上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异68号
案外人：龚萍，女，1962年5月20日出生，汉族，住所地浙江省嵊州市。
案外人：龚富琴，女，1963年2月11日出生，汉族，住所地浙江省嵊州市。
委托诉讼代理人：陈我常(系龚富琴之夫)，1960年1月31日出生，汉族，住所地浙江省嵊州市。
申请执行人：上海普天进出口有限公司，住所地上海市。
法定代表人：丛惠生，董事长。
委托诉讼代理人：周叶君，上海市汇业律师事务所律师。
被执行人：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：陈余江。
被执行人：上海中发电气(集团)股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陈邓华，董事长。
委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。
本院在执行(2014)徐民二(商)初字第1021号上海普天邮通进出口有限公司(以下简称“普天公司”)与上海服装城股份有限公司(以下简称“服装城公司”)、上海中发电气(集团)股份有限公司(以下简称“中发电气公司”)买卖合同纠纷一案中，案外人龚萍、龚富琴对执行上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号一层室、XXXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
龚萍、龚富琴称，2004年12月，其与服装城公司签订《上海服装城营业房联建协议书》(以下简称“《联建协议》”)，约定：龚萍、龚富琴选定服装城公司G区第XX幢第X间第X、X层的地块联建营业房，由服装城公司代办房屋产权证，服装城公司最迟应于2004年10月前交付使用，但其未按时交付。2012年1月6日，龚萍、龚富琴付清购房款、代办费、办理产权证费用等所有款项，并与服装城公司签订《上海市商品房出售合同》，约定：2012年11月30日前，由服装城公司向上海市金山区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因服装城公司的原因，龚萍、龚富琴无法于2012年12月31日前取得房地产权证(小产证)，2015年4月27日龚萍、龚富琴向上海市金山区人民法院(以下简称“金山法院”)提起诉讼，案号为(2015)金民三(民)初字第1631号，后金山法院判定服装城公司协助办理产权证。2016年5月18日，龚萍、龚富琴申请办理登记手续，由于系争房屋已被查封，致使其无法办理过户手续。故龚萍、龚富琴提出执行异议，请求中止对系争房屋的执行。
普天公司称，不同意龚萍、龚富琴的申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要支付全部价款并且占有房屋。龚萍、龚富琴并未有占有的证据，且现不清楚龚萍、龚富琴是否已经支付全部房款。
中发电气公司称，对龚萍、龚富琴所申请的事项与事实理由均不知情。
服装城公司未答辩。
经审查查明，2004年12月8日，服装城公司与龚萍、龚富琴签订《联建协议书》，约定龚萍、龚富琴选定上海服装城G区第XX幢第X间第XXX层的地块联建营业房，每间占地面积为136.80平方米，待国家有关部门核定为准。并约定服装城公司与龚萍、龚富琴签订《联建协议书》后，龚萍、龚富琴即向服装城公司交付联建房基础建设费，总计269,788元。2004年12月30日，龚萍、龚富琴向服装城公司交付房款258,000元。2009年8月17日，系争房屋取得上海市房地产权证(大产证)。
2012年1月6日，服装城公司与龚萍、龚富琴签订《上海市商品房出售合同》，龚萍、龚富琴向服装城公司购买系争房屋。约定：龚萍、龚富琴购买系争房屋的总房价款为269,788元(89,929元+179,859元)；系争房屋交付的标志为签订好本合同。同日，服装城公司向龚萍、龚富琴开具两份销售不动产统一发票，载明预收购房款11,788元(3929元+7859元)。龚萍、龚富琴向服装城公司支付办理系争房屋小产证在内的费用(含代办费)共计13,795.84元。同日，双方签订《合作经营协议》，载明龚萍、龚富琴将系争房屋交由服装城公司使用并收取返租金等。
2015年4月27日，龚萍、龚富琴后因房屋买卖合同纠纷向金山法院提起诉讼，要求服装城公司协助其办理系争房屋的房地产权证。该院经审理后判决支持了龚萍、龚富琴的诉请。在该案审理过程中，服装城公司对龚萍、龚富琴主张已按约付清了购房款等，以及因服装城公司的原因致使龚萍、龚富琴无法在2012年12月31日前取得房地产权证(小产证)等事实予以确认。
另查明，本院在审理(2014)徐民二(商)初字第1021号普天公司诉服装城公司、中发电气公司买卖合同纠纷一案中，根据普天公司的申请作出财产保全裁定，于2014年5月28日轮候查封了系争房屋，同时采取轮候查封措施的还有(2014)徐民二(商)初字第1020号案。本院于2014年10月27日作出(2014)徐民二(商)初字第1021号案件的一审判决：一、服装城公司应于本判决生效之日起十日内支付普天公司货款5,192,798.50元，并支付以5,192,798.50元为基数、自2014年5月20日起算至实际清偿之日止、按年利率6%计算的逾期付款违约金；二、中发电气公司对服装城公司的上述付款义务承担连带保证责任，中发电气公司承担连带保证责任后，有权向服装城公司追偿。案件受理费48,150元，财产保全费5,000元，合计诉讼费53,150元，由中发电气公司、服装城公司共同负担。
再查明，2014年5月28日，本院对系争房屋进行正式查封，本院又于2014年6月17日对系争房屋进行轮候查封。后江苏省苏州市中级人民法院、广东省深圳市福田区人民法院等对系争房屋进行轮候查封。根据上海市房地产登记簿显示，目前本院对系争房屋为第一顺位查封。
本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要求解除查封，应当符合法律规定的情形。本案中，根据龚萍、龚富琴提供的证据，可以认定其在本院对系争房屋查封前已与服装城公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并全额支付了房款及办理小产证的费用，且合法占有系争房屋，最终未能办理过户登记，亦非龚萍、龚富琴的自身原因所致，故龚萍、龚富琴的异议理由符合相关法律规定的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号一层室、XXXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 王兰芳
人民陪审员 单春梅
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。