上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2529号
原告叶海江。
委托代理人陈为健，上海宇天律师事务所律师。
被告王廷超。
被告徐悦（曾用名徐兰女）。
被告王祥煜。
法定代理人徐悦，系被告王祥煜之母。
三被告共同委托代理人戈男琳，北京市炜衡律师事务所上海分所律师。
三被告共同委托代理人冯雅馥，北京市炜衡律师事务所上海分所律师。
原告叶海江与被告王廷超、徐悦、王祥煜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年4月21日公开开庭进行了审理。原告叶海江的委托代理人陈为健，被告王廷超、徐悦、王祥煜的共同委托代理人戈男琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶海江诉称，2010年11月4日，原、被告签订了关于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的买卖合同，房价商定为65万元。原告分两次付清了房款，亦办理了房屋交接手续。被告向原告交付了钥匙和房产证。原告缴纳了相关契税等税费，取得了售房发票。不料，被告拖延协助办理过户，此后又以不正当手段造成该房屋被司法冻结，并将房屋出售他人，至今原告无法办理过户登记手续。现起诉要求确认上述房屋买卖合同有效并予解除该合同，要求被告返还房款65万元并赔偿经济损失35万元。
审理中，原告表示如上述房屋买卖合同被确认无效，则要求被告返还房款65万元并支付利息，赔偿经济损失35万元。其中359，000元，原告要求被告偿付自2010年4月2日起至实际归还之日止按照银行贷款利率的4倍计算的利息。另290，933.93元，原告要求被告偿付该款自2010年11月9日起至实际归还之日止按照同期银行贷款利率计算的利息。
被告王廷超、徐悦、王祥煜辩称，双方签订的房屋买卖合同应属无效。三被告与原告父亲叶某之间存在借贷关系，原、被告签订房屋买卖合同系为今后借款的归还进行了两项担保，双方并无买卖房屋的真实意思表示，被告并未收到房款。如果案外人叶某系债权人，叶某应另行主张债权，被告也不同意在本案中以自己的房产抵偿债务。
原告向本院提供的证据有：
1、原、被告签订的上海市房地产买卖合同、公证委托书；
2、付款凭证2份，证明原告已支付全部房款；
3、房屋交接书、房产证、房屋钥匙；
4、房地产登记收件收据；
5、契税缴款书及购房发票；
6、房产信息，证明被告谎称产证遗失，重新补领；
7、被告与案外人签订的上海市房地产买卖合同，税收缴款书及房产登记申请书；
8、房产信息，证明系争房屋产权于2012年5月23日登记到案外人名下；
9、公安部门回函；
10、民事裁定书；
11、被告代理人江某某出具的情况说明，证明上述所有卖房事实全部由被告王廷超夫妻与其沟通后所签订，所收款项及税费、归还贷款等均由被告认可，并由其出面操作。
原告还申请证人江某某、叶某出庭作证，江某某证明，其经叶某介绍认识被告王廷超。公证委托手续办理时被告王廷超、徐悦均在场并完全知晓公证内容。系争房屋上原有银行贷款，是叶某支付29万余元给其，其去归还银行贷款。关于收据上的35.9万元，其中25万元指王廷超欠叶某的借款，9万元是利息（借款利息四分五），余款为税款，35.9万元没有实际给付，直接折抵了房款。房屋交接书是签了，但房子并未实际交付。叶某证明，王廷超为与案外人合伙做生意向其借款25万元，约定四分半利息。后被告王廷超无力还款，欲出售房屋，但无人购买，其子叶海江得知，便欲买下。被告王廷超的借款便转化为房款。房屋虽然办了交接，但未被叶海江实际控制，后由被告王廷超另售他人。
经庭审质证，对证据1的买卖合同，被告认为从看房、签约、收款、纳税三被告从未参与过。公证委托书发生在借款当日。根据高利贷的行规，由债务人按债权人指定的人员办理公证委托，以便将来债务不能归还时，以房屋实现抵押权，避开法律规定直接将房屋过户。对证据2关于35.9万元的收条，被告没有收到过该笔款项。对29万元的汇款凭证真实性无异议。对证据3房屋交接书有异议，被告的母亲一直居住在内；对被告代理人江某某出具的情况说明有异议，双方并未就房屋买卖事项进行过沟通。对证人证言有异议，证人前后表述矛盾。对其余证据无异议。
被告提供的证据有：
1、房地产借款抵押合同、承诺书、借据（承诺书）、补充、银行凭据，证明利息约定为同期银行贷款利率4倍；
2、上海市房地产登记信息；
3、上海市公安局接报回执单、沪公（闵）立字（2011）第×号立案告知书、沪公（闵）移字（2011）第×号移送案件通知书、（2010）闵民三（民）初字第×号民事裁定书、（2011）沪一中民二（民）终字民事裁定书、沪宝检刑诉（2012）×号起诉书、（2012）宝刑初字第×号刑事判决书；
4、2011年1月26日庭审笔录。
经质证，原告对上述证据真实性无异议，关于抵押合同内容，叶某与被告约定如未按期归还借款，被告愿意放弃房屋的处理权，证明其借款时已有卖房抵债的意思表示；关于承诺书，可印证被告已有明知无力还债，同意卖房的意思表示。被告向叶某借款，案外人给予其每月5，000元的好处。宝山法院判决书证明原告及其父叶某与诈骗无关。
对上述当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。
关于双方存有争议的房款支付情况，本院根据双方举证和陈述，认定35.9万元房款原告未实际支付。原告主张该款中25万元系指王廷超欠叶某的借款，9万元是利息，余款为税款，系自行折抵房款的行为。江某某为注销系争房屋上所设立的建设银行贷款时，支付的290，933.93元，被告没有出资，款项来源于叶某、叶海江父子。
经审理查明，2009年9月28日，上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的房地产权利登记在被告王廷超、徐悦、王祥煜名下。王廷超、徐悦系夫妻关系，为王祥煜的父母。
被告王廷超向原告叶海江之父叶某借款25万元，双方为此于2010年4月2日签订房地产借款抵押合同并办理了抵押登记，约定借款期限自2010年4月2日起至同年6月1日止，利息按照同期银行商业贷款的四倍计息，合同期满被告如不及时偿还本息，三被告将放弃该房屋的一切处理权，同意以变卖收购方式处理该房屋，所得卖房款用来偿还所借金额、利息及卖房时所产生的一切费用。
当日，经叶某介绍，王廷超、徐悦、王祥煜与江某某办理了委托手续，三被告委托江某某全权办理上述房产的抵押登记手续；代为归还上述房产中银行及其他债权人的借款并注销抵押登记手续；代为签订上述房产的买卖合同、收取定金、领取转让款、协助办理按揭贷款及其他相关手续；代为办理上述房产的过户手续；代为办理维修基金交割、物业进出户手续；代为办理水电煤、有限电视、电话产权过户手续；代为办理房地产权证的领取、挂失、更改、补办及房地产权证的密码领取、更改、补办；代为办理银行贷款手续；代为办理房产的看管、出租等相关手续。该委托书经上海市国信公证处进行公证。
届期，被告王廷超无力归还叶某的借款。
2010年11月4日，江某某代理三被告与原告签订了上海市房地产买卖合同，将上述房屋以65万元出售给原告，双方约定于2010年12月10日之前办理过户手续，于2010年12月31日之前交接房屋。原告于2010年11月3日之前支付房款5万元，于11月30日之前支付房款30万元，于12月31日之前支付房款30万元。原告未按合同约定期限支付房款的，每逾期一日，原告应支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行。被告未按照合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。双方另对其余事项作了约定。
2010年11月4日，江某某出具收条言明收到原告购房款现金359，000元。原告未实际支付，该款系由被告王廷超欠叶某的25万元借款、9万元利息、税款组成，叶某父子认为债权折抵为房款。当日，江某某与原告签订房屋交接书，并向原告交付钥匙八把。该房屋实际仍由被告方控制。为使房屋能顺利过户，2010年11月16日，由叶某父子出资290933.93元，江某某代理三被告注销了该房屋上设定建设银行上海市分行、叶某的抵押权。当日，原告取得了65万元的销售不动产统一发票，并缴纳了相关税费。
2010年12月，原告曾诉至本院要求三被告协助办理上述房屋的过户手续，三被告当时辩称：双方无房屋买卖关系。被告王廷超的朋友陈某某缺钱，找到王廷超帮忙，要求王廷超将房子抵押给他人，由他人借款给陈某某，王廷超答应了。三被告遂于2010年4月2日与叶某签订了关于上述房屋的抵押合同并办理了房地产抵押登记，借期2个月。三被告在叶某和陈某某的要求下还办理了房屋出售的公证委托。之后陈某某未依约还款，故叶某找到被告要求还钱。由于陈某某找不到了，事情不了了之。2010年12月收到诉状副本才知道房子被卖了。认为叶海江系叶某之子，在叶某的操控下，通过公证委托书自行处理了上述房屋，陈某某、叶某、叶海江等人涉嫌欺诈，要求将该案移送公安机关处理。2011年4月12日，本院将该案移送公安机关，并裁定驳回了叶海江的起诉。2011年年底，上海市公安局经侦总队函复本院称，经查王廷超为获取高额利息回报，将房产抵押给叶海江之父叶某，获取款项后出借给陈某某，双方签订的借款抵押合同亦属真实意思表示，未发现陈某某与叶海江共谋实施诈骗王廷超等人房产的犯罪事实，故该案不属刑事诈骗案件，将该案退回本院处理。陈某某涉嫌非法吸收公众存款一案已于2011年10月9日移送上海市人民检察院第二分院审查起诉。
另查明，2011年8月15日，三被告申请补发了上述房屋的房地产权证。2012年4月27日，三被告自行与案外人吴某某、林某甲、林某乙签订上海市房地产买卖合同，将上述房屋以77万元另行售出。2012年5月29日，上述房屋的房地产权利登记到吴某某、林某甲、林某乙名下。
2012年8月，原告之父叶某控告被告王廷超合同诈骗。同年9月，上海市公安局闵行分局出具不予立案通知书，认为无犯罪事实决定不予立案。
原告遂又诉至本院。
本院认为，原告之父叶某介绍江某某作为三被告的委托代理人全权处理房屋抵押、买卖等事宜，实际为办理抵押担保，以保证叶某向被告王廷超出借的25万元资金的安全。该委托关系并非建立在三被告与原告的房屋买卖真实意思之上。江某某代理三被告与原告签订了系争房屋的买卖合同，但原告实际并未向三被告支付房款。所谓的房款，一部分是被告王廷超的借款25万元及高额利息9万元及税费，原告自行认定折抵了房款，注销了抵押登记，被告却不予认可，一部分是原告为被告归还的银行贷款，均非正常购房款的给付，目的为注销系争房屋上原有的两个抵押登记，消除将系争房屋直接过户到原告名下的障碍。江某某代理三被告与原告签订了房屋交接书，但房屋并未实际交付。综上，原告与被告代理人签订房屋买卖合同的实质系在被告王廷超不能依约归还其父叶某的债务时，原告直接获取三被告共有之房屋的所有权。该合同以合法形式掩盖非法目的，依法应被认定为无效合同。三被告基于该无效合同获取的利益即原告支付的建设银行贷款290，933.93元及利息应返还原告。原告主张该利息按照同期银行贷款利率计算，尚属合理，本院予以支持。被告王廷超与叶某之间的借贷关系应另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告叶海江与被告王廷超、徐悦、王祥煜于2010年11月4日签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的上海市房地产买卖合同无效；
二、被告王廷超、徐悦、王祥煜于本判决生效之日起十日内返还原告叶海江290，933.93元，并支付该款自2010年11月16日起至实际归还之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息；
三、驳回原告叶海江其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10，300元，由原告叶海江负担4，500元，被告王廷超、徐悦、王祥煜负担5，800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年七月十一日
书 记 员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。