广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0103民初2867号
原告：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市民族大道157号财富国际广场1号楼103、105号。
代表人:韦荣辉，该营业部总经理。
委托代理人：韦成辉，广西创想律师事务所律师。
被告:潘龙军，男，1993年9月21日出生，壮族，住南宁市。
被告:广西保利置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区厢竹大道63号附楼6楼608号房。
法定代表人：吴光明，董事长。
委托代理人：梁飞，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告潘龙军、广西保利置业集团有限公司（以下简称：保利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月25日受理后，依法组成由审判员邵晨担任审判长，人民陪审员肖海亮和人民陪审员梁荫蓬参加的合议庭，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理韦成辉，被告保利公司的委托代理人梁飞到庭参加了诉讼，被告潘龙军经本院依法送达传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部诉称，2013年7月4日，原告与被告潘龙军、广西保利置业集团有限公司共同签署一份《个人购房担保借款合同》，合同约定被告潘龙军向原告借款628000元，用于购买位于南宁市江南区屋，借款期限自2013年7月4日至2043年7月3日止，共360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基准上下浮5%；按月等额还本息，还款日为每期末月的借款发放日对应日，合同还约定被告潘龙军以所购房屋设定抵押作为借款担保，被告广西保利置业集团有限公司提供阶段性担保，在被告潘龙军取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前，为被告潘龙军提供连带保证责任；在债务履行期限届满，被告潘龙军未按约定足额清偿任务时，原告有权行使抵押权；保证和抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费等原告（贷款人）实现债权的所有费用；因被告（借款人、保证人、抵押人）违约致使原告（贷款人）采取诉讼方式实现债权的，被告应当承担律师费等实现债权的所有费用，合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告于2013年8月9日向被告潘龙军发放了贷款628000元，相应地借款期限自2013年8月9日至2043年8月7日，每月还款日为9日，并对合同项下房屋办理了抵押登记手续。但被告潘龙军未按合同按时归还本息，经多次通知被告潘龙军及时补还贷款，未果；截止目前，尚欠原告到期及未到期借款本金614078.19元，利息、复利、罚息合计19847.9元。被告潘龙军的行为已构成违约，应承担相应地违约责任。为此，原告请求：1、解除原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告潘龙军、广西保利置业集团有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告潘龙军偿还原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部借款本金614078.19元；3、被告潘龙军应给付原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部贷款利息、复利、罚息（计算方法：2015年7月2日至2016年2月4日止利息、复利、罚息合计19847.9元,以614078.19元为基数,按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计付）；4、被告潘龙军赔偿原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部律师代理费34028元；5、本案诉讼费、公告费由被告潘龙军承担；6、被告广西保利置业集团有限公司对上述第2、3、4、5项债权承担连带清偿责任；7、为实现上述第2、3、4、5项债权，原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部对权属被告潘龙军位于南宁市江南区屋，有权以该财产拍卖、变卖之价款优先受偿。
原告当庭变更第4项诉讼请求为：判令被告潘龙军赔偿原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部律师代理费28357元。
被告保利公司答辩称：1、本案应优先处置抵押物清偿债权，不足以清偿部分再由被告保利公司承担连带清偿责任。原告要求我方先行承担保证责任违反信赖利益保护原则；2、通过聘请律师诉讼的方式实现债权显著加重了被告保利公司的担保责任。
被告潘龙军未作书面答辩，亦未提供相应证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告潘龙军有对原告提出的诉讼请求及提供的证据进行答辩及质证的权利。被告潘龙军本院依法送达传票，无正当理由未出庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。
经审理查明：原告与被告潘龙军、保利公司于2013年7月4日共同签署一份《个人购房担保借款合同》，其主要内容为：一、被告潘龙军向原告借款628000元，借款期限为360个月，自2013年7月4日起至2043年7月3日；二、借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础下浮百分之伍后确定；三、借款人未按本合同约定期限归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮100%，未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；四、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；五、因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用；六、被告潘龙军以其购买的位于南宁市江南区为借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。七、保证人保利公司对被告潘龙军的上述债务向原告提供阶段性连带责任保证，担保责任直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，保证担保范围包括保证担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。合同签订后，原告依约向被告潘龙军发放了借款628000元，但截止至2016年2月4日，被告潘龙军尚欠原告借款本金614078.19元，利息、罚息、复利共计19847.9元，原告为追讨前述欠款，聘请广西创想律师事务所律师作为诉讼代理人提出诉请如前并支付律师代理费28357元，被告保利公司则答辩如前。
本院认为，原告与被告潘龙军、保利公司共同签署的《个人购房担保借款合同》，（以下简称借款合同），主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约向被告潘龙军发放贷款628000元。而被告潘龙军不按照约定偿还借款本息，已构成违约。截止2016年2月4日，被告潘龙军尚欠原告借款本金614078.19元，利息、罚息、复利共计19847.9元。该违约行为已符合《借款合同》约定的贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款的条件，结合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，故原告要求解除与被告潘龙军、保利公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告潘龙军偿还借款本金614078.19元，及截止至2016年2月4日的利息、罚息、复利共计19847.9元及之后的利息、罚息、复利，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告为实现其前述债权，共支出律师代理费28357元并要求被告潘龙军赔偿该笔费用，《借款合同》已明确约定因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用，因此被告潘龙军应当向原告赔偿律师代理费28357元。同时，《个人购房担保借款合同》约定被告潘龙军以其购买的位于南宁市江南区为本案借款向原告提供抵押担保，但仅办理了预购商品房抵押权预告登记，对此本院认为，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此原告请求对于被告潘龙军提供的前述抵押物，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告保利公司对被告潘龙军的上述债务承担连带清偿责任的问题，《借款合同》已明确约定被告保利公司对被告潘龙军的上述债务向原告提供阶段性连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。因此，被告保利公司应对被告潘龙军的上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部与被告潘龙军、广西保利置业集团有限公司共同签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告潘龙军向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部偿还借款本金614078.19元；
三、被告潘龙军向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部支付借款利息、罚息、复利（计算方法：至2016年2月4日的利息、罚息、复利共计19847.9元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金614078.19元为基数,按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告潘龙军向原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部赔偿律师代理费28357元。
五、被告广西保利置业集团有限公司对被告潘龙军的上述第二、三、四债务承担连带清偿责任，被告广西保利置业集团有限公司承担保证责任后，有权向被告潘龙军追偿；
六、驳回原告中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部的其他诉讼请求。
本案案件受理费10480元，公告费350元，由被告潘龙军承担，被告广西保利置业集团有限公司对该费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邵 晨
人民陪审员 肖海亮
人民陪审员 梁荫蓬
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 冯樱子
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。