北京市丰台区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）丰执异字第00074号
案外人吴萍，女，1963年7月1日出生。
申请执行人张爱娣，女，1952年11月4日出生。
委托代理人于伶俐，北京弘高律师事务所律师。
被执行人北京招商科学城房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区科学城海鹰路9号2号楼。
法定代表人刘清亮，董事长。
委托代理人韩茂立，男，1956年10月7日出生。
本院依据已经发生法律效力的（2009）丰民初字第23799号民事判决书，在执行张爱娣申请执行北京招商科学城房地产开发有限公司（以下简称招商房地产公司）商品房预售合同纠纷一案过程中，案外人吴萍向本院提出案外人异议。本院依法进行审查，现已审查终结。
案外人吴萍称，丰台区人民法院查封的北京市丰台区丰台科学城帝京路1号帝京花园别墅XXX号房屋（以下简称涉案房屋）虽登记在招商房地产公司名下，但实为我所有，请求法院解除对涉案房屋的查封。具体事实和理由为：第一，1994年11月17日，我与招商房地产公司签订《北京市外销商品房预售契约》，约定招商房地产公司将涉案房屋出售给我。合同签订后，我支付了购房款人民币1756436元。因招商房地产公司尚未完善别墅的相关设施等原因，经招商房地产公司同意，缓交涉案房屋的余款2634654元。后经北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2015）二中执异字第00341号执行裁定书认定，我已将剩余房款付清。第二，《北京市外销商品房预售契约》签订后，招商房地产公司即将涉案房屋交付给我使用，截至目前，我已实际居住并占有涉案房屋长达20年。第三，我对未办理房屋产权过户手续没有过错。在我于1997年7月18日，与招商房地产公司签订的《付款协议》中约定，剩余房款应自招商房地产公司提供的水质符合国家规定的居民用水标准后开始计算。但招商房地产公司一直未能按照约定提供服务，因此余款没有支付，后来房屋被法院查封，无法办理产权过户手续，期间我也一直就房屋过户事宜与招商房地产公司沟通，因此，我对未办理产权过户手续没有过错。综上，请求法院解除对涉案房屋的查封。
为证明其主张，吴萍向法院提交了以下证据材料：1.吴萍与招商房地产公司于1994年11月17日签订的《北京市外销商品房预售契约》，证明招商房地产公司将涉案房屋出售给吴萍，房屋总价款为4391090元。2.吴萍与招商房地产公司于1997年7月18日签订的《付款协议》，证明吴萍已支付房款1756436元，招商房地产公司同意吴萍先中止支付房款，直至招商房地产公司提供承诺的服务后，经招商房地产公司通知，吴萍才开始支付剩余房款。3.招商房地产公司分别于1994年10月14日、1994年11月17日、1994年12月30日开具的发票3张。证明吴萍已支付购房款1756436元。招商银行的个人转账汇款业务受理回单，证明吴萍已于2014年11月25日将剩余房款2634654元缴纳至二中院。4.二中院（2015）二中执异字第00341号执行裁定书。证明经二中院认定，吴萍实际占有涉案房屋，对未按时支付购房款及未办理产权证书均无过错，且已将剩余购房款交至二中院，二中院据此中止了对涉案房屋的执行。5.盖有中国联通北京丰台南营收章的《证明》、2006年9月11日二次改造购买楼梯的《步步高楼梯工程合同》、2007年1月20日购买洁具的《合同》、保姆郭安英在涉案房屋居住的《居住证明》、1997年至2015年吴萍及其家人在涉案房屋拍摄的部分照片等，证明吴萍在法院查封涉案房屋前已实际入住涉案房屋。6.2004年3月10日，正见永申律师事务所ＸＸ、丹平原律师（招商房地产公司、船企公司代理人）给张鸿午经理、吴志军（吴萍代理人）的函，证明吴萍一直在与开发商招商房地产公司、二中院执行案件债权人船企公司协商关于交纳剩余房款，进而取得涉案房屋产权的途径。
申请执行人张爱娣称，不同意案外人的异议请求。具体理由为：根据《北京市高级人民法院关于印发﹤北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见﹥的通知》（京高法发（2011）第254号）第16条之规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定在适用上应作如下理解：（一）案外人（第三人）应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物。（二）“第三人对此没有过错”，是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。第一，本案中法院查封涉案房屋是在2010年，而吴萍在2014年11月25日才将剩余房款交至二中院，因此不符合法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款的规定。第二，关于案外人对未办理产权过户登记手续有无过错的判断。从签订房屋买卖合同到现在已经有20年的时间，从2000年法院查封涉案房屋到现在也已经有10多年时间，在这么长的时间里，吴萍也没有就此主张过权利。因此，法律不应该保护沉睡的权利，不能认定案外人对未办理产权过户登记手续没有过错。第三，关于有无支付全部购房款的判断。双方签订的《北京市外销商品房预售契约》中约定的付款方式为支付本金和利息，但是从截至目前的材料来看，吴萍并没有按照约定时间支付剩余房款的本息。另外，1997年吴萍与招商房地产公司签订的《付款协议》真实性我方也不予认可，因为《付款协议》中招商房地产公司的章与我方持有的招商房地产公司认可的章不一致。案外人提供的购房发票均是开给北京永力平物业公司的，不能证明是吴萍付的购房款。第四，二中院（2015）二中执异字第00341号执行裁定书是基于三方的和解达成的，也没有就事实进行实质审查，因此其内容不能作为本案的证据。而且和解协议损害了本案申请执行人张爱娣的合法权益，我们对此不予认可。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人招商房地产公司称，同意案外人吴萍的异议请求，对案外人提供的证据，我公司均予以认可，法院应当解除对该涉案房屋的查封。
经审查查明，张爱娣与招商房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年12月19日作出的（2009）丰民初字第23799号民事判决书已经发生法律效力。该判决确定：一、解除原告张爱娣与被告北京招商科学城房地产开发有限公司1995年9月21日签订的北京市外销商品房预售契约。二、被告北京招商科学城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张爱娣购房款人民币210万元，双倍返还定金20万元，并支付利息170万元。三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39600元，由被告北京招商科学城房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内给付原告19800元，剩余19800元向本院交纳）。2010年4月8日，张爱娣向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2010）丰执字第04120号。执行过程中，本院依法轮候查封了招商房地产公司名下包括涉案房屋在内的16套房产；最近一次继续轮候查封的期限为2015年5月12日至2018年5月11日。
另查，2015年2月11日，二中院作出（2015）二中执异字第00341号执行裁定书。裁定书中查明：二中院于2000年6月7日依法查封了招商房地产公司所有的30套房屋，其中包括XXX号房屋。由于吴萍在二中院查封前已与招商房地产公司签订了购买涉案房屋的合同，支付了部分购房款，且实际占有，并对未按时支付购房余款及未办理产权证书均无过错。吴萍已按其与北京市政建设集团有限责任公司海南分公司（以下简称市政海南分公司）、招商房地产公司签订的《协议书》约定，将购房余款缴至二中院，市政海南分公司、招商房地产公司亦均同意吴萍的异议请求，因此，裁定中止对北京市丰台区科学城帝京路1号帝京花园XXX号房屋的执行。2015年6月4日，二中院解除了对涉案房屋的查封。本院对涉案房屋的查封由轮候查封变为正式查封。
再查，1994年11月17日，吴萍与招商房地产公司签订《北京市外销商品房买卖契约》，载明吴萍购买招商房地产公司北京帝京花园别墅XXX房屋。房屋建筑面积为468平方米，房屋售价为每建筑平方米9382.67元，价款合计4391090元。1994年10月14日、1994年11月17日、1994年12月30日，吴萍分三次向招商房地产公司支付购房款共计1756436元。1997年7月18日，吴萍与招商房地产公司签订《付款协议》，约定吴萍购买招商房地产公司帝京花园别墅XXX房屋，总价款为人民币4391090元，吴萍已支付房款1756436元，剩余房款2634654元。待招商房地产公司完成全部配套设施后，吴萍将剩余房款付清。2014年11月25日，吴萍将剩余房款2634654元汇至二中院。
又查，根据吴萍向本院提交的1996年涉案房屋固定电话装机证明、1997年至2015年吴萍及其家人在涉案房屋居住的部分照片等资料，能够证明吴萍自购买涉案房屋后，在涉案房屋内实际居住至今。
以上事实，有当事人提供的证据材料，执行卷宗材料，谈话笔录等在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，根据案外人吴萍提供的证据，能够证明其在本院查封前，已与被执行人招商房地产公司签订了购买北京市丰台区丰台科学城帝京路1号帝京花园别墅XXX号房屋的合同，并实际占有。截至2014年11月25日，吴萍已支付了全部购房款，吴萍虽未办理涉案房屋的过户登记手续，但其对此并无过错。故本院不得查封该涉案房屋。因此，案外人吴萍提出的解除对北京市丰台区丰台科学城帝京路1号帝京花园别墅XXX号房屋查封的主张符合法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止北京市丰台区人民法院（2010）丰执字第04120号案对北京市丰台区丰台科学城帝京路1号帝京花园XXX房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 何东奇
代理审判员 陈 爽
代理审判员 贺宝刚
二〇一五年六月八日
书记 员代 航 英