北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终533号
上诉人（原审被告）：刘剑英，男，1938年9月2日出生。
委托诉讼代理人：于太民，黑龙江三水律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘小娜，女，1962年10月28日出生。
委托诉讼代理人：刘剑英（系刘小娜之父），男，1938年9月2日出生。
被上诉人（原审原告）：北京丛林庄园物业管理有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村。
法定代表人：陈振忠，总经理。
委托诉讼代理人：王为民，北京市德通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩强，女，1983年11月11日出生。
上诉人刘剑英、刘小娜因与被上诉人北京丛林庄园物业管理有限公司（以下简称丛林庄园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院2015年通民初字第16479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日受理后，依法组成合议庭，并于2017年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘剑英及其委托诉讼代理人于太民，上诉人刘小娜之委托诉讼代理人刘剑英，被上诉人丛林庄园物业公司的委托代理人王为民、韩强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘剑英、刘小娜的上诉请求：撤销（2015）通民初字第16479号民事判决。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审法院认定，1999年9月28日，北京市通州鑫华房地产开发公司（以下简称鑫华公司）将宋庄疃里丛林庄园别墅区委托给华能房地产开发公司（以下简称华能公司），进行物业管理和服务，2000年7月10日，通州区物价局最终核定该小区的物业费收费标准为2.86元/月，刘剑英、刘小娜认为该事实认定错误。二、适用法律错误。一审法院在合同关系及诉讼时效问题上均适用法律错误，一审认定刘剑英、刘小娜与丛林庄园物业公司有事实合同关系错误。一审确认物业服务合同转让合法有据错误，合同转让只是鑫华公司单方行为，华能公司不具有物业服务的主体资格，且该转让合同违反法律规定。一审法院驳回刘剑英、刘小娜超过诉讼时效的主张于法无据，诉讼时效与物业服务存在连续性无关，且一审法院认定丛林庄园物业公司未明显怠于行使权利与事实不符。三、一审判决偏袒一方剥夺刘剑英、刘小娜的抗辩权，刻意回避鑫华公司并非建设单位的事实，且拒绝审理收费标准与服务质量是否相对应的情况。刘剑英、刘小娜确实享受了一定的服务，对此应确认为劳务关系，刘剑英、刘小娜愿意在诉讼时效期限内给付劳务费。
丛林庄园物业公司辩称：同意一审判决，不同意刘剑英、刘小娜的上诉请求。
丛林庄园物业公司向一审法院起诉请求：判令刘剑英、刘小娜缴纳所欠1999年10月1日至2014年12月31日的物业管理服务费100445.70元，诉讼费由刘剑英、刘小娜承担。
一审法院认定事实：刘剑英、刘小娜系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为296.3平方米。
1999年9月28日，北京市通州鑫华房地产开发公司（以下简称鑫华公司）将北京市通州区宋庄镇疃里丛林庄（别墅区）委托给华能房地产开发公司（以下简称华能公司）进行物业管理和服务。2000年7月10日，北京市通州区物价局最终核定该小区物业费收费标准为2.86元/㎡月。
2001年11月20日，华能公司在鑫华公司同意下，将其物业管理部组建成华能物业管理公司，将宋庄镇疃里丛林庄别墅区的物业管理工作全部移交华能物业管理公司负责。
2002年9月18日，丛林庄园物业公司成立。2002年11月20日，华能物业管理公司和丛林庄园物业公司签订协议书，约定华能物业管理公司自2002年10月31日起正式退出丛林庄小区的物业管理，由鑫华公司聘请丛林庄园物业公司进行物业管理，华能物业管理公司在物业管理期间内的一切债权、债务及所发生与小区业主的经济纠纷，由丛林庄园物业公司按法律程序继续办理，鑫华公司同意华能物业管理公司将前期管理期间内发生的债权、债务移交丛林庄园物业公司按法律程序继续办理，并在协议上盖章确认。2002年12月7日，华能物业管理公司出具授权委托书，授权丛林庄园物业公司全权办理其在丛林庄小区管理期间内所发生的一切债权、债务及经济纠纷等有关事宜，相关法律手续由丛林庄园物业公司继续办理。
2002年11月2日，丛林庄园物业公司与鑫华公司签订《物业管理委托合同》，约定由丛林庄园物业公司负责丛林庄小区别墅区的物业服务管理，丛林庄园物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费（依据《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》）别墅区2元/月平方米；2、专业服务费（当事人按实际发生费用计付）；3、特约服务费（当事人按实际发生费用计付），委托管理期限从2002年11月1日起至2004年10月31日止。2002年11月11日，北京市通州区物价局将丛林庄园物业公司上报的物业费收费标准进行备案，备案的收费标准为2.39元/㎡月。2004年11月3日、2006年10月30日、2008年11月1日丛林庄园物业公司和鑫华公司继续签订《物业管理委托合同》，合同内容与2002年11月2日签订的《物业管理委托合同》一致。丛林庄园物业公司主张的物业费计算标准为自1999年10月1日起至2001年12月31日止，按1元/㎡月计算；自2002年1月1日起至2014年12月31日止，按照2元/㎡月计算。
经核实，刘剑英、刘小娜未缴纳自1999年10月1日起至2014年12月31日止的物业费共计100445.7元。
一审法院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中华能公司经鑫华公司同意将物业管理工作交由华能物业管理公司负责，后丛林庄园物业公司依据与华能物业管理公司签订的协议承接了涉案小区的物业管理工作及之前所有的债权、债务，并自2002年11月2日开始与鑫华公司签订正式的《物业管理委托合同》，丛林庄园物业公司对小区物业进行管理并收取物业费，合法有据。刘剑英、刘小娜虽未与丛林庄园物业公司签订物业服务合同，但其接受了丛林庄园物业公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，刘剑英、刘小娜理应交纳相应的物业费。故对丛林庄园物业公司要求刘剑英、刘小娜给付自1999年10月1日至2014年12月31日期间的物业费的诉讼请求，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。刘剑英、刘小娜辩称丛林庄园物业公司大部分诉讼请求已超过诉讼时效，因丛林庄园物业公司的服务存在延续性，且其并未明显怠于行使权利，故对上述答辩意见，一审法院不予采纳；刘剑英、刘小娜辩称物业费收费标准违规错误，但丛林庄园物业公司的收费标准均在北京市通州区物价局核定标准范围内，故对上述答辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零九条之规定，判决：刘剑英、刘小娜给付北京丛林庄园物业管理有限公司自一九九九年十月一日至二○一四年十二月三十一日的物业费共计十万零四百四十五元七角，于判决生效之日起七日内执行清。
二审中，刘剑英、刘小娜向本院提交以下证据：1.关于解决丛林庄园小区排污问题的建议；2.关于对丛林庄园物业提高服务水平的建议；3.关于提议召开业主大会的联名提议。证明丛林庄园物业公司的服务不到位。以上3证据均为复印件。丛林庄园物业公司就上述证据的质证意见如下：对上述证据的真实性及关联性均不予认可。因刘剑英、刘小娜提交的上述3证据均为复印件，无法提供原件核对，且丛林庄园物业公司对此不予认可，故本院对其真实性均不予确认。
本院另查明：通县城建房地产开发经营公司是1993年经通县建委批准成立，在通县工商局注册的房地产开发企业，负责通县地区的危旧房改造和旧村改造业务。1995年，根据北京市政府的文件精神，由通县城建房地产开发经营公司和通县住宅建筑公司合资组建北京市民望房地产开发有限责任公司，并在北京市工商局注册，原通县城建房地产开发经营公司全部房地产业务转入民望公司账下。北京市通县京华房地产开发总公司属于北京市民望房地产开发有限责任公司挂靠关系，集中规范化管理。北京市民望房地产开发有限责任公司属于北京市通州区房地局下属单位。北京市通县京华房地产开发总公司曾经工商机关变更为北京市通州鑫华房地产开发公司。经区委、区政府同意，宋庄镇疃里村于1990年开始了旧村改造规划新村建设。该村的“鑫华房地产开发公司”于1992年经区建委批准、区工商局注册为房地产开发企业，负责建设“丛林庄小区”。
再查，1994年4月，北京市通县城建房地产开发经营公司取得涉案房屋所在土地的国有土地使用证-
通国用（94）字第019好，在其后的变更记事一栏中注明“原土地使用者北京市通县城建房地产开发经营公司现变更为北京市民望房地产开发有限责任公司”。2003年7月23日刘小娜签字的个人申请购买商品房登记表中记载，申请人为刘小娜，代理人为王立宽，其工作单位为鑫华公司，售房单位为北京市民望房地产开发有限责任公司。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，结合双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、丛林庄园物业公司对涉案小区物业进行管理并收取物业费是否合法；二、收费标准问题及丛林庄园物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、刘剑英、刘小娜关于物业服务不到位的主张能否成立。
关于争议焦点一。首先，鑫华公司原名称为北京市通县京华房地产开发总公司，北京市通县京华房地产开发总公司属于北京市民望房地产开发有限责任公司挂靠关系，鑫华公司负责建设“丛林庄小区”；其次，鑫华公司负责建设“丛林庄小区”，其有权将丛林庄（别墅区）委托给华能公司进行物业管理和服务，后，华能公司经鑫华公司同意将物业管理工作交由华能物业管理公司负责物业管理，丛林庄园物业公司依据与华能物业管理公司签订的协议承接了涉案小区的物业管理工作及之前所有的债权、债务，并自2002年11月2日开始与鑫华公司签订正式的《物业管理委托合同》，故丛林庄园物业公司对涉案小区进行物业管理并享有之前的债权有相应的依据；最后，刘剑英、刘小娜作为涉案房屋的业主，其认可自1999年10月1日开始一直在涉案小区居住，虽未与丛林庄园物业公司签订书面物业服务合同，但其接受了丛林庄园物业公司提供的物业服务，故双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。故，丛林庄园物业公司基于鑫华公司的委托并承接之前的债权、债务及实际已为涉案小区提供的物业服务，其对涉案小区进行物业管理并收取相关物业费具有合法依据。
关于焦点问题二。因刘剑英、刘小娜与丛林庄园物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系，虽然双方未约定物业费标准，但丛林庄园物业公司主张的收费标准均在北京市通州区物价局核定的范围之内，刘剑英、刘小娜应按此标准交纳物业费，其关于按照劳务费的标准支付费用的意见，本院难以采纳。由于丛林庄园物业公司的物业服务存在延续性和公共性的特殊之处，且从丛林庄园提供的证据来看，其并未明显怠于行使权利，故本院对刘剑英、刘小娜关于已过诉讼时效的上诉意见，难以采纳。
关于焦点问题三。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减免物业费的抗辩才有可能得到人民法院的支持。刘剑英、刘小娜主张丛林庄园物业公司提供的物业服务不到位，但物业管理工作涉及问题众多，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发，且刘剑英、刘小娜提交的证据不足以证明丛林庄园物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故本院对其主张的因物业服务不到位而拒交物业费之意见难以采纳。
本院需要特别指出的是，丛林庄园物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，积极与业主沟通并听取业主的意见和建议，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。
综上，刘剑英、刘小娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2308元，由刘剑英、刘小娜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
审 判 员 宋 晖
代理审判员 张海洋
二〇一七年三月十五日
书 记 员 苗振跃
书 记 员 高明晓