福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初8852号原告：叶在宏，男，1987年8月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：张媛媛,北京市昆泰律师事务所律师。被告：刘道英，男，1962年10月13日出生，汉族，住福建省上杭县。委托诉讼代理人：卢江雄、张军，福建汇丰联盟律师事务所律师。原告叶在宏与被告刘道英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶在宏的委托诉讼代理人张媛媛、被告刘道英及其委托诉讼代理人卢江雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶在宏向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金及房租合计19200元；2.被告赔偿原告违约金150000元（含装修损失70000元）；3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年7月31日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，被告将坐落于厦门市湖里区钟宅西里3号1301室建筑面积为147.69平方米毛坯房屋以及地下车位两个出租给原告。装修期为2016年8月1日至2016年9月30日，装修期免租金；租赁期限为2016年10月1日至2021年9月30日。原告于合同签订当日按约足额向被告支付押金及首期房租共计19200元。被告同意原告装修并为原告办理了房屋装修许可证，原告于2016年8月底开始装修。然而，装修期内被告以“装修期间擅自改变套内结构、未经甲方同意后自行改装”以及“将房子改成多间，以二房东形式单间进行二次租赁嫌疑”为由，向原告发出《关于限期整改的通知》并怂恿物业利用职权断水、断电阻止原告装修。届时，原告已经为房屋装修投入70000元。原告并不存在改变套内结构以及二次转租的事实，被告《关于限期整改的通知》所描述的内容并不属实。被告阻止原告装修的行为已经构成违约且给原告造成严重的经济损失。原告在与被告协商未果的情况下，只能诉诸法律以维护自身合法权益，望贵院判如所请。被告刘道英辩称，一、本案原告要求被告返还押金、房租及支付违约金无任何事实和法律依据。原告在本案未提出解除合同的诉求。1、本案中原告要求被告返还押金、房租及支付违约金系基于被告已构成违法解除与原告《租赁合同》，但在本案中，原、被告之间的《租赁合同》截止开庭时还尚未解除，被告至始至终亦未向原告要求解除合同，且本案也不符合《合同法》93条、94条可以解除合同的情形，据此，讼争合同尚未解除。2、原告在诉求中亦未明确要求解除双方之间的租赁合同，且讼争租赁物原告仍继续占用，并未返回被告或与被告进行交接。据此，若原告当庭表示要与被告解除租赁合同关系，则租金理应支付到原告将房屋完全返还被告日。二、本案中原告在未经被告的同意，自行改变、破坏租赁物的主体结构，已构成根本性违约。1、原、被告在《租赁合同》上，明确约定乙方即原告需要装修该房屋时，需经甲方即被告同意后自行装修，但不可损害原有的建筑结构，且不得擅自改变主体结构，否则负有责任。但在租赁期间，原告却未经被告同意私自将租赁物内楼板打开四个大洞，并安装四个楼梯，且隔断成六间，装了六个卫生间，其改变房屋主体结构的行为已经构成根本性违约，且在被告下达限期整改通知后，在合理期限内仍不予恢复原状，据此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：承租人擅自变动房屋建筑主体，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。被告有权要求解除租赁合同及要求赔偿损失。2、本案中原告举证房屋装修许可证，证明被告同意其装修不存在违约的情形，系明显偷换概念。被告系同意原告将房屋进行装修，但并未同意其将房屋主体结构进行破坏、改变。三、对于原告将房屋主体结构进行改变、破坏对被告造成的损失，后期的维修费用及对案外人即楼上、楼下住户造成的损失，被告保留另诉的权利。本院经审理认定事实如下：刘道英系址于厦门市湖里区钟宅西里3号1301室房产的产权人。2016年7月31日，刘道英与叶在宏签订《房屋租赁合同书》一份，约定：叶在宏租赁上述房产作为住宅使用（含两个车位），刘道英给予叶在宏两个月免租金装修期（2016年8月1日至2016年9月30日），租赁期限自2016年10月1日至2021年9月30日止，每月租金4800元，按季度支付租金；合同签订之日，叶在宏应支付刘道英押金4800元，到合同期满叶在宏交清租赁期间应交的一切费用后，无息退还给叶在宏；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金；租赁期间，叶在宏应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，叶在宏认为需要装修该房屋时，须取得刘道英同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，叶在宏在交还房屋时应负责恢复原状；叶在宏不得擅自改动主体结构，否则负有责任。2016年7月31日，叶在宏支付给刘道英租金14400元和押金4800元，刘道英出具了相应的收据。叶在宏提交了2016年8月1日签订的关于讼争房产《装修及保修合同》，其中装修要求包含了讼争房产含3个独立卫生间，1个公共卫生间等，故其主张讼争房产原有3个卫生间，其仅是将其中一个卫生间进行分隔变成两个卫生间，刘道英对此不予确认，主张讼争房产仅有两个卫生间。同日，刘道英向物业出具《承诺书》，承诺不在房屋内增设卫生间，改变房屋使用功能；按原设计格局进行装修，不得打单间隔断出租；不得增设水电表。2016年8月8日，刘道英填写的《室内装修申请表》，亦有载明不得增设卫生间。2016年9月21日，刘道英向叶在宏发《关于限期整改的通知》，认为叶在宏装修期间擅自改变套内结构，未经刘道英同意后自行改装，将房子改成多间，以二房东形式单间进行二次租赁嫌疑，要求叶在宏应在2016年10月10日前自行拆除不符合合同约定的擅自改装部分，恢复原状，不得对外分租给他人使用，否则将依合同约定解除讼争合同，并追究违约责任。庭审中，刘道英提交了照片拟证明叶在宏在楼顶擅自破洞，开凿四个洞安装楼梯通往公用隔热层等。但叶在宏主张打通隔热层是经刘道英同意的，并申请证人黄某出庭作证，该证人系讼争合同中介方的职员，证人确认在签订讼争合同后刘道英有口头同意叶在宏打开阁楼使用。另，双方均同意解除合同，并于庭审当日即2016年12月8日办理了讼争房产的交接手续。以上事实，有叶在宏提供的厦门市土地房屋权证、房屋租赁合同、定金收据、租金收据、《装修及保修合同》，刘道英提供的《承诺书》、《关于限期整改的通知》、照片及本院庭审笔录为证。本院认为，叶在宏与刘道英签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方应当依约履行各自义务。刘道英辩称叶在宏违反合同约定，自行改变、破坏租赁物主体结构，已构成根本性违约，无权要求刘道英支付违约金，本院认为，双方在庭审中均确认叶在宏在楼顶开凿了四个洞安装楼梯，叶在宏仅提供了证人证言，并不足以证明该行为系经刘道英同意，且刘道英对此亦予以否认，而叶在宏亦确认其装修中会将讼争房产的一个卫生间分隔成两个卫生间使用，上述行为已经违反了合同中叶在宏不得自行改装、不可损坏原有的建筑结构的约定，叶在宏已构成违约，故叶在宏主张刘道英违反合同约定阻止叶在宏装修，应支付违约金，没有合同依据，本院不予采纳。因双方在庭审中均同意解除讼争合同，并于庭审当日即2016年12月8日办理了讼争房产的交接手续，刘道英主张以讼争房产交接日作为租金计算截止日，有事实依据，本院予以采纳。叶在宏支付了租金14400元和押金4800元，扣除2016年10月1日至2016年12月8日止的租金10839元，剩余款项8361元应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘道英应于本判决生效之日起十日内返还原告叶在宏8361元。二、驳回原告叶在宏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，由被告刘道英负担25元，由原告叶在宏负担1817元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  范功怡二〇一六年十二月二十七日代书 记员  马承威附页：本案适用的法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。