广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0102民初4307号
原告：卢显新，男，1957年8月13日出生，壮族，住南宁市兴宁区。
原告：朱月娥，女，1969年7月16日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
两原告共同委托代理人：卢康庆,男，1986年8月10日出生，壮族，住南宁市江南区，系原告儿子。
被告：李定钊，男，1951年3月8日出生，壮族，住南宁市兴宁区。
被告：李长发，男，1982年5月9日出生，壮族，住南宁市兴宁区。
被告：李长新，男，1985年5月9日出生，壮族，住南宁市兴宁区。
三被告共同委托代理人：孙永念，广西志明律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：玉军，广西志明律师事务所实习律师。
原告卢显新、朱月娥与被告李定钊、李长发、李长新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，适用简易程序由审判员凌伟东于2017年8月22日公开开庭进行审理,书记员黄丁鸣担任法庭记录。原告卢显新、朱月娥及其委托代理人卢康庆，被告李定钊及被告李定钊、李长发、李长新的共同委托代理人孙永念、玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢显新、朱月娥向本院提出诉讼请求：1、解除三被告与二原告签订的《房屋租赁协议书》；2、判令三被告退还房屋押金9250元；3、三被告退还房屋租赁款37000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月中旬，原告与三被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告租赁三被告共有的楼房(位于南宁市兴宁区，复式三层的房屋结构，总面积420平方米)用于办幼儿园，不得做其他用途，租期12年，租金为37000元人民币，每三年提升30％，自2017年9月1日至2029年9月1日，合同自2017年9月1日起生效。同时，还约定三被告需向二原告提供开办幼儿园许可手续所需的房屋相关证件、房主身份证件以及协助办理村委证明等相关义务。原告于2016年11月2日向三被告支付了9252元押金(三被告收条上写为“2017年6月、7月、8月三个月房屋租金”)。原告应三被告的要求，变更合同的约定，于2016年l1月25日向三被告提前支付了2017年9月1日至2018年9月1日的一年房屋租金37000元人民币。合同签订后，三被告无法提供该房屋的产权证书，而根据《广西壮族自治区学前教育机构审批管理办法》(试行)关于筹设申请及审批的规定，原告不能提供园产来源证明材料，则无法通过政府主管部门的审批。鉴于合同已成立但未生效，二原告多次与三被告交涉，并于2017年5月9日向其发出《解除合同通知书》，要求解除协议，并要求退还已支付的押金和预交一年的租金共46250元，三被告均予以拒绝，故提起诉讼。
三被告答共同辩称：请求法院驳回原告诉讼请求。原告提出解除《房屋租赁协议书》，没有约定解除事由也无法定解除事由。原告称三被告收了押金9250元没有事实和依据。三被告不存在违约行为，双方应当继续履行合同，涉案房屋具有集体土地建设用地使用证，被告也愿意配合原告到村里开具证明，但原告自签订合同后均未向三被告提出要求。在无法定及约定情形下，两原告无权行使合同解除权，被告给予两原告六个月装修免租期，解除被告将给原告造成很大经济损失。
双方当事人围绕争议焦点进行举证质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
综合当事人的陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：
2016年11月2日，原告卢显新、朱月娥（乙方、承租方）与被告李定钊、李长发、李长新（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于南宁市兴宁区楼房，总面积420平方米作为幼儿园使用，不得做其他用途，租期12年。2017年9月1日至2020年9月1日每年租金37000元，租金每三年按30%提高。屋前、屋后、左右空地作为办学使用，不另行收费。乙方用甲方的房屋有关证件办学，办理相关手续时，甲方有提供房主身份证和协助办理村委证明的义务，不得另行收费。如因自然灾害，国家或单位强制拆迁等客观原因导致协议不能继续履行甲方须向乙方返还扣除乙方实际承租租金后的剩余租金和押金。签订协议书时乙方交给甲方15000元押金，期满后退还押金，合同期限未满甲方概不退还押金。2016年11月2日，原告向三被告支付9250元，三被告出具一份收条，注明：今收到卢显新、朱月娥预交2017年6月、7月、8月租金9250元。同日原告还支付37000元，李长发、李定钊出具收条载明：今收到卢显新、朱月娥预交2017年9月1日至2018年9月1日房屋租金37000元。因与三被告租赁合同纠纷，原告于2017年5月26日向本院递交诉状提起诉讼，提起前述诉讼请求，2017年7月3日补正材料，本院予以受理，2017年7月21日三被告收到本院送达的起诉状副本。
另查明，租赁房屋位于南宁市兴宁区那况坡，该房于1991年6月20日取得南宁市政府颁发的集体土地建设用地使用证，土地使用证号：南宁集建（1991）字第8004024号，土体使用权人为李定钊。
本院于2018年3月21日到涉案租赁房屋现场察看，原告、被告均表示无钥匙进入租赁房屋，双方均认可租赁房屋内无双方物品，租赁房屋为空置房屋。被告表示不同意接收租赁房屋，本院告知因不同意接收房屋造成房屋空置的损失，由被告方自行承担。2018年3月23日，本院释明三被告如本院认定本案《房屋租赁协议书》解除，是否主张原告违约并承担违约责任，被告表示坚持要求继续履行合同，暂不在本案中主张违约责任。
以上事实，有《房屋租赁协议书》、收条、集体土地建设用地使用证及双方当事人陈述予以证实。
本院认为，原告与三被告签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合同合法有效。
关于合同解除的问题。原告作为幼儿园的经营者，其在订立合同前，应当审慎审查幼儿园园舍需具备的条件，双方签订的合同并未约定租赁的房屋需提供房屋所有权证，被告也未提供相关手续证实其办理过相应手续，故原告主张租赁房屋不符合约定使用用途，本院不予支持。被告虽不享有合同解除权，但是合同签订后，三被告主张已向原告交付房屋钥匙，但未提供证据证实，而原告在缴纳租期到来前即发函要求解除合同，表明不再继续履行合同，其也未向出租人提出使用房屋，双方均认可房屋处于空置状态，故本院认定租赁房屋在约定交纳租金的相应期间一直处于空置无人使用状态。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。从减轻损害规则角度看，在承租人发函并通过诉讼途径要求解除合同的情形下，出租人有义务采取适当措施防止损失扩大，及时收回空置的房屋，而本案被告未能提供证据证实已交付房屋钥匙，故在房屋空置状态下，其有条件收回租赁房屋并重新出租或使用取得相应利益，减少房屋空置造成的损失。考虑本案于2017年8月22日开庭审理，双方对于合同解除存在争议，而租赁房屋实际一直处于空置状态，租赁合同实际不存在继续履行的可能，本院酌定被告应当采取措施收回房屋减少损失的合理时间为庭审后五个月。鉴于双方签订合同事实上不具备继续履行可能，继续履行合同不利于发挥租赁物应有价值，被告亦负有减损义务，本院认定双方签订的《房屋租赁协议书》自应采取减损措施合理期限届满之日即2018年1月22日解除。至于原告主张返还款项，原告已交付2017年9月1日至2018年9月1日租金37000元，原告主张其交纳的9250元为押金，而被告出具的收条载明所收到款项为2017年6月至8月期间三个月租金，且该数额与按合同约定的3个月应缴租金数额一致，故本院认定原告交纳的9250元为预交2017年6月、7月、8月租金。如前述，本院酌定被告应负担减损义务的合理期限为庭审后五个月，在此之前，原告应当支付相应租金，故原告应当支付2017年至6月至2018年1月期间8个月租金共计24667元。扣除原告应付的租金，被告应当向原告返还款项为21583元（37000元+9250元-24667元）。至于因原告单方解除合同违约应承担的其他违约责任，三被告可以另案起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告卢显新、朱月娥与被告李定钊、李长发、李长新签订《房屋租赁协议书》于2018年1月22日解除；
二、被告李定钊、李长发、李长新向原告卢显新、朱月娥返还21583元。
案件受理费478元，由原告负担139元，被告李定钊、李长发、李长新负担339元。
上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 凌伟东
二〇一八年三月二十三日
书记员 黄丁鸣
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。