上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3267号
上诉人（原审被告）徐国伟。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人＊＊＊。
上诉人（原审被告）金＊＊。
法定代理人＊＊＊（系金＊＊之母），年籍同上。
法定代理人＊＊＊（系金＊＊之父），年籍同上。
被上诉人（原审原告）周益民。
被上诉人（原审原告）钟家樨。
上诉人徐国伟、金＊＊因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第28853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2014年12月28日，周益民、钟家樨作为卖售人（甲方）与徐国伟、金＊＊作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定：甲方以人民币122.5万元出售＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）给乙方，签订合同之前，乙方已支付给甲方定金2万元，签订合同后当日，乙方通过中介方或自行支付甲方部分首期房价款48万元，构成首付款50万元；签订合同后70日内，甲乙双方应共同至交易中心申请办理本交易之纳税申报手续，……待相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲、乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户手续，中介方收执收件收据后当日，乙方支付甲方第二期房款70.5万元；2015年1月30日前，甲、乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房地产交付乙方，同时乙方自行支付或委托中介方代为转付甲方房价尾款2万元，……；甲、乙双方确认，在2015年1月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，……；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同应付款项之第二日起算至实际付款之日止；……甲方承诺于签订合同后过户之前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，甲方未按时申请办理原有户口迁出手续，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止；……。
2015年1月21日当日，双方为售房方未能将原有户口迁出事宜进行了口头协商，双方将原约定的2万元尾款增加至7万元，并约定该尾款待户口迁出时支付。同日，双方共同办理了系争房屋的产权过户交易手续，于此同时，买受方向售房方支付房款共计115.5万元。2015年2月初，系争房屋的权利核准登记至徐国伟及金＊＊名下。2015年2月14日，双方签署《房屋买卖交房交接书》，确定关于系争房屋所有的水、电、煤气、物业、保安保洁、维修基金、有线电视等全部交接完毕。2015年4月25日，周益民、钟家樨将系争房屋中原有的户口全部迁出。同年5月，双方因交易中产生相关的争议进行协调，无果。
2015年7月，周益民、钟家樨诉至原审法院，请求判令：1、徐国伟、金＊＊向周益民、钟家樨支付房屋尾款7万元；2、徐国伟、金＊＊支付逾期付款的违约金，以房屋总价122.5万元为本金，按照日万分之五标准主张从2015年4月26日起至开庭日2015年9月10日止的违约金。徐国伟、金＊＊同意支付房屋尾款7万元，但不同意承担逾期付款违约金，并提起反诉，要求判令周益民、钟家樨支付逾期迁出户口的违约金57，275元及其利息（以房屋总价的日万分之五标准，主张自2015年1月21日起至2015年4月25日止）。周益民、钟家樨不同意徐国伟、金＊＊的反诉请求。
原审庭审中，周益民、钟家樨表示，对户口未能迁出的原因向买受方进行了告知，表示在其新购买的房屋产权证取得后即将系争房屋内的户籍迁出，买受方表示同意，故在此从房款中又扣了5万元作为尾款待户口迁出后支付。而徐国伟、金＊＊则表示，售房方当时提出因孩子在校考试，希望等两天后办理户口迁出手续，对此买受方表示同意，但并未明确限定对方最晚迁出户口的时间，总是希望售房方尽早迁出，将尾款变更为7万元，是怕原先的2万元不够支付违约金，也希望尾款多留一些。该日，周益民、钟家樨确实口头表示，新房屋产证拿到后会尽快迁出户口，但徐国伟、金＊＊对此并未表态。另外，2015年5月，徐国伟、金＊＊从中介处得知周益民、钟家樨已将户籍迁出，但周益民、钟家樨并未向徐国伟、金＊＊出示过户籍迁出的书面材料。徐国伟、金＊＊确认2015年7月30日明确知道周益民、钟家樨户籍于2015年4月25日迁出。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。经庭审调查，双方对于尾款的支付通过口头协商的形式变更了原先的约定，一致同意在售房方迁出户口后支付。周益民、钟家樨于2015年4月25日将系争房屋中原有户籍迁出，现要求徐国伟、金＊＊向其支付房屋尾款7万元，徐国伟、金＊＊并无异议，并无不可，应予准许。同时，周益民、钟家樨要求徐国伟、金＊＊支付以总房款的日万分之五标准从2015年4月26日起至2015年9月10日开庭日止的逾期付款违约金，对此徐国伟、金＊＊持有异议，认为并不清楚售房方迁出户口的情况，售房方也未出示书面材料，其是2015年7月30日才明确得知户口迁出情况的，故不存在违约。对此原审认为，系争房屋内原有的户籍迁出是售房方的义务，户籍迁移的办理和时间，售房方应比买受方更具主动性，相关信息披露的主动权也在周益民、钟家樨。徐国伟、金＊＊虽从中介处得到售房人迁出户籍的信息，但从买受方对自身利益保护考虑，支付尾款前，买受方要求售房人出示书面材料，具有合理性。然而徐国伟、金＊＊在2015年7月30日通过法院调解时已经明确得知售房人早已将户籍迁出，在可以支付尾款下未予履行义务，由此自该日起至2015年9月10日期间的逾期付款违约金，符合合同约定。徐国伟、金＊＊提出该约定违约金标准过高，而违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑。鉴于未付款部分已是房屋尾款部分，金额也不明显过高，现以徐国伟、金＊＊违约给周益民、钟家樨造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定违约金数额。
关于徐国伟、金＊＊所主张的逾期迁出户口违约金。根据双方买卖合同约定，售房方应在签约后过户前将系争房屋中的原有户籍迁出，但直至2015年1月21日双方办理系争房屋过户手续时，周益民、钟家樨确实未完成该项合同义务。根据庭审调查，双方为户口逾期迁出问题在2015年1月21日进行了协商。双方共同确认的协商内容是：将原先2万元的尾款变更为7万元，并就尾款的支付时间从交房时变更为户口迁出之后。但双方对原有户籍迁出的时间协商，表述不一。徐国伟、金＊＊表示，同意售房方晚两天迁出户籍，但未限定最晚迁出日期，且仍要求售房方依照合同约定承担相关违约责任。而周益民、钟家樨则表示，双方对户口在售房方取得新购买房屋产权后尽快迁出已达成一致意见，故售房方才愿意增加尾款金额并约定尾款在户籍迁出后再行支付。对此原审认为，售房方没有依照买卖合同的约定履行自己的承诺，在未得到合同相对方谅解时，仍应承担相应的合同责任。当然，双方也可以通过协商的方式，根据具体情况，找到衡平双方利益的方式予以变更履行。本案中，双方在售房方未能如约迁出户籍下选择了协商，就尾款增加并约定在户口迁出后支付，是作为售房方在履行中的妥协和对买受方的保障。但根据徐国伟、金＊＊的意见，其仅系同意售房方晚几天迁移户籍，而违约责任却仍以原先约定追究，故在原先合同约定已对买受方有所保障下，只有售房方单方的妥协不具合理性，亦不存在协商的必要。况且，通常尾款是买受方确保售房方合同履行完毕的保障。如依徐国伟、金＊＊的表述，户籍在过户手续后两三天即迁出的情况下，尾款的支付将提前于售房方履行交房义务前，也不符合常理；同时，结合买受方对延迟迁出户籍在协商时作出了同意、且希望尽快迁出的意思表示时，却并未限定最晚迁出时间，且对售房方作出的取得新产证后尽快迁出的意见未作表态，在之后交房时，又未再行提出异议等行为，足以使合同相对方相信双方就户籍迁出问题已达成谅解，并放弃通过其他途径解决户籍尚未迁出的问题；之后，周益民、钟家樨亦确实在自行购买房屋的产权证取得后，及时迁出了原有户籍。综合上述情况，可以确信，周益民、钟家樨表述的双方约定存在具有高度可能性，由此徐国伟、金＊＊现提出要求对方承担逾期迁出户口违约金的主张，不予支持。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2015年9月22日作出判决：一、徐国伟、金＊＊应于判决生效之日起十日内向周益民、钟家樨支付房屋尾款7万元；二、徐国伟、金＊＊应于判决生效之日起十日内向周益民、钟家樨支付逾期付款违约金600元；三、驳回徐国伟、金＊＊的反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，704.50元，减半收取计1，352.25元，由周益民、钟家樨负担352.25元，徐国伟、金＊＊负担1，000元；反诉案件受理费619.50元，由徐国伟、金＊＊负担。
原审法院判决后，上诉人徐国伟、金＊＊不服，向本院提起上诉称：根据双方签订的房屋买卖合同约定，被上诉人应于房屋过户前迁出系争房屋处的户口，但被上诉人直至2015年4月才迁出户口已构成违约，故被上诉人理应按约承担逾期迁出户口的违约责任。上诉人之所以在得知被上诉人尚未按约迁出户口时，仍愿意于1月21日协助其办理房屋过户手续，是因为当时双方协商决定被上诉人迟延3天即1月24日再迁出户口，并增加尾款至7万元作为保证。原审判决以双方已协商增加尾款为由，认定被上诉人无需再承担逾期迁出户口的违约责任，违背了双方真实意思。综上，要求撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期迁出户口违约金57，575元及利息。
被上诉人周益民、钟家樨辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院审理中，上诉人称其已于原审判决后，主动向被上诉人履行了原审判决主文第一、二项之内容。被上诉人也书面表示，已收到70，600元。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人应否承担逾期迁出户口之违约责任。根据双方签订的房地产买卖合同之约定，被上诉人应于2015年1月30日前将系争房屋交付给上诉人，同时上诉人向被上诉人支付房屋尾款2万元；2015年1月31日前双方共同办理房屋产权过户手续，被上诉人于房屋产权过户前将户口迁出。然双方在履约过程中，因被上诉人未能按约迁出户口，双方于2015年1月21日进行了协商，双方同意将尾款增至7万元。当日，双方办理了房屋产权过户手续。2015年2月14日双方办理了房屋交接手续。2015年4月25日被上诉人将户口迁出系争房屋。从上述情况显示，双方将原本约定的过户前先迁出户口，变更为过户后再迁出户口；同时上诉人可以多留5万元尾款至被上诉人户口迁出后再支付。据此，综合双方就协商过程的各自陈述，原审认定双方已通过增加尾款数额的方式同意被上诉人无需于过户前迁出户口已达成一致意见，并无不当。上诉人称增加尾款至7万元仅系基于先行办理产权过户之保障，而被上诉人则允诺三天后即迁出户口，但上诉人并未就此提供相关证据予以佐证，故本院对此不予采信。鉴此，上诉人要求被上诉人支付逾期迁出户口的违约金，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币669.50元，由上诉人徐国伟、金＊＊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……