陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终1411号
上诉人（原审被告）西安港湾工贸实业总公司，住所地西安市碑林区柏树林大街南卧龙商城30136、30137、30138。
法定代表人韩利闻，该公司董事长。
委托代理人艾玮，该公司职工。
委托代理人勾晓强，该公司职工。
被上诉人（原审原告）王悦然，无业。
原审原告钱闽华，陕西水星源实业有限公司职工。
共同委托代理人王力源，陕西弘业律师事务所律师。
上诉人西安港湾工贸实业总公司（以下简称港湾公司）与被上诉人王悦然、原审原告钱闽华商品房买卖合同纠纷一案，因不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第00687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年10月7日钱闽华与港湾公司签订《古韵沁园（卧龙商城）内部认购协议》，购买港湾公司在西安市碑林区柏树林开发建设的古韵沁园（卧龙商城）商铺一层1-23号、1-22号，共计61.32平方米的独立产权商铺，用途为商业用房，属框架结构，商铺单价每平方米15750元人民币，总金额为965790元人民币，付款方式为一次性付款。协议第五条约定出卖人应当在2005年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本协议约定的商铺交付买受人使用。当日钱闽华即向港湾公司支付购房款965790元。2005年港湾公司取得市房预售字第2005008号《西安市商品房预（销）售许可证》，2006年换发为市房预售字第2006066号。2005年5月31日西安市房产测量事务所出具“卧龙商城”《房屋面积分层分户预测报告》，涉案房屋商铺号1-23号变更为30133号（面积44.32平方米），1-22号变更为30134号（面积43.41平方米）。2005年8月6日，王悦然（系钱闽华之子）与港湾公司签订《商品房买卖合同》两份，（其中合同登记号为528917，编号为30133，另一份合同登记号为528922，编号为30134）约定由王悦然购买港湾公司开发的位于本市碑林区柏树林南段卧龙商城壹幢壹层30133、30134号房屋，用途为商业，属框架结构，层高为4.5米，建筑面积分别为30133号为30.66平方米、30134号为30.66平方米，每平方米15750元，房款价额均为482895元整。付款方式为签合同当日一次性付清全部房款。2008年12月31日钱闽华出具租赁委托书两份，委托西安港湾工贸实业总公司全权办理涉案房屋卧龙商城1层30133、30134号商铺的招商经营等相关事宜，委托书载明钱闽华系王悦然之母。2010年3月5日西安市公安局消防支队出具西公消验字（2010）第033号“关于西安港湾工贸实业总公司柏树林南段卧龙商城消防验收基本合格的意见”的《建筑工程消防验收意见书》。2011年5月18日港湾公司在西安晚报发布交房公告。2012年12月14日钱闽华起诉至法院要求交付涉案房屋及支付违约金，审理期间港湾公司出具情况说明，认可其将涉案房屋两个商铺出售给王悦然，后钱闽华撤诉。2014年1月8日，钱闽华向西安市住房保障和房屋管理局提出《信息公开申请》，申请依法向其公开卧龙商城第30133号商铺及第30134号商铺的现实登记备案及历史演变详细资料，依法出具书面答复并提供相关申请公开材料的复制件。西安市住房保障和房屋管理局2014年1月29日对钱闽华作出《关于信息公开申请的答复意见》“因涉及第三人（王悦然）个人隐私故不予公开”。钱闽华提出行政复议，西安市人民政府2014年4月24日市政复决字（2014）028号《行政复议决定书》维持原答复意见。2014年7月15日，钱闽华、王悦然共同向西安市住房保障和房屋管理局提出《信息公开申请》，申请依法向其公开卧龙商城第30133号商铺及第30134号商铺的现实登记备案及历史演变详细资料，依法出具书面答复并提供相关申请公开材料的复制件。西安市住房保障和房屋管理局2014年9月4日对王悦然作出《关于信息公开申请的答复意见》“因你申请公开的事项涉及港湾公司，经征求港湾公司意见，该公司不同意公开上述房屋的现实登记备案及历史演变详细资料……你申请的事项无法公开”。王悦然、钱闽华提出行政复议，西安市人民政府2014年12月9日市政复决字（2014）155号《行政复议决定书》维持原答复意见。法院在西安市房屋管理局调查港湾公司在西安市碑林区柏树林开发建设的古韵沁园（卧龙商城）合同登记号为528917、编号为30133号房屋目前状态为查封，合同登记号为528922、编号为30134号房屋状态为已售。
王悦然、钱闽华于2015年3月5日起诉至西安市碑林区人民法院称，2004年10月7日，其与港湾公司签订了《古韵沁园（卧龙商城）内部认购协议》。约定其购买港湾公司在位于本市碑林区柏树林开发建设的古韵沁园（卧龙商城）商铺一层1-23号、1-22号，共计61.32平方米的独立产权商铺，商铺价格为每建筑平方米15750元，总价为965790元。其曾于2004年10月7日缴纳全部购房款965790元。2005年1月8日西安市国土资源局向港湾公司颁发了“卧龙商城”的房预（销）证第2005008号《西安市商品房预（销）售许可证》。2010年3月5日港湾公司取得了西安市公安局消防支队西公消验字（2010）第033号“关于西安港湾工贸实业总公司柏树林南段卧龙商城消防验收基本合格的意见”的《建筑工程消防验收意见书》。2012年12月14日钱闽华向碑林区法院提起诉讼，后撤诉。因港湾公司应当在2005年12月31日前将符合本协议约定的商铺交付其使用，港湾公司应向其支付已交房价款万分之壹的违约金。2013年10月9日港湾公司向西安市碑林区法院出具《情况说明》称：2005年8月6日港湾公司与王悦然签订的正式《商品房买卖合同》合法有效，港湾公司已向商品房预售登记主管部门将该两套商铺登记备案在王悦然名下。2014年1月8日，钱闽华向西安市住房保障和房屋管理局提出《信息公开申请》，申请依法向其公开卧龙商城第30133号商铺及第30134号商铺的现实登记备案及历史演变详细资料，依法出具书面答复并提供相关申请公开材料的复制件。西安市住房保障和房屋管理局2014年1月29日对钱闽华作出《关于信息公开申请的答复意见》“因涉及第三人（王悦然）个人隐私故不予公开”。钱闽华提出行政复议，西安市人民政府2014年4月24日市政复决字（2014）028号《行政复议决定书》维持原答复意见。2014年7月15日，钱闽华、王悦然共同向西安市住房保障和房屋管理局提出《信息公开申请》，申请依法向其公开卧龙商城第30133号商铺及第30134号商铺的现实登记备案及历史演变详细资料，依法出具书面答复并提供相关申请公开材料的复制件。西安市住房保障和房屋管理局2014年9月4日对钱闽华作出《关于信息公开申请的答复意见》“因你申请公开的事项涉及港湾公司，经征求港湾公司意见，该公司不同意公开上述房屋的现实登记备案及历史演变详细资料……你申请的事项无法公开”。王悦然、钱闽华提出行政复议，西安市人民政府2014年12月9日市政复决字（2014）155号《行政复议决定书》维持原答复意见。港湾公司未能向王悦然、钱闽华交房，逾期交房时间长达3318天。故起诉请求法院依法判令：1、请求依法判令港湾公司立即向其交付古韵沁园（卧龙商城）第一层30133号（原1-23号）、30134号（原1-22号）商铺两处（购房价款965790元）；2、请求依法判令港湾公司向其支付自交房期限届满的次日2006年1月1日起，至实际交房之日期间的逾期交房违约金320449.12元（暂计算至2015年1月31日提起本案诉讼之日，逾期3318天）继续逾期交房期间的违约金应继续计算。3、本案全部诉讼费用由港湾公司负担。
港湾公司辩称，钱闽华不是本案适格主体，无权要求其交房。钱闽华的权益已经在签订正式的《商品房买卖合同》时转移给其子王悦然，因为王悦然和其于2005年8月6日签订了二份《商品房买卖合同》，而钱闽华只是缴款人，王悦然才是涉案房屋的合法买受人。其次按照其与王悦然签订的《商品房买卖合同》的约定，买受人所购商品房建筑面积以最终实测面积为准，房价款据实结算，多退少补。买受人未能按照合同约定支付完毕全部房价款及其应付费用的，出卖人有权顺延交付房屋直至买受人支付完毕全部房价款及其应付费用之日起五日内。实际是王悦然违约在先，以致造成房屋一直不能交付，现本案的诉争房屋一直处于空置状态，可以随时向王悦然交房，只要王悦然补足差价，但其多次与王悦然、钱闽华沟通，二人均无法联系，亦从未来公司要求交房。最后王悦然、钱闽华在诉状中提到的违约金计算标准是错误的，请求驳回王悦然、钱闽华的诉讼请求。
原审法院认为，合同是双方当事人真实意思的表示。2005年8月6日钱闽华之子王悦然与港湾公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定由王悦然购买港湾公司在西安市碑林区柏树林开发建设的卧龙商城30133号、30134号共两套房屋，建筑面积均为30.66平方米。经当庭核查，王悦然、钱闽华与港湾公司均认可两份商品房买卖合同所涉房款为钱闽华2004年10月7日缴纳的965790元。两份商品房买卖合同指向的买卖合同的双方当事人为王悦然与港湾公司，钱闽华并非商品房买卖合同主体，故不是本案适格原告，法院依法驳回钱闽华的起诉。王悦然与港湾公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：528922，合同编号为30134）系双方真实意思表示，且港湾公司已取得商品房预售许可证，该合同为有效合同，王悦然已履行了自己交付房款的义务（钱闽华2004年10月7日缴纳的965790元中的482895元），但港湾公司并未按时履行交房义务，故王悦然诉请交付涉案房屋（合同编号为30134）的请求法院依法予以支持。因双方在商品房买卖合同中的约定为由港湾公司“书面通知”王悦然收房，故港湾公司以在报纸上已公告收房且多次联系钱闽华、王悦然未果而王悦然未予收房的理由不能完全证明其履行通知收房交房的义务，结合该案实际情况、钱闽华租赁委托书及日常生活习惯，法院酌情认定2012年12月14日王悦然之母钱闽华起诉至法院为港湾公司履行通知王悦然收房义务之日，故港湾公司应支付王悦然逾期交房违约金以482895元为本金按每日万分之一自2006年1月1日起计算至2012年12月14日（2539天）共计122607.041元。因王悦然起诉的合同登记号为528922，合同编号为30133的商品房买卖合同所涉30133号房屋处于查封状态，故对30133号房屋的请求本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定判决如下：一、被告西安港湾工贸实业总公司于本判决生效后十日内向原告王悦然交付西安市碑林区柏树林卧龙商城商铺壹幢壹层30134号房屋。二、被告西安港湾工贸实业总公司于本判决生效后十日内向原告王悦然支付30134号房屋逾期交房违约金122607.041元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16376元减半收取8188元由被告西安港湾工贸实业总公司承担（此款原告王悦然、钱闽华已交纳，被告西安港湾工贸实业总公司在支付上述款时直付原告王悦然、钱闽华）。
宣判后，港湾公司不服，向本院提起上诉称，一、依照《分户预测报告》王悦然应向港湾公司补交购房款22万余元，但王悦然一直没有向港湾公司补交，是王悦然严重违约，港湾公司因此延期向王悦然交付房屋是符合交易习惯的，不构成逾期交房，不应承担逾期交房违约金。二、港湾公司已于2011年5月18日在《西安晚报》上最后一次发布交房公告，同时电话通知王悦然要求补齐差价，办理交房手续，但王悦然置之不理。以上可知，不是港湾公司违约，而是因王悦然拖欠交付购房款尾款导致涉案房屋不能正常交付，故港湾公司不应支付逾期交房违约金。上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判驳回王悦然该项诉讼请求。二、本案一二审诉讼费用由王悦然承担。
王悦然辩称，不同意港湾公司的上诉请求。一、港湾公司未向王悦然送达过《分户预测报告》，且《预测报告》也不是法定的测量结果。二、王悦然应在房屋交付后，按照房屋实测面积对购房款进行多退少补，而港湾公司至今未向王悦然交付房屋，故王悦然不需在房屋未交付前向港湾公司补交购房款差额。综上，港湾公司的上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。
钱闽华同意王悦然的答辩意见。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。另查，以王悦然为买受人，港湾公司为出卖人的合同编号为30134的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定。（1）双方同意买受人所购商品房建筑面积最终以房地局测绘部门实测建筑面积为准，并以该实测建筑面积差异结算房款和办理房地产权属登记。（2）双方应按照本合同第四条约定的该商品房单价和实测建筑面积据实结算房价款，多退少补。”第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”经询问，港湾公司表示30134号商品房的《实测面积报告》尚未做出。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”王悦然和港湾公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号30134）系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定应按照实测建筑面积差异结算房款，故港湾公司依据《预测报告》显示的预测建筑面积差异，要求王悦然补交购房款，并以王悦然未补交购房款而拒绝向王悦然交付房屋，违反了合同约定。故港湾公司称其公司因王悦然未补交购房款而有权延期交房的上诉理由不成立。另，因双方在商品房买卖合同中约定交房时应由港湾公司书面通知王悦然，而港湾公司通过报纸公告收房和电话联系的通知方式不符合合同约定的通知方式，故港湾公司称其已履行了向王悦然通知收房的上诉理由亦不成立。综上，港湾公司的上诉理由均不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2752元，由西安港湾工贸实业总公司承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一六年三月十七日
书 记 员 石李婷