内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）赤民一终字第367号上诉人（原审被告）赤峰万利丰房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市松山区赤峰监狱路东。法定代表人陈彦廷，董事长。委托代理人刘学民，内蒙古信华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王艳民，男，1973年4月5日出生，汉族，司机，现住赤峰市松山区。委托代理人尹葆华，女，1974年10月12日出生，满族，个体工商户，住赤峰市松山区。委托代理人田国生，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。上诉人赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与被上诉人王艳民商品房预售合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2013）松民初字第5425号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人赤峰万利丰房地产开发有限责任公司的委托代理人刘学民、被上诉人王艳民的委托代理人田国生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定，2009年4月17日，王艳民与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，约定：王艳民购买赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发的位于赤峰市松山区赤峰万利丰动力机配件有限公司院内（松秀园小区）B6号楼1单元5楼西户房屋和B4-45号（B-4-3-03018号）小棚。当时赤峰万利丰房地产开发有限责任公司的工作人员未与王艳民另行签订小棚预售合同，只是在《商品房预售合同》的第二条第二款内填加了购买该小棚的具体约定。王艳民于2009年4月20日交纳小棚款5000元，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司为王艳民出具了金额为5000元的小棚款收据一枚。王艳民与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》约定：先交总房款的20％，开工时交总房款的20％，剩余办贷款。双方又约定赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于2010年5月31日前交付房屋。后因该商品房预售合同发生争议，2012年4月29日，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司向王艳民承诺：一、在2012年10月1日前交房，如不交房，剩余20%房款不收，购房者可入住，购房者不追究原商品房预售合同交房时间的违约责任；二、执行原商品房预售合同。2013年4月15日，双方达成协议，协议约定王艳民于2013年4月20日之前将剩余20%购房款、契税、入网费、三玻璃窗款、热力表、取暖费、水电表、电费卡、通水费、单元门、物业费、有线电视初装费一次性交清，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司在收取上述款项后将房屋钥匙交给王艳民，双方在签订此协议后不得追究此协议之前的违约责任；王艳民逾期交纳上述款项，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司有权解除合同，另行出售房屋，退回王艳民所交房款。赤峰万利丰房地产开发有限责任公司至今未交付位于赤峰市松山区赤峰万利丰动力机配件有限公司院内（松秀园小区）B4-45号（B-4-3-03018号）小棚。王艳民亦未交纳剩余小棚款。庭审时王艳民同意交纳剩余小棚款。原审法院认为，王艳民与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》，王艳民购买赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发的位于赤峰市松山区赤峰万利丰动力机配件有限公司院内（松秀园小区）B4-45号（B-4-3-03018号）小棚是双方真实意思表示，此合同已经具备商品房买卖合同的主要内容，该合同合法有效。对此有王艳民与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》和收取小棚款5000元的收据在卷佐证，足以认定。王艳民与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司在签订《商品房预售合同》时对合同价款已经进行了明确约定即小棚每平方米2500元，建筑面积为13平方米，总价款为32500元。其后，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司与王艳民均未就该涉案小棚价款另行进行约定并协商一致，又不存在法定的情势变更情况，至于建设成本的提高，房屋价格上涨，不是由于王艳民的过错造成的，是由于赤峰万利丰房地产开发有限责任公司迟延交付房屋的违约行为造成的，为此，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司单方对合同价款进行变更，违反了《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，不予支持。赤峰万利丰房地产开发有限责任公司称王艳民未按照《商品房预售合同》的约定交付小棚款，合同应当解除的主张，原审法院认为，王艳民未按《商品房预售合同》约定的期限和方式交纳房款，又没有提供证据证明赤峰万利丰房地产开发有限责任公司拒收房款，应属违约，但赤峰万利丰房地产开发有限责任公司未举证证明其通知王艳民解除合同，故对赤峰万利丰房地产开发有限责任公司的上述主张不予支持。在合同双方均违约的情形下，王艳民和赤峰万利丰房地产开发有限责任公司均未要求对方承担违约责任，在本案对此依法不予调整。综上，王艳民和赤峰万利丰房地产开发有限责任公司应当按照《商品房预售合同》的约定，继续全面履行自己的合同义务，即王艳民向赤峰万利丰房地产开发有限责任公司支付价款、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司向王艳民交付房屋。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，原审法院判决：一、王艳民于判决生效之日起10内向赤峰万利丰房地产开发有限责任公司交付购买位于赤峰市松山区赤峰万利丰动力机配件有限公司院内（松秀园小区）B4-45号（B-4-3-03018号）小棚尾欠购房款人民币27500元；二、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起10内将位于赤峰市松山区赤峰万利丰动力机配件有限公司院内（松秀园小区）B4-45号（B-4-3-03018号）小棚交付给王艳民。宣判后，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》约定的小棚号为B4-45，而原审法院判决上诉人将B-4-3-03018号小棚交付给被上诉人王艳民，上诉人不知此号小棚因何而来；第二，王艳民没有按协议约定交纳小棚款，构成违约，双方约定的解除合同的条款已生效，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司不再负履行义务；请求二审法院撤销原判，依法改判驳回王艳民的诉讼请求。被上诉人王艳民答辩服从原审判决。二审期间，被上诉人王艳民申请本院调取了赤峰市维衡房地产测绘大队出具的赤峰市万利丰房地产开发公司开发的松山区木兰街中段北侧松秀园小区B-4号楼测算图，证明争议小棚位于松山区木兰街中段北侧松秀园小区B-4号楼3单元，房产号为B-4-3-03018，与《商品房预售合同》中的B4-45号小棚为同一小棚。上诉人赤峰万利丰房地产开发有限责任公司质证无异议，小棚号以此测算图为准。本院对赤峰市维衡房地产测绘大队出具的测算图的证据效力予以确认。结合当事人提交的有效证据及一、二审陈述，二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，结合上诉人的上诉请求、事实、理由及双方当事人提交的有效证据、一、二审陈述，本案争议焦点系涉案《商品房预售合同》是否应继续履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司和王艳民签订了《商品房预售合同》，因赤峰万利丰房地产开发有限责任公司迟延交房，违约在先，于2012年4月29日出具承诺书，承诺于2012年10月1日前交房，后赤峰万利丰房地产开发有限责任公司违背承诺再次违约，于2013年4月15日与王艳民签订《协议书》，该协议第三条约定内容表明，签订协议时涉案房屋还未通过房屋质检部门验收，仍不具备商品房交付使用条件，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司在自身一直处于违约状态、又无证据证明催告王艳民交纳剩余房款的情况下主张按协议第五条的约定解除双方签订的《商品房预售合同》，本院对此上诉理由不予支持。赤峰万利丰房地产开发有限责任公司应当按照《商品房预售合同》的约定，继续履行合同义务，向王艳民交付涉案小棚。经本院核实，双方签订的《商品房预售合同》中约定的B4-45号小棚与房产号为B-4-3-03018的小棚系同一小棚，应以房产部门登记的房产号为准，原审判决关于小棚号变更的论理不详，结果并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元、邮寄送达费40元合计140元由上诉人赤峰万利丰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董燕洪审 判 员  武学良代理审判员  牟玉莲二〇一四年三月三日书 记 员  刘亚楠