山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第381号
上诉人（原审原告、反诉被告）王继红，农民。
委托代理人叶建民，山东德衡（济南）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）嘉祥联民超市有限责任公司，住所地：山东省嘉祥县建设南路10号。
法定代表人张正水，经理。
委托代理人白广河，山东公明政和律师事务所律师。
委托代理人闫甜甜，山东公明政和律师事务所律师。
上诉人王继红、上诉人嘉祥联民超市有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服山东省嘉祥县人民法院（2013）嘉民初字第971号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，原、被告经协商于2012年6月3日签订了“联民超市租赁合同书”，约定嘉祥供销社联民超市为甲方、王继红为乙方，与本案相关的合同条款有：第一条：甲方同意将商场三楼整层及二楼电梯南部位置，共计2600平方米面积的场地供乙方销售本协议所确定的商品。第二条：本协议签的有效期自2012年8月15日至2017年8月14日止。协议期满后，乙方如需续签协议，应在协议期满前三十天向甲方递交书面申请，经甲方同意后乙方方可在同等条件下享有续签优先权。第三条：乙方所售商品大类为服装。第八条：乙方在第一章第一条规定的场地内负责内部装修，所有费用由乙方承担。第十二条：乙方应于2012年7月15日以前完成全部装修工程且不影响甲方整体营业。第十四条：乙方营业区内的维修义务由乙方负责，费用由乙方负责。第十六条：凡涉及的代收款，甲、乙双方约定每月的6号结算日期进行结算。第二十六条：乙方出现下列情况之一，甲方有权终止协议：第一款：擅自将经营场地转租、转让或转借他人；第二款：利用经营场地从事违法商品经营活动；第三款：采用不正当竞争手段严重影响其他商户正常经营；第四款：严重违反甲方各项规章制度，且不服从甲方管理的；第五款：无故拖延支付甲方应付费用甲方通知乙方之日起达10天以上的（含10天）；第二十七条：协议未到期，乙方要求撤场须提前一个月与甲方协商，未经甲方允许乙方单方终止协议的，甲方将对乙方收取壹万元至拾万元违约金。第三十四条：其他约定事项1、前2年租金共20万，装修均摊费为80万，从第三年起每年递增10%。2、自合同签订之日起，乙方预付5万元费用。2012年8月15日前乙方支付首年费用的50%。在2012年11月30日前乙方交付剩余费用；从第二年起，每年7月15日之前交付当年全部费用。3、金卡扣点4%，银卡扣点1%。4、乙方所经营区域的费用自行负担，空调、电梯的维护维修费用由甲方负责。5、甲方保证在12月5号前凡所涉及到乙方场所全部交由乙方使用（乔丹除外）所涉及乙方使用区域见附图。6、乙方经营项目为服装，甲方不得从事乙方所经营项目，如甲方需引进品牌服装，需与乙方协商，经乙方同意后方可引进。7、如果甲方二楼出现超过20%以上面积的区域闲置，乙方有优先租赁权。8、甲方保证乙方良好的经营场所，保证空调、电梯等的正常运行。合同签订后，原告于2012年6月4日、6月13日，分两次向被告交纳了合同保证金共计5万元。后原告根据自己经营需要对承租区域进行装修并入住经营。2013年1月5日，原告向被告交纳了2012年6月-12月的水电费（二、三楼）57832元和装修分摊费259000元。2013年3月，原告将三楼的经营区域撤销转移至二楼经营，同年5月2日，被告公司向原告发出通知，内容为：“租赁户：三楼服装王继红由于你单位经营不善，到目前为止按照合同规定你所租赁区已累计欠缴租金191000.00元，水电费36980.45元。并且造成所租营业区大面积空场，按合同规定给我公司造成重大损失及影响。限你单位于2013年5月4日前，全额交清所欠租金和水电费，并把营业区空场全部上货，如果逾期不交，公司将采取强制措施将你单位清理出场，由此所造成的一切后果由你单位自负。注明4月份水电费按实际用量计算（违约金10万元）特此通知”。原告的工作人员陈亚芳签收了该通知。同年5月4日原告开始在二楼处理多余的货架，被告为避免顾客误解，遂在商场的一楼扶梯入口处及二楼的扶梯上悬挂横幅，内容是因二、三楼升级改造，给顾客造成不便，请谅解。自2013年5月12日起，原告即未再经营。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告所签订的租赁合同，是双方真实的意思表示，为有效合同，双方当事人应按合同的约定行使权利、履行义务。原告认为被告存在如下违约事实：1、未按约定给付经营面积；2、允许其他服装经营户进场经营；3、没按约定每月的6号进行结算；4、单方强行终止协议；5、未能按约定提供良好的经营环境。被告对上述事实均不认可，原告所提供的证据均不能明确证明被告的违约，原告认为的被告违约行为的前三项，原告在经营期间没有证据证明就该三项问题与被告产生争议，原告也未主张过权利，故推定被告违约事实不存在，原告认为的被告违约行为的第五项，没有明确具体的指标进行评判，本院不能认定被告违约的存在，原告认为的被告违约行为的第四项，原告不能提供证据证明被告强行终止原告的经营，而从原告提供的证据中，却能够证明原告将三楼的经营主动撤往二楼、然后处理变卖货架的经营过程，从该经营过程的变化中，被告认为原告系主动撤场终止合同的理由成立，应认定原告主动终止合同，从而认定原告违约事实的存在。关于原被告约定的租赁费和装修均摊费，本院认为，“前2年租金共20万，装修均摊费为80万”的约定，系基于原被告所签的合同履行期限为5年的表述，在原告实际经营为一年的前提下，应理解为一年的租金为10万元、装修均摊费80万的五分之一即16万元。被告认为在前两年内，原告应支付装修均摊费80万，则一年应支付装修均摊费40万，属显失公平，对被告的理解，本院不予采纳。原告认为，原告不应承担装修均摊费，不符合合同约定，在签合同时同意承担，在不能经营时又认为不应该承担，违反诚实信用原则，原告不同意承担装修均摊费，本院不予支持。因原告已经实际不再经营，双方合同已不可能继续履行，故原告要求解除合同，本院予以支持。被告所扣留的80060元销售收入款，原告要求返还，本院予以支持。原告要求被告返还扣押的衣服商品85件、六臂架96套、挂壁682个、木制特价车13辆、衣架2682个、五珠868个、小票台4个、白板1个并赔偿造成的损失，因不能证实上述财产被被告扣留，原告的该项要求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付第一年未支付的租金110040元，是基于原告应支付装修均摊费40万计算的，本院不予支持，应按原告应支付装修均摊费16万计算，按照原告提供的证据，原告已向被告支付合同保证金5万元、装修均摊费259000元，自起诉时，双方合同已履行一年，扣除保证金5万元，原告应欠交租赁费5万元，被告多收取装修均摊费99000元。鉴于原告存在违约，被告反诉要求原告支付违约金10万元，本院予以支持。关于水电费，被告要求原告支付40317.72元，原告不认可，被告庭审时未能举证40317.72元的计算依据，庭后原告拒绝质证，本院按照被告给原告发出的整改通知中的水电费36980.45元予以认定。经调解未能达成协议，故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告王继红与被告嘉祥联民超市有限公司签订的联民超市租赁合同；二、被告嘉祥联民超市有限公司于判决生效之日起十日内返还给原告王继红销售收入款80060元；三、被告嘉祥联民超市有限公司于判决生效之日起十日内返还给原告王继红装修均摊费99000元；四、驳回原告王继红的其他诉讼请求；五、原告王继红于判决生效之日起十日内支付给被告嘉祥联民超市有限公司租赁费5万元；六、原告王继红于判决生效之日起十日内支付给被告嘉祥联民超市有限公司拖欠的水电费36980.45元；七、原告王继红于判决生效之日起十日内支付给被告嘉祥联民超市有限公司违约金10万元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10323元，保全费3820元，反诉费2528元，合计16671元，由原告负担12080元，由被告负担4591元。
宣判后，王继红、嘉祥联民超市有限责任公司均不服，向本院提起上诉。
王继红上诉请求撤销原判，依法改判：1、被上诉人联民超市返还服装销售款259000元，2、被上诉人赔偿上诉人装修损失193200元，3、被上诉人支付违约金10万元，4、被上诉人返还扣押的衣服85件、六臂架96套、挂壁682个、木制特价车13辆、衣架2682个、五珠868个、小票台4个、白板一个并赔偿造成的损失。理由是：一、本案为租赁合同纠纷，被上诉人未进行装修，上诉人不应当支付装修分摊费，只需要支付租金；二、被上诉人一直扣留上诉人的服装销售款不予办理结算，影响了上诉人的正常经营，又强迫上诉人离开租赁的商场，存在违约行为，2013年1月6日结算时被上诉人给了上诉人57832元水电费和259000元装修分摊费的单据，并非上诉人主动交纳，上诉人不欠租金，也不欠水电费，不存在违约行为；三、租赁合同签订于2012年6月3日，由于需装修才能经营，约定合同的有效期自2012年8月15日至2017年8月14日，上诉人2013年5月11日被强制离场，实际应付租金期限不足9个月，一审判决按一年计算租金明显错误；四、被上诉人未正常提供空调、电梯，也未将2600平方米场地全部交给上诉人经营服装，且允许其他类似服装继续经营，构成违约；五、被上诉人恶意阻碍干扰上诉人正常经营，强迫上诉人离场，并在双方未协商解除合同的情况下，就让春天服饰在上诉人租赁的场地上经营，而非上诉人主动终止合同，应由被上诉人向上诉人支付违约金10万元；六、上诉人基于合同中的5年租期，花费大量资金进行装修，但实际使用不足九个月，被上诉人应赔偿上诉人装修损失193200元；七、上诉人的员工出具的证明及出庭作证，可证实被上诉人扣押了上诉人的物品，上诉人应予返还；八、上诉人未收到被上诉人的通知，也不认可被上诉人反诉的水电费的数额，被上诉人也没有提供水电费的计算依据，一审判决认定水电费的证据不足。
针对王继红的上诉，嘉祥联民超市有限责任公司答辩称：一、上诉人主张被上诉人扣押了其389060元货款与事实不符，根据合同约定，租赁合同第一年房租为10万元，均摊费用40万元，该费用应于2012年8月15日前支付50%，11月30日将剩余费用支付完毕，但上诉人未按照合同约定支付房租及均摊费用，其行为构成违约，虽然合同约定每月6日结算，但上诉人由于拖欠租金及水电费一直不去结算，并不是被上诉人未按照约定结算，即便被上诉人扣留其服装销售款也是为了督促对方履行合同义务，符合《合同法》第九十九条的规定，不构成违约；二、被上诉人按约定提供了全部租赁场地，租赁场地内的空调遥控器由上诉人方掌控，空调、电梯的电费由上诉人交纳，一审时上诉人提供的证人证实空调、电梯遥控器由上诉人方工作人员掌控；三、上诉人主张被上诉人强行终止合同与事实不符，通过一审提供的证据，租赁期限内上诉人将三楼的经营主动撤往二楼，主动变卖货架，从其经营变化过程可以看出王继红是主动撤场，主动撤场过程中，被上诉人向上诉人员工送达了书面通知，证人也证实将书面通知内容告知了上诉人王继红，本案所涉租赁合同是上诉人王继红自行终止，上诉人存在违约；四、上诉人要求被上诉人赔偿装修损失没有事实及法律依据，合同约定租赁场地内的装修由上诉人负责，与被上诉人无关，而且由于上诉人的违约导致合同解除，上诉人无理由要求被上诉人赔偿内部装修损失；五、被上诉人装修花费巨大，与各商户均摊装修费是共同达成的一致意见，各个商户的合同都是这样签订的，是商场为避税而采取的收费方式，不然在相同地段10万元不可能租到2600平方米的面积，合同约定上诉人每年应承担装修分摊费40万元，否则上诉人第一年也不会同意扣留259000元作为装修费。
嘉祥联民超市有限责任公司上诉请求改判王继红支付装修分摊费141000元。理由是：合同约定前两年租赁费20万、装修均摊费80万元，一审认定5年装修均摊费80万元是错误的，上诉人装修花费巨大，与各商户均摊装修费是共同协商达成的一致意见，不仅前两年有装修分摊费，后三年也有，各个商户的合同都是这样签订的，是商场为避税而采取的收费方式，不然在相同地段10万元不可能租到2600平方米的面积，故被上诉人每年应承担装修分摊费40万元，合同也是这样约定的，否则被上诉人第一年也不会同意扣留259000元作为装修费。
针对嘉祥联民超市有限责任公司的上诉，王继红答辩称：一、被上诉人与上诉人的代理人周勇签订租赁合同时，周勇明确承诺五年租期内上诉人对商场的整体进行装修，实际装修后由被上诉人分摊部分费用，不超过80万元，合同签订后，上诉人未进行任何装修，不存在被上诉人应分摊装修费的问题；二、259000元装修费是上诉人违法扣款，而非被上诉人认可并交纳的装修费。
经审理查明，2012年6月3日，嘉祥联民超市有限责任公司（甲方）与王继红（乙方）签订了“嘉祥联民超市租赁合同书”，合同约定，第一条：甲方同意将商场三楼整层及二楼电梯南部位置，共计2600平方米面积的场地供乙方销售本协议所确定的商品。第二条：本协议签的有效期自2012年8月15日至2017年8月14日止。第三条：乙方所售商品大类为服装。第八条：乙方在第一章第一条规定的场地内负责内部装修，所有费用由乙方承担。第十二条：乙方应于2012年7月15日以前完成全部装修工程且不影响甲方整体营业。第十六条：凡涉及的代收款，甲、乙双方约定每月的6号结算日期进行结算。第二十六条：乙方出现下列情况之一，甲方有权终止协议：第一款：擅自将经营场地转租、转让或转借他人；第二款：利用经营场地从事违法商品经营活动；第三款：采用不正当竞争手段严重影响其他商户正常经营；第四款：严重违反甲方各项规章制度，且不服从甲方管理的；第五款：无故拖延支付甲方应付费用甲方通知乙方之日起达10天以上的（含10天）；第二十七条：协议未到期，乙方要求撤场须提前一个月与甲方协商，未经甲方允许乙方单方终止协议的，甲方将对乙方收取壹万元至拾万元违约金。第三十四条：其他约定事项1、前2年租金共20万，装修均摊费为80万，从第三年起每年递增10%。2、自合同签订之日起，乙方预付5万元费用。2012年8月15日前乙方支付首年费用的50%。在2012年11月30日前乙方交付剩余费用；从第二年起，每年7月15日之前交付当年全部费用。3、金卡扣点4%，银卡扣点1%。4、乙方所经营区域的费用自行负担，空调、电梯的维护维修费用由甲方负责。5、甲方保证在12月5号前凡所涉及到乙方场所全部交由乙方使用（乔丹除外）所涉及乙方使用区域见附图。6、乙方经营项目为服装，甲方不得从事乙方所经营项目，如甲方需引进品牌服装，需与乙方协商，经乙方同意后方可引进。7、如果甲方二楼出现超过20%以上面积的区域闲置，乙方有优先租赁权。8、甲方保证乙方良好的经营场所，保证空调、电梯等的正常运行。合同签订后，王继红于2012年6月4日、6月13日，分两次向嘉祥联民超市有限责任公司交纳合同保证金共计5万元。后王继红根据自己经营需要对承租区域进行装修并入住经营。2013年1月5日结算代收款时，嘉祥联民超市有限责任公司以王继红的服装款抵扣了王继红应承担的装修分摊259000元、2012年6月-12月水电费57832元，并向王继红出具了收据。2013年3月，王继红将三楼的经营区域撤销转移至二楼经营，5月2日，嘉祥联民超市有限责任公司向王继红发出通知，内容为：“租赁户：三楼服装王继红由于你单位经营不善，到目前为止按照合同规定你所租赁区已累计欠缴租金191000.00元，水电费36980.45元。并且造成所租营业区大面积空场，按合同规定给我公司造成重大损失及影响。限你单位于2013年5月4日前，全额交清所欠租金和水电费，并把营业区空场全部上货，如果逾期不交，公司将采取强制措施将你单位清理出场，由此所造成的一切后果由你单位自负。注明4月份水电费按实际用量计算（违约金10万元）特此通知”。王继红的工作人员陈亚芳签收了该通知。同年5月4日王继红开始在二楼处理多余的货架，自2013年5月12日起，王继红即未再经营。
上述事实，主要是根据当事人陈述、租赁合同、收款收据等认定的。
本院认为，双方签订的合同为有效合同，双方当事人均应当按合同履行义务。上诉人王继红提出解除合同，上诉人嘉祥联民超市有限责任公司同意解除合同，合同应予解除。合同约定“前2年租金20万元，装修均摊费为80万元。”2013年1月5日上诉人王继红同意上诉人嘉祥联民超市有限责任公司以服装款抵扣装修均摊费259000元，亦可印证第一年装修均摊费大于一审判决认定的16万元，故应认定第一年装修均摊费为40万元，上诉人王继红关于不应承担装修均摊费的理由不能成立。虽然合同是2012年6月3日签订的，上诉人王继红于2012年7月就开始经营，但合同约定的有效期自2012年8月15日起，故计算租金及装修均摊费的时间应为2012年8月15日至2013年5月11日。上诉人王继红应承担的租金和装修均摊费分别为73972.60元、295890.40元。上诉人嘉祥联民超市有限责任公司主张上诉人王继红拖欠水电费40317.72元，上诉人王继红认可每月水费200元、电费按租赁面积据实结算，上诉人嘉祥联民超市有限责任公司未能举证证明上诉人王继红租赁应承担的电费数额，故上诉人嘉祥联民超市有限责任公司要求上诉人王继红承担电费金额的证据不足。上诉人王继红主张上诉人嘉祥联民超市有限责任公司扣押了其衣服、六臂架等物品，但仅提供了其员工的证言，上诉人王继红的该项主张，证据不足，本院不予支持。2012年8月15日，上诉人嘉祥联民超市有限责任公司与上诉人王继红对三楼的空调、扶梯等资产进行了交接，空调遥控器亦由上诉人王继红的工作人员掌控，故上诉人王继红主张上诉人嘉祥联民超市有限责任公司未正常提供空调、电梯的上诉理由不能成立。虽然合同约定每月6号结算代收款，但上诉人王继红未按合同约定交清租金及装修均摊费，现仍拖欠租金及装修均摊费，故上诉人王继红关于上诉人嘉祥联民超市有限责任公司未按时与其结算代收款而违约的理由，亦不能成立。合同约定2012年12月5日前上诉人嘉祥联民超市有限责任公司将全部租赁面积交给上诉人王继红经营，在上诉人嘉祥联民超市有限责任公司以部分代收款抵扣了装修均摊费的情况下，上诉人王继红至起诉前，并没有对经营面积提出异议，其主张部分租赁场所未交付不符合常理，且上诉人王继红也未能举证证明在其租赁范围内有他人经营，故上诉人王继红关于未全部交付租赁场所的上诉理由，本院不予采纳。上诉人王继红在2013年3月份将三楼的商品转移至二楼经营，在上诉人嘉祥联民超市有限责任公司通知其限期交纳房租和水电费的情况下，处理货架，上诉人王继红仅主张2013年5月12日时剩余85件商品，故应认定上诉人王继红主动撤场。综上，上诉人王继红关于上诉人嘉祥联民超市有限责任公司违约的理由不能成立，本院不予采纳。根据合同约定，上诉人王继红负责租赁场地的内部装修，现因王继红违约解除合同，上诉人王继红要求上诉人嘉祥联民超市有限责任公司赔偿其装修损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持嘉祥县人民法院（2013）嘉民初字第971号民事判决第一、二、四、七项。
二、变更嘉祥县人民法院（2013）嘉民初字第971号民事判决第五项为：上诉人王继红于本判决生效之日起十日内支付给上诉人嘉祥联民超市有限责任公司租赁费23972.60元。
三、变更嘉祥县人民法院（2013）嘉民初字第971号民事判决第六项为：上诉人王继红于本判决生效之日起十日内支付给上诉人嘉祥联民超市有限责任公司水费871元。
四、撤销嘉祥县人民法院（2013）嘉民初字第971号民事判决第三项。
五、上诉人王继红于本判决生效之日起十日内支付给上诉人嘉祥联民超市有限责任公司装修均摊费36890.40元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费10323元、保全费3820元，由上诉人王继红负担。一审反诉案件受理费2528元，由上诉人王继红负担828元，上诉人嘉祥联民超市有限责任公司负担1700元。二审案件受理费15223元，由上诉人王继红负担11665元，上诉人嘉祥联民超市有限责任公司负担3558元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫先东
审 判 员 史宝磊
代理审判员 张 芳
二〇一四年四月十七日
书 记 员 李梦琦