江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终497号
上诉人（原审被告）徐州市城市建设投资总公司，住所地江苏省徐州市彭城路81号。
法定代表人李晓东，该公司总经理。
委托代理人朱珺，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人张雅琼，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）张永。
委托代理人张钊，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）因与被上诉人张永商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第1347号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城投公司的委托代理人朱珺、张雅琼，被上诉人张永的委托代理人张钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年10月19日，张永与城投公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0106718）一份，主要内容为：出卖人：徐州市城市建设投资总公司；买受人：张永；出卖人以出让方式取得位于泰山路、编号为徐03-14-09-0118/0114/0111/0112/0113的地块的土地使用权，国有土地使用权证书号为徐土国用（2006）第09299号/09301/09300/09302/09297；该地块土地面积为5321.87平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2005年1月1日至2074年8月27日；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金泰小区二期；买受人购买的商品房为预售商品房；预售商品房批准机关为徐州市房产管理局；买受人购买的商品房为第5幢1单元301号房；该商品房的用途为住宅，属混合结构，层高为2.8米，建筑层数地上4层，地下0层；该商品房合同约定建筑面积共150.12平方米，其中，套内建筑面积138.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.61平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5835.51元，总金额为876027元；买受人于2007年10月19日前向出卖人支付房款306027元整（含定金）；剩余房款（含贷款）570000元整，由买受人于2007年11月10日前付清；出卖人应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因；出卖人逾期交房的违约责任：除特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张永依约履行了全部付款义务，2007年10月30日，城投公司向张永出具金额为306027元的收据一张，2012年8月1日，城投公司向张永出具金额为876027元的购房款发票联一张。后城投公司未能按照合同约定期限如期交房。城投公司向张永出具《承诺书》一份，内容为：“从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园5-1-301室上房。2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿。”2010年12月6日，城投公司又出具《承诺书》一份，内容为：1、城投公司未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此而造成的违约赔付责任严格按照城投公司（现吸纳并入徐州市国有资产投资经营集团有限公司）同购房户签订的《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日的承诺执行；2、确保南湖怡秀园2010年12月31日具备法定上房条件，并合理合法上房，如2010年12月31日仍未能上房，所有购房者均按照城投公司同购房户签订的《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日承诺执行；3、定期小区公示办理房屋验收的相关进展情况；4、即日起按照《商品房购销合同》约定及2010年5月21日承诺同购房者接洽计算逾期上房违约金，并分期分批进行相关赔付，并保证在2010年12月31日之前按购房者的实际应得的违约金金额先支付60%，余额在2011年4月1日前付清。2010年12月30日，张永与城投公司签订《逾期上房先期赔偿协议》一份，内容为：甲方：城投公司；乙方：张永；甲方按照给乙方的承诺先期赔偿乙方2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金23127.11元（876027元×132天×万分之二），该款自协议签订之日，由甲方向乙方一次性支付；甲乙双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成，依法向人民法院起诉解决；车库部分另行计算；2010年12月31日起至实际上房日的逾期上房违约金仍按2010年5月21日原承诺的每日按总房款万分之二赔偿执行。后城投公司仍未能按照承诺约定时间履行上房义务。2011年5月25日，城投公司在原承诺书中再次承诺并加盖公章，内容为：“……承诺2011年6月底前办理好住房使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。”2011年1月26日，城投公司向张永送达了《上房通知书》，通知张永于2011年1月29日（周六）上午9:00至上午12:00到南湖怡秀园物业服务中心办理上房手续。2011年7月15日，城投公司再次向张永送达了《督促上房通知书》一份，通知仍没有办理上房手续的业主在接到本通知书后三日内到南湖怡秀园物业服务中心办理上房手续。后张永起诉至一审法院，请求法院依法判令城投公司给付违约金106924.28元(自2008年6月1日起至2010年8月20日止：876027元×1/10000×811天=71045.79元；自2011年1月1日起至2011年1月28日止的违约金：876027元×2/10000×28天=4905.75元；自2011年1月29日起至2011年8月4日止的违约金：876027元×2/10000×178天=31186.56元；以上合计106924.28元)及利息（以106924.28元为基数自2012年12月28日起计算至违约金付清之日止），并承担本案的诉讼费用。
原审法院另查明，涉诉房屋于2005年5月18日开工，2008年7月竣工，2011年1月19日竣工验收，2011年4月18日竣工验收备案。2011年8月5日，张永办理上房手续，张永于此时实际上房。2011年11月14日，城投公司将土地分割转让证交付张永。
原审法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格履行，张永依约支付全部购房款后，城投公司也应按期交付买卖标的商品房，逾期交房应按照合同约定承担相应的违约责任支付违约金。城投公司辩称系因“政府规划部门变更了规划，市政燃气部门、自来水公司拖延办理了供气、供水手续，导致本案商品房延迟交付”，但提供的证据尚不能证实实际导致工程延期，并且城投公司做出承诺，对延期交房同意承担违约责任，三份《承诺书》及一份《逾期上房先期赔偿协议》是其真实意思表示，应按其承诺履行相应责任。鉴于张永及其他业主始终就双方纠纷向有关部门寻求救济，故对城投公司关于诉讼时效的辩称意见，一审法院不予采信。涉案房屋于2011年4月18日具备交房条件，城投公司于2011年7月15日向张永送达了上房通知书，故违约责任应计算至2011年7月15日止。根据双方约定、通知张永办理上房手续的时间及城投公司的承诺，上述违约金应分段进行计算。自2008年6月1日起至2010年8月20日止，城投公司应按照《商品房买卖合同》的约定向张永按日支付已交房价款万分之一的违约金，上述延期交房时间共计811天，延期交房违约金为71045.79元（876027元×1/10000×811天）；自2011年1月1日起至2011年7月15日止，城投公司应按照2010年12月6日《承诺书》的承诺向张永按日支付已交房价款万分之二的违约金，上述延期交房时间共计196天，延期交房违约金为34340.26元（876027元×2/10000×196天）；上述违约金合计105386.05元。张永主张利息，一审法院已经就城投公司的违约责任予以支持，故对于张永就利息的主张，一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决：一、判决生效后十日内，徐州市城市建设投资总公司向张永支付逾期交房违约金105386.05元。二、驳回张永的其他诉讼请求。案件受理费2450元，由徐州市城市建设投资总公司负担。
上诉人城投公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院对于上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是错误的。2、本案双方合同中已经约定“因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任”。且此类案件在徐州市仲裁委已生效的裁决中，对申请人逾期交付房屋的违约期限扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间共计836天。3、一审法院对于上诉人延期交房时间计算错误。综上，一审法院认定事实及适用法律均错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人张永答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中，双方当事人的争议焦点为：1、被上诉人原审的起诉有无超过诉讼时效；2、上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天。
本院认为，一、关于被上诉人原审起诉有无超过诉讼时效的问题。上诉人当庭认为被上诉人于2012年12月份才提起诉讼，已超过诉讼时效。但在上诉人未按照合同约定的时间交付房屋后，被上诉人一直就逾期上房违约金问题向上诉人进行主张，上诉人多次向被上诉人出具承诺书及签订协议进行协商解决，故被上诉人关于逾期上房违约金的诉讼时效应当中断并重新起算。据此，上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人主张的从被上诉人原审起诉之日倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护的问题，因违约金的主张是一个整体而不应割裂开来分别计算诉讼时效，故对于上诉人的该辩称本院不予支持。
二、关于上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的问题。虽然双方合同中明确约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因”，但上诉人提供的相关证据不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，故对于上诉人主张扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的请求，本院不予支持。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人向被上诉人出具的承诺、签订的协议，分段计算逾期上房违约金并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2408元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陆滢冰