上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3271号
上诉人（原审被告）上海黄浦区绿光教育培训中心。
委托代理人郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海辕盛实业发展有限公司。
委托代理人ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。
委托代理人黄妍，上海市联合律师事务所律师。
上诉人上海黄浦区绿光教育培训中心（以下简称绿光教育）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第23094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人绿光教育的委托代理人郝洋，被上诉人上海辕盛实业发展有限公司（以下简称辕盛公司）的委托代理人ＸＸ龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年5月16日，辕盛公司与绿光教育签订房屋租赁合同一份，约定绿光教育向辕盛公司承租位于上海市浦东新区上南路室房屋，使用面积为280平方米，用途为经营绿光少儿教育，租期5年，自2012年9月1日至2017年8月31日止，免租装修期为2012年6月1日至8月31日止。双方合同第一条定义1.4租赁房屋交付日约定：是指甲乙双方签署《房屋使用交接书》的日期或《房屋使用交接书》确定的日期或者其他书面文件确定的具体日期。若本合同签署后双方未签署《房屋使用交接书》或者其他书面文件的，本合同的租赁房屋交付日是指起租日的前五日。双方合同第四条租赁期限4.1约定：租赁房屋的租赁期限为5年，租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日止。4.2免租装修期约定：免租装修期自2012年6月1日至2012年8月31日。4.3约定：乙方（指绿光教育）同意，若租赁合同期间乙方擅自解除租赁合同的，乙方仍应支付免租期内的租金。支付时间为擅自解除合同之日起的3日内。4.4约定：租赁房屋的起租日为2012年9月1日。4.5乙方开业时间约定：由于商场租赁顺序和业态的区别，甲方不安排商场对外统一正式开业。乙方同意于2012年9月1日自行对外营业。双方合同第五条租金及商场管理费约定：5.1甲、乙双方约定，采取第一种方式支付租金。5.1.1固定租金（已包含商场管理费）：2012年9月1日-2014年8月31日按照人民币（下同）57，913.33元／月。乙方应在每月的25日前向甲方（指辕盛公司）支付下月的租金；甲方应向乙方提供合法的发票。首期租金支付时间为2012年8月25日。双方合同第六条履约保证金和其它费用6.1约定：甲、乙双方约定，甲方交付租赁房屋前，乙方应向甲方支付履约保证金，保证金数额为115，826.67元。6.2约定：……租赁期届满本合同终止（或本合同提前解除）时，甲方应在同时满足下列条件后一个月内将保证金扣除乙方未付的费用的剩余部分无息返还乙方。双方合同第七条租赁房屋移交条件及移交手续约定：7.1甲方同意于2012年5月25日前将房屋交付给乙方。甲方向乙方交付租赁房屋应于合同签订后的5个工作日向乙方发出书面交付通知（下称“交房通知”），交房通知应载明租赁房屋的具体交付日期。双方应签署《房屋使用交接书》。7.4如非甲方原因，乙方未能在7.1条约定的交付日前来办理租赁房屋的交接手续，则租赁房屋仍视为甲方已履行交付义务，甲方有权按照本合同约定收取租金和各项费用。如果乙方在交付日起30日内仍未办理租赁房屋的交接手续，则甲方有权向乙方发出书面通知并单方面终止本合同，甲方有权没收履约保证金，并要求乙方赔偿由此造成的其它损失。双方合同第十三条乙方的权利义务约定：乙方应当按照合同约定，按时支付租金、保证金及其它各项应付费用。乙方逾期支付上述款项的，每逾期一天，应支付未付金额的0.5%作为滞纳金。若该违约金不足以补偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿不足部分的损失。双方合同14.2约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付115，826.67元的违约金；给对方造成损失的，若支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金等费用累计超过10天的。双方合同第十五条违约责任15.3乙方的违约责任约定：在租赁期限内，乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，同时，甲方：……（3）有权没收本合同项下乙方支付的全部履约保证金。之后，辕盛公司与绿光教育双方又签订中房金谊广场房屋租赁合同关于租赁房屋起租日调整等事宜的补充协议一份，约定：《原合同》约定该房屋租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日止，起租日为2012年9月1日，乙方应于该日开业；但由于甲方未能在交房前与乙方签订租赁合同，致乙方无法按照合同收房进场。现甲乙双方经协商一致，就起租日调整以及《原合同》租赁期限相应顺延等相关事宜，达成以下变更及补充：一、关于起租日调整及租赁期限等顺延的约定：1、原合同4.1条租赁期限变更为：租赁房屋的租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日止。2、原合同4.2条免租装修期变更为：免租装修期自2012年7月1日-2012年9月30日。3、原合同4.4条起租日变更为租赁房屋的起租日为2012年10月1日。4、原合同4.5条乙方开业时间变更为：由于商场租赁顺序和业态的区别，甲方不安排商场对外统一正式开业。乙方同意于2012年10月1日自行对外营业。5、原合同5.1.1条变更为：甲乙双方约定，采取以下固定租金方式支付租金：2012年10月1日-2014年9月30日按照57，913.33元／月支付租金（已包含商场管理费）。
2012年7月10日，辕盛公司向绿光教育方发送电子邮件一份：贵司于2012年5月与我司签订房屋租赁合同，承租金谊广场三层280平方米铺位，后由于时间上的延误合同未能及时签订，并耽误贵司进场时间。对此我司另行与贵司签订《关于租赁房屋起租日调整等事宜的补充协议》，将贵司进场日期延后至2012年7月1日，起租日延后至2012年10月1日。但直至今日，贵司仍要求修改设计并未明确进场日期。对此我司已多次与贵司联系，要求尽快到现场沟通设计修改及进场事宜，贵司工程人员却迟迟未予配合。望贵司尽快至现场参加设计及进场准备会，并确认具体进场日期，以免造成免租装修期的浪费及后续不必要的损失。绿光教育则回复：会尽可能安排在7月20号之前进行进场装修。
2012年9月10日，辕盛公司向绿光教育发送“履约通知”一份，要求绿光教育立即支付履约保证金并进房装修、按期于2012年10月1日开业，否则绿光教育应承担逾期开业等违约责任，并赔偿由此导致合同解除所造成的一切损失。2012年11月30日，辕盛公司又向绿光教育发送律师函一份：1、自2012年11月30日起辕盛公司解除与绿光教育的租赁合同；2、2012年12月10日辕盛公司将收回房屋；3、要求绿光教育在2012年12月15日前向辕盛公司支付租金及使用费289，567元；4、要求绿光教育在2012年12月15日前向辕盛公司支付违约金115，827元，其中违约金50，000元将通过没收履约保证金直接扣除。辕盛公司确认，其于2013年1月10日自行收回了系争房屋。
2013年7月2日，辕盛公司提起诉讼，要求判令：1、确认辕盛公司与绿光教育之间签订的《房屋租赁合同》及《中房金谊广场房屋租赁关于租赁房屋起租日调整等事宜的补充协议》于2012年11月30日终止；2、绿光教育支付辕盛公司2012年7月1日-2012年11月30日的房屋租金289，566.65元；3、绿光教育支付辕盛公司滞纳金38，512.36元，根据合同13.1条，按每月度应付租金分段计算，暂计至2012年12月10日，要求支付至给付之日止；4、绿光教育支付辕盛公司欠缴的违约金65，826.67元等。
原审审理中，双方确认，绿光教育曾向辕盛公司交纳了定金50，000元，后转为保证金。
原审认为，辕盛公司与绿光教育之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。辕盛公司、绿光教育双方虽未签署书面的房屋交接书，但双方一致确认曾察看现场并确认租赁位置，2012年7月10日辕盛公司的电子邮件明确要求绿光教育进场，但未按合同7.1条的约定载明具体的交付日期，故法院根据绿光教育回复7月20日进场装修认定房屋于2012年7月20日交付。因绿光教育未能按约支付租金、保证金并进场装修，辕盛公司发函解除双方合同，故双方合同已于2012年11月30日解除。合同解除后，绿光教育仍应付清起租日起至合同解除日止的租金。因绿光教育未能按约支付房屋租金等应付费用，辕盛公司要求绿光教育按约支付滞纳金，但合同约定的滞纳金标准明显过高，法院依法予以调整。因绿光教育拖欠租金等费用导致合同解除，辕盛公司要求绿光教育支付免租期的租金，符合合同约定，法院予以支持，但免租期的租金应自房屋交付日起算。同时辕盛公司要求绿光教育承担解除合同的违约责任，符合合同约定，双方合同第14.2条亦已明确了违约金数额，辕盛公司该请求已自行扣除绿光教育已交的保证金数额，法院依法予以准许。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，于二○一三年十月八日作出判决：一、确认辕盛公司与绿光教育之间的关于上海市浦东新区上南路室房屋的房屋租赁合同及中房金谊广场房屋租赁合同关于租赁房屋起租日调整等事宜的补充协议于2012年11月30日解除；二、绿光教育应于判决生效之日起十日内给付辕盛公司自2012年10月1日至2012年11月30日的房屋租金115，826.66元及免租期租金138，244.72元；三、绿光教育应于判决生效后十日内支付辕盛公司滞纳金，滞纳金以57，913.33元为本金按每日万分之六标准自2012年9月26日起计算至实际给付之日止，以57，913.33元为本金按每日万分之六标准自2012年10月26日起计算至实际给付之日止；四、绿光教育应于判决生效后十日内支付辕盛公司违约金65，826.67元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，208元，减半收取3，604元，由绿光教育负担。
原审判决后，绿光教育不服，上诉于本院。其诉称：被上诉人并未实际向上诉人交付房屋，双方租赁合同也未实际履行，应认定租赁合同和补充协议于2013年8月解除，被上诉人在明知上诉人已不再租赁的情况下扩大损失，将房屋出租风险转嫁到上诉人处。同时，违约金以弥补损失为限，原审在判令上诉人向被上诉人支付租金及免租期租金、被上诉人已没有损失的情况下，依然支持违约金，属重复计算。据此，请求撤销原审判决，驳回被上诉人原审中的全部诉讼请求。
被上诉人辕盛公司辩称：被上诉人于2012年5月即将房屋交付上诉人，之后双方就房屋租赁事宜又达成补充协议。被上诉人于同年7月和9月多次催告上诉人履约，但上诉人既未进场装修，也未按约支付保障金和租金。上诉人的行为已构成根本性违约，故被上诉人于2012年11月30日行使了合同解除权。根据合同约定，上诉人作为违约方理应支付房屋租金、免租期租金并承担违约金。故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争租赁合同是当事人的真实意思表示，合同签订后，双方均应按约履行。本案的争议焦点在于合同解除的原因、时间及违约责任的承担。现上诉人绿光教育未按租赁合同的约定履行进场装修和支付租金、保证金的义务，显已构成违约，据此，被上诉人辕盛公司有权行使合同约定的解除权。从双方往来的电子邮件及被上诉人多次催告进场的行为来看，辕盛公司已明确作出交付房屋的意思表示，上诉人亦复函称将安排在7月20日之前进场装修，说明双方已就房屋交付达成合意，故上诉人提出房屋并未实际交付的抗辩，本院难以采信。上诉人提出因已过招生旺季，故曾于2012年8、9月份口头告知被上诉人终止履行合同，但并未提供相应证据予以证明，庭审中，双方又确认一致于2012年8月签订补充协议调整起租日及租赁期限，故上诉人主张合同已于2012年8月解除的意见，本院亦不予采信。现因上诉人的违约行为导致合同提前解除，其理应按约赔付违约金；违约金与租金之间的性质不同，亦无重复，且合同约定的违约金标准尚属合理，故原审所作认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人绿光教育的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6，497元，由上诉人上海黄浦区绿光教育培训中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 吴 瑛
代理审判员 毛海波
二〇一四年一月十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……