中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终6879号
上诉人（原审原告）：戴水琴，女，1976年2月13日生，汉族，户籍地浙江省衢州市衢江区，现住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：夏茹，女，1972年3月26日生，奥地利籍，住上海市静安区。
被上诉人（原审被告）：夏小鸣，男，1962年8月19日生，奥地利籍，住上海市静安区。
上诉人戴水琴与被上诉人夏茹、夏小鸣因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第36947号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人戴水琴到庭参加诉讼，被上诉人夏茹、夏小鸣经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。经本院院长批准，本案延长了审理期限，本案现已审理终结。
戴水琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持戴水琴一审中的第一、第二、第三、第四、第五项诉讼请求。事实和理由：2012年7月19日，戴水琴与夏茹签订《房屋租赁合同》一份，约定戴水琴向夏茹租赁上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），租赁日期自2012年7月30日至2014年7月29日。2013年4月28日，夏茹、夏小鸣突然称要卖房，同年9月15日夏茹、夏小鸣注销了系争房屋门禁卡。夏茹、夏小鸣阻挠戴水琴正常使用系争房屋，赶走系争房屋内的租客，导致戴水琴未能收取2013年7月、8月的租金，则相应的租金损失，应由夏茹、夏小鸣赔偿戴水琴。同时，因夏茹、夏小鸣一直上门阻挠，导致此后戴水琴仍然无法使用系争房屋，至2013年10月16日，夏茹、夏小鸣强行收回了系争房屋，并扣押了系争房屋内戴水琴的物品。故夏茹、夏小鸣应赔偿戴水琴2013年8月13日至2013年10月15日间的租金损失，并承担合同不能履行的违约金。系争房屋内戴水琴的物品，因被夏茹、夏小鸣扣押，故夏茹、夏小鸣应予返还，不能返还的，也应按照物损价值赔偿戴水琴。
被上诉人夏茹、夏小鸣未具答辩意见。
戴水琴向一审法院提出诉讼，请求判令夏茹、夏小鸣：1、返还租金25,600元（夏茹、夏小鸣应代房客向戴水琴支付的2013年7月、8月租金、庭审中戴水琴称应返还26,400元，其打印错误）；2、赔偿戴水琴三个月违约金36,000元（合同应继续履行，夏茹、夏小鸣单方解除合同违约，应赔偿三个月房租）；3、交通费及查档费共131元；4、赔偿戴水琴直接经济损失48,500元（2013年8月13日至2013年10月15日戴水琴少收的租金，每晚1,500元，按实际天数增加而增加）；5、归还戴水琴被夏茹、夏小鸣扣走的物品（床上用品六件套、餐厨用具、卫星电视接收器、白色沙发套）；6、夏茹、夏小鸣继续履行合同，将系争房屋归还戴水琴。
一审法院认定事实：夏茹为系争房屋产权人。夏茹、夏小鸣系夫妻关系。
2012年7月19日，戴水琴（乙方、承租方）与夏茹（甲方、出租方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由戴水琴承租系争房屋，租赁期限两年，自2012年7月30日起至2014年7月29日止，月租金为12,000元；付款方式为付一押一，通过银行或现金方式定期支付给甲方，并载明了甲方的银行账号；乙方应于每月25日前向甲方支付租金，最迟到7号；保证金为12,000元，甲方收取后应向乙方开具收据，租赁关系终止时，甲方应无息归还乙方；甲方同意乙方转租；在租赁期间，甲方未在合同规定的情况下解除合同，应赔偿本合同期的每月租金的三倍给乙方；合同还附有系争房屋内的设施清单。
2013年7月23日，一外国人报警，称系争房屋发生租房纠纷。
2013年10月15日，系争房屋内有人报警称有陌生人在敲门，不肯离开，另报警称有租房纠纷。
2013年10月16日，戴水琴向公安机关报警，称系争房屋内财物被盗。
一审法院另查明：戴水琴曾以（2013）浦民一（民）初字第37405号案件起诉夏茹，要求夏茹赔偿经济损失、退还保证金、赔偿违约金、返还房租等，后因戴水琴经法院合法传唤未到庭应诉，该案依法按撤诉处理。该案审理过程中，夏小鸣作为夏茹代理人出庭应诉，其陈述：“因为戴水琴拖欠房租，故我方要收回房子，9月份我通知戴水琴要付房租，但戴水琴不付，10月12日我再次通知戴水琴，后来10月15日我方进入了房屋，并通知了110，都有记录。我每次进入房屋内我都会通知戴水琴，我一共去过两次，第一次是有朋友要看房，第二次进入发现住的不是戴水琴本人，我发现房屋转租被作为旅馆，我咨询了派出所、居委会等，居委会说不能转租为旅馆，故我经过110三次报警，戴水琴还是不听，派出所说只有我自己解决，最后我在戴水琴不付房租的情况下才要求收回房屋，进入房屋内……；10月16日我确实进去了，但不是我撬锁，10月初早上8点多我去房屋，发现里面住了三个老外，老外开门了，说有酒店订单的合同，我告诉老外不能住了，老外说拿到该拿到的押金就走，当天老外就走了，后来我不清楚他们是否拿到了押金，老外走了之后中午的时候我就把房锁换了；第二天戴水琴就把我换的锁撬掉了，撬的第二天我又去了，又发现里面住了三个广东人，我又拨打110，让三个广东人走了，他们走了后我就把门锁拆了，我就和居委会和物业说锁坏了，门就开着，16号我又去了，晚上11点多戴水琴一个人在房屋内，我就把戴水琴赶出去了。”该案审理过程中，该案承办法官询问双方对合同效力的意见，戴水琴陈述：“在我的印象中，被告将房屋收回就代表合同已经解除了，我认为被告已经单方面解除合同。”夏茹陈述：“因为原告超过一个半月未缴纳房租，我才进入房屋，由于合同还在，所以里面的东西我都原封不动放着，如原告本人再继续居住，我同意继续出租给戴水琴，但是如原告继续转租作旅馆，我方要求收回房屋。”戴水琴另陈述：“不再继续履行合同，双方合同已经于2013年10月16日解除。”
本案一审庭审中，戴水琴向法庭陈述，其租金支付至2013年8月底，因夏茹、夏小鸣2013年6月至系争房屋闹事，不让戴水琴转租，造成戴水琴未能收到房客2013年7月、8月租金，2013年8月12日其房客走了；2013年9月15日，夏茹、夏小鸣注销了系争房屋门卡，戴水琴无法进入，借卡进入；2013年10月16日，夏茹、夏小鸣更换了系争房屋钥匙，把戴水琴放在系争房屋内的整串钥匙拿走，并扣留了戴水琴在系争房屋内的物品，之后戴水琴无法进入系争房屋。戴水琴并向法庭明确：其要求继续履行合同，夏茹、夏小鸣即使将房屋出售，下家也应继续履行合同。戴水琴还陈述，双方并未办理房屋交接，其也不知道系争房屋现状。庭审中，戴水琴为证明夏茹、夏小鸣将其租客赶走及其将租金退还租客等，提供了携程订单、照片、租客的收条、租赁合同、租客手写说明等证据。
一审法院认为，戴水琴与夏茹就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2012年7月30日至2014年7月29日，现租赁期限已届满，戴水琴要求继续履行租赁合同，夏茹、夏小鸣归还房屋的诉请，不予支持。至于戴水琴主张的违约金，基于其诉讼请求基础为要求继续履行合同，其主张合同解除项下的违约责任，不予支持。至于戴水琴主张的各项损失，无相应合同依据，不予支持。至于戴水琴主张返还的财物，根据证据规则，戴水琴应对上述财物是否存在及财物的现状承担举证责任，现戴水琴并未对此予以举证，故不予支持，若戴水琴之后能对此予以查实，可另行起诉。夏茹、夏小鸣经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，系其自行放弃应诉抗辩权利，本案依法缺席判决。
一审法院审理后于2016年7月29日作出判决：驳回戴水琴的全部诉讼请求。案件受理费2,504元，公告费560元，共计3,064元，由戴水琴负担。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，在（2013）浦民一（民）初字第37405号案件中，被告夏茹的代理人陈述：5月份去过一次，6月份没有去过，6月到8月，全家都在国外，8月份去过一次，发现里面有老外，8月回国以后我们认为原告把房屋转租做酒店是不行的，然后双方开始有矛盾了，后来通过派出所、居委会，告知说出了事情我有责任，我就经常去了。被告夏茹的代理人在该案中还陈述：我卖房子或者看房都会和原告提前联系的，就是因为我去看房所以才发现房屋被出租做旅馆了，8月份的时候发现房屋还是租给老外了，我告知过这个老外可以继续住到合同结束，但是接下来的钱不要支付了，这是不合法的，我把情况也都告诉了这个老外。
本院认为，戴水琴与夏茹就系争房屋签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，否则应承担相应的责任。根据租赁合同约定，戴水琴租赁用途为商住，故戴水琴对系争房屋的利用，并未违反双方的约定，夏茹无权以此为由妨碍戴水琴对系争房屋的利用。在夏茹对戴水琴按照合同约定的用途使用系争房屋已造成妨碍后，戴水琴止付租金，具有相应的合理理由，夏茹无权以此为由收回系争房屋，故可认定系夏茹的责任导致租赁合同未能继续履行，夏茹应承担相应的违约责任。戴水琴要求夏茹按约承担相当于三个月租金的违约金36,000元，具有相应的事实基础及合同依据，本院予以支持。关于戴水琴要求赔偿2013年7月、8月份租金损失的诉讼请求。戴水琴提供的证据尚不足以证明系夏茹的行为致其不能使用系争房屋，故戴水琴的该项诉讼请求，因缺乏证据证明，本院予以驳回。关于戴水琴要求赔偿2013年8月13日至2013年10月15日减少的租金收入48,500元的诉讼请求。戴水琴未支付2013年9月、10月的租金，本院也已支持戴水琴要求夏茹承担解约违约金的诉讼请求，足以弥补戴水琴因不能继续使用系争房屋所致损失，故戴水琴的该项诉讼请求，本院予以驳回。关于戴水琴要求返还被扣物品的诉讼请求。戴水琴并未提供证据证明其主张的物品存在，及物品的具体规格，故其要求返还被扣物品的诉讼请求，因缺乏证据证明，本院予以驳回。关于交通费及查档费。戴水琴要求夏茹负担，缺乏合同依据，本院不予支持。关于戴水琴要求继续履行合同及返还系争房屋的诉讼请求。鉴于当事人在另案庭审中的表述、租赁合同已到期的事实、戴水琴二审中也明确表示不再要求继续履行租赁合同，故戴水琴的该项诉讼请求，本院同样不予支持。因租赁合同的双方系戴水琴及夏茹，依据合同相对性原则，应由夏茹承担租赁合同项下的权利及义务，故戴水琴要求夏小鸣承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第36947号民事判决；
二、夏茹于本判决生效之日起十日内赔偿戴水琴违约金人民币36,000元；
三、驳回戴水琴的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币2,504元，由戴水琴负担1,504元，由夏茹负担1,000元，公告费人民币560元，由夏茹负担。二审案件受理费人民币2,504元，由戴水琴负担1,504元，由夏茹负担1,000元，公告费共计人民币500元，由夏茹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年二月二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……