湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂通山民二初字第260号
原告陈荷英。
委托代理人徐唐早，湖北自成律师事务所律师。
委托代理人从厚水，湖北自成律师事务所律师。
被告从思思。
被告陈浩波。
二被告委托代理人盛志刚，湖北开成律师事务所律师。
被告阮鹏程。
被告阚文婷。
被告徐立新。
三被告委托代理人孙丹，湖北开成律师事务所律师。
原告陈荷英诉被告从思思、陈浩波、阮鹏程、阚文婷、徐立新确认合同无效纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈荷英及其委托代理人徐唐早、从厚水，被告从思思、陈浩波的委托代理人盛志刚，被告阚文婷、阮鹏程、徐立新的委托代理人孙丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈荷英诉称：2007年8月20日，原告（乙方）与陈浩波、陈水英（甲方）签订房屋租赁协议，乙方租赁甲方原通山县种子公司临街四层楼房中的二至四层及一楼后院，临街门面一个开办某某实验幼儿园，租赁期五年，年租金40000元，2010年2月24日，原告同被告从思思续签该房屋租赁合同，租赁期五年（2012年8月20日至2017年8月20日）。2012年9月，被告从思思以（2012）鄂通山民一初字第00053号民事判决，独自取得原告租赁房屋的所有权。2013年3月21日，被告从思思与被告阮鹏程、阚文婷、徐立新签订房屋转让协议，将原告租赁的房屋出卖给被告阮鹏程、阚文婷、徐立新，对该转让协议，原告不知情，系被告从思思、阮鹏程等人恶意串通达成的房屋转让协议，剥夺了原告的优先购买权，请求判令确认被告从思思与被告阮鹏程等三人的房屋买卖协议无效，确认原告有优先购买权。
原告陈荷英为证明自己诉讼请求所依据的事实成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一、身份证复印件一份。证明原告的身份。
证据二、租赁协议二份。证明原告自2007年8月开始租赁被告从思思的房屋开办幼儿园。
证据三、（2012）鄂通山民一初字第53号民事判决书一份。证明从思思通过诉讼取得原告租赁房屋的所有权。
证据四、房屋转让协议一份。证明2013年3月21日被告之间签订房屋转让协议，该协议属恶意串通，侵犯了原告优先购买权。
证据五、通知一份。证明被告从思思2013年4月12日书面通知原告缴纳所欠租金。
被告辩称：1、被告从思思与被告阮鹏程等三人转让房屋所有权经通山县法院审理程序和执行程序取得，并支付了合理的房屋价款及税费，房产、土地已过户，属善意取得，不存在恶意串通。2、被告转让的房屋是整体转让，原告租赁的房屋仅为其中一部分，对被告转让的房屋原告没有优先购买权，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告从思思、陈浩波为证明自己辩称的理由所依据的事实，在庭审中向本院提交了如下证据：
证据一、房屋转让协议一份。证明被告之间的房屋转让有协议约定，属善意取得。
证据二、（2012）鄂通山民一初字第53号民事判决书一份。证明被告从思思对出售的房屋享有所有权。
证据三、税费收据。证明被告购买的房屋已交纳税费。
证据四、房产、土地证各一份。证明被告购买的房屋已依法取得房产、土地证。
被告阮鹏程、阚文婷、徐立新提供的证据一至四同从思思、陈浩波提供的上述证据一致，另补充提供了（2013）鄂通山执字第2012-300号民事裁定书和协助执行通知书各一份。
本院依据被告从思思的申请，依法提取了（2003）鄂通山执字第2012-300号执行裁定书、协助执行通知书三份，证明被告双方买卖的房屋价款及证件办理已依法执行。
庭审中，被告对原告提供的证据进行了质证，对证据一至证据四的真实性无异议，对证据五认为已超过举证期限，不予质证。原告对被告提供的证据进行了质证，对证据一至证据四的真实性无异议。对本院提取的（2013）鄂通山执字第2012-300号裁定书和协助执行通知书各一份。原、被告均对其真实性无异议。
本院认为：原告提供的证据一证据四、被告对其真实性无异议，可作为有效证据采信，对证据五，被告以超过期限为由不予质证，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款之规定，当事人在法庭上可以提出新的证据，故该证据可作为有效证据采信。被告提供的证据一至证据四，原告对其真实性无异议，可作为有效证据采信；对证据五，该证据同本院调取的证据一致，原、被告对本院调取的证据真实性无异议，故该证据可作为有效证据采信。
根据双方当事人的陈述及以上依法确认的证据，本院确认如下事实：
2007年8月20日，被告陈浩波与原告陈荷英之姐陈某某将他们共有的原通山县种子公司临街四层楼房中的二至四楼、一楼后院，临街一个门面租赁给原告陈荷英开办幼儿园，租赁期五年（2007年8月20日至2012年8月19日），房屋租金每年40000元。2010年2月24日，从思思（被告陈浩波之妻）、陈水英同原告陈荷英签订房屋租赁合同，合同约定租赁时间为2012年8月19日至2017年8月19日，租金以每年60000元为基数，每年按6000元递增，2012年3月7日，本院受理了原告从思思、陈浩波诉被告陈水英、黄某源共有物分割纠纷一案，并于2012年9月7日下达（2012）鄂通山民一初字第53号民事判决书，将双方共有的原通山县种子公司四层综合楼房地产所有权判归从思思、陈浩波，由从思思、陈浩波支付陈水英、黄某源房款203.075万元。此后，原告陈荷英之姐陈水英向本院申请执行，要求从思思、陈浩波履行给付房款义务。2013年3月21日，从思思（甲方）、阮鹏程、阚文婷、徐立新（乙方）签订房屋转让协议，甲方将判归其所有的房地产作价406.15万元转售给乙方，乙方于2013年4月1日办理了房屋产权证和土地使用权证。2013年3月25日，本院下达（2013）鄂通山执字第2012-300号执行裁定书和协助执行通知书，将从思思、陈水英共有的原通山县种子公司临街四层楼房的房地产过户给阮鹏程、阚文婷、徐立新。此后，原告认为被告之间签订的房屋转让协议是在其不知情的情况下恶意串通达成的，该协议侵犯了其优先购买权，请求判令被告从思思同被告阮鹏程、阚文婷、徐立新签订的房屋转让合同无效，确认原告对该房屋有优先购买权。
本院认为：1、最高人民法院《关于审理城镇居民租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，原告仅请求确认五被告间的房屋转让协议无效，该请求缺乏法律依据，本院不予支持。2、被告之间的房屋转让属整栋楼房的房地产转让，而原告同被告从思思签订的房屋租赁合同属整栋房屋的一部分，且第三人购买的房屋属善意取得，并已办理了房地产登记手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四款之规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买权的，本院不予支持，故原告要求确认其对该房屋有优先购买权的诉讼请求没有法律依据，本院亦不予支持。为此，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第四款之规定，判决如下：
驳回原告陈荷英的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告陈荷英负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐光金
审 判 员 阮洋溢
人民陪审员 喻志勇
二〇一四年一月十五日
书 记 员 郑 芬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
……
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。