江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4333号
上诉人（原审被告）：苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店，住所地江苏省苏州市工业园区唯亭唯新路86号湖滨邻居中心A区*楼。
经营者：周明珍。
被上诉人（原审原告）：苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司，住所地江苏省苏州市工业园区唯亭镇跨春路5号。
法定代表人：金才兴，董事长。
委托诉讼代理人：马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖翔，北京大成（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店因与被上诉人苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初7276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店的上诉请求：撤销原判，依法改判。我方原经营的饭店被政府部门拆迁，故双方才签订本案的房屋租赁合同。当地政府部门与我方明确约定租赁合同不会解除，原审法院判令解除合同并返还房屋是错误的。
苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于本案诉讼之日解除；2、判令原审被告返还所租赁的房屋，并将房屋恢复原状；3、判令原审被告支付租金暂计280096.7元（计算至2016年8月25日），并支付房屋使用费暂计60000元（按每月15000元，自2016年8月26日起计算至房屋实际交付之日，暂计至2016年12月26日）；4、判令原审被告以欠付的租金280096.7元为基数，自2016年8月25日起，按同期贷款利率的1.3倍支付租金逾期支付的违约金。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2012年7月，苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司（甲方）与苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店（乙方）双方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁苏州工业园区唯亭春辉路跨春工业坊2D厂房西北面一楼的房屋，租期为自2012年11月1日至2015年10月31日止，租赁面积为1250平米。2015年10月，双方就上述苏州工业园区唯亭春辉路跨春工业坊2D厂房西北面一楼房屋的租赁再次签订《房屋租赁合同》，租赁租期为自2015年11月1日至2018年10月31日止，租赁面积仍为1250平米。该合同第4.2条约定：房屋面积1250平方米，甲乙双方同意房产的租金，每平方12元/月每月租金人民币15000元，每季度为45000元。第4.3条约定：经双方协定，乙方必须每3个月的5日之前将4.2款所规定3个月的租金，每季度租金为45000元及有关款项支付给甲方或付入甲方指定银行账户。若乙方迟延交纳任何一期租金和本合同规定的其他费用，每延迟一天，其必须按每天万分之五的比例承担迟延交纳的租金和其他费用的逾期付款违约金。第5.1条约定：保证金按原合同履行在合同终止后返还乙方。第6.3条约定：若乙方不按时支付租金或乙方存在其他重大违约的情形形，甲方以书面形式发出要求乙方履行合同的通知后，一个月内仍不整改的，甲方有权随时解除合同。第7.3条约定：乙方有义务依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负延迟交付有关费用的责任；若乙方拖欠有关费用，则其应按中国人民银行对于逾期贷款罚息的规定，向甲方偿付逾期付款违约金。若乙方拖欠租金达到30天以上，则甲方有权解除合同，收回房产。第8.1条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止租赁合同，收回房产，并要求乙方赔偿损失:……（四）无正当理由拖欠房租达30天以上的(包括30天)。第9.1条约定：本合同终止时，乙方应将属于乙方所有的一切物品全部搬出，恢复房产的原状，并经甲方确认后将房产归还甲方。
另查明：根据苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司提交的房屋所有权证及国有土地使用权证，其系涉案租赁房屋的产权人，苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店对此没有异议。2016年5月24日及2016年6月15日苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司两次向苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店发送《催款联系函》，苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店的经营者周明珍在该两份联系函中均签字确认。根据上述2016年6月15日的《催款联系函》，截至2016年6月份，苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店共欠付租金400000元，苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店对于该证据的真实性不持异议。另外，在庭审中，双方确认，苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店在2016年8月9日向苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司缴纳了租金10000元，于2016年10月10日又缴纳了租金137000元。关于苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店交纳至苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司的保证金10500元，庭审中，双方均同意将该款在所欠付的款项中予以抵扣。庭审中，苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店陈述除支付上述1437000元（10000+137000）租金外，其在2016年6月15日即第二份催款函之后还交纳过其他部分租金，但其并未提交相应证据。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《催款联系函》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司与苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店就苏州工业园区唯亭春辉路跨春工业坊2D厂房西北面一楼房屋的出租先后签订了两份《房屋租赁合同》，该两份租赁合同依法成立、有效，双方均应诚实信用地履行各自的合同权利义务。根据合同约定，承租方拖欠租金超过一个月的，出租人有权单方解除合同，本案中，苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店作为承租人拖欠租金已远超过一个月，苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司现通过诉讼主张解除合同，该诉请符合同约定，依法应予支持，关于合同的解除时间，因苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司在诉前并未向苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店明确提出该主张，故合同解除的时间应以苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店签收本案副本的时间予以确定，即2016年9月2日。根据合同约定，承租人返还房屋时需将房屋恢复原状，故苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司的该项诉请亦符合双方合同的约定，应当予以支持。
关于苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店欠付的租金金额，承上述分析，涉案房屋的租赁房屋的解除时间为2016年9月2日，故欠付的租金应计算至2016年9月2日止。另外，根据双方在2016年6月15日的对账，苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店在2016年6月前所欠付的租金共计为400000元，此后其又分别于2016年8月9日支付租金10000元、于2016年10月10日支付租金137000元，再结合合同中约定的每月15000元的租金标准，经核算苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店目前尚欠其在2016年9月2日前的租金共计299000元。关于欠付租金的违约金，因合同中约定的违约金计算标准为每日万分之五，该计算标准过高，苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司主张以280096.7元为基数，自2016年8月25日起，按同期贷款利率的1.3倍计算，该计算基数、标准及时间均未超出法定标准，原审法院予以认可。
关于苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司主张的苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店实际使用房屋的使用费，原审法院认为租赁合同解除后，原审被告未实际交付租赁房屋的，原审原告作为房屋产权人有权要求其支付相应的房屋使用费，该部分费用原审原告主张参照原租金标准计算，该主张符合法律规定，原审法院予以认可，即原审被告应自2016年9月3日起至房屋实际交付之日止，按15000元/月的标准支付房屋使用费。此外，庭审中双方均同意对于苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店已交纳的保证金10500元在欠付的款项中予以抵扣，故对于该部分费用原审法院确认在苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店应支付的房屋占有使用费的总额中予以抵扣。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司与苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店签订的起租时间为2015年11月1日的关于苏州工业园区唯亭春辉路跨春工业坊2D厂房西北面一楼房屋的《房屋租赁合同》于2016年9月2日解除；
二、苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店于本判决生效之日起十五日内将涉案的苏州工业园区唯亭春辉路跨春工业坊2D厂房西北面一楼的房屋（合同约定的面积为1250平方米）返还给苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司并将该房屋恢复原状；
三、苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店于本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司租金299000元及逾期违约金（计算方式：以280096.7元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，自2016年8月25日起计算至实际支付之日止）；
四、苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店于本判决生效之日起十日内支付苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司占有使用费（计算方式为：按15000元/月，自2016年9月3日起计算至房屋实际返还之日止，并在该占有使用费总额中扣除保证金10500元）。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入当事人指定的账户，或者汇入原审法院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店负担，此款已由苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司预交，原审法院不再退还，苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店在判决生效之日起十日内支付苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不足的，则应当承担不利的诉讼后果。本案中上诉人苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店主张有关的政府部门曾向其承诺，只要其继续经营快餐行业，涉案房屋就能一直租赁下去，不会与其解除合同，但是其就此未能提供合法、有效的证据证明，对其主张本院碍难支持。因上诉人苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店逾期支付租金超过30天，达到了合同约定的解除条件，原审法院根据苏州工业园区跨塘分区经济技术发展公司诉请，确认双方之间的合同解除，同时判令苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店返还房屋、支付占有使用费符合法律规定。苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店的二审诉请缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人苏州工业园区跨塘锦绣水乡酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 叶刚
审判员 杨兵
二〇一七年七月十九日
书记员 孙贞