湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0702民初3998号
原告：常德农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪办事处青阳阁社区朗州路137号。
法定代表人：陆化，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏红杰，男，1966年出生，汉族，住湖南省桃源县，系该行工作人员，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：谭桂英，湖南和讯律师事务所律师，代理权限为一般授权。
被告：常德市安业房地产开发有限公司，住所地常德市鼎城区玉霞街道永安社区新世纪家电城23号。
法定代表人：丁亮。
授权诉讼代理人：陈国述，湖南先锋律师事务所律师，特别授权代理。
被告：龚玉祥，男，1964年出生，住湖南省常德市鼎城区。
被告：李国政，男，1962年出生，住湖南省常德市鼎城区。
以上两被告的委托诉讼代理人：何光照，湖南先锋律师事务所律师，特别授权代理。
被告：龚家文，男，1974年出生，住湖南省常德市鼎城区。
委托诉讼代理人：周碧，常德市法学会法律服务工作者，特别授权代理。
原告常德农村商业银行股份有限公司（以下简称常德农商银行）与被告常德市安业房地产开发有限公司（以下简称安业房产公司）、龚玉祥、李国政、龚家文金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告常德农商银行的委托诉讼代理人魏红杰、谭桂英、安业房产公司的委托诉讼代理人陈国述、被告龚玉祥、李国政的委托诉讼代理人何光照、龚家文的委托诉讼代理人周碧到庭参加诉。本案现已审理终结。
常德农商银行向本院提出诉讼请求：1、请求解除常德农商银行与安业房产公司签订的《固定资产借款合同》；2、安业房产公司立即偿还常德农商银行贷款本金2250万元、利息136.25万元（利息截止2017年6月15日止），并向常德农商银行支付利息、罚息至全部款项清偿之日止；3、请求确认常德农商银行对安业房产公司抵押的房产享有优先受偿权；4、龚玉祥、龚家文、李国政对上述贷款本息承担连带保证责任；5、请求安业房产公司、龚玉祥、李国政、龚家文向常德农商银行支付律师代理费55.4万元；6、本案诉讼费由安业房产公司、龚玉祥、龚家文、李国政承担。
安业房产公司辩称：1、常德农商银行起诉无事实依据和法律依据，常德农商银行应下达解除借款合同通知。借款合同约定2019年到期，常德农商银行提前解除借款合同属于违约；2、常德农商银行对该笔贷款存在监管失责；3、有限受偿权不能对抗工程款和购房事实；4、支付律师费没有相应的依据。
龚玉祥、李国政共同辩称：1、常德农商银行增加的要求解除其与安业房产公司的借款合同理由不充分；2、龚玉祥、李国政签订的承诺书所要求的保证时间不一致，常德农商银行要求解除借款合同，龚玉祥、李国政依法将不再对解除合同承担担保责任；3、常德农商银行对涉案抵押物享有优先受偿权的问题，虽然已办理了抵押手续，但抵押权在受偿之时受到法律限制，根据最高人民法院关于建筑工程款优先受偿权的批复，常德农商银行能否优先受偿应等建筑工程款兑现后才能实现。
龚家文辩称：常德农商银行要求解除其与安业房产公司的借款合同没有事实和法律依据，常德农商银行提前解除，属于违约，龚家文不应承担担保责任。常德农商银行与安业房产公司的借款合同设定了抵押权，抵押权在排除工程款和其他无权的情况下对常德农商银行的借款承担责任。
经庭审查明，本院确认以下案件事实：2016年2月2日，安业房产公司向常德武陵农村商业银行（以下简称常德武陵农商银行）申请贷款。双方签订《固定资产借款合同》，合同约定安业房产向常德武陵农商银行借款22500000元，借款期限为36月。借款利率为月利率7.2‰，在借款期限内利率不变。本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息。借款到期，利随本清；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定，挪用借款罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。借款按月结息的，结息日为每月20日。双方约定还款方式为分期付款。本合同项下的借款为担保贷款，担保事宜见另行签订的担保合同，担保合同编号：常武农商抵字（2016）第3号。借款人承担因贷款人为实现本合同项下债权已付和应付的费用，包括但不限于诉讼或仲裁费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、鉴定费拍卖费、公告费等。发生下列情形之一的，构成借款人违约：1、借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同下任何其他义务，或违背在本合同项下的陈述、保证或承诺的。……。借款人违约，贷款人有权采取下列一项或者多项措施：……（3）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项（借款提前到期日为贷款人将提前到期的通知送达借款人之日）。同日，常德武陵农商银行（抵押权人）与安业房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，合同编号为：常武农商抵字（2016）第3号，约定为确保安业房产公司与抵押权人签定的上述固定资产借款合同的履行，抵押人同意以位于常德市鼎城区红云街道桃花源路（G319）江南美景1号楼的在建工程及土地使用权进行抵押担保，该抵押合同约定抵押权的实现为债务人和抵押人违反本合同或者主合同项下义务，或者出现本合同项下义务不能实现、新的债权不可能发生、抵押物被查封扣押、债务人或抵押人被宣告破产等情形，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并依法行使抵押权。抵押合同签订后，安业房产公司与常德武陵农商银行办理了上述在建工程和土地使用权的抵押登记（抵押面积19207.07平方米；抵押登记号为鼎房建建字第0200062号）和土地使用权（土地证号：常鼎他项（2016）第1**号）的抵押登记。2016年3月29日，龚玉祥、龚家文、李国政分别向常德武陵农商银行出具《承诺书》，约定该三人对安业房产公司上述借款承担连带责任保证担保，承诺愿意为以上叁年内发放的最高额不超过人民币贰仟贰佰伍拾万元的贷款承担连带责任。保证范围：贷款本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用；保证期间为贵行贷款到期后二年内。同日，常德武陵农商银行按照固定资产借款合同约定向安业房产公司放款22500000元。借款后安业房产公司未按照约定偿还利息，2017年10月12日，常德武陵农商银行向安业房产公司发放《贷款提前到期通知书》，宣布对安业房产公司的2250000元借款提前到期，截止至2018年5月21日，安业房产公司共欠利息3198225.51元，借款本金没有偿还。常德农商银行为维护自身合法权利，故提出前列诉讼请求。
2016年3月30日，中国银监会湖南监管局发布湘银监复【2016】71号《中国银监会湖南监管局关于常德农村商业银行股份有限公司开业的批复》，规定常德武陵农村商业银行股份有限公司及所辖支行（分理处）自行终止，债权债务由常德农村商业银行股份有限公司及其辖内分支机构承接。
2017年11月17日，常德农商银行与湖南和讯律师事务所签订《委托代理合同》一份，合同约定常德农商银行委托湖南和讯律师事务所实现债权，律师费554000元。
另查明，2015年9月15日，安业房产公司（甲方）与湖南省龙华建筑工程有限公司（乙方）签订了《“江南美景”商住小区建筑工程承包协议书》，约定由乙方承建江南美景项目工程，合同工期约定开工日起为签订合同之后于2015年9月19日开工建设。竣工日起从开工之日起300天交付验收。上述江南美景小区商品房未进行对外出售。
上述案件事实，有下列证据予以证明：1、《固定资产借款合同》；2、《抵押合同》；3、《借款借据》；4、《在建工程抵押他项权证》及《土地他项权证》；5、《贷款利息清单》；6、《贷款提前到期通知书》；7、《中国银监会湖南监管局关于常德农村商业银行股份有限公司开业的批复》；8、《委托代理合同》；9、《“江南美景”商住小区建筑工程承包协议书》。
本院认为，常德武陵农商行与安业房产公司之间签订的《固定资产借款合同、《抵押合同》均系合同各方真实意思表示，其内容均不违反相关法律强制性的规定，为有效合同，合同各方均应按合同约定享有权利、履行义务。安业房产公司未按约偿还借款及利息，是本案的违约方，常德农商银行作为常德武陵农商行的债权、债务承接主体，有权立即收回未偿还款项，故安业房产公司应承担清偿借款本金、利息、罚息、律师费的责任，但利息、罚息的计算方式应当依据双方借款合同的约定。龚玉祥、龚家文、李国政共同向常德武陵农商行承诺对安业房产公司的上述借款承担连带责任保证担保，故应依法对上述债务承担连带清偿责任。
安业房产公司提供位于鼎城区红云街道桃花源路（G319）江南美景1号楼（面积为19207.07平方米）的在建工程及其土地使用权为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，虽安业房产公司与湖南省龙华建筑工程有限公司就“江南美景”商住小区建筑工程签订了承包协议书，但该协议书约定的竣工日期为从开工之日起300天交付验收，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，该批复第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程约定的竣工之日起计算。”湖南省华龙建筑工程有限公司未按照承包协议书约定的竣工日期起六个月内对其工程款行使优先受偿权，湖南省华龙建筑工程有限公司对其工程款已丧失优先权，且安业房产公司提供抵押担保的房屋未出售，故常德农商银行对抵押物处置所得价款享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、解除常德农村商业银行股份有限公司与常德市安业房地产开发有限公司于2016年2月2日签订的《固定资产借款合同》；
二、常德市安业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向常德农村商业银行股份有限公司偿还借款本金22500000元、利息3198225.51元、罚息43200.5元（该利息、罚息计算至2018年5月21日止，此后利息及罚息按个人借款合同约定的标准计算至清偿之日止）；
三、常德市安业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向常德农村商业银行股份有限公司支付律师费554000元；
四、常德农村商业银行股份有限公司对常德市安业房地产开发有限公司名下的位于常德市鼎城区红云街道桃花源路（G319）江南美景1号楼在建工程【鼎房建建字第0200062号】及土地【土地证号：常鼎他项（2016）第1**号】折价或拍卖、变卖后所得价款在上述第二项债务范围内优先受偿；
五、龚玉祥、龚家文、李国政上述第二项债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费163883元，由常德市安业房地产开发有限公司、龚玉祥、龚家文、李国政负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 张 波
人民陪审员 陈祥谋
人民陪审员 熊新仁
二〇一八年五月二十九日
代理书记员 李 旋
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。