河南省汤阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汤城民初字第248号
原告毛拥军，男，1967年5月17日出生，汉族，农民，住汤阴县。
委托代理人李春艳，河南道公律师事务所律师。
被告汤阴县康平房地产开发有限公司，住所地汤阴县人民路中段。
法定代表人殷海涛，该公司总经理。
委托代理人王春强，河南殷商律师事务所律师。
原告毛拥军诉被告汤阴县康平房地产开发有限公司（以下简称康平房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法由审判员石秀芬独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告毛拥军的委托代理人李春艳、被告康平房地产公司的委托代理人王春强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛拥军诉称，2012年9月11日，原、被告签订购房协议，约定原告以330367元的价款购买被告开发的云水秀里小区的商品房5栋2单元8层802室。合同签订后，原告一次性付给被告现金330367元。根据双方约定，出让方在受让方不违约的情况下不得将房屋另售他人，任何一方违约须向对方支付房款的20%作为违约金。但至今被告没有按购房协议约定通知原告签订正式商品房买卖合同，也没有向原告交房，却将该房屋卖给他人。故向法院起诉，请求判令：解除原、被告购房合同，被告将购房款330367元退还原告并赔偿原告违约金66073元。
被告康平房地产公司辩称，本案争议的房屋是用工程款进行顶抵的，实际是被告将该套房屋抵押给原告，如原告索要工程款，被告将收回房屋。原、被告签订合同的时间是2012年9月11日，因原告不办理相应的房屋预告登记，所以被告将该套房屋另行销售，并已在房产管理部门进行了房产销售备案登记，现被告同意解除原、被告双方的购房合同，并同意返还原告购房款330367元。另外，截止2015年，被告的售楼部仍正常工作，原告完全有条件和售楼部工作人员进行协商，因原、被告双方签订合同的时间为2012年9月份，按照合同法规定，原告要求追究被告违约责任的权利因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
经审理查明，2012年9月11日，原、被告双方签订购房协议一份，协议上载明：出让方：康平房地产公司云水秀里售楼部。受让方：毛拥军。协议主要内容如下：四、订购物业：云水秀里商品房5栋2单元8层802室。单价￥2738元∕㎡，建筑面积约120.66㎡（以房管所实测面积为准，多退少补），该房屋总金额为人民币330367元整（购房价格不含办理房产证等相关税费及各项开口费）。五、付款方式：一次性付款：受让方在签订本认购书时支付总购房款即人民币330367元。六、声明共同遵守：1、受让方按所选付款方式付款，逾期则视为违约，其所付款项不予退还，该物业另售第三方。2、出让方在受让方不违约的情况下不得将该房屋另售他人。4、受让方应按照出让方通知时限签订《商品房买卖合同》，否则视为违约，该物业另售第三方，受让方所付款项不予退还。七、违约责任：任何一方违约需向守约方支付总房款的20%作为违约金。八、协议生效和终止：本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，在甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》后自动失效。当日，被告向原告出具了收据，收据上载明：交款单位毛拥军，收款方式现金，人民币330367元，收款事由：5号楼2单元8层东户（802室）房款。为此原告提供了该购房协议和收据。据此原告认为，其已一次性付给被告购房款330367元，而被告在原告不违约的情况下将房屋另售他人，被告的行为已构成违约，故要求解除原、被告双方签订的购房合同，由被告返还原告购房款330367元，并赔偿原告违约金66073元。被告对原告提供上述证据无异议。被告认为，原、被告签订的上述购房协议实际是被告将该套房屋抵押给原告，因被告当时欠原告工程款而用房屋进行顶抵，该购房协议于2012年9月签订，后因原告不办理相应的房屋预告登记，所以被告才将该套房屋另行销售，并已在房产管理部门进行了房产销售备案登记，现被告同意解除原、被告签订的购房协议，并同意返还原告购房款330367元。但被告认为，原、被告双方签订协议的时间为2012年9月11日，原告要求被告承担违约责任的诉讼时效应从该日开始计算2年即至2014年9月11日止，原告于2015年向法院提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，所以原告要求被告承担违约金的请求不应支持。原告对被告的该项主张不予认可。原告称被告一直未通知原告签订正式《商品房买卖合同》，原告曾多次找被告方法人代表殷海涛协商此事，但殷海涛一直未给明确的答复，直到起诉前，因殷海涛不再接原告的电话，原告又听说被告将房屋另售他人，才提起本案诉讼，故原告要求被告支付违约金并未超诉讼时效。诉讼过程中，被告未提供证据证实其曾通知过原告与其签订正式《商品房买卖合同》。
另查明，本院根据原告申请，依法到汤阴县房产管理局调查本案争议房屋的房产登记情况。2015年10月20日，汤阴县房管局在给本院的调查函回执上写明：经查询：云水秀里住宅小区5号楼2单元8层802号，预购商品房预告登记为杨素芹，面积120.66㎡。合同签订日期2015年6月26日，登记时间2015年7月1日。原、被告对该证据均无异议。
上述事实，有双方当事人陈述，原告提供的购房协议、交房款收据及汤阴县房管局向本院出具的调查函回执等证据证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告毛拥军与被告康平房地产公司签订的购房协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故本院予以认定。协议签订后，原、被告双方均应按协议约定履行义务，但原告在按协议约定向被告交付购房款后，被告却将协议约定卖给原告的房屋又另行销售给杨素芹，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因被告将房屋另售给杨素芹后，杨素芹已在房产管理部门办理了预购商品房预告登记，故原、被告之间的购房协议已不能继续履行，现原告要求解除该合同并由被告返还购房款330367元，被告明确表示同意，故本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方所签订的购房协议上已经明确约定任何一方违约需向守约方支付总房款的20%作为违约金，该约定不违反相关法律规定，故原告要求被告按合同总价款的20%支付违约金66073元（330367元×20%），合法有据，本院予以支持。因原、被告签订上述购房协议后还需要重新签订正式《商品房买卖合同》，并且在购房协议中明确约定受让方应按照出让方通知时限签订《商品房买卖合同》，但被告未提供任何证据证实其曾通知原告签订《商品房买卖合同》。被告的违约行为系其未通知原告签订正式《商品房买卖合同》，却自行将房屋另行销售给他人，故原告主张违约金的诉讼时效应从其知道被告违约即被告自行将房屋另售他人之日开始计算。被告将房屋另售给他人（杨素芹）并办理预告登记的时间为2015年，故原告的起诉并未超过法律规定的2年的诉讼时效。被告辩称原告要求被告承担违约责任的诉讼时效应从双方签订购房协议即2012年9月11日开始计算2年，现原告提起本案诉讼已超过诉讼时效的主张，理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
解除原告毛拥军与被告汤阴县康平房地产开发有限公司于2012年9月11日签订的购房协议，被告汤阴县康平房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告毛拥军购房款人民币330367元并支付原告违约金人民币66073元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7247元，减半收取3623.5元，由被告汤阴县康平房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审判员 石秀芬
二〇一五年十一月十八日
书记员 周佳佳