江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠民初字第2425号
原告陈嘉卿，男。
原告范建英，女，汉族。
委托代理人刘建龙（受范建英、陈嘉卿的共同特别授权委托），江苏上隆律师事务所律师。
委托代理人顾大林（受范建英、陈嘉卿的共同特别授权委托），江苏上隆律师事务所律师。
被告无锡明星置业有限公司，住所地无锡市惠山区堰桥街道西漳街12号。
法定代表人钱菊生，无锡明星置业有限公司董事长。
原告陈嘉卿、范建英诉被告无锡明星置业有限公司（以下简称明星公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈嘉卿及其与范建英的共同委托代理人刘建龙到庭参加诉讼。被告明星公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈嘉卿、范建英诉称：陈嘉卿、范建英与明星公司于2013年8月19日订立商品房认购协议书一份，约定陈嘉卿、范建英认购明星公司开发的某苑X幢X单元X室房屋，价款338万元，并约定20万元定金作为订立商品房买卖合同的担保。陈嘉卿、范建英按照协议书的约定向明星公司支付了首付款。但是明星公司明知房屋不能签订商品房买卖合同，不能交付的情况下，恶意与其签订认购协议书，至今未能与陈嘉卿、范建英签订商品房买卖合同，构成根本违约与恶意欺诈。现诉至法院，请求判令明星公司返还购房款102万元；并适用定金罚则，另需返还定金20万元，并由明星公司承担本案诉讼费用。
被告明星公司未作答辩。
经审理查明：
2013年8月19日，卖方（甲方）明星公司与买方（乙方）陈嘉卿、范建英签订商品房认购协议书一份，约定：一、乙方认购工程编号X幢X单元X室房屋，房屋建筑面积262.66平方米。二、原总房款3735609元，付款方式商业贷款，折后总价338000元。三、协议约定定金总额为20万元，此定金作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保。签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房款。四、若乙方需向银行办理按揭贷款，乙方应于签约当日提供银行等相关部门要求的完备的按揭贷款资料并于2013年8月30日前付清不低于总房款30%的首付款，金额为102万元，同时与甲方签订商品房买卖合同，余款2360000元向银行申请贷款。否则，视为乙方违约，所收定金不退还，本协议自动作废。五、甲乙双方在签订本协议后，签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额无息返还乙方已支付的定金，本协议自动作废。六、在本协议的约定期限内，除本协议第五条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，双倍返还已收取的定金，乙方未能按期付款或签订商品房买卖合同，无权要求甲方返还已收取的定金，同时甲方有权就该商品房另行出售。八、甲乙双方在遵守上述条款基础上，补充如下约定：2013年8月19日付定金贰拾万元整。
陈嘉卿、范建英于2013年7月26日在某售楼处使用银行POS机向明星公司支付10万元，8月19日再向明星公司支付10万元，9月2日向明星公司支付82万元。2013年9月2日，明星公司向范建英开具了金额为102万元的预售购房款发票一份。
2013年4月3日，明星公司作为债务人、抵押人，国联信托股份有限公司作为抵押权人，双方就某苑一期X号房屋申请办理在建工程抵押登记手续，债权金额970125.6元，债务履行期间2013年3月25日至2015年3月24日。在建工程抵押登记手续至今未注销。
2013年11月8日，江苏上隆律师事务所受范建英和陈嘉卿的委托，向明星公司发送律师函一份，载明：2013年8月19日认购协议签订后，委托人于约定的期限内向明星公司足额支付了首付款，并于付款时要求与明星公司签订商品房买卖合同，但明星公司至今未与委托人签订商品房买卖合同，该行为已经构成协议书第六条约定的违约情形。故请明星公司于收到本函3日内全额退还委托人支付的房款，并双倍返还委托人支付的定金，共计142万元。明星公司于2013年11月11日收悉该律师函。
审理中，陈嘉卿、范建英陈述：2013年8月19日签订认购协议书当天向明星公司付清了20万元的定金，明星公司出具了定金收据。8月30日，明星公司临时通知陈嘉卿，说银行这两天休息，让其过两天去付款。后来在9月2日再付款82万元，明星公司收走了定金收据，向其开具了总金额为102万元的预售购房款发票一份。明星公司当时讲房屋有些手续没有办好，过一两天就可以来签正式合同，结果过了一两个月还没有办好，中间催促过很多次，无奈发送了律师函。
以上事实，由商品房认购协议书、金融电子存根、预收购房款发票、律师函、邮寄凭证、无锡市房屋登记申请书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：明星公司与陈嘉卿、范建英签订的商品房认购协议书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。签订商品房认购协议书时，明星公司明知涉案房屋设立了在建工程抵押，不注销抵押手续无法签订正式的商品房买卖合同，但在协议书约定的签订商品房买卖合同日期之前，明星公司未办理注销手续，至本案诉讼期间也未办理注销手续，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同。陈嘉卿、范建英在签订认购协议书时支付明星公司20万元作为签订正式商品房买卖合同的定金，之后又向明星公司支付房款82万元，明星公司收款后在2013年9月2日向陈嘉卿、范建英出具了总金额为102万元的预售购房款发票。陈嘉卿、范建英要求退还购房款和双倍返还定金的律师函于2013年11月11日到达明星公司，明星公司应当在催告的期限内返还陈嘉卿、范建英相应款项，拖欠不付于法无据。现陈嘉卿、范建英要求退还支付的款项102万元，合法有据，应予支持。商品房认购协议中明确约定定金总额20万元，此定金作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保，因明星公司的原因导致商品房买卖合同未订立，明星公司还需向陈嘉卿、范建英返还定金20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
明星公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈嘉卿、范建英返还购房款和定金合计122万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15780元、财产保全费5000元，合计20780元，由明星公司负担。该款已由陈嘉卿、范建英垫付，明星公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给陈嘉卿、范建英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 周小娇
人民陪审员 吴介南
人民陪审员 张美珺
二〇一四年五月十五日
书 记 员 沈子超
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》：
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。