四川省渠县人民法院民 事 判 决 书（2015）达渠民初字第1945号原告邓礼华，男，生于1953年7月20日，汉族。委托代理人代长英，四川银桥律师事务所律师。被告张传达，男，生于1955年6月24日，汉族。委托代理人苗友建，男，生于1953年8月5日，汉族。被告渠县兴鑫房地产开发有限公司。法定代表人许芯友，该公司经理。委托代理人苗友建，男，生于1953年8月5日，汉族。第三人郑洁，女，生于1978年6月2日，汉族。委托代理人杨川，渠县渠江镇法律服务所法律工作者。本院于2015年8月28日受理了原告邓礼华诉被告张传达、渠县兴鑫房地产开发有限公司（以下简称兴鑫公司）、第三人郑洁确定合同无效纠纷一案。于2015年10月13日依法由审判员刘勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓礼华及其委托代理人代长英；张传达和被告渠县兴鑫房地产开发有限公司的共同委托代理人苗友建；第三人郑洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓礼华诉称，由张传达、梅燕、杨攀、陈锡五共同出资成立渠县兴鑫房地产开发有限公司琅琊镇项目部，2011年经渠县规划和建设局批准，对渠县琅琊镇建设街旧（危）房进行改造。2009年3月31日原告与被告琅琊镇项目部签订了《房屋改建协议》，双方约定：原告自愿将自己坐落在琅琊镇街道房屋，面积94.2平方米的房屋交给被告琅琊镇项目部改造；被告琅琊镇项目部修建后在综合楼的东面或南面还给原告门市一间，面积在30平方米以内。协议签订后原告履行了自己腾房、交房的义务，但二被告未按协议规定的期限履行义务。特别是二被告修建的综合楼南面没有修建门市，只有东、北、西面修建有门市。琅琊镇项目部在综合楼的房屋基本竣工后，在2015年4月仅将综合楼的住房交给原告使用，未将合同约定的门市给付给原告。后还将应安置给原告的东面门市卖给该项目合伙人之一梅燕的女友郑洁即本案的第三人。张传达与第三人低价变卖有争议的东面门市完全是恶意转移财产逃避债务的行为，严重损害原告的合法权益，同时违背了法律的强制性规定和《房屋改建协议》的约定，给原告造成了最大经济损失。故起诉要求确认张传达与郑洁签订的房屋买卖合同无效，并赔偿原告的误工费、交通费、律师费35000元。原告为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1、原告与琅琊项目部签订的《房屋改建协议》，用以证明该协议约定，琅琊项目部修建后在综合楼还给被告门市一间，面积在30平方米以内，门市位置在东面或南面。协议签订后原告履行了自己腾房、交房的义务，但被告未按协议约定的内容履行义务，至今未将约定的门市安置给原告，而强行将该综合楼在南面的仓库安置给原告；2、渠县人民法院2015年8月3日的（2015）达渠民初第1351号判决书，用以证明原告与琅琊镇项目部的房屋改建协议签订后，原告履行了自己的腾房、交房义务。该判决书认定琅琊镇项目部修建的综合楼南面目前不能成为门市，只有东、北、西三面修建有门市。故被告琅琊镇项目部强行指定给原告在该综合楼南面底层的安置房不是门市而是仓库；3、2015年7月8日渠县法院开庭传票，用于证明原告与琅琊镇项目部签订了房屋改建协议，协议签订后原告履行了自己腾房、交房的义务，但被告未按协议规定的期限履行义务。特别是琅琊镇项目部修建的综合楼南面没有修建门市，只有东、北、西面修建有门市，当时只有1间门市空起（即还给李培华的门市），被告搬进了该门市。李培华于2015年7月起诉了被告渠县兴鑫房地产开发有限公司和邓礼华，2015年7月27日渠县人民法院依法公开开庭审理了该案，并于2015年8月3日作出判决，邓礼华将该门市返还给李培华，被告兴鑫公司应按与邓礼华签订的《房屋改建协议》的内容履行交房义务和合同履行的其他义务，如被告不履行义务或其他原因不能履行，邓礼华可另行起诉主张权利。而被告张传达为了逃避义务，于2015年7月29日将有可能赔偿给邓礼华的房屋低价卖给郑洁；4、证人李某文、唐某芬、单某文、邹某华的证言。证明琅琊项目部的负责人张传达与梅燕系该项目的合伙人，梅燕与本案的第三人郑洁系男女朋友关系；5、2015年7月19日张传达与郑洁签订的房地产买卖契约，用以证实张传达于2015年7月29日将渠县琅琊镇琅琊街的门市（房屋面积为39.92平方米）以10万元出售给郑洁，并于2015年7月29日办理了产权转移手续；6、渠县兴鑫房地产开发公司琅琊项目部与李文聪的销房合同，用以证明2014年7月5日，李文聪与兴鑫项目部签的合同购买该综合楼B栋，成交价每平米为6700元；而张传达于2015年7月29日将渠县琅琊镇琅琊街的门市（房屋面积为39.92平方米）以10万元出售给郑洁，成交价每平米为2505元，明显低于市场价。被告兴鑫公司辩称，1、原告邓礼华提起确认合同无效诉讼，主体不适格，原告与被告兴鑫公司没有任何联系和关系，无权提起诉讼和要求赔偿。2、琅琊项目部是一个临时机构，不是一个常设机构，不能作为损失主体。3、张传达与郑洁的房屋买卖合同已经由房管局进行了权属登记，其产权证已变更为郑洁，原告应当先进行行政诉讼；4、原告称张传达、梅燕、杨攀、陈锡五等四人出资成立兴鑫公司琅琊项目部不属实，杨攀和陈锡五不是合伙人。5、原告与兴鑫公司和琅琊项目部签订的房屋改建协议没有明确门市的具体位置，张传达卖给郑洁的门市不能证明就是安置给原告的门市。被告张传达的答辩与被告兴鑫公司一致。被告兴鑫公司、张传达未向本院提交证据。第三人郑洁辩称，原告行使撤销权需有利害关系，原告与本案的第三人无利害关系不能行使撤销权。原告与琅琊项目部签订的房屋改建协议没有明确门市的具体位置，被告张传达卖给郑洁的门市不能证明就是安置给原告的门市，原告与琅琊项目部虽有安置协议，但安置房位置、号数不具体，该楼的东面有很多门市。在2014年9月10日张传达就将该门市以18万元的价格买给郑洁，在2015年7月29日张传达又与郑洁达成的一个虚假房地产买卖契约，张传达为了偷税才将价格写成10万元，郑洁与张传达的商品房买卖符合法律规定，应予维持。第三人郑洁为反驳原、被告的主张，向本院举出下列证据：1、2014年9月10日售房协议复印件，用以证明被告渠县兴鑫公司于2014年9月10日将该综合楼B栋第11、12号门市以18万元的价格卖给郑洁；2、2014年7月1日至2014年12月31日四川省农村信用社借记卡明细清单，用于证明郑洁向张传达转款17万用于购买该门市；3、工商服务业统一收款收据复印件，用以证明郑洁在2014年9月10日将购房款18万元交给张传达。为查明本案事实，本院在渠县房地产管理局调取了以下证据：1、开发项目经营承包合同书、被告渠县兴鑫公司的证明，用以证明渠县琅琊镇街6号—36号商住房项目承建是琅琊项目部，挂靠的是渠县兴鑫公司，该项目是张传达投资建设，房屋产权属张传达所有。2、计算机信息查询结果单，用以证明渠县房地产管理局于2015年2月9日将渠县琅琊镇街6号—36号商住房产权证全部办理到张传达名下。张传达于2015年7月30日将该综合楼B栋东面的其中一个门市（面积为39.92平方米）转移登记到第三人郑洁名下（所有权证字号201507290079）。3、2015年7月29日张传达与郑洁签订的房地产买卖契约、房屋权属交易纳税确认表、税收完税证明，用于证明2015年7月29日张传达将其中的一个门市（面积为39.92平方米）以10万元的价格卖给本案的第三人郑洁。原告及第三人所举证据和本院所调取的证据均经当庭质证，二被告对原告举出的证据不发表质证意见；第三人对原告所举出的1、2、3号证据真实性无异议，对4、5、6号证据的真实性有异议；原告对第三人所举的证据的真实性、关联性有异议；二被告对第三人所举的证据不发表意见；原告和二被告对本院调取的证据无异议，第三人对本院调取的证据1、2号证据无异议，对第3号证据有异议，认为张传达是为了逃税才与其签的一个虚假买卖契约，该契约不真实。本院经审查认为，原告所举的第1、2、3、4、5、6号证据和本院调取的1、2、3号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；第三人所举的第1、2号证据具有证据的真实性，但缺乏证据的合法性不予采信，第3号证据缺乏证据的真实性不予采信。根据采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定以下法律事实：被告兴鑫公司经渠县规划和建设局批准，对渠县琅琊镇建设街旧（危）房进行改造。由张传达出资成立了琅琊镇项目部负责对琅琊镇琅琊街商住楼（6-36号）的改造建设，被告张传达为该项目的负责人和投资人。2009年3月31日原告邓礼华与被告兴鑫公司、琅琊镇项目部签订了《房屋改建协议》，双方约定：原告自愿将自己座落在琅琊镇街道房屋，面积94.2平方米的房屋交给被告琅琊镇项目部改造；琅琊镇项目部修建后在综合楼B栋的东面或南面还给原告门市一间，面积在30平方米以内。协议签订后原告履行了自己腾房、交房的义务。因琅琊镇项目部修建的综合楼B栋南面没有修建门市，只有东、北、西面修建有门市。琅琊镇项目部指定还原告南面的一间仓库作为门市，但原告不接受该仓库。故原告在2014年10月初擅自搬进了被告修建的综合楼B栋东面的空起的应安置给拆迁户李培华的门市（图纸上标有综合楼B栋建设街4号门市）。据此，该门市的拆迁户李培华于2015年6月15日向本院提起诉讼，要求兴鑫公司、邓礼华将该门市返还。本院于2015年7月27日对该案公开开庭进行了审理，审理认为，邓礼华应将该门市返还给李培华，被告兴鑫公司应按与邓礼华签订的《房屋改建协议》的内容履行交房义务和合同履行的其他义务，如被告不履行义务或其他原因不能履行，邓礼华可另行起诉主张权利。故本院于2015年8月3日作出（2015）达渠民初字第1351号民事判决书，其判决结果为：邓礼华将李培华与被告兴鑫房公司协议确定的安置门市（平面图上标记的综合楼B栋建设街4号门市即本案争议之房）交付给李培华，同时李培华补偿邓礼华对该门市的改造和装潢费用15000元。该案现已发生法律效力。同时查明，被告张传达系兴鑫公司琅琊项目部的负责人和投资人。2015年1月25日兴鑫公司向房管局出具证明：渠县琅琊镇街6号—36号商住房项目挂靠的是渠县兴鑫公司。该项目是张传达投资建设，房屋产权属张传达所有。现在还有两层抬空商业房和四间仓库未出售，张传达前来办理该房产权证，请予办理为谢。故张传达持该证明到渠县房地产管理局于2015年2月9日将上述房产全部办理到自己名下。在此期间被告张传达将上述房产有的用于抵押借款、有的出卖，但一直未按合同约定向原告安置门市。在此之前，被告渠县兴鑫公司下属的琅琊项目部、张传达于2014年9月10日将该综合楼B栋第11、12号门市以18万元的价格卖给郑洁，但未办理过户手续。在本院审理的（2015）达渠民初字第1351号案件开庭后的第3天即2015年7月29日被告张传达与第三人郑洁在渠县房地产管理局又重新签订一个虚假合同，购房的价格改变为10万元，次日在渠县房地产管理局办理了该门市的产权转移手续，产权人登记为第三人郑洁（所有权证字号201507290XXX）和在渠县地方税务局办理了完税手续。故原告邓礼华向本院提起诉讼请求依法确认张传达与郑洁签订的房屋买卖合同无效。本院认为，原告有94.2平方米建筑面积的旧房于2009年3月31日已交由被告兴鑫公司下属的琅琊项目部拆迁是客观事实，按照原、被告之间签订的《房屋改建协议书》，二被告应给予原告补偿安置也无争议。原告与被告渠县兴鑫公司所签订的《房屋改建协议书》是双方真实意思的表示，依法成立，受法律保护。二被告应按合同的约定在该综合楼B栋的东面或南面给原告安置门市。但二被告不履行向原告安置门市的义务，是引起该纠纷的主要原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“有下列情形之一的合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。张传达在不履行返还安置房义务的情况下将该综合楼B栋东面的其中的一间门市变卖给第三人郑洁属恶意转移财产逃避还房义务的行为，损害了原告的合法权益；被告张传达与第三人郑洁恶意串通签订虚假合同，故意逃避国家税收，损害了国家利益。故原告起诉要求确认张传达与郑洁签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求合法，理由正当，本院予以支持。但原告要求被告赔偿其误工费、交通费、律师费35000元的损失，因未向本院提交相应证据，本院不予支持。被告兴鑫公司、被告张传达以及第三人郑洁的答辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：一、确认被告张传达于2014年9月10日与第三人郑洁签订的售房合同无效（该买卖标的物座落于渠县琅琊镇琅琊街综合楼B栋11号、12号，建筑面积大约40平方米），被告张传达于本判决生效后三十日内返还第三人郑洁的购房款18万元；二、确认被告张传达于2015年7月29日与第三人郑洁签订的房地产买卖契约无效（该买卖标的物为以第三人郑洁名义办理的座落于渠县琅琊镇琅琊街综合楼B栋11号、12号，建筑面积为39.92平方米，产权证号为201507290XXX的第一层门市）；三、驳回原告邓礼华的其他诉讼请求。案件受理费1925元，减半收取962.5元由被告张传达承担。负有履行义务的当事人如不按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  刘勇二〇一五年十月三十日书记员  朱亮