江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初7059号
原告：苏州江达食品配送有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇八坼交通北路。
法定代表人：刘国宏，总经理。
委托诉讼代理人：张志佳，江苏天辩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔建林，江苏天辩律师事务所律师。
被告：苏州市闻钟苑农贸市场有限公司，住所地苏州市姑苏区西园路51号。
法定代表人：颜培军，总经理。
委托诉讼代理人：赵梅，江苏众勋律师事务所律师。
原告苏州江达食品配送有限公司（以下简称“江达食品公司”）与被告苏州市闻钟苑农贸市场有限公司（以下简称“闻钟苑农贸市场公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月14日、2017年1月20日公开开庭进行了审理。原告江达食品公司的法定代表人刘国宏、委托诉讼代理人张志佳、被告闻钟苑农贸市场公司的委托诉讼代理人赵梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江达食品公司向本院提出诉讼请求：判令撤销原、被告签订的《农贸市场店面摊位出租协议》，并判令被告退还原告保证金50万元。审理中，原告以被告与产权人租期仅有一年为由，变更诉讼请求为要求判令解除原、被告签订的《农贸市场店面摊位出租协议》。事实与理由：原告法定代表人刘国宏在2015年10月至闻钟苑农贸市场寻找可供出租的摊位时认识了被告的法定代表颜培军，颜培军称被告对涉诉农贸市场拥有长期使用权和出租权；基于此，原、被告于2015年11月24日签订《农贸市场店面摊位租赁协议》，约定被告将闻钟苑农贸市场一楼、二楼摊位出租给原告使用，租期自2016年1月31日至2021年1月31日，前三年的年租金为98万元，第四、五年的租金为105万元，保证金50万元。合同签订后，原告依约支付了第一年租金98万元及保证金50万元。然而，原告进驻市场后得知被告对涉诉农贸市场并没有长期出租资格，其与产权人之间的租赁合同将于2016年12月31日到期；原告遂就被告欺诈事宜多次与被告沟通，要求撤销合同返还定金未果。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。
被告闻钟苑农贸市场公司辩称，1.原告要求解除双方间的协议是没有法律和事实依据的，被告已经自涉案房屋产权人苏州市姑苏区人民政府石路街道办事处处承租涉案市场长达12年之久，并非原告所述仅有1年租赁期；另外，被告已就涉案房屋与产权人达成续租协议，完全可以继续将涉案房屋出租给原告，没有造成原告的合同目的不能实现。2.原告承租涉案市场后，招商不力、对市场管理不善，在将收取的所有摊位费及摊位租赁保证金提取完毕后，不再履行合同、不再管理市场，整个市场自2016年7月起就由被告在经营管理，市场的工人工资等支出也是被告在负担；根据双方协议约定，原告已经违约，其交付的50万元保证金不予退还。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，西园路51号、51号101-104室房屋产权人为苏州市姑苏区人民政府石路街道办事处。
2011年底至2012年初，苏州市姑苏区人民政府石路街道办事处（出租方、甲方）与被告闻钟苑农贸市场公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议书，将上述房屋出租给闻钟苑农贸市场公司用于农贸产品经营等用途，租期自2012年1月1日至2016年12月31日。上述租赁协议书履行过程中，被告闻钟苑农贸市场有限公司根据苏州市政府农贸市场实际改造实事工程的要求，对涉案农贸市场进行了升级改造。
另查明，2015年11月24日，原告江达食品公司（乙方）与被告闻钟苑农贸市场公司（甲方）签订《农贸市场店面摊位出租协议》，约甲方将闻钟苑农贸市场一楼、二楼内经营蔬菜、肉禽、水产等农贸产品（只限于经营农贸产品）的摊位出租给乙方用于农贸产品的经营，承包租期间，由乙方负责对所租摊位进行经营管理，并自行承担一切因经营所产生的费用和责任。租期5年，自2016年1月31日起至2021年1月31日止，前三年年租金98万元，后两年年租金105万元；协议约定，乙方在订约前所交付经营保证金和租赁保证金为50万元，作为协议风险保证金使用，协议期满后该保证金无息返还乙方，但乙方在承租期内违约的除外。双方还约定，如乙方在承租期间因特殊情况需提前终止本协议，应提前三个月以书面方式通知甲方，甲方所收取的50万元保证金及租金不予退还，乙方向经营户收取的租金、押金等与甲方无关。
协议签订后，原告支付50万保证金及第一年租金98万元，被告于2016年1月2日对此予以书面确认。2016年1月31日，原、被告双方另行签订补充协议，对租金支付时间予以明确。
被告自2016年1月31日起将租赁摊位交付原告经营使用，原告通过招商的形式将摊位出租给小商户经营农贸产品；审理中，原告表示其与小商户之间的租赁合同的租赁期限均至2017年1月31日止，小商户租金均已由其收取，另外每个小商户还向其支付了1000元押金，原告已经在本案审理中向大部分小商户退还了该押金，以后如有小商户主张押金也由其负责。
2016年7月，原告结清其雇佣的工人工资后就不再经营管理市场，市场由被告接手经营管理并以被告名义对外招租，包括工人工资等运营支出由被告负责。原告表示其不再经营是因为在招租过程中得知被告与产权人之间的租期只有一年了，同时被告指出其对市场管理不当，卫生、保安人员配备不足，告知其不能做就走人并同意退还保证金，所以其退出不再经营，但是在其正式退出（即结清7月份工人工资）后，被告却拒绝退还保证金；被告表示原告退出系因为其招商不利、经营不善，没有达到其预期的利润，该行为违反了双方租赁协议的约定。
另查明，苏州市姑苏区人民政府石路街道办事处基于被告在其租赁期间对涉案的闻钟苑农贸市场进行升级改造的事实，在本案审理中与被告续签了房屋租赁协议书，租赁期限至2018年12月31日。对此，被告表示愿意继续履行其与原告之间的租赁协议；但是原告表示其在签订租赁协议时虽然知道被告并非涉案房屋产权人，但是被告在未提供其与产权人之间的房屋租赁合同的情况下告知其有长期租赁权，在签订协议时存在不诚信行为，故不再愿意继续履行合同，要求被告退还保证金。
审理中，被告主张其还承担了涉案农贸市场14000元的城镇垃圾处理费，该费用应由原告负担，原告表示其确实未支付过城镇垃圾处理费，但是该城镇垃圾处理费是被告就整个市场向环卫部门支付的，其仅承租市场内部的1楼和2楼部分摊位，且市场有专门的工人清运垃圾，故不同意再负担该费用。对于市场运营支出，被告主张其自原告退场后每月支付两个工人工资共计6500元，原告对此予以认可，并同意在保证金中扣除。
以上事实，由原告提交的《农贸市场店面摊位出租协议》及补充协议、保证金收据、小商户押金收据、被告提交的流水账、城镇垃圾处理费发票、原告公司员工郑伟伟证言、房屋租赁协议书、本院调取的房屋所有权证、房屋租赁协议书、本院调查笔录及当事人陈述在案证实。
本院认为，原、被告双方签订的《农贸市场店面摊位出租协议》及补充协议虽系双方真实意思表示，但是其租赁期限远超出被告与承租人之间的房屋租赁期限，超出部分当属无效。根据被告与产权人之间的原房屋租赁合同书，涉案《农贸市场店面摊位出租协议》本只在2016年1月31日至2016年12月31日期间有效，但在本案审理中，被告得以与产权人续签两年的租赁合同至2018年12月31日，故本案《农贸市场店面摊位出租协议》在2018年12月31日前的效力均得以补证，自2019年1月1日起的超出部分无效。
对于有效部分的租赁协议，原、被告双方本应恪守己方合同义务，现被告已经于2016年7月退场、不再经营管理，涉案市场也已由被告收回、管理并以其名义对外招租，双方租赁合同实际已经解除，鉴于原告已经结清2016年7月工资，本院认定原、被告双方间《农贸市场店面摊位出租协议》自2016年8月1日起解除。
关于租赁协议解除原因，原告表示系因其发现被告没有长期租赁权并根据被告要求退场，但原告作为承租人在知晓被告并非涉案房屋产权人的情况下，对被告承租期限应尽到必要的注意义务，且原告并未举证证明其在得知被告租期仅有1年的情况下曾向被告发出解除通知；其次，被告与产权人之间的租期至2016年12月31日，在2016年7月时并未影响其对涉案市场的租赁使用，当时其至少可以经营至2016年12月31日；第三，审理中被告已经自产权人处续租的情况下，原告仍然表示不愿意继续履行；最后，原告并未举证证明其在2016年7月退场系原被告双方协商一致的结果。综上，原告以无法实现合同目的为由主张合同解除，本院不予支持；本院认定涉案农贸市场店面租赁协议系因为原告违约解除，原告需承担违约解除合同的相关责任。
根据双方合同约定，如原告提前解除合同，被告有权没收50万元保证金，故原告支付的50万元保证金属于违约保证金。违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，原告退场时距小商户与原告间的租期届满尚余半年之久，被告有着长达6个月的寻租期，而这6个月的租金原告已经付清、小商户的押金原告已退还且表示所有小商户事宜由其处理，因此被告并不存在寻租期的损失和可能发生的与小商户之间的返还押金损失；同时，被告在与产权人租期尚余1年的情况下与原告签订租期5年的租赁合同，存在过错；因此，被告没收50万元保证金作为违约金标准明显过高。考虑到原、被告双方均认可2016年12月31日前被告运营市场支出的工人工资为32500元（6500元*5）、被告负担了涉案市场全部的城镇垃圾处理费14000元的事实，以公平原则为基础，根据被告原剩余的1年租期与原、被告间的5年租期的比例，本院认定原告需向被告支付违约解除租赁协议的违约金10万元，自其支付的50万元保证金中扣除后，被告需返还原告40万元保证金。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告苏州江达食品配送有限公司与被告苏州市闻钟苑农贸市场有限公司之间的《农贸市场店面摊位出租协议》自2016年8月1日起解除；
二、被告苏州市闻钟苑农贸市场于本判决生效之日起十日内返还原告苏州江达食品配送有限公司租赁保证金40万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39280元，减半收取19640元，由原告苏州江达食品配送有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。
代理审判员 衡晓晴
二〇一七年三月三日
书 记 员 蒋志芳