江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0303民初6606号
原告：徐州市军队离休退休干部第二休养所，住所地江苏省徐州市云龙区黄山垄东三环37号。
法定代表人：徐健育，该所所长。
委托诉讼代理人：张铁飞，男，1958年3月16日生，汉族，该所工作人员，住江苏省徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张园园，江苏润诚律师事务所律师。
被告：曹春良，男，1979年1月3日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
第三人：王玉树，男，1967年3月14日生，汉族，住江苏省徐州市。
第三人：中建铁路徐州轨道交通1号线一期工程06标段项目部，住所地徐州市云龙区黄山垄东三环37号。
负责人：周波，该项目部部长。
委托诉讼代理人：张福信，男，1963年6月5日生，汉族，该项目部工作人员，住湖北省荆州市沙市区。
委托诉讼代理人：周波，男，1973年10月16日生，居民身份证号码2105211973********，汉族，住辽宁省本溪满族自治县小市镇永安街三巷*号*****号。
第三人：封心磊，男，1980年3月20日生，汉族，住江苏省沛县。
原告徐州市军队离休退休干部第二休养所与被告曹春良、第三人王玉树、中建铁路徐州轨道交通1号线一期工程06标段项目部、封心磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市军队离休退休干部第二休养所的委托诉讼代理人张铁飞、张园园，第三人王玉树、第三人中建铁路徐州轨道交通1号线一期工程06标段项目部的委托诉讼代理人张福信、周波，第三人封心磊到庭参加诉讼，被告曹春良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州市军队离休退休干部第二休养所向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋租赁合同于2016年11月18日解除；2、被告支付房屋租金221500元（计算至2016年12月31日），违约金38150元；3、第三人腾空房屋并迁出案涉房屋，按照第三人与曹春良之间的租金标准支付房屋占有使用费，从2017年1月1日至实际迁出之日止；4、诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告和徐州鸿志投资理财咨询有限公司于2009年6月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限8年，自2010年1月1日至2017年12月31日止，租金第一年至第五年为349000元/年；第六年增加5%，为365250元/年；第七年增加10%，为381500元/年；第八年增加15%，为397750元，年度租金分两次交纳，即每年1月10日前及7月10日前各交纳半年租金。租赁房屋的用途为经营汽车美容装潢、全自动洗车场、汽车快捷宾馆，未经原告同意，不得经营其他项目。同时合同明确约定不得对房屋进行转租、分割出租或以各种方式变相转租转接。若徐州鸿志投资理财咨询有限公司不遵守上述约定，原告有权终止合同。原告于2011年11月26日和徐州鸿志投资理财咨询有限公司签订《补充协议》，约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反《房屋租赁合同》及补充协议的约定，违约方必须向守约方支付年租金10%作为违约金，若徐州鸿志投资理财咨询有限公司拖欠租金半个月以上，原告有权解除租赁合同，收回租赁房屋。经查，徐州鸿志投资理财咨询有限公司已于2012年1月4日注销，主体资格不存在，被告曹春良作为公司法定代表人及唯一股东应承继租赁合同的权利义务，被告于2015年7月3日出具承诺书承诺2016年下半年的房屋租金于2016年10月10日前付清，但被告仍拖欠2016年下半年的租金及超市设备转让费。原告多次催要未果，提起本次诉讼。
被告曹春良未答辩。
第三人王玉树述称，不同意原告对我的诉讼请求，不同意腾空房屋，也不同意支付原告占用使用费。因为我和曹春良还签了协议，且协议还没有到期。去年下大雨，因为干休所的原因导致我的货物被淹，造成很大的损失，因为这个我们和原告正在进行诉讼，我们不可能搬走。
第三人中建铁路徐州轨道交通1号线一期工程06标段项目部述称，1、项目部与被告签订的合同是在得到原告的同意前提下签订的，在整个过程中第三人尽到了调查、了解、知会，并无不当行为，合同文本也没有不当条款，本案第三人与被告的合同合法有效；2、第三人严格履行了与曹春良房屋租赁协议的相关合同条款，并在原被告之间产生纠纷时，积极配合法院履行了相关协助行为，第三人不存在过错；3、法院应依法保护本案第三人合法使用房屋的权利；4、第三人应于2017年1月支付被告2017年度的房屋租赁费，由于本案原告的要求，第三人停止支付租赁费，面临对曹春良合同违约的风险；5、如因本案纠纷损害第三人合法权益，第三人保留对原被告诉讼的权利。
第三人封心磊述称，不同意腾空房屋，房屋租金的问题原告和被告还没有协商好，等他们协商好之后我再决定租金交给谁。
本院经审理认定事实如下：2009年6月18日，原告（出租方、甲方）与徐州市鸿志投资理财咨询有限公司（承租方、乙方）就房产租赁事宜协商一致，签订《房屋租赁合同》一份。约定乙方承租甲方综合楼一、二层（含东广场、传达室），地下室东南角三处、东北角二处房间，租赁房屋总建筑面积2800平方米（其中1楼1168平方米，2楼1232平方米，半地下室400平方米），租赁房屋位置位于徐州市三环东路黄山段西侧，租赁期限为8年，自2010年1月1日至2017年12月31日止，租金第一年至第五年为349000元/年；第六年增加5%，为365250元/年；第七年增加10%，为381500元/年；第八年增加15%，为397750元，第一年租金交纳时间为2010年1月10日前，第二年租金交纳时间为2011年11月10日前，以后年度租金分二次交纳，即每年1月10日前及7月10日前各交纳半年租金。租赁房屋的用途为经营汽车美容装潢、全自动洗车场、汽车快捷宾馆，未经原告同意，不得经营其他项目。同时合同明确约定乙方不得对房屋进行转租、分割出租或以各种方式变相转租转借。2011年11月26日，双方就《房屋租赁合同》未尽事宜签订《补充协议》一份，约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反《房屋租赁合同》及补充协议的规定，违约方必须向守约方支付年租金的10%作为违约金；在租赁期内，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方按月租金的5%向甲方支付违约金。若乙方累计拖欠租金半个月以上，甲方有权解除租赁合同，收回租赁的房屋。
2014年8月14日，原告（甲方）、徐州市鸿志投资理财咨询有限公司（乙方）与被告曹春良（丙方）就超市经营事宜、乙方房屋租赁事宜及丙方承担连带担保责任事宜签订《协议书》一份，约定甲方把超市设备设施、办公监控系统和收银系统以及内部的装饰转让给乙方，转让价格为11万元。乙方于本协议签订后2014年9月10日内支付1万元，于2015年7月10日前支付3万元，于2016年7月10前支付3万元，最后一次付款于2017年7月10日前支付4万元。丙方自愿对本协议，及甲方和乙方于2009年6月18日签订的《房屋租赁合同》以及以后甲方和乙方签订的所有补充协议中的合同履行义务承担连带担保责任。
2014年11月5日，被告曹春良出具《关于徐州市鸿志投资理财咨询有限公司注销的证明》一份，载明：“我是徐州市鸿志投资理财咨询有限公司的法定代表人，该公司已经于2012年申请注销并且也已经核准注销。该公司与徐州市军队离休退休干部第二休养所签订的《房屋租赁合同》及所有补充协议因徐州市鸿志投资理财咨询有限公司的注销而终止，由此产生的债权债务关系由我个人承担。”案涉徐州市鸿志投资理财咨询有限公司为有限责任公司（自然人独资），股东为被告曹春良，该公司已于2012年1月4日被核准注销。
2015年7月3日，被告曹春良向原告出具《承诺书》一份，承诺：1、2015年7月15日前付清原告2015年上半年房租150000元，于2015年10月15日前付清下半年房租215250元；2、2016年5月10日前付清原告2016上半年房租190000元，于2016年10月10日前付清下半年房租191500元；2017年1月10前付清原告上半年房租200000元，于2017年7月10日前付清下半年房租197750元。
对于上述原被告及徐州市鸿志投资理财咨询有限公司于2014年8月14日签订的《协议书》及被告曹春良2015年7月3日出具的承诺书；被告未能按《协议书》约定支付2016年7月10日前转让费3万元及承诺书承诺的2016年10月10日前付清2016年下半年房租191500元。2016年11月18日，原告在案涉房屋处张贴《解除合同通知》，载明：“……你（曹春良）目前还欠我所2016年下半年租金二拾二万元整。根据我们双方和你的承诺书，我所于2016年11月18日向你发出解除合同通知，同时进入法律程序。”同时，原告通过短信及微信方式告知被告上述事宜，被告亦收到上述通知。
还认定事实如下，被告将案涉房屋分别出租给本案第三人。其中第三人王玉树租用地下室东南角三处，租金3万元/年；第三人中建铁路徐州轨道交通1号线一期工程06标段项目部租用综合楼一、二层（含东广场、传达室），租金2017年为41.5万元/年；第三人封心磊租用东北角二处房间，租金7万元/年；现涉案房屋仍由第三人占有使用。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告与徐州市鸿志投资理财咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，合同签订后，双方均应按约履行己方义务。因徐州市鸿志投资理财咨询有限公司于2012年1月4日被核准注销后，其原法定代表人曹春良继续占有使用租赁房屋并缴纳租金，并承诺按照《房屋租赁合同》约定及相关承诺履行义务。故原告要求被告曹春良支付欠租221500元（含转让费3万元）的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。因被告曹春良未按约定支付房款，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，原告按照《补充协议》约定要求按照2016年租金标准支付违约金38150元并无不当，本院予以支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合案涉《补充协议》：“若乙方累计拖欠租金半个月以上，甲方有权解除租赁合同，收回租赁的房屋。”因被告曹春良未按承诺于2016年10月10日前付清下半年房租191500元，按照双方约定，原告可以行使解除权，合同自通知到达对方时解除。原告于2016年11月18日告知被告解除合同事宜，且该通知亦已于同日到达被告，故原告要求确认2016年11月18日案涉房屋租赁合同解除的诉讼请求，本院依法亦予以支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，因原告与作为承租人的被告曹春良之间的房屋租赁合同已经解除，故第三人继续占有使用案涉房屋已经没有法律依据，原告要求第三人腾空房屋，应当给予第三人合理的时间，本院酌定为本判决生效之日起30日内腾空房屋并返还，如不能返还第三人应支付原告占有使用费。关于占有使用费的支付标准问题，本院认为，原告要求按照被告与第三人之间的租金标准予以计算无事实及法律依据，本院参照原被告之间租赁合同约定的2017年租金标准397750元予以计算。因第三人租用案涉房屋不同部分，且租金不同，第三人应以实际逾期天数按各自应付被告租金与被告转租所收租金总额比例按上述标准计算占有使用费，经计算第三人王玉树按照23170元/年标准支付逾期腾房占有使用费（397750元/年×30000元÷515000元），第三人中建铁路徐州轨道交通1号线一期工程06标段项目部按照320517元/年标准支付逾期腾房占有使用费（397750元/年×415000元÷515000元×逾期天数），第三人封心磊按照54063元/年标准支付逾期腾房占有使用费（397750元/年×70000元÷515000元×逾期天数）。原告未能举证证明其给予第三人合理的时间要求第三人腾空房屋，故其要求第三人自2017年1月1日起支付占有使用费的主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告徐州市军队离休退休干部第二休养所与被告曹春良之间的《房屋租赁合同》（2009年6月18日原告与徐州市鸿志投资理财咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》）于2016年11月18日解除。
二、被告曹春良于本判决生效之日起十日内，支付原告徐州市军队离休退休干部第二休养所逾期租金221500元（含转让费3万元）及违约金38150元。
三、第三人王玉树于本判决生效之日起三十日内，将位于徐州市三环东路黄山段西侧徐州市军队离休退休干部第二休养所地下室东南角三处返还原告徐州市军队离休退休干部第二休养所，逾期不返还的按照23170元/年的标准支付占有使用费。
四、第三人中建铁路徐州轨道交通1号线一期工程06标段项目部于本判决生效之日起三十日内，将位于徐州市三环东路黄山段西侧徐州市军队离休退休干部第二休养所综合楼一、二层（含东广场、传达室）返还原告徐州市军队离休退休干部第二休养所，逾期不返还的按照320517元/年的标准支付占有使用费。
五、第三人封心磊于本判决生效之日起三十日内，将徐州市三环东路黄山段西侧徐州市军队离休退休干部第二休养所东北角二处房间返还原告徐州市军队离休退休干部第二休养所，逾期不返还的按照54063元/年的标准支付占有使用费。
六、驳回原告徐州市军队离休退休干部第二休养所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7266元，减半收取为3633元，由被告曹春良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 董莉
二〇一七年三月十五日
书记员 杨蕾