浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初7136号原告：绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道湖西路嘉里花园物管楼，统一社会信用代码：91330621740539060K。代表人：裘子健，系公司总经理。委托诉讼代理人：杜正江、马孙安，浙江近山律师事务所律师。被告：祁彬，男，1988年11月4日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司（以下简称“绿城物业公司”）与被告祁彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜正江到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告绿城物业公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告支付2014年1月1日至2017年12月31日物业费、车位管理费、运行能耗费46922.84元，并支付逾期违约金52009.6元（暂算至2017年9月30日），合计98932.4元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年11月14日，浙江绿城物业管理有限公司与绍兴金绿泉置业有限公司签订了《玉兰花园一期前期物业服务合同》，并在合同中对物业服务费、运行能耗费、车位管理费的计算及违约责任进行了约定，与此同时，绿城物业服务集团有限公司将该小区的管理授权给原告，并由原告继承该前期物业合同下的权利义务。2014年12月28日，原告与绍兴市柯桥区玉兰花园业主委员会签订了《绍兴玉兰花园物业服务合同》，并在合同中对物业服务费、车位管理费的计算及违约责任进行了约定。现原告依约履行了对玉兰花园小区的物业管理义务。被告购买了玉兰花园小区一期御水苑2幢2301室，建筑面积为473.28平方米的房屋一套。为此被告在享受服务的同时理应履行交费义务，但被告自2014年1月1日至2014年12月31日和2015年11月1日至2017年12月31日未缴纳物业服务费合计46922.84元。期间，原告曾向其发送律师函催交，但被告至今分文未付，故原告起诉至法院。被告祁彬提交书面答辩状辩称：1.2014年度由于立体车位引起矛盾，事后原告物业经理书面同意暂不支付物业费；2.2015年度由于精装修保修期即将结束，物业公司作为房产公司代表迟迟未能处理好问题，并有诸多方面未做到位，双方谈好缴纳1万元作为2015年度物业费，但事后原告开票到2015年11月，要求一分不少缴纳；3.2016年度，原告保安不让作为业主的车辆进入，被告一气之下将车辆停在大门口，来回一趟一趟搬东西，被告下楼时，看到业委会成员对车辆拳打脚踢，保安却无动于衷，物业公司对此未作出表态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司原名为绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司，系绿城物业服务集团有限公司（原名浙江绿城物业管理有限公司）所设立的分公司，经绿城物业服务集团有限公司授权，全权负责玉兰花园物业服务工作，物业服务合同的权利、义务由原告享有、承担。2008年11月14日，绍兴金绿泉置业有限公司（甲方）与浙江绿城物业管理有限公司（乙方）签订一份《玉兰花园一期前期物业服务合同》，合同约定：由乙方为玉兰花园一期提供物业服务，服务期限自2011年7月1日起至2013年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业费收费标准（按建筑面积）：高层住宅2.0元/月·平方米、会所2.50元/月平方米、商铺3.0元/月·平方米，高层住宅电梯、水泵、水系、景观照明、公共区域空调等共用设施设备的运行能耗不含在物业服务收费标准中，具体收费标准为安建筑面积每月每平方米0.40元；业主应于甲方发出的“入伙通知书”约定的领房之日的次月起交纳物业服务费、运行能耗费及地下车库车位维护费。物业服务费及运行能耗费每12个月预收一次，业主或物业使用人应于下一个收费周期前向乙方交纳物业服务费及运行能耗费；逾期交纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之一作为违约金。属于甲方所有或业主个人购置车位的，甲方或业主应按50元/月·车位的标准向乙方交纳车位维护费。合同还对其他事项作了约定。2013年12月2日，绍兴金绿泉置业有限公司（甲方）与绿城物业服务集团有限公司（乙方）签订《玉兰花园一期前期物业服务合同补充协议二》一份，约定：原合同约定期限为“自2011年7月1日起至2013年6月30日止”，因合同期限内业主委员会未成立，经双方友好协商，原合同期限延至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。补充协议还约定了其他事项。2014年12月28日，绍兴市柯桥区玉兰花园业主委员会（甲方）与绿城物业服务集团有限公司绍兴县分公司（乙方）签订一份《绍兴玉兰花园物业服务合同》，合同约定：由乙方为绍兴玉兰花园（一、二、三期）提供物业服务，服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业费收费标准（按建筑面积，没有建筑面积的按个数交纳）：高层住宅2.40元/月·平方米、商业用房3.40元/月平方米、办公楼3.0元/月·平方米、地下车位50.0元/月·个；物业服务费中已经计入高能耗共用设施设备（如：会所、电梯、增压水泵、景观水系、景观照明等）运行所需的能耗费用。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。业主、物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。合同还对其他事项作了约定。被告系绍兴市柯桥区玉兰花园御水苑2幢2301室业主，该房屋建筑面积为473.28平方米，被告名下车位号为C-165。被告至今未缴纳2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业费合计42250.11元（473.28×2×12+473.28×2.4×36-10000），能耗费2271.74元（473.28×0.4×12）、车位费2400元（50×48），合计46921.85元。原告经书面催缴未果，遂成讼。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护。浙江绿城物业管理有限公司与绍兴金绿泉置业有限公司签订的《玉兰花园一期前期物业服务合同》及原告与绍兴市柯桥区玉兰花园业主委员会签订的《绍兴玉兰花园物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定有效。依照上述合同约定，被告应当缴纳2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费合计52250.11元、能耗费2271.74元、车位费2400元，扣除已支付的10000元，尚应缴纳46921.85元，故对原告的上述诉求，本院予以支持。被告辩称因立体车位问题而暂不缴纳2014年度物业费，并提供情况说明复印件一份，原告对此不予认可，本院认为该证据系复印件且无原告方盖章确认，故对被告的该项抗辩意见不予采信。被告辩称因精装修保修问题而与原告谈好缴纳1万元作为2015年度物业费，鉴于原告对此不予认可且被告未提供相关证据加以证明，本院对该抗辩意见不予采信。被告辩称其车辆停放在小区大门口被人拳打脚踢而保安对此无动于衷，因未提供相关证据加以证明，本院对该抗辩意见亦不予采信。原告同时要求被告支付按每天千分之一或千分之二的标准计算的违约金，对于标准从平衡双方利益考量，本院酌情对上述违约金标准予以调整，具体违约金的支付标准调低至按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本院依据已查明的事实对本案作出处理。综上所述，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持，对其他不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告祁彬应支付原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司自2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费、能耗费等合计46921.85元，并偿付该款按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾期付款的违约金（具体计算方式：其中14230.46元自2014年1月1日起至2015年1月10日止；18460.92元自2015年1月11日起至2016年1月10日止；32691.38元自2016年1月11日起至2017年1月10日止；46921.85元自2017年1月11日起至2017年9月30日止），款均限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2273元，减半收取1137元，由原告绿城物业服务集团有限公司绍兴柯桥分公司负担503元，被告祁彬负担634元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  黄越华二〇一七年十月十七日书记员  王 菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。