北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第16649号
原告陈书月，女，1972年9月15日出生，个体工商户。
委托代理人黄德志，北京桂润律师事务所律师。
被告朱连峰，男，1981年7月5日出生。
原告陈书月与被告朱连峰排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员余积军独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈书月及其委托代理人黄德志、被告朱连峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈书月诉称，我于2013年9月17日将位于丰台区亚胜铂第公馆B座2108室的自有房屋委托北京金诚亿家房地产经纪有限公司出租代理，出租代理期限一年，从2013年9月22日至2014年9月21日。合同签订后，我将该房屋交付北京金诚亿家房地产经纪有限公司，而被告正是从北京金诚亿家房地产经纪有限公司租赁该房屋。目前，北京金诚亿家房地产经纪有限公司拖欠租金已达八个多月，而且店门紧锁，人去楼空。现我与北京金诚亿家房地产经纪有限公司签订的出租代理合同期限已到，北京金诚亿家房地产经纪有限公司无权继续出租代理，被告与北京金诚亿家房地产经纪有限公司签订的租赁合同也应当终止。现我要求被告立即腾退北京市丰台区亚胜铂第公馆B座2108号房屋；要求被告支付自2014年9月21日至实际腾退之日止按照每月4100元的标准支付房屋使用费；要求被告承担本案诉讼费。
被告朱连峰辩称，我目前所使用的房屋系自2012年底从金诚亿家房产中介处租得，租金为2013年全年（2013.1.1-2013.12.31），房租一次性付清。2013年底经与该中介协商达成一致，继续租用该房屋，租期为2014年全年（2014.1.1-2014.12.31），房租一次性付清。2014年5月，原告电话告知我，因其未收到该中介应付的房租，要求我腾退房屋，我以正常履行合同为由拒绝腾退。第一、对原告所谓的妨害，我不能认同，我认为对亚胜铂第公馆B座2108的使用系依法履行合同，并没有违反合同约定时间范围及其他相关规定，不存在妨害行为。第二、对原告合同中房屋租期不能认同，亦对原告提供的合同的真实性不能认同。因为我和该中介签订2014年租房合同时要求该中介出示过原告和中介所签的合同，合同上明确显示时间为2014.1.1-2014.12.31，而不是原告提供证据中的2013.9.22-2014.9.21。事实是这样的，在去和该中介签订2014年租房合同前几天，我就打电话给该中介，向他们表明我有意继续租用亚胜铂第的房屋，并且说明要租2014年全年，也即要租到年底。我之所以要租到年底，主要是担心中介故意涨价。因为一般到了年底，租房的人就少了，他们也不愿意把房子压在手中，这样我就有比较大的议价空间，对我比较有利。如果签到年中或年底之前的月份，中介认为他们还有足够的时间将手中的房源出手，一般都会以房客不愿搬家为由恶意涨价。基于这点考虑，我当时要求他们出示了原告和该中介所签的合同，上面的时间的确是2014年全年，所以我才和该中介签订合同，并将全年房租付给他们。当时有我爱人和几个朋友一同前往，我也向该中介索要了原告和他们所签的合同，但中介说这个合同他们只有一份，没有复印件，并跟我解释说，我们这都是第二年合作了，让我不要担心，我说我用手机把合同拍一下，那天我忘带手机，当时就用我朋友的手机把合同拍下了。目前遗憾的是，我朋友今年换了新的手机，但他仍在积极帮我寻找旧手机以及当时所拍的照片，另外他出具了一份证言并可以出庭作证。第三、根据原告所提供的合同文本中第四条代理权限中的第二款：代甲方向承租方收取租金，也就是说原告赋予了该中介向我收取租金的权利，而且所收到租金为代原告收取，这一点也可以在该中介给我所出具的2014年房租收据中得以体现，收据上明确注明为“代业主收取”，故此可以认为原告收到或应当收到其出租房屋的租金，原告也就不能再次向我就租金提出主张，其未收到部分应向该中介主张。第四、根据原告提供的合同第九条：乙方将房屋出租后，应将承租方及房屋租赁的有关情况如实告之甲方。据此可以认为，原告对于房屋的出租相关情况了解或应该了解，但原告在长达数月的时间内并未提出异议，也并未就其中的不同之处对我予以告知或警示，原告对因此给我带来的损失负有责任。另外，我曾在2013年底亲自打电话给原告，提出希望与原告之间直接签订租房合同，但原告以已经和中介签过合同了为由拒绝直接把房子租给我。众所周知，房屋中介历来口碑较差，尤其是一些规模小的中介，往往存在两头瞒，找借口不退押金，耍赖威胁的行为，原告为图一时之便，对于此类风险疏于防范也是造成目前这种情况的主要原因，相应的损失也应由其自己承担。第五、原告提交起诉状的时间是9月25日，上面说明中介拖欠房租已达八个多月。原告今年7月24日在我所租用房门上张贴的腾房通知上说明该中介拖欠房租达六个月之久。根据这两项，可以看出原告应该自今年1月就没有再收到该中介的房租。结合原告和中介的合同中房租的给付时间，也就是说原告自第二季开始（2013.12.22-2014.3.21）就没有收到房租了，而原告直到今年5月份才联系我，并告知其没有收到房租的事实。我认为原告没能按时收到房租或者说中介未能按时给付房租这一事实和我的利益紧密相关，势必会对我的正常使用带来影响，但原告在知晓中介无法按时给付房租或拖延支付的情形下并未及时通知我。如果原告能及时作为，我就可以采取措施减少、挽回甚至避免损失。我认为原告不作为的行为和由此给我带来的损失有直接必然联系，对于我所蒙受的损失负有不可推卸的责任。第六、原告曾于今年6月23日带领其丈夫以及两名不相关人员在未经允许的情况下擅自闯入我租用的房屋，并与我发生激烈争执，我多次要求原告离开，并建议原告可以采取相关法律措施，但原告对此置若罔闻，并声称她有北京最好的律师，可以以任何方式和我解决问题，其中威胁意味非常明显，我当即报警，警察出警后将我和原告带到派出所进行处理。此事发生期间正值我正常办公时间，原告的行为影响了我的正常办公，也给我带来了非常不好的影响。原告的这种行为致使双方私下进行和谈解决此事的希望破灭，在随后的时间里，原告曾多次带领其所谓的律师及其他人员擅自进入我所租用的房屋，其中几次因我不在屋内，原告才离开。后在7月24日，原告又一次带领其所谓的律师找到我要求我腾房，我拒绝腾房后，原告在房门上张贴腾房通知书，后我再次报警，警察认为此事属合同纠纷，建议原告起诉。我也曾多次建议原告通过起诉维护自己的权利，但原告不听从劝告，执意多次上门采取强硬措施试图单方改变现状，原告的这种行为不仅对我的正常办公造成了影响，而且侵害了我的名誉权。综上，我作为一名普通消费者在市场活动中处于相对劣势地位，在信息不对称的交易中也处于相对被动地位，我所能做的就是付出金钱购买相应的产品或服务，我不想侵害也无权侵害任何人的合法权益，几年来经营小微企业，在市场的艰难竞争中求得一线生存的希望，我深知一个人或者一个公司的名誉、信誉是何等重要。我从不谋求以任何非法手段获得暂时的不道德利益，但对于我不应当承担的损失我也坚决拿起法律武器进行捍卫。在此对这家房产中介不道德的行为表示谴责，对原告的损失表示同情。我要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年10月11日，陈书月（买受人）与北京亚胜置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》一份，约定陈书月购买坐落于丰台区成寿寺四方景园G2酒店、商业19层B座2108号房屋（该房号为暂定编号）。陈书月称该房屋产权证尚未下发。
2013年9月17日，陈书月（出租方、甲方）与北京金诚亿家房地产经纪有限公司（代理方、乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》一份，约定：该房屋坐落于北京市丰台区亚胜铂第公馆B座2108室，该房屋用途为商住两用；乙方的具体代理权限为以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租方收取租金，监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；出租代理期自2013年9月22日至2014年9月21日，共壹年，出租代理期限的变更由双方书面另行约定；出租代理期满，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过叁个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金；租金标准为肆仟壹佰元／月，租金总计45100元（大写：肆万伍仟壹佰元）；乙方自2013年9月22日起开始按季向甲方支付租金，支付时间分别为2013年9月22日￥8200元、2013年12月22日￥12300元、2014年3月22日￥12300元、2014年6月22日￥12300元。
2013年12月11日，朱连峰（承租方、乙方）与北京金诚亿家房地产经纪有限公司（出租方、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定：该房屋坐落于北京市丰台区亚胜铂第B座2108室，该房屋用途为办公；房屋租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日，共计1年；租金标准4000元／月，租金总计48000元（肆万捌仟元）；租金支付时间分别为2014年1月1日￥12000元、2014年3月1日￥12000元、2014年6月1日￥12000元、2014年9月1日￥12000元；房屋租金交付方式为年付，须提前30日到甲方营业部门缴纳，或存入甲方指定账户，存入其他任何个人账户均视为乙方未缴纳租金；甲方指定账户开户行名称为中国银行，户主姓名为宋吉庆。
朱连峰提供中国银行国内汇款付款通知单一份，载明：记账日期2013年12月11日，交易种类行内汇款，付款行名称中国银行北京成寿寺支行，汇款金额CNY48208.00（人民币肆万捌仟贰佰零捌元整），，付款人名称朱连峰，扣款金额CNY48208.00（人民币肆万捌仟贰佰零捌元整），收款行名称中国银行北京幸福大街支行，收款人名称宋吉庆。朱连峰提供中国银行个人客户境内人民币汇款申请书一份，载明：业务种类转账汇款，汇款人姓名朱连峰，收款人名称宋吉庆，汇款金额肆万捌仟贰佰零捌元整，用途及附言为房租。
朱连峰提供北京金诚亿家房地产经纪有限公司收款专用收据一份，载明：编号No.0014273，出具日期2013年12月11日，交款人朱连峰，地址丰台区亚胜铂第B座2108室，用途为房租，金额肆万捌仟（￥48000）元，备注为代业主收取（2014.1.1-2014.12.31）。该收据上加盖有北京金诚亿家房地产经纪有限公司财务专用章。
2014年7月24日，陈书月在北京市丰台区亚胜铂第B座2108室房门上张贴腾房通知书一份，载明：“致朱先生，就您与北京金诚亿家房地产经纪有限公司（以下简称金诚亿家）签订‘房屋租赁合同’承租陈书月所有的坐落于北京市丰台区亚胜铂第公馆B座2108室的房屋事宜，现房主陈书月向您发出通知如下：1、根据陈书月与金诚亿家签订的‘北京市房屋出租代理合同’第十一条第四条款第一项：‘未按约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由的’约定，陈书月有权单方解除合同。截止目前，金诚亿家拖欠租金已达6个月之多，陈书月已于2014年7月11日通过单方合同解除权解除与金诚亿家解除出租代理合同。2、目前金诚亿家在骗取你租金后已人去楼空，由于你未能在签订合同时尽到合理的安全注意义务，对于签订和履行合同的风险应由你自己承担。当然，房主陈书月也建议您报警！3、房主陈书月限你在收到通知之日起10日内腾退房屋。”
上述事实，有北京市商品房预售合同、北京市房屋出租代理合同、北京市房屋租赁合同、中国银行国内汇款付款通知单、中国银行个人客户境内人民币汇款申请、收据以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。陈书月作为北京市丰台区亚胜铂第公馆B座2108室房屋的买受人，将该房屋交付北京金诚亿家房地产经纪有限公司代理出租，出租代理期自2013年9月22日至2014年9月21日，双方虽约定北京金诚亿家房地产经纪有限公司应以陈书月的名义出租房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜，但实际上北京金诚亿家房地产经纪有限公司以自己的名义将该房屋出租给朱连峰，租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日。北京金诚亿家房地产经纪有限公司无权处理该房屋2014年9月22日至2014年12月31日的出租事宜，朱连峰自2014年9月22日始已无权占有、使用该房屋，故对陈书月要求朱连峰从该房屋腾退的诉讼请求，本院予以支持。对陈书月要求朱连峰支付自2014年9月22日始至实际腾退之日止房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，但房屋使用费的支付标准，由本院予以酌定。对陈书月要求朱连峰支付2014年9月21日房屋使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。朱连峰辩称北京金诚亿家房地产经纪有限公司曾向其出示与陈书月之间的合同，且称合同租期为2014年全年，但对此朱连峰未提供充分翔实的证据予以佐证，故对朱连峰的答辩意见，本院不予采纳。对于朱连峰已经向北京金诚亿家房地产经纪有限公司支付的2014年9月22日至2014年12月31日的房屋租金，应当另案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、被告朱连峰于本判决生效后十五日内将北京市丰台区亚胜铂第公馆B座2108室房屋腾退交付给原告陈书月；
二、被告朱连峰于本判决生效后十五日内按照每月四千元的标准向原告陈书月支付自二○一四年九月二十二日至实际腾退之日止的房屋使用费；
三、驳回原告陈书月的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十五元，由被告朱连峰负担（原告陈书月已预交，被告朱连峰于本判决生效后十五日内给付原告陈书月）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 余积军
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 杨舒淇