大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初6484号
原告中信银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区。
负责人杜国龙，系该分行行长。
委托代理人赵春娇，系辽宁北港律师事务所律师。
被告辛志江，男，1990年2月14日出生，汉族，住址辽宁省庄河市。
原告中信银行股份有限公司大连分行诉被告辛志江金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵春娇到庭参加了诉讼，被告辛志江经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满未到庭应诉，亦未提出答辩。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月，原告与被告辛志江签订编号为（2012）信银大银房贷字第220039号《中信银行个人购房借款合同》。合同约定，原告向被告辛志江提供总额为人民币28万元的贷款用于购买大连市旅顺口区xx房屋，贷款期限为360个月，即自2012年5月24日起至2042年5月24日止。贷款年利率为7.05%，还款方式为按月等额本息还款法，如被告未按各具体合同的约定按时足额偿还贷款，原告有权对逾期贷款罚息利率为合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。如被告未按约定金额归还贷款本息，原告有权宣布合同项下已发放贷款提前到期，并要求被告立即偿还全部到期贷款及相应利息。为确保合同债权的实现，被告任宝贤以其所购买的位于大连市旅顺口区xx房屋为上述贷款设定担保，抵押担保范围为：“合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金以及原告为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）”。双方于2014年5月12日在大连市旅顺口区房产局办理了预购商品房抵押预告登记。上述合同签订后，原告于2012年5月24日向指定放款账户大连锦阳房地产开发有限公司：7212710182600191556账户发放贷款人民币28万元整。被告辛志江未按照约定偿还贷款利息，截止到2016年5月26日，被告尚欠原告贷款本金人民币273955.35元、逾期利息32677.64元、罚息3670.84元，本息合计310303.83元。故诉至法院，请求判令解除原告与被告辛志江签订的《中信银行个人购房借款合同》；被告辛志江偿还借款本金273955.35元及截止到2016年5月26日的逾期利息32677.64元、罚息3670.84元、被告辛志江自2016年5月27日起至还款欠款日止按合同约定的利率给付原告借款利息、罚息和复利、原告对被告提供抵押担保的房屋享有优先受偿权。
经审理查明，2012年5月，原告与被告辛志江签订编号为（2012）信银大银房贷字第220039号《中信银行个人购房借款合同》。合同约定，原告向被告辛志江提供总额为人民币28万元的贷款用于购买大连市旅顺口区xx房屋，贷款期限为360个月，即自2012年5月24日起至2042年5月24日止。贷款年利率为7.05%，还款方式为按月等额本息还款法，如被告未按各具体合同的约定按时足额偿还贷款，原告有权对逾期贷款罚息利率为合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。如被告未按约定金额归还贷款本息，原告有权宣布合同项下已发放贷款提前到期，并要求被告立即偿还全部到期贷款及相应利息。为确保合同债权的实现，被告任宝贤以其所购买的位于大连市旅顺口区xx房屋为上述贷款设定担保，抵押担保范围为：“合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金以及原告为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）”。双方于2014年5月12日在大连市旅顺口区房产局办理了预购商品房抵押预告登记。上述合同签订后，原告于2012年5月24日向指定放款账户大连锦阳房地产开发有限公司：7212710182600191556账户发放贷款人民币28万元整。被告辛志江未按照约定偿还贷款利息，截止到2016年5月26日，被告尚欠原告贷款本金人民币273955.35元、逾期利息32677.64元、罚息3670.84元，本息合计310303.83元。
本院所确认的上述事实，有原告提供的《中信银行个人购房借款合同》（（2012）信银大银房贷字第220039号）、《个人借款凭证（借据）》、《房屋预告登记证书》、被告辛志江户籍证明、《欠款明细》以及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《中信银行个人购房借款合同》，系双方当事人真实的意思表示，应属合法有效。上述文件共同组成借款合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，不履行义务或者履行义务有瑕疵，应当承担相应的法律后果。被告任辛志江亦应按照约定履行按时足额偿还借款本息的义务。截止到2016年5月26日，被告尚欠原告贷款贷款本金人民币273955.35元、逾期利息32677.64元、罚息3670.84元，其行为显系违约，并已构成借款合同约定的原告可以提前收回已发放贷款本息的条件。故原告请求解除与被告辛志江签订的《中信银行个人购房借款合同》、被告辛志江偿还原告借款本金人民币273955.35元及截止2016年5月26日的逾期利息32677.64元、罚息3670.84元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持；关于2016年5月27日起至最终清偿止的利息、罚息、复利请求，被告任宝贤应自该日起至本判决确定的还款日止按照合同约定标准给予原告借款利息、罚息和复利。本判决确定的偿还日期届满后仍逾期偿还的，应当自该偿还日期起按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；关于原告请求确认其对抵押房屋享有优先受偿权一节，因原、被告对案涉房屋仅办理了预购商品房抵押预告登记，原告未取得房屋他项权证书。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。预告登记的，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故原告不能对案涉房屋享有优先权；被告辛志江经本院公告送法开庭传票期限届满，无正当理由未到庭应诉，亦未提出答辩意见，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百二十三条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中信银行股份有限公司大连分行与被告辛志江签订的《中信银行个人购房借款合同》（编号（2012）信银大银房贷字第220039号）；
二、被告任辛志江偿还原告中信银行股份有限公司大连分行贷款本金人民币273955.35元；
三、被告辛志江偿还原告中信银行股份有限公司大连分行截止2016年5月26日的逾期利息32677.64元、罚息3670.84元；
四、被告辛志江自2016年5月27日起至本判决确定的给付之日止，按照《中信银行个人购房借款合同》（编号（2012）信银大银房贷字第220039号）约定的利率标准，给付原告借款利息、罚息及复利；
上列二至四项被告辛志江应偿付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、驳回原告中信银行股份有限公司大连分行其他诉讼请求。
诉讼费人民币6500元（含案件受理费5950元、公告费600元）由被告辛志江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，并于递交上诉状之次日起7日内，向本院缴纳上诉费用，逾期不交的按放弃上诉处理。
审 判 长 滕今桥
审 判 员 杜新权
人民陪审员 高俊发
二〇一七年三月一日
书 记 员 姜滟美