南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初494号
原告：广西东方航洋实业集团有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道。
法定代表人：陈庚威，该公司副董事长。
原告：广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司，住所地南宁市青秀区民族大道。
法定代表人：罗永海，该公司总经理。
原告：广西南宁海派物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城地下1层商场B101号房。
法定代表人：陈武，该公司执行董事。
三原告共同委托代理人：郑红蕾，女，系广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司员工。
三原告共同委托代理人：何金慧，女，系广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司员工。
被告：李清娟，女，1982年12月24日出生，汉族，户籍所在地：江西省九江市武宁县。
委托诉讼代理人：廖丹萍，广西广来律师事务所律师。
原告广西东方航洋实业集团有限公司（以下简称航洋公司）、广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司（以下简称航洋商管分公司）、广西南宁海派物业服务有限公司（以下简称海派公司）与被告李清娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年8月31日裁定转为普通程序，并于2016年12月20日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人何金慧，被告李清娟及其委托诉讼代理人廖丹萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告航洋公司、航洋商管分公司、海派公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告李清娟与原告航洋公司、海派公司2014年8月8日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》于2015年7月8日解除；2.被告李清娟向原告航洋公司支付合同解除前欠付租金109666.25元及逾期付款违约金（违约金自付款期限届满的次日计至被告付清全部租金之日）；3.被告李清娟向原告航洋公司支付合同解除后收回商铺前的场地占用费及逾期付款违约金（场地占用费暂计至2015年10月3日为61287.74元，违约金自付款期限届满的次日计至被告付清全部占用费之日）；4.被告李清娟向原告海派公司支付收回商铺前欠付的物业管理费37608.39元及逾期付款违约金（违约金自付款期限届满的次日计至被告付清全部物业管理费之日）；5.被告李清娟向原告航洋商管分公司支付收回商铺前欠付的物业管理费60200.63元及逾期付款违约金（违约金自付款期限届满的次日计至被告付清全部商业管理费之日）；6.本案诉讼费由被告李清娟承担。事实和理由：2014年8月8日，被告李清娟与原告航洋公司、海派公司签订了《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由被告承租广西南宁市民族大道131号会展·航洋城购物中心（以下简称：商场）第四层第L4-M025号商铺（经营“添添香饭”，后协议变更为经营“千锅居”），租赁期限为2年（含60日的免租装修期），租赁期限及免租装修期均自商铺交付之日起算。同日，被告与航洋商管分公司签订了《南宁会展·航洋城商业管理合同》（以下简称商管合同），约定被告接受航洋商管分公司对商场进行统一的商业运营管理服务，服务期限与租赁合同的租赁期限一致。租赁合同签订后，航洋公司依约向被告交付商铺，被告于2014年12月8日接收了商铺。根据租赁合同、商业合同约定，被告应按月缴纳租金、物业管理费及商业管理费，其中首月基本租金应于计租日（即2015年2月6日）前支付，以后每个日历月1号前支付当月基本租金及于次月15号前支付高于基本租金部分的提成租金，首月物业管理费、商业管理费应于租赁期限的首日（即商铺交付之日2014年12月8日）前支付，以后每个日历月1号前支付当月物业管理费、商业管理费。然而被告自2014年12月8日接收商铺后一直未支付过租金、物业管理费及商业管理费等租赁费用，长期拖欠该等费用，且经原告多次催告仍拒不支付该等费用。为维护自身合法利益，原告向被告发出《解除合同通知书》解除租赁合同，租赁合同已于《解除合同通知书》送达被告之日（即2015年7月8日）解除。合同解除后，被告非但拒付欠费，还拒不按约定将商铺恢复原状后交还原告。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告李清娟辩称:1.原告主张2014年12月8日交付铺面不是事实；2.在签订租赁合同时，原告宣传和承诺的是商场将于2014年9月26日重新开业，实际上商场是在2015年1月30日开业，且这个时间后很久商场仍然在装修且未通过二次消防验收，所以应相应减少租金或延长免租期；3.原告航洋商管分公司的合同义务是保证商场公用设施处于符合国家安全规范状态，但在开业很长时间内商场整体未通过二次消防验收，间接导致被告铺面无法通过消防验收，原告航洋商管分公司没有完全履行合同义务，被告有权不支付物业管理费；4.商场一直未完成招商和装修，客流少，导致被告无法继续亏损经营，被告于2015年6月13日主动向原告申请退租，并在6月20日左右停止营业，因被告不同意按原告要求支付相关费用，原告没有让被告把东西搬出来，因此，是原告自己造成的场地占用损失，被告不应支付合同解除后的场地占用费；5.原告主张违约金过高，应予以调低；6.被告在签订合同时，已向原告缴纳租赁保证金95250元、装修押金5000元、质量保证金5000元、水电押金2540元，共计107790元，这些款项应优先冲抵被告应支付的费用。综上，原告主张的金额没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
本案的争议焦点为：1.原告航洋公司、海派公司与被告李清娟签订的租赁合同是否合法有效，如有效，是否应当解除，如已解除，于何时解除；2.原告航洋公司要求被告李清娟支付拖欠租金及违约金是否有事实和法律依据；3.原告航洋公司要求被告李清娟支付拖欠占有使用费及违约金是否有事实和法律依据；4.原告海派公司要求被告李清娟支付拖欠物业管理费及违约金是否有事实和法律依据；5.原告航洋商管分公司要求被告李清娟支付拖欠商业管理费及违约金是否有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的原、被告以及案外人广西贵港市阁柠装饰有限公司（以下简称阁柠公司）签订的《会展·航洋城安全施工管理协议》，该证据真实性、合法性被告无异议，但被告认为该证据不能证明原告已交付房屋，本院认为该协议有原、被告及被告雇请的装修公司的共同签字确认，且约定了装修期间，被告又不能提供相反证据证明原告于其他时间交付涉案房屋，故本院对该证据予以认定；2.被告的证据网络截图，可以证明第三方对航洋商场装修后重新开业的各种评论，但不能证明原告提供的商铺无法正常开展经营，本院对被告提供的证据不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月8日，被告李清娟与原告航洋公司、海派公司签订了租赁合同及附件，约定由被告承租航洋商场第四层第L4-M025号商铺经营“添添香饭”，租赁期限为2年；免租装修期60日，免租期内被告免予支付租金，但仍应支付物业管理费、水电费等费用，租赁期限及免租装修期均自商铺交付之日起算。租赁合同附件四约定第一租赁年度每月基本租金为21590元，每月物业管理费3810元，首月基本租金、物业管理费应于计租日前支付，以后每个日历月1号前支付当月基本租金和物业管理费；被告还应向原告航洋公司支付租赁保证金95250元、质量保证金5000元，向原告海派公司支付水电费押金2540元、装修押金5000元，垃圾清运费1270元。租赁合同约定租赁保证金是被告履行合同约定义务的保证；如被告未按时付清水电费的，原告海派公司有权从水电押金中直接抵扣被告的欠款，原告海派公司在租赁合同终止及被告将商铺交还给原告，双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后，原告向被告退还该水电费押金余额；装修押金为被告担保其装修行为及装修效果的押金，被告按原告及政府审批的装修方案完成装修，且没有违反租赁合同规定的，原告应于被告装修完毕、在收到被告退款申请及被告交回收据原件且消防部门验收合格后一个月内向被告返还装修押金余额。租赁合同第16.1条约定，在租赁期限内，被告逾期交付租金、物业管理费等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金，原告有权从被告装修押金、水电押金或租赁保证金中抵扣被告应付款项及违约金。租赁合同第16.3条约定，被告逾期支付租金、物业管理费、商业管理费达到15日或以上的，原告有权单方面解除合同，自行收回商铺。同日，被告李清娟与原告航洋商管分公司签订了商管合同及附件，约定被告接受航洋商管分公司对商场进行统一的商业运营管理服务，服务期限与租赁合同的租赁期限一致。商管合同约定，免租装修期内每月商业管理费为5080元，装修期结束后每月商业管理费为6350元，首月商业管理费应于起租日前支付，以后每个日历月1号前支付当月商业管理费。商管合同第6.2条约定，被告逾期未付清合同项下款项的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。2014年10月14日，原告航洋公司、海派公司与被告李清娟又签订了租赁合同的补充协议，补充协议约定被告原租赁商铺经营“添添饭香”，现商铺名修改为“千锅居”。租赁合同和附件以及补充协议、商管合同和附件签订后，原告海派公司于2014年12月8日又与被告李清娟以及被告李清娟雇佣的装修公司阁柠公司签订了一份《会展·航洋城安全施工管理协议》，约定涉案商铺的装修施工时间为2014年12月12日至2015年1月15日，原告航洋公司于同日向被告交付了商铺，被告也于当日接收了商铺，被告还于当日支付了履约保证金95250元、POS一体机押金4000元、水电押金2540元、装修押金5000元、垃圾清运费1270元。被告接收商铺后除了支付水电费以外，未支付过租金、物业管理费及商业管理费。2015年6月9日，原告航洋公司、航洋商管分公司、海派公司共同向被告邮寄《关于提请贵方按时支付各项租赁费用的致函》，要求被告尽快支付相应费用，该邮件查询显示于2015年6月13日由他人代收。2015年7月6日，原告航洋公司、航洋商管分公司、海派公司共同向被告邮寄《解除合同通知书》，该份《解除合同通知书》称被告擅自于2015年6月20日停止营业，自通知送达之日，解除原告航洋公司、航洋商管分公司、海派公司与被告签订的合同，要求被告自通知送达之日起3日内将自有物品搬离，将商铺恢复原状及清洁后交还原告，否则商铺内遗留物品视为被告放弃所有权；该邮件查询显示于2015年7月9日被退回。2015年7月8日，原告航洋公司在《南国早报》上刊登《公告》，该公告内容为原告航洋公司租赁合同约定与被告解除合同，要求被告支付欠费，搬离物品返还商铺。
另查明，被告已于2015年6月20日停止营业并将商铺内物品搬离，原告于次日已知晓被告于2015年6月20日搬离该商铺。
本院认为，原告航洋公司、海派公司与被告李清娟签订的租赁合同及附件、原告航洋商管分公司与被告李清娟签订的商管合同及附件均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。
关于合同解除的问题。原告航洋公司、海派公司与被告签订租赁合同并将商铺交付被告后，被告未按合同约定支付租金及物业管理费，违反了合同约定，且被告于2015年6月20日已停止营业，原告航洋公司、海派公司向被告邮寄解除合同通知被拒后，在2015年7月8日以登报的形式通知被告解除租赁合同，被告在庭审中也认可租赁合同已于2015年7月8日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项及第九十六条第一款的规定，本院确认原告航洋公司、海派公司与被告李清娟签订租赁合同已于2015年7月8日解除。
关于租金和违约金的问题。被告使用原告航洋公司商铺，应按合同约定从免租期满的次日起支付租金至合同解除之日。原告航洋公司已于2014年12月8日将商铺交付给被告，并有原告海派公司与被告李清娟以及阁柠公司签订的《会展·航洋城安全施工管理协议》以及被告李清娟于当日支付了租赁合同以及商管合同约定的租赁保证金等费用的收据为佐证。被告辩称其在2014年12月8日未接受到商铺，但被告对其辩解未能提供任何证据予以证实，本院不予采纳。故被告已于2014年12月8日接收商铺，应支付2015年2月9日至2015年7月8日（合同解除之日）期间的租金107950元（计算方法：21590元/月×5个月）。因被告在庭审中表示愿意将已缴纳的履约保证金95250元、POS一体机押金4000元、水电押金2540元、装修押金5000元（共计106790元），抵扣应支付的费用，故被告还应支付原告航洋公司租金1160元。原告航洋公司与被告在租赁合同中约定：被告逾期交付租金的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。被告认为此违约金的约定过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。按合同约定，被告若逾期一个月，应承担每日3‰的违约金，该约定过高，故被告要求调整违约金的请求本院予以支持，违约金应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算。被告逾期支付租金，给原告造成的损失主要是利息损失，故被告应从应付租金的次日起至实际付清款项之日止支付违约金。即2015年2月8日至2015年3月7日的租金21590元的违约金，应以21590元为基数，从2015年2月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年3月8日至2015年4月7日的租金21590元的违约金，应以21590元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年4月8日至2015年5月7日的租金21590元的违约金，应以21590元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年5月8日至2015年6月7日的租金21590元的违约金，应以21590元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年6月8日至2015年7月7日的租金21590元的违约金，应以21590元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。
关于场地占用费和违约金的问题。原告航洋公司在庭审中已确认被告于2015年6月20日搬离涉案商铺，且已于2015年7月8日登报与被告解除合同。被告搬离涉案商铺只是未与原告航洋公司办理交接手续，并未表明被告仍占有使用该商铺，原告航洋公司在明知被告已搬离涉案商铺的情况下又与被告解除了合同，故原告航洋公司要求被告支付场地占用费及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于物业管理费和违约金的问题。被告使用涉案商铺，应按合同约定支付物业管理费至合同解除之日，即支付2014年12月8日至2015年7月8日的物业管理费22260元（计算方法：3180元/月×7个月）。原告海派公司与被告在租赁合同中约定：被告逾期交付物业管理费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。被告认为此违约金的约定过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及合同法解释二第二十九条的规定，该约定过高，故被告要求调整违约金的请求本院予以支持，违约金应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算。被告逾期支付物业管理费，给原告造成的损失主要是利息损失，故被告应从应付物业管理费的次日起至实际付清款项之日止支付违约金。即2014年12月8日至2015年1月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2014年12月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年1月8日至2015年2月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年1月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年2月8日至2015年3月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年3月8日至2015年4月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年4月8日至2015年5月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年5月8日至2015年6月7日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2015年6月8日至2015年7月8日的物业管理费3180元的违约金，应以3180元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。
关于商业管理费和违约金的问题。被告使用涉案商铺，应按合同约定支付商业管理费至合同解除之日，即支付2014年12月8日至2015年7月8日的商业管理费41910元（计算方法：5080元/月×2个月＋6350元/月×5个月）。原告海派公司与被告在租赁合同中约定：被告逾期交付商业管理费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。被告认为此违约金的约定过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及合同法解释二第二十九条的规定，该约定过高，故被告要求调整违约金的请求本院予以支持，违约金应以中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算。被告逾期支付商业管理费，给原告造成的损失主要是利息损失，故被告应从应付商业管理费的次日起至实际付清款项之日止支付违约金。即2014年12月8日至2015年1月7日的商业管理费5080元的违约金，应以5080元为基数，从2014年12月8日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年1月8日至2015年2月7日的商业管理费5080元的违约金，应以5080元为基数，从2015年1月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年2月8日至2015年3月7日的商业管理费6350元的违约金，应以6350元为基数，从2015年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年3月8日至2015年4月7日的商业管理费6350元的违约金，应以6350元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年4月8日至2015年5月7日的商业管理费6350元的违约金，应以6350元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年5月8日至2015年6月7日的商业管理费6350元的违约金，应以6350元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付；2015年6月8日至2015年7月8日的商业管理费6350元的违约金，应以6350元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认原告广西东方航洋实业集团有限公司、广西东方航洋、广西南宁海派物业服务有限公司与被告李清娟2014年8月8日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》已于2015年7月8日解除；
二、被告李清娟支付原告广西东方航洋实业集团有限公司租金1160元及违约金（违约金计算方式：1.以21590元为基数，从2015年2月8日起至实际付清之日止；2.以21590元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止；3.以21590元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止；4.以21590元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止；5.以21590元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止；以上均按按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付）；
三、被告李清娟支付原告广西南宁海派物业服务有限公司物业管理费22260元及违约金（违约金计算方式：1.以3180元为基数，从2014年12月8日起至实际付清之日止；2.以3180元为基数，从2015年1月1日起至实际付清之日止；3.以3180元为基数，从2015年2月1日起至实际付清之日止；4.以3180元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止；5.以3180元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止；6.以3180元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止；7.以3180元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止；以上按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付）；
四、被告李清娟向原告广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司支付商业管理费41910元及违约金（违约金计算方式：1.以5080元为基数，从2014年12月8日起至实际付清之日止；2.以5080元为基数，从2015年1月1日起至实际付清之日止；3.以6350元为基数，从2015年2月1日起至实际付清之日止；4.6350元为基数，从2015年3月1日起至实际付清之日止；5.以6350元为基数，从2015年4月1日起至实际付清之日止；6.以6350元为基数，从2015年5月1日起至实际付清之日止；7.以6350元为基数，从2015年6月1日起至实际付清之日止；以上均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付）；
五、驳回原告广西东方航洋实业集团有限公司、广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司、广西南宁海派物业服务有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9500元（原告已预交），由原告广西东方航洋实业集团有限公司、广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司、广西南宁海派物业服务有限公司共同负担1900元，被告李清娟负担7600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 周文昌
审 判 员 蓝丹丹
人民陪审员 黄永红
二〇一七年一月二十日
书 记 员 赵文赎