四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川20民终字430号
上诉人（原审原告）资阳品信汽车销售服务有限公司，住所地：四川省资阳市雁江区松涛路二段211-219号。
法定代表人钟兰，执行董事。
委托代理人岳建民，四川博笃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司，住所地：四川省资阳市雁江区松涛路二段209号。
法定代表人曾家禄，董事长。
委托代理人莫林洪，该公司员工，住四川省资阳市雁江区。
上诉人资阳品信汽车销售服务有限公司（以下简称品信公司）因与被上诉人四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司（以下简称光华公司）租赁合同纠纷一案，前由四川省资阳市雁江区人民法院于2015年12月25日作出（2015）雁江民初字第124号民事判决。宣判后，品信公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人品信公司的委托代理人岳建民，被上诉人光华公司的委托代理人莫林洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2014年12月15日，一审原告品信公司起诉至四川省资阳市雁江区人民法院称，2010年5月20日，品信公司、光华公司签订了《租赁合同》，约定光华公司将其所有的位于资阳市雁江区松涛路马鞍村13社（资阳市交警支队对面）的展厅430㎡，租金每平米25元；后院空坝744㎡，租金每平米12元；展厅外坝288㎡，租金每平米8元出租给品信公司。品信公司租赁光华公司的展厅及外坝用于销售场地，租赁后院空坝用于修建维修场地。租赁期限为：2010年5月20日起至2018年5月19日止。2010年6月25日，品信公司与李兵签订了《建筑装饰工程施工合同》，随后，后院空坝修建成为售后维修场地。后来，品信公司、光华公司双方签订了《协议》，约定品信公司租赁光华公司一楼作为办公场所及售后车间的水电费为：电费一度1.5元，水费一吨3元。从以上双方签订的合同来看，品信公司租赁光华公司场地的合同目的就是用于汽车销售及售后维修。2014年1月4日，品信公司、光华公司双方重新签订了《物业租赁合同》。约定2010年5月20日，品信公司、光华公司双方签订的《租赁合同》废止。新的《物业租赁合同》约定展厅430㎡，租金每平米25元；后院空坝744㎡，新增后坝1580㎡，租金每平米12元；展厅外坝288㎡，租金每平米8元。品信公司、光华公司重新签订合同的目的其实质就是想对原租赁的后院空坝744㎡，及新增的后坝约1580㎡改建成新的维修场地。租赁期限为2014年1月4日至2018年5月19日止。2014年4月1日，品信公司与四川东坡建筑工程有限公司签订了《协议书》，约定把品信公司租赁光华公司的后院改建为多层钢结构工程，工期为120天，从2014年3月25日至2014年7月25日止。合同签订后，四川东坡建筑工程有限公司对该改建工程进行改建施工。2014年6月13日，资阳市住房和城乡规划建设局依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定作出《责令停止建设通知书》，责令品信公司停止违法建设并自行拆除。由此，品信公司不能改建售后维修场地，导致品信公司不能达到“雪佛兰”品牌厂家的要求，品信公司签订合同的目的不能实现。依据2014年1月4日双方重新签订的《物业租赁合同》第十条第4款第（4）项的约定，交付的物业不符合约定，严重影响品信公司使用的，导致品信公司的合同目的不能实现的，品信公司有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，光华公司应赔偿品信公司的损失。依据《物业租赁合同》第五条第3款明确约定：光华公司应保证物业及附属设施、设备能正常使用。光华公司出租的物业不能让品信公司正常使用，光华公司的行为违约，依据《物业租赁合同》第十一条第2款的约定，品信公司有权解除合同，光华公司应按五年总租金的5%赔偿品信公司违约金；该条第3款约定，光华公司有其他违约行为的，光华公司应当按五年总租金的3%赔偿品信公司违约金。总之，至今品信公司不能实现合同目的，其原因是光华公司所出租的场地不能改建，不能改建的原因是光华公司不能依法完成“报规报建”的法定强制义务和隐瞒了案涉物业属于禁建区域的事实。品信公司依法行使解除权符合法律的规定，品信公司依法有权要求光华公司赔偿改建、装修损失及其他损失，并要求光华公司赔偿违约金。请求人民法院：1、依法判决解除《物业租赁合同》；2、依法判决光华公司赔偿品信公司损失及返还租金共1500000元；3、依法判决光华公司赔偿违约金198706元；4、诉讼费由光华公司承担。品信公司在第一次庭审中明确要求光华公司赔偿损失的金额为：装修金是709417.08元（945889.08-236472），售后改建损失是1202859.26元，两项总损失是1912276元。品信公司在第三次庭审中以鉴定的损失金额1946324元为其请求赔偿损失的金额。
原审法院查明，2010年5月20日，品信公司与光华公司签订了《租赁合同》，品信公司租赁光华公司坐落于资阳市雁江区松涛路马鞍村13社（资阳市交警支队对面）相关房地产包括展厅430㎡，后坝744㎡，展厅外坝288㎡，租赁期8年，自2010年5月20日至2018年5月19日；租金计算为：展厅每月25元／㎡，后坝每月12元／㎡，外坝每月8元／㎡，租金每半年支付一次……后品信公司对所租赁房产进行了装饰施工。2014年1月4日，品信公司、光华公司再次签订《物业租赁合同》，载明：“甲方：资阳市光华汽车贸易有限责任公司乙方：资阳品信汽车销售服务有限公司一、物业概况…..2、位置：资阳市雁江区松涛路马鞍村13社（资阳市交警支队对面）。3、所有权人：资阳市光华汽车贸易有限责任公司。4、出租范围出租物业包括以下部分（1）展厅430平方米、（2）后744平方米、（3）新增后坝约1580平方米、（4）外坝288平方米，总面积3042平方米；二、租赁期限1、租赁期限为5年……2014年1月4日至2018年5月19日。本合同约定免租金装修期为六十天；三、租金及支付方式1、物业租金分月按面积计算，其中，展厅为每月每平方25元，后坝为每月每平方12元，新增后坝每月每平方12元，外坝为每月每平方8元。新增后坝的租金和原后坝合同增幅同步。扣除60天免租金装修期的租金39816元后，第一年租金为488949.93元，第二年租金为555204.23元，第三年租金为582964.44元，第四年租金为612112.66元，第五年租金为244590.02元；2、支付方式：本合同租赁期限按租赁时间分为五个周期，一年度为一个周期，每个周期的租金分两次平均支付，即于每周期的首月月初和期中月初前（如期满日为节假日相应顺延）支付……四、相关费用……4、物业租赁税费由甲、乙双方各承担50％……七、改建与装饰装修1、乙方有权根据经营需要对物业进行改建与装修，乙方的改建或者装修不能危及建筑物安全或者违反法律法规。2、租赁期满，在不破坏物业整体结构的情况下，乙方可拆除自行添置的设备设施，不能拆除的装饰装修归甲方所有。……十、合同终止、解除……3、乙方有下列情形，甲方可以单方解除合同，收回物业及附属设备设施：（1）不支付或者不按约定支付租金超过30日的；……4、甲方有下列情形之一的，乙方可以单方解除合同：……（4）交付的物业不符合约定，严重影响乙方使用，导致乙方合同目的不能实现的……十一、违约责任1、除本合同另有约定外，任何一方单方终止或者解除本合同，应按本合同租金总额的8%（租金总额为五年全部租金额）向另一方支付违约金。同时，鉴于乙方拟对物业租赁部分进行场地改建和装修，需投入装修预算费约300万（最终以实际装修费用作为赔偿标准），故甲方提前终止或者解除合同的，甲方除按前款规定支付违约金外，还应按以下规定赔偿乙方的装修改建损失。合同期限的第一年赔偿金额不低于乙方装修费的100％；合同期限的第二年赔偿金额不低于乙方装修费的80％；合同期限的第三年赔偿金额不低于乙方装修费的60％；合同期限的第四年赔偿金额不低于乙方装修费的40％；合同期限的第五年赔偿金额不低于乙方装修费的20％；2、乙方有本合同第十条第3款的情形之一，或者甲方有本合同第十条第4款的情形之一，导致守约方行使合同解除权，违约方应按本合同租金总额的5%（租金总额为五年全部租金额）向守约方支付违约金。3、本合同第十一条第3款、第4款的违约情形之一，守约方不行使合同解除权的，或者有违反本合同约定的其他违约行为的，违约方应按本合同租金总额的3%（租金总额为五年全部租金额，）向守约方支付违约金，但本合同另有约定得除外……5、乙方逾期支付租金，每逾期一日按人民币200元向乙方支付违约金。逾期超过三十日的，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方应支付的违约金标准按本条第2款执行。6、任何一方依据本合同约定或者法律规定行使解除权，不影响其依据本合同约定或者法律规定向另一方主张违约责任的权利……十三、其他1、双方于2010年5月20日签订的《租赁合同》于本合同生效之日起废止，本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，效力等同，经双方签字盖章生效……品信公司、光华公司均加盖公章。品信公司、光华公司签订合同后，品信公司于2014年1月9日向光华公司支付了2014年前半年的租金218118.60元。
品信公司与成都鸿邦工程发展有限公司于2014年5月签订《成都市建筑装饰工程施工合同》，约定由成都鸿邦工程发展有限公司从2014年6月1日至2014年7月5日承建；品信公司与四川东坡建筑工程有限公司于2014年4月1日签订《建设工程施工合同》和《工程质量保修书》，约定将品信公司的资阳雪佛兰4S店的多层钢构工程承包给四川东坡建筑工程有限公司从2014年3月25日至2014年7月25日修建完工。因品信公司修建资阳雪佛兰4S店的多层钢构工程于2014年6月10日被邻居举报报警，资阳市公安局雁江区滨河路派出所接警处理后建议双方协商解决或向建设部门反映。资阳市住房和城乡规划建设局于2014年6月13日向品信公司发出编号为2014（3001）号《责令停止建设通知书》，责令品信公司立即停止违法建设并自行拆除，否则将依法组织强制拆除。品信公司未按期支付2014年下半年的租金，光华公司于2014年8月21日提起诉讼［四川省资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2325号租赁合同纠纷］，请求：1、判令品信公司支付租赁期应付租金270831.36元，支付租赁合同所约定的违约金124191.06元，两项合计共395022.42元；2、判令品信公司支付逾期付款违约金每天200元直至付清所有款项之日止；3、判令品信公司支付资金利息按人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算至给清之日止；4、判令解除光华公司、品信公司的租赁合同；5、判令品信公司恢复物业原状后交还光华公司；6、本案诉讼费及因本案产生的其他费用由品信公司承担。2014年9月29日庭审中光华公司增加诉讼请求如下：一、食堂租金4752元；二、约定增加租赁面积租金：1、杂物间8640元，2、门卫室2909.77元，3、前坝7038.36元，4、后坝花园14288.40元；三、移栽树木12400元；四、诉状中少算的违约金74514.64元：合计增加金额为124543.17元。
四川省资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2325号案在2014年9月29日庭审后，光华公司、品信公司均有调解意愿，法院给予一个月调解期，希望光华公司、品信公司双方共同协商办理好品信公司的雪佛兰4S店修理厂的临时建筑许可证。后经双方共同到资阳市住房和城乡规划建设局办临时建筑许可证未被许可，资阳市住房和城乡规划建设局于2014年10月14日向品信公司发出编号为资住建限拆（2014）第3030号《责令限期拆除违法建设决定书》，责令品信公司于2014年10月17日之前自行拆除。逾期未拆除，将依法强制执行。
2014年11月14日四川省资阳市雁江区人民法院作出（2014）雁江民初字第2325号民事判决书，判决：一、资阳品信汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司2014年下半年租金270831.33元，并以270831.33元为基数，自2014年7月4日起按中国人民银行公布的同期流动资金贷款基准利率计付利息至本判决生效确定的给付之日止；二、解除原被告于2014年1月4日签订的《物业租赁合同））；三、资阳品信汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起二十日内将《物业租赁合同》约定的租赁物业恢复原状后交还四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司。四、驳回四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费9000元，四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司负担3500元，资阳品信汽车销售服务有限公司负担5500元。光华公司、品信公司均不服上述判决，提起上诉，四川省资阳市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）资民终字第274号民事判决，维持了四川省资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2325号民事判决。
品信公司申请对损失额进行鉴定，经委托四川建业工程咨询有限公司进行司法鉴定，该公司出具了川建业咨询（2015）字第15-8-102号《四川建业工程咨询有限公司进行司法鉴定书》，鉴定意见为：品信公司承建的光华公司资阳品信汽车雪佛兰4S店门店装饰工程造价为736958元，资阳品信汽车雪佛兰4S店钢结构工程1209366元，合计为1946324元。
原审法院认为，品信公司、光华公司双方签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效。本案的当事人与四川省资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2325号租赁合同纠纷当事人互为原被告，均因《物业租赁合同》发生纠纷，四川省资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2325号案件经上诉后已经四川省资阳市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）资民终字第274号终审判决予以了维持。（2015）资民终字第274号终审判决认定：“品信公司在租赁的空地上进行厂房建设用作车辆保养维修仅是其签订本案争议租赁合同的目的之一，并不是签订此合同的唯一目的……从双方签订的租赁合同的内容和以及前述品信公司租赁该物业所欲达到的合同目的来看，出租人光华公司对于承租人品信公司进行物业改建仅负有配合进行报规报建手续的合同义务，光华公司是否履行报规报建手续客观上是以品信公司是否进行物业改建为前提……品信公司未能举证证明在此期间其向光华公司告知了修建厂房的决定并向光华公司提出了配合履行报规报建手续的要求，因此光华公司在品信公司擅自进行物业改建、未提出报规报建手续要求的情况下未履行相应义务并不违反合同约定。另外，品信公司主张其修建的厂房之所以被资阳市住房和城乡规划建设局作出立即停止违法建设并自行拆除，否则将依法组织强制拆除的行政处罚，不是因为其修建的厂房因规模、结构等因素违反了相关规定，而是因为本案争议的租赁物业属于城市规划中的禁止建造区域，即无论修建何种建筑物均属于违章建筑，即使光华公司到相关部门进行报规报建手续也不能被批准，品信公司认为其在签订《物业租赁合同》之时，出租人光华公司隐瞒了这一重要情况，从而导致品信公司在签订合同后无法实现经营汽车4S店的合同目的。但在本案一、二审审理中，品信公司未能举证证明本案争议的租赁物业属于禁建区域以及光华公司隐瞒了这一事实。品信公司在本案仍未能举证证明上列事实。品信公司未能按约支付租金致光华公司要求解除合同的请求，已经终审判决予以了支持，故在本案中不再重复判决品信公司请求解除《物业租赁合同》这一请求。关于品信公司要求光华公司返还租金的请求，因其使用了租赁物，未举证证明光华公司违法或违约致其不能达到合同目的而不予支持。关于品信公司要求光华公司赔偿其装修及改建损失的请求，因本案所涉《物业租赁合同》经四川省资阳市中级人民法院（2015）资民终字第274号终审判决认定系品信公司违约致光华公司依约提出解除合同，而非光华公司无故提出解除合同或因光华公司违约致解除合同，故光华公司不应赔偿该损失。关于违约金，从前所述，因品信公司未举证证明光华公司违约而不予支持。对于光华公司辩称其要求品信公司支付现在还在使用的物业租金，因其未提出反诉而不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十六条和第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告资阳品信汽车销售服务有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费20088元，减半收取10044元，鉴定费73948元，合计83992元，由原告资阳品信汽车销售服务有限公司负担负担。
宣判后，原告品信公司不服一审判决，向本院提起上诉，品信公司与光华公司之间签订的《物业租赁合同》明确规定了品信公司的合同目的：“改建”维修车间，“重新装修”销售展厅。光华公司对该合同附有“报规报建”的法定义务，该义务属于合同法规定的法定义务。然而，光华公司在明知品信公司合同目的的情况下，隐瞒了案涉物业不能修建维修车间的事实，将属于禁建区域的案涉物业租赁给光华公司，存在明显的欺诈故意。光华公司的行为导致了品信公司合同目的不能实现，品信公司有权解除合同并要求光华公司返还租金、赔偿违约金以及承担各项损失赔偿责任。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。其事实和理由为：1、一审判决第19页认定被光华公司有“报规报建”的义务，品信公司也举出了一系列证据证明光华公司没有完成该义务。光华公司既然有义务，又没履行该义务，自然应属于违约。但该判决却错误的认为光华公司不存在违约行为。首先，该判决已经认定光华公司有“报规报建”的义务，光华公司就应该完成报规报建的义务。其次，“报规报建”在工程建设开始及以后的施工中都可以向主管部门报。另外，在判决书第16页最后一行，第17页第1、2、3、4行明确载明在另一起光华公司起诉品信公司的案件第一次审理后，建议光华公司与品信公司一起去办理临时建设许可证，但最终没有完成。这充分证明了在建工程是可以补报规报建的，光华公司没有完成该补报规报建的义务，是其根本不具备建设条件而导致的。最后，一审判决错误地认为，品信公司在改建的时候，没有告知光华公司去报规报建，所以光华公司没报规报建不属于违约。该认定不仅不符合事实，更是犯了逻辑推理本末倒置的错误。
前面已经论及，在建工程可以依法报规报建，事先告知与否只可能涉及责任分担问题，而不能否定因光华公司本身原因而导致不能报规报建所应承担的责任后果。如果能报规报建，即使事先未告知，但却不会因扩建产生任何损失；不能报规报建，即使事先告知，却仍会因合同目的不能实现而给品信公司带来不可估量的其他损失！很显然，一审判决将品信公司告知这个程序性义务与光华公司的报规报建这个实质性义务混为一谈，无故加重品信公司的程序性义务而偏偏减轻光华公司的实质性义务。当然，从一开始，品信公司也尽到了事实上的告知义务：（1）品信公司2010年第一次租赁光华公司物业的时候，光华公司告知品信公司租赁的维修场地可以随便修建。事实上，品信公司也修建了维修场地，经营长达4年之久。这期间并没有任何主管部门出来说这里需要报建。品信公司也有理由相信光华公司的说法，这里不需要报建是可以随便修建的。（2）品信公司在2014年再次与光华公司签订合同，主要是针对售后维修场地的改建和前边展厅重新装修的问题。随后，品信公司也进行了改建和装修。品信公司再次改建的时候，仍是基于对光华公司的信任，相信这里可以随便改建。事实上，光华公司改建售后场地都已经几个月了，没有任何机构说改建需要报建。品信公司有充分的理由相信光华公司所说的该地方可以随便改建。（3）在品信公司改建工作进行了几个月后，在2014年6月10日，被邻居举报报警，雁江区滨河路派出所接警处理后建议双方协商解决或向建设部门反映。资阳市住房和城乡规划建设局于2014年6月13日向品信公司发出《责令停止建设通知书》后，品信公司才知道该租赁场地是需要报建的。并不是光华公司所说的可以随便修建。（4）品信公司在得知需要报建后，立即要求光华公司去报建，光华公司没有完成报建义务。在光华公司先起诉品信公司的案件审理过程中，再次要求光华公司去报建，光华公司都没有完成报建的义务。故光华公司应违约。
从以上分析可以得知，光华公司告知品信公司租赁物业可以随便修建。事实上，品信公司在2010年也修建了维修场地并经营了4年多，没有任何部门说这里不能修建，品信公司有理由相信该租赁物业可以修建的。品信公司再次改建的时候，光华公司与品信公司签订合同允许品信公司再次改建，品信公司更有理由相信这里是可以改建的，不存在一审判决认为的品信公司擅自改建的问题。
假设该租赁场地的改建至始至终都需要报建，作为场地所有者的光华公司应该是明知的，应该明确告知品信公司。光华公司就应该主动去报建，而不是品信公司要求光华公司去报建，因为品信公司根本就不知道这里需要报建。退一步讲，依据法律规定，不论改建之初或改建过程中光华公司都是可以补报规报建的，也并不存在一审判决认为的“在改建之初没有告知光华公司，故品信公司就在违约”的问题。在品信公司得知需要报建的情况下，要求光华公司去报建，光华公司照样应该履行报建的义务，如不能履行，光华公司就应该属于违约。故一审判决的认定是错误的。
2、一审判决第19页认定品信公司没有证据证明光华公司隐瞒了该租赁物业属于禁建区域这一事实。该判决的该项认定是错误的。
前边已经阐述品信公司在2010年租赁光华公司的物业时，光华公司告知该租赁物业是可以随便修建的。品信公司修建该物业并经营长达4年之久，并没有人告知该租赁物业不能修建。在2014年品信公司再次改建的时候，光华公司也并没有告知该租赁物业不能改建。后被邻居举报，品信公司才得知该租赁物业需要报建，在法院建议光华公司补报建后，光华公司仍然不能完成报建的义务，请问光华公司难道还不是隐瞒吗？另外，在一审审理期间，品信公司申请法院依职权向资阳市住房和城乡规划建设局调查取证，调查案涉租赁物业为什么不能修建，是不是属于政府规划的禁建区域？但该院在审理时，只是口头表达调查结果，被调查的规划建设局工作人员称是依法作出的《责令限期拆除违法建设决定书》。对申请人需要调查的案涉租赁物业为什么不能修建，是不是属于政府规划的禁建区域？根本就没有调查到。其实，需要调查案涉租赁物业为什么不能修建，是不是属于政府规划的禁建区域？途径是很多的，比如：调查相应的政府文件，相关的主要工作人员等，而不是这样简单的调查。一审法院没有依职权尽到调查职责该区域是否属于禁建区域，该区域为什么不能修建。作为品信公司根本没有能力提供该证据，作为具有报建义务的光华公司应该提供该证据。一审法院却错误的认为品信公司没有证据证明该区域属于禁建区域，错误的认为品信公司没有证据证明光华公司隐瞒了该事实。
3、一审判决第20页判决驳回品信公司的诉讼请求错误。（1）一审判决驳回品信公司解除合同这一诉讼请求错误。一审判决认为已经有生效判决解除了《物业租赁合同》，品信公司的这一诉讼请求不应该支持。因光华公司违约，导致合同目的不能实现，品信公司提出解除合同是品信公司的权利。至于光华公司先起诉提出解除合同，那是光华公司的权利。双方各自提出解除合同的理由是不同的，故应支持品信公司解除合同的诉讼请求。（2）一审判决驳回品信公司返还租金这一诉讼请求错误。一审判决认为，品信公司没有举出证据证明光华公司违约导致合同目的不能实现。故不应支持品信公司的诉讼请求。在前边已经充分阐述了光华公司违约导致合同目的不能实现。光华公司应依法返还租金。（3）一审判决驳回品信公司要求光华公司赔偿装修及改建损失的这一诉讼请求错误。一审判决认为已经生效的资阳市中级人民法院（2015）资民终字第274号终审判决认定是品信公司违约导致光华公司提出解除合同，而不是光华公司无故提出解除合同和违约导致解除合同的。一审判决的这一认定是错误的。首先，光华公司先起诉品信公司解除合同一案，在雁江区法院判决中没有判决品信公司赔偿违约金，光华公司不服上诉到资阳市中院级人民法院，该院最终判决维持一审判决，品信公司不应赔偿违约金。既然没有支持光华公司赔偿违约金的请求，这也充分证明在资阳市中级人民法院（2015）资民终字第274号民事判决中并没有认定品信公司违约。现一审法院却错误的得出“该生效的终审判决认定品信公司违约”的结论。退一步讲，即使资阳市中级人民法院的生效判决如果认定了品信公司违约判决品信公司应该承担违约责任，不等于就否定了光华公司的违约行为和相应的违约责任，如光华公司违约，光华公司同样应该承担违约责任。一审判决显然混淆了二者各自的法律责任这一法律问题。其次，本案是另一个独立的案件，对于光华公司是否违约，应根据本案的证据进行认定，而不是依据另一案件来认定。故一审法院的判决认定错误。再次，光华公司违约导致合同目的不能实现这是法定解除条件，前边已经充分阐述。光华公司应该承担赔偿责任。最后，依据最高人民法院《关于审理城建房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第十四条的规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”在本案中，品信公司没有任何过错，品信公司的扩建费用应该全部由光华公司承担。总之，光华公司应赔偿品信公司的装修损失及改建损失。（4）一审判决驳回品信公司要求光华公司赔偿违约金这一诉讼请求错误。一审法院认为，光华公司没有违约，故不应该承担违约金。在前边品信公司已经充分阐述了光华公司违约，光华公司应赔偿品信公司违约金。故一审法院判决错误。
被上诉人光华公司答辩称，请求二审法院驳回品信公司的上诉请求。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
证明本案事实，有品信公司营业执照，品信公司修建展厅、维修车间的设计图纸及改建设计的效果图、设计图，租赁合同，建筑装饰工程施工合同、建设工程施工合同，租金票据，责任停止建设通知书、责任限期拆除违法建设决定书，鉴定报告、公证书，四川省资阳市雁江区（2014）雁江民初字第2325号民事判决、四川省资阳市中级人民法院（2015）资民终字第274号民事判决及双方当事人的陈述等。
本院认为：光华公司与品信公司2014年1月4日签订物业租赁合同，从该合同第一项的约定以及汽车4S店的经营模式即展厅销售和车辆保养维修来看，品信公司租赁光华公司物业的合同目的是为了进行雪佛兰品牌汽车的4S店经营，光华公司提供给品信公司的租赁物既包括现有的建筑物，也包括空地，因此品信公司在租赁的空地上进行厂房建设用作车辆保养维修仅是其签订本案租赁合同的目的之一，而非签订物业租赁合同的唯一目的。双方签订的物业租赁合同没有约定品信公司在租赁空地上进行厂房建设时须由光华公司履行报规报建手续的相关内容，而品信公司对承租物业进行改建的合同内容仅记载于物业租赁合同第七项“改建与装饰装修”中，其具体内容为：1、品信公司有权根据经营需要对物业进行改建与装修，品信公司的改建或者装修不能危及建筑物安全或者违反法律法规；2、租赁期满后，在不破坏物业整体结构的情况下，品信公司可拆除自行添置的设备设施，不能拆除的装饰装修归光华公司所有。从该约定看，光华公司对于品信公司进行物业改建仅负有配合进行报规报建手续的协助义务。光华公司履行报规报建手续的协助义务客观上是以品信公司是否要进行物业改建为前提。诉讼中，品信公司未能举证证明其向光华公司告知了修建厂房的决定和相关资料，也未举证证明其向光华公司提出了配合履行报规报建手续的请求，因此，在品信公司进行物业改建未请求协助履行报规报建手续的情况下，光华公司未履行相应协助义务没有违反合同的约定。同时，物业租赁合同第七项约定“乙方有权根据经营需要对物业进行改建与装修，乙方的改建或者装修不能危及建筑物安全或者违反法律法规。”从该约定看，双方约定的是“改建与装修”，而非“新建”，且“不能危及建筑物安全或者违反法律法规”，因此，光华公司未协助品信公司在租赁空地上进行厂房建设的报规报建也没有违反合同的约定，不存在违约。此外，品信公司称双方第一次签订租赁合同时其在租赁物业上从事改建活动没有受到干涉，第二次签订租赁合同后改建活动被行政主管部门处罚，因而认为光华公司在签订租赁合同时隐瞒了租赁物所在地系禁建区域这一重要情况，对此其未提交相应的证据予以证实，对其主张本院不予采信。品信公司关于光华公司未能履行报建手续，导致其在签订合同后无法实现经营汽车4S店的合同目的，光华公司存在违约行为的理由不能成立，本院不予采信。
在四川省资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2325号光华公司与品信公司租赁合同纠纷一案中，光华公司请求人民法院解除与品信公司签订的物业租赁合同，经审理，人民法院判决解除了双方于2014年1月4日签订的物业租赁合同，且本院终审判决予以了维持。因此，品信公司在本案中请求解除与光华公司签订的物业租赁合同于法无据，一审判决驳回品信公司该诉讼请求正确，本院予以确认。
品信公司作为本案的承租人，其主要合同义务就是按合同约定按时向出租人光华公司支付租金。但在2014年下半年的租赁期内，品信公司未按合同约定向光华公司支付租金，已构成违约。在合同履行过程中，光华公司不存在违约行为，因此，品信公司无权请求光华公司返还租金、赔偿损失、支付违约金。一审判决驳回品信公司该诉讼请求正确，本院予以确认。
综上，上诉人品信公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费22317元，由上诉人资阳品信汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅 波
代理审判员 刘兆阳
代理审判员 严霁云
二〇一六年五月十日
书 记 员 刘 学