湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0581民初494号
原告高耀兰。
委托代理人胡金如，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。
被告毛启全。
委托代理人卞周华，枝江市中联法律服务所法律服务工作者。一般授权代理。
原告高耀兰诉被告毛启全租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由审判员谢靓适用简易程序公开开庭进行审理。原告高耀兰的委托代理人胡金如、被告毛启全及其委托代理人卞周华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高耀兰诉称：2013年2月1日，原、被告签订《租赁经营合同》，原告将宜都市金兰墙体材料厂（厂址：原阳合岭砖厂）的场地、房屋、粘土空心砖生产设备及设施租赁给被告经营。期限为36个月，从2013年2月1日至2016年2月1日止，租金总额为126万元，年租金42万元，月租金35000元。被告应于2014年12月30日前付清全部租金和保证金3万元，否则视为违约，被告需支付违约金20万元。合同到期后被告需无条件交还租赁物并自行处置增加的财产。合同签订后，被告除按期支付第一期62万元租金及3万元保证金外，余下租金未按规定时间支付，截至2015年11月底被告欠租金70000元未付。请求判令：1、被告立即腾交场地、房屋、粘土空心砖设备及设施，若有损坏则修复重做或作价赔偿；2、支付租金人民币7万元，违约金20万元；3、自2016年2月1日起按每月35000元的标准支付占用费至腾交租赁物时止；4、被告承担本案诉讼费。
原告高耀兰为证明其诉讼主张成立，向本院提交2013年2月1日原、被告双方签订的《租赁经营合同》（含附件固定资产移交表）一份，证明双方租赁合同的基本情况（租期自2013年2月1日至2016年2月1日止、租金总额为126万元、租金缴纳的方式及时间、违约责任等）。
被告毛启全辩称：1、原、被告双方签订《租赁经营合同》属实。合同第六条第1款约定：因不可抗力等因素使乙方不能履行合同，乙方可申请变更合同。2013年3月-12月，因市场行情疲软导致产品堆积，砖窑熄火。被告根据上述条款的约定与原告夫妇在枝城庆华餐馆共同协商2014年经营及租金问题，原告同意将2014年的租金减少5万元。被告按照约定缴纳了2014年剩余租金17万元。2015年1月，被告再次因行业低迷，经营亏损与原告协商减租事宜，原告同意2015年减租2万元，被告于2015年11月付清2015年租金20万元。被告已经于2015年11月25日支付了原告同意减租后的全部租金119万元，当时原告并没有向被告提出欠付租金7万元。2、被告未能及时腾交场地、房屋、粘土空心砖设备及设施是因为原告不及时与被告进行交接，责任不在被告，因此不应该支付2016年2月1日以后的占用使用费。3、被告与原告签订合同的当天就支付了租金62万元，保证金4万元。截止2015年11月25日交纳最后的20万元租金，被告的义务已经全部履行完毕，不存在违约的行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告毛启全对原告高耀兰提交的证据无异议。
被告毛启全结合其抗辩意见，向本院提交以下证据：
1、原告出具的租金收条六份、阳和岭村委会出具的证明一份，证明2013年2月1日至2015年11月25日被告向原告共交纳租金119万元，财产保证金4万元；
2、枝江市顾家店财政所出具的票据（枝江砖瓦厂2013、2014年租金收据）两份，证明2014、2015年由于砖瓦厂行情低迷，整个行业租金整体下降的事实；
3、证人陈某、毛某的证言，证明原告高耀兰承诺减租7万元的事实；证人王某、彭某证言，证明没有归还场地的责任在原告。
原告高耀兰对被告毛启全提交的证据质证意见为：证据1真实性无异议，保证金应当是3万元而不是4万元；证据2不认可，不能确认真实性，且缺乏关联性。证据3证人陈某、毛某的证言不能证明减租的事实，且这两人与被告有利害关系。我国法律对合同变更有规定，不能仅凭证人的证言改变。证人王某、彭某证言属实，但不能达到被告的证明目的，正月十几号被告还在清场，恰恰能证明被告没有履行交付义务。
根据法律规定以及原、被告双方的质证意见，本院对双方提交的证据认定如下：原告高耀兰提交的《租赁经营合同》，被告无异议，经审查符合法律规定，本院予以采信。被告毛启全提交的证据1，原告对真实性无异议，但对保证金的金额有异议，经审查，2013年2月1日收款人高耀兰出具的《收条》载明：今收到毛启全同志交来财产保证金及煤渣款计人民币肆万伍仟元（其中煤渣款5000元）。原告主张保证金为3万元但没有提交证据予以证明，对被告毛启全的证据予以采信。证据2与本案没有关联性，本院不予采信。证据3证人陈某、毛某的证言被告不认可，经审查，证人陈某、毛某为被告毛启全的朋友、亲属，二人的证言没有其他证据佐证，不予采信。证人王某、彭某的证言，原告无异议，但证人王某陈述他只是听被告说原告高耀兰要到厂里来，具体为何事他不清楚。证人彭某只是听到原告高耀兰给毛某打电话商量移交场地的事宜，但不能达到证明场地未能移交的原因在原告高耀兰的目的，对证人王某、彭某的证言不予采信。
经审理查明：2013年2月1日，原告高耀兰与被告毛启全签订《租赁经营合同》一份，约定由被告毛启全（乙方）承租原告高耀兰（甲方）所有的宜都市金兰墙体材料厂，租赁范围为场地、房屋、粘土空心砖生产设备及设施，租赁资产双方签字移交并附资产明细。租期自2013年2月1日至2016年2月1日止（36个月）。合同租金总额126万元（大写壹佰贰拾陆万元，租金中含村级上缴费用及税收，不含国家部门费用）。财产保证金叁万元整，签订合同时付清65万元（含财产保证金），2013年12月30日前付清22万元，2014年6月30日前付清22万元，2014年12月30日前付清余下20万元。若不按规定时间交齐，视为乙方违约，支付违约金，甲方也不退付乙方未到期的租金，同时租赁合同解除，乙方无条件退场，由甲方自主招商或自主经营，并对乙方因此受到的损失不承担任何责任。租期内，乙方不准私自改变企业性质和新上其他项目，若根据生产需要进行固定资产投入或技改投入，必须经甲方书面认可同意，增加的固定资产遵循“谁投资、谁受益”的原则，租赁期满后新增的固定资产由乙方自行处理，但不得影响甲方原状，如造成甲方损失应加倍赔偿。乙方负责租赁期间设备、厂房维修，并承担维修费用，若因维修不及时，造成安全事故和经济损失的由乙方自行负责。双方还约定了合同变更及解除条件：1、因不可抗力等因素使乙方不能履行合同，乙方可申请变更合同；2、乙方在履行合同中违反本合同第三条和第五条5、6、7款的约定，乙方有权终止合同……合同双方应恪守合同，不得违约，否则应支付违约金贰拾万元。租期结束后，合同自行终止。如果乙方需续租同等条件下享有优先权，并在租赁期满前3个月通知甲方签订续租合同，租期结束不再续租时，双方按册清点移交资产，实行差一补一，损坏严重无法修复，要求乙方负责更换或按价赔偿。《租赁经营合同》后附《固定资产移交表》一份。合同签订当日，被告毛启全支付租金62万元。此后，被告毛启全分别于2014年1月7日支付租金10万元，2014年3月10日支付租金5万元，2014年3月25日支付租金2万元，2014年7月30日支付租金20万元，2015年11月25日支付租金20万元，共计119万元。合同签订当日，被告毛启全还支付给原告高耀兰财产保证金4万元和煤渣款5000元。合同到期后，因双方未达成一致意见，租赁的场地及设施等至今仍由被告毛启全占有，但被告毛启全当庭陈述愿意返还租赁的场地、房屋及相关设备设施。
另查明：本院受理的（2016）鄂0581民初498号宜都市阳和岭实业总公司诉高耀兰租赁合同纠纷一案庭审查明：2012年10月6日，宜都市阳和岭实业总公司与高耀兰签订《阳和岭村砖瓦厂场地及资产租赁合同》一份，约定由高耀兰（乙方）承租宜都市阳和岭实业总公司（甲方）所属原阳和岭砖瓦厂现有场地、厂房、生活设施、办公设施、机械设备等全部资产，并附《阳和岭砖厂资产表》一份。租赁期限为三年，时间从2012年10月21日至2015年10月11日止。租赁费为每年85000元，三年累计255000元。付款方式实行分年付款，合同签订时付清第一年租赁费，后两年付款时间在当年的九月三十日前付清，先付款后经营。招标前乙方交纳贰拾万元竞租保证金，留伍万元作为合同保证金，三年到期后退还。乙方根据生产经营需要，需新增加或改造原移交时资产和设施时，乙方需书面报告甲方，经甲方同意后，方可实施，乙方在租赁期间内新增资产归乙方所有。原则上不允许在场内新建设不动资产，若乙方生产需要经允许投入的不动资产，合同终止时由乙方自行拆迁处理，甲方概不负责。甲方资产被乙方损坏的，由乙方赔偿或恢复原状。双方还就合同的变更、解除和终止、违约责任等进行了约定。2015年11月25日，宜都市阳和岭实业总公司与高耀兰签订《阳和岭村砖瓦厂场地及资产租赁合同延期协议》约定合同延期至2016年2月1日，时间共计3个月，租赁费按原合同租赁费85000元／年计算，3个月应交租赁费21250元，该租赁费在2016年2月1日前付清。原合同中的条款继续有效，到2016年2月1日终止。2016年3月16日，宜都市阳和岭实业总公司向我院提起诉讼，要求依法判令双方之间签订的《阳和岭村砖瓦厂场地及资产租赁合同》、《阳和岭村砖瓦厂场地及资产租赁合同延期协议》解除；高耀兰立即归还租赁场地、资产并拆除相关设施并支付拖欠租金33450元以及支付从2016年2月1日至4月11日占用使用费16300.9元等。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告高耀兰与被告毛启全签订的《租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法成立。本案争议焦点有三个，一是双方是否就减租7万元达成了合意；二是被告毛启全是否应该支付违约金；三是被告毛启全是否应该支付合同到期后直至返还租赁场地期间的占有使用费。
《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。被告毛启全主张双方约定因不可抗力等因素使被告不能履行合同，可申请变更合同。被告所辩称的行业整体低迷，市场行情疲软等属于经营风险，不属于不可抗力，且被告毛启全提供的证人证言不能达到证明双方就变更合同价款达成一致意见的事实。双方签订的《租赁经营合同》约定合同总价款为126万元，被告毛启全实际支付119万元，被告欠付租金7万元，抵扣财产保证金4万元后，还应该支付3万元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。我国合同法规定的违约金以补偿性为主兼具惩罚性。原、被告双方签订的合同约定了被告毛启全如不按规定时间交纳租金，应支付违约金，且约定违约金为20万元。从被告毛启全支付租金的情况看，被告确实存在逾期支付的情形，但被告辩称逾期支付是因为双方对租金减免达成了一致意见，虽然被告提供的证据不足于证明其抗辩主张，但能够证明原、被告双方对租金的给付数额存在争议，因此，结合被告毛启全的履行情况、过错程度以及原告的预期利益，本院对被告的违约金额认定为7万元，占合同总价款的6%，应该支付违约金12000元（20万元×6%）。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告毛启全同意返还租赁的场地、房屋、粘土空心砖生产设备及设施，双方应该按照合同约定根据《固定资产移交表》按册清点办理移交手续。原、被告双方的租赁合同已经于2016年2月1日到期，被告毛启全提供的证据不能证明逾期返还租赁物是由原告造成的，应该支付占用使用费。原告高耀兰转租给被告毛启全的场地系其承租自宜都市阳和岭实业总公司，因此其主张的占用使用费以其应该向宜都市阳和岭实业总公司交纳的占用使用费为限，即支付2016年2月2日至2016年4月11日止（69天）按232.87元／天标准（85000元／年÷365天）计算共计16068.03元（232.87元／天×69天）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第一百零七条、一百一十四条、二百一十六条、二百二十六条、二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告毛启全于本判决生效之日起五日内返还原告高耀兰出租的场地、房屋、粘土空心砖生产设备及设施；
二、被告毛启全于本判决生效之日起五日内支付原告高耀兰租金30000元，违约金12000元；
三、被告毛启全于本判决生效之日起五日内支付原告高耀兰2016年2月2日至2016年4月11日的占用使用费16068.03元；
四、驳回原告高耀兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2938元，由被告毛启全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 谢 靓
二〇一六年六月三日
书记员 邬海凤