上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3998号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐志芳，女，1960年11月20日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：冯亦梁，男，1989年7月9日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：杨晔，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴华，女，1971年10月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴晨光，男，1963年10月31日出生，汉族，住上海市徐汇�。
上诉人徐志芳、冯亦梁因与被上诉人戴华、吴晨光房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初11456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐志芳、冯亦梁上诉请求，撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求、支持上诉人一审全部反诉请求。事实和理由：一、导致双方无法在合同约定的3月15日前办理过户手续的根本原因在被上诉人。双方起初约定于2016年1月31日审税且当日双方已到达交易中心，但被上诉人当时名下房屋尚未过户，被上诉人为满足自己名下房屋以满五唯一的条件出售而拖延审税。被上诉人已自认其名下原有房屋于2016年3月26日才完成过户。上诉人多次催促被上诉人共同审税均未果。一审法院却回避3月6日之前�合同履行情况，认定系徐志芳原因导致审税迟延而将过户时间顺延，属于查明事实不清；二、根据双方合同可以看出，被上诉人最晚应于2016年3月15日付清所有房款，即便双方未在3月15日前完成过户，被上诉人仍负有按时付款的义务。但被上诉人至今仍有20万元（人民币，下同）房款未支付，其逾期已超过15日，故上诉人有单方合同解除权，被上诉人应承担相应的赔偿金和违约金。被上诉人本可以于3月12日完成审税，按双方最早可于审税完成后的15个工作日后完成过户，被上诉人逾期15日期间应从4月2日起算至4月16日，一审对此认定错误；三、根据双方合同的补充条款一，双方未完成对房屋的水电煤结算也未签订过证明交房的手续，故双方实际未完成系争房屋的交接。被上诉人为自己利益、避免向他人承担不满足满五唯一出售条件的违约责任而拖延办理审税和过户手续�导致上诉人迟迟拿不到房款无法另行购房，现房价上涨，上诉人另行购房成本增加，被上诉人给上诉人造成了巨大损失。综上，一审判决侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
戴华、吴晨光辩称，不同意上诉人的上诉请求。1月31日前被上诉人支付了225万元的房款，上诉人才将系争房屋钥匙交付被上诉人进行装修，被上诉人另租房屋放置上诉人物品，上诉人对此都是知晓并同意的。被上诉人约上诉人3月6日进行审税，系上诉人身体原因导致当天未能完成审税，故对审税和过户的拖延双方均有责任。上诉人于4月16日发送信件要求被上诉人3个工作日内去过户已经是不可能完成的。被上诉人已经将剩余15万元尾款交付至一审法院代管款账户且系争房屋已经实际交付。综上，请求驳回上诉，维持原判。
戴华、吴晨光向一审法院�诉请求：要求徐志芳、冯亦梁继续履行双方于2016年1月26日签订的《上海市房地产买卖合同》，协助戴华、吴晨光将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更登记至戴华、吴晨光名下。一审审理中，戴华、吴晨光增加诉讼请求为要求确认徐志芳、冯亦梁发出的《解除合同通知书》无效。
徐志芳、冯亦梁向一审法院提起反诉：1.要求确认戴华、吴晨光与徐志芳、冯亦梁就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月20日解除，要求戴华、吴晨光将房屋返还给徐志芳、冯亦梁；2.要求戴华、吴晨光支付徐志芳、冯亦梁赔偿金10,500元；3.要求戴华、吴晨光支付徐志芳、冯亦梁违约金618,000元。
一审法院认定事实：2015年11月22日，徐志芳（徐志芳代冯必胜）、冯亦梁（出卖人、甲方）与戴华、吴晨光（买受人、乙方）签订《�海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋，房屋转让价3,090,000元。补充条款第10条约定，甲乙双方应于2015年11月30日之前，至中介方依据买卖合同约定的交易条件签订网上备案专用版的《上海市房地产买卖合同》。当日，徐志芳、冯亦梁（甲方）与戴华、吴晨光（乙方）签署了协议，约定：甲乙双方于2015年11月22日签订关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室之房产的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的成交价为3,090,000元，且装修补偿款为210,000元整，现经双方友好协商，就此达成如下协议：签订买卖合同时，该房屋产权人冯必胜未到场签约，现经甲乙双方协商一致达成如下协议：1.甲方承诺已取得该房屋产权人冯必胜关于按买卖合同约定的交易条件出售该房屋并代为签订买卖合同的同意。2.甲方承诺该房屋产权人冯必胜于2015�12月20日之前办妥该房屋交易的公证委托书或亲自前来补签订买卖合同。3.若该房屋产权人冯必胜未在上述期限办妥该房屋交易的公证委托书或亲自前来补签订买卖合同，则甲方按本次交易约定的总价的20%赔偿乙方，并按本次交易总价的2%赔偿中介方太平洋房产。4.若乙方在上述期限反悔不购买该房屋，则乙方应按本次交易的总价的20%赔偿产权人，并按本次交易总价的2%赔偿中介方太平洋房产。5.本协议独立于买卖合同，是买卖合同得以全面履行的前提条件，即使买卖合同无效或尚未发生效力，本协议仍对甲乙双方发生效力。
因冯必胜已去世，徐志芳、冯亦梁办理了房屋继承手续，上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权于2016年1月11日核准登记至徐志芳、冯亦梁名下。
2016年1月26日，徐志芳、冯亦梁（出售人、甲方）与戴华、吴晨光（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋，房屋转让价3,090,000元；双方确认于2016年3月15日前至房地产交易中心办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金额按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。附件三付款协议约定：1、乙方于签约时，支付甲方房款50,000元；2、乙方于2016年1月31日之前，支付甲方房款1,300,000元；3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续当日，支付甲方房款1,740,000元。
2015年11月22日，戴华、吴晨光向徐志芳、冯亦梁支付定金50,000元；2016年1月25日，戴华、吴晨光向徐志芳、冯亦梁支付房款1,200,000元；2016年1月31日，戴华、吴晨光向徐志芳、冯亦梁支付房款1,300,000元；2016年3月5日，戴华、吴晨光向徐志芳、冯亦梁支付房款200,000元；2016年4月6日，戴华、吴晨光向徐志芳、冯亦梁支付房款400,000元。上述款项合计3,150,000元。
另，戴华、吴晨光与徐志芳、冯亦梁曾合议于2016年3月6日去税务部门审税，然当日因徐志芳突患疾病，致审税未成。2016年3月12日，徐志芳、冯亦梁完成审税手续，然戴华、吴晨光因名下桂林路的房屋尚未过户至他人名下，故戴华、吴晨光未办理审税手续。
2016年3月3日，戴华与徐志芳就房屋内徐志芳、冯亦梁的物品的拆除进行协商。
2016年4月19日，戴华向徐志芳发送短信：“徐志芳：今天是双方约定的交易时间，麻烦你到闵行区房屋交易中心办理产权交易，谢谢！戴华”。徐志芳未回复。当日，徐志芳向戴华、吴晨光发出解除合同通知书，载明：根据我方与你方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，双方须在2016年3月15日之前办理房屋过户手续，你方须在办理过户手续当日支付剩余的购房款。现今早已超过合同约定的过户及付款期限，但你方未在合同约定期限内过户及付款，你方构成违约。故我方正式通知你方，我方解除与你方签订的关于上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》�并且我方将追究你方的违约责任。快递查询单显示该解除合同通知书于2016年4月20日签收。戴华、吴晨光确认该通知书由保安代收后于2016年4月21日转交。
至于徐志芳、冯亦梁的收款收据，因与本案无关联，法院不予采信；徐志芳、冯亦梁提供的通话记录无法体现内容，戴华、吴晨光亦不认可徐志芳、冯亦梁的举证目的，故对该组证据法院不予采信。
一审还查明，在本案诉讼之前，双方就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋完成了交接。
一审法院认为，戴华、吴晨光与徐志芳、冯亦梁于2016年1月26日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。关于房屋转让价格，结合双方提供的证据及陈述，法院认定房屋转让价格为3,300,000元，双方应当以3,300,000元为基数依法缴税。徐志芳、冯亦梁辩称在双方履行过程中戴华、吴晨光同意另�补偿50,000元，但因没有证据证实，且戴华、吴晨光不予认可，故法院不予采信。双方约定2016年3月6日审税，但因徐志芳的原因审税未成，双方重新约定于2016年3月12日审税，且徐志芳、冯亦梁于当日完成审税。根据税务部门的相关规定，买卖双方最早可于审税完成后15个工作日后完成过户（不含受理当日、双休日及国定节假日），故本案买卖双方最早可于2016年4月4日完成过户。因徐志芳的原因导致审税延迟，故买卖合同约定的2016年3月15日过户的时间亦应顺延，双方违约责任的起算点亦应从2016年4月5日起算，故即使徐志芳、冯亦梁有合同单方解除权，解除权的行使时间应自2016年4月20日开始，徐志芳、冯亦梁在2016年4月19日行使单方解除权无合同及法律依据。从合同的实际履行情况来看，至2016年4月6日，戴华、吴晨光已经支付房款3,150,000元，履行了主要的付款义务，对�付款徐志芳、冯亦梁并未提出异议，且双方就本案的房屋完成了交接，应视为双方对继续履行合同持一致意见，因此，2016年4月19日徐志芳、冯亦梁突然行使单方解除权不符合法律规定，亦无事实依据。综上，戴华、吴晨光要求确认徐志芳、冯亦梁发出的解除合同通知书无效，并要求徐志芳、冯亦梁配合房屋过户的诉讼请求法院予以支持。另法院注意到，戴华、吴晨光为自身利益考虑拖延审税，在2016年3月12日未审税，导致双方未能在2016年4月5日完成过户。虽戴华、吴晨光的行为并不直接导致合同解除，但如果徐志芳、冯亦梁因此受到了损失，徐志芳、冯亦梁可依法另案主张。徐志芳、冯亦梁确认戴华、吴晨光代付水费、电费、煤气费、有线电视费合计853.50元并同意向戴华、吴晨光支付，法院予以准许。为减少双方当事人的讼累，法院在本案中一并作出处理。
一审遂判决：一、确认徐志芳、冯亦梁向戴华、吴晨光发出的《解除合同通知书》无效；二、徐志芳、冯亦梁于判决生效之日起十日内配合戴华、吴晨光将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至戴华、吴晨光名下；三、徐志芳、冯亦梁于判决生效之日起十日内支付戴华、吴晨光代付的水费、电费、煤气费、有线电视费合计人民币853.50元；四、驳回徐志芳、冯亦梁全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半计收人民币15,760元、财产保全费人民币5,000元，合计人民币20,760元，由徐志芳、冯亦梁负担，反诉案件受理费人民币19,114元，由徐志芳、冯亦梁负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审�院查明事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人主张被上诉人逾期付款故上诉人享有合同解除权是否有依据。
根据合同附件三付款协议载明，被上诉人应支付的三笔款项合计309万元，前两笔房款被上诉人已按时足额支付上诉人，第三笔房款174万元约定于双方至房地产交易中心办理过户手续当日支付。根据本案查明事实，因审税延迟导致过户时间相应顺延故双方最早可于2016年4月4日完成过户，然截止至2016年4月6日被上诉人共支付房款315万元，已履行了双方协议约定的付款义务。即便按上诉人主张的最早可于4月1日完成过户，被上诉人支付房款时间也未逾期超过15日，上诉人据此主张其享有合同解除权无事实和法律依据。双方就“装修补偿款”21万元未约定付款时间，现无证据显示上诉人向被上诉�主张过该笔款项，且涉诉后被上诉人在一审期间将剩余尾款15万元支付至一审法院代管款账户，故就尾款的支付被上诉人不存在违约。上诉人主张因被上诉人逾期付款而享有合同解除权并无事实及法律依据，本院不予支持。一审对上诉人发出《解除合同通知书》的效力认定正确，本院予以维持。
二审中，上诉人称双方未完成对系争房屋的水电煤结算也未签订过证明交房的手续、故实际未完成房屋交接。但根据查明事实，系争房屋现由被上诉人实际占有使用，且房屋钥匙系由上诉人交付被上诉人。上诉人现辩称交付钥匙不代表完成房屋交付实属牵强，本院对上诉人该主张不予认同。现被上诉人已履行支付房款的义务，上诉人也已将系争房屋钥匙交付被上诉人，被上诉人已实际占有系争房屋，双方《房屋买卖合同》继续履行不存在障碍，一审判决上诉人负有配合被上诉人办理系争房屋过户手续合法有据，本院予以确认。
综上所述，上诉人徐志芳、冯亦梁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币33,200元，由上诉人徐志芳、冯亦梁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……