河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5480号
上诉人（原审被告）：穆翔，男，回族，1983年10月5日出生，住郑州市。
委托诉讼代理人：赵红举、樊轶雯，河南明天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王志，男，汉族，1966年4月19日出生，住郑州市。
委托诉讼代理人：李明伟，河南天新律师事务所律师。
上诉人穆翔因与被上诉人王志房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人穆翔的委托诉讼代理人赵红举、樊轶雯，被上诉人王志的委托诉讼代理人李明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
穆翔上诉请求：一、请求法院撤销河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初1505号民事判决书，并依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由王志承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，王志所提供的证据不能证明因解除合同而受到的损失为569780元。根据王志一审提交的《房屋租赁合同》，王志在2017年7月-2018年6月向第三方交纳月租金为67156.32元，按3个月计算为201468.69元，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定的违约金不得高于其损失的30%，即60440.688元。由于王志未举证证明其损失高于569780元，其应承当举证不能的后果。二、王志主张的违约金远超出了其损失，穆翔以抗辩方式要求减少违约金于法有据，一审判决按照月租金113956.41元计算违约金有悖双方租赁合同约定，违背了当事人意思自治，属事实认定错误；三、即使穆翔承担违约责任，也应当从穆翔向王志缴纳的押金10万元及穆翔多交的物业费中扣除，穆翔提交的银行流水显示，穆翔已缴纳物业费至2018年5月，房屋交付后剩余5个月的物业费5520元，应冲抵穆翔应承担的违约金。综上所述，王志没有举证证明因穆翔解除本案租赁合同给其造成的损失，且一审判决违背双方合同约定计算违约金，系认定事实错误，请求二审法院查明事实后，依法改判或发回重审。
王志辩称，1、双方之间的租赁合同关于违约金约定是基于双方长达五年的租赁关系，并且每年的租金将近一百万元的基础上约定的，系双方真实意思表示，关于五个月租赁费作为违约金是相对整个合同的。穆翔所称违约金过高并要求按照王志向第三人支付三个月的租金计算明显损失是偷换概念，且无事实和法律依据；2、一审法院计算违约金是基于双方在合同中的明确约定，而穆翔在合同未到期时私自解除合同，且未在三个月前书面提出，构成根本违约。且基于房屋是王志租赁的郑州康居置业有限公司的，本案的租赁关系王志给穆翔了二个月的免租期，综合考虑不存在过高的问题，穆翔的违约行为给王志造成巨额的经济损失，房屋至今闲置，未能出租；三、关于穆翔称应当按照优惠期的租金计算违约金是不能成立的，因双方合同约定的优惠期是一年，穆翔在优惠期即将到期时，未按照合同约定提前三个月通知解除合同的情况下私自解除合同，其辩称以优惠期计算违约金违背诚实信用原则；四、关于穆翔辩称的押金10万元及物业费应当冲抵违约金无事实及法律依据。押金是根据合同约定支付，目的是为了保证合同的正常履行，但穆翔私自解除合同属于根本违约，依据合同约定押金不予退还且需承担五个月租金的违约金；关于物业费的问题，物业费并未缴纳给王志，穆翔仅是通过王志向物业部门支付，不应当从违约金中扣除。综上一审判决认定事实清楚，证据确实充分，合法有据，请求二审法院驳回穆翔的上诉请求。
王志向一审法院起诉请求：1、被告继续履行2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》、2014年6月1日《租赁合同之补充协议》并按照合同约定先向原告支付自2017年12月25日至2018年6月24日期间的租赁费683738元或被告穆翔支付原告违约金569780元；2、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告明确诉讼请求为要求被告穆翔支付原告违约金569780元。
一审法院认定事实：原、被告分别于2014年5月7日、2014年6月1日签订了就位于郑州市××区××号汇港新城3号楼第一层从东向西第3、4间共计368平方米房屋的《房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》，约定：被告从原告处承租上述房屋，原告为被告提供装修期自2014年4月21日至2014年6月24日。首年月租金为95680元，年租金为1148160元，租金逐年递增，为前一年基础上上调6％。同时在《房屋租赁合同》第十条第五项明确约定：非本合同规定的情况，被告提前解除租赁合同的，被告应提前三个月书面通知原告，并向原告支付该租赁年度的5个月租金作为违约金，同时原告对于被告交纳的保证金不予退回。租赁期截止为2019年6月24日。2017年11月13日，被告通过邮寄的方式向原告送达了解除租赁合同通知函，要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议。并要求原告于2017年12月14日收房。被告单方要求解除合同，构成违约，原告诉至本院。另查明，被告承租原告的房屋系原告王志从郑州康居置业有限公司租赁，原告王志需向郑州康居置业有限公司支付租金及向郑州市益久企业管理有限公司支付商业管理服务费。
一审法院认为，《房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》系原、被告双方真实意思表示，其内容不违背法律、法规禁止性规定，属合法有效合同，对原、被告双方均有法律约束力。原、被告双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务。被告也应按上述合同的约定履行自己的义务，但被告却在2017年11月13日通过邮寄的方式通知原告要求解除涉案合同，被告的该解除合同行为，不符合原、被告双方合同的解除条件及法律所规定的解除条件，被告的行为显系违约行为，应当按合同约定承担违约责任。关于违约金问题，原告对被告通知解除合同的行为并不认可，遂提起诉讼要求被告继续履行合同并支付租金或者要求支付违约金。在审理中，原告明确诉讼请求同意解除合同并要求被告支付违约金569780元；被告主张违约金的计算标准应以原、被告双方于2016年11月21日《协议书》约定2016年12月25日至2017年12月24日期间月租金为80000元作为计算标准，且未给原告造成损失。本院认为，虽然原、被告双方于2016年11月21日签订的《协议书》约定2016年12月25日至2017年12月24日的月租金为80000元，但该月租金系原、被告在履行合同过程中，原告在原租金的基础上给被告的优惠价，是希望被告更好地履行合同。被告却在该优惠期即将到期时，也未按合同约定提前三个月通知解除合同的情况下解除合同，并主张以该优惠期的月租金80000元为计算违约金的标准，有违诚实信用原则，对原告来说有失公平。因此，本院认为应依据《房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》中约定的月租金标准作为计算违约金的基数为宜。鉴于原、被告双方确定房屋租赁经营期自2014年6月25日开始计租，首年月租金为95680元，从第二年起每年的租金在前一年的基础上上调6％；至2017年11月13日被告单方通知解除时，已是第四年度，该第四年度的月租金为113956.41元［95680×（1＋6％）×（1＋6％）×（1＋6％）］，故应以该月租金标准计算违约金。并且在原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》第十条第五项明确约定：非本合同规定的情况，被告提前解除租赁合同的，被告应提前三个月书面通知原告，并向原告支付该租赁年度的5个月租金作为违约金。原告依据该条主张5个月租金的违约金，被告则认为原告主张5个月租金的违约金过高。本院认为，原、被告双方在上述合同中明确约定了以5个月的租金作为支付违约金标准，被告对此是明知的，即被告对于其单方解除合同的违约行为所应承担的违约责任是清楚的；在本案开庭审理时该房仍在闲置之中，被告在承租时原告给于了被告二个月免租的装修期，且被告租赁的房屋系原告租赁案外人的房屋，原告仍需支付租金及商业管理费，更何况被告也未提前三个月通知原告，原告的损失确实存在。又鉴于此，原告主张5个月租金作为违约金，本院认为是恰当的。那么违约金应为569782.05元（113956.41元×5）。原告主张被告应承担违约金569780元，本院予以支持。故被告关于违约金过高的辩解意见不能成立。关于被告辩称应当将缴纳的100000元押金从违约金中抵扣的意见。本院认为，正如前所述，租赁合同中明确约定一方违约，保证金不予退还；被告称系押金，但结合协议及本案证据，该100000元应当认定为保证金。有鉴于被告违约，应不予退还。故被告的该辩解意见不能成立，本院不予认定。关于被告主张其物业费交至2018年5月剩余5520元物业费应冲抵违约金问题。本院认为，被告所交的物业费虽系通过原告所交，但该物业费收取的主体并不是原告，且系被告违约，其要求冲抵违约金的理由亦不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告王志、被告穆翔分别于2014年5月7日、2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同之补充协议》已解除；二、被告穆翔于判决书生效之日起十日内支付原告王志违约金569780元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9598元，减半收取4799元，由被告穆翔负担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，穆翔与王志签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同之补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方当事人应按照合同约定履行各自的权利义务。合同约定了任一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第10.5条明确约定：“非本合同规定的情况，乙方提前解除租赁合同的，乙方应提前三个月通知甲方，并向甲方支付该租赁年度5个月的租金作为违约金，同时甲方对于乙方交纳的保证金不予退还。……”本案穆翔发出的解除合同通知书不符合约定合同的解除条件，也没有提前三个月通知王志要求解除合同，构成根本违约，应承担违约责任。关于违约金的计算，《租赁合同之补充协议》明确写明双方确认在甲方给予乙方优惠的前提下，月租金共计95680元，今后房屋租金的递增计算方法为：从第二年起乙方每年缴纳的租金在前一年基础上上调6%，上诉人解除合同为第四年租期，一审计算的月租金为113956.41元并无不当。至于上诉人庭审中称应按8万元/月计算月租金的问题，8万元/月的租金仅是双方约定2016年12月25日至2017年12月24日期间的优惠价，是双方为了更好履行剩余合同而作的特殊约定，上诉人却在优惠期满时解除合同，有违诚实信用原则，一审对2017年12月24日以后按原合同月租金约定计算违约金数额符合法律规定。对于未到期就退租的房屋，房屋重新出租需要时间，对新的租赁人也需要给予宽限期或缓冲期进行房屋的装修整理，故5个月的租金作为违约金的约定既包括违约金，还包括房屋重新出租之前的空置期及刚出租后宽限期的租金收入损失，本案就存在二个月的装修宽限期。同时被上诉人王志的损失既包括王志对涉案房屋需要其交付的相关费用，也包括自己应当得到的利润，合同第10.5条也明确约定保证金不予退还，故一审判决上诉人支付五个月的房租作为违约金及不退还保证金并无不当。关于物业费的问题，物业费是由物业公司收取的，虽说系通过被上诉人王志所交，收取的主体不是王志，结合上诉人违约，故其要求冲抵违约金的理由不能成立。
综上所述，穆翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9598元，由穆翔负担。
本判决为终审判决。
审判长 李运动
审判员 郑志军
审判员 马 莉
二〇一八年五月二十九日
书记员 王实武