广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0704民初161号原告：农英玲，女，1983年出生，壮族，身份证住址：广西苍梧县石桥镇。委托诉讼代理人：郑洋洋，广东三良律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：梁月梅，广东三良律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：江门市江海区连海北路建设投资有限公司，住所地：广东省江门市江海区外海中华大道74号403。法定代表人：许瑞强，职务总经理。委托诉讼代理人：邓根满，广东永泽律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵永庆，广东永泽律师事务所律师，特别授权代理。原告农英玲与被告江门市江海区连海北路建设投资有限公司（以下简称连海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农英玲的委托诉讼代理人郑洋洋、梁月梅，被告连海公司的委托诉讼代理人邓根满、赵永庆到庭参加诉讼。诉讼期间，双方当事人向本院申请三个月期间进行庭外和解，但期限内未能协商一致达成和解。本案现已审理终结。原告农英玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交楼期间的违约金暂计至2016年12月31日为18768.47元；2、判令由被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。事实与理由：原、被告双方于2016年5月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：1、出卖人（被告）向买受人（原告）预售江门市江海区外海连海苑X室房屋；房屋总价款为406244元，买受人应于2016年8月28日前付清；3、出卖人应当在2016年6月30日前，将达到合同第九条、第十条约定的交付条件的商品房交付买受人使用；4、出卖人逾期交付的责任：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但是买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款。2016年8月17日，被告向原告送达《收楼通知书》，要求原告于2016年9月30日前到被告处办理收楼手续。但截止原告起诉之日，被告小区内的全部商品房均没有水、电、煤气供应。被告未能依约向原告交付约定的商品房，被告应当按照合同约定向原告支付逾期交楼的违约金18768.47元（暂计至2016年12月31日）。被告连海公司辩称，1、原告所述的内容与实际情况不符，涉案商品房均提供水、电等配套设置，不影响原告的正常使用。被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》后，于约定的商品房交付时间前已向原告寄送《收楼通知书》。但原告在收到《收楼通知书》后，无故没有前来办理收楼手续，该逾期收楼的责任应由原告自行承担。本案涉案商品房已经验收合格，并由相关部门出具了《建筑工程竣工验收报告》且江门市国土测绘大队也已对涉案商品房出具了《不动产测量报告（预告登记）》。同时，商品房也已提供了水、电、煤及相关的配套设施，该商品房已具备了基本的使用属性。即被告已向原告按时提交了符合《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房，被告并不存在违约情况。同时，涉案商品房所在的小区已交付了大部分商品房，其有相当一部分业主已装修完毕并已入住。自发出《收楼通知书》之日起，被告均免费为每户业主提供临水，临电使用，直到永久水、电、煤安装完毕之日止。2、被告所兴建的涉案小区为江海区安置房，相关资金来源于财政拨款，小区各项配套的安装必须经过招投标程序方能进行。而延误办理综合验收的原因在于相关的配套设施在招投标过程中存在流标及相关设计改动所致，并非被告主观原因所致，属不可抗力。涉案商品房所在小区为中国（江门）国际绿色光源博览交易中心拆迁安置房，且使用资金全部为财政资金，与一般的房地产开发房产是有根本区别的。项目配套的各项设施，凡是达到法定标准的，均要求进行公开招投标程序进行。2016年3月，涉案房产所在小区对1#、2#公用配电站工程进行公开招标，后由于通过项目资格审查的公开招标的投标人不足五人，导致该工程招标失败并需要重新招标。同时，由于永久电工程的设计发生改动，需进行优化调整后再进行施工。2016年5月，上述公用配电站工程进行二次招标后，于2016年7月29日确定中标单位，该工程才能顺利开工。目前，小区各项水、电工程均已完工，但相关的水、电验收部门却迟迟不对相关工程进行依法验收。3、住房和城乡建设部于2015年10月9日发布了建市［2015］154号《住房城乡建设部关于建筑业企业资质管理有关问题的通知》，取消了和修改了建筑业企业资质，令原来已经通过招投标的建筑企业资质或者正在招投标的企业资质无法使用，导致被告须重新招投标或者修改招标文件，因此才延误工期，被告认为上述原因属于不可抗力，不可归责于被告。涉案商品房已经竣工验收后，商品房未能在合同约定的交付时间前提供永久水、电的责任不在于被告，且被告也承诺为每户业主免费提供临水、临电，直至永久水、电安装完毕之日止。因此，涉案商品房并非如原告起诉所述的没有提供水、电的事实。综上，希望法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年5月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定出卖人向买受人预售江门市江海区外海连海苑X室房屋，买受人应于2016年8月28日前付清购房款406244元，出卖人应当自2016年6月30日前交付该商品房给买受人。该合同第九条约定商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：······（2）详见补充协议。该合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累积]：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款百分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。签订合同当日，双方还签订了合同附件十二《补充协议》，约定双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的补充，该《补充协议》关于房屋交付（买卖合同第四章）约定：1、买卖合同所述商品房用途仅作住宅使用；2、房屋交付的标志是该商品房经验收合格后出卖人向买受人移交钥匙的当天或是买卖合同第十一条约定的最后交付时间，或出卖人向买受人发出《交楼通知书》十日起视为交付，上述日期以较前者为准。该商品的风险自交付之日起转移给买受人；3、买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到该交付条件后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按照买卖合同承担保修责任。如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按时交付；4、无论该商品房是否达到交付使用条件出卖人都可向买受人寄发收楼通知，买受人按出卖人通知时间前来办理收楼手续时该商品房符合交付条件即可，买受人不得以出卖人在该商品房符合交付条件前即向其寄发收楼通知为由要求出卖人承担延期交楼责任，也不得以此拒绝办理收楼手续，否则视为由于买受人原因未能按期交付等内容。《补充协议》关于补充协议的效力的约定：本协议是买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签订之日起生效。双方签订合同及补充协议后，原告依约于2016年8月28日前向被告付清了全部购房款406244元。2016年8月17日，被告向原告送达《收楼通知书》，要求原告于2016年9月30日前到被告处办理收楼手续，原告以涉案房屋没有安装水、电为由拒绝接收房屋，至今尚未办理收楼手续。另查明，2016年4月15日，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位对涉案房屋坐落的江门市江海连海苑3、4幢住宅工程进行竣工验收。2016年8月27日，涉案房屋取得不动产测量报告（预告登记）。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见以及本案庭审的情况，本案的主要争议是：被告是否逾期交楼而应向原告支付逾期交楼期间违约金。关于被告是否逾期交楼而应向原告支付逾期交楼期间违约金的问题。原、被告双方虽在《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条中明确约定了涉案商品房交付及商品房相关设施设备交付条件，但双方又在《补充协议》关于房屋交付条款中明确约定：买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告，达到该交付条件后，买受人应当按照约定时间及时办理收楼手续；并且在关于《补充协议》的效力条款中约定补充协议是买卖合同的组成部分，买卖合同之条款内容与补充协议不一致的，以《补充协议》为准。由此可见，涉案房屋的交付条件应以《补充协议》约定的交付条件为准，即涉案房屋取得竣工验收备案表及房屋测绘报告。本案中，涉案房屋虽于2016年4月15日由被告组织勘察、设计、施工、监理等单位对涉案房屋坐落的江门市江海连海苑3、4幢住宅工程进行竣工验收，但被告至今尚未向法院提交双方在《补充协议》中约定的竣工验收备案表，只向法院提交了涉案房屋于2016年8月27日取得的不动产测量报告（预告登记），至双方约定的房屋交付日期（2016年6月30日）时，尚未达到《补充协议》约定的交付条件，被告在双方约定的房屋交付期限内无法交付涉案房屋给原告，属于被告逾期交楼，其应承担逾期交楼的违约责任。被告抗辩认为其没有逾期交楼从而不应支付违约金，缺乏理据，本院对其抗辩主张不予采信。因此，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，合法合理，本院对其该诉讼请求予以支持。涉案房屋至今尚未具备双方约定的交付条件，双方尚未办理房屋交接手续，因此，被告逾期交付房屋期间应自2016年7月1日起开始计算至双方办理房屋交接手续之日止，现原告起诉要求被告支付至2016年12月31日止的逾期交楼违约金，即被告至2016年12月31日止逾期交楼184天，其应向原告支付逾期交楼违约金为22424.67元（406244×184×3÷10000＝22424.67）。原告请求起诉要求被告支付逾期交楼违约金18768.47元，是其对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院对此予以支持，故被告应向原告支付逾期交楼违约金18768.47元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告江门市江海区连海北路建设投资有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日支付逾期交楼违约金18768.47元给原告农英玲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，减半收取计135元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 李 军二〇一七年七月五日书记员 周叶翠