湖南省邵阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳民初字第1820号
原告刘平满，男，1966年9月17日出生，汉族，农民。
委托代理人邓三定，邵阳县弘正法律服务所法律工作者。
被告邵阳市吉胜房地产开发有限公司，住所地邵阳县大木山振羽生态新区10-2#地。
法定代表人张世胜，该公司负责人。
委托代理人李正杰，湖南泽宇律师事务所律师。
原告刘平满与被告邵阳市吉胜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月25日受理后，依法适用普通程序由审判员邓飞元担任审判长，与审判员刘湘君、隆雪华组成合议庭，于2016年5月5日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员陈明担任法庭记录。原告刘平满的特别授权代理人邓三定、被告法定代表人张世胜及其特别授权代理人李正杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘平满诉称：2011年12月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告交付购房款285846元，产权登记费用在购房款中已一并予以支付，但被告滞延给原告办理房屋所有权证，其土地使用变更登记一直未能办理，违反了合同第十五条出卖人应当在商品房交付使用后360日内为买受人办理房地产权属证书的约定，侵害了原告的合法权益，已构成违约，应按已付房价款的3%承担违约金8578.23元。为维护原告合法权益，特请求法院判决：1、被告履行合同约定尽快办理土地使用权变更登记证书；2、被告按所交房款3%赔偿原告违约金8578.23元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告邵阳市吉胜房地产开发有限公司辩称：1、原告诉讼请求的第一项，被告在原告起诉时已将土地使用权证办好了；2、原告没有证据证明被告构成违约，原告提供的证据只能证明双方存在房屋买卖合同关系，且其提交的证据恰恰证明权属证书已经办理下来了，也证明了办理时间，但不能证明被告在360日内没有向房产局备案，被告没有构成违约，不应承担违约责任；3、原告对合同第十五条条款理解有误，原告认为，原、被告应在房屋交付后360日内办理好权属证书，但是合同写明是被告在360日内到房产局备案，被告交付房屋后及时备了案；4、没有及时办理房地产权属证书是因为原告提供的资料不齐全导致被房产部门退回，不是被告的原因。由于双方在签订房屋买卖合同时，原告只要提供身份证、结婚证，但是办理权属登记还需要购买人的授权委托书，办证主体是购买人，出卖人只是协助，如需出卖人办理，需购买人出具授权委托书。
原告刘平满为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、原告身份证复印件及被告企业信息登记表，证明原、被告诉讼主体资格，被告质证无异议；
2、商品房买卖合同书，证明原、被告签订合同时间、原告购房价款、被告约定交付商品房时间及合同约定的违约责任，被告质证无异议。
3、房产证及其土地使用证，证明被告办证时间以及被告违约的事实，被告质证对证据本身无异议，但该证据不能证明被告构成违约。
被告邵阳市吉胜房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、邵阳县房地产开发经营管理办公室的证明，证明本案被告开发的五金电器城金鑫花园1-7栋分别于2012年、2013年在邵阳县房产局开发办登记，原告质证无异议；
2、邵阳县房产局产权处的证明，证明被告公司的项目工程金鑫花园1-7栋办证情况说明，说明房产局颁发了房产证，以及办证的过程，原告质证无异议；
3、售楼人员刘洁玉的调查笔录，证明她一直在这里做置业顾问，卖房子，整理客户资料，协助办理土地使用权证、房产证，身份证、业主委托书，结婚证、户口本等资料，部分客户不能及时提供资料，办证时房产局发生几次退还情况，原告质证有异议，该证言相互矛盾，与被告的证据1、2不符；
4、售楼部财务张吉高调查笔录，证明开发15栋房子，1-7栋房子交房出现客户资料不齐，房产局退还几次，房产证和土地使用权证已经办理的情况，原告质证意见同上；
5、售楼人员刘洁玉的工作日记，证明办证期间很多客户电话打不通、不接电话，身份证、结婚证等不齐全，原告质证意见同上；
6、客户领取房产证土地使用权证的签名，证明被告开发楼盘，房产证和土地使用权证办理下来，大部分人已经领走了，1-7栋是2015年11月1号一起办理下来的，原告质证真实性无异议，但与本案无关。
对原、被告双方提供的证据，本院作出如下分析认证：
原告提交的证据1、2，被告质证无异议，本院予以认可。对原告提交的证据3被告质证对其真实性没有异议，对原告证明目的有异议，该证据与被告提供的证据2相互佐证，客观真实，且该证据系相关职能部门颁发的证书，客观真实，合法有效，本院予以认可，但不能实现原告的证明目的。
对被告提交的证据1、2，原告质证无异议，本院予以认可。对证据3、4、5证人证言，原告质证这三份证据与被告提供的证明不符，不予认可，经查，证据3、4、5证人证言与被告提供的证据2相互印证，能够证实其客观真实性，本院予以确认。证据6，原告质证对真实性无异议，且与原告提供的证据3相互印证，本院予以认可。
根据双方提交的有效证据和证人出庭作证，结合庭审双方当事人的陈述，本院查明以下法律事实：
2008年，湘邵国用（2008）第000138号文件确认被告以出让方式合法取得位于邵阳县振羽新区10-2＃的地块，后被告经批准在上述地块上建设商品房，定为“振羽五金电器城*金鑫花园”。该商品房在建设过程中，被告在邵阳县房产局办理了商品房预售许可，商品房预售许可证号为预许字（2012）第0005号。
2011年12月31日，原告刘平满与被告邵阳市吉胜房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，原告购买被告第5栋2单元402号房，建筑面积共140.17平方米,该商品房单价为人民币每平方米2040.00元,总金额为285946元整。原告于2011年12月31日交首付款115946元整，余下18万元选择按揭贷款。双方约定被告应于2012年11月30日前交付该商品房。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一、二项处理：1、买受人退房……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。被告邵阳市吉胜房地产开发有限公司于2012年、2013年就“振羽五金电器城*金鑫花园”1-7栋在邵阳县房产局开发经营管理办公室办理了登记备案手续，并于2014年9月-10月向邵阳县房产局申请办理了全部购房户的房产证，被告在颁证前曾因资料不齐被邵阳县房产局退回。被告于2015年11月1日办理了所有购房户的土地使用权证。因部分购房户没有领取土地使用权证，原告刘平满及其他五十三名购房户与被告发生纠纷，酿成本案。
本院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。原告诉讼请求第一项，被告辩称已经在原告起诉前为原告办理了土地使用权变更登记，且原告提供的证据3足以证实，故本院驳回原告的第一项诉讼请求。原告的诉讼请求第二项是本案的争议焦点，本案的争议焦点是：在办理产权登记过程中，被告的行为是否构成违约，是否应当承担违约责任？被告依法取得国有土地使用权，并经批准在该国有土地上建设商品房，取得了商品房预售许可，与原告签订商品房买卖合同，不违背法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原、被告已经履行了合同主要义务，仅就合同第十五条约定的产权登记存在争议。关于《商品房买卖合同》第十五条约定原、被告双方存在三点分歧意见：一是原告对登记备案约定部分理解有误，原告认为被告应当在商品房交付使用后360日内办理好房地产权属证书，而合同约定是被告应当在房屋交付使用后360日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，此外，原告还认为被告提交登记备案时间是2014年9月14日才向房产部门申报资料，但从被告提供的证据来看，被告已经在商品房交付使用后360日内将有关资料报产权登记机关备案，因此，被告不够成违约。二是关于在规定期限内办理房屋权属证书的约定，原告认为双方在合同第十五条中约定房屋交付使用后360日内应当认定为办理房屋权属登记时间，是双方的特别约定，但被告未按约定的期限360日内办理权属登记，构成违约。原、被告双方并未在合同中约定办理房屋权属证书的期限，即未在合同中特别约定办理房屋权属证书期限，则应当按照法规和司法解释的规定为房屋交付使用后90日内。且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，在预售商品房交付使用后90日内办理房地产权属证书是购买人的义务，出卖人只有协助义务，故该条文对出卖人不具有约束力。因此，原告刘平满认为被告没有按照城市《房地产经营管理条例》三十三条之规定在房屋交付使用后90日内取得房地产权属证书构成违约，理由不能成立。三是该条约定出卖人违约的前置条件是“如因出卖人的责任”所致，原告认为被告构成违约，但原告忽略了合同约定和法律规定的前提条件是因出卖人的原因所致才由出卖人承担违约责任，而从原告提交的证据来看，不能证实原告没有在此规定期限内取得房地产权属证书系被告的责任，应承担举证不能的不利后果，故原告该主张不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告刘平满的全部诉讼请求。
本案受理费50元，由原告刘平满承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 邓飞元
审 判 员 刘湘君
审 判 员 隆雪华
二〇一六年五月十一日
代理书记员 陈 明
附相关法律条文：
《城市房地产管理法》
第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。