江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1713号
上诉人（原审原告）：江西丰安物业管理有限责任公司，住址：江西省南昌市高新开发区火炬大街。
法定代表人：涂根友，董事长。
委托代理人：吁华林，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：徐小玲，女，汉族，1962年3月28日出生，住江西省南昌市红谷滩新区，
上诉人江西丰安物业管理有限责任公司（以下简称丰安公司）因与被上诉人徐小玲物业服务合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丰安公司委托代理人吁华林，被上诉人徐小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丰安公司上诉请求：依法判令被上诉人支付物业管理费欠款17886.88元及其逾期付款违约金3577.38元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，上诉人在一审中举证的2008年10月21日、2010年9月22日、2012年5月2日、2013年12月18日张贴物业费催收通知照片的证据，其物业费催收通知均加盖有小区业委会的公章和上诉人的公章，其内容亦明确表述向小区欠费业主催收物业费，而被上诉人是明知自己拖欠物业费的。其次，催收通知上加盖有小区业委会的公章，可以证明上诉人向小区业委会进行了业主欠物业费的催收。再次，只要上诉人提供了催收物业费通知的证据，无论该催收通知是否有业主签收和是否列明欠费金额欠费业主，但可完全证明上诉人积极进行了催收，就可以认为上诉人曾向欠费业主包括被上诉人主张过权利。上诉人认为，物业纠纷案件诉讼时效的裁判可以参照供暖费纠纷案件的处理原则，证据审查宜宽松。最后，物业费具有特殊性。上诉人持续提供了物业服务，被上诉人持续接受了上诉人提供的物业服务，按时定期缴纳物业费是业主包括被上诉人的一项主要义务，所以被上诉人持续接受物业服务行为本身就不构成诉讼时效中断即未超过诉讼时效，故本案不存在超过法定的诉讼时效问题。况且，如果支持了被上诉人的时效抗辩，那么将导致上诉人无法收取部分业主包括被上诉人长期拖欠的物业费，使业主愈发抵制缴纳物业费，使小区物业服务陷入恶性循环，这不仅影响小区物业服务水平，而且对大部分按时交费的业主亦有失公平，对付出物业服务的上诉人亦有失公平。
徐小玲辩称：店面漏水造成我重大的损失，一审已经提交了材料，我的房屋被盗了两次，电动车也被盗了两次，房屋到现在一直都在漏水，我一直和物业沟通漏水问题，但一直没有解决，导致我居住十分不便，造成了损失。且小区里有很多种菜的，没有办法开窗，房屋的四周全部都被围起来了，物业的服务不到位。
丰安公司向一审法院起诉请求：1、徐小玲支付拖欠物业管理费共计17886.88元及逾期付款违约金3577.38元；2、本案诉讼费由徐小玲承担。
一审法院经审理查明：丰安公司（甲方）与徐小玲（乙方）于2004年5月4日就徐小玲购买的红谷滩新区红谷春天花园8栋1单元202室房屋（面积136.97平方米）签订了前期物业协议，由丰安公司对房屋所在小区进行物业服务管理，物业费每月按建筑面积0.8元/平方米计算为109.58元，每个季度第一个月10日前交纳；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。2005年5月30日丰安公司（甲方）与徐小玲（乙方）就徐小玲购买的红谷滩新区红谷春天花园A区32号非住宅商铺（面积20.71平方米）签订了前期物业协议，由丰安公司对房屋所在小区进行物业服务管理，物业费每月按建筑面积2.5元/平方米计算为51.78元，每月10日前交纳物业费用；如乙方不按期交付，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。合同履行期间，丰安公司为诉争房屋所在小区提供约定的服务，徐小玲交付物业费。自2006年1月1日开始徐小玲以32号商铺漏水拒交物业费，2007年1月1日开始徐小玲拒交202室房屋物业费。2009年丰安公司协调后解决商铺漏水问题，但徐小玲以漏水产生损失为由仍然拒交物业费。2011年该小区成立业主委员会后，丰安公司与红谷春天花园业主委员会于2011年4月8日签订了第一份物业服务合同，约定：1、南昌市红谷春天花园业主大会（以下简称甲方）同意将南昌市红谷春天花园小区委托丰安公司（以下简称乙方）实行物业管理。2、物业服务期限为一年，自2011年5月1日起至2012年4月30日止。3、物业公共性服务费收费为：多层0.8元/月/平方米；小高层1.2元/月/平方米；高层1.5元/月/平方米；非住宅（含商铺）2.5元/月/平方米。4、业主逾期交纳物业服务费的，自三个月满后第一天起，按每逾期一日欠费金额的千分之一计算承担违约金。2012年4月30日丰安公司与南昌市红谷春天花园业主委员会再次续签合同并将合同期延续至2014年5月31日。
一审法院认为，丰安公司与徐小玲签订前期物业服务合同并与业主委员会签订物业服务合同，符合法律规定，合同合法有效。丰安公司为徐小玲所在小区提供物业服务，徐小玲接受服务，应当按约交付物业费。徐小玲自2006年1月1日起以漏水为由拒绝交付物业费，事实清楚。审理中丰安公司仅提供2008年10月21日、2010年9月22日、2012年5月2日、2013年12月18日张贴物业费催收通知照片，催收通知中没有明确拖欠物业费业主名字及拖欠物业费情况，不能证明其向徐小玲主张了权利，徐小玲认为丰安公司未在法律规定的两年内向其主张权利，已过诉讼时效，原审法院予以采信。故丰安公司主张物业费，从起诉之日即2016年1月5日计算之前两年拖欠物业费，予以支持，其中徐小玲拖欠其所有的8栋1单元202室物业费2629.9元，A区32#商铺物业费1242.7元，徐小玲应当给付丰安公司物业费共计3872.6元。另丰安公司主张逾期交付物业费滞纳金，不违反法律规定，但约定过高，故违约金调整为从起诉之日起，按所欠款的同期银行贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条（第五项）、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、徐小玲于本判决生效后三日内向江西丰安物业管理有限责任公司支付拖欠的物业费3872.6元；二、徐小玲承担拖欠物业费的违约金（自2016年1月5日至付清款之日，按所欠款的同期银行贷款利率计算）。本案由江西丰安物业管理有限责任公司预交的案件受理费340元，由徐小玲承担170元，江西丰安物业管理有限责任公司承担170元。
双方当事人二审均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人丰安公司与被上诉人徐小玲签订的前期物业服务合同及与小区业主委员会签订的物业服务合同，均合法有效，对包括被上诉人在内的小区业主具有法律约束力。上诉人依据合同约定为红谷春天花园提供了相应的物业服务，被上诉人作为该小区业主负有交纳物业服务费的义务。关于上诉人要求被上诉人支付物业费的部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，被上诉人一直住在红谷春天花园小区，后因店铺漏水修复及补偿问题一直在与上诉人协商解决，被上诉人也因此拒付物业费，双方就渗漏补偿问题及物业费一直在交涉，且小区业主委员会成立后对上诉人在小区张贴公告催缴物业费的行为也进行了确认，故一审法院认定上诉人主张物业费的部分诉讼请求超过诉讼时效错误，应予改判，被上诉人应交纳其所有的8栋1单元202室物业费为11725.06元（自2007年1月1日起至2015年11月30日止），A区32#商铺物业费为6161.82元（自2006年1月1日起至2015年11月30日止），合计17886.88元。考虑到被上诉人家中确实存在漏水问题，故对上诉人主张违约金的诉讼请求不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初59号民事判决第二项；
变更南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初59号民事判决第一项为“徐小玲于本判决生效后三日内向江西丰安物业管理有限责任公司支付拖欠的物业费17886.88元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审执行。本案二审案件受理费340元，由徐小玲负担300元，由江西丰安物业管理有限责任公司负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建平
审 判 员 刘卫平
代理审判员 邓 晖
二〇一七年七月一十七日
书 记 员 王 倩