山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0481民初3253号
原告（执行案外人）：董洪建，男，1969年12月11日出生，汉族，职工，住滕州市。
委托诉讼代理人：侯贺峰，山东真谛律师事务所律师。
被告（申请执行人）：张仲会（曾用名张宗会），男，1958年11月2日出生，汉族，居民，住滕州市。
第三人（被执行人）：张桂花，女，1961年2月25日出生，汉族，居民，住滕州市。
第三人（被执行人）：李文光，男，1962年11月25日出生，汉族，居民，住址同上。
原告董洪建与被告张仲会、第三人张桂花、李文光案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法
适用普通程序进行了审理。原告董洪建及其委托诉讼代理人侯贺峰到庭参加了诉讼，被告张仲会及第三人张桂花、李文光经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董洪建向本院提出诉讼请求：确认坐落于滕州市杏花村干杂海货批发市场第10幢8号房屋为其所有并停止对该房屋的执行。事实和理由：2013年3月，第三人张桂花、李文光将其所有的坐落于滕州市杏花村干杂海货批发市场第10幢8号房屋以200000元的价格出卖给原告，原告付清房款后，于同年5月又将该房屋出租给第三人张桂花。2016年6月又出租给翟新玲、赵鹏。2016年10月24日，滕州市人民法院作出（2016）鲁0481执1号之二执行裁定书，拍卖登记在被执行人李文光名下的位于滕州市杏花村干杂海货批发市场第10幢8号房产。原告认为该房产归其所有，并不属于第三人张桂花、李文光所有，提出书面异议后被该院以（2017）鲁0481执异4号执行裁定驳回。为此，诉至法院。
被告张仲会未作答辩。
第三人张桂花未作陈述。
第三人李文光未作陈述。
经审理查明：2015年，张仲会以民间借贷纠纷为由将张桂花、李文光诉至本院。根据原告张仲会提出的财产保全申请，本院于9月18日作出（2015）滕民初字第3906号民事裁定：查封被告李文光所有的位于滕州市杏花村干杂海货批发市场第10幢8号房北户房产1处。10月22日，本院作出（2015）滕民初字第3906号民事判决：被告张桂花、李文光于本判决生效后5日内偿还原告张仲会借款本金18万元及借款利息损失（以18万元为基数，按月息2分计算，自2015年4月25日起至本判决履行完毕之日止）。该判决生效后，张仲会于2016年1月8日向本院申请强制执行，本院于10月24日作出（2016）鲁0481执1号之二执行裁定：拍卖登记在被执行人李文光名下的位于滕州市杏花村干杂海货批发市场第10幢8号房产1处。次日，董洪建提出书面执行异议，请求本院撤销上述执行裁定书并解除对该房产的查封。本院于2017年5月10日作出（2017）鲁0481执异4号执行裁定：驳回案外人董洪建的异议请求。董洪建不服此裁定，遂于6月6日以申请执行人张仲会为被告，以被执行人张桂花、李文光为第三人诉至本院。被告张仲会及第三人张桂花、李文光经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。
另查：2004年4月29日第三人李文光（乙方）与滕州市杏花村干杂调味品商贸有限责任公司（甲方）（以下简称杏花村公司）签订商品房买卖合同1份，约定：乙方购买甲方开发建设的滕州市杏花村干杂海货批发市场第10幢8号商品房，建筑面积30.74㎡，价款153700元。之后，第三人李文光、张桂花付清了房款并占有使用该商品房。2013年3月1日，原告董洪建（乙方）与第三人李文光（甲方）签订房产买卖合同1份，约定：甲方将上述房产以200000元的价格出卖给乙方。同月5日，第三人张桂花、李文光给原告董洪建出具收到条1份，内容为：今收到董洪建先生房款壹拾捌万元，含租金贰万元。第三人张桂花、李文光又与原告签订了变更产权人协议并将杏花村公司出具的购房收据6份交给原告董洪建。因第三人李文光于2013年2月23日在《滕州日报》刊登了丢失与杏花村公司签订的商品房买卖合同的声明，原告董洪建与第三人张桂花、李文光遂共同将该变更产权人协议交给案涉商品房开发商—杏花村公司，该公司工作人员已在业主账目明细表中记载原告董洪建的电话号码186××××1949。
再查：2013年5月16日，原告董洪建（甲方）与第三人张桂花（乙方）签订租房合同书1份，约定：甲方将案涉商品房出租给乙方，年租金20000元，租期自2013年5月16日至2014年5月16日。该年度的租金20000元亦在原告董洪建向第三人张桂花、李文光支付的购房款200000元中予以扣除。该租赁合同到期后，原告董洪建与第三人张桂花、李文光未再续签租赁合同，同意延续上年度合同。在原告董洪建数次催要（包括手机短信）下，第三人张桂花于2015年2月26日支付了租金8000元。因经营困难，第三人张桂花未向原告董洪建支付2015年5月16日至2016年5月16日的租金，并于2016年3月26日将承租房屋交还给原告董洪建。同年6月1日，原告董洪建（甲方）又将该房屋出租给翟新玲、赵鹏（乙方），并签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将案涉营业房租赁给乙方，租期2年，自2016年6月1日至2018年6月1日，租金每年13000元，乙方一次性支付2年租金。同年4月13日，乙方向原告董洪建（甲方）支付租金26000元，现该房屋由乙方承租使用。
又查：在执行异议的审查阶段，张仲会于2017年3月15日向本院提交了情况说明1份，内容为“经甲方乙方共同协议张桂花和李文光欠张仲会壹拾捌万圆整。从2015年4月25日起至2016年10月25日止，如果不归还，乙方杏花村门口10栋北8号房子归甲方张仲会所有，乙方没有一切理由收回房子，一切后果由乙方承担。夫妻二人签字，保人签字。已把10栋北8号营业房的购房合同原件作为抵押，保证人：赵曰浩、刘月霞，其中2015年欠壹万元利息。甲方起诉、法院查封房子时发现乙方已将房子卖给他人，法庭经过核实乙方于2013年3月5日将房子卖给董洪建，所以乙方已形成诈骗行为”。
上述事实，有原告陈述、民事裁定书、民事判决书、执行裁定书、房屋买卖合同书、变更产权人协议、收到条、付款凭证、租房合同书、手机短信、商品房买卖合同、情况说明及徐某的证言等证据在卷为凭。
本院认为，案外人执行异议是指执行案件当事人以外的第三人对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条的规定，案外人提起执行异议之诉，除符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：①案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；②有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；③自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。案外人提起执行异议之诉的，应以申请人为被告。被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。就本案而言，作为案外人的董洪建以申请执行人张仲会为被告，以不反对其异议的被执行人张桂花、李文光为第三人诉至本院，符合上述规定，因而均系适格的案件当事人。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告董洪建应当举证证明对案涉房屋享有民事权益，并能排除被告（申请执行人）张仲会要求本院的强制执行。庭审时，原告董洪建举出的与第三人张桂花、李文光于2013年3月1日签订的房产买卖合同书、杏花村公司的6份收款收据、与第三人张桂花、李文光签订的变更产权人协议、第三人张桂花于2013年3月5日出具的收到条、2013年5月16日与第三人张桂花签订的租房合同书、2015年1月17日至2016年3月26日与第三人张桂花通话的手机短信、2015年2月16日第三人张桂花支付8000元租金的凭证、2016年6月1日与翟新玲、赵鹏签订的房屋租赁合同书、2016年4月13日收到翟新玲、赵鹏支付2年房租26000元的银行卡交易明细、杏花村公司记载其手机号的业主账目明细表及证人徐某的证言，已形成完整的证据链条，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，因而能够证明原告董洪建于2013年3月买受第三人张桂花、李文光从杏花村公司购买的案涉房产且自2013年5月至今出租给第三人张桂花、李文光及翟新玲、赵鹏使用之事实。这亦与被告张仲会在执行异议审查阶段于2017年3月15日向本院提交的情况说明中的“甲方起诉、法院查封房子时发现乙方已将房子卖给他人，法庭经过核实乙方于2013年3月5日将房子卖给董洪建，所以乙方已形成诈骗行为”这一诉讼上的自认相一致。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。包括以下两层意思：第一，基于法律行为移转物权，事先需要达成合意，此种合意非物权合同，仍为债权合同。即使当事人具有移转物权的目的，如未完成公示方法，也根本不可能移转物权。第二，必须通过一定的公示方法来完成物权的设定或移转。物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件；合同生效仅能发生债权法上的效果，不一定能够产生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付不动产的权利，而没有取得对不动产的支配权。将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。就房屋买卖合同而言，物权变动的原因即是房屋买卖合同，而房屋所有权的转移即是这一原因的结果。房屋买卖合同是在双方当事人合意基础之上建立的债权债务关系，在双方当事人就订立房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种请求权，对人权和相对权，不具有排他的效力，故债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的变动则必须依赖物权变动中的公示行为，即物权的变动只能在动产的交付或不动产的登记后方能生效。物权在本质上属于支配权，绝对权和对世权，物权的变动必须在公示之后，方才产生对世的效果。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，由于案涉房屋未经不动产登记管理机关办理确权登记手续，故作为买受人的原告董洪建对案涉房屋并不享有所有权这一物权，因而原告董洪建诉求本院确认其对案涉房屋拥有所有权，未有法律依据，本院不予支持。
基于我国现行房地产开发及不动产登记制度尚不完善等原因，不动产买受人在签订买卖合同后，往往不能即时进行产权登记，买受人虽然占有不动产，但取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，甚至长达数年。在这段间隙中，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果仅仅将买受人作为普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖的不动产提出受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就其买卖的不动产另行变价的不测风险，这对买受人既不公平、又有违民法的诚实信用、等价有偿原则。因而法律基于买受人的物权期待权而予以优先保护。买受人的物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。因而，2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定。
基于保护买受人物权期待权之需，2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在第二十八条作出了“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”之规定。就本案而言，原告董洪建是对被告（申请执行人）张仲会与第三人（被执行人）张桂花、李文光民间借贷纠纷这一金钱债权执行中所提的案外人执行异议之诉。原告董洪建在本院于2015年9月18日查封案涉房屋之前的2013年3月1日已与第三人张桂花、李文光签订合法有效的房产买卖合同书，且已于同年3月5日将购房款200000元支付给了第三人张桂花、李文光。自此至今，原告董洪建对该房屋进行了管理和支配，并以出租的方式收益。虽然这种公示方法较之法定的登记公示方式在效力上较弱，但作为买受人的原告董洪建毕竟已经为取得物权履行了付款200000元的义务并以此种方式对外进行了公示，故作为买受人的原告董洪建在本院查封该房屋前已经合法占有。案涉房屋未办理过户登记系因开发商办理登记存在客观障碍等作为买受人的原告董洪建意志以外的原因所造成，并非作为买受人的董洪建对他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略及消极不行使登记权利等自身原因所造成。因而，原告董洪建对该房屋享有的物权期待权这一民事权益能够阻却本院（2016）鲁0481执1号之二执行裁定对该房屋的执行。故原告董洪建诉求本院停止对案涉房屋的执行，事实清楚，证据充分，于法有据，于理相符，本院予以支持。
综上所述，原告董洪建诉求本院确认其对案涉房屋享有所有权，不符合法律规定，本院不予支持。其诉求本院停止对该房屋的执行，符合法律规定，理由正当，证据确实，本院予以支持。被告张仲会及第三人张桂花、李文光经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且亦未提交答辩状及证据，应视为放弃答辩权、举证权、质证权和辩论权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，应承担对其不利的诉讼后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、第一百零四条、第一百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、对原告董洪建买受的且已合法占有的坐落于滕州市杏花村干杂海货批发市场第10幢8号房屋不得执行，本院（2017）鲁0481执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；
二、驳回原告董洪建的其他诉求。
案件受理费100元，由第三人张桂花、李文光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判长 侯成文
审判员 赵曰涛
审判员 蒋继伟
二〇一七年八月二十一日
书记员 杨 利