广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初10365号
原告：陈绕贵，男，1962年12月12日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：黄毅，系中山市三角镇法律服务所法律工作者。
被告：中山市恒通投资发展有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：江广标。
被告：江广标，男，1974年6月28日出生，汉族，住广东省中山市东区.
第三人：钟建平，男，1952年5月9日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，
第三人：罗柳珍，女，1967年9月25日出生，汉族，住广东省兴宁市，
第三人：罗伟强，男，1963年9月12日出生，汉族，住广东省兴宁市，
上述三个第三人的共同委托诉讼代理人：文建辉，系广东厚诚律师事务所律师。
原告陈绕贵与被告中山市恒通投资发展有限公司（下称恒通公司）、江广标，第三人钟建平、罗柳珍、罗伟强商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄毅，三个第三人的共同委托诉讼代理人文建辉到庭参加了诉讼。被告恒通公司、江广标去向不明，本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满，二被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.认定原告与被告恒通公司签订的《优先预定协议书》为商品房买卖合同；2.位于花园××、31卡商铺归原告所有，被告恒通公司过户登记至原告名下；3.被告恒通公司依约履行将位于花园××、31卡商铺交付的义务，逾期交楼应按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金给原告；4.被告江广标对被告恒通公司的上述债务承担连带责任；5.由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月20日，原告与被告恒通公司签订了《优先预定协议书》，约定：恒通公司在位于中山市××村的土地（土地使用证号：中府国用2011第0400107号）开发建设“琪玥花园”住宅小区；恒通公司计划销售之商品房尚未建成，尚未符合政府规定之预售条件；恒通公司承诺，如国家商品房预售政策不变，被告恒通公司将于2015年3月19日前取得《商品房预售许可证》及2016年9月19日前进行交楼；现原告决定向恒通公司优先预定（认购）“琪玥花园”的商铺，为此双方签署本协议如下：1、原告向恒通公司优先预定（认购）如下商铺：（1）“琪玥花园”8栋一层30卡商铺，建筑面积106.93㎡；（2）“琪玥花园”8栋一层31卡商铺，建筑面积117.56㎡,上述预定商铺总建筑面积合共224.49㎡；按建筑面积计算，预定商铺成交单价为每平方米10000元，成交总价（下称购房款）为2244900元；付款方式为原告在签订本协议后一日内向恒通公司支付“购房款”2244900元；恒通公司承诺，如国家商品房预售政策不变，被告恒通公司将于2015年3月19日前取得预售商品房的《商品房预售许可证》，取得预售许可证后通知原告到售楼中心按本协议约定的单价签署正式的《商品房买卖合同》，签署后将预定商铺备案登记在原告名下，原告签订正式商品房买卖合同时可要求更名。协议签署次日，原告向恒通公司履行全额付款义务，恒通公司出具了收据。自2015年4月份起，原告多次电话联系和短信发送被告江广标未得到回复，此后被告恒通公司经营陷入困境。2016年3月16日，原告委托本案代理人向被告发出敦促履行优先预定协议义务催告函，催告：卖方未按约定通知买方签订《商品房买卖合同》已构成违约；卖方自接到催告函之日起十五日内通知并与买方签署《商品房买卖合同》；如卖方因某种客观原因现在无法签署正式买房合同，理应向买方作出合理解释取得谅解，双方签署正式买卖商铺合同及协商变更内容；卖方不能满足买方上述要求，届时不能实际交付商铺，卖方应承担不能向买方兑现优先预定商铺投资行为造成的损失、四倍银行利息及实现《优先预定协议书》确定的权益而发生的法律服务费、诉讼费等全部损失，买方保留进一步采取行动的权利。2016年5月26日，原告到恒通公司“琪玥花园”销售中心找工作人员了解情况，知道恒通公司已获颁《广东省中山市商品房预售许可证》。现恒通公司因经营问题没有通知，稍后联系原告。2016年7月29日，原告经查询中山市土地房产产权档案，却查询到恒通公司与他人于2015年6月15日签订《商品房买卖合同》，于2015年6月19日办理中山市商品房销售合同登记备案证明表，将该商铺又再次出卖给第三人钟建平、罗伟强、罗柳珍。综上，原告与被告恒通公司签署的《优先预定协议书》，原告依约享有优先认购权且履行交付全款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定为商品房买卖合同。根据双方约定，现约定的条件已成就，被告应履行约定的义务。基于被告违反约定，根据合同法第107条、公司法第63条之规定，请求法院判如所请。
原告提交的证据有：1.《优先预定协议书》；2.收据、建设银行转账凭证；3.敦促履行优先预定协议义务催告函及快递投递单；4.商品房预售许可证；5.中山市国土局网页房屋销售情况打印件；6.销售合同登记备案表、第三人钟建平身份证复印件；7.销售合同登记备案表、第三人罗伟强、罗柳珍身份证复印件；8.工商企业登记信息打印件、身份证复印件；9.原告身份证复印件。
被告恒通公司、江广标在法定期限内未提出答辩意见，没有到庭应诉，也没有提交证据。
第三人钟建平述称，一、原告与被告恒通公司签订的《优先预定协议书》不是商品房买卖合同，而是预约合同。协议书约定销售的商品房尚未建成，尚未符合政府规定之预售条件，原告优先预定（认购）琪玥花园的商铺，如国家商品房预售政策不变，被告恒通公司将于2015年3月19日前取得预售商品房的《商品房预售许可证》，取得后通知原告到售楼中心按本协议约定的单价签署正式的《商品房买卖合同》，签署后将预定商铺备案登记在原告名下。1.恒通公司尚未将商品房建成，更未取得法律规定的商品房预售许可证。恒通公司无权签订任何出售商品房的合同包括《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》，即使对外签订有关出售商品房的合同均属无效合同。2、《优先预定协议书》的性质应为预约，预约是指将来订立一定契约的契约。如当事人存在明确将来订立本约的意思，即使预约的内容与本约十分接近，也应当尊重当事人的意思表示，排除客观解释的可能性。从协议书内容可知，双方虽然约定了房屋的面积及总价款，但仍一致认为需要日后进一步签署正式的合同，以最终明确双方之间的商品房买卖法律关系的具体内容。二、钟建平与恒通公司签订了《中山市商品房买卖合同》并办理预告登记，涉案房地产所有权归属钟建平。不动产物权以登记为准，经登记后能产生排他效力，可对抗第三人的权利主张，本案房产已登记在钟建平名下，其所有权应归钟建平所有。即使出卖人存在一房数卖，已登记的权利人可对抗其他买受人。三、原告的第一项诉求属于确认之诉，而第二、三、五项诉求属于给付之诉，两个不同之诉不能合并审理。四、《优先预定协议书》中预定的“定”与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中预订的“订”含义不同，《优先预定协议书》的预定是预约之意，所给付的“购房款”只是预付款的性质。司法解释中的预订是签订之意。另《优先预定协议书》的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所必须约定的内容。原告提供的建设银行转账凭条付款方为翁丽珉而非原告，快递单收件人也非恒通公司。本案并非钟建平过错引起，诉讼费不应由钟建平承担。综上，原告与被告恒通公司签订的《优先预定协议书》不是商品房买卖合同，属于预约合同，原告只能追究被告恒通公司的违约责任。钟建平与恒通公司签订了商品房买卖合同，且钟建平支付了全部购房款，并向国土局办理了登记，涉案房地产所有权归属钟建平。故请求法院驳回原告的各项诉讼请求。
第三人钟建平提交的证据有：1.《中山市商品房买卖合同》、琪玥花园临时管理规约；2.琪玥花园前期物业管理服务协议；3.中国银联签购单、收据；4.税收缴款书（税务收现专用）；5.《中山市商品房销售登记备案表》。
第三人罗伟强、罗柳珍共同述称，一、原告与被告恒通公司签订的《优先预定协议书》不是商品房买卖合同，而是预约合同。协议书约定销售的商品房尚未建成，尚未符合政府规定之预售条件，原告优先预定（认购）琪玥花园的商铺，如国家商品房预售政策不变，恒通公司将于2015年3月19日前取得预售商品房的《商品房预售许可证》，取得后通知原告到售楼中心按本协议约定的单价签署正式的《商品房买卖合同》，签署后将预定商铺备案登记在原告名下。1.恒通公司尚未将商品房建成，更未取得法律规定的商品房预售许可证。恒通公司无权签订任何出售商品房的合同包括《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》，即使对外签订有关出售商品房的合同均属无效合同。2、《优先预定协议书》的性质应为预约，预约是指将来订立一定契约的契约。如当事人存在明确将来订立本约的意思，即使预约的内容与本约十分接近，也应当尊重当事人的意思表示，排除客观解释的可能性。从协议书内容可知，双方虽然约定了房屋的面积及总价款，但仍一致认为需要日后进一步签署正式的合同，以最终明确双方之间的商品房买卖法律关系的具体内容。二、罗伟强、罗柳珍与恒通公司签订了《中山市商品房买卖合同》并办理预告登记，涉案房地产所有权归属罗伟强、罗柳珍。不动产物权以登记为准，经登记后能产生排他效力，可对抗第三人的权利主张，本案房产已登记在罗伟强、罗柳珍名下，其所有权应归罗伟强、罗柳珍所有。即使出卖人存在一房数卖，已登记的权利人可对抗其他买受人。三、原告的第一项诉求属于确认之诉，而第二、三、五项诉求属于给付之诉，两个不同之诉不能合并审理。四、《优先预定协议书》中预定的“定”与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中预订的“订”含义不同，《优先预定协议书》的预定是预约之意，所给付的“购房款”只是预付款的性质。司法解释中的预订是签订之意。另《优先预定协议书》的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所必须约定的内容。原告提供的建设银行转账凭条付款方为翁丽珉而非原告，快递单收件人也非恒通公司。本案并非罗伟强、罗柳珍过错引起，诉讼费不应由罗伟强、罗柳珍承担。综上，原告与恒通公司签订的《优先预定协议书》不是商品房买卖合同，属于预约合同，原告只能追究被告恒通公司的违约责任。罗伟强、罗柳珍与恒通公司签订了商品房买卖合同，且罗伟强、罗柳珍支付了全部购房款，并向国土局办理了登记，涉案房地产所有权归属罗伟强、罗柳珍。故请求法院驳回原告的各项诉讼请求。
第三人罗伟强、罗柳珍提交的证据有：1.《中山市商品房买卖合同》、琪玥花园临时管理规约；2.琪玥花园前期物业管理服务协议；3.中国银联签购单、收据；4.税收缴款书（税务收现专用）；5.《中山市商品房销售登记备案表》。
本院经审理认定事实如下：2014年3月20日，原告与被告恒通公司签订《优先预定协议书》一份，约定：恒通公司在位于中山市××村的土地（土地使用证号：中府国用2011第0400107号）开发建设“琪玥花园”住宅小区；恒通公司计划销售之商品房尚未建成，尚未符合政府规定之预售条件；恒通公司承诺，如国家商品房预售政策不变，被告恒通公司将于2015年3月19日前取得《商品房预售许可证》及2016年9月19日前进行交楼；现原告决定向恒通公司优先预定（认购）“琪玥花园”××××商铺（建筑面积106.93㎡）、31卡商铺（建筑面积117.56㎡）,总建筑面积合共224.49㎡；按建筑面积计算单价为每平方米10000元，成交总价（下称购房款）为2244900元；原告在签订本协议后一日内向恒通公司支付“购房款”2244900元；恒通公司承诺，如国家商品房预售政策不变，被告恒通公司将于2015年3月19日前取得预售商品房的《商品房预售许可证》，取得预售许可证后通知原告到售楼中心按本协议约定的单价签署正式的《商品房买卖合同》，签署合同后将预定商铺备案登记在原告名下，原告签订正式商品房买卖合同时可要求更名。但该认购书没有约定商铺交付条件，供水、供电、供热、燃气，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等内容。2014年3月21日，原告称通过翁丽珉向被告江广标转账购房款220万元。同日，恒通公司向原告出具收据，确认收到原告上述商铺款2244900元。但至今，恒通公司未与原告签订书面的商品房买卖合同，亦未向原告交付上述商铺。为此，原告以恒通公司未交付商铺构成违约为由诉至本院，请求判如所请。
又查：2015年6月15日，被告恒通公司分别与第三人钟建平，罗伟强、罗柳珍就上述30卡、31卡商铺签订《商品房买卖合同》各一份，约定：钟建平，罗伟强、罗柳珍分别向恒通公司购买30卡、31卡商铺，总价为1069300元、1175600元。同日，恒通公司分别向钟建平，罗伟强、罗柳珍出具收据，确认收到钟建平，罗伟强、罗柳珍支付的30卡商铺款1069300元、31卡商铺款1175600元。2015年6月19日，上述30卡、31卡商铺分别办理了销售登记备案于钟建平，罗伟强、罗柳珍名下，且取得了《中山市商品房销售登记备案表》。
本院认为，本案为商品房预约合同纠纷，结合原、被告及第三人的陈述与证据，作如下分析：
关于原告请求确认《优先预定协议书》为商品房买卖合同的问题。首先，签订《优先预定协议书》时，涉案商铺尚未建成且不符合政府规定之预售条件，也未取得《商品房预售许可证》，双方约定取得预售许可证后才签署正式的《商品房买卖合同》。其次，从《优先预定协议书》的内容来看，协议书仅约定商铺基本状况、总价款、付款方式、付款时间、交付时间，没有约定商铺交付条件，供水、供电、供热、燃气，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等内容，不能认定为商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。该协议书仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务。但原告与被告恒通公司签订协议书后至今没有签订正式的商品房买卖合同。最后，涉案商铺已办理销售备案登记于第三人名下，进行了公示，可以对抗没有进行办理销售备案登记的原告。为此，原告请求确认《优先预定协议书》为商品房买卖合同，缺乏法律和事实依据，本院依法予以驳回。
关于原告请求涉案商铺归其所有、办理过户、交付商铺、逾期交楼违约金及被告江广标承担付款责任的问题。基于本院上述已认定原告与被告恒通公司签署的《优先预定协议书》为预约合同，而非正式的商品房买卖合同，原告请求涉案商铺归其所有、办理过户、交付商铺、逾期交楼违约金及被告江广标承担付款责任，理据不足，本院依法予以驳回。
综上所述，原告诉请理据不足，本院予以驳回。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉和参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利，但不影响本案判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回原告陈绕贵的诉讼请求。
案件受理费24759元，由原告陈绕贵负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 金锋华
审判员 蒋伟成
审判员 黄燕芳
二〇一七年四月十日
书记员 黄立鹏