吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初4678号
原告:黄今花，女，朝鲜族，个体。
委托代理人：邸富科，吉林惠川律师事务所律师。
被告：延吉市第四百货有限公司。
法定代表人：许XX，该公司董事长。
委托代理人：程陆鹏，男，汉族，延吉市第四百货有限公司副总经理。
第三人：池京玉，女，朝鲜族，延吉市凯尔玛有限责任公司总经理。
第三人：申善子，女，朝鲜族，延吉市凯尔玛有限责任公司副总经理。
原告黄今花与被告延吉市第四百货有限公司（以下简称四百货公司）、第三人池京玉、第三人申善子租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日受理后，依法由审判员陈艳独任审判，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告黄今花及委托代理人邸富科，被告四百货公司法定代表人许XX及委托代理人程陆鹏，第三人池京玉、第三人申善子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄今花起诉称：2015年5月，四百货公司的中百大厦（当时大厦尚在建设阶段），四百货公司的总经理拿着大厦柜台的图纸找到黄今花，邀请黄今花租赁四百货公司中百大厦的柜台经营，且要求黄今花必须代理韩国品牌。黄今花接受邀请，并与四百货公司在2015年5月18日签订了由四百货公司拟定的格式合同《延吉市第四百货有限公司中百大厦商铺柜台租赁合同》。合同第二条约定：“双方约定的租赁期限暂定为三年，自大厦统一开业之日起计算（实际开业日为2015年9月28日）。拟定合同之前，先交付合同定金，定金为月租金的50%，即人民币6160元。签订合同后，定金自动转为租金。每月租金标准为人民币140元/㎡。黄今花租金为12320元。”当日，四百货公司收取了黄今花的上述两个款项合计18480元，并开具了收据。之后，黄今花马上到韩国考察了一个多星期，发现事情远没有想象的那么简单，代理不了韩国的品牌。黄今花立即回来，向四百货公司说明了情况，并明确表示无法继续租赁四百货公司的柜台。四百货公司同意了黄今花的请求，与黄今花达成了退出中百大厦柜台租赁的口头协议，并在正式开业前将该柜台租赁给了其他业户，没有影响中百大厦的开业。池京玉是当时四百货公司的总经理，申善子是当时四百货公司的副总经理。二人是黄今花租赁柜台时的经办人，故把二人追加为第三人。经多次向四百货公司索要上述款项未果，现黄今花诉至法院，请求判令四百货公司返还合同定金6160元、商铺租金（实际未承租）12320元，合计18480元，并承担本案诉讼费用。
四百货公司答辩称：一、2015年初，四百货公司的“韩国商品城”商场在招商，预定在2015年9月末前后开业。于是，2015年5月18日，黄今花与四百货公司签订了《柜台租赁合同》。合同约定黄今花的经营范围是韩国运动服。按合同约定，黄今花向四百货公司交付了定金，同日，黄今花亦交付了诚信履约保证金，于是，双方对合同便开始履行。二、2015年8月末9月初左右，商场建设收尾工程临近时，四百货公司通知黄今花尽快进入商场进行装修，并尽快交纳租金，迎接2015年9月20日的百利城大厦商场整体开业，而黄今花并没有明确表态，因此，既不进入商场装修，也不交纳租金。按其现在的自认，其口头声称“退出了中百大厦的柜台租赁”。三、合同第十五条第15.0款约定，“双方认真履行本合同的所有条款，任何一方不得擅自修改或解除本合同，如有一方违约，包括逾期缴纳租金、电费等其他应交费用，违约方除赔偿因此给对方造成的损失以外，并应承担支付年租赁费20%的违约金”。黄今花不按合同约定，擅自单方退出了中百大厦的柜台租赁，针对其擅自终止合同的行为，恐怕四百货公司追究黄今花的违约责任，黄今花在历时14个月的期间，从未向四百货公司主张过所谓退费的权利，因此，敬请人民法院依法驳回黄今花的诉讼请求。四、对池京玉、申善子列为本案第三人参加诉讼提出异议：1.本案原告与被告签订的合同中，双方约定的权利和义务表述的非常清晰，故池京玉、申善子不是《民事诉讼法》规定的必须参加诉讼的当事人；2.黄今花与池京玉本人没有直接的诉与被诉的利害关系，而池京玉被四百货公司免职后，四百货公司诉至延吉市法院请求赔偿，与四百货公司有着重大的诉与被诉的利害关系，故将池京玉列为本案的第三人不适格；3.四百货公司与申善子没有签订聘任合同，而是池京玉为了自己的工作方便，聘用了申善子为其打理工作，故申善子被列为本案第三人亦不适格；4.黄今花要求池京玉、申善子参加诉讼，只能作为证人出庭，这是法律赋予自然人的出庭作证的权利，任何人均无理干涉。基于上述理由，池京玉、申善子不适格作为本案的第三人参加诉讼，敬请法庭驳回黄今花将池京玉、申善子追加为第三人的申请。
经审理查明：2015年5月18日，四百货公司（甲方）委托总经理池京玉与黄今花（乙方）签订《延吉市第四百货有限公司中百大厦商铺柜台租赁合同》（以下简称《柜台租赁合同》），合同约定：1.0黄今花租赁四百货公司位于延吉市光明街688号延吉中百大厦的五层西区X号，面积约88㎡的商铺柜台，经营韩国运动服等品牌；2.0租赁期限暂定为三年，自大厦统一开业之日起计算（具体时间空白）。拟定合同之前，先交付合同定金，定金为月租金的50%，即人民币6160元。合同签订后，定金自动转为租金。2.1每月租金标准为人民币140元/㎡。按使用面积计算黄今花月租金为人民币12320元。3.0为了确保全体商户的经营利益，维护大厦整体形象，黄今花在签订本合同时，应向四百货公司缴纳诚信履约保证金12320元（参照月租金至少壹万），诚信履约保证金一律不计利息。3.1诚信履约保证金主要适用于大厦的正常经营秩序，为广大业户营造一个规范、舒适、安全、整洁、繁荣、有序的良好经营环境。乙方在经营过程中，如发生严重违约、违纪、违规行为，或因商品质量、服务等原因出现纠纷时，乙方必须承担赔偿责任（可以从收取的履约诚信保证金中扣除赔偿损失部分）。3.3合同到期或因其他原因，经双方协商一致，承租方不再继续承租经营的时候，甲方从乙方撤销商铺之日起，满三个月（乙方商品有“三包”期的，必须按“三包”期届满）后，甲方将剩余履约诚信保证金无息退还乙方。3.5在租赁合同履行期内，如乙方中途撤柜，必须提前60天提出书面申请，经甲方同意并补缴优惠部分的租金（免收租金部分）后方可撤柜。同时乙方必须承担违约责任并支付违约金，且诚信履约保证金不予返还。3.6乙方必须在签订合同后，在甲方规定的时间内正常营运（如高档装修时，视情况双方另行商定补充协议），若乙方在签订合同后逾期未营业，甲方视为乙方违约，并有权终止商铺租赁合同，且收回铺位，由此产生的一切损失应由乙方承担（乙方所缴纳的诚信履约保证金、定金不予返还）。合同签订当日，黄今花向四百货公司缴纳定金6160元（一个月租金×50%）及诚信履约保证金12320元（88㎡×140元/㎡）。2015年7月22日，黄今花因无法取得韩国运动服品牌代理，向四百货公司总经理池京玉及其下属申善子口头申请解除柜台租赁合同，并要求返还定金及诚信履约保证金。池京玉主张其向四百货公司董事长许XX口头汇报该情况，许XX口头同意解除柜台租赁合同，并指示池京玉另行招商，但许XX对于是否同意退还定金及诚信履约保证金至今未予答复，申善子主张池京玉向许XX口头汇报上述情况时，其亦在场。2015年8月初，中百大厦开业之前，针对黄今花退租的柜台，池京玉代表四百货公司又与案外人签订了柜台租赁合同，四百货公司另收取案外人定金6160元和诚信履约保证金12320元，案外人装修后于2015年9月28日试营业时开始营业。
另查，2014年9月6日，四百货公司与池京玉签订聘用合同书，四百货公司聘用池京玉担任公司总经理之职，直接上级为公司董事会—董事长，直接下级为公司各部门经理；聘任期限为五年（2014年9月10日起至2019年12月31日止）；负责对“韩国城”和“四百商城”进行全面招商及全面做好经营管理与服务管理工作。审理中，四百货公司否认池京玉曾向董事长许XX口头汇报过黄今花口头解除《柜台租赁合同》的事宜，且否认任命申善子为副总经理，但自认申善子系四百货公司员工，且负责协助总经理池京玉工作。对于黄今花与四百货公司之间签订的《柜台租赁合同》效力问题，双方当事人均认可合同效力已解除。
认定上述事实的证据有：黄今花身份证、租赁合同书、收据两份、营业执照、聘用合同书、当事人陈述。
本院认为：黄今花与四百货公司签订的《柜台租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。根据《柜台租赁合同》2.0条款约定：租赁期限暂定为三年，自大厦统一开业之日起计算（具体时间空白）。拟定合同之前，先交付合同定金，定金为月租金的50%，即人民币6160元，合同签订后，定金自动转为租金。故定金6160元是在拟定主合同前为担保订立主合同而交付，黄今花履行承诺与四百货公司签订了《柜台租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保,债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，按照上述《柜台租赁合同》2.0条款的约定，双方当事人协商确定了定金抵作租金处理。
另根据《柜台租赁合同》3.1条款约定，诚信履约保证金主要适用于维持大厦的正常经营秩序，针对承租人经营过程中可能发生严重违约、违纪、违规行为，或因商品质量、服务等原因出现纠纷，承租人必须承担赔偿责任时，从收取的诚信履约保证金中扣除赔偿损失，故诚信履约保证金系对承租人租赁期内经营行为的一种约束和担保。根据黄今花的陈述，结合四百货公司授权的招商负责人池京玉及职员申善子的共同陈述，黄今花于2015年7月22日，中百大厦统一开业之日前口头申请解除《柜台租赁合同》，四百货公司董事长许XX口头同意解除《柜台租赁合同》，故双方在《柜台租赁合同》约定的租赁期限之前通过协商的方式解除了该合同，且四百货公司在大厦统一开业之前另行招商，并已收取新承租人的定金及诚信履约保证金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状之规定，四百货公司已无正当理由继续占有黄今花交纳的转为租金的定金6160元及诚信履约保证金12320元，合计18480元，故应予以返还。四百货公司以池京玉没有解除合同权利及池京玉未向公司汇报解除合同事宜为由拒绝返还，因中百大厦招商负责人池京玉及四百货公司员工申善子均证明四百货公司法定代表人许XX已口头同意解除黄今花的《柜台租赁合同》，且四百货公司未提供证据予以反驳，故本院对其抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告延吉市第四百货有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告黄今花18480元。
案件受理费262元（黄今花已预交262元），减半收取131元，共计131元，由延吉市第四百货有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 陈 艳
二〇一六年八月三十一日
书记员 杨金花