福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第2235号
原告周聪明，男，1971年2月28�出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人许新新、刘亚芳，福建中言律师事务所律师。
被告福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，该公司总经理。
委托代理人陈凤安、傅文疆，福建伟盛律师事务所律师。
原告周聪明与被告福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法由代理审判员庄昶光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人与被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周聪明诉称，2011年2月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的址于丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼6层601号房屋，原告依约支付了购房款，并于2011年8月22日接收上述房屋。根据合同约定，被告应于商品房交付使用�60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理权属登记需要其提供的材料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。但由于被告的原因，原告至今未能取得诉争房屋的所有权证书。被告的行为已构成了违约，应按合同约定承担相应的违约责任。另，根据福建省物价局闽价房（2007）413号《关于规范新建商品房交易价格行为的通知》的规定，被告应承担管道燃气建设费用。但被告未缴交上述房产的燃气初装费，而是由原告缴交了1500元。被告应支付给原告该燃气初装费1500元。请求判令：1、被告立即履行协助办理房屋权属证书的义务；2、被告立即支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金（自逾期之日即2011年11月21日起至被告履行完协助办证义务之�止，暂计算至起诉之日为108732元）；3、被告立即支付原告燃气初装费1500元；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告土地公司辩称，一、原告逾期付款违约在先，根据法律规定，被告有权相应顺延履行协助办证义务的时间，被告不存在违约。二、原告诉请被告支付逾期办证违约金已超过二年的诉讼时效，应驳回该诉求。三、原告未举证证明其所受的损失且其主张的违约金标准过高，请求法院酌情予以降低。四、根据合同约定，被告只有协助办证的义务。且被告已将办证所需材料交由办证主管部门，已履行了协助办证义务。原告至今未取得产权证书，确因主管部门的原因，该原因不可归咎于被告，故被告不应承担违约责任。五、根据谁使用谁收益的原则，燃气初装费理应由原告自行承担。且被告从未向原告收取任何的燃气初装费，根据相关法律法规规定，是指开发商不得向业主另行收取燃气初装费，缴交义务主体不是原告，现原告主动缴交再要被告承担，显然不合理。
经审理查明，原、被告于2011年2月23日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买源淮花苑3号楼6层601号房屋，房屋总价款为1230000元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约�付了全部购房款1230000元。原告于2011年8月22日接收诉争商品房。
另查明，被告至今未履行合同义务办理诉争房屋所有权初始登记，诉争商品房尚不具备办理权属证书的条件。2012年11月3日，泉州市燃气有限公司出具一份收据交原告收执，载明收到原告支付的诉争商品房管道燃气建设费1500元。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。被告未依约在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，原告至今不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，对原告要求被告履行协助办证义务的诉求，予以支持，因被告已构成违约，应自逾期之日即2011年11月21日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。被告辩称原�逾期付款应顺延其办证期限，因原告在合同约定的交房及办证期限届满前已履行全部付款义务，被告据此要求行使后履行抗辩权而主张应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故对该辩解不予采纳。被告还辩称，原告主张的违约金已超过二年的诉讼时效，依法应予驳回。本院认为，商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。据庭审查明的事实，诉争商品房于2011年8月22日实际交付原告使用，被告依约应当自2011年11月21日起计付逾期协助办证违约金给原告，原告于2014年4月22日提起本案诉讼向被告主张该违约金，对其中2012年4月22日之前的违约金请求已超过两年的诉讼时效，依法不予保护。故原告请求被告支付逾期办证违约金的起算时间应为2012年4月22日。被告又辩称原告主张的违约金标准过高，请求调整，但其并未举证证明合同约定的违约金标准过份高于原告的实际损失，故该辩解缺乏事实依据，不予采纳。截止至本案起诉之日即2014年4月22日，被告逾期730天，应付的违约金为1230000元×0.01%×730天＝89790元。被告辩称未能办证不可归咎于被告，缺乏依据，不予采纳。至于管道燃气建设费1500元，根据合同第八条的约定，诉争商品房在交付使用时管道燃气等设施应达到设计要求条件，即被告向原告交付的商品房内应设置管道燃气；福建省物价局印发的闽价房（2007）413号《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》亦明确规定房价应包括供电、供水、供气的建�费用，故诉争商品房的管道燃气建设费1500元应由被告承担。现因被告未缴而由原告代缴，原告请求被告承担该费用，合理合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起10日内协助原告周聪明办理址于丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼6层601号房屋的权属登记；
二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告周聪明支付上述房屋截至2014年4月22日的逾期协助办证违约金89790元，并按原告周聪明已付购房款1230000元以每日0.01%标准向原告周聪明支付自2014年4月23日起至实际履行协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金；
三、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起10日内，支付给原告周聪明管道燃气建设费1500元；
四、驳回原告周聪明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2505元，减半收取1252.5元，由原告周聪明负担211.5元，由被告福建泉州市土地开发有限公司负担1041元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 庄昶光
二〇一四年七月十七日
书 记 员 何静艳
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当�人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约�支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。