上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1635号
上诉人（原审被告）上海振福运输有限公司。
法定代表人沈银峰。
委托代理人朱肇宏。
委托代理人严大仲。
被上诉人（原审原告）上海长城华美仪器化剂有限公司。
法定代表人王顺樑。
委托代理人周畅。
委托代理人葛峰，上海周祖琪律师事务所律师。
上诉人上海振福运输有限公司（以下简称“振福公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年2月21日，上海长城华美仪器化剂有限公司（以下简称“长城公司”，甲方）与振福公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，由振福公司向长城公司承租上海市祁连山路XXX号房屋（以下简称“系争仓库”）。合同约定：甲方于2010年3月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自2010年3月16日至2013年3月15日止，租赁期限为三年。另经双方协商，甲方同意以装修因素给予乙方免租期限15天，租金从2010年3月16日起算。合同期满后，除甲方自用及动拆迁外，在同等条件下乙方优先享有续租权。该仓库第一年租金人民币（以下币种均为人民币）80万元，每季度租金为20万元，第二年年租金仍为80万元，每季度租金为20万元，第三年年租金为84万元（增长5%），每季度租金21万元。租赁期间，使用该仓库所发生的水、电、通讯消防设备、清洁等费用由乙方承担。乙方不可擅自改变库区绿化布局与消防通道，如另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。按规定须向有关部门审批的，则还应事先征得甲方书面同意，并由甲方报请有关部门批准后，方可进行。甲方同意乙方将库房作相应的修建粉刷，换窗和生锈的门。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的5日内返还房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2，378.75元向甲方支付该房屋占用使用费。合同签订后，长城公司按约将系争仓库交房振福公司使用，振福公司支付了66，700元押金，并按约支付租金至2013年3月15日。
合同履行过程中，长城公司发现租赁场地内绿化、树木全部没有了，原有的消防通道也没有了，原库房所有门窗结构全被改动，振福公司擅自搭建大面积钢梁结构房屋框架及砖头砌成的房屋围墙。因此，在2010年4月12日，长城公司向振福公司发告知书，要求振福公司将系争仓库的改建计划图纸交长城公司审阅备案，因振福公司违反《房屋租赁合同》条款，擅自违约施工可能造成的一切后果（包括罚款），由振福公司承担。振福公司表示收到了上述告知书。2013年2月25日长城公司向振福公司发通知函，通知振福公司双方租赁合同于2013年3月15日到期，由于长城公司自身使用需要，将收回系争仓库不再续租，要求振福公司在2013年3月20日前腾退撤离，交还房屋。但该邮件被退回。2013年3月6日振福公司向长城公司发告知函，要求续租系争仓库，并表示如果不能续租，应对合同期满后振福公司的投资搭建等妥善处理。长城公司收到上述告知函，于2013年3月11日向振福公司复函，表示将收回系争仓库不再续约，振福公司擅自装修或增设附属设施和设备，已经属于违约行为，应由振福公司自担责任，考虑到振福公司撤离需要，同意将交还场地的时间延缓至2013年3月25日。振福公司收到上述复函后，于2013年3月22日向长城公司复函，表示无法在2013年3月25日撤离，希望双方协商调解。2013年3月14日，振福公司向长城公司帐户汇款21万元。此后，原振福公司又多次就租赁事宜进行协商，但未能达成一致。
嗣后，长城公司向原审法院起诉，要求振福公司立即搬离系争仓库、场地，并承担转租户迁离的责任，并将租赁场地恢复原状，支付自2013年3月26日起至实际返还房屋之日止的使用费，支付2013年1月至2014年2月的电费45，749元、电话费2，320.7元。
原审审理过程中，针对振福公司在2013年3月14日付给长城公司的21万元，振福公司表示该款是2013年3月16日至2013年6月15日三个月的租金。长城公司表示该笔钱款并非租金，并在2013年3月26日给振福公司的复函中明确表示租期已满不再收取租金，如振福公司不提供账号且未如期撤离，长城公司将在该款项中扣除振福公司的场地占用费。原审庭审中，长城公司明确要求将上述21万元抵扣振福公司三个月的占用费，相应的变更诉请，要求振福公司支付2013年6月26日之后的占用费。振福公司坚持认为21万元是振福公司支付的租金。
原审法院认为，长城公司与振福公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租赁期限于2013年3月15日届满，到期前长城公司明确向振福公司表示要收回系争仓库自用，不再与振福公司续约。振福公司表示在2013年5-6月份已经与长城公司达成继续使用系争仓库的口头协议，且长城公司已收取了2013年3月16日至2013年6月15日的租金21万元。结合查明的事实，振福公司付给长城公司的21万元，属于振福公司的单方行为，并不能证明双方对续租达成一致，振福公司亦未提供其他证据证明双方达成续租的合意，对振福公司的上述抗辩理由，法院不予采信。长城公司与振福公司之间的《房屋租赁合同》已经到期，振福公司应按约于2013年3月20日前搬离系争仓库并返还给长城公司，现长城公司同意将交还场地的时间延缓至2013年3月25日，法院予以确认。因此，振福公司应从2013年3月26日起支付长城公司房屋使用费，使用费标准按照租赁合同的约定为每天2，378.75元。长城公司主张振福公司付给长城公司的21万元用于抵扣2013年3月26日至2013年6月25日的使用费，法院予以准许，抵扣后振福公司还应支付2013年6月26日至实际返还系争仓库日止的使用费。振福公司使用系争仓库期间从2013年1月到2014年2月的电费45，749元、电话费2，320.7元应当由振福公司承担，现长城公司已经代振福公司支付，振福公司应将上述两笔钱款支付给长城公司。振福公司在租赁场地中进行的搭建、改建未经过长城公司书面同意，亦未按规定取得相关部门的审批，属于违章搭建，且长城公司在2010年4月12日对振福公司在租赁场地内的搭建、改建行为表示了异议，明确告知振福公司一切后果由振福公司自行承担，振福公司的行为违反了租赁合同中的约定，合同到期后振福公司应将租赁场地、房屋恢复原状返还给长城公司，因此振福公司要求长城公司应当赔偿其搭建损失600万元的主张，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、上海振福运输有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市祁连山路XXX号房屋恢复原状后返还给上海长城华美仪器化剂有限公司；二、上海振福运输有限公司于本判决生效之日起十日内按照每天2，378.75元的标准向上海长城华美仪器化剂有限公司支付自2013年6月26日至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；三、上海振福运输有限公司于本判决生效之日起十日内向上海长城华美仪器化剂有限公司支付自2013年1月到2014年2月的电费45，749元、电话费2，320.7元；四、上海长城华美仪器化剂有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费7，534元，由上海振福运输有限公司负担。
振福公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其与长城公司在租赁合同期满后已经达成口头协议，即振福公司可以继续使用系争仓库至动迁为止，之后长城公司也收取了振福公司支付的21万元，该口头协议内容与在原审诉讼中2013年12月17日双方庭外和解形成的协议初稿内容是完全一致的，故双方应按该和解协议履行。振福公司的搭建是征得长城公司同意和默许的，对此振福公司已经提供了相关证据证明，原审法院否定振福公司对于搭建部分财产的主张是不公平的，原审法院查明事实不清，适用法律不当，要求撤销原审判决第一、二项，依法改判双方按照2013年12月17日的和解协议履行。
被上诉人长城公司辩称，不同意振福公司的上诉请求，租赁合同到期后，长城公司在2013年2月和3月先后通知振福公司不再续约，但振幅公司于2013年3月还是向长城公司银行账户汇付了21万元，长城公司曾向振幅公司提出要求返还该费用，故支付21万元是振幅公司单方行为，不是双方协商续租后的结果，之后双方虽在2013年5、6月进行过多次协商，但因分歧较大，双方没有达成一致意见，后在原审诉讼中，双方也没有能达成和解协议，没有签订过和解协议；振幅公司的搭建属于违章建筑，长城公司在2010年4月发现振幅公司的搭建行为时就提出过异议，长城公司从未同意振幅公司进行搭建，振幅公司要求对搭建进行评估没有依据；振幅公司至今已经拖欠电费60，186元、电话费27，847元，振幅公司支付的押金可用于抵扣振幅公司的欠费，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，振幅公司所称的2013年12月17日的和解协议书，双方均未签字盖章。
本院认为，振幅公司与长城公司就系争仓库于2010年2月21日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效，当事人双方均应按约履行自身的义务。根据合同约定，租赁期限至2013年3月15日届满，在合同期满前长城公司已经明确告知振幅公司合同到期不再续约，要收回系争仓库自用。后双方虽经多次协商但最终未达成一致意见。振幅公司主张双方已经达成口头协议，振幅公司可以继续使用系争仓库至动迁时止，振幅公司也另行支付了3个月租金，长城公司对于口头协议予以否认，原审法院基于查明的事实以及在案证据，认定振幅公司支付21万元属于其单方行为，振幅公司未提供充分证据证明双方已经达成续租合意，并无不妥。由于振幅公司所称的2013年12月17日的和解协议双方均未签字盖章，现振幅公司要求按照该和解协议履行，依法无据，本院不予支持。对于振幅公司的搭建，长城公司于2010年4月12日即表示了异议，振幅公司上诉认为其搭建已经长城公司同意和默许，缺乏依据，本院不予采纳。租赁合同期满后，振幅公司理应按约将系争仓库恢复原状后返还给长城公司，现振幅公司实际未返还系争仓库，而长城公司同意振幅公司交还场地时间延缓至2013年3月25日，故振幅公司应从2013年3月26日起按合同约定金额向长城公司支付房屋使用费至实际返还系争仓库止。原审法院基于长城公司的主张，以振幅公司已经支付的21万元抵扣振幅公司应支付的2013年3月26日至6月25日的房屋使用费，并无不妥。对于振幅公司支付的押金，由于振幅公司另有拖欠电费及电话费的情况，长城公司表示可以抵扣振幅公司的欠费，本院予以准许，故振幅公司支付的押金可于双方结算振幅公司相关欠费时一并予以结算。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。振幅公司的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，534元，由上诉人上海振福运输有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 张的日
代理审判员 高 胤
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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