江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜商初字第700号
原告南京紫竹物业管理有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号。
法定代表人张胜，该公司总经理。
委托代理人赵志凤，江苏玄博律师事务所律师。
委托代理人顾慧松，江苏玄博律师事务所实习律师。
被�宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴市环科园兴业路88号。
法定代表人施洪飞，该公司董事长。
委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。
委托代理人施健，该公司总经理。
原告南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹公司）与被告宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法先由代理审判员范晟程独任审判，于2015年6月5日公开开庭进行了审理，原告紫竹公司的委托代理人李本进（后变更为赵志凤）、顾慧松，被告恒兴公司的委托代理人王龙杰、丁纪萍（后变更为施建）到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2015年8月19日再次公开开庭进行了审理，原告紫竹公司的委托代理人赵志凤、顾慧松，被告恒兴公司的委托代理人王龙杰、施健到庭参加了诉�。本案现已审理终结。
原告紫竹公司诉称：其公司与恒兴公司签订有《前期服务合同》，该合同约定：从2006年6月1日起，由恒兴公司选聘其公司对海德名园小区提供前期物业管理服务。双方并在合同中对服务费收费方式、收费标准以及违约责任等作了明确约定。自2012年8月1日起，恒兴公司无故拖欠其公司物业服务费，虽经其公司多次催要，但恒兴公司均予以无理拒绝。现其公司为了维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、恒兴公司支付物业服务费909920元；2、恒兴公司支付违约金50000元；3、恒兴公司承担本案诉讼费。
被告恒兴公司辩称：1、其公司不应作为支付物业费的主体，物业管理费应向物业使用方收取；2、按照前期服务合同的约定，空置部分物业费应由双方协商后按照一定的比例缴纳，且当时双方本就约定不收取空置房屋的物业费�故不应按照紫竹公司的计算方式收取物业费；3、紫竹公司提供的物业费统计中存在很多错误，有些房屋已经销售，不应由其公司支付空置物业费；4、紫竹公司提供的物业服务存在很多问题，很多业主均拒交物业费，甚至要求解除其公司与紫竹公司的物业服务合同；5、紫竹公司主张其公司支付物业费已过诉讼时效。综上，请求驳回紫竹公司的诉讼请求。
经审理查明一：恒兴公司与紫竹公司签订《前期物业服务合同》，约定由恒兴公司选聘紫竹公司对海德名园提供前期物业管理服务事宜，涵盖范围包括Ⅰ号、Ⅱ号、Ⅲ号地块（Ⅲ号地块面积暂定），合同期限自2006年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的服务合同生效时止。合同中并载明，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因恒兴公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由双方具体协商后，恒兴公司按一定比例交纳；恒兴公司违反合同约定未能按时足额交纳物业费用（物业服务资金）的，应按5万元的标准向紫竹公司支付违约金。
查明二：2010年12月20日，恒兴公司与紫竹公司签订《前期物业服务合同》，约定由恒兴公司选聘紫竹公司对海德名园三期提供前期物业管理服务事宜，合同约定高层住宅物业服务费用为1.1元/月/平方米、商业物业物业服务费用为2元/月/平方米；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因恒兴公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由恒兴公司全额交纳。在该份合同中对于恒兴公司未按时足额交纳物业服务费用的违约责任条款为空白，未明确予以载明。恒兴公司表示该份合同仅为备案使用，双方均不持有该合同文本原件，故非双方真实意思表示，其公司对此不予认可。
查明三：紫竹公司主张的空置房屋物业费如下：
27号楼：201、203、401、403、501、503、701、703、801、901、903、1003、1103、1203、1303、1803、2201、2203、2303、2503、2601、2703、2803、2901、2903、3001、3003（以上房屋面积均为255.71㎡）；502、702、1102、1502、1602、1902、2102、2202、2302、2402、2502、2602、2702、2802、2902、3002（以上房屋面积均为110.8㎡）
28号楼：201、203、301、303、401、403、503、603、701、703、801、1103、1403、1501、1801、1803、2403、2603、2703、2901、2903、3001、3003（以上房屋面积均为255.74㎡）；1602、1702、1802、2002、2302、2402、2602、2902、3002（以上房屋面积均为110.82㎡）
恒兴公司表示，27号楼中，701、901、1003、1203、2601、702、1102、2302已出售，1602、2201、2602、2703、2102已有业主使用；28号楼中，301、1103、1501�出售，1602、2002已有业主使用。紫竹公司后对于恒兴公司所述上列情况均予以认可。
查明四：恒兴公司提供公证书一份，上载拍摄于海德名园三期现场照片若干张，据以证明存在门岗无人、消防安保控制室无人、物业办公室无人、草坪枯死、楼道不清洁、部分设施损坏等问题；紫竹公司对上述证据的真实性没有异议，但表示是因为恒兴公司迟迟不缴纳物业费导致其公司资金周转困难，没有充足的资金进行一些问题的处理。
上述事实，有物业服务合同、公证书、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。人民法院应当根据已查明的事实，依据当事人的具体诉讼请求确定适用相应的法律规定并作出判决。
一、关于空置房屋物业费是否应当由恒兴公司缴纳的问题。
由于双方合同中均约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋的物业费用由恒兴公司缴纳，该约定并不违反法律法规的规定，应对双方产生约束力。故恒兴公司应向紫竹公司缴纳相应空置房屋的物业费。由于紫竹公司主张的物业费自2012年8月开始计算，而合同约定的物业费用按年缴纳，紫竹公司在2014年12月也已经履行过催要义务，应视为发生诉讼时效的中断，故本院对恒兴公司提出的诉讼时效的抗辩主张不予采纳。
二、关于空置房屋物业费的计算。
1、关于缴纳比例。虽然双方在2006年前签订的《前期物业服务合同》中未对空置房屋物业费的缴纳比例明确约定，但在双方于2010年12月20日的《前期物业服务合同》中已明确载明“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因恒兴公司原因未能按时�给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由恒兴公司全额交纳”，故该条款应对双方产生约束力，应视为双方已对空置房屋物业费的缴纳比例作出了明确约定。恒兴公司提出的该合同仅为双方备案之用，非双方真实意思表示的抗辩主张不能成立，本院对此不予采纳。本院确认双方于2010年12月20日签订的《前期物业服务合同》真实有效，双方均应按照合同约定遵守执行。
2、关于缴纳标准。在双方于2010年12月20日签订的《前期物业服务合同》中载明高层住宅的物业服务费用为1.1元/月/平方米；由于紫竹公司主张的电梯费、公共能耗费没有合同依据予以佐证，故本院对此不予支持。而2010年12月20日签订的《前期物业服务合同》是双方达成的新的契约，之后的物业费的收取事宜应按照该合同进行执行，故本院对于恒兴公司提出的按照原合同0.8元/月/�方米的标准计费的抗辩主张不予支持，本院确定涉案空置房屋的收费标准为1.1元/月/平方米。
3、关于空置房屋数量。根据本案审理过程中双方确定的空置房屋数量，去除紫竹公司主张中重复房屋以及已售（已用）房屋的数量，本案中应当由恒兴公司缴纳物业费的空置房屋应为57套，其中面积为255.71㎡的房屋20套、面积为110.8㎡的房屋10套、面积为255.74㎡的房屋20套、面积为110.82㎡的房屋7套。故按照1.1元/月/平方米的标准计算，上述房屋自2012年8月至2015年3月（共计32个月）的物业费共计为426048元。
三、关于本案所涉物业费是否应予扣减的问题。
由于紫竹公司亦认可物业服务中存在相关的不到位问题，而紫竹公司提出的因恒兴公司未缴纳物业费故无法完全履行服务的抗辩主张却不能免除紫竹公司提供适格的清洁服务等合同义务，故本院确定�案所涉物业服务费应酌情扣减。本院确定扣减比例为20%，据此，恒兴公司应缴纳的物业费为340838元。
四、关于紫竹公司主张的违约金的问题。
由于双方于2010年12月20日已经签订了新的《前期物业服务合同》，因此，对于违约责任的约定应适用该份合同。紫竹公司不应采取对于比例和标准适用后签订的合同、违约金计算适用原合同的双重标准。由于之后的合同对于未足额缴纳物业费的违约责任未有明确约定，故现紫竹公司主张要求恒兴公司按原合同条款承担5万元违约金的主张不能成立，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、宜兴市恒兴置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付南京紫竹物业管理有限公司物业服务费340838元。
二、驳回南京紫竹物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13399元，由紫竹公司负担8641元、恒兴公司负担4758元。恒兴公司负担部分已由紫竹公司垫付，恒兴公司于本判决发生法律效力之日起10日内直接付给紫竹公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
审 判 长 姚剑梅
代理审判员 范晟程
人民陪审员 仇敏媛
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 花 伟