湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初1467号
原告湖南湘腾投资有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道369号岳麓易号嘉园办公楼901房。
法定代表人何云，董事长。
委托代理人陈长庚，湖南麓和律师事务所律师。
委托代理人龙彬，女，1976年10月9日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。系湖南湘腾投资有限公司员工。
被告长沙歌谷娱乐有限公司，住所地长沙市岳麓区金星中路438号湘腾商业广场3栋202。
法定代表人朱志刚，董事长。
原告湖南湘腾投资有限公司（以下简称“湘腾公司”）与被告长沙歌谷娱乐有限公司（以下简称“歌谷公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员秦海松担任审判长，与人民陪审员唐丽君、张永玲组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告湘腾公司的委托代理人陈长庚、被告歌谷公司的法定代表人朱志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湘腾公司诉称：2012年6月1日，湘腾公司与歌谷公司签订《湘腾商业广场3#栋二楼（南侧）201商铺2－1室租赁合同》(以下简称“201商铺租赁合同”)和《湘腾商业广场3#栋二楼（北侧）202商铺2－1室租赁合同》(以下简称“202商铺租赁合同”)，合同约定湘腾公司同意将湘腾商业广场3#栋2楼201店面中租赁面积1114.93平方米铺位和2楼202店面中租赁面积1005.3平方米铺位及其设施承租给歌谷公司，用于经营量贩式KTV,租赁期自2012年6月1日至2022年5月30日止，歌谷公司与湘腾公司签订合同前须向湘腾公司一次性缴纳合同保证金共1000000元，租金标准为100元/平方米/月，月租金总额为212023元，从湘腾公司交房之日的第三年开始，每年租金按5%的增幅递增，商铺租金按季结算，由歌谷公司在每季度届满前20日内将下季度租金向湘腾公司一次性缴纳；承租期内，一方违约致使本合同不能履行或不能完全履行，湘腾公司有权没收歌谷公司缴纳的合同保证金作为违约金处理外，有权向歌谷公司追究给湘腾公司造成的损失，解除合同并由歌谷公司保持完好无损状态下退还湘腾公司并办理铺位退还手续。租赁合同签订后，双方依照合同约定履行。2014年12月20日，双方签订《湘腾商业广场3栋201、202号商铺租赁合同补充协议》(以下简称“补充协议一”)，双方同意歌谷公司支付给湘腾公司的1000000元履约保证金，将其中的500000元用于抵扣2012年11月1日至2013年12月31日欠缴租金，剩余500000元仍作为合同保证金；截止本协议签订之日，歌谷公司还拖欠租金1468207元；自2015年1月1日至12月31日，将租金支付方式改为按月支付，先交后租，歌谷公司应当于每月届满前7日内将下月租金支付完毕，若歌谷公司能提前一个月支付下月租金，则湘腾公司同意自2015年1月1日至2015年6月30日，按原合同应缴纳租金给予6.5折优惠，自2015年7月1日至2015年12月31日，按原合同应缴纳租金给予8折优惠，自2016年1月1日起，按原合同约定继续履行；若歌谷公司再出现拖欠租金，湘腾公司有权随时解除合同，同时歌谷公司同意湘腾公司有权将其在租赁场地的相关设施设备进行处理、变卖等手段用于抵扣歌谷公司之欠款，不足支付湘腾公司所欠款项的，湘腾公司有权继续追偿，歌谷公司对此无任何异议。2014年12月31日，歌谷公司出具欠条：截止2014年12月底，歌谷公司尚欠租金1468207元。2015年7月24日，双方还签订《湘腾商业广场3#栋二楼（南侧）201商铺2－1室、202商铺2－1室租赁合同补充协议（二）》(以下简称“补充协议二”)，截至本协议签订之日，歌谷公司目前拖欠湘腾公司自2014年1月1日至12月31日租金1468207元，2015年7月1日至2015年12月31日，湘腾公司根据原合同给予歌谷公司7.5折优惠，租赁第三年起即第25个月起，租金每年递增5%，湘腾公司同意从2016年1月1日起每年1月1日租金将递增5%。歌谷公司拖欠租金，湘腾公司于2015年6月24日向歌谷公司发《催款通知函》，之后，湘腾公司多次派工作人员翁其娇、龙彬向歌谷公司的总经理朱志刚催收。2016年11月23日，湘腾公司又向歌谷公司发《房屋租金催缴函》。2016年11月24日，歌谷公司向湘腾公司回函。经过计算，歌谷公司只支付2014年租金440000元、欠2014年的租金1468207元，只支付2015年租金1208000元、欠2015年的租金572993.2元，只支付2016年租金694673元、欠2016年的租金1041795.8元，歌谷公司合计欠租金3082996元，还欠2017年1月1日至2017年2月28日的租金222624.15×105%×0.65×2＝303881.96元，歌谷公司已经构成了根本违约，导致不能实现合同目的，湘腾公司要求解除合同，腾退租赁房屋给湘腾公司并由歌谷公司支付租金。为维护湘腾公司的合法权益，根据合同和法律规定，特向法院起诉，请求判决：一、解除《201商铺租赁合同》和《202商铺租赁合同》，二、歌谷公司腾退湘腾商业广场3#栋二楼（南侧）201商铺2－1室和3#栋二楼（北侧）202商铺2－1室交付给湘腾公司，三、歌谷公司偿还湘腾公司租金3386877.96元及自起诉之日起按中国人民银行一年期贷款利率计算至付清之日止的利息，四、歌谷公司偿还湘腾公司自2017年3月1日按每月151940.98元标准计算至腾空交付之日止的租金，五、由歌谷公司承担本案诉讼费用和其他费用。
被告歌谷公司口头辩称：湘腾公司提供的场地存在消防验收问题，以及原告擅自隔层，导致场地长期渗水问题一直没有解决，导致影响正常经营；答辩人为解决上述问题投入了大量资金。应抵扣部分租金。答辩人愿意继续经营，请驳回湘腾公司的诉讼请求。
经审理查明：湘腾商业广场3#栋二楼（南侧）201商铺和3#栋二楼（北侧）202商铺2－1室属于湘腾公司所有，有房屋所有权证。2012年6月1日，湘腾公司与歌谷公司签订《202商铺租赁合同》、《201商铺租赁合同》，合同约定湘腾公司同意将湘腾商业广场3#栋2楼201店面中租赁面积1114.93平方米铺位、202店面中租赁面积1005.3平方米铺位及其设施承租给被告歌谷公司，用于经营量贩式KTV,未经湘腾公司书面同意，歌谷公司不得擅自变更该商铺的经营业态，租赁期自2012年6月1日至2022年5月30日止。租金标准为100元/平方米/月，其中201店面月租金总额为111493元，2012年9月30日前，歌谷公司需预交一季度的租金334479元，202店面月租金总额为100530元，2012年9月30日前，歌谷公司需预交一季度的租金301590元。两店面从湘腾公司交房之日的第三年开始，每年租金按5%的增幅递增，商铺租金按季结算，由歌谷公司在每季度届满前20日内将下季度租金向湘腾公司一次性缴纳，从承租之日起，湘腾公司给予歌谷公司五个月的装修期作为免租期；歌谷公司与湘腾公司签订合同前须向湘腾公司一次性分别缴纳两店面合同保证金各500000元，共计1000000元。承租期内，一方违约致使本合同不能履行或不能完全履行，湘腾公司有权没收歌谷公司缴纳的合同保证金作为违约金处理外，有权向歌谷公司追究给湘腾公司造成的损失，解除合同并由歌谷公司保持完好无损状态下退还湘腾公司并办理铺位退还手续。
租赁合同签订后，双方依照合同约定履行。2014年12月20日，双方签订《补充协议一》，双方同意歌谷公司支付给湘腾公司的1000000元履约保证金，将其中的500000元用于抵扣2012年11月1日至2013年12月31日欠缴租金，剩余500000元仍作为合同保证金；截止本协议签订之日，歌谷公司还拖欠租金1468207元；歌谷公司承诺与2015年7月1日之前向原告缴清上述拖欠租金；自2015年1月1日至12月31日，将原合同约定租金支付方式改为按月支付，先交后租，歌谷公司应当于每月届满前7日内将下月租金支付完毕，若歌谷公司能提前一个月支付下月租金，则湘腾公司同意自2015年1月1日至2015年6月30日，按原合同应缴纳租金给予6.5折优惠，自2015年7月1日至2015年12月31日，按原合同歌谷公司应缴纳租金给予8折优惠，自2016年1月1日起，按原合同约定继续履行；在原合同约定的租赁期间内，若歌谷公司再出现拖欠租金或其他应缴费用的情形，湘腾公司有权随时解除合同，湘腾公司除有权按照原合同追究个股公司违约责任外，还有权采取强制措施要求歌谷公司履行合同义务。同时歌谷公司同意湘腾公司有权将其在租赁场地的相关设施设备进行处理、变卖等手段用于抵扣歌谷公司之欠款，不足支付湘腾公司所欠款项的，湘腾公司有权继续追偿，歌谷公司对此无任何异议。2014年12月31日，歌谷公司出具欠条：截止2014年12月底，歌谷公司尚欠租金1468207元。
2015年6月24日，原告湘腾公司向被告出具《催款通知函》，载明：租金按原合同应缴租金给予8折优惠，请于2015年6月24日之前支付7月份租金169618元，于2015年7月1日前缴清拖欠租金1468207元。朱志刚于2015年6月25日签收。
2015年7月24日，原、被告双方签订了《补充协议二》，双方约定：截至本协议签订之日，歌谷公司目前拖欠湘腾公司自2014年1月1日至12月31日租金1468207元，歌谷公司应与2015年12月31日之前支付上述拖欠租金。2015年7月1日至2015年12月31日，湘腾公司根据原合同给予歌谷公司7.5折优惠，根据原合同，租赁第三年起即第25个月起，租金每年递增5%，2012年11月1日免租期结束，则2014年11月1日起，每年11月1日租金降递增5%。考虑到实际情况，湘腾公司同意从2016年1月1日起每年1月1日租金将递增5%。
2016年11月23日，湘腾公司又向歌谷公司发《房屋租金催缴函》，要求歌谷公司支付截止2016年12月31日的欠付租金1041578元。2016年11月24日，歌谷公司向湘腾公司回函。因歌谷公司一直拖欠租金，原告因之成诉。
上述事实，有房屋所有权证、《201商铺租赁合同》、《202商铺租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、欠条、《催款通知函》、《房屋租金催缴函》、回函等证据，当事人陈述，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告湘腾公司与被告歌谷公司签订的《201商铺租赁合同》、《202商铺租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其房屋属于原告湘腾公司所有，故上述合同合法有效，当事人理应按照约定全面履行支付租金的义务。本案的争议焦点有二：1、原、被告双方订立的房屋租赁合同是否需要解除；2、被告歌谷公司还需支付原告多少租金。
关于合同解除的问题。被告歌谷公司长期拖欠租金，已经构成了违约，另从2017年1月起，被告歌谷公司已关门停止营业，致使合同目的不能实现，被告歌谷公司构成了根本违约，原告湘腾公司有权依照合同约定解除合同、没收保证金。故原告湘腾公司请求解除《201商铺租赁合同》和《202商铺租赁合同》，由被告歌谷公司腾退湘腾商业广场3#栋二楼（南侧）201商铺2－1室和3#栋二楼（北侧）202商铺2－1室交付给原告湘腾公司，本院予以准许。被告歌谷公司辩称原告湘腾公司提供的场地存在问题，并未提交相关证据证明，也未就因此导致的损失进行主张，故对被告歌谷公司的抗辩理由，本院不予采纳。
关于拖欠租金问题。据补充协议一、补充协议二及欠条等证据证明，被告歌谷公司拖欠湘腾公司自2014年1月1日至2014年12月31日租金1468207元，被告歌谷公司未提交证据证明该项费用已支付或予以免除，本院予以确认；2015年1月1日至2015年6月30日，湘腾公司根据原合同给予歌谷公司6.5折，7月1日至12月31日，湘腾公司根据原合同给予歌谷公司7.5折优惠，故2015年1月1日至2015年12月31日的租金为（111493元/月+100530元/月）×（65%+75%）×6月=1780993.2元，其中，原告湘腾公司认可被告歌谷公司已支付1208000元，被告歌谷公司尚拖欠2015年租金1780993.2元-1208000元=572993.2元；2016年1月1日起每年1月1日租金将递增5%，2016年1月1日至2016年12月31日的租金为（111493元/月+100530元/月）×（1+5%）×12月×0.65=1736468.37元，其中，原告湘腾公司认可被告歌谷公司已支付371625元（何云）、323048元（马辉），被告歌谷公司尚拖欠2016年租金1736468.37元-371625元-323048元=1041795.37元；2017年月租金标准为(111493元/月+100530元/月)×(1+5%)2×0.65=151940.98元,2017年1、2月份共计租金为151940.98元/月×2=303881.96元。被告歌谷公司拖欠原告湘腾公司2014年1月1日至2017年2月28日租金共计3386877.96元（1468207元+572993.2元+1041795.37元+303881.96元=3386877.96元）。原告歌谷公司主张被告歌谷公司偿还原告租金3386877.53元，理据充分，本院予以认定；至于请求被告支付以租金3386877.53元自2017年2月27日起按中国人民银行一年期年贷款利率4.35%计算至付清之日止的利息，缺乏依据，本院不予支持。自2017年3月1日按每月151940.98元标准计算至付清之日止的租金的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南湘腾投资有限公司与被告长沙歌谷娱乐有限公司订立的《湘腾商业广场3#栋二楼（南侧）201商铺2－1室租赁合同》和《湘腾商业广场3#栋二楼（北侧）202商铺2－1室租赁合同》。
二、限被告长沙歌谷娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南湘腾投资有限公司交付湘腾商业广场3#栋二楼（南侧）201商铺2－1室和3#栋二楼（北侧）202商铺2－1室。
三、限被告长沙歌谷娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告湖南湘腾投资有限公司租金3386877.53元。
四、限被告长沙歌谷娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告湖南湘腾投资有限公司自2017年3月1日按每月151940.98元标准计算至房屋腾空交付之日止的租金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费33895元，由被告长沙歌谷娱乐有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 秦海松
人民陪审员 唐丽君
人民陪审员 张永玲
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 罗阿敏