重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0105民初14713号
原告（反诉被告）：张莹，女，1962年5月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：张德忠，重庆汇聚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：秦超，男，1981年10月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：朱秀君，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂炜昌，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。
被告：徐丽丽，女，1987年1月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：朱秀君，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂炜昌，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。
第三人：王东红，女，1963年8月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：朱秀君，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂炜昌，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）张莹诉被告（反诉原告）秦超、徐丽丽、第三人王东红买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审�。原告（反诉被告）张莹的委托诉讼代理人张德忠，被告（反诉原告）秦超的委托诉讼代理人朱秀君、聂昌炜，被告徐丽丽的委托诉讼代理人朱秀君、聂昌炜，第三人王东红的委托诉讼代理人朱秀君、聂昌炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张莹向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告购房款165万元及违约金（违约金从2016年2月21日起按每日万分之五计算至付清时止）；2.本案诉讼费、保全费由被告承担，原告不垫付。事实和理由：原被告于2016年2月19日签订《重庆市房屋买卖合同》（下称《买卖合同》），合同约定原告将位于重庆市江北区天澜大道X号X幢X-X，建筑面积为168.89平方米的成套住房卖给被告，合同成交价为165万元，被告在2016年2月18日将房款165万元一次性支付原告。原告借款110万元房款用于归还其银行贷款，并办理了解除抵押手续且完成了房屋过户，被告取得房屋产权证后，至今没有向原告支付购房款，现原告要求被告支付购房款，被告不予支付。原告认为，被告未按约定时间付款，应向原告支付购房款并按日万分之五向卖方支付违约金，并承担本案的诉讼费、保全费等费用。
被告秦超辩称，我已将房款全部支付给原告，其诉讼请求不能成立，应予驳回，且原告主张的违约金过高，应按人民银行同期贷款利率计算。
被告徐丽丽辩称，我是作为原告委托办理房屋买卖手续的受托人，不是购房者，不应承担房款支付义务。
第三人王东红辩称，同意二被告意见。
反诉原告秦超向本院提出诉讼请求：1.被反诉人立即支付反诉人因办理房屋权属转移登记产生的税费53237.24元及资金占用损失（以53237.24元为基数，从2016年2月21日起按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算至�际支付日止）；2.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年2月19日，反诉人与被反诉人签订《买卖合同》约定，被反诉人将位于重庆市江北区天澜大道X号X幢X-
X的房屋出售给反诉人。合同第八条约定，房屋权属转移登记相关税费由被反诉人一并承担。同日，双方按照前述协议的约定办理完成房屋权属转移登记手续并由反诉人缴纳因此产生的税费53237.24元。反诉人多次要求被反诉人支付，至今被反诉人仍未按约履行支付义务。请求支持反诉人的请求。
反诉被告张莹辩称，税费由出卖人承担不符合商品房买卖合同交易准则及习惯，当时谈的是卖家净收房款。受托人徐丽丽损害委托人利益，将税费错填为由卖家承担，该损失应由徐丽丽承担。
第三人王东红认为本案的处理结果与其有法律上的利益关系，事实和理由：2016年2月16日，张莹、高家结与�三人签订《借款合同》，约定第三人出借165万元，借款期限20天，自2016年2月16日至2016年3月6日，指定收款人为张莹、舒世君。借款利息按日1000元计算。借款及利息结清日为2016年3月6日。张莹、高家结同时提供位于重庆市江北区天澜大道X号X幢X-
X房屋为前述借款提供抵押，并办理抵押登记。后第三人按约将借款分别转给张莹115万元、舒世君50万元。
2016年2月19日，张莹与秦超签订《买卖合同》，约定张莹将位于重庆市江北区天澜大道X号X幢X-
X的房屋出售给秦超，房屋价款165万元。张莹告知第三人，秦超将前述房款165万元直接转款给第三人，用于归还张莹、高家结向第三人的借款，请求第三人配合办理房屋解押手续。第三人同意张莹的请求，解除了房屋抵押。秦超于2016年6月12日按张莹的要求将165万元转账支付给第三人。现张莹起诉秦超支付房款，否认秦超转款�第三人系支付房款的行为，如其请求成立，则第三人收到秦超的165万元没有相应依据，秦超有权要求第三人退还，第三人与本案的处理结果存在利害关系。
针对第三人主张的事实，原告张莹认为，其只委托徐丽丽代为收款，没有委托秦超、徐丽丽转款给第三人，第三人主张的事实不成立。
被告秦超、徐丽丽对第三人主张的事实无异议。
本院经审理认定事实如下：2013年11月21日，张莹（乙方）与重庆鹏汇房地产有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定的主要内容有，甲方向乙方预售商品房一套，坐落于重庆市江北区观音桥组团G标准分区G27-2/02号地块X幢X-X，总价款1848710元，支付方式为按揭付款。2014年8月29日，原告张莹与高家结向徐丽丽出具《委托书》，载明二人购买的重庆市江北区观音桥组团G标准分区G27-2/02号地块X幢X-
X房屋一套（房屋的具体位置及建筑面积以房地产权登记为准），委托徐丽丽代为办理的事项有：1.办理房屋的房地产权证；2.代办银行偿还上述房屋剩余借款，领取房地产权证及解押相关资料；3.办理房屋注销抵押登记手续，领取注销抵押后的房地产权证；4.代为签订出售房屋的买卖合同并收取全部售房款；5.办理接房手续，处理房屋装修相关事宜并缴纳相关费用；6.查询并提取房屋相关档案；7.办理房屋二手房按揭借款相关手续；8.配合买方办理二手房按揭贷款相关手续。同日，重庆市沙坪坝公证处作出（2014）渝沙证字第13543号《公证书》，证明高家结、张莹在《委托书》上签名及捺指印。
2016年2月18日，张莹与王东红签订《还款协议》，载明的主要内容为，张莹于2016年2月16日借款165万元，用重庆市江北区天澜大道X号X幢X-
X房屋作抵押，现借款已结清，申请�理该房屋的抵押手续。同日，张莹、王东红共同申请解除对上述房屋的抵押登记，江北区不动产登记中心受理了抵押权注销登记，徐丽丽代张莹与秦超共同申请办理该房屋的过户登记申请。
2016年2月19日，徐丽丽代张莹（甲方）与秦超（乙方）签订《买卖合同》，约定的主要内容有，甲方将其位于重庆市江北区天澜大道X号X幢X-
X房屋一套以165万元的价格出售给乙方，乙方于2016年2月18日一次性将房款165万元支付给甲方；房屋权属转移登记相关税费由甲方一并承担；乙方逾期付款的，自约定应付房款期限届满次日起至实际支付之日止，按日向甲方支付未付房款万分之五的违约金。徐丽丽代张莹及高家洁在《买卖合同》上签字。合同签订当天，重庆市江北区不动产登记中心受理了该房屋的过户登记申请，秦超缴纳印花税及契税共计53237.24元。2016年6月12日，秦超通过银行转款方式向王东红支付165万元。
另查明，因本案纠纷，张莹向本院申请诉前财产保全，并缴纳申请费3620元。
庭审中，第三人王东红为证实向张莹借款165万元，张莹以重庆市江北区天澜大道X号X幢X-
X房屋作抵押的事实，举示了《借款合同》、《抵押合同》、《不动产登记申请表》、网银转账回单、《不动产登记受理通知单》、《登记信息查询结果》、《知晓函》拟予证明。《借款合同》、《抵押合同》均系王东红与张莹、高家洁于2016年2月16日签订，约定的主要内容为，王东红向张莹、高家洁提供借款165万元，分别支付至指定的张莹的账户115万元、舒世君的账户50万元，借款期限届满日为2016年3月6日。《抵押合同》约定的主要内容有，张莹、高家洁自愿提供位于重庆市江北区天澜大道X号X幢X-
X房屋为向借款王东红借款165万元作抵押，双方均认�抵押物总价人民币165万元。《不动产登记申请表》、《不动产登记受理通知单》、《知晓函》显示，2016年2月16日，张莹（义务人）、王东红（权利人）共同申请对位于重庆市江北区天澜大道X号X幢X-
X房屋办理抵押登记。同日，张莹、王东红在《知晓函》上签字，确认知晓张莹向王东红提供抵押的房屋为顺位抵押担保，该房屋已抵押于在先抵押权人兴业银行股份有限公司重庆分行的事实。同日，江北区不动产登记中心受理了抵押权登记申请。网银转账回单显示，2016年2月17日，王东红分别向张莹、舒世君转款115万元、50万元。
经质证，原告确认收到王东红转款115万元解除房屋抵押，王东红向舒世君的转款与本案无关；《借款合同》与本案无关；不清楚《抵押合同》、《知晓函》，由于房屋先抵押给银行，该《抵押合同》无效。被告秦超、徐丽丽对上述证据均无异议。
庭审中，原告张莹陈述，对王东红的借款已还清，原告未授权秦超把房款支付给王东红，徐丽丽也无权将收取的房款给付任何人。二被告及第三人均陈述，张莹将房屋出售给秦超时，抵押权人是王东红，张莹告知王东红请其配合解除抵押，并由秦超将房款165万元给付王东红，《还款协议》虽载明借款已还清，但实际并未归还，其用于还款的金额即来自于秦超的购房款，秦超向王东红转款即代表向原告付款。秦超另陈述，房屋过户时徐丽丽让我把钱支付给王东红，我就这样支付了。徐丽丽另陈述，2014年舒世君借款给张莹、高家洁，后来张莹、高家洁就委托我处理房屋，让秦超把钱给王东红是张莹、高家洁与我协商好的。王东红另陈述，由于张莹没有还钱，她把房屋卖给秦超，并说好由秦超付款给我，因为我和秦超很熟，我就相信了他们。
案件审理过程中，经询问高家洁，其明确表示《买卖合同》上“高家洁”的签字并非其本人签署，房屋登记在张莹名下，其不参加本案诉讼，并放弃相应的实体权利。
上述事实，有重庆市商品房买卖合同、委托书、公证书、不动产登记申请表、还款协议、不动产登记受理通知单、知晓函、税收完税证明、借款合同、转款凭证、抵押合同、民事裁定书、发票、询问笔录及当事人陈述等证据在卷佐证，并经开庭质证，足以认定。
本院认为，本案系因各方当事人在履行《买卖合同》过程中所产生的纠纷，对于本、反诉原被告主张的请求、提出的抗辩意见，以及第三人提出的意见，分别评析如下：
对于本诉原告提出的诉讼请求。被告徐丽丽具有代理原告张莹出售讼争房屋的权利，其代原告张莹与被告秦超签订的《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力。根据合同约定，秦超应于2016年2月18日一次性支付张莹购房款165万元，过户的税费由张莹承担。合同签订当天，张莹与秦超办理了房屋产权的转移登记手续，现房屋权属已实际转移至秦超名下，秦超应当按照合同约定支付购房款。对于秦超抗辩、王东红主张，秦超向王东红支付的165万元系经原告同意而进行的支付，秦超已履行了付款义务的意见。庭审中，秦超及王东红的陈述并不能证明二人抗辩以及主张的相关事实，张莹对与王东红之间的借款情况存在部分异议，且并不认可同意秦超将购房款支付王东红的事实，秦超、王东红又未举示其他证据对该事实加以证实，其仅以张莹与王东红签订的《还款协议》以及办理解除抵押的事实认为张莹同意秦超向王东红支付购房款，缺乏确实、充分的证据支持，本院不予采纳。综上，被告秦超应当向原告支付购房款。对于逾期付款违约金，根据合同约定，逾期付款的，应自约定应付房款期限届满次日起至实际支付之日止，按日向张莹支付未付房款万分之五（即18%/年）的违约金，被告认为违约金约定过高，根据目前中国人民银行同期同类贷款利率的标准，结合《买卖合同》的约定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院对违约金调整为，以实际未付款项为基数，从2016年2月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍且不超过年利率18%计算。另外，徐丽丽系张莹的委托代理人，其并无向原告支付购房款的义务，原告也未提供徐丽丽应当承担责任的相关证据，其要求徐丽丽承担赔偿责任缺乏相应依据，本院不予支持。
对于反诉�告秦超提出的诉讼请求。根据《买卖合同》约定，房屋过户产生的一切税费由卖方（即张莹）承担。办理房屋产权转移登记时，秦超支付了相关税费53237.24元，其要求张莹承担符合合同约定，本院予以支持。对于张莹抗辩认为二手房买卖税费按惯例均由买受人承担，徐丽丽在签订合同时损害张莹利益，应由徐丽丽承担相应损失的意见。根据《委托书》所载明的内容，徐丽丽有权代张莹签订房屋买卖合同，代办产权、国土过户的相关手续并交纳税、费，徐丽丽与秦超约定税费承担属于张莹委托事项范围，且对于房屋产权转移登记税费的承担属于当事人协议确定的范畴，当事人自愿约定税费由卖方承担并不违反法律、行政法律的规定，张莹对于二手房买卖税费按惯例均由买受人承担的事实并未举示证据证实。另张莹对于其抗辩的原约定为净收房款，徐丽丽损害其利益的�实也未举示证据加以证实，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于资金占用损失，张莹未按约定支付房屋产权转移登记税费，构成违约，秦超要求其按照中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算资金占用损失符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，对于资金占用损失起算时间，合同未作约定，秦超向张莹主张权利之日（即2016年9月5日）为向其进行催告之日，张莹应从催告之日起承担资金占用损失。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本诉被告秦超于本判决生效之日起十日内向本诉原告张莹支付购房款165万元；
二、本诉被告秦超于本判决生效之日起十日内向本诉原告张莹支付违约金（以实际未付款项为基数，从2016年2月21日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍且不超过年利率18%计付至付清之日止）；
三、反诉被告张莹于本判决生效之日起十日内向反诉原告秦超支付税费53237.24元；
四、反诉被告张莹于本判决生效之日起十日内向反诉原告秦超支付资金占用损失（以实际未付款项为基数，从2016年9月5日起，按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计付至付清之日止）；
五、驳回本诉原告张莹的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告秦超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23464元，减半收取11732元，保全费3620元，由本诉被告秦超负担；反诉案件受理费1130元，减收取565元，由反诉被告张莹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 郭 麟
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 杨凌燕