浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第316号
上诉人（原审原告，反诉被告童辉的妻子）：单小琴。
上诉人（原审原告，反诉被告童辉的儿子）：童修远。
上诉人（原审原告，反诉被告童辉的父亲）：童积康。
上诉人（原审原告，反诉被告童辉的母亲）：童爱琴。
上述四上诉人的委托代理人：徐明辉，浙江四德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：宁波长青塑胶制品有限公司。
法定代表人：洪伯安。
委托代理人：沈菊军，浙江阳明律师事务所律师。
原审被告：符文君。
原审被告：俞佳琪。
原审被告：俞长富。
原审被告：洪爱云。
上诉人童辉因与被上诉人宁波长青塑胶制品有限公司、原审被告符文君、俞佳琪、俞长富、洪爱云房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2015年4月22日作出的（2015）甬余低民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭进行审理。因上诉人童辉于2015年5月21日死亡，本院裁定本案中止审理并通知童辉的第一顺序法定继承人单小琴、童修远、童积康、童爱琴参加诉讼。后单小琴、童修远、童积康、童爱琴表示参加本案诉讼，本院恢复审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2003年5月8日，原告童辉与被告宁波长青塑胶制品有限公司签订房屋买卖协议，原告将位于余姚市朗霞街道朝阳路48号房屋（房屋所有权证号：A0024777）以134000元价格转让给被告宁波长青塑胶制品有限公司，原告童辉在卖方处签字确认，被告的法定代表人洪伯安在买方处签字确认。被告宁波长青塑胶制品有限公司已支付了相应价款。2004年6月8日被告宁波长青塑胶制品有限公司将该房屋作价100000元转卖给当时系本单位员工的俞雪丰，俞雪丰已付清价款，被告宁波长青塑胶制品有限公司将房屋交付给了俞雪丰。2004年6月14日，因办理房屋产权过户需要，原告童辉与俞雪丰签订了一份房屋转让协议书，该协议实际并没有履行。另查明，余姚市朗霞街道朝阳路48号房屋所在地为余姚市朗霞街道西干村，土地性质为集体建设用地，用途为个人住宅，建房户主为原告童辉，建房时家庭在册人员为童辉、单小琴、童修远。被告宁波长青塑胶制品有限公司企业类型为有限责任公司（台港澳与境内合资），投资人为东指有限公司、浙江长青控股集团有限公司。俞雪丰于2008年9月18日因车祸死亡，符文君为俞雪丰之妻、俞长富系俞雪丰之父、洪爱云系俞雪丰之母、俞佳琪系俞雪丰之子。经原告申请，原审法院追加符文君、俞佳琪、俞长富、洪爱云为被告。
经被告宁波长青塑胶制品有限公司申请，原审法院委托宁波豪斯房地产估价有限公司对涉案房屋进行估价，以2014年11月28日为估价时点，位于余姚市朗霞街道朝阳路48号农村宅基地房屋价格为1789000元。被告宁波长青塑胶制品有限公司为此支付了房屋评估费6500元。
原审原告童辉于2014年7月28日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告将位于余姚市朗霞街道朝阳路48号的房屋归还给原审原告；2.本案诉讼费用由原审被告负担。审理中，原审原告增加诉讼请求，要求确认原审被告宁波长青塑胶制品有限公司与俞雪丰签订的房屋买卖合同无效。
原审被告宁波长青塑胶制品有限公司提起反诉，请求：1.判令原审原告返还购房款134000元，支付利息损失人民币85426.60元（自原审被告付款之日起至2014年9月3日止按银行同期贷款年利率5.76%计算），赔偿购房差价损失1655000元，合计1874426.60元；2.本案诉讼费由原审原告负担。
原审法院认为：公民从事民事活动应当遵守法律。根据法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。本案中原告童辉与被告宁波长青塑胶制品有限公司的房屋买卖合同业经法院生效法律文书确认无效，被告宁波长青塑胶制品有限公司将因无效合同取得的房屋转卖给俞雪丰，其转让行为亦当属无效。原告童辉与俞雪丰签订的房屋转让协议书，因俞雪丰生前并非余姚市朗霞街道西干村村民，无权取得涉案房屋宅基地使用权，且该协议系双方为房屋过户所签，实际并没有履行。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，并按各自的过错承担相应的责任。俞雪丰死亡后，其民事权利、义务由其法定继承人享有和承担，被告俞长富、洪爱云、符文君、俞佳琪作为俞雪丰的法定继承人，俞雪丰因本案产生的民事权利和义务由上述四被告共同享有和承担。俞雪丰死亡后，涉案房屋实际由俞雪丰的继承人占有，故房屋应由被告俞长富、洪爱云、符文君、俞佳琪直接返还给原告。原告童辉与被告宁波长青塑胶制品有限公司在签订房屋买卖合同时理应明知涉案房屋属于我国法律限制转让的范围，因此原告童辉与被告宁波长青塑胶制品有限公司均有过错。现原告童辉在出卖房屋多年后又以合同无效为由，要求返还房屋，故其应对合同无效承担主要责任。基于涉案房屋价值已上涨，若房屋的增值部分由原告童辉享有，则明显是其因主张合同无效而得益，不符合公平、诚信原则。被告宁波长青塑胶制品有限公司要求原告按评估价赔偿的反诉请求应予支持，但鉴于被告宁波长青塑胶制品有限公司在购房中亦存在一定的过错，故对赔偿金额应酌情予以调整。被告宁波长青塑胶制品有限公司买入房屋后，又将该房屋出卖给俞雪丰，该买卖行为系另一层法律关系，俞雪丰的继承人可依据另行理直。被告宁波长青塑胶制品有限公司反诉要求原告赔偿利息损失，并无事实依据，对此不予支持。被告宁波长青塑胶制品有限公司要求原告按评估价赔偿房屋增值损失，理由正当应予支持。被告符文君辩称为办理房屋过户手续另行支付原告童辉20000元，原告对此予以否认，被告符文君也无证据佐证，故对辩称意见不予采纳。原告要求返还房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告俞长富、洪爱云、俞佳琪不到庭参加诉讼，不影响依法审判。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司与俞雪丰于2004年6月8日签订的房屋买卖契约无效；二、原告（反诉被告）童辉于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司购房款人民币134000元，赔偿被告（反诉原告）宁波长青塑胶制品有限公司房屋增值款人民币1572250元，合计1706250元；三、被告符文君、俞长富、洪爱云、俞佳琪于原告（反诉被告）童辉给付完上述全部款项后十日内将位于余姚市朗霞街道朝阳路48号的房屋返还给原告童辉；四、驳回反诉原告宁波长青塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费20”901元合计20981元，由原告童辉负担20156元、被告宁波长青塑胶制品有限公司负担825元，案件评估费6500元由原告童辉负担。
宣判后，原审原告童辉不服，上诉至本院称：一、一审法院判令上诉人赔偿被上诉人涉案房屋增值部分的95%即1572250元，显失公平。被上诉人作为一家合资企业应该更了解国家的法律、法规及政策，其在明知涉案房屋属于法律限制转让的范围而依然与上诉人进行交易，故其过错并不亚于上诉人。一审法院应当认定上诉人与被上诉人对房屋买卖合同无效的过错均等，而非主次之分。二、被上诉人在购入涉案房屋后的第二年即2004年6月8日，就将房屋作价10万元转卖给俞雪丰，因此，被上诉人既非涉案房屋的所有权人，也非占有使用人，其未产生实际损失，其主张享有涉案房屋升值利益无事实依据和法律依据。三、涉案房屋系“小产权房”，无法上市交易，上诉人不可能合法地将涉案房屋转让来取得房屋升值利益，因此，宁波市豪斯房地产估价有限公司作出的房屋估价，对本案没有实际意义。一审法院判决上诉人赔偿被上诉人涉案房屋增值款1572250元，违背了国家禁止小产权房交易的立法目的，无疑认可了小产权房转让的价值与商品房并无实质区别。四、上诉人要求返还涉案房屋事出有因，并非不诚信。一审起诉前，上诉人因孩子成长想购房时遇到限购，原因是涉案房屋一直登记在上诉人名下，因此产生的购房限制及增加的购房成本（首付比例、房贷利率提高）给上诉人带来困难。上诉人也意识到违反国家法律禁止性规定的交易会给自己带来麻烦，所以希望纠正错误，恢复原样。综上，请求二审法院依法改判上诉人不赔偿被上诉人因涉案房屋升值获得的利益损失1572250元。
被上诉人宁波长青塑胶制品有限公司答辩称：一、涉案房屋的买卖合同已被认定无效，因被上诉人与原审被告之间有涉案房屋的买卖合同存在，原审被告的损失会要求被上诉人承担，故被上诉人在一审中提起了损失赔偿。二、童辉在与被上诉人签订涉案房屋买卖合同时，其已另行申请了一块宅基地，所以才把该房屋出卖。现在上诉人还有另外一个宅基地的房屋，也获得了一定的利益，所以对于涉案房屋买卖合同无效，上诉人存在巨大过错。房屋买卖已经十几年，当初童辉自愿交付了房屋权证，现在再起诉是恶意的。依照国家政策，上诉人不存在限购的问题。综上，请求二审法院，驳回上诉、维持原判。
原审被告符文君、俞佳琪述称：一审法院经过了深入的调查，在涉案房屋所在的地块，只有上诉人做出了房屋所有权证。上诉人收了原审被告的房款后造了别的房子。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告俞长富、洪爱云未陈述意见。
在二审审理期间，各方当事人均未提供证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋所在的土地系农村宅基地，被上诉人并非农村经济组织成员，故童辉与被上诉人签订的房屋买卖协议无效。因童辉与被上诉人之间的涉案房屋买卖协议无效，故被上诉人与俞雪丰之间的对涉案房屋的买卖协议也无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。童辉应该明知自己的房屋所在的土地系农村宅基地，不得将房屋出售给非本集体经济组织成员，但其还是与被上诉人签订房屋买卖协议，将涉案房屋出卖给被上诉人，故其过错是主要的，原审法院认定童辉对涉案房屋买卖协议无效承担主要过错责任，并无不当。被上诉人理应调查清楚涉案房屋所在土地使用权的性质，但其却与童辉签订房屋买卖协议，故其也有过错，原审法院认定被上诉人对房屋买卖协议无效承担次要过错责任，也无不当。上诉人认为童辉与被上诉人对于涉案房屋买卖协议无效应承担对等责任的主张，理由不足，本院难以采信。涉案房屋自买卖之日起至童辉原审起诉，价值有所增加；但因房屋买卖协议无效，被上诉人将无法享受该部分增值利益，故被上诉人主张涉案房屋的现价与买卖价之间的价差作为其损失，原审法院对此予以认定符合情理，并无不当。上诉人认为被上诉人并未因涉案房屋买卖协议无效而导致损失的主张，理由不足，本院不予采信。因童辉与被上诉人对涉案房屋买卖协议的无效应分别承担主、次要责任，故原审法院酌情认定双方分别承担95%和5%的责任，基本适当。涉案房屋系童辉及上诉人单小琴、童修远的家庭财产，因童辉死亡，应由上诉人单小琴、童修远及上诉人单小琴、童修远、童积康、童爱琴在童辉的遗产中，承担赔偿责任。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但因童辉死亡，四上诉人参加诉讼，本院对原审判决的主体作相应的调整。上诉人之上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持浙江省余姚市人民法院（2015）甬余低民初字第59号民事判决第一项，即宁波长青塑胶制品有限公司与俞雪丰于2004年6月8日签订的房屋买卖契约无效；
二、变更浙江省余姚市人民法院（2015）甬余低民初字第59号民事判决第二项为：上诉人单小琴、童修远及上诉人单小琴、童修远、童积康、童爱琴在童辉的遗产中，返还宁波长青塑胶制品有限公司购房款人民币134000元并赔偿宁波长青塑胶制品有限公司房屋增值款人民币1572250元，合计1706250元，于本判决生效后十五日内履行完毕；
三、变更浙江省余姚市人民法院（2015）甬余低民初字第59号民事判决第三项为原审被告符文君、俞长富、洪爱云、俞佳琪于上诉人单小琴、童修远、童积康、童爱琴对本判决第二项履行完毕后十日内将位于余姚市朗霞街道朝阳路48号的房屋返还给上诉人单小琴、童修远、童积康、童爱琴；
四、维持浙江省余姚市人民法院（2015）甬余低民初字第59号民事判决第四项，即驳回宁波长青塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
一审案件本诉案件受理费80元，反诉案件受理费20901元，合计20981元，由上诉人单小琴、童修远、童积康、童爱琴负担20156元，被上诉人宁波长青塑胶制品有限公司负担825元，评估费6500元由上诉人单小琴、童修远、童积康、童爱琴负担。
二审案件受理费18950元，由上诉人单小琴、童修远、童积康、童爱琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年八月十三日
代书记员 桂红艳