湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初853号
原告（反诉被告）杨秋娥，女，1949年7月5日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市岳塘区。
委托代理人关玉华，系原告（反诉被告）杨秋娥丈夫。
委托代理人许建林，湖南潭州律师事务所律师。
被告（反诉原告）周晓慧，女，1969年12月24日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湘潭市雨湖区。
原告杨秋娥与被告周晓慧房屋租赁合同纠纷一案，原告杨秋娥于2016年3月24日向本院提起诉讼，被告（反诉原告）周晓慧于2016年5月17日向本院提出反诉，本院均予以受理。本院受理后，依法由审判员苏刚独任审判，于2016年6月14日公开开庭对两案合并进行了审理。代理书记员邓乐担任记录。原告（反诉被告）杨秋娥的委托代理人关玉华和许建林、被告（反诉原告）周晓慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨秋娥诉称：原、被告于2013年4月30日签订《房屋租赁合同书》，由原告将位于湘潭市雨湖区建设北路幸福公寓6号门面租赁给被告使用，合同期限为5年，自2013年7月21日至2018年7月20日，月租金20000元，交纳租金时间为每月19日至21日，并约定租金不得拖欠，若拖欠3天则视为违约，届时原告可解除合同，押金不予退还。2015年4月原、被告双方签订补充协议，约定自2015年4月18日开始月租金为16668元，如被告未按时足额交付租金，原告可无条件收回门面。合同签订后原告依约将房屋交付给被告使用，但被告自2015年11月起一直未交纳租金，截止至起诉之日止被告已拖欠租金66672元，鉴于此原告于2016年2月5日电话通知被告，明确提出解除双方签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告支付所拖欠的租金。故原告杨秋娥诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同书》；2、被告周晓慧支付原告杨秋娥租金66672元；3、被告周晓慧按同期银行贷款利率向原告支付逾期付款利息813元并继续支付逾期付款利息至将租金全部支付完毕之日止；4、被告周晓慧支付原告杨秋娥违约金20000元；5、由被告周晓慧负担本案诉讼费。
被告周晓慧辩称：对原告杨秋娥的诉讼请求不认可，其诉讼请求没有任何依据，合同期限是自2000年起至2018年止，至今仍在合同期限内，不知道原告杨秋娥的诉讼请求如何计算而来，本案是原告杨秋娥违约，违约金20000元应由原告承担。
反诉原告周晓慧反诉称：2000年7月21日反诉原告与反诉被告杨秋娥签订了《房屋租赁合同书》，由反诉被告将位于湘潭市雨湖区建设北路幸福公寓6号门面租赁给反诉原告使用，合同期限为3年（2000年7月20日起至2003年7月20日），月租金为2600元。此后双方多次续约，租赁期限延长至2018年7月21日止。反诉原告在租赁期间于2006年7月开始通过反诉被告同意增建门面橱窗、门头，面积约20平方米，并增设了电表、分设了水表、加宽了楼道、增建了二楼厨房、卫生间。此外反诉原告还多次装修，增加更新设备，投入了巨大的人力、物力、财力。双方于2008年4月18日签订同意转租补充协议。从2009年起门面应有的一楼厕所一直被后面的幸福湾服装广场封堵至今，不能使用，严重影响租户的正常经营，反诉原告多次找人疏通，增设下水管道。由于房屋内部管道老化、出口被堵严重，困扰租户，同时旁边建设人防工程施工近3年之久，严重影响了门面的人流，故转租户中途退场，反诉原告多次招租，门面空置时间过长，导致租金不能依约支付。故反诉原告多次恳请反诉被告商谈门面降租和结清修缮费用事宜，双方于2015年4月30日降租为16668元/月，反诉原告在协商好后贷款60000元支付房租。反诉被告私下与他人签订了月租金10000元、租期6年的合同，并于2016年2月5日电话告知反诉原告。此行为严重违背了商业道德，反诉原告多次主动与反诉原告协商未果。故反诉原告周晓慧提起反诉，请求判令：1、责令反诉被告杨秋娥开具2008年7月至2015年12月的收据并开具发票；2、反诉被告杨秋娥返还押金20000元；3、反诉被告支付违约金20000元；4、反诉被告退还2010年8月18日多付的租金14000元及利息至支付之日止；5、反诉被告退还反诉原告搭建、增设的营业面积和经营设施共计295820元（空调、发动机、卷闸门等）；6、反诉被告支付反诉原告垫付的门面修缮、维护费用共计18386元；7、本案诉讼费由反诉被告杨秋娥承担。案件审理过程中反诉原告增加了2个诉讼请求：8、反诉被告赔偿因其故意违约导致的原告与其他租户合同失效解除合同造成的损失225000元；9、搭建面积的房租收益按营业面积按比例清偿。
反诉被告杨秋娥辩称：1、开具发票的行为属于行政法律关系，不属民事法律关系调整；2、反诉原告的反诉请求没有事实依据；3、反诉原告搭建营业面积未经反诉被告同意，相关损失应由反诉原告自行承担。故请求本院驳回反诉原告周晓慧的反诉请求。
经审理查明：原、被告从2000年起连续签订4份《房屋租赁合同书》，约定原告（反诉被告）杨秋娥将其所有的位于湘潭市雨湖区雨湖路街道建设北路89号幸福公寓6号门面租赁给被告（反诉原告）周晓慧经营，整个租赁期限从2000年7月20日起至2018年7月20日止。在租赁期间，被告（反诉原告）周晓慧于2006年将所承租门面的门前过道搭建成门面，并向湘潭市雨湖区建设局缴纳了道路占用费5000元。原、被告双方最后1份于2013年4月30日签订的《房屋租赁合同书》约定：租赁期为5年，从2013年7月21日起至2018年7月20日止，押金20000元，每月租金20000元，租金按月交纳，交纳时间为每月19日至21日交纳下一月份的租金，不得拖欠租金，若超过3天则视为违约，原告（反诉被告）杨秋娥有权取消合同另行招租，押金不予退还。门面装修由被告（反诉原告）周晓慧负责，合同期满全部装修除可移动的货架材料之外实行来修去丢的原则。承租期间任何一方拟解除合同需提前2个月以书面形式通知对方，在对方同意后不按违约处理，否则提出方承担违约责任，违约金2万元。上述合同约定的2万元押金实际由被告（反诉原告）周晓慧于2008年7月22日交纳给原告（反诉被告）杨秋娥的2万元押金转化而来，被告（反诉原告）周晓慧并未另行交纳押金，原告（反诉被告）杨秋娥也未退还2008年7月22日收取的2万元押金。2013年4月30日签订《房屋租赁合同书》的当天双方签订《补充协议》，约定在承租期间被告（反诉原告）周晓慧可以转让给其他任何第三方，并负责原合同的房租的交付。事实上从2008年起被告（反诉原告）周晓慧就未自己经营租赁门面，而是转租给他人，原、被告双方转租事宜于2008年4月18日签订了一份内容与前述《补充协议》一致的《补充协议》。2015年4月30日原、被告协商一致将月租从2015年4月21日开始调整为16668元，如违约原告（反诉被告）杨秋娥无条件收回门面招租。在合同期间被告（反诉原告）周晓慧多次向原告（反诉被告）杨秋娥丈夫关玉华的银行账户转账支付租金，已支付了2015年10月20日前的全部租金。2015年12月被告（反诉原告）周晓慧协助原告（反诉被告）杨秋娥张贴招租广告，准备将租赁门面另行招租。2016年2月5日原告（反诉被告）杨秋娥电话通知被告（反诉原告）周晓慧解除《房屋租赁合同书》，并自2016年2月20日转租方租赁期满后收回租赁门面并另行出租。双方由此发生争执，原告（反诉被告）杨秋娥通过湖南潭州律师事务所于2016年3月11日向被告（反诉原告）周晓慧邮寄送达《律师函》，提出解除租赁合同，要求被告（反诉原告）周晓慧补交所欠租金并赔偿损失。2016年3月19日双方再次发生争执并来到湘潭市公安局雨湖分局雨湖派出所处理，但仍未能妥善处理。原告（反诉被告）杨秋娥遂诉至本院。
以上事实，有原、被告的当庭陈述及房屋所有权证、《房屋租赁合同书》、《补充协议》、《律师函》、照片、《湖南省非税收入一般缴款书》、执法记录仪视频、押金收条、广告贴、银行明细等证据予以证明，足以认定。
本院认为：原告（反诉被告）杨秋娥与被告（反诉原告）周晓慧之间签订《房屋租赁合同书》及《补充协议》，原告（反诉被告）杨秋娥将相关房屋交由被告（反诉原告）周晓慧经营，双方之间房屋租赁合同关系成立；原告（反诉被告）杨秋娥已将出租房屋出租给他人，已无法进行履行房屋租赁合同，且原、被告双方均同意解除《房屋租赁合同书》及《补充协议》，故本院对原告（反诉被告）杨秋娥要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。
本案的焦点为原、被告双方是否存在违约行为：原告（反诉被告）杨秋娥主张被告（反诉原告）周晓慧自2015年9月交纳了10月份的租金后未再交纳租金，拖欠了自2015年10月21日起至2016年2月20日止的4个月租金共计66672元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，应由被告（反诉原告）周晓慧承担是否交纳租金的举证责任，而被告（反诉原告）周晓慧未提供证据证明其履行了该4个月的租金的给付义务，应承担举证不能的不利后果，故本院认定被告（反诉原告）周晓慧未支付该4个月的租金共计66672元，被告（反诉原告）周晓慧存在违约行为，应承担违约责任，原告（反诉被告）杨秋娥根据双方约定可以主张解除合同另行招租，因此原告（反诉被告）杨秋娥解除合同另行招租的行为不构成违约，无需承担违约责任，本院对被告（反诉原告）周晓慧要求原告（反诉被告）杨秋娥支付20000元违约金、赔偿损失225000元的反诉请求不予支持。
原、被告双方约定被告（反诉原告）周晓慧逾期3天支付租金即视为违约，押金不予退还，乃双方对逾期支付租金违约责任的约定，20000元押金抵作违约金足以弥补原告（反诉被告）杨秋娥的损失，且双方未另行约定逾期支付租金违约责任，不宜另行计算逾期支付租金利息，故本院对原告（反诉被告）杨秋娥要求被告（反诉原告）周晓慧支付租金66672元、支付违约金20000元的诉讼请求予以支持，对原告（反诉被告）杨秋娥要求被告（反诉原告）周晓慧按同期银行贷款利率支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持，对被告（反诉原告）周晓慧要求原告（反诉被告）杨秋娥退还该20000元押金的反诉请求不予支持；原、被告双方对被告（反诉原告）周晓慧已依约支付了自2000年7月20日起至2015年10月20日止的租金均无异议，本院对该事实也予以了确认，故原告（反诉被告）杨秋娥开具此期间的收据并不必要，而被告（反诉原告）周晓慧并未支付2015年10月21日至2015年12月期间的租金，原告（反诉被告）杨秋娥更不需开具此期间的收据，且开具税务发票不属于人民法院民事诉讼受案范围，被告（反诉原告）周晓慧可另行通过有关部门主张权利；被告（反诉原告）周晓慧主张多支付的租金14000元发生在2010年8月18日，被告（反诉原告）周晓慧支付该14000元后的5年多并未就此发生争议，并在2013年4月30日续签了《房屋租赁合同书》和《补充协议》，在该两份协议上也未提及存在多支付租金的事实，且被告（反诉原告）周晓慧并未提供在2010年8月18日支付该14000元租金前后其他支付租金的凭证予以佐证，原告（反诉被告）杨秋娥方在庭审中亦作出了系调整租金后补交差额的合理解释，故本院对被告（反诉原告）周晓慧要求原告（反诉被告）杨秋娥退还该14000元及利息的反诉请求不予支持；被告（反诉原告）周晓慧在2006年将所承租门面的门前过道搭建成门面应属于装饰装修范畴，不宜认定为扩建，此外被告（反诉原告）周晓慧在庭审中自述当时放弃了原告（反诉被告）杨秋娥方因该搭建行为提出支付30000元的方案（虽然原告杨秋娥否认曾经提出支付30000元的事实），且双方于2008年、2013年两次签订《房屋租赁合同书》不但未提及此事，反而每次均约定了对装饰装修来装去丢的原则，应视为原、被告双方事后早已对该搭建达成了一致，不存在争议，被告（反诉原告）周晓慧自身也因此受益近10年，更重要的是被告（反诉原告）周晓慧未提供证据证明其搭建时取得了原告（反诉被告）杨秋娥的同意，故本院对被告（反诉原告）周晓慧要求原告（反诉被告）杨秋娥退还搭建、增设营业面积的成本，并根据搭建面积按营业面积比例分配房租收益的反诉请求不予支持；被告（反诉原告）周晓慧未提供证据证明其添置了空调、发电机、卷闸门等经营设施且该设施已由原告（反诉被告）杨秋娥控制，而且即使存在该事实，要求原告（反诉被告）杨秋娥支付该设施的购买成本也没有法律依据，如果该设施属装饰装修范畴，根据双方约定的装饰装修来装去丢的原则，该设施现应属于原告（反诉被告）杨秋娥，如果该设施不属装饰装修范畴，被告（反诉原告）周晓慧可以另行要求返还原物，不能要求原告（反诉被告）杨秋娥支付该设施的购买成本，故本院对被告（反诉原告）周晓慧的该项反诉请求不予支持；被告（反诉原告）周晓慧提供的票据未能体现出系房屋维修费用，反而根据票据项目多张属于装饰装修费用，且仅有广告射灯收据日期为2013年8月18日在最后一份《房屋租赁合同书》的合同期限内，故本院对被告（反诉原告）周晓慧要求原告（反诉被告）杨秋娥支付门面修缮、维护费18386元的反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨秋娥与被告（反诉原告）周晓慧之间的房屋租赁关系解除；
二、被告（反诉原告）周晓慧在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨秋娥租金66672元；
三、被告（反诉原告）周晓慧支付原告（反诉被告）杨秋娥违约金20000元（该款项由被告周晓慧已支付给原告杨秋娥的20000元押金抵扣，不再另行给付）；
四、驳回原告（反诉被告）杨秋娥的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）周晓慧的其他反诉请求。
如当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费1990元，减半收取995元，由原告（反诉被告）杨秋娥负担9元，被告（反诉原告）周晓慧负担986元；反诉案件受理费230元，由被告（反诉原告）周晓慧负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 苏刚
二〇一六年六月二十四日
代理书记员 邓乐
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。