湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初6571号
原告（反诉被告）：刘丽明，女，1980年2月28日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：周成，湖北人言律师事务所专职律师。
被告（反诉原告）：武汉铭源盛世物业管理有限公司，住所武昌区武珞路442号中南国际商务公寓1层2号。
法定代表人：丁晶晶，总经理。
委托诉讼代理人：柳晓丽、颜王中，湖北旗开律师事务所专职律师。
原告（反诉被告）刘丽明与被告（反诉原告）武汉铭源盛世物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘丽明及其委托代理人周成、武汉铭源盛世物业管理有限公司的委托代理人柳晓丽、颜王中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘丽明起诉称：2014年10月21日，刘丽明与武汉铭源盛世物业管理有限公司签订商品房买卖合同，约定刘丽明购买的商品房为合同中的1单元6层3号房（C1-603）。2015年4月13日，刘丽明与武汉铭源盛世物业管理有限公司就上述房屋签订物业管理合同，缴纳了物业管理费。同日，刘丽明将该房装修配齐家具后，与承租人李名宝签订房屋租赁合同，将该房租于李名宝使用，租金2400元/月，租期一年。2015年6月6日，承租人发现该房卫生间污水倒灌，已将房屋全部淹没，深度达20CM左右，房屋里的防盗门、地板、沙发、桌椅、落地柜、空调等均被水淹。刘丽明要求武汉铭源盛世物业管理有限公司立刻处理，武汉铭源盛世物业管理有限公司迟至6月8日才将管道疏通，并称不会再发生此类事件。6月10日，刘丽明发现该房再次发生污水倒灌。刘丽明要求武汉铭源盛世物业管理有限公司彻查原因。后武汉铭源盛世物业管理有限公司在刘丽明楼下排水管总检修口发现大量垃圾和堵点。刘丽明认为，根据双方签订的物业管理服务协议，武汉铭源盛世物业管理有限公司对物业管理维护负有责任，应当保证下水管道的正常使用和维护。并且在事故发生后，第一次疏通时没有彻底解决事故隐患，导致刘丽明房屋再次被淹，造成损失扩大。嗣后，刘丽明就房屋损失与武汉铭源盛世物业管理有限公司进行沟通，武汉铭源盛世物业管理有限公司不仅不愿承担责任，反而要求刘丽明承担疏通费用。武汉铭源盛世物业管理有限公司拒绝赔偿刘丽明经济损失的行为给刘丽明造成严重经济损失和精神伤害。请求判令武汉铭源盛世物业管理有限公司赔偿刘丽明经济损失31583.7元、承担本案诉讼费。
武汉铭源盛世物业管理有限公司答辩并反诉称：一、我公司不应当承担赔偿责任。根据双方签订的武汉市前期物业管理服务协议，我公司提供的物业服务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；根据有关法律和政策、结合实际情况、制定本物业的物业管理制度和物业使用守则并书面通知乙方；建立健全本物业的物业管理档案资料；制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；编制物业管理服务及财务年度计划；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。可见，根据两份前期物业管理服务协议，均未约定我公司需要承担刘丽明自用住房中管道堵塞的相应义务与责任，也未约定我公司需要承担刘丽明自用住房在堵塞后进行疏通的义务，更未约定我公司需要承担刘丽明因漏水所导致的相应损失的赔偿责任。因此，刘丽明向我公司主张因管道堵塞所造成的损失的赔偿无事实及法律依据。二、管道堵塞系刘丽明自身责任。刘丽明家中多次发生堵塞，系其在装修过程中封闭管道检修口，导致家中下水管堵塞，发生漏水事件，该堵塞系刘丽明自身原因造成，并非我公司的原因所致，且小区内仅刘丽明一家发生堵塞，其他业主并未发现上述事件，因此，因刘丽明自身原因导致的漏水所造成的损失应当由刘丽明自己承担责任。三、我公司已经协助刘丽明进行了疏通管道的工作。2015年6月6日，刘丽明向我公司反映由于卫生间排水管堵塞造成家中被淹，我公司在得知该消息后，立即派人查看了情况并安排保洁人员上门清理，同时联系了疏通单位上门疏通。因刘丽明在装修期间封闭了管道检修口，影响了疏通工作，经过长时间的找寻管道工作后，疏通公司将刘丽明家中铸铁管开孔后由管道孔向下疏通。2016年6月8日，我公司安排工作人员清理了刘丽明家中的地面。2015年6月10日，刘丽明再次向我公司反映家中被淹，我公司联系了疏通单位进行疏通，并于2015年6月15日购买了大量疏通工具，将刘丽明家中管道彻底疏通，并在刘丽明家中管道凿出大量水泥块。我公司在刘丽明家中两次漏水后，及时为刘丽明安排疏通单位疏通管道，并为此提供了大量的人力、物力和财力，彻底解决了刘丽明家中的堵塞问题，现刘丽明不仅未支付我公司为疏通管道所支出的3000元，反而起诉我公司至法院，要求赔偿其经济损失31583.7元，基于此，反诉请求判令刘丽明向武汉铭源盛世物业管理有限公司支付管道疏通费用3000元并承担本案诉讼费。
刘丽明答辩称：武汉铭源盛世物业管理有限公司负有为刘丽明疏通清洁管道的义务，请求驳回武汉铭源盛世物业管理有限公司的反诉请求。
庭审中，刘丽明向本院提交如下证据：1、房屋所有权证、国有土地使用证，证明刘丽明系武昌区武珞路442号中南国际商务公寓1单元6层3室业主；2、武汉市前期物业管理服务协议，证明业主与物业服务企业的关系，武汉铭源盛世物业管理有限公司应当履行服务协议规定的义务；3、照片，证明涉案房屋被污水淹没、损失惨重的事实；4、工作联系函，证明武汉铭源盛世物业管理有限公司承认涉案房屋被污水淹没，中途维修未果的事实；5、发票21张、收据4张，证明刘丽明的财产损失总金额为21983.7元；6、租赁合同，证明刘丽明已将涉案房屋出租，污水淹没导致刘丽明租金损失的事实；7、录音，证明因武汉铭源盛世物业管理有限公司未及时疏通主下水管道而造成涉案房屋被污水淹没的事实。经质证，武汉铭源盛世物业管理有限公司对证据1、2的真实性无异议；证据3的真实性无异议，证明目的有异议，认为只能证明刘丽明家中漏水，并不能证明漏水的具体原因，也不能证明因漏水产生的相应损失，更不能证明该损失是武汉铭源盛世物业管理有限公司造成的；证据4的真实性无异议，认为正好证明武汉铭源盛世物业管理有限公司为刘丽明支出管道疏通费用3000元；证据5的真实性有异议，认为部分发票未盖章，收据应当提交相应的正式发票，该证据并不能证明因本次漏水价值全部损失了；证据6的真实性、证明目的有异议，认为该证据只能表明刘丽明与承租人签订了房屋租赁合同，并不能证明刘丽明存在房租损失，更不能证明该损失应由武汉铭源盛世物业管理有限公司承担；证据7的真实性无异议，证明目的有异议，认为录音中无任何人称管道堵塞是武汉铭源盛世物业管理有限公司造成的。
武汉铭源盛世物业管理有限公司向本院提交如下证据：1、武汉市前期物业管理服务协议，证明根据武汉铭源盛世物业管理有限公司与刘丽明签订的武汉市前期物业管理服务协议，武汉铭源盛世物业管理有限公司无义务为刘丽明进行管道疏通，更无需为刘丽明因自身原因所导致的损失承担责任；2、装修申请表、自行装修承诺书、装饰装修管理协议，证明刘丽明在进行装修前，武汉铭源盛世物业管理有限公司已告知其装修需要注意的事项，履行了告知、提醒义务；刘丽明在装修过程中，因装修不当导致其专用管道封闭，引发反水被淹，由此产生的损失应由刘丽明自己承担；3、管道疏通照片、欠条、发票、工作联系函、抢修人工费用表、收款收据，证明武汉铭源盛世物业管理有限公司得知刘丽明家中发生漏水后，积极为刘丽明进行管道疏通、协助刘丽明进行清洗，尽到了应尽义务；4、清捞合同、工程竣工验收单、收条，证明武汉铭源盛世物业管理有限公司定期对地下污水管和化粪池进行了清理，尽到了日常维护义务，履行了服务协议。经质证，刘丽明对证据1的真实性无异议，但认为服务协议第二条约定了武汉铭源盛世物业管理有限公司有义务维护主下水管道的通畅；证据2中装修申请表上部分手写内容不予认可，其他真实性无异议，但认为不能证明管道堵塞是刘丽明装修造成的；证据3中管道疏通照片、工作联系函的真实性无异议，其它证据的真实性有异议，认为疏通抢修费用明显过高；证据4的真实性无异议，证明目的有异议，认为不能证明武汉铭源盛世物业管理有限公司尽到维护管理义务，武汉铭源盛世物业管理有限公司虽然进行了日常维护，但未达到相应效果；如果武汉铭源盛世物业管理有限公司尽到义务，管道不会堵塞。
本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，对双方当事人无异议的证据作为认定案件事实的依据，对双方有异议的证据在本案中的证明效力，结合案情进行综合审查判断。
经审理查明：2015年3月9日，刘丽明（乙方）与武汉铭源盛世物业管理有限公司（甲方）签订《武汉市前期物业管理服务协议》。该协议主要约定以下内容：第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每一年向乙方公布物业管理费用收支帐目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；二、乙方的权利和义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；4、依据本协议向甲方缴纳物业管理费用；5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及访客等违反本物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；第二条、物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。共有部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维修和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。1、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生。2、生活垃圾的收集、清运，外运由环卫部门负责。3、化粪池的清理、运输。4、停车场、绿地的卫生保洁。……六、房屋装饰装修管理。见附件：《房屋装饰装修管理协议》。……第五条、其他有偿服务费用。二、其他有偿服务项目和收费标准由甲方提出，经双方协商同意后执行。……第十一条违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”
协议签订后，刘丽明向武汉铭源盛世物业管理有限公司出具了《装修申请表》、《自行装修承诺书》并与武汉铭源盛世物业管理有限公司、江南美装饰公司共同签署了《装饰装修管理协议》。《自行装修承诺书》的主要内容为：“一、个人声明。本人是中南国际城C座1单元603房号业主，现申请对所购物业进行自行装修。本人已通读《业主手册》，愿意遵守物业公司的各项装修管理规定，严格履行《房屋装饰装修管理协议》、接受违章装修行为的处罚。并承诺：1、严格按照《房屋装饰装修管理协议》办理装修图纸、缴费、施工人员证件等相关手续；2、本人在签订承诺书的同时，与管理处签订《房屋装饰装修管理协议》，并严格按照《装修管理规定》文明施工；3、凡因本人装修原因，造成：（1）公共设施（包括楼道、墙面、天台、电梯等）设备损坏，如管路堵塞、厨房、卫生间渗漏水、停水停电、坠落和火警等，负责修复、赔偿；（2）对其它业主﹨住户﹨租户利益造成损失的，所产生的费用由本人负责赔付，并承担由此产生的全部责任；（3）破坏外观立面，影响整体和谐美观，保证负责恢复并同意接受处罚；（4）破坏承重结构，危害物业主体安全，保证立即恢复，并根据危害程度，视情接受物业管理公司或者房屋管理部门的处罚，同时承担由此引发的一切后果。4、燃气管表不准擅自拆、改、移。未事先申报燃气公司，私自更改燃气管、表而导致的所有问题，由业主自己负全部责任。”《装饰装修管理协议》的内容显示：“一、工程名称及位置。C1座6层室内装饰装修工程。二、装修面积及主要施工内容。装修工程建筑面积：49.73m2。主要施工内容：水电、瓦工、油漆。三、装饰装修工程工期。开工日期：2015年3月12日；竣工日期：2015年4月12日；总工期：30天。五、三方责任。1、甲方的权利与义务。3）向乙方、丙方解释并宣传《业主手册》中告知的装修管理规定。2、乙方权力与义务。3）配合甲方向丙方宣传《业主手册》中告知的装修管理规定。3、丙方的权力与义务。4）如因丙方的装修而使公共设施、公共场地及其他业主/住户的利益受损或危害其他业主/住户的正常生活，其责任由丙方负责。丙方需负责修复及承担一切有关责任。”。
2015年6月6日，刘丽明向武汉铭源盛世物业管理有限公司反映武昌区武珞路442号中南国际商务公寓1单元6层3室房屋卫生间发生下水管道堵塞溢水造成家中被淹，武汉铭源盛世物业管理有限公司派人上门查看了现场并安排了保洁人员上门清理，同时联系了疏通单位上门疏通。2015年6月8日，武汉铭源盛世物业管理有限公司安排工程人员上门帮刘丽明将室内泡坏的地板撬起来丢掉并清理了地面。2015年6月10日，该房屋再次发生下水管道堵塞溢水造成家中被淹，武汉铭源盛世物业管理有限公司再次联系了疏通单位进行疏通。2015年6月15日，经过拆主管疏通，从该房屋与主管相接处管道里凿出大量水泥块，管道于当日彻底疏通完毕。
2015年6月23日，武汉铭源盛世物业管理有限公司向刘丽明发出《工作联系函》，内容为:“致：C1-603业主刘丽明。事由：关于C1-603管道疏通相关事宜的回函。就2015年6月6日中南国际城C1-603家中厕所排水管堵塞造成家中被淹一事，在你向我管理处反映后，我司工程及客服人员在第一时间上门查看并安排保洁上门清理，同时联系疏通单位上门疏通。由于你在装修期间封闭了管道检修口，影响了疏通工作，为防止厕所污水继续漫延，我司工程部及客服人员经过一上午的找管道，在与疏通公司沟通后最终确定疏通方案：将您家中铸铁管开孔后由管道孔向下疏通。疏通后明显听见水流声音及积水消退，疏通公司人员声称管道已通。6月8日上午，经您到管理处协商，让我司安排工程人员帮您将家中泡坏的地板撬起来丢掉，并清理地面，我司工程人员利用一下午时间做以上配合工作。6月10日上午，您这边再次发现家中被淹，并请装修协会、装修公司看现场，中午我司再次联系相关疏通单位进行疏通，6月10日下午疏通公司疏通完毕，确保您家中暂时不会再出现反水现象。6月10日下午我司与疏通公司就您家中管道堵塞事宜沟通，商议彻底解决办法，同年6月11日我司联系楼下商铺东易日盛相关负责人，要求该单位配合打开检修口彻底检修。该单位与公司负责人商议后同意开吊顶疏通，管道疏通时间定为6月15日。6月15日我司采购相关塑料盒、塑料布、扣板等相关疏通工具，于6月15日下午2点正式开始疏通，经过2小时拆主管疏通工作，从603与主管相接处管道里凿出大量水泥块。管道于下午3点半彻底疏通完毕。在此期间，我司共产生疏通费用明细如下：1、疏通公司疏通费1000元。2、6月6日工程人员4人参与疏通排水。上午8：30-16：30。3、6月8日工程人员2人参与2次疏通16：00-20：30。4、6月15日工程人员6人参与东易日盛拆除管道8：00-11：00。5、保洁2次排除室内污水（保洁4人）3小时。6、工程安排拆地板（4人2小时）。7、保安将拆下的地板放置垃圾场，及将家具搬至604号房。综上所述，此次发生人工费及相关拆除材料采购及商铺恢复费用合计2000元，为603管道堵塞我司共产生费用3000元。该费用已超出物业正常服务范畴，应由您承担，望您收函后马上支付。特此函告！”
本院认为：本案的争议焦点是刘丽明因涉案房屋卫生间发生堵塞溢水所造成的财产损失是否应由武汉铭源盛世物业管理有限公司承担违反物业服务约定的违约责任。双方签订的《武汉市前期物业管理服务协议》约定了双方在履行物业管理服务协议过程中的权利义务及违约责任。根据该协议约定，武汉铭源盛世物业管理有限公司具有对刘丽明所在单元的室外共用下水管道进行维护、修缮、服务与管理的义务，此义务是指对“共用的上下水管道”本身的维护与管理，合同中未明确约定武汉铭源盛世物业管理有限公司具有定期疏通室外共用下水管道的责任。本案中共用下水管道完好无损，因此管道堵塞并非因武汉铭源盛世物业管理有限公司消极不履行义务所造成。协议第十一条违约责任明确约定了“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”本案中，武汉铭源盛世物业管理有限公司不存在违反协议条款，刘丽明要求其限期改正，逾期未改正的情节，因此刘丽明认为武汉铭源盛世物业管理有限公司应承担财产损失的合同违约行为不存在。刘丽明因此所造成的损失，武汉铭源盛世物业管理有限公司不应当承担责任。根据《装饰装修管理协议》的规定，武汉铭源盛世物业管理有限公司向刘丽明解释并宣传《业主手册》中告知的装修管理规定，已尽到合理的注意义务。根据双方签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，武汉铭源盛世物业管理有限公司得知刘丽明房屋卫生间下水管道发生堵塞后，积极查找原因，及时进行疏通，尽到了相应的职责。综上所述，刘丽明认为武汉铭源盛世物业管理有限公司应当根据协议约定对房屋的共用部位、共用设施设备及其运行进行维护和管理，其违反物业服务协议约定，没有尽到合同义务，由此造成了刘丽明的财产损失，应当由武汉铭源盛世物业管理有限公司承担违约赔偿责任的主张不能成立，本院不予支持。武汉铭源盛世物业管理有限公司反诉请求判令刘丽明向武汉铭源盛世物业管理有限公司支付管道疏通费用3000元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）刘丽明的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）武汉铭源盛世物业管理有限公司的反诉请求。
案件受理费205元（已减半），由原告（反诉被告）刘丽明负担；反诉费25元，由被告（反诉原告）武汉铭源盛世物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谢慧明
二〇一七年四月四日
书记员 梁 晨