福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终4803号
上诉人（原审被告）:庄琼珍，女，1970年12月30日出生，汉族，住惠安县。
委托代理人：艾志恩，福建致理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泉州市康茂物业管理有限公司，住所地泉州市安吉路与体育街交汇处人民日报泉州海内外记者联谊中心大楼内。
法定代表人：骆少灵。
委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨锦云，福建泉台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张志雄，男，1978年11月5日出生，汉族，住惠安县。
上诉人庄琼珍因与被上诉人泉州市康茂物业管理有限公司（下称康茂公司）、张志雄物业服务合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人庄琼珍委托诉讼代理人艾志恩、被上诉人康茂公司委托诉讼代理人谢竞忠到庭参加诉讼，被上诉人张志雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人庄琼珍上诉请求：一、撤销福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初2057号民事判决；二、依法改判由张志雄就诉争物业支付康茂公司自2014年5月7日起至2016年4月1日止的物业费及违约金；三、确认庄琼珍预付的自2014年5月7日至同年10月14日的综合管理服务费可抵扣自2016年4月1日起依法应由庄琼珍承担的物业费；四、本案一、二审诉讼费用应由康茂公司、张志雄承担。事实与理由如下：一、一审判决对庄琼珍提供的《房屋租赁补充协议》不予采信是错误的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”据此，在处理物业使用人以业主违反其与自己订立的合同为由拒绝支付物业费的问题时，应该考察业主与物业使用人所订立的合同的内容。如果在双方所订立的合同中，物业使用人与业主作出这样的安排，即业主依约履行合同是物业使用人支付物业费的条件，或者是约定物业使用人在业主不履行合同或者履行不符合要求时有权拒绝支付物业费，则在业主没有履行合同或者履行不符合约定的情形出现以后，物业使用人有权拒绝支付物业费。本案中，庄琼珍虽与张志雄签订《房屋租赁合同》约定由庄琼珍承担所租赁物业的物业费，但庄琼珍在接受房屋不久后便发现张志雄就该部分房屋对外签订多份的出租合同，存在违约行为，因此其与张志雄签订《房屋租赁补充协议》，约定在非经法定程序确认庄琼珍对涉诉物业拥有合法承租权之前所产生的一切费用（包括物业费）由张志雄承担。该两份合同均是当事人的真实意思表示，合法有效，且《房屋租赁补充协议》修改了《房屋租赁合同》的相关内容，一审判决对《房屋租赁合同》予以采信而对《房屋租赁补充协议》不予采信不合理。二、庄琼珍虽于2013年10月15日合法占有诉争房屋，但自2014年5月7日即与杨文山等多人因租赁、使用诉争房屋而发生争执，该房屋于同日由庄琼珍、杨文山各用一把锁锁住至今。此免证事实由当事人向惠安县公安局螺阳派出所报警的处理记录及泉州市中级人民法院（2016）闽05民终731号民事判决证明。2016年3月30日，杨文山在警方见证下搬离其物品，庄琼珍自2016年4月1日才重新取得诉争房屋试用权。张志雄存在违约行为，庄琼珍在此期间所遭受的损失（包括物业费）理应张志雄个人承担。三、庄琼珍对诉争房屋实际使用期为2013年10月15日至2014年5月7日及2016年4月1日起至今，因此，对庄琼珍预交的2014年5月7日至同年10月14日的物业费可抵扣自2016年4月1日起依法应由庄琼珍承担的物业费。
被上诉人康茂公司辩称：一、一审判决不存在不予采信庄琼珍提供的《房屋租赁补充协议》，一审法院是按其中内容进行判决。且另案判决书已判决庄琼珍对租赁房屋享有租赁权并判决杨文山承担搬迁及赔偿责任。但本案客观事实《房屋租赁补充协议》系庄琼珍变造，该证据系不真实的证据，依法应予制裁。二、庄琼珍应严格按照起其主动公示并在房管局备案的房屋租赁协议的约定履行，特别要指出的是，该房屋租赁协议备案时间是在上诉人提供的《房屋租赁补充协议》落款日期之后（2014年5月22日），这也充分说明了，上诉人对外公示及履行是按备案合同约定进行。三、生效的判决已判决确认案涉房屋已由庄琼珍占有使用，且庄琼珍已办理移交占有手续，杨文山侵占侵权行为已得到处理，另案判决书已判决庄琼珍对租赁房屋享有租赁权并判决杨文山承担搬迁及赔偿责任，且这属于另一法律关系，不应作为上诉人免责的理由。四、退一步讲，即使《房屋租赁补充协议》能作为证据使用，则该补充协议第二条也未对上诉人应按《房屋租赁合同》第四.4款承担物业费的约定进行修改变更。该补充协议第二条只是对上诉人2014年5月20日之前已付租金、和产生的物业费有约定，但该条最后一句仍明确地约定了上诉人顺利接受后的物业管理费由上诉人承担。而（2016）闽05民终731号判决书已认定了上诉人在2013年10月15日就合法占有了诉争房屋，且已办理移交占有手续，故庄琼珍不能以此为其应支付物业费的抗辩理由。五、庄琼珍为案涉房屋占有人，依法应承担支付物业费的责任，第三人原因属另一法律关系，应另行处理，这并不影响上诉人庄琼珍承担给付物业费的责任。
康茂公司向一审法院起诉请求：判决张志雄、庄琼珍连带向康茂公司支付综合管理服务费106054元及违约金（自2014年10月15日起的各期欠费之日至款项还清之日止，每日分别按各期应付款项的日万分之五计算）。审理时变更违约金请求为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分三十计付自2017年1月11日起至还款之日止的违约金。
一审法院认定事实：康茂公司是有物业服务资质的企业，对址于惠安县惠黄路与世纪大道交叉西南段的“建筑业发展中心”提供物业服务。张志雄系“建筑业发展中心”第1幢11层1101-1103、1105-1113号商品房的业主。2013年10月15日张志雄与庄琼珍签订《房屋租赁合同》一份，约定由张志雄将上述房屋出租给庄琼珍使用，并由被告庄琼珍负担在租赁期限内的水、电、煤气、安全、卫生、物业管理、租赁税等一切费用。2013年10月14日，庄琼珍与张志雄签订《关于委托庄琼珍办理建筑业发展中心1号楼1101-1113单元交房事项》，后庄琼珍受张志雄委托至康茂公司处办理上述房屋的交接手续，并与康茂公司分别签订12份《前期物业管理服务合同》，约定：物业管理服务费用标准为：1.综合管理服务费：写字楼/店面：2.4元/㎡/月……综合管理服务费按季交纳，每季度第一个月10日前交纳当季综合管理服务费；……7.乙方出租物业，约定由承租人交纳物业管理服务费用的，乙方负连带责任……如乙方未按合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，应自欠费之日起每日按欠费总额的千分之三向原告缴纳违约金。庄琼珍支付自2013年10月15日起至2014年10月14日的综合管理服务费。
另查明，泉州市中级人民法院（2016）闽05民终731号民事判决书确认：庄琼珍于2013年10月15日合法占有使用讼争房屋，并于2014年5月22日办理了备案登记，其与张志雄签订的房屋租赁合同合法有效。
一审法院认为：康茂公司与庄琼珍之间存在事实上的物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。庄琼珍未按约定支付物业服务费，应承担违约责任。康茂公司请求庄琼珍支付自2014年10月15日起至2017年3月31日止的物业服务费106054元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付自2017年1月11日起的违约金，依据和理由充分，应予支持。张志雄是讼争房屋的业主，康茂公司与张志雄的委托代理人庄琼珍签订的《前期物业管理服务合同》第四条第7项约定：“乙方（业主）出租物业，约定由承租人交纳物业管理服务费用的，乙方（业主）负连带责任”以及根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，张志雄应与庄琼珍连带向康茂公司支付讼争物业管理服务费及违约金。故康茂公司请求张志雄承担连带偿还责任，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决：一、庄琼珍应于判决生效之日起十日内支付泉州市康茂物业管理有限公司综合管理服务费106054元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付自2017年1月11日起至还款之日止的违约金。二、张志雄对庄琼珍的上述债务承担连带支付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2901元，减半收取1451元，由庄琼珍、张志雄负担。
二审期间，各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对各方没有异议的事实依法予以确认。
另查，庄琼珍在一审期间提交给法院一份《房屋租赁补充协议》，称2014年5月20日，其与张志雄约定，在未经法定程序确认其对上述房屋拥有合法承租权并顺利接收前，物业管理费由张志雄承担。
本院认为，庄琼珍2013年即向张志雄租赁房屋，事实清楚，而且案涉房屋均是庄琼珍作为张志雄的委托代理人办理交房手续的。庄琼珍上诉请求改判自2014年5月7日至2016年4月1日的物业管理费、违约金由张志雄支付，就是基于2014年的《房屋租赁补充协议》。关于该份协议，本院认为，因为不是备案协议，不具有公示效力。因此，即便是庄琼珍和张志雄的真实意思表示，也不能用于对抗善意第三人康茂公司。原审法院在一审判决时已明确指出，庄琼珍系讼争房屋第一顺位的租赁合同履行主体，且庄琼珍已经于2013年10月15日实际接收房屋，现亦正在合法占有使用。虽然张志雄一房多租使得庄琼珍与案外人杨文山之间产生纠纷，但是，该纠纷已经我院（2016）闽05民终字731号民事判决书认定，系当事人占有物被妨害而产生的排除妨害、损害赔偿纠纷，判决杨文山停止侵害、排除妨碍并赔偿庄琼珍占有房屋期间的经济损失。目前判决已经生效，所以此纠纷不能成为上诉人庄琼珍免于承担给付物业费责任的理由。上诉人上诉请求不能成立，本院予以驳回。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人张志雄经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项和第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2901元，由庄琼珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 王佳华
审判员 王经艺
审判员 孙志坚
二〇一七年十月二十七日
书记员 吴艳蓉
附注：本案适用的主要法条及执行申请提示
一、主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。