重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2014）津法民初字第09884号原告：重庆利佰佳物业管理有限公司。住所地：重庆市南岸区桃源路118号，组织机构代码：74289489-1。法定代表人：秦光荣，职务：总经理。委托代理人：唐建林，重庆津舟律师事务所律师，特别授权。委托代理人：彭洪，女，汉族，1981年8月13日出生，住重庆市江津区，特别授权。被告：王琛孝，男，汉族，1983年2月27日出生，住重庆市江津区。原告重庆利佰佳物业管理有限公司（以下简称利佰佳物业公司）与被告王琛孝物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理后，依法由代理审判员刘云龙独任审判，适用简易程序于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告利佰佳物业公司的委托代理人唐建林、彭洪到庭参加诉讼，被告王琛孝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告利佰佳物业公司诉称：原告根据被告认可的《前期物业服务合同》和《业主临时公约》对被告王琛孝居住的小区提供了物业服务，被告从2010年12月11日接房至今一直享受原告提供的物业服务，但从2012年6月起至2014年10月之间拒绝缴纳物业服务费，经原告催缴后，被告仍置之不理，共拖欠物业管理服务费1115.10元、电梯费1077.30元、产生滞纳金4139.96元、自来水费875.95元、垃圾处置费202.50元、小区公摊费用135.00元、消防准备费54.00元。请求判决被告缴纳上述费用，共计7599.81元。被告王琛孝未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见。经审理查明：被告王琛孝系重庆市江津区几江东部新城C1-1地块锦绣花园·尚城8幢某号房屋（产权证号203房地证2010字第28455号，以下简称该房屋）的产权人，建筑面积82.64㎡。2008年11月5日，重庆市江津区洛维房地产开发有限公司、重庆乐天房地产开发有限公司、重庆市千帆房地产有限公司共同和原告利佰佳物业公司签订了《锦绣花园·尚城前期服务合同》，其中第六条约定物业管理费0.60元／㎡，电梯费三层楼以上30元＋（N-3）＊0.9元／户／月；第二十四条约定本合同期限为2008年6月1日至2011年5月30日；第三十一条约定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按千分之三的标准向乙方支付违约金。2010年12月11日，被告王琛孝作为该房屋买受人在《承诺书》上签字，其中前三项承诺为：“一、确认已详细阅读重庆千帆房地产开发有限公司、重庆乐天房地产开发有限公司、重庆洛维房地产开发有限公司制定的锦绣花园·尚城小区《前期服务合同》和《业主临时公约》；二、同意履行遵守并督促其他与物业有关人士履行、遵守《合同》和《公约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反《合同》和《公约》中的法律责任并同意对该物业使用人违反《合同》和《公约》的行为承担连带责任。”自被告接房至今，该小区未成立业主大会，未签订新的物业服务合同，利佰佳物业公司一直为该小区提供物业服务，并在收取物业服务费时，实际按照0.50元／㎡的标准进行收取。2014年7月30日，利佰佳物业公司向被告王琛孝邮寄了律师催款函，要求被告于接函10日内到原告公司完清缴费手续，并按约定结算清违约金。嗣后，被告仍然拒绝缴纳所欠费用。自2012年6月至2014年10月，被告未缴纳的费用为：2012年8月至2014年10月物业服务费1115.64元（0.5元／㎡×82.64㎡×27月）；2012年8月至2014年10月电梯费1077.30元{［（14-3）＊0.9＋30］元／月×27月}；2012年6月至2014年10月水费875.95元（根据原告提供的清单分别为34.65元、34.65元、38.5元、34.65元、42.35元、38.5元、34.65元、38.5元、32元、35.1元、40元、40元、55.3元、35.1元、32.8元、20元、8.4元、16.8元、29.4元、25.2元、24.6元、21元、23.4元、31.2元、19.5元、23.4元、15.6元、27.3元、23.4元）；2012年8月至2014年10月垃圾处置费202.50元（7.5元／月×27月）；2012年8月至2014年10月公摊费135.00元（5元／月×27月）；2012年8月至2014年10月消防费54.00元（2元／月×27月），上述费用共计3460.39元。上述事实，有原告方的当庭陈述，原告方提供的房屋产权档案材料、《锦绣花园·尚城前期服务合同》、《业主临时公约》、承诺书、律师催款函、江津区自来水公司和垃圾处置费征收管理办公室出具的证明、津价（2009）32号文件、二次供水分摊明细、公摊费收支明细、（2014）渝五中法民终字第03374号民事判决书等证据经庭审质证在卷佐证，足以认定。本院认为：前期物业管理是在物业业主购买物业以前，由建设单位选聘物业管理企业，并与之签订前期物业服务合同来进行物业管理。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位签订的《锦绣花园·尚城前期服务合同》是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告缴纳物业服务费用。物业管理区域内，供水、供电等单位应当向最终用户收取有关费用，物业公司可代收。本案中，被告王琛孝在锦绣花园·尚城小区购买商品房一套，并于2010年12月11日在承诺书上签字，确认已详细阅读前期物业服务合同和业主临时管理规约，如违反合同与公约同意承担相应法律责任。被告在2012年6月至2014年10月期间未按合同约定向原告缴纳物业服务费、电梯费、公摊费，原告代收代缴的水费、垃圾处置费、消防费，被告的行为违反了诚实信用原则，依法应承担民事责任。原告请求被告支付欠缴的费用包括：1.物业服务费1115.10元，原告自愿按照低于前期物业服务合同约定的标准收取，且少于审理查明数额，本院予以支持；2.电梯费1077.30元，按照前期物业服务合同约定的标准计算收取，本院予以支持；3.水费根据原告提供的代收代缴清单，共计875.95元，本院予以支持；4.垃圾处置费7.5元／月，共计202.50元，有重庆市江津区垃圾处置费征收管理办公室出具的说明，由物业公司代收代缴，本院予以支持；5.小区楼道照明、消防通道照明、院墙路灯、草坪灯等已使用必产生水电费用，且原告根据实际情况向小区其他业主按每月每户5.00元的标准收取，被告应按该标准缴纳，欠缴27个月，共计135.00元，本院予以支持；6.消防费2.00元／月，欠缴27个月，共计54.00元，参照津价（2009）32号文件中消防栓每只每月收取10元的规定，本院予以支持。由于前期物业服务合同约定的违约金标准过高，因此对原告主张的违约金4139.96元，本院不予支持。被告王琛孝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王琛孝于本判决生效后五日内支付原告重庆利佰佳物业管理有限公司物业管理费1115.10元、电梯费1077.30元、水费875.95元、垃圾处置费202.50元、水电公摊费135.00元、消防费54.00元，共计3459.85元。二、驳回原告重庆利佰佳物业管理有限公司其余诉讼请求。如果被告王琛孝未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王琛孝负担。此款原告已预交，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  刘云龙二〇一四年十二月二十五日书 记 员  陈春梅