陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第01973号
原告中国建设银行股份有限公司神木县支行，住所地：神木县。
负责人高建军，该行行长。
委托代理人李志宏，该行职工
委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。
被告李建军，男，1976年5月出生，汉族，陕西省人。
被告陕西鼎源房地产开发有限公司，住所地：西安市。
法定代表人刘平泽，该公司董事长。
委托代理人董楠，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司神木县支行诉被告李建军、陕西鼎源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告中国建设银行股份有限公司神木县支行委托代理人李志宏、宋荣彬到庭参加了诉讼，被告李建军经公告传唤未到庭，被告陕西鼎源房地产开发有限公司法定代表人刘平泽未到庭，由其委托代理人董楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司神木县支行诉称，2009年7月30日，原告与被告李建军签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同中约定，原告向被告贷款34万元，约定的借款期限240个月，即从2009年8月13日至2029年8月13日。约定利息为浮动年利率。该笔贷款由被告陕西鼎源房地产开发有限公司开发的位于神木县杏花苑小区1号楼2单元1301室的预购商品房提供抵押，并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，及时足额发放了贷款，而被告从2014年8月13日起拒绝偿还借款本息。2009年7月22日，原告与被告陕西鼎源房地产开发有限公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：由陕西鼎源房地产开发有限公司对因购置神木杏花苑小区项目所属住房而与乙方（原告）发生借贷关系的全部债务人提供连带保证责任。据此，陕西鼎源房地产开发有限公司应承担连带保证责任。根据合同约定，如果借款人不及时还利息，银行有权宣布该笔贷款合同立即到期，并要求借款人立即清偿本金和利息等。截止2014年12月13日，被告还欠原告本金290841.3元，利息6318.66元，罚息53.54元，复利88.34元，共计297301.84元。故原告起诉请求：1、解除借款合同；2、判令被告清偿借款本金290841.3元及其利息（利息从2014年8月14日起至本金偿还完毕之日按合同约定承担利息及罚息）；3、被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带担保责任；4、原告对拍卖、变卖抵押物所得的价款享有优先受偿权；5、本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提供了以下证据：
第一组：《个人住房贷款合同》一份，证明被告李建军购买神木镇东兴街南段“杏花苑”小区1幢10层1单元1002号单元房向原告贷款34万元，并用上述房屋抵押的事实。
第二组：个人贷款开立账户通知书和个人贷款支付凭证，证明原告向被告李建军发放贷款34万元的事实。
第三组：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，证明被告陕西鼎源房地产开发有限公司为其开发的杏花苑小区1号住宅楼项目下购置的所有购房户提供担保的事实。
第四组：神木房预神木镇字第09300083预告登记证书一份，证明被告李建军以其所购买的商品房向原告作抵押并进行预告登记的事实。
被告李建军未到庭答辩，亦未向法庭提供证据。
被告陕西鼎源房地产开发有限公司辩称，其对该笔贷款承担担保属实，但其仅在抵押物权实现后仍不能清偿原告债权时承担保证责任。
经庭审质证：被告对原告提供的第一组、第二组、第四组证据的真实性及证明目的均无异议；对原告提供的第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告应先实现抵押物权，所得价款仍不能清偿债务后，其公司才对剩余债务承担连带保证责任。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院审查，对原、被告提供的证据作如下认定：对原告提供的四组证据，被告李建军未以任何方式提出异议，被告陕西鼎源房地产开发有限公司对其真实性均无异议，故该四组证据来源合法、内容真实、与本案有关联，本院依法予以认定。
根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2009年7月22日，原告与被告陕西鼎源房地产开发有限公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，为保障乙方（原告）债权的实现，甲方（被告陕西鼎源房地产开发有限公司）愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同中将债务人解释为因购置坐落于神木县东兴街路西后坡路对面杏花苑1号住宅楼项目所属之房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。同时约定本最高额所担保的债权是指2009年7月22日至2010年7月22日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金等乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用。保证期间为借款的债务履行期限届满之日后两年止。若发生法律规定或主合同约定的事项，乙方宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期日两年止。保证方式为连带责任保证。且约定无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方按照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。
被告李建军为购置被告陕西鼎源房地产开发有限公司开发的位于神木县神木镇东兴街南段杏花苑小区1幢10层1单元1002号房屋，于2009年7月30日，与原告签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定借款人为被告李建军，贷款人为原告，借款金额为340000元，借款期限为240个月（即从2009年8月3日至2029年8月3日），贷款利率为浮动利率即基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为委托扣款，还款方法为按月等额本息还款法，同时约定了违约责任等内容。并对所购房屋进行了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告李建军。合同签订后，原告按约定将34万元发放于被告李建军，被告李建军按合同约定将应付本息偿还至2014年8月13日，剩余本金290841.3元，被告再未偿还。
本院认为：原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》与《个人住房（商业用房）借款合同》是合同双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，属于合法、有效的合同，应受到法律保护。合同签订后，原告及时给被告李建军发放借款34万元，被告也应该按照合同约定及时偿还借款本金及利息。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款人如不按时足额偿还借款本息，贷款人可以宣布贷款立即到期，解除与借款人之间的借贷关系，并自借款逾期之日至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计收罚息。而被告李建军仅将借款本金及利息偿还至2014年8月13日，之后未按约定偿还，已构成违约。故原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》以及由被告李建军一次性偿还剩余借款本金及利息以及逾期罚息的诉讼请求，依法予以支持。原告与被告陕西鼎源房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中明确约定无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告陕西鼎源房地产开发有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求甲方按照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告陕西鼎源房地产开发有限公司不提出任何异议。故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，本案原告与被告陕西鼎源房地产开发有限公司在合同中已明确约定，且原告在合同约定保证期间内要求被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带保证责任，既符合合同约定又符合法律规定。因此原告要求被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求依法予以支持，被告陕西鼎源房地产开发有限公司的辩称不予采信。同时被告李建军作为该笔借款的抵押人，抵押合同约定若被告未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前债务），原告有权依法拍卖、变卖抵押物。故原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司神木县支行与被告李建军于2009年7月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、由被告李建军于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司神木县支行借款本金290841.3元以及从2014年8月14日起至本金偿还完毕之日止的利息和逾期罚息（利息按基准利率计算，逾期罚息为基准利率的基础上上浮50%）。被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带偿还责任。
三、原告对拍卖、变卖位于神木县神木镇东兴街南段杏花苑小区1幢10层1单元1002号抵押房产享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2930元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 李保利
代理审判员 项晓艳
人民陪审员 王 娇
二〇一五年八月十日
书 记 员 刘 娟