广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0403民初1648号
原告：梁雄超，男，1958年4月22日出生，汉族，住广西梧州市。
委托诉讼代理人：梁凤珍，梧州市万秀区夏郢镇法律服务所法律工作者。
被告：梁小龙，男，1970年3月23日出生，汉族，住广西梧州市。
原告梁雄超诉被告梁小龙租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理，因被告梁小龙下落不明，不宜适用简易程序审理，本院依法于2016年11月28日将本案裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁凤珍到庭参加了诉讼。被告梁小龙经传票传唤无正当理由据不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁雄超向本院提出诉讼请求：1.被告梁小龙支付2015年10、11月、2016年1、2、3、5、6、7、8、9月共10个月拖欠的租金15000元给原告；2.被告梁小龙支付违约金3000元给原告；3.请求法院判决被告梁小龙将梧州市××路××号××房返还给原告。诉讼过程中，原告梁雄超变更第一项、第三项诉讼请求为：1.被告梁小龙支付2015年10、11月、2016年1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12月共13个月拖欠的租金19500元（此后续计至被告返还房屋并交清至返还房屋租金时止）给原告；3.解除原告和被告梁小龙2014年3月5日签订的《房屋租约合同》，将该租赁的梧州市××路××号××房返给原告。
事实与理由：2014年3月5日，原告梁雄超与被告梁小龙签订《房屋租约合同》，合同约定的主要条款有：原告将位于新兴一路185-2号101房租给被告做中介使用，租期三年：月租金1500元，每月8号前交至原告在工商银行的帐户(21×××14)，同年5月8日，双方变更租金交至原告设在建设银行的帐户(43×××65)并约定租金超过十日未交付属违约。双方还约定：被告一次性交付租房保证金3000元给原告；被告取得租赁的房屋后，不能随意改变房屋原有的结构；租赁期间，该房屋的水、电费及维修费、税金、卫生管理费等由被告负担；本合同履行期间，如一方有违约行为，另一方有权终止合同，违约方需赔偿违约金3000元给对方。上述合同生效后，双方均依约履行。但从2015年10月起，被告不依合同缴交租金，计至2016年9月(其中2015年10月、11月，2016年1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12月)共13个月拖欠原告的租金合计19500元。综上，被告已违反合同规定构成违约，应向原告缴交拖欠的租金19500元、违约金3000元共22500元，并于一个月内将本案租赁房屋交还原告。原告为了维护自己的合法权益，特提起民事诉讼，请求人民法院判如所请。
原告梁雄超向法庭提供的证据有：1.原告身份证复印件一张，拟证实原告的身份情况；2.新兴一路185-2号101房的房权证(梧房权证蝶山字第××号)一份，拟证实原告是新兴一路186-2号101房屋所有权人；3.原告梁雄超(甲方)与被告梁小龙(乙方)于2014年3月5日签订的房屋租约合同一份，拟证实原、被告双方签订房屋租赁协议；4.2016年2月19日通告一份，拟证实原告向被告追偿拖欠的租金；5.银行卡客户交易查询／打印一份，拟证实被告拖欠13个月租金。
被告梁小龙没有向法庭提交书面答辩意见，也未向法庭提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故对原告提交的证据予以确认。
综合当事人陈述与举证，本院确认以下事实：2014年3月5日，被告梁小龙租用原告梁雄超位于梧州市××路××号××房并签下房屋租约合同，合同约定：1、甲方将位于新兴一路185-2号101房租给乙方作中介使用，期限从2014年3月8日起，至2017年3月7日止；2、乙方一次性交付租房保证金人民币叁仟元正给甲方，租约期满后甲方退回乙方；3、月租金约定：2014年3月8日起，至2017年3月7日止，每月租金人民币1500元；……7、本合同从签署之日起生效，正常情况下不能提前终止合同。如一方有违约行为，另一方有权终止合同，同时违约方需赔偿对方人民币叁仟元正违约金；8、乙方超过一个月欠交租金及相关的水电费用，可认定为乙方自动终止合同，所产生的经济损失由乙方负责。乙方自行终止合同（或合同到期）一个月内，乙方应将承租方内权属乙方的物品搬离，超过一个月乙方不搬走的，可认定为乙方放弃的无价值物品，甲方有权处理；……。被告梁小龙租用该房屋后，从2015年10月起不依约缴交租金，2016年2月19日原告发出催缴通告，但被告缴纳了2016年4月的房租后就下落不明，一直欠缴租金至今，暂计欠缴月份为2015年10月至11月、2016年1月至3月、5月至12月，2017年1月至3月共16个月，即被告梁小龙从2015年10月至2017年3月共拖欠原告租金24000元。
本院认为，原告梁雄超与被告梁小龙自愿签订《房屋租赁协议》，没有违反法律规定，故合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告梁小龙从2015年10月开始没有按照协议约定支付租金，在2016年2月原告发出催收通告后，仍然没有支付拖欠的租金给原告，其行为已构成违约。原告要求从2017年3月7日开始解除与被告签订的《房屋租约合同》并要求被告归还租赁房屋符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告梁小龙应支付2015年10月至11月，2016年1月至3月、5月至12月，2017年1月至3月共16个月拖欠的租金24000元给原告,本院予以支持。由于合同解除后，被告尚占用原告的房屋，故被告应自2017年3月8日起向按1500元/月的标准向原告支付房屋占用金至被告返还房屋时止。关于原告要求被告支付3000元违约金，按《房屋租约合同》第七条约定，违约方需赔付对方违约金3000元，因此，原告的主张于法有据，本院予以支持。关于原告要求在本案中对被告预交的租房保证金3000元一并处理，根据《房屋租约合同》第二条的约定，保证金3000元在租约期满后应由原告退还给被告，为免讼累，被告已给付的保证金可以依法抵扣其所欠付的租金,抵扣后被告应向原告支付拖欠的租金21000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告梁雄超与被告梁小龙于2014年3月5日签订的《房屋租约合同》；
二、被告梁小龙应在本案判决生效之日起十日内支付拖欠的租金21000元及房屋占用费给原告梁雄超（房屋占用费按1500元/月自2017年3月8日起计至腾空该房屋之日止）；
三、被告梁小龙应在本案判决生效之日起十日内支付违约金3000元给原告梁雄超；
四、被告梁小龙在本案判决生效之日起十日内应腾空梧州市新兴一路185-2号101房，并将该房屋返还给原告梁雄超。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本案案件受理费400元，由被告梁小龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院。
审 判 长 何青夏
审 判 员 李懿桃
人民陪审员 周桂红
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 胡 丹
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。