广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初4326号
原告杨帆（反诉被告，以下简称原告）。
委托代理人李伟铎、扈林，广东王芬律师事务所律师。
被告杨海兰（反诉原告，以下简称被告）。
委托代理人许鹏飞，广东世纪华人律师事务所律师。
第三人深圳市中运房地产经纪有限公司，
委托代理人傅杰顺、俞飞，广东君强律师事务所律师。
原告杨帆诉被告杨海兰、第三人深圳市中运房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并于2016年6月27日适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告及其委托代理人李伟铎、扈林，被告的委托代理人许鹏飞，第三人的委托代理人傅杰顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2016年2月29日签订《二手房买卖合同》（编号：0002635），约定被告将位于深圳市南山区科苑学里揽翠居某房（以下简称“涉诉房屋”）转让给原告，成交价为868万，原告于2016年4月15日前将成交价30%的首期款即2604000元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。签约后，原告依约于2016年2月29日向被告支付定金42万元。2016年3月25日，因深圳市政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场健康发展的意见》（以下简称“《意见》”），原告购房首付比例由原来的三成提高至四成，首付款在原来的基础上增加了868000元。原告虽多方筹款，但因增加金额巨大无法筹齐。原告与被告多次沟通、协商未果，于2016年4月12日向被告发函，要求退还定金、解除合同，但被告未予理会。鉴于客观情况与订立合同时发生重大变化，原告请求法院判令：1、确认原、被告签订的《二手房买卖合同》于2016年4月14日解除；2、被告向原告返还定金42万元；3、被告向原告支付定金利息（从2016年4月16日起，至实际支付之日止）；4、被告承担本案的诉讼费和保全费。
被告反诉并辩称，原、被告签订的《二手房买卖合同》中约定，由因物业本身或买方条件等原因，即使不能达到买方的贷款金额，买方应及时补足首期款，并可预见向银行贷款的风险，随时保证购买房产的足额资金支付，否则视为买方违约，因此原告不能筹集资金，不属于客观情势和无法预见，而是属于原告的违约，而且原告在合同履行期未满之前，其通知被告解除合同，直接证明了其不能履行合同的违约行为。因此原告要求返还定金以及支付利息等理由不成立，请法庭驳回原告的诉讼请求，并且为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、解除原、被告于2016年2月29日签订的《二手房买卖合同》；2、原告向被告支付涉诉房屋转让成交价百分之二十的违约金，除已支付的42万元外，仍需向被告支付1316000元；3、原告承担本诉与反诉的全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告辩称：1、双方签订的买卖合同中约定的“如因物业本身或者买方条件的原因，致使不能达到买方的贷款金额，买方应及时补足首期款”是一条格式合同条款，并且该条的本意是指由于房价总价的不确定，银行的贷款评估价格可能与实际买卖价格有偏差，因此订立了该条，该条并不是针对政策发生变化的原因而制定，所以被告有扩大解释该条的意思。2、原告在4月13日将解除合同的《律师函》发给被告的，而4月15日是合同约定的首付款监管期限，政府的限购政策出台后，原告第一时间是想办法筹集多出的首期款，但短时间原告确实无法筹集这笔款项，因此才在最后迫于无奈发出解约函，并非被告所述的故意违约。3、被告主张的违约金过高，被告并没有产生任何实际损失，如认定我方违约，请求法院调低违约金的标准。
第三人陈述，原、被告在其居间下签订了涉诉的《二手房买卖合同》，合同签订后，因2016年3月15日国家出台调控政策，期间原告购买意向发生变化，提出希望被告在原首期款监管日期基础上再往后延长两个月时间，被告予以同意，但是需要原告多追加30万元的定金，双方经过多次协商后，被告同意给原告在追加10万元定金的基础上延长两个月的首期款监管时间，原告不同意，由此双方产生纠纷。对被告反诉的事实部分无异议，对理由及诉讼请求部分尊重法庭的意见。
经审理查明，涉诉房屋位于南山区××与××中学交汇处科苑学里揽翠居4栋3F，建筑面积115.17平方米，于2005年5月8日登记至被告名下。
2016年2月29日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将涉诉房屋以868万元的价格转让给买方，买方应在合同生效当日向卖方支付定金42万元。卖方收到定金后须将涉诉房屋之房地产证原件及其他产权证明资料放于第三方作为过户之用，上述定金在双方完成交易时自动转为第一部分楼款，第二部分楼款为826万元。双方约定付款方式为银行按揭付款：1、买方在2016年4月15日前将首期房款2604000元交予第三方或银行资金托管，并办理按揭贷款手续；2、银行承诺贷款并出具“承诺书”后三个工作日内买方须和第三方落实首期房款金额（多退少补），第二部分楼款总额减去银行承诺贷款之金额为准确的首期款（未含定金部分），如因物业本身或买方条件等原因致使不能达到买方的贷款金额，买方应及时补足首期款，并可预见银行贷款的风险性，随时保证购买房产的足额资金支付，否则视为买方违约；卖方应积极配合买方办理银行贷款手续，否则视为卖方违约等。如买方未按照合同约定的期限履行义务（包括但不限于付款等义务），卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务（包括但不限于交房及做委托公证等义务），买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其他内容。同日，原、被告与第三人就涉诉房屋买卖交易中办理转让的相关事项签订了《二手房委托服务合同》。被告出具《收款收据》证明收到原告交付的定金42万元。
2016年4月12日，原告委托律师向被告发出《律师函》，告知被告涉诉房屋交易在2016年3月25日深圳市政府办公厅发布的《关于完善住房保障体系促进房地产市场健康发展的意见》出台后，其购房首付比例由原来的三成提高至四成，首期款将在原来基础上增加868000元，原告虽多方筹集资金但仍无法在约定时间内筹足款项，遂委托律师发出该函，解除其与被告签订的《二手房买卖合同》，请被告在收到律师函之日起二日内向其返还定金42万元。根据EMS邮件查询系统显示，该《律师函》已于2016年4月14日送达被告。
2016年4月18日，被告委托律师向原告发出《律师函》，说明其对原告先前发出的律师函内容有异议，其不同意解除合同，要求原告在收函后五日内继续履行合同。2016年4月26日，被告又向原告发出《解除二手房买卖合同通知书》，由于原告未依约继续履行合同，特此通知原告自收到本通知书之日起正式解除双方签订的《二手房买卖合同》并要求原告支付转让成交价的百分之二十的违约金。
原告提交了其与银行客户经理的电话记录，证明其向银行工作人员咨询房屋贷款情况的变化情况，相关人员告知其由于政策变化，首付由原来的三成提高至四成。
以上事实，有《房地产权证》、《二手房买卖合同》、《二手房委托服务合同》、《收款收据》、《律师函》、《解除二手房买卖合同通知书》、EMS快递查询单、电话记录等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。签约后原告依约支付了定金42万元，但在2016年3月25日深圳市政府办公厅发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场健康发展的意见》后，原告购买涉诉房屋的首期比例由原约定的三成提高至四成，双方就首期款如何支付的问题未能达成新的合意。对此，本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》因签约后出台的房地产调控政策实施而不能继续履行，属不可归责于当事人双方的事由致使合同不能继续履行，当事人可请求解除合同。合同自享有解除权的一方通知到达对方时解除，原告的包含解除合同意思表示的《律师函》于2016年4月14日送达被告，故本院依法确认原、被告于2016年2月29日签订的《二手房买卖合同》于2016年4月14日解除。合同解除后，原告有权请求被告返还其已支付的定金42万元，其有关诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告向其支付定金利息的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。合同因不可归责于双方的事由解除后，买受人并不构成违约，故对被告要求原告支付涉诉房屋转让成交价百分之二十违约金的诉讼请求，本院不予支持。考虑到如果允许原告可以解除合同摆脱履约困境，却对被告由此而发生的损失不予补偿，则会造成新的利益失衡，故根据公平原则对失衡利益进行调整，被告可在合同解除后另行主张原告分担其为订立涉诉合同而实际发生的费用等合理损失。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告杨帆与被告杨海兰于2016年2月29日签订的《二手房买卖合同》于2016年4月14日解除；
二、被告杨海兰应于本判决生效之日起十日内向原告杨帆返还定金42万元；
三、驳回原告杨帆其他的诉讼请求；
四、驳回被告杨海兰全部的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7600元，保全费2620元，共计10220元，原告已预交，由被告负担；反诉案件受理费8322元，被告已预交，由被告负担。
服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 赖 晖
人民陪审员 葛传华
人民陪审员 秦春年
二〇一六年八月三日
书 记 员 伍小丽