云南省保山市隆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0502民初5390号
原告：保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称保山坤泰公司）。
法定代表人：王笑一，执行董事兼总经理。
委托代理人：温建祥，杨晓雪，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告：张永娟，女，云南省红河哈尼族彝族自治州建水县人。
委托代理人：刘家佳、濮永端，云南金曦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告保山坤泰公司与被告张永娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人温建祥、杨晓雪，被告委托代理人刘家佳、濮永端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保山坤泰公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2015年10月22日签订的《商品房购销合同》及同年11月30日签订的《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》；2、由被告向原告支付违约金44835元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月22日原、被告签订了《商品房购销合同》，约定：被告向原告购买商品房一套，于2015年10月22日向原告支付购房首付款138354元，剩余购房款310000元，由被告按揭支付；违约责任为，如被告逾期30天后仍未付清全部购房款，则原告有权解除本合同，并由被告向原告支付合同总价10﹪的违约金，本合同所涉及的房屋，原告有权另行处置。合同签订后，被告仅支付了购房款20100元，剩余的首付款尾款118254元未支付；按揭支付的购房款因被告迟迟未去办理相关的手续，银行已经取消了被告的贷款。同年11月30日原、被告签订了《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》，约定：被告向原告购买地下车位一个，应于2016年2月26日前支付全部购车位款45800元；但至今被告仅支付了购车位款10000元，剩余的35800元未支付。为此，原告曾多次联系被告协商解决未果。
被告张永娟辩称，1、原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》，因存在欺诈情形，均系无效合同；被告向原告支付的款项44835.4元，应予以返还。2、原、被告签订的上述合同均系格式合同，且原、被告就违约责任的约定不平等，被告逾期付款的违约责任偏重，承担的违约金偏高，请求人民法院依原告的实际损失进行调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：就原告提交的《商品房购销合同》和《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》两组证据中，《商品房购销合同》证实了被告向原告购买的商品房具体情况、购房价款、付款时间及方式、违约责任等案件事实，本院予以采信；《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》证实了被告向原告订购地下车位的情况、购车位款、付款时间及方式、违约责任等案件事实，本院予以采信。就被告提交的《购房首付款借款协议》、《地下车位借款协议》、《坤泰·驿路名门商品房认购协议书》、短信记录四组证据中，《购房首付款借款协议》、《地下车位借款协议》证实了被告支付首付款发生困难的情况下，原告的法定代表人王笑一以借款的形式为被告支付剩余首付款的案件事实，本院予以采信；《坤泰·驿路名门商品房认购协议书》证实了被告于2015年9月18日与原告认购商品房基本情况的案件事实，本院予以采信；短信记录证实了原、被告双方发生纠纷后通过短信聊天的方式进行协商的案件事实，本院予以采信。
根据庭审举证、质证和认证及法庭调查，本院确认如下法律事实：
2015年9月18日原、被告双方自愿签订《坤泰·驿路名门商品房认购协议书》，约定：被告向原告认购坤泰·驿路名门第XX幢X单元XXXX号商品房一套，购房价款为448354元，被告于签订《认购书》当日应向原告支付认购定金20100元，于同年9月25日前支付首付款118254元，剩余购房款310000元被告选择按揭支付；双方签订《商品房购销合同》时，被告支付的定金转为购房款。签订《认购书》当日被告向原告支付了购房定金20100元，首付款尾款118254元未支付。2015年10月22日原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定：“被告向原告认购坤泰·驿路名门第XX幢X单元XXXX号商品房一套，购房价款为448354元；付款方式为，被告于同年10月22日支付首付款138354元（购房定金20100元未转为购房款），剩余购房款310000元按揭支付；逾期付款的违约责任为：逾期30天后被告仍未交清全部购房款的，原告有权解除本合同，并由被告向原告支付合同总价10﹪的违约金，本合同所涉及的房屋，原告有权另行处置。”合同签订后，被告迟迟未支付首付款尾款118254元（购房定金20100元已转为购房款），剩余购房款310000元也未向银行办理按揭手续。2015年11月30日原、被告签订《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》，约定：“被告向原告购买坤泰·驿路名门X区第XXX号地下停车位使用权，价款为45800元，付款方式为签订《协议书》当日支付定金10000元，购车位尾款35800元于2016年2月26日前付清；违约责任为：被告逾期支付转让总价款超过7天，原告有权解除本协议，同时被告应向原告支付转让总价款10﹪的违约金。”协议签订当日被告支付定金10000元，购车位尾款35800元未支付。在被告支付购房首付款尾款和购车位尾款发生困难的情况下，被告与原告的法定代表人王笑一签订《购房首付款借款协议》、《地下车位借款协议》，约定：王笑一分别借给被告购房首付款尾款118254元和购车位尾款35800元，借款期限至2016年2月26日。借款期限届满后，被告未按时归还原告法定代表人王笑一的全部借款；也未按上述合同约定支付后续的相关款项，双方就此多次进行协商未果。
另查明，被告于2015年9月18日向原告支付了该商品房的公共维修基金11899元。
本院认为，本案争议的焦点为：1、原告要求解除《商品房购销合同》和《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》的条件是否成就？依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方在合同中明确约定了解除合同的条件，即如被告逾期30天后仍未交清全部购房款的，原告有权解除本合同，并由被告向原告支付合同总价10﹪的违约金，本合同所涉及的房屋，原告有权另行处置；被告从签订合同之日（2015年10月22日）至起诉之日（2016年12月8日）止，除向原告支付了购房定金20100元和购车位定金10000元外，剩余的购房款及购车位尾款均未支付,已构成了违约，原告要求解除合同的条件已经成就；故原告的该项诉讼请求符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。2、被告是否承担违约责任？违约金是否予以调整？依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，被告虽然已经构成违约，应按合同约定承担支付违约金的违约责任，但原告及法定代表人在被告不具备支付购房首付款能力的情况下，作出了继续签订《商品房购销合同》、《购房首付款借款协议》等一系列民事行为，最终导致被告违约行为的发生，负有不可推卸的责任；且因被告的违约导致的合同解除，原告可以收回该商品房另行出售，加之受本地房地产市场上涨的影响，合同的解除不但没有给原告带来损失，反而给原告获得比原合同价款多的利益；故被告以违约金的约定过高，要求进行调整的抗辩主张，本院结合合同的履行情况、原、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情作出调整；原告要求被告支付违约金44835元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十五条第一款、第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告保山市坤泰房地产开发有限公司与被告张永娟签订的《商品房购销合同》和《坤泰·驿路名门地下车位使用权转让协议》。
二、由被告张永娟于本判决生效之日起十日内支付原告保山市坤泰房地产开发有限公司违约金10000元。
三、由原告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还被告张永娟购房首付款、购车位款及公共维修基金41999元。
四、上述第二、三项折抵后，原告保山市坤泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还被告张永娟购房首付款、购车位款及公共维修基金31999元。
五、驳回原告保山市坤泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案征收案件受理费1221元，减半征收611元，由原告保山市坤泰房地产开发有限公司负担300元，由被告张永娟负担311元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 杨合玲
二〇一七年二月十日
书记员 杨碧云