广东省南澳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕澳法民初字第15号
原告汕头市升平城市建设开发公司，住所地汕头市北海旁路1号A座701-702号。
法定代表人郭捷源。
被告广东省汕头食品进出口（集团）中食贸易公司，住所地汕头市西堤路89号南幢101房。
法定代表人林汉新。
被告汕头市外经商贸公司，住所地汕头市金砂路8号二楼
法定代表人陈伟宁。
委托代理人林伟锋、张伟浩，广东博尔律师事务所律师。
原告汕头市升平城市建设开发公司（下简称建设公司）诉被告广东省汕头食品进出口（集团）中食贸易公司（下简称中食公司）、汕头市外经商贸公司（下简称商贸公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日召集原、被告进行证据交换，3月19日公开开庭进行了审理。原告建设公司的法定代表人郭捷源、被告中食公司的法定代表人林汉新、被告商贸公司的委托代理人林伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设公司诉称，被告汕头市外经商贸公司的原名称为汕头市外经贸房地产开发公司，被告广东省汕头食品进出口（集团）中食贸易公司原名称为汕头市中食贸易公司。被告商贸公司于1992年9月9日与被告中食公司签订《土地使用权转让协议书》，约定：被告商贸公司将其与南澳县国土资源局订立的《国有土地使用权出让合同书》［NO.92048（D片）］150亩土地转让给中食公司，并约定被告中食公司需与他方合作开发或将土地使用权转让给第三方时，被告商贸公司应予协助。被告中食公司于1992年12月10日与原告签订《土地使用权转让协议书》，约定：被告中食公司将上述150亩土地转让给原告，并约定原告需与他方合作开发或将土地使用权转让给第三方时，被告中食公司应予协助。上述土地经南澳县国土局测量后，实际土地面积为87518㎡（折合131.278亩，比合同约定少了18.722亩，按131.278亩结算），按南澳县国土资源局与被告商贸公司订立的《国有土地使用权出让合同书》［NO.92048（D片）］约定，该土地出让金为50000元／亩，土地面积131.278亩，共计6563900元，均由原告足额付清。出让金足额缴交之后，南澳县国土资源局于1999年3月9日将《国有土地使用证》［土地证号列南府国用（1999）字第特2**号］交付被告商贸公司，被告商贸公司转交给被告中食公司，被告中食公司再将《国有土地使用证》交付原告。被告中食公司已履行与被告商贸公司1992年9月19日签订《土地使用权转让协议书》项下付款义务；原告亦已履行与被告中食公司1992年12月10日签订《土地使用权转让协议书》项下付款义务，并持有上述《国有土地使用证》。但由于种种客观原因致该土地闲置，2003年3月21日，该土地被南澳县国土资源局以《收回国有土地使用权决定》（南规国（2003）13号）发文收回。从上述过程可以看出，被告商贸公司己将该土地的权益转让给中食公司，被告中食公司又将该土地的权益转让给原告，原告是该土地最终的也是唯一的权益人。因此，原告有获取该土地被收回后应付还的补偿款的权利。虽然原告为上述土地的实际权益人，但原告无法单方向南澳县人民政府、南澳县国土资源局提出领取上述土地补偿款的申请。两被告应协助原告向南澳县人民政府、南澳县国土资源局申办编号为南府国用（1999）字第特230号《国有土地使用证》申领上述土地重新出让后应付原土地权利人的补偿款。原告支付价款时，一并将土地证契税费用19.6917万元支付给被告中食公司，但交易费用未付。原告已经履行所有义务，故被告中食公司必须负起无法办证的责任。另外，原告认为两被告于1992年9月19日签订的土地使用权转让协议书是双方的真实意思表示，是真实有效的。原告当时是看了这份协议书后才愿意和被告中食公司进行合作的。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，特向贵院起诉，请求贵院尽快查明事实，请求法院判令：1、两被告确认原告是南府国用（1999）字第特230号《国有土地使用证》确权土地范围内唯一的实际权益人，享有获得该土地被处置后应获得的土地补偿款的权利；2、两被告立即协助原告向南澳县人民政府、南澳县国土资源局申办编号为南府国用（1999）字第特230号《国有土地使用证》确权土地面积87518㎡（折合131.278亩，每亩土地出让金50000.00元，已缴交南澳县国土局的土地出让金共6563900.00元）应付还原告的土地补偿款的相关手续；3、两被告承担本案的诉讼费用。
原告建设公司对其起诉的事实在举证期限内提供如下证据：
1、《营业执照》和《法定代表人身份证》复印件各一份，证明原告拥有独立法人地位。
2、《工商注册登记信息》一份，证明被告中食公司拥有独立法人资格。
3、《工商注册登记信息》一份，证明被告商贸公司具有独立法人资格。
4、《证明》及其附件复印件各一份，证明被告商贸公司于1992年8月14日与南澳县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》之后，与被告中食公司签订了《土地使用权转让协议书》，并将南府国用（1999）字第特230号《国有土地使用证》交给被告中食公司。该司己于2002年4月1日更名为汕头市外经商贸公司。
5、《证明》复印件一份，证明被告中食贸易公司于1994年更名为广东省汕头食品进出口（集团）中食贸易公司。
6、《证明》及其附件复印件各一份，证明被告中食公司于1992年12月10日与原告签订了《土地使用权转让协议》，原告已按约定付清了全部土地转让款，被告中食公司将南府国用（1999）字第特230号《国有土地使用证》交给原告。
7、《土地使用权转让协议》复印件一份，证明被告中食公司与原告于1992年12月10日签订土地转让协议。
8、被告中食公司收到原告土地转让款明细表，证明原告已依照《土地使用权转让协议》的约定，付清南澳县深澳镇二级水电站东侧D片（地块编号为048）的土地转让款共10699139.08元。被告中食公司已收到原告分期支付的土地转让款共29笔，金额共10699139.08元。
9、《收款收据》复印件29张，证明被告中食公司已收到原告分期支付的土地转让款共29笔，金额共10699139.08元。
10、《国有土地使用证》复印件一份，证明该证已由原告收执。
11、《收回国有土地使用权决定书》（南规国2003）13号复印件一份。证明该决定书由被告中食公司交给原告。
12、南澳县人民政府《南澳县进一步规范闲置土地管理工作意见》复印件一份，证明南澳县政府愿意将卖地所得款项按7成退还给土地权益人。
13、汕头市金平区人民政府《关于要求协调解决市升平城市建设开发公司南澳县土地转让善后事宜的函》复印件一份，证明金平区政府要求南澳县政府协助办理相关事宜。
被告中食公司辨称，被告中食公司对原告感到很抱歉，原告已经完成全部义务，被告中食公司收到全部款项后，也一并转付给被告商贸公司，并额外支付27.1427万元给被告商贸公司（足够支付交易费用、契税），总共为7360439元给被告商贸公司，并催促被告商贸公司协助办证。但被告商贸公司至今一直没有履行约定义务。被告中食公司对原告的诉求和事实理由无异议，但被告中食公司已经不存在了，无法负担也不应负担本案诉讼费。对被告中食公司与被告商贸公司于1992年9月19日签订的《土地使用权转让协议书》，我方认为是双方真实意思表示，自愿签订，真实有效。被告商贸公司应履行协议书第五条的约定。
被告中食公司对其辨称的事实在举证期限内提供《身份证》复印件一份，证明其诉讼主体资格。
被告商贸公司辨称，本案涉案土地已被南澳县国土资源局以《收回国有土地使用权决定书》（南规国（2003）13号）发文收回土地使用权，本案原告是否有权获得该土地被处置后应获得土地补偿款的权利，被告商贸公司无权确认，应该依据南澳县规划与国土资源局的决定和相关法律去处理。原告的第一项诉求是超出了被告商贸公司的确认能力，无权予以确认。被告商贸公司能够确认的情况是被告商贸公司已在1992年9月19日与被告中食公司签订了土地使用权转让协议书，依据该协议书的约定，被告商贸公司共收到被告中食公司的相关款项是7360439.08元。被告商贸公司已将国有土地使用证交给被告中食公司，被告中食公司要管理使用开发，由此所产生的相关权利义务应由被告中食公司承担，被告商贸公司已经按协议履行了相关义务。在本案中，被告中食公司若有针对该宗土地未完善的相关事务，被告商贸公司愿意按照合同的约定予以配合，但有关的费用均应由被告中食公司承担。为此针对原告提出的第二、三项诉求，认为不应由被告商贸公司承担。至于被告商贸公司与被告中食公司于1992年9月19日签订的土地使用权转让协议书，是被告商贸公司的真实意思表示，被告商贸公司已经按合同的约定履行了相关义务，该合同的法律效力由法院依法认定。
被告中食公司对其辨称的事实在举证期限内提供如下证据：
《企业法人营业执照》及《关于汕头市外经商贸公司法定代表人变更的批复》各一份，要证明其诉讼主体资格。
经开庭质证，被告商贸公司、中食公司对原告提供的证据无异议；原告、被告商贸公司对被告中食公司提供的证据无异议；原告、被告中食公司对被告商贸公司提出的证据无异议。上述均可以作为认定本案部分事实的依据，本院予以采信。
经审理查明，1992年8月14日，被告商贸公司与南澳县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同书》，受让位于南澳县深澳镇二级水电站东侧D片（合同书编号为92048D）的国有土地150亩，向该局缴纳土地出让金6760439.08元。1992年9月19日，被告商贸公司与被告中食公司签订《土地使用权转让协议书》，约定将上述土地使用权转让给被告中食公司，每亩50000元，150亩共7500000元；同时被告中食公司支付给被告商贸公司每亩4000元的手续费。被告商贸公司收到被告中食公司7360439.08元土地转让款。1992年12月10日，被告中食公司与原告签订《土地使用权转让协议》，约定将上述土地使用权转让给原告，每亩50000元，150亩共7500000元；原告支付给被告中食公司每亩30000元的征地资金费用和劳务管理费；同时还约定若南澳县国土资源局出让该地块不足150亩时，应退还原告的土地转让款及征地资金费用和劳务管理费。被告中食公司收到原告10699139.08元土地转让款。1999年3月9日，被告商贸公司办理了《国有土地使用证》［土地证号列：南府国用（1999）字第特230号］，土地使用面积为72053㎡及公共道路和小区道路分摊面积为15465㎡，共87518㎡，折合为131.278亩，地址位于南澳县深澳镇二级水电站东侧D片。原告及两被告均按土地面积为131.278亩进行计算并按合同的约定缴纳土地出让金和土地使用权转让款。同年3月10日，被告商贸公司通过被告中食公司将《国有土地使用证》交给原告。2003年3月21日，南澳县国土资源局作出《收回国有土地使用权决定书》，认为被告商贸公司没有按《土地管理法》及合同规定期限动工并完成该宗用地项目的建设，闲置时间已超过二年，决定解除与被告商贸公司签订的出让合同，注销《国有土地使用证》［土地证号列：南府国用（1999）字第特230号］，依法收回该地块的使用权。并限被告商贸公司接到决定书之日起七日内到该局办理土地使用权证注销登记手续，逾期该局将依照法定程序予以注销。同年5月28日，被告商贸公司收到该决定书并于第二天转交给被告中食公司，被告中食公司也将决定书交给原告。
另查，南澳县人民政府于2007年12月19日颁布《南澳县进一步规范闲置土地管理工作意见》，其中第六条规定“被收回的已取得土地使用权的出让土地或虽未发证但已足额交清土地受让金的土地，候县重新出让后，按重新出让金额的70%对原土地使用权人予以补偿，剩下30%作为县政府土地出让地价款收入”。2012年1月5日，汕头市金平区人民政府发给南澳县人民政府的《关于要求协调解决市升平城市建设开发公司南澳县土地转让善后事宜的函》，要求协商处理上述土地的善后问题。
又查，汕头市外经贸房地产开发公司于2002年变更为汕头市外经商贸公司，于2013年11月11日，被汕头市工商行政管理局吊销营业执照；汕头市中食贸易公司于1994年更名为广东省汕头食品进出口（集团）中食贸易公司，于2008年9月12日被汕头市工商行政管理局吊销营业执照；南澳县规划与国土资源局现更名为南澳县国土资源局。
上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等予以证实，足资认定。
本院认为：本案系因原、被告有偿转让土地使用权而引起的纠纷，故定为建设用地使用权转让合同纠纷。被告商贸公司与南澳县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同书》后，就与被告中食公司签订《土地使用权转让协议书》，被告中食公司按合同约定向被告商贸公司履行土地转让款的义务；被告中食公司受让土地使用权后，与原告签订《土地使用权转让协议》，原告也按合同约定向被告中食公司履行土地转让款的义务。被告商贸公司、被告中食公司和原告签订土地使用权转让时，被告商贸公司尚未取得《国有土地使用证》，各方的转让行为违反土地管理法相关规定。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定有效”。被告商贸公司已于1999年取得《国有土地使用证》，并将《国有土地使用证》交给原告存执。基此，可以认定被告商贸公司与被告中食公司、被告中食公司与原告签订的土地使用权转让合同有效，原告依合同的约定为土地使用权人。因此，原告请求确认南府国用（1999）字第特230号《国有土地使用权》确权土地范围内的实际权益人，本院予以采信。被告商贸公司取得《国有土地使用证》后，被告商贸公司、被告中食公司和原告均没有到国土管理部门办理土地使用权变更登记手续，也没有对土地进行开发建设，导致上述土地使用权被南澳县国土资源局收回。根据国土资源部《闲置土地处理办法》第三条“市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。处置方案可以选择下列方式：（五）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿”，以及参照南澳县人民政府《南澳县进一步规范闲置土地管理工作意见》第六条“被收回的已取得土地使用权的出让土地或虽未发证但已足额交清土地受让金的土地，候县重新出让后，按重新出让金额的70%对原土地使用权人予以补偿，剩下30%作为县政府土地出让地价款收入”。南府国用（1999）字第特230号《国有土地使用权》确权的土地被南澳县国土资源局注销并收回，原的土地使用权人在国土部门对该片土地重新出让并确定新的土地使用者时能得到补偿。因此，原告作为南府国用（1999）字第特230号《国有土地使用权》的实际权益人，其提出获得国土部门对该片土地重新出让并确定新的土地使用者时能得到补偿款的请求，本院予以支持。此外，原告请求被告商贸公司、中食公司应协助原告办理土地补偿款的相关手续，两被告对此无异议，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、国土资源部《闲置土地处理办法》第三条第一款第（五）项、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定：判决如下：
一、原告汕头市升平城市建设开发公司是原南府国用（1999）字第特230号《国有土地使用权》的实际权益人，享有该土地使用权被重新处置后获得土地补偿款的权利。
二、被告汕头市外经商贸公司、广东省汕头食品进出口（集团）中食贸易公司应当协助原告汕头市升平城市建设开发公司办理上述土地使用权被处置后获得补偿款的相关手续。
本案受理费57747元，原告汕头市升平城市建设开发公司同意由其负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 陈 镇 洲
代理审判员 罗 英 凤
人民陪审员 黄 永 南
二〇一五年四月十五日
书 记 员 陈泽彬（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《闲置土地处理办法》
第三条市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
处置方案可以选择下列方式：
（五）政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
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