重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0235民初6228号
原告（反诉被告）：云阳县城乡社会福利院，住所地：重庆市云阳县民德路748号，统一社会信用代码：12500235MB106898X4。
法定代表人：甘云，系福利院院长。
委托诉讼代理人：蒲云中，重庆四正律师事务所律师，一般授权。
被告（反诉原告）：谢合平，男，汉族，1970年3月10日出生，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：何昌毅，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。
原告（反诉被告）云阳县城乡社会福利院与被告（反诉原告）谢合平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云阳县城乡社会福利院的委托诉讼代理人蒲云中、被告谢合平及其委托诉讼代理人何昌毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云阳县城乡社会福利院向本院提出诉讼请求：1.判决被告交还其承租的原告所有的民德路福利院休养楼第722号门市;2.判决被告从2017年5月21日起按照每月542.00元的标准支付租金至门市交付之日止;3.诉讼费用由被告承担。事实及理由:2015年7月2日，原、被告续签《房屋租赁合同》，合同约定原告把位于民德社区云阳县社会福利院休养楼第722号门市租给被告，租期一年，租金每年6500.00元。租期届满后，原、被告没再签订续租合同。2016年5月30日，原告收取被告6500.00元租金并批注“福利院需要时搬走”，被告签署意见“同意”。因原告改造福利院设施，2016年9月22日、2016年10月9日、2016年11月17日、2017年2月10日原告先后通知被告交还门市。被告以原告造成被告重大损失为由，至今尚未交还承租门市，违反了合同约定，应当承担相应法律后果。
被告谢和平辩称，对于原、被告订立租赁合同，每一年为租期，以及2016年5月30日原告收取一年的租金予以认可。因原告在租期内，也就是2016年10月15日停电停水，导致被告不能正常经营和使用租赁门市，给被告造成了巨大的损失。原告在停电停水时没有告知被告，也没给被告合理的搬离期限。被告认为原告的行为违反合同约定和法律规定,给被告造成了损失，被告要求原告赔偿被告的损失。原告没有通知被告搬迁，原告的诉讼请求不能成立，请求法庭驳回原告的诉讼请求。只有原告把被告的赔偿搞清楚了，被告才愿意搬出房屋。
反诉原告谢合平向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告赔偿反诉原告2016年10月15日至2017年5月30日的租金损失3794.00元；2.判决反诉被告赔偿反诉原告2016年10月15日至2017年5月30日的营业收入损失86779.00元；3.判决反诉被告赔偿反诉原告网络服务费用损失1400.00元；4.判决反诉被告赔偿反诉原告冰箱内的物品损失2000.00元；5.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2015年7月2日，原、被告订立房屋租赁合同，租期一年。该租期满后，反诉被告收取反诉原告一年租金，因此租期应到2017年5月20日。反诉被告却在2016年10月15日单方停水停电，要求反诉原告无条件搬迁，致使反诉原告赖以生存的租赁门市无法经营，给反诉原告造成巨大损失，导致身患严重疾病的反诉原告生活无着，有病无钱医治，故依法提起反诉。
反诉被告云阳县城乡社会福利院辩称，2015年5月20日，原、被告签订的租赁合同期满，期满后又收取了租金6500.00元属实。但是反诉被告在收取租金时是附了条件的，即暂时收6500.00元，一旦需要搬走时反诉原告就应搬离。反诉被告在停水停电前进行了通知，并给了充足的搬离时间，多收取的租赁费也可以结算，只是反诉原告没有搬迁。反诉被告停水停电没有违反合同约定，停水停电前已多次通知，反诉被告的行为是合法的，反诉原告的反诉请求不能成立。同时，反诉原告的营业损失没有任何依据，而且反诉原告在2017年2月已在另外的地方重新开业。由于反诉原告在通知后迟迟不交房，导致反诉被告损失数十万元，如果本案处理不好，反诉被告将另行提起诉讼。在反诉被告停水停电时，反诉原告也去找过福利院的领导，当时说了可以退租金，让反诉原告尽快搬迁。停水停电不会给反诉原告造成物品损失，因为冰箱里的东西可以转移，网络也可以迁户，这些损失均不能成立。综上，反诉原告的反诉请求应当驳回。
本院经审理认定事实如下：2015年7月2日，因原、被告于2014年5月28日签订的房屋租赁合同租期届满，原告（甲方）与被告（乙方）续签《房屋租赁合同》。该租赁合同约定：第一条：甲方房屋座落于云阳双江镇民德社区（水库路）房屋结构为砖混结构，建筑面积约40平方米，即第722号门市。第三条：租赁期限1年，自2015年5月20日到2016年5月20日止。租赁期满，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方在同等条件下要求继续租赁，则须在租赁到期前十二天内书面向甲方提出，甲方接乙方书面申请后十二天内向乙方正式答复是否继续租赁。如同意继续租赁，则续签租赁合同。第四条，该房屋年租金6500.00元，大写陆仟伍佰元。租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新的政策规定调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。第五条：付款方式，乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付。第九条：因乙方责任终止合同的约定……不可抗力因素或出现本合同第八条约定和本条约规定的情形，甲方必须终止合同，终止合同时，应书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。第十条：违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，必须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。2016年5月20日，前述房屋租赁合同租期再次届满，因原告已对租赁房屋向主管部门申请整改审批，双方未再订立新的书面房屋租赁合同。后经双方对此沟通，原告于2016年5月30日收取被告租金6500.00元，并在收据上注明“2016年5月20日—福利院需要时搬走”。被告谢合平在收据上签名，并批注“同意要救（求）”。
2016年9月22日，原告向福利院门市租户发出《通知》，通知内容为：“各位租户：由于消防安装，施工队已经进场，现将云阳县城乡社会福利院所有门市收回，请各位租户尽快的找房子并搬走（限定月底），未到期的租户的租金按合同退回”。2016年10月9日，原告再次作出通知，通知内容为“由于福利院门市后面下水道管道破裂，要全面整修，再加上您们门市已经到期，为了我们更好的施工，我们将于五天后停水停电便于施工，希望您们能尽快的搬走，望给予支持，否则后果自负”。被告在庭审中否认收到过前述书面通知。2016年10月15日，原告对出租给被告的门市进行了停水停电，被告家属于次日找原告领导交涉无果。2016年11月17日，原告第三次作出通知，要求到期租户搬走。原告法定代表人甘云院长亦于同月到被告门市上要求被告搬走，双方为此发生争执未果。2017年2月10日，原告针对被告作出通知，通知内容为“谢和平同志：你租赁的我院休养楼门市，按照二零一六年五月三十日双方商定的条件‘云阳社会福利院需要门市时搬迁’，我院第三次通知你于二零一七年二月十六日前将门市物品全部搬走，我院将在二零一七年二月十二日对休养楼所有门市进行整修，用于医疗建设。如不按时搬走，所造成的一切损失自行承担”。该通知由原告工作人员于2017年2月11日在租赁门市内交给被告，被告收下该通知时表明其已经另外弄好门市准备搬离，但必须原告领导上门将其损失处理清楚后才交回房屋。在本案审理过程中，承办人希望被告交回房屋以减少损失，但被告仍以其损失未获得补偿为由拒绝返还。
上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原告向本院举示的原、被告身份信息，房屋租赁合同两份，收据两份，通知四份，不动产登记证，录音录像光盘，被告向本院举示的房屋租赁合同两份，收据，门市现场照片在卷予以证实，本院予以确认。前述证据来源合法，其内容能相互印证，本院予以采信。证人黄佐云、袁东琼证明于2017年2月11日向被告送达通知的事实有录音录像佐证，本院亦予以采信。但证人黄佐云证明其于2016年9月22日曾向被告送达通知的事实被告予以否认，由于黄佐云系原告单位职工，且没有其他证据予以佐证，本院对该事实不予确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.关于原、被告的房屋租赁期限问题；2.关于原告主张的延迟返还租赁物的租金损失及被告主张的租金问题；3.关于被告(反诉原告)谢合平主张的损失赔偿问题。
1.关于原、被告的房屋租赁期限问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告于2015年7月2日续订的《房屋租赁合同》于2016年5月20到期。合同期满后，双方未再同之前一样续签书面合同，而是由原告向被告出具了租金收据一份，且收据中明确载明租期为“2016年5月20日—福利院需要时搬走”。被告在收条上签名确认，因此该收条对双方当事人具有法律约束力，也足以表明双方在协商续租事宜时采用的是不定期租赁方式，即租期从2016年5月20日起到原告需要房屋时终止。现被告辩称因原告所收租金金额为6500.00元而认定租期为一年，与收条中所载明的文字内容明显不符，本院对该辩称意见不予认可。被告同时辩称其从未同意过前述终止条件，但其书写的“同意要救”虽然文字存在笔误，但却已表明了接受的意见，本院对被告的该辩称意见亦不予认可。2016年9月22日，原告工作人员曾向门市租户发出收回租赁房屋的通知。2016年10月9日又再次向租户作出搬离通知。被告作为门市经营者，按常理应当知道原告需要收回租赁物的事实。即使如被告陈述，被告未收到该通知，并不知晓原告需要收回门市的事实。但在原告于2016年10月15日对租赁门市采取停电措施时，被告应当能知晓原告需要收回租赁房屋的事实。同时，被告在提起反诉时也明确要求原告退还已付的2016年10月15日后的租金3794.00元，表明被告也清楚双方的房屋租赁合同在该日已终止，因此，按双方在“收据”中约定的终止条件和客观事实，本院足以认定原、被告双方的房屋租赁合同最迟应至该日（2016年10月15日）终止。
2.关于原告主张的延迟返还租赁物的租金损失及被告主张的租金损失问题。房屋租赁合同终止后，承租人应当返还租赁物。承租人未按约定返还租赁物的，出租人可以参照合同约定的租金标准主张租赁房屋的占用损失。本案中，被告谢合平在租赁合同终止后仍占用租赁房屋至今，明显属于违约，应当从占用之日起向原告承担违约责任。原、被告的房屋租赁合同终止后，原告应当退回被告多付的房屋租金。但因原告在起诉时已将2016年10月16日至2017年5月20日的房屋占用损失用被告已支付的剩余租金进行抵扣，抵扣行为合法，故本院对被告反诉要求原告赔偿2016年10月15日至2017年5月30日的租金损失3794.00元的诉讼请求不予支持。反之，原告主张被告自2017年5月21日起按每月542.00元的租金标准计付房屋占用损失至门市返还之日止，符合法律规定，本院依法予以支持。
3.关于反诉原告(被告)谢合平主张的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。对于不定期租赁，当事人随时可以解除合同，但出租人应当在解除合同之前的合理期限内通知承租人。本案中，原、被告在收据上载明房屋租期为“2016年5月20日—福利院需要时搬走”，属于不定期租赁。反诉被告在需要该房屋时可以解除合同，但其应当在解除合同之前的合理期限内通知反诉原告。虽然反诉被告在2016年9月22日、2016年10月9日作出过书面通知，但其是否已将通知交给了反诉原告并无充分证据予以证实，反诉被告对此应承担举证不能的后果。因反诉被告未能证明其在终止合同时履行了恰当的通知义务，且在解除合同时直接采取了停电停水措施，没有给予反诉原告合理的搬迁期限，应当承担由此给反诉原告造成的合理损失。对于反诉原告主张的营业损失86779.00元，该损失来源系由反诉原告自行书写，没有其他合理依据，且在合同终止后，反诉原告应当在合理期限内及时搬离，而其主张的营业损失期间为2016年10月15日至2017年5月30日，该期限并不合理，因此本院不予认可。对于反诉原告主张的网络服务费用损失1400.00元，除其口述外，没有任何依据，本院亦不予认可。对于反诉原告主张的冰箱内的物品损失2000.00元，其仅出示了一张照片，但照片中显示的贮物箱中仍然有冰块，因此其中的物品是否损坏，以及损坏的价值均不能确定，且该损失反诉原告有能力避免，本院对该损失也不予认可。因此，反诉原告并未能证明自己的前述损失，但本院考虑到反诉被告在终止合同前未履行恰当的通知、协助义务，参照原、被告于2015年7月2日签订的《房屋租赁合同》第十条关于违经金的约定，酌定由反诉被告一次性赔偿反诉原告违约损失1300.00元。
综上所述，因被告在房屋租赁合同终止后至今未返还房屋，应当向原告承担返还房屋并赔偿占用损失的责任。同时，因原告在终止合同时未履行恰当的通知义务，也应向被告承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告谢合平在本判决生效后十日内将其承租的云阳县社会福利院休养楼第722号门市交还给原告云阳县城乡社会福利院;
二、被告谢合平在本判决生效后十日内按542.00元每月的标准支付原告云阳县城乡社会福利院自2017年5月21日起至其交还房屋之日止的租金损失；
三、反诉被告云阳县城乡社会福利院于本判决生效后十日内赔偿反诉原告谢合平损失1300.00元；
四、驳回原告云阳县城乡社会福利院的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告谢合平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25.00元，由被告谢合平负担；反诉案件受理费1074.00元，由反诉原告谢合平负担1049.00元，反诉被告云阳县城乡社会福利院负担25.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审判员 江陆清
二〇一八年二月七日
书记员 解 坤