山东省菏泽市牡丹区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1702执异106号
案外人：山东菏泽万特电子信息科技有限公司，住所地：菏泽市和平路999号。统一社会信用代码：913717005952084596。
法定代表人：候美鲁，总经理。
委托诉讼代理人：李强，山东自胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程国胜，男，1978年3月2日出生，汉族，山东菏泽万特电子信息科技有限公司经理。
申请执行人：李洲，男，1976年8月25日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。
被执行人：菏泽市大元置业有限公司，住所地：菏泽市人民路688号。
法定代表人：殷春，该公司经理。
在本院执行申请执行人李洲与被执行人菏泽市大元置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人山东菏泽万特电子信息科技有限公司对本院拍卖登记备案在申请人李洲名下的位于中华路以南、和平路东侧国贸中心A3幢1单元的房产47处提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人山东菏泽万特电子信息科技有限公司称，请求终止对登记在李洲名下位于中华路以南、和平路东侧国贸中心A3幢1单元的房产47处（房号分别为A3-A1001、1002、1006、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、1030、1033、1034、1035、1038、1039、1040、1042、1076、1077、1081、1082、1083、1084、1086、1087、1088、1089、1090、1091、1092、1104、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119、1120、1121）的拍卖、执行程序，解除对案外人所有的涉案房屋的查封。事实与理由：申请执行人李洲因与被执行人菏泽市大元置业有限公司民间借贷纠纷向牡丹区法院申请执行，（2016）鲁1702民初字1488-1号民事裁定查封的房产47处，侵犯了案外人的合法权益。2014年7月1日，案外人与被执行人菏泽市大元置业有限公司就A3号楼签订房屋租赁协议，后双方于2016年2月4日就A3号楼签订房屋购房协议（购房面积5776.94平方米）。被执行人菏泽市大元置业有限公司应依法履行合同义务，给案外人办理购买房屋网签手续。2016年2月21日，案外人与李洲、菏泽市大元置业有限公司经过协商一致，签订协议一份，主要内容为：案外人每月向李洲的工行账户支付金额11784.9元即视为案外人向菏泽市大元置业有限公司支付房租，菏泽市大元置业有限公司最迟于协议签订之日6个月内给案外人办理A3号楼的网签手续。案外人按照协议约定每月向李洲支付款项。故申请执行人李洲向牡丹区法院申请执行被其查封的被执行人菏泽市大元置业有限公司的房产47处，侵犯了案外人的合法房屋所有权，现根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出执行异议，请法院依法支持申请请求。案外人为支持其异议请求向本院提供以下证据：1、2016年2月4日购房协议及附件复印件1份；2、购房定金及购房款收据复印件8份；3、2016年2月21日协议复印件1份。
本院查明，原告李洲与被告菏泽市大元置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院在审理中查明：2014年8月29日，被告菏泽市大元置业有限公司向原告李洲借款600万元，双方签订借款协议一份，主要内容为：甲方菏泽市大元置业有限公司向乙方李洲借款人民币陆佰万元整。该款项在本协议签订并与乙方签订网上备案商品房买卖合同后三日内，由乙方一次性支付给甲方。双方约定借款期限为三个月，从2014年8月29日起至2014年11月28日止，到期日归还全部借款本金。双方约定借款利息为月息1.5%，每月按期支付利息。甲方同意在签订本合同的同时与乙方签订商品房买卖合同，乙方以借款本金和利息抵房款的形式购买甲方开发建设的位于菏泽市和平路的国贸中心房产（房号为A3-A1001、1002、1006、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、1030、1033、1034、1035、1038、1039、1040、1042、1076、1077、1081、1082、1083、1084、1086、1087、1088、1089、1090、1091、1092、1104、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119、1120、1121，面积为785.66平方米）47处，作为甲方偿还借款本金和利息的保证，双方约定该房产单价为9993.17元/平方米。甲方到期未能偿还借款本金及利息，借款本金及利息自动转化为乙方购房款。甲方菏泽市大元置业有限公司代表人张烈、乙方李洲签字并加盖了公司公章确认。2014年11月29日，原、被告签订补充协议一份，主要内容为：因甲方菏泽市大元置业有限公司因未按照合同约定归还乙方借款本金及利息，双方约定将借款本金的利息自2014年11月29日起月息由1.5%调整为月息3%。双方发生争议，协商不成由牡丹区法院诉讼解决。甲方代表人殷春、张烈、乙方代表李洲签字确认。2014年8月29日，原告李洲通过在中国工商银行的账户分两次向被告菏泽市大元置业有限公司转账460万元，2014年9月22日，原告通过中国工商银行的账户向被告菏泽市大元置业有限公司转账100万元。2014年10月1日，原告李洲通过在山东农商银行的账户向被告菏泽市大元置业有限公司经理张烈账户内转账40万元，以上共计600万元。上述借款，经原告催要，被告拒不偿还。2016年3月29日，原告诉至法院，要求被告偿还借款本金及利息600万元及利息。诉讼中，原、被告均认可利息已付至2015年1月31日。本院于2016年6月12日作出（2016）鲁1702民初1488号民事调解书，调解协议的内容为“一、被告菏泽市大元置业有限公司于2016年12月1前付清原告借款人民币600万元及利息（利息自2015年2月1日起按月息2%计付）。被告菏泽市大元置业有限公司偿还全部借款后，原告李洲同意解除与被告签订的商品房买卖合同（房号祥见查明）。二、其他无争执。”因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人李洲向本院申请强制执行。本院在执行申请执行人李洲与被执行人菏泽市大元置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2017年7月28日作出（2017）鲁1702执681之一执行裁定书，裁定“拍卖登记备案在申请人李洲名下的位于中华路以南、和平路东侧国贸中心A3幢1单元的房产（房号为A3-A1001、1002、1006、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、1030、1033、1034、1035、1038、1039、1040、1042、1076、1077、1081、1082、1083、1084、1086、1087、1088、1089、1090、1091、1092、1104、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119、1120、1121，面积为785.66平方米）47处以清偿被执行人所欠申请人的债务。”案外人山东菏泽万特电子信息科技有限公司以上述异议理由向本院提出执行异议。
另查明，案外人山东菏泽万特电子信息科技有限公司向本院提供的证据1，即2016年2月4日购房协议及附件所载明的主要内容为：“甲方山东菏泽万特电子信息科技有限公司与乙方菏泽市大元置业有限公司双方经过友好协商，甲方购买乙方A3楼1-3楼部分房产，房号为A1001，A1002，A1006至A1019，A1024至A1035，A1038至A1040，A1042至A1052，A1055至A1085，A1087至A1100，A1102至A1121，A2001至A2014，A2016等共408套（详见清单），面积共计5776.94平方米，附图。单价6000元每平方米，共计34661640元。付款方式：首付定金790万元，190万元为租房定金转为购房定金，其余为现金或汇票等600万元，2016年春节前支付。待能够网签时，2个月内能办理按揭部分交付至总房款的50%，余款办理按揭支付；因甲方或其分别购买人原因不能办理按揭的，其部分全款由甲方或其分别购买人支付。购买组成：购买人员为甲方股东或员工团购，具体面积及单价由甲方根据位置不同分别指定，各分别购买人购房总额与本协议房款总金额一致，乙方协助甲方与分别购买人分别签订购房合同，分别购买人各自承担本人购房权利义务。违约责任：双方均不得单方面撤销本协议及违约，否则应赔偿对方相关经济损失，还应支付总房款的30%作为违约金支付给对方。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协议不成的，提交菏泽仲裁委员会仲裁。附件：房屋平面图及购房房号清单。”案外人提供的证据2，即购房定金及购房款收据8份显示：收款单位均加盖了菏泽市大元置业有限公司财务专用章；其中，2016年2月5日开具的收据4份，交款单位为山东菏泽万特电子信息科技有限公司的3份，收款事由为购房定金或原租赁押金换购房定金，金额分别为200万元、20万元、110万元；交款单位为侯美鲁的1份，收款事由为原万特二期保证金转购房定金，金额为80万元。2016年2月6日开具的收据1份，交款单位为侯美鲁，收款事由为购房定金，金额为215万元。2016年2月16日开具的收据1份，交款单位为山东菏泽万特电子信息科技有限公司，金额为60万元。2016年4月22日开具的收据2份，交款单位为侯美鲁，收款事由为购房款，金额分别为55万元、50万元。以上8份收据，合计金额为790万元。案外人提供的证据3，即2016年2月21日协议所载明的主要内容为：“甲方菏泽市大元置业有限公司、乙方山东菏泽万特电子信息科技有限公司、丙方李洲三方针对甲方开发A3号楼的房屋买卖和租赁问题，经各方协商，达成如下协议，各方共同遵守：1、各方确认以下事实：甲方与乙方针对于A3号楼于2014年7月1日签订房屋租赁协议及甲乙及孟令燕于2015年5月22日签订的物业移交协议；甲方与丙方针对于A3号楼于2014年8月29日签订的房屋购房协议（购房面积为785.66平方米）；甲方与乙方针对于A3号楼于2016年2月4日签订的房屋购房协议（购房面积为5776.94平方米）2、甲方未能给乙方办理购买房屋网签手续。在签订网签合同前，除乙方购买房屋之外的房屋所产生租赁费乙方按照双方约定支付给甲方。甲方指定乙方开户行：工行，付款账户为62×××15，户名：李洲，该账户每月支付金额为11784.9元（2016年6月1日至2017年5月31日），乙方支付至以上账户租金后10个工作日内，甲方向乙方开具与金额相符的合法租赁发票，税金由甲方承担，若甲方未能在规定期限内提供合法租赁发票，乙方有权拒付租金。乙方支付至以上账户即视为乙方向甲方支付房租；支付起始日期为2016年6月1日。签订网签合同后，乙方不再支付房租。3、甲方最迟于签订本协议之日6个月内给乙方针对于A3号楼于2016年2月4日签订的房屋购房协议办理网签手续。4、各方如有争议，友好协商解决。协商不成，各方交由菏泽仲裁委仲裁解决。”
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；．．．”。本案中，申请执行人李洲为保证借款协议的履行，虽然与被执行人菏泽市大元置业有限公司签订了涉案房屋购房协议，并将涉案房产47处登记备案在其名下，但经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在产权过户登记前商品房预售合同并不能发生物权变动效力，出卖人即被执行人菏泽市大元置业有限公司仍然是涉案房产法律意义上的产权人。案外人山东菏泽万特电子信息科技有限公司虽然在之后也与菏泽市大元置业有限公司签订了包括涉案房产（房号A3-1086除外）在内的购房协议，且已支付了首付定金，并按三方协议履行了义务，但因其未办理物权登记，不发生物权效力。本院在执行申请执行人李洲与被执行人菏泽市大元置业有限公司民间借贷纠纷一案中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，裁定拍卖其所有的登记备案在申请人李洲名下的涉案房产47处并无不当。案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回案外人山东菏泽万特电子信息科技有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 蔚
人民陪审员 丁宪忠
人民陪审员 吴伟玉
二〇一七年十月二十日
书 记 员 欧位岚