福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初3312号
原告（反诉被告）：福清市广益艺都家居有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西村清荣大道洋埔段福建省福清市广益家具建材实业有限公司7#楼。
法定代表人：林金来，董事长。
本诉原告委托诉讼代理人：吴志成、余小燕，福建亚恩律师事务所律师。
反诉被告委托诉讼代理人：王敏灵，女，系反诉被告福清市广益艺都家居有限公司员工。
反诉被告委托诉讼代理人：林学海，男，系反诉被告福清市广益艺都家居有限公司员工。
被告（反诉原告）：杨友耕，男，1973年10月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。
本、反诉委托诉讼代理人：俞柳英，福建宽达律师事务所律师。
原告福清市广益艺都家居有限公司（以下简称“艺都家居公司”）与被告杨友耕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，诉讼中被告杨友耕对原告艺都家居公司提出反诉，本院予以受理，并依法适用普通程序，对本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告艺都家居公司的委托诉讼代理人余小燕、吴志成，被告（反诉原告）杨友耕及其委托诉讼代理人俞柳英，反诉被告艺都家居公司的委托诉讼代理人王敏灵、林学海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艺都家居公司向本院提出诉讼请求：被告杨友耕即时偿还原告艺都家居公司租金44,540.09元、经营服务费89,080.17元、物业费14,846.70元、水电费845元、滞纳金290,402.89元，以上共计439,714.85元。诉讼中，原告艺都家居公司增加诉讼请求：被告杨友耕依约向原告艺都家居公司支付其租期届满装设物拆除及恢复租赁区域恢复原状的费用10,000元。事实和理由：原告艺都家居公司与被告杨友耕于2014年4月21日签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》，约定原告艺都家居公司将某家居市场某号商铺出租给被告杨友耕使用，还对租期、租金、履约保证金、付款方式、违约责任等做了明确约定。合同签订后，原告艺都家居公司依约交付了该商铺。2015年7月起，被告杨友耕未按约履行合同义务，拖欠原告艺都家居公司租金、经营服务费、物业费、水电费等至今，原告艺都家居公司多次向被告杨友耕催讨，但被告杨友耕以各种理由推脱，拒不履行合同义务。对于店内物品，在原告艺都家居公司依约通知被告杨友耕进行处理时，被告杨友耕怠于行使义务，原告艺都家居公司在合同到期后依约自行处置，还原费是按照市场工人施工实际费用及垃圾清运产生的费用。诉讼中，原告艺都家居公司陈述每季度租金为12,645.45元、经营服务费为25,290.90元、物业费为4,215.15元，合计42,151.50元，滞纳金是按照日1%标准分别计至2016年5月17日止，具体详见欠费一览表。
被告杨友耕辩称，2015年8月25日，被告杨友耕已向原告艺都家居公司交纳2015年7月1日至同年8月30日的10,000元租金，原告艺都家居公司再主张该期间的租金，属于重复主张。2015年9月原告艺都家居公司以被告杨友耕拖欠租金为由通过断电、加门锁的方式收回商铺，以实际行为表示解除双方合同,即被告杨友耕当时已经实际失去了对商铺的控制，原告艺都家居公司再主张2015年9月1日至2016年5月18日期间的租金、经营服务费、物业费、水电费等于法无据。原告艺都家居公司收回商铺后应采取适当措施积极防止损失的扩大。双方商定租赁区域每月的经营服务费代垫款为9,835.35元，该约定为格式条款，加重了被告杨友耕的义务，减轻了原告艺都家居公司的责任，且未经提示说明，依法为无效条款。原告艺都家居公司亦未实际提供经营服务，未提供任何代垫的证据。2015年间，在未经被告杨友耕同意时，原告艺都家居公司私自将装修杂物堆放在被告杨友耕的唯一必经通道上，严重影响被告杨友耕商铺的正常经营使用。原告艺都家居公司要求被告杨友耕支付2015年9月1日到2016年5月18日期间的租金、经营服务费、物业费、水电费的滞纳金于法无据。合同仅约定被告杨友耕拖欠2014年5月18日至2014年8月17日期间的租金和经营服务费时，才需要交纳滞纳金，而原告艺都家居公司的诉请的并不在此范围内，故应不予支持。且滞纳金的支付标准也应根据遭受的损失来确定,原告艺都家居公司在未认真审查合同和计算实际损失的情况下,要求被告杨友耕支付290,402.89元的滞纳金，明显过分高于所遭受的损失。合同没有约定还原费的标准，原告艺都家居公司应提供证据证明还原费。原告艺都家居公司自行拆场，费用亦应由原告艺都家居公司自行承担。
被告杨友耕向本院提出反诉请求：1.反诉被告艺都家居公司返还反诉原告杨友耕收取经营服务费109,593.90元和合同保证金42,936.35元；2.反诉被告艺都家居公司将扣留的价值200,200元（衣柜、书柜、厨柜、办公桌、隔断门、空调等）的货物返还或赔偿给反诉原告杨友耕；3.本案反诉的诉讼费由反诉被告艺都家居公司承担。诉讼中，反诉原告杨友耕变更反诉请求2为：反诉被告艺都家居公司赔偿反诉原告杨友耕货物损失200,200元。事实和理由：双方于2014年4月21日签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》属实。反诉原告杨友耕向反诉被告艺都家居公司交纳了保证金42,936元和2014年5月18日至2015年6月30日的经营服务费109,593.90元。在合同履行中，反诉被告艺都家居公司从未提供任何经营性的服务，也未向任何主体代垫过上述款项，其收取该费用是利用优势，强加给反诉原告杨友耕的义务。反诉原告杨友耕对此提出过异议，反诉被告艺都家居公司不予理睬。2015年9月，反诉被告艺都家居公司以反诉原告杨友耕延付租金为由对诉争商铺断电加锁，强行终止合同及附件，还将反诉原告杨友耕存放在商铺内总价值200,200元的货物全部扣留，并可能已经被反诉被告艺都家居公司处置。反诉原告杨友耕请求判如所请。
反诉被告艺都家居公司对反诉原告杨友耕的反诉辩称，根据《房屋租赁合同（附件）》第八条的8.01条约定，反诉被告艺都家居公司有权对履约保证金、质量保证金及其他费用不予退还，并可追究反诉原告杨友耕的违约责任。反诉被告艺都家居公司对反诉原告杨友耕提出的货物数量、价值有异议，有关材料均系反诉原告杨友耕单方制作，没有正式发票。反诉被告艺都家居公司有完善的运营团队，不存在反诉原告杨友耕所述的不提供任何经营性服务及未向任何主体代垫上述款项等。反诉原告杨友耕本应在2015年8月15日交纳2015年9月1日至12月30日季度的经营服务费，但其直到2015年10月仍未进行缴纳，已超支付时间10天以上，且沟通未果。在此情况下，反诉被告艺都家居公司在2015年10月对反诉原告杨友耕进行断电。2015年10月，反诉原告杨友耕未经反诉被告艺都家居公司的允许私自搬运货物、物品，视为逃场，反诉被告艺都家居公司为防止损失扩大，采取加锁管控，但商铺内的物品已被搬运部分。此后至合同期满前，反诉被告艺都家居公司有以短信通知反诉原告杨友耕缴纳尚欠费用和处理后续事宜。反诉被告艺都家居公司在合同期满后，将商铺内的物品搬离并当作垃圾进行清运，清运时没有再通知反诉原告杨友耕。诉争商铺已于2016年7月出租给案外人，清场时间是同年8月。
经审理查明，2014年4月21日，原告（反诉被告）艺都家居公司（出租人、甲方）与被告（反诉原告）杨友耕（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定有：甲方将位于某家居市场某号商铺（以下简称租赁区域），出租给乙方使用，租赁区域建筑面积为281.01平方米，月租金总额为4,215.15元，乙方应于2014年5月18日交付首期（从2014年5月18日起至2014年8月17日止）租金，金额为12,645.45元；从2014年8月18日起至2016年5月17日止，交付方式为季度支付一次，每次共计12,645.45元，先付后用，具体的缴款日期为每季度末的15日之前缴纳下一季度的费用。本合同签订之日，即2014年5月18日乙方须向甲方交纳履约保证金37,936.35元。甲方向乙方返还租赁履约保证金的条件和程序由双方在《房屋租赁合同（附件）》中另行约定。本合同期限自2014年5月18日起至2016年5月17日止。《房屋租赁合同（附件）》为甲、乙双方签定的《房屋租赁合同》不可分割的一部分，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力等条款。
同日，原告（反诉被告）艺都家居公司（出租人、甲方）与被告（反诉原告）杨友耕（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同（附件）》，约定有：乙方在甲方基本装修基础上进行重新装修后，无论在任何条件和情况下终止合同履行时，乙方必须对甲方基本装修进行恢复，或经甲方同意保留乙方装修归甲方所有，用以补偿甲方的装修损失。本合同经甲乙双方商定的租赁区域每月的经营服务费代垫款为：9,835.35元；乙方应于2014年5月18日交付首期（从2014年5月18起至2014年8月17日止）费用，金额为29,506.05元；从2014年8月18日起至2016年5月17日止，乙方的交付方式为：季度支付一次，每次共计29,506.05元，先付后用，具体的缴款日期为每季度末的15日之前缴纳下一季度的费用，如乙方未按期向甲方缴清租金和上述费用，甲方每日按所拖欠金额的百分之一向乙方收取滞纳金。如乙方未按期向甲方缴清月物业管理费，甲方每日按所拖欠金额的百分之一向乙方收取滞纳金。租赁合同期满，如乙方应缴的所有费用已经结清，并签订《房屋租赁合同终止协议书》后，则履约保证金及质量保证金在合同期满后六个月之后以不计息方式退还乙方。租赁合同期满，若乙方有未缴清的费用，或商品质量“三包”期发生的费用，甲方有权从乙方的履约保证金和（或）质量保证金中扣除。为维护消费者的合法权益，甲方的财产安全及良好信誉，乙方应在本合同签订时向甲方一次性支付先行赔付质量保证金共计5000元。乙方有拖欠应交款项十日以上（含十日）;乙方的严重违约行为等情形之一，为乙方根本违约，甲方随时有权单方面终止和解除本合同。甲方行使单方终止和解除合同时，履约保证金和质量保证金及其他费用均不予退还，并可视情况追究乙方的违约责任。合同终止和解除后，乙方在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则甲方有权处置乙方滞留在商场内的一切商品和物品。合同期未满，乙方如果要求提前终止合同，须提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可撤场，履约保证金和质量保证金及其它费用均不予退还，并赔偿甲方的经济损失。乙方在未履行完其合同义务之前，甲方对乙方的货物享有留置的权力，如乙方不能在规定的期限届满之日起三天内履行其义务，则甲方有权单方售卖乙方留置物品用以补偿甲方的损失。本合同无论在任何情况下终止和解除，乙方均应当承担以下义务：停止租赁区域的使用并且从租赁区域撤离其所有商品、动产和其他财产；撤出租赁区域内的乙方所有标识；修复商场中有形装置上的所有破损和变动，直到达到合同订立时的标准和状态，恢复租赁区域原状；乙方在撤场前，必须通知有关客户，并做好相关协调、处理工作。本合同无论在任何情况下终止和解除，如果乙方在合同终止和解除之日起三天内不能全部撤场，甲方有权使用、出卖或处理滞留的商品、动产、商用固定物和租赁区域内乙方的任何其他财产，无须通知乙方和任何其他人。本合同期限自2014年5月18日起至2016年5月17日止。当《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同（附件）》不一致或冲突时，以《房屋租赁合同（附件）》约定为准等条款。
2014年4月3日，被告（反诉原告）杨友耕向原告（反诉被告）艺都家居公司交纳了2014年5月18日至2014年6月30日期间的租金6042元、经营服务费12,083元、物业费2014元，合计20,139元。
2014年12月22日，被告（反诉原告）杨友耕向原告（反诉被告）艺都家居公司交纳了2015年1月1日至2015年3月31日期间的租金12,645.45元、经营服务费25,290.90元、物业费4,215.15元，合计42,151.50元。
2015年3月24日，被告（反诉原告）杨友耕向原告（反诉被告）艺都家居公司交纳了2015年4月1日至2015年6月30日期间的租金12,645.45元、经营服务费25,290.90元、物业费4,215.15元，合计42,151.50元。
2015年8月25日，被告（反诉原告）杨友耕向原告（反诉被告）艺都家居公司交纳了2015年7月1日至2015年9月30日部分租金10,000元。
另查明一，原告（反诉被告）艺都家居公司系本案租赁商铺的房屋所有权人。期间，被告（反诉原告）杨友耕依约向原告（反诉被告）艺都家居公司交纳了履约保证金37,936.35元和质量保证金5000元。
另查明二，诉讼中，原告（反诉被告）艺都家居公司与被告（反诉原告）杨友耕均确认因原告（反诉被告）艺都家居公司有给予被告（反诉原告）杨友耕免租期，方便被告（反诉原告）杨友耕装修，故实际租赁期间从2014年5月18日起计算，实际交付时间也是2014年5月18日。
另查明三，诉讼中，原告（反诉被告）艺都家居公司自认于2015年10月对被告（反诉原告）杨友耕经营的诉争租赁商铺断电和加锁。
以上事实，有原告艺都家居公司提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》、广益家居市场合同会签单、被告杨友耕户籍证明、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《福建省福清市广益家具建材实业有限公司股东会决议》复印件，被告杨友耕提供的《收款收据》，反诉原告杨友耕提供的《房屋租赁合同（附件）》、录音光盘1张及其对话内容、发票联等证据以及原告（反诉被告）艺都家居公司、被告（反诉原告）杨友耕的庭审陈述为证，经庭审举证、质证和本院审查核实，予以确认。原告艺都家居公司提交的欠费一览表经被告杨友耕质证对其真实性、证明对象有异议，鉴于该欠费一览表系原告艺都家居公司单方制作，且经被告杨友耕质证有异议，本院不予采信，可作为原告艺都家居公司的单方陈述。原告艺都家居公司提交的短信记录系复印件，经被告杨友耕质证对其真实性、合法性、关联性均有异议；鉴于原告艺都家居公司仅提交该短信记录复印件，本院对其真实性无法确认，不予采信。被告杨友耕提供的光盘1张，该光盘内容是被告杨友耕单方拍摄，无法证实被告杨友耕关于原告艺都家居公司于2015年9月10日以实际行为表明解除合同的主张，本院不予采信。反诉原告杨友耕提供的订货合同、样品订单、收款收据、加装铜管单据、照片、广益百乘展厅一楼家具样品编号图与二楼办公区家具编号图经反诉被告艺都家居公司质证对其真实性均有异议；因无法确认其真实性与关联性，故本院不予采信。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告（反诉被告）艺都家居公司与被告（反诉原告）杨友耕签订的案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》是其真实意思表示，合法有效，其双方均应按约履行合同义务。
关于合同解除及解除时间的问题。诉讼中，原告（反诉被告）艺都家居公司先是主张合同解除时间为2015年12月5日，被告（反诉原告）杨友耕亦表示原告（反诉被告）艺都家居公司曾于2015年12月向其寄了一封《解除通知函》，但双方就其各自主张均未提供有效证据予以证实，且后原告（反诉被告）艺都家居公司又提出案涉合同并未在2015年12月5日解除，应按合同约定的租赁期全部履行完，被告（反诉原告）杨友耕则抗辩原告（反诉被告）艺都家居公司已于2015年9月通过断电、加锁之实际行为表明解除合同，故合同解除时间应为2015年9月。原告（反诉被告）艺都家居公司则主张其对诉争租赁商铺进行断电和加锁的时间为2015年10月。鉴于原告（反诉被告）艺都家居公司与被告（反诉原告）杨友耕均未就诉争租赁商铺的断电与加锁的时间提供有效证据证实，而原告（反诉被告）艺都家居公司自认对诉争租赁商铺进行断电与加锁时间是在2015年10月，本院予以采纳。在被告（反诉原告）杨友耕未及时交纳租金、经营服务费、物业费等相关费用的情况下，原告（反诉被告）艺都家居公司于2015年10月对被告（反诉原告）杨友耕承租的商铺进行断电和加锁，已经以实际行为单方解除了合同，视为依约行使单方解除权，在原告（反诉被告）艺都家居公司未进一步举证证实其对诉争租赁商铺进行断电和加锁的具体日期的情况下，应承担举证不能的法律后果，本院认定案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》自2015年10月1日解除。
关于租金、经营服务费、物业费的问题。被告杨友耕已经依约支付了2015年6月30日前的相应租金、经营服务费、物业费，并已支付了2015年7月1日至2015年9月30日的部分租金10,000元。案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》解除时间为2015年10月1日，故原告艺都家居公司请求被告杨友耕支付尚欠原告艺都家居公司2015年7月1日至2015年9月30日期间的租金2,645.45元、经营服务费25,290.90元、物业费4,215.15元，合计32,151.50元，本院予以支持；原告艺都家居公司超过部分的租金、经营服务费、物业费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于滞纳金的问题。合同约定有滞纳金的计算方式，但有关滞纳金每日按所拖欠金额的百分之一的约定标准过高，现在被告杨友耕请求调整，本院酌情调整为按照年利率6%计算，原告艺都家居公司在庭审中已明确滞纳金计至2016年5月17日止,本院予以采纳,即前述被告杨友耕尚欠的租金、经营服务费、物业费合计32,151.50元，自2015年6月15日起按照年利率6%计至2016年5月17日止，计1,779.05元，原告艺都家居公司该部分的滞纳金请求，本院予以支持；原告艺都家居公司超过部分的滞纳金请求,本院不予支持。
关于水电费的问题。案涉合同并未约定水电费的计算标准，原告艺都家居公司亦未举证证实被告杨友耕尚欠案涉租赁商铺2015年10月1日前的水电费，原告艺都家居公司应承担由此带来的不利法律后果，故原告艺都家居公司该部分的诉讼请求，本院不予支持。
关于还原费10,000元的问题。鉴于原告艺都家居公司未提供证据证实其对案涉租赁商铺进行还原并为此支出还原费10,000元，在此情况下，原告艺都家居公司应承担由此带来的不利法律后果，故原告艺都家居公司的该部分诉讼请求，本院亦不予支持。
关于反诉原告杨友耕请求反诉被告艺都家居公司返还已收取的经营服务费109,593.90元问题。鉴于经营服务费是案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》明确约定的，是双方合意的结果，且该约定内容亦不违反法律规定，故反诉原告杨友耕请求反诉被告艺都家居公司返还经营服务费109,593.90元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于反诉原告杨友耕请求反诉被告艺都家居公司退还履约保证金37,936.35元、质量保证金5000元问题，鉴于《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》已经明确约定，发生反诉原告杨友耕拖欠应交款项十日以上（含十日）等违约情形的视为根本违约，在此情况下，反诉被告艺都家居公司有权行使单方解除权，并不予退还履约保证金、质量保证金，故反诉原告杨友耕请求反诉被告艺都家居公司退还履约保证金，本院不予支持。但鉴于质量保证金的收取是为了“为维护消费者的合法权益，甲方的财产安全及良好信誉”，本案中，反诉被告艺都家居公司并未提供证据证明其在案涉合同解除前因为反诉原告杨友耕的违约，而向第三人支付过质量保证金，故基于公平原则，本院对反诉原告杨友耕请求反诉被告艺都家居公司返还质量保证金5000元，予以支持。
关于反诉原告杨友耕请求反诉被告艺都家居公司赔偿反诉原告杨友耕货物损失200,200元，鉴于反诉原告杨友耕就此主张未能提供有效证据予以证实，反诉原告杨友耕应承担由此带来的不利法律后果，故反诉原告杨友耕的该部分反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告杨友耕于本判决生效之日起十日内向原告福清市广益艺都家居有限公司支付租金2,645.45元、经营服务费25,290.90元、物业费4,215.15元及滞纳金1,779.05元；
二、反诉被告福清市广益艺都家居有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告杨友耕质量保证金5000元；
三、驳回原告福清市广益艺都家居有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告杨友耕的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费8,045.70元，由原告福清市广益艺都家居有限公司负担7,397.40元（已交纳），被告杨友耕负担648.30元，限本判决生效之日起七日内交纳；反诉受理费3,295.50元(已减半收取),由反诉原告杨友耕负担3,245.50元(已交纳),反诉被告福清市广益艺都家居有限公司负担50元,限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 员 高丽钦
人民陪审员 俞燕娜
人民陪审员 施龙勇
二〇一七年七月十二日
书 记 员 杨 坤