广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初16475号
原告（反诉被告）：林小燕，女，1982年3月28日出生，汉族，住广东省徐闻县，
委托诉讼代理人:陈壮，广东泽康律师事务所律师。
委托诉讼代理人:郑菲，广东泽康律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：佛山市穗康房地产投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇官窑大道50号（二至六层）、52号（鸿苑宾馆）二层自编1号办公室，组织机构代码07790174-7。
法定代表人：周水红。
委托诉讼代理人：陈慈梅，广东龙浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨道平，广东龙浩律师事务所实习律师。
原告林小燕与被告佛山市穗康房地产投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序审理。被告提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理，并于2016年11月21日公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人陈壮、被告委托诉讼代理人陈慈梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁协议书、租赁合同书及补充协议无效；2.被告退还原告租赁开业金2000元、水电周转金2000元、租赁入场金50000元、租赁保证金40950元、管理费押金9525元、解除合同款8000元，合计112475元；3.被告赔偿原告加盟北京陶乐先知教育科技有限公司相关费用396000元及装修人工费、材料费等相关费用158810元，合计554810元；4.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2014年8月19日、2014年9月4日、2015年3月18日，原告与被告佛山市穗康物业管理有限公司（后更名为被告）签订《租赁协议书》、《租赁合同书》、《补充协议》，约定原告向被告承租位于官窑帝一街××号商铺，建筑面积为585平方米（后核准为470平方米），经营范围为儿童类、电动亲子类，租赁期限为6年，自2014年12月1日起至2020年11月31日止，租金为每平方米35元，前两年租金为每月20475元，管理费以每平方米10元计算。2014年9月4日，原告向被告支付了租赁开业金2000元、水电周转金2000元、首月租金20475元、首月管理费5850元、租赁入场金50000元及租赁保证金40950元。2015年3月19日，原告又支付了管理费押金9525元。2015年3月开始，原告开始购买空调、风淋室、建筑材料等，准备装修。2015年4月13日，原告向被告申请装修获得批准，并投入装修材料款98810元及人工费约60000元进行装修。2015年3月，原告与北京市陶乐先知教育科技有限公司接洽并开始购买设备，于2015年4月1日与该公司签订合同，并向该公司支付了技术服务及品牌使用费85000元、购买游泳馆产品设备173000元和淘气堡设备138000元，共396000元。2015年5月1日，原告按照被告要求开始试营业。自营业之初，原告就请求被告协助提供商铺的房产证及消防验收证明去办理营业执照，但被告一直未能提供，导致原告无法办理营业执照，故原告未交2015年8月、9月租金。2015年9月底，被告将商铺上锁，导致原告不能经营。后双方就租赁费用及赔偿问题多次协商未果。2016年7月11日，原告搬走商铺内的游戏机退还给合作方，被告强行收取了原告搬走物品费8000元，现商铺内仍有空调等财物，因被告上锁原告不能取走。原告认为，被告不向原告提供商铺的房产规划报建、权属材料及消防验收证明，导致原告不能办理营业执照，不能正常经营。涉讼商铺未经报建及消防验收，原告与被告签订的协议应属无效，被告因该合同取得的财产应当予以归还，原告因租赁商铺的投入被告应予以赔偿。
被告辩称，1.涉讼房屋所在楼宇经合法报建，并取得相关建设工程规划许可证、施工许可证，属合法建筑，双方签订的协议合法有效，被告不存在任何违约行为。2.进场费、开业赞助费是双方约定，是被告的自愿行为，不存在退回的问题。3.水电周转金、租赁保证金、管理费押金是被告履行合同的保证，原告从2015年6月开始拖欠租金、水电费和管理费，已经构成违约，根据合同约定，该等费用被告予以没收。4.原告没有办理营业执照的责任在于原告。被告出租的房屋属合法建筑，被告也从未收到过任何原告需被告提供资料、协助办理营业执照的书面要求，且其他租户都办理了营业执照，因此原告没有办理营业执照引起的损失应由原告自行承担，与被告无关。5.根据双方签订合同的约定，原告已经构成违约，被告有权要求解除合同，原告结清租金、管理费及水电费，并要求原告支付违约金。综上，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告于2014年9月4日签订的租赁合同于2016年2月28日解除；2.原告�每月16450元的标准向被告支付2015年7月起至2016年11月止的租金279650元，并以每月租金16450元、每月管理费4700元为本金从2015年7月至2016年11月期间每月26日起、以3938元水电费为本金从2015年7月26日起、以5984元水电费为本金从2015年8月26日起、以3940元水电费为本金从2015年9月26日起、以2622元水电费为本金从2015年10月26日起，均至实际清偿之日止按日千分之五的标准向被告计付违约金；3.原告以每月4700元为标准向被告支付2015年7月起至2016年11月的管理费79900元；4.原告向被告支付2015年6月至2015年9月水电费16484元；5.本案诉讼费用由原告承担。
事实和理由：2015年7月开始，原告拖欠租金、管理费和水电费。2016年2月1日，被告致函原告，要求其在2016年2月15日前结清所欠租金、管理费、水电费及违约金，但原告至今未付且未腾空铺位给被告，其行为已经构成根本违约，依法�承担违约责任。
原告针对被告反诉辩称，1.商铺未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，涉讼合同无效，不存在解除的问题。2.涉讼商铺从2015年9月底起被被告强行上锁，导致原告不能经营，原告不能实际支配，原告仅需支付2015年8月至2015年10月的租金，此后的租金不应由原告承担。商铺使用情况可与被告提交的水电费清单相互印证，2015年11月原告承租的商铺并未产生水电费。3.违约金条款是格式条款，签订合同时被告并未特别告知，原告亦未留意，明显严重损害原告的合法权益。4.原、被告签订的合同中，除了约定罚金条款外，还约定了保证金不予退还条款，截至目前，原告尚有租赁入场金、租赁保证金、租赁开业金等10余万元在被告处，被告不予退还给原告，再适用罚金条款，显示公平。5.合同约定以未交租金为本金计算违约金，被告以每月租金、管理费及水电费为本金计算，明显错误。6.违约金的数额远高于原告应交纳的租金、管理费和水电费，不符合公平原则。7.根据合同约定，被告免收原告六个月管理费，原告自2015年5月开业，2015年10月因被告强行上锁而不能经营，故原告无需承担管理费。8.原告交给被告的水电周转金、保证金等费用可以抵扣水电费。9.即使合同无效，也是被告负全责。因被告于2015年9月底将涉讼商铺上锁导致原告至今不能正常经营，被告违约是导致合同不能履行的根本原因。此外，合同第一条约定，七月应是免租期，八月才开始计算租金。对欠付水电费无异议，对违约金计算方式有异议。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐�。原告提交的证据9-16、20均为经营投入证明材料，原告提交的证据22-51为装修投入证明材料，本院均结合案情作综合认定。被告提交证据14可与其提交的规划许可证及涉讼合同相互印证，原告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：
2014年8月19日，原佛山市穗康物业管理有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租赁协议书》，约定原告承租官窑帝一街二楼2B商铺，建筑面积约585平方米，租赁单价每平方米35元。乙方于签署本协议书时交付5000元作为租赁该商铺的定金。签署本协议后，乙方须在三天内与甲方签署租赁合同，如乙方单方面因不可抗力因素无法签署，须在三天内电话或书面向甲方提出延期申请，但最长延期不得超过七天，否则视为乙方主动放弃租赁权，定金不予退回，甲方有权将该铺面另作处理。
2014年9月4日，原佛山市穗康物业管理有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定原告租用佛山市官窑大道50-52号官窑帝一街××号商铺用于经营儿童类、电动亲子类项目，建筑面积585平方米。租期6年，从2014年12月1日起至2020年11月31日止。每平方米每月租金为35元，从第3年开始按上年度租金金额递增10%。第一、二年每月租金为20475元。第三、四年租金为22522.5元。每月25日前，乙方向甲方交纳下月租金，逾期未付，则每日按应缴未交租金的千分之五作为违约金。乙方拖欠租金15日，甲方有权终止合同，收回乙方所租铺位。乙方向甲方一次性缴纳履约保证金40950元。如乙方违反本合同任何条款，甲方有权扣除全部或部分保证金抵偿因乙方的违约给甲方造成的损失。保证金不足赔偿的部分，由乙方补�。甲方现委托穗康物业对进行物业管理，管理费按每平方米10元计算。水电费由甲方每月按乙方租用铺位水、电表实际用度加损耗、公摊计收。乙方拖欠水、电费15日，甲方有权停止向乙方供水、供电，或终止合同。乙方需在经营期内，自行向政府有关部门办理工商营业执照、卫生许可证、环保许可证、税务登记手续及有关其他牌照等。乙方如未能履行本合同之条款或有违反国家、省、市房地产租赁管理的有关规定，视为乙方违约，甲方除不予退还保证金外，还有权解除本合同，并收回该物业之使用权及追讨乙方六个月租期的租金，并不补偿乙方的装修费用。本合同终止后，乙方应在合同终止日的当天将经营铺位内的商品及自行购置的设施、设备撤出经营场地，并负责将经营场地恢复到进驻之日的初始状态。甲方通知乙方商家进场装修后，乙方需在7天内向甲方提交�关装修审核资料，甲方审核通过后，乙方与甲方签署装修事项协议时起，甲方给予乙方两个月装修期，一个月免租期。甲方免乙方六个月管理费等内容。
2014年9月4日，原告向佛山市穗康物业管理有限公司交纳租赁开业金2000元、水电周转金2000元、首月租金20475元、首月管理费5850元、租赁入场金50000元、租赁保证金40950元。原告已向被告交纳管理费押金9525元。
2015年3月18日，原告（乙方）与原佛山市穗康物业管理有限公司（甲方）签订《补充协议》，变更涉讼合同约定的租赁面积为470平方米，租赁、管理费等一应租赁相关费用，以本协议变更的面积为准。
2015年4月13日，原佛山市穗康物业管理有限公司向原告核发《装修施工许可证》，同意原告于2015年4月1日至2015年5月31日期间装修涉讼商铺。
2015年6月19日，佛山市穗康物业管理有�公司变更名称为佛山市穗康房地产投资有限公司，即本案原告。
2016年2月2日，被告向原告送达《终止合同告知函》，载明原告自2015年7月1日起拖欠2015年7月至2016年1月租金115150元、管理费32900元、逾期缴纳租金的违约金102878.7元及水电费16484元，限原告于2016年2月15日前将拖欠的上述费用全部缴清，逾期未缴清的，被告将自2016年2月28日起终止涉讼合同，收回涉讼商铺，同时扣除原告缴纳的全部保证金。
2016年7月11日，原告向被告交纳解除合同款（搬走物品）8000元。
2017年1月5日，本院勘验涉讼商铺现场，可见涉讼商铺所在建筑物共三层，涉讼商铺位于第二层，原告的物品尚存放在涉讼商铺内。被告于庭审中同意原告搬离商铺内物品，后又于2016年11月23日向本院提交书面说明，明确表示不同意原告将涉讼商铺内的物品搬走。
原告尚�被告2015年6月水电费3938元，2015年7月5984元，2015年8月水电费3940元，2015年9月水电费2622元。
诉讼中，被告确认其于2015年9月底将涉讼商铺上锁。
另查明一，2012年9月26日，佛山市南海区国土城建和水务局核发建设工程规划许可证，批准佛山市南海区狮山镇七甫村厚福股份合作经济社于佛山南海区狮山镇七甫村厚福街建设商业楼，建筑面积为731.78平方米，地上3层，并于2013年10月21日同意延期至2014年3月26日。
另查明二，2015年9月15日，七甫村厚福股份经济合作社出具证明确认佛山市南海区狮山镇官窑大道50号至52号建筑物由佛山市穗康房地产投资有限公司经营与使用。
本院认为，原告提供的工程规划许可证显示规划许可建设的建筑物为3层，共731.78平方米，而涉讼商铺面积位于2层，其面积达470平方米。此外，本院现场勘查可见，涉讼�铺所在建筑物单层面积远超470平方米，原告无法提供其他规划材料印证涉讼建筑物全部经合法规划报建，应自行承担不利后果，故本院认为，涉讼商铺所在建筑物未按规划许可证的规定建设，租赁协议书、涉讼合同及补充协议因违反法律强制性规定而无效。原告诉请确认该三分协议无效合法有据，本院予以支持。合同无效为自始无效，不存在解除的问题，被告诉请确认合同解除于法无据，本院不予支持。
涉讼合同虽无效，但原告占有使用涉讼商铺，仍应支付相应对价。原告虽称其于2015年4月13日才开始使用涉讼商铺，但原告提交的装修许可证显示涉讼商铺装修期从2015年4月1日开始，本院认为被告主张的其于2015年4月1日已将涉讼商铺交付原告使用合理可信，本院予以采纳。涉讼合同约定装修期为两个月，免租期为一个月，该约定为双方协商的使用商铺的优惠条件，即使涉讼合同无效，仍应参照适用，故涉讼商铺使用费应从2015年7月1日起计算。被告确认其于2015年9月底对涉讼商铺上锁，在上锁前，原告正常使用涉讼商铺，应参照合同及补充协议约定的标准，即每月16450元支付使用费予被告，扣减原告已经交纳的使用费（租金），原告应向被告支付2015年7月1日起至2015年9月30日止的使用费28875元（16450×3-20475）。原告物品仍至今存放于涉讼商铺，实际占用涉讼商铺，而被告对涉讼商铺上锁后，确实阻碍原告对商铺的正常使用，考虑被告因原告拖欠费用而上锁，原、被告均未积极对商铺使用达成一致意见的因素，本院根据公平原则，酌定2015年10月1日至2016年11月22日的使用费按合同及补充协议约定标准的50%即每月8225元计算，则原告应向被告支付该期间的使用费112956.67元（8225×13+8225÷30×22）。在原告同意搬离物品的情况下�被告于2016年11月23日明确表示不同意原告搬离物品，涉讼商铺被占用的后果因被告原因造成，基于公平及诚实信用原则，原告无需支付此后的使用费。原告曾于2016年7月11日支付解除合同款8000元，被告于庭审中确认该款为原告支付的租金（使用费），故该款应从上述原告应付使用费中予以扣除。综上，被告应向原告支付使用费133831.67元（28875+112956.67-8000），被告有关使用费（租金）的反诉请求超出本院核定范围部分，本院不予支持；原告有关退还解除合同款的诉请本院不再支持。涉讼合同无效，其中有关违约金的约定亦无效，被告主张按照合同约定计算逾期付款违约金没有依据，本院不予采纳。但参照涉讼合同有关原告应于每月25日前支付下月租金的约定，原告存在逾期支付使用费的情形，确实造成被告利息损失，根据公平原则，原告应以825元（14650×2-20475-8000）为本金从2015年7月26日起，以14650元为本金从2015年8月26日起，以8225元为本金从2015年9月至2016年9月期间每月26日起，以6031.67元（8225÷30×22）为本金从2016年10月26日起，均至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付利息予被告。
涉讼合同约定被告免原告六个月管理费，该条款作为被告给予原告的使用商铺的对价优惠，在被告支付使用费的情况下，仍应参照适用，故管理费应从2015年10月（从2015年4月起计第7个月）开始计算。因被告在2015年10月1日后已经对涉讼商铺上锁，后又于2016年11月23日明确不同意原告搬离商铺内物品，管理费因同样的理由应与使用费作同样处理，即2015年10月1日至2016年11月22日期间的管理费应参照合同及补充协议约定标准的50%计算，即每月管理费为2350元，2016年11月23日的管理费不应计算。综上，扣减原告已经实际支�的管理费，被告仍应向原告支付管理费26423.33元（2350×13+2350÷30×22-5850）。被告有关管理费的反诉请求超出本院核定范围部分，本院不予支持。涉讼合同未约定管理费逾期付款责任，且涉讼合同无效，被告主张按照每日千分之五计算违约金没有依据，本院不予采纳。但原告逾期支付管理费，确实造成被告利息损失。涉讼合同未约定管理费支付期限，本院根据公平原则及等价有偿原则，认定当月管理费应于当月交纳，现原告逾期支付管理费，应从次月1日起支付逾期付款利息予被告，即原告应以1200元[2350-（5850-2350×2）]为本金从2016年1月1日起，以2350元为本金从2016年2月至2016年11月期间每月1日起，以1723.33元为本金从2016年12月1日起，均至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予被告。被告有关管理费利息（违约金）的反诉请求超出本院核定范围�分，本院不予支持。
原告对被告主张的水电费欠款无异议，本院予以支持，即原告应向被告支付2015年6月至2015年9月的水电费16484元。涉讼合同未约定水电费逾期付款责任，且涉讼合同无效，被告主张按照每日千分之五计算违约金没有依据，本院不予采纳。但原告逾期支付水电费，造成被告利息损失。涉讼合同未约定水电费支付期限，本院根据公平原则及等价有偿原则，认定当月水电费应于当月交纳，现原告逾期支付水电费，应从次月1日起支付逾期付款利息予被告，被告主张以次月26日起算，本院予以照准。故原告应以3938元为本金从2015年7月26日起，以5984元为本金从2015年8月26日起，以3940元为本金从2015年9月26日起，以2622元为本金从2015年10月26日起，均至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予被告。被告有关水电费利息（违约金）的�诉请求超出本院核定范围部分，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告诉请被告返还租赁保证金40950元、管理费押金9525元、水电周转金2000元合法有据，本院予以支持。租赁开业金为原告自愿交纳的支持商场开业的对价，商场开业已经实际发生，故原告主张被告退还没有事实和法律依据，本院不予支持。租赁入场金是针对商铺承租权及正常使用期限约定的对价，属于原告预付的承租对价，应根据合同实际履行情况及公平原则进行处理。涉讼商铺被被告上锁后即无法正常用于经营，故本院认为被告应付租赁入场金应计算至2015年9月30日，即被告应退回未正常使用租期（2015年10月至2020年11月）相应的租赁入场金43055.56元（50000÷72个月×62个月）予原告。原告请求被告退回全部租赁入场金理据不足，超出部分本院不予支持。
被告作为出租方应保证租赁物合法适租；原告作为承租方，于承租时亦应谨慎审查租赁物是否合法适租，故原、被告对于订立涉讼无效合同及补充协议均有过错，应承担相应的责任。原告在未核实租赁物状态的情况下投入经营，其投入应由原告自行负担，且原告主张的经营投入大部分用于购置动产设备，该等设备可由原告自行搬离处理，现其诉请被告赔偿经营投入于法无据，本院不予支持，对于其提交的证明经营投入的证据本院不予审查认定。原告主张的装修人工费及材料费实际包含了可搬离动产的价值赔偿，对于该部分动产，原告可自行搬离，被告无需作出赔偿。对于已经实际添附于涉讼商铺的装修（包括排风扇、风扇、监控设备、灯具等），不宜拆除，应由被告接收并作出补偿。对于添附装修的价值，原告虽提供了部分单据予以证明，但单据或者无有效印章，或者与原告有关其丈夫自行带人装修的陈述相矛盾，而其有关人工费60000元的主张亦无依据予以印证，故本院综合考虑现场遗留装修项目情况、双方过错、添附装修折旧等，根据公平原则，酌定被告赔偿15000元予原告，原告诉请超出本院核定范围部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告林小燕与被告佛山�穗康房地产投资有限公司于2014年8月19日签订的《租赁协议书》、2014年9月4日签订的《租赁合同书》及2015年3月18日签订的《补充协议》无效；
二、原告林小燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费133831.67元及以825元为本金从2015年7月26日起，以14650元为本金从2015年8月26日起，以8225元为本金从2015年9月至2016年9月期间每月26日起，以6031.67元为本金从2016年10月26日起，均至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予被告佛山市穗康房地产投资有限公司；
三、原告林小燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付管理费26423.33元及以1200元为本金从2016年1月1日起，以2350元为本金从2016年2月至2016年11月期间每月1日起，以1723.33元为本金从2016年12月1日起，均至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予被�佛山市穗康房地产投资有限公司；
四、原告林小燕应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月至2015年9月的水电费16484元及以3938元为本金从2015年7月26日起，以5984元为本金从2015年8月26日起，以3940元为本金从2015年9月26日起，以2622元为本金从2015年10月26日起，均至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予被告佛山市穗康房地产投资有限公司；
五、被告佛山市穗康房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金40950元、管理费押金9525元、水电周转金2000元、租赁入场金43055.56元予原告林小燕；
六、被告佛山市穗康房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修投入15000元予原告林小燕；
七、驳回原告林小燕的其他诉讼请求；
八、驳回被告佛山市穗康房地产投资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5236.43元（原告已预交），由原告负担3981.12元，由被告负担1255.31元。反诉受理费6259.99元（被告已预交），由原告负担1917.39元，由被告负担4342.6元。经抵扣，原告应负担受理费662.08元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。证据保全费30元（原告已预交），因本案没有实施证据保全，该费用在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄 伟
二〇一七年二月七日
书记员 邓莹莹