宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初3216号
原告（反诉被告）：朱丽君，女，1983年4月8日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
委托代理人：张建辉，浙江民理律师事务所律师。
委托代理人：吴兰英，浙江民理律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波企赢资产管理有限公司，统一社会信用代码91330203053845170B，住所地宁波市海曙区丽园北路668号〈1-1〉-28。
法定代表人：崔赢，董事长。
委托代理人：张奇，浙江导司律师事务所律师。
原告朱丽君为与被告宁波企赢资产管理有限公司（以下简称企赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月4日诉至本院，本院于同日立案受理，适用简易程序进行审理，于2016年9月14日公开开庭进行审理，后因案情复杂，遂转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年8月18日再次公开开庭进行审理。原告朱丽君委托诉讼代理人张建辉、被告企赢公司的委托诉讼代理人张奇到庭参加诉讼。期间，被告企赢公司提起反诉，本院审查后予以受理，并决定合并审理。原告朱丽君申请本院对案涉店铺装修进行鉴定，本院依法作出司法鉴定决定，然因案涉店铺装修已拆除，仅有现场光盘致司法鉴定未能展开。本案现已审理终结。
原告朱丽君起诉称：2015年10月，原告向被告承租位于浙江省宁波市和××号房屋，面积160平方米，用于经营VIVILOOK集成店，双方签订《1844房屋租赁合同》一份，约定房屋租赁期自2015年10月1日起至2018年9月30日止，原告享有一个月的装修免租期。合同签订后，原告开始装修店铺，并向被告缴纳了履约保证金65700、三个月的租金65700元、物业管理费21900元、物管履约保证金21900元、质量保证金20000元、装修押金10000元。随后原告开始进行装修，并支付装修费及设计费490000元。然而2015年11月13日，浙江省宁波市海曙区市场监督管理局向原告出具《行政告诫书》，要求原告在收到该通知之日起30日内办妥营业执照。为此，原告多次与被告交涉，要求被告提供办理营业执照所需的合法经营场地证明，但被告一直没有提供，致原告无法正常营业。2016年7月，被告又擅自强行拆除被告店铺，给被告造成巨大损失。故原告诉至法院，要求判令：1.解除原、被告于2015年6月签订的《1844房屋租赁合同》；2.被告返还原告已经缴纳的租金65700元、履约保证金65700元、物业管理费21900元、物管履约保证金21900元、质量保证金20000元、装修押金10000元，并赔偿原告支出的设计费、装修费损失490000元。
被告企赢公司当庭答辩称：同意解除双方签订的《1844房屋租赁合同》，但被告能够为原告提供办理营业执照所需的材料，因原告自身原因未能办理，故被告无需返还原告已缴纳的费用亦无需承担赔偿责任，请求法院驳回原告全部诉请。
反诉原告企赢公司反诉称：2015年6月，原、被告签订《1844房屋租赁合同》一份，约定反诉被告向其承租位于浙江省宁波市和××号房屋，租期自2015年10月1日至2018年9月30日，装修期自2015年10月1日至2015年10月31日，租金自免租装修期届满后次日收取，然反诉被告仅支付两个月租金及物业管理费后未再支付任何租金。2016年6月24日，反诉原告向反诉被告寄送《合同解除函》，要求解除合同、收回房屋并支付相应费用，然反诉被告未支付。故反诉原告提起反诉，要求反诉被告支付拖欠的场地使用费102000元，物管费41300元及违约金30000元，以上合计173300元。
反诉被告朱丽君答辩称：其得知相关部门要求涉案地块商户停止经营、该地块为地下车库无法办理营业执照一事后，经与反诉原告沟通未果，反诉原告停止装修，且一直未曾开业，且反诉原告未提前通知也未征得其同意即在2016年夏将其店铺拆除，故系反诉原告违约在先，其无需支付租金，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告朱丽君针对本诉和反诉向本院提交下列证据材料，经被告企赢公司质证，本院认定如下：
证1.网页资料一份，拟证明被告在中国招商网发布招商信息、1844广场的招商需求、项目简介的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以认定；
证2.《1844房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁合同关系及租赁合同约定的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院予以认定；
证3.发票、收据若干份，拟证明原告依约向被告交付房屋租金65700元、物业管理费21900元、履约保证金65700元、物业费履约保证金21900元、质量保证金20000元、装修押金10000元的事实。经质证，被告对该证据无异议，本院对该组证据予以认定；
证4.EMS快递单、EMS查询记录、律师函各一份，拟证明因被告出租给原告的房屋不符合办理营业执照要求，原告于2016年2月19日委托律师致函被告要求被告处理相关事宜的事实。被告对该份证据真实性无异议，但认为营业执照是可以办理的，是原告一直没有交付有关材料才未办妥。经审查，本院对该份证据予以认定，能够证明原告主张的事实；
证5.《施工合同》及收条、《VI设计合同书》及收款收据、《委托设计合同》及收款单、《VIVILOOK店面软装布置合同》及收款收据各一份，拟证明原告为装修案涉店铺，支付设计费、施工费事实。被告对真实性有异议，认为原告未提交打款证明，难以证明其已实际支付上述款项。本院认为，原告对案涉店铺进行装修并支出相应费用是客观事实，且其中部分款项能与证7相互印证，故本院对该组证据予以认定，能够证明原告主张的待证事实；
证6.银行流水单一份，拟证明原告通过转账方式支出各项费用337000元的事实。被告对原告支付给董明的设计费39000元、支付给张康的100000元硬装费予以认定，但认为支付马优群的部分费用是在收到《行政告诫书》后出具，属于原告自行扩大损失。本院认为，装修款支付有滞后性，且双方就是否履行合同也进行了一段时间的磋商，故不应认为原告自行扩大损失，本院对该组证据予以认定；
被告企赢公司针对本诉和反诉向本院提交下列证据材料：
证7.办理证照通知书、营业执照复印件各一份，拟证明被告已通知向原告办理营业执照及下沉广场已有商铺办理营业执照的事实。经质证，原告对关联性有异议，认为该证据不能证明该处可以办理营业执照的事实。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对其关联性在后详述。
证8.催缴函一份，拟证明原告一直拖欠租金的事实。经质证，原告对该真实性无异议，但认为被告违约导致合同目的无法实现，原告不需支付租金。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对其关联性在后详述。
证9.《协议解除函》一份，拟证明因原告拖欠租金，其于2016年6月24日通知原告《1844房屋租赁合同》已解除的事实。原告对该证据有异议，认为被告违约，并不具有合同解除权。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对其关联性在后详述；
证10.《宁波市海曙区人民政府关于明确1844•和义商业广场有关事宜协调会的备忘录》一份，拟证明经协调，案涉店铺可以办理营业执照，但因原告自身原因未去办理的事实。原告对关联性有异议，原告在办理营业执照过程中，确因案涉店铺处于地下车库而未能办理营业执照。对该份证据，本院将结合争议焦点，留后阐述。
经审理，本院认定如下事实：
2015年10月，原、被告共同签订《1844房屋租赁合同》一份，约定：被告出租给原告的房屋坐落于宁波市和××号，建筑面积160平方米，用于经营VIVILOOK，经营项目为服装、咖啡等，租赁期自2015年10月1日起至2018年9月30日止，被告给予原告1个月的装修期（至2015年10月31日），原告应在装修期满次日开业，装修期内无需支付租金，但需支付物业费；第一个租金计收年度的日租金额为每平方4.5元，月保底租金21900元；自本合同签约后15日内，原告应向被告支付履约保证金65700元；被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的租金、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。合同签订后，原告先后向被告缴纳了履约保证金65700元、三个月的租金65700元、三个月的物业管理费21900元、物管履约保证金21900元、质量保证金20000元、装修押金10000元，并委托VIVILOOK总店进行装修设计，并对涉案房屋进行了装修。其中装修设计费及装修款中通过银行转账方式支付的费用为337000元。2015年11月13日，南门市场监管所向该经营区块商家发出《行政告诫书》，认为该区块内商家均未领取营业执照，在海曙区广场内擅自从事有关经营活动，要求各商家在收到文书起30日内办妥营业执照。原告与被告协商未果后停止装修，未正式营业。2016年1月19日，宁波市海曙区人民政府召开会议，明确：考虑1844广场地下商业开发需要，在满足停车功能需求、消防安全的情况下，原则同意对1844广场现有B1层（LG层）区域面积约1200平方米的非机动车停车库临时改变使用性质，开设文化产业及其配套的创意零售、水吧咖啡吧等品类项目，经营铺位数不超过现有的铺位数。2016年6月24日，被告向原告发送《合同解除函》，告知原告因其未按约缴纳租金，被告宣布解除合同。2016年7月，被告在未征得原告同意情况下，擅自将案涉店铺内装修拆除、用品搬离。
本案争议焦点有二：一、案涉《1844房屋租赁合同》解除的违约责任分担及合同解除时间；二、案涉《1844房屋租赁合同》解除后，双方应承担的相应责任。
关于争议焦点一：案涉店铺位于和××号，位于1844广场地下下沉广场，该区域不符合经营条件，难以办理营业执照。虽然宁波市海曙区人民政府于2016年1月19日召开会议，对1844广场地下车位用于商业经营进行协调，但要求在满足停车功能需求、消防安全的情况下，开设文化产业及其配套产业。但原告租赁房屋主要用于进行服装等零售，不属于文化产业范畴，故本院认为，现有证据表明，被告提供的租赁物不符合经营要求，致原告难以实际开展经营，合同目的难以实现，且被告未能举证证明其对地下车位进行重新规划，符合停车功能需求、消防安全要求。原告要求解除房屋租赁合同合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告以向本院起诉的形式要求解除合同，本案起诉状副本于2016年8月9日送达被告，被告亦同意于起诉状副本到达之日解除，故案涉《1844房屋租赁合同》于该日解除。
关于争议焦点二：案涉《1844场地使用协议》约定：因被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的场地使用费、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。按照合同约定，原告免租期至2015年10月31日，其主张于2015年10月1日接收案涉店铺并开始装修，2015年11月中旬停止使用场地，故其应支付自2015年11月1日至当月15日的场地使用费10950元，并支付自2015年10月1日至2015年11月15日的物业管理费10950元，其已经缴纳的场地使用费、物业管理费在扣除上述费用后，被告应予返还，即被告应返还原告租金54750元、物业管理费10950元。关于赔偿损失部分，因案涉店铺装修已被被告擅自拆除，难以开展鉴定，原告主张其为装修已实际支付490000元，并提供了其中337000元的支付凭据。对此，被告对原告的装修支出部分予以认可，部分认为证据不足。本院认为，被告虽对装修费用金额有异议，但其未经原告同意即拆除案涉装修，致本案难以对装修价值进行司法鉴定，该无法进行司法鉴定的不利后果应由被告负担。但原告支付的部分费用为软装费用，原告也认可仅有小部分软装物品在店内一并被拆除，大部分软装物品尚在订购商处，该装饰、衣架、衣柜、灯具为可移动、可再次利用物品，不应一并要求被告赔偿。综上，本院酌定原告损失的装修价值为400000元。因案涉店铺位于地下车位，被告亦告知原告该情况，原告对地下车位能否经营商店未尽到审慎审查义务，对损失的造成亦应承担相应次要责任，本院酌情认定被告应赔偿原告装修损失320000元。故原告有权要求被告返还租金54750元、物业管理费10950元、履约保证金65700、物管履约保证金21900元、质量保证金20000元、装修押金10000元，超出部分，不予支持。对于反诉原告企赢公司要求反诉被告朱丽君向其支付场地使用费102000元，物管费41300元及违约金30000元的反诉请求，本院不予支持。
综上，本院认为：原、被告签订的《1844房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方应当按照按合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付租金、履约保证金等费用，被告理应向原告提供符合经营要求的租赁物。然因被告未依约提供符合约定的租赁物，原告有权主张上述合同于起诉状副本送达被告之日即2016年8月9日解除，并要求被告返还租金54750元、物业管理费10950元、履约保证金65700、物管履约保证金21900元、质量保证金20000元、装修押金10000元，并赔偿损失320000元。对原告超出部分的诉请，本院不予支持。对反诉原告企赢公司的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）朱丽君租金54750元、物业管理费10950元、履约保证金65700、物管履约保证金21900元、质量保证金20000元、装修押金10000元，并赔偿损失320000元；
二、驳回原告（反诉被告）朱丽君的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费10752元，反诉案件受理费1883元，均由被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 叶丹
审 判 员 刘晶
人民陪审员 曹婕
二〇一七年八月二十八日
代书 记员 方静
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第（一）项（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。