河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0811民初418号
原告焦作市房产管理局，住所地：焦作市解放区。
负责人林新平，该局局长。
委托诉讼代理人赵占先、魏丕宁，河南博联律师事务所律师。
被告王凯，男，住焦作市山阳区。
委托诉讼代理人孙明，河南首鼎律师事务所律师。
原告焦作市房产管理局与被告王凯租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年3月14日、2017年3月30日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵占先、魏丕宁，被告王凯及其委托诉讼代理人孙明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦作市房产管理局向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即交还非法占据的位于焦作市山阳区焦东中路艺新小区1号楼的焦东房管所艺新综合楼四层（局部）至八层及地下室（建筑面积共计3666平方米）；2、依法判令被告交付拖欠的2016年房屋租赁费8万元，并按总额的每天千分之一支付滞纳金，至2017年2月7日被告欠滞纳金34720元；3、依法判令被告支付房屋租赁期满后拖欠的房租（自2016年12月1日起至2017年2月7日被告欠房租52931.50元，欠滞纳金3652.27元，综上二、三项请求金额总计171303.77元）；4、依法判令被告将拆卸的电梯恢复原状；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告下属单位焦作市房产管理局焦东房管所（以下简称：焦东房管所）与被告于2013年12月1日签订《房屋租赁合同》约定焦东房管所将位于焦作市山阳区焦东中路艺新小区1号楼的焦东房管所艺新综合楼四层（局部）至八层及地下室（建筑面积共计366平方米）出租给被告使用，房屋租赁期限自2013年12月1日起到2016年11月30日止。第一年租金为23万元，第二年为25万元，第三年为28万元。房屋租赁期满后，焦东房管所依法公开进行了招标竞租工作，被告经焦东房管所告知后拒绝参加。现在，双方约定的租赁期已满一个多月，经焦东房管所多次催告被告拒不交还房屋，并且恶意拖欠焦东房管所2016年房屋租赁费8万元。被告还在未经过焦东房管所同意的情况下，将该楼的电梯私自拆除。
被告王凯辩称，1、原告起诉主体错误，被告是与焦作市房产管理局焦东房管所签订的房屋租赁合同，原告应当举出有效证据来证明其与焦东房管所权利义务的继承关系；2、双方争议房产，焦东房管所在招标竞租后应书面通知王凯，在同等条件下，被告王凯享有租赁优先权，在招标竞租后，焦东房管所没能将结果有效的通知被告王凯，也没有与其他人签订租用合同，被告王凯有优先租赁权；3、焦东房管所前副所长穆真红系当时主管租赁的所长，在合同未到期之前，同意由被告王凯续租，而使得被告王凯大成本的投入，后该所长因承诺租赁户（含王凯）太多而被免职，但其在职期间的职务行为，应当由焦东房管所承担；4、被告王凯在2013年租房时向焦东房管所交有10万元租房保证金，向电业公司替焦东房管所预交了2万元的电费，至今未收回，焦东房管所至今也未将该两笔钱归还给被告王凯，实际焦东房管所与被告王凯仍保持租赁关系；5、被告王凯在租赁期间，因穆真红的职务行为造成被告王凯按通知和要求大量投入资金，本着诚信原则，被告王凯应当继续租赁争议房产。综上，应驳回原告的起诉。
根据原、被告诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原告起诉本案是否是适格的原告；2、被告王凯的优先承租权原告是否已经按照法律规定进行了保障；3、被告主张的可以长期承租的事实是否存在；4、原告诉讼请求是否有事实依据。
围绕诉讼请求及争议焦点，双方当事人提供了证据，本院组织双方当事人进行质证。被告对原告提交的焦作市人民政府办公室证明、焦文【2010】16号通知、焦作市房产管理中心法人证书、焦东房管所事业单位法人注销登记申请书、焦作市机构编制委员会2004-4号文件的证明力提出异议，认为焦作市房产管理局已经变更为焦作市房产管理中心，应由后者名义诉讼，焦东房管所注销转制为焦东物业公司，应由转制后的企业承受权利义务。庭后，原告补充了焦作市人民政府的证明，本院认为，上述文件均符合《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《地方各级人民政府机构设置和编制管理条例》中关于政府工作部门及其内设机构的设立、变更等管理权限之规定，当属合法有效，本院予以采信，被告的质证意见缺乏法律依据，不予采信。被告对原告提交的焦作市房产管理局【2009】88号文件的真实性、合法性均有异议，本院认为该文件系公文书，文件发布时2010年2月21日焦作市机构改革尚未进行，该文件属于焦作市房产管理局职权范围内事宜，应当采信。被告对原告提交的（2016）豫0811民初485号民事判决书的关联性提出异议，本院认为被告异议成立，对该民事判决书不予采信。被告对原告提交的2016年10月26日通知书的真实性无异议，对原告举证意见提出异议，该异议没有法律依据，不予采纳，对上述证据予以采信。被告对原告提交的租赁合同的合法性及关联性提出异议，本院认为，被告陈述的理由属于对案件事实的评价，对案件事实的评价属于法院的职权，故本院对上述证据予以采信。被告对原告提交的2015年9月17日电梯限期整改通知的证明力提出异议，本院认为该证据与原告举证意见无关，被告异议成立。被告对原告提交的2016年12月1日、12月28日通知的真实性提出异议，本院认为，被告未提供相反证据证明自己的主张，本院对被告的质证意见不予采信。被告对原告提交的2010年10月8日、10月14日房屋公开竞租公告的真实性提出异议，本院认为，上述公告张贴地址不明，不能证明被告已被通知。被告对房产证、税务登记证的证明力提出异议，认为焦东房管所与原告脱离了上下级关系，原告不具备起诉主体资格，本院认为上述异议超出原告所举证据证明事项，对该异议不予采信。被告对2016年4月7日通知的证明力提出异议，本院认为该证据无法证明被告违约，被告异议成立。被告对2015年5月7日、5月13日承诺书的真实性无异议，其他意见未围绕证据合法性、关联性和证明力进行，不予采信。原告未举证证明被告收到2015年3月9日、17日通知，3月31日腾房公告，对上述证据不予采信。被告对其于2017年1月23日书写的要求的真实性无异议，其他意见未围绕证据合法性、关联性和证明力进行，不予采信。被告提供的证人证言，原告对其真实性、关联性提出异议，被告无异议，本院认为，证人对租赁物使用期限的陈述属于证人的意见，不予采信，对其他证言予以采信，对被告主张关于长期租用房屋的举证意见不予采纳。原告对被告提交的保证金收据的真实性无异议，对被告的举证意见有异议，本院认为，原告对于证明力提出的意见没有合同依据，不予采信，对该证据予以采信。原告对被告提交的河南慧友商贸公司15万元收据的真实性提出异议，本院认为该异议没有法律依据，不予采信，对于被告关于优先承租的举证意见，该收据缺乏关联性，对被告的举证意见不予采纳。被告提交的电力收费凭条，属于另一法律关系，与本案无关。卢二喜的证明及其出具的维修清单，因未附相关合同及付款凭证，对被告举证意见不予采纳。原告对乘客电梯维修合同、电梯设备安装合同、设备销售合同、施工合同、收据（2016年3月9日、8月1日）、房屋照片（十张）的真实性提出异议，本院认为该异议没有依据不予采信，对证明力提出的异议予以采信。对山阳派出所限期整改通知书予以采信。原告对电梯限期整改通知（2015年9月17日、2016年4月7日）的证明力提出异议，本院认为该异议成立。被告提交的录音证据，未在法定期限内补充书面材料视为放弃举证。原告对编制委员会文件的证明力提出异议，本院认为被告举证意见超出证据合法性、关联性和证明力的范围，不予采纳。原告对河南法人网查询结果提出异议，本院认为《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《地方各级人民政府机构设置和编制管理条例》、《事业单位登记管理暂行条例》及其他法律并未规定事业单位自登记之日起具备法人资格，故本院对上述查询结果的证明力不予采信。对焦东物业公司工商登记查询予以采信。综合上述证据，本院对被告投入一定的资金维修、改造租赁物的事实予以采信。根据双方签订的合同内容，对被告陈述的优先承租权不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月1日，焦作市机构编制委员会批准《焦作市房产管理局及所属事业单位机构改革方案》，方案载明：焦作市房产管理局为市政府直属事业单位，焦作市房产管理局焦东房管所（挂焦作市焦东物业管理公司牌子）整体转为企业，原核定事业编制收回。2005年8月6日，焦作市房管局焦东房管所被注销事业法人资格。2010年2月21日，中共焦作市委、焦作市人民政府印发《焦作市人民政府机构改革实施意见》，将市房产管理局更名为市房产管理中心，由市住房和城乡建设局领导，其行政职责划入市住房和城乡建设局。新组建单位和更名单位印章由市政府统一制发，党组（党委）印章由市委统一制发。新印章启用后，原印章作废并分别上交市委或市政府统一注销，原机构牌子同时摘除。2017年4月21日，焦作市人民政府出具证明：“根据2010年我市机构改革有关精神，市房产管理局更名为市房产管理中心。截至目前，市房产管理中心新印章没有启用，市房产管理局仍在按照原定职责，正常运行，开展工作，承担法律规定的权利和义务。故证明焦作市房产管理局与焦作市房产管理中心为同一单位。”
案外人焦东房管所（甲方）与被告王凯（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于山阳区焦东路的焦东房管所综合楼（山阳区焦东中路艺新小区1号楼）4（局部）-8层及地下室，建筑面积约3666平方米，出租给乙方使用。该合同约定租赁期从2013年12月1日至2016年11月30日止。第一年租金为23万元，第二年租金为25万元，第三年租金为28万元，另外预交房屋租金保证金10万元。双方在合同中约定该合同签订之日起被告需预交第一年房租，以后必须提前三个月缴纳下年房租，以此类推，如有违约，每拖欠费用一日按年租金1‰增缴滞纳金，超过两个月，焦东房管所有权单方面解除租赁合同并收回房屋，保证金不再退还。合同约定乙方应在合同签订之后三个月内对本楼进行一次全面整修……。乙方支付原租赁户的消防设施费属一次性投资，合同终止时，乙方不得向甲方及新租赁户收取该费用。乙方不得拆除该设备。如需增扩设施设备时，应征得甲方书面同意，费用乙方自理。合同终止时，乙方增加的设施设备应无偿交给甲方，不得擅自拆除，空调可移动设备除外。水、电、电梯、消防设施等均属一次性安装，乙方应爱护使用，出现问题由乙方负责维修，费用自理。甲方只负责本楼主体结构的维修。对该楼到期的设施设备乙方应及时予以更换。水、电费等其他费用由乙方自理。双方还约定，如合同到期需继续租房，须提前90天到甲方办理续租手续，否则甲方有权对该房屋另行安置。
合同签订后，被告王凯向案外人焦东房管所交纳租房保证金10万元。2013年10月21日，被告王凯承诺于2013年12月31日前对该楼的上下水管道和2014年3月31日前对电梯予以更换和维修，并承诺于2014年6月30日前完成该楼的装修。2013年12月10日，王凯所在单位焦作市集智教育文化中心与焦作市春来电梯销售服务有限公司签订乘客电梯维修合同，约定对涉案房屋的电梯控制系统进行改造大修。2015年9月17日，因焦作市公安局山阳派出所就涉案房屋的电梯问题做出《责令电梯限期整改通知书》，焦东房管所向王凯发出《电梯限期整改通知》，要求王凯于2015年10月10日前整改完毕。2016年4月7日，焦东房管所向原告王凯发出《电梯限期整改通知》，要求王凯于2016年4月30日前整改完毕。2016年5月10日，王凯拆除原电梯后与焦作市春来电梯销售服务有限公司签订电梯设备安装合同。租赁期间，王凯另与张朝军、卢二喜订立施工合同，对涉案房屋进行装修、维修。
2015年5月13日，被告王凯承诺将拖欠的房租在2015年5月15日5时前交与焦东房管所。2016年10月26日，焦东房管所书面通知被告王凯：“你承租我所的艺新综合楼4（局部）-8层及地下室的房产，租赁合同将于2016年11月30日到期。按照国有资产的管理规定以及房管局党委的统一部署，我们将对艺新综合楼进行公开整体竞租，现通知与你，希望积极参与竞租并配合我们的工作。……”。
2016年11月1日，焦东房管所在焦作房信网刊登涉案房屋的公开竞租公告。竞租后，焦东房管所未将竞租结果告知被告王凯。2016年12月1日，焦东房管所通知王凯：“因你和焦东房管所签订的艺新综合楼租赁合同于2016年11月30日到期，原合同终止，望你积极配合新承租人张志俊做好该楼的相关交接手续，并补缴所欠房租费及滞纳金。”2016年12月28日，焦东房管所与焦作志俊颈肩腰腿痛医院联合发出通知：“焦作市房产管理局焦东房管所与王凯签订的艺新综合楼租房合同已于2016年11月30日到期。经合法竞租，焦东房管所已于焦作志俊颈肩腰腿痛医院签订租房合同，合同于2016年12月1日起生效。……”
因被告王凯找焦东房管所及焦作市房产管理局协商续租事宜无果，且租赁合同到期后王凯未归还租赁房产、未按时支付租赁费，焦作市房产管理局将王凯诉至本院，以上为本案事实。
本院认为：关于原告的主体资格问题，《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》规定：地方各级人民政府根据工作需要和精干的原则，设立必要的工作部门。《地方各级人民政府机构设置和编制管理条例》规定：地方各级人民政府行政机构根据工作需要和精干的原则，设立必要的内设机构。根据上述法律、法规，焦作市人民政府作为焦作市市住房和城乡建设局、焦作市房产管理局、焦作市房产管理中心的上级主管机关，有权决定上述单位的设立、变更及运行事宜，故在焦作市人民政府出具相关证明的情况下，本院认定焦作市房产管理局仍然存在并继续履行相应的职责。根据焦东房管所事业单位法人注销登记（备案申请书），本院认定焦作市房产管理局为焦作市房产管理局焦东房管所的举办单位、上级主管部门。焦东房管所根据上级主管部门的文件精神签署房屋租赁合同，相应的法律后果应由上级主管部门承担，故焦作市房产管理局与本案有法律上的利害关系。因此，本院认定焦作市房产管理局具备诉讼主体资格。
关于被告与焦东房管所签订的租赁合同的效力及双方权利义务问题，根据本院对双方主体资格的分析认定，双方均具备实施民事法律行为能力，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应按合同约定履行各自权利、义务。对于原告主张被告交还租赁房屋的诉讼请求，由于双方的租赁合同已经到期，被告应当返还房屋并支付租金、占用费。原告要求被告返还房屋并支付租金80000元的诉讼请求本院予以支持。关于双方在房屋租赁合同中约定“滞纳金”的性质，根据上下文意思，本院认定上述约定为违约金。因被告未按约定缴纳房租，原告要求被告支付违约金应予支持。双方约定按日千分之一计算违约金数额过高，本院酌定违约金数额按中国人民银行同期同类贷款利率上浮100%后确定。根据原告主张第二项的诉讼请求【34720元÷（80000×1‰）元/天=434天】，可知原告主张交房租日期为2015年12月1日。关于合同到期后涉案房屋的实际占有问题，根据双方的纠纷发生情况，原告对涉案楼房进行公开整体招租后与焦作志俊颈肩腰腿痛医院签订租房合同，合同于2016年12月1日起生效，被告客观上无法与原告协商一致并返还租赁物，故原告应对被告在2016年12月1日之后仍占有涉案房屋承担举证责任。除原告单方陈述之外，原告提供的证据不能证明被告在2016年12月1日之后仍占有涉案房屋，原告应承担举证不力的后果，原告要求被告支付2016年12月1日之后的房屋占用费没有事实依据，本院不予支持。由于被告已将旧电梯做报废处理，原告要求被告将拆卸的电梯恢复原状不具备履行条件，本院不予支持。被告预交的10万元保证金，在被告履行义务时可以抵扣或被告全额履行本判决义务之后另案解决。被告预交的电费20000元，不属于租赁合同法律关系，被告应另案解决。被告关于其投入大量资金维修改造涉案房产要求优先承租权的抗辩理由没有事实依据，不予采纳；被告要求继续承租的抗辩理由没有事实依据，不予采纳；被告主张双方合同无效，系不定期租赁合同没有事实依据，不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十四条第一款、《地方各级人民政府机构设置和编制管理条例》第十三条之规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告王凯于本判决生效后十日内向原告焦作市房产管理局返还租赁物【租赁物：房屋；房屋座落：山阳区焦东路焦东中路艺新小区1号楼；租赁合同约定：山阳区焦东路的焦东房管所综合楼4（局部）-8层及地下室】；
二、被告王凯于本判决生效后十日内向原告焦作市房产管理局支付租金80000元及违约金（违约金以80000元为基准，违约金利率按中国人民银行同期同类贷款利率上浮100%后确定，自2015年12月1日起计算至本判决履行之日止）；
三、驳回原告焦作市房产管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3726元，由被告王凯承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 张家辉
人民陪审员 杜荣康
人民陪审员 李云鹏
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 姜红艳