北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第12858号
原告：北京东华慧科物业服务有限公司，住所地�京市海淀区西四环北路158号慧科大厦B201室。
法定代表人：马德海，董事长。
委托诉讼代理人：曹凤林，北京大悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：包华，北京市兰台律师事务所律师。
被告：北京物丰华运商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇宏福东路北侧7号。
法定代表人：张令，执行董事。
委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务律师。
原告北京东华慧科物业服务有限公司（以下简称东华慧科公司）与被告北京物丰华运商贸有限公司（以下简称物丰华运公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东华慧科公司之委托代理人曹凤林、包华与被告物丰华运公司之委托代理人贺利芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结�
东华慧科公司向本院提出诉讼请求：1、物丰华运公司支付我公司2014年4月1日至2014年11月24日物业服务费1722900.55元；2、按每日万分之五支付延迟支付物业服务费期间的滞纳金（注：截止至2014年12月31日，滞纳金为96616.34元）；以上两项合计1819516.89元。事实和理由：我公司系慧科大厦的物业服务方，自2008年8月1日起开始为慧科大厦提供物业服务。物丰华运公司系慧科大厦西区的业主，2008年1月取得房屋，2009年7月取得产权登记。2011年7月正式使用房屋。自我公司为大厦提供物业服务以来，多次就物业服务费缴纳事宜与物丰华运公司进行洽商。自2014年4月1日至2014年11月24日，物丰华运公司在正常享受物业服务的情况下，仅给付100万元物业费，另有大厦西三层2014年4月1日至6月15日、西四层部分区域2014年4月1日至9月30日的物业费已由承租方代缴，剩余物业费至今未交，故提起本案诉讼。
物丰华运公司辩称，双方物业合同关系已于2013年12月31日终止，双方没有续签合同。物业服务合同终止后，东华慧科公司在2014年年初继续提供了物业服务，东华慧科公司就此认为双方存在不定期的物业服务合同关系。但针对这个不定期限的合同，双方有随时解除合同的权利，我公司于2014年2月27日向东华慧科公司发送了关于调整物业费的函，明确表示送达本函件之日起至新的合同签订前，不再接受其公司的物业服务。因此，双方事实上的物业服务关系在2月27日之后已经终止。所以在此期限之后，东华慧科公司再提供物业服务，是不应该再向我公司收取任何费用的，因为事实的物业服务合同已经终止。此外，东华慧科公司不具备涉案项目应具备的物业公司资质。慧科大厦面积5万平米以上，根据北京市物业条例，需由二级以上物业资质公司进行管理，但是东华慧科公司仅具备三级资质。东华慧科公司并未向我公司提供相应的物业服务。根据物业条例42条，在无合同且未履行物业管理职责的情况下，东华慧科公司无权要求我公司支付物业费。合同终止后，我公司所属区域由我公司自己进行物业管理服务。综上，要求驳回东华慧科公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
东华慧科公司具备三级物业管理资质。2013年8月2日，物丰华运公司作为委托方（甲方）就慧科大厦西区物业服务的有关事宜与受托方东华慧科公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方房屋位置慧科大厦西区第1-12层，甲方建筑面积：23623.64平方米;委托服务期限和缴费日期均自2013年7月1日起至2013年12月31日止。同日，双方还签订了《物业服务委托合同补充条款》，内容为：第6-12层为甲方自用部分。鉴于自本条款之日起，甲方自行承担大厦西区6-12层产权范围内的保安、保洁工作、安全责任、大厦西区产权范围内水电空调等系统的维修维护工作及费用，故双方同意自本条款签订之日起，甲方按照18元/平方米/月的标准缴纳大厦西区6-12层的物业费。甲方6-12层的房产证所载建筑面积为14317.47平方米，按照18元/平方米/月的标准核算物业费为257714.46元/月;第1-5层为甲方出租部分，双方同意物业服务费标准为￥20元/月/建筑平米。甲方于每季度初月5日前向乙方支付当季度物业服务费。甲方通过租赁合同约定由承租方向乙方直接缴纳物业服务费，乙方予以同意，甲方将房屋出租后，将租赁合同交乙方备案。租赁合同生效后发生物业服务费，�乙方向承租方收取。如承租方未履行缴费义务的，按政府规定追究相关违约方责任；物业服务费包含甲方产权区域内的空调制冷费、供暖费及公共区域水费、电费。本合同签署之前（不含2011年4月1日至6月30日）物业服务费的缴纳问题，甲、乙双方同意另行协商解决。此外，双方还就其他权利义务进行了约定。合同到期后，双方未签订书面物业服务合同，但东华慧科公司继续为慧科大厦提供物业管理服务。
2014年5月23日，海淀区八里庄街道办事处组织东华慧科公司、物丰华运公司关联公司北京物美商业集团有限公司(以下简称物美集团)和相关单位召开物业纠纷协调会。东华慧科公司提出因物丰华运公司未支付2014年第1、2季度的物业费及拖欠电费，造成大厦西侧停止制冷，物美集团要求东华慧科公司恢复制冷。后协调结果为东华慧科公司提供制冷服务，物美集�付给东华慧科公司100万元以解决当前费用问题，待物业费请第三方评估机构评估结果出来后，按照多退少补原则进行解决。2014年6月25日，海淀区八里庄街道办事处再次组织上述人员召开协调会，决定双方同意由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对慧科大厦物业整体情况进行评估，由评估公司对自2014年1月1日至分区管理前的物业收费进行评估，并按照评估结果解决拖欠的物业费用问题。2014年5月29日，物丰华运公司按协调会的协商结果支付物业费100万元，但双方并未委托第三方评估公司进行评估。
2014年11月25日，海淀区八里庄街道办事处、海淀区房屋管理局共同发布《关于慧科大厦物业应急接管的公告》。内容为：“2014年8月25日，北京东华慧科物业管理有限公司告知广大业主将于2014年11月24日24时停止物业服务，现公告期届满，北京东华慧科物业管理有限公司撤出慧科大厦……”
东华慧科公司主张滞纳金，并提交了《业主临时公约》，其中规定“业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，物业管理企业可按日加收应缴费用万分之五的滞纳金”。经质证，物丰华运公司不认可该证据真实性，并表示其从未见到过该公约。
物丰华运公司主张双方事实上的物业服务合同关系应自2014年2月27日起终止，并提交了其公司向东华慧科公司发出的《关于调整物业费的函》，其中包括如下内容：“一、我公司要求将物业费由每平米18元每月调整为每平米12元每月。二、本函件送达之日起至新的物业合同签订前，我公司不再接受贵物业公司对我公司的服务工作（水、电、冷暖空调、消防监控等不可分割的服务除外）。”经质证，东华慧科公司认可收到该函，但不认可该证据的证明目的。同时，东华慧科公司提交�2014年1月至11月24日期间的报修单、工作记录和函件，证明其2014年为慧科大厦提供了物业管理服务。经质证，物丰华运公司不认可该证据真实性。
物丰华运公司主张东华慧科公司提供的物业服务存在质量问题且没有提供全部物业服务，并提交了：1、东华慧科公司2014年3月14日《致西区全体业户的公开信》；2、双方来往函件；3、东华慧科公司2014年5月16日发出的《公告》；4、慧科大厦应急维修费用明细单及对应的维保费支票存根、发票；5、慧科大厦2014年度中央空调维护保养合同、物业慧科大厦中央空调维保进场检查问题说明、慧科大厦东区中央空调深水泵维修项目、2014年9月2日证明2份、物美慧科大厦东区更换水泵报价、2014年8月23日的工程施工合同及发票、维保费20820元支票存根及发票、立案告知书；6、2014年8月3日工程品买卖合同及发票；7、海淀五路居物业集团配电抢修电力设备维修姓名询价函及对应的付款银行回单、维修费发票；8、保洁费用的支票存根及发票；9、保安费用的支票存根及发票。经质证，东华慧科公司对上述部分证据的真实性认可，并认可在2014年5月1日至5月底期间因物丰华运公司拖欠物业费而未提供制冷服务，后经街道协调，在物丰华运公司缴纳100万元物业费后恢复了制冷，同时否认暂停东区空调服务、破坏空调机组。
另查明，东华慧科公司曾以物业服务合同纠纷向本院起诉物丰华运公司，要求物丰华运公司支付2008年8月1日至2011年6月30日期间、2011年1-6层、2014年1月1日至3月31日的物业费和滞纳金。经审理，本院于2016年1月15日作出（2014）海民初字第×号民事判决书，认定“2014年物业服务合同到期后，东华慧科公司继续为慧科大厦提供物业管理服务”，并判决：1、物丰华运公司于本判决生效后七日内给付东华慧科公司2009年8月1日至2011年3月31日期间的物业管理费7417822.96元；2、物丰华运公司于本判决生效后七日内给付东华慧科公司2014年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理费944620.38元；3、驳回东华慧科公司其他诉讼请求。该判决现已生效。
本院认为，物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。本案中，东华慧科公司与物丰华运公司签订的《物业服务委托合同》于2013年12月31日到期后未签订新的书面物业服务合同，但根据海淀区八里庄街道办事处于2014年5月23日和6月25日两次召开物业纠纷协调会的情况，以及2014年11月25日海淀区八里庄街道办事处、海淀区房屋管理局共同发布的《关于慧科大厦物业应急接管的公告》，可以认定东华慧科公司仍持续为慧科大厦提供物业服务，直至2014年11月24日24时从慧科大厦撤出，故双方已形成事实上的物业服务合同关系。现物丰华运公司作为大厦业主实际享受了东华慧科公司的服务，依据权利义务相对等原则，其有义务交纳相关物业费。
物丰华运公司辩称东华慧科公司资质未达到相应等级一节，因关于物业服务企业资质等级的规定非法律强制性规定，且其资质等级并未影响该公司在负责慧科大厦物业管理工作后提供相关服务，故本院对物丰华运公司该项诉讼请求不予采信。物丰华运公司辩称其已于2014年2月27日向东华慧科公司发出《关于调整物业费的函》，故双方事实上的物业服务合同关系应自起终止一节，因该函件发出后，物丰华运公司仍继续享受由东华慧科公司提供的物业服务，不能认定双方事实上的物业服务合同关系已经终止，故本院对物丰华运公司该项答辩意见不予采信。东华慧科公司主张物丰华运公司支付2014年4月1日至2014年11月24日期间的物业服务费1722900.55元一节，具有事实及法律依据，数额未超过原合同约定的标准，且已扣除物丰华运公司于2014年5月29日已给付的物业费100万元以及承租方代缴部分，故本院对此予以支持。东华慧科公司主张物丰华运公司按每日万分之五支付延迟支付物业服务费滞纳金一节，根据物丰华运公司提交的证据材料可以认定东华慧科公司提供的物业服务在空调制冷、电梯维护等方面存在瑕疵，该瑕疵虽然不能作为物丰华运公司拒绝给付物业服务费的理由，但可以证明东华慧科公司拖欠物业费并非恶意，故本院对东华慧科公司关于给付滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告北京�丰华运商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京东华慧科物业服务有限公司二〇一四年四月一日至二〇一四年十一月二十四日期间的物业管理费一百七十二万二千九百元五角五分;
二、驳回原告北京东华慧科物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理二万一千一百七十六元，由原告北京东华慧科物业服务有限公司负担一千一百二十四元，已预交一万零五百八十八元；由被告北京物丰华运商贸有限公司负担二万零五十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 赵 赓
人民陪审员 常丽珍
人民陪审员 韩胜利
二〇一六年九月十九日
书 记 员 高 岚