恒益隆庭9-3-202号房屋，成交价格为1302170元，乙方于2016年7月18日交纳定金20000元，于2017年5月31日交纳首付款382170元，余款办理贷款。该认购协议中甲方经办人签名为张琳并加盖了“天津益博置业发展集团有限公司销售部”印章。原告提交的收款收据载明：2016年7月31日，今收到张昊交来定金（9-3-202）房款20000元；2017年1月11日，今收到张昊交来首付款（9-3-202）房款382170元。该两张收据均加盖了“天津益博置业发展集团有限公司财务专用章”，收款人签名为“俞”。原告提交的银行转账业务客户回执载明：“*昊于2017年1月11日转给*海涛款项382170元。
原告称在被告售楼处与被告签订的《认购协议》，定金交给了被告工作人员张琳，张琳带原告去打款，款项打到了被告工作人员俞海涛的账户，张琳和俞海涛的行为是职务行为。被告经质证认为原告提交的《认购协议》及收据均不是被告出具的，俞海涛虽为被告销售经理，但原告将款项转账给了俞海涛个人。被告申请对收据中的财务专用章真伪进行鉴定。本院认为，根据本案审理查明情况，被告提出的该项申请与待证事实无意义，本案没有进行印章真伪鉴定之必要。
第三人称于2015年9月14日从被告处购买恒益隆庭9-3-202号房屋，价款为1000000元，于2016年1月30日办理了入住手续。第三人提交的日期为2015年9月14日的《认购协议》载明：甲方为被告，乙方为第三人，乙方购买甲方位于天津市西青区精武镇牛坨子村恒益隆庭9-3-202号房屋，成交价格为1000000元，款项于2015年9月14日一次性支付。第三人提交的收据载明：今收到刘云鹄交来定金+房款（9-3-202）1000000元。第三人提交的收据载明：2016年1月30日，今收到刘云鹄交来的9-3-202的水费249元、电费147元。第三人提交的其妻子唐玲莉的银行转账流水载明：唐玲莉于2015年9月14日向被告转账1000000元。
被告经质证认可第三人提交证据的真实性，认可房屋已交付第三人使用。
本院认为，第三人与被告签订的《认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。该《认购协议书》具有预约合同形式，第三人已经按约向被告支付全部房款，被告已经将房屋交付给第三人使用，故被告与第三人之间已经形成事实房屋买卖合同关系。
原告在售楼处与被告签订了《认购协议》，被告工作人员张琳及俞海涛收取了原告交纳的定金及首付款，张琳及俞海涛的行为应为职务行为，被告应认定为《认购协议》的相对人。双方签订的《认购协议》，欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，该《认购协议》应当认定为预约合同。现被告不能履行该《认购协议》，应当向原告返还首付款382170元。
关于被告是否应当双倍返还定金的问题。原告与被告成立预约合同法律关系，所涉定金20000元是双方为签订《天津市商品房买卖合同》而设立的担保，其性质属立约定金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，现双方因被告原因未能订立《天津市商品房买卖合同》，被告按约应当双倍返还原告定金40000元。
关于被告是否应当赔偿原告利息损失的问题。预约与本约的区别关键在于合同义务的差异，预约的合同义务主要为订立本约，而本约的合同义务为按照本约履行。合同义务的差异决定预约与本约的违约损害赔偿范围不同。本案原、被告形成预约合同关系，本约尚未订立。综合考虑当事人在缔约过程中的过失及过错程度、双方在《认购协议》中约定的义务及民事赔偿的“填平”原则，被告违约损害赔偿范围为原告已付款项利息损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。经核算，自自2017年1月11日至2018年1月25日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，原告已付款402170元的利息损失为20111元。因此，适用定金罚则由被告赔付的20000元不足以弥补原告的损失。鉴于原告同时提出双倍返还定金以及要求被告自2017年1月11日支付利息损失的主张，就该两项诉讼请求，本院依法支持自2017年1月11日至实际给付之日止的利息（以402170元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。原告主张按照同期银行贷款利率四倍计算，没有法律依据。
综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张昊返还首付款382170元、返还定金20000元。
二、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张昊支付自2017年1月11日至实际给付之日止的利息（以402170元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
三、驳回原告张昊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4816元，诉讼保全申请费5000元，全部由被告天津益博置业发展集团有限公司负担（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 桂 炉
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 岳春林
附本案所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：
依法成立的合同，自成立时生效。
……
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
3.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：
当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
5.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：
买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
6.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。