贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终994号
上诉人（原审原告）：王坤超，男，1995年4月20日出生，彝族，贵州省兴义市人，住所地贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：王礼森，贵州大群律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市盘江西路3号A栋二楼。
法定代表人：钟国强，公司总经理。
被上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司物业管理分公司，住所地贵州省兴义市盘江西路3号。
负责人：靳钟鼎，分公司总经理。
二被上诉人共同委托诉讼代理人张仕疆，贵州权衡律师事务所律师，代理权限：一般授权。
二被上诉人共同委托诉讼代理人胡腾，贵州权衡律师事务所律师，代理权限：一般授权。
上诉人王坤超与被上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房开公司）、兴义市吉祥房地产开发物业管理分公司（以下简称吉祥房开物业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初4120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
王坤超上诉请求：一、撤销兴义市人民法院（2016）黔2301民初4120号民事判决第三项，改判支持上诉人王坤超的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一是本案房屋租赁合同应认定无效。上诉人向被上诉人租赁的房屋未经消防管理部分进行消防安全验收，依照《中华人共和国消防法》第十三条关于依法应当进行验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。其他建筑工程经依法抽查不合格的应当停止使用的规定，和《中华人民共和国合同法》第五十二条关于违反法律、行政法规的强制性规定合同无效的规定，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同应无效。上诉人请求解除合同于法有据，被上诉人应向上诉人返还已经收取的租金和赔偿上诉人的经济损失，上诉人的一审诉求应得到支持。二是装饰装修损失的鉴定举证责任应在于被上诉人。上诉人已经举证证实装修损失金额，被上诉人有异议的应由其承担异议举证责任。一审中，因被上诉人放弃进行司法鉴定上诉人才放弃进行司法鉴定，现未进行鉴定举证不能的责任应由被上诉人承担。综上，本案应判令被上诉人向上诉人返还租金57495元及押金13000元。同时，如被上诉人未在二审中申请进行装修损失司法鉴定，应支持上诉人关于装修损失的主张。
吉祥房开公司、吉祥房开物业分公司辩称，上诉人在承租房屋之前，对租赁房屋没有通过消防验收等基本情况清楚，对此被上诉人还在租赁价款上给予相应优惠。上诉人实际占有使用了租赁房屋，应支付其占有和使用期间的房屋租赁费。同时，关于上诉人关于其遭受损失和装修费用举证责任的主张，违反举证责任归责原则，不能成立。
王坤超在一审起诉请求：一、判令解除原告与被告吉祥房开物业分公司于2015年9月3日签订的《物业租赁合同》；二、判令二被告连带返还原告已收取的租金57495元、押金13000元，赔偿原告因无法使用租赁物产生的经济损失196933元，共计267428元；三、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年9月3日吉祥房开物业分公司与王坤超签订一份《物业租赁合同》，吉祥房开物业分公司将兴义市“99克拉城”1、2栋裙楼二层18、19、30、31号铺位出租给王坤超用于经营网吧，租赁面积为290.38平方米，租赁期限为5年，第一年租金为57495元，此后租金按比例上浮，合同签订后，王坤超向吉祥房开物业分公司交纳了第一年租金57495元及租赁保证金13000元。涉案租赁物所有权人为吉祥房开公司，吉祥房开物业分公司是其设立的分支机构。涉案租赁物至今未通过消防工程验收。
一审法院认为，关于本案《物业租赁合同》是否有效及是否应予解除的问题。原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故双方签订的租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，从本案查明的事实来看，涉案租赁物所在的“99克拉城”建筑工程至今未通过消防验收，消防验收合格是涉案租赁物投入使用的必备条件，消防未经验收直接影响到租赁物的正常使用。双方所签订的《物业租赁合同》第三条约定“物业经营范围为网吧，物业经营的范围为甲方向乙方出租该物业的前提条件”，可以看出吉祥房开物业分公司明知涉案租赁物用于经营网吧，网吧作为公众聚集场所，其消防未经验收存在一定安全隐患，吉祥房开物业分公司在涉案租赁物存在瑕疵的情况下进行出租构成违约，该违约行为也致使双方不能实现合同目的，因此对王坤超主张解除租赁合同的请求,予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王坤超已经实际使用租赁物，因此对其要求返还租金的请求不予支持，但吉祥房开物业分公司应退还租赁保证金13000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定，吉祥房开物业分公司还应向王坤超赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，但王坤超向本院申请对涉案租赁物装修原值进行鉴定后又撤回鉴定申请，致使装饰装修残值无法通过鉴定认定，王坤超应当对该事实承担举证不能的法律后果，故原告主张赔偿损失的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，作出如下判决：一、解除王坤超与兴义市吉祥房地产开发有限公司物业管理分公司签订的《物业租赁合同》；二、兴义市吉祥房地产开发有限公司物业管理分公司于本判决生效之日起十日内向王坤超返还租赁保证金13000元；三、驳回王坤超其余诉讼请求。案件受理费5312元，减半收取2656元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司物业管理分公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明的基本一致。
综合当事人的诉辩理由，归纳本案二审争议焦点为：一、《物业租赁合同》是否有效；二、应由何方承担房屋装修等损失的举证责任。
本院认为，关于争议焦点一，《物业租赁合同》是否有效。本案中上诉人王坤超以承租用于经营网吧的房屋未经消防验收合格为由，上诉主张合同无效。经查，依照《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，案涉租赁房屋对应的建设工程，未经消防验收不应投入使用，即是本案房屋租赁合同租赁的房屋存在违反《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件强制性规定的情况，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”规定，本案《物业租赁合同》未因违反《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定而无效，上诉人关于合同无效的上诉请求不能成立，不予支持。
关于争议焦点二，上诉人是否完成房屋装修等损失的举证责任。本案中，上诉人王坤超在一审起诉请求解除合同，一审法院经审理认为合同目的不能实现判令准予解除，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，可以按照租赁期限内的装修残值明确由合同双方按照各自的过错承担相应责任。即上诉人王坤超可按照对方过错程度主张赔偿装修残值。上诉人王坤超在一审中虽在一定程度上举证证实装修费用，但无法确定现装修残值。其申请委托进行司法鉴定，但又于2017年3月16日自愿撤回鉴定申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，王坤超自愿放弃通过鉴定确定装修残值，应自行承担相应举证责任。
综上，上诉人王坤超的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5312元，由上诉人王坤超承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆金凤
审判员 刘金洲
审判员 卿烽展
二〇一七年八月十八日
书记员 岑周鸿