河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终5153号
上诉人（原审被告，反诉原告）：王金保，男，1967年9月19日出生，汉族，住山东省德州市德城区。
委托诉讼代理人：李雪杨，山东鸿正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：赞皇县仁人商贸有限公司，地址：赞皇县新开街五洲广场。
法定代表人：李博，该公司经理。
委托诉讼代理人陈芹虎，石家庄市赞皇太行法律服务所法律工作者。
上诉人王金保因与被上诉人赞皇县仁人商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省赞皇县人民法院（2016）冀0129民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
王金保上诉请求：1、撤销原判第二项，驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销原判第三项，支持上诉人的反诉请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，被上诉人未交付房屋，上诉人未占有、使用过该房屋，双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除，本案不存在继续缴纳房租问题；2、被上诉人存在违约问题，商场实际系2015年1月25日开业，违反了2014年9月1日开业的约定，上诉人未收到被上诉人的相关证件材料，涉案房屋2015年5月10日才评定为合格；3、商场开业时间为2015年1月25日，所以免租期应当是到2015年4月25日，双方均表明解除合同的的日期应当为2014年12月份，此期间仍在免租期内，根本不会产生任何租金，且被上诉人未将房屋交付给上诉人，上诉人没有对涉案的房屋进行占有使用，被上诉人无权利要求上诉人支付剩余租金，被上诉人也应当退还上诉人已经缴纳的16万元租金。
赞皇县仁人商贸有限公司辩称，1、上诉人称被上诉人未交付房屋错误，上诉人支付16万租金后拒不联系被上诉人，也不接受房屋，生效判决认定上诉人违约；2、双方合同未实际解除，被上诉人寄给上诉人的通知是为了继续履行合同；3、被上诉人不存在违约，一审判决仅支持了8万元的租金。
赞皇县仁人商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方2014年4月1日签订的房屋租赁合同；2、判令王金保给付赞皇县仁人商贸有限公司29万元的房屋租金。
王金保向一审法院反诉请求：1、依法判决解除租赁合同；2、依法判决赞皇县仁人商贸有限公司向王金保返还预付租金16万元及利息。
一审法院认定事实：2014年4月10日赞皇县仁人商贸有限公司仁人商贸有限公司（甲方）与王金保（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：一、租赁标的。1、甲方将用于石家庄赞皇县太行路五洲广场一楼东侧两间商铺面积219.5平米出租给乙方，作为乙方的营业用房；2、甲方承诺物业不存在任何依法不能出租的情形，若有，则乙方可随时解除合同并要求甲方依合同第五（十）7款之约定赔偿损失及退还预收款。二、租赁期。1、租赁期限为12年3个月，自2014年7月1日起至2026年9月30日止。甲方应在2014年7月1日前将物业交予乙方，自2014年7月1日至甲方正式开业之日作为乙方装饰物业时间（装修期不得超过两个月），乙方开业时间原则上同甲方商场同日开业，可提前，不可滞后；自甲方商场开业之日起，甲方为乙方提供德克士品牌养护周期3个月，即3个月的免租期。2、租赁期满后，如乙方需继续租用该物业，须在期满前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方另行签订租赁合同，乙方继续使用；在同等条件下，乙方较其它客户享有优先租赁权。四、租金及物业费支付方式。1、租金采取先付后用，每年度支付一次，首年度租金叁拾贰万元整，租金每三年递增8%，本合同签订后3日内支付第一年度租金。以后各租期的租金均在上一个租赁期的15日前支付。2、甲方应在乙方每次交付租金及其他款项后的3各工作日内，向乙方开据收据作为入账凭证。3、若遇乙方付款日最后一天为法定节假日，则提前一天支付。五、双方权利、义务及违约。（九）条第7款若双方未经对方同意，单方提前解除合同或因严重违约导致合同不能履行的，违约方应赔偿守约方违约金100万元。合同签订前即2014年4月1日，赞皇县仁人商贸有限公司将善尚房地产开发有限公司赞皇县仁人商贸有限公司的授权委托书、善尚地产开发有限公司建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程许可证及五洲广场主体工程验收评定为合格材料交于王金保，王金保于2014年4月10日交付租金16万元，剩余租金至今未付。赞皇县仁人商贸有限公司多次联系王金保交接房屋，王金保以德克士不允许加盟为由拒不办理租赁房屋交接手续。赞皇县仁人商贸有限公司于2015年11月1日将该房屋租赁给第三人。河北善尚房地产开发有限公司开发尚美国际综合楼于2014年5月10日评定为合格。上述事实有双方陈述、租赁合同、房租费收据、尚美国际综合楼竣工验收报告书予以证实。
另查明，赞皇县仁人商贸有限公司于2014年10月23日向王金保邮寄送达信函，信函内容如下：你于2014年4月10日与我公司订立的租赁合同，是咱双方的真实意愿表示。但该合同定立至今你未按合同条款履行义务，因此给我公司造成的巨大损失。为了和平共处，减少双方损失，我公司特郑重通知你，请你务必于2014年10月27日8点到我办公室协商处理该合同事宜，并再次双方达成解决该合同书面协议。如不来或未达成书面协议，我公司视为你单方违约解除合同，造成的一切后果由你承担。王金保辩称未收到赞皇县仁人商贸有限公司的通知，赞皇县仁人商贸有限公司未提供王金保收到通知的证据。王金保于2014年11月15日向赞皇县仁人商贸有限公司邮寄了解除合同通知书。赞皇县仁人商贸有限公司辩称未收到王金保通知书，王金保未提供赞皇县仁人商贸有限公司收到通知书的证据。
一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。合同当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，根据双方所签订租赁合同第四条：租金采取先付后用，每年度支付一次，首年度租金32万整，租金每三年递增8%，本合同签订后3日内支付第一年度租金的约定，王金保应在合同签订后3日内支付第一年租金，王金保在2014年4月10日支付16万元租金后，第一年剩余租金未付，王金保构成违约，根据合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任的规定，赞皇县仁人商贸有限公司请求王金保给付房屋租赁期间的租金，本院予以支持。关于赞皇县仁人商贸有限公司请求王金保给付租金的数额，王金保给付房屋租金的时间应按合同约定先给付第一年的租金，即2014年7月1日起至2015年7月1日，计12个月租金，扣除免租期3个月的租金及王金保已给付赞皇县仁人商贸有限公司租金16万元，故王金保应向赞皇县仁人商贸有限公司再缴纳房屋租金8万元（32万÷12月×9月-16万元）。因双方的行为表示不再继续履行合同，赞皇县仁人商贸有限公司请求一年后的租金不予支持。王金保辩称2015年11月5日向赞皇县仁人商贸有限公司寄送解除合同通知书及赞皇县仁人商贸有限公司2014年10月23日向王金保寄送信函协商解决合同纠纷事宜，但双方均不能提供证据证实对方已收到通知信函，对王金保主张合同已实际解除不予采信。王金保又辩称合同签订后赞皇县仁人商贸有限公司未按合同约定交付房屋及相关产权证明文件，请求赞皇县仁人商贸有限公司返还已付租金16万元及利息，王金保未能提供有效证据证实，本院不予支持。关于租赁合同解除问题，根据合同法第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。且双方均书面通知对方解除合同，但不能证实各自的通知已送达对方，从上述双方的行为表明均有解除合同的意愿,现双方均请求解除双方的租赁合同，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定判决如下：一、解除赞皇县仁人商贸有限公司与王金保2014年4月10日签订的房屋租赁合同。二、限本判决生效后十日内，王金保给付赞皇县仁人商贸有限公司房屋租赁费8万元。三、驳回王金保的反诉请求。案件受理费5650元，反诉费1750元，保全费1520元，由王金保负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，双方签署的《租赁合同》属双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同双方在签署合同后，应按约定履行各自的义务。上诉人王金保预付16万租金后，根据合同约定可于2014年7月1日进场装修，但是上诉人王金保因为德克士加盟问题未能在约定时间开始装修，并非是因为被上诉人赞皇县仁人商贸有限公司未能交付房屋。双方双方均向对方发送过协商解决的信函，但双方均否认收到对方的信函，也不能证实对方收到己方信函，在（2015）赞民二初字第2号民事案件中，未对双方合同是否解除做出处理，双方均未上诉，故上诉人王金保主张合同已经于2014年12月解除，本院不予支持。因上诉人王金保拒不履行合同义务，也消极对合同事宜进行协商，导致被上诉人赞皇县仁人商贸有限公司产生损失，应当由上诉人赔偿，同时，被上诉人赞皇县仁人商贸有限公司有义务防止损失的扩大，也应对己方损失承担部分责任，故原审判决并无不妥。
综上所述，上诉人王金保的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7400元，由上诉人王金保负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 伟
代审判员 刘云峰
代审判员 张 楠
二〇一七年五月十一日
书 记 员 李 站