江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第3769号
原告冯菊明，男，汉族，1968年11月3日生。
委托代理人赵光亮，江苏展驰律师事务所律师。
被告昆山纯高投资开发有限公司，住所地昆山市新南路888号。
法定代表人戴美锦。
委托代理人尤宏波，江苏六典律师事务所律师。
被告昆山华亭经营管理有限公司，住所地昆山市新南西路168号（以下简称“华亭公司”）。
法定代表人丁建君。
本院于2013年9月5日立案受理了原告冯菊明与被告纯高公司、华亭公司房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员徐琰独任审判，在答辩期内被告纯高公司向本院提出管辖权异议，本院依法裁定驳回异议，后被告纯高公司不服向苏州市中级人民法院提出上诉，该院依法驳回上诉，维持原裁定。后因本案案情复杂，依法转为普通程序于2014年1月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵光亮、被告纯高公司委托代理人尤宏波到庭参加诉讼，被告华亭公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告冯菊明诉称：2009年10月13日，原告购买被告纯高公司开发的昆山市玉山镇联邦国际商务花园X号楼XX室房屋，被告纯高公司在宣传时以该房屋包租作为其销售条件，承诺自2010年1月1日起至2015年12月31日止由被告华亭公司进行包租，包租前三年的租金折抵房价。原告与被告纯高公司签订了商品房购销合同，也与被告华亭公司签订了委托经营管理合同，原告依据合同约定支付了托管费，在前三年的委托包租期限届满时，原告收到被告华亭公司发出的通知表示将不再履行包租义务，依据合同约定，被告华亭公司提出解除合同，需向原告支付相当于自合同解除之日起至合同约定的委托经营期限终止日的房租1.2倍的金额作为违约金。原告认为，二被告虽为两个企业，但为关联企业，应当共同承担违约责任。现诉至法院，要求判令1、两被告共同赔偿给原告合同解除的违约金206992.8元。2、本案诉讼费用由原告承担。
被告纯高公司辩称：1、我公司并未要求原告将房屋包租，也未承诺包租原告的房屋。2、我公司和被告华亭公司并非关联企业。3、所谓广告宣传中所称的包租在我公司与原告的房屋购销合同中明确予以排除。故请求法院驳回原告对于我公司的起诉。
被告华亭公司未作答辩。
经审理查明：被告纯高公司就联邦国际商务花园宣传广告表明“六年无忧托管经营，平均年回报7.5%”。2009年10月13日，原告与被告纯高公司签订商品房购销合同，约定：原告向被告纯高公司购买位于昆山市玉山镇新南西路168号联邦国际商务花园X幢X单元XX号房（办公楼）。同日，原告与被告华亭公司签订了委托管理合同一份，该合同约定：原告委托被告华亭公司管理其所有的上述房屋，该房屋的用途为商办房；原告委托被告管理的期限为2010年1月1日至2015年12月31日止共计6年；前三年房屋租金总额114996元，被告已在签订本合同同时一次支付给原告；从第4—6年起，年租金的回报率为8%，9%，10%；租金计算与支付时间：第四年租金为51109元，第五年租金为57498元，第六年租金为63887元；合同的终止：本合同履行期限届满、原被告双方协商一致，解除合同，因不可抗力，致使不能实现合同任何一方合同目的、本合同约定及法律规定的其他情形；如被告华亭公司在托管期限内，单方提出解除本合同，需向原告支付相当于自合同解除之日起至合同约定的委托经营期限终止日的房租1.2倍的金额作为违约金；双方还对其他的权利义务进行了约定。原告按约支付了房款且办理了该房权属证书。
上述合同签订后，被告按约履行了前三年的租金。2012年12月31日，被告华亭公司发函给原告，表示：我司受你方委托，经营你方所有的位于昆山市新南西路168号联邦国际商务花园的房屋，并已依照合同约定将前三年的租金收入一次性支付给了贵方；因受政府房地产宏观调控政策等客观因素影响，难以获得合同约定的较高租金水平，2012年昆山市政府正在建设中的城市高架道路造成联邦国际商务花园对外主干道被阻断，这一政府行为实为我司不能控制、不可预见、不可克服，我司不得不提前解除委托管理合同，请贵方在收到本通知书后与我司联系办理善后事宜，对于仍在租期中的房屋，可由贵方自行收取往后租金，我司全力配合。2013年1月8日，原告回函给被告华亭公司认为其单方面解除委托经营管理合同，已构成违约，要求其支付相当于自合同解除之日起至合同约定委托经营期限终止日的房租1.2倍的金额作为违约金。自开庭日时涉案房屋未出租。后因双方未能达成一致意见，故原告诉来本院。
上述事实有原告提供的商品房购销合同、委托经营管理合同、告委托人书、房屋权属证明及原告、被告纯高公司在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：原告与被告华亭公司签订的委托经营管理合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，被告华亭公司在委托经营管理期间单方提出解除合同，原告有权要求被告华亭公司赔偿其损失，委托经营管理合同约定“如被告华亭公司在托管期限内，单方提出解除本合同，需向原告支付相当于自合同解除之日起至合同约定的委托经营期限终止日的房租1.2倍的金额作为违约金”，由于委托经营管理合同已解除，原告已收回涉案房屋，故原告可自行出租房屋收取租金，由于原告与被告华亭公司间约定的违约金过高，本院依法调整为6个月的房屋租金，具体计算方式为三年平均年租金的1／2，故被告华亭公司应当支付原告违约金28749元（51109元＋57498元＋63887元／3／2）。被告华亭公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，由其自行承担相应的法律后果。
被告纯高公司并非委托管理经营合同的相对方，故原告要求其共同承担违约金无事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山市华亭经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯菊明违约金28749元。
二、驳回原告冯菊明对被告昆山纯高投资开发有限公司的起诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4404元，由原告承担3792元，被告华亭公司承担612元，该款原告已经预交，本院不再退还，被告华亭公司承担部分于判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行分理处；帐号：10-550101040009599。
审 判 长 徐 琰
人民陪审员 戈菊珍
人民陪审员 章静安
二〇一四年二月八日
书 记 员 孙 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。