广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法岭民一初字第170号
原告：刘轶，男，汉族，1969年5月12日出生，住广东省深圳市。
原告：林恒州，男，汉族，1972年12月25日出生，住广东省深圳市。
两原告的共同委托代理人：梁康耀，广东海法（东莞）律师事务所律师。
被告：蔡青，女，汉族，1983年9月8日出生，住广东省东莞市。
被告：李州，男，汉族，1979年8月11日出生，住广东省东莞市。
被告：东莞市优拓运动用品有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李州，该公司的总经理。
三被告的共同委托代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。
三被告的共同委托代理人：艾磊，广东赋诚律师事务所律师。（2013年4月24日起至2015年3月16日止）
三被告的共同委托代理人：陈咸，广东赋诚律师事务所律师。（2015年3月16日起至今）
原告刘轶、林恒州诉被告蔡青、李州、东莞市优拓运动用品有限公司（以下简称“优拓公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月10日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，分别于2013年6月4日、2014年10月30日及2015年6月16日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人梁康耀、三被告的共同委托代理人谢营三次开庭均到庭参加诉讼，原告林恒州、被告李州、三被告的共同委托代理人艾磊第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘轶、林恒州共同诉称：两原告于2009年12月13日与案外人张某某共同出资建设位于东莞市大岭山镇大塘村拥军路的百盛工业园第九栋的工业厂房，两原告分得该栋厂房的第三层及第四层。2010年10月17日，两原告以原告刘轶的名义与被告蔡青签订《厂房租赁合同》，出租该栋厂房的第四层。被告蔡青、李州两夫妻其后在该层成立优拓公司进行经营，并由优拓公司向两原告支付租金。2012年12月31日下午7时许，优拓公司在厂内进行电气线路装修时留下火种，导致发生火灾，烧毁了两原告出租给三被告的第四层厂房，并且损坏了第三层的地面、部分墙体、楼梯及三层墙体铝窗、电路及大楼共用的电梯等，造成了两原告巨大损失并祸及邻里。经东莞市公安消防大岭山大队对事故进行调查及现场勘察，作出《火灾事故认定书》，并对火灾事故的直接损失进行统计。《火灾事故认定书》表明，事故的原因是优拓公司在装设电气线路时留下火种引燃物品所致。两原告主张三被告赔偿未果，遂向法院提起诉讼，请求法院判令：1.三被告赔偿房屋及附属设施的重置费用1070000元；2.三被告向两原告支付使用费损失150000元；3.两被告承担本案诉讼费。后两原告变更其第1项请求为：三被告赔偿房屋及附属设施的重置费用1220582.87元。
被告蔡青、李州、优拓公司共同辩称：一、与被告蔡青签订合同的是原告刘轶，原告林恒州并非本案适格主体，其诉讼请求理应驳回；二、被告李州与被告优拓公司亦非案涉合同的主体，故蔡青与刘轶的纠纷，与被告李州、优拓公司没有任何关系；三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，刘轶向蔡青提供的租赁物未取得建设工程规划许可证，系违章建筑，不符合出租的条件，故双方签订的租赁合同系无效合同；四、火灾事故的起因为东莞市寮步长琦机械设备厂（以下简称“长琦厂”）施工所致，并非被告保管不善引起的火灾，应当由长琦厂对原告予以赔偿，同时，被告优拓公司也已经对长琦厂提起诉讼，请法院在查明事实后延期或者中止审理本案；五、刘轶提供的租赁物系违章建筑，且未经竣工验收、消防验收，故在火灾发生时，当事人不能利用有效的消防设施进行灭火，事发时，刘轶的出租房里消防水龙头是没有水的，显然，刘轶对火灾事故损失扩大需要承担相应的责任；六、原告提交的证据并不能证明其存在诉讼请求中的损失；七、原告除了提供维修电梯的发票外，其主张的事故现场清理拆除费用、第四层重建费用、第三层部分墙体维修费用均没有相应的发票等进行佐证。综上，三被告请求法院驳回原告诉请。此外，租赁房屋时，被告蔡青向刘轶缴交了19362元的押金，且在火灾后两原告处理了一些属于被告蔡青的机器设备，火灾后的该部分机器设备残值约为100000元，若被告蔡青需要承担责任，理应在承担责任的范围内扣除押金19362元及残值100000元。
本院经审理查明：2010年10月15日，优拓公司在东莞市工商行政管理局注册成立，被告李州、蔡青登记为优拓公司的股东。2010年10月17日，刘轶为甲方，蔡青为乙方，双方共同签订《厂房租赁合同》，约定由蔡青租用刘轶位于东莞市大岭山镇大塘村（即水朗村路口）的百盛工业园第九号厂房第四层用于生产玩具滑冰器材；租赁期限从2010年12月15日至2015年12月15日止；从第3年起厂房租金按市场行情由双方协商确定；第四层的建筑面积共1383平方米，使用费按每月每平方米7元计算，每月共计9681元；乙方在签订合同之日应支付两个月的租金（即19362元）作为厂房租赁保证金。2012年12月31日下午7时许，案外人在优拓公司车间内作业时，优拓公司车间发生火灾，导致涉案厂房第四层被烧毁。2013年1月25日，东莞市公安消防局大岭山大队作出东公岭消火认字（2013）第0004号火灾事故认定书，对涉案起火原因认定为可以排除人为纵火、自燃、阴燃、雷击、电气线路故障起火因素，不排除遗留火种因素引燃可燃物所致。
优拓公司认为涉案火灾是案外人聂某某、陈某某的工作人员在优拓公司施工留下火种导致火灾事故发生，烧毁其财产导致其财产损失，刘轶、林恒州的厂房未经消防验收导致发生火情时消防设施不能发挥作用导致损失扩大，遂对聂某某、陈某某、刘轶、林恒州提起财产损害赔偿诉讼，本院受理并立案号为（2013）东二法岭民一初字第231号。本院于2013年11月20日对上述案件作出判决，认定优拓公司提供的证据不能证明涉案火灾事故是因聂某某、陈某某的员工作业引起，刘轶、林恒州已尽作为业主应尽的消防义务，遂驳回优拓公司对聂某某、陈某某、刘轶、林恒州的诉讼请求。东莞市中级人民法院于2014年11月24日作出（2014）东中法民一终字第439号民事判决维持本院上述判决。在本院上述判决中，优拓公司确认涉案租赁合同实际是由其向刘轶、林恒州租用的。
两原告认为，蔡青作为涉案租赁合同的签订主体，优拓公司作为涉案租赁合同的实际履行主体，均应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应承担赔偿责任；李州与蔡青是夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，上述债务应为蔡青与李州的夫妻共同债务。两原告未提供蔡青与李州为夫妻关系的证据。
另查明，两原告于2009年12月13日与案外人张某某签订《合作建厂房协议书》，双方共同出资兴建涉案厂房，两原告分得涉案厂房的第三层及第四层。本院根据两原告的申请，委托了东莞市东城建筑规划设计院对涉案厂房的受损情况进行鉴定，并确定修复或重建方案。根据东莞市东城建筑规划设计院的修复方案，委托广东金厦工程管理造价咨询有限公司东莞分公司对上述修复方案进行造价鉴定。2015年4月17日，广东金厦工程管理造价咨询有限公司东莞分公司出具《工程造价鉴定编制报告书》，工程造价鉴定结果为涉案厂房修复工程的造价为1220582.87元。两原告根据上述鉴定结果变更了相应的请求。三被告对上述《工程造价鉴定编制报告书》有异议，认为：一、涉案评估标的为非法建筑，非法建筑本身不可能重建，评估报告的依据错误；二、涉案评估报告书未考虑市场价格因素，建筑工程本身即是合同双方协商确定，政府相关收费意见仅可作为参考，不能作为认定标准；三、涉案报告书的鉴定结果反映的是厂房修复所需的费用，并不能当然反映原告所遭受的财产损失的数额，与本案没有关联性。
又查明，两原告主张的使用费损失150000元是因为处理事故及修复案涉建筑物第3层墙体及第4层的时间约1年，即从2013年1月1日计至2013年12月31日，损失的使用费包含第4层的120000元及第3层因事故减少的使用费30000元。两原告未提供证据证明涉案建筑物第3层因火灾事故而减少了使用费。涉案租赁物在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明。三被告主张在火灾发生后两原告处理了属于被告蔡青的残值约为100000元的机器设备，三被告未提供相应证据，两原告对三被告主张的该事实不予确认。关于三被告主张在应赔付的款项中抵扣两原告应退还的押金19362元，两原告确认收到该押金，但认为涉案火灾发生后，三被告在三个月后才搬离涉案租赁物且未向两原告缴纳使用费，火灾发生后两原告为清理现场也花费不少，不同意退还押金。本院已释明并告知如三被告需要主张返还押金的应提起反诉，但三被告在本院规定的时间内未提起反诉。
以上事实，有两原告提供的火灾事故认定书、火灾直接财产损失申报统计表、厂房租赁合同、合作建厂房协议书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程消防设计备案受理凭证、发票回执、广东增值税普通发票、电梯产品维修整改（报价）确认单，三被告提供的工程订购合同、流水线报价单、个体户机读档案登记资料、火灾事故认定书、火灾现场勘验笔录及现场照片、营业执照、企业机读档案登记资料以及鉴定机构出具的房屋结构构件受损鉴定意见书、工程造价鉴定编制报告书、
本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，两原告将涉案租赁物出租给被告蔡青及优拓公司使用，故涉案《厂房租赁合同》无效。本案争议焦点是：一、涉案《厂房租赁合同》的责任主体；二、两原告主张的厂房重置费用是否合法有据；三、两原告主张的使用费损失是否合法有据。
关于本案争议焦点一。涉案《厂房租赁合同》的签订主体为刘轶及蔡青，但根据涉案《合作建厂房协议书》及原告刘轶的陈述，涉案厂房第四层为两原告共有，两原告主张两原告只是以刘轶的名义签订涉案《厂房租赁合同》，故本院认定涉案《厂房租赁合同》出租方的主体为两原告。根据优拓公司的工商登记资料显示优拓公司在涉案《厂房租赁合同》签订前已成立，且优拓公司在本院（2013）东二法岭民一初字第231号案件中陈述其为涉案厂房实际租用的主体，故本院认定涉案《厂房租赁合同》的相对人为蔡青及优拓公司。蔡青及优拓公司是涉案《厂房租赁合同》的责任主体。两原告主张蔡青与李州为夫妻关系，但两原告未提供相应的证据，故本院不予采信。两原告主张李州承担涉案《厂房租赁合同》的责任没有依据，本院不予支持。
关于本案争议焦点二。修复涉案厂房需要1220582.87元，有东莞市东城建筑规划设计院的修复方案及广东金厦工程管理造价咨询有限公司东莞分公司出具《工程造价鉴定编制报告书》为据，本院予以确认。虽然涉案厂房未经批准建设，将来有可能被有关部门强制拆除，但并不是任何人都可以随意毁坏涉案厂房，被告蔡青、优拓公司在承租涉案厂房时涉案厂房被损坏，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，仍应承担损害赔偿责任，故本院对被告蔡青、优拓公司关于涉案厂房为非法建筑不具有重建可能的主张不予采纳。三被告主张评估报告以政府相关收费意见作为参考不当，但广东金厦工程管理造价咨询有限公司东莞分公司具备工程造价咨询资质，该公司对工程的计价有其专业的判断，故本院予以采信，并对三被告的该主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因涉案厂房第四层已烧毁，被告蔡青、优拓公司不能向原告返还涉案厂房，故被告蔡青、优拓公司应向两原告折价补偿厂房修复的费用，本院对三被告关于涉案厂房修复的费用与本案没有关联的主张不予采纳。被告蔡青、优拓公司应向两原告补偿涉案厂房的修复费用1220582.87元。三被告主张两原告擅自处理属于蔡青的残值约100000元的机械，因三被告未提供证据，故本院不予采信。三被告主张以押金19362元抵扣相应赔款，但两原告对应否退还有异议，而三被告未在本院限期内提起反诉，故本院对三被告的该主张不予采纳。本院对两原告关于主张补偿涉案厂房的修复费用1220582.87元的请求予以支持。
关于本案争议焦点三。两原告主张其第三层厂房使用费因涉案火灾减少了30000元，两原告对其主张负有举证和证明责任，两原告未能举证证明其上述主张，应由两原告承担举证不能的不利后果，本院对两原告的上述主张不予支持。因涉案《厂房租赁合同》无效，发生火灾后涉案厂房第四层已没有使用价值，两原告主张涉案厂房第四层2013年的使用费损失，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告蔡青、东莞市优拓运动用品有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘轶、林恒州补偿厂房修复费用1220582.87元。
二、驳回原告刘轶、林恒州的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为8568元，由原告刘轶、林恒州负担675元，由被告蔡青、东莞市优拓运动用品有限公司负担7893元；本案鉴定费92000元，由被告蔡青、东莞市优拓运动用品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一五年八月七日
书记员 黄淑珍
李婉琪
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