新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院民 事 判 决 书（2014）白民二初字第8号原告：新疆嘉惠有限公司，住所地克拉玛依市白碱滩区三坪镇，组织机构代码71075905-4。法定代表人：陈志明，该公司经理。被告：赵京新，男，汉族，1957年4月27日出生，初中文化，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。原告新疆嘉惠有限公司（以下简称嘉惠公司）诉被告赵京新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月15日受理，并于同年3月13日向被告赵京新送达应诉的相关法律文书。3月16日被告赵京新向本院提出管辖权异议，要求将本案移送到其户籍所在地乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审理。同年3月25日，本院裁定驳回了被告赵京新的管辖权异议，被告赵京新不服此裁定提出上诉。同年5月7日，克拉玛依市中级人民法院裁定驳回了被告赵京新的管辖权异议的上诉。同年6月27日，本案由简易程序专为普通程序审理，并依法组成合议庭于2014年8月5日、9月22日两次公开开庭进行了审理。原告嘉惠公司法定代表人陈志明、被告赵京新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉惠公司诉称：2000年底开始，被告长期挂靠原告经营，租赁原告场地和房屋进行承揽加工业务，直至2011年6月23日被告自行搬离厂房。被告仅将四分之一厂房面积移交给木依提·依布拉音，其余面积未向原告做出任何移交。被告在租赁厂房期间，由于使用不当，导致厂房的多处门窗破损严重，厂房墙体损坏，厂区内外地面和道路受损。被告加工所使用的机器设备底座至今未做拆除，以上原因致使原告不能将房屋出租他人，造成原告自2011年6月至2013年6月房屋损失。因多次与被告协商未果，所以诉至法院请求判令被告支付原告2011年6月至2013年6月两年的房屋使用费60000元，被告对损坏原告房屋及财产给予维修，被告承担本案诉讼费用。被告赵京新辩称：原告陈述事实完全是虚构。原告未能提供任何证据，法院不应当给原告立案。被告与原告已经解除合作经营关系，根本不存在房屋租赁关系。这在克拉玛依市白碱滩区人民法院（2013）白民二初字第18号民事判决书以及克拉玛依市中级人民法院（2013）克中民二终字第87号民事判决书已经审理查明。在2011年6月，被告与原告解除合同。2011年6月23日被告搬离。以上判决书认定事实已证实了被告与原告合作关系已解除，原告提供的厂房属于报废危旧房。该房屋没有合法的手续，双方既没有合作关系，又没有房屋租赁合同，原告没有任何证据和理由向被告索要2011年6月至2013年6月期间的房屋使用费60000元。对于原告此项无理诉讼请求，法院应当驳回。原告新的承租人木依提向被告出具了《移交书》，记载了房屋已交的事实。2013年6月23日的《移交书》经过两审质证也已经证实了原告与被告解除合同，双方交接房屋的事实。原告交给被告房屋时，房屋本来就很陈旧。在使用中，随着时间推移，墙体和道路发生正常的毁损也属正常。对于该厂房及周边财物的毁损，被告没有任何责任，应当驳回原告要求被告对损坏的原告房屋及财产给予维修的诉讼请求。诉讼费应当由原告自行承担。经审理查明：2000年下半年开始，被告赵京新租赁原告嘉惠公司位于克拉玛依市白碱滩区三坪镇的厂房一栋、办公室两间、宿舍一间及附属场地。2003年12月25日，被告赵京新与案外人曹晓斌共同与原告嘉惠公司签订了书面的《承包合同》。该“承包合同”以书面形式约定了租赁以上厂房、办公室、宿舍的相关内容。租期自2003年12月25日起至2006年12月25日止，租金每年50000元。年租金分上半年和下半年两次交清，先交费后使用场地。原告嘉惠公司与被告赵京新并未就租赁的厂房、办公室、宿舍和外围场地陈新情况进行登记和逐项移交。2005年12月12日，原告嘉惠公司向被告赵京新发出书面的《关于镀镍车间的处理意见》，要求被告赵京新“若需搬迁，请在离开前给予恢复；并由公司验收合格后，方可离开”。同日，被告赵京新在该处理意见上签署名字。2006年12月25日以后，原告嘉惠公司与被告赵京新继续实际履行该租赁合同，但再未签订书面协议；原告嘉惠公司对于被告赵京新的租赁费按照不定期方式进行收取。2011年6月，原告嘉惠公司与被告赵京新自行解除租赁合同，被告赵京新自该租赁场地搬离，不再使用原租赁的房屋和场地。2013年6月，赵京新以要求嘉惠公司归还租赁厂房押金、支付货款及返还扣留货款为由诉至本院。该案经本院一审判决，驳回了赵京新的诉讼请求。赵京新不服判决上诉至克拉玛依市中级人民法院。克拉玛依市中级人民法院于2013年11月28日做出终审判决，改判嘉惠公司退还赵京新租赁房屋押金10000元。2014年1月15日，原告嘉惠公司诉至本院，提出上述诉讼请求。另，在法庭向原告嘉惠公司、被告赵京新释明相关权利义务后，双方均未提出追加案外人曹晓斌参与本案诉讼。上述事实，有《承包合同》、《关于镀镍车间的处理意见》等书证，现场勘查笔录及照片，本院（2013）白民二初字第18号民事案卷材料，以及原、被告陈述等证据予以证实。对于双方争议焦点及各自举证的证据，分析如下：第一、双方订立的民事合同的性质。尽管原告嘉惠公司与被告赵京新对于本案诉争合同性质有不同认识，但是依据本案中原告嘉惠公司与被告赵京新共同认可的“承包合同”，结合双方在合同中的权利义务关系来看，本案的民事行为可以认定为租赁。从该合同的实际履行来分析，双方在长达十余年的时间里，均为被告赵京新租赁使用原告嘉惠公司的场地和房屋等设施。原、被告双方对于租赁关系不持异议，应当认定双方订立及履行的为租赁合同。但双方于2003年12月25日订立的合同条款相对较为简单，对于租赁物的交付方式没有明确约定，合同到期后，双方也未续签书面的租赁合同。第二、该租赁合同的履行情况。自2005年12月25日以后，原、被告双方即按照无固定期限履行原租赁合同。实际履行人为出租方原告嘉惠公司和被告赵京新。该租赁合同履行至2011年6月，双方均对此时间点均认可；在（2013）白民二初字第18号民事审判案中，一、二审判决亦认定，该租赁合同解除时间为2011年6月，本院对此予以认定。在合同履行过程中，原、被告均未严格按照租赁合同约定方式支付租金和收取租金，未按照商业惯例办理场地和房屋租赁开始及终止时的交接，亦未按照租赁合同及商业惯例对于场地和房屋进行合理的维修、维护以及管理。根据常理可以推定，原告嘉惠公司交付被告赵京新租赁使用的房屋门窗以及房屋内部的墙体应当完好。且被告赵京新对于房屋门窗损坏及房屋内墙体的改动，垃圾没有清运等事实没有提出异议，本院对于以上事实予以认定。对于房屋外墙的损坏，原告嘉惠公司主张系被告赵京新在生产经营中的酸腐蚀，是人为损坏；被告赵京新则主张系年代久远而被盐碱腐蚀，是自然现象。原、被告均未提供相应的证据对自己的主张加以佐证，也未申请有关专业机构进行鉴定查明原因，本院对此不予裁决。关键证人木依提·依布拉音未出庭作证，被告赵京新辩称已经将租赁的场地和房屋采用合理方式交还给原告嘉惠公司的事实无法查证属实。本院认为：原告嘉惠公司、被告赵京新对于租赁合同的签订和履行，均没有依据法律或者依照交易惯例进行。出租方原告嘉惠公司与承租方被告赵京新应当对租赁标的物在开始租赁时与解除租赁时都进行交接验收；租金应当由被告赵京新依约每半年向原告嘉惠公司交付一次，先交费，后使用。而原、被告均未全面、实际履行上述的权利义务。特别是原告嘉惠公司怠于行使权利，在租赁合同到期后未及时收回租赁物和续订租赁合同，对出租的房屋和场地也没有安排人员进行有效管理。在被告赵京新不交纳租赁费，并已于2011年6月离开，双方解除了无固定期限租赁合同，被告赵京新不再使用该租赁房屋和场地的实际情况下，原告嘉惠公司仍未及时管理属于自己的房屋和场地。这造成原告嘉惠公司的房屋和场地在2011年6月到2013年6月期间闲置，依据法律规定属于原告嘉惠公司没有及时采取措施致使损失扩大，其无权就扩大的损失向被告赵京新主张权利。对于原告嘉惠公司主张由被告赵京新支付2011年6月到2013年6月期间的房屋使用费60000元，本院不予支持。但被告赵京新未能以合理方式交还房屋和场地，原告嘉惠公司仍享有合理的诉权。原告嘉惠公司未能提供出租的场地和房屋的最初状况的证据，根据原告嘉惠公司当庭举证及本院现场勘察的结果，也无法判断出租赁场地和房屋损坏情况的直接原因。对于被告赵京新辩称租赁场地道路及地面损坏属于正常使用损耗，符合常理，本院予以认可。对于房屋门窗损坏及房屋内墙体的改动，房屋及场地内外垃圾没有清运等事项，被告赵京新没有异议，本院依据公平原则责令被告赵京新将上述损坏及改变结构的财产予以修复，并对场地内外的垃圾予以清理。对于原告嘉惠公司要求被告赵京新修复门窗及房屋内墙体，清运房屋及场地内外垃圾的诉讼请求予以支持。为保护双方当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、驳回原告新疆嘉惠有限公司要求被告赵京新支付2011年月至2013年6月期间的房屋使用费60000元的诉讼请求。二、被告赵京新于本判决生效后10日内将原告新疆嘉惠有限公司位于克拉玛依市三坪镇厂区的房屋及场地内厂房外部共计15扇窗、一扇门，厂房内部12扇窗、一扇门、三处改变原结构房屋内部墙体予以修复，并清运房屋和场地内外的垃圾（以上修复及整改内容详见现场勘察照片）。三、驳回原告新疆嘉惠有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由原告新疆嘉惠有限公司负担1200元，由被告赵京新负担100元。公告费320元，由赵京新负担。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审 判 长  于建军人民陪审员  曾永红人民陪审员  杨新梅二〇一四年九月二十二日书 记 员  王 艾