新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵1202民初70号
原告：雷建，男，1989年6月10日出生,住新疆哈密市。
被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。
法定代表人：金辉，经理。
委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，系该公司办公室主任，住新疆哈密市。代理权限特别授权。
第三人：中国工商银行股份有限公司哈密分行，住所地新疆哈密市中山北路18号。统一社会信用代码91652200929128927C。
负责人：杨铂，行长。
委托诉讼代理人：宋涛，女，1979年3月22日出生，系该公司监察室主任，住哈密市。代理权限特别授权。
委托诉讼代理人：邵华，男，1972年11月12日出生，系该公司个人金融业务部员工，住新疆哈密市。代理权限一般代理。
第三人：新疆维吾尔自治区哈密地区住房公积金管理中心，住所地新疆哈密市天山西路**号。组织机构代码45773008-9。
法定代表人：杨锐，主任。
委托诉讼代理人：白建帏，新疆恒生律师事务所律师。代理权限特别授权。
原告雷建与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）、第三人中国工商银行股份有限公司哈密分行（以下简称工行哈密分行）、新疆维吾尔自治区哈密地区住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷建，被告春天公司的委托诉讼代理人马超军，第三人工行哈密分行的委托诉讼代理人宋涛、邵华，第三人公积金中心的委托诉讼代理人白建帏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告雷建向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告剩余房款167845元。2、被告向原告支付违约金46830元。3、被告向原告支付购房按揭贷款担保费2180元。4、被告向原告支付购房款301742元的利息（从2014年8月12日起至判决之日止，按中国人民银行同期贷款年利率5.39%计算）；5、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；6、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2014年3月7日，原告雷建与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告雷建购买被告春天公司开发的位于红星国际城16号楼2单元301号房屋，房屋总价款为301742元，建筑面积为89.12平方米，并约定交房日为2015年10月30日。2014年3月3日，原告雷建向被告一次性交纳首付款91742元，剩余房款原告向公积金中心贷款交付。后由于被告未按期交房，经双方协商后，被告退还部分房款。2016年8月30日，原被告双方在十三师城管委及房产局的协调下签订了一份《抵押协议》，该协议约定如每月30日前被告未按时退还剩余房款的，原告有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖被告抵押物，并以所得价款优先偿还原告房款。被告于2016年9月30日向原告退款57149元后再未向原告返还剩余房款，后经原告多次催要被告均未付款。为此，原告诉至法院，请求判如所请。
被告春天公司辩称，原告计算剩余房款是错误的，2016年被告分两次退款3600元，2016年7月29日，被告还给原告退还了20000元房款，剩余房款应当将上两项扣除。对担保费用是原告购房产生的费用，与被告无关。对原告要求被告支付违约金及利息问题。原被告签署的抵押协议中，违约金已包含原告所有损失，原告不得重复计算。
第三人工行哈密分行辩称，2014年6月3日,公积金中心给第三人工行哈密分行出具了公积金贷款委托书，委托工行哈密分行给原告办理贷款，之后原告、公积金中心、工行哈密分行、金城担保公司、春天公司5方签订了住房抵押合同。约定原告向公积金中心贷款210000元，并以涉案房屋作为抵押，金城担保公司，春天公司提供担保，后工行哈密分行根据委托将贷款划入公积金中心指定的春天公司的账户。
第三人公积金中心辩称，2014年8月12日原告从被告处购房和第三人公积金中心签订了借款抵押合同，从第三人公积金中心处借款210000元，同时对借款时间，利率，还款时间进行了约定，之后公积金中心对该款进行了发放。原告将涉案房屋进行了抵押并办理了抵押登记，合同约定，该房产原告不能进行任何处置，原告未按期还款，公积金中心有权对该房屋进行处置。原告的诉求中，原告对房产进行了退房进行处置的主张，公积金中心不认可，原告无权处置。原告按约应当按时偿还借款。原告若违约，第三人公积金中心有权向原告主张违约责任。原被告之间的争议与第三人公积金中心无关，但原告无权处置该房屋。
在庭审中，原告向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：
1、《商品房买卖合同》一份，首付款收据1份，担保费用收据2180元。证明2014年3月7日，原被告签署《商品房买卖合同》，约定原告按揭购买被告位于红星国际城16号楼2单元301室的一套房屋，总价为301742元，原告首付91742元，剩余210000元在公积金管理中心办理了按揭贷款，《商品房买卖合同》约定被告应在2015年10月30日交房的事实。经质证，被告春天公司、第三人工行哈密分行、公积金中心对该证据均无异议。
2、2015年签署的返租协议复印件1份，清单明细复印件1份，证明返租协议约定每月返租费为1800元，约定了6个月。2015年11月6日被告支付了2个月的返租费用3600元。经质证，被告春天公司对该证据无异议；第三人工行哈密分行、公积金中心认为该证据与自己无关。
3、退房协议1份，进账单2张，退款确认书原件1张，复印件1张，证明2016年3月25日原被告经过协商已签订退房协议，协议签订后，被告于2016年5月26日退款16000元。2016年7月1日退款57148元的事实。经质证，被告春天公司认为在签订退房协议的时候，业主堵住春天公司的门不让出入，在城管委协调下，签署是在被迫下签订的，对退款的其他4张证据无异议。第三人公积金中心认对该证据的真实性认可，对协议内容不认可，认为约定中的房产已抵押给第三人公积金中心，根据抵押合同未经第三人同意，原告不能处置该房屋，退房协议中，剩余贷款由春天公司偿还的条款第三人公积金中心也不认可，第三人公积金中心只认可原告是贷款合同的相对方。第三人工行哈密分行的质证意见与公积金中心的意见一致。
4、承诺书复印件1份，退款确认单和进账单1份，证明被告出具了承诺书后原告收到了20000元，但该款双方约定的是违约金，并不是房款，因此不能扣除剩余退房款。经质证，被告春天公司认为该承诺书是复印件，不认可。对进账单、退款确认单真实性认可，认为退回的20000元是房款。第三人工行哈密分行、公积金中心认为与自己无关。
5、抵押协议1份，证明2016年8月30日原被告在大营房城管委和房产局的调解下达成协议，为了保证退款顺利给原告，被告将抵押协议中载明的一套房屋抵押给原告，抵押拍卖款原告方有权优先受偿的事实。第一次退款51749元,第二个51749元的支票是空头支票，未能退款；经质证，被告春天公司对抵押协议的真实性认可，认为抵押协议中约定的违约金涵盖了原告所有损失，原告计算的违约金和利息重复计算，不合理。对退款51749元的真实性无异议。第三人工行哈密分行、公积金中心认为该证据与自己无关。
6、还款明细表2张。证明原告在公积金中心贷款后一直在还款，2014年9月19日开始还款，至今原告还在还款，这些损失应当由被告承担。经质证，被告春天公司认为与自己无关；第三人工行哈密分行、公积金中心对该证据无异议。
在庭审中，被告春天公司向本院提交以下证据：
退款确认单1份，证明被告春天公司给原告雷建退款20000元的事实。经质证，原告雷建对该证据的真实性认可，但对证明的问题不认可，认为被告退的20000元是违约金，不是房款。第三人工行哈密分行、公积金中心认为该证据与自己无关。
在庭审中，第三人工行哈密分行向本院提交以下证据：公积金贷款委托书，证明公积金中心委托第三人工行哈密分行放款。借款抵押合同，借款人为原告雷建，贷款人是公积金中心，委托贷款银行是工行哈密分行，被告春天公司及另一家公司为保证人，共有5方签订的借款抵押合同，约定了各项内容，第三人工行哈密分行是受托银行。放款凭证3张，第三人工行哈密分行接受公积金中心委托，划入借款人指定的账户。他项权证一份，证明该房屋的他项权人是公积金中心，并办理了抵押登记。经质证，原告雷建、被告春天公司、第三人公积金中心对该证据均无异议。
在庭审中，第三人公积金中心未向本院提交证据。
本院经审理认定事实如下：2014年3月7日，原告雷建与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告雷建购买被告春天公司开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的16栋2单元301室住宅一套，面积为89.12平方米，房屋总价为301742元。在合同签订之日付首付款91742元，余款210000元买受人通过公积金办理贷款支付。并约定该房屋于2015年10月30日前交付。合同签订后，原告雷建于2014年3月3日交纳首付款91742元，并同时向第三人公积金中心申请住房公积金贷款，2014年8月12日，第三人公积金中心委托第三人工行哈密分行向原告雷建发放贷款210000元，第三人工行哈密分行根据原告的申请将该款打入被告春天公司的账户。期间原告雷建支出担保费、公证费等各项费用2280元。
2015年11月6日，原被告双方签订一份《红星国际城一期15＃、16＃住宅交房补充协议》，该协议载明：一、乙方（雷建）购买甲方（春天公司）一期住宅16号楼2单元301室，交房时间顺延至2016年6月30日，为了维护乙方权益。甲乙双方本着公平、公正、公开的原则，经双方友好协商，签订本协议，由双方共同遵守。二、根据乙方购买的房屋，乙方选择购房返租。乙方购买的户型面积及月租金为每月1800元，返租时间：2015年11月1日至2016年6月30日。……。
后由于该房屋一直未完工，2016年3月25日，原告雷建作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年3月7日签署的《商品房买卖合同》；2、乙方需配合甲方到银行办理撤销按揭手续，并不得利用保留的《商品房买卖合同》原件办理抵押、落户等相关事宜；3、退款方式：甲方于2016年7月30日前将乙方交纳的购房首付款91742元全部退还；乙方每月支付给银行的本息人民币以及已付房款10％的违约金全部退还；如逾期未能全部退还的，除按照合同约定每日按乙方已付房款的0.3‰向乙方支付违约金，未经乙方同意甲方不得擅自出售乙方的房屋并根据原合同承担责任。甲乙双方通过友好协商将解除于2015年11月6日签订的《红星国际城一期15＃、16＃住宅交房补充协议》，已付给乙方的返租费用将在退款时扣回。在正式合同解除之前，如出现乙方代付银行贷款本息的，甲方负责将乙方所付本息退还；……。退房协议签订后，被告分两次向原告退还房款73148元。
2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金，如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自动转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天房产签名盖章确认。同日，原告雷建收到了被告春天公司退还的20000元。
2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（雷建）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城一期16号楼2单元301室的房屋，按照购房合同约定在2015年10月30日前交房，未能如期交房且延期已超过60日，依据购房合同责任认定，乙方违约同意退房，乙方退还甲方购房款301742元，违约金46830元，乙方于2016年8月27日前已退回房款73148元，剩余房款228594元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城一期16楼2单元401号房屋，总房款328407元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。……七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城一期16号楼2单元301号房屋《退房协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。
2016年9月30日，被告春天公司向原告雷建支付了房款57149元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款57149元。但原告雷建在2016年11月7日承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告雷建向本院提出诉讼，请求判令：1、被告退还原告剩余房款167845元。2、被告向原告支付违约金46830元。3、被告向原告支付购房按揭贷款担保费2180元。4、被告向原告支付购房款301742元的利息（从2014年8月12日起至判决之日止，按中国人民银行同期贷款年利率5.39%计算）；5、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；6、本案诉讼费、送达费由被告承担。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《退房协议》、《承诺书》、《抵押协议书》、退款确认单等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商品房买卖合同》，约定由原告雷建购买被告春天公司开发的房屋，该合同是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，经双方协商，达成了一份《退房协议》，是双方在自愿协商一致下达成的解除房屋买卖的协议，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份抵押协议，该协议对被告未退还房款明确载明为228594元，后被告在抵押协议签订后退回房款57149元，现尚有171445元未退还，扣除原告雷建收取的返租费3600元，对原告要求被告退还房款167845元之请求，本院予以支持。对被告方认为原告雷建在2016年7月29日领取了20000元房款，该款应当折抵房款的辩解意见，因双方在承诺书中明确约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金赔偿给原告，且双方在后来签订的《抵押协议》中明确约定未退还的房款数额也不包括该20000元，因此双方均认可支付的20000元系违约金，对被告该辩解本院不予采纳。对原告方要求被告支付违约金46830元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定被告应当向原告支付违约金46830元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求本院予以支持。对原告要求被告支付因按揭贷款支出的担保费2180元之请求，因被告春天公司未按期交房导致双方解除了该合同，而原告为交纳房款支出担保费2180元系原告的实际损失，对原告该请求本院予以支持。对原告要求被告支付利息（按房款301742元计算，自2014年8月12日至判决之日止按中国人民银行同期贷款利率5.39%计算）的诉讼请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款57149元，剩余款再未退还，应自逾期之日起承担利息。对原告要求被告按5.39％承担利率的诉讼请求，因中国人民银行公布的同期贷款基准利率为4.75％，因此利率应当按照年利率4.75％计算，对原告该请求本院予以部分支持。对原告要求依法处置被告抵押物，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订抵押协议时明确约定被告将位于红星国际城一期16号2单元401号房屋抵押给原告，在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告雷建房款167845元及利息（自2016年10月31日至本判决确定支付日止，按本金55948元，年利率4.75％计息；自2016年12月1日至本判决确定支付之日止，按本金55948元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金55949元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内向原告雷建付清；
二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金46830元，于本判决生效后十日内向原告雷建付清；
三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上义务，则原告有权采取拍卖、变卖等方式依法变价被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城一期16号2单元401号房屋，原告雷建对变价后的所得价款在房款167845元及利息、违约金46830元内优先受偿；
四、被告哈密春天房地产开发有限公司承担原告雷建为贷款所支出的担保费等费用2180元，于本判决生效后十日内付清；
五、驳回原告雷建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4553元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。
当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 闫瑞鹏
代理审判员 寇 雯
代理审判员 张继华
二〇一七年五月十八日
书 记 员 马靖钊