湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）隆民二初字第449号
原告胡小红，男。
委托代理人范生元，隆回县国光法律服务所法律工作者。
被告焦光权，男。
委托代理人范松青，湖南普利律师事务所律师。
委托代理人张新亮，湖南普利律师事务所律师。
原告胡小红与被告焦光权房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年12月3日受理后，依法由审判员彭少文适用简易程序于2013年12月25日公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托代理人范生元、张新亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月18日，原告与被告因经营生意需要，在被告名上租有三个门面，用于经营钢材、灯饰、卫浴、餐具等生意，经双方协商，签订了房屋租赁合同书，租赁期限为三年，自2010年5月18日至2013年5月18日，每年租金2040元，并约定签订合同时首付前两年租金4080元，后一年租金在租赁第二年时交清，合同签订后，原告忠实的履行合同义务，按时交纳房租及其他费用，2012年6月10日，被告要求其父来原告家收取房屋租金时，要原告在合同期满后可延长，到2014年5月，随即原告又向被告之父交了第四年的房租费2040元，尔后，被告之父焦振周向原告出具一张收条。即，收条，今收到胡小红已付焦光权房租2012年6月1日至2014年6月1日房租共计3880元，注（2012年房租1800元（已垫付200元）2014年房租2040元房价不变，一式两份，签字生效，付款人胡小红，收款人焦振周。证明人张跃光，2012年6月1日。然而，在原告将房租交清后，将租赁房其中一间进行装修，用去各种费用9600余元，装修后不到一个月，被告认为原告生意红火，收入旺盛。转身一变说不同意租了，说房租太低了，并要原告立即搬走，原告认为2012年6月被告已收取原告2014年租金，承租期未满，被告无理终止合同。2013年5月12日被告不经原告知道和同意将原告经营所用的两相照明和三相机械用电表全部拆除停止对原告经营供电，并将原告所住的房门上锁不准出进，致使原告无法经营，导致原告造成不应有的经济损失。随后，原告多次要求被告恢复供电赔偿损失，而被告反而出口说原告死脸，不租又怎么样。综上所述，原告认为，被告故意违约违法，给原告造成不应有的损失，请求人民法院依法判决被告因合同违约赔偿原告经济损失169159.03元，承担原告2013年4月在被告家房屋装修所发的材料及工资9600元，退还原告2014年所交的房租费2040元。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、合同书一份，证明2010年5月18日，原、被告签订房屋租赁合同的事实；
2、收条一份，证明2012年6月1日，原告交给被告父亲焦振周2012年6月1日至2014年6月1日房租费3880元；
3、邓见华、罗竹成的证言各一份，证明原告经营建筑材料每月收入状况；
4、焦振周的证言一份，证明2012年6月，焦振周收取房屋租金，原、被告因续租房屋租金问题没有达成协议，被告停了原告的电并拆除用于加工建材的电表的事实；
5、黄民志的证言一份，证明原告为续租被告房屋对房屋进行装修花费一万余元的事实；
6、原告租赁被告房屋照片一份共11张，证明被告不同意原告续租房屋后，房屋内货物情况以及被告拆除电表的事实；
7、邵阳市人和司法鉴定所鉴定书及鉴定费票据各一份，证明经鉴定因被告不同意续租房屋给原告造成经营纯收入损失169159.53元，原告花费鉴定费3500元的事实。
被告辩称：答辩人与被答辩人原签订的房屋租赁合同到期后，未续签书面租赁合同，双方之间不再存在合同关系。答辩人与被答辩人于2010年签订的房屋租赁合同上的租赁期限为三年，该合同于2013年5月到期届满，到期后双方因租金的金额未能达成一致而发生纠纷，双方未再重新签订书面合同，双方已不存在租赁合同关系，至于被答辩人所称答辩人父亲在2012年6月收取的合同到期后续租一年的租金并未同答辩人协商约定，其实为被答辩人租赁答辩人房屋三年期间对房屋造成损害的赔偿款押金。被答辩人在支付原租赁合同第三年租金及押金时，在未与答辩人联系、协商的情况下，利用答辩人父亲年老眼花让答辩人父亲在被答辩人写好的收条上签字，其中对所交房租延至2014年6月1日及房价不变的内容完全违背了答辩人父亲当时的真实意思表示，且答辩人一直没有认可被答辩人以每年2040元租金续租房屋，从2013年5月起，双方的租赁合同关系不再存在，何谈违约行为和赔偿损失。答辩人对被答辩人诉称的房屋装修材料及工资9600元不应承担任何赔偿责任。根据双方签订的合同书条款，没有约定在合同到期后由答辩人承担被答辩人装修房屋及工资的条款，更没有约定被答辩人在租赁期内可随意、擅自、自行装修房屋的条款。我国《合同法》已明确规定承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失，答辩人对被答辩人未经允许在租赁期内擅自装修的材料款及工资不承担任何责任并保留要求被答辩人赔偿房屋损失的权利。答辩人没有收取被答辩人2014年房租费2040元，不应承担退还责任。因此，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。
被告为支持自己的答辩理由，向本院提交了下列证据：
1、被告陈述一份，证明2010年4月原、被告签订房屋租赁合同及产生纠纷的经过；
2、合同书一份，证明原、被告系2010年4月签订房屋租赁合同的事实；
3、焦振周证言一份，证明2012年4、5月，焦振周受被告委托收取原告2013年房租及房屋损失押金的经过；
4、焦清周证言一份，证明原、被告因续租房屋发生纠纷的经过；
5、胡贵红证言一份，证明原、被告因续租房屋发生纠纷的经过；
6、原告的房屋照片一份2张，证明原告承租被告房屋期间内因经营给原告房屋照成损坏的状况；
7、私人建房许可证一份，证明被告出租房屋系被告所有，焦振周无代签合同资格；
8、焦振周户籍常住人口登记卡一份，证明被告父亲焦振周属于无识字能力文化程度，不具备代被告签订续租房屋合同能力的事实。
经本院庭审举证、质证，被告对原告提交的证据的质证意见为，证据1中时间落款原告已涂改，不是5月18日，且手写的内容不是被告所写，其他无异议，证据2中关于收取2014年房租的内容系原告所写，领钱的被告父亲焦振周本人不识字，对这一内容不予认可，其他无异议，证据3系主观推测，不予认可，证据4焦振周的证言陈述内容有互相矛盾之处，且本人不识字，不可能出具收条，收条系原告写好后要焦振周签的字，不予认可，证据5中关于进行装修的价款、合同到期之前被告就停电的内容不予认可，其他无异议，证据6不能证实原告的损失，且原告也没有相关营业执照予以佐证，不予认可，证据7不具备客观性，也不符合实际情况，鉴定所依据的进货、销货单不具有客观性，鉴定费票据与本案无关联性；原告对被告提交的证据质证意见为，证据1中关于被告父亲焦振周收取押金的陈述与事实不符，证据2无异议，虽然这份合同时间落款是4月份，但原告正式搬进去是5月18日，证据3焦振周的证言与原告提交的焦振周的证言互相矛盾，应当以原告提交的作为依据，证据4焦清周与被告是近亲属，有利害关系，不予认可，证据5无异议，证据6不能证明房屋是原告造成的损坏，证据7无异议，证据8与本案无关联性。
经本院审核后认为，原告提交的证据1中关于时间落款虽然有涂改，但结合庭审查明的事实，可确定原、被告签订合同时间为2010年4月，开始履行合同的时间为2010年5月18日，证据2内容真实客观，予以确认，证据3结合本院所在地经济发展及原告租赁被告房屋经营场所状况，不予确认，证据4系被告父亲焦振周的证言，结合焦振周的文化认知程度，与被告提交的焦振周的证言内容中能相互印证的内容予以确认，不能印证的内容不予确认，证据5对原告为续租被告房屋进行装修的事实予以确认，支付装修的费用无其他相关联证据印证，不予确认，证据6的内容真实客观，来源合法，但仅是对原告没能续租被告房屋后经营的货物当时的状况，与给原告造成的损失不具备关联性，不予确认，证据7司法鉴定书虽然系根据隆回县国光法律服务所委托和原告提交的鉴定材料作出的鉴定意见，但被告没有申请重新鉴定或足以反驳的证据证明，对鉴定意见和司法鉴定费予以确认；被告提交的证据1被告陈述中关于被告父亲焦振周收取原告除2013年外房租的2040元属于房屋损害押金的内容不予确认，其他内容予以确认，证据2予以确认，证据3焦振周的证言与原告提交的焦振周的证言能相互印证的内容予以确认，不能印证的内容不予确认，证据4内容真实客观，来源合法，予以确认，证据5原告无异议，予以确认，证据6与本案无关联性，不予确认，证据7原告无异议，予以确认，证据8内容真实客观，来源合法，与本案有关联性，予以确认。
根据本院采信的证据以及当事人的陈述，查明以下案件事实：
原告系销售房屋建筑、装修材料和加工的个体经营者。2010年4月，原告为经营需要在隆回县三阁司镇红光村6组租赁被告的房屋用于经销建筑、装修材料和加工，经协商，原、被告签订了书面租房合同书，双方约定，被告自愿将自己所有的坐落于隆回县三阁司镇红光村6组的房屋一楼全部、加层卧室一间和屋前空场地出租给原告，期限为3年，即2010年至2013年，每年房屋租金为2040元，第一次需将前两年的房租4080元交清，第三年的房租2040元在第二年以后交清，合同满期后，原告在同等条件下有优先续租权，如有一方违约，应承担违约给对方造成的损失，签字后生效。因合同系经过双方协商后由原告提供的打印件，当时在时间落款时没有具体签字到“日”，合同签订后，原告支付了前两年的房租后于2010年5月18日搬进并开始使用被告房屋。因被告及自己家人均在外务工，2012年6月1日，被告从外面打电话给被告，要被告交2013年的房租，同时提出想向原告借钱，原告在电话中既没有答应，也没有拒绝。于是被告打电话给自己的父亲焦振周，要焦振周去找原告收取2013年的房屋租金，焦振周找到原告后，因焦振周不识字、系文盲，同时原告想到被告曾提出向自己借钱，也想在租期届满后继续租被告的房屋，就由原告执笔书写了一份收条，具体内容为：“收条，胡小红已付焦光权房租2012、6、1、至2014、6、1房租共计：3880元，注：（2012年房租：1840元（已垫付200元）2014年房租2040元不变。）一式二份签字生效。付款人：收款人：证明人：2012、6、1、”。随后，原告、焦振周和原告的一个客户张跃刚分别在付款人、收款人和在场人处签了字。原告将3880元交给了焦振周，焦振周收了原告3880元后就存进了被告在金融机构的账户。双方合同到期前，原告对是否要继续租房没有与被告联系，2013年4月底，被告回家与原告协商房屋续租问题时，因当时原告不在，原告妻子在经营店铺，被告提出如原告要继续租房，房租需加价，要求原告每年需将房屋租金增加至每年5000元，并重新签订租赁合同，如不加房租和重新订立合同就要原告搬走，不愿将房屋再租给原告，原告回来后不同意，认为自己已与被告父亲签订了续租合同且已交了2014年的房租，被告认为自己没有与原告签订续租房屋合同，自己父亲代收的2040元系原告租房期间对房屋造成损害的押金，于是双方酿成纠纷，被告以房屋租期已满要求原告搬走，另外租房，因原告认为双方已于2012年6月1日已订立了房屋续租合同，且已进了很多货不愿搬，2013年5月12日，被告在告知原告的情况下减断了原告用于生活照明和经营的电表的电线，停止了原告的用电。随后原告仍继续在被告房屋内经营到2013年9月10日才搬走。2013年10月31日，经隆回县国光法律服务所委托，邵阳市人和司法鉴定所根据原告提交的材料对原告2013年5月12日至8月12日三个月的经营纯收入损失作出鉴定，原告在这三个月的损失为169159.53元，原告花费鉴定费3500元。另查明，原告在2013年4月份房屋租期届满前未经被告同意对承租的房屋进行了装修。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议的焦点是，2012年6月1日原告执笔出具的收条关于原告已支付2014年房租的内容是否能确认为双方的房屋续租合同成立，即双方从2013年5月份起是否还存在房屋租赁合同关系。合同的当事人采用书面形式订立合同的，自双方在合同书上签字或盖章时成立并生效，虽然原告在2012年6月1日执笔出具的收条中写下了继续支付2014年的房屋租金，租金不变的内容，但作为合同签订适格主体的被告并没有在收条上签字或盖章，且原告没有证据证明被告系委托自己父亲焦振周代签续租合同，而根据焦振周不识字和没有文化系文盲这一情况，不能认定原、被告就延续租房期限已重新订立了合同，随后由于原、被告在2013年4月底就续租房屋没能订立合同，因此，原、被告于2010年4月订立的房屋租赁合同书于2013年4月已履行完毕，原、被告之间2010年4月签订的房屋租赁合同的权利义务全部终止，原告就应当在租赁期间届满后的合理期限内返还租赁物，原告认为2013年5月12日起被告因违约给原告造成的损失证据不足，要求被告赔偿2013年5月12日至8月12日损失的理由不充分，本院不予支持，同时原告未经被告同意对承租的房屋进行了装修，过错不在被告，其支付的装修费用只能由自己承担，原告要求被告支付装修费的请求，本院亦不予支持。虽然双方最后没有签订房屋续租合同，原告全部搬出被告房屋在2013年9月10日，但根据原告所经营项目的特点，被告应当给原告另外找到经营场所后搬走的时间，故被告已多收取的房租费2040元应当返还，原告要求被告返还房租费的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第十一条、第三十二条、第四十四条第一款、第九十一条第（七）项、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告焦光权在本判决生效后三日内返还原告胡小红房租费2040元；
驳回原告胡小红其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3916元，依法减半收取1958元，由原告胡小红承担1908元，被告焦光权承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 彭少文
二〇一三年十二月二十五日
书记员 肖子棋
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字是合同成立。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十一条第（七）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……