山东省泰安市岱岳区人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁0911执异172号案外人：朱志刚，男，汉族，1979年5月27日出生，住山东省泰安市泰山区。委托代理人：高丽，山东同畅律师事务所律师。委托代理人：安文果，山东同畅律师事务所律师。申请执行人：宋某东，男，汉族，1962年6月13日出生，住泰安市岱岳区，农民。被执行人：苏某振，男，汉族，1968年9月17日出生，住泰安市岱岳区，农民。被执行人：孙某花，女，汉族，1968年8月21日出生，住泰安市岱岳区，农民。在本院执行宋某东与苏某振、孙某花农村房屋买卖合同纠纷一案中，案外人朱志刚对本院查封的苏某振、孙某�位于泰安市岱岳区山口镇燕黄路周王庄公路西门头房三间、前楼副楼2层房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人朱志刚称，岱岳区法院于2017年5月23日以（2016）鲁0911执540号执行裁定书查封的案涉房屋已由朱志刚合法所有，请求立即解除查封。事实与理由：案涉房屋并非在被执行人宅基地上所建的，而是按照政府的有关政策，由苏某振、孙某花投资建造，尽管形式上缺乏相应的权属证书，但被执行人苏某振、孙某花对该房屋拥有财产权利及处分权。2014年11月28日，朱志刚与苏某振、孙某花签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，该合同合法有效，朱志刚通过银行转账方式支付30万元购买了苏某振、孙某花的案涉房屋，朱志刚并已实际占有使用该房屋三年之久。该房屋买卖已经山口镇周王庄村委�同意并出具证明，已归朱志刚所有。岱岳区法院（2015）岱民初字第963号民事判决书已判决宋某东与苏某振、孙某花签订的案涉房屋《房屋买卖合同》无效，并判决苏某振、孙某花返还宋某东购房款45万元，故在该案执行中再裁定查封案涉房屋没有法律依据。并且，如通过查封该房以清偿该案的债务，等于将上述判决已认定的无效合同再变相认定为有效，导致两份生效裁判相互矛盾，在法律及逻辑上均解释不通。朱志刚与苏某振、孙某花签订的案涉房屋《房屋买卖合同》，双方均已履行完毕且无任何纠纷与争议，法院不应依职权主动对该合同的效力予以认定。综上，岱岳区法院执行生效（2015）岱民初字第963号民事判决书时，未查清案涉房屋已出售的事实，错误地认为该房屋系被执行人苏某振、孙某花的财产并予以查封，此严重侵害了朱志刚的合法权益，请求立即解�查封措施。申请执行人宋某东称，请求驳回朱志刚异议请求。参照本案生效（2015）岱民初字第963号民事判决书，因朱志刚不是案涉房屋所在地山口镇周王庄村的村民，故其与苏某振、孙某花签订的案涉房屋《房屋买卖合同》亦无效，根据法律规定，朱志刚的异议主张不能成立。被执行人苏某振、孙某花经本院公告送达执行听证通知书，其未到庭参加听证，无答辩意见。本院查明，原告宋某东与被告苏某振、孙某花农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日作出（2015）岱民初字第963号民事判决书。该判决查明：2014年4月14日，原告宋某东与被告苏某振、孙某花签订《自愿买卖门头房合同》，约定：苏某振、孙某花卖给宋某东燕黄路周王庄公路西、北邻王继武、南邻刘强、东至燕黄路、西至房屋后路农田地的门头房三间及前楼、副楼，2层，总房款为45万元；同日，宋某东依约支付给苏某振、孙某花45万元购房款，被告向原告出具收到条和迁出保证书各一份，约定被告于2015年3月6日搬出涉案房屋并交付房屋给原告；约定到期后，被告未搬出涉案房屋，现该房屋仍有被告占有并使用；涉案房屋系在泰安市岱岳区山口镇周王庄村村集体土地上开发的门头房，该房产不具备建设用地规划、建设工程规划、施工、商品房预售的许可证等基本审批手续；原告宋某东系泰安市岱岳区山口镇洼里村农业家庭户口，被告苏某振、孙某花系泰安市岱岳区山口镇周王庄村农业家庭户口等事实。上述判决书认为：农村私有房屋买卖必须履行严格的程序，首先买卖双方必须是同一集体组织成员，其次必须在县级以上人民政府土地行政主管部门办理变更登记审批手续；原告非山口镇周王庄村集体经济组织成员，原被告双�签订的涉案房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同；无效合同自始没有法律效力，因无效合同取得的财产应当予以返还。判决书判决：一、原告宋某东与被告苏某振、孙某花于2014年4月14日签订的买卖门头房合同无效。二、被告苏某振、孙某花于本判决生效之日起十日内返还原告宋某东购房款45万元并赔偿经济损失。上述判决生效后，原告宋某东向本院申请强制执行，本院于2016年3月11日立案执行，案号为（2016）鲁0911执540号。执行中，本院于2017年5月23日以（2016）鲁0911执540号执行裁定书，查封了被执行人苏某振、孙某花名下位于山口镇燕黄路周王庄公路西门头房三间、前楼、副楼的2层房产（北邻王继武，南邻刘强；东至燕黄路，西至房屋后路农田地），并于同日向山口镇周王庄村村委送达了查封上述案涉房屋的执行裁定书。案外人朱志刚对上述本院查封的案涉房屋提出书面异议，主张其已与苏某振、孙某花签订合同并已付款购买、实际占有了该房屋，其合法享有该房屋的所有权，请求本院解除对案涉房屋的查封。本案审查中，案外人朱志刚提供以下证据用于支持其异议主张：一、泰安市岱岳区山口镇周王庄村村民委员会于2014年11月28日出具的《证明》。证明内容为苏某振在该村的本案案涉房屋在此证明之前无买卖交易，现该房已出售给朱志刚，该房产权归朱志刚所有。二、出卖人苏某振、孙某花（甲方）与买受人朱志刚（乙方）于2014年11月28日签订的案涉房屋《房屋买卖合同》。约定朱志刚于合同签订时通过银行转账付清30万元购房款购买苏某振、孙某花坐落于山口镇周王庄的本案案涉房屋，甲方于2015年2月27日将此房产及附属物交付给乙方。三、朱志刚于2014年11月28日向苏某振账户转款30万元的农业银行银行卡业务回单。四、计费年月分别为2016年5月、2016年7月、2016年9月、2016年11月、2017年1月、2017年3月、2017年5月，开票日期为2017年5月26日，客户地址为周王庄村委会朱志刚的电力供应业发票7份。发票总金额为202.36元。另查明，案外人朱志刚户籍档案登记的职业为工人，登记的出生地为山东省泰安市泰山区。以上事实有泰安市岱岳区人民法院（2015）岱民初字第963号民事判决书、泰安市岱岳区山口镇周王庄村村民委员会出具的证明、案涉房屋买卖合同、银行卡业务回单、电费发票、户籍证明等证据在案证实。本院认为，案外人执行异议案件的审查核心问题应为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人�出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据该法律规定，案外人作为不动产买受人其物权期待权能得以保护的法定条件之一系该权利所依据的基础法律关系必须合法有效，即须在人民法院查封之前签订该不动产合法有效的书面买卖合同。本案中，案涉房屋系在泰安市岱岳区山口镇周王庄村村集体土地上由该村集体成员苏某振、孙某花建造的房屋，此房屋的买卖须符合双方均为该农村集体组织成员等我国法律法规相关的强制性规定，否则买卖行为无效。本案案外人朱志刚非系案涉房屋所在地的上述周王庄村的集体经济组织成员，其提供的证据亦不足以证实其与苏某振、孙某花签订的案涉房屋买卖合同为符合法律法规强制性规定的有效合同，因此，对其排除本院对案涉房屋执行的异议主张，本院不予支持。综上，本院依据生效的（2015）岱民初字第963号民事判决书，在该金钱债权执行案件中，因被执行人苏某振、孙某花未履行判决确定的金钱给付义务，本院查封被执行人苏某振、孙某花所有的案涉房屋等财产不违反法律规定，案外人朱志刚异议证据不足、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回朱志刚的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  马 辉人民陪审员  �波人民陪审员  冯云峰二〇一七年十月十六日书 记 员  赵 青