内蒙古自治区鄂尔多斯市
杭锦旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭民初字第38号
原告杨云，男，1975年7月2日出生，汉族，个体户。
委托代理人李晓军，内蒙古健邦律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市成泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人马祥兵，公司总经理。
原告杨云诉被告鄂尔多斯市成泰房地产开发有限责任公司（以下简称成泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案。于2014年12月25日向本院起诉，本院于当日立案受理。于2015年2月28日依法由审判员王建功担任审判长，与代理审判员艾婧超、人民陪审员糜玉芝组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨云委托代理人李晓军，被告成泰房地产公司法定代表人马祥兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月14日，原、被告签订《底商定购确认单》，约定被告向原告出售喜洋洋锦润家园楼盘B7楼一、二层7号商铺，房屋面积为102.1平方米，每平方米单价10800元，总金额为1102680元，交纳定金50000元。原告按约定付款，被告至今未履行合同义务，且未取得商品房预售许可证，被告严重违约。现原告要求：1.确认原、被告于2010年6月14日签订的《底商定购确认单》无效；2.被告返还原告购房款551340元并支付利息（以购房款为基数，从付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部偿还止）；3.被告返还原告一倍定金50000元；4.被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，2010年6月14日，原、被告签订《底商定购确认单》，约定被告向原告出售喜洋洋锦润家园楼盘B7楼一、二层7号商铺，房屋面积为102.1平方米，每平方米单价10800元，总金额为1102680元，交纳定金50000元是事实。原告未按合同约定付款，按合同约定原告应在2010年7月5日付款达到购房款总金额的25%（275670元），而原告于2010年7月15日将上述款项付清；按约定2010年8月14日付款达到购房款的35%（共计385938元），原告于2010年11月9日将上述款项付清。被告已经满足交房条件，是原告不接收房屋；被告未取得商品房预售许可证明责任不在被告，责任在杭锦旗房屋主管部门。1、2010年5月14日，原、被告签订的底商定购确认单，并不是商品房买卖合同，不适用商品房买卖合同的若干规定的约束；2、底商订购确认单中明确约定，如不按时交纳购房款和办理相关手续，视为自动放弃，不予退还定金，只退还除去定金的首付款，且不计算任何利息、费用等，因原告存在违约行为，故不应退还定金且无须支付利息，更不需要双倍返回定金。
原告为证明其主张，向法庭提供并出示如下证据：
《底商定购确认单》一份及收据四张，证明1、2010年6月14日，原、被告签订《底商定购确认单》，约定被告向原告出售喜洋洋锦润家园楼盘B7楼一、二层7号商铺，房屋面积为102.1平方米，每平方米单价10800元，总金额为1102680元，交纳定金50000元；该确认单约定了付款方式、付款时间，面积差异处理方式、违约责任等内容；证明2、原告共给被告交纳购房款551340元（包括定金50000元）。
被告质证称，对证据的真实性及所要证明的问题均认可。
被告为证明其主张，向法庭提供并出示如下证据：
杭锦旗房管事业服务中心于2015年2月27日出具的证明一份，证明被告未取得商品房预售许可证的原因不在被告，是由于杭锦旗房管事业服务中心从2015年2月25日至出具证明之日，杭锦旗房管事业服务中心与自治区建设厅联网防火墙损坏，维修硬件正在购买过程中，不能网上办理业务。
原告质证称，对证据的真实性及所要证明的问题不认可。单位出具证明应有单位负责人的签名和捺印并加盖公章，该证明没有负责人签名、捺印；该证明上并没有提到本案所涉及的房屋预售许可证；内容中“2015年2月25日至出具证明之日”在本案起诉之后，也证明了被告至起诉前未取得商品房预售许可证，被告在原告起诉后才申请商品房预售许可证，更加证明原告与被告签订的《底商定购确认单》无效。
经审查，原告出示的证据，客观真实、与本案待证事实相关联，且被告对其真实性及所要证明的问题均认可，故本院予以采信。被告出示的证据证明一份，在本案中不具有证明力，且原告不认可，故本院不予采信。
经审理查明，2010年6月14日，原、被告签订《底商定购确认单》，约定被告向原告出售喜洋洋锦润家园楼盘B7楼一、二层7号商铺，房屋面积为102.1平方米，每平方米单价10800元，总金额为1102680元。该确认单约定了付款方式、付款时间，面积差异处理方式、违约责任等内容。原告于2010年6月14日向被告交纳定金50000元，于2010年7月15日向被告交款225670元，于2010年11月9日向被告交款110268元，于2011年9月8日向被告交款165402元，合计551340元。
另查明，在本案开庭审理时，被告未取得商品房预售许可证。
本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告在签订《底商定购确认单》时被告未取得商品房预售许可证，至本案开庭审理时也未取得商品房预售许可证，故原、被告双方之间签订的《底商定购确认单》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，现原告请求被告返还购房款及定金551340元的诉讼请求，符合法律规定，故本院应予支持。原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，因被告占用该购房款确实造成原告利息损失，且被告对此存在过错，故原告的该项请求成立，本院予以支持。原告要求返还一倍定金50000元的诉讼请求，因无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力，所以原、被告签订的合同不适用定金罚则。被告收取的定金应予返还，但不应是双倍返还，综上，原告要求另外返还一倍定金50000元的主张不能成立，本院不予支持。
被告辩称，原、被告签订的底商定购确认单，不是商品房买卖合同，不适用商品房买卖合同的若干规定的主张，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因原、被告签订的《底商定购确认单》约定了商品房基本状况、总价款、付款方式、付款时间、面积差异处理方式、违约责任等主要内容，并且被告已经按照约定收受了购房款，故该底商定购确认单应当认定为商品房买卖合同，被告的该项主张，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。被告辩称，原告未按时交纳购房款，存在违约行为，不予退还定金，只退还除去定金的首付款，且不应计算利息的主张，因原、被告双方之间签订的《底商定购确认单》属无效合同，因无效民事行为自始无效，故被告的该项主张不能成立，本院不予采纳。被告辩称，未取得商品房预售许可证责任不在被告，责任在杭锦旗房屋主管部门的主张，没有事实根据，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告杨云与被告鄂尔多斯市成泰房地产开发有限责任公司于2010年6月14日签订的《底商定购确认单》无效；
二、被告鄂尔多斯市成泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨云购房款及定金551340元；
三、鄂尔多斯市成泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨云利息（以50000元为基数，从2010年6月14日起；以225670元为基数，从2010年7月15日起；以110268元为基数，从2010年11月9日起；以165402为基数，从2011年9月8日起；均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付之日）；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9813元，由被告鄂尔多斯市成泰房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 王 建 功
代理审判员 艾婧超人民陪审员糜玉芝
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 张 小 颖
附法条链接
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。