广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初732号
原告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广东省广州市天河区，组织机构代码61848193–4。
法定代表人：周子涛，总经理。
委托代理人：李剑，该司员工。
委托代理人：杨健，系广东国鼎律师事务所律师。
被告：陈嘉敏，住广东省增城市。
委托代理人：钟铁蕙、李国财，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
原告广州侨鑫物业有限公司（简称侨鑫物业公司）诉被告陈嘉敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨鑫物业公司的委托代理人杨健，被告陈嘉敏的委托代理人李国财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告侨鑫物业公司诉称：广州侨鑫房地产开发有限公司作为汇景新城小区的开发建设单位，于2008年1月1日、2013年11月15日分两次与原告签订了《汇景新城前期物业服务合同》，服务期限从2008年1月1日至2018年12月31日止。根据上述合同，原告有权对汇景新城小区进行前期物业管理。2010年11月18日，被告与广州侨鑫物业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汇景新城E1街区第B2幢第2层202号房，合同约定建筑面积为393.82平方米。2012年7月1日被告签署《商品住宅收楼确认书》，办理了入住手续，入住该小区并接受原告提供的物业管理服务。根据上述有关协议的约定，被告物业服务收费标准为4.9元/月/平方米；业主未能按时足额缴纳费用的，每日按应付未付总额的千分之一标准支付违约金。但被告自2012年1月以来，一直拒绝缴纳管理费，经原告多次催收无果。被告拖欠行为已严重影响了原告的正常经营。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付2012年1月至2014年4月、2015年1月至2016年5月的物业管理费86837.31元（共45个月，每月物业管理费为1929.72元）及滞纳金（以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，自当月5日起计至清偿之日止）。2、被告向原告支付2014年4月4日至2014年12月4日期间公摊电费650.9元。3、被告向原告支付2012年9月7日至2013年4月4日（共8个月）室内电费2689.38元。4、被告向原告支付2014年2月的有偿维修费30元、2014年4月的有偿维修费407元、2014年7月的有偿维修费36元，合计473元。5、被告承担本案诉讼费。
被告陈嘉敏辩称：一、原告的第1项诉讼请求没有事实依据。被告并没有拖欠原告的物业管理费，原告的关联公司即开发商因延期交楼曾向原告允诺免除前三年的物业管理费，因此原告该项诉请缺乏事实依据。在不妨碍上述答辩观点的基础上，我方现在就原告主张的计费时间及计费标准作出以下答辩意见：关于计费的时间，我方认为原告主张的计费时间有误。1、原告主张我方应缴的物业管理费起算时间为2012年1月7日，但我方实际上于2012年7月1日才与开发商办理交楼手续，因此物业管理费仅能从2012年7月1日起算。2、原告主张的2014年1月以前的物业管理费已经超过了法律规定的两年诉讼时效。关于计费标准，原告主张的计费标准违反了广州市物价局公布的政府指导价标准，其违规收费不应该得到法院的支持。根据广东省物价局、广东省住房和城乡办公厅收费管理办法第7、8条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局关于广州市住宅前期收费政府指导价的通知中，住宅是实行政府指导价管理，其指导价为2.8元/平方米/月。根据原告起诉状中的主张，其主张的物业服务收费标准为4.9元/平方米/月，我方认为应该按2.6元/平方米/月的标准计算物业管理费。我方于2014年5月至12月期间多交的物业管理费应用于抵扣2015年未交的物业管理费。二、关于原告第2项诉讼请求，原告并没有出示相关的证据，如已交费的证据、分摊的方法及相关的计算方式，因此该诉讼请求无事实依据。三、关于第3项诉讼请求，我方的电费均是由我方的银行账户进行自动划扣，不存在拖欠的事实。四、关于第4项诉讼请求，原告并没有举证证明有偿维修行为的发生及收费依据，应当承担举证不能的不利后果。五、关于原告主张的违约金的计算标准，房屋买卖合同中并没有物业服务合同中关于滞纳金的约定，我方也从未收到原告出示的物业服务合同，因此我方主张该违约金的计算标准过高，应按照中国人民银行同期贷款利率进行计算，请法庭予以调低。
经审理查明：案外人广州侨鑫房地产开发有限公司（简称侨鑫房地产公司）是广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）汇景新城住宅楼9幢（自编E1街区A1、A2、A3、B1、B2、C、D1、D2、D3栋）商品房的开发商。
2010年11月18日，被告（乙方）与侨鑫房地产公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定被告向侨鑫房地产公司购买广州市天河区汇景新城住宅楼9幢第B2幢2层202号房（房屋地址天河区汇景北路160号（B2）202房，简称涉案房屋），建筑面积共393.82平方米。甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州侨鑫物业有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限自2008年1月1日至2013年12月31日等。
2012年7月1日，被告签署《汇景新城业主收楼表》，办理了涉案房屋的收楼手续。
本案中原告为证实侨鑫房地产公司委托其作为汇景新城前期物业管理公司的事实，提供其（乙方）与侨鑫房地产公司（甲方）分别于2008年1月1日、2013年11月15日签订的《汇景新城前期物业服务合同》各一份。其中2008年1月1日《汇景新城前期物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的流通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅棕榈园、C1区、C2、C3区、C4、C5区、C6区每月3元/平方米，C7、C8、C9区及C10区每月4元/平方米；叠加式别墅棕榈园、C1区、C2、C3区、C4、C5区、C6区每月4.5元/平方米，C7、C8、C9区及C10区每月4.9元/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2013年11月15日《汇景新城前期物业管理服务合同》约定本合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，其中龙某E1E2区的收费标准为4.9元/月/平方米，其余内容与2008年1月1日《汇景新城前期物业服务合同》基本一致。
关于催款问题，原告提供一份EMS邮寄详情单一份（复印件，显示邮寄时间为2015年12月17日，邮寄地址为涉案房屋，收件人为被告，邮寄物品名称为“关于催收欠款的法务公函”）。上述证据经质证，被告表示：上述证据没有原件，故不予确认；我方未收到上述函件，原告应提供相应的妥投证明；原告无法证明邮寄的“关于催收欠款的法务公函”的内容，应承担举证不能的法律后果。另，庭审中原告表示其每月上门派送收费单（包括物业服务费、公摊电费等），对此被告亦予以否认，称其一直未收到收费单。
关于公摊电费，原告庭后提交书面说明，称其主张的公摊电费时段为2016年2月4日至2016年4月4日，为水泵的公摊电费，计算方式为：10.81元=该街区总度数8240度（供电局提供）÷该街区总户数493户×0.647元/度。对此被告认为：原告起诉主张的是2014年4月至12月的公摊电费，现又宣称2016年的公摊电费，与本案无关，非本案审理内容；退一步讲，原告应对2016年2月至4月该街区用电数量的总度数负有举证责任，但因原告对此并未举证，应承担举证不能的法律后果。
关于原告主张的涉案房屋室内电费，原告表示：虽目前大部分小区已实行分表到户的供电方式，但供电局为保证收费率，在供电建设的初期与原告签订的供电工程合同约定了电费保证金，并已向原告收取了电费保证金，如有业主拖欠电费或扣费某功，将直接从原告的保证金中扣除，然后由原告向被告进行催收，从而保证整个小区的供电稳定。由于室内电费并没有约定具体的缴费时间，故原告可随时要求被告支付相应的款项，因此诉讼时效应从原告第一次向被告主张权利之日起两年内及从本案立案之日起计算。被告目前的室内电费欠费总额为2968.38元，其中2012年9月7日至2012年11月7日为775.1元，2012年11月7日至2013年1月7日为869.27元，2013年1月7日至2013年3月7日为731.86元，2013年3月7日至2013年4月4日为313.15元。原告对其代被告电费上述期间室内电费的事实提供广州市供电局有限公司分别于2012年11月19日、2013年1月22日、2013年3月25日、2013年4月19日出具的《广州供电局有限公司电力收费销货清单》各一份予以证实，其中2012年11月19日《广州供电局有限公司电力收费销货清单》载明涉案房屋2012年9月7日至2012年11月7日期间的用电量为1210度（上月电表读数2424，本月电表读数3634），电费合计775.1元；2013年1月22日《广州供电局有限公司电力收费销货清单》载明涉案房屋2012年11月7日至2013年1月7日期间的用电量为1197度（上月电表读数3634，本月电表读数4831），电费合计869.27元；2013年3月25日《广州供电局有限公司电力收费销货清单》载明涉案房屋2013年1月7日至2013年3月7日期间的用电量为1046度（上月电表读数4831，本月电表读数5877），电费合计731.86元；2013年4月19日《广州供电局有限公司电力收费销货清单》载明涉案房屋2013年3月7日至2013年4月4日期间的用电量为465度（上月电表读数5877，本月电表读数6342），电费合计313.15元。上述证据经质证，被告表示：上述《广州供电局有限公司电力收费销货清单》明确记载“销货清单不作收付款凭证”，因此该证据不能作为原告付款的证明；退一步讲，即使原告确实支付了相关款项，但本案为物业服务合同纠纷，原告没有代垫电费的合同权利和义务，该费用即使属实也应作为不当得利处理，适用两年的诉讼时效，即诉讼时效应自广州市供电局有限公司扣除原告相关费用之日2013年4月19日起算，原告应于2015年4月20日前起诉，故原告诉求已超两年的诉讼时效；如原告认为代垫电费是物业服务合同的服务范围，则代垫电费的支付时间应参考物业服务费付款时间的约定，即按月在每月5日前履行付款义务。
关于原告主张的有偿维修费，原告表示：维修项目分别为入户花园地漏堵塞、主卧两盏射灯不亮、主人房某、煤气炉打不着、客房门锁故障，合计473元，相关单据已丢失。对此被告认为：原告并未提供过相关维修服务。
庭审中被告表示：我方对原告主张的物业服务费欠费时段无异议；我方曾按4.9元/月/平方米的标准向原告支付过物业管理费，当时我方不清楚政府指导价标准以及物业服务合同的约定，后我方知晓后就不同意再向原告支付物业管理费。
另，原告称涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会，对此被告未持异议。
本院认为：汇景新城小区的建设单位在小区未成立业主委员会的情况下，与原告签订《汇景新城前期物业服务合同》，委托原告对汇景新城小区进行物业管理，符合国务院《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定。事实上，原告进驻上述小区并实际提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业服务费的义务。关于涉案房屋的物业服务费的收费标准，根据2013年11月15日《汇景新城前期物业服务合同》，涉案房屋服务费的收费标准为4.9元/月/平方米，被告自身也确认其曾按上述标准支付过物业服务费，原告主张涉案房屋的物业服务费按4.9元/月/平方米标准计付，理据充分。按此，涉案房屋每月物业服务费为1929.7元（4.9元/月/平方米×393.82平方米）。
本案中被告提出了诉讼时效的答辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，原告称其每月向被告发出收费单，但未举证证实，且被告对此予以否认；原告主张其曾于2015年12月17日通过邮寄方式发出催款通知，但原告提供的邮寄详情单没有原件，原告亦无相关妥投证明，被告对此予以否认。因此，原告未举有效证据证实其在提起本案诉讼即2016年1月18日前曾向被告主张过权利，本院依法采纳被告关于诉讼时效的答辩，即2016年1月18日往前倒推两年即2013年12月（含12月）之前的物业服务费已超过诉讼时效，不受法律保护。在此情况下，被告应向原告支付2014年1月至2014年4月、2015年1月至2016年5月期间的物业服务费40523.7元（1929.7元/月×21个月）。原告主张逾期付款滞纳金按当月物业服务费每日千分之一的标准计付，理据不足，但被告逾期付款给原告造成一定利息损失，被告应向原告支付逾期付款利息。逾期付款利息的计算，应以每月物业服务费1929.7元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自当月6日起计至清偿之日止。
关于公摊电费。原告原主张2014年4月4日至2014年12月4日期间的公摊电费650.9元；原告庭后又表示公摊电费的期间为2016年2月4日至2016年4月4日，金额为10.81元。原告前后主张不一，未作出合理解释，且对相关费用未举有效证据证实，被告亦持有异议，原告该项诉请缺乏理据，本院不予支持。
关于涉案房屋室内电费。本案中原告详细陈述了由其垫付原告室内电费的缘由，该陈述未违反常理。原告提供的多份《广州供电局有限公司电力收费销货清单》显示涉案房屋每月电表读数具体、明确、连续，原告据此证实其代垫了涉案房屋2012年9月7日至2013年4月4日期间的电费合计2689.38元，并无不当。相反，被告作为涉案房屋的业主未举证证实其支付了上述期间电费，应承担举证不能的法律后果。由于本案中被告对上述电费亦提出诉讼时效的答辩，而原告未举有效证据证实其提起本案诉讼即2016年1月18日前曾向被告主张过上述费用，故原告主张上述电费已超过诉讼时效，本院对原告该项诉请依法不予支持。
关于有偿维修费，原告并未举证证实，且被告不予确认，原告该项诉请亦缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈嘉敏支付原告广州侨鑫物业有限公司关于广州市天河区汇景北路160号（B2）202房2014年1月至2014年4月、2015年1月至2016年5月期间的物业服务费40523.7元。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈嘉敏支付原告广州侨鑫物业有限公司上述物业服务费的逾期付款利息（分别以每月物业服务费1929.7元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，分别自当月6日起计至清偿之日止）。
三、驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3820元，由原告广州侨鑫物业有限公司负担2950元，被告陈嘉敏负担870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 李春菊
人民陪审员 黄凤君
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 梁怡筠
秦爽