吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0203民初670号原告（反诉被告）：张景林，男，1959年7月2日生，汉族，吉化公司化肥厂工人，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：吕红，吉林雪柳律师事务所律师。被告（反诉原告）：周亚芹，女，1962年7月29日生，汉族，农民，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：陈利民，吉林盛钰律师事务所律师。原告（反诉被告）张景林诉被告（反诉原告）周亚芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张景林及其委托诉讼代理人吕虹、被告（反诉原告）周亚芹及其委托诉讼代理人陈利民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张景林向法院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2012年1月8日签订的《房屋买卖协议书》；2.原告要求被告承担已付房款12万元的50%作为补偿款，金额为6万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年1月8日签订了《房屋买卖协议书》，约定被告购买原告所有的坐落于吉林市龙潭区大口钦镇建筑面积为1011.2平方米私有房屋两栋；协议价格为52万元，签订协议时支付12万元，余款待被告办理完房屋产权证和土地证时一次性支付；并约定由被告负责办理更名过户，原告配合。自签订协议后，原告诚实履行协议，不在该房屋设定抵押、担保，并且随时做好交付房屋的准备；可被告自签订协议后，迟迟不办理房屋过户手续，不更名；原告随时准备交付房屋给被告,一直没有使用该房……时至今日，该协议签订已五年之久，被告迟迟不办理更名过户，房屋无人居住，原告还不能使用，导致经管不善，房顶大面积塌落，房屋山墙倒塌，门窗损坏、丢失严重，损失不断扩大……现被告已经没有继续履行该协议的意思表示，多次催促还是无动于衷，无奈诉至贵院，要求支持解除该协议，并支持原告的各项诉请。周亚芹辩称：原告的诉讼请求不成立，是原告拒不履行相应的义务，房证在原告的名下，土地使用权证在原告父亲的名下，房产部门要求两证统一才能进行更名过户手续。在合同履行的期间，被告曾多次联系原告办理房屋产权更名过户的事宜，原告多次推脱不办，后要求涨价，诉争房屋一直由原告租赁给第三人使用，至今没有交付被告使用，关于50%的损失要求不成立，因未办理过户交易的过错应由原告承担。因此，我方提出反诉。周亚芹向本院提出反诉请求：1.依法判决双方2012年1月8日签订的《房屋买卖合同》有效；2.依法判决诉争房屋为反诉人所有；3.依法判决被反诉人张景林履行协助将诉争房屋所有权登记变更为反诉人周亚芹名下的义务；4.依法判决被反诉人赔偿反诉人怠于履行交付房屋及办证义务期间因管理不善导致诉争标的物损坏的损失5万元（以依法评估为准）；5.诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2012年1月8日，反诉人与被反诉人签订房屋买卖协议书，约定被反诉人将登记在其名下的两处房屋共计1011.2平方米出售给反诉人。合同约定两处房屋共作价52万元，反诉人先行一次性支付给被反诉人12万元，余款40万元，反诉人在取得房产证和土地证时一次性支付给被反诉人。合同签订后，反诉人支付了12万元后，多次要求被反诉人配合办理登记过户手续，因房屋产权登记所有人与土地使用权登记所有人不一致（土地登记在被反诉人父亲名下），无法办理过户登记手续。反诉人一直要求被反诉人将土地手续统一办理到被反诉人名下，配合反诉人办理过户登记，但直至今天，被反诉人也未履行相应的义务。另外，合同签订至今，被反诉人也未将诉争房屋交给反诉人，一直由被反诉人占有使用，因其管理不善，导致房屋部分受损，理应对房屋受损的损失承担赔偿责任。故，提出反诉，请求依法保护反诉人的合法权益。张景林对周亚芹的反诉辩称：1.原、被告双方于2012年1月8日签订的《房屋买卖协议书》真实有效；2.上述的协议虽然有效，但是房屋所有权并未发生变更，依据《物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的依据。第十七条规定：不动产登记证书是权利人享有该不动产物权的证明。据此，该房屋所有权人仍然是本诉原告。3.答辩人和反诉人虽然签订了《房屋买卖协议书》，该协议书约定：乙方（反诉人）办理确权及其有关房屋过户手续，由甲方积极配合，提供所需证件……；该协议签订后，反诉人迟迟不办理过户手续，导致答辩人的房屋无法出租更无法另行转让，房屋破损严重，该房屋的损失是由于反诉人不积极履行协议内容造成的，故该笔损失应由反诉人承担。依据双方签订协议第六条的约定，反诉人应支付已付房款50%给答辩人作为补偿。4.协议签订后，反诉人迟迟不办理更名过户手续。长达5年有余，以至于房屋年久失修，破损严重，答辩人多次口头催促，反诉人依然无动于衷，答辩人不得已启动司法程序。并在起诉之前用手机短信、顺丰快递、邮政快递等多种方式联系反诉人，告知其继续履行协议，反诉人还是无动于衷，无奈答辩人才起诉至法院，要求解除该协议；避免损失继续扩大；依据我国《合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行，当事人可以解除合同。故此，本案原、被告双方签订的《房屋买卖合同协议书》依法应予解除。在5年期间反诉人没有联系过原告，更没有要求原告更名过户。不存在涨价之说。签订合同之日起，该房屋没有租赁过。原、被告双方签订协议时，被告就知晓房证和土地证的名称不一致的事实。签订协议当天，反诉人拿走了房产证和土地证的复印件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2012年1月8日，张景林与周亚芹签订《房屋买卖协议书》，卖方（甲方）张景林，买方（乙方）周亚芹，双方约定：一、甲方自愿将坐落在吉林市龙潭区大口钦镇原告红阳二井厂房二栋（建筑面积为1011.2平方米，产权证号吉林市房权证乡镇字第G32-0512**号、G32-0512**号）房产出卖给乙方，并将与所出卖的该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币52万元。三、自此协议签订之日至乙方取得房屋产权证和土地证期间，乙方不得对上述房屋进行任何形式的抵押或者买卖，如在此期间造成甲方任何经济、名誉上的损失，甲方都有权追回其房屋所有权，并要求乙方赔偿一切损失。四、自此协议签订之日至乙方取得房屋产权证和土地证期间，甲方不得对上述房屋进行任何形式的抵押或者买卖等，如在此期间造成乙方任何经济、名誉上的损失，乙方有权要求甲方赔偿一切损失。五、甲乙双方自此合同签订之日起，乙方需要一次性向甲方支付购房款人民币12万元，余款40万元由乙方在取得此房屋产权证和土地证同时一次性支付给甲方。六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。乙方支付首付款后，甲方应积极配合乙方办理确权及其有关房屋产权过户手续，提供所需证件，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。在过户过程中，因乙方原因过户未完成交易，合同无法继续进行时甲方将扣除预付款的50%做为补偿。七、自此合同签订之日起，由上述房屋交易转让产生的一切费用均由乙方承担。八、六个月内未完成更名时，由乙方支付余款中的15万元给甲方，乙方可继续办理更名手续，如再未完成，6个月后仍由乙方支付剩余款的15万元给甲方，1年半内乙方仍继续办理更名手续，完未完成，乙方必须支付所有剩余款10万元给甲方，甲方将房屋产权证和土地使用证交与乙方，乙方如未完成甲方将继续配合完成更名过户手续。九、自此协议签订之日起，为确保甲乙双方利益，房产、土地增值贬值均与甲方无关，房屋土地出现损失甲方概不负责，乙方必须无条件支付房款。十、甲方应在合同签字生效后将该房屋钥匙交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房屋瑕玼，无人租住、使用；无欠账。甲方张景林，乙方周亚芹。2.张景林是龙潭区大口钦镇红阳街房屋所有权人，产权证号分别是吉林市房权证乡镇字第G32-0512**号、G32-0512**号，建筑面积分别是232.00平方米和779.24平方米。土地使用者为张喜昌（张景林父亲）。3.2012年1月8日，周亚芹向张景林支付购房款12万元。剩余购房款40万元至今未付。4.2017年3月29日，张景林通过顺丰速运向周亚芹邮寄限期履行合同通知书，通知周亚芹要求解除合同。5.张景林通过中国邮政EMS快递第二次给周亚芹邮寄限期履行通知书，要求周亚芹按照合同约定解除合同，周亚芹拒收。6.2017年4月12日，张景林给周亚芹发送的短信截图，内容如下：周亚芹：我是张景林，咱们在2012年1月8日签定的《房屋买卖协议》已历时五年之久，你还没有缴纳购房款，没有办理完成过户手续，且之前已通过邮政给你邮寄了限期履行通知书，你还没有履行协议的意思表示，现再次通知你：于2017年4月30日之前履行协议，否则后果自负。周亚芹，这是我第三次给你送限期履行通知书。本院认为，1.张景林与周亚芹于2012年1月8日签定的《房屋买卖协议》合法有效。本案中，张景林向周亚芹出卖房屋二处，约定房屋总价款52万元，周亚芹已支付购房款12万元，双方意思表示真实，买卖关系依法成立，且房屋买卖协议的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故张景林与周亚芹签订的《房屋买卖协议》合法有效。周亚芹反诉关于双方于2012年1月8日签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉请，本院予以支持。2.张景林与周亚芹于2012年1月8日签定的《房屋买卖协议》应当依法予以解除。张景林与周亚芹双方签订的《房屋买卖协议》虽然合法有效。但周亚芹至今未支付剩余购房款40万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，张景林与周亚芹双方约定的购房款是52万元，付款方式为分期给付。周亚芹只支付购房款12万元，至今未支付剩余购房款40万元。张景林也未将房屋交付周亚芹占有、使用。作为买受人周亚芹未支付的剩余购房款40万元，远远超过总购房款52万元的五分之一，作为出卖人张景林有权要求买受人支付全部价款或者解除合同。故张景林要求解除双方签订的《房屋买卖协议》的诉请，于法有据，本院应予以支持。3.张景林要求周亚芹承担已付购房款12万元的50%作为补偿款，金额为6万元的诉请，本院不予支持。本案中，双方在《房屋买卖协议》中第六条约定：……在过户过程中，因乙方原因过户未完成交易，合同无法继续进行时甲方将扣除预付款的50%做为补偿。本案诉争的房屋至今未办理产权过户手续，并不是乙方周亚芹单方原因造成的，甲方张景林至今未将房产证和土地使用证统一在其名下，也是其中原因之一，双方均存在违约行为，故张景林要求周亚芹承担已付房款12万元的50%作为补偿款，金额为6万元的诉请，理由不成立。4.周亚芹反诉要求诉争房屋为其所有、张景林履行协助将诉争房屋所有权登记变更为周亚芹名下的义务、张景林赔偿周亚芹怠于履行交付房屋及办证义务期间因管理不善导致诉争标的物损坏的损失5万元（以依法评估为准）的诉请，理由不成立。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，周亚芹是负有举证责任的当事人，因此，周亚芹应承担不利的后果。作为买受人周亚芹至今未支付的40万元剩余购房款，已长达五年之久，其行为已构成违约。作为出卖人张景林要求解除合同，于法有据。故周亚芹反诉要求诉争房屋为其所有、张景林履行协助将诉争房屋所有权登记变更为周亚芹名下的义务、张景林赔偿周亚芹怠于履行交付房屋及办证义务期间因管理不善导致诉争标的物损坏的损失5万元（以依法评估为准）的诉请，本院不予支持。综上所述，张景林请求解除双方于2012年1月8日签订的《房屋买卖协议书》及周亚芹反诉要求双方2012年1月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求是有事实和法律依据的。本院应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张景林与被告（反诉原告）周亚芹于2012年1月8日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、依法解除原告（反诉被告）张景林与被告（反诉原告）周亚芹于2012年1月8日签订的《房屋买卖协议书》；三、原告（反诉被告）张景林于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）周亚芹购房款12万元；四、驳回原告（反诉被告）张景林的其他诉请；五、驳回被告（反诉原告）周亚芹的其他诉请。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300.00元，由被告（反诉原告）周亚芹负担100.00元，原告（反诉被告）张景林负担1200.00元。反诉案件受理费525.00元，由被告（反诉原告）周亚芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 郭 宏人民陪审员 李 韩人民陪审员 李 密二〇一七年九月八日代理书记员 王健华