山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）德中民终字第898号
上诉人（原审被告）：山东中茂实业集团有限公司，住所地：德州市德城区东风东路41号。
法定代表人：陈其春，董事长。
委托诉讼代理人：王青锋，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林强，北京德恒（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩新，个体工商户。
委托诉讼代理人：徐朝阳，无业。
委托诉讼代理人：闫忠强，山东九公律师事务所律师。
上诉人山东中茂实业集团有限公司因与被上诉人韩新租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
山东中茂实业集团有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》期满后形成不定期租赁关系无事实与法律依据。1、租赁合同届满前，上诉人已通知被上诉人到期不再续签合同，合同应于到期日（2009年12月31日）自然终止。被上诉人在《房屋租赁合同》到期（2009年12月31日）前未按照《房屋租赁合同》第八条第一款之约定，在合同期满前45天向上诉人提出续租的书面要求，也就是说被上诉人没有继续租赁上诉人房屋的意思表示。上诉人于2009年12月8日书面通知被上诉人，告知其租赁合同到期后不再续签合同。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第八条约定及《合同法》第四十六条的规定，租赁合同自期满之日起自然终止，根本不存在合同续租或者顺延的任何情形。2、生效的德州仲裁委员会德仲裁字(2010)第11号裁决书也能证明，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》到期自然终止，被上诉人关于“租期顺延”的抗辩不成立，并裁决被上诉人自裁决生效之日起三日内腾空并交还租赁房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第五款“（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实”之规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已于2009年12月31日到期自然终止，该事项已经德州仲裁委员会德仲裁字(2010)第11号裁决书所确认，一审法院未采信该证据，导致做出错误的事实认定。3、一审法院适用《合同法》第二百三十六之规定，认定上诉人与被上诉人之间存在不定期租赁关系无法律依据。《合同法》第二百三十六条规定的形成是以租赁双方均无异议为前提和基础，而本案上述证据均能证明上诉人与被上诉人之间租赁关系己于2009年12月31日到期自然终止，根本不存在双方不定期租赁之情形。另外，一审法院在判决书中认定“租赁合同到期后，原、被告因营业损失以及是否继续租赁发生争议”，足以说明上诉人对被上诉人在租赁合同期满后继续承租房屋是不同意的。因此，本案不存在《合同法》第二百三十六条规定的不定期租赁关系成立的任何条件，一审法院引用该条款认定上诉人与被上诉人在租赁合同期满后形成不定期租赁关系是错误的。二、一审法院判令赔偿被上诉人装修损失553006元没有事实和法律依据。首先，根据原建设部《建筑装饰装修管理规定》等法律规定，装修应当向质量监督、消防等机构报批核准，完工后应由质量监督部门认证验收。被上诉人在诉讼中并未提供前述任何装修的批准、验收或备案的文件。事实上，经上诉人向有关部门和人员了解，2009年1月至6月期间，根本没有任何施工人对被上诉人租赁房屋进行过装修。为证明装修费用，被上诉人仅提供一份《德州舍宾女子俱乐部（贵都大酒店一楼）装修施工合同》（简称《施工合同》），并未向法庭提交施工人的营业执照、税务登记证以及施工资质等。庭后，上诉人向工商、税务部门查询，未查询到施工人德州建海装饰工程有限公司的工商注册、税务登记的信息，该施工合同的施工人主体不存在，因此本案被上诉人提交的《施工合同》是虚构的、伪造的，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回被上诉人关于装修损失的请求，并追究被上诉人及有关人员的伪证责任。其次，被上诉人既未实际进行房屋装修，也未有任何装修损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，被上诉人应承担不能举证装修事实存在的法律后果。一审法院在未查明事实的基础上，依法判决上诉人承担“虚拟的装修损失553006元”是严重错误的。第三，退一步讲，即使被上诉人对租赁房屋进行了装修，根据《房屋租赁合同》第六条“在合同有效期内，承租方可以进行装修，费用由承租方自理。合同期满后，承租方投资有价值的设施可以拆回（与房屋主体安全有关的设施除外）。”的约定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”之规定，即使被上诉人存在装修费用损失，其也应自行承担，与上诉人无关。三、一审法院判令赔偿被上诉人停业损失486360元没有事实和法律依据。首先，山东金天平资产评估事务所【金天平评报字(2011)第168号】资产评估报告书不能成为认定被上诉人停业损失的有效证据，原因主要有四：其一，该评估报告是被上诉人在诉前单方委托，所依据的基础资料均是上诉人单方制作并提供，未经上诉人质证和法庭认定；其二，该报告“假定所有待评估资产已经处在交易过程中”的评估假设不能成立，美容卡及肠益产品的每月销售数量并无任何证据印证；其三，该报告仅鉴定7月至9月三个月的“平均损失”，具有片面性及非对应性，即使存在营业损失，至少也应以前12月的“平均损失”为准；其四，该报告将收入扣减支出的毛利作为经营损失不妥，还应考虑有关经营税费及其他成本。上诉人对金天平评报字(2011)第168号资产评估报告书提出异议并要求重新鉴定，一审法院以重新鉴定所需的资料大部分丢失或损坏致使重新鉴定无法进行为由未重新鉴定，却认定该责任全由上诉人承担，这种认定是错误的，因为经营损失有关证据全由被上诉人占有和掌控，理应由被上诉人提供举证，且鉴定资料在金天平评报字(2011)第168号资产评估报告书亦有存留，一审法院的认定实是不能令人信服。其次，被上诉人一直在上诉人处经营，其不存在所谓的营业损失问题。上诉人与被上诉人于2009年12月22日进行了对账，上诉人将截止2009年9月25日剩余租金2507.25元退还被上诉人，同时，上诉人在贵都大酒店北楼提供两个房间供被上诉人经营，被上诉人均无异议并在贵都大洒店北楼持续经营到2010年4月底，并按时交纳房屋租金，可见，被上诉人对调整经营地点是认可的，且其持续经营至2014年4月底，并无任何停业行为及其停业损失。第三，通过庭审调查，本案被上诉人未持有任何经营证照，其经营为非法经营行为，法院不应支持被上诉人因非法经营行为所产生的“所谓营业损失”。第四，一审法院认定赔偿三个月的营业损失无事实与法律依据，关于该事项已在本上诉理由第一部分进行了详细陈述，在此不再赘述。本案既无营业损失的行为，也无赔偿营业损失的期限，因此，一审法院判决赔偿被上诉人营业损失是错误的。四、一审法院认定“2010年9月7日，上诉人单方解除租赁合同，擅自将被上诉人所租赁房屋的物品搬出并腾空所租赁房屋”与事实不符。《房屋租赁合同》到期自动终止并被依法确认，根本不存在单方解除租赁合同，擅自将被上诉人物品搬出并腾空所租赁房屋的问题。
韩新辩称，一审判决认事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉已过上诉期，上诉人交纳上诉状后，一直没有交纳上诉费，根据法律规定，应当驳回其上诉。
韩新向一审法院起诉请求：1、依法判决被告赔偿原告正常营业损失费210.75万元（多退少补）、房屋装修费55.306万元，赔偿会员及产品费30万元，共计：296.0566万元。2、强烈要求追回被被告偷抢的所有物品。3、诉讼费用及其他费用由被告承担。其后增加诉讼请求：1、依法判令山东中茂实业集团有限公司归还其非法取走韩新全部的司法证据，以及加盟经营的特许物品。2、依法判令山东中茂实业集团有限公司在德州市大型报刊、电视台公开发表声明对韩新赔礼道歉。
一审法院认定事实：原告自2004年开始租赁被告所拥有的贵都大酒店南楼舞厅及两间办公室。2008年1月1日，原、被告又重新签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，被告将所拥有的位于贵都大酒店南楼舞厅及两间办公室出租给原告使用，原告自租赁之日起每年向被告交纳租金79000元，每季度交纳一次，每次交纳19750元，首次交纳时间为合同签订后3日内，以后交纳时间为上季末10日前交纳下季度租金。租赁期限为贰年，自2008年1月1日起至2009年12月31日止。在合同有效期内，原告可以对房屋进行装修，费用由原告自理，但装修不得损坏房屋主体结构和房屋安全，装修用材及线路布置等必须符合消防安全要求。原告对房屋主体结构进行改造装修的，必须经被告书面同意。改装后，在合同约定的期限内资产产权归被告，原告提前中止合同的，不得拆除改装物，合同期满后，原告方投资的有价值的设施可以拆回（与房屋主体安全有关的设施除外）。另外，合同还约定，在合同有效期内，任何一方单方终止合同，应提前15日通知对方，同时，按照本合同未履行期间的租金数额相对承担违约责任。合同签订后，原告开始经营。2009年1月5日。原告因经营需要对所租赁房屋进行装修，并与德州建海装饰工程有限公司签订《德州舍宾女子俱乐部（贵都大酒店一楼）装修施工合同》。合同金额为553006元。装修完工后，原告于2009年7月2日支付给装饰公司装修费500000元。2009年9月份，为迎接太阳能大会的召开，被告对贵都大酒店的南楼进行整体装修，致使原告无法经营，为此，原告在贵都大酒店的北楼重新租赁了两个房间用于经营。租赁合同到期后，原、被告因营业损失以及是否继续租赁发生争议，2010年4月6日，被告向德州仲裁委员会申请仲裁，请求解除租赁合同，原告腾空并交还租赁的房屋。2010年8月19日，德州仲裁委员会出具德仲裁字(2010)第11号裁决书，裁决原告三日内腾空并交还被告租赁合同房屋，原告三日内向被告支付逾期交还房屋违约金22300元。原告收到裁决书后，于2010年9月2日向德州市中级人民法院提起诉讼，申请撤销仲裁裁决。2010年9月7日，被告在德州中院未出具任何法律文书的情况下，单方解除了原、被告的租赁合同，擅自将原告所租赁房屋的物品搬出并腾空所租赁房屋，收回了原告租赁的房屋。2011年7月1日，德州市中级人民法院出具(2010)德中商初字第31号民事裁定书，裁定本案按韩新撤回申请处理。2011年8月8日，山东金天平资产评估事务所出具评估报告书。评估结论为韩新经营的德州舍宾女子俱乐部在停业期间平均每月的营业损失为162120元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。虽然根据合同约定房屋租赁到期日为2009年12月31日，但鉴于原告自2004年就开始长期租赁被告的房屋，况且原告在合同到期前几个月，仍花数十万元进行装修，同时考虑到原被告双方当时的背景及关系，以及原告在合同到期后一直使用租赁房屋等情形，可以证实双方当时达成了不定期的房屋租赁口头协议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之间通知承租人。根据该规定，被告收回房屋时，虽经德州仲裁委员会仲裁，但原告已提起诉讼申请撤销，裁决书尚未生效。故被告收回租赁房屋没有依据，其应给予原告合理期限要求其搬出。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）规定，因原告继续经营需再找租赁场所，进行装修等，故被告应给予原告的合理期限以确定为3个月为宜，被告未给予原告该期限应承担该期限内原告的损失，依据原告提供的评估报告书，原告每月的停业损失为162120元，3个月应为486360元。被告虽然对评估报告有异议，并提出重新鉴定，但由于重新鉴定需要的资料，在被告强行腾空原告租赁房屋时大部分丢失或损坏，致使重新鉴定无法进行，故其责任应由被告承担。被告主张原告根本未装修，但根据原告提供的装修施工合同以及经办人收取装修费，可以证实原告对租赁房屋进行了装修，况且被告也未提供相反证据，故被告的抗辩理由不能成立。由于被告收回租赁房屋，致使原告装修房屋的目的无法实现，且也无法拆回所装修的物品，因此给原告造成的装修损失553006元，被告应当予以赔偿。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。故对原告主张的超出3个月的损失不应支持。原告主张被告赔偿会员及产品费30万元，属于侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张。判决：一、被告赔偿原告停业损失及装修损失共计1039366元。限判决生效后十日内一次付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30485元，原告承担19783元，被告承担10702元。
二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，针对双方诉辩主张，本案争议的焦点：一是租赁合同的期限问题，二是装修损失的问题；三是停业损失的问题；四是腾空房屋是否由上诉人所为的问题。针对第一个焦点问题，双方当事人约定的书面租赁合同于2009年12月31日到期后，2010年4月6日，上诉人山东中茂实业集团有限公司（以下简称中茂公司）以被上诉人韩新为被申请人向德州仲裁委员会申请仲裁，其“请求裁决解除租赁合同，被申请人腾空并交还租赁的房屋”的诉求，构成民事诉讼中上诉人中茂公司对双方当事人租赁合同尚未解除的自认。由此认定双方当事人的书面租赁合同在合同到期后，转化为不定期租赁合同，原审法院认定上诉人中茂公司与被上诉人韩新在房屋租赁合同期满后形成不定期租赁关系，认定事实清楚。针对第二个焦点问题，当事人对自己提出的主张，应当提供证据予以证明，被上诉人韩新提供了与案外人签订的装修合同以及支付工程款的收条，主张对租赁的贵都大酒店南楼舞厅及两间办公室进行了装修，而上诉人中茂公司虽然予以否定，但因其重新装修导致证据灭失且也未提供证据予以证明其否认的主张，应当承担举证不能的法律后果。被上诉人韩新对租赁房屋进行装修后，上诉人中茂公司基于德州太阳能大会的接待任务，中止了租赁合同的履行，致使被上诉人韩新没有对装修物做到合理利用，应当由中茂公司予以赔偿其装修的损失。针对第三个焦点问题，双方当事人签订的租赁合同不违反法律法规的强制性规定，双方当事人应当严格履行，上诉人中茂公司基于非不可抗力原因于合同届满前3个月中止合同的履行，应当承担赔偿责任。山东金天平资产评估事务所出具的韩新经营的德州舍宾女子俱乐部，在停业期间平均每月营业损失为162120元的评估意见，虽然该评估系被上诉人韩新单方委托，但评估意见作为民事诉讼证据的一种，根据我国民事诉讼法律规定，对单方委托的评估意见，实行的是严格审查采纳主义原则，尽管上诉人中茂公司对被上诉人韩新单方委托的评估意见存在异议，并申请重新评估，但并非基于被上诉人韩新的原因导致不具备重新评估的条件，一审法院根据高度盖然性判断证据原则，以被上诉人单方委托的评估结论作为判案依据，认定被上诉人3个月的停业损失，并无不当。针对第四个焦点问题，被上诉人韩新的停业损失，是基于上诉人中茂公司提前中止合同履行的预期违约造成，但上诉人的违约行为与腾空北楼房屋的法院执行行为没有必然的联系，不能免除上诉人中茂公司的赔偿责任。
综上所述，山东中茂实业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30485元，由山东中茂实业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔书江
审 判 员 王玉敏
代理审判员 宋兆源
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 张 哲