河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书(2015)北民初字第641号原告郝艳霞，女，1976年7月1日生，汉族，无业，现住安阳市文峰区。委托代理人姜珍光，河南观止律师事务所律师。被告安阳通瑞达房地产开发有限责任公司，住所地安阳市北关区安漳路128号（南漳涧综合服务中心办公楼二楼）。组织机构代码：56248782-6。法定代表人梁谦，该公司董事长。委托代理人孟靖韬，男，该公司员工，住。被告金碧物业有限公司安阳分公司，住所地安阳市北关区安漳大道128号南漳涧综合服务中心办公楼三楼。组织机构代码：57101818-3。负责人史延平，该公司总经理。委托代理人江洋，男，该公司员工，住。原告郝艳霞诉被告安阳通瑞达房地产开发有限责任公司（以下简称安阳通瑞达房地产公司）、被告金碧物业有限公司安阳分公司（以下简称金碧物业安阳分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郝艳霞及其委托代理人姜珍光，被告安阳通瑞达房地产公司的委托代理人孟靖韬、被告金碧物业安阳分公司的委托代理人江洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝艳霞诉称，2014年3月8日，郝艳霞与被告安阳通瑞达房地产公司签订恒大绿洲楼宇认购书，约定郝艳霞购买恒大绿洲13幢3单元3003号房，建筑面积为97.01平方米，合计价款509343元，于签订认购协议书时支付定金10000元，于2015年3月10日之间支付全部房款149343元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款（即35万元）由银行提供按揭贷款，郝艳霞需在2015年3月10日前办理完毕银行按揭手续，否则承担违约责任。同日，郝艳霞按安阳通瑞达房地产公司通知交纳房款22343元（含定金），安阳通瑞达房地产公司同时要求郝艳霞与被告金碧物业安阳分公司签订借款协议，约定郝艳霞购买安阳恒大绿洲13幢3单元3003号房，由于资金问题特向安阳金碧物业安阳分公司借款137000元，原告出具借款借据，确认“已收到金碧物业安阳分公司提供的上述借款”，借款协议及借款借据均未格式文件，由安阳金碧物业安阳分公司保管，其并未实际支付借款给郝艳霞。之后，郝艳霞到银行办理按揭手续，经向多家银行咨询了解到，办理按揭手续应提交工资单、个人所得交税单、收入证明及商品房买卖合同正本、安阳通瑞达房地产公司收贷银行账号等，但是因为郝艳霞无固定工作及安阳通瑞达房地产公司拒绝签订商品房买卖合同正本，郝艳霞不能提供上述资料，导致多家银行均不受理郝艳霞的按揭购房贷款申请，恒大绿洲楼宇认购书根本不能履行。为此，郝艳霞多次找安阳通瑞达房地产公司，其授意郝艳霞伪造相关文书，郝艳霞不同意违法办理，要求退还购房款及定金，解除与金碧物业安阳分公司签订的借款协议，被告拒绝，称金碧物业安阳分公司已将借款支付安阳通瑞达房地产公司。2015年4月16日，二被告上级单位恒大集团在其网站上发布公告，宣布恒大集团自2015年4月16日8时起正式实施无理由退房，覆盖恒大全国范围内的所有楼盘住宅。经查，二被告均系恒大集团投资，郝艳霞认购的房屋属于上述公告楼盘住宅。既然是无理由退房，安阳通瑞达房地产公司应当退还郝艳霞房款及定金。被告在原告签署恒大绿洲楼宇认购书及借款协议、借款借据后，因至今不与郝艳霞签订商品房购买合同及郝艳霞不具备办理按揭购房条件导致房屋认购书根本不能履行，为维护合法权益，诉至法院，请求依法确认郝艳霞与安阳通瑞达房地产公司于2015年3月8日签订的恒大绿洲认购书已于2015年4月16日解除；确认郝艳霞与金碧物业安阳分公司之间签订的借款协议未生效；请求安阳通瑞达房地产公司立即返还郝艳霞购房款22343元。被告安阳通瑞达房地产公司辩称，根据原告郝艳霞起诉的事实、理由及诉讼请求，涉及两个不同的法律关系，一是商品房定金合同法律关系，存在与郝艳霞与安阳通瑞达房地产公司，二是民间借贷关系，存在于郝艳霞与金碧物业安阳分公司之间。同时，主张的诉讼请求涉及两个不同的诉讼种类，一个是确认之诉，一个是给付之诉。根据相关法律规定，郝艳霞的诉讼请求，各项权利的行使依据不同、程序以及救济途径不同、各项请求所涉及的当事人主体不同、当事人之间所确定的权利义务不同、法律后果不同及责任承担不同，分别构成三个独立诉讼，故郝艳霞将请求一并主张，不符合民事诉讼法合并审理的条件，不符合“一案一诉”的基本原则，应依法驳回起诉。另外，郝艳霞并未向安阳通瑞达房地产公司送的解约通知，不存在确认认购书解除的问题，认购书目前仍有效，对双方仍具有法律约束力。关于恒大集团“无理由退房承诺”，一个重要时间要求即是从2015年4月16日8时起，且要求客户在签订商品房买卖合同时签订无理由退房协议书。郝艳霞于2015年3月8日才签订认购书，且之后一直未与安阳通瑞达房地产公司签订商品房买卖合同，没有权利主张无理由退房。被告金碧物业安阳分公司辩称，原告郝艳霞与被告安阳通瑞达房地产公司之间的购买房屋订购关系与金碧物业安阳分公司没有关系，但是郝艳霞与金碧物业安阳分公司之间存在借款关系，是经安阳通瑞达房地产公司介绍，借款给郝艳霞，与安阳通瑞达房地产公司并不存在恶意串通，后接受郝艳霞的委托，向安阳通瑞达房地产公司支付房款137000元，双方之间的借款协议是在自愿平等的情况下签订的，不违反法律规定，合法有效。金碧物业安阳分公司已经全面履行了约定的义务，郝艳霞主张借款协议未生效没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。经审理查明，2015年3月8日，被告安阳通瑞达房地产公司与原告郝艳霞签订了一份恒大绿洲楼宇认购书，该认购书约定：“郝艳霞向安阳通瑞达房地产公司认购恒大绿洲13幢3单元3003号房，该商品房建筑面积共97.01平方米，总金额为人民币509343元；郝艳霞同意签署认购书时支付人民币10000元作为定金；郝艳霞选择按揭付款，须于2015年3月10日前支付全部房款149343元（不含定金），同时签署商品房买卖合同；余款35万元由银行提供按揭贷款，郝艳霞需在2015年3月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续……”。同日，郝艳霞交付房款22343元（含定金）。郝艳霞未于2015年3月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2015年4月1日，郝艳霞将解除认购书通知寄至安阳通瑞达房地产公司，安阳通瑞达房地产公司未签收。2015年5月10日，安阳通瑞达房地产公司将律师函寄至郝艳霞，郝艳霞于2015年5月14日签收。另查明，2015年3月8日，郝艳霞与被告金碧物业安阳分公司签订了借款协议，该协议约定郝艳霞认购安阳恒大绿洲13号楼3单元3003号房，由于资金周转问题向金碧物业安阳分公司借款，其同意免息借给郝艳霞人民币137000元，郝艳霞承诺按时向金碧物业安阳分公司归还借款。后郝艳霞签订付款委托书，委托金碧物业安阳分公司将借款付款至安阳通瑞达房地产公司名下。2015年3月17日，金碧物业安阳分公司将借款汇至安阳通瑞达房地产公司名下。2015年4月15日，恒大地产集团有限公司下达恒地司营[2015]第038号文件，告知集团相关中心、部（室）、各地区公司从2015年4月16日8时起，恒大全国所有楼盘住宅，已履行楼宇认购书、商品房买卖合同的各项业务，并且无任何违约行为，自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。上述事实，有原告郝艳霞提供的楼宇认购书、房款收据、私营企业基本信息查询单、EMS快递单、查询单、通知、恒大集团网页打印件、安阳通瑞达房地产公司的EMS快递单、查询单、律师函，被告安阳通瑞达房地产公司提供的楼宇认购书、无理由退房的承诺书、银行贷款承诺函，被告金碧物业安阳分公司提供的借款协议、借据、付款委托书、资金审批表、转账支票存根、明细单、汇款凭证以及当事人的陈述等证据，予以证实。以上所有证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，安阳通瑞达房地产公司与郝艳霞签订的楼宇认购书，是当事人的真实意思表示，双方形成订购房屋买卖合同的法律关系，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。本案中，2015年5月14日，郝艳霞收到安阳通瑞达房地产公司发出的律师函，限郝艳霞于规定时间内支付首期房款、签署商品房买卖合同并办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则依法解除与郝艳霞签订的认购书，根据郝艳霞与被告金碧物业安阳分公司签订的借款协议及金碧物业安阳分公司提供的汇款凭证，郝艳霞已经支付首期房款，但双方未签订商品房买卖合同，郝艳霞未办理完毕银行按揭贷款手续申请，郝艳霞曾明确表示要求与安阳通瑞达房地产公司解除楼宇认购书，而郝艳霞在收到律师函之前诉至法院请求确认双方签订的认购书已经解除，现在双方对签订的楼宇认购书均有解除的意思表示，应当认为该认购协议书已于郝艳霞收到律师函时已经解除。认购书对房屋的位置、价款及支付方式、时间、贷款时间、违约责任等作了详细约定，认购协议签订后，郝艳霞未按约定办理完毕银行按揭贷款手续，而安阳通瑞达房地产公司在郝艳霞支付首付款后也未及时与郝艳霞签订商品房买卖合同，双方均存在过错。该楼宇认购书解除后，安阳通瑞达房地产公司应当退还郝艳霞购房款，现郝艳霞要求安阳通瑞达房地产公司返还购房款24343元，本院予以支持。郝艳霞认为认购协议书于2015年4月16日依法解除，根据恒大集团无理由退房文件的规定，郝艳霞要求解除合同的情形与规定不相符，不属于无理由退房的范围，故郝艳霞要求确认认购书于2015年4月16日已经依法解除的请求本院不予支持。另外，安阳通瑞达房地产公司与郝艳霞之间的纠纷，是基于房屋订购买卖合同法律关系的签订、履行而发生，郝艳霞的确认之诉与给付之诉是根据相同的事实或同一法律关系而生，既可以确认某种权利的请求，同时也可以履行某种义务的请求，即确认之诉与给付之诉可以并存，法院基于二者的联系进行审理。而郝艳霞与金碧物业安阳分公司之间是基于借款合同的签订而发生，与买卖合同关系不属于同一个法律关系也非同一个事实，故郝艳霞与金碧物业安阳分公司签订的借款协议，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告安阳通瑞达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告郝艳霞购房款人民币24343元；二、驳回原告郝艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由被告张顺娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  刘庆生审 判 员  陈新玲人民陪审员  王晨晓二〇一五年十一月五日书 记 员  郑方舟