河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0191民初6244号
原告郑州雅居乐房地产开发有限公司，住所地郑州市中牟县商都大道与万三路交叉口（郑东鑫城美墅）
法定代表人倪明涛，总经理。
委托代理人李国利，河南经东律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人陈登云，河南经东律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告吴桐，女，1979年5月17日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托代理人吴雪敏，河南国基律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人张胜杰，河南国基律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。
原告郑州雅居乐房地产开发有限公司与被告吴桐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州雅居乐房地产开发有限公司委托代理人李国利、陈登云到庭参加诉讼，被告吴桐及其委托代理人吴雪敏、张胜杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月3日，原告与被告签订《雅居乐花园认购书》一份，由原告在被告处认购位于郑州市中牟县××××花园××号楼××号的房屋一套，双方约定2015年11月10日前签订正式买卖合同。2015年11月10日，双方依认购书约定，在原告售楼部签订正式《商品房买卖合同》，签约前被告详细审查了合同全部条款，在被告交纳了首付款334814元后双方开始签订正式的《商品房买卖合同》，由于售楼部停电，被告告知原告来电后再签署网签合同。当天来电后，原告将合同编号为ZM150××××1514的《商品房买卖合同》正式网签合同文本先行打印，置业顾问及时通知被告，请被告前来补全签名。被告推脱当天无法到达，约定次日前来签字。《商品房买卖合同》网签完成后，原告多次催促被告来补全签名和办理按揭手续，被告并未及时补全签名，也未按合同约定办理银行按揭手续。被告购买的房屋总价款1104814元，《商品房买卖合同》第六条约定首付334814，付款时间2015年11月10日；贷款770000元，付款时间2016年3月10日。后来，被告向原告提出解除合同，理由是因其本人征信问题无法申请贷款，且资金不足，无力按《商品房买卖合同》补充协议约定支付剩余房款。由于网签已完成，房管局办理解除合同必须要有法定的理由或生效的法律文书，原告对被告解除合同提出异议。此后被告多次找到原告，承诺房管局的工作由其去解决，以办理房屋更名的方式解除合同，原告同意被告更名的要求。2016年1月20日，被告向原告提交了一份情况说明和权属人变更申请表，申请表显示将权属变更到胡新潮名下。2016年1月20日，胡新潮向原告缴纳了定金30000元和部分首付款。但是由于被告不积极履行约定的义务，更名手续一直没能成功办理。根据法律和国家政策办理解除合同和房屋更名，都需要被告补全签名，在原告的多次要求下，2016年10月20日，被告在《商品房买卖合同》上补全了签名。现双方《商品房买卖合同》网签完成至今超过一年，被告的更名申请距今已11个月，这样无限期的拖延，造成原告无法回款，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》。2、被告向原告支付违约金110481.4元。3、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、2016年10月20日签订的《商品房买卖合同》是原被告对购买房屋事宜达成的最新合意，之前的意思表示与该合同有出入的，应以后者为准。《雅居乐花园认购书》签订后，2015年11月10日被告积极履行自己的合同义务前往售楼部签订房屋买卖合同，由于原告与房管局的网络出现故障无法进行网签，当天双方未能签订。此后被告与原告协商如果没有网签，就不再购买房屋。原告回复合同已网签，如果被告不想继续购买房屋，须按原告公司的内部规定走权属人变更流程，且必须相关领导审批。在原告要求下，被告出具一份时间为2016年1月20日、带有被告签字手印的空白纸张（详见原告提交的《情况说明》）及《郑州雅居乐花园权属人变更申请表》（以下简称《申请表》），当日原告同时收回了出具给被告的票号为00396389《销售不动产统一发票（自开）》（以下简称《发票》）。在《情况说明》及《申请表》提交后，被告多次要求原告退还已实际交付的334814元首付款遭到原告拒绝，且未答复是否变更权属人。经过与原告多次交涉，被告向原告明确表示继续要房屋的请求。2016年10月20日被告在网签号为ZM150××××1514《商品房买卖合同》上签字，就购房事宜重新达成合意。2016年10月20日，被告还与原告的关联公司雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》。上述两份合同认可被告的业主身份。无论是原告对变更事宜不予明确表态的默认行为，还是其于2016年10月20日与被告重新达成商品房最终合意的行为，亦或是其关系公司签订相关物业服务合同的行为，均明确表明了原告业主的身份。二、《商品房买卖合同》对被告应履行支付房款的期限未作出明确约定，有关于约定的解除权的行使期间也属于没有约定或约定不明情形。根据法律规定，合同对履行时间没有约定或约定不明的，由合同双方当事人协商解决，无法协调的按交易习惯确定。《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定，被告应于2016年3月10日前交纳全部房款。而双方于2016年10月20日才签订该合同，所以，合同第六条的约定应视为对支付期限没有约定或约定不明。此外，在有关合同约定解除权行使条件上，合同第七条约定的90日也是原来网签合同设定的时间，并且该时间与合同第六条约定的2016年3月10日前交纳全部房款的时间相冲突，属于约定不明的情况。据此，根据法律规定，原告不能根据该约定享有约定的解除权，其要求解除合同的诉求没有事实和法律依据。三、案涉《商品房买卖合同》不存在法定或约定的可以解除的情形，被告愿意继续履行合同，一次性支付全部购房款，原告要求解除合同并支付违约金的诉求没有事实和法律依据。在协商变更权属人时，被告已按原告的要求将《发票》原件交由其保管。《商品房买卖合同》签订后，被告积极主动履行办理银行贷款，但是因原告拒不返还《发票》原件，导致被告无法按银行要求提供办理按揭所需全部资料，进而导致被告不能在《商品房买卖合同》第六条约定的时间内履行支付房款的义务。原告为达到解除合同的目的，人为的设置障碍，阻止被告履行合同义务，将被告置于履行不能的客观情况。即使在无法申请银行按揭贷款的情况下，被告一直向原告表示，愿意一次性付清全部房款，而原告置这一对其有百利而无一害的要求于不顾，也充分说明其主观上从开始就未想要实际履行该合同，这与鼓励交易、努力使合同有效继续履行的司法主张相背。四、《商品房买卖合同》签订后，因原告持有发票拒不退还给被告，从而导致被告无法如期办理银行按揭贷款。原告作为专业的房屋开发商及销售商，其理应明知发票对办理银行按揭贷款的重要性。所以，被告未按合同约定的时间办理银行按揭贷款不是违约行为，原告对此主观存在过错，其主张的110481.4元的违约金没有事实和法律依据。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：证据一：【雅居乐花园】认购书一份[编号：0005256]，证明：1、原被告双方在签订本协议之前，已就含本协议中约定条款以外的《商品房买卖合同》（含其补充协议等附件）的其他条款达成了一致意见，并为将来的签约作了充分准备（认购书第4.1条）；2、原告在签订本协议之前依法向被告明示了《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》以及拟签订的《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等法律文件和签约文本，并进行了必要的提示和说明，在被告理解并认可了上述法律文件和签约文本的内容后，双方签署本认购书并同意在本协议第三条中约定的时间内履行《商品房买卖合同》（含其补充协议等附件）的签约手续，届时任何一方不得要求对方就已经达成一致的合同条款重新进行磋商，或以其他理由拒绝签订《商品房买卖合同》（含其补充协议等附件），否则对方有权依照法律规定的定金罚则进行处理。（认购书第4.2条）；3、被告承诺自己已了解到办理贷款的相关要求，承诺自己的情况符合办理贷款的条件，并同意于合同签订之日起7日内主动将办理贷款手续所需的相关文件及相关费用（详见贷款须知）交给贷款银行,用于向银行申请贷款（认购书第2.2条）；4、认购书第3.5条约定，买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》（含补充协议及附件）时，请备齐以下签约资料：①认购书原件及有效身份证明原件；②定金收据原件；③选择按揭付款的买受人，须在与出卖人签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭贷款手续，并提交银行按揭贷款所需资料及缴付相关费用。证据二：《商品房买卖合同》一份[编号：ZM150××××1514]，证明：1、原、被告于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》约定，总房款为1104814元，被告应于2015年11月10日支付首付款334814元，余款770000元通过银行按揭贷款方式于2016年3月10日支付；2、被告承诺签订《商品房买卖合同》之日起7日内提交贷款资料，逾期15日未向银行提交贷款所需的资料并签署贷款合同的，原告有权解除合同，原告主张解除合同的，被告应向原告支付总房款10%的违约金。证据三：收款收据三份，发票一份，证明被告2015年11月3日向原告交纳定金3万元，于2015年11月10日签约当天向原告交纳首付款304814元，其他代收代缴费用6212.05元。证据四：郑州雅居乐花园权属人变更申请表、情况说明各一份[2016年1月20日]，证明被告吴桐因个人征信问题无法取得银行贷款，且无力支付剩余购房款，由于房管部门不因此办理合同注销手续，被告申请办理更名手续。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：证据一，对认购书的真实性、合法性没有异议，对关联性证明目的有异议。根据法律规定认购书主要目的是为签订正式买卖合同的意向书。原被告双方已签订了正式的商品房买卖合同，认购书的合同目的已经全部实现，认购书效力应当无效。被告已于2015年11月10日前往售楼部主动要求签订正式的商品房买卖合同，因原告的原因导致当日无法签订正式的商品房买卖合同。以上行为足以表明，被告一直在积极的履行认购书约定的义务。此外，原告作为专业的房屋销售单位，却违法扣留被告发票进而导致被告无法办理银行贷款，对这一行为所导致的后果，应当能够预料到。所以，该认购书所约定的各种义务，被告已积极履行完毕。证据二，对商品房买卖合同，真实性、合法性没有异议，关联性、证明目的有异议。首先，根据法律规定房屋买卖合同属于要式合同，购买双方当事人须签订正式的买卖合同书，然后双方的商品房合同关系才能成立生效。其次，原告提交的商品房买卖合同中关于双方当事人合同履行的时间起算点，均非2016年10月20日合同签订的时间为起点开始计算，而是从2015年11月10日原告单方进行网签的时间为起点开始计算。最后，在本合同中，有关原告享有的解除权的时间起算也存在上述情形。对证据三真实性合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。首先，根据常理判断，双方对权属人变更达成一致为真实情况的话，原告就应及时退还被告所交的全部款项，但是，从认购书签订之日至今，原告未向被告退还过任何费用及款项。其次，由被告缴费获得的销售不动产统一发票原件为原告持有，本身已不符合常理。并给被告申请银行按揭贷款及履行合同其他义务所造成的困难，有故意的嫌疑。对证据四权属人变更申请表真实性有异议，关联性及证明目的有异议，该申请表是原告向被告出具空白的申请表，由被告提前签字按手印。该申请表的内容，是被告按照原告的要求书写的空白申请表，用于变更案外人，具体内容是事后原告单方填写的。对证据五《情况说明》真实性、关联性均有异议，该《情况说明》也是被告按原告的要求提前出具的空白的情况说明，所载内容是原告单方填写的，情况说明所载身份证号也非被告的身份证号。
经审查，原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。
被告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》各一份，证明商品房买卖合同成立并生效的时间是2016年10月20日，如果不是该时间，原告没有任何理由要求被告签署上述两份合同。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：被告所举证据已超过举证期限，原告不予质证，且这两份协议与本案商品房买卖合同无任何关系。
经审查，被告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。
经审理查明：2015年11月10日，被告吴桐与原告郑州雅居乐房地产开发有限公司签订编号为ZM150××××1514的《商品房买卖合同》，约定被告吴桐从原告处购买位于××路东侧、××路西侧、××南侧、××北××单元××商品房××套，该房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为ZM1××1，房屋建筑面积93.57平方米，房屋单价为每平方米11807.35元，房屋总价款为1104814元。付款方式为2015年11月10日支付首付款334814元，2016年3月10日前以商业贷款的方式付清剩余770000元。合同第七条约定，被告如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之2的违约金。
上述合同签订后，被告于2015年11月10日向原告交纳购房首付款334814元，但因故当时未进行网签，当天被告未能签字。被告实际于2016年10月20日补全签字。2016年3月10日，被告未按照合同约定内容办理商业贷款交纳剩余房款77万元。
本院受理该案后，经调解未果。
本院认为，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。2015年11月10日，虽然被告未在合同书上签字，但在当日实际交付了首付款334814元，履行了合同约定的主要义务，合同应视为成立，被告的剩余房款77万元应按合同约定通过银行贷款的方式于2016年3月10日交纳。但被告未能在合同约定日期内交纳剩余购房款，其行为已构成违约。截至起诉之日，被告已逾期超过90日，依照合同约定，原告有权解除合同，故对原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告请求的违约金，原告并未提供证据证明其具有损失，且目前房价上涨，综合考虑本案实际情况，对此项请求本院不再予以支持。对于被告已经支付的房款双方可另行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告郑州雅居乐房地产开发有限公司与被告吴桐之间签订的编号为ZM1500219****的商品房买卖合同；
二、驳回原告郑州雅居乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2510元，由被告吴桐负担100元，原告郑州雅居乐房地产开发有限公司负担2410元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 李建涛
二〇一七年六月十二日
书记员 王若愚