泸州市龙马潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙马民初字第2408号
原告泸州弘洋汽车销售服务有限公司。（以下简称“弘洋公司”）
组织机构代码：71180013-5。
法定代表人陈绍清，职务：董事长。
委托代理人陈茂琼，四川中豪律师事务所律师。
被告程文彬。
委托代理人陈桂林，泸州市龙马潭区安宁镇法律服务所法律工作者。
第三人泸州市龙马潭区一品天下餐饮服务有限公司。（以下简称“一品公司”）
组织机构代码：06032013-7。
法定代表人周刚，职务：经理。
委托代理人陈桂林，泸州市龙马潭区安宁镇法律服务所法律工作者。
原告弘洋公司与被告程文彬、第三人一品公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘忠润适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘洋公司的委托代理人陈茂琼，被告程文彬及其委托代理人陈桂林、第三人一品公司的法定代表人周刚及其委托代理人陈桂林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告弘洋公司诉称：2012年2月10日，原告授权陈静与被告陈文彬签订《房屋租赁合同》，约定原告将所有的位于龙马潭区蜀泸大道××号临街面1-3楼出租给被告作汽车装饰、汽车租赁使用，租期从2012年2月12日至2013年8月9日。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，但被告从2013年1月起长期拖欠房租和水电费，未经原告同意将房屋转租第三人经营餐饮，被告的行为致使原告的合法权益受到损害，现诉请法院判令被告和第三人退还房屋及院坝，并支付拖欠的房租、水电费159129元（截止2013年9月30日拖欠房租130000元，至9月25日拖欠水费5720元，至9月30日拖欠电费23409元）。
被告陈文彬辩称：原告所诉不符合事实，1、原、被告订立合同的租赁期限至2015年2月9日才届满，因租赁期限未到，原告诉请解除租赁合同属违约行为，应当赔偿因提前解除合同给被告造成的损失100万元。2、原告知晓被告将房屋转租第三人的事实，被告没有擅自转租。
第三人一品公司辩称：同意被告的答辩意见。补充1、被告陈文彬系一品公司的股东，陈文彬与一品公司之间不存在房屋转租行为。2、一品公司按时向被告付清了房租水电费，后原告催收房租，第三人向原告交纳遭拒收，原告系故意制造拖欠房租的事实。3、原告提前解除租赁合同，应赔偿一品公司房屋装修和预期收入等损失215万元。
经审理查明：原告弘洋公司系龙马潭区蜀泸大道23号1幢1-3层房屋的所有权人。2012年2月5日，原告委托陈静与被告程文彬签订《房屋租赁合同》，约定原告将面积1155平方米房屋租赁给被告作汽车装饰、汽车租赁使用，租赁期限为三年（从2012年2月10日至2015年2月9日），租金按每月26000元收取。同年2月6日，2月10日陈静与陈文彬另行订立《房屋租赁合同》，约定租赁期限为18个月（从2012年2月10日至2013年8月9日），月租金为23975元，合同同时约定了“租赁期满，甲方（陈静）未改建乙方（程文彬）可以继续租赁，租金按照市场价格进行调整，租赁期间如甲方提出修建，甲方应提前三个月通知乙方搬迁；签订合同后，乙方向甲方交付保证金20000元，并支付第一个月房屋租金，以后按约支付租金；房屋交乙方管理后，未经甲方同意不得转租”等相关内容。合同订立后，程文彬于2月10日向原告交纳了第一个月的房屋租金和保证金43975元。从2012年3月起，程文彬实际按26000元向原告交纳房租。程文彬在租赁期间，与一品公司签订《房租协议》，将房屋转租给一品公司经营餐饮，租赁期限从2012年11月30日至2015年11月29日。2012年8月，一品公司对房屋进行装修后投入使用。从2013年5月起，被告程文彬已拖欠原告房租和水电费159129元（截止2013年9月30日拖欠房租130000元，至9月25日拖欠水费5720元，至9月30日拖欠电费23409元）。
另查明，一品公司于2013年1月9日核准登记，公司股东为周刚、韩国全、胡方鑫。
上述事实，原告提交了《房屋所有权证》、2012年2月6日、10日签订的《房屋租赁合同》、解除合同通知书、何小敏与被告的电话录音、《租房协议》、一品公司登记信息、交纳水电费的发票；被告提交了2012年2月5日签订的《房屋租赁合同》、交纳房租收据等证据在案佐证，上述证据经庭审质证，本院予以采信。被告提交的《车辆目录表》、《货物清单》、《办卡登记表》、《机件设备表》、《装饰工程预算表》系被告单方制作，不符合证据要求，本院不予采信。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，系依法成立的有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行义务。但原、被告双方在履行过程中对房屋租赁期限是否到期，原告对被告和第三人在使用租赁物期间所产生的有益费用是否应当承担的问题产生争议，对此本院作如下评述：第一、关于房屋租赁期限是否到期，被告应否返还房屋的问题。合同的签订，是双方当事人反复进行协商取得一致意见并达成协议的过程，本案原、被告为达到租赁房屋的目的先后于2012年2月5日、6日、10日签订了《房屋租赁合同》，三份合同表明双方就房屋租赁进行反复磋商的过程，根据后签订的合同优于先签订的合同的原理，结合被告在2012年2月10日支付的房租与当日所签订的《房屋租赁合同》约定的房租一致的事实，本院确认2012年2月10日所签订合同的效力。根据合同约定的租赁期限，被告租赁房屋的期间于2013年8月9日届满，双方的租赁合同即终止，被告应当向原告返还租赁房屋。被告提出2012年2月5日签订的合同系被告与第三人的股东合伙经营餐饮，经原告同意后新订立的合同，为吻合三年的租赁期限，将合同签订的日期填写为2012年2月5日，原、被告实际履行的是此份合同。但被告对所做的抗辩，未提交证据支撑，本院不予采纳。第二、关于原告是否应当赔偿被告和第三人损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案被告和第三人均未提供相关证据证明改变房屋使用用途取得了原告的同意，也没有提供证据证明改善和增设他物的现存价值，由于被告和第三人在本案中没有提出具体的反诉要求，对被告和第三人要求赔偿的抗辩，可在抗辩事实确认后，另行主张权利。
综上所述，原、被告所签订的租赁合同约定的租赁期限已届满，至此，双方签订的租赁合同即终止，被告应当将租赁房屋返还原告，第三人不论作为次承租人还是作为房屋实际使用人，因其和原告没有合同关系，应当将房屋返还原告。故原告向被告和第三人主张返还租赁房屋的请求，本院依法予以支持。但原告应当给予被告和第三人返还租赁房屋的宽限期限。被告在承租房屋期间，应当按照约定支付房屋租金和实际使用的水电费用。在租赁合同期限届满后，应当比照租金支付相应的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力……”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：
一、被告程文彬和第三人泸州市龙马潭区一品天下餐饮服务有限公司在本判决生效后60日内将租赁房屋和院坝（位于泸州市龙马潭区蜀泸大道××号××幢1-3层房屋）腾空搬离返还原告泸州弘洋汽车销售服务有限公司。
二、被告程文彬在本判决生效后10日内，向原告泸州弘洋汽车销售服务有限公司支付欠付的房租水电费共计159129元（截止2013年9月30日拖欠房租130000元，至9月25日拖欠水费5720元，至9月30日拖欠电费23409元）。
案件受理费3300元，诉讼保全费1170元，共计4470元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 刘忠润
二〇一三年十二月六日
书记员 杨孟霞