广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5754号
上诉人（原审原告）：胡某文，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托代理人：邹宙阳，广东合拓律师事务所律师。
委托代理人：焦羽飞，广东合拓律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：万菱实业（广东）有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：王德雄，董事长。
委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人胡某文因与被上诉人万菱实业（广东）有限公司（以下简称万菱公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：万菱公司（甲方、出租方）与胡某文（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-L3044，以下简称租赁合同）。租赁合同首段载明双方因办理租赁登记备案手续已签订《广州市房地产租赁合同》，为了进一步明确双方的权利义务，甲、乙双方经友好协商，特订立本租赁合同。租赁合同约定：乙方承租甲方位于广州市xx区xx路230、232号万菱汇L344号铺（以下简称涉案商铺）作经营家纺用品，经营名称为ECOH（生态家）；租赁期限为三年；甲方暂定甲、乙双方合同盖章后的7个工作日内交付该物业予乙方，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算；自起租日起首十二个月的月租金额为30845元，自起租日起首个月为免租期，第十三个月至第二十四个月的月租金额为32387元，第二十五个月至第三十六个月的月租金额为34006元；乙方须于公历每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金及上月扣点租金高于基本租金的差额部分（如有）予甲方指定的银行账户，逾期视为拖欠；乙方在签订本合同时交纳缴纳相当于三个月租金的按金92535元作为履约保证金，在合同租期内履约保证金由甲方保管，甲方应将相应金额之收据交予乙方；租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方；在租赁期内，乙方不得以租赁保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回该物业并不予退还保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的30%作为违约金给甲方……（3）甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方，并保证该物业内之一切设备设施处于良好状态；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址为广州市xx区xx路230、232号，管理公司联系地址为广州市xx区xx路230、232号，乙方联系地址为广州市白云区新市新科工业区2号。凡万菱汇租赁活动中一切口头承诺、解释及商业广告、文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。关于租赁合同的签订时间，万某公司称于2010年8月签订，与备案合同同期签订；胡某文称于备案合同之前签订，不能明确具体日期。
2010年8月17日，万菱公司（甲方、出租人）与胡某文（乙方、承租人）就涉案铺位签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案铺位出租给乙方作商业用途使用；租期为2010年10月1日至2013年9月30日；2010年10月1日至2010年10月31日，每月租金为0元；2010年11月1日至2011年9月30日，每月租金为30845元；2011年10月1日至2012年9月30日，每月租金为32387元；2012年10月1日至2013年9月30日，每月租金为34006元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳92535元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全额退回乙方等条款。2010年8月23日，上述合同经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局登记备案。
2010年9月7日，胡某文向某公司交纳保证金92535元；同日，万某公司向胡某文交付涉案铺位。
万某公司提交落款时间为2012年6月11日的《解除合同通知书》（复印件，万某公司称原件已邮寄给胡某文），内容为万某公司通知胡某文其依法行使合同解除权，租赁合同、《广州市房屋租赁合同》自通知书到达胡某文之日正式解除，万某公司即日起收回商铺，不予退还胡某文已缴纳的保证金，要求胡某文立即清理场地并清付截止至2012年5月31日期间的租金438938元等欠费。万某公司称其通过邮寄方式于2012年6月19日向胡某文送达了上述《解除合同通知书》，并提交顺丰速运邮单（载明收件人为胡某文，收件地址为广州市白云区新市新科工业区2号，内件品名为万某L3-44解除合同通知书）及上述邮单复印件（显示寄件日期为6月18日，收件日期为6月19日，收件人“许某”，该复印件加盖有广州顺丰速运有限公司业务专用章）。胡某文称其未收到上述《解除合同通知书》，并称上述邮单上日期不清楚，无法证明寄出及收到日期，也无法证明邮寄的文件内容。
2013年1月11日，万菱公司委托广东法制盛邦律师事务所律师向胡某文发出《律师函》（邮件详情单载明收件地址为广州市白云区新市新科工业区2号，内件品名为律师函，该邮件于2013年1月12日他人收），函件内容为追偿2011年1月至2012年7月期间的租金450430元及暂计至2012年12月21日的逾期缴费违约金359127.88元等，要求胡某文收到函件后五日内缴清欠费，否则通过司法途径维护合法权益。
2013年12月31日，万菱公司委托广东法制盛邦律师事务所律师向胡某文发出《律师函》【邮件详情单显示收件地址为广州市荔湾区东沙工业区园菏景南路19号，内件品名为律师函（万某汇L344生态家），2014年1月2日因“原址查无此人，且电话联系”退件】，函件内容为追偿2011年1月至2012年7月期间的租金450430元及暂计至2013年12月25日的逾期缴费违约金450430元等，要求胡某文收到函件后五日内缴清欠费，否则通过司法途径维护合法权益。
万某公司称由于胡某文拖欠租金，其逐月向胡某文派送《催促缴纳租金通知书》。万某公司提交其分别于2011年1月24日、2月28日、4月30日、5月25日、6月27日、7月21日、8月25日出具的《催促缴纳租金通知书》（复印件），于2012年1月30日、2月23日、3月23日、4月23日、5月23日出具的《缴租缴费通知书》（复印件）。胡某文称未收到上述通知书。
关于涉案商铺交还时间，双方未办理交接手续。一审庭审时，万某公司称胡某文于2012年7月11日单方撤场，胡某文称其于2011年7月退场。
万某公司于2014年5月13日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、胡某文向某公司支付自2011年1月6日至2012年7月11日期间的租金573806元及逾期付款违约金【以每月欠付的租金（2011年1月租金为25870元，2011年2月到10月每月租金为30845元，2011年11月租金为32130元，2011年12月至2012年6月每月租金为32387元，2012年7月租金为11492元）为本金，按每日2‰的标准计，分别自当月6日计至付清之日止，每月租金的违约金以本金为限】；2、胡某文承担本案诉讼费用。
万某公司明确起租日为2010年11月6日，该日为万某汇商场的整体开业时间。胡某文确认2010年12月6日至2011年1月5日的租金已交纳，自2011年1月6日起没有向某公司交付租金。另，万某公司、胡某文均确认租金按自然月收取。
胡某文辩称：一、涉案合同没有签约日期，所以该合同始终没有生效。二、双方就涉案商铺租赁事宜已向广州市国土资源和房屋管理局天河区分局进行了备案，故应以该部门的备案合同《广州市房屋租赁合同》作为双方租约关系的凭据。三、根据双方签订的广州市房屋租赁合同第四条的约定，不存在万某公司有权没收胡某文押金的约定，万某公司应将押金退还给我方。四、根据《广州市房屋租赁合同》第六条第4款、第七条第1款的约定，双方并没有对违约金进行约定，视为未约定违约金条款。五、胡某文拖欠租金等费用均已超过诉讼时效，故胡某文可依法不再予以支付。六、万某公司主张的巨额违约金没有法律依据，也无合同约定。
原审法院认为：万某公司、胡某文就涉案商铺签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。关于双方签订且经登记备案的《广州市房屋租赁合同》，因租赁合同中已明确约定一切文件往来及为备案登记签订的合同与租赁合同不一致，应以租赁合同为准，故本案中应以租赁合同作为确定双方权利义务的依据。胡某文以租赁合同未签署日期为由主张租赁合同没有生效缺乏法律依据，原审法院不予支持。
万某公司作为出租人负有向承租人交付符合约定条件的商铺，而胡某文作为承租人负有按时交付租金的义务。万某公司已于2010年9月7日向胡某文交付了涉案商铺，按租赁合同约定，胡某文应于每月的五日前向某公司交纳租金，胡某文确认自2011年1月6日起没有向某公司交付租金，其行为已构成违约。万某公司提交了《解除合同通知书》复印件、顺丰速运邮单及加盖有广州顺丰速运有限公司业务专用章的邮单复印件，上述证据已形成完整证据链，证明万某公司向租赁合同约定的胡某文的联系地址邮寄了《解除合同通知书》，要求解除租赁合同及追偿截止至2012年5月31日期间的租金，且该邮件已妥投。胡某文称其未收到上述《解除合同通知书》，原审法院不予采信。关于上述邮件妥投时间，综合《解除合同通知书》的落款时间及邮单所载的收件时间，在胡某文未能提交相反证据予以推翻的情况下，原审法院合理采信万某公司所称该邮件于2012年6月19日妥投的主张。因万某公司已通过送达《解除合同通知书》的方式主张解除租赁合同，故原审法院确认租赁合同于2012年6月19日解除。万某公司主张胡某文于2012年7月11日单方撤场，胡某文则称其于2011年7月退场，双方均未能就此提交证据。因交还商铺系承租人即胡某文在租赁合同期满或合同解除后的义务，应由胡某文就何时交还涉案商铺承担举证责任，在胡某文未能提交证据证明的情况下，应承担举证不能的责任，故原审法院采信万某公司称胡某文于2012年7月11日撤场的主张。胡某文在2012年6月20日至7月11日期间占用涉案商铺，应按租赁合同约定的租金标准及支付时间向某公司支付占用费。
关于诉讼时效问题。本案中胡某文提出诉讼时效的答辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为1年……（三）延付或者拒付租金……”；第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。”按查明的事实，万某公司最早于2012年6月19日通过向胡某文送达《解除合同通知书》的方式主张截止至2012年5月31日期间的租金，故诉讼时效于2012年6月19日中断。万某公司、胡某文均确认租金按自然月收取，故2012年6月19日往前倒推一年前即2011年6月20日之前按租赁合同约定已届清偿期的租金已超过诉讼时效，丧失胜诉权。按此，胡某文应向某公司支付自2011年7月1日至2012年5月31日期间的租金，其中2011年7月至10月每月的租金为30845元，2011年11月的租金为31964元（30845元÷31天×5天＋32387元÷30天×25天），2011年12月至2012年5月每月的租金为32387元，上述租金共计349666元。至于万某公司所主张的2012年6月1日至2012年7月11日的租金，万某公司后于2013年1月12日通过向胡某文送达了《律师函》的方式主张2011年1月至2012年7月期间的租金，故诉讼时效于2013年1月12日再次中断，2013年1月12日往前倒推一年前即2012年1月13日之后的按租金合同约定已届清偿期的租金、占用费并未超过诉讼时效，故胡某文应向某公司支付自2012年6月1日至2012年6月19日期间的租金、2012年6月20日至2012年7月11日期间的占用费。租金按自然月收取，2012年6月的租金为20512元（32387元÷30天×19天）；2012年6月的占用费为11875元（32387元÷30天×11天），2012年7月的占用费为11492元（32387元÷31天×11天），上述占用费共计23367元（11875元＋11492元）。综上，胡某文应向某公司支付的租金共计370178元（349666元＋20512元），占用费共计23367元（11875元＋11492元）。
胡某文拖欠租金，应承担相应的违约责任。按租赁合同约定，胡某文必须在每月的五日前交纳当月租金，每逾期一日，按应付款项的2‰支付违约金。胡某文提出万某公司主张的违约金过高，请求原审法院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，原审法院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。按此，逾期支付自2011年7月1日至2012年6月19日期间租金的违约金，应以每月拖欠的租金（2011年7月至10月每月的租金为30845元，2011年11月的租金为31964元，2011年12月至2012年5月每月的租金为32387元，2012年6月的租金为20512元）为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，分别自当月6日起计至付清之日止；但每月拖欠租金的违约金以不超过本金为限。因租赁合同已于2012年6月19日解除，万某公司主张胡某文支付2012年6月20日至2012年7月11日期间占用费的违约金缺乏合同依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审法院于2015年9月30日作出判决：一、胡某文于本判决发生法律效力之日起10日内向某实业（广东）有限公司支付自2011年7月1日至2012年6月19日期间的租金370178元及逾期支付租金的违约金【以每月拖欠的租金（2011年7月至10月每月的租金为30845元，2011年11月的租金为31964元，2011年12月至2012年5月每月的租金为32387元，2012年6月的租金为20512元）为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，分别自当月6日起计至付清之日止；但每月拖欠租金的违约金以不超过本金为限】。二、胡某文于本判决发生法律效力之日起10日内向某实业（广东）有限公司支付自2011年6月20日至2012年7月11日期间的占用费23367元。三、驳回万某实业（广东）有限公司的其他诉讼请求。本案受理费15125元，由万某实业（广东）有限公司负担7125元，胡某文负担8000元。
判后，胡某文不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定我方违约有失公允。本案系万某公司违约，我方拒缴租金行为是维护自身正当权益的表现，不应承担任何违约责任。本案之所以会产生租赁纠纷，是万某公司进行欺骗性宣传在先，其承诺商家入驻后，会进行大量宣传和投入，搞活万某汇商业氛围，不断增加人气。但实际上，在众多商家被引诱入场后，万某公司便没有进行任何投入，导致各入场商家血本无归，发现上当后，都不再缴纳租金。从而导致了万某公司和各商家之间的群体性诉讼案件的井喷，据说上百家租户与其正在与其诉讼。对此，在一审过程中，我方也有向法庭反映这一事实。故本案是万某公司违约，我方没有实际使用租赁场地，故也没有继续交租，这是维护自身合法权益的正当行为，不应该承担任何违约责任，不应支付根本没有使用过的场地的租金。万某公司不但不能没收我方92535元的履约保证金，且应该向我方支付双倍履约保证金。二、原审法院根据万某公司提供的一份无法辨识的快递单复印件，认定万某公司于2012年6月19日向我方快递了《解除合同通知书》，从而认为诉讼时效于该日中断，且认定该日是解除合同之日，完全缺乏依据。首先，根据《广州市万某汇商铺租赁合同》的约定，若我方拖欠租金，万某公司有权解除租赁协议的相关内容。若我方逾期七天不缴付租金，万某公司即有权向我方发出书面催缴租金的通知，若通知发出后十四天内，我方仍未缴纳租金，万某公司即可单方面立即解除租赁合同。而在本案中，我方早已于2011年1月6日起便因为对方虚假宣传违约在先，便未再缴纳租金。现万某公司主张2012年6月19日才发出《解除合同通知书》，与事实不符，也不符合常理。在长达近一年半的时间内，一直未收到后续租金，万某公司有权解除合同，却不予解除合同，可为什么其他租户都几个月内便收到《解除合同通知书》。事实是我方早已于2011年7月便己口头告知万某公司退场决定，此后也未再使用租赁场地，水电费使用情况也完全可以证明。其次，万某公司提供顺丰快递单，完全不能证明其于2012年6月19日向我方发出《解除合同通知书》。第一，该快递单无原件，复印件又极其模糊，根本无法看清楚上面的内容，就连快递的年份日期也无法进行核实，更无法证明里面的文件系《解除合同通知书》。第二，虽然有快递公司公章，但无法确定公章真实性，而快递公司也未出庭作证。第三，经过快递公司网上查询结果，该快递单号根本不存在。第四，万某公司距离第一次开庭后近一年才提供，早已过举证期限。第五，我方根本没有收到该快递。因此，如此重要且关键的一份证据，在只有复印件且真实性、内容和日期根本无法辨识的情况下，原审法院据此认定双方租赁合同于2012年6月19日才解除，万某公司于2012年6月19日进行了租金催缴，完全没有事实和法律依据。根据实际情况，双方租赁协议早已于2011年7月解除，才是符合常理的。三、原审法院以万某公司提供的2013年1月12日快递单为依据，认定2012年1月13日之后的租金及占用费应予支付，缺乏合法有效证据。首先，该份证据本身存在瑕疵，表现在：第一，该快递单年份日期无法进行核实，虽然可以证明里面的文件是《律师函》，但无法证明有催款内容。第二，虽然有快递公司公章，但无法确定公章真实性，而快递公司也未出庭作证。第三，经过快递公司网上查询结果，该快递单号根本不存在。第四，万某公司距离第一次开庭后的近一年才提供，早已过举证期限。第五，我方根本没有收到该快递。其次，即使该份证据有效，也只能作为2012年1月13日之后的租金催款凭据，但2012年1月13日之后的租金，首先必须以继续存在租赁关系为前提，而我方自2011年7月便退场了，自然不应继续支付租金。虽然万某公司主张2012年6月19日才解除租赁关系，但这并不符合常理，万某公司提供的证据并无法证明，前面第一点已经加以详述，此处不再赘述。4、我方认为即使要判，保证金应该扣除。万某公司提供了一份关键性证据，2012年6月19日的顺丰快递单，但是第一次开庭与第二次开庭提交的顺丰快递不一致，所以我方认为该顺丰快递单的真实性值得怀疑。综上所述，胡某文请求本院：一、撤销（2014）穗天法民四初字第1623号民事判决；二、驳回万某公司全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费均由万某公司承担。
万某公司答辩称：一、胡某文拒交租金没有任何依据，原审判决正确。二、我方一审时提交了顺丰快递单，一审庭审后根据法院要求，也去顺丰公司核实了该快递单的送达情况，但是本案只是万某公司起诉系列案件中的其中一件，当时与顺丰公司沟通时前台客服说大批量查询的话，需要法院才能调取后台数据。我方就向该案的经办法官反映了该情况，经办法官说调取需要与合议庭成员商议，2015年5月一审经办法官才告知无法依职权调取，但是法院出具调取通知书让我方自己调取。顺丰公司查询到本案的顺丰快递单，复印之后加盖公章交给我方。三、关于保证金的问题，根据租赁合同第4条第3点，在租赁期内胡某文不得以保证金冲抵租金和其他费用；租赁合同第10条第3款也明确约定如胡某文拖欠租金的我方有权单方解除合同并没收保证金。所以我方没收保证金有充分的合同依据。根据商业习惯，保证金是在承租人租赁期满的情况下才予以退还的，而本案因为胡某文的违约导致合同提前解除，所以根据合同约定我方有权没收保证金。本案中没有提出保证金的诉讼请求，胡某文如果要求处理保证金的话，超出本案审理范围。胡某文在2010年9月7日接收了商铺，起码有两个月的时间没有收取租金，而租金的起算日第一个月是免租期，所以该损失也应由胡某文承担。空置期的租金损失也应在保证金予以弥补。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，胡某文提交《万某（实业）有限公司催缴通知单》，拟证明2011年7、8、9月每月租金减到15423元，2011年10月份减到30845元，因为场地经营不好，双方协商减租。胡某文称该证据是一审之后其去上海找到真正的承租人拿到的。
万某公司称：我方无法核实该证据的真实性，因为没有我方盖章。该证据即使是真实的，但打印时间是在2012年，胡某文在一审期间没有提交，不属于新证据。双方如果有商议减租的话，按照公司习惯应该是有签订一份补充协议写明减租的具体月份。
本院认为：关于违约。按租赁合同的约定，胡某文应于每月的五日前向某公司交纳租金，胡某文接收涉案商铺后自2011年1月6日起没有向某公司交付租金，已构成违约。胡某文上诉主张万某公司欺骗性宣传构成违约，但未能举证予以证明，该主张不能成立。
关于合同解除。万某公司已举证证明先后于2012年6月18日、2013年1月11日向胡某文在合同中确认的地址发出《解除合同通知书》和《律师函》，要求解除合同及追偿胡某文所欠租金，上述函件均已妥投。胡某文虽否认收到上述函件，但所举证据不足以推翻万某公司所举证据，其亦无法举证证明于2011年7月向对方提出解除合同及撤离涉案商铺，故原审法院采信万某公司的主张，认定双方合同因胡某文违约而于2012年6月19日解除，诉讼时效亦发生中断，胡某文应支付租金和合同解除之后占用期间的占用费，并无不当，本院予以维持。
关于保证金。双方均未就保证金提出诉讼请求，胡某文主张双倍返还保证金不属本案审理范围。胡某文主张以保证金冲抵租金，但万某公司不同意冲抵，且租赁合同中约定不得以租赁保证金冲抵租金，故本院对胡某文关于保证金的主张不予支持。
胡某文提交的《万某（实业）有限公司催缴通知单》不属于二审期间新的证据，万某公司亦不予确认。胡某文仅凭《万某（实业）有限公司催缴通知单》不足以证明双方对于变更租金标准达成合意，本院对于胡某文关于双方调整租金标准的主张不予采纳。
综上，胡某文的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8000元，由上诉人胡某文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一六年二月十六日
书 记 员 李宪琼