上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第2870号
原告（反诉被告）上海矩源自动化科技有限公司。
法定代表人吴军雷，总经理。
委托代理人王云，上海矩源自动化科技有限公司员工。
委托代理人位二兵，上海矩源自动化科技有限公司员工。
被告（反诉原告）上海国星纸箱机械厂。
法定代表人沈桂仙，厂长。
委托代理人吴季杨，上海市天华律师事务所律师。
委托代理人吴健，上海市天华律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海矩源自动化科技有限公司（以下简称矩源公司）诉被告（反诉原告）上海国星纸箱机械厂（以下简称国星纸箱厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，依法适用简易程序，分别于2015年7月21日和11月11日两次公开开庭进行了审理。矩源公司委托代理人位二兵和国星纸箱厂委托代理人吴健到庭参加了上述庭审。本案现已审理终结。
矩源公司诉称，2014年4月26日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定租赁期自2014年5月1日起至2020年4月30日止，租期为6年；合同约定租金第一年、第二年为300，000元（人民币，下同）每年，第三年、第四年为315，000元每年；保证金为一个月租金即25，000元，付款方式为每六个月支付一次。2015年1月17日，矩源公司承租的厂房因定性为“违章建筑”，同年1月19日该房屋被依法拆除，至此矩源公司因国星纸箱厂的履行不能而解除合同。
矩源公司于2014年4月28日支付房租150，000元、押金25，000元；2014年7月4日支付房租30，000元，2014年11月17日支付房租50，000元；2014年11月18日支付房租50，000元。上述合计支付房租280，000元和押金25，000元。矩源公司实际承租时间为2014年5月1日至2015年1月18日，租金应为215，000元。国星纸箱厂应退租金65，000元，押金25，000元。
基于租赁合同租期6年的使用权，矩源公司为了改善必要的生产环境，于2014年5月1日、7月5日分别与装修工程队签订了《厂房装修协议》、《隔断墙承包协议》，矩源公司虔诚的相信其这一装修行为应有利于其生产需要，因违章拆除而导致装修效果的浪费是矩源公司无论如何也不曾意料到。因履行上述装修从而分别于2014年5月7日支付10，000元、7月11日支付29，000元和4，300元，国星纸箱厂应因其违章行为而导致的履行不能承担上述装修款43，300元。
2014年矩源公司与上海亘扬实业有限公司（以下简称亘扬公司）签订购货合同，因国星纸箱厂违章拆除导致矩源公司不能依约交货，导致亘扬公司索赔35，000元。该赔偿费用因国星纸箱厂而致，矩源公司有权向国星纸箱厂追赔35，000元。
综上，国星纸箱厂因其违章建筑的不当行为在未告知矩源公司的情况下与矩源公司签订了《厂房租赁合同》，后导致矩源公司损失极为严重，故矩源公司诉至本院，要求判令：1、国星纸箱厂返还矩源公司押金25，000元；2、国星纸箱厂退还房租65，000元；3、国星纸箱厂支付矩源公司装修补偿款43，300元；4、国星纸箱厂赔偿矩源公司损失35，000元；5、诉讼费由国星纸箱厂承担。
国星纸箱厂辩称，系争租赁房屋通过合法渠道取得，非违章建筑。因配合政府土地整合与矩源公司协商拆除部分建筑。矩源公司至今尚拖欠租金；矩源公司的装修没有告知国星纸箱厂，也不知是否有装修，损失也应当矩源公司自行承担。要求驳回矩源公司的诉请。
国星纸箱厂反诉称，2014年4月期间，国星纸箱厂和矩源公司签订租赁合同，由矩源公司承租国星纸箱厂位于上海市奉贤区星火开发区XXX号的厂房。2015年1月，因上述租赁地块位于上海市奉贤区青村镇，青村镇政府欲进行土地整合，故通过村委会做国星纸箱厂工作希对上述租赁范围内的部分房屋进行整合拆除，经国星纸箱厂和矩源公司及村委会协商沟通，矩源公司亦同意配合青村镇政府进行土地整合，将部分租赁房屋（约1，000平方米）拆除。然根据租赁合同的约定，矩源公司尚欠租金120，556.90元及水电网络费等8，611.36元未付。因此反诉请求判令：1、矩源公司支付租金120，556.90元；2矩源公司支付水、电、电话网络费8，611.36元；3、诉讼费由矩源公司承担。（保留要求矩源公司承担逾期付款违约责任的请求）
矩源公司辩称，租赁房屋因违章拆除，矩源公司的租赁目的不能实现，且自2015年1月19日起至5月29日期间矩源公司的物品是被强行锁在租赁房屋内，故不应该承担房租。2015年1月19日后产生的水电费和网络费不应矩源公司承担。
矩源公司对其诉辩意见向本院提供了以下证据材料：
1、《厂房租赁合同》一份，旨在证明双方的权利义务关系；
2、银行汇款凭证一组，旨在证明矩源公司先后支付了押金和房租合计305，000元；
3、照片六张，旨在证明违章建筑被拆除的事实；
4、厂房装修协议、隔断墙承包协议和付款凭证一组，旨在证明装修的损失；
5、处罚通知单、处罚收据和购销合同一组，旨在证明矩源公司的的经济损失。
国星纸箱厂为其诉辩意见向本院提供了如下证据：
1、厂房租赁合同一份，旨在证明双方的权利义务；
2、集体土地使用协议图纸、收据、转制企业建设用地审批意见和转制企业补办建设用地申请表一组，旨在证明取得土地的合法性；
3、收据一份，旨在证明矩源公司于2015年5月29日搬离的事实；
4、增值税专用发票7张，证明国星纸箱厂与矩源公司存在业务往来，矩源公司的其中一笔30，000元款项为业务费部分；
5、水电费和电信费发票一组，旨在证明矩源公司拖欠水电费、电信费的事实。
经庭审质证，国星纸箱厂对矩源公司提供的证据1、2、3的真实性无异议，但认为2014年7月4日的付款为双方业务往来款，与租金无关；房屋拆除不是因为违章建筑的原因。对矩源公司的证据4、5提出异议，认为矩源公司的装修没有告知国星纸箱厂，不清楚是否存在装修的事实，也不认可矩源公司支付了索赔款或索赔的损失是因为房屋拆迁导致事实。矩源公司对国星纸箱厂提供的证据的真实性无异议，但认为与国星纸箱厂的行车业务由于房屋被拆除而终结，30，000元转为房租款；房屋拆迁后，矩源公司的物品是被国星纸箱厂扣着的，后经报警才取回；水电费和电信费用自2015年1月19日后不应由矩源公司承担。本院对双方无异议的证据的真实性予以采信。对于矩源公司提供的厂房装修协议、隔断墙承包协议和付款凭证证明其曾进行装修，但现房屋已拆除，而矩源公司无法提供证明装修确实履行的相关依据，故本院对该证明不予认可；对于处罚通知单、处罚收据和购销合同证明其因拆除造成的损失，本院认为，首先矩源公司仅凭收据证明其损失缺乏合法性；其次从矩源公司提供的处罚通知中延期日期是1月20日至2月14日，也意味在2015年1月19日房屋拆除前应该交货，延期应与房屋的拆除无必然关联性。
经审理查明，2014年4月26日，矩源公司与国星纸箱厂签订《厂房租赁合同》，合同约定国星纸箱厂将位于上海市奉贤区星火开发区（浦星公路海村路石海村）656号约1，710平米建筑物出租给矩源公司，租赁期限自2014年5月1日至2020年4月30日止，第一、第二年租金合计300，000元，第三、第四年租金315，000元；租赁保证金为一个月租金即25，000元。租赁期间矩源公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得国星纸箱厂的书面同意。合同还约定，如遇国家建设征用本厂土地，需要拆迁的话，租赁方无条件接受国家有关规定，并配合一切事宜，如不配合后果自负。
上述合同签订后，矩源公司先后支付了25，000元押金和250，000元租金。
2015年1月19日，矩源公司租赁的房屋中一间1，000平方米厂房被拆除，矩源公司将设备等均搬入另一间710平方米的厂房。2015年5月29日，矩源公司搬离了租赁厂房。
另查明，在租赁期间，国星纸箱厂为矩源公司安装了一台行车，矩源公司曾于2015年7月4日支付了30，000元费用。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，国星纸箱厂有用地的审批手续，但是至本案辩论终结前仍然未获建设工程规划许可证，其与矩源公司签订的《厂房租赁合同》应依法认定为无效。租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。本案矩源公司租赁国星纸箱厂厂房面积1，710平方米，其中1，000平方米租赁期限自2014年5月1日至2015年1月18日止，710平方米租赁期限自2014年5月1日至2015年5月29日止。矩源公司认为，自2015年1月19日前已不再使用租赁房屋，是被国星纸箱厂强制扣留的。本院认为，矩源公司的上述说法未能提供相关依据，而矩源公司在2015年5月29日搬离是客观情况，在该段期间也有水电费发生，故本院认为国星纸箱厂的意见与客观事实较符合，本院采信国星纸箱厂的说法。矩源公司从使用之日至搬离日止合计使用费为270，556.90元，现矩源公司合计支付的租金（使用费）250，000元，故本院对于国星纸箱厂要求矩源公司支付租赁费（使用费）20，556.90元的请求予以支持。矩源公司认为，其支付的30，000元行车费用因房屋拆除故转为租金无事实法律依据，本院不予认可。对于国星纸箱厂要求矩源公司支付使用期间产生的水电费和电话网络费的请求，本院亦予以支持。现双方的租赁关系已经终止，矩源公司要求返还押金25，000元的请求于法无悖，本院予以支持。对于矩源公司要求国星纸箱厂补偿装修费和赔偿损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海矩源自动化科技有限公司与被告（反诉原告）上海国星纸箱机械厂于2014年4月26日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海国星纸箱机械厂于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）上海矩源自动化科技有限公司押金25，000元；
三、原告（反诉被告）上海矩源自动化科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上海国星纸箱机械厂使用费20，556.90元；
四、原告（反诉被告）上海矩源自动化科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上海国星纸箱机械厂水电费、电话网络费8，611.36元；
五、驳回原告（反诉被告）上海矩源自动化科技有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币3，666元，减半收取计1，833元，由原告（反诉被告）上海矩源自动化科技有限公司负担1，333元，由被告（反诉原告）上海国星纸箱机械厂负担500元；反诉案件受理费1，441.50元，由原告（反诉被告）上海矩源自动化科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一五年十二月九日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
一、《中华人们共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。
第五条第一款租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般予以支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。