浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3732号
上诉人（原审被告）：宋寒冰，男，1987年2月8日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：潘道锋，浙江金道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋岳祥，男，1964年12月3日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区。
被上诉人（原审原告）：郑潇，女，1964年12月24日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司杭州城西支行，住杭州市西湖区文二路391号西湖国际科技大厦C座1-2楼。
负责人：刘金潮。
委托诉讼代理人：金智伟，系该行员工。
上诉人宋寒冰因与被上诉人蒋岳祥、郑潇、原审第三人中国农业银行股份有限公司杭州城西支行（以下简称农行城西支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：蒋岳祥、郑潇系夫妻关系。2015年7月20日，蒋岳祥、郑潇与宋寒冰通过盛世房产经纪公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，其中约定：宋寒冰将其所有的坐落于杭州市××诚××单元××室的房屋转让给蒋岳祥、郑潇，房屋建筑面积为216．01平方米，转让总价为5250000元，房屋上设有抵押，抵押权人为农行城西支行，宋寒冰应于产权过户前办理抵押权注销手续；蒋岳祥、郑潇应于2015年7月23日前将第一笔房款2000000元存入代理方保证金账户，在2015年8月30日前将第二笔房款2500000元存入代理方保证金账户，上述款项在到账后三个工作日内转付给宋寒冰；蒋岳祥、郑潇还应于2016年3月4日前将第三笔房款750000元存入保证金账户，待产权证、契证过户至蒋岳祥、郑潇名下后三个工作日内转付给宋寒冰；蒋岳祥、郑潇与宋寒冰应于2015年12月30日前将案涉房屋相关配套费用结算完毕且宋寒冰将房屋交付给蒋岳祥、郑潇。
同日，蒋岳祥、郑潇与宋寒冰又签订《补充协议》一份，约定宋寒冰将案涉房屋对应的车位(编号：C-308)及装修以1000000元的价格转让给蒋岳祥、郑潇，蒋岳祥、郑潇应于2015年8月30日前将上述费用自行支付给宋寒冰。还约定，若案涉房屋设有抵押而未注销的，宋寒冰承诺第一笔房款2000000元及第二笔房款2500000元仅用于归还银行的抵押贷款，相关手续在领取房款当日完成，若领取后五个工作日内未完成抵押注销手续的，蒋岳祥、郑潇有权解除《杭州市房屋转让合同》并要求宋寒冰支付合同约定的违约金；双方应于2016年3月4日之后5个工作日内办理房屋所有权的过户手续。
上述合同签订后，蒋岳祥、郑潇按约先后支付了2000000元、2500000元、1000000元及750000元。但宋寒冰怠于向农行城西支行清偿贷款，致使无法注销案涉房屋的抵押权。2016年3月23日，宋寒冰向蒋岳祥、郑潇出具承诺书一份，承诺其于2016年5月20日前偿还案涉房屋的按揭贷款，配合蒋岳祥、郑潇办理产权过户登记手续，并同意盛世房产经纪公司将蒋岳祥、郑潇汇至监管账户的房款尾款750000元退还给蒋岳祥、郑潇。后盛世房产经纪公司按上述承诺书将750000元房款退还给蒋岳祥、郑潇，宋寒冰又将2500000元房款退还给蒋岳祥、郑潇，约定待宋寒冰筹足资金后，连同上述款项一并支付给农行城西支行用于偿还贷款。2016年4月24日，蒋岳祥、郑潇与宋寒冰再次签订《补充协议》一份，其中约定宋寒冰最迟不得晚于2016年5月20日前偿还农行城西支行的贷款；如宋寒冰于2016年5月20日至2016年5月24日仍不能还清银行按揭贷款，导致不能办理产权变更的，宋寒冰须按房价总价6250000元的10%，即625000元支付蒋岳祥、郑潇违约金。
另查明，宋寒冰为购买案涉房屋与农行城西支行于2014年2月26日签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》(编号：33020120140019350)一份，其中约定宋寒冰向农行城西支行借款4920000元，借款期限为2014年2月26日至2044年2月25日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十后确定，还款方式为等额本息还款法；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率上浮百分之十五计收罚息，直至本息清偿为止：对应未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。双方还约定，宋寒冰以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围为上述合同下借款本金、利息、罚息、复利、违约金等费用。2014年3月7日，案涉房屋办理了抵押权登记手续，债权数额为4920000元，抵押权人为农行城西支行。后农行城西支行依约向宋寒冰放款。
还查明，截至2017年2月20日宋寒冰尚欠农行城西支行借款本金4732695.87元、利息67937.64元、复利661.28元、罚息291.37元，后宋寒冰未偿还任何款项。上述事实由杭州市房屋转让合同及补充协议(签订日期为2015年7月20日)、承诺书、补充协议(签订日期22016年4月24日)、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、他项权证、贷款信息查询记录及庭审笔录等在案佐证。
蒋岳祥、郑潇诉至原审法院，请求判令：1.宋寒冰立即归还其与农行城西支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下的借款本金、利息等债务，并消灭位于杭州市××诚××单元××室房屋的抵押权，再配合蒋岳祥、郑潇将上述房屋的产权变更登记至蒋岳祥、郑潇名下；2.宋寒冰支付蒋岳祥、郑潇违约金625000元；3.诉讼费由宋寒冰负担。审理过程中，蒋岳祥、郑潇申请变更诉讼请求：1.蒋岳祥、郑潇自愿提前替宋寒冰向农行城西支行归还宋寒冰与农行城西支行签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下的借款本金、利息，以涤除位于杭州市××诚××单元××室房屋的抵押权；2.农行城西支行办理上述房屋的抵押权注销登记手续；3.在完成上述两项诉请的前提下，宋寒冰配合蒋岳祥、郑潇将上述房屋产权变更登记至蒋岳祥、郑潇名下；4.宋寒冰支付蒋岳祥、郑潇违约金625000元；5.诉讼费由宋寒冰负担。
原审法院认为：蒋岳祥、郑潇与宋寒冰于2015年7月20日签订的《杭州市房屋转让合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法，应属有效，对各方均有法律约束力。因案涉房屋设有抵押，阻却产权变更登记的进行。蒋岳祥、郑潇依约向宋寒冰支付了全额的购房款，根据双方的约定，宋寒冰应当在领取房款后用于清偿其在农行城西支行的贷款，目的在于消灭案涉房屋的抵押权，以使得双方能够办理房屋产权变更登记手续。但本案中宋寒冰明确表示其继续履行合同能力受阻，而依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外。上述规定的立法精神在于兼顾抵押权人利益的前提下，赋予抵押物受让人得以清除抵押物上抵押权负担，确保物尽其用并维护交易安全。故蒋岳祥、郑潇自愿涤除抵押权，于法有据，应予以准许。本案中，蒋岳祥、郑潇替宋寒冰向农行城西支行提前清偿全部债务，目的在于获得案涉房屋的所有权，系法律赋予的权利，也并不因蒋岳祥、郑潇作出上述意思表示而转化为蒋岳祥、郑潇所负义务。故案涉房屋的抵押权涤除仅能依蒋岳祥、郑潇自愿履行而实现，宋寒冰及农行城西支行无权依判决要求蒋岳祥、郑潇提前清偿案涉全部贷款。抵押权涤除后，农行城西支行及宋寒冰分别负有办理抵押权注销登记手续、产权变更登记手续之义务，故对蒋岳祥、郑潇的该两项诉请，均予以支持。关于违约金，因蒋岳祥、郑潇与宋寒冰约定宋寒冰应偿还银行贷款以消灭抵押权，该约定是宋寒冰的合同义务，宋寒冰未按约履行义务，已构成违约。根据蒋岳祥、郑潇与宋寒冰于2016年4月24日签订的补充协议之约定，宋寒冰应承担625000元的违约金，且宋寒冰并无证据证明蒋岳祥、郑潇诉请的违约金存在过高的情形，故对蒋岳祥、郑潇要求宋寒冰支付625000元违约金的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2017年4月5日判决：一、蒋岳祥、郑潇于判决生效之日起十日内自愿替宋寒冰清偿其与农行城西支行于2014年2月26日签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下尚欠的全部借款本金4732695．87元及拖欠的相应利息(含罚息、复利)；二、农行城西支行于蒋岳祥、郑潇替宋寒冰清偿上述《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下尚欠的全部借款本金及相应利息(含罚息、复利)之日起三日内办理位于杭州市××诚××单元××室房屋的抵押权注销登记手续；三、宋寒冰于农行城西支行办理上述房屋抵押权注销登记手续的当日协助蒋岳祥、郑潇将位于杭州市××诚××单元××室房屋的产权变更登记至蒋岳祥、郑潇名下；四、宋寒冰于判决生效之日起一个月内支付蒋岳祥、郑潇违约金625000元。宋寒冰如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050元，财产保全费5000元，合计15050元，由宋寒冰负担。
宣判后，宋寒冰不服，向本院提起上诉称：原审判决存在以下错误：一、程序性错误。在本案由简易程序转为普通程序中，原审法院没有将合议庭的组成人员书面通知宋寒冰，剥夺了宋寒冰申请回避及在普通程序中提交证据等程序性权利。二、实体错误。1.宋寒冰与蒋岳祥、郑潇签订的《房屋转让合同》及后续的补充协议，蒋岳祥、郑潇为了规避2年内的房产过户需要缴纳高额的营业税等税负，约定在2年以后双方再办理过户登记手续。但在2年届满后，房屋价值飞涨，原合同约定的价款已经不能办理过户登记手续。双方没有就《房屋转让合同》达成新的补充意见，该《房屋转让合同》已经不能实际履行。因此，原审法院判决蒋岳祥、郑潇自愿归还银行贷款以涤除抵押权没有事实依据。2．宋寒冰已以实际行动解除了双方签订的《房屋转让合同》。合同约定由蒋岳祥、郑潇将4500000元支付给宋寒冰，由宋寒冰归还银行抵押贷款。但宋寒冰发现银行抵押贷款的本金、利息及违约金需要约4700000元，无法清偿贷款以涤除抵押权。后宋寒冰将2500000元及750000元归还给蒋岳祥、郑潇，以实际行动证明不再履行双方签订的《房屋转让合同》。然而原审法院在没有判令合同是否需要继续履行的情形下，就直接判令宋寒冰协助履行过户登记，显然没有法律依据。3.原审法院判令的违约金过高。在双方签订的《房屋转让合同》中，宋寒冰虽然有违约行为，但协议约定的违约金过高，蒋岳祥、郑潇自身也有过错。《房屋转让合同》约定的价款只有5250000元，其余1000000元为车库的价款和部分家具的费用，宋寒冰已经交付给蒋岳祥、郑潇使用。另外，蒋岳祥、郑潇对导致房屋不能过户也存在过错。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一、二、三项；2.调整原审判决第四项中由宋寒冰承担的违约金；3.一、二案件受理费及保全费由蒋岳祥、郑潇承担。
针对宋寒冰的上诉，蒋岳祥、郑潇答辩称：一、关于原审程序。本案原适用简易程序审理，期间双方都向原审法院签署了送达地址确认书。转换普通程序审理后，原审法院根据双方签署的送达地址确认书邮寄送达合议庭组成人员通知书等法律文书，其送达程序合法。宋寒冰故意拒收或者提供送达地址错误，不影响原审法院送达的法律效力。且在合议庭组织开庭中，再次明确合议庭组成人员以及回避等项诉讼权利义务。但宋寒冰在收到传票传唤的情况下，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对自身诉讼权利的处分。事实上，宋寒冰拒不到庭参加诉讼是有意而为之，相应后果应由宋寒冰承担。原审法院已充分保障了宋寒冰的诉讼权利，并不存在剥夺其提供证据、申请回避等程序性权利。二、关于实体处理。1.宋寒冰所谓的“为了规避2年内的房产过户需要交纳高额的营业税等税负，约定2年以后双方再办理过户登记手续。”首先，宋寒冰故意混淆时间概念。双方于2015年7月20日签订购房合同，约定最后的产权过户时间为2016年3月4日，间隔半年多，而并非所谓的“约定2年后双方再办理过户登记手续”。其次，宋寒冰当时为促使房子尽快交易出售并获取现金，主动通过中介告知可以分期支付房款，并预留部分尾款等办理过户登记手续后再行支付。再次，原房产证满2年办理过户登记的约定，是双方交易时协商合意的结果，并不是单方的意见。且有关营业税的缴纳，法律明确规定是由出卖方负担的税负。因此，即使存在规避高额营业税之嫌，也是宋寒冰的潜在意图。同时，该约定并不违反法律规定，即便涉及到税费问题，也属行政管理之范畴，不影响合同的效力。造成本案无法过户登记的唯一原因，就是宋寒冰在收到购房价款之后，没有依照合同约定及时归还银行按揭贷款以涤除抵押权所造成，也就是宋寒冰的违约行为所致。只要宋寒冰能有基本的诚信、遵守合同约定，合同的履行没有任何障碍。2.虽然补充协议就车位和部分家具单列约定了1000000元的价款，但这并不影响宋寒冰在收到蒋岳祥、郑潇支付的前期价款后必须及时用于归还银行按揭贷款约定的履行。因为无论双方签订的买卖合同还是补充协议，均明确约定宋寒冰在收到前期购房款时，必须及时用于归还银行按揭贷款以涤除抵押权。同时，买卖合同明确规定，在双方约定的办理过户登记前，宋寒冰有义务先行办理抵押注销手续。也就是说，即使蒋岳祥、郑潇前期支付的价款不足以使宋寒冰归还银行按揭贷款，宋寒冰也有义务在约定办理过户登记之前清偿银行按揭贷款，更何况蒋岳祥、郑潇当时已实际支付了宋寒冰5500000元价款，足以清偿其所欠的银行按揭贷款。因此，宋寒冰所谓蒋岳祥、郑潇已支付的购房款不足清偿其所欠银行按揭贷款以涤除抵押权之说，纯属无稽之谈。关于宋寒冰退回房款3250000元以实际行动证明不再履行合同的意见。首先，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，合同当事人必须依法全面履行合同义务，未经双方协商一致或法定事由不得任意解除。宋寒冰作为违约方，在未经蒋岳祥、郑潇同意的情况下无权解除合同。所谓以“实际行动证明不再履行合同”之说，根本不能成立。事实上，3250000元价款的退回，是在宋寒冰先期违约，未依照合同约定在收取购房价款时及时归还银行按揭贷款，致使合同约定办理过户登记不能后，为降低交易风险，经过艰苦协商谈判，先行取回部分价款，留待宋寒冰筹足差额一并用于归还银行贷款以涤除抵押权。此为蒋岳祥、郑潇无奈之下所采取的自力救济行为，也是蒋岳祥、郑潇合法行使先履行抗辩权的表现，但并没有解约的意思表示。就此，宋寒冰于2016年3月22日出具的承诺书、双方于2016年4月24日签订的补充协议、蒋岳祥、郑潇收取款项时出具给宋寒冰的收条内容以及当时双方之间微信记录均可以得到印证。2017年7月25日，蒋岳祥、郑潇收到宋寒冰关于解除房屋交易合同的通知，对此，宋寒冰在一审中对于继续履行合同已没有异议，对于蒋岳祥、郑潇代为涤除抵押权也没有异议。现在解除合同，显然违反诚信，属于无效行为。3.关于违约金。依据合同法的规定，合同当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案合同双方在转让合同签订时，特别是在宋寒冰已发生违约的情形下，专门就其违约情形作出合同价款10%即6250000元的违约金约定，可见宋寒冰对其违约的后果是明确可预见的。该约定符合法律规定，依法应当得到切实兑现。根据双方转让合同及其补充协议关于违约金的约定，其性质上属惩罚性违约金，不具备根据实际损失予以增加或者适当减少的适用条件。同时，宋寒冰在原审中自始至终没有提出违约金约定过高要求降低或减少的请求，也没有提出任何证据证明约定的违约金过分高于实际损失。因此，宋寒冰降低违约金数额的要求，理由不能成立。事实上，由于房产未能过户，造成所购买房产丧失融资功能，导致蒋岳祥、郑潇长期背负民间高额借贷利息，且仍在持续状态，其损失客观存在。因此，此情形下依照合同约定来确定违约金是公平合理的。综上，宋寒冰的上诉事由均不能成立，要求驳回宋寒冰的上诉请求。
针对宋寒冰的上诉，农行城西支行答辩称：没有意见。
二审期间，宋寒冰向本院提交证据材料如下：通知1份，用以证明因价格不一致且涉及税收，要求解除双方签订的房屋转让合同。
上述证据，经蒋岳祥、郑潇质证：不认可，不同意解除。上述证据亦经农行城西支行质证：宋寒冰多次承认合同是合法有效的。本院经审查后认为，该证据并不能发生解除房屋转让合同的效力。
二审期间，蒋岳祥、郑潇、农行城西支行均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：涉案《杭州市房屋转让合同》及补充协议，系各方当事人真实意思表示，应属有效，各方当事人均应按照约定内容履行。（一）关于合同的履行。房屋转让合同及补充协议签订后，蒋岳祥、郑潇已按照约定支付全部房款。宋寒冰已将房屋交付，蒋岳祥、郑潇也已入住该房屋。但在履行过程中，宋寒冰未按照约定将房款归还银行抵押贷款，导致无法如期办理房屋产权转移登记。对此，双方当事人通过出具承诺书及另行签订协议书等行为，磋商继续履行合同的可能。本案中，蒋岳祥、郑潇提出自愿代为清偿银行贷款以消灭抵押权的主张，于法有据，且在一审庭审中宋寒冰及农行城西支行对此均明确表示无异议。因此，原审法院判定由蒋岳祥、郑潇自愿代替宋寒冰清偿银行贷款以消灭抵押权，并无不当。在抵押权消灭后，房屋产权转移登记的阻却因素即已不存在，宋寒冰应依法协助蒋岳祥、郑潇办理产权转移登记手续。至于宋寒冰退还部分房款的行为，结合蒋岳祥、郑潇代为清偿银行贷款的主张，与补充协议中关于房款仅限于归还银行抵押贷款的约定可相互印证，区别在于具体履行方式的变化；同时，蒋岳祥、郑潇代替宋寒冰清偿银行贷款以消灭抵押权所需支付款项数额显然大于宋寒冰所退还房款数额。故原审法院判决在蒋岳祥、郑潇代替宋寒冰清偿银行贷款即抵押权消灭后，由宋寒冰协助办理产权转移登记手续，也无不当。（二）关于违约金。在合同履行过程中，宋寒冰未按照约定清偿银行贷款以消灭抵押权，导致未能及时办理房屋产权转移登记，其行为构成违约，应承担相应违约责任。根据合同履行情况、当事人的过错程度等因素，原审法院判决由宋寒冰承担协议约定的违约金，亦属合理。综上，宋寒冰的上诉理由，依据不足，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10050元，由宋寒冰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 曹姝隽