江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁商初字第171号
原告平安银行股份有限公司南京分行，住所地在江苏省南京市鼓楼区山西路128号。
负责人冷培栋，该分行行长。
委托代理人唐建辉，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人张天戈，江苏高的律师事务所律师。
被告常州中亿房地产开发有限公司，住所地在江苏省常州市钟楼经济开发区星港苑13幢，实际经营地在江苏省常州市怀德中路50号申龙商务广场西座6楼。
法定代表人朱晓初，该公司董事长。
委托代理人李建峰，男，该公司副总经理。
被告常州凯悦房地产有限公司，住所地在江苏省常州市钟楼经济开发区玉龙南路213号钟楼高新技术创业服务中心大楼8878号，实际经营地在江苏省常州市怀德中路50号申龙商务广场西座6楼。
法定代表人王金成，该公司董事长。
委托代理人李建峰，男，该公司副总经理。
被告朱晓初。
委托代理人李建峰，男，1971年2月5日生，居民身份证号码3204021971********，常州中亿房地产开发有限公司副总经理，住所地在江苏省常州市天宁区润德半岛14幢戊单元701室。
原告平安银行股份有限公司南京分行（以下简称平安银行南京分行）与被告常州中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿公司）、常州凯悦房地产有限公司（以下简称凯悦公司）、朱晓初借款合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月24日公开开庭审理了本案。原告平安银行南京分行的委托代理人张天戈，被告中亿公司、凯悦公司、朱晓初共同的委托代理人李建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平安银行南京分行诉称：平安银行南京分行与中亿公司于2013年8月12日签订了《综合授信额度合同》一份，约定平安银行南京分行授予中亿公司12000万元人民币的综合授信额度，期限自2013年8月12日起至2016年8月11日，额度不可循环使用，授信方式包括贷款、拆借、票据承兑和贴现、透支、保理、担保、贷款承诺、开立信用证等，额度项下具体授信品种／授信方式、金额、利率、费率及期限以单项授信凭证为准。中亿公司以其所有的四块地块的土地所有权提供担保。凯悦公司和朱晓初承诺为中亿公司提供担保，并承诺无论是否有担保人（包括主合同债务人）提供物的担保或保证，平安银行南京分行有权优先要求凯悦公司和朱晓初承担保证责任。2013年8月12日，平安银行南京分行与中亿公司签订《固定资产贷款合同》一份，约定中亿公司在综合授信额度合同的额度内贷款3000万元，贷款期限为3年，实际贷款金额和起止日期以借款借据为准，利率为贷款发放日的人民银行同档次贷款基准利率＋3.85%（浮动点），每月20日为结息日，按季付息，中亿公司应当于2014年8月19日前还款2000万元，于2015年2月19日前还款1000万元。平安银行南京分行按照约定于2013年8月19日向中亿公司发放贷款3000万，借据载明约定贷款年利率为10%。2013年8月12日，平安银行南京分行与中亿公司签订《固定资产贷款合同》一份，约定中亿公司在综合授信额度合同内贷款9000万元，贷款期限为3年，实际贷款金额和起止日期以借贷借据为准，利率为贷款发放日的人民银行同档次贷款基准利率＋3.85%（浮动点），每月20日为结息日，按季付息，中亿公司应当于2015年2月还款1000万元，于2015年8月还款2000万元，于2016年2月还款2000万元，于2016年8月还款4000万元。平安银行南京分行按照约定于2013年9月11日向中亿公司发放了贷款9000万元，借据载明约定贷款年利率10%。中亿公司在2014年8月19日前偿还了借款本金2000万元，但因经营状况恶化，未能偿还于2015年2月到期的2000万元贷款，经平安银行南京分行多次催收，中亿公司至今未能还款。中亿公司已构成违约，按照合同约定，平安银行南京分行有权宣布授信提前到期，要求其立即偿还全部授信本金、利息及费用。截至2015年7月8日，中亿公司欠付平安银行南京分行本金10000万元，欠付利息472222.22元，本息合计100472222.22元。综上，请求法院判令：1、中亿公司立即向平安银行南京分行偿还借款本金人民币10000万元，欠付利息472222.22元（利息计算至2015年7月8日，自2015年7月9日起至实际清偿之日止的利息和罚息，按照年利率15%支付）；2、凯悦公司和朱晓初对上述债权承担连带担保责任；3、平安银行南京分行对中亿公司提供的抵押物位于常州市怀德南路南侧的四块土地使用权享有优先受偿权；4、中亿公司、凯悦公司、朱晓初承担本案的诉讼费。
被告中亿公司、凯悦公司、朱晓初共同答辩称：中亿公司、凯悦公司、朱晓初对平安银行南京分行所述借款事实均无异议。由于凯悦公司的担保出现问题连累了中亿公司，企业遇到困难，土地以及相关房屋都已经被查封，导致现金状况不太好，所以希望平安银行南京分行给予利息上的优惠。目前政府正在与债权人协调，一旦达成调解，中亿公司和凯悦公司都能盘活，所以希望平安银行南京分行给公司机会，不要按照罚息利率计算，按照10%的利率来计算，在还款时间上也希望平安银行南京分行给予一定的期限。凯悦公司和朱晓初对担保的事实没有异议。
原告平安银行南京分行为支持其诉讼请求提供如下证据：
1、平安银行南京分行与中亿公司于2013年8月12日签订的《综合授信额度合同》。
2、《最高额抵押担保合同》四份及对应的土地证和他项权证（常国用他项2013押字第1233、1234、1123、1124号，其中1123号权证载明抵押额为3546.4万元，1234号权证载明的抵押额为4806.86万元，1123号权证载明的抵押额为1945.56万元，1124号权证载明的抵押额为1875.5万元），签订日期均为2013年8月12日。
3、平安银行南京分行与凯悦公司于2013年8月12日签订的《最高额保证担保合同》。
4、平安银行南京分行与朱晓初于2013年8月12日签订的《最高额保证担保合同》。
上述证据共同证明：平安银行南京分行为中亿公司、凯悦公司、朱晓初提供了12000万元的授信。中亿公司提供了抵押担保。凯悦公司和朱晓初向平安银行南京分行提供了保证担保。
5、平安银行南京分行与中亿公司于2013年8月12日签订的《固定资产贷款合同》及平安银行南京分行发放3000万元贷款的借据。
6、平安银行南京分行与中亿公司于2013年8月12日签订的《固定资产贷款合同》及平安银行南京分行发放9000万元贷款的借据。
上述证据共同证明：平安银行南京分行与中亿公司就有关借款金额、期限、利率、还款及违约责任进行了约定，平安银行南京分行已按约履行了借款义务。
7、平安银行南京分行出具的中亿公司内部结清查询单二份，载明截至2015年7月8日，第一份借款合同项下1000万元本金未还，欠付利息47222.22元，第二份借款合同项下9000万元本金未还，欠付利息425000元。证明：截至2015年7月8日，中亿公司欠付本金10000万元、利息472222.22元。
被告中亿公司、凯悦公司、朱晓初未提供证据，对原告平安银行南京分行提供的证据真实性、关联性、合法性均无异议。
本院认证意见：中亿公司、凯悦公司、朱晓初对平安银行南京分行提供的证据的真实性、关联性均予以认可，本院对此予以确认。
本院经审理查明：2013年8月12日，平安银行南京分行与中亿公司签订《综合授信额度合同》一份，约定：平安银行南京分行授予中亿公司12000万元人民币的综合授信额度，期限自2013年8月12日起至2016年8月11日，额度不可循环使用，授信方式包括货款、拆借、票据承兑和贴现、透支、保理、担保、贷款承诺、开立信用证等，额度项下具体授信品种／授信方式、金额、利率、费率及期限以单项授信凭证为准。如中亿公司在本合同项下发生欠息、逾期、垫款或未按双方约定的用途使用授信资金等，平安银行南京分行有权宣布本额度项下授信全部或部分立即到期，要求中亿公司立即偿还部分或全部授信本金、利息及费用，并自违约事件发生之日起，对已发放的全部授信本金按罚息利率计收罚息，直至偿还全部授信本金。
2013年8月12日，平安银行南京分行与中亿公司签订《最高额抵押担保合同》一份，约定：中亿公司为上述综合授信额度合同项下债务本金12000万元中的1875万元及其对应的利息、复利、罚息及实现债权的费用提供保证责任。中亿公司提供的抵押物为常州市怀德南路南侧土地一宗，该土地权证号为常国用（2009）第0334314号、地号为02110609118。平安银行南京分行就该土地取得他项权证号为常国用他项（2013押字）第1124号，抵押额为1875.5万元。当日，平安银行南京分行与中亿公司另行签订三份《最高额抵押担保合同》，除对应担保本金金额不同外，其他内容同上。平安银行南京分行取得中亿公司位于常州市怀德南路南侧土地一宗的他项权证［常国用他项（2013押字）第1134号］，土地权证号为常国用（2008）第0264145号、地号为02110609107，抵押额为4806.86万元。平安银行南京分行取得中亿公司位于常州市怀德南路南侧土地一宗的他项权证［常国用他项（2013押字）第1133号］，土地权证号为常国用（2010）第变0431506号、地号为02110609128，抵押额为3546.4万元。平安银行南京分行取得中亿公司位于常州市怀德南路南侧土地一宗的他项权证［常国用他项（2013押字）第1123号］，土地权证号为常国用（2012）第27730号、地号为3204020116090135001，抵押额为1945.56万元。
2013年8月12日，凯悦公司与平安银行南京分行签订《最高额保证担保合同》一份，约定：担保范围为上述综合授信合同项下中亿公司的全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、财产保全费等。债务本金最高额为12000万元。本合同由凯悦公司独立承担保证责任，不论是否有担保人（包括主债务人）提供物的担保或保证，平安银行南京分行有权要求凯悦公司承担保证责任。如平安银行南京分行放弃行使对担保物（包括债务人提供的担保物）或其他保证人的担保权，凯悦公司仍应按本合同的约定承担全部保证责任。当日，朱晓初亦与平安银行南京分行签订《最高额保证担保合同》一份，约定内容同上。
2013年8月12日，平安银行南京分行与中亿公司签订《固定资产贷款合同》一份，约定：中亿公司在综合授信额度合同的额度内贷款3000万元，贷款期限为3年，实际贷款金额和起止日期以借款借据为准，利率为贷款发放日的人民银行同档次贷款基准利率上浮3.85%，贷款期内执行固定利率，每月20日为结息日，按季付息。中亿公司应按合同约定使用贷款及按时足额偿还贷款本金和利息。如中亿公司在本合同项下发生欠息、逾期、垫款或未按双方约定的用途使用授信资金等，平安银行南京分行有权宣布本授信提前到期，要求中亿公司立即偿还部分或全部授信本金、利息及费用，并自违约事件发生之日起，对已发放的全部授信本金按罚息利率计收罚息，直至偿还全部授信本金。贷款到期或提前到期，中亿公司未能按约定偿还贷款的，平安银行南京分行有权根据实际逾期天数从逾期之日起对贷款本金按照合同约定的利率加50%计收罚息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。中亿公司应于2014年8月19日前还款2000万元，于2015年2月19日前还款1000万元。
2013年8月19日，平安银行南京分行向中亿公司发放贷款3000万元，借据载明借款期限为2013年8月19日至2016年8月19日，贷款利率为年利率10%。
2013年8月12日，平安银行南京分行与中亿公司签订一份《固定资产贷款合同》，约定：中亿公司在综合授信额度合同的额度内贷款9000万元，贷款期限为3年。中亿公司应于2015年2月还款1000万元，于2015年8月还款2000万元，于2016年2月还款2000万元，于2016年8月还款4000万元。合同其余约定内容同上述3000万元的贷款合同。
2013年9月11日，平安银行南京分行向中亿公司发放贷款9000万元，借据载明借款期限为2013年9月11日至2016年8月19日，贷款利率为年利率10%。
另查明：截至本案开庭时，中亿公司仅按约偿还了3000万元贷款合同中的2000万元本金。截至2015年7月8日，中亿公司尚欠平安银行南京分行本金10000万元、利息472222.22元。
本院认为：平安银行南京分行与中亿公司签订的《综合授信额度合同》、《最高额抵押担保合同》、《固定资产贷款合同》，平安银行南京分行与凯悦公司、朱晓初签订的《最高额保证担保合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。平安银行南京分行已依约向中亿公司发放了贷款，中亿公司也应依约还款。案涉《综合授信额度合同》、《固定资产贷款合同》均约定，本合同项下发生欠息、逾期等情形，平安银行南京分行有权宣布本授信提前到期，要求中亿公司立即偿还相应款项。因中亿公司未能按约偿还贷款，故平安银行南京分行要求提前收回借款本息，符合双方合同约定。中亿公司应依约偿还平安银行南京分行借款本金10000万元及截至2015年7月8日的利息472222.22元。根据合同约定，中亿公司未依约还款，平安银行南京分行有权按照本合同约定的利率加50%计收罚息及复利，故平安银行南京分行要求中亿公司自2015年7月9日起至实际清偿之日止，按年利率15%给付罚息及复利，于法有据，应予支持。
平安银行南京分行已与中亿公司签订抵押合同并办理了抵押登记，抵押权依法设立，故平安银行南京分行依约要求对案涉抵押物行使优先受偿权，于法有据，应予支持。关于抵押范围，本院认为，根据法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。平安银行南京分行未能举证证明案涉土地不动产登记簿载明的债权数额与案涉他项权证载明的债权数额存在不一致的情形，故平安银行南京分行应在案涉权证载明的债权数额范围内享有优先受偿权。平安银行南京分行认为抵押范围包括本金及对应的利息、复利、罚息及实现债权费用的主张，于法无据，本院不予支持。
依据平安银行南京分行与凯悦公司、朱晓初签订的《最高额保证担保合同》的约定，凯悦公司、朱晓初对上述综合授信额度合同项下中亿公司所承担的全部债务承担保证责任，且无论是否有担保人（包括主合同债务人）提供物的担保或保证，平安银行南京分行有权优先要求凯悦公司和朱晓初承担保证责任。故平安银行南京分行要求凯悦公司、朱晓初对案涉债务承担连带保证责任，于法有据，应予支持。凯悦公司和朱晓初实际承担保证责任后，可依法向中亿公司追偿。综上，平安银行南京分行的上述主张证据充分，于法有据，本院予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告常州中亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司南京分行归还借款本金人民币10000万元及利息472222.22元，并自2015年7月9日起至实际清偿之日止，以本金10000万元、利息472222.22元为基数，按年利率15%给付罚息、复利；
二、被告常州凯悦房地产有限公司、朱晓初对上述第一项给付义务承担连带清偿责任，被告常州凯悦房地产有限公司、朱晓初承担保证责任后，有权就其实际承担部分向被告常州中亿房地产开发有限公司追偿；
三、原告平安银行股份有限公司南京分行有权就被告常州中亿房地产开发有限公司名下位于常州市怀德南路南侧的四宗土地在对应债权数额内［1、土地权证号为常国用（2009）第0334314号、地号为02110609118的土地在1875.5万元范围内；2、土地权证号为常国用（2008）第0264145号、地号为02110609107的土地在4806.86万元范围内；3、土地权证号为常国用（2010）第变0431506号、地号为02110609128的土地在3546.4万元范围内；4、土地权证号为常国用（2012）第27730号、地号为3204020116090135001的土地在1945.56万元范围内］，就上述土地的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、驳回原告平安银行股份有限公司南京分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费544161元、保全费5000元，由常州中亿房地产开发有限公司、常州凯悦房地产有限公司、朱晓初负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（缴款户名：江苏省高级人民法院，账号：03×××75，开户行：江苏省南京市农业银行山西路支行）。
审 判 长 荣艳
代理审判员 张静
人民陪审员 林江
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 胡戎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。