江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第0115号
原告浙江老娘舅餐饮有限公司,住所地浙江省湖州市都市家园6-2幢。
法定代表人杨国民，该公司董事长。
委托代理人应朝阳，浙江正同律师事务所律师。
委托代理人祝晶，浙江正同律师事务所律师。
被告上海宸江企业发展有限公司,住所地上海市青浦区金泽镇练西公路2850号1幢1层F区165室。
法定代表人秦守良，该公司总经理。
委托代理人吴英，中豪律师集团（上海）事务所律师。
被告步城。
委托代理人庄丽生，上海剑栋律师事务所律师。
原告浙江老娘舅餐饮有限公司与被告上海宸江企业发展有限公司（以下简称宸江公司）、步城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后本案依法转为普通程序并组成合议庭分别于2015年3月25日、2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告浙江老娘舅餐饮有限公司的委托代理人祝晶（参加第一次庭审）、应朝阳（参加第二次庭审）、被告宸江公司的委托代理人吴英（参加第一、二次庭审）、被告步城的委托代理人庄丽生（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江老娘舅餐饮有限公司诉称:2013年2月7日，原告因经营需要与被告宸江公司签订《租赁合同》一份，约定被告宸江公司将位于昆山市玉山镇人民路XX号主楼市二楼（套内实用面积约为400平方米）的房产出租给原告使用，租期自2013年2月24日至2023年4月12日止，其中，2013年2月24日至2013年4月11日为免租期。合同第二章第2.3条第3款约定：被告宸江公司房产应符合消防、环保要求，如因被告原因造成原告餐厅不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保许可证或者无法开业的，逾期6个月以上，则原告有权终止本合同，被告宸江公司应赔偿原告因此受到的损失。合同第9章第9.4条约定：被告宸江公司违反其保证或责任及本合同的约定，在原告通知的补救期内未及时补救，致使原告不能对外营业或使原告的权益受到实质损害的，原告有权终止本合同，并要求被告宸江公司双方返还履约保证金，并赔偿其遭受的损失。合同签订后，原告按照合同约定支付了租金和履约保证金，并于2013年3月进场装修，开始办理餐厅所需相关证照。在环保审批过程中，因被告宸江公司房产不符合环保局对开设餐厅的要求，且在长达20个月的时间里无法通过环保审批，导致原告无法正常合法开业，给原告带来各项损失。根据合同约定，被告宸江公司已经构成违约，原告有权终止本合同并要求被告宸江公司双倍返还履约保证金，并赔偿遭受的损失。原告多次发函催讨，被告宸江公司仍未支付上述费用。另被告步城以担保人的身份在合同上签字，自愿为本租赁合同产生的任何纠纷作担保。综上，为维护原告合法权益，诉讼要求：1、被告宸江公司赔偿原告已付租金110000元、双倍返还履约保证金共550000元，计1650000元及利息损失618410.96元（按年利率24%暂计算至2014年8月31日）。2、被告宸江公司赔偿原告各项损失1254646.04元。3、被告步城对上述债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由两被告共同承担。后原告变更诉讼请求为：1、解除原被告签订的《老娘舅租赁合同》；2、被告宸江公司返还原告已付租金1100000元，双倍返还履约保证金550000元，合计1650000元及利息损失，利息损失以1650000元为基数，自付款之日按照年利率24%计算至判决确认的付款之日。3、被告宸江公司赔偿原告各项损失899208.44元。4、依法判令被告步城对上述债务承担连带清偿责任。5、本案诉讼费由两被告承担。
被告宸江公司辩称：同意解除双方租赁合同关系，同意返还原告租金1100000元和履约保证金275000元。在被告宸江公司与涉诉房屋业主的租赁合同纠纷案件中，苏州市中级人民法院终审判决认定业主方只应对实际使用人承担协助办理证照的义务，不应承担任何赔偿责任。该案审理阶段，苏州市中级人民法院曾向昆山市环保局调查取证，该局在调查笔录中陈述本案原告曾与环保局工作人员到现场查勘，环保局工作人员已告知原告由于涉诉房屋有居民居住，不能用于餐饮业的经营。事后，原告并未再向该局申请办理环评手续。被告宸江公司认为依据已生效的判决书及本案租赁合同中的相关约定，被告宸江公司所负有的只是协助义务，而原告作为餐饮业的专业经营公司，对自己选择的经营场地负有审慎义务，其在了解了涉案房屋不能用于餐饮业经营的情况下，仍然让装潢公司进行实际施工，由此造成的全部损失应由其自行承担。对鉴定报告表示异议，本案评估的最终目的，无论法律上是否成立，是为了赔偿原告遭受的直接损失，而不是原被告之间的工程造价结算，所以这些数据并不能作为认定原告损失的依据。该报告计算依据没有根据本案约定，而是适用了江苏省的计价标准，是错误的。因签订合同时，被告步城作为被告宸江公司的工作人员与原告协商合同事宜，其在租赁合同上签署的任何文字和意见均为被告宸江公司的行为，被告步城不应承担连带责任。
被告步城辩称：签订租赁合同时，被告步城系被告宸江公司工作人员，其代表被告宸江公司签订合同的行为为职务行为。被告步城与租赁合同无切身利益，不可能为被告宸江公司承担保证责任。请求驳回对被告步城的诉请。
经审理查明：2013年2月7日，被告宸江公司作为甲方，原告作为乙方，签订《老娘舅租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于江苏省昆山市玉山镇人民路XX号主楼室二楼的房产出租给乙方使用，甲方同意乙方将承租房产用于开设老娘舅系列品牌餐厅及开展相关促销活动；2、租赁期限自2013年2月24日至2023年4月12日止，乙方享有自2013年2月24日至2013年4月11日期间的免租期进行装修，自2013年4月12日起开始计租，第1、2租赁年度租金为1100000元，自第3租赁年度起。租金上一年度基础上每两年依此递增5%，以后各年度依次类推，直至租赁期满（租赁年度，是指自免租期满之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度）；3、甲方房产应符合消防、环保要求，如因甲方原因造成乙方餐厅不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保许可证件或者无法合法开业的，逾期6个月以上，乙方有权终止本合同，甲方应赔偿乙方因此受到的损失；4、甲方保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，能够租赁房屋用作餐饮服务。被告步城在合同中以“担保人”的身份签字，并写明“我步城愿为本合同甲、乙在履行本合同时产生的任何纠纷作担保”。
合同签订后，原告支付被告宸江公司租金1100000元、履约保证金275000元，被告宸江公司将房屋交付原告后，原告进行店面装修并办理相关许可及证照。在环保审批过程中，原告被昆山市环保局告知，承租房屋楼上有居民居住，无法通过环评验收。原告将该情况告知了被告宸江公司，被告宸江公司亦进行协商、处理，在此过程中，原告继续装修餐厅。因解决未果，2013年10月25日，原告函告被告宸江公司，言明：在得知承租房屋营业证照无法办理之后，已及时告知你公司，你公司得知后也在努力协调政府相关部门解决该问题，至今已过去6个多月，但仍无法完成环保审批，现根据《租赁合同》第2.3条的约定，要求你公司在接到通知后7个工作日内返还原告已经支付的租金和履约保证金共1375000元，因此造成的损失，原告将在1个月内进行核算，你公司在确认后5个工作日内将该损失赔偿原告。被告宸江公司在2013年10月28日签收该函件。因函告未果，2013年12月16日、2014年9月15日，原告继续发函至被告宸江公司，要求解除租赁合同，要求被告宸江公司返还租金、双倍履约保证金并赔偿损失，但均未果。至今，承租房屋的环评验收未通过，原告无法办理营业执照，未进行经营。
2014年12月24日，原告将被告宸江公司、步城诉诸本院。在案件审理过程中，经原告申请，本院委托北京长青升工程设计咨询有限责任公司对原告在承租房屋内投入的装饰装修及设备设施进行造价鉴定。2015年6月24日，原告、被告宸江公司及本案承办人对承租房屋装修情况进行实地勘察（被告步城经通知未到现场）。2015年10月22日，该鉴定公司出具《报告书》一份，认为造价金额合计899208.44元。此后，原告拆除了其中的空调器14台，隔油器1台，价值合计111602元。
上述事实有租赁合同、支付凭证、函、签收凭证、现场勘验通知书、报告书及当事人的陈述予以证实。
本院认为：依法成立的合同关系受法律保护。原告与两被告签订的房屋租赁合同不违反法律的强制性规定，内容真实有效，双方均应恪守。因承租房屋不符合环评验收条件，且事实上至今，租赁双方亦始终无法通过正当途径为该餐厅取得营业资质，在此情形下，合同目的显然不可能实现，该租赁合同已失去了继续履行的基础，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告应将所承租房屋交还被告宸江公司。
租赁合同签订时，双方明确房屋用途为开设餐厅，被告宸江公司明确表明会保证该房屋用途的实现，但被告宸江公司未能向原告提供符合相应功用的房屋，存在较大过错。虽然合同约定“甲方房产应符合消防、环保要求，如因甲方原因造成乙方餐厅不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保许可证件或者无法合法开业的，逾期6个月以上，乙方有权终止本合同，甲方应赔偿乙方因此受到的损失”，会使原告有合理信赖，但原告作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应所有了解，其在承租房屋前未对房屋状况作出全面而谨慎的查实工作，且在明知房屋出现环评问题的情况下，还寄希望于被告宸江公司解决该问题，未及时停止装修，导致损失扩大，亦存在一定过错。故本院认为，租赁合同解除系原告和被告宸江公司共同所致，双方应按照过错各自承担责任。
北京长青升工程设计咨询有限责任公司系具备专业鉴定资质的公司，其依托现场勘验结果，结合国家计价规范作出的《报告书》程序合法，结论客观真实，本院予以采信并确定承租房屋装修造价为899208.44元。考虑到原告已经拆除价值111602元的空调器和隔油器，且剩余的装修对被告宸江公司尚存在部分使用价值，结合原告和被告宸江公司的过错程度，对原告的投入，本院酌情认定被告宸江公司赔偿原告550000元。本案中履约保证金实际为定金，因被告宸江公司赔偿上述费用能够弥补合同解除给原告带来的实际损失，故赔偿损失和定金罚则二者不可以并用，被告宸江公司仅应返还原告履约保证金275000元。关于租金，被告宸江公司同意返还原告1100000元，本院予以支持。原告曾在2013年10月25日催告被告宸江公司返还租金和履约保证金，并给予了被告宸江公司在签收7个工作日的履行期，故租金和履约保证金占用期间的利息损失，本院支持自履行届满次日即2013年11月7日起，按照银行同期贷款利率计算至判决确认的给付之日止。
被告步城应当承担的责任。被告步城在合同中以“担保人”的身份签字，并明确表明愿意为合同的履行承担担保责任。被告宸江公司、步城提出被告步城仅系代表被告宸江公司的职务行为，无担保意思表示，该说法无相关证据证明亦与被告步城在合同中的表述不一致，故本院不予采信，被告步城作为担保人应对被告宸江公司的上述责任承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告浙江老娘舅餐饮有限公司与被告上海宸江企业发展有限公司、步城在2013年2月7日签订的《老娘舅租赁合同》解除。
二、被告上海宸江企业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告浙江老娘舅餐饮有限公司租金1100000元及该款自2013年11月7日至判决确认的给付之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
三、被告上海宸江企业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告浙江老娘舅餐饮有限公司履约保证金275000元及该款自2013年11月7日至判决确认的给付之日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
四、被告上海宸江企业发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告浙江老娘舅餐饮有限公司550000元。
五、被告步城对被告上海宸江企业发展有限公司的上述判决义务承担连带清偿责任。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费34985元，鉴定费16500元，保全费5000元、合计56485元，由原告浙江老娘舅餐饮有限公司负担19769.75元，由被告上海宸江企业发展有限公司、步城共同负担36715.25元。该56485元原告浙江老娘舅餐饮有限公司已预交，本院不再退还，被告上海宸江企业发展有限公司、步城于本判决生效后十日内将应承担的36715.25元支付原告浙江老娘舅餐饮有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
审 判 长 张 伟
代理审判员 江 俊
人民陪审员 姚雪琴
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 姚文彬