浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0523民初4181号
原告：安吉中利置业发展有限公司，住所地：安吉经济开发区城南路南侧。
法定代表人：夏烈，职务：董事长。
委托代理人：陶岳镇，浙江振源律师事务所律师。
委托代理人：王锦秋，浙江振源律师事务所律师。
被告：潘明旺。
被告：周建强。
原告安吉中利置业发展有限公司（以下简称中利公司）与被告潘明旺、周建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理，依法适用简易程序由代理审判员方勇于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告中利公司的委托代理人王锦秋、被告周建强到庭参加诉讼，被告潘明旺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中利公司起诉称：2012年11月30日，原告同被告周建强签订了《营业房租赁合同》一份。《合同》约定将其所有的位于安吉转椅市场2幢5号房屋的一、二层出租给被告周建强；房屋租期为6年，从2012年12月1日至2018年11月30日；年租金为480000元，租金每年递增7﹪，房租一年一付，先付后使用；如一方违约，相对方可解除合同。2014年10月9日，原告同两被告签订了《协议书》一份。《协议书》约定：被告周建强因另谋发展，将其与原告签订的《营业房租赁合同》中享有的权利和义务全部转让给被告潘明旺，且自愿为被告潘明旺履行上述合同项下的全部义务向原告提供连带保证责任，保证期间为《协议书》签订之日起至合同履行期限届满后两年；如一方违约，违约方需承担违约金10万元，并承担守约方由此而产生的全部经济损失。上述《协议书》签订后，被告潘明旺开始履行《营业房租赁合同》约定的义务，并享受相应的权利。在该合同履行过程中，被告潘明旺一直未支付第四年度的租金，已构成违约。原告诉请判令：1.被告潘明旺向原告支付2016年3月1日至2016年11月30日的租金共计441015元，同时支付违约金10万元；2.被告潘明旺向原告支付实现债权费用20000元；3.被告周建强对被告潘明旺上述第1、第2项给付义务向原告承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费由两被告承担。
被告周建强答辩称：当初我的本意是答应担保两年的租金，没有看清合同文本上写着“合同期限届满后两年”。被告潘明旺的企业目前还在正常经营，只是还没有及时支付房租，我作为担保人不应起诉我。如果被告潘明旺跑了，那么应该由我承担。另外，违约金过高，只有一份合同，原告已起诉过一次，不应再要求违约金。被告潘明旺是主债务人，我作为担保人即使承担付款责任，也应在判决书上写明担保人可向主债务人追偿。
被告潘明旺未到庭，也未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。
原告中利公司为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据一、产权证复印件一份，证明原告是本案涉案房屋的所有权人；
证据二、《营业房租赁合同》复印件一份，证明原告于2012年11月30日与被告周建强签订营业房租赁合同，租赁期限自2012年12月1日起至2018年11月30日止，并对租金标准、支付时间及方式做了约定；
证据三、《协议书》复印件一份，证明2014年10月9日原告与两被告签订了协议，对合同转让、担保及违约金事宜进行了约定。被告周建强承租的房屋转让给被告潘明旺，并将原营业房租赁合同中享有的权利及承担的义务全部转让给被告潘明旺。被告周建强自愿为被告潘明旺履行上述合同项下的全部义务向原告提供连带保证责任，担保期限自2014年10月9日起至原合同期满后两年。
证据四、民事判决书复印件一份，证明原告于2016年3月9日向两被告提起诉讼，后法院判决原合同继续履行并支付租金、违约金及实现债权费用。之后的租金被告又未支付，原告遂第二次起诉至法院。
证据五、委托代理合同、增值税发票（复印件）各一份，证明原告为实现债权支出2万元的事实。
被告周建强对上述证据的质证意见如下：
对证据一、证据二的三性无异议。对证据三，协议书第2条内容与我的本意不一致。当事签字时，我的本意只是担保协议书签订后的两年。对证据四的三性无异议，只是违约金过高。对证据五的三性无异议。被告潘明旺已违约，应解除合同。
被告潘明旺未到庭参加诉讼，视为放弃对原告所提上述证据质证的权利。
庭审中，被告周建强未提交相应证据。
本院对上述证据认定如下：
对证据一、证据二，被告周建强对其三性无异议，本院认可其证明力；对证据三，被告周建强主张该条款与其真实意思不符。作为完全民事行为能力人，被告周建强在协议书上签字确认，即表示其认可协议的内容。该辩解不成立，本院认可证据三的证明力。被告周建强对证据四、证据五的三性无异议，本院认可其证明力。
经审理，本院对本案事实认定如下：
2012年11月30日，原告同被告周建强签订了《营业房租赁合同》一份。《合同》约定将其所有的、位于安吉转椅市场2幢5号房屋的一、二层出租给被告周建强；房屋租期为6年，从2012年12月1日至2018年11月30日；年租金为480000元，租金每年递增7﹪，房租一年一付，先付后使用；如一方违约，相对方可解除合同。2014年10月9日，原告同两被告签订了《协议书》一份。《协议书》约定：被告周建强因另谋发展，将其与原告签订的《营业房租赁合同》中享有的权利和义务全部转让给被告潘明旺，且自愿为被告潘明旺履行上述合同项下的全部义务向原告提供连带保证责任，保证期间为《协议书》签订之日起至合同履行期限届满后两年；如一方违约，违约方需承担违约金10万元，并承担守约方由此而产生的全部经济损失。上述《协议书》签订后，被告潘明旺开始履行《营业房租赁合同》约定的义务，并享受相应的权利。在该合同履行过程中，被告潘明旺未支付第四年度的租金。
本院认为：原、被告就涉案房屋签订的《营业房租赁合同》、《协议书》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，理应对各方具有法律约束力。被告潘明旺未按《协议书》约定及时履行给付第四年度的租金，其行为已构成违约，应承担继续履行等违约责任。现原告诉请要求被告潘明旺支付2016年3月1日至2016年11月30日的租金计441015元（480000元×1.07×1.07×1.07=588020.64元，扣除前一次诉讼已主张的2015年12月1日至2016年2月29日租金147005.16元，即441015元）及原告为实现债权所花费的20000元，对该主张，本院予以支持。由于被告潘明旺违约，作为担保人的周建强也未履行保证义务，故被告周建强应对上述债权及实现债权费用承担连带清偿责任。至于原告诉请要求被告承担违约金100000元，因房租为一年一付，先付后使用，下一年度租金在11月30日前结清。原告在前一次诉讼中已就第四年度的租金（诉请主张部分租金）及违约金10万元诉至本院，本院业已支持，故本次重复主张违约金，本院不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告潘明旺支付原告安吉中利置业发展有限公司2016年3月1日至2016年11月30日的租金441015元、实现债权费用20000元，于本判决生效之日起十日内给付完毕；
二、被告周建强对被告潘明旺的上述给付义务承担连带清偿责任，其承担相应责任后有权就实际履行部分向被告潘明旺追偿。
如两被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4705元（已减半），由被告潘明旺、周建强负担。该费用原告已预缴，限两被告于本判决生效之日起七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。在提交上诉状之时预交上诉案件受理费9410元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。湖州市中级人民法院开户银行：农行湖州红丰支行；户名：浙江省湖州市中级人民法院案款收入专户；账号：19105401040001038。
代理审判员 方 勇
二〇一六年九月五日
书 记 员 王科惠