上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3137号
上诉人(原审原告)：上海宜军餐饮企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：袁志军，总经理。
委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘琪，上海衡茂律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海赋尧资产管理有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：龚志伟，执行董事。
被上诉人(原审被告)：上海科峰宾馆有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周文华，执行董事。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。
上诉人上海宜军餐饮企业管理有限公司(下称宜军公司)因与被上诉人上海赋尧资产管理有限公司(下称赋尧公司)、上海科峰宾馆有限公司(下称科峰宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初7579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宜军公司上诉请求：撤销一审法院(2016)沪0118民初7579号民事判决第一、二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：宜军公司与两被上诉人签订房屋租赁合同后，上诉人按约履行，而赋尧公司未能按照水电能源部门的账单按实结算，也没有按时开具发票。赋尧公司以2015年12月26日的会议纪要作为水电费涨价的依据，但上诉人在会议纪要上的签字并不代表认可赋尧公司单方面涨价的要求。一审法院支持赋尧公司违规收费的行为，有失公正。同时，两被上诉人没有按约将宾馆经营资质交付上诉人。由于两被上诉人违约在先，上诉人拒付水电费及租金的行为理由正当。而被上诉人却在2015年5月31日对上诉人停电停水，造成上诉人无法经营。在交涉未果的情况下，上诉人无奈撤离。被上诉人的行为造成上诉人巨大经济损失，其行为属于根本性违约，上诉人主张解除合同有事实和法律依据。
被上诉人赋尧公司、科峰宾馆辩称，双方在合同中约定房租和水电费应当按时支付，否则出租方有权停电停水。在水电计量已以会议纪要形式予以明确的情况下，上诉人仍然欠付租金和水电费，被上诉人无奈之下采取停电停水的措施，属于合法的维权行为。上诉人属于违约方，无权主张解除合同，不能根据上诉人的主张确认合同解除。关于宾馆经营资质，被上诉人已经交付，上诉人要求将营业执照原件和公章一并交付，显然属于无理要求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
宜军公司向一审法院起诉请求：1、确认宜军公司与赋尧公司、科峰宾馆之间签订的《房产租赁合同》于2016年6月2日解除；2、判令赋尧公司、科峰宾馆返还保证金100万元；3、判令赋尧公司、科峰宾馆承担违约金100万元。
一审法院认定事实：2015年10月15日，宜军公司(作为乙方)与赋尧公司(作为甲方)、科峰宾馆(作为丙方)签订《房产租赁合同》，约定位于上海市青浦区的房产为上海惠希金实业发展有限公司所有，该房产于2015年3月28日租赁给赋尧公司使用，赋尧公司有权将该房产转租给他人使用。科峰宾馆具有宾馆经营资质，经营地点为上海惠希金实业发展有限公司位于上海市青浦区的五层、六层、七层、一楼宾馆前台。甲方将该处房产的五层、六层、七层、一楼宾馆前台转租给乙方承租使用。租赁房产用于乙方作宾馆、会务经营使用，除此之外乙方不得做其他经营。租赁期限15年，自2015年10月15日起至2030年10月14日止。租金为每年200万元，以后每年在上一年度的基础上增加人民币10万元。租金先付后用，每一个月为一个支付周期，乙方应于每月的25日向甲方支付下一月的租金。乙方逾期支付租金的，按照每日5%向甲方支付滞纳金，乙方逾期30日未付租金的视为违约，甲方有权不予退还保证金100万，乙方同时向甲方承担违约责任。水电费由甲方先行支付，乙方在甲方每月出具电费发票后的3日内付款，按照水电能源部门的账单据实结算，如逾期未付，则乙方支付每日5%的滞纳金，乙方超过30天未付水电费的，甲方可以拉闸限电，对此甲方不构成违约。合同签署后，合同各方应按照本合同约定全面履行义务，任何一方违反本合同约定义务均应向对方承担违约责任，支付违约金，违约金标准为300万元。合同并对其他内容进行了约定。
合同签订后，宜军公司缴纳了房租至2016年3月25日(即2016年4月15日至2016年5月14日的房租)、4月25日起未支付其后的租金；水费按照每吨5元的标准缴纳至2016年2月，3月起未支付水费；电费按照每度1.2元缴纳至2015年12月，2016年1月起未支付电费。宜军公司承租的范围没有单独的水电能源部门的水电费账单，只有整幢大楼的水电费账单，宜军公司承租的区域无法做到按水电能源部门的账单据实结算。赋尧公司于2016年5月31日对宜军公司承租的区域停电，至起诉时未恢复供电。随后，双方发生冲突，宜军公司将酒店客人及其员工均转移至他处，至起诉时双方未办理交接。
2016年6月1日，宜军公司发通知函给赋尧公司，内容为由于赋尧公司在2016年5月31日下午16：15左右严重违反《房屋租赁合同》的相关条款，对宜军公司强行停电，赋尧公司的行为已造成宜军公司无法经营，故要求赋尧公司在2016年6月2日中午12点前恢复供电，如逾期，宜军公司与赋尧公司之间签订的《房屋租赁合同》将解除，并追究赋尧公司的法律责任。
系争房屋的所有权人为上海惠希金实业发展有限公司。2015年3月28日，赋尧公司与上海惠希金实业发展有限公司签订《房产租赁合同》，约定上海惠希金实业发展有限公司将上海市青浦区整幢房屋交付赋尧公司承租使用，赋尧公司可以向第三方转租全部承租房产或部分房产。
2016年6月7日，一审法院出具(2016)沪0118执3149号《执行裁定书》，据此查封了科峰宾馆价值34,974.34元的财产。2016年6月21日，科峰宾馆缴纳34,974.34元至一审法院代管款账户。
一审法院审理中，宜军公司认为其在2016年6月2日已经搬离系争房屋，但是未与赋尧公司、科峰宾馆办理交接，至起诉时仍有部分物品遗留在系争房屋内。赋尧公司、科峰宾馆认为宜军公司仍有部分物品放在系争房屋内，所以宜军公司并未搬离系争房屋。双方均表示如果法院判令合同解除，则需要和对方办理交接。双方于2016年11月14日交接完毕。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。宜军公司与赋尧公司、科峰宾馆之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。宜军公司现主张合同解除并要求赋尧公司、科峰宾馆支付违约金的理由一是认为赋尧公司、科峰宾馆应将科峰宾馆的公章和营业执照等代表“经营资质”的材料移交给宜军公司，二是认为赋尧公司的断电行为构成违约。对宜军公司主张的理由一，根据双方提供的相关证据和当事人对此的陈述，合同中并未约定赋尧公司、科峰宾馆有移交公章和营业执照的义务，审理中，宜军公司既未提供证据证明“经营资质”就是公章和营业执照，也未提供证据证明如赋尧公司不将上述材料移交给宜军公司会对宜军公司的经营产生何种影响，现赋尧公司已经书面发函同意在宜军公司申请的情况下配合宜军公司使用公章，故宜军公司的正常经营应该不受影响，且根据常识判断，公章和营业执照对企业经济安全有重大影响，故宜军公司要求赋尧公司将公章和营业执照原件交由宜军公司使用并称其为合同义务，法院不予采纳。对宜军公司主张的理由二，宜军公司提出其拒交水电费是因为对水电费计价标准有异议，但根据双方提供的证据，该标准已经在会议纪要中由双方当事人确认，宜军公司并已根据该计价标准正常支付了至2016年2月的水费、至2015年12月的电费，故宜军公司称其在会议纪要上的签字不代表其对该标准的同意，法院不予采信。宜军公司应根据合同的约定，按时缴纳租金和水电费，赋尧公司、科峰宾馆据此根据合同约定对宜军公司采取断电行为，符合合同约定，不构成违约行为。宜军公司主张的解除合同并要求赋尧公司、科峰宾馆支付违约金的两个理由均无事实和法律依据，法院不予采纳，故宜军公司作为违约方无合同解除权，现赋尧公司、科峰宾馆同意房产租赁合同在2016年11月14日解除，法院予以确认，宜军公司要求赋尧公司、科峰宾馆支付违约金的诉请法院不予支持。宜军公司拖欠租金和水电费，已经构成违约，赋尧公司、科峰宾馆主张按照合同约定不予退还保证金于法无悖，故宜军公司要求赋尧公司、科峰宾馆退还保证金的诉请法院不予支持。据此判决：一、宜军公司与赋尧公司、科峰宾馆之间于2015年10月15日签订的《房产租赁合同》于2016年11月14日解除；二、宜军公司的其余诉讼请求不予支持。案件受理费22,800元，减半收取计11,400元，由宜军公司负担。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案系承租人宜军公司主张解除权而引发，而有权解除合同的当事人应当为守约方。根据已查明的事实，上诉人宜军公司既欠付租金，也存在欠付水电费的行为，为涉案合同的违约方。虽然宜军公司对水电费的计价标准、宾馆资质交付的衔接等环节存有异议，以此抗辩其欠付相应费用可予免责。对此，一审已经作出相应的阐述，本院予以认同，不再赘述。由于宜军公司为涉案合同履行过程中的违约方，其无权主张解除合同并追究对方的违约责任，故其解约行为不能发生相应的法律后果。一审是根据守约方的确认而解除合同，相应的后果也已在另案中处理，符合法律规定。上诉人宜军公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22,800元，由上诉人上海宜军餐饮企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一七年六月三十日
书记员 贾妍彦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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