广西壮族自治区兴安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第130号
原告胡海艳。
委托代理人龙兴友，广西灵渠律师事务所律师。
被告刘旺元。
被告李桂珍。
被告刘操。
以上三被告委托代理人张家财，广西嘉合律师事务所律师。
第三人李谋刚，农民。
第三人唐艳玲，农民。
原告胡海艳与被告刘旺元、李桂珍、刘操及第三人李谋刚、唐艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年1月13日受理后，依法组成由审判员蒋良华担任审判长，人民陪审员黄立富、佘明参加的合议庭，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告胡海艳及委托代理人龙兴友，被告刘旺元及委托代理人张家财，第三人李谋刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡海艳诉称，被告刘操与被告刘旺元系父子关系，被告刘操在其父刘旺元名下的土地上建房出售。2009年12月17日，原告与被告刘操签订了一份《购房协议书》，该《协议书》约定，被告刘操在建六层房屋一座，位于兴安县旅游商贸城38号、39号地，原告自愿订购该楼住房一套及C户型2号（右边）车库（储藏室）等。协议签订后，原告依约将定金和房款及办证税费分别交给了被告刘操、刘旺元及刘操的妻子黄妮共计275381.6元。2010年10月25日，原告将办证费10000元交付给被告后，被告将房屋和车库交付给原告，原告对房屋及车库进行了装修。被告刘操在2011年5月帮原告办理了住房的房产证和地产证，但车库的房产证和地产证至今没有帮原告办理，为此原告也欠被告一些车库房款。请求法院依法确认原告与被告刘操签订的《购房协议书》合法有效；依法判令被告为原告办理B户型1楼1号车库的房产证和地产证。
原告胡海艳对其陈述的事实在举证期限内提交如下证据：⑴2009年12月17日，原告与被告刘操签订的《购房协议书》一份，用以证明原告与被告刘操之间的房屋买卖关系；⑵《房地产买卖契约》两份，用以证明原告与被告刘旺元、李桂珍以及原告与第三人李谋刚、唐艳玲之间的房屋买卖关系；⑶原告所交房款及被告开具的收据，用以证明原告已交付的款项；⑷原告住房的房产证和地产证，用以证明被告为原告的房屋已办理了房产证和地产证。
被告刘旺元、李桂珍、刘操辩称，原告与被告刘操签订的《购房协议书》，是一个效力待定的合同，原告的请求客观上不可能，车库不是原告请求的车库，请求法院驳回原告的诉讼请求；被告已与原告解除合同，合同解除至今已有三年多了，原告的请求已过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘旺元、李桂珍、刘操对其陈述的事实在举证期限内提交了如下证据⑴《房地产买卖契约》两份，用以证明原告与被告刘旺元、李桂珍以及原告与第三人李谋刚、唐艳玲之间的房屋买卖关系；⑵《房屋所有权证》和《土地使用权证》，用以证明原告使用的车库，已办理了《房屋所有权证》和《土地使用权证》；⑶收条，三友卷闸门厂的结算单及证明，黄立志律师的证明，用以证明被告与原告已解除车库买卖合同的事实；⑷原告的承诺书一份，用以证明原告要承担的税费；⑸原告尚欠车库款的计算单，用以证明原告所欠的车库款及税费。
第三人李谋刚、唐艳玲述称，我已在合同上签字了，我们没有什么讲的，希望法院能依法判决。
第三人李谋刚、唐艳玲在举证期限内未提交答辩状及相应的证据。
经过开庭质证，被告刘旺元、李桂珍、刘操对原告胡海艳提供的证据没有异议；原告胡海艳对被告刘旺元、李桂珍、刘操提供的证据⑴、⑵、⑷没有异议，第三人李谋刚、唐艳玲对原、被告提供的证据均没有异议，本院对上述双方无异议的证据予以确认。
对双方当事人有异议的证据归纳表述及认证如下：原告胡海艳对被告刘旺元、李桂珍、刘操提供的证据⑶有异议，认为被告虽然将原告使用的车库的卷闸门锁换了，后又将卷闸门拆下，换成电动门，但原告一直在使用车库；证人黄立志律师，没有证据证明他曾通知过原告解除合同；原告胡海艳对被告刘旺元、李桂珍、刘操提供的证据⑸有异议，认为车库的所欠款项，应经双方协商确定才行。本院认为，对于被告刘旺元、李桂珍、刘操提供的证据⑶，原、被告之间的纠纷是否已过诉讼时效的问题，应结合全案综合予以认定；对于被告刘旺元、李桂珍、刘操提供的证据⑸，应由原、被告双方协商确定，协商不成，再向法院提起诉讼解决，本案不予考虑。
综合全案证据，本院确认以下法律事实
被告刘旺元、李桂珍双方系夫妻关系，被告刘操系被告刘旺元、李桂珍的儿子；第三人李谋刚、唐艳玲系夫妻关系，被告刘旺元系第三人李谋刚的姐夫。被告刘旺元出资在兴安县旅游商贸城购买38号、39号两块土地，38号土地办证在被告刘旺元、李桂珍名下，39号土地办证在第三人李谋刚、唐艳玲名下。被告刘旺元出资在所购买的38号、39号土地上修建六层房屋一座，由被告刘操具体操办。2009年12月17日，原告胡海艳与被告刘操签订了一份《购房协议书》。该协议书约定，被告刘操在建房屋一座，位于兴安县旅游商贸城第38号地（被告自称为B户型地）、39号地（被告自称为C户型地），原告自愿订购该楼住房一套及C户型2号（右边）车库（储藏室）。1、原告订购C户型三层住房一套，建筑面积约128㎡，房价1730元／㎡，房价款约为221380元；C户型2号（右边）车库（储藏室）面积约23㎡，车库（储藏室）2480元／㎡，车库价款57000元，总价款278380元（实际面积按房管所颁发的房产证面积为准）。2、该房的房产证和土地证在原告付清购房款后由原告协助被告办理产权过户到原告名下。3、被告在2010年5月将房屋交付给原告装修使用。4、原告分批付款，在被告建筑装修工程完成后一周内付清办证过户等税费，余下房价款在原告配合被告办好产权过户手续并在银行办理好贷款手续的当日由银行直接将款转入被告的账户。原告在接到被告的通知后，一周内不付清款项的，被告有权将该房屋另行处理，并从原告已付款中扣出20000元违约金，其余款项退还原告，本协议终止，等等。协议签订后，原告于当日，付给被告刘操定金20000元。第三人李谋刚在原、被告签订的《购房协议书》上签注“本地产已转让刘操和刘旺元（志玲路商贸旅游城39号地）以后发生买与卖与本人无关，李谋刚，2011年3月6日”。此后，原告于2010年1月27日，交房款20000元给被告刘操；2010年5月20日，交房款20000元给黄妮（被告刘操的妻子）；2010年10月25日，交购房办证费10000元给被告刘旺元。2010年10月25日，被告将原告购买的C户型三层住房一套及B户型1楼1号车库（储藏室）交付原告装修和使用。2011年1月14日，被告刘旺元、李桂珍将兴安县兴安镇志玲路旅游商贸城1楼1号（建筑面积25.22㎡，原告已使用的B户型1楼1号车库）的《中华人民共和国房屋所有权证》（证号：兴房权证字第××号）办至自己的名下；2011年1月21日，被告刘旺元、李桂珍又将兴安县兴安镇志玲路旅游商贸城1楼1号（分摊面积3.93㎡，原告已使用的B户型1楼1号车库）的《中华人民共和国国有土地使用证》（证号：兴国用（2010）第0100243-1号）办至自己的名下。2011年2月24日，原告与被告刘旺元、李桂珍签订了一份《房地产买卖契约》，约定，被告自愿将坐落在兴安镇志玲路旅游商贸城（1楼1号）的房地产（建筑面积25.22㎡，土地使用面积3.93㎡）出售给原告，议定成交价为60500元，该款在2011年3月31日前一次付清。同日，原告与第三人李谋刚、唐艳玲也签订了一份《房地产买卖契约》，约定，第三人已收到原告预付的购房定金70000元，自愿将坐落在兴安镇志玲路旅游商贸城（3楼2号）的房地产（建筑面积127.12㎡，土地分摊面积19.83㎡）出售给原告，议定成交价为221380元，该款在2011年3月31日前一次付清，购房定金在付款时冲抵。2011年3月5日，原告付购房款6000元给被告刘旺元。2011年3月24日、2011年5月4日，被告为原告购买的C户型三层住房一套办理了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，但对原告购买及使用的B户型1楼1号车库的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》未办理过户手续。原告于2011年8月22日通过银行转给被告刘旺元购房款169381.6元；8月23日又转给被告刘旺元购房款30000元，原告除购房办证费10000元外，共付给被告购房款265381.6元。此后，被告刘旺元以原告未交清车库款为由，先将原告已安装的车库卷闸门换锁，被原告换过来；被告又通过黄立志律师出面协调，要原告及时交清车库款未果；被告见无法阻止原告继续使用该车库，又将原告已安装的卷闸门卸下，另安装上一个电动卷闸门，但原告现仍在继续使用该车库。故此，原告于2015年1月13日诉至本院，请求法院依法确认原告与被告刘操签订的《购房协议书》合法有效；依法判令被告为原告办理B户型1楼1号车库的房产证和地产证。
本院认为，原告胡海艳与被告刘操签订的《购房协议书》，是在房屋未建成时签订，虽然协议书中的部分条款不够明确有待完善，但合同的主要内容具备，符合合同的构成要件，且系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议是合法、有效的，受法律保护。依法成立的合同，对原、被告双方均具有约束力，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告刘操应按照协议书约定，将原告所购C户型三层住房一套及C户型2号（右边）车库交付给原告，并办理好住房及车库的房产证和土地证。被告刘操将协议约定的C户型2号（右边）车库，交付原告时改为B户型1楼1号车库，原、被告对此无异议，视为对协议内容作了相应的变动。被告刘旺元、李桂珍通过收取原告交付的购房款、办证费用及后来的换锁、加装电动卷闸门等行为，表示对原告胡海艳与被告刘操所签订《购房协议书》的一种追认，该《购房协议书》对被告刘旺元、李桂珍也有约束力，且被告刘旺元、李桂珍在2011年2月24日，也与原告签订了一份《房地产买卖契约》，约定将兴安镇志玲路旅游商贸城（1楼1号）的房地产（建筑面积25.22㎡，土地使用面积3.93㎡）出售给了原告，也就是对原告购买和使用的车库做了更进一步的明确。第三人李谋刚、唐艳玲，由李谋刚在原告胡海艳与被告刘操签订的《购房协议书》作了签注，表明其名下的39号地块已作了转让，并履行了协助原、被告的办证义务，在本案中依法不应承担责任。被告刘旺元、李桂珍、刘操已按合同将原告购买的C户型三层住房一套作了交付且办理了房产证和土地证，原、被告无异议，原、被告对此已完全履行了合同义务，本案不需再考虑。原告对被告刘旺元、李桂珍、刘操变更合同后交付的B户型1楼1号车库无异议，且装修后一直在使用，中途虽有被告刘旺元请人换锁、请律师出面协调及改换电动卷闸门等行为，但未书面要求与原告解除车库买卖合同，原告一直在使用被告所交付的车库，被告抗辩所称的原告起诉已过诉讼时效的事实不存在，本院不予支持。原、被告之间尚未结算的车库款，属不同的法律关系，可通过其他途径解决。现被告刘旺元、李桂珍、刘操，将原告购买的C户型2号（右边）车库，后变更为B户型1楼1号车库，以原告未交清车库款为由，要求解除合同并不办理车库的房产证和土地证的过户手续，其理由不成立，本院不予支持。原告要求三被告办理所购买的兴安镇志玲路旅游商贸城B户型1楼1号车库房屋所有权证和土地使用证的过户手续，事实清楚，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条之规定，判决如下：
一、原告胡海艳与被告刘操于2009年12月17日签订的《购房协议书》为有效合同；
二、被告刘旺元、李桂珍、刘操应为原告胡海艳购买的兴安镇志玲路旅游商贸城B户型1楼1号车库办理《房屋所有权证》（证号：兴房权证字第××号）和《国有土地使用证》（证号：兴国用（2010）第0100243-1号）过户手续。
本案收案件受理费1225元，由被告刘旺元、李桂珍、刘操负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效后十五日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1225元［收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：桂林市农行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 蒋良华
人民陪审员 黄立富
人民陪审员 佘 明
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 唐晨芷