河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0204民初477号
原告李岩东，男，汉族，1981年7月14日出生，住河南省杞县，现住开封市鼓楼区。
被告开封宏达置业有限公司。
统一社会信用代码：914102006716545583。
住所地：开封市宏达紫云台小区西侧*层。
法定代表人：翟红生，任该公司经理。
委托代理人曹延河，公司法律顾问，代理权限系特别授权。
原告李岩东与被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李岩东、被告委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是开封市鼓楼区滨河社区宏达紫云台小区的住户，2011年7月14日，原告从被告宏达公司处购买位于开封鼓楼区××社区××小区××单元××东××房产××套，并签订商品房买卖合同（合同编号079904），合同面积94.96平方米，单价每平方米4350.87元，总房款413159元。2013年7月3日进行房屋接收，但是被告宏达公司于2015年9月22日在小区内贴出公告，称原告7号楼1单元3层东户，面积为93.73平方米，比合同上面积94.96平方米少1.23平方米，上面也标注应退还业主款5351.57元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第14条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，但时至今日，原告李岩东多次找被告宏达公司要求返还多收房款，被告均以无钱为由拒不支付。双方合同第十五条关于产权产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书时，双方同意按下列第三项处理：逾期超过一年的，第二项为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证无法办理的，责任由买受人承担。本人购房款为413159元。其违约金应为2065元，加上被告宏达公司多收的购房款5351.57元及利息1788.9元，被告开封宏达公司共应支付9205.47元。综上，请求依法判令：1、判令被告宏达公司支付多收的购房款5351.57元及利息1788.9元（按银行年利率6%从2011年7月14日计算至2017年2月20日起诉）；2、判令被告支付因迟延办理房产证书的违约金2065元，以上1、2项合计金额9205.47元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告宏达公司辩称，对于原告要求退还5351.57元房款的诉求予以认可，但由于收回补缴房款不利，现无资金退还。关于利息问题合同没有约定，其主张没有法律依据。根据合同约定被告仅承担向产权登记中心提交备案所需资料，我公司以按约定备案，不存在违约行为，要求支付违约金没有法律和事实依据。
经审理查明，原告李岩东为购买被告宏达公司开发的位于宏达?紫云台7号楼东1单元3层东户的房产，双方签订了编号为079904的《商品房买卖合同》。依据合同第三条约定，该商品房阳台为【非封闭式】，【合同约定】建筑面积共94.96平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方4350.87元，总金额为413159元整。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付买受人。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，逾期超过1年的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证无法办理的，责任由买受人承担。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告在该协议书买受人处签名并按捺指印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。
合同签订后，原告按约定支付了被告购房款413159元，被告宏达公司于2011年7月14日向原告出具了购房发票。2011年7月22日，原告按房地产权属转移面积94.96平方米、房款413159元缴纳了涉案房产的契税。原、被告已双方办理了交房手续。
另查明，2013年7月23日，被告宏达公司（甲方）与“宏达·紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订《协议书》一份（为区分其他协议，此协议以下简称《最终协议》），该协议第一条为，由于“宏达·紫云台”所处区域位置的特殊性，造成了甲乙双方较大的分歧和矛盾。主要有两个方面：1、解放军71320部队（二十军）因国防和保密的需要而无偿征用小区西侧920平方米绿化用地；2、由于部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。第二条为：甲乙双方就第一条所述问题达成共识，1、乙方蒙受了一定程度上的损失；2、产生问题的原因非甲方所能左右，甲方无直接责任，仅从为业主负责任的态度，自愿承担间接责任。合同第四条第六款约定，甲方补偿乙方全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。第九款约定：若甲方（宏达公司）不能在取得《建筑用地规划许可证》正本之后的180个工作日内开始发放“房地产权属证书”（即分割证）乙方按照《商品房买卖合同》第十五条之规定收取甲方的违约金。合同第五条第二款约定，甲方由于二十军原因造成“宏达·紫云台”小区道路、景观和配套设施延期交付使用，致使交房延期，根据双方所签《商品房买卖合同》第八条第二单元第三款的规定，此属免责范围，乙方予以认可，并不追究甲方逾期交房的责任。第六条约定，甲乙双方一致认定，本协议签订生效后，即为解决“宏达·紫云台”问题的最终协议，乙方及全体业主不能再以任何理由要求甲方承担责任和影响甲方正常交房、项目后续工作。若本协议签订后，乙方再以其他理由要求甲方承担责任或者影响甲方交房、项目后续工作推进，甲方有权单方解除本协议，已发放、退还和免收的款项全部收回。庭审中，原告认可其已收到补偿款1600元。审理中，宏达公司提交了涉案房屋的《建设用地规划许可证》，该许可证显示时间为2013年12月18日。
2014年11月20日，开封市房地产交易中心向被告颁发涉案房产产权证，宏达·紫云台7号楼东1单元3层东户房地产权利人为开封宏达置业有限公司，汴房地产权证第××号，建筑面积为93.73平方米。原告称其于2016年12月30日收到被告宏达公司发放的该房产权证，现已办理了权利人为原告的宏达·紫云台7号楼东1单元3层东户房地产权证。
以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、协议书、产权证、发票、契税完税证、建设用地规划许可证等证据予以证明。
本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，关于原告要求被告支付迟延办理房产证违约金2065元的请求，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》与2013年7月23日签订的《最终协议》均为双方当事人的真实意思表示，本案双方当事人对此都予以认可，均应按照上述协议中约定的内容履行。双方在庭审中均认可2013年7月23日签订的协议为最终协议，该协议第四条第九项规定若甲方（宏达公司）不能在取得《建设用地规划许可证》正本之后的180个工作日内开始发放“房地产权属证书”（即分割证）乙方按照《商品房买卖合同》第十五条之规定收取甲方的违约金。庭审查明，2013年12月18日宏达公司取得了《建设用地规划许可证》。2014年11月20日，开封市房地产交易中心向被告颁发涉案房产产权证，此时已超过取得《建设用地规划许可证》正本之后180天，按照合同约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。对原告要求被告支付逾期办证违约金2065元的请求，本院予以支持。
对原告要求被告宏达公司退还多收购房款5351.57元的请求，依据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。涉案房产产权登记面积为93.73平方米，而合同约定面积为94.96平方米，原告按合同约定面积为94.96平方米交纳了房款，被告应当将多收的1.23平方米的购房款退还给原告，故对原告要求被告退还多收购房款5351.57元的诉求，本院予以支持。关于上述款项的利息，因双方并未对此进行约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告开封宏达置业有限公司支付原告李岩东多收的购房款5351.57元；
二、本判决生效后十日内，被告开封宏达置业有限公司应向原告李岩东支付逾期办证违约金2065元；
二、驳回原告李岩东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告开封宏达置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 杨志华
审 判 员 侯丹丹
代理审判员 伦振楠
二〇一七年九月十二日
书 记 员 王天佑