上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5261号
上诉人(原审被告)董莉慧，女，1975年10月24日出生，汉族，住上海市。委托代理人邵秉南(董莉慧之夫)，男，1970年8月18日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人徐佳，上海君澜律师事务所律师。被上诉人(原审原告)叶建平，男，1981年3月28日出生，汉族，户籍地江西省瑞金市。委托代理人滑宝珠，�海申伦律师事务所律师。上诉人董莉慧因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初5326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年7月25日公开开庭审理了本案。上诉人董莉慧及其委托代理人邵秉南、徐佳，被上诉人叶建平及其委托代理人滑宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)系董莉慧及其女儿邵一玲共有，邵一玲为未成年人。2015年5月29日，叶建平、董莉慧及上海御邸房地产经纪事务所(以下简称“御邸事务所”)签订了房地产买卖居间协议，约定，叶建平向董莉慧购买系争房屋，转让总价为人民币(以下币种均为人民币)435万元，双方同意在签订本协议后21天内签订示范文本的上海市房地产买卖合同。同日，叶建平向董莉慧�付了定金10万元。同年6月19日，双方签订了补充协议，大致内容为，由于叶建平购买条件的原因，双方同意于2015年12月1日签订《上海市房地产买卖合同》，叶建平自愿补偿董莉慧7万元，双方约定叶建平再支付定金20万元。同日，董莉慧收取了叶建平支付的补偿款7万元及定金20万元。因双方未能在约定的2015年12月1日签订示范文本的房地产买卖合同，叶建平委托律师向董莉慧寄发了律师函，告知董莉慧的行为构成违约，叶建平要求董莉慧承担违约责任。嗣后因双方协商未果，叶建平起诉至法院，请求判令解除双方之间的买卖合同，董莉慧双倍返还定金60万元、退还叶建平补偿款7万元并返还叶建平3万元的欠条，董莉慧赔偿叶建平因房屋价格上涨产生的损失70万元。原审审理中，叶建平提供了一份网上调取的系争房屋所在小区目前的市场交易价格，并表示与系争房屋类似�屋的价格已在600万元以上，即董莉慧的违约行为给叶建平造成极大的经济损失，鉴于董莉慧自认其出售房屋的价格在520万元，叶建平自愿将赔偿金额调整为70万元。同时，叶建平申请中介公司工作人员王晓旭出庭作证，证人陈述其是御邸事务所的工作人员，负责系争房屋的买卖居间，2015年5月双方签订了定金协议，但在签署正式的买卖合同时，根据当时的限购政策，叶建平发现自己的社保缴纳时间不足，要到2015年12月才满2年社保缴纳时间，因此叶建平与董莉慧在2015年6月19日达成了补充协议，叶建平同意支付补偿款10万元，董莉慧同意等到2015年12月1日签署买卖合同。直至2015年11月，证人接到董莉慧的电话，其提出房价要上涨，涨到500万元，叶建平表示要按照原有合同交易，故双方的买卖无法继续履行。原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的基本民法原则。叶建平与董莉慧在中介公司居间下签订的房地产买卖居间协议中，就买卖房屋的标的、总价、付款方式、过户期限、违约责任等主要条款进行了充分约定，故双方就系争房屋的买卖已经达成了合意，该买卖合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或者解除。根据双方的补充协议，系叶建平的原因导致双方签订示范文本的房地产买卖合同期限往后顺延，鉴于网上签署的房地产买卖合同系为办理过户手续的前置条件，在内容上并不改变此前双方达成的所有买卖条款。据此，董莉慧认为根据补充协议双方之前签订的买卖协议已终止的抗辩，缺乏事实和法律依据，不予采纳。同时，叶建平也据实向董莉慧支付了迟延签订示范合同所对应承担的违约责任，该款也由董莉慧收取并出具收据。关于董莉慧抗辩该补充协议无效的问题，系�房屋是董莉慧及其女儿共有之产权，然董莉慧的女儿为未成年人，董莉慧作为其法定代理人，有权利代表其行使相关民事权利和履行民事义务。故董莉慧的上述抗辩，也于法无据，不予采信。根据事实查明，在双方约定的签约期限到来之际，董莉慧提出就房屋转让价格重新协商，根据前述，董莉慧的行为构成对合同的重大变更，而对于董莉慧要求涨价的要求，叶建平坚决不予同意。据此，董莉慧的行为导致双方买卖合同无法继续履行，叶建平的合同目的完全落空。叶建平以董莉慧根本违约为由要求解除合同并主张违约责任，符合双方合同约定和法律规定。叶建平要求双倍返还定金的主张，予以准许。其次，根据董莉慧的自认，其以远高于与叶建平约定的转让价将房屋另行出售并已办理了申请过户手续，由此，董莉慧的违约行为对叶建平造成的实际损失已远超双倍定金的范围，关于叶建平主张董莉慧另行赔偿70万元的诉讼请求，也于法不悖，予以准许。至于叶建平要求董莉慧返还7万元赔偿金和3万元欠条的主张，本院认为，上述款项系双方此前因叶建平的原因而延期签订示范合同所由叶建平承担的违约责任，叶建平现要求董莉慧返还，缺乏相应依据，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除叶建平与董莉慧就宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的买卖合同法律关系；二、董莉慧于判决生效之日起十日内，向叶建平双倍返还定金60万元；三、董莉慧于判决生效之日起十日内，向叶建平支付赔偿款70万元；四、叶建平的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8,700元，由董莉慧负担。董莉慧不服原审法院判决，向本院提起上诉称，叶建平无购房资格，其与董莉慧签订的居间协议应该被撤销，且叶建平在明知没有购房资格的情况下与董莉慧签订居间协议，具有明显的恶意，应当追究其相应的责任。董莉慧出售系争房屋给案外人的合同价格为326万元，原审法院以董莉慧以远高于与叶建平约定的价格将系争房屋另行出售，给叶建平造成的实际损失远超过双倍定金为由，判决董莉慧另行赔偿叶建平70万元，没有依据。董莉慧与叶建平未签订买卖合同的原因是叶建平限购，叶建平的违约行为致使董莉慧错失了置换房屋的时机，给董莉慧造成了非常严重的损失。董莉慧与叶建平签订的《补充协议》没有未成年人邵一玲的签名，而董莉慧事实上、法律上都没�代替邵一玲行使权利。一审法院认定事实不清，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回叶建平的原审全部诉讼请求。被上诉人叶建平辩称，不同意董莉慧的上诉请求。一审法院审理中董莉慧自认以520万元的价格将系争房屋另行出售，一审法院据此所作认定是准确的。叶建平与董莉慧签订的房屋买卖居间协议、补充协议合法有效，补充协议中双方已对签订买卖合同的时间作出了变更，且叶建平因变更签约时间给予了董莉慧相应的补偿，但董莉慧在协议约定的签订买卖合同的时间之前即将系争房屋以更高价格出售给他人，违约行为明显。一审法院查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，董莉慧与叶建平就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》依法成立，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。双方在房地产买卖居间协议中对房屋买卖的标的、价款、付款方式、过户期限、违约责任等主要条款均进行了明确约定，双方就系争房屋的买卖合同已依法成立，之后双方又通过签订补充协议对签订《上海市房地产买卖合同》的期限另作了约定，而在该协议中并未对买卖价款等其他房屋买卖主要条款作出变更。在双方约定的签约期限到来之前，董莉慧提出就房屋转让价格重新协商，叶建平对此不予同意，后董莉慧将系争房屋以远高于与叶建平约定的转让价格另行出售并办理了过户手续，原审法院据此认为，董莉慧的行为导致双方之间的房屋买卖合同无法继续履行，叶建平的合同目的完全落空，故对叶建平请求解除双方之间的买卖合同、董莉慧双倍返还定金的诉请予以支持，并无不妥。因董莉�违约给叶建平造成的损失已远超过双倍定金的范围，原审据此对叶建平要求董莉慧另行赔偿70万元的诉讼请求予以支持，亦无不当。现董莉慧上诉主张双方之间的居间协议应被撤销、董莉慧另行出售房屋未给叶建平造成损失、叶建平违约给董莉慧造成了损失，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予采纳。董莉慧的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,500元，由上诉人董莉慧负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年七月二十五日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附�相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……