江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终3218号�诉人(原审被告)：常州市咖加菲商贸有限公司，住所地常州市武进区遥观镇钱家塘村。法定代表人：唐培良，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑波，江苏龙成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁军，男，1974年10月5日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：韩丽霞，江苏润凯律师事务所律师。原审被告：常州市剑湖包装箱有限公司，住所地常州市武进区遥观镇钱家工业园9号。法定代表人：王国龙,该公司总经理。上诉人常州市咖加菲商贸有限公司（以下简称咖加菲商贸公司）因与被上诉人丁军、原审被告常州市剑湖包装箱有限公司（以下简称剑湖包装公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院（2016）苏0492民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人咖加菲商贸公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉求；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、根据上诉人与被上诉人签署的租赁合同，上诉人无需支付其任何费用。1、根据合同约定，在2016年12月20日合同签订当天，被上诉人应立即将租金全部交付给上诉人。而事实上，合同签署后被上诉人就未支付任何款项，根据租赁合同约定，该情况就视为其放弃使用权，即2016年12月21日凌晨零点就已经丧失了使用权，双方的租赁合同在之后即已经自动解除。自动解除后，是否要重新发生租赁关系，是否同意被上诉人继续租赁选择权在于上诉人。根据一审庭审，上诉人与被上诉人均未选择继续履行合同或重新签订合同，所以双方租赁在12月21日凌晨零点解除。2、租赁关系解除是由被上诉人原因造成，定金无需退回，其装修损失应自负。3、租赁关系从收取定金时即2016年8月2日就开始了，2016年8月2日至12月19日间是被上诉人的装修时间，11月8日支付的3万元租金是针对该装修期间的租金，月租金标准也远低于合同期内的租金标准，所以，该3万元针对的装修期间租期已经实际产生，上诉人无需退回该3万元。二、王婷媛没有，也不能代表上诉人与被上诉人解除租赁合同。1、被上诉人提供的材料、录音、视频都形成于2016年12月22日凌晨零点之后，据上述内容，双方租赁关系在12月21日凌晨零点即已经解除。即使认定王婷媛表见代理，表见代理期限也应当到2016年12月21日凌晨零点结束，在此时间点后王婷媛所表达的任何意见都不能代表上诉人。2、王婷媛身份是剑湖包装公司法定代表人王国龙的母亲，被上诉人自认其与王婷媛是本乡本土人，被上诉人应知晓王婷媛的真实身份，王婷媛在上诉人处没有任何职务，被上诉人应知道王婷媛对于上诉人没有任何代表权。租赁合同签署过程中完全没有王婷媛参与，并且没有其签字，被上诉人应当知道租赁合同与王婷媛没有任何关系。3、虽然王婷媛签收有定金和租金收据，但经过庭审可以查明，王婷媛仅是代为收取租金，除此之外，没有任何证据表明其能够代表上诉人处理其他任何事宜。即使认定表见代理，该代理也仅限于收取款项，而不涉及其他方面，王婷媛没有权利代表上诉人解除合同。4、王婷媛在庭审中已经表明不再租房给被上诉人的材料是被上诉人要求书写的，王婷媛所述的本公司并非代表上诉人，在该材料中某些原因应由王婷媛解释。5、被上诉人在一审中提供的手机视频，虽经王婷媛认可，但视频中涉及的被上诉人与王婷媛的谈话内�都是涉及房屋买卖的，王婷媛作为剑湖包装公司法定代表人王国龙的母亲，当然有权利代表该公司谈论房屋买卖事宜，该视频恰恰可证明被上诉人是知晓王婷媛真实身份的，王婷媛只能作为剑湖包装公司的代表人才能谈论房屋买卖事宜。6、被上诉人所谓的录音证据，没有提供光盘，也未出示原始载体，不能作为证据并被法院采纳。该录音也只是谈论房屋买卖事宜，从谈话内容可以判断，被上诉人是在与房屋产权人进行交谈，被上诉人是知晓谈话对象身份的，而非上诉人工作人员，故不存在表见代理。综上，被上诉人因自身原因导致租赁合同自动解除，却在解除后通过利用王婷媛的录音录像手段混淆视听，将本应由被上诉人自身承担的不利后果转嫁给上诉人，此种行为应予以制止。被上诉人丁军辩称：1、一审法院认定事实清楚，证据充分。2、上诉人所述的事实与理由与本案的事实情况并不相符。合同并不因未及时付款自动解除，应由本案的上诉人书面通知，在通知后被上诉人不提出异议才能达到解除合同的效果。而本案中双方在2016年12月20日签订合同，12月22日即由上诉人通知不继续履行合同。合同解除系因上诉人原因导致，而非被上诉人的过错。故上诉人应依法承担返还租金及承担上诉人实际损失的责任。因此请求判决驳回上诉人的上诉请求。原审被告剑湖包装公司未作答辩。被上诉人丁军向一审法院提起的起诉请求：1、判令咖加菲商贸公司、剑湖包装公司退还本人租金3万元、装修费用9万元，并双倍返还定金10万元，共计22万元。一审法院认定事实：2016年8月，丁军与案外人王婷媛（系剑湖包装公司法定代表人王国龙的母亲）达成租赁房屋意向，要求租赁剑湖包装公司新建的位于�州市武进区遥观镇钱家塘工业园9号的房屋。丁军于2016年8月2日向王婷媛交付了定金5万元，王婷媛向丁军出具收条一份，并加盖咖加菲商贸公司发票专用章。2016年11月8日，丁军向王婷媛交付了房屋租金3万元，王婷媛向其出具了收条一份。2016年12月20日，咖加菲商贸公司作为甲方，丁军作为乙方，签订房屋租赁合同协议书一份，约定丁军租赁房屋1350平方米，租赁期限从2016年12月20日起共五年，租金为每年148000元。丁军应当将当年房租金一次性付清，先付后用。双方还约定了违约责任等其他内容。合同签订后，王婷媛于2016年12月24日向丁军出具字据一份，载明：“本公司因某些原因不能租房给丁军，从2016年12月24日开始停止租房。”一审另查明，2015年10月30日，咖加菲商贸公司与剑湖包装公司签订厂房租赁合同一份，约定剑湖包装公司将坐落于其公司内的自建厂房2767.9平方米出租给咖加菲公司，租赁期间为20年，从2015年11月1日起至2035年10月30日至。同时，剑湖包装公司同意咖加菲公司将租赁房屋进行任意转租。后咖加菲商贸公司遂与丁军签订了本案房屋租赁协议。一审还查明，2016年11月3日，丁军与常州国香建筑装潢工程有限公司签订装饰装修施工示范合同一份，约定由该公司承包遥观钱家工业园9号的装饰施工，总价为8万元，双方还约定了工程款付款时间等其他权利义务。合同签订后，常州国香建筑装潢工程有限公司完成了案涉房屋的装修工程，丁军向该公司支付了价款76000元。2016年12月10日，丁军因涉案房屋装修购买地板辅料一批，价款合计1万元。一审庭审中，丁军向法院提交了2016年12月22日的电话录音及2016年12月25日的谈话现场视频一份，上述证据中记录了案外人王婷媛与丁军就停止房屋租赁事�的协商过程。一审法院认为，首先，关于案外人王婷媛的身份问题，王婷媛系剑湖包装公司法定代表人王国龙的母亲，其虽未获得咖加菲商贸公司的任何授权，但从其代理行为的外观上来看，王婷媛在2016年8月即收取了丁军支付的定金5万元，并向丁军出具了加盖有咖加菲商贸公司发票专用章的收条；三个月后又代替咖加菲商贸公司收取了丁军交付的房屋租金3万元，庭审中王婷媛虽陈述系因其工作便利方便收款故替咖加菲商贸公司临时代收款项，但其无法提交将款项转交给咖加菲商贸公司的相关证据。审理中王婷媛陈述与咖加菲商贸公司法定代表人沈苏并不熟悉，并无其电话号码，而收取款项是履行合同中至关重要的环节，如王婷媛所言属实，咖加菲商贸公司让其代为收取款项必然应当留存相关的款项转交手续，而王婷媛陈述无转交手续的原因系因“其�咖加菲商贸公司都相互信任”，上述陈述前后矛盾，故法院对其陈述不予采信。王婷媛代为收款的上述行为均发生在丁军与咖加菲商贸公司签订房屋租赁协议之前，再结合丁军提交的电话录音及谈话现场视频的内容，其中电话录音交谈内容中明确了谈话相对方为丁军与王婷媛，而谈话现场视频中的谈话一方，庭审中王婷媛亦予以确认系其本人，咖加菲商贸公司、剑湖包装公司虽抗辩租赁合同系由咖加菲商贸公司的法定代表人沈苏与丁军签订，亦抗辩定金收条中的发票专用章系事后交由咖加菲商贸公司补盖后才交付给丁军，但并未能提交证据予以证明，该院结合丁军提交的证据及相关事实，确信王婷媛参与房屋租赁事宜的磋商、收款及事后停止租赁事宜的协商的事实具有高度可能性，王婷媛虽实际上并无咖加菲商贸公司的代理权，但其从未向丁军声明其与咖加菲公司并无关联，且从其种种行为来看，均使丁军有理由相信王婷媛具有咖加菲商贸公司的代理权，而丁军在此过程中没有主观上的过失，故王婷媛的行为构成表见代理，王婷媛于2016年12月24日向丁军出具的无法租房给丁军的声明的法律后果应由咖加菲商贸公司承担。王婷媛虽陈述上述声明系丁军要求其书写，但无证据提交，该院对此不予采信。关于合同的履行情况，房屋租赁协议书内容中双方约定房屋租金应当在协议生效之日一次性付清，先付后用，但在丁军未支付房屋租金的情况下，咖加菲商贸公司并未能提交任何证据证明其曾向丁军催款，而王婷媛在房屋租赁协议书签订后的第四天即向丁军出具了不再租赁房屋的声明，结合丁军提交的电话录音及谈话现场视频的内容亦能确定系咖加菲商贸公司不愿意继续履行房屋租赁协议，咖加菲商贸公司主张系因丁军不愿意继续租赁房屋而导致合同无法继续履行的抗辩理由无事实和法律依据，该院不予采信，因双方均不愿意继续履行合同，故咖加菲商贸公司应当承担向丁军退还房屋租金3万元并赔偿损失。关于丁军主张的装修费用，依据丁军提交的装修合同及收款收据，该院确认丁军的装修费用为86000元，尚未支出的4000元可待实际发生后再行主张。关于丁军主张依据定金罚则双倍返还定金的诉讼请求，因丁军还主张剑湖包装公司与咖加菲商贸公司赔偿其实际损失，故该院对丁军适用定金罚则的诉讼请求不予支持，咖加菲商贸公司应当向丁军返还定金5万元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，作出如下判决，一、咖加菲商贸公司于本判决生效之日起十日内向丁军返还价款8万元，并赔偿损失86000元；二、驳回丁军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2300元，保全费1670元，共计3970元，由咖加菲商贸公司负担2996元，由丁军负担974元，咖加菲商贸公司负担部分丁军已预交，咖加菲商贸公司于本判决生效之日起十日内迳付丁军。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据；经查阅原审卷宗查明，本案房屋租赁合同协议书第二条约定承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：……3、承租人拖欠租金、水费、电费的，视为乙方（即被上诉人丁军）自动放弃使用权，甲方（即上诉人咖加菲商贸公司）有权收回出租房屋，甲方有权追责乙方，问其索要租金，水费，电费，违约金。二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为：1、关于案外人王婷媛是否能够代表上诉人咖加菲商贸公司的问题。我国《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，案外人王婷媛与被上诉人丁军协商房屋租赁事宜，并向被上诉人丁军出具了盖有上诉人咖加菲商贸公司发票专用章的收据，后上诉人咖加菲商贸公司与被上诉人丁军签署了租赁合同，此后案外人王婷媛又向被上诉人丁军明确表示不能再将房屋出租给其使用，现上诉人咖加菲商贸公司主张王婷媛不能代表其公司，但结合盖有上诉人咖加菲商贸公司发票专用章的收据、双方当事人陈述以及12月22日和12月25日王婷媛与被上诉人丁军的沟通内容等情况，应当视为王婷媛以上诉人咖加菲商贸公司的名义与被上诉人丁军协商房屋租赁，并收取了房屋租金，后又向被上诉人�军提出解除租赁合同。现并无证据显示王婷媛曾明确向被上诉人丁军告知其具体身份，也无证据显示在被上诉人丁军委托他人对租赁厂房进行装修期间，上诉人咖加菲商贸公司或原审被告剑湖包装公司曾明确告知被上诉人丁军关于王婷媛不能代表上诉人咖加菲商贸公司等情况，而上诉人咖加菲商贸公司与原审被告剑湖包装公司又在同一厂区内，王婷媛的种种行为应使得被上诉人丁军充分相信其能够代表上诉人咖加菲商贸公司。故此，一审判决认定王婷媛的行为构成表见代理并无不妥，王婷媛的行为产生的后果应由上诉人咖加菲商贸公司承担。对于录音证据问题，根据法律规定，存有疑点的视听资料以及无法与原件核对的复制品不能作为单独认定案件事实的依据，但结合王婷媛在一审庭审中所作陈述和视频反映的情况，可以认定录音的真实性，上诉人咖加菲商贸公司否认录音真实性的意见不能成立。2、关于本案租赁合同解除问题。根据我国《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人在合同中约定承租人拖欠租金、水电费等，视为自动放弃使用权，出租人有权收回出租房屋；从双方租赁合同约定的付款时间看，被上诉人丁军于合同签署当日未支付租金，但被上诉人丁军已对当日未支付租金问题作出合理解释（即王婷媛表示房屋租赁可能有问题），而此前被上诉人丁军已经支付租金3万元、押金5万元，也已对租赁房屋投入近十万元进行了装饰装修，且双方租赁合同期限长达5年，在此情况下，被上诉人丁军虽履行合同略有瑕疵，但认定其行为会导致合同无法继续履行缺乏充分依据，故上诉人咖加菲商贸公司主张被上诉人丁军已自动放弃使用权的意见依据不足，上诉人咖加菲商贸公司应在租金支付期限上给予一定限度内的容忍或明确要求被上诉人丁军及时支付租金。据录音材料显示，王婷媛于间隔一天后即表示房屋租赁可能存在问题，并又在间隔一天后即书面通知不再租赁房屋，且解除原因并非以存在逾期支付租金的情况，故本案房屋租赁合同解除原因应在于上诉人咖加菲商贸公司，上诉人咖加菲商贸公司应退回已收取的租金、押金，并赔偿被上诉人丁军的房屋装修损失。另外，对于上诉人咖加菲商贸公司称已收取的3万元租金系2016年12月20日前的房屋租金问题，因双方合同于2016年12月20日生效，且租期明确，在此之前的装修期间视为免租金的装修期间符合一般常理，上诉人咖加菲商贸公司此点意见本院不予支持。综上所述，上诉人咖加菲商贸公�的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人咖加菲商贸公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘敬兵审判员  吴立春审判员  杨 迪二〇一七年十二月六日书记员  冯 雪