福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初5522号
原告：王秀娟，女，汉族，1986年1月15日出生，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：卓丽玉，福建博世律师事务所执业律师。
被告：蔡尚忠，男，汉族，1962年9月5日出生，住福建省福州市晋安区。
被告：蔡拥清，男，汉族，1987年9月25日出生，住福建省福州市晋安区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：韩明彧，福建亚太天正律师事务所执业律师。
第三人：福州国房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路380号整栋二、三两层办公室。
法定代表人：刘福泉，公司董事长。
委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所执业律师。
原告王秀娟与被告蔡尚忠、蔡拥清、第三人福州国房网房产代理有限公司（以下简称“国房网公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王秀娟的委托诉讼代理人卓丽玉，被告蔡尚忠、蔡拥清的委托诉讼代理人韩明彧，第三人国房网公司的委托诉讼代理人杨亚泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王秀娟向本院提出诉讼请求：1.判令蔡尚忠、蔡拥清向王秀娟支付违约金250000元；2.判令蔡尚忠、蔡拥清赔偿王秀娟房屋评估费用6696元；3.判令蔡尚忠、蔡拥清承担王秀娟为本案诉讼支付的律师代理费30000元；4.本案诉讼费用、财产保全费用由蔡尚忠、蔡拥清共同承担。事实和理由：2017年3月5日，蔡拥清声称受其父蔡尚忠委托，与王秀娟、国房网公司签订《房产买卖经纪合同》，约定王秀娟向蔡尚忠购买其位于福州市鼓楼区，产权证号：榕房权证ＦＺ字第××号，以下简称“诉争房产”）。合同对诉争房产的转让价格、价款支付、过户手续的办理、违约责任等事宜做了详尽约定。同日，王秀娟依约向国房网公司指定的监管账户汇付了250000元履约保证金。2017年5月8日，王秀娟依约定分多笔向工商银行开立的监管账户存入首付款1100200元，同时通知了蔡尚忠、蔡拥清，但二人怠于履约。2017年5月11日，王秀娟委托国房网公司向蔡尚忠、蔡拥清发送《催告函》，催告其于收到函件之日起七日内履行合同并办理相关手续，但二人对此置之不理。2017年5月18日，王秀娟依约发出《关于王秀娟购买鼓楼区华大街道华屏路19号龙峰新村14#楼1层39附属间、802单元房产的房产买卖合同的解除合同函》，分别通知蔡尚忠、蔡拥清和国房网公司，因蔡尚忠、蔡拥清的行为已构成根本性违约，王秀娟即日起解除合同，并将依合同约定追究二人的违约责任并赔偿经济损失。二人收悉通知后，至今未向王秀娟履行违约赔偿责任。蔡尚忠委托律师多次与王秀娟协商违约赔偿事宜，双方协商未果。三方签订的《房产买卖经纪合同》系真实意思表示，应属合法、有效，蔡尚忠、蔡拥清未按合同约定交付房屋已构成违约，根据法律规定和合同约定，应当向王秀娟支付违约金并赔偿王秀娟因此造成的损失。蔡尚忠、蔡拥清的违约行为已对王秀娟的合法权益造成侵害，故依法起诉，望判如所请。
蔡尚忠、蔡拥清共同辩称，1.诉争房产系蔡尚忠个人全款购买，房屋产权登记于其一人名下，产权清晰明确，与蔡拥清无关。蔡尚忠委托蔡拥清签订房产买卖经纪合同的委托书，系蔡拥清在国房网公司工作人员诱骗下代替蔡尚忠签署，并非蔡尚忠本人签署。而且委托书未署明蔡尚忠身份证号码，亦未附上蔡尚忠身份证复印件。蔡尚忠未知晓签订房产买卖经纪合同一事，从未与王秀娟联系或见面，亦从未到国房网公司签约现场出示身份证件或签署文件。此份委托书系伪造，为无效文件。蔡拥清处分诉争房产的行为未获得产权人蔡尚忠的追认，该房屋买卖合同无效；2.王秀娟不属于善意第三人。合同签订前，蔡拥清已按国房网公司要求提供诉争房产的产权证等资料，如王秀娟查阅过，可查明蔡尚忠方为诉争房产的所有人，而非蔡拥清。依常理王秀娟应当委托国房网公司或亲自征询蔡尚忠对于买卖房产的意见，或于签约现场与蔡尚忠本人签约。根据证据和庭审情况可知，王秀娟未提及过任何其相信诉争房产的买卖系蔡尚忠意思表示的理由或事实。对于房产买卖这类重大的财产事务，王秀娟未尽到必要的审慎义务，不符合善意取得的生效要件；3.蔡拥清在缔约过程中，未获得蔡尚忠委托授权，擅自签订合同，存在过错，给合同相对方造成了损失，对此被告予以自认。蔡拥清签署了一份“声明”，愿意在无法缔约情况下承担250000元以内的违约责任，但尽管其存在过错，国房网公司和王秀娟同样有过错，因此应当由蔡拥清和国房网公司、王秀娟分担缔约过失责任，即250000元的违约责任；4.国房网公司作为提供房产中介的专业服务机构，应该在签约事务上为双方委托人提供尽职的法律服务。但是国房网公司的工作人员明知产权人本人未到场，无视此缔约过程中存在的巨大法律风险，为完成签约业绩，恶意诱骗蔡拥清代替蔡尚忠签订合同及委托书，并诱骗其写下承诺缔约过失担责的“声明”，其在导致缔约失败的过程中同样存在重大过错，应该与蔡拥清共同对王秀娟承当违约责任；5.王秀娟的第2、3项诉讼请求无法律依据，不应得到支持。（1）蔡尚忠本人从未与王秀娟或国房网公司沟通、协商买卖房屋事项，王秀娟与国房网公司的工作人员亦未见过蔡尚忠本人，蔡尚忠亦未授权蔡拥清签订房产买卖经纪合同。蔡尚忠未对合同进行追认，其对房屋买卖不知情，蔡尚忠不应承担合同违约造成的任何赔偿责任。蔡尚忠在合同签订不久，得知蔡拥清签约行为后，立即委托律师向王秀娟明确表示合同无效，不会按照合同履行，并提出代蔡拥清支付250000元违约金进行和解，但被王秀娟所拒绝；（2）产权人蔡尚忠未对房屋买卖合同进行追认，故合同无效，无效合同双方不负有任何违约责任，其所有条款亦归于无效，因此第2项诉请不应得到支持。退一步假设合同有效，蔡拥清也仅需依约承担250000元的违约金，因此王秀娟第2项诉请不应得到支持；（3）王秀娟主张2017年5月8日按合同向工行监管账户存入首付款1100200元的事实不存在。首先，根据众所周知的常识，房屋买卖中开设资金监管账户必须由买卖双方共同到银行柜面办理，而蔡尚忠从未与王秀娟谋面，何来共同办理资金监管账户；其次，根据王秀娟未提交任何工商银行出具的监管账户开设单据，其开户事实无任何事实依据；第三，王秀娟起诉状所提及的工行账户是其自行开设的个人借记卡储蓄账户，其个人现金往来的情况与汇付首付款没有关联。因此，王秀娟并未按照合同尽到汇付首付款的义务。综上所述，王秀娟无权要求蔡尚忠赔偿违约金，蔡尚忠应与国房网公司共同承担250000元违约赔偿责任。
国房网公司述称，对王秀娟的诉讼请求和陈述的事实与理由均没有异议。合同签订后国房网公司及王秀娟均按合同约定履行了相关义务，但蔡尚忠、蔡拥清拒不履行合同相关义务，国房网公司于2017于5月11日向二人发出催告函要求其配合王秀娟办理按揭贷款手续，二人逾期仍未配合履行合同义务，已构成根本违约，应按照合同承担违约责任，且蔡拥清应按《声明》支付国房网公司中介佣金79500元。国房网公司于2017年3月5日代管王秀娟的履约保证金250000元，在王秀娟发出《解除合同函》之后已于2017年5月25日退还。
本院经审理认定事实如下：坐落于福州市鼓楼区附属间，房屋所有权证号：榕房权证ＦＺ字第××号，以下简称“诉争房产”）登记的所有权人为蔡尚忠。
2017年3月5日，蔡拥清（甲方）、王秀娟（乙方）、国房网公司（丙方）签订《房产买卖经纪合同》，约定王秀娟购买蔡尚忠名下的诉争房产。合同约定：甲方保证：甲方系上述房产产权人（所有权人）蔡尚忠的委托代理人，甲方保证其所出示《委托书》的真实性、合法性，甲方签署本合同对上述房产的处置意见可完全代表委托人意志并可确保委托人履行本合同所有约定义务，否则相应法律责任由甲方本人承担；上述房产的转让总价格为2650000元；甲乙双方任何一方有隐瞒事实、改变买卖意向、违反本合同有关约定或违反有关法律法规规定的行为，均视为违约；守约方应于迟延履约方迟延履行之日起10日内按本合同注明地址向迟延履约方发出书面催促函件，自函件收到之日起7日内迟延履约方仍未履行本合同约定义务，视为根本性违约，同时守约方有权解除《房产买卖合同》。因迟延履约方原因（包括但不限于地址错误）造成上述函件无法送达，则一切后果由迟延履约方承担；因一方迟延履行本合同约定的义务，致使守约方按本条第三款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金250000元，同时守约方有权要求违约方承担包括但不限于甲乙双方的中介服务费、房产评估费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费等相关费用；本合同并非丙方居间促成，丙方仅提供代办服务故不收取中介佣金，只收取乙方代办服务费6000元。该合同中附有国房网公司制作《签约须知》，其中“卖家须知”中“提供材料”包括：产权证原件及复印件、产权人身份证原件及复印件；委托代理人办理的需提供委托公证书原件及复印件，受托人身份证原件及复印件。同日，蔡拥清立据声明上述《房产买卖经纪合同》由其代表产权人真实意愿签订，同时保证产权人蔡尚忠会承认合同，履行合同。若产权人未按合同约定履行合同，则视为违约，其自愿承担合同中约定的关于卖方的违约责任，向买方承担相当于定金数额250000元的违约赔偿金。2017年5月11日，国房网公司向蔡尚忠、蔡拥清发函催告，表明二人配合拒绝办理手续构成违约，要求二人书面说明是否继续履行合同。2017年5月18日，王秀娟向蔡尚忠、蔡拥清发函，表明因二人违约，决定解除《房产买卖经纪合同》并要求二人支付违约金、赔偿经济损失。蔡尚忠、蔡拥清确认收到上述函件。
王秀娟、蔡拥清、国房网公司均确认蔡拥清提供了房屋所有权证和土地使用权证的原件、《委托书》、《声明》。本案审理过程中，蔡尚忠向本院申请对《委托书》上“蔡尚忠”的签名进行鉴定，本院依法委托福建澄源司法鉴定所对该签名是否蔡尚忠本人所写进行鉴定，该鉴定所于2018年1月11日作出编号为“闽澄司[2017]文鉴字150号”的司法鉴定意见书，鉴定意见为2017年3月5日《委托书》中“蔡尚忠”的签名不是蔡尚忠本人所写。本次评估费用3700元由蔡尚忠垫付。庭审中，蔡拥清确认落款“委托人”处“蔡尚忠”的签名系蔡拥清所签。
另查，蔡尚忠、蔡拥清系父子关系。2017年3月5日，王秀娟依约向国房网公司支付履约保证金250000元，国房网公司于2017年5月25日退回王秀娟履约保证金250000元。此外，2017年3月24日，王秀娟在工商银行开设尾号7732的账户并陆续存入多笔款项，至2017年5月9日，账户余额为1100195.87元；自2015年5月27日起，该账户余额陆续转出。2017年6月12日，王秀娟与福建博世律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师担任本案诉讼代理人，律师代理费30000元。同日，王秀娟向该所转账支付30000元。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，蔡拥清未取得蔡尚忠的委托，没有代理权，蔡尚忠未对蔡拥清签订的《房产买卖经纪合同》进行追认，故该合同对蔡尚忠不发生效力。蔡拥清辩称合同未经蔡尚忠追认，属于无效合同，应是缔约过失责任的问题，而非王秀娟主张的合同违约，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故其上述主张本院不予采纳。王秀娟在合同签订后，已依约支付了履约保证金，其存入工商银行账户的款项虽未冻结，但监管手续需买卖双方配合办理，并非其单方可以完成，合同约定“差价款”存入国房网公司指定的账户，现国房网公司确认王秀娟系向该公司推荐的银行存入款项，且从王秀娟开户时间和交易金额、时间判断，其主张该账户存入的1100195.87元系准备用于支付购房款，本院予以采纳，即王秀娟已经履行了支付差价款的义务，合同未能继续履行并解除系因蔡拥清未取得蔡尚忠的授权，而蔡尚忠不同意出售房产。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”。现王秀娟诉请蔡尚忠、蔡拥清支付违约金250000元、房屋评估费用6696元、律师费30000元，因《房屋买卖经纪合同》对蔡尚忠不发生效力，故对其相应诉请本院不予支持；对蔡拥清的相应诉请符合合同约定，及蔡拥清在《声明》中的承诺。此外，王秀娟系具备完全民事行为能力的交易相对人，在处理购买房产的重大事项中，虽然蔡拥清提供了房屋所有权证和土地使用权证原件，未提供蔡尚忠的身份证件和二人关系证明，王秀娟轻信其具有代理权，未履行必要的注意义务，贸然签订合同，存在一定的过错，亦应承担相应的责任；国房网公司其主张本次交易并非由其居间促成，其仅提供代办服务，但诉争的格式《房产买卖经纪合同》是由其提供，《声明》中约定若蔡尚忠未按约定履行合同，蔡拥清应向国房网支付相当于有效情况下应付佣金79500元的赔偿，故本院对其主张不予采纳，国房网公司作为专业的居间服务机构，在蔡拥清未提供蔡尚忠的身份证件和二人关系证明的情况下与王秀娟、蔡拥清签订合同，同样存在一定的过错，亦应承担相应的责任。
蔡尚忠严重违反诚实信用原则，伪造蔡尚忠的签名出具委托书，系造成合同无法履行并解除的主要原因，其应承担主要责任，但鉴于王秀娟自身和国房网公司亦存在一定过错，故蔡尚忠应承担的责任予以相应减轻，故本院综合考虑各方的过错程度及王秀娟的损失，酌定蔡拥清支付王秀娟违约金200000元。
至于律师费，王秀娟为本案支付了30000元律师费，考虑到本案审理过程中，王秀娟撤回了关于房屋差价损失的诉请，案件标的额减少，此外其自身亦存在一定过错，故本院酌定蔡拥清支付王秀娟律师费10000元。至于评估费6696元，王秀娟仅提供收款收据，未提供正式发票或评估报告等其他证据证明其已实际支出该款项，故该诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：
一、蔡拥清于本判决生效之日起十日内向王秀娟支付违约金200000元及律师费10000元；
二、驳回王秀娟的其他诉讼请求。
如果蔡拥清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5600元，适用简易程序减半收取2800元，由王秀娟负担600元，蔡拥清负担2200元，保全费1953元，评估费3700元，均由蔡拥清负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 任晗婧
二〇一八年四月十一日
书 记 员 柯水英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。