上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第2255号
原告上海鸿业房地产开发有限公司。
法定代表人蔡昌琴，董事长。
委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
被告陈荷花，女，1981年7月3日出生，汉族。
被告陈忠睿，男，2006年7月19日出生，汉族。
法定代理人陈荷花，女，1981年7月3日出生，汉族。
第三人上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人诸葛凤娟，女，在上海中原物业顾问有限公司工作。
原告上海鸿业房地产开发有限公司诉被告陈荷花、陈忠睿商品房预售合同纠纷一案，本案于2015年6月1日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2015年7月30日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人谢锟、被告陈荷花并作为陈忠睿的委托代理人到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法通知上海中原物业顾问有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2015年10月28日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人谢锟，被告陈荷花并作为陈忠睿的委托代理人、第三人委托代理人诸葛凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海鸿业房地产开发有限公司诉称：原、被告于2013年12月31日签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买上海市青浦区清河湾路X室房屋，总房价款暂定人民币909，000元，双方在预售合附件一中约定付款方式。同时在预售合同第七条约定“乙方若未按合同约定时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款金额的日万分之四计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后……甲方有权要求乙方继续履行合同或单方面解除本合同。甲方选择解除合同的，乙方应按房屋总价的10%向甲方支付违约金，此款由甲方在乙方已交购房款中扣除，多余的购房款（不计利息）退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿甲方实际经济损失的，甲方有权追索。甲方要求乙方继续履行合同的，则双方应继续履行合同，乙方应当承担的违约金按逾期未付款的日万分之五计算，自约定应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止。但甲方要求乙方继续履行合同并不意味着甲方放弃单方面解除合同的权利。”合同附件《商品房预售合同补充协议》第十八条约定“乙方有义务在合同解除之日起10日内协助甲方办理解除合同备案手续（或预告登记，下同）……甲方应在双方履行完毕上述义务，该商品房返还甲方后且解除合同备案日后30日内，按合同及其附件相关条款，扣除相关款项后将余款返还乙方。”合同签署后，被告仅支付了14万元购房款，经原告多次通过电话、信件等方式催讨，但被告拒不支付余款769，000元。原告曾于2015年3月16日委托律师向被告发出《关于要求尽快支付购房款的律师函》，但被告至今未纠正违约行为。原、被告双方签订的预售合同系双方真实意思表示，合同成立且生效，双方应恪守履行。但被告未按合同约定按期支付购房款，原告多次催讨，被告仍拒绝支付。被告的行为已达到合同约定解除条件，给原告造成巨大经济损失，被告应按预售合同约定向原告承担违约责任。原告为维护自己合法权益，起诉至法院，要求判令：1、判令解除原告与被告之间就坐落于青浦区青浦镇清河湾路X室房屋于2013年12月31日签订的《上海市商品房预售合同》，并于合同解除后10日内办理解除合同备案和预告登记注销手续；2、被告向原告支付总房价10%的违约金，即90，900元；3、被告支付以769，000元为本金，标准为日万分之五，自欠付之日至解除之日止的逾期付款违约金。本案诉讼费被告负担。审理中，原告表示若无法同时支持诉请2和诉请3，则选择解约赔偿金，并同意将剩余房款退给业主。
被告陈荷花、陈忠睿辩称：同意解除合同，但不同意支付逾期付款违约金。原、被告之间签订预售合同是附条件的，若被告无法贷款，则合同失效。被告是福建省户籍，无法办理贷款，但买房时被告并不知情，原告也未告知被告该情况，后来被告去银行询问才获知不能贷款，现被告无法办出贷款，也无力支付房款，不再购买系争房屋，但对于双方约定办不出贷款就不购买该房屋并无证据证明。另外，两原告为母子关系，销售员表示产权人可以只写未成年人陈忠睿的名字，但是签订合同时告知需要全款支付才可以只写陈忠睿的名字，如果贷款的话要写陈荷花的名字。被告将催告函邮寄至老家的，所以原告并未收到过。
第三人上海中原物业顾问有限公司述称：第三人未在系统中查询到代理过系争房屋的销售，如果原、被告认为第三人代理销售的，需要提供证据。
经开庭审理查明：2013年12月31日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买上海市青浦区清河湾路X室房屋；第三条约定每平方米建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为17，327元，根据原告暂测的房屋建筑面积，被告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为909，000元；第七条约定被告若未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之四计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，原告有权选择下列第二种方案追究被告责任：二、原告有权要求被告继续履行或单方面解除本合同，原告选择解除合同的，被告按该房屋总价的10%向原告支付违约金，此款由原告在被告已交购房款中扣除，多余的购房款（不计利息）退还给被告，如被告支付的房价款不足赔偿原告实际经济损失的，原告有权追索；原告要求被告继续履行合同的，则双方应继续履行合同，被告应当承担的违约金按逾期未付款的日万分之五计算，自约定应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，但原告要求被告继续履行合同并不意味着原告放弃单方面解除合同的权利；附件一约定了付款方式和付款期限为分期付款：被告应于2013年12月31日前支付房价款14万元；应于2014年2月15日前支付房价款132，700元；应于2014年3月20日前支付房价款181，800元；应于2014年6月20日前支付房价款454，500元。
2013年12月25日，被告支付原告购房款3万元；2013年12月31日，被告分3笔支付原告购房款3万元、45，000元、35，000元。
原告向两被告发出落款时间为2015年3月11日的《关于要求尽快支付购房款的律师函》，要求两被告：1、收到律师函后5日内（最晚于2015年3月20日前）尽快支付购房款769，000元，并按合同约定支付逾期付款违约金118，164.55元（暂计至2015年3月11日）；2、若未于上述期限内支付购房款及违约金，原告将有权按预售合同约定解除预售合同，要求两被告按照总房价款10%承担赔偿责任；3、在未付清房款前，原告有权拒绝交付房屋和办理房产证，由此造成逾期交付房屋或逾期办理产证的责任由两被告自行承担。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，商品房预售合同、付款pos单、律师函及邮寄凭证等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。根据合同附件一约定，被告应于2014年6月20日前支付完毕房价款，但被告至今未支付，计算至原告起诉之日显然已经超过90日，根据合同第七条约定，原告有权解除合同。虽然诉讼前原告已向原告邮寄催告函，但并未明确告知被告解除合同，故本院确定合同解除时间为被告收到本案诉讼材料之日，即2015年7月2日，合同解除后被告应配合原告办理合同备案注销手续。原告根据合同主张解约违约金，于法无悖，本院予以支持。合同解除后，原告再主张逾期付款违约金，没有依据，本院不予支持。合同约定违约金可在已付房款中抵扣，原告扣除违约金后再退还剩余房款的意见本院予以采信。被告主张无法贷款就不买房的意见，原告未予认可，被告未就此提供证据，本院不予采信。被告主张贷款无法获得的理由并不能成为其至今未付款的依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海鸿业房地产开发有限公司与被告陈荷花、陈忠睿于2013年12月31日签订的《上海市商品房预售合同》于2015年7月2日解除；
二、被告陈荷花、陈忠睿应于本判决生效之日起十日内配合原告上海鸿业房地产开发有限公司办理合同备案撤销手续；
三、被告陈荷花、陈忠睿应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿业房地产开发有限公司解除合同的违约金90，900元；
四、原告上海鸿业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告陈荷花、陈忠睿购房款14万元；
五、原告上海鸿业房地产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持；
原告在返还购房款时可直接扣除违约金。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4，805元，减半收取计2，402.50元，由原告负担1，366.25元，被告负担1，036.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年十一月三十日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。