广西壮族自治区钟山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1122民初26号原告：钟山县公安镇公安村委大岭经联社，住所地：住钟山县公安镇公安村委。诉讼代表人：岑延彩，该经联社主任。委托诉讼代理人：董军，广西灵丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖其君，广西灵丰律师事务所律师。被告：岑延欢，男，1982年7月3日出生，汉族，住钟山县。委托诉讼代理人：钟少晚，广西宏民律师事务所律师。原告钟山县公安镇公安村委大岭经联社与被告岑延欢租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟山县公安镇公安村委大岭经联社的诉讼代表人岑延彩及其委托诉讼代理人董军、被告岑延欢及其委托诉讼代理人钟少晚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟山县公安镇公安村委大岭经联社向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告钟山县公安镇公安村委大岭经联社与被告岑延欢于2012年12月28日签订的《土地出租合同》；2.判令被告岑延欢向原告钟山县公安镇公安村委大岭经联社支付违约金211200元。事实和理由：2012年12月28日，原告与被告签订《土地出租合同》，约定：原告将位于公安至里太路旁边面积约30亩的荒地（俗称大桐岭）出租给被告使用，土地四至为东起公安至里太路，西至水渠，北至岑延亮果园界限，南至水田（合同第1条）；该地承租经营期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止(合同第2条)；该土地承租金为每年人民币13200元，签订合同后，被告一次性交纳两年的土地承租金（其中一年租金是签合同的当年租金，另一年租金是承租期最后一年的租金），以后每年1月31日前，被告向原告全额交纳本年度的承租金（合同第3条）；在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的100%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的损失（合同第7条）；被告应当按照合同约定的期限足额支付租金，如被告逾期30天未支付租金，原告有权解除合同，所造成的后果由被告承担（合同第8条）；被告不得在租赁的土地取土，不准生产有害产品，如造成后果由被告承担，原告不负任何责任（合同第9条）。合同签订后，原告按照约定将租赁土地交付被告使用，但被告在合同履行过程中并未按照约定及时向原告支付土地承租金，从2014年开始即出现迟延支付租金的情形，甚至，经原告多次催收，被告至今尚未向原告支付2016年的土地承租金。同时，被告在租赁土地上堆积了大量垃圾，其行为不但违反了双方对于土地使用的约定，而且严重改变了土地的性质，致使租赁土地遭受永久性损坏。原告认为，《土地租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，合同签订后，原告依约将土地交付被告使用，已经履行完毕合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条”承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告应当按约定向原告支付租金，而被告迟延支付，甚至拒绝支付租金的行为已构成违约，且其使用租赁土地堆放垃圾的行为严重违反了”租赁不得改变土地用途”的强制性规定。因此，根据双方约定以及《中华人民共和国合同法》第227条：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第219条：”承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定，原告可依法解除合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第107条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第114条：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告有权要求被告支付拖欠的租金，并有权要求其向原告支付违约金。另，根据合同约定，被告已经支付了双方约定的原合同期限最后一年（即2032年）的土地租金，该款应当抵扣被告未支付的2016年度的土地租金。综上所述，为维护原告的合法权益，根据法律规定，特向法院提起诉讼，请求依法予以公正判决。被告岑延欢辩称，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据。1.被告已于2016年1月与原告收取租金的代表岑延捌、岑立记约好于2016年4月交纳租金，当时双方已经就2016年交纳租金的期限达成新的合议，之后被告于2016年4月14日依双方达成的协议所约定的期限向原告交付2016年的租金13200元。原告也已经收取，并于2016年谷雨前一天在公安村委公布了收取被告2016年租金13200元的事实。因此，原告诉称被告未按时交纳租金没有事实依据。2.原告诉称被告改变土地性质，损坏土地没有任何事实依据。合同当中的标的物记载的很清楚为荒地，在合同签订之前，荒地未用作任何用途。其次，合同当中约定不准取土，也不准在租赁的土地上生产有害的产品，被告在合同履行期间没有在该土地上取走任何土方。没有在该土地上生产任何有害产品。因此被告在履行合同的过程中没有任何违约的行为。合同中标明的租赁地从上世纪九十年代开始就是钟山县工商所堆放垃圾的地方，原、被告在签订合同的时候没有就该堆放垃圾的问题进行协议。堆放垃圾是历史形成的，并且工商所堆放垃圾是政府行为，属于不可抗力。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《土地出租合同》的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提交的照片，结合本院现场勘察的情况，能够证明本案涉案土地有部分土地上堆放垃圾的事实，本院对该事实予以确认。被告提交的大岭经联社收款记录、结算记录，根据本院依职权对岑延捌、岑立记作的询问笔录及庭审查明的事实，本院对该证据的真实性及被告已支付2016年租金的事实予以确认。对于本院依职权对岑延捌、岑立记（两人系原告的财务管理人员）作的询问笔录，本院将结合本案的相关事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月28日，原告钟山县公安镇公安村委大岭经联社（甲方）与被告岑延欢（乙方）签订《土地出租合同》，约定：”一、甲方同意将位于公安至里太路旁边的荒地（俗称大桐岭）面积约30亩出租给乙方使用。土地四至为东起公安至里太路，西至水渠，北至岑延亮果园界限，南至水田。二、该地承租经营期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止。三、该土地承租金为每年人民币壹万叁仟贰佰元（￥13200元），签订合同后，乙方一次性交纳两年的土地承租金（其中一年租金是签合同的当年租金，另一年租金是承租期最后一年的租金），以后每年1月31日前，乙方向甲方全额交纳本年度的承租金。……七、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的100%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的损失。八、乙方应当按照合同约定的期限足额支付租金，如被告逾期30天未支付租金，甲方有权解除合同，所造成的后果由乙方承担。九、乙方不得在租赁的土地取土，不准生产有害产品，如造成后果由乙方承担，甲方不负任何责任。”等等。合同签订后，原告按照约定向被告交付了土地，被告向原告支付了两期租金26400元（即2013年、2032年的租金）。在此后的合同履行过程中，被告又向原告支付了2014年、2015年、2016年的租金。经本院到现场勘察，本案涉案土地除与公安镇至里太的公路相邻的少许部分承租地上堆放有垃圾外，其余承租地均用于种植果树，且垃圾已被焚烧处理，剩余少量垃圾。现原告以被告未按照合同约定及时向原告支付租金，从2014年开始出现迟延支付租金的情形，经原告多次催收，被告至今仍未向原告支付2016年的租金，同时在承租的土地上堆放大量垃圾，违反了双方对土地使用的约定，严重改变了土地性质，致使土地遭受永久性损坏，违反法律强制性规定为由，向本院提起民事诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告钟山县公安镇公安村委大岭经联社与被告岑延欢签订的《土地出租合同》，系双方自愿、协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，内容具体明确，且不违背相关法律法规，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。当事人在合同履行过程中，经协商一致，可以解除合同。如一方构成根本违约，另一方可以要求解除合同。关于原告要求解除其与被告岑延欢于2012年12月28日签订的《土地出租合同》条件是否成就的问题。一、原告主张被告未按照合同约定及时向原告支付租金，从2014年开始出现迟延支付租金的情形，经原告多次催收，至今仍未向原告支付2016年的租金，构成违约，要求解除合同。被告对此不予认可。根据本院依职权对岑延捌、岑立记作的询问笔录，两人均认可被告已支付了2016年的租金，其中2016年11月支付了8000元，剩余的5200元于2017年2月16日支付。原告经质证后对这两份询问笔录没有异议。虽案外人岑延捌、岑立记与被告岑延欢陈述2016年租金的支付时间不一致，但被告岑延欢已支付2016年的租金确为事实。在举证、质证阶段后的庭审过程中原告以被告未提交收据证明已支付2016年的租金为由，仍主张被告尚未支付2016年的租金，但根据庭审查明的事实，被告岑延欢多年来支付租金时均未向原告索取收据，且原告在收取被告岑延欢支付2016年租金时未向被告出具收据。并且从被告提交的证据来看，原告在2016年4月已公布2016年4月14日收到被告岑延欢支付的2016年度的租金。原告虽主张系公布前被告说过几天支付租金要求原告先公布，被告当时实际未支付租金，但原告未提交证据予以推翻被告提交的证据证明的事实，故对于原告主张被告至今尚未支付2016年的租金构成违约的意见，本院不予支持。二、对于原告主张被告在租赁土地上堆积大量垃圾，违反了双方对于土地使用的约定，而且严重改变了土地性质，致使土地遭受永久性损坏，严重违反了”租赁不得改变土地用途”的法律强制性规定，要求解除合同是否有事实及法律依据。被告辩解垃圾从上世纪九十年代起公安镇工商所就开始在此堆放垃圾至今，并不是在被告承租后开始在此堆放。本院在对现场勘察时查明所堆放的垃圾基本已进行焚烧处理，且堆放垃圾的地方系在租赁地的边缘处，所占的土地面积仅是本案涉案土地的少许部分，其余的土地被告已种植了大量果树。被告默许他人在其承租经营的土地边缘处堆放垃圾的行为系有不妥，应予以排除，但所堆放的垃圾大部分为生活垃圾，不足以造成土地的永久性损坏，不足以影响或改变整块土地的正常经营，故不足以认定被告的行为构成了根本违约。而从合同法立法精神方面考虑，合同法具有保护合同的稳定性和鼓励交易的精神，在未构成根本违约的情况下，不随意解除双方签订的合同，从而更能维护双方当事人合法权益。综上，由于解除合同的条件未成就，对于原告要求解除其与被告岑延欢于2012年12月28日签订的《土地出租合同》，本院不予支持。因被告的行为没有构成根本违约，且原告也未提供证据证明其因被告的行为导致其遭受经济损失，故对于原告要求被告岑延欢向其支付违约金211200元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告钟山县公安镇公安村委大岭经联社的诉讼请求。案件受理费4470元，由原告钟山县公安镇公安村委大岭经联社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  唐 泉审 判 员  唐小艳人民陪审员  黄家杰二〇一七年七月三日书 记 员  吴记林附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合目的。（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。