上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终10426号
上诉人(原审被告)：上海亮新实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：方亦新，董事长。
委托诉讼代理人：毛晓东，上海问学律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐榕斌，上海问学律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海灿坤实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：罗青兴，董事长。
委托诉讼代理人：林榕华，福建理则达律师事务所律师。
原审第三人：上海许忠石材有限公司，住所地上海市。
法定代表人：许忠泉。
原审第三人：上海通财石业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：丁阿才。
上诉人上海亮新实业有限公司(以下简称“亮新公司”)因与被上诉人上海灿坤实业有限公司(以下简称“灿坤公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
亮新公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回灿坤公司的一审诉请，或者将本案发回重审。事实和理由：亮新公司与上海许忠石材有限公司(以下简称“许忠公司”)、上海通财石业有限公司(以下简称“通财公司”)之间是设备租赁关系，不存在房屋租赁关系，亮新公司没有转租的行为。灿坤公司对亮新公司改扩建房屋的行为是知晓的，并因此而提高了房屋租金。一审法院认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法裁判。
灿坤公司辩称，不同意亮新公司的上诉请求。亮新公司与许忠公司签订的《设备租赁合同》、《承诺书》及《租赁合同补充协议》已经充分证明，亮新公司未经灿坤公司同意将房屋转租给许忠公司，而且亮新公司有毁损、拆改、违章搭盖等违法使用房屋的行为。根据灿坤公司与亮新公司之间租赁合同的约定，未经灿坤公司书面同意转租或对租赁物进行改善或增设他物的，灿坤公司除没收亮新公司保证金外，可以解除合同。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
许忠公司、通财公司未作述称。
灿坤公司向一审法院起诉请求：一、解除灿坤公司与亮新公司之间签订的《厂房租赁合同》，亮新公司归还上海市嘉定区曹安公路XXX号场地(包括房屋、场地及附属设施，以下简称“系争场地”)；二、亮新公司支付违约金人民币(以下币种均为人民币)325,000元(包括逾期付款违约金100,000元及没收押金225,000元，逾期付款违约金100,000元计算至2015年12月1日)；三、亮新公司归还宿舍楼。
一审法院认定事实：灿坤公司是上海市嘉定区曹安公路XXX号房屋的权利人，房屋建筑面积为4010平方米(房屋共10幢)。2007年11月，灿坤公司与亮新公司签订一份《厂房租赁合同》，约定灿坤公司将系争场地，包括工厂附属用地、地上建筑物及有关附属设施、设备等，出租给亮新公司作为合法工厂及堆放物品之用。灿坤公司同意将系争场地范围内的住宿楼交予亮新公司使用，亮新公司自行负担水电等费用(灿坤公司若有自行使用之必要，需提前一周通知亮新公司收回该住宿楼区域，亮新公司不得向灿坤公司请求任何补偿)。租赁期限为十二年，自2007年11月5日至2019年11月4日。租金及相关费用自2007年11月5日起算。年租金每年分二期支付，分别为每年的11月5日和次年的5月5日。合同存续期间，亮新公司不得将系争场地的全部或部分转租，但在法律允许范围内且经灿坤公司书面同意的，不在此限。亮新公司应支付保证金225,000元，灿坤公司应于租赁期届满且亮新公司完成系争场地的交接后5个工作日内无息退还。亮新公司如有拖欠租金或者其他未付费用的，灿坤公司得以保证金抵扣。如亮新公司确有需要对系争场地的既有建筑物进行装修或添加其他设施，在不违反法律及影响建筑物结构安全的情况下，事先取得灿坤公司书面同意后，得自费为之。如亮新公司未按约支付租金的，应按拖欠天数向灿坤公司支付日千分之五的违约金。亮新公司迟付15天以上的，灿坤公司有权终止合同，没收保证金。亮新公司未经灿坤公司书面同意转租或对系争场地进行改善或增设他物的，灿坤公司除没收保证金外，可以解除合同。合同另对其他事项作了约定。后灿坤公司将系争场地交付予亮新公司，亮新公司开始经营石材加工。租赁期间，亮新公司拆除了系争场地中的第1、2、3、4、6、8、10幢房屋，对第5、7、9幢房屋进行了改建。另外，亮新公司在租赁场地上搭建了钢结构大棚。2012年5月，双方签订一份《厂房租赁补充协议》，约定自2012年5月5日起对租金进行调整。第九年(即2015年11月5日至2016年11月4日)的年租金调整为1,744,251元。协议另对其他事项作了约定。2015年5月6日，亮新公司向灿坤公司提交一份申请书，载明因业务需要决定另行注册“上海沪嘉果品销售有限公司”(以下简称“沪嘉公司”)，经营果蔬贸易，要求灿坤公司办理场地证明。2015年5月19日，灿坤公司回函，要求亮新公司告知转租期限、转租名单、位置、面积、经营项目等并提供拟签订的转租合同、营业执照等，以便灿坤公司决策。2015年6月15日，亮新公司出具一份《情况说明》，载明2013年起因市场行情变化，与康磊公司合作一年后因经营不善解除合作。2014年1月起与许忠公司合作(详见合作协议)，部分产能转为对外加工。因公司一直处于亏损状态，为改变现状，提高效益，公司决定压缩石材产销比例，发展新项目，决定组建沪嘉公司从事果品经营，要求支持出具场地证明，以便果品公司申请注册。2015年10月12日，亮新公司向灿坤公司提交申请，载明因石材行业日渐萎缩，公司面临亏损压力。拟计划缩小石材加工车间，将部分设备迁至厂外，改造部分厂房作为果品的经营贸易场所。因厂房建造时间较久，厂房局部出现开裂和脱落，亮新公司准备对原厂房建筑物进行加固。租赁期满，若灿坤公司要求恢复原状的，亮新公司将负责按原样予以修复。2015年11月5日，亮新公司支付了自2015年11月5日至2016年5月4日的部分租金400,000元。
一审另查，2014年11月25日，亮新公司与许忠公司签订一份《设备租赁合同》，约定亮新公司将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号内所有的设备及相关附属设施、基础配套及车间钢棚出租给许忠公司。租赁期限自2014年12月16日至2018年12月15日。2015年8月1日，通财公司(甲方)与案外人沪嘉公司(乙方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将系争场地及东面场地里的所有门面和办公室(面积约3450平方米)出租给乙方用于水果经营。租赁期限自2015年10月1日至2019年1月19日。期满后，乙方有续租权。乙方直接与原甲方签订协议。甲方与原甲方签订合同的复印件作为附件，具有同等法律效力。租赁期内，因不可抗力或土地业主台湾人及政府部门要求收回场地，致使合同无法继续履行的，合同终止。同期，许忠公司(甲方)与沪嘉公司(乙方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将系争场地及东面场地里的所有门面和办公室(面积约35亩)出租给乙方用于水果经营。租赁期限自2015年11月1日至2019年10月30日。期满后，乙方有续租权。原甲方提供的承诺书的复印件作为附件，具有同等法律效力。租赁期内，因不可抗力或土地业主台湾人及政府部门要求收回场地，致使合同无法继续履行的，合同终止。现系争场地实际由沪嘉公司占有使用。
2015年7月12日，亮新公司向许忠公司出具一份《承诺书》，载明亮新公司与许忠公司签订的(设备租赁)合同于2018年12月15日到期，期满后，亮新公司在灿坤公司同意续租的情况下续租予许忠公司。同年7月28日，亮新公司法定代表人方亦新与许忠公司法定代表人许忠泉签订一份《租赁合同补充协议》，约定同意许忠泉将厂房转为水果批发市场。
2015年10月30日，灿坤公司以排除妨害为由起诉沪嘉公司，案号为(2015)嘉民二(商)初字第2661号。沪嘉公司在该案审理过程中提交了一份《情况说明》，载明：1、《租赁合同补充协议》中的“厂房”：指曹安公路XXX号场地，即沪嘉公司向许忠公司租赁的场地；2、沪嘉公司与许忠公司签订的《租赁合同》中的“原甲方”指亮新公司；3、沪嘉公司在向许忠公司、通财公司承租前询问过实际权利人的情况，亮新公司知实际权利人为灿坤公司，并保证其有权转租；4、沪嘉公司承租前要求许忠公司、通财公司提供同意转租的材料，但其口头表示转租没有问题。许忠公司还向沪嘉公司提供了亮新公司签订的《租赁合同补充协议》，证明同意转租；5、签订合同时，沪嘉公司即要求许忠公司、通财公司提供其与亮新公司间的合同，但许忠公司仅提供了《承诺书》，并以此证明有权转租。该案已于2016年5月26日中止诉讼。
2015年12月4日，亮新公司以许忠公司拖欠租金为由向法院起诉，亮新公司在民事起诉状中确认2014年11月25日，亮新公司与许忠公司签订了《设备租赁合同》，因许忠公司拖欠租金超过10天，遂要求：一、解除双方签订的《设备租赁合同》；二、许忠公司将租赁的设备恢复原状。后亮新公司撤诉。
2016年7月8日，上海市嘉定区安亭镇人民政府向亮新公司发送一份通知，告知亮新公司位于上海市嘉定区曹安公路XXX号厂区内6个单体，总面积为19413.90平方米的钢结构建筑未办理建设工程规划许可证，属违法建筑。
一审法院认为，灿坤公司与亮新公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据亮新公司在另案中向法院提交的民事起诉状，亮新公司自认其与许忠公司于2014年11月25日签订了《设备租赁合同》，该合同与灿坤公司提供的《设备租赁合同》在合同主体、签约时间上具有一致性，故法院认可《设备租赁合同》的真实性。经对该合同内容的审查，租赁标的物除了设备之外，还有相关附属设施、基础配套及车间钢棚，且许忠公司如对标的物进行装修、改建的，需经亮新公司同意等内容，故该合同实质为设备及房屋的租赁合同，亮新公司关于其仅就设备出租于许忠公司的抗辩，不予采纳。另外，根据灿坤公司提供的沪嘉公司与许忠公司签订的《租赁合同》和亮新公司出具的《承诺书》，该两份证据在内容上能够相互印证，可以确认《租赁合同》中的“原甲方”即为亮新公司，“承诺书”即为亮新公司出具的《承诺书》，且该两份证据亦能与《设备租赁合同》相互衔接，形成证据链，足以认定亮新公司将租赁标的物转租予许忠公司，许忠公司再转租予沪嘉公司的事实。另外，双方均一致确认亮新公司在租赁期间拆除了系争场地中的第1、2、3、4、6、8、10幢房屋，对第5、7、9幢房屋进行了改建，亮新公司同时在租赁场地上搭建了钢结构大棚的事实。但亮新公司并未举证证明其拆、改、新建等行为得到了灿坤公司的书面同意，且相关政府部门亦已认定亮新公司搭建的钢结构建筑为违法建筑，故对亮新公司关于其上述行为均已征得灿坤公司的同意的抗辩，不予采信。现亮新公司擅自转租和擅自拆、改、新建等行为符合解除合同的条件，灿坤公司据此要求解除合同的诉请，予以支持，合同解除的时间以亮新公司收到诉状的时间为准。由于亮新公司收到诉状的时间现已无法查实，根据法院向亮新公司寄送诉状的时间，酌定亮新公司收到诉状的时间为2015年11月12日。合同解除后，亮新公司理应将系争场地返还予灿坤公司。关于违约金，根据亮新公司的付款情况，亮新公司已支付租金至合同解除之日并支付了至2016年5月4日的部分房屋使用费，不存在延期支付的情况，灿坤公司对此亦未举证证明亮新公司具有延期支付的情形，故对灿坤公司要求亮新公司支付逾期付款违约金100,000元的诉讼请求，不予支持。至于没收押金225,000元的问题，根据合同相关约定，灿坤公司没收保证金实际系亮新公司应支付的解除合同违约金，现亮新公司已支付该款项，故无需另行判明支付。亮新公司庭审中同意返还宿舍楼，故对灿坤公司要求亮新公司返还宿舍楼的诉请，予以支持。判决：一、确认上海灿坤实业有限公司与上海亮新实业有限公司于2007年11月签订的《厂房租赁合同》及于2012年5月签订的《厂房租赁补充协议》均于2015年11月12日解除；二、上海亮新实业有限公司应于判决生效之日起二十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区曹安公路XXX号承租的房屋和场地，将该房屋和场地返还予上海灿坤实业有限公司；三、上海亮新实业有限公司应于判决生效之日起二十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区曹安公路XXX号宿舍楼，将该宿舍楼返还予上海灿坤实业有限公司；四、上海灿坤实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，灿坤公司与亮新公司签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《厂房租赁合同》中约定，亮新公司未经灿坤公司书面同意转租或者对租赁物进行改善或增设他物的，灿坤公司除没收亮新公司保证金外，可以解除合同。依据查明事实，亮新公司在租赁期内存在擅自转租和擅自拆、改、新建等行为，符合合同解除条件，一审法院据此对灿坤公司要求解除合同的诉请予以支持，并无不妥。对亮新公司擅自转租及拆、改、建等行为的认定，一审法院已作充分论证，本院予以认同，不再赘述。亮新公司上诉主张其不存在转租行为、改扩建房屋已得到灿坤公司的同意，依据不足，对其主张本院不予采纳。一审法院对灿坤公司要求返还系争场地、支付违约金、返还宿舍楼等诉请的处理，亦无不当。关于没收保证金，一审法院认为没收保证金实际系亮新公司应支付的解除合同违约金，因亮新公司已支付该款项，故无需另行判明支付，亦属合理。
综上，亮新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6,175元，由上海亮新实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年一月十二日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……