湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘10民终1225号上诉人（原审被告）：曾宪飞，男，1961年10月6日出生。被上诉人（原审原告）：湖南省鑫居物业服务有限责任公司。法定代表人：李拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜微星，女，该公司员工。上诉人曾宪飞因与被上诉人湖南省鑫居物业服务有限责任公司（以下简称鑫居物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾宪飞、被上诉人鑫居物业的委托诉讼代理人杜微星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾宪飞上诉请求：一、撤销原判，依法改判鑫居物业退回在福城花园收缴的全部物业服务费，并按商业银行同期贷款利率支付利息；二、二审诉讼费由鑫居物业负担。事实和理由：曾宪飞于2008年7月24日与郴州市房产发展总公司签订了购买福城花园7栋302号住房合同，无鑫居物业服务内容。鑫居物业于2008年10月15日与郴州市房产发展总公司签订《福城花园住宅小区前期物业服务委托合同》，该合同违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十五条，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容和《湖南省物业服务收费管理办法》第十条，住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同无效，故鑫居物业应退回在福城花园收缴的全部物业服务费并支付同期商业银行贷款利息。原审法院对本案的金额计算错误，鑫居物业的违法合同只有1年没有18个月，杂房不应收费，曾宪飞应交费用为728.12元（126.63m2×0.5/元/m2/月×11.5月＝728.12元）。鑫居物业辩称，鑫居物业之所在合同履行完毕后继续实施物业管理是因为福城花园小区没有找到新的物业，且鑫居物业有发放意见表，不存在断水断电情况，更不存在剥夺业主选举权，鑫居物业是依照合同履行服务的。鑫居物业向一审法院起诉请求：1、判决曾宪飞向鑫居物业支付2012年1月至2014年6月住宅物业管理服务费1889.45元及杂房物业管理服务费45.36元，合计1944.81元；2、判决曾宪飞向鑫居物业支付违约金1672元（违约金每月按拖欠物业费总额的2%自2012年1月起计算至2015年7月，此后违约金继续按此标准计算至曾宪飞还清时止），以上合计3616.81元；3、本案诉讼费用由曾宪飞负担。一审法院认定事实：2008年10月15日，鑫居物业与曾宪飞所在的郴州市福城花园小区开发商郴州市房产发展总公司签订了《“福城花园”住宅小区前期物业服务委托合同》，合同约定住宅按0.5元/平方米·月的标准收取。福城花园小区业主委员会成立后，该业主委员会于2012年11月17日与鑫居物业签订了《福城花园住宅小区物业服务合同》，合同约定住宅按0.5元/㎡/月收取,车库按0.4元/㎡/月收取,未入住的房屋业主物业费按0.2元/㎡/月收取,杂房已改造成出租房,对外出租并营利的按0.5元收取,对车库、杂房改成麻将馆或仓库营利的,一律按1.0元/㎡/月收取费用。委托服务期限为1年，自2012年12月15日起至2013年12月15日为止。业主委员会与鑫居物业签订的物业服务合同未约定滞纳金与违约金。鑫居物业按以上两份合同，履行了物业服务管理的职责。2014年6月，因多方原因，鑫居物业撤出福城花园小区。曾宪飞在福城花园小区购有126.63㎡的住宅，杂房28.35㎡，从2013年1月起至2014年6月，曾宪飞有18个月的物业管理费用未缴纳给鑫居物业。曾宪飞应缴纳的物业管理费为（126.63×0.5元＋28.35×0.4元）×18月＝1343.79元。因鑫居物业当庭提交了鑫居物业出具给曾宪飞的物业管理费收至2012年12月30日的收据，故此，曾宪飞欠缴物业管理费的时间应从2013年1月开始计算。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案曾宪飞不履行合同约定的义务，不支付物业服务费的行为实属违约，应承担本案的全部责任。故对鑫居物业要求曾宪飞支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。因业主委员会与鑫居物业签订的物业服务合同未约定滞纳金与违约金，故鑫居物业要求曾宪飞支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、限被告曾宪飞于本判决生效之日起十日内支付给原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司物业服务费1343.79元。二、驳回原告湖南省鑫居物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果被告曾宪飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告曾宪飞负担”。二审中，鑫居物业提交一组有关业主委员会的存档资料集业主征询意见书，拟证明业主委员会成立时间和当时的代表，鑫居物业在合同到期后仍提供了物业服务。曾宪飞质证认为：曾宪飞对此不知情，该组证据与本案无关。本院对上述证据认证如下：鑫居物业提交的证据中有关福城花园小区业主委员会成立的资料真实、合法且与本案关联，予以确认；提交的福城花园小区业主委员会与郴州市华泽物业服务有限责任公司（在2014年8月23日）签订的有关物业服务合同的证据材料，与本案争议没有关联，不予确认。本院二审查明，2012年11月17日福城花园小区业主委员会与鑫居物业签订的《福城花园住宅小区物业服务合同》约定的一年物业服务期（2013年12月15日止）到期后，该小区业主委员会没有与鑫居物业续签物业服务合同，鑫居物业亦未提交证据证明该小区业主委员会同意其继续对该小区进行物业管理服务。本案的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、鑫居物业与郴州市房产发展总公司签订的《福城花园住宅小区前期物业服务委托合同》对曾宪飞是否具有约束力；二、曾宪飞需向鑫居物业支付物业服务费金额。关于争议焦点一。本案中，郴州市房产发展总公司于2008年10月15日与鑫居物业签订了《福城花园住宅小区前期物业服务委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故曾宪飞作为福城花园住宅小区业主，《福城花园住宅小区前期物业服务委托合同》依法对曾宪飞产生约束力。关于争议焦点二。因鑫居物业在一审庭审时提交了鑫居物业出具给曾宪飞的物业管理费收至2012年12月30日的收据，故此，曾宪飞欠缴物业管理费的时间应从2013年1月开始计算。福城花园业主委员会与鑫居物业签订的《福城花园住宅小区物业服务合同》于2013年12月15日到期终止后，鑫居物业并未续签物业服务合同，亦无证据证明经该小区业主委员会或业主大会同意，由鑫居物业继续对该小区进行物业管理服务，履行物业服务职责。故曾宪飞应支付鑫居物业物业服务费的截止时间为2013年12月15日。福城花园小区业主委员会与鑫居物业签订的《福城花园住宅小区物业服务合同》中并未对杂房的物业费有约定，视为不需交纳物业费，且鑫居物业并未提供证据证明曾宪飞的杂房改造成出租房、麻将房或仓库营利。故曾宪飞应向鑫居物业交纳的物业服务费为728.12元（126.63m2×0.5/元/m2/月×11.5月＝728.12元）。综上所述，曾宪飞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1190号民事判决；二、限上诉人曾宪飞于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人湖南省鑫居物业服务有限责任公司物业服务费728.12元；三、驳回被上诉人湖南省鑫居物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果曾宪飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上诉人曾宪飞负担10元，由被上诉人湖南省鑫居物业服务有限责任公司负担40元；二审案件受理费50元，由上诉人曾宪飞负担10元，由被上诉人湖南省鑫居物业服务有限责任公司负担40元。本判决为终审判决。审 判 长  黄小峰审 判 员  徐作顺代理审判员  曹 颖二〇一六年九月二十一日书 记 员  梅 璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。