惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠湾法民一初字第1907号
原告:惠州大亚湾卓洲投资发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙山一路德洲城4栋2楼。
法定代表人：吴茂壮。
委托代理人：龙昕，系该公司员工。
被告：孙兆霞，女，汉族，1976年11月28日生，住：湖北省京山县，
第三人：招商银行股份有限公司深圳横岗支行，住所地：深圳市龙岗区横岗湛宝路8-11号雅景苑裙楼首层。
法定代表人：徐志。
原告惠州大亚湾卓洲投资发展有限公司（下称“卓洲公司”）诉被告孙兆霞、第三人招商银行股份有限公司深圳横岗支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成由审判员周勇担任审判长，审判员李海仁、代理审判员钟丹燕参加的合议庭，适用普通程序进行审理，于2016年2月23日公开开庭进行审理。原告卓洲公司的委托代理人龙昕到庭参加诉讼，被告孙兆霞经本院公告传票传唤未到庭、第�人招商银行股份有限公司深圳横岗支行未到庭。本案现已审理终结。
原告卓洲公司诉称：2011年8月8日，原告与被告孙兆霞签订了位于大亚湾新园华府6栋一单元1502号房的《商品房买卖合同》（预告登记依据合同号：11A3501，预告登记号：粤房地预登惠州字第3300026506号），被告向原告购买位于大亚湾新园华府6栋一单元1502号房，总房款381050元，被告孙兆霞向第三人招商银行股份有限公司深圳横岗支行申请并获审批按揭贷款26万元，以被告所购买房产作为抵押，原告作为保证人提供担保。第三人于2011年10月13足额向孙兆霞发放了贷款用以购房。被告从2013年3月13日开始违约，连续3期，累计8期未按时足额还款。第三人向深圳市龙岗区人民法院起诉要求偿还贷款本息、罚息、复息合计253908.2元，由原告承担连带保证责任。判决生效后被告孙兆霞未偿还欠款本息，招商�岗支行申请强制执行，从原告在其开设的保证金账户内一次性扣除了被告所欠本息269983.41元、诉讼费及公告费6909元、迟延利息1846.65元，共计278739.06元。根据《担保法》第31条的规定以及原告与被告签订的房屋买卖合同补充协议第二条的约定，原告有权向被告进行追偿，要求被告孙兆霞承担原告所受损失，且被告的行为已构成违约，应承担相应的违约金。另被告孙兆霞购买的房产抵押给了第三人，并在大亚湾房产管理局做了抵押登记，现第三人的债权已受偿，根据《担保法》第52条的规定，债权消灭，抵押权同时消灭，因此，第三人有义务注销该套房的抵押登记。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决：1、解除原告与被告孙兆霞所签订的位于惠州××西区新园华府6栋一单元1502号房的《商品房买卖合同》（预售登记号为：11A3501，预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300026506号）；2、被告孙兆霞向原告支付违约金共计76210元整（依合同总额20%计算）；3、第三人招商银行股份有限公司深圳横岗支行注销惠州××西区新园华府6栋一单元1502号房在惠州市大亚湾区房产管理局所做的抵押登记；4、本案诉讼费用、解除备案登记产生的费用及其他费用（包括但不限于保全费、公告费等）由被告承担。
原告向法庭提交了以下主要证据：广东省商品房买卖合同、收款收据、个人购房借款/担保协议、收账通知、预告登记证明、民事判决书、保证金确认书、函等，拟证明其诉称的事实。
被告孙兆霞、第三人招商银行股份有限公司深圳横岗支行未到庭，也未向法庭提交书面的答辩状及证据。
经审理查明：2011年8月8日，原告卓洲公司作为出卖人与买受人被告孙兆霞签订《广东省商品房买卖�同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州市大亚湾响水河南部新园华府第6幢一单元1502号房，建筑面积为76.21平方米，总价款为381050元。二、付款方式，被告以银行按揭贷款方式向原告支付房款，即2011年8月8日之前付清30%的房款共计121050元，剩余房款260000元以银行按揭贷款支付。三、逾期付款的违约责任，买受人逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；如逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向原告支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾�应付款万分之十的违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。另外，双方签订的合同附件四《合同补充协议》第二条就银行按揭贷款作出约定：……在房产证办好并交银行抵押之前，若因买受人不按期支付按揭月供款，导致银行向出卖人发出回购通知书或要求承担保证责任，则出卖人无须通知买受人，有权解除本《商品房买卖合同》和《按揭担保合同》，收回房屋另行出售，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，并全额赔偿出卖人损失。
上述合同签订当天，被告向原告支付购房首期款121050元。2011年10月，被告与第三人招商银行股份有限公司深圳横岗支行（下称“招商银行横岗支行”）、原告卓洲公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定第三人提供贷款260000元给被告用于购买涉案房产，贷款期限为240个月，贷款利率以国家公布的贷款基准年利率为基础上浮20%，被告以涉案房产的全部权益抵押给第三人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，原告作为保证人对上述债务承担连带保证责任。2011年10月13日，第三人向被告发放260000元按揭贷款。被告从2013年3月13日起违约，未按时足额还款，导致第三人起诉至深圳市龙岗区人民法院，该法院作出（2014）深龙法民三初字第328号民事判决书确认第三人与、案外人吕国祥（系被告孙兆霞丈夫）及原告所签订的《个人购房借款及担保合同》项下贷款提前到期，被告及案外人吕国祥于该判决生效之日起十日内偿还第三人借款本金248431.05元及利息、罚息、复息，如被告及案外人吕国祥逾期不偿还上述债务，第三人有权以涉案房产拍卖、变卖的价款优先受偿，原告对被告及案外人吕国祥的上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，被告及�外人吕国祥未履行判项义务，2014年12月4日，第三人向原告发函要求原告履行该判决所确认的连带清偿责任，并从原告的保证金账户中扣除贷款本息269983.41元、诉讼费及公告费6909元、迟延履行加倍利息1846.65元，共计278739.06元；同时，原告、被告及第三人之间的《个人购房借款及担保合同》解除。2015年9月15日，原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，涉案房屋已于2011年9月13日办理了预告登记，依据合同号为11A3501，登记号为粤房地预登惠州字第3300026506号。
上述事实，根据原告的庭审陈述，原告提交的广东省商品房买卖合同、收款收据、个人购房借款及担保合同、收账通知、房地产预告登记证明、（2014）深龙法民三初字第328号民事判决书、保证金确认书、函等证据经庭审调查核实，足以认定。
本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告孙兆霞送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告刊登于2015年12月2日人民法院报G34版面。
本院认为：原告卓洲公司与被告孙兆霞签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。
被告在按约定向原告支付了购房首期款121050元、并取得260000元银行按揭贷款后，未按期向第三人偿还月供款，导致第三人起诉至深圳市龙岗区人民法院，并最终由第三人从原告保证金账户扣除278739.06元。根据双方签订的合同附件四补充协议第二条约定，被告的行为已经构成违约，达到了合同约定的解除条件，原告有权单方面请求解除合同，故原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告在合同附件四补充协�第二条中明确约定了被告不按期支付按揭月供款，导致原告向银行承担保证责任的，被告应按总房款的20%向原告支付违约金，则被告应向原告支付的违约金为76210元（381050元×20%），该违约金在被告已经向原告支付的购房款中扣除。解除合同手续所需的费用尚未发生，在本案中对此不作处理。
关于注销涉案房产抵押登记的问题。在原、被告之间的商品房买卖合同，以及原告、被告与第三人之间的购房借款及担保合同均解除的情况下，并且被告对第三人的债务也已经实现，因此，第三人有义务配合原告注销涉案房产在房产管理部门的抵押登记。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解�原告惠州大亚湾卓洲投资发展有限公司与被告孙兆霞于2011年8月8日签订的购买惠州大亚湾西区新园华府6栋一单元1502号房的《广东省商品房买卖合同》（合同号：11A3501，预告登记号：粤房地预登惠州字第3300026506号）；
二、被告孙兆霞自本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州大亚湾卓洲投资发展有限公司支付违约金76210元；
三、原告惠州大亚湾卓洲投资发展有限公司应当向被告孙兆霞返还购房款121050元；
四、以上二、三项相抵，原告惠州大亚湾卓洲投资发展有限公司应当向被告孙兆霞返还44840元，此款项原告惠州大亚湾卓洲投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付，若无人领取，原告可依法提存款项；
五、第三人招商银行股份有限公司深圳横岗支行在本判决发生法律效力之日起30日内配合原告办理注销�园华府6栋一单元1502号房的抵押登记手续。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1705.25元、公告费600元，由被告孙兆霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 周 勇
审 判 员 李海仁
代理审判员 钟丹燕
二〇一六年三月十日
书 记 员 黄慧谊