贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔06民终386号
上诉人（原审被告）：铜仁市向东房地产开发有限公司，住所地铜仁市碧江区光明路。
法定代表人：张建军，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：陈小林，男，1977年4月19日出生，汉族，个体户，住四川省泸州市江阳区，现住贵州省石阡县。
委托诉讼代理人：郑晓雪，石阡县龙井法律服务所法律工作者。一般代理。
被上诉人（原审第三人）：石阡县汤山镇大关社区黄金水都小区业主委员会，住所地贵州省石阡县汤山镇黄金水都。
法定代表人：杨方国，业主委员会主任。
上诉人铜仁向东房地产开发有限公司（以下简称铜仁向东房开公司）因与被上诉人陈小林、石阡县汤山镇大关社区黄金水都小区业主委员会（以下简称石阡黄金水都业委会）车位使用权转让纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院（2016）黔0623民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
铜仁向东房开公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陈小林的诉讼请求。事实及理由：1、一审法院直接判决铜仁向东房开公司与陈小林签订的协议无效，超出当事人诉请范围，违反了法定程序；2、《物权法》第七十四条“首先满足业主的需要”应理解为小区的配套车位、车库原则上应由小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，根据“物尽其用”原则，房屋开发商有权与业主以外的第三人签订转让合同，该规定不是强制性规范。铜仁向东房开公司在与陈小林签订转让协议前，已在小区公告出让车库，在小区业主无人问津且业主委员会同意对外转让的情况下，铜仁向东房开公司才与陈小林签订转让协议。因此，铜仁向东房开公司与陈小林签订的协议没有损害他人的合法权益，也没损害国家和社会公共利益，协议合法有效。一审认定协议无效没有法律依据；3、铜仁向东房开公司支付一审第三人30万元的条件是车库转让成功。一审法院对铜仁向东房开公司所支付的30万元没有作出处理，显然不恰当；4、一审判决赔偿陈小林装修费23万元无事实依据；5、陈小林起诉的真正原因是其在施工中占用了车库外的全部外坪，导致与小区业主发生纠纷。综上，铜仁向东房开公司与陈小林在自愿平等基础上签订的《车位使用权转让协议》合法有效，请求撤销原判依法改判。
陈小林辨称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
石阡黄金水都业委会未答辩。
陈小林向一审法院起诉请求：1.撤销陈小林和铜仁向东房开公司签订的车位使用权转让协议，铜仁向东房开公司返还陈小林车位使用权转让费1468800元，赔偿陈小林银行同期贷款利息；赔偿违约金50000元；2.铜仁向东房开公司赔偿陈小林装修车库费用230000元；3、诉讼费20269元由铜仁向东房开公司承担。
一审法院认定事实：石阡黄金水都系铜仁向东房开公司投资兴建的项目，该项目位于石阡县汤山镇高楼村原老大关酒厂。建设用地面积8943.49㎡，总建筑面积25028.7㎡，建筑占地面积3599.1㎡，住宅建筑面积23729.9㎡，住宅户数158户。车库1030.3㎡，停车泊位68辆，室内24辆，室外44辆，平均2.3户一辆。已经建设车位68个，未超建车位。
2016年2月28日，石阡黄金水都业委会开会同意开发商赵振江出售车位，买主不能用于有污染、噪声等影响小区业主休息的行业，铜仁市向东房开公司支付300000.00元用于小区建设。
2016年3月5日，铜仁向东房开公司黄金水都项目负责人赵振江、石阡黄金水都业委会在石阡县黄金水都6、7号楼张贴《车库转让公告》，主要内容为：开发商在转让车库过程中，应首先优先本小区业主，在公告转让日期起10日内，由小区业主报名转让。如本小区业主在公告之日起十日内没有人报名转让，应由开发商向外转让。
因该小区业主无人报名，黄金水都项目负责人赵振江看到陈小林2016年初通过微信圈发布求租仓库信息后，与陈小林联系。陈小林到黄金水都6、7号楼的车库实地察看后，于2016年3月16日与黄金水都项目负责人赵振江签订车库转让意向协议：一、车库转让范围，1-12号、15-25号范围内车库整体转让，另24、25号车库墙边一个都在转让范围内；二、价格及铜仁向东房开公司前期义务：总价1468800.00元，负责1号车库收回，电杆移位，所增加费用由铜仁向东房开公司负责，负责协调陈小林水、电开户，产生的费用由陈小林负责。车库进门大坪归转让受益人所有；三、陈小林义务：负责现场电杆移位，转让后不得影响整体结构改变等。2016年3月18日，石阡黄金水都业委会开会同意陈小林使用车库前面的空地及通道、大门等，在开发商转让期间由转让方修缮使用，转让期间结束后，由石阡黄金水都业委会收回。2016年3月30日，陈小林（乙方）与铜仁向东房开公司（甲方）黄金水都项目负责人赵振江签订了《车位使用权转让协议》，约定：甲方将位于石阡县黄金水都6、7号楼车库中1-12号、15-26号车位转让给乙方使用，上述车位通道两边的（平台）空地乙方有权使用；车位转让金额1468800.00元，转让期限为甲方车库年限的剩余期限内；乙方使用期间不得擅自改变车位的建筑主体结构，不得改变该车位有关联的公共部位和设施的使用性质；违约责任，如一方违约，违约一方除赔偿给守约一方造成的全部损失外，同时承担违约时车位市场价值3％的违约责任。次日，该合同经石阡县公证处以（2016）石证字第631号公证书予以公证。陈小林交付公证费5824.24元。2016年3月31日,陈小林向铜仁向东房开公司支付了车位转让费1468800.00元。铜仁向东房开公司向陈小林交付黄金水都6、7号楼车库石阡县字第201301339号、201301370号房权证（复印件），房权证载明规划用途为车库。同日，石阡黄金水都业委会承诺：陈小林在使用车库以及进出通道不受任何干扰，方便顺利使用，但不得有噪音、污染环境的行为。转让使用期结束后，由石阡黄金水都业委会收回管理。2016年4月2日，陈小林与梁军签订《仓库装修协议》，梁军进行了装修，陈小林用去装修费230000.00元。陈小林还改装了原通道大门，改移了原空地上的电杆，平整了空地，使空地变得宽敞整洁便于使用。在装修接近尾声时，黄金水都6、7号楼的业主以陈小林将车库改为仓库，将车库旁边的空地占用，阻止其继续装修。为此，陈小林诉至法院。
一审法院认为，本案争执焦点系车位使用权转让协议是否合法有效，是否侵犯第三人的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，该条的立法精神是禁止开发商将规划车位、车库改变用途出卖他人，损害业主利益。参照《贵州省物业管理条例》第八十七条“物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，应当首先满足业主的需要，其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。约定属于建设单位所有的车位、车库出租的，应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。约定属于建设单位所有的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买1个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买1个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人。”的规定，同样禁止开发商将规划车位、车库改变用途出卖他人，损害业主利益。本案中，建筑区划内规划停车泊位68辆，室内24辆，室外44辆，实际修建的68辆车位，没有超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库，故建设单位不得将规划内的车位、车库改变用途出卖他人，损害业主利益。因此，陈小林与铜仁向东房开公司于2016年3月30日签订的《车位使用权转让协议》违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条之禁止性规定，属于无效合同。且陈小林与铜仁向东房开公司签订的《车位使用权转让协议》中将黄金水都6-7号楼外空地约定由陈小林使用即改变了原来的通道门，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十五条第四项“违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”，故陈小林改建通道门的行为，损害了黄金水都全体业主的合法权益。由此，铜仁向东房开公司在履行合同中不存在违约，不应承担违约责任，故对陈小林请求赔偿违约金50000元不予支持。因陈小林未提供购买车位贷款的证据，故请求赔偿银行同期贷款利息不予支持；因双方签订合同前已作了充分的调查了解，且陈小林提供的证据不能证明其受欺诈，故陈小林称其被铜仁向东房开公司欺诈的理由不能成立。铜仁向东房开公司基于无效合同取得的财产，依法应予返还，故对陈小林要求铜仁向东房开公司返还车位使用权转让1468800的诉讼请求予以支持。石阡黄金水都业委会向法院提交的铜仁向东房开公司与田委进于2012年5月30日签订的《商品房买卖合同》，证明铜仁向东房开公司与业主约定按套内建筑面积计算商品房价款，涉案车位无约定。该合同中的第二十条载明：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”，石阡黄金水都业委会据此认为，上述合同并无明确约定车位归铜仁向东房开公司所有。石阡县住房和城乡规划建设局已于2013年向铜仁向东房开公司颁发了诉争车位房产权证，具体行政行为具有公定力。且根据商品房买卖合同和铜仁向东房开公司提交石阡县房地产交易中心的说明，诉争的黄金水都6-7号楼一层车库车位没有计入公摊面积由业主分摊。据此，第三人称诉争车位归其所有的依据不足。判决：一、2016年3月30日原告陈小林与被告铜仁市向东房地产开发有限公司签订的《车位使用权转让协议》无效；二、被告铜仁市向东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告陈小林已支付的转让费1468800.00元；三，被告铜仁市向东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告陈小林装修车库的费用230000.00元；四、驳回原告陈小林的其他诉讼请求。案件受理费20269元（已由原告预交），由原告陈小林负担10134.5元，被告铜仁市向东房地产开发有限公司负担10134.5元，
二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，铜仁向东房开公司与陈小林达成的转让协议的标的物，系铜仁向东房开公司投资开发建设的黄金水都项目规划建设的小区车库。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”的规定，小区内规划修建的车库、车位是小区重要辅助配套设施；《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。实际生活中，小区业主对车库、车位的需要包括按照配置比例提出购买需要，也包括承租的需要，同时，小区业主的需要具有一定的时段性。因此，为了保证“首先满足业主的需求”，开发商不能将规划修建的车库、车位出卖给业主之外的第三人，否则，开发商未满足业主的需要，从而违反了“规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要”的规定，同时，也违反了前述《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条的强制性规定。本案中，铜仁向东房开公司转让给陈小林的车库虽然是其投资修建，车库归其享有，但由于其是按规划要求修建的车库，故其对车库转让权利的行使是受到限制的，因此，一审法院在查明铜仁向东房开公司将小区规划内车库转让业主以外的第三人，且改变了车库用途的情况下，确认其转让行为无效并无不当。铜仁向东房开公司上诉提出一审法院直接判决协议无效错误的理由不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院判决铜仁向东房开公司返还陈小林转让费1468800元，并支付陈小林车库装修费230000元亦无不当。陈小林一审时已向法院提供了其装修车库的费用证据，一审法院对装修费的认定合法有据，铜仁向东房开公司上诉提出一审认定装修费无依据与事实不符，本院不予支持。陈小林在签订合同前对转让物进行了充分的调查了解，因此陈小林对车库系小区规划的配套设施性质，以及车库外的空地属于小区业主共有的事实，应当是明知的，故陈小林主张铜仁向东房开公司存在欺诈不能成立，陈小林与铜仁向东房开公司都有过错，应各自承担相应的责任。一审对陈小林要求铜仁向东房开公司赔偿损失的诉请不予支持正确。铜仁向东房开公司向石阡黄金水都业委会给付的恢复重建费30万元，不是《车库使用权转让协议》约定的内容，该业主委员会也不是合同相对人，一审法院不予处理并无不当。
综上，铜仁向东房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20090元，由上诉人铜仁市向东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 全
审判员 田 芳
审判员 熊亚飞
二〇一七年五月二十二日
书记员 王奕民