浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2006）绍中民一终字第851号
上诉人（原审被告）陈瑛。
委托代理人（特别授权代理）吴礼寒。
被上诉人（原审原告）俞永良。
委托代理人（特别授权代理）李铭君。
原审被告姜明。
上诉人陈瑛与被上诉人俞永良、原审被告姜明房屋租赁合同纠纷一案，不服上虞市人民法院（2006）虞民一初字第1312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年11月24日受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，审判员吕景山、王钢锋参加评议的合议庭，于2006年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人陈瑛及其委托代理人吴礼寒、被上诉人俞永良委托代理人李铭君，原审被告姜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，解放街187、189号（原分别为479、481号）的营业房的产权属原告俞永良所有，原告俞永良与被告姜明系连襟关系，原告俞永良曾委托姜明处理上述营业房租赁事宜。2002年6月21日，解放街187号出租给郑碎良开设上虞康奈皮鞋店时，姜明以自己的名义为甲方，郑碎良为乙方，签订房屋租赁协议书，租金为85000元／年，租期为2002年7月25日至2007年7月24日止。解放街189号多年来由陈水康承租，未签订租赁合同，口头约定到2006年3月4日租赁期满。2005年6月3日，甲方为上虞康奈皮鞋店，乙方为上虞天明眼镜店，签订“转让书”一份。郑碎良将解放街187号营业房转让给被告陈瑛开设天明眼镜店，约定：“上虞康奈皮鞋店同意把解放街187号店面转让给天明眼镜店，转让费5万元，房东姜明先生同意出1万元。经过三方同意，以此单为证，转让时间为房东的合同为主，暂收定金2000元。”该转让书上，甲、乙方分别有郑碎良和陈瑛签名。姜明以“见证人”签名，收款人为周建春（系郑碎良之侄女婿）签名。2005年6月26日，被告姜明为甲方，被告陈瑛为乙方，签订《解放路步行街自有营业房出租协议书》一份，约定：解放街187-189号营业房出租给天明眼镜店经营，经营期限为5年，前三年租金为24万元，后二年租金26.4万元／年。租期从2006年3月5日至2011年3月4日止等。分别由两被告签名和捺印。2005年6月26日（误写成“2006.6.26日”），被告姜明出具“解放街187号营业房临时出租协议收据一份”，被告姜明将解放街187号营业房临时出租给天明眼镜店，临时租期从2005年7月24日起2006年3月4日止，及此期间内同意转租，并向被告陈瑛收得租费80000元，暂收解放街189号营业房定金40000元。被告陈瑛从2005年7月24日起使用解放街187号营业房至今。2006年2月20日，原告知情后，寄信函通知陈瑛，要求陈瑛撤屋或与原告本人另行签订租房协议。被告陈瑛接到原告信函后未撤屋，也未与原告本人另行签订租房协议，也未按合同约定支付租费。2006年3月14日，原告俞永良向本院起诉陈水康，要求陈水康撤出解放街189号营业房和支付租费。在该院审理期间，处理该营业房的租赁事宜时，原告俞永良的委托代理人连伟德、被告姜明均电话通知被告陈瑛，征询对189号营业房的租赁等事宜，因未能商议一致，原告遂将解放街189号营业房续租给陈水康。2006年5月9日，原告以财产损害为由曾向本院起诉，要求被告陈瑛撤屋，经审理后撤诉。
原审法院认为，2005年6月3日，郑碎良、陈瑛、姜明就解放街187号房屋租赁订立“转让书”，是在原告合同履行期间将尚余的使用权经原出租人同意有偿转让，被告陈瑛有偿取得转让权后，被告姜明向陈瑛收取尚余的租金，可认定为独立的租赁合同。合同双方系真实的意思表示，姜明也按约履行，被告陈瑛已占有使用该营业房，该合同应确认有效。2005年6月26日，在签订《解放路步行街自有营业房出租协议书时》时，解放街187号原房屋租赁协议上，出租方由姜明签名，填写姜明的身份证号码和手机号码；2005年6月3日，对解放街187号房屋租赁订立“转让书”时，姜明又以房东的身份出资和向被告陈瑛收取租金、定金。被告姜明的行为，有理由让被告陈瑛相信姜明对上述营业房的租赁有处分权，且合同确定的租价高于原租价，也没有损害原告的合法权益。被告姜明与陈瑛签订的《解放路步行街自有营业房出租协议书》可确认有效。原告将189号营业房续租给陈水康时，被告陈瑛知道而未积极主张权利，可认定默认原告作合同变更，解放街187号营业房现由被告陈瑛按合同约定占有使用。原、被告均应按合同继续履行。原告虽书面通知陈瑛撤屋，但不能及时有效对抗，现以两被告侵犯原告合法权益为由，要求依法确认两被告签订的《解放路步行街自有营业房出租协议书》无效等诉讼请求，该院不予支持。被告陈瑛的辩称与该院查明的事实部份不符，该院不能全部采信。被告姜明辩称，当时认为租价比原来租价要高，俞永良应该会同意的，在此过程中不存在恶意侵犯原告权利的行为，该院予以采纳。被告陈瑛经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第七十七条、第二百一十二条之规定，判决：驳回原告俞永良要求确认两被告于2005年6月26日签订的《解放路步行街自有营业房出租协议书》无效诉讼请求。本案受理费550元，实际支出费50元，合计600元，由原告负担。
上诉人陈瑛不服原判，提起上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律错误。原审法院把本案定为“房屋租赁合同纠纷”进行审理，认定被上诉人的起诉符合受理条件，并作出驳回其诉讼请求的实体判决是完全错误的；原审法院认定解放街187号房屋租赁订立“转让书”为独立的租赁合同是错误的；原审法院认定被上诉人将189号营业房续租给陈水康时，上诉人知道而未积极主张权利，可认定默认原告作合同变更是违反《中华人民共和国合同法》；原审法院适用《中华人民共和国合同法》第49条确认原审被告与上诉人签订的《解放路步行街自有营业房出租协议书》有效，属适用法律错误。综上，一审判决不符合事实和法律，从案由、认定事实、适用法律到判决结果都是错误的，请求二审法院严格履行法律赋予的职责，加强对下级法院审判工作的监督，依法裁定撤销（2006）虞民一初字第1312号民事判决书，驳回起诉。
被上诉人俞永良未提交书面答辩状，庭审中辩称，被上诉人系上虞市解放街187、189号营业房的合法产权人，而被上诉人与姜明是委托关系，所以一审法院审理过程中以房屋租赁合同纠纷作为案由完全符合法律规定，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告姜明未提交书面答辩状，庭审中辩称，我与陈瑛签订合同，是在房东不知情的情况下签订的，之所以将房屋出租给天明眼镜店即陈瑛，是由于租价比原租价高，我的这种行为是没有恶意的，一审法院的判决是合情合理合法的。
二审中上诉人提供一书信复印件以证明原审被告与被上诉人没有委托关系。经本院审查认为，此证据不符合作为新的证据的相关规定，而且此原件已在（2006）虞民一初字第824号案件提交，证明目的与在本案二审期间提出的截然相反，本院不予采信。
二审审理中双方均未提交新的证据，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实相同。为查清案件事实，本院对（2006）虞民一初字第824号案件同时进行了审查。
本院认为，本案的争议焦点为当事人主张法律关系的确定和认定《解放路步行街自有营业房出租协议书》有效的法律适用的理解。
关于当事人主张法律关系的确定。本院认为，至少在2006年2月份，原审被告分别向上诉人、被上诉人作了披露，所以在本案中不论是适用哪种代理，均存在被上诉人行使介入权的问题。因此被上诉人作为合同当事人进行起诉是适格的，根据被上诉人主张的诉讼请求所认定的对方当事人争议的实体法律关系的性质，本案确属处理房屋租赁合同纠纷调整范畴。上诉人的该上诉请求，不符合法律依据，本院不予采信。
关于原审法院认定解放街187号房屋租赁订立“转让书”为独立的租赁合同和认定被上诉人将189号营业房续租给陈水康时，上诉人知道而未积极主张权利，可认定默认原告作合同变更的两节内容。本院认为以上两节内容非被上诉人在一审期间提起的诉讼请求范围内，原审法院超越诉讼请求范围作出认定属不当。
关于认定《解放路步行街自有营业房出租协议书》有效的法律适用的理解。本院认为，原审被告与上诉人签订《解放路步行街自有营业房出租协议书》，并未超出民间处理委托代理事务的惯例，原审被告在二审中关于“是由于租价比原租价高，我的这种行为是没有恶意的”的辩称，本院予以采信。被上诉人在一审期间否定与原审被告委托代理关系，违反了诚实信用原则。根据上诉人陈瑛在（2006）虞民一初字第824号案件提供的证据和相关陈述，上诉人在二审期间关于签订合同时不知道二间营业房系俞永良所有的辩解，本院不予采信。对此合同的审查情况看，此合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的五项内容，各当事人也无提供其它新的证据证明此合同无效，本院认定该合同有效。综观本案的具体情况，即被上诉人与原审被告一贯的相互关系、上诉人陈瑛在（2006）虞民一初字第824号案件提供的证据和相关陈述，以及被上诉人的实际介入，对本案结果来讲无须再区分以谁的名义签订合同进而确定此合同有效。因此，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十九条确认原审被告与上诉人签订的《解放路步行街自有营业房出租协议书》有效的判决也并无不当。上诉人的该上诉理由，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人陈瑛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 吕景山
审 判 员 王钢锋
二〇〇六年十二月二十日
代理书记员 许华娣