云南省嵩明县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0127民初622号
原告云南正丰兴房地产开发有限公司。
法定代表人：戴红骏，系公司总经理。
住所：云南省昆明市嵩明县职教园区云南工商学院内。
委托代理人李向刚、李飞，系云南进国律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告葛玉娟，女，汉族，1978年4月29日生，吉林省龙井市人，住吉林省龙井市。
原告云南正丰兴房地产开发有限公司诉被告葛玉娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月11日公开开庭进行了审理，原告代理人到庭参加了诉讼，被告葛玉娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年12月28日与被告签订商品房购销合同，合同约定原告将坐落于云南省嵩明县××开发区学府名邸二期28幢1405号商品房（面积为88.84㎡）出售给被告，房屋总价为442860元，首付款为132860元，余款310000元以向杨林信用社商业贷款的方式支付，交房日期为2015年12月31日之前。合同签订后，双方于2015年1月22日在嵩明县房屋管理部门办理登记备案。2015年2月9日，被告以学府名邸二期28幢1405号商品房作抵押，由原告作为贷款担保人向嵩明县农村信用合作联社杨林信用社申请贷款310000元，借期为240个月。银行放款后，被告连续多期逾期，为此，原告履行了自己的担保义务向银行偿还贷款本息332179.78元。原、被告双方所签订的合同补充协议第七条约定：“乙方不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，《商品房购销合同》及本补充协议即告解除，甲方立即收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息、违约金、诉讼费、律师费及其他损失。同时，乙方应向甲方支付房价款5%的违约金。”原告多次催告被告未果，2016年11月9日，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项的规定在人民法院报发布告知函，要求被告在60日内办理接房手续并结清相关费用，逾期办理，原告将依法解除与被告签订的商品房购销合同，撤销商品房预售登记，并由被告承担违约责任及赔偿因此而造成的损失。现该告知函约定的期限已经届满。综上所述，被告已经违背了合同约定的义务，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院关于审理《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规具文起诉，请求判令：1.依法解除原、被告双方于2014年12月28日签订的编号为28-14-5商品房购销合同及补充协议，撤销商品房买卖合同登记备案（合同登记号：SM2015012200218）；2.由被告支付违约金22143元及因未能按期偿还贷款给原告造成的损失22179.78元；3.由被告承担律师费1300元；4.本案诉讼费、公告费由被告承担。
被告葛玉娟未到庭应诉，也未作答辩。
原告云南正丰兴房地产开发有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.原告营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件及被告身份证复印件，欲证实原、被告具备诉讼主体资格的事实。
2.商品房购销合同、合同补充协议、个人住房借款合同、公证书复印件、银行催款通知书、还款凭证、结清证明复印件，欲证实原、被告之间签订的商品房合同合法有效，双方在合同及补充协议中约定了各自的权利义务，原告按约定向被告发放贷款后，被告未按期偿还贷款，原告履行担保责任代原告偿还了贷款的事实。
3.告知函，欲证实原告在无法联系被告的情况下在人民法院报发布告知函，催告被告在期限内履行合义务，否则需承担违约责任的事实。
4.委托合同及律师代理费发票，欲证实原告因本案支出律师费1300元的事实。
被告葛玉娟在举证期限内未向本院提供相关证据。
以上证据，本院将结合案情实际予以综合分析认定。
经审理，本院确认本案如下法律事实：云南正丰兴房地产开发有限公司系依法成立的有限责任公司（自然人投资或按股），经营范围为房地产开发及销售、项目投资及所投资项目的管理；汽车销售。原、被告双方于2014年11月21日签订《商品房购销合同》（合同编号：28-14-05）及《合同补充协议》,约定被告购买原告开发建设的坐落于嵩明县××开发区的学府名邸二期28幢14层05号房屋，房屋面积为88.84平方米，房屋总价款为442860元，被告应向原告支付购房首付款132860元，付款日期为2014年12月28，其余购房款310000元由被告向嵩明县农村信用合作联社杨林信用社贷款支付，并约定交房日期为2015年12月31日前，同时约定双方的其他权利义务关系及违约责任。2014年12月21日，被告交付购房定金10000元，2014年12月28日，原告支付购房首付款18965元，双方口头约定由被告对尚未支付的首付款进行分期支付，但未约定付款期限。2015年1月22日，原、被告双方到房管部门办理了该房屋的备案登记手续，备案登记号为[SM2015012200218]。2015年2月11日，被告与嵩明县农村信用合作联社杨林信用社签订个人购房借款合同，约定由杨林信用社向被告发放购房贷款310000元，借款期限为240个月，还款方式为按月等额本息，每月还款1977.29元，由原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任；若在依法办妥房产证之前被告不能履行其与银行签订的的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他）、违约金、诉讼费、律师费及其他损失；同时，被告应向原告支付房价款5%的违约金；被告已向原告支付的房价款（包括首付款及银行代被告直接支付给原告的银行担保借款购房款），在扣除原告已向银行支付的贷款本息及被告应当支付的违约金、诉讼费、律师费及其他损失后，尚有余额的，原告应将该余额退还给被告，余额为负数的，被告还应按差额向原告予以赔偿。贷款合同签订后，银行按约定向被告发放贷款310000元并将该款项划拨至原告账户，被告按约定还款至2015年9月，此后未再履行还款义务，也未向原告支付过其他首付款。被告未能按约分期偿还贷款期间，原告代被告每月还款1977.29元至2016年3月，后因原告未能按期还款，杨林信用社于2016年6月27日向原告发出督促履行担保责任通知书，要求信用社履行担保责任。因原告未及时履行担保责任，信用社于2016年7月1日划扣原告保证金309465.05元，原告共代被告偿还贷款本息328720.78元。
另查明，2016年11月9日，原告云南正丰兴房地产开发有限公司在人民法院报发布公告，告知被告葛玉娟应于告知函刊登之日起60天内与原告办理接房手续并缴清购房款及结清相应费用。逾期办理，原告将解除与之签订的商品房购销合同，撤销商品房预售登记，并由被告葛玉娟承担合同约定的违约责任及赔偿因此而造成的经济损失。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应按合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告葛玉娟签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定全面履行合同义务。被告葛玉娟在履行合同过程中，多次逾期偿还银行贷款，致原告代其偿还了银行贷款，履行了阶段性担保责任。按双方签订的《合同补充协议》约定：“若在依法办妥房产证之前，被告不能履行其与银行签订的的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋…”，被告未能按期还款的行为违反了合同约定，原告也履行了相应的担保责任，双方约定的合同解除的条件已经具备，故原告要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求撤销商品房买卖合同登记备案，因不动产登记的办理机构属行政管理范畴，不属于人民法院民事案件的受案范围，故本院对原告的该项请求不予支持。原告要求被告支付违约金22143元及支付因其未能按期还款给被告造成的经济损失22179.78元，因双方签订的《商品房购销合同》对违约金有过明确约定，被告未能按期还款的行为违反了合同约定，存在违约行为，故原告对违约金的请求于法有据，但本院对原告主张的违约金34286.1元[685722元×5%]不完全支持，结合原、被告双方履行合同的情况看，被告葛玉娟与原告签订《商品房购销合同》时约定，被告应向原告交付购房首付款132860元，被告向原告支付了首付款28965元后，双方便办理了该房屋的备案登记手续；在被告存有违约行为的情形下，原告又自愿为其购房贷款提供阶段性担保，原告明知被告有违约行为而未提出异议，故原告在合同履行过程中也存有一定过错，结合本案实际，被告只应在未付首付款的范围内承担违约责任，即本院依法认定被告应支付的违约金为5194.75元（103895元×5%）；至于原告主张的因被告逾期还款所造成的经济损失22179.78元，因被告未按约定履行还款义务后，原告已实际代其履行了还款义务，故本院对原告的该项请求予以支持，但原告计算的经济损失有误，经本院计算，原告实际经济损失为18720.78元；按合同约定，若被告违约时，其交付的首付款折抵作违约金及其他经济赔偿，若有剩余，返还给被告，若有不足，由被告继续支付，据此，被告已支付的首付款28965元用以折抵作上述款项，折抵后仍有剩余的款项5049.47元，由原告返还给被告。原告要求被告支付因本案支出的律师费1300元，因双方在《合同补充协议》中已做明确约定，原告的该项主张于法有据，本院予以支持，该费用从原告应返还被告款项5049.47元中予以扣除，即原告实际应返还被告的款项为3749.47元。本案被告经合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告葛玉娟于2014年12月28日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。
二、由被告葛玉娟向原告云南正丰兴房地产开发有限公司支付违约金5194.75元及经济损失18720.78元，两项合计23915.53元。
三、由被告葛玉娟支付原告因本案支出的律师费1300元。
（上述款项从原告应返还被告的款项中予以扣除）
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案诉讼费941元，由被告葛玉娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
本判决生效后，申请执行的期间为二年。
审 判 长 李艳梅
审 判 员 郭 平
人民陪审员 袁木香
二〇一七年七月十八日
书 记 员 毕秀芳