辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）葫审民终再字第00025号
原审上诉人（一审被告、再审被申请人）佟军，男，满族。
委托代理人：高桂芝。
原审被上诉人（一审原告、再审申请人）佟义，男，满族。
原审被上诉人（一审原告、再审申请人）佟秀珍，女，汉族。
原审被上诉人（一审原告、再审申请人）佟礼，男，满族。
原审被上诉人（一审原告、再审申请人）佟秀敏，女，满族。
原审被上诉人（一审原告、再审申请人）佟秀艳，女，满族。
原审被上诉人（一审原告、再审申请人）郭长宏，女，满族。
共同委托代理人：张春生，男，汉族。
原审上诉人佟军与原审被上诉人佟义等六人房屋买卖合同纠纷一案，兴城市人民法院于2011年8月29日作出（2011）兴民三初字第00603号民事判决（以下简称原一审），佟军不服向本院提起上诉，本院于2011年12月19日作出（2011）葫民一终字第00516号民事判决（以下简称原二审）。佟义等六人不服向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2012年7月18日作出（2012）辽审三民申字第00447号民事裁定，指令本院再审。本院于2013年8月6日作出（2013）葫审民终再字第00020号民事判决（以下简称原再审）。后经院长提请审判委员会讨论决定，本院于2014年3月12日作出（2013）葫立二信字第00032号民事裁定，对本案提起再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人佟军及委托代理人高桂芝，原审被上诉人佟义等六人及委托代理人张春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原一审期间，原告佟义等六人起诉称，1993年父母位于西关的老房子建成回迁楼，2003年母亲去世，2010年父亲去世，关于父母遗产，原告与被告之间未达成协议，于是关于遗产分割问题，诉讼到法院，这时得知，父母的西关回迁楼所有权转移到被告名下。该房产应属我们全部子女与父亲共同财产，被告的行为侵犯了我们的合法权益，故请求法院判令被告与父亲佟选清的房屋买卖协议无效。
被告佟军辩称，1、原告主张权利的时间已超过诉讼时效。被告与其父佟选清于2004年11月1日办理房屋买卖过户手续，当时原告均得知此事，但均未主张权利，已超过诉讼时效。2、双方诉争的房屋系被告出资购买，有被告购房交款收据为凭。3、被告与佟选清签订的买卖协议合法有效，符合法律规定，也未侵犯任何人的合法权益。故请求法院驳回原告诉讼请求。
原一审查明的事实为：佟军的父母佟选清、高素芝共生育九名子女。原、被告双方均系佟选清、高素芝所生育的子女。1993年7月31日，佟军与其父母佟选清、高素芝共同生活期间，其父母购买坐落于宁远办事处西关路的225.28平方米的商品门市房。其母亲高素芝于2002年12月22日去世，2004年10月26日，此房屋以买卖形式转至佟军的名下，在双方买卖的契约书最后有卖方佟选清与买方佟军的署名。佟选清于2010年3月去世，佟义、佟秀珍、佟礼、佟秀敏、佟秀艳知道其父母所遗留的房屋过户给佟军名下后，曾找人说和，但佟军拒绝分割此财产，故诉至法院，要求判令佟军与父亲佟选清的房屋买卖协议无效。
原一审判决认为：原、被告的父母在共同生活期间以佟选清之名，购买坐落于宁远办事处西关路的225.28平方米的商品门市房应属夫妻共同财产。高素芝去世后，此房屋在没有人主张继承的情况下，应属佟选清与其子女共有，任何个人在没有共有人授权的情况下，均无权处分此财产。佟军在未经其他继承人同意下，以买卖的形式将其房过户其名下，显然侵犯他人的合法权益。佟义等人知道其财产受到侵犯后，诉至法院并没有超过诉讼时效。佟军称其此房过户时佟义等六人均知道，佟军对此负有举证责任，但在举证期限内，未提交相应的证据，故佟军的抗辩理由不予支持。佟军称此房系其购买，有其购房交款收据为凭。原一审法院认为，佟军所提交的购房交款收据，并不影响原房屋所有权。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十一条、第十三条、第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定，判决：佟军与佟选清之间的房屋买卖协议无效；案件受理费1550元，由佟军负担。
原二审期间，上诉人佟军上诉称，一审法院认定事实错误。诉争房屋原面积只有59平方米，增加面积系上诉人出资购买，原审认定该房系父母购买属父母夫妻共有财产是错误。所签买卖契约也是合法有效的；被上诉人主张权利已超过诉讼时效。被上诉人2004年11月份以后就知道该房已过户，6年后的今天才主张权利已过时效。请求依法改判。
被上诉人佟义等六人辩称，我们是在父亲佟选清去世后才知道房屋过户到佟军名下，主张权利未过诉讼时效；父亲佟选清与佟军所签房屋买卖协议，其他继承人并不知情应无效。
原二审查明的事实为：二审查明的事实与一审查明的事实一致。
原二审判决认为：上诉人佟军主张被上诉人2004年11月份以后就知道该房已过户，现已过诉讼时效，但未提供充分的证据证明被上诉人知情的具体时间且被上诉人否认知情，故该主张一审不予支持是正确的。原审认定该房系其父母购买属父母夫妻共有财产，因原拆迁房屋登记在其父亲佟选清名下，拆迁交款收据使用人也是佟选清的名字，在上诉人佟军未提供充分的证据证明，该房款系自己以父亲佟选清的名义所交的情况下，一审认定为父母夫妻共有财产并无不妥。关于佟选清处分该房屋的协议效力的问题，首先从实际情况看：佟选清具有完全民事行为能力，上诉人佟军和其父母一起共同生活对父母尽到了主要赡养义务，其父亲佟选清不但与佟军签订了房屋买卖协议，并且在办理房产过户手续时积极配合，上述行为足以证明佟选清处分自己财产的意思表示真实。从佟选清是否有权处分看：该房属佟选清夫妻共同财产，因佟选清妻子高素芝去世，夫妻共有关系消灭。此后在未进行分割的情况下，佟选清和其他继承人对该房形成共有关系。《民法通则》第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。上诉人佟军本身就是共有人，与其他共有人不存在优先购买的权利。鉴于佟选清已经故去的实际情况，佟选清生前处分属于自己份额财产的行为应为有效，但处分他人财产份额部分无效。因此，佟选清与佟军所签房屋买卖合同部分无效。原判决认定佟选清处分财产房屋的行为全部无效欠妥，应予纠正。至于佟选清应有财产份额，应通过财产分割予以确定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第六十条、第七十八条第三款，判决：一、撤销兴城市人民法院（2011）兴民三初字第00603号民事判决。二、佟选清对房屋属于自己应有份额的财产处分有效，处分他人财产部分无效。一审案件受理费1550.00元；二审案件受理费1550.00元。由上诉人佟军承担1550.00元，由被上诉人佟义、佟礼、佟秀珍、佟秀敏、佟秀艳、郭长宏承担1550.00元。
佟义等六人对原二审判决不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出（2012）辽审三民申字第00447号民事裁定，认为其再审申请符合原《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（六）项规定的情形，即原判决、裁定适用法律确有错误的，指令本院再审。
原再审期间，再审申请人佟义等六人称，1、请求撤销原二审判决，维持兴城法院原一审判决。2、由再审被申请人承担诉讼费用。理由：1、本案没有超过诉讼时效。佟军主张再审申请人在2004年11月份就知道该房已过户，但其未能提供证据证明再审申请人知道房屋已过户的事实。2、本案涉及的房屋由本案再审申请人、被申请人共同共有，双方是没有异议的，也证明了被申请人与其父在明知存在其他共有人的情况下，隐瞒法定继承人的存在，订立房屋转让协议，转让房屋所有权，侵犯了其他共有人的权利，同时，该转让协议也违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，该转让协议无效。
再审被申请人佟军辩称，二审法院判决适用法律正确，判决正确。本案所涉房屋买卖协议是真实合法有效的。申请人主张权利的时间已超过诉讼时效。
原再审查明的事实：再审查明的事实与原一、二审查明的事实基本一致。
另查明，佟选清名下原有房屋北京平房三间，门市房三间，偏房二间。1993年动迁时，北京平房三间被征购，门市房三间当时被火烧了未核价，回迁面积是被火烧的门市房三间59平方米，回迁后的房屋面积是225.28平方米，自购面积166.28平方米，自购部分当时交款7万元（佟军主张有其6万元，佟秀艳等主张该7万元均是其父亲佟选清所出）。由于开发商的原因房屋没建完，是个烂尾楼。当时该楼没有门窗、没铺地面、没上下水、没取暖等，佟军称是其自行建完的。
原再审判决认为：关于时效问题。佟军主张2004年11月份以后再审申请人就知道该房已过户，现已过诉讼时效，但其未提供充分的证据证明再审申请人知情的具体时间，且再审申请人否认知情，故该主张不予支持是正确的。原审认定该房系其父母购买属夫妻共有财产有误，因回迁楼房有自购部分，佟军出资部分款项，且该楼未完工，佟选清与佟军自行进行了修建，佟军又与父母共同生活，故应认定该房屋应属佟军与其父母共同共有。关于本案涉及的房屋转让协议效力的问题，第一、佟选清具有完全民事行为能力，佟军和其父母一起共同生活对父母尽到了主要赡养义务，其父亲佟选清不但与佟军签订了房屋买卖协议，并且在办理房产过户手续时积极配合，其行为足以证明佟选清处分自己财产的意思表示真实。第二、该房屋属佟军与佟选清夫妻共同财产，因佟选清妻子高素芝去世，即发生继承，在高素芝的遗产份额未进行分割的情况下，佟选清、佟军和其他继承人按法律规定对该遗产形成按份共有关系。《民法通则》第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。佟军本身就是共有人，与其他共有人不存在优先购买问题。鉴于佟选清已经故去的实际情况，佟选清生前处分属于自己份额财产的行为应为有效，但处分他人财产份额部分无效。因此，佟选清与佟军所签房屋买卖合同部分无效。（2011）葫民一终字第00516号民事判决适用法律正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：维持本院（2011）葫民一终字第00516号民事判决。
本次再审期间，原审上诉人佟军称，原二审、原再审判决正确，应驳回原告再审申请。理由为：1、本案已超过诉讼时效。佟军在多次审理中提交了相关证人证词，证明早在04、05年时候，即佟军将房屋过户到自己名下时，佟义等人就知道，依据法律规定原告起诉超过诉讼时效。2、房屋属于佟军与佟选清夫妻的共同共有财产。佟选清名下原有北京平三间、门市房三间，1993年动迁，回迁面积225.28平方米，其中166.28平方米属自购。佟军1988年参加工作，1993年7月结婚，工资收入全部由父母代为保管，婚前婚后始终与父母一起居住生活。1993年佟军将父母给他结婚用的钱也全部交了房屋定金。另外，由于开发商在建设过程中跑了，没有完工，没有门窗、上下水、电、取暖等，佟军个人出资修建、装修。3、佟选清转让自己财产的行为合法有效。佟选清对七彩城门市房享有部分所有权无可争议，由于佟军婚前婚后与父母共同居住生活，对父母尽了主要赡养义务，佟选清将自己财产转让给佟军完全符合法律规定，佟选清转让时是完全行为能力人，思维、意识清晰，亲自去房产部门办理过户手续，足以证明是其真实意思表示。
原审被上诉人佟义等六人称，原二审、原再审判决错误，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确。原二审判决查明的事实与原一审查明的事实一致，房屋原是父母二人共有财产，原再审判决改变了原一审事实，增加了佟军出资部分款项是错误的，不应该以与父母共同生活就认定为佟军与父母三人共有。本案案由是确认合同效力，原二审这部分超出了本案案由，对财产进行了分割。原再审认定合同部分有效错误，共同共有人之一擅自出售共有人财产合同无效。请求撤销原二审、原再审判决，维持原一审判决。
再审查明的事实：再审查明的事实与原一审、原二审查明的事实一致。
另查明，就本案诉争房屋，1993年佟选清与七彩城建设指挥部签订的购房协议书中，购买人及交款收据中的缴款人均为佟选清，经办人为佟军，购买面积为225.28平方米；2004年的房地产买卖契约中，卖房人为佟选清，买房人为佟军，买卖交易面积为225.28平方米；2004年该房屋第一次物权登记的房屋所有权证（兴城市房权证宁远办事处字第10-31**号）中，房屋所有权人为佟选清，经测绘登记的房屋面积为223.2平方米，共有人一栏无登记。
上述事实，有原审卷宗及当事人在本院审理期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：结合双方当事人诉辩意见及原审情况，本案再审的争议焦点为：一、诉争房屋原始共有状况的认定问题；二、佟选清与佟军房屋买卖协议的效力问题；三、诉讼时效问题。关于诉争房屋原始共有状况的认定问题。首先，从原始购房交易合同及物权登记凭证上看，1993年最初的购房协议及交款收据中购房人、缴款人均为佟选清，房屋第一次所有权登记中所有权人也仅为佟选清，共有人一栏亦未登记其他权利人。其次，2004年佟选清与佟军在房地产买卖契约中注明的交易面积为房屋的全部面积，与佟军主张其是原始所有权人之一享有部分财产份额相矛盾。再次，本案原一、二审均认定争议房屋属佟选清夫妻二人共有财产，佟军并未提出异议。综上，原一、二审认定诉争房屋原为佟选清、高素芝夫妻二人共有财产，事实清楚，证据充分，原再审认定诉争房屋为佟选清夫妻与佟军三人共有错误，应予纠正。至于佟军是否存在出资、尾工修建及完成主要赡养义务等行为，与本案并非同一法律关系，依法不属本案审查范畴。关于佟选清与佟军房屋买卖协议效力问题，本案房屋原所有权人之一即高素芝死亡后，应存在析产继承问题，在财产未依法分割前，按照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定，部分共同共有人未经其他共有人同意，擅自处分共有物的行为无效，故原二审、原再审判决认定佟选清处分行为部分有效属适用法律错误，依法应予以纠正。关于诉讼时效问题，本次再审前的三次判决对佟军超诉讼时效的抗辩主张，均因其未能提供有效证据证明而未予支持。本次再审中，佟军亦未提供新证据予以证实，本院对此抗辩亦不予支持。
综上，原二审判决认定事实清楚，但适用法律错误；原再审判决认定事实部分不清，适用法律错误；原一审判决认定事实清楚，裁判结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）葫审民终再字第00020号民事判决和（2011）葫民一终字第00516号民事判决；
二、维持兴城市人民法院（2011）兴民三初字第00603号民事判决，驳回原审上诉人佟军的上诉。
原二审案件受理费1550元，由原审上诉人佟军承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵明航
审判员 徐晓松
审判员 王艳春
二〇一四年六月二十三日
书记员 刘忠伟
本判决书所援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。”
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”