重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初1764号
原告：重庆渝开发物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街90号-1，统一社会信用代码9150010320329108X3。
法定代表人：陈尉纲，重庆渝开发物业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：赵琳梓，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告：徐正伟，男，1975年3月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：李术琼，女住重庆市沙坪坝区。
原告重庆渝开发物业管理有限公司（以下简称渝开发公司）与被告徐开伟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告重庆渝开发物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵琳梓，被告徐正伟及其委托诉讼代理人李术琼到庭参加诉讼。审理过程中，原被告申请20天庭外和解期限。本案现已审理终结。
原告渝开发公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费10656元；2011年1月1日至2016年12月31日期间的公摊费720元；2、要求被告支付违约金，该违约金以2011年1月1日至2016年12月31日期间的每月148元为基数，从当月16日起，按每日千分之三计算至物业服务费付清时为止。事实和理由：2008年8月20日，重庆渝开发股份有限公司与原告签订《住宅小区前期物业管理托管合同》，该合同约定重庆渝开发股份有限公司将小区委托原告实施物业管理。后原告与小区业主委员会签订《物业服务合同》，该合同约定每月物业管理费按照每平方米（建筑面积）1.2元计算。原告向小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主应按时交纳物业管理费用。原、被告之间建立的物业服务合同关系真实、合法、有效，被告自2011年1月1日起拒不缴纳物业管理费的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，基于以上事实，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告徐正伟辩称:1、原、被告未建立真实、合法、有效的物业服务合同关系。2、原告未妥善履行物业服务合同约定的义务，存在未履行安全保卫义务，造成原告家中两次被盗；未履行维护公用设施和消防设施的义务；未做好绿化及清洁工作；停车位处置不当；不接受业主委员会对物业服务质量进行监督，不缴纳公共收益等问题。3、合同只约定了滞纳金，而《重庆市物业管理条例》已取消滞纳金，原告主张违约金缺乏事实及合同依据；被告不存在违约行为；原告主张每日千分之三的违约金标准过高，应当予以减少。4、物业服务合同已于2016年6月30日到期，原告主张期满后的物业服务费缺乏依据。5、涉案小区业委会已于2016年10月28日通知原告撤场，原告主张2016年10月28日后的物业服务费无依据。6、原告主张2015年1月4日之前的物业服务费已超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告系重庆市沙坪坝区房屋业主，房屋建筑面积148.42平方米，该房屋所在小区为涉案小区。
2003年8月20日，原告（乙方）与小区开发商重庆渝开发股份有限公司（甲方）签订《住宅小区前期物业管理托管合同》，由甲方选聘乙方对小区实施前期物业管理服务。
2007年11月15日，原告（乙方）与重庆市沙坪坝区业主委员会（甲方）签订《重庆市沙坪坝区小区物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对小区实施物业管理服务，合同期限自2007年11月15日至2010年11月15日止；3-18楼住宅物业服务费收费标准为1元/月•平方米。
2011年7月，原告（乙方）与重庆市沙坪坝区小区业主委员会（甲方）签订《重庆市沙坪坝区小区物业服务合同》。合同约定，甲方委托乙方对小区实施物业管理服务，合同期限自2011年7月1日至2016年6月30日止；住宅物业服务费收费标准为1.20元/月•平方米（按建筑面积计算），公摊费10元/户/月；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同于2011年7月18日在重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。
2016年9月11日，沙坪坝区业主委员会作出业委函（2016）第19号公告，该公告载明，经业主大会表决，选聘重庆市天骄爱生活服务股份有限公司为小区下一任物业服务企业，该表决经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。
2016年10月28日，沙坪坝区业主委员会向重庆渝开发物业管理有限公司作出业委函（2016）第26-2号撤场通知，要求原告渝开发公司于2016年10月31日前撤离小区。
2016年11月2日，原告作出《关于依法认定业主委员会〈撤场通知〉的回复》，不同意撤场。
本院认为，原告与沙坪坝区业主委员会签订的《重庆市沙坪坝区小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，对全体业主具有法律约束力。原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。
对于被告抗辩的原告提供的物业服务不到位因而不同意缴纳物业服务费的问题。本院认为，首先，物业服务管理于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理规范。因物业服务受众群体广、管理事项多，具有长期性和综合性的特点，而为数众多的业主有不同的物业服务要求，所以为保障物业服务的正常进行，如非物业服务单位提供的服务存在重大违约并造成业主损失，或物业服务不到位处于持续状态，则业主不能仅以物业服务中出现的一般瑕疵而拒绝支付物业服务费。其次，业主须证明到物业服务单位确实存在物业服务的严重瑕疵，方可要求调低物业服务费。本案中，被告举示的证据不能证明原告存在被告所主张的物业服务问题，故本院对被告以此拒绝支付物业服务费不予支持。
2007年11月15日，原告与小区业委会签订的《重庆市沙坪坝区小区物业服务合同》于2010年11月15日到期，2011年7月，原告与小区业委会签订的《重庆市沙坪坝区小区物业服务合同》于2016年6月30日到期。到期后，原告继续为小区提供物业服务。2016年10月28日，沙坪坝区业主委员会已向原告发出撤场通知，要求原告于2016年10月31日前撤离小区，故双方权利义务终止。因此，对2016年10月31日前原告已实际提供的物业服务，被告应当支付物业服务费。原告在业主委员会要求其撤场后拒绝退出、移交物业服务，现以与业主存在事实上物业服务关系为由，要求被告支付物业服务费，本院不予支持。
2011年7月签订的《重庆市沙坪坝区小区物业服务合同》约定住宅物业服务费收费标准为1.2元/月•平方米（按建筑面积计算），公摊费10元/户/月，原告自愿按1元/月•平方米的标准收取物业服务费，系对自身权利的处分，本院对此予以确认。2011年1月1日至2016年10月31日期间，被告未支付物业服务费10389.4元（1元/月•平方米*148.42平方米*70个月），原告有权要求被告支付此款。
对原告要求被告支付水电公摊费的诉讼请求，本院认为，原告只提供了2011年7月签订的按10元/户/月收取水电公摊费的物业服务合同，未提供2011年7月前，产生水电公摊费的依据，故原告要求被告支付2011年7月之前水电公摊费缺乏事实依据，但有权要求被告按照合同约定支付2011年7月之后的水电公摊费。
原告与业主委员会签订的物业服务合同虽未约定物业服务费、水电公摊费交费时间，但按照交易惯例，结合合同约定物业服务费、水电公摊费金额为每月固定价，故本院确认业主或物业使用人应按月交纳当月费用。被告未按时交纳物业服务费，应当支付违约金。至于被告主张合同约定的是滞纳金而非违约金，且原告主张的违约金过分高于损失，请求予以减少，本院认为，合同既约定了滞纳金，又约定了违约金，现原告选择适用违约金，但原告要求被告按每日千分之三的标准计算违约金，过分高于实际损失，故本院依法调整为中国人民银行同期贷款利率的130%。
对被告提出原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。审理中，原告未提供证据证明其在诉讼时效期间向被告主张过权利，或被告同意履行义务，故本院确认原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。原告于2017年1月20日向本院起诉，被告抗辩原告2015年1月4日前的物业服务费、水电公摊费及违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院对此予以支持。故被告应支付原告2015年1月5日至2016年10月31日期间共计21个月27天的物业服务费3246.09元（1元/月•平方米×148.42平方米×70个月+148.42元/31天×27天），水电公摊费218.71元（10元/月×21个月+10元/31天×27天），合计3464.80元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：
一、被告徐正伟于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司2015年1月5日至2016年10月31日期间的物业服务费及公摊费共计3464.80元。
二、被告徐正伟于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司违约金，该违约金以被告徐正伟2015年1月5日至2016年10月31日期间当月欠付的物业服务费148元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从当月16日起至付清之日止。
三、驳回原告重庆渝开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费960元，减半交纳480元（原告已预交480元），由被告徐正伟负担，此款限被告徐正伟于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆渝开发物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 龚陵川
二〇一七年四月十三日
书记员 张 立