江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7080号
上诉人（原审原告）张蓉，女，1974年1月16日生，汉族。
委托代理人龙芳，江苏圣典律师事务所律师。
委托代理人鲍菁，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）富力南京地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。
法定代表人杨培军，该公司执行董事。
委托代理人谢超、郁永勋，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人张蓉因与被上诉人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日受理本案后，依法组成合议庭于2015年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人张蓉的委托代理人龙芳、鲍菁，被上诉人富力公司的委托代理人谢超、郁永勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张蓉原审诉称，2013年9月17日，其与富力公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定由其认购富力公司开发的位于南京市江宁区麒麟街道东麒路西侧、沧麒东路东侧、光华北路南侧富力城某幢202室的房屋一套（以下简称涉案房屋），房屋单价19304.6元／平方米，房屋面积130.11平方米，总价款为2511721元，房屋装饰标准为精装修，约定交付日期为2014年11月30日。协议签订后，其依约向富力公司支付全部款项。2014年11月30日，其收到入住通知书，但其收房时发现实际装修价值与约定装修价格标准不符，实际装修、装潢存在诸多严重质量问题，与富力公司在有关部门备案登记的4500元／平方米的装修标准存在巨大差距。现要求富力公司支付其实际装修价值与约定装修价值的差价，暂计10000元（实际数额以评估鉴定结果为准）。
富力公司原审辩称，张蓉向其购买涉案房屋，并支付了购房款，其已经向张蓉交付房屋。对于张蓉主张，其认为：1、双方未就室内精装修价格进行过邀约、承诺，亦未达成任何协议。补充协议明确约定双方权利义务仅以合同及其附件及其他正式签署的书面协议为准，而双方仅在商品房预售合同中约定房屋单价，未对房屋套内装饰装修款进行约定。2、《商品房预售方案》载明的装修单价4500元／平方米不能作为双方达成的装修标准的依据。该方案系其向南京市住房与城乡建设委员会（以下简称南京市住建委）提交，其目的是为了获得商品房预售许可，并非为了与张蓉订立合同。该标准并非其通知张蓉，故不构成承诺。《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第5条规定，已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。根据其提交的商品住房明码标价联系单，其向南京市物价局报备的价格是按照涉案商品房的建筑面积统一计价，该价格包含了装修价格，但是未对室内精装修价格单独计价。3、张蓉认为涉案房屋室内精装修标准为4500元／平方米属于认识上的错误。根据双方补充协议约定，精装修的范围包括公共部分的装修及设施。根据《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第10条，销售价格包括合理的开发建设成本、税金、利润等，同时包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、安全监控系统、进户门、信报箱等基础设施建设费用，不能简单按照4500元／平方米来确定涉案房屋的室内装修价格标准。4、涉案房屋已经通过竣工验收备案，并非张蓉陈述因装修存在质量问题而无法达到精装修标准。若张蓉认为房屋装修存在质量问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，在未提供相应检测报告的情况下，仅凭主观判定房屋存在装修质量问题无事实依据。综上，张蓉诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回张蓉的诉请。
原审法院经审理查明，2013年9月17日，张蓉（乙方）与富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份。约定由张蓉认购富力公司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积130.11平方米、单价为19304.6元／平方米，总价款为2511721元。该合同补充协议一第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”；该条第2项约定：“该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。甲方不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第三条载明“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，张蓉按照约定全额支付了购房款。
原审另查明，2013年6月27日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元／平方米。同年7月15日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明某幢202室房屋建筑面积130.11平方米，销售单价20146元，总价2621151元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。
2014年12月，张蓉向原审法院提起诉讼，要求富力公司赔偿装修差价。审理中，张蓉、富力公司一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，双方未签订其他书面协议。张蓉主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元／平方米的标准由富力公司向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富力公司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。对于涉案房屋的交付，张蓉认可在约定期限内收到收楼手续书，办理了房屋交接表，但主张收房后验房时发现房屋存在质量问题无法实际居住，故其认为在其将验房材料交给富力公司后已口头表示其拒收房屋，并提交了恒富物业验房单证明房屋存在质量问题。富力公司对验房单真实性不持异议，但辩称系恒富物业陪同张蓉进行验收，其并不认可验房单中的问题。张蓉另提交南京港中装饰设计工程公司家庭装潢工程预算表及南通承悦装饰集团有限公司报价，以证明房屋实际装修价值，因系张蓉单方委托，故富力公司对合法性及关联性均不予认可。张蓉认为补充协议一第十三条第1、2项系格式条款，以排除张蓉主要权利、规避富力公司义务为目的，并且未对格式条款尽到注意说明义务，故上述条款应属无效。富力公司坚持认为补充协议一为合同组成部分，系双方当事人真实意思表示，应属有效。
原审法院认为，张蓉（乙方）与富力公司（甲方）所签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。该补充协议一第十三条第1、2项的约定，并没有免除富力公司责任、加重张蓉责任、排除张蓉主要权利的情形，故上述条款系有效条款。张蓉已全额支付购房款，原审法院依法予以确认。根据合同约定，涉案房屋单价为19304.6元／平方米；该合同补充协议一第十三条第1项载明：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该条第2项约定：“该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件约定为准。甲方不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。双方一致认可，除商品房预售合同及补充协议一、二以外，未签订其他书面协议。张蓉主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元／平方米的标准由富力公司补偿装修差价，因该销售方案系富力公司向南京市住建委提交备案，其目的是为了获得商品房预售许可，而并非张蓉、富力公司之间约定，即4500元／平方米并非双方所签合同约定的装修价款，故张蓉该项主张没有法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回张蓉的诉讼请求。原审案件受理费50元，由张蓉负担。
张蓉不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认定《商品房预售方案》装修单价4500元／平方米非双方之间约定内容，属认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》之补充协议，实际包含着4500元／平方米的装修单价。一是双方补充协议二明确装修交付标准，当然包含装修的价格标准；二是双方补充协议一第十三条载明，“其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准”，这个“数据”在没有明文排除的情形下，当然涵盖被上诉人向政府主管部门提交审批的《商品房预售方案要》中精装修房4500元／平方米单价“数据”。2、诉争的《商品房预售方案》载明的单价内容，系《商品房预售合同》中精装修房屋单价的约定。一是商品房预售方案是房地产开发企业取得《商品房销售预售许可证》必需的行政审批文件，具有统一的规定格式，需开发商必须的承诺；二是预售方案诸多信息作为购房者选择时必须知晓的基本信息，不仅要在房产管理部门网站上公示，且必须在销售现场进行公开、公示，切实履行，一经网上和社会公示，必然具有了要约的属性；三是根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该条解释并未赋予出卖人可以利用约定排除广告中“说明”、“允诺”的权利。因此，诉争《商品房预售方案》中装修单价4500元／平方米，构成双方约定的内容。3、补充协议第十三条约定的内容，除“以政府主管部门批准文件为准”外，其他内容均为被上诉人自行设置的格式条款，排除了上诉人应知晓的知情权，应属无效条款。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判：1、被上诉人按实际装修价值与约定装修价格的差价（暂计10000元）支付给上诉人；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人富力公司辩称，被上诉人与上诉人之间并未就室内精装修价格有过要约、承诺行为，更没有就此达成过任何协议。1、双方在补充协议一第13条第1款中明确约定，双方的权利、义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。而通观双方签署的商品房预售合同及补充协议整个内容，被上诉人仅在《商品房预售合同》第四条中与上诉人就涉案房屋的计价方式有过约定，从未约定涉案房屋装饰装修款的价格。2、《商品房预售方案》不能作为双方就涉案房屋精装修达成了4500元／平方米标准的依据。一是《商品房预售方案》既不是被上诉人向上诉人的要约也不是向上诉人所做的承诺。二是涉案商品房明码标价的依据是被上诉人向政府价格主管部门申报的价格，而不是被上诉人为取得预售许可向市住建委提交的《商品房预售方案》，上诉人偷换概念，将“预售方案”与“明码标价”二者等同起来，并以其他相关规定通知作为裁判依据，存在主观上的认识错误。3、涉案房屋“精装修的标准为4500元／平方米”这种表述本身就不够明确，被上诉人不可能与上诉人进行这样的约定。4、被上诉人与上诉人所签署的预售合同及补充协议不存在上诉人所说的系格式条款而无效的问题。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事实与理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
针对原审法院查明的事实，双方当事人不持异议，本院予以确认。
二审中，上诉人向本院提交如下文件：建房（2010）53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、苏建函房（2009）669号《关于进一步规范商品房销售行为的通知》、宁建字（2010）670号《关于印发〈南京市商品房预售方案〉的通知》，证明涉案《商品房预售方案》中的4500元／平方米装修单价数据是政府主管部门进行过批准的；被上诉人质证认为，该三份政策性文件不属于法律规定的范畴，且都是在国务院商品房明码标价的规定以及江苏省商品房明码标价实施细则的规定之前，不应当适用本案，且不能达到上诉人主张包含4500元／平方米装修单价的数据信息，对关联性不予认可。
另，上诉人向本院提交宁政发（2014）13号《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》，证明南京市政府引用第三方装修价值评估机制，监管精装修价格；被上诉人质证认为，该文件本身并不属于法律法规适用的范畴，不能作为人民法院审理的依据，与本案没有关联性。
二审中，针对《商品房预售方案》有无公示的问题，上诉人陈述，被上诉人不仅在销售现场公示预售方案，同时也通过“南京市网上房地产”网（即住建委下属官方网站）对全社会或者购房者发布过；被上诉人陈述，网页上确实有公开过，有可能是南京市住建委根据职能划分公示的，但不是被上诉人向业主方展示的，其也未在销售现场将《商品房预售方案》进行过展示。
本院认为，上诉人张蓉（乙方）与被上诉人富力公司（甲方）签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。本案中，针对双方当事人存在的争议，本院分析认定如下：
一、关于《商品房预售方案》中4500元／平方米装修单价，能否视为双方合同内容的问题。本院认为，诉争《商品房预售方案》载明4500元／平方米装修单价属于被上诉人的要约，应作为合同内容。理由如下：1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；2、诉争《商品房预售方案》载明4500元／平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示；3、双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果；4、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按常理来讲，被上诉人销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，被上诉人认为其未在现场公示预售方案以及“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。综上，上诉人主张被上诉人向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，具有事实及法律依据，所载明4500元／平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。
二、关于上诉人要求被上诉人赔偿装修差价问题。本院认为，双方争议的4500元／平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元／平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如上诉人认为被上诉人未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但上诉人以装修造价达不到4500元／平方米向被上诉人主张差价损失，缺乏事实基础，本院不予支持。另，原审法院未同意上诉人鉴定申请并无不当。
综上，原审法院部分事实认定错误，但处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 朱亚芳