北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05958号
上诉人（原审被告）北京倍隆商业经营管理股份有限公司，住所地北京市海淀区畅茜园景宜里7号楼201室。
法定代表人谢晓东，总经理。
委托代理人马添城，北京浩鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王玉钢，男，1972年1月2日出生。
委托代理人郑志超，北京盈渊律师事务所律师。
上诉人北京倍隆商业经营管理股份有限公司（以下简称倍隆商业公司）因与被上诉人王玉钢房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第6070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王玉钢在原审法院诉称：我与倍隆商业公司于2014年10月29日签订了景宜里房屋租赁合同，按照约定，倍隆商业公司应于2014年11月1日前交付房屋，但其至今没有交付。我方于2014年11月16日依据合同发出解约通知，现诉至法院，要求该公司：1、退还已交房租700800元、保证金233600元；2、给付违约金350400元；3、承担全部诉讼费用。
倍隆商业公司在原审法院辩称：我公司不同意王玉钢的诉讼请求。双方签订的租赁合同合法有效，应履行协议。双方在2014年10月29日签订的合同，约定将诉争房屋租给王玉钢使用，双方签订租赁合同是双方真实意思表示，无损害国家、集体和第三人利益，没有违反国家强制性规定内容，双方应按约定履行义务。王玉钢提出解除合同，既没有约定解除事由，也无法定解除事由，其解除合同的主张不能成立，合同尚未解除。租赁合同第11条第三款约定的解除条件未成就，租赁房屋在二层，一层有通道通往二层，房屋是新楼盘，没有设施设备，不需要特别的交接手续，为避免争议，我方特意在房屋租赁合同第七条第一款规定，乙方逾期办理房屋交付的视为起租。合同也不存在法定解除的情形，王玉钢应按约定履行义务。综上，双方租赁合同合法有效，要求驳回王玉钢的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2014年10月29日，王玉钢（乙方）与倍隆商业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定王玉钢租赁景宜里房屋用于整形医院经营，租赁期限自2014年11月1日至2024年11月30日，每月租金为4.8元／天／平方米，递增方式为每年3%，付款方式为半年付，乙方支付甲方的保证金相当于第一年的2个月租金及物业费。该合同第七条第1款约定“甲方在收到乙方交纳的首期租金后，应在2014年11月1日前以房屋现状向乙方交付该租赁房屋，双方应办理房屋交付的相关手续，乙方逾期办理房屋交付的，视为已起租。”第十一条第3款约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1）未按约定时间交付该房屋达15日的；2）交付的房屋不符合合同约定影响乙方根本使用的；3）交付的房屋危及乙方安全或者健康的；4）其他致使合同无法履行的根本违约行为。”；第十一条第4款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1）不支付或者不按照约定支付租金及物业管理费达15日的；2）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3）利用该房屋从事犯罪活动的；4）其他致使合同无法履行的根本违约行为”，第十一条第5款约定“甲方根据本条第3款约定解除合同的，除退还租赁保证金外，还应向乙方支付相当于当年租金标准计算的3个月租金和物业费作为违约金；乙方根据本条第4款约定解除合同的，除补齐免租期内免去的租金及被扣除保证金外，还应向甲方支付相当于当年租金标准计算的三个月租金和物业费作为违约金”。该合同文本系倍隆商业公司提供。10月30日，王玉钢向倍隆商业公司交纳934400元租金及保证金。11月19日，王玉钢就正式通知倍隆商业公司解除租赁合同、返还租金、保证金、支付合同所约定的三个月租金和物业费的违约金事项，申请北京市海诚公证处对王玉钢向倍隆商业公司邮寄信函的行为及过程进行保全证据公证。倍隆商业公司收到解约通知后，给王玉钢回函表示不同意解约。
就房屋交接事宜，双方均认可房屋大门上有门锁，倍隆商业公司称屋内的设施只有招商用的乒乓球桌子和两把椅子，该公司表示王玉钢已经实际接管房屋，接管房屋的标志是王玉钢带着设计师进入房屋进行了测量。该公司申请证人胡×出庭作证，胡×称其为倍隆商业公司的项目施工的时候，通过项目负责人得知王玉钢租了倍隆商业公司的房屋，且在找设计公司，其就为王玉钢免费做了设计方案。王玉钢称，其于11月7、8号曾找倍隆商业公司要求交付房屋，但是该公司员工尚在屋内办公，倍隆商业公司表示工作人员为了出租招商才在屋内，出租之后人员就撤出了。
以上事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、转账凭证、公证书及本案庭审笔录等证据在案佐证。
原审法院审理后认为：王玉钢与倍隆商业公司签订《北京市房屋租赁合同》，系倍隆商业公司提供的格式文本，该公司在合同第七条第1款约定“乙方逾期办理房屋交付的，视为已起租”，并在合同第十一条第5款约定“甲方根据本条第3款约定解除合同的，除退还租赁保证金外，还应向乙方支付相当于当年租金标准计算的3个月租金和物业费作为违约金；乙方根据本条第4款约定解除合同的，除补齐免租期内免去的租金及被扣除保证金外，还应向甲方支付相当于当年租金标准计算的三个月租金和物业费作为违约金”，而第十一条第3款约定的是乙方的单方解除合同权、第4款约定的是甲方的单方解除权，若按第十一条第5款，在甲方违约的情形下，乙方无法追究甲方的违约责任，而合同第七条第1款、第十一条第5款系倍隆商业公司事先单方拟定的格式条款，该条款的约定免除了公司的责任、加重了对方责任，现该公司并无证据证明在签订合同时已采取合理的方式提请王玉钢注意，该条款违反了公平和自愿的原则，故这两个条款应属无效。合同其余条款，系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规范，应属有效。倍隆商业公司收取王玉钢支付的租金和保证金后，未与王玉钢办理房屋交接手续，其主张王玉钢带设计师进入房屋内测量即视为已经交接，该说法有违交易常规，且房屋大门有门锁，同时倍隆商业公司自述房屋内尚有桌子、椅子等物品，故对于该公司主张房屋已经交接的说法，法院不予采信。按照合同约定，房屋应于2014年11月1日前交付，但倍隆商业公司至今未交付，其行为构成违约，王玉钢按照合同约定行使单方解除权，已经将合同解除，合同解除后，倍隆商业公司应返还王玉钢所支付的租金及保证金。对于王玉钢主张的违约责任，双方对于王玉钢根据合同第十一条第3款解除合同的违约责任并无约定，故对王玉钢该项诉讼请求法院不予支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京倍隆商业经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内，退还王玉钢房租七十万零八百元及保证金二十三万三千六百元；二、驳回王玉钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，倍隆商业公司不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判继续履行房屋租赁合同，租金、保证金不予退还。上诉理由为：1、双方就签订合同及合同内容进行过多次磋商，通过合同第13条第2款也可以看出双方就合同充分协商，王玉钢对于合同的风险明知，合同中不存在格式条款；2、王玉钢对于无法办理相关手续可能产生的损失应当是明知的，王玉钢应承担违约责任。王玉钢现在只支付租金70万元，而我公司的实际损失已达95万元，所以租金和保证金不应退还；3、一审中王玉钢未提出解除租赁合同的诉讼请求，王玉钢没有证据证明通知过我公司解除合同，所以该合同没有解除，应当继续履行；4、合同无法履行是因为王玉钢无法办理卫生许可证等证件、合伙人退伙等原因，所以王玉钢构成违约；5、我公司不存在不交付房屋的情况，我公司已经交付房屋，没有违约，合同应当继续履行，租金保证金不应退还。
王玉钢对此答辩称：我积极履行合同，但倍隆商业公司没有按约交付房屋，构成违约。依据合同第11条第3款第1项，我通知倍隆商业公司解除租赁合同，并办理了公证，通知到达时合同解除。我对原审判决亦有异议，但未提起上诉。
本院审理期间，王玉钢主张《北京市房屋租赁合同》第十一条第5款应当与第十一条第3款、第4款联系起来理解，第5款约定“甲方根据本条第3款约定解除合同的，除退还租赁保证金外，还应当向乙方支付相当于年租金标准计算的三个月租金和物业费作为违约金；乙方根据本条第4款约定解除合同的，除补齐免租期内免去的租金及被扣除保证金外，还应当向甲方支付相当于当年租金标准计算的三个月租金和物业费作为违约金”，而第3款约定的是乙方即王玉钢享有解除权的情况，第4款约定的是甲方即倍隆商业公司享有解除权的情况，故第5款前半部实际是对于乙方（王玉钢）行使解除权解除合同的相关法律后果的约定，后半部实际是对于甲方（倍隆商业公司）行使解除权解除合同的相关法律后果的约定。倍隆商业公司对此解释表示认可，认为该款的约定是为了实现违约方向非违约方支付三个月的租金和物业费的目的。
本院经审理查明其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：王玉钢与倍隆商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。倍隆商业公司作为出租人，负有按约定时间向承租人王玉钢交付租赁物的合同义务。现倍隆商业公司逾期交付，构成违约。倍隆商业公司主张其在约定时间内已经交付房屋，但未能就此提供证据，且其关于房屋事实上无须交接的主张与其在一审期间关于房屋大门有门锁、屋内有物品等陈述相矛盾，故本院对于倍隆商业公司的主张不予采信。
依据《北京市房屋租赁合同》第十一条第3款之约定，倍隆商业公司逾期交付房屋，王玉钢取得解除合同的权利。合同自解除通知到达倍隆商业公司之日起解除，故一审法院认定租赁合同已解除正确，倍隆商业公司在收到解约通知后，向王玉钢回函表示不同意解约。现倍隆商业公司主张未收到解约通知与事实不符，本院不予采信。《北京市房屋租赁合同》解除后，倍隆商业公司应当返还王玉钢所支付的租金及保证金。倍隆商业公司所持其公司受有损失的上诉理由不能构成对合同解除法律后果的合理抗辩，本院不予采纳
由于《北京市房屋租赁合同》第十一条第5款内容与第3款、第4款的内容存在矛盾，基于对合同其他相关条款的理解以及双方对于合同目的的一致认识，应当对第十一条5款作出合理解释，而不应认定为格式条款，本院对一审法院的该项认定予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八千一百八十二元，由北京倍隆商业经营管理股份有限公司负担六千四百元（本判决生效后七日内交纳）；由王玉钢负担一千七百八十二元（已交纳）。
二审案件受理费八千一百八十二元，由北京倍隆商业经营管理股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 徐 冰
二〇一五年七月十五日
书 记 员 叶康喜