山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民再初字第9号
原审原告闫红声，男，1959年3月6日生，汉族，山东省省直机关第二物业管理中心职工，住济南市
委托代理人郝国庆，山东安百合律师事务所律师。
委托代理人徐笃翠，山东安百合律师事务所律师。
原审被告刘欣坤，男，1947年1月15日生，汉族，山东省单县工商银行退休行长，住济南市
委托代理人霍慧清，山东国曜律师事务所律师。
原审被告刘京葆，男，1955年11月9日生，汉族，山东省国家安全厅科员，住济南市
原审被告刘星康，男，1957年12月28日生，汉族，山东省棉麻公司职工，住济南市
原审被告刘欣梅，女，1950年2月23日生，汉族，济南金冠集团退休职工，住济南市
原审被告刘欣芳，女，1952年9月24日生，汉族，济南市三箭置业集团退休职工，住济南市
上述四名原审被告的共同委托代理人支绍桦，山东招法律师事务所律师。
原审原告闫红声与原审被告刘欣坤、刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳房屋买卖合同纠纷一案，原告闫红声于2012年12月20日向本院起诉，本院于2013年5月15日作出（2012）市民初字第3352号民事判决，已经发生法律效力。原告闫红声对上述判决不服向本院申请再审，本院于2014年11月3日作出（2014）市民申字第9号民事裁定：“一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决的执行。”本院于2014年11月17日立案再审，依法另行组成合议庭，于2014年12月18日公开开庭进行了审理。原审原告闫红声及其委托代理人郝国庆、徐笃翠，原审被告刘欣坤及其委托代理人霍慧清，原审被告刘京葆、刘星康的委托代理人支绍桦，原审被告刘欣梅、刘欣芳及其委托代理人支绍桦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审中，原告闫红声诉称，原告与被告刘欣坤、刘施根（刘欣坤的父亲，已于2010年10月13日逝世），于2002年7月27日签订房产买卖契约一份，契约约定：刘施根将位于济南市市中区舜玉小区北区67号楼1单元102室，省机关直属房产转让给原告，转让房屋的价款为146000元。契约签订当日，原告将146000元价款已交付给刘施根，并由刘施根、被告刘欣坤出具收到条一张。上述房屋于2011年9月29日，依法登记取得房屋产权证书，证号为：济房权证省字第3006**号，产权所有人为刘施根。原告曾多次要求五位被告，积极配合履行合同所约定的产权过户手续。但五位被告鉴于父母已亡故（其母亲徐三媛于2004年11月21日逝世），至今不予协助办理上述房屋的过户手续。现原告诉至法院，要求五位被告配合原告办理济南市市中区舜玉小区北区67号楼1单元102室房屋过户手续。
被告刘欣坤辩称，没有答辩意见。
被告刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳辩称，根据原告诉求，我们没有义务配合原告办理所诉房产的过户手续，因我们不是当时买卖房屋的当事人，我们在当时的情况下也没有处理房产的权利，现在原告之所以把我们告上法庭，是因我们在母亲去世后，有法定的继承权利。所以，我们的权利是继承权，没有义务配合原告办理过户手续，另外，原告所出具的契约是违法的、无效的。当时，原告买卖房产的时间是2002年7月27日，本案的房产手续是2011年9月29日办理下来的。从买卖房产到办下手续时隔八年，当时购买房产没有权属证书。该房产因是房改房，卖房人刘施根与徐三媛的共同财产，应当有共同人签字才能有效。契约上没有徐三媛的签字。因此，刘施根将别人的房产自行转让是非法的，无效的。这种行为违背了有关的法律法规，2011年山东省高级人民法院297号会议纪要关于部分共有人处理共同所有房屋的意见中，定下共同共有应当多数裁决，共同共有人应采取一致表决的方式处理，原告的契约违背该规定。但由于法律规定了善意第三人的保护问题，我有必要就原告所谓善意不善意的问题论述，根据《物权法》106条规定，本案中原告不是善意，契约中第四条明确表明房屋未取得房产证、土地证。卖方没有徐三媛签字，原告明知不允许买卖，未经共同所有人同意的情况原告购买了房屋。依合理价格转让，我认为应根据所有权人的意志，徐三媛不同意卖房。该房当时仅有使用权，当时的价格是出售使用权是有可能的。买卖房产必须登记，契约是要式合同，本案房产因没有权属证书，无法登记，因此契约是无效的。不仅违反了法律，也违背了省直机关的房改政策。当时房改政策第三条明确规定未经共有人同意。因此原告买房违背法律法规及政策，影响了我的继承权。我父母均已去世，我理应继承他们所有的财产。
原审查明：刘施根与徐三媛系夫妻关系，婚后生育三男二女，分别是刘欣坤、刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳，刘施根于2010年10月13日去世，徐三媛于2004年11月21日去世。刘施根与闫红声系在省级机关房产管理处工作的同事。
?2002年7月27日，买方闫红声与卖方刘施根签订房产买卖契约一份，约定“一、卖方自愿将坐落在市中区舜玉小区北区67号楼一单元102室房产（房屋套内面积68.35平方米，公用分摊面积8.19平方米）按总价款为人民币146000元整卖于买方名下为业。二、卖方保证所售房屋产权属清楚。若发生与卖方有关的产权纠纷或债权债务及其他房权共有人等。概有卖方承担民事责任、经济赔偿责任及相关责任。三、买卖双方结清全部价款后，卖方应给买方开具收据并将房屋钥匙交给买方。买方即获得该房屋的主权。四、由于卖方现尚未取得房屋产权证书及土地使用证，房屋产权无法过户。卖方取得产权证书及其他相关手续后，应立即协助买方办理房屋产权过户手续，与其相关的土地使用权同时转移给买方。五、办理房产过户的一切费用由买方按规定支付。……卖方（签章）刘施根（签字）代理人刘欣坤（签字）买方（签章）闫红声（签字）”同日，刘施根收到原告交付的146000元，出具收到条一张，内容为“今收到闫红声先生买房款人民币现金壹拾肆万陆千元正。收款人：刘施根（签字）经手人：刘欣坤（签字）”原告在交付上述购房款后入住该房至今。
位于市中区舜玉小区北区67号楼一单元102室房产系刘施根与徐三媛房改购房所得，该房于2011年9月29日办理的房屋产权登记手续显示，房屋所有权人为刘施根，共有情况为共同共有。
原告请求证人李家勇（原告的三妹夫）出庭作证证明，2002年夏天，李家勇与原告去刘欣坤家，当时刘施根、刘欣坤夫妻及徐三媛在场，去刘欣坤家后，原告把钱给徐三媛，当时徐三媛说其不会写字。
被告刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳认为证人李家勇只说明了在场人员，但其陈述徐三媛没有文化不正确，徐三媛具有小学三年级文化水平，证人没有提供证据证明徐三媛在场。证人与原告有亲戚关系不能采纳其证言。
以上事实，有原告提交的房产买卖契约、收到条、证人证言及双方当事人的陈述等证据予以证实。
原审认为：《中华人民共和国物权法》第九十五条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
位于市中区舜玉小区北区67号楼一单元102室房产系刘施根与徐三媛房改购房所得，刘施根及徐三媛共同共有该房产所有权。根据2002年7月27日原告与刘施根签订的房产买卖契约，签订契约的卖方为刘施根，买方为闫红声，卖方的代理人签字的是刘欣坤，在契约第四条约定“由于卖方现尚未取得房屋产权证书及土地使用证，房屋产权无法过户。卖方取得产权证书及其他相关手续后，应立即协助买方办理房屋产权过户手续，与其相关的土地使用权同时转移给买方。”在原告入住该房屋时，其知道该房产系刘施根与徐三媛通过双方的房改优惠政策共同购得，应当让有共同权益的徐三媛签字认可，其申请出庭的证人李家勇所陈述的证言因其与原告有利害关系，效力明显不足；根据契约签订的内容分析，卖方也未体现出徐三媛的意思表示。故刘施根处分该争议的房产侵犯了其他共同共有人的权利，现全部法定继承人未予认可的情况下，原告要求被告刘欣坤、刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳履行房产过户的义务，理由欠妥，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决如下：
驳回原告闫红声的诉讼请求。
案件受理费3220元，由原告闫红声负担。
再审中，原审原告闫红声诉称与原审一致。
原审被告刘欣坤辩称与原审一致。
原审被告刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳辩称：一、本案双方于2002年7月27日签订的房屋买卖合同无效。1、双方签订合同时房产尚属于省直机关所有，刘施根和徐三媛只享有使用权、并没有所有权，故刘施根、刘欣坤均无权处分该房产。2、根据《已购公有住房和经济适用房上市出售管理办法》第六条的规定，已购公房上市出售的，必须经过原产权单位和房产管理行政部门的上市审批程序，涉案房产未经过上市审批程序，违反了法律强制性规定而无效。二、房屋买卖合同未经过共有人徐三媛签字同意，违反了法律规定。三、涉案房产在2011年9月29日依法登记办理房产证后，四名原审被告就对该房产享有法定的继承权，此时该房产买卖合同侵犯了我们的法定继承权，亦无效合同，因刘施根、徐三媛分别于2004年、2010年去世后，合同主体已不存在，原审原告无权要求我们继续履行无效的购房合同。请求法院查清事实，依法驳回再审申请人的再审请求。
经再审查明：原审认定事实均属实。
另查明，本案涉案房产系由刘施根于2000年之前以个人名义参加房改购房取得，并于2000年6月16日交清了房改购房剩余款项计1866.47元，由售房单位开具了《国有住房出售收入专用票据》，房改购房手续办理完毕后，长期未予颁发房屋所有权证。签订房产买卖契约时，刘施根、徐三媛夫妇并不在涉案房产居住，而是跟随其长子刘欣坤居住生活。房产买卖事宜协商及履行主要在原审被告刘欣坤家中进行。签订房产买卖契约后，原审原告闫红声在刘施根、徐三媛夫妇、刘欣坤等人均在现场时，经刘施根同意，将购房款经由刘欣坤清点后，由徐三媛收存；刘施根将《职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表》、《国有住房出售收入专用票据》（2000年6月16日，NO2097760）交给原审原告闫红声，并将房屋钥匙、煤气本等相应的证件交给原审原告闫红声，此后涉案房产由原审原告闫红声居住使用。涉案房屋于2011年9月29日，依法登记取得房屋产权证书，证号为：济房权证省字第3006**号，产权所有人为刘施根。
本院再审认为：本案涉案房产系由刘施根于2000年之前以个人名义参加房改购房取得，并于2000年6月16日交清了房改购房剩余款项计1866.47元，由售房单位开具了《国有住房出售收入专用票据》，房改购房手续即已全部办理完毕，仅仅由于相关房改部门的内部工作程序原因未予颁发房屋所有权证，按照相关房改政策的规定，自房改购房手续办理完毕后，刘施根即取得了房屋的所有权，依法有权对房产进行处分。上述房产系由刘施根与徐三媛婚姻关系存续期间取得，应当视为其夫妻二人的共有财产。从查明的事实来看，闫红声与刘施根于2002年7月签订房屋买卖契约时，在场人有闫红声、刘施根、徐三媛、刘欣坤等人，各方同时交接了购房款（由徐三媛收存）、房屋钥匙、房改购房手续等，故房产共有人徐三媛虽然未在契约上签字，但应当视为其知道并同意房屋买卖的事实。因此，闫红声与刘施根签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思的表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，应当视为合法有效。各方当事人已履行完毕交款、交房的合同义务，仅仅因为房改部门的内部发证程序问题未办理完毕房屋产权过户手续，故应当依法维护合法的房屋买卖契约关系。
原审被告刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳认为涉案房屋买卖合同签订时尚未取得房屋产权及未经徐三媛同意，证据不足，本院不予采纳。原审被告刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳认为涉案房屋买卖合同违反了《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》和《山东省直机关已购公有住房上市交易管理办法》的相关规定而无效，因上述规定分别属于部门规章和规范性文件的范畴，不属于狭义上“法律或者行政法规”的范畴，且上述两文中均未规定足以导致房屋买卖合同无效的强制性规定内容，故本案中房屋买卖合同并不违反法律法规的强制性规定，对其相应的抗辩意见本院不予采纳。
综上，本案中闫红声与刘施根签订的房屋买卖合同合法有效，刘施根、徐三媛去世后，原审被告刘欣坤、刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳作为其法定继承人，依法应当继续履行合同义务。原审原告闫红声请求五名原审被告继续履行合同义务，协助办理涉案房产过户登记手续，理由正当，合法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）市民初字第3352号民事判决。
二、原审被告刘欣坤、刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳于本判决生效之日起十日内，协助原审原告闫红声办理济南市市中区舜玉小区北区67号楼1单元102室房屋所有权过户手续，将房屋所有权人由刘施根变更为闫红声。
案件受理费3220元，由原审被告刘欣坤、刘京葆、刘星康、刘欣梅、刘欣芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 徐计方
审判员 孟庆敏
审判员 王 卫
二〇一五年五月八日
书记员 赵 娣