上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第666号
原告韩杰。
被告钱林根。
委托代理人钱某某。
原告韩杰与被告钱林根、钱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员毛步峰独任审判。诉讼过程中，原告韩杰提出申请，要求撤回对被告钱某某的起诉，本院依法裁定准许。本案于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告韩杰、被告委托代理人钱某某到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月30日，原、被告签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告位于上海市嘉定区花家浜路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款人民币（以下同）1070000元，并约定，被告应于2013年12月5日将其户口从系争房屋迁出，否则需按房屋总价款万分之五每日的比例向原告支付违约金。由于被告身体不佳，整个购房过程中原告均是与被告的委托代理人钱某某接洽的。后原告支付了全部购房款，但被告未能及时履行迁出户口义务，直至2014年6月20日才将户口迁出。现起诉要求被告赔偿原告违约金104410元。
审理中，原告明确诉讼请求所主张的违约金性质为被告逾期迁出户口的违约金，具体计算方式为以系争房屋总价1070000元为基数，双方所签房地产买卖合同约定的违约金利率日万分之五为利率，自2013年12月5日起计算至2014年6月20日止。
被告辩称，其户口未能及时从系争房屋迁出系因被告本人及其委托代理人钱某某的身份证及银行卡等证件于2013年底被窃，且被告年事已高、身患重病，办理补证及迁户事宜十分不便，故直至2014年6月20日才将户口迁出，在主观上没有恶意。同时，原、被告双方于2013年12月2日签订房地产交接书时约定，被告应于2014年1月31日前将户口迁出，因此即使认定被告违约，则违约金也应自2014年2月1日起算，且每日万分之五的违约金计算利率也属过高。另外，原告目前尚欠被告系争房屋10000元购房尾款未付，其所称已付清全部房款也与事实不符。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年9月25日，被告钱林根通过公证形式，委托其子钱某某代为办理系争房屋出售事宜。2013年9月30日，原、被告双方签订上海市房地产买卖合同，约定由原告（乙方）向被告（甲方）购买系争房屋，总价款1070000元。甲、乙双方确认，在2013年11月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，系争房屋权利转移日期以嘉定区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同还约定，甲方应于过户之前，向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续，若未在前述期限内迁出原有户口，甲方应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。双方还确认，房价尾款的支付条件为甲、乙双方按照合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署房地产交接书确认无误后，由中介公司代为转付甲方。2013年12月2日，原告委托其父韩云龙与被告委托代理人钱某某办理房屋交接手续并签订房地产交接书，其中对迁移户口事宜重新约定为被告应于2014年1月31日前将系争房屋内户口迁出。2013年12月5日，原告获颁系争房屋的房地产权证，登记权利人为原告韩杰。2014年6月21日，被告户口从系争房屋内迁出。截止第二次庭审前，原告尚有10000元购房尾款未向被告支付。
另查，被告曾于2014年1月24日赴上海市公安局嘉定分局真新新村派出所，自述居民身份证遗失并登记报失。
以上事实，有上海市房地产买卖合同、房地产交接书、上海市房地产权证、公证书、居民户口簿、居民身份证报失登记单以及当事人的陈述等证据为证，并经质证审核，本院予以认定。
本院认为，原告与被告所订立之上海市房地产买卖合同系双方真实意思之表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告本应于合同约定的期限内及时将系争房屋中的户口迁出。同时，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，原告委托其父与被告一方办理房屋交接手续、签订房地产交接书，并对户口迁出的时间重新进行约定，亦属双方的真实意思表示，本院亦予以认可。因此，被告实际应于2014年1月31日前将户口从系争房屋内迁出。对于被告辩称违约金应自2014年2月1日起算的主张，本院予以支持。经质证审核，原、被告双方确认被告的户口迁出时间为2014年6月21日，而原告主张要求被告支付逾期迁户的违约金计算时间至2014年6月20日止，其主张时间未晚于被告的实际迁户时间，本院予以认可。故被告的违约金计算截止时间为2014年6月20日。对于违约金的计算利率，虽然合同中确实约定为被告应按照系争房屋总价款的日万分之五向原告支付违约金，但如此计算将致违约金过高，且被告对此亦提出利率过高之抗辩，故本院根据案件实际情况，酌情对违约金利率进行调整。此外，原、被告双方于合同中约定，房价尾款的支付条件之一即为被告已将系争房屋名下的户口全部迁出，故原告未向被告支付购房尾款并不构成被告延期迁出户口或不支付逾期迁户违约金的理由。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告钱林根应于本判决生效之日起十日内支付原告韩杰违约金7500元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2388元，减半收取1194元，由原告韩杰负担1108.23元，由被告钱林根负担85.77元（被告应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 毛步峰
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 张学禹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。