辽宁省昌图县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1224民初5168号
原告：昌图县某某某小区业主委员会。
负责人：卢某某，该业主委员会主任。
委托代理人：闫霞，辽宁国制律师事务所律师。
被告：开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司。
负责人：朱某某，男，1949年7月7日生，汉族，公司经理，住开原市。
委托代理人：赵某某，男，1956年8月28日生，汉族，该公司员工，住开原市。
被告：开原市某某某某有限公司。
法定代表人：冯某某。
委托代理人：王怀志，辽宁国制律师事务所律师。
原告昌图县某某某小区业主委员会诉被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司、开原市某某某某有限公司物权保护纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，于2018年1月18日适用普通程序依法由审判员姜云秀担任审判长，审判员王昱，人民陪审员朱若宁组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫霞、被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司的负责人朱某某及其委托代理人赵某某、被告开原市某某某某有限公司法定代表人冯某某及其委托代理人王怀志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昌图县某某某小区业主委员会诉称：1、要求判决被告立即对某某某某某小区一期存在的物业质量问题予以彻底返工维修。2、诉讼费由被告承担。
事实与理由：某某某某某小区一期建设单位为第一被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司，施工单位为第二被告开原市某某某某有限公司。二被告签订的建设工程施工合同约定工程质量保修金为施工合同总价款的5%。质量保修期分别为：1、土建工程为规定年限，屋面防水工程为5年；2、电气管线、上下水管线安装工程为2年；3、供热及供冷为2个采暖及供冷期；4、室外的上下水和小区道路等市政公用工程；5、其他约定：内、外装饰工程2年。昌图县某某某某某小区一期入住户800多户，报修户600多户。自2013年末交工入住以来就有业主不断报修，反映的问题主要有：屋顶、烟道漏雨、墙面漏水，门窗闭合不严、玻璃漏气炸裂流水，上下冷热水管道破裂，屋顶的瓦严重破烂，单元进户门非常薄安全性能没有保障，并且严重破损，各种线路（强电弱电及闭路）外漏，公用电表箱及配电盘都破损，至今开发商和施工单位都没有进行维修，为此业主多次向县政府及其职能部门分别上访，200多名业主情绪非常激动在某某某某某二期工程款纠纷案件判决时围堵县法院、县工程质量监督站、县检察院渎职局、县信访局等部门进行申诉，社会反响非常不好，引起政府高度重视，责成昌图县工程质量监督站、县建委召开了有开发商、建筑商、业主代表参加的协调会，并向业主承诺如有一户业主对质量维修不满意，工程质量监督站就不得对某某某某某二期进行竣工验收。法院调解书明确载明建筑商对工程质量负有全部责任，对业主提出的质量问题应予以全方位维修，解决完质量问题且经业主满意验收合格后给付剩余的工程款。昌图县瑞开物业服务有限公司为了化解矛盾，多次劝阻情绪激动业主不要围堵相关职能部门。同时某某某某某小区一期的施工单位的实际施工人和开发商中的关联交易股东的关联交易行为，在对待工程质量保修上存在不客观、不公正、拖延敷衍的情况，法院应予以高度重视。由于自2013年入住以来就存在质量问题至今拖延未予维修，5%的工程质量保证金是否足够予以用于质量问题的维修尚且不知而知。根据自业主入住某某某某某小区之日起某某某某某小区业主的报修情况，依据《建设工程质量管理条例》第四十条一款：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖、供冷期；（四）、是电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。二款：其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。三款：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第四十一条：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国物权保护法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。《物业管理条例》第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第五十六条一款规定：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。二款：责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。《辽宁省物业管理条例》第二十四条一款规定：建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。二款：建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监督。业主委员会曾会同物业公司向法院及政府相关部门进行上访反应上述情况，但维修问题一直未得到解决，现业主委员会依法提起诉讼，要求二被告立即履行相应的维修义务及责任。综上所述，请依法判决以维护原告的合法权益。
被告开原市某某某某有限公司庭审辩称：第一，业主委员会作为本案的原告主体是错误的：1、依据国务院颁布的业主委员会管理条例，本案原告业主委员会是否合法产生及选的负责人是否通过了相关的法律手续，取得了什么样的营业执照或者在哪备案。按照物业管理条例的规定，必须得在当地的主管部门备案，存在合法组织存在的证明。2、业主委员会作为原告告诉的合法手续。也就是说按照物业管理条例的规定，业主委员会代表业主办理的一些事情必须经过20%的业主通过。这一程序是否符合规定，代理人认为不符合法律规定。3、业主委员会作为原告告诉，依照管理条例没有这个职能。第二，业主委员会作为原告告诉的两位被告，被告主体不符。依据国务院物业管理条例，业主及业主委员会的相对人是物业管理公司，也就是物业管理条例规定的针对的承建楼房有承建公司，承建公司与物业是什么法律关系。本案原告没有将物业作为被告却将开发商作为本案被告，与本案事实不符，与法律相驳。第三，本案的案由确定的是物权保护纠纷，可是原告在诉状里提到的是建筑工程质量纠纷和维修纠纷，针对告诉的事实，确定的案由应该是工程质量纠纷还是房屋维修纠纷，确定了物权保护纠纷代理人认为不妥，因为法院在审理本案时，如果是物权保护纠纷应该依据物权法，如果是工程质量纠纷应该是这方面的法规，如果是维修纠纷又有维修的相关法律规定。如果按这个案由适用法律，本案有可能审不下去。2、关于楼房建设，业主委员会、物业公司、建筑商、开发商之间关于房屋质量存在问题的相对人也就是合同的相对人，业主对的是物业公司，物业及业主按照业主委员会管理条例，他们之间是一对法律关系，开发商和物业公司又是一对法律关系，建筑商和开发商又是一对法律关系，原告今天的诉讼隔着物业公司直接诉讼开发商和建筑商，我认为这是不符合法律规定的。第四，案件事实提到了房屋的质量问题和维修问题。作为建筑商或开发商的角度，这个工程我们是经过验收合格的，验收合格了就不存在再维修，前提是验收合格的楼房不存在我们直接对业主再次维修，在法律关系上我们不是相对人，从开发商角度讲他对的是物业公司，从建筑商讲对的是开发公司，从原告讲对的是物业公司。物业公司要到业主的房子去看，你交物业费了，我给你维护，如果业主改变设计了导致出现问题，由于改变了原来的设计，都不一定在物业公司应该维修的范围内，就更谈不上建筑商和开发商来承担责任。本案要想审细查清，涉及到几百户，必须要查清，谁的责任，谁的问题，应当由谁处理，原告应该诉讼物业公司，如果原告坚持不改，不增加物业公司作为本案的被告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司庭审辩称：与开原市某某某某有限公司辩称意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。
原告昌图县某某某小区业主委员会向本院提供证据及质证情况：
1、某某某某某业主委员会诉讼公告、某某某某某小区业主委员会会议纪要，欲证明业主委员会是接受业主的委托，有合法起诉的资格。
经质证，被告开原市某某某某有限公司认为，会议纪要以及诉讼公告只能证明小区房屋出现了质量问题，这些东西完全指向的是物业管理公司，而不是二被告。原告想证明业主让业主委员会起诉了，代理人认为起诉二被告不符合法律规定，如果起诉物业公司有可能符合。
经质证，被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司同被告开原市某某某某有限公司质证意见一致。
2、19栋楼328户业主向物业公司报修的记录、150张破损照片、光盘1张、12345市长服务热线记录单、建设工程施工合同示范文本、物业维修通知函5份，欲证明自入住以来就有业主不断投诉报修各种质量问题，一直也没有得到解决，至今仍有业主在投诉。施工合同证明某某某某某小区一期的建设单位和承建单位，屋面防水至今也未过保修期。
经质证，被告开原市某某某某有限公司认为，第一，从报修上看，2013年入住，出现问题都是2016年、2017年甚至是现在，针对二被告而言已经过了保修期。2013年的问题已经过了保修期。第二，这里面提到了水压问题，电表问题，门铃问题，都属于物业公司的管理范围之内，业主交了物业费了，正常管理，门铃坏了，水压低，和自来水公司联系，特别是申请报修的，要求物业公司解决这些问题，物业公司给予回复，这明显的看出，本案好多问题都是应该由物业公司承担，收取物业费应尽到物业公司的责任。都是向物业报修，物业修不修是业主的问题还是物业的问题？该维修就维修，不能把责任推到开发商，我们已经验收合格了，保修期也过了，就应该正常维护了，物业公司和业主委员会之间有合同，双方约定了权利和义务，谁不履行权利，相互之间可以告诉。代理人认为原告告诉，我们二被告无法说清。这里面还有业主没有签字的，从业主委员会的角度看就是不认真负责了。有一张照片显示业主进户之后把原来的窗台板砸了，重新换的，漏水是应当业主自身负责还是物业公司负责，总而言之不是开发商和建筑商的问题了，现在也都算作是开发商和建筑商的问题提交了。有一张照片中的水表坏了，明显是被人砸坏的。物业维修通知函是给第一被告分公司的，这份证据应该在物业公司，但是这个东西给谁了，没有被告人签收，被告也不知道。经质证，被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司有异议，告的是一期，薛莹和张雷不是一期的业主。从材料上看都是物业给业主发的。
3、某某某某某小区一期建筑设计备案的蓝图、对应的国家验收标准7份、二被告提供报备给质监站检验、试验报告（16号楼的），欲证明工程质量原始就存在问题，一是单元门，二是窗框及玻璃，三是墙体保温板，四是给排水，五是屋面防水，六是屋顶瓦，七是外墙皮及防水涂料等工程质量严重不符合标准。
经质证，被告开原市某某某某有限公司认为被告按照施工标准已经验收合格，不存在原告所说的这些质量问题。原告举的是验收报告，我们按照这个验收已经合格了。不能证明原告的主张。
经质证，被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司没有异议。
本院对上述证据的真实性及原告具备主体资格、19栋楼328户业主自入住以来就不断投诉、报修房屋存在各种质量问题，一直也没有得到解决，房屋质量未过保修期的事实予以确认。二被告对上述证据虽有异议，但没有提供证据加以佐证，故其异议不予采信。
被告开原市某某某某有限公司、被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司未向本院提供证据。
根据当事人的陈述，结合对证据的分析认定，本院确认本案的事实为：
昌图县某某某某某小区一期住房建设单位为被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司，施工单位为被告开原市某某某某有限公司。该住宅小区于2013年11月份经过相关部门和质检站、建委验收合格后正式入住，二被告签订的建设工程施工合同约定工程质量保修期分别为：1、土建工程为规定年限，屋面防水工程为5年；2、电气管线、上下水管线安装工程为2年；3、供热及供冷为2个采暖及供冷期；4、室外的上下水和小区道路等市政公用工程；5、其他约定：内、外装饰工程2年。该小区入住以来有328户业主，反映房屋有质量问题：屋顶、烟道漏雨、墙面漏水，门窗闭合不严、玻璃漏气炸裂流水，上下冷热水管道破裂，屋顶的瓦严重破烂，单元进户门非常薄安全性能没有保障，并且严重破损，各种线路（强电弱电及闭路）外漏，公用电表箱及配电盘都破损，原告针对上述质量问题，不断报修，但维修问题一直未得到解决。
本院认为：昌图县某某某某某小区一期全体业主委托原告代表起诉，行使业主委员会职责，并提供了相应证据，二被告虽有异议，但没有提供证据加以佐证，故对被告的辩解意见本院不予采信，对原告起诉具备主体资格予以确认。关于原告诉称，昌图县某某某某某小区一期有328户业主反映房屋有质量问题报修均未超过房屋质量保修期一节，本案原告涉及有328户业主反映房屋自入住以来就存在质量问题，多次报修，但维修问题却一直未得到解决，应视为昌图县某某某某某小区一期业主房屋质量保修期限未超过，二被告应当保证房屋的质量，在保修期内房屋出现质量问题，二被告应当承担保修义务。关于二被告辩称，二被告不适格及昌图县某某某某某小区一期房屋已过质量保修期限，因二被告未提供相应证据证明，故对其辩解意见不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求应予支持。依照《建设工程质量管理条例》第四十条一款、三款、第四十一条、《中华人民共和国物权保护法》第七十条规定、《物业管理条例》第三十一条规定、第五十六条一款、二款、《辽宁省物业管理条例》第二十四条一款、二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司和被告开原市某某某某有限公司于本判决生效后60日内对昌图县某某某某某小区一期房屋存在的房屋质量问题予以彻底维修。
案件受理费100元，由被告开原市某某房地产开发有限责任公司某某某某分公司、开原市某某某某有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
审 判 长 姜云秀
审 判 员 王 昱
人民陪审员 朱若宁
二〇一八年四月十六日
书 记 员 吴甜甜