广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邕民一初字第24号
原告（反诉被告）：裴陆江。
委托代理人：陶志，男，北京市中银律师事务所广西分所律师。
被告（反诉原告）：黄树雄。
被告：颜乃彬。
上述两被告的共同委托代理人：黄锦军，男，广西百举鸣律师事务所律师。
被告：南宁市邕宁区蒲庙镇仁福村民委员会。住所地南宁市邕宁区蒲庙镇仁福村。
负责人：颜乃义，男，该村委会支书。
被告：颜家寿。
被告：颜乃禧（曾用名颜乃希）。
被告：颜乃先。
被告：颜乃初。
被告：颜家全。
被告颜家寿、颜乃禧、颜乃先、颜乃初、颜家全共同委托代理人：颜乃彬。
原告（反诉被告）裴陆江与被告（反诉原告）黄树雄，被告颜乃彬、被告南宁市邕宁区蒲庙镇仁福村民委员会（以下简称仁福村委会），被告颜家寿、颜乃禧、颜乃先、颜乃初、颜家全（本院追加）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理，被告黄树雄在法定期限内提起反诉，本院将本诉与反诉一并审理，依法由审判员粟少清独任审判，于2015年2月2日、4月15日公开开庭进行了审理。原告裴陆江及其委托代理人陶志，被告颜家寿、颜乃禧、颜乃先、颜乃初、颜家全的委托代理人颜乃彬�被告颜乃彬、黄树雄的共同委托代理人黄锦军，被告仁福村委会负责人颜乃义到庭参加诉讼。双方当事人庭外和解时间不计入审限。本案现已审理终结。
原告裴陆江诉称：原告与被告黄树雄、颜乃彬、仁福村委会于2013年11月1日签订了《土地租赁协议》1份，约定：甲方（被告）将南宁市邕宁区蒲庙镇仁福村第三村民小组集体所有使用的“三塔岭”（地名）出租给乙方（原告），还约定了第一年的租金为60000元等内容。原告已于2013年10月30日将60000元转入被告指定的户名为韦某的农业银行银行账号上。但由于被告的原因，致使原告一直不能实际承租使用该地。原告多次要求被告退回已交租金，但是被告均推托不予退还。被告的行为违反了协议约定，根据协议第十六条第2项约定，被告应支付原告违约金50万元。因该约定过高，原告依法主张被告支付违约金18000元，并赔偿原告因履行该协议遭受的经济损失。基于合同的相对性，原告仅主张被告黄树雄、颜乃彬、仁福村委会在本案中承担责任，不主张追加的被告颜家寿、颜乃禧、颜乃先、颜乃初、颜家全在本案中承担责任。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：一、确认原告与被告黄树雄、颜乃彬、仁福村委会于2013年l1月1日签订的《土地租赁协议》无效（庭审中变更诉讼请求）；二、被告黄树雄、颜乃彬、仁福村委会返还原告租金60000元，并支付违约金18000元；三、被告黄树雄、颜乃彬、仁福村委会赔偿原告因合同无效导致的包括购买电线杆、雇请门卫的经济损失共计18000元（庭审中增加诉讼请求）；四、被告黄树雄、颜乃彬、仁福村委会承担本案的全部诉讼费。
原告提交的证据有：1.《土地租赁协议》；2.收据；3.银行转账回单；4.南宁仲裁委员会（2014）第003号《不予受理�知书》；5.行政执法检查通知书、责令限期接受处理的公告、责令停止违法占地建设通知书；6.律师函、邮寄单。
被告黄树雄辩称：一、原告诉称不属实，并不存在原告无法使用租赁土地的情况；二、根据土地承包法的相关规定，农村土地承包经营权是可以流转的，且原、被告协议约定所租赁的土地是荒地，因此本案所涉的土地并没有违反法律规定，合同是合法有效的；三、土地租赁协议至今仍未解除，原告未支付被告租金，已构成违约。
被告黄树雄提交的证据有：1.现场相片5张；2.《土地租赁合同》；3.土地租金收据2份。
反诉原告黄树雄诉称：2013年11月1日，原、被告签订《土地租赁协议》，约定反诉原告将位于邕宁区蒲庙镇仁福村第三村民小组集体所有的“三塔岭”土地出租给反诉被告，并约定了第一年租金为60000元及其他事项。协议签订后，反诉原告已按�协议约定全面履行自己的义务，并把土地交付反诉被告使用，反诉被告也进场整平土地、聘请门卫、安装水电等。然而，在合同履行过程中，反诉被告出现拒交付租金的情况，至今已拖欠两个多月的租金。鉴于反诉被告拖欠租金的情况，反诉原告同意解除《土地租赁协议》。为维护自身合法权益，请求人民法院依法判令：一、反诉被告裴陆江支付反诉原告黄树雄2014年11月、12月的租金共计10000元；二、本案诉讼费用由裴陆江负担。
反诉被告裴陆江辩称：原、被告签订的《土地租赁协议》因违反法律规定无效，被告黄树雄反诉无理，法院应予驳回。
被告颜乃彬、颜家寿、颜乃禧、颜乃先、颜乃初、颜家全辩称：一、本案涉案的土地是废荒地，根本没有利用价值，一直荒废着，租地目的是为了增加收入，法律规定荒地的承包经营权可以流转。二、六被告于2010年10月4日出租该土地给黄树雄时已向生产队和村委的备案，并经产队和村委的备案同意。黄树雄转租给裴陆江也是经过六被告和仁福村委会同意的，土地租赁协议是合法有效的。三、裴陆江租赁本案涉案的土地后，就进场经营，不存在无法使用土地的情况。四、对于原告当庭增加的诉请，已经超过法定期限，法院不应受理，应另案处理。另外，如果法院认定《土地租赁协议》无效，被告颜乃彬、颜家寿、颜乃禧、颜乃先、颜乃初、颜家全也不同意返还租金给原告，理由是：1.颜乃彬等六被告是将土地出租给黄树雄，但黄树雄转租给裴陆江用于非农建设违法与颜乃彬等人无关，不应由颜乃彬等六被告返还原告租金；2.原告已经占用被告的土地长达一年多之久未将土地交还给被告，导致被告的经济损失，如果认定合同无效，也不应由被告返还租金；3.向裴陆江收取租金的人是黄树�而不是颜乃彬等六被告，因此，如果应返还租金，也应由黄树雄负责返还。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告颜乃彬提交的证据有：1.《证明》1份；2.出庭证人杨某某证词1份。
被告仁福村委会辩称：本案的土地租赁协议是在双方自愿的原则下签订的，是合法有效的，被告不应该退还租金给原告。仁福村委会在土地租赁协议中仅是作为一个见证人同意原、被告签订出租协议，仁福村委会未收取原告任何租金，不应作为本案的被告，也不应承担返还租金、支付违约金及赔偿损失的责任。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
本案证据还有：1.本院现场勘验制作的《现场勘验笔录》1份、现场勘验照片4张；2.本院调取的被告颜家寿、颜乃禧、颜乃先、颜乃初、颜家全的户籍证明、仁福村委会出具的《证明》各1份。
本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《土地�赁协议》是否合法有效、履行情况如何？二、颜乃彬、仁福村委会是否本案的适格被告？原告主张被告黄树雄、颜乃彬、仁福村委会返还租金、支付违约金、赔偿经济损失有何依据？应否支持？三、被告黄树雄反诉主张原告支付2014年11月、12月租金共计10000元理由是否成立？应否支持？
经庭审举证、质证，本院确认原告提交的第1-5号证据及被告黄树雄提交的第1-3号证据，被告颜乃彬提交的第2号证据及本院制作的《现场勘验笔录》、现场勘验照片、本院调取的被告颜家寿、颜乃禧、颜乃先、颜乃初、颜家全户籍证明、仁福村委会出具的《证明》，均真实、合法、有效，可作为认定本案事实的依据。原告提交的第6号证据及被告颜乃彬提交的第1号证据，无其他证据佐证，对方当事人不予认可，不能作为本案的定案依据。
经审理查明：一、本案涉讼土地出租的情况
被�颜乃彬、颜家寿、颜乃禧、颜乃先、颜乃初、颜家全（以下简称六村民）均为仁福村集体经济组织的成员，颜乃彬为仁福村第12生产队村民，其余五人均为第19生产队村民。原告裴陆江、被告黄树雄均不是仁福村的村民。1980年生产队实行土地承包到户时，六村民各自取得了在仁福村定甲坡“三塔岭”（地名）农村集体土地的承包经营权。
2010年10月4日，六村民（甲方）与被告黄树雄（乙方）签订《土地租赁合同》1份，约定：六村民将其在仁福村定甲坡“三塔岭”的承包地出租给原告，出租期限为30年，其中，出租颜乃彬的山地共15亩，出租田地中包括颜家寿的1.55亩、颜乃禧的1.28亩、颜乃先的0.1亩、颜乃初的0.65亩、颜家全的1.24亩，颜乃彬的1.5亩，合同还约定了租金计算、交纳、违约金等内容。合同签订后，被告黄树雄对租赁土地进行管理、使用并依约向六村民支付�土地租金。
2012年11月25日，被告黄树雄将其从六村民处租赁的仁福村定甲坡“三塔岭”整平场地部分大约15亩土地转租给案外人黄某某用于公司办公使用，并约定靠近路口近两亩的使用权仍归属被告黄树雄使用，租赁期限为3年（自2012年11月25日至2015年11月24日）。此后，案外人所在的公司在租赁土地上铺设了水泥地板，建起了房屋、水池、篮球场等建筑设施，还在场地四周用砖头砌起了一堵围墙，在通往公路的路口处用水泥、砖头等建筑材料搭建了门卫室及大门，从而将租赁土地围成了一个院子以方便人员进出及管理使用。租赁期限未满，案外人便将租赁土地退还给被告黄树雄。
2013年10月，原告为筹建水泥管厂与被告黄树雄协商租赁土地事宜，被告黄树雄同意将其从六村民处租赁的仁福村定甲坡“三塔岭”土地转租给原告，同年10月30日，原告向被告黄树雄交纳第一年的土地租金60000元。2013年11月1日，被告黄树雄（甲方）与原告（乙方）签订了《土地租赁协议》1份，写明：甲方为发展农村经济，加快社会主义新农村的生活水平，充分利用当地的地区优势和资源优势，改善当地人民群众的生活水平，经甲方村民代表会议讨论通过，甲方决定将闲置的土地租赁给乙方使用，约定主要内容：一、甲方将该村第三村民小组所有的，位于“三塔岭”（土地）租赁给乙方，该条款中并未注明租赁用地的用途、位置、面积，仅注明“回墙（围墙）内的场地使用，不得使用回墙外任何土地（除通向道路的路面）；二、租期为5年，自2013年11月1日至2018年10月30日，合同期满后如该厂继续经营，应续延此合同，续延期限为零年。三、第一年的租金60000元。四、付款方式：签订合同后半个月内付清第一年租金（在此条款旁另手写注明：“每年11月1日之前付清一年租金”）。六、乙方租地建厂所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供与租赁土地有关的本次合同的手续、资料的，甲方有义务协助。乙方不允许通过场地进行任何非法经营活动，如受到政府相关部门的任何处罚与甲方无关。九、乙方建厂或生产经营中需经过道路场地前通向道路的通知时，甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权，如甲方村民干涉，由甲方负责。乙方不得占用周围的任何土地。十七、因此合同发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，双方同意向南宁仲裁委员会申请仲裁等内容，并注明“附：1.平面图一份；2.村民代表会议决议一份”。该协议的首部、尾部中“甲方”署名均为“黄树雄”，“乙方”署名均为“裴陆江”，且首部写明了甲方、乙方的身份证号码。被告颜乃彬在协议首部“甲方：黄树雄”的名字后签名、捺印，在协议尾部手写的“租赁期满后，乙方安装的供电系统甲方有优先购买权”下方处签名、捺印。仁福村委会在协议尾部手写的“同意双方签订协议，2013.10.28”字样处盖有该村委会公章。
二、本案原告与被告黄树雄签订的《土地租赁协议》履行情况
原告与被告黄树雄签订《土地租赁协议》后，原告便进场对涉讼土地进行管理、使用，请人铺设了石渣路、将围墙内的泥土清理，还雇请仁福村一名村民自2013年11月起至2014年2月期间做门卫帮忙看守场地，为筹建水泥管厂开展相应的准备工作。2014年2月18日，南宁市邕宁区城市管理综合行政执法局（以下简称邕宁区城管综合行政执法局）在涉讼土地的大门张贴了《行政执法检查通知书》，要求使用该土地的单位或人员提供有关的规划审批、用地审批等手续，到该机关接受检查。2014年3月11�，邕宁区城管综合行政执法局分别发出《责令限期接受处理的公告》、《责令停止违法占地建设通知书》，责令在涉讼土地上进行建设施工的人员立即停止施工建设行为，并限期到该机关接受处理，如公告期满，仍无法确定建设单位或据不接受处理，将依法强制拆除。此后，涉讼土地上的围墙、大门、门卫室等建筑均被拆除。原告认为其无法继续使用所租赁的土地筹建水泥管厂，向被告黄树雄等人主张返还租金未果后向南宁仲裁委员会提出仲裁申请，2014年6月24日，南宁仲裁委员会作出《不予受理通知书》后，原告便诉至本院，被告黄树雄提起反诉。
另查明：一、2015年1月21日，经本院派员召集原、被告双方当事人到涉讼土地现场勘验，确认：本案涉讼土地与六村民与被告黄树雄于2010年10月4日签订的《土地租赁合同》中涉及的土地位置基本一致，但具体面积未写明，土地界限以本案《土地租赁协议》中约定的“围墙内”部分为准。现场勘验时，涉讼土地上有水泥铺设的地板，场地中央有一个用水泥、砖头砌的水池，已没有房屋、门卫室、大门、围墙等固定建筑，有数根电线杆分散放在涉讼土地附近的田地上。
二、本案《土地租赁协议》中涉讼土地为六村民的承包地，而不是仁福村第三村民小组的集体土地。原告与被告黄树雄签订《土地租赁协议》时未附有协议上所注明的“附：1.平面图一份；2.村民代表会议决议一份”的材料。
三、本案《土地租赁协议》因违反法律强制性规定而无效，经本院释明，被告黄树雄明确表示不变更反诉诉讼请求。
本院认为：一、关于本案《土地租赁协议》是否合法有效、履行情况如何的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的�合同无效。
《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款：农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。第三十三条：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
《中华人民共和国物权法》第一百二十八条：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
因本案涉讼土地为六村民承包的农村土地，原告与被告黄树雄均不是仁福村委会的村民，被告黄树雄将其从六村民处租赁的承包地转租给原告用于筹建水泥管厂，属未经依法批准将承包地用于非农建设的行为，已经改变了承包地的农业用途，违反了上述法律强制性的规定，因此，原告与被告黄树雄签订的《土地租赁协议》无效。被告黄树雄、颜乃彬、仁福村委会均辩称涉讼土地属于荒地、可以以出租的方式依法流转，且原告租赁土地用于非农建设与其无关，因此，《土地租赁协议》合法有效，但未能提供证据证明，其辩称意见不符合法律规定，本院不予采纳。
《土地租赁协议》签订后，原告已交纳租金并对涉讼土地进行管理、使用，因此，原告诉称由于被告的原因导致其未能实际承租涉讼土地，不符合客观事实，本院不予采信。
二、关于颜乃彬、仁福村委会是�本案的适格被告？原告主张被告黄树雄、颜乃彬、仁福村委会返还租金、支付违约金、赔偿经济损失有何依据、应否支持的问题。
由于颜乃彬在原告与被告黄树雄签订的《土地租赁协议》上签名、捺印，仁福村委会也在该协议上盖了公章，因此，颜乃彬、仁福村委会与本案有一定的利害关系，原告将其列为本案被告，有利于查明案情、解决纠纷，颜乃彬、仁福村委会均为本案适格被告。但由于《土地租赁协议》写明合同当事人是原告与被告黄树雄，约定的是被告黄树雄作为出租方与原告作为承租方之间的权利、义务，颜乃彬、仁福村委会在该协议中不享有权利、不承担义务，并非合同的当事人，不应在本案中承担责任。因此，原告主张被告颜乃彬、仁福村委会在本案中承担返还租金、支付违约金、赔偿损失的责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，原告与被告黄树雄签订的《土地租赁协议》无效，被告黄树雄向原告收取的土地租金应予以返还，但原告自2013年11月起至2014年2月已实际占用了涉讼土地共4个月，因此，原告主张被告黄树雄全部返还一年的租金60000元不符合事实及法律规定，本院不予全部支持。结合本案的实际情况，应参照《土地租赁协议》约定的租金标准，扣除4个月的场地占用费20000元（60000元／年÷12个月×4个月）后，由被告黄树雄向原告返还租金40000元（60000元-20000元）。
由于原告与被告黄树雄均不是仁福村的村民，双方在签订《土地租赁协议》时未依法办理承包地用于非农建设的批准手续，双方对于合同无效均有过错，应各自承担相应的责任，因此，原告为建厂自行购买电线杆、雇请门卫所支出的费用应由其自行负担，原告主张被告黄树雄支付违约金18000元及赔偿经济损失18000元，不符合法律规定，本院不予支持。
三、关于被告黄树雄反诉主张原告支付2014年11月、12月租金共计10000元理由是否成立、应否支持的问题。
由于原告与被告黄树雄签订的《土地租赁协议》无效，被告黄树雄因该协议所取得的租金应依法返还给原告，原告无须按照该协议约定支付2014年11月、12月租金给被告黄树雄，因此，被告黄树雄反诉主张原告支付2014年11月、12月的租金共计10000元理由不成立，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第三十三条�《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告裴陆江与被告黄树雄于2013年l1月1日签订的《土地租赁协议》无效；
二、被告黄树雄返还原告裴陆江租金40000元；
三、驳回原告裴陆江的其他诉讼请求；
四、驳回被告黄树雄的反诉请求。
本诉案件受理费1530元（已按适用简易程序审理案件的规定减半收取，原告已预交），由原告裴陆江负担380元，被告黄树雄负担1150元。反诉案件受理费25元（已按适用简易程序审理案件的规定减半收取，被告黄树雄已预交），由被告黄树雄负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息�
权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期不预交也不提出缓交、减交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 粟少清
二〇一五年四月十五日
书记员 明俊君
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）�合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第八条第一款农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。
第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力�（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
《中华人民共和国物权法》
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。