四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6277号
上诉人（原审被告）成都万友经济技术开发总公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人马俊坡。
委托代理人闻建华，四川致高守民律师事务所律师。
委托代理人兰瑞芝，男，汉族，1958年12月1日出生，住成都市武侯区。该公司员工。
被上诉人（原审原告）成都三包汽车销售服务有限公司。住所地：成都市。
法定代表人李洪，总经理。
委托代理人徐齐民，四川君合律师事务所律师。
上诉人成都万友经济技术开发总公司（以下简称万友公司）因与被上诉人成都三包汽车销售服务有限公司（以下简称三包公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2014）温江民初字第2179号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人万友公司委托代理人闻建华、兰瑞芝，被上诉人三包公司法定代表人李洪、委托代理人徐齐民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年11月21日，三包公司与万友公司签订《房屋租赁契约》，约定三包公司将其所有的坐落于成都市温江区温泉大道涌泉街办侧2220平方米房产租给万友公司作仓库使用，租赁期限为2007年12月1日至2012年12月1日止，租赁期为5年，自2007年12月1日至2012年12月1日。所租用房屋按整体每年23.7万元租金计算，每半年支付一次。每年年租金为23.7万元。并约定了万友公司在进行装修前应将装修方案征求三包公司意见等，三包公司场地出租期间承担房屋重大维修及消防设施的检查维护，确保万友公司的正常安全使用，万友公司租用期间应爱护场内的一切配用设施，一经损坏由万友公司赔偿。任何一方未能履行本合同规定条款，另一方有权解除合同，所造成的经济损失由责任一方赔偿，并承担房租总额5%的违约金。
合同签订后，双方按照合同约定履行合同，万友公司承租该房屋后用于其所属备件分公司堆放汽车配件。万友公司按合同约定缴纳至2010年6月30日的租金。2010年3月12日，万友公司所属备件分公司与文聪经营的正大铁艺经营部签订合同一份，约定正大铁艺经营部为备件分公司承揽隔楼层及制作货架的施工业务，正大铁艺经营部在施工期间必须服从备件分公司的统一安排，并保证所在仓库的生产和消防安全，合同签订后，正大铁艺经营部雇佣了孙强等工人到备件分公司仓库进行施工作业。2010年3月30日12时29分，电焊操作人员孙强在库房东南角CM9汽车配件货架处进行电焊作业时发生火灾，成都市温江区公安消防大队对火灾事故作出认定：事故原因为电焊操作人员孙强在焊接时，焊渣引燃货架上可燃物，造成火灾。同时分析原因为：1、电焊作业未做好安全防护措施；2、施工结束后未对现场进行安全检查；3、孙强无焊工证，上岗施工作业；4、起火仓库耐火等级低，仓库内堆放大量可燃物；5、仓库电焊动火未履行动火手续。
火灾发生后，仓库受损严重，无法正常使用，需要进行大修。2010年6月万友公司撤出租赁库房，并明确表示不再履行合同。三包公司接管了受损房屋。双方对房屋受损维修金额无法达成一致，三包公司于2010年9月1日委托四川求实司法鉴定所对三包公司厂房、办公楼火灾损失造价进行司法鉴定。2010年10月20日，四川求实司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：以上厂房重新修建和办公楼维修总计费用为2109351.17元，三包公司向四川求实司法鉴定所支付50000元房屋鉴定费。2012年1月至2012年6月期间三包公司出资对受损厂房进行了修复，并从2012年7月1日起将已修复房屋另行对外出租。因双方对赔偿事宜不能达成一致，三包公司遂于2014年5月27日以诉称理由诉至原审法院要求判如所请。
原审法院认定上述事实，有当事人当庭陈述，三包公司和万友公司的企业法人营业执照及组织机构代码、火灾事故认定书、询问笔录、司法鉴定意见书、房屋租赁契约、鉴定费发票、关于解除《房屋租赁契约》的函、（2013）成民终字第4667号民事判决书等证据材料在案佐证。
原审法院认为，三包公司与万友公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行。万友公司使用租赁物不当，造成租赁房屋因火灾严重受损，无法继续使用。万友公司应当对火灾给三包公司造成的损失承担赔偿责任。虽然起火原因中有“起火仓库耐火等级低”，但并未作出起火仓库耐火等级不达标或者不合格的认定，故三包公司出租房屋并无过错，且租赁合同中明确约定万友公司进行装修前需将装修方案征求三包公司意见，但万友公司未征求意见，擅自制作隔楼层及货架，未履行相关合法手续进行电焊作业导致火灾发生，三包公司对此并无过错，故不应对火灾损失承担责任。对万友公司主张三包公司提供的租赁房屋无消防设施应承担责任的抗辩意见，因无证据证明，原审法院未予支持。
根据法律规定，因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同，因此，万友公司在租赁物毁损后的2010年6月向三包公司发函要求解除租赁合同，符合法律规定。但万友公司应当按照法律规定和合同约定赔偿三包公司因租赁物毁损和合同解除所造成的损失并承担违约金。
三包公司主张的房屋重建费2109351.17元系房屋因火灾受到的直接损失，原审法院予以支持。三包公司主张的重建房屋资金利息，因万友公司未及时赔偿三包公司所支出的房屋重建费，造成三包公司的资金利息损失，对三包公司的该项诉讼请求，原审法院予以支持。三包公司委托有合法资质的鉴定机构对房屋损失情况进行鉴定，为此支出的鉴定费50000元，也系三包公司因万友公司的违约行为造成的损失，对三包公司主张的该项费用，原审法院予以支持。三包公司主张按照合同约定要求万友公司支付的违约金59250元（1185000元×5%）符合合同约定，原审法院予以支持。三包公司主张24个月的房租损失，因对房屋损失进行评估并对受损房屋进行重建确实需要一定期间，该期间内三包公司的房屋无法产生租金利益，三包公司这部分可得利益的损失，应由万友公司赔偿，但三包公司评估房屋和重建房屋共计用时八个月，超出期间的损失应由三包公司自行承担。三包公司的租金损失应为（237000月／12月）×8月=158000元。三包公司主张的火灾现场看守费，因该费用并非系万友公司违约给三包公司造成的损失，原审法院未予支持。综上，原审法院认定万友公司毁损租赁物并解除合同应就其违约行为向三包公司赔偿损失及承担违约金总计为房屋重建费2109351.17元＋鉴定费50000元＋租金损失158000元＋违约金59250元=2376601.17元并支付延期支付房屋重建费的利息。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百一十四条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、万友公司于判决生效之日起十日内向三包公司支付赔偿款和违约金共计2376601.17元；2、万友公司于判决生效之日起十日内向三包公司支付延期支付重建费用利息（以2109351.17元为本金，自2012年7月2日起计算至本判决确定履行的期限届满时止，按中国人民银行同期贷款利率计算，以307245.98元为限）；3、驳回三包公司的其他诉讼请求。案件受理费15584元，由三包公司负担3000元，万友公司负担12584元。
宣判后，原审被告万友公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，改判三包公司承担租赁物毁损的次要责任（40%），重建费用按责任分担，万友公司不承担鉴定费、违约金；一、二审案件诉讼费由按双方责任分担。其主要上诉理由为：三包公司出租的库房没有办理消防验收手续，耐火等级低，消防设施缺乏，达不到作为库房出租的条件，是导致火灾结果扩大的重要原因，已构成违约，应承担40%的责任；鉴定费并非万友公司违约造成且在租赁合同中并无约定，万友公司不应承担；案涉租赁合同已经解除，万友公司仅应承担三个月租金而非八个月租金，违约金系加重了万友公司负担；重建利息并非万友公司违约造成的损失，原审判决于法无据。
被上诉人三包公司答辩称，导致火灾事故的责任完全是万友公司，三包公司对此没有任何过错，相关调查笔录及生效文书对此已经确认；万友公司在存放大量机油灯危险易燃物品且未征得三包公司同意情况下，对租赁房屋进行改造，聘请无证电焊人员擅自动火电焊，酿成火灾，应承担承担全部责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中，被上诉人三包公司为证明租赁房屋中有消防设施，向本院提交了下列证据材料：被询问人分别为李清、兰瑞芝的两份《询问笔录》。上诉人万友公司对该两份证据材料的真实性无异议，但认为不能证明被上诉人三包公司提供的租赁房屋中有消防设施。本院认为，上述两份证据材料能够证明租赁房屋中配有消防设施，对该两份证据材料予以采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，案涉《房屋租赁契约》合法有效，双方均应按约行使相关权利，履行相关义务。上诉人万友公司在承租后，应按约正确使用租赁房屋并做好安全防护措施。根据查明的事实，被上诉人出租房屋时提供了消防设施，虽租赁房屋耐火等级低，但发生火灾的根本原因在于上诉人万友公司聘请的电焊工人操作不当导致，对此应由上诉人万友公司承担全部责任。鉴定费系租赁房屋毁损后价值判断的必要支出，重建费系租赁房屋修复的合理支出，重建费利息系上诉人万友公司未及时赔偿而产生的相应损失，违约金系合同约定承租方损坏租赁物应承担的违约责任，原审法院关于责任划分、违约金、鉴定费、重建费及其利息的认定正确。综上，上诉人万友公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费28270元，由上诉人万友公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 王晓川
代理审判员 莫 雪
二〇一五年二月十一日
书 记 员 任文磊