北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初10140号原告（反诉被告）马敬兰，女，1965年1月7日出生，住北京市丰台区。被告（反诉原告）刘斌，男，1985年9月24日出生，北京星思路文化传播有限公司职员，住北京市北京市通州区。委托代理人曾祥成，北京市华泰律师事务所律师。第三人北京惠达房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区石景山路乙18号院3号楼17层1916。法定代表人马文龙，董事长。委托代理人潘全占，男，1995年11月17日出生，该公司职员，住该公司单位宿舍。原告马敬兰与被告刘斌、第三人北京惠达房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈明山独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告马敬兰、被告刘斌及其委托代理人曾祥成、第三人的委托代理人潘全占到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马敬兰诉称：2017年3月5日，在第三人居间服务下，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市通州区翠景北里X1号楼X2层X号房屋（以下简称X号房屋），房屋建筑面积为97.26平方米。2017年3月17日国家出台新政策，认房又认贷，首付款比例上调至80%，受限贷政策直接影响导致原告首付款提高近百万，原告无法按照预期办理按揭贷款，属于不可抗力因素中的情势变更。现要求解除原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《付款方式补充协议》，被告返还原告房屋定金50万元；诉讼费由被告承担。被告刘斌辩称：原告马敬兰所谓的由于受新政影响导致合同解除的理由不成立，需要看新政是否对合同的继续履行有影响。在本案中，出台新政策既不属于不可抗力，也不是情势变更。2017年3月29日，原告马敬兰与被告刘斌的电话录音中显示原告马敬兰是要继续履行合同。而且原告马敬兰在2017.3.19日仍然向被告刘斌支付20万元定金，表明原告马敬兰并非是由于新政出台要求解除合同，而是不守信用违反合同约定。故我不同意原告的诉讼请求。现反诉要求被反诉人马敬兰赔偿反诉人因解除抵押支出的费用506000元；被反诉人向反诉人支付违约金1068000元；诉讼费由被反诉人承担。针对被告刘斌的反诉，原告马敬兰辩称，我不同意被告刘斌的反诉请求，我不是恶意不履行合同，如果没有新政策出台的话，合同会很顺利的履行。第三人述称，在我方居间服务下，原被告双方签订房屋买卖合同，但是在网签之前新政出台，原告马敬兰无法支付首付款。就此事，我们三方沟通过多次，并于2017.4.6日就解除事宜进行过沟通，但是被告认为原告违约，故我们没有达成合意。经审理查明：经第三人提供居间服务，2017年3月5日，原告马敬兰（买受人）与被告刘斌（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：房屋基本情况：出卖人所出售房屋坐落为北京市通州区翠景北里X1号楼X2层X，建筑面积共97.26平方米。该房屋规划设计用途为住宅。房屋权属情况：该房屋已经设定抵押，抵押金额340万元。出卖人应于2017年6月5日前办理抵押注销手续。成交价格：该房屋成交价格为534万元。买受人向出卖人支付定金30万元，定金支付方式为自行交接。关于贷款的约定：买受人通过商业贷款的方式申请贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人：买受人拟贷款金额为243万元。合同解除条款：（二）如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。不可抗力：本合同签订后，发生了买卖交易双方无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害以至合同当事人不能依约履行合同或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行合同的责任或推迟履行合同。但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。合同还约定了其他内容。2017年3月5日，原告马敬兰（买受人）与被告刘斌（出卖方）以及第三人（居间方）签订一份《付款方式补充协议》，主要约定：房屋成交总价：该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为534万元，此价格为出卖人净得价，不含税。付款方式：1、定金：（1）买受人于2017年3月5日以自行交接方式支付第一笔定金10万元。（2）买受人于2017年3月8日以自行交接方式支付第二笔定金20万元。于20日以内以自行交接的方式支付20万元。合计50万元。2、还款解押：交易房屋有抵押的，卖方应于2017年3月6日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且卖方最迟应于2017年6月5日前办理完毕解除抵押登记手续。解押垫资第三方产生的费用由买受人承担。4、贷款部分房款：（1）买受人委托担保公司向相关机构办理商业银行贷款。（2）买卖双方应于2017年3月5日与担保公司签署申请贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为243万元。《付款方式补充协议》还约定了其他内容。2017年3月5日，原告马敬兰给付被告刘斌购买X号房屋定金10万元。2017年3月8日，原告马敬兰通过银行转账形式给付被告刘斌20万元定金。2017年3月19日，原告马敬兰通过银行转账给付被告刘斌20万元定金。经查，原告马敬兰于2007年9月30日与华夏银行股份有限公司北京公主坟支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，贷款期限：10年，金额是18万元。庭审中，原告马敬兰诉称2017年3月19日并不知道新政出台，才会将20万元定金继续支付给被告刘斌。被告刘斌辩称5月份收到法院传票，但是由于原告马敬兰的起诉状中没有要求解除合同，故按照合同约定于2017年6月5日解除抵押。被告刘斌向法庭提交一份《借款垫资服务协议》，约定：出借方：北京松岩商务咨询服务有限公司，借款方：刘斌。借款金额340万元，以银行转账的方式支付。借款期限自2017年6月3日至2017年9月2日。借款利息为月息3%，自借款方收到借款之日起计算利息，逾期还款利息3%。借款方除支付借款利息外，还应支付本协议借款之服务费担保费共计20万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《付款方式补充协议》、定金收条、银行转账凭证、华夏银行股份有限公司北京公主坟支行出具的证明、《借款垫资服务协议》及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。关于原告马敬兰主张解除合同的诉讼请求，对此本院认为，因原告马敬兰明确表示要求解除合同，故原被告双方之间的合同已无法实际履行，故对于原告马敬兰的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告马敬兰主张返还定金的诉讼请求，原告马敬兰诉称因北京市住房和城乡建设委员会办公室于2017年3月17日发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，导致首付款比例提升，自己无法按约定支付房款，但其并未充分举证证明因政策原因完全丧失了继续履约的能力，故对于原告马敬兰的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于被告刘斌反诉要求原告马敬兰赔偿因解押支出的费用及违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告马敬兰与被告刘斌于二○一七年三月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《付款方式补充协议》；二、驳回原告马敬兰的其他诉讼请求；三、驳回被告刘斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由原告马敬兰负担（已交纳）。反诉案件受理费9483元，由被告刘斌负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇一七年十二月二十八日法官助理 崔艳丽书 记 员 张爱军