浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终02319号
上诉人（原审被告）：严继成，男，1960年1月6日出生，汉族，住宁波市海曙区南郊路**号，身份证号码：3302031960********。
委托代理人（特别授权代理）：丁浩，浙江秦国光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：绍兴市韩联市场经营管理有限公司，住所地绍兴市越城区解放北路381号三楼、四楼，组织机构代码：。
法定代表人茹月华，系经理。
委托代理人（特别授权代理）：商树祥，浙江近山律师事务所律师。
上诉人严继成为与被上诉人绍兴市韩联市场经营管理有限公司（以下简称韩联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月8日、8月3日两次公开开庭进行了审理。上诉人严继成的委托代理人丁浩、被上诉人韩联公司的委托代理人商树祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人严继成上诉请求：一、撤销（2015）绍越民初字第4398号民事判决书，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人韩联公司承担。事实和理由：一、工商备案的租赁合同是“严继成”非上诉人所签，上诉人也没有委托他人代签，故一审认定工商备案租赁合同有效错误。二、上诉人于2015年10月14日将钥匙交付被上诉人并于10月26日将设备搬离，应认定双方于2015年10月26日解除了租赁关系，计算租金期为2015年1月25日至10月26日，一审将房屋租金、使用费计算至2016年3月7日不当。三、如认定工商备案租赁合同有效，因被上诉人存在未办成美食城、未安装好外墙煤气管道设施、未提供200KW用电等违约行为，上诉人拒付、延付租金属于行使抗辩权，不构成违约，一审认定上诉人违约并判决承担违约金错误，即使上诉人违约，一审判决上诉人承担违约金明显过高，同时上诉人保留追究被上诉人因违约需承担赔偿的权利。四、因被上诉人至今未安装好外墙煤气管道设施，导致上诉人无法通过消防检查，造成重大经营损失，因上诉人交付的房屋不符合约定，应降低租金标准按每年40万元计算。
被上诉人韩联公司辩称：一、上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，上诉人已经支付了租金并实际使用了场地，租赁合同是合法有效的。二、上诉人至今没有将场地钥匙给被上诉人，还占着场地。被上诉人出租的是经营场地，被上诉人不存在违约，合同约定违约金是100万，一审判决支持了20万元被上诉人还是认可的，上诉人主张违约金过高没有依据。三、外墙煤气管道设施未安装是上诉人的原因没有安装，没有办理消防许可也是上诉人的责任，故上诉人要求降低租金没有依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
一审原告韩联公司向一审起诉请求：1、依法解除原、被告间的租赁合同；2、判令被告按年租金67万元为标准，支付从2015年6月20日起至2016年3月7日止的租金458333元以及到判决生效之日止的租金；3、判令被告支付违约金100万元；4、判令被告支付水电费32099元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院审理查明：被告严继成开设有字号为绍兴市越城区全雍城烧烤店的个体工商户。2014年12月22日，被告严继成委托案外人沈协胜向绍兴市越城区市场监督管理局办理个体工商户变更登记申请手续，其中包括要求变更住所地为“越城区解放北路381号华联商厦四楼”。在变更登记的备案材料中存有一份与原告提供的内容一致、落款时间为2014年11月21日的《租赁合同》，列明出租方（甲方）韩联公司、承租方（乙方）严继成，具体约定：甲方将位于绍兴市区解放北路381号绍兴华联商厦四楼613平方米经营场地（4F-1）出租给乙方作为餐饮营业使用；租赁期限为九年十个月，自2015年2月1日起至2024年11月30日止，总租金为739.3万元；前三年租金每年为67万元，每半年一付，先付后用；卫生保洁费每月2元/平方，在每年12月20日一次性付清；代收水电费，水电单价以同期供水、电部门的用水、用电单价及所有附加费用为准，乙方收到水电费用通知后，应在3个工作日内付清；如延付1天承担滞纳金千分之五；并对通道及公摊作了约定；未经甲方同意，乙方逾期支付租金超过10天的，甲方有权提前终止本合同，乙方应赔偿甲方全部损失；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金的10%作为滞纳金；双方在租赁期内必须严格遵守本合同，任何一方违约必须赔偿守约方人民币100万元整；合同还对其他事项进行约定。2014年12月24日，被告的上述变更登记申请获准。
原、被告一致认可原告已于2014年11月25日向被告交付租赁场地，并给予被告2个月的免租期。被告于2014年12月18日通过银行转账向原告汇入349400元，其中335000元系半年租金，14400元系卫生保洁费。2015年6月20日，被告未按期向原告交纳下半年租金，经原告催交，被告于2015年9月向原告交付了10万元租金。2015年10月26日，被告经营的上述烧烤店关门歇业，但未向原告交还钥匙和租赁物。原告自认同意以2016年3月7日作为被告腾空讼争房屋之日。
另查明，被告在租期内向原告预交水电押金10万元。14400元系交纳物业公司的卫生保洁费。
一审法院审理认为：关于双方争议的备案《租赁合同》效力问题。诉讼中，被告否认未委托案外人沈协胜与原告签订《租赁合同》，并要求对严继成签名是否为沈协胜代签予以笔迹鉴定，但被告后在庭审中又提出原告提供的《租赁合同》中承租人严继成的签名与被告提供的出租方为朱威凤的《房屋租赁合同》中承租方严继成的签名相一致，签名人为朱威凤，但无其他相应证据佐证。因被告主张前后矛盾且依据欠缺，故对被告要求笔迹鉴定不予准许。同时被告在庭审中还提出被告的工商营业登记变更手续系原告办理。但根据常理，原告无权代办，因工商变更登记手续中附有严继成的申请和委托人沈协胜的身份证复印件，且根据庭审查明事实，被告是通过自己的银行卡向原告汇付租金，并委托案外人沈协胜根据与原告所签的《租赁合同》办理了工商营业登记变更手续，显然，被告是知晓并认可与原告所签的《租赁合同》，据此，备案的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应属有效。双方当事人应遵循民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，彼此应全面履行合同义务，并享有合同权利。现被告单方以经营不善擅自搬离租赁场地，且未按约定支付租金，已违反合同约定，现原告起诉要求解除与被告的租赁合同，于法有据，予以准许。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告要求解除租赁合同的意思表示已在送达起诉状副本时到达被告处，故确认租赁合同在2015年12月17日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告在合同解除后未及时向原告办理租赁房屋腾空搬离手续并交还租赁房屋的钥匙，理应向原告支付占用房屋的使用费，现原告对被告已在2016年3月7日腾空租赁房屋予以认可，故被告支付原告房屋使用费时间可从2015年12月18日起计算至2016年3月7日止，使用费参照双方约定的租金标准计算。据此，被告应支付自2015年2月1日至2016年3月7日期间的租金及使用费合计736082.19元，被告仅支付了前半年的租金335000元及后半年租金10万元，现原告要求被告支付尚欠的301082.19元，符合法律规定，予以支持。对原告提出要求被告支付拖欠的三个月水电费32099元的请求，被告无异议，予以支持。因被告已向原告交纳了水电押金10万元，故上述水电费可直接在该押金中予以扣除，水电押金余款67901元双方均同意抵冲租金，予以认定。对原告自愿放弃要求被告支付水电迟交滞纳金5395.21元及至付清日止的滞纳金的请求，于法不悖，予以准许。对原告提出被告所交的349400元，其中14400元属卫生保洁费已替被告转交物业公司，被告也承认所交原告款项中的14400元属卫生保洁费，但对原告是否转交物业公司有异议。因被告租赁经营场地卫生保洁属大厦物业公司管理，被告作为租赁者理应向物业公司交纳卫生保洁费，故被告辩解缺乏事实依据，不予采纳。
关于原告要求被告支付违约金的请求。本案中，被告的违约行为不仅仅是延迟支付租金，而且是单方搬离租赁场地，导致双方之间原租期为九年十个月的合同仅履行一年左右就提前解除，且被告在搬离后未及时交还承租房屋，均造成原告方的可得利益损失及原告为出租房屋前期投入的相关设施和今后的场地复原等损失，因此原告要求被告支付违约金请求理由正当。被告抗辩若法院认为《租赁合同》成立并生效，合同约定违约金100万元过高，要求予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故综合各方考量及本案实际，酌情确认由被告支付违约金为20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2016年5月4日作出如下判决：一、确认原告绍兴市韩联市场经营管理有限公司与被告严继成间的《租赁合同》于2015年12月17日解除；二、被告严继成应支付原告绍兴市韩联市场经营管理有限公司拖欠的租金及使用费301082.19元、水电费32099元、违约金200000元，合计533181.19元，扣除押金100000元，实际尚应支付433181.19元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告绍兴市韩联市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18213元，财产保全费5000元，合计23213元，由原告绍兴市韩联市场经营管理有限公司负担14909元，被告严继成负担8304元，于判决生效之日起七日内结清。
二审中，上诉人申请本院向绍兴市公安消防支队越城大队调取绍兴市越城区全雍城烧烤店被处罚的相关材料：1、绍越公（消）行罚决字[2015]0018号行政处罚决定书；2、消防监督检查记录一份；3、绍兴市公安消防支队越城大队对沈协胜、朱国良的询问笔录；4、照片4份，以证明因被上诉人未安装好外墙煤气管道设施导致上诉人无法使用管道煤气，不能通过消防检查被处罚的事实；被上诉人申请本院向绍兴市燃气有限公司调取其申请安装管道煤气的相关材料，以证明被上诉人已提出申请但系上诉人原因不要求安装管道煤气。对上诉人和被上诉人的申请本院均予准许，向绍兴市公安消防支队越城大队调取了上述证据，对绍兴市燃气有限公司市场发展部经营王焰明作了调查并形成了笔录。被上诉人对上诉人申请调查的证据质证如下：真实性没有异议，但处罚原因系未经消防检查擅自运营，并没有显示因不安装管道煤气而处罚，与上诉人的主张没有关联性。上诉人对被上诉人申请调查的证据质证如下：真实性无异议，但并不能证明系上诉人原因而不安装。
二审中上诉人还提供了照片10份，以证明购买的厨房设备也与管道煤气相配套。被上诉人质证如下：对真实无法确认，从照片中也看不出是否与管道煤气相配套，与本案没有关联性。
本院对上述证据认定如下：一、从绍兴市公安消防支队越城大队调取的证据能证明绍兴市越城区全雍城烧烤店因未经消防检查擅自营业被处罚，并不能证明处罚原因系不安装管道煤气所引起；二、本院对王焰明所作笔录能证明被上诉人曾提出安装管道煤气申请，但不能证明系上诉人原因导致未安装。三、照片10份，被上诉人对真实性也提出异议，且也不能证明系绍兴市越城区全雍城烧烤店使用的设备及系必须使用管道煤气的设备，故不予认定。
本院二审除认定一审查明的事实处，另查明：《租赁合同》第九条第8点明确：甲方（韩联公司）负责好华联四楼外墙的排污管道、排烟管道管及煤气管道，墙内由乙方（严继成）自行解决。
2014年底间，韩联公司向绍兴市燃气有限公司提出安装华联4楼管道煤气的申请，但至今未安装。
2015年3月17日，绍兴市公安消防支队越城大队因绍兴市越城区全雍城烧烤店未经消防检查擅自投入营业而对绍兴市越城区全雍城烧烤店作出绍越公（消）行罚决字[2015]0018号行政处罚决定：给予绍兴市越城区全雍城烧烤店责令停产停业，并处罚款人民币5000元。
本院认为：一、虽然上诉人严继成否认工商部门备案的《租赁合同》中“严继成”的签名是其所签，并且也否认委托他人代签，但双方之间租赁关系的相关权利义务仍应按工商部门备案的《租赁合同》进行处理，理由如下：1、严继成系绍兴市越城区全雍城烧烤店的业主、经营者，该《租赁合同》备案于绍兴市越城区全雍城烧烤店申请变更住所的工商登记材料中，且申请变更内容也是将原住所地（经营场所、地址）变更为华联商厦四楼，与租赁房屋相吻合；2、根据绍兴市公安消防支队越城大队对沈协胜的询问笔录，沈协胜系绍兴市越城区全雍城烧烤店的总经理，上诉人在二审中也陈述其指派沈协胜一起参与办理工商变更手续，工商变更登记材料中也附有沈协胜的委托代理人证明材料，沈协胜将变更登记证照也交付给了上诉人，而上诉人在至被上诉人一审起诉前的如此长时间内未提出过《租赁合同》的相关异议；3、上诉人于2014年12月18日支付的半年租金335000元与《租赁合同》的约定也相吻合。
二、《租赁合同》第九条第8点约定：甲方（被上诉人）负责好华联四楼外墙的排污管道、排烟管道及煤气管道，墙内由乙方（上诉人）自行解决。虽然合同中对被上诉人对外煤气墙管道须何时安装好未作明确，但合同中明确租赁场地用于餐饮，实际上被上诉人也在2014年底提出安装申请，故上诉人应当在正式计算租赁期间时将外墙煤气管道安装好。现被上诉人也未有证据证明未安装好外墙煤气管道系上诉人的原因所致，故被上诉人未安装好外墙煤气管道构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。该条明确规定了后履行一方享有拒绝履行的权利要与先履行一方的违约相适应，而本案双方之间系房屋租赁合同关系，被上诉人的主要合同义务为交付房屋，负责好外墙煤气管道属于次要义务，因此，在被上诉人履行了主要义务后，上诉人不能以被上诉人未履行次要义务而在2015年6月20日未支付全部应付租金，同时绍兴市公安消防支队越城大队处罚绍兴市越城区全雍城烧烤店的原因系未经消防检查而擅自投入营业，上诉人也没有在2015年6月20日前以被上诉人未履行外墙煤气安装义务导致其合同目的不能实现而提出解除合同，故上诉人不享有在2015年6月20日无需支付租金的抗辩权，其在2015年6月20日分文未支付租金的行为构成违约。根据《租赁合同》第八条第4点A项的约定，未经被上诉人同意上诉人逾期支付租金超过10天的，被上诉人可以终止合同，故被上诉人可以解除《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被上诉人解除合同通知系以起诉状副本形式到达上诉人，故应以上诉人收到起诉状副本的时间2015年12月17日为《租赁合同书》解除的时间。上诉人认为其在2015年10月与被上诉人协商好搬离场地并交还钥匙时合同已解除，但被上诉人予以否认，上诉人也未有证据证实，故上诉人该主张不能成立。
三、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合房屋租赁合同持续性的特点，在租赁合同解除前，上诉人应支付租金，合同解除后还应支付至实际腾退日止的房屋占有使用费，上诉人认为其已于2015年10月26日腾退房屋并交还钥匙，但被上诉人予以否认，上诉人也未有证据证明该主张，其上诉人的该主张不能成立，上诉人应支付的房屋占有使用费应计算至2016年3月7日。但《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，被上诉人交付的房屋未按约定负责安装好外墙煤气管道，属于交付的标的物质量不符合合同约定，故上诉人提出要求减少价款即租金的主张成立，考虑本案中租赁物的所处位置、使用情况和煤气管道对上诉人租赁的影响及上诉人实际已经使用瓶装煤气的事实，再结合上诉人享有抗辩权的范围幅度，本院酌情确定上诉人可以减少支付15%的租金及相应的房屋占有使用费，据此，上诉人应支付自2015年2月1日至2016年3月7日的房屋租金和房屋占有使用费为624109.59元，上诉人已支付435000元，尚应支付189109.59元。
本案中，因上诉人迟延支付租金的违约行为导致被上诉人解除双方间的《租赁合同》，使双方之间原租期为九年十个月的合同仅履行一年左右就提前解除，原审法院评判了调整违约金的理由及确定上诉人承担200000元违约金，本院予以认同。
综上，因二审中本院准许双方当事人的调查申请并调取了相关证据，导致原审判决认定相关事实有误。上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、维持绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第4398号民事判决第一项、第三项。
二、变更绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第4398号民事判决第二项“被告严继成应支付原告绍兴市韩联市场经营管理有限公司拖欠的租金及使用费301082.19元、水电费32099元、违约金200000元，合计533181.19元，扣除押金100000元，实际尚应支付433181.19元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；”为“上诉人严继成应支付被上诉人绍兴市韩联市场经营管理有限公司租金及房屋占有使用费189109.59元、水电费32099元、违约金200000元，合计421208.59元，扣除押金100000元，实际尚应支付321208.59元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；”
一审案件受理费18213元，财产保全费5000元，合计23213元，由绍兴市韩联市场经营管理有限公司负担12909元，严继成负担10304元；二审案件受理费8182元，由绍兴市韩联市场经营管理有限公司负担2000元，严继成负担6182元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨雪伟
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 王 翠
二〇一六年八月十七日
书 记 员 俞小婷