广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）民三初字第148号
原告高伟豪，男，台湾居民。
原告高正雄，男，台湾居民。
委托代理人张若飞，系广东深大地律师事务所律师。
委托代理人赖宇玲，系广东深大地律师事务所律师。
被告广东康景物业服务有限公司，住所地：广州市天河区中山。
法定代表人江辉明，职务：董事长。
委托代理人龚敏，男，汉族。
原告高伟豪、高正雄诉被告广东康景物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张若飞、赖宇玲、被告委托代理人龚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告诉称，2006年3月14日，原告因购买位于惠州市江北新区13号小区帝豪轩C-301单元房与被告签订《前期物业管理服务协议》，预交了三个月的前期物业管理费。合同第四条第二款约定：“物业管理服务费用住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平米1.80元收取物业费。”原告认为被告的物业服务费收费标准违反了相关的法律、法规及地方政府关于小区住宅物业服务管理收费标准的规定，在上浮物业管理费的情况下没有报有关政府行政主管部门的核准，属于违法、违规收费行为，应当对原有合同中关于物业费的条款予以变更。被告作为一级物业服务资质的专业物业服务公司，根据国务院和广东省的《物业管理条例》规定，在与原告签订《前期物业管理服务协议》时，应执行政府指导价，或者依法向惠州市惠城区物价部门报请核定。尽管上述协议约定了高于政府指导价每平米1.10元的收费标准，但是该收费标准违反了上述法律规定，违反了惠州市物价局、惠州市房产管理局联合发布的《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》，被告按照每平米1.80元的标准向原告及全体小区业主收取物业服务费并未依法核准，属于违规收费。
综上所述，被告在收取物业管理服务费用时没有按政府指导价收取或提请有关物业主管部门报请核准，属于违规收费，故，原告诉至法院，要求判令：1、变更《前期物业管理服务协议》第四条第二款对于物业管理服务费用价款规定，确定住宅按照惠州市政府指导价每月每平米1.10元的标准计算物业服务费用；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，一、本案《前期物业管理服务协议》第四条第二款对于物业管理服务费单价的约定不存在可变更的法定情形，且原告的请求已超过法定的除斥期间或诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第五十四条明确列举了当事人可请求变更的三种情形，该法第五十五条仅规定了当事人行使撤销权的除斥期为一年，未规定行使变更权的期间，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十三条第二款的规定，“可变更或可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请法院变更或者撤销的，人民法院不予保护”。故被告认为，本案并无任何证据证实存在可变更的法定情形，且原、被告所签订的《前期物业管理服务协议》从2006年3月14日成立至原告起诉早已超过一年，部分请求范围也超过法定的诉讼时效，依法丧失胜诉权。二、法律、行政法规并未完全排除当事人可以在政府指导价的范围之外另行约定收费标准，且双方当事人对于物业管理服务费单价的约定并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《合同法解释一》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《合同法解释二》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。直至目前，我国法律对物业费的标准尚无任何具体规定，仅《中华人民共和国价格法》第三条第四款规定“政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格”，第十八条规定“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格”。故从《中华人民共和国价格法》第三条的规定可以看出，“政府指导价”已明确定义为“指导”行为，说明其并非强制性规定，而十八条关于“政府指导价”的适用范围中亦不适用于本案的物业费，故被告认为，双方当事人所约定的1.80元／平方米／月的收费标准依法有效，请贵院参见广东省高级人民法院（2009）粤高法审监民提字第315号再审判决书，同类案件中已认定超出政府指导价另行约定的收费标准有效，另有我国法学专家江平、崔建远等亦对同类案件进行了专家论证，均认为在双方当事人有约定的情形下，应充分尊重“意思自治原则”，不应执行指导价。三、2007年5月14日公布的政府指导价不应溯及2005年4月时即已确定的物业管理服务费标准，且2013年7月1日政府已公布新的政府指导价，2007年的政府指导价不应再适用。四、被告的物业管理服务费标准虽未经物价部门核准，但已报政府指导价制定机关之一的房管部门备案，符合行政管理的要求。根据物价部门的政策要求，超政府指导价的物业收费核准必须在房产预售之前，但2007年政府指导价公布之时含原告在内的房产已预售完毕，根本无法再办理核准，此属政策的不建全所致，不应由被告承担不利后果，请贵院向物价部门查证。另有，帝景湾小区共分四期开发，前三期均存在政策局限未能通过物价部门核准的情形，但四期已被核准为2.20元的单价，若同一小区存在差别如此之大的收费标准，显属不合理。众所周知，开发商进行房产预售之前必须取得《预售许可证》，而取得该证必须报送开发商与物业企业签订的《前期物业服务合同》作为附件，本案开发商及被告亦无例外的将明确约定了物业费单价的《前期物业服务合同》报经房管部门备案。而历次的政府指导价都是由“惠州市物价局”“惠州市房产管理局”联合制定，虽然被告的物业费标准因政策不健全的原因导致未能经过物价部门核准，但却报经政府指导价制定机关之一的惠州市房产管理局备案，亦应视为得到主管行政部门的认可。综上所述，请贵院客观公正的查明事实，排除行政部门的不当干预，依法驳回原告的全部诉求。
查明的案件事实
经审理查明，2006年3月14日，原告与广东合生帝景房地产有限公司（以下简称合生帝景公司）签订《广东省商品房买卖合同》【以下简称《买卖合同》，《买卖合同》编号为：惠州（2006）NO0081041）一份。《买卖合同》的中约定出卖人为合生帝景公司，买受人为原告。《买卖合同》摘录第一条：项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于惠州市江北13号小区、编号为0010010888的地块的土地使用权。规划用途为城镇混合住宅用地，土地使用权年限为2004年10月29日至2074年10月28日，出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名为帝景湾。第三条买受人所购商品的基本情况：。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第A-3座，3单元301号房，该商品房的用途为住宅，属于框架结构，建筑层数为地上12层，地下0层。该商品房合同约定的建筑面积共193.11平方米，其中，套内建筑面积165.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为27.84平方米，买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2006年3月14日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物管协议》）。《前期物管协议》约定：甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业的名称：帝景湾。乙方所购房屋的基本情况：类型：住宅；座落位置：会周四警备13号小区；房屋单元：A3301；建筑面积：193.11平方米。
第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算每月每平方米1.8元，交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。
原告交缴物业管理费的情况如下：截止起诉之日止，原告向被告交纳了至2010年的物业管理费，自2011年1月起原告未向被告缴纳物业管理费。
2007年6月21日，惠州市物价局、惠州市房产管理局联合发布了《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》（以下简称“《通知》”）【惠价（2007）97号】规定，高层住宅（含带电梯的多层及小高层）一级服务等级的收费标准基准价为每月每平方米1.10元，提供一级服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过上述政府指导价标准的，由物业管理企业书面报惠城区物价局核准后执行。未经价格主管部门核定的，物业收费标准不得擅自超过政府指导价标准。
2013年7月1日，惠州市物价局、惠州市房产管理局联合发布《关于调整惠城区仲恺高新区住宅物业收费政府指导价的通告》（以下简称“通告”）【惠价（2013）142号】，确定带电梯（高层）住宅物业五项服务政府指导价总和不超过1.65元／㎡月，新建住宅前期物业管理，原则上按不超过政府指导价标准约定物业服务费，签订前期物业服务合同，报所在地物价部门备案。本案涉案物业的物业服务费未报惠州市惠城区物价局核准。被告是具备一级服务等级的物业服务公司。
2005年5月9日，中华人民共和国建设部颁布的中华人民共和国建设部通告第327号建设部关于发布国家标准《民用建筑设计通则》的公告第3.1民用建设分类中3.1.2规定：民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：1、住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅……。2、除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24米者为单层和多层建筑，大于24米者为高层建筑…
另查，该商品房的用途为住宅，属于框架结构，建筑层数为地上12层，地下0层，属高层住宅。2013年11月29日，原告诉至本院，请求判如诉称所述。在本案审理过程中，因与该案相同的案件已由广东省人民检察院向广东省高级人民法院提起抗诉，广东省高级人民法院对与本案相同的案件正在审理中，应当等相同案件在广东省高级人民法院终审后再审理本案，故本院于2014年2月7日作出（2013）惠城法民三初字第148-1号民事裁定书，裁定本案终止诉讼。广东省高级人民法院于2014年6月26日作出（2014）粤高法审监民提字第25号民事调解书，对与本案相同的案件进行了调解。2014年8月14日，本案继续审理。
以上事实，有原告的身份证、被告企业登记营业执照、《买卖合同》、《物业合同》、《物业管理服务协议》、《通知》、开庭笔录等予以佐证。
裁判理由与结果
本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。本案中，原、被告双方争议的焦点问题在于：原、被告签订的《前期物管协议》第四条第二款中约定的每平方米1.8元的物业管理服务费有无违反惠州市政府指导价每平方米1.10元的规定。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条关于：“物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质特点，由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同约定”之规定；《物业服务收费管理办法》第六条关于“物业服务费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”，《广东省物业管理条例》第三十七条关于：“……实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”之规定；2007年6月21日《通知》对于适用政府指导价的物业类型作了规定，即1、多层住宅；2、高层住宅（含带电梯的多层及小高层）适用政府指导价，涉案物业类型为高层住宅，应适用政府指导价。被告称，原告的请求已超过法定的除斥期间或诉讼时效，本院认为，双方签订的《前期物管协议》第四条第二款关于物业管理费标准应随政府对物业管理费进行指导的价格而变动，不属于可撤销的范畴，该条款不适用除斥期间。同时，因双方就物业管理费的标准未达成一致意见，原告自2011年1月停止向被告缴纳物业管理费，之后，双方多次协商未果，原告诉至法院，要求判如所请，故，本院认为，被告辩称原告的诉请部分已过诉讼时效本院不予采信。至原告起诉之日，原告已向被告支付2010年12月以前的物业管理费，对于已支付的部分，本院不再处理，根据《前期物业管理服务协议》的性质及约定，本案前期物业管理费标准的认定自2011年1月起至2013年6月30日止，原告应按政府指导价1.1元／㎡月向被告缴纳物业管理费；2013年7月1日起至政府指导价变更前按1.65元／㎡月向被告缴纳物业管理费。
综上所述，依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第六条、《广东省物业管理条例》第三十七条的规定，判决如下：
一、自2011年1月起至2013年6月30日止，原告高伟豪、高正雄应按政府指导价1.1元／㎡月向被告广东康景物业服务有限公司缴纳物业管理费；自2013年7月1日起至政府指导价变更前按1.65元／㎡月向被告广东康景物业服务有限公司缴纳物业管理费；
二、驳回原告高伟豪、高正雄的其他诉讼请求。
本案的诉讼费100元，由原告高伟豪、高正雄负担30元，被告广东康景物业服务有限公司承担70元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 方国平
代理审判员 蒋海霞
代理审判员 杨 璐
二〇一四年九月十九日
书 记 员 黄玉玲