广西壮族自治区博白县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0923民初167号
原告：冯某某（反诉被告），男，1953年4月15日出生，汉族，住所地博白县。
委托诉讼代理人：王腾顺，博白县法律服务所法律服务工作者。
被告：梁某某（反诉原告），男，1967年12月4日出生，汉族，住所地博白县。
委托诉讼代理人：刘文锋，广西顺运律师事务所律师。
原告冯某某与被告梁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序于2017年5月18日公开开庭审理了本案。书记员王玉龙担任法庭记录。原告冯某某及其委托诉讼代理人王腾顺、被告梁某某及其委托诉讼代理人刘文锋到庭参加诉讼。
原告冯某某向本院提出诉讼请求：1、解除原告冯某某与被告梁某某于2015年4月1日签订的《个人铺面房租赁合同》；2、判令被告梁某某支付拖欠自2016年4月1日起至2017年1月1日的房屋租金15900元，水电费600元费给原告冯某某；3、判决以本金15900元为基数，被告按中国人民银行同期同类贷款利率年利率6%计付占用资金的银行利息给原告。计算时间自2016年4月1日起至被告支付完所欠债务之日止；4、本案的诉讼费用判由被告负担。事实和理由：2015年4月1日，原告与被告签订了《个人铺面房租赁合同》一份，合同第一条约定，原告将（座落绿珠江村沙浪队）自有商铺265平方米出租给被告作为家具、门业经营场所。第二条2.1约定，租期自2015年4月1日至2019年4月1日。2.2约定，第一年、第二年、第三年租金每年33600元。第四年3月1日起根据当地附近的物价提升。2.3约定，按月交租金，每月月底交清（每月2800元）。第五条约定，（被告）如拖欠租金15天，视为违约，甲方（原告）有权收回房屋。合同签订后，原告依约将铺面交给被告使用，被告缴交了两个月租金5600元作为押金给原告。但自2016年4月1日起被告没有交租金给原告，至2017年1月1日止，被告拖欠原告租金28000元，后经原告追索，被告给付了12100元，仍拖欠原告租金15900元。因被告拖欠租金，原告于2016年8月向被告提出解除房屋租赁合同。另外，原告代被告缴交了水电费600元，合计被告拖签原告资金16500元。
原告冯某某为证明其主张提供的证据有：1、冯某某身份证，证明冯某某身份情况；2、个人铺面房租赁合同，证明原、被告签订有房屋租赁合同的事实，被告违反合同约定的事实。
被告梁某某辩称，原被告签订的房屋租赁合同应予继续履行。第一，租赁合同第三条第3项”……租赁一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书……，在本案中，原被告双方从来没有向对方提出过终止合同，更不用说提前一个月书面通知对方。既然没有提前一个月书面通知对方，则本合同应予继续履行。第二，租赁合同虽约定有租金按月且在每个月月底前交清，但在被告延迟交付租金时，原告是对交付租金的时间没有异议的，故应视为对租赁合同中租金的交付的时间的变更。第三，被告在向原告支付租金时，原告拒收。第四，被告不按时交租金是由于原告实施了关电、拉门等非法阻止被告合法经营的行为，导致被告无法正常经营，这是在质证时原告已确认的。租赁合同的第六条”甲方责任”第二项”维护乙方的合法利益和经营权…...”故原告违约在先，迟交租金的责任在原告方而不在被告方。至原告起诉时的2017年1月1日止，被告只欠8490元，不是16000元，且水电费无依据。从2015年4月1日至2017年1月1日，被告应交给原告的租金合计为58800元，被告至2016年11月6日已支付给原告的50310元，其中包含了铺面租金（收据标明的）45710元，押金5600元。押金虽无收款票据，但被告已支付给原告，且是依据租赁合同第二条第3项的规定支付的。故被告在2017年1月1日时，只欠被告8490元。
被告梁某某向本院提出反诉请求：1、维持被告梁某某与原告冯某某于2015年4月1日签订的《个人铺面房租赁合同》继续履行；2、判决原告冯某某赔偿被告梁某某因被非法阻止不能正常营业造成的经济损失15万元，其中营业损失6万元，人工损失9万元；3、本案诉讼费由原告冯某某承担。事实和理由：被告梁某某拖欠原告冯某某房租及水电费未能及时支付的原因是原告违反双方的个人铺面房租赁合同的约定，自2016年8月2日起非法无理阻止被告的正常经营，致被告的损失严重，数月不能正常开门营业，此前，被告并没有违约行为，原告的非法无理阻止营业行为给被告造成了损失，因此，原告应赔偿被告的损失，且双方的个人铺面房租赁合同应持续合法有效。
被告梁某某为证明其反诉主张提供的证据有：1、被告身份证，证明被告的身份情况；2、已支付租金的票据，证明被告已支付给原告的租金；3、相片三张，证明原告非法阻拦被告的正常经营，是造成被告无法向原告支付租金的原因；证据4、被告2016年8份的营业额票据（复印件），2016年9月份的营业额票据（复印件），证明被告因为原告的阻止遭受营业损失；证据5、装修店面收据（复印件)，证明被告装修店面用去的费用。
原告冯某某针对被告梁某某的反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，一是被告没有按照合同的约定交付房租费，第二原告没有阻止被告的经营活动，事实是被告在2016年4月1日前就不交付租金，原告多次催收，被告才给到2016年4月1日的租金12100元，被告没有按约定支付租金，被告称原告阻止他的经营不是事实，请求法院驳回被告梁某某的反诉请求。
被告梁某某对原告冯某某提供的证据材料质证意见为：对证据1、2的真实性没有异议。
原告冯某某对被告梁某某提供的证据材料质证意见为：对证据1没有异议，对证据2的第一张、第二张、第三张、第四张收据的真实性没有异议，但是不能证明现在就不拖欠租金，第五张收条的真实性没有异议，但这只能证明被告支付的租金是2015年到2016年4月1日前的。第六张和第七张收条是在被告欠的租金，原告催收了几个月后，被告才支付的，但是不能证明是被告交付的2016年4月1日后的租金；证据3照片的真实性无异议，但是不能证明被告的证明目的，原告没有阻止被告经营；对证据5送货单，第一点是复印件，不是原件，对复印件原告不认可；第二点是被告提交的只能证明是这两个月的营业额而已，不能证明是因为是原告的阻止而造成的损失；三是证据提交不符合法定程序；对证据5没有正式发票，只是复印件，原告不予以质证，与本案的租赁合同无关联性。
本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：对双方无异议的证据，本院予以采信。对上述双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：原告冯某某与被告梁某某于2015年4月1日签订《个人铺面房租赁合同》，该合同约定原告冯某某（甲方）将其经营管理的位于博白县博白镇绿珠江村沙浪队路边的面积为265㎡的铺面出租给被告梁某某（乙方），作家具、门业经营场所。该合同主要条款为：“第二条租金、押金交纳期及方式。1、租用期限4年，自2015年4月1日至2019年4月1日。2、第一年使用费为人民币33600元￥(大写：叁万叁仟陆佰元整）第二年使用费用为人民币33600元￥(大写：叁万叁仟陆佰元整），第三年使用费为人民币33600元￥（大写：叁万叁仟陆佰元整），从第四年3月1日起根据当地附近的物价提升。3、本合同签定之日，乙方（梁某某）一次性支付2个月押金人民币5600元（大写：伍仟陆佰元整），合同期满归还乙方（梁某某），门面每月月租为人民币元，按月交每月月底交清。第四条出租方与承租方的变更。3、租赁期间任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若乙方（梁某某）强行终止合同，二个月的押金归甲方（冯某某），若甲方（冯某某）强行终止合同，应退回交纳的租金剩余部分，乙方（梁某某）还有权要求甲方（冯某某）赔偿一切经济损失和所有的装修费用。第五条乙方（梁某某）的职责。1、乙方（梁某某）必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方（冯某某）有权向乙方（梁某某）加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如超出三天未交房租，甲方（冯某某）提醒乙方（梁某某），提醒后未交房租后，如拖欠租金15天，视为违约，甲方（冯某某）有权收回房屋。第十条本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决”合同签订后，原告依约将铺面交给被告使用，被告于2015年4月1日缴交了2个月租金5600元作为押金给原告。
另查明，被告分别于2015年3月15日、4月23日向原告交付租金10000元、10000元，于2016年2月17日、6月8日、7月30日、9月26日、11月6日向原告交付租金3000元、5000元、5600元、2100元、10000元。2016年8月份开始，因被告拖欠租金，原、被告发生纠纷，期间，原告曾采取将涉案铺面卷闸门关闭的方式向被告催收租金。
本院认为，一、关于被告梁某某是否存在拖欠租金的违约问题。虽然被告梁某某主张其曾预交也曾延迟交付租金时，原告冯某某均对交付租金的时间没有异议，进而主张租赁合同中租金的交付的时间已变更并主张其不存在拖欠租金的违约行为，但是原告对被告的该主张予以否认且原、被告签订的《个人铺面房租赁合同》明确约定“每月月租为人民币元，按月交每月月底交清。”，故本院认定原、被告关于租金支付时间的期限没有变更。因被告在2015年11月月底应付租金累计22400元，被告累计实付租金20000元，且从2015年11月月底被告实付租金一直少于应付租金，所以被告从2015年11月起一直存在拖欠租金的违约行为。
二、关于原、被告于2015年4月1日签订的《个人铺面房租赁合同》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《个人铺面房租赁合同》第四条“出租方与承租方的变更”约定：“3、租赁期间任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书……”第五条“乙方的职责”约定：“1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用……如超出三天未交房租，甲方提醒乙方，提醒后未交房租，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋。”上述《合同法》第九十三条第一款规定及《个人铺面房租赁合同》第四条约定是指合同履行过程中，当事人协商一致解除合同的情形，即协商解除；第二款规定及第五条约定是指当事人事先在合同中约定解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同的情形，即约定解除。原、被告在合同中对协商解除与约定解除的条件均作了约定，在双方未能就合同的解除协商一致的情况下，应适用约定解除的规定。本案中，被告自2015年11月底起无正当理由未付或迟延支付租金，已构成违约，符合约定解除的条件，原告据此请求解除双方签订的《个人铺面房租赁合同》，于法有据，本院予以支持。
三、本案的押金收取问题、租金计算问题以及被告反诉主张经济损失赔偿问题。虽原告庭审中否认收到被告交付的5600元押金，但是本院结合原告诉状中的自认“合同签订后，原告依约将铺面交给被告使用，被告缴交了两个月租金5600元作为押金给原告。”以及原、被告在涉案房屋租赁合同中的约定“本合同签定之日，乙方（梁某某）一次性支付2个月押金人民币5600元”，并综合本案案情及房屋租赁习惯，所以，本院认定被告梁某某另行向原告冯某某支付了5600元押金。本院认为，在合同解除前，原、被告双方均有履行合同义务的责任，但本案中，被告违约在先，被告自2015年11月月底起无正当理由未付或迟延支付租金，这是导致原、被告本案纠纷的主要原因，对原告的前述违约行为，原、被告双方在合同中也约定“第十条本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决”，但原告2016年8月采取将涉案出租铺面卷闸门关闭的方式向被告催收租金，原告的前述行为方式方法不当，对被告的正常经营产生了一定的影响，综上，对2016年8月起原、被告均违约的租赁期间租金，本院酌定减除40%的租金，所以被告梁某某应支付原告自2016年4月1日起至2017年1月1日的房屋租金计算为：2800元/月×4个月（4月至7月）＋2800/月×60%×5个月（8月至12月）-12100元（被告已支付租金）＝7500元。原告主张被告支付600元水电费，因原告未提供相关证据证明，本院不予支持。本院认为被告应依约及时向原告支付租金，所以，原告要求被告支付迟延交付的租金的利息，本院予以支持，本院综合本案案情酌定利息以本金7500元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自原告向本院起诉之日起即2017年1月18日起计算。对于被告已交付原告的5600元押金，本院综合本案案情酌定原告退还40%给被告，即5600元×40%＝2240元。原告应收7500元租金与需退2240元押金相冲抵后，被告尚需支付原告7500元-2240元＝5260元。被告主张原告冯某某赔偿被告梁某某因原告阻止不能正常营业造成的经济损失15万元，其中营业损失6万元，人工损失9万元，因被告未提供充分证据证明且本院已对原告存在不当行为的2016年8月至12月期间的租金酌定减除40%作相应补偿，并且被告所主张的营业损失及人工损失的产生的主要原因还是被告在原告拉卷闸门后过度放任损失扩大所致，故本院对原告的前述主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告冯某某与被告梁某某于2015年4月1日签订的《个人铺面房租赁合同》；
二、被告梁某某支付原告冯某某2017年1月1日前的房屋租金5260元；
三、被告梁某某支付利息原告冯某某（利息计算办法：以本金7500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年1月18日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；
四、驳回原告冯某某的其他诉讼请求；
五、驳回被告梁某某的反诉请求。
案件受理费214元，反诉受理费2300元，由被告梁某某负担2368元，原告冯某某负担146元。
上述判决，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日预交上诉人案件受理费（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账户：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘长春
代理审判员 李柳霖
人民陪审员 叶超锋
二〇一七年六月十六日
书 记 员 王玉龙