安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1222民初16号
原告：李良志，男，1960年6月28日生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：刘加勇，安徽惠君律师事务所律师。
被告：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室。统一社会信用代码91341200664210852X。
法定代表人：马勇，该公司经理。
委托代理人：李秋慧，该公司职工。
委托代理人：王广友，安徽淮都律师事务所律师。
被告：王朋，男，1988年1月30日生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：李璞君，安徽皖太律师事务所律师。
被告：徐付霞，女，1976年7月1日生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。
原告李良志与被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房产公司）、王朋、徐付霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李良志及其委托代理人刘加勇，被告泰宇房产公司的委托代理人李秋慧、王广友，被告王朋的委托代理人李璞君，被告徐付霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李良志向本院提出诉讼请求：1.确认原告对“金泰明都”实测报告房号为110、111、112的门面房享有优先取得权。2.判令泰宇房产公司不得将“金泰明都”实测报告房号为110的门面房交付给被告王朋，不得将“金泰明都”实测报告房号为111、112的门面房交付给被告徐付霞，并撤销给被告王朋、被告徐付霞办理的预告登记。3.判令被告泰宇房产公司按合同交付“金泰明都”实测报告房号为110、111、112的门面房，并为原告办理房产登记手续，所需费用由被告泰宇房产公司承担。4.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2009年12月26日，原告李良志与泰宇房产公司签订了联建协议，约定原告将位于人民路以西与沙河路以北交叉口的土地使用权过户交给泰宇房产公司开发，土地过户等一切有关手续均由泰宇房产公司负责办理，一切费用由泰宇房产公司承担，原告提供原住房的手续，泰宇房产公司按照一比一返还新房，超出面积的部分住宅楼按照市场优惠价2000元／平方米计算，门面房按照5000元／平方米计算。2011年3月8日，原告与泰宇房产公司签订拆迁及购房合同，约定泰宇房产公司补偿给原告位于新楼门面楼自北向南第五铺的门面房139.75平方米，交房期限为自房屋施工之日起20个月交付。根据“金泰明都”房屋设计、房屋预测报告、房屋实测报告及原址返迁原则可以确定，“金泰明都”门面楼自北向南第五铺139.75平方米的门面房应为实测报告房号为110、111、112的门面房。合同签订后，原告履行了义务，将房屋腾空交给了泰宇房产公司，泰宇房产公司将原告的房屋拆除后在原址建商品房，取名为“金泰明都”，现在房屋已经公开对外销售两年多了，泰宇房产公司却拒绝履行合同，不按照约定将安置房屋交付给原告使用。后经了解，泰宇房产公司将“金泰明都”实测报告房号为110的门面房卖给了被告王朋，将“金泰明都”实测报告房号为111、112的门面房卖给了被告徐付霞。原告认为，“金泰明都”实测报告房号为110、111、112的门面房是泰宇房产公司按照所有权调换形式给原告的补偿安置房，原告对“金泰明都”实测报告房号为110、111、112的门面房享有优先取得权。泰宇房产公司应当将“金泰明都”实测报告房号为110、111、112的门面房交付给原告使用，并为原告办理房屋登记手续。为此，原告特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
泰宇房产公司辩称：泰宇房产公司与王朋、徐付霞之间不存在商品房买卖合同关系，双方之间系借贷关系，所签订的商品房买卖合同只是对双方民间借贷的担保。泰宇房产公司与原告之间存在拆迁及房屋买卖的事实，双方之间的联建拆迁及购房买卖合同有效，对双方具有约束力。原告应当按照约定向泰宇房产公司支付房屋超出部分面积补偿款。涉案房屋产权办理各项税费应当由原告承担。泰宇房产公司不承担诉讼费。
王朋辩称：王朋与泰宇房产公司签订的房屋买卖协议合法有效，且已经实际履行，并到房产局办理了网签，应当受到法律的保护。原告与泰宇房产公司所签订的拆迁补偿协议中约定的位置是第五间，与原告起诉的110铺及王朋购买的107铺不是一处房屋，要求依法驳回原告对王朋的诉讼请求。
徐付霞辩称：一、原告与泰宇房产公司签订拆迁及购房合同联建协议，充分证明原告与泰宇房产公司系合作开发关系，并不是拆迁还原协议。泰宇房产公司没有取得拆迁许可证，不符合城市房屋拆迁安置条例的规定，即拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人系指房屋的所有人，未取得拆迁许可证，不得实施拆迁。因此原告不具有被拆迁的资格，依法不享有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的被拆迁人享有优先取得补偿安置房屋的规定。联建协议约定由原告以土地使用权、泰宇房产公司负责建设，还原房屋以房产证登记面积为准，1:1还原，超出的面积住宅按每平方2000元，门面按每平方5000元计算，因此，本案联建协议系原告出地、泰宇房产公司投资建房的合作关系，而非拆迁还原关系。二、徐付霞与泰宇房产公司通过太和县房地产管理局备案的商品房买卖合同，具有合法、公示效力。徐付霞与泰宇房产公司依据《城市房地产管理法》和《商品房预售管理办法》的规定，签订合法的买卖合同并进行网上备案，徐付霞支付了购房款600多万元，应当依法维护和确认徐付霞的房屋买卖合同。三、依据合同的相对性，原告无权撤销、确认徐付霞与泰宇房产公司签订的房屋买卖合同。原告与泰宇房产公司签订的联建和购房协议，合同主体为原告与泰宇房产公司；徐付霞与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同，合同主体为徐付霞与泰宇房产公司。两者系两个独立的合同，原告没有权利和法律依据确认徐付霞的商品房买卖合同无效或有效。原告认为泰宇房产公司违约，可以依法追究泰宇房产公司的法律责任。四、请求依法驳回原告对徐付霞的诉请。
经审理查明：李良志有位于太和县人民南路西侧土产公司商住楼自北向南第5户门面房131.52平方米（产权证号：房地权太字第2002001944号）。2009年12月26日，李良志（甲方）与泰宇房产公司（乙方）签订联建协议，约定：一、甲方位于人民路以西、沙河路以北交叉路，约900平方米，现自愿将土地使用权过户交给乙方开发，土地过户等一切有关手续均由乙方负责办理，由此所产生的一切费用由乙方承担，甲方提供原住房的手续。二、拆迁补偿方式，采取产权交换，被拆迁人按原房产证登记面积，一律实行有一返一，返还新房，超出面积住宅楼按照市场优惠价2000元／平方米计算，门面房按照5000元／平方米计算，超出面积待设计图纸出来后，按所要房型的实际面积减去返还面积后签订正式购房合同，超出面积付款方式既可现金支付也可银行按揭。拆迁房屋情况：结构：门面房，建筑面积99.97+31.55总131.52平方米，产权证号2002001944。三、拆迁期限：待土地过户手续办理后，双方商定。四、违约责任（略）。2011年3月8日，李良志（甲方）与泰宇房产公司（乙方）签订拆迁及购房合同，约定：一、1拆迁人：泰宇房产公司。2被拆迁人：李良志。3被拆迁房屋坐落老土产公司大楼，门面楼。4被拆迁房屋面积131.52平方米。5补偿方式：拆迁原房屋面积有一返一。6搬迁期限：2011年4月3日前（合同签订之日起）。二、预订返迁新楼门面楼自北向南第五铺。新楼约定面积139.75平方米，差补面积8.23平方米，差补价格5000元/平方米，差补金额4.11万元（合同约定面积与产权登记面积有差异的，最终工程竣工验收时房产局出具的《房屋测绘技术报告书》为准，差补金额多退少补）。三、房屋交付期限自房屋施工起20个月内交付（遇不可抗拒，连续阴雨，持续高温无法施工除外）。四、楼房竣工验收后，甲方应交清返迁房差补金额后，乙方交接房屋钥匙。五、房屋交付后，乙方按国家规定为甲方办理房屋产权使用证。原房产证面积费用由乙方承担，原产权证面积扣除后剩余面积费用甲方承担。六、自通知交房三十日内，甲方未来办理房屋交接手续的，乙方有权将房屋另行出售他人。七、本合同甲、乙双方各壹份，自双方签字之日起生效，违约者承担由此造成的经济损失及其它责任。合同签订后，李良志按约履行了义务，将房屋及土地交付泰宇房产公司。2012年10月9日，太和县房地产管理局以房屋灭失（拆除）为由，撤销了李良志的房产证。泰宇房产公司于2013年以出让方式取得了编号为212305015193土地的建设用地使用权，在上述土地上建设商品房，暂定名为“金泰名都”。2014年3月6日，泰宇房产公司取得金泰明都项目商品房预售许可证，许可证载明的商铺为11间。2015年6月2日，泰宇房产公司（出卖人）与徐付霞（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同约定，徐付霞购买泰宇房产公司“金泰名都”109铺、108铺，该商品房建筑面积共147.35平方米，其中，套内建筑面积141.6平方米，应分摊的共有建筑面积5.75平方米，按建筑面积计算单价为每平方米22000元，总价款人民币3241700元。双方还约定了其他事项。合同编号为1506020004并在太和县房地产管理局备案。签订合同当日泰宇房产公司给徐付霞出具加盖公司财务专用章的收条一份，收条载明：“交款单位徐付霞，人民币叁佰拾肆万壹仟柒佰元整￥3041700，收款事由金泰名都项目”。2016年1月22日，泰宇房产公司（出卖人）与王朋（买受人）签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，王朋购买泰宇房产公司“金泰名都”107铺，该商品房建筑面积共109.85平方米，其中，套内建筑面积105.56平方米，应分摊的共有建筑面积4.29平方米，按建筑面积计算单价为每平方米4551.7元，总价款人民币500004.24元。双方还约定了其他事项。合同编号为1601220028并在太和县房地产管理局备案。
2016年3月7日，泰宇房产公司给李良志出具承诺一份，载明：“我公司开发的金泰明都项目，自北向南110、111、112房属于拆迁返还房，属拆迁返还户李良志所有。鉴于目前项目尚未完工，未办理竣工手续，故暂时不能交付。在此我公司承诺，该房屋的权属归拆迁返还户所有，待工程竣工验收完毕后，我公司将房屋交付给李良志”。
另查明，太和县蓝图房地产测绘队对金泰明都项目进行了预测（预测门面房为11间）、实测，于2016年10月13日出具了房屋测绘技术报告书。太和县蓝图房地产测绘队于2016年11月25日出具证明一份，证明载明：王朋商品房买卖合同（合同编号为1601220028）中房号与实测房号对应如下：合同中的107的北半间系实测中109。合同中的107的南半间系实测中110。徐付霞商品房买卖合同（合同编号为1506020004）中房号与实测房号对应如下：合同中的109系实测中114。合同中的108的北半间系实测中111。合同中的108的南半间系实测中112。合同中的108的西边系实测中113。按商品房预售许可证、太和县蓝图房地产测绘队房屋测绘技术报告书、证明、泰宇房产公司承诺、原址安置可知李良志与泰宇房产公司约定的安置房新楼门面楼自北向南第五铺即是王朋与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的107的南半间、徐付霞与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的108的北半间、南半间也即实测报告中的110、111、112。李良志已占有金泰明都实测报告中的110、111、112商铺。金泰明都项目尚未办理竣工验收手续。
上述事实有李良志提供的身份证、太和县公安局城南派出所证明、联建协议、拆迁及购房合同书、太和县房地产管理局太房监（2012）35号文件、承诺、房屋测绘技术报告书、王朋与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同、徐付霞与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同、金泰明都预售许可证、太和县蓝图房地产测绘队出具的证明、泰宇房产公司提供的营业执照，王朋提供的商品房买卖合同，徐付霞提供的商品房买卖合同、转款凭证、收据及当事人陈述在卷证明，并经质证，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。第二款规定：被拆迁人请求解除拆迁安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。李良志与泰宇房产公司签订的联建协议及拆迁购房合同，约定将李良志所有的门面拆迁，有一返一，并约定安置的房屋为新楼门面楼自北向南第五铺即王朋与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的107的南半间、徐付霞与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的108的北半间、南半间也即太和县蓝图房地产测绘队测绘技术报告书中的110、111、112。根据合同约定的内容，应认定为房屋拆迁安置补偿合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。即使泰宇房产公司在李良志不知情的情况下将上述安置房出卖给王朋、徐付霞。李良志要求确认原告对金泰明都实测报告房号为110、111、112的门面房享有优先取得权，判令泰宇房产公司不得将金泰明都实测报告房号为110的门面房交付给王朋、不得将金泰明都实测报告房号为111、112的门面房交付给徐付霞的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，本院应予支持。李良志要求判令泰宇房产公司按合同交付金泰明都实测报告房号为110、111、112的门面房，并为原告办理房产登记手续，所需费用由泰宇房产公司承担的诉讼请求，因金泰明都项目尚未办理竣工验收手续，双方约定的交付条件尚未成就，故本院不予支持，原告可待条件成就时，另行主张。李良志要求撤销给王朋、徐付霞办理的预告登记的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。泰宇房产公司辩称其与王朋、徐付霞之间不存在商品房买卖合同关系，双方之间系借贷关系，所签订的商品房买卖合同只是对双方民间借贷的担保，王朋、徐付霞称分别与泰宇房产公司签订有商品房买卖合同并办理了备案登记，存在商品房买卖合同关系，本院认为，即使泰宇房产公司与王朋、徐付霞签订商品房买卖合同并办理备案，也不影响李良志对安置房的优先权，故本院对于王朋、徐付霞与泰宇房产公司之间是商品房买卖合同关系还是借贷关系，不予认定，双方可另行处理。王朋辩称原告与泰宇房产公司所签订的拆迁补偿协议中约定的位置是第五间，与原告起诉的110铺及王朋购买的107铺不是一处房屋，要求依法驳回原告对王朋的诉讼请求，关于原告起诉的110铺及王朋购买的107铺是否为一处房屋的问题，本院认为，金泰明都项目进行了预测、实测，王朋与泰宇房产公司签订的房屋买卖合同中的107铺是按预测即商品房预售许可证登记的11间来确定的，而实测将预测中的107变更为109、110，这一事实有太和县蓝图房地产测绘队出具的证明为证，且审理中泰宇房产公司明确表示李良志的安置房110、111、112是实测报告中的110、111、112，故本院认定原告主张的110铺与王朋购买的107铺（南半间）系同一房屋，关于王朋能否以商品房买卖合同取得110铺房屋的问题，本院认为，李良志与泰宇房产公司的拆迁安置补偿合同以产权调换的方式约定返迁新楼门面楼自北向南第五铺，即实测报告中的110、111、112也即王朋合同中的107南半间、徐付霞合同中的108北半间、南半间，该房屋系李良志在丧失被拆迁房屋所有权的情况下而获得的安置房，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的“位置、用途特定”的要求，李良志对该拆迁安置房享有优先取得权，泰宇房产公司无权处置上述安置房屋，即使泰宇房产公司又将拆迁安置房屋出卖给王朋，为王朋的商品房买卖合同办理备案，仍不能对抗李良志的优先权；故本院对王朋的上述辩解，不予采信。徐付霞辩称原告与泰宇房产公司系合作开发关系，并不是拆迁还原协议。泰宇房产公司没有取得拆迁许可证，不符合《城市房屋拆迁安置条例》的规定，即拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人系指房屋的所有人，未取得拆迁许可证，不得实施拆迁。因此原告不具有被拆迁的资格，依法不享有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的被拆迁人享有优先取得补偿安置房屋的规定，本院认为，泰宇房产公司虽没有办理拆迁许可证，但其与李良志签订了拆迁安置补偿协议，且其办理了国有土地使用权证、商品房预售许可证等相关手续，故不能以没有办理拆迁许可证而否认泰宇房产公司与李良志的拆迁安置补偿协议的效力，本院对徐付霞的上述辩解意见，不予采信。对原告安置房超出面积补偿款的事宜，泰宇房产公司可另行与李良志结算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：
一、原告李良志对被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司开发的金泰明都实测报告房号为110、111、112的门面房享有优先取得权；
二、被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司不得将其开发的金泰明都实测报告房号为110的门面房交付给王朋；
三、被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司不得将其开发的金泰明都实测报告房号为111、112的门面房交付给徐付霞；
四、驳回原告李良志的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 陈修宏
审 判 员 王 龙
人民陪审员 侯治国
二〇一七年六月十九日
书 记 员 常莎莎
附本判决所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第7拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。