贵州省赤水市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0381民初229号
原告：贵州长城物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市。
法定代表人：张永贵，总经理。
委托诉讼代理人：钱程，公司员工。
委托诉讼代理人：李继，贵州正江律师事务所律师。
被告：沈娟，女，1982年2月23日出生，汉族，住赤水市。
原告贵州长城物业服务有限公司（以下简称长城物业公司）与被告沈娟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人钱程、李继，被告沈娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业服务费、公共能耗费及水费共计2,548.86元；2.判决被告支付原告逾期缴纳物业费违约金400.00元；3.案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告支付原告2016年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费、公共能耗费及2016年12月至2017年10月期间的水费共计2,581.63元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2015年9月30日与赤水市广水房地产开发有限公司签订赤水江景一号《前期物业服务合同》后，一直依法对被告居住的江景一号小区提供物业服务，但被告从2016年6月1日起拒绝交纳物业服务的相关费用，至2017年10月31日止，拖欠原告物业费、公共能耗费及水费共计2,581.63元，经原告催收未果。
被告沈娟辩称，一、长城物业公司不具有原告诉讼主体资格。被告购买赤水江景一号小区房屋后，只与贵州信贵琴物业服务有限公司签订物业服务合同，与原告未签订任何物业服务合同或协议，原告是经非法转让获取的江景一号小区物业服务；二、被告从2016年起，先后收到贵州信贵琴物业服务有限公司、江景一号物业服务中心及原告长城物业公司等三个不同公司的物业催交单和电话，被告不知道物业费该交给哪一个公司，且收取物业费均不能提供正式发票；三、原告未提供符合标准的物业服务。存在安保人员经常夜间在岗位睡觉或不在岗、监控基本不能使用、电梯灯损坏不及时更换、业主被盗、垃圾不及时清扫等现象；四、原告收费标准过高，与其提供的物业服务标准不对应，应降低收费标准，被告也应减少物业管理费交纳，且原告在小区公共区域获取的广告费收益也不按规定公示公开。综上，请求人民法院依法作出公正判决。
经审理查明：赤水市江景一号小区是赤水市广水房地产开发有限公司于2014年开发建设的商住小区，原告长城物业公司系三级资质等级物业服务企业。2015年9月30日，赤水市广水房地产开发有限公司（甲方）与长城物业公司（乙方）签订江景一号、江景二号小区《前期物业服务合同》，合同主要内容为：物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下（最终以当地物价局批复为准）：多层住宅：0.50元∕月/㎡，高层住宅：0.90元∕月/㎡，商业物业：1.50元∕月/㎡。物业服务费包含小区公共照明、绿化用水、电梯电费及年检维护费。物业管理服务费半年或一年交纳一次，业主在收楼入住时一次性交纳半年的物业费。一次性缴纳全年物业费的业主一年按11个月优惠收取，公共能耗费200.00元∕户/年，电梯楼缴纳水费周转金300.00元∕户。合同自甲乙双方签字盖章后生效，至小区业主委员会成立后与选聘的物业企业签订物业服务合同生效时止。合同签订后，原告即入住江景一号小区进行提供服务。
被告沈娟系赤水市江景一号小区二单元24-1号（高层住宅）房屋业主，房屋建筑面积130.38㎡，于2015年6月接收该房屋，并向原物业服务企业贵州信贵琴物业服务有限公司交纳2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业管理费、公共能耗费1,608.00元，另交纳水费周转金300.00元。原告入住江景一号小区提供物业服务后，被告认为物业服务不到位等原因，未向其交纳2016年5月31日以后的物业服务费。被告交纳的水费周转金300.00元，物业公司每月用于支付被告水费，已于2016年12月支付完毕，此后，原告代为被告垫交2016年12月至2017年10月期间的水费270.75元。
另查明，赤水江景一号小区现尚未成立业主委员会。贵州信贵琴物业服务有限公司和原告长城物业公司是相同自然人投资或控股的物业服务企业。赤水江景一号小区建成初期是贵州信贵琴物业服务有限公司与建设单位赤水市广水房地产开发有限公司签订物业服务合同后提供物业服务，后因信贵琴物业服务有限公司在赤水市主管行政机关不能办理备案登记，建设单位与其解除物业服务合同后，于2015年9月30日与原告长城物业公司签订赤水江景一号小区《前期物业服务合同》。
本院认为:原告与赤水江景一号小区开发建设单位签订的《前期物业服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《前期物业服务合同》对被告沈娟具有约束力。原告按照合同约定对江景一号小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应当依照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；…”之规定按时交纳物业服务费。被告沈娟已向原物业公司交纳物业管理费、公共能耗费至2016年5月31日，现原告要求被告交纳2016年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费、公共能耗费，以及垫交的水费270.75元有理，应予支持。按照《前期物业服务合同》约定的收费标准计算，从2016年6月1日起至2017年10月31日止，被告沈娟应交纳的物业服务费为1,994.81元、公共能耗费为283.33元，加上原告为其垫交的水费270.75元，共计2,548.89元。原告诉请的物业服务费、公共能耗费及水费共计金额2,581.63元的计算有误，多计算的32.74元不予支持。
物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断，全方位、多层次的动态过程性服务，由此特征使得物业服务会出现一些暂时性的问题，因此，不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题而认定“物业服务”存在问题，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态来确认。根据我国物权法、合同法及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，原告长城物业公司为江景一号小区实际履行了物业服务，虽在物业服务中存在瑕疵，但不属根本违约的情形，故被告减少物业管理费交纳的抗辩意见，法院难以采纳。小区的建设与维护需要业主与物业公司的共同努力，原告长城物业公司应不断提高、完善自身的物业服务水平以满足广大业主的需要，业主发现问题也应与物业公司及时沟通，而不应采取拒交物业费的方式解决问题。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告沈娟于本判决生效后十日内支付原告贵州长城物业服务有限公司2016年6月1日至2017年10月31日期间的物业管理费1,994.81元、公共能耗费为283.33元及2016年12月至2017年10月期间垫交的水费270.75元，共计2,548.89元；
二、驳回原告贵州长城物业服务有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
已减半收取的案件受理费25.00元，由被告沈娟承担。
本判决为终审判决。
审判员 李维兴
二〇一八年二月十二日
书记员 宋贵林