湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂民终294号
上诉人(原审被告)：潘绪文，男，汉族，1970年5月5日出生，住湖北省武汉市黄陂区。
委托代理人：李义江，湖北成和诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王绍宏，男，汉族，1973年4月14日出生，住湖北省武汉市洪山区。
委托代理人：周丽娟，湖北正平法律服务所法律工作者。
上诉人潘绪文因与被上诉人王绍宏合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王赫担任审判长，审判员孙刚、牛卓参加评议的合议庭，于2016年4月19日公开开庭审理了本案。潘绪文的委托代理人李义江，王绍宏的委托代理人周丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王绍宏一审时诉称：2014年5月27日，王绍宏与潘绪文签订《企业整体转让（股权收购）协议》（以下简称《股权收购协议》），约定王绍宏以850万元收购潘绪文持有的武汉市泰森机电设备修造厂（以下简称泰森修造厂）100%股权及其所有包含的股东权益（含泰森修造厂所有房产所有权、土地使用权、无形资产等）。并约定潘绪文保证在2014年7月15日前与所有承租户解除租约合同，并负责将所有租户迁出。如违约，潘绪文全额退还出售转让金并赔偿所有损失。协议中约定违约金为50万元。当日，王绍�依约支付价款850万元。2014年7月15日，泰森修造厂内承租户未腾退，导致交付不能，合同不能继续履行。请求判令：1、解除《股权收购协议》；2、潘绪文向王绍宏返还企业出让金850万元，支付违约金50万元、利息209万（以850万元为基数，按同期同类贷款利率的四倍，从2014年5月27日计算至2015年5月27日）、赔偿经济损失16.8万元；3、本案诉讼费用由潘绪文承担。
潘绪文辩称：1、《股权收购协议》是双方真实意思表示，没有违反国家法律规定，真实有效。2、协议义务双方已履行完毕。腾退系协议附随义务，潘绪文没有履行的原因是多方面的。王绍宏付款后，很快就办理工商登记变更手续，使得潘绪文失去对企业房产的处置权利，导致当前无法腾退。潘绪文愿意配合王绍宏作腾退工作，履行协议附随义务。3、协议约定的违约金过高。腾退工作未能完成的主要过错在王绍宏，潘绪文不应当支付违约金。请求驳回王绍宏的诉讼请求。
原审法院查明：潘绪文是个人独资企业泰森修造厂的投资人，该厂拥有位于黄陂区盘龙城经济开发区叶店村12层、1层等房屋所有权（证号：武房权证黄字第××号）及相应土地使用权（证号：黄陂国用（2006）第1658号）。该房屋由他人租赁使用。
经张俊介绍撮合，王绍宏与潘绪文达成收购意向，双方于2014年5月27日签订《股权收购协议》，约定：王绍宏（乙方）以850万元收购潘绪文（甲方）持有的泰森修造厂100%股权及其所有包含的股东权益。协议签字三日内乙方将850万元一次付清给甲方，收款后协议即生效。协议生效后三日内，甲方应当将泰森修造厂的管理权移交给乙方，配合乙方办理有关工商变更登记手续，并移交能合法有效地将企业股权转让给乙方的所有文件。协议还�定，甲方承诺，保证收购后负责通知承租户，并保证在7月15日前与所有承租户解除租约并负责将所有出（承）租户迁出。因甲方违反承诺，导致乙方收购目的无法实现，甲方应当无条件全额退还已收取的转让款，并赔偿因此给乙方造成的所有损失。前款规定不影响守约方依本合同其他条款的约定要求违约方承担违约责任的权利；违约方向守约方赔偿一切经济损失，并承担50万元违约金。
同日，王绍宏通过银行转帐支付转让款850万元。潘绪文于同年5月27日、5月28日、6月20日移交了营业执照正副本、税务登记证正副本、组织机构代码证正副本、机构信用代码证、开户许可证、公章、财务专用章、贷款卡、房屋所有权证原件、土地使用证原件、资产评估报告等。同年6月20日，双方在工商行政部门办理了变更登记手续，变更泰森修造厂投资人为王绍宏。王绍宏领�了变更后工商营业执照和税务登记证。
工商变更登记后，王绍宏于2014年7月15日、2014年10月16日、2015年4月13日共计缴纳城镇土地使用税8780.01元，于2014年8月15日、2015年3月19日缴纳房产税共计20686.82元，并支付土地测绘费用、其它费用14680元。王绍宏还自述于2014年9月委托杨之龙代办汽车销售维修厂开工前期手续，支付代理费用12.4万元。
2015年2月25日，王绍宏委托湖北炽升律师事务所向潘绪文发出律师函，要求潘绪文在10日内完成租赁房屋腾退工作，否则将通过法律程序维护自身合法权益，并追究其违约责任。后王绍宏提起本案诉讼，请求判如所请。
原审法院认为：《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企�债务承担无限责任的经营实体。第十七条规定：个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。潘绪文作为个人独资企业泰森修造厂投资人，有权向王绍宏转让其对该厂享有的相关权利。双方签订的《股权收购协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行合同相应义务。王绍宏已依约支付转让款，潘绪文虽已向王绍宏移送相关资料，协助其办理工商变更登记手续，但还应当履行其在协议中承诺，即“通知承租户，并保证在7月15日前将与所有的承租户解除租约并负责将所有出（承）租户迁出”。潘绪文在协议约定期间内未能实现该项承诺，经王绍宏催告，该承诺事项仍未完成。王绍宏请求解除《股权收购协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“�下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，予以支持。
双方股权收购协议应当解除，王绍宏要求潘绪文返还股权转让款850万元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。根据该规定，王绍宏在合同解除后，也应当协助潘绪文办理回转变更泰森修造厂投资人的登记手续，并移交相应全部资料。王绍宏在850万元资金方面损失是资金利息，因本案法律关系并非民间借贷纠纷，故王绍宏请求按民间借贷关系项下四倍贷款利息标准计算损失，无事实和法律依据，应按照中国人民银行颁布的同期银行贷款基准利率计算该项损失。王绍宏缴纳的城镇土�使用税和房产税属于泰森修造厂对其房屋应当支付费用，潘绪文应当将该两项费用共计29466.83元支付给王绍宏。王绍宏支付的土地测绘费用、其它费用14680元以及其所称委托杨之龙代办汽车销售维修厂开工前期手续的代理费用12.4万元，是王绍宏根据自己经营泰森修造厂的需要而支出的，潘绪文不应承担。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，人民法院在当事人提出违约金过高的抗辩或反诉请求时，可以根据该司法解释第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，综合调整违约金金额。本案中，虽然双方在协议中约定了赔偿损失的同时还应当支付违约金50万元，潘绪文已提出违约金过高的抗辩，相比较认定的王绍宏损失，双方约定的违约金50万元确实过高，故酌情确定潘绪文应当支付的违约金为16万元。
综上，王绍宏请求解除《股权收购协议》，符合法律规定，予以支�。王绍宏关于赔偿损失、支付违约金等诉讼请求，部分具有法律依据，相应予以支持。原审法院依照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除王绍宏与潘绪文于2014年5月27日签订的《企业整体转让（股权收购）协议》；二、潘绪文于本判决生效之日起十日内向王绍宏返还转让款850万元，并就此款向王绍宏赔偿利息损失（以850万元为基数，从2014年5月27日至2015年5月27日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率标准计算）；三、潘绪文于本判决生效之日起十日内向王绍宏赔偿损失29466.83元，�付违约金16万元；四、驳回王绍宏的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93200元，由潘绪文负担77200元，王绍宏负担16000元。
潘绪文不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：潘绪文保证在2014年7月15日前将与所有承租户解除租约并负责将所有租户迁出，属《股权收购协议》约定的合同附随义务，而非合同主要义务，且该项义务不能履行的责任在王绍宏。潘绪文已依约办理工商变更登记，并移交了泰森修造厂的公章、执照等文件，故与租户解除租赁合同的权利主体为王绍宏，而非潘绪文。潘绪文因不持有泰森修造厂的公章无法完成解除租赁合同工作。杨宗辉、刘华坤等承租户的调查笔录可以证明潘绪文已在其能力范围内履行了协助腾退义务。此外，腾退保证与“买卖不破租赁”民法规则相悖，应为无效约定。王绍宏缔约时应对腾退租户事项与上述法律规则相悖予以预见，其主观上也存在过错。《股权收购协议》是双方当事人真实意思表示，内容合法，且双方主要义务已履行完毕，不符合法定解除条件。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定判令解除该协议，属适用法律错误。请求：1、撤销（2015）鄂武汉中民商初字第00627号民事判决；2、改判驳回王绍宏全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由王绍宏承担。
王绍宏未在法定期限内向本院提交书面答辩意见，庭审中口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王绍宏、潘绪文均未向本院提交新证据。
本院经审理查明：�审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：王绍宏与潘绪文于2014年5月27日签订的《股权收购协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。《股权收购协议》第六条甲方承诺中约定：鉴于下列因素对转让价格的确定有着重要的影响，甲方（潘绪文）必须作出承诺：6、保证收购后，甲方负责通知承租户，并保证在7月15日前与将所有的承租户解除租赁合同并负责将所有的出租户迁出。第十一条违约责任约定：因甲方违反第六条承诺或有其他违约行为或者因收购前既已存在的原因，导致乙方收购目的无法实现的，甲方应当无条件全额退还已收取的转让款，并赔偿因此给乙方造成的所有损失。依据上述约定，潘绪文应于2014年7月15日前与原出租户解除租约，并将出租户迁出。本案庭审中，双方当事人均确认，潘绪文未在该期限内及催告后合理期限内完成全部承租户的解约及腾退工作，应依约退还王绍宏支付的全部转让款，并赔偿损失。《股权收购协议》转让标的为目标企业100%股权及包含的股东权益，协议转让价款条款进一步约定：股东权益指依附于转让股份的所有现实和潜在的权益，包括目标企业拥有的所有动产和不动产（含泰森修造厂的房屋所有权、土地使用权）。潘绪文未能在约定期限内腾退承租户的违约行为，直接导致王绍宏不能行使对泰森修造厂股东权益所涉房屋所有权及土地使用权中占有、使用的权利，从而影响和妨害王绍宏《股权收购协议》合同目的实现。且《股权收购协议》亦明确潘绪文的腾退义务履行对转让价格的确定有重要影响。故潘绪文上诉主张腾退义务系合同附随义务，未履行该义务不影响王绍宏合同目的实现的上诉理由，与协议约定相悖，缺乏事�依据。泰森修造厂公章虽已交接，但并不影响潘绪文以泰森修造厂原投资人身份与承租户磋商解约及迁出租户的义务履行。“买卖不破租赁”所确定的系不动产买受人的所有权权能与原承租人在先承租权的保护顺位问题。但该规则并非不动产出卖人与承租人之间平等协商解除租约的规则障碍，不能据此认定出卖人在转让协议中为自身设定腾退义务的承诺条款无效，更不能以此证明买受人存在缔约过失。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的有关规定，判决解除《股权收购协议》具有事实基础，适用法律正确。
综上，潘绪文的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费93200元，由潘绪文负担。
本判决为终审判决。
审判长 王赫
审判员 孙刚
审判员 牛卓
二〇一六年四月二十六日
书记员 李婷