天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民初字第4797号
原告天津市泰日丰茶叶市场有限公司，住所地天津市红桥区芥园道11号新春花苑底商。
法定代表人李世昭，总经理。
委托代理人崔伟，天津永真律师事务所律师。
委托代理人张亮，天津永真律师事务所律师。
被告方晓秀，女，1972年4月8日出生，汉族。
委托代理人李光诗（与被告夫妻关系），1969年9月5日出生。
委托代理人李云鹏，天津福川信辉律师事务所律师。
原告天津市泰日丰茶叶市场有限公司与被告方晓秀租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理。依法由审判员李宝新适用简易程序于2014年11月17日、2014年12月29日、2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告天津市泰日丰茶叶市场有限公司的委托代理人崔伟、张亮，被告方晓秀及其委托代理人李光诗、李云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市泰日丰茶叶市场有限公司诉称，原、被告双方于2013年6月15日签订了《入场经营合同》，约定由被告承租坐落在天津市红桥区芥园道9-11号B217号商铺，房屋面积35平方米，用于经营茶叶、副品及茶叶包装。使用期限为一年，自2013年6月15日至2014年6月14日，租金为每年45590元。后被告拖欠租金11498元，原告多次催要，但被告始终未予支付。为此原告通知被告合同到期后不再与其续签合同。2014年6月14日合同到期后，被告拒不返还租赁的房屋，故原告起诉来院，请求：一、依法确认原、被告签订的合同已终止，并判令被告立即腾空并返还承租B217号房屋（共计35平方米）；二、判令被告支付房租11498元，至腾空返还房屋之日的使用费（截至2014年10月14日为15530元），违约金22996元，共计50024元。三、诉讼费由被告承担。
原告向本院提供如下证据：
证据一、《入场经营合同》，证明双方签订商铺租赁合同的内容，包括租赁期限、租金及违约责任等；
证据二、通知书，证明原告在合同到期前通知被告不再与其续签合同。
被告方晓秀辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、双方确实签订《入场经营合同》，被告从签订合同起从未拖欠原告的租金，但2013年11月15日供暖之日起，被告所经营的店铺内突然产生大量异味，由于原告提供的经营场所用来经营茶叶的，而茶叶有吸附异味的特性，被告多次找原告解决该问题，但原告始终没有解决，故被告欠付原告租金。是原告违反了合同法关于租赁合同中的适租义务，导致被告无法经营茶叶，给被告造成了大量损失。因此原告违约在先，被告不存在违约问题，也不存在支付违约金的问题。2、店铺出现异味后被告多次找原告沟通，但原告法定代表人在2014年2月找人恐吓和威胁被告，且不给被告提供任何服务，给被告经营造成损失。因有异味，被告将茶叶放在商铺走廊，后来茶叶在2014年3月23日被盗，价值330000元。3、原告提供租赁面积与合同的约定不符，原告构成欺诈，且原告口头承诺给被告提供仓库，至今没有兑现。
被告向本院提交如下证据：
证据一、音频和视频光盘（音频附文字版），内容为原告法定代表人李世昭、石经理和负责维修的沈师傅和被告就异味问题的谈话，证明被告承租的商铺确实存在异味问题，被告就此事和原告协商；
证据二、原告对被告商铺进行维修的照片和视频（视频保存在证据一的光盘中），证明原告因异味问题对被告租赁的商铺进行排查和维修；
证据三、天津市公安局信访事项告知单，证明被告的茶叶曾经被盗；
证据四、被盗的茶叶照片，证明因商铺有异味被告将茶叶存放在楼道，导致茶叶被盗；
证据五、《中华人民共和国茶叶贮存标准》，证明茶叶应贮存在没有异味的环境内；
证据六、装修收据，证明被告承租的商铺实际面积与合同约定的面积有差异。
为查明案件事实，本院到被告承租的天津市红桥区芥园道9-11B216、217号商铺进行现场勘察，并拍摄照片六张，主要内容为上述商铺的整体外观以及安装排风扇的状况。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二均无异议。原告对被告提交的证据一的真实性无法确认，且录音是被告私自录制的，不能作为证据使用；对被告证据二无异议；对原告证据三、证据四的真实性无异议，但认为与本案无关；对被告证据五的真实性无异议，但认为该标准是对茶叶库房的要求，被告租赁的是经营使用的场所，不是库房；对被告证据六的真实性无异议，但其只能证明收款，不能证明租赁商铺房屋的面积。原、被告对本院拍摄的六张照片均无异议。
本院认证如下：原告提交的证据，被告提交的证据二至证据五以及本院拍摄的照片，双方当事人对其真实性均无异议，本院均予以确认；被告提交的证据一，原告对其真实性存有异议，但未提供相反证据加以证明，本院亦予以确认；被告提交的证据六不能明确反映商铺的面积情况，且庭审中原、被告就商铺的使用面积已达成一致意见，故本院对该证据不予采纳。
经审理查明，2013年6月15日原、被告双方签订《入场经营合同》，原告为甲方，被告为乙方。该合同第一条约定：甲方将位于天津市红桥区芥园道9-11B217号商铺（实际面积35平方米）出租给乙方使用，……；第二条约定：租赁期限自2013年6月15日起至2014年6月14日止；第三条第一款约定：本合同签订之日，乙方应交纳年租金45990元，实际交付38325元；第二款约定：租金按三期缴纳，首期租金15330元，第二期租金应于首期租期到期前一周内一次性付清租金11497元，第三期应在第二期租期到期前一周内一次性付清租金11498元；第十一条约定：租费按照甲方实际支出，分为租金60%，综合管理费40%，其划分方式不影响乙方交费总额；第十二条第二款约定：乙方逾期缴纳租费及各项费用，其缴纳的保证金不予退还，同时甲方有权追缴乙方拖欠租费及各项费用，并有权向乙方收取违约金（按全年租金的1%／日），……。庭审中，原、被告均称，该合同中约定的“实际交付38325元”，系原告减免两个月租金后按十个月租期计算的租金数额。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告向原告缴纳了部分租金，尚欠租金11498元至今未缴纳。2014年5月23日，原告向被告发出通知，内容为“双方签订的《入场经营合同》将于2014年6月14日到期，我公司将不再与你续签合同，请于合同到期前自行清理自有商品及相关财物，避免造成不必要的损失。如逾期则视为放弃商铺内物品，我公司将自行予以清理。”租赁期限届满后，被告继续在该商铺经营，但未向原告缴纳使用费。
另查，被告租赁的商铺在2013-2014年度供暖期内因故产生异味。原、被告曾就此进行协商，原告为此在该商铺采取了喷发泡剂、堵水泥以及安装排风扇等措施。
再查，原、被告均认可该商铺的使用面积为31.5平方米，合同约定的35平方米系包含商铺外墙的面积。
本院认为，原、被告签订的《入场经营合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，合同约定的租赁期限于2014年6月14日届满，到期后双方未再续签合同，被告亦未再交纳租金，故被告无权继续占有、使用租赁物，因此原告主张被告腾空并返还B217号商铺的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
原告主张被告支付租金11498元及违约金22996元的诉讼请求，被告对此提出商铺在2013-2014年度供暖期内产生异味以及商铺面积与合同约定不符的抗辩理由，属于租赁合同纠纷中的合理抗辩。根据被告的证据，本院确认被告承租的商铺在2013-2014供暖期内产生异味的情况属实。本案中，被告承租商铺系用于茶叶经营，其在商铺存茶叶用于出售符合常理。而根据茶叶贮存国家标准（GB／T30375-2013）规定：茶叶贮存的库房周围应无异味，库房内应整洁、干燥、无异气味。因此，原告出租给被告的商铺在产生异味期间不符合约定的用途，此期间的租金应予减免。考虑到原、被告双方均未提供证据证明异味存在的具体期间，故本院酌情减免两个月的租金。因原告主张的租金11498元，按合同约定的年租金45990元计算系三个月的租金，减免之后，被告仍应向原告支付一个月的租金。关于商铺的面积问题，根据原、被告庭审中的陈述，双方对合同记载的“实际面积”存在不同的理解，但原告属于合同格式条款的提供方，故应作出不利于原告的解释，据此本院认为“实际面积”即为使用面积，不包括商铺外墙面积。根据合同约定的年租金数额及面积计算，该商铺每平米的日租金为3.6元（45990元／365／35=3.6元），故按照商铺使用面积31.5平方米计算，被告应支付原告一个月租金的数额为3402元（3.6元＊31.5＊30=3402元）。至于原告主张的违约金，因原告也存在违约情形，且被告未支付租金系行使抗辩权，故本院不予支持。
关于原告主张的商铺使用费问题，因《入场经营合同》约定的租赁期限届满后，被告继续使用诉争商铺，其理应向原告交付使用费，故原告要求被告支付自2014年6月15日起至腾空并返还商铺之日止的使用费，合理合法，本院予以支持，使用费的计算标准应当按照商铺日租金113.4元（3.6元＊31.5=113.4元）标准计算。
关于被告抗辩因异味给其造成损失的问题，因其在法庭规定的期间内未提出反诉，故本院对此不予分析。被告已经支付给原告的租金如果与本判决确定的租金标准存在差异，其可另行主张权利。至于被告庭审中提出的5000元保证金的问题，因其自称保证金未给付原告，而是直接交给该商铺的前手承租人，故被告可另行向相关债务人主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十六条、第二百一十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告方晓秀于本判决生效之日起十五日内将坐落在天津市红桥区芥园道9-11号B217号商铺（使用面积31.5平方米）腾空并交付原告天津市泰日丰茶叶市场有限公司，逾期不腾，可由天津市泰日丰茶叶市场有限公司在天津市外环线内代为租赁仓储用房一间，作为腾房去处，所需费用由原告垫付，由被告承担；
二、被告方晓秀于本判决生效之日起十五日内给付原告天津市泰日丰茶叶市场有限公司租金3402元，并按每日113.4元的标准给付原告天津市泰日丰茶叶市场有限公司自2014年6月15日起至腾空并返还商铺之日止的使用费；
三、驳回原告天津市泰日丰茶叶市场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1051元，减半收取525.5元，由原告天津市泰日丰茶叶市场有限公司负担326元，由被告方晓秀负担199.5元（于本判决生效之日起十五日内给付原告天津市泰日丰茶叶市场有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 李宝新
二〇一五年一月二十七日
书记员 祁 源
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。