湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终2141号上诉人（原审被告）：孔利权，男，1989年6月19日出生，土家族，住湖北省咸丰县。委托诉讼代理人：朱昌前，湖北闳辨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：恩施黔龙阳光地产开发有限公司。住所地：湖北省恩施市航空大道2巷***号。法定代表人：张春军，总经理。委托诉讼代理人：陈锋，湖北震邦华广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恩施黔龙阳光地产开发有限公司咸丰分公司。住所地：湖北省咸丰县高乐山镇大坝路西城胡同。负责人：张春军，经理。上诉人孔利权因与上诉人恩施黔龙阳光地产开发有限公司（以下简称阳光地产）及被上诉人恩施黔龙阳光地产开发有限公司咸丰分公司（以下简称阳光地产咸丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2017）鄂2826民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。孔利权上诉请求：请求二审法院在维持一审判决第一、二、三项的基础上，另行判决阳光地产咸丰公司、阳光地产退还孔利权已经支付的2016年3月7日至2017年4月7日银行按揭款利息13699.37元。事实和理由：孔利权通过银行按揭的方式向阳光地产和阳光地产咸丰公司支付购房款，目的是为了获得所购商品房，由于被告的违约，导致合同无法履行，孔利权在合同解除前已经实际支付了利息13699.37元。一审判决不支持孔利权要求返还已经支付的利息13699.37元的诉求，明显有失公允，孔利权在合同解除后，不仅不能获得所购商品房，反而要为阳光地产和阳光地产咸丰公司的违约行为买单，与法律规定和提倡的诚实守信原则相悖。阳光地产辩称：一审判决没有支持孔利权要求支付按揭贷款利息是正确的，孔利权的上诉请求不应得到支持。阳光地产上诉请求：1、依法撤销咸丰县人民法院（2017）鄂2826民初560号民事判决书，发回重审或依法改判；2、由孔利权承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决阳光地产与阳光地产咸丰公司共同支付孔利权双倍违约金18555.90元错误。咸丰公司2016年8月5日发的《买卖方约定书》系单方承诺，不属双方合同约定，其前提是买房不退房的前提下对买房业主进行补偿的单方承诺。根据约定“如业主需要退房我公司将按合同约定办理退房事宜。”因此，现孔利权要求退房双方只能按照2016年2月15日签订的《商品房买卖合同》的约定支付解除合同违约金3944.98元，而不能按照阳光地产咸丰公司的单方承诺来支付违约金。一审判决阳光地产和阳光地产咸丰公司按年利率5.39%支付双倍违约金18555.90元，属认定事实、适用合同条款错误。2、一审判决阳光地产和阳光地产咸丰公司退回孔利权费用18935元属认定事实不清。孔利权购房所支出的18935元的费用系支付税金、物业费、代办各种权证等费用，不属阳光地产收取的房款，不应当将其按房款退回，对该部分费用认定为房款组成部分要求阳光地产和阳光地产咸丰公司退回属事实不清。二、一审追加阳光地产作为被告程序错误。一审被告阳光地产咸丰公司作为房地产项目开发主体和合同的签约方可以独立承担相应的法律责任，而一审法院将阳光地产追加为一审被告程序错误。综上，一审判决事实不清，程序错误，请求二审法院依法发回重审或依法改判。孔利权辩称：阳光地产的上诉理由不能成立，一审判决阳光地产支付双倍违约金符合双方约定，2016年8月5日阳光地产咸丰公司向孔利权承诺若在2016年12月31日前不能达到进场装修的条件需按双倍支付违约金，2016年12月31日之后，若业主需要退房，阳光地产咸丰公司将按合同约定退房，该承诺后，业主表示接受，阳光地产咸丰公司也按照承诺支付了2016年12月31日之前的违约金，实际上双方通过该承诺对原合同中逾期交房的违约进行了变更，阳光地产咸丰公司至今都没有按期交房，孔利权要求解除合同，阳光地产及阳光地产咸丰公司应当支付逾期的双倍违约金，并支付合同价款1%的违约金3944.98元，一审判决后，阳光地产咸丰公司没有上诉，说明双方对延期交房违约金的变更是双方真实意思表示，双方对延期交房、违约金以及对解除合同应支付的违约金的理解是一致的，因此一审判决阳光地产及阳光地产咸丰公司支付违约金及解除合同违约金符合双方的约定，阳光地产的上诉理由不能成立；关于签订合同时收取孔利权费用18935元，虽然当时名目是代办相关手续的费用，但这些费用一直被阳光地产咸丰公司占有使用，实际是孔利权支付房款的一部分，合同解除后，阳光地产及阳光地产咸丰公司理应退还；一审孔利权的申请追加阳光地产为共同被告符合法律规定，阳光地产咸丰公司是阳光地产设立的分公司，其相关的民事责任应当按照公司法的规定由阳光地产承担。综上，请求二审法院驳回阳光地产的上诉请求。孔利权向一审法院起诉请求：1、解除孔利权与阳光地产咸丰公司于2016年2月15日签订的商品房买卖合同；2、阳光地产咸丰公司退还孔利权购房款375563元，利息13907.79元（孔利权于2016年3月7日至2017年4月7日向银行支付的利息）、费用18935元，共计408405.79元；3、阳光地产咸丰公司支付2016年8月至2017年3月31日延期交房的违约金18555.90元，并继续以394498元为基数按月利率0.9%向孔利权支付资金占用利息直至付清全部款项之日止；4、阳光地产咸丰公司支付因其违约导致合同解除的违约金3944.98元；5、阳光地产咸丰公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月15日，孔利权（买受人）与阳光地产咸丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高××镇大坝桥头的地块的土地使用权。该地块规划用途为住宅用地，土地使用年限自2012年9月2日至2082年9月2日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房黔龙皇城大厦。建设工程规划许可证号为2013-042号，施工许可证号为422826201306202901。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢26层7号房。该商品房的用途为住宅，属框架剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上31层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积共112.50平方米，其中，套内建筑面积84.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.93平方米。第四条，计价方式与价款。1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3338.34元，总金额（人民币）375563元整。第六条，付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、买受人于2016年2月15日支付首付款113563元，余款262000元办理银行按揭。第八条，交付期限。出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，孔利权于2016年2月15日给阳光地产咸丰公司支付首付款113563元，各类费用18935元。2016年2月，孔利权（借款人）与中国工商银行股份有限公司咸丰支行（贷款人）及阳光地产咸丰公司（保证人）签订《个人购房借款、担保合同》，约定中国工商银行股份有限公司咸丰支行给孔利权贷款262000元，期限20年，孔利权授权中国工商银行股份有限公司咸丰支行将贷款一次性划入阳光地产咸丰公司的账户上。合同签订后，中国工商银行股份有限公司咸丰支行于2016年3月7日将262000元支付给阳光地产咸丰公司。孔利权从2016年3月7日开始给中国工商银行股份有限公司咸丰支行还本付息，孔利权从2016年3月7日至2017年4月7日给中国工商银行股份有限公司咸丰支行支付利息共计13699.37元。2016年8月5日，阳光地产咸丰公司给黔龙皇城大厦所有业主发出《买卖方约定书》，载明：“黔龙皇城大厦所有业主：黔龙皇城大厦未能按购房合同约定在2016年7月30日前交付使用，给广大业主朋友带来了困扰和麻烦，在此我公司深表歉意。根据项目实际情况，经研究决定，我公司保证在2017年3月31日前实现正式交付。自延期交房之日起至实际交房之日止，其间以实际收到总房款金额（分期按照实际收款计息，按揭按全额房款计息），按年利率5.39%计算作为逾期交房的违约赔偿，在2016年8月31日前支付一次，2016年10月31日前支付一次，2016年12月31日前支付一次，2017年3月31日前支付一次。如在2016年12月31日前不能达到进场装修条件，需按双倍违约金支付。2016年10月31日后，如业主需要退房，我公司将按合同约定，办理退房事宜。……。”阳光地产咸丰公司按《买卖方约定书》的约定支付了2016年8月1日至2016年12月31日期间的违约金。孔利权于2017年5月18日向一审法院提出诉讼保全申请，该院于2017年5月27日裁定查封阳光地产咸丰公司开发的咸丰县黔龙皇城大厦1幢26层7号房，由阳光地产咸丰公司保管。期限为2017年5月27日至2020年5月26日止。孔利权在一审庭审中明确表示要求阳光地产咸丰公司和阳光地产共同承担责任。一审法院认为，孔利权与阳光地产咸丰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。阳光地产咸丰公司为阳光地产设立的分公司，阳光地产应承担阳光地产咸丰公司的民事责任，孔利权要求阳光地产咸丰公司和阳光地产共同承担责任，符合法律规定，予以支持。双方当事人签订合同后，孔利权履行了付清房款的义务，阳光地产咸丰公司应将经验收合格的房屋在2016年7月30日前交付给孔利权使用。阳光地产咸丰公司至今不能交付房屋，应承担本案的违约责任。孔利权请求解除其与阳光地产咸丰公司于2016年2月15日签订的《商品房买卖合同》、阳光地产咸丰公司和阳光地产退还孔利权购房款375563元、费用18935元，符合双方签订的合同约定，予以支持。关于孔利权要求阳光地产咸丰公司和阳光地产支付2016年3月7日至2017年4月7日其向银行支付的利息13907.79元（孔利权实际支付利息13699.37元）的问题。因产生该利息的本金系孔利权应向阳光地产咸丰公司和阳光地产支付的购房款，属孔利权应履行的义务，且双方签订的合同中对解除合同后是否支付按揭款的利息并无约定，对该诉讼请求不予支持。关于孔利权要求阳光地产咸丰公司和阳光地产支付2016年8月至2017年3月31日延期交房的违约金18555.90元的问题。按阳光地产咸丰公司于2016年8月5日发出的《买卖方约定书》约定，阳光地产咸丰公司如在2016年12月31日前不能达到进场装修条件，需按双倍违约金支付，2016年8月1日至2016年12月31日期间以本金375563元按年利率5.39%计算的违约金为8434.52元，阳光地产咸丰公司已经支付了2016年8月1日至2016年12月31日期间的违约金，阳光地产咸丰公司和阳光地产还应支付一倍的违约金8434.52元，2017年1月1日至2017年3月31日期间以本金375563元按年利率5.39%计算的违约金为5060.71元，阳光地产咸丰公司和阳光地产应支付双倍的违约金10121.42元，阳光地产咸丰公司和阳光地产应支付违约金18555.94元（8434.52元+10121.42元），孔利权主张支付违约金18555.90元，予以支持。关于孔利权要求阳光地产咸丰公司和阳光地产以394498元为基数按月利率0.9%向孔利权支付资金占用利息直至付清全部款项之日止的问题。因双方所签合同中违约条款对此没有约定，不予支持。孔利权要求阳光地产咸丰公司和阳光地产支付因其违约导致合同解除的违约金3944.98元，符合双方合同约定，予以支持。阳光地产咸丰公司和阳光地产共计应支付违约金22500.88元（18555.90元+3944.98元）。阳光地产咸丰公司和阳光地产辩称不同意解除合同，不符合双方签订的合同约定，不予支持。综上所述，一审法院判决：解除孔利权与恩施黔龙阳光地产开发有限公司咸丰分公司于2016年2月15日签订的《商品房买卖合同》；恩施黔龙阳光地产开发有限公司咸丰分公司和恩施黔龙阳光地产开发有限公司共同退还孔利权购房款375563元及费用18935元；恩施黔龙阳光地产开发有限公司咸丰分公司和恩施黔龙阳光地产开发有限公司共同支付孔利权违约金22500.88元。限判决生效后十五日内履行。案件受理费7764元，减半收取计3882元，保全费2398元，共计6280元，由孔利权负担280元，恩施黔龙阳光地产开发有限公司咸丰分公司和恩施黔龙阳光地产开发有限公司负担6000元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审法院应当针对当事人上诉请求进行审理。针对阳光地产的上诉请求，第一，关于双倍违约金支付问题。孔利权与阳光地产咸丰公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。阳光地产咸丰公司在2016年8月5日向黔龙皇城大厦业主发出的《买卖方约定书》，实际上是对合同作出的补充承诺，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于合法有效的合同，合同双方应当根据诚实信用原则履行各自的义务。阳光地产认为《买卖方约定书》系其单方承诺，不属双方合同约定的理由不能成立。关于业主退房应该如何承担责任双方产生不同理解。阳光地产主张对于退房业主只能按2016年2月15日签订的《商品房买卖合同》约定，按1%支付违约金3944.98元；孔利权主张还应按承诺支付逾期的双倍违约金。根据《合同法》第四十一条“对格式条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释”的规定，一审法院按照补充合同条款判决支付双倍违约金并无不当。第二、孔利权购房时连同首付款一起支付了各类费用18935元，合同解除后，由于不能实现购房目的，出卖人理应返还给买受人。阳光地产认为该款不属收取的房款，不应返还的理由不成立，本院不予支持。第三、关于责任承担主体的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条明确规定“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人”。阳光地产咸丰公司“企业基本信息”登记为：受公司委托进行房地产开发，因此作为阳光地产咸丰公司的责任应当由阳光地产承担。故一审中追加阳光地产为被告并无不妥。关于孔利权要求支付银行按揭利息的上诉请求，该款项系孔利权为贷款而向银行支付的利息，双方在合同中对解除合同是否应当支付按揭款利息并无约定。孔利权在已主ＸＸ光地产退还全部购房款并承担相应的违约责任的同时，又要求违约方承担赔偿利息责任于法无据。故一审法院对孔利权关于支付其按揭贷款利息13907.79元的请求不予支持并无不妥。综上所述，孔利权、恩施黔龙阳光地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7698元，由恩施黔龙阳光地产开发有限公司负担7555元，由孔利权负担143元。本判决为终审判决。审 判 长 南庆敏审 判 员 李 丽审 判 员 杨 芳二〇一七年十二月十四日法官助理 杨 蕾书 记 员 欧顺恩