山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊东商初字第2270号
原告聊城农村商业银行股份有限公司，住所地聊城市东昌府区军需南路2号。
法定代表人颜景元，董事长。
委托代理人（特别授权代理）王军。
被告彭彦，男，回族。
被告李华君，女，汉族。
原告聊城农村商业银行股份有限公司（以下简称聊城农商行）与被告彭彦、李华君借款合同纠纷一案，于2015年12月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员姚某独任审判，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王军到庭参加诉讼，被告彭彦、李华君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告聊城农商行诉称，2014年8月31日原告与被告彭彦签订了个人借款合同。合同约定被告彭彦在原告处借款26万元，借款期限自2014年8月31日至2015年8月10日，借款利率11.5‰，按月结息，并约定了违约责任。彭彦以其自有房屋提供抵押担保，并签订了最高额抵押合同。李华君与彭彦系夫妻关系，签订了共同承担债务承诺书，承诺自愿承担共同还款责任。合同签订后，原告依约将借款交付被告彭彦使用，借款到期后，彭彦未按借款合同约定归还借款本息。原告经催收未果，诉至法院，请求依法判令被告彭彦、李华君偿还借款本金26万元及至还款日的利息，原、被告签订的抵押合同有效，原告对抵押物享有优先受偿权，本案诉讼费用由被告承担。
被告彭彦、李华君在法定期限内未答辩。
本案经审理可以认定以下事实：2012年9月28日原告与被告彭彦签订了（东某农某）高抵字（2012）第1－53号最高额抵押合同。合同主要约定：抵押人自愿向抵押权人提供抵押担保；抵押人所担保的主债权为自2012年9月26日至2015年9月25日（包括该期间的起始日和届满日，该期间为最高额担保债权的确定期间）在人民币伍拾陆万元的最高余额内，抵押权人依据与彭彦签订的借款合同、银行承兑以及其他融资文件而享有的对债务人的债权；抵押人最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得扣除，而不包括在最高余额内；上述抵押财产作价人民币伍拾陆万元整，但本作价约定不作为抵押权人处分该抵押财产时的估价依据，不对抵押权人行使抵押权构成任何限制；同时约定了抵押的效力、抵押物的占管、抵押物的保险、抵押登记、抵押权的实现及违约责任等。同时，抵押人与共有人向原告提交了抵押房屋共有人承诺函，共有人承诺完全同意抵押人的抵押行为，并愿意共同承担该项借款的偿还，如不能履行合同，贵行可依法执行抵押物，不需再征求本人的同意。合同签订后，原告与被告彭彦在聊城市房地产管理局及聊城市国土资源局办理了抵押登记手续，2012年9月26日聊城市房地产管理局颁发了聊房他证新字第03120029**号房屋他项权证，载明：房屋所有权人彭彦，房屋所有权证号俗人字第005042号，债权数额人民币300000元，登记时间2012年9月26日，抵押期限2012年9月26日至2015年9月25日。2012年9月27日聊城市国土资源颁发了土地他项权利证明书。
2014年8月31日原告与被告彭彦签订了（聊农商行新区支行）个借字（2014）年第6－154号个人借款合同。合同主要约定：被告彭彦向原告借款人民币26万元；借款用途借新还旧（原用途为购煤）；借款期限自2014年8月31日至2015年8月10日；借款在规定的金额、期限内一次性发放；借款利率在每笔借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上上浮130%确定，每笔借款执行约定的利率直至借款到期日，期内不变；借款人按月结息，结息日为每月的20日；借款到期日一次性偿还所有借款本金，如借款本金到期日不在结息日，则未付利息应利随本清；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行有关规定计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他相关费用等内容。
同日，李华君向原告提交了共同承担债务承诺书，载明：李华君与借款人彭彦系夫妻关系，彭彦申请的26万元贷款，视为共同债务，上述债务我们负有同等的偿还责任，并保证按期归还贷款本息，愿以共有财产及个人财产清偿。
合同签订后，原告依约将借款26万元转入彭彦账户，并出具了NO.019648640号贷转存凭证（借款借据），载明：贷出日为2014年8月31日；到期日2015年8月10日，利率为11.5000‰。借款后在合同履行过程中，被告彭彦尚能按月交纳利息，自2015年11月21日起开始欠息。借款到期后，被告彭彦未按合同约定偿还借款本息，共同债务人亦未履行还款责任，原告诉至本院。
另查明：2013年12月23日中国银监会山东监管局批复聊城农村商业银行股份有限公司开业，聊城市农村信用合作联合社债权债务由聊城农村商业银行股份有限公司承担。
原告为支持其诉求向本院提交了如下证据：证据一、2014年8月31日签订的（聊农商行新区支行）个借字（2014）年第6－154号个人借款合同，证明原告与被告彭彦签订了借款合同，约定彭彦在原告处借款26万元，原、被告之间存在借贷关系；证据二、2012年9月28日签订的（聊农商行新区支行）高抵字（2012）年第1－53号最高额抵押合同及抵押房屋共有人承诺函，证明该笔借款被告彭彦以其自有的房屋提供最高额抵押担保，共有人同意以共有房屋抵押；证据三、2014年8月31日共同承担债务承诺书，证明李华君与彭彦系夫妻关系，自愿共同承担还款责任；证据四、2014年8月31的担保承诺函，证明抵押人及共有人知悉贷款用途，自愿提供抵押担保；证据五、2014年8月31日的贷转存凭证（借款借据），证明原告将借款交付了被告彭彦，履行了放贷义务；证据六、被告的身份证复印件各一份，证明被告的身份情况；证据七、2012年9月26日聊城市房产管理局的聊房他证新字第03120029**号房屋他项权证及2012年9月27日聊城市国土资源局的土地他项权利证明书，证明被告以其房屋作抵押，在相关部门办理了抵押登记。被告彭彦、李华君经传票传唤未到庭质证。
本院认为，原、被告签订的个人借款合同、共同承担债务承诺书及最高额抵押合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的效力性强制性规定，属有效合同。合同当事人应自觉全面履行自己的义务，被告彭彦未按合同约定及时偿还借款本息，被告李华君提交了共同承担债务承诺书即应承担共同还款责任，被告未履行还款责任的行为违反了合同约定及法律规定，应承担相应的违约责任。故原告要求被告彭彦、李华君偿还借款本息之诉求，符合法律规定，本院予以支持。原告与被告彭彦签订了最高额抵押合同且办理了房屋他项权证及土地他项权利证明书，故原告要求对被告彭彦抵押的房产享有优先受偿权之诉求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告彭彦、李华君在判决生效后二十日内偿还原告聊城农村商业银行股份有限公司借款本金26万元及利息（自2015年11月21日起按合同约定利率计算至本判决确定还款之日止）。
二、原告聊城农村商业银行股份有限公司对被告彭彦抵押的房产有权以该房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿（在合同约定最高额范围内）。
案件受理费2600元由被告承担（原告已预交，待执行时一并执行转付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判员 姚 娟
二〇一六年一月二十日
书记员 魏亚男