湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）株中法民四终字第81号上诉人（原审原告、反诉被告）夏敬雨，男，1964年7月15日出生，汉族，湖北省大冶市人，个体经营户，住湖南省株洲市荷塘区。委托代理人文铁军，湖南中兴律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。被上诉人（原审被告、反诉原告）卢年保，女，1968年8月14日出生，汉族，湖北省大冶市人，个体经营户，户籍地湖北省大冶市，现住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人丁学军（系被上诉人卢年保之夫），男，1968年10月6日出生，汉族，湖北省大冶市人，个体经营户，户籍地湖北省大冶市，现住湖南省株洲市芦淞区。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。上诉人夏敬雨因与被上诉人卢年保租赁合同纠纷一案不服湖南省株洲市芦淞区人民法院2014年1月7日作出的（2013）芦法民一初字第1123号民事判决，向本院提起上诉。2014年6月5日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人夏敬雨及其委托代理人文铁军，被上诉人卢年保的委托代理人丁学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2008年5月26日被告卢年保（乙方）与株洲市神农果业有限公司（以下简称“神农果业”）（甲方）签订了一份租赁合同，由被告租赁“神农果业”铁西路临街17个门面及靠铁路边的200平方米的空地，租赁期限自2008年6月1日至2010年5月30日。该合同约定：合同中空地的建设由乙方自行安排，费用由乙方承担，合同到期后乙方不得自行拆除由甲方收回，甲方不再向乙方支付任何补偿。被告卢年保取得租赁权后在该空地上搭建了两间门面，用于经营自己的物流业务。合同到期后，“神农果业”未与被告续订合同。2010年5月13日，原告与被告签订了一份租赁合同，被告向原告夏敬雨租赁被告搭建的这两间门面，继续经营物流业务，租赁期限自2010年6月1日至2011年5月30日。后双方又于2011年5月25日就该两间门面再续订了一年合同，合同约定的租赁期限自2011年6月1日至2012年5月30日，年租金为16.5万元（该合同已履行完毕）。2011年4月30日，原告夏敬雨与“神农果业”签订了一份租赁合同，由“神农果业”将位于株洲市三角叉水果市场铁西路临街21个门面出租给原告夏敬雨，并约定租赁期限为一年，自2011年6月1日起至2012年5月30日止。原告夏敬雨租赁给被告卢年保的两间门面中有一间包含在“神农果业”租赁给夏敬雨的21个门面之内。2012年5月28日，原告夏敬雨与被告卢年保仍然就被告所搭建的两间门面续签了租赁合同，由被告继续租赁该两间门面作为货运物流经营。该合同约定，租赁期限自2012年6月1日至2013年5月30日，租金为16.5万元。被告卢年保因2012年5月28日的这份租赁合同共向原告夏敬雨交纳了租金8万元。2012年8月2日，被告卢年保所使用的门面中不属于“神农果业”租赁给原告的那一间门面被拆除，被告的丈夫丁学军当天向公安机关报案，公安机关的记录为：处警人员到现场后了解系报警人违章搭建棚子影响铁路交通，被相关部门推倒用作其他用途。另查明，原告与“神农果业”租赁合同纠纷，经原审法院调解，双方达成协议，原告支付“神农果业”2012年6月1日至2012年8月31日的使用费，2012年9月1日以后的租金由门面使用人直接向“神农果业”交纳。此后因该门面所涉纠纷经株洲市芦淞区司法局建宁司法所组织协调，达成一致意见，2012年9月1日以后的门面租金由租赁户直接交给“神农果业”，以前的交夏敬雨，夏敬雨收取21个门面2012年9月1日至2013年4月30日的租金由夏敬雨分两次退还各租户。2012年12月5日夏敬雨与“神农果业”董事长张季宝在人民调解委员会主持下就双方关于水果市门面租赁纠纷及其他借款纠纷调解达成一致意见，双方债权债务关系已全部结清。另，因原、被告之间的租赁合同纠纷，2012年9月11日卢年保向原审法院院提起诉讼，要求夏敬雨退还8万元租金，并赔偿门面被拆除的损失。该院于2013年4月26日作出一审判决，认定双方2012年5月28日签订的合同属于无效合同，并判决由夏敬雨退还卢年保租金8万元。夏敬雨不服一审判决提起上诉，株洲市中级人民法院二审维持了一审判决。该院认为，本案系租赁合同纠纷，争议的焦点为：1、被告卢年保是否应当向原告夏敬雨交纳门面租金；2、原告是否应当承担违约金。一、原告夏敬雨与“神农果业”约定的租赁期限自2011年6月1日起至2012年5月30日止，夏敬雨在2012年5月30日之后，未与“神农果业”续签合同，对“神农果业”的门面均不再享有权利，而夏敬雨与被告卢年保2012年5月28日所订立的合同约定的租赁期限自2012年6月1日至2013年5月30日，可见，原告夏敬雨与被告卢年保2012年5月28日订立两间门面的租赁合同为无权处分行为，“神农果业”对此亦未进行追认，故原告与被告于2012年5月28日所签订的租赁合同无效。另根据原告与“神农果业”、门面实际使用人经原审法院调解后达成的调解协议及该院出具的调解书，原告夏敬雨在2012年6月1日至2012年8月31日对“神农果业”的21个门面有使用权，有权收取21个门面2012年6月1日至2012年8月31日的占用费。而原告夏敬雨与被告卢年保的合同中所涉及的两间门面，有一间属于“神农果业”租赁给原告夏敬雨的21个门面范围之内，本案被告在此期间实际占用了门面，被告应当向原告夏敬雨交纳这一间门面2012年6月1日至2012年8月31日的占用费20625元（费用标准参照双方2012年合同约定16.5万元/年，但原、被告双方只约定了两间门面一年的租金，未约定两间门面分别是多少，故平均计算二门面的租金标准，计算为：16.5万元/年÷2间÷12个月×3个月=20625元），原告诉讼请求中超过该费用的部分，该院不予支持。二、关于原告夏敬雨是否应当支付违约金的问题。原、被告之间2012年5月28日所签订的租赁合同为无效合同，故被告要求原告按照合同约定承担1万元违约金的请求，无法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第156条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）卢年保于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）夏敬雨支付门面占用费人民币20625元；二、驳回原告（反诉被告）夏敬雨其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）卢年保的反诉请求。本案本诉案件受理费人民币830元，减半收取人民币415元由原告（反诉被告）夏敬雨承担人民币215元，被告（反诉原告）卢年保承担人民币200元；本案反诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告（反诉原告）卢年保承担。宣判后，夏敬雨不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2013）芦法民一初字第1123号民事判决，依法改判被上诉人卢年保支付租金41230元。事实与理由：上诉人租赁给被上诉人的两个门面，虽然有一个被拆除，但是从租赁时起至被拆除时止，被上诉人实际使用门面三个月，应当支付租金。根据双方合同约定租金应为41230元，一审判决将租金减半没有事实根据。被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方二审争议焦点为：被上诉人应当支付上诉人门面占用费的金额是多少？现分析如下：原审查明，上诉人出租给被上诉人的门面中仅有一间属于案外人株洲市神农果业有限公司出租给上诉人的21间门面范围，该案件事实已为（2013）株中法民四终字第137号生效判决所确认。根据上诉人与“神农果业”、门面实际使用人经原审法院调解后达成的调解协议及该院出具的调解书，上诉人有权收取21个门面2012年6月1日至2012年8月31日的占用费。故上诉人仅对出租给被上诉人的门面中的一间享有占用费收取权益，原审判令被上诉人向上诉人交纳一间门面2012年6月1日至2012年8月31日的占用费20625元（费用标准参照双方2012年合同约定16.5万元/年，但原、被告双方只约定了两间门面一年的租金，未约定两间门面分别是多少，故平均计算二门面的租金标准，计算为：16.5万元/年÷2间÷12个月×3个月=20625元）处理恰当，符合法律规定，本院予以支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费831元，由上诉人夏敬雨负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 晶审 判 员  李少华代理审判员  李 黎二〇一四年六月二十七日书 记 员  邹春华附本判决适用相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。