安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）花民一初字第01115号
原告：陈正兰，女。
委托代理人：费本根，安徽明博律师事务所律师。
委托代理人：郝振河，安徽明博律师事务所律师。
被告：余玮，女。
委托代理人：陶祖斌，安徽夏商周律师事务所律师。
委托代理人：江益民，安徽长城律师事务所律师。
原告陈正兰与被告余玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月17日作出（2011）花民一初字第00493号民事判决，宣判后，陈正兰、余玮均不服该判决，提起上诉，马鞍山市中级人民法院于2012年6月5日作出（2011）马民三终字第00160号民事裁定，撤销了本院（2011）花民一初字第00493号民事判决，将该案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈正兰诉称：2004年7月18日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于马鞍山市花山区车站路XX号的二至五层房屋出租给被告从事宾馆经营，合同期限自2004年7月18日至2011年1月17日止，租金为每月108XX元整。合同到期后，原告于2011年1月21日以正式通知函的方式通知被告处理租赁到期的各项事务，但被告不予理睬，至今不与原告办理相应手续。原告认为，租赁期满后承租人应当返还租赁物，被告拒绝返还并继续占有使用租赁物的行为已严重侵害原告合法权益，故原告诉请法院判令：1、被告搬出马鞍山市花山区车站路XX号二至五层的房屋，返还租赁物。2、被告支付截止2011年1月17日拖欠的租金64998元以及拖欠的水电费20万元。3、被告支付从2011年1月17日起至租赁房屋实际返还之日止的占有使用费，标准按照市场评估价格确定。
陈正兰针对其诉请及所陈述的事实，向本院举证并说明如下：
1、身份证、房屋他项权证的复印件各1份，证明原告的主体身份及诉争房屋系原告所有的事实。
2、《马鞍山市房屋租赁合同》1份，证明原、被告于2004年7月18日签订了1份租赁合同，合同约定了租赁的期限及租金情况，且租赁期限已于2011年1月17日到期的事实。
3、《公证书》1份，证明原告曾向被告发出通知函，告知房屋租赁到期一事，但被告一直拒绝搬出，并继续占有使用该租赁房屋的事实。
4、水电费汇总单、抄单、水电费发票、接线图等若干份，证明被告拖欠水电费的情况。
2005年被告签名的《收条》一份，内容为收到原告电费2200元，并要求被告立即到供电部门缴费，并附有被告姐姐余勤签名的核对电表读数的便条一张，证明电表安装、抄表都是原告与被告姐姐余勤进行的，被告应当知晓原告为其安装电表分表的事实，被告使用的电费应按分表的读数计算。
5、《补充协议》1份，证明原告提供的《补充协议》与之前的《马鞍山市房屋租赁合同》对租赁期限的约定是一致的，都是到2011年1月17日到期。这份《补充协议》与被告提供的《补充协议》是不一致的，原告提供的是真实的，被告提供的《补充协议》第一页是更换了的。
马鞍山市凯旋门宾馆营业执照复印件一份，证明凯旋门宾馆营业执照到2005年3月才领取，被告在《补充协议》上盖章的时间不是2004年7月18日，被告事后没有将签名盖章的《补充协议》交还原告。
6、《补充协议》草稿1份，证明原、被告在签订《补充协议》前有1份《补充协议》的草稿，该草稿对房屋面积、租赁期限和权利义务进行了约定；该草稿共有3页纸，有原、被告签名，其内容和原告提供的《补充协议》能相互印证，租赁期都是到2011年1月17日到期。
《装饰工程合同书》及《工程预算书》复印件各一份，证明2004年5月22《补充协议》草稿签订后被告就与装潢包工头签订了装饰工程合同，时间是2004年6月10日，所以《补充协议》草稿约定在2004年7月1日之前提供装潢状况简介是完全可以的。
7、本案租赁房屋的户型图一份，证明本案出租的房屋的一层面积是85.8平方米，一楼有电梯井、值班室、公用楼梯等，还有一部分租给他人开烟酒店；2004年11月11日马鞍山市公安局花山分局消防科下发的《责令限期改正通知书》一份，该份证据显示讼争房屋有两个通道，但有一个是封堵的，所以原告是不可能将一楼全部租给被告使用，因为一楼是公用的，这也能证明被告提供的《补充协议》第一页的内容是不真实的。
8、2005年2月28日被告签字的一份《函》，这份函是被告发给原告的，被告在这份函中明确说明租赁房屋是二至五层，不包括一层，这份函证明被告提供给法院的《补充协议》第1页陈述的租赁物包括一层是不符合事实的，也证明第1页是被告事后更换的。
9、2004年6月28日原告将讼争房屋的第六层出租给中美合作空间站工程技术咨询公司的《租赁合同》一份及《补充协议》一份，证明原告将讼争房屋的第六层租给他人使用，且时间是在租给被告之前，故不可能将一楼全部出租给被告。同时也证明原告与他人签订租赁合同租期都不会很长，这是原告的租赁习惯。
2004年6月18日原告与马钢巨龙公司签订的《租赁合同》，证明原告与他人签订租赁合同时，有同时签订《补充协议》的习惯，但被告提交的《补充协议》第一页内容与原告的租赁习惯不符。
10、南京金陵司法鉴定所《司法鉴定意见书》一份，证明原告提供的《补充协议》两页为同机打印，而被告提供的《补充协议》两页纸张不一致，不是同机一次打印形成，原告提供的《补充协议》两页与被告提供的《补充协议》第二页是同一台打印机打印，被告提供的《补充协议》第一页与原告提供的《补充协议》不是同一台打印机打印，由此证明被告提供的《补充协议》第一页是伪造的。
余玮辩称：1、原告起诉的部分事实不成立，原告仅仅提交了2004年7月18日合同，但没有提交双方签字的《补充协议》，该补充协议约定租期到2020年1月17日到期，所以原告要求被告返还租赁物没有事实依据。2、原告要求被告支付拖欠的租金64998元没有事实依据，因为该租金不是被告不交，而是原告拒收被告的租金，被告并就此进行了公证。3、原告要求被告支付水电费20万元没有事实依据。2007年8月30日之前的水电费，双方已结清。之后，被告向原告预交水电费，根据被告手上的收条计算，被告已向原告预交水电费共计170000元。诉讼期间，被告又代为垫付水电费50余万元，另外还给了原告现金40000元，对于诉讼期间被告垫付的费用应与被告应缴纳的租金予以冲抵，多余的部分原告应退还被告，不足部分由被告补交。5、原告要求被告按照评估价支付从2011年1月17日至租赁物实际返还时止的占有使用费用没有事实和法律依据，被告占有使用房屋依据的是租赁合同及《补充协议》，属合法租赁使用，承担的义务是交纳租金，而不是占有使用费。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
余玮针对其辩称向本院举证并说明如下：
1、余玮的身份证复印件1份，证明余玮的主体身份情况。
2、2004年7月18日原、被告签订的《马鞍山市房屋租赁合同》1份，证明原、被告于2004年7月18日签订了一份租赁合同，双方确立了涉案房屋租赁关系以及租赁合同约定的具体内容。该合同第11条约定“本合同经双方签字盖章后，在15日内到房管部门登记备案”，但事实上，双方仅有签字，既没有盖章、也没有备案；该合同文本中增加了第13条约定“另有补充协议（签字生效）”，之所以这么约定，是因为双方对于租赁期限曾讲好了是15年半，由于陈正兰要求分开写，所以在《马鞍山市房屋租赁合同》中只写了租期自2004年7月18日至2011年1月17日，对于之后的租赁期限是在《补充协议》中另行约定的。
3、2004年7月18日原、被告签订的《补充协议》1份，该补充协议有原、被告双方签字认可，其中约定的涉案房屋租赁期限实际至2020年1月17日届满，年租金从2011年1月17日起上浮5%，即由原来的每年13万元上涨为13.65万元，并且约定租赁期限于2020年1月17日到期后，如果续租的，租金上涨幅度提高到15%即由原来的13万元涨到15万元（虽然计算结果没有15万元，但是按15万元计），该份证据证明涉案房屋租赁期限尚未届满。
4、2004年7月18日陈正兰出具给余玮的收条2份，证明余玮按约定提前分两次给付陈正兰第一年度租金共计13万元。之所以分两次给付，是因为《租赁合同》与《补充协议》不是同时签订的，所以，余玮在签订了租赁合同后先给付陈正兰2000元，余款12.8万元是在双方签订了补充协议之后再给付的。
5、2007年至2010年期间陈正兰出具给余玮的收条7份，证明2007年8月30日之前余玮应交的水电费双方已清结，之后的水电费缴纳实际形成了交易习惯，即陈正兰没有单独为余玮开户、由余玮提前预交，根据收条内容，余玮已经向陈正兰预交水电费到2011年，金额为17万元，其中2008年预交了4.5万元、2009年预交了5万元、2010年预交了5万元。
6、《公证书》1份，证明余玮向陈正兰交纳房租，陈正兰拒绝接受的事实。
7、陈正兰提供的《补充协议》放大件以及其中“七”“、”号的放大件、余玮提供的《补充协议》放大件各1份，从放大件可以看出，陈正兰提供的《补充协议》有两个第七条，而分居两页中的两个第七条中的“七”“、”号明显不是同一字体，由此可以证明南京金陵司法鉴定所的鉴定意见存在瑕疵。
8、南京市司法局投诉答复函1份，证明南京金陵司法鉴定所的鉴定意见存在瑕疵，已被司法局责令整改，该鉴定所也曾致函法院表示会进行整改并书面致函法院，但至今仍未整改。
9、2011年5月25日陈正兰与余玮的签订的协议书1份，证明该案在原一审诉讼期间，双方曾达成协议，余玮给付了陈正兰4万元。
10、首创水务公司通知单4份、交纳水电费单据52份，证明自2011年9月开始因为陈正兰拒绝交付水电费，余玮为此垫付了水电费535948.35元。
经庭审质证，余玮对陈正兰提交证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，但不能达到原告用以证明租期到2011年1月17日的证明目的，因为从该合同记载的内容看，原、被告双方还有补充协议，而补充协议中另行约定了租赁期限。对证据3，认为该公证书余玮本人不知情，并且即使公证书是真实的，由于租期未届满，余玮也可以拒绝搬出。证据4中的交费单据上的单位都是中惠制衣厂，与本案没有关联性，接线图被告不清楚，被告也不清楚安装水电分表的事情，《收条》被告已记不清了，便条也不能证明被告知晓安装分表的事，且合同履行中被告都是向原告预交水电费，每年大约5万元左右，从未以分表度数计算缴纳水电费，因此，原告所谓按分表度数计算被告水电费缺乏事实依据，该组证据不能证明被告欠原告水电费20万元。对证据5中的《补充协议》真实性、合法性有异议，该协议没有被告签字，系原告单方制作，且从内容上看上下文不连贯，如第一页和第二页都有“第七条”，第一页第12行有一黑点，第二页第13行也有一黑点，而被告提供的《补充协议》相同位置却没有黑点，说明该补充协议是假的，不能作为证据使用。对证据5中的营业执照复印件真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。对证据6，认为《补充协议》草稿上余玮签名不真实，系他人模仿所签；该草稿内容有明显改动痕迹，被告没有此草稿，原告可随时伪造；原告提供此草稿是想证明其提供的《补充协议》和《房屋租赁合同》都是根据此草稿拟定的，但对比两者的内容，存在许多不一致的地方，以草稿的内容证明租期到2011年1月17日是不成立的，而且草稿本身的内容存在不合理、不合逻辑的地方，被告是不可能在此草稿上签名的，所以该草稿是不真实的，不能作为证据使用。证据6中的《装饰工程合同书》及《工程预算书》均为复印件，对真实性有异议。证据7中的户型图系复印件，对真实性持有异议，且即使是真的，也达不到原告的证明目的，因为从户型图看，85.8平方米面积是不包括楼梯的，也看不出电梯井、值班室是否在内，而且该数据只有原告知晓；证据7中的《责令限期改正通知书》与本案没有关联性，因为楼梯是单独的，其面积与一楼面积无关。证据8中《函》上余玮的签名不真实，《函》中没有提到补充协议，且《函》中引用的合同条款也与双方的合同条款对不上，可见《函》与补充协议没有关联性，因此不能以《函》中关于租赁面积的表述与被告提供的《补充协议》不完全一致就否认被告提供的《补充协议》的真实性，该证据不能达到原告的证明目的。证据9与本案没有关联性，不能达到原告的证明目的。证据10，该鉴定程序不合法，鉴定结论不科学，存在瑕疵，且南京市司法局已经责令该鉴定机构整改，所以该鉴定意见不能作为证据采信，不能达到原告的证明目的，主要理由有：（1）法律规定，鉴定的材料不真实不合法，鉴定机构不得受理该鉴定。南京金陵司法鉴定所接受该鉴定时依据的是原告的《补充协议》，但该《补充协议》并没有被告的签字，所以该鉴定材料是不真实的，故鉴定是不合法的。（2）该鉴定意见认为原告的《补充协议》两页纸系同一台打印机打印与客观事实不符，被告肉眼就可以看出原告《补充协议》的第一页与第二页在每行文字长度、文字行间距和字间距、字迹大小、字体都是不一致的。（3）被告提供的《补充协议》两页纸是不是同一台打印机打印与本案没有什么关系，因为《补充协议》都是原告制作的，原告不能证明交给被告的《补充协议》是如何制作的，因此，不能仅以是否是同一台打印机打印而认定被告提供的《补充协议》是否真实。（4）被告提供的《补充协议》两页纸中一张是打印的，另一张是复印的，打印件和复印件是不具有可对比性的。（5）鉴定意见认定原告提供的《补充协议》两页纸是同机打印的一个理由是纸张大小一致，而该鉴定意见中载明被告提供的《补充协议》第二页纸张大小与原告的《补充协议》纸张大小是不一致的，却认定被告提供的《补充协议》第二页与原告的《补充协议》是同机打印的，显然前后矛盾。（6）原告提供的《补充协议》第二页第13行第11个字是存在瑕疵的，但被告提供的却没有这个瑕疵，而鉴定机构对于此瑕疵及其他问题却没有进行说明，另外，原告提供的《补充协议》第一页、第二页连续出现两个第七项，但这两个“七”及其后面的“、”分别属于不同字体。
陈正兰对余玮提交证据的质证意见：对证据1、2的真实性无异议，证据2能证明租赁期限到2011年1月17日止。对证据3的真实性有异议，第一页内容不是原告真实意思表示，是被告事后更换的，主要理由为：（1）《租赁合同》和《补充协议》是同一天签订的，《租赁合同》约定的租期是至2011年1月17日，不可能在同一天又在《补充协议》中将租期延长至2020年1月17日，这不合常理。（2）被告于2005年2月28日写给原告的《函》载明的租赁面积为2至5层，而证据3第一页约定的租赁面积包括第1层，并且原告所举证据也证明第一层是公用的，不可能全部租给被告使用。（3）根据双方都认可的《补充协议》第二页内容“价格可上涨15%即年租金15万元”来判断，如果以证据3第一页约定的年租金13.65万元计算为156975元，与年租金15万元相差甚大，而以原告提供的《补充协议》约定的年租金13万元计算为149500元，与年租金15万元基本一致，可见证据3第一页内容是虚假的。（4）证据3第一页没有原告签名，被告也不能证实该内容是真实的。（5）法院依法委托鉴定机构作出的鉴定意见也能证明证据3第一页是被被告更换了的。对证据4的真实性不持异议。对证据5的真实性无异议，但该组证据不能证明双方约定水电费按每年5万元计算，实际上关于水电费双方并无约定，被告只是预交，被告应按其实际使用情况缴纳水电费。证据6不能达到被告的证明目的，该证据内容不能证明被告是向原告支付租金遭拒收。证据7是如何制作出来的不清楚，被告不是专业人员，其关于放大件的意见仅是其个人主观意见，不能达到其证明目的。证据8不能证明南京金陵司法鉴定所的鉴定意见无效，因为该鉴定意见是法院依法委托后，鉴定机构依法作出的，且至今并未撤销或更正。对证据9真实性无异议，但仅能证明原告收到被告给付的水电费4万元。证据10不能证明被告实际缴纳了53万多元水电费，应以银行汇款凭据为准。
本案重新审理期间，根据双方当事人申请，本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对原、被告分别提供的《补充协议》是打印件还是复印件、是否同机打印或复印、纸张成分、批次、打印特征、形成时间以及协议上的印章、签名形成时间以及原告提交的2005年2月28日《函》上“余玮”的签名、2004年5月22《补充协议》草稿上“余玮”的签名的真实性进行鉴定，该所于2013年10月15日、10月24日向本院分别出具法大（2013）物鉴字第251号、252号《司法鉴定意见书》（以下简称251号鉴定书、252号鉴定书），251号鉴定书认定陈正兰提供的《补充协议》第1、2页与余玮提供的《补充协议》第2页为复印文件，余玮提供的《补充协议》第1页为打印文件，陈正兰提供的《补充协议》第1、2页、余玮提供的《补充协议》第2页与余玮提供的《补充协议》第1页不是同台印刷机具制作形成。252号鉴定书认定2004年5月22《补充协议》草稿第三页上“余玮”的签名以及2005年2月28日《函》上“余玮”的签名与样本中“余玮”的签名是同一人书写。该鉴定机构对其他委托鉴定事项未作鉴定。
陈正兰对法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定意见书的质证意见为：251号鉴定书可以证明余玮提供的《补充协议》第1页是其擅自更换的，252号鉴定书可以证明《补充协议》草稿及《函》上的余玮签名是真实的，由此可以证明余玮提供的《补充协议》第1页内容是不真实的。
余玮对法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定意见书的质证意见为：251号、252号鉴定书违反了《司法鉴定程序通则》和《司法鉴定文书规范》，程序违法；251号鉴定书没有对陈正兰提供的《补充协议》第1、2页、余玮提供的《补充协议》第2页是否是同台复印机复印，是否同时复印作出鉴定，也没有对陈正兰提供的《补充协议》第1、2页中出现的瑕疵作出说明，且即使该意见正确，也与本案没有关联性，因为《补充协议》是陈正兰制作的，可能存在打印、复印、不同时间多次打印或复印等情况，陈正兰交给余玮的《补充协议》也存在打印、复印混装的情况，故该鉴定意见不足以证明余玮提供的《补充协议》第一页是更换的；252号鉴定书在样本采集上没有按照规范要求，除了案前样本还有案后样本，在鉴定过程中又要求被告书写样本；252号鉴定书没有按笔迹鉴定规范要求对笔迹的关键性特征进行制表制图，也未阐明作出认定意见的理由；从肉眼就可看出检材中《补充协议》草稿及《函》上的“余玮”签名与样本是不一致的，样本签名连贯，检材中签名不连贯，检材中“余”字两点是分开的，而样本中所有的“余”字两点都是连笔的，因此，252号鉴定书的鉴定意见是不真实的，被告要求重新鉴定，并且即使鉴定意见正确，《补充协议》草稿及《函》也与本案没有关联性，理由同上述被告对该证据的质证意见。
经审查，本院认为：陈正兰所举证据1、2、3，客观、真实，与本案具有关联性，可以作为认定相关事实的依据。证据4不能达到原告的证明目的，因为水电费抄单、水电费发票都是中惠制衣厂的，汇总表是原告单方面制作的，没有证据证实安装分表被告知晓，也没有证据证实汇总表中的数据及分表的读数经过了被告确认；2005年被告签名的《收条》只是收到电费的依据，不能据此说明被告是按照原告所述的分表缴纳电费的，便条不是余玮签名，真实性无法核实，其内容也不能证实上面记载的数字的具体含义；接线图即使是真实的，因原告不能证实安装分表经过了被告确认，因此也达不到原告证明目的。证据5中的《补充协议》只有原告单方面签名盖章，不予采信；凯旋门宾馆营业执照真实、合法，可予采信。证据6中《补充协议》草稿上“余玮”签名经司法鉴定是真实的，故对其真实性予以认定，但该《补充协议》草稿并非案涉租赁关系最终所依据的合同，不能根据草稿中的内容确认案涉租赁关系的实际期限；《装饰工程合同书》及《工程预算书》均为复印件，被告不予认可，故不予采信，该组证据不能达到原告证明目的。证据7中的户型图可以作为证实涉案房屋状况的依据，但该户型图反映出一层面积85.8平方米是不包括楼梯的，因此该户型图不能达到原告的证明目的；《责令限期改正通知书》与本案不具有关联性，不予采信。证据8即2005年2月28日《函》，该《函》中“余玮”的签名经司法鉴定是真实的，对其真实性予以确认，但该函中有关租赁面积的表述并没有说明是依据《补充协议》的约定，因此亦不能直接否认余玮提供的《补充协议》第一页内容是不真实的，该证据达不到原告的证明目的。证据9与本案没有关联性，亦达不到原告的证明目的。证据10即南京金陵司法鉴定所《司法鉴定意见书》，是经本院依法委托，鉴定机构依法作出的，被告虽提出异议，并向司法部门投诉，司法部门经调查后作出了处理意见，要求该鉴定机构对意见中表述不准确的地方进行整改，事后，该鉴定机构也向本院出具函件，认为鉴定意见书只是在分析说明表述中存在瑕疵，对最终的鉴定结论没有影响，因此，该《司法鉴定意见书》仍是有效的，由于被告并没有提供足以反驳的相反证据，故对该证据的证明力予以确认，但该证据不能达到原告的证明目的，需根据其内容结合其他证据认定相关事实。
余玮所举证据1、2、4、5，原告对其真实性不持异议，可以确认，但证据5达不到被告的证明目的。证据3即《补充协议》的第一页内容，原告不予认可，对其真实性，须结合其他证据综合认定。第二页内容双方不持异议，对其真实性予以确认。证据6予以确认。证据7、8达不到被告的证明目的。证据9，原告无异议，对其真实性予以确认。证据10中首创水务公司通知单4份，不能作为被告实际缴纳水费的依据；水费发票30张，共计金额51097.92元，真实合法，可作为认定被告垫缴水费的依据；电费发票19张，共计金额436850.43元，真实合法，可作为认定被告垫缴电费的依据；工商银行现金存款凭条3份，因不能分辨出是否与上述电费发票重复，故不能以此作为被告实际缴纳电费的依据。
法大法庭科学技术鉴定研究所作出的法大（2013）物鉴字第251号、252号《司法鉴定意见书》，系本院依法定程序委托，受委托的鉴定机构依法定程序作出的，所依据的检材和样本亦经原、被告双方确认，被告虽提出异议，但尚不足以推翻该鉴定结论，其关于重新鉴定的申请亦不符合法律规定，不予准许，该鉴定意见具有真实性、合法性，对其证明力予以确认，可作为认定相关事实的依据。
本案庭审结束后，余玮又向本院提供一份2004年5月22日签订的《租赁合同》，本院认为，余玮提供该证据已过举证期间，且没有合理理由，故不予组织质证，不作为本案证据使用。
经审理查明：2004年7月18日，陈正兰（甲方）与余玮（乙方）签订《马鞍山市房屋租赁合同》一份，其主要内容有“一、陈正兰将位于马鞍山市花山区车站路XX号的二至五层房屋（厂房）出租给余玮从事宾馆经营。二、租赁期限从2004年7月18日起至2011年1月17日止，共计6年6个月。甲方应按合同约定的时间将房屋交付给乙方使用。三、乙方每月向甲方交纳租金人民币108XX元整。共计年租金总额为人民币13万元，乙方应在每年7月18日前以（现金、汇款）方式向甲方交付租金。……五、若甲方书面同意乙方装潢的，其装潢费用由乙方承担，租赁期满或中途遇房屋拆迁时无偿拆除，甲方不予承担任何责任和赔偿。六、租赁期满或甲乙双方解除本合同后，乙方应将其承租的房屋及附属设施归还给甲方，否则，乙方应按本合同约定的月租金额／倍向甲方缴纳租金。……十三、另有补充协议（签字生效）。”该房屋租赁合同上有陈正兰、余玮签名。
同日，双方还签订《补充协议》一份，但审理中陈正兰、余玮分别提供了各不相同的《补充协议》文本，陈正兰提供的《补充协议》共两页，均为复印件，协议签名处（第二页上）只有陈正兰单方面签字、盖章（马鞍山市中惠制衣厂公章），而余玮提供的《补充协议》亦为两页，第一页为打印件，第二页为复印件，协议签名处（第二页上）有原、被告签名、盖章（分别为马鞍山市中惠制衣厂公章、马鞍山市凯旋门宾馆公章）。双方提供的《补充协议》文本第二页内容一致，主要内容有“七、乙方不得转租他人及其他项目。如转租或经营其他项目，甲方有权取消合同，租赁期满乙方如果续租需在租赁满半年提前说明，如甲方房屋继续对外承租，双方协商重新签订合同，价格可上浮15%即年租金15万元，续签一年，一年以后价格随市场行情而定。八、租赁期满后，双方查验房屋，设施无损，相关水电费用全部结清，给予乙方一个月搬迁时间。甲方免乙方共4个月房租费，由于乙方提前一年交纳房租费查验后，各相关费用结清不欠，退还乙方4个月房租，双方租赁协议终止，乙方不得以任何借口拖欠房租水电费，拖欠半个月以上租赁单位有权停水停电，造成后果乙方自负。……十、甲方要确认乙方经营范围的营业执照，并且法人为余玮。……十三、租赁期满后乙方只能在甲方的房屋装潢、配套设施可以移动的部分搬走，不可移动的不能拆除损坏，否则在免租的预交房费中扣除（双方须协商解决拆除的有关问题）。十四、本合同一式四份，双方各持两份，经双方法人签字盖章生效（乙方营业执照办好，补盖单位章，两个月内盖章）。”双方提供的《补充协议》文本第一页均无双方签名或盖章，内容亦不一致。陈正兰提供的《补充协议》文本第一页共七项内容，其中第七项内容与第二页第七项重复，但第一页第七项内容不完整，缺少两行文字。该文本第一页主要内容为“一、租赁面积，该场地一楼通道共用未算房租（乙方可放置吧台沙发，甲方提供门头方便乙方装潢），后院内电线杆前及消防楼梯双方共有（甲方计划一年后在院内平着电线杆建盖两层房屋），六层及电梯为甲方租予他人，从二层（274.08平方米）、三层、四层、五层（472.08平方米×3=1416.24平方米）为乙方租用，每月租金108XX元，每年13万元。二、租赁期限自2004年7月18日至2011年1月17日共计6年半，租金为每年提前支付一次，即2004年7月18日支付2004年7月1日到2005年7月1日，依次类推共付6年半（其中含4个月免租金在内）。三、乙方要求租用该房作为宾馆茶楼餐饮，甲方考虑乙方改造装潢投资较大（约100多万）需给3个月装潢时间免收租金（必须是投资100多万元方可）……五、租赁期间乙方要爱护租赁房屋及附属设施，装潢时需报一份装潢状况简介，经甲方同意并履行相关手续方可进行房屋结构及设施（7月1日前），如有损坏乙方承担一切损失……”余玮提供的《补充协议》文本第一页共六项内容，与陈正兰的《补充协议》文本不相同的内容主要为“一、租赁面积：该场一楼通道85.8平方米，二层274.08平方米，三层四层五层472.08×3=1416.24平方米为乙方租用，后园内1／3及备用楼梯双方共用。二、租赁期限自2011年元月17日至2020年元月17日，年租金递增5%，即年租金13.65万元。”另外，陈正兰提供的《补充协议》文本中没有余玮提供的《补充协议》文本的第六项内容，余玮提供的《补充协议》文本中没有陈正兰提供的《补充协议》文本的第五项内容。
上述合同签订后，陈正兰将合同约定的房屋交付余玮使用，余玮对房屋进行了装潢改造，作为其开办的马鞍山市凯旋门宾馆用房。2010年9月30日，余玮姐姐余勤通过公证方式向陈正兰支付2010年7月18日至2011年7月17日期间的租金，陈正兰未接受。截止2011年1月17日，余玮尚应缴纳租金64998元。2011年1月21日，陈正兰通过公证的方式向余玮发出通知函，告知余玮租赁期限届满，要求其做好租赁到期后的各项事务结算以及交接等准备工作。余玮不予理睬，以致成讼。
另查明：2007年8月30日，陈正兰收到余玮水电费预交款25000元。2008年1月9日、6月23日，陈正兰分别收到余玮预交水电费15000元、30000元。2009年1月22日，陈正兰收到余玮预交所欠电费30000元，2009年11月20日，陈正兰收到余玮预付电费20000元。2010年2月13日，陈正兰收到余玮预交水电费20000元，同年4月13日，陈正兰暂收余玮水电费30000元。以上合计170000元。2011年5月25日，余玮支付陈正兰40000元。2011年12月20日至2013年9月18日，余玮以马鞍山市中惠制衣厂名义向供电部门缴纳电费436850.43元。2011年9月13日至2013年8月9日，余玮以马鞍山市中惠制衣厂名义向供水部门缴纳水费51097.92元。
本院认为：根据原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点为涉案房屋的租赁期限如何认定？被告应缴纳的水、电费数额如何认定？
（一）关于租赁期限的认定。
本案原、被告之所以对租赁期限产生争议，是因为双方在2004年7月18日不仅签订了《马鞍山市房屋租赁合同》，还签订了一份《补充协议》，在租赁合同和补充协议中，双方均对租赁期限做了约定，对租赁合同中约定的租赁期限，双方无异议，但对补充协议中约定的租赁期限，原、被告各自提供的《补充协议》文本中约定不一致，因此，要确定涉案房屋的租赁期限，就要对原、被告各自提供的《补充协议》的真实性和效力作出认定。首先，从形式上看，被告提供的《补充协议》第一页为打印件，而第二页为复印件，形式上具有不合理性；从内容上看，双方签订的《马鞍山市房屋租赁合同》中约定租期到2011年1月17日，但同一天，被告提供的补充协议中又约定租期从2011年1月17日至2020年1月17日，且租金按每年13.65万元计算，在2004年7月就约定2011年到2020年期间的租金，且没有按年递增，而只是在原来的年租金基础上增加6500元，显然不符合常理。另外，根据双方都认可的补充协议第二页内容“价格可上涨15%即年租金15万元”来判断，如果以被告提供的《补充协议》第一页约定的年租金13.65万元计算为156975元，与年租金15万元相差较大，因此，被告提供的《补充协议》第一页内容上亦具有不合理性。虽然被告认为协议文本是原告制作并提供给被告的，存在补充协议不是同时制作或者系复印件和打印件混装的情况，形式上的不合理性不能否认其真实性，但由于该《补充协议》第一页不仅形式上具有不合理性，而且内容上也具有不合理性，因此，该《补充协议》第一页内容的真实性无法确认，不能以此协议第一页约定的内容作为认定涉案房屋租赁期限的依据。其次，原告提供的《补充协议》没有被告签字或盖章确认，形式上不合法，虽然鉴定意见认为原告提供的《补充协议》两页与被告提供的《补充协议》第二页为同机打印，但由于协议是由原告制作，且鉴定意见并没有对原告提供的《补充协议》两页和被告提供的《补充协议》第二页是否是一次打印形成的作出结论，同时，原告提供的《补充协议》第一页与第二页出现重复的第七项内容，第一页第七项内容不完整，协议上出现的黑色小点在被告提供的《补充协议》两页中均未出现，对存在的这些问题，原告亦不能做出合理说明，因此，不排除当时原告制作《补充协议》文本时在不同时间同机上多次打印、多次复印以及《补充协议》文本存在多个版本的可能，由此，原告提供的《补充协议》第一页也不能确认其真实性，亦不能作为认定案涉租赁期限的依据。综上，由于原、被告均认可签订了租赁合同和补充协议，且合同和协议中均有关于租赁期限的约定，但因补充协议第一页的内容无法确认，因此，在租赁合同约定的租期届满后，双方约定的租赁期限不明确，根据现有证据也无法确认，故根据合同法的规定，应视为在租赁合同约定的租期届满后，原、被告双方的租赁关系为不定期租赁。
（二）关于被告应缴纳的水、电费数额的认定。
本案中，原、被告均无证据证实双方对被告应如何缴纳水、电费用作过约定，因此，应视为约定不明确。原告关于其在2006年已为被告在中惠制衣厂总表下安装了分表，应按该分表的读数计算被告应缴纳的水、电费用的主张，因分表的安装被告不予认可，原告也无证据证实安装分表时经过了被告的确认，且在2006年至2010年期间，原告也没有举证证实其按分表的读数向被告收取过水、电费用。相反，被告提供的证据证实其在2007年至2010年期间共向原告缴纳了水电费17万元，虽然收条载明是预交，但原告作为权利人，在这么长的周期内，均不与被告就水、电费进行结算或主张权利，显然不合情理。从被告提供的收条时间看，被告从2008年起每年分两次向被告预交水电费，对预交的数额，原告未举证证实其提出过异议或向被告就水电费主张过权利，因此，应视为原告已默认被告每年预交的水电费就是被告当年应缴纳的水电费用，根据收条时间，应确认被告的水、电费用已交至2011年1月17日。对被告提出其是头一年预交下一年度的费用，其水电费已交至2011年底的辩解意见，根据收条内容，无法予以确认，被告对此亦未提供其他证据予以佐证，故对该辩解意见不予采纳。
综上，案涉租赁关系在2011年1月17日后，因双方就租赁期限发生争议，现有证据无法确定具体租赁期限，应按不定期租赁关系处理。原告要求被告返还租赁物，即表示其不同意继续履行租赁合同，根据合同法关于不定期租赁当事人可随时解除合同的规定，应终止原、被告双方租赁关系的履行，被告应将其承租的房屋返还给原告。对原告主张被告应支付其至2011年1月17日的租金64998元的诉讼请求，经查明属实，对该诉讼请求予以支持。对原告主张被告拖欠其水电费20万元的诉讼请求，因无事实依据，不予支持，根据确认的事实，应认定被告已缴纳水电费至2011年1月17日，由于双方对水电费未作约定，对2011年1月18日至房屋实际交付之日止被告使用的水、电费用可按此前被告每年实际缴纳的最高数额计算，即每年5万元计算。因从2011年至今被告实际缴纳水电费合计527948.35元（包括被告支付原告的现金40000元），扣除被告应缴纳的部分，余款应与被告应支付原告的租金相抵。对原告主张被告应按评估的市场价格支付从2011年1月17日起至租赁房屋实际返还之日止的占有使用费，因双方自2011年1月18日起为不定期租赁关系，且该期间的租金标准亦约定不明，考虑到双方在所签订的《马鞍山市房屋租赁合同》中约定有“租赁期满或甲乙双方解除本合同后，乙方应将其承租的房屋及附属设施归还给甲方，否则，乙方应按本合同约定的月租金额／倍向甲方缴纳租金。”根据举重以明轻的原则，故应参照原有的租金标准即每年13万元计算为宜。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告陈正兰与被告余玮关于马鞍山市花山区车站路XX号二至五层房屋的租赁关系自本判决生效之日起终止履行。
二、被告余玮应于本判决生效之日起三个月内搬离位于马鞍山市花山区车站路XX号二至五层房屋（可移动的房屋装潢部分、配套设施可一并搬走，不可移动的不得拆除损坏），并将该房屋返还给原告陈正兰。
三、被告余玮支付原告陈正兰至2011年1月17日止的租金64998元。
四、被告余玮按年租金13万元标准支付原告陈正兰2011年1月18日起至承租的房屋实际返还之日止的租金（上述第二项中确定的三个月搬离期限的租金予以扣除）。
五、被告余玮按每年5万元的标准支付原告陈正兰2011年1月18日起至承租的房屋实际返还之日止的水、电费用。
上述三、四、五项合计出的数额扣除被告余玮已缴纳的527948.35元，余款被告余玮应于承租的房屋实际返还时付清。
六、驳回原告陈正兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5275元，鉴定费26500元，保全费5000元，共计36775元，由原告陈正兰和被告余玮各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判长 方 华
审判员 郭 庆
审判员 桑毓梅
二〇一四年三月三日
书记员 张 杰
附：1、本案适用的《中华人民共和国合同法》条文
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、本案适用的《中华人民共和国民事诉讼法》条文
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。