长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初49号原告：吉林大学。住所：长春市前进大街****号。法定代表人：李元元，校长。委托代理人：林晶，北京大成（长春）律师事务所律师。被告：安莹莹，女，汉族，1988年1月26日出生，住长春市朝阳区。第三人：吉林吉大致远资产经营有限公司。住所：长春高新区致远街555号北侧南区锅炉房院内。法定代表人：王洪明，总经理。委托代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。原告吉林大学与被告安莹莹、第三人吉林吉大致远资产经营有限公司（下称致远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉林大学的委托代理人林晶、第三人致远公司的委托代理人陈雅婷到庭参加诉讼。被告安莹莹经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。吉林大学诉称：原告委托致远公司与被告于2014年7月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将座落在吉林大学前卫南区大学城院二公寓男寝室房屋提供给被告用于超市经营；合同期限一年，从2014年7月1日至2015年6月30日止，年租赁费为11.6万元。该合同同时约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还的，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的房租。合同签订后，原告按时向被告交付了房屋。至租赁期限届满前，原告于2014年6月17日依法向被告发出《关于终止租赁合同及对经营性用房重新招租通知》，通知中明确表示被告应在合同期满后7日内（最迟在2015年7月7日前）搬出租赁房。直至今日原告已经多次通知被告腾房，并要求其支付房屋占用费及违约金，但被告一直拒绝。被告长期侵占原告房屋的行为，扰乱了学校的总体规划，并给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，原、被告双方自2015年6月30日以后租赁期限届满时合同效力已经终止，被告应该及时搬出租赁房屋，被告在租赁关系终止后擅自占用房屋长达近17个月的期间，应按照原租赁房屋的租金标准如数支付房屋占用费及相应的违约金。故诉至法院，请求法院：1.判令被告将承租的坐落于吉林大学二公寓男寝一楼Z108号房屋立即腾出并交还原告；2.判令被告向原告支付自2015年7月1日至2016年11月30日期间的逾期违约金人民币214425元，并自2016年12月1日起至被告实际腾房之日按照日租金1.3倍标准即人民币413.15元/日标准支付逾期腾房违约金；3.本案案件受理费、律师代理费、交通费等相关诉讼费用由被告承担。安莹莹未出庭亦未答辩。致远公司述称：对吉林大学的诉讼请求全部予以认可。致远公司与吉林大学系委托关系。2014年12月份致远公司与吉林大学签订《吉林大学部分公用房屋委托经营管理协议书》。协议第一条委托经营管理的内容中，委托经营的房屋位于前卫校区66套房屋中就包括了涉案的出租房屋。第三条第1点也明确约定了致远公司享有房屋的对外出租权。第四条第1点同时约定了，吉林大学将房屋的经营权全部交与致远公司，双方形成了全权委托的关系。故致远公司有权代理吉林大学对外签订租赁合同并行使包括出租权在内的相关管理权，协议第二条第1点委托期限为2014年6月22日至2017年6月22日。致远公司受吉林大学委托将涉案房屋出租的租赁期限正在委托期限之内，且致远公司在收到安莹莹房租后立即全额转交给吉林大学，并未收取相关的经营管理费用等，双方系委托关系。吉林大学有权向被告要求解除合同，返还房屋支付占用费用并要求被告向其承担因此而产生的违约金、案件受理费、律师费、交通费等相关费用。经审理查明：2014年12月11日，吉林大学与致远公司签订《吉林大学部分公用房屋委托经营管理协议书》，约定吉林大学把位于前卫小区66套房屋的使用权委托致远公司经营管理，委托经营管理期限为3年，从2014年6月22日至2017年6月22日。在委托经营管理期间，吉林大学同意每年向致远公司支付固定资产租赁代理费，由学校财务处负责核定并按期拨入致远公司账户。致远公司负责委托经营管理期间对本协议项下的公用房屋包括但不限于出租方式的经营、使用。上述合同附件中《后勤服务集团第二批移交经营性用房明细》记载，吉林大学二公寓男寝一楼Z108号属于移交范围。2014年7月23日，致远公司与安莹莹签订《房屋租赁合同》，约定致远公司将位于吉林大学前卫南区校区坐落于吉林大学二公寓男寝一楼Z108号房屋租赁给安莹莹，房屋建筑面积为29.16㎡，安莹莹必须将该房屋作为超市、使用，租赁期限为1年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为壹拾壹万陆仟元整，合同第八条第7款约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的房租，从合同履约金中扣除。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”第八条第10款约定“房屋所有权归吉林大学所有，如因学校对该房屋的使用另有安排，则乙方应按学校规定执行，不属于甲方违约的情形”。吉林大学于2015年6月17日和2015年10月14日向安莹莹发出《关于终止租赁合同的通知》《关于终止租赁合同及对经营性用房重新招租通知》。租赁期限到期后，安莹莹一直占用租赁房屋至今。本院认为：（一）关于吉林大学是否是本案的适格原告的问题。吉林大学与致远公司签订《吉林大学部分公用房屋委托经营管理协议书》，双方就吉林大学校区内部分公用房屋的使用权建立委托经营关系。安莹莹作为承租人，是通过参与吉林大学的对外招标活动中标而租赁房屋，其对吉林大学与致远公司之间的关系是明知的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，致远公司作为受托人以自己的名义与安莹莹签订《房屋租赁合同》（下称合同），但安莹莹对致远公司与吉林大学之间的关系是明知的，该合同直接约束吉林大学和安莹莹，吉林大学作为合同当事人有权就该合同主张权利，故吉林大学是本案的适格原告。（二）关于吉林大学要求安莹莹腾房并返还房屋的诉讼请求，因合同已经解除，安莹莹作为承租人应当腾房并返还租赁房屋。但租赁期限到期后，安莹莹一直占用租赁房屋至今。因吉林大学与安莹莹之间的租赁合同已经于2015年6月30日解除，安莹莹继续占有租赁房屋于法无据，应当腾房并返还给吉林大学，故本院对吉林大学该项诉讼请求予以支持。（三）关于吉林大学要求被告向原告支付自2015年7月1日至2016年11月30日期间的逾期违约金人民币214425元，并自2016年12月1日起至被告实际腾房之日按照日租金1.3倍标准即人民币413.15元/日标准支付逾期腾房违约金，租赁合同解除后，安莹莹一直占有租赁房屋至今，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，吉林大学要求安莹莹支付逾期交付违约金符合法律规定，本院予以支持。但双方约定每日支付二倍租金的约定过高，本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以“过分高于造成的损失”。根据合同约定，年租金为11.6万元/年，日租金应为11.6万元÷365日=317.81元/日，因约定的违约金数额过高，本院依据上述法条调整为日租金的1.3倍，因此日违约金数额应为317.81元×1.3=413.15元，故2015年7月1日至2016年11月30日的逾期腾房违约金数额应为413.15元/日×519日=214425元。关于吉林大学主张的2016年12月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房违约金按照413.15元/日计算的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。（四）关于吉林大学要求安莹莹赔偿律师费、交通费的诉讼请求。吉林大学举证其为主张权利支出律师费20064元、交通费24元，并提供律师费发票及出庭当日的出租车发票作为证据，对上述费用发生的真实性本院予以确认，根据合同第十条争议解决的方式约定“……胜诉方有权要求败诉方承担为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费、交通费……”，吉林大学要求安莹莹赔偿律师费、交通费等损失符合合同约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告安莹莹于本判决生效后立即将实际占有的吉林大学吉林大学前卫南区校区二公寓男寝一楼Z108号房屋返还给原告吉林大学；二、被告安莹莹于本判决生效后立即向原告吉林大学支付2015年7月1日至实际腾房之日止的逾期腾房违约金（其中2015年7月1日至2016年11月30日的逾期腾房违约金为214425元，2016年12月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费按照413.15元/日计算）；三、被告安莹莹于本判决生效后立即赔偿原告吉林大学律师费、交通费合计20088元；如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4464元、公告费560元，由被告安莹莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  郭鹏飞人民陪审员  吴玉珍人民陪审员  金 花二〇一七年七月二十八日书 记 员  贺新媛