青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第20107号
原告青岛绿岛物业管理有限公司。
法定代表人于玲娣，职务总经理。
委托代理人郭海荣，山东琴岛律师事务所律师。
被告于显纯。
原告青岛绿岛物业管理有限公司与被告于显纯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭海荣、被告于显纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛绿岛物业管理有限公司诉称，2005年1月10日青岛海纳房地产开发公司与原告签订《物业管理委托合同》，合同约定原告对青岛市市南区海门路“海纳尊邸”小区的物业进行管理，收取物业服务费用、电梯运行费、二次供水费，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳，业主应按时全额交纳各项物业服务费用。原告管理“海纳尊邸”小区至今。被告为“海纳尊邸”一单元XXXX户的业主，应当按照物业管理委托合同的规定向原告缴纳物业服务费、电梯运行费等费用，但被告自2010年10月至今长期拖欠以上费用，严重违反了物业管理委托合同的约定。原告多次催要未果，现原告诉至法院，请求依法判令被告支付原告物业服务费、电梯运行费共计11062.21元及违约金2151.67元，并要求被告承担诉讼费用。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据一：青岛市物业服务资质证书及营业执照，证明原告具有从事物业服务的经营范围和经营资质，物业服务资质为二级。
证据二：《物业管理委托合同》，证明原告接受青岛海纳房地产开发公司的委托，自2005年12月1日起为青岛市市南区海门路海纳尊邸小区提供物业服务。对于住宅房屋，原告按建筑面积每月每平方米2.6元向业主或者物业使用人收取物业管理服务费，按照建筑面积每月每平方米0.4元收取电梯运行费。业主、物业使用人未按照物业管理合同缴纳物业管理费的，每逾期一天按照万分之三十缴纳滞纳金。
证据三：业主（用户）入伙登记表，证明被告为青岛市市南区海门路海纳尊邸小区一单元XXXX户的业主，该房屋建筑面积为126.83平方米。
证据四：前期物业管理服务协议，证明被告为青岛市市南区海门路海纳尊邸小区一单元XXXX户的业主。原告按建筑面积每月每平方米2.6元向被告收取物业管理服务费，按照建筑面积每月每平方米0.4元向被告收取电梯运行费。物业服务管理费等各项费用每两个月缴纳一次，在单月五日至十五日交纳，被告如逾期交纳各项费用，应当按照日千分之三支付滞纳金。
证据五：催费通知，证明原告曾经向被告催收物业服务管理费等各项费用，但被告拒绝支付各项费用。
证据六：交接清单。证明2013年4月16日原告退出被告居住小区的物业管理。
对原告提交的证据，被告没有异议。
被告于显纯辩称，原告的收费与服务质量不相称，原告收取的管理服务费在同行业中属于高的，但是服务质量较差，包括不仅不能给被告提供优质的维修服务，还给被告造成损失，被告提供的管理服务不到位。被告作为业主属于弱势群体，如果一开始不交费就拿不到钥匙，所以原告的服务就延续下来，实际上原、被告双方不存在合同关系，因为双方均未在“服务手册”上签字，原告收取物业管理费没有依据。且根据原告的催收通知，被告的欠费数额为9388.2元，原告主张13213.88元是错误的。
被告为支持其辩称的事实，向本院提交以下证明材料：
证据一：决议复印件一份。证明自2012年1月1日起原告无权在小区服务及收费。
证据二：EMS回执单一份，证明决议已经送达原告。
证据三：业委会会议纪要复印件一份，证明业委会号召大家缓交物业费，是集体研究决定。
证据四：行政执法申请书一份，证明就物业交接问题向城管申请执法过。
证据五：公开信一份，证明业主委员会从2012年1月1日开始不允许原告继续在小区服务及收物业费。
证据六：提交会议纪要及通知一份，证明业主委员会多次催促原告办理交接，原告拒不办理。
证据七：选聘决议、新物业合同及会议纪要各一份，证明2012年12月27日已经选聘出新的物业公司，2013年1月28日与新物业公司签订了新的物业收费标准。新物业合同从2013年3月1日开始执行的。因为原告迟迟不交接，所以新物业公司没法进入。
证据八：海纳尊邸用户手册，证明前期物业管理服务协议与实际不符合。
证据九：照片一张，证明被告自己拉的水管，原告维修不到位还收了50元。
证据十：物业收据一张、催费单10张，证明被告实际欠费9388.2元。
对被告提交的证据，原告发表以下质证意见：
对证据一的真实性不认可。原告从未收到该决议。该决议即便真实对原告也没有法律效力。被告没有证据证明该决议经过半数业主的同意，该决议不具有法律效力；对证据二有异议，不能证明决议已经送达原告。且回执单上面所写是改退，说明该邮件未送达给原告，而是被退回给被告；对证据三真实性有异议，该证据复印件，且业委会成员无权作出让业主缓交物业费的决定。假设该内容真实，业主委员会也超越了权限；对证据四真实性有异议，系复印件，并且被告不能证明该证据已经提交给市南行政执法局。如果市南区行政执法局认为原告有过错，会下达行政处罚决定书，因此被告的主张不能成立；对证据五有异议，被告不能证明公开信已经送达广大业主及原告。公开信对原告不具有法律效力。原告从未收到该公开信，该公开信落款时间是2013年3月28日，被告是为本次诉讼故意书写本公开信，且公开信内容与事实不符合；对证据六真实性不认可，系复印件。即便该证据真实，该证据显示2013年度“海纳尊邸”才选出物业公司，且在2013年3月6日才要求原告交接，与本案原告所主张的2013年2月份之前的物业费不矛盾。会议纪要与被告提交通知相矛盾。交接日期不确定，导致原告没法交接。会议纪要不符合法律规定，业委会成员本人并未参加是会议，是代理人参加会议；对证据七有异议，会议纪要显示业委会成员邱磊表示决议不符合相关法律规定，没有达到半数以上业主同意。该决议内容本身违反法律规定。该文件备注中注明需抄送给原告，但原告从未收到该决议。因为业委会会议纪要明确表示该决议没有达到半数以上，不符合法律规定。且物业合同没有盖章，原告对真实性不认可。该证据显示，新物业公司实际入住时间是2013年3月1日，与原告要求被告缴纳2013年2月份前的物业费不矛盾；对证据八的真实性无异议，对被告的证明事项有异议，原告从没乱收费，故被告无权要求原告退出；对证据九，原告对照片的真实性不认可，认为不能证明是在被告屋内拍摄及具体时间，更不能证明照片中所出现问题是原告导致的；原告对证据十予以认可。
经审理查明，2005年1月10日，青岛海纳房地产开发公司与原告青岛绿岛物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定原告向被告所在的“海纳尊邸”小区提供物业管理服务，受益人为全体业主和物业使用人；合同期限自2005年12月1日起至2006年11月30日止，物业费标准为住宅物业费为每月每平方米2.60元，非住宅按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，自逾期之日起按应交管理费的万分之三十交纳滞纳金，但合同中未约定物业费的交纳方式。原告自2005年12月至2013年4月16日，一直为被告所在的“海纳尊邸”小区提供物业服务。
被告为青岛市市南区海门路“海纳尊邸”小区一单元XXXX户的业主，房屋建筑面积126.83平方米，该房屋为住宅，自2010年10月至2013年2月期间，被告未向原告缴纳物业管理费。
以上事实，有《物业管理委托合同》、交接清单及当事人陈述笔录等证据在案为凭，经庭审审查及质证，可以采信。
本院认为，青岛海纳房地产开发公司与原告青岛绿岛物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，且内容合法，应认定有效。原告按照合同约定对被告所在的小区提供了物业管理服务后，即获得向全体业主收取物业费的权利，且原告的收费标准符合相关规定，被告于显纯作为业主应按合同约定履行义务缴纳相关费用。《物业管理委托合同》作为前期物业服务合同虽然已经于2006年11月30日期满，但因为被告所在海纳尊邸小区长期未选聘新的物业管理企业，原告作为“海纳尊邸”物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。被告作为业主应当按照前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。《物业管理委托合同》约定住宅物业费为每月每平方米2.60元，但从被告所提供的收费通知单显示，原告自2011年1月开始按照2元／平方米向被告催收物业费，因此，对于被告自2010年10月至2010年12月的物业服务费，应当按照2.6元／平方米计算，对于2011年1月至2013年2月的物业费应当按照2元／平方米计算，被告自2010年10月至2013年2月未缴纳物业费共计7584.43元（126.83平方米×2.6元／平方米×3月126.83平方米×2元／平方米×26月），未缴纳电梯费1471.23元（126.83平方米×0.4元／平方米×29月）。原告在此期间，依约为被告所在“海纳尊邸”小区提供物业服务，故要求被告支付此期间内物业服务费和电梯费的诉讼请求，本院予以支持。原告未提交证据证明双方在合同中选择的具体缴纳方式，被告逾期缴纳具体时间无法确定，故原告要求被告支付自2010年10月至2013年2月的违约金2151.67元的诉讼请求，本院不予支持。被告于显纯辩称，原告未将其水管维修好给其造成损失，因此拒绝缴纳物业费不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条的规定，判决如下：
一、被告于显纯于本判决生效之日起十日内支付原告青岛绿岛物业管理有限公司物业服务费7584.43元、电梯费1471.23元。
二、驳回原告青岛绿岛物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，由被告于显纯负担。因原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 费晓娥
人民陪审员 蔡新友
人民陪审员 邢玉美
二〇一三年九月十六日
书 记 员 滕 乾