甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0725民初2039号
原告：高某，汉族，山丹县居民。
委托诉讼代理人：薛某，甘肃瑞雪律师事务所律师。
被告：温某，汉族，山丹县居民。
委托诉讼代理人：钱某，甘肃焉支律师事务所律师。
原告高某与被告温某排除妨害纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案争议较大，2017年1月17日，裁定转为普通程序继续审理。原告高某及其委托诉讼代理人薛某，被告温某及其委托诉讼代理人钱某均到庭参加诉讼。因本案争议较大，本院于2017年4月15日决定延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告高某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2007年7月14日签订的房屋买卖协议无效；2.判令被告返还原告修建的的位××县房；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年7月14日，被告经人介绍购买原告修建的的位××县房，经协商，原告同意以190000元价格将该房屋包括占地转让给被告，双方签订了《协议书》一份。后被告了解到按照国家政策及法律规定，自己因系山丹军马场职工，不是清泉镇南关村村民，不能购买原告修建的房屋，于是双方协商，将购房变为租房，并于2007年7月16日签订《租房协议》，约定租期为8年，租费每年8000元。被告向原告口头承诺，租房协议到期后，如果双方不续租，被告返还原告房屋，租赁费以被告向原告交纳的房款进行结算。2015年7月，约定的租赁期届满，原告要求被告返回房屋，但被告却以双方签订房屋买卖协议，现该房屋系自己购买并交清全部房款为由，拒绝向原告返回房屋，现原告为维护自己的合法权益起诉至法院。庭审时，原告放弃第一项诉讼请求，只主张被告返回原告修建的的位××县房。
被告温某辩称：2007年7月14日，原、被告协商一致，原告将其修建的的位××县房出售给被告，并签订了购房协议，协议约定价款190000元，后被告分三次向原告支付了该购房款，原告也将《建设工程规划许可证》、《房屋产权证》、《集体土地使用权证》交付给被告。2007年7月16日，原告找到被告以怕别人阻拦其转让房屋，掩人耳目为由，要求被告书写了租赁协议，但是双方实际是按照转让协议履行的，租赁协议实际未履行。协议签订后，被告要求公证、办理过户手续，但相关部门答复暂时无法办理，待有政策后再行办理。综上，被告认为，双方签订的购房协议合法有效，被告也依约定支付原告购房款，原告的诉讼请求不能成立。另外，原告既然在2007年就认为转让协议无效，现在才提出返还房屋，已经超过法定的诉讼时效，所以其诉讼请求也不应当得到支持。
原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。其中原告提交了以下证据：
1.原、被告签订的协议书、租房协议各一份。证明2007年7月14日，经原、被告协商，原告将本案争诉的房屋出售给被告，但由于被告系马场职工，不是山丹县清泉镇南关村农民，根据国家政策，被告不能购买原告的房屋。于是2007年7月16日，经原、被告再次协商，原告又将本案争诉的房屋租赁给被告使用，2015年7月，约定的租赁期便已经届满，被告应当返还房屋，原告主张亦未超过诉讼时效。经被告质证，被告对购房协议无异议，该协议是双方真实的意思表示，双方也实际按照该协议履行义务，该协议合法有效。被告对租房协议有异议，该协议是因为原告怕别人阻拦其转让房屋，掩人耳目才和被告签订的，并非双方真实意思表示，并且双方也并未按照该协议履行义务。
2.原告户口薄复印件1份、被告户籍证明1份、山丹县国土资源局调取的原告集体使用证复印件1份。证明原告系山丹县清泉镇南关村三社农民，被告系甘肃中牧山丹马场总场二场职工。2002年4月，山丹县人民政府给被告颁发集体土地使用权证，本案争诉房屋便在该集体土地上修建。经被告质证，被告对三份证据均无异议。
3.在山丹县公安局清泉派出所调取的××县民委员会出具的介绍信复印件和被告的户口迁移证复印件各一份。2016年11月23日，山丹县清泉镇南关村村民委员会出具的介绍信一份。证明2016年11月17日，被告虽然将自己户籍转到××县一社，但是该村村委会也出具证明，被告属于空挂户，不享受任何村民待遇，所以其不是山丹县清泉镇南关村集体经济组织成员。经被告质证，被告对在山丹县公安局清泉派出所调取的两份证据无异议，但对2016年11月23日，山丹县清泉镇南关村村民委员会出具的介绍信一份有异议，因为被告将户籍转入山丹县清泉镇南关村，即成为该村集体经济组织成员。
被告提交了以下证据：
1.房屋所有证一份、集体土地使用证一份、建设工程规划许可证一份、契税完（减免）税证一份以及契税票据两张，契税完税证工本费收据一张，原告出具的收条三张。证明原、被告签订购房协议后，原告依据该协议约定，将旧房（已拆除重建为本案争诉的二层楼房）的房产所有证、争诉房屋的建设工程规划许可证及图纸、集体土地使用证原件交付给被告，上述证件也均登记在原告名下，所以被告基于此才购买房屋的。同时，被告也依据该协议约定，从协议签订后至2008年6月分三次将购房款190000元支付给原告。2007年8月2日，原、被告去办理过户手续，房管部门要求交纳契税，但是被告交完契税后，原告不配合办理集体土地转为国有土地手续，所以产权过户也未办理。经原告质证，原告对上述证据真实性均无异议，但是无法证明双方购房协议成立生效。被告交纳契税的情况原告也并不知情。三份收据仅仅载明原告收到的是房款，而非购房款，实际上租金也可以称为房款，所以该证据也不能证明被告的主张。
2.被告户口薄复印件一份，上海、北京、安徽法院案件处理意见各一份，改造花费情况报告一份。证明被告于2016年11月17日已将户籍转入山丹县清泉镇南关村一社，系南关村集体经济组织成员，可以购买原告的房屋，双方的购房协议合法有效，全国其他地方法院也均这样认定。被告购买房屋后，进行部分修缮及装修，清单列举共计花费87150元。经原告质证，原告对户口薄真实性无异议，但是不能证明其系南关村集体经济组织成员。原告对三份案件处理意见以及花费情况报告均有异议，与本案没有关联性。
本院为查明案情，依法向山丹县南关村村民委员会文书王建荣作的询问笔录一份。经原告质证，原告对笔录无异议，但认为虽然南关村村民转为小城镇户籍，但依然按照农村标准计算相关费用，且被告虽然落户于该村，但并非该村集体经济组织成员。经被告质证，被告无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月14日，原、被告签订《协议书》，约定：甲方（原告）将山丹县小东门东环路西南角两层楼出售给乙方（被告），楼房总价格为壹拾玖万元人民币（含建筑占地面积），甲方将楼房出售后给乙方提供持有的《建设工程规划许可证》、《土管部门的土地使用证》、《房管部门的房产证》等有关证件。协议签订后乙方给甲方首次付人民币伍万元整（￥：50000元），2008年春节前乙方给甲方再付人民币伍万元至拾万元（￥：50000元-100000元），剩余部分付利息，利息从签约之日起，参照人民银行年贷款利率计算。本协议一式三份，甲乙双方签字并公证后生效。2007年7月16日，原、被告签订《租房协议》，约定：甲方（原告）将山丹县小东门东环路西南角两层楼租给乙方（被告）使用。租期为捌年，年租费为捌仟元整（￥：8000元），乙方每年元月份向甲方交清一年的租赁费后方可使用。租赁期满后，乙方需继续租赁，甲方双方可继续协商。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。上述标的房屋从2007年7月14日《协议书》签订时至今一直由被告占有使用。2007年7月18日，被告支付原告50000元房款，同时原告将旧房（该房已拆除并在原址修建本案争诉的二层楼房）的房产所有证、争诉房屋的建设工程规划许可证及图纸、集体土地使用证原件交付给被告。2008年1月31日，被告支付原告110000元房款。2008年6月5日，被告支付原告30000元房款。被告原系甘肃中牧山丹马场总场二场居民，2016年11月17日，被告将户籍迁移至××县一社。该村居民的户口类别于2002年由农业户口集体转为非农业小城镇户口。
本院认为，本案争议的焦点是：1.原、被告之间形成何种合同关系；2.该合同是否生效，原告的诉讼请求能否成立；3.原告的主张是否超过法定的诉讼时效。对于第一个焦点问题，原告依据双方签订的租房协议，认为双方形成房屋租赁合同关系，但是被告依据双方签订的转让协议，认为双方形成房屋买卖合同关系。对此本院根据查明的事实认为，虽然租赁协议签订日期迟于转让协议，但是租赁协议签订后，原告收取被告房款共计190000元，原告也向被告交付了争诉房屋的建设工程规划许可证、集体土地使用证等证件，以上均是转让协议所载明的双方义务。另外，原告向被告出具的三张收条上也均载明的是”房款”而非”租金”，虽然原告抗辩双方口头协议是用房款抵扣租金，但被告不认可，原告亦未提交证据予以证明，且190000元房款明显高于租赁期内的租金64000元，原告也一直未将多余款项退还于被告，对此原告亦未作出合理解释。综上可以看出，双方实际上是依据转让协议履行各自的权利义务，应当形成房屋买卖合同关系，故原告主张双方形成房屋租赁合同关系的主张不能成立；对于第二个焦点问题，本院认为，原、被告签订了书面的转让协议，该协议应当自双方签字时成立并生效。虽然原告主张双方约定了合同生效条件”签字并公证”，而双方并未到公证部门依法对该合同进行公证，故该合同不产生法律效力。但从本院查明的事实来看，原、被告虽然未对该协议进行公证，但双方却按照该协议履行了各自的义务，实际上用自身的行为认可了该合同的效力，故对原告的该主张应不予采信。另外，原告主张被告非山丹县清泉镇南关村村民，其购买原告房屋违反了法律、法规的强制性规定，应认定无效。对此本院认为，现被告已将户籍迁入山丹县南关村，且该村村民的户籍类别已于2002年农业户口集体转为非农业小城镇户口，本案争诉房屋所坐落的土地系国有和集体所有交叉的地段，周围部分住户已由开发商征收进行了房地产开发，此地段亦被政府列为城镇化建设改造范围。故本案不适用（1999）39号国办发《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》的规定，原、被告签订的房屋转让协议应当认定为有效，双方应当按照该协议履行各自的义务，故原告主张双方签订协议无效并要求返还房屋的理由不能成立；对于第三个焦点问题，因本案为排除妨害纠纷，原告主张被告返还财产，故不适用诉讼时效的规定，被告以原告超过诉讼时效的抗辩应不予采纳。
综上所述，原、被告应当为房屋买卖合同关系，且双方签订的转让协议合法有效，原告的主张不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告高某的诉讼请求。
案件受理费4100元，由原告高某负担，已交纳2050元，剩余2050元，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 张玉林
代理审判员 周勇国
人民陪审员 周文义
二〇一七年七月十四日
书 记 员 李 东