湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3060号原告曹玺雯，男，1986年8月21日出生，苗族。委托诉讼代理人唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被告怀化市大汉置业有限公司，住怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人邹明，系该公司董事长。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告曹玺雯与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹玺雯委托诉讼代理人唐永洪、被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹玺雯向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2017年2月24日止的延期交房违约金42448.69元（以已交付房价款为基数，按日万分之二计算）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月20日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同第三条第一款约定：“买受人购买的商品房为大汉龙城.旺龙府项目中的第6幢2804号房。”买卖合同第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2978元，总金额414538元。”买卖合同第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过60日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”买卖合同签订后，原告依约交付了全部购房款，但被告未将涉案房屋按法定和约定交房条件交付给原告。根据买卖合同第十一条约定，被告应向原告支付延期交房违约金。原告为维护其合法权益，故起诉至法院。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：原告请求支付的逾期交房违约金没有事实和法律依据。被告所售的房屋于2016年1月23日经设计、监理、施工、建设单位共同验收合格。符合《补充协议》第二条第三款第三段约定的交房条件。被告已经履行了合同义务。之后不应当再承担逾期交房违约责任，不应当向原告支付逾期交房违约金。即使认定被告违约，原告请求的逾期交房违约金过高，请求法院酌情予以减少。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难。且原告通过公积金贷款的形式购买的房屋，该房屋目前处于被抵押状态，且原告已经收房，原告不可能对房屋处置而获利也不影响原告占有和使用，原告没有实际损失。因此按照原告提出的标准计算违约金过高，法院在审理过程中应考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。本院经审理查明：2014年1月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城.旺龙府第6幢2804号房，总价款为414538元；交房时间为2015年9月30日前，且交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；逾期交房超过60日的，自2015年10月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。2014年2月13日，原、被告签订了《补充协议》，约定该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，出卖人即通知买受人办理交接手续，且出卖人在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款及相关费用。2016年1月23日，涉诉房屋竣工验收合格。2017年7月6日，涉诉房屋的建设工程项目通过消防验收。2017年2月24日，被告向原告交付了涉诉房屋。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证，本院予以确认，有下列证据证实：1.原告身份证、被告工商登记、营业执照,证明原、被告主体适格；2.《商品房买卖合同》,证明原、被告成立买卖合同关系，原告所购房屋楼栋号、房屋总价款、交房及办理产权证时间、交房条件及逾期交房违约责任的事实；3.《补充协议》,证明双方约定逾期办理标的物权属登记证书违约金的事实；4.销售购房发票收据、收款收据及发票,证明原告已全额支付购房款和相关费用的事实；5.工程质量验竣工收记录,证明涉诉房屋已于2016年1月23日竣工验收合格的事实；6.建设工程消防验收意见书，证明2017年7月6日，涉诉房屋的建设工程项目通过消防验收的事实；7.庭审笔录一份，证明本案的其他事实。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面履行约定的义务。根据双方约定，被告应在2015年9月30日前将涉诉房屋交付原告，但被告却于2017年2月24日才交付房屋，被告的行为构成违约，应承担违约责任。因此原告可以要求被告支付2015年10月1日至2017年2月24日（512天）的违约金，原、被告约定逾期交房的违约金每日按房价款的万分之二计算，但被告在庭审中辩称违约金过高应当予以调整，本院根据合同的履行情况，酌定违约金每日按房价款的万分之一计算，该违约金的具体数额为：512天×513151元×0.0001/天＝21224.35元，故对于原告要求被告支付逾期交房的违约金42448.69元的主张，本院仅支持被告向原告支付违约金21224.35元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、第二十九条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹玺雯支付逾期交房违约金21224.35元；二、驳回原告曹玺雯的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费861元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  欧 燕审 判 员  舒珏惠人民陪审员  沈 红二〇一七年十二月二十五日代理书记员  肖圣岚附法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。