江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终2153号
上诉人（原审原告）：董蕙，女，1975年8月1日生，汉族，住浙江省奉化市。
上诉人（原审原告）：董祖锋，男，1976年8月11日生，汉族，住浙江省奉化市。
上诉人（原审被告）：南通工业博览城市场有限公司，住所地南通开发区通沪大道南、兴富路西。
法定代表人：舒策张，总经理。
委托诉讼代理人：杨维驹，江苏信阳光律师事务所律师。
原审第三人：南通好一家投资管理有限公司，住所地南通开发区新开工业集中区。
法定代表人：林思荣，董事长。
上诉人董蕙、董祖锋因与上诉人南通工业博览城市场有限公司（以下简称博览城公司）、原审第三人南通好一家投资管理有限公司（以下简称好一家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第01068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
董蕙、董祖锋上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判从2014年10月起按10500元/月支付房屋占有使用费至实际交还房屋时止。事实和理由：上诉人在一审中提供了依据，证明被占房屋的使用费计算依据是同地段同时期同样店面房的租金依据；一审判决也认同上诉人主张的实际经济损失以租金标准计算较为合理；一审法院以推广费作为租金标准计算较为合理以此作为判决依据错误；一审判决关于使用费的判决实际支持了对方的违法行为，给上诉人造成损失。
博览城公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，认租协议书是预约合同，是为签订商铺租赁合同而预约的约定，其法律关系并非指向租赁关系本身，所以双方当事人之间的租赁关系并未成立和生效；欠条内容虚假，不真实，不能作为反租合同本身认定；上诉人对案涉房屋享有合法的使用权，无需向对方支付使用费。
好一家公司二审中未到庭发表意见。
董蕙、董祖锋向一审法院起诉请求：博览城公司停止侵占其所有的南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋，并向其交付上述房屋，自2014年9月1日参照同等房屋租金价格标准10500元/月支付房屋占有使用费，赔偿装修损失187686元。审理过程中，董蕙、董祖锋撤回了对装修损失的诉讼请求。
一审法院认定事实：2012年12月13日，董蕙与博览城公司签订认租协议书一份，董蕙认租南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋，租赁期限三年，履约保证金2000元/间，三年推广费80000元。董蕙应在2013年1月1日起5天内到博览城公司处签订正式商铺租赁合同等，如未按规定的时间签订正式合同或未向博览城公司支付推广费的，视为董蕙放弃租赁权利，博览城公司有权解除本协议。2013年1月26日，董蕙出具欠条一份，内容为董蕙向好一家公司借到150361元，用于支付南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋的推广费及押金14000元。董蕙确认所借款项已由好一家公司直接转入董蕙应付推广费，双方不再办理其他交接或借款手续。董蕙承诺以上借款于2013年3月1日前全额归还好一家公司。2013年2月10日，赖家伟在该欠条签字“同意”。2013年2月20日，董蕙与好一家公司签订商品房买卖合同，董蕙向其购买南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋。该房屋买卖合同的补充协议中约定，董蕙同意由好一家公司指定的运营管理公司对所购商品房所在小区或市场内的南通工业博览城项目进行统一运营管理，自觉遵守与其签订的《商铺委托经营管理合同》、《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》等。2013年2月23日，董蕙与博览城公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定董蕙购买的上述商铺所有权归董蕙所有，委托博览城公司经营十年，经营期限为2014年5月1日起至2024年4月30日止，并约定董蕙放弃委托经营期限内前三年向博览城公司收取任何形式的经营收益。2014年4月25日，好一家公司向董蕙发出交房通知书，通过董蕙于2014年5月1日于工业博览城售楼中心现场办理交接手续，并在特别提醒中注明自交接手续之日起，所有相关的使用权、经营管理权限等自动转移至博览城公司所有。2014年5月1日，董蕙与好一家公司办理了交接手续，并交纳维修基金13878元。2014年7月份左右，董蕙对上述房屋开始进行装修。2014年10月份左右，博览城公司在发现董蕙装修房屋的行为后，阻止董蕙继续装修，并实际占有房屋至今，占有过程中，博览城公司对董蕙已装修部分进行了拆除、改造。2015年1月15日，博览城公司的工作人员吴彪指示同为博览城公司工作人员的杨鹏将上述欠条原件拍摄后以彩信的形式发送给董蕙、董祖锋。
另查明，博览城公司于2013年6月3日进行了工商登记变更，法定代表人由赖家伟变更为舒策张，股东由毛剑锋、赖小明、南通好一家置业有限公司变更为赖伟、舒策张、廖大钊；好一家公司于2012年1月19日进行了工商变更登记，股东由王家福、毛剑锋、赖小明、南通好一家置业有限公司变更为毛剑锋、赖小明、南通好一家置业有限公司。
还查明，董蕙、董祖锋系夫妻关系，案涉商铺产权为董蕙、董祖锋共同共有。
一审法院认为，双方当事人及好一家公司之间签订的认租协议书、房屋买卖合同、商铺委托经营管理合同均系合同当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。本案中，董蕙、董祖锋要求博览城公司停止侵占并交还房屋的理由为双方当事人之间返租协议已生效，董蕙、董祖锋享有房屋的使用权；博览城公司认为其系合法占有房屋，理由为双方当事人签订商铺委托经营管理协议已生效，而未达成反租合同，博览城公司享有房屋的使用权。故本案的争议焦点在于反租合同是否成立、生效？反租合同的效力关键在于对于2013年1月26日欠条如何认定。该欠条约定了反租合同中董蕙、董祖锋方的主要义务，即推广费的支付，推广费由80000元变更为推广费加押金合计150361元，支付方式由董蕙、董祖锋向博览城公司支付变更为好一家公司向博览城公司支付，好一家公司支付款项作为董蕙、董祖锋的借款，由董蕙、董祖锋向好一家公司偿还。因该欠条涉及双方当事人、好一家公司之间的权利义务关系，故为三方协议。协议上仅有时任博览城公司法定代表人的赖家伟签字同意，未有好一家公司签字盖章，现好一家公司的陈述也对该欠条持否定态度，是否就此否定三方协议的效力，还要结合本案的实际情况进行判断。首先，2013年6月3日之前，即本案所涉一系列合同签订时，博览城公司和好一家公司两公司的股东完全一致；其次，董蕙、董祖锋在购买房屋之前，已经和博览城公司签订了认租协议书，并且在买卖合同中又明确董蕙、董祖锋向好一家公司购买的房屋由好一家公司指定的博览城公司进行统一运营管理，签订买卖合同的同时一并签订了《商铺委托经营管理合同》，由此可见，在南通工业博览城房屋的出售、租赁事宜中，博览城公司和好一家公司有着紧密的利益联系。在博览城公司和好一家公司对购房者呈现为利益共同体的情况下，董蕙、董祖锋有充分的理由相信，博览城公司和好一家公司对房屋出售、租赁事宜的处理是有意思联络的。再看欠条的内容，“所借款项已经由出借人南通好一家投资管理有限公司直接转入欠款人应付推广费”，不仅仅是债权债务的转移，“已经”二字体现了推广费支付已履行完毕的意思表示。董蕙、董祖锋相信博览城公司签字足以代表博览城公司和好一家公司共同的意思表示，即使好一家公司不予认可，也只是该协议中涉及好一家公司权利义务部分不生效，对双方当事人双方而言，双方签字确认时，已对推广费支付完毕这一反租合同的董蕙、董祖锋方主义务履行完毕达成了意思表示一致。而好一家公司实际未先行垫付推广费，也只是产生当事人约定由好一家公司向债权人履行债务的，好一家公司不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任的后果，双方当事人对推广费由好一家公司支付的约定存在瑕疵，博览城公司应及时向董蕙、董祖锋进行主张。综上所述，博览城公司以实际行为认可反租合同中董蕙、董祖锋的主义务已履行，即使双方未签订正式书面的反租合同，也应认定反租合同已成立生效，董蕙、董祖锋享有案涉房屋的租赁使用权。
博览城公司占有房屋期间，确给董蕙、董祖锋带来经营损失，董蕙、董祖锋主张10500元/月的标准依据并不充分，一审法院认为以双方当事人约定的推广费作为租金标准计算占有房屋期间的使用费较为合理，即3787.81元/月[（150361-14000）/36]。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十五条之规定，判决：一、南通工业博览城市场有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向董蕙、董祖锋交付位于南通工业博览城28幢112室、113室、114室、115室、128室、129室、130室房屋，并自2014年10月起按3787.81元/月标准向董蕙、董祖锋支付使用费止实际交还房屋时止；二、驳回董蕙、董祖锋的其他诉讼请求。案件受理费5900元，由董蕙、董祖锋负担2900元，博览城公司负担3000元。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人订立的委托经营管理协议，案涉房屋从2014年5月1日起至2024年4月30日由上诉人董蕙一方委托给博览城公司经营，在商铺委托经营的前三年即2017年5月1日前，董蕙一方放弃相应的经营收益。此外，根据当事人的陈述，如在该前三年期限内，董蕙一方自用房屋的，应当支付相应的推广费。对于推广费，董蕙一方在2013年1月26日出具了欠条。在该欠条上，董蕙确认所借款项已经由好一家公司直接转入欠款人应付的推广费。该欠条由博览城公司时任法定代表人赖家伟在欠条上签字确认。尽管好一家公司与博览城公司系两个不同的法人，但原审根据双方股东的一致性以及本案的其他实际情形，确认双方之间具有共同的意思联络并无不当。退一步而言，即使博览城公司未实际收到该费用，亦可以由当事人对此另行解决。原审认定反租合同成立并生效，董蕙一方享有反租之权利正确。在此情形下，上诉人董蕙一方在2017年5月1日之前享有对该房屋使用之权利。原审判决确定博览城公司返还房屋并支付相应的使用费并无不当。但是本院要指出的是，董蕙一方根据一审判决主文第一项要求返还房屋并支付使用费的权利的时间点应截止于2017年5月1日。至于2017年5月1日之后，双方当事人之间的权利义务可以根据双方订立的商铺委托经营管理协议另行解决。虽然上诉人董蕙一方主张按照每月10500元主张使用费，但其并没有充分证据证明其所主张的事实。在双方签订了委托经营管理协议的情况下，董蕙方以支付推广费的形式将商铺反租，故双方所约定的推广费更能体现案涉商铺的实际租赁价格，原审据此确定房屋占有期间的使用费，系一审根据本案的实际情形依法酌情予以确定。上诉人董蕙一方目前并无充分证据证实该认定有背离法律和客观实际之处。综上，上诉人董蕙方以及上诉人博览城公司的上诉理由均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5900元，由上诉人博览城公司与上诉人董蕙、董祖锋各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 施惠惠