安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终1163号
上诉人（原审被告）：潘正伟，男，1976年12月19日出生，汉族，住安徽省马鞍山市当涂县。
委托诉讼代理人：沈汀，安徽明博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：童达茂，男，1971年2月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。
被上诉人（原审原告）：古绪珍，女，1970年11月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：尹小梦，安徽铭心律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：汪国梁，男，1958年5月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
被上诉人（原审第三人）：胡金枝，女，1959年4月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡宗华（系胡金枝妹妹），女，1963年2月5日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
上诉人潘正伟因与被上诉人童达茂、古绪珍、汪国梁、胡金枝案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2017）皖0504民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘正伟上诉请求：1.撤销（2017）皖0504民初2555号民事判决，依法改判。2.本案上诉费用由童达茂、古绪珍、汪国梁、胡金枝承担。事实与理由如下：1.一审法院认为2016年6月20日童达茂、古绪珍与汪国梁、胡金枝签订的《房屋买卖合同》及交易行为没有违反法律的强制性规定，是错误的。此时，案涉房产并未取得房屋产权，根据相关法律规定，房产不得转让。一审法院确认童达茂、古绪珍、汪国梁、胡金枝于2017年5月17日签订的《马鞍山市存量房买卖合同》为双方买卖的合同，但是童达茂、古绪珍并未按该合同约定支付价款，一审法院认定童达茂、古绪珍支付了该合同约定的房屋价款，显属错误。2.一审法院适用法律错误。一审法院引用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，但该规定适用的情况是，购房人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，但本案中童达茂、古绪珍并未将剩余价款交付法院。3.汪国梁、胡金枝早在2015年就因欠大量债务无法执行，被列入失信人黑名单。一审法院的错误裁判，将导致汪国梁、胡金枝的财产被合法转移，带来不良的社会影响。
童达茂、古绪珍答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。事实与理由如下：1.案涉房产能否转让与合同效力无关。2.童达茂、古绪珍已按合同约定支付了部分价款，也愿意将剩余价款按法院要求交付执行，符合最高院司法解释规定，权利应受保护。3.童达茂、古绪珍用大半生积蓄购买生活用房，过户前才得知房屋被查封，故积极通过法律途径解决问题，一审法院的判决保护了童达茂、古绪珍的权益，并非造成不良社会影响。
汪国梁、胡金枝答辩称：同意一审判决。
在一审法院的诉讼请求：1.依法确认雨顺佳园1栋1101室房屋归其所有，解除对雨山区1栋1101室房屋的查封；2、本案诉讼费由潘正伟承担。一审法院认定
一审法院认定事实，2011年10月18日汪国梁、胡金枝夫妇因征迁被安置住房，二人于2016年4月28日预定了一套马鞍山市雨顺佳园安置房即涉案房屋雨山区微山路287号雨顺佳园1-1101号房屋。同年6月20日，汪国梁、胡金枝委托胡金枝妹夫张成新出售该房屋，并通过马鞍山市广大房产中介所与童达茂、古绪珍签订了一份《房屋买卖合同》，张成新的妻子胡宗华即胡金枝的妹妹也在该合同上签名。合同约定销售价格为292000元，童达茂、古绪珍先支付定金10000元，另一次性支付购房款232000元，余款50000元在办理房屋产权过户手续当日支付。合同签订后，童达茂、古绪珍共支付了242000元，张成新出具了收条。其后，童达茂、古绪珍实际占有使用雨山区微山路287号雨顺佳园1-1101号房屋至今，在办理房屋产权过户手续过程中，因该房屋被法院查封而未成。2016年7月9日，汪国梁、胡金枝因拆迁还房，与马鞍山中冶金福置业有限公司签订了一份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，确认了所购房屋为雨山区微山路287号雨顺佳园1-1101号，总价款为215125.20元。为办理过户手续，童达茂、古绪珍与汪国梁、胡金枝于2017年5月17日签订了一份《马鞍山市存量房买卖合同》，约定童达茂、古绪珍购买雨顺佳园1栋1101号房屋，成交价280000元，并在马鞍山市不动产登记中心办理了《存量房交易网上备案确认书》。因潘正伟与汪媛媛、汪国梁民间借贷纠纷一案，雨山区法院根据潘正伟的申请，查封了涉案房屋，并作出（2017）皖0504民初1688号民事裁定书。作为案外人，童达茂、古绪珍向原审法院提出执行异议，原审法院以无法确认该房屋买卖合同的真实性为由，裁定驳回了异议申请。为此，童达茂、古绪珍依法向原审法院提起了执行异议之诉。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案童达茂、古绪珍作为案外人因对本院民事保全裁定不服，有权提起执行异议之诉。本案应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定来认定买方是否享有排除执行的权利。该条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，买受人童达茂、古绪珍是在法院查封涉案房屋前已经签订了合法有效的书面买卖合同并合法实际占有使用该房屋，并按合同约定支付大部分价款，其愿意按照法院要求交付剩余价款，因在办理房屋产权过户手续过程中涉案房屋被查封导致未能办理过户登记。原审法院（2017）皖0504民初1688号民事裁定之一驳回异议申请的理由是无法确认涉案房屋买卖合同的真实性。现查明，涉案房屋买卖是出售方、买受方当事人的真实意思表示，且双方于2017年5月17日签订的《马鞍山市存量房买卖合同》已经在不动产登记机构进行了备案登记和网上确认，因签订《房屋买卖合同》当时讼争房产并不具备办证条件，后讼争房产又被查封，童达茂、古绪珍无法办理权属转移登记确非其自身原因所致。物权变动行为，其效力不应及于原因行为即债权行为，物权变动的限制而非针对房屋买卖合同的效力性强制性规定，不能影响合同效力；基于拆迁安置房的性质，以及当事人的明确约定，童达茂、古绪珍对本案所涉诉讼保全标的雨顺佳园1-1101号享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。在本案中对所涉房屋所有权予以司法确认，故对童达茂、古绪珍的该项诉请应予支持。据此原审法院判决：一、停止对本案所涉诉讼保全标的雨山区微山路287号雨顺佳园1-1101号房屋的执行。二、确认雨山区微山路287号雨顺佳园1-1101号房屋归童达茂、古绪珍所有。三、童达茂、古绪珍应于本判决生效之日起十日内将购房余款50000元交付至本院。案件受理费80元，由潘正伟负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：即使张成新在签订案涉房屋买卖合同时没有得到汪国梁和胡金枝的授权，但汪国梁和胡金枝随后对张成新的行为进行了追认。因此，潘正伟提交的授权委托书不能达到其证明目的，不予认定。而本案中案涉房产的买卖行为发生于汪国梁被人民法院列入被失信被执行人黑名单之前。因此，潘正伟提交的网上失信人查询名单亦不能达到其证明目的，不予认定。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为，本案二审的争议焦点为：童达茂、古绪珍提出的执行异议能否成立；原审判决确认马鞍山市雨山区微山路287号雨顺佳园1-1101号房屋归童达茂、古绪珍所有，依据是否充分。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人提出的执行异议成立的条件是，在查封前已经订立合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产；买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。童达茂、古绪珍与汪国梁、胡金枝于2016年6月20日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，此时汪国梁、胡金枝已经预定了拆迁安置的案涉争议房产，该房屋虽在此时尚未办理产权登记，但作为买卖合同的标的，是明确而固定的。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条实际上是一种对房地产产权变动的结果条件而非原因条件，转让没有取得产权证的房屋将导致不得进行转让登记的后果，但并不影响转让合同的效力。因此童达茂、古绪珍与汪国梁、胡金枝于2016年6月20日签订的《房屋买卖合同》是有效合同。在该合同签订后，童达茂、古绪珍已经按约支付了大部分的款项，并装修、入住该房屋。之后为办理产权变更登记，双方重新于2017年5月17日签订了《马鞍山市存量房买卖合同》，并以此合同在不动产登记机构进行了备案登记和网上确认。现案涉房产未能过户的原因是案涉房产因其他案件被人民法院查封，而该查封发生在童达茂、古绪珍与汪国梁、胡金枝签订房屋买卖合同及办理房产备案登记、网上确认之后。故从本案查明事实来看，童达茂、古绪珍在法院查封之前，已经与汪国梁、胡金枝签订了合法有效的书面买卖合同，缴纳了大部分的款项，并据此实际占有使用该房屋，现其对诉争房屋提出执行异议，要求确认诉争房屋归其所有，具有事实和法律依据，应予支持。综上，潘正伟的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人潘正伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 婕
代理审判员 韦少兵
代理审判员 彭 立
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 纪 震
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。