四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）广民终字第699号
上诉人（原审第三人）雷成国，男，生于1984年12月13日，汉族，广元市昭化区人。
委托代理人谢冬，四川汇达律师事务所律师。
委托代理人：雷发显，男，生于1957年6月14日，汉族，广元市利州区宝轮镇人，系雷成国之父。
被上诉人（原审原告）吴玉兰，女，生于1962年10月1日，汉族，广元市昭化区人。
被上诉人（原审原告）何兰分，女，生于1933年3月19日，汉族，广元市昭化区人。
以上二被上诉人委托代理人吴连金，四川广府律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡德谦，男，生于1959年10月2日，汉族，广元市昭化区人。
上诉人雷成国因确认合同无效纠纷一案，不服四川省广元市昭化区人民法院（2012）昭化民初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2013年12月18日公开开庭进行了审理，上诉人雷成国及委托代理人谢冬、雷发显，被上诉人吴玉兰、何兰分及委托代理人吴连金，被上诉人胡德谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告吴玉兰与被告胡德谦于1982年11月登记结婚，于1983年9月生育长女胡锦霞，于1986年12月生育次女胡婷。现有住房六间是1989年原告吴玉兰与被告胡德谦将原有住房拆除修建而得，当时家庭成员还有原告何兰分及其配偶胡锦伟（现已去世）。原告吴玉兰与被告胡德谦于2005年4月6日经元坝区法院（2005）元民初字第145号民事调解书调解离婚，该调解书达成的协议内容第三项“家庭共有财产中进大门左边第一间房屋楼上楼下住房共两间…..归原告吴玉兰”，原告吴玉兰后来因再婚未在此居住生活，一直由被告胡德谦等使用。
2008年“5-12”地震后，第三人雷成国因家中房屋受损，于2009年8月26日与被告胡德谦签订售房协议，于2009年9月8日在广元市元坝区地方税务局交纳契税并办理契证，2009年9月29日第三人雷成国与被告胡德谦签订《房屋买卖合同》，广元市利州区赤化法律服务所（见证员王廷雄）于同日出具（2009）赤见字第71号见证书。该合同约定：“一、甲方（被告胡德谦）将私人修建的住房一处：砖混结构四间一楼一底共八间、猪牛圈两间一楼一底共四间、厨房一间、楼房后面小房子三间等卖给乙方（第三人雷成国）。四、双方约定买卖房价为：陆万肆仟捌佰元整（64800.00元）。八、甲方在与其妻子吴玉兰离婚时经广元市元坝区人民法院（2005）元民初字第145号民事调解书中第三条分配给吴玉兰的进大门左边第一间房屋楼上楼下住房共两间包括在甲方所卖房屋之内，如该房产所发生的争议由甲方负责处理并承担责任。十、违约责任：如单方违约，处违约金伍仟元整（5000.00元），并赔偿对方的经济损失。本合同经甲乙双方签字、捺印、见证后生效。”第三人雷成国及其父母于合同签订并交纳房款后即搬家入住至今。
第三人雷成国2010年3月3日前户籍所在地为利州区宝轮镇，2010年3月3日迁入元坝区昭化镇。
原审认为：农村私有房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。本案中第三人雷成国在与被告胡德谦签订《房屋买卖合同》时并非该集体经济组织成员，按照法律规定不能取得该村宅基地的土地使用权；2010年3月3日后第三人雷成国虽然取得了与被告胡德谦同一的集体经济组织成员，但并未取得申请宅基地的相关审批手续；目前，农村私有房屋买卖无法办理产权证书变更登记，买卖虽然完成，但买受人无法获得所有权的保护，综上所述，第三人雷成国与被告胡德谦签订的《房屋买卖合同》无效。另外，被告胡德谦将原告吴玉兰所有的房屋进行处分，第三人雷成国明知而予以购买，事后原告吴玉兰对该行为未予追认，第三人雷成国不构成善意取得，该行为无效；被告胡德谦在未征得其他共有人书面同意的情况下将与他人共有的房屋进行处分，侵犯了其他共有人的财产所有权，据此，原告的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：被告胡德谦与第三人雷成国签订的《房屋买卖合同》无效。本案案件受理费1420元，由被告胡德谦承担1000元，由第三人雷成国承担420元。
上诉人雷成国上诉认为，1、吴玉兰、何兰分在原审中的诉讼请求是“请求撤销、确认胡德谦与雷成国所签订的房屋买卖合同无效。”确认无效和撤销权不能并存于同一诉讼，一审法院未行使释明权，违反法定程序；2、原审法院适用法律错误，原审判决未列明是依据土地管理法的哪条哪款，而我国土地管理法并未规定非集体经济组织外成员不得受让宅基地；3、胡德谦与雷成国分别签订两份《房屋买卖合同》，一审判决中未明确是哪份合同无效；4、雷成国购买房屋并一直居住至今，何兰分是知道房屋被转让的事实，且雷成国购买的房屋价格也是符合当时的市场价格的，故雷成国当时是善意取得行为。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人何兰分、吴玉兰的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人吴玉兰、何兰分答辩称，吴玉兰与胡德谦离婚后，双方对房屋进行了分割。吴玉兰便一直长期居住在广元市宝轮镇。同时，该房屋是何兰分与其丈夫在世时修建的，房屋应属于家庭成员共同共有。之后，何兰分在剑阁生活，雷成国在购房时也是知道该房屋的具体情况而擅自与胡德谦签订房屋买卖协议，侵犯了我们的权利。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
被上诉人胡德谦辩称，在转让房屋时我也是把离婚协议内容和家里的房屋的基本情况告知雷成国的。
二审中，双方当事人未提供新证据。
二审查明事实与一审无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案双方所争议的焦点是雷成国与胡德谦签订的房屋买卖合同效力认定的问题。首先，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。同时，在“2011全国民事审判工作会议纪要”中第15条规定：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定”。而本案中该诉争的房屋在转让时，作为雷成国并不具有该集体经济组织成员身份，也未取得申请宅基地的相关审批手续。其次，本案所涉及房屋是属于在被上诉人何兰分原宅基地上拆除重建而得，房屋应属于家庭成员共同共有，在胡德谦与吴玉兰离婚时，也对房屋进行了明确的分配。而胡德谦转让该房屋的行为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，则意味着何兰分丧失了今后再申请宅基地的权利。又根据雷成国与胡德谦所签订房屋买卖合同中约定的“甲方（胡德谦）在与其妻子吴玉兰离婚时经广元市元坝区人民法院（2005）元民初字第145号民事调解书中第三条分配给吴玉兰的进大门左边第一间房屋楼上楼下住房共两间包括在甲方所卖房屋之内，如该房产所发生的争议由甲方负责处理并承担责任”，能够证实雷成国在购买该房屋时是明知存在其他共有人的情况，事后也未得到其他共有人的追认。其明知行为侵犯了该房屋其他共有人的权利。故雷成国上诉认为属于善意取得的理由不能成立。同时，雷成国上诉认为吴玉兰、何兰分在原审中的诉讼请求相互矛盾，但在原审中吴玉兰、何兰分变更了诉讼请求，明确了确认合同效力的诉讼主张。另，雷成国上诉认为原审法院判决中未明确是哪一份协议无效，虽然雷成国与胡德谦先后就房屋的买卖签订了两份协议，但两份协议所涉及的合同标的物均是本案所诉争的房屋，原审法院判决该房屋的买卖协议无效并无不当。综上，上诉人雷成国的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人雷成国就其损失可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费100元，由上诉人雷成国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩恩齐
审 判 员 熊剑洪
代理审判员 贺 斌
二〇一四年四月二日
书 记 员 马 锐