浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0603民初3890号
原告：邹珍云，女，1966年9月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人（特别授权）：ＸＸ，浙江浙经律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：徐缅子，浙江浙经律师事务所实习律师。
被告：朱术学，男，1967年7月1日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。
原告邹珍云诉被告朱术学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人ＸＸ、徐缅子到庭参加诉讼，被告朱术学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告邹珍云向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告的租赁合同于2017年3月7日已经解除；2.判令被告立即支付原告拖欠的租金（租金自2016年8月1日起算，扣除已支付的80,000元，暂计至起诉之日为116,335.62元，继续计算至被告实际腾退房屋之日止）；3.判令被告向原告支付违约金57,330元；4.判令被告立即腾退租赁的房屋；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月24日，原告与钱志益签订了《营业房租赁合同》一份。合同约定，钱志益向原告承租绍兴市柯桥湖景中央花园湖西路11幢01号营业房，租赁期限为五年，自2012年8月1日起至2017年7月30日止；租金采用预付的方式，其中第一年、第二年、第三年的租金为260,000元，第四年的租金为273,000元，第五年的租金为286,650元，每年的租金在7月1日前一次性付清。合同签订后，2014年4月8日钱志益退出，将权利义务一并让与杜天娟；2015年1月24日，杜天娟又将本合同的相关权利义务全部让与了被告。现原告已将房屋全面交付给被告使用，根据合同约定，被告应于2016年7月1日前付清第五年的租金，但被告仅支付了50,000元租金，尚余236,650元租金未予支付。2016年10月26日，被告向原告出具了《承诺书》，承诺于2016年12月7日前付清拖欠原告的租金。但其后被告只支付了30,000元，仍欠原告租金206,650元。为此，原告又多次向被告催讨，但被告却一再拖延。原被告双方签订的《营业房租赁合同》第四条约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权收回出租的营业用房，并要求乙方按照本合同第六条的约定承担违约责任：1.(略);2.拖欠房租累计超过10天的;……而合同第六条约定：“因一方违约，致使本合同提前解除的，违约一方应向对方支付违约金，违约金按下一年租金的20%计算。”后原告无奈，于2017年3月3日向被告发出最后一次催收通知，并根据双方的租赁合同第四条的约定解除了该租赁合同，但截止至原告起诉之日，被告仍未腾退房屋。原告认为被告的行为已严重损害了其合法权益，应当按照约定承担违约责任。原告为维护其合法权益，根据《民事诉讼法》之有关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告朱术学未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋所有权证一本、《营业房租赁合同》一份、日期为2016年10月26日的《承诺书》一份、日期为2017年3月3日的《通知书》一份，证据来源真实合法，载明的内容与本案事实有关联性，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定的事实与原告起诉状陈述的一致。
同时认定，案涉出租房屋登记所有人为原告邹珍云，产别：私有。房屋状况：幢号：F，房号：101，结构：混合，房屋总层数：2,所在层数：1,建筑面积（平方米）：83.53；幢号：F，房号：201，结构：混合，房屋总层数：2,所在层数：2,建筑面积（平方米）：418.48。上述《承诺书》还写明：如有违约，全身退出，不动店内所有东西，否则愿承担一切后果。承诺书出具后，被告于2016年11月3日支付40,000元、2017年1月2日、4日各支付5000元，2017年1月18日支付30,000元,合计80,000元，余款经原告催告未付，原告于2017年3月3日向被告送达《通知书》，要求被告在收到本通知之日起3日内支付拖欠的租金，逾期未支付的，双方的《营业房租赁合同》自动解除，不再另行通知。合同解除后，被告应当立即交还租赁房屋，并承担违约责任，被告在该通知书上签字予以确认，但到期后,被告既不支付尚余租金，亦不腾退房屋，原告遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽职，共同构建良性市场环境。本案被告在原承租人杜天娟退出合同后，经原告同意，在原《营业房租赁合同》上以承租人名义签字，并注明原有合同的条款由朱术学履行，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八十八条规定，应认定原承租人杜天娟已退出合同关系，并将自己在合同中的权利义务一并转让给被告，该合同系双方当事人的意思表示真实，内容亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。根据合同约定，被告应于第五租赁年度到来前付清第五年度的租金286,650元，然到期后被告迄今只支付80,000元，余款经原告催告未付，显属违约行为，且无正当理由，依法应向原告承担违约责任，原告因被告未按约付清租金，经催告未果，书面通知被告解除双方的《营业房租赁合同》，符合《合同法》第九十三条第二款规定，具体解除日期，以被告收到原告通知规定的宽限期届满之日即2017年3月7日为准，现原告要求确认被告与原告的租赁合同于2017年3月7日已经解除，理由正当，本院予以照准。
《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，截止2017年3月7日合同解除之日，被告应支付租金171,204.66元，（218天×286,650元/365天），已支付80,000元，尚应支付91,204.66元，该款被告应支付给原告。本案合同系因被告违约致提前解除，现原告要求被告支付违约金57,330元，符合合同第六条之约定，本院予以支持。一般来说，违约金应视为损失赔偿，违约金的意义在于对履行利益的补偿，现原告在主张违约金的同时，仍要求被告另行支付合同解除后的房屋租金，理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院根据查明之事实依法作出判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告邹珍云与被告朱术学订立的《营业房租赁合同》已于2017年3月7日起解除；
二、被告朱术学应支付给原告邹珍云租金91,204.66元，违约金57,330元，合计148,534.66元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告朱术学应从坐落绍兴市柯桥区柯桥鉴湖路湖景花园F幢101、201室腾退并交还给原告邹珍云，限于本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回原告邹珍云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3773元，减半收取1887元，由原告邹珍云负担273元，被告朱术学负担1614元，限被告朱术学于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周国鑫
二〇一七年七月二十八日
书记员 李琼珏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。