广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初4820号原告：广东同信物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区卫国路107号201房，组织机构代码：733097460。法定代表人：苏日生，该公司董事长。委托代理人：甄育萍，女，汉族，1979年6月1日出生，住广东省佛山市禅城区，该公司法务。委托代理人：阳贵军，男，汉族，1982年10月20日出生，住湖南省江永县，该公司法务。被告：伍炎忠，男，汉族，1960年7月3日出生，住广东省佛山市南海区。被告：李瑞贞，女，汉族，1962年6月28日出生，住广东省佛山市南海区。原告广东同信物业管理有限公司诉被告伍炎忠、被告李瑞贞物业服务合同纠纷一案，原告于2016年3月15日提起诉讼，本院于同月17日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张尚谦担任审判长，与人民陪审员刘忠良、黄景妍组成合议庭，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阳贵军到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2009年1月16日与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订《佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区物业管理委托合同》，为豪景雅苑住宅小区（佛山市南海区狮山镇官窑瑶平路42号）提供物业管理服务。两被告为该小区业主，其物业为豪景雅苑A2405房，建筑面积为107.12平方米。签订协议后，原告一直按照协议约定履行相关物业管理服务义务。根据物业服务协议的约定，两被告应向原告缴纳物业服务费、公摊水电费等相关费用，其中物业服务费按建筑面积0.55元/平方米/月计算，即每月物业服务费为58.9元，每季度收取一次，本季度第二个月的1日至30日收取本季度的物业服务费。公摊水电费按每年100元收取。但两被告自2009年1月1日以来，无故一直拖欠物业服务费和公摊水电费，经原告多次催收未果。截至2015年12月31日，两被告共拖欠物业服务费4947.6元和公摊水电费700元。因此，两被告拖欠原告上述费用共计5647.6元。按照《佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区物业管理委托合同》第六章第十三条第三款第5项的约定，两被告应从拖欠之日起按每日万分之三的标准向原告支付违约金。故请求判令：1.两被告支付拖欠的2009年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费4947.6元，2009年1月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费700元，共计5647.6元（详见计算清单）；2.两被告自拖欠之日起至全部清偿完毕之日止按每日万分之三的标准向原告支付违约金2044.3元（暂计到2015年12月31日，详见计算清单）；3.两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告举证如下：1.原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书2份、资质证明，用以证明原告诉讼主体资格；2.佛山市（南海区）房产查询证明，用以证明两被告的诉讼主体资格及原告物业服务的对象，包括两被告该房屋建筑面积；3.物业管理委托合同，用以证明原告与两被告所在小区业主委员会签订物业管理合同合法有效，原告为两被告提供了实质的物业服务，两被告应当按照合同的约定履行相应缴费义务，并应当按照委托合同的相关规定向原告支付相应的违约金；4.水电费发票8张，用以证明原告在物业管理中有代涉案小区缴纳电费的实际情况，原告为该小区进行实质性的物业服务。两被告没有答辩，也没有提交证据材料。本院经审查认为，两被告经本院合法传唤无到庭参加诉讼，依法视为放弃答辩及举证、质证的权利。原告所举出的上述证据内容真实，来源合法、与本案相关联，本院确认其证据效力并采纳作为本案证据。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2009年1月16日，佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对豪景雅苑住宅小区进行物业管理，原告向业主或物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费公摊费用等，内容包括：委托管理期限为参年，自2009年1月16日零时起至2012年12月31日零时止；物业管理服务费为0.55元／月／平方米，每3个月收一次；,水电周转金（物业公司进驻时预收每户100元水电周转按金），公共水费、电费按实际使用量（由供水、供电公司出单）由业主分摊支付，乙方撤场时结清公共水电费公摊及欠费后返还住户；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三计算滞纳金等；本合同期满后自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。另查明：1.权利人为两被告的官窑瑶平路北侧豪景雅苑A座405房住宅建筑面积为100.5平方米；2.自2013年1月1日起，原告继续在涉案小区提供物业管理服务。另案查明，涉案小区业主委员会于2008年成立，于2010年解散；本院认为:原告与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，至本案提起诉讼时，两被告系佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑A座405房业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，故该《物业管理委托合同》依法对两被告有约束力，两被告应依照《物业管理委托合同》的约定向原告支付物业管理服务费及公摊水电费。原告与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》虽约定委托管理期限为三年，至2012年12月31日零时止，但原告至合同期满后仍然继续提供物业管理服务，两被告所在小区未成立新的业主委员会解除与原告的物业管理合同关系，故应视为原、被告双方在《物业管理委托合同》期满后，形成了事实上的物业管理合同关系，原《物业管理委托合同》的约定应视为双方所形成的事实物业管理服务合同的内容，对双方具有约束力。根据《物业管理委托合同》的约定，物业管理服务费为0.55元／月／平方米，在合同无明确约定的情况下，收取物业管理服务费的面积应按照业主房屋记载的建筑面积计算。涉案佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑A座405房住宅建筑面积为100.5平方米，每月物业管理服务费应为55.3元（100.5平方米×0.55元／月／平方米=55.3元／月），故2009年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费应为4645.2元（55.3元／月×84个月=4645.2元）。原告所主张的物业管理服务费超出该范围的部分，本院不予支持。根据《物业管理委托合同》第十三条第三款第4项的约定，公摊水电费以预收100元作为周转金并在原告退场时结清的方式进行收取和结算，在原、被告双方未最终终止物业管理服务合同关系之前，原告按照合同约定按每年100元的标准向两被告收取自2009年1月1日至2015年12月31日期间的公摊水电费700元，理据充分，本院予以支持。根据《物业管理委托合同》的约定，两被告逾期交纳物业管理费的，应每日按欠款数额的万分之三支付滞纳金。《物业管理委托合同》所约定的滞纳金，实为违约金。因两被告未依约按期支付物业管理服务和公摊水电费，已经违反合同约定，原告诉请两被告依约支付违约金，理据充分，本院予以支持。按照《物业管理委托合同》的约定，违约金应以两被告逾期交纳的物业管理费为本金。根据本院所确定的两被告逾期交纳的物业管理费金额，原告得以主张的违约金自2009年1月1日起暂计至2015年12月31日止应为1681.5元。原告主张的违约金超出本院核准的部分，本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对本案作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二款的规定，判决如下：一、被告伍炎忠、被告李瑞贞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东同信物业管理有限公司支付2009年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费4645.2元、公摊水电费700元、违约金1681.5元及以尚欠物业管理服务费为本金自2016年1月1日起至实际付清日止按日利率万分之三计算的违约金；二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由两被告负担并于履行上述判决时一并迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张尚谦人民陪审员  刘忠良人民陪审员  黄景妍二〇一六年七月二十五日书 记 员  邱靳文