福建省漳州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽06执异3号
异议人福建聚宏房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦路金浦花园6号楼D03、D04室。组织机构代码：579288460。
法定代表人张远辉，总经理。
异议人福建聚源房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇青年路湖滨花园第一幢214-217号。组织机构代码：570967029。
法定代表人罗增铨，总经理。
异议人张远辉，男，1969年3月23日出生，汉族，住福建省沙县。
异议人卓清英，女，1970年9月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
异议人黄腾灿，男，1968年9月10日出生，汉族，住漳福建省沙县。
异议人余世昌，男，1967年7月1日出生，汉族，住福建省沙县。
异议人吴厦妹，男，1965年5月6日出生，汉族，住福建省沙县。
异议人罗增铨，男，1955年10月20日出生，汉族，住福建省沙县。
异议人陈智北，男，1971年1月10日出生，汉族，住漳浦县。
上述异议人的共同委托代理人黄峻飞，北京市海铭律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市芗城区胜利西路27号龙门大厦。统一社会信用代码：913506008565008894。
负责人陈志伟，行长。
委托代理人高海鹏，男，1977年10月5日出生，系原告职员。
委托代理人黄弘，男，1990年12月4日出生，系原告职员。
被告福建聚宏房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇金浦路金浦花园6号楼D03、D04室。组织机构代码：579288460。
法定代表人张远辉，总经理。
被告福建聚源房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇青年路湖滨花园第一幢214-217号。组织机构代码：570967029。
法定代表人罗增铨，总经理。
被告张远辉，男，1969年3月23日出生，汉族，住福建省沙县。
被告卓清英，女，1970年9月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
被告黄腾灿，男，1968年9月10日出�，汉族，住漳福建省沙县。
被告余世昌，男，1967年7月1日出生，汉族，住福建省沙县。
被告吴厦妹，男，1965年5月6日出生，汉族，住福建省沙县。
被告罗增铨，男，1955年10月20日出生，汉族，住福建省沙县。
被告陈智北，男，1971年1月10日出生，汉族，住漳浦县。
被告叶秀金，女，1957年9月14日出生，汉族，住漳浦县。
本院在审理原告兴业银行股份有限公司漳州分行（以下简称“兴业银行漳州分行”）与被告福建聚宏房地产开发有限公司（以下简称“聚宏公司”）、福建聚源房地产开发有限公司（以下简称“聚源公司”）、张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北、叶秀金金融借款合同纠纷一案中，依据本院作出的（2016）闽06民初158号民事裁定，保全查封了异议人名下的财产。异议人提出书面异议认为存在超保全标的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人认为，贵院根据兴业银行漳州分行关于财产保全的申请，查封、扣押、冻结聚宏公司、聚源公司、张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴夏妹、罗曾铨、陈智北、叶秀金价值相当于人民币1.4亿元（下同，本案涉及货币均为人民币）的财产并作出（2016）闽06民初158号民事裁定书，执行局依照上述裁定对异议人的财产采取了查封、扣押、冻结的财产保全措施。收到上述民事裁定书后，聚宏公司委托具备房地产一级评估资质的福建均恒房地产评估有限公司对贵院查封的聚宏公司财产即未销售在建工程进行评估。评估结论显示：聚宏公司未销售在建工程的财产价值为25114.76万元，其中，评估报告中的表一财产评估价值14514.04万元，表二中财产评估价值为10600.72万元；而兴业银行漳州分行的申请保全范围为1.4亿元。前后比对，查封的聚宏公司财产价值已明显超过了原告申请保全的范围，依法应当对前述超过申请保全范围部分的财产以及聚源公司的财产、异议申请书列明的其他异议人的财产予以解除查封、扣押、冻结。综上，请求解除对聚宏公司在建工程超过1.4亿部分的财产保全措施，即解除附件“均恒抵ZZ（2016）1043号”《房地产估价报告》中表二列明财产的查封、扣押、冻结；解除对聚源公司财产的查封、扣押、冻结；解除对张远辉、卓清英、黄�灿、余世昌、吴夏妹、罗曾铨、陈智北财产的查封、扣押、冻结。
原告兴业银行漳州分行认为，一、本案所查封财产主要为本案抵押物共计530套。根据我国《物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条的有关规定，在特定财产上设定抵押的目的是为保障债权能够得到清偿。在本案中，聚宏公司提供其名下的在建工程抵押，设定抵押的任何一套房产、店面或车位均负有担保其所对应债权得以实现的义务，不具有可分性。而本案所查封的未设定抵押的财产，部分财产已被三明等地法院首封，本院系轮候查封，不发生实际查封的效力。二、诉讼财产保全的目的是为避免财产转移而造成将来生效判决无法执行。根据我国《物权法》第一百九十一条的规定，设定抵押的财产仍可转让，转让所得价款向债权人清偿债务或提存即可。如上所述，保全目的在于确保将来生效判决得以执行，而据我行了解，聚宏公司在贵院采取查封措施的情形下，仍然将本案部分抵押物交付给案外人使用并收取款项，所得款项并未用于清偿所欠债务，贵院也于2016年11月21日到抵押物现场张贴查封公告，明确告示“在查封期限内，任何单位及个人不得违法妨碍查封措施，相关占用或进行装修作业的案外人应立即停止，否则将自行承担由此产生的法律后果”。因此，聚宏公司在拒不履行到期还款义务或处置抵押物所得价款用于清偿债务的情形下，申请解除查封有非法处置抵押物、查封物的动机和嫌疑。本案中，我行向贵院提供的财产线索中的个人财产基本在本案所涉贷款展期期间转移，张远辉、罗增铨等部分被告严重违反其出具的《最高额个人担保声明书》第六条约定，在保证期间变卖、�让其名下财产（包括房产、林权等），明显存在逃避债务的意图。三、聚宏公司提供福建均恒房地产评估有限公司出具的《均恒抵ZZ（2016）1043号房地产评估报告》以证明本案查封抵押财产已超过申请标的，我行不予认可该评估报告的效力。1、上述评估报告系聚宏公司单方委托进行评估，无法确保评估报告公正性。此外，聚宏公司在2016年1月17日就曾委托同一评估公司对其项目进行预评估（详见附件二），其中对商品房、车位、店面等评估单价与本案中聚宏公司提供的评估报告的单价存在极大差距（偏离度约在200%），更印证该评估公司评估工作随意，评估报告不合理、不公正。2、上述评估报告对查封标的的估价假设条件与评估方式不符合客观实际，报告内均恒公司在假设条件上认定所估价对象以具有合法完整产权且不存在抵押担保等他项权利为前提。但是，本案抵押物为在建工程，其中的一至三号楼项目尚未竣工验收，应以造价而非市场价值进行评估。3、保全系为确保将来生效判决得以执行，抵押系为确保债权得以实现，因此聚宏公司提供的评估报告中的评估对象为抵押物，应以快速处置变现为目的认定其价值，必须考虑司法拍卖财产时所需支付的税费等费用以及流拍、降价等实际情况对财产价值的影响。因此，被保全财产的价值认定不能以市场价值为准，其考量的是财产快速变现得以清偿债权的价值。综上，我行认为聚宏公司提出超标的查封的事实与法律依据均不足，相反，鉴于聚宏公司及其股东既存的失信行为，本案被告有非法处置抵押物、查封物的嫌疑，势必给本案将来生效判决造成执行障碍，故请贵院依法予以驳回异议。
经审查查明，本院在审理原告兴业银行漳州分行与被告聚宏公司、聚源公司、张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北、叶秀金金融借款合同纠纷一案中，兴业银行漳州分行向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押、冻结被告福建聚宏房地产开发有限公司、福建聚源房地产开发有限公司、张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北、叶秀金价值相当于1.4亿元的财产。本院于2016年7月6日作出（2016）闽06民初158号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告福建聚宏房地产开发有限公司、福建聚源房地产开发有限公司、张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北、叶秀金价值相当于人民币1.4亿元的财产；并根据兴业银行漳州分行提供的财产线索，分别实施了下列财产保全行为：
1、冻结聚宏公司在中国建设银行漳浦支行账户，账号为35×××09，实际冻结账户金额为4870.48元；冻结在中国银行漳浦支行综合管理部的账户，账号为43×××59，实际冻结账户金额为2351.05元。上述银行账户冻结期限均为12个月，开始日期：2016-7-18，结束日期：2017-7-18。
2、冻结聚源公司在中国建设银行漳浦县支行账户，账号为35×××08，实际冻结账户金额为19398.19元；冻结在中国银行漳浦绥安支行账户，账号为42×××62，实际冻结账户金额为3266.98元；冻结在兴业银行漳浦支行账户，账号为16×××93，实际冻结账户金额为6207.32元。上述银行账户冻结期限为12个月，开始日期：2016-7-18，结束日期：2017-7-18。
3、冻结陈智北在漳浦县农村信用合作联社营业部账户，账号为9080510010100101673550，实际冻结账户金额为330.61元。上述银行账户冻结期限为12个月，开始日期：2016-7-18，结束日期：2017-7-18。
4、冻结黄腾灿在沙县农村商业银行股份有限公司营业部账户，账号为9030910010100100235536，实际冻结账户金额为7503.89元；冻结在中国邮政储蓄银行沙县支行营业部账户，账号为62×××91，实际冻结账户金额为2912.09元；冻结在中国工商银行股份有限公司三明沙县支行账户，账号为62×××91、14×××44，实际冻结账户金额为34.43元；冻结在中国工商银行股份有限公司三明沙县支行账户，账号为62×××91、14×××44，实际冻结账户金额为34.43元；冻结在兴业银行沙县支行账户，账号为18×××89，实际冻结账户金额为492.54元；冻结在中国银行沙县支行业务发展部账户，账号为40×××64，实际冻结账户金额为6107.29元。上述银行账户冻结期限均为12个月，开始日期：2016-7-18，结束日期：2017-7-18。
5、冻结罗增铨在中国农业银行沙县支行营业部账户，账号为62×××11，实际冻结账户金额为1193.28元。上述银行账户冻结期限为12个月，开始日期：2016-7-18，结束日期：2017-7-18。
6、冻结余世昌在沙县农村商业银行股份有限公司城关支行账户，账号为9030911010100100006925，实际冻结账户金额为1813.18元；冻结在沙县农村商业银行股份有限公司小吃支行账户，账号为9030911020100100026261，实际冻结账户金额为1324.96元；冻结在中国建设银行沙县支行会计科账户，账号为62×××75，实际冻结账户金额为420.68元。上述银行账户冻结期限均为12个月，开始日期：2016-7-18，结束日期：2017-7-18。
7、冻结吴厦妹在中国工商银行股份有限公司三明三元支行账户，账号为62×××19、14×××44，实际冻结账户金额为9879.55元；冻结在中�建设银行沙县府西支行账户，账号为62×××79，实际冻结账户金额为1747.60元；冻结在中国农业银行武夷山支行景区分理处账户，账号为95×××10，实际冻结账户金额为1461.41元。上述银行账户冻结期限均为12个月，开始日期：2016-7-18，结束日期：2017-7-18。
8、冻结卓清英在中国银行沙县府西支行账户，账号为41×××10，实际冻结账户金额为16800.11元；冻结在中国银行沙县支行分理处账户，账号为40×××06，实际冻结账户金额为8962.11元。上述银行账户冻结期限为12个月，开始日期：2016-7-18，结束日期：2017-7-18。
9、查封陈智北名下址于漳浦县绥安镇××家园××室房产（房产证号：浦房权证漳浦字第××号）及址于漳浦县绥安镇金浦大道万新西湖商业广场2幢311室房产（房产证号：浦房权证漳浦字第××号），查�期限为三年，即自2016年7月7日起至2019年7月6日止。
10、查封聚宏公司开发建设的位于漳浦县金浦路的西侧漳浦聚源广场在建工程房屋共计530套[以浦房抵（2014）第1535号漳浦县在建工程抵押登记证明书、浦房抵（2014-0635）号漳浦县在建工程抵押登记证明书、浦房（在建）抵（2013-2281）号漳浦县商品房在建工程抵押登记证明书、浦房（在建）抵（2013-1295）号漳浦县商品房在建工程抵押登记证明书、浦房（在建）抵（2013-1682）号漳浦县商品房在建工程抵押登记证明书所记载办理抵押登记的在建工程房屋范围为限]，查封期限为三年，即自2016年7月20日起至2019年7月19日止。
11、查封吴厦妹名下址于三明市沙县华山小区F幢1层9号店面、F幢F8号店面、K幢16号店面、K幢10号车位、K幢11号车位、凤岗街道陈马新村45号、新城西路北侧华龙世纪花园10号楼5号店面、新城西路北侧华龙世纪花园6号楼6号店面等房产共计8套，查封期限为三年，即自2016年7月27日起至2019年7月26日止。前述房产除凤岗街道陈马新村45号、K幢10号车位、K幢11号车位外，其它的在本院查封之前均已设定抵押给他人。
12、查封黄腾灿名下址于三明市沙县府西路92号第一层26、28号店面、沙阳乐园国安假日度假村星跃居S30-a号-1层店面、沙阳乐园国安假日度假村星跃居S30-a号1-2层、凤凰路10幢8号等房产共计4套，查封期限为三年，即自2016年7月27日起至2019年7月26日止。前述房产在本院查封之前均已设定抵押给他人。
13、查封余世昌名下址于三明市金泉花园小区30号，205国道林业新村段17（2）、18、19号，205国道林业新村段17-19号等房产共计6套，查封期限为三年，即自2016年7月27日起至2019年7月26日止。前述房产除205国道林业新村段17（2）、18、19号外，其它的在本院查封之前均已设定抵押给他人。
14、查封余世昌名下址于三明市泰宁县杉城镇绣衣坊101号、110号、110、121、122等房产共计5套，查封期限为三年，即自2016年7月28日起至2019年7月27日止；前述房屋均已设定抵押给他人。
15、查封黄腾灿名下址于三明市泰宁县杉城镇绣衣坊117号房产，查封期限为三年，即自2016年7月28日起至2019年7月27日止。前述房产在本院查封之前已设定抵押给他人。
16、轮候查封张远辉名下址于三明市沙县华山小区D幢2层转角SD2号店面、2幢D8号店面、D幢二层D11号店面、B幢B6号店面、B幢B7号店面、B幢B8号店面、B幢B9号店面、K幢1号商铺、K幢12号车位、K幢15号车位、鸿图花园鸿辉园H6号别墅、新城西路北侧华龙世纪花园7号楼4号店面等房产共计12套，查封期限为三年。上述房产除K幢12号车位、K幢15号车位外，其它的在本院轮候查封之前均已设定抵押给他人。
17、轮候查封罗增铨名下址于三明市沙县天皇新村5幢1号、205国道林业新村段15、16、17（1）号等房产共计4套，查封期限为三年。前述房屋在本院轮候查封之前均已设定抵押给他人。
18、轮候查封余世昌名下址于三明市泰宁县杉城镇绣衣坊106号房屋1套，查封期限为三年。前述房产在本院轮候查封之前均已设定抵押给他人。
19、查封聚源公司名下位于漳浦县××前街小桥东岸××房产及车位××［××楼××、××楼××号、××楼××、××、地下室××、××、××�××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号]，查封期限均为三年，即自2016年8月10日起至2019年8月9日止。
另查明，本院查封的聚宏公司开发建设的位于漳浦县金浦路西侧的漳浦聚源广场的530套房产作为在建工程在申请贷款时已抵押给兴业银行漳州分行；其中的聚源广场1、2、3号楼至今尚未竣工验收，工程处于停工状态，据聚宏公司法定代表人张远辉到庭陈述，该后续工程建设资金尚需1200万元左右，而聚源广场前期工程的工程款，聚宏公司与建设施工单位尚未最终决算。本院在实施查封过程中发现，查封范围内的部分房产已被第三人占有使用，本院于2016年7月20日到聚源广场现场张贴查封公告，后又于2016年11月21日再次到现场张贴公告，公告查封财产范围，并明确告知在上述财产查封期限内，任何单位及个人不得妨碍本院对上述在建工程的查封，相关占用或进行装修的案外人，应立即停止对上述在建工程房屋的占用或进行装修等行为，否则应自行承担由此产生的法律后果。在本案审查期间，本院责令聚宏公司向本院提交聚源广场房产销售清单，聚宏公司向本院提交了聚源广场已售未备案房源明细，共计47套，聚宏公司已收取购房款13920889元，其中5＃503房屋和1－3＃D129、1－3＃D114、1－3＃D115号店面系在本院查封之后销售。前述47套房产的销售均未经抵押权人兴业银行漳州分行同意。
在本案审查过程中，本院依法向漳浦县住房保障与房地产管理局（以下简称“漳浦县房管局”）调取聚源广场全部房产以及本院查封的聚源公司名下聚源东岸房产备案登记情况。从漳浦县房管局向本院提供的房屋楼盘表记载情况看：1、聚源广场已出售并办理备案登记的房产中，住宅单价每平米在4700－6500元之间，店面单价每平米在9500－26000元之间，车位单价每平米约为4026元；2、本院查封的聚源东岸143套房产按备案登记预售价格估算总计价值约为2484万元。
本案争议的焦点是本案查封的标的物价值是否明显超过兴业银行漳州分行申请保全的1.4亿元标的金额。对此，本院分析认定如下：
一、聚宏公司提供的均恒抵ZZ（2016）1043号房地产估价报告虽系聚宏公司单方委托福建均恒房地产评估有限公司作出的评估报告，但该评估机构为福建省一级资质的房地产估价机构，其所作出的估价结果中的住宅、店面、车位的单价与房管部门备案登记销售价格和备案登记预售价格较为接近，甚至部分低于备案价格。因此，本院认为，该估价报告可以作为本案认定查封标的物价值的参考，但该估价报告也明确估价为估价对象已扣除优先受偿权后的抵押价值，且没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易因素。兴业银行漳州分行虽对聚宏公司单方委托评估有异议，但其既没有否定福建均恒房地产评估有限公司的评估鉴定资质，也未申请本院对查封标的物重新委托评估，因此，本院对兴业银行提出的估价报告系单方委托不宜作为认定价值依据的答辩意见不予采纳。
二、关于本院查封聚源公司在建工程变现后剩余可用于清偿的价值估算。鉴于本案查封聚宏公司房产为在建工程，且将来可能采取整体拍卖等快速变现的方式，从平等保护双方当事人权益的角度出发，在均�抵ZZ（2016）1043号房地产估价报告的基础上，对查封标的物变现价值估算如下：本院查封的聚源公司1－7号楼现有在建工程按均恒抵ZZ（2016）1043号房地产估价报告其市场公开价值为25114.76万元，如按抵押物70%变现折价率计算变现价值约为17580.33万元，如按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》规定的不低于评估价56%的最低保留价（第一次按评估价的70%，第二次再降20%）估算，上述在建工程的变现价值约为14064.2656万元，在二者之间取其中间值约为15882.3万元。该金额不包括强制变现财产依照法律规定应当支付的必要税费，当前不动产变现税率约为变现成交价的11%左右，扣除税费后剩余可用于清偿的价值约为14135.3万元。因聚源广场现已停工，后续工程款按聚宏公司自认还需要1200万元左右，而前述在建工程的估值是以工程完工为假�条件，故变现价值还应当扣除后续工程款1200万元；其次，现查封的已抵押的在建工程530套房产中，聚宏公司未经抵押权人同意已对外销售了47套，并收取了购房款1392.0899万元，该款项也应从变现价值中予以预扣除。由上可得，本院查封聚源公司在建工程变现后剩余可用于保障债务清偿的价值约为11543.16万元（15882.3－1747.053－1200－1392.0899＝11543.16万元）。
三、本案除抵押的在建工程外，还保全查封了聚源公司名下的聚源东岸143套房产，查封其它异议人（被告）名下的房产，冻结异议人名下的银行账户及存款。前述财产中，聚源公司名下聚源东岸143套房产按房管部门登记备案预售价格估算总价值约为2484万元。此部分财产尚未考虑快速变现中的折价、税费等因素，按此价值加上前述在建工程变现后剩余可用于清偿的价值总计约为1.4027亿元，与兴业银行漳州分行申请诉讼保全的标的金额1.4亿元基本相当。而本案冻结异议人名下的银行账户及存款，根据实施冻结时各银行反馈，累计冻结存款余额尚不足9万元；个人债务人名下的房产除余世昌与陈长森共有址于三明市205国道林业新村段17（2）、18、19号房屋1套、吴厦妹与吴木儿共有址于三明市沙县凤岗街道陈马新村45号房屋1套车位2个、陈智北名下址在漳浦县绥安镇××家园××室房产外，其它的要么为轮候查封尚未发生查封效力，要么已经设定抵押给他人，实际可用于保障本案债务清偿的剩余价值与本案申请诉讼保全的标的金额相比，不足以影响本案是否超标的查封的认定。
综上，本院认为，财产保全的目的在于保障债权实现。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全应限于请求的范�，或者与本案有关的财物。”认定保全是否超出请求的范围，应以保全的财产变现后剩余可用于保障债务清偿的价值为判定依据。在本案中，本院查封聚宏公司抵押的在建工程，其评估价值虽然超过债权人申请诉讼保全的标的额，但其变现后剩余可用于保障债务清偿的价值尚未达到申请保全标的范围，因此，本院在抵押物范围之外、在申请保全标的范围内继续查封、冻结债务人名下的其它财产并无不当。本案在保全实施中查封的财产变现后剩余可用于保障债务清偿的价值与申请保全标的金额基本相当，保全未明显超出请求的范围，异议人认为本案存在超标的查封的异议理由不能成立，故应继续对聚宏公司、聚源公司的房产进行查封。鉴于本案为诉讼保全，综合考虑今后案件执行的便利以及保全行为对各债务人正常生产经营的影响，本院认为对各债务人�下银行账户现冻结余额不足部分可以解除冻结，同时对异议人张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北个人名下房产可以解除查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款的规定，裁定如下：
驳回异议人要求解除对福建聚宏房地产开发有限公司、福建聚源房地产开发有限公司名下房产查封的异议请求。（二
对异议人福建聚宏房地产开发有限公司、福建聚源房地产开发有限公司、张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下的银行账户现冻结余额不足部分予以解除冻结�（三
（三）解除对异议人张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下房产的查封。
异议人、当事人对本裁定不服的可以自本裁定送达之日起十日内向福建省高级人民法院申请复议。
审判长 阮明光
审判员 亓柯加
审判员 吴顺和
二〇一七年五月十六日
书记员 严智龙