广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第915号
原告：蔡福炳，男，汉族，1949年5月6日出生。
委托代理人：赵琳，广东益诺众承律师事务所律师。
被告：朱楚明，男，汉族，1957年8月14日出生。
委托代理人：易煜灯，广东大同（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：虞燕秀，女，汉族，1975年1月10日出生。
原告蔡福炳诉被告朱楚明租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理后，依法由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡福炳及其委托代理人赵琳、被告朱楚明的委托代理人易煜灯和虞燕秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡福炳诉称：原告蔡福炳与被告朱楚明于2007年4月1日签订《租赁合同》，约定将原告所有的珠海市前山三台石路某房租赁给被告使用。租赁期限为7年，自2007年4月1日起至2014年4月1日止，租金为每月23800元，从2010年4月1日起每年递增3％，合同还约定了违约责任等。在履行合同的过程中，原、被告双方以口头方式和实际交付方式变更了租金金额。但被告却一直没有向原告交纳保证金23800元，且从2014年1月起欠付应交租金给原告，原告多次主动与被告协商，然被告依然不搬离且不交纳租金，并与原告发生争执，直至2014年5月31日被告才将涉案商铺交付给原告。因此，被告在租赁期间有义务向原告交纳租金。在双方《租赁合同》中第十条第二款约定：乙方（被告）未能信守合同约定，或逾期三个月不交纳租金时，甲方（原告）有权终止合同，除乙方交纳的保证金归甲方所有外，乙方尚须赔偿甲方一年的租金损失”，故被告因其未能信守合同约定，且逾期三个月不交纳租金，须按约定赔偿原告一年的租金损失按2014年每月30329元计共为363948元。另外，由于《租赁合同》已到期，原告与第三人王斌于2014年4月1日签订《租赁合同》，合同中约定原告将涉案商铺的一部份租赁给第三人王斌使用，但由于被告拒不交付商铺给原告的行为，导致原告不能按时交付商铺给第三人王斌，并且还要按合同中约定承担巨额的违约金156000元。综上，原告认为，《租赁合同》合法有效，被告应积极履行合同的约定，被告无任何理由不向原告支付租金且到期不腾退的行为造成原告的各项损失理应按照法律和合同的约定由被告承担责任。故请求法院判令：一、被告立即清偿所欠原告的租金122297元；二、被告赔偿原告违约金为363948元；三、被告赔偿因合同到期不腾退行为造成原告的损失，暂计至2014年5月31日为156000元；四、本案诉讼费由被告承担。
原告蔡福炳为其主张提交了以下证据：1.蔡福炳房产证；2.租赁合同；3.珠海农商银行历史明细账；4.存折；5.《租赁合同》，6.收据；7.珠海农商银行转账凭证。
被告朱楚明答辩称：一、就租金而言，原告主张金额过高，租金应该缴纳日为2014年4月1日，被告实际欠缴租金为2014年2、3月份租金，租金金额应该为双方签订的协议上的26786元为准，2014年4月1日所产生的可能的租金之内不在租金之内，因被告所租用的场地自2008年4月1日起有180平方米分租给李军民，而在2014年之后仍为被告占用的场地占用费仅为9050元。二、关于违约金，原告主张违约金是错误的，依据合同约定被告欠缴租金达3个月，方可按照原告计算方式计算违约金，但是该租赁合同在2014年4月1日终止，所欠缴的租金为2、3月，不符合合同约定的计算违约金的方式，即使需要计算违约金该违约金也过高，原告最多主张违约金应该不能超过同期租金的30%。三、关于原告不腾退场地的损失，原告陈述在2014年4月1日将该场地转租给案外人，原告在明知该场地有纠纷以及案外人有租的情况下，暂时将场地分租给其他人，导致自己损失过大是原告自己的行为导致，其主张和第二项主张同时提出存在冲突。
被告朱楚明为其主张提交了以下证据：1.租赁合同、补充协议；2.2007年4月至2014年1月租金支付凭证；3.退款收条；4.租赁合同（分租）；5.退还押金单。
经审理查明：2007年4月1日，以原告蔡福炳为甲方，被告朱楚明为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的珠海市前山三台石路某房（建筑面积287.85平方米）租赁给乙方使用，租赁期限为7年，自2007年4月1日起至2014年4月1日止；租金为每月23800元，从2010年4月1日起每年递增3％；乙方应支付23800元保证金；租金按月交纳，每月5日前支付，甲方收款后开具等值租金收据，乙方逾期三个月不交纳租金，甲方有权终止合同，除乙方交纳的保证金归甲方所有外，还需赔偿甲方一年的租金损失；乙方可根据经营状况和实际需要，将租赁物部分或全部转租，但须知会甲方，甲方应予支持，等等。双方当天签订的《补充协议书》明确了各时间段的租金金额：2007年4月1日到2010年3月31日每月23800元；2010年4月1日至2011年3月31日每月24514元；2012年4月1日至2013年3月31日每月26006元；2013年4月1日至2014年3月31日每月26786元。
合同签订后，原告蔡福炳按约定将房屋交付给被告朱楚明使用，被告朱楚明于2007年4月10日支付了保证金23800元，并在此后向原告蔡福炳支付租金，但实际支付租金金额并未严格依照合同约定，而是高于合同约定，其中2007年4月到2008年4月每月23800元，2008年5月24800元，2008年6月到2009年3月每月25800元，2008年6月到2009年3月每月25800元，2009年4月到2010年3月每月26300元，2010年4月到2011年3月每月27059元，2011年4月到2012年3月每月27840元，2012年4月到2013年3月每月28645元，2013年4月到2013年12月每月29475元。2014年1月3日，被告朱楚明支付了租金26786元，此后再未支付。原告蔡福炳主张，双方在履行合同过程中以口头约定和实际履行的方式变更了租金标准，从2010年6月1日起按照每年递增3%减去30元计算每月租金金额。被告朱楚明则主张，增加的金额不是租金，是其在原告蔡福炳要求下被迫支付的额外税金。
租赁合同约定的租赁期届满前，原告蔡福炳表明不同意续租，被告朱楚明表示双方正常合作的话，其同意续租，但2014年2月原告的一些不明身份的人到租赁场地打砸，所以不可能续租。合同在2014年4月1日到期后，双方没有续签合同，被告朱楚明没有退场，直到2014年5月31日才将租赁物交回给了原告蔡福炳。
另查明，2008年3月22日，被告蔡福炳和李军民签订《租赁合同》，将其承租的珠海市前山三台石路某房中的180平方米房屋分租给李军民，租赁期限从2008年3月20日到2014年3月20日。被告表示，其在2014年3月25日已将30600元押金退回给李军民，故2014年4月1日后减去李军民占用的场地才是其真正占用的场地。原告蔡福炳称是被告将部分房屋分租给李军民，李军民是否交交租与原告无关，被告声称现在全部场地由李军民使用也不是事实。
庭审中，原告蔡福炳对其诉讼请求作了说明。其中第一项诉讼请求租金122297元，包括2014年1月-3月租金和4、5月的占用使用费，其中租金按每月29475元计算，占用使用费按每月30329元计算（即是按上年标准递增3%减去30元计算）。第二项诉讼请求违约金363948元，是按合同约定每月30329元计算12个月。第三项诉讼请求是被告不按时腾退所造成的损失。原告对该项损失提供了以下证据：1、《租赁合同》一份。该合同签订时间为2014年4月1日，甲方为蔡福炳，乙方为王斌，主要内容是甲方将珠海市前山路（前山梅花村）某号之1号、2号之半套共254.28平方米房屋出租给乙方使用，租期从2014年4月1日到2019年3月31日，租赁期内，甲方如无正当理由单方面解除合同或因甲方原告导致合同不能履行时，甲方除全额退回保证金外，还应按每月租金26000元计付半年作违约金，等等。2、收据。收据出具日期为2014年4月1日，主要内容是蔡福炳收到王斌交来的保证金26000元。被告蔡福炳对上述证据的真实性不予认可。
原告蔡福炳诉称案涉房屋至今闲置，被告朱楚明不予认可，抗辩称该房屋日前张贴的招租电话系李军民妻子的电话，原告蔡福炳称其已委托李军民妻子进行招租。此外，原告蔡福炳当庭提供署名为“李军民”的书面说明一份，被告朱楚明认为该说明属于证人证言，李军民不到庭不能证实该说明的真实性，因此不予认可。
本院认为，原、被告于2007年4月1日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告蔡福炳已经履行了交付房屋的义务，被告朱楚明应按约定支付租金。被告朱楚明在2014年1月3日支付当月的租金26786元后再未支付，逾期支付租金的时间超过三个月，违反了合同的约定，应承担违约责任。根据被告朱楚明从2007年到2013年12月支付租金的情况，可以认定原、被告在合同履行过程中对租金金额作出了变更，2013年4月起一年内的租金为每月29475元，故2014年1月到3月的租金每月为29475元，被告朱楚明尚欠租金29475×3-26786=61639元。2014年4月1日租赁期限届满后，双方均明确不再续租，但被告在同年5月31日才将房屋退回给原告，故被告应支付该段时间的占用费给原告。由于租赁合同已经终止，原告要求按上年度的租金上浮3%再减30元来确定占用费支付标准，没有事实依据，被告应按每月29475元向原告支付占用费，即58950元，对于原告超出该金额的占用费请求本院不予支持。被告朱楚明抗辩称其将一部分场地转租给李军民使用故应扣减该部分租金，因该转租行为所形成的法律关系与本案原、被告之间的租赁关系并非同一法律关系，本院不予审处，故被告要求扣减租金或使用费的理由不能成立。
根据合同约定，被告朱楚明逾期三个月不交纳租金，原告蔡福炳有权终止合同、不予退回保证金，并可要求被告赔偿一年的租金损失。被告蔡福炳存在逾期三个月不交租金的情形，故原告蔡福炳有权不退回保证金23800元。对于原告提出的因被告未按期退回租赁物而导致原告需要赔偿王斌违约金156000元的主张，本院认为，首先，原告没有举证其已按约定实际支付了该违约金；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告在被告违约后有义务采取适当措施防止损失扩大。原告明知与被告的纠纷尚未解决且被告在2014年4月1日尚未退场、原告将无法马上履行与他人签订的租赁合同的情况下，仍与王斌签订租赁期限从2014年4月1日起的《租赁合同》，即使其如约支付了156000元违约金给王斌而发生损失，也是因其不适当行为造成，原告不得就该扩大的损失要求被告赔偿。故原告要求被告赔偿156000元，依据不充分，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”除了因被告迟延支付租金所造成的利息等损失外，原告没有提出其他证据证明其损失。如前所述，原告可不予退回23800元保证金，原告的损失已得到部分赔偿，故本院酌定被告向原告支付违约金30000元，对于原告超出该金额的违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第二款和第一百一十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告朱楚明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡福炳支付2014年1月到3月尚欠的租金人民币61639元；
二、被告朱楚明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡福炳支付2014年4月和5月的房屋占用费用人民币58950元；
三、被告朱楚明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡福炳支付违约金人民币30000元；
四、驳回原告蔡福炳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5111元，原告蔡福炳负担3913元，被告朱楚明负担1198元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一四年八月二十六日
书记员 张清亮