湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初8363号
原告：苏小花，女，1984年12月26日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，
委托代理人:邓筱，湖南云桥律师事务所律师。
被告：湖南三标房地产开发有限公司,住所地长沙市岳麓区岳麓大道89号麓江春公寓5栋。
法定代表人：黄宏暖，该公司董事长。
委托代理人：田新宇，湖南骏熙律师事务所律师。
委托代理人：李伟胜，男，1969年10月30日出生，汉族，住长沙市开福区司员工。
原告苏小花与被告湖南三标房地产开发有限公司（以下简称“三标公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序公开进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为适用普通程序，由审判员周建担任审判长，与审判员黎春林、人民陪审员熊立钢组成合议庭进行了审理，书记员周沛担任法庭记录。原告苏小花的委托代理人邓筱、被告三标公司的委托代理人田新宇、李伟胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏小花向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计人民币64141.75元（自2013年7月1日起计算至2017年6月26日止）；2、判令被告向原告返还房价补差款计3004.54元人民币；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，被告向原告出售位于长沙市,建筑面积为89.44平方米，房屋总价款为440534元。原、被告双方在合同第十九条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后545日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后185日内办妥原告方的房屋所有权证。办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的时间内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同第八条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准……商品房交付后，如果竣工实测面积与预售面积存在差异，双方同意据实结算房价款，即当竣工实测面积小于预售面积时，由出卖人将上述“房价补差款”返还买受人”。
合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房屋价款，履行了合同的全部义务，该房屋于2011年6月30日交付使用。依据合同的约定，被告应在2013年7月1日前为原告办妥房屋所有权证，但是被告却迟迟未予以办理，直至2017年6月26日才为原告办理完成不动产权证书，被告的行为已构成违约，理应按照合同第十九条的约定，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金，共计64141.75元。同时，被告所交付的本案所涉及房屋实测面积（产权面积）为88.83平方米，小于预售面积（合同面积）0.61平方米，亦应按照合同第八条的约定返还原告房价补差款计3004.54元。综上所述，根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，特向人民法院提出诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。
被告三标公司辩称：一、此案诉争是基于被告原股东兼总经理伙同主管财物的副总侵吞挪用公司的资金，导致公司资金链断裂，届时项目基本停工，公司无法正常对项目进行施工，故诉争的主要原因是基于被告不可预见、不可避免、不可挽回的原因造成的。二、被告遭受个人行为的不法侵害后，项目几近烂尾，为保护各业主的合法权益，市、区两级政府多次沟通，最大债权人进入公司，重新施工。虽然公司人格独立，公司内部早已物是人非，其次，作为最大债权人，同时也是最大受害人。不法侵害导致业主办证延时，无可厚非给业主造成不便，但被告在自身遭受巨大损失的情况下，在保证按时交房的同时，仍然千方百计通过绿色通道（长沙市房产办证遗留问题协调领导小组）为业主办理产权证。三、原告诉请计算有误，诉讼时效已经超过。四、原告并未能举证证明有实际损失发生，在房屋实际使用中，大部分用于房屋出租，办证对损失毫无影响，原告诉请过高。五、如前所述，麓江春项目是采用绿色通道办理，部分业主先交房再验收，对消防设施有更改，也确实影响了办证进度。房差没有异议，以房产证的实际面积为准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交的证据一，（2017）湘01刑终408号刑事判决书，拟证被告延期办证是因为被告不能预见、不能避免、不能克服的原因造成的，且被告本身也是被害人。原告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原、被告之间的纠纷是因为被告未按合同的约定逾期办证造成的，与被告公司股东、员工之间的违法行为没有任何的关联性，其责任主体是被告，而不是公司的某个人。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。2、被告提交的证据二，长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公室文件，拟证明被告被不法侵害之后，依然积极地通过绿色通道为原告办理产权证书。原告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，恰恰证明被告逾期办证的事实，被告延期办证不是政府原因导致的，而是自身管理等原因导致。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3、被告提交的证据三，部分麓江春一期业主私改消防设施图例，拟证明延期办证业主也负有部分责任。原告质证认为由于被告当庭提交，照片中原设计图没有原件，现状图无法确定是否是现在的真实状况，对该证据的真实性无法核实，与本案逾期办证也没有关联性，即便存在业主更改设计图，不是合同中约定的违约行为，与本案无关。本院对该份证据不予确认。
根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2010年3月19日，原告苏小花与被告三标公司签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD0903271410)及其附件。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区麓江春第2栋N单元14层1410号房。双方在合同中约定房屋建筑面积89.44平方米，单价为每平方米4925.47元，总价款为440534元，交房时间为2011年6月30日前。合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、双方自行约定：如果竣工实测面积与预售面积存在差异，双方同意据实结算房价款，即：房屋补差款=（竣工实测面积-
预售面积）*商品房预售总价款/预售面积。当竣工实测面积大于预售面积时，由买受人向出卖人补交上述“房屋补差款”，当竣工实测面积小于预售面积时，由出卖人将上述“房价补差款”返还买受人。合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后545日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后185日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1、买受人解除合同……；2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2011年6月30日，被告将原告所购买的房屋交付给了原告。
另查明：1、被告公司的总经理苏彪于2014年4月18日因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年5月26日因涉嫌挪用资金罪经岳麓区人民检察院批准逮捕；被告公司的副总经理陈庸铸于2014年5月15日因涉嫌挪用资金罪被刑事拘留，同年5月26日经岳麓区人民检察院批准逮捕；2017年3月9日长沙市岳麓区人民法院作出一审判决，苏彪不服提起上诉，长沙市中级人民法院于2017年11月16日作出终审判决：苏彪、陈庸铸犯挪用资金罪，分别判处有期徒刑三年缓刑四年、有期徒刑一年六个月缓刑二年。2、麓江春公寓2号栋、4号栋、5号栋住宅项目于2015年12月9日纳入长沙市房产办证遗留问题协调工作小组项目范围。2017年6月26日，相关部门为涉案房屋办理了不动产权证，登记权利人为原告苏小花，登记的房屋建筑面积为88.83平方米。3、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。
本院认为，本案的争议焦点为以下四个方面：
一、关于被告是否违约以及是否应当承担违约责任的问题。
原告苏小花与被告三标公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的期限内为原告办理好不动产权属证书构成违约，应当承担违约责任。对于被告主张被告公司内部员工经济犯罪是违约的主要原因，是基于被告不可预见、不可避免、不可挽回的原因造成的，因本案原、被告之间的纠纷系因被告逾期办理房屋所有权证所导致，被告公司内部员工经济犯罪与被告继续履行合同没有关联性，且不属于不可抗力，故对被告的该主张本院不予采纳。
二、关于原告诉请是否超过诉讼时效的问题。
原告主张逾期办证的违约金从2013年7月1日起算，被告主张原告的诉讼请求超过了诉讼时效。依据双方合同第十九条约定，被告于2011年6月30日向原告交付房屋，现因政策调整，从2016年9月9日起，长沙市实行统一的不动产登记制度，不再颁发单独的房屋所有权证和国有土地使用权证，故被告应在房屋交付原告使用后1095日内即为原告办理不动产权属证书。因原告请求被告承担逾期办证违约金属于债权的范畴，应受三年诉讼时效的限制。据此，原告关于逾期办证违约金的诉请，从起诉之日即2017年10月18日起三年前的违约金超过了诉讼时效，本院不予支持；但三年以内的违约金请求，并没有超过诉讼时效，应予支持。涉案房屋已于2017年6月26日取得了不动产权证，故原告主张的违约金计算至2017年6月26日止。
三、关于原告诉请违约金是否过高的问题。
被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付自2014年10月18日起至2017年6月26日止逾期办证的违约金12978元。
四、关于房屋面积差价款的问题。对原告按照不动产权证登记面积与合同约定面积所主张的面积差价款，被告对此无异议，本院根据双方合同约定及不动产权登记证书的记载，计算被告应当向原告退还的面积差价款为3004.54元[（89.44-88.83）*440534/89.44]，对原告的该项诉请，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、限被告湖南三标房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告苏小花支付逾期办证违约金12978元；
二、限被告湖南三标房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告苏小花房屋差价款3004.54元；
三、驳回原告苏小花的其他诉讼请求。
案件受理费1480元，由原告苏小花承担1128元，由被告湖南三标房地产开发有限公司承担352元；诉讼保全费691元，由被告湖南三标房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 建
审 判 员 黎春林
人民陪审员 熊立钢
二〇一八年四月九日
书 记 员 周 沛