吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初1338号原告：延边凯尔玛物业有限公司，住所地：延吉市。法定代表人：刘雅杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王超，该公司人事部经理。被告：贾程元，1988年1月20日出生，男，现住延吉市。委托诉讼代理人：安青松，吉林阿里郎律师事务所律师。原告延边凯尔玛物业有限公司（以下简称延边凯尔玛公司）与被告贾程元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月24日受理后，依法组成合议庭，分别于2017年9月28日、2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告延边凯尔玛公司委托诉讼代理人王超、被告贾程元及其委托诉讼代理人安青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延边凯尔玛公司向本院提出诉讼请求：1.判令贾程元向延边凯尔玛公司支付租金4万元(2015年8月至2015年10月的租金)及租金违约金3600元（2015年8月1日至2015年10月31日，按照月3%计算）；2.判令贾程元向延边凯尔玛公司支付拖欠的电费2474.9元(2015年8月至2015年10月)及电费违约金222.66元（2015年8月1日至2015年10月31日，按照月3%计算）；3.判令贾程元向延边凯尔玛公司支付取暖费1560元（2014年至2015年度、2015年至2016年度采暖期间的费用）及取暖费违约金561.6元（2014年11月1日至2015年10月31日，按照月3%计算）；4.判令贾程元向延边凯尔玛公司支付租赁期间的物业费936元（2014年11月10日至2015年10月31日期间，按照20平方米*每月3.9元）及物业费违约金337元（2011年11月1至2015年10月31日，按照月3%计算）。事实与理由：2014年11月1日，延边凯尔玛公司与贾程元签订“租赁合同”，约定：延边凯尔玛公司将延吉凯尔玛物业北侧一楼门市302出租给贾程元用于服装经营，租赁期限为一年，自2014年11月1日至2015年10月31日止。贾程元逾期未付清租金的，延边凯尔玛公司有权单方解除合同，收回店面，贾程元交纳的押金不予退还；贾程元未按时交纳水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费等费用的，应承担每月3%的违约金；租赁期满贾程元未提前通知延边凯尔玛公司续租而继续使用租赁场地的，贾程元应每周赔偿延边凯尔玛公司一个月的房屋租金。租赁合同签署后，延边凯尔玛公司依约履行了全部合同义务，贾程元应依法履行向延边凯尔玛公司支付租金及相关费用的义务。经延边凯尔玛公司多次催收，贾程元在无任何理由的前提下欠付延边凯尔玛公司多项费用及违约金达51389.4元，故诉至法院。贾程元辩称，在合同租期内已全额支付租金16万元，不拖欠租金；确实拖欠延边凯尔玛公司电费、取暖费、物业费等，数额不确定。但贾程元在签订合同时向延边凯尔玛公司交付了1万元押金，租赁期间经与延边凯尔玛公司李经理沟通，1万元押金抵付拖欠的费用，故贾程元至今未向延边凯尔玛公司主张要求退还押金。该店面在租赁期内一直经营，2015年10月31日租赁期满后搬离，并将钥匙放到店内，电话告知延边凯尔玛公司李经理。延边凯尔玛公司有店外卷帘门的钥匙。且延边凯尔玛公司的诉讼请求已过诉讼时效，按照双方租赁合同约定，租赁期限为2014年11月1日至2015年10月30日，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，此案诉讼时效为一年，故应驳回延边凯尔玛公司的诉讼请求。经审理查明：2014年11月1日，延边凯尔玛公司与贾程元签订“租赁合同”，约定：延边凯尔玛公司将延吉凯尔玛物业北侧一楼门市302出租给贾程元用于服装经营使用，租期1年，即2014年11月1日至2015年10月31日。贾程元每年向延边凯尔玛公司交纳租金16万元，按年交付，合同签订之日交纳。贾程元如需继续租赁，应在租赁期满之日30日前交纳租金。租赁期间水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费，工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切与房屋租赁有关的费用，全部由贾程元交纳。物业管理费每月20平方米*3.9元=78元（每月末交纳下月物业管理费），电费按实际发生表数计算。合同订立之日，贾程元交纳1万元给延边凯尔玛公司作为押金，合同期满，如果贾程元没有违约情形，延边凯尔玛公司将押金退还贾程元。贾程元超过3日，逾期未付清租金的，延边凯尔玛公司有权单方解除合同，并收回店面，装修无偿归延边凯尔玛公司所有，贾程元交纳的押金，延边凯尔玛公司不予退还。贾程元未按时交纳水费、电费、空调费、物业管理费，工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切费用的，延边凯尔玛公司有权从押金中代为交纳。贾程元应承担每日3%的违约金。合同签订后，贾程元向延边凯尔玛公司交纳押金1万元及租金12万元。2014年11月1日至2015年10月31日租赁期间，贾程元支付部分电费、水费等。尚欠租金4万元、物业费936元及2014年至2015年采暖期间取暖费。2014年11月10日，延边凯尔玛公司交纳涉案房屋在内的取暖费。2015年11月初，贾程元搬离涉案房屋。2017年8月，延边凯尔玛公司在涉案房屋张贴招商广告。认定上述事实的证据有：租赁合同、收据、照片及双方当事人当庭陈述。本院认为，延边凯尔玛公司与贾程元签订的“租赁合同”系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定各自履行义务。延边凯尔玛公司已将房屋交付给贾程元使用，贾程元应按合同约定交纳租金。贾程元主张其不拖欠租金，即使拖欠租金延边凯尔玛公司的主张已过诉讼时效。因贾程元未能提供其全额交款的相关证据，故对其主张不拖欠租金的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”及第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”庭审中，延边凯尔玛公司自认其于2015年10月下旬向贾程元收取取暖费时发现其不在店内，后即无法联系贾程元，现延边凯尔玛公司于2017年2月24日诉至本院，故虽然贾程元拖欠租金，但因超过一年诉讼时效期间，故对延边凯尔玛公司要求贾程元租金4万元及租金违约金3600元的主张，本院不予支持。对贾程元提出延边凯尔玛公司要求支付租金已过诉讼时效的主张，本院予以支持。关于电费，因延边凯尔玛公司提供的证据，贾程元不予认可，无其他证据佐证，故对该主张，本院不予支持。因贾程元未能提交证据证明其已交付物业费及取暖费，故对延边凯尔玛公司主张的物业费936元，本院予以支持。因延边凯尔玛公司未能提交证据证明2015年至2016年采暖期间仍占用房屋，故对取暖费本院支持780元。关于物业费违约金及取暖费违约金，双方合同约定“贾程元未按时交纳水费、电费、空调费、物业管理费，工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切费用的，延边凯尔玛公司有权从押金中代为交纳。贾程元应承担每日3%的违约金。”，现贾程元未按约定交纳物业费及取暖费，且延边边凯尔玛公司主张按月3%计算违约金的标准低于合同约定的标准，故对延边边凯尔玛公司主张的物业费违约金337元及取暖费违约金561.6元，本院支持物业费违约金337元及取暖费违约金280.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、被告贾程元于本判决发生法律效力后立即向原告延边凯尔玛物业有限公司支付物业费936元及物业费违约金337元，取暖费780元及取暖费违约金280.8元，共计2333.8元（上述费用应当在贾程元已交付的1万元押金中予以扣除）；二、驳回原告延边凯尔玛物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1084.7元（原告已预交6183元，退还原告5098.3元），由被告贾程元负担50元，原告延边凯尔玛物业有限公司负担1034.7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  张妍妍人民陪审员  周国君人民陪审员  相传山二〇一七年十月二十一日书 记 员  付红娜