山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第1040号
上诉人（原审原告）陈鲁媛，女，1955年4月9日出生，汉族，山东省荣军总医院医生，住济南市。
委托代理人韩廷和（陈鲁媛之夫），男，1955年12月18日出生，汉族，山东省农机安全监理站职工，住址同上。
上诉人（原审被告）山东鑫苑置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人张勇，董事长。
委托代理人付昆，女，1983年1月20日出生，满族，该公司职工，住济南市。
上诉人陈鲁媛与上诉人山东鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2012）天民园初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2008年1月15日，陈鲁媛与鑫苑置业公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同编号分别为销售（字）200801075号与销售（字）200801079号。其中，销售（字）200801075号《商品房买卖合同》约定:鑫苑置业公司将其开发的位于济南市工业南路36号鑫苑·国际城市花园XX号楼X单元XX室出卖给陈鲁媛，房屋建筑面积92.66平方米，房屋总价款为511303元；销售（字）200801079号《商品房买卖合同》约定:鑫苑置业公司将其开发的位于济南市工业南路36号鑫苑·国际城市花园XX号楼X单元-2层XX室出卖给陈鲁媛，房屋建筑面积9.39平方米，房屋总价款为23804元。上述两份合同均约定：交房时间为2009年6月30日前。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款承担违约金至房地产权属证书办理完毕为止，违约金按照每日万分之零点五计算。合同签订后，陈鲁媛依约向鑫苑置业公司支付了两份合同约定的全部购房款。因房屋质量问题，在向陈鲁媛进行经济赔付后，鑫苑置业公司于2010年5月23日向陈鲁媛实际交付了两份合同约定的房屋。2010年5月26日，鑫苑置业公司将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并办理了鑫苑·国际城市花园XX号楼的房屋所有权证（大证）。2011年4月22日，陈鲁媛自鑫苑置业公司处领取了缴纳商品房住宅维修基金及契税的相关单据。2012年4月1日，陈鲁媛实际取得两份合同约定的房屋的房屋所有权证（小证）。
原审法院认为，双方的争议焦点如下：一、鑫苑置业公司是否尽到了办理房屋所有权证的通知义务及应如何计算逾期办理房屋所有权证（小证）违约金的期间。陈鲁媛主张，虽然陈鲁媛多次询问鑫苑置业公司有关办理房屋所有权证（小证）的时间，但鑫苑置业公司始终未能答复明确的时间，是陈鲁媛于2011年4月通过其他业主才得知可以办理房屋所有权证（小证），并于2011年5月1日缴纳了商品房住宅维修基金。因此，鑫苑置业公司应向陈鲁媛支付自2009年12月28日起（即合同约定的办理房屋所有权证（小证）的时间）至2012年4月1日止的违约金21954.9元。鑫苑置业公司主张，其于2010年5月31日通过在鑫苑·国际城市花园XX号楼单元门口张贴通知的形式已向全体业主（包括陈鲁媛）告知可以办理房屋所有权证，已尽到通知义务。对于违约金的起算时间，应为自2009年12月28日起至2010年5月31日（即鑫苑置业公司张贴通知之日）止。
原审法院认为，双方签订的两份《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。鑫苑置业公司未能在合同约定的交房日期后180日内即2009年12月28日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而是于2010年5月26日才将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并办理了鑫苑·国际城市花园XX号楼的房屋所有权证（大证）。在将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案后，鑫苑置业公司负有通知陈鲁媛办理房屋所有权证（小证）的义务，其应充分考虑到陈鲁媛的具体情况，及时采取有效方式通知陈鲁媛进行办理房屋所有权证（小证）。鑫苑置业公司虽主张其于2010年5月31日通过在鑫苑·国际城市花园XX号楼单元门口张贴通知的形式已向全体业主（包括陈鲁媛）告知可以办理房屋所有权证，并提交了通知一份及照片一张予以证明。但陈鲁媛对该两份证据的真实性不予认可，且鑫苑置业公司亦未能提交证据证明其已经采取其他有效的形式通知到陈鲁媛，故对鑫苑置业公司的该主张，不予采纳，鑫苑置业公司的行为已构成违约。关于逾期办理房屋所有权证违约金的计算期间，双方对起算时间为2009年12月28日均无异议；对于终止时间，虽鑫苑置业公司未能及时采取有效方式通知陈鲁媛办理房屋所有权证（小证），但陈鲁媛自认其于2011年4月得知已经可以办理房屋所有权证（小证），并于2011年4月22日自鑫苑置业公司处领取了缴纳商品房住宅维修基金及契税的相关单据，因此，截止到2011年4月22日，鑫苑置业公司已知晓陈鲁媛已知道办理房屋所有权证（小证）的信息，已无需再通知陈鲁媛办理房屋所有权证（小证），即不再负有通知陈鲁媛办理房屋所有权证（小证）的义务，逾期办理房屋所有权证违约金的计算终止时间应为2011年4月22日。综上，鑫苑置业公司应向陈鲁媛支付逾期办理房屋所有权证违约金［以已付房屋总价款535107元（合同约定的两套房屋的总价款）为基数，按每日万分之零点五计算，计算期间为自2009年12月28日起至2011年4月22日止］。
二、是否因鑫苑置业公司的原因导致陈鲁媛未能按1.5%税率缴纳契税，只能按3%的税率缴纳契税。陈鲁媛主张，自2011年3月1日13时开始，房改房算作首套房，名下已有房改房的再购买房屋时，不再享受契税1.5%的优惠税率，由于鑫苑置业公司未能及时通知陈鲁媛办理房屋所有权证（小证），加之陈鲁媛名下已有房改房，从而导致陈鲁媛办理涉案房屋的房屋所有权证（小证）时未能享受到契税1.5%的优惠税率，而是按3%的税率缴纳的契税，按3%的税率多缴纳的契税8032元应由鑫苑置业公司承担。鑫苑置业公司主张，陈鲁媛作为已经拥有一套住房的本市居民，再购买新住房理应按3%的税率缴纳契税，且陈鲁媛无证据证明其主张。
原审法院认为，陈鲁媛未能提交证据证明其主张的自2011年3月1日13时开始，房改房算作首套房，名下已有房改房的再购买房屋时，不再享受契税1.5%的优惠税率的事实。陈鲁媛未能证明其按照3%的税率缴纳契税系因鑫苑置业公司的违约行为所导致。故对陈鲁媛要求鑫苑置业公司赔偿经济损失8032元的诉讼请求，不予支持。
三、鑫苑置业公司主张，自鑫苑置业公司于2010年5月31日通知陈鲁媛办理房屋所有权证（小证）时起算至陈鲁媛起诉之日，已过诉讼时效期间，陈鲁媛的起诉已超诉讼时效。陈鲁媛主张一直在向鑫苑置业公司催问办理房屋所有权证（小证）的事宜，陈鲁媛的起诉未过诉讼时效。
原审法院认为，自鑫苑置业公司违约迟延交房及逾期办理权属登记后，陈鲁媛均进行了相应交涉及办理产权登记的手续（如因房屋质量问题要求鑫苑置业公司进行赔付、在得知可以办理产权登记后及时办理产权登记手续等），且鑫苑置业公司均对陈鲁媛的行为进行了相应的处理，因此可以视为陈鲁媛一直在主张自己的权利。陈鲁媛于2011年4月通过其他业主得知可以办理房屋所有权证（小证）时，才知道自己的权利受到侵害，即使从2011年4月1日起计算至陈鲁媛起诉之日即2012年10月15日，亦未过两年的诉讼时效，故对鑫苑置业公司的该主张，不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告山东鑫苑置业有限公司向原告陈鲁媛支付逾期办理房屋所有权证违约金（以已付房屋总价款535107元（两套房屋的总价款）为基数，按每日万分之零点五计算，计算期间为自2009年12月28日起至2011年4月22日止），于判决书生效之日起10日内支付；二、驳回原告陈鲁媛的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告山东鑫苑置业有限公司负担。
上诉人陈鲁媛不服原审判决上诉称：《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收。”该通知自2010年10月1日起执行。鑫苑置业公司按约应在2009年12月28日前完成登记备案。由于鑫苑置业公司备案迟延并未能及时通知备案完成情况，致使陈鲁媛在上述通知实施之前无法办理产权登记，不能享受减半交税的优惠。所造成的损失8032元，鑫苑置业公司应予赔偿。请求二审法院依法改判。
上诉人鑫苑置业公司不服原审判决上诉称：鑫苑置业公司于2010年5月23日向陈鲁媛交付房屋后，陈鲁媛即装修入住。鑫苑置业公司于同年5月31日在单元门口张贴了完成备案的通知，自通知张贴之日起，鑫苑置业公司不应再承担延期办证的违约金。请求二审法院依法改判。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
另，在本案二审期间，陈鲁媛提交了其于2011年11月5月交纳物业费的收据。该收据加盖了鑫苑置业山东分公司收费专用章，载明至2011年12月31日，陈鲁媛的房屋空置。
本院认为：陈鲁媛提交的物业费收据能够证实2011年12月31日前其未入住涉案房屋。在陈鲁媛未入住购买房屋的情况下，鑫苑置业公司在房屋所处单元门口张贴备案完成通知，不属于适当履行通知义务。鑫苑置业公司上诉主张在公告张贴之日起不再承担延期办证的违约责任，理由不成立，本院不予支持。由于鑫苑置业公司未及时通知陈鲁媛相关办证信息，致使陈鲁媛无法在税收政策调整之前办理产权登记。因无法享受减半交税的优惠政策而多支出的款项，属于因鑫苑置业公司未适当履行通知义务给陈鲁媛造成的损失。但《中华人民共和国合同法》规定的违约金属于补偿性质，且鑫苑置业公司应承担的迟延办证违约金和陈鲁媛主张的损失均是因鑫苑置业公司迟延备案、未及时履行通知义务的违约行为引起的，鑫苑置业公司承担的违约金足以补偿因该违约行为给陈鲁媛造成的损失。陈鲁媛要求鑫苑置业公司赔偿税款损失，本院不予支持。综上，原审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人陈鲁媛与上诉人山东鑫苑置业有限公司各负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一四年二月十二日
书 记 员 孙培培