福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初2573号原告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省石狮市宝岛中路339号，统一社会信用代码91350581062287377W。法定代表人：朱进康，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文卫，福建协进律师事务所执业律师。被告：佘美新，女，1954年5月20日出生，汉族，住福建省石狮市。第三人：许丽明，女，1972年6月26日出生，汉族，住福建省石狮市。原告石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称泰禾公司）与被告佘美新案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，本院依法追加案外人许丽明作为本案第三人参加诉讼，并于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人黄文卫到庭参加诉讼。被告佘美新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人许丽明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.确认址于石狮泰禾广场2幢318-321单元房产（合同编号为00005802、00005805、00005806、00005808）所有权归泰禾公司所有；2.停止对址于石狮泰禾广场2幢318-321单元房产（合同编号为00005802、00005805、00005806、00005808）的执行；3.本案诉讼费用由佘美新负担。事实和理由：2014年5月19日，许丽明与泰禾公司签订四份《商品房买卖合同》，向泰禾公司购买址于石狮泰禾广场2幢318-321单元房产。上述《商品房买卖合同》签订后，向房管部门进行登记备案；许丽明仅支付首期购房款，余款没有依约交付办理按揭所需材料或全额付清房款。2015年9月14日，石狮市人民法院作出（2015）狮执字第2696号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取许丽明的财产。2015年10月9日，石狮市人民法院对址于石狮泰禾广场2幢318-321单元房产办理查封登记，并于2015年11月3日对上述房产进行现场查封。2016年4月5日，石狮市人民法院作出（2015）狮执字第2696-1号执行裁定书，裁定拍卖或变卖上述房产。2016年4月15日，泰禾公司作为案外人向石狮市人民法院提出执行异议，请求解除查封并中止对址于石狮泰禾广场2幢318-321单元房产的执行。石狮市人民法院于2016年4月29日作出（2016）闽0581执异21号执行裁定书，裁定驳回泰禾公司的执行异议。2016年4月18日，泰禾公司向石狮市人民法院提起民事诉讼，请求解除与许丽明签订的上述《商品房买卖合同》，现该些案件的判决已经生效。泰禾公司认为，址于石狮泰禾广场2幢318-321单元房产系泰禾公司所有，许丽明只是合同备案的预购人，其尚未支付完全部购房款，并非是上述房产的所有权人，同时泰禾公司已提起民事诉讼要求解除与许丽明签订的上述《商品房买卖合同》，因此石狮市人民法院对上述房产的执行明显是错误的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条规定，泰禾公司特提起本案诉讼，请求判如所请。佘美新未作答辩。许丽明未作陈述。泰禾公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了泰禾公司的营业执照（副本）复印件、泰禾公司的法定代表人身份证明书、泰禾公司的组织机构代码证复印件、许丽明的居民身份证复印件、（2016）闽0581执异21号执行裁定书、商品房预售许可证复印件、合同编号为00005802的《商品房买卖合同》及合同附件复印件、合同编号为00005805的《商品房买卖合同》及合同附件复印件、合同编号为00005806的《商品房买卖合同》及合同附件复印件、合同编号为00005808的《商品房买卖合同》及合同附件复印件、合同编号为00005802的商品房买卖合同备案证明复印件、合同编号为00005805的商品房买卖合同备案证明复印件、合同编号为00005806的商品房买卖合同备案证明复印件、合同编号为00005808的商品房买卖合同备案证明复印件、编号为YG2014001991的预购商品房预告登记证明复印件、编号为YG2014001992的预购商品房预告登记证明复印件、编号为YG2014001993的预购商品房预告登记证明复印件、编号为YG2014001994的预购商品房预告登记证明复印件、发票号码为00769088的销售不动产统一发票（自开）发票联复印件、发票号码为00769089的销售不动产统一发票（自开）发票联复印件、发票号码为00769090的销售不动产统一发票（自开）发票联复印件、发票号码为00769091的销售不动产统一发票（自开）发票联复印件、（2016）闽0581民初1886号民事判决书及法律文书生效证明、（2016）闽0581民初1889号民事判决书及法律文书生效证明、（2016）闽0581民初1890号民事判决书及法律文书生效证明、（2016）闽0581民初1891号民事判决书及法律文书生效证明各1份和邮件投递情况查询单打印件3份以及催交按揭贷款材料通知书复印件、EMS详情单复印件、民事起诉状复印件、民事案件受理通知书复印件各4份。佘美新、许丽明均未针对泰禾公司的诉讼请求向本院提交证据。本院组织双方当事人进行了上述证据交换和质证，佘美新、许丽明均未到庭质证也未提交书面质证意见。对泰禾公司提交的上述证据，本院分析认定如下：泰禾公司提交的上述证据，其证据之间能互相印证，且佘美新、许丽明均未对证据的真实性提出异议，本院依法予以确认并在卷佐证。根据上述证据的审查认定以及泰禾公司的庭审陈述，本院查明如下事实：泰禾公司成立于2013年3月5日，于2013年12月27日取得石狮泰禾广场（7#、7a#、2#、8#）项目的商品房预售许可证。其经营范围为对房地产的投资；房地产开发、销售；室内装饰、装修工程施工；房屋租赁。2014年5月19日，许丽明与泰禾公司签订四份《商品房买卖合同》及合同附件（合同编号分别为00005802、00005805、00005806、00005808，以下简称案涉合同），分别向泰禾公司购买泰禾公司开发建设的址于石狮泰禾广场2幢318、319、320、321单元商品房（以下简称案涉房屋）。2014年6月10日，双方就案涉合同和案涉房屋分别在石狮市房产登记交易中心办理商品房买卖合同备案和预购商品房预告登记。案涉合同签订后，许丽明分别支付案涉房屋首付款248745元、238807元、238706元、238706元，经泰禾公司催告后至今未分别就案涉房屋的其余购房款230000元、230000元、230000元、230000元办理银行按揭贷款，也未直接将案涉房屋的其余购房款支付给泰禾公司。2014年8月27日，泰禾公司就许丽明支付的案涉房屋首付款248745元、238807元、238706元、238706元分别开具销售不动产统一发票。2015年9月14日，本院在执行佘美新与许丽明民间借贷纠纷一案中作出（2015）狮执字第2696号执行裁定，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取许丽明的财产（以执行标的额为限），并于2015年10月9日对案涉房屋办理查封登记，于2015年11月3日对案涉房屋进行现场查封，于2016年4月5日作出（2015）狮执字第2696-1号执行裁定，裁定拍卖或变卖案涉房屋。2016年4月15日，泰禾公司提出书面异议，并于2016年4月18日提起解除案涉合同的民事诉讼。2016年4月29日，本院作出（2016）闽0581执异21号执行裁定，裁定驳回泰禾公司提出的执行异议。2016年5月20日，泰禾公司提起本案诉讼。2016年8月20日，本院就泰禾公司提起的解除案涉合同的民事诉讼分别作出（2016）闽0581民初1891号、（2016）闽0581民初1886号、（2016）闽0581民初1890号、（2016）闽0581民初1889号民事判决，判决予以解除案涉合同等。上述四份民事判决书于2016年11月16日发生法律效力。本院认为，一、关于案涉房屋预查封后的权属认定问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，泰禾公司与许丽明就案涉房屋的买卖签订了案涉合同，但尚未办理产权过户登记手续，故案涉房屋的所有权人尚未发生变更，仍应认定案涉房屋的所有权人为泰禾公司。二、泰禾公司能否以已由法院判决解除其与许丽明签订的案涉合同为由阻却本院对案涉房屋的执行行为。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。”规定，已经赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。本案中因许丽明不履行本院所作生效法律文书确定的还款义务被本院强制执行，本院裁定查封许丽明向泰禾公司购买的案涉房屋的行为符合上述规定，并无不当；但2016年11月16日案涉合同经本院生效判决解除后，继续对案涉房屋采取查封措施和执行措施，缺乏事实和法律依据，针对案涉房屋的执行行为应停止。因许丽明尚未取得案涉房屋的所有权，其仅享有案涉合同上的相关债权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”规定，泰禾公司行使合同解除权符合法律规定，许丽明在案涉合同被解除后所退房款可作为执行标的。综上所述，案涉房屋尚未办理产权过户登记手续，房屋所有权人仍为泰禾公司。泰禾公司请求确认案涉房屋所有权归其所有，于法有据，予以支持。虽然案涉房屋已被本院查封，但泰禾公司有权依法行使案涉合同中约定的解除权，在人民法院已依法解除案涉合同后，本院对案涉房屋应不予执行，故泰禾公司主张应停止对案涉房屋的强制执行，于法有据，予以支持。佘美新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。许丽明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，判决如下：一、确认址于石狮泰禾广场2幢318、319、320、321单元商品房（合同编号分别为00005802、00005805、00005806、00005808）所有权归石狮泰禾广场投资有限公司所有；二、停止对址于石狮泰禾广场2幢318、319、320、321单元商品房（合同编号分别为00005802、00005805、00005806、00005808）的执行。案件受理费100元，由佘美新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 蔡 景 艳审 判 员 林 雪 迎代理审判员 斯琴塔娜二〇一七年一月十二日书 记 员 苏 丽 蓉附本案引用的主要法律条文：1.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。5.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。