广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终247号
上诉人（原审被告）：阳江市瑞丰实业有限公司，住所地：广东省阳江市江城区金郊工业第一开发区江顺拉链厂内。
法定代表人：林建兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄理福，广东拓进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沙业泽，广东拓进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林宗发，男，1988年9月26日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人阳江市瑞丰实业有限公司（以下简称瑞丰公司）因与被上诉人林宗发商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院于2017年1月9日作出的（2016）粤1702民初4563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林宗发的诉讼请求。事实与理由:一、瑞丰公司已提供证据证明其于2015年6月27日将符合合同约定的房屋交付给林宗发使用。林宗发当日办理了收楼�续，后对房屋进行装修并入住，林宗发在庭审中亦确认了上述事实。林宗发的收楼行为属于双方对交楼时间的变更。二、从合同目的来讲，林宗发购买涉案房屋的最终目的是居住，当林宗发占有并正常使用房屋时，其最终目的已实现。林宗发实际居住使用涉案房屋，事实上已获得房屋相应的用益，并没有遭受实际利益损失。林宗发收楼并装修使用涉案房屋，属于对其自己权利的处分，现其又以房屋不具备交付条件为由，要求瑞丰公司承担逾期交房的违约责任，有违公平和诚信原则。三、瑞丰公司未能按合同约定期限交房是因为承包人茂名市第三建筑工程有限公司未按照承包合同按期完成工程，延期交楼的责任不在瑞丰公司。瑞丰公司已多次要求承包人完善工程，但承包人至今都未按承包合同约定履行完毕，林宗发请求瑞丰公司支付逾期违约金没有理据。即使法院认定瑞丰公司存在违约并应支付违约金，计算违约金的截止日期亦应计算到2015年6月27日。综上所述，一审判决认定瑞丰公司违约，属认定事实错误，请求二审法院支持瑞丰公司的上诉请求。
林宗发没有提供答辩意见。
林宗发向一审法院起诉请求：判令瑞丰公司支付违约金80233.5元给林宗发。
一审法院认定事实：2013年10月22日，林宗发（买受人）与瑞丰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××04），合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于阳江市江城区甲路m号［编号为阳府国用（20××）第1×××8号］的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，瑞丰公司在上述地块上建设商品房，小区定名为乙小区；买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为阳江市住房和城乡规划建设局，商品房预售许可�号为阳预许证字20××××1号；买受人购买的商品房是上述建设项目中的a幢b层c房，该商品房的建筑面积共132.15平方米，其中，套内建筑面积108.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.83平方米；该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6726.92元，总金额728660元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限（即2014年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同还约定了其他相关条约。签订合同后，林宗发于2013年9月支付了首期款，2014年8月6日通过贷款付清全部购房款728660元，瑞丰公司于2014年9月11日出具金额为728660元的发票给林宗发收执。瑞丰公司于2015年6月27日将楼房交给林宗发，林宗发已对该楼房装修完毕。
2016年12月5日，林宗发以瑞丰公司交付的商品房未经验收合格，瑞丰公司应承担违约责任为由向一审法院提起诉讼，请求如诉称。
在庭审过程中，瑞丰公司确认至起诉时止本案讼争商品房尚未经过相关部门的验收，瑞丰公司亦未能举证证明其已取得竣工验收备案表及取得经勘察、建设、监理、施工、设计等单位的验收合格手续。
一审法院认为：林宗发与瑞丰公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点是瑞丰公司在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。
对于瑞丰公司在履行商品房买卖合同过程中是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须�合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定及林宗发与瑞丰公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，本案讼争商品房须经验收合格后才能交付使用，因本案讼争商品房尚未取得竣工验收备案表，亦未经勘察、建设、监理、施工、设计等单位验收合格，故本案讼争商品房建设工程至起诉之日止尚未达到合同约定的经验收合格的交付条件，瑞丰公司的行为已构成违约，应向林宗发支付逾期交房违约金。瑞丰公司抗辩其交付的上述房屋符合交楼条件，理据不足，不予采纳。
对于违约金应如何计算的问题。本案中，林宗发与瑞丰公司双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限（即2014年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，且合同约定的违约金并未违反法律的规定。瑞丰公司支付的违约金应自违约之日（2015年1月1日）起计至林宗发所购买的房屋经综合验收合格日为止，但林宗发请求自2015年1月1日计至2017年1月3日止，共734天，金额是80233.5元（728660元×0.00015×734日），一审法院予以支持。至于2017年1月4日之后的部分，林宗发没有请求，视为其对自身权利的处分，一审法院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十�条以及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条之规定，作出判决：限瑞丰公司在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金80233.5元给林宗发。一审案件受理费861元，由瑞丰公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，瑞丰公司与林宗发签订《商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给林宗发。该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。合同签订后，林宗发已支付了全部购房款给瑞丰公司。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是瑞丰公司应否支付逾�交房违约金给林宗发。本案中，瑞丰公司在2015年6月27日将涉案的商品房交付给林宗发，林宗发亦对涉案商品房进行装修使用。林宗发主张涉案商品房未经验收合格，不具备交付条件，即使商品房已交付给林宗发，瑞丰公司仍应承担逾期交房违约责任；瑞丰公司则认为林宗发已接收涉案商品房，其请求瑞丰公司支付逾期交房违约金缺乏依据。林宗发与瑞丰公司签订的商品房买卖合同对商品房的交接明确约定，出卖人将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并出具相关证明文件。而涉案商品房至今未经验收合格，不符合约定的交付条件，按照合同上述约定，林宗发在2015年6月27日接收涉案商品房时应清楚该房不符合合同约定的交付条件,但林宗发仍然同意收房，已构成事实交付。即使该交付不能完全产生符合法律规定的交付效果，亦不能否定林宗发已接收涉案商品房并装修入住的事实，只是不能据此免除开发商完善商品房交付条件的义务。因涉案商品房已具备居住使用条件，林宗发在已接收涉案商品房并装修入住的情况下又以涉案商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，本院不予支持。按照双方《商品房买卖合同》的约定，瑞丰公司应在2014年12月31日前交付涉案商品房给林宗发，而瑞丰公司直至2015年6月27日才交付涉案商品房给林宗发，瑞丰公司未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定瑞丰公司逾期交房，瑞丰公司应承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2014年12月31日次日起至2015年6月27日林宗发接收涉案商品房，瑞丰公司逾期交房的时间共178天，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，瑞丰公司应支付逾期交房违约金19455.22元（728660元×0.00015×178天）。一审认定瑞丰公司应支付逾期交房违约金至涉案商品房经综合验收合格日止不当，本院予以纠正。
综上所述，瑞丰公司上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702民初4563号民事判决；
二、限阳江市瑞丰实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金19455.22元给林宗发；
三、驳回林宗发的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费861元，由林宗发负担655元，阳江市瑞丰实业有限公司负担206元；二审案件受理费1806元，由林宗发负担1373元，阳江市瑞丰实业有限公司负担433元。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 姜玉华
审判员 莫怡华
二〇一七年十一月二十日
书记员 莫淳雅