江苏省丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第1700号
原告程驰，学生。
法定代理人程久新（曾用名程新，个体工商户。
法定代理人杨瑞兰，自由职业。
委托代理人佟辉，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。
被告丰县名仕房产开发有限公司，住所地丰县名仕花园绿化带内2号楼。
法定代表人郑荣樟，该公司董事长。
委托代理人刘建全，江苏汉地律师事务所律师。
委托代理人刘景良，江苏汉地律师事务所律师。
原告程驰诉被告丰县名仕房产开发有限公司（以下简称丰县名仕开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理。依法由审判员孙传英适用简易程序，于2015年10月13日、2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告程驰及其法定代理人程久新、杨瑞兰，被告丰县名仕开发公司的委托代理人刘建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程驰诉称：2013年8月27日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的丰县招商场财富城1号楼1单元512号房，建筑面积64.22平方，价款352661元，并约定了被告在2014年12月30日前交付房屋及有关手续。原告依照合同规定，支付给被告房款352661元，购房税10579.83元。但被告至今未能完成交房条件，按照合同规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部房款，并按买受人累计已付房款的1%支付违约金。而原告于2015年4月10日已经向被告出具了退房通知，被告在接到通知后至今已有100天，但被告未退给原告已支付的购房款、税款、违约金。现原告要求：1、解除合同；2，要求被告返还购房款352661元及利息损失［（以房款、税款合计363240.83元为本金，按月息2分的130%计算），自2013年8月28日起至付清之日止］，不再要求被告支付违约金3526.61元，3、本案诉讼费用由被告承担。
被告丰县名仕开发公司辩称：1、原告要求解除合同没有依据，因为原被告签订了售房合同，本身就是一个无效的合同，因为原告在签订合同时年仅15岁，属于限制民事行为能力人，不具人签订该售房合同应当具有的民事行为能力，依法该合同是无效的。2、原告要求答辩人返还已付的购房税款违约金和损失，答辩人同意按照无效合同退还原告的购房款352261元，税款在退房判决生效后原告可以直接到房管部门退还相应的费用，原告要求答辩人返还23多万元的利息没有合同约定，更没有法律规定。综上，请法院驳回原告多余的诉讼请求。
经审理查明：2013年8月27日，原告程驰与被告丰县名仕开发公司签订商品房买卖合同一份，主要内容如下：“出卖人：丰县名仕开发公司，买受人：程驰。……第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人所购商品房的为丰县招商场财富城1号楼1单元512号房屋，该商品房用途为商服，属钢混凝结构，层高3.3米，建筑层数地上17层，地下1层，建筑面积64.22平方米，其中套内建筑面积49.71平方米，公共部位与公用房屋分摊面积14.51平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5491.45元，总金额为（人民币）352661元。……第八条、交付期限：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”合同还约定了双方的其他权利和义务。
另查明：原告程驰于2013年8月27日向被告交纳了首付款352661元，8月28日付税款10579.83元。
又查明：合同约定的上房期限届满后，被告未按合同约定的时间交付房屋，原告程驰于2015年4月10日向被告发出退房通知。
以上事实，有原被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、销售不动产发票、税款发票、退房通知书等证据予以证实，本院予以确认。
本案争议焦点是：1、房屋买卖合同是否有效；2、原告的损失如何计算。
本院认为：一、关于房屋买卖合同是否有效问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人认立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，…。本案原告签订合同时系限制民事行为能力人，但原告的法定代理人均表示追认，故，本院认为原被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人一方可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案中原被告双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应当在2014年12月30日将房屋交付使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，直至现在被告未能通知上房，且原告已将解除合同通知的通知送达给被告，并已超过30天，但原告并未退还给原告房款，被告已构成违约。故，原告要求与被告解除买卖合同，返还购房款，并要求被告向原告支付逾期交房的违约金的诉讼请求，本院应予支持。关于被告辩称涉案合同系无效合同的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于原告的损失如何计算问题。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）项规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。本案原被告在合同中约定1%的违约金，且原告以约定的违约金过低为由自愿放弃，而选择利息损失，本院应予支持，但原被告双方并未在合同中约定利息损失的计算方法，故，原告要求的利息损失实际上应按中国人民银行同期同档基准贷款利息计算。
关于损失计算基数应如何确定的问题。根据查明的事实，双方在商品房买卖合同中约定按已付房款的1%支付违约金，现原告已支付房款352661元，故应以商品房买卖合同约定的352661元为基数计算利息。对于原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告程驰与被告丰县名仕房产开发有限公司于2013年8月27日签订的商品房买卖合同。
二、被告丰县名仕房产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程驰支付购房款352661元及利息（以352661元为基数，自2013年8月27日起至付清之日止，按中国人民银行同期同档基准贷款利息计算）。
三、驳回原告程驰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4805元（已减半收取，原告已预交），由原告程驰负担1155元，由被告丰县名仕房产开发有限公司负担3650元（被告负担的案件受理费，随案款一并支付给原告程驰）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审判员 孙传英
二〇一五年十一月六日
书记员 雷含雪