广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终293号
上诉人（一审被告、反诉原告）：刘石，男，1970年11月1日出生，汉族，住广东省信宜市，
委托诉讼代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：廖执浓，女，1928年2月21日出生，汉族，住广东省江门市新会区，
委托诉讼代理人：陈双仪，广东星石海律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：邝北超，男，1964年10月6日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，
委托诉讼代理人：唐树斌，广东常成律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄丽贤，女，1967年1月29日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，
委托诉讼代理人：唐树斌，广东常成律师事务所律师。
上诉人刘石、上诉人廖执浓因与被上诉人邝北超、被上诉人黄丽贤返还原物纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘石的上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回邝北超、黄丽贤的全部诉讼请求并支持刘石的全部反诉请求，即：1、确认刘石与廖执浓2011年6月4日就转让珠海市斗门区白蕉街桥湖南路五巷59号房屋订立的口头转让协议成立并生效；2、确认廖执浓与邝北超、黄丽贤2001年8月25日就转让珠海市斗门区白蕉街桥湖南路五巷59号房屋订立的《转让房屋契约》成立并生效；3、判令邝北超、黄丽贤履行珠海市斗门区白蕉街桥湖南路五巷59号房屋转让的报批义务；二、本案一、二审诉讼费用由邝北超和黄丽贤承担。
事实与理由：一、一审判决适用法律错误，依法应予改判。一审判决以涉案房屋转让合同或行为违反《合同法》第五十二条第（五）项规定为由，认为转让合同或行为无效时没有法律依据的，依法应予纠正。（一）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十一条规定不能作为审理本案的法律依据。纵观法释[2005]5号司法解释全文可知，该司法解释是“就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题”而制定，其适用的范围包括三大类型：第一类是土地使用权出让合同纠纷，第二类是土地使用权转让合同纠纷，第三类是合作开发房地产合同纠纷。而一审判决适用的第十一条属于该司法解释针对第二类纠纷案件的规定。对此，该司法解释在第七条即对该类纠纷案件所针对的合同进行了明确的定义，即“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”换而言之，只有符合该司法解释前述规定的“土地使用权转让合同”纠纷，才能适用该司法解释关于该类型案件的规定进行审理。结合本案一审各方的证据可知，本案实际上属于房屋买卖合同纠纷。一审判决既然已认可廖执浓与邝北超和黄丽贤之间是房屋买卖合同关系，但却适用一个针对“土地使用权转让合同”纠纷而制定的司法解释，这本身就是相互矛盾的。客观而言，本案的实际情况也与该司法解释第七条规定的“土地使用权转让合同”存在本质的区别——即涉案转让合同的核心是转让房屋，而非土地，且涉及的是划拨用地土地使用权，而非出让土地使用权。该司法解释并不能适用于本案，更不能作为本案审理的直接依据。（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。根据《合同法》司法解释二第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。但无论是《城市房地产管理法》，还是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，从其名称及开篇均已确认前述法律和法规属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第一条明确载明“为了加强对城市房地产的管理……制定本法。”，同样《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第一条也明确载明“为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。”，而且前述法律、法规通篇没有任何一条规定“有权机关的审批是以划拨方式取得土地使用权房产转让合同的生效要件”。显然，前述法律和法规强制性规定的意旨是加强行政管理，而非否定私法行为的效力。所规制的是合同履行的具体要求，而非合同本身，依法属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。事实上，根据《房地产管理法》第四十条规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题。该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。即如果政府部门不予批准，不能过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。一审判决将前述法律、法规规定认定为效力性强制性规定与该法律和法规的立法本意不符，因而一审判决据此认定涉案房屋转让合同或转让行为无效缺乏法律依据。（三）涉案房屋转让合同或转让行为并没有损害国家利益和社会公共利益，依法应认定有效。鉴于法律、法规已规定划拨土地上的房屋转让以报有批准权的人民政府审批通过作为办理过户的前提条件，涉案房屋转让合同或转让行为的继续履行均无法规避补交地价的问题，刘石也愿意补缴地价。因此，在现行法律框架下，国家利益和社会公共利益是完全可以得到保障的，国家利益和社会公共利益并不会因为涉案房屋转让合同的签订或转让行为的实施而受到任何损害。一审判决直接将该转让合同及转让行为认定无效属于对自由交易的过度干预，损害了交易主体对正常市场交易行为的合理期待，也损害了广大人民群众对司法公正的基本信任。综上，一审判决置本案的客观事实于不顾，以管理性强制性规定及并不能适用于本案的司法解释作为依据，判定涉案房屋转让合同及转让行为无效属于适用法律错误，依法应予纠正。二、一审判决违反了《民法总则》关于“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”的规定，其价值取向与法律及国家所弘扬的社会主义核心价值观相违背。本案现有证据和事实足以证明邝北超和黄丽贤是涉案房屋转让合同履行的违约方和不诚信方。首先，邝北超和黄丽贤为避免其陷入违约一方的不利位置，在本案起诉时故意编造了一个房屋租赁的虚假事实，意图蒙混过关。但在刘石提供的系列客观证据面前，邝北超和黄丽贤的谎言不攻自破。其次，邝北超和黄丽贤作为涉案房屋的出卖人，将涉案买卖报有批准权的人民政府审批本身就是其与廖执浓之间房屋买卖合同的附随义务。而且涉案房屋交易审批属于只要权属人申请、补缴土地出让金就可以进行交易的“个人单套住宅转让”业务，不存在任何不能办理过户的障碍。但邝北超和黄丽贤为了达到毁约的目的，故意拒不履行其应当履行的合同义务，恶意造成涉案房屋转让合同至今未经有批准权的人民政府审批的结果，并以此为由请求人民法院确认房屋买卖合同无效。邝北超和黄丽贤的行为违背了《民法总则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，同时属于《合同法》第四十五条第二款规定“不正当促成条件成就”的行为。作为象征国家法律和公平、正义的人民法院，依法应对邝北超和黄丽贤的行为作出否定评价。最后，涉案房屋买卖发生在2001年，且买卖发生之后房屋及相关权属证书即已交付给廖执浓，之后又交付给了刘石，并由刘石对涉案房屋使用、占有、控制至今。涉案房屋的买卖除了没有办理过户之外，其他买卖手续早已完成。转眼至今已超过16年，在这十余年的时间里，国家的经济迅猛发展，物价水平也急剧上升，房价更是逆天上涨。2001年斗门的房价1000多元每平方米、2006年斗门的房价也仅仅涨到3000余元每平方米，但如今斗门的房价均价已经涨到12000余元每平方米，足足涨了十余倍。特别是涉案房屋所在区域已列入斗门区旧城改造的范围，市场价值更是与日俱增。在此背景下，邝北超和黄丽贤不顾本案客观事实主张涉案房屋买卖合同无效的用意就不言而喻了。一审判决无视造成涉案房屋买卖和交付后至今未能办理过户的根本原因在于邝北超和黄丽贤拒不履行合同义务的客观事实，以判决的形式公然支持邝北超和黄丽贤诉讼请求，无疑是以人民法院的名义为邝北超和黄丽贤这种为追求不当利益而公然违约、甚至意图通过虚假事实进行诉讼的行为进行背书。综上，诚实信用不但是法律规定的基本原则，而且是每个社会参与人的基本道德要求，同时也是我国社会主义核心价值观之一。邝北超和黄丽贤作为社会单独的个体可以为了谋取不当的巨额利益而见利忘义，但如果作为国家法律的执行机关、社会公义的裁决机关的人民法院也公然支持该行为的话，整个社会因此而沦丧的将不仅仅是道德，而是法律。三、向珠海市国土资源局斗门分局调查收集涉案房屋转让的审批手续及流程对本案审理具有重要意义，一审法院拒绝刘石的申请损害了刘石的诉讼权利。经刘石向珠海市国土资源局斗门分局核实，涉案房屋作为个人在国有划拨土地上的个人单套住宅，其转让仅需出让人向国土部门提交补缴地价的申请、补缴地价即可办理过户手续，并不存在禁止转让等导致合同无效或不能履行的情形。但由于刘石并非涉案房屋的权属人，该局只能以口头告知的方式答复刘石，刘石及其代理人均无法获得该局任何书面的回复。迫于无奈，刘石向一审法院提交了调查取证的申请，期望通过法院去函征询的方式得到涉案房屋转让有审批权的政府部门的书面回复，以便向法院证明本案完完全全就是邝北超和黄丽贤故意不履行己方合同义务而导演的恶意诉讼。但一审法院仅以一句“没有必要”为由拒绝了刘石合法、合理的请求，进而导致本案的关键事实没有查明。鉴此，刘石恳请二审法院对该问题依法向珠海市国土资源局斗门分局调查核实，以还原本案全部事实。四、一审判决认为刘石要求邝北超和黄丽贤履行珠海市斗门区白蕉街桥湖南路五巷59号房屋转让的报批义务没有依据是错误的。虽然刘石与邝北超和黄丽贤之间没有直接的权利义务关系，但根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第二十五条“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记,最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”的规定，本案刘石的该项诉讼请求符合前述指引的要求，人民法院在裁决时不存在任何法律障碍。综上所述，一份判决之于裁判者而言或许只是一个结案文书，但之于刘石这样的普通百姓而言，这就是老百姓对于法律、对于诚实信用和司法公正的全部信仰。邝北超和黄丽贤早在2001年8月已将涉案房屋转让给了廖执浓，并已交付给廖执浓使用。交易完成距今已十余年，对于房屋已经转让是无可辩驳的事实，虽然至今该转让仍未符合相关法律管理性规定的要求，但造成这一结果的是负有申报义务的被刘石。邝北超和黄丽贤为了达到毁约的目的故意不履行其本身负有的申报义务，并以此作为起诉合同无效的理由，显然是意图通过自身严重违背诚实信用的违约行为获得司法利益的最大化。这已不仅仅是与我国主流的社会主义核心价值观相违背，而且也严重违反了《民法总则》《合同法》《物权法》等相关法律、法规的明文规定。刘石提起本案上诉实属无奈，恳请贵院在查明的本案事实的基础之上，支持刘石的全部上诉请求，以维护刘石的合法权益、维护整个社会诚实信用的良好道德风尚。
廖执浓的上诉请求：1.请求贵院依法撤销一审判决，改判驳回邝北超、黄丽贤的全部诉讼请求，并确认廖执浓与邝北超、黄丽贤于2001年8月25日签订的《转让房屋契约》有效；2.本案一、二审诉讼费用由邝北超和黄丽贤承担。
事实和理由如下：一、一审判决适用法律错误，应予以改判。1、本案应适用《物权法》第一百零六条规定，受让人受让该不动产或动产是善意的，且以合理价格转让，受让人取得该不动产或动产的所有权。本案中，案涉房屋系邝北超和黄丽贤自建取得，且已领取产权证书，依照物权法第三十九条规定，邝北超和黄丽贤对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故邝北超和黄丽贤将该房屋出售给廖执浓系其依法行使财产处分权。因此，邝北超和黄丽贤有权行使涉案房屋的处分权，并且廖执浓已经支付相应的对价，并已经一直使用房屋长达十年，因此廖执浓依据物权法的规定已经取得房屋的所有权。邝北超和黄丽贤在16年前已经失去上述房屋的所有权，如今通过以划拨土地未通过审批为由以此确认双方的房屋转让协议无效，明显违反了民法总则的诚实信用原则以及物权法的规定，廖执浓主张返还房屋的行为纯属出尔反尔的行为，若法律支持该种行为，将会导致社会经济交易行为不稳定，不安全，不健全。2、本案廖执浓与邝北超和黄丽贤签订的《转让房屋契约》并没有违反效力性强制规定。强制性规范区分为效力性强制规范和管理性强制规范(或取缔性规范)。所谓效力性强制规范，是指法律、行政法规明确规定违反了这些禁止性规定后将导致合同无效或者不成立，并且违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。所谓管理性强制规范或取缔性规范，是指法律、行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人利益的规范。以上可见，只有违反效力性强制规定的合同才无效。物权法第一百三十七条第一款规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”依该法可知，目前我国的建设用地使用权取得方式主要有两种：一种是以土地使用权划拨方式取得，即经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用;另一种是以土地使用权出让方式取得，即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。本案讼争私有房屋所使用的土地为划拨方式取得。物权法第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押，但法律另有规定的除外。”城市房地产管理法第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”同时，该法第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”依据上述法律可知，我国法律对以划拨方式取得的土地使用权并未禁止转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。本案中《转让房屋契约》的目的是转移房屋所有权，尚未改变土地使用权的性质，未损害国家利益和社会公共利益。因此，城市房地产管理法第四十条、第六十一条的规定，均属于管理性强制规定而不属于效力性强制规定，违反该类规定并不导致合同无效，只是应当受到行政主管部门的行政处罚。该案中，邝北超和黄丽贤以签订《转让房屋契约》时该房屋所占土地系国有划拨土地不能转让为由，主张上述协议无效，理由不能成立。3、本案的《转让房屋契约》符合合同的生效要件和合同法的立法目的。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”民法通则第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”本案中，廖执浓与邝北超和黄丽贤均具有相应的民事行为能力，且双方关于房屋买卖意思表示真实。虽案涉房屋所占土地为国有划拨土地，城市房地产管理法规定此类土地在转让时，应当报有批准权的人民政府审批，但政府的审批不是对土地使用权转让合同或房屋买卖合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，故政府的审批不是此类合同成立的生效要件。因此，廖执浓与被廖执浓签订的《转让房屋契约》，无需办理登记或审批手续，双方订立时即已生效。另外，合同法第一条规定：“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。”可见合同法的立法宗旨，就是维护经济运行秩序，规范市场主体在经济活动中的交易关系，保证交易安全，从而维护当事人的合法权益和促进经济社会的繁荣发展。而本案中的债权转让本质上是一种交易行为，从鼓励交易、增加社会财富的角度出发，只要不违反法律的强行性规定、不对国家利益和社会公共利益造成损害，就应当允许债权在当事人之间进行转让。因此，确认廖执浓与邝北超和黄丽贤签订的《转让房屋契约》有效，也符合合同法的立法宗旨。此外，邝北超和黄丽贤在将案涉房屋交付给廖执浓后又恶意毁约，亦有违诚实信用原则。4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定不能作为审理本案的法律依据。上述司法解释第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而本案中，双方当事人签订《转让房屋契约》后，并将房产证原件、土地证原件移交给廖执浓，证明当时双方系在转让划拨土地上的房产时将占用的划拨土地概括转让，因此，本案不适用该司法解释对合同效力的规定。5、物权法的第十五条以及珠海市人民政府出具的《珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法》第三条和第四条、第六条、第十条规定，可以看出个人单套住宅房屋补交地价既可以办理过户手续。二、一审事实不清，影响合同效力补正原则在本案的适用。城市房地产管理法第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院有关规定，报有批准权的人民政府审批”。可见，我国法律规定，划拨土地的使用权未经批准不得转让。但是，在司法实践中，未经批准办理土地使用权出让手续就转让划拨土地使用权，是一种常见现象。实务中，更多的则是先进行转让，再由划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。为此，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条明确规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”即土地使用权人与受让方订立的转让合同应为有效合同。依此可见，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，未报请有批准权的人民政府审批同意，划拨土地使用权转让行为并不当然无效，可以通过效力补正。但在本案中，一审法院并没有依照刘石的申请，到珠海市国土资源局调查涉案房屋转让的土地使用权出让的审批手续及流程，导致本案事实不清。实际上正是因为邝北超和黄丽贤违反诚实信用原则，妄图推翻其16年的出让房屋行为，一再不予以配合廖执浓到珠海市国土资源局办理审批手续，才导致涉案房屋所占用的划拨土地在起诉前未获得人民政府的审批。因此，请求二审法院调查清楚此情况发生的经过，并判决邝北超和黄丽贤履行办理划拨土地使用权的审批和补缴土地出让金的义务。综上所述，一审判决事实不清，适用法律错误，请求贵院从诚实信用的原则出发，适用《物权法》，《合同法》，《民法总则》等法律规定，驳回邝北超和黄丽贤的一审诉讼请求。
邝北超、黄丽贤答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，因此，恳请二审法院依法予以维持。本案的涉案房屋是建筑在国有划拨土地上的，邝北超和黄丽贤是该土地的权属人。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》第二十四条第二款的规定，涉案房屋由邝北超和黄丽贤转让给廖执浓时，该土地的国有土地使用权也随之转让。从邝北超和黄丽贤转让房屋至起诉前，均没有办理该土地的土地使用权出让手续。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、五十八条、以及《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，一审法院判决邝北超和黄丽贤与廖执浓签订的《转让房屋契约》无效，廖执浓与刘石之间就转让涉案房屋的行为也无效，刘石应当返还房屋及相关证件给邝北超和黄丽贤，是事实认定清楚，适用法律正确，因此，依法应当予以维持。二、刘石和廖执浓将《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的适用仅限于单独的国有划拨土地转让合同并且认为本案并不能适用该条款是对法律的理解错误。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”及《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十六条：“土地使用者可将依法取得的土地使用权进行转让、出租和抵押。地上建筑物、其他附着物所有权与其所占用的土地使用权不可分离。建有地上建筑物、其他附着物的土地，不得单独以土地使用权进行转让、出租和抵押”的规定可知，涉案房屋与其下的划拨土地是一个整体，在邝北超和黄丽贤转让涉案房屋时会连同其占用的划拨土地使用权一并概括转让。既然划拨土地与涉案房屋是不可分割的整体，划拨土地使用权及涉案房屋的转让当然也应适用转让划拨土地使用权的相关规定，而且，对单纯划拨土地使用权转让的审批手续与对划拨土地上有建筑物转让的审批手续也是一样的。因此，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条不但可适用于单独的国有划拨土地转让合同，也可适用于房屋及土地一并概括转让的情形。同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条并未明文规定只适用“直接以土地使用权为合同标的的转让行为”，而排斥适用概括转让划拨土地及其上建筑物的情形。因此，原审法院适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，认定邝北超和黄丽贤与廖执浓就划拨土地及涉案房屋所签订的《转让房屋契约》无效是正确的适用法律。刘石一方认为本案为房屋买卖合同纠纷而不应适用该条司法解释，显然其诉求本身就相互矛盾。刘石一方面认为自己买的是房屋，而不是土地，在不取的土地的情况下也可取得房屋，如此，只需办理房屋转让手续，而无须办理土地手续，这显然与我国的房地一体政策相违背。同时，也与法律规定的实际操作相违背，正常程序是先办理土地手续，再办理房屋手续，即在没有办理土地手续的情况下，是不可能办理房屋手续的。另外，邝北超和黄丽贤不清楚本案房屋所在土地是否已纳入了政府城市拆迁范围，但如像刘石一方所说已纳入的话，根据《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条第三项的规定，涉案房屋及其划拨土地更是不得转让。三、刘石和廖执浓认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条属于管理性强制性规定而不应适用于本案也是对法律的理解错误。所谓效力性强制性规定是指，法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条在条文中已非常明确可以转让的条件，否则不得转让，显然就是禁止性的规定条款。同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条是对上述条款的进一步解释说明，该条款也明确最迟应当在起诉前征得政府有关部门的批准方才有效，否则应当认定无效。综上可知，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条属于效力性规定，而非管理性规定，适用于本案是符合法律规定的。四、刘石和廖执浓认为转让合同没有损害国家利益是理解错误。划拨土地使用权是国家将土地无偿交由土地使用者使用，其权利的取得和处分必须严格遵循法律规定，未经有关部门批准，土地使用者不得随意处分划拨土地使用权。如不严格按照国家规定执行，必将损害国家的行政部门的行政及执法威严。人人如此，行政部门的功能职责及审批权限也被架空、形同虚设，国家之威严又将何存，国家利益势必受损。同时，也必将使国家对划拨土地上建造的房屋的规管完全被架空，我国一直贯彻实施的房地一体政策也必将受损。因此，刘石和廖执浓认为转让没有损害国家利益是错误的。五、刘石和廖执浓认为邝北超和黄丽贤有报批义务并无任何依据。邝北超和黄丽贤与刘石没有签订任何合同，也不存在口头协议，因此邝北超和黄丽贤与刘石之间没有直接的权利义务关系。邝北超和黄丽贤与廖执浓的《转让房屋契约》被依法认定无效，因此，邝北超和黄丽贤与刘石也不存在间接的权利义务关系。刘石在邝北超和黄丽贤的抗辩理由成立的情况下，显然不能依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十五条的规定，要求邝北超和黄丽贤给其过户。六、刘石和廖执浓对涉案房屋及土地并不构成善意取得。1、廖执浓对涉案房屋及土地并不符合善意取得中的善意。如像廖执浓一方所说的与邝北超和黄丽贤的交易已经完成，在2001年至2010年长达10年的时间，那为何廖执浓都不主张过户。在没有征得邝北超和黄丽贤同意的情况下，还擅自伪造邝北超和黄丽贤的签名和指印，用假的合同，把涉案房屋和土地卖给刘石。这是因为廖执浓一方一开始就并非想取得该房屋和土地，只是为了倒卖房屋和土地，所以才没想过要过户到自己名下。另，据邝北超和黄丽贤所知，廖执浓一方（郑月兰）还有多处类似的交易。廖执浓一方之所以不服一审判决，最重要的原因是怕其他类似的交易也无效。因此，廖执浓一方对涉案房屋和土地的买卖并非善意，其对一审判决的不服，更是为了保护其他的不法交易。2、刘石对涉案房屋及土地并不符合善意取得中的善意。刘石在一审开庭时明确他也认为其所提交的证据五，即郑月兰给他的转让合同上，邝北超和黄丽贤的签名和指印并非真实的，所以他也没有签名。如买卖房屋是件大事，那么刘石在明知转让合同是假的情况下也不与邝北超和黄丽贤核实清楚，就与廖执浓达成交易。即，刘石在购买时明知道实际权属人并非廖执浓，也未征得真正权属人同意的情况下购买涉案房屋，显然并非善意。3、廖执浓或刘石由始至终并没有实际取得房屋及土地。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，不动产是需要办理变更登记才能善意取得。本案中，涉案房屋的权属登记一直是邝北超和黄丽贤，从未发生任何的变更。因此，廖执浓和刘石由始至终都没有实际取得房屋及土地。综上，刘石和廖执浓对涉案房屋及土地均不可能构成善意取得。七、廖执浓和刘石对合同的无效都存在过错。1、廖执浓一方对于合同的无效存在过错。第一、如因邝北超和黄丽贤是房屋及土地的权属人就应当知道土地的性质为国有划拨用地，需要经过批准才能交易，而存在过错。那么，廖执浓一方在一审第三次开庭时已明确，其在斗门的相同地段一直拥有相同的房屋，则廖执浓一方也应当知道需要经过批准才能交易，因此廖执浓一方也存在同样的过错。第二、廖执浓一方从一开始就并非想取得该房屋和土地，其真实目的是为了倒卖房屋和土地，所以才在长达十年的时间内都没有要过户到自己名下。第三、退一步说，如果房屋及土地一早就已经在廖执浓一方名下，就不至于导致廖执浓与刘石的合同也无效。2、刘石对于合同的无效存在过错。第一、刘石在购买涉案房屋和土地时明知道实际权属人并非廖执浓，作为一个正常的买受人都知道应当先与证件上的实际权属人核实清楚并征得同意后再买卖，但刘石非但没有这么做，反而凭借一张连自己都认为是假的合同就与廖执浓一方达成交易。显然，刘石不但没有尽到一般房屋买受人应尽的注意义务而存在过错，并且其是希望通过此种方式来恶意取得房屋。第二、刘石一直承认其对房屋所属土地为国有划拨用地，需要补地价是知道的，也愿意补交地价。由此可知，刘石在购买时就已经清楚相关的政策和程序。退一步说，即使刘石在购买时不知道，但其也应当事先了解清楚购买此类土地和房屋的政策和程序再进行买卖，但其并没有这么做，显然没有尽到应尽之责。第三、刘石声称其之所以在长达六年间没有过户，是因为没有足够的资金补交地价。但作为一个正常买受人其明知需要补交地价，却没有将此费用考虑进去就进行买卖显然是不符合常理的。加之，从其与李德娟签订的租赁合同可以推算，其在长达六年的时间里其取得的租金就将近10万，足以支付补交地价。八、合同无效后并不损害任何人的利益。本案一审法院已在判决当中明确，上诉人的权益可依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，通过另案起诉，由廖执浓向邝北超和黄丽贤主张返还价款，刘石另行向廖执浓主张返还价款的方式得到公平解决。因此，合同无效后并不会导致廖执浓和刘石的利益受损。综上，恳请法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
邝北超、黄丽贤向一审法院起诉请求：1.确认邝北超、黄丽贤与廖执浓签订的《转让房屋契约》无效；2.确认刘石与廖执浓关于涉案房屋的转让行为无效；3.刘石将位于珠海市斗门区白蕉镇桥湖南路五巷59号的房屋腾退给邝北超、黄丽贤，同时归还涉案房屋的房产证、共有权证、土地使用证；4.本案诉讼费由刘石和廖执浓承担。
一审法院认定事实：2001年8月25日，邝北超和黄丽贤签署《转让房屋契约》，约定邝北超和黄丽贤将白蕉桥湖住房一座二层（东至林栋才、南至梁光庭、西至桥湖路、北至刘炳方，底层占地面积52平方）转让给廖执浓使用，连同土地证、房产证两本一并交付使用。
2011年6月4日，廖执浓的女儿郑月兰出具收款收据给刘石，收款收据的主要内容为收到刘石交来转让房屋款总价29万元，已将建设凭证两张、国有土地使用证一本、房屋共有权保持证两本以及其他手续交给购买房方使用，交易关系交割完毕等。
另查明，根据珠海市不动产登记中心斗门分中心《关于核查宗地号为805202土地性质情况的复函》，称：“权利人邝北超位于白××镇东岸区桥××号的宗地已核发《国有土地使用权证》，地号为805205，土地使用权证号码为04210220533号，根据土地档案显示，该宗地属国有划拨土地。”
该土地上现登记有房屋一栋建筑面积为58.23平方米，总层数为一层，权证号码1634382，权属人为邝北超、黄丽贤。
1992年4月14日，邝北超取得建筑许可证，基建项目为扩建，地点为桥湖南路，建筑面积103.4平方米，建筑层数扩至三层，该许可证注意事项处注明必须在粤房字××号首层建筑面积扩建。邝北超和黄丽贤称其扩建至二层，第三层未建，第二层未办理产权证。刘石确认现在涉案房屋为二层。
现斗府国用（1996）字第04210220531号国有土地使用证及该土地上房屋《房屋所有权证》（权证号粤房证第1634382号）和《房屋共有权保持证》均有刘石持有。
邝北超和黄丽贤于2017年7月3日以其与廖执浓之间为租赁关系，租赁期限已届满，刘石无权占有涉案房屋为由在一审法院起诉刘石返还涉案房屋。经审理，一审法院认为邝北超和黄丽贤与廖执浓之间是房屋买卖合同关系，且查明涉案房屋所在土地为国有划拨土地，还没有办理土地出让手续。一审法院遂于2017年8月29日向邝北超和黄丽贤释明邝北超和黄丽贤与廖执浓签订的《转让房屋契约》是房屋买卖合同，涉案房屋所在土地为国有划拔土地，由于该土地未办理土地使用权出让手续，《转让房屋契约》无效。一审法院释明后，邝北超和黄丽贤于2017年9月5日追加廖执浓为本案被告，并对诉讼请求进行了变更。刘石于2017年9月22日提出了反诉。
一审法院认为，涉案房屋是建筑在国有划拔土地上的，邝北超是该土地的权属人。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”的规定，涉案房屋由邝北超和黄丽贤转让给廖执浓时，该土地的国有土地使用权也随之转让。从邝北超和黄丽贤向廖执浓转让涉案房屋至邝北超和黄丽贤向一审法院起诉前，双方均没有办理该土地的土地使用权出让手续。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。……”的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，邝北超和黄丽贤与廖执浓签订的《转让房屋契约》无效。基于上述理由，廖执浓与刘石之间就转让涉案房屋达成的口头协议也无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，邝北超和黄丽贤请求确认《转让房屋契约》和廖执浓与刘石之间的转让涉案房屋的行为无效，依法有据，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，廖执浓应当将涉案房屋及涉案房屋的房产证、共有权证、土地使用证返还给邝北超和黄丽贤。由于涉案房屋现由刘石占有，涉案房屋的房产证、共有权证、土地使用证由刘石持有，且刘石与廖执浓之间的转让行为也无效，刘石占有涉案房屋，持有涉案房屋的房产证、共有权证、土地使用证没有相关依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，刘石应当返还给邝北超和黄丽贤。
在庭审中，一审法院向廖执浓释明其可向邝北超和黄丽贤提起反诉，请求返还价款，但是廖执浓坚持认为《转让房屋契约》有效，没有提起反诉。由于廖执浓没有在本案中反诉请求返还价款，故一审法院对返还价款的事项不予处理，廖执浓可另行向邝北超和黄丽贤主张返还。廖执浓收取刘石的款项，刘石可另行向廖执浓主张。
基于一审法院上述关于合同效力问题的论述，刘石反诉请求确认廖执浓与刘石转让涉案房屋订立的口头协议成立、有效，确认廖执浓与邝北超和黄丽贤签订的《转让房屋契约》成立、有效，没有依据，一审法院不予支持。
刘石反诉邝北超和黄丽贤履行涉案房屋的转让报批义务。一审法院认为，刘石没有与邝北超和黄丽贤签订过合同，双方之间也不存在口头协议，因此邝北超和黄丽贤与刘石之间没有直接的权利义务关系。而且根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，相关的土地使用权出让手续在起诉前办妥，是涉案房屋转让合同及行为有效的前提。故刘石的反诉请求，没有依据，一审法院不予支持。
此外，由于反诉仅能针对本诉的邝北超和黄丽贤提出，因此刘石不能对廖执浓提起反诉，不应将廖执浓列为反诉被告。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认邝北超、黄丽贤与廖执浓于2001年8月25日签订的《转让房屋契约》无效；二、确认廖执浓于2011年6月4日将位于珠海市斗门区白××镇东岸区桥××号的二层建筑物转让给刘石的行为无效；三、刘石于判决生效之日起十五日内将位于珠海市斗门区白××镇东岸区桥××号的二层建筑物返还给邝北超、黄丽贤；四、刘石于判决生效之日起十五日内将斗府国用（1996）字第04210220531号国有土地使用证、《房屋所有权证》（权证号粤房证第1634382号）和《房屋共有权保持证》返还给邝北超、黄丽贤；五、驳回刘石的反诉请求。一审本案受理费6560元（邝北超、黄丽贤已预交），由刘石、廖执浓负担。一审反诉费3280元（刘石已预交6560元，退还3280元），由刘石负担。
二审期间，廖执浓向本院提交以下证据：1、珠海供电局更名过户资料审核单；2、广东电网珠海供电局出具的电费清单，证明案涉房屋由郑月兰（即廖执浓的女儿）从2001年到2011年一直使用，该房屋是郑月兰为其母亲廖执浓购买的，两母女一直在该房屋居住了长达十年。邝北超、黄丽贤对廖执浓提交上述证据真实性予以认可，淡关联性有异议。刘石对廖执浓提交上述证据予以确认。本院经审查认为，鉴于双方提交证据材料真实性均无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳，将结合本案其他证据予以认定。
经审理查明，2001年8月25日，邝北超、黄丽贤签署《转让房屋契约》，将白蕉桥湖住房一座二层（东至林栋才、南至梁光庭、西至桥湖路、北至刘炳方，底层占地面积52平方）转让给廖执浓，其后廖执浓占有、使用涉案房屋。廖执浓称其向邝北超、黄丽贤支付48000元购房款，但邝北超、黄丽贤确认收到房款40000元。2011年6月4日，廖执浓将涉案房屋转让给刘石，此后刘石占有使用涉案房屋。廖执浓、刘石称多次找邝北超、黄丽贤要求过户涉案房屋，但邝北超、黄丽贤不予配合，反而要求加收价款，邝北超、黄丽贤对此予以否认。
一审期间，刘石申请法院向珠海市国土局斗门分局调查涉案房屋买卖交易审批流程和手续，一审法院经审查未同意其申请，二审期间，刘石再次提出上述申请。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为《转让房屋契约》及廖执浓与刘石之间房屋转让行为是否有效的问题。涉案房屋用地为划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”以及珠海市不动产登记中心斗门分中心复函显示，本案中划拨土地上房屋转让必须报珠海市政府批准方能进入公开市场交易，但是根据查明的事实显示，《转让房屋契约》及廖执浓与刘石之间房屋转让行为并未办理相应审批手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，案涉《转让房屋契约》及廖执浓与刘石之间房屋转让行为未在起诉前经过行政主管部门批准办理土地使用权出让手续，因此应当认定为无效。涉案房屋所处土地为划拨用地，房屋转让势必涉及土地转让事宜，因此上述规范划拨土地转让法律规定应当适用本案处理，廖执浓、刘石上诉认为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条不能作为本案法律依据，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，基于合同取得财产应当予以返还。刘石是基于《转让房屋契约》及廖执浓与刘石之间房屋转让行为取得涉案房屋及房产证、共有证、土地使用证，现《转让房屋契约》及廖执浓与刘石之间房屋转让行为被认定无效，刘石取得涉案房屋及房产证、共有证、土地使用证并无合法依据，应当予以返还，一审法院认定正确，本院予以确认。廖执浓、刘石基于合同无效主张返还价款及赔偿损失事宜，可以另循途径解决。
诚如一审法院所述，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，是否履行划拨土地转让审批手续是法院认定合同效力前提，即法院起诉之前当事人应当履行审批手续，否则合同即被认定无效，《转让房屋契约》及廖执浓与刘石之间房屋转让行为在案件起诉前并未取得土地使用权出让手续，因此《转让房屋契约》及廖执浓与刘石之间房屋转让行为应当认定无效，既然合同关系认定无效，刘石无权依据无效合同关系要求办理涉案房屋转让报批义务，刘石申请法院向珠海市国土资源局斗门分局调查涉案房屋转让审批手续及流程亦没有必要，本院不予准许。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人刘石、廖执浓上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币13120元，由上诉人刘石负担6560元，由上诉人廖执浓负担6560元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年二月二十六日
书记员 程 敏