广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第327号
上诉人（原审被告）：鲁爱花
委托代理人：王全国，广东瀚宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄晓芳
被上诉人（原审原告）：植关旺
两被上诉人共同委托代理人：杨飞剑，广东深大地律师事务所律师。
上诉人鲁爱花因与被上诉人黄晓芳、植关旺房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第466号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄晓芳、植关旺在原审中的诉讼请求为：1、鲁爱花向黄晓芳、植关旺返还多付租金4767元；2、鲁爱花向黄晓芳、植关旺返还商铺押金22000元；3、鲁爱花向黄晓芳、植关旺支付商铺装修损失17800元；4、鲁爱花向黄晓芳、植关旺支付违约金5000元；5、鲁爱花承担本案诉讼费、保全费。
原审法院审理查明：涉案商铺位于涉案工业区105栋一楼B座B19，面积为20㎡，由某公司进行出租管理。2012年7月30日，某公司与案外人一签订《商铺租赁合同书》，将涉案商铺出租给案外人一，租赁期限自2012年8月1日起至2013年8月31日止，租金为1600元／月，合同第四条约定商铺经营范围为女装，不得经营鞋、包、内衣、童装，如未经某公司书面同意，不得擅自经营该商品规划区域范围以外的其他商品，否则视同违约，某公司有权收回商铺租赁使用权，并将保证金3000元作为违约金处理，概不退还；合同第十一条约定未经某公司书面同意，擅自改变合同约定的商铺用途，擅自将商铺转租、转包、转让他人的，某公司可单方面解除合同并收回铺位租赁使用权，保证金不予退还。2012年9月16日，案外人一与鲁爱花签订《店铺租赁合同》，将涉案商铺转租给鲁爱花，租赁期限自2012年9月16日起至2013年9月30日止，租金为7500元／月；该合同第四条第五款约定租赁期间，鲁爱花不得将租赁店铺转租或转让给第三方使用，未经案外人一同意擅自转租、转让他人，按违约处理。
2013年4月29日，鲁爱花出具收款收据，确认收到原告植关旺支付的涉案商铺租金及押金共计33000元，此款由原告黄晓芳刷卡支付。2013年5月6日，鲁爱花与黄晓芳、植关旺签订《店铺租赁合同》，将涉案商铺转租给黄晓芳、植关旺，租赁期限自2013年5月6日起至2014年5月6日止，租金为11000元／月，黄晓芳、植关旺另支付两个月租金作为押金；该合同第四条第五款约定租赁期间，黄晓芳、植关旺不得将租赁店铺转租或转让给第三方使用，未经鲁爱花同意擅自转租、转让他人，按违约处理；合同第五条第二款约定，在租赁期间，黄晓芳、植关旺未经鲁爱花同意，中途擅自退租的，鲁爱花不予退还黄晓芳、植关旺押金22000元；该条第六款约定，租期未满鲁爱花无故收回店铺须向黄晓芳、植关旺赔付22000元损失。2013年6月4日，原告黄晓芳通过网上银行跨行付款11500元，鲁爱花对于收到2013年5月、6月商铺租金不持异议。2013年7月，因涉案商铺装修与在某公司申请项目不符，某公司责令其整改，后案外人一将涉案商铺收回。
为证明其已支付2013年7月商铺租金，黄晓芳、植关旺提交交通银行客户通知书3份，显示2013年7月3日向6＊＊＊＊8账户存款共计11300元。鲁爱花主张上述单据未载明收款人信息，无法确认是否收到款项。因上述账户与黄晓芳、植关旺申请财产保全提供鲁爱花账户基本相符，原审法院要求鲁爱花于庭后确认是否收到2013年7月租金，但鲁爱花未予答复。
为证明其装修费用，黄晓芳、植关旺提交《室内装修合同书》、装修工程预算表、收款收据各1份，显示原告黄晓芳于2013年7月1日与B公司签订装修合同，工地位于涉案商铺，工程款共计17800元，B公司于2013年7月15日出具收款收据。鲁爱花对上述证据不予认可，主张商铺实际由黄晓芳、植关旺再行转租后的租户装修，且黄晓芳、植关旺主张的装修费用明显过高。
为证明鲁爱花的转租行为得到原使用权人案外人一认可，且因黄晓芳、植关旺擅自再次转租和装修问题导致商铺被收回，鲁爱花提交案外人一、案外人二、案外人三出具的证人证言3份，其中案外人一证言显示其对鲁爱花将涉案商铺转租给黄晓芳、植关旺起初并不知情，得知后认为黄晓芳、植关旺经营符合市场规定，故默认该转租行为；后市场管理处告知案外人一商铺装修违反规定，其发现黄晓芳、植关旺私下将商铺再次转租，遂于2013年7月20日收回商铺自行经营；案外人二、案外人三证言显示该二人系邻近商铺营业员，鲁爱花于2012年10月开始在涉案商铺经营女装，2013年5月初将商铺转租给黄晓芳、植关旺，黄晓芳、植关旺经营一个多月后再次转租，新承租人对商铺重新装修，后案外人一于2013年7月20日左右收回商铺自行经营。黄晓芳、植关旺对上述证据不予认可，主张证人应当出庭接受质询。
庭后，原审法院向某公司、案外人一、案外人二进行调查。某公司出具《情况说明》称2013年7月涉案商铺装修违规，后该商铺确有纠纷发生，但经该公司安保人员劝导和公安介入处理，纠纷双方自行撤离；案外人一陈述2013年7月其被市场管理处告知装修违规问题后发现原告植关旺再次将涉案商铺转租给一陈姓男子，故要求收回商铺，经案外人一、植关旺、黄晓芳、陈姓男子及其亲友协商，案外人一收回商铺，植关旺退还陈姓男子50000元；案外人二陈述植关旺、黄晓芳仅经营涉案商铺一个多月后，该商铺重新装修，过程中被案外人一收回并拆除装修后自行经营。黄晓芳、植关旺对原审法院调查情况均不予认可，鲁爱花则无异议。
原审法院认为，本案中，黄晓芳、植关旺与鲁爱花签订了《店铺租赁合同》，虽该合同签订时鲁爱花转租涉案商铺未取得某公司及案外人一的认可，但案外人一对此予以默认，故鲁爱花的转租行为不影响其与黄晓芳、植关旺之间租赁合同的效力。鲁爱花主张原使用权人案外人一收回涉案商铺系因黄晓芳、植关旺擅自转租且改变用途所致，虽案外人一在接受原审法院调查时称黄晓芳、植关旺有再次转租行为，但其陈述的陈姓男子身份不明，无法与其核实，尚不足以证实黄晓芳、植关旺存在擅自转租行为；涉案商铺在2013年7月装修时确有与申请内容不符的情况，有某公司出具的《情况说明》以及案外人一陈述为证，故黄晓芳、植关旺对涉案商铺被收回存在一定过错。鲁爱花对黄晓芳、植关旺提交用以证明支付2013年7月租金11300元的交通银行客户通知书未予确认，也未按向原审法院回复租金核实情况，鉴于上述单据上存款账户与鲁爱花账户基本相符，故原审法院依法采信黄晓芳、植关旺提交证据，认定其已支付2013年7月租金。因双方均未提交证据证明涉案商铺被收回的具体时间，原审法院采纳案外人一陈述，认定涉案商铺于2013年7月20日被收回，鲁爱花应退还黄晓芳、植关旺2013年7月租金3903.23元（11000元÷31天×11天）。鲁爱花收取黄晓芳、植关旺押金22000元事实清楚，本案不属于黄晓芳、植关旺未经鲁爱花同意中途擅自退租，鲁爱花应退还押金；涉案商铺被收回亦非鲁爱花违约所致，黄晓芳、植关旺诉请鲁爱花支付违约金不符合根据《店铺租赁合同》第五条第六款的约定，原审法院不予支持。双方未就装修问题进行约定，黄晓芳、植关旺提交的证据不足以证明其主张的损失，故对黄晓芳、植关旺关于装修损失的诉请，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、鲁爱花应于本判决生效之日起十日内向黄晓芳、植关旺退还2013年7月多付租金3903.23元；二、鲁爱花应于本判决生效之日起十日内向黄晓芳、植关旺退还商铺押金22000元；三、驳回黄晓芳、植关旺的其他诉讼请求。案件一审受理费519.6元，保全费516元，共计1035.6元，由黄晓芳、植关旺负担494.6元，鲁爱花负担541元。
上诉人鲁爱花不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、本案一、二审诉讼费由黄晓芳、植关旺共同承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、黄晓芳、植关旺再次转租涉案商铺事实清楚、证据确凿，已构成根本违约，一审对此未能审查清楚。（1）2013年10月24日，法庭在调查案外人一的笔录中，案外人一陈述，因其发现店铺装修不是用于经营服装已违反店铺用途，就打算收回店铺，结果在处理过程中发现店铺已租给他人。因黄晓芳、植关旺未经鲁爱花同意将店铺私下转租给他人，鲁爱花不可能知道其身份，这完全合情合理。况且，案外人一已提供了黄晓芳、植关旺转租的租客的电话，法院应对此进行调查。但一审却以案外人一陈述的陈姓男子身份不明，无法与其核实，尚不足以证实黄晓芳、植关旺存在擅自转租行为，这一认定实际上回避了涉案商铺已被黄晓芳、植关旺转租的事实，应当予以纠正。（2）一审对案外人三、案外人二、案外人一三个证人于2013年9月3日出具的证明未加审查，造成本案事实没有查清。上述三个证人，案外人一到庭证实黄晓芳、植关旺确实存在私下转租涉案房屋的事实，且装修店铺改变用途，因而造成店铺被收回。案外人三与案外人二也书面证实黄晓芳、植关旺私下将店铺转租给他人。三位证人均证实涉案店铺确实被黄晓芳、植关旺私下转租给他人，但一审对黄晓芳、植关旺再次转租行为不加确认，反而认为再次转租的租客身份不明而不确认黄晓芳、植关旺的违约行为。因黄晓芳、植关旺私下再转租涉案商铺，鲁爱花不可能知道再转租的租客的身份，一审不认定黄晓芳、植关旺再次转租的违约事实，却将重点放在被转租人的身份上，颠倒了案情的主次关系。2、一审对黄晓芳、植关旺装修涉案商铺内容不符是构成商铺直接被收回的原因没有查清。案外人一与某公司签订合同时明确约定，该商角只能用于经营女装，用作任何其它用途均构成违约，案外人一将涉案商铺转租与鲁爱花亦如此约定，鲁爱花再次转租给黄晓芳、植关旺行为得到了案外人一默认，但对该商铺的用途没有改变。黄晓芳、植关旺接收商铺后前一个月仍按商铺原用途经营，某公司、案外人一及鲁爱花均没有异议，但黄晓芳、植关旺在经营一个月后就私自重新装修涉案商铺，装修内容不符合商铺的经营用途，遂引起某公司的注意，于是案外人一不得已按约定收回该商铺。因黄晓芳、植关旺的违约装修行为导致鲁爱花失去涉案商铺的承租权，黄晓芳、植关旺应对鲁爱花承担赔偿责任，但一审对此未经审查，仅简单地认为，黄晓芳、植关旺在商铺被收回存在一定过错，明显对涉案关键事实认定不清，请求二审法院予以纠正。3、一审对鲁爱花的预期可得收益未加审查，对案件的主要事实没有查清。虽然一审确认涉案商铺被收回是黄晓芳、植关旺过错造成，但对其过错给鲁爱花造成的损失结果却没有审查。鲁爱花与黄晓芳、植关旺签订《店铺租赁合同》，期限为2013年5月6日至2014年5月6日，每月租金11000元，鲁爱花与案外人一签订的《店铺租赁合同》则约定每月租金7500元，因此，鲁爱花每月所得租金收益为3500元。因黄晓芳、植关旺违约行为导致店铺于2013年7月份被原承租人案外人一收回，鲁爱花失去了出租涉案商铺的权利，其与黄晓芳、植关旺的租赁合同也随即终止，但该合同尚有10个月的租期没有履行，鲁爱花预期可得的收益为35000元，这项损失应由黄晓芳、植关旺赔偿。因此，鲁爱花完全有理由扣除黄晓芳、植关旺支付的押金22000元，此外，黄晓芳、植关旺还应赔偿鲁爱花13000元的预期损失。一审对这一重要事实不予审查，错误地要求鲁爱花退还所谓多付的租金和押金，违背了公平原则。4、一审认定涉案商铺于2013年7月20日被收回，因此，黄晓芳、植关旺应退还2013年7月多付租金3903.23元，这一认定理由不足。（1）一审确认双方均未提交证据证明涉案商铺被收回的具体时间，但采纳案外人一陈述，认定涉案商铺于2013年7月20日被收回。事实上，案外人一没有说2013年7月20日商铺被收回，况且，一审对案外人一的有关转租的陈述没有采信，也不可能片面采信其他陈述。（2）根据房屋租赁合同履行的商业习惯，承租方月初预交本月租金，而且以月为单位结算，不满一月的均按一月计算，也就是说，黄晓芳、植关旺支付的租金是以月为单位支付的，即使不满一月也应按一月支付，本案中，因黄晓芳、植关旺的违约行为导致商铺被收回，因此，不存在多支付的租金。二、一审适用法律不当。本案因黄晓芳、植关旺的过错和违约行为原因造成合同解除，给鲁爱花造成可预见的损失为35000元，黄晓芳、植关旺依法应承担赔偿责任，因此，鲁爱花可以不退还黄晓芳、植关旺支付的押金，黄晓芳、植关旺还应赔偿不足部分。但一审却根据《合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决鲁爱花退还押金和所谓多交的租金是适用法律不当。
被上诉人黄晓芳、植关旺答辩称，一审就判决第一项关于多付租金、商户的押金没有错误，装修费用因涉案商铺公司没有备案存在错误而导致损失。案外人提交的情况说明在一审开庭时没有到庭接受质证，其证据不应予以采纳，对装修事实的认定有错误。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的涉案租赁合同形式合法、内容不违反效力性强制性规定，原审法院认定涉案合同合法有效并无不当。黄晓芳、植关旺对原审判决驳回其关于装修损失的诉讼请求没有提起上诉，视为对自己权利的处分，本院予以确认。鲁爱花主张黄晓芳、植关旺存在转租及改变用途的违约行为，但对该主张未提供充足证据证明，原审法院未采纳该主张并无不当。因鲁爱花提供的证据不足以证明涉案合同不能继续履行的原因在于黄晓芳、植关旺，其要求没收押金的主张不能成立，原审法院判令其退还押金并无不当，本院予以确认。双方对涉案商铺被案外人案外人一收回的事实予以认可，但均未提交证据证明被收回的具体时间，原审法院根据案外人一的陈述认定涉案商铺被收回的时间是2013年7月20日并判令鲁爱花退还多收取的租金并无不当，本院予以确认。
综上，鲁爱花的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费519.60元，由上诉人鲁爱花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年八月七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。