福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第4285号
上诉人（原审被告）詹榕炎，男，1949年8月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托代理人李达，福建亚太天正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）欧阳爱珍，女，1957年3月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人秦飞、黄林山，福建大中律师事务所律师。
上诉人詹榕炎因与被上诉人欧阳爱珍房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第2353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月5日，以被告詹榕炎为甲方（卖方），原告欧阳爱珍为乙方（买方），双方签订一份《房屋买卖合同》约定：甲方的房屋位于福州市台江区上海街道白马中路125号书香大第5#楼1层10店面，建筑面积40.36平方米，出售给乙方，双方约定成交价格为2380000元，乙方已实地看房，对该房屋的现状充分了解后自愿签订本合同，甲方告知乙方该房屋存在如下附属情况：（一）抵押情况，存在抵押，甲方应在2013年7月12日前向抵押权人申请还款；（二）租赁情况，已出租，租赁关系按B项方式处置：B、租赁关系在该房屋所有权过户后继续存在，甲方保证在该房屋交接前承租人将与乙方按原租赁合同约定的条件重新签订租赁合同，但承租人主动解除租赁关系的除外；违约责任……（三）房屋所有权过户登记后的违约责任，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费；合同还约定其他相关事宜。合同签订后，原告欧阳爱珍按约支付相应购房款。2013年9月25日讼争店面过户到原告欧阳爱珍名下。2014年6月28日，原告欧阳爱珍向讼争店面承租人何彩姬支付福州市台江区上海街道白马中路125号书香大第5#楼1层10店面的租赁押金3000元，受让费28000元，装修总费用（按6年时限折旧结算）32000元，共计63000元费用。由于原被告对该笔费用的承担，无法协商一致，原告遂于2014年7月23日委托福建大中律师事务所的律师作为本案的代理人，参加诉讼活动，代理费5000元，并于2014年7月24日诉至原审法院。另查明，2012年10月5日，被告詹榕炎作为出租人，何彩姬作为承租人，双方签订一份《店面租赁合同》，约定：被告詹榕炎将位于福州市台江区上海街道白马中路125号书香大第5#楼1层10店面出租给何彩姬经营使用，租赁期限从2012年4月30日到2014年4月30日止，第一年每月租金3000元，第二年每月租金3300元。合同备注：“乙方如续租按周边市场行情定价，期限二年，如果甲方不续租，必须承担乙方支付的受让费28000元及装修总费用（按6年时限折旧结算）。”
原审法院认为：原告欧阳爱珍与被告詹榕炎于2013年7月5日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意愿表示，该《房屋买卖合同》的内容并没有违反法律、法规的强制性规定也未损害社会公共利益，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告詹榕炎，作为此次交易的出卖人，应遵循诚实信用原则，将讼争店面的实际情况主动告知原告，但被告现无法提供证据证明其在交易过程中已如实告知，故其应对原告63000元的损失以及律师代理费5000元承担主要责任，结合本案的实际情况，酌情判定被告詹榕炎支付原告欧阳爱珍40800元［（63000元＋5000元）×60%］。而原告作为此次交易的买受人，对讼争店面的现状负有谨慎审查义务，在合同中已列明存在租赁的情形下，却未要求对方出示相关租赁合同，就与被告签订《房屋买卖合同》，尽管庭审中原告提供中介工作人员的证言以及原被告在交易完成后的短信往来，以此证明自己尽到审查义务，但由于证人未出庭参加庭审，故对于该份证人证言，原审法院不予采信，对于原被告在交易之后的短信往来，亦无法证明在交易过程中，原告已要求被告提供相关的租赁合同，尽到一个买受人应尽的审查义务。故原告欧阳爱珍应对自己63000元的损失以及律师代理费5000元承担次要责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告詹榕炎应于判决生效之日起十日内向原告欧阳爱珍支付经济损失人民币40800元。二、驳回原告欧阳爱珍的其它诉讼请求。一审案件受理费1500元，由原告欧阳爱珍负担600元，被告詹榕炎负担900元。
一审宣判后，原审被告詹榕炎不服，向本院提起上诉。
上诉人詹榕炎上诉称：一审法院认定上诉人在交易过程中没有如实告知欧阳爱珍讼争店面的实际情况，并判令承担主要责任是错误的。第一，在房屋买卖合同签订之前，詹榕炎早已将房屋出租的情况告知中介方福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司，由中介方代为传递信息。本案合同中已写明讼争房屋的出租状态等条款，足以证实詹榕炎已经尽到了出卖方的告知义务，不存在故意隐瞒或其他违反诚信义务的情形。詹榕炎认为中介方存在重大过错，不应让其承担违约责任。第二，双方签订合同之后，若欧阳爱珍对讼争房屋有不明了的情形，可以在办理过户前向詹榕炎了解清楚，或者可以变更合同甚至取消交易，但欧阳爱珍并未提出任何主张。第三，詹榕炎与欧阳爱珍在交易时都清楚这是一份带租约的房屋买卖合同，故对讼争店面2.8万元的转让费应由欧阳爱珍自行承担。装修补偿费3.2万元没有依据。欧阳爱珍在一审主张的所谓损失，并不是必然导致的经济损失，与詹榕炎无关。综上，请求：1、撤销一审判决，改判驳回欧阳爱珍的一审诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用均由欧阳爱珍承担。
被上诉人欧阳爱珍答辩称：首先，詹榕炎在签订合同时就以忘带与案外人何彩姬签订的《店面租赁合同》为由未向欧阳爱珍出示租赁合同，并表示届时可以按期收回房屋。合同签订后，欧阳爱珍也一直要求詹榕炎出示租赁合同，但詹榕炎总是以各种借口推脱，直到2013年10月4日，在欧阳爱珍及中介方的一再催促下，詹榕炎才拿出租赁合同。此时，欧阳爱珍才知道《店面租赁合同》中还有关于不续租的备注条款，而詹榕炎从未告知过欧阳爱珍。因此，本案完全是詹榕炎在故意隐瞒讼争店面的真实情况，欧阳爱珍不存在违约情形。詹榕炎主张中介方知道租赁合同的条款内容，但并未提供任何证据证明。其次，租赁合同到期后，租户何彩姬要求按照租赁合同的备注条款约定进行赔偿才搬离，而詹榕炎一直未予出面协商解决，才导致损失的发生。再次，关于装修折算费用、店铺转让费等损失，是租户何彩姬、詹榕炎、欧阳爱珍及中介方四方一起协商确定的，当时詹榕炎也认可了损失的数额。现詹榕炎对损失的计算表示异议，于法无据，应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未提交新的证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人詹榕炎与被上诉人欧阳爱珍于2013年7月5日签订的《房屋买卖合同》业已成立并生效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。首先，讼争店面出卖人詹榕炎在签订合同时未主动向欧阳爱珍如实告知店面存在的租赁情况，也未在合同生效后、转移过户登记前将《店面租赁合同》提交给欧阳爱珍并告知租赁合同的相关续租条款等事宜，更未按照双方签订的《房屋买卖合同》第四条第二款的约定，在房屋交接前协助买受人欧阳爱珍协调解决与承租人何彩姬的后续租赁问题，因此詹榕炎违反了诚实信用原则，亦未履行房屋出卖人对标的物权利瑕疵担保的义务，未能保障买受人欧阳爱珍对讼争店面享有完整的所有权权能，应对欧阳爱珍的损失承担主要责任。上诉人詹榕炎认为其已通过中介方福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司代为传达相关租赁信息，但未提供证据证明，也不能以此免除其作为出卖人应履行的告知和协助的义务，故对其主张的在合同履行中不存在任何过错，不应承担责任的上诉理由，本院不予支持。其次，被上诉人欧阳爱珍作为买受人，在讼争《房屋买卖合同》条款中已列明相关租赁事宜的情形下，未尽到谨慎审查的义务，导致其无法正常收回讼争店面，因此欧阳爱珍应对自身的损失承担次要责任。再次，关于损失的问题，结合承租人何彩姬出具的《收条》、讼争《店面租赁合同》备注条款关于续租事宜的约定及委托律师支出凭证等证据，原审法院认定欧阳爱珍的损失为68000元并无不当，本院予以确认。综上，原审判令詹榕炎承担上述损失费用的60%责任，即40800元已臻合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币1500元，由上诉人詹榕炎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈秀瑜
代理审判员 陈碧珍
二〇一五年四月十日
书 记 员 黄晓琴