江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1365号
上诉人（原审被告）：孙国荣。
委托代理人：徐志良，江苏久顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州恒捷资产管理有限公司。
委托诉讼代理人：钱涛，江苏尚科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘蓉蓉，江苏尚科律师事务所实习律师。
上诉人孙国荣因与被上诉人苏州恒捷资产管理有限公司（以下简称恒捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2015）虎民初字第02356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙国荣上诉请求：撤销一审判决，驳回恒捷公司诉讼请求。事实和理由：1、2015年之后政策变化，先办理营业执照后办理环保审批，涉案房屋虽然取得营业执照，但无法通过环保审批。2、孙国荣从2014年起就起诉要求解除合同，在诉讼期间不会申请环保审批。孙国荣取得营业执照后已立即申请环保审批，直到庭审中才得知恒捷公司于2015年7月25日收回房屋。3、涉案房屋的土地性质记载的是住宅，孙国荣提交的狮山街道办事处城乡建设环保办公室出具的建设项目环境影响登记咨询表清楚记载涉案房屋属于住宅。4、目前在涉案房屋内经营的餐饮店均没有通过环保审批，属于违法经营。5、涉案房屋空关16个月28天属于恒捷公司恶意拖延解除合同，不应当扩大的损失应由恒捷公司承担。
恒捷公司辩称：孙国荣与恒捷公司签订的合同合法有效。涉案房屋的性质不影响办理相关证照，亦不影响合同目的实现。恒捷公司在孙国荣违约事实明显的情况下，依合同约定单方解除租赁合同，不存在恶意。请求维持原判。
孙国荣向一审法院起诉请求：1、孙国荣支付拖欠的房屋租金123567.73元以及逾期违约金86497.41元；2、孙国荣支付拖欠的物业管理费共计人民币12231.42元；3、孙国荣承担本案诉讼费。后恒捷公司在庭审中将第一项诉讼请求变更为：1、孙国荣支付拖欠的房屋租金123567.73元及逾期违约金53140.75元。
一审法院认定事实：黄浦街8号地块使用权人为苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处（以下简称狮山街道），该地块建有狮山国际公寓，狮山街道将狮山国际公寓（含涉案门卫楼房屋）出租给苏州恒捷资产管理有限公司（以下简称恒捷公司）管理使用。2010年1月22日，恒捷公司（甲方）与孙国荣（乙方）签订《房屋租赁合同》一份（以下简称合同），约定乙方向甲方承租位于苏州市黄埔街××号门卫楼1-2楼房屋用于开设面馆食堂和足浴棋牌，建筑面积450平方米，租赁期限自2010年2月28日起至2018年2月27日止，其中，免租装修期自2010年2月28日起至2010年8月27日止。关于租金支付方式及期限，双方约定：该房屋月租金总计14400元，物业管理费3.5元/月/平方米，共1575元/月；乙方应于本合同签订之日后2个工作日内支付前六个月租金计86400元，六个月物业费计9450元，总计96342元；以后每六个租赁月的首月五日前向甲方支付下六个月租金。…关于解除本合同的条件，双方约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付二个月租金作为违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后三十天内仍未交付的；2）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；3）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4）乙方逾期不支付租金、物业管理费或保证金累计超过三十天的。合同另对交付时间、装修免租期、其他费用、装修、房屋返还时的状态、转租、转让和交换、双方责任、免责条款、租赁房屋的交还、违约责任等事宜进行约定。在该合同附件三，双方约定了租金调整条款“在本合同租赁期间，甲、乙双方约定自第肆年起，以本合同约定的起始租金为基础递增，调整方式如下：第四年开始每两年在前一年的基础上递增8%”。合同签订后，双方按约履行，孙国荣在上述场所经营“虞山面饭馆”，2011年1月5日，恒捷公司、孙国荣协商将所租赁的门卫楼二楼房屋退租，继续租赁一楼房屋。2013年7月31日，苏州市高新区（虎丘）工商行政管理局狮山分局向“虞山面饭馆”出具苏新狮工商责停字（2013）第07031001号《责令停业通知书》，其内容如下“你（单位）未经许可，擅自在黄埔街××号从事餐饮经营活动。根据《无照经营查处取缔办法》及有关法律、法规规定，该行为属于无照经营行为。现责令你（单位）即日起立即停止所有经营活动，在办理好营业执照及相关许可手续后再开展经营活动”。2014年1月3日，孙国荣向一审法院提起诉讼，要求解除与恒捷公司签订的合同，2015年2月4日，一审法院（2014）虎民初字第0028号判决驳回孙国荣的全部诉讼请求，孙国荣不服判决提起上诉，2015年6月18日，苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第01810号判决驳回孙国荣的上诉，维持原判。
另查明，2015年6月15日，孙国荣以本案所涉房屋为经营场所取得了“高新区狮山六月飞雪面馆”的营业执照。同日，苏州市虎丘区市场监督管理局向孙国荣出具（2015）狮个第117号告知书一份，其内容如下“你申请注册的高新区狮山六月飞雪面馆（个体户名称）设立登记申请已经本局核准，依照规定：依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。请及时向相关部门申请办理许可手续，并依照有关规定向社会公示”。
又查明，2015年7月8日，恒捷公司通过挂号信的方式向孙国荣的住址苏州市吴中区××室寄送《联系函》，其内容如下“孙国荣先生，您于2010年02月28日承租狮山国际公寓服务楼一楼作为面饭馆使用，租期起止日为2010年02月28日至2018年02月27日。自2014年02月28日开始至今，您的相关承租费用长时间逾期拖欠，经我司多次催款仍未缴纳，按照双方签定的《房屋租赁合同》约定，您已构成根本违约。本着友好合作的原则，现我司要求您于2015年07月10日前将拖欠的房租￥117583.26元、物业费￥11670.25元及房租逾期滞纳金￥562047.98元一次性缴清至如下账户…如届时您仍不履行合同义务，缴纳拖欠费用，我司将解除双方合同，收回承租物业，并保留起诉您违约的权利”，投递人员分别于2015年7月9日、2015年7月11日两次投递《联系函》，均未成功。其后，恒捷公司再次通过挂号信方式向孙国荣上述住址寄送《告知函》，除保留前述《联系函》中催缴租金、物业费及逾期滞纳金的内容外，另补充“如在2015年7月25日届时您仍不履行合同义务，缴纳拖欠费用，我司将解除双方合同，收回承租物业，并保留起诉您违约的权利”，该《告知函》亦未送达孙国荣。恒捷公司在庭审中陈述，已于2015年7月26日收回涉案房屋并主张恒捷公司、孙国荣之间的房屋租赁合同已于2015年7月25日解除。
再查明，高新区狮山曹樟森小吃店、高新区狮山张锐小吃店目前在涉案××苏州市××街××门卫楼××楼经营。
恒捷公司、孙国荣在庭审中一致确认，孙国荣退租二楼后承租的面积变更为207平方米，孙国荣已将涉案房屋的租金、物业费缴纳至2014年2月27日，此后未再缴纳租金、物业费。另孙国荣在庭审中确认其居住地为苏州市吴中区××室。
以上事实，有房屋租赁合同、联系函、告知函、挂号信回执、责令停业通知书、告知书、营业执照、（2014）虎民初字第0028号判决、（2015）苏中民终字第01810号判决及一审法院庭审笔录等证据予以证实。
经庭审，并对全案证据综合分析后，一审法院认为：
一、关于恒捷公司起诉是否超过诉讼时效的问题。庭审中，孙国荣辩称，延付或者拒付租金的诉讼时效只有1年，本案中双方约定租金每半年一付，因此至少2014年8月该期租金在恒捷公司起诉时已经超过诉讼时效了。一审法院认为，租赁双方当事人约定分期支付租金的，各期租金的支付虽有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，故对存在长期租赁合同关系的当事人因租金支付发生的纠纷，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日开始计算。如前所述，孙国荣曾诉请解除与恒捷公司之间的合同，一审法院驳回了孙国荣的诉讼请求，二审法院2015年6月18日作出的终审判决维持了原判，即恒捷公司、孙国荣之间的合同在解除之诉的一审、二审期间仍然存在并生效，故本案中恒捷公司起诉未超过诉讼时效。
二、关于涉案房屋租赁合同解除的问题。本案中，恒捷公司恒捷公司与孙国荣签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行。孙国荣将房租缴纳至2014年2月27日就一直未再缴纳，恒捷公司两次通过挂号信的方式向孙国荣的住址苏州市吴中区××室寄送《联系函》、《告知函》，催告孙国荣缴纳房租、物业费，虽上述函件均未送达孙国荣，但恒捷公司已于2016年7月26日实际收回涉案房屋，并主张双方之间的合同已于2016年7月25日解除。孙国荣逾期不支付租金累计超过三十天，符合双方在合同中约定的解除条件，现恒捷公司在书面通知解除合同未果的情况下采用实际行动收回房屋并主张合同已于2015年7月25日解除，一审法院予以确认。关于孙国荣辩称的其承租涉案房屋是为了开设面馆和食堂，但因涉案房屋的性质属于住宅，孙国荣无法办理相应证照，导致合同目的无法实现，故孙国荣不应支付租金的意见。一审法院认为，因孙国荣实际已于2015年6月15日取得了的“高新区狮山六月飞雪面馆”的营业执照，故对能否以涉案房屋为经营场所办理营业执照，一审法院不再分析论述。对孙国荣辩称的因涉案房屋属于住宅，无法通过环保审批，合同目的不能实现因此不应缴纳租金的意见，一审法院认为，一方面，孙国荣在庭审中陈述其自2014年年初诉请解除合同后就未再占用涉案房屋，而其填写建设项目环境影响登记（咨询）表的日期为2015年7月21日，此时孙国荣已有十六余月未缴纳租金、物业费，苏州国家高新技术产业开发区狮山街道办事处城乡建设环保办公室出具意见的日期为2015年8月10日，此时涉案房屋已被实际收回，庭审中孙国荣未对其在2015年7月21日即涉案房屋被实际收回前几日才向相关部门提交申请作出合理解释；另一方面，苏州中院（2015）苏中民终字第01810号判决第8页载明“经查，上诉人孙国荣所承租的涉案房屋系门卫楼，为小区配套商业使用”，且实际目前有多家餐饮店在黄埔街××号门卫楼经营。综上，一审法院认为，孙国荣未能举证证明涉案房屋属性与其长期未缴纳租金的关联性，故对孙国荣关于合同目的不能实现的抗辩意见，一审法院不予采纳。
三、关于租金、物业费、违约金金额的问题。1、租金，恒捷公司、孙国荣在合同中约定“该房屋月租金总计14400元…以后每六个租赁月的首月五日前向甲方支付下六个月租金…第四年开始每两年在前一年的基础上递增8%”，经双方确认，孙国荣退租二楼房屋后，其承租面积由原来的450平方米变更为207平方米，另孙国荣已将租金交至2014年2月27日，故孙国荣应继续交纳租金至2015年7月25日，因2014年2月28日起，租约已满4年，应按合同约定增加8%，故月租金变更为14400÷450×207×108%＝7153.92元，2014年2月28日至2015年7月25日按照合同计为16个月28天，该期间租金为7153.92×16+7153.92÷30×28=121139.712元。2、物业费，合同约定物业费为3.5元/平方米，故孙国荣每月应交物业费3.5×207=724.5元，2014年2月28日至2015年7月25日按照合同计为16个月28天，该期间物业费为724.5×16+724.5÷30×28=12268.2元。3、违约金，恒捷公司主张，因孙国荣违约，恒捷公司的损失主要包括：（1）合同租期为8年，免去了孙国荣2010年2月28日期间至2010年8月27日期间，即6个月的租金和物业费，现孙国荣只履行了合同内一半的承租期，故应向赔偿恒捷公司3个月的租金和物业费，各为19881.6元和2174.55元；（2）恒捷公司与孙国荣解约后，在房屋再次出租之前的空窗期导致了租金和物业费的损失，分别为28793元和2291.6元，综上，恒捷公司的损失为53140.75元，故合同约定的两个月租金的违约金不足以弥补恒捷公司损失。一审法院认为，虽然合同约定了6个月的免租装修期，但并未显示该免租装修期的期限是与实际租赁期限正相关，且合同实际于2015年7月25日解除，存续期间也远超过8年承租期的一半，故恒捷公司主张3个月免租期的租金和物业费没有依据，一审法院不予支持；对恒捷公司主张的空窗期损失，一审法院认为恒捷公司主张该损失没有相应依据，对此不予支持。综上，孙国荣应按照合同约定支付两个月租金作为违约金，计为7153.92×2=14307.84元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、孙国荣应于判决生效之日起十日向苏州恒捷资产管理有限公司支付租金121139.712元、物业费12268.2元、违约金14307.84元，共计147715.752元。三、驳回苏州恒捷资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4634元，减半收取2317元，由苏州恒捷资产管理有限公司负担690元，孙国荣负担1627元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相一致。
本院认为：孙国荣主张因涉案房屋属于住宅，无法通过环保审批合同目的不能实现，因此其有权不缴纳租金。但是，本院（2015）苏中民终字第01810号判决已经确认孙国荣所承租的涉案房屋系门卫楼，为小区配套商业使用，并驳回了孙国荣以合同目的不能实现为由要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。恒捷公司与孙国荣签订的《房屋租赁合同》补充条款明确约定孙国荣所经营项目的证照，恒捷公司协助孙国荣一同办理。据此，孙国荣负有办理相关证照的主要义务，恒捷公司负有协助义务。孙国荣2010年即开始承租涉案房屋，至2013年被责令停止营业前一直在该场所从事餐饮经营，孙国荣并未对其所主张的曾申请办理相关证照但因恒捷公司原因未获许可的事实提供充分证据证明。孙国荣提交的建设项目环境影响登记（咨询）表显示其于2015年7月21日才申请环境影响登记，此时租金已长时间欠缴，不能证明欠缴租金与房屋属性的关联性。因此孙国荣在本案中提出的拒绝缴纳租金的理由不能成立。孙国荣主张其于2014年1月后未再使用涉案房屋，但其并不享有法定或约定的解除权，也未能证明其已将房屋交还给恒捷公司，恒捷公司于（2015）苏中民终字第01810号案件诉讼终结后不久收回房屋，并不存在导致损失扩大的行为，其要求孙国荣支付合同解除前的租金合法有据，本院予以支持。
综上，孙国荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4634元，由上诉人孙国荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈维佳
审判员 曾雪蓉
审判员 黄学辉
二〇一七年四月二十日
书记员 陆晓婷