广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终649号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市时代宏泰投资有限公司。
法定代表人：岑兆雄，总经理。
委托代理人：周石文，广东南方福瑞律师事务所律师。
委托代理人：吴晓嘉，广东南方福瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁国欣。
委托代理人：王鲁，广东华誉律师事务所律师。
委托代理人：别亮，广东华誉律师事务所律师。
上诉人广州市时代宏泰投资有限公司（以下简称时代宏泰公司）与被上诉人梁国欣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，时代宏泰公司是广州市南沙区南沙街港前大道虎门石矿场段西侧时代山湖海花园xx栋的开发商，于2013年12月19日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年5月24日，时代宏泰公司（甲方、出售方）与梁国欣（乙方、认购方）签订《时代山湖海花园认购书》，约定乙方向甲方购买广州市南沙区港前大道虎门石矿场段西侧时代山湖海花园自编10栋2401房，该房建筑面积281.34平方米，成交总房价为4971547元，甲乙双方同意成交总价拆分为：（1）乙方购买该物业的毛坯房并与甲方签订《商品房买卖合同》约定的毛坯房房款4330948元，（2）乙方委托甲方对该物业进行装修并与甲方签订《时代山湖海花园装修协议》约定装修款640599元。乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金100000元。《商品房买卖合同》的签订及购房款的付款方式为：在乙方已经支付完首期购房款，并且已经与甲方签订《时代山湖海装修协议》的前提下，乙方应当于支付完毕首期房款当日与甲方签订《商品房买卖合同》，首期款应于2013年6月1日前支付1300948元（已包含定金）；剩余房款3030000元由乙方于签订《商品房买卖合同》当日与甲方指定的银行办好按揭贷款手续，以按揭贷款方式支付。《时代山湖海花园装修协议》的签订及付款方式为在签订本认购书同时，乙方应当与甲方签订《时代山湖海花园装修协议》，乙方承诺分三期向甲方支付装修款：第一期于2013年6月1日前支付192599元，第二期于2014年3月1日支付256000元，第三期于2014年6月1日前支付192000元等。
2014年2月18日，时代宏泰公司（甲方）与梁国欣（乙方）签订《广州市商品房买卖合同》（编号：201402136297），其中约定：乙方向甲方购买广州市南沙区南沙街港前大道虎门石矿场西侧时代山湖海花园xx栋自编2401房，建筑面积共281.34平方米，总金额为4330948元。第八条、付款方式为按揭贷款方式：首期款自预售合同网上签订之日0日内（不超过5日）支付全部房价款的30.04%即1300948元，除首期款外，剩余房款3030000元须在2014年2月18日前申请银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条、逾期付款的违约责任：2、分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方应在2014年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。双方在合同附件六《装饰、设备标准》约定：内墙为水泥砂浆完成面、天花为钢筋混凝土天花面、地面为混泥土结构地面等。同日，双方就变更上述合同的房价款及付款方式签署《变更房价款补充协议》约定：一、甲乙双方签订的《商品房买卖合同》约定的房价款总金额为4330948元，现双方同意增加房价款640599元即房价款总金额变更为4971547元；二、《商品房买卖合同》第八条付款方式变更为：首期1300948元须于2013年6月1日前付清，第二期192599元须在2013年6月1日前付清，第三期256000元须在2014年3月1日前付清，第四期192000元须在2014年6月1日前付清，剩余房款3030000元由乙方于签订《商品房买卖合同》当日办妥银行按揭手续等。签约当日，梁国欣向时代宏泰公司支付了首期房款1300948元，2014年3月13日梁国欣向时代宏泰公司支付了房款3030000元。
签约当日，梁国欣另向时代宏泰公司支付了192599元，时代宏泰公司同日向梁国欣出具了编号为0001976的《收款收据》，该收据载明“今收到梁国欣交来时代山湖海花园xx栋2401房装修款192599元”。2015年11月9日，时代宏泰公司开具了金额为192599元的发票，该发票款项性质载明为“预售房款”。时代宏泰公司当庭陈述其因发现在向梁国欣开具的上述《收款收据》出现笔误，将款项性质误写成了装修款，而该款项应为房款，故出具了上述发票。
2014年8月25时代宏泰公司向梁国欣发出《催款通知书》催缴涉案房屋第三期、第四期购房款，2015年7月2日时代宏泰公司就尚欠房款向梁国欣发出《律师函》，梁国欣当庭陈述其均未收到上述函件。
2014年11月1日，时代宏泰公司将涉案房屋（毛坯房）交付给梁国欣。梁国欣之后与案外人广州市南沙区利某建筑装饰工程部签订《装饰工程施工合同》，将涉案房屋交付给案外人进行装修。2014年12月6日，涉案房屋所在花园物业管理公司广州市时代物业管理有限公司批复了梁国欣的装修申请，并出具了涉案房屋《室内装修许可证》及收取了梁国欣缴纳的涉案房屋装修押金。
庭审中，时代宏泰公司、梁国欣确认：双方在《广州市商品房买卖合同》约定的交楼标准为毛坯，2014年2月18日双方是签署了《广州市商品房买卖合同》，然后签署《变更房价款补充协议》，最后支付上述192599元；时代宏泰公司另确认双方未就涉案房屋签订装修协议，双方不存在装修合同关系，梁国欣应自行安排装修涉案房屋。
以上事实，有时代宏泰公司、梁国欣举证材料及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，原审法院予以采信。
因本案纠纷，时代宏泰公司于2015年9月7日向原审法院起诉请求：判令梁国欣支付尚欠的第三、四期房款448000元及违约金（分别以第三期房款256000为本金从2014年3月2日起计算、以第四期房款192000元为本金从2014年6月2日起计算，按每日0.05%的标准计算至实际清偿之日止）。
梁国欣原审辩称：时代宏泰公司诉请的楼款实际上是属于涉案房款的一部分，本质是装修款，但涉案房屋的装修是由案外人来施工的。故其不应向时代宏泰公司支付剩余款项，时代宏泰公司应向其退还已支付的装修费。基于以上理由，梁国欣在诉讼中（2015年10月27日）提出反诉，请求判令广州市时代宏泰投资有限公司向其返还涉案房屋的首期装修款192599元及利息［以192599元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2014年12月6日（时代宏泰公司同意其进场装修之日）计至清偿之日止。］
广州市时代宏泰投资有限公司原审辩称：一、时代宏泰公司、梁国欣签订的认购书属于预约合同，合同目的是在一定时间内签署正式的合同，据此认购书中虽然有关于装修款的支付约定，但该约定缺乏装修合同的必备合同，不属于装修的本约合同，时代宏泰公司、梁国欣之间不存在装修合同关系；二、梁国欣无证据证明其销售人员的欺骗梁国欣签署了《变更房价款补充协议》进行举证，梁国欣作为完全民事行为能力人，不能以其未细看《变更房价款补充协议》而否定该协议的效力。
原审法院认为，时代宏泰公司、梁国欣签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方在《广州市商品房买卖合同》中约定房价款为4330948元、交付标准为毛坯房，其后在《变更房价款补充协议》约定增加房价款640599元、房价款总金额变更为4971547元，上述金额与双方在《时代山湖海花园确认书》中约定的总房价分为毛坯购房款4330948元、装修款640599元、房屋总价4971547元金额一致，且《变更房价款补充协议》所约定的增加房价款640599元分三期支付的每期金额、支付时间亦均与双方在《时代山湖海花园确认书》中的约定一致，结合签订合同后，时代宏泰公司向梁国欣收取房款192599元并开具装修款收据的事实，故可以认定原梁国欣将涉案房价款分为毛坯购房款4330948元、装修款640599元两部分，现时代宏泰公司交付给梁国欣的房屋为毛坯房，且梁国欣已付清该部分房款，故其无权向梁国欣主张涉案房屋装修部分的房价款，时代宏泰公司诉请梁国欣支付剩余房款及违约金没有事实依据，原审法院不予支持。同理，时代宏泰公司应将收取的第一期装修部分的房价款192599元返还给梁国欣。时代宏泰公司至今未退还该部分房款，给梁国欣造成了一定的损失，故对其要求按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息至清偿之日止诉请原审法院予以支持，但梁国欣未能举证证明其在提起反诉前有向时代宏泰公司主张过退款，故利息的起算时间应以其提起反诉之日即2015年10月27日为宜，对其主张的该日前部分，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、驳回原告广州市时代宏泰投资有限公司的诉讼请求；二、反诉被告广州市时代宏泰投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告梁国欣返还购房款192599元及利息（以192599元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2015年10月27日计至清偿之日止）；三、驳回反诉原告梁国欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费4715元、反诉受理费2076元，由原告广州市时代宏泰投资有限公司承担。
判后，时代宏泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：时代宏泰公司认为，涉案房屋的毛坯价款应为4971547元，而非4330948元，时代宏泰公司并不负有对涉案房屋进行装修的合同义务。理由在于：1、依据涉案双方的最终有效的约定，涉案房屋的毛坯价款应为4971547元，而非4330948元；2、时代宏泰公司并不负有对涉案房屋进行装修的合同义务。3、梁国欣在交易过程中的系列行为及表现，足以印证涉案房屋的毛坯价款应为4971547元，而非4330948元；4、认定涉案房屋的毛坯价款为4971547元，符合“政府限价”的交易背景及交易惯例。原审判决错误地认定涉案房屋的毛坯价款为4330948元，并主观认定时代宏泰公司负有对涉案房屋进行装修的合同义务。此等错误认定及判决，必将导致本案当事人利益严重失衡，并将使时代宏泰公司因此遭致巨额经济损失。同时，原审判决明显违背当事人约定确定民事责任，适用法律明显错误。一、依据当事人最终有效约定，涉案房屋的毛坯价款应为4971547元，而非4330948元。（一）相对正式买卖合同及装修合同而言，《认购书》属预约合同，其有关“成交总价拆分为毛坯购房款4330948元及装修款640599元”的约定，不能作为认定涉案房屋毛坯房价款的依据。（二）原审判决认定涉案房屋毛坯价款为4330948元，亦不符合《认购书》第五条第3款的明确约定。（三）本案应依据当事人最后正式签订的《变更房价款补充协议》，认定涉案房屋毛坯房价款。理由如下：1、《变更房价款补充协议》合法有效，且不具有可撤销的法定情形，而时代宏泰公司亦未在原审中主张撤销。2、根据约定，《认购书》与《商品房买卖合同》约定不一致的，以《商品房买卖合同》约定为准；《商品房买卖合同》与《变更房价款补充协议》约定不一致的，以《变更房价款补充协议》的约定为准。（1）根据《认购书》和《商品房买卖合同》的约定，《认购书》与《商品房买卖合同》约定不一致的，以《商品房买卖合同》约定为准。（2）根据《变更房价款补充协议》的约定，《变更房价款补充协议》与《商品房买卖合同》约定不一致的，以《变更房价款补充协议》为准。二、时代宏泰公司并不负有对涉案房屋进行装修的合同义务。1、依据《认购书》中有关装修价款及双方将来签订《装修协议》的约定，不能认定时代宏泰公司负有对涉案房屋进行装修的合同义务。2、时代宏泰公司开具装修款收据的行为，并不构成时代宏泰公司对涉案房屋进行装修承诺。3、即使不考虑“政府限价”的背景，《认购书》签订后，双方当事人也以签订《商品房买卖买卖合同》及《变更房价款补充协议》的行为，明确表达了涉案房屋“以毛坯价款4971547元交易、以毛坯标准交付”的真实意思。三、若认定涉案房屋毛坯房价款为4330948元、时代宏泰公司负有装修义务，则梁国欣在交易过程中的系列行为及表现，明显有违常理常规。具体表现在如下五个方面：1、在双方并未就涉案房屋装修事宜达成任何书面协议，时代宏泰公司也未就房屋装修事宜作出书面承诺的情况下，若涉案房屋毛坯房价款为4330948元、时代宏泰公司负有装修义务，则梁国欣不可能自愿地签订主要约定“增加房价款”的《变更房价款补充协议》。2、若认定涉案房屋毛坯房价款为4330948元，则在《变更房价款补充协议》签订前，根据《商品房买卖合同》第七条的约定的房价款4330948元已付清（其中首付款1300948元已付清，余款3030000元以银行按揭方式支付）。但梁国欣不仅自愿签订主要约定“增加房价款”的《变更房价款补充协议》，还在签订该协议的同一天，向时代宏泰公司支付与该协议第二条约定的首笔“增加房价款”金额一致的款项（即192599元）。3、在时代宏泰公司书面致函催促其支付剩余的“增加房价款”后，梁国欣并未提出任何异议。4、梁国欣在收楼时，既未对“毛坯房”交付标准提出异议，亦未要求时代宏泰公司退回其已支付的所谓“装修款”。5、梁国欣在收楼后，不但不要求时代宏泰公司承担违约责任，反而向与时代宏泰公司同属时代地产集团的“时代物业公司（被诉人设立并聘请）”交付装修押金。综合梁国欣上述自愿签订《变更房价款补充协议》、主动支付《变更房价款补充协议》约定的增加的房价款、对时代宏泰公司交付毛坯房不持异议、主动向物业管理公司缴纳装修押金以及自行承担装修费委托案外人装修等种种行为及表现，足以印证以4971547元的房价款购买涉案毛坯房系梁国欣的真实意思表示，足以印证时代宏泰公司并不负有对涉案房屋进行装修的合同义务。四、认定涉案房屋的毛坯价款为4971547元，符合“政府限价”的交易背景及交易惯例。五、原审判决的错误认定，必将导致本案当事人利益严重失衡，并使时代宏泰公司实际上遭受巨额经济损失。六、原审判决明显违背约定确定民事责任，显属适用法律错误。综上，时代宏泰公司上诉请求：撤销广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第842号民事判决，改判支持时代宏泰公司的原审全部诉讼请求并驳回梁国欣的原审反诉请求。
梁国欣二审答辩意见如下：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，时代宏泰公司的上诉事实和理由没有依据。1、时代宏泰公司认为涉案房屋的毛坯价款是4971547元，明显与事实不符，不符合签约时的意思表示，涉案楼款总数是4971547元包含了毛坯款和装修款两个部分，在购房时双方对房款构成及支付时间是有明确约定的，假如毛坯款4971547元不包含装修款，那么双方应该不会考虑签约的。一审期间时代宏泰公司已承认4971547元是由毛坯价和装修款两个部分构成的，且约定了装修事宜。2、时代宏泰公司之所以认为毛坯价是4971547元是根据双方后来签订的《变更房价款补充协议》，但是理解该协议离不开双方购房时签订的认购书及之后的交易过程，网签合同后，当日，时代宏泰公司提出交首期装修款，且鉴于网签合同没有约定装修事宜，所以还需要补充该价格，时代宏泰公司明显隐瞒了《变更房价款补充协议》中将装修费的事项列入所谓的房价款的条款之中，通过上述事实可以得知不能任由开发商自己解释房价条款。3、时代宏泰公司作为专业的地产开发商，在地产交易过程中具备了一定格式，无论是合同草拟还是细节把握，都体现出开发商的意志。开发商所认为的毛坯价格的变更是用来忽略装修款问题的，不符合双方签约时的意思表示。至于时代宏泰公司提出限价问题，完全是时代宏泰公司一厢情愿的表述。一审时时代宏泰公司陈述本案不存在其他影响房价的因素，如果时代宏泰公司认为双方是规避限价政策的话，一审法院也给予其了举证期限，但是其并未在期限内提供相应证据。反而时代宏泰公司在签订合同和《补充协议》之后还收取了装修款，且出具了收条，为此，时代宏泰公司的陈述是前后矛盾的。尽管时代宏泰公司在开庭当日开具了房款发票并陈述是因工作人员的笔误导致收据错误，但其明显是为了应付本次诉讼而为，更加凸显出涉案的争议款项是装修款。时代宏泰公司自认为本案涉案的楼盘共有19栋类似的方式进行交易，其他各户已经完成款项的支付，但一审期间时代宏泰公司在指定的期限内被要求提供证据予以证实，但是在期限届满时并未提交类似交易的情况资料。时代宏泰公司在本次诉讼中利用不对称的信息指责梁国欣违约是令人难以接受。时代宏泰公司自认为双方没有阐明装修标准或装修内容就认定双方之间没有装修协议，时代宏泰公司不必履行装修义务，这是强盗逻辑。签约之时双方已经明确了毛坯房交付及款项支付的时间，与之后《变更房价款补充协议》中对应款项支付和认购书中约定支付的款项是一致的，这可以显示出双方对于整个房价4971547元的约定及该款构成情况。《变更房价款补充协议》是时代宏泰公司自己定制的格式合同，梁国欣签署后从未拿到过该协议的另一份，直到本次诉讼梁国欣才知晓时代宏泰公司所诉的款项称为房价的纠纷，梁国欣在诉讼阶段才拿到该证据，梁国欣认为内容是违反双方签约时真实意思表示的。包括梁国欣在内的诸多业主在2014年年底开始维权。有部分业主开始投诉装修质量，部分业主进行了信访。由于时代宏泰公司迟迟未能进行装修，后来经过双方沟通，时代宏泰公司批准了梁国欣自己装修并收取了装修押金。从以上事实得知时代宏泰公司并没有履行合同约定的义务，梁国欣有权要求退还时代宏泰公司收取的装修款项。恳请二审法院驳回时代宏泰公司的上诉请求，维持原判。
本院经庭询确认一审法院查明事实。另查明，梁国欣收楼后作为业主向广州市时代物业管理有限公司时代山湖海花园物业服务中心申请涉案房屋的装修。广州市时代物业管理有限公司时代山湖海花园物业服务中心作出《关于xx栋2401房单元装修申请的批复》，该批复中记载：一、物业服务中心审批意见：该单元聘请广州市南沙区利某建筑装饰工程部装修、资料已递交齐全，望领导审批，刘某2014年11月29日。二、工程管理部审批意见：土木建筑：不准拆、凿、损伤承重墙和梁……，其它装修规定按照时代山湖海装修规定执行，……，请业主与装修负责人遵守《装修手册》以及已签订的各项文件与协议，积极配合物业服务中心的装修监管工作。并请遵照执行批复事项，同时请将此表贴于装修单元门背后，以便查验。上述记载未显示梁国欣向时代宏泰公司主张装修义务。业主与装修负责人需遵守《装修手册》以及已签订的各项文件与协议进行装修。
二审期间，时代宏泰公司向本院提交：证据1、梁国欣《收楼通知书》及《时代山湖海花园收楼确认书》各一份，证明梁国欣已于2014年11月1日收楼的事实；证据2、《公证书》，证明时代宏泰公司向梁国欣发出过《律师函》，且已被妥投；证据3、与涉案房屋同栋2601房潘某购房资料一套，为《时代山湖海花园认购书》、《广州市商品房买卖合同》、《变更房价款补充协议》、《收款收据》、《收楼通知书》及快递单、《催收楼通知书》及快递单、《收楼确认书》、购房款发票等；证据4、与涉案房屋同栋1601房石某购房资料一套，为《时代山湖海花园认购书》、《广州市商品房买卖合同》、《变更房价款补充协议》、《收款收据》、《收楼通知书》及快递单、《收楼确认书》、《室内装修申请书》、《装修申请的批复》、《室内装修许可证》、《业主装修注意事宜》、《装修管理责任及承诺书》等；证据5、与涉案房屋同栋702房某甲的购房资料一套，为《时代山湖海花园认购书》、《广州市商品房买卖合同》、《变更房价款补充协议》、《收款收据》、《广东省地方税务通用发票（电子）发票联》、《收楼通知书》及快递单、《收楼确认书》、《室内装修申请书》、《装修申请的批复》、《室内装修许可证》、《业主装修注意事宜》、《装修管理责任及承诺书》等；证据6、与涉案房屋同栋2801房某乙、2802房某丙的购房资料各一套，为《时代山湖海花园认购书》、《广州市商品房买卖合同》、《变更房价款补充协议》、《收款收据》、《收楼通知书》及快递单、《催收楼通知书》及快递单（仅2801该催收楼通知书）、《收楼确认书》等，上述证据3-6佐证与涉案房屋同类的房屋交易已完毕。二审期间，梁国欣向本院另提交照片5张，证明时代宏泰公司没有对涉案房屋进行装修的事实。
二审期间，梁国欣向本院申请潘某、石某、陈某、蔡某甲、蔡某乙出庭作证。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对时代宏泰公司的上诉请求和梁国欣的答辩，分析如下：
本案双方争议的焦点是《变更房价款补充协议》约定的增加房价款640599元是装修款还是购房款。从本案的证据及双方履约的事实来看，2013年5月24日，时代宏泰公司与梁国欣签订涉案房屋《时代山湖海花园认购书》，在该认购书中约定了购买涉案房屋的总价款为4971547元，毛坯价为4330948元，梁国欣委托时代宏泰公司进行装修，并与时代宏泰公司签订《时代山湖海花园装修协议》，涉及装修的款项640599元分三期进行支付。上述《时代山湖海花园认购书》是双方交易涉案房屋有关事宜的初步确认，其性质应为预约合同。根据认购书中第五条第3款的约定：“如本认购书约定的付款方式与甲乙双方签订的《商品房买卖协议》、《时代山湖海花园装修协议》中约定不一致的，以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》、《时代山湖海花园装修协议》约定为准。此后，双方于2014年2月18日正式网签了《广州市商品房买卖合同（预售）》，同日签署了一份《变更房价款补充协议》，由此，双方网签的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《变更房价款补充协议》应是双方就涉案房屋交易所达成的本约。本约是民事合同权利义务关系经协商一致后的最终意思表示。梁国欣一审虽抗辩称时代宏泰公司在签订上述补充协议时没有向其充分解释房款支付方式的具体内容，但梁国欣作为完全民事行为能力人应承担在上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及《变更房价款补充协议》中签署姓名的法律后果，且梁国欣在签约时未强调该变更需以装修为对价，之后亦无行使撤销权将该补充协议予以撤销。另，梁国欣在签订补充协议同日已按《变更房价款补充协议》的约定支付了第一笔1300948元，第二笔192599元，办理了按揭手续，已按该协议约定开始履行。本案并无证据显示双方签订过《时代山湖海花园装修协议》，而双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》中仅涉及初步装修的内容。如梁国欣所主张以4971547元为购买价的房屋是带装修交付的话，在双方正式签订的协议中却均未约定有关装修所应达到的标准及装修质保期的内容，更无就装修部分的违约责任作出约定，而梁国欣在以4330948元毛坯交付的房屋未达交付时间（2014年11月30日），未对房屋进行验收的情况下，即已向时代宏泰公司支付装修款与一般商品房交易及收楼流程不符。另，2014年11月1日，在梁国欣收楼时并未就装修问题向时代宏泰公司提出过异议，未向时代宏泰公司主张装修义务，更未及时向时代宏泰公司提出退还已支付的192599元装修款，其之后申请装修时亦未要求时代宏泰公司承担装修义务。梁国欣就此虽称有口头提出，但未向本院提交具体证据予以证实。综上，原审法院认定涉案房屋价款分为毛坯购房款4330948元，装修款640599元两部分与双方约定的涉案房屋的购房款总价为4971547元不符，应予纠正。时代宏泰公司在梁国欣欠付第三、第四期房项后已向梁国欣发出律师函进行催收，该司主张梁国欣向其支付未付购房款于法有据，应予支持。梁国欣未按期支付第三期、第四期房屋，应承担相应的违约责任。本案时代宏泰公司向梁国欣主张未付房款的的违约金是按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的标准进行计算合法有据，应予支持。梁国欣向时代宏泰公司提出的还款首期装修款192599元及利息的反诉请求应予驳回。至于二审期间，梁国欣向本院申请潘某、石某、陈某、蔡某甲、蔡某乙出庭作证问题，因本案上述处理结果并非以时代宏泰公司二审提交佐证资料而作出，上述证人证言不影响本案的处理结果，故对梁国欣提出证人出庭作证申请，本院不予照准。
综上，原审判决查明事实清楚，唯对涉案房屋640599元价款性质认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第842号民事判决第一、二、三项；
二、梁国欣应于本判决送达之日起十日内向广州市时代宏泰投资有限公司支付第三、四期房款448000元及违约金（以第三期房款256000元为本金，从2014年3月2日起计算，以第四期房款192000元为本金从2014年6月2日起计算，按每日0.05%的标准均计算至实际清偿之日止），违约金不超过每期本金为限。
三、驳回梁国欣的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4715元，反诉受理费2076元，均由梁国欣负担；二审案件受理费13582元，由梁国欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年四月二十日
书 记 员 罗 涛