天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8574号
上诉人（原审原告、反诉被告）：永旺商业有限公司，住所地北京市昌平区北清路1号院1号楼。
法定代表人：古泽康之，总经理。
委托诉讼代理人：张秋松，男，该公司法务部经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏丽娟，女，1979年4月16日出生，汉族，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。
委托诉讼代理人：刘伟（魏丽娟之夫），住天津市河北区。
委托诉讼代理人：杨士勇，北京市九洲律师事务所律师。
上诉人永旺商业有限公司因与被上诉人魏丽娟租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初3435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
永旺商业有限公司上诉请求：依法撤销一审判决第五项，判决被上诉人支付上诉人2017年1月-2017年2月水电费共计人民币1503.9元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的店铺租赁合同，被上诉人应承担每月水电费，上诉人每月都会核对水电费抄表数，由被上诉人员工签字确认后，按照账单表收取相关费用。一审法院未采纳上诉人一审中提交的账单表，认为上诉人证据不足，予以驳回。经查，上诉人提供的账单表上确有被上诉人员工魏耀翔签字。请二审法院支持我方上诉请求。
魏丽娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
永旺商业有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告22543.37元；2.本案诉讼费由被告承担。
魏丽娟向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人返还反诉人押金35000元；2.被反诉人赔偿反诉人被扣押物品损失15000元；3.被反诉人返还反诉人服务保证金200元；4.反诉费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2016年12月12日，原告（反诉被告）永旺商业有限公司与被告（反诉原告）魏丽娟签订《店铺租赁合同》，被告（反诉原告）魏丽娟承租位于天津市西青区永旺购物中心北侧（永旺天津梅江店）1层T-111-2区域，面积25平方米，经营天津市西青区金丽甜食品店。合同有效期为2016年12月1日至2018年11月30日。交付日为2016年12月1日。租金期限为2016年12月1日-2018年11月30日，其中2016年12月1日-2016年12月17日为免租期，租金从2016年12月18日起算（免租期间水、电费按照实际发生收取）。固定租金为6000元/月。2017年12月1日-2018年11月30日固定租金为6300元/月（不足1个月时则以30天为1个月，以日为单位按比例计算租金）。管理费约定，合同面积每月每1平方米20元，每月合计500元（不足1个月时则以30天为1个月，以日为单位按比例计算）。管理费不包括通讯费、电费、水费等其他费用，营业期间每月的通讯费、电费、水费等一切费用由租户自己缴纳···。营业保证金为30000元。该合同（通用条款）5.3本合同被解约时，甲方[原告（反诉被告）永旺商业有限公司]无需对乙方[被告（反诉原告）魏丽娟]承担任何责任，只需无息返还已收取乙方的保证金，乙方不得据此向甲方提出任何补偿或赔偿要求。8.4租金的支付方法为：以固定租金收取的，租金的当月部分应在上个月的15日前以现金、转账、电汇等方式进行支付；销售扣点方式计提的当月的租金在下月15日前以上述方式支付。9.1（管理费及其他各项经费）：当月管理费应于下个月的15日前支付给甲方。10.1（保证金）：乙方在签订本合同时，作为乙方支付租金和管理费以及乙方应履行本合同项下一切义务的担保，须向甲方支付《专用条款》中“3.合同的基本条件（8）中所述保证金。若乙方同时为甲方所经营其他购物中心内的承租方，保证金亦将被视为该购物中心中应履行的所有义务的担保的一部分。”10.3保证金不计利息。10.4如乙方违反本合同任何条款造成甲方损失，或乙方逾期支付租金或任何乙方所应付的费用，甲方有权从保证金中直接扣除逾期款项和损失额。11.1（违约金）不论是租金、管理费、保证金、还是其他任何应由乙方承担的费用，任何乙方的迟延支付，均须由乙方另行交纳应支付日起到清偿完毕之日为止每日应付款项千分之五的违约金。28.1（解约）在本合同期内，乙方或甲方可以书面形式通知对方，对本合同进行解约，但须承担违约责任。28.2在前条的情况下，本合同将在一方提出解约后满6个月之日终止，唯乙方在该6个月之内必须继续完整的营业。如乙方未在该6个月之内继续完整营业的，或未提前6个月提出解约的，乙方应按29.3条之规定违约金的双倍金额对甲方承担违约责任。29.1（中途解约金）乙方根据28.1条对本合同进行解约时，应在书面提出解约后立刻支付中途解约金给甲方。29.3根据28.1条解约时支付的解约金的金额为：提出解约前3个月（以解约要求送达对方之日所在月份的前一个月为第1个月）的销售额提成租金之和，或（月额固定租金+月管理费）*3。若计算销售额提成租金时，出现了全部或部分时间的销售额无法计算，则以18.1条的保底年销售额的日均值（1年计为365日）计算。原告（反诉被告）永旺商业有限公司提交《2016年12月-2017年1月租金收据》、《水电费查表单》、《关于永旺梅江代销税费调整的函件》、《欠缴明细》、《2017年1月-2017年3月对账单》主张被告（反诉原告）魏丽娟欠原告（反诉被告）永旺商业有限公司租金及各项费用的事实。被告（反诉原告）魏丽娟认为《店铺租赁合同》的违约金条款、解约条款、解约金条款的内容属于加重被告责任、限制被告权利的格式条款，应属于无效条款。被告（反诉原告）魏丽娟认可2016年12月及2017年1月租金为8800元。不认可2016年12月至2017年3月份水、电费查表数据内容。被告此前并未见到此表单，原告也未通知被告对电表、水表的用量进行确认；对《关于永旺梅江代销税费调整的函件》不予认可，被告没有见过此函件；对《欠缴明细》不予认可，原告此前未向被告出示过此欠缴通知单；对《2017年1月-2017年3月对账单》不予认可，被告此前未收到此对账单，该对账单设定租户确认的一栏，没有被告的签字确认；《撤场申请》的内容也足以证明被告撤场是基于原告所提供的租赁场所硬件设施不达标，商场温度偏低，不具备开业条件，同时在该申请中被告也明确告知原告对2017年3月份相关费用进行结算，并要求原告退还保证金及装修押金；被告对原告提交的《通知函》内容予以认可，证明被告同意将2017年2月份租金及2016年12月份、2017年1月份水、电及管理费共计7852.73元在保证金中扣除；被告对往来邮件截图、《回函》、《快递单查询信息》无异议，不认可原告在回函中所主张的违约金及其他欠款的金额。被告（反诉原告）魏丽娟提交《店铺租赁合同》，主张双方签订的合同系由原告单方面提供，属实格式合同。原告（反诉被告）永旺商业有限公司认为合同经过双方协商，如有异议可以修改，并非被告所述格式条款，而且合同条款都是互负权利义务，不存在单方加重责任的问题。被告（反诉原告）魏丽娟提交视频光盘一张、照片三张，主张原告（反诉被告）永旺商业有限公司交付的租赁场所硬件设施不达标，不具备开业条件，影响被告的正常使用。原告（反诉被告）永旺商业有限公司认为视频系偷录，说话有诱导的成分，不能作为证据使用；照片真实性无法确定，《天津市用热供热条例》规定，关于商用房的室内温度，如果有对温度的特别要求应当双方协商，现场是经过被告现场考查的，而且双方在签订合同的时候，被告并没有对温度提出相应的要求，而该场地原告也是从永旺梦乐城优雅（天津）商业管理有限公司租赁而来的，是统一供暖。被告（反诉原告）魏丽娟提交其合伙人陈丽香与原告（反诉被告）永旺商业有限公司招商部副经理闫玉玲的谈话录音一段及根据录音内容整理的文字材料主张，被告（反诉原告）魏丽娟针对租赁场所不具备开业条件的问题催告原告（反诉被告）永旺商业有限公司经理郑媛予以解决，但原告（反诉被告）永旺商业有限公司以各种理由推卸，怠于履行出租人义务，存在违约。原告（反诉被告）永旺商业有限公司不予认可。被告（反诉原告）魏丽娟提交撤场申请主张原告（反诉被告）永旺商业有限公司怠于履行义务，导致被告无法正常经营，造成严重经济损失，被告申请撤场前通知原告，催告原告进行结算并退还收取的押金。原告（反诉被告）永旺商业有限公司不予认可，认为此函件为被告（反诉原告）魏丽娟于2017年3月14日单方发出，而在2017年3月15日就擅自撤场，原告（反诉被告）永旺商业有限公司根本来不及反应，不应对原告（反诉被告）永旺商业有限公司有约束力。被告（反诉原告）魏丽娟提交终止协议主张原告（反诉被告）永旺商业有限公司租赁场所不具备开业条件，其他承租商户已经撤场并被迫签订终止协议。原告（反诉被告）永旺商业有限公司认为该终止协议与本案没有关系。被告（反诉原告）魏丽娟提供扣押物品清单及照片，主张被原告（反诉被告）永旺商业有限公司扣押物品的名称相对应的损失共计15000元。原告（反诉被告）永旺商业有限公司不予认可。原告（反诉被告）永旺商业有限公司提交永旺商业有限公司天津大寺镇分公司《营业执照》、《房产租赁合同》主张原告店铺开业时间，具备相关开业条件，相关硬件设施设备由永旺梦乐城提供；被告（反诉原告）魏丽娟认为《营业执照》的经营范围并没有房屋租赁业务，原告（反诉被告）永旺商业有限公司明显属实超越经营范围与反诉人签订租赁合同。对原告（反诉被告）永旺商业有限公司提交的《房产租赁合同》不予认可，该合同的主体永旺梦乐城优雅（天津）商业管理有限公司与永旺商业有限公司之间系关联公司关系，不排除双方之间存在伪造该份证据的嫌疑，即使合同是双方真实意思表示，也与本案没有关系。原告（反诉被告）永旺商业有限公司提交《天津市供热用热条例》主张对温度有要求的需在合同中做特殊约定。被告（反诉原告）魏丽娟认为《店铺租赁合同》系由原告（反诉被告）永旺商业有限公司单方提供，在签订合同前也未经与反诉人进行协商，且双方在合同履行中原告（反诉被告）永旺商业有限公司提供的租赁标的，确实存在温度偏低的事实，该供热条例也与本案没有关联性。另查，被告曾于2017年1月14日向原告交纳了200元服务质保金。原告予以认可，称扣除被告店内促销员胸牌的工本费5元外，其余195元可以退还给被告。涉案房屋产权人为天津鼎德置业有限公司，该公司将包含涉案房屋的总建筑面积159078平方米的房屋出租给永旺梦乐城优雅（天津）商业管理有限公司。原告（反诉被告）永旺商业有限公司于2013年12月6日与永旺梦乐城优雅（天津）商业管理有限公司签订《房产租赁合同》，承租了涉案房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）永旺商业有限公司与被告（反诉原告）魏丽娟签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应严格按照合同的约定履行。被告（反诉原告）魏丽娟主张该合同系原告（反诉被告）永旺商业有限公司单方提供，其中的违约金、解约及解约金条款加重被告（反诉原告）魏丽娟责任，限制其权利，未举证证实，一审法院不予采信。合同履行过程中，被告（反诉原告）魏丽娟于2017年3月14日向原告（反诉被告）永旺商业有限公司发出《撤场申请》。2017年3月16日，被告（反诉原告）魏丽娟向原告（反诉被告）永旺商业有限公司发出《通知函》，被告（反诉原告）魏丽娟已于2017年3月15日撤场完毕，并表述自2017年3月18日起不再租用原告（反诉被告）永旺商业有限公司的场地，并承诺2016年12月份管理费、水电费、2017年1月管理费、水电费及2月份租金等费用共计7852.73元同意在保证金中扣除。2017年3月17日，原告（反诉被告）永旺商业有限公司收到《通知函》。针对被告（反诉原告）魏丽娟的《通知函》，原告（反诉被告）永旺商业有限公司于2017年3月21日回函，表示于2017年3月14日收到《撤场申请》，因被告（反诉原告）魏丽娟于2017年3月15日擅自撤场，需按《店铺租赁合同》承担违约金39000元；截止2017年3月15日被告（反诉原告）魏丽娟的欠款合计12648.53元。因被告（反诉原告）魏丽娟保证金不足支付相关款项，扣留了相关财产，并通知被告（反诉原告）魏丽娟应在撤场后将租赁场地恢复到原告（反诉被告）永旺商业有限公司交场的环境状态。当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告（反诉原告）魏丽娟在《通知函》中表示自2017年3月18日起不再租用原告（反诉被告）永旺商业有限公司的场地，原告（反诉被告）永旺商业有限公司于2017年3月17日收到《通知函》，故双方的《店铺租赁合同》已于2017年3月18日解除。故原告主张被告交纳2017年2月份及3月份租金9600元的诉讼请求，一审法院支持2017年2月1日至2017年3月17日的租金9400元（6000元+200元*17天）。原、被告双方未对收取管理费的起始时间作相关约定，故原告主张被告交纳的管理费应自2016年12月18日开始计算至2017年3月17日为1500元（500元*3个月）。原告主张的从2016年12月1日至2017年3月31日的电费1938元、水费98元，因原告提交的《永旺商业有限公司天津大寺镇分公司账单表》未能明确为被告使用，且未经被告签字确认，故原告的此项诉请，证据不足，一审法院不予支持。原、被告在《店铺租赁合同》约定：“如乙方违反本合同任何条款造成甲方损失，或乙方逾期支付租金或任何乙方所应付的费用，甲方有权从保证金中直接扣除逾期款项和损失额”，被告所欠租金及管理费，原告可直接从被告交纳的保证金中予以扣除，故原告主张被告欠缴租金、管理费违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张解约违约金39000元，请求过高，综合被告解约的时间节点及剩余租期，一审法院予以调整为5481元[6000元÷30天*252天*4.35%(2017年3月18日-2017年11月30日)]+[6300元*12个月*4.35%(2017年12月1日-2018年11月30日)]。被告缴纳的保证金30000元，装修押金5000元，原告予以认可，故被告主张原告返还35000元押金的诉讼请求，一审法院予以支持。被告主张原告赔偿被扣押物品的损失15000元，因其提供的证据不能证实被扣押物品的数量、价值，故被告的该项诉讼请求，一审法院不予支持，被告可自本判决生效后，自行取回。判决：一、被告（反诉原告）魏丽娟于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）永旺商业有限公司2017年2月1日至2017年3月17日的租金9400元；2016年12月18日至2017年3月17日的管理费1500元；二、被告（反诉原告）魏丽娟于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）永旺商业有限公司解约金5481元；三、原告（反诉被告）永旺商业有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）魏丽娟保证金30000元、装修押金5000元，共计35000元；四、原告（反诉被告）永旺商业有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）魏丽娟服务保证金195元；五、驳回原告（反诉被告）永旺商业有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）魏丽娟的其他反诉请求。上述款项经折抵后，原告（反诉被告）永旺商业有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）魏丽娟款项共计18814元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费182元，原告（反诉被告）永旺商业有限公司48元，被告（反诉原告）魏丽娟负担134元；反诉费525元，原告（反诉被告）永旺商业有限公司负担370元，被告（反诉原告）魏丽娟155元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人主张其提供的账单表上确有被上诉人员工魏耀翔签字，根据账单表被上诉人应当给付上诉人电费1938元、水费98元。因魏耀翔并未出庭，亦未提交书面意见，故本院对签字真实性无法确认。上诉人未能提供充分证据证明水电费为被上诉人使用，故一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人永旺商业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人永旺商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
代理审判员 姚 琦
代理审判员 阎 涛
二〇一七年十二月七日
法官 助理 单体玉
书 记 员 董琳娜
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；