广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终723号
上诉人（原审原告）：广西贵港市港中房地产开发有限公司，住所地：贵港市。
法定代表人：龚敏中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李金发，贵港市港北区大圩镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：贵港市人力资源和社会保障局，住所地贵港市。
法定代表人：罗冠荣，该局局长。
委托诉讼代理人：郑杰伟，该局工作人员。
上诉人广西贵港市港中房地产开发有限公司（以下简称港中房地产公司）因与被上诉人贵港市人力资源和社会保障局（以下简称贵港市人社局）确认合同无效纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
港中房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、确认上诉人与被上诉人于2012年1月18日签订的《协议书》无效。事实和理由：一、2011年，贵港市人民政府批准拍卖贵港市原汽车东站国有土地的使用权［贵国用（2007）第06XXXX号］，在拍卖之前，原土地使用权者即被上诉人已将该证项下土地出租给贵港市华隆超市有限公司使用，租赁期限至2019年9月30日至；同年9月25日，被上诉人作出《关于贵国用（2007）第0663号地拍卖设置的条件》，强调竞买人必须与被上诉人签订相关协议，以保证被上诉人与华隆超市有限公司的租赁合同得以继续履行，否则不得参加竞买，该条件被土地买受人承受。2012年1月18日，上诉人与被上诉人签订上述《协议书》，并竞得贵国用（2007）第06XXXX号地的使用权。被上诉人为了自身利益在竞买中设置了报名竞买条件，具有显著的强制性，将其与华隆超市的租赁合同中的权利义务强加于上诉人，违反了公平原则，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。一审判决认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，且被上诉人在拍卖前已经告知上诉人该租赁的事实，不存在违法强制性的情形，且上诉人的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，据此驳回了上诉人的上诉请求是错误的。
贵港市人社局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
港中房地产公司向一审法院起诉请求：确认上诉人与被上诉人于2012年1月18日签订的《协议书》无效。
一审法院认定事实：2004年10月29日，广西贵港市华隆超市有限公司与广西壮族自治区贵港市汽车运输公司签订《场地租赁合同》，约定广西壮族自治区贵港市汽车运输公司将位于贵港市火车站地洞口与贵港市江北大道交汇处东侧一块（面积约十亩），广西壮族自治区贵港市汽车运输公司把整块场地及场地上的建筑物全部租赁给广西贵港市华隆超市有限公司使用，租赁期限从2004年10月1日起至2019年9月30日止。2007年5月14日，贵港市人民政府作出《关于同意将市汽车运输公司土地使用权划转抵缴社保费用的批复》［贵政函（2007）69号］，同意将市汽车运输公司位于江北大道464号5961.29平方米及位于江北大道中段106号717.46平方米约两宗共约10亩土地的土地使用权，在不改变土地性质、用途的前提下划转给贵港市人社局，用于抵缴公司200名退休职工截止2007年12月31日止的工龄调整补贴以及该公司今后改制时应一性缴交的10年养老医疗保险等费用，请有关部门尽快予以办理有关手续。2007年11月28日，贵港市人社局（甲方）与广西贵港市华隆超市有限公司（乙方）签订《协议书》，为解决市汽车运输公司企业退休人员的社会保障、档案托管、社会化管理等费用，甲方将市汽车运输公司变更给市劳动保障局的土地、房屋资产继续给乙方使用，现经双方协商一致，就有关问题达成如下协议：1、甲方同意上述的房地产继续给乙方使用到2019年9月30日止；乙方同意每月缴交15100元给甲方解决退休人员的社会保障、档案托管、社会化管理服务等费用。从2009年10月份起改为每月缴交17600元；3、甲方同意乙方提出对使用该房地产的维修。给予乙方2007年12月—2008年3月共4个月的场地维修，从2008年4月起恢复按时缴交场地使用费；乙方在场地使用期限内，所产生的一切税费由乙方负责，与甲方无关；乙方按季并在季末5天内交下季的场地使用费，并汇到甲方委托管理单位的帐上。如不按期缴交，甲方有权单方终止合同；6、乙方与市汽车运输公司2004年10月29日和2006年12月18日签订的合同及补充合同继续执行。2011年7月5日，贵港市人民政府作出《关于市人力资源和社会保障局有关房产和国有土地使用权拍卖处理问题的批复》［贵政函（2011）146号］，同意将包括汽车运输公司在内的四家企业变更到贵港市人社局用于抵缴企业所欠社会保险费的房产和国有土地使用权进行拍卖处置。后贵港市人社局经有关部门批准，依相关程序对上述土地进行了拍卖。2011年9月25日，贵港市人社局出具《关于贵国用（2007）第06XXXX号地拍卖设置的条件》，1、该地块我局已租给华隆超市有限公司使用，租期到2019年9月30日止。竞拍单位中标后必须履行原来我局与华隆超市签订的租赁协议。中标单位一旦违约，必须承担我局全部法律责任；2、由于急需资金对汽车运输公司退休人员养老和医疗保险费的按时缴纳，确保社会稳定，中标单位必须在一个月内交清费用，否则作为废标处理，没收这前缴纳的保证金；3、参加竞拍的单位必须与我局签订相关协议，以便发生法律效力。2012年1月18日，港中房地产公司与贵港市人社局签订《协议书》，约定该地块贵港市人社局已租给华隆超市有限公司使用，租期到2019年9月30日止。港中房地产公司中标后必须履行原来贵港市人社局与华隆超市签订的租赁协议。在《贵港市2011年第三期国有建设用地使用权拍卖出让公告》［贵国土资告（2012）5号］拍卖出让宗地基本要求明确写明，由于土地证号为贵国用（2007）第066XXXX号、贵国用（2007）第06XX**号两地块上的房屋已出租，市人力资源和社会保障局要求竞买该地块的单位必须继续履行其与租用方签订的租赁协议。上述土地由贵港市港中房地产公司竞得，港中房地产公司于2012年2月6日与广西万诚拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。后经港中房地产公司申请，将其竞买得的土地证办至贵港市才宽商贸有限公司名下。2012年12月27日，贵港市才宽商贸有限公司通知贵港市人社局其公司开户行及银行账号，以便该地块租赁者缴交租金及其他各类所得款项。2012年12月28日，贵港市人社局通知广西贵港市华隆超市有限公司从2013年1月1日起将租金转入贵港市才宽商贸有限公司指定的帐号。庭审中港中房地产公司称广西贵港市华隆超市有限公司交的第一期租金到指定帐号后，该租金已退回给广西贵港市华隆超市有限公司，现该地块已进行了开发。一审法认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案诉争协议所涉及的房地产原所有人广西壮族自治区贵港市汽车运输公司已于2004年10月1日出租给广西贵港市华隆超市有限公司，租赁期限从2004年10月1日起至2019年9月30日止。2007年5月14日贵港市人民政府将市汽车运输公司土地使用权划转给本案贵港市人社局用以抵缴社保费用后，贵港市人社局根据原所有人广西壮族自治区贵港市汽车运输公司与广西贵港市华隆超市有限公司签订的《场地租赁合同》，与广西贵港市华隆超市有限公司签订《协议书》，该协议书约定的合同期限为至2019年9月30日止，与原所有人广西壮族自治区贵港市汽车运输公司与广西贵港市华隆超市有限公司签订的《场地租赁合同》的合同期满日一致。贵港市人社局在将土地拍卖前，已告知该土地已出租给广西贵港市华隆超市有限公司，港中房地产公司也与贵港市人社局签订了《协议书》，港中房地产公司同意中标后仍履行原来贵港市人社局与华隆超市签订的租赁协议，贵港市人社局的行为符合法律的规定，未违反法律、行政法规的强制性规定，且拍卖前已告知港中房地产公司，不存在欺诈、胁迫的情形。港中房地产公司在知晓所竞买的土地的一部分已出租给广西贵港市华隆超市有限公司直至2019年9月30日后，仍然同意竞买，竞买成功后该土地使用权的登记人又向贵港市人社局提供了缴纳租金的银行账号，故港中房地产公司与贵港市人社局于2012年1月18日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。港中房地产公司的诉讼请求依据不足，理由不充分，没有事实及法律依据，且港中房地产公司的诉讼请求已超过了法定的诉讼时效，对其诉讼请求，依法予以驳回。判决：驳回原告广西贵港市港中房地产开发有限公司的诉讼请求。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、港中房地产公司与贵港市人社局于2012年1月18日签订的《协议书》是否有效；2、港中房地产公司的起诉是否已经超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，在《贵港市2011年第三期国有建设土地使用权拍卖出让公告》中，贵港市人社局在拍卖前已经向竞买人说明租赁物已出租的事实，要求竞买人必须与贵港市人社局签订协议，以确保竞买人竞得后继续履行贵港市人社局与承租人所签订的租赁协议，上诉人港中房地产公司对此已经知晓，并自愿接受了该条件，与贵港市人社局签订了《协议书》，并最终成功竞买，且港中房地产公司与贵港市人社局于2012年1月18日签订的《协议书》只是对拍卖公告中的相关内容的重申，《协议书》的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据“买卖不破租赁”原则，广西贵港市华隆超市有限公司对涉租赁物的承租期限至2019年9月30日到期，港中房地产公司竞买取得该地块的国有土地使用权后应继续履行原贵港市人社局与广西贵港市华隆超市有限公司签订的租赁协议。港中房地产公司上诉称该《协议书》违反了公平自愿原则属无效合同，没有事实和法律依据，不予支持。关于第二个争议焦点，本案系确认之诉，合同效力系由合同本身所决定的，时间的改变不会对合同的效力发生影响。一审判决认定港中房地产公司的诉请超过诉讼时效不当，但不影响本案的实体处理，本院在此予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人广西贵港市港中房地产开发有限公司已预交），全部由上诉人广西贵港市港中房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄钰雄
代理审判员 肖 哲
代理审判员 覃献军
二〇一六年九月九日
书 记 员 梁明燕