陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1760号上诉人（原审被告）：申仲卫，男，1963年5月6日出生，汉族，西安深力有限公司经理，住西安市新城区。被上诉人（原审原告）：西安新兴物业管理有限公司，住所地西安市灞桥区柳雪路1008号（新兴地产企业第4层）。法定代表人：李雪松，该公司总经理。委托诉讼代理人：张禾，女，1993年4月16日出生，汉族，该公司法务，住西安市未央区。上诉人申仲卫因与被上诉人西安新兴物业管理有限公司（以下简称新兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2016）陕0103民初7115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。申仲卫上诉请求：1、撤销原判，驳回新兴物业公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由新兴物业公司承担。事实和理由：名园小区尚未成立业主委员会，所有关乎业主切身利益的事项均应经三分之二以上业主或业主代表同意。新兴物业公司与开发商及业主签订的前期物业服务管理协议中没有约定电梯使用费，因此自2000年5月11日至2012年6月，新兴物业公司没有收取过电梯费。但自2012年6月起，新兴物业公司以维护成本上升为由，擅自决定加收电梯费，还称经90%业主认可，未提交相应证据证明。事实上新兴物业公司对不愿缴纳的部分业主采取限制购电等手段逼迫业主缴纳电梯费。申仲卫长期在外工作，委托孩子缴纳物业费，因孩子不熟悉前期物业服务协议又急于购电，按照物业费缴纳了部分费用，申仲卫查看缴费单时才知道加收电梯费的情况。新兴物业公司提供的西安市物业服务缴费公示牌上的价格标签是后贴的，电梯费等重要价格表后没有相关政府部门的批复或备案的文件标注，电梯费的计算公式也是新兴物业公司自己杜撰的，没有面积系数，故该公示牌表不真实，电梯费计收不公平、不合理。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，新兴物业公司违反《前期物业管理服务合同》约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准的，申仲卫以违规收费抗辩的，人民法院应予支持。申仲卫多次向新兴物业公司申请房屋空置，因新兴物业公司提供的表格为其自行印制，其中暖气费空置收费标准为60%，高出市政规定的30%，故申仲卫无法填写，新兴物业公司以此为由不予办理申仲卫的空置房申请。新兴物业公司未能出具相关证据证明申仲卫对房屋是居住使用的。不能以新兴物业公司否认就否认房屋空置的事实。新兴物业公司辩称，2012年6月前新兴物业公司确实免收电梯费，但因维护成本上升，新兴物业公司已无力支付高昂的维护费用，决定开始收取电梯费，并向小区业主征求意见，经过超90%业主认可，于2012年6月起开始收取电梯费。《前期物业服务委托合同》明确约定物业收取费用范围包括电梯运行费用。新兴物业公司提供的小区费用公示牌是经物价局备案的，西安市价格监督检查局在该公示牌下方加盖有监制印章。目前我市主要有以下几种计费方式，有的确定基准楼层基价，在基准楼层基础上向上向下按一定幅度逐层增减；有的确定统一价格标准按户收取；有的按面积收取等等，标准不一，较普遍的是按第一种方式计收，新兴物业公司就电梯费的收费标准属于第一种计收方式。名园小区属于自备锅炉供暖，且开发商未配备分户计量装置，属于老式串联管网，开始供热后无法对整个供暖期不用热的业主进行隔断处理，空置成本无法控制，费用高昂。因此按照物业服务合同约定的采暖费供暖运行一年后成本核算定价的方式，经核算后向物价局申请备案，对空置房收取60%的暖气费以维持采暖季的供暖运行。申仲卫并未提交书面申请，没有进行空置登记，新兴物业公司不按照空置标准收取其相关费用是合理的。请求驳回上诉，维持原判。新兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令申仲卫还清2013年4月1日至2016年6月30日所欠物业管理费14541元；2、诉讼费由申仲卫承担。一审法院认定事实：申仲卫系本市碑林区友谊东路名园小区2号楼14层1号的业主。2000年4月28日，该小区开发商西安新兴房地产开发有限公司（委托方甲方）与新兴物业公司（受托方乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》一份，约定新兴物业公司为小区内全部业主或使用人提供相应物业服务，委托管理期限为2000年5月1日起至业主委员会成立。住宅物业费及日常维修养护费每月每平方米共计为1.2元，采暖费运行一年后成本核算，代收代缴水费、电费等随着政府行业部门或有关单位的价格调整而调整。合同十四条约定：负责向业主/物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费、日常维修养护费；2、电梯运行费、采暖费、中央空调费；3、车辆停放服务费；4、代收代缴水、电费、有线电视费等。庭审中，新兴物业公司提供西安市物业服务及代收代缴价费公示牌（二）照片一张，称新兴物业公司已对收费标准进行公示，其中包括居民采暖费6元/㎡﹒月，电梯费25.5×{1＋0.1×（楼层－2）}，西安市价格监督检查局在该公示下方加盖有监制印章。申仲卫称，其与开发商签订的《购房合同》中约定，物业费中包含电梯费，即对电梯费予以免收，故不同意交纳电梯费，并称其自2012年后开始申请新兴物业公司为上述房屋办理空置房手续，新兴物业公司至今未为其办理，故对新兴物业公司全额向其征收物业费不认可。新兴物业公司认可其在2012年6月份前未向小区业主收取过电梯费，后因维护成本上升，经超过90％业主认可，已于2012年6月开始收取电梯费，且申仲卫自2012年6月起一直按期交纳电梯费直至2013年3月。另外，新兴物业公司提供其他业主申请空置房的审批表，称申仲卫并未向其递交书面申请。申仲卫亦认可未提交书面申请。另查，名园小区未成立业主委员会，也无其他物业服务企业为该小区业主提供物业服务。申仲卫交纳物业服务费、垃圾处理费及电梯费至2013年3月份，自2013年4月份起未交纳物业服务费等费用。截止到2016年6月，申仲卫尚欠新兴物业公司物业费、垃圾处理费、电梯费及采暖费共计14540.7元。一审法院认为，《前期物业管理服务合同》系合同双方真实意思表示的结果，且不违反相关的法律和政策，当属有效。新兴物业公司受开发商西安新兴房地产开发有限公司的委托进行物业管理。申仲卫虽未与新兴物业公司订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。申仲卫享受了新兴物业公司的物业服务，也应依相关规定及时交纳物业管理费。故现新兴物业公司起诉要求申仲卫支付2013年4月1日至2016年6月30日的物业管理费，符合法律规定，应依法予以支持，但应按实际欠交物业管理费调整为14540.7元。申仲卫以新兴物业公司物业收费标准不合理、物业管理不规范为由拒绝支付物业费，缺乏相应的法律依据，故对此不予采信。申仲卫称其向新兴物业公司申请了空置房，但未提供证据予以佐证，故对此不予采信。对于申仲卫提出其与开发商签订的购房合同中约定了电梯费免收，故不同意交纳电梯费的辩解理由，新兴物业公司虽在2012年6月前确实免收电梯费，但新兴物业公司开始收取电梯费后，申仲卫对2012年6月至2013年3月的电梯费予以交纳。申仲卫以行为表明已经接受新兴物业公司收取电梯费的事实，可以视为默认，故对申仲卫上述辩解理由不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第六十六条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：申仲卫于本判决生效之日起十五日内支付西安新兴物业管理有限公司物业管理费14540.7元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费164元减半收取82元，由申仲卫负担。（此款新兴物业公司已预付，申仲卫在支付上述款项时直付新兴物业公司）本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。涉案小区开发商西安新兴房地产开发有限公司与新兴物业公司签订的《前期物业管理服务委托合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对业主申仲卫具有约束力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，新兴物业公司已提供物业管理服务，申仲卫应向新兴物业公司支付物业费。自2013年4月至2016年6月，申仲卫共欠付新兴物业公司物业费、垃圾处理费、电梯费及采暖费共计14540.7元，应予支付。关于申仲卫上诉主张新兴物业公司提交的《西安市物业服务及代收代缴价费公示牌（二）》不真实，电梯费应免收一节，申仲卫并未提供相反证据佐证，且自2012年6月新兴物业公司开始计收电梯费起至2013年3月，申仲卫向新兴物业公司交纳的物业服务费中已含电梯费。申仲卫并无证据证明其已办理了空置房手续，故新兴物业公司向申仲卫主张全额支付物业服务费用，理由正当。综上所述，申仲卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由申仲卫负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年四月十三日书记员  房玉辉