天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终2141号
上诉人（原审原告）：卢翰，男，1976年5月2日出生，汉族，天津市政府合作交流办公室干部，住天津市河西区。
上诉人（原审被告）：李优林，男，1966年12月10日出生，汉族，无职业，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：宁超，四川迪泰律师事务所律师。
上诉人卢翰与上诉人李优林房�租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢翰，上诉人李优林及委托诉讼代理人宁超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人卢翰的上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2014年12月18日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，合同签订后，上诉人将房屋交付被上诉人使用，被上诉人在装修过程中因安装电梯对所租房屋进行了部分改造，被上诉人自2015年10月起，以各种原因拖欠上诉人房屋租金262500元（至2015年12月1日，共计6个月），经上诉人多次催要未果，2016年3月，上诉人发现所租房屋已无人经营，屋内自有部分空调、厨具、桌�等物品，故成讼。一审法院支持了上诉人解除租赁合同的诉讼请求，但对于上诉人的其他诉讼请求未予支持。上诉人认为，所租房屋有抵押权人及有优先受偿人与本案诉请没有因果关系，一审法院认定事实不清，适用法律不当。故诉请二审法院予以改判。
上诉人李优林辩称，不同意上诉人卢翰的上诉请求，首先，卢翰违约在先，当时交付的房屋没有开通水、电、煤气，特别是没有煤气对于一个餐饮企业，与签订租赁合同的目的相悖。其次，2015年12月18日后的租金，由天津市第二中级人民法院发出协助执行函，要求将2015年12月18日后的租金交给诉争房屋的抵押权人田宝敏，因此，卢翰对于2015年12月18日后的租金没有主张的权利。再次，截止2015年12月17日，李优林应当支付卢翰的租金应为831100元，实际支付给卢翰的金额是856100元，租金已经超付。再有，诉争房屋目前已经抵押给田宝敏，抵押权人正在申请执行中，因此，卢翰无权要求恢复原状。故请求驳回卢翰的上诉请求。
上诉人李优林的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判驳回卢翰一审的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由卢翰承担。事实及理由：一审判决认定事实不清：1）、李优林实际已经支付卢翰租金856100元（包括保证金200000元）。2）、基于天津市第二中级人民法院的协助执行通知书，李优林向卢翰支付租金的期限截止到2015年12月17日，此后的租金直接支付给申请执行人田宝敏的代理人张福震。3）、根据租赁合同约定，上诉人支付卢翰租金的起止时间为2015年3月1日，租金的金额为每季度262500元，因此，李优林应付租金为以下部分：自2015年3月1日至2015年8月31日，应付租金为525000元；自2015年9月1日至2015年10月16日，应付租金为131100元；自2015年10月17日至2015年12月17日，应付租金为175000元（262500元÷3×2），以上应付租金总额为831100元，李优林实际支付卢翰租金为保证金200000元，租金656100元，共计856100元，已经超付。一审判决判令李优林还需向卢翰支付租金属于事实不清。一审判决适用法律不当，理由如下：卢翰交付的房屋不合格，应当承担违约责任。在此情况下，一审法院判令李优林继续履行给付义务，违背民法的公平原则。李优林与卢翰之间的利益失衡。综上，李优林并未欠付卢翰租金，要求二审法院予以改判。
上诉人卢翰辩称，不同意李优林的上诉请求，请求法院予以驳回。
上诉人卢翰向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告将租赁房屋天津市河西区珠江道龙水园3号楼9-13室腾空并返还原告；2、请求法院判令被告支付原告房屋租金262500元（至2015年12月1日），并支付原告房屋租金及使用费至被告实际腾房之日止；3、诉讼费由被告承担；4、依法判令被告将因安装电梯所致的拆改部分恢复原状。
一审法院认定事实：2014年12月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定，乙方承租甲方坐落于天津市河西区房屋；租赁期限自2014年12月18日至2025年3月1日，租金起始日为：2015年3月1日，之前作为乙方的装修期不计租金；首年租金1050000元，第三年递增5%，第六年递增10%；乙方向甲方交纳保证金200000元；租赁的支付方式：租金每三个月支付一次，于每个租赁期提前三日付清至甲方交通银行62×××01银行卡内，逾期付款十五日内，甲方予以书面催告，逾期超过三十日，本合同自动解除；租赁期间乙方产生的税费自行承担；甲方保证该房屋水、电、气设施齐全；合同第5条约定甲方同意乙方安装一层至四层直达电梯，租赁期满后由乙方恢复原状；合同第7条约定合同期满，如无违约行为，保证金于30日内无息返还；合同第10条约定，被告李优林作为天津市众合隆成餐饮文化管理有限公司的法定代表人在本合同中签字，在公司取得公章后补盖公章等主要内容。2014年12月18日，原告将房屋交付被告，被告交付原告保证金200000元、2015年3月1日至2015年5月31日的房屋租金262500元。2015年5月28日，被告给付原告租金262500元（2015年6月1日至2015年8月31日）。2015年9月3日，被告给付原告2015年9月1日至2015年11月30日此季度的部分房屋租金131100元。此后的房屋租金被告没有给付。天津市众合隆成餐饮文化管理有限责任公司成立于2014年12月25日，股东为被告李优林、案外人李辉、宋德树。天津市众合隆成餐饮文化管理有限公司成立后，未在原、被告签订的合同上加盖�章。2015年9月28日，该公司注销。被告在承租房屋后，一楼至四楼自费安装了电梯。2016年3月，被告将电梯拆除。一、二楼已经恢复原状，三、四楼未能恢复原状。2015年1月14日，案外人田宝敏因民间借贷纠纷，将原告诉至天津市第二中级人民法院。2015年7月24日，天津市第二中级人民法院作出（2015）二中民一初字第0034号民事判决书，判决卢翰偿还案外人田宝敏借款本金10701900元及利息，案外人田宝敏有权以卢翰的抵押物拍卖或者变卖所得的价款优先受偿，不足部分由卢翰清偿等内容。2015年12月29日，天津市第二中级人民法院向天津市众合隆成餐饮文化管理有限责任公司（李优林）发出（2015）二中执字第1036号协助执行通知书，要求被告及天津市众合隆成餐饮文化管理有限责任公司将2015年12月18日之后的租金直接支付给申请执行人田宝敏指定的代理人张福震。收到协助执行通知后，被告根据相关内容与张福震支付租金并达成租金的支付协议。2016年1月7日，被告给付案外人张福震房屋租金50000元（2016年一季度的部分租金）。原、被告的争议焦点：被告与案外人张福震签订协议的问题。原告称，天津市第二中级人民法院与被告下达的执行通知书，只是让被告将租金给付张福震，并没有说对房屋的处置。被告称，2015年9月3日，被告与案外人张福震达成协议，被告将天津市河西区龙水园3号楼9-11（9-13）房屋第四层退回给案外人张福震，房屋租金由合同原定的三、四楼整体年租金1050000元调整为三楼的年租金降为500000元,租金按每季度125000元支付（即每三个月支付一次）。2016年3月17日，被告与案外人张福震达成协议：“基于河西区龙水园3号楼9-13号房屋承租人李优林与我公司签订租房协议，2015年12月18日-2016年3月17日季度租金壹拾贰万伍千元，�租人只交付伍万元，尚欠柒万伍千元。因承租人无力经营，于2016年3月17日终止协议，承租人与我公司再无任何债务纠纷。电卡已交接，无水卡。”
一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同。合同签订后，原告已将房屋交付被告使用。被告亦应按照合同的约定交付房屋租金。原、被告签订的合同中虽然约定“李优林作为天津市众合隆成餐饮文化管理有限公司的法定代表人在本合同中签字，在公司取得公章后补盖公章”，但在天津市众合隆成餐饮文化管理有限责任公司成立后，该公司并没有在合同上加盖公章，且，该公司已经注销。被告作为签订合同的主体，应承担合同约定的权利义务。原告要求解除合同，被告亦不反对，原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持；在2015年12月18日天津市第二中级人民法院的协助执行通知书向被告发出前,被告所欠原告的房屋租金,被告应给付原告；被告与案外人张福震所签协议，未经原告的同意，一审法院不予确认；而在2015年12月18日后的房屋租金，天津市第二中级人民法院的协助执行通知书告知被告交付案外人张福震，本案不再处理；关于原告腾房的诉讼请求，因天津市河西区龙水园3号楼9-13房屋已是案外人田宝敏的抵押物，有生效的法律文书确认案外人田宝敏对天津市河西区龙水园3号楼9-13房屋有优先受偿权。故此，原告要求被告腾空天津市河西区龙水园3号楼9-13房屋、判令被告将因安装电梯所致的拆改部分恢复原状的诉讼请求，一审法院不予处理。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、解除原告卢翰与被告李优林签订的房屋租赁合同；二、被告李优林于本判决生效之日起10日内，给付原告卢翰2015年10月17日至2015年12月17日的租金177937元；三、驳回原告卢翰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5238元，由原告承担1379元，被告李优林承担3859元；保全费5000元，由被告李优林承担。”
本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同双方均应按照合同约定履行各自义务。经一审法院审理查明，上诉人李优林已足额�付2015年9月1日前租金，对于2015年9月1日至2015年12月17日期间上诉人李优林已付租金及欠付租金数额，双方亦均未提出异议。至于2015年12月18日上诉人李优林依照本院协助执行通知书向案外人田宝敏的代理人张福震交付的租金50000元及用诉争房屋内遗留的空调及其他装修抵消柒万伍千元租金的行为，应亦属向上诉人卢翰履行支付房屋租金的义务。但鉴于本院协助执行通知书要求上诉人李优林自2015年12月18日起向案外人支付之后的租金，此日之前上诉人李优林欠付上诉人卢翰的租金仍应向上诉人卢翰履行给付义务。据此，一审法院判决上诉人李优林给付上诉人卢翰2015年12月17日前欠付租金，符合双方合同约定及法律规定。故上诉人李优林的上诉主张，本院不予支持。至于2015年12月18日之后的租金支付问题，因涉及其他生效判决的执行，一审法院不予涉及的处理并无不妥，本院予以维持。
关于上诉人卢翰上诉要求判令上诉人李优林将租赁的坐落于天津市河西区珠江道龙水园3号楼9-13室房屋腾空返还并恢复原状的上诉请求，根据一审法院于2016年9月27日对张福震的谈话笔录记载，上诉人李优林已于2016年3月17日将诉争房屋钥匙、电卡等交给张福震，诉争房屋处于空置且在法院拍卖过程中，上诉人卢翰虽为诉争房屋的所有权人，但由于其与案外人借贷纠纷案件生效判决的执行，使得其对诉争房屋的所有权处于不稳定状态，且诉争房屋已由上诉人卢翰的债权人实际控制，客观上不具备恢复原状的履行条件，故上诉人卢翰要求上诉人李优林腾空返还并恢复原状的诉讼请求，一审法院未予支持并无不妥之处，本院予以维持。
综上所述，二上诉人的上诉请求，均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5773元，由上诉人卢翰负担1914元，由上诉人李优林负担3859元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 马 丽