广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0184民初265号
原告：梁志华，住广东省广州市从化区。
原告：李赛葵，住广东省广州市从化区。
委托诉讼代理人：梁志华，原告丈夫。
被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：胡玲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。
原告梁志华、李赛葵与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理，原告梁志华，被告的委托诉讼代理人胡昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，根据合同约定，原告购买被告开发的御景宏雅花园1、2、3、4、5第御景宏雅花园2座13层1301房，房屋地址为广州市从化区江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）1301房，建筑面积98.2平方米，购房总价款712457元。合同第十三条约定，被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。第十四条约定：若被告未能按本合同规定的期限交房，则被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之三的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同第十五条约定：原被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；5、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6、《房地产（住宅）质量保证书》；7、《房地产（住宅）使用说明书》；8、《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了712457元购房款，等待收楼。2016年4月11日，原告曾就被告迟延交楼诉至广州市从化区人民法院，广州市从化区人民法院于2016年6月27日作出（2016）粤0184民初1569号民事判决书，判决被告支付自2015年7月1日至2016年4月11日的迟延交楼违约金，双方均未上诉，该判决已于2016年7月29日生效。日前被告已取得案涉楼盘的竣工验收备案表，原告于2016年12月31日接收了案涉楼房，但截止原告本次起诉之日，被告仍未依合同将迟延交楼违约金支付给原告。故诉至本院，请求判令：1.被告向原告支付延期交房违约金58350元（违约金以总房价712457元为本金，自2016年4月12日起计至2016年12月30日，以日万分之三计）；2.被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1.根据《民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国基本法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在民法通则之后生效的《合同法》第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间具体合同的约定，因而对违约金的审理不但应对“万分之三”这个统一约定的比例是否过高，也应结合个案中当事人的损失情况进行审理和具体界定。自然地，原告起诉违约金时，有责任对事先有无声明其损失，即其起诉的损失是否超出被告可预见的范围，进行说明和举证。总之，由于违约金造成的损失问题属于原告的主张范围，根据《民事诉讼法》第六十四条的规定原告负有举证责任。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。2.被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求法院可以免除或者减少被告的违约责任。3.被告已于2015年7月27日、2016年5月16日取得永久供水的相关证明文件，2015年9月15日取得永久供电的相关证明文件，2015年9月21日取得通邮的相关证明文件，2015年9月20日取得天燃气的相关证明文件，2016年7月29日取得《房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案表》，至此被告已符合原告与被告签定的《广州市商品房买卖合同》第十五条的全部条件。根据本合同的补充协议五，被告于2016年7月30日发收楼通知给原告，并要求到场收楼，逾期视为对该商品房进行了验收、接管手续。故被告在2016年7月30日已完成了合同约定的全部义务，则违约责任最多计算至2016年7月30日。4.根据原被告签订的合同附件七：本合同补充协议第五条第3点，原告应该在被告要求的时间进行收楼，即使原告发现有未完善，应当填写《收楼验收表》交回给被告，被告安排负责修缮，在此期间内，不作任何追偿。故违约责任最多计算至2016年7月30日。
经审理查明：2013年11月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于广州市从化区江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）1301房；建筑面积98.2平方米；总金额为712457元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的31.22%，金额222457元，除首期款外，剩余房款金额490000元须于2013年11月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理，详见附件补充协议第四条。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七第三条约定原告和被告双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为：3.房屋交付的标志：同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：（1）一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；（2）原告应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；（3）原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；（4）只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；（5）合同约定的房屋交付时限届满。4.不可抗力等原因包含但不限于异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。由于该原因造成迟延交房的，原告同意被告顺延交房时间。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同第十六条约定，原告应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议应于验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期视为同意接收该商品。合同附件七第五条约定，双方同意买卖合同第十六条修改如下：1.原告在收到被告发出收楼通知确定的期限内到被告指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如原告未办理收楼手续，视作原告已对该商品房进行了验收、接管，被告不再另行通知。
上述合同签订后，原告已支付了全部购房款712457元，被告分别于2013年11月29日开具首期款222457元的发票，2014年7月3日开具尾期款490000元的发票给原告。
另查明：因逾期交房问题，原告曾向本院起诉被告，本院于2016年6月27日作出（2016）粤0184民初1569号民事判决书，判决：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内向原告梁志华、李赛葵支付逾期交房违约金（以购房款712457元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日起计至2016年4月11日止，违约金总额以已付购房712457元为限)。该判决已发生法律效力。
2016年7月29日，被告取得位于广州市从化区环市东路207号自编“名城·御景绿洲（南区）1-11栋”住宅楼工程11幢的竣工验收备案表。
2016年7月30日，被告通过EMS国内标准快递向原告邮寄收楼通知书，原告确认已于2016年8月1日收到被告发出的收楼通知书，并于2016年12月31日收楼。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：
一、关于逾期交房责任的承担问题。原告已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称其违约系因不可抗力因素及非被告可控因素导致，但未提供证据予以证明，故被告主张免责的理据不足，本院不予采纳。
二、关于计付逾期交房违约金起讫时间的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。关于涉案房产的交房标准，原告和被告在补充协议第三条中对买卖合同第十二条、十五条约定的交房标准进行了变更，但涉案房产交付使用时仍应符合法定标准，即必须取得涉案工程的竣工验收备案表。原告认为被告没有提供消防验收的资料，故涉案房产至今还不符合合同约定的房屋交付标准。从被告提交的竣工验收备案表来看，“工程竣工验收备案文件目录”第6项“规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件”表明涉案房产已取得消防验收相关文件。本案房产于2016年7月29日取得竣工验收备案表，符合了法定的交房标准，但被告仍应履行通知原告收楼的义务。原告确认其已于2016年8月1日收到被告发出的收楼通知书，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条约定，如原告在收到收楼通知书之日起30日内即2016年8月31日前未进行验收及未书面提出异议的，应视为同意接收房屋。虽然补充协议第五条对该条进行了变更，但被告没有证明收楼通知书中有具体的收楼期限，故仍应给原告合理的期限即按照合同第十六条约定的30日内进行收楼，因此2016年8月31日可视为被告实际交付涉案房屋的日期。原告主张逾期交房违约金从2016年4月12日计至2016年12月30日，于法无据，本院不予支持。本案逾期交房违约金应从2016年4月12日起计至2016年8月31日止。
三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告如未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益损失进行比较。现被告认为其违约而造成原告的损失仅为实际损失即银行同期存款利息，缺乏事实依据，由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。
综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告未按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁志华、李赛葵支付逾期交房违约金（以购房款712457元为本金，按每日万分之三的标准，从2016年4月12日起计至2016年8月31日止)；
二、驳回原告梁志华、李赛葵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费629元，由原告梁志华、李赛葵负担350元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担279元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄丽平
二〇一七年三月二十日
书记员 高淑仪