呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终3611号
上诉人(原审被告)张贵生，男，1985年6月25日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。
委托诉讼代理人：郝春选，呼市法律援助中心法律援助律师。
被上诉人(原审原告)：刘志国，男，1949年7月13日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
委托诉讼代理人：陈海汕，内蒙古振昊律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李店英，女，1954年12月8日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
委托诉讼代理人：陈海汕，内蒙古振昊律师事务所律师。
上诉人张贵生因与被上诉人刘志国、被上诉人李店英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初4631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张贵生上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审；2、诉讼费用由刘志国、李店英承担。事实和理由：一、刘志国、李店英与张贵生签订《农村房屋买卖合同书》后，交付了房屋所有凭证，因其二人年事已高，故第二日让其子收款并出具收条，所以应认定张贵生已经支付了购房款；二、一审法院依据国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》认定房屋买卖合同无效，不符合法律规定。另外，张贵生也是农民，而且涉案房屋土地在2012年已经由村改居，变为城镇土地，故应认定该合同有效；三、该合同是当事人自愿签订，不履行违反诚实信用原则，故应认定为有效。
刘志国、李店英辩称，一审判决正确，应当维持。张贵生是与刘志国、李店英的儿子刘鹏飞存在借贷关系，该50万元也不是购房款，是刘鹏飞收到的借款，争议房屋也不是出售，本合同并未履行，是无效合同。另外，村改居并没有改变土地的性质，且村委会依然存在。
刘志国、李店英向一审法院起诉请求：１、确认双方于2014年10月15日签订的《农村房屋买卖合同》无效；２、张贵生退还刘志国、李店英《单位及个人土地使用权属变更表》。
一审法院认定事实：2014年10月15日，刘志国、李店英（李殿英）与张贵生签订《农村房屋买卖合同书》，约定刘志国、李店英将位于后不塔气村（东临李喜旺、西临吴乐乐、北临路、南临路）院落占地面积约为330平方米自愿出售给张贵生。所售房屋的金额为50万元。落款处：甲方：刘志国、李殿英（李店英），乙方：张贵生，担保人：刘鹏飞签字。合同签订后，刘志国、李店英将《单位及个人土地使用权属变更表》交给张贵生，2014年10月16日，刘鹏飞出具收条一张，载明今收到张贵生人民币现金500000元。
一审法院认为，首先，关于《农村房屋买卖合同书》的效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，为无效合同，又根据国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，上述规定规制行为的目的，属于效力性强制规范，违反该规定的后果即为合同无效。宅基地、农民住宅以及小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，张贵生并非前不塔气的村民，故《农村房屋买卖合同书》应当认定为无效。其次，关于合同无效的后果，虽然张贵生提交500000元的收条一张，但收款人为刘鹏飞，其上亦未载明是否为购房款，故对于该笔款项，无法认定为购房款，其属于张贵生与刘鹏飞的债权债务纠纷，可以另行主张。虽然该房屋并未实际交付张贵生，但刘志国、李店英将《单位及个人土地使用权属变更表》交给张贵生，现《农村房屋买卖合同书》依法被确认无效，张贵生应当将《单位及个人土地使用权属变更表》返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条规定，判决：一、确认刘志国、李店英与张贵生于2014年10月15日签订的《农村房屋买卖合同书》无效；二、张贵生于本判决生效之日起十五日内向刘志国、李店英返还《单位及个人土地使用权属变更表》。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）双方签订的《农村房屋买卖合同书》效力应如何认定；（二）张贵生是否应退还《单位及个人土地使用权属变更表》。
一、关于争议房屋的性质问题。首先，该土地的凭证《单位及个人土地使用权属变更表》登记的土地变更批准为宅基地批文；其次，张贵生提交的证据赛政办发（2012）第26号《关于赛罕区23个行政村实施村改居村集体土地权属相关事宜的通知》中，明确说明现有的集体土地仍归原村集体所有，已承包的仍归原承包经营者所有，也就是说土地的性质并未变更。综上，涉案房屋性质为农村房屋。
二、关于刘鹏飞收款是否应认定为购房款的问题。首先，刘鹏飞为张贵生出具了50万元的收条，该收条上未载明是否为购房款，也无证据证明刘志国与李店英委托刘鹏飞收取购房款；其次，一审中，刘鹏飞笔录中陈述，曾向张贵生借款50万元，张贵生与刘志国女儿刘燕的通话录音中，张贵生所述“父债子还，子债父还，这是天经地义的事。”综合上述事实，对于该笔款项，因证据不足，不应认定为是张贵生向刘志国、李店英支付的购房款。对于张贵生与刘鹏飞的债权债务，可另行主张。
三、关于双方签订的《农村房屋买卖合同书》效力应如何认定的问题。首先，《中华人民共和国民法通则》第六条规定的“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，结合《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十三条的规定及《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》要求，利用农村集体土地建设的房屋仅能在本村集体流转，不得对城镇居民和其他集体经济组织成员流转，上述法律及文件属于《中华人民共和国民法通则》第六条规定的法律依据。涉案《农村房屋买卖合同书》交易的标的物为利用农村集体土地建设的房屋，购买方并非本村集体经济组织成员，违反了强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应确认该合同为无效合同；其次，依法治国是依照宪法和法律来治理国家，是我国治理国家的基本方略，是发展社会主义市场经济的客观需要，也是社会文明进步的显著标志，还是国家长治久安的必要保障，更是人民当家做主的根本保证，国家的政治、经济运作、社会各方面的活动均应依照法律进行。诚实信用原则并非指当事人意思可以无限自治，并非指当事人所有约定均要履行，当约定与法律、法规或国家利益、社会利益相冲突，被认定为无效时，不继续履行并不违反诚实信用原则。张贵生主张《农村房屋买卖合同书》有效的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。
四、关于张贵生是否应退还《单位及个人土地使用权属变更表》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”因本案《农村房屋买卖合同书》无效，按照上述法律规定，张贵生应当向刘志国、李店英返还《单位及个人土地使用权属变更表》。张贵生主张不应返还《单位及个人土地使用权属变更表》的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，张贵生的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张贵生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 达林太
审 判 员 刘晓宏
代理审判员 王 晶
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 秦俐娟