广西壮族自治区东兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0681民初466号原告：中国建设银行股份有限公司东兴支行，住所地防城港市东兴市东兴镇。代表人：廖永祺，行长。委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所实习律师。被告：杨芹，女，1969年4月10日出生，汉族，户籍所在地四川省屏山县，被告：何永红，男，1967年5月1日出生，汉族，户籍所在地四川省屏山县，被告：广西北投建设投资有限公司，住所地东兴市河洲路199号东兴国际旅游集散中心（旅游签证大楼四楼）。法定代表人：林雨源，总经理。委托诉讼代理人：张乐，系被告广西北投建设投资有限公司主管。原告中国建设银行股份有限公司东兴支行（以下简称“建行东兴支行”）与被告杨芹、何永红、广西北投建设投资有限公司（以下简称“北投公司”）借款合同纠纷一案,本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张植、被告北投公司的委托诉讼代理人张乐到庭参加诉讼；被告杨芹、何永红经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行东兴支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告杨芹、何永红签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告杨芹、何永红偿还原告借款本金229161.64元及支付利息1084.43元（暂计至2016年11月12日，以后按合同约定计至清偿债务之日止）；3、被告杨芹、何永红支付原告律师费21722元；4、被告杨芹、何永红支付原告为实现债权和抵押权所发生的相关费用；5、原告对被告杨芹、何永红提供的抵押物享有优先受偿权；6、被告北投公司对上述债务承担连带责任保证。事实和理由：2013年8月1日，被告杨芹、何永红与原告建行东兴支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告杨芹、何永红向原告借款302000元用于购买东兴市东盟大道169号“北仑华府”6栋2单元1403号房，借款期限120个月，从2013年8月起至2023年8月；借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮10%确定；借款采取按月等额本息还款的方式；借款逾期的，从逾期之日起，在本合同所约定的执行利率的基础上上浮50%计收罚息，并依法计收复利；借款人不按合同约定足额偿还借款本息的，构成违约，贷款人有权停止发放借款、宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利等；贷款人为实现债权而实际发生的诉讼费、保全费、律师费等由借款人承担；并约定被告杨芹、何永红将上述6栋2单元1403号房为上述借款作抵押担保，担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费、律师费、保全费等。被告北投公司对被告杨芹、何永红的借款承担阶段性连带责任保证，保证期限从借款合同签订之日起至合同项下的抵押生效，抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的权利证书、抵押登记证明文书正本及其他证书交原告核对无误、收执之日止；保证范围包括借款本金、利息、违约金、诉讼费、保全费、律师费等。合同签订后，原告依约发放借款，并与被告杨芹、何永红就抵押物办理了在建工程抵押登记手续。被告杨芹、何永红从2015年起未能按约还款，截至2017年9月29日，违约7期，所欠贷款本息原告只能从保证人北投公司的保证金账户中扣划。上述房屋尚未办理产权登记手续。被告杨芹、何永红未作答辩，亦未提供证据。被告北投公司辩称，1、被告杨芹不积极履行还款义务，严重违反合同约定，从而导致本案发生。被告杨芹自2015年6月30日起怠于履行还款义务，截至2017年10月17日，累计拖欠原告本息合计102463.61元，后该笔欠款原告从北投公司的保证金账户中扣除；北投公司已积极向被告杨芹发出《催收函》，但无回应。2、原告从2017年5月4日起无合法理由扣取北投公司保证金。原告诉请解除借款合同，2017年5月4日东兴市人民法院已受理本案，原告自2017年5月4日起就不应再以该合同为依据继续扣除北投公司的保证金。综上所述，北投公司已切实履行对被告杨芹的催告义务，履行对原告的保证义务，因此：1、原告应返还从2017年5月4日起不合法扣取的款项30145.85元给北投公司，明确因被告杨芹的违约行为而导致北投公司被扣除的保证金72317.76元，并重新计算北投公司应承担连带责任保证的具体债务；2、北投公司不承担本案诉讼费、律师费及诉请4的费用要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告杨芹、何永红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院经审查认定事实如下：对原告、被告北投公司双方没有争议的被告杨芹、何永红的借款事实，本院予以确认。另查明，根据2011年11月15日，原告与被告北投公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，保证担保的债权是指在2011年11月15日起至2016年11月15日期间，债务人购置被告北投公司开发的东兴市东盟大道169号“东兴互市贸易区·北仑华府”一期住房或商业用房，原告因此向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，保证范围包括贷款本金、利息、违约金、诉讼费、执行费、公告费、律师费等，保证为连带责任保证，保证期限从借款合同签订之日起至合同项下的抵押生效，抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的权利证书、抵押登记证明文书正本及其他证书交原告核对无误、收执之日止；如原告根据主借款合同的约定宣布债务人债务提前到期，债务人未按时足额履行或者债务人违反主合同其他约定，被告北投公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；被告北投公司在本合同生效之日起在原告处开设专项保证金账户，被告北投公司应按原告对每个债务人发放个人住房贷款金额的2%逐笔分次存入账户中，对于被告北投公司在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从保证金专户中划收等。被告杨芹、何永红从2015年开始不按约还款，原告分分别于2015年6月30日、2015年12月25日、2016年9月29日、2016年12月28日、2017年5月17日、2017年6月30日、2017年9月29日从被告北投公司的保证金账户中扣划10240.43元、21348.2元、30668.66元、10060.47元、13399.62元、6726.35元、10019.88元，共计102463.61元，以用于偿还被告杨芹、何永红拖欠的借款本息。截至2017年9月21日，被告尚未偿还的借款本金数额为201079.44元。本院认为：原告建行东兴支行与被告杨芹、何永红签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告杨芹、何永红不按时偿还借款本息，达到了双方合同约定的解除条件，原告诉请解除《个人住房（商业用房）借款合同》及请求被告杨芹、何永红偿还尚欠的借款本息，符合法律规定，本院予以支持。被告杨芹、何永红提供房屋为借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押担保法律关系合法有效。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。原告诉请对抵押物折价、拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权，依法有据，本院予以支持。被告北投公司自愿作为阶段性保证人，在抵押物取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续之前，为被告杨芹、何永红的债务承担连带责任保证，保证担保方式合法有效。原告主张被告北投公司对被告杨芹、何永红的上述债务承担连带责任保证，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告北投公司可就已承担的保证责任，包括被原告划收的102463.61元保证金在内向被告杨芹、何永红行使追偿权，可以另行起诉。被告杨芹、何永红逾期还款导致合同解除，参照《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，原告诉请的律师费，本院按规定支持10861元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：1、解除原告中国建设银行股份有限公司东兴支行与被告杨芹、何永红签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告杨芹、何永红在本案判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司东兴支行借款本金201079.44元及支付利息（利息计算：从2017年9月22日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%乘以150%计至清偿债务之日止）；3、被告杨芹、何永红支付原告中国建设银行股份有限公司东兴支行律师费10861元；4、原告中国建设银行股份有限公司东兴支行对东兴市东盟大道169号“北仑华府”6栋2单元1403号房折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权；5、被告广西北投建设投资有限公司对上述债务承担连带责任保证；6、驳回原告中国建设银行股份有限公司东兴支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4754元，保全费1260元，公告费700元，合计6714元（原告已预交），由被告杨芹、何永红、广西北投建设投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4754元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。审 判 长  唐上裕人民陪审员  黄 鑫人民陪审员  陆彦宗二〇一七年十一月二十七日书 记 员  苏珊珊