文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初16709号原告：广州市汇毅物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区工业园建中路51-53号新太科技大厦518室，统一社会信用代码91440106761900345Q。法定代表人：刘伟，董事长。委托代理人：朱征宇、邵林枫，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：上海奥飞游戏有限公司，住所地上海市普陀区真北路958号20幢1316室，统一社会信用代码91310107MA1G00RB5H。法定代表人：张铮，总经理。委托代理人：汤杨，该司职员。第三人：刘伟，男，1965年5月1日出生，汉族。委托代理人：朱征宇、邵林枫，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告广州市汇毅物业管理有限公司（下简称汇毅公司）诉被告上海奥飞游戏有限公司（下简称奥飞公司），第三人刘伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇毅公司及第三人刘伟的共同委托代理人朱征宇，被告奥飞公司的委托代理人汤杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇毅公司诉称：2016年4月5日，原告、第三人与被告签订两份《租赁意向书》，约定被告有意承租第三人位于广州市天河区建中路64、66号东塔九层、西塔九层面积2905.4923平方米及西塔十层面积750平方米的场地（共计3655.4923平方米）作为办公使用，租赁期三年，并承诺在签订正式《租赁协议》时，与原告签订《物业管理服务合同》，且原告与被告在《租赁意向书》第一条第2项约定物业管理费每月每平方米9元，支付时间为每月5日前。签订《租赁意向书》时，被告知道其有意承租的场地仍由原租客广州博冠信息科技有限公司（下简称博冠公司）租用，租期未到且退租时间未定，并约定第三人交付租赁房产时间不晚于2016年7月15日。签订意向书后，原告、第三人为了履行在2016年7月15日前向被告交付租赁房产的约定义务，立即与博冠公司进行了多次协商，付出了巨大代价才与博冠公司达成提前退场协议，并在2016年7月6日腾空租赁房产，2016年7月7日向被告发出收楼通知书。但被告于2016年7月11日突然书面通知原告，拒绝按约定租赁第三人的房产。原告认为，基于对被告的信任，原告、第三人为履行与被告签订的《租赁意向书》，付出了巨大的代价提前解除与博冠公司的租赁合同，在2016年7月6日腾空租赁房产，被告拒绝履行《租赁意向书》约定的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身权益，原告特此提起诉，请求法院判令：一、被告赔偿原告物业管理服务费损失80428.29元；二、被告承担本案诉讼费用。被告奥飞公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告要求被告赔偿损失80428.29元没有事实和法律依据。被告与原告及第三人签订了两份《租赁意向书》，分别就位于广州市天河区建中路64、66号东塔九层、西塔九层及西塔十层的场地租赁及物业服务事宜进行了约定。但第三人未能出具西塔十层场地的所有权证明。该西塔十层实为第三人私自加盖的违章建筑，未通过消防验收、没有合法的产权证明。被告基于保护自身合法权益、员工生命安全及法律法规、规章制度考虑，决定放弃租赁第三人的房产，此举合理合法，未违反先合同义务。因此，被告未能与原告签订正式的物业服务协议，其主要原因在于第三人未能提供符合出租条件、具有合法产权及符合我国强制性法律的租赁房产，存在过错、违反了先合同义务。原告的法定代表人即为第三人，在签订《租赁意向书》之前，原告不可能不知晓租赁房产中的西塔十层没有产权证明、没有通过防火验收、属于违法加建的情况。同时，鉴于原告为物业公司，根据《解除协议》可以判断其长期以来向租赁房产的租户提供物业服务，也能够充分证明其了解租赁房产不合法的现状。根据《物业管理条例》第四十五条第一款“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”根据《广东省物业管理条例》第五十五条“物业管理区域内禁止下列行为……（五）违法搭建建筑物、构筑物……物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。”原告不但不依职责追究第三人的责任，还恶意串通第三人，隐瞒租赁房产的违法现状，捏造租赁房产的有关材料已经物业公司审核且物业公司长期向第三人的租户提供合法服务的假象，与被告签订《租赁意向书》。由上可见原告就正式租赁协议与物业服务协议未签订具有严重过错，且恶意明显，违反了先合同义务，也违反了《租赁意向书》的约定。原告提交的证据《解除协议》不能证明其因正式物业服务协议未签订遭受了任何实际损失，相反，能够充分证明起诉状中“原告、第三人为了履行在2016年7月15日前向被告交付租赁房产的约定义务，立即与博冠公司进行了多次协商，付出了巨大代价才与博冠公司达成提前退场协议”与事实不符。原告主张的赔偿额没有任何事实依据。第三人未能提交任何证据证明其曾在2016年7月15日将租赁房产退场清空，第三人向被告发出《收楼通知书》，但该函没有签字、盖章，不能断定该函是否为该第三人出具、是否为第三人真实的意思表示。因此，该函不能证明第三人按时将租赁房产清场。如第三人未能按时清退场地，导致物业服务协议未能签订，应当由第三人承担全部责任。被告租赁新办公场地的初衷是原办公场所已无法满足公司发展需求，出于集中办公，降低运营及沟通、管理成本的考虑，与原告和第三人磋商租赁两层写字楼，本应签订一份《租赁意向书》。但原告及第三人利用被告工作人员没有法律知识的弱点，欺骗被告与其签订两份《租赁意向书》，意图规避其部分租赁场地为违章建筑的现状。而被告鉴于办公需求如单独租赁任何一部分租赁场地，均会导致两份租赁协议无法实现合同目的。因此未能签订东、西塔九层和西塔十层的租赁协议的全部责任在于原告和第三人。被告未能签订正式物业服务协议的原因在于租赁房产的违法情形。即使被告不签订租赁协议的原因是“运营规划变更”，但“运营规划变更”致使立约失败并不必然应承担缔约过失责任。双方签订预约协议，说明双方还在磋商过程中，存在不确定的因素以致于尚不能签订本约。预约协议制度之所以存在，正是因为商业运营规划变更在商业经营过程中是非常常见、合理的，绝不是“违背诚实信用原则”的行为。因此，原告仅以被告“运营规划变更”即主张被告违背诚实信用原则、应承担缔约过失责任，理由并不充分。原告未能提出任何证据证明其损失，也未能说明赔偿数额的计算依据，应当承担举证不能的不利后果。因此原告的诉讼请求理应被驳回，诉讼费用理应由其承担。综上所述，被告不存在缔约过失责任或侵权责任，原告无权要求被告赔偿损失。同时，因原告与第三人的严重过错导致物业协议没有签订，故应当判令原告与第三人共同承担相关损失。第三人刘伟述称：同意原告的诉讼请求，与原告意见一致。经审理查明：根据编号分别为粤房地权证穗字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号的房地产权证显示，刘伟是广州市天河区建中路64，66号东901-906（下统称东塔9层房产）的产权人；根据编号分别为粤房地权证穗字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号的房地产权证显示，刘伟是广州市天河区建中路64，66号西901-906（下统称西塔9层房产）的产权人。2016年4月5日，奥飞公司（甲方）、刘伟（乙方）、汇毅公司（丙方）签订了《租赁意向书》（下简称《意向书一》），约定甲方有意承租乙方位于东塔9层房产与西塔9层房产面积共2905.4923平方米的场地作办公使用，租赁期限为三年，同时甲方同意与乙方选聘的物业公司丙方签订《物业管理服务合同》，合同期限同租赁期限；现因该场地仍由原租客博冠公司租用，博冠公司明确将提前退租，具体退租时间未最终确定，但乙方应保证租赁房产交付予甲方的时间不晚于2016年7月15日；各方同意在博冠公司正式确定退租后7个工作日内，由甲方与乙方签订《租赁协议》和甲方、丙方签订《物业管理服务合同》；《租赁协议》的租金标准为第一年每月每平方米103元，每月租金合计299266元，第二年起每年递增5%，支付时间为每月5日前支付当月租金；《物业管理服务合同》中的物业管理费标准为每月每平方米9元，每月管理费合计26149元，支付时间为每月5日前支付当月管理费；本意向书签订后3个工作日内，甲方应向乙方支付定金共计50000元，乙方收到该定金后，向甲方开具收款收据，保证在博冠公司退租后，不再将该租赁场地租赁给其它方，同时保证在交付日期前将租赁房产交付予甲方；租赁房产交付时间最迟为2016年7月15日，具体交付时间以博冠公司正式退场第二天起算；但不得晚于上述交付日期；如在交付日期前，乙方与博冠公司退租及能在交付日期前交付租赁房产，而甲方不愿与乙方及丙方按本意向书约定签订正式租赁协议及物业管理协议的，乙方有权没收甲方支付的定金等。同日，奥飞公司（甲方）、刘伟（乙方）、汇毅公司（丙方）还签订了另一份《租赁意向书》（下简称《意向书二》），约定甲方有意承租乙方位于广州市天河区建中路64，66号西塔十层面积共计750平方米的场地（下简称西塔10层房产）作办公使用。上述《意向书二》除了约定《租赁协议》的第一年每月租金合计77250元，《物业管理服务合同》中的每月管理费合计6750元外，其余内容与《意向书一》相同。2016年4月7日，奥飞公司以银行转账方式向刘伟支付了100000元；2016年4月8日，刘伟向奥飞公司分别出具了两张《收款收据》，分别确认收到奥飞公司支付的东塔9层房产和西塔9层房产的定金款50000元、西塔10层房产的定金款50000元。2016年6月19日，刘伟（甲方）、博冠公司（乙方）、汇毅公司（丙方）签订了《解除协议》，约定鉴于乙方于2013年9月向甲方租赁西塔9层房产及西塔10层房产，于2014年6月向甲方租赁东塔9层房产，双方就此分别签署了三份《租赁协议》，租期分别至2016年9月15日及2017年6月15日；就前述租赁场地的物业管理事宜，乙方、丙方相应签署了三份《物业管理服务合同》；乙方由于自身经营规划，同时三处租赁场地之《租赁协议》到期时间不一、不利于整体办公安排，于2016年3月向甲方沟通整体退租的意向，希望在2016年9月30日一并退出租赁场地；为避免双方出现损失，甲乙双方同意由甲方提前向第三方进行意向招租，确定该等租赁场地之意向租户后双方再就整体退租事宜进行最终协商；甲方于2016年4月5日引进了意向租户奥飞公司，由于奥飞公司对场地使用的需求较为急迫，要求必须于2016年7月15日前承租该等租赁场地，并就此意愿多次向甲、乙、丙沟通；现各方就乙方提前退出租赁场地、提前解除与丙方之间的三份《租赁协议》《物业管理服务合同》等事宜，达成以下协议：甲、乙双方相互谅解，乙方同意应奥飞公司的要求，在2016年7月15日前完成退租手续，以减少各方因此造成的损失；自乙方实际从场地迁出完成退场的次日，甲乙双方之间签署的三方《租赁协议》解除；由于乙方是应甲方的新租户的多次催促，配合甲方新租户的进场时间而提前进行退租，因此，甲方不因该等提前退租事宜追究乙方提前退租的责任，并在乙方如期将租赁场地腾空交还给甲方后，将乙方根据三份《租赁协议》支付的租赁押金一次性、全额、无息退还给乙方；乙、丙双方之间签署的三份《物业管理服务合同》亦于乙方实际迁出完成退场的次日提前解除；丙方将乙方根据该三份《物业管理服务合同》支付的水电周转金一次性、全额、无息退还给乙方等。2016年7月7日，刘伟、汇毅公司向奥飞公司发了《收楼通知书》，内容为奥飞公司与业主刘伟、汇毅公司于2016年4月5日签订《租赁意向书》，现原租客博冠公司已于2016年7月6日搬离东塔9层房产、西塔9层房产、西塔10层房产，完成退场手续，现租赁场地已符合交场条件，特通知奥飞公司前来办理接收，并签订正式的《租赁协议》及《物业管理服务协议》。2016年7月11日，奥飞公司向刘伟、汇毅公司发出了《不租赁通知书》，内容为奥飞公司与刘伟、汇毅公司于2016年4月5日签订《租赁意向书》，表明奥飞公司有意租赁东塔9层房产、西塔9层房产与西塔10层房产面积共计3655.4923平方米的场地作办公使用，并交付刘伟定金100000元；同时，奥飞公司确认于2016年7月11日收到刘伟与汇毅公司联名发出的《收楼通知书》；现因奥飞公司运营规划变更，不再需要租赁上述场地，故奥飞公司决定谢绝与刘伟、汇毅公司签订正式《租赁协议》及《物业管理服务合同》，关于定金及其他事宜，奥飞公司会另行与刘伟、汇毅公司协商。现汇毅公司以奥飞公司拒绝按照《意向书一》《意向书二》约定签订正式物业管理服务合同为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，奥飞公司称其在《不租赁通知书》中表示由于其运营规划变更而不再需要租赁西塔9层房产、东塔9层房产、西塔10层房产，故不与刘伟签订正式的租赁合同、不与汇毅公司签订正式的物业管理服务合同，该陈述内容只是商业措辞，实际上奥飞公司是由于刘伟、汇毅公司隐瞒了西塔10层房产是刘伟自行搭建的违章建筑、没有取得房地产权证的事实，而奥飞公司仅租赁西塔9层房产、东塔9层房产并不足以进行经营，故其在知道上述隐瞒的事实后拒绝与刘伟签订正式租赁协议、拒绝与汇毅公司签订正式的物业管理服务合同。刘伟确认西塔10层房产并未取得规划许可证、亦未取得房地产权证，但认为在签订《意向书一》《意向书二》之前，其已告知奥飞公司西塔10层房产是没有房地产权证的，而且奥飞公司也已实地察看，从实地察看就可以看出西塔10层房产是自行搭建的。另，根据奥飞公司提交的（2016）沪徐证经字第9848号《公证书》等证据以及双方当事人确认的事实显示，奥飞公司曾派工作人员郑绍伟与刘伟、汇毅公司的人员通过电子邮件方式进行沟通，刘伟、汇毅公司的人员曾于2016年3月22日向郑绍伟发出电子邮件，并附上租赁协议和物业管理服务合同、房地产权证、营业执照、业主身份证复印件。其中的房地产权证包括了西塔9层房产（即西塔901房-906房共六套房产）、东塔9层房产（即东塔901房-906房共六套房产），并无西塔10层房产的房地产权证。汇毅公司主张奥飞公司拒绝签订正式物业管理服务协议给其造成损失，要求奥飞公司赔偿损失80428.29元，其中包括：一、汇毅公司于2016年8月10日与新的承租人广州市卓业信息技术有限公司（下简称卓业公司）就九层一部分1050平方米房产签订《物业管理服务合同》，自2016年7月8日开始计算损失，至卓业公司开始计算物业管理服务费的日期2016年8月11日止，共计1个月2天，按照汇毅公司与奥飞公司约定的物业管理服务费每平方米9元/月计算，上述期间的物业管理服务费损失共计10080元。二、汇毅公司于2016年9月30日与广州小朋网络科技有限公司（下简称小朋公司）就九楼共计2085平方米、十楼共计700平方米房产签订《物业管理服务合同》，自2016年7月8日开始计算损失，至给予小朋公司开始计算物业管理服务费的日期2016年10月8日止，共计3个月，按照汇毅公司与奥飞公司约定的物业管理服务费每平方米9元/月计算；按照奥飞公司承租的西塔9层房产、东塔10层房产的面积2905.4923平方米，扣减了卓业公司承租的1050平方米计算（实际上奥飞公司承租九层整层故承租面积实际上并未计入部分分摊面积），上述期间九层另一部分的物业管理服务费损失共计50098.29元。三、西塔10层房产的物业管理服务费损失，刘伟拟出租给奥飞公司的面积为750平方米，实际出租给小朋公司的面积为700平方米，应当按750平方米计算汇毅公司的物业管理服务费损失，同样从2016年7月8日起计至2016年10月8日止，共计3个月，损失共计20250元。前述三部分损失共计80428.29元（10080元＋50098.29元＋20250元）。为予证明上述主张，刘伟提交了其与卓业公司于2016年8月10日签订的《物业管理服务合同》（约定座落位置为广州市天河软件园建中路64-66号第九层东塔部分，建筑面积1050平方米，服务管理期限自2016年8月11日至2019年9月30日止）、于2016年9月30日与小朋公司签订的《物业管理服务合同》两份（分别约定座落位置为天河软件园建中路64，66号佳都商务大厦东塔905-906房，西塔901-906房，建筑面积2085平方米，服务管理期限为2016年10月8日至2021年12月22日；座落位置为天河软件园建中路64，66号佳都商务大厦西塔10层，建筑面积700平方米，服务管理期限为2016年10月8日至2021年12月22日）。奥飞公司确认上述证据的真实性，但认为与本案无关。另，刘伟以奥飞公司拒绝按照《意向书一》《意向书二》约定签订正式租赁协议为由，向本院提起诉讼，本院以（2016）粤0106民初16708号案件立案审理。本院认为：刘伟、汇毅公司、奥飞公司签订的《意向书一》是各方的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规范，应属合法有效，各方应切实履行。根据已查明的事实可知，刘伟、汇毅公司已将按照《意向书一》的约定，于2016年6月19日与西塔9层房产、东塔9层房产的原承租人博冠公司签订了《解除协议》，并于2016年7月7日向奥飞公司发出《收楼通知书》，向奥飞公司表示博冠公司已于2016年7月6日搬离上述场地、通知奥飞公司接收上述场地并签订正式的《物业管理服务协议》。但奥飞公司却并未按照《意向书一》的约定在博冠公司正式确定退租后7个工作日内与汇毅公司签订《物业管理服务协议》，反而于2016年7月11日向刘伟、汇毅公司发出《不租赁通知书》，表示因自身运营规划变更不再需要租赁上述场地，决定拒绝与汇毅公司签订正式《物业管理服务协议》。奥飞公司的上述行为违反了《意向书一》的约定，应依法承担责任。汇毅公司提起诉讼后，奥飞公司又抗辩称其在《不租赁通知书》中关于因自身营运规划变更不需要租赁刘伟的房产只是商业措辞，其实际上是由于西塔10层房产为违章建筑、未取得房地产权证影响其整体承租故拒绝签订正式租赁协议。对此抗辩，本院认为，《不租赁通知书》是奥飞公司收到《收楼通知书》后自行向刘伟、汇毅公司发出的函件，现有证据并未显示该函件是奥飞公司是受到胁迫、欺诈等而作出违背其真实意思的表示；而且，根据已查明的事实可知，奥飞公司在与刘伟协商过程中，刘伟已于2016年3月22日向奥飞公司提供了租赁房产的房地产权证等相关资料，刘伟当时提供的房地产权证中并未包含西塔10层房产的房地产权证资料，奥飞公司对此未提出异议，并最终于2016年4月5日与刘伟、汇毅公司签订了《意向书一》《意向书二》，即在签订上述意向书前，奥飞公司对租赁房产的权属情况是清楚同意的。综上，奥飞公司的上述抗辩明显缺乏依据，有违诚实信用原则，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，刘伟、汇毅公司在签订《意向书一》后，基于对奥飞公司的信赖，按照《意向书一》的约定提前与原承租人博冠公司解除了租赁合同、物业管理服务合同，并在博冠公司搬离后向奥飞公司发出《收楼通知书》，在上述期间奥飞公司并未向刘伟、汇毅公司表示不履行《意向书一》。但在西塔9层房产、东塔9层房产空置后，奥飞公司在接到《收楼通知书》后却表示因自身运营规划变更而拒绝与刘伟签订正式租赁协议、拒绝与汇毅公司签订正式物业管理服务协议，在此情况下刘伟只能重新寻找新的承租人、汇毅公司只能待刘伟找到新的承租人后与新承租人签订物业管理服务协议，并由此造成了汇毅公司的物业管理服务费损失。因此，现汇毅公司要求奥飞公司赔偿损失的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。汇毅公司主张其实际损失为刘伟、汇毅公司向奥飞公司发出《收楼通知书》的次日即2016年7月8日起算，计至奥飞公司拒绝与刘伟签订正式租赁协议、拒绝与汇毅公司签订正式物业管理服务协议后，刘伟再将上述房产出租给卓业公司、小朋公司，且汇毅公司再与卓业公司、小朋公司签订物业管理服务协议约定的服务管理期限开始日期止的物业管理服务费损失，并主张该物业管理服务费损失应按照《意向书一》中约定的租赁面积2905.4923平方米、每月物业管理服务费标准9元/平方米计算，以此计算方式计算所得的物业管理服务费损失为60178.29元（10080元＋50098.29元），上述主张合理有据，本院予以支持。根据刘伟所确认的事实，西塔10层房产并未取得规划许可证、未取得房地产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，虽然奥飞公司因自身经营规划变更而拒绝按照《意向书二》约定签订西塔10层房产的正式租赁协议及物业管理服务协议，但由于上述房产并未取得规划许可证，汇毅公司要求奥飞公司赔偿西塔10层房产的物业管理服务费损失20250元的诉讼请求部分缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告上海奥飞游戏有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市汇毅物业管理有限公司赔偿60178.29元；二、驳回原告广州市汇毅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1810元，由原告广州市汇毅物业管理有限公司负担310元、由被告上海奥飞游戏有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  陈美良人民陪审员  潘玉英二O一七年六月二十九书 记 员  何靖文判决书已于2017年月日送达