南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2487号原告王煜，女，汉族，1956年11月6日生。委托代理人孙正华，河海大学退休职工。被告南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人王晓明，该公司总经理。委托代理人杨佳玉，江苏玄博律师事务所律师。委托代理人查根深，江苏玄博律师事务所实习律师。原告王煜诉被告南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2016年3月17日立案受理,依法由代理审判员孙燕适用简易程序独任审判，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告王煜及其委托代理人孙正华，被告江鸿物业公司的委托代理人杨佳玉、查根深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王煜诉称：2009年1月，中国人民解放军第八一医院（以下简称八一医院）与被告签订《太平巷22号前期物业服务合同》，约定被告为南京市秦淮区太平巷22号的业主提供物业服务，收费方式为包干制，高层住宅为每平方米每月1.2元，服务标准为四级三类，每年的7月10日和1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况等等。在原告按约预交物业服务费用后，被告在提供服务过程中，未达到合同承诺的四级三类标准，但收费却按照四级三类标准收取，故对于未达标准多收取的物业费用应予以退还。被告还违反法律规定在原告房屋空置期间，按照全额标准收取了物业费，又在收取装修管理服务费的情况下，额外收取装修垃圾清运费。另外，被告在服务期间未公布物业服务费收支情况，侵犯了业主的知情权。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告退还未达物业服务标准多收取的物业费4192.2元(即2010年4月至2014年12月期间物业费的50%)、公摊电费1268.4元（即2010年4月至2014年12月期间已收取公摊电费的50%）；2、被告双倍赔偿重复收取的垃圾清运费400元；3、被告退还因房屋空置多收取的2010年4月至2011年1月期间的物业费493.2元；4、被告公布自2010年4月起至2014年12月止的物业费收支情况。被告江鸿物业公司辩称：1、原告没有证据证明被告提供的物业服务未达约定标准，且其主张退还2010年4月至2010年9月的物业服务费已过诉讼时效。2010年10月至2014年12月的物业服务费已经生效的民事判决书予以确认，原告再次起诉违反了一事不再理的原则；2、被告未收到原告交纳的公摊电费，原告不应要求被告返还，且交纳公摊电费是原告的义务，即使被告收取了原告的公摊电费也不应返还；3、建筑垃圾清运费并非物业服务内容，原告主张双倍赔偿该项费用没有合同和法律依据；4、被告已按合同约定履行义务，现已撤出该小区，被告合同义务履行完毕；5、原告主张退还房屋空置期间物业服务费已超过诉讼时效，且原告未向被告办理空置备案手续，亦未提供证据证明。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年1月10日，八一医院与原告签订《经济适用住房分配协议书》，约定原告自愿参加医院所建设的经济适用房。2009年1月14日，八一医院（甲方）与被告（乙方）签订了《太平巷22号前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为南京市白下区（现秦淮区）太平巷22号经济适用房提供前期物业服务；乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准；物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元/月/平方米；房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和300元代收代交的公摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的前十日履行交纳义务；乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况；公共能耗分摊费由全体业主按建筑面积分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积分摊，电梯运行电费由有电梯楼房所有业主按建筑面积分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊，装修管理服务费在装修前交纳（标准为建筑面积的3.5元/平方米）；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，甲方同意对乙方收支不足部分予以补贴，具体补贴方式为：甲方享有产权的停车收益归乙方收取，电梯（内、厅）广告收益归乙方所有，如乙方收支仍有不足部分，甲方同意给予补贴；乙方委派有岗位资格的人员履行本合同；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自超标准收取物业服务费用的，乙方应双倍返还超额部分的物业服务费用；合同期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止，合同期限内，业主委员会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效时，本合同自动终止；合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一个月书面通知对方，做好新物业管理企业交接工作；物业服务按三类四级服务；人员配置主管1人、护卫8人、环境2人、工程1人，共12人等等。被告自2009年1月开始为该小区提供物业服务。2010年4月1日，原告收到本市白下区（现秦淮区）太平巷22号2302室房屋（以下简称案涉房屋）钥匙及门禁卡、水电卡等，并领取《业主手册》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》，房屋面积137平方米。同日，原告向被告交纳装修管理费479.5元、建筑垃圾清运费200元、代收代交公共能耗费300元。2010年10月25日，案涉房屋产权人登记为中国人民解放军总后勤部。2014年1月1日，八一医院与被告另签订了《太平巷22号物业服务合同》。被告于2015年1月退出该小区，不再提供物业服务。原告共向被告支付了2010年4月至2014年12月期间的物业费8384.4元。原告分别于2015年1月17日和同年2月17日向八一医院支付了公摊水、电费2142.3元、94.53元，合计2236.83元。江鸿物业公司另案诉王煜物业服务合同纠纷一案，南京市秦淮区人民法院于2015年4月10日作出（2015）秦民初字第520号民事判决书，判决王煜于本判决生效之日起十日内支付江鸿物业公司2010年10月1日至2014年12月31日期间的物业管理费7398元。王煜不服该判决，提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2015年8月31日作出（2015）宁民终字第4166号民事判决书，认为虽然王煜提供了照片、证明、检查记录、录音等证据，但尚不足以证明江鸿物业公司在物业服务中存有重大瑕疵，王煜主张按实际服务的标准降低江鸿物业公司服务费的意见，缺乏事实和法律依据，不予支持；王煜未能提供证据证明房屋存在未入住或者未使用的情况，且王煜未向江鸿物业公司办理空置备案，故王煜要求减少空置期间物业费，依据不足，遂判决驳回上诉，维持原判。因被告不同意调解，致本案调解未果。以上事实，有双方当事人陈述、《太平巷22号前期物业服务合同》、（2015）宁民终字第4166号民事判决书、收据、发票等证据为证，予以证实。本院认为，八一医院与被告签订的《太平巷22号前期物业服务合同》以及《太平巷22号物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故上述合同依法成立并有效，被告应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为物业的使用人，应受上述合同的约束。关于退还2010年4月1日至2010年9月30日物业费的问题。根据生效判决二审认定及本案查明的事实，虽然原告提供了照片、证明、检查记录等证据，但尚不足以证明被告在物业服务中存有重大瑕疵，原告未能提供充分证据证明房屋存在未入住或未使用的情况，亦未向被告办理空置备案手续，故原告该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于退还2010年10月1日至2014年12月31日物业费的问题。原告的该项主张已在江鸿物业公司诉王煜物业服务合同纠纷一案中进行了处理，故原告再次提出该主张，违反了一事不再理原则，应当予以驳回。关于退还公摊电费的问题。由于原告仅能证明其于2010年4月1日自愿向被告交纳公共能耗费300元，现其要求退还公摊电费1268.4元，与其自身民事法律行为不一致，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于双倍赔偿建筑垃圾清运费的问题。被告收取建筑垃圾清运费无合同依据，同时根据《南京市物业服务收费管理实施办法》（宁价房[2005]58号）的相关规定，装修管理服务费中已包含装修垃圾清运费，故不应当再行收取建筑垃圾清运费，已收取的该项费用应当退还。由于合同约定的双倍返还系针对物业服务费，对此项费用并未明确约定适用，故原告主张返还垃圾清运费200元的主张，符合法律规定，本院予以支持，其他主张不予支持。关于公布物业服务费收支情况的问题。根据合同约定，被告应当公布物业服务费用的收支情况，但被告未举证证明其已公布了收支情况，虽然被告已经退场，但并不影响其公布收支情况，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京江鸿物业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王煜建筑垃圾清运费200元。二、被告南京江鸿物业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内在南京市秦淮区太平巷22号公布自2010年4月起至2014年12月止的物业服务费收支情况。三、驳回原告王煜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告王煜负担20元，被告南京江鸿物业发展有限责任公司负担5元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  孙燕二〇一六年六月十七日见习书记员  庄妮