宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初10396号原告：叶忠辉，男，1958年1月14日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市海曙区。被告：林建强，男，1979年12月9日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。委托诉讼代理人:章兰英，女，1982年12月12日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区，宁波市海曙区，系被告妻子。原告叶忠辉与被告林建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张静霞独任审理。本案于2017年11月27日公开开庭进行了审理，原告叶忠辉、被告林建强及其委托诉讼代理人章兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶忠辉向法院提出诉讼请求：判令被告立即支付房屋租金及逾期利息和水电费，共计人民币20996元。事实与理由：2014年6月1日原告与被告签订房屋租赁合同一份，租赁二间房屋用于办厂住人，约定租期二年以后提价10%。1.被告在租期2014年6月1日至11月30日间，每月按照1200元支付房租，实际已支付半年租金7200元；2.被告在租期2014年11月30日至2016年5月30日应付租金21600元（18个月×1200元/月）；3.被告在租期2016年6月1日至2017年1月30日在提高10%后应付租金10560元（8个月×1320元/月）；4.被告在租期2017年1月30日至3月30日租楼上房屋一间，时间两个月，应付租金为770元（2个月×385元/月）；5.被告至2016年11月30日共拖欠电费632元，632元应付逾期利息126元（12.64元/月×10个月）；6.被告至2016年12月30日拖欠电费811元，811元应付逾期利息146元（16.22元/月×9个月）；7.被告至2017年1月27日拖欠电费351元，351元应付逾期利息56元（7元/月×8个月）；8.被告楼下厂房用水每月按3度计算，每度5元，因此共应付465元（3度/月×5元/度×32个月），465元应付逾期利息93元（9.3元/月×10个月)；9.被告楼上住人一间房屋用电按每度1元计算，每月30度，共应付款960元（30度/月×32个月×1元/度），房屋用水每月按3度计算，每度5元，共应付款480元（3度/月×5元/度×32个月），水电费和逾期利息合计4120元，扣除被告已付2016年10月份1个月的15元自来水款，被告水电费及逾期利息拖欠实际应付4105元。被告支付了如下款项：1.被告已预付2015年房租金5000元；2.被告支付了2015年12月1日至2016年6月1日间的半年租金8200元；3.被告2017年1月27日支付租金8000元。综上，被告应合计支付租金11730元（应付租金40130元-被告已付租金28400元），租金11730元的逾期利息5161元(234.6元/月×22个月)，水电费和水电费逾期利息共计4105元，被告合计应付原告20996元。被告答辩称：被告认可与原告签订过房屋租赁合同，之后由于一开始租赁的楼下两间房屋过于潮湿，被告和原告商量，将原来租赁的楼下两间房屋更换为租赁楼下和楼上各一间，并且双方口头约定后从2014年12月1日起楼下一间房屋租金为每月800元，楼上一间租金为每月300元，总的租金变更为1100元一个月。对于原告提出的被告应付的款项认为：1.对于原告提出的应付款项第2项,被告已经交付了2014年12月1日至2015年5月31日的半年房租6600元，原告没有当场开发票，后来补开发票了但没有写清楚款项金额，被告没有细究，现在原告不承认被告已支付该款项，但被告实际已经付清；楼下一间被告于2017年1月底已腾退出屋，认可未全额支付2016年6月1日起至2017年1月31日的8个月房租,对原告提出的二年后提价10%予以认可，但是应以1100元为基数；楼上一间被告已于2017年2月26日腾退出屋，租金另应付330元（300元+300元/月×10%）；2.对于原告提出要求支付的第5项、第6项、第7项电费应包括水费，但对金额予以认可；对于原告主张的逾期利息，被告没有支付水电费是因为和原告在租金上产生了分歧才未交，因此请求法院依法判决；3.对于第8项厂房用水，被告装了电表，电表度数为85度，每度5元，且原告在给被告的收据上也写明了为85度，故应交425元；4.对于第9项楼上房屋用电，被告装的表显示最多一次为6度，被告愿意以每月6度计算，共居住了31个月，故应付电费186元（6度/月×31个月×1元/度）；对于楼上房屋用水，被告在水表上抄的度数为15度，故应付水费75元（15度×5元/度）。经审理，本院查明以下事实：1.原告与被告在2014年6月1日签订《房屋租赁和占有使用协议》，约定：原告将海曙区（原鄞州区）高桥镇吴江岸工业区联众路7号厂区内的二间房屋租赁给被告，租赁期限为2014年6月1日至2015年5月30日止，租金每月为1200元，按6个月付一次，先付后住；以后每次须提前30天付款，以此类推；逾期付款（包括房租、水电费等），按每月两分厘罚息；房屋损坏及水电费押金500元，到期结清；水、电、电话、有线电视的使用费及卫生费、物业管理费等由承租人被告负担；被告不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，原告有权单方解除协议，收回房屋，并有权向被告索取违约金；房租二年不提价，二年以后提价10%租金等等。2.关于租金：被告已经交付了2014年6月1日至2014年11月30日期间的房屋租金7200元和房屋押金500元，已经预付了2015年房屋租金5000元，支付了2015年12月1日至2016年6月1日的半年租金8200元，2017年1月27日支付了房屋租金8000元；对于自2014年6月起算二年之后的租金应按10%的标准上涨被告无异议。3.关于水电费：被告确认未支付至2016年11月30日的电费632元，未支付至2016年12月30日的电费811元，未支付至2017年1月27日的电费351元；原告确认2016年10月被告已经支付了楼上房屋水费15元。4.经原被告协商原告在2014年12月已经将原租赁楼下二间房屋，变更为租赁楼下一间楼上一间，变更后双方未就租赁房屋的租金达成书面变更协议；被告已于2017年1月底腾退出了楼下一间房屋。另查明，原告出租给被告的房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的临时建筑。以上事实由原告提供的《房屋租赁和占有使用协议》、原被告提供的房屋租金收款收据，及当事人陈述予以证明。本院认为，本案租赁物系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故原、被告之间就该租赁物达成的租赁合同无效。合同无效，在被告未返还租赁物之前，应当比照房屋租金价格支付实际占用租赁物的占有使用费。本案双方就房屋占有使用费及水电费的争议问题有如下几个，本院分别予以认定：1.对于被告在2014年12月1日至2015年5月31日期间有无向原告支付房屋占有使用费的问题。对此原告称其虽向被告出具了编号为0886961的收款收据，但被告实际未支付自2014年12月1日至2015年5月31日期间的房租；而被告主张已付清该期间的房租。本院认为，从原被告提供的所有的租金收款凭证可见，从2014年6月1日租房开始，至2016年5月31日（原告的收款收据表述为至2016年6月1日），原告所收的租金时间都有连续性，且原告出具的编号为0886961的收款收据载明“付2014年12月房租付清”，与被告应支付款项的开始时间相对应，综上认定被告已付争议租金更符合常理，被告自认已付租金为6600元，故对于被告已付自2014年12月1日至2015年5月31日期间的房租6600元的事实本院予以认定。2.对于原被告协商将原租赁的房屋从楼下两间调整为楼下一间楼上一间，之后即自2014年12月开始被告应支付的租金为1100元（楼下800元、楼上300元），还是1200元（楼下800元、楼上400元）的问题。被告已付的2014年12月1日至2015年5月31日期间的房租6600元，及其他租金收款凭证显示2015年6月至2016年5月一年的房租为13200元（5000元+8200元）的情况可见，被告是按照每月1100元在向原告支付，综上本院认为，原被告之间的合同在租赁房屋部位发生变更后，之后未再就租金金额达成书面协议，而双方已经用实际支付行为达成了月租金为1100元的新的合同内容，并且被告已经付清了该时间段的租金原告也已接受，故对自2014年12月开始双方口头约定房屋租金变更为每月1100元的事实本院予以认定，该1100元中楼下一间为每月800元双方无异议，故楼上一间应为每月300元，而自2014年6月起算二年之后的租金应按上涨10%计算。综合第1、2项的内容，被告应支付原告2016年6月1日至2017年1月31日这8个月期间的房屋占有使用费9680元［（1100元/月+1100元/月×10%）×8个月］，被告于2017年1月27日支付8000元，尚应支付1680元。3.被告何时从楼上一间房屋腾退的问题。原告主张被告于2017年3月底腾退，而被告主张其从2017年2月26日已腾退出屋。对此被告应该对其搬出的时间提供证据予以证明，现被告无证据证明，故本院认定以原告认可的时间作为被告腾退房屋的时间，即被告需支付房屋占有使用费至2017年3月。故被告尚应支付楼上一间2个月的房屋租金为660元［（300元/月+300元/月×10%）×2个月］。4.对于原告主张的房屋租金未支付部分的违约金的问题。因原被告之间就该租赁物达成的租赁合同无效，故双方关于付款时间的约定无效，原告要求被告支付逾期利息无法律依据，本院不予支持。5.对于原告主张的水电费及未支付部分的逾期利息的问题。被告认可未向原告支付楼下部分房屋的水电费合计1794元（632元+811元+351元），被告理应在其搬离时结清，但被告拖欠未付，故被告应于搬离后即2017年2月起以1794元为基数按月息2分计付逾期利息至其实际付清日止，现原告提出要求支付迟延履行的逾期利息328元（126元+146元+56元），故逾期利息最高数额以328元为限，对此本院予以准许。原告另外主张楼下厂房的水费465元，因原告未提供证据予以证明，本院仅认定被告自认部分的水费425元，该款被告也理应在其搬离时结清，故被告应支付2017年2月起以425元为基数按月息2分计付逾期利息至其实际付清日止，现原告提出要求支付逾期利息93元，故逾期利息的最高数额以93元为限，对此本院予以准许。原告主张的楼上一间房屋电费为960元，水费为480元，因原告未能提供证据予以证明，故本院仅认定被告自认的电费为每月6度计算，共计为192元（6度/月×32个月×1元/度），及水费为75元（15度×5元/度），合计267元，该款被告理应在其搬离时结清。上述款项合计2907元，扣除2016年10月被告已付的水费15元，和被告已支付的房屋押金500元，尚应支付2392元。综上，对于原告主张的合理部分本院予以支持，其他部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告林建强于本判决生效之日起十日内支付原告叶忠辉房屋占有使用费2340元、水电费及水电费逾期利息2392元；二、驳回原告叶忠辉的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，减半收取162.50元，由原告叶忠辉负担137.50元，被告林建强负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 张静霞二〇一七年十二月十三日代书记员 毛溢波本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。????2?