新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终4141号上诉人（原审被告）：余恭芳，男，1966年2月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：ＸＸ帆，新疆博通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜平，新疆力和力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：梁美旺，新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：衣壮，新疆普创律师事务所律师。上诉人余恭芳因与被上诉人新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司（以下简称亚泰聚丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初3832号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人余恭芳的委托诉讼代理人ＸＸ帆，被上诉人亚泰聚丰公司的委托诉讼代理人衣壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余恭芳上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判驳回亚泰聚丰公司要求支付物业管理费400000元的诉讼请求；2、亚泰聚丰公司承担本案上诉费用。事实与理由：一、原审法院判令支付40万元物业费无法律依据，我与亚泰聚丰公司于2011年签订的《物业管理合同》系无效合同，根据《物业管理条例》第59条规定，物业管理企业实行资质管理，在房地产行政主管部门取得资质证书是收取物业管理费的前提依据。而亚泰聚丰公司在未取得证书的情况下，对面积仅有40余平方米的商铺收取高达10万元/年的物业费，显然违反行业管理规定，且收取的物业费明显高于同类地段收费标准，故该合同应属无效。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回亚泰聚丰公司的诉讼请求。亚泰聚丰公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决。我公司向余恭芳提供了物业服务，其也接收了我公司的服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，余恭芳对物业费的计算价格是明知和认可的。双方所签合同有效，政府没有对商铺类的管理费用出台相关的规定，这个是双方协商决定的，不存在余恭芳所称的违反相关行业规定的事实，请求二审法院依法驳回余恭芳的上诉请求，维持原审判决。亚泰聚丰公司向一审法院起诉请求：要求余恭芳支付物业管理费400000元，违约金40000元。一审法院认定事实：2011年，亚泰聚丰公司、余恭芳签订《房屋租赁合同》，约定亚泰聚丰公司将位于乌鲁木齐市延安路756号新疆军区第三招待所综合楼市场2楼9223号房屋43.6平方米租赁给余恭芳使用。房屋租赁期为10年，即从2011年9月1日至2021年8月30日止，房屋租赁费及一次性装修费875000元。随后，亚泰聚丰公司、余恭芳又签订《物业管理合同》，约定余恭芳自愿将新疆军区第三招待所综合楼市场2楼9223号商铺的物业委托给亚泰聚丰公司实行统一管理，物业费用适用市场调节价由余恭芳按楼层商铺号向亚泰聚丰公司缴纳物业管理费，每间商铺收取综合物业费100000元，物业综合管理费的缴纳余恭芳必须在签订本合同时一次性交清一年内的全部物业管理费，管理期限为2011年9月1日起至2012年8月31日；因余恭芳逾期缴纳物业费，余恭芳应按逾期之日起向亚泰聚丰公司承担百分之十的违约金。合同签订后，亚泰聚丰公司将商铺交付余恭芳使用，余恭芳于2011年12月27日向亚泰聚丰公司缴纳摊位使用费777500元以及摊位管理费100000元，物业管理合同届满后，双方未续签合同。2014年7月13日，余恭芳与他人联名向亚泰聚丰公司提交《关于减免物业管理费的申请》，载明：“我们是亚泰国际一期的二楼商户，2011年开始承租亚泰的商铺，约定每间商铺每年缴纳5万元管理费，但是自承租以来，不断收到新疆稳定形势影响，与中亚俄罗斯的商贸环境也不断恶化，市场内部人员稀少，空余部分摊位，经营状况非常不好，交纳物业费压力很大。所以希望亚泰公司能够充分考虑目前经营困难的形势，能够适当的延迟或者减免缴纳之前所欠的部分管理费……”因余恭芳欠缴物业费，故亚泰聚丰公司于2016年6月15日诉至法院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，余恭芳抗辩亚泰聚丰公司未取得物业管理资质证书和收费许可证，所以物业管理合同应当是无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制规定”的规定，违反法律、行政法规的效力性规定的合同无效，而《物业管理条例》中关于物业管理企业资质的相关规定，属于管理性规定，并非效力性规定，故亚泰聚丰公司、余恭芳之间的物业服务合同属于有效合同，对双方均有约束力。亚泰聚丰公司、余恭芳虽然在2011年后未续签书面的物业服务合同，但亚泰聚丰公司依然按原合同约定的事项向余恭芳提供了物业服务，余恭芳也继续接受了亚泰聚丰公司提供的服务，亚泰聚丰公司、余恭芳形成事实上的物业服务合同关系，且根据余恭芳向亚泰聚丰公司提出申请载明的内容：“……2011年开始承租亚泰的商铺，约定每间商铺每年缴纳5万元管理费……”，亦应视为亚泰聚丰公司、余恭芳之间关于物业服务费标准的约定继续沿用了原物业管理合同，故余恭芳应按约定向亚泰聚丰公司支付自2012年9月1日至2016年8月31日期间的物业费400000元，对于亚泰聚丰公司的该项诉讼请求予以支持。2012年8月31日后，双方未就物业服务合同关系中的违约责任进行约定，故亚泰聚丰公司主张余恭芳承担违约金40000元无事实和法律依据，不予支持。关于余恭芳抗辩亚泰聚丰公司未取得收费许可证问题，收费许可涉及到物价部门对物业管理企业的行政管理，即使余恭芳提出的问题属实，亦应由行政管理部门处理，且在余恭芳主张亚泰聚丰公司未取得收费许可证期间，亚泰聚丰公司已经为其提供了物业服务，余恭芳不能以此为由拒交物业费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、余恭芳支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司物业管理费400000元；二、驳回新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司要求余恭芳支付违约金40000元的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。余恭芳在二审期间提交了新疆边疆宾馆与严松喜、金明云分别签订的房屋租赁合同、物业管理合同以及严松喜向新疆边疆宾馆交纳物业费的收据。余恭芳称，以上证据证实亚泰聚丰公司收取的物业费高于同地段商铺的物业费，明显有失公平。亚泰聚丰公司质证认为，上述证据系复印件，无法证明其真实性，故不予认可。我公司也可以提供新疆边疆宾馆与项玉连的房屋租赁合同、物业管理合同以及物业费的收据，用以证明因楼层、面积、方位不同，新疆边疆宾馆收取物业费的标准也是不一样的。另外，我与余恭芳约定的物业费是双方协商确定的，是市场行为，且政府对商铺物业费没有指导价格，故余恭芳的证据不能证实其所要证明的问题。另查，经我院前往涉案商铺了解，为履行《物业管理合同》中约定的物业管理事项，亚泰聚丰公司聘请了保安、保洁、水电暖维护人员等若干名，并承担除商铺电费之外的其余水电费用。在涉案《物业管理合同》中，本案双方当事人明确约定“各年度物业费依据国家社会物价总体水平作相应调整。本合同每年一签。物业管理期限为2011年9月1日起至2012年8月31日止。”而本案双方除签订一年的物业管理合同外，再未续签或另签任何物业管理合同。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议。本院二审查明的事实与原审法院认定事实基本一致。本院认为，亚泰聚丰公司系依法设立的企业法人，具备相应的民事行为能力，虽然其未取得物业服务企业资质，但并不影响其签署涉案合同的民事主体资格。《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《物业服务企业资质管理办法》等与物业服务相关的法律法规，均属于规范物业管理活动的法律规定，对于无资质的物业服务企业签订的物业服务合同，上述法律法规并未明确为无效。一审法院认为关于物业管理企业资质的相关法律规定属于管理性规定而非效力性强制性规定，并认定涉案合同为有效合同并无不当。至于亚泰聚丰公司是否可以从事物业服务及是否可以收取物业服务费用，属行政机关审查处理范围，本院在本案中不予审理。综上，余恭芳上诉认为亚泰聚丰公司没有物业服务企业资质，其与之签订的物业管理合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。亚泰聚丰公司、余恭芳虽然在2011年后未续签书面的物业服务合同，但其依然按原合同约定的事项对商铺及楼宇内的配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并履行了维护相关区域内的环境卫生和秩序等的物业管理责任。余恭芳也接受了亚泰聚丰公司提供的服务，其与亚泰聚丰公司之间形成了事实上的物业服务合同关系。在本案中，亚泰聚丰公司主张余恭芳支付双方未签合同期间的物业管理费用的问题，对此，本院认为，因亚泰聚丰公司与余恭芳仅签订了一年的《物业管理合同》，双方在合同中对今后的物业费用并没有作出明确约定，在双方没有合同约定，但亚泰聚丰公司又履行了相应的物业管理职责的情况下，本院结合周边商铺的物业收费标准、涉案商铺的楼层、面积以及亚泰聚丰公司所提供的物业管理事项等各种因素，酌情认定余恭芳在本案中的商铺应按每年6万元的标准向亚泰聚丰公司支付物业管理费为宜，综上，余恭芳应向亚泰聚丰公司支付自2012年9月1日至2016年8月31日期间的物业费240000元。综上所述，余恭芳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《物业管理条例》第三十二条、第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初3832号民事判决第二项即驳回新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司要求余恭芳支付违约金40000元的诉讼请求；二、变更乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初3832号民事判决第一项即余恭芳支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司物业管理费400000元为余恭芳支付新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司物业管理费240000元。本案请求标的440000元，给付金额240000元，占请求标的的54.54%，一审案件受理费3950元（亚泰聚丰公司已预交）、二审案件受理费7300元（余恭芳已预交），以上共计11250元，由余恭芳负担54.54%，即6135.75元，由亚泰聚丰公司负担45.46%，即5114.25元。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 冯 宁二〇一七年三月二十七日书记员 谢晓朦