安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民二初字第02628号
原告：安徽省绿安物业管理有限公司，住所地合肥市包河区马鞍山路660号绿地赢海国际大厦A605室，中华人民共和国组织机构代码证代码76479833-1。
法定代表人：张耀，总经理。
委托代理人：杜东峰，上海段和段(合肥)律师事务所律师。
委托代理人：黄晓燕，上海段和段(合肥)律师事务所律师。
被告：史传君。
委托代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。
委托代理人：宁顺利，安徽元贞律师事务所律师。
原告安徽省绿安物业管理有限公司与被告史传君物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，于2015年10月21日、2015年12月2日二次公开开庭到庭审理。原告安徽省绿安物业管理有限公司的委托代理人黄晓燕、被告史传君的委托代理人石飞龙两次均到庭参加诉讼，被告史传君的委托代理人宁顺利第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽省绿安物业管理有限公司诉称：2010年4月20日被告购买了位于潜山路与绿怡路交叉口的花都国际广场一期绿地蓝海国际大厦C区103-403、104-404号商业用房，2011年5月3日上述房屋交房，原告为被告办理进户手续，并与其签订了《花都国际广场前期物业服务协议》和《花都国际广场业主公约》。协议约定：1、商业部分物业服务费按建筑面积每月每平方米3元收取；2、物业服务费由被告按6个月向业主预收，业主超过1个月未缴纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起按应缴费千分之三加收滞纳金。协议签订后，原告如约提供了物业服务工作，然被告自2011年5月3日起至今没有缴纳物业服务费，截至2015年6月5日累计已欠费达323228.5元。期间，原告多次通过电话催缴和发函催缴未果。根据《花都国际广场前期物业服务协议》约定，被告应从逾期缴费之日起按照应缴费用的日七分之三支付违约金，现原告自愿按照中国人民银行最新公布的一年期贷款利率标准的四倍计算违约金，计为161712.4元。诉至法院，请求判令：1、被告立即支付物业费323228.5元（自2011年5月3日起至2015年6月5日止，详见附件）2、被告立即支付违约金161712.4元（合同约定为从逾期之日起按照应缴费用的日千分之三计算，原告自愿降低为日万分之五点八六计算。详见附件）；3、案件诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，所举证据如下：1、身份证信息复印件，证明被告为适格的民事主体；2、《花都国际广场前期物业服务协议》、《花都国际广场业主公约》，证明原告接受“花都国际广场”开发商上海绿地集团合肥置业有限公司委托，为该商业用房提供物业管理服务，原被告双方签订物业协议中对物业服务费用进行了约定，被告物业的服务费用为3元/月/平方米。物业服务费由原告按6个月向被告预收，超过1个月的未缴纳物业服务费的，原告可从逾期之日起按应缴数额的日千分之三收取违约金；3、《商品房买卖合同》复印件、《商品房结算及进户凭证》复印件加盖公章，证明被告房屋的建筑面积为2192.86平方米，应当按照该面积标准支付物业服务费用。被告于2011年5月3日收房入户，至今未有缴纳过物业服务费；4、《催款通知书》原件、照片复印件，证明虽经原告多次催告，但是被告一直未支付拖欠的物业服务费用。5、前期物业管理服务合同及安徽省绿安物业管理有限公司资质证书、企业法人变更通知书，证明绿安物业从2007年开始对花都国际广场提供物业管理服务，其与业主之间签订的前期物业服务合同，收费标准均按照此合同而来，开发商在销售该商品房时已将收费标准告知业主。绿安物业于2008年3月进行名称变更，由原来合肥绿安物业公司变更为安徽省绿安物业管理有限公司。资质等级是一级，能够为案涉商品房提供物业管理及进行收费。
被告史传君辩称：一、安徽省绿安物业管理有限公司要求被告支付2011年5月3日至2015年6月5日的物业费无事实和法律依据。1、双方签订物业服务合同日期为2015年6月5日，2015年6月5日签订的物业服务合同没有溯及力，2011年5月3日至2015年6月5日物业费不应收取。因答辩人购房为整栋购买且均为一次性付款，案涉房屋开发商在答辩人购买案涉房屋时向答辩人承诺以减免物业费的形式作为优惠条件，承诺房屋出租时才签订物业服务合同，缴纳物业费。即在答辩人将案涉房屋出租产生收益后开始计算物业费。由于房屋一直处于空闲状态，所以一直未签订物业服务协议。直至2015年6月5日答辩人将房屋出租，安徽省绿安物业管理有限公司才与答辩人签订协议。按照房地产销售行业的操作惯例，《前期物业服务协议》一般都是在购房者签订购房合同或房屋交付时一并签订，而本案的协议并非按惯例签订，更加印证了案涉房屋开发商及安徽省绿安物业管理有限公司对答辩人的承诺优惠。既然双方没有物业服务合同，所谓的物业费计算标准就成了无源之水。既然安徽省绿安物业管理有限公司与答辩人自2011年5月3日至2015年6月5日期间无合同关系，如果认定缴纳物业费，那么应按照什么标准计算物业费，那么安徽省绿安物业管理有限公司要求支付物业费便无任何依据二、安徽省绿安物业管理有限公司要求答辩人支付违约金无事实和法律依据。1、安徽省绿安物业管理有限公司与答辩人之间无合同关系，安徽省绿安物业管理有限公司要求违约金缺乏依据。
2、即便是按照协议约定，其第四条第五款明确约定的是“物业服务费由乙方按6个月向业主预收，业主超过1个月未缴纳物业服务费的，乙方可从逾期之日其按应缴费用千分之三加收滞纳金”，而本协议的乙方是答辩人史传君，所以本条款约定的不是答辩人的违约责任，而是答辩人的权利。三、退一步说，即使应该支付物业费，安徽省绿安物业管理有限公司的部分主张已过诉讼时效。即使答辩人与安徽省绿安物业管理有限公司之间存在物业服务关系，那么从2011年5月3日至2013年8月16日的物业服务费至安徽省绿安物业管理有限公司起诉时已超过法定诉讼时效2年，依法应当不予支持。综上，安徽省绿安物业管理有限公司的诉请无事实和法律依据，依法应当驳回。
被告为证明其主张，所举证据如下：1、《花都国际广场前期物业服务协议》原件，证明原被告双方签订协议时间为2015年6月5日，原被告在2015年6月5日之前不存在物业合同服务关系；2、照片，证明被告一直没有使用房屋，目前在租赁给他人装修、3、报案记录原件，证明被告的房屋曾经被他人非法占用，房屋的财务也被让人盗窃，原告没有提供相应物业服务4、证人史某证言，证明，《花都国际广场前期物业服务协议》是其于2015年6月5日签订，2013年3月26日的刑事报案记录是否是他报的案，当时他哥哥的房子被人打开，里面有人在加工消防管道。后来他把门锁上了，房间里的两台车床和消防水管被人盗走；证人叶某证明，2015年6月份左右他和证人一到原告物业办公室，见证史某签订《花都国际广场前期物业服务协议》。
对原被告所举证据本院审核认定如下：原告所举证据1、2、3、5具备证据三性要求，证据效力予以确认；原、被告所举其他证据不同时具备证据三性要求，证据效力不予确认。
经审理查明：上海绿地集团合肥置业有限公司与合肥绿安物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同，约定双方就位于合肥市××文化新区东临天香苑，西至潜山路，南至绿怡南路，北至休宁路的花都国际广场（暂名）前期物业管理服务事宜，订立本前期物业管理服务合同。委托管理期限自2007至业主委员会成立后并重新签订物业管理服务合同止。商业部分按建筑面积每月每平方米3元，空置房物业服务费用由乙方100%的比例收取。物业服务费由乙方按6个月向业主预收，业主超过6个月未缴纳物业费用的，乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金等。
2010年4月20日，上海绿地集团合肥置业有限公司与史传君签订买卖合同，约定史传君购买位于潜山路××××交叉口绿地蓝海国际大厦C区103-403建筑面积共1211.22平方米，及104-404号商业，建筑面积981.64平方米，交付期限为款清五日内。同日与上海绿地集团合肥置业有限公司签订协议，约定协议与商品房买卖合同具有同等效力。约定买受人须在出卖人寄发的交房通知上规定的领房时间办理领房手续，无论买受人是否按期领房，均需在该通知规定的领房之日次月起计交物业费。买受人同意在业主委员会成立并聘请物业管理企业之前，本物业交由出卖人选聘的物业管理企业安徽绿安物业管理有限公司负责管理；业主委员会成立后，可续聘或另行选聘物业管理企业等。2011年5月3日上海绿地集团合肥置业有限公司出具商品房结算及进户凭证，确认史传君所购置的C区商业103-403及C区商业104-404，购房款已全部结清，请予以办理进户手续。2015年6月5日，史传君弟弟代史传君（乙方）与安徽省绿安物业管理有限公司（甲方）签订花都国际广场前期物业服务协议，约定，商业部分物业服务费按建筑面积每月每平方米3元，交纳物业服务费周期每半年首月首五个工作日内预交一次，物业服务费由原告按6个月向业主预收，业主超过一个月未缴纳物业服务费的，乙方可从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。等甲方任何发给乙方的通知，以送至乙方的专用部分或乙方书面告知的最后通讯地址为准。2015年7月9日安徽省绿安物业管理有限公司在绿海国际大厦C区商铺向史传君张贴催款通知书。
另查明：被告房屋建筑面积为2192.86平方米，每月每平方米物业费为3元，每月物业费应为6578.5元。2013年11月1日至2015年6月5日期间的物业服务费为126088元，按日万分之五点八六分段计算至2015年7月31日的违约金为29414.1元。
再查明：合肥绿安物业管理有限公司现已更名为安徽省绿安物业管理有限公司。
本院认为：原告系由房屋出卖方上海绿地集团合肥置业有限公司在业主委员会成立前由出卖人选聘提供物业服务的物业公司并提供物业服务，原告及被告形成物业服务法律关系，双方当事人均应按照合同约定履行义务，被告应按合同约定支付物业服务费，被告辩称双方在2015年6月5日前无物业服务合同法律关系，开发商承诺免除房屋空置期间的物业费，未享受物业服务，无证据证明，本院不予支持。被告辩称原告的请求超过诉讼时效，对于在2013年5月30日之前应缴纳的物业服务费（即物业费缴纳期限为2011年5月3日至2013年10月31日之间）履行期限届满已超过两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告未提供能够证明诉讼时效中止、中断的事实和证据，上述期间的物业服务费已超过法定诉讼时效，即对该期间的物业服务费及滞纳金主张本院不予支持。2013年11月1日至2015年6月5日期间的物业服务费为126088元对于原告主张的物业服务费未超过126088元的部分本院予以支持，原告主张截止2015年7月30日的违约金161712元，对超过29414元部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告史传君于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省绿安物业管理有限公司物业费126088元，逾期付款违约金29414元；
二、驳回原告安徽省绿安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费8574元，由被告史传君承担3410元，原告安徽省绿安物业管理有限公司承担5164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审判员 王嘉佳
二〇一五年十二月十六日
书记员 童 星
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。