安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖05民终281号
上诉人（原审被告）：程永松,男,1965年3月29日出生,汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：费介华，安徽明博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董静，安徽明博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张明胜,男,1973年8月6日出生,汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：阮平，安徽明博律师事务所律师。
原审被告：潘国琴,女,1968年3月29日出生,汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
上诉人程永松因与被上诉人张明胜、原审被告潘国琴房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初3034号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年元月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程永松上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回张明胜的诉讼请求；2.张明胜承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一是案涉《关于购买程永松拆迁安置房的协议》尚未成立，根据合同法司法解释二第一条的规定，合同的标的是合同条款的必备内容，合同的条款是否齐备、准确，决定了合同能否成立、生效以及能否顺利地履行、实现订立合同的目的，而案涉《关于购买程永松拆迁安置房的协议》在2012年12月7日签订时，对合同的标的即案涉安置房的位置、面积均没有明确约定，协议缺少合同成立的后合同标的这一要件，故案涉合同尚未成立。二是城市房地产管理法第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，即使案涉房屋买卖合同成立，但因合同系在未依法取得房产证的情形下签订的，也属于无效合同。
张明胜辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，《关于购买程永松拆迁安置房的协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，当属合法有效合同。其次，双方签订的合同非常明确，案涉安置房是程永松拆迁唯一所得，张明胜已通过合法途径取得案涉安置房的合同，并实际占有使用案涉安置房。最后，城市房地产管理法第三十八条第六项的规定，针对的是在建商品房，不适用于案涉房屋买卖合同。
张明胜向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的房屋买卖协议合法有效；二、程永松、潘国琴履行协议约定的义务，协助办理马鞍山市雨山区秀山文苑X栋X0X室房屋产权过户手续；三、双方平均负担房屋过户所产生的税费；四、程永松、潘国琴承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年9月27日，程永松与马鞍山市花山区土地发展有限责任公司签订《霍里山公园综合整治房屋拆迁实物安置补偿协议》（简称实物安置补偿协议），约定因霍里山公司周边综合整治国有土地拆迁需要，牛奶场承租公房率产权单位确认的住房，给予拆迁补偿安置，公房承租人程永松应付安置房款为12.64万元，应得到的补助费用为31860元，可抵冲房款，安置地点为秀山新区安置房，面积80平方米左右，以实际丈量为准，多退少补。2012年12月7日，程永松及妻子潘国琴与张明胜签订《关于购买程永松拆迁安置房的协议》，约定程永松原在牛奶场工作期间承租的公房因霍里山周边整顿，被政府于2011年9月拆迁，并签署了实物安置补偿协议，在秀山新区80平方米左右的新房。程永松由于下岗后创业办厂急需资金，自愿将该房以23万元总价卖给张明胜。程永松在收到张明生给付的23万元购房款后，就视为已将拆迁安置房转售给张明胜的购买合同成立，所有的拆迁安置补偿均归张明生所有。程永松承诺转售的安置房确保达到80平方米不须张明胜再付一分钱，如分配的安置房大于80平方米，对于超面积部份由张明胜自己补交房款。在接到有关安置分房之后，程永松根据张明胜的要求积极帮助办理购房手续，参与选房选号，在房子完全交付后，积极配合张明胜办理产权过户手续，过户期间所产生的费用（包括房改税、契税、印花税等）由双方各付一半。如此房因其它原因购买不成，程永松应立即退还张明胜23万元购房款并支付利息。2012年12月10日，程永松收到张明胜购房款23万元。2015年张明胜领取马鞍山市雨山区秀山文苑X栋X0X室房屋钥匙并入住。2017年5月4日该房屋在网上备案，系安置房，买方为程永松。后张明胜要求程永松、潘国琴配合办理产权登记手续未果。
一审法院认为，一审争议焦点是双方房屋买卖合同是否成立，是否有效。双方签订协议的内容具体明确即张明胜以23万元对价购买程永松、潘国琴即将取得的程永松单位拆迁安置房。虽然签订协议时安置房具体位置不明确，但随着安置工作的进展，房屋确定为马鞍山市雨山区秀山文苑X栋X0X室房屋，并经程永松的协助，由张明胜实际占有，可见所购买的标的物明确。程永松关于标的物不明确，合同不成立的观点不能成立。审查合同是否存在无效情形应严格依照《中华人民共和国合同法》五十二条的规定予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但该规定属于管理性规范，并非效力性规范，该条是用于规范物权变动，并不涉及物权变动的合同效力。程永松、潘国琴关于涉案房屋未取得房屋所有权买卖无效的观点不能成立。张明胜与程永松、潘国琴之间关于购买安置房协议系双方真实意思表示，合法有效。涉案安置房已交付使用且在网上公示，张明胜已履行支付购房款义务并实际占有该房屋。程永松、潘国琴应当依约履行协助张明胜办理相关产权登记、变更手续。张明胜要求确认双方签订的房屋买卖协议合法有效及程永松、潘国琴协助办理房屋产权过户手续之诉请，合法有据，予以支持。因房屋过户税费尚未实际发生，故对张明胜要求与程永松、潘国琴平均负担相关税费之诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定。判决：一、原告张明胜与被告程永松于2012年12月7日签订的安置房买卖协议合法有效；二、被告程永松、潘国琴于判决生效后三十日内办理马鞍山市雨山区秀山文苑X栋X0X室房屋登记，并协助原告张明松办理产权变更登记；三、驳回原告张明胜的其他诉讼请求。案件受理费40元（已减半收取），由被告程永松、潘国琴负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。
本院认为，本案是一起因卖方不履行协助办理产权变更登记义务而引起的房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点是双方签订的关于购买程永松拆迁安置房的协议是否成立有效。双方签订协议时虽然程永松、潘国琴尚未实际取得案涉安置房，但此时程永松已经与马鞍山市花山区土地发展有限责任公司签订实物安置补偿协议，根据该补偿协议的约定，程永松将获得安置房的数量、安置地点、面积等基本上是明确的，并随着安置工作的进展，案涉安置房最终确定为马鞍山市雨山区秀山文苑X栋X0X室房屋，且经程永松的协助，已由张明胜实际占有，可见双方签订的协议的内容是具体明确的，故程永松以签订协议时标的物不明确为由主张合同不成立的观点不能成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该条旨在规范物权变动，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，处分尚未登记的安置房，只是不发生物权变动效力，并不涉及物权变动的合同效力，故程永松以案涉安置房尚未登记为由主张房屋买卖合同无效的观点不能成立。张明胜与程永松、潘国琴之间关于购买安置房协议系双方真实意思表示，合法有效。涉案安置房已交付使用且在网上公示，张明胜已履行支付购房款义务并实际占有该房屋。程永松、潘国琴应当依约履行协助张明胜办理相关产权登记、变更手续。张明胜诉请确认双方签订的房屋买卖协议有效及程永松、潘国琴协助办理房屋产权过户手续，合法有据，应予支持。
综上所述，程永松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由程永松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
代理审判员 彭 立
代理审判员 费长城
二〇一八年四月十二日
书 记 员 王 慧
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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