河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第776号原告安阳市星辰物业管理有限责任公司，住所地安阳市灯塔路18号。组织机构代码：75575794-X。法定代表人王磊，该公司经理。委托代理人骈建国，男，该公司员工，住安阳市北关区。委托代理人刘博，男，该公司员工，住安阳市北关区。被告楚学祖，男，1970年7月2日生，汉族，安阳市鑫奥电子有限公司法人，现住安阳市北关区。原告安阳市星辰物业管理有限责任公司（以下简称安阳星辰物业公司）诉被告楚学祖物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理。依法由审判员陈新玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安阳星辰物业公司的委托代理人骈建国、刘博，被告楚学祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安阳星辰物业公司诉称，2012年12月28日，原告与安阳建工（集团）房地产开发有限公司签订安阳市建花园住宅小区物业管理委托合同，由原告对其开发建设的市建花园提供前期物业服务管理服务。物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，每平方米0.35元，按年交纳，业主或使用人应在每年1月10日前交纳。合同签订后，原告即进入市建花园小区提供了合同约定的物业管理服务。但被告未按合同约定交纳2013年1-12月、2014年1-12月、2015年1-12月的物业服务费，共计2152.80元。原告的物业费拖欠已长达两年之久，严重违反物业管理合同。综上所述，被告长期拒交物业服务费，严重违反物业管理合同约定，且严重影响原告为其他业主提供合格的服务，侵害了其他业主的合法权益，根据合同法、民法通则、河南省物业管理条例相关规定，被告应当承担支付拖欠的物业服务费和逾期付款的违约金的法律责任。诉至法院，请求依法判令被告支付拖欠的物业服务费2152.80元，并从拖欠之日起按拖欠数额万分之四的比例支付逾期付款的违约金直至付清之日。被告楚学祖辩称，原告与安阳建工（集团）房地产开发有限公司签订的合同失真，该合同为小区前期物业服务合同，根据《河南省物业管理条例》规定，原告应出具向政府主管部门办理的备案手续，没有相应资格的物业或服务不到位的物业公司，在小区所产生的物业费由自己负担，且当地房产部门和物业管理企业应指导业主召开首次大会，物业管理企业应与业主逐一签订前期物业管理协议，涉及业主共同利益的约定应当一致。原告庭前提供的合同与庭上提供的合同不一致，合同更是失真，是无效合同。被告拖欠物业服务费不成立，没有法律依据，2013年至2014年原告并没有与被告签订物业服务协议，被告不能向原告交纳，原告前期物业合同未移交小区相关组织，属于原告责任，应由物业服务公司承担小区所有物业服务费。另外原告提出市建花园小区无业主委员会，是前期物业服务企业，根据河南省物业管理条例相关规定，物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，其并未与业主签订，被告不是原告起诉的对象。物业公司擅自提供收费标准，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，收取的业主有权要求双倍返还。2015年初，原告在没有任何告知业主情况下，没有经过合法手续单方违约退出小区，致使给小区业主的生活带来极大不便，2015年的物业费被告不应当交纳。即使原告提供了一定的物业服务，但是原告作为物业公司明显存在诸多职责履行不到位，如应当首先给业主签订服务协议，明确服务项目、收费标准等，另外收费账目应当公开，物业在提供服务时带头在绿化区域内种菜，给小区造成邻里矛盾和不良影响，应当恢复原状，不能恢复，应当赔偿损失。且小区内的公共部位维修、公共照明、地下管道、花木养护、交通与车辆停放秩序的管理、监控、巡逻等方面没有尽到维修、维护的责任，且监控是业主共同购买，损坏后没有维修。原告安保不到位，存在重大过错，小区被盗事件频发，物业应当赔偿损失。总之，物业在市建花园小区服务严重不到位，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月28日，安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司（甲方）与被告安阳星辰物业公司（乙方）签订了一份安阳市建花园住宅小区物业管理委托合同，甲方选聘乙方对市建花园小区提供前期物业管理服务事宜，约定乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等物业管理区域物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有的建筑面积交纳，住宅物业为每月每平方米0.35元，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月10日前履行交纳义务。协议期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。市建花园小区业主自入住以来业主委员会一直未产生，原告实际为该小区提供物业服务至2015年4月30日。另查明，被告系该小区3号楼2单元2楼西户业主，房屋建筑面积为170.85㎡。被告自2013年1月至2015年4月未交物业服务费。上述事实，有原告提供的营业执照、资质副本、物业管理委托合同、通知书、律师函、收费明细表、照片，被告提供的小区被盗情况表、照片以及当事人的当庭陈述等证据，予以证实。以上所有证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，市建花园小区一直未成立业主委员会，被告受安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司委托为该小区提供物业管理服务，其与开发商签订的物业管理委托合同没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告按照合同的约定对该小区进行服务，被告事实上也接受了原告的服务，应视为双方在2013年1月至2015年4月建立了事实上的物业服务关系。虽物业管理委托合同中约定的物业管理费收费标准未告知业主，但是事实上自2012年开始市建花园业主已经按每月每平方米0.35元开始交纳物业管理费，应认定为物业管理费的收取已达成一致意见。被告作为小区业主接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费，现被告拖欠不付，已经侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。关于原告管理服务未到位的问题，业主反映小区内的监控、安保、卫生等方面存在不同程度的问题，因原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务对象可直接感受到物业服务的质量和水准，现业主反映原告在服务期间就监控、安保、维修等方面存在瑕疵，可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，可以认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情对被告欠交2013年1月至2015年4月期间的物业管理费1674.33元[170.85㎡×0.35元/㎡/月×28个月]予以调整，按欠交物业管理费的80%给付，被告应当支付物业管理费1339.46元。至于原告要求被告给付逾期交纳物业管理费产生的违约金的诉讼请求，物业管理委托合同并未有明确的约定，且考虑到被告未付物业管理费确系事出有因，故对该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告楚学祖于本判决生效后十日内支付原告安阳市星辰物业管理有限责任公司物业管理费1339.46元；二、驳回原告安阳市星辰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告楚学祖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  陈新玲二〇一五年八月二十四日书记员  李明阳