湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘31民终502号
上诉人（原审被告）：张勇，男，住吉首市镇溪街道办事处雅溪社区。
委托诉讼代理人：张毅，湖南民生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈德生，男，住吉首市向阳坪。
委托诉讼代理人：龙习东，湖南生元律师事务所律师。
原审被告：湘西自治州康盛房地产开发有限公司，地址：吉首市石家冲办事处人民北路。
法定代表人：张武胜，该公司总经理。
原审被告：张武胜，男，住吉首市镇溪办事处雅溪村。
上诉人张勇因与被上诉人陈德生以及原审被告湘西自治州康盛房地产开发有限公司（以下简称“康盛房地产公司”）、张武胜案外人执行异议之诉一案，不服吉首市人民法院(2017)湘3101民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张勇的委托诉讼代理人张毅、被上诉人陈德生的委托诉讼代理人龙习东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张勇上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.对原审判决中关于瑞苑小区一单元102号房归被上诉人所有的认定予以纠正，改判为上诉人对该房屋具有优先受偿权；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判决确认本案执行标的归被上诉人所有与事实不符，因被上诉人没有充分证据证实被上诉人购买该房屋时已支付全额或大部分款项，该购房行为可能存在以物抵债或名为买卖实为借贷的法律事实。被上诉人2009年12月2日就与康盛房地产公司签订了购房合同，但是分五次支付21万元都没有银行转账凭证和付款收据，直到2012年才开具收条。该房屋于2010年12月就抵押给了上诉人且办理了抵押登记。2.原判决适用法律错误。原审法院引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复是2002年由最高院作出，是在物权法频布前，该批复并没有将工程的承包人、抵押权人、买受人三者按直线去评价。原审法院在本案中错误适用批复，违反了基本法律原则和规定，本案应当适用物权法，抵押权是物权，物权优先于债权，故本案上诉人的抵押权应当优先受偿。
被上诉人陈德生辩称，1.关于付款问题，被上诉人已经向法庭提交了有原审被告康盛房地产公司财务章的全额收款收据。上诉人不享有要求被上诉人提供转款凭证的权利，被上诉人的房子不是向上诉人买的。2、上诉人主张被上诉人与康盛房地产公司的购房行为可能存在以物抵债或名为买卖实为借贷，却没有提交证据予以证明。3.法律体系中没有规定担保物权优于债权。
原审被告康盛房地产公司、张武胜未提交书面答辩意见。
陈德生向一审法院起诉请求：1.撤销吉首市人民法院（2016）湘3101执异10号、（2014）吉民执字第238、239号裁定书；2.确认被告湘西自治州康盛房地产开发有限公司与张勇的抵押合同无效；3.确认瑞苑住宅小区住宅楼102号房归原告陈德生所有。
一审法院认定事实：2009年12月2日，原告陈德生与被告康盛房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买瑞苑小区102号房屋。2012年12月10日支付完全部房款人民币213356元，2013年取得了房屋并已装修居住，至今未办理过户手续。2010年12月9日，被告康盛房地产公司因资金周转困难向被告张勇借款200万元，借款期限为6个月（2010年12月9日至2011年5月9日止）。被告康盛房地产公司以吉首市桐油坪州电力局旁的瑞苑商品住宅楼在建工程中可售房二十套住宅作为抵押，2010年12月10日，在吉首市房产局办理了在建工程抵押登记证明（吉房建峒河字第310000042号），原告购买的瑞苑小区1单元102号房在抵押中。2013年4月10日，被告张勇向吉首市人民法院起诉要被告康盛房地产公司及张武胜偿还借款200万元。经该院调解双方达成协议，约定被告康盛房地产公司及张武胜于2013年4月15日前一次性支付被告张勇借款本金200万元等内容，该院作出了（2013)吉民初字第239号民事调解书。之后，被告张勇向吉首市人民法院申请强制执行，在执行过程中，该院裁定对争议的102号房屋进行拍卖，原告提出异议，该院于2016年4月20日作出（2016）湘3101执异10号裁定书，驳回了原告陈德生的异议请求。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷。焦点是：原告陈德生与被告康盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》能否对抗抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即交付了全部或大部分房款的购房人所有权优先于抵押权。该解释是解决建筑工程款优先受偿权、抵押权以及消费者购买商品房的所有权之间权利冲突问题的司法解释，《中华人民共和国物权法》对此无明确规定，同时《中华人民共和国物权法》第八条规定“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定”。本案中被告康盛房地产公司因资金周转困难向被告张勇借款，签定了《抵押合同》，并办理了抵押登记，该行为都是双方真实意思表示，抵押合同有效，被告张勇对该102号房屋依法享有优先受偿权，但是原告陈德生与被告康盛房地产公司签订《商品房买卖合同》后，已交纳了全部购房款项，2013年取得了该执行标的102号房屋，且已装修居住，原告陈德生作为购房消费者的所有权应当优先于被告张勇的抵押权，故原告陈德生与被告康盛房地产公司签订《商品房买卖合同》能够对抗被告张勇抵押权。故原告陈德生第一项诉请该院予以支持；原告陈德生第二项诉请该院不予支持。众所周知，被告康盛房地产公司开发的吉首市桐油坪州电力局旁的瑞苑商品房至今尚未竣工验收，房屋产权要素尚未具备，确认房屋产权的条件尚未成熟，故原告诉请确认瑞苑住宅小区住宅楼102号房归其所有，在本案中不予处理。综上所述，原告陈德生就执行标的102号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的诉状已明确是异议之诉，被告张勇辩称本案不符合执行异议之诉立案条件及享有优先受偿权的理由不能成立，不予采纳。被告康盛房地产公司、张武胜对是否执行标的物102号房没有明确的态度，其辩称应将其列为第三人的理由，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、不得执行被告湘西自治州康盛房地产开发有限公司开发的吉首市桐油坪州电力局旁瑞苑小区商品房102号房屋;二、驳回原告陈德生的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告湘西自治州康盛房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，各方当事人均没有新的证据向本院提交。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、陈德生与康盛房地产公司是买卖合同关系还是民间借贷关系。被上诉人陈德生提供的购房合同、收款凭据可以证明已支付了全部房款，且对该房屋进行了装修并已入住，陈德生与康盛房地产公司是房屋买卖合同关系。上诉人张勇主张的被上诉人陈德生没有支付房款和名为买卖实为借贷的上诉理由不能成立。2、本案适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还是适用物权法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，但建筑工程承包人优先受偿权不得对抗支付了全部或大部分房款的买受人，由此可见交付了全部或大部分购房款的合同债权优于抵押权，这是法定优先权。该解释是解决建筑工程款优先受偿权、抵押权以及消费者购买商品房的所有权之间权利冲突问题的司法解释，而《中华人民共和国物权法》对此无明确规定，故本案应当适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，被上诉人陈德生作为买受人的权益优先于上诉人张勇的抵押权。
综上所述，张勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，参照本院审判委员会讨论(2016)湘31民终650号案件的意见，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 向柏林
审 判 员 陈春亮
审 判 员 李华华
二〇一七年八月十六日
代理书记员 杜 娟
附裁判文书：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决、
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。