安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终1979号上诉人（一审被告）：无为碧桂园德源房地产开发有限公司，住所地安徽省无为县比亚迪大道与杨巷路交叉口西北侧。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁浩然，该公司员工。被上诉人（一审原告）：沈小娟，女，1986年9月27日出生，汉族，住安徽省无为县，现住安徽省无为县。被上诉人（一审原告）:储明军，男，1982年1月7日出生，汉族，住安徽省无为县，现住安徽省无为县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨庆，安徽祥骏律师事务所律师。上诉人无为碧桂园德源房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人沈小娟、储明军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2017）皖0225民初2361�民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈小娟、储明军诉讼请求或发回重申；一、二审案件受理费由沈小娟、储明军负担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。碧桂园公司在一审中举证的大量证据经过当庭质证，已经得到了沈小娟、储明军的认可，但是原审判决对于上诉人的证据只字未提，却在法律和合同没有明确约定可以解除合同的情况下，不顾客观事实，仅仅依据沈小娟、储明军陈述的“合同目的”即判决解除商品房买卖合同，违背了合同法保护交易的立法精神，对碧桂园公司有失公允。涉案房屋的层高符合双方签署的书面协议的约定，碧桂园公司无违约行为。沈小娟、储明军通过签字的方式认可了认购书的内容，表明其认可了涉案房屋的层高按照相关的建筑设计图执行，同时沈小娟、储明军对层高也没有提出任何的特殊要求。《设计图》、《竣工图》明确约定了涉案房屋的层高并非4.8米，而是与实际层高相符，这两份图纸已经通过了无为县人民政府和无为县城乡规划局的审批，依法有效，沈小娟、储明军应当依约认可。约定的层高与实际层高不符是因为碧桂园公司的笔误，不属于违约行为。涉案房屋的实际层高符合建筑设计，之所以出现合同中约定的4.8米层高的情况，属于作人员在套打合同过程中的笔误。楼盘销售的时间短，客户众多，一般都是集中签约，工作人员数量和精力有限，他们会努力做到完美，但是产生失误也在所难免，对于该笔误，一审理应给予碧桂园公�更正的机会，而不是不顾事实认定碧桂园公司违约从而判决解除合同。涉案房屋的层高不影响合同目的的实现。涉案房屋的设计层高和实际层高均符合国家规范，不影响该房屋的使用功能和合同目的的实现，可以正常使用，所以原审判决认定沈小娟、储明军的合同目的无法实现是没有事实和法律依据的。沈小娟、储明军所称购买涉案房屋是用来开“隔成两层的饭店”的单方陈述，没有法律和合同依据，也不符合常理。沈小娟、储明军收楼后完全可以对外出售、出租或者经营其他业务，即使沈小娟、储明军自己经营饭店，从常理出发，两层的商铺也不是经营饭店的必要条件，涉案房屋完全满足经营饭店的需求。二、原审判决程序违法。沈小娟、储明军在一审第二次庭审中一开始依然坚持要求碧桂园公司交付符合合同约定的房屋，如果无法交付，则解除双方合同。碧桂园公司答辩称该请求不明确不具体，按照原审判决所述，“经本院当庭释明，原告将诉讼请求确定为解除房屋买卖合同”，该诉请实际上变更了沈小娟、储明军之前所有的诉讼请求，但是原审法院并没有给予碧桂园公司合理的举证答辩期，导致碧桂园公司对该诉请无法做出充分的答辩。原审判决的审理程序存在瑕疵，损害了碧桂园公司的程序利益，理应撤销发回重新审理。沈小娟、储明军未作书面答辩。沈小娟、储明军向一审法院起诉请求：一、碧桂园公司向沈小娟、储明军交付层高大于或等于4.8米的碧桂园·翡翠湾浅月湾11幢106室房屋；2.案件受理费由碧桂园公司承担。第一次庭审中，沈小娟、储明军增加两项诉讼请求：一、�碧桂园公司不能交付层高大于或等于4.8米的房屋，则请求解除房屋买卖合同；二、碧桂园公司双倍返还购房款1523732元，另给付违约金228000元。一审法院认定事实：碧桂园公司承认沈小娟、储明军所主张的事实，故一审法院对沈小娟、储明军主张的事实予以确认。双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，故属有效合同，双方均应按约履行义务。按该房屋买卖合同附件十一《补充协议》第一条约定，碧桂园公司交付涉案的碧桂园.翡翠湾浅月湾11幢106室商用房层高应大于或等于4.8米，但碧桂园公司已建成的房屋实际层高只有3米左右，一审庭审中碧桂园公司确认已无法交付层高大于或等于4.8米的涉案房屋。经一审法院当庭释明，沈小娟、储明军将诉讼请求确定为解除房屋买卖合同，故碧桂园公司辩称沈小娟、储明军诉�请求不明确不具体，没有依据，一审法院不予采纳。沈小娟、储明军第一次庭审中增加的判令碧桂园公司双倍返还购房款1523732元，另给付违约金228000元的诉讼请求，一审法院通知其依法补交诉讼费用，但沈小娟、储明军未在法定期限内补交，一审法院已裁定按撤回该诉讼请求处理。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。只有法律规定或合同双方约定的合同解除权条件成就时，方可行使解除合同的权利。沈小娟、储明军诉请解除合同的事实依据为碧桂园公司交付的房屋层高不符合约定，构成违约致使合同目的不能实现。按照法律规定，构成该种法定合同解除权的条件有两个，一是一方构成违约，二是因一方违约致另一方不能实现合同目的。其一，涉案房屋不符合合同约定的层高标准是实，�桂园公司确认已无法采取补救措施，故碧桂园公司不能依约履行合同义务，确已构成违约；其二，合同的本质在于意思表示，当事人的合同目的是意思表示的有机组成部分。双方对房屋层高采用合同补充协议的形式作了特别约定，因此，应将该特别约定中当事人的意思表示视为当事人订立合同的目的。具体到沈小娟、储明军购房的目的，因涉案房屋为商业门面房，面积为65.83平方米，按沈小娟、储明军庭审中陈述，其购房目的是想开饭店，如果层高达到4.8米就可以从内部隔成两层，如低于4.8米则无法隔层。一审法院认为，沈小娟、储明军要求房屋层高的目的符合常理，可以采信，现涉案房屋低于4.8米，确致沈小娟、储明军的合同目的不能实现。碧桂园公司辩解涉案房屋层高的约定是工作人员笔误所致，但其作为专业的商品房开发销售企业，其工作人员理应具有相应的商品房销售知识和经验，并应尽到谨慎的注意义务，该辩解显然不符合常理，一审法院不予采信。碧桂园公司构成违约，致使沈小娟、储明军不能实现合同目的，解除合同的条件已经成就。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项之规定，判决：解除沈小娟、储明军与碧桂园公司之间签订的商品房买卖合同（合同编号为WW2016079513）。案件受理费80元，减半收取计40元，由碧桂园公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，碧桂园公司与沈小娟、储明军签订的房屋买卖合同及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行义务。按照约定，碧桂园公司交付的案涉房屋层高应大于或等于4.8米，但碧桂园公司已建成的该房屋实际层高只有3米左右。碧桂园公司上诉称涉案房屋层高的约定是工作人员笔误所致，碧桂园公司作为专业的商品房开发销售企业，其工作人员理应具有相应的商品房销售知识和经验，并应做到提醒义务，即便是工作人员笔误，也不能免除碧桂园公司交付房屋层高不符合约定的责任。碧桂园公司上诉称案涉房屋的实际层高符合建筑设计及规划部门的审批，但沈小娟、储明军作为普通的购房者，其对于所要购买房屋的预知情况要是通过合同约定及销售人员的介绍，二人没有责任和义务主去查阅相关规划审批文件，碧桂园公司也没有证据能够证明沈小娟、储明军在签订购房合同时明知案涉房屋的实际层高，因此，对于碧桂园上诉理由，本院不予认可。双方约定的最低层高是4.8米，实际层高是3米左右，差距�到37.5%，房屋的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的明显降低必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，参照“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持“的予支持“的规定，沈小娟、储明军请求解除与碧桂园公司签订的房屋买卖合同，本院予以支持。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民�和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人无为碧桂园德源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 王习芸审判员 吴丽群二〇一七年十一月二十三日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销�判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。