贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第00745号原告岑大海，男。委托代理人李光磊，与原告李光磊系同一人，与原告岑大海系夫妻关系。（特别授权）原告李光磊，女。被告贵州天益丰房地产开发有限公司，住所：贵州省贵阳市云岩区栖霞小区13幢4单元3层2号，组织机构代码：79527291-4。法定代表人赵文生，该公司董事长。委托代理人曾启华，贵州纵贯律师事务所律师。（特别授权）原告岑大海、李光磊诉被告贵州天益丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告李光磊，原告岑大海委托代理人李光磊，被告贵州天益丰房地产开发有限公司委托代理人曾启华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：二原告系夫妻，于2012年6月11日以人民币523536元购买被告开发的位于龙里县水桥村吴家庄龙腾苑小区紫园1幢1-26-6商品房一套，并于当日与被告签订合同编号为086的《商品房买卖合同》。合同签订后，二原告按照合同约定于当日支付了首付款人民币334536元并办理了按揭手续，已经全部按照合同约定完成了付款义务，合同第十一条约定交房日期为2013年7月1日，被告在约定期限内未能交房，后于2014年2月向二原告告知可以交房，二原告前往被告售房处领取房屋时，被告未提供合同第十一条约定的各项相关手续，故二原告拒收房，而二原告又多次前往售房部洽谈交房事宜，被告工作人员多次声称，该房的一切手续均已办妥，但是办事人员请假所以不能提供。二原告认为，被告未按照合同约定履行义务，导致二原告不能合法�取房屋。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。并按照该商品房买卖合同之第十一条、第十三条之约定向法院起诉，请求判令：1、被告根据双方合同约定履行交付房屋义务；2、被告支付逾期交房违约金183237.6元（自2013年7月2日暂计至2015年6月1日，以后违约金按合同约定支付至被告提交合法交房手续之日止）。被告辩称：1、原被告双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金约定过高，请求法庭依法调整为每日万分之一点五以下；2、被告通知原告的交房时间是2014年2月28日，逾期交房时间只有8个月，即至2014年2月28日止。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据：1、二原告身份证、结婚证复印件。拟证明二原�系夫妻关系，及二原告的身份情况，是本案的适格主体。2、《商品房买卖合同》1份。拟证明二原告与被告因购买房屋签订合同。3、贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司收据2份。拟证明二原告共计向被告支付购房款523536元，已完成付款义务。4、龙里县商品房预售合同备案登记表1份。拟证明二原告与被告有合同关系。被告对上述证据的真实性及证明目的无异议，认为《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高。被告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书及法人身份证复印件、税务登记证各1份。拟证明被告的工商登记信息及法人身份情况。原告无异议。2、评估报告、鉴定报告各1份。拟证明原告购买的房屋所在地段在2013年7月2日至2014年5月30日期间每月每平方米租金为10.05元；2014年3月31日至2015年3月31日期间每月每平方米租金为10元。原告购买的房屋面积为157.77平方米，租金应为每月1656.59元。原告对证据真实性无异议，认为原告购房时房屋单价为3000多元，现在该处房屋售价仅为2000多元，受市场因素影响，被告也不会退还原告差价，而合同是双方经过合意签订的，应按照合同约定来履行。经庭审质证，本院对原被告双方提交的证据作如下评析：原告提交的证据1、2、3、4被告无异议，被告提交的证据1、2原告无异议，上述证据本院予以采信。经审理，本院认定如下事实：二原告系夫妻关系，于2012年6月11日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于龙里县龙山镇（现更名冠山街道办事处）水桥村（现更名水桥社区）吴家庄龙腾苑小区紫园1幢26层6号（1-26-6）房屋一套。建筑面积为157.77平方米，房屋总价款为523536元，《合同》第十一条第(一)项约定“出卖人（被告）应当在2013年7月1日前向买受人（原告）交付该商品房”。第(二)项约定“该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。第十三条约定逾期交房责任“.....（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。同时，对其他相关项目进行了约定。原告于2012年7月23日支付首付款334536元，于2012年8月16日银行按揭贷款支付剩余房款189000元，共支付523536元。2013年7月1日，被告未能如期交房。2014年2月28日，二原告收到被告交房通知，因被告未能提供符合《合同》第十一条第（二）项约定交房条件的相关文件，原告未接收房屋。2015年6月25日，二原告向本院起诉，请求判令如其诉请。另查明，本院于2014年10月30日到龙里县住房和城乡建设局进行调查，该局同日出具了《情况说明》，被告开发的位于龙里县龙山镇（现更名冠山街道办事处）水桥村（现更名水桥社区）吴家庄龙腾苑小区紫园1幢房屋至2014年10月30日止未向该局办理房屋竣工验收备案相关手续。截止本案法庭辩论终结前，被告亦未向本院提交房屋竣工验收备案相关手续。对于被告开发的位于龙里县冠山街道办事处水桥社区吴家庄龙腾苑小�的商品房，经贵州皓天价格评估司法鉴定所进行评估，2013年7月2日至2014年5月30日期间同类地段同类房屋的租金价格为10.5元/平方米/月；2014年3月31日至2015年3月31日期间同类地段同类房屋的租金为10元/平方米/月。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，当事人双方应按照合同约定全面履行义务。原告已按合同约定履行了交付全部房款的义务，被告应按合同约定履行向原告交付房屋的义务，而被告未能在合同约定期限内向原告交付符合条件的房屋，应承担向原告交付房屋及支付逾期交房违约金的责任，故对原告主张被告依据合同约定条件履行交付房屋及支付违约金的请求予以支持。对于房屋的交付，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的条件，我国对房屋竣工验收实行备案登记制度，被告在2014年10月30日未向相关部门办理竣工验收备案手续，截止本案法庭辩论终结前，被告亦未向本院提交房屋竣工验收备案相关手续。故本案被告出售给原告的房屋直至2015年7月23日止未符合交房条件，故被告称通知原告的交房时间是2014年2月28日，逾期交房时间只有8个月的辩解理由不成立，本院不予采信。根据本案情况，本院确定被告应交房时间为2015年8月31日，若在该期限内被告仍未向原告交付符合约定条件的房屋，待被告实际交付符合条件的房屋后，原告可依据本判决确定的违约金计算方式向被告另案主张权利。关于违约金的起算时间及计算标准问题，根据双方签订的《合同》约定，交房时间在2013年7月1日前，则违约金的起算时间应从2013年7月2日起；关于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百�十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，一般情况下购买房屋的用途为居住，没有按时收到房屋的损失一般体现为另行租房的费用，在原告未提供其购买的商品房作为他用且造成其他损失的情况下，应以其另租房的相关租金损失计算其实际损失。被告提供同时期同地段房屋租金的《评估报告》对原告的损失进行评定，根据该报告的房屋租金价格及所购房屋的面积大小，原告在2013年7月2日至2014年5月30日期间每月的损失为10.50元／平方米×157.77平方米=1656.59元，2014年3月31日至2015年3月31日期间每月的损失为10元／平方米×157.77平方米=1577.7元。根据合同约定的违约金计算方式，每天的违约金为523536元×0.0005=261.77元，每月按30天计算，每月的损失为261.77元／天×30天=7853.1元，超过按照房屋租金价格计算损失的百分之三十。应认定双方约定的违约金过高。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，结合本案的具体情况以及公平原则，本院酌定将双方的违约金比例调整为全部已付房款的日万分之一点五，自2013年7月2日计算至原告要求的2015年6月1日，共700天，违约金数额应为：523536元×0.015%×700天=54971.28元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百�八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告贵州天益丰房地产开发有限公司于2015年8月31日前交付龙里县冠山街道办事处水桥社区吴家庄龙腾苑小区紫园1幢26层6号（1-26-6）房屋给原告岑大海、李光磊；二、被告贵州天益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告岑大海、李光磊支付逾期交房违约金54971.28元；三、驳回原告岑大海、李光磊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3964元，减半收取1982元，由原告岑大海、李光磊承担1362元，被告贵州天益丰房地产开发有限公司承担620元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本院指定的履行期限履行义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  罗荣芳二〇一五年七月三十一日书记员  吴贤梅