四川省井研县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1124民初697号
原告（申请执行人）：乐山市马边彝族自治县瑞丰小额贷款有限责任公司，住所地马边彝族自治县民建镇新建街华西大道336号。统一社会信用代码：91511133064458862E。
法定代表人：王皓伟，董事长。
委托诉讼代理人：张万强，四川正心律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖明珠，四川正心律师事务所律师。
被告（案外人）：邹代华，男，汉族，1955年10月3日出生，退休干部，住四川省乐山市市中区。
被告（案外人）：刘明绪，男，汉族，1957年2月7日出生，退休职工，住四川省乐山市市中区。
被告（案外人）：余孝嫔，女，汉族，1947年1月29日出生，退休干部，住四川省乐山市市中区。
被告（案外人）：罗小萍(曾用名：罗淑华)，女，汉族，1953年12月14日出生，居民，住四川省乐山市市中区以上四被告共同委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。
被告（被执行人）：邓昌均，男，汉族，1957年8月18日出生，个体工商户，住四川省乐山市五通桥区冠英镇
被告（被执行人）：冯启英，女，汉族，1968年2月26日出生，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：邓昌均，男，住四川省乐山市五通桥区冠英镇。
原告乐山市马边彝族自治县瑞丰小额贷款有限责任公司（以下简称马边瑞丰贷款公司）与被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍、邓昌均、冯启英申请执行人执行异议之诉一案，四川省乐山市市中区人民法院于2017年5月12日立案后，因被告邹代华系乐山市市中区人民法院人民陪审员，故该院报请乐山市中级人民法院指定管辖，乐山市中级人民法院于2017年5月24日指定本案由井研县人民法院管辖，本院于2017年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告马边瑞丰贷款公司的委托诉讼代理人张万强和肖明珠，被告邹代华、刘明绪、余孝嫔及其委托诉讼代理人李彧、被告罗小萍的委托诉讼代理人李彧、被告邓昌均到庭参加诉讼，被告冯启英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告马边瑞丰贷款公司的委托诉讼代理人肖明珠到庭参加诉讼，被告邹代华、刘明绪、余孝嫔及其委托诉讼代理人李彧、被告罗小萍的委托诉讼代理人李彧、被告邓昌均、被告冯启英的委托诉讼代理人邓昌均到庭参加诉讼。第三次开庭时，原告马边瑞丰贷款公司的委托诉讼代理人肖明珠到庭参加诉讼，被告邹代华、刘明绪及其委托诉讼代理人李彧、被告余孝嫔和被告罗小萍的委托诉讼代理人李彧、被告邓昌均、被告冯启英的委托诉讼代理人邓昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马边瑞丰贷款公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销四川省乐山市市中区人民法院（2017）川1102执异20号《执行裁定书》；2.判决准予继续执行登记在邓昌均个人名下的房屋所有权、国有土地使用权等财产；3.本案诉讼费由六被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。并将第二项诉讼请求明确为:判决准予继续执行四川省乐山市市中区人民法院（2015）乐中执字第846-1号《执行裁定书》、（2015）乐中执字第846-2号《执行裁定书》、（2016）川1102执恢167号《执行裁定书》、（2016）川1102执恢168号《执行裁定书》查封和拍卖的登记在邓昌均个人名下的房屋所有权、国有土地使用权等财产。事实和理由：原告与被告邓昌均、冯启英金融借款合同纠纷两案，于2015年7月16日诉至乐山市市中区人民法院，该院于2015年9月15日分别以（2015）乐中民初字第2727号民事调解书和（2015）乐中民初字第2728号民事调解书结案。结案后，被告邓昌均和冯启英未按调解书履行还款义务，原告于2015年10月20日向乐山市市中区人民法院申请强制执行，该院将（2015）乐中执字第846号案和（2015）乐中执字第847号案合并执行，并依法查封了登记在邓昌均个人名下的位于乐山市五通桥区冠英镇云丰街面积分别为79.32、168.51平方米的住房两套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰街面积分别为256.78、38.88、745.92平方米的生产用房三套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰村五组面积为165.04平方米的库房一套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰村五组面积分别为2970.11、522.12平方米的国有土地使用权两宗。执行期间，原告与被告邓昌均和冯启英于2015年11月26日达成和解协议，之后乐山市市中区人民法院作出（2015）乐中执字第846号和（2015）乐中执字第847号执行裁定书，终结本次执行程序。执行和解后，被告邓昌均和冯启英依然没有按和解协议履行还款义务，原告再次于2016年11月7日向市中区人民法院申请恢复强制执行。该院以（2016）川1102执恢167号和（2016）川1102执恢168号立案执行。执行过程中，被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍四人于2017年1月10日向乐山市市中区人民法院提出执行异议，主张对登记在邓昌均名下的前述房屋和土地拥有按份共有权，请求乐山市市中区人民法院撤销（2015）乐中执字第846-1号执行裁定书，解除对以上房屋和土地查封。2017年4月6日，乐山市市中区人民法院作出（2016）川1102执恢167号、（2016）川1102执恢168号执行裁定书，终止该次执行。2017年4月27日，乐山市市中区人民法院作出（2017）川1102执异20号执行裁定书，中止对前述房屋和土地中五分之四权属份额部分的执行。原告认为:1.前述房屋和土地全部登记在被告邓昌均个人名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，邓昌均为前述房屋和土地的所有权人和土地使用权人。2.被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍在提出执行异议之前并未将其姓名记载于上述房屋产权证和土地使用权证上，也未要求权属登记部门进行变更登记，更未通过诉讼程序进行确认，故四被告并不拥有前述房产和土地五分之四的权属份额。3.四被告的出资参与购买的行为应视为向被告邓昌均投资，因邓昌均的投资失败，四被告可以向邓昌均主张赔偿。4.如果房屋和土地没有登记在邓昌均名下，原告也不会向邓昌均发放如此大金额的贷款。综上，登记在邓昌均名下的财产系邓昌均的个人财产，法院应依法对邓昌均名下的全部财产进行执行。为维护原告合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条规定，特诉至法院，请求判如所请。
被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍辩称，乐山市市中区人民法院（2017）川1102执异20号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，不应被撤销。本案诉争房屋系被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍与邓昌均共同出资购买，四被告均系本案诉争房屋和土地的实际权利人，对该房产享有五分之四的份额，不能因邓昌均的个人债务而被执行。1997年，五通桥区人民政府拟出售五通桥区原杨家乡政府住址的土地和房屋，因为当时政策要求出售的对象只能是企业而不能是自然人，所以四被告虽拟出资购买，但因其身份为自然人，不具备购买资格，因此四被告与邓昌均于1997年7月18日签订《合资购买五通桥区杨家乡政府土地房屋的协议》，共同出资以邓昌均所有的乐山市五通桥区杨家木材加工厂（以下简称杨家木材加工厂）的名义购买五通桥区杨家乡政府的土地和房屋，购买价款为30万元，另外增加2万元附加费用。由四被告与邓昌均各自出资64000.00元。购买的土地和房屋由四被告与邓昌均共同所有，与杨家木材加工厂无任何权利义务关系。之后，杨家木材加工厂与冠英镇政府签订《关于五通桥区原杨家乡政府住址土地房屋及附属设施出售协议书》，由杨家木材加工厂购买原杨家乡政府住址上的土地、房屋和附属设施。购买款由四被告与邓昌均共同筹集，并以杨家木材加工厂的名义支付给冠英镇政府。协议签订后，原杨家乡政府的房屋过户到杨家木材加工厂的名下。其后，杨家木材加工厂转制、脱钩并注销，该厂名下全部资产转移到邓昌均个人名下，但过户登记的费用全部由四被告与邓昌均共同承担。按协议约定，该土地和房屋虽然登记到邓昌均名下，但邓昌均并非该土地和房屋的所有权人，而是四被告与邓昌均共同所有，按出资份额划分，邓昌均只享有该土地和房屋五分之一的份额。在购买土地和房屋后，一直是四被告与邓昌均在共同管理，邓昌均使用土地和房屋是向四被告支付了租金的。因此，乐山市市中区人民法院认定该土地和房屋为四被告与邓昌均按份共有认定事实正确，四被告对该土地和房屋享有的权利能够排除原告对邓昌均个人一般金钱债权对该土地和房屋的执行，乐山市市中区人民法院中止对该土地和房屋五分之四份额的执行是正确的，不应被撤销，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告邓昌均和冯启英辩称，我是于1997年购买的房子，此前都是在干木材加工，当时因为我是本地人且对税收收入有贡献，所以政府就同意将该房子拍卖给我，后来就将买卖协议签订了，同时支付了3万定金。但是由于其他生意资金未收回，政府就说如果未按时交纳购房款，那么定金也收不回来了，所以我就找到了邹代华等四人一起出资购买，大家达成了联合购买的合意，之后大家也出资了。但是该房子后来一直没有启用，政府说没有启用就要将房屋收回，鉴于这个压力，我又找到其他合资购房人将该房屋出租给我用于养猪，我们就达成了租房协议，双方就租金等达成了一致意见，同时邹代华等人还同意我将给房屋拿去抵押贷款了30万元。后来因为经营不善，我的其他贷款也没有偿还，所以就同原告方发生了纠纷。因为我没有经验，所以才亏损了，同时也因为原告的利息太高了，我就没办法偿还了。我同四被告联合购买房产是事实，我租用房屋也是事实，四被告同意将房屋拿去杨家场信用社抵押贷款30万元也是事实，但是后面去其他地方贷款就未告知他们了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对证据和认定事实分析如下：
1.双方提交的证据如下：四川省乐山市市中区人民法院（2015）乐中执字第846-1号《执行裁定书》、（2015）乐中执字第846-2号《执行裁定书》、（2015）乐中执字第846号《执行裁定书》、（2015）乐中执字第847号《执行裁定书》、《执行裁定书》《执行裁定书》（2017）川1102执异20号《执行裁定书》、（2016）川1102执恢167号《执行裁定书》、（2016）川1102执恢168号《执行裁定书》、邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍身份证、罗小萍户口簿复印件、余孝嫔与何文洲的《结婚证》、《合资购买五通桥区杨家场乡政府土地房屋的协议》、《关于五通桥区原杨家乡政府住址土地和房屋及附属设施出售协议书》、《补充协议》、《收款收据》、《杨家乡政府房屋产权来源说明书》、《关于申请转制（脱钩）的报告》《五通桥区杨家木材加工厂“企业”转制协议书》、《五通桥区乡企局关于同意“五通桥区杨家木材加工厂脱钩转制”的批复》、《协议书》、《房地产租用协议书》、《欠条》4张、五国转（2001）324号《划拨国有土地使用权出让合同》、房屋所有权证五份、国有土地使用权证一份、五通桥区工商行政管理和质量技术监督局出具的内资企业登记基本情况表，双方对以上证据材料均无异议，本院予以采信。
2.本院根据采信的证据认定事实如下：1997年7月18日，被告邹代华、余孝嫔、罗小萍、刘明绪、邓昌均签订《合资购买五通桥区杨家场乡政府土地房屋的协议》，约定以杨家木材加工厂的名义共同出资购买五通桥区杨家场乡政府的全部土地和房屋，购买价款为30万元，附加金额2万元，总计32万元，余孝嫔、罗小萍、邓昌均、刘明绪、邹代华各出资6.4万元，该房屋和土地由五人共同所有，盈亏共存。1997年8月1日，杨家木材加工厂与冠英镇政府签订《关于五通桥区原杨家乡政府住址土地和房屋及附属设施出售协议书》，约定由杨家木材加工厂购买原杨家乡政府住址所属的土地和房屋及附属设施，购买土地届址范围：以《五国用（籍）字09836号国有土地使用证》权属届址为准，房产为土地界址内现有的一切房产，购买款为30万元。之后，被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍按照约定金额陆续支付了购买款项。在被告邓昌均缴纳购房款后，五通桥区冠英镇政府于2000年7月16日向五通桥区房管所出具《杨家乡政府房屋产权来源说明书》，说明杨家木材加工厂已购买原杨家乡政府院内所有财产，请五通桥区房管所为杨家木材加工厂办理房屋权属证书。之后，原五通桥区建设局房地产管理所为杨家木材加工厂办理了房屋产权登记，房产证号分别为：房权证五房监证字第x、x、x、x、x；面积分别为79.32平方米、256.78平方米、168.51平方米、38.88平方米、745.92平方米。2001年11月30日，杨家木材加工厂将冠英镇云丰村5组面积为2970.11平方米的土地一宗转让给被告邓昌均，土地证号为：x。2001年12月，乐山市五通桥区国土局与被告邓昌均签订五国转（2001）324号《划拨国有土地使用权出让合同》，将使用权面积2970.11平方米的国有土地从划拨性质转为出让性质。2003年9月29日，被告邓昌均对该土地设置抵押权，抵押权人为冠英信用社，抵押期限为一年。2005年1月27日，该宗土地办理续贷期限一年。2013年4月3日，注销该抵押登记。2002年3月1日，何全辉、何文洲、邹代华、刘明绪与邓昌均签订《协议书》，约定邹代华等四人将原“杨家乡政府”住址内的一切财产租用给邓昌均，同意邓昌均将该财产的土地和房产证拿到银行抵押贷款30万元，由邓昌均承担银行贷款利息和费用。第一年租金15000.00元，以后每年递增1000.00元。邓昌均对该财产的保全负责，否则邓昌均以购买该财产股权与现有资产根据相关法规赔偿邹代华等人损失。2008年5月17日，双方再次签订《房地产租用协议书》，约定邓昌均继续租用以上房产和土地至2009年12月31日，邓昌均在2009年12月31日前无条件将土地证和房产证归还邹代华等人，逾期不归产生的一切后果由邓昌均负责。2013年5月17日，被告邓昌均将上述房产产权证均过户到自己个人名下，房屋产权证号分别为：五通桥区房权证私房字第x、x、x、x、x，面积分别为79.32平方米、168.51平方米、256.78平方米、38.88平方米、745.92平方米。2015年11月2日，乐山市市中区人民法院在并案执行（2015）乐中民初字第2727号民事调解书和（2015）乐中民初字第2728号民事调解书过程中于2015年11月2日作出（2015）乐中执字第846-1号执行裁定书，裁定：“查封被执行人邓昌均所属位于乐山市五通桥区冠英镇云丰街面积分别为79.32、168.51平方米的住房两套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰街面积分别为256.78、38.88、745.92平方米的生产用房三套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰村五组面积为165.04平方米的库房一套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰村五组面积分别为2970.11、522.12平方米的国有土地使用权两宗”。于2015年12月8日作出（2015）乐中执字第846-2号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人邓昌均所属位于乐山市五通桥区冠英镇云丰街面积分别为79.32、168.51平方米的住房两套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰街面积分别为256.78、38.88、745.92平方米的生产用房三套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰村五组面积为165.04平方米的库房一套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰村五组面积分别为2970.11、522.12平方米的国有土地使用权两宗”。执行期间，原告与被告邓昌均、冯启英达成和解协议。之后乐山市市中区人民法院裁定终结本次执行程序。执行和解后，被告邓昌均和冯启英依然没有按和解协议履行还款义务，原告于2016年11月7日向乐山市市中区人民法院申请恢复强制执行。该院以（2016）川1102执恢167号和（2016）川1102执恢168号立案执行。执行过程中，被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍四人向乐山市市中区人民法院提出执行异议，主张对登记在邓昌均名下的前述房屋和土地拥有按份共有权，请求乐山市市中区人民法院撤销（2015）乐中执字第846-1号执行裁定书，解除对以上房屋和土地查封。2017年4月6日，乐山市市中区人民法院作出（2016）川1102执恢167号、（2016）川1102执恢168号执行裁定书，以案外人邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍对以上查封的房屋及土地提出执行异议，需等待异议审查结果为由终结本次执行程序。2017年4月27日，乐山市市中区人民法院作出（2017）川1102执异20号执行裁定书，裁定中止对前述房屋和土地中五分之四权属份额部分的执行。原告马边瑞丰贷款公司不服该裁定，于法定期限内向法院提起诉讼。
另查明：杨家木材加工厂于1990年7月18日成立，于2003年6月9日注销。
本院认为，本案争议的焦点为：被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍作为案外人是否具有符合法律规定的能够排除执行的条件。
本案被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍以其系被执行物的共同共有人为由要求排除人民法院执行，然而本案是基于案外人在执行案件中提出的排除执行异议之诉，并非确权纠纷，本院不应对被执行标的物的所有权进行确认，只能判断案外人是否是被执行标的物的权利人以及案外人提出执行异议是否具有符合法律规定的排除执行的条件。
首先，关于判断案外人（即本案被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍）是否系被执行标的物的权利人的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉，案外人应对就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应对按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”之规定，本案被执行标的物为不动产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，已登记的不动产按照不动产登记簿判断其权利人，本案诉争房产和土地登记簿记载的权利人均为被告邓昌均，而非被告邹代华、刘明绪、余孝嫔和罗小萍，故无法确认被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍是本案诉争房产和土地的权利人。
其次，被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍系原告马边瑞丰贷款公司与被告邓昌均和冯启英金钱债权执行案件中的案外人，主张自己是被执行标的物的共同共有人，应作为买受人排除强制执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，四被告有权对执行措施提出异议，但应举证证明其阻却执行的情形同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，否则不能对登记在邓昌均名下的不动产排除强制执行措施。本案中，被告邹代华、刘明绪、余孝嫔和罗小萍提交的证据能够证明四人与邓昌均签订了共同购房的书面买卖合同，并已按合同约定实际支付价款，且以收取租金的形式占有了本案涉及的不动产，但却未能举证证明本案诉争的不动产非其自身原因导致未能办理过户登记。首先，五被告辩称在冠英镇政府处置原杨家乡政府房屋和土地时不允许自然人购买，但五被告并没有举证证明当初冠英镇政府出售该房屋和土地时对购买人的资格设置了条件，因此五被告此抗辩理由不成立；其次，即使五被告在合资购买杨家乡政府房屋和土地时不符合购买的条件，那么在符合过户条件的之后也应该及时将房屋和土地办理过户到自己名下，确认对本案诉争不动产享有共有权。本案中，被告邓昌均在2001年就已经将本案诉争的土地从杨家木材加工厂名下过户到自己个人名下，可见当时并没有禁止将诉争土地过户登记到自然人名下。从2002年3月1日邹代华、邓昌均等五人签订的协议内容也可以看出邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍四人均知晓并同意邓昌均将诉争房屋和土地进行抵押贷款，且也意识到由可能造成的财产损失风险，但自邓昌均2003年对诉争房产和土地设置抵押进行贷款起至被人民法院采取强制措施长达十多年的时间内，被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍均未对诉争房屋和土地的所有权要求确权或者办理过户登记手续，四人作为买受人未将自己与邓昌均共同购买的不动产办理过户登记自身存在过错，未办理房屋和土地过户手续的原因并非客观不能办理，故四被告该排除强制执行措施的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，其抗辩理由不成立。
综上，被告邹代华、刘明绪、余孝嫔、罗小萍作为执行案件的案外人未提交其具有符合法律规定的能够排除执行要件的充分证据，其主张不能成立，原告马边瑞丰贷款公司要求继续执行诉争房产和土地的请求，应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，判决如下：
准许执行乐山市市中区人民法院（2015）乐中执字第846-1号执行裁定书、（2015）乐中执字第846-2号执行裁定书、（2016）川1102执恢167号、（2016）川1102执恢168号执行裁定书查封和拍卖的被告邓昌均所属位于乐山市五通桥区冠英镇云丰街面积分别为79.32平方米、168.51平方米的住房两套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰街面积分别为256.78平方米、38.88平方米、745.92平方米的生产用房三套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰村五组面积为165.04平方米的库房一套；位于乐山市五通桥区冠英镇云丰五组面积分别为2970.11平方米、522.12平方米的国有土地使用权两宗。
案件受理费100.00元，由被告邓昌均和冯启英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
乐山市市中区人民法院（2017）川1102执异20号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 郭纯江
审 判 员 王嘉梅
人民陪审员 蒋丽华
二〇一七年九月十二日
书 记 员 黄 滔