浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）绍中民一终字第928号
上诉人（原审被告）嵊州市剡城青年中心。
负责人沈秋君。
被上诉人（原审原告）章先进。
委托代理人（特别授权）张助宽。
上诉人嵊州市剡城青年中心因租赁合同纠纷一案，不服嵊州市人民法院（2008）嵊民一初字第1077号民事判决，向本院提出上诉。本院于2008年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年10月8日公开开庭进行了审理。上诉人嵊州市剡城青年中心的负责人沈秋君、被上诉人章先进的委托代理人张助宽到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院经审理查明：因原告与被告负责人沈秋君的妻子是同学关系，在2006年11月初原告找到被告负责人要求把被告在嵊州大桥底下的房子租给原告使用，并要求把大桥底下的位置用墙隔开，经协商后原告在同年11月20日支付给被告8500元人民币，被告同时开具给原告收据2张，一张收据载明金额为8000元，款项内容为会员费，时间自2006年11月20日至2007年11月19日，另一张收据金额为500元，摘要内容为打墙补贴款。同时被告把嵊州大桥底下面积约200平方米的房子交付给原告使用。2007年6月间因被告主管单位要求被告把嵊州大桥底下整理干净，被告通知原告重新找地方存放货物，原告要求给其一定的搬迁时间，但嗣后被告未通知原告，即将嵊州大桥底下原告尚在使用的仓库门和围墙拆除，致原告仓库内货物需人看管。2007年7月22日至31日原告雇佣了谢贤荣、张建良对该仓库进行看管，支付了报酬2000元。2007年7月31日原告与杨震寰签订了库房租赁合同，原告向出租方租赁了面积约200多平方米的库房6间，支付了一年租金21000元。
原审法院认为，本案双方争议的焦点是原、被告之间是否存在租赁关系。首先从原告向被告交付款项及被告交付仓库给原告使用的行为分析，当事人之间存在一方交付租赁物一方支付租金的行为特征；其次参考被告与其他当事人签订的房屋出租协议及开具的收据内容，被告虽收取了仓库租金，但其开具的收据仍载明为会员费，故被告开具给原告的收据虽也载明为会员费，但其实质具有租金的意义；再者被告辩称原告为锻炼而缴纳会员费，但原告对该陈述未认可，被告又未提供相应证据证实，故该辩称理由无法采信。因此原告与被告之间的租赁关系应予认定。退一步说，即使双方之间不存在租赁关系，但被告对其仓库交付给原告使用这一事实清楚，被告在未通知原告的前提下擅自拆除仓库围墙等，给原告存放的货物带来不安全风险，由此给原告造成的损失，被告应当承担民事责任。原告要求被告返还租期未满期间的租金并赔偿相应经济损失，理由正当，应予支持。但对原告要求赔偿另行租房的租金超过原租金的损失，由于原告另租赁的仓库面积稍大于原租赁的面积，对其损失数额酌情确定为2800元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告嵊州市剡城青年中心返还给原告章先进租金2585元并赔偿经济损失4800元，合计7385元，款限本判决生效后十日内付清；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担10元，被告负担40元。
嵊州市剡城青年中心不服原判决，提出上诉称：1、原审法院认定双方存在租赁关系，并依租赁关系判决违约赔偿错误。双方存在二层关系：一是会员关系，二是房屋借用关系。出借方有权随时解除借用关系。本案无任何证据证明双方系租赁关系，故不存在返还租金和违约赔偿问题。原审法院一方面认为证据3-4不能作为有效证据，一方面又将其作为参考依据，并据此认定为租赁关系，自相矛盾。2、原审法院判决上诉人返还租金2585元错误。被上诉人所缴8000元系会员费，在起诉时会员期已届满，不存在退费理由。退一步，即使双方存在租赁关系，根据被上诉人在公安局笔录陈述，租金标准为13000元而非8000元，因此退费应按13000元计算，被上诉人应再缴租金1019元，不存在返还租金问题。3、原审法院判决上诉人赔偿被上诉人另行租房损失，存在重复计算、依据不足和标准过高问题。在上诉人拒绝借用后，被上诉人另行租房，系被上诉人为自己利益而为，其存放货物，理应向他人支付租金。退一步，如果要赔偿，上诉人仅需承担搬迁费用，而不是新租房费用，即新租房费用系被上诉人为自己利益的支出，不属于另一方造成的损失范围。被上诉人新租房虽与原借房关系终止有牵连，但不构成法律上的因果关系。因被上诉人使用他人房屋就需要支付房租，而不是自己的房屋被他人非法拆除而需要另行租房。故原审法院既判令上诉人返还租金，又判决赔偿另行租房损失属重复计算。至于被上诉人诉请另行租房超过原标准部分作为损失，上诉人认为新旧租金和房屋品质高低，属于被上诉人为自己利益开支和享受，不属损失。被上诉人为证明新房租赁关系，提供的与杨震寰的租房合同和收条，属证人证言，应依法定程序审查确定是否采信。且被上诉人未能提供完税发票，不能认定该租赁行为的真实性。根据嵊州当地新厂房租金标准，被上诉人新租仓库租金已与店面房相当，说明该租赁行为的不真实性。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原判决，将本案发回重审。
被上诉人章先进辩称：1、根据现有证据，特别是上诉人负责人的询问笔录，能证明双方系租赁关系，而不是会员关系或借用关系。上诉人以会员费名义收取租金目的是逃避税费。被上诉人从未去上诉人所谓的锻炼中心参加活动。所谓的会员关系实质是租赁关系。同时上诉人在原审中并未提出房屋系借用关系。即使存在借用关系，出借方也不享有随时收回的权利，提前收回应通知对方，给予一定的期限，同时也不能损害借用方的权利，否则应承担相应的民事责任。上诉人拆除隔墙的行为导致被上诉人存放货物发生风险，因此，不管双方系租赁还是借用，上诉人之行为系侵权行为，应当承担由此给被上诉人造成的损失。2、双方约定的租期为一年、租金为8000元而非13000元，上诉人应将未满部分租金返还被上诉人。原审法院判决上诉人返还租金和赔偿损失不属重复计算。至于两处房屋租金的差异，原审法院已作合理酌减。租赁合同和收条系书证，不属于证人证言。上诉人所述当地新厂房租金标准既未提供证据，也与本案无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判决。
上诉人嵊州市剡城青年中心在二审中提供证据如下：1、使用协议，证明讼争物不得转租。2、产权证复印件，证明被上诉人向杨震寰所租赁房屋面积比讼争房屋大，因此租金多，两者没有可比性。
被上诉人章先进质证认为，对证据真实性无异议，但与本案无关。
本院认证意见：上述证据与本案缺乏关联，均不予认定。
本院审核当事人在原审程序中提出的证据和所作陈述，对原判决事实可予确认。
本院认为，根据现有证据，可以认定本案系被上诉人以向上诉人缴纳会员费形式换取讼争房屋的使用权之对价。双方名为会员关系实为房屋租赁关系。上诉人二审仍主张本案系会员关系，其依据和理由均不足，本院不予采信。被上诉人要求上诉人退还未到期部分租金，理由正当，应予支持。根据被上诉人在公安局的陈述，双方曾对嵊州大桥底下另一处房屋按13000元租金价进行过磋商，但后因故承租物变更为讼争房屋，且事实上上诉人以会员费名义按8000元价格收取了租金，应视为双方对讼争物租赁价格为8000元已约定一致。上诉人主张应按13000元确定租金，与事实不符，本院不予采信。因上诉人在约定租期未满情况下提出解除租赁关系，且未能尽到妥善的通知义务，又没有给予被上诉人一定的搬迁时间，擅自拆除门墙，使被上诉人存放货物的合同目的难以实现，被上诉人不得已另行租房。据此，上诉人已构成违约。由于上诉人的违约行为，给被上诉人客观上造成货物看管人工费损失，以及为另行租房进行磋商发生的费用、货物搬迁费用等实际可预见损失。上诉人应当承担相应违约责任。货物看管费应据实确定，其他损失费用原审法院根据本案实际已进行了合理酌定，并无不当。上诉人提出原审法院判决赔偿的另行租房损失存在重复计算、依据不足、标准过高，理由不足，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由和请求均不能成立。原审判决基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人嵊州市剡城青年中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单卫东
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王安洁
二〇〇八年十月二十四日
书 记 员 王 艳