河南省驻马店市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2012）驻法执字第78号
案外人浙江五矿华星进出口有限公司。住所地：杭州市中山北路310号�
法定代表人任海津，该公司董事长。
委托代理人苗艳华，北京市君佑（兰州）律师事务所律师。
申请执行人河南中大建设工程有限公司。住所地：驻马店市。
法定代表人张新艳，该公司董事长。
委托代理人肖建华，河南文苑律师事务所律师。
被执行人驻马店华达房地产开发有限公司。住所地：驻马店市。
法定代表人汤国华，该公司董事长。
委托代理人李红耀，河南同立律师事务所律师。
本院在执行河南中大建设工程有限公司申请执行驻马店华达房地产开发有限公司一案中，案外人浙江五矿华星进出口有限公司于2012年8月7日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭于2012年8月24日进行了公开听证，现已审查终结。
案外人浙江五矿华星进出口有限公司称，河南中大建设工程有限公司申请执行驻马店华达房地产开发有限公司一案拍卖的商品房早已被驻马店华达房地产开发有限公司出售给浙江五矿华星进出口有限公司，并已预登记在浙江五矿华星进出口有限公司名下，认为拍卖的商品房权属有问题，且该案需要等待另一案的处理结果。同时本次拍卖程序存在违法之处，严重损害浙江五矿华星进出口有限公司及其他债权人的合法权益。
本院查明，河南中大建设工程有限公司诉驻马店华达房地产开发有限公司工程合同纠纷一案，我院审理过程中，对位于驻马店市白桥路东侧，由驻马店华达房地产开发有限公司开发的141套商品房进行了查封，并于2011年5月15日作出（2010）驻民二初字第20-3号民事判决。判决生效后，我院于2011年7月20日立案执行。执行过程中，双方当事人于2011年9月16日达成执行和解协议。和解协议履行过程中，因浙江省国际贸易集团有限公司阻止而未能履行，且由于长期拖欠工程款和农民工工资，造成河南中大建设工程有限公司职工及相关人员上访，出现封堵驻马店市政府大门等问题。申请执行人河南中大建设工程有限公司于2012年1月18日向本院申请恢复对原判决的执行。根据申请执行人河南中大建设工程有限公司的申请，我院执行局于2012年4月上旬，经过合议庭合议向我院司法技术处提供了对本案查封资产进行委托评估的手续，建议对查封的141套商品房中的133套商品房进行评估。司法技术处根据河南省高级人民法院有关文件精神，采取公开摇号的方式，选定驻马店光大资产评估事务所为评估单位。驻马店光大资产评估事务所通过评估，于2012年5月下旬向本院司法技术处递交了对133套商品房进行评估的《驻光大资评报字（2012）第23号资产评估报告书》，该133套商品房评估价值为6300万元。我院执行局收到资产评估报告书后，于2012年5月28日，向双方当事人送达了该资产评估报告书，并告知双方当事人对资产评估报告书如有异议，可在7日内向本院司法技术处提出。后驻马店华达房地产开发有限公司就评估价格向本院提出了异议，根据驻马店华达房地产开发有限公司提出的异议，本院司法技术处组织有关单位进行了听证，通过听证消除了异议。依据资产评估报告书和涉案标的，我院执行局于2012年6月中旬，向司法技术处提供了对评估的133套商品房中的115套商品房进行拍卖的拍卖手续。司法技术处按照程序，通过摇号，选定河南致远拍卖有限公司为拍卖单位，定于2012年8月8日举行首场拍卖会，因案外人浙江五矿华星进出口有限公司提执行异议，拍卖被中止。
另查明，现在已在本院立案执行驻马店华达房地产开发有限公司为被执行人的案件有五件。分别是：河南中大建设工程有限公司与驻马店华达房地产开发有限公司工程合同纠纷案、郑州开来开泰机电设备有限公司与驻马店华达房地产开发有限公司供暖施工合同纠纷案、马金龙等三人与驻马店华达房地产开发有限公司工程合同纠纷案、河南省万安工程建设监理有限公司与驻马店华达房地产开发有限公司工程建设监理合同纠纷案、李建民与驻马店华达房地产开发有限公司购房合同纠纷案，五案执行总标的和费用共计58545691.72元。
同时查明，浙江五矿华星进出口有限公司诉杭州华莹进出口有限公司、驻马店华达房地产开发有限公司、杭州百达房地产开发有限公司等10被告进出口代理合同纠纷一案，浙江省高级人民法院于2011年12月19日作出（2010）浙商初字第1号民事判决书，该判决认定驻马店华达提供的担保，既不是金钱质押担保，也不是房屋抵押担保，是“人的担保”，而非“物的担保”，可解释为最高额担保，浙江五矿华星进出口有限公司对该房售房款不享有优先受偿权。同时认定，浙江五矿华星进出口有限公司与驻马店华达房地产开发有限公司既签定房屋买卖合同，又签定了担保合同，形成了驻马店华达房地产开发有限公司开发的涉案房地产同时向一人既抵押又出售的情形，导致当事人之间权利义务关系混乱，质押与抵押均不成立，故最终认定驻马店华达房地产开发有限公司的担保是在3亿元范围内的最高额保证。遂判决驻马店华达房地产开发有限公司在3亿元范围内承担连带清偿责任�虽然，该判决因杭州华莹进出口有限公司、驻马店华达房地产开发有限公司、杭州百达房地产开发有限公司三公司上诉而未能生效，但各方当事人对浙江省高级人民法院（2010）浙商初字第1号民事判决确定驻马店华达房地产开发有限公司承担责任的方式均不持异议，驻马店华达房地产开发有限公司上诉的理由只对主债务是否成立及承担连带清偿的数额提出异议，认为连带清偿的数额过高，加重了该公司的责任。
本院认为，本案所查封、拍卖的商品房所有权权属明确，系驻马店华达房地产开发有限公司所有。因为杭州华莹进出口有限公司欠浙江省国际贸易集团有限公司下属的浙江五矿华星进出口有限公司货款，杭州华莹进出口有限公司让驻马店华达房地产开发有限公司为其债务担保。浙江五矿华星进出口有限公司于2008年10月29日与驻马店华达�地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并到驻马店市房管部门进行了预售登记。但该商品房买卖合同签订后，并未履行，浙江五矿华星进出口有限公司未交购房款，驻马店华达房地产开发有限公司也未交房，浙江五矿华星进出口有限公司在房管部门也未办理产权过户手续。为了维护浙江五矿华星进出口有限公司与驻马店华达房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的效力和浙江五矿华星进出口有限公司的权益，我院于2012年3月13日向浙江五矿华星进出口有限公司发出通知，告知其“如愿意履行商品房买卖合同，要求取得房产的所有权，在7日内将购房款汇到本院指定的账户上，逾期不交，本院将依法对该房继续执行。”但浙江五矿华星进出口有限公司并未履行合同。至于浙江省国际贸易集团有限公司所提的《担保协议》，在浙江五矿华星进出口有限公司诉杭州华莹进出口有限公司等公司进出口代理合同纠纷一案中，浙江省高级人民法院（2010）浙商初字第1号民事判决中认定“该担保究其实质，是‘人的担保’，而非‘物的担保’，其可解释为最高额保证。”，并判决：被告杭州华莹进出口有限公司于判决生效后15日内支付原告浙江五矿华星进出口有限公司货款、费用、利息等总计266，257，679.96元，驻马店华达房地产开发有限公司在3亿元范围内承担连带清偿责任”。而本院（2010）驻民二初字第20-3号民事判决书判定“河南中大建设工程有限公司对其承建的工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权”，且合同法第二百八十六条已明确规定，建设工程款享有优先受偿权，支付全部购房款的消费购房者亦享有优先受偿权，我院办理的五个案件全部是享有优先受偿权的消费购房款和建设工程款，是经营性商品房买卖合同和连带清偿责任都无法对抗的，因此，该案并不需要等待另一案的处理结果。
关于案外人浙江五矿华星进出口有限公司提出的本院在对查封的商品房实施拍卖前未进行评估的问题，本院于2012年4月份按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》和省法院的有关规定进行了委托评估，5月份评估机构出具了评估报告，有效期一年，既不存在拍卖前未进行评估的问题，也未丧失时效性，该说法与实际情况不符。
关于案外人浙江五矿华星进出口有限公司提出的本院超标的查封、拍卖的问题。本院已立案执行的驻马店华达房地产开发有限公司为被执行人的案件共有五件，五案执行总标的和费用共计58545691.72元，且五个案件都是对同一的141套商品房进行查封，其中133套商品房评估的总价值为6300万元，此次计划拍卖的115套商品房评估价仅4500万，不存在超标的查封、拍卖的问题。
关于案外人浙江五矿华星进出口有限公司提出的本院直接委托拍卖机构和改变拍卖地点的问题。本院在确定拍卖机构时，通过执行机构委托司法技术处进行，司法技术处组织摇号时有本院纪检监察人员、本院司法技术处人员和双方当事人在场，并有在场人员签字。至于改变省高级法院规定的拍卖地点，是根据本次拍卖房产较多的事实，为了便于拍卖活动正常进行，在当事人书面申请要求在驻马店进行拍卖的情况下，本院向省高级法院请示，经省高级法院院司法技术处批准，才将拍卖地点改到驻马店市公共资源交易中心的。综上所述，浙江五矿华星进出口有限公司提出的执行异议与事实不符，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高�民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回浙江五矿华星进出口有限公司的异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 王喜禄
审判员 李 玲
审判员 岳进良
二〇一二年九月十八日
书记员 张长栓