西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初5411号
原告：平凉市恒润商贸有限责任公司。
法定代表人：戴宏奎，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：喻胜修，陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马泽升，陕西至正律师事务所实习律师。
被告：平凉市人民政府驻西安办事处。
法定代表人：毛金虎，该办事处主任。
委托诉讼代理人：柴亚林，陕西培优律师事务所律师。
原告平凉市恒润商贸有限责任公司（以下简称恒润商贸公司）与被告平凉市人民政府驻西安办事处（以下简称平凉市政府西安办事处）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒润商贸公司的委托诉讼代理人喻胜修，被告平凉市政府西安办事处的委托诉讼代理人柴亚林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒润商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年9月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还租金450120元；3、判令被告按照《房屋租赁合同》的约定，向原告支付7205250.87元违约金；4、判令被告向原告赔偿200000元装修损失；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年9月10日签订《房屋租赁合同》，该合同约定，原告承租被告位于西安市莲湖区某某路某某号（某甲大厦）某乙-
某丙层全部房屋，房屋为毛坯房，面积约3751平方米，租期20年，从2015年1月1日至2034年12月31日，20年租金共计24017502.9元。《房屋租赁合同》第六条第三项约定2015年1月1日至同年7月1日为装修免租期，所以原告于2014年10月21日依照合同第三条有关租金支付的约定，向被告支付了2015年下半年的房租450120元。随后，原告即进入场地对房屋进行装修，装修过程中，被告平凉市政府西安办事处主任毛金虎以被告名义口头通知原告暂停履行《房屋租赁合同》，至此原告已发生装修费200000余元。随后，被告向原告提出解除租赁合同并阻止原告继续进场装修，原、被告就合同履行发生纠纷，为此双方就被告的违约导致原告损失赔偿问题进行了磋商，但仅是口头协商，未形成书面处理意见。2015年12月29日，应原告要求，被告出具了书面的不履行《房屋租赁合同》的声明，并送达原告收悉。2017年6月12日，被告又向原告发出《关于协商洽谈解除合同的告知函》，双方签订的《房屋租赁合同》由于被告的违约无法实际履行，截至目前双方未就赔偿事宜达成共识。综上原告认为，合同一经签订即对双方具有法律约束力，现被告明确表示不履行《房屋租赁合同》，致使原告签订合同的目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项规定，被告延迟履行合同义务且明确表示不履行主要债务的行为，符合法定解除情形，该《房屋租赁合同》应当依法解除。被告不履行《房屋租赁合同》的行为是违约行为，应承担违约责任。依照《房屋租赁合同》第七条第二项、第九条第二项的约定，被告单方解除合同，应当支付原告总租金30%的违约金，并向原告赔偿相关经济损失，即被告须向原告支付24017502.9×30%=7205250.87元的违约金，并向原告赔偿200000元装修费，且因被告未实际履行该合同，需要归还原告已支付的租金450120元，因此被告因违约共计需向原告支付7855370.87元。合同第九条特别约定，被告违约后不仅要支付违约金、赔偿已发生的损失，还要对原告在租期内的可得利益损失进行赔偿，赔偿标准为“租期内可得利益损失等按照当地价格评估部门的评估价值予以赔偿”，对此条款赋予原告的权利，本案中暂不主张，予以保留。现原告依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。
被告平凉市政府西安办事处辩称，一、被告对租赁物没有所有权，与原告签订《房屋租赁合同》的行为属于无权处分行为，对此事实原告明知，因此双方签订的《房屋租赁合同》应属无效；二、合同整个签约流程、报批、评估、招租及出租年限等都严重违反了国家相关行政法规和地方行政法规等强制性规定，属于当事人恶意串通损害国家、集体的利益的行为，应为无效；三、原告并非合同善意相对人，对其擅自装修造成的经济损失和扩大损失部分，被告没有赔偿义务；四、被告对因合同无效而导致的后果愿意在法律规定的范围内承担缔约过失责任或赔偿因合同无效给原告所造成的实际经济损失，同意返还原告450120元租金。但对于原告诉请的违约金，合同中虽然有约定，但约定的违约金明显高于原告的实际损失，不同意向原告支付违约金7205250.87元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告恒润商贸公司提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》、2014年10月21日汇款单、2014年10月28日收据，证明原告承租被告位于西安市莲湖区某某路某某号某甲大厦某乙-
某丙层房屋，租期20年，租金共计24017502.9元，2015年1月1日至2015年7月1日为装修免租金期限；原告如约于2014年10月21日向被告支付了2015年下半年房租450120元；
2、往来函件，包括2015年12月29日关于暂停执行《房屋租赁合同》的通知和2017年6月12日《关于协商洽谈解除合同的告知函》，证明被告明确表示不履行《房屋租赁合同》，截止目前双方未就赔偿事宜达成共识，双方签订的《房屋租赁合同》由于被告的违约无法实际履行；
3、平凉市政府西安办事处与西安某丁实业有限公司（以下简称某丁公司）联合建设平凉市政府驻西安办事处综合楼的框架协议及资产分配协议，证明被告负责申请报批莲湖区某某路某某号土地用途的变更手续，被告与某丁公司就大厦建成后的分配签订了资产分配协议，根据该协议被告对租赁房屋有使用权。
对原告恒润商贸公司提供的证据，经被告平凉市政府西安办事处质证认为，对证据1真实性认可，对证明目的不认可。被告对出租房屋并无所有权，对此原告也是明知的，《房屋租赁合同》应属无效。对证据2真实性无异议，对证明目的不认可，认为双方未就赔偿事宜达成一致，一直在洽谈中。对证据3真实性、证明目的均不认可。
被告平凉市政府西安办事处提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》，证明被告对出租房屋无所有权，原告对此明知。并且合同约定租赁期限20年违反了法律规定，因此合同应属无效；
2、平凉市人民政府任免通知，证明平凉市政府西安办事处原主任张某戊2014年9月3日被免职，张某戊被免职后又于2014年9月10日与原告签订长达20年的租赁合同，将位于西安市莲湖区某某路某某号某乙-
某丙层低价出租给原告，显然属于恶意串通损害国家和集体利益的行为，该合同应认定无效；
3、平凉市人民政府驻西安办事处关于暂停执行《房屋租赁合同》的通知、恒润商贸公司某己号文件、恒润商贸公司某更号文件，证明2015年4月原告对租赁房屋开始装修，2015年5月12日接到被告暂停装修的口头通知，被告为避免损失扩大化，在原告开始装修的第一个月就及时叫停装修工程，而且该期间不产生任何租赁费用；在原告多次执意擅自装修后，2015年9月10日被告又书面发函通知原告要求其暂停装修工程，原告收到通知后，仍擅自装修；
4、平凉市人民政府驻西安办事处《关于协商洽谈解除合同的告知函》，证明被告于2017年3月9日报上级主管机关同意后，与原告协商洽谈解除合同事宜，双方就赔偿数额进一步沟通，并于2017年6月12日书面函告原告；
5、西安市人民政府审批土地件市国土字某某号、西安市国土资源国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书、国有土地使用证，证明平凉某辛公司以划拨方式取得某某路某某号国有土地使用权，并和某丁公司联建，建设了某丁大厦。
对被告平凉市政府西安办事处提供的证据，经原告恒润商贸公司质证认为，对证据1真实性认可，对证明目的不认可，平凉市政府的相关行政规定不属于法律或行政法规，租赁年限是否符合法律规定应依照《中华人民共和国合同法》的相关规定来认定；对证据2真实性认可，任免通知上的时间是文件形成时间，无法说明何时下发，该证据无法达到被告欲证明的恶意串通订立合同的证明目的。对证据3真实性认可，对证明目的不认可，认为原告按合同约定进行装修，后被迫停止，装修费损失应由被告承担。对证据4真实性认可，对证明目的不认可，认为双方虽然进行了洽谈，但未形成具体方案。对证据5真实性认可，认为该证据不能证明某甲大厦的产权属于平凉某某公司。
结合双方当事人的质证意见，本院对双方当事人提供的证据作如下认证：原告提供的证据1、2；被告提供的证据1、2、3、4、5符合证据客观性、合法性、关联性特征，本院对上述证据真实性予以认定。原告提供的证据3虽系复印件，但经向某丁公司核实，该证据与某丁公司持有的原件内容一致，对该证据的真实性以予以确认。
根据原、被告的陈述与上述认定的证据，本院认定如下事实：
2014年9月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告将自己拥有所有权、使用权的位于西安市莲湖区某某路某某号（某甲大厦）某乙-
某丙层全部房屋的建筑面积约3751平方米（以房屋产权证为准）租赁给原告经营宾馆及附属产业，租赁期限20年，从2015年1月1日至2034年12月31日。三年为一个租赁费期限，第一阶段2015年1月1日至2017年12月31日，全年租赁费为900240元；第二阶段2018年1月1日至2020年12月31日，全年租赁费990264元；第三阶段2021年1月1日至2023年12月31日，全年租赁费1089290.4元；第四阶段2024年1月1日至2026年12月31日，全年租赁费1197319.2元；第五阶段2027年1月1日至2029年12月31日，全年租赁费1317051.1元；第六阶段2030年1月1日至2032年12月31日，全年租赁费1449386.4元；第七阶段2033年1月1日至2034年12月31日，全年租赁费1593424.8元。房屋租赁费每半年交纳一次，原告必须于每年度的1月1日和7月1日前支付上半年和下半年房屋租赁费。2015年度房租在签订本合同时一次付清，以后每年租赁费按照前款约定期限支付。合同第六条第一款约定：被告必须保证其对租赁房屋具有完全权利，若因第三方主张权利或导致合同无效，被告应当支付原告合同20年总租金10%的违约金，给原告造成损失的应当全额赔偿。第三款约定：被告承诺在2014年12月31日前将租赁房屋交付给原告使用，2015年1月1日至2015年7月1日为装修期，免租金。合同第七条第二款约定：双方应严格履行合同，任何一方违约，应向对方赔偿相关经济损失，并承担总租金30%的违约金。合同第九条第二款约定：合同履行期限内，若被告单方解除合同，应当支付原告总租金30%的违约金，并对原告的装修装潢、设施、物品、租期内可得利益损失等按照当地价格评估部门的评估价值予以赔偿。该合同加盖原、被告印章，张某戊作为平凉市政府西安办事处代表签字。经查，2014年9月3日，平凉市政府已行文免去张某戊平凉市政府西安办事处主任职务。
合同订立后，2014年10月21日，原告向被告交纳2015年7月1日至2015年12月31日租金450120元，2014年11月初原告进场装修，装修过程中，2015年5月12日原平凉市政府西安办事处主任张某戊口头通知原告暂停装修；2015年12月9日，被告书面致函原告要求“暂停执行《房屋租赁合同》，暂停期间双方均不履行原合同约定的各项责任和义务，已完成的装修工程施工量保持原样不动。”2016年1月12日，原告回函被告，函称“被告单方暂停执行合同期间造成其损失3047375元，并要求被告予以补偿”。2016年9月10日，原告再次致函被告“决定于2016年9月20日施工人员进场，全面进行装修。”2017年6月12日，被告致原告关于协商洽谈解除合同的告知函，“希望通过协商洽谈、解除合同的解决处理办法，并就解除合同给原告造成的经济损失或补偿数额进一步协商沟通”。最终双方未能就合同解除及赔偿问题达成一致。
另查，某某路某某号4.091亩土地，原系平凉某辛公司以划拨方式取得。2014年1月13日至1月24日，受平凉某辛公司委托，市土地储备交易中心和市国土资源局大兴新区管理办公室将该块用地以挂牌方式出让，西安某丁实业发展有限公司参加竞买，并竞得其中的2.804亩的使用权。2014年5月28日，西安某丁实业发展有限公司取得国有土地使用权证。
2014年8月2日，平凉市政府西安办事处与西安某丁实业发展有限公司签订《联合建设某甲大厦项目资产分配协议》，约定，平凉市政府以土地使用权为资本，西安某丁实业发展有限公司以全额现金出资，双方合作在西安市某某路某某号建设某甲大厦项目，在低于市场销售价的基础上，用分得利润折合实物建筑面积，平凉市政府西安办事处分得某甲大厦某乙-
某丙层的面积。2015年6月，西安某丁实业发展有限公司取得在西安市某某路某某号建设某丁大厦的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，2016年8月11日，某丁大厦竣工验收，8月25日，西安某丁实业发展有限公司办理了所有权初始登记。
原告诉请装修损失200000元，对此被告予以认可。原告诉请违约金7205250.87元的依据是合同第九条第二款约定，按20年总租金24017502.9的30%计算。
本院认为，本案争议焦点有二，其一、《房屋租赁合同》的效力；其二、被告是否构成违约及违约金的数额如何认定。关于第一个焦点，被告主张合同无效理由有：被告对租赁物没有所有权；租赁合同是平凉市政府西安办事处原主任张某戊在被免职后与原告恶意串通所订立；租赁期限违反法律规定。对此，本院认为，首先，某丁公司依法取得某某路某某号土地使用权，在该用地上建设某丁大厦，并与被告签订资产分配协议，明确约定被告分得某丁公司某某路某某号某甲大厦某乙-
某丙层的面积。虽然资产分配协议中的某甲大厦和实际建成的某丁大厦名称不同，但根据座落位置来看，实际上资产分配协议中的某甲大厦即后来某丁公司建设的某丁大厦。因此，被告根据资产分配协议取得对某某路某某号某甲大厦某乙-
某丙层房屋对外出租的权利，被告辩称其无权对外出租的理由不能成立。其次，《房屋租赁合同》相对方是原告和被告，并且原、被告均在租赁合同上加盖印章，该合同形式完备，符合法律所规定的合同成立、生效的要件。张某戊作为被告代表在合同上签字的行为属于职务行为，虽然此时张某戊已被免职，但对于原告来说是无法得知张某戊的任免情况的，对此原告无任何过错，被告也无证据证明存在原告与张某戊恶意串通订立合同的情形，因此张某戊被免职后又在租赁合同上作为被告代表签字的行为并不对租赁合同的真实性、合法性及租赁合同关系的效力构成影响。第三，租赁期限问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款明确规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”本案租赁合同约定租赁期限20年，符合上述法律规定。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容亦不违反法律或行政法规的强制性规定，现无证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，被告主张合同无效的理由不能成立，该合同依法认定有效。
关于第二个焦点，被告是否构成违约及违约金的数额如何认定问题。合同订立后，原告依约交纳租金，装修时被告即发函要求暂停合同的履行，庭审中双方又再次明确表示不再履行合同，故原告诉请解除合同，予以支持。原告主张退还已交纳租金450120元并赔偿装修损失200000元，被告表示认可，对原告的上述两项诉请亦予以支持。根据合同履行情况及双方往来函件内容，可以认定系被告单方提出解除合同，从而导致合同无法履行，原告合同目的无法实现，被告的行为构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。本案中合同约定违约金为20年总租金的30%即7205250.87元，被告提出该违约金条款约定过高，请求予以调整。对此本院认为，合同订立后原告仅进行了部分装修即被被告叫停，租赁房屋并未装修完毕并实际投入使用，原告诉请的违约金7205250.87元明显高于其实际损失，被告提出该违约金条款约定过高，请求予以调整的理由成立。根据合同的履行情况、当事人的过错程度及原告的实际损失等因素综合衡量，本案违约金调整为起租日2015年1月1日至原告起诉日2017年6月27日租金总额的30%即672929元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第五十条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、原告平凉市恒润商贸有限责任公司与被告平凉市人民政府驻西安办事处2014年9月10日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；
二、被告平凉市人民政府驻西安办事处于本判决生效后十日内返还原告平凉市恒润商贸有限责任公司租金450120元；
三、被告平凉市人民政府驻西安办事处于本判决生效后十日内赔偿原告平凉市恒润商贸有限责任公司装修损失200000元；
四、被告平凉市人民政府驻西安办事处于本判决生效后十日内支付原告平凉市恒润商贸有限责任公司违约金672929元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费66788元，由原告平凉市恒润商贸有限责任公司负担55488元，被告平凉市人民政府驻西安办事处负担11300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 霞
审 判 员 冯林林
代理审判员 高 琪
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 马 莉