山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第1028号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司。住所地：青岛市胶州市南外环路以北杭州路以西。
法定代表人：赵元海，该公司董事长。
委托代理人：相婷婷，女，1984年2月5日出生，汉族。
委托代理人：栾誉晗，女，1989年1月30日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：战永利。
委托代理人：王健。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人战永利商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2014）龙民三初字第342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人德源泰公司的委托代理人相婷婷，被上诉人战永利的委托代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年7月12日，战永利与徳源泰公司签订商品房预售合同，由战永利购买徳源泰公司开发的位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢3层315铺号楼房。该商品房建筑面积208.31平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米6055.83元，金额1261490元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人于2012年7月12日前一次性付清总房款人民币1261490元。第八条“交付条件及期限”约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2012年7月12日，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、如遇不可抗力，出卖人应自发生之日起60日内书面告知买受人，交付期限据实顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；（2）经规划部门批准的详细规划总平面图；（3）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（4）前期物业服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（5）《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；（6）买受人共有的配套公共建筑和公共设施清单；（7）前期物业服务提供的物业服务手册。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2012年7月12日，战永利一次性向徳源泰公司交纳购楼款1261490元，徳源泰公司向战永利出具了收款收据。
2012年7月19日，战永利与徳源泰公司又签订商品房预售合同，由战永利购买徳源泰公司开发的位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢1层118铺号楼房。该商品房建筑面积92.78平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米17552.69元，金额1628539元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人于2012年7月19日前一次性付清总房款人民币1628539元。第八条“交付条件及期限”约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2012年7月19日，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同其他条款同2012年7月12日双方签订的商品房预售合同一致。2012年7月19日，战永利一次性向徳源泰公司交纳购楼款1628539元，徳源泰公司向战永利出具了收款收据。
战永利于2014年4月21日起诉至原审法院，请求判令德源泰公司向其支付逾期交房违约金371689.79元。
徳源泰公司在审理中称，2014年1月22日徳源泰公司通过国内快递向战永利发出交房通知书，定于2014年1月25-26日办理交付手续。2014年3月1日通过挂号信向战永利发出交付催告函，战永利对此不予认可。
本案审理中，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。
原审法院依据当事人陈述、商品房预售合同、收款收据等认定上述事实。
原审法院认为，战永利与徳源泰公司2012年7月12日、7月19日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，徳源泰公司应分别于2012年7月12日、7月19日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但截止本案审理期间，徳源泰公司仍未取得涉案房屋的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，已构成违约，应承担相应的违约责任。战永利要求徳源泰公司承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，应予支持。徳源泰公司辩称其于2014年1月22日书面通知战永利交房，战永利拒绝收房，导致涉案房屋未交付的原因系战永利自行造成的，徳源泰公司不应承担违约责任，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案涉案房屋至今未能取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定的交房条件，因此，徳源泰公司的上述抗辩理由不当，不予采纳。战永利请求徳源泰公司按2012年7月12日双方签订的合同约定支付自2012年7月13日至2014年4月21日共计647天的逾期交房违约金，按照2012年7月19日双方签订的合同约定支付自2012年7月20日至2014年4月21日共计640天的逾期交房违约金理由充分，依法予以支持，违约金数额为371689.79元（1261490元／天×2／10000×647天＋1628539元／天×2／10000×640天），超出部分，不予支持。原审法院于2014年7月28日判决：一、青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付战永利自签订合同之日至2014年4月21日逾期交房违约金371689.79元。二、驳回战永利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6991元，由战永利承担11元，徳源泰公司承担6980元。
宣判后，上诉人德源泰公司不服，向本院提起上诉称，一、根据合同约定，被上诉人收房前应交清全部购房款及一切相关费用（包括物业服务费等），否则上诉人有权拒绝交房。被上诉人在原审中一直未提交已缴纳物业费的相关证据，上诉人有理由依照合同约定拒绝交付涉案房屋。原审认定上诉人不交付涉案房屋违约，并据此判决上诉人支付违约金，属证据不足，判决存在不合理之处。二、上诉人于2014年1月22日通知被上诉人办理交房手续，被上诉人一直未予办理，上诉人向被上诉人发送交付催告函后，其仍不予办理。上诉人已尽到相应的通知义务，未能交房的原因在于被上诉人，上诉人不应承担赔偿责任。综上，原审认定事实不清，证据不足。请求撤销原判第一项，改判上诉人不承担责任。
被上诉人战永利辩称：上诉人的上诉理由不应支持，造成本案的违约是因为上诉人无法提供涉案房屋的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，由此产生的延迟交付责任应由上诉人承担。原审判决正确，请求驳回上诉。
本院经审理查明，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，也未实际交付。上诉人没有证据证实2014年1月22日之前曾通知过被上诉人交付房屋。上诉人主张曾电话通知过被上诉人缴纳物业费，被上诉人欠缴的是自交房通知确定的交房期限届满之后的物业费。被上诉人否认上诉人通知过缴纳物业费。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同合法有效。依照该合同，上诉人应按约定向被上诉人交付符合取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》等约定条件的商品房，逾期交付应承担违约金。涉案房屋至今仍不符合交付条件，上诉人并无证据证实其通知过被上诉人交付房屋，且其上诉主张被上诉人欠缴的是自交房通知确定的交房期限届满之后的物业费，故上诉人逾期交房的行为违反了合同约定，原审判令上诉人承担自合同签订之日至2014年4月21日期间的逾期交房违约金并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6875元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 姜松诚
审判员 衣振国
二〇一四年十月九日
书记员 车丽翠