广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初10988号原告：何国雄，男，汉族，1968年1月4日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：黄江，男，汉族，1974年4月29日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：翁彤瑾，广东信广律师事务所律师。第三人：李燕平，女，汉族，1982年4月2日出生，住广东省湛江市坡头区，系被告妻子。第三人：佛山市家家顺房产经纪有限公司，住所地佛山市禅城区湖明街8号首层P29号，统一社会信用代码：9144060439815843XL。法定代表人：罗立平。委托诉讼代理人：李玲，女，汉族，1994年5月3日出生，住青海省乐都县，系家家顺公司员工。委托诉讼代理人：林烨，女，汉族，1992年11月12日出生，住广东省汕头市金平区，系家家顺公司员工。原告何国雄与被告黄江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判，本院于2016年10月27日依原告申请追加佛山市家家顺房产经纪有限公司（以下简称“家家顺公司”）作为本案第三人参加诉讼。被告黄江的妻子李燕平于2016年11月14日向本院书面申请要求作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，并请求确认涉案合同无效。经审查，本案的审理与李燕平有利害关系，本院依法准许李燕平作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并分别于2016年11月18日、2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人翁彤瑾、第三人李燕平、第三人家家顺公司的委托代理人林烨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：一、判令解除原告与被告签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同关系；二、判令被告承担违约责任，双倍返还定金80000元，并承担原告已向家家顺公司支付的佣金10000元；三、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年8月28日，原告与被告在家家顺公司的斡旋下签订了《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告所有的位于佛山市禅城区绿景一路18号5座901房（不动产权证号：0050635），建筑面积120.59平方米，产权转移手续由家家顺公司负责办理，买卖双方应当按合同约定期限履行义务，如卖方未按照合同的约定履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付总价款20%的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付购房定金40000元，并向家家顺公司支付佣金10000元，但被告在毫无理由的情况下，明确表示拒绝履行合同，至今仍拒绝履行合同，期间原告多次联系被告协商继续履行合同，但被告坚决表示不履行，原告要求被告双倍返还定金80000元和佣金10000元，被告表示只返还定金40000元，被告的行为严重损害了原告的利益，故诉至法院。被告辩称，被告认为被告不需要承担违约责任，因为被告在家家顺公司处挂售涉案房屋时，就涉案房屋的相关材料是否需要被告妻子签名的问题向家家顺公司进行了咨询，家家顺公司当时表示不需要被告妻子签名，被告才与原告签订涉案合同，原告作为完全民事行为能力人，应当可以预见被告已婚，涉案房产应是夫妻共同财产，被告个人无法单独出售。被告单方出售涉案房屋是因为被告与李燕平感情出现问题，当时在闹离婚，售卖涉案房屋时并不想李燕平知道，所以才特地向家家顺公司咨询了是否需要妻子签名等事宜，故被告认为涉案买卖交易不成功是因为中介公司的误导，而原告在明知被告已婚，涉案房屋属于夫妻共同财产的情况下还与被告签订涉案买卖合同，亦有责任，因此涉案合同未能继续履行，原告、被告以及第三人家家顺公司三方都有责任。被告认为家家顺公司无权收取中介费，其收取被告房产证不予退回是无理的。第三人李燕平辩称，涉案房屋是被告与第三人李燕平在婚姻存续期间共同出资购买，登记于被告名下。2016年8月28日被告隐瞒李燕平，与原告及第三人家家顺公司签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，欲转让涉案房屋，后原告与银行办理银行按揭时，银行方要求原告通知李燕平签名，李燕平才发现被告擅自转让房屋。李燕平认为，被告无权擅自处分涉案房屋，且不是李燕平的授权代理人，原告及第三人家家顺公司明知涉案房屋属于被告及李燕平的夫妻共同财产，在未经李燕平同意的情况下，仍与被告签订涉案合同，违反《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定转让涉案房屋，严重损害李燕平的合法权益，涉案合同应为无效。第三人家家顺公司辩称，第三人家家顺公司并未误导被告单独交易涉案房屋，被告出售涉案房屋时并未提及其妻子不同意出售，第三人家家顺公司在交易前也查询了涉案房屋为被告个人所有，其个人可以办理涉案房屋的交易手续，所以第三人家家顺公司才促成其与原告签订涉案合同，因此，原告何国雄与被告黄江于2016年8月28日在第三人家家顺公司居间服务下签订了《佛山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：NO50304002662），合同真实、合法、有效。同日，原告何国雄依据合同约定向被告黄江支付定金40000元。合同签署之后，在第三人家家顺公司的服务下，原、被告均积极履约，但在原告何国雄办理按揭准备交付首期款时，被告黄江表示其妻子不同意卖房，不再配合办理手续。为促进合同履行，第三人家家顺公司积极协调，多次联系被告希望促成其履行合同，无奈于9月7日之后，被告多次不接电话且不愿多言，第三人家家顺公司也将这一情况及时向原告何国雄进行反馈，后原告诉至法院。第三人家家顺公司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，出现合同无法履行的情形时，一直积极协调，无奈双方一直无法达成一致。作为中介方，第三人家家顺公司诚挚希望原、被告协商解决本案争议。若原、被告能够继续交易，第三人家家顺公司愿意继续提供居间服务；若交易不再继续，第三人家家顺公司仍享有收取佣金的权利。第三人李燕平提出诉讼请求如下：确认原告、第三人家家顺公司、被告三方签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》无效。事实和理由与第三人李燕平针对原告起诉的上述答辩意见一致。原告针对第三人李燕平提出的诉讼请求辩称，原告对涉案房屋属于被告与第三人李燕平的夫妻共同财产并不知情，仅知道涉案房屋为被告个人所有，涉案合同签订前被告从未提及其婚姻状况，原告对被告的家庭状况都不知情。被告针对第三人李燕平提出的诉讼请求辩称，被告确实是在妻子不知情的情况下向第三人家家顺公司挂售涉案房屋，但也向原告及第三人家家顺公司强调说明了该情况，并且原告作为专业炒房者，花费巨大费用购买涉案房屋，理应对涉案房屋的情况清楚，其余意见与针对原告起诉发表的答辩意见一致。第三人家家顺公司针对第三人李燕平提出的诉讼请求辩称，涉案房屋在委托第三人家家顺公司出售前，被告并未声明涉案房屋为夫妻共同财产，也未告知其妻子不同意出售，第三人家家顺公司在查明涉案房屋产权人为被告个人之后才促成涉案房屋的交易。本院经审理查明：涉案位于佛山市禅城区绿景一路18号五座901房屋不动产权证号为粤20**佛禅不动产权第0050635号，系被告黄江单独所有，于2016年8月10日办理了不动产登记。2016年8月28日，被告作为（卖方）、第三人家家顺公司（居间方）与原告何国雄（买方）三方签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：“第一条、转让标的买卖双方交易的房地产位于佛山市禅城区绿景一路18号五座901房，房地产证号（或不动产权证号）为第0050635号，房地产用途为住宅，建筑面积为120.59平方米。第二条、转让价款该房产转让总价款为人民币980000元。第三条、交易定金该房产交易定金共计40000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金40000元。第四条付款方式买卖双方协商一致约定由买方按下列第2项约定支付楼款（不含定金）……2、按揭贷款②买方须于完税当天向卖方支付首期款（不含定金）250000元。（2）买方须于2016年9月5日之前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为690000元。第五条递件过户买卖双方须于银行同意贷款、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起7个工作日内（含当日），签署《广东省房地产买卖合同》（合同名称以实际为准）、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。第六条产权现状买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得以此拒绝交易。卖方保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任。该房产产权现状及处理方式为①该房产没有设定抵押，卖方对该房产享有完全的处分权，卖方应于签署本合同当日将房地产证原件交予居间方；……第十一条居间服务鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付29400元作为佣金，其中：买方向居间方支付佣金29400元。第十二条违约责任1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金……3、买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以成交价的3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付成交价3%的佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。”，上述合同落款“卖方”处由被告签名确认，“买方”处由原告签名确认，“居间方”处由第三人家家顺公司盖章确认。同日，被告（卖方）、第三人家家顺公司（居间方）与原告（买方）签订《信息告知书》，主要内容为：“一、交易房屋信息确认1、交易房屋无抵押。2、交易房屋是个人产权。……二、居间方告知（一）【签约资料清单】1、买卖双方需要签署以下文件……2、以下情形，卖方还需要提供以下资料……3、以下情形，买方还需提供以下资料……4、为了方便您了解二手房交易流程及风险，我们将提供以下资料供您参考：《售房流程及备件清单》/《购房流程及备件清单》《二手房交易风险提示》”（二）【签约注意事项】告知1、请您提供真实的证件和准确的交易信息，否则您有可能因涉嫌欺诈而被追究法律责任。同时，请您认真核对交易相对方提供的资料是否真实、完整，包括但不限于房屋所有权证书、身份证、授权委托书等。……”，上述告知书落款“卖方”处由被告签名确认，“买方”处由原告签名确认，“居间方”处由第三人家家顺公司盖章确认。2016年8月16日，被告黄江出具《收款证明》，主要内容为：“本人黄江（身份证号码：）是位于佛山市禅城区绿景一路18号五座901房物业之合法业权人。现收到客户何国雄承购该物业之定金款项40000元。”。2016年8月28日，第三人家家顺公司出具收款收取，确认收到原告支付佛山市禅城区倚翠园5座901房屋的佣金10000元。同日，第三人家家顺公司出具《产权证明收取凭条》，主要内容为：“兹收到黄江（身份证号码：）交来佛山市禅城区绿景一路18号五座901房之房产证明：房地产证1本，编号：第0050635号。”。再查明，被告与第三人李燕平于2005年12月12日在湛江市坡头区民政局登记结婚。以上事实有原告提交的原告身份证复印件、被告身份证复印件、不动产权证（粤20**佛禅不动产权第0050635号）、《佛山市二手房买卖及居间服务合同》（No.50304002662）、信息告知书、收款证明、收款收据，被告提交的《产权证明收取凭条》、第三人李燕平提交的身份证、结婚证为证。原告陈述：合同签订前，被告及中介未曾告知原告涉案房屋属于被告与第三人李燕平的夫妻共同财产，被告隐瞒其妻出售涉案房屋的情况；合同磋商过程中，购房款由被告放盘价960000元最终调高至成交价980000元，原告亦表示同意购买才签订涉案合同，在原告办理银行贷款手续时，银行告知需产权人及其妻子共同前往办理方可，原告致电被告，被告认为仅需其个人即可办理，要求原告向银行核实，但原告向银行核实的结果仍是需要被告及其妻子共同办理，后才得知被告妻子不同意出售涉案房屋，原告对被告与其妻子的情况以及被告的家庭婚姻状况并不清楚；原告支付定金时看过涉案房屋房产证，未曾见过结婚证。被告陈述：被告在合同签订前，告知第三人家家顺公司因其与妻子闹离婚，不希望妻子知道其出售涉案房屋等事宜，并与第三人家家顺公司核实整个交易过程无需妻子签名才将涉案房屋在第三人家家顺公司处挂售；被告未向第三人家家顺公司支付过中介费；被告因个人感情原因，隐瞒妻子私自出售涉案房屋，被告妻子知道后与被告争吵，不愿意出售涉案房屋。第三人家家顺公司陈述：被告在签订合同之前口头向第三人家家顺公司说明其有妻子，但也强调涉案房屋是其单独所有，但未告知系隐瞒妻子出售，仅称其个人可以处分涉案房屋，后第三人家家顺公司核查涉案房屋登记产权人为被告，签订合同之前亦将涉案房屋的全部情况告知原告，告知的内容与原告提交的信息告知书中的内容一致；第三人家家顺公司仅收取了原告支付的中介费10000元。第三人李燕平陈述：第三人家家顺公司要求第三人李燕平到场和原告三方进行调解时，一再强调不用告知第三人李燕平本人，房屋买卖与第三人李燕平无关。被告与第三人李燕平共同确认：涉案房屋是被告与第三人李燕平婚后购买，现仍登记在被告名下，无人居住。本院认为，原、被告及第三人家家顺公司签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同。关于合同效力问题，综合分析涉案合同的签订及履行过程，涉案房屋属于被告及第三人李燕平的夫妻共同财产，虽第三人李燕平对被告出售涉案房屋及涉案合同的签订并不知情，但涉案房屋登记在被告一人名下，原告作为善意购房人，其有理由相信被告有权出售涉案房屋，且涉案合同约定房屋的售价符合市场价，其与被告及第三人家家顺公司所签涉案合同是各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。第三人李燕平诉请确认涉案合同无效，但未提供充分有效的证据证实涉案合同存在无效的情形，第三人李燕平该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请解除与被告之间的房屋买卖合同关系，并要求被告双倍返还定金及原告已支付给第三人家家顺公司的佣金。涉案合同签订后，原告依约向被告支付了定金40000元，被告以涉案房屋属于夫妻共同财产，其隐瞒妻子个人无法单独出售为由拒绝继续履行涉案合同，直接导致原告签订涉案合同的合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《佛山市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第1点的约定，原告诉请解除与被告之间的房屋买卖合同关系，并要求被告双倍返还定金80000元有事实和合同依据，本院予以支持。关于合同解除的时点，原告未举证证明曾向被告发出终止或解除合同的相关通知，本案应诉材料于2016年11月3日送达至被告，本院确认涉案合同解除的时点为2016年11月3日。被告虽抗辩提出原告明知被告已婚，在知道涉案房屋属于夫妻共同财产的情况下仍与被告签订涉案买卖合同，对涉案合同未能继续履行亦负有责任，但其并未提供有效的证据予以证实，且原告对此亦不予确认，本院对被告该抗辩意见不予采纳。至于佣金问题。在进行房屋买卖事务中，房屋权属情况的审查与判断是最基本的要素，也是涉案房屋的交易能否顺利进行的重要因素之一。如前查明的事实可知，经第三人家家顺公司居间签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》第六条第1点中明确记载“卖方对该房产享有完全的处分权”及《信息告知书》第一条第2点明确记载“交易房屋是个人产权”，这一表述与客观事实明显不相符，经查，涉案房屋属于被告与第三人李燕平的夫妻共同财产，第三人家家顺公司作为专业从事房地产居间事务的公司，促使买卖双方签订协议前对涉案房屋的权属情况未加以核查清楚，合同签订后因被告妻子李燕平不同意出售涉案房屋，致使涉案房屋因此无法办理过户，涉案房屋交易无法顺利进行。可见，第三人家家顺公司在居间活动中显然未尽到充分审查和如实报告的义务，其收取佣金于法无据，关于佣金，原告有权另行向第三人家家顺公司主张，原告诉请被告赔偿佣金损失，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告何国雄与被告黄江之间就佛山市禅城区绿景一路18号五座901房签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同关系已于2016年11月3日解除；被告黄江应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何国雄双倍返还定金80000元；驳回原告何国雄的其他诉讼请求；驳回第三人李燕平的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费（已减半收取）1025元，由原告何国雄负担114元，被告黄江负担911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢燕贞二〇一六年十二月六日书记员  李树欣附引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。