河南省温县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0825民初1560号
原告：唐凯，男，1974年9月26日出生，汉族，住焦作市山阳区。
委托诉讼代理人：李淑芳，河南新潮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秋生，河南新潮律师事务所律师。
被告：焦作华豫房地产开发有限公司，住所地：温县人民大街南段。
组织机构代码：57359088-8。
法定代表人：劭纯意，总经理。
原告唐凯与被告焦作华豫房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐凯的委托代理人李淑芳、张秋生到庭参加诉讼，被告焦作华豫房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐凯向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告将其开发的温县华豫溪谷59号701房东户、59号704房西户、59号801房东户、17号1102房西户、17号1103房东户共五套商品房过户至原告名下，并协助办理房产手续，相关费用由被告承担。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因在温县开发华豫溪谷小区房地产资金短缺，分两次向原告借款100万元。2015年4月15日借款60万元，2015年6月3日借款40万元。其中2015年4月15日借款60万元借款双方签订了华豫溪谷小区[59号701房东户、59号704房西户、59号801房东户]三套商品房买卖合同。40万元借款双方签订[17号1102房西户、17号1103房东户]二套商品房买卖合同，被告实际通过商品房买卖合同的方式进行担保。2015年4月15日，原被告关于60万元借款所涉及的三套商品房买卖合同又签订了商品房回购协议一份，协议约定自2016年5月1日开始对原告购买的房屋实施回购权。若被告未按约定期限回购，将按房屋价格每平米1500元实际结算。2015年6月3日，原被告关于40万元借款所签订的二套商品房买卖合同又签订了商品房回购协议，协议约定自2016年6月3日被告对二套房屋进行回购，若被告未能按约定期限回购，双方所签的该二套商品房买卖合同有效违约金是房价和人民币40万元的差价，原告不再补款，并将实际占有该两套房产，被告应配合办理房产证。由于被告未能按期履行义务，现原告依据双方所签订的两份回购协议，要求判决被告将原告所诉求的五套商品房过户至原告名下，并协助办理房产手续。后原告申请变更诉讼请求：判决被告归还原告借款100万元及利息，如果未能按期履行还款义务，应由法院变卖被告抵押给原告的五套房产偿还原告。
被告焦作华豫房地产开发有限公司在法定期限内未提交书面答辩，亦未提交相关证据。
根据原告起诉，本院确认本案争议焦点是：原被告之间的民事法律关系认定；原告诉讼请求是否成立。
原告唐凯为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
1、2015年4月15日60万元收款收据、2015年6月3日收款收据各一份，证明被告借原告款的事实。
2、2015年4月15日和2015年6月3日商品房回购协议书两份和商品房买卖合同五份，证明被告借原告款后，为了保证原告实现债权，被告自愿将该五套房产登记备案在原告名下，同时回购协议上约定借款利息为三分。
证据分析认定：原告提交上述证据，被告未到庭质证，视为放弃质证权利，原告所举证据真实、合法，与本案具有关联性，予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实，2015年4月15日，原告唐凯与被告焦作华豫房地产开发有限公司签订三份商品房买卖合同，由原告唐凯购买被告所有的59号701房东户、59号704房西户、59号801房东户三套商品房，商品房买卖合同载明的房价总款计1492517元。被告焦作华豫房地产开发有限公司给原告出具收据收到原告唐凯款60万元。双方签订商品房回购协议，协议书载明“一、甲（焦作华豫房地产开发有限公司）乙（唐凯）双方所签订的商品房买卖合同权是甲方向乙方实际借款的一种担保方式，实际上双方系借贷关系，不是正在的房屋买卖关系。甲方享有回购权，乙方对此知情并同意；二、自2016年5月1日开始对乙方购买的目标房屋实施回购权，乙方应积极协助甲方办理相关事项；三、甲方支付给乙方的回购价按实际借款金额计算，即人民币陆拾万元若甲方未能按约定期限回购乙方将按房屋价格每平方米（1500元）实际结算。五、甲方每月需支付乙方利息9000元/月，房租（期间房屋使用权归甲方）9000元/月，合计每月支付乙方18000元/月（注：每月15号前）。”2015年6月3日，双方又签订两份商品房买卖合同，由唐凯购买被告所有的17号1102房西户、17号1103房东户商品房，被告给原告出具40万元收据，商品房买卖合同载明的房价总款计1062734元。原被告签订商品房回购协议一份，协议书载明“一、甲乙双方所签订的商品房买卖合同权是甲方向乙方实际借款的一种担保方式，实际上双方系借贷关系，不是真正的房屋买卖关系。甲方享有回购权，乙方对此知情并同意；二、自2016年6月3日开始对乙方购买的目标房屋实施回购权，乙方应积极协助甲方办理相关事项.甲方有权提前回购目标房屋，乙方对此认可并积极协助甲方办理相关回购事宜；三、甲方支付给乙方的回购价按实际借款金额计算，即人民币肆拾万元。若甲方未能按约定期限回购，甲乙双方所签订的商品房买卖合同权是真正的房屋买卖关系，违约金是房价和人民币肆拾万元整的差价。乙方不再补款并将实际占有所签的两套房产，甲方需配合乙方办理房产证。四、甲方每月需支付乙方利息6000元/月，房租（期间房屋使用权归甲方）6000元/月，合计每月支付乙方12000元/月。”上述房产均在温县房地产管理与交易中心登记备案。因被告未能按照约定回购商品房，双方产生纠纷。
本院认为，根据本案的争议焦点对本案评判如下：
一、原被告之间的民事法律关系认定。原、被告签订房屋买卖合同，由原告购买被告五套商品房，原告支付被告购房款100万元。虽然双方签订了商品房买卖合同，根据双方签订的商品房回购协议约定：原被告之间是借贷关系，不是真正的房屋买卖关系，该回购协议约定被告每月支付原告一定数额的利息，双方真实的目的不是原告购买被告商品房，而是被告向原告借款。故本案应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，按民间借贷关系审理。原告变更诉讼请求要求被告支付原告借款本金100万元及利息，符合法律规定，本院予以支持。原被告对商品房买卖合同在房产管理局登记备案，但原告并未实际取得商品房的产权，原、被告以签订买卖合同作为民间借贷的担保，现借款到期后被告不能偿还款，原告请求对买卖合同标的物变卖、拍卖的价款享有优先受偿权，本院予以采信。
二、本案纠纷的处理。被告借原告唐凯款100万元，原、被告约定被告每月支付原告一定数额的利息、租金，其中双方约定由被告支付原告租金，因原告并未实际取得商品房产权，应为被告对其借原告款利息的约定，原被告约定的利息、租金为月息3分，该约定超出了法律规定，原告主张利息按照月息2分计算，原告主张超出部分，本院不予支持。原被告签订五份商品房买卖合同，并在房产管理部门办理了备案登记手续，当被告不依法履行本判决确定的还款义务，原告可以申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告焦作华豫房地产开发有限公司应偿还原告唐凯100万元及利息（其中本金60万元的利息从2015年4月15日起，本金40万元利息从2015年6月3日起，均按照月息2分计算至判决确定的履行期限届满之日止），款在判决生效后10日内履行。
二、原告唐凯对被告焦作华豫房地产开发有限公司的59号701东户、59号704西户、59号801东户、17号1102西户、17号1103东户商品房的变卖、拍卖价款享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，由被告焦作华豫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
本判决生效后，当事人应当自觉履行，将案款汇至本院账户（户名：温县人民法院。账号：17×××73。开户行：温县工商银行营业部）。若一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。逾期，本院将依法不予强制执行。
审 判 长 王国平
人民陪审员 黄建交
人民陪审员 郭林艳
二〇一七年六月八日
书 记 员 仝亚坤
河南省温县人民法院
民事判决书（附页）
本院（2017）豫0825民初1560号民事判决书适用的法律条文和司法解释具体表述如下：
一、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。