宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第1778号
原告：张义君。
委托代理人：张奇，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：徐达，北京盈科（宁波）律师事务所律师。
被告：张蒙迪。
原告张义君与被告张蒙迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月25日立案受理，依法由代理审判员施益适用简易程序于2013年12月24日公开开庭进行了审理。原告张义君的委托代理人张奇、徐达，被告张蒙迪到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，本案现已审理终结。
原告张义君起诉称：2013年11月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于宁波市江东区翡翠湾2号楼1112室房屋出租给被告，租赁期限自2013年11月15日至2015年11月14日，月租金1900元。双方还约定了各自的违约责任。合同签订当日，原告按约将房屋及相关配套物品交付给被告，并以短信形式要求被告支付租金及押金，但被告收到上述物品和短信后，以各种理由拒不支付租金和押金，同时明确表示将不再履行合同。原告认为，双方之间的房屋租赁合同真实有效，被告未在15日内支付租金和押金以及中途擅自退租的行为已构成根本违约，符合合同约定支付违约金的情形，故诉至法院，请求法院判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告支付原告违约金5000元。
被告张蒙迪答辩称：同意解除双方之间的房屋租赁合同。被告在2013年11月10日以短信通知过原告的女儿，明确表示不再继续租赁该房屋，根据双方的合同约定第23条，被告已经积极主动向原告告知不再租赁此房屋，合同可予以解除，被告不存在违约行为。原告认为被告逾期15日未支付租金及押金无事实和法律依据，因合同约定的租金应从实际租期开始起算，租期是从2013年11月15日开始，被告不存在逾期支付的情形，退一步讲即使说被告存在违约行为，原告主张的违约金也过高，要求法院予以调整。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告张义君提供甬房权证江东字第××号房屋所有权证、甬国用（2013）第1002183号国有土地使用权证各一份（均系原件），拟证明原告张义君系位于宁波市江东区翡翠湾2号11-12号房屋的所有权人。经质证，被告对上述证据的真实性无异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
2.原告张义君提供《房屋租赁合同》（编号：0000950）（原件）、授权委托书（原件）、张义君及张蒙迪的身份证各一份（复印件），拟证明原、被告双方于2013年11月7日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表达，合法有效。合同的签订人张颖，系原告张义君的合法委托人，且原告已于合同签订之日，将房屋交付被告使用。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但被告认为，在合同签订的2013年11月7日，原告通过中介将房屋钥匙交给被告，当时被告就曾和中介提到房屋的采光不好，要考虑一下，中介说再看几天，确实不好再说，但因原告已经离开，未向原告说明。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
3.原告张义君提供原、被告往来短信记录一组（复印件），拟证明原告已按约将房屋及相关物件交付给被告，但被告未按约在15日内支付原告租金及押金并明确表示不履行合同义务，中途退租，单方宣布解除合同，已构成根本违约，需向原告支付违约金5000元，且原告为认真履约，拒绝其他要求承租房屋的承租人。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明原告要证明的内容，该短信内容反而能证明被告明确告知原告不再租房的时间是2013年11月10日，不存在逾期15天未支付的情况，其中短信中的“练小姐”是被告的女朋友。本院认为，因被告对上述短信内容的真实性无异议，故本院对此予以认定，结合该证据及原、被告庭审陈述，可以证明原、被告曾就涉案《房屋租赁合同》的履行进行协商，后被告于2013年11月10日以短信形式告知原告不再租赁涉案房屋，对该事实本院予以认定。
4.被告张蒙迪当庭提供顺丰快递面单一份（原件），拟证明被告在短信告知原告不再租赁涉案房屋后，于2013年11月14日将涉案房屋的钥匙、门卡、空调板等物件邮寄给本案原告，但原告一直拒收，因此之后的损失都是原告自己造成的。经质证，原告认为该证据已经超过举证期限，且原告从未收到过该快递。本院认为，被告提供的上述证据系超过举证期限提供，尚不足以证明被告的主张，且被告未能提供其他充分证据予以佐证，故本院对此不予认定。
本院经审理，认定事实如下：原告张义君系位于宁波市江东区翡翠湾2号11-12号房屋的所有权人，其全权委托女儿张颖处理出租该房屋的一切事宜。2013年11月7日，原告女儿张颖与被告张蒙迪签订《房屋租赁合同》一份（合同编号：0000950），约定：被告向原告租赁位于宁波市江东区翡翠湾2号11-12号房屋，建筑面积42.98平方米，租赁期自2013年11月15日至2015年11月14日，月租金为人民币1900元，付款方式为押壹付半年，以后支付房租提前15天，若被告逾期支付租金15日内，按日向原告支付贰倍日租金的违约金；逾期超过15日，原告有权终止合同，被告向原告支付违约金5000元，原告实际损失超过违约金的，超过部分由被告据实赔偿；合同签订的当天，原告将房屋交被告使用，若原告逾期不交房屋的，则每逾期一天向被告支付原日租金作为违约金；租赁期内，原告无正当要求提前收回该房屋的，原告应向被告支付违约金5000元整，被告未经原告同意中途退租，被告应向原告支付违约金5000元整；变更或解除本合同，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出，应及时到宁波市房地产管理局办理变更登记或注销手续，因变更或解除合同，提出方使另一方造成损失的，由提出方负责赔偿。原、被告若有一方违约，违约方支付守约方5000元等内容。合同签订的当天，原告将该房屋的钥匙、门禁卡等物品交付被告。被告未向原告支付房屋租金、押金。被告曾就涉案《房屋租赁合同》的履行进行协商，后被告于2013年11月10日以短信形式告知原告不再租赁涉案房屋。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为宁波市江东区翡翠湾2号11-12号房屋的所有权人，其委托张颖与被告张蒙迪于2013年11月7日签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿签订，合同成立并有效，对当事人均具有约束力。本案庭审中，原、被告对解除双方之间的合同关系达成一致，故原告要求解除合同关系的请求，本院予以支持。原告认为被告逾期支付租金及擅自中途退租，属根本违约，并据此要求被告支付违约金5000元，但根据合同约定，合同的租赁期限从2013年11月15日起算，双方未就被告首次支付租金的日期作出明确约定，且原告亦未能提供充分证据推翻原、被告关于租赁期限的约定，故原告主张的违约金并不符合约定的违约金支付条件。结合本案，因被告在租赁期限开始之前即向原告作出不履行合同的意思表示，其亦认为违约金的数额过高，考虑到原告再行出租房屋尚需一段时间，被告单方退租的行为造成原告既得利益的损失客观存在，被告应对此赔偿原告相应的违约损失，损失的赔偿额本院酌情调整为一个月的租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张义君与被告张蒙迪于2013年11月7日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告张蒙迪支付原告张义君违约金1900元。
如果被告张蒙迪未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告张蒙迪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 施 益
二〇一四年一月七日
代书 记员 徐贤聪