甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆西民初字第1412号
原告张志刚
原告杜鹃
二原告委托代理人张玥
被告庆阳恒美置业有限公司
法定代表人姚景美，该公司总经理。
委托代理人赵从刚
原告张志刚、杜鹃与被告庆阳恒美置业有限公司（以下简称恒美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志刚、杜鹃及二原告的委托代理人张玥，被告恒美公司的委托代理人赵从刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志刚、杜鹃诉称：原、被告于2008年7月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于长庆南路即恒美奥运康城北奥园的住宅楼一套，被告应当在2009年7月30日起90日内将验收合格的商品房交付原告使用。原告共缴纳房款267961元，但被告逾期四年多不履行合同交房约定，直至2013年12月19日被告才向原告发出交房通知，原告在接到被告的交房通知后，先后多次到被告的售楼部办理接收房屋手续，但被告工作人员向原告告知收房条件：一、原告先交付剩余工程尾款20000元及面积误差（实际面积大于合同面积）6.9平方米的房款15296元；二、改变逾期交房约定的违约金计算方法，将违约金折半计算，且该折半的违约金不予支付现金，而是用原告所拥有的卫浴、洁具等建材物品折现抵顶；三、被告向原告告知只有原告接受上述条件并签订延迟交房补偿协议后再办理房屋交接手续。现起诉请求：1、依法判令被告于2014年7月31日之前交付原告房屋；2、依法判令被告继续履行合同，支付2009年10月31日至2014年5月31日违约金89659元；3、依法判令被告对2014年6月1日至实际交房之日止产生的违约金按实际天数另行计算；4、依法判令由于合同约定违约金过低，被告赔偿原告损失16421元；5、依法判令被告出示《建设工程竣工验收备案表》，便于计算由于面积误差而产生的款项；6、依法判令被告承担由于诉讼产生的律师咨询费6000元。
被告恒美公司辩称：一、先合同义务应当首先履行。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方未履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”本案原、被告于2008年签订《商品房买卖合同》，合同约定“剩余房款向银行申请按揭”，但是原告直至2012年8月20日才向被告交付房款180000元，并至今仍欠付房款20000元，原告应完整的履行合同约定交付房款的义务之后，被告才可交付房屋；二、原告丧失了向人民法院请求保护民事权利的时效，原告诉求超过诉讼期间，依法应予驳回。根据法律规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期间届满之日起计算。原、被告双方约定的房屋交付期限为2009年7月30日起90日内，即从2009年10月31日起，被告迟延交付房屋的事实已确定，诉讼时效即开始计算，原告主张被告承担迟延交付房屋违约金的请求权应在2年内行使，而原告现在起诉明显已超过2年的诉讼期间；三、原告在诉讼中未提交其遭受损失的证明，约定违约金的目的是以补偿性为主，原告所主张的经济损失缺乏事实及证据，且原告所购买房屋在持续增值；四、被告在合同履行中没有违约行为，不承担违约责任。双方合同第八条交付期限约定，非出卖人原因或遇出卖人不能控制的政府及外界原因，出卖人可以据实予以延期交付房屋。本案诉争房屋所属宗地是被告2007年8月15日通过挂牌竞拍取得的（2007）3415号《国有土地使用证》所属宗地内的土地，在被告取得土地进行建设时，庆阳市西峰区秦霸岭村民委员会于2009年5月就该宗地向庆阳市国土资源局提出异议，庆阳市国土资源局经调查、核实、重新确权、确定补偿费用，直到2010年6月才将上述问题得以解决，致使被告不得不停止土地建设，导致建设工期延误，该种情况符合原、被告双方合同约定的非出卖人原因或遇出卖人不能控制的政府及外界原因引起的交房延迟，应予以顺延。综上所述，被告在《商品房买卖合同》中的履行中没有违约行为，不承担违约责任，法院应依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2008年7月1日，被告恒美公司（出卖人）与原告张志刚（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品房为现房、预售商品房。买受人购买的商品房为位于庆阳市西峰区长庆南路恒美奥运康城北奥园第5幢1单元9层04号房，建筑面积共计118.6平方米，房屋单价为2428元／平方米，总金额为287961元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意每平方米价格保持不变，房价数总金额按实际面积调整。买受人于2008年6月9日付定金1万元，于2008年7月1日前付足30%即87961元整，剩余房款20万向银行申请按揭，注：买受人在签合同起30日内向出卖人提供按揭资料，逾期按本合同第七条处理，合同第七条为：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人原意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2009年7月30日起90日内，依照国家和地方人民政府有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因或遇出卖人不能控制的政府及外界原因；3、因买受人未正常交清购房款的。除合同约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不做累加）；（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，原告共分3次向被告恒美公司交付楼房款，其中2008年6月9日交款10000元，2008年6月28日交款77961元，2012年8月20交款180000元，共计交付楼房款267961元。被告恒美公司于2013年12月19日发布通知：“庆阳恒美奥运康城A组团20号楼各位业主，您购买的庆阳恒美奥运康城A组团20号楼已竣工，达到交付装修条件。我公司于2013年12月30日开始，由销售部24小时全天候为您办理交付装修手续。”原告于2013年12月30日收到被告恒美公司该份通知，原告前去办理房屋交接手续时双方发生纠纷，未接受被告恒美公司向其交付的房屋。
上述事实，有原、被告的陈述，商品房买卖合同、收款收据、通知等证据在卷证实，予以认定。
本院认为，原告张志刚与被告恒美公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同，因本案合同的相对方为原告张志刚与被告恒美公司，故原告张志刚为本案适格原告。本案争议焦点如下：一、关于逾期交房违约金的诉讼时效的认定问题。原、被告双方签订合同后，原告依约定向被告交付购房款，被告依约定应于2009年7月30日起90日内，即同年10月30日前将房屋交付原告使用，但被告在2013年12月30日才通知原告交付房屋，被告未按照约定期限履行交房义务的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。对此，原告有权根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，选择解除合同或继续履行合同，并由被告按照约定向其支付违约金。现本案原告要求继续履行合同，该合同仍需继续履行，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”因被告于2013年12月30日才通知原告向原告交付房屋，其向原告迟延交房的行为是延续的，其违约行为处于连续不确定状态，违约程度不确定。根据法律规定，对于持续的、不间断的侵权或违约行为，侵权或违约行为终止之日起开始计算诉讼时效期间。直至2013年12月30日，被告通知原告向其交付房屋，被告违约交付房屋的天数才得以确定，诉讼时效也应从此时开始计算，原告于2014年6月4日将被告诉至法院，并未超过2年诉讼时效，故原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的请求没有超过诉讼时效。二、被告所述本案诉争房屋所属宗地存在纠纷未能有效解决导致工期延误向原告迟延交付房屋是否为合同第八条第二款所约定的免责事由。被告辩称本案诉争房屋所属宗地是其2007年8月15日通过挂牌竞拍取得的（2007）3415号《国有土地使用证》所属宗地内的土地，该宗地为庆阳市国土资源局2004年6月6日对位于庆阳市西峰区长庆南路寨子乡116.6亩，编号为20641AE集体土地挂牌出让活动中，被告以竞得人的身份取得该宗地的土地使用权，由于庆阳市国土资源局在挂牌出让活动中误将本属秦霸岭村的7.3亩集体土地当成联合四队的土地挂牌出让，故在被告建设过程中，秦霸岭村民委员会于2009年5月向庆阳市国土资源局提出异议，经庆阳市国土资源局经调查、核实，重新确权、核定补偿费用，直至2010年6月才将上述问题解决，致使被告工期延误，以上情况属于根据双方合同签订的《房屋买卖合同》第八条第二款：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。但被告未向本院提供政府部门即庆阳市国土资源局出具的证明，其向本院提供庆阳市西峰区西街街道办事处联合村民委员会出具的证明不能证实上述情况；加之双方合同约定了免责条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”被告恒美公司在与原告张志刚签订合同时有义务提示原告注意免责条款，但被告未提供证据证明其向原告张志刚履行了此义务，故被告恒美公司的上述辩称理由不能成立。三、关于违约金的计算问题。因被告于2013年12月19日向房屋买受人发出通知，要求房屋买受人于2013年12月30日到其公司办理房屋交付手续，原告亦于2013年12月30日收到该通知。原告陈述其因拖欠房款与被告发生纠纷导致不能接收房屋，但未提交证据证明，且原告张志刚应向被告恒美公司依约定缴纳下剩20000元购房款，故本案房屋迟延交付的终止时间应为2013年12月30日，则被告逾期交房期间为2009年10月31日至2013年12月30日，期间1520天。2013年12月30日前原告交纳房款267961元（2008年6月9日交款10000元，2008年6月28日交款77961元，2012年8月20交款180000元）。依照合同约定被告逾期交房60日以内，每日按已交房款万分之一向原告支付违约金，该60日违约金数额为1607.77元；被告逾期交房在60日外，每日按已交房款万分之二向原告支付违约金，该1460日违约金数额为78244.61元，合计79852.38元。对于原告因合同约定违约金过低要求被告赔偿其损失16241元的诉讼请求，因原告无证据证明违约金过低，故不予支持。对于原告要求被告支付其律师咨询费6000元的诉讼请求，因原告未提交证据予以证明，该项请求亦无法律及事实依据，故不予支持。对原告要求被告出示《建筑工程竣工验收备案表》以便其计算由于面积误差而产生的款项，因原告未提供证据证明涉案房屋存在面积误差，故不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告庆阳恒美置业有限公司向原告张志刚交付位于庆阳市西峰区长庆南路恒美奥运康城北奥园第5幢1单元9层04号房屋；
二、被告庆阳恒美置业有限公司向原告张志刚支付迟延交房违约金79852.38元；
三、驳回原告张志刚、杜鹃的其它诉讼请求。
上述给付内容，限本判决书生效后10日内履行完毕。
案件受理费2422元，由原告张志刚负担599元，由被告庆阳恒美置业有限公司负担1823元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
代理审判员 喻海妮
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 路娜娜
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。