福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第4137号
原告郑建裕，住永春县。
委托代理人赵柳生，福建鹏峰律师事务所律师。
被告庄进元，住晋江市。
被告张莉萍，住晋江市。
原告郑建裕与被告庄进元、张莉萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法组成合议庭于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵柳生及被告庄进元到庭参加诉讼，被告张莉萍经传票传唤未到庭参加诉讼。本院根据原告的申请作出诉讼保全裁定，查封了位于晋江市梅岭世纪大道御景花园第12幢1604室房产（下称为1604室房产）。后查明该房产已转让给案外人并办理了产权转移登记手续，本院根据原告的申请，解除了对前述房产的查封。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告于2013年11月28日签订房产买卖合同，约定原告以468000元的总价向被告购买1604室房产，双方并对付款方式、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约支付了首付款40万元。此后被告却拒不交房，甚至以涨价转卖他人相要挟。经多次协商，双方于2014年1月18日签订《附条件解除（合同）协议书》（下称为协议书），约定双方同意由被告于同年3月18日返还原告购房款40万元后解除房屋买卖合同，被告如逾期不全额退还购房款，则原房屋买卖合同继续履行，被告应无条件交付1604室房产，如未能交付房产，应赔偿原告损失40万元且房产买卖合同应继续履行，被告如在未付清房款前将房屋另售他人，应双倍返还原告已付的购房款计80万元等。协议书签订后，被告未依约退还购房款也未交付房屋。经原告多方催促，被告才于2014年3月24日、4月12日、4月23日、5月8日四次支付原告违约金计145000元。现请求判令两被告立即交付1604室房产并继续支付违约金155000元；如被告不能交付房产，则应返还购房款40万元及违约金155000元并按月利率2%计付利息至还清购房款时止。审理中原告以诉争房产已被转让无法交付为由明确诉讼请求为要求两被告返还购房款40万元及违约金155000元并按月利率2%计付利息至还清购房款时止。
被告庄进元辩称，确与原告签订房屋买卖合同，但房屋现已转让给施跃进，故无法交房。被告同意退款，且已经返还了145000元的购房款，余款因经济困难目前无法退还。被告确属违约，但因经济困难无力支付违约金及利息，且合同约定的违约责任也过高，请求法院予以调整。
被告张莉萍未作答辩。
原告向本院提供以下证据：1.原告与两被告与2013年11月28日签订的房产买卖合同，证明双方签订房屋买卖合同并对违约责任进行约定；2.原告与被告郑建裕签订的协议书，证明因被告不履行房屋买卖合同，双方又签订了附条件解除合同的协议书；3.被告交付的晋江市梅岭组团改建工程选房顺序号（第0089号），证明被告欲出售给原告的安置房的选房顺序号在100号以内，属优质房源，其市场价值及升值空间大，被告的违约造成原告的损失程度加重；4.梅岭组团下坂、加沙区域被征收人住宅（店面）产权调换情况明细表，证明被告因拆迁共安置房产4套，其中130㎡的有2套（包括出让给原告的1套），被告已于2013年12月27日确认选房，其存在逾期不交房的违约事实；5.被告庄进元于2013年11月28日出具的收据，证明被告收到原告及另案原告陈国启支付的购房款计80万元（郑建裕、陈国启各40万元）；6.原告与陈国启于2014年4月25日出具给被告庄进元的收据存根，证明郑建裕与陈国启确认被告于2014年3月24日、4月12日、4月23日支付的三笔款项计24万元为违约金；7.移动通信客户清单及手机短信照片，证明原告于2014年5月26日发送短信给被告庄进元，确认所收取的145000元为违约金。
被告庄进元、张莉萍均未举证。
经本院调查，案外人施跃进向本院提供了晋房权证梅岭字第××号房屋所有权证，证明1604室房产已通过买卖的方式转移至施跃进名下并于2014年3月28日办理了产权登记。
到庭当事人争议的焦点主要有：1.被告未能交付房屋应如何承担违约责任？2.被告支付给原告的145000元是返还购房款或支付违约金？
一、关于违约责任的问题
原告认为，原、被告所签订的房产买卖合同、附解除条件的协议书是双方自愿签订的，合同条款也是双方协商的结果，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据房产买卖合同的约定，被告违约不交房，原告除有权要求被告退还已付的购房款外，还可要求被告按月利率2%计付利息款并同时支付违约金50万元。根据协议书的约定，被告未还清购房款即将房屋转售他人，原告除有权追究被告的刑事责任外，还可要求被告双倍返还已付的购房款。被告的违约行为造成了原告重大的经济损失，合同约定的违约金并没有过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也有双倍返还购房款的规定。现原告自愿减轻被告的违约责任，仅要求被告自收取房款的2013年11月28日起按已收购房款40万元的月利率2%计算支付利息至还清款项时止同时另支付违约金30万元。
被告庄进元认为，诉争房产在合同签订后已转让给施跃进，现无法交房，被告确属违约。但合同约定的利息和违约金过高，被告目前经济困难，无力支付，请求法院给予调整。
本院认为，被告在原告支付购房首付款后未能依约交付房屋，违反了合同约定。根据双方所签订的房产买卖合同的约定，被告除应退还已付购房款40万元外，还应承担按月利率2%计付利息及支付50万元违约金的违约责任。但双方在被告违约之后又于2014年1月18日签订协议书，约定原告同意在被告于同年3月18日前返还40万元购房款后解除房产买卖合同，如逾期未能全额还款，则房产买卖合同继续履行，被告除交付房屋外，还应赔偿原告40万元，如被告在未付清购房款前将房屋另售他人，应双倍返还已付的购房款。因双方通过协议书对违约责任进行了重新约定，故不再适用房产买卖合同约定的违约条款来确定当事人的违约责任。被告未按协议书的约定退还购房款，但因诉争房产已被转让并转移所有权，故协议书第二条有关继续履行的违约条款已无法适用。协议书第三条约定，如被告在未付清购房款前将房屋转售他人，应双倍返还已付的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条虽规定商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，买受人除可请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失外，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但该规定仅适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同，而不适用于个人之间的二手房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告虽自行将约定的违约金减少为按月利率2%支付利息及30万元，但被告仍认为过高并请求人民法院予以适当减少。被告收取原告40万元购房款后未能交房也未退款，除造成原告资金被占用的利息损失外，还有目前同地段房屋市场价高于合同价所造成的预期利益损失。被告在买受人已支付了绝大部分购房款后，却以更高的价格将房屋另售他人，其主观恶意明显、过错程度严重，综合考虑公平及诚实信用原则，本院酌情减少并确定违约金金额为10万元。
二、关于已付款项的性质问题
原告认为，被告支付给原告的145000是双方所约定的违约金。首先原告出具的收款收据明确载明款项性质是违约金，其次原告在发给被告庄进元的短信中也主张所收的款项是违约金。对此被告从未提出异议，应予确认。
被告庄进元认为，原告提供的收款收据不是被告写的，被告从来没有收到或见过这张收据。被告分多次汇给原告的145000元是返还购房款，这是在汇款时就说好了的。
本院认为，原告与被告庄进元在合同中约定，被告应于2014年3月18日前返还购房款，逾期应再支付违约金。被告庄进元于2014年3月24日、4月12日、4月23日、5月8日付款给原告，付款的时间均在合同约定的返还购房款的期限届满之后。依合同约定，被告除返还购房款外还应再支付违约金。原告提供的收款收据系其单方出具，且被告庄进元也否认收取该收据。原告所发的短信亦是其个人所提出的主张，被告庄进元作为收信人无需以提出异议的方式表示反对。被告庄进元主张在付款时约定为返还购房款，没有证据加以证明。因此，对于所付145000元的性质，应视为双方没有约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”据此，在双方对债务清偿顺序没有约定的情况下，被告庄进元所支付的145000元应优先抵充违约金。
经审理查明，被告庄进元、张莉萍夫妇于2013年11月28日与原告郑建裕签订房产买卖合同，约定将庄进元名下的130㎡拆迁安置房以总价468000元的价格转让给原告，付款方式为首付40万元，余款68000元在办理产权过户手续的当日付清，如被告违约，原告有权要求被告退还已付房款并按月利率2%计付利息，同时有权要求被告支付违约金50万元。被告庄进元、张莉萍还同时与陈国启签订房产买卖合同，将其另一套安置房以同样的价格转让给郑建裕。合同签订后，被告庄进元于2013年11月28日出具收据，确认收到陈国启、郑建裕交纳的购房款计80万元。后经原告催促，被告未能交房。原告与被告庄进元于2014年1月18日签订协议书，约定原告同意被告庄进元在2014年3月18日前返还已付的购房款40万元后，合同解除，如逾期退款，则房产买卖合同继续履行，被告庄进元应交付原告已选定的1604室房产并赔偿损失40万元，如被告庄进元在未付清购房款前将房屋另售他人，则构成诈骗，原告有权控告并要求双倍返还已付的购房款。协议书签订后，被告未在约定的2014年3月18日前还款，仅于同年3月24日、4月12日、4月23日、5月8日汇款计145000元给原告郑建裕。案外人施跃进向被告庄进元、张莉萍购买1604室房产并于2014年3月28日登记取得了该房屋所有权。原告于2014年5月27日向本院提起诉讼。陈国启亦同时另案起诉［案号（2014）晋民初字第4136号］。
综上所述，本院认为，被告在订立房屋买卖合同后未能依约交付房屋，也未能返还购房款，违反了合同约定。现被告已将房屋转售他人，原告要求返还购房及支付违约金，应予支持。合同约定的违约金过高，被告主张减少，本院酌情调整为10万元。双方对被告所支付款项的性质没有约定，依法应先抵充违约金。被告庄进元所付的145000元抵充违约金10万元后，余款45000元应认定为偿还购房款。据此，被告尚应支付的购房款为355000元。购房款虽体现由被告庄进元一人收取，但诉争房屋是被告庄进元、张莉萍的夫妻共同财产，被告张莉萍亦作为出卖人在房屋买卖合同中签字，由此产生的合同之债应属被告庄进元、张莉萍的夫妻共同债务。原告主张由两被告共同承担民事责任，应予支持。原告超过法律规定范围之外的其他诉讼请求，本院予以驳回。被告张莉萍经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告庄进元、张莉萍应于本判决生效之日起十五日内退还原告郑建裕购房款355000元；
二、驳回原告郑建裕的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9350元，由原告郑建裕负担2725元，被告庄进元、张莉萍负担6625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 洪 涌
代理审判员 吴雅莉
人民陪审员 李荣贵
二〇一四年十月十四日
书 记 员 蔡燕萍
附件：本案所适用的法律及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。