广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初6455号
原告：珠海市明城物业管理有限公司顺德分公司，住所地佛山市顺德区大良红岗工业区展业路2号C座楼首层之三十七。
负责人：区剑。
委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师。
被告：李宝荣，男，1970年7月26日出生，汉族，住山西省永济市，
原告珠海市明城物业管理有限公司顺德分公司诉被告李宝荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈巧玲、罗闽，被告李宝荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2015年1月至2016年12月11日物业管理费5575.76元，2016年7月至2016年11月电梯公摊电费64元，2016年7月至2016年11月二次加压费85.69元；2.物业管理费的违约金从2015年1月11日起，按日千分之五标准计算至实际清偿之日至，暂计至2017年3月31日为14112.844元，违约金高于欠费本金的，以本金为限，即5575.76元为限；3.电梯公摊费、二次加压费的违约金从2016年8月11日起，按日千分之五标准计算至实际清偿之日止，暂计至2017年3月31日为126.5元，违约金高于欠费本金的以本金为限，即149.69元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2015年1月1日开始接管佛山市顺德区大良街道广珠路南1号金海顺峰山语小区物业。原告为被告所有的房屋提供物业管理服务，被告每月物业管理费321.28元，物业管理费在每月10号前缴纳，所缴纳的物业费包括公用水电费，但不包括电梯电费，各座的电梯电费由各户分摊，按月计收，每月车位费20元，逾期缴纳费用的按日千分之五计收违约金，原告为追讨欠费产生的费用由被告承担。被告欠缴2015年1月至2016年12月11日物业管理费5575.76元，2016年7月至2016年11月电梯公摊电费64元，2016年7月至2016年11月二次加压费85.69元，经原告多次催收被告至今不愿缴纳上述费用。
被告提交书面答辩状，辩称，依据《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。根据原告与珠海格力物业管理有限公司签订的《佛山市顺德区尚都豪庭、金海山语物业管理交接事项的协议书》内容，两家物业公司私自将金海山语与业主签订的《顺德区前期物业合同》的权利义务进行全部转换，违反了《物业管理条例》的规定，是一种违法行为，这份协议没有法律效力。原珠海格力物业公司为物业服务一级资质单位，而原告没有资质却按照一级标准收费。涉案小区存在重大安全隐患。2013年，珠海格力物业公司清洁工在清理地下车库时，垃圾车将被告的车撞坏，被告支出维修费6950元，物业一直没有赔偿，因此无权要求被告支付物业费，应驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对双方提交的证据作如下认证：原告提供的各组证据，被告对证据真实性无异议，且各项证据能够相互印证，本院对证据真实性予以采信。被告提供的证据，有提供原件进行核对，且能够相互印证，本院对证据真实性予以采信。
经审理查明：佛山市顺德区大良街道广珠路南1号金海山语小区（以下简称涉案小区）原是由珠海格力物业有限公司提供物业管理服务，2014年12月1日，珠海格力物业有限公司与原告签订《佛山市顺德区尚都豪庭、金海山语物业管理交接事项的协议书》，约定珠海格力物业有限公司将2006年11月与佛山市金海房地产开发有限公司签订的金海山语《顺德区（前期）物业服务协议书》中的权利义务转让给原告，双方完成交接手续后，珠海格力物业有限公司退出涉案小区，原告从2015年1月1日开始接管涉案小区，对于合同关系转换的事宜，双方应以公告或其他方式通知小区业主。被告是涉案小区1座202号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋建筑面积为200.8平方米，珠海格力物业有限公司与被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中约定物业费按照1.6元/平方米的标准按月收取。
2015年9月6日，南江社区居委会开具《证明》一份，证明涉案小区从2015年1月至今由原告进行管理和提供服务。2015年11月26日，涉案小区第一届业主委员会正式成立，任期至2018年10月25日。2016年12月11日，原告与涉案小区第一届业主委员会签订《协议书》一份，认可原告截至2016年12月11日事实上对涉案小区提供了物业管理服务，该劳务关系以2016年12月11日原告退出涉案小区为终止时间。2016年12月11日，原告退出涉案小区，之后涉案小区由广东金发策划管理有限公司提供物业管理服务。
广东金发策划管理有限公司接手管理涉案小区之后，委托广东铭昌消防机电工程有限公司顺德分公司对涉案小区消防系统进行检查，广东铭昌消防机电工程有限公司顺德分公司于2016年12月13日出具检测报告，对涉案小区消防系统的现场故障情况列明，共有24项故障。广东金发策划管理有限公司于2016年12月23日发函给涉案小区业委会，称其安排了专业单位于12月12号至13号对小区消防系统及设施设备状况进行全面检查，专业检查报告已经递交业委会代表协助确认，涉案小区消防系统处于瘫痪状态，存在极大消防安全隐患，并要求业委会尽快确认消防系统实际状况，并协助落实修复方案，加快修复。涉案小区业委会于2016年12月24日签收确认。2017年1月23日，佛山市顺德区公安局大良分局对涉案小区消防情况进行检查，出具《日常消防监督检查记录》一份，列明涉案小区存在两大项安全隐患，要求限期整改。
2016年7月20日，珠海格力物业管理有限公司起诉李宝荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月29日依法作出（2016）粤0606民初12011号民事判决书，该判决书已经发生法律效力。判决书认定截止2014年12月底，李宝荣累计欠费5861.37元。2013年6月，李宝荣停放在车库内的小汽车被珠海格力物业管理有限公司的垃圾车撞坏，李宝荣支出维修费6950元。因为李宝荣支付的维修费大于应缴纳的各项费用，因此判决驳回珠海格力物业管理有限公司要求支付物业费的诉讼请求。
被告尚欠缴2015年1月至2016年12月11日物业管理费5575.76元，2016年7月至2016年11月电梯公摊电费64元、二次加压费85.69元。原告于2017年5月2日向本院提起诉讼。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，关于原告有无权利向被告收取物业费的问题。原被告之间并未签订相关协议，原告管理涉案小区是基于其和前手物业管理公司珠海格力物业有限公司之间签订的《佛山市顺德区尚都豪庭、金海山语物业管理交接事项的协议书》。签订该协议书之时，涉案小区并没有成立业委会，珠海格力物业有限公司因故需要撤出涉案小区管理，因此将涉案小区的物业管理权利义务移交给有管理资质的原告并没有违反法律法规规定，也是符合涉案小区业主利益的。原告于2015年1月1日进驻涉案小区进行物业管理服务之后，没有进行相关备案手续，虽然程序上有瑕疵，但原告确实为涉案小区提供了物业管理服务，且之后取得涉案小区所在地南江居委会的认可，获得涉案小区业委会的追认，因此原告与被告之间形成事实上的服务与被服务的合同关系，原告有权按照之前珠海格力物业有限公司与被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中约定的1.6元/平方米/月的标准收取物业费及相应电梯公摊电费、二次加压费。
原告在对涉案小区进行管理服务的过程中，存在诸多管理不到位的情况，特别是涉案小区的消防设施，在原告管理期间存在很多问题，严重影响涉案小区的消防安全，给小区业主带来巨大安全隐患。因此本院酌定原告在应收取的物业费中扣减800元，作为其管理不善的违约行为的赔偿。另外，截止2014年12月底，珠海格力物业管理有限公司尚欠李宝荣车辆维修费1088.63元未付，原告既然受让了珠海格力物业有限公司对涉案小区的全部权利义务，理应在向被告主张物业费时扣除该1088.63元。被告尚欠原告2015年1月至2016年12月11日物业管理费5575.76元，2016年7月至2016年11月电梯公摊电费64元、二次加压费85.69元。扣减1888.63元后，被告尚应支付2015年1月至2016年12月11日物业管理费3687.13元，2016年7月至2016年11月电梯公摊电费64元、二次加压费85.69元，合计3836.82元。
对于原告主张的违约金，由于原被告并未签订相关协议，珠海格力物业有限公司与被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中有关违约金的条款并不能当然的适用于原告与被告之间。并且原告在管理服务涉案小区期间存在上述严重问题，在完善管理服务行为之前也没有理由要求被告支付欠缴物业费的违约金。
综上，对于原告的诉讼请求，本院仅支持合法有理的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告李宝荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市明城物业管理有限公司顺德分公司支付2015年1月至2016年12月11日物业管理费3687.13元，2016年7月至2016年11月电梯公摊电费64元、二次加压费85.69元，合计3836.82元；
二、驳回原告珠海市明城物业管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。
本案受理费42.85元(已减半收取，原告已预交)，由原告负担32.85元，被告李宝荣负担10元（被告径向原告支付，本院不另作退收）。
本判决为终审判决。
审判员 张 宇
二〇一七年七月七日
书记员 黄婉媚