浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第553号
上诉人（原审被告）黄钰。
委托代理人（特别授权代理）周建春。
上诉人（原审第三人）俞震言。
委托代理人（特别授权）周辉。
被上诉人（原审原告）王起红。
委托代理人（特别授权代理）冯治宇。
被上诉人（原审第三人）宣懿华。
上诉人黄钰、俞震言因房屋租赁纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2007）诸民一初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明：2006年3月9日原告王起红（甲方）与被告黄钰（乙方）经协商签订“店面租赁协议”一份，协议约定：“一、甲方经店面共有权人同意，现将座落在诸暨市暨阳街道八一横路28号惠成酒家店面租与乙方一年，租金加店内物品金额为73800元（其中租金为50000元）；二、乙方愿付年租金加店内物品金额73800元给甲方，租赁期从2006年3月9日至2007年3月8日止。乙方于2006年3月9日付甲方租金加店内物品金额73800元（其中店面租金50000元）；三、乙方租赁期间不得损坏甲方店面设施，如损坏应照价赔偿，乙方租赁期间的一切税费由其承担（包括房屋租赁的房产税），同时对乙方在租赁期间经营所涉及的一切事务由其承担；四、甲方如下一年不租与乙方，应提前一个月通知乙方。乙方如续租或不续租也应提前一个月通知甲方，甲方在同等条件下应优先租赁给乙方；五、违约责任，违约方除赔偿被违约方经济损失外，应承担年租金20%的违约金；六、其它，甲方三年内不得收回自行经营；七、本协议一式二份，经核对上述内容后无异议，双方签字即生效，到期作废。”协议签订后，双方均按约实际履行，被告即在此店面开办“嘉兴粽子店”，并在店面外写有明显的“嘉兴粽子店”标识。2006年4月26日，被告黄钰（甲方）与第三人宣懿华（乙方）自愿签订“店面转让协议”一份，协议约定：“一、乙方因经营需要向甲方转租暨阳街道八一横路28号嘉兴粽子店，转让费为39000元（包括店内设施物品、点菜柜及啤酒销售记录，押金合同，五芳斋专用器具除外）；二、店面年租金为50000元，租金实算从2006年4月26日至2007年3月8日止，租金为43420元整；三、乙方在租赁期内不得损坏店面设施，如损坏照价赔偿，乙方租赁期间所发生的一切税费（包括房产税），水、电费等均由乙方承担；四、其它，房东承诺三年内不收回自行经营；五、本协议一式二份，经核对后无异议，双方签字即生效。”协议签订后，双方均按协议实际履行，第三人宣懿华即在此店面开办“榧乡土菜馆”，并在店面外写有明显的“榧乡土菜馆”标识。2006年12月28日，第三人宣懿华（甲方）又与第三人俞震言（乙方）自愿签订“店面转让协议”一份，协议约定：“一、乙方因经营需要向甲方转租暨阳街道八一横路28号榧乡土菜馆，转让费为39000元（包括店内设施物品、点菜柜及啤酒销售记录）；二、店面年租金为50000元，租金实算从2006年12月28日至2007年3月8日止，租金为9600元整；三、乙方在租赁期内不得损坏店面设施，如损坏照价赔偿，乙方租赁期间所发生的一切费用，由乙方承担（包括房产税、水、电费等）；四、其它，乙方经营权2006年12月28日至2009年3月8日止；五、本协议一式二份，经核对后无异议，双方签字即生效。”协议签订后，双方即按协议实际履行，第三人俞震言即在此店面开办“次坞餐厅”，并在店面外写有明显的“次坞餐厅”标识。被告与第三人宣懿华及二第三人之间签订的店面转让协议均未取得原告的书面同意。2007年3月8日租赁期限届满后，因原、被告及二第三人之间未能对终止或继续履行租赁协议取得一致意见，原告于2007年3月15日诉至本院，要求判如所请。审理中，本院根据被告黄钰的申请，依法通知宣懿华、俞震言作为本案第三人参加诉讼。
以上事实，由原、被告双方及二第三人在庭审中的陈述，原告王起红提供的与被告签订的店面租赁协议、被告黄钰提供的其与第三人宣懿华签订的店面转让协议、第三人宣懿华与第三人俞震言签订的店面转让协议，第三人俞震言提供的诸暨市城北惠成酒家个体工商户营业执照、卫生许可证、排污注册证等证据所证实。
原审判决认为，原、被告间的店面租赁协议系双方自愿签订，且其内容实质未违反相关法律的禁止性规定，应属有效；虽协议第六条约定“甲方（原告）三年内不得收回自行经营”，从该约定理解原、被告间的最长租期可为三年。但该协议第四条又规定“甲方（原告）如下一年不租与乙方（被告），应提前一个月通知乙方。乙方如续租或不续租也应提前一个月通知甲方，甲方在同等条件下应优先租赁给乙方。”且协议第三条也明确“租赁期从2006年3月9日至2007年3月8日止。”因被告未按该协议第六条约定向原告请求续租，也未重新订立租赁协议，故原、被告告间的租赁期限仍为一年。现被告在租赁期满后，未将租赁房屋返还给原告，故被告的行为显属违约，应按协议第五条的规定承担违约责任。现原告以被告违约为由要求被告向其退还租赁房屋，支付从2007年3月9日起至租赁房屋退还之日止按年租金50000元计算的租金及违约金10000元的理由正当，本院依法应予支持；但鉴于租赁合同标的物租赁房屋现已由第三人俞震言实际占有使用，故向原告退还租赁房屋的义务依法应由第三人俞震言承担。而被告与第三人宣懿华间的店面转让协议及二第三人之间的店面转让协议，根据合同相对性原则如发生纠纷，应另行通过其它合法途径和适当方式解决，在本案中不能一并处理。被告黄钰辩称应由第三人俞震言直接向原告交还租赁房屋的主张理由成立，本院依法予以支持，但其要求第三人俞震言直接向原告支付从2007年3月9日起至实际交房之日止的房租并承担违约责任的辩称主张因不符合相关法律之规定，本院依法不予采信。为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十七条之规定，判决：一、第三人俞震言应将租赁房屋位于本市暨阳街道八一横路28号的原诸暨市城北惠成酒家店面退还给原告王起红，限判决生效之日起三日内履行完毕；二、被告黄钰应支付原告王起红自2007年3月9日起至租赁房退还时止按年租金50000元计算的房租费，限判决生效之日起三日内履行完毕；三、被告黄钰应支付原告王起红违约金10000元，限判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案应收案件受理费410元，其他诉讼费150元，合计560元，由被告黄钰负担。
上诉人黄钰上诉称：一、原审判决上诉人黄钰支付被上诉人违约金10000元，适用法律明显不当。二、原审判决：被告黄钰应支付原告王起红自2007年3月9日起的租赁房退还时的按年租金50000元计算的房租费，实体处理明显不当。三、原判对转租的效力未作明确认定，也存在不妥。转租的事实是经原审原告同意的。综上理由，请求二审法院撤销原判，发回重审或直接改判上诉人不承担责任。
被上诉人王起红答辩称：一、一审判决黄钰支付违约金1万元是符合事实和法律规定的，双方在合同中约定，如有违约，违约方向对方支付违约金，本案中黄钰有明显的违约行为；黄钰在合同期满后既没有按时交房租，又没有向被上诉人王起红方提出续租或不续租，这也是一个违约行为。因此，黄钰应当承担违约责任，支付给王起红1万元违约金。二、房租是王起红实际的经济损失，黄钰方应当对王起红方承担实际经济损失，按照合同相对性原则，一审判决并没有错误。三、原判认定事实清楚，王起红并没有同意上诉人等三人之间的转租行为，王起红并不是住在上诉人称的店面楼上，而是住在诸暨市暨阳街道北庄新村44幢101室，对三人之间的转让行为根本不知情。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
俞震言答辩称：一、上诉人黄钰与被上诉人王起红之间的租赁合同一开始就是无效的，违反法律规定的，对一审判决认定的事实，要求上诉人黄钰承担违约责任这个判决，我认为上诉人黄钰的上诉理由是成立的。二、对上诉人黄钰提出的第三点上诉理由也就是一审判决认定黄钰与宣懿华与二第三人之间的转让协议均未取得王起红的同意，我认为这个一审法院的认定是正确的，上诉人黄钰认为一审判决这一认定是错误的主张，我认为是不成立的。
被上诉人宣懿华未作书面答辩意见。
上诉人俞震言上诉称：一、一审法院认定的事实错误。王起红与黄钰之间发生的不是一个房屋租赁关系，事实上双方签订协议后王起红除房屋、饭店设施之外还交付给黄钰“诸暨市城北惠成酒家“营业执照、排污注册证、卫生许可证、酒类流通备案登记表等饭店营业的必需证件，双方之间发生的是一个饭店转让行为，房屋租赁仅仅是该行为中的一部分。二、一审法院对原告的主体资格审查不清。三、2007年4月26日上诉人已经把城北惠成酒家的钥匙交还给宣懿华，上诉人已经不是饭店的实际占有和使用者，一审判决上诉人归还房屋没有事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院对事实重新作出认定，改判上诉人不承担责任。
被上诉人王起红答辩称：一、上诉人认为被上诉人王起红与上诉人黄钰之间签订的合同实际上是酒店转让合同，这是不成立的，从一审查明的事实看，这完全是一份租赁合同，双方之间也没有酒店转让的意思表示，实际上黄钰方租赁房子后是经营五芳斋的粽子店，不是城北酒店，从这些实际行为也可以看出，双方不是酒店转让行为。在宣懿华转让的过程中，也承认不是酒店，是“榧乡土菜馆”、“次坞餐厅”，所以上诉人俞震言称是酒店转让也是不成立的。房产是上诉人王起红的财产，如果上诉人俞震言认为对这个有异议，应当提供相应的证据予以否定，但是上诉人俞震言没有提供相应的证据。综上，要求二审法院驳回上诉人俞震言的上诉，维持原判。
黄钰答辩称：一、黄钰与俞震言之间没有发生直接的关系，我是把房子转租给宣懿华，至于宣懿华与俞震言之间发生的关系，我不是十分清楚。二、上诉人俞震言提出认为作为本案的被上诉人王起红在一审诉讼中应当证明他的主体资格，我认为这是成立的。虽然被上诉人在原审中提交了她与黄钰的租赁合同，但是租赁合同并不代表出租的房屋归其所有，所以王起红应当提供必要的证据证明她对租赁房屋享有合法的出租权或租赁权。3、上诉人俞震言提到2007年4月份已经将该出租房的钥匙交给了宣懿华，但是实际上这个钥匙现在在谁手上原审法院没有查清楚。
被上诉人宣懿华未作书面答辩意见。
上诉人黄钰在二审中没有提供新的证据。
上诉人俞震言在二审中提供二份证据：其中一份是诸暨市地方税务局城区税务分局于2006年12月4日出具的交税的定额核定通知书，证明“诸暨市城北惠成酒家”一直是在营业的，也就是说不管是黄钰也好、俞震言也好、宣懿华也好一直是以“城北惠成酒家”的名义营业，向有关部门交纳税费的。另外一份证据是诸暨市供电局于2007年4月5日出具的电费发票，证明户主是“中江房产公司”，王起红不是涉讼出租房的所有权人。被上诉人王起红质证后认为，交税通知书，是税务部门按照营业执照登记地址发出的通知书，没有实际查实；而事实上企业名称变更，登记地址不变的情况是存在的。至于电费发票，地址是八一横路9-2号，与出租房的地址八一横路28号不是同一个地址，与本案无关。被上诉人黄钰质证后认为，对这两份证据的真实性没有异议，对交税通知书，我认为征税的行为与转让行为之间有否必然联系我方不清楚。而电费发票，上面写的名字是中江房产公司，不是王起红，所以我认为王起红应该提供其是出租房屋的所有人的证据。
合议庭评议后认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款之规定，上述证据不是新的证据，不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点之一是王起红是否具备原告的主体资格？一审起诉时，王起红向一审法院提供了其与黄钰于2006年3月9日签订的店面租赁协议，完全具备原告的主体资格。上诉人俞震言在一、二审诉讼中均没有提供相应的充分的证据来推翻王起红不是本案的适格原告。
本案的争议焦点之二是一审法院判令上诉人黄钰支付给被上诉人王起红违约金10000元的有否事实及法律依据？根据王起红与黄钰于2006年3月9日签订的店面租赁协议第五条约定：“违约方除赔偿被违约方经济损失外，应承担年租金20%的违约金。”原审判决认定：“因被告未按该协议第六条约定向原告请求续租，也未重新订立租赁协议，故原、被告告间的租赁期限仍为一年。现被告在租赁期满后，未将租赁房屋返还给原告，故被告的行为显属违约，应按协议第五条的规定承担违约责任。”并无不当，故原审判决上诉人黄钰支付给被上诉人王起红违约金10000元的有事实和法律依据。
本案的争议焦点之三是一审法院判令上诉人黄钰支付给王起红至腾退之日止的租金，同时要求将租赁房屋由无独立请求权第三人俞震言腾退给王起红，这个判决是否违反了合同相对性原则？鉴于租赁合同是由黄钰与王起红签订并承租，当然租金应由黄钰来支付；至于租赁房屋已由黄钰转租，故由无独立请求权的第三人（实际占有和使用人）俞震言直接腾退房屋给王起红，符合合同相对性原则。
本案的争议焦点之四是上诉人黄钰将该租赁房屋转租给宣懿华，宣懿华再次转租给俞震言，这两个转租行为，作为被上诉人王起红是否知道或者说有否征得其同意？上诉人黄钰在一、二审诉讼中均没有提供相应的证据来证明王起红是明知转租的情形，故原审判决认定：“被告与第三人宣懿华及二第三人之间签订的店面转让协议均未取得原告的书面同意”正确，上诉人黄钰的上诉理由不能成立。
本案的争议焦点之五是王起红与黄钰于2006年3月9日签订的店面租赁协议是否系有效还是无效？原审判决认定“原、被告间的店面租赁协议系双方自愿签订，且其内容实质未违反相关法律的禁止性规定，应属有效”正确。退一步说，即使上诉人俞震言上诉称“王起红除房屋、饭店设施之外还交付给黄钰“诸暨市城北惠成酒家“营业执照、排污注册证、卫生许可证、酒类流通备案登记表等饭店营业的必需证件”事实存在，违反的也是有关工商行政管理方面的规定，不影响店面租赁协议的效力。上诉人俞震言上诉认为店面租赁协议无效，其上诉理由不能成立。
本案的争议焦点之六是上诉人俞震言是否是房屋的实际占有和使用者？根据宣懿华与俞震言于2006年12月28日签订的店面转让协议，俞震言为房屋的实际占有和使用者。至于俞震言寄钥匙给宣懿华，宣懿华在一审庭审中明确答复：“俞震言寄钥匙干什么我不清楚，我们之间根本没有达成协议解除或终止的协议，法院也没有作出过任何判决。”因此，上诉人俞震言认为其不是房屋的实际占有和使用者，其上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人黄钰、上诉人俞震言的上诉理由均不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人黄钰、上诉人俞震言各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 毛振宇
二〇〇七年六月三十日
书 记 员 李琼珏