成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0116民初3763号
原告:成都地源市场经营管理有限公司，住所地成都市双流区东升街道白衣上街24号附18号。
法定代表人:周金农，总经理。
委托诉讼代理人:张志强，男，系该公司职员。
委托诉讼代理人:徐美平，女，系该公司职员。
被告:谢北南，男，1981年10月27日出生，汉族，住成都市青羊区。
原告成都地源市场经营管理有限公司（以下简称地源公司）与被告谢北南房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁宪适用简易程序公开开庭进行审理。原告地源公司的委托诉讼代理人张志强、徐美平，被告谢北南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告地源公司的诉讼请求如下：1、解除原告与被告签订的商铺租赁合同；2、被告支付2015年11月9日至2016年5月9日的房租50301.3元、2015年5月9日计算至2016年5月9日的物业管理费7185.6元、2015年5月9日计算至2016年5月9日的垃圾费600元、违约金143718元，合计201804.9元。事实与理由：2013年11月9日原、被告签订商铺租赁合同，约定被告租赁原告位于双流区四川金恒德国际汽配用品城一期×栋××号商铺，建筑面积239.53平方米，租赁期自2013年11月9日起至2018年11月8日止，被告需缴纳保证金10000元。该商铺采用租5免2的方式计算租金，即2013年11月9日至2015年11月8日为免租期，第三年租金按35元/㎡/月计算，第四年租金按40元/㎡/月计算，第五年租金按45元/㎡/月计算，每半年支付一次租金。租赁期间，乙方应按照市场物业管理公司收费标准按时支付物业管理服务费。合同签订后，双方按照合同约定履行各自义务，被告于2016年2月起关门停业。原告多次通知被告重新开门营业并交纳房屋租金及物业管理费，被告均拒绝，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。
被告谢北南辩称，合同已经终止；2015年11月，被告电话告知原告不再续租房屋。原告于2016年3月将租赁商铺锁住，事实上被告已将租赁商铺交给原告，原告可另行出租，被告不存在违约情形，不同意承担违约金；愿意向原告支付2015年11月9日至2016年3月31日的房租、物业管理费、垃圾费。被告向原告交纳保证金10000元，原告至今未退还，要求用于抵扣租金。
经审理查明，原告地源公司（甲方）与被告谢北南（乙方）于2013年11月9日签订《四川金恒德国际汽配用品城商铺租赁合同》，约定：甲方将拥有合法管理权的“四川金恒德国际汽配用品城”商铺出租给乙方；甲方出租商铺坐落地址：双流集中商贸发展区四川金恒德国际汽配用品城1期×栋××号商铺，该商铺建筑面积为239.53平方米；甲方将该商铺出租给乙方从事汽车配件商业经营活动；租期5年，自2013年11月9日起至2018年11月8日止；经甲乙双方协商，乙方自愿选择下列第1种方式交纳租金。（1）采用租5免2的方式，前2年为免租期（即2013年11月9日至2015年11月8日）第三年按35元/㎡（不含税）按时支付租金给甲方，第四年按40元/㎡（不含税）按时支付租金给甲方，第五年按45元/㎡（不含税）按时支付租金给甲方，免租期结束，甲方提供银行开户账号，乙方通过银行转账的方式每半年支付一次租金，乙方每次缴纳租金均须提前30日。如乙方采用租5免2的租赁方式，则乙方须缴纳租赁经营保证金为壹万元/户，该保证金在本合同租赁期满乙方不再续租时，由甲方清算退还乙方（不计息）。注：免租期间只免除房屋租赁费用，其余费用乙方应按照实际规定缴纳；双方同意租赁期内该商铺的物业管理费由乙方承担。如乙方在规定时间内开门营业，乙方将享受免装修期间的物业管理费，并额外免除半年物业管理费；在本合同租赁期内，乙方未按期交纳租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金总额的万分之五加收滞纳金；在本合同租赁期内，乙方连续停业7天（按市场正常经营时间：上午9:00起，下午5:30止），或者一年内累计停业10天的（国家法定休假日除外），乙方在一天中上述正常经营时间内任何一个时间点关门视为未经营，甲方取得相关证据（如照片）后，即有权通知乙方解除本合同，并要求乙方承担2年的租金作为违约金；本合同租赁期间，甲乙双方之任何一方不得提前终止合同，否则按“未免租期间租金总额的2倍”对违约方进行处罚。
同时查明，被告谢北南在租赁的商铺经营“朋途优配双流炫美汽车配件商贸部”。2013年，被告向原告交纳保证金10000元。之后，被告正常开业经营。2016年2月，被告关门停业。2016年3月，被告搬离商铺。2016年3月20日，原告将该商铺锁住。
庭审中，原告陈述物业管理费按2元／月／㎡计算，涉案商铺面积为239.53平方米，每月物管费是598.8元。垃圾费是50元／月。被告对此物业管理费、垃圾费计算标准无异议，但认为其已将2015年6月前的物管费和垃圾费缴清，但未提供相关证据进行证明。
庭审中，被告陈述其于2015年11月底电话告知原告不再续租。原告认可被告曾电话告知其不再续租，但被告一直未办理退房手续及缴清租金及物管费。原告锁住商铺是维护正常管理需要，不能视为被告已经退房，《四川金恒德国际汽配用品城商铺租赁合同》尚未解除。
上述事实，有双方当事人的陈述、《四川金恒德国际汽配用品城商铺租赁合同》等证据佐证。上述证据经庭审质证，具有合法性、客观性、关联性，本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：1、租赁合同是否应当解除；2、被告是否构成违约，如构成违约，被告应当向原告支付的费用是多少。
关于第一个争议焦点，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《四川金恒德国际汽配用品城商铺租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，由于被告已于2016年3月搬离商铺，原告认为其连续停业7天，构成违约要求解除合同。现租赁合同已无法继续履行，且被告对解除合同也没有异议，故原告要求解除双方签订的租赁合同的请求，本院予以支持。
关于第二个争议焦点，双方合同约定：“采用租5免2的方式；本合同租赁期间，甲乙双方之任何一方不得提前终止合同，否则按“未免租期间租金总额的2倍”对违约方进行处罚；在本合同租赁期内，乙方连续停业7天（按市场正常经营时间：上午9:00起，下午5:30止），或者一年内累计停业10天的（国家法定休假日除外），乙方在一天中上述正常经营时间内任何一个时间点关门视为未经营，甲方取得相关证据（如照片）后，即有权通知乙方解除本合同，并要求乙方承担2年的租金作为违约金”。原告主张2016年3月31日至2016年5月9日的租金，无法律依据，不予支持。因原告于2016年3月20日，原告将涉案商铺锁住，实际控制该商铺。故免租期到期后的租金应从2015年11月9日计算至2016年3月20日止。鉴于被告在庭审中自愿承担2015年11月9日至2016年3月31日的租金即35元／月／㎡×4.7个月×239.53㎡=39402元，本院予以准予。免租期确实是出租人在承租人正常履行全部租赁期限的情况下给予承租人的优惠，现被告提前解除合同，确实造成了原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为55000元。
关于原告主张的物业管理费、垃圾费，因被告对该计算标准予以认可，愿意支付2015年11月9日至2016年3月31日的物业管理费、垃圾费。被告辩称其已将2015年6月前的物管费和垃圾费缴清，但未提供相关证据进行证明。对该辩称意见本院不予采纳。因此，对原告主张的从2015年5月9日计算至2016年3月31日的物业管理费6407元（2.5元／月／㎡×239.53㎡×10.7个月=6407元）、2015年5月9日计算至2016年3月31日的垃圾费535元（50元／月×10.7个月=535元），本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定判决如下：
一、原告成都地源市场经营管理有限公司与被告谢北南签订的《四川金恒德国际汽配用品城商铺租赁合同》予以解除；
二、被告谢北南应于判决生效之日起十日内给付原告成都地源市场经营管理有限公司2015年11月9日至2016年3月31日的租金39402元；
三、被告谢北南应于判决生效之日起十日内给付原告成都地源市场经营管理有限公司违约金55000元；
四、被告谢北南应于判决生效之日起十日内给付原告成都地源市场经营管理有限公司2015年5月9日至2016年3月31日的物业管理费6407元、垃圾费535元；
五、被告谢北南已付的租赁保证金10000元，直接抵扣上述第二至四项判决确定的应付费用；
六、驳回原告成都地源市场经营管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2203元，由被告谢北南负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 梁 宪
二〇一七年六月二十六日
法官助理 何晓娇
书 记 员 刁妍妍