江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常民终字第1620号
上诉人（原审被告）常州华丰建设开发有限公司。
法定代表人康亚东，该公司董事长。
委托代理人鄂小龙，江苏东晟律师事务所律师。
委托代理人周旭东，江苏东晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州晟宇投资发展有限公司。
法定代表人于东平，该公司董事长。
委托代理人李岳生，江苏中吴律师事务所律师。
上诉人常州华丰建设开发有限公司（以下简称华丰公司）因与被上诉人常州晟宇投资发展有限公司（以下简称晟宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2012）天民初字第1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日立案受理后依法组成合议庭进行审理，并依法向双方当事人送达相关诉讼材料。本院于2014年3月4日询问双方当事人本案案情，并于2014年5月9日公开开庭审理本案，上诉人华丰公司的委托代理人鄂小龙、周旭东、被上诉人晟宇公司的委托代理人李岳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晟宇公司一审诉称：2005年7月，其与华丰公司及华丰公司委托的常州市联强房屋拆迁有限公司签订了一份拆迁补偿协议书，约定华丰公司在其被拆商铺的原址后退处所建新商铺供其优先优惠选购店面朝向延陵西路的底商3－5间。之后为具体落实这一优先优惠购买事宜，三方又于2005年8月签订一份补充协议，约定在华丰公司开发的前后北岸项目中，将沿延陵西路开发的商铺1－4层约2000平方米的店面房，在同等条件下优先售于晟宇公司，商铺的售价按同等商铺成交价格下浮6%。协议签订后，其按约履行了腾房搬迁义务。其于2006年10月、2007年6月在听闻华丰公司为了筹措建设资金以预约购买商铺的方式面向社会募集项目借款的情况后，先后两次致函华丰公司提醒并敦促其尽早考虑落实好其优先优惠购买商铺事宜，华丰公司对此未予任何回应。直至2008年10月华丰公司才向其发出面对被拆迁人和更多非被拆迁人的“关于优先购买前后北岸沿街商铺的通知”，要求购房者在10天内缴纳所选商铺销售底价80%的保证金，对同一商铺有两个或以上单位要求购买的，采取竞标方式确定买受人，价高者得。其对此表示异议，回函与华丰公司交涉，华丰公司的回函不顾其诉求，仍然一意孤行将新建商铺销售一空。晟宇公司认为，双方订立的协议系真实意思表示，其按约将自己经营的房屋交付华丰公司拆除，但华丰公司给其设置明显不符合双方协议精神的买房门槛，达到占有他人资金和免除自己应当给予其6%优惠义务的目的，该违约行为侵害其优先购买权，致其在原址购买商铺继续经营的目的无法实现，造成了难以估量的损失，也使华丰公司因侵权行为获得了本应给予其涉案商铺6%优惠部分的非法利益。故晟宇公司诉至法院，请求判令华丰公司承担侵犯晟宇公司优先优惠购买权的民事责任，赔偿晟宇公司因华丰公司侵权行为而造成的损失660万元。
华丰公司一审辩称：晟宇公司称其违反双方的拆迁补偿协议和补充协议与事实不符，其与晟宇公司之间的拆迁补偿协议明确约定其对晟宇公司承租的房屋实施拆迁，以货币形式补偿，其与晟宇公司已履行了协议义务，至此双方的拆迁补偿协议关系已经履行完毕。其在相关商铺具备预售条件后即向晟宇公司发出了通知，是晟宇公司自己放弃，不存在侵犯晟宇公司优先优惠购买权的事实，晟宇公司要求其赔偿的主张没有事实和法律依据。晟宇公司在2010年7月份以相同的事实提起过诉讼，在一年后以撤诉了结，现晟宇公司再次起诉，属无理缠诉，其保留要求晟宇公司赔偿因无理缠诉所致的损失。综上，华丰公司要求驳回晟宇公司的诉讼请求。
一审法院查明：
2005年7月4日，常州市联强房屋拆迁有限公司（甲方、以下简称联强拆迁公司）、晟宇公司（乙方）、华丰公司（委托方）签订拆迁补偿协议书一份。协议约定，根据常计（2004）第119号批文及常计（2003）第149号批文、常规地0-2004-84建设用地许可证及常规地0-2004-20建设用地许可证、常拆字（2004）第024号拆迁许可证及常拆字（2004）第025号拆迁许可证许可，由常州市市政工程管理处及常州华丰建设开发有限公司对延陵西路道路拓宽工程及前后北岸地块改造工程进行拆迁，该工程拆迁工作由上述两个建设单位委托联强拆迁公司具体实施，甲、乙双方就延陵西路24－36号晟宇公司房屋的拆迁补偿事宜多次协商，达成如下协议：1、延陵西路24－36号系非住宅公房，承租人为晟宇公司（乙方），承租面积为1413.55平方米。甲方根据乙方房屋使用的现状，按照地方现行拆迁政策及配套文件规定，结合上级有关部门协调意见和要求，甲方采用货币补偿形式，补偿乙方金额总计1845万元。该补偿金额包括房屋拆迁补偿、停业损失、搬迁补偿、职工安置、租赁违约损失、装潢补贴等各项费用。2、乙方本着服从城市建设改造之需要，在自身实际利益受到重大影响的情况下接受上述第1条款的补偿并同意在2005年7月30日前腾空房屋并移交钥匙完毕，逾期按补偿总价的万分之二每天作为违约金对甲方进行赔偿，同时结清所有水电费用。乙方租赁户的费用结算、搬迁腾空等事项均由乙方负责处理，与甲方无关。乙方应保证地上地下建筑物附着物无它项权利。3、补偿总额分两期支付。本协议签字盖章后7日内，甲方向乙方支付首期补偿款1245万元。乙方负责在2005年7月30日前搬迁办理房屋交接手续及结清第2款各项费用后，甲方在2005年8月7日前支付余款（含已经先行支付的400万元）。两次付款均不得逾期，如有逾期，甲方将按应付款项每天万分之二作为违约金对乙方进行赔偿。4、甲方负责与开发方（拆迁委托方华丰公司）商定在原址后退处所建新商铺乙方优先优惠选购店面朝向延陵西路的底商3－5间。
2005年8月，晟宇公司（甲方）、华丰公司（乙方）、联强拆迁公司（见证方）签订补充协议一份。约定，依据三方之前签署的拆迁补偿协议书之精神，甲、乙双方经进一步磋商，现就甲方优先优惠购买乙方所建商铺的具体事项达成如下协议：1、应甲方要求，乙方考虑各种因素，同意在开发前后北岸项目中，将延陵西路开发的商铺1－4层约2000平方米，在同等条件下优先售于甲方。2、商铺店面朝向应正对延陵西路。3、商铺的售价，乙方同意按同等商铺成交价格下浮6%。4、本协议与拆迁补偿协议书互为补充，具有同等法律效力。
晟宇公司陈述，其于2006年10月25日向华丰公司发函，称其“在初步阅看商铺图纸所示平面、结构、楼层、价格的基础上，对照双方于2005年8月所签补充协议之精神，函复如下，1、我司坚持同等条件下优先、优惠购房之权利主张。2、为彰显“同等条件”之下优先优惠并更有利于我司的甄别，我司要求贵司在相邻地块推向市场，并最终成交后再以成交价与我司具体洽商贵我双方的购销事宜，以此程序来真正体现我方所享有的优先优惠购买权利和待遇”；2007年6月15日，其再次向华丰公司发函，称“2005年签订拆迁补偿协议书及补充协议，至今已近两年，我司早已履行全部责任和义务，但贵司商铺建设并返还事项自去年10月份提供初步图纸征询意见后便再无音讯（我方对征询一事已书面函复）。为此我司再次督促贵司就该商铺优先优惠返还一事予以尽快落实”。
2008年10月9日，华丰公司向晟宇公司邮寄关于优先购买前后北岸沿街商铺的通知。载明：“我公司根据市政府要求负责实施常州前后北岸历史文化街区修缮整治项目。依据常政复（2008）1号《关于﹤常州市前后北岸历史文化街区保护与整治（调整）规划﹥的批复》建造的沿延陵西路新建仿古建筑（简称沿街商铺）主体结构现已封顶，进入仿古装饰施工阶段，具备销售条件，并已取得预销售证，为进一步筹措资金，加快推进街区内历史建筑和文保建筑的修缮工程，改造完善街区内的市政公共配套设施，根据双方有关协议约定，贵方可在同等条件下优先购买前后北岸沿街商铺。优先购买条件与步骤如下：1、凡与我公司签有前后北岸《拆迁补偿协议》或《项目借款协议》的单位和个人，根据协议约定具有优先购买权的，均可在同等条件下参加优先购买沿街商铺。但该优先权不得转让或与他人共同行使。2、定于10月18日前，前来我公司了解沿街商铺的详细情况，双方就优先购买沿街商铺达成初步意向。3、定于10月23日前，贵方确定优先购买意向后，填写并正式递交《优先购买前后北岸沿街商铺意向书》，同时交纳购房保证金，保证金不得低于所选定商铺销售底价的80%（项目借款可以改作购房保证金，借款余额大于购房保证金额的，不再另行交纳保证金）。待双方签订正式买卖合同后，该保证金自行转为贵方购房款。未按时足额支付保证金的，不再享有优先购买权。4、在选购过程中，如同一商铺同时有两个或两个以上单位（个人）要求购买的，则采取竞标方式确定购买人，并以出价高者为最终购买人。未中标者，如还有未优先购买的商铺，可以再进行一次选购。仍未选定或自愿放弃选购的，则已付保证金将悉数退还。5、确定贵方正式购买后，如按照双方约定贵方享有其他优惠或者我公司需支付借款利息的，仍按双方约定执行。6、上述事项完备后，双方按照商品房交易常规程序，正式签订商品房买卖合同。贵方须在2008年12月31日前再支付10%房款，在交房前付清全部房款。逾期未付清的，按违约处理。7、如经过各具有优先购买权的单位或个人优先选购后尚余商铺，我公司将向其他有意向的购房对象正常销售。8、本通知将通过公证邮寄送达。如贵方接到本通知后未按时参加相关优先购买事宜的，则视为自动放弃优先购买权”。
2008年10月15日，晟宇公司向华丰公司发函，对华丰公司发出的关于优先购买前后北岸沿街商铺的通知提出质疑，认为华丰公司要求预交80%销售底价的保证金，及对商铺进行竞价购买的方式违反了双方之前签订的协议，并要求双方按照协议履行。2008年10月17日，华丰公司回函晟宇公司称，一、在这次前后北岸沿街商铺销售工作中，晟宇公司所享有的优先购买权，和其他同样享有该权利的单位（个人）一样，都是在“同等条件”的前提下所具有的优先权，该同等条件包括购房的价格、付款及时间、保证金支付等，晟宇公司函件中称其为唯一权利人与双方约定不符。二、华丰公司承诺之前协议约定的下浮6%价格，将在双方正式签订购房合同前兑现该优惠事项。三、收取保证金是为了筹集前后北岸项目建设资金，也是为更好的体现公平性、严肃性，以保证“同等条件下优先购买”顺利兑现，足额按时缴纳购房保证金是双方落实优先购买意向、签订正式买卖合同的重要条件。四、优先购买前后北岸沿街商铺仍是正常的商品房交易行为，不存在拆迁回购房交付之说。2008年10月20日，晟宇公司委托律师向华丰公司发出律师函称，双方在拆迁过程中，除对晟宇公司进行货币补偿外，还应保证晟宇公司优先优惠选购商铺面积约2000平方米，并下浮6%的成交价，货币补偿和保证晟宇公司优先优惠购买权是拆迁补偿安置不可分割的两部分，要求华丰公司保障晟宇公司优先优惠购买权，并对华丰公司要求预交销售底价80%的购房保证金，并竞价购买的方式提出不能接受。2008年10月21日，华丰公司再次回函晟宇公司，称已在前面回函中解释了优先优惠购买的含义，并要求晟宇公司按照华丰公司通知进行商铺选购。2008年10月22日，晟宇公司再次委托律师向华丰公司发出律师函，坚持之前律师函的意见。
因华丰公司在其后的商铺销售中，已实际将商铺全部销售，晟宇公司认为华丰公司的行为侵犯了双方协议约定的优先优惠购买权，故于2010年7月19日诉至法院，后于2011年6月20日经法院准许撤诉。2012年8月，晟宇公司再次诉至法院，并提出前列诉讼请求。
审理中，华丰公司辩称并未收到晟宇公司于2006年10月25日及2007年6月15日的两次发函。经法院调查，在晟宇公司于2010年起诉华丰公司时，华丰公司曾在庭审中认可收到2007年6月15日的函件。经质证，华丰公司对此予以认可，但仍坚持认为未收到2006年10月25日的函件。
审理中，华丰公司向法院提交本案双方签订的拆迁补偿协议书、补充协议及房屋拆迁补偿安置结算表，以证明双方约定的货币补偿已经履行完毕。晟宇公司对此表示认可，但认为华丰公司亦应当履行实现晟宇公司优先优惠购买权的义务。
审理中，华丰公司又向法院提交公证书、优先购买前后北岸沿街商铺意向书、房款结算单及商品房买卖合同，以证明2008年10月9日，华丰公司向晟宇公司邮寄关于优先购买前后北岸沿街商铺的通知时已经过公证程序，并同时向其他享有优先优惠购买权的单位或个人发出了同样的通知，有两位享有优先优惠购买权的单位（个人）参与了选购并实际购买了商铺。晟宇公司认为华丰公司仅履行了通知义务，但并未履行双方协议所约定义务，也不能证明华丰公司并未侵犯其优先优惠购买权。
审理中，晟宇公司明确其诉讼请求，由于华丰公司的行为导致其并未能实际购得商铺，因此按照双方协议所约定的其可优先优惠购买2000平方米商铺，并在实际成交价格下浮6%的内容，参照华丰公司所提交的两份实际购买商铺的买卖合同，两份买卖合同中，一份由常州恒利永盛物资有限公司购买的商铺单价为70110元／平方米，一份由李秀英购买的商铺单价为41610元／平方米，两份合同的平均单价为55860元／平方米，晟宇公司取单价为55000元／平方米为准，计算得出如实际购买商铺，华丰公司应当下浮6%的价格后优惠金额为660万元。晟宇公司并陈述，因为华丰公司侵权导致其未能实现优先优惠购买权，使本应由其购买并享受价格下浮6%的2000平方米商铺因华丰公司出卖给了他人，而使本应由晟宇公司享有的660万元优惠被华丰公司占有，故要求华丰公司返还。晟宇公司还陈述，因相关买卖商铺的资料均由华丰公司占有掌握，其仅能通过华丰公司提交的两份买卖合同推导得出商铺的平均售价。
针对本案所涉相应地块的拆迁情况，经法院调查，华丰公司陈述，拆迁时有十多户类似晟宇公司的商户，其中约有7、8户与华丰公司签订了含有优先优惠购买权的拆迁补偿协议，有部分商户未签订类似协议系因为不想继续购买当地的商铺，而只要求货币补偿。在通知上述签约商户购买后，实际有3户购买了相应的商铺。审理中，华丰公司代理人又更正，根据调取资料显示，实际数据为2户商户，即双方分别提交买卖合同所载明的常州恒利永盛物资有限公司、李秀英。
针对华丰公司与多户被拆迁户签订含有优先优惠内容的拆迁协议的实际情况，华丰公司如何对被拆迁户体现优先优惠特殊性待遇的含义的问题。华丰公司陈述，优先是在同等条件下的优先，只要条件不同等，优先就不存在；另外在开发的前后北岸商铺中，朝向延陵西路方向的有七、八家签订含有优先优惠购买权的协议，因此该几户商户在同等条件下就可以优先。
一审法院认为：
为实现城市建设整体规划，利于城市改造发展和居民生活的改进，晟宇公司与华丰公司及联强拆迁公司按照有关规定签订了拆迁补偿协议，后又签订了补充协议。上述协议不违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。在拆迁补偿进程中，虽系三方签约，但联强拆迁公司系受华丰公司委托，故拆迁补偿协议及补充协议所约定的相关权利义务应当由晟宇公司、华丰公司分别享有和承担。对晟宇公司用以从事办公经营的房屋进行拆迁的事宜，双方约定了货币补偿，该部分补偿已经结算完毕，双方均无异议，法院予以确认；同时，双方又约定了晟宇公司有权优先优惠购买一定面积的华丰公司所开发建设的商铺，该约定内容应视为双方针对拆迁进行补偿的内容之一，故华丰公司关于双方拆迁补偿事宜已经全部履行完毕的辩称，法院不予采信。基于民事活动中当事人意思自治的原则，双方当事人可自行约定各自的权利义务。本案中，晟宇公司、华丰公司通过协议方式约定晟宇公司有权优先优惠购买商铺，又通过补充协议的方式明确约定了优先优惠购买的商铺面积和价格优惠幅度，应当视为华丰公司为晟宇公司在拆迁补偿中设置的权利。在其后协议履行过程中，晟宇公司向华丰公司主张实现自身权利，为此双方曾多次交涉，在正式开始销售相关商铺前华丰公司向晟宇公司发出了选购通知，应视为华丰公司对晟宇公司权利的行使履行了通知义务。但华丰公司向晟宇公司发出的通知中，载明要求晟宇公司如选购商铺，需预交销售底价80％的保证金，并需通过竞价方式获得商铺购买权，先不论预交较高比例的保证金方式是否符合相关法律法规规定，单就通过竞价方式获得商铺购买权利的行为，与双方关于优先优惠购买商铺的约定内容，显属不符，亦不符合民事活动中对于优先权利的惯常思维与交易习惯；最后，根据法院现已查明的事实，华丰公司在实施拆迁过程中，与数户被拆迁人均签订有类似优先优惠购买商铺内容的协议，但又要求被拆迁人在选购商铺时通过竞价方式获得商铺，亦不符合民事活动中公平合理、诚实信用原则的规定。综上，法院认为，华丰公司在与晟宇公司签订拆迁补偿协议及补充协议时，明确约定晟宇公司有优先优惠购买商铺的权利，该约定对双方均有法律约束力，应当按约履行，华丰公司在其后的商铺选购中，以实际行为对晟宇公司权利的行使加以不适当的限制，晟宇公司对此提出异议后，华丰公司亦未切实妥善地进行补救；因此，在针对晟宇公司拆迁补偿时，华丰公司仅履行了货币补偿部分，但对双方关于优先优惠购买商铺的约定，华丰公司却未履行完毕，应视为华丰公司的违约行为，对此应当承担引起纠纷的过错责任。拆迁补偿协议系拆迁人与被拆迁人就拆迁事宜及补偿事宜达成的协议，优先优惠购买商铺的约定，系华丰公司为补偿晟宇公司因拆迁遭受损失而设置的财产权利，因华丰公司的违约行为，晟宇公司未能实现其优先优惠购买商铺所应享有的优惠待遇，对此，华丰公司应予以赔偿。结合双方实际情况，华丰公司开发建设的临街商铺已经全部销售，为降低当事人的诉讼成本，晟宇公司要求华丰公司对其损失进行赔偿而未再要求按约出售商铺的请求，本院予以支持。因相关商铺买卖的资料由华丰公司掌管，据其陈述，与其签订有优先优惠购买商铺内容的补偿协议并实际购买商铺的被拆迁人有两户，法院以该两户被拆迁人购买商铺所成交价格的平均值作为商铺平均成交单价，结合双方约定的优先优惠购买商铺的面积以及价格优惠幅度，计算确定晟宇公司如实际购买商铺所应享有的优惠价值，以此作为其损失范围，故晟宇公司关于其损失计算的依据符合法律规定，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，作出如下判决：常州华丰建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向常州晟宇投资发展有限公司赔偿660万元。案件受理费58000元，由常州华丰建设开发有限公司负担。
上诉人华丰公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决将补充协议约定的内容视为针对拆迁补偿的内容之一，认为优先优惠购买商铺的约定系华丰公司为补偿晟宇公司因拆迁遭受损失而设置的财产权利，与事实和法律规定不符；2、一审判决认为通过竞价方式获得商铺购买权利的行为和本案双方关于优先优惠购买商铺的约定内容不符，该认定是错误的；3、一审判决基于前述错误认定，以其他实现优先购买权的单位和个人购买商铺的价格来计算晟宇公司的所谓损失，并据此判决华丰公司赔偿660万元，显属适用法律错误。综上，上诉人华丰公司请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人晟宇公司的诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。
被上诉人晟宇公司二审答辩称：1、本案中优先优惠购买权的约定，是与货币补偿条款并行存在的独立条款，华丰公司应当履行；2、华丰公司在通知中设置的优先购买权的条件，既非双方事先约定，也不符合民事活动中对优先购买权的通常理解和交易习惯，侵害了晟宇公司的优先购买权；3、晟宇公司请求赔偿及赔偿数额，有充分的事实和法律依据，还可以适用我国侵权责任法第二十条的规定。
二审中，双方当事人对一审判决事实部分没有异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人华丰公司向本院提交《关于延陵西路道路拓宽常州晟宇商贸有限公司承租非住宅公房拆迁补偿方案的请示》、《常州市人民政府办公室办文单》，用以证明本案双方拆迁补偿是经过常州市政府批准实施，明确对晟宇公司实施货币补偿，结合其他证据说明双方拆迁补偿已经完毕，本案不属于拆迁安置补偿合同纠纷。对华丰公司提交的前述材料，被上诉人晟宇公司认为不能作为新证据在二审中举证，且华丰公司作为独立承担民事责任的企业，完全可以按照自己的意志开展经营活动，故该证据与晟宇公司本案中所主张的权利没有关联性。华丰公司还向本院提交《常州市前后北岸延陵西馆、沿街建筑总平面》图纸（出图日期2008.2.18）一份，用以证明涉案前后北岸工程建筑物规划布局等情况，双方当事人以该份图纸为基础分别阐述了被拆迁房屋所在位置等情况。被上诉人晟宇公司未向本院提交新证据。
对于华丰公司在二审中所提交的《请示》、《办文单》，本院认为不能达到其证明目的；对于其提交的图纸，本院认为结合双方当事人的相关陈述，可以作为认定案件事实的依据，本院将在裁判理由部分具体阐述。
二审中，本院依职权至常州市房产信息中心调取“前后北岸”房屋销售合同备案信息证据，用以证明相关商品房的面积、价格等基本销售信息。上诉人华丰公司对证据真实性没有异议，但认为从价格角度而言该证据与本案无关，从购买者角度而言反映出其设置的购房条件和程序是合理的，因此被上诉人的诉讼请求没有事实依据；被上诉人晟宇公司对真实性、关联性均无异议，印证其所提损失计算依据，但认为不能以该证据反推华丰公司是否存在违约或侵权。
本院经审理查明，涉案前后北岸工程所涉商品房在销售备案系统中的地址分列为4幢、5幢、6幢、7幢，亦有相关单元编号、房号编号，其中4幢及5幢房屋总面积2474.33平方米，房屋总价款为114363984元；根据总平面图所展示信息，涉案前后北岸工程所涉商品房顺延陵西路自东向西分别为延陵西路沿街建筑（吕府东）、延陵西路沿街建筑（吕府西）、延陵西馆，其中吕府东沿街建筑与吕府西沿街建筑之间设牌坊广场，“经济技术指标”一栏标注“沿街建筑2673平米（地面）”、“延陵西馆4016平米（地面）”等信息。另，经本院前往前后北岸工程实地查看，延陵西路自东向西的门牌号码呈现由小到大编号。
关于“涉案前后北岸工程所涉商品房在向社会不特定人进行销售时华丰公司有无设置如其向晟宇公司所发送通知中‘80%保证金’、‘竞价’等条件”这一问题，经本院充分询问，华丰公司称“有竞价才有保证金，没有竞价的情况就没有保证金，由于有优先购买权的单位或个人优先挑选了房屋，剩下的房屋位置、面积都不太好，卖不出去了，所以就没有存在两个以上购买人竞价的问题”，“有一次性支付的，也有分期支付的”，且在本院限定的举证期内，华丰公司未就该问题举出其他证据。
二审中，上诉人华丰公司陈述，晟宇公司所承租的被拆迁房屋可能在总平面图展示的牌坊广场附近，另外不能确认4幢、5幢在总平面图中的具体位置；被上诉人晟宇公司陈述，其所承租的被拆迁房屋位置就是总平面图中吕府西沿街建筑至吕府东沿街建筑的西部半侧这一部分。
本院认为：
一、双方关于晟宇公司优先优惠购买权的约定是涉案拆迁补偿协议的组成部分
本案双方当事人于2005年7月4日签订的拆迁补偿协议书第4条明确约定“在原址后退处所建新商铺由晟宇公司优先优惠选购店面朝向延陵西路的底商3－5间”，即已将晟宇公司可优先优惠购买后期商品房作为其权利明确约定，在2005年8月的补充协议中，又依据前述拆迁补偿协议进一步明确了晟宇公司优先优惠购买华丰公司所建商铺的具体事项（包括位置、面积、价格等因素），同时该补充协议第四条亦载明“本协议与拆迁补偿协议书互为补充”，综合以上情节，足以认定晟宇公司所享有的优先优惠购买权是其履行腾房并交付拆迁义务的对价之一，故该优先优惠购买权之约定属于涉案拆迁补偿协议的组成部分。因此，上诉人华丰公司关于“优先优惠购买商铺的约定并非华丰公司为补偿晟宇公司因拆迁遭受损失而设置”的上诉意见本院不予采纳，同理，华丰公司所提交的《请示》、《办文单》不能达到其证明目的。
二、竞价销售商品房这一方式并不构成对晟宇公司优先购买权的侵害
本案双方当事人所约定的晟宇公司享有的优先优惠购买权的行使有其实质条件，即“同等条件”。作为平衡涉案双方利益的关键，“同等条件”的法律意义在于，限制优先购买权人滥用权利，并兼顾出卖人的所有权和第三方的利益，即不应在保护一种权利的同时不当地损害另一种权利。
就本案而言，晟宇公司的优先购买权具有相对性和条件性，只有当其提供的购买条件与第三方相同时其才具有优先购买的权利，因为优先购买权的设立使出卖人华丰公司交易对象选择受到了限制，但并不能干涉华丰公司自由处分其所有权，商品房的价值会因购买者的竞价得到充分实现，从而使出卖人华丰公司处分其物的经济利益得以最大化。因此，单就“竞价”这一销售形式而言，并不构成对晟宇公司优先购买权的侵害，竞价与优先购买权的实现并行不悖，晟宇公司可在相关商品房有其他购买者最高出价时，以同样的价格行使其优先购买权。
另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条等规定，对此均有体现。
一审法院关于“竞价的销售方式不符合民事活动中对优先权利的惯常思维和交易习惯”等理由确有不当。
三、华丰公司并未向全部销售对象同等设置“80%保证金”的行为属于对优先购买权协议的违约
如前所述，本案晟宇公司优先购买权有无遭受侵害，其审查重点在于华丰公司将其商品房进行销售时，是否向全部销售对象设置了同等的销售条件，或者是否将同等的销售条件及时告知晟宇公司。
经本院审查，华丰公司并未直接陈述对社会不特定人销售商品房时有无设置保证金等条件，但其陈述“有竞价才有保证金，没有竞价的情况就没有保证金，由于有优先购买权的单位或个人优先挑选了房屋，剩下的房屋位置、面积都不太好，卖不出去了，所以就没有存在两个以上购买人竞价的问题”，根据其陈述，保证金为竞价之必要，而实际情况是社会不特定人购买涉案前后北岸工程所涉商品房时未存在竞价情形，其意即为没有设置保证金，且关于该问题华丰公司未能举出其他相反的证据，故本院认定华丰公司面向社会不特定人销售商品房时没有设置“80%保证金”这一销售条件。
根据华丰公司向晟宇公司所发通知的内容，其首先提到的是要求晟宇公司在十四日内确定购买意向并交纳不低于所选定商铺销售底价的80%作为保证金，然后才提到如果同一商铺同时有两个或两个以上购买者则采取竞标方式，由此可见，当初华丰公司向晟宇公司设置保证金条件，并非如其庭审所述是基于竞价的需要。
本院认为，除价格因素外，价款的支付方式及支付期限也是“同等条件”所应考量的重要方面。不同购买者的信用和支付能力不同，价款的支付方式及支付期限影响出卖人华丰公司收取价款的权利，但华丰公司可以接受其他购买者不交纳“80%保证金”、“分期付款”，却要求享有优先购买权的晟宇公司在较短时间内支付前述保证金，该交易条件的设置不合理地阻碍了晟宇公司行使约定的优先购买权。即便如华丰公司所述，涉案商品房系先由有优先购买权的人优先选购，选购之后再将剩余商品房面向社会不特定人进行销售，那么在第二轮销售时华丰公司出卖条件更为优惠（不设置较短付款期限、不设置保证金等），其亦应履行通知义务。
综上，本院认为华丰公司相关行为构成违约。
四、关于晟宇公司因华丰公司违约行为所受损失的确定
本案中因华丰公司的违约行为，导致晟宇公司本可依据涉案补充协议的约定购买相应商品房的目的落空，基于双方约定的优先优惠购买权有其特殊之处——售价按同等价格下浮6%，故对于晟宇公司而言，其可以相应优惠的价格购入商品房后，在房价没有波动的时间段内再以无优惠的价格将商品房售出，该实现差价利润的行为是现实合理的，亦为华丰公司订立合同时应当预见到的，故晟宇公司主张的6%优惠数额可以作为其损失的计算依据。
但是对于具体金额的计算，本院认为应当首先确定符合双方涉案拆迁补偿协议及补充协议所约定条件的商品房，计算得出优先购买权如果得以实现的所购买商品房的价格，进而计算6%优惠的具体数额，而非对已知两份商品房买卖合同中的销售单价进行简单平均价的计算。
根据本案当事人陈述，双方对晟宇公司原承租的被拆迁房屋的位置作出一致陈述（总平面图中牌坊广场附近），故总平面图中“吕府西沿街建筑与吕府东沿街建筑”符合双方“原址后退处”这一位置约定；根据本院实际勘查得知的现行门牌编号顺序，结合前后北岸工程商品房销售备案信息中地址编号顺序，再结合相应房屋的规划面积与实际备案合同显示出的面积，本院认定商品房销售备案信息中的4幢、5幢即对应总平面图中吕府东沿街建筑、吕府西沿街建筑，该两幢房屋面积为2474.33平方米，与双方“约2000平方米”的约定基本吻合，故吕府东沿街建筑及吕府东沿街建筑（即前后北岸4幢及5幢）可以确定为符合双方涉案拆迁补偿协议及补充协议所约定条件的商品房。根据本院查明的前后北岸4幢及5幢的总面积、总价款，得出的每平米平均销售单价，再结合本可购买2000平米的商品房，计算得出6%的优惠金额为5546421.89元。
鉴于该违约损失自华丰公司违约时即应支付，时至今日该款根据中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算所得利息与该款之和已超过被上诉人晟宇公司主张的660万元，超出部分未予主张应当视为晟宇公司对权利的放弃，故本院对一审判决结果予以维持。
综上所述，上诉人华丰公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律基本正确，不当的裁判理由及赔偿金额的计算方式本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58000元，由上诉人常州华丰建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛荔萍
审 判 员 李连求
代理审判员 刘 颖
二〇一四年五月十六日
书 记 员 徐 媛