广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初5895号
原告：段群，女，汉族，1982年9月8日出生，住湖南省祁东县。
委托诉讼代理人：卢碎丽，广东普发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑金法，男，汉族，1884年2月29日出生，住浙江省永嘉县，系原告丈夫。
被告：刘学送，男，汉族，1965年9月13日出生，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：何冰洋，广东法盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾祥新，广东法盛律师事务所实习律师。
第三人：东莞市万通信息咨询服务有限公司。住所地：东莞市厚街镇康乐北路。组织机构代码：61776553-X。
法定代表人：梁寿如，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。
第三人：朱艳丽，女，汉族，1969年7月5日出生，住浙江省温州市鹿城区。
原告段群诉被告刘学送，第三人东莞市万通信息咨询服务有限公司（以下简称万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，第三人朱艳丽申请作为第三人参与诉讼，本院经审查后依法同意其申请。本案由代理审判员詹杰适用简易程序独任审判，后因案情复杂转为适用普通程序，由代理审判员詹杰担任审判长，与人民陪审员方顺达、曾智生组成合议庭进行审理，先后于2016年8月19日、2016年10月10日、2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告段群及其委托代理人郑金法，被告刘学送及其委托代理人何冰洋，第三人万通公司的委托代理人林悦敏，第三人朱艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段群诉称：原、被告于2015年12月24日与居间方万通公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定：1.原告以总价740,000元购买被告位于东莞市××镇××村渡轮路××利澳花园阳光××楼××室的房产；2.原、被告双方应在居间方通知之日15天内备齐办理房屋过户所需资料，亲自到该房屋所属房管所办理产权过户手续；3.如被告违约，原告有权要求被告支付等额该物业转让总价的20%的违约金，且被告还需向居间方支付买卖中介服务的全部费用；4.因被告原因导致该房屋无法办理产权过户登记手续，被告应赔偿由此给原告造成的全部损失。原告于合同签订后积极履行合同义务，合同签订当日以银行转账形式向被告支付定金50,000元，并于2016年4月8日将所有银行按揭贷款所需材料通过快递的方式邮寄给居间方。但被告经原告及居间方多次催告办理房屋按揭贷款及房屋过户手续，拒不履行合同义务，后来明确告知原告将不再履行合同，且已经找到第三方将涉案房屋以高价出售。被告的该行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判决：1.被告继续履行涉案合同，并于判决生效后办理房屋产权证和土地使用权转让手续；2.被告向原告支付违约金148,000元；3.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1.解除原、被告及第三人万通公司签订的涉案的《房屋买卖居间合同》；2.被告按照涉案房屋的转让款总价的20%支付违约金；3.被告退还原告定金50,000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，从定金交付之日起计算至实际返还之日止）；4.被告向原告支付中介费损失14,800元；5.被告赔偿原告损失150,000元；6.被告承担本案诉讼费。
被告刘学送辩称：1.按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，变更诉讼请求的应当在举证期限届满前提出，本案第一次开庭时，法庭已经给了原告变更诉讼请求的机会，后第二次开庭，原告没有要求变更诉讼请求，今日是第三次开庭，若法庭仍允许原告变更诉讼请求，这不仅违反上述规定，同时也纵容原告不合理的诉讼行为，对被告也是不公正的。2.关于定金，如第一、二次开庭被告陈述的，涉案的《房屋买卖居间合同》作为主合同，其无效，定金合同当然无效，故定金应按合同无效的法律后果进行处理。3.原告要求按合同约定的价款20%支付违约金是没有依据的，因为合同无效，违约责任条款也是无效的，此外在上次庭审中，被告沿用深圳市中院房产庭2015年的会议纪要，该会议纪要明确（1）无论履行至何阶段，若是请求双倍返还定金的，一般支持；（2）定金阶段，一方违约金的，另一方按成交价的20%主张，支持5%至10%；（3）资金监管阶段违约的，另一方按成交价的20%主张，支持10%至15%。综合本案的有关情况，且退一步讲，即使被告违约，原告也只能要求双倍返还定金或按成交价5%至10%计算违约金，除此以外的索赔要求，不仅不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的立法精神和目的，同时它与珠三角各地的人民法院的司法实践也是相违背的。4.我国的合同法所规定的违约责任体系的性质是补偿性的，因此原告要求返还定金、按20%计算违约金的基础上，再要求按差价赔偿损失，这是没有任何法律依据的，也违反了公平原则及利益平衡原则。5.对于中介费，不应由被告承担，因为本案的第三人万通公司在这宗交易上存在重大过错，按照居间合同的性质，因第三人万通公司没有很好地履行自身的职责，导致原告与被告陷入本案诉讼，故第三人万通公司无权收取中介费。
第三人万通公司述称：万通公司已经促成原告及被告的交易，在交易过程中，原告与被告有对解除合同进行协商，万通公司也有约双方协商，但没有结果，万通公司对原告的诉讼请求没有异议。
第三人朱艳丽述称：涉案的房产系朱艳丽与刘学送共同出资购买，属于夫妻共同财产。卖房属于非因日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定。但是刘学送从未与朱艳丽协商过卖房的事宜。朱艳丽未在卖房合同中签名或者出具任何同意卖房的文件。原告无理由相信刘学送出售涉案房产系夫妻双方的共同意思表示。刘学送擅自处分夫妻共同财产，原告在买房时也未尽谨慎注意义务，原告与被告的房屋买卖行为无效。第三人为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判决：确认原告与被告的房屋买卖行为无效。
原告针对朱艳丽的请求，陈述如下：1.涉案合同，原告是与被告签订的，被告是完全民事行为能力人，而且被告是房屋100%的所有权人，根据房屋买卖居间合同第六条第二款，被告在签字时曾确认其是房屋的所有权人，能完全支配房屋，若有隐瞒房屋的情况，或因被告的原因导致房屋无法过户的，被告应赔偿原告所有损失。在签订合同时，房屋中介方及被告没有向原告提及被告是存在婚姻关系，且签订合同时，被告承诺涉案房屋不存在产权纠纷，其合法拥有，告知买受方与物业转让的重要事实，如婚姻关系的续存是卖方的责任及义务，买方无法得知卖方的婚姻状况及房屋的相关信息，要求买方在卖方出售房屋前去相关部门核实卖方的婚姻情况是没有法律依据的，也是不公平的，从第三人朱艳丽的申请书可知，被告在与原告的买卖过程中对原告是有所隐瞒的，试想，被告在隐瞒妻子的情况下卖房，那不可能告知买方其有妻子，若原告得知卖方有妻子，原告也不会买涉案房子。在2016年4月27日，原告才得知被告有婚姻关系的存续，被告告知不同意卖房，因为妻子不同意。事后中介有介入调解，在2016年5月3日前，已与被告达成协议，原告支付卖房期间的物业管理费及一次性支付房款，约定在2016年5月3日过户，这有通话录音为证。也是从这时开始，第三人朱艳丽得知卖房情况，但被告违反约定，没有办理过户。2.第三人朱艳丽提出的原告没有尽到注意义务，应当是指原告在买房前没有核实被告的婚姻情况，这没有法律依据，这是被告的义务与责任，原告在与被告签订涉案合同时，不可能得知被告的婚姻情况，原告也不可能能查询到被告的婚姻情况，原告在2013年4月已注销律师证，即原告无权去相关部门查询被告的婚姻情况。
被告刘学送针对朱艳丽的请求，陈述如下：1.第三人朱艳丽的申请书的申请事项是有明确的法律依据的。2.万通公司及原告对于被告的婚姻情况的陈述与事实不符，在卖房子时，房子的权属是被告个人所有还是被告与妻子所有，这是买方与中介方必须重视的问题，这涉及到卖方是否有权出售自己的房子。夫妻一方在出售房屋时，中介方要求夫妻另一方在合同中签名，这是二手房交易过程中的交易惯例。原告丈夫与被告是浙江省温州市人，是老乡，在被告与原告签订合同前，在双方的闲聊中，原告已经清楚知道被告的婚姻情况。根据日常生活法则，被告属于60后，在我国，该年纪应当已婚。被告在签订合同时还问过原告及中介方，说没有妻子签名是否可以，他们的答复是可以。刚才原告引用合同第六条第二款试图佐证对自己有利的主张，再次，被告请法院审慎地审查该条款，因为该条款是中介方提供的格式条款。
万通公司针对朱艳丽的请求，陈述如下：万通公司认为朱艳丽的申请没有意义，因为这属于被告与朱艳丽的婚姻关系纠纷，与原、被告及万通公司签订的房屋转让合同书是否有效无关。
经审理查明：2015年12月24日，被告刘学送（甲方）、原告段群（乙方）（委托代理人郑金法）、万通公司（丙方）共同签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定甲方刘学送将位于东莞市××镇××村渡轮路××号XX花园XXXX居X号楼XXXX的房屋（房产证编号为粤房地权证莞字第××号）转让给乙方段群，该房建筑面积为156.44平方米，转让价为740,000元，乙方于签署合同当天向甲方支付购房定金50,000元，过户登记当日乙方向甲方支付全部房价款的30%（含定金）即222,000元作为购房的首期款，剩余房款518,000通过银行按揭的方式支付，且双方特别约定因乙方的个人银行流水帐不足，导致乙方不能办理银行按揭贷款，现经甲、乙双方协商一致同意乙方开始做银行流水，于2016年6月31日前乙方要备齐所有贷款资料给丙方，和甲方的资料一起递给银行申请银行按揭贷款，在此期限内，甲、乙双方不能无故解除合约，如有违约，违约方需按本合同承担违约责任；乙方应在签署本合同时支付丙方中介服务费14,800元；甲、乙双方应在收到丙方通知之日15日内，备齐办理该房屋产权过户所需资料，到该房屋所属房管交易所办理产权过户手续并签署相关文件，否则视为违约；甲方或者乙方违反本合同约定（如拒不配合提供交易所需资料、逾期办理交易、按揭转让等相关手续、逾期交付房屋、逾期支付楼款等），违约方须按日向守约方支付该房屋转让总价1%的违约金，合同继续履行。逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，并要求违约方双倍返还定金或没收违约定金，并有权要求违约方支付等额于该物业转让总价20%的违约金，且违约方还须向丙方支付买卖中介服务费的全部费用；甲方保证是该房屋的合法所有权人，能完全支配和处理该房屋，不存在任何产权争议和债权债务纠纷，如存在隐瞒与该物业有关的重要事实或者提供虚假情况等行为，或者因甲方原因导致该房屋无法办理产权过户登记手续的，甲方应赔偿乙方及丙方的全部损失。签订上述合同当日，原告段群向被告刘学送支付了购房定金50,000元，向万通公司支付中介费14,800元。
另查，2016年4月8日，段群将办理银行按揭贷款的相关资料邮寄给了万通公司。2016年5月16日，段群的丈夫郑金法通过微信与刘学送聊天，聊天内容包括如下对话：“郑金法：刘哥，我是想要房子的，我买您房子就是想做备份的，那里离机场近，而且现在只要你们把字签好了。银行同意贷款就可以过户了，再拖着你，我都很闹心。是吧。”“刘学送：应该有人买了，我可能选择违约。”“郑金法：你确定要把这房子卖给别人么，刘哥”“刘学送：小郑：价格相差太大，现在可以卖到110万，隔壁有个新楼盘价格是13,000元。前天我去了沙田很多人解约”。段群另向本院提供了一份郑金法与刘学送的通话录音，在该录音中郑金法仍要求双方继续交易，但刘学送表示其妻子对其出售涉案房产有异议，且提出不同意按照原价格出售涉案房产。刘学送确认该录音的真实性，并主张通过该录音可知其妻子即本案第三人朱艳丽系不同意出售涉案房产的。
再查，刘学送与朱艳丽于1989年11月16日登记结婚。涉案房产通过购买所得，于2012年9月19日登记于刘学送名下，共有情况为单独所有。朱艳丽主张其于2016年4月得知刘学送出售涉案房产事宜，其以涉案房产属于夫妻共同财产、刘学送未经其同意擅自处分共有财产为由，主张涉案的《房屋买卖居间合同》无效。
庭审中，万通公司主张2016年5月，其有告知刘学送需要夫妻双方一起办理贷款手续，且朱艳丽曾和刘学送一起到银行办理相关手续，但后来因为段群与刘学送发生口角，致使未能办理贷款手续。段群则主张系被告先去办理相关手续，原告随后再去，故不清楚朱艳丽是否到场。朱艳丽则否认曾与刘学送一起到银行办理贷款事宜。
庭后，段群明确其可一次性支付涉案房产的转让款740,000元。
还查，在本案的审理过程中，段群向本院申请了财产保全，要求查封刘学送位于东莞市××镇××村渡轮路××号XX花园XXXX居X号楼XXXX的房屋（房产证编号为粤房地权证莞字第××号）。本院审查后，依法查封了上述房产。
以上事实，有《房屋买卖居间合同》、收据、中国建设银行转账凭条、顺丰速运详情单、微信聊天记录、房产证（粤房地权证莞字第××号）、录音光盘、录音资料、收款收据、结婚证、名片以及本案一审庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1.涉案的《房屋买卖居间合同》的效力；2.原告诉请解除涉案的《房屋买卖居间合同》是否合法；3.原告诉请的违约金是否合法；4.原告诉请的返还定金及利息是否合法；5.原告诉请的中介费损失是否合法；6.原告诉请的购房差价损失是否合法。
关于焦点一，涉案房产于刘学送、朱艳丽夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。但涉案房产的房屋产权证明确记载刘学送为涉案房产的所有权人，且系单独所有。段群基于此与刘学送签订涉案的《房屋买卖居间合同》，段群的信赖利益应受保护。刘学送亦未提供任何证据证明其与段群签订涉案《房屋买卖居间合同》时，涉案房产的价值远大于740,000元，也未提供证据证明其已告知段群涉案房产属于夫妻共同财产。故段群在与刘学送签订涉案《房屋买卖居间合同》时是善意第三人，合同约定的对价亦属合理。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”刘学送、朱艳丽主张涉案《房屋买卖居间合同》无效，于法无据，本院不予支持。
关于焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”朱艳丽作为涉案房产的共同共有人，在其明确不同意刘学送出售涉案房产的情况下，涉案房产的所有权不能转让给段群，故涉案的《房屋买卖居间合同》无法继续履行，现段群诉请解除涉案的《房屋买卖居间合同》，于法有据，本院予以支持。
关于焦点三，根据涉案的《房屋买卖居间合同》的规定，刘学送须保证系涉案房产的合法所有权人，能完全支配和处理该房产，如存在隐瞒与涉案房产有关的重要事实的，最终致使涉案房产无法办理过户手续的，刘学送应赔偿段群及万通公司全部损失。本案中，刘学送在签订涉案的《房屋买卖居间合同》时未告知段群及万通公司涉案的房产属于其与朱艳丽的夫妻共同财产，现朱艳丽不同意出售涉案房产，导致涉案的《房屋买卖居间合同》履行不能，即刘学送存在根本性违约。结合涉案的《房屋买卖居间合同》约定若一方迟延办理相关手续超过十天，守约方即有权解除合同的，并要求违约方支付等额于房屋转让总价20%的违约金。即双方约定的迟延履行致使合同解除的违约金已是房屋转让价的20%，根据公平原则，现刘学送存在根本性违约致使合同解除，段群亦可按照此标准诉请刘学送支付违约金，故段群诉请被告刘学送支付违约金148,000元，于法有据，本院予以支持。
关于焦点四，因涉案的《房屋买卖居间合同》已经解除，段群诉请刘学送返还已支付的购买涉案房产的定金50,000元，于法有据，本院予以支持。至于段群诉请的定金利息，因双方并未对此进行约定，即其该项诉请并无事实依据，本院对此予以驳回。
关于焦点五，根据涉案的《房屋买卖居间合同》的约定，涉案合同解除的，违约方应向丙方支付买卖中介服务的全部费用。现段群在2015年12月24日已将中介费14,800元支付给了万通公司，为避免诉累，现段群诉请刘学送向其支付该中介费14,800元，于法有据，本院予以支持。
关于焦点六，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金是以补偿性为主，本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方的损失。现段群并未提供证据证明双方约定的违约金低于其实际造成的损失，其主张的购房差价亦未实际产生。故本院认定段群诉请的损失在上述被告刘学送应支付的违约金中已经得到填补，故本院对段群的该项主张予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告段群、被告刘学送、第三人东莞市万通信息咨询服务有限公司于2015年12月24日签订的《房屋买卖居间合同》；
二、限被告刘学送于本判决发生法律效力之日即日向原告段群支付违约金148,000元；
三、限被告刘学送于本判决发生法律效力之日即日向原告段群退还定金50,000元；
四、限被告刘学送于本判决发生法律效力之日即日向原告段群支付中介费14,800元；
五、驳回原告段群的其他诉讼请求；
六、驳回第三人朱艳丽的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费12,357元，财产保全费1,270元，合计13,627元，由原告段群负担2,265元，由被告刘学送负担5,762元，由第三人朱艳丽负担5,600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 詹 杰
人民陪审员 方顺达
人民陪审员 曾智生
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 林香瑜