甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第1546号
原告（反诉被告）张爱琴
委托代理人董玉善
被告路玉龙（反�原告）
原告张爱琴与被告路玉龙土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张爱琴诉称：2012年3月31日，原告与被告协商一致，原告将自己承包的位于西峰区后官寨镇后官寨村中岭队西环路沿街道集体土地1400㎡租赁给被告用于经营洗车厂。当日双方签订了《土地租赁合同》，合同约定租赁期限自2012年5月1日至2022年4月30日；前三年每年租金2万元；以后租金随市场行情再定；每年5月1日交清下年度租金。合同签订后，被告即向原告交纳了本年度租金，并开始在所租赁的土地上建洗车厂开始营业。2013年8月1日，被告又找到原告，让原告将另外三分地租赁给被告，年租金4500元；原告表示同意，双方又补签了一份合同。2014年底，原告发现被告将租�的土地变更经营项目后，转租给了曾亚峰。此后，原告找被告要求解除租赁合同，但一直找不到被告本人。到2015年5月1日交纳本年度土地租赁费的时间，原告打电话找被告，被告也不配合和原告协商解决此事。基于以上事实，被告违反原租赁合同，未经原告同意，私自将所租赁的土地转租给第三人牟利。现要求：1、解除原、被告2012年3月31日签订的《土地租赁合同》和2013年8月1日签订的土地租赁《合同》；并限期向原告腾退所租赁的土地；2、被告限期给付拖欠原告2015年5月1日至实际腾退期间的土地租赁费（暂定为2200元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告路玉龙答辩并反诉称：2012年3月31日，被反诉人与反诉人签订了《土地租赁合同》，被反诉人将其拥有使用权的部分土地租赁给反诉人建设、经营洗车场。当时约定的租金每年2万元；租赁期限自2012年5月1日至2022年4月30日；出租后第四年可以协商变更租赁费，但涨浮不能超过原租金的50%。合同履行至2015年5月时，反诉人与被反诉人协商租赁费时，被反诉人提出每年租金必须涨到8万以上（上涨400%）；协商期间，被反诉人向法院提起诉讼。反诉人认为，基于被反诉人将土地出租给反诉人10年的书面合同约定，反诉人才在该土地上投资建设。现合同履行中，被反诉人违反合同约定，要求提前收回土地，应当对反诉人的损失承担赔偿责任。反诉人对所租用土地基础全部用三七土夯筑，对地面进行了硬化，铺设了上下水管网、电网，修建了30间彩钢瓦房，安装锅炉、监控等配套设施，投入超过60万元。现反诉要求：1、确认反诉人与被反诉人2012年3月31日签订的《土地租赁合同》和2013年8月1日签订的土地租赁《合同》无效；2、被反诉人赔偿反诉人建设房屋及配套设施产生�所有损失（具体数额以评估鉴定意见为准）；3、本案的诉讼费用由被反诉人承担。
审理查明：张爱琴系庆阳市西峰区后官寨镇后官寨村中岭队的村民。2013年3月31日，张爱琴（合同甲方）与路玉龙（合同乙方）签订了《土地租赁合同》。合同约定，张爱琴将其位于西峰区后官寨镇后官寨村中岭队西环路边的1400㎡农村承包土地租赁给路玉龙使用；租赁期限为10年时间（自2012年5月1日至2022年4月30日）；租赁费10000元／年／亩，总计20000元；租赁费前三年不变，每年5月1日一次性交清当年租金。根据市场行情，以后租金在原租金基础上每次上浮不得超过50%。同时还约定：“……合同期内，所租赁土地不得擅自收回，因公共建设需要征用或者集体收回的，甲方应在收回土地前六个月将收回理由、收回日期，书面通知乙方。集体收回或征用土地时，土地上的建筑�、构筑物和附着物赔偿的百分之九十归乙方，百分之十归甲方。”合同签订后，张爱琴如约向路玉龙交付了土地，路玉龙也按照合同约定向张爱琴支付了当年租金。随后路玉龙在承租土地上修建洗车厂及其附属设施后开始营业。2013年8月1日，路玉龙要求张爱琴将与出租土地相邻的另外0.3亩土出租给他，张爱琴表示同意，双方就该块土地租赁事宜签订了一份《合同》书，合同约定：“……租赁费每年4500元；从2013年8月1日到2014年5月1日为止，总共交0.3亩地租金3000元；到2014年5月1日另写合同……”随后，双方按照合同履行各自的义务。2015年5月1日，合同履行3年期满，根据合同约定，双方应对此后租赁费用另行协商确定。在协商土地租赁费过程中，因为双方意见差距过大，协商未果。为此，张爱琴向法院提起诉讼，要求解除土地租赁合同。案件审理中，路玉龙提起反诉�要求确认租赁合同无效，并由张爱琴赔偿损失。经查，路玉龙租赁张爱琴土地后，在租赁的土地上修建了彩钢房445.02㎡（北彩钢房204.6㎡、彩钢棚130.72㎡、西彩钢房35.28㎡、南彩钢房74.42㎡），处理地坪240.015㎡，安装长压热水锅炉一台、锅炉一台、监控一套等设施。经路玉龙申请，庆阳市中级人民法院依法委托甘肃合盛资产评估有限责任公司进行评估。甘肃合盛资产评估有限责任公司于2015年10月23日以甘合盛评报字（2015）第065号司法鉴定评估项目资产评估报告结论为：1、路玉龙建设的房屋及配套设施的评估值217302.31元；2、拆除建设房屋费用评估值18655.72元；3、恢复土地原状所需费用（恢复到耕地标准）评估值为71039.37元。经质证，双方对评估报告结论均无异议。又查，张爱琴出租给路玉龙的土地系农村承包土地，并未办理农村用地转变使用性质的审批手续；路玉龙在土地上建房也未取得相关部门的准建审批手续。
上述事实，有原、被告陈述，有《土地租赁合同》二份、陆峰的证明一份、甘合盛评报字（2015）第065号司法鉴定评估项目资产评估报告附卷，本院予以确认。
本院认为：《中华人民路共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，张爱琴在未办理农用地转用审批手续的情况下，将自己承包耕地出租给路玉龙用于修建洗车场，改变了土地使用性质。张爱琴与路玉龙签订的《土地租赁合同》内容违反了法律、行政法规的强制性规定，因而属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规�：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因为张爱琴行为存在过错，因此张爱琴应承担相应的过错责任；路玉龙明知自己承租的土地属于农用土地性质，在未办理农用地转用审批手续和准建审批手续的情况下，在承租的土地上修建洗车场及配套设施，其行为也存在过错，亦应承担相应的过错责任。现对张爱琴出租给路玉龙的土地，应当依法拆除违法建筑，恢复土地的使用性质，由此造成的损失，应由张爱琴与路玉龙按照各自的过错承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张爱琴与被告（反诉原告）路玉龙于2012年3月31日签订的《土地租赁合同》及于2013年8月1日签订土地租赁《合同》无效；
二、由被告（反诉原告）路玉龙向原告（反诉被告）张爱琴支付自2015年5月2日起至实际拆除房屋、恢复土地原状（恢复到耕地标准）之日至的土地占用费（每天按67.12元计算）；
三、由被告（反诉原告）路玉龙负责拆除在原告（反诉被告）张爱琴农用土地上建设的房屋及配套设施，恢复土地使用性质至耕地标准；拆除房屋及配套设施、恢复土地费用共计306997.40元［其中房屋及配套设施费用217302.31元、拆除建设房屋费用18655.72元、恢复土地原状所需费用（恢复到耕地标准）71039.37元］，由原告（反诉被告）张爱琴负担122798.96元（306997.40元×40%）；由被告（反诉原告）路玉龙负担184198.44元（306997.40元×60%）。
上述判决书第二、三项内容，限本判决生效后30日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，反诉案件受理费2952元，鉴定费50000元，合计53052元，由原告（反诉被告）张爱琴负担21220.8元，由被告（反诉原告）路玉龙负担31831.2元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 曹晓平
人民陪审员 冯永军
人民陪审员 吴晓金
二〇一六年一月四日
书 记 员 罗世东
本案引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条第一款建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
第六十三条农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。