北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终9056号
上诉人（原审原告，反诉被告）：李彧，女，1956年4月20日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张计全，北京市百伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢吉锐，北京市百伦律师事务所律师。
上诉人（原审原告，反诉被告）：李弘，女，1960年12月14日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张计全，北京市百伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢吉锐，北京市百伦律师事务所律师。
上诉人（原审原告，反诉被告）：李安，男，1966年4月13日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：张计全，北京市百伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢吉锐，北京市百伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：马川，男，1985年2月10日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：任鹏，北京市合川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨萌，北京市合川律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人李彧、李弘、李安与被上诉人马川、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初20375号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李彧、李弘、李安及三人共同委托诉讼代理人张计全、谢吉锐，被上诉人马川的委托诉讼代理人任鹏到庭参加了诉讼。原审第三人链家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李彧、李弘、李安上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除李某1、李彧、李弘、李安与马川于2015年10月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并判令马川承担违约金45万元；2.一、二审诉讼费由马川承担。事实及理由：一、一审判决对本案存量房屋买卖办理的进展遗漏了已经进行银行面签的事实，并将办理银行商业贷款与委托售房公证混为一体，导致作出错误判决。1.2015年12月13日，马川提出变更贷款方式后，12月17日，李某1、李彧、李弘、李安等7人全部到了房屋贷款银行，办理了面签，完成了银行贷款面签审核工作中房屋出卖人的配合义务。2.一审判决将李某1办理委托售房公证的行为与办理商业贷款行为混为一体，马川是否能够获得银行商业贷款与李某1无关。二、案涉合同履行过程中，马川恶意拖延履行，未按期支付首付款，构成根本违约，李某1、李彧、李弘、李安有权解除合同。1.2015年12月13日，马川将公积金贷款方式变更为商业贷款，有违常理，应是拖延支付首付款时间的一种手段。马川声称其无法申请到还款期限为20年的公积金贷款，并以此为由变更购房贷款方式为商业贷款。首先，变更贷款方式不符合合同约定。根据双方签订的购房合同第4.4条规定：“买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照第2种方式解决”，“买受人继续申请其他贷款机构贷款”的先决条件是贷款未获批准或者批准金额不足，而本案中马川更换贷款方式的理由是“贷款年限为10年”，不符合贷款方式变更的情形，且马川并未对其仅获得10年贷款期限的主张提供证据证明。其次，众所周知，公积金贷款的银行利率远比商业贷款银行利率低，据北京住房公积金网发布的信息，2015年10月24日以后，个人住房公积金贷款利率（五年以上）为3.25%，而个人商业贷款为4.9%。2.2015年12月17日在办理完毕银行商贷面签手续后，要求为李某1办理房屋产权转移使用的委托售房公证书，再次拖延时间。李某1、李彧、李弘、李安为配合马川进行房产交易，于2015年12月17日与马川前往银行办理面签事宜，在银行面签手续之后，仅需等待银行批贷通知即可。而马川主张还需要进行售房的公证，并以李某1无法办理公证为由，进而主张银行面签无法进行，并擅自撤回了银行商贷面签材料（系一审判决后，经查询得知），已经严重违反合同约定，客观上也导致2016年2月1日之前银行不可能批贷。3.2016年2月3日，在李彧、李弘、李安确认李某1民事行为能力且指定监护人后，立即通知链家公司工作人员向柯某及马川，但马川失联达15日以上，直至2月20日链家公司的工作人员才联系到马川。4.2016年2月20日，中介工作人员联系上马川后，告知已经完成李某1监护人指定，马川不是立即支付首付款，而是怀疑法院判决的真实性。5.为了尽快拿到首付款，2016年3月4日，李弘配合马川及其亲属前往朝阳区人民法院南磨房法庭，核实判决书真伪，但马川却始终不支付首付款。6.2015年12月初至2016年2月底期间，案涉房屋所在小区房价有所降低，马川直到2016年3月15日还向链家公司工作人员提出解约，对于合同的履行处于观望状态。从“朝阳区×房屋交易走势图”的显示可知，在马川以各种理由拒绝履行支付首付款的时期，房价下降且波动明显。综合上述事实，马川以各种理由、各种手段阻碍合同的履行，在李某1、李彧、李弘、李安发出解除通知之前始终没有履约的积极意思表示。无论是拖延办理银行贷款的行为还是拒绝支付首付款的行为均构成根本违约。三、李彧、李弘、李安为了给李某1治病才出售房屋，为了取得房款一直积极履约。提出解除合同是在马川拖延支付首付款43天以后不得已才提出，且李某1、李彧、李弘、李安的解约行为已经履行约定程序，应当认定双方之间的房屋买卖合同及补充协议已经解除。2015年8月，李某1被确诊为直肠癌，为了给李某1治病筹集药费才考虑出售共有房屋，起初，李某1、李彧、李弘、李安为了尽快出售，先期办理了房屋租赁合同的解约，赔偿了近万元的违约金。2015年12月17日，李彧、李弘、李安发现李某1无法办理委托售房公证后，第一时间联系街道办事处，询问是否可以开具指定监护人的证明，但是街道办事处回复需通过法院程序进行确认。12月23日，李彧向北京市朝阳区人民法院递交《确认监护人申请书》，法院于2016年2月3日作出确认李某1无民事行为能力、指定李安为监护人的民事判决书。在这个过程中，李彧、李弘、李安积极配合消除合同履行的障碍，促进合同履行。综上所述，原审法院判决认定事实不清，恳请二审法院依法查明案件事实，明确法律责任，据实改判，支持李某1、李彧、李弘、李安的上诉请求，以切实维护李某1、李彧、李弘、李安的合法权益。
马川辩称，同意一审判决，不同意李某1、李彧、李弘、李安的上诉意见。李某1在房屋买卖的过程中被发现是无民事行为能力人，后法院为其指定了法定代理人。双方办理了房屋网签手续，房屋买卖合同应继续履行。链家公司及店面经理在一审法庭调查过程中称，马川没有提出过解除合同的意思表示，链家公司并未向李某1、李彧、李弘、李安提出马川解除合同的意思转达。马川明确要求合同继续履行，并可以支付房屋的购房款。
链家公司未到庭，其向本院提交书面陈述意见称：同意一审判决，意见与一审一致。
李某1、李彧、李弘、李安向一审法院起诉请求：1.解除2015年10月31日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.解除2015年10月31日签订的补充协议；3.马川支付违约金45万元。
马川向一审法院提出反诉请求：李某1、李彧、李弘、李安继续履行房屋买卖合同，配合办理抵押贷款、房屋过户登记、交付房屋手续。
一审法院认定事实：2015年10月31日，李某1作为出卖人，李彧、李安、李弘作为共有权人，马川作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定：出卖人向买受人出售北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）；房屋成交价格135万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价90万元；买受人向出卖人支付定金5万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元；办理完毕房屋所有权转移登记手续后，出卖人于5个工作日内将房屋交付给买受人；自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2015年10月31日，李某1、李彧、李安、李弘作为甲方（出卖方），马川作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），各方签订补充协议，约定乙方于2015年10月31日将定金5万元以自行支付的方式支付甲方；乙方贷款获得批准后，最晚于2016年2月1日之前将首付款133万元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于丙方收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在办理完首付款托管后，以朝阳区建委网上预约号为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方从约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方；甲乙双方应当在办理完过户手续后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；乙方从约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方逾期履行本补充协议约定义务超过15日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金。
2015年10月31日，马川向李彧支付定金5万元。
马川在一审诉讼中提交了其与链家公司业务员陈某的对话录音。李某1、李彧、李安、李弘称马川在贷款过程中要求李某1办理委托公证，但李某1无法回答公证员的问题，故未能办理该公证，后马川于2015年12月17日晚向陈某提出解除合同，陈某于当日和次日向其转达了马川要求解除合同的意思。链家公司称马川与其沟通过解除合同事宜，但双方一直在协商过程中，其并未向李某1、李彧、李安、李弘转达过马川要求解除合同的意思。陈某到庭陈述，称马川没有说过不再购买涉案房屋，其记不清是否向李某1、李彧、李安、李弘提起过马川有解除合同的意思。
李彧曾向北京市朝阳区人民法院申请宣告李某1为无民事行为能力人；该院于2016年2月3日作出（2015）朝民特字第68457号民事判决，宣告李某1为无民事行为能力人，并指定李安为李某1的监护人。李彧称李某1在残疾人待遇申请方面需要监护人，故进行了上述诉讼。
经询，李某1、李彧、李安、李弘称因马川未在2016年2月1日前支付首付款的行为构成违约，故要求解除合同。马川称其当时无法确定李某1的监护人情况，故仅支付了5万元定金，现同意全款支付。
一审法院认为，李某1、李彧、李安、李弘与马川签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议时，李某1为无民事行为能力人，其订立合同需由法定代理人代为实施。（2015）朝民特字第68457号民事判决在宣告李某1为无民事行为能力人的同时指定李安为李某1的监护人，而李安亦为前述北京市存量房屋买卖合同及补充协议的签署人，故上述合同应发生法律效力。
马川与链家公司确就解除合同事宜进行了沟通，但本案中没有确切证据证明马川关于解除合同的意思表示曾以通知方式到达李某1、李彧、李安、李弘；该院不能排除李某1、李彧、李安、李弘对此事之知悉来源于马川在诉讼过程中提交的录音证据的可能性。因此，该院无法认定上述合同在诉讼前已解除。
虽然双方在补充协议中约定马川支付首付款的期限为2016年2月1日之前，但是在此日期前该院尚未作出为李某1指定监护人的（2015）朝民特字第68457号民事判决，故当时马川无法确定所签合同的效力状态，其有权暂缓支付首付款。因此，马川的行为并未构成违约，李某1、李彧、李安、李弘无权要求解除合同，亦无权要求马川支付违约金；双方所签合同应继续履行，马川可以在支付相应款项的前提下要求李某1、李彧、李安、李弘协助办理过户手续并交付房屋。马川同意全款支付，该院对其关于配合办理抵押贷款的反诉请求不再支持。该院核算马川应先行支付的款项为213万元；至于户口迁出保证金和物业交割保证金，双方可待相应条件成就时另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、李某1、李彧、李弘、李安于马川支付剩余购房款213万元之日起10日内协助马川办理将北京市朝阳区×房屋所有权转移登记至马川名下的过户手续；二、李某1、李彧、李弘、李安于判决前项所述过户手续办理完毕之日起5个工作日内将北京市朝阳区×房屋交付给马川；三、驳回李某1、李彧、李弘、李安的全部诉讼请求；四、驳回马川的其他反诉请求。
本院二审期间，李彧、李安、李弘围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.住院病案首页；2.北京市房屋出租委托代理合同；3.北京市房屋出租委托代理合同之补充协议；4.收条；5.房屋出售委托登记表；6.钥匙托管协议。证据1-6证明李某1于2015年8月7日住院治疗，被确诊为直肠腺癌，当时为了给李某1治病，李彧、李安、李弘决定将已出租的涉案房屋收回改为出售，为此支付了9400元租房违约金，并将房屋委托链家公司限期出售。7.残疾证；8.李某1的户口证明。证据7、8证明李某1是精神类疾病但不是精神病，系因出生后脑袋受到挤压，李某1是小学毕业，能够表达自己的意思。9.死亡医学证明，证明李某1在2017年8月5日去世。10.六份视频录像及文字稿，证明马川向链家公司提出解约的情况已经反馈给李某1、李彧、李安、李弘。
针对李彧、李安、李弘提交的上述证据，马川发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议，不认可证明目的；证据2、3无法核实真实性，即使是真实的也与本案没有关联性，证明目的不认可；证据4真实性无法核实，是个人签字的收条，与本案不具有关联性；证据5、6真实性没有异议，不认可证明目的，房屋在出售之前由李某1、李彧、李安、李弘委托链家公司登记和提供钥匙是正常的；证据7真实性没有异议，残疾证已经体现了李某1是智力残疾，且法院确定李某1为无民事行为能力人并指定法定监护人，上述均对本案双方之间的买卖资格做出了认定；证据8户口本真实性认可，不认可证明目的，与对证据7的质证意见一致；证据9真实性没有异议，但是仅能证明李某1在2017年8月5日去世；证据10是马川提交给一审法院的证据材料，李彧、李安、李弘提交该证据只是断章取义，一审中马川已经表明其跟陈某沟通是想让陈某从中沟通促成交易，一审中陈某到庭已经做了表述，故对该证据的证明目的不认可。本院认为，鉴于马川对李彧、李安、李弘提交的证据1、5、6、7、8、9的真实性认可，故本院对其真实性予以确认。对于李彧、李安、李弘提交的证据2、3、4，系其签订本案房屋买卖合同之前的出租情况，与本案不具有关联性。对于李彧、李安、李弘提交的证据10，系选自或截取于马川一审所提交的证据，对其真实性和证明目的，本院将结合本案其他证据予以综合判定。
本院二审期间依法补充查明以下事实：
2015年12月13日，李某1、李彧、李安、李弘与马川签订合同变更申请单，将公积金贷款变更为商业贷款。
李某1为智力残疾二级，其于2017年8月5日因病去世。（2017）京信德内民证字第07428号公证书载明：……三、被继承人李某1的法定继承人情况：（一）被继承人生前未婚且无子女。（二）被继承人的父亲李某2于二〇〇七年二月十五日在北京市因病死亡，母亲杨某于一九八五年四月二十三日在北京市因病死亡。（三）申请人李彧、李弘、李安均保证：被继承人的祖父李某3、祖母李某4均已先于其死亡；被继承人的外祖父（姓名不详）、外祖母李某5均已先于其死亡。（四）被继承人共有弟妹三人，是李彧、李弘、李安。四、被继承人生前与李彧、李弘、李安按份共有一套房产，位于北京市朝阳区×，《房屋所有权证》编号分别为×京房权证朝字第×××1号、×××2号、×××3号、×××4号。其中，李某1占该房产百分之二十五的份额，该房产份额是被继承人的个人财产。五、根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条的规定，上述财产系被继承人的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条的规定，被继承人的上述遗产应由其妹妹李彧、李弘、弟弟李安继承……
二审中，李彧、李安、李弘称，在马川变更贷款方式后，其三人和各自配偶以及李某1于2015年12月17日配合马川办理了银行贷款面签手续，马川是否能够获得银行商业贷款与李某1无关。经询，双方当事人称面签时是李某1本人签字，李彧代表其他人签字。关于银行没有批贷的原因，李彧、李安、李弘称系马川撤回了贷款资料，马川称系因李某1为无民事行为能力人，也未办理其他人委托李彧签字的公证。
北京市朝阳区人民法院于2016年2月3日作出（2015）朝民特字第68457号民事判决后，李某1、李彧、李安、李弘告知链家公司可以继续进行房屋买卖的流程。一审中，链家公司业务员陈某出庭称：链家公司通知马川判决出来后，马川想要判决书的复印件，但卖方未予提供，故其组织双方到法院核实判决书的真伪，当天没有给马川留判决书，大概十多天后，马川说继续走流程购买房屋，但业主说拖延的时间太长不想出售房屋。2016年3月4日，买卖双方和链家公司工作人员一起到法院核实，马川看到上述判决书。
2016年3月23日，李某1、李彧、李安、李弘出具告知书，内容为：“链家房地产经纪有限公司×店陈某转交马川，我们与马川签订的房屋买卖合同和补充协议，由于乙方已违反合同约定的首付款交付日期（2016年2月1日）最后期限，完全构成根本违约。甲方保留依法追究乙方的法律责任。”据此，李彧、李安、李弘主张上述告知书到达马川时案涉房屋买卖合同及补充协议已经解除，但认可在其发出告知书前买卖双方就解除事宜未达成一致意见。2016年4月14日，李某1、李彧、李安、李弘就本案将马川诉至一审法院。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为李某1、李彧、李安、李弘是否有权解除案涉北京市存量房屋买卖合同及补充协议。本案中，李彧、李安、李弘主张解除上述合同的理由为马川恶意拖延履行，未按期支付首付款，构成根本违约。对此，本院具体分析如下：
首先，行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的主体要件；无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。因此，李某1作为无民事行为能力人，其不能自行实施民事法律行为，其订立合同需由其法定代理人代理实施。虽然房屋买卖双方在补充协议中约定马川支付首付款的期限为2016年2月1日之前，但是在此日期前北京市朝阳区人民法院尚未作出为李某1指定监护人的（2015）朝民特字第68457号民事判决，且马川直到2016年3月4日才看到上述判决，故当时马川无法确定所签合同的效力状态，其有权暂缓支付首付款。因此，李彧、李安、李弘主张马川未按时支付首付款构成根本违约，依据不足，本院不予采信。其次，虽然马川与链家公司就解除案涉合同事宜进行了多次沟通，但本案中没有确切证据证明马川关于解除合同的意思表示曾以通知方式到达李某1、李彧、李安、李弘，且李彧、李安、李弘在二审中认可在其发出告知书前双方未就解除合同达成一致意见，故本院无法认定案涉北京市存量房屋买卖合同及补充协议在诉讼前已经解除。再次，当事人协商一致，可以变更合同。2015年12月13日，李某1、李彧、李安、李弘与马川签订合同变更申请单，买卖双方均同意将公积金贷款变更为商业贷款。现李彧、李安、李弘主张变更贷款方式不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。综合上述情况，李彧、李安、李弘要求解除案涉北京市存量房屋买卖合同及补充协议，并要求马川支付违约金45万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方所签案涉合同应继续履行。
综上，一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，但因李某1在一审判决作出后死亡，故李彧、李安、李弘作为李某1的法定继承人，依法享有权利、承担义务，其三人在收到马川支付剩余购房款213万元后，应协助马川办理将涉案房屋所有权转移登记至马川名下的过户手续并交付房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初20375号民事判决第四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初20375号民事判决第一项、第二项、第三项；
三、李彧、李弘、李安于马川支付剩余购房款213万元之日起十日内协助马川办理将北京市朝阳区×房屋所有权转移登记至马川名下的过户手续；
四、李彧、李弘、李安于本判决前项所述过户手续办理完毕之日起五个工作日内将北京市朝阳区×房屋交付给马川；
五、驳回李彧、李弘、李安的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费24800元，由李彧、李弘、李安负担（其中12400元已交纳；剩余12400元于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费12400元，由李彧、李弘、李安负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件保全费5000元，由李彧、李弘、李安负担（马川已预交，李彧、李弘、李安于本判决生效之日起七日内给付马川）。
二审案件受理费24800元，由李彧、李弘、李安负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 曾 彦
代理审判员 徐 晨
二〇一七年十月二十六日
法官 助理 田子阳
法官 助理 石艳明
书 记 员 陈 振