广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3258号原告：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中环广场2座七楼，统一社会信用代码914420006730611586。法定代表人：陶仕飞，总经理。委托诉讼代理人：叶征鹏，广东奥纪律师事务所律师。被告：陈树远，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省德庆县，原告中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）诉被告陈树远房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城建公司委托诉讼代理人叶征鹏到庭参加诉讼。被告陈树远经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告所签租赁合同，被告立即归还租赁物给原告；2.判令被告支付原告（2016年1月1日-2017年1月31日期间）租金25610元，并按同期银行贷款利息的4倍支付逾期违约金至以上费用付清为止。事实和理由：被告于2015年5月1日至2018年4月30日期间承担原告位于中山市××区××路××104卡的物业，每月租金1970元；承租后被告一直存在拖欠租金情形，截止至2017年1月31日，被告共拖欠租金25610元。经原告多次催缴，被告一直拒绝履行。原告认为，被告的行为依据双方所签租赁合同已构成违约，现原告依据合同约定收回租赁物，并要求被告向原告支付诉求之各项款项。为此，原告为维护其合法权益诉至法院。原告城建公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.租赁合同；2.律师函、律师函邮寄单及邮件查询结果；3.直管公房（非住宅）房屋移交明细表。被告陈树远在法定期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、答辩。经审理查明：2015年10月12日，原中山城建集团有限公司（甲方）和陈树远（乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方将坐落在石岐区悦来路53号104卡的首层物业出租给乙方仅作商业使用；出租面积10.95平方米；租赁期限三年，即自2015年5月1日起至2018年4月30日止；月租金为1970元，由乙方在每月第十日前支付，付款方式为转账；乙方应向甲方缴纳三个月租金总额5910元的物业租赁保证金，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方退还租赁保证金本金；租赁期间，乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的或拖欠房租累计2个月或以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物业；任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家、省、市物业租赁管理有关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，属乙方违约的，甲方有权提前收回物业使用权，且甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金；合同期满后，乙方必须无条件退回物业，除乙方自行添置的可移动物品外，一切嵌装在物业结构或墙体内的设备和装修一律不得掀起，且甲方不予补偿；乙方逾期退房的每日支付月租金总额10%违约金；合同期满或因乙方违约解除本合同三天内，乙方应当依约向甲方退回物业，逾期二个月没有退回的，视为乙方已经放弃原物业内的物品，甲方有权强制收回物业并处理乙方在物业内的任何物品并无须作任何补偿。合同还约定了其他内容。合同签订后，城建公司向陈树远交付租赁物。城建公司主张陈树远拖欠租金。遂诉讼来院，主张前述权利。另查：2016年11月8日，广东奥纪律师事务所受原告委托通过中国邮政特快专递向被告邮寄律师函，要求被告在收到律师函3日内与原告联系缴交费用及交回物业事宜，被告于同月9日签收该律师函。再查：城建公司提交2008年3月中山市城区公房管理所制作的直管公房（非住宅）房屋移交明细表拟证明其对出租房屋享有所有权的事实，中山市城区公房管理所、中山市公建物业投资管理有限公司在该表盖章，涉案房屋在该移交明细表名单中。2008年4月23日，中山市房屋管理办公室发出公告，内容显示“自2008年2月1日起，中山市房屋管理办公室负责公房物业的行政管理工作，公房租金收缴、维修养护、租赁合同签订等工作则由中山市公建物业投资管理有限公司负责……其中中山市城区公房管理所的权利义务由中山市公建物业投资管理有限公司承继”。2012年7月13日，中山市公建物业投资管理有限公司更名为中山市公建集团有限公司。2013年12月21日，中山市公建集团有限公司更名为中山城建集团有限公司。2015年2月13日，中山城建集团有限公司更名为中山城市建设集团有限公司，即原告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原中山城建集团有限公司更名为原告城建公司，原中山城建集团有限公司签署合同对应的相应权利义务由城建公司承受。原告城建公司、被告陈树远签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。原告主张被告从2016年1月1日开始拖欠租金，被告未提交相关证据证明其履行相关义务的情况，本院采信原告陈述，确认被告长期拖欠租金的违约事实。原告据此要求与被告解除租赁合同，符合合同约定，本院予以准许。被告还应及时支付拖欠租金、违约金并返还商铺。关于被告应付租金及占有使用费数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据原、被告双方签订的租赁合同约定，被告拖欠租金累计2个月或以上时，原告就可以提出解除合同，并在合同解除后至长2个月内自行收回物业。本案中，原告主张被告从2016年1月1日开始拖欠租金，但原告并没有及时行使合同解除权终止租赁关系并收回租赁物以防止损失扩大，该行为不符合上述法律规定体现的善意减损原则，对超出合理损失外的扩大损失无权要求被告赔偿。对于合理损失期间，本院根据双方合同约定，结合原告将租赁物收回后另行出租需要合理时间的现实，酌情认定计算至被告拖欠租金月后五个月即2016年5月31日，对于原告主张之后的租金及占有使用费，本院不予支持。即被告尚应支付原告租金9850元（1970元/月×5月）。关于违约金标准。双方合同约定逾期支付租金原告有权按应付月租金总额每日10%的标准计算违约金，对比原告因被告拖欠租金造成的实际损失，该约定标准显然过高。现原告主动调整为按同期银行贷款利率四倍计算，参照我国法律关于民间借贷资金利息收益的规定标准，属于合法范围，本院予以准许。陈树远经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，并承担相应的诉讼风险。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山城市建设集团有限公司与被告陈树远于2015年10月12日签订的租赁合同；二、被告陈树远于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司返还位于中山市石岐区悦来路53号104卡租赁物业（建筑面积为10.95平方米）；三、被告陈树远于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付租金9850元及违约金（分段计算：分别从2016年1月至同月5月的11日起，以当月1970元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍为标准，计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告中山城市建设集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元（原告已预交），由原告建设集团有限公司负担271元，被告陈树远负担169元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚人民陪审员  陈明玉人民陪审员  郭泳欣二〇一七年八月三十一日书 记 员  郭小琪谭嘉怡