南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1636号
原告王长银，男，汉族，1941年10月13日生。
被告南京市鼓楼区住房和建设局，住所地本市鼓楼区水佐岗64号。
法定代表人徐淮舟，局长。
委托代理人孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。
委托代理人汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。
原告王长银诉被告南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理，依法由审判员朱玉梅独任审判，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告王长银，被告鼓楼区住建局的委托代理人孙华武、汤莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王长银诉称，被告是原告所在的南京市鼓楼区XX路04、05片的拆迁主体。2013年12月底，原告领取了XX雅苑安置房屋钥匙后发现，已建成的房屋与协议上的设计图纸不同，主要有：原设计图上一扇飘窗变成了平窗；原设计图上一扇房门的位置因结构改变现为承重墙；房屋缺少一个室外空调机位；户型由三室二厅变成二室二厅；卫生间马桶下水孔距过短，无法正常安装马桶。半年后，在业主的强烈要求下，开发商对部分房屋进行改造成三室，由于原房门的位置现为承重墙，改造后的三室不仅影响了合理的使用面积，也加大了装修成本。由于涉案房屋是拆迁安置房，无法退换，原告只能入住。上述问题经反映一直未获解决。2014年12月开始办理发放XX雅苑安置房屋的产权证手续，一些已领取所有权证的住户发现，原协议上注明的“产权调换安置房”被改成了“中低价商品房”。原告认为其目的就是为了今后的物业费和维修基金和销售价格的标准，其行为损害了原告的权利，应当予以更正。同时，拆迁部门利用办理产权证的机会，要求业主与南京XX路苏宁置业有限公司签订商品房现售合同，房屋单价为12200元／平方米，被告却按17100元／平方米计价给原告。原告基于上述事实诉至本院，诉讼请求为：1、判令被告将XX雅苑拆迁安置房性质更正为产权调换房；2、判令被告因改变房屋结构而造成的面积损失195000元；3、判令被告因交付房屋的马桶孔距不符合规范要求而增加的损失2500元；4、判令被告因交付房屋未预留空调外机位而造成的损失500元；5、判令被告将平窗改为飘窗；6、判令被告退还多收取的超出置换面积部分的购房款129360元；7、判令被告支付实际交付房屋面积较合同约定房屋面积大1.56平方米而增加的购房款26676元。
被告鼓楼区住建局辩称，原、被告签订的拆迁补偿协议是双方自愿签订的，是真实意思表示，被告已全面履行了义务。一、关于房屋性质的诉讼请求不成立，根据协议约定，并没有约定被告提供所谓产权调换性质的房屋，仅约定了产权调换的补偿方式，并对房屋的坐落位置、房屋面积等进行了约定，原告现在取得的房屋即是合同约定的房屋，协议已经履行完毕。二、关于交付房屋不符合合同约定主张赔偿损失的问题。被告签合同时所提供的平面图是草图，经过审核后，最终确定的户型就是原告现在的房屋户型，交付的房屋符合设计要求，并且被告已明确告知原告实际交付房屋以规划部门核准为准，因此，被告不存在违约，不应承担赔偿责任。原告诉称马桶孔距的问题及空调室外机位的问题与事实不符，亦不应承担赔偿责任。三、关于改建飘窗的问题。原告的该主张没有依据，原告所取得的房屋户型中，没有缺少飘窗，且交付房屋已经验收合格，故原告的该项诉讼请求不能成立。四、关于退还购房款的问题。因原、被告双方关于超出面积的单价已达成合意，为17100元／平方米，现原告要求退还购房款没有依据，不应予以支持。五、关于实际交付房屋面积差而增加的购房款问题。因该款项尚未实际发生，且无任何事实和法律依据，也不应支持。综上，原告诉讼请求均不成立，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，坐落于南京市鼓楼区XX桥X号XXX室房屋（建筑面积为59.74平方米，以下简称601室房屋）登记的所有权人为王长银、王联松。王联松系原告王长银次子，于2013年1月4日死亡。因601室房屋拆迁，原告王长银（乙方）与被告鼓楼区住建局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2013年3月10日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字（2010）第027号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月11日至2013年6月30日，在鼓楼区XX路05地块，委托南京鼓楼房地产拆迁有限公司，实施XX路05地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为601室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为902672元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用219106元；乙方同意于2013年4月10日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区XX路XX号X幢XXXX室，建筑面积为114.06平方米，交付日期为2013年12月31日的房屋，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；原告的房屋拆迁补偿款，用于调换XX路XX号X幢XXXX室房屋，价值相等不结算差价；附件4中约定了调换房屋的基本情况，结构为钢混，用途为住宅，该房屋为期房，套型平面图显示房屋为三室二厅，其中两间次卧室均有一飘窗，西侧中间卧室门与卫生间相邻，套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准。
2013年12月底，涉案安置房屋交付给原告王长银，交付房屋的实际门牌号为南京市鼓楼区XX路30号1幢2301室。安置房屋交付后，原告王长银发现安置房屋的套型为二室二厅，而非协议约定的三室二厅；原两间次卧室的位置现合为一间卧室，原两次卧室的窗户现为平窗，卧室门位置现为承重墙。
现该小区其他部分被拆迁人已经领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载的房屋性质为中低价商品房。
另查明，2011年10月22日，南京市国土资源局发布南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2011年第15号），该公告中载明鼓楼区XX路以东地块（即安置房屋所在地块）的项目为产权调换房项目，住宅房屋建筑面积结算单价为12200元／平方米。
2013年2月7日，XX路29号地块取得建设工程规划许可证。
《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项规定，房屋性质：分别填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋；其他类型房屋不填此项。
《住宅卫生间功能及尺寸系列》（GB／T11977-2008）第5.6.1条规定，便器中心距侧墙不应小于400㎜；中心距侧面洁具边缘不应小于350㎜。第5.6.2条规定，坐便器采用下排水时，排污口中心距后墙为305㎜、400㎜和200㎜三种，推荐尺寸为305㎜。
审理中，原告陈述因案涉房屋卫生间的马桶孔距不符合设计要求，其因购买非标准马桶支付了2500元左右，并产生了安装费用。
被告鼓楼区住建局陈述，根据被拆迁房屋的面积乘以1.3倍得到应置换的房屋面积，根据房源情况选择面积最接近的安置房屋；由于拆迁后期没有与应置换面积相接近的房源，拆迁部门同意在现有房源中选择最为接近的安置房屋，但由于面积差较大，被拆迁人须按要求补交房款，即被拆迁房屋的面积乘以1.3倍后与原房面积相比，5平方米内不收取费用，5-10平方米按5000元／平方米计收费用，超过10平方米按17100元／平方米计收费用。
经现场勘验，涉案房屋已装修，坐便器已经安装，北侧大房间被隔成二间卧室，隔成后共开了两个房门，并将原有的房门进行了移位。
坐落于南京市鼓楼区XX路30号3幢1701室房屋未装修，坐便器排污口中心距后墙330毫米，排污口边缘距离侧面下水管200毫米，下水管在地面处有一底座，该底座的右侧边缘距排污口边缘170毫米。
因双方分歧较大，致调解不成。
以上事实，有原、被告陈述、南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）、房产分层分户平面图、房屋所有权证、公告、图纸、建设工程规划许可证以及本院勘验笔录等证据为证，予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于房屋性质的问题。原告认为根据协议约定房屋性质应为产权调换安置房，而不应当是现房屋所有权证上载明的中低价商品房。被告则认为协议只约定了产权调换的补偿方式，并未约定房屋性质。对此，本院认为，房屋拆迁补偿协议中多次出现“产权调换”字样，根据协议内容，产权调换指的是本次拆迁所采用的拆迁补偿方式。南京市国土资源局的公告中载明“该项目为产权调换房项目”，产权调换房是指该项目所涉房屋是用于产权调换的，并非对房屋性质的规定，同时合同亦未排除中低价商品房可用于产权调换。房屋登记部门依据《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项之规定，在房屋所有权证上记载了房屋性质为中低价商品房。关于原告主张将拆迁安置房性质变更为产权调换房的诉讼请求，不属于人民法院民事案件受理范围，故该请求应当予以驳回。
关于交付房屋不符合合同约定的损失赔偿问题。第一，关于房屋套型不符的问题。原告认为被告交付房屋的套型不符合协议约定，应当赔偿损失，但被告则认为套型系经规划部门核准，且协议中已注明套型以规划部门核准为准，现交付的房屋符合设计要求，不应当赔偿损失。对此，本院认为，双方在房屋拆迁安置补偿协议中约定的产权调换房的套型为三室二厅，虽协议房源图上注明“以上套型以规划部门审批为准”，但签订协议前房屋套型已经规划部门核准，被告未如实告知原告经核准的套型情况，被告对此存在过错，现原告愿意接受二室二厅房屋，被告应对套型不符承担赔偿损失的责任。虽房屋本身的建筑面积并未减少，但套型的变化客观上给原告造成了一定影响，本院综合考虑套型的变化对使用功能上的影响、房屋面积等相关因素，酌定损失为12000元。第二，关于坐便器孔距不符的问题。原告认为坐便器孔距不符合相关规范。虽然原告的房屋已经装修完毕，但该房屋与1701室同为一个单元相同位置的房屋，该房屋交付时卫生间的状况可以1701室的数据作为参考，根据1701室房屋的现有测量数据，对照《住宅卫生间功能及尺寸系列》（GB／T11977-2008）第5.6.1条、第5.6.2条的规定，坐便器排污口中心距后墙的距离符合标准要求。坐便器排污口距侧面的距离虽小于规范要求，但由于该标准系推荐性国家标准，故原告认为坐便器孔距不符合规定无事实依据，本院不予确认，其以此主张的赔偿损失2500元亦不予支持。第三，关于空调机位的问题。原告认为将二室改成三室后，由于安装空调没有相应的空调机位，需要另行安装空调架，故主张赔偿损失500元，被告对此不予认可。对此，本院认为，由于套型发生变化，交付的房屋空调机位与套型相符，现原告需要安装空调机位是由于原告改变房屋现有格局增加了房间而需要增加空调机位造成的。鉴于本院在套型不符合约定时已经考虑了该因素，故不再单独支持该部分损失。
关于将平窗改建成飘窗的问题。原告认为交付的窗户不符合合同约定，应将平窗改建成飘窗。对此，本院认为，由于现交付房屋符合经规划部门核准的设计图，原告要求将平窗改建成飘窗与经核准的设计图不符，故该项诉讼请求本院不予支持。
关于超出应置换面积的计收费用问题。原、被告之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，协议中对于超出应置换面积如何计收费用进行了明确约定，原告应按约定支付房款，现原告主张超出置换面积的26.4平方米应按12200元／平方米计收费用，被告退还多收取的129360元，与约定不符，本院不予支持。
关于实际交付房屋面积与合同约定房屋面积差导致的损失问题。因实际交付房屋面积与合同约定房屋面积存在误差，原告应按照合同约定和法律规定进行结算，且原告尚未支付上述面积补差款，现原告要求被告支付因误差面积而导致的款项，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，为维护双方的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南京市鼓楼区住房和建设局于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王长银12000元；
二、驳回原告王长银的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4200元，减半收取2100元，由原告王长银负担800元，被告南京市鼓楼区住房和建设局负担1300元（此款原告已预付，被告应负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 朱玉梅
二〇一五年六月八日
见习书记员 杨 艳