上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初8482号
原告：张雪娟(第一原告)，女，1965年12月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
原告：王晓荣(第二原告)，男，1986年8月19日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
两原告共同委托诉讼代理人：戴强，上海海耀律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：缪婧婷，上海海耀律师事务所律师。
被告：丁孟福(第一被告)，男，1968年2月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市。
被告：张玉芹(第二被告)，女，1976年3月19日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市。
被告：丁永灵(第三被告)，女，1993年3月7日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
被告：丁玲(第四被告)，女，1997年9月22日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市。
四被告共同委托诉讼代理人：罗笙铭，上海君澜律师事务所律师。
四被告共同委托诉讼代理人：刘清萍，上海君澜律师事务所律师。
第三人：冯秀娟(第一第三人)，女，1940年4月1日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华新镇周浜村***号。
第三人：王金泉(第二第三人)，男，1970年1月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华新镇周浜村***号。
两第三人共同委托诉讼代理人：何文彬，上海锦智律师事务所律师。
两第三人共同委托诉讼代理人：黄祥圣，上海锦智律师事务所律师。
第三人：王金兴(第三第三人)，男，1964年1月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华新镇周浜村***号。
原告张雪娟、王晓荣诉被告丁孟福、张玉芹、丁永灵、丁玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴小龙独任审判。本案于2016年9月19日公开开庭进行了审理，原告张雪娟及其两原告共同委托代理人戴强、缪婧婷、被告丁孟福及其四被告共同委托代理人罗笙铭、刘清萍到庭参加诉讼。因原告申请，本院依法追加冯秀娟、王金泉、王金兴为本案第三人参加诉讼。本案于2016年12月14日再次公开开庭进行了审理，原告张雪娟及其两原告共同委托代理人戴强、缪婧婷、被告丁孟福及其四被告共同委托代理人罗笙铭、刘清萍、第三人冯秀娟、王金泉的共同委托代理人何文彬到庭参加诉讼，第三人王金兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案于2017年1月5日第三次公开开庭进行了审理，原告张雪娟及其两原告共同委托代理人戴强、缪婧婷、被告丁孟福及其四被告共同委托代理人罗笙铭、刘清萍、第三人冯秀娟、王金泉的共同委托代理人黄祥圣、第三人王金兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张雪娟、王晓荣诉称：2013年6月12日，原、被告签订《房屋买卖合同(上海市动迁安置房预售预购合同)》[编号：(2013)民非诉沪青字第028号]，约定原告将其所有的位于上海市青浦区华新镇周浜村(杜北村民小组)281号原宅基地住房拆迁后的安置房转让给被告。被告在签约时向原告保证其具备上海购房资格，可以购买原告未来取得的安置房。被告随后向原告支付了定金和购房款共计78万元。目前，华新镇周浜村的拆迁方案与合同约定的交易方案差距较大。2016年3月，上海限购政策调整，原告亦发现被告不满足该限购条件。原告遂多次与被告协商解除合同等事宜，均遭拒。合同预设的交易方案与颁布的拆迁方案差距较大，客观造成合同无法履行。双方签约时，华新镇周浜村的拆迁方案未确定，双方协商将周浜村XXX号拆迁所得的安置房转卖给被告，但目前，周浜村地块属于选择性拆迁，而且安置方案为现房与期房相结合，取得期房还需向拆迁公司支付大额补偿款，该方案与双方合同中约定的交易方案有较大差异，合同履行缺乏客观条件，双方亦不同意变更合同。被告不符合签约时和当前上海的限购政策，被告不具备购房资格，实际无法办理房屋过户手续。所以被告主体不适格，合同无法履行。原告认为，因拆迁方案与合同约定差距较大，被告不满足限购条件，致使合同客观上不能履行，双方订立的合同应解除。故诉至法院，请求判令：1、判令解除《房屋买卖合同(上海市动迁安置房预售预购合同)》[合同编号：(2013)民非诉沪青字第028号]；2、判令被告返还占有的周浜村XXX号房屋及占有期间的房租收益，原告返还被告已经支付的钱款78万元；3、诉讼费由被告承担。
被告丁孟福、张玉芹、丁永灵、丁玲辩称：不同意原告的诉讼请求。合同约定无论任何情况下皆无权解除买卖合同，我方没有承诺保证过有购房限制。鉴于上海购房政策的不确定性考虑，还约定被告可以转售房屋，并可以过户至被告指定的他人名下，原告需无条件配合。合同有继续履行的可能性，要求继续履行合同。
第三人冯秀娟、王金泉述称：不认可原被告签订的房屋买卖合同，因涉及到第三人的权益，原被告事前没有告知过第三人签订相应的合同，所以对原被告之间的签订的任何合同都不予认可。
第三人王金兴述称：周浜村XXX号是我及父母亲王阿小、冯秀娟一起申请共同建造的，周浜村XXX号所对应的动迁利益我及父母亲均有份，父亲死亡，弟弟王金泉也有继承份额。王晓荣、张雪娟出售周浜村XXX号动迁利益我不同意，且母亲和弟弟都是文盲，对王晓荣、张雪娟出售动迁利益不知情，王晓荣、张雪娟的行为损害了我们的动迁利益，不予承认。
经开庭审理查明：2013年5月22日，原告张雪娟、王晓荣(甲方)与第一被告丁孟福(乙方)签订《购房定金协议(动迁安置房预售预购)》，约定甲方将坐落于上海市青浦区华新镇周浜村XXX号的原宅基地住房拆迁补偿安置获配的动迁补偿利益全部转让给乙方，其中包托总建筑面积280平米以上的三套或以上动迁安置房(即配套商品房、征收安置房)，转让总价款120万元。签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金15万元，签订本协议后八日内，向甲方支付第一期转让款15万元，其中9万元为补充定金，即双方约定的动迁补偿利益转让定金24万元。2013年7月30日之前，乙方向甲方支付第二期转让价款50万元，甲方签订动迁协议(征收集体土地房屋补偿安置协议/房屋征收补偿安置协议)后，将其动迁协议原件交付给乙方收存保管，乙方收到甲方的动迁协议原件后一个月内，将第三期转让价款20万元支付给甲方，甲方获配的动迁安置房交房时，甲乙双方共同前去领取，甲方领到房屋钥匙、门卡以及有关房屋资料后，当场立即转交给乙方，乙方收房后三日内，向甲方支付第四期转让价款10万元，甲方家获配的全部动迁安置房产权过户给乙方的过户手续办理完毕后当日，乙方将购房尾款10万元一次性付清给甲方。乙方交付的购房定金适用担保法和合同法规定的定金罚则。双方另约定了其他权利义务。2013年6月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖合同》(上海市动迁安置房预售预购合同)[合同编号：(2013)民非诉沪青字第028号]，约定甲方将其坐落于上海市青浦区华新镇周浜村(杜北村民小组)281号原宅基地住房拆迁补偿安置获配的动迁补偿利益全部转让给乙方，其中包括总建筑面积280平方米以上的三套或以上动迁安置房(即配套商品房、动迁配套商品房、征收安置房，以下简称“该三套动迁安置房”)，转让总价款为120万元。甲方所有的周浜村XXX号原宅基地住房现在尚未拆迁，甲方尚未与动迁办签订动迁协议，今年将会拆迁，甲方将该原宅基地住房拆迁获得的动迁补偿利益整体打包转让给乙方，届时如果甲方家获得的动迁补偿利益总额超过现在甲方的预期，以动迁安置价所享受的应安置面积超过280平方米，双方约定的转让总价款不变，仍为120万元，即甲方家获配的动迁安置房无论是总建筑面积280平方米的三套，还是总建筑面积超过280平方米的三套，还是四套或者四套以上，全部转让给乙方，皆将过户给乙方，且双方约定的转让总价款确定不变，仍为120万元。该三套动迁安置房型结构：一套129平方米的三室二厅(大套)，一套80多平方米的二室一厅(中套)，一套60多平方米的一室一厅(小套)。总建筑面积280平方米以上，建筑类型公寓，权属为完全产权房，建设用地使用权取得方式出让。签订合同之前，乙方已经分四次通过银行转账向甲方支付了首期转让价款30万元，其中20万元为购房定金，甲方确认签订合同之前，已经收到了乙方支付的上述首期购房款30万元，2013年7月30日之前，乙方支付第二期转让价款50万元，甲方签订动迁协议后，将其动迁协议原件交付给乙方收存保管，乙方收到甲方的动迁协议原件后三十日内，将第三期转让价款20万元支付给甲方，有关单位向甲方交付安置房时，甲、乙双方共同前去领取，甲方领到房屋钥匙、门卡以及有关房屋资料后，当场立即转交给乙方，乙方收房后三日内，向甲方支付第四期转让价款20万元，付清全部转让价款、全部购房款。甲方向乙方交房时，甲方交纳的该三套动迁安置房的房屋维修基金、物业管理费、公用事业开通费初装费等包含在甲乙双方之间的转让总价款内，不再单独结算。房屋交付给乙方之后，该三套动迁安置房需要缴纳的物业管理费、公用事业费等全部由乙方负担。签订合同后当日，甲方将与其原宅基地住房拆迁补偿安置有关的全部证明文件和资料交付给乙方，甲方应交付的证明文件和资料包括但不限于甲方张雪娟的身份证、户口簿、离婚证、离婚协议书、结婚证、婚姻财产协议书，王晓荣的身份证、户口簿、婚姻状况证明、王晓荣与生父王金兴签订的协议，周浜村XXX号宅基地住房的《宅基地使用证》、该宅基地住房的租赁合同等。甲方每次与动迁办谈判之前都必须通知乙方，乙方全程参与甲方与动迁办关于甲方张雪娟户原宅基地住房征收补偿安置的协商谈判，甲乙双方共同努力争取实现动迁补偿利益最大化，在具体操作方式、谈判策略、补偿安置要求等方面如甲乙双方产生分岐，以乙方的意见为准，乙方享有最后决定权。甲方明确声明并承诺对转让的动迁补偿利益(包括三套动迁安置房)有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该动迁补偿利益及获配的动迁安置房主张任何权利，亦不得对其中任何部分主张任何权利。过渡期内，甲方不得对该三套动迁安置房进行任何权利处分和事实处分(除本合同约定甲方应当为的处分外)，不得进行任何本合同约定甲方应当为或者可以为的处分之外的处分。如果本合同签订后五年，即至2018年6月15日，甲方仍未与动迁办签订动迁协议，或者出现了其它本合同无法实际履行的情形，乙方可选择解除房屋买卖合同，亦可选择继续履行房屋买卖合同，如果乙方主张解除房屋买卖合同，则甲乙双方之间的房屋买卖合同关系转化为借款合同，乙方已经向甲方支付的购房款转化为借款，按照中国人民银行五年期贷款利率的4倍计算利息，甲方一次性归还本息给乙方。在任何时候、任何情形下，一方违约。相对方有权主张以该三套动迁安置房曾经经历过的市场最高价作为计算违约金的基数，过渡期内，因政府的政策变动带来的风险和负担，由甲乙双方各自分别承担；无论任何时候、任何情况下，甲方皆无权解除本合同。合同另约定了其它权利义务。同日，原告出具《动迁补偿基本事项声明承诺书》、《房屋出卖人产权声明承诺书》(房屋权属确认书)，言明原宅基地住房动拆迁的补偿安置人是张雪娟、王晓荣二人，无其他被补偿安置人，将包含该三套动迁安置房在内的动迁补偿利益以总价120万元整体转让出售给丁孟福、张玉芹夫妇及其女儿丁永灵、丁玲等等。2013年6月13日，原被告签订《动迁安置房预售预购合同补充协议》(2013)民非诉沪青字第036号，约定甲方所有的青浦区华新镇周浜村XXX号宅基地住房，2009年3月13日王晓荣与张庆洪签订了一份《租房协议》，将该原宅基地住房出租给张庆洪居住和加工经营木箱之用，租赁合同期为五年，将于2014年3月底到期，如果甲方与承租人张庆洪的房屋租赁合同到期开始拆迁，则甲方负责督促承租人张庆洪及时搬迁，不得因此影响甲乙双方之间的动迁补偿利益转让合同(动迁安置房预售预购合同)的履行，如果甲方与承租人张庆洪之间的房屋租赁合同到期时仍未拆迁，则到期后甲方将该原宅基地住房交付给乙方，由乙方占有使用。2013年8月31日之前，乙方支付第二期转让价款50万元，且在此之前，甲方应当已经解决了王金兴以及其他任何人可能对甲方所有的青浦区华新镇周浜村XXX号宅基地住房的拆迁补偿利益提出权利主张的问题，即甲乙双方一起到周浜村村委会和华新镇政府动迁办公室取得了村委会和镇动迁办确认王金兴以及其他任何人不是周浜村XXX号宅基地拆迁的被补偿安置人、不属于该原宅基地住房拆迁的动迁补偿利益的权利人之一的书面确认文件后，乙方才向甲方支付第二期转让价款50万元，如果在2013年8月31日之前即取得了该书面确认文件，则乙方可提前支付第二期转让价款。另约定了其他权利义务。2013年9月8日，原被告签订《动迁安置房预售预购合同补充协议(二)》(2013)民非诉沪青字第045号，约定原约定2013年8月底乙方应支付给甲方第二期购房款50万元，乙方于2013年9月8日向甲方支付第二期购房款40万元，留10万元作为甲方的履约保证金等等。2014年1月18日，原告与被告签订《动迁安置房预售预购合同补充协议(三)》(2014)民非诉沪青字第01-003号，约定签订本补充协议之前，乙方已经向甲方支付了购房款70万元，其中包括购房定金24万元甲乙双方将乙方的付款方式变更如下：签订本协议后当日，即2014年1月18日，乙方向甲方支付第三期购房款8万元，甲方签订动迁协议([宅基地房屋征收补偿协议)并将动迁协议原件交付给乙方后一个月内，乙方向甲方支付第四期购房款22万元，有关部门向动迁户交付动迁安置房时，甲方得知消息后第一时间立即通知乙方，甲乙双方共同前去领房，甲方将三套动迁安置房的所有钥匙、门卡和房屋资料原件交付给乙方，乙方收房后三日内向甲方支付第五期购房款20万元，付清乙方向甲方预购三套动迁安置房的全部购房款，尾款20万元中，包括甲方的履约保证金10万元。双方另约定了其他权利义务。2013年5月22日被告支付定金15万元；2013年5月28日，被告支付15万元(其中9万元为定金)；2013年9月8日，被告支付40万元；2014年1月18日，被告支付8万元。2014年6月，被告占有使用周浜村XXX号房屋。
另查明，原告张雪娟与王晓荣系母子关系，张雪娟与第三人王金兴原系夫妻关系，第三人冯秀娟与王阿小系夫妻关系，王金兴、王金泉、王金妹与王阿小、冯秀娟系父母子女关系，1983年1月8日，王阿小、冯秀娟、王金兴、王金泉、王金妹申请建房，1983年4月5日，青浦县人民政府批准同意建住房三上三下、棚舍二间，占用宅基地122平方米，即周浜村XXX号。1989年9月，青浦县华新乡人民政府批准同意王金兴、张雪娟、王晓荣、王阿小、冯秀娟拆除旧房建新房，建房用地116平方米，场地用地64平方米。原告取得《上海市农村宅基地使用证》沪集宅(青华)字第1530号，核定使用面积98平方米，其中主房占地74平方米，棚舍占地24平方米，即周浜村XXX号。原告张雪娟、王晓荣户籍在上海市青浦区华新镇周浜村XXX号XXX室。冯秀娟、王金兴、王金泉户籍在上海市青浦区华新镇周浜村XXX号。2000年10月25日，原告张雪娟与第三人王金兴达成离婚协议书，言明离婚后的共同财产坐落于华新镇周浜村杜北队房屋三上三下及一间平顶，其中上层三间及一间平顶产权归张雪娟所有，下层三间产权归王金兴所有。2001年6月7日，王阿小死亡。2008年9月5日，原告王晓荣与第三人王金兴签订《协议书》，言明王金兴因离婚多年，镇政府已同意把“梦里水乡”商品房一套安置于王金兴，现杜北村民小组281号老宅基地及底楼房屋归王晓荣，王金兴无权使用；王晓荣对底楼房屋只有使用权，如该房屋遇到政府动迁，王晓荣享受的底楼房屋，政府不作任何补偿。同日，王金兴出具承诺书，承诺同意购买梦里水乡商品房，政府解决商品房优惠价值15万元，其余房款本人解决，今后不再向上级申请本人住房和宅基地，如再要申请住房和宅基地事宜，承诺退出政府给予的商品房优惠价值15万元，退给政府，老宅基地及二间旧房子归村民委员会集体所有，本人无权使用。2014年1月，王金兴出具《声明确认书》，声明确认不是青浦区华新镇周浜村XXX号宅基地房屋拆迁的补偿安置对象、不是被安置人之一，对原、被告间签订的《房屋买卖合同(上海市动迁安置房预售预购合同)》及补充协议等相关文书内容同意，无任何异议。2016年7月，第三人王金泉与青浦区华新镇人民政府动迁办公室签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，约定对坐落于青浦区华新镇周浜村杜北村民小组285号房屋进行动迁，安置人员王金泉、冯秀娟、王浩、沈惠琴，另约定了其他权利义务。原告张雪娟在《周浜村安居方式调查表》签名。
庭审中，原告、被告、第三人均确认青浦区华新镇周浜村XXX号房屋未动迁，双方买卖青浦区华新镇周浜村XXX号房屋动迁后的动迁利益，不是买卖宅基地房。
以上查明的事实，有原告、被告、第三人陈述，房屋买卖合同(上海市动迁安置房预售预购合同)、动迁补偿基本事项声明承诺书、房屋出卖人产权声明承诺书(房屋权属确认书)、动迁安置房预售预购合同补充协议、动迁安置房预售预购合同补充协议(二)、动迁安置房预售预购合同补充协议(三)、青浦县农村社员造房用地申请批复单、户口本、中国农业银行卡交易明细清单、户籍摘要、居民死亡推断书、居民死亡殡葬存根、租房协议、动迁补偿利益转让定金收据(购房定金收据)、购房款收据(一)、购房款收据(二)、上海市征收集体土地居住房屋补偿协议、青浦县农村集体单社员造屋用地申请批复单、短信、上海市农村宅基地使用证、声明确认书、协议书、承诺书、《周浜村安居方式调查表》等证据为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
审理中，原告认为：满30年的可以动迁，不满30年是自愿的，签也可以，不签也可以,目前肯定不签.王金妹(1990年左右去世，结婚后一年，生小孩去世的)，在王阿小去世之前。调查表是我签的，与政府没有签订过，只是拆迁意向。被告并非属于善意第三人，也不是善意取得,原被告在签订合同时对281号权利人并没有查实清楚，原告并不知道审批单上的权利人有拆迁利益，损害了第三人的利益，现第三人也不同意原被告双方签订的合同，原告无权处分，处分行为无效，客观上也无法继续履行，所以解除。鉴于被告没有查实相应的权利人，存在过错，也承担相应责任，过错相抵，互不存在违约责任，原告愿意将购房款归还于被告。
被告认为：系争宅基地拆迁利益所有权属于原告，宅基地使用证登记人是王金兴，而王金兴已经通过离婚协议确认王金兴对本案系争房屋没有利益且放弃归原告所有，冯秀娟和王金泉也不应当享受权利。宅基地使用补偿按宅基地人口补偿，王阿小已经死亡，王阿小及冯秀娟户籍均不在281号且冯秀娟住于285号，281号是原告居住使用，原告将动迁利益出售给被告时，冯秀娟已经在285号享受过动迁利益，不存在原告没有所有权和无权处分。最高院买卖合同解释，出卖人在签署买卖合同后不能以无权处分为由主张合同无效，且人民法院不应当支持原告的主张，合同是有效的。但原告为了自己的利益，不去签动迁协议，281号房屋已经纳入动迁范围，履行条件已经成就。原被告双方签订合同，如果合同无效，那损失也应该由原告承担，但我们认为合同是有效的，但我们保留对原告违约及赔偿的权利。
第三人冯秀娟、王金泉认为：系争房屋的动迁利益损害了第三人冯秀娟及王金泉的合法利益，王阿小在281号有相应的遗产，冯秀娟本身在批复单内，享有动迁利益，原告私自处分系争房屋的动迁利益，没有经过第三人的追认，是无权处分，是无效的。申请批复单宅基地的面积大，是因为有王阿小、冯秀娟名字，如果只有3个人的话拿不到那么大，同意原告意见合同解除。关于善意取得，合同标的物是权益，不适用善意取得。确认原告关于王金妹死亡情况的陈述。本案不是房屋买卖，是动迁利益，签订合同时被告买使用权房屋，应该要去查一下批复核定人数，被告没有去查，被告存在过错，合同无效解除。
第三人王金兴认为：如果涉及动迁，要主张动迁利益,同意第三人冯秀娟与王金泉的意见。确认原告关于王金妹死亡情况的陈述。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同(上海市动迁安置房预售预购合同)》所涉标的系原告宅基地房屋动迁后动迁安置房的动迁利益，该事实属尚未发生的事实，可能存在各种不确定因素，故原告要求解除该合同及返还被告78万元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告约定被告无偿占有使用原告宅基地住房，因此，原告要求被告返还房屋及返还占有期间的房租收益的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：
一、原告张雪娟、王晓荣要求解除《房屋买卖合同(上海市动拆迁安置房预售预购合同)》[编号2013民非诉沪青字第028号]的诉讼请求不予支持；
二、原告张雪娟、王晓荣要求被告丁孟福、张玉芹、丁永灵、丁玲返还占有的周浜村XXX号房屋、占有期间的房租收益及返还被告已支付的钱款人民币78万元的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币11,600元，减半收取计人民币5，800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年二月二十八日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。