河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第827号
原告（反诉被告）邢国权，男，汉族，无业，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人张海鹰，河北万千律师事务所律师。
被告（反诉原告）付贵文，男，汉族，个体，现住秦皇岛市开发区。
委托代理人臧秀玉，河北渤海明达律师事务所律师。
委托代理人夏冬梅，女，汉族，供销大厦职员，现住秦皇岛市海港区。
原告邢国权与被告付贵文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫军独任审判，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告付贵文提出反诉，与本案合并审理。原告邢国权及委托代理人张海鹰、被告的委托代理人臧秀玉、夏冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉（辩）称，2012年10月，原、被告双方签订租赁房屋协议，约定被告将秦皇岛某大厦某层房屋出租给原告，建筑面积25平方米，每年租金20000元，租赁期限自2012年10月25日-2014年9月30日。协议签订后，原告于2012年10月25日交付首年租金20000元，灭火器80元，保证金3000元，营业执照140元。待一年租赁期限期满，被告无故违约，拒不继续履行租赁协议，并将该商铺转租他人，并扣留原告保证金3000元，给原告造成损失7000元。为维护原告的合法权益，特起诉，要求被告返还保证金3000元，被告赔偿原告损失7000元。
在一年租赁期限届满前，反诉被告带着2万元租金去反诉原告处履行交付第二年房屋租金义务，反诉原告要求反诉被告将房屋装修款3000元一同给付，反诉原告当时说如不给付3000元反诉被告就不用继续履行合同了。该3000元房屋装修款我方认为属于反诉原告向反诉被告提供的租赁房屋的基本设施费用，该笔费用不应由反诉被告承担。合同不能履行责任在反诉原告，反诉被告不应承担。
被告辩称，2012年10月，原、被告签订了租赁协议，被告将秦皇岛某大厦某层房屋出租给原告。租赁协议的第七条约定，在协议存续期间，甲乙双方必须严格履行协议，不得单方违约。如单方违约，所造成的一切经济损失，均由违约方全部承担。双方约定提前两个月由乙方向甲方交纳下一年度租金，如乙方未能提前两个月向甲方交纳下一年度租金，属乙方违约，并不退还信誉守约保证金。并另因乙方违约给甲方造成闲置房屋的损失，租赁费及各项费用均由乙方承担交付，直至闲置的房屋重新招商完毕为止。第八条约定，乙方在经营期间必须服从和配合甲方的统一管理及各项规章制度。如四楼特殊情况需要整体改项、改造、装修调整和变动单独涉及到原告所承租的房间，原告无条件服从调整。协议签订后，原告只履行了一年的合同义务，第二年的租赁费经催要多次无果，为减少损失，被告再次招商，造成反诉原告房屋空置132天，空置期间造成各项损失8360元。因此，反诉原告不应退还保证金，反诉被告还应赔偿反诉原告经济损失8360元。
经审理查明，2012年10月，原、被告签订《租赁房屋协议书》，原告为乙方，被告为甲方，原告承租被告的秦皇岛供销大厦四楼C-11号房屋，建筑面积25平方米，租赁期间为2012年10月25日至2014年9月30日止，计二年时间，每年租金为2万元，租金需提前两个月一次性交纳全年租金，承租方需交纳信誉守约保证金3000元。另协议第七条约定，在协议存续期间，甲乙双方必须严格履行协议，不得单方违约。如单方违约，所造成的一切经济损失，均由违约方承担全部经济责任。双方约定提前两个月由乙方向甲方交纳下一年度租金，如乙方未能提前两个月向甲方交纳下一年度租金，属乙方违约，并不退还信誉守约保证金。并另因乙方违约给甲方造成闲置房屋的损失，租赁费及各项费用均由乙方承担交付，直至闲置的房屋重新招商完毕为止。第八条约定，乙方在经营期间必须服从和配合甲方的统一管理及各项规章制度。如四楼特殊情况需要整体改项、改造、装修调整和变动单独涉及到哪家商户时，乙方必须无条件服从调动。协议签订后，原告于2012年10月25日向被告交纳租金2万元，信誉守约保证金3000元，被告亦将房屋交付原告使用。
2013年7月份，被告因供销大厦4楼装修破旧影响销售，经征求商户意见，决定对4楼重新装修以招揽顾客，装修前被告召开商户大会告知各承租商户4楼商场统一装修，费用经测算不按面积分摊，按户均摊，每户为3000元。同时明确告知如不交装修的3000元，9月30日后不再续签房屋租赁协议，双方解除租赁合同关系。供销大厦四楼在2013年8月5日至8月11日装修完毕，8月12日开张营业。原告称，在2012年7月25日后曾向被告交付租金2万元，但被告要求原告一并交付装修费用3000元，否则不收租金，解除合同。原告对被告召开商户会议认可，但认为装修费用不应由承租户承担，因此，原告第二年度租金未能交纳。在2013年10月，原告撤出承租房屋。被告于2013年2月13日将该房屋出租给郭春霞经营。
原告称，在2012年9月份，将剩余的服装打折出售给郭秀环，共计造成损失7000元，原告提交了郭秀环出具的证明一份，证明原告的服装都是打折出售的。被告的质证意见为，该证明不符合证据书面形式要求，只是写了收到了原告的服装清单，无法证明童装的原价，无法证明原告打折或者亏损，无法达到其证明目的。
被告要求原告赔偿经济损失8360元的具体明细为，每天租金为55元，空置132天，租金损失7260元，物业管理费每月每平方米6元，空调费每月每平方米3.98元，合计1100元。被告提交如下证据，证1、郭春霞房屋租赁协议一份，证明将原告承租的该房屋因为没有交纳下年的租金被告才在2014年2月13日出租，新的承租人是郭春霞，证明房屋空置的时间是132天；证2、郭春霞交纳的房屋租金收据一张，金额是12488元；证3、崔立环交纳的房租和装修费的收据；证4、费红玲交纳租金及3000元装修费的票据；证据3、4可以证明其他租户是在合同期限内交纳了租金及装修费；上述证据证明房屋空置132天，证明反诉原告的损失。原告的质证意见为，证1、2真实性没有异议，但是与本案无关；证3、4真实性没有异议，被告要求商户在交纳房租的基础上再交纳3000元装修款，我方不认可。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订《租赁房屋协议书》，是双方真实意思表示，符合法律规定，为合法有效合同，双方应依约履行。在合同履行过程中，因商场装修，被告提出装修费用由承租户分担，否则不收租金，解除合同。原告对承担装修费用不予认可，致使双方签订的合同未能继续履行。双方在《租赁房屋协议书》中未对装修费用负担进行约定，之后又未对装修费用负担达成一致，原告在合同未能继续履行中不存在违约行为，被告应将原告交纳的保证金3000元退还。原告提出将剩余服装打折出售造成7000元损失，被告对此不予认可，原告所举证据仅为出售物品的收条，不能证明损失的存在，故本院对原告要求被告赔偿经济损失7000元的诉讼请求不予支持。反诉原告提出要求反诉被告赔偿空置损失的诉请，因反诉被告在合同解除中不存在过错，反诉原告的诉请于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告付贵文于本判决生效后3日内退还原告邢国权信誉守约保证金3000元；
二、对原告邢国权的其他诉讼请求不予支持；
三、对反诉原告付贵文的诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50，反诉案件受理费25元，由原告邢国权负担25元，被告付贵文负担50元，于本判决生效后7日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 莫军
二〇一四年四月二十七日
书记员 刘鸣