山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初956号
原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人尚超，经理。
委托代理人王楠，男，该公司经理，住济南市。
委托代理人卢振军，男，该公司项目经理，住济南市。
被告张军方，男，1979年12月1日生，汉族，山东省交通规划设计院职工，住济南市
原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司（以下简称之平物业济南分公司）与被告张军方物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法由审判员姜光军独任审判，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告之平物业济南分公司代表人尚超的委托代理人卢振军，被告张军方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告之平物业济南分公司诉称：2012年7月1日至2014年6月10日，原告作为被告的前期物业服务单位，被告自2012年7月1日至2014年6月10日共计欠我方物业服务费5231.52元。为维护我方的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令被告支付物业费5231.52元。
被告张军方辩称：1、原告与业主合同关系不成立。原告诉我未支付物业费时间为2012年7月1日至2014年6月10日。领秀城B区业委会2013年5月成立，成立后未与之平物业公司签订合同，故原告在2013年5月1日至2014年6月10日时间段内与领秀城B区居民不存在合同关系。2014年1月6日，原告自己发布公告并致函领秀城B区业委会撤出领秀城B区，不再提供服务，故业主不需支付给原告在2013年5月1日至2014年6月10日期间的物业费。2、原告未尽公共区域物业服务事宜。原告驻在B区期间，垃圾清运不及时，不清除积雪；绿化维护不当，草木枯死；地下停车场安全隐患整治不及时，公共设施不予维修维护，极大地损害了业主的公共权益。3、原告不提供维修服务，给业主带来了巨大损失。本人房屋自2009年购买后，房屋处于空置状态，2013年6月，本人准备装修入住，发现房屋内客厅、餐厅、走廊、卧室墙体均出现大面积严重开裂现象。本人与原告多次联系，但原告一直采取推诿、逃避手段，未能给业主修缮。直至2014年6月，由本人亲自与开发商联系之后，才将上述问题解决，导致本人在12个月不能装修入住，造成业主重大损失。按照当时市价，140平方米房屋每月租金至少可达2000元，使业主至少累计损失24000元。该部分损失应由原告承担。4、本人B区9-1-802室房产2012年7月1日至2014年6月10日为空置状态，按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，应按照全额的70%计算。综上，本人仅需支付原告2012年7月1日至2013年5月1日的物业费（即与开发商签订合同期间的物业费，因其在此期间物业服务能力低下，其物业费需相应打折，本人认为应打6折），共计14个月的房屋空置物业费合计为1.6元/月/平米*140平米*14（月）*0.7（空置系数）*0.6（折扣系数）=1317元，但同时原告需向我方支付因其导致的损失24000元。
经审理查明：被告张军方系鲁能领秀城十一区9-1-802室业主，该房屋建筑面积为140.13平方米。鲁能领秀城小区系由山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2012年7月1日,原告之平物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订一份前期物业服务合同，约定由原告之平物业济南分公司为鲁能领秀城西二区（即现十一区）提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.6元，合同期限自2012年7月1日起至2012年12月31日止。此后原告之平物业济南分公司开始为鲁能领秀城西二区（即现十一区）提供物业服务。2012年12月31日，原告之平物业济南分公司又与山东鲁能亘富开发有限公司签订一份前期物业服务合同，约定由原告之平物业济南分公司为鲁能领秀城西二区提供前期物业服务，期限自2013年1月1日起至业委会成立结束，并约定如因本物业的业主委员会成立并决定不再聘用乙方（指之平物业济南分公司，本院注）时，由业委会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》，新合同生效时，本合同自然终止。2014年6月11日，鲁能领秀城十一区业主委员会向原告发出《关于清算之平物业物业费的通知》，该通知载明之平物业的服务期截至到6月10日，物业服务费同时截止。被告张军方未向原告之平物业济南分公司缴纳2012年7月1日至2014年6月10日的物业费。
原告之平物业济南分公司陈述其所主张的物业费5231.52元是按照每月每平方米1.6元的标准，自2012年7月1日至2014年6月10日，根据被告房屋建筑面积140.13平方米计算得出。
被告为证明其辩称的内容提交原告与鲁能领秀城B区业主委员会之间的电子邮件打印件2份、显示小区物业管理现状和原告房屋裂缝状况的照片打印件8张、山东省电力公司济南供电公司出具的历月电费明细表1份，其中电费明细表中显示鲁能领秀城十一区9-1-802室2015年3月至8月的用电量为零，被告陈述因供电公司数据保存期限的限制，2015年3月之前的用电量记录无法提供。原告对电子邮件打印件和照片打印件不予认可；关于电费明细表，不能证明在原告服务期内用电量为零。
以上事实，有房屋登记信息、前期物业服务合同、书面通知以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告之平物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的两份《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该两份合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。关于原告提供物业服务的截止时间，因被告未举证证明鲁能领秀城十一区业委会在2013年5月成立后至2014年6月10日期间新选聘了物业管理企业并与之签订相应的物业服务合同，故原告的物业服务截止时间应当以鲁能领秀城十一区业委会于2014年6月11日所出具的《关于清算之平物业物业费的通知》中载明的时间为准，即2014年6月10日。
关于被告辩称原告之平物业济南分公司提供的物业服务不到位，因此要求减少交纳物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述及举证内容来看，原告之平物业济南分公司在物业服务方面存在的服务瑕疵应属一般瑕疵，故对被告主张少交物业费的上述抗辩理由，本院不予采纳。
关于被告辩称原告不及时提供房屋维修服务并造成原告房租损失问题，因对房屋在质保期内出现的质量问题进行维修系开发商的合同义务，与本案并非同一法律关系，故对于被告的该项抗辩意见本院不予采信。
关于被告辩称的应按照空置标准交纳物业费,《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。被告主张其房屋自2012年7月1日至2014年6月10日为空置状态，并提交了一份历月电费明细表予以证明，原告未能提供相应的证据予以反驳，故本院对被告的主张予以采信，被告在2012年7月1日至2014年6月10日期间的物业费应按照全额的70%计算。
综上所述,原告之平物业济南分公司为被告张军方所居住的鲁能领秀城西二区（即现十一区）提供了物业服务，被告张军方应当及时向原告之平物业济南分公司交纳物业服务费。被告张军方未及时向原告交纳物业服务费，构成违约。原告之平物业济南分公司要求被告张军方所支付的2012年7月1日至2014年6月10日物业费5231.52元的70%即3662.06元，于法有据，本院予以支持;超出部分,理由不当,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告张军方于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司2012年7月1日至2014年6月10日的物业服务费3662.06元。
二、驳回原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司负担7.50元，被告张军方负担17.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 姜光军
二〇一六年三月二十五日
代理书记员 徐小然