天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终5164号
上诉人（原审被告）：李仲奎，男，1961年12月30日出生，汉族，农民，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：刘闯，天津金辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市北辰区双口镇安光村民委员会，住所地天津市北辰区双口镇安光村。
主要负责人：李振新，该村委会主任。
委托诉讼代理人：唐丽丽，天津景松律师事务所律师。
上诉人李仲奎因与被上诉人天津市北辰区双口镇安光村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2016）津0113民初3969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李仲奎上诉请求：1、撤销一审判决第一项中关于房屋占有使用费的内容，改判李仲奎自2015年6月1日起按照每年40000元标准支付房屋占有使用费至李仲奎实际腾退房屋之日止。2、两审诉讼费由天津市北辰区双口镇安光村民委员会承担。事实与理由：《中华人民共和国民法通则》规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，本案双方于2005年1月1日签订《厂房租赁协议》，李仲奎支付了两年租金。天津市北辰区双口镇安光村民委员会却一直怠于行使自己权利，应自行承担租金损失。故李仲奎只同意支付未超过诉讼时效部分的房屋租金。
天津市北辰区双口镇安光村民委员会辩称，不同意李仲奎的诉讼请求。其主要答辩意见是：第一，《厂房租赁协议》已被一审判决确认无效，因合同无效产生请求权的诉讼时效期间起算点应按照合同被确认无效的时间计算；第二，天津市北辰区双口镇安光村民委员会每年都口头催缴租金。
天津市北辰区双口镇安光村民委员会向一审法院起诉请求：1.确认双方于2005年1月1日签订的《厂房租赁协议》于2015年6月3日解除；2.李仲奎支付原告拖欠租金376888.89元（至2016年6月2日）；3.李仲奎立即腾还原告位于天津市北辰区双口镇安光村工业路的厂房；4.李仲奎支付2016年6月3日至实际腾还厂房之日的占用使用费（按照评估标准计算）；5.案件受理费由李仲奎负担。
一审法院认定事实：天津市北辰区市场和质量监督管理局出具的《企业法人申请变更登记注册书》载明，天津市北郊区双安福利五金厂（集体所有制企业）于1991年3月1日申请企业名称变更登记为天津市华联器皿厂（集体所有制企业），1991年4月12日，天津市北郊区人民政府规划土地管理办公室出具的北郊集建（91）字第0022号《集体土地建设用地使用证》载明，土地使用者“天津市华联器皿厂”，地址“安光村”，图号“××”，地号“北郊××”，土地类别“Ⅱ”，用地面积“2743.20”，用途“工业”。天津市华联器皿厂又于1993年6月12日申请企业名称变更登记为天津市华荣不锈钢制品厂（集体所有制企业）。2003年7月8日，天津市华荣不锈钢制品厂予以注销，并有天津市北辰区双口镇安光村民委员会在《企业法人申请变更登记注册书》中出具资料载明“1、同意撤销华荣不锈钢制品厂营业执照；2、债权债务须清理完，一切善后事宜由安光村委会负责；3、企业人员安置、设备物资由安光村委会处理”。
2005年1月1日，天津市北辰区双口镇安光村民委员会与李仲奎签订了《厂房租赁协议》一份，该协议约定了“1、厂址：座落在安光村东；2、占地面积：（后院）2743平方米。”；“租赁期限：租期共计五年，自2005年1月1日至2010年1月1日止，每年租费4万元整，共计20万元”；“在承租期内，由承租方负责厂房及配套设施的维修”等内容。诉争厂房系为东邻安光村工业路、南邻天津市隆燊金属制品有限公司、西邻胡同、北邻工业路的原天津市华联器皿厂具有使用权的土地范围内。天津市北辰区双口镇安光村民委员会与李仲奎均认可天津市北辰区双口镇安光村民委员会承租房屋包含北大车间一间（61.6米×12.5米），东车间两间（8.4米×29.2米，含走道），西车间一大间（28.4米×7.2米）。李仲奎自签订协议后实际占有使用前述厂房至今，另又在该地块内自建砖混车间一间（32.8米×12.5米）及卫生间（4米×4米）一间。李仲奎于2006年1月25日交付天津市北辰区双口镇安光村民委员会房费40000元、同年11月5日交付天津市北辰区双口镇安光村民委员会10000元，2007年3月5日交付天津市北辰区双口镇安光村民委员会30000元，上述合计80000元，余款至今未付。双方协议到期后亦未续签新的协议。天津市北辰区双口镇安光村民委员会曾就后续房屋租金计算标准向一审法院申请评估，天津津港房地产咨询评估有限公司于2017年3月23日出具的说明载明“我司于2017年3月22日收到贵院寄来的委托书，委托我司对‘北辰双口镇安光村工业路（集体土地建设用地使用权证编号为：北郊集建（91）字第××号的厂院（包括厂房、建筑物、院落等）2016年租金价格标准’进行评估，由于该项目土地性质为集体土地，因此我司无法进行评估。特此说明。”
一审法院认为，本案的争议焦点为：天津市北辰区双口镇安光村民委员会与李仲奎厂房租赁协议效力问题、李仲奎是否应予腾退厂房及给付天津市北辰区双口镇安光村民委员会相应款项的问题。
天津市北辰区双口镇安光村民委员会与李仲奎签订的《厂房租赁协议》虽系双方真实意思表示，然天津市北辰区双口镇安光村民委员会并未取得诉争房屋的建设工程规划许可证等合法手续，故双方签订的协议应属无效，故对天津市北辰区双口镇安光村民委员会提出的解除双方签订上述协议之主张，一审法院不予支持。涉诉协议到期后，双方没有重新签订协议，现天津市北辰区双口镇安光村民委员会与李仲奎双方已经没有合同关系，李仲奎继续使用诉争房屋于法无据，因此，李仲奎应将占用的诉争房屋予以腾退。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。天津市北辰区双口镇安光村民委员会与李仲奎的协议无效，故一审法院对于天津市北辰区双口镇安光村民委员会主张李仲奎支付其拖欠租金的诉讼请求不予支持。天津市北辰区双口镇安光村民委员会虽不宜主张要求李仲奎给付租金，但房屋至今仍由李仲奎占有、使用、收益，故李仲奎应当给付天津市北辰区双口镇安光村民委员会相应的占有使用费。李仲奎自承租房屋后已给付天津市北辰区双口镇安光村民委员会房屋使用费合计80000元（约定租金为每年40000元），剩余使用费至今未付，因此，应由李仲奎继续承担其搬出房屋为止期间的房屋占有使用费。关于天津市北辰区双口镇安光村民委员会主张自2016年6月3日起至实际腾房之日止的占有使用费按照评估标准计算，因诉争标的项目所在系集体土地，故无法进行评估，天津市北辰区双口镇安光村民委员会对此亦不持异议，其费用标准当以双方约定的租金计算标准为宜，因此，一审法院据以认定李仲奎应以每年40000元标准支付天津市北辰区双口镇安光村民委员会自2007年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。
关于李仲奎主张其在承租期间自建砖混厂房一间系经过天津市北辰区双口镇安光村民委员会同意，但无其他证据予以佐证，且该厂房亦未取得相关审批手续，故一审法院对此不予处理。关于李仲奎提出的其为天津市北辰区双口镇安光村民委员会进行工程施工，工程款已作为房屋使用费予以折抵之主张，审理中，李仲奎仅提供“安光大队工程明细”等证据予以佐证，其中经手人“陈刚”、“李作文”等未到庭作证，天津市北辰区双口镇安光村民委员会对此亦不予认可，故一审法院对此不予采信。
一审法院判决：“一、被告李仲奎于本判决生效之日起三十日内将坐落于天津市北辰区双口镇安光村东邻安光村工业路、南邻天津市隆燊金属制品有限公司、西邻胡同、北邻工业路的原天津市华联器皿厂的北大车间一间（61.6米×12.5米），东车间两间（8.4米×29.2米，含走道），西车间一大间（28.4米×7.2米）予以腾退，并支付原告房屋占有使用费（计算方式：自2007年1月1日起至被告实际腾退房屋之日止，按照每年40000元标准计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6954元，由被告李仲奎负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为李仲奎是否应支付自2007年1月1日起至实际腾退之日的房屋占有使用费。天津市北辰区双口镇安光村民委员会未取得诉争房屋的建设工程规划许可证等合法手续，故一审法院依法确认双方签订的《厂房租赁协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《厂房租赁协议》被确认无效后，李仲奎应当返还租赁物，并赔偿天津市北辰区双口镇安光村民委员会因此受到的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人李仲奎既应返还天津市北辰区双口镇安光村民委员会有形的财产租赁物，同时亦应返还实际占有房屋期间在事实上所获得的利益，即通过支付占有使用费的方式折价补偿。故李仲奎提出适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金的短期诉讼时效的规定的主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。天津市北辰区双口镇安光村民委员会未举证证明在2016年6月3日前向李仲奎主张过权利，故其主张2014年6月3日之前的损失已经超过诉讼时效期间。
综上，李仲奎的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚但处理欠妥，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更天津市宝坻区人民法院（2016）津0115民初9620号民事判决第一项为：李仲奎于本判决生效之日起三十日内将坐落于天津市北辰区双口镇安光村东邻安光村工业路、南邻天津市隆燊金属制品有限公司、西邻胡同、北邻工业路的原天津市华联器皿厂的北大车间一间（61.6米×12.5米），东车间两间（8.4米×29.2米，含走道），西车间一大间（28.4米×7.2米）予以腾退，并支付天津市北辰区双口镇安光村民委员会房屋占有使用费（计算方式：自2014年6月3日起至李仲奎实际腾退房屋之日止，按照每年40000元标准计算）。
二、驳回李仲奎其他上诉请求；
三、驳回李仲奎其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费6954元，由天津市北辰区双口镇安光村民委员会负担4887元，由李仲奎负担2067元；二审案件受理费7300元，由李仲奎负担973元，由天津市北辰区双口镇安光村民委员会负担6327元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹 来
代理审判员 张玉洁
二〇一七年九月十二日
书 记 员 刚继斌
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……