广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1226民初415号
原告（反诉被告）环江志潭鸿泰新型建筑材料厂，经营场所环江县思恩镇大安路建材市场旁。
经营者欧志潭，男，居民，住广西环江毛南族自治县。
特别授权委托代理人韦良革，广西天任律师事务所律师。
被告（反诉原告）蒙东珍，男，特别授权委托代理人莫续航，男，居民，住广西河池市金城江区。
原告环江志潭鸿泰新型建筑材料厂（以下简称志潭材料厂）与被告蒙东珍租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日受理后，被告蒙东珍于2017年5月8日向本院提起反诉。本院依法由审判员欧力锐适用简易程序于2017年5月25日公开开庭进行了合并审理。书记员蔡诚诚担任法庭记录。原告环江志潭鸿泰新型建筑材料厂的特别授权委托代理人韦良革，被告蒙东珍及其特别授权委托代理人莫续航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告志潭材料厂向本院提出诉讼请求（当庭变更为）：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告之间订立的仓库场地出租合同；2、判决被告支付原告2017年3月20日至4月20日的租金3397元（40000元/年÷365天×31天）；3、判决被告支付原告违约金10000元；4、本案的受理费由被告承担。以上2-3项合计数为13397元。事实与理由：原告在自己的厂区内有部分闲置的仓库对外招租，被告需要仓库放置物品，双方于2016年3月2日签订了《仓库场地出租合同》。该合同约定：原告将自己的仓库出租给被告，期限为五年，每年租金40000元，先交租金后使用仓库，如乙方逾期不支付租金，视为合同自动解除，乙方支付违约金10000元给原告。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，被告只是支付了第一年的租金，至今没有按合同约定支付第二年的租金而继续占用原告的仓库，因被告严重违约，致使原告签订合同的目的无法实现。为了维护原告的合法权益，依据我国《合同法》和原、被告双方所签订合同的约定，特提起本诉，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。
原告志潭材料厂对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有：
1、营业执照和身份证复印件，证明原告是个体工商户，经营者系欧志潭，诉讼主体适格；
2、《仓库场地出租合同》原件一份，证明原告与被告之间存在仓库场地租赁合同关系，合同约定年租金40000元，违约方应支付违约金10000元给守约方；
3、《收据》原件一份，证明被告于2016年3月2日只支付了2016年3月20日至2017年3月20日的仓库场地租金，至今未按约定支付第二期租金，已构成违约；
4、水电费清单一份，证明被告尚拖欠原告水电费1637元；
5、现场照片，证明被告于2017年3月20日以后在未交租金的情况下继续使用原告仓库，并在仓库门前面焚烧垃圾的事实；
6、《公告》一份，证明原告租用集体土地建厂时已经过县国土资源局公告，无人提出异议的事实。
被告（反诉原告）蒙东珍答辩并反诉称，1、答辩人与被答辩人于2016年3月2日签订的《仓库场地出租合同》自始无效；2、被答辩人未及时将仓库交付答辩人使用，实际交付仓库给答辩人使用是2016年4月1日，而不是2016年3月20日；3、答辩人2017年4月1日前就已腾空仓库并联系被答辩人交还仓库钥匙，但被答辩人怠于接收并以种种理由不与答辩人办理交接手续。因此，答辩人实际占用仓库时间截止日为2017年4月1日；4、被答辩人妨碍答辩人正常使用仓库，不但擅自断电，还威胁答辩人雇员说不给运送货物进出仓库。综上所述，答辩人认为双方签订的《仓库场地出租合同》自始无效，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院判决驳回被答辩人的诉讼请求。
同时被告蒙东珍向本院提出反诉请求：1、判决确认反诉人与被反诉人2016年3月2日签订的《仓库场地出租合同》无效；2、判决被反诉人志潭材料厂赔偿反诉人因合同无效损失8150元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：1、反诉人与被反诉人2016年3月2日签订《仓库场地出租合同》自始无效。因反诉人在城镇规范区内所建仓库未取得建设工程规范许可证，也未经有批准权的行政机关批准，是典型的违法建筑，被反诉人就该违法建筑与反诉人签订城镇房屋租赁合同自始无效，所约定的违约金等均不发生法律效力。2、反诉人因合同无效而受到损失应当由被反诉人承担。被反诉人就违法建筑与反诉人签订城镇房屋租赁合同，导致合同自始无效，被反诉人对此存在过错，因此应承担反诉人安装水、电等费用150元，搬运货物进出仓库而产生的费用8000元，两项共计8150元。
被告蒙东珍为其抗辩和反诉请求在举证期限内提供的证据有：
1、《蒙东珍货物搬进出环江县鸿泰新型建筑材料厂仓库及安装水电支出费用》一份，证明被告蒙东珍将货物搬进出仓库及水电安装所产生的费用为8150元；
2、《环江毛南族自治县城市总体规划图》一份，证明原告志潭材料厂所建设的仓库在环江县城市总体规划区内的事实；
3、证人韦某证言，证明被告承租原告的仓库曾在2016年6月份被洪水淹没并致货物受损及被告因仓库缺乏消防设备而不再继续承租原告仓库的事实。
反诉被告志潭材料厂针对反诉原告蒙东珍的反诉答辩称，1、被答辩人主张双方签订的《仓库场地租赁合同》无效的反诉请求没有事实和法律依据。理由如下：原、被告于2016年3月2日签订《仓库场地租赁合同》时，双方都具有完全民事行为能力，合同主体合法，合同的内容系双方的真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，更没有损害国家、集体或第三人的合法权益。同时法律并没有规定乡镇企业在集体土地上建造简易仓库必须获得住建部门的规划许可，且至今没有任何行政主管和执法部门认定答辩人的仓库属于违章建筑并勒令拆除。依据《合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同自成立时生效。故本案合同合法有效。2、被答辩人反诉要求答辩人赔偿其经济损失没有事实和法律依据。被答辩人没有任何证据证明双方签订的《仓库场地租赁合同》为无效合同，因此被答辩人在履行合同过程中所产生的费用应当由其自行承担，其搬运货物进出答辩人的仓库所产生的费用系正常经营的必要开支，与答辩人无关，同时被答辩人也没有任何证据证明其实际已支付了这些费用。综上所述，被答辩人的反诉请求既没有事实根据，也没有法律依据，无法抵销、吞并和排斥答辩人的本诉诉讼请求，请求法院支持答辩人的本诉诉讼请求，驳回被答辩人的反诉请求。
经开庭质证，对原告志潭材料厂所提供的6份证据，被告蒙东珍对原告证据1、3的三性没有异议，但对原告证据2的合法性、证据4的关联性、证据5的真实性、关联性均有异议，认为双方签订的合同本身违法，且合同甲方代表签字人系欧国强，形式上也不合法，认为原告超过举证期限才提供证据6，该证据与本案无关。对被告蒙东珍所提供的3份证据，原告志潭材料厂对被告证据1的三性、证据2的关联性及证明内容、证据3的真实性均有异议，认为被告证据2超过举证期限举证，且该证据也不能证明涉案出租仓库在环江县城市总体规划区内的事实，认为被告的证据3即证人韦某证言因其与被告系雇佣关系，存在法律利害关系，故其证言缺乏真实性。本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、6及被告提供的证据2、3均来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，可作为认定本案事实的依据；原告的证据5未显示拍摄时间及地点，本院无法核实该组照片是否为涉案出租仓库所在地，故本院不予采信；对于被告的证据1（即货物搬进搬出及水电安装支出费用证明）因未有其他证据予以佐证，缺乏真实性，故本院不予采信，不能作为本案定案依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年3月2日，志潭材料厂与蒙东珍经充分协商后签订《仓库场地出租合同》，合同约定志潭材料厂将该厂面积约为250平方米的建材仓库出租给蒙东珍经营使用。出租期限为五年（即2016年3月20日至2021年3月20日止），租金每年40000元，先交租金后用场地。水电押金100元，合同期满结算。甲方（志潭材料厂）场地未办理土地证、房产证，属于临时用地。如果乙方（蒙东珍）用场地搞经营门面，经营证件手续费自理。在场地租期内，甲方确保该场地所有权属清楚，水、电、路三通。如果因政府部门征用、拆迁、山洪瀑发、塌方等不可预见、不可抗拒的意外造成乙方损失，甲方不承担任何责任，甲乙双方损失自负，但甲方可退回余下年限的租金。合同关于违约金的约定：（1）、如果甲方提前收回场地或提前解除合同则向乙方支付违约金10000元，合同自行失效，双方解除合同。（2）、如果乙方不按时支付租金，造成合同无法履行，则视为提前解除合同，则乙方向甲方支付违约金10000元，合同自行失效，双方解除合同，甲方收回场地，乙方损失自行负责。（3）、如乙方不按时清场退出，则按每天300元支付场地占用费。合同双方还就合同的其他权利、义务进行了具体约定。同日志潭材料厂及蒙东珍均在合同落款处盖章签字确认，志潭材料厂的经营者欧志潭之子欧国强作为该厂的代表也在该合同甲方代表处签字确认。当日蒙东珍向志潭材料厂转账支付2016年3月20日至2017年3月20日仓库租金40000元。之后，蒙东珍开始租用涉案仓库用于存放货物。同年6月16日，该仓库因地势较低而遭受洪水淹没致货物受损。2017年4月9日，志潭材料厂为蒙东珍垫付该仓库2016年8月至2017年4月水电费共1637元。后蒙东珍基于该仓库因地势原因而于2017年3月底与志潭材料厂协商解除合同未果，为此双方引发纠纷而诉至本院并分别提出上述诉求。
又查明，2017年5月1日，蒙东珍将涉案仓库钥匙及志潭材料厂为其垫付的租用仓库期间的水电费1637元交付给志潭材料厂。
另查明，涉案仓库位于环江县建材市场旁），属于环江县城市总体规划区范围内，系志潭材料厂在集体土地上用铁皮棚建成的简易仓库，属临时建筑，该仓库的建设至今未取得环江县城乡规划主管部门的批准。
本案争议焦点：1、本案原、被告于2016年3月2日签订的《仓库场地出租合同》是否合法有效？2、原告志潭材料厂提出的各项诉讼请求是否有事实和法律依据？3、被告蒙东珍提出的各项反诉请求是否有事实和法律依据？
本院认为。
一、关于原、被告于2016年3月2日签订的《仓库场地出租合同》是否合法有效问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款规定“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。”又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案的租赁仓库系位于环江县城市总体规划区范围内的临时建筑，该仓库的建设未经环江县城乡规划主管部门的批准，也未取得合法权属证书，故志潭材料厂就讼争仓库与蒙东珍签订的租赁合同，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，应属无效合同。
二、关于本诉原告志潭材料厂的各项诉讼请求是否有事实和法律依据问题。1、涉案合同应否解除问题。解除合同的前提是该合同合法有效，本案中，因原、被告签订的《仓库场地出租合同》为无效合同，则该合同的效力自始无效，未具备解除合同的前提，故志潭材料厂请求解除其与蒙东珍签订的《仓库场地出租合同》于法无据，本院不予支持。2、关于蒙东珍应否支付志潭材料厂仓库占有使用费3397元问题。本案中，蒙东珍仅支付仓库租金至2017年3月20日，但其直到2017年5月1日才将涉案仓库的钥匙退还给志潭材料厂，故其应向志潭材料厂支付从2017年3月21日至2017年5月1日的仓库占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”现志潭材料厂请求蒙东珍按合同约定的日租金标准109.58元（40000元/年÷365天）支付仓库占有使用费于法有据，其请求的仓库占用费应从2017年3月21日起开始计算，虽然蒙东珍于2017年5月1日才将仓库钥匙退还给志潭材料厂，但志潭材料厂仅要求蒙东珍支付2017年3月21日至2017年4月20日的仓库占用费，属于其自由处分其民事权利，本院予以准许。因此，蒙东珍向志潭材料厂支付从2017年3月21日至2017年4月20日的仓库占用费应为3396.98元（即109.58元/天×31天）。3、关于蒙东珍应否支付志潭材料厂违约金10000元问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，因志潭材料厂与蒙东珍签订的《仓库场地出租合同》为无效合同，则该合同自始对合同双方均没有法律约束力，合同所约定的违约条款自然也没有法律约束力。故志潭材料厂请求蒙东珍支付合同约定的违约金10000元于法无据，本院依法不予支持。
三、关于反诉原告蒙东珍的各项诉讼请求是否有事实和法律依据问题。1、关于蒙东珍请求判决确认其与志潭材料厂签订的《仓库场地出租合同》为无效的问题。基于上述对本案合同效力的论述，志潭材料厂与蒙东珍签订的《仓库场地出租合同》因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效，故蒙东珍请求判决确认其与志潭材料厂于2016年3月2日签订的《仓库场地出租合同》无效的诉请有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。2、关于志潭材料厂应否赔偿蒙东珍因合同无效造成的损失8150元问题。本案中，志潭材料厂将未经环江县城乡规划主管部门批准建设的涉案仓库出租给蒙东珍使用，其在主观上存在一定的过错，而蒙东珍明知涉案仓库系未取得有关权属证书的临时用地，却未尽谨慎审查义务审查该仓库是否取得有关城乡规划主管部门的批准，仍然愿意与志潭材料厂签订《仓库场地出租合同》，故其在缔约本案合同中也存在一定的过错，因此，志潭材料厂和蒙东珍均应承担同等的缔约过失责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，因此蒙东珍应自行承担合同无效造成的损失。同时，蒙东珍也未能提供充分证据证明其因合同无效而造成经济损失为8150元，故其诉请志潭材料厂赔偿因合同无效而造成其损失8150元，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、本诉原告环江志潭鸿泰新型建筑材料厂与本诉被告蒙东珍于2016年3月2日签订的《仓库场地出租合同》无效；
二、本诉被告蒙东珍应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告环江志潭鸿泰新型建筑材料厂仓库占有使用费3396.98元；
三、驳回本诉原告环江志潭鸿泰新型建筑材料厂的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告蒙东珍的其他反诉请求。
本诉案件受理费88元，反诉案件受理费50元，两项合计138元，减半收取69元，由本诉原告环江志潭鸿泰新型建筑材料厂负担49元，由被告蒙东珍负担20元。
上述债务，义务人应于本案判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。
审判员 欧力锐
二〇一七年五月二十七日
书记员 蔡诚诚
本判决所适用法律：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。
临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。
临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。