上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3073号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈福云。
委托代理人舒宁，浙江洪坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）白颜滨。
委托代理人黄家勇，北京市京大律师事务所上海分所律师。
上诉人陈福云因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第20193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，本市浦东新区灵山路707、711号1层房屋产权人原为上海中星（集团）有限公司（以下简称中星集团）。
2007年4月，陈福云与中星集团就灵山路707、711号303.37平方米房屋签订房屋租赁合同1份，租赁期限为2007年5月1日至2012年4月30日，用途为商铺（体育用品）。2009年3月5日，中星集团、上海中星集团新城房地产有限公司、陈福云签订补充协议，约定上述租赁合同的出租人变更为上海中星集团新城房地产有限公司。2011年3月11日，上海中星百友房地产有限公司（以下简称百友公司）、上海中星集团新城房地产有限公司、陈福云签订补充协议，约定上述租赁合同的出租人变更为百友公司。
上述合同履行完毕后，百友公司与陈福云于2012年6月15日就上述房屋又签订房屋租赁合同1份，约定甲方（百友公司）将灵山路707-711号303.37平方米房屋出租给乙方（陈福云），乙方承诺租赁房屋将按照营业执照所包含经营范围承租使用，经营内容限于烟酒食品、百货、服装、干洗、房产中介。乙方按本合同5.1条约定足额支付房屋租赁保证金后的2012年5月1日作为甲方应向乙方交付该房屋的日期，房屋租赁期限为2012年5月1日至2013年4月30日，计收租金的起租日期为2012年5月1日。按照先交租金后使用的原则，乙方应于每季度开始前的10日内，按时向甲方缴纳房屋租金。2012年5月的租金为人民币（下同）32，299元，2012年6月至2013年4月每月的租金为32，296元。乙方应于2012年5月1日之前向甲方足额支付保证金64，592元；乙方逾期不支付水、电或者煤气、物业管理费等任一种应付费用的，甲方有权使用保证金予以偿付，保证金不足抵扣的，不足费用部分由乙方及时补足；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；若乙方单方面提前解除或终止合同时，乙方保证金应抵作违约金，收归甲方所有。物业费由乙方向物业管理公司自行交纳。乙方无权擅自转租该房屋……无论期间甲方是否直接或间接收取租金等相关费用、无论该种转租等状态存在多长时间，如果没有甲方同意转租的书面确认，均不构成甲方对该种转租等事实状态的默认或同意，甲方随时有权依约追究乙方擅自转租的违约责任。在本合同项下，甲方如需出售该房屋，应至少提前一个月书面通知乙方；在乙方无欠费等违约情形前提下，乙方对其租赁部位在同等条件下有优先购买权，并在收到甲方通知后十日内对是否行使优先购买权予以书面确认；乙方逾期不答复的，视为放弃优先购买权；双方确认作为局部部位房屋承租人的乙方对甲方整体房屋出售不行使优先购买权。甲方出售该房屋给第三方后，原租赁合同的权利、义务一并转移，并由第三方继续履行出租人的权利义务（但当事人协商解除的除外）。双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，对方无抗辩权，若属甲方有权解除合同情形的，甲方有权立即收回房屋并追究乙方违约责任：……（二）如乙方存在非法经营情形或实际经营范围与所承诺的经营范围不符的……（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或以承包、联营等名义变相转租该房屋及与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付房租超过一个月的。违反合同的一方，应向守约方按本条约定支付违约金，给对方造成损失（包括但不限于租金及利息损失、第三方索赔款、检测费、诉讼费、律师费等）的，支付的违约金不足抵付对方损失的，乙方还应另行向甲方赔偿该种全部损失：……5、本合同项下，非本合同规定或法律规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的30%向乙方支付违约金……9、乙方擅自转租或以承包、联营等名义变相转租该房屋的，乙方应将其转租或变相转租所获租金差价等收益赔付甲方，且甲方有权立即收回房屋；10、乙方逾期交还房屋的，甲方除有权直接没收乙方保证金之外，每逾期一日，甲方还有权按照本合同所约定的末期租金标准的二倍，以计算乙方应当承担的房屋占用费。任何根据本合同发出的文件和法律文书，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方联系地址（乙方租赁地址亦可作为乙方的送达地址），即视为文件或法律文书已经通知并送达对方。
2012年7月6日，陈福云向百友公司支付了租赁保证金64，592元及消防押金6，000元。另外，陈福云付清了截至2012年10月底的租金。
租赁期间，系争房屋除西首第一个门面由陈福云自用外，陈福云将其余三个门面单独或分割转租。
2012年9月，中星集团将系争房屋出售给白颜滨，2012年11月8日房屋产权过户至白颜滨名下。
2012年12月24日，百友公司以EMS快递的方式向陈福云承租的房屋地址发出房屋出租人变更告知书，明确表示系争房屋已经转让给白颜滨，自2012年11月8日起原租赁合同出租人变更为白颜滨，合同项下一切权利义务由白颜滨承担或享有，2012年11月7日前的租金由百友公司收取，要求陈福云在收函后7日内及时办理结算租金、保证金、消防保证金及公用事业费等款项及相关移交手续，2012年11月8日以后的租金由白颜滨收取。该快递于2012年12月26日妥投。
2013年1月5日，白颜滨委托律师向陈福云发出律师函，表示陈福云至今未支付2012年11月8日至2013年1月31日的租金89，353元，白颜滨有权单方面解除合同、收回房屋；同时陈福云有转租行为，白颜滨也有权单方解除合同收回房屋；故要求收函后5日内支付上述欠租，如再不付除将追究逾期付款违约责任外，将行使合同解除权，收回房屋。该函亦以EMS快递方式发送至陈福云承租地址，并于2013年1月7日妥投。
2013年1月17日，陈福云通过银行向白颜滨支付了租金89，353元。
2013年1月25日，白颜滨向各租户发出通知函，内容为：灵山路707、711号1层商铺，按照原先签署的租赁合同，所有商户将于2013年4月30日到期，由于该房产我方要收回自用，故不再对外出租，请各位商户于2013年4月30日之前将营业执照、税务登记证迁出该房屋，结清所欠水电费，交房同时我方退还该房屋所有押金。
2013年2月1日，白颜滨曾向陈福云发送短信，要求最晚于初十（农历）支付2012年2月起的三个月租金。
2013年2月2日，白颜滨将西首第一间由陈福云自用的商铺卷帘门用电焊焊住。
2013年2月27日，白颜滨再次向各租户发出通知函，明确“原合同签订方陈福云不按时交纳房租，已被我方清除出场”，要求各租户在2013年4月30日结清费用搬离房屋，还表示愿意为陈福云垫付押金等费用。
2013年8月7日，白颜滨向上海市徐汇区公证处申请对陈福云自用商铺内的遗留物品现状办理保全证据公证，公证员对现场进行了拍照，对遗留物品进行了清点并制作物品清单一份，并于当日出具了公证书。白颜滨表示，当日其在公证后将遗留物品搬离另行保存，房屋另作它用。
2013年6月9日，陈福云诉至法院，要求判令白颜滨：1、返还租赁保证金64，592元、物业费押金11，073元、消防押金6，000元、转让费20，000元，合计101，665元；2、赔偿营业收入损失6万元、烟酒饮料（过保质期）损失6万元，合计12万元；3、白颜滨支付违约金64，592.50元。庭审中，因陈福云表示白颜滨封门属擅自解除合同，其主张的经营损失6万元及违约金64，592.50元均是针对白颜滨违约解除合同，故法院予以了释明。释明后，陈福云撤回了要求白颜滨支付违约金的诉讼请求，仅主张经营损失60，000元。审理中，因白颜滨经公证后进入房屋，陈福云发现公证书所列室内物品少于遗留在房屋内的物品，故另行增加请求要求白颜滨赔偿缺少物品的损失现金5万元、装修卷帘门等损失25，000元（原价5万元，合同到期后可转让他人，故主张25，000元）、2月至4月的转租租金损失45，000元（应收租金9万余元，考虑到白颜滨可能已支出清退费用，故主张45，000元）。白颜滨则提起反诉，要求判令陈福云：1、立即将灵山路707、711号一层房屋返还；2、立即支付2013年2月至4月的租金96，888元；3、立即支付2013年5月1日起至实际返还房屋之日的占有使用费（按月租金32，296元的2倍计算）；4、支付2012年11月至2013年1月租金的逾期付款违约金2，680.59元（以欠费金额89，353元为基数按每日万分之五，自2012年11月18日起计算至2013年1月7日）；5、支付2013年2月至4月租金的逾期付款违约金（以欠费金额96，888元为基数，按每日万分之五，自2013年2月10日起计算至实际支付之日止）；6、支付2013年5月至6月的占有使用费的逾期付款违约金（以欠费金额129，184元为基数，按每日万分之五，自2013年5月10日起计算至实际支付之日止）；7、支付律师费15，000元。审理中，白颜滨称承租期间除系争房屋西起第一个门面由陈福云自用外，其余三个门面均转租。合同到期后，为清退其余三个门面的承租户，白颜滨代陈福云向次承租人支付了押金和赔偿金等81，100元，故要求陈福云支付上述清退费用。因租赁房屋在诉讼期间已经全部收回，故撤回要求返还房屋的诉讼请求，同时房屋使用费均计算至实际清退之日（由西至东：陈福云自用一个门面为2013年8月7日，洗鞋店半个门面为2013年8月1日，理发店半个门面为2013年7月2日，干洗店一个门面为2013年6月11日，中介公司半个门面为2013年8月1日，毛线店半个门面为2013年8月1日）。
审理中，陈福云向法院提供了上海新城物业有限公司2007年4月13日开具的服务费发票一张（金额27，530.80元），转让费发票一张（金额20，000元），2007年5月24日开具的押金收据一张（金额11，073元），并认为上述款项分别系其为承租系争房屋支付的中介费、转让费和物业费押金。
陈福云又向法院提供了2012年12月、2013年1月“广怡烟酒商行”的类别销售统计表、营业汇总统计表（均系打印件）以及2012年8月28日、9月11日、9月28日上海海烟物流发展有限公司向灵山路707号上海广怡实业公司经营部的送货清单（均系打印件且无相关单位印章）。陈福云表示根据类别销售统计表、营业汇总统计表两个月的销售额为60万余元，按净利润7%计算，平均每月2万元，现陈福云主张3个月的经营损失6万元；白颜滨封门时房屋内烟酒饮料存货未盘点，故按照每月营业额30万的20%计算存货损失。
在白颜滨公证保全证据后，陈福云又提交了物品清单1份，清单中罗列了公证清单中已记载的内容和未记载的现金（50，000元）、货架、食品、香烟、装潢、欠条、未收租金等，总计316，900元。陈福云表示，因公证所列物品与实际遗留物品存在很大差异，故要求白颜滨赔偿现金5万元、香烟3万元、装修及电动卷帘门2.5万元、2013年2月至4月转租租金4.5万元。
白颜滨除认可租赁保证金64，592元、消防押金6，000元外，对中介费、转让费及其他损失均不予认可。
白颜滨提供了委托律师代理合同及发票（金额15，000元），以证明其为本案花费的律师费。白颜滨还提供了陈福云与案外人签订的转租合同、押金等收据若干，以及白颜滨代为退还押金等费用的收据若干，以证明其为清退转租户而代陈福云支付的费用。陈福云对上述费用均不认可。
审理中，法院曾在第一次庭审期间协调双方先行交接陈福云自用部分的房屋及物品，白颜滨表示同意，陈福云则在2013年8月6日回复法院，认为房屋已由白颜滨强占，不存在交接问题。
庭审中，因陈福云将各门面分别转租，白颜滨收回各门面日期不一，故双方均同意：如涉及计算租金或使用费，则对四个门面各按全部租金的四分之一计算（半个门面的按八分之一计算）。
原审认为，百友公司与陈福云20**年6月15日签订的房屋租赁合同合法有效。白颜滨向原产权人买受系争房屋并于2012年11月8日取得房屋产权，根据租赁合同的约定，合同中出租人的权利义务该日起由白颜滨享有或承担，现陈福云、白颜滨对此均无异议，法院予以认可。
根据合同约定，陈福云应当在每季度开始前10日内支付该季度租金，也就是应当在2012年11月10日之前支付2012年11月至2013年1月的租金。陈福云对何时知晓白颜滨买受房屋在庭审中多次陈述不一，最后一次庭审中其承认2012年11月25日百友公司方告知其房屋已出售，陈福云就优先购买问题进行了协商，但协商未成。按其陈述，陈福云最早在2012年11月25日知道房屋出售，2012年11月10日时并不知道房屋出售的事实，因此也不可能产生因优先购买权纠纷导致的拒付租金的抗辩事实，但陈福云未在2012年11月10日之前支付该期租金，应系违约。其次，租赁合同对转租事宜作出了严格的约定，除非出租人书面同意不构成对转租的同意或默认，现陈福云未能提供百友公司或白颜滨同意其转租的书面确认，应认定为擅自转租，也属违约。但是，百友公司从未就陈福云的违约事宜提出过解除合同；白颜滨买受房屋后，明知陈福云有违约的情况，也仅在律师函中向陈福云催讨租金，而未直接行使合同解除权。陈福云于3013年1月17日支付了2012年11月8日至2013年1月底的租金后，白颜滨在2013年2月1日的短信中明确要求陈福云在“初十”前支付下期租金，继续履行合同的意思明确。因此，尽管陈福云存在违约行为，但出租方并未行使合同解除权，双方合同应当继续履行。陈福云应当在2013年2月10日前支付2013年2月至4月的租金，白颜滨在2013年2月2日就将陈福云自用的一间门面封闭，应当认定为违约。白颜滨称其是在陈福云明确表示不再支付租金并自行离开承租房屋的情况下，为了财产安全才封门，缺乏证据证明，法院不予采信。白颜滨封闭的仅是约占四分之一租赁面积的一个门面，其余房屋仍由陈福云继续转租使用，故白颜滨封门行为不足以认定为擅自解除全部租赁合同。综上，法院认定双方租赁合同履行至2013年4月30日到期终止。
根据法院上述认定，陈福元要求白颜滨返还租赁保证金64，592元和消防押金6，000元，应予支持。陈福元主张的中介费、转让费、物业费押金，其提供的证据显示均非百友公司或白颜滨收取，且与本案缺乏关联性，法院不予支持。
关于陈福元主张的封门导致的经营利润损失、烟酒过期损失以及公证书清单所列与实际遗留物品差异的损失问题：一、白颜滨违约封门，应当承担相应的违约赔偿责任，包括陈福云正常经营应获得的经营收益，但是陈福云提供的证据尚不足以证明其经营损失的具体数额，法院考虑白颜滨的违约程度、陈福云亦有违约的情形、租赁合同中对甲方擅自收回房屋约定的违约责任为提前收回天数的租金的30%的约定等因素，酌情确定白颜滨赔偿25，000元。二、白颜滨封门后，房屋内的烟酒饮料确实可能因长期存放而发生超过保质期的问题，但陈福云就此提供的证据也不足以证明其实际损失数额，法院综合考虑白颜滨的违约程度、陈福云亦有违约的情形、公证书记载的香烟数量、陈福云在审理中怠于交接的情形，酌情确定白颜滨赔偿25，000元。三、关于陈福云主张公证清单与实际遗留物品存在差异并主张赔偿现金、装修、转租租金损失问题，首先陈福云未能提供证据证明存在此种差异；其次，租赁合同到期终止后承租人就装修物请求赔偿的法院不予支持；另外转租租金也并非白颜滨收取。因此，法院对陈福云上述请求不予支持。
关于白颜滨主张的租金及占有使用费问题：一、陈福云自用一间门面已被白颜滨在2013年2月2日封闭，故陈福云仅需支付该门面2013年2月1日的租金，2013年2月2日起无须再行支付。二、陈福云应当在合同到期后将转租的门面返还白颜滨，并举证证明返还的日期。现上述门面由白颜滨在合同到期后自行收回，且白颜滨自认了各门面收回的具体日期，陈福云未能提供相反证据予以否定，故法院采纳白颜滨的自认意见。陈福云应当支付上述门面2013年2月1日至各门面实际收回之日的租金或使用费。虽然，合同约定陈福云在合同到期后逾期返还房屋应按租金的双倍支付使用费，但考虑到之前白颜滨擅自封闭陈福云部分门面引发纠纷，法院仍按原租金标准计算使用费。三、就各门面分别计算租金或使用费的方式，双方庭审中达成一致意见，法院予以认同。
关于白颜滨主张的租金、使用费的逾期付款违约金：一、2012年11月8日至2013年1月底的租金，虽然陈福云违约逾期支付，但考虑到白颜滨买受房屋后未及时告知相关情况以及租金支付方式及账号等，陈福云也在收到律师函数日后就支付了该费用，故该部分逾期付款违约金法院不予支持。二、2013年2月至4月的租金，因2013年2月2日发生白颜滨封门的违约行为，陈福云暂不支付亦属合理抗辩，故该部分逾期付款违约金法院也不予支持。三、合同未就到期后的房屋使用费约定支付时限及逾期付款违约金，故法院也不予支持。
关于白颜滨主张的律师费，因白颜滨在履行合同中存在违约行为，对纠纷的发生亦有责任，故不予支持。
关于白颜滨主张的清退次承租人的费用，因白颜滨是在未查实陈福云与次承租人之间相关费用是否结清的情况下，未经陈福云同意擅自退还或支付次承租人相关费用，故其要求陈福云承担该些费用无事实和法律依据，法院不予支持。
最后，现由白颜滨保管的陈福云遗留物品，应由白颜滨返还陈福云，具体物品名称、数量以公证书清单所列为准。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，于二一三年九月二日作出判决：一、白颜滨应返还陈福云租赁保证金64，592元、消防押金6，000元，合计70，592元；二、白颜滨应赔偿陈福云损失50，000元；三、陈福云应支付白颜滨租金及房屋使用费128，256.92元；四、白颜滨于判决生效之日起十日内将原在上海市浦东新区灵山路707号陈福云自用部分房屋内属陈福云的物品［以（2013）沪徐证字第6108号公证书所列为准）返还陈福云；五、驳回陈福云、白颜滨其余诉讼请求。上述第一、二、三项判决所列款项折抵后，陈福云应支付白颜滨合计7，664.92元，该款由陈福云于判决生效之日起十日内支付。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5，593元，减半收取2，796.50元，反诉案件受理费2，536元（已减半收取），合计5，332.50元，由陈福云负担2，873.50元，白颜滨负担2，459元。
判决后，陈福云不服，上诉于本院，诉称：1、物业费押金为系争房屋的专项款，原审法院支持了消防押金，未支持物业押金当属错误；2、白颜滨在租赁期内强占系争房屋，发生了物品短缺，理应由其赔偿；3、白颜滨擅自封门，其行为属于违约，应当认定其擅自解除全部租赁合同，原审只认定解除其中陈福云使用的一间门面，且判决要求陈福云支付其余转租房屋的使用费，属于认定错误。综上，要求二审法院撤销原审判决第三、五项，改判支持陈福云的原审诉请。
被上诉人白颜滨辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人陈福云要求返还物业费押金，但未提过证据证明其曾支付过物业费押金，且物业公司也不认可有该笔费用的存在，因此本院无法支持该诉请。陈福云主张白颜滨的封门行为导致其经营损失、货品损失，但未能提供充足的证据证明该损失达到了陈福云主张的数额。原审法院根据白颜滨的违约程度、公证书记载的货品数量，酌定白颜滨应当承担的违约金额，有事实和法律依据，本院予以认可。
关于转租租金损失。由于次承租人实际使用了系争房屋至合同到期，因此陈福云主张在白颜滨封门时就解除了全部租赁合同，而不是仅限于陈福云使用的一个门面，显然不符合客观事实，本院不予采信。根据合同相对性原则，就次承租人使用系争房屋的租金仍应当按照合同的约定由陈福云支付。陈福云可通过其他途径向次承租人主张租金收益，不属于本案中白颜滨赔偿损失的范围。
原审判决主文中对双方应付钱款进行计算后所作的表述有误，应当为：判决所列款项折抵后，陈福云应支付白颜滨合计7，664.92元，该款由陈福云于本判决生效之日起十日内支付，本院予以更正。
综上所述，上诉人陈福云的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，853.5元，由陈福云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年一月二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……