广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2521号
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴佳，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：杨丽娜，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，系吴佳的妻子。
上诉人（原审被告）：杨丽娜，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业公司）与上诉人吴佳、杨丽娜因物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初3452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梅华物业公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持梅华物业公司的全部诉讼请求。
事实和理由如下：一、天诚花园基本情况。天诚花园作为老旧小区，环境极其恶劣，硬件破损严重，而且小区规模极小，只有100户左右。小区物业管理费只有0.5元/平方米/月，收费较低，这造成物业公司运营成本极大，天诚花园基于这样情况与周边小区由政府整合成统一的行政区来进行物业服务。二、一审法院认为物业公司没有尽到管理职责，证据不足。业主只是声称物业公司提供的服务不到位，但未提供可信的证据予以证实。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，业主虽然提供了照片等证明某一特定的时间或空间中的物业管理活动存在不足，但上述证据的拍摄时点等无法反映问题的持续过程，证据的三性无法确认。一审法院认定“物业公司在管理上确实存在不足，小区治安及卫生存在管理上的疏漏”，完全不顾合同效力，变相鼓励了业主“用对方不履行合同义务来抗辩”。物业公司服务质量如有问题，业主可以直接向物业公司反映，物业公司就在本小区内，每日有物业公司管理人员驻守，业主不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院以长期不缴纳物业费业主评价的好坏，错误地认定物业公司没有尽责，并对物业费进行打折处理，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用，如果欠费业主都如本案业主一样随便找个“服务差”的借口就不交物业服务费，还不用承担任何责任，那么其他“心怀不轨”的业主将纷纷效仿，越来越多的业主不缴费，小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、业主正常生活秩序的运行将越变越差，进入恶性循环，造成更大的损害，拖欠物业管理费必将导致物业公司经营困难，一审法院擅自打破约定，以业主评价的好坏对合同约定的物业费进行打折，是认定事实不清，毕竟欠费的业主是少数，梅华物业公司是在长期催缴不能的情况下才提起诉讼，小区的大部分业主均能按时缴费且对公司的服务满意，若法院擅自对合同约定的物业费进行打折将会严重影响小区内物业服务运行的稳定。业主不能以不缴费来对抗物业管理合同的执行，业主对物业的管理不满意可以采取其他的途径去维权。三、物业公司主张的滞纳金应予支持。物业公司认为《物业管理委托合同》合法有效，拖欠物业费的行为给物业公司造成了经济损失，如果业主不承担违约责任，就造成违约没有任何违法成本的司法后果，“老赖”就会层出不穷。一直以来，物业公司为业主提供了物业管理服务，业主应当按照约定缴纳物业服务费。物业公司也多次催促业主缴纳物业费，但业主一直置之不理，加上要求业主缴纳的物业收费已极低，这给物业公司造成了极大的资金压力。虽然涉案小区的物业管理服务费极低，但物业公司考虑到一旦退出管理，将对涉案小区的秩序管理及环境卫生等方面造成较大影响。按现有收费标准，物业公司基本上只能勉强维持收支平衡，如加上业主长期拖欠物业管理服务费，那么物业公司的经营将更加困难。如法院在无证据证明物业公司存在管理不到位的违约行为的情形下，直接认定物业公司物业服务未达到合同约定标准，判令无需业主支付滞纳金，这样会造成更加恶劣的局面，造成更多的业主纷纷效仿，如此一来会形成不良司法结果示范，故请二审法院予以纠正。综上,一审法院按照少数业主不满物业服务继而作出统一减少物业费的做法，如果得不到纠正，对物业管理这一新生事物的理解更加走偏，小区业主都将效仿减免，司法实践势必损害珠海物业管理行业的健康成长。一审法院的判决是满足小部分不缴费业主的私心，但损害了小区大部分业主的利益，因此请求二审法院予以纠正，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
吴佳、杨丽娜辩称：梅华物业公司超过二年才催缴吴佳、杨丽娜缴费，吴佳、杨丽娜家里东西丢了，物业公司置之不理。吴佳、杨丽娜要求梅华物业公司保安看监控，保安也不允许，从来没有一人出来帮忙业主解决问题。门铃坏了，吴佳、杨丽娜交了分摊费用，也没有出具收据，也没有将门铃修好。而且，收取的费用也是保安上门收取的，这是不合理的，管理人员很难找到，晚回来也是没有车位置停车的，吴佳、杨丽娜认为梅华物业公司应该找出此情况的原因，而不是一直向吴佳、杨丽娜追缴物业管理费。
吴佳、杨丽娜上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判。
事实和理由：一、一审法院没有审查吴佳、杨丽娜提交的有关资料，本案的判决内容与同小区其他业主的判决除了业主名字不同外，其他内容都是一致的，吴佳、杨丽娜认为判决理由依据不具有任何意义。
二、一审法院单凭梅华物业公司提供的一份与中国天诚珠海公司签订的简单协议就认定该协议有效，小区内根本没有业主知道开发商与梅华物业公司签订了物业移交协议，如果梅华物业公司2001年4月30日签订合同属实，为何一审时不能提供2001年5月-2004年2月之间吴佳、杨丽娜缴纳物业费的有关单据，如果吴佳、杨丽娜欠费，梅华物业公司为何一直不追缴？梅华物业公司现在起诉明显已超过法律规定2年的诉讼时效。
三、一审法院仅凭梅华物业公司提交的一份简单的欠缴物业管理费和滞纳金明细表就认定了吴佳、杨丽娜欠缴物业费的金额，并未查明梅华物业公司的定级及每级物业的收费标准，《珠海市人民政府第28号令》第六条规定三级资质的收费标准是0.40元/平方米，现在梅华物业公司请求按照0.50元/平米收费是缺乏依据的，梅华物业公司只取得了三级资质就只能按照三级的标准收费，如果高于此标准，业主有权拒交。
四、吴佳、杨丽娜一审提交了小区的五十多份问卷（每户均是真实签名，有电话可查）证明梅华物业公司在业主不知情的情况下强行进驻涉案小区，而且没有见到有保安在小区值班巡逻，只有两三个七十多岁的老人家坐在小区与隔离小区中间所设的保安亭收停车费，小区业主根本不知道有物业协议的存在，更没有与梅华物业公司或天诚公司签订任何物业协议，没有协议也就不存在法律关系。
五、吴佳、杨丽娜在一审中提交了所谓梅华物业公司管理小区的实际情况——消防设施全部损坏，小区走火通道严重堆积杂物，小区业主的生命安全得不到保障，楼道窗户、楼下防盗门损坏长久无人修理，天台公用地方全部被占用，小区失盗事件经常发生，足以证明梅华物业公司根本没有给小区提供相应的管理。
六、吴佳、杨丽娜认为一审判决审查证据不全面，法院未主动调查收集证据，也未到涉案小区进行现场勘查，导致判决认定的事实不全面，更因此草率作出判决。
七、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业管理费减少幅度过低。
梅华物业公司辩称：一、梅华物业公司在天诚花园一楼，根据备案了解，吴佳、杨丽娜X栋X房属于涉案的出租户，梅华物业公司不定时会口头上门催收或者贴字条催收，不存在放弃催缴的情况，梅华物业公司一直对小区进行管理，诉讼时效应该从梅华物业公司退出小区的二年后开始计算。
二、门铃修理涉及公共设施的改造需要业主分摊，需要超过法定多数业主同意才可以收费实施的，吴佳、杨丽娜缴了费用但是其他业主没有缴费，所以无法进行维修，责任不在于梅华物业公司；吴佳、杨丽娜提及的被盗一事，物业公司是对公共安全进行防范，吴佳、杨丽娜自身财物受到损失，应该提交报警回执等证据，并且应该界定是否是梅华物业公司没有尽到管理职责所导致的。不然业主私人财产应该通过保险或者其他途径申请救济。吴佳、杨丽娜一直声称找不到工作人员，而梅华物业公司就在小区一楼，上班时间是有工作人员上班的，不存在找不到工作人员反映问题的情况。
梅华物业公司向一审法院起诉请求：1、吴佳、杨丽娜向梅华物业公司支付物业管理费2775.7元；2、吴佳、杨丽娜向梅华物业公司支付公用水费分摊人民币82元整；3、吴佳、杨丽娜向梅华物业公司支付对讲门铃维护费人民币164元整；4、吴佳、杨丽娜向梅华物业公司支付滞纳金人民币3021元整。以上费用合计人民币6042.7元整；5、本案受理费由吴佳、杨丽娜承担。
一审法院认定事实：梅华物业公司成立于1998年11月26日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为叁级的物业服务企业资质证书。2001年4月30日中国天诚（集团）总公司珠海公司将其开发的位于珠海市香洲区人民西路799号天诚花园小区的物业移交梅华物业公司管理，双方并签订了《协议》，协议约定：中国天诚（集团）总公司珠海公司将天诚花园物业管理权交由梅华物业公司，同时将物管中的小区规划权、人员调配权、各项管理费的征收权、各项规章制度的制定、实施权交由梅华物业公司，本合同长期有效，移交后在物管中产生的相关管理问题由梅华物业公司负责协商处理。梅华物业公司接管后小区的管理收费标准：物业管理费按建筑面积每月每平方米收取0.50元；对讲机维护费每月2元；公用水费分摊每月1元；滞纳金协议没有约定。
吴佳、杨丽娜系珠海市香洲区人民西路799号X单元X房的房屋产权人，该房屋属于梅华物业公司管理的天诚花园小区范围内，建筑面积为67.72平方米，按照该面积，吴佳、杨丽娜应向梅华物业公司交纳的物业管理费每月为33.86元，对讲机维护费每月2元，公用水费分摊费每月1元。吴佳、杨丽娜于2002年购置上述房屋后以委托银行托收的方式向梅华物业公司交纳了物业管理费等费用，自吴佳、杨丽娜家里被撬，电动车被盗要求查看监控被拒以后，就未再缴纳管理费等费用。根据梅华物业公司提供的欠费明细表，吴佳、杨丽娜自2009年10月至2016年7月拖欠物业管理费2775.7元、公用水费82元、门铃维护费164元。梅华物业公司认为吴佳、杨丽娜没有提供证据证明梅华物业公司在管理上存在上述问题，吴佳、杨丽娜应该交纳基本的物业服务管理费。
一审法院认为，梅华物业公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业叁级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。梅华物业公司与吴佳、杨丽娜所住小区原开发商签订了书面的《协议》，协议已明确将天诚花园小区移交梅华物业公司进行物业管理，管理期限为长期。梅华物业公司自2001年4月30日以后即进入吴佳、杨丽娜的小区管理至今，吴佳、杨丽娜也曾按照梅华物业公司的收费标准缴纳了物业管理费等费用，双方已经构成物业服务合同关系。吴佳、杨丽娜所有的房屋在梅华物业公司上述物业服务范围内，吴佳、杨丽娜作为业主已受用了梅华物业公司提供的基本物业管理服务，应向梅华物业公司支付相应的物业管理费用。由于梅华物业公司在管理上确实存在不足，小区治安及卫生存在管理上的疏漏，一审法院酌情对梅华物业公司应交纳的物业管理费用予以八折处理，其他费用已经实际发生，应予以全部交纳。根据梅华物业公司提供的欠费明细，吴佳、杨丽娜应支付的物业管理费2775.7元、公用水费82元、门铃维护费164元。按照物业管理费打8折处理，吴佳、杨丽娜应支付梅华物业公司物业管理费2220.56元，公用水费及门铃维护费应如实支付。关于滞纳金的问题，由于梅华物业公司与开发商签订的《协议》对滞纳金没有约定，梅华物业公司也没有提供证据证明已向吴佳、杨丽娜送达了催款函，加之梅华物业公司在物业管理方面确实存在不足，吴佳、杨丽娜并非无理拖欠，因此对于梅华物业公司要求的滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、吴佳、杨丽娜于判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业公司支付物业管理费2220.56元；二、吴佳、杨丽娜于判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业公司支付公用水费82元；三、吴佳、杨丽娜于判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业公司支付门铃维护费164元；四、驳回梅华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由梅华物业公司负担5元，吴佳、杨丽娜负担20元。
二审期间，双方均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为梅华物业公司的请求权是否已过诉讼时效期间、物业服务费标准确定以及滞纳金应否支付的问题。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业并与之签订书面的前期物业服务合同。本案中，中国天诚（集团）总公司珠海公司作为天诚花园的开发商，有权与梅华物业公司签订前期物业服务协议，并将其开发的天诚花园交付梅华物业公司管理。梅华物业公司实际为天诚花园小区提供了物业管理服务，吴佳、杨丽娜也实际接受了梅华物业公司提供的服务，因此梅华物业公司有权向吴佳、杨丽娜主张欠缴物业服务费。关于梅华物业公司的请求权是否超过诉讼时效期间的问题。根据查明的事实，梅华物业公司自2001年4月30日签订《协议》后进入天诚花园小区提供物业服务至今仍未结束，梅华公司于2017年4月提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，梅华物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，吴佳、杨丽娜的该抗辩无法律和事实依据，本院不予采纳。
梅华物业公司主张物业服务费收费标准为每平方米每月0.5元。因珠海市2001年制定的城区物业服务收费政府指导价是一个参考标准，并非强制，并且该指导价制定于2001年，而近年来实际存在着物价上升、人工工资大幅增涨的客观情况，梅华物业公司收取每月0.5元并未不合理地过高，且吴佳、杨丽娜入住涉案小区后也按照该标准缴纳物业服务费。而珠海市2016年制定的物业服务收费管理办法取消了以物业服务企业资质等级定价的综合式收费模式，因此梅华物业公司主张每平方米每月0.5元的物业服务费收费标准并无不当，本院予以支持。但关于欠缴物业服务费收费标准，一审法院有权根据梅华物业公司提供物业服务质量予以调整。根据业主提供的证据及陈述可以认定梅华物业公司聘请的保安不尽职，小区管理人员不足，小区管理混乱，盗窃事故频发，这些事实足以认定梅华物业公司未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院在查明事实的基础上，根据具体情况酌情将梅华物业公司主张物业服务费收费打八折，并无不当，本院予以维持。关于对讲门铃维护费的问题，本院认为，《协议》并未约定门铃维护费收取标准，且梅华物业公司并未提交对门铃进行维护相关证据，因此梅华物业公司主张该笔费用没有事实依据，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
关于欠缴的物业管理费应否计收滞纳金问题。本院认为，中国天诚（集团）总公司珠海公司与梅华物业公司的《协议》中，并未约定业主逾期交付物业服务费需要支付滞纳金，因此，梅华物业公司主张滞纳金没有合同依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人梅华物业公司的上诉理据不足，本院不予采纳。上诉人吴佳、杨丽娜的上诉理据部分成立，本院对其成立部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初3452号民事判决的第一、二项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初3452号民事判决的第三、四项；
三、驳回梅华物业公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人梅华物业公司负担50元，上诉人吴佳、杨丽娜负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 张振峰
审判员 曾艺能
审判员 庹 佳
二〇一七年十一月七日
书记员 王 莉
梁暐