广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民终字第304号
上诉人（一审原告）吴耀能。
委托代理人黄元，广西龙津律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西万旺房地产开发有限公司，住所地广西自治区扶绥县新宁镇松江路26号民族广场物业管理楼二楼201-203房。
法定代表人李海，该公司总经理。
委托代理人陈开盛，广西程和程律师事务所律师。
上诉人吴耀能因商品房销售合同纠纷一案，不服扶绥县人民法院（2014）扶民初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成由审判员郑瑾瓀担任审判长，审判员林文标和代理审判员梁丹杰参加的合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。书记员苏梦晓担任记录。上诉人吴耀能的委托代理人黄元、被上诉人广西万旺房地产开发有限公司（下称万旺公司）的委托代理人陈开盛到庭参加诉讼；上诉人吴耀能、被上诉人万旺公司的法定代表人李海经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年1月5日，吴耀能与万旺公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定吴耀能购买万旺公司开发的位于扶绥县新宁镇松江街民族广场小区第1幢4层03号房，房屋总价款为人民币150194元。合同还约定，出卖人（万旺公司）应当在2010年12月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人（吴耀能）使用。出卖人逾期交房不超过180日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单。另外，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，吴耀能依约支付了全额购房款。万旺公司也在楼房竣工后通知吴耀能领取楼房，吴耀能于2011年10月28日从万旺公司处领取了房屋钥匙，尔后进行装修入住并使用至今。2013年1月18日，在扶绥县建设工程质量安全监督站监督下，由施工、勘察、设计、监理、建设等单位组成的竣工验收组对扶绥县民族广场1#楼进行竣工验收，结论为工程质量合格。但吴耀能认为，万旺公司至今未按合同的约定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付吴耀能使用，已经构成违约，应当向吴耀能支付从2010年12月31日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计人民币32952.5元。而万旺公司则认为，涉案房屋已于2011年10月28日交付吴耀能，吴耀能也已经装修入住，应视为对房屋的实际占有使用。根据法律的有关规定，应视为房屋已经交付使用，且吴耀能没有在诉讼时效期间内提起诉讼，其诉请不应再得到法律保护。吴耀能在与万旺公司协商未果后诉至一审法院，请求判令万旺公司向其支付商品房预售合同违约金共计人民币32952.5元（以150194元为基数，自2010年12月31日起计至2013年12月31日止共1097天，按合同约定的每日0.2‰计算）。在庭审过程中，吴耀能将“商品房预售合同违约金”变更为“商品房销售合同违约金”。
一审法院确定案件的争议焦点为：1、万旺公司是否存在逾期交房的违约事实，应否依法向吴耀能支付逾期交房违约金；2、吴耀能的起诉是否已超过诉讼时效。
一审法院认为，吴耀能与万旺公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。吴耀能虽然以万旺公司存在商品房销售合同违约为由提起诉请，但在实际计算违约金数额中，是以逾期交房违约金的计算方式、标准进行计取的。吴耀能主张万旺公司在交付房屋钥匙时未能出示商品住宅交付使用批准文件，即便于2011年10月28日领取房屋钥匙并实际使用房屋，也不能证明吴耀能接受了房屋，因此万旺公司还应承担交付房屋之后的逾期交房违约责任，逾期交房违约责任应该计算至2013年12月31日止。一审法院认为，吴耀能、万旺公司在合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在出卖人不能出示相关证明文件或不具备法律规定的商品房交付条件时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任。如果买受人明知商品房不具备交付条件但实际接受房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为其变更合同中关于房屋交接内容的约定。在此情况下，买受人无权要求出卖人承担实际交付日起至具备交付条件之日止的违约金。本案中，吴耀能已经实际接受了万旺公司交付的房屋，双方即形成了房屋实际交付的事实，吴耀能也实际占有和使用了房屋，现又主张万旺公司承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金，没有正当的理由，也没有法律依据，不予支持。按照合同约定，万旺公司应于2010年12月30日前将房屋交付给吴耀能使用，但其于2011年10月28日才实际交付房屋。万旺公司未按约定的时间交付房屋，属违约行为，对此万旺公司应承担相应的责任。为此，吴耀能要求万旺公司支付此期间的逾期交房违约金的诉请，事实和理由成立，予以支持。所以，万旺公司应按合同约定交付期限届满的第二天起至实际交付前一日止承担逾期交房的违约责任，即逾期交房的违约行为自2010年12月31日至2011年10月27日止，共计301天。按照合同的约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。照此约定计算，万旺公司应支付给吴耀能逾期交房违约金为9041.68元（150194元×0.2‰×301天）。至于吴耀能的起诉是否已超过诉讼时效，虽然合同约定的交房时间是2010年12月30日前，实际交付时间是2011年10月28日，但直至房屋实际交付日，万旺公司没有向吴耀能出示或交付商品住宅交付使用批准文件，而吴耀能依法可要求万旺公司依据合同履行自己的义务，万旺公司直至2013年1月18日才完成工程竣工验收，并取得商品住宅交付使用批准文件。因此，双方对是否已经履行了合同约定的交房条件和在履行合同中实际交付的事实各自认识和判断不一致，吴耀能在此期间起诉主张权利并未超过诉讼时效，万旺公司抗辩称吴耀能主张违约金的权利已经超过诉讼时效的理由不成立，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、万旺公司向吴耀能支付商品房逾期交付违约金9041.68元；二、驳回吴耀能的其他诉讼请求。案件适用简易程序审理，案件受理费减半收取312元，由万旺公司负担86元，吴耀能负担226元。
上诉人吴耀能不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、吴耀能于2011年10月28日签字领取钥匙后才发现万旺公司所出具的《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》以及其他材料均无盖章，存在材料瑕疵；2、2010年6月起，吴耀能与其他业主不断地向扶绥建设工程质量安全监督站（以下简称质安站）和扶绥县住房和城乡建设局（以下简称住建局）反映万旺公司交房行为违法并要求维护合法权益。2013年10月12日，质安站回复称，2013年1月8日，对民族广场1#楼进行了竣工验收，验收评定结果为合格，但建设单位至今尚未办理工程竣工验收备案手续。2013年11月12日，住建局回复中说明，扶绥县建设局于2010年5月10日向万旺公司送达《关于要求立即停止交付未验收的工程并组织竣工验收的通知》，该通知载明万旺公司即日起不得继续交付未竣工验收合格工程，并在2010年5月20前组织竣工验收。以上两份证据足以证实吴耀能不知商品房不具备交付条件但实际接受了房屋。同时证实，2011年10月28日，万旺公司迫于交房日期已届满即擅自将未经竣工验收的商品房交给吴耀能。3、一审法院认定万旺公司于2013年1月18日完成工程竣工验收，并取得商品住宅交付使用批准文件有误。事实上，2O13年1月18日，在质安站监督组织下，建设、施工、设计、勘查、监理五方单位进行竣工验收并于2O13年1月21日在《竣工验收意见》表上正式签字盖章，但至今尚未办理工程竣工验收备案。同时，万旺公司至今未能提供《建设工程质量竣工验收的意见书》和《竣工验收备案表》。因此，万旺公司至今并未取得商品住宅交付使用批准文件。二、一审法院不予支持吴耀能主张万旺公司承担实际交付之日起至具备交付条件之日止的违约金有误。本案中，吴耀能与万旺公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定的“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。万旺公司至今未能将具备合同约定条件的商品房交付给吴耀能，其新的违约行为已经严重损害了吴耀能的合法权益。故请求二审法院撤销一审判决，判令万旺公司支付给上诉人自2010年12月31日计至2013年12月31日共1097天的逾期交房违约金32952.5元。
被上诉人万旺公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。
双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予确认。
综合各方当事人的意见，本院确认本案的争议焦点为：一、本案交房日期如何确定；二、被上诉人万旺公司是否存在逾期交房违约行为。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。一、关于本案交房日期如何确定的问题。吴耀能与万旺公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。本案中，吴耀能于2011年10月28日签收领取万旺公司交付的房屋钥匙时，明知万旺公司未能出示双方合同约定的商品住宅交付使用批准文件却没有异议，并实际占有和使用了该房屋至今。据此，吴耀能的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定。因此，上诉人吴耀能签收领取房屋钥匙的日期即2011年10月28日应视为被上诉人万旺公司已将商品房交付给上诉人的日期。二、关于被上诉人万旺公司是否存在逾期交房违约行为的问题。如前所述，双方实际交房的日期为2011年10月28日，而双方签订合同中约定的交房日期为2010年12月30日前，故被上诉人万旺公司存在逾期交房的违约行为，逾期交房时间为2010年12月31日至2011年10月27日止，共计301天。按照双方的约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因此，一审判决万旺公司应支付给吴耀能逾期交房违约金为9041.68元（150194元×0.2‰×301天）正确，应予维持。上诉人吴耀能以万旺公司至今未能将具有符合合同约定条件的商品房交付为由主张万旺公司应当承担实际交房之日起至具备交房条件之日止的违约金，没有事实与法律依据，不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费624元由上诉人吴耀能负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑瑾瓀
审 判 员 林文标
代理审判员 梁丹杰
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 苏梦晓