四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0182民初937号原告:成都绿城节能投资有限公司，住所地：四川省成都市彭州市。法定代表人：朱军，职务：董事长。委托诉讼代理人：邓阳霖，四川运逵律师事务所律师。被告：成都联合一百天成百货有限公司，住所地：四川省成都市彭州市天。法定代表人：彭国民，职务：董事长。委托诉讼代理人：李绍勇，四川东驰律师事务所律师。原告成都绿城节能投资有限公司（以下简称绿城节能公司）与被告成都联合一百天成百货有限公司（以下简称天成百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都绿城节能投资有限公司的委托诉讼代理人邓阳霖、被告成都联合一百天成百货有限公司的委托诉讼代理人李绍勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿城节能公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2015年3月16日签订的《商业用房租赁合同》；2、请求判令被告在法律文书生效之日起30日内将租赁物四川省成都市彭州市×镇×路80号10栋1-3层商业房产返还原告，若被告未在前述期限内向原告返还租赁房产，则被告应当以每日32849元的标准向原告赔偿自期限届满之日起至实际返还租赁房产之日止期间延期返还房屋损失；3、请求判令被告向原告支付至法律文书生效之日的租金，暂计算至2017年4月30日欠付租金为2690097.90元；4、请求判令被告向原告支付因使用租赁房产欠付的电费153827.64元（截止至开庭之日）；5、请求判令被告向原告支付违约金100万元。事实与理由：2015年3月16日，原被告签订了《商业用房租赁合同》，原告将位于彭州市×镇×路80号10栋1-3层商铺出租给被告，面积为12809.99平方米，合同约定了租赁用途为百货商场、超市、娱乐、餐饮，租赁期限为15年，自2015年5月1日起至2030年4月30日止等内容。合同签订后，被告并未按照约定完全履行合同义务，迟延履行免租期内第三方经营管理费和物业管理费、免租期外租赁费用的支付义务，还拒绝承担因使用租赁物产生电费。前述违约行为经原告书面催告后被告仍未履行，已累计欠付原告租赁费用2690097.90元和电费178876.10元（截止2017年2月14日），合计2868974元。根据《商业用房租赁合同》第九条约定，被告迟延履行租金支付义务的违约行为已促成合同约定的解约条件成就，原告有权请求解除合同并要求被告返还租赁物和清偿租金、电费，并支付违约金。2017年7月18日，原告提交撤回部分起诉申请书，撤回对彭国民、赵小英、四川联合一百校园商业有限公司、肖兵、徐魁建的起诉。天成百货公司辩称，被告认为原告的第1、2、5项诉讼请求不符合本案客观的事实，原告是没有解除权的，针对原告的第3、4项诉讼请求的计算方式也不合理，虽然被告有欠租金，但是现在属于免租期，这个金额是不符合约定的。关于电费并非原告方主张的17万元，在诉讼请求的第三项的租金包含了第三方的管理费，原告方没有阐明269009.70元的来源。关于原告方陈述的部分是事实，部分不是事实，第一，原、被告签订合同之前，原告是与四川联合一百瑞涛商务有限公司签订的合同，当时彭国民和赵小英都是该公司的高管，而且租赁合同是彭国民、赵小英与原告办理的相关事宜，在原告与该公司签订合同之后，该公司看到不符合宣传的商机，出租率不足，所以该公司就撤离了，原告方就找到彭国民和赵小英来租赁该商场，承诺免租期等优惠措施，在此情况下彭国民和赵小英才重新成立了公司，并以被告名义与原告签订了合同；第二，原告方在租赁合同中承诺了有第三方管理公司并由原告提供，给被告提供运营管理，按2元/平方米提供运营管理，但该公司在被告进场的时候就已撤离，经营至目前都是被告自己聘请的管理公司，由此被告认为原告存在违约行为；第三，原告未依约向被告提供物管服务，已构成违约；第四，被告实际的进场时间是在2015年5月21日，但合同约定原告方应当在2015年5月1日前交付，这也是原告方违约行为之一；第五，原告方交付的租赁物不符合合同约定，合同第一条第一项的第三点载明了90个地下停车位，原告至今未提供给被告使用；第六，根据租赁合同第七条第一项中约定，原告不能干预被告依法进行的独立自主的经营活动，事实上原告干预了被告独立经营活动，原告告知被告方的商家不要给被告缴纳租赁费，导致被告不能向原告缴纳租赁费，为此被告为了履行支付租金的义务，被告已经向部分商家起诉，主张租赁费。综上所述，原告也有诸多违约行为，原告主张解除合同是不合符法律规定的，我方也向被告发出了函，请求延迟支付租金，原告方不仅没有回函，反而向法院提出诉讼，请求法院驳回原告解除合同的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告提交的运营管理项目清单及附件、物业服务费用明细证据，证明原告实际为被告提供了广告宣传、人气聚集等运营服务，合同将运营管理费纳入租赁费用合理，物业服务单位在被告承租期内实际为被告提供了物业管理服务，合同将物业管理费纳入租赁费用合理；被告质证认为，原、被告之间没有签订运营管理协议，原告无权收取费用，且原告的宣传活动也并非单独针对我方进行的，物业管理是被告委托他人进行，原告未履行相应的物业管理义务和运营管理义务；本院认为，原、被告双方签订的《商业用房租赁合同》中约定了第三方经营管理费和物业管理费属于租赁费用，在免租期内第三方经营管理费2元/平米/月和物业管理费1元/平米/月正常收取，且该证据证明了原告为被告提供了相应的运营管理和物业管理，被告应当按约定支付租赁费用，故本院予以采信。2、关于原告提交的第六组、第七组证据，证明被告股东彭国民、赵小英、肖兵、徐魁建及四川联合一百校园商业有限公司对被告的债务承担赔偿责任，但由于原告撤回对彭国民、赵小英、肖兵、徐魁建及四川联合一百校园商业有限公司的起诉，因此该两组证据与本案无关，故本院不予采信。3、关于被告欠付电费金额的问题，原告提交了2015年8月至2017年3月电费分摊明细表和电费缴纳票据，证明原告为被告代缴纳电费至2017年5月3日前（即本院第一次开庭前）为153827.64元；被告提交了六张缴纳电费票据，被告在2017年3月1日缴纳20000元、2017年4月11日缴纳3859.68元，因这两笔电费缴纳的时间是在本院第一次开庭前缴纳，原告对此已经予以了扣除，故不再进行扣除；被告在2017年6月5日缴纳4951.76元、2017年6月26日缴纳4708.88元、2017年7月10日缴纳10000元、2017年7月17日缴纳50000元，共计69660.64元，故被告尚欠原告电费为153827.64元－69660.64元=84167元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月16日，原、被告双方签订《商业用房租赁合同》，约定原告将位于四川省成都市彭州市×镇×路80号10栋1-3层，建筑面积为12809.99平方米出租给被告使用。合同第一条第一款第1项约定：“租赁期限为15年，租期起始日为本合同约定的交房日，确定为2015年5月1日起至2030年4月30日。其中自交房之日起第一年、自第二年起6个月（2016年5月1日至2016年10月31日）、自第三年起6个月（2017年5月1日至2017年10月31日）为免租赁费用期，共计24个月（若延迟交房则租期与免租期相应向后推移）。”对于租赁费用，合同第一条第三款第1项约定租赁费用为26元/平米/月，免租期内第三方经营管理费2元/平米/月和1元/平米/月，每3年递增3%。合同以附表的方式明确每年被告应支付的租金金额。合同第二条第1项约定被告应向原告缴纳履约保证金20万元，该款在免租期届满且被告超市开业经原告确认后，自动转化为应付租金，但该款在原告占用期间不计利息。合同第六条第3项约定，原告为被告租赁的房产提供300万元装修费，由被告组织装修。合同第九条第二款第1项约定被告有违约的情形下，原告有权书面通知被告解除合同，被告应在收到通知书次日起五日内结清所欠原告费用，被告因经营在租赁物中投入的设施设备与装修无偿归原告所有，且被告还应赔偿原告500万元人民币违约金。该条第6点载明违约情况为：“乙方逾期缴纳租赁费用超过15日的。”2015年8月11日，原、被告与四川辉睿建筑工程有限公司签订了《商业用房租赁合同补充协议》，约定由原告承担300万元装修工程款，被告和四川辉睿建筑工程有限公司对租赁房屋进行装修。合同签订后，被告一直未按合同约定支付租赁费用，且未缴纳电费，2016年10月8日，原告向被告发出《催收函》，要求被告支付租赁费用和代垫电费，但因被告经营效益差，无法履行支付租赁费用和电费的义务。案件审理过程中，经原、被告申请，本院同意给予原、被告一个月时间进行调解，被告在调解期间提出了整改方案，但原告未予同意。本院认为，本案的争议焦点有以下四点：1、原、被告签订的合同是否应当解除；2、被告应当支付原告租赁费用金额；3、被告尚欠原告代垫电费金额；4、被告是否应当支付原告违约金100万元。第一，关于合同是否应当解除的问题，根据原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》中第九条第二项约定“乙方有以下任一违约情形，甲方有权书面通知乙方终止本合同，……，（6）乙方逾期缴纳租赁费用超过15日的”，本院认为，原被告双方签订的合同系其真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同约定履行义务，但被告一直没有履行支付租赁费用的义务，按照合同约定，被告的行为达到《商用房租赁合同》第九条第二款第1项第6点约定解除合同的条件，原告根据该约定即享有案涉合同的解除权。现原告以诉讼方式向被告主张合同约定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，对于原告要求解除与被告签订的《商用房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告对案涉租赁物已无占有的合法依据，故应予以返还。但考虑到被告在使用该租赁物时除二楼部分用于自营，其余部分均进行转租，故应给予被告必要的腾退时间，对于腾退时间，本院确定为60日。对于原告在腾退房屋中诉请中第二项主张，即“若被告未在前述期限内向原告返还租赁房产，则被告应当以每日32849元的标准向原告赔偿自期限届满之日起至实际返还租赁房产之日止期间延期返还房屋损失”，本院不予支持。具体理由在于，原、被告合同解除，被告应向原告返还租赁物，此系房屋租赁合同解除后之附随义务，被告应于生效判决确定的时限内履行。而原告的该项主张则提出，若被告未履行该义务则应承担合同违约责任。从原告的请求基础分析，该项请求系基于两个要件：1、被告未履行相应的附随义务，2、造成原告损失，现原告以被告可能违约为假设条件，希望通过诉讼程序，以生效判决的方式将该违约责任固定。但本院认为，法院对于违约所致的赔偿义务的裁判，不仅需要判断违约责任的确定，亦需确认违约所致的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对违约损失的认定应以违约已经发生或必然发生为前提，范围限于已造成的损失和预期损失，且对预期损失应严格以订立合同时的预见能力为限。反观原告的该项诉请，其主张的损失显然为将来可能发生之事实，但原告无证据证明其请求的基础事实必然发生，也不可能证明原、被告在订立租赁合同时即预见到腾退房屋将产生纠纷，人民法院也不能在预设事实的基础上，为原告作出权利预判。因此，原告的该项诉请不属于人民法院在审理合同纠纷案件中可裁判之范畴。第二，关于被告应当支付原告租赁费用的问题，本院认为，根据《商业用房租赁合同》第一条第三项第一款的约定，“租赁费用按房屋所有权证载明的建筑面积计算（房屋所有权证未取得前按预测面积12809.99平米执行），包括房屋租赁费用、第三方经营管理费、物业管理费、三个广告位使用费（乙方优先选择）、90个车位2小时内使用费、固定10个长期免费停车位，租赁费用单价为26元/平米/月。免租期内第三方经营管理费2元/平米/月和1元/平米/月物业管理费正常收取。第一年起止时间2015年5月1日至2016年4月30日，租赁费461159.64元，第二年2016年5月1日至2017年4月30日，租赁费2228938.26元，第三年2017年5月1日至2018年4月30日，租赁费2228938.26元”，且原告陈述租赁费用第二年2016年5月1日至2016年10月31日，该期间是免租期，只收取三方经营管理费和物业管理费为230579.82元，2016年11月1日至2017年4月30日期间的租赁费用是正常收取为1998358.44元，第三年租赁费用计算方式与第二年相同，为方便计算租赁费用，被告尚欠原告租赁费用暂计算至2017年4月30日，则租赁费用共计为第一年租赁费用461159.64元+第二年租赁费用2228938.26元=2690097.90元，之后的租赁费用按合同约定计算至生效判决确定的合同解除之日止。同时，根据《商业用房租赁合同》第二条约定并结合原、被告在庭审中的陈述可以得知，被告向原告支付了20万元履约保证金，因原、被告之间的合同需要解除，故该保证金与被告尚欠原告租赁费用进行抵扣，则被告尚欠原告租赁费用为2805387.81元-200000元=2490097.90元，之后的租赁费用按合同约定计算至被告退还租赁物为止。第三，关于被告尚欠原告代垫电费多少的问题，本院认为，在2017年5月3日前原告为被告代缴纳电费153827.64元，被告在2017年5月3日后共缴纳电费69660.64元，故被告尚欠原告电费为153827.64元－69660.64元=84167元。第四，关于被告是否应当支付原告违约金100万元的问题，本院认为，根据《商业用房租赁合同》第九条第二项约定“乙方有以下任一违约情形，……，乙方因经营在租赁物中所投入的设施设备与装修无偿归甲方所有，且乙方还应赔偿甲方500万元人民币违约金”，被告存在迟延支付租赁费用的违约行为，应当承担赔偿原告违约金的法律责任。关于违约金金额问题，原告主张100万元违约金，但被告认为过高请求法院予以调整，本院认为，被告的违约行为对原告造成的实际损失主要是租赁费用的资金占用利息损失，原告主张的100万元违约金过高，根据合同的履行情况、被告的违约情况及原告的实际损失，本院酌定违约金为80万元更为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条、第九十条的规定，判决如下：一、解除原告成都绿城节能投资有限公司与被告成都联合一百天成百货有限公司于2015年3月16日签订的《商业用房租赁合同》；二、被告成都联合一百天成百货有限公司于本判决生效之日起六十日内返还原告成都绿城节能投资有限公司位于四川省成都市彭州市×镇×路80号10栋1、2、3层房屋；三、被告成都联合一百天成百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都绿城节能投资有限公司租赁费用2490097.90元（暂计算至2017年4月30日，之后的租赁费用按合同约定方式计算至本判决生效之日止）；四、被告成都联合一百天成百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都绿城节能投资有限公司代垫电费84167元；五、被告成都联合一百天成百货有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告成都绿城节能投资有限公司违约金800000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37752元，由被告成都联合一百天成百货有限公司负担（该诉讼费已由原告垫付，被告在支付原告款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张振宇人民陪审员  陈泽华人民陪审员  罗宗艳二〇一七年九月十一日书 记 员  杜 枭