浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第113号
上诉人（原审被告）：鲍小仙。
委托代理人：江志东，浙江海贸律师事务所律师。
委托代理人：丁小红，浙江海贸律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：许守准。
上诉人（原审第三人）：孙锦鹏。
委托代理人：许守准，系上诉人孙锦鹏丈夫。
被上诉人（原审原告）：陈炎矿。
委托代理人：何达松，浙江普安律师事务所律师。
上诉人鲍小仙、上诉人许守准、孙锦鹏因物权保护纠纷一案，不服天台县人民法院（2012）台天民初字第1649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，经双方当事人申请，本院组织双方当事人进行了多次庭外和解协商，最终双方未能达成一致的和解协议。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原、被告于1998年开始同居生活。2001年原、被告向天台县赤城街道妙山村拆迁移民户陈达法、陈孝业分别购置位于天台县赤城街道紫东新村安置区相邻地基各一间（陈达法户的地基号为B-C-10-05号，陈孝业户的地基号为B-C-10-04号），并以被告鲍小仙的名义于2001年1月19日分别与陈孝业、陈达法签订地基买卖契约，其中向陈孝业户购置的地基约定价款为39000元，向陈达法户购置的地基约定价款为41300元。从陈达法户购置的这间地基直接以原告陈炎矿的名义予以安置落户，向陈孝业户购买的这间地基以陈孝业名义进行安置落户。之后，原、被告双方对两间地基进行了建设，于2002年底房屋建成两间三层楼房，并于2003年底房屋装修完毕。2005年9月27日，原告陈炎矿以其名义在天台县地名委员会办理天台县赤城街道花园路40号的门牌证。2003年3月4日，从陈孝业处购买地基建造的这间房屋以陈孝业的名义办理了土地使用证【证号：天台国用（2003）字第1-709号】，于2004年1月2日办理了房屋权属证书【证号：房权证天字××号】，登记权属人为陈孝业。从陈达法处购置地基建造的这间房屋至今未办理房屋产权证书。2010年1月4日，被告鲍小仙以陈孝业的名义在天台县地名委员会办理花园路38-1号的门牌证，于2011年1月4日变更户主姓名为鲍小仙。2010年4月29日，为办理房屋产权过户手续需要，被告鲍小仙与陈孝业又签订关于涉案房屋买卖合同，约定陈孝业以150000元价格将花园路38-1号房屋转让给被告，但被告实际并未按照合同约定支付陈孝业上述款项。同日，被告与陈孝业签订协议书一份，载明：双方因房产过户一事，被告鲍小仙愿意经济补偿陈孝业25000元。被告当日支付陈孝业补偿款10000元，2011年2月20日支付陈孝业补偿款17000元，陈孝业出具的收条中载明今后房款全部结清。根据被告提供的其与陈孝业签订的卖契中载明:陈孝业委托鲍先谷办理与被告之间的房屋买卖及转让过户手续等事宜。2011年1月5日，陈孝业在天台县国土资源局变更登记了土地权属证书【证号：天台国用（2011）第00050号】，载明土地坐落位置为天台县赤城街道花园路38-1号。2011年1月12日，陈孝业将涉案的花园路38-1号房屋产权过户至被告鲍小仙个人名下，被告取得涉案房屋产权证书【证号：天房权证天台字第××号】。2011年10月10日，被告鲍小仙将门牌号登记为天台县赤城街道花园路38-1号的房屋出售给第三人许守准、孙锦鹏，双方在房管部门办理产权过户手续时签订房地产买卖合同一份，合同约定：被告将坐落于天台县赤城街道花园路38-1号房屋出售给第三人，房屋转让款为人民币500000元。2011年10月14日，涉案房屋产权过户至本案第三人名下【证号：天房权证天台字第××号】。另查明，被告与第三人之间就涉案房屋实际转让价格为700000元，其中转让款500000元通过浙江泰隆银行支付，另200000元通过现金支付。此外查明，涉案的两间房屋系整体设计，统一建造装修，房屋结构为两间三层。原、被告曾于2010年1月24日达成协议书，约定位于天台县赤城街道紫东新村花园路40号二间房产由原、被告长期居住使用，百年后归原告陈炎矿的女儿陈媛管业。同日，原告出具保证书一份，保证以后不提及椒江房屋一事。此外查明，经该院委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司鉴定，本案讼争的位于天台县赤城街道花园路38-1号的这间房屋在2011年10月10日的市场估价为877000元。
原审法院审理认为，（一）关于被告转让给第三人涉案房屋时的房屋事实权属问题。该院认为，本案讼争房屋虽在转让给本案第三人前产权登记于被告一人名下，但根据本院查明之事实，原、被告双方于1998年开始同居生活，从讼争房屋的地基购置到房屋建造及装修均系双方同居期间发生，原、被告双方共同出资，且共同进行管业。根据最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条的规定：解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。被告在庭审中亦认可两间房屋（包括登记为赤城街道花园路38-1号这间讼争房屋）的权属性质系原、被告双方同居期间的一般共有财产，只是认为其贡献较大而应享有四分之三的产权份额。该院认为，原、被告双方在同居期间对讼争房屋未明确约定份额，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，应认定本案讼争的该间房屋系原、被告双方共同共有财产。本案原告主张两间房屋（包括讼争的一间房屋）均系其单独出资的个人财产，但未提供充分有效的证据予以证实，对其主张依法不予采纳。（二）关于被告与第三人之间房屋买卖协议是否有效及第三人是否构成善意取得涉案房屋问题。据上所述，本案所涉房屋系原、被告双方共同共有，故被告未经原告同意擅自处分共有房产系无权处分行为。根据最高人民法院关于《审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故该院认为，被告虽无权处分涉案房屋，嗣后亦未经原告追认，但并不影响被告与第三人签订的房屋买卖合同效力，双方签订的合同仍为有效。至于第三人是否构成善意取得涉案房屋问题。该院认为，“善意”系行为人的内在心理活动状况，需要通过客观化解释而予以推定，使其具有可量度性和可操作性。如何认定受让人主观是否善意，除考量受让人是否尽到审查不动产登记权属信息外，还应基于民法公平、诚信原则，即审查在交易过程中，受让人是否尽到一般人应有的最低注意义务，交易行为是否符合常情常理。具体至本案，第一，本案涉及的两间房屋系整体设计建造，共用同一楼梯，功能使用具有统一性，第三人在对讼争房屋具体结构状况知情的情况下，仍单独购置其中一间房屋，显然有违公序良俗；第二，第三人作为房屋大宗商品的交易受让方，应谨慎交易，尽到最低注意义务，排除被告无处分权的合理怀疑。本案第三人在购买讼争房屋时，基于讼争房屋特殊性，应进一步调查了解两间房屋的真实权属信息，但第三人在未作任何调查的情况下，径行交易，应认定主观存在重大过失，故应推定其“非善意”，不符合善意取得房屋的构成要素。据上，第三人不能善意得到涉案房屋，应依法返还原、被告讼争房屋，并由被告鲍小仙返还第三人许守准、孙锦鹏已付购房款700000元。至于第三人因返还讼争房屋所产生的损害赔偿问题，经该院释明后，第三人明确表示在本案中不予主张，故该院不作处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条，最高人民法院关于《民事诉讼证据规则若干规定》第二条之规定，判决：一、限第三人许守准、孙锦鹏在本判决生效之日起三十日内返还原告陈炎矿与被告鲍小仙位于天台县赤城街道花园路38-1号一间三层楼房【房产证号：天房权证天台字第××号，土地证号：天台国用2011第043**号】。二、限被告鲍小仙在本判决生效之日起三十日内返还第三人许守准、孙锦鹏已付购房款人民币700000元。三、驳回原告陈炎矿的其他诉讼请求。本案受理费人民币100元，鉴定费3070元（该款由原告陈炎矿预付），合计人民币3170元，由原告陈炎矿负担1200元，由被告鲍小仙负担1300元，由第三人许守准、孙锦鹏负担670元。
宣判后，鲍小仙不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人事先约定一人一间购买宅基地和建造房屋，并相应登记了产权，事实清楚，一审法院认定讼争房屋未明确约定份额系“共同共有”，属认定事实错误。1、两间宅基地是由上诉人一人购买的，有相关购买协议为证，因双方事先说好一人一间，所以，在办理土地证的时候，才按照一人一间登记。2、两间宅基地一人一间，房屋按照立地式框架结构建造，这样的建筑结构能够确保一人一间房屋权属清楚，所以按照“房随地走”的原则，房屋权属登记机关当然按照一人一间进行产权登记。由此可见，在宅基地使用权和房屋所有权登记十分清晰的情况下，一审法院应当确认上诉人与被上诉人对两间房屋按一人一间拥有产权，一审法院以“没有约定份额”为由，认定涉案房屋系双方“共同共有”，属于认定事实错误。二、一审法院以房屋现状和建造费用未确认，推定双方财产未析分，从而推翻产权登记是本末倒置，是十分错误的。1、因共同生活的需要合并使用两间房屋，并不能改变两间房屋属一人一间的权属状态，现双方不再共同生活，上诉人有权要求将两间房屋回归一人一间使用的状态。实际处理时，只要花一些小钱，增加一个楼梯（因楼板不是现浇，而是空心板，抽掉两块空心板即可安装楼梯）砌一道隔墙即可分开使用，这样做不仅真正保护了上诉人作为房屋产权人的合法权利，而且也维护了物权登记的严肃性和稳定性。2、上诉人在购买宅基地以及建造房屋过程中，确实为被上诉人垫付了大量的费用，上诉人所花费用占大头，但上诉人可以另案向被上诉人主张费用补偿。也就是说，上诉人可能向被上诉人主张费用补偿并不能反过来影响两间房屋一人一间的权属状态，一审法院将两者对立起来是十分错误的。三、第三人系善意取得涉案房屋，一审法院关于第三人系“非善意取得”属认定事实错误。1、涉案房屋产权登记在上诉人一人名下，该项登记具有法定的公信力，第三人了解到了该项登记的真实性，其已经尽到了注意义务。2、假设两间房屋属于婚姻法下的夫妻共同共有的情况下，产权登记在一人名下，其一人向第三人转让房屋，司法实践中也是确认第三人为善意取得，确认转让有效。更何况，上诉人与被上诉人之间并不存在婚姻关系，并不存在婚姻法上具有的法定的夫妻财产共有的情况，第三人事先了解这一情况。3、两间宅基地一人一间登记，两间房屋也是一人一间登记，只是在同居时为了生活方便，只造了一个楼梯，两人不再共同生活后，本案涉及的两间房屋完全可以各自独立安一个楼梯，且费用也不贵，第三人很清楚这一点，所以第三人才考虑购买。4、第三人已经注意到，上诉人在出售涉案房屋给第三人之前，在房屋周围张贴了出售信息，被上诉人也已经看到了该信息，但被上诉人并未及时主张购买，也没有及时向房管部门提出异议，一审法院关于第三人系“非善意取得”的认定没有事实依据。5、第三人出于购买学区房的考虑才购买涉案房屋，而购买合适的学区房的机会也不多，况且涉案房屋价格公道，第三人希望抓住这个机会的想法完全符合情理。可见，一审法院认定第三人未调查了解清楚房屋的具体情况属“非善意取得”，属于认定事实错误。综上所述，一审法院认定事实、适用法律均存在错误，请二审法院予以纠正，改判撤销一审判决，并驳回被上诉人在一审提出的所有诉讼请求。
许守准、孙锦鹏不服，向本院提起上诉称：一、涉案宅基地使用权和房屋产权均登记在鲍小仙一人名下，该项登记具有法定的公信力，上诉人在购买之前已经全面了解了相关登记信息的真实性，已经尽到了注意义务。二、即使鲍小仙和陈炎矿系合法夫妻，如果宅基地使用权和房屋产权都登记在鲍小仙一人名下，如果鲍小仙向第三人转让房屋产权，法院都是认定转让有效的。而本案中鲍小仙与陈炎矿并非合法的婚姻关系，鲍小仙更加有权出售自己名下的房产，上诉人更加可以放心地购买鲍小仙名下的房产。三、两间宅基地一人一间登记，两间房屋也是一人一间登记，只因双方同居生活，才共用了一个楼梯。但两人不再共同生活后，只要打上隔墙，在没有楼梯的这间加上一个楼梯就行，这样做费用并不高，上诉人作了这些考虑后才决定购买。上诉人购买该房屋没有违背公序良俗，已尽到了注意义务。四、上诉人一直希望购买一间学区房，方便孩子上学，因为涉案房屋所在的学区和地段都比较好，价格又比较合适，上诉人就决定购买，上诉人的想法完全符合常情常理。五、鲍小仙在出售涉案房屋之前，在房屋周围张贴了出售信息，被上诉人也已看到了该信息，但被上诉人并未提出购买意向，也没有向房管部门提出任何异议。综上，鲍小仙对涉案房屋拥有完整的产权，上诉人购买涉案房屋产权完全合法，一审法院关于第三人系“非善意取得”的认定没有事实依据，属于认定事实错误。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人一审的诉讼请求。
陈炎矿答辩称：一、讼争的房产是上诉人鲍小仙与被上诉人陈炎矿在同居期间以陈炎矿的名义购买的两间地基，不存在鲍小仙一人购买的情况，妙山村房屋拆迁的时候，陈炎矿分别向陈达法、陈孝业购得两间地基建房，是与鲍小仙在同居期间购买的。购买地基以后，对房屋进行了建造。后来其中一间土地证登记到陈炎矿的名下，另一间以陈孝业的名义进行登记，陈孝业在一审的时候出庭作证，证明了这一事实。上诉人鲍小仙称房屋是其一人购买，这与事实不符。2010年鲍小仙与陈孝业签订的买卖合同实际上是以欺骗的手段取得的，上诉人鲍小仙与陈炎矿在同居期间不仅购买了这两间地基建房，而且还购买了坐落在椒江区中建城市花园B幢16-2号的房屋一套，这套房屋是登记在鲍小仙女儿名下，该房产实际上也是同居期间的共同财产，陈炎矿也有出资。为这个事情，双方也有过一张书面的协议。二、涉案房屋的两间地基是不可分割的，双方也不存在约定一人一间的事实。两间房屋是统一设计，统一图纸，统一建造，房屋建造好后，两人也没有进行分割。三、鲍小仙取得的天台县赤城街道花园路38-1房屋的产权登记是用欺骗手段违法取得。1、办理委托公证的时候，鲍小仙以陈炎矿妻子的名义欺骗了陈孝业办理房屋产权转让手续和公证委托手续，陈孝业在办理委托的时候，也没有查明两人已经分居，误以为鲍小仙是陈炎矿的妻子，在这个情况下，把手续办给了她。实际上，这个时候鲍小仙与陈炎矿已经分居，为房子问题双方曾有过纠纷。鲍小仙为了侵占这间房子，欺骗陈孝业办理了委托手续，这个事实陈孝业在一审的时候已出庭作证。2、陈孝业委托办理的房屋是花园路40号，而没有花园路38-1号。为什么变成花园路38-1号，这是上诉人鲍小仙通过非法的手段在没有陈孝业委托的情况下办理的。房管部门登记委托的地址是花园路40号，实际登记的是花园路38-1号，在明显不符的情况下，还办理了房产登记。3、陈炎矿对上诉人鲍小仙以及许守准、孙锦鹏先后两次房产登记手续均提出异议，涉及房产登记主管部门违法登记这个问题，陈炎矿曾经向仙居县人民法院提起行政诉讼。4、陈炎矿的女婿为房产登记问题还蒙受了刑事处罚的冤案，由于房管部门违法登记房产，陈炎矿与房管处主任徐明交涉房产登记情况，双方发生纠纷，陈炎矿的女婿打了徐明，但不构成轻伤，导致冤案的发生。这也是鲍小仙的违法登记引起的。四、上诉人鲍小仙与上诉人许守准、孙锦鹏对房屋的买卖行为属于恶意串通。首先，上诉人鲍小仙取得花园路38-1房屋的产权登记就是违法的。虽然房屋是在双方同居期间建造的，但是登记是一方的名字，鲍小仙为了达到占有房屋的目的，以低价转让的方式与许守准、孙锦鹏恶意串通，发生房屋买卖关系。上诉人许守准、孙锦鹏在明知房屋结构无法分割的情况下，与鲍小仙订立买卖合同。这个行为实际上就是恶意行为。两上诉人的恶意行为造成了陈炎矿几年来有家不能归，到现在还进不去自己建造的房子。陈炎矿女婿蒙冤的刑事案件也足以证明上诉人许守准、孙锦鹏与鲍小仙之间发生的房屋买卖属于恶意行为。综上，一审判决正确，上诉人鲍小仙、上诉人许守准、孙锦鹏的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案各方当事人争议的问题主要有两项，一是坐落于天台县赤城街道花园路38-1号的一间三层楼房的权属认定问题，该讼争房屋是鲍小仙个人所有，还是鲍小仙与陈炎矿共有。二是该讼争房屋已由鲍小仙出售给许守准、孙锦鹏，上诉人许守准、孙锦鹏能否取得讼争房屋的所有权。
对于争议事项一，本院认为，该讼争房屋系鲍小仙与陈炎矿共有，理由如下：1、鲍小仙、陈炎矿同居期间，曾以鲍小仙的名义于2001年1月分别与陈孝业、陈达法签订地基买卖契约，购置相邻的两间地基。其中，从陈达法户购置的一间地基直接以陈炎矿的名义予以安置落户，并在之后的土地登记中将鲍小仙登记为共有人。从陈孝业户购置的一间地基仍以陈孝业名义安置落户。鲍小仙、陈炎矿在该两间地基上共同建造成两间三层楼房，其中从陈孝业户购置的一间地基上建造的房屋即本案讼争的房屋。该二间三层楼房系一体设计建造，共用同一楼梯，厨房、客厅、卫生间等功能区域均一体共用。由此可见，该两间房屋系鲍小仙与陈炎矿同居期间共同购买、共同建造、共同管业居住，鲍小仙上诉认为当时两人事先约定分割为一人一间，依据不足，本院难以采信。2、鲍小仙、陈炎矿曾于2010年1月24日达成协议书，约定位于天台县赤城街道紫东新村花园路40号二间房产由鲍小仙、陈炎矿长期居住使用，百年后归陈炎矿的女儿陈媛管业。对于同居期间的财产归属，根据法律规定，当事人有约定的，约定优先，故根据双方协议书的约定，该两间房屋由双方长期居住使用，并未约定按份所有或分割使用，可见双方对该二间房产系约定为共有。3、因同居期间双方出现矛盾，鲍小仙为办理产权过户手续，又于2010年4月与陈孝业签订房屋买卖合同，将陈孝业名下的一间房屋即本案讼争房屋过户至鲍小仙个人名下。本院认为，鲍小仙在2010年1月24日的书面协议中已确认讼争房屋系共有，故鲍小仙将讼争房屋产权登记到其个人名下，在未经共有人陈炎矿同意或追认的情况下，不足以改变讼争房产系两人共有的权属事实。
对于争议事项二，本院认为，上诉人许守准、孙锦鹏目前尚不能取得讼争房屋的所有权。理由如下：1、讼争房屋系鲍小仙、陈炎矿共有，在未经共有人陈炎矿同意或追认的情况下，鲍小仙擅自处分共有房产，构成无权处分。2、许守准、孙锦鹏能否依据《物权法》第一百零六条规定善意取得讼争房屋的所有权？由于讼争房屋是案涉两间三层楼房的其中一间，而该两间三层楼房系一体设计建造，共用同一楼梯，客厅、厨房、卫生间等功能区域也都是一体共用，两间三层楼房是一套完整的生活起居单元。根据日常生活经验法则和房产交易习惯，许守准、孙锦鹏作为讼争房屋的受让人，在交易时应审查该两间三层楼房是否系鲍小仙与他人共有？若单独购买该两间三层楼房的其中一间即本案讼争房屋，那么如何与另一间的所有权人进行分割和隔离？而且，许守准、孙锦鹏对于鲍小仙与陈炎矿同居及共同建造该两间三层楼房的事实系属知情，在此情况下，受让人许守准、孙锦鹏未经询问利害关系人陈炎矿，仅凭讼争房屋的产权登记，即与鲍小仙进行房产交易，可以认定许守准、孙锦鹏对于鲍小仙是否有权处分未尽到必要的审查义务，存在重大过失，难谓善意，不符合善意取得的构成要件。但是，由于讼争房屋系鲍小仙与陈炎矿共有，而两人的同居关系已解除，鲍小仙在一审中已提出对共有房屋进行分割，若讼争房屋经另行分割处理后鲍小仙取得处分权的，则许守准、孙锦鹏仍可基于有效的转让合同取得讼争房屋所有权。综上，一审法院已认定鲍小仙与许守准、孙锦鹏之间的房屋买卖合同为有效，买卖双方均未提出要求解除该房屋买卖合同，该房屋买卖合同在鲍小仙取得处分权后仍可继续履行，而且陈炎矿在一审的诉讼请求也是确认讼争房屋的权属，故一审法院直接判决解除鲍小仙与许守准、孙锦鹏之间的房屋买卖合同，双方各自返还财产，超出了当事人的诉请，且不当处理了鲍小仙与许守准、孙锦鹏之间的房屋买卖合同法律关系，本院予以纠正。综上，上诉人鲍小仙、许守准、孙锦鹏上诉理由成立部分，本院予以采纳。原审判决不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天台县人民法院（2012）台天民初字第1649号民事判决；
二、确认坐落于天台县赤城街道花园路38-1号一间三层楼房归被上诉人陈炎矿、上诉人鲍小仙共有；
三、驳回被上诉人陈炎矿一审其他的诉讼请求。
一审案件受理费100元，鉴定费3070元（该款由陈炎矿预缴），合计3170元，由被上诉人陈炎矿负担1500元，上诉人鲍小仙负担1570元，上诉人许守准、孙锦鹏负担100元。二审案件受理费100元，由上诉人鲍小仙负担50元，上诉人许守准、孙锦鹏负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
审 判 员 汤坚强
审 判 员 张淑娅
二〇一六年七月七日
代书记员 郭巧燕