上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民五（商）初字第77号
原告中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行。
负责人戎坤。
委托代理人缪迪，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人钱璐莎，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告虞新梅。
被告上海爱法房地产经营开发有限公司。
法定代表人庞爱珠。
委托代理人葛惠平，上海海欣律师事务所律师。
委托代理人贾迪凯。
本院于2014年2月25日立案受理了原告中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行与被告虞新梅、上海爱法房地产经营开发有限公司（以下简称爱法公司）金融借款合同纠纷一案。依法由审判员张毅适用简易程序公开进行审理。原告委托代理人缪迪律师，被告虞新梅，被告爱法公司委托代理人葛惠平律师、贾迪凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月18日，原告与二被告签订了《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定被告虞新梅向原告借款人民币（以下币种相同）312万元用于购房，借款期限15年，即自2009年11月18日至2024年11月18日，实际借款期限以借据记载为准；合同项下的贷款利率采用浮动利率，年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率5.94%下浮29.9%执行，合同项下首期执行贷款年利率为4.16394%，还款方式采用等额还本付息；借款人虞新梅自愿将位于上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号的房屋抵押给原告，作为上述借款本息和其他费用的担保；抵押担保的范围包括合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和其他应付的合理费用，合同签订后抵押人应会同原告或委托原告到有关登记部门办理抵押物的抵押登记手续，抵押登记费由抵押人承担，在抵押期间内，抵押物的所有权或使用权凭证及其他有效证明文件、相关资料以及有权登记部门出具的抵押登记证明文件和其他相关证明文件正本均由原告执管，以预购商品房设立抵押的，合同签署后，抵押人应会同预购商品房出卖人（即新建商品房的房地产开发企业）、贷款人到有关登记管理部门办妥预购商品房的预告登记与抵押权设立的预告登记，预告登记后，自预购商品房所属新建房屋竣工验收合格，有关房地产登记管理部门核准该新建房屋所有权初始登记之日起60日内，抵押人应会同预购商品房出卖人、贷款人到有关房地产登记管理部门办妥房地产所有权转移登记与抵押登记，如抵押人违反了该义务，自违约之日起将合同项下正在执行的贷款利率每日上浮0.5%，直至抵押物的房地产所有权登记与抵押登记均办妥之日方恢复执行原定利率；被告爱法公司自愿为被告虞新梅合同项下的债务提供阶段性连带责任保证担保，保证担保的范围为合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）和其他所有应付款项，保证期间从上述借款合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关文件交付原告正式执管之日止，并办理抵押登记手续；被告虞新梅未按合同约定期限归还贷款本金的，原告有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，在此期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；被告虞新梅未按时足额还款，原告有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，有权按照合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向被告虞新梅计收罚息，宣布行使或实现合同项下的担保权利等。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告虞新梅却未能按约履行还款义务，为此原告诉至本院，请求判令被告虞新梅归还原告借款本金2，665，779.95元，支付截止至2013年7月20日的利息93，263.88元、逾期利息4，441.66元，并支付自2013年7月21日至实际清偿之日止的逾期利息；被告虞新梅补偿原告已支出的律师费5，000元；原告有权对被告虞新梅抵押给原告的房产行使抵押权；被告爱法公司对被告虞新梅的上述债务向原告承担连带保证责任。
原告为支持诉讼请求和事实主张提交了被告虞新梅身份证明、户籍资料及其填写的《贷款申请暨面谈记录表》、《个人贷款合同（抵押、保证）》、《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房）》、贷款借据、《提前收贷通知函》、贷款利息清单、《聘请律师合同》及发票、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、土地状况信息、预告登记状况信息（预购房屋及预购房屋抵押）、房地产权利限制状况信息及文件登记信息等。
被告虞新梅对原告提供的证据经质证无异议，并辩称，欠款属实，但没有能力偿还。
被告爱法公司对原告提供的证据经质证无异议，并辩称，其已按约履行了保证期间的义务，原告已收到了可以办理抵押权手续的所有文件，其也已收到了原告发放的贷款，因此其保证期间已届满，不同意承担连带保证责任。
被告爱法公司为证明其主张向本院提交了以下证据：《上海市商品房预售合同》、抵押房产的房屋交接书、资料领取确认单、进户单、水电核准表、交房结算单、业户情况表、物业管理公约、《上海市房地产登记证明（预告登记）》、房地产登记簿产权信息等。
原告对被告爱法公司提交的上述证据的真实性均予以认可，但认为《上海市商品房预售合同》属于二被告之间的买卖合同，不能证明房屋已过户到被告虞新梅名下，与本案无关；抵押房产的房屋交接书等证据与本案无关；《上海市房地产登记证明（预告登记）》等证据载明的所有人仍然是爱法公司，印证了涉案房屋的所有人仍然是爱法公司，被告虞新梅未办理抵押权证，故原告未收到抵押权证，被告爱法公司保证义务依约未免除。
被告虞新梅对被告爱法公司提交的上述证据均无异议。
本院对原、被告提供的证据进行审核，结合双方的质证意见，经查明，确认双方所述事实属实。
本院认为：原、被告签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》合法有效，依法应予保护。原告按约发放贷款，被告虞新梅未按约还本付息，已构成违约，原告有权按照合同约定要求被告虞新梅提前归还全部贷款本金，支付利息及罚息，并赔偿原告因此产生的律师费等损失。作为购房人的被告虞新梅向作为开发商的被告爱法公司购买预售商品房，并至相关房地产登记部门办理了抵押权预告登记。被告爱法公司为借款人虞新梅向原告申请贷款提供阶段性连带责任保证，并签订上述《个人贷款合同（抵押、保证）》。该合同约定了被告爱法公司的保证期间从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，其相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付原告正式执管之日止。该约定的本意为由房产开发商在一定的阶段内（合同签署之日起至抵押物有效设定抵押，和将相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交银行执管之日止）为借款人向银行履行还款义务提供保证，即为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，则该阶段性保证的任务完成，即银行获得借款人的房屋抵押担保之时则是房产开发商的阶段性保证期限届满之时。首先，从抵押预告登记的效力来看，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权；其次，从原告能否进行抵押登记并行使抵押权的条件来看，涉案房屋权利人仍登记在被告爱法公司名下，表明被告爱法公司与被告虞新梅未办理预购商品房转移登记，这已经对原告依据预告抵押登记主张变更为抵押登记的请求权在行使过程中造成障碍，即在缺少预购商品房转移登记手续的情况下，原告无法单方将抵押预告登记变更为抵押登记。而抵押预告登记在未变更为抵押登记之前，根据物权法定原则，原告无法就抵押房屋行使处分并优先受偿的权利；第三，从合同约定的阶段性连带保证期限来看，涉案房屋未办理以被告虞新梅为产权人的《房地产权证》及相应的《房地产其他权利证明》。因此，被告爱法公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就，且从本案的现有证据及原、被告的陈述来看，该期限届满条件的未成就并非原告的原因所致。综上，原告要求对被告虞新梅抵押给原告的位于上海市航头镇航头路XXX弄XXX号全幢的房屋行使抵押权，于法无据，本院不予支持，但因涉案《个人贷款合同（抵押、保证）》约定的阶段性保证期限届满条件未成就，故被告爱法公司应就合同项下被告虞新梅欠付的借款本息、律师费等依约向原告承担连带保证责任。被告爱法公司在承担连带保证责任后，可向借款人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告虞新梅于本判决生效之日起10内归还原告中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行借款本金2，665，779.95元；
二、被告虞新梅于本判决生效之日起10日内支付原告截止至2013年7月20日的借款利息、逾期利息合计4，441.66元，并支付以2，665，779.95元为基数自2013年7月21日起至贷款本息实际清偿之日止按《个人贷款合同（抵押、保证）》约定利率计算的逾期利息；
三、被告虞新梅于本判决生效之日起10日内赔偿原告律师费损失5，000元；
四、被告上海爱法房地产经营开发有限公司对被告虞新梅的上述还款义务承担连带清偿责任，被告上海爱法房地产经营开发有限公司在承担连带清偿责任后，有权向借款人虞新梅追偿；
五、对原告其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费28，947.88元，减半收取为14，473.94元，保全费5，000元，由二被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张毅
二〇一四年六月十二日
书记员 王伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条……
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。