天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第763号原告吴强，男，1951年3月16日出生，汉族，住天津市和平区。被告天津昆仑兆业投资有限公司，住所地天津市河西区。法定代表人蒋传良，该公司总裁。委托代理人叶柯，该公司法务人员。委托代理人姜子华，该公司法务人员。原告吴强与被告天津昆仑兆业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴强、被告天津昆仑兆业投资有限公司之委托代理人叶柯、姜子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我于2015年6月20日接到售房员宋杨的电话后，到湛江路1号昆仑中心，被告知只有当日有优惠，所以交了三万元并签订认购书。后发现其所开据的公章不一致，其中0060852号两万元为被告，另一万元0030951收据为天津优房联�科技有限公司，并不属于同一单位。次日我去要求对方用文字给出合理解释，对方未能给出合理解释。同时又发现对方承诺与实际多处不符，主要有以下几点：1、其所说一万元抵五万元不能给出合理解释，并缺少书面证据；2、认购书上所注每平方米单价、房屋总面积和总房款错误百出不能自圆其说；3、认购书所列条款全部为出售方限制我的不平等条例，我的利益得不到保障；4、出售方承诺及宣传单上注明的上海道小学学区房实为赞助后获取的名额；5、其承诺的50年产权，后经多次询问才告知目前已不足30年。以上事实，我认为出售方有欺骗行为，故起诉请求：1、撤销认购书及一切不平等条款；2、被告返还预付房款30000元。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、认购书、收据、支付凭证，证明认购及缴纳预付款情况；2、照片情况，证明�告没有张贴归属协议，所有宣传的内容只在广告中才有；3、宣传册，证明被告学区房宣传与事实不符。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，1、原告的诉讼请求与事实不符，原告所述开具的发票不一致，是因为被告与天津优房联动科技有限公司签订有《电商服务合同》，合同中明确对于参加优惠活动的客户，可享受1万元抵5万元的特惠，此1万元由天津优房联动科技有限公司收取，作为购房服务费，故该1万元收据系由天津优房联动科技有限公司开具。另外2万元系被告开具的收据。被告所售房屋均在售楼大厅进行价格表公示，原告所购房屋原价为848762.2元，参加1万元抵5万优惠，再享受九七折优惠，折算后总价774799元是正确的。关于学片房问题，被告已获得天津市公安局河西分局人口管理支队的批复及上海道小学的学区归属协议，且在售楼处予以公示，只要�合条件均能落户和上学，与被告宣传一致。2、原、被告所签订的《商品房认购书》对标的物、价款、付款方式、违约责任等进行了明确约定，合同签订后，原告按约定交付定金，被告亦按照约定将所定商品房留给原告。该合同对原、被告双方均具有约束力。原告现未按合同约定履行义务，其在诉状中所阐述的一切，实际是想为了不履行《认购书》约定义务寻找借口，但原告没有正当理由，未按照认购书约定的时限办理购房手续，其行为已构成违约，应按定金罚则的规定，无权请求返还定金。被告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1、认购书，证明双方签订认购书的事实；2、电商服务合同，证明被告与天津优房联动科技有限公司约定1万元抵5万元的优惠活动；3、关于学区归属问题的协议，证明被告宣传的学区确属事实；4、关于落户问题的批�，证明被告得到相关部门的批复，可以落户；5、价格表，证明被告所售房屋为一房一价，认购书中房款总价正确无误；6、土地证、销售许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证，证明项目规划、建设及销售情况、7、承诺函，证明在原、被告签订正式房屋买卖合同后，被告会向原告做出承诺，就关于学籍、户籍问题向原告声明告知；8、业主承诺书，证明在原、被告签订正式房屋买卖合同后，被告对原告承诺的学籍、户籍问题如不能实现，被告愿承担法律责任。原告针对被告提交的证据，发表如下质证意见：对证据1无异议，但认为价额有瑕疵；证据2没有见过，不发表意见；证据3真实性认可，但认为学区和解决学籍是两个概念；对证据4、5、6无异议；对证据7、8真实性不认可，不具有关联性，在签订认购书之前被告不是这样向我承诺的，并且也从未向我出示过，我不理解为何在签订正式合同之后才向我承诺。被告针对原告提交的证据，发表如下质证意见：对证据1无异议，可以证明原告缴纳的预付款是定金，应适用定金罚则；对证据2的真实性、合法性均无异议，对关联性不认可，认为被告宣传的上海道小学与实际情况一致，也做到了解决业主就学问题；对证据3真实性、合法性均无异议，对关联性不认可，是真实的宣传，不管是赞助得到的学区，还是教育局划片的学区，结果都是可以入学。本院依职权向天津市河西区上海道小学调取谈话笔录一份。原告对谈话笔录真实性无异议，但认为和学区房是两个概念，如果是属于上海道的学区房，根本不需要协议。我曾向有关部门咨询过，昆仑中心所在地点不属于上海道小学的学片。诉争房如果不属于学区房，�屋价格会存在很大区别，影响我的二次出售。被告对谈话笔录真实性无异议，笔录显示首批购房业主可以享受学籍待遇，但二手房不可以，和我们与上海道小学的协议内容是一致的。本院认证意见：原告提交全部证据的真实性本院予以采信；被告提交的证据1、2、3、4、5、6内容真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；证据7、8与本案不具有关联性，本院不予采信；本院调取的证据，本院予以采信。经审理查明，2015年6月20日，原、被告签订《昆仑中心认购书（公寓）》，约定由原告购买被告开发的坐落于天津市河西区房屋一套，设计用途为混合型公寓，建筑面积53.84平方米，每平方米单价14930元，总房款774799元；第三条约定，原告同意自签订认购书之日起七日内，与被告签订《天津市商品房买卖合同》；第四条约�，原告未在自签订认购书之日起七日内与被告签订《天津市商品房买卖合同》的，被告有权解除认购书，认购书解除后，原告已支付的定金不予退还，被告有权将该商品房另行出售。当日原告向被告交付定金20000元，向天津优房联动科技有限公司交付10000元。天津优房联动科技有限公司与天津昆仑兆业投资有限公司于2015年5月签订《昆仑中心电商服务合同》，约定被告委托天津优房联动科技有限公司负责昆仑中心楼盘的渠道销售，活动时间自2015年5月4日至2015年12月31日。天津优房联动科技有限公司对于参加优惠活动的客户，可享受1万元抵5万元的特惠，此1万元由天津优房联动科技有限公司收取，作为其收取昆仑中心产品的购房客户服务费。如出现客户退房，天津优房联动科技有限公司应将收取客户的1万元电商费用退还给客户。原告当庭表示不再购买诉争房屋。另查，被告与天津市河西区上海道小学于2012年10月签订《天津昆仑兆业投资有限公司与河西区上海道小学关于学区归属问题的协议》，约定为解决昆仑中心开盘后原始购房业主解决适龄儿童一年级入学问题，将其子女就近安排在河西区上海道小学就读，在被告处购房的业主应为“浙昆大厦”783户混合型公寓开盘后原始购房业主（二手房购买者不在解决范围之内），业主及其子女应具有天津市市内六区正式户籍，上海道小学为符合该条件的业主按时解决其子女入学问题。本院认为，原、被告签订的《昆仑中心认购书（公寓）》系双方真实意思表示，协议明确约定了买卖双方信息、房屋坐落地点、房屋价款、房款交付形式及相应的违约责任，且未违反法律强制性规定，合法有效。原、被告应就协议约定全面履行合同义务。关于诉争房屋是否属于学区房问�，学区房并非法律定义，按照通俗理解，学区房应系一定区域范围内，根据政策或其他条件，符合特定学校入学要求的房屋。根据本院查明的事实，诉争房屋的购房人如符合条件，其子女可以入读上海道小学，被告关于入学问题并未虚假承诺。原告主张诉争房屋不属于学区房，再次出售不能按照学区房价格参照，会导致房屋贬值的诉讼主张，无法律依据，亦不属于本案调整范围，本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，合同一方当事人有权行使撤销权。但被告未能举证证实存在法律规定的行使撤销权的法定情形，故关于原告请求撤销《昆仑中心认购书（公寓）》的诉讼请求，本院不予支持；因《昆仑中心认购书（公寓）》未撤销，原告请求被告返还定金30000元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条�《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴强的全部诉讼请求。本诉案件受理费550元，由原告吴强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。（本页无正文）审 判 长 孙 政审 判 员 陈 刚代理审判员 余 涛二〇一五年十一月××日书 记 员 刘志青本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事�一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。