广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民一初字第2555号
原告罗远辉。
原告苏言娟。
原告罗婧雯。
委托代理人伍书萍。
委托代理人胡华明。
被告广西合正房地产开发有限公司，住所地南宁市白沙大道X号。
法定代表人徐进，该公司经理。
委托代理人黄世璜，广西东方意远律师事务所律师。
委托代理人田良丰，广西合正房地产开发有限公司职员。
原告罗远辉、苏言娟、罗婧雯与被告广西合正房地产开发有限公司（以下简称为合正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月20日公开开庭进行了审理。原告罗远辉、苏言娟、罗婧雯的委托代理人伍书萍，被告合正公司的委托代理人黄世璜、田良丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗远辉、苏言娟、罗婧雯诉称：原告于2008年1月2日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于广西南宁市白沙大道91号英伦第六区四季花都1栋2单元404号商品房一套，并已付购房款304113元。双方在合同及《合同补充条款》中约定：被告应在商品房交付使用后450个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天，被告应向原告支付已付购房款万分之一的违约金；被告应为原告办理房屋产权证。然而，被告通过交房通告确定交房的最后期限为2009年6月23日，被告应在2011年4月15日前办理好房屋权属登记的备案，但被告没有将办理权属登记资料报产权登记机关备案，也不为原告办理房屋产权证，导致原告至今未得到房产证，给原告的工作、生活造成极大的不便和损失。原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书，并向原告支付违约金24420元（自2011年4月15日起暂时计算至2013年6月23日，之后的违约金计算至被告实际交付房地产权属证书之日止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告的合同关系；被告应办理和交付房产证的期限；被告迟延办证应承担的违约金计算方法；2、收据，证明被告已收取备案费；3、收据，证明原告购买的商品房房款总额；4、交房通告，证明商品房交房时间最后期限为2009年6月23日。
被告合正公司辩称：一、导致被告无法提交相关材料报主管部门备案的原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，责任不在被告。四季英伦（原名四季花都）靠近白沙大道，该道路属于南宁市景观道路，为了道路两侧美观，政府要求阳台改为封闭式，该楼部分业主也要求将阳台整改为封闭式。整改后部分业主又要求恢复阳台为敞开式，为此还投诉到南宁经济技术开发区管委会，管委会组织业主与开发商召开协调会之后，被告根据会议确定的事项做出三个整改方案，但由于部分业主至今不同意整改或不选择整改方案，没有拿出统一意见，被告无法整改，由于阳台整改手续、施工均未完成，影响整个项目的规划验收，被告无法提交完整材料给办理产权主管部门备案，该责任由业主自行承担责任。二、双方约定违约金过高。原告没有因为被告未提交材料备案而遭受实际经济损失。被告已按约将房屋交付原告使用，逾期提交材料备案只是影响办理产权证，无论买方是以银行贷款支付购房款还是一次性付清购房款，都不影响其对房屋的占有、使用及收益。房产证是否办妥，根本不影响申请人对房屋权益的转让。因此，逾期办理房屋权属证书，并没有给原告造成实际损失。原告也没有证据证明其经济损失，没有损失就没有补偿，至多只能是惩罚性的赔偿，所以约定的违约金过高，应适当减少。三、交房时间应以原告领取房屋钥匙之日为准，另外，因南宁市南博会的开展，政府要求放假，导致报备期限往后推迟4天，在报备后办证也需要30天，办证时间也要往后拖延，所以放假的4天和办证所需的30天要剔除。综上，被告逾期提交相关材料给产权登记机关备案的责任在于业主，被告不应承担违约责任。退一步而言，即使认为构成违约，也应当减少违约金。
被告合正公司提交以下证据：1、《南宁经济技术开发区英伦六区1#楼业主与开发商纠纷协调会议纪要》（南经建发纪要（2009）39号），证明业主不能达成一致的整改方案意见导致工程不能竣工验收；2、工程竣工验收备案申请材料，证明备案材料除了阳台整改尚未通过验收，其他材料已验收完毕；3、业主领取钥匙登记表，证明被告交付房屋给原告使用的时间。
经审理查明：原告罗远辉、苏言娟、罗婧雯与被告合正公司于2008年1月2日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告购买被告开发的南宁市白沙大道91号英伦第六区第1号楼2单元404号，购房价款总额为304113元；原告的付款方式为银行按揭付款；被告（出卖人）应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由被告（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条“关于付款方式及期限”第一款约定了“一次性付款”；第二款“银行按揭付款”第10项约定：“买受人必须配合出卖人办理房屋（含车位）产权证，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起10日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。……”合同签订后，原告向被告交付了304113元购房款。
2009年6月15日，被告登报公告《英伦第六区1号楼交房通告》，通知原告于2009年6月15日至2009年6月23日办理业主收房有关手续。被告已将涉案房屋交付原告使用。
另查明：权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，被告至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。
2009年9月15日，南宁经济技术开发区建设发展局组织英伦第六区1#楼业主与开发商（本案被告）召开纠纷调解会议，并就逾期交房违约金赔付问题、1#楼阳台整改问题形成会议纪要。
本院认为：原、被告均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。
原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后450个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。被告抗辩称无法提交相关材料报主管部门备案的原因是部分业主未形成阳台整改方案的统一意见，责任不在被告，但根据已查明的事实，对阳台整改持有异议的是英伦第六区1#楼的部分业主，被告并未进一步提交证据证明1#楼的部分业主对阳台整改方案持有异议可导致英伦第六区2#等楼无法完成报备义务。被告免责的抗辩意见，因缺乏证据予以佐证，本院不予采纳。
对于涉案房屋的实际交付时间，双方在合同上没有约定房屋交付的具体方式，被告发出的《英伦第六区1号楼交房通告》，是告知各业主，房屋已达到交付条件，通知业主在一定期限内办理收房手续，并非房屋实际交付使用的时间。习惯上是把房门钥匙的交付作为房屋交付的一种方式，原告主张为2009年6月23日，被告主张为业主签收房屋钥匙之日。根据原告提供的《英伦第六区交房通知》的记载，原告于2009年6月15日至2009年6月23日均可办理收房有关手续，原告主张于2009年6月23日收房，被告对此虽持有异议，但其未提交业主签字的收房确认书等相关材料予以佐证，故本院采信原告关于涉案房屋交付时间为2009年6月23日的主张。自此时间作为起点计算450个工作日，被告报备案期间应至2011年4月10日止。因此，被告合正公司至今仍未能为原告办理产权资料登记备案的行为，已违反合同约定，构成违约。
关于被告合正公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且合正公司正在积极进行着各项报备案工作，因此被告合正公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故原告请求被告继续履行为原告办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，本院予以支持。
关于被告是否应为原告办理房地产权属证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，被告为原告办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助原告办理房产权属证书。原告主张《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第二款第十项已约定办理房产证的义务在被告方，该项约定亦系相互配合的义务约定，从前述法律规定讲，由出卖人办理房屋权属证书亦无法实现。综上，原告请求由被告为原告办理房地产权属证书，理据不足，本院不予支持；但被告应履行协助义务，协助原告办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。
对于违约金。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高。被告合正公司于2009年6月23日交付房屋给原告，合同约定的办理报备的期限至2011年4月10日届满，而其至今未办理《商品房现房销售备案证明》，则违约金的计算方式为：以购房款304113元为基数，按每日万分之一自2011年4月11日起，计至被告合正公司办理南宁市白沙大道91号英伦第六区第1号楼《商品房现售备案证明》之日止。原告起诉主张违约金的起算时间为2011年4月15日，是原告对自己权利的处分，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《城市商品房预售管理办法》第十二条，《房屋登记办法》第三十一条之规定，判决如下：
一、被告广西合正房地产开发有限公司应履行将南宁市江南区白沙大道91号英伦第六区第1号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助原告罗远辉、苏言娟、罗婧雯办理房屋权属证书；
二、被告广西合正房地产开发有限公司向原告罗远辉、苏言娟、罗婧雯支付南宁市江南区白沙大道91号英伦第六区第1号楼2单元404号房屋逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款304113元为基数，按每日万分之一自2011年4月15日起，计至被告合正公司办理南宁市白沙大道91号英伦第六区第1号楼《商品房现售备案证明》之日止）。
案件受理费410元，由被告广西合正房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费410元，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，帐号：01×××17。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 农 艺
代理审判员 蒙永富
人民陪审员 饶保祥
二〇一四年五月十三日
书 记 员 马春艳