上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第6973号
原告萧方马。
委托代理人高军，上海融孚律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向伟。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人杨华超。
委托代理人凌军。
原告萧方马与被告上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法追加上海五角世贸商城有限公司为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2015年3月10日、3月19日两次公开开庭进行了审理。原告萧方马的委托代理人高军、被告上海麦格茂置业有限公司的委托代理人刘奇、第三人上海五角世贸商城有限公司的委托代理人凌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告萧方马诉称，2007年6月16日原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买位于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄（现南祝路2999弄）“上海五角世贸商城”2号1层1147室商铺（以下简称系争房屋），建筑面积为28.77平方米，总价款暂定为人民币（以下币种相同）353，871元，定于2008年6月30日交房，并在取得大产证后60日内双方签署《房屋交接书》，再在60日内双方依法为原告办理小产证，并约定了违约责任。原告早已付清了应付的房款，但被告至今未交房，也未配合原告办理小产证。为此，原告要求法院判令被告：1、赔偿原告逾期办证违约金，以总价款431，557元为基数，从2013年1月23日起算至一审宣判之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；2、承担本案诉讼费。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，违约金应以原告实际支付的购房款为基数计算，原告要求在贷款基准利率的基础上上浮30%计算违约金标准过高，同时违约责任应从违约事实发生之日起算，即被告最迟办理小产证的时间是2012年7月14日。原告的诉讼已经过了诉讼时效。如果原告的诉讼未超过诉讼时效，对原告主张的计算违约金期间无异议，但对计算违约金的房款数额认为应按实际付款为准，对于贷款利率上浮比例要求法院判决。
第三人上海五角世贸商城有限公司述称，同意被告的辩称，原、被告签订预售合同的同时，原告与第三人签订了委托经营合同，原告已经取得了5年的委托经营收益，目前商城尚未开业，被告若还需承担违约责任，经济上存在困难，对被告也显失公平。
经审理查明，2007年6月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价353，871元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方承诺取得验收合格证后的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定：甲方定于2008年6月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起20天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交付钥匙并签署《房屋交接书》，……。合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向浦东新区（原南汇区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款第十五条第二款约定：乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2008年6月1日至2013年5月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前三年的委托收益（该物业购房总价18%）支付给甲方，即甲方已经收到前三年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前三年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。《预售合同》和《物业委托经营合同》签订当日，原告按约向被告支付了房款353，871元，被告向原告出具了发票。2015年1月22日原告向本院提出诉讼。审理中，原、被告一致确认系争房屋的房价款为431，557元。
另查明，被告于2011年12月15日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，2012年10月24日取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年11月初被告通过挂号信的方式向原告发出书面通知，通知包括原告在内的系争楼盘业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证，《办证通知》中对于办证流程记载为“1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料”。
以上事实，有经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票、《上海市房地产权证》、《办证通知》、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、《建设工程竣工验收备案证书》、邮政查询记录等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。
《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，现被告实际于2011年12月15日取得《建设工程竣工验收备案证书》，在2013年11月初才通知原告办理小产证，显属违约。原告要求被告支付自2013年1月23日起的逾期办证违约金，具有合同及法律依据，且并未超过诉讼时效，至于违约金的截止期限，被告在发出的办证通知明确表明签订《物业委托经营合同》为办理小产证的首要条件，也未举证证明已取消这一办证前置条件并已通知原告，因被告设置这一办证前置条件并无合同或法律依据，故应对原告至今未能取得系争房屋小产证承担全部违约责任，原告要求违约金计算至本院一审判决之日并无不当，本院予以确认。关于逾期办证违约金计算方式，《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，依法应予采纳。关于违约金计算基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格。根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋的收益，该收益应当计入房价，故本院应以系争房屋的真实交易价格即431，557元作为违约金计算基数。被告要求以实际支付的购房款为基数计算违约金的观点本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告萧方马逾期办证违约金（以431，557元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2013年1月23日起计算至本案一审判决之日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，483元，减半收取计741.50元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆菁
二〇一五年四月二十四日
书记员 沈洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。