江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡法安民初字第0249号
原告（反诉被告）上海丽仁行房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区兰州路1106号210室。
法定代表人顾宏羚，该公司执行董事。
委托代理人强晓钟、蒋俊虹，江苏崇宁律师事务所律师。
被告（反诉原告）无锡捷运房地产有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道东兴路198号。
法定代表人卢晓燕，该公司董事长。
委托代理人王廷芳，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。
委托代理人梁旭波，该公司员工。
原告（反诉被告）上海丽仁行房地产经纪有限公司（以下简称丽仁行公司）与被告（反诉原告）无锡捷运房地产有限公司（以下简称捷运公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法由代理审判员吴修贵独任审判，后捷运公司于2014年4月29日提起反诉，本院受理后决定合并审理，于2014年5月23日进行了公开开庭，丽仁行公司委托代理人强晓钟，捷运公司委托代理人唐凯（于2014年8月29日被撤销代理）到庭参加诉讼。后又于2014年6月20日进行了第二次公开开庭审理，丽仁行公司委托代理人强晓钟，捷运公司委托代理人唐凯、梁旭波到庭参加诉讼。后又依法组成合议庭，于2014年9月13日、2014年9月29日两次公开开庭进行了审理，丽仁行公司委托代理人强晓钟，捷运公司委托代理人王廷芳、梁旭波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告丽仁行公司诉称：2013年8月，其与捷运公司签订《全程营销策划顾问服务与销售代理服务合同》（以下简称代理合同）1份，约定捷运公司将“无锡-
怡东城市广场”项目一期面积合计83067平方的住宅部分委托丽仁行公司进行营销策划顾问服务及代理销售。项目经丽仁行公司进行前期营销策划顾问服务，于2014年1月4日开盘，至2014年2月底总计签约销售60套，签约金额40989603元，另有大定客户5人等待签约，并为未开盘的商业房预销售认筹36组，洋房认筹了9组。捷运公司不仅未按约支付代理佣金，而且还在2014年2月26日的工作例会上，以引入竞争机制为由，明确将于2014年3月1日安排自己的销售团队进场销售，丽仁行公司进行了书面异议，捷运公司仍不予更正，并挖走了丽仁行公司现场销售人员。捷运公司的行为构成根本违约，丽仁行公司遂于2014年3月7日向捷运公司发出书面通知，要求解除《全程营销策划顾问服务与销售代理服务合同》。为此，丽仁行公司诉至法院，请求判令捷运公司立即支付销售代理服务费410000元（实际签约金额40989603元，按代理费率1%计算）及违约金500000元（因捷运公司系故意违约，故违约金不得调整）、诉讼中的公证费损失4000元。
本诉被告捷运公司辩称：一、丽仁行公司没有按约提供营销策划服务；二、因丽仁行公司未提交《销售结算单》供其审核，故其无法按照合同约定结算代理费，捷运公司因此不应承担在拖延支付代理佣金的违约责任。且即使捷运公司未及时结算佣金，根据代理合同约定，丽仁行公司也无权解除合同；三、捷运公司并未指派自己的销售队伍进场销售，只是派人进行了相应配合，即使有单独销售的意思表示，也需要一定的时间进行实施。代理合同中并未约定独家销售，故捷运公司即使有单独销售的行为，也不构成违约；四、捷运公司并未利诱丽仁行公司员工辞职；五、丽仁行公司未提交因捷运该公司违约对其造成的损失的证据，其违约金请求过高，即使承担也请求法院依法酌减。
反诉原告捷运公司诉称：代理服务费应根据售房款全部到账金额进行结算，因丽仁行公司销售不满3个月，无法按照25%比例考核，故销售代理费费率应按照0.8%计算，故丽仁行公司应得的销售代理服务费为16683078元＊0.8%=133464.62元。因捷运公司已预付丽仁行公司代理服务费480000元，根据代理合同约定该代理服务费应该最终返还捷运公司，扣除前述丽仁行公司应得代理费，丽仁行公司还应返还346535.38元。因丽仁行公司未按约提供营销策划服务以及销售面积未达到考核标准，且丽仁行公司擅自违法解除合同，应承担违约金500000元。以上，丽仁行公司应给付捷运公司846535.38元。捷运公司现提起反诉，请求判令丽仁行公司给付846535元。
反诉被告丽仁行公司辩称：因双方合同关系已经解除，销售代理服务费的结算应该按照代理合同中有关合同到期代理服务期结束后的方式处理，即应该以40989603元为基数。代理合同约定，当每3个月达不到《项目去化考核表》中考核要求的25%时，代理费率按照0.8%计算；因第一个考核期的阶段任务25%的销售面积为5435平方米，而实际丽仁行公司销售房屋总面积为6047.95平方米，故代理费率应该按照1%计算。丽仁行公司已经按照捷运公司的需求和指令完成营销策划服务，且捷运公司已经支付了相关营销策划服务费，应视为对丽仁行公司策划服务成果的接受与认可。以上，丽仁行公司请求法院驳回捷运公司对其的反诉请求。
经审理查明：2013年，丽仁行公司与捷运公司签订代理合同1份，合同约定：捷运公司将无锡-
怡东城市广场项目一期工程住宅部分，面积合计83067平方米（包括住宅及地下车位，具体以政府批复的预售测绘面积为准进行考核及结算）委托丽仁行公司进行全程营销策划服务及代理服务；合同服务期限自2013年8月1日起至2014年12月31日止；服务内容参考合同中约定的营销策划服务及销售代理服务内容框架，但不完全依照执行，月度服务根据项目进度、客户需求，双方以书面形式确定工作计划；服务方式为丽仁行公司指派销售团队专人负责案场销售工作，双方形成每月2次办公例会制度，若丽仁行公司缺席则支付捷运公司违约金2000元。丽仁行公司在每次办公例会后形成会议纪要，并由捷运公司签字确认，丽仁行公司将严格按照签字确认的会议纪要内容执行，该会议纪要具有与代理合同同等法律效力；丽仁行公司的服务报酬包括营销策划服务费和销售代理服务费，营销策划服务费在签订合同后至一期住宅部分开盘当月，每月由捷运公司以预付月度代理服务费用的形式支付丽仁行公司120000元，在开盘后第四个月起，丽仁行公司在销售代理费中扣除月度营销策划服务费120000元，直至将收取的营销策划服务费逐月全部返还为止；月度具备支付条件的销售代理费率按照1%计算，基数按照销售汇款额和银行批准的按揭贷款额为基数，丽仁行公司应于每月20日前将上月销售结算单提供给捷运公司，捷运公司在3个工作日内将签章确认的结算单回交，丽仁行公司收到回交的结算单后提交税务部门认可的服务费发票，捷运公司收到发票后3个工作日内将服务费划转至丽仁行公司帐户。根据《项目去化考核表》中确定的时间节点进行考核，住宅可售面积去化率达到75%时，代理费率按照1.1%，且补足之前月度以1%为系数计算的代理费，考核以售出单位签订《购房合同》中的销售面积为准。销售代理费=每套有效销售面积×每套销售价格×销售代理费费率。合同终止或者解除后，对于实际产生的代理费及预留部分的代理费用，双方应当在3个工作日内签订确认函，捷运公司在1个月内按照条款规定的销售代理费率标准、支付条件、结算时间及程序向丽仁行公司支付销售代理费用。在代理期内已交定金、签署认购书，并在代理期结束后签订买卖合同部分的单位，视为丽仁行公司取得的成交客户，捷运公司应于签订合同后30日内向丽仁行公司支付该单位的销售代理费；若丽仁行公司自行为捷运公司代理其他事宜，则由丽仁行公司自行负担所有责任；任何一方违反合同约定，应向守约方支付500000元的违约金，若实际损失超过违约金的，违约方还需承担全额赔偿的责任。庭审中，双方一致确认《项目去化考核表》以2013年11月开盘为准，该项目考核表载明至2014年3月阶段考核任务为21739平方米，阶段任务25%的销售面积为5435平方米，实际项目价格、去化时间、去化面积、去化套数、销售金额以项目预售证取得时间及政府批复的预售测绘面积为基础，由双方协商后书面确认为准。代理合同签订后，捷运公司分别于2013年10月11日、2013年10月29日、2013年11月22日、2014年1月3日支付丽仁行公司120000元，合计480000元。
又查明：2014年1月2日，捷运公司就无锡-
怡东城市广场项目取得商品房预（销）售许可证，许可销售面积为35587.61平方米（其中住宅34365.19平方米，商业1222.42平方米），许可销售房屋为怡东雅苑商品房小区1#、2#、9#、10#商品房四幢。2014年1月4日，丽仁行公司正式进场进行住宅部分的销售代理，至2014年3月8日，丽仁行公司的销售业绩为签约60套，销售面积6047.95平方，总计合同金额为40989603元，至2014年9月12日，上述40989603元已经全部到账。
再查明：2014年2月24日，丽仁行公司向捷运公司发出工作联系函1份，载明：“我司于2014年2月17日提交《怡东雅苑佣金申请表》给到贵司，截至今日仍未给予答复，双方合同约定乙（乙方指丽仁行公司，下同）方每月20日前将销售结算单提供给甲方，甲方（甲方指捷运公司，下同）在第三个工作日内将盖章确认的结算单交回乙方。望贵司能尽快确定给予答复。非常感谢贵司对我司工作的支持与认可，谢谢！”2014年2月26日，捷运公司召开营销部会议，形成会议纪要1份，载明捷运公司将于2014年3月1日安排销售团队进场，与代理公司进行联合销售，通过此竞争销售机制，促进项目产品的去化；要求代理公司除指定营销活动计划、回款计划，还须明确下一步的销售工作计划，并制定一套可执行的销售方案。2014年2月28日，丽仁行公司向捷运公司发出工作联系函1份，表示对捷运公司未经其同意擅自安排自己的销售人员进驻案场，并对丽仁行公司销售人员进行直接管理的事实存在异议，同时要求对捷运公司未按约支付代理费用给予答复。2014年3月3日，捷运公司作出答复：“1、我司根据代理合同的相关细则实行联合代理，我司尊重乙方权利，正式进场前五天以会议方式通知到乙方，乙方现场没有提出任何异议。并且乙方依然共同负责项目销售现场的管理并进行销售。2、根据合同条例，双方没有就发放方式达成详尽细则，我司在遵循意见之后，将发放时间节点定为全部回款完成之后，请乙方采纳”。
另查明：2014年3月3日，丽仁行公司销售人员高峙嵛、李京京等5人申请辞职。2014年3月4日，捷运公司召开营销部会议，对丽仁行公司销售人员未能达到8人的配置提出异议，并要求丽仁行公司于3日内提供一些素材方面的内容清单。2014年3月6日，捷运公司通知丽仁行公司要求配备8名以上具有上岗资质的销售人员。2014年3月8日，捷运公司收到丽仁行公司的解除合同通知书。2014年3月12日，捷运公司向丽仁行公司发出解除合同通知书。庭审中，双方一致确认合同关系解除时间是2014年3月8日。2014年6月13日，丽仁行公司对双方往来邮件等内容通过上海市闵行公证处进行了公证，花费公证费4000元。
审理过程中，双方对代理合同中约定的营销策划服务费的性质分别作出合同解释，丽仁行公司解释称：营销策划服务系双方合同关系的一部分，营销策划是为后续的销售代理进行宣传、铺垫，双方在签订代理合同时预见到可能出现解除情形，故为平衡双方利益，合同约定从开盘后第四个月起以不高于120000元的额度在销售代理费中逐步抵扣。如果捷运公司提前解除合同，抵扣时间便前移，这无异于骗取丽仁行公司的营销策划服务。捷运公司解释称：480000元费用系其预付的销售代理费，而非营销策划服务费，即便是营销策划服务费，因合同约定按约返还，在合同解除后也应该进行结算即与相应的销售代理费进行抵扣。
审理过程中，为证明已经向捷运公司提交销售结算，丽仁行公司提供了其制作的怡东雅苑佣金申请表，该表系截至2014年2月13日回款金额，含有2014年2月份的签约回款。为证明已经进行营销策划服务，丽仁行公司又提供了2013年10月至2013年12月的工作联系单。为证明存在可得利益损失，丽仁行公司又提供了商业用房及洋房的认筹客户信息表。
上述事实，有代理合同、工作联系函、上海市闵行公证处出具的公证书及相应公证费发票、捷运公司营销部会议纪要、电子邮件、辞职报告、捷运公司文件、解除合同通知书、银行汇款凭证、销售签约类数据汇总统计报表、怡东雅苑佣金申请表、工作联系单、认筹客户信息表、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：丽仁行公司与捷运公司签订的代理合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属合法有效。本案的争议焦点为：一是丽仁行公司是否应返还捷运公司营销策划服务费480000元？二是捷运公司应支付丽仁行公司销售代理费的数额如何确定？三是各自主张的违约金请求是否能够得到支持？
关于争议焦点一：本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。代理合同中约定捷运公司每月向丽仁行公司预付月度代理服务费120000元，在一期住宅部分开盘后第四个月起，丽仁行公司应在每月的销售代理费中扣除120000元直至将预先收取的费用全部返还。根据上述约定，可以认定捷运公司支付丽仁行公司的480000元系用于策划服务，但该款项应由丽仁行公司在后期所得销售代理费中予以相应抵扣，而最终全部返还捷运公司。合同解除后，不影响合同中关于结算和清理条款的效力，而关于480000元费用返还的约定应属结算和清理条款，故丽仁行公司理应按照合同订立之初的双方真实意思将480000元返还捷运公司。
关于争议焦点二：合同约定可售面积去化率未达考核要求的25%时，代理费率为0.8%，月度代理费率按照1%计算，可售面积达到75%时代理费率按照1.1%，并补足之前以1%为系数计算的代理费。《项目去化考核表》中至2014年3月阶段任务25%为5435平方米，而丽仁行公司截至2014年3月8日实际销售6047.95平方米，参考《项目去化考核表》中的考核比例，已经远超阶段任务25%，故丽仁行公司主张销售代理费率按照1%计算，于法有据，本院予以支持。关于代理费计算的基数，合同约定了月度代理费及考核代理费的计算方法，至2014年9月12日，丽仁行公司总计销售的40989603元已经全部到账，故代理费基数理应按照40989603元计算，销售代理费认定为409896.03元。
关于争议焦点三：当事人一方的违约行为严重影响了另一方订立合同时所期待的经济利益，致使另一方订立合同的目的不能实现，则非违约方可以行使解除合同的权利。本案中，代理合同中并没有明确约定捷运公司是否独家代理，但对合同进行整体解释来讲，若默许非独家代理，则合同中关于丽仁行公司应进行前期策划服务的条款以及关于对丽仁行公司销售业绩进行考核的条款均缺乏相应基础，且代理合同中对销售面积和范围进行了明确约定，故丽仁行公司理应是捷运公司的独家代理销售单位。捷运公司擅自决定以竞争销售为目的安排自己的销售团队进行销售，显然严重影响了丽仁行公司在订立合同之初所期待的投入策划服务、进行销售代理以赚取代理佣金所产生的经济利益，捷运公司的上述行为致使丽仁行公司订立合同的目的不能实现，构成根本违约。丽仁行公司以根本违约为由向捷运公司发出《解除合同通知书》，于法有据，本院认定双方合同关系应自捷运公司收到解除通知之日即2014年3月8日解除。关于丽仁行公司主张的500000元违约金问题，捷运公司认为过高应该予以调整。本院认为，首先，衡量违约金高低而对违约损失的核定应该以实际损失兼顾可得利益损失为标准。本案中，双方约定丽仁行公司向捷运公司提供营销策划服务，并进行销售代理，虽然丽仁行公司提供的工作联系单不能证明其营销策划服务的价值以及因此产生的损失大小，但能证明其确已进行了前期的营销策划服务。丽仁行公司在合同解除后的可得利益具有不确定性，而客观上其也不可能举证证明其可得利益损失的大小，考虑到在2014年1月4日至2014年3月8日期间其取得的销售代理费高达409896.03元，且远超合同约定的阶段考核任务，如代理合同顺利得到履行丽仁行公司的可得利益应是相当可观的。因此，在捷运公司未能提供让一般人对违约金公平性产生合理怀疑的初步证据的情况下，其违约金过高的抗辩意见缺乏合理性，难以获得法律支持。其次，本案中的合同主体都为商事主体，交涉能力相当，法院不应过多干涉双方对违约行为所生损失的预设，本案中的500000元违约金无法认定为超出双方对违约所生损失的预见范围。综上，本院对捷运公司提出的违约金过高并要求调整的抗辩意见不予采纳。捷运公司应该按照合同约定支付丽仁行公司违约金500000元。捷运公司以未提供营销策划服务、未完成考核任务为由要求丽仁行公司支付违约金500000元，无事实与法律依据，本院不予支持。
另，丽仁行公司主张捷运公司应承担公证费损失4000元，因无法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条、第三百九十六条、第四百零五条之规定判决如下：
一、无锡捷运房地产有限公司应支付上海丽仁行房地产经纪有限公司销售代理费409896.03元及违约金500000元。
二、上海丽仁行房地产经纪有限公司应返还无锡捷运房地产有限公司480000元。
上述第一项、第二项相抵，无锡捷运房地产有限公司应向上海丽仁行房地产经纪有限公司支付429896.03元，于本判决发生法律效力后10日内履行。
三、驳回上海丽仁行房地产经纪有限公司其他本诉请求。
四、驳回无锡捷运房地产有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12940元，反诉案件受理费11850元减半收取6132元，合计诉讼费19072元，由丽仁行公司负担3535元，捷运公司负担15537元（本诉案件受理费由丽仁行公司预交，反诉案件受理费由捷运公司预交，丽仁行公司公司同意其预交的案件受理费由捷运公司直接向其支付，故捷运公司应于本判决生效后10日内直接向丽仁行公司支付9405元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 崔 锋
代理审判员 吴修贵
代理审判员 石栏栓
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 虞 贝
本案援引法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。