广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民再17号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘少梅，女，1978年7月18日出生，汉族，住清远市。委托代理人：陈汝文、肖伟光，广东业证律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：清远市中裕置业有限公司。住所地：清远市新城北江三路金鑫大厦首层***号。法定代理人：郑某，该公司董事长。委托代理人：马宗仁，广东明典律师事务所律师。再审申请人刘少梅因与被申请人清远市中裕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）粤18民终2096号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2016）粤民申1258-1274、1385-1386号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘少梅的委托代理人陈汝文，被申请人清远市中裕置业有限公司的委托代理人马宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清远市清城区人民法院一审查明：2011年8月5日，刘少梅、清远市中裕置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定清远市中裕置业有限公司将位于清远市新城北江三路一号金鑫花园五号楼××号商品房出售给刘少梅，建筑面积为139.19平方米，总房价款为791812元。合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘少梅依约向清远市中裕置业有限公司付清房屋总价款791812元。清远市中裕置业有限公司已于2012年8月5日将涉案房屋交付刘少梅。因清远市中裕置业有限公司一直未能办妥房屋产权证给刘少梅，刘少梅遂向一审法院提起诉讼。诉讼中，刘少梅认为由于清远市中裕置业有限公司的违约行为造成其损失主要表现为房屋不能交易、融资等方面损失。清远市中裕置业有限公司认为其一直有履行备案登记义务，但未能提供相关证据。另查明，涉案金鑫花园工程5号楼至今未办理建设工程竣工验收备案手续。清远市清城区人民法院一审认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是涉案房屋是否具备办证条件；二是清远市中裕置业有限公司是否存在逾期交付房屋和逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的办证违约金是否应当调整；三是刘少梅所主张的逾期交房违约金及办证违约金是否超诉讼时效。对于刘少梅主张要求清远市中裕置业有限公司协助办证的诉讼请求。因涉案房屋至今未具备经建设局工程竣工验收合格的交付条件，而该条件的成就是向产权登记部门申请办理房屋产权证的必要前提条件，因此涉案房屋目前尚不具备办证条件，刘少梅现要求清远市中裕置业有限公司协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，一审法院不予支持，刘少梅可待上述前提条件成就后另行主张权利。对于清远市中裕置业有限公司是否存在逾期交付房屋和逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的办证违约金是否应当调整问题。本案中，刘少梅已按约定向清远市中裕置业有限公司付清购房款，按约定清远市中裕置业有限公司应于2013年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，由于涉案商品房已于2012年8月5日交付了刘少梅，应视为刘少梅、清远市中裕置业有限公司双方就涉案房屋的交付条件进行了变更，故清远市中裕置业有限公司不存在逾期交付房屋的违约行为，刘少梅所主张的逾期交房违约金一审法院不予支持。按合同约定清远市中裕置业有限公司应于商品房交付使用后90日内（自合同约定的最迟交楼日期2012年12月31日起算）即2013年3月31日前。将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。诉讼中，清远市中裕置业有限公司虽抗辩一直有履行备案登记义务，但未能提供相关证据，故一审法院确认清远市中裕置业有限公司迟延履行涉案房屋竣工验收手续致使刘少梅未能在约定期限内办理房地产权属证，已构成违约。由于清远市中裕置业有限公司至今未完成提供办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，时间较长且处于继续状态，而刘少梅不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，合同第十五条的违约金的约定已不足以弥补刘少梅由此造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，刘少梅认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出要求增加。故一审法院对刘少梅主张增加违约金的诉讼请求予以部分支持，清远市中裕置业有限公司应从2013年4月1日起以购房总价款791812元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息的标准支付违约金至清远市中裕置业有限公司将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。对于刘少梅主张违约金是否超诉讼时效，按照合同约定，清远市中裕置业有限公司应于2013年3月31日前协助刘少梅办理房屋权属登记，且清远市中裕置业有限公司至今未完成涉案房屋建设工程竣工验收备案手续，违约行为一直为持续状态，而刘少梅起诉之日为2014年5月26日，故刘少梅要求清远市中裕置业有限公司承担给付逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，一审法院作出（2015）清城法民一重字第113号民事判决：一、限清远市中裕置业有限公司于判决生效之日起10日内向刘少梅支付违约金（违约金从2013年4月1日起以总购房款791812元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算，至清远市中裕置业有限公司将位于清远市新城北江三路一号金鑫花园五号楼××号房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回刘少梅的其他诉讼请求。案件受理费1700元，由刘少梅负担300元，清远市中裕置业有限公司负担1400元。一审判决宣判后，上诉人清远市中裕置业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同对逾期办证违约责任有明确约定，若上诉人违约依法应按该约定计算违约金。二、被上诉人没有提供任何证据证明因为没有房产证导致其产生任何的实际损失，因此，被上诉人主张按银行同期贷款利率按日计算违约金没有依据。若按被上诉人主张计算，明显过高，违背公平原则。三、一审判决以1、2、3号楼竣工验收备案时间2013年3月21日的次日作为逾期协助办证违约金诉讼时效的起算点不恰当。依照法律的规定，诉讼时效是由当事人知道或者应当知道自己权利受起侵害开始计算的。如果上诉人在约定期限内没有履行到协助办证义务，那么应从该时间起作为诉讼时效起算点。四、逾期交房或者逾期协助办证的违约金属于个体之债，不是整体之债，由业主起诉之日向前推算两年，之前的违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回业主的诉讼请求。被上诉人刘少梅口头答辩称：关于逾期办证的诉讼时效，应当是以涉案房屋已经取得房屋产权证书之日开始起算。因为逾期办证是持续性的行为，这个行为没有终了之前，都没有办法确定房屋买受人的损失，如果划分为个体之债，那么即是按日计算，这种按日计算将会变成若干个案件，明显违反了法律相关的精神。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院二审经审理查明，确认了一审法院查明的基本事实。本院二审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人主张逾期办证违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效期间。二、逾期办证违约金标准应如何确定。关于被上诉人主张逾期办证违约金是否已经超过法律规定的诉讼时效期间的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十九条、第一百四十条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自权利人知道或应当知道其权利受到侵害时起算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案为房屋买卖合同纠纷，从本案情况反映，出卖人违约行为持续，而买受人客观上一直有通过提出要求及提起诉讼等方式主张权利，并无怠于行使权利的过失，本案诉讼时效期间确实存在中断的情形。上诉人在本案中提出诉讼时效抗辩，理据不充分。关于逾期办证违约金标准应如何确定的问题。从双方合同第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该违约金为固定金额，在上诉人长期未履行义务的情形下该违约金数额本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，被上诉人已经依约足额支付了全部购房款，而上诉人却未履行协助办证义务，导致被上诉人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。被上诉人以违约金过低为由请求法院予以调整，应予判准。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于被上诉人在本案中并未举证证明其实际损失，一审法院调整违约金为以已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算违约金，实体处理欠妥。本院综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整为每年按已付房款数额1%的标准支付违约金。因此，上诉人应从2013年4月1日起，以已付购房款791812元为基数，按每年1%的标准向被上诉人支付违约金至上诉人将办理涉案房屋权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上所述，上诉人的部分上诉主张理据充分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院依法予以纠正，并作出判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第113号民事判决第二项。二、变更清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第113号民事判决第一项为：限清远市中裕置业有限公司于收到本民事判决书之日起十日内向刘少梅支付违约金（违约金按已付购房款791812元的每年1%的标准计算，从2013年4月1日起至清远市中裕置业有限公司将办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费1700元，由刘少梅负担1400元，由清远市中裕置业有限公司负担300元。再审申请人刘少梅不服二审判决，申请再审称：二审判决对涉案逾期办证违约金的调整属于同案异判，与之前广东省高级人民法院作出(2015)粤高法民一申字第221号民事裁定背道而行，推翻了根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定作出的裁判结果，且二审法院的判决没有合理的法律依据。据此，请求撤销二审判决，维持一审判决。被申请人清远市中裕置业有限公司答辩称：二审判决对逾期办证违约金的调整符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定,也考虑到了再审申请人没有提供逾期办证造成损失证据情况，以及本案所涉及的金鑫花园小区的具体情况和清远市房地产开发的实际情况。据此，被申请人认为二审判决合情、合理、合法，不存在同案异判，也不存在违背省高院裁定，更没有违背《司法解释》。请求驳回再审申请人的再审请求。本案一、二审认定的事实基本清楚，本院再审予以确认。本院再审认为，审理民事再审案件，应围绕再审请求、再审理由来进行。本案是基于双方当事人之间签订了《商品房买卖合同》，在履行过程中出现了逾期办证的事实，涉案《商品房买卖合同》中虽明确约定了逾期办证的违约金，但再审申请人主张约定的违约金过低，诉至法院请求予以调整。因此，本案的争议焦点为逾期办证违约金标准应如何确定。首先，从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该违约金为固定金额，在被申请人长期未履行义务的情形下该违约金数额本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。且再审申请人已经依约足额支付了全部购房款，而被申请人却未依约履行协助办证义务，导致再审申请人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。再审申请人以违约金过低为由请求法院予以调整，有充分的事实和法律依据。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。据此，本院二审综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整为每年按已付房款数额1%的标准支付违约金，并无不当。其次，在本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中已明确约定了逾期办证的违约金，而再审申请人在本案中并未举证证明其因逾期办证所造成的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，再审申请人请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2016）粤18民终2096号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李培东审判员  张廷青审判员  廖桂香二〇一七年十一月二十九日书记员  张媛媛