黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐商三终字第59号
上诉人（原审原告）袁国录，男。
委托代理人王广斌，黑龙江鑫维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泰来县房屋征收办公室，住所地泰来县泰来镇。
法定代表人姚立学，该办公室主任。
委托代理人李铁岩，该办公室职员。
委托代理人梁宏志，该办公室职员。
被上诉人（原审被告）泰来县江桥蒙古族镇人民政府，住所地泰来县江桥蒙古族镇。
法定代表人李彦会，该镇镇长。
委托代理人许振，泰来县司法局职员。
被上诉人（原审被告）泰来县惠诚房地产开发有限公司，住所地泰来县泰来镇。
法定代表人李会成，该公司经理。
委托代理人张世龙，黑龙江致远律师事务所律师。
上诉人袁国录为与被上诉人泰来县房屋征收办公室（以下简称征收办）、泰来县江桥蒙古族镇人民政府（以下简称江桥政府）、泰来县惠诚房地产开发有限公司（以下简称惠诚公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省泰来县人民法院（2014）泰商初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告袁国录系江桥镇居民，是本案中房屋被征收户。被告征收办系房屋征收部门。被告惠诚公司系房屋开发单位。被告江桥政府系房屋征收部门的委托单位。2011年8月14日，原告与被告征收办公室（江桥政府小城镇办公室）达成：“房屋征收产权调换协议书”，由原告与泰来县江桥蒙古族镇小城镇建设办公室签订协议。协议约定，原告以88㎡商服房调换被告征收办88㎡商服一楼。以40㎡地下室调换被告征收办88㎡地下室。协议约定该88㎡地下室含地沟面积。协议同时约定了过渡期限为16个月。过渡期安置费为20元／㎡，超过18个月安置费加倍计发。停产、停业损失期限为16个月，按每月60.00元／㎡计算。回迁时按实际过渡期多退少补。另外，双方对房屋的其他附属设施也进行了计价补偿，总计补偿款132848.00元，此款已经履行完毕。协议签订后，原、被告开始履行协议。原告于2011年10月12日迁出被征收房屋，并将房屋交于被告征收办。被告惠诚公司开始施工。期间原告与被告惠诚公司又签订了一份关于置换房屋超出的面积5.82㎡的买卖协议，原告并交付30000.00元价款，余款尚欠。2012年12月2日，楼房建设竣工，被告征收办与惠诚公司通知回迁户入户。当原告回迁时，发现地下室没有通风口、楼梯，并且地下室管道很多，有漏水现象，不能正常使用，所以原告拒绝接收回迁房。之后原告与三被告进行协商，被告惠诚公司进行了部分整改，但原告认为没有达到其要求的标准，仍然拒绝接收。为此双方发生争执，导致原告至今未接收该房屋。致原告向法院起诉，要求三被告给原告调换能够安全使用的地下室，或小区内的其他库房。如不能调换则将地下室作价后进行赔偿，同时要求三被告给付安置费及停产、停业损失211200.00元。并由三被告承担诉讼费。
同时查明，原、被告主要因地下室问题发生争议。原告认为，该地下室不能正常使用，被告征收办则认为，征收时协议中就约定，地下室含地沟面积，已经考虑到地下室管道会占用一定面积，所以才同意原告用40㎡的地下室置换被告88㎡地下室。另外，被告已告知原告该地下室是建楼地沟整体不回填改装为地下室。对此，庭审中查明，该楼房设计图纸中无地下室设计。被告惠诚公司在建设中为实现协议的内容将地沟不回填，而改装成地下室。审理中被告惠诚公司表示，该地下室因违建必须回填。同时表示在该小区内无其他地下室或库房为原告调换。被告征收办提出，给付原告地下室已不能实现，被告方同意按照泰来县“泰政发（2011）11号”文件，征收房屋的具体补偿办法第十九条的规定，按200.00-300.00元／㎡的标准以现金形式补偿原告。同时提出被告交付房屋的期限没有超过协议约定的期限，并没有违约。是原告以地下室不合格为由拒不接收整个房屋。虽然地下室对商服房的经营有一定的影响，但并不至于导致商服楼无法使用的程度。原告拒不接收商服房是故意扩大损失的行为。原告自身应承担部分责任。被告惠诚公司及江桥政府则提出，动迁协议是原告与被告征收办签订，其调换与补偿行为是双方的权利与义务，与被告惠诚公司无关。被告江桥政府是征收办的受委托单位。其行为后果应由征收办承担。
原审法院经审理认为：原告袁国录与被告征收办签订的房屋征收产权调换协议书，因此产生的纠纷属民事纠纷。该协议的签订是双方在自愿、协商的基础上的真实意思表示。该协议合法有效，对双方具有约束力。虽然协议的部分内容约定存在瑕疵，但不影响协议的整体效力。协议的内容是双方合意的结果，其内容的不全面和不明确，所产生的瑕疵是双方的缔约责任。所以因此而产生的后果，应由双方共同承担。但从对合同内容的理解及专业知识上，被告征收办优于原告，被告对缔约过失应承担主要责任。对于原告的具体诉讼请求，本院分别进行评述如下：
关于原告要求调换地下室或作价赔偿的请求。因原、被告约定的88㎡地下室置换的内容与建筑图纸相抵触，该地下室必须回填。地下室产权调换已无法实现。同时被告也无其他库房为原告进行调换。所以双方只能以现金形式进行作价赔偿。关于补偿标准。原告要求以商服楼价格一半的标准进行计算，对此原告没有向本院提供法律依据，其主张本院不予采纳。关于被告征收办提出，依照泰来县“泰政发（2011）11号”文件，征收房屋的具体补偿办法第十九条的规定，以现金形式进行补偿，地下室的补偿标准为200.00-300.00元／㎡。因该办法已在泰来县境内实施，符合当地的实际情况。且该争议适用于该“办法”。所以本院认定，原告地下室补偿标准按300.00元／㎡进行计算。关于补偿的面积，原告原地下室面积是40㎡，但协议约定调换后的面积为88㎡。其补偿面积应以调换后的88㎡进行计算。即原告地下室补偿数额为26400.00元（88㎡×300.00元）。
关于停产、停业损失。原告要求从交付楼房之日起开始计算双倍停业损失。而被告虽同意适当给付停产、停业损失，但提出应按协议约定的标准计算，并由双方共同承担该项损失。理由是原告虽然不能使用地下室，但原告回迁的商服楼可以正常使用。原告故意以地下室不能正常使用，而拒绝接收商服楼是属于故意扩大损失的行为。所以被告征收办不同意原告的此项请求。本院根据庭审的事实认为，原、被告关于停产、停业损失在协议中有明确的约定和计算标准及计算方法。其损失的计算应按协议约定的标准计算。同时造成此项损失的发生，是由于双方所签订协议内容存在瑕疵造成。而该瑕疵的产生是双方合意的结果。被告征收办应该知道，地沟是必须回填的，不能改为地下室，却自行决定改为地下室。对其违规的行为所产生的后果应承担相应的责任。而原告作为协议的相对方，与被告征收办共同完成了协议的内容，亦应承担相应的责任。同时原告以地下室不能使用为由拒绝接收整体楼房的行为不当。地下室不能正常使用，虽影响地上商服楼的使用，其造成原告经营成本的增加，原告可另行向被告主张此部分的开支，而不能以此为由拒绝接收商服楼，原告没能有效避免损失的扩大。原告拒接商服楼的行为属故意扩大开支的行为，对于造成的停产、停业损失原告亦应承担相应的责任。所以原告的停产、停业损失，本院根据原、被告的各自过失酌定原、被告各承担50%。原告要求按协议约定双倍计算停产、停业损失，没有法律依据。对此本院不予支持。对于停产、停业损失的数额，应按合同约定标准每月60.00元／㎡计算。面积应为置换面积88㎡加上原告另外购买的面积5.82㎡，即93.82㎡进行计算。停业时间应从被告交付房屋时间开始计算，即从2012年12月2日开始计算至2015年3月2日止。停业损失应为151988.40元。原、被告各承担75994.20元。
关于原告提出的安置费问题。按协议约定，被告已支付了协议约定期限内16个月的安置费。并且被告在约定的时间内已交付房屋，被告既然已承担了原告的停业损失，就不能再承担约期外安置费。所以原告的该项请求本院不予支持。
关于被告江桥政府的主体及被告惠诚公司的责任问题。因被告江桥政府受托于被告征收办。其行为所产生的后果应由被告征收办承担。对于被告惠诚公司，其属于开发建设部门，并未与原告形成征收补偿协议。该协议与被告惠诚公司没有直接的法律关系。所以原告要求被告惠诚公司承担责任，于法无据，故被告惠诚公司不承担赔偿责任。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十九条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告泰来县房屋征收办公室赔偿原告袁国录地下室征收补偿款26400.00元。二、被告泰来县房屋征收办公室赔偿原告袁国录停产停业损失75994.20元。三、驳回原告袁国录其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4468.00元，原告自行负担2120.12元，被告泰来县房屋征收办公室承担2347.88元。
袁国录不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决事实不清，适用法律错误。1、上诉人的房屋动迁前作为经营用房，当时有地下室，与地上商服为不可分割的经营场所，因此，江桥政府受征收办委托与上诉人签订动迁协议，双方达成一致，动迁后要交付给上诉人88㎡地下室，惠诚公司履行该协议中违反规定改动设计，挖了一个坑当作地下室，根本不能作为库房使用，目前开发商尚有其它库房调换，所以上诉人请求予以调换。2、上诉人不存在缔约过失责任，签订协议时并不知道更不会预见地下室完全不能正常使用，开发商随意挖坑充当地下室，应承担完全的过错责任。3、上诉人不存在有故意扩大损失的行为。事实上上诉人多次找各被上诉人进行协商，但都搪塞推诿，不给解决，无奈才进行诉讼。4、双方签订协议时，明确要置换地下室，就说明地下室与地上商服作为经营使用的一体性，因被上诉人违法施工违约而不能交付，原审按照300元／㎡的价格给付损失，完全不符合订立动迁协议时的本意，且以这样的价格根本无法购买或租赁同面积的库房，显然不公平。同时300元／㎡的价格是动迁之前，不是动迁后的价格，如果补偿应按照动迁后的地下室价格，从交易习惯看，地下室的价格就是地上商服价格的一半。5、开发公司虽没有签订协议，但该协议是其履行的，自然应为本案被告。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。二审审理中，双方均未提供新的证据。关于地下室价格，经咨询有关部门了解到，可以计算出面积，然后按照当地市场价格算出价款，计算原则是层高在2.2米以上的按全面积，不足2.2米的按二分之一计算。
本院认为，袁国录与征收办签订的房屋征收产权调换协议书合法有效，双方均应依约履行。按照协议约定，征收办同意为袁国录原有的40㎡地下室置换一处88㎡地下室。2012年12月2日，在实际回迁时，因该建筑规划设计时没有地下室，致交付地下室的约定无法实现，以其他方式调换亦不能达成，对此后果完全是征收办违约造成的，征收办应承担违约赔偿责任，对于赔偿的标准，应以该地上房屋价格即7，600元／㎡的一半及协议约定的置换面积88㎡计算。原审以拆迁时货币补偿的标准支持，依据不足，本院予以纠正。关于停业损失问题，袁国录的房屋拆迁时是按照商服性质，地下室作为库房使用，现地下室不能交付，虽对经营效益有一定影响，但不致造成停业。因商服楼房已经交付，袁国录未能积极开展经营活动，对于造成停业损失有一定责任，原判由双方共同承担责任并无不当，但具体应以置换面积88㎡，按照协议约定的每月60元／㎡，从2012年12月2日至2015年6月2日止计算。袁国录主张应按双倍即每月120元／㎡计算，不符合协议约定，也没有证据证明。关于安置费问题，按照协议约定征收办已经按期安置并交付商服楼，协议是以商服面积计算安置费，所以袁国录以地下室未能安置再要求给付其安置费，没有合同和法律依据。综上，袁国录的上诉理由，部分有理，依法应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省泰来县人民法院（2014）泰商初字第293号民事判决。
二、泰来县房屋征收办公室给付袁国录地下室赔偿款334，400.00元。
三、泰来县房屋征收办公室给付袁国录停业损失79，200元。
四、对袁国录的其他诉讼请求不予支持。
以上二、三项于本判决生效后10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费8，936.00元，由泰来县房屋征收办公室负担6，774.00元，袁国录负担2，162.00元。
本判决为终审判决。
审判长 梁 英
审判员 严凤兰
审判员 孙宪军
二〇一五年六月二十三日
书记员 王 雷