上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34555号
原告上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司。
法定代表人葛俊杰。
委托代理人吴小泉。
委托代理人张世民。
被告刘根林。
原告上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司（以下简称捷强公司）诉被告刘根林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月13日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2014年1月22日公开开庭进行了审理，原告捷强公司的委托代理人吴小泉、张世民，被告刘根林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告捷强公司诉称，2012年11月21日，原、被告签订《租赁意向书》，双方就上海市浦东新区德平路XXX号的部分房屋（以下简称系争房屋）达成租赁意向，供被告经营餐饮业使用。根据《租赁意向书》约定，被告负责办理经营所需的全部手续，并在确定可以办理餐饮业相关执照后双方再签署正式的《房屋租赁合同》，但最迟不得超过2013年3月20日，同时意向书还约定被告如在限期内没有办理餐饮执照，被告必须改变经营业态或将物业归还原告。2013年3月19日，原告发函告知被告严格遵守《租赁意向书》约定，在限期内办理经营执照，否则必须将物业归还原告。被告表示将继续办理执照。2013年5月21日，原告得知被告擅自变更业态，在原告房屋经营棋牌室，并受到公安机关的问讯，原告立即函告被告归还房屋，支付使用费。2013年6月以后，被告又在系争房屋内经营餐饮，违反合同约定，且违约状态一直在持续。因此，原告不同意将系争房租赁给被告。被告一直以各种理由拒绝返还房屋，并占用至今。故原告诉讼请求：1、判令被告立即返还原告系争房屋；2、判令被告支付房屋使用费［从2012年11月21日起计算至被告返还原告系争房屋之日止，标准为每年人民币（以下币种相同）20万］，并结清被告占用房屋期间的电费11，527.80元（从2013年5月21日起计算至2013年10月21日止）；3、判令被告支付的5万元保证金作为违约金归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回了第3项诉讼请求，愿意将保证金退还被告。原告自愿免除被告三个月（2012年11月21日至2013年2月20日）的使用费作为被告的装修补偿，该三个月的使用费不再向被告主张。
被告刘根林辩称，要求签订正式租赁合同。2013年5月21日起至2013年10月21日止的电费11，527.80元确实没有支付，电费愿意支付，其他诉讼请求均不同意。2013年3月，原告发函告知被告不能开餐饮店，要求改变业态或归还房屋。4月，被告与原告方的韩经理商谈，说愿意改变业态，当时原告同意了。被告要求原告给予改变业态的时间。5月初，被告告诉韩经理，其已经和教育局达成协议可以在系争房屋开超市。但原告不同意，称领导换届，不愿将系争房屋租给被告了。5月23日，被告发函给原告要求签订正式的租赁合同。2013年6月，重新经营餐饮是无奈之举，原告不与被告签约，被告拿不到教育局出具的证明，无法经营超市。如果原告坚持要求把房屋收回，要求原告赔偿被告100万元。
经审理查明，2012年11月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁意向书》，约定甲方将系争房屋租给乙方开设餐饮事宜订立意向书；用途为餐饮；租金为20万元每年；押金：相当于二个月租金（签订正式房屋租赁协议时支付）；付款方式为三月一付，先付后用；租期从2012年11月21日至2014年12月20日；甲方不提供相关房产证明，乙方负责办理相关手续；待乙方确定可办理餐饮相关执照，再签订租赁合同（最迟不超过2013年3月20日），如果在限期内不能办理餐饮执照，乙方必须改变经营业态或将该物业归还甲方；乙方与甲方签订本意向书的同时，乙方向甲方交付定金5万元，待正式房屋租赁合同签订后，该定金用于冲抵乙方应付的租金及押金，如乙方未能与甲方就该标的签订租赁协议，则乙方同意所缴纳的保证金5万元归甲方所有。
2012年11月21日至2013年3月18日期间，被告一直经营餐饮，但未能办理餐饮执照。2013年3月19日，原告发函告知被告，如在限期内（最迟不超过2013年3月20日）不能办理餐饮执照，乙方必须改变经营业态或将该物业归还甲方。2013年4月份，被告将餐饮店改为棋牌室，被告自称用的是原来的装修，未办理营业执照。2013年5月21日，原告发函给被告称，被告将餐饮业态擅自变更为棋牌室，受到公安查处，要求收回系争房屋。5月23日，被告发函给原告要求签订正式的租赁合同。2013年6月，被告在系争房屋重新经营餐饮使用至今。
审理中，原、被告均认可双方没有建立事实租赁关系，原告没有收取过房租，被告仅缴纳过5万元的保证金。原、被告均表示如果法院确认租赁关系终止，除诉请外没有其他事项要求法院处理。
被告自称于2008年装修系争房屋花费50到60万元；2012年5、6月份，重新装修花费20万元左右；2013年6月19日左右装修花费20万元左右。原告表示2008年、2012年被告装修，与原告无关；2013年5月原告通知不同意租赁给被告后，6月份被告重新装修经营餐饮，责任在被告。
第二次开庭审理中，被告称系争房屋卫生间漏水通知原告修理，原告以双方之间有诉讼为由不同意修理。原告称从未收到过原告要求修理的请求。
另查明，2012年之前，原告曾将系争房屋出租给案外人上海茂菊口腔门诊公司使用。被告与案外人上海茂菊口腔门诊公司签订承包协议，使用系争房屋经营餐饮。被告自称签订承包协议是为了规避系争房屋不得擅自转租的约定。2012年，原告打算直接将系争房屋租赁给被告，双方于2012年11月21日签订《租赁意向书》。
再查明，系争房屋的门牌号码调整过，《租赁意向书》中的上海市浦东新区德平路XXX弄XXX号部分商铺即被告现在使用的系争房屋（上海市浦东新区德平路XXX号部分房屋）。原、被告确认系争房屋的两边现在分别为捷强烟草专卖连锁店和一家房产中介公司。
以上事实，由经庭审质证的授权委托书、《租赁意向书》、建设工程规划许可证、电费发票、申请门（弄）牌批准通知单等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《租赁意向书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未能按照《租赁意向书》的约定在2013年3月20日前办理餐饮经营相关执照，仍经营餐饮，经原告发函催告后，被告虽曾于2013年4月份将经营餐饮改为经营棋牌室，但在未办理经营证照的情况下又于2013年6月重新经营餐饮，再次违反约定。因此本院认为原告不与被告签订正式租赁合同，原告没有过错，原告要求被告退还系争房屋，符合约定，于法有据。被告关于2013年4月原告的工作人员韩经理同意原告改变业态经营以及2013年6月以后出于无奈重新经营餐饮的辩解，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告要求原告赔偿100万元，于法无据，本院不予支持。被告称系争房屋卫生间漏水但未能提供报修的证据，原告也否认被告有过报修，被告的此项主张本院难以采纳。虽然双方未签订正式租赁合同，被告占有系争房屋期间的使用费仍应支付。原告自愿免除被告2012年11月21日至2013年2月20日的使用费作为装修补偿，于法不悖，予以准许。原告要求被告支付2013年2月21日至被告返还系争房屋之日的使用费，参照合同租金为计算标准，本院予以支持。被告欠付的2013年5月21日起至2013年10月21日止的电费11，527.80元，被告应当支付。原告自愿退还保证金5万元，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘根林应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区德平路XXX号内所租赁的房屋返还原告上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司；
二、被告刘根林应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司自2013年2月21日起至被告返还上海市浦东新区德平路XXX号内所租赁房屋之日止的使用费（标准为每年20万元）；
三、被告刘根林应于本判决生效之日起十日内支付原告上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司欠付的2013年5月21日起至2013年10月21日止的电费11，527.80元；
四、原告上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还被告刘根林保证金5万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，235元，由被告刘根林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杨立转
代理审判员 张 强
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。