江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1053号
上诉人（原审原告）江苏志远物业服务有限公司。
法定代表人姜雪梅，该公司总经理。
委托代理人魏海洋，江苏昊震翰律师事务所律师。
委托代理人张小山，该公司员工。
被上诉人（原审被告）江苏昌润淮安置业有限公司。
法定代表人陈志鹏，该公司总经理。
委托代理人尤艳涛，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人江苏志远物业服务有限公司（以下简称“志远公司”）与被上诉人江苏昌润淮安置业有限公司（以下简称“昌润公司”）物业服务合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年5月10日作出（2013）河新民初字第0022号民事判决。上诉人“志远公司”不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人志远公司委托代理人张小山、魏海洋，被上诉人昌润公司委托代理人尤艳涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，淮河家园小区系被告昌润公司投资开发建设。就该小区前期物业管理服务事项，被告昌润公司于2010年5月25日发布招标文件，载明：“预计交付建筑面积共161743平方米，其中一期预计于2011年6月底交付多层51458平方米、联排12060平方米、幼儿园1525平方米；二期预计于2012年12月底交付多层46412平方米、联排16437平方米；投标人在领取招标文件后7日内向招标方交纳投标保证金人民币壹万元（10000.00元）.……中标人的投标担保金，在中标人按本须知规定签订合同后自动转为履约保证金，履约保证金在二期首批业主入住后半年，中标单位未发生违反本标书及投标方投标书和《物业合同》的，建设单位无息退还中标”。2010年6月16日，原告志远公司出具投标文件，其中关于费用测算方案载明：一期费用，企业年利润（利润率6%）为40064元，总收入664212元减去总支出762551元为-98339元，收支不平衡，一年需补贴98339元年；二期交付时费用测算（一、二期），企业年利润（利润率6%）为68050元，总收入1299468元减去1295225元等于4243元，收支基本平衡。方案中还载明，项目需配备项目经理一名、管理员5名及其他工种人员若干，项目经理费用为2200元／月、管理员费用1300元／月。2007年6月21日，原告志远公司向被告昌润公司交纳投标保证金1万元，后中标。2007年7月20日，被告昌润公司（甲方）与原告志远公司（乙方）签订《“淮河家园”项目前期物业服务委托合同》（以下简称《物业合同》），约定：“本合同自前期物业服务合同签订之日起至2014年12月31日止。在本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。甲方应支付乙方的前期补贴费用总计98339元，房屋交付使用前一个月将补贴的60%支付给乙方，40%在交付使用后半年内付清。如物业实际交付时间与投标书测算的交付时间有差异时，若时间差在两个月内，前期介入补贴费用不作调整，若时间差超过两个月，相应的前期介入补贴费用按相应比例进行调整。如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。如因乙方原因，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未能整改，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”等。2013年8月31日，原告志远公司从淮安市清河区新区管理委员会取得一份被告昌润公司拟定给原告志远公司的《关于终止“淮河家园”项目前期物业服务的函》，载明：2013年8月28日下午，双方代表应约见面，被告向原告当面说明双方签订的“淮河家园”项目前期物业服务合同终止履行。原告当时仍有想合作的意向，对此，被告方召开特别会议进行讨论研究，决定淮河家园物业服务由被告公司的下属子公司自行负责。被告昌润公司称该函系其向新区管理委员报备，并未向原告志远公司送达。同日，被告昌润公司出具《履行合同催告函》一份，要求原告志远公司于2013年9月15日前进入淮河家园项目履行合同义务，分别于2013年9月4、5、6日邮寄给原告志远公司，均被拒收。2013年9月9日，原告志远公司因不同意被告昌润公司解除《物业合同》，致函淮安市住建局物管处、开发处、房产交易中心领导。2013年9月12日，原告志远公司致函淮安市清河新区管委会领导，请求协调继续履行《物业合同》及补偿损失。2013年11月11日，被告昌润公司向原告志远公司发出《解除合同通知书》，以原告志远公司违约为由，解除其与原告志远公司签订的《物业合同》，并要求原告志远公司支付违约金及赔偿相关损失。原告志远公司收到该通知后，于2013年11月26日具状至原审法院，要求判令被告昌润公司赔偿其预期损失，具体损失请求：1、投标成本，因参加竞标投入的人力、智力及标书制作成本共计2万元；2、提前两月按排两名管理人员准备接管“淮河家园”物业服务管理工作而支付的工资计31个月，共计384538.2元；3、给付前期补贴98339元；4、公司管理费41000元（按2010年7月至2013年11月，计41个月）；5、利润损失70万元（按20万元／年，自2011年6月至2014年12月底共3.5年）；6、投标保证金1万元。
原审另查明，被告昌润公司为淮安市清河新区投资发展有限公司于2009年3月23日投资设立，该公司于2009年投资建设淮河家园。2013年7月24日，淮安市清河新区投资发展有限公司将其持有的昌润公司的100%股权作价转让给胡志宏。至2013年7月24日，被告昌润公司仍未将淮河家园一、二期物业交付原告志远公司管理。现“淮河家园”更名为“叶与城”，被告昌润公司已组织其他物业服务人员履行物业服务工作。
本案争议焦点：1、本案原告违约还是被告违约。2、违约方应如何承担民事责任。
原审原告志远公司诉称，2010年7月20日，原告通过招投标，和被告昌润公司签订《淮河家园项目前期物业服务委托合同》，约定原告为被告昌润公司建设的淮河家园小区项目提供前期物业服务，服务期限自合同签订之日至2014年12月31日止，并约定物业房屋交付时间为2011年底前。合同签订后，原告依约提前两个月安排两名有资质的管理人员准备接手淮河家园物业管理工作，直到2013年11月，被告昌润公司仍未交付淮河家园物业。期间，原告多次提醒被告昌润公司履行合同。2013年8月31日，被告昌润公司向原告送达《关于终止淮河家园项目前期物业服务函》，后原告多次请有关领导协调，希望被告昌润公司继续履行合同，2013年10月8日，被告昌润公司再次明确表示不履行合同。原告请求判决被告昌润公司支付因其单方违约造成原告投标成本、人员工资、管理费、可获利益等各项损失1253847元，并承担本案的诉讼费用。
原审被告昌润公司辩称：1、原告志远公司拒不履行合同义务构成根本违约，被告享有法定解除权和约定解除权；2、原告志远公司主张的投标成本系其按招、投标程序的规定和要求，已达到具备招投标资格所产生的费用，与本案的物业服务合同无法律上的因果关系，应予以驳回；3、原告志远公司主张因履行合同需要而支出人员工资、管理费，没有实际发生，其主张的费用无依据，应予以驳回；4、其主张按合同约定应获得前期补贴的请求，因其未履行合同义务，被告有权拒付；5、因原告志远公司构成根本违约，故被告于2013年11月11日向其发出解除合同通知书，请求确认双方的物业服务合同已解除。综上所述，原告志远公司的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
原审认为，原告志远公司与被告昌润公司于2007年7月20日签订的《“淮河家园”项目前期物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，亦不损害国家、社会公共利益及其他人合法权益，属有效合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
关于原告违约还是被告违约的问题。依照合同约定，被告昌润公司应在合同签订后按约向原告志远公司交付物业，然而，被告昌润公司截止2013年8月31日前，没有将约定的物业交付原告志远公司管理，被告昌润公司构成违约。被告昌润公司虽向原告志远公司发函催告履行，在邮寄送达函件不成的情况下，于2013年11月11日，向原告志远公司发出解除合同通知，因此不能证明原告志远公司构成违约。由于双方当事人未能履行合同，且被告昌润公司已另行组织其他物业人员进行服务，双方也没有继续履行合同的可能和必要。故双方签定的《物业合同》于2013年11月11日解除。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。原告志远公司要求被告昌润公司返还投标保证金1万元，证据充分，应予支持。原告志远公司要求被告昌润公司赔偿投标成本2万元，因其对实际成本支出2万元所举证据不足，故对其主张的数额不予认定，鉴于原告志远公司的招标投入成本客观存在的事实，酌定被告昌润公司赔偿原告志远公司投标成本款5000元，对原告志远公司超出认定数额部分，不予支持。原告志远公司要求被告昌润公司赔偿因解除合同致其为准备履行合同而支付2名管理人员计31个月合计384538.2元的工资损失，为此，其虽提供公司劳动合同、发放31个月工资单及两名管理人员资质证书，但鉴于双方合同并未履行，并且所发工人工资标准也与其投标文件载明的相关人员工资标准不符，且其自身公司运营亦需要一定的工作人员，故对原告志远公司的该项诉讼请求，不予支持。原告志远公司要求被告昌润公司赔偿管理费41000元，证据不足，不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对原告志远公司要求被告昌润公司赔偿利润损失70万元的请求，根据双方当事人订立的物业合同及履行合同的情况，酌定被告昌润公司赔偿原告志远公司损失60000元。原告志远公司要求被告昌润公司给付前期补贴款98339元，证据不足，不予支持。综上，被告昌润公司应返还原告志远公司投标保证金10000元，并赔偿投标成本费用5000元及损失60000元，合计75000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告昌润公司于本判决生效后三十日内一次返还原告志远公司投标保证金10000元，并赔偿原告志远公司投标成本费用5000元及损失60000元。二、驳回原告志远公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16084.62元，由原告志远公司负担13909.62元，被告昌润公司负担2175元。
判决后，上诉人志远公司不服，向本院提起上诉称，淮安市清河区人民法院判决被上诉人昌润公司赔偿上诉人60000元不足以弥补上诉人的损失。理由为：1、上诉人应赔偿被上诉人为履行合同按排的2名管理人员计31个月的工资，384538.2元；2、合同如果得到履行，上诉人将获得70万元的利润。按投标报价汇总表一期2011年6月交付至2012年12月1.5年6%利润为40064元／年，40064元／年×1.5年=60096元，二期2012年12月至2014年12月2年，68050×2=136100元，每年平均停车泊位费按10万元一年，合同期限是3.5年，10万元×3.5年=35万元。136100元＋60096元＋35万元=546196元，物业管理费是0.39元／月×12月×16.1万平方米=75.348万元／年。本项目每年利润不应低于20万元，故20万元×3.5年=70万元。按每年20万元标准计算三年半时间（从2011年6月至2014年12月），应该是70万元。请求二审依法改判。
被上诉人昌润公司答辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，本院依职权从淮安市地税局调取了现在涉案小区物业服务营利情况，载明2013年小区物业利润是5054.35元，2013的营业额是255069元，2014年至今的营业额是904484元。
上诉人志远公司质证认为，按双方合同约定，业主办理房屋交付手续时，预交一年的物业管理服务费，已出售的房屋交付业主后，物业管理费用由业主承担，未出售或因昌润公司的原因未交付给业主的空置房屋物业管理费由昌润公司按100%交纳（空置房计算时间从本期第一户领钥匙时起算）。如果昌润公司100%交纳物业管理费，不可能获利仅5054.35元。
被上诉人昌润公司质证认为，对证据的真实性无异议，但与本案无关。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方签定《“淮河家园”项目前期物业服务委托合同》后，被上诉人昌润公司并未按约交付小区，于2013年11月11日书面通知上诉人解除合同，被上诉人昌润公司违约，应承担违约责任。
一、关于上诉人志远公司主张的工人工资问题。上诉人虽提供其与张小山、李祥签定的为期三年的《全日制劳动合同书》、载明张小山、李祥的工资分别为6000元／月、4000元／月，但张小山、李祥均是上诉人志远公司的工作人员，6000元／月、4000元／月的工资由上诉人自己决定，与被上诉人无关，且投标报价汇总表载明的项目经理工资是2200元／月，与上诉人主张的数额不一致。而上诉人不能举证证明员工未进入小区管理就应该发工资，其所发工资不应由被上诉人昌润公司负担。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人志远公司在得知被上诉人昌润公司于2013年11月11日解除合同的情况下，仍然发员工工资，扩大了损失，该部分损失应由上诉人志远公司负担。上诉人该上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于上诉人志远公司主张的70万元利润损失的问题。从本院调查的数据显示现在涉案小区物业公司2013年的营业额255069元，2014年904484元，2013年物业获利是5054.35元。而从上诉人2010年6月16日投标报价汇总表来看，从交付时起按12个月测算，一期利润是－98339元，二期利润是4243元。原审法院酌情确定上诉人可得利益为6万元并无不妥。上诉人主张2010年7月20日《“淮河家园”项目前期物业服务委托合同》约定由昌润公司按100%物业管理费用补贴，如果合同能够履行，那么每年物业管理的利润应该达到20万元，而每年20万元的利润是上诉人自己计算，被上诉人不认可，故上诉人主张涉案小区每年20万元的利润无事实依据，本院不予支持。上诉人志远公司可待证据充分后另行主张。
综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16084.62元，由上诉人江苏志远物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 艳
审判员 孙 洁
二〇一三年八月十五日
书记员 黄春丽