上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2443号
上诉人（原审原告）梁金龙。
委托代理人张美凤（系梁金龙之妻）
被上诉人（原审被告）茅李美。
上诉人梁金龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第40198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区张杨路房屋的权利人为蔡泳。2009年9月5日，梁金龙与陈克诺曾就涉案房屋订立《租赁合同》，约定租赁期限从2009年9月10日至2010年9月9日。其中合同第2条约定：甲方（梁金龙）可提供房屋设备有：冰箱1只、电视2只、空调3只、沙发1套、五件套家具1套外加床1只、化妆台2个、写字台1个、小衣柜1只、餐桌1个、凳子4个。第五条约定：1、乙方（陈克诺）按约支付房租及有关应付的水、电、煤气和电讯等费用并爱护使用租赁的房屋。迟付租金，须按月租金1%付日滞纳金，延付一个月，甲方有权按乙方违约终止合同，乙方押金不予退还；2、乙方保证对承租的房屋不转租，确保房屋设备、设施及结构不遭人为破坏。如乙方利用租赁的房屋有违反国家法令法规行为及本合同有关条款的行为，甲方有权立即终止本合同，押金不予退还。合同到期后，孙燕妹又向梁金龙续借一年，并约定2009年9月以后的一切事宜均由孙燕妹负责，原陈克诺居住现改为员工居住，由此产生的情况均由孙燕妹负责。2011年9月7�，梁金龙（甲方）与茅李美（乙方）就承租上海市浦东新区张杨路房屋订立《租赁（补充）协议》，协议约定：1、乙方再续租一年，日期为2011年9月10日至2012年9月9日，租金为每月人民币（下同）3，800元，乙方已支付甲方房屋押金为3，800元；2、现乙方租借人为茅李美；3、继续履行原合同，乙方如因换转租人而发生的一切移交手续均由现租人茅李美负责完成；4、在租赁期内，确保房屋必须用品使用正常，不正常时均由乙方负责维修。2013年2月16日，梁金龙与茅李美订立《房屋租赁协议》，约定由于租金提增到每月3，900元，租赁期由2012年9月到2013年9月，其他一切均按照原合同执行。合同到期后，茅李美又续租了一个月。2013年9月25日，茅李美搬离了租赁房屋。2013年10月5日，茅李美将钥匙返还梁金龙。后梁金龙诉至法院，要求判令：1、茅李美赔偿损坏与缺失损失19，475元（包括鉴定报告中遗漏的茶几损失250元）；2、茅李美支付的押金不予退还；3、茅李美支付电费117.71元、电话费81.80元、燃气费40元、大门门禁卡费30元。原审庭审中，双方确认茅李美尚有押金2，900元在梁金龙处。
原审另认定，2013年10月（结算周期为2013年9月10日至2013年10月9日）的电费为107.4元、过期电费违约金为10.31元，合计117.71元。2013年9～11月（结算日期）的电话费分别为29.50元、27.30元、25元，合计81.80元。根据2014年5月的燃气费发票所示，该月未使用燃气，费用金额为“0”，另收费确认栏内记载，截至2014年3月23日，租赁房屋累计有两笔，共计40元燃气费尚未收到。
原审审理中，梁金龙表示房屋权利人蔡泳为其女儿，梁金龙于2004年取得房屋后进行了装修，约花费了5万元。2013年10月5日，梁金龙看了房屋现状后表示无法接收房屋，但茅李美称不好可以扔掉、房�可重新装修，再说下去的时候就走了。茅李美在电话上捆绑了宽带，故无法及时停机，后梁金龙去电信公司拉了账单付清费用后才停机。梁金龙依据与陈克诺所签合同的第2条、第5条约定，要求没收押金。
原审法院于2013年12月25日组织双方进行现场勘查，发现租赁房屋内的家具、窗帘、马桶、复合地板等装修或设施设备确存在一定的缺失、损坏现象。茅李美认为洗衣机、马桶、餐厅纱门、沙发靠垫及扶手盖在承租时就是坏的或没有的，并表示其不再维修，由法院处理。
原审中，经司法鉴定，租赁房屋内装修、家具损坏修复费用鉴定结果为：1、根据梁金龙主张的房屋内装修清单内容进行计价，本案标的物造价19，225元，其中没有争议部分造价为4，659元，具有争议部分造价为14，596元。鉴定费1，000元，由梁金龙预缴。经质证，梁金龙认为鉴定结论确定的装修、家具损坏修复费用均应由茅李美赔偿，但茅李美对此不认可。
原审认为，梁金龙与茅李美之间存在真实有效的租赁合同关系，双方应当按照合同约定履行各自的义务。法律规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。经现场勘查，租赁房屋内确存在装修及设施设备的缺失或损坏，对此，茅李美应当合理赔偿。但鉴于房屋装修完至今已近十年，鉴定报告主要争议金额大部分涉及复合地板（踢脚板）安装、木门及门柜重做油漆、墙面及顶面乳胶漆，而根据租赁房屋使用年限，结合房屋用途，室内装修及设施设备本身必然存在相当程度的自然折旧或损耗，故对具体赔偿数额，法院依据现场勘查情况、相关合同约定的设施设备范围、鉴定结论及损耗折旧等因素酌情确定。梁金龙与茅李美合同第3条明确约定：继续履行原合同，乙方如因换转租人而发生的一切移交手续均由现租人茅李美负责完成。茅李美以房屋部分设施设备在其实际承租时即已损坏、缺失为由不同意承担修复赔偿责任，缺乏依据。对于电费，茅李美同意支付，法院可据此判决。茅李美于2013年10月5日将房屋钥匙返还梁金龙，而电话费是按月结算的，茅李美应当支付2013年9、10月的电话费；梁金龙提供的电话账单内容不能反映捆绑宽带事实，其又未能提供其他证据佐证，梁金龙要求茅李美支付2013年11月的电话费，缺乏依据。对于燃气费，从勘查、鉴定过程以及2014年5月燃气费发票金额来看，梁金龙认为燃气欠费40元系茅李美承租期间发生，法院予以采信。对于门禁卡费用损失，梁金龙未提供有效赔偿费用依据，法院不予支持。梁金龙与陈克诺合同第2条未涉及押金处理，第5条中的押金没收约定系建立�因承租人违约导致出租人提前解除合同基础上的，而本案合同系到期自然终止，故梁金龙依据上述约定主张没收押金，法院不予支持。根据押金的性质，押金可直接抵扣茅李美应付的修复赔偿费用。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百一十九条之规定，于二○一四年八月十二日作出判决：一、茅李美于判决生效之日起十日内赔偿梁金龙物品缺失及损坏修复的经济损失5，100元（已扣除茅李美的押金2，900元）；二、茅李美于判决生效之日起十日内支付梁金龙电费117.71元、电话费56.80元、燃气费40元；三、驳回梁金龙的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，减�收取161元，司法鉴定费1，000元，合计1，161元，由梁金龙负担136元，茅李美负担1，025元。
判决后，梁金龙不服，上诉于本院，诉称：家具损坏、地板漏水、墙壁打洞，被上诉人理应赔偿；评估的为修复费用，不应折旧；押金由陈克诺支付，理应退还给陈克诺，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三项，改判其不返还押金并由被上诉人赔偿损失19，225元。
被上诉人茅李美辩称：房屋使用四、五年，家具等有损坏乃情理之中；房东自行装潢的自来水管漏水，导致地板发黑起翘，被上诉人与房东沟通几次，均未得到及时维修，后被上诉人联系物业才得以修理，故其不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方间建立房屋租赁关系，双方均应依约履行各自义务。涉讼房屋内装修、家具确有损坏，然涉讼房屋�修及家具均使用多年，必然存在一定程度的损耗，故原审参照司法鉴定结果、房屋使用年限等诸因素酌定之赔偿金额，合理妥当，可予维持。关于押金之争议，梁金龙陈述其中3，600元系原承租人陈克诺支付，之后的承租人孙燕妹及茅李美各支付100元，经扣除租金后尚存押金2，900元。本院注意到，梁金龙与陈克诺间的合同终止时，押金未作退回，并明确之后事宜均由孙燕妹负责；本案双方间的协议约定房屋押金为3，800元。由此可见，茅李美现享有押金的相关权利，故梁金龙关于押金返还之异议，难以采纳。综上而言，梁金龙关于撤销原审判决主文第一、三项，改判其不返还押金并由茅李美赔偿损失19，225元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，�持原判。
上诉案件受理费人民币322元，由上诉人梁金龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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