江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3112号
上诉人（原审原告）：孙大纯，男，汉族，住新沂市。
委托代理人：王娟，江苏曹娟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏红媛，女，汉族，住江苏省邳州市。
委托代理人：吴强，江苏景来律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：贾佩峰，男，汉族，住江苏省新沂市。
上诉人孙大纯因与被上诉人魏红媛、贾佩峰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙大纯及其委托代理人王娟，被上诉人魏红媛的委托代理人吴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙大纯的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、上诉人于2009年8月31日与被上诉人贾佩峰签订了房屋买卖合同，双方约定上诉人以20万元的价格购买涉案房屋，并于2009年8月31日前支付被上诉人贾佩峰购房款14万元，余款6万元银行贷款由上诉人按月向银行偿还。合同签订后，上诉人在支付购房款后即于2009年9月搬入涉案房屋至今。涉案房屋是上诉人合法拥有的财产，被上诉人贾佩峰一直无法联系，上诉人使用已经合法购买的房屋进行抵押，处分自己的财产不违反法律规定。2、被上诉人魏红媛和贾佩峰的金钱债权形成于2013年，而上诉人与被上诉人在2009年即签订了房屋买卖合同，且上诉人于2010年已经支付了涉案房屋的全部价款并实际占有该房屋至今。上诉人付清涉案房屋房款后，一直联系贾佩峰协助办理房屋过户登记，因贾佩峰下落不明，房屋一直无法过户。3、一审法院审理此案应适用《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
被上诉人魏红媛答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人贾佩峰未答辩。
孙大纯向一审法院起诉请求：1.撤销（2014）新执字第02148号执行裁定，终止对涉案房屋的执行并解除查封；2.依法确认涉案房屋为孙大纯所有。
一审法院认定事实：一审法院因魏红媛与贾佩峰等人民间借贷纠纷一案，于2013年10月15日作出（2013）新民诉保字第0677号民事裁定，查封涉案房屋。2014年5月25日，一审法院对魏红媛与贾佩峰等人民间借贷纠纷一案作出（2013）新民初字第4092号民事判决，判令贾佩峰等人于该判决生效后十日内向魏红媛支付借款本息37万元。判决生效后，由于贾佩峰等人未履行义务，一审法院根据魏红媛的申请，立案执行。在执行中，该院于2014年12月3日作出（2014）新执字第02148号执行裁定，拍卖涉案房屋。为此，孙大纯提出书面执行异议，以房屋属其所有为由，请求中止执行。一审法院于2015年3月27日作出（2015）新执异字第00063号执行裁定，驳回孙大纯的异议。孙大纯不服，于法定期限内提起本案诉讼。另查明：2009年8月31日，孙大纯与贾佩峰签订《房地产买卖契约》一份，约定：贾佩峰将涉案房屋出卖给孙大纯，价款20万元，孙大纯已于2009年8月3日前支付14万元，下余6万元是房屋按揭贷款，由孙大纯负责偿还；贾佩峰于2009年8月31日将房屋交付给孙大纯。2010年10月21日，涉案房屋的按揭贷款还清。2010年11月17日，涉案房屋的所有权人登记为贾佩峰。2011年1月5日，涉案房屋经登记设定抵押权，抵押人及借款人为贾佩峰，抵押权人为中国工商银行股份有限公司新沂支行（新沂工行）。还查明：1.孙大纯主张其于2009年三四月份办理一张4万元的银行卡交付给贾佩峰，2009年五六月份其从自己银行账户取款10万元存入贾佩峰的银行账户，并代贾佩峰还清房屋按揭贷款；但魏红媛对此不予认可。2.孙大纯主张其以涉案房屋提供抵押担保向新沂工行借款，但魏红媛对此不予认可，并主张借款人为贾佩峰。3.孙大纯称其还清按揭贷款后，从银行取回房屋所有权证。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。按照上述规定，除法律另有规定的之外，不动产物权的转让，自记载于登记薄时发生法律效力。具体到本案中，虽然孙大纯与贾佩峰订立了房屋买卖合同，但仅有合同尚不足以产生物权变动效力，只有将所有权转让内容记载于不动产登记簿时，方才发生物权变动效力，孙大纯才能取得房屋所有权。因此，对孙大纯要求确认其对涉案房屋享有所有权的请求，不予支持。《查扣冻规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，原告主张的房屋买卖事实在人民法院查封涉案房屋前必须同时具备以下四个条件，其对房屋才能享有排除强制执行的民事权益：1.其与第三人之间存在合法、有效的房屋买卖合同关系；2.支付全部价款；3.已合法占有房屋；4.对未办理房屋所有权转移登记，没有过错。孙大纯未举证证明其将有4万元存款的银行卡交付给贾佩峰用以支付购房款，仅凭《房地产买卖契约》中记载的孙大纯于2009年8月3日前已向贾佩峰支付购房款14万元的内容，不足以证明其关于4万元购房款已支付的主张。因此，对孙大纯主张其已付清购房款的事实，不予认定。房屋按揭贷款还清后，房屋所有权于2010年11月17日转移登记到贾佩峰名下，但并未及时再将房屋所有权转移登记到孙大纯名下，反而以房屋作为抵押，以贾佩峰为借款人向新沂工行借款。按照孙大纯所述，房屋所有权转移登记到贾佩峰名下后，房屋所有权证由其保管，其未及时申请办理房屋所有权转移登记，却申请办理抵押权登记，致使一审法院将涉案房屋作为贾佩峰的财产予以查封、拍卖，其主观上显然具有过错。综上，孙大纯主张的房屋买卖不具有排除强制执行的效力，对其要求终止执行房屋的请求，不予支持。
本案属执行异议之诉，该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果有，则判决停止执行；如果没有，则判决不得执行。因此，孙大纯关于撤销执行裁定及解除查封措施的请求，不属于本案的审查处理范围，不予理涉。遂判决：驳回孙大纯要求停止执行位于新沂市新安街道国际商贸城房屋及确认该房屋归其所有的请求。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故买受人提起的执行异议之诉，应同时符合上述四个条件。本案中，首先，关于房屋价款的支付问题，上诉人未举证证明其陈述的将4万元存款的银行卡交付给贾佩峰用以支付购房款的事实，故上诉人未完成已付清20万购房款的举证义务；其次，涉案房屋的按揭贷款在2010年还清之后，上诉人未主张将房屋所有权转移登记至其名下，而是贾佩峰作为借款人对房屋进行了抵押贷款，上诉人认可领取了所贷款项，说明其对贷款事实的知晓及对转移登记房屋所有权权利的怠于行使。故自2009年上诉人与贾佩峰签订房屋买卖合同至今，涉案房屋未转移登记至上诉人名下，上诉人对此存在过错。一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。
综上，上诉人孙大纯的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人孙大纯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 叶
审 判 员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 金宇婷