河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0983民初2967号
原告：黄骅市骅泰大酒店，住所地：河北省黄骅市渤海路中段。
法定代表人：吴建东，总经理。
委托诉讼代理人：李洪彬，河北海岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王吉仓，河北海岳律师事务所律师。
被告：徐恒新，男，1967年6月4日出生，汉族，高中文化，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：刘淑娟，河北冀事达律师事务所律师。
被告：刘香琴，女，1974年10月4日出生，汉族，高中文化，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：张福岭，河北兴骅律师事务所律师。
被告：沈学英，女，1961年5月6日出生，汉族，高中文化，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：张福岭，河北兴骅律师事务所律师。
原告黄骅市骅泰大酒店（以下简称骅泰酒店）诉被告徐恒新、刘香琴、沈学英租赁合同纠纷一案，本院受理后，因与本案相关联的案件已上诉正在二审中，为保持案件裁判结果的一致性，等待该案结果，裁定本案中止诉讼。后该关联案件被发回重审，本案恢复诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人的委托诉讼代理人及被告沈学英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骅泰酒店的诉讼请求：1、判令三被告向原告支付租金1716666.7元及违约金1080000元，合计2796666.7元（不包括2014年度870000元租金及相应违约金，已经另案起诉）。租金自2008年12月1日起至2015年8月5日止，共计80个月零5天，每月租金100000元+5天=8016666.7元-已交5430000元=2586666.7元-另案起诉的870000元=1716666.7元。违约金自2009年至2015年共7年，每年违约金180000元（1200000元×15%）×7年=1260000元-另案起诉的180000元=1080000元。三被告对以上付款承担连带责任。2、取消起诉状中第二项判令被告向原告交付新海酒店（原骅泰酒店）的请求。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告签订骅泰酒店租赁经营合同并实际履行，被告欠部分租金未付构成违约，故提起诉讼。
被告徐恒新辩称：徐恒新早已退出租赁经营，所欠租金应由合伙人刘香琴、沈学英承担，徐恒新不承担付款责任。
被告刘香琴辩称：1、原被告之间的租赁纠纷，原告已起诉的另一案件正在审理中，本案所诉内容与该案相关联，本案应等待另案审理结果。2、原告部分诉求已经超过诉讼时效，应予驳回请求。其他意见在质证时陈述。
被告沈学英辩称：同意刘香琴的答辩意见。
本案当事人针对诉讼请求及抗辩意见分别提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告骅泰酒店为证实其主张提交租赁合同、交付租金明细表及相关凭证，证实合同订立情况及被告实际交租金5430000元。经质证，各被告对以上证据的真实性均认可，认可租赁合同有效。刘香琴、沈学英认为至2013年底的租金已经全部付清，并且按合同约定的付款时间计算，原告主张被告支付2014年之前的租金已经超过诉讼时效期间。扣除2008年10月、11月两个月试运营免交租金，自2008年12月1日至2013年12月31日，5年零1个月应交租金610万元，实际交纳租金510万元（不包括2014年交纳的2014年度租金33万元），双方订立租赁合同补充协议时口头约定以设备款抵顶租金20万元，以装修字画抵顶租金20万元，剩余60万元按补充协议每4年免收3个月租金的约定免交，故2013年底之前的租金已全部付清。2014年度及之后的租金未交清，是因原告占用承租人298万元投标款未还，原告又不认可补充协议生效，双方产生争议，才导致未续交租金，所以被告方不应支付违约金。即便存在违约，因原告的损失仅是利息损失，约定的违约金过高，也应酌减。为证实其抗辩意见，刘香琴、沈学英提交投标款收据，主张三被告于2008年8月29日向骅泰酒店交纳酒店投标款298万元，该款一直未退还。认为在投标结束、签订租赁合同后，骅泰酒店就应退还投标款。提交租赁合同补充协议、骅泰酒店向黄骅市国土资源局提交的情况说明，证实原被告双方签订了补充协议，延展了租期并优惠了租金，补充协议自2010年2月4日起由效力待定合同转为有效合同。提交骅泰酒店2014年12月8日的起诉状、2015年3月20日本院作出的（2015）黄民初字第321号判决书，及该案生效后的执行申请书、转执行立案表、查封酒店裁定，证实原告在该案中自认2014年之前的租金被告已经付清，及原告主张2014年之前的租金已超诉讼时效。经质证，骅泰酒店认可徐恒新交纳投标款298万元，不清楚是否退还，但无退还该款的凭证提交。认为补充协议未经监管部门盖章，没有达到约定的生效条件。该情况说明属于内部报告，不导致补充协议生效。（2015）第321号判决因再审未生效，不能证实原告认可2014年前被告不欠租金。被告主张抵顶租金，但没有证据证实，不予认可。被告拖欠的租金具有连续性，按照最高法院诉讼时效司法解释第五条规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算，2015年7月至本案立案2016年5月，未超诉讼时效。徐恒新认为，补充协议已经过主管部门批准，在签订后就生效并履行，实际按补充协议免除了6个月的租金，不然骅泰酒店早应退还298万元投标款，国资办是骅泰酒店的监管部门，应由骅泰酒店去办理盖章。刘香琴、沈学英认为，本案诉讼时效不适用原告所述司法解释规定，租赁合同是定期给付之债，是双方履行发生多次的不同债务，而不是同一债务，合同约定每年交纳租金的时间、数额确定，每一次延付租金应分期计算诉讼时效。
骅泰酒店提交三被告订立的合伙合同，主张三被告对支付租金承担连带责任。并认为徐恒新退伙不能免除交纳租金的责任，租赁合同是和徐恒新签订，徐恒新是承担合同义务的主体，其他二被告基于合伙关系债务加入，徐恒新退伙对原告不生效。经质证，徐恒新认为，其已于2012年11月24日退出合伙经营，退伙之前的租金已经全部交清，退伙之后不应再承担支付租金的责任。提交退伙协议及新海酒店变更登记材料，证实退伙事实。刘香琴、沈学英认为，徐恒新退伙以后，不再享有租赁经营权利和承担付款义务。
刘香琴、沈学英提交2015年8月5日骅泰酒店与徐恒新签订的解除租赁协议，及国土局向市政府提交的（2015）146号请示报告，主张解除租赁协议是在（2015）第321号判决的执行中签订，国土局的请示报告中载明原告在徐恒新退伙后就知道其退伙，证实因徐恒新没有权利处置租赁合同，其签订的解除租赁协议无效，不影响租赁合同及补充协议的履行。经质证，徐恒新认可解除租赁协议是在该判决的执行中签写。徐恒新称，租金是以新海酒店名义交纳，骅泰酒店知道被告三人合伙及徐恒新已经退伙。执行中，骅泰酒店说只要徐恒新解除租赁关系，就不再执行徐恒新个人财产，徐恒新考虑其已经退出合伙，不应再承担租金，所以就签了解除租赁协议。骅泰酒店认为，国土局向市政府提交的请示报告形成时间为2015年8月9日，在签订解除租赁协议4天之后，即使原告知道徐恒新退伙也是签订解除租赁协议后才知道。退一步讲，即便之前知道徐恒新退伙，因骅泰酒店未准许，租赁合同的双方原告和徐恒新也有权利签订解除租赁协议，因此解除租赁协议有效。徐恒新认为，骅泰酒店已经知道其退伙，如果不同意与刘香琴、沈学英履行合同，应书面通知徐恒新，骅泰酒店未作通知，应视为认可与刘香琴、沈学英继续履行合同。事实是在其退伙后，骅泰酒店一直与刘香琴、沈学英履行合同，未再向徐恒新催收租金。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告骅泰酒店报经主管部门批准对外租赁，经过公开竞价，被告徐恒新取得骅泰酒店租赁经营权。2008年9月4日，徐恒新与骅泰酒店签订租赁经营合同，租赁经营骅泰酒店。合同有双方签字、盖章，及监管单位国资委办公室盖章。合同约定：“租赁期限7年，自2008年10月1日至2015年9月30日；年租金1200000元，在每年1月10日前及7月10日前分别交纳上半年、下半年租金各600000元；2008年10月1日至2008年11月30日，二个月的试营业期间免交租金；如不能按时交纳租金，承担违约责任，拖欠时间少于20天按年租金的5%支付违约金，拖欠时间20天以上30天以内按年租金的10%支付违约金，拖欠时间30天以上按年租金的15%支付违约金。”合同签订后，原告如约交付了酒店，酒店租赁经营至2015年8月8日酒店被本院查封，实际租赁经营时间为6年零10个月零8天。
租赁合同的承租人徐恒新与刘香琴、沈学英三人签有合伙承租经营合同，约定徐恒新、刘香琴、沈学英按52%、24%、24%的出资比例合伙租赁经营骅泰酒店。投标前，2008年8月29日，三人筹资以徐恒新名义向骅泰酒店交纳了投标款298万元。该投标款，骅泰酒店支付给前承租人钱江酒店，偿还了骅泰酒店的债务。2008年9月3日，三人筹资以徐恒新名义向骅泰酒店交纳投标保证金100万元，在签订租赁合同后，骅泰酒店于2008年9月12日退还给徐恒新80万元投保保证金，由沈学英领款，剩余20万元保证金转为2008年12月及2009年1月的租金。该298万元投标款，骅泰酒店一直未退还。2008年11月27日，徐恒新、刘香琴、沈学英三人作为股东成立了新海酒店，法定代表人徐恒新。
2009年9月9日，骅泰酒店与新海酒店签订租赁合同的补充协议一份，约定：“根据原租赁合同对权利义务的约定及承租人申请，报经主管部门批准，双方协商一致，订立补充协议。为保护国有资产不流失，由承租人对酒店投入大量资金进行改造。骅泰酒店将承租人租赁经营期限延长至2019年9月30日；在双方合作期间，每4年优惠3个月装修期免收租金。与钱江酒店解除合同时支付的298万元，在本合同期满后，由下一个接管方支付给徐恒新。补充协议与原租赁合同具有同等效力，并报国资委办公室备案，协议双方及监管部门三方签字盖章生效。”补充协议有双方酒店盖章、法定代表人签字，无国资委办公室盖章。
2010年2月4日，骅泰酒店向国土局提交关于298万元固定资产情况的说明，主要内容为：“骅泰酒店与钱江酒店终止租赁合同时，将钱江酒店经营期间添置的资产转为国有资产，总价298万元。按照骅泰酒店与新海酒店在2009年9月9日签订的租赁合同补充协议约定，骅泰酒店支付给钱江酒店的298万元固定资产费用由新海酒店支付，在合同期满后，由下一个接管方再支付给新海酒店。”在情况说明的空白处，国土局签写了处理意见，内容为：“此为骅泰酒店租赁经营遗留问题，请市国资办予以认定，市国局，2010年2月4日。”该签写内容处，加盖有黄骅市国土资源局公章、国资委办公室公章。
2012年11月24日，三被告签订书面协议，约定徐恒新退出合伙租赁经营，徐恒新的股份转给刘香琴、沈学英各一半，刘香琴、沈学英给付徐恒新退伙款，骅泰酒店租赁合同的权利义务全部转移给刘香琴、沈学英。并按退伙协议，变更了新海酒店工商登记内容，法定代表人变更为沈学英。
租赁经营期间，除由投标保证金转为租金的20万元外，承租人向骅泰酒店陆续交纳租金523万元，合计交纳543万元。租金全部以新海酒店名义交纳，骅泰酒店出具的收据均载明收到新海酒店租金。其中，2014年之前交纳510万元，2014年交纳33万元，之后未再交纳租金。原被告双方均认可2014年交纳的33万元租金，系交纳2014年度的租金。
2014年12月25日，骅泰酒店以徐恒新为被告在本院起诉，索要2014年度欠交的租金87万元及相应违约金，并称之前的租金均已交清。本院作出（2015）黄民初字第321号判决确认了该事实，判决徐恒新给付骅泰酒店2014年度租金87万元及违约金18万元。后经骅泰酒店申请，该案转入执行。2015年8月5日，在执行程序中，骅泰酒店提出与徐恒新签订解除租赁协议，徐恒新在该协议上签了字。2015年8月8日，本院查封了新海酒店，骅泰酒店依据解除租赁协议收回了酒店。2015年8月9日，国土局向市政府提交（2015）146号关于骅泰酒店租赁经营有关问题的请示，该文件第二部分记载“需要说明的是，2012年11月24日，徐恒新与另外两名合作人刘香琴、沈学英签订协议书，徐恒新正式退出经营，三方共同进行清产核资，解除合作协议。对于新海酒店与骅泰酒店租赁协议依然有效，其中298万元投标款，徐恒新享有52%的股份。但是该三方协议未经骅泰酒店及国土局批准。”2016年2月15日，经骅泰酒店申请，该租赁合同案件提起再审。再审审理中，刘香琴、沈学英依据合伙合同作为共同被告加入诉讼。再审案件判决后，经二审该案发回重审。2016年7月6日，刘香琴、沈学英注销了新海酒店，对资产及债权债务作出清算。
上述事实，有当事人陈述及上列证据在案佐证。
本案的争议焦点主要有五个方面：一是确定租赁合同及补充协议的承租人主体，确定支付租金的义务人；二是租赁合同的补充协议是否生效；三是解除租赁协议是否有效；四是确认承租人拖欠租金的数额及是否超过诉讼时效；五是承租人是否因延付租金而支付违约金。
本院认为：骅泰酒店与徐恒新签订的租赁经营合同是当事人双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，本院确认有效。补充协议虽记载承租人为新海酒店，也加盖了新海酒店公章，但从补充协议内容分析，订立补充协议仅是对原租赁合同的相关权利义务进行补充，平衡合同双方利益，并未涉及变更主合同承租人，这与骅泰酒店坚持认为租赁仅针对徐恒新的观点一致，与国土局146号文件中“退伙协议未经骅泰酒店及国土局批准”内容反映的骅泰酒店意见一致，故本院确认租赁合同及补充协议的合同主体双方是骅泰酒店和徐恒新。虽然骅泰酒店知道徐恒新在签订租赁合同后与合伙人刘香琴、沈学英成立了新海酒店，并且租金收据也记载交款人为新海酒店，但均不妨碍租赁关系的相对方系徐恒新，后来记载新海酒店仅是以徐恒新成立的酒店名称来代称徐恒新。尽管徐恒新中途退出租赁经营，但其退出系合伙人内部约定，未得到骅泰酒店同意，徐恒新仍是租赁合同的相对方，其应按合同约定承担支付租金的义务。骅泰酒店主张依据合伙合同，被告刘香琴、沈学英对支付租金承担连带责任。因本案系租赁合同纠纷，刘香琴、沈学英并没有在租赁合同上签字，不是租赁合同的相对方，按照合同的相对性，被告刘香琴、沈学英不应承担对骅泰酒店支付租金的责任。对骅泰酒店该主张，本院不予采信。三被告合伙内部的责任承担，涉及另一法律关系，本案中不作处理。
关于租赁合同的补充协议，双方订立协议的本意是，骅泰酒店占用承租人298万元投标款，并且承租人投入大量资金对骅泰酒店进行改造，适当延长租期并给予租金优惠，弥补承租人的损失，实现合同双方利益平衡。双方签订补充协议时，约定监管部门盖章生效，实质是补充协议涉及国有资产的处置需要得到监管部门批准。在骅泰酒店向国土局提交固定资产情况说明后，国土局签写了认定意见，并要求国资办予以认定，国土局、国资办均加盖了公章。该情况说明引用了补充协议关于298万元固定资产费用由新海酒店代付，在合同期满由下一个接管方退还的内容，国资办的盖章，表明监管部门同意国有资产的认定和补充协议中涉及298万元费用的相关意见。监管部门认定的内容系补充协议的核心内容，协议的其他内容均系骅泰酒店作为独立企业法人能够自主处理的事宜，监管部门的认定应视为同意补充协议。至此，骅泰酒店应全面履行协议。但骅泰酒店在一直占用投标款的同时，以无监管部门盖章为由否定补充协议效力，其行为明显违背订立补充协议的本意及诚实信用原则。按照合同的权利义务对等原则，骅泰酒店应按补充协议约定履行延长租期及优惠租金义务。本院从尊重契约自治原则和维护正确价值取向考虑，确认补充协议至2010年2月4日国资办对情况说明盖章认定时生效。
关于徐恒新与骅泰酒店签订的解除租赁协议的效力，通过国土局146号文件内容，“2012年11月24日，徐恒新与另外两名合作人刘香琴、沈学英签订协议书，徐恒新正式退出经营……但是该三方协议未经骅泰酒店及国土局批准。”可以看出，骅泰酒店在徐恒新签订退伙协议时即知道其退伙，但徐恒新退出租赁并没有得到骅泰酒店同意，对该事实本院应予确认。徐恒新退出租赁经营没有得到骅泰酒店同意，骅泰酒店没有与刘香琴、沈学英签订新的租赁合同，租赁合同的相对方仍是徐恒新，合同双方骅泰酒店与徐恒新签订解除租赁协议，并且在签订协议后已经实际收回酒店，故本院应确认该协议有效。至于因签订解除租赁协议是否造成刘香琴、沈学英的利益损失，应另案处理。
关于欠付租金的数额，原被告双方明确主张2014年所交33万元租金是交纳2014年度租金，该意见属于双方的合意，本院应予确认。故对于被告方拖欠租金的数额，应分2014年之前、2014年度、2014年之后三段，分别核算。2014年度拖欠的租金，骅泰酒店已另案起诉，本案不予涉及。2014年之前，依据合同约定，扣除两个月试营业期间免交租金，自2008年12月初至2013年12月底，5年零一个月，每月租金10万元，合计应交租金610万元。按补充协议约定，租期延长为11年，每4年优惠3个月装修期免交租金，但是对何时免除租金没有约定。补充协议约定优惠租金是基于承租人投入了大量资金对酒店进行改造，保护了国有资产不流失。而承租人改造酒店的资金已在补充协议签订后一次性投入完毕，鉴于合同在实际履行近7年时解除，故依据公平原则，酌定按实际履行合同7年计算免交的租金数额为525000元，在每一个4年的开始予以扣除。两次扣除租金的时间均在前5年内，应交租金610万元减去免交租金525000元，实际应交租金5575000元。承租人在此期间交纳租金510万元，本院确认2014年之前欠交租金475000元。被告方主张，字画抵顶租金20万元、设备款抵顶租金20万元，合计抵顶租金40万元，因无证据证实，原告不认可，本院不予采信。2014年之后，自2015年1月起至原告主张的2015年8月5日，7个月零5天，每月租金10万元，应交租金716667元。该期间被告方未交租金，本院确认2014年之后欠交租金716667元。本案中涉及的2014年之前及2014年之后承租人欠交租金数额，合计1191667元。
本案中，承担支付租金的义务人为徐恒新，徐恒新在庭审中未抗辩骅泰酒店追索2014年之前的租金已经超过诉讼时效，对刘香琴、沈学英抗辩骅泰酒店主张2014年之前的租金已经超过诉讼时效，本院不予审理。
徐恒新交纳的298万元投标款，骅泰酒店作为收款方未能说明、也未提供相关资料证实款项性质。依据收据记载系投标款并结合投标事实反映出，交纳该款属于招标人设立的投标人资格要求。比照招标投标法实施条例对投标保证金的规定，该投标款应在合同签订后５日内退还并支付利息。骅泰酒店欠徐恒新的款项明显大于徐恒新各期应交的租金，在退款拖延一年后双方签订补充协议，才给了徐恒新一个答复，但骅泰酒店既不认可补充协议生效，又不退还投标款。因双方存在该争议导致徐恒新延付租金，造成合同未全面履行的原因，是骅泰酒店无理由不退还投标款，并单方否定补充协议效力所致，过错完全在骅泰酒店。并且解除租赁协议未涉及298万元投标款何时退还、是否承担利息，在骅泰酒店占用徐恒新投标款未退还的情况下，如果判定徐恒新支付违约金，则显失公平。故对骅泰酒店主张徐恒新违约应支付违约金的请求，本院不予支持。
综上，对骅泰酒店的诉讼请求，本院支持其中的徐恒新支付1191667元租金，对其他诉讼请求均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告徐恒新在本判决生效之日起五日内，支付给原告黄骅市骅泰大酒店租金1191667元。
二、被告刘香琴、被告沈学英在本案中不承担付款责任。
三、驳回原告黄骅市骅泰大酒店的其他诉讼请求。
上述给付款项汇至指定账户，开户行：工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号：04×××43。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14587元，由原告黄骅市骅泰大酒店承担8372元，被告徐恒新承担6215元（限判决生效之日交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时向河北省沧州市中级人民法院预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审
审审判员 董海荣
二二〇一七年八月十五日
书书记员刘文