辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终1511号
上诉人（原审被告）：丹东市鑫利达房地产开发有限公司。住所地：丹东市振安区鸭绿江办事处*组。
法定代表人：许俊杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：栾传敏，男，1951年7月9日出生，满族，辽宁省合同法研究会丹东新区工作站副主任，住丹东市振兴区福寿西路15号3单元306室。
被上诉人（原审原告）：齐浩男，女，1983年2月16日出生，满族，丹东市鸭绿江职业技术学校教师，住丹东市振安区东平大街11号楼1单元202室。
上诉人丹东市鑫利达房地产开发有限公司（以下简称鑫利达公司）因与被上诉人齐浩男商品房销售合同纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院（2017）辽0604民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫利达公司的委托诉讼代理人栾传敏，被上诉人齐浩男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫利达公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回齐浩男的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决错误理解双方合同第十五条的约定，认定鑫利达公司存在违约行为是错误的。鑫利达公司已经依约履行了办理产权登记备案的义务，齐浩男没有取得产权证书是相关部门的责任，不是鑫利达公司的原因和责任。2、鑫利达公司对于办理房屋产权证书只承担协助义务，没有直接办理或颁发的权利和义务。3、一审判决认定鑫利达公司承担违约责任、给付违约金缺乏依据。4、一审判决认定齐浩男关于违约金的诉请没有超过诉讼时效期间是错误的。齐浩男在一审主张的是从房屋交付起60日后至起诉之日止的违约金1万元，没有单独请求起诉之日前两年的违约金。齐浩男是对整体债权提出诉请，而非分段请求，故其诉请已经超过诉讼时效。一审判决以继续性债权改变齐浩男的诉请，违背了民事诉讼不告不理的原则。二、适用法律错误。1、一审判决错误适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定。2、一审判决错误适用《最高人民法院关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。综上，请求二审法院支持鑫利达公司的上诉请求。
齐浩男辩称，1、鑫利达公司没有依约协助办理案涉房屋权属证书，如果上诉人认为已经按约定办理了房屋所有权证，应当举证证明。2、关于诉讼时效的问题。一方面，鑫利达公司在一审并未提出诉讼时效的抗辩；另一方面，齐浩男等业主一直在积极主张权利，不存在超过诉讼时效的问题。3、齐浩男提出的1万元违约金不是鑫利达公司应承担的全部违约金数额，而是针对现状暂时提出1万元的诉请。4、一审判决没有认定鑫利达公司存在捆绑收费的问题，现在齐浩男等业主有证据证明鑫利达公司捆绑收费。
齐浩男向一审法院起诉请求：1、判令鑫利达支付逾期办理房屋产权证违约金，现主张1万元，其余部分另行主张；2、判令鑫利达公司返还收取的物业费1029.60元及垃圾处理费48元。
一审法院认定事实：齐浩男、鑫利达公司于2010年3月25日签订《商品房买卖合同》，约定齐浩男购买鑫利达公司开发建设的位于丹东市X区X街X号楼X单元X室房屋，总房款179000元。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。双方签订合同后，齐浩男按照合同约定支付购房款，鑫利达公司于2010年5月31日向齐浩男交付房屋，齐浩男至今未取得房屋权属证书。2016年丹东市环境卫生管理处向齐浩男收取了48元垃圾处理费。2016年12月2日，丹东东利达物业服务有限公司收取齐浩男物业费1029.60元。
一审法院认为，齐浩男、鑫利达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并无违反法律规定，应为有效。双方应当依据合同约定履行各自的义务。齐浩男、鑫利达公司约定房屋交付后60日内，鑫利达公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。鑫利达公司于2010年5月31向齐浩发明家交付房屋，则根据合同约定鑫利达公司应于2010年7月份前协助齐浩男办理房屋产权证。双方同时约定如齐浩男不能在该期限内取得房地产权属证书，双方同意协商处理，但鑫利达应在合理的宽限期内协助齐浩男办理房屋权属证书，本院酌定该合理期限应为一个月，即鑫利达公司应于2010年8月份前协助齐浩男办理房屋权属证书,鑫利达公司未在上述期限前协助齐浩男办理房屋权属证书，系违约，应承担相应的违约责任。双方未约定迟延办理产权登记违约金标准，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的年利率6％标准计算违约金。逾期办证违约金属于债权请求权，应受诉讼时效的约束，诉讼时效应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算，则本案诉讼时效应从2010年9月1日始计算。因齐浩男主张的违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，齐浩男于2017年2月17日提起诉讼，则齐浩男主张的自2017年2月17日向前计算两年期间的逾期办证违约金，未超过诉讼时效，应予支持。齐浩男主张的自2017年2月17日向前计算超过两年期间的，齐浩男未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此齐浩男主张该期间的违约金已过诉讼时效，故不予支持。现齐浩男仅主张违约金1万元，并未超过鑫利达公司应负担的违约金数额，故对齐浩男的该请求，应予支持。关于齐浩男主张的物业费及垃圾处理费的问题，鑫利达公司否认收取该费用，齐浩男提供的收据载明的收款单位并非鑫利达公司，齐浩男未能提供充分证据证明鑫利达公司收取了该费用，故对齐浩男该请求不予支持。
一审法院判决：一、被告丹东市鑫利达房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告齐浩男逾期办证违约金1万元；二、驳回原告齐浩男的其它诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付逾期履行利息。案件受理费78元，由原告齐浩男负担28元，被告丹东市鑫利达房地产开发有限公司负担50元。
本院二审期间，鑫利达公司围绕上诉请求提供了一组证据：1、商品房预售许可申请书；2、土地使用证；3、商品房预售许可证；4、建设工程规划许可证；5、建设工程施工许可证；6、营业执照；7、房地产开发资质证书；8、房屋竣工验收证明材料。证明：鑫利达公司在合同签订后已依约向房产管理部门提交备案登记资料，鑫利达公司不存在违约行为。
齐浩男的质证意见是，对证据的真实性没有异议，但是案涉楼在登记竣工的时间并不具备交付使用的条件。另外该证据与本案诉讼请求无关。
本院的认证意见为，因齐浩男对证据的真实性没有异议，对该证据的真实性予以确认，但仅凭该证据不足以认定非因鑫利达公司的原因致齐浩男未在约定的期限内取得案涉房屋权属证书，故本院不予采信。
本院对于双方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院相同。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，齐浩男、鑫利达公司在案涉商品房买卖合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。该条关于“双方同意协商处理”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，故齐浩男仅依据案涉商品房买卖合同第十五条约定的60日期限届满或依据上述司法解释规定的90日期限届满主张鑫利达公司自期限届满之日起承担逾期办证的违约责任，依据不足。在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商处理，协商处理不成，齐浩男可依据合同约定或法律规定向鑫利达公司主张逾期办证的违约责任。因齐浩男未能举证证明其与鑫利达公司曾依约进行协商，故齐浩男向人民法院提起诉讼应视为双方协商不成，如此时鑫利达公司仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因出卖人的原因，则鑫利达公司应承担逾期办证的违约责任。因本案双方当事人均认可案涉房屋在2016年即可办理权属登记，故齐浩男于2017年2月提起本案诉讼之时，已不存在因鑫利达公司的原因不能办理房屋权属登记的情况。因此，对于齐浩男主张因鑫利达公司违约导致其不能取得房屋权属证书、鑫利达公司应承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
关于齐浩男提出的鑫利达公司将物业费交纳与办理房屋权属登记进行捆绑，导致齐浩男为了尽快办理房屋权属证书，而按鑫利达公司要求缴纳了不合理的捆绑费用，应予返还一节，因齐浩男未能提供充足证据证明鑫利达公司存在捆绑收费的行为，且收据载明的收款单位并非鑫利达公司，故不能认定鑫利达公司存在捆绑收费的行为。
综上所述，丹东市鑫利达房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、撤销丹东市振安区人民法院（2017）辽0604民初292号民事判决第一项、第二项；
三、驳回齐浩男的诉讼请求。
一审案件受理费78元，二审案件受理费78元，均由齐浩男承担。
本判决为终审判决。
审判长 姜淑晶
审判员 张 策
审判员 康 璐
二〇一七年十二月四日
书记员 姜瑶裕