北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13740号
上诉人（原审原告）范剑宇，男，1976年7月1日出生。
委托代理人郭胜，男，1974年8月30日出生。
上诉人（原审被告）北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。
法定代表人杨维旺，总经理。
委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生，北京实地房地产开发有限责任公司职员。
上诉人范剑宇、上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，范剑宇、实地公司均不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第10666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人范剑宇之委托代理人郭胜及上诉人实地公司之委托代理人朱红民均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
范剑宇一审诉称：实地公司开发了北京市通州区新华大街南、中山大街北侧地块新华经典丽园小区。我与实地公司于2012年9月7日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买了通州区××房屋（以下简称3506号房屋）。根据《预售合同》第十二条第一款、第二款及第十三条、第二十二条第一款的规定，实地公司应当给付我延期交付房屋和延期办理楼宇权属证明的违约金，故起诉要求：1、判令实地公司向我支付自2012年10月31日至起诉当日2014年6月9日的延迟满足商品房交付条件的违约金189952元；2、判令实地公司向我支付自2013年10月31日起至起诉当日2014年6月9日的延迟办理楼宇权属证明的违约金71839元；3、诉讼费由实地公司承担。
实地公司一审辩称：我公司不同意范剑宇的诉讼请求。范剑宇已经办理入住手续，在办理入住手续时范剑宇并未提出我公司所交付的房屋不满足交房条件，因此我公司在与范剑宇办理交房的过程中范剑宇已经默认了当时的入住条件。双方在办理入住时也都履行了当时入住的签约流程，均按照现场物业收费标准进行交纳物业管理费，因此不存在后期迟延办理交付房屋的违约事宜，所以不同意范剑宇要求我公司给付延期交房违约金的诉讼请求。对于延迟办理楼宇产权证书事宜，整体楼栋与每户业主的房产证是不同的。
一审法院经审理查明：2012年9月7日，范剑宇作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，范剑宇购买3506号房屋，合同约定房屋总价款3207960元。因涉及面积补差，范剑宇实际交纳购房款3235979元，范剑宇于2012年9月7日支付首付款1927960元，并以贷款方式支付剩余房款1308019元，实地公司为其开具发票。范剑宇与实地公司签订的《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2012年10月30日前向范剑宇交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案的日期，具体约定如下：市政基础设施：（1）上水、下水：2012年10月30日达到正常使用；（2）［市政双路供电］［过渡性供电］：2012年10月30日达到正常使用。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2013年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”范剑宇签订了合同后，于2012年10月办理了入住手续。实地公司于2014年3月11日完成了3506号房屋所在的5号住宅楼的竣工验收备案手续。在本案审理过程中，范剑宇称因其购买的3506号房屋是现房，其购买房屋并交纳房款后即办理了房屋的入住手续。实地公司虽按照合同约定的日期交付房屋，但因实地公司交房时并未完成竣工验收，故实地公司交付的房屋不符合交付条件，应按照合同约定给付延期交房违约金。
一审法院认定上述事实的证据有《预售合同》、购房款发票、物业费发票、公共维修基金收据、产权证费用收据、契税收据、《房屋面积测算技术报告书》、《竣工验收备案表》及双方当事人陈述等在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中范剑宇与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第十二条的约定实地公司应于2012年10月30日向范剑宇交付3506号房屋，范剑宇亦在该约定日期前办理了3506号房屋的入住手续。当时，实地公司虽未取得3506号房屋所在的5号住宅楼的竣工验收备案表，但范剑宇所购买的房屋为现房，范剑宇在签署《预售合同》及办理入住手续时应知晓实地公司的3506号房屋未完成竣工验收备案，此情况下范剑宇仍与实地公司签订合同并办理入住手续，现又以3506号房屋不符合交付条件而主张延期交房违约金，对范剑宇的该项诉讼请求，法院不予支持。根据《预售合同》第二十二条之规定，实地公司应在2013年10月30日前办理完毕楼栋的权属证明，但时至今日实地公司仍未办理完毕范剑宇所购5号住宅楼的楼栋权属证明，故范剑宇要求实地公司支付逾期办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。经法院核实，自2013年10月31日至范剑宇起诉之日2014年6月9日，迟延履行日期为222天，违约金数额应为71839元。据此，一审法院作出如下判决：一、被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告范剑宇迟延办理楼栋权属证书违约金人民币七万一千八百三十九元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告范剑宇的其他诉讼请求。
判决后，范剑宇、实地公司均不服，上诉至本院。范剑宇上诉理由主要为：一审判决认定事实不清，适用法律错误，范剑宇在办理交房入住时实地公司并未告知未满足入住条件，《预售合同》第十二条第二款的条件没有满足。综上，请求撤销原判第二项，依法改判实地公司支付范剑宇迟延满足商品房交付条件的违约金189952元（自2012年10月31日起至2014年6月9日，共587天，每日323.5979元）或发回重审；一审诉讼费1815元及二审诉讼费由实地公司负担。
实地公司上诉理由主要为：1、一审判决认定事实不清，我公司于2012年7月已经将4、5#楼全部完工并交付使用，是现房，不是预售房，并有物业管理。2、楼宇权属证明与范剑宇无关。《预售合同》第一页第三条明显提示，当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同。范剑宇是在看了现房后同意签订合同，对产权证情况清楚，我公司对业主只承诺办理小产权证，不涉及大产权证的问题。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回范剑宇的诉讼请求；诉讼费由范剑宇负担。
本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实无异。上述事实，有当事人陈述及相关证明材料在案佐证。
本院认为：范剑宇与实地公司签署的《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制规定，合法有效，双方均应遵照履行。对于迟延交付违约金，《预售合同》第十二条对此予以明确约定，但范剑宇购买的房屋为现房，且在合同约定的交付日期前办理了入住手续，在办理入住手续时，范剑宇并未提出该房屋未达到合同约定的交付条件。房屋是价值很高的不动产，按照日常生活经验法则，购买人在收房时对所购房屋相关重要事项一般不会轻易忽视而不明确提出异议，故范剑宇在办理入住手续时应知晓房屋未完成竣工验收备案。范剑宇在收房时未提出该房屋未达到合同约定的交付条件，之后在诉讼中提出并主张延期交房违约金，本院对其主张不予支持。对于迟延办理楼栋权属证明违约金，《预售合同》第二十二条对此予以明确约定，截止范剑宇起诉之日，实地公司尚未办理完毕楼宇权属证明，应承担相应的违约责任。综上所述，范剑宇及实地公司的上诉主张均难以成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2613元，由范剑宇负担1815元（已交纳），由北京实地房地产开发有限责任公司负担798元（范剑宇已预交，北京实地房地产开发有限责任公司于本判决送达之日起七日内交纳）。二审案件受理费5695元，由范剑宇负担4099元（已交纳），由北京实地房地产开发有限责任公司负担1596元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 楚静
代理审判员 宫淼
代理审判员 陈茜
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 李惠