湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终30号上诉人（原审原告）：李桂花，女，1981年8月8日生，汉族，初中文化，务工人员，茶陵县人，住茶陵县。委托诉讼代理人：廖香明，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：李瑞平，男，1988年7月30日生，汉族，初中文化，务农，茶陵县人，住茶陵县。被上诉人（原审被告）：姜珍香，女，1965年1月18日生，汉族，高中文化，务农，茶陵县人，住茶陵县。委托诉讼代理人：李瑞平，男，1988年7月30日生，汉族，初中文化，务农，茶陵县人，住茶陵县，系姜珍香儿子，代理权限为一般代理。被上诉人（原审第三人）：李钢，男，1982年1月18日生，汉族，初中文化，务农，茶陵县人，住茶陵县。上诉人李桂花因与被上诉人李瑞平、姜珍香、李钢合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2016）湘0224民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年2月16日公开开庭审理了本案。上诉人李桂花及其委托诉讼代理人廖香明，被上诉人李瑞平、李钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人李桂花上诉请求：请求在一审判决的基础上，增加判决被上诉人连带返还30000元建房款，并由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院以被上诉人李瑞平、姜珍香虽系母子关系，但被上诉人姜珍香未参与签订《购房房屋契约书》，也未实际收取购房款为由，认定姜珍香本案不承担责任系错误。因为一审法院已经认定被上诉人李瑞平和姜珍香共同生活在一起的事实，因此被上诉人李瑞平收取的款项是否用于了两被上诉人共同生活开支，应由被上诉人举证还不是上诉人；二、一审法院对被上诉人李钢收取的30000元建房款，以被上诉人李刚并非签订《购房房屋契约书》相对方为由对该30000元予以别开，可以说无事实和法律依据。因为李钢系李瑞平所雇请，其所收取的30000元建房款实际就是代表李瑞平收取购房款30000元。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李瑞平、姜珍香共同辩称，1、上诉人李桂花在购房房屋中存在严重过错应承担主要责任。购买房屋系上诉人李桂花主动联系被上诉人李瑞平，且上诉人明知所购买房屋占用土地非其本人所在集体经济组织，买卖属于违法但其仍与被上诉人签订合同；2、上诉人李桂花支付李钢3万元，系其个人自愿，被上诉人对此不知情；上诉人要求被上诉人返还无事实和法律依据；3、上诉人李桂花与被上诉人签订合同购房，亦给被上诉人造成了严重伤害和损失，理应赔偿；4、上诉人李桂花支付被上诉人的购房款12万元，被上诉人已大部分用于建房，由于上诉人本案存在过错，所以被上诉人不应全部返还，而应根据双方过错责任比例分担损失；5、被上诉人姜珍香不是本案当事人，其主体资格不适。李瑞平与李桂花发生购房合同关系时，被上诉人并不知情，也没有参与此事，亦未收取购房款。李瑞平收取的12万元亦未用于家庭开支，而是全部用于涉案房屋建设，故被上诉人姜珍香不应承担连带返还责任。综上，请求二审法院依法判决。被上诉人李钢辩称，涉案购房合同是上诉人与被上诉人李瑞平之间的事，与被上诉人李钢无关；与被上诉人李钢之间是建房合同纠纷，因此被上诉人李钢不应承担购房款返还责任，收取的3万元是建房款不属于本案纠纷，且被上诉人李钢收取建房款后用于建房，房屋违法被拆不是被上诉人李钢过错，所以被上诉人李钢不存在返还3万元建房款。李桂花向一审法院起诉请求：1、请求依法确认李桂花与李瑞平于2014年6月1日签订的《购房契约书》无效；2、请求判令李瑞平、姜珍香共同连带返还15万元建房款，支付违约金1万元，资金占用费13500元以及承担本案诉讼费。一审法院认定，2014年6月1日，原告李桂花、另案原告陈建明与被告李瑞平经人介绍签订了一份《购买房屋契约书》，双方约定由原告李桂花、另案原告陈建明各向被告李瑞平购买房屋一厢（房屋座落于下东街道办事处小车村十一组蜜塘冲开发建设基地，每厢价格为238000元）。该两厢房屋在签订契约书时为待建状态，房屋建好后，由被告李瑞平办理好建房审批手续，并过户给原告李桂花、另案原告陈建明。双方就付款方式签订了一份《地基并建房价格及付款方式》，约定签订契约书时原告李桂花、另案原告陈建明分别向被告李瑞平预付50000元，后续款项根据被告李瑞平的建房进度，由原告李桂花、另案原告陈建明分别分步向被告李瑞平付款。房屋建设过程中，原告李桂花就其购买的在建一厢房屋向被告李瑞平总共支付了120000元，向第三人李钢（房屋承建人）支付了30000元。2014年12月，因被告李瑞平所建房屋未经国土、规划部门审批被行政执法单位强制拆除。现原告李桂花认为被拆房屋系违章建筑，双方订立的合同无效，被告应当向原告返还其支付的150000元购房款，并主张被告向原告赔偿因合同无效所造成的合理损失，为此特具状至法院，望判如所请。被告李瑞平辩称，原告明知被告没有办理好建房的相关手续，仍主动找到被告签订房屋契约书，被告收到了原告120000元购房款，同意退还80000元给原告，还有40000元已用于建房。第三人李钢辩称，其收取原告的30000元建房款是理所当然的事。一审法院认为，本案原定案由为确认合同无效纠纷，根据查明的案件事实和原告的诉讼请求，本案系合同纠纷，本案的争议焦点一是原告、另案原告陈建明与被告双方签订的《购买房屋契约书》是否有效；焦点二是被告是否需要向原告返还150000元购买房屋款，原告主张的资金占用费13500元和10000元违约金能否得到支持；焦点三是若本案所诉合同确认无效，各方当事人所造成的损失能否在本案中一并处理。关于本案焦点一，依据我国现行相关土地管理法律的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。本案中，原告李桂花、另案原告陈建明均非茶陵县下东街道办事处小车村第十一组集体经济组织成员，原告李桂花、另案原告陈建明与被告李瑞平双方签订的《购买房屋契约书》违反《中华人民共和国土地管理法》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定时合同无效，故双方签订的《购买房屋契约书》为无效合同。关于本案焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，原告李桂花、另案原告陈建明共同与被告李瑞平签订了一份《购买房屋契约书》，约定原告李桂花、另案原告陈建明各购买一厢，该契约书虽已认定为无效合同，但根据契约书的内容和庭审查明的事实，可确定原告李桂花、另案原告陈建明的可分份额，鉴此对于原告李桂花、另案原告陈建明的诉讼未做并案处理。故原告就其份额内主张被告返还购房款于法有据，但被告李瑞平仅收取原告李桂花120000元购房款，被告李瑞平应当向原告李桂花返还购房款120000元。原告李桂花向第三人李钢支付的30000元，该行为与本案无关联性，原告李桂花要求被告李瑞平返还该30000元购房款于法无据，一审法院依法不予支持。另原告李桂花以被告李瑞平、姜珍香共同生活为由诉请被告姜珍香承担返还购房款的连带责任，但被告姜珍香未实际参与签订《购买房屋契约书》，未实际收取原告支付的购房款，两被告为母子关系，个人债务在无充分证据证明的情况下应当独立处理，故对于原告李桂花请求被告姜珍香承担连带责任的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于本案焦点三，本案原、被告在签订《购买房屋契约书》时，原告李桂花明知所购房屋占用的是非其本人所在集体经济组织的土地，但仍然签订。被告李瑞平未依法办理建房审批手续，且将在建房屋违法转卖给非本集体经济组织的成员，原、被告双方均存在过错。本案所诉合同已确认无效，被告李瑞平答辩称原告向其支付的购房款部分用于建房，现房屋被拆，存在实际损失，但被告李瑞平未提供证据证实其投入建房的具体资金，对于该房屋灭失及其它损失亦未提出反诉，故对于被告的此答辩意见，一审法院依法不予采纳。对于原告李桂花主张被告李瑞平支付10000元违约金，该主张基于无效合同而主张的，双方所签契约书无特别约定，故对该项诉讼请求，依法不予支持。对于原告李桂花主张被告李瑞平支付资金占用13500元的诉讼请求，于法无据，且该项资金被他人占有使用的损失属于原告李桂花自身过错，应当自行承担，故对该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、原告李桂花、另案原告陈建明与被告李瑞平于2014年6月1日签订的《购买房屋契约书》无效；二、被告李瑞平在本判决生效后十日之内向原告李桂花返还购房款120000元；三、驳回原告李桂花的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3770元，由原告李桂花承担1170元，由被告李瑞平承担2601元。二审各方当事人均未提交新证据。对于一审认定的事实，因各方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。本案二审争议焦点为：1、被上诉人是否应返还上诉人30000元，如何返还？2、被上诉人姜珍香本案是否应承担责任？现分析如下：1、关于是否返还上诉人30000元的问题。虽然上诉人李桂花因无效的《购买房屋契约书》已实际支出150000元系事实，但合同签订后，被上诉人李钢作为实际建房人在《购买房屋契约书》上约定的土地上实际建了部分房屋也系事实，这从一审上诉人李桂花提交的湖南省炎陵县人民法院（2015）炎法行初字第14号行政判决书可知，即因涉案所建房屋手续不合法属于违法建筑被相关部门依法拆除，因此上诉人李桂花实际支出的150000元必然有部分已实际投入涉案房屋建设中。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效法律后果的规定，上诉人李桂花支出的150000元中已实际投入建房中的应作为合同无效损失依照各方当事人的过错予以认定，没有投入建房的，应由合同相对方或收取方予以退还。现上诉人和被上诉人均未提交证据证实已建房屋部分的实际投入和损失额，而本案建房因已部分建成，故又存在实际损失的事实，因此本院仅能综合已建房屋投入或损失额的举证责任分配、以及一审被上诉人李钢庭审陈述建一厢涉案房屋实际已花费60000元至70000元的事实，认定上诉人李桂花支付被上诉人李钢的30000元建房款全部投入实际建房中，依法属于合同无效而产生的损失。对于该30000元损失，由于上诉人李桂花明知其不具备购买涉案房屋资格仍然与被上诉人李瑞平签订合同购买涉案房屋，其存在缔约过失责任，故本院酌情认定上诉人李桂花自行承担15000元损失，其余15000元由被上诉人李瑞平负责赔偿，故上诉人李桂花上诉请求部分成立，本院部分予以支持。因被上诉人李钢不是购房合同的相对方，其与上诉人李桂花、被上诉人李瑞平之间系委托建房法律关系。被上诉人李钢收取上诉人李桂花和被上诉人李瑞平的建房款是否全部用于房屋建设，是否要返还建房款，应在委托建房法律关系中处理，上诉人李桂花、被上诉人李瑞平和被上诉人李钢尚未结算，亦未提供证据证实建房实际花费，因此各方可自行结算，亦可另行主张。综上，上诉人李桂花本案要求被上诉人李钢承担30000元返还责任的理由不成立，本院不予支持。2、关于被上诉人姜珍香本案是否承担责任的问题。虽然被上诉人姜珍香与被上诉人李瑞平系母子关系，居住在一起，且涉案房屋被相关部门拆除后，系被上诉人姜珍香与李瑞平一起提起行政诉讼，但是涉案购房合同系上诉人与被上诉人李瑞平所签，被上诉人姜珍香未签字，亦未收取涉案购房款或建房款；其次，被上诉人姜珍香作为李瑞平的母亲，与成年的李瑞平居住在一起未分家也符合事实常理，并不能因此推断二者债权债务关系混同；第三、虽然被上诉人姜珍香与被上诉人李瑞平就涉案房屋被拆一起提起了行政诉讼，那是因为姜珍香系登记的户主，而本案合同关系的处理不能以此推定其系本案当事人；最后，共同责任或连带责任的承担应依照法律规定认定，上诉人认为由于两被上诉人未举证证实李瑞平收取的购房款未用于家庭共同开支，故应由两被上诉人承担举证不利的责任，即被上诉人姜珍香应承担本案购房款连带偿还责任。本院认为现行法律仅规定夫或妻一方所举债务是否用于共同开支，该举证责任由夫或妻一方承担，而对于其他家庭关系法律未明确规定，故仍应按照谁主张谁举证的原则来分配举证责任，上诉人主张被上诉人李瑞平收取的房款用于了家庭开支，该举证责任仍在上诉人李桂花，而不是被上诉人李瑞平或姜珍香。综上，上诉人李桂花无证据证实被上诉人姜珍香本案需要承担购房款返还责任和损失赔偿责任，故其对被上诉人姜珍香的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，依法应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持湖南省茶陵县人民法院（2016）湘0224民初908号民事判决书第一、二项；二、撤销湖南省茶陵县人民法院（2016）湘0224民初908号民事判决书第三项；三、被上诉人李瑞平在本判决生效后十日内赔偿上诉人李桂花损失15000元；四、驳回上诉人李桂花的其他诉讼请求。一审案件受理费3770元、二审案件受理费550元，共计4320元，由上诉人李桂花负担1445元，由被上诉人李瑞平负担2875元。本判决为终审判决。审 判 长  卢飞虎代理审判员  陈 强代理审判员  谢晓红二〇一七年三月九日书 记 员  文 宇附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审;原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。