江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3859号上诉人（原审原告）：濮毅凡，男，1989年8月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：孙正彤,北京大成(苏州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州星浩房地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市金阊新城金储街288号物流服务大厦8楼。法定代表人：曹峻，董事长。委托诉讼代理人：王飞，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪立，江苏立泰律师事务所律师。上诉人濮毅凡因与被上诉人苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初5603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。濮毅凡上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持孙克勇全部诉讼请求或发回重审，案件受理费由星浩公司承担。事实和理由：一、在星浩公司逾期交房后，双方就违约纠纷的解决已达成新的协议。苏州市住房和城乡建设局2016年8月29日网上投诉回复中明确载明星浩公司愿意按照合同约定赔偿购房人，这意味着双方就星浩公司违约责任计算依据达成了按合同约定赔偿的协议。在此情况下，星浩公司主张违约金约定过高已没有相应依据。二、一审法院虽对该情况进行了调查，但未作进一步核实，该事实对本案的认定有着决定性的影响。星浩公司辩称：服从原审判决。濮毅凡向一审法院起诉请求：1、判令星浩公司支付违约金29289.62元；2、判令星浩公司承担本案诉讼费。审理过程中，濮毅凡将第一项诉讼请求变更为：判令星浩公司支付逾期交房违约金11715.84元（以已支付房款643728元为基数，按每日万分之二为标准，计算91天）。一审法院认定事实：2015年1月26日，濮毅凡（买受人）与星浩公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份。双方约定，买受人向出卖人购买苏州市虎池路1589号星光耀花园21幢203室房屋，房屋建筑面积为88.51平方米，总价为643728元。出卖人于2016年5月15日前将前述房屋交付买受人,不可抗力除外。如出卖人逾期交房超过60日的，买受人可要求解除合同。如买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行，但施工中的异常恶劣天气、重大国际国内会议构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可以据此延期，并不承担违约责任。上述合同签订后，濮毅凡共计向星浩公司支付购房款643801元，但星浩公司未能按约定的交房期交房，迟延交付房屋91天。因星浩公司逾期交房，部分业主至苏州市住建局网站投诉星浩公司。针对该投诉，苏州市住房和城乡建设局（以下简称苏州市住建局）网复称，“涉及到延期交房违约金，星浩公司愿意按照合同约定赔偿购房人”。濮毅凡申请一审法院对苏州市住建局作出上述答复的依据进行调查取证。一审法院准许后致函苏州市住建局，苏州市住建局回复称，“我局接投诉后，工作人员与星浩公司进行了电话沟通，当时星浩公司愿意按照合同约定赔偿购房人，并无其他相关调查笔录和书面材料”。星浩公司称，该公司委托副总经理高扬与相关政府部分就逾期交房事宜进行沟通。我公司对苏州市住建局的答复为愿意依据商品房买卖合同的相关约定就逾期交房违约金与业主协商，协商不成的，以法院判决为准。另查明：苏州市人民政府于2015年10月23日印发《苏州市第四季度及重要敏感时段环境空气质量管控方案》，称：为切实保障“国际能源变革论坛”和“中国-中东欧国家领导人‘16+1’会晤”等两个重要国际性会议期间全市环境空气质量稳定达标，自2015年10月23日至12月31日为常态管控时段；2015年10月25日至11月27日为强化管控时段。常态管控期间，严格落实施工现场封闭围挡、物料遮盖、车辆冲洗、道路硬化等扬尘污染防治措施，扬尘污染防治措施落实不到位的工地一律实施停工整顿。强化管控期间，除轨道交通施工工地外，市区涉及扬尘污染的施工工地一律停止施工。苏州市住房和城乡建设局《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》，为做好全市建筑施工安全生产工作，结合当前实际，全市在建工地自2015年11月9日至2015年11月25日期间一律全面停工。2014年5月至2016年4月期间，苏州市范围内有58天的不同时段出现出现中雨、大雨、暴雨、大暴雨天气。2014年苏州市累计出现高温日6天，2015年为11天。再查明：据“58同城”、“赶集网”、“搜房网”等网站刊登的房屋租赁信息，星光耀花园整租精装房的租金根据房屋面积、装修情况，租金从1300元/月至2800元/月不等。以上事实，由濮毅凡提供的商品房买卖合同、交付通知书、苏州市住房和城乡建设局出具的情况说明，星浩公司提供“58同城”、“赶集网”、“搜房网”租赁页面截图、苏府办[2015]19号文件、苏住建质[2015]63号文件、气象资料、情况说明及当事人陈述等证据予以证实，上述证据真实、合法且与本案有关联，一审法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效,对双方当事人产生法律约束力,双方均应按约遵守。一方当事人不履行合同或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，星浩公司逾期交房的行为违反双方的合同约定，濮毅凡依据合同主张违约责任(违约金)，星浩公司应当承担。对于违约金的金额,无证据证明双方已就违约金金额的计算方式、赔偿金额达成一致。因星浩公司举证了同地段同类型房屋的租金水平以证明濮毅凡主张的赔偿金额明显过高，但濮毅凡未举出反证证明其损失与合同约定的损失相当，又因开发商延期交房给业主造成的损失主要为业主对房屋占有利益的损失，故一审法院根据双方的举证情况，认定濮毅凡主张的违约金过高，应以案涉房屋的房租损失为衡量基础，根据濮毅凡的房型、楼层、已付房款的金额等因素，综合认定超过8200元的部分为过高部分，应予调整。对于星浩公司提出的恶劣天气、国际会议在苏州召开、政府禁令等构成不可抗力，不可抗力期间应当免责的抗辩意见，一审法院认为，星浩公司举出的高温及降雨情况并非苏州市的异常气候，不属于双方合同所约定的恶劣天气的范畴，星浩公司不能依据该点抗辩免责。国际会议的召开、政府禁令等即便属于不可抗力的范畴，相对于整个工程的建设期间而言，前述期间过短，前述原因并不必然影响工程建设总体进度，导致星浩公司逾期交房，故一审法院对星浩公司提出的该抗辩意见亦不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：苏州星浩房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向濮毅凡支付逾期交房违约金8200元。案件受理费94元，由濮毅凡承担26元、苏州星浩房地产发展有限公司承担68元。苏州星浩房地产发展有限公司承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付濮毅凡。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，濮毅凡提供了2017年2月13日住建局出具的情况说明以证明星浩公司同意按照合同约定解决延期交付违约金问题。星浩公司对于情况说明质证认为即便按照对方所述双方形成新协议，星浩公司仍有权按照合同法规定要求对约定违约金进行调整，另外我方对住建局的答复为愿意依照合同相关约定就逾期交房违约金与业主协商，协商不成以法院判决为准。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求予以适当减少。本案中，星浩公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。合同约定了违约金条款，星浩公司主张约定违约金高于损失要求进行调整，一审法院根据双方举证情况、损失情况、涉案房型、面积、楼层、已付款金额等因素酌定星浩公司赔偿违约金8200元并无不当。至于濮毅凡上诉提及的信访回复问题，因信访回复中仅载明按照合同约定处理，不足以表明双方对涉案房屋逾期交房违约金具体数额达成一致意见，亦不足以表明星浩公司放弃了主张约定违约金过高要求调整的权利，故本院对濮毅凡该上诉主张不予采信。综上所述，濮毅凡的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由上诉人孙克勇负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 杨 兵二〇一七年六月十九日书记员 韩泽滔