海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2300号上诉人（原审被告）：海南中东方旅游投资有限公司。住所地：海南省澄迈县大丰镇镇政府院内。法定代表人：陈昊雷，董事长。委托诉讼代理人：裴儒静，海南天皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：高梦怡，海南天皓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭强，男，1971年10月27日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李勇，海南昌宇律师事务所律师。上诉人海南中东方旅游投资有限公司（以下简称中东方公司）因与被上诉人谭强商品房预售合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院（以下简称澄迈县法院）（2017）琼9023民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中东方公司上诉请求：1、依法撤销（2017）琼9023民初328号民事判决的第一项，改判驳回被上诉人该项诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人不存在迟延交房事实，原审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《澄迈商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》）第八条约定”商品房的交付时间为2013年12月31日前，买受人未按合同约定履行义务（包括未能付清购房款）的，出卖人有权按买受人迟延履行义务的时间相应延长交付时间；第十六条约定：买受人委托出卖人代缴相关税费，并于签约时缴清全部税款，缴纳后根据政策多退少补。”附件七《本合同补充协议》第二条第3款约定”出卖人在买受人所有应交纳的款项（包括按揭贷款、维修资金等代收的费用）支付后才予交房，买受人不按《商品房合同》及《补充协议》约定付清所有款项，出卖人有权不予交房，买受人也不得进场装修，由此导致出卖人不予交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任。由于买受人不按约定期限交款导致出卖人不同意交房的，从本合同约定交房之日起该商品房的物业服务费由买受人承担。”在上述《商品房合同》履行过程中，虽然被上诉人支付了购房款，但是至今没有按约定缴纳税费等有关代收费用，因此上诉人有权不予交房。但上诉人本着为购房人着想的态度，仍于2016年5月20日至6月20日交房，属于上诉人提前交房的行为，而不是上诉人迟延交房。因此上诉人不存在迟延交房的事实，原审判决认定事实有误，上诉人不应承担逾期交房违约金。二、即使认为被上诉人未按合同约定支付相应税费等费用的事实，不能免除上诉人按时交付房屋的义务，上诉人的交房期限也应当顺延至2015年7月6日，原审判决认定事实错误。根据《商品房合同》第八条约定，如遇不可抗力或政府原因，上诉人可据实顺延商品房交付期限。经统计，从2013年1月1日至2016年4月20日期间，因雨天及风力因素而无法施工共计171天；在2014年7月18日发生百年一遇的超强台风”威马逊”，更是直接导致工程受到严重损坏，比如大量屋面瓦被掀翻、断裂、破碎，工地积水，设备房倾斜，活动板房屋面被掀翻、倾倒，室内墙上抹灰开裂、掉落，小区绿植被刮倒，绿化遭到破坏等，中东方公司花费了大量的人力物力予以修复。在台风发生后，质检部门及设计院对屋面瓦质量进行检测，延误工期66天；屋面瓦修复耗时198天（2015.8.31-2016.3.15）应计入工期延误时间，设备房纠偏耗时72天（2014.9.12-2014.11.22）应计入工期延误时间；另外由于澄迈县人民政府原因，导致上诉人需要自担费用在用地红线外安装一条用电专线解决项目用电问题，延误工期45天。综上，因为不可抗力和政府原因导致工期延误552天，依据《商品房合同》第八条的约定，上诉人有权顺延交房期限至2015年7月6日。三、即使认为上诉人应于2013年12月31日交付商品房，被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的主张已经超过诉讼时效。《商品房合同》第八条约定商品房的交付时间为2013年12月31日前，即便认为上诉人应于该期限交房，则逾期交房违约金自2014年1月1日产生。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”被上诉人应当知道其权利被侵害之日为2014年1月1日，其应当于2015年12月31日之前主张逾期交房违约金，而被上诉人于2017年2月22日向澄迈县人民法院起诉，已超过诉讼时效，其主张不应得到支持。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人谭强辩称，一、一审判决认定上诉人逾期交房事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人于2016年4月20日向被上诉人出具的《交房通知书》中已经明确了最早的交房时间为2016年5月20日，但是《商品房合同》中约定的交房期限为2013年12月31日，可以很明确的看出上诉人已经逾期交房，构成了违约并且处于持续违约状态。从《致意大利小区业主的信》中也可以看到，上诉人对逾期交房的事实也是予以承认的。所以一审判决认定上诉人构成逾期交房事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。二、一审判决对上诉人以被上诉人没有缴纳办理房屋产权证税费为由而不构成逾期交房的抗辩不能成立的认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一方面上诉人从未要求被上诉人缴纳办理权属登记的相关税费，因为被上诉人所购房屋在签订房屋买卖合同时还均未达到交付条件，更不具备办理权属证书的条件，缴纳办理权属证书的税费条件是要有上诉人向被上诉人交付确定的房屋面积测绘图，这样才能确定所需的税费，但是上诉人从未向被上诉人交付确定的房屋面积测绘图，所以根本不能确定被上诉人应该缴纳多少的相关税费。在实践中也是业主拿着房屋面积测绘图自行向房管局缴纳办理产权证的税费。另一方面因为《商品房合同》是由上诉人提供的格式版本，所以《商品房合同》中有关约定被上诉人未缴纳办理产权证的税费，上诉人有权不予交房的约定属于霸王条款，是无效的约定，不能作为逾期交房依据。一审判决认定在逾期期间上诉人不具备交房条件及税金不能确定是有事实和法律依据的。三、一审判决对上诉人迟延履行交房后发生不可抗力的，不能免除上诉人逾期交房责任的认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。《商品房合同》中约定上诉人应于2013年12月31日向被上诉人交房，而台风”威马逊”是在2014年7月18日登陆海南的，此时上诉人已经逾期交房。根据相关法律的规定，在逾期期间发生的不可抗力因素，应由上诉人自行承担相应的逾期交房责任，所以上诉人不能以台风作为逾期交房的抗辩理由。上诉人没有相关的证据证明其主张的因政府原因导致逾期交房，所以上诉人不能以政府原因作为逾期交房的抗辩理由。上诉人对大风大雨导致逾期交房的主张不能成立，且没有相关事实和法律依据的。一审判决确定了逾期的起始日期为2015年2月22日，那么不可抗力的原因不在逾期期间的不予审查及认定是基于对事实的认定，并且适用法律正确。四、一审判决对逾期交房时间及违约金的计算认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人逾期交房的事实是一直持续存在的状态，逾期交房的违约金也是一直持续产生着的，属于继续性债权，所以不存在已过诉讼时效的问题。一审法院对逾期期间及违约金的计算也符合中院及高院的裁判指导思想。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。谭强向一审法院起诉请求：1、判令中东方公司向谭强支付逾期交房违约金106431.62元；2、判令中东方公司向谭强支付逾期办理房产证违约金暂计8481.91元（自2016年1月1日起至中东方公司实际为谭强办理了不动产权证止）；3、判令中东方公司继续履行合同为谭强办理房屋不动产权证；4、判令中东方公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：中东方公司与谭强双方签订的《商品房合同》约定：谭强（买受人）购买中东方公司（出卖人）开发的的位××县·意大利泰西诺堡风情小区A型住宅楼A10栋2层202房（以下简称涉案房屋），建筑面积74.75平方米，按建筑面积计价，每平方米5455.3元，总金额407784元。《商品房合同》第八条约定”出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经澄迈县建筑工程质量监督站验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。2、遭遇政府的有关法规、政策变化或政府部分的原因造成的。3、买受人未按合同约定履行义务（包括未能付清购房款）的，出卖人有权按买受人迟延履行义务的时间相应延长交付时间。”第十一条约定”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：（1）逾期在120日内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”第十五条约定”出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。”第十六条约定”根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，买受人委托出卖人代缴相关税款，关于签约时缴清全部税款，缴纳后根据政策多退少补。另《商品房合同》附件七第二条第3款约定”出卖人在买受人所有应交纳的款项（包括按揭贷款、维修基金等代收的费用）支付后才予交房，买受人不按《商品房合同》及《补充协议》约定付清所有款项，出卖人有权不予交房，买受人也不得进场装修，由此导致出卖人不予交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任。”《商品房合同》签订后，谭强已向中东方公司支付了全额购房款407784及维修基金。2014年5月16日，巨风掀翻小区4#东单元、5#楼西单元局部屋面瓦。中东方公司为解决小区用电问题，于2014年6月10日与海南瑞祥电力通信工程有限公司就小区电力安装工程签订承包合同。因2014年7月18日登陆的台风”威马逊”对工程项目造成破坏，中东方公司先后于2014年9月20日对屋面瓦的质量进行监测、于2014年9月12日起对设备房纠偏工程进行施工、于2015年8月31日起进行屋面瓦修复工程施工。2016年4月20日，中东方公司向谭强发送《交房通知书》，通知谭强于2016年5月20日至6月20日前来办理涉案房屋的交房手续。同时，中东方公司向谭强发送《致意大利小区业主的信》，内容为：意大利小区在2014年7月份就已经完工，但”威马逊”台风造成部分高层瓦片被掀翻，小区园林遭到毁灭性破坏。后因工程承包方迟迟未履行修复责任，造成未能及时交房。公司聘请专家耗时二个多月重新对瓦片施工工艺进行论证，并请其他工程公司进场修复脱落的瓦片。由于需要重新搭建脚手架，再加上楼宇坡屋顶的斜面较大，施工难度困难。整个修复花费八个月的时间，直到2016年1月20日才完工。同时，修复瓦片对园林造成二次局部破坏，公司正对园林及路灯进行剪修和修复，逾期收尾工程需要1个多月时间，所以，公司现确定交房时间为2016年5月20日。中东方公司另提交了澄迈县气象站2013年至2016年的气象资料，拟证明施工过程中存在大风、大雨等不可抗力因素。一审法院认为，谭强与中东方公司签订的《商品房合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。一、关于谭强主张逾期交房违约金的问题。谭强已依据合同约定支付全部购房款，但中东方公司未依约于2013年12月31日前向谭强交付商品房，根据《交房通知书》载明的内容，涉案房屋实际交房的时间最早为2016年5月20日，故迟延交房事实存在，构成违约，中东方公司应当承担逾期交房违约责任。1、关于谭强逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。合同约定逾期交房违约金是按日计算，属于继续性债权，诉讼时效应分别每日单独计算。即自主张权利之日倒推两年，两年之内的违约金未超过诉讼时效，两年以外的则超过诉讼时效。谭强于2017年2月22日向一审法院提起诉讼，故2015年2月22日以前的逾期交房违约金已超过诉讼时效。2、关于中东方公司提出的顺延工期的设备房纠偏工程、电力安装工程、屋面瓦质量检测工程以及2014年5月19日巨风掀翻击碎屋面瓦等情况，因发生时间均在2015年2月22日前，故一审法院不再审查。关于中东方公司以2015年8月31日开始的屋面瓦修复工程为由，请求部分免除逾期交房违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定”因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，合同约定交房期限为2013年12月31日，而导致需修复屋面瓦的”威马逊”台风于2014年7月18日登陆海南，因此，中东方公司主张免责的抗辩理由不能成立。3、关于中东方公司以2013年1月至2016年存在大雨大风恶劣天气无法施工为由，请求部分免责的问题。如前所述，依据2015年2月22日前发生的事实主张的免责事由，一审法院不再审查。其后的事实因系合同约定交房期限之后发生的，不能免除责任，故中东方公司的该项抗辩理由不能成立。4、关于中东方公司以谭强未缴纳有关代收费用为由主张有权不予以交房且不承担责任的意见。一审法院认为，从对先（后）履行抗辩权的理解来看，对于有权拒绝履行的一方而言，其按约履行自身义务的条件应当是充分具备，不存在障碍的。本案中，涉案房屋在谭强主张的逾期交房期间尚不具备交房条件，并且合同中对于税费的缴纳金额并未作具体约定，故就中东方公司主张的行使先履行抗辩权对于迟延交房的责任可以免除的意见，不予采纳。5、关于逾期交房违约金的计算。本案逾期交房违约金的计算期间从未超过诉讼时效的2015年2月22日为起算点，以《交房通知书》中载明的交房日2016年5月20日为止算点，逾期时间为453天。中东方公司应按合同约定的逾期交房违约金的计算标准向谭强支付违约金55418元（407784元×0.3‰×453天）。二、关于谭强主张中东方公司继续履行办理不动产权证义务及支付逾期办证违约金的问题。《商品房合同》第十五条中的”自房屋交付之日起730日”应当理解为自实际交房之日或视为交付之日起730日。本案中，谭强与中东方公司均未明确实际交房的时间，《交房通知书》通知的最早交房时间为2016年5月20日，自该日起730日内中东方公司应为谭强办理房屋权属证书，现履行期限并未届满，且中东方公司也未表明不履行办证义务。故谭强主张中东方公司承担继续履行办证义务及支付逾期办证违约金的违约责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、中东方公司于本判决生效之日起十日内向谭强支付逾期交房违约金55418元。二、驳回谭强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2598元（谭强已预缴），由谭强负担1345元，中东方公司负担1253元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《商品房合同》系上诉人和被上诉人的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。首先，关于上诉人是否应承担逾期交房违约责任的问题。根据双方签订的《商品房合同》第八条约定，上诉人应当在2013年12月31日前将验收合格并符合合同约定的涉案房屋交付被上诉人使用。上诉人和被上诉人对涉案房屋的实际交房时间为2016年5月20日均无异议，因此上诉人存在逾期交房的事实，且上诉人逾期交房的行为已构成违约，上诉人应承担向被上诉人支付相应的逾期交房违约金的责任。上诉人上诉主张因被上诉人至今未按约定交纳契税税费等有关代收费用，上诉人有权不予交房且不应承担逾期交房违约金的责任。经查，虽然《商品房合同》附件七《补充协议》第二条第3款约定”出卖人在买受人所有应交纳的款项（包括按揭贷款、维修基金等代收的费用）支付后才予交房，买受人不按《商品房合同》及《补充协议》约定付清所有款项，出卖人有权不予交房，买受人也不得进场装修，由此导致出卖人不予交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任。”，但是该条款并未明确约定上诉人代收的费用包括契税等税费以及被上诉人付清契税等税费属于上诉人交付房屋的前提条件。涉案《商品房合同》签订后，被上诉人已按照合同向上诉人全额支付了购房款407784元及维修基金，已履行了合同约定的义务，被上诉人亦应按照合同约定履行其按时交房的义务。上诉人还主张即便上诉人应承担逾期交房的违约责任，也应当扣除因台风等不可抗力因素和政府的原因导致其逾期交房的期间，应免除其逾期交房的部分责任。但因台风天气等不可抗力因素的发生时间均在2013年12月31日之后，即发生于上诉人已构成迟延交房后，且上诉人未提交因政府原因导致其逾期交房的相关证据，故上诉人的该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。其次，关于被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金的诉求是否超过诉讼时效的问题。《商品房合同》第十一条约定”出卖方逾期交房超过120日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”本案中，被上诉人向上诉人主张的按日计算的逾期交房违约金为每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，该债权在法律上具有相对独立性。因此，判断被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效，应当从被上诉人主张权利之日倒推2年。被上诉人于2017年2月22日向一审法院提起诉讼，其主张的2015年2月22日至2017年2月22日的逾期交房违约金的诉求在2年诉讼时效期间，但上诉人与被上诉人均认可的实际交房时间为2016年5月20日，因此上诉人应按《商品房合同》约定的逾期交房违约金的计算标准向被上诉人支付2015年2月22日至2016年5月20日期间的逾期交房违约金。一审判决以2015年2月22日为起算点，以实际交房日2016年5月20日为止算点，认定上诉人应按《商品房合同》约定的逾期交房违约金的计算标准向被上诉人支付违约金55418元正确，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1466元，由上诉人海南中东方旅游投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡莹审判员  昌盛审判员  陈锋二〇一七年十一月二十七日书记员  符钰附：本判决适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。