湖北省黄冈市黄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂黄州民初字第1446号
原告（反诉被告）：武汉屈臣氏个人用品商店有限公司。
法定代表人：倪文玲，职务：董事长。
委托诉讼代理人：何永东，湖北文赤壁律师事务所律师，一般代理。
委托诉讼代理人：夏振，湖北文赤壁律师事务所律师，一般代理
被告（反诉原告）：湖北省鑫祥隆置业有限公司。
法定代表人：孙黄克，职�：执行董事。
委托诉讼代理人：王宗平，湖北齐安律师事务所律师，一般代理。
委托诉讼代理人：黄福军，湖北齐安律师事务所律师，一般代理。
原告武汉市屈臣氏个人商品有限公司（以下简称屈臣氏）诉被告湖北省鑫祥隆置业有限公司（以下简称鑫祥隆公司）租赁合同纠纷一案，以及反诉原告鑫祥隆公司诉反诉被告屈臣氏租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）屈臣氏及委托诉讼代理人夏振、何永东，被告（反诉原告）鑫祥隆公司及其委托诉讼代理人王宗平、黄福军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告屈臣氏向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿�其违约行为给原告造成的损失共计1448480.43元人民币。包括：装修损失579277.71元，固定资产损失226944.18元；装修拆除费用30000元，可得利益损失612258.54元；2、依法判令被告返还原告履约保证金50000元，并支付迟延返还期间的违约金116000元（该违约金的实际数额应从2015年9月22日计算至实际支付之日止）；3、由被告承担本案的一切诉讼费用及鉴定费。
事实与理由：原、被告双方于2013年9月16日签订了《场地租赁合同》被告将位于黄冈市黄州区胜利街鑫龙城2号楼首层325平米的商铺租赁给原告使用，租赁期限为壹拾伍年。按照合同约定，原告在下述任一情况下均有权免付租金：（1）建筑物1号楼与2号楼范围内的开业率未达“百分之八十或以上”；（2）合同约定的六家知名品牌未“全部于本商场开业”。合同还约定了履约保证金的缴纳与退还等其他内容。
合同生效后，原告缴纳了履约保证金，并为装修商铺、购置设备、购进商品、招聘人员等投入巨资。原告入驻后发现，被告所承诺的开业率和品牌入驻情况并未达到合同约定的标准，被告承诺尽快落实该标准，并依照合同约定免收达到标准之前的租金。被告所承诺的开业率和品牌入驻情况直至原告被迫退还商铺时止，始终没有达到合同约定的标准。
自2015年8月6日起，被告违反合同约定，屡次发函告知原告，其决定单方面终止合同，并要求原告在限期内撤离场地。原告多次与被告协商，但双方无法达成一致。此后，被告采取停电干扰经营等违反合同约定的方式，要求原告搬迁离场，致使原告无法正常经营，原告被迫于2015年9月15日�迁完毕后退还所租赁的商铺。
被告鑫祥隆公司辩称，双方签订租赁合同是事实，但我方并未采取停电等行为干扰原告方经营；我方要求双方协商变更合同是依据市场相应情况，但原告方拒绝变更合同，故我方不应赔偿其损失以及支付违约金；原告方一直未缴纳租金，故我方未向其退还保证金5万元。请求驳回原告方的诉讼请求。
反诉原告鑫祥隆公司向本院提出反诉请求:1、判令反诉被告支付2015年8月至9月期间的房屋租金6万元；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：双方于2013年9月16日签订《场地租赁合同》，合同约定租赁期限15年，约定开业率未达“百分之八十”或知名品牌六家“全部于本商场开业”反诉被告有权免付租金。双方在签订合�后，因经济疲软，市场下滑，开业率不能达到百分之八十，商家因经济疲软大多不愿再投资，继续履行合同不公平，我方于2015年7月提出重新修改合同相关条款或解除合同。但反诉被告未答复，也未清场撤离。根据反诉被告营业额计算，屈臣氏应支付6万元租金。
反诉被告辩称：双方签订的合同合法有效，反诉原告无权要求我方支付租金；鑫祥隆公司单方强行解除合同并不属于情势变更的情形。请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）屈臣氏为支持其诉讼请求以及反驳反诉原告的反诉请求，向本院提交如下证据：
1.原告的企业法人营业执照、组织机构代码证。证明原告的基本信息和诉讼主体资格。
2.被告企业法人营�执照、组织机构代码证。证明被告的基本信息和诉讼主体资格。
3.场地租赁合同、地址证明、收据。证明原、被告双方就黄州区胜利新街2号楼首层的商铺租赁事宜达成协议，合同10.1和10.2条约定，在开业率未达到80%以上或指定的六家知名品牌没有全部开业的，原告有权免付租金直至条件成熟；合同约定了文书送达地址和联系人，并对迟延返还保证金规定了每天500元的违约金；原告已履行了合同缴纳了五万元保证金。
4.公证书、介绍信、企业基本信息。证明被告所承诺的开业率达到80%以上且指定的知名品牌全部开业等条件均未达到。
5.原、被告之间往来函件7份、邮政快递单、妥投证明。证明原告在免租期内被告采取停电、干扰经营等违反合同约定的行为，单方违约解除合同。
6.专项审计报告、工商登记信息查询。证明原告位于胜利新街的店面从2014年9月至2015年8月止，店面的税后净利润总额为1224516.99元，被告违约单方面解除合同后，造成原告损失半年可得利益612258.54元。
7.合同、订货单、发票、付款回单。证明原告装修胜利新街商铺费用560340.58元，为商铺购置设备210022.79元，支付装修拆除费用30000元。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据1、2、3无异议；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议；对证据5中，我们不清楚是否收到函件，不能达到其证明目的，他们所拍的照片不能证明是我方用停电方式来让他们解除合同；对证据6真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明屈臣氏在黄冈期间明显是盈利的，在其挣钱的情况下还拒付租金；对证据7不能证实所有的费用均是用在黄冈鑫隆祥屈臣氏店面的，其真实性无异议，对关联性有异议。
经审核，本院认为，对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4、5、6、7内容真实，形式合法，与本案相关联，本院予以采信。
被告（反诉原告）鑫祥隆为支持其反诉请求并反驳原告诉讼请求向本院提交证据如下：
1.营业执照、机构代码复印件。证明被告（反诉原告）企业信息和主体资格。
2.场地租赁合同。证明合同与2013年9月成立。证明该合同中第八条特约条件中，10.1和10.2款“开业率”、“知名品牌”约定，因市场疲软，经济下滑，�势变更，合同成立后发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，合同约定的“开业率”和“知名品牌”不可能履行，合同约定明显对鑫祥隆公司不利，公司出租的目的不能实现。
3.催复函、通知。证明鑫祥隆公司于2015年7月22日、7月28日向屈臣氏发出函，告知合同条款侵犯我方利益，要求重新修改条款，8月6日、8月11日、8月22日、9月6日多次通知屈臣氏解除合同。
4.复函、回函。证明屈臣氏2015年8月7日、9月2日仍然坚持开业率和知名品牌进场不公平、不合理的条款。
5.广州市新东越会计师事务所专项审计报告。证明屈臣氏在鑫隆祥公司出租商铺一年的经营净利润1224516元。
6.情况说明、营业执照。证明鑫隆祥为履行合同约定“知名品牌”招商，因经济不景气而不愿投资。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1没有异议；对证据2第二个证明目的有异议，被告经济下滑不能用合同来证实，被告称合同不公平，目的不能实现的观点不成立的；证据3真实性无异议，被告单方制作，没有送达原告，这两份催复函内容存在矛盾，且不能证明其证明目的；证据4真实性无异议，证明目的有异议，证明内容不能证明品牌入驻率是不真实的条款，只能证明原告是依法履行合同，并且原告的回函明确要求与被告进行协商，被告说拒绝协商不真实；证据5没有异议；证据6真实性、合法性、关联性均有异议，该证据没有法定代表人材料制作人亲笔签名，证据属于证人证言，该证人应当�庭作证，该证据内容涉及第三方，应当由该公司出具证明接受质证，而不是第三人出具证据证明，该证据亦不能证明被告履行了招商义务。
经审核，本院认为被告（反诉原告）提交1、2、3、4、5内容真实，形式合法，与本案相关联，本院予以采信；证据6形式不符合法律规定，本院不予采信。
本案在审理过程中，屈臣氏申请对其承租的黄冈市黄州区胜利新街鑫龙城2号楼首层325平方米商铺被拆除所遭受的装修、固定资产损失以及部分固定资产再利用的安装调试费的损失进行评估，湖北兴正资产评估有限公司于2017年4月12日作出鄂兴正评估咨字[2017]第025号评估报告，认定该商铺的拆除所遭受的装修、固定资产损失以及部分固定资产再利用的安装调试费用在评估基准日的评估鉴定价值为566302.46元。双方�该鉴定报告均无异议。
经庭审举证、质证、认证，本院审理查明如下事实：
2013年9月16日，屈臣氏与鑫祥隆公司签订一份《场地租赁合同》，约定由屈臣氏（乙方）承租鑫祥隆公司（甲方）位于黄冈市××街××楼××一部分；租赁期限15年；乙方按商店营业额的百分比抽成向甲方支付租金；乙方须向甲方交纳5万元履约保证金，甲方迟延返还履约保证金，则按每天500元向乙方支付违约金；甲方再违反合同的规定致使乙方不能正常营业或权益受实际损害时，乙方有权提前终止合同，甲方须赔偿乙方因此造成的损失。并特别约定：建筑物1号楼及2号楼范围之内业已开业店铺之建筑面积之和与全部店铺建筑面积总和之比达百分之八十或以上，倘或本商场开业率不及合同约定之比例，甲方于此赋予乙方免付�业率未达合同约定期间之租金之权利，直至开业率达本合同约定之比例并经双方确认确属合乎本合同约定之情状之日止，而无论乙方商店是否业已开业；85°C、王子鞋城等几家知名品牌已全部于本商场开业，乃乙方履行本合同义务之前提条件。合同签订后，屈臣氏于2013年12月5日向鑫祥隆公司交纳50000元履约保证金。屈臣氏租赁期间，该商铺开业率一直未达到百分之八十，约定的品牌商铺也未在商场开业，屈臣氏一直未向鑫祥隆公司交纳租金。后鑫祥隆公司要求屈臣氏交纳租金，但因一直无法达到合同约定的支付租金的条件“开业率达到约定比例”或“知名品牌全部已在本商场开业”，屈臣氏拒绝向鑫祥隆公司交纳租金，故鑫祥隆公司于2015年8月6日起多次通知屈臣氏要求终止履行该合同，并要求屈臣氏离�。屈臣氏于2015年9月15日退场。
2015年11月4日屈臣氏与武汉市固美建筑装饰工程有限公司（以下简称固美公司）签订一份《改造工程合同书》，约定由固美公司承包屈臣氏湖北黄冈黄州鑫龙城店拆除工程，工程包干价30000元，工程完工后，屈臣氏向固美公司支付了30000元的工程款。
屈臣氏委托广州市新东越会计师事务所有限公司对屈臣氏2014年9月至2015年8月营业收入及税后净利润进行专项审计，其作出新东越审字（2016）第090号审计报告，认为屈臣氏2014年9月至2015年8月企业税后净利润总额为1224516.99元。
黄冈市黄州区胜利新街鑫龙城2号楼首层325平方米商铺被拆除所遭受的装修、固定资产损失以及部分固定资产再利用的安装调试费的损失经评估，该商铺拆除所遭受的装修、固定资产损失以及部分固定资产再利用的安装调试费用在评估基准日的评估鉴定价值为566302.46元。
本院认为，本案审理及双方争议的焦点为：1、解除合同的责任的认定；2、因合同解除给原告方造成的损失数额；3、租金的交纳。
1、关于解除合同的责任认定。本院认为，原、被告双方签订的《场地租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，原、被告应全面履行合同约定的权利义务。被告（反诉原告）鑫祥隆公司已通知原告要求解除合同，原告（反诉被告）屈臣氏并于2015年9月15日离场，应视为该合同于2015年9月15日已经解除。合同约定：建筑物1号楼及2号楼范围之内业已开业店铺之建筑面积之和与全部店铺建筑面积总和之比达百分之八十或以上，倘或本商场开业率不及合同约定之比例，甲方于此赋予乙方免付开业率未达合同约定期间之租金之权利；85°C、王子鞋城等几家知名品牌已全部于本商场开业，乃乙方履行本合同义务之前提条件。但屈臣氏在经营期间，商铺开业率一直未达到约定比例，约定的品牌商铺亦未在商场开业，因合同约定了屈臣氏支付租金的条件，故鑫祥隆公司因屈臣氏不缴纳租金而单方要求解除合同的行为应视为鑫祥隆公司单方违约解除合同，应依照合同约定向屈臣氏赔偿因违约解除合同造成的损失。被告（反诉原告）鑫祥隆公司辩称因情势变更，继续履行合同对其不公平，故要求变更或解除合同，但屈臣氏一直未答复，故其单方解除合同。本院认为，情势变更应是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险，而本案中，当事人在签订合同时约定的开业率以及品牌进场�属于从事商业活动的固有风险，不属于情势变更的情形，故鑫祥隆公司主张情势变更免除其解除合同责任的辩述理由本院不予支持。
2、因合同解除给屈臣氏造成的损失数额的认定。原告（反诉被告）屈臣氏因合同解除而离场，并为拆除场地支付的30000元工程款应为解除合同造成的直接损失，屈臣氏主张该损失本院予以支持。解除合同后给屈臣氏造成的装修损失及固定资产损失经鉴定为566302.46元，该损失亦为解除合同造成的直接损失，本院予以认定，屈臣氏主张装修损失579277.71元，固定资产损失226944.18元，合计806221.89元，其超过566302.46元部分本院不予支持。屈臣氏主张可得利益损失612258.54元，其依据是审计报告认定的屈臣氏2014年9月至2015年8月企业税后净利润总额为1224516.99元，该损失根据具体经营情况具有极大的不确定性，为解除合同造成的间接损失，故原告据此主张可得利益损失612258.54元本院不予支持。鉴于被告违约行为必然导致原告存在一定经营损失，故酌情认定被告支付原告停业损失20万元。另依据合同约定，被告还应向原告退还履约保证金50000元，但双方约定的迟延支付履约保证金违约金过高，超过中国人民银行同期贷款利率的部分本院不予支持。
3、租金的交纳。因商铺开业率及品牌商铺未在商场开业，依照合同约定，屈臣氏享有免除交纳租金的义务，故反诉原告主张反诉被告缴纳租金6万元，不符合合同约定，该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）湖北省�祥隆置业有限公司向原告（反诉被告）武汉屈臣氏个人用品商店有限公司赔偿装修拆除费用30000元，装修损失及固定资产损失566302.46元，可得利益损失20万元，在本判决生效之日起十五日内付清。
二、由被告（反诉原告）湖北省鑫祥隆置业有限公司向原告（反诉被告）武汉屈臣氏个人用品商店有限公司返还履约保证金50000元及迟延返还期间的违约金（以50000元为本，自2015年9月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年5月11日止）。
三、驳回原告（反诉被告）武汉屈臣氏个人用品商店有限公司其他诉讼请求
四、驳回被告（反诉原告）湖北省鑫祥隆置业有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费19007元，诉讼保全费5000元，鉴定�10000元，合计由武汉屈臣氏个人用品商店有限公司承担14139元，湖北省鑫祥隆置业有限公司承担19868元。反诉案件受理费650元，由湖北省鑫祥隆置业有限公司承担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审 判 长 何国琴
审 判 员 卢丽娟
人民陪审员 张亮文
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 曾 妹