沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初9488号
原告（反诉被告）：沈阳韩洋酒店有限公司，住所地：沈阳市和平区桂林街68号。
法定代表人：高成福，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈浩，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨鑫铭，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：康婉瑛，女，满族，1963年4月22日出生，住址：沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：隋辉，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告(反诉被告)沈阳韩洋酒店有限公司（以下简称韩洋酒店公司）与被告（反诉原告）康婉瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩洋酒店公司委托诉讼代理人陈浩、杨鑫铭，被告（反诉原告）康婉瑛的委托诉讼代理人隋辉到庭参加了庭审。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告韩洋酒店公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将承租的房屋交还原告，并将房屋恢复原状或支付恢复原状所需费用；3、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金（计算至被告实际返还房屋之日止，暂计算至起诉之日的金额为15万元）；4、判令被告向原告支付违约金人民币5万元，保证金5万元；5、判令被告向原告支付电话费等，共计人民币1352元；6、请求判令被告办理工商登记变更，将其工商注册地址从目前的原告房屋所在地址迁出；7、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月21日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于沈阳市和平区桂林街68号韩洋酒店第一层东侧（面积约250平方米）出租给被告用于经营餐厅，租赁期3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。房屋每一年度的租金为人民币20万，采取按每12个月为一期以上打租支付的方式向被告交付固定租金，每一年度租期届满1个月前支付下一期租金。第一期租金于2015年5月30日前支付，并约定在协议生效后被告需向原告支付5万元保证金。约定被告承租房屋期间所法身的除电费、水费、煤气费、采暖费意外的电话费、宽带费、有线电视费等其他一切费用，均由被告自行承担。合同签订后，原告如约履行合同义务，但是被告并未按照约定支付房租，据原告了解，被告承租房屋经营餐厅后，经营情况一直不好，先是经营“金韩洋”韩餐饮，经营亏损，2016年5月底，又改为经营“言初龙虾”，经营状况仍无改变，2016年7月8日被告将餐厅关闭不再经营。由于上述原因，导致被告始终拖欠租金，截至起诉，被告仅向原告支付了10万元租金，保证金未支付，所发生的电话费、宽带费、有线电视费等费用也未支付，经原告多次催收，被告拒不支付截止起诉之日，被告拖欠原告租金共计人民币15万。《房屋租赁合同》第9条第2款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：3、无故延迟交付租金1个月以上的（含1个月）”。第10条约定：“如发生违约事项，由违约方支付守约方违约金5万元。其他免责条款除外。”合同第5条第2款约定：“因乙方违约导致合同提前解除或终止，保证金不予退还”。根据上述约定，因被告拖欠租金超过一个月以上，原告有权解除合同，收回房屋，并且被告作为违约方应当按照约定向原告支付违约金5万元为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告康婉瑛辩称：1、针对诉讼请求不同意，双方于2015年3月29日签订过一份合同，并将此合同在税务部门备案，另一份租赁合同与原告起诉的租赁合同不一致。另外，双方针对此两份合同均有改变，对房屋租金的交付、责任的承担及使用均另有约定，且已按约定执行一年有余。其中另外约定是原、被告可以双方经营餐厅原告的员工及客户支付的餐费抵顶房租。并免交保证金。并可以根据双方另行协商的情况确认房租及房屋的使用协商执行，所以不同意解除房屋租赁合同。2、关于原告诉请被告返还房屋答辩意见同上。3、拖欠租金是以双方协商按原告应该支付给被告的18.9万元，客户及员工餐费抵顶租金。另外，被告支付给原告的已支付租金是15万元，并非原告说的10万元。所以被告并不拖欠原告租金，相反原告尚欠被告员工及客户的餐费10余万元。4、根据以上答辩意见，支付违约金情况及保证金不应支付。5、关于电话费的费用没有明确的证据证明是被告使用产生的费用。6、关于原告诉讼请求第6、7均不同意给付。另外，我方已提出反诉，要求原告承担相应的赔偿责任。
反诉原告康婉瑛向本院提出诉讼请求：1、请求被反诉人支付餐饮费189000元；2、请求被反诉人赔偿损失计1073288.8元，其中包括加盟管理费、装修费、违约金、人工费、厨房厨具损失及食材损失费；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。
事实与理由：2015年3月29日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，约定由反诉人承租被反诉人一楼大厅东侧房屋进行餐厅经营，租金为20万每年，合同期限自2015年月1日至2018年3月31日。2015年4月5日，被反诉人向反诉人出具承诺书，承诺将被反诉人的客户与酒店员工的餐饮业务承包给反诉人，同时将酒店两间客房交由反诉人无偿使用。因被反诉人在租赁期间未支付就餐费用，反诉人曾主动与被反诉人以餐饮费抵消房屋租赁，但被反诉人不予配合。根据双方确认及有关证据，被反诉人尚欠反诉人餐饮费189000元。在合同有效期内，反诉人正当行使权利并履行义务，被反诉人却恶意阻止反诉人餐厅经营，对其采取停水、停气等不当行为，致使餐厅不能正常经营，最终停业。故，被反诉人应当赔偿反诉人因此遭受的损失，包括餐厅加盟管理费、装修费，违约金及人工费933288.8元。同时，由于被反诉人未妥善维护房屋设施，只是房屋漏水。反诉人请求被反诉人赔偿因房屋漏水导致其厨房、厨具、食材遭受的损失计140000元。综上，反诉人认为双方签订租赁合同将涉案房屋出租给反诉人用于餐厅经营，同时被反诉人向反诉人出具承诺书，承诺将酒店客户与员工餐饮业务承包给反诉人。但被反诉人无故拖欠反诉人餐饮费用，又单方面不履行租赁合同的义务，恶意闹事致使反诉人停业，进而导致反诉人遭受了一系列的损失。根据《民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院滚与使用中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第一百五十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，基于同一法律，反诉人依法对被反诉人提起反诉。
反诉被告韩洋酒店公司辩称：1、关于反诉原告提供餐饮及相关的费用情况应当由反诉原告承担举证责任，我方是否需要支付餐费及具体数额。2、从对方承租房屋开始，我方没有对其采取过任何停水或停电等行为，反诉原告2016年始终在持续经营，并且在经营过程当中将原经营的韩餐在2016年变更为言初龙虾，一直在持续经营。是由于冬天是小龙虾的淡季，并且旁边又开了一家小胖子龙虾店。反诉原告经营情况极为恶劣，才导致的关店，并且由于拖欠工资，对方员工闹了好久，对方才予以关店。完全是由于对方的自身经营不善原因，因此所称由于供水、供电导致停止经营事实不符。如果确如反诉原告所言，导目前为止停水停电都快一年了，对方仍无任何主张权利的行为也不符合常理。3、因此相应的所有加盟费、装修费、违约金、人工费等主张均是不能成立的。4、关于漏水的原因完全是由于对方自身原因所导致，疏于对酒店进行有效管理，并导致损失扩大，其实际损失均应有其自身承担。5、租赁合同并不以税务部门备案为生效和变更的法定条件，双方另行签订合同取代前一合同。完全符合法律规定，应以后一合同确定双方权利义务内容。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
1、韩洋酒店公司提供的房屋所有权证，康婉瑛对其真实性没有异议，对其关联性有异议，认为不能体现双方签订合同所涉房屋具体情况，因该房屋所有权证上的地址与双方签订的合同上载明的地址一致，据此可以认定该房屋产权证所载明的房屋包含康婉瑛所承租的房屋，本院对该份证据效力予以认定；
2、韩洋酒店公司提供的房屋租赁合同，康婉瑛对该份证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为应当履行双方在此之前签订的一份租赁合同，但因该两份合同均系双方当事人所签订，对其证据的证明效力，本院予以认定；
3、康婉瑛提供的2015年3月29日签订的房屋租赁合同，韩洋酒店公司对其真实性没有异议，对证明问题有异议，因单从该份合同本身确实无法看出系备案合同，但该份合同系双方当事人所签，虽之后又签订一份租赁合同，但后签订的租赁合同上并未载明前一份合同终止，故该份租赁合同仍具备法律效力，本院对其证明效力予以认定；
4、康婉瑛提供的韩洋酒店早餐与员工就餐明细、韩洋酒店承诺，因该两份证据均加盖了韩洋酒店公司公章，韩洋酒店公司虽对该两份证据真实性不予认可，但又不申请司法鉴定，本院对该两份证据的真实性予以认定，应视为韩洋酒店公司意思表示；
5、康婉瑛提供的装修合同及有关付款单据，韩洋酒店公司对其真实性有异议，单从该两份证据本身来看确实无法看出系对涉案房屋进行的装修，故无法证明康婉瑛欲证明的问题，本院对该两份证据不予采信；
6、康婉瑛提供的言初龙虾代理协议及相关支付款项票据（复印件），因其中支付款项的票据为复印件，本院对其真实性不予认定，关于代理协议，因与本案并无关联性，本院对此份证据不予采信；
7、康婉瑛提供的言初龙虾牌匾安装制作合同及收据，因缺乏与本案的关联性，故对该份证据的证明效力，本院不予认定；
8、康婉瑛提供的工资发放明细表，对该份证据的真实性与关联性，本院均不予以认定。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
1、涉案房屋位于沈阳市和平区桂林街68号，韩洋酒店公司为涉案房屋所有权人，房屋产权证上载明房屋为1-12层，建筑面积为6751平方米，设计用途为办公。
2、2015年3月29日，韩洋酒店公司（甲方）与康婉瑛（乙方）签订《沈阳韩洋酒店有限公司房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于沈阳市和平区桂林街68号沈阳韩洋酒店有限公司的一楼大堂东侧（面积95平米）出租给乙方做餐厅营业使用，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日，计36个月。该面积租金为人民币贰拾万元每年，按年结算。
3、2015年5月21日，韩洋酒店公司（甲方）与康婉瑛（乙方）又签订《房屋租赁合同》一份，约定就乙方租赁甲方位于沈阳市和平区桂林街68号韩洋酒店第一层的餐厅租赁事宜达成如下协议，供双方共同遵守：房屋位于沈阳市和平区桂林街68号第一层东侧，建筑面积约250平方米；合同期为三年，即自2015年5月1日起至2018年4月30日止，该房屋年租金，每一年度租金是人民币20万元，乙方采取每12个月为一期以上打租支付的方式向甲方交付固定租金，并在每一期届满前一个月前向甲方支付下一期租金。第一期租金200000元，于2015年5月30日前支付。乙方承租房屋期间所发生的费用，除电费、水费、煤气费、采暖费由甲方承担以外，其他电话费、宽带费、有限电视费等其他一切费用，均由乙方自行承担；乙方应交纳保证金人民币50000元，双方签订合同当日，乙方立即交付此款项。保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，保证金不予退还；双方同时约定：乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，即包括无故拖欠租金1个月以上（含1个月）及如果乙方未按合同约定支付第一期租金或保证金，甲方有权随时解除合同的限制；如发生违约事项，由违约方支付守约方违约金人民币50000元。
4、上述合同签订后，康婉瑛向韩洋酒店支付租金10万元，对此康婉瑛主张为15万元，但未提供证据予以证明，本院以韩洋酒店自认10万元为准予以认定。康婉瑛未向韩洋酒店有限公司支付保证金，并占有涉案房屋至今。
5、韩洋酒店公司于2015年4月5日出具承诺书一份，载明：2015年5月康婉瑛与韩洋酒店签订房屋租赁协议，租赁位置为酒店第一层东侧（面积约为180平方），用于饭店经营。经双方协商将韩洋酒店的客户与酒店员工的餐饮业务承包给康婉瑛。为便于开展业务，解决一层饭店员工的起居问题，沈阳韩洋酒店有限公司承诺将酒店两间客房交由康婉瑛无偿使用，使用期限与房屋租赁协议约定日期一致。后韩洋酒店公司又盖章确认了一份韩洋酒店早餐与员工就餐明细：载明从2015年5月至2016年6月共产生餐费合计189000元。
本院认为，韩洋酒店公司与康婉瑛于2015年5月21日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。关于康婉瑛提出双方应依据2015年3月29日签订的房屋租赁合同履行，而韩洋酒店公司提出该份租赁合同已经终止，因双方在后一份租赁合同中并无关于前一份租赁合同终止的相关约定，故前一份租赁合同仍具备法律效力，只是因双方在此之后又签订一份租赁合同，故后签订的租赁合同应视为双方最终的真实的意思表示，因此本案中，双方应依据2015年5月21日签订的房屋租赁合同切实履行。
关于本诉部分韩洋酒店公司诉请解除与康婉瑛签订的房屋租赁合同问题，其理由为康婉瑛未依约向其支付租金，虽康婉瑛以韩洋酒店公司未向其给付员工餐费为由提出抗辩，但因双方系房屋租赁合同关系，支付租金系康婉瑛应付的主要合同义务，现康婉瑛从租赁房屋至今仅向韩洋酒店公司支付租金10万元，双方权利、义务已明显失衡，确使韩洋酒店公司无法实现其合同目的，故韩洋酒店公司享有解除权，对其该项诉讼请求，因符合约定及法定的合同解除条件，应予解除，本院予以支持。合同解除后，康婉瑛已无继续占有涉案房屋的合理事由，故对本诉部分韩洋酒店公司诉请其腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持，腾空时应将涉案房屋恢复原状。关于本诉部分韩洋酒店公司诉请康婉瑛给付拖欠的房屋租金问题，虽康婉瑛向韩洋酒店公司支付租金10万元，但双方在庭审中均未明确该10万元租金所对应的租赁期限，而依据双方在合同中约定的租金标准，10万元乃半年租金，故本院据此认定，该10万元租金系2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金，因康婉瑛一直占有涉案房屋至今，故对其拖欠韩洋酒店公司占有期间的租金，应按合同约定标准予以支付。
关于本诉部分韩洋酒店公司诉请康婉瑛支付违约金5万元的问题，结合本案案件事实来看，康婉瑛虽未按期支付租金，但其提出系因韩洋酒店公司未向其支付员工餐费，因关于员工餐费的支付，双方亦未明确约定给付时间，故康婉瑛该项抗辩理由亦有一定的合理性，并非主观恶意违约，故对该项违约金，本院酌情予以减免。
关于本诉部分韩洋酒店公司诉请康婉瑛支付保证金5万元的问题，依据前述，因双方签订的房屋租赁合同已被本院判令解除，故诉请给付该项保证金已无约定及法定依据，本院不予支持。
关于本诉部分韩洋酒店公司诉请康婉瑛给付电话费1352元的问题，因其未提供任何证据予以证明，故对该项诉请，因证据不足，本院不予支持。
关于本诉部分韩洋酒店公司诉请康婉瑛办理工商登记变更，将其工商注册地址从目前的原告房屋所在地址迁出的问题，因不属于民事案件受理范畴，本院不予处理。
关于反诉部分康婉瑛诉请韩洋酒店公司给付员工餐费问题，因有韩洋酒店公司出具的承诺书及就餐明细相互佐证，本院对康婉瑛该项诉请予以支持。
关于反诉部分康婉瑛诉请韩洋酒店公司赔偿加盟管理费、装修费、违约金、人工费、厨房厨具损失及食材损失费等相关损失，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳韩洋酒店有限公司与被告康婉瑛于2015年5月21日签订的《房屋租赁合同》；
二、本案判决生效之日起三十日内，被告康婉瑛将位于沈阳市和平区桂林街68号第一层东侧，建筑面积约为250平方米的房屋恢复原状，并完好交还原告沈阳韩洋酒店有限公司；
三、本判决生效之日起十日内，被告康婉瑛给付原告沈阳韩洋酒店有限公司2015年11月1日至腾房之日止的租金，按年租金200000元标准计算；
四、驳回原告沈阳韩洋酒店有限公司其他诉讼请求；；
五、本判决生效之日起十日内，反诉被告沈阳韩洋酒店有限公司给付反诉原告康婉瑛员工餐费189000元；
六、驳回反诉原告康婉瑛其他诉讼请求。
如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。
案件受理费9247元（原告已预交），由被告康婉瑛承担5279元，由原告沈阳韩洋酒店有限公司承担3968元；反诉案件受理费8080元，由反诉被告沈阳韩洋酒店有限公司承担4080元，由反诉原告康婉瑛承担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 唐 佳
人民陪审员 荆立群
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 陈荟茹
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应于支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。