北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初8433号
原告（执行案外人）：孙俐坚，男，1958年3月16日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：戴汇瑜，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟博，北京市京师律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：中建投信托有限责任公司，住所地浙江省杭州市教工路18号世贸丽晶城欧美中心1号楼（A座）18-19层C，D区。
法定代表人：王文津，董事长。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。
被告（被执行人）：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创四街7号院。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托诉讼代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
原告孙俐坚与被告中建投信托有限责任公司（以下简称：中建投公司）、被告北京西曼国际服饰有限公司（以下简称：西曼公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙俐坚及其委托诉讼代理人戴汇瑜、委托诉讼代理人孟博，被告中建投公司的委托诉讼代理人杨西宁，被告西曼公司的委托诉讼代理人乔占祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙俐坚向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上的D区8栋楼土地使用权和房屋所有权；2、诉讼费用由中建投公司、西曼公司负担。孙俐坚当庭增加诉讼请求：1、请求确认位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上D区8栋楼土地使用权和房屋所有权归孙俐坚所有（价值为18568635元）；2、请求确认中建投公司对土地使用权证书编号为京开国用（2012出）第00007号的土地及其地上在建工程的抵押权无效。事实与理由：2011年7月12日，孙俐坚与西曼公司签订《股权投资协议书》，实为房产转让合同，双方约定：西曼公司将其在北京经济技术开发区南部新区X6街区投资兴建的西曼亦庄国际高科技产业园项目（以下简称：西曼国际项目）中的D区8栋楼房产转让给孙俐坚，总价为1850万元。西曼公司于2013年11月6日给孙俐坚出具《证明》，内容为其公司所发生的债权债务及法律纠纷均与C区7号楼、D区8号楼无关。在涉案房产取得了所有竣工验收手续后，孙俐坚依约于2015年6月30日向西曼公司支付了涉案房产的全部价款及其他相关费用。西曼公司于2015年7月1日将涉案房产交付给孙俐坚，孙俐坚对涉案房产进行了装修及使用。西曼公司与孙俐坚之间的协议是双方真实意思表示，未违反法律的强行性规定，且协议基本履行完毕，涉案房产已为孙俐坚实际占有使用，孙俐坚对涉案房产享有所有权；西曼公司于2012年4月1日取得涉案房产所在地的国有土地使用证，随后依次取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程许可证等一系列的法律许可；西曼公司有权转让涉案房产。依据双方的协议，西曼公司负责办理产权证。涉案房产因被查封导致无法办理产权手续，孙俐坚已履行协议的全部义务，对没有办理过户登记没有过错。西曼公司对自己建设项目的房产出售事宜进行了公开、广泛的宣传，原债权人即抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行（以下简称：浦发石家庄分行）对西曼公司的经营模式和房产交易现状应是充分了解的，在西曼公司大量出售房产的同时，浦发石家庄分行与西曼公司伪造孙俐坚及其他业主签名，擅自设定抵押，涉嫌恶意串通；且西曼公司出售房产后，该处抵押物已经形成与多人共同共有状态，西曼公司和浦发石家庄分行无权就他人享有共有份额的财产而设定整体的抵押，故抵押行为因违法应为无效。2016年，孙俐坚作为案外人以所购买的房屋在法院查封范围内为由提出书面执行异议，北京市大兴区人民法院（以下简称：大兴法院）受理后经审查，作出（2017）京0115执异38号执行裁定书，驳回孙俐坚的执行异议申请。孙俐坚不服该裁定，故提起案外人执行异议之诉。
被告中建投公司辩称：不同意孙俐坚的诉讼请求。具体理由为：1、西曼公司与孙俐坚签订的《股权投资协议书》违反国家强制性效力性法律规定，应属无效。涉案土地系工业用地，根据《城市房地产管理法》规定，未取得权利证书不得转让，亦不能分割销售。孙俐坚明知无法办理产权手续，却与西曼公司签订上述协议，且协议内容实质为商品房预售性质的房屋买卖合同，故该合同应属无效；2、就孙俐坚与西曼公司签订的《股权投资协议书》，已有类似协议被法院认定无效。理由为将工业用地上尚未建成的房屋对外预售、上市流转，未取得相关政府部门的销售许可，亦无预售许可证明。该《股权投资协议书》因违反法律法规的规定应属无效。故孙俐坚对本案涉案标的不享有合法权益；3、涉案土地及房屋已经抵押给中建投公司，并办理了抵押登记手续，故中建投公司享有的抵押权合法有效，孙俐坚不享有足以排除执行的权益。
被告西曼公司辩称：不同意孙俐坚的诉讼请求。具体理由为：1、西曼公司作为项目的开发商，是涉案土地及在建工程唯一的所有权人，中建投公司享有的抵押权经过合法登记，为担保物权。孙俐坚依据其与西曼公司签订的股权投资协议，享有对西曼公司的合同权益，且该合同权益尚未经过法院判决确认，故孙俐坚享有的权利不足以排除抵押权的实现；2、涉案项目投资失败，导致孙俐坚、投资人及施工单位、西曼公司均受损失，各方应当合力寻找止损办法，即尽快执行。若孙俐坚继续诉讼，可能导致损失扩大，西曼公司将保留追索扩大损失责任的权利。
经本院审理查明：2013年10月27日，孙俐坚与西曼公司签订《股权投资协议书》，内容为：鉴于西曼公司在北京经济技术开发区南部新区X6街区投资兴建西曼国际项目，孙俐坚意向投资。经双方协商，达成协议如下：一、股权转让（投资），孙俐坚投资1850万元，取得西曼公司0.5%股权，该股权由西曼公司现有股东高金魁与北京紫都恒盈投资发展有限公司（以下简称：紫都恒盈公司）转让。孙俐坚所持有的股权所对应的资产（实物）为西曼国际项目的D区8栋楼，建筑面积约2500平方米。西曼公司股东高金魁及紫都恒盈公司同意由西曼公司直接收取孙俐坚的投资款；二、产权分割：孙俐坚具备以下条件后可办理产权分割：1、在北京经济技术开发区注册，注册地址应为孙俐坚所持有的股权所对应的资产（实物）的地址。2、在西曼亦庄国际高科技产业园营业满一年。3、营业期间按规定缴纳税款，并无不良纳税记录；三、股权置换：1、孙俐坚在具备产权分割条件后，由西曼公司负责办理产权分割手续，经北京经济技术开发区有关部门批准后发放产权证。产权证落到孙俐坚在西曼国际项目注册公司名下（国家规定的产权证办理费用由孙俐坚承担）。2、办理产权分割的同时，双方办理产权与股权置换手续，由西曼公司股东高金魁与恒盈公司无偿收回孙俐坚持有的股权；四、特别约定：1、西曼公司保护孙俐坚在西曼国际项目中对应资产（实物）的权益不受侵犯。孙俐坚持有股权所对应的资产西曼国际项目D区8栋楼的增值和溢价归孙俐坚所有。在股权产权置换以前，经西曼公司同意，孙俐坚可进行转让（具体方案和步骤由双方另行协商确定）。2、孙俐坚持有的股权仅限于协议第一项所述的权利，孙俐坚自愿放弃公司股东享有的其他权利，并不以任何形式参与西曼公司的运营管理和财务分配。3、西曼公司股东向第三方转让股权时，孙俐坚不得投反对票，不得主张优先购买权。4、孙俐坚持有的股权所对应的资产（实物）权益及产生的增值等归孙俐坚所有。与该项资产（实物）无关的任何收益，孙俐坚均不享有，与该项资产（实物）无关的任何损失，孙俐坚均不承担责任。5、按照协议进行的工商变更等手续，由西曼公司负责办理，孙俐坚予以配合；五、协议自双方签字盖章并由西曼公司股东予以确认之日起生效。孙俐坚在尾部乙方处签字，西曼公司在尾部甲方处加盖公章，高金魁在甲方股东处签字，紫都恒盈公司在尾部盖章。
2013年10月27日，孙俐坚与西曼公司签订《股权投资协议附件》，协议约定了孙俐坚分期付款的方式：孙俐坚于合同签订后十五日内付总款的50%，即925万元；在孙俐坚办理入住手续时付清剩余款项，即925万元，如交房时未能付清此款项，剩余款项以按揭贷款方式支付，年利率12%计息，计息时间由交房之日起计算，贷款期限为一年；西曼公司在孙俐坚入住三年内为孙俐坚办理完D区8号楼的产权证，产权人为孙俐坚，办理产权证相关费用由孙俐坚承担，公共维修基金不高于2%，其他费用由西曼公司承担；如西曼公司未按约定于孙俐坚入住三年内给孙俐坚办理独立产权证，则需从期满之日起向孙俐坚支付其所交全部款项银行同期贷款基准利息二倍的补偿。庭审中，西曼公司认可孙俐坚已付清涉案房产购房款并已办理入住手续。就涉案房屋，西曼公司与孙俐坚未办理产权移转手续。
另，2015年7月15日，浦发石家庄分行向大兴法院提出实现担保物权申请，申请事项为：1、请求法院裁定拍卖、变卖西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区的、权证编号为京开国用（2012出）第00007号国有土地使用权以及所有地上建筑物，拍卖、变卖所得价款由申请人在担保范围内优先受偿，担保债权金额为255804158.2元（含本金2.5亿元以及截止2015年7月13日的利息、罚息、复利共计5804158.2元）以及自2015年7月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2、申请费由西曼公司承担。大兴法院受理该申请，并作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，该（2015）大民特字第35号民事裁定书查明的事实如下：
2013年12月10日，浦发石家庄分行、西曼公司以及东兴证券股份有限公司（以下简称：东兴公司）签订编号“浦石2013委贷字107号”《委托贷款合同》。约定东兴公司委托浦发石家庄分行向西曼公司发放贷款25000万元，贷款期限：自2013年12月10日至2015年6月9日。
2013年12与10日，浦发石家庄分行（抵押权人）与西曼公司（抵押人）签订抵押合同，抵押财产清单（土地使用权抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区。宗地号：开发区南部新区X6M1地块。”抵押财产清单（在建工程抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区，项目名称（暂名）为：西曼亦庄国际高科技产业园项目。”
2013年12月13日，浦发石家庄分行登记并取得京技他项（2013）第00165号土地他项权利证明书，内容包括：“土地他项权利人：上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行；义务人：北京西曼国际服饰有限公司；座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区；地号：开发区南部新区X6M1地块；他项权利种类及范围：土地抵押权初始登记，抵押金额2.5亿元，抵押合同编号：浦石2013抵字042号；权利顺序：第一；记事：该登记抵押物为开发区南部新区X6M1土地及地上在建工程，担保范围为主合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。”
2013年12月24日，浦发石家庄分行向西曼公司的银行账户发放贷款2.5亿元。西曼公司分别于2015年6月19日、2015年6月26日和2015年6月30日向浦发石家庄分行支付利息共计714.496万元，借款本金2.5亿元未偿还。
2015年11月5日，大兴法院作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，裁定：“对西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区（地号：开发区南部新区X6M1地块；土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）的土地使用权及地上在建工程（以抵押财产清单为准）采取拍卖或变卖等方式依法变价，所得款项优先给付浦发银行石家庄分行以下债权：借款本金25000万元；截止到2015年7月13日的利息、罚息以及复利共计5804158.2元；自2015年7月14日起至实际付清之日止的利息、罚息以及复利（按照“浦石2013委贷字107号”委托贷款合同计算）。”
2015年11月27日，浦发石家庄分行依据（2015）大民特字第35号民事裁定书向大兴法院申请强制执行，执行案件为（2015）大执字第6469号。2015年12月3日，大兴法院查封西曼公司名下位于北京市经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块的土地使用权及地上在建工程。2016年9月12日，中建投公司与浦发石家庄分行及东兴公司签署了债权转让协议，浦发石家庄分行与东兴公司共同将对西曼公司的债权，包括主债权及抵押权、质押权及保证担保权，全部转让给中建投公司。2016年11月11日，大兴法院作出（2016）京0115执异73号执行裁定书，裁定：“变更申请人中建投信托有限责任公司为（2015）大执字第6469号案件的申请执行人。”
在（2015）大执字第6469号案件执行过程中，孙俐坚以其购买的房屋在法院查封范围内由向大兴法院提出执行异议，请求中止对该执行标的的执行。大兴法院经听证审查，作出（2017）京0115执异38号裁定书，裁定驳回案外人孙俐坚的异议请求。2017年3月28日，大兴法院向孙俐坚送达（2017）京0115执异38号裁定书。孙俐坚不服该裁定书，于2017年4月10日向大兴法院提起执行异议之诉。
本院认为，本案系案外人孙俐坚在中建投公司申请对西曼公司的涉案标的物实现担保物权案件生效裁定执行中，对执行标的提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为孙俐坚基于与西曼公司签订的《股权投资协议书》，对涉案房屋享有所有权、土地享有使用权。因此，孙俐坚就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。本院认为，中建投公司基于抵押登记，对涉案标的物享有抵押权，就涉案标的物有优先受偿权。孙俐坚与西曼公司签订的《股权投资协议书》，虽涉及对涉案土地及地上物转让的约定，但目前尚未按照合同约定实现物权变动，未取得相应房屋及土地的权属，故孙俐坚享有的权利不能对抗中建投公司享有的抵押权。因此，孙俐坚不享有足以排除强制执行的民事权益，对其不得执行位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上的D区8栋楼土地使用权和房屋所有权的诉讼请求，本院不予支持。针对孙俐坚要求确权的诉讼请求，因其未在法定期限内交纳诉讼费用，故视为其撤回该项诉讼请求。针对孙俐坚关于确认中建投公司对土地使用权证书编号为京开国用（2012出）第00007号的土地及其地上在建工程的抵押权无效的诉讼请求，因该项诉讼请求实质系认为据以执行的生效法律文书存在错误，不属本案审理范围，故对该项诉讼请求，本院在本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告孙俐坚的全部诉讼请求。
案件受理费70元，由原告孙俐坚负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 蕊
人民陪审员 李生陆人民陪审员刘亚丽
二〇一七年八月九日
书 记 员 刘 航
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