浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第916号
上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江报业绿城投资有限公司。住所地：杭州市体育场路***号****房。
法定代表人：王瀛波，该公司董事长。
委托代理人：胡丰安，浙江合创律师事务所律师。
委托代理人：潘游，浙江合创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪明跃。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈雪。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林志峰。
上述三被上诉人的共同委托代理人：徐建君，浙江联吉律师事务所律师。
上诉人浙江报业绿城投资有限公司（以下简称浙江报业）因与被上诉人汪明跃、沈雪、林志峰房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年11月13日作出的（2015）甬东民初字第1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年8月28日，宁波浙报绿城房地产开发有限公司（以下简称浙报绿城）与宁波江东一鼎渔港餐饮发展有限公司（以下简称江东一鼎）签订《房屋租赁合同》，约定：江东一鼎向浙报绿城承租位于宁波市高新区沧海路588号绿园大厦一层﹤1-1﹥、﹤1-2﹥、﹤1-3﹥，二层﹤2-1﹥-﹤2-5﹥以及三层﹤3-1﹥-﹤3-5﹥房屋；合同同时对租赁期限、租金、水电能耗费、双方权利义务等内容进行了约定。2010年1月4日，江东一鼎股东即被告汪明跃、沈雪、林志峰另行成立宁波高新区一鼎餐饮有限公司（以下简称高新一鼎），涉案房屋由高新一鼎使用。2012年10月22日，浙江报业向高新一鼎发出《关于租金催收及腾退通知函》，告知债权转让等事项。2010年12月27日，涉案房屋产权归浙江报业所有。2011年9月16日，浙报绿城正式注销。此后，浙江报业与高新一鼎就《房屋租赁合同》履行进行了协商，并签订《协商备忘录》，约定：高新一鼎在2013年2月6日前停止一切餐饮经营活动，在2013年2月28日前腾空房屋与浙江报业办理房屋交接手续；高新一鼎在2月28日前结清房屋租金、水、电、煤气、物业等一切费用。如高新一鼎按照备忘录确定的时间腾空房屋，浙江报业就尚欠的房屋租金经公司内部协商给予减免。《协商备忘录》签订后，高新一鼎于2013年2月28日前将涉案房屋腾空，将钥匙交给了绿城大厦物业，并结清了涉案房屋截至2013年3月的水费、电费等由物业代收的相关费用。
另查明，2009年9月1日，江东一鼎向浙报绿城支付了保证金150000元。江东一鼎、高新一鼎分别于2012年6月21日、2013年7月4日经股东会决议注销。
原审原告浙江报业于2015年9月9日诉至原审法院，请求依法判令：一、原审被告（反诉原告）汪明跃、沈雪、林志峰支付租金511673.50元；二、原审被告（反诉原告）汪明跃、沈雪、林志峰立即腾空租赁房屋；三、原审被告（反诉原告）汪明跃、沈雪、林志峰支付逾期腾空期间的房屋占有使用费2714427.50元及滞纳金943338元（上述费用自2013年3月1日起暂算至2015年8月31日，最终计算至实际履行日止）；四、本案诉讼费由原审被告（反诉原告）汪明跃、沈雪、林志峰支付。原审被告汪明跃、沈雪、林志峰依法提出反诉，请求判令：一、原审原告（反诉被告）返还原审被告（反诉原告）汪明跃、沈雪、林志峰保证金150000元；二、反诉费由原审原告（反诉被告）负担。
原审法院经审理认为：浙江报业与高新一鼎签订的《协商备忘录》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现高新一鼎已按约腾空并搬离了涉案房屋，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋租金、占有使用费无事实及法律依据，应不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还保证金150000元，但其该项主张已过诉讼时效，对此亦不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、驳回原告（反诉被告）浙江报业绿城投资有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）汪明跃、沈雪、林志峰的诉讼请求。本诉受理费40156元，减半收取20078元，由原告（反诉被告）浙江报业绿城投资有限公司负担；反诉受理费1650元，由被告（反诉原告）汪明跃、沈雪、林志峰负担。
宣判后，原审原告（反诉被告）浙江报业不服，上诉至本院，称：一、关于涉案房屋腾空的时间，原审法院认定已腾空的依据是被上诉人将钥匙交予第三人及结清水电费，但该事实也同时表明被上诉人未与上诉人办理交接手续。另外，被上诉人并无其他证据证明其确实是在2013年2月28日腾空房屋及交房的，原审法院对此未予审查，应属不当。如果腾空情况属实，按照常理，被上诉人应当要求上诉人退还保证金，但截至上诉人起诉，其均未提出该项要求；二、关于交付对象，《协商备忘录》约定应向上诉人直接办理交付手续，在上诉人未授权或委托物业公司的情况下，被上诉人办理交接手续的对象应是上诉人。即使物业公司代理业主接收了房屋，其应将具体情况告知业主单位。但上诉人从未收到过相关通知。并且在近两年多的时间内，物业公司也未向上诉人催讨过物业费；三、关于证据认定，首先，物业公司出具《证明》的时间为2015年9月22日，该证据形成于上诉人起诉之后，且缺乏其他证据佐证。另外，从物业公司在2015年8月份向上诉人催讨物业费的事实来看，物业公司应是得知上诉人起诉后才催讨2013年1月至2015年12月期间的物业费的。综上，原审法院认定事实有误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人汪明跃、沈雪、林志峰共同答辩称：一、三被上诉人已按照《协商备忘录》的约定腾空房屋及结清水电费等费用。在此之后，三被上诉人多次要求上诉人返还保证金，上诉人亦多次派人到涉案房屋查勘，并表示待涉案房屋出租后再予归还保证金。截至目前，涉案房屋仍未出租，故上诉人企图以诉讼的方式转嫁其经济损失。如果三被上诉人未腾退房屋，上诉人在长达近三年的时间内未要求支付租金，不符合常理；二、三被上诉人要求返还保证金的诉请并未超过诉讼时效，上诉人应依法返还。并且三被上诉人无须承担有限责任以外的责任。
在二审审理期间，上诉人浙江报业书面申请证人徐某出庭作证，拟证明涉案房屋并未腾空及交付。经审查，本院对该申请予以准许。
证人徐某作出的证言如下：2013年6月之前，证人徐某担任物业公司的项目经理。同年2月份期间，高新一鼎公司陆续搬离，并于同年3月5日左右将涉案房屋的钥匙放在物业公司的前台处，但并无书面的交接手续。此后，物业公司工作人员曾带租客看过涉案房屋。
上诉人浙江报业经质证认为，对于上述证人证言并无异议，首先，从证人证言中可以看出，当时涉案房屋并未完全腾空，基于此，上诉人不敢进入该房屋，以免损坏其中的物品。其次，三被上诉人未将钥匙交还予上诉人，其手中尚留有钥匙，故交接手续并不完善。最后，三被上诉人并未要求返还保证金。
被上诉人汪明跃、沈雪、林志峰经质证认为，证人徐某所陈述的情况基本属实。涉案房屋内所有物品已经腾空，且搬迁时的情况已经做了公证。
本院经审查认为，虽双方当事人对上述证人证言的真实性均无异议，但根据其中的部分陈述，即物业公司曾带租客查看过房屋，且结合涉案租金及物业费的缴纳等情况，可认定该证人证言不能证明本案之待证事实，故对其关联性不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《协商备忘录》载明，高新一鼎应在2013年2月28日前腾空涉案房屋以及与上诉人办理交接手续。现上诉人诉称高新一鼎并未履行上述义务，对此，首先，结合三被上诉人提交的《公证书》、《证明》等证据以及相关费用的缴纳情况，可认定高新一鼎已依约腾退涉案房屋；其次，虽高新一鼎未直接与上诉人办理交接手续，但自其将钥匙交予物业公司后，上诉人并未要求其支付租金，故原审法院认定涉案房屋已实际交付予上诉人，符合日常生活经验，应属妥当。基于此，上诉人之上述主张依据不足，故本院难以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40156元，由上诉人浙江报业绿城投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 郑 辉
二〇一六年二月二十九日
代书 记员 陆 琼