吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延民初字第2758号
原告：吴海岩，女，汉族，1970年5月5日生，现住吉林省龙井市老头沟镇天宝社区。
委托代理人：宋险峰，男，汉族，1968年9月10日生，现住吉林省延吉市北山街丹梅委。
委托代理人：焦成栋，延吉市司法局法律援助中心工作人员。
被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司，住所地延吉市公园街道梨花路北侧。
法定代表人：崔红花，该公司总经理。
被告延边隆峰房地产开发有限公司，住所地延吉市局子街。
法定代表人：吴秀峰，该公司经理。
委托代理人：赵基文，该公司法律顾问。
原告吴海岩与被告延吉市祥瑞房地产中介有限公司（以下简称祥瑞公司）、延边隆峰房地产开发有限公司（以下简称隆峰公司）之间的房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴海岩的委托代理人宋险峰、焦成栋，被告祥瑞公司法定代表人崔红花，被告隆峰公司委托代理人赵基文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴海岩诉称，2012年11月4日，原告与被告祥瑞公司签订了房屋买卖协议，并经由被告隆峰公司法定代表人吴秀峰追认，约定将延吉市北大科技小区XXX号、产权证XXX、面积57.12�方米的房屋，以239900元的价格卖给原告。原告于2012年8月21日已交付订金1万元、2012年9月15日交付购房款10万元、2012年9月25日支付定金5万元，共计支付16万元。加上原告给被告祥瑞公司所施工的售楼处装修款79900元，房屋款总合计为239900元。签订协议后，因隆峰公司的房屋已抵押给银行，二被告无法向原告交付房屋。故诉至法院要求二被告连带返还购房款239900元，加上5万元定金双倍返还，共计289900元及利息。
被告祥瑞公司辩称，原告所诉1万元装修订金、5万元定金、还有10万元购房款确实收过，加上原告装修售楼处的工程款79900元，给原告开具了23万元的购房收据。当时准备拿一套隆峰公司委托销售的房屋给原告顶工程款。祥瑞公司只是起中介作用，房屋是隆峰公司委托装修施工和销售的，祥瑞公司对房屋有处分权，但隆峰公司的房屋已经抵押给银行，加上隆峰公司�来因经营问题由市政法委参与不许处分房屋，因此祥瑞公司无法向原告交付房屋。
被告隆峰公司辩称，2012年6月26日，隆峰公司法定代表人吴秀峰与祥瑞公司签订了《房屋销售代理合同》，合同约定销售代理期限为2012年7月1日至2013年7月1日止，隆峰公司授权崔红花只能收售房款定金及房屋余款，即隆峰公司同意的情况下可收取房屋的余款。由此可见，崔红花无权单独与客户签订售楼合同，更无权收取售楼房款。因此，崔红花售给吴海岩房屋不存在隆峰公司追认问题。2012年8月15日，吴秀峰与崔红花又签订了《装修委托协议》。协议约定甲方（吴秀峰）委托乙方（崔红花）将太平街科技小区北楼改造、局子街对外科技发展公司综合楼的外墙、外窗交由乙方装修，工程费由乙方售楼中结算，工程费由甲方决定，以合同为准，按实际面积计算，该房正房价格为每平方米3800元，厢房价格为每平方米3700元，该房屋合同由乙方来签，盖章收款由甲方来收。因此，可以认定对科技小区的楼房装修工程虽然包给崔红花，但一切结算与支付工程费由甲方最后决定。综上，原告与崔红花之间房屋买卖协议隆峰公司既没有追认，也没有签字盖章同意，与隆峰公司没有关系。
原告吴海岩向法庭提供了如下证据：
证据1、房屋买卖协议（2012年11月4日）。证明二被告将房屋卖给原告，被告隆峰公司授权同意被告祥瑞公司将房屋出售给原告。
证据2、收款收据4份（2012年8月21日、9月15日、9月25日、11月4日）。证明原告向被告支付239900元的购房款，原告与祥瑞公司经协商售楼处装修款结账为79900元。
证据3、装修委托协议（2012年8月15日）。证明被告隆峰公司委托祥瑞公司把房屋卖给原告。
证据4、照片三张。证明原告为祥瑞公司装修了售楼处。
被告祥瑞�司未向法庭提供证据。
被告隆峰公司向法庭提供了如下证据：
证据1、房屋销售代理合同（2012年6月26日）。证明祥瑞公司协助隆峰公司签订购房合同，没有独立销售权。
证据2、装修委托书（2012年8月15日、与原告证据3一致）。证明隆峰公司委托祥瑞公司装修售楼处及售房由隆峰公司决定并确定价格，由隆峰公司盖章和收取房款。
证据3、房屋买卖协议（2012年8月15日）。证明房屋买卖协议格式样本的签批意见不是对崔红花房屋买卖的追认。
证据4、装修协议书（2012年8月22日）。证明原告与祥瑞公司签订了科技小区装修施工合同。
证据5、科技小区一楼售楼处装修款明细。证明宋险峰自报售楼处工程款64000元。
证据6、售楼处装修合同。证明崔红花向隆峰公司自报售楼处工程款为4万元。
证据7、崔红花出具的工程量结算单。证明宋险峰承建售楼处装修工程款为15940元。
对原告提供的证据1，被告祥瑞公司无异议，被告隆峰公司提出该协议不能证明吴秀峰授权崔红花把房屋卖给吴海岩，不存在追认和授权。本院对该证据的真实性，予以采信。对原告提供的证据2，二被告对其真实性不提出异议，本院对该证据的真实性，予以采信。对原告提供的证据3和4，二被告无异议，本院予以采信。
对被告隆峰公司提供的证据1，原告和被告祥瑞公司对真实性无异议，但原告提出二被告之间的委托合同的内容，不能对抗第三方即原告。对这份证据的真实性，本院予以采信。对证据2，原告和被告祥瑞公司无异议，本院予以采信。对证据3，原告和祥瑞公司提出异议，且隆峰公司不提供原件，本院不予采信。对证据4，原告和被告祥瑞公司无异议，本院予以采信。对证据5，原告无异议，而祥瑞公司主张售楼处装修款为4万元至4.5万元。因该证据没�其他证据佐证，本院不予采信。对证据6和7，原告和被告祥瑞公司对其真实性无异议，本院予以采信。
本院经庭审质证采信的证据及当事人的陈述，综合认定如下事实：
2012年6月26日，隆峰公司法人代表吴秀峰与祥瑞公司签订了《房屋销售代理合同》，合同约定销售代理期限为2012年7月1日至2013年7月1日止，隆峰公司授权崔红花只能收售房款定金及房款余款，即隆峰公司同意的情况下可收取房款的余款。
2012年8月15日，祥瑞公司法人代表崔红花和隆峰公司法人代表吴秀峰签订了装修委托协议书。协议书约定，甲方（吴秀峰）委托乙方（崔红花）将太平街科技小区北楼改造、局子街对外科技发展公司综合楼的外墙、外窗交由乙方装修，工程费由乙方售楼中结算，工程费由甲方决定，以合同为准，按实际面积计算，该房正房价格为每平方米3800元，厢房价格为每平方米3700元，该房屋合同由乙方来签，盖章收款由甲方来收。签订合同后，祥瑞公司将售楼处装修工程承包给原告，原告装修以后，把售楼处对外出租，得租金18000元。庭审中，原告同意从房款中扣除18000元；原告和二被告均同意售楼处装修款定为15940元。
2012年11月4日，原告和祥瑞公司签订了房屋买卖协议，该协议约定将延吉市北大科技小区XXX号、产权证XXX、面积57.12平方米的房屋，以239900元的价格出售给原告，2012年10月20日交付房屋。该协议右上角有隆峰公司法定代表人吴秀峰的签字，其内容为“售房合同格式已阅过，可按此合同或协议签订售房”。原告于2012年8月21日已交付订金1万元、2012年9月15日交付购房款10万元、2012年9月25日支付定金5万元，共计支付16万元。加上原告给被告祥瑞公司所施工的售楼处装修款79900元，祥瑞公司给原告开具了房屋款总合计为239900元的收据。�订协议后，因隆峰公司的房屋已抵押给银行，祥瑞公司无法向原告交付房屋。
本院认为，根据被告隆峰公司委托被告祥瑞公司对其所有的房屋装修、出售并签订买卖合同的事实，足资认定被告祥瑞公司将被告隆峰公司的房屋装修工程发包给原告及将房屋出售给原告的行为系履行被告隆峰公司的职务行为，且被告隆峰公司法定代表人吴秀峰在被告祥瑞公司与原告签订的房屋买卖合同中亦签字确认，因此该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。本案中，依据二被告签订委托合同的事实看，应认定被告祥瑞公司向原告收取购房款的行为系履行被告隆峰公司的职务行为，被告瑞祥公司的售房行为应由被告隆峰公司承担。原告依双方签订房屋买卖合同的约定，已向被告瑞祥公司交付购房定金6万元、房款10万元、被告隆峰公司将拖欠原告房屋装修款15940元折抵购房款，计175940元。因诉争房屋已由被告隆峰公司向银行抵押，导致被告隆峰公司无法向原告交付房屋，合同目的已无法实现，该合同应依法予以解除，被告隆峰公司应按合同的约定承担违约责任，即应向原告双倍返还定金。由于原告将已装修完毕的售楼处对外出租并取得租金18000元，双方在庭审中均同意将此款在原告已交付的购房款中予以扣除，对此本院予以准许。故原告要求返还房款239900元、双倍返还定金5万元，计289900元的诉讼请求，本院予以支持207940元。关于原告要求支付利息的诉讼请求，因其主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告隆峰公司提出被告祥瑞公司对诉争房屋无销售权、无权收取购房款的抗辩理由，因二被告之间已签订委托售房合同，被告瑞祥公司与原告签订房屋买卖合同及收取购房款的�为系履行被告隆峰公司的职务行为，故被告隆峰公司的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告隆峰公司可依据与被告祥瑞公司之间签订的委托合同，另行向被告祥瑞公司主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告延边隆峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告吴海岩房款157940元及定金5万元，计207940元。
如果被告延边隆峰房地产开发有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告吴海岩的其他诉讼请求。
案件受理费5920元、其他诉讼费用80元，合计6000元（原告已预交），由原告吴海岩承担1581元，由被告延�隆峰房地产开发有限公司承担4419元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 边万龙
代理审判员 李德龙
人民陪审员 于景礼
二〇一四年一月八日
书 记 员 郑世英