鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终1990号
上诉人（原审原告）：马瑞，男，1983年4月3日出生，汉族，现住内蒙古自治区。
被上诉人（原审被告）：内蒙古晟睿房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市鄂托克旗乌兰镇阿尔寨街东华维尚品小区17号楼3号底商。
法定代表人：特日格乐，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邬玉明，系该公司职工。
委托诉讼代理人：苏力德，内蒙古赫扬律师事务所律师。
上诉人马瑞因与被上诉人内蒙古晟睿房地产开发有限责任公司（以下简称晟睿房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古鄂托克旗人民法院（2016）内0624民初4184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。马瑞，晟睿房地产公司委托诉讼代理人邬玉明、苏力德等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马瑞上诉称，撤销原判，改判晟睿房地产公司向马瑞支付违约金111375元。事实与理由：1.晟睿房地产公司交付的房屋并不符合法定条件，应视为未交付；在房屋未交付的情况下，根本不存在超过诉讼时效的问题。2.双方签订的《商品房买卖合同》，仅是为了办理房产证，并不意味着变更为商品房买卖关系，也并不变更房屋交付时间。3.马瑞多次向有关部门主张权利，也多次向法院起诉，既不给立案，也不出具不予立案的法律文书。4.涉诉房屋至今没有验收，没有验收备案。
晟睿房地产公司向本院辩称，1.双方签订《商品房买卖合同》，对交房时间进行了变更，晟睿房地产公司按变更后的时间交付房屋；2.晟睿房地产公司按约定向马瑞支付了房屋租赁费；3.即使存在违约，马瑞的诉讼请求已超过诉讼时效。
马瑞向原审法院提出诉讼请求：1．请求判令晟睿房地产公司给付马瑞违约金111375元（从2012年11月3日至2014年1月16日，共计433天，按总房款257217元的每日千分之一计算）。事实和理由：马瑞在鄂托克旗乌兰镇桃利民路南、阿尔寨街东原有一处住宅（平房），鄂托克旗人民政府基于旧城改造，引进锡盟华维房地产开发有限责任公司（以下简称华维房地产公司）对马瑞居住的上述区域进行房地产开发。2011年4月7日，华维房地产公司与马瑞签订了《房屋拆迁回迁安置协议书》，约定华维房地产公司拆迁马瑞平房并置换给马瑞位于华维尚品小区12号楼4单元202室房屋及车库一处（共计作价257217元），协议还约定2012年11月3日将上述房屋交付于马瑞，否则开发商应每日按照回迁房屋总价款的千分之一给付马瑞违约金。合同签订后，马瑞按约定向开发商交付了被拆迁房屋，但晟睿房地产公司于2014年1月16日才向马瑞交付了置换的楼房，比约定的交房日期迟交付433天。在交付房屋时，开发商向马瑞出具的相关收据落款印章为晟睿房地产公司，而非和马瑞签订合同的华维房地产公司，经马瑞向鄂托克旗房屋拆迁管理办公室询问，得知上述两公司在2010年11月16日已将开发主体变更为晟睿房地产公司。马瑞认为，晟睿房地产公司未按约定如期向马瑞交付房屋，已构成违约，为此马瑞多次找晟睿房地产公司要求承担违约责任，晟睿房地产公司以政府违约等理由推脱应承担的责任，因为在晟睿房地产公司开发的该小区，类似于对马瑞违约的上述情形的其他住户也有很多，且该小区是政府主导的旧城改造项目，所以马瑞及其他住户多次向政府和相关的职能部门投诉，相关职能部门多次协调均无果。马瑞等住户也多次向法院递交相关诉讼材料要求立案（最后一次为2016年2月份），一直不予立案，至2016年下半年才告知可以立案。另外，经行政主管部门批准，原先签订合同的华维房地产公司与晟睿房地产公司对本案所涉小区的开发进行了变更，故原应由华维房地产公司承担的责任应由晟睿房地产公司承担。为此，马瑞向法院提起诉讼。
原审法院认定的事实，2011年4月7日，华维房地产公司与马瑞签订了《房屋拆迁回迁安置协议书》，约定华维房地产公司拆迁马瑞平房并置换给马瑞位于华维尚品小区12号楼4单元202室房屋及车库一处（共计作价257217元），协议还约定2012年11月3日将上述房屋交付于马瑞，否则开发商应每日按照回迁房屋总价款的千分之一给付马瑞违约金。2013年9月4日，双方又签订了《房屋回迁安置补充协议书》，该补充协议约定，将晟睿房地产公司应交付马瑞的回迁房屋由12号楼4单元202室变更为10号楼2单元401室。合同签订后，马瑞按约定向开发商交付了被拆迁房屋，晟睿房地产公司于2014年1月16日向马瑞交付了置换的楼房。马瑞向原审法院起诉的时间为2016年11月24日。另查明，本案涉案房屋的开发主体由华维房地产公司变更为本案晟睿房地产公司。又查明，晟睿房地产公司已向马瑞支付了2012年11月3日至2013年10月25日止的临时过渡房租费。
原审法院认为，拆迁安置补偿协议作为一种特殊的买卖合同，是双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议，双方均应当按照该协议全面履行自己的义务。本案中，双方对拆迁回迁安置的事实均认可，且双方对交付、接收回迁房屋的时间也一致认可，即为2014年1月16日，根据双方签订的《房屋拆迁回迁安置协议书》中关于交房日期的约定，约定的交房日期为2012年11月3日，晟睿房地产公司确实存在迟延交房的行为，因协议中有明确约定的交房日期，故晟睿房地产公司迟延交房，马瑞即应知道自己的权利受到侵害，但马瑞接收房屋后怠于行使自己的权利。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。现晟睿房地产公司抗辩马瑞的诉讼请求已过诉讼时效，原审法院认为，马瑞未在法定的期间内主张权利，就应当承担相应的不利后果，故晟睿房地产公司的该抗辩理由成立。关于马瑞提出电梯未安装、没有暖气片等情况因而房屋没有达到交付条件的主张，原审法院认为，马瑞作为完全民事行为能力人，在接收房屋时即已知道房屋的现状，但依然选择了接收房屋，就应承担相应的责任，且电梯未安装、没有暖气片等情况并不能中断诉讼时效，故马瑞的该主张，原审法院不予支持。
综上所述，马瑞的诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回马瑞的诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，应予以确认。
马瑞提交两份新证据，1.鄂旗信访局上访记录，证明2015年10月20日主张过权利。2.鄂旗检察院的举报材料与答复函，证明房管局验收备案造假。鄂旗信访局上访记录中明确记载房屋存在多处质量问题，因此可以确定2015年10月20日马瑞等人向鄂旗信访局主张过权利，本院对鄂旗信访局上访记录予以采信。鄂旗检察院的答复函中明确马瑞等人的举报失实，本院对该证明问题不予采信。
晟睿房地产公司提交一份新证据，鄂旗城建局鄂建发（2016）352号文件，证明房屋进行了竣工验收，质量合格。因建设工程竣工验收备案表是建设工程竣工验收符合交付条件的法定手续，而涉案工程至今未取得建设工程竣工验收备案表。因此，本院对该份证据不予采信。
本案事实上的争议焦点是：1.晟睿房地产公司交付房屋时是否具备交付条件，何时具备交付条件；2.马瑞的权利受到侵害后，有无主张权利。
第一，关于晟睿房地产公司交付房屋时是否具备交付条件以及欠何时具备交付条件的问题。涉诉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案表，至今不具备法定交付条件。
第二，关于马瑞的权利受到侵害后有无主张权利的问题。2015年10月20日，马瑞等人曾向鄂旗信访局反映房屋质量、不给办理产权证、物业差等问题。因此，在晟睿房地产公司交付房屋不符合条件后，马瑞向有关政府部门主张过权利。
本院认为，本案法律适用上的争议焦点是：1.马瑞的主张是否已超过诉讼时效；2.晟睿房地产公司有无违约行为，应否按照原拆迁协议支付违约金，违约金支付标准应否进行调整；3.违约金与过渡期的安置费是否存在冲突，安置费能否替代违约金。
第一，关于马瑞的主张是否已超过诉讼时效的问题。本案双方当事人已明确在合同中约定了违约金的计算方法和交房时限，后因晟睿房地产公司迟延交房产生了相应的违约金，马瑞此后通过向政府相关部门提出相关主张，导致本案违约金的诉讼时效发生中断，故马瑞关于违约金问题的诉讼时效并未经过，实体胜诉权并未消灭。原审法院在本案纠纷诉讼时效上认定事实不当，适用法律错误，本院予以纠正。
第二，关于晟睿房地产公司有无违约行为，应否按照原拆迁协议支付违约金，违约金支付标准应否进行调整的问题。因双方订立《商品房买卖合同》仅是为办理房屋过户手续而签订，故该合同与拆迁协议相冲突之处，应当优先适用拆迁协议中的相关约定。据此，晟睿房地产公司未按《房屋拆迁回迁安置协议书》约定，交付房屋，存在违约行为，应支付违约金。另，双方拆迁协议约定违约金257元每日（房屋总价千分之一）过高，且晟睿房地产公司提出了降低违约金的请求。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30％为标准适当减少。”，本院综合考虑当地房屋租金、利息，以及晟睿房地产公司已向马瑞支付过渡期间的过渡安置费等因素，将违约金支付标准降低为25.7元每日，晟睿房地产公司违约共计439天，至此，晟睿房地产公司应当向马瑞支付违约金11282.3元。
第三，关于违约金与过渡期的安置费是否存在冲突，安置费能否替代违约金的问题。因双方在合同中明确约定了违约金和过渡安置费，且过渡安置费系用于弥补被拆迁人回迁安置期间的合理费用，违约金系一方当事人因未能依照合同履行约定而来，故违约金与过渡期的安置费不存在冲突，安置费亦不能替代违约金。晟睿房地产公司公司应当依照本判决，向马瑞支付违约金。
综上所述，马瑞的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，部分事实认定不当，适用法律错误，依法应予改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古鄂托克旗人民法院（2016）内0624民初4184号民事判决；
二、内蒙古晟睿房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向马瑞支付违约金11282.3元。
一审案件受理费1264元，由内蒙古晟睿房地产开发有限责任公司负担1264元。二审案件受理费2528元，由内蒙古晟睿房地产开发有限责任公司负担2528元。
本判决为终审判决。
审判长 王学军
审判员 程 伟
审判员 倪志强
二〇一七年十一月二十日
书记员 邱 静