湖北省通城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1222民初654号
原告罗斌，男，1967年5月14日生，汉族，通城县人，住本县。
委托代理人桂水平，男，住通城县，系特别授权委托代理。
被告湖北金罐苑房地产开发有限公司。
住所地：通城县隽水镇佘畈路*号。
法定代表人周明霞，公司董事长。
委托代理人杨涛，湖北泰元律师事务所律师。
被告汪华阶，男，1961年2月5日生，汉族，湖北省通城县人，建筑商，住本县。
委托代理人徐胜甫，司法局退休干部。
原告罗斌与被告湖北金罐苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，湖北省咸宁市中级人民法院以（2016）鄂12民终857号民事裁定书撤销原判、发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗斌及委托代理人桂水平、被告湖北金罐苑房地产开发有限责任公司的委托代理人杨涛、被告汪华阶委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月17日原告与被告签订了两份商品房买卖合同，合同约定被告将其在隽水镇古龙社区七、八组土地上开发的富源广场第19B（幢）1（单元）603号房面积为142.28平方米和第19B（幢）1（单元）503号房面积为142.28平方米的两个商品套间房售给原告，并对房屋价格及总价款等相关事宜进行了约定，同时，合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年5月1日前将该商品房验收合格交给原告，合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告按合同约定交清了房款，履行了全部义务，但被告至今以种种借口拒不履行双方签订的合同义务，其行为违反了双方合同的约定条款，损害了原告的合法利益。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、请依法裁判被告按2015年2月17日与原告签订的商品房买卖合同履行向原告交房的义务。二、请依法裁判被告如不能按约交房给原告，则由被告返还原告所交房款。三、请依法裁判被告按合同支付违约金给原告。四、请依法裁判被告承担本案的一切费用。
被告辩称，我公司是依法注册的房地产开发公司，2012年开发通城县富源小商品市场。该项目共由数栋楼房组成，19号楼只是其中的一小部分。由于资金需要求较大，为缓解资金不足，2012年11月19日，我公司与汪华阶就富源小商品市场19号楼合作建设事宜签订了一份《合作建房协议》。依据该协议，汪华阶同我公司是合作建房关系，该栋楼房土地由我公司提供，五证（土地使用权证、工程规划许可证、工程施工许可证、房地产开发许可证、商品房销售许可证）由我公司办理，汪华阶全额带资。作为合作条件或讲作为回报，房屋建成后，1-3层归我公司所有。车库及4-19层归汪华阶所有。同时，为便利汪华阶对其个人所有的商品房对外出售，我公司同意为其销售其个人所有的房屋提供商品房合同，可以金罐苑公司名义，可以协助办理购房按揭手续。对汪华阶个人所有以外的房地产，也就是1-3层归我公司所有的部分，汪华阶无权对外出售。
我公司与罗斌本无任何关系。据汪华阶介绍，2014年，汪华阶借了罗斌的钱，利率远远超过国家所保护的利率。由于汪的资金一时回不了笼，罗斌担心汪华阶在经济上出问题，于是在2015年2月，要求汪华阶用商品房给我作抵押，同时，以办理抵押登记手续不具备，费用较大为由，要求汪华阶出具商品房买卖合同，并将建房日期有目的的定在根本不可能的5月1日。汪华阶认为欠钱是实，抵押也是还钱，于是按罗斌的要求进行了办理，办理后，汪华阶依旧还本付息。
5月1日交房日期到后，罗斌以汪华阶未按期交房违约为由，利用合同是我公司的名义，向通城县人民法院提出诉讼，这就是本案的基本情况。
据此我公司认为，原告起诉我公司毫无道理。
一、我公司与原告并不存在真实的商品房买卖关系。
汪华阶与原告虽然订立了商品房买卖合同，但合同订立时，汪华阶没有收取原告资金，即使是以债抵帐，罗斌在订立合同时并未交付欠条，欠条至今还在原告的手中，这是铁的事实。而且在订立合同后，汪华阶还一直在支付利息。
二、汪华阶与原告订立的商品房从形式上就不符合买卖合同的生效要件，是没有生效的民事合同。
根据我公司与汪华阶签订的《合作建房协议》第二条第3款。汪华阶售房应当由我公司提供合法手续，本案中汪华阶与罗斌签订的购房合同不是我公司提供的，是汪华阶自行印刷，私自加盖我公司印章，所有的资金没有进入我公司财务，我公司也未出具国家税务机关统一印刷的发票，更没有按规定向房地产管理部门备案，所以是没有成立的民事合同。
三、汪华阶与原告订立的商品房从实质上讲是一方利用法律规定，恶意欺诈的民事合同，这种恶意欺诈的民事合同是无效的民事合同。
罗斌与汪华阶签订合同，目的不在于商品房的买卖，而是占金罐苑公司为汪华阶提供了商品房买卖合同的空子，企图将汪华阶的个人债务通过“合法”手段转移到我公司身上来。他们这种披着形式合法的外衣，企图侵占我公司资产的非法目的，依据《合法同》第52条相关规定，此合同完全是无效的民事合同，是不可能得到法律保护的。
四、罗斌与汪华阶的债务本身不合法。
综上所述，请通城县人民法院迅速查明事实。驳回原告对我公司的起诉。
被告汪华阶辩称本案是民间借贷，房屋是作为抵押物交付，原告既要求还款又要求交付房屋，只能选择其中一个。
原告在举证期限内，向法庭提供了以下证据：
1、身份证复印件一份，证明原告的基本情况。
2、商品房买卖合同一份，证明目的：证实原、被告成立购房买卖关系。
3、收据一份证明目的：证实原告已经支付了购房款。
4、湖北金罐苑房地产开发有限公司与汪华阶签订的合作建房协议，证明目的：①证实汪华阶有权处置19号楼；②同时证实了被告公司提供了相应手续。
5、县房管局与湖北金罐苑房地产开发有限公司签订的公共租赁住房回购、改造合同协议，证实了在该项目中回购了64套商品房。
6、县保障性安居工程建设资金拨付审批单以及工行中行支付存根，证实县房管局与湖北金罐苑房地产开发有限公司签订的房屋收购合同，拨付款在工行和中行。
7、售楼部有关照片情况（照片4张），证明目的：①在19号售楼部有设定了由汪华阶经手的售楼部，②照片证明湖北金罐苑房地产开发有限公司认可汪华阶在这里设定售楼部。被告湖北金罐苑房地产开发有限公司对原告罗斌提供的证据质证意见为：对证据1无异议，对证据2的合同章真实性无异议，汪华阶还了几十万之后一个合同就作废了。湖北金罐苑房地产开发有限公司对此合同的章及文本不是湖北金罐苑房地产开发有限公司提供的，是汪华阶复印的合同，不是我公司的财务章，汪华阶是他自己的私人章。对证据3的收据是汪华阶出具的，是其个人行为。对证据4的真实性无异议；对证据5、6的具体情况不清楚。对证据7说法不全面，我们在售楼部里面有一个须知，购房流程手续，没有拍出来。
被告汪华阶质证认为，对证据1、2、3真实性没有异议，举证目的有异议，双方是民间借贷关系；证据4、5、6、7真实性没有异议，这是我与被告湖北金罐苑房地产开发有限公司的协议，与原告无关。
被告湖北金罐苑房地产开发有限公司在举证期限内，向法庭提供了以下证据：
1、合作建房协议书，证明目的：证明我们约定了一部分给汪华阶，并且他有权处置，协议书中没有约定他可以不经过税务部门卖房也没有授权另外卖房。
2、通城县坚决打击违法建设、非法交易土地和销售“小产权房”工作领导小组办公室文件（原件在“隽打违办”），证明目的：证明通城县小楼盘小产权房清理，冻结隽水城区内楼盘开发项目他项权证及银行抵押等业务的通知，不准施工，不可交房。
3、汪华阶还吴幼龙、罗斌的还款单据，总共277000元，后面附有银行收据和收条，证明目的：还款时间有一部分都在合同订立之后，合同订立的时间是在2015年2月17日.后面大部分还款时间都在买卖合同订立之后的。买卖合同不存在，若买卖合同成立的话，自动接受退款。
4、销售不动产统一网络发票，证明目的：证明钱没有进入湖北金罐苑房地产开发有限公司，是给了私人的。
原告罗斌对被告湖北金罐苑房地产开发有限公司提供的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，我们这个收据不是卖房的收据，收据证实原告向汪华阶交了钱是否定不了的事实。对证据2与本案无关。对证据3与本案无关，还的是另外的钱不是现在的购房款。对证据4与本案无关。
被告汪华阶未对被告湖北金罐苑房地产开发有限公司提交证据质证，也未提交证据。
本院认为，原告的证据1，被告无异议，依法予以采信；证据2，被告对其真实性无异议，上有被告公司的公章，法定代表人雷振亚和委托代理人汪华阶的私章，真实可信，依法予以采信；证据3，该收款收据上有金罐苑富源商贸物流中心富源大厦19号楼财务专用章，并且载明收款事由为19B-1-503和19B-1-603房屋购房款，经庭审查明，该物流中心系被告金罐苑房地产开发有限公司开办，建筑负责人为汪华阶，真实可信，依法予以采信；证据4，被告无异议，依法予以采信；证据5，该回购、改造合同上有通城县房地产管理局和被告公司以及通城县住房和城乡建设局公章，真实可信，依法予以采信；证据6，该审批单上有通城县城市建设投资开发有限公司财务专用章及有关部门负责人签名，真实可信，依法予以采信；证据7，被告对其真实性没有疑义，只是认为不全面，该照片是对被告公司售楼部现场的记录，真实可信，依法予以采信。被告的证据1，原告对其真实性无异议，对其真实性予以采信；证据2，是通城县隽打违办发（2015）11号文件，原告对其真实性没有提出疑义，真实可信，依法予以采信；证据3，原告对其真实性没有提出疑义，真实可信，但该收条与本案争议标的是否有关联，被告没有提供其他确凿证据证明，对其证明目的依法不予采信；证据4，是案外人交房款的发票，因与本案无关联，依法不予采信。
根据原、被告举证质证及庭审当事人陈述，本院可以确认以下事实：
2012年11月19日被告湖北金罐苑房地产开发有限公司与案外人汪华阶签订合作建房协议，约定富源广场19号楼由汪华阶全额出资建设，车库及4-19层房屋归汪华阶所有并全权处理，被告湖北金罐苑房地产开发有限公司向汪华阶提供盖有其公司公章的商品房买卖合同，汪华阶因建设该房屋向原告借款。2015年2月17日，汪华阶以被告湖北金罐苑房地产开发有限公司的委托代理人的身份，用被告公司提供的上述合同与原告罗斌签订了两份商品房买卖合同，合同约定将富源广场19B-1-503和19B-1-603两套商品房出售给原告罗斌，价款分别为355558元和359826元。同时双方协商原告罗斌以汪华阶欠款抵购房款，汪华阶向原告出具了盖有被告湖北金罐苑房地产开发有限公司开办的金罐苑富源商贸物流中心富源大厦19号楼财务专用章的收据，收据载明收款事由为19B-1-503和19B-1-603购房款。同时，合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年5月1日前将该商品房验收合格交给原告，合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。逾期超过30日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。
本院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。原告罗斌向被告汪华阶借款形成民间借贷关系。被告汪华阶有偿还借款的义务。2012年11月19日被告湖北金罐苑房地产开发有限公司与被告汪华阶签订合作建房协议，约定富源广场19号楼由被告汪华阶全额出资建设，车库及4-19层房屋归汪华阶所有并全权处理，并向被告汪华阶提供盖有其公司公章的商品房买卖合同，被告汪华阶取得了代理被告湖北金罐苑房地产开发有限公司对外出售房屋的指定代理的权利。被告汪华阶因建设该房屋向原告借款，后以该借款冲抵购房款，向原告出具购房款收据，与原告签订房屋买卖合同，该买卖合同上盖有被告公司公章，并且有法定代表人雷振亚和委托代理人汪华阶的私章，即将原告罗斌与被告汪华阶之间的民间借贷关系转为原告罗斌与被告湖北金罐苑房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系，该买卖合同合法有效。被告湖北金罐苑房地产开发有限公司与被告汪华阶签订有合作建房协议，且商品房买卖合同上有被告湖北金罐苑房地产开发有限公司公章和法定代表人雷振亚和委托代理人汪华阶的私章，被告汪华阶在该房屋买卖合同的行为中行使了被告湖北金罐苑房地产开发有限公司代理权，未超出其与湖北金罐苑房地产开发有限公司合作建房协议的处理权限，被告汪华阶在代理权限内以被告湖北金罐苑房地产开发有限公司的名义实施的民事法律行为，被告湖北金罐苑房地产开发有限公司应对被告汪华阶的代理行为承担民事责任。原告支付给被告汪华阶的购房款即是支付给被告湖北金罐苑房地产开发有限公司的购房款。原告支付了购房款，被告湖北金罐苑房地产开发有限公司应当按合同约定交付房屋。被告湖北金罐苑房地产开发有限公司与通城县房地产管理局签订回购、改造合同，将卖与原告的房屋出卖，致使房屋不能交付，属违约行为，应当承担违约责任。原告自2016年6月10日在诉讼期间请求被告湖北金罐苑房地产开发有限公司返还房款承担违约金，可视为原告提出解除合同的时间。现原告请求解除合同由被告退还购房款，承担违约金理由充分，应当依法予以支持，应由被告湖北金罐苑房地产开发有限公司从2016年6月10日开始按原告罗斌已付款715384元的2%承担违约金14307.68元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告湖北金罐苑房地产开发有限公司在本判决生效后3日内退还原告罗斌购房款715384元，承担违约金14307.68元
二、驳回原告罗斌的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费11000元，由被告金罐苑房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费11000元（开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，帐号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
本判决书生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在从规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行。否则，按自动放弃执行申请权处理。
审 判 长 胡 波
审 判 员 王仲明
人民陪审员 胡红霞
二〇一七年九月十二日
书 记 员 徐 博
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条【代理及其适用范围】公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。