甘肃省平凉市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘08民终515号
上诉人（原审被告，反诉原告）：平凉市鼎盛置业投资有限公司。
法定代表人：黄某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：达某，甘肃翰维律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：张某，住平凉市。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：朱某（张某之妻），住平凉市。
委托诉讼代理人：刘某，甘肃晨东律师事务所律师。
上诉人平凉市鼎盛置业投资有限公司（以下简称鼎盛置业公司）因与被上诉人张某、朱某房屋买卖合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2017）甘0802民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理，现已审理终结。
鼎盛置业公司上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.依法驳回张某、朱某要求鼎盛置业公司承担违约金的诉讼请求；3.依法支持鼎盛置业公司的反诉请求。事实及理由：1.一审判决认定部分案件事实错误。一审判决对鼎盛置业公司与张某、朱某签订的分期付款协议内容及性质认定错误。双方经过协商达成的协议意思表示真实，应认定为合法有效的协议。该协议是对原合同约定付款方式的变更，并不是原商品房买卖合同的补充协议。一审判决对房屋交付日期、张某、朱某逾期支付房款金额认定错误。2016年12月10日鼎盛置业公司就向所有购房人发出交房公告和交房通知，并将交房公告张贴在售楼部门前，张某、朱某于2017年1月16日对房屋进行了查验。因此，鼎盛置业公司已经履行了交付房屋的通知义务。根据补充协议约定，拒收房屋的后果应由其承担，鼎盛置业公司无须承担违约责任。根据分期付款协议约定，张某、朱某逾期支付房款的金额为24.9万元，一审判决按照14.94万元计算应支付违约金明显错误。一审判决认定鼎盛置业公司逾期交房并承担违约金是错误的。鼎盛置业公司发出交房公告和交房通知后，张某、朱某不愿意缴纳房屋维修基金等费用，才导致未完成房屋交付工作，责任完全在张某、朱某。一审判决对要求鼎盛置业公司支付小区共有设施变更退款，认定事实错误，该款是双方交付房屋时一并结算，而不是提前支付。2.一审判决采信证据错误。对分期付款协议的性质认定错误，该分期付款协议是对支付房款方式的变更。一审判决对鼎盛置业公司的交房公告及交房通知未予以认定是错误的。交房公告是鼎盛置业公司履行交房通知义务的正当、合理、有效方式，且张某、朱某于2016年1月16日对房屋进行了实地查验，足以证明对交房通知是明知的，也明知交房通知有关需要缴纳费用的具体内容。鼎盛置业公司邮寄了交房通知，不能因为对方不承认收到就认定未履行交房通知义务。综上所述，一审判决认定事实不清，采信证据错误，作出错误判决。
张某、朱某辩称，一审判决认定补充协议分期付款中违约责任约定无效是正确的，补充协议中含有不合理的减轻或免除合同约定应当由鼎盛置业公司承担的责任。一审判决对交房违约事实认定正确，合同约定验房、交付、办理手续的时间书面送达买受人，然而鼎盛置业公司未书面通知，2017年1月16日对房屋查验后，鼎盛置业公司对存在的质量问题不修复，不办理交房手续。一审判决对张某、朱某逾期交付款金额及期限认定正确。一审判决由鼎盛置业公司支付小区共有设施变更退款合法。张某、朱某只收到交房款通知，没有收到交房通知，一审法院采信证据正确。综上所述，一审判决认定是清楚，判决正确，应驳回上诉，维持原判。
张某、朱某向一审法院起诉请求：1.要求鼎盛置业公司修复所购房屋交验确定的质量问题；2.要求鼎盛置业公司交付房屋；3.要求鼎盛置业公司承担2016年10月30日至2017年2月7日逾期交房违约金4830.60元，之后的违约金按约定标准承担至交房之日。
鼎盛置业公司向一审法院反诉请求：要求张某、朱某承担逾期付款违约金14940元。
一审法院认定事实：张某、朱某与鼎盛置业公司2015年4月23日签订商品房买卖合同，合同约定张某、朱某应当在2016年4月23日前支付该商品房全部价款49.8万元，首付款24.9万元应于2015年4月23日前支付。逾期支付的，逾期在180日之内，按日支付逾期应付款万分之一的违约金。鼎盛置业公司应当在2016年10月30日前交付该商品房。办理交付手续前，张某、朱某有权对商品房进行查验，鼎盛置业公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为张某、朱某查验和办理交付手续的前提条件。若逾期交付商品房超过180日，张某、朱某要求继续履行合同的，合同继续履行，鼎盛置业公司按日支付全部房价款万分之二的违约金。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由鼎盛置业公司承担的责任，或不合理的加重张某、朱某责任、排除张某、朱某主要权利的，仍以本合同为准。该合同补充协议第四条1项约定：买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金或赔偿金、按时足额缴纳住宅专项维修基金、契税、产权登记费、物业费等相关费用。否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。合同签订后，张某、朱某于2015年4月23日、11月10日、2016年7月11日分别向鼎盛置业公司支付购房款24.9万元、9.96万元、14.94万元。2016年1月16日，张某对房屋进行了查验，因张某未按照鼎盛置业公司提供的费用明细单交纳维修基金50元/平方米、煤气管道接驳费3500元、垃圾清运费2元/平方米、装修建筑垃圾清运费500元、装修电梯使用管理费300元、装修保证金2000元、电费预交200元、水费预交100元（可选择）、暖气费17.5元/平方米（可选择），物业费1元/平方米/月及逾期付款违约金，鼎盛置业公司未交付房屋。庭审中，鼎盛置业公司同意交付房屋，但要求张某、朱某从2016年12月10日开始交纳以上费用。张某、朱某认为维修基金、煤气管道接驳费、装修建筑垃圾清运费、装修电梯使用管理费、装修保证金可在交付房屋时支付，但垃圾清运费、暖气费、物业费应从交付房屋时起算。
一审法院认为，张某、朱某与鼎盛置业公司2015年4月23日签订的商品房买卖合同是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，对该合同的效力予以确认。由于张某、朱某未提供充分证据证明双方确认的具体房屋质量问题，鼎盛置业公司作为出卖人交付符合国家质量要求及合同约定的房屋系其法定义务，所以对张某、朱某要求鼎盛置业公司修复所购房屋交验确定的质量问题的诉讼请求不予支持。现商品房买卖合同约定的交房期限已经届满，鼎盛置业公司也愿意交付房屋，所以对张某、朱某主张交付房屋的诉讼请求予以支持。补充合同约定交付房屋前买受人须交清相关税费，张某、朱某也同意交接房屋时交清维修基金、煤气管道接驳费、装修建筑垃圾清运费、装修电梯使用管理费、装修保证金，尊其自愿。垃圾清运费、暖气费、物业费是使用房屋后产生的费用，应从交付房屋时起算。鼎盛置业公司未按合同约定时间履行交付房屋义务，应承担相应的违约责任。双方关于逾期交房的违约责任根据逾期时间是否超过180天分别作了约定，现虽已超过180天，但在180天之内房屋已经具备了交付条件，仅是由于双方对交付房屋前是否交纳相关费用及违约责任的承担存在分歧致房屋未能交付。对此，双方均存在一定过错，所以对鼎盛置业公司逾期交房的违约责任，按每日万分之一计算，鼎盛置业公司应向张某、朱某支付2016年11月1日至2017年5月8日期间逾期交付房屋的违约金9412.20元。2017年5月9日至实际交房期间的违约金仍以总房款49.8万元为基数按每日万之一计算。张某、朱某主张退还房款3724元与鼎盛置业公司陈述张某、朱某享有30元/平方米的优惠即3724元的数额一致，对该项诉讼请求予以支持。关于张某、朱某逾期付款的违约责任。商品房买卖合同约定”对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以本合同为准。”据此，可以认定当事人签订补充协议的前提是商品房买卖合同未约定或约定不明确，但本案中商品房买卖合同中已明确约定了张某、朱某逾期付款的违约责任；且分期付款协议约定的张某、朱某逾期付款的违约责任与商品房买卖合同的约定相比，明显加重了张某、朱某的违约责任，逾期交付房屋与逾期支付房款的违约责任明显不对等，所以对于张某、朱某逾期付款的违约责任应按商品房买卖合同的约定处理，张某、朱某应按日万分之一承担2016年4月24日至2016年7月11日期间的逾期付款149400元的违约金1180.26元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）平凉市鼎盛置业投资有限公司向原告（反诉被告）张某、朱某交付位于平凉市崆峒区明发欧洲城住××区建筑面积124.12平方米的房屋一套；二、被告（反诉原告）平凉市鼎盛置业投资有限公司向原告（反诉被告）张某、朱某支付2016年11月1日至2017年5月8日期间逾期交付房屋的违约金9412.20元，2017年5月9日至实际交房期间的违约金仍以总房款498000元为基数按每日万之一计算；三、被告（反诉原告）平凉市鼎盛置业投资有限公司向原告（反诉被告）张某、朱某退还购房款3724元；四、原告（反诉被告）张某、朱某向被告（反诉原告）平凉市鼎盛置业投资有限公司支付逾期付款违约金1180.26元；五、驳回原告（反诉被告）张某、朱某、被告（反诉原告）平凉市鼎盛置业投资有限公司的其他诉讼请求及反诉请求。（以上判决第一、二、三、四项限于判决生效后五日内履行完毕）。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，减半收取200元，张某、朱某承担50元，鼎盛置业公司承担150元；反诉费174元，减半收取87元，张某、朱某承担10元，鼎盛置业公司承担77元。
二审中，当事人没有提交证据，一审法院认定的事实属实，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点，一是一审法院对双方签订的商品房买卖合同及其补充协议、明发欧洲城分期付款协议中买受人逾期付款违约责任认定是否正确，二是一审法院判决张某、朱某承担的违约金金额是否正确，三是鼎盛置业公司是否存在违约。
关于一审法院对双方签订的商品房买卖合同及其补充协议、明发欧洲城分期付款协议中买受人逾期付款违约责任认定是否正确的问题，商品房买卖合同及其补充协议、明发欧洲城分期付款协议都是双方自愿签订的，是合同的组成部分。而明发欧洲城分期付款协议并未约定逾期付款超过30日继续履行合同如何承担违约责任，按照明发欧洲城分期付款协议第四条约定，该分期付款协议未约定的，以商品房买卖合同及其附件为准。但是商品房买卖合同的附件中并没有约定出卖人不解除合同，买受人逾期付款的违约责任。因此，张某、朱某承担逾期付款30日以上的责任应依据商品房买卖合同的约定处理。对于明发欧洲城分期付款协议中逾期30天内的违约责任约定，明显高于商品房买卖合同第八条的约定，根据商品房买卖合同第二十八条第二款”补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以本合同为准。”的约定，一审法院对买受人逾期付款违约责任按照商品房买卖合同的约定认定并无不当。
关于一审法院判决张某、朱某承担的违约金金额是否正确的问题，依据明发欧洲城分期付款协议约定，2015年10月23日张某、朱某应支付第二期99600元房款，而张某于2015年11月10日支付，逾期18天，应按照约定支付违约金。但是，在一审审理中，鼎盛置业公司仅就第三期应付房款提出反诉，故一审法院在鼎盛置业公司反诉请求范围内对张某、朱某承担的违约金金额作出认定并无不当。
关于鼎盛置业公司是否存在违约的问题，根据双方合同约定，出卖人鼎盛置业公司应书面通知办理交房手续，鼎盛置业公司上诉认为通过公告和邮寄的方式履行了交房通知义务。但是，双方的合同附件中约定出卖人有权通过报纸公告的方式送达，鼎盛置业公司没有证据证明采取报纸公告的方式进行送达。一审中鼎盛置业公司提交的2016年6月8日房款催收通知，并非交房通知。尽管张某、朱某于2017年1月16日对房屋进行了查验，但是，根据商品房买卖合同第十一条”交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的与其交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”及第九条”商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”约定，鼎盛置业公司在交付房屋时应提供合同约定的文件，鼎盛置业公司未提供证据证明履行了约定义务。尽管补充协议第四条约定了买受人在办理交接手续前，应当付清契税、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付。但是该条约定与商品房买卖合同第十条（三）查验房屋”1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”的约定矛盾，根据商品房买卖合同第二十八条第二款”补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以本合同为准。”的约定，应执行商品房买卖合同第十条约定。据此，鼎盛置业公司并未以其约定的方式交付房屋，一审法院认定鼎盛置业公司违约并承担相应的责任是正确的。一审法院判决交付房屋的同时，由鼎盛置业公司退还小区共有设施变更退款并无不当。
综上所述，上诉人鼎盛置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，证据采信正确，判处得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人鼎盛置业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李凌
审判员白皎洁
代理审判员王岚
二○一七年九月二十九日
书记员冯海燕