甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘03民终248号
上诉人（原审原告、反诉被告）:马双成，男，1958年2月7日出生，汉族，甘肃省永昌县人。
上诉人（原审被告、反诉原告）:杨玉华，女，1961年7月8日出生，汉族，甘肃省武威市人。
上诉人（原审被告、反诉原告）:杨志东，男，1963年7月17日出生，汉族，甘肃省武威市人。
上诉人（原审被告、反诉原告）:杨志红，男，汉族，1964年12月24日出生，甘肃省武威市人，住金川区昌华里市。
上诉人马双成因与上诉人杨玉华、杨志东、杨志红房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2017）甘0302民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马双成、上诉人杨玉华、杨志东、杨志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马双成上诉请求：撤销原判，驳回杨玉华、杨志东、杨志红的反诉请求，依法改判由杨玉华、杨志东、杨志红赔偿马双成经营损失15000元。事实和理由：1.涉案房屋属杨玉华、杨志东、杨志红父母遗产，依法属杨玉华等人共有。杨玉华、杨志东、杨志红与马双成签订房屋租赁合同，未经共有人杨志敢同意或事后追认，房屋租赁合同存在瑕疵，一审判决也认定合同存在瑕疵。因该瑕疵导致马双成无法正常使用房屋，造成马双成经营损失，应当由杨玉华、杨志东、杨志红承担。一审判决对马双成主张该部分损失未予支持不当；2.杨志敢系涉案房屋的继承人，马双成早已将涉案房屋交给杨志敢，一审法院判决由马双成向杨玉华、杨志东、杨志红交付房屋错误。
杨玉华、杨志东、杨志红辩称，1.涉案房屋系父母遗产，属杨玉华、杨志东、杨志红、杨志同、杨志敢姊妹五人共有。姊妹五人早在2015年4月初即约定父母遗产房屋只出租，租费均等分配，任何人不得侵占、抢占和使用。2015年4月25日至2016年4月25日，姊妹五人共同将房屋出租给胡江涛并对出租收益予以分配。因此，出租涉案房屋并分配收益是姊妹五人的共同心愿。杨玉华、杨志东、杨志红与马双成签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，合同不存在瑕疵，不影响合同效力，房屋出租人没有过错。马双成上诉所提房屋租赁合同存在瑕疵的理由属断章取义；2.即使房屋租赁合同未经其他继承人签名或事后追认而存在瑕疵，但该瑕疵属于合同形式要件瑕疵，并未影响该合同的实质构成要件，也未损害其他继承人的根本利益。因继承与租赁属不同的法律关系，马双成作为承租人没有处分涉案房屋的权利，其负有向出租人返还房屋的义务。因杨志敢主张权利影响了马双成对承租房屋的使用，其过错责任在杨志敢本人。马双成若有损失，应当依法向杨志敢主张赔偿损失。杨志敢的行为不影响合同的履行和租赁物的返还，并不影响马双成正常使用房屋。同时马双成承租的房屋是住宅房屋，不是经营性的商业用房，房屋出租人也未给马双成造成任何损失。马双成主张的损失15000元，没有法律依据。3.2016年9月21日，杨志红与马双成达成附条件的解除合同协议，由马双成搬出自己物品、清算水电费、交回房屋后，合同予以解除。但所附条件至今未成就，一审法院判决由马双成返还房屋符合法律规定，对该项判决应当予以维持。
杨玉华、杨志东、杨志红上诉请求：维持原判第二项，撤销原判第一项，依法驳回马双成的诉讼请求，改判由马双成支付房屋占用期间的租金5000元，承担违约金1000元。事实和理由：2016年9月21日，双方达成附条件的解除房屋租赁合同协议，由马双成搬出自己物品、清算水电费、交回房屋后，合同予以解除。但马双成至今未将房屋交还，并于2016年10月下旬私自将房屋交给杨志敢。合同解除条件尚未成就，合同仍然合法有效，马双成应当支付房屋占用期间的租赁费5000元并按合同约定承担违约金1000元。
马双成向一审法院起诉请求：1、判令杨玉华、杨志东、杨志红退还房屋租金5800元；2、判令杨玉华、杨志东、杨志红承担经营损失15000元及搬迁费400元。
杨玉华、杨志东、杨志红向一审法院反诉请求：要求马双成返还房屋并交清房租。
一审法院认定事实：位于金川区昌荣里6栋2口1楼右室202号住房一套原系杨昌隆、韩秀英夫妇二人共有。2014年2月5日杨昌隆亡故，同年2月18日，韩秀英亡故。杨昌隆、韩秀英夫妇共有子女5人，分别为长女杨玉华、长子杨志东、次子杨志红、三子杨志同、四子杨志敢。2015年4月25日，杨志红、杨志东、杨志敢就其父母遗留房产与胡江涛签订了为期1年的房屋租赁合同，并收取10800元租金。2016年6月21日，杨玉华、杨志东、杨志红与马双成及其妻子杨风兰签订房屋租赁合同。约定：租期1年，每月租金900元，马双成需向杨玉华、杨志东、杨志红一次性交清全年的租金10800元。合同签订当日，马双成交付8000元房租，由杨志红向马双成出具8000元收据1张，载明剩余2800元租金于2016年6月30日前付清。后杨玉华、杨志东、杨志红将出租住房及电费卡1张、电冰箱1台、洗衣机1台、写字台2张、石头面餐桌1张、床1张、石头茶几1个、液化气瓶1个、炉具1套、柜子4节同时交付给马双成使用。该房屋被马双成作为私人按摩诊所使用。在马双成交清剩余2800元房租后，杨志红为马双成更换了10800元的收条1张，落款日期仍然为2016年6月21日。合同履行过程中，马双成基于案外人杨志敢对房屋主张权利，要求其搬出承租房屋的原因，无法继续诊所营业。2016年9月21日双方再次协商解除房屋租赁合同事宜后，由杨志红经办，当场退还马双成房租5000元，马双成出具了”房租款退5000元”的收条1张，杨志红亦在2016年6月21日给马双成更换出具的10800元收条上加注了”已退5000元，扣除房费2700元”的意见。马双成于2016年10月自行搬出租赁房屋后，未将承租房屋交还给杨玉华、杨志东、杨志红，杨玉华、杨志东、杨志红亦未将扣除3个月房费后的剩余房租3100元退还给马双成。双方不能协商处理，故诉诸来院。
一审法院认为，金川区昌荣里6栋2口1楼右室202号住房一套的所有权人杨昌隆、韩秀英夫妇亡故后，在继承结束前，所有继承人均为该房产的共同共有人，对共有财产享有权利、承担义务。杨玉华、杨志东、杨志红作为房产继承人，将遗产房屋出租收益，非属处分行为，其与马双成签订的房屋租赁合同虽然缺少其他继承人的签名或事后追认而存在瑕疵，但继承人之间的内部关系并未影响到该合同的实质构成要件，亦未损害其他继承人的根本利益，应当认定合同有效。马双成虽然将承租房屋作为按摩诊所，但并未对房屋结构进行改造，进而影响房屋的使用功能，不构成房屋租赁合同的根本性违约，马双成在住宅房内开设诊所的行为应由其他行政法律法规予以调整。杨玉华、杨志东、杨志红关于马双成擅自改变住宅用途，已构成违约的辩解理由不能成立。合同履行过程中，因另一继承人杨志敢对房屋主张权利影响了马双成对承租房屋的使用，双方当事人于2016年9月21日协商后已就房屋租赁合同的解除达成了合意，房屋租赁合同已自此日起解除，故对双方当事人关于合同继续有效的观点不予采纳。对杨玉华、杨志东、杨志红要求马双成支付剩余房租的请求不予支持。合同解除后，马双成理应将承租房屋及相关物品交还杨玉华、杨志东、杨志红，杨玉华、杨志东、杨志红亦应当返还扣除马双成实际使用房屋3个月的房租2700元及杨玉华、杨志东、杨志红已返还马双成的5000元租金后的剩余租金3100元，双方当事人的部分本诉请求及反诉请求合理，予以支持。马双成要求杨玉华、杨志东、杨志红承担其经营损失及搬迁费的请求于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第九十七条规定，判决：一、杨玉华、杨志东、杨志红共同退还马双成剩余房屋租金3100元。限判决生效后10日内付清。二、马双成交还杨玉华、杨志东、杨志红位于金川区昌荣里6栋2口1楼右室202号住房一套及电费卡1张、电冰箱1台、洗衣机1台、写字台2张、石头面餐桌1张、床1张、石头茶几1个、液化气瓶1个、炉具1套、柜子4节。限判决生效后10日内交付完毕。上述一、二项由双方当事人同时履行。案件受理费330元，减半收取165元，由马双成负担140元，杨玉华、杨志东、杨志红负担25元；反诉费25元，由马双成负担。
根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当按约履行各自的义务。杨玉华、杨志东、杨志红与马双成签订房屋租赁合同，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。杨玉华、杨志东、杨志红应当依约向马双成交付房屋并在租赁期间保持房屋符合约定用途，并负有保证第三人不得向马双成主张任何权利的义务。本案中，涉案房屋属杨玉华等姊妹5人共有，杨玉华、杨志东、杨志红与马双成签订房屋租赁合同时，未经共有人杨志敢签名同意，三人主张此前向胡江涛出租房屋、共有人分配租金收益的事实即可证明杨志敢亦同意将涉案房屋出租给马双成的理由，没有法律依据。马双成在租赁使用房屋过程中，房屋共有人杨志敢因基于对涉案房屋享有的共有权利向马双成主张房屋权利，影响马双成正常使用房屋。因此，杨玉华、杨志东、杨志红作为出租人，未能履行保证第三人不得向承租人马双成主张权利的义务，构成违约。杨玉华、杨志东、杨志红辩解继承与租赁属不同法律关系、杨志敢主张权利影响马双成使用房屋，应当由马双成依法向杨志敢主张赔偿损失的理由，与法相悖。本院不予支持。出租人杨玉华、杨志东、杨志红违约后，应当向马双成承担相应的违约责任。因涉案房屋属住宅房屋，马双成要求赔偿经营损失，没有法律依据。
2016年9月21日，杨志红向马双成退还租费、马双成出具收条，说明双方协商解除房屋租赁合同。因马双成是与杨玉华、杨志东、杨志红签订房屋租赁合同并实际由三人向其交付房屋，合同解除后，马双成应当向杨玉华、杨志东、杨志红交付房屋，马双成上诉所提向继承人杨志敢交付房屋视为完成房屋的交付，违反法律规定。对该项上诉理由，本院亦不予支持。马双成未能向杨玉华、杨志东、杨志红交付房屋，是因出租人杨玉华、杨志东、杨志红未能履行保证第三人不得向马双成主张权利、构成违约导致的，且涉案房屋事实上已由涉案房屋的共有人杨志敢占有。因此，马双成未能向杨玉华、杨志东、杨志红交付房屋，不构成违约，杨玉华、杨志东、杨志红上诉主张因马双成未交付房屋构成违约，要求其承担房屋使用期间的租赁费并赔偿损失的请求，依法不能成立。杨玉华、杨志东、杨志红可在消除涉案房屋的权利瑕疵后处理房屋返还。
综上，马双成的部分上诉请求成立，应予支持；杨玉华、杨志东、杨志红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百七十四条、第一百五十条规定，判决如下：
一、维持金昌市金川区人民法院（2017）甘0302民初834号民事判决第一项；
二、撤销金昌市金川区人民法院（2017）甘0302民初834号民事判决第二项；
三、驳回杨玉华、杨志东、杨志红要求马双成返还位于金川区昌荣里6栋2口1楼右室202号住房一套的诉讼请求。
二审案件受理费330元，由马双成负担165元，杨玉华、杨志东、杨志红负担165元。
本判决为终审判决。
审判长 吴建红
审判员 李 静
审判员 蔡中利
二〇一七年九月十一日
书记员 龙 瑶