广东省清远市清新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1803民初433号
原告（反诉被告）：邓卓丽，女，汉族，1970年12月11日出生，身份证住址广州市花都区，现住清远市，
原告（反诉被告）：夏雄飞，男，汉族，1966年2月23日出生，身份证住址广州市花都区，现住清远市，
共同委托代理人：曹三桂，广东优晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邓军，男，汉族，1975年10月21日出生，身份证住址广州市白云区，
委托代理人：衡剑波、宋乾修，广东天骅律师事务所律师。
第三人：清远市清城区新城天盛房屋中介服务部，地址广东省清远市新城连江路五十三号宏辉大厦首层04号。
经营者：罗钱锋。
委托代理人：李艳霞，该公司员工。
原告邓卓丽、夏雄飞与被告邓军房屋买卖合同纠纷及被告邓军反诉原告邓卓丽、夏雄飞房屋买卖合同纠纷，本院于2017年3月8日立案后，被告于2017年4月11日提出反诉。诉讼过程中，经被告邓军申请，为查明案件事实，本院于2017年4月11日追加清远市清城区新城天盛房屋中介服务部为本案第三人。依法适用简易程序，于2017年5月11日公开开庭进行了合并审理。原告邓卓丽、夏雄飞及其委托代理人曹三桂和被告邓军的委托代理人宋乾修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓卓丽、夏雄飞向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2011年7月18日签订的清远恒大金碧天下锦绣四街111-102号房屋买卖之《房屋买卖合约》、《预约合同》及《补充协议》，并责令被告退还收取原告的房屋有关原始文件及钥匙、门卡等财物；2、确认被告违约并按《预约合同》第六条之约定，已付房款280000元按违约金处理；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告夫妇于2009年购买了清远“恒大金碧天下”锦绣四街111-102号房屋，但因开发商方面的原因，未能取得房地产权证。后因考虑到该房屋使用率不高，遂准备出售，并将房屋出售信息交由“清远市清城区新城天盛房屋中介服务部”(下称天盛置业)进行发布。2011年7月中旬，天盛置业通知原告，有广州买家准备购买原告房屋，于是在该地产中介的安排下，原告与被告于2011年7月18日签订了一份编号为NO.000328号的《房屋买卖合约》，三方约定:独家委托天盛置业出售及购入原告己购买的“恒大金碧天下”认购书编号为0900357号的锦绣四街111-102号房屋，成交价为人民币960000元。随后，原告与被告在当天又签订了一份《预约合同》及《补充协议》，对双方房屋交易之物业现状、转让价款、付款方式、房屋过户、违约责任等进行了书面约定，并进行了合同公证。依据经公证的《预约合同》、《补充协议》，被告在2011年7月18日支付了合同订金50000元及购房首付款230000元。余款680000元，双方约定在办理房屋产权过户递件给被告当日，被告一次性支付。被告支付首付款后，原告依约将物业有关之《住宅质量保证书》、《楼宇认购书》、购房原始发票2张、借款借据原件《个人一手住房贷款合同》、《公证书》等原告所持原始文件和房屋钥匙、业主卡移交给被告收执，已事实上履行了出售物业的交付。
由于双方在房屋交易时，开发商还未办好国土使用证、房地产权证，故双方在《预约合同》第三条第二款中约定：甲方(即原告)应按照与房地产公司签订的《商品房买卖合同》的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的产权登记手续。甲方(即原告)领取产权证后，双方应在15个工作日内到房管部门办理过户手续。同时，在《预约合同》第六条违约责任中约定，如乙方(被告)有下列情况之一的，视为乙方违约，甲方(原告)有权解除合同或要求继续履行；如合同被甲方(原告)解除，甲方有权向乙方要求按总房款30%的违约金(即286000元)……2、乙方怠于合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期三十日以上。
2015年8月20日，原告取得房产证后即通过微信和电话通知了被告，要求及时办理房屋产权过户登记手续，但被告一直以资金困难为由拒绝正面答复。2015年12月18日，原告委托律师发《律师函》书面催告，但被告仍未履行其合同义务，办理房屋过户及支付余款，已构成根本违约，原告遂在2016年3月11日再次委托律师发函给被告，并通知其解除双方此前签订的《房屋买卖合约》、《预约合同》及《补充协议》，要求其前来清远处理善后，但被告不予回复。
原告作为卖方已全面、及时履行了合同义务，但被告却怠于履行，严重违反合同诚信，损害了原告的合法权益。针对被告的违约行为，原告无奈唯有诉至法院，提出如前诉请。
被告邓军无书面答辩，在庭审中称，原告起诉没有事实、法律依据，原告单方解除合同，不继续履行合同，是根本违约表现，应该承担违约责任，恳请法院驳回原告所有的诉讼请求。
被告邓军向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉人与二被反诉人于2011年7月18日签订的关于双方买卖清远恒大金碧天下锦绣四街111-102号房屋的编号为N0.000328号《房屋买卖合约》及《补充协议》；2、判决二被反诉人退还反诉人已付购房款280000元；3、判决二被反诉人向反诉人支付已购房款的利息损失（按中国人民银行五年以上贷款基准利率计算，暂计至2017年4月4日为78726.28元，此后的计算至实际清偿之日止）；4、判决二被反诉人向反诉人支付反诉人的中介费损失7500元。事实和理由：2011年7月18日，反诉人与二被反诉人在中介方清远市清城区新城天盛房屋中介服务部中介下，就反诉人购买二被反诉人己经认购的清远恒大金碧天下锦绣四街111-102号房屋达成买卖意向，双方经初步协商后，反诉人与二被反诉人签订了买卖相应的《预约合同》，并当即支付定金人民币50000元。同日，经反诉人与二被反诉人反复协商，双方签订了正式的编号为N0.000328号的《房屋买卖合约》，并当即支付首期款230000元，并就后续付款事宜达成《补充协议》。上述协议签订后，反诉人向中介方支付了中介佣金7500元。此后，二被反诉人迟迟未能成功办理房产证，导致交易无法继续进行。鉴于涉案房屋无法在合理期限里办理房产证，反诉人曾多次与中介方沟通，要求解除该买卖协议，让二被反诉人退还所收款项，但中介方未有任何有效行动，二被反诉人也拒绝退还所收款项。二被反诉人于2015年8月取得房产证，并要求反诉人配合其继续交易。反诉人当时再次明确表示要解除双方协议，要求二被反诉人退还所收款项。但被反诉人以资金紧张为由，要求反诉人为其找到合适买家促使成交后再予支付。反诉人考虑到被反诉人的客观情况，表示可以配合寻找。此后，反诉人未能找到合适的买家购买涉案房屋。广东明典律师事务所曹三桂律师则基于二被反诉人陈述之片面情况向反诉人发送律师函，主张解除双方合同，并毫无根据地向反诉人主张违约责任。反诉人认为，二被反诉人未能在合理期限内办理房产证，导致买卖合同长期无法履行，是产生本案纠纷的根本原因。二被反诉人不能正视自己的违约行为，不考虑其在履行合同中的严重过错，还违法单方解除合同的表现实在有违诚信。现二被反诉人为侵吞反诉人所支付的购房款项，竟然背弃诚信，提起毫无事实及法律依据之诉讼。反诉人为维护自身的合法权益，特提起反诉，提出如前诉请。
原告邓卓丽、夏雄飞对被告邓军的反诉无书面答辩，在庭审中称反诉人诉讼请求歪曲事实，原告方催被告方履行合同，反诉方违反合同，根据双方的协议、反诉方没有去理睬，请求法院驳回反诉方的反诉请求。原告方考虑到反诉方已经支付280000元，没有具体计算损失及诉讼费、律师费、物业管理费等费用，是为了和平解决纠纷。诉求280000元作为违约金处理。
诉讼中，原告提交了以下证据材料：1、身份证复印件，拟证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格；2、房地产权证、国有土地使用证，拟证明原告是交易房屋的合法所有人，有权出售合同项下房屋；3、房屋买卖合约、预约合同、补充协议、收据，拟证明原告与被告就清远恒大金碧天下锦绣四街111-102号房屋交易达成书面协议和约定，原告移交房屋相关文件，被告支付了首付款280000元；4、手机微信记录、律师函，拟证明原告在房地产权证办理前后多次联系被告要求其办理房屋过户手续并支付余款，后又通过律师致函，但被告未予配合及付款，已构成根本违约，原告要求解除合同；原告当庭补充提交以下证据材料：5、公证书，拟证明2011年7月18日已经办理收楼、验收的事宜，这个义务已经转移到被告身上，是双方一起到公证处办理，被告方也有一份；6、银行取款回单及交易记录，拟证明签订预约合同后，我方在2011年8月3日已经将按揭款还清。
经庭审质证，被告邓军对证据1无异议，对证据2无异议，但是对拿到时间有异议，超过了买卖合同约定办证的时间，该证据可以证明由于原告怠于办理证件，导致双方无法进行办理过户手续的事实；对证据3真实性无异议，双方签订预约合同在前，补充合同在后，预约合同的第四条规定不符合房地产开发商逾期办证，双方的权利义务应当以正式签订的房屋买卖合同为主；对证据4微信记录希望原告提供电子数据原始载体，否则真实性无法确认；律师函三性不予认可，第二份律师函陈述的内容不予认可，该函可以证明原告未依据双方买卖合同的约定，通过中介方处理争议，没有依据单方解除合同，处置房屋，构成根本违约，应该承担违约责任。对证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，该公证仅仅是一份委托书，只有原告签名，委托书不能免除原告办理房产证的义务；对证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，不清楚是还谁的款项。
诉讼中，被告提交了以下证据材料（本诉举证与反诉举证一致）：1、预约合同，拟证明双方签订预约合同的事实；2、房屋买卖合约，拟证明签订房屋买卖合约的事实及违约的约定11条与12条，买卖双方违约的规定约定是需要中介方发出通知双方都不履行的情况下，才能解除合同，房屋买卖合同的手写部分第二条明确约定，卖方保证在出房地产权证前，将该物业按揭剩余楼款提前还清，并拿来涂消相关证明，办理涂消；3、补充协议，拟证明双方就支付房款签订补充协议的事实，4、收款收据两份、中介费收据，拟证明被告已经按照约定支付购房款的事实，被告支付中介费的事实。被告当庭补充提交以下证据材料：5、商品房买卖合同，拟证明原告与开发商签订合同约定的办证时间为商品房在交付后540天内办理产权证，双方签订预约合同时，原告方已经收楼，商品房已经交付到原告处。6、关于领取完税证、房地产证的通知，拟证明开发商已于2013年就通知原告去办理房地产权证的手续，原告怠于办理证件。
经庭审质证，原告邓卓丽、夏雄飞对证据1、2、3、4真实性、合法性无异议，预约合同是买卖合同前签订的，反映的事实不相符，我方不认识被告；由于预约合同是中介方提供的格式合同，预约合同是对于买卖合同的一个修正，不是被告代理人称的以买卖合同为准；依据双方的买卖合同的12条与手写部分，是格式合同，第12条的获得房产证后，被告没有配合我方去办理房产证，才导致现在的纠纷，卖方在出房地产权证前，将该物业按揭剩余楼款在2011年8月3日还清，并办理涂消，我方有还款凭证；对补充证据回应，我方与开发商签订合同，540天内办理房产证，我方与被告签订的合同没有约定何时办理房产证，双方签订买卖合同后，我方委托邓军与开发商办理相关收楼事宜，这个义务已经转移到被告身上，是被告不去处理导致，被告声称我方违约，严重扭曲事实。对证据5被告提交的买卖合同，合同签订后多次催开发商办理房屋交易，补充协议双方有提供，我方将全部房屋有关的资料都交给被告，被告以商品房买卖合同签订为由，原告代为办理，没有法律依据；对证据6，我方没有收到，我多次联系开发商才开证明给我们，是被告没有履行到通知的义务。
经审查，被告对原告提交证据1、2无异议，本院予以确认；原告提交的证据3与被告提交的证据1、2、3的内容一致，只是顺序不同，该组证据证明原、被告双方房屋交易过程，本院确认其真实性、合法性、关联性；原告提交证据4中的微信记录，虽然没有原始载体，但从内容上反映双方落实房屋交易的沟通过程，本院确认其关联性；证据4中的律师函，反映原告催促被告按约定办理过户手续及付清余款、逾期不履行的法律后果，并告知解除双方所签的合同及费用的处理；本院确认其关联性；原告提交证据5是原告出具给被告的委托书中的签名是经过公证机关公证，本院确认其证据效力；原告提交的证据6，结合原告举证证据3的双方所签的房屋买卖协议中手写内容部份，本院确认其关联性；被告提交的证据5是邓卓丽与恒大盛宇（清新）置业有限公司签的商品房买卖合同及附件，内容是交易涉案房屋的来源及双方的权利和义务，本院确认其真实性、合法性、关联性；被告提交证据6是恒大盛宇（清新）置业有限公司通知邓卓丽办理涉案房屋产权证的通知，本院确认其关联性。
综合双方当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下事实：邓卓丽于2009年1月5日与恒大盛宇（清新）置业有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，邓卓丽向恒大盛宇（清新）置业有限公司购买位于恒大××天下××街××单元的预售商品房。此后，邓卓丽委托清远市清城区新城天盛房屋中介服务部出售该房屋。2011年7月16日，邓军与清远市清城区新城天盛房屋中介服务部签订《意向书（买）》，约定邓军以960000元经该中介购买位于清远市××县（现××区）××天下××街××房，在2011年8月1日之前签署《房屋买卖合同》……具体内容详见《意向书（买）》（邓军在该意向书中所留的通讯地址是广州保利西子湾观荷西街7号803）。2011年7月18日，卖方邓卓丽、夏雄飞和买方邓军及第三方（以下简称经纪方）签订《房屋买卖合约》（N0.000328），该房屋买卖合约约定：1、买卖双方经协商以下列条款委托经纪方出售及购入位于清远市××区龙××镇军营村××天下××街××房；2、该物业成交价960000元；3、买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐首付款当日；4、卖方在收取定金后不依合约条款将物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省商品房买卖合同》及办理房屋交易手续10天内，仍不履行合约条款，本合约自动解除，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。同时，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方的损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。5、买方不依本合约履行，则视为买方违约。在经纪方发出通知到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续10天内，仍未履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，本合约自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承担违约责任。同时，卖方有权没收买方定金，且有权再将该物业售予任何人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。6、若非本合约三方中任何一方原因导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延。该房屋买卖合同下手写注明如下内容：恒大金碧天下楼宇认购书编号0900357号；卖方保证在出《房地产权证》前将该物业按揭剩余楼款提前还清并拿到涂消相关证明……（具体内容详见《房屋买卖合约》。
2011年7月18日，卖方（甲方）邓卓丽、夏雄飞与买方（乙方）邓军签订《预约合同》，内容如下：现甲、乙双方经平等协商，就甲方向乙方转让房屋有关事宜达成如下一致条款并共同遵守:
一、房地产基本情况。1、甲方与恒大盛宇(清新〉置业有限公司(以下简称房地产公司)签订《商品房买卖合同》，购买了位于清远市××区龙××镇军营村××天下××街××号房屋(具体地址、面积以房屋产权部门登记为准)。2、乙方知悉甲方拟转让的房屋权属状态为合同房并实地查看了上述房产。
二、甲方承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权证按本合同约定过户给乙方。届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同。
三、甲、乙双方在正式合同内容中对此合同约定的房屋转让价款、方式及过户时间、过户登记手续及费用承担等内容不得作任何变更。1、该房屋转让价款为人民币：大写玖拾陆万元整(￥960000元)，乙方己支付定金人民币：大写伍万元整(￥50000元)给甲方，该定金己充作房款；签订本合同当日乙方支付该房首付款人民币大写贰拾叁万元整（￥230000元）给甲方；房屋尾款人民币：大写陆拾捌万元整(￥680000元)在产权过户递件给乙方当日，乙方一次性支付给甲方。2、甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的产权登记手续，以确保甲方及时取得该房屋产权证。甲方领取上述房屋的产权证后，甲、乙双方在15个工作日内必须到房管部门办理该房的产权过户手续(办理甲方产权时所产生的相关费用由甲方承担，产权过户到乙方名下时所产生的一切相关税费由乙方承担〉。
四、权利保证:甲方保证转让的房屋没有任何产权纠纷，如因此造成乙方经济损失的，该损失由甲方承担。房地产公司逾期未办房屋产权登记达三十日以上时甲方有义务督促房地产公司尽快办理。
五、甲方收到乙方支付的首付款当日，甲方将该房屋钥匙、业主卡交付给乙方，并同意乙方在房屋产权未过户之前有权在该房屋进行装修并使用该房屋，交房后相关房产物管费用、水、电、气等与使用房屋相关的费用均由乙方负责承担，交房后如因乙方管理、使用房产过程中产生的一切法律责任、经济责任均由乙方自行承担。
六、如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同；如合同被乙方解除，甲方应退还乙方所支付的全部购房款；并应向乙方支付按总房款30%的违约金，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于：乙方支付的房屋装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等)：1、甲方取得该房屋产权后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同或拒绝办理产权过户登记手续及其它任何拒绝转让的情形或在领取产权证后在约定的时间内未配合乙方办理产权过户；2、甲方将该房屋另行转让、抵押或赠与他人的，或甲方有其它除转让给乙方以外的处分房屋的行为；3、该房因甲方原因被人民法院查封或被强制执行的。
甲、乙双方确认，当乙方主张损失时的房屋市场价与本合同的价款之间的差额为乙方损失的一部分，该损失在甲方违约导致乙方解除合同时由甲方承担。如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；如合同被乙方解除，甲方有权向乙方要求按总房款30%的违约金，给甲方造成经济损失的，乙方仍应予以赔偿(包括但不限于：将房屋恢复原状的费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等)：1、如乙方未能按照合同约定逾期支付第一笔房价款达十日以上的，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；2、乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期三十日以上（包括交易过户完毕后未按照房管部门通知时间内前往领取乙方名下的产权证）。甲、乙双方确认，当甲方主张损失时的房屋市场价与本合同的价款之间的差额为甲方损失的一部分，该损失在乙方违约导致甲方解除合同时由乙方承担。
七、本合同为日后甲、乙双方房屋转让物权变动的根据,其中所有条款甲、乙双方进行了充分的协商。甲、乙双方己提请对方注意有关权利义务的全部条款，并对其作全面、准确的理解，签约各方对本合同条款的理解完全一致并承诺不会因各自婚姻状况发生变化而更改此合同的任何约定。
八、解决争议的方法：双方以本合同为准，协商解决若不能协商一致，任何一方可选择向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
九、本合同由甲、乙双方签字生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，经纪方存档一份，均具同等效力。
2011年7月18日，卖方邓卓丽、夏雄飞与买方邓军及经纪方清远市清城区新城天盛房屋中介服务部签订《房屋买卖合约（编号：0000328）补充协议》，内容如下：1、买方于签定《房屋买卖合约》当日支付卖方定金：人民币大写伍万元整(￥50000元)；2、双方在前往市公证处签署公证授权委托书予买方成功后买方当天内支付卖方首期楼款：人民币大写贰拾叁万元整(￥230000元)；3、楼价余款人民币陆拾捌万元整(￥680000元)买方于在双方前往房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《清远市房地产买卖合同》、房管部门成功受理本次交易递件当日内支付给卖方。
2011年7月18日，邓卓丽、夏雄飞出具委托书给邓军（该委托书中的“邓卓丽、夏雄飞”的签名和按指模，是经广东省清远市国信公正处公证）,委托书内容如下：本人邓卓丽、夏雄飞，位于清远市××县龙××镇军营村××天下××街××号房屋(具体地址以《商品房买卖合同》为准)属于共同所有，因事务繁忙，特委托邓军为我们的合法代理人，代理我们办理如下事宜：一、代理我们每月还银行月供款，出上述房屋《房地产权证》后还清上述房屋银行贷款及领取相关资料、退保并领取保险金、注销抵押登记或注销合同备案按揭信息、领取购房合同等相关事宜。二、代理我们与开发商交接房屋、验房、收房、进场装修、办理物业交割手续等相关事宜。三、代理我们办理并领取上述房屋的《房地产权证》、国有土地使用证等相关事宜及缴纳相关费用。四、若上述房屋存在面积差异，受托人有权办理上述房屋面积差异增补以及签订补充合同并领取或补交房屋差价款等相关事宜。五、领取房屋的《房地产权证》后，代表我们办理过户递件手续及代收楼款。受托人在办理上述事宜时有权在相关文件上的签字及缴纳的相关费用我委托人均予认可；所发生的法律后果和经济责任均由我委托人承担。委托期限:自签订委托书之日起至上述事宜办结止。当日，邓军支付50000元定金给邓卓丽、夏雄飞。邓卓丽、夏雄飞出具收取定金50000元的收款收据给邓军收执。2011年7月18日，邓军出具收据给邓卓丽收执，收据内容如下：今收到邓卓丽房屋恒大金碧天下锦锈四街111幢102单位资料如下：1、住宅质量保证书原件；2、楼宇认购书原件，编号：0900357；3、发票联（02011273、11372598）；4、借款借据原件0014909；5、个人一手住房贷款合同原件；6、公证书原件。
2012年11月13日，邓军出具收条给邓卓丽收执，收条内容如下：本人邓军于2012年11月13日收到天盛置业交来《广东省商品房合同》原件壹份（业主邓卓丽），个人一手住房贷款合同原件壹份编号：2009年清中个字第052号。
2013年（没有写日期），恒大盛宇（清新）置业有限公司出具“关于领取《完税证》、《房地产权证》的通知”，内容如下：尊敬的邓卓丽客户：阁下所购买的恒大金碧天下111-02单元的《完税证》、《房地产权证》已经办理完毕。阁下可领取以上权证。我司现发函通知阁下，请所有业主必须到场(未成年人由其监护人代为领取)携带有效身份证明原件、税费收据原件、购房发票原件、认购书原件办理领证手续。若业主本人不能亲自前来办理领取手续，需委托他人领证的，代理人须持本人有效身份证明原件、业主有效身份证明复印件、经我国公证机关公证的委托书及上述购房资料领取相关权证。请于2013年（没有写日期）之前前来办理领证手续（该通知注明办证地点、时间、不领取的后果等内容……）。
2015年11月5日，清远市清城区新城天盛房屋中介服务部出具《通知》给邓军，内容如下：根据你方与邓卓丽于2011年7月18日签订的位于清远市××区龙××镇××天下××街××号房屋(下称“该物业”)《房屋买卖合约》(NO.0000328)及《预约合同》的约定，(相关材料已经准备齐全，且合约相对方邓卓丽已经多次催促办理后续事宜)，你方应于本通知发出日起十个工作日内到房产交易中心办理该物业过户登记等相关手续，若期限内未办理缴纳税费相关事宜，你方将按照签订的《房屋买卖合约》及《预约合同》的约定承担一切不利后果。
2015年12月18日，广东明典律师事务所作出(2015)粤明典律函字第172号律师函给邓军，律师函的内容如下：邓军先生：你好，广东明典律师事务所曹三桂律师依法接受当事人邓卓丽、夏雄飞夫妇的委托，就你们双方履行《房屋买卖合约》、《预约合同》及《补充协议》问题特致函予你。望收函后予以重视：据当事人反映：2011年7月18日，双方通过“天盛置业”签订了一份编号为N0.0000328号的《房屋买卖合约》，双方约定，独家委托“天盛置业”出售及购入清远“恒大金碧天下”认购书编号0900357号的锦绣四街111-102号房屋，随即，双方又在当天签订了一份《预约合同》及《补充协议》，对交易之物业情况转让价款、付款方式、房屋过户、违约责任等进行了约定并进行了合同公证。由于双方进行房屋交易时，开发商还未办好国有土地使用证、房地产权证，故双方在《预约合同》中第三条第2款中约定：甲方(即卖方〉应按照与房地产公司签订的《商品房买卖合同》的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的产权登记手续，甲方领取产权证后，甲、乙双方在15个工作日内必须到房管部门办理产权过户手续。同时，在《预约合同》第六条违约责任中约定，如乙方(买方)有下列情况之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求继续履行，1、乙方未按合同约定逾期支付第一笔价款达十日以上；2、乙方怠于合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期三十日以上。2015年8月20日，邓卓丽夫妇取得房产证后即通过微信和电话通知了你方，要求及时办理产权过户登记手续，但至今未有明确回复，遂寻求律师帮助。针对上述情况，本律师认为：如当事人反映情况属实，则你方显然已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，何况双方合同还经过公证机关的公证。鉴于你们双方就房屋产权过户进行了明确约定，且作为违约情形之一，因此，我方当事人在电话、微信通知后，你方本应在15个工作日内配合我方当事人办理房屋过户，最多不得超过30日，但在8月20日通知你方后，迄今己近四个月，这种怠于履行义务的行为己构成合同违约。我方当事人完全有权依据合同约定单方解除合同，并追究你方的违约责任。在此，当事人考虑到你方的实际困难，仍愿意给予你方继续履行合同的最后机会，并通过本律师致函于你，望收函后一个月内务必配合我方当事人处理好房屋过户及后续房款的支付等事宜。望速速回复，以免自误。
2016年3月11日，广东明典律师事务所作出（(2016)粤明典律函字第38号律师函，内容如下：邓军先生：你好，广东明典律师事务所曹三桂律师依法接受当事人邓卓丽、夏雄飞夫妇的委托，就贵方迟延履行双方签订的关于清远恒大金碧天下锦绣四街111-102号房屋买卖合同一事，现特致函于你，请收悉后尽快处理善后事宜：本律师在2015年12月18日接当事人委托后已致函于你，告知交易房屋已可随时办理产权过户，限你方在收函后一个月内处理好房屋过户及后续房款支付等事宜；而据委托人邓卓丽夫妇反映，你方收函后也曾致电表示春节前会上清远面谈，但拖延至今，你方仍无任何行动，对我方要求置之不理，针对你方的表现和不履行合同的行为，现本律师特依授权向你方郑重通知如下：一、自你方收函之日起，解除双方有关“清远恒大金碧天下”锦绣四街111-102号房屋买卖之《房屋买卖合同》、《预约合同》及《补充协议》。二、我方在你方己付房款中扣除应缴纳的物业管理费等费用和总房款30%的违约金后，将余款退还你方。三、我方自即日起将对交易房屋另行处置。谨此函告。
诉讼期间，原告提出被告在5天内交清余款及物管费，可继续履行合同，协助其办理过户手续；被告代理人提出要征求被告本人意见并在三日内答复。本院传票传唤被告邓军本人到庭查询，被告邓军没有按本院传票传唤时间到庭查询，也没有对原告在庭审中提出继续履行条件进行回复。
本院在庭后向恒大金碧天下物业服务中心调查邓卓丽拖欠物业费的情况，该物业中心向本院出具“清远恒大金碧天下双111-102欠费清单”显示：房产：清远恒大金碧天下双111-102；客户：邓卓丽；收费项上：别墅物业服务费；开始日期：2011年7月1日；应缴款日期2011年7月1日，每月562元，至2017年5月，尚欠物业管理费33902元、应缴滞纳金40116.70元，合计80018.70元。
从原告提交的《广东省房地产权证》（粤房地产权证清新字第××号）显示：房地产权属人：邓卓丽；登记时间：2014年12月23日；房屋座落：清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下锦绣四街111幢102。原告提交的《中华人民共和国国有土地使用证》【清新用（2015）第00403520号）显示：土地使用权人：邓卓丽，房屋座落：清远市清新区龙颈镇恒大金碧天下锦绣四街111幢102；发证日期是2015年6月16日。
从被告提交的邓卓丽与恒大盛宇（清新）置业有限公司于2009年1月5日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》显示：所购房屋位于清远市××区龙××镇××天下××街××号，总价款750545元；付款方式为银行按揭付款方式，在2009年1月5日前支付230545元，余款520000元在2009年1月5日前办理银行按揭贷款申请手续；办证规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，非因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四《合同补充协议》第九条，双方同意本合同第十五条补充如下：1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权证。2、双方同意以2010年6月30日之次日为办理产权登记的起算日。……具体内容详见《广东省商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，通过对原告诉讼请求、被告的答辩意见及反诉、证据质证意见等分析，原告邓卓丽、夏雄飞与被告邓军签订的《房屋买卖合约》、《预约合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等全面履行各自的义务。但在履行过程中，原告以被告没有约定办理房屋过户手续及支付余款向法院提起被告解除合同并承担违约责任赔偿损失的诉讼，被告以原告逾期办理房屋产权证承担违约责任而反诉解除合同，并退还购房款及利息。本案争议焦点是原告和被告在房屋买卖交易过程中谁违约及承担违约责任大少。本院作如下分析：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付价款是其合同的主要义务。本案中，原告按《房屋买卖合同》、《预约合同》及《补充协议》约定的履行交付房屋和出具委托书给被告邓军，委托邓军与开发商交接房屋、验房、收房、进场装修、办理物业交割手续、领取上述房屋的《房地产权证》、国有土地使用证、缴纳相关费用、办理上述房屋面积差异增补以及签订补充合同并领取或补交房屋差价款、领取房屋的《房地产权证》、办理过户递件手续及代收楼款，已经按照约定履行了买卖房屋的交付手续，房屋的使用权已转交给邓军，且也还清银行按揭款，办理好房屋产权证。被告邓军除支付了50000元定金和首付款230000元外，没有按照邓卓丽、夏雄飞在2015年8月20日告知已办好房屋产权证及要到房管部门办理交易房屋的过户手续，也没有按照清远市清城区新城天盛房屋中介服务部出具《通知》的期限到房管部门办理交易房屋产权过户手续；原告在2015年12月18日向被告发出律师函，被告也没有与原告到房管部门办理交易房屋产权过户手续，并将余下的购房款680000元支付给原告；原告在2016年3月11日向被告发出律师函，明确提出解除合同并提出对已付房款的处理，被告邓军没有回应。特别在庭审中，原告曾提出被告交清余款及物管费可继续履行合同并协助办理过户手续，被告邓军也没有理会。被告邓军的一系列行为造成双方所签合同未能履行过户手续，构成根本违约，应承担相应的违约责任并赔偿原告其他的相应损失。被告抗辩原告怠于办证问题，原、被告所签订的合同对交易房屋办理产权证的期限没有约定，原告在交付房屋时已将相关房屋的文书、证件交给被告，并出具委托书授权被告全权处理交易房屋的收楼、装修、领产权证、过户及相关费用的缴付等事项，被告未能举证原告没有协助的行为导致怠于办证，且被告没有按本院传唤到庭查询，应承担不到庭的诉讼风险。本院对其抗辩不予支持。为此，诉讼中双方均同意解除合同，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，原、被告所签订的《房屋买卖合约》约定买方违约，卖方有权没收定金；原告主张以双方所签订的《预约合同》约定的30%计付违约金，是对自身权利的处分，但被告不同意支付违约金。原告未能举证证明其因被告的逾期付款行为所造成的损失。根据公平原则，本案违约金计算不适用《预约合同》约定的而适用《房屋买卖合同》的约定，且涉案定金已转化为购房款支付，被告应赔偿50000元给原告，原告应退回购房款280000元给被告；原告已经实际将交易房屋给被告使用，也产生了相应的经济效益，至于被告是否使用是被告的权利；故对被告主张的利息损失不予支持。被告要求原告支付中介费7500元，该中介费是双方当事人约定，且本案是被告未能按所签合同履行所致达不到购房目的，由其承担相应后果，本院对此项诉求不予支持。本案交易房屋涉及的物管费问题，涉案房屋已交付，原、被告双方均没有交纳，且物业公司也没有主张,本院不作审查。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款的规定，判决如下：
一、解除原告邓卓丽、夏雄飞（反诉被告）与被告邓军（反诉原告）于二〇一一年七月十八日签订的《房屋买卖合同》、《预约合同》及《补充协议》；被告邓军应在本判决生效之日起十日内将恒大金碧天下锦绣四街111-102号房屋房屋有关原始文件（住宅质量保证书原件、楼宇认购书原件、发票联原件（02011273、11372598）、借款借据原件、个人一手住房贷款合同原件、公证书原件）及钥匙、门卡返还给原告邓卓丽、夏雄飞。
二、被告邓军（反诉原告）给付原告邓卓丽、夏雄飞（反诉被告）违约金50000元。
三、原告邓卓丽、夏雄飞（反诉被告）返还被告邓军（反诉原告）购房款280000元。
四、驳回原告邓卓丽、夏雄飞（反诉被告）的其他诉讼请求。
五、驳回被告邓军（反诉原告）的其他诉讼请求。
以上第二、第三项对折，原告邓卓丽、夏雄飞（反诉被告）在本判决生效之日起十日内返还被告邓军（反诉原告）购房款230000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2800元，由原告邓卓丽、夏雄飞负担2275元，被告邓军负担525元。原告已预交案件受理费2800元，超出原告负担部分，本院不作退回，由被告在履行上述判决时迳付给原告。
本案反诉受理费3393元，由原告邓卓丽、夏雄飞负担2800元，被告邓军负担593元。被告邓军已预交案件反诉费3393元，超出邓军负担部分，本院不作退回，由原告在履行上述判决中迳付给被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 林伟文
二〇一七年六月二十日
书记员 丘 芮
附件1：适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
附件2：执行提示。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件3：清远市清新区人民法院执行款账户。
户名：清远市清新区人民法院。
开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。
账号：71×××39