新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民二终字第410号
上诉人（原审被告）：王爱国。
委托代理人：姚传云，新疆天冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邢世杰。
被上诉人（原审原告）：杨凡。
以上两被上诉人共同委托代理人：任勇刚，新疆任远律师事务所律师。
上诉人王爱国因与被上诉人邢世杰、杨凡定金合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院（2014）奎民初字第254号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月22日公开开庭进行了审理。上诉人王爱国及其委托代理人姚传云、被上诉人杨凡及其委托代理人任勇刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢世杰、杨凡原审诉称：2013年12月初，其与王爱国协商承租其位于奎屯市乌苏路东方伟业高层的一、二、三、四层5100平方米的房屋，年租金2300000元，租期12年，双方约定具体事宜待签订租赁合同时再商谈，并确定交纳定金500000元后十日内签订租赁合同。交纳定金后，其发现出租的房屋根本不能达到正常使用的条件，且出租房屋房产公司尚未交付，并有诸多手续问题未解决，故请求：王爱国双倍返还定金1000000元，承担律师代理费18000元，邮寄送达费96.60元。
王爱国原审答辩称：本案定金性质为订约定金，即为订立主合同而设定的担保。邢世杰、杨凡是为与其签订租赁合同而交纳订约定金，现双方并未签订租赁合同，故亦不存在因违反租赁合同的违约行为，邢世杰、杨凡以租赁房屋达不到出租条件为由要求双倍返还定金，与法无据。因邢世杰、杨凡未履行在十日内与其签订合同的约定，其依法有权不退定金。综上，邢世杰、杨凡诉请不能成立，应予驳回。
原审法院查明：2013年12月9日，邢世杰为承租奎屯市乌苏路喀拉尕什75幢12号、13号、14号、15号房屋，向王爱国交纳租房定金500000元，王爱国向邢世杰出具“今收到邢世杰，交来租房定金，人民币伍拾万元整，具体条款10日内签定合同为准，注签定合同起第三年递增15%（房租230万元）”的收据一份。定金交纳后，邢世杰、杨凡与王爱国在2013年12月11日后通过短信、电话等方式，对诉争租赁房屋所需安装供暖及热水供给设备、物业费用、广告牌、停车场使用及费用、交房时间，能否在租赁期间扣除装修的期间问题进行协商，但一直协商未果。在此期间，2014年1月8日，王爱国向邢世杰发出载明内容为“就王爱国2011年购买东方伟业房产公司开发的乌苏路商业用房，…其后并未在约定的时间内来签订租房合同。本人多次以电话形式通知杨凡、邢世杰来签订合同，至今未来签订合同…。我们要求以诚信为本的原则，王爱国将正式致函通知杨帆、邢世杰7日内来我处签订租房合同，否则将给我带来租房损失由你方负责。逾期不来我将通知相关程序办理”的告知函。邢世杰收到该函后，于2014年1月16日，就租赁房屋涉及的物业费、广告牌、停车场使用等问题继续与王爱国协商，并录音。此后，邢世杰、杨帆以租赁房屋不能满足正常使用条件，租赁房屋的开发商尚未向王爱国交房为由，要求王爱国双倍返还定金1000000元遭拒，双方遂成诉。王爱国为本次诉讼产生邮寄送达费96.60元。庭查中，双方对本案定金为订约定金的性质无异议。
原审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。本案定金性质应为订约定金，交付定金的目的是为了担保房屋租赁合同的订立，从而对不愿订立合同一方予以约束。如房屋租赁合同未能订立非由一方当事人违约所致，即属不可归责任双方的原因，则不能适用定金罚则。本案中，双方就租赁房屋达初步意向后，王爱国收取邢世杰、杨帆租房定金，双方的房屋租赁合同尚未成立。在王爱国向邢世杰、杨帆出具的收据中，双方仅就房屋租赁的数额，每三年递增百分比，签订具体条款的时间做了约定，对其它事项未作进一步明确约定。为了签订具体条款，邢世杰、杨帆在约定的时间10日内（自2013年12月11日开始）就签订合同具体条款所的涉及的供暖及热水供给设备、物业费用、广告牌、停车场使用及费用、交房时间，能否在租赁期间扣除装修的期间等同王爱国进行协商，后因双方不能协商一致而未签订合同，并非归因于一方原因所致，故本案不适用定金罚则。现邢世杰、杨帆依据定金罚则要求王爱国双倍返还定金的诉称，缺乏法律依据，不予支持。但双方既然签约不成，王爱国理应将收取的定金返还。故对王爱国以邢世杰、杨帆未在10日与其签订合同，定金不退的辨解不予采纳。关于邢世杰、杨帆在庭审中增加的律师代理费的诉请，其未按期交纳案件受理费，本案不做处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王爱国于判决生效之日起十日内向邢世杰、杨凡返还租房定金500000元，支付邮寄送达费96.60元；二、驳回邢世杰、杨凡的其它诉讼请求。案件受理费6900元（已减半收取）由邢世杰、杨凡负担3450元，由王爱国负担3450元。
王爱国不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实不清。首先，根据双方约定，邢世杰、杨凡应于2013年12月19日前来与其签订房屋租赁合同，但邢世杰、杨凡没有来。2014年1月8日，其向邢世杰、杨凡发函告知，限邢世杰、杨凡在7日内来签订合同，邢世杰、杨凡也没有来，明显邢世杰、杨凡构成违约。其次，从双方往来短信和录音的内容上看，恰恰证明邢世杰、杨凡违背公平、诚信原则，找一些不合理的理由，以掩盖拒绝签约的真正目的。2、原审适用法律错误。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条和第一百二十二条规定，邢世杰、杨凡存在拒绝订立主合同的违约行为，原审法院在没有法定免责事由的情况下，片面地将邢世杰、杨凡不依约签订合同的行为，归结为“并非归因于一方原因所致”没有事实和法律依据。请求：1、撤销原判，驳回邢世杰、杨凡的诉讼请求；2、上诉费由邢世杰、杨凡承担。
针对王爱国的上诉请求及理由，邢世杰、杨凡答辩称：1、王爱国述称因其未按约定的时间签订租赁合同，是违约行为，其事实不能成立，除原审法院已查明的双方因供暖及热水供给设备、物业费用、广告牌、停车场使用及费用、交房时间等未成达一致外，王爱国虽签订了商品房买卖合同，但其未能给出卖人完全履行合同义务未取得涉案房屋的产权，所要交付的房屋没有合格使用的产权。2、双方对房屋的安全使用、履行期限、违约责任、解决争议的方法均未达成一致意见，故不存在其违约的事实。3、王爱国明知涉案房屋产权未实际取得，涉案房屋未能达到租赁的使用条件，而恶意与其签订定金合同，致使未能实现其经营目的，系王爱国违约。4、原审法院适用担保法正确，其并未拒绝签订合同，而是双方对合同条款未能达成一致，不存在不予返还的事实。请求：驳回上诉，维持原判。
经本院审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：邢世杰、杨帆要求返还定金的理由能否成立。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”立约定金目的旨在督促合同双方履行订立合同义务，对违约方予以惩罚。按照立约定金合同约定，双方当事人承诺具体条款以10日内签定合同为准，50万元定金是履行这一承诺的担保。在王爱国书面通知邢世杰、杨帆履行签约义务后，邢世杰、杨帆以欲租房屋不能满足其正常使用为由拒签合同，并将王爱国诉至法院，构成订立合同上的违约。因此，根据定金合同约定，邢世杰、杨帆应当承担违约的民事责任，即无权要求返还其交付的定金。另，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。”邢世杰、杨帆向王爱国交付定金50万元，已超过年租金2300000元的20%即4万元，应当予以返还邢世杰、杨帆。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。经本院审判委员会2014年第34次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销奎屯市人民法院（2014）奎民初字第254号民事判决；
二、王爱国于本判决生效之日起十五日内返还邢世杰、杨凡定金4万元；
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回邢世杰、杨帆的其他诉讼请求。
一审案件受理费6900元，二审案件受理费8800元，合计15700元，由王爱国负担1260元，邢世杰、杨帆负担14440。
本判决为终审判决。
审 判 长 白瑞芳
审 判 员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一四年十二月三日
书 记 员 孙 杰