江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）太民初字第0253号 原告黎友成。 原告伍燕华。 委托代理人刘学友（代理上列两原告），江苏维世德（昆山）律师事务所律师。 被告太仓立城房地产有限公司，。 法定代表人姚建立，董事长。 委托代理人龙永训，江苏博事达（昆山）律师事务所律师。 原告黎友成、伍燕华诉被告太仓立城房地产有限公司（以下简称立城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎友成、伍燕华的委托代理人刘学友，被告立城公司的委托代理人龙永训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎友成、伍燕华诉称：两原告与被告于2012年7月14日签订商品房买卖合同1份，购买被告所售的第一期E区1-1层E1688号房，房屋总价为272626元。合同约定的交房日期为2013年9月30日，但到期后被告无法按合同约定的交付条件履行交房义务，逾期已经超过合同约定的90天。鉴于被告严重违反合同约定，原告于2014年3月13日书面通知被告解除双方之间的商品房买卖合同，并要求被告退还房款和承担违约责任，但被告对原告的要求置之不理，现请求法院判令：一、解除两原告与被告于2012年7月14日签订的商品房买卖合同；二、被告退还购房款272626元，并支付自2012年9月6日起至判决之日止的利息（以272626元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、本案诉讼费用由被告负担。 被告立城公司辩称：一、原告发函解除合同前，本案所涉房屋已符合合同约定的交付条件。2013年11月1日，本案所涉房屋取得了“商品房交付使用备案文件”，即符合原、被告双方签订的商品房买卖合同约定的房屋交付条件。原、被告双方之间的合同已具备继续履行的条件，且不存在合同法第四十九条规定的“致使合同不能实现的目的”的情况。因此，基于维护交易安全性和稳定性原则，本案所涉的商品房买卖合同不应被随意解除。二、原告与第三方签订了《委托经营管理协议书》，且被告也将该房屋交付给第三方进行经营，事实上被告已经履行了交付义务。2013年10月15日，原告与太仓亿立义乌小商品城有限公司（以下简称亿立公司）签订《委托代经营管理协议书》，约定将本案所涉房屋交付给亿立公司经营管理。2013年11月1日本案所涉房屋通过了验收备案，被告根据上述《委托经营管理协议书》的约定，于2013年11月16日将本案所涉房屋直接转交给了亿立公司，由亿立公司代原告进行经营。因此，本案所涉房屋事实上在2013年11月16日即实际交付给了原告，原、被告双方之间的商品房买卖合同已实际履行，不存在被告逾期交房的违约情形。三、原告诉称被告一直未通知原告前来交房与事实不符，与常理不符。其一，鉴于被告在2013年10月3日已书面方式通知过原告办理交房手续，因此被告在2013年11月1日房屋符合交付条件的情况下未再以书面方式通知，而已以口头方式通知交房合情合理。其二，2013年10月14日，原、被告双方签订《补充协议》约定“自2013年9月30日的第二天，至实际交房日期止”被告一直在向原告计算逾期交房违约金，当被告房屋符合合同约定的交房条件后，被告不通知原告前来交房是不合常理的。因此，原告诉称被告一直未通知原告前来交房，与事实不符，且完全与常理不符。其三，被告于2013年11月16日将本案所涉房屋直接转交给了亿立公司，亿立公司也早已开始了招商等工作，因此该房屋已实际交付，不存在未通知原告交付的情形。四、原告在未经合理催告的情况下，即发函解除合同，不符合法律规定，该解除行为应被认定无效。根据《合同法》第九十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，另一方有权解除合同。本案所涉房屋在2013年11月1日已符合房屋交付条件，原告未经催告即发函解除合同，明显违反公平、诚信原则，也不符合上述法律规定的合同解除应尽的通知义务的规定。因此该解除行为应被认定无效，不应得到支持。五、原、被告双方签订的《补充协议》已对原合同第九条逾期交房的违约责任进行了变更及选择处理。原、被告双方签订的《补充协议》约定，双方对商品房延期交房问题，达成如下协议：“违约金计算时间：合同约定的交房时间2013年9月30日的第二天，到实际交房日期止”，该补充协议事实上变更了商品房买卖合同第九条对于逾期交房的违约责任的约定。原告在该补充协议中明确了对逾期交房的是按天计取违约金，且一直计算至被告交房之日止。因此，原告以逾期交房为由而发函解除双方的商品房买卖合同与补充协议约定不符，于法无据。综上所述，原、被告间的合同已实际履行，且原告无权解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2012年7月14日，原告黎友成、伍燕华与被告立城公司签订商品房买卖合同1份，约定由被告将其开发的位于204国道西侧、弇山路北侧的亿立商贸城第一期E区1-1单元E1688号房预售给两原告。合同的第三条关于商品房的基本情况约定：该商品房用途为商业营业，属钢筋混凝土结构；层高为4.8米，建筑层数为地上4层、地下1层；建筑面积13.09平方米。第四条关于计价方式与价款约定：该商品房单价为每平方米20827.04元，总价款为272626元。合同的第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2013年9月30日前，将具体下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房取得商品房交付使用备案文件。合同的第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同的第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还对其他事项进行了约定。合同订立后，原告黎友成、伍燕华于2012年7月14日和同年9月5日共支付被告购房款272626元。2013年6月28日，被告向两原告发出交房通知书，通知两原告于2013年10月8日-2013年10月15日前来办理商品房交接手续。2013年10月14日，两原告至被告处办理交房手续，因被告未取得商品房交付使用备案文件，原、被告双方未办理房屋交接手续。同日，原、被告经协商，就延期交房问题签订了补充协议，协议的第二条约定：违约金计算时间，合同约定交房时间2013年9月30日的第二天，至实际交房日期止。协议第三条约定：违约金计算比例，参照双方签署的《商品房买卖合同》条款中的第九条约定的违约责任处理。2013年11月1日，被告就亿立商贸城一期A-F、一期地下房屋取得了太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书。2014年3月13日，两原告以被告延期交房超过90日为由，向被告发出解除合同通知书，要求解除双方于2012年7月14日签订的商品房买卖合同。2014年4月3日，两原告诉至本院。 另查明：2013年10月15日，原告黎友成、伍燕华（甲方）与案外人亿立公司（乙方）签订委托经营管理协议书，协议第一条约定：甲方自愿将其购买的亿立·义乌国际商贸城E幢1668号房（建筑面积13.09平方米），在10年市场经营期内的使用权和经营权全权委托予乙方，授权乙方全权代表甲方将上述商铺出租给第三方从事合法经营活动。协议第二条约定：委托起算自2013年10月1日至2023年9月30日，共计10年（总计120个月整）。在委托期限届满前一个月，如经双方协商一致可续签委托协议。协议第七条约定：本合同为不可撤销的委托合同。协议书还对其他事项进行了约定。2013年11月16日，被告根据两原告与案外人亿立公司签订的委托经营管理协议书，与案外人亿立公司办理了房屋经营移交单，将涉案房屋交付案外人亿立公司经营管理。 以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、交房通知书、补充协议、解除合同通知书，被告提供的太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书、委托经营管理协议书、房屋经营移交单及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为：原告黎友成、伍燕华与被告立城公司间签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。按合同约定，被告应在2013年9月30日前将符合交付使用的商品房交付给两原告，如被告逾期交房的，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。虽然在2013年9月30日前被告出售给原告的房屋不具备交付条件，但被告在2013年11月1日取得了太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，涉案房屋具备了交付条件。此后，被告虽未直接与两原告办理交房手续，但是根据两原告与案外人亿立公司签订的委托经营管理协议书已于2013年11月16日将涉案房屋交付给了案外人亿立公司，亿立公司已予以接受并开始经营使用，该房屋交接行为虽存有瑕疵，但可以认定被告已将涉案房屋已交付原告。原告认为被告与亿立公司系关联企业，被告与亿立公司恶意串通，损害原告利益，但原告未提供相应证据，本院对原告该意见不予以采纳。故原告的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告黎友成、伍燕华全部诉讼请求。 案件受理费5798元，由原告黎友成、伍燕华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行园区支行，帐号：10×××99）预交上诉案件受理费。 审 判 长  卢东昕 人民陪审员  周跃良 人民陪审员  沈 宁 书 记 员  姚红波