四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川民再250号
再审申请人(一审原告、反诉被告,二审上诉人)：彭永芳，女，汉族，1949年5月19日出生，住四川省成都市金牛区。
被申请人(一审被告、反诉原告,二审被上诉人)：包世红，女，汉族，1963年4月22日出生，住四川省成都市锦江区。
再审申请人彭永芳因与被申请人包世红租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院(2015)成民终字第2013号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年3月27日作出（2016）川民申1708号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人彭永芳、被申请人包世红到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
彭永芳申请再审称，1.二审法院认定彭永芳未提交原有设备价值的证据，酌情确定包世红赔偿损失800元，认定事实不清。彭永芳已将设备发票交付给包世红；2.房屋漏水原因是包世红造成的，包世红对房屋受损和损失扩大存在全部过错。3.二审认为“房屋漏水导致包世红无法正常使用租赁物，包世红于2012年4月26日搬离房屋，因房屋未修复，租赁物的目的已无法实现，且房屋的钥匙及机顶盒均由彭永芳持有”，从而认定租赁合同解除，房屋已经腾退是错误的。房屋并没有腾退，房屋出租合同没有解除。原判认定合同解除时间以及收到机顶盒时间是2012年5月8日错误。4.判决返还包世红保证金1400元无法律依据。5.二审遗漏房租、物管费、收视费、水费、淋浴器，住房疏通房屋地漏和退房清洁卫生费，遗漏退还门卡、钥匙、电卡、气卡。包世红辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。
彭永芳向一审法院起诉请求：判令解除《房屋出租合同》，包世红腾退房屋；包世红返还10升欢腾牌热水器980元，欢腾牌燃气灶480元，带龙头洗菜盆l05元，次卫淋浴器300元；包世红恢复原貌的维修费35000元；包世红支付2012年6月至ll月房租8400元，l月至l2月电视收视费240元。庭审中彭永芳增加诉讼请求：支付2012年6月1日至2014年3月1日的租金29400元、2012年1月至2014年2月的电视收视费520元、2012年12月至2014年2月的物管费1543.5元、2012年12月至2014年2月的卫生费120元。本案诉讼费由包世红承担。
包世红反诉请求：退还房租费、搬家费、退回水电气预付金、保证金、电卡费、物管费共计等11900元。
一审法院认定事实：位于成都市锦江区琉璃路1233号1栋3单元8层805室的房屋系彭永芳单独所有，建筑面积102．86平方米。2010年12月3日，经案外人佳乐房产居间介绍，彭永芳(甲方)与包世红(乙方)签订《房屋出租合同》一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为四年，自2010年12月1日起至2014年12月1日止；案涉房屋出租的使用性质为居住用房，租金每月1400元，缴租方式为半年支付一次，以后每期租金支付时间为该期付款月末前15天支付。乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，因此造成的损失由乙方承担；在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住权，不得收回房屋或转租他人，并不得提高房租或终止协议；乙方无权将房屋转租他人，并不得擅自改变房屋的使用性质，更不得擅自改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿；乙方必须遵守当地暂住区域内的各种规章制度，办理各种相关证件，按时交纳水、电、气、电视收视、电话、卫生及治安、物业管理等费用。乙方交纳保证金1400元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电视收视、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏后，由甲方退还乙方所交保证金；若乙方在本协议期满后需继续租用此房屋，应提前一月与甲方商议，否则超出一天，算三天房租，如超出十天不与甲方联系，甲方有权收回房屋并撬开房门处理室内财务，一切后果由乙方自行负全部责任；甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方按本房屋一月租金作为违约金赔偿对方，如遇特殊原因，双方自行协商解决。如果拆迁此房，乙方无条件搬出，所交甲方的房租按未满天数由甲方退还乙方；本协议从甲乙双方签字之日起生效，到期自行作废；备注：乙方四年之内搬家，甲方不退还保证金。甲方租金四年不变。房内有火炉盘、热水器、抽油烟机各一台。
签订合同当日，包世红向彭永芳交纳了2010年12月1日至2011年6月1日的半年房租8400元、保证金1400元，并于同日入住案涉房屋。房屋租赁期间，包世红承认其自行更换了案涉房屋内的热水器、燃气灶，并更换了淋浴器、洗菜盆的部分，被换掉的热水器、燃气灶已被包世红丢弃。包世红称在2012年1月发现案涉房屋漏水。2012年4月26日，包世红另行租房并搬离案涉房屋，搬离时双方未办理交接手续。2012年5月8日，包世红向彭永芳交回电视收看机顶盒一台。现因彭永芳、包世红协商解决案涉房屋租赁及漏水赔偿事宜未果，彭永芳遂诉至本院。
一审庭审中，彭永芳、包世红均认可案涉房屋的钥匙由彭永芳持有，电卡由包世红持有。包世红租金交至2012年6月1日，物管费交至2012年12月1日，2012年1月1日至5月1日的电视收视费未交纳。物管费收费标准为102.9元／月，电视收视费收费标准为20元／月。自包世红搬离案涉房屋后，该房屋至今仍处于空置状态。
一审法院认为，彭永芳、包世红就位于成都市锦江区琉璃路1233号1栋3单元8层805室房屋的租赁事宜签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于合同是否已经解除，何方存在违约行为并承担违约责任的问题。关于彭永芳本诉主张包世红偿还10升欢腾牌热水器980元，欢腾牌燃气灶480元，带龙头洗菜盆105元，次卫淋浴器300元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定及《房屋出租合同》关于“包世红应爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿”的约定，包世红承认其在租赁期限内更换案涉房屋内的热水器、燃气灶，并更换了淋浴器、洗菜盆的部分零件。因包世红未提交证据证明案涉房屋原有设施已经损坏，其更换行为已获得彭永芳的同意，故包世红应当就其擅自更换上述设施的行为承担违约责任。但彭永芳未提交证据证明原有设施的价值，鉴于包世红已丢弃热水器及燃气灶，原物不能返还，一审法院酌情确定包世红向彭永芳赔偿损失800元。关于彭永芳主张包世红恢复案涉房屋原貌的维修费35000元，包世红辩称案涉房屋漏水系房屋质量问题导致。因本案现有证据不能确认漏水原因是房屋本身质量问题还是因包世红更换设施后使用不当所致，但承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内进行维修，并采取积极措施防止损失扩大。包世红在庭审中陈述案涉房屋在2012年1月即发生漏水，却未提交证据证明其在漏水发生之初便要求彭永芳尽快履行维修义务，也未提交证据证明其采取积极措施防止损失扩大，存在一定过错。关于损失的大小，因彭永芳未提交证据证明案涉房屋漏水给彭永芳造成的具体损失，同时双方当事人对该损失均不申请鉴定。但彭永芳的损失客观存在，且彭永芳在鉴定阶段提交的照片29张在一定程度上能够反映房屋的受损程度，故一审法院综合考虑彭永芳可能存在的实际损失大小、包世红存在的过错程度等因素，对彭永芳主张包世红赔偿的损失款，酌情确定为10000元。关于租赁合同是否已经解除的问题。案涉房屋漏水导致包世红无法正常使用租赁物，包世红即于2012年4月26日搬离案涉房屋，亦符合常理。因房屋尚未修复，租赁合同的目的已无法实现，且案涉房屋的钥匙及机顶盒均由彭永芳持有，故对包世红辩称双方租赁合同已经解除、房屋已经腾退的辩称理由，一审法院予以采纳。但包世红搬离时双方未办理交接手续，故合同解除的时间以彭永芳收到包世红退还机顶盒的时间即2012年5月8日为宜。因双方合同关系已经终止，包世红已经腾退房屋，故彭永芳不能通过诉讼方式再次要求解除其与包世红之间已不存在的合同关系并要求包世红腾退房屋。对彭永芳要求解除合同并退还房屋的本诉主张，一审法院不予支持。合同解除后，双方应据实结算相关费用，即包世红应向彭永芳支付尚未缴纳的2012年1月1日至2012年5月1日的电视收视费80元(20元／月×4月)，彭永芳应当返还包世红保证金1400元、多收取的2012年5月9日至6月1日的租金1039元(1400元x23天÷31天)、多收取的2012年5月8日至2012年12月1日的物管费644元(102．9元／月×6个月+102．9元／月×8天÷31天)。鉴于本案现有证据无法确认导致案涉房屋漏水、合同提前终止的原因，故对包世红要求彭永芳支付搬家费3000元、中介费2000元、违约金1400元的反诉主张，一审法院不予支持。关于包世红主张彭永芳退还水电气预付金1200元、电卡费800元，因包世红未提交证据予以证明，不予处理。一审法院判决：一、包世红应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿彭永芳更换热水器、燃气灶、洗菜盆、次卫沐浴器的损失800元；二、包世红应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿彭永芳恢复成都市锦江区琉璃路1233号1栋3单元8层805室房屋原状的损失10000元；三、包世红应于判决发生法律效力之日起十日内支付彭永芳2012年1月1日至2012年5月1日的电视收视费80元；四、彭永芳应于判决发生法律效力之日起十日内返还包世红保证金1400元、2012年5月9日至6月1日的租金1039元、2012年5月1日至2012年12月1日的物管费644元；五、驳回彭永芳的其他本诉诉讼请求；六、驳回包世红的其他反诉诉讼请求。上述款项品迭后，包世红应支付彭永芳7797元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费569元，由包世红负担；反诉案件受理费100元，由彭永芳负担。
彭永芳不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.解除房屋出租合同；2.补缴2012年6月至2014年3月房租29400元，2012年1月至2014年2月收视费520元，2012年12月至2014年2月物管费1543.5元；3.恢复原貌维修费35000元；4．归还欢腾牌10升热水器980元，燃气灶480元，洗菜盆105元，主次卫淋浴器300元。
二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为，本案二审争议焦点有四点，现分别评议如下：（一）《房屋出租合同》解除的时间。庭审中包世红、彭永芳均陈述包世红向彭永芳交付钥匙系因房屋漏水要求彭永芳进行维修。彭永芳作为出租人对租赁物有维修义务，且包世红已向彭永芳提出了维修的要求，彭永芳应对租赁物进行维修便于包世红使用。彭永芳未对房屋漏水进行维修致使包世红无法正常使用案涉房屋，租赁合同的目的无法实现。彭永芳认可包世红在2012年5月8日没有居住在该房屋中，且在当天收到包世红退回的机顶盒，一审以该时间认定双方解除合同并无不当，予以维持。（二）包世红应向彭永芳赔偿热水器、燃气灶、洗菜盆、淋浴器的金额。包世红认可更换了热水器、燃气灶、洗菜盆、淋浴器等设施，且未提交证据证明已取得彭永芳的同意，应当向彭永芳进行赔偿。彭永芳未提交证据证明原有设施的价值，一审酌定包世红向彭永芳赔偿800元并无不当，应予以维持。（三）包世红应向彭永芳支付房屋恢复原状的损失金额。案涉房屋因漏水造成了损失，但对房屋漏水原因双方均未提交证据予以证明。二审法院认为，彭永芳作为出租人，在承租人向其提出维修请求后未积极履行其维修义务，防止损失扩大，对损失的产生及扩大存在过错。包世红作为承租人，在发现漏水后未即时要求彭永芳尽快维修，也未提交证据证明其采取了积极措施防止损失扩大，对造成的损失也存在一定过错。鉴于彭永芳未举证证明损失具体金额，一审根据照片反映的房屋受损情况可能产生的损失结合包世红存在的过错程度酌定包世红向彭永芳赔偿10000元较为适当，应予以维持。（四）彭永芳应否向包世红退还保证金。根据《房屋出租合同》中保证金的约定，保证金系包世红对水电气、物管、房租等费用的保证。一审对彭永芳、包世红就案涉租赁合同中双方的债权债务作出了判决，该保证金应在本案中对包世红的债务进行冲抵。故一审判决彭永芳向包世红返还保证金1400元并无不当。
双方当事人对二审认定的基本事实无异议，本院再审予以确认。
本院再审认为，（一）关于赔偿800元损失的问题。彭永芳认为，在租给包世红房屋时，已经将热水器、燃气灶、洗菜盆、淋浴器等设施的发票交给了包世红。包世红认可其在租赁期限内更换案涉房屋内的热水器、燃气灶，并更换了淋浴器、洗菜盆的部分零件。但辩称，热水器等设备出现故障，其要求彭永芳更换，彭永芳拒不到场，没有更换，只有自己买设备更换。经过审理查明，因包世红未提交证据证明案涉房屋原有设备已经损坏，其更换行为已获得彭永芳的同意，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定及《房屋出租合同》关于“包世红应爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿”的约定，包世红应当就其擅自更换上述设备的行为承担违约责任。本案彭永芳未能提交已将热水器等设备发票交给包世红的证据，亦未提交证据证明原有设备的价值，原判酌情确定包世红向彭永芳赔偿损失800元并无不当。
（二）房屋漏水以及责任问题。彭永芳称案涉房屋漏水是包世红更换新热水器所导致，包世红称房屋漏水系水管质量问题导致。因本案现有证据不能确认漏水原因是房屋本身质量问题还是因包世红更换设备后使用不当所致，但承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内进行维修，并采取积极措施防止损失扩大。包世红在一审庭审中陈述案涉房屋在2012年1月即发生漏水，却未提交证据证明其在漏水发生之初便要求彭永芳尽快履行维修义务，也未提交证据证明其采取积极措施防止损失扩大，存在一定过错。因彭永芳的损失客观存在，且彭永芳在鉴定阶段提交的29张照片在一定程度上能够反映房屋的受损程度，故原判综合考虑彭永芳实际损失的大小、包世红存在的过错程度等因素，对彭永芳主张包世红赔偿的损失款，酌情确定为1万元并无不当。
（三）关于租赁合同解除的时间问题。彭永芳认为双方合同一直未解除，包世红认为2012年5月8日离开租赁房屋，彭永芳收到机顶盒，双方租赁合同事实上解除。经审理查明，双方发生纠纷以后，包世红因房屋漏水无法居住于2012年4月26日搬离案涉房屋。2012年5月8日包世红将机顶盒等物品放在佳乐房产中介公司，彭永芳出具的收条能够证明彭永芳收到机顶盒等物品。由于在以后包世红事实上未再居住该房屋，且彭永芳已掌管案涉房屋的钥匙，原判确定2012年5月8日为双方解除租赁合同之日并无不当。
（四）关于保证金是否应当退还的问题。彭永芳（甲方）与包世红（乙方）签订的《房屋出租合同》约定，彭永芳将案涉房屋出租给包世红，租赁期限为四年，自2010年12月1日起至2014年12月1日止。乙方交纳保证金1400元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电视收视、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏后，由甲方退还乙方所交保证金。从本案查明的事实分析，包世红没有经出租人同意更换了燃气灶、热水器等设施，在合同期限未到时提前解除合同，根据上述约定，彭永芳有权不退还包世红支付的保证金，原审判决彭永芳退换包世红保证金1400元属适用法律不当。
（五）原判是否漏判的问题。原判认定双方于2012年5月8月解除了房屋租赁关系，并判决包世红支付房租至合同解除之日，对此原判并未漏判。至于彭永芳在一审庭审后又增加的物管费、收视费、水费、淋浴器，住房疏通房屋地漏和退房清洁卫生费，遗漏退还门卡、钥匙、电卡、气卡等费用的请求，一审法院已向其释明在法庭辩论终结后增加的诉讼请求可以另行起诉。故彭永芳申请再审称原判漏判增加的物管费、收视费、水费、淋浴器，住房疏通房屋地漏和退房清洁卫生费，遗漏退还门卡、钥匙、电卡、气卡等费用的理由不能成立。
综上，原判认定事实清楚，审判程序合法。但原判判决彭永芳退还包世红保证金1400元属适用法律不当，应依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第2013号民事判决；
二、维持成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第4017号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项，即“一、包世红应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿彭永芳更换热水器、燃气灶、洗菜盆、次卫沐浴器的损失800元；二、包世红应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿彭永芳恢复成都市锦江区琉璃路1233号1栋3单元8层805室房屋原状的损失10000元；三、包世红应于判决发生法律效力之日起十日内支付彭永芳2012年1月1日至2012年5月1日的电视收视费80元；五、驳回彭永芳的其他本诉诉讼请求；六、驳回包世红的其他反诉诉讼请求。”；
三、撤销成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第4017号民事判决第四项，即“彭永芳应于判决发生法律效力之日起十日内返还包世红保证金1400元、2012年5月9日至6月1日的租金1039元、2012年5月1日至2012年12月1日的物管费644元。”；
四、彭永芳于本判决发生法律效力之日起十日内返还包世红2012年5月9日至6月1日的租金1039元、2012年5月1日至2012年12月1日的物管费644元。
上述款项品迭后，包世红应支付彭永芳9197元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费569元、反诉案件受理费100元、二审案件受理费1791元，共计2460元，由彭永芳负担460元，包世红负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 漆光碧
审判员 张蜀俊
审判员 张 忠
二〇一七年十一月二十一日
书记员 陈 甜