济南铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）济铁中民终字第1号
上诉人（原审被告，反诉原告）：菏泽亿视传媒企划有限公司，住所地菏泽市瑞华商贸城。
法定代表人：刘建军，总经理。
委托代理人：张思山，山东君诚仁和律师事务所律师（特别授权代理）。
委托代理人：杨银生，山东天清律师事务所律师（一般授权代理）。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：济南铁路经营集团有限公司聊城物流分公司，住所地聊城市火车站广场北侧聊城车务段东二楼。
负责人：崔方国，总经理。
委托代理人：陈阳，济南铁路经营集团有限公司法律顾问（特别授权代理）。
上诉人菏泽亿视传媒企划有限公司（以下简称“亿视公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服济南铁路运输法院（2015）济铁民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭审理了本案。亿视公司的法定代表人刘建军，委托代理人张思山、杨银生，被上诉人济南铁路经营集团有限公司聊城物流分公司（以下简称“聊城分公司”）的委托代理人陈阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年2月12日，聊城分公司与亿视公司签订了《房屋租赁合同》，聊城分公司将位于菏泽南客场的菏泽南宾馆（面积约为4000平方米）和菏泽南客场候车室（面积约为1100平方米）租赁给亿视公司分别作为商务经营办公和健身活动室。租赁期限自2014年3月1日至2017年3月31日止，其中2014年3月1日至2014年3月31日为交接及装修免租期。菏泽南宾馆租金总额为人民币1050000元整，其中第一年年租金300000元整，第二年年租金350000元整，第三年年租金400000元整；菏泽南客场候车室租金总额为210000元整，每年租金70000元整。租金实行先付后租，每年交纳一次，每年4月1日前交纳次年租金，合同签订之日三个工作日以内亿视公司以现金或转账方式交纳第一年租金。就房屋基本情况双方合同第一条约定：“房屋设备、装修详细情况及房屋平面图由甲（聊城分公司）、乙（亿视公司）双方书面确认，作为甲方按照本合同约定向乙方交付使用租赁房屋和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。”对于违约责任，双方合同约定“拖欠房租累计达30天的”，聊城分公司有权终止合同，收回房屋，亿视公司应按照合同年租金总额的30%向聊城分公司支付违约金。
合同签订后，双方并未按照合同第一条约定对房屋基本情况进行书面确认，但聊城分公司向亿视公司交付了两处租赁房屋的钥匙。2014年3、4月份，亿视公司组织人员对菏泽南宾馆的部分门窗进行了拆除，对南宾馆室内、室外及候车室室内等处的垃圾进行了清理。2014年5月12日，亿视公司交纳租金20万元。2014年5月26日、5月28日、6月11日，亿视公司分别对外签订了《采购买卖合同》、《铝塑门窗制作安装合同》、《钢木防火门购销安装合同》，分别预交现金50000元、8000元、18960元。2014年6月23日，亿视公司向聊城分公司发出情况反映，称聊城分公司曾作出过承诺，故要求聊城分公司清除影响其使用租赁房屋的钢结构大棚、大棚北侧的临时建筑（即亿视公司辩称的阻碍宾馆通道的违章建筑）及广场上的其他建筑物，并主张租赁费从清理拆除上述建筑物后开始计算。聊城分公司于同年7月11日给予回复，称亿视公司反映的临时建筑所在的广场管理权不属于该公司，故与其无关。不同意亿视公司提出的租赁费另行起算的意见。聊城分公司对于亿视公司欠交的租金一并进行了催告：“贵方至今仍欠交租金17万元和履约保证金5万元，请贵方自收到本回复10日内缴清以上欠款”。亿视公司法定代表人刘建军在该回复尾部写到：“针对济南铁路经营集团有限公司的回复：我公司不能接收该意见。……”。刘建军未将聊城分公司该回复带走。
2014年8月初，亿视公司通过测量，称菏泽南客场候车室实际面积与合同约定面积不符。2015年4月30日，亿视公司又称菏泽南宾馆实际面积与合同约定面积不符。
另查明，亿视公司辩称的钢结构大棚及大棚北侧的临时建筑在本案房屋租赁合同签订时即存在。钢结构大棚于2014年10月份被他人拆除。
原审法院认为，聊城分公司与亿视公司于2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。
一、亿视公司未按时足额支付租金，聊城分公司能否解除合同。
房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，依据双方合同约定，亿视公司应最迟于2014年2月17日（合同约定三个工作日以内，2月15日、16日为双休日）支付第一年租金37万元，然其直至2014年5月12日才支付20万元，剩余17万元至今未付。聊城分公司于2014年7月11日催促亿视公司交纳租金，并预留了履行的合理期限。从亿视公司法定代表人刘建军的回复意见中，可知其对聊城分公司的催告内容是知悉的，因此即便刘建军未将上述纸质催告带走，亦应视为该催告已送达。故依据上述法律规定，如无正当理由，亿视公司迟延支付租金，在经催告后仍拒付剩余租金的行为构成违约，聊城分公司有权解除合同。
二、亿视公司未按时足额支付租金的理由是否正当。
亿视公司辩称，其迟延及拒绝支付租金基于以下理由：（一）聊城分公司未交付租赁房屋，合同未实际履行；（二）菏泽南客场候车室面积不足，聊城分公司存在违约；（三）聊城分公司未履行其拆除菏泽南宾馆楼西的钢结构大棚及其他违章建筑的承诺。
（一）关于租赁房屋的交付问题
亿视公司辩称，原被告签订的房屋租赁合同对房屋的交付形式作出了约定，聊城分公司并未按照合同约定与其办理任何交接手续，聊城分公司并未向其交付房屋，其拆除部分门窗和清运垃圾只是前期准备工作。原审法院认为，租赁房屋的交付应以转移占有为标志。本案中，亿视公司已对菏泽南宾馆进行了拆除部分门窗的装修行为、对菏泽南客场候车室内垃圾进行了清运，其法定代表人在庭审中亦自认收到了租赁房屋的钥匙，因此本案所涉租赁房屋已在亿视公司的实际占有和控制之下，应视为聊城分公司完成了交付房屋的主合同义务。亿视公司接收房屋钥匙、对租赁房屋进行装修，及支付部分租金的行为，应视为对聊城分公司交付房屋行为的认可，房屋租赁合同已实际履行。亿视公司再称合同未履行，以此作为拒付租金的理由显然不能成立。
（二）关于菏泽南客场候车室的面积问题
亿视公司辩称，菏泽南客场候车室的实际面积与合同约定面积不符，聊城分公司违约在先，造成其未对该候车室实际使用，也是其未按时足额交纳租金的原因。但在庭审中，亿视公司法定代表人称其是在2014年8月初才发现该所谓面积问题，双方提交的书证中亦没有体现在此时间之前就面积问题发生过争议。然依据双方合同约定，亿视公司应最迟于2014年2月17日交清第一年租金37万元，其于同年5月12日仅交纳租金20万元。所以亿视公司迟延及拒绝支付租金的违约行为在前，发现该面积问题在后，亿视公司上述抗辩理由显然不能成立。而且，从双方所签房屋租赁合同文本来看，租赁物为双方认可的特定房屋，面积为约数，面积应是对特定租赁物的客观情况的大致描述，聊城分公司已将该特定房屋交付亿视公司，故，亿视公司以交付房屋的面积少于实际面积为由主张聊城分公司存在违约，不能成立。
对于亿视公司就租赁房屋面积问题提出的聊城分公司签订合同存在欺诈的问题，亿视公司称签订合同时聊城分公司工作人员说面积已量好，亿视公司法定代表人便签订了合同，但对于该陈述亿视公司并未进一步举证加以证实，即对于聊城分公司是否存在上述虚假陈述行为亿视公司没能予以证实。但恰从这一陈述可知，合同签订时双方并未对该候车室予以测量，这正与合同文本中对面积采用“约”的表述方式一致，也能推知面积只是作为对特定租赁房屋的描述而非界定。即便亿视公司上述陈述为真，因租赁房屋的面积运用较简易的方式即可大致估量，亿视公司也曾先后自行对租赁房屋的面积进行过测量，面积问题不足以因外人表述而陷入错误认识，也即亿视公司所称的对租赁房屋面积存在错误认识与其提出的聊城分公司存在虚假表述不具因果关系，因此亿视公司主张聊城分公司存在合同欺诈不能成立。
（三）关于钢结构大棚等的拆除问题及聊城分公司订立合同时是否存在隐瞒事实之欺诈行为
亿视公司辩称聊城分公司原负责人及相关工作人员口头承诺负责拆除菏泽南宾馆大楼门前的钢结构大棚、清空农贸市场及大棚北侧的建筑物，但一直未能实际履行，且存在隐瞒广场已出租作为农贸市场的欺诈行为。原审法院认为，对于农贸市场的清空，亿视公司未提交任何证据证实聊城分公司做出过任何承诺，且该广场并非由聊城分公司管理使用，至于该场地是否对外出租不属于聊城分公司应当了解及应向亿视公司披露的范围，亿视公司也没有证据证实在双方房屋租赁合同签订时，聊城分公司对该广场已出租是明知的，所以其抗辩理由不予采纳。
对于钢结构大棚及大棚北侧临时建筑的拆除问题，亿视公司现有证据不能证实聊城分公司具有承诺拆除之意思表示，因而该问题不能构成双方房屋租赁合同的组成部分。该钢结构大棚及大棚北侧的临时建筑也并非本案合同的租赁物，而属租赁物的周围环境因素，且在合同签订前即存在，作为租赁物的菏泽南宾馆也并非没有进出通道，亿视公司作为承租人在租赁本案所涉租赁物之前，应就周围环境对租赁物使用用途的影响负有充分的审查和必要的注意义务，聊城分公司作为出租人不负此义务。因此，钢结构大棚及大棚北侧临时建筑的拆除不构成聊城分公司的合同义务，亿视公司以此拒付租金及主张聊城分公司存在违约不能成立。
综上，亿视公司无正当理由不按时足额支付租金，在聊城分公司的催告期限内，仍不支付剩余租金，已构成违约，聊城分公司据此要求解除合同于法有据，应予支持。涉案房屋租赁合同自聊城分公司向本院起诉后、起诉状副本送达亿视公司之日，即2014年9月12日起予以解除，亿视公司应当将租赁房屋返还聊城分公司。
三、聊城分公司支付剩余租金等诉讼主张应否支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案系因亿视公司根本违约导致合同解除，聊城分公司主张亿视公司支付拖欠的租金，支付违约金，并恢复房屋原状及赔偿损失，符合上述法律规定。因房屋租赁合同自2014年9月12日起解除，自解除之日起原合同对双方当事人的效力归于消灭，故亿视公司需支付自应付款日2014年4月1日至合同解除日2014年9月12日的租金。2014年9月12日之后至房屋交回期间的实际损失，聊城分公司主张参照租赁合同之租金标准计算，于法有据，其主张该部分损失仅计算至2015年2月1日，系对自身权益的合法处分，应予准许。因此，亿视公司需按照房屋租赁合同之首年租金标准，自2014年4月1日至2015年2月1日，共应支付30.95万元。因亿视公司已支付20万元，故尚需再行支付10.95万元。聊城分公司主张亿视公司支付13.91万元，对于超出部分，原审法院不予支持。亿视公司辩称菏泽南客场候车室面积不足，就此主张减少租金。原审法院认为，依前文所析，本案中租赁房屋系当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金为固定数额，亿视公司未能举证证明房屋面积与租金有关联，故亿视公司就此主张减少租金的理由不能成立，不予采纳。
对于逾期支付租金的违约金，双方在租赁合同中约定按照合同年租金总额的30%标准计算，亿视公司主张该约定数额过高，因聊城分公司实际损失无法确定，违约金的计付可以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。因亿视公司于2014年5月12日支付了20万元，故违约金须分两笔计算，第一笔以37万元为基数，从2014年2月18日起计算至2014年5月11日止；第二笔以17万元为基数，从2014年5月12日起计算至2014年9月12日止。对于聊城分公司主张的恢复房屋原状并赔偿损失15万元，因其未提供证据证实房屋的初始状况及损失具体情况，故对聊城分公司该项主张不予支持。
四、亿视公司赔偿损失等反诉主张应否支持。
亿视公司反诉主张继续履行合同、交付符合合同约定的租赁房屋及相关材料，因其未能提供充足的证据证实其不存在违约行为，聊城分公司享有了法定的合同解除权，现聊城分公司起诉主张解除合同，故亿视公司上述反诉主张不应予以支持。亿视公司反诉要求聊城分公司赔偿经济损失91828元，但双方合同的解除是亿视公司违约导致的，且据前文所述，其主张的聊城分公司未交付租赁房屋及未拆除钢结构等违约行为均不成立，其提出的租赁房屋面积不足问题也与上述损失无因果关系，故亿视公司损失赔偿的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，原审法院判决：一、聊城分公司与亿视公司于2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》解除。二、亿视公司于本判决生效之日起十日内向聊城分公司返还坐落于菏泽南客场的菏泽南宾馆及菏泽南客场候车室。三、亿视公司于本判决生效之日起十日内向聊城分公司支付10.95万元。四、亿视公司于本判决生效之日起十日内向聊城分公司支付逾期付款违约金，第一笔以37万元为基数，从2014年2月18日起计算至2014年5月11日止；第二笔以17万元为基数，从2014年5月12日起计算至2014年9月12日止，上述标准均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。五、驳回聊城分公司的其他诉讼请求。六、驳回亿视公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7301.5元，保全费2520元，由聊城分公司负担7133.5元，由亿视公司负担2688元。反诉费2096元减半收取1048元，由亿视公司负担。
亿视公司不服上诉称：一、原审判决认定事实不清，认定事实错误。1、认定聊城分公司向亿视公司交付房屋，认定事实错误。本案《房屋租赁合同》第1条明确约定，聊城分公司出租房屋坐落于荷泽南客场，房屋设备、装修详细情况及房屋平面图由双方书面确认，作为聊城分公司按照本合同约定向亿视公司交付使用租赁房屋和亿视公司在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。”但截止目前，聊城分公司对房屋设备、装修详细情况及房屋平面图均未向亿视公司出示及确认，聊城分公司原审四次开庭也未出示租赁交接手续，也未向亿视公司交付符合合同约定的租赁房屋。聊城分公司仅是在合同签订后向亿视公司交付了两处租赁房屋的钥匙。原审判决以亿视公司的装修行为、垃圾清运、自认收到钥匙，认定房屋己在亿视公司的实际占有和控制之下，视为聊城分公司完成了交付房屋的主合同义务的观点是错误的。《房屋租赁合同》对房屋的交付有明确约定，且合同约定了装修免租期，在免租期交付钥匙并不能替代聊城分公司的交付租赁物的义务。在合同对交付有明确约定的情况下，简单的交钥匙行为不能视为交付房屋。聊城分公司并未按合同约定交付房屋设备、装修详细情况及房屋平面图，造成亿视公司无法对房屋进行全面装修，只能进行垃圾清运、拆除门窗的简单装修行为。2、原审判决认定租赁房屋的实际面积与约定面积严重不符，与合同无关，聊城分公司不存在违约，认定事实错误。《房屋租赁合同》对房屋面积有明确约定，合同第二条约定：“菏泽南宾馆面积约为4000平方米，用途为商务经营办公；荷泽南客场候车室面积约为1100平万米，用途为健身活动室。”合同签订时，聊城分公司的工作人员说有图纸显示面积不用测量。亿视公司基于信任，便签订了合同。原审判决认定房屋面积只是作为对特定租赁房屋的描述而非界定，房屋的租赁面积与合同无关错误。《房屋租赁合同》约定宾馆面积约4000平方米，候车室面积约1100平方米。虽是约数，但聊城分公司作为租赁物的所有人，按通常情理，约数也不应相差太多。实际宾馆面积3300平方米少700多平方米，差17.5%，相当于宾馆五层房的将近一层。候车室实际面积900平方米，少200平方米，差18.18%。至于亿视公司什么时候知道实际面积与合同约定不符，不影响对聊城分公司面积违约的事实。在原审诉讼过程中，亿视公司两次申请对房屋面积进行测量，但原审法院均以房屋面积与案件无关，不予测量，驳回了亿视公司的申请。原审法院的这种回复，严重剥夺了亿视公司的合法权益。3、原审判决认定聊城分公司承诺拆除钢结构和临时建筑不构成双方租赁合同的组成部分，严重歪曲事实，认定事实严重错误。聊城分公司利用自己编制的格式合同文本与亿视公司签订合同，原负责人张伟及参与签订《房屋租赁协议》的负责人王福新、赵登辉、陈好瑾等人口头承诺，聊城分公司负责在合同签订后立即拆除宾馆前的钢结构大棚和违章建筑，并清除通道垃圾，然后再交付房租费。但上述承诺不准写入《房屋租赁合同》，均以人格担保。亿视公司在原审中多次申请通知张伟等人出庭作证，但聊城分公司安排他们不准出庭作证。亿视公司又申请原审法院对上述证人调查取证，而原审法院不予调查取证，却认定聊城分公司未提交任何证据以证明聊城分公司作出此承诺，并认定聊城分公司无此义务，显然袒护聊城分公司。聊城分公司出租的宾馆前广场30米内属聊城分公司的场地，宾馆前的通道是出入唯一通道。钢结构大棚和违章建筑均在聊城分公司场地范围内，聊城分公司出租宾馆，当然包括这块场地。判决认定广场不属聊城分公司，并认定聊城分公司无此义务，显然歪曲客观事实。4、原审认定房屋租赁物的周围环境因素不构成合同租赁的组成部分，租赁物门前广场是否对外出租不属于聊城分公司应向亿视公司披露的范围，认定事实错误。《中华人民共和国合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”亿视公司租赁房屋的用途为商务经营办公和健身活动，该用途需要外围环境因素的配合。涉案租赁房屋的外面存在钢结构大棚、临时建筑、农贸市场，严重阻塞宾馆通道，无法通行。虽然钢结构大棚是早存在的问题，签合同时亿视公司知道，但当时聊城分公司承诺将钢结构大棚等违章建筑拆除后在不影响亿视公司的经营的情况下交租金，亿视公司才签订的合同。虽该承诺没有写入合同，但聊城分公司的负责人张伟作出了承诺，应视为聊城分公司的承诺。经了解得知，2013年8月，济南铁路局和菏泽市牡丹区福泽农贸市场有限公司签订一份《临时占用铁路用地协议》，济南铁路局将菏泽南站广场部分地段出租用于建设农贸摊位，租赁期限自2013年8月1日至2014年7月31日。正是因此，导致违章建筑越来越多，严重阻碍宾馆通道，使宾馆无法使用。在合同签订时，聊城分公司并未告知亿视公司此《临时占用铁路用地协议》的存在。若早知道该协议的存在，亿视公司不会签订《房屋租赁合同》。虽《临时占用铁路用地协议》并非聊城分公司与他人签订，但涉案南站广场属于聊城分公司的管理范围，是聊城分公司对亿视公司的严重欺诈。二、原审判决对亿视公司的反诉请求不予支持，认定事实错误。1、由于聊城分公司未正确履行书面合同和口头承诺，并且无理对亿视公司起诉并冻结亿视公司银行存款，给亿视公司造成巨额损失，依法应予赔偿，判决认定无因果关系，严重错误。2、原审法院适用法律错误。在聊城分公司未按约定交付符合约定的租赁物，并使租赁物符合约定用途的情况下，亿视公司不支付剩余租金是在行使合同抗辩权，并非违约。综上，请求：1、驳回聊城分公司的诉讼请求或发回重审。2、继续履行本案《房屋租赁合同》。3、聊城分公司赔偿亿视公司经济损失91828元。4、一、二审诉讼费用由聊城分公司承担。
聊城分公司辩称，亿视公司陈述的情况与事实不符，聊城分公司对上诉请求及理由均不予认可。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审审理过程中，聊城分公司向本院提交了一份《菏泽南站宾馆及配套房屋建筑面积证明》，证明其向亿视公司出租的菏泽南宾馆的建筑面积与合同约定的面积相符。聊城分公司提交该《证明》后，本院对《证明》出具单位济南铁路房产建设集团有限公司兖州分公司（以下简称“铁路房建集团”）的经办人员就证明内容进行了核实。该经办人员反映，涉案菏泽南宾馆产权单位系聊城分公司，而铁路房建集团系该房屋的受托管理单位。所有铁路房屋都在其公司使用的《铁路房建设备动态管理系统》电脑程序中存有记录，其公司出具的《证明》就是依据该程序系统记录的数据出具的。亿视公司认为，该《证明》所记录的房屋面积并不正确，其租赁范围并不包括《证明》中所计算在内的办公楼和浴池。本院对聊城分公司提交证据的认定。该《证明》的真实性经本院依法核实，虽亿视公司认为该《证明》不应包含除宾馆客房楼及伙房之外的其他院落内建筑物的面积，但该主张与其一审庭审时明确租赁范围包括“主楼及楼东小院，包括小院范围内的小房”的意见相悖。该证据能够证实涉案房屋在铁路内部房管系统中登记的房屋建筑面积。
二审查明的事实与原审认定事实一致。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。本案双方当事人的争议焦点为：聊城分公司是否存在违约行为。对于该焦点，亿视公司认为聊城分公司存在四种违约行为：1、聊城分公司并未完全履行合同约定的交付行为。2、合同约定的房屋面积远远小于实际面积。3、聊城分公司未履行其承诺的拆除租赁房屋周边钢结构大棚及违章建筑。4、聊城分公司在合同签订前未披露有关房屋周边农贸市场的信息。
关于聊城分公司是否完全履行了合同约定的交付行为，亿视公司认为，涉案《房屋租赁合同》第一条房屋基本情况约定，聊城分公司出租房屋坐落于菏泽南客场，房屋设备、装修详细情况及房屋平面图由合同双方书面确认，作为聊城分公司按照本合同约定向亿视公司交付使用租赁房屋和亿视公司在租赁期满交还房屋时的验收依据。但实际交付时，聊城分公司仅交付了房屋钥匙，并未对房屋设备、装修详细情况及房屋平面图与亿视公司进行确认和交付，没有形成书面交接证据。聊城分公司没有按照合同约定完成交付。本院认为，关于房屋设备、装修详细情况及房屋平面图的交付问题，根据涉案《房屋租赁合同》第一条标题的记载，该条款系对房屋状况的约定。其条款具体内容系对房屋坐落的描述及确定交接房屋时验收依据的约定。该条款所预设的行为是对房屋客观状态的固定，而不是对房屋平面图等资料的交付。同时，合同第一条与第十一条第一项关于交付、收回房屋时双方验收而产生异议的确认方式相互对应，均为合同双方确认租赁物瑕疵的方法，并非对交付方式的约定。故从合同文本看，无法认定合同第一条为房屋交付方式的约定，亦不能看出在本案合同中载有聊城分公司负有交付房屋设备、装修详细情况及房屋平面图义务的条款。对此，亿视公司于二审庭审时亦认可关于房屋设备、装修详细情况及房屋平面图的交付没有书面约定，只是口头承诺，认为没有图纸可能造成装修时损坏承重墙的后果，所以聊城分公司做出过该承诺。对亿视公司陈述的该事实，聊城分公司不予认可，亿视公司亦无证据予以佐证，本院不予采信。本案并无证据证实聊城分公司负有向亿视公司交付房屋设备、装修详细情况及房屋平面图的义务，亿视公司不能据此主张聊城分公司违约。关于房屋的交付是否需要书面交接的问题，首先，本案《房屋租赁合同》并无交付方式的明确约定，合同第一条约定进行书面确认的系验收房屋的依据，并非交付行为，聊城分公司并无进行书面交接的义务。其次，亿视公司已自认其接收了房屋钥匙，并进行了垃圾清运及门窗拆除，能够认定亿视公司已实际占有并使用了房屋，而其合法占有的事实亦必然建立在聊城分公司完成交付的基础上，没有书面确认并不能否定交付行为的发生，而是对聊城分公司而言，在收回房屋时，缺乏房屋出租时初始状况的证据，导致其相关诉请不能得到支持。亿视公司仅以没有书面交接而否定聊城分公司履行了交付义务的主张，于事实不符，本院不予支持。综上，亿视公司关于聊城分公司没有完全履行交付义务的上诉理由，本院依法不予采纳。
关于本案房屋面积的问题。亿视公司认为，根据《房屋租赁合同》第2条的约定，菏泽南宾馆面积约为4000平方米，菏泽南客场候车室面积约为1100平方米。而房屋实际面积与约定相差太多，聊城分公司应承担相应违约责任。二审期间，亿视公司向本院申请对涉案房屋室内使用面积进行鉴定。本院认为，从合同条款看，本案《房屋租赁合同》除在第二条房屋用途部分对房屋面积的约数进行了载明外，再无其他条款约定房屋实际面积。根据铁路房建集团出具的《证明》能够证实，涉案房屋在铁路内部房屋管理系统登记的建筑面积与合同记载的面积约数大致相同，并无夸大表示。亿视公司明确表示其在上诉状中主张的面积为其测量的室内使用面积，同时其鉴定申请亦为对室内使用面积进行测量。而本案合同虽并未明确约定面积为建筑面积还是室内使用面积，但房屋租赁中的面积不仅只有亿视公司主张的以室内使用面积为依据的情形，以房屋建筑面积为依据的情形亦较为通常。聊城分公司在涉案房屋并未在房屋管理部门进行登记的情况下，以铁路内部房屋登记的建筑面积为依据与亿视公司订立本案房屋租赁合同，并不存在欺诈情形，其主观不存恶意。相反，亿视公司明确表示在订立合同时，其并未对房屋面积进行核实，而在双方缔约乃至产生纠纷后，又以合同约定系室内使用面积进而存在面积不符约定为由，要求聊城分公司承担违约责任的主张，明显加重了对方责任而减轻了自身签约时必要的注意义务，不应得到支持。亿视公司要求对涉案房屋室内使用面积进行鉴定的申请亦不具有必要性，本院不予准许。综上，亿视公司关于聊城分公司在房屋面积存在违约行为的上诉理由，本院依法不予采纳。
关于亿视公司主张聊城分公司未履行其承诺的拆除租赁房屋周边钢结构大棚及违章建筑的问题。本院认为，本案双方当事人系合同法律关系，相关权利、义务应由双方约定设立。本案能够反映出双方就房屋租赁达成合意的有效证据即双方共同认可的《房屋租赁合同》，但该合同中并无聊城分公司应拆除租赁房屋周边钢结构大棚及违章建筑的条款。亿视公司关于聊城分公司负有此项合同义务的陈述，并无其他有效证据印证，本院无法采信。同时，本案双方当事人均认可，钢结构大棚及违章建筑系案外人搭建，聊城分公司对此亦无法定处分权利，能够印证聊城分公司相关人员所称仅系愿意帮助协调处理，而不能认定其负有该项合同义务。综上，亿视公司关于聊城分公司未拆除租赁房屋周边钢结构大棚及违章建筑而构成违约的上诉理由，与事实不符，本院依法不予采纳。
关于聊城分公司在合同签订前未披露有关房屋周边农贸市场信息的问题。本院认为，首先，根据亿视公司提交的《临时占用铁路用地协议》能够看出，在本案《房屋租赁合同》签订前，涉案房屋周边土地即已被农贸市场占用。其次，能够对租赁房屋产生客观影响的应当是农贸市场日常经营的具体外在表象，而非农贸市场占用土地所依据的抽象法律关系。虽占地协议作为案外法律关系不易被亿视公司知悉，但农贸市场的客观存在对一般民事主体而言，应属于显而易见、能够及时知悉的事实，聊城分公司无法以其主观恶意而隐瞒该事实。亿视公司在订立租赁合同前，应当对房屋周边状况是否符合其合同目的承担必要的注意义务，而聊城分公司亦无法定或约定义务需向亿视公司告知其他民事主体间订立的合同关系。在无确切证据予以证明的情况下，亿视公司以未披露有关农贸市场信息为由认为聊城分公司存在欺诈的主张不能成立，本院不予采纳。就租赁房屋周边农贸市场的问题，亿视公司同时主张因农贸市场的存在，聊城分公司违反了《中华人民共和国合同法》第216条中关于出租人应保持租赁物符合约定用途的义务，应承担违约责任。本院认为，该条规定出租人的义务仅限在租赁物范围内，不能超出合同约定的租赁范围进行扩大理解。显然本案农贸市场占地并不属于聊城分公司所有，亿视公司不能以此主张其违约责任。综上，亿视公司关于聊城分公司在合同签订前未披露有关房屋周边农贸市场信息而应承担违约责任的上诉理由，本院依法不予采纳。
综上所述，亿视公司关于聊城分公司存在违约行为，要求撤销原审判决，依法改判的上诉请求，与事实不符，于法无据，本院依法不予支持。亿视公司亦不能据此为由，要求聊城分公司赔偿损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9397.5元，由上诉人菏泽亿视传媒企划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戚智超
审 判 员 李 宁
代理审判员 宋阿波
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 朱 青