天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8058号
上诉人（原审被告）：韩奎，男，1955年10月28日出生，汉族，天津市鑫荣建筑安装公司退休职工，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：明生芳，天津旌宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张雄，男，1977年8月21日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：董桂彬，天津坻京律师事务所律师。
原审第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园8号楼3门101号（-1室）。
法定代表人：陆斌斌，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：孟宪政，男,该公司职员。
原审第三人:李苏利，女，1990年8月6日出生，汉族，住天津市南开区。
上诉人韩奎因与被上诉人张雄,原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司、李苏利房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2017）津0106民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
韩奎上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回张雄的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张雄承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，韩奎已完成涉诉房屋交付义务，一审判决应予改判。
张雄辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，韩奎对天津市我爱我家房地产经纪有限公司无请求事项，故不发表意见。
李苏利未出庭参加诉讼，但提供书面答辩意见述称，对韩奎与张雄间的纠纷不发表意见。
张雄向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金至实际腾房之日止，从2016年11月13日开始截止到2017年4月1日为100000元；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。庭审过程中，张雄变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付违约金至实际腾房之日止，从2016年11月13日开始截止到2017年4月1日为27600元；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告张雄与被告韩奎于2016年9月29日经第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司居间签订了《房产交易合同》，约定原告购买被告名下坐落天津市南开区房屋，房屋总价款3400000元，定金50000元，剩余3350000元通过按揭贷款方式支付。双方须在2016年10月18日前签订《天津市房产买卖协议》，关于权利义务，合同第三条约定经买卖双方确认，卖方承诺于办理过户手续之日起三日内腾空房产交付买方使用。卖方逾期交付该房产，每逾期一日，应向买方支付该房产成交价的1‰作为违约金。如卖方腾房逾期超过十天买方有权进入该房产，房产内有任何遗留物品，均视为卖方放弃该等物品之所有权，买方有权任意处置；卖方不得就该等物品向买方提出任何要求或主张。合同签订后，原告依约给付了定金并办理了房屋贷款，双方于2016年11月10日办理了房产过户手续。现原告以被告逾期未交房为由主张违约金。诉争房屋由被告韩奎于2015年5月22日出租给第三人李苏利使用，租期自2015年7月1日至2019年6月30日止，月租金3700元，韩奎与李苏利所签订的《房屋租赁合同》同时约定假如韩奎在第四年使用该房产，该合同解除，假如韩奎在第四年不使用该房产，合同继续有效。目前诉争房屋实际使用人仍为第三人李苏利，且据李苏利述称案涉房屋于承租后已做了隔断，隔为11间房屋并对外出租使用。关于诉争房屋业经出租的事实，第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司及被告均表示在缔约阶段已向原告告知，但关于租期，天津市我爱我家房地产经纪有限公司表示被告曾表述租赁合同2017年到期，距离签房屋买卖合同半年左右。庭审中原告对此予以否认，认为自己于2016年12月15日办理房屋交接时才得知房屋被出租及具体租期和租金。关于房屋交付的时间，原、被告对此存有异议，原告以合同约定的“办理过户手续之日起三日”即2016年11月13日为房屋交付日期；被告认为原、被告及第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司通过口头约定方式将交房日期变更为房款到账之日十五日内，房款于2016年11月29日到账；第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司向法院陈述，三方将交房日期口头约定为办理过户手续后15天。关于房屋是否完成交付，原、被告亦存在争议。2016年12月15日，原、被告及第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司办理房屋交付手续时，第三人李苏利向原告出示了房屋租赁合同，原告认为该合同约定内容与被告所述不一致，亦未协商一致，原告认为被告至今并未交付房屋；被告则表示原告对于房屋出租的事实予以知晓，按照中介所安排的2016年12月15日房屋交接时间，已将出租权转移给原告，完成了诉争房屋的交付，且房屋内已没有被告物品；第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，被告曾保证清走租户，案涉房屋并未完成交付。
一审法院认为，本案当事人之间签订的《房产交易合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方争议的焦点一系被告是否构成违约，双方已约定办理过户手续之日起三日内交付房屋，而被告主张移交出租权并不构成交付，被告未能在合同约定的时间将讼争房屋交付原告，构成违约；关于交付时间，被告及第三人均提出已经口头变更，《房产交易合同》的8.3条约定“对本合同的变更或修改，由买卖双方协商并签订书面协议”，故对被告主张交付时间变更为2016年12月15日的主张不予采信。焦点二是被告主张调整违约金是否有法律依据，约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，双方约定的违约金为房屋总价款的千分之一每日，即3400元，而被告未能交付房屋的原因系已将讼争房屋出租，每月租金为3700元，综合本案，参考天津市2016年住宅房屋指导租金，酌定违约金标准为每月5000元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告韩奎于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告张雄2016年11月13日至2017年4月1日的违约金23166元；二、驳回原告其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，减半收取245元，由原告张雄负担40元，被告韩奎负担205元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房产交易合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依约全面履行自己的义务。被上诉人已依约交付房款，上诉人亦应依约将涉诉房屋腾空交付被上诉人。上诉人的行为已构成违约，应向被上诉人支付违约金。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金，无不当，本院应予维持。
综上所述，韩奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计379元，由上诉人韩奎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张玉洁
代理审判员 尹 来
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……