广东省广州市中级�民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17951号
上诉人（原审原告）：李敏，女，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：陈远乐、钟世昌，均系广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘玉，女，汉族，身份证住址广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州粤丰物业有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：马春龙。
委托诉讼代理人：冯励云，该公司员工。
上诉人李敏因与被上诉人刘玉、广州粤丰物业有限公司（以下简称粤丰公司）确认合同无效纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初6180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李敏上诉请求：撤销一审判决，改判：1.刘玉与粤丰公司签订的《关于“XX雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》无效；2.刘玉无权以“XX雍庭业主大会筹备组”、“XX雍庭业主委员会”的名义从事与业主大会筹备无关的民事活动；3.刘玉无权以“XX雍庭业主大会筹备组”、“XX雍庭业主委员会”的名义对外签署任何合同。事实理由如下：一审法院既未实际调查涉案小区具体情况，又未询问涉案小区业主的意见，主观臆断，盲目推测，导致一审法院查明事实错误，适用法律错误，判决错误。一、李敏未就“刘玉入选筹备组并当选组长的程序合法性问题”提出诉讼请求，一审法院用大量时间及篇幅处理“刘玉入选筹备组并当选组长程序是否合法的问题”，审非所诉，程序违法。二、《关于“XX雍庭国际公寓”小区物业服务管理的委托协议书》（以下简称《物业服务委托协议》）违反《物权法》、《合同法》规定，应依法无效。（一）根据《广东省物业管理条例》第十五条的规定，业主大会筹备组并没有对外签署合同的权利，刘玉无权以筹备组的名义选聘物业公司。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”规定，无权代理的，合同应依法无效。由于业主大会筹备组并没有对外签署合同的权利，刘玉以业主大会筹备组的名义与粤丰公司签订《物业服务委托协议》的法律关系应该定性为代理。在法律没有明确授权的情况下，刘玉以业主大会筹备组的名义与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》必须获得业主的授权。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，刘玉在一审庭审时已明确承认并未召开业主大会，也�获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，刘玉与粤丰公司以筹备组名义聘请选聘物业服务企业明显违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的强制性规定，且刘玉属于越权签订合同，在未经过半数业主同意的情况下，《物业服务委托协议》应依法无效。（二）《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》明确规定筹备组的职责范围不包括签订物业管理服务合同，一审法院以筹备组在筹备组大会会议期间对外签订《物业服务委托协议》无法律明确禁止为由，驳回李敏的主张，错误。三、刘玉与粤丰公司恶意串通，损害李敏及业主的合法权益。（一）粤丰公司“原班人马”在涉案小区蛮横管理，对小区业主打击报复，随意停业主水电，随意谩骂业主，业主为维权而多次报警，李敏及业主有权要求重新选聘新的物业�司或采取自管的方式来管理小区公共物业，但刘玉与粤丰公司未经李敏及业主的同意，私自签订物业委托服务协议，该行为已严重侵害了李敏及其他业主的公管权，损害了业主的合法权益。（二）刘玉与粤丰公司称原物业公司的原班人马留任，但并未具体列明具体留任人员，一审法院也未查明具体的留任人员，查明事实不清。粤丰公司仓促成立，劳动关系、工资发放、考核标准、服务流程、工作方式等各方面均未能有效运行，其提供的物业服务肯定大打折扣。（三）李敏在一审中已提供证据，证明刘玉与粤丰公司之间存在公共物业收入分配的利害关系问题，且涉案小区在白云区，而粤丰公司办理工商登记却在荔湾区，而刘玉作为股东及法定代表人的公司也在荔湾区，该现象并非偶然，从粤丰公司设立的时间、地点、方式来看，刘玉与粤丰公司明显存在恶意串通，目的就是为了达到以极低的运作成本收取高额物业管理费的非法目的，且该行为严重侵害李敏及业主的合法权益。四、一审法院认为《物业服务委托协议》符合业主利益明显属于主观臆断，导致查明事实错误，判决错误。（一）李敏己提供证据证明业主强烈反对《物业服务委托协议》的相关证据，李敏也提供了业主长期以来受到所谓物业公司“原班人马”压迫、威胁等相关证据。（二）《中华人民共和国物权法》明确规定选聘物业管理公司必须经专有面积及人数过半数通过，该规定属于强制性及效力性规定，一审法院认定筹备组过半数即视为民主程序，错误。李敏已提供30多名业主签名明确反对《物业服务委托协议》，但一审法院无视客观情况，导致查明事实错误，判决错误。（三）一审法院称《物业服务委托协议》抄送政通居委会，从而认定“程序无明显不当”是�误的。而一审法院以“现无证据显示政通居委对此程序提出异议”明显属于举证责任分配错误，刘玉提出政通居委支持其签订物业委托协议，政通居委的态度应由刘玉承担举证责任，刘玉与粤丰公司应承担举证不能的法律后果，一审法院将举证责任违法分配给李敏明显错误。而事实上，政通居委并未就刘玉与粤丰公司签订物业委托协议发表过任何观点，一审法院也从未咨询过政通居委的意见，且政通居委并非选聘物业公司的法定主体，在未经业主授权或追认的情况下，政通居委无权就选聘物业公司的问题作出任何处理，一审法院以“现无证据显示政通居委对此程序提出异议”作为支持物业委托合同有效的理据明显不符事实。四、签订《物业服务委托协议》的是刘玉，李敏有权向刘玉主张权利，一审法院认为李敏向刘玉主张权利不当是错误的。李敏起诉时以XX雍庭业�大会筹备组为被告，但立案庭以筹备组并未办理商事主体登记，且立案庭以签署委托协议的具体人员是刘玉为由要求李敏将刘玉列为被告，但一审法院对于刘玉的诉讼主体问题明显与立案庭不同。刘玉与粤丰公司在一审时明确承认是刘玉以筹备组的名义与粤丰公司签订合同，刘玉是具体的合同签订实施者，而刘玉并未经业主的授权，该行为属于越权处理，由此所产生的责任及法律后果应由刘玉自行承担，而刘玉该行为明显侵害李敏合法权益，李敏有权向刘玉主张权利。五、李敏有权诉讼要求禁止刘玉停止使用“XX雍庭业主大会筹备组”、“XX雍庭业主委员会”名号。如前所述，筹备组明显无权从事与业主大会筹备无关的一切民事活动，而刘玉已以筹备组的名义与粤丰公司签订物业委托合同，且该行为侵害了李敏作为业主的物业共管权，李敏起诉要求刘玉与粤丰公司�得以“XX雍庭业主大会筹备组”、“XX雍庭业主委员会”的名义从事与业主大会筹备无关的民事活动及签署民事合同，该诉讼请求具体，符合民事诉讼法的规定。六、李敏二审当庭补充上诉意见如下：（一）一审承办人根据其个人感性认识对相关事实及案件法律作出理解和判断，未依法处理本案。依照对《中华人民共和国物权法》第七十六条、《广东省物业管理条例》、《广州市物业暂行管理办法》的理解，关于选定物业公司的制度是非常明确的。第一种，在业委会未成立之前由开发商指定物管公司。第二种，由业主委员会通过双半数投票决定物管公司。涉案小区属于第二种情形，刘玉是涉案小区第一、二届业主委员会主任，其本人应履行职责。刘玉在业委会到期前没有进行改选，导致2016年5月24日后业委会处于真空状态，刘玉利用持有第二届业主委员会印章的便利，去做出后来觉得不应该做的事情。广东建工恒福物业有限公司（以下简称建工物业公司）于2017年4月1日突然以成本高无法继续管理为由突然退出。刘玉以情况特殊为由，以筹备组名义发出紧急通知，以代表业主利益为由和粤丰公司签订《物业服务委托协议》。就该问题，本案应该关注《中华人民共和国物权法》确定的双半数制度是否应该严格执行。无论与哪家公司签订合同都应该遵守该制度。另外，涉案小区本不应该出现第三届业委会筹备小组，因为刘玉没有在第二届业委会期限届满前组织改选工作，导致业委会到期后出现权利真空，所以出现第三届业委会筹备小组。《广东省物业管理条例》第十五条、《广州市物业管理暂行办法》第二十九条明确规定了筹备组的职责，明确不包括对外签署物业服务合同的职能。广州景泰街道办回函赞同了李敏一方的观点。一审法院在明知刘玉无权委托确认物业管理公司的情况下，认定涉案《物业服务委托协议》有效，没有法律依据。按照物权法第七十六条规定，业主委员会只能在经过双半数确定后，才能以业主委员会名义和物业公司签订物业管理合同。涉案《物业服务委托协议》违反了该强制性规定，应属于无效。（二）一审认定粤丰公司在服务费用方面没有超过原来标准，服务也没有降低也毫无事实依据。李敏二审提交的证据3-10充分证明粤丰公司从2017年4月1日接管涉案小区后，涉案小区的管理比原来公司管理出现更多问题，包括业主被断水断电，业主要求协调问题被物管人员脏话辱骂，社会人员对业主进行恐吓等等。综上所述，李敏上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人刘玉二审答辩称：一、刘玉不是以个人名义签订协议，是在紧急情况下，通过筹委会表决同意和咨询街�有关部门下采取的小区应急措施。前期物业公司由开发商聘请，后期的物业公司通过业主委员会聘请。在两者不具备的条件下，筹备组只能签署临时物管协议，而且小区正在筹备小区业主委员会换届选举。李敏应该协助尽快召开业主大会成立业主委员会，再通过业主委员会选聘物业公司。二、李敏称由于刘玉的过失没有进行第三届业委会选举。如果李敏需要业委会可以自行发起。三、所有筹备组的决定都是经过讨论少数服从多数决定，刘玉没有私自盖章。四、李敏的诉讼代理人强调粤丰公司是被刘玉委派的物管公司没有理据，刘玉提供的证据可以证明没有私自委派物管公司。
被上诉人粤丰公司二审答辩称：坚持一审答辩意见。另外，李敏作为业主从未主动缴纳过物业管理费，一审法院还强制执行收取了李敏的物业管理费。建工物业公司委托粤丰公司代收之前的管理费，所以李敏反对粤丰公司为涉案小区的物管公司。
李敏认为刘玉领导的筹备组超越权限签订物业管理合同，该合同应属无效。故于2017年5月16日向一审法院起诉请求判令：一、确认刘玉与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》无效；二、刘玉无权以“XX雍庭业主大会筹备组”以及“XX雍庭业主委员会”的名义从事与业主大会无关的民事活动；三、刘玉无权以“XX雍庭业主大会筹备组”以及“XX雍庭业主委员会”的名义对外签署任何合同。
一审法院认定事实如下：李敏为广州市白云区广园中路御鹿街X号X房（属XX雍庭国际公寓小区）业主。刘玉原为该小区第一届、第二届业主委员会主任。因第二届业主委员会届满，经该小区27名业主共同提出筹备业主大会的要求，政通居委会于2017年2月27日发出《关于组建新一届业主大会会议筹备组的公告�：根据《广州市物业管理暂行办法》，由政通居委会指导、协助该小区业主成立新一届业主大会会议筹备组；业主代表候选人应当填写《筹备组业主代表候选人登记表》，并提供《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明及身份证（复印件）；报名时间从2017年2月27日起至2017年3月13日止；筹备组由业主代表（5-13人单数），物业所在地政通居委会代表1人，筹备组组长由政通居委会在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生；筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序等。
经报名，共计有25名业主报名作为业主代表加入业主大会筹备组。2017年3月15日，在景泰街道办、政通居委会等组织及指导下，采用抽签方式确定上述业主的排位顺序。
2017年3月16日，政通居委会在涉案小区通告栏张贴《关于公示业主大会会议筹备组成员名单的通知》，公示由业主推荐产生的25名代表并通过抽签顺序排列，如前1至13位业主退出，要本人提交书面报告给政通居委会，按顺序自动顺延补位等。该通知的公示期从2017年3月16日至2017年3月30日止，其中第1至13顺位的业主为：杨X、李X、余X、何X、林X、黄X、吕X、谢X、牛X、姚X、周X、谢X、林X，刘玉经抽签确定其顺序为第16位。
2017年3月31日，政通居委会发出《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》，记载公示期间有3位业主（余X、谢X、林X）提交书面报告要求自愿退出筹备组，按顺序排列加入3位业主（谭X、罗X、刘玉），XX雍庭首次业主大会会议筹备组自公告之日起成立。
同日，建工物业公司向“XX雍庭业主大会会议筹备�”发出《关于XX雍庭退场的函》，表示因XX雍庭管理面积不大，无其他经营性补贴，且小区楼龄较长，楼宇设施设备陈旧老化，加上近年来用工成本、物料成本等物业管理成本上涨迅猛，现场的物业费用收费率低，该公司承受的经济压力日益严重，故决定为该小区提供服务至2017年3月31日止，自2017年4月1日起退出XX雍庭的现场管理。
2017年4月2日，原政通居委会提名的组长何X以书面方式请辞组长职务。同日，筹备组召开第一次会议，到会筹备组成员10人，另外3人请假，会议决议重新确定筹备组组长为刘玉，副组长不变，为周X。到会筹备组成员10人均在该决议上签名确认。
2017年4月5日，筹备组向广州市公安局白云区分局提交《刻章申请（新办）》，由刘玉亲自到公安部门办理刻章事宜。筹备组成员13人均在该申请书中签名确认。
2017年4月10日�筹备组发出紧急通知，表示因广东建工恒福物业发来《关于XX雍庭退场的函》决定于2017年4月1日停止服务该小区，在街道居委会的帮助下，经筹备组多次沟通，前物管人员愿意原班人马留下继续服务小区。因事出紧急，筹备组只能特事特办，先签订临时服务合同，待业委会成立后，再按相关规定办理。筹备组成员刘玉、李X、谭X、罗X、谢X、刘X、周X、何X、黄X在该紧急通知上签名确认。次日，政通居委会在该紧急通知上盖章并批“政通社区居委会已收阅”。
2017年4月13日，筹备组（甲方）与粤丰公司（乙方）签订《物业服务委托协议》，记载：“XX雍庭国际公寓”小区物业服务管理企业现已退场，因客观原因，小区无法立即进行招标工作。为使小区有一个稳定、和谐的秩序，维持小区正常的物业服务管理工作，解决小区的实际困难，从顾全大局的角度出发�在街道居委会的支持下，由“XX雍庭”业委会筹备委员会出面，邀请乙方协助代管小区（前物管人员从小区大局出发，愿意原班人马留下继续服务小区）。代管日期从2017年4月1日起至小区业委会正式成立，并通过招投标方式选出新的物业公司为止。经双方协商达成如下协议：一、委托服务主要事项如下：1、该小区范围内的保安服务管理工作；2、该小区范围内的保洁服务管理工作；3、该小区范围内的绿化服务管理工作；4、该小区范围内的共同设备、设施的日常维护管理工作。二、委托代管期间管理费、公共电费等相关费用的收取按现标准执行，由乙方粤丰物业有限公司收取。三、委托代管期间，乙方按小区现状接管“XX雍庭国际公寓”，并向甲方业主提供日常的物业服务管理，提高管理水平。对公共环境、卫生、绿化、公共区域灯光、水泵、门禁系统、监控系统等设施设备的维护和改造工作进行排查，如需维修维护，要协助制定的维修、维护方案报筹委会审批。四、具体现场管理工作参照原物业合同执行。五、现场恒福物业公司移交的物业资料暂时由乙方代为接收并保管，直至选出新物业管理公司再进行移交工作等。同日，政通居委会在该协议书中盖章并标“政通社区已收阅”。
2017年4月15日，包括李敏在内的30名业主在“关于反对与粤丰公司签订临时合同的业主意见书”上签名，该意见书内容为：4月10日我们在公告栏看到两个通知，一是：建工物业公司于2017年3月31日发函筹备组，告知4月1日起终止对小区的物业管理服务。二是：筹备组打算签订临时合同的紧急通知：‘筹委会将相关情况向街道居委报告并寻求帮助，在街道居委的帮助下，经筹委会多次沟通，前物管人员从小区大局出发，愿意原班人马留下继续服�小区。事出紧急，筹委会亦只能特事特办，先签订临时服务合同，代业委会成立后，再按相关规定办理。’对这两个通知我们的意见是：1、建工物业公司擅自违规终止服务，没有按规提前3个月告知退出，没有按规交接物业。2、刘玉及建工物业公司擅自隐瞒事关小区重大事项的通知。3、筹备组越界，做不应该做的事。4月15日，从关切广大业主利益的筹备组成员中得知：筹备组已经在4月13日与粤丰公司签订物业管理临时合同。大家注意：粤丰公司于2017年4月6日注册登记，采用原广东建工恒福物业公司的人员为小区服务。这是严重违法！这不是代表广大业主利益的做法！对此，我们的主张是：1、签订的临时合同无效；2、若有筹备组成员与粤丰公司相互输送利益，我们将追究相关违法人员的法律责任。请反对与粤丰公司签订临时合同的业主签名，让我们一起维护我们的共同利益。”
一审另查明：2017年1月12日，国务院颁布《国务院关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号），取消物业服务企业二级及以下资质认定，取消审批后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律的方式，加强事中事后监管。2017年3月2日，广东省物业管理行业协会发出粤物协通字[2017]8号《关于暂停广东省物业服务企业资信等级认定工作的通知》，自2017年3月3日起，该会暂停办理广东省物业服务企业资信等级认定工作，不再受理广东省物业服务企业二级及二级以下资信等级认定的申请资料。
一审庭审中，李敏主张其曾经就筹备组的设立程序向景泰街道办及政通居委会提出异议，但未能提供相应的证据证实。李敏亦无提供证据证实景泰街道办或政通居委会明确表示筹备组的设立程序有误。李敏表示其曾经就《物业服务委托协议》的效力问题向政通居委会及景泰街道办反映，但景泰街道办要求其按程序办理，但同样未能提供相应的证据。李敏无提供证据证实刘玉与粤丰公司之间存在恶意串通的行为。另李敏表示其在确定筹备组成员名单时曾经提出应当按照推荐人数的多少确定顺位，但并未向政通居委会提交推荐人数的材料，故政通居委会根据规则通过抽签方式确定排名顺序。
以上事实，有房产证、《关于组建新一届业主大会会议筹备组的公告》、《关于公示业主大会会议筹备组成员名单的通知》、《关于成立首次业主大会会议筹备组的公告》、《关于XX雍庭退场的函》、《刻章申请（新办）》、紧急通知、《物业服务委托协议》、关于反对与粤丰公司签订临时合同的业主意见书及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为：根据李敏、刘玉与粤丰公司的诉辩意见，本案的争议焦点如下：
一、刘玉入选筹备组并当选组长的程序合法性问题。
《广东省物业管理条例》第十三条规定：“百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十，业主大�筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。”第十五条规定：“业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）、确定业主委员会候选人产生办法及名单；（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。”《广州市物业管理暂行办法》第二十一条规定：“筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。”第二十三条规定：“街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于15日。拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员的名单。”第二十四条规定：“拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的，应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。”第二十六条规定：“筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长，集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则；筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名，经过半数筹备组成员同意后产生。”第二十八条规定：“筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章，印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定，用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。”第二十九条规定：“筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（四）确定首次业主大会会议表决规则；（五）确定业主委员会候选人人数、名额分配及产生办法，确定候选人名单；（六）制定首届业主委员会选举规则；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。”政通居委会在包括李敏在内27名业主（占小区业主总数23.48%）提名的基础上，指导、协助涉案小区业主推荐产生业主大会筹备组，并于2017年2月27日起公告组建筹备组事项，在2017年3月13日公告期满且李敏未提供联名推荐业主人数资料的情况下，采取抽签方式产生成员为业主13人、政通居委会1人的筹备组并进行15天的公示，公示期满后3日内召集、主持首次会议推选并经半数筹备组成员同意后产生筹备组组长，再由筹备组根据景泰街道办的证明向公安机关申请刻制筹备组印章。筹备组的设立程序完全符合上述地方性法规的规定，并无错误。李敏主张政通居委会采取抽签方式确定筹备组成员而非采取按照业主联名推荐人数确定，程序有误，但却表示其未向政通居委会提交业主联名推荐�数材料，亦无证据证实其他业主向政通居委会或景泰街道办提交《推荐业主代表候选人的业主签名表》，故李敏以此认为筹备组成员产生程序有误缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。对于李敏主张政通居委会采取成员退出顺位递补的方式产生筹备组成员的问题，因现行行政法规及地方性法规均无对筹备组成员的退出机制进行规定，对筹备组组建负有指导、协助义务的景泰街道办、政通居委会决定采取顺位递补的方式以保证筹备组成员人数为13人程序无误。李敏该主张缺乏事实及法律依据，一审法院亦不予采纳。
综上，李敏认为筹备组成员产生程序有误缺乏证据支持，亦无相应法律、行政法规依据，一审法院不予支持。
二、筹备组与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应按具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”本案中，首先、粤丰公司具备独立的法人资格，且根据《国务院关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》以及《关于暂停广东省物业服务企业资信等级认定工作的通知》，在粤丰公司成立前，我国已经取消物业服务企业二级及二级以下资质认证，无证据证实涉案小区需要具备一级物业管理资质的企业提供物业管理服�，故粤丰公司符合为涉案小区提供物业管理服务的资格。其次、李敏主张刘玉与粤丰公司存在恶意串通损害业主合法利益，即合同法第五十二条第一款第（二）项规定的情形。然从本案的事实而言，筹备组在建工物业公司提前退场的情况下，通过内部民主决议程序，在业主委员会成立并通过招投标方式聘任新的物业管理企业之前，聘任由原建工物业公司中为涉案小区长期提供物业管理服务的员工所就职的粤丰公司为涉案小区继续提供临时物业管理服务，从该行为的实施时间而言，在涉案小区第二届业主委员会任期届满后，未召开业主大会会议并选出业主委员会的情况下，现行行政法规及地方性法规均无规定任何个人或组织有权选聘物业服务企业，故在原物业服务企业已经退场的情况下，导致涉案小区无物业管理服务，影响小区内业主的生活，故筹备组在选聘粤丰�司提供临时物业管理服务，符合业主的利益；从该行为的实施程序而言，筹备组于2017年4月10日经筹备组成员9人（占总人数69.23%）签名发出紧急通知，次日抄送政通居委会并于同年4月13日签订涉案《物业服务委托协议》后，再次将该委托协议书抄送政通居委会，现无证据显示政通居委会代表景泰街道办作为指导、协助成立业主大会的组织对此程序提出异议，故该程序并无明显不当之处；从委托协议书的内容而言，粤丰公司在管理期间的收费标准与原建工物业公司的标准一致，现场管理工作亦与原物业合同一致，并未加重业主一方的义务，且粤丰公司指派由原建工物业公司负责涉案小区的物业管理人员继续为涉案小区提供物业管理服务，在委托协议书签订后，涉案小区业主所享受的物业管理服务水平亦不会因此有所降低；从委托协议书签订后的效果而言，李敏提�的“关于反对与粤丰公司签订临时合同的业主意见书”中签名的业主仅有30人（占全部业主人数的26.09%）,不足全部业主的三分之一，且认为无效的理由仅为粤丰公司属于新成立的公司，且使用原建工物业公司的员工以及怀疑筹备组成员与粤丰公司之间存在利益输送情况，并未提及粤丰公司的服务质量问题以及其他损害业主利益的问题，而李敏亦未能提供证据证实筹备组成员确实与粤丰公司之间存在利益输送的行为。综上，李敏主张筹备组与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》属于合同法第五十二条第一款第（二）项的情形缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。最后，虽《广东省物业管理条例》以及《广州市物业管理暂行办法》规定筹备组的职责范围不包括签订物业管理服务合同，但上述文件均属于地方性法规，且属于管理性规定。现无法律、行政法规强�性、禁止性规定禁止筹备组在筹备业主大会会议期间对外签订物业服务管理合同，故筹备组与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》的行为亦不属于合同法第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的行为。综上，李敏要求确认以刘玉为组长的筹备组与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》无效，缺乏事实、法律及行政法规依据，一审法院不予支持。另刘玉仅为筹备组组长，而涉案委托协议书系以筹备组的名义与粤丰公司签订的，李敏向刘玉个人主张权利亦属不当。
对于李敏要求判决刘玉无权以“XX雍庭业主大会筹备组”以及“XX雍庭业主委员会”从事与业主大会无关的民事活动以及刘玉无权以“XX雍庭业主大会筹备组”以及“XX雍庭业主委员会”对外签署合同两项诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之�定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。现李敏上述两项诉讼请求仅为禁止刘玉从事一定的行为，但未有具体的诉讼请求，不符合民事诉讼法之规定。另无论是“XX雍庭业主大会筹备组”或者“XX雍庭业主委员会”均应在法律、行政法规或地方性法规所允许的范围内履行职责以及从事民事活动，现未有因刘玉未经合法程序使用“XX雍庭业主大会筹备组”或者“XX雍庭业主委员会”的名义从事民事活动的事实发生，无事实即无争议，无争议即无诉讼，故对李敏上述两项诉讼请求，一审法院亦不予支持。李敏可待具体争议产生后，另行主张权利。
综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，参照《物业管理条例》第三十二条，《广东省物业管理条例》第十三条、第十五条，《广州市物业管理暂行办法》第二十一条、第二十三条、第二十四条、第二十六条、第二十八条、第二十九条之规定，一审法院于2017年7月7日作出判决如下：驳回李敏的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由李敏负担。
二审期间，一、李敏当庭提交以下证据：1.景泰街道副主任龙日维与XX雍庭小区业主委员会筹备组成员微信沟通记录截屏，证明筹备组成员姚X就涉案《物业服务委托协议》向景泰街副主任提出过异议；2.景泰街道办事处《受理告知单》【云景访（2017）33号】及《关于陈X信访事项的处理意见》，拟证明小区业主陈X已就刘玉违法以筹备组名义对外签署合同等问题向区政府信访；街道的处理意见已明确认定筹备组只是业主大会的工作小组，无与物业公司签订合同的职权;3.关于反对与粤丰公司签订临时合同的业主意见书（38位业主签名，占业主人数的三分之一），拟证明反对粤丰公司签订临时合同的业主意见书已增加至38位业主签名，已达三分之一的业主对刘玉以筹备组名义对外签订《物业服务委托协议》持反对意见，不能认定李敏仅代表小部分业主利益等；4.XX雍庭业主论坛微信群关于物业管理问题的交谈记录截屏，5.筹委会微信群关于物业托管问题的交谈记录截屏，证据4-5拟证明筹备组成员姚凯反对刘玉以筹备组名义对外签订《物业服务委托协议》；6.XX雍庭业主微信群与筹委会微信群关于业主大会会议期间出现问题交谈记录截屏及视频，拟证明2017年4月29日业主大会期间，刘玉让部分社会闲杂人员在会议现场及周围恐吓与会业主，粤丰公司视而不见、听而不闻，一审认定涉案小区业主所享受的物业管理服务水平不会因此有所降低，显明与事实不符；7.小区业主ＸＸ雄先生等业主因所住单元被断水断电的报警回执及现场图片、XX雍庭业主微信群沟通记录截屏，8.物业公司杜经理辱骂C9栋X业主音频及文字译文，9.小区业主陈X先生因所住单元被断水断电的报警回执及现场图片、XX雍庭业主微信群沟通记录截屏，10.XX雍庭业主对物业管理服务提出的书面意见及2009年关于涉案物业管理公司的有关报道，证据7-10拟证明刘玉以筹备组签订的《物业服务委托协议》，委托粤丰公司管理涉案小区期间，部分业主所住单元多次被断水断电，需报警求助；在停水电期间，业主被粤丰公司经理辱骂；小区存在乱收费情况。刘玉质证称：对李敏提交的证据1的真实性认可，对证据2-10的真实性均不予认可。粤丰公司质证称：对李敏提交的证据1的真实性认可，对证据2-10的真实性均不予认可。
二、刘玉当庭提交以下证据：1.广州人意贸易有限公司企业信息两页（第一页是我自己查询的，另一页显示我公司被列�严重违反失信名单是李敏造假）；2.微信聊天截屏两页，证据1-2拟证明李敏通过利用国家企业信息网造假污蔑我公司有问题。上诉人李敏质证称：刘玉提交的上述证据均不是原件且与本案无关，请求法院不予采信。粤丰公司质证称：确认上述证据的真实性、合法性、关联性。
三、粤丰公司当庭提交以下证据：1.受理申请执行案件通知书，2.建工物业公司起诉李敏缴纳物业管理费的起诉状，3.民事裁定书，证据1-3以证明李敏欠缴管理费已经生效判决认定并被法院强制执行；证据1没有携带原件，证据2、3有原件。李敏质证称：证据1没有原件，对真实性不予确认，对证据2、3的真实性没有异议，但证据二没有收到起诉状，粤丰公司引用建工物业公司与李敏的案件，与本案李敏诉请刘玉以筹备组与粤丰公司签订物业委托合同无效没有关联，请求法院对此不予采信。�玉质证称：确认该证据的真实性。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，李敏二审当庭申请撤回第二、三项诉请，并称若刘玉、粤丰公司另行以筹备小组名义损害业主权益，将另行追究其法律责任。另外，一、李敏于2017年10月12日补充提交了录音视频光盘。二、刘玉于2017年10月13日补充提交一份《关于否定李敏提交“二审补充证据清单”的说明》，主张李敏二审所交证据，目的是为了否掉物业公司，免去长期拖欠的物业管理费等。三、粤丰公司于二审庭后提交：1.《补充答辩申请书》及系列照片作为附件，对李敏提供的证据1-10补充发表了质证意见；2.广州市中级人民法院（2017）粤01民终8079号民事裁定书，拟证明法院判决李敏、陈X、陈X向建工物业公司支付2014年6月-2016年7月期间的管理费及滞纳金，李敏、陈X、陈X撤回上诉；3.广州市白云区人民法�（2017）粤0111执7069号《受理申请执行案件通知书》，拟证明由于李敏、陈X、陈X未在规定期限内履行义务，物业公司向法院申请执行；4.《民事起诉状》，证明李敏、陈X、陈X仍欠付2017年8月至2017年3月的管理费，物业公司提起民事诉讼。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。李敏在二审期间对筹备组成立及刘玉入选筹备组并担任筹备组组长一职未再提出异议，并主张刘玉是筹备组组长以刘玉为本案被告，诉请确认筹备组与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》无效。刘玉亦未对其并非本案适格被告提起上诉。因此，对前述问题，二审不再作审查。针对李敏的上诉请求，认定如下：
一、李敏二审自愿撤回其要求刘玉无权以“XX雍庭�主大会筹备组”以及“XX雍庭业主委员会”的名义从事与业主大会无关的民事活动、刘玉无权以“XX雍庭业主大会筹备组”以及“XX雍庭业主委员会”的名义对外签署任何合同的诉讼请求，属自行处分其民事诉讼权利的行为，本院予以准许。本案争议仅为李敏上诉主张筹备组与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》无效能否成立的问题，故本案案由应明确为确认合同无效纠纷。一审认定案由为物业管理服务合同纠纷不当，二审予以纠正。
二、李敏上诉主张筹备组与粤丰公司签订《物业服务委托协议》无效的问题。
（一）李敏主张筹备组与粤丰公司存在恶意串通损害业主合法利益，合同无效的问题。涉案小区筹备组在建工物业公司提前退场的情况下，通过内部民主决议程序，在业主委员会成立并通过招投标方式聘任新的物业管理企业之前，聘任由�建工物业公司中为涉案小区长期提供物业管理服务的员工所就职的粤丰公司为涉案小区继续提供临时物业管理服务。一审综合分析认定筹备组与粤丰公司签订《物业服务委托协议》不存在恶意串通，并无不妥。李敏二审所举证据亦不足以证实筹备组与粤丰公司之间存在恶意串通的行为。至于李敏所述粤丰公司存在损害业主合法权益的行为则属于粤丰公司是否依约履行协议义务的行为，不属于合同无效的构成要件。综上，李敏主张筹备组与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的情形应属无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
（二）李敏主张筹备组没有职权与粤丰公司签订《物业服务委托协议》，签约行为违反《中华人民共和国物权法》第七十六条“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，即符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，应属无效。本案中，筹备组虽未召开业主大会，但筹备组与粤丰公司签订《物业服务委托协议》属于紧急情况下，为全体业主利益而实施的应急措施。在签约前，筹备组已及时发出书面通知向广大业主征求意见。李敏等人在2017年4月10日亦看到通知，如有不同意见，应提议筹备组及时召开业主大会，成立业主委员会选聘新的物业公司。并且，《物业服务委托协议》明确约定粤丰公司代管期间自2017年4月1日至小区业委会正式成立通过招标方式选出新的物业公司为止。至今，李敏未能提供充分证据证实有超过半数业主否认涉案《物业服务委托协议》的效力。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，并对具体决定方式作出明确强制规定。因此，李敏以涉案《物业服务委托协议》违反该规定主张协议无效，于法不符。《广东省物业管理条例》以及《广州市物业管理暂行办法》规定筹备组的职责范围不包括签订物业管理服务合同，但上述文件均属于地方性法规，且属于管理性规定。因此，筹备组与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，李敏据此主张《物业服务委托协议》无效，不予支持。另外，筹备组在特殊情况下基于小区公共利益而与粤丰公司签订《物业服�委托协议》，利于解决小区整体物业管理，并无不妥。但前述《物业服务委托协议》仅为临时性服务委托协议，筹备组应按照《广州市物业管理暂行办法》第三十三条规定，在限期内履行召开业主大会成立业主委员会，选聘物业公司的相关职责，以保障涉案小区真正的安稳、和谐、有序。
（三）李敏上诉称刘玉以业主大会筹备组名义与粤丰公司签订《物业服务委托协议》未获得业主授权，依照《中华人民共和国合同法》第四十八规定应属无效的问题。虽《中华人民共和国合同法》第四十八规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。但如前文所述，筹备组在紧急情况下与粤丰公司签订涉案《物业服务委托协议》，至今并未有超过双过半业主否认《物业服务委托协议》效力。并且，即使筹备组未取得业主大会授权，只是协议对业主大会不发生效力或赋予善意相对人主张撤销的权利。李敏以筹备组无权代理为由，主张刘玉以筹备组名义与粤丰公司签订的《物业服务委托协议》无效，亦于法无据，不予采纳。
另外，粤丰公司二审庭后提供的补充证据不符合举证规则的要求，二审不组织质证。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人李敏的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回�诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十一月六日
书记员 璩方慧