青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第119号
上诉人（原审原告、反诉被告）胡卫平，男，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）贾荣，男，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人柳克俭，青海夏都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨剑林，男，汉族。
被上诉人（原审被告）陈宁玲，女，汉族。
以上两被上诉人共同委托代理人汪春虎，青海西海律师事务所律师。
上诉人胡卫平、贾荣因与被上诉人杨剑林、陈宁林房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2015）宁民一初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡卫平及其与贾荣的共同委托代理人柳克俭，被上诉人陈宁玲及其与杨剑林的共同委托代理人汪春虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月13日，胡卫平、贾荣以杨剑林、陈宁林为被告，向青海省西宁市中级人民法院提起诉讼，请求判令：撤销双方签订的房屋租赁合同并由杨剑林、陈宁林赔偿胡卫平、贾荣损失1139876元。杨剑林提出反诉，请求判令：胡卫平、贾荣支付租金840000元、水费2603.3元、电费30921.7元、垫付的壁挂锅炉9800元、水泵费1200元、燃气设计费1000元、电量增容费50000元及支付燃气接口费20000元。
一审法院经审理查明，陈宁玲系西宁市城西区西关大街37号博纳广场三号楼业主，2012年4月9日，陈宁玲以该处房产作为公司住所地，成立了宁剑公司，法定代表人为陈宁玲。陈宁玲与杨剑林系夫妻关系。2012年8月7日“西宁市博纳广场业主大会关于博纳广场整体改造问题的会议纪要”内容记载“博纳广场全体业主一致同意广场整体改造，只有业主陈宁玲一人对改造项目进行阻挠和上访……”，该纪要上陈宁玲一方注明“不同意非法改造，不同意加层”。2013年5月，杨剑林作为出租方甲方与胡卫平作为承租方乙方签订《房屋租赁合同》约定，房屋用途经营酒吧，工商、消防、安监部门验收的标准、费用由乙方承担；甲方允许乙方装修或添置新物。费用由乙方承担；租赁期限2013年6月27日至2017年6月26日；租金：第一年房屋租金乙方入住前一次性向甲方交纳450000元、2014年3月底前交225000元半年房费、2014年10月底前交225000元半年房费、2015年3月底前交240000元半年房费、2015年10月底前交240000元半年房费、2016年3月底前交240000元半年房费、2016年10月底前交240000元半年房费；自装修开始和租赁期内乙方承担房屋所产生的一切费用；甲乙双方因分割而成，甲方让出一个月时间给乙方作为装修补偿；场地采暖由甲方负责协调，如遇暖气改动，费用甲乙双方协商解决，乙方在租赁期内，甲方负责乙方照明电，如遇乙方超出照明电范围，由甲方协调改动，费用甲乙双方协商解决。2013年5月26日，杨剑林收到胡卫平租赁费300000元。2013年5月27日，杨剑林交付房屋后胡卫平与他人签订装修合同进行装修并购买材料、家具、音响设备，开始与贾荣合伙经营蓝德酒吧。2013年7月博纳广场改造完毕。2013年8月8日西宁市城乡规划局市政工程规划红线回复意见表记载“建设单位：西宁宁剑商贸有限责任公司；工程名称：敷设燃气管线；建设地点：博纳广场”。2013年9月，陈宁玲与西宁中油城市燃气工程设计咨询有限公司签订“用户设计方案协议书”，内容有就博纳广场3#一层陈宁玲2台壁挂锅炉、2台大灶项目燃气方案的设计约定如下……。2013年10月7日，陈宁玲收到胡卫平租赁费100000元。2013年10月29日高压供电客户供电方案答复单记载有“西宁宁剑商贸有限责任公司，用电地址青海西宁市城西区西关大街37号，供电电压交流10KV”。2013年12月10日，西宁市城乡规划局出具《市政工程规划红线审核意见表》，同意西宁宁剑商贸有限公司设置变电箱接电。2014年3月28日，西宁市公安局城西公安分局五四大街派出所前往蓝德酒吧就消费争议处警。博纳广场房屋有集中用天然气采暖和单独用天然气采暖情况，陈宁玲房屋现未接通天然气。陈宁玲所有的涉案房屋隔壁经营藏餐吧的承租户采暖方式为空调。出租人与物业公司之间曾因产生纠纷被物业公司断电，涉案房屋用柴油机发电至高压供电，在此期间，承租人用液化气采暖。陈宁玲在其商铺内分别安装有四部分电表，胡卫平承租房屋的电表数为26888.4度。各承租户分别安有水表。另查，胡卫平同时在另一处经营酒吧。
一审法院认为，本案本诉审理焦点在于认定出租人在签订房屋租赁合同时是否对承租人隐瞒租赁房屋无暖气及不能正常供电而构成欺诈事实。基于涉案合同中“采暖由出租方负责协调”的约定及博纳广场于租赁合同签订后改造完毕的事实，应认定承租人在签订合同时应当知道房屋采暖问题仍处于协调阶段。出租人与博纳广场物业公司之间因纠纷发生断电为签订租赁合同时不确定将来事实。故此，承租人以出租人构成欺诈而主张撤销涉案合同的诉求无事实与法律依据，不予支持。故而其主张合同撤销后的经济损失的诉求无事实基础，亦不予支持。
关于杨剑林反诉主张租金一节，合同中虽对出租人提供暖气未约定为其义务，且其前后申请了敷设燃气管线和设置高压变电箱，但考虑本地的地理气候条件及采暖习惯，且合同中涉及到暖气改动费用问题，故此，应推定签订租赁合同时双方协商为暖气采暖。截止到采暖期出租人协调通暖仍未落实的情况下，对外开放经营场所温度能否达到取暖期室内温度国家标准的举证责任在出租方，现无证据证实取暖期内涉案房屋温度适于承租人经营酒吧，故基于民法公平合理原则，应扣除2013年、2014年二个采暖期计十二个月的租赁费450000元，按双方合同中截止到2015年3月底之前应交付租金1140000元的约定，减去已给付的400000元，承租人应支付剩余部分租金290000元。关于壁挂锅炉、水泵、燃气设计、电量增容费的反诉请求，现锅炉因未通天然气无法使用且双方合同中“费用协商解决”约定不明，故上述房屋采暖、供电设施的相关费用由房屋出租人承担更符合常理。关于水电费诉求一节，出租人对各承租户分别安装了分电表、分水表且承租人未提供其曾交纳此项费用的相关抗辩证据，故出租人的此节诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、胡卫平、贾荣给付杨剑林房屋租金290000元；二、胡卫平、贾荣给付杨剑林水费2606.3元，电费30921.7元；三、驳回胡卫平、贾荣的诉讼请求；四、驳回杨剑林的其他反诉请求。案件受理费15059元，由胡卫平、贾荣承担；反诉案件受理费6678元，由胡卫平、贾荣承担2271元，由杨剑林承担4407元。
胡卫平、贾荣不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审判决查明的事实不客观，凡对胡卫平、贾荣有利的事实均未认定。杨剑林、陈宁林隐瞒了出租房屋无暖气的事实，以下三个方面的情节和事实能够充分证明：第一、2011年城西区人民政府决定对博纳广场进行整体改造，2012年实施了改造工程，至胡卫平、贾荣承租房屋时，改造工程已完工。博纳广场经改造硬件设施，提升商业品牌，这是公开的事实，胡卫平、贾荣之所以选择博纳广场，就是看中了这一点。但是，杨剑林、陈宁林却隐瞒其与申宝物业公司对簿公堂，关系视同水火一般的事实。申宝公司牵头组织实施改造工程，杨剑林、陈宁林坚决反对并上访阻挠改造工程的正常进行，杨剑林、陈宁林所有的房屋拒绝改造。但是，杨剑林、陈宁林在出租房屋时却没有如实告知胡卫平、贾荣无暖气的事实，反而在合同中约定“场地采暖由甲方负责协调”，这条约定的内容应当理解为是甲方（杨剑林、陈宁林）承诺保证供暖的约定，而不是“有无暖气是不确定的，能协调就有暖气，不能协调就没有暖气”，从正常的生活经验及逻辑而言，青海的冬季气候寒冷，没有暖气根本无法正常经营。如果杨剑林、陈宁林出租房屋时能如实告之，胡卫平、贾荣决不可能承租该房屋，并投资上百万元经营酒吧业。第二、本案在一审庭审中，杨剑林、陈宁林提供前一位承租人安利军的租赁合同，在这份租赁合同中明确写明了出租房屋没有暖气，但胡卫平、贾荣的租赁合同中却写明的是“场地采暖由甲方负责协调”，这两份合同相对比，杨剑林、陈宁林对胡卫平、贾荣隐瞒事实是显而易见。但一审判决却对安利军的租赁合同的情节只字未提。第三、如果杨剑林、陈宁林没有隐瞒，胡卫平、贾荣明知承租房屋没有暖气，在装修时就不会投资30000多元安装新暖气片，也许就像后来开张的藏餐吧一样安装空调采暖。胡卫平、贾荣安装新暖气片的事实，就证明确实不知没有暖气的事实，也证明杨剑林、陈宁林隐瞒没有暖气的事实。原主审法官亲自进行实地查看，安装新暖气片的事实摆在眼前，对如此重要的事实，一审判决却只字未提。综上述事实，可以看出一审判决认定的“承租人在签订合同时应当知道房屋采暖问题仍处于协调阶段”与本案客观事实不符。杨剑林、陈宁林隐瞒无供暖的事实，使胡卫平、贾荣意思表示不真实，根据法律规定因隐瞒事实所为的民事行为是应当被撤销的。二、杨剑林、陈宁林隐瞒申宝物业公司拒绝为其服务的事实，而这一事实正是导致开业后被断电、消防不能验收通过、杨剑林、陈宁林自己解决供暖而无法解决的根本原因。2012年杨剑林、陈宁林因楼梯间的纠纷与申宝物业公司打官司，2013年因安装变压器又与之对簿公堂，2012年博纳广场整体改造，杨剑林、陈宁林不同意并上访阻挠。两家的矛盾由来已久，且愈积愈深。这些情况胡卫平、贾荣在承租房屋之前根本不了解，2013年9月正式营后，物业公司断电，前去物业公司交纳电费，才被物业公司告知因杨剑林、陈宁林长期拖欠物业费，物业公司不收电费，也拒绝提供物业服务。杨剑林、陈宁林提供一台柴油发电机，因电压不稳，胡卫平、贾荣的多台电器被烧坏，2013年11月被迫停业，直到2014年杨剑林、陈宁林才自行申请安装变压品，解决了供电问题。胡卫平、贾荣在装修时按消防规定，出资18000元安装整套消防喷淋设施，但因物业公司拒绝给承租房屋接入消防喷淋水、拒绝接通手压报警系统、不允许开安全通道等原因，致使蓝德酒吧无法通过消防验收。消防验收不通过，任何经营手续都无法办理，由此可以看出，杨剑林、陈宁林出租的房屋根本无法达到作为经营场所的条件，胡卫平、贾荣按照合同约定，以承租房屋开办酒吧的合同目的根本无法实现。杨剑林、陈宁林抵制整体改造，博纳广场改造后集中供暖，其所有房屋没有暖气，2013年杨剑林、陈宁林曾向中油燃气公司自行申请接入燃气，虽然办理了相关手续，但就是因为申宝物业公司不同意、不配合，燃气管道直到今天也无法接入。三、一审判决中有关电费的确认与错误，其他商户的电表都是新的，只有胡卫平、贾荣的分电表是旧的，一审判决按照旧电表上的用电量认定电费与事实不符，之前的电量不是胡卫平、贾荣使用的。故请求：依法撤销一审判决发回重审，或依法改判为撤销双方签订的《房屋租赁合同》并由杨剑林、陈宁林赔偿经济损失1139876元，驳回杨剑林、陈宁林的反诉请求。
杨剑林、陈宁林答辩称，签订合同时其已如实告知房屋取暖方面存在的问题，并在合同中专门做了约定。天然气最终没有开通的原因在于承租人不缴纳接口费，不配合安装，且房屋具备了使用电力解决取暖问题的条件，为该房屋提供了两种采暖方案。用电在短时间内出现了一些问题，但经协调解决，架设了专门的变电箱，2013年年底解决了用电问题。承租人经营不善，期间采取了不合法的经营手段，其经营亏损的结果不能转于出租房屋人。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
一审法院查明的事实与二审查明的相同，本院依法予以确认。
根据双方的诉辩主张及本案事实和证据总结本案争议焦点并分析认定如下：
一、关于杨剑林与胡卫平签订的《房屋租赁合同》应否予以撤销及杨剑林、陈宁林应否赔偿胡卫平、贾荣损失1139876元的问题
本院认为，从杨剑林与胡卫平签订的《房屋租赁合同》内容看，双方对房屋用途及改善、租赁期限及租金、房屋交付及返还、房屋装修及设备维护、合同解除及争议的解决办法等进行了较全面、详细的约定，上述约定属于房屋租赁合同中应有之常规内容，但此外双方还就“关于采暖及用电量”进行专门条款约定，即场地采暖由甲方负责协调，如遇暖气改动，费用甲乙双方协商解决，乙方在租赁期内，甲方负责乙方照明电，如遇乙方超出照明电范围，由甲方协调改动，费用甲乙双方协商解决。该条款属双方对采暖及用电问题的特别约定，案涉房屋用途明确为经营酒吧，其经营性质要求承租人胡卫平在签订合同时对案涉房屋需具备的基本经营条件，即水、电、暖、物业管理及案涉房屋是否纳入博纳广场整体改造能否实现经营目的等问题尽到基本审查义务，从双方合同中“关于采暖及用电量”的约定看，胡卫平在与杨剑林签订合同时，对案涉房屋采暖及用电存在或可能存在问题，需进一步解决是明知的，并就今后处理该问题时双方的权责进行协商、达成合意。胡卫平、贾荣上诉认为该约定应当理解为杨剑林、陈宁林承诺保证供暖的约定，一方面不符合该合同条款文义解释，另一方面，从杨剑林、陈宁林提交的《用户设计方案协议书》中反映的案涉房屋燃气方案的设计约定、《高压供用电合同》反映的案涉房屋商业用电约定、《西宁市城乡规划局市政工程规划红线回复意见表》反映的案涉房屋燃气管网接入的内容，以及壁挂锅炉、水泵、燃气设计费缴纳凭证，可以印证杨剑林、陈宁林基于《房屋租赁合同》对采暖及用电问题履行应由其负责协调之事宜，亦可进一步确定胡卫平与杨剑林签订合同时，双方对电、暖问题均为明知，且为真实意思表示。同时，在合同履行过程中，即自2013年5月双方签订合同后，胡卫平开始进行装修并购买材料、家具及音响设备之初即应当发现案涉房屋存在电、暖问题，但直至2013年10月7日，仍支付租赁费用100000元，应当确认胡卫平在签订及履行合同的过程中，对电、暖存在的问题是明知的。关于胡卫平、贾荣提出杨剑林、陈宁林隐瞒案涉房屋未纳入博纳广场整体改造，与物业公司发生诉讼、关系紧张致使经营受阻等理由，因双方《房屋租赁合同》中并未约定出租方杨剑林承诺案涉房屋纳入博纳广场整体改造及物业管理等条款，亦无法确认杨剑林、陈宁林隐瞒事实，构成欺诈。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，胡卫平、贾荣提出杨剑林、陈宁林隐瞒相关事实构成欺诈，要求撤销双方合同的上诉主张，其提交的相应证据无法确认该待证欺诈事实存在的可能性，且不符合合同约定及双方履行合同的事实，其有关消防验收未通过的上诉理由，无相应证据证明，亦与其提出撤销之诉所依据的隐瞒事实构成欺诈之基本理由无关。胡卫平、贾荣的上诉请求，不予支持。一审法院此节认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
二、关于胡卫平、贾荣应否给付杨剑林房屋租金290000元、水费2606.3元及电费30921.7元的问题
本院认为，庭审中胡卫平、贾荣对房屋租金290000元及水费2606.3元数额无异议，但认为不应支付。依据双方《房屋租赁合同》对房屋租金的约定，胡卫平、贾荣在承租使用该房屋后应当依约支付租金，鉴于案涉房屋通暖仍未落实的情况，一审法院已基于公平原则，扣除2013年、2014年两个采暖期计十二个月的租赁费450000元，确认金额290000元，符合本案实际，胡卫平、贾荣应予支付。水费、电费属胡卫平、贾荣在承租期间经营的正常支出费用，应由胡卫平、贾荣支付。有关电费金额30921.7元的确认问题，胡卫平、贾荣认为其使用电表是与其它三台电表不同的旧电表，虽对电表目前显示度数无异议，但因电表是杨剑林、陈宁林安装，无法反映初装数，不能证明是胡卫平、贾荣使用。本院认为，双方签订《房屋租赁合同》当时，对租赁时水、电数作出确认是基本交易习惯，胡卫平、贾荣对现有电表显示用电数量全部由其使用不予认可，应当提交相应证据证明双方在承租时已确定的初始电表数，其未予提交。胡卫平、贾荣对现有电表显示用电数及金额不予认可的上诉主张，证据不足，不予支持。胡卫平、贾荣应当给付杨剑林房屋租金290000元、水费2606.3元及电费30921.7元。一审法院此节认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费照一审判决收取；二审案件受理费15059元，由胡卫平、贾荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 白云辉
代理审判员 商海英
代理审判员 李 云
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 师永佳