江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6133号
上诉人（原审被告）：徐崔根，男，1947年12月7日生，汉族，住苏州市虎丘区。
上诉人（原审被告）：陆良富，男，1966年7月15日生，汉族，住苏州市虎丘区。
上诉人（原审被告）：徐永华，女，1970年11月1日生，汉族，住苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：单翠平，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师，代理上述三上诉人。
委托诉讼代理人：施春兰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师，代理上述三上诉人。
被上诉人（原审原告）：李家美，女，1979年8月14日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：仲建，江苏卓达律师事务所律师。
上诉人徐崔根、陆良富、徐永华因与被上诉人李家美房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐崔根、陆良富、徐永华上诉请求：撤销一审判决第一项，改判我方返还李家美20万元定金及支付违约金262800元（65.7万元*40%），上诉费用依法承担。事实和理由：对于一审判决查明事实基本没有异议，但一审法院对李家美的过错造成的损失扣减比例过小。本案李家美有以下重大过错：1、合同签订时李家美明知该房屋为动迁安置房，没有产权证，被安置人员没有全部签名，中介人员明确告知李家美，如果其他家人不同意可以撤销合同；2、我方第二天即到中介处商谈退款事宜，第一时间就无法继续履行合同向李家美进行告知；3、我方在中介机构无法交还款项的情况下，又于2016年3月6日向中介发出书面告知要求交转李家美，李家美也收到了该告知书但是拒绝领受。另外，从合同约定看，199万元的房款要到房产证拿到才能领取，目前房产证尚未拿到，符合3月6日书面告知书的内容，合同无法履行是双方明知，即使按照合同约定的过户时间也无法履行，不能履行的原因不是我方的过错。一审法院判决我方承担合同约定80%违约金显失公平。
李家美辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回对方的上诉请求。
李家美向一审法院起诉请求：认定房屋买卖合同自始无效；徐崔根、陆良富、徐永华退还李家美基于合同所支付的20万元定金，承担缔约过失赔偿责任755000元（现同地段面积房屋价格上涨65万元，装修损失105000元）及本案全部诉讼费用。李家美后变更诉讼请求为：徐崔根、陆良富、徐永华退还李家美基于合同所支付的20万元定金，向李家美承担合同违约金657000元及装修损失105000元，承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：苏州市高新区星韵花园一区7幢2201室房屋系动迁安置房屋，动迁安置住户登记表中人员为徐崔根、胡仙英、徐全根、徐永芳。2016年1月16日，李家美与徐崔根、陆良富、徐永华经高新区狮山怡安居商务信息咨询服务部居间签订房屋买卖（居间）合同，约定：售房人徐崔根、陆良富、徐永华（甲方）、购房人李家美（乙方）、居间方高新区狮山怡安居商务信息咨询服务部（以下简称怡安居咨询部，丙方）；甲方自愿将座落于苏州市高新区狮山星韵花园一区7幢2201室的房屋出售给乙方，所有权人为徐崔根，建筑面积148平方米，成交价格219万元，该房屋产权过户所产生的相关税费由乙方承担；三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费32800元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费15000元；乙方于2016年1月16日交付定金20万元，余款待乙方办好房产证，甲方通过托管资金的账户领取；甲乙双方必须在2016年7月30日之前提供相应原合法的过户或贷款证件，否则视为违约；甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时已取得其他共有人同意并有权代表其他共有人签订本协议，甲方保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，且甲方有权将该房屋上市交易，否则引起的法律和经济责任由甲方承担；乙方终止贷款行为、提交不属实证明或因资信度原因导致贷款未果、贷款延期均应承担相应法律责任；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同或违约，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的30%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，丙方所收取的中介信息服务费一律不予退还。其他事项约定：甲方须保证该房屋无户口，无使用过学区，否则以违约处理；甲方收的20万元定金在拿到房产证、土地证，乙方须积极配合中介方将钱打到房管局托管账户，否则以违约处理；乙方付完定金20万元整，甲方同意乙方先行装修。
2016年1月16日，李家美向徐崔根等人支付定金4万元，徐永华出具收条，上载明：“今收到李家美购买本人星韵花园一区7幢2201室房屋定金肆万元整（注：余款拾陆万元整在2016年1月18日付清）”。2016年1月18日，李家美向徐永华转账支付16万元。
2016年3月6日，徐崔根向居间方怡安居咨询部发送告知书并请其转交李家美，称其于2016年1月16日与李家美签订房屋买卖（居间）合同，约定将星韵花园一区7幢2201室房屋出卖给李家美，签订当时，由其与大女儿徐永华及女婿三人签署并收到买家支付的4万元，由于该房屋是动迁安置房屋，安置人员为其与妻子、其父亲及二女儿徐永芳，当晚其与家人商议时得到了其他被安置人员的反对，他们不同意出卖该房屋，而且其女儿徐永华也不是产权人，无权签订买卖合同，加之该房屋尚未领取房产权属登记证目前也无法办理出卖手续，故其不能也无权出卖该房屋，已经收到的4万元多次电话要求退还买受人，但买受人不予接受故书面通知请尽快取回该款项。
诉讼过程中，徐崔根等人申请对涉案房屋的价值进行评估从而确定李家美的实际损失，但徐崔根等人在鉴定过程中未及时缴纳鉴定费且于2017年4月6日申请撤回鉴定。
庭审中，双方一致确认：愿意于2016年6月13日解除双方于2016年1月16日签订的房屋买卖（居间）合同。
庭审中，李家美提交房屋装修合同及装修首付款收据一份以证明其装修损失，但陈述装修没有实际进行。徐崔根等人对该组证据的真实性不予认可，认为房屋没有交付给李家美，即使签订了合同由于装修并未进行，款项发生不符合实际。
庭审中，李家美陈述在签订房屋买卖（居间）合同时没有看到房屋产权证，徐崔根等人表述产权证正在办理中，三人系家庭成员关系，还向李家美出示其房屋购置发票及拆迁安置协议以证明其是产权人；徐崔根等人陈述没有房产证，李家美表示待房产证办下来后办理相关过户手续，徐崔根等人明确表示房屋产权人是徐崔根，与中介要求前往徐崔根处要求其本人签字，陆良富、徐永华是中介和李家美强烈要求在合同上签字的，不代表陆良富、徐永华愿意承担相应法律责任，因为陆良富、徐永华非房屋买卖利益获得者。
庭审中，徐崔根等人陈述没有证据证明其在2016年1月17日即通知李家美解除房屋买卖（居间）合同。
上述事实，由李家美提交的房屋买卖（居间）合同、收条及银行客户回单、涉案房屋购销合同及房屋交税发票、徐崔根等人向中介及李家美发送的告知书，徐崔根等人提交的苏州新区私有住房拆迁补偿协议书、动迁安置住户登记表、房屋购销合同及发票、户口注销证明、人口登记表，以及一审法院听证笔录、庭审笔录等证据予以佐证。
一审法院认为，依法成立的合同对签订合同的当事人有效，当事人应当按约诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，李家美与徐崔根、陆良富、徐永华签订房屋买卖（居间）合同系其双方真实意思表示，该合同对李家美与徐崔根、陆良富、徐永华有效。涉案房屋系动迁安置房屋，动迁安置住户登记表中人员为徐崔根、胡仙英、徐全根、徐永芳，徐崔根、陆良富、徐永华自己签订合同处分房屋，且在收取李家美交付的定金后又以其他共有权人不同意出售房屋及陆良富、徐永华非房屋所有权人无权处分房屋为由拒绝履行合同，应当承担履行不能的违约责任。双方一致确认愿意于2016年6月13日解除双方于2016年1月16日签订的房屋买卖（居间）合同，一审法院予以确认。因合同已经解除，李家美要求徐崔根、陆良富、徐永华返还其交付的定金20万元，一审法院予以支持。关于违约责任：徐崔根、陆良富、徐永华在未认真沟通征得其他共有权人同意且未取得其他共有权人授权委托的情况下擅自与李家美签订房屋买卖（居间）合同并收取定金，在签订合同后未积极促成其他共有权人追认合同效力而是拒绝履行合同，给李家美造成损失，应当承担相应的违约责任；李家美作为买受人，在进行房屋买卖这一大额财产的交易中，应具有高度谨慎的注意义务，应认真核实协议签订者是否系房屋所有权人及其是否取得其他房屋共有权人的授权，原告在明知涉案房屋未取得房屋产权证时也未认真核实涉案房屋的所有权人情况，草率与徐崔根、陆良富、徐永华签订合同，对合同无法履行亦具有一定过错，应承担相应的责任。因合同中约定违约方需向守约方支付房屋实际成交价的30%作为违约金，故违约金总额为219万元×30%=65.7万元，结合本案具体案情及房屋价格大幅上涨的因素，一审法院酌定李家美承担20%责任，徐崔根、陆良富、徐永华承担80%的责任，故徐崔根、陆良富、徐永华赔偿李家美违约金525600元。关于李家美提出的要求徐崔根等人承担装修损失105000元的诉讼请求，因李家美并未举证证明装修已经实际发生，且即使存在装修事宜，违约金也能够弥补李家美的损失，故一审法院对李家美该项诉讼请求不予支持。
关于徐崔根等人提出的陆良富、徐永华非房屋所有权人无权签订房屋买卖（居间）合同因此合同无效的抗辩意见，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故一审法院对该抗辩意见不予采信。关于徐崔根等人提出的已于2016年1月17日即通知李家美解除房屋买卖（居间）合同、陆良富与徐永华系委托代理人不应承担违约责任的抗辩意见，并未举证证明其主张，故不予采信。关于徐崔根等人提出的系李家美与中介方串通骗取违约金故应追加中介方参与诉讼并由中介方承担损失的抗辩意见，徐崔根等三人作为成年人，理应对自己的行为及后果有理性充分的认知并承担相应的法律责任，本案实体的权利义务双方系徐崔根三人与李家美，且系徐崔根等人收取了李家美的定金后无法履行交付房屋及房屋过户的主要义务，故应由徐崔根等人向李家美承担相应的违约责任，一审法院对该抗辩意见不予采信。关于徐崔根等人提出的合同约定违约金过高的抗辩意见，因合同约定内容系双方当事人自行约定，应当尊重当事人双方的合意，且徐崔根等人在诉讼过程中申请鉴定后不缴纳鉴定费并申请撤回鉴定，并未举证证明合同约定违约金过高，同时房屋价格存有大幅上涨的客观情形，故一审法院对该抗辩意见不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条之规定，一审法院判决：一、徐崔根、陆良富、徐永华于判决生效之日起十日内返还李家美定金20万元并支付李家美违约金525600元。二、驳回李家美的其他诉讼请求。案件受理费13350元，保全费5000元，合计18350元，由李家美负担6973元，由徐崔根、陆良富、徐永华负担11377元。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，各方当事人均无新证据提交。
本院认为，徐崔根、陆良富、徐永华作为卖方与李家美作为买方在中介组织下签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效。后徐崔根、陆良富、徐永华以其他房屋共有权人不同意以及近期无法取得房屋产权证为由通知不再继续履行合同，引发本案纠纷。二审中双方争议焦点在于对于合同无法继续履行双方的过错如何认定。徐崔根、陆良富、徐永华提出不再履行合同，其并无法定或约定的合同解除权，故其违约在先。且徐崔根、陆良富、徐永华对涉案房屋都没有完整的处分权，在未征得其他共有权人同意的情况下签订合同出售房屋，因为其他共有权人的反对涉案合同已经没有继续履行的可能性，故对于合同无法继续履行，徐崔根、陆良富、徐永华存在重大过错。李家美可以主张解除合同，由徐崔根、陆良富、徐永华承担相应违约责任。但李家美作为买方，在购买房屋时应当尽到审慎注意义务。李家美明知涉案房屋系拆迁安置房屋，在房屋产权证尚未办理的情况下，未确认所有权利人对于房屋出售的意愿，对于合同最终无法履行也存在一定过错。一审法院据此认定李家美承担20%责任，徐崔根、陆良富、徐永华承担80%责任并无不当，应予维持。
综上，上诉人徐崔根、陆良富、徐永华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13350元，由上诉人徐崔根、陆良富、徐永华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 沈维佳
审 判 员 杨 兵
二〇一七年九月二十六日
法官助理 郭 锐
书 记 员 朱冰丽