江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏10民终54号
上诉人(原审被告):扬州弘业汽车销售服务有限公司，住所地在扬州市扬子江中路109号1。
法定代表人：吕岚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：史翔萍，江苏君奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢通，江苏龙蟠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：扬州顺铃汽车销售服务有限公司，住所地在扬州市扬子江中路109号。
法定代表人：徐德伟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：胡庆生，江苏尚鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶树金，江苏尚鼎律师事务所律师。
原审第三人：扬州经济技术开发区拆迁安置管理办公室，住所地在扬州市扬子江中路***号。
法定代表人：石宇，该办公室主任。
委托诉讼代理人：俞明亮，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽娜，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
上诉人扬州弘业汽车销售服务有限公司（以下简称弘业公司）因与被上诉人扬州顺铃汽车销售有限公司（以下简称顺铃公司）及原审第三人扬州经济技术开发区拆迁安置管理办公室（以下简称拆迁安置办）租赁合同纠纷一案，不服扬州经济技术开发区人民法院(2017)苏1091民初910号民事判决，于2018年1月10日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顺铃公司在原审的诉讼请求为：1、确认被告所得的本市扬子江中路109号房屋及附属物的征收补偿款中计7634238.36元为原告所有；2、第三人向原告支付上述载明的补偿款。事实及理由：
2007年3月3日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告的本市扬子江中路109号房屋，租期10年。合同签订后，原告对上述房屋装修并从事经营活动。2015年5月，所承租的房屋划为征收范围，原告作迁让准备，双方对补偿事宜未达成一致意见。原告于2016年8月开始腾让房屋，补偿事宜仍未达成一致意见。经了解，被告与第三人在2016年3月31日签订了征收补偿协议，作为用益权人，原告应享有上述补偿权益，但被告却占为已有。因原告应享有的补偿权益相对应的款项仍在第三人处，在确定原告相应款项后由第三人直接给付原告。
弘业公司在原审辩称：1、拆迁协议约定一年后交房就是让原告顺利完成租赁协议，不影响其使用权，所以拆迁未给原告造成损失；2、拆迁补偿案值范围与被告产权证面积一致，与原告无关，原告不享有拆迁利益；3、根据租赁合同约定，到期后，不能拆除的装修无偿转让给被告，且约定因国家政策需要拆除改造租赁房屋使原、被告造成损失的，互不承担责任。故，原告的诉讼请求无事实及法律依据。
拆迁安置办在原审陈述：1、同意被告答辩意见；2、拆迁补偿对象是被告，而不是原告，应驳回原告对第三人的诉讼请求。
原审法院查明：
2007年3月3日，原、被告签订租赁合同，被告将其位于本市扬子江中路109号的房屋及周围水泥地面（建筑面积2750平方米、占地面积约6000平方米）、办公用品一套、汽保设备一套、道路清障车一辆出租给原告使用，由原告经营汽车销售服务，其原有的菲亚特汽车2S维修点可继续使用部分区域，但不影响原告经营为前提，具体待商议后确定。协议书第2条约定：租赁期限从2007年3月5日起至2017年3月4日，合同期满，如被告继续出租的，原告享有优先权；第6条约定：在本合同终止后，原告进行的固定装修、增设的设施等不能拆除，应无偿转让给被告。协议签订后，原、被告正常履行各自的义务，且原告对承租物进行了装修、添附。
2015年4月22日，扬州市人民政府下发“关于三湾地区综合整治工程项目国有土地上房屋征收决定”，原告所承租的房屋及场地均在征收范围内。经江苏世联房地产土地评估有限公司评估后，2016年3月31日，第三人作为拆迁实施单位与被告签订了征收补偿协议书两份，约定：1、拆除的各类房屋建筑面积计1795.81+984.62=2780.43平方米，使用的土地面积计7.1+3.24=10.34亩；2、第三人应付被告各项征收补偿费合计11243313.54+31756686.46=4300万元。分别为（1）工业土地上房屋重置价格结合成新补偿费2280678.7元、（2）房屋补偿费17969315元、（3）附属物及装修补偿费2135766.65*2=4271533.3元、（4）工业土地使用权价值为2541877元、（5）搬家费用69583.22+201050.82=270634.04元、（6）停产、停业费用556665.79+1608406.53=2165072.32元、（7）提前搬迁奖费用179581+98462=278043元、（8）货币安置费用20%1391664.47+4021016.33=5412680.8元、（9）综合补偿费用2087496.71+5722669.13=7810165.84元；3、交房时间为2017年3月底前交予拆除；4、协议签订后支付3000万元，余款1300万元于房屋交予拆除后10日内支付。2016年5月5日，第三人支付被告3000万元，5月31日，第三人支付被告300万元。
2016年10月，原告腾空涉案承租物，但未交还被告。现承租房屋等已被拆除。
原审期间双方争议的焦点为：一、江苏世联房地产土地评估有限公司对涉案房屋拆迁评估报告中的装修和定附着物部分中是否含有原告出资修建内容。二、原告主张的拆迁补偿款中合计7634238.36元为其所有是否成立。
原审法院认为：
原、被告在租赁合同关系存续期间，承租房屋、土地及设施被依法征收后转化为货币财产即征收补偿款，原告有权请求法院确认被告所得补偿款中属于其所有的部分。
关于第一个争议焦点，即江苏世联房地产土地评估有限公司对涉案房屋拆迁评估报告中的装修和定附着物部分中是否含有原告出资修建内容。原告对其主张的各项财产分别提供了证据，总计金额为150余万元，被告虽予否认，但未提供证据证明自己的主张。根据证据规则，并经本院审核，对有相应证据证明的部分确认属于原告装修、改扩建和添附。考虑到装修和改扩建是对被告原有部位的覆盖，该被覆盖的部分在拆迁时理应获得补偿且属被告所有，故本院依照利益平衡原则，酌情确认属于原告的附属物及装修补偿款为100万元。
关于第二个争议焦点。在补偿协议中，补偿项目含有因不能经营而产生的损失补偿包括搬家费用、停产停业费用、提前搬迁奖费用。根据现有证据，应认定征收范围内仅有原告在经营，则停产、停业费用计2165072.32元属于对原告经营损失的补偿，被告因收取租金而不再享有该部分权益。搬家费用270634.04元及提前搬迁奖费用278043元包含对原、被告分别腾让各自财产的补偿，本院酌情确认其中的275000元系对原告的补偿。第三人给予被告的补偿项目中无原告主张的重型设备安装搬迁调试费用和停产停业导致的损失费用，但综合补偿费用7810165.84元是对其他损失的综合性补偿，结合本案，本院酌情确认其中50万元属于对原告其它损失的补偿。
关于租赁合同第6条“在本合同终止后，乙方对所进行的固定装修、增设的设施等不能拆除，应无偿转让甲方”的适用，即本院酌情确认的定附着物及装修补偿款100万元应否无偿转让给被告。原、被告的租赁合同关系因政府征收行为而在合同期内非正常终止，不属双方协议解除情形。从租赁合同第2条“合同期满后，如甲方仍继续出租租赁物的，乙方享有优先权”的约定可见，原、被告有长期合作的表示，原告对租赁物上的投资当然具有收回成本的意愿，故本案中不适用该条约定，相应补偿款应归原告所有，不应无偿转让给被告。
关于第三人是否负有向原告直接支付征收补偿款的义务。根据房屋征收补偿协议书，第三人负有向被告支付补偿款义务，原告不是补偿协议相对人，第三人不负有向原告直接支付补偿款的合同义务。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定，征收国有土地上的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。该条明确规定了补偿对象为房屋所有权人，第三人不负有直接向房屋承租人支付补偿款的法定义务。
综上，原告在承租被告房屋、场地、设备等期间因政府征收行为致租赁合同终止，政府对此给予房屋所有权人被告的经济补偿款中含有原告应得的财产及经营性损失。第三人所支付给被告的补偿款中，原告应得部分为附属物及装修补偿款100万元、搬家费及提前搬迁奖275000元、停产停业费2165072.32元、综合补偿费50万元，合计3940072.32元。经本院释明，原告同意由法院依法判决返还该款的义务主体，故本院确认由被告直接向原告返还。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告弘业公司所获得的征收补偿款中3940072.32元归原告顺铃公司所有；二、被告弘业公司于本判决生效后三日内返还原告顺铃公司补偿款3940072.32元；三、驳回原告顺铃公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费65240元，由原告负担20000元，被告负担45240元。
宣判后，弘业公司不服向本院提起上诉，其上诉请求为，撤销原审判决，并改判驳回顺铃公司的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：
1、原审认定涉案房屋被征收导致双方租赁合同非正常终止系事实认定错误。双方所签订《租赁合同》约定的租期届满日为2017年3月4日，而弘业公司与征收单位所签订《征收补偿协议书》约定的交房日为2017年3月底。该征收补偿协议签订后，弘业公司与征收单位均未在租期届满前向顺铃公司发出提前搬迁的要求，该租赁合同系因租期届满而正常终止。即便顺铃公司在租期届满前有提前搬迁的行为，该搬迁也是为其租期届满后正常经营所做准备工作，况且，其亦未能交付租赁房屋，而是继续占有房屋，直至本案诉讼才正式交付被征收的房屋。
2、原审判决的结果不符合双方所签订租赁合同的约定和相关法律的规定。双方所签订的《租赁合同》第2条、第6条、第9条约定，房屋租期届满后，如甲方仍继续出租租赁物的，乙方享有优先权；本合同终止后，乙方多处进行的固定装修、增设的设施等不能拆除，应无偿转让给甲方；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任等。该三条约定的意思非常清楚，且不违反法律规定。同时，依据法律规定，房屋征收对象为房屋所有权人，承租人在房屋被征收中的利益，应根据租赁合同的约定予以处理。现原审认定案涉征收补偿协议书中相关补偿款项中部分归顺铃公司所有，显然没有事实和法律依据。
3、原审判决所确认顺铃公司应得相关征收补偿款项的金额没有任何依据。原审期间，顺铃公司就其损失的构成未能充分举证。（1）原审确认顺铃公司的各项损失中，附属物及装修补偿款为100万元，而顺铃公司在原审所提供的书面证据、票面金额总计仅有50-60万元。（2）原审认为被征收房屋范围内仅有顺铃公司在经营，而弘业公司因收取房屋租金而不再享有该部分权益,故征收补偿协议中停产停业费2165072.32元，属于对顺铃公司经营损失的补偿。二审期间，弘业公司可提供证据证明，在该房屋被征收前，弘业公司仍在被征收房屋中进行经营活动。根据相关文件规定，确认停产停业的损失有两种方式，一种是根据被征收房屋价值补偿，二是依据被征收房屋效益进行补偿。弘业公司与征收人签订征收补偿协议时，是按照第一种方式进行计算。所以从征收补偿协议的内容来看，停产停业的损失是征收单位给予弘业公司的补偿。事实上，顺铃公司也承认其在2016年10月份已经搬迁到新地点经营。因此，顺铃公司也没有任何停产停业的损失。（3）对于搬家费用270634.04元及提前搬迁费用278043元，原审认定该费用包含对弘业公司与顺铃公司分别滕让各自补偿，并酌定其中的275000元系对顺铃公司的补偿，这也说明原审也认定弘业公司是在该地点进行经营活动，否则，弘业公司没有必要进行搬迁滕让。（4）征收补偿协议中的综合补偿费用7810165.84元，是对弘业公司其他损失的综合性补偿。原审认定弘业公司的补偿项目中虽无顺铃公司主张的重型设备安装搬迁调试费和停产停业导致的损失费用，但原审却又酌定其中的50万元是对顺铃公司其他损失的补偿，而顺铃公司对该部分主张亦未能提供任何证据。
综上，拆迁安置办在原审中已经明确，案涉征收补偿协议中的补偿款是给予房屋所有权人即弘业公司的补偿，与承租人即顺铃公司无关。原审判决完全绕开了弘业公司与顺铃公司之间的唯一法律关系即房屋租赁关系。本案依据《租赁合同》的约定和相关法律规定，顺铃公司不应享有任何房屋征收补偿利益。因此，恳请二审法院依据事实和法律，支持弘业公司的前述上诉请求。
其二审期间提供的证据有：
1、2016年1月26日，扬州市城建国有资产控股（集团）有限公司与顺铃公司所签订的《房屋租赁合同》1份。以此证明：顺铃公司在涉案房屋征收补偿协议签订前，已经因其经营需要另行承租了经营场地，顺铃公司所称的优先承租权根本不存在。
2、2016年12月15日，徐德伟与朱亚军所签订的《扬州顺铃城北汽车销售服务有限公司转让合同》复印件1份。以此证明：顺铃公司已于2016年12月15日将其所有的资产以及经营所需的资质全部出售给了他人，顺铃公司所称的经营损失、搬迁损失等亦不存在。
3、2017年9月19日，由扬州顺铃城北汽车销售服务有限公司及朱亚军出具的《证明》1份。证明目的同证据2、。
4、扬州顺铃城北汽车销售服务有限公司的《企业信用信息公示系统-企业报告》1份。以此证明：该公司经营地点。
5、2017年10月10日，原审法院所出具的（2017）苏1091民初581号《民事判决书》1份。以此证明：在双方所签订的租赁合同到期前，顺铃公司从未向弘业公司要求交还房屋，且顺铃公司直至2017年9月才将涉案房屋交还给弘业公司。
6、2015年6月26日、29日、30日，弘业公司向江苏森泰汽车销售公司所出具的小轿车销售《增值税专用发票》4张，以此证明：弘业公司一直在从事经营活动，且弘业公司工商登记的经营地点即为被拆迁房屋所在地。
上述证据经质证，顺铃公司认为:
1、对于证据1、的真实性无异议，但该证据与本案的处理不具有关联性。
2、对于证据2、因该证据为复印件，对其真实性不发表意见。即使该证据是真实的，与本案也没有关联性，该合同是徐德伟与朱亚军之间签订的合同，与顺铃公司没有任何关系。
3、对于证据3、第一，其内容不真实、形式不合法，且证明人即证人未能到庭接受质证。第二，证人陈述的事实超越了其所能证明的资格。因此，该证据不具备证明效力。
4、对于证据4、系公开信息资料没有异议。
5、对于证据5，的真实性无异议，但是关联性有异议。
6、对于证据6、的真实性无异议，但是该证据与弘业公司所主张的根据租赁合同第一条：在承租房屋内进行菲亚特汽车2S点经营的主张没有关联性，该销售方的地址是扬州市江南路东侧第二横干到，而实际上弘业公司将涉案房屋全部租赁给顺铃公司后，只有顺铃公司在此经营。
拆迁安置办表示，对弘业公司提供的证据不发表质证意见。
顺铃公司答辩称：
1、弘业公司与顺铃公司所签订租赁合同约定的租期是2007年3月5日至2017年3月4日。在合同期满后，顺铃公司仍有优先承租权，而征收公告及弘业公司签订的征收补偿协议均发生在2016年。两个行为都发生在合同履行期间。在合同履行期间，被征收房屋是由顺铃公司进行使用，且相关添附的财产属于顺铃公司所有。因此，对于该部分征收利益应当归顺铃公司所有。
2、关于弘业公司提出租赁合同第6条约定的问题。首先，合同期满并不等于合同终止，并且双方约定了在合同期满后顺铃公司仍有优先承租权。因此，即使合同期满也不意味着应该属于顺铃公司的征收利益就应该由弘业公司享有。其次，在合同履行期限届满前，顺铃公司就与弘业公司商谈征收补偿利益分配，弘业公司故意拖延，意图等期限届满后非法占有顺铃公司的征收利益。根据《合同法》的相关规定，如果是一方当事人恶意成就条件，视为条件不成就。最后，退一步讲，双方真的存在期限届满添附物的归属问题，由于弘业公司的恶意成就条件，同样视为该条件没有成就。因此，不存在所谓的约定利益归弘业公司所有。
3、对于原审判决拆迁安置办不承担责任，顺铃公司虽然没有提出上诉，但顺铃公司依然保留通过法律途径追究拆迁安置办相应法律责任的权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院，驳回上诉，维持原判。
其二审期间提供的证据有：
1、2018年1月29日，原弘业公司总经理兼董事丁久年出具的《证明》及相关资料1组。以此证明：2007年3月，弘业公司将扬子江南路509号出租给顺铃公司后，至丁久年离任并未从事经营活动，租赁合同中约定的保留菲亚特经营的条款并未履行；弘业公司的现任法定代表人吕岚是在2013年通过购买弘业公司股份才加入弘业公司，成为其法定代表人，吕岚对租赁合同签订及履行并不知晓，其所称菲亚特曾经在案涉房屋进行经营并非事实。
2、弘业公司的工商登记资料查询表1份。证以此明：弘业公司从2003年12月15日成立以来，其住所地及经营地址是扬子江南路东侧横干道以南，弘业公司从未在扬子江南路109号（原509号）进行过注册登记和经营。
3、顺铃公司的工商登记资料查询表1份。证以此明：弘业公司将扬子江南路509号房屋出租给顺铃公司后，就由顺铃公司在此注册登记并经营，此外并无第二家企业在此注册和经营。
上述证据经质证，弘业公司认为：
1、对于证据1、的真实性不予认可，该组证据属于证人证言，证人未能到庭作证，对证人的身份真实性无法予以认可，对其证明目的也不予认可。
2、对证据2、证据3、的真实性没有异议，但弘业公司成立于2003年，成立初期，公司的住所地为以南，此后公安机关对具体的道路以及门牌号进行了两次变更，但其地点实际上是同一个地点。因此，弘业公司也一直在该住所地进行着营活动。此外，弘业公司的房产证也显示地址为扬子江南路509号。
拆迁安置办表示，对顺玲公司提供的证据不发表质证意见。
拆迁安置办述称：
虽然弘业公司在上诉状中未涉及拆迁安置办，但拆迁安置办认为，原审判决中对于拆迁安置办有关部分的认定，事实清楚，适用法律正确。至于弘业公司与顺玲公司之间的争议，拆迁安置办不发表意见，现拆迁安置办的征收补偿义务已履行完毕。恳请二审法院查清事实，依法裁判。其二审期间未提供证据。
本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。
另查，弘业公司的企业登记资料显示，其企业住所为扬州市以南；企业状态为在业。扬州市公安局开发区分局所出具的资料显示，扬州市以南与扬子江南路509号及扬子江南路109号实为同一地址变更。2015年6月26日、29日、30日，弘业公司向江苏森泰汽车销售公司出具小轿车销售《增值税专用发票》4张。该证据表明，案涉房屋在被征收前，弘业公司在此从事经营活动。
又查，2016年1月26日，扬州市城建国有资产控股（集团）有限公司与顺铃公司签订《房屋租赁合同》1份。该合同约定：扬州市城建国有资产控股（集团）有限公司将其位于城北客运站的房屋租赁给顺铃公司经营使用；其租赁期限自2016年3月1日起算等。
本案双方争议的焦点为：顺铃公司对弘业公司与拆迁安置办所签订的征收补偿协议是否享有相应的补偿利益？
本院认为，顺铃公司对弘业公司与拆迁安置办所签订的征收补偿协议享有相应的补偿利益，其理由为：
一、征收公告及签订征收补偿协议均发生在租赁期间。
本案现有证据表明，弘业公司与顺铃公司所签订的《租赁合同》约定，房屋租期至2017年3月4日。扬州市人民政府于2015年4月22日发布所府发（2015）64号《扬州市人民政府关于三湾地区综合整治工程项目国有土地上房屋征收决定》（以下简称《房屋征收决定》）1份，该决定征收的范围包括上述租赁合同所涉房屋；启征日期为2015年4月22日；征收实施单位为拆迁安置办。2015年5月20日，江苏世联房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》1份，该估价报告的评估时点为2015年5月6日，其评估的范围也包括上述租赁合同所涉房屋。2016年3月31日，拆迁安置办与弘业公司所签订《征收补偿协议书》1份，该征收补偿协议所涉房屋即为上述租赁合同所涉房屋。因此，本院确认，征收公告及签订征收补偿协议的时间均发生在案涉租赁合同的租赁期间。
二、顺铃公司为配合征收搬迁的进行客观上形成损失。
在上述《房屋征收决定》发布及《房地产估价报告》出具后，顺铃公司作为被征收房屋的承租人，依据租赁合同的约定和相关法律规定，其必须无条件的服从房屋征收决定，并积极配合征收搬迁。现双方所提供的证据亦表明，顺铃公司为配合该房屋的征收搬迁进行了相关工作。由于按照弘业公司与顺铃公司所签订《租赁合同》的约定，房屋租期至2017年3月4日；租期届满后顺铃公司享有续租的优先权。现该租赁房屋在租赁期限届满前被征收，顺铃公司为配合该房屋征收搬迁的进行，客观上必然形成相应损失。
三、原审所确认顺铃公司可得补偿利益不当应予调整。
1、顺铃公司依法享有相应的征收补偿利益。
根据相关法律规定，租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的分别其情形予以处理。本案中，双方虽然在租赁合同中约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。但是该约定并不排斥该租赁房屋在承租期限内，发生房屋被征收情形下，征收单位对被征收房屋承租人给予的补偿归承租人所有。况且，按照上述《房地产估价报告》和《征收补偿协议书》的记载，该征收补偿协议中已包括征收单位对被征收房屋承租人给予补偿的内容。因此，原审法院确认，该征收补偿协议中有部分征收补偿利益归承租人顺铃公司所有，并无不当。
2、弘业公司上诉所称的相关理由不能成立。
弘业公司称，原审认定该征收补偿协议书中相关补偿款项中部分归顺铃公司所有，不符合双方所签订《租赁合同》第2条、第6条、第9条的约定。对此，本院认为，其一、在双方所签订租赁合同约定的租期届满前，该房屋已被征收，顺铃公司依据该租赁合同所享有的优先承租权，显然因房屋被征收从而丧失。其二、双方虽然约定租赁合同终止后，顺铃公司的固定装修、增设的设施等无偿转让给弘业公司，但案涉房屋被征收系发生在租赁合同约定的租期届满之前，因此，该约定的适用不具备前提条件。其三、双方即便约定因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，但是顺铃公司在本案中主张的是其对征收补偿协议中的补偿利益享有相应利益，并非额外要求弘业公司向其赔偿损失。因此，本院对弘业公司的该上诉理由，依法不予采信。
3、原审所确认顺铃公司可得补偿有所不当。
根据相关法律规定，租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，房屋承租人可对房屋装饰装修的损失、搬迁损失和停产停业损失向出租人主张，但可得利益和补助奖励费用不可向出租人主张。就原审所确认顺铃公司可得征收补偿款项，本院作如下分析：
（1）关于附属物及装修补偿款项。从上述《征收补偿协议书》所记载的内容来看，附属物及装修补偿款项为4271533.30元，而依据双方所签订的《租赁合同》和上述《房地产估价报告》的内容分析，该附属物及装修中是含有顺铃公司出资修建部分。现顺铃公司主张该《征收补偿协议书》中附属物及装修款项4271533.30元，应由其取得150万元，但其所提供的证据并不能证明其附属物及装修的初始价值。弘业公司虽然对此予否认，但其亦未提供证据予以佐证。根据相关法律规定，对于装饰装修价值的损失。在承租人有证据证明其装饰装修初始价值的情况下,其损失与租赁合同已经履行的期限相关,可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失,但不得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿。在承租人没有证据证明其装饰装修初始价值的情况下,根据公平原则由出租人与承租人进行分担。对此，本院认为，基于本案的实际情况，对照上述法律规定，顺铃公司承租房屋被征收的附属物及装修损失，可以按剩余租期与全部租期的比例计算。鉴于双方约定的房屋租期为10年（2007年3月5日至2017年3月4日），而顺铃公司为配合承租房屋的征收和搬迁的进行，其另行租赁房屋进行经营的起租时间为2016年3月1日。因此，本院酌情认定顺铃公司可得附属物及装修损失为427153.33元（4271533.30万元×1／10＝427153.33元）。
（2）关于搬家费用和提前搬迁奖励。《征收补偿协议书》所记载的搬家费用为270634.04元、提前搬迁奖励为278043元。根据相关法律规定，承租人有证据证明其搬迁损失的，其应获得相应的补偿，但不得超过房屋所有权人获得的搬迁损失补偿。承租人不能举证证明的，根据公平原则由出租人与承租人进行分担。现顺铃公司未能举证证明其搬家损失，本案只能依据公平原则由出租人与承租人分享该搬家费用。原审确认该搬家费用应包含对弘业公司和顺铃公司分别腾让各自财产的补偿，并无不当，但其认为顺铃公司也有权取得搬迁奖励，缺乏事实和法律依据，本院应予纠正。根据本案的实际情况，本院酌情确认顺铃公司可得搬家费用为135317.02元（270634.04元÷2＝135317.02元）。
（3）关于停产、停业费用。《征收补偿协议书》所记载的停产、停业费用为2165072.32元。根据相关法律规定，承租人有证据证明其停产、停业损失的，其应获得相应的补偿，但不得超过房屋所有权人获得的搬迁损失补偿。承租人不能举证证明的，根据公平原则由出租人与承租人进行分担。现顺铃公司未能举证证明其停产、停业损失，本案只能依据公平原则由出租人与承租人分享该停产、停业损失费用。由于弘业公司二审期间所提供的证据证明该房屋在被征收时，其亦有经营活动，况且，其将房屋出租本身也属于经营活动的范围。因此，原审确认弘业公司因收取租金而不再享有该停产、停业费用，有所不当，本院应予纠正。基于该征收房屋在被征收前主要系由顺铃公司在此经营的实际情况，本院酌情确认顺铃公司可得停产、停业费用为1443381.55元（2165072.32元×2／3＝1443381.55元）。
（4）关于综合补偿款项。《征收补偿协议书》所记载的综合补偿款项为7810165.84元。根据相关法律规定，补助和奖励由市、县人民政府制定补助和奖励办法予以规定。因此,关于承租人能否获得补助、奖励,由当地政府规定。当地政府没有规定的,补助奖励归属于房屋所有权人,承租人无权取得。现顺铃公司主张重型设备安装搬迁调试费用280000元和停产停业导致的损失2000000元，因该两项费用应包含在《征收补偿协议书》中的停产、停业费用中，顺铃公司的主张属于重复主张，依法不予支持。原审在顺铃公司未能举证证明其有权获得补助、奖励的情况下，酌情确认该综合补偿费用中50万元属于对顺铃公司其它损失的补偿，缺乏事实和法律依据，本院应予纠正。
综上所述，弘业公司应向顺铃公司给付承租房屋被征收的各项损失计2005851.90元（其中附属物及装修损失为427153.33元、搬家费用135317.02元、停产、停业费用为1443381.55元），弘业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但二审期间当事人所提供新的证据致使本案事实发生改变，故本院以该事实依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销扬州经济技术开发区人民法院(2017)苏1091民初910号民事判决；
二、弘业公司于本判决书送达之日起十日内向顺铃公司给付承租房屋被征收的各项损失补偿计2005851.90元；
三、驳回顺铃公司的其他诉讼请求。
如弘业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费65240元，由弘业公司负担17141.43元、顺铃公司负担48098.57元；二审案件受理费65240元，亦由弘业公司负担17141.43元、顺铃公司负担48098.57元（应由弘业公司负担的一审案件受理费17141.43元，已由顺铃公司垫付；应由顺铃公司负担的二审案件受理费48098.57元，已由弘业公司垫付；该两项垫付冲抵，应由顺铃公司向弘业公司给付30957.14元，此款，由弘业公司于履行上述第二项判决时予以扣减）。
本判决为终审判决。
审判长 宦广堂
审判员 邱世国
审判员 陈少君
二〇一八年四月二日
书记员 王 兵