安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民再4号原审原告：周善寨，男，1968年9月3日出生，汉族，无业，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：彭云，安徽和永律师事务所律师。委托诉讼代理人：张万标，安徽八公律师事务所律师。原审被告：江苏肯定酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区金銮巷9号。法定代表人：汲自春，总经理。委托诉讼代理人：汪世东，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原审被告：黄文飞，男，1975年2月15日出生,汉族，公司员工，住安徽省马鞍山市花山区。原审被告：合肥庐阳区肯定宾馆淮河路店，住所地安徽省合肥市勤劳巷**号。负责人：裴尔清。原审第三人：王艳，女，1955年6月26日出生，汉族，职业不详，住安徽省合肥市庐阳区。原审第三人：滕涛，男，1970年3月29日出生，汉族，私营业主，住安徽省合肥市蜀山区。原审第三人：娄彦元，男，1956年5月25日出生，汉族，经理，住安徽省合肥市庐阳区原审第三人：合肥市元开百货经营部，住所地安徽省合肥市淮河路东段筝笛阁118室。法定代表人：娄彦元，经理。原审原告周善寨与原审被告江苏肯定酒店管理有限公司（以下简称江苏肯定公司）、原审被告黄文飞、合肥庐阳区肯定宾馆淮河路店（以下简称肯定宾馆淮河路店），原审第三人王艳、滕涛、娄彦元、合肥市元开百货经营部（以下简称元开经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院(2015)庐民一初字第01029号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年9月18日作出(2016)皖0103民申15号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告周善寨的委托诉讼代理人彭云、张万标，原审被告江苏肯定酒店的委托诉讼代理人汪世东、原审第三人王艳、滕涛、娄彦元、元开经营部到庭参加了诉讼。原审被告黄文飞、肯定宾馆淮河路店经本院送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏肯定公司称，其再审请求为：撤销(2015)庐民一初字第01029号民事判决，对该案进行再审。事实和理由：一、原审判决认定基本事实缺乏证据，适用法律错误。涉案房屋租赁合同约定江苏肯定公司应将房租转入收款人滕涛的指定账户，而原审判决却认定该公司应将租金转入周善寨账户，不符合合同约定，认定事实错误。原审开庭时，该公司称已将全部租金按约定通过银行转账及现金方式支付给滕涛，滕涛承认收到该公司全部租金，但原审对该公司及滕涛的意见不予采纳，未查清案件事实，草率判决。二、该公司有新证据，足以推翻原判决。该公司提供的新证据(2011年至2015年期间的转账凭证及入账凭证等)证明其已向合同指定收款人滕涛支付2011年6月至2015年6月间全部房租240万元，完全履行了合同义务，不存在违约行为。原审判决确认该公司应支付周善寨租金1072054元及违约金5万元，无事实和法律依据，请求驳回原审原告的诉请。周善寨对原审被告江苏肯定公司再审请求的辩论意见如下：一、2010年6月13日，黄文飞租赁原告位于淮河路房屋用于开宾馆，被告庐阳区肯定宾馆淮河路店为实际承租人。依据《房屋租赁合同》第三条第2、3项之规定，三被告应于每年6月13日按照约定将房租汇到指定账号。依据《房屋租赁合同》第八条第1、2、3项，被告黄文飞等三被告拒绝向《房屋租赁合同》指定账号支付租金的行为构成违约，依据《房屋租赁合同》第十条第5款之规定，三被告应向原告周善寨支付10万元的违约金，同时依据《房屋租赁合同》第九条第3款第1、5项，原告有权解除合同。二、2014年12月份，原告调取了《房屋租赁合同》特别约定的甲方共同指定的收款账号的借贷明细，方知三被告并没有按照合同约定将房租汇入指定的唯一收款账号。《房屋租赁合同》中约定的特别条款即甲方指定收款账号：建行62×××55，户名：滕涛，该条款具有唯一性确定性可控性。依据《合同法》第41条之规定，《房屋租赁合同》中的非格式条款的效力高于一般条款的效力的事实。三被告仅向指定账号支付了2011年6月13日至2012年6月12日部分房租，该部分房租是四人按份共有的房租，滕涛没有将该年度房租按份支付给周善寨，三被告和第三人滕涛应向原告连带支付租金、违约金、占用资金利息并解除《房屋租赁合同》。三、涉案合同签订后五年间实际履行状况：①2010年6月13日至2011年6月12日房租，三被告将房租于2011年5月份汇入《房屋租赁合同》指定账号，原告周善寨实际收到。②2011年6月13日至2012年6月12日房租，三被告将部分房租汇入指定账号，周善寨只收到10万元，三被告尚欠周善寨20万房租。③2012年6月13日至2015年6月12日三年共计90万元房租，周善寨没有收到。三被告实际尚欠周善寨110万元房租。四、2014年原告和三被告沟通，要求将房租汇入指定账号并通过合肥市蜀山区人民法院保全了《房屋租赁合同》中指定账号；2015年，原告通过合肥市庐阳区人民法院保全了涉案房屋2015年房租，第三人滕涛在（2015）庐民一初字第00343号案件笔录中明确其不让三被告向周善寨支付房租。三被告与第三人滕涛恶意串通，损害周善寨的合法权益。另查：滕涛之妻马艳是江苏肯定公司驻合肥地区高管，滕涛和三被告有利益关系。依据《合同法》第五十二条，本案应认定合同无效。被告江苏肯定公司、黄文飞、肯定宾馆淮河路店，第三人滕涛及其他第三人向原告周善寨连带支付房租、占用资金利息、违约金的责任并解除合同。五、原审开了几次庭，数次要求三被告提供证据，三被告均未提交。合肥市庐阳区人民法院确定再审所谓的新证据不合法，决定再审不合法。王艳述称：2011年滕涛以涉案房屋抵债，判到其名下，其于2015年5月7日将房子转给马竞，2015年6月，其与滕涛去江苏肯定公司签了补充协议，约定直接将其应得房租转到其账户。但江苏肯定公司一直没向其支付2015年房租。因房产证的所有权人变更，应重新签合同，新的出租人之一应为马竞，其认为应该解除涉案合同，并给付其应得房租。滕涛述称：江苏肯定公司已将2011年到2015年的四年租金按照合同约定汇入其账户，请求法院根据事实和证据驳回原告诉请。其未将租金付给原告，因其与原告之间的债权债务至今没解决。2011年-2012年租金60万元，其中应付给原告的30万元租金已支付，后面三年租金没有给原告。娄彦元及元开经营部述称：其房屋2011年4月才办理回迁证，后发现涉案房屋改成宾馆，其房屋与涉案房屋在一起，无法分开，房产局写了一份材料，证明涉案房屋不包括其房屋面积。其从2011年4月开始收房租，每年2万元，2011-2015年合计租金8万元。后其与江苏肯定公司重新签订了房租合同。周善寨向本院起诉请求：1、解除周善寨与黄文飞、裴尔清、江苏肯定公司签订的《房屋租赁合同》，并判令黄文飞、裴尔清、江苏肯定公司按照合同约定将租赁房屋交付给周善寨；2、黄文飞、裴尔清、江苏肯定公司、滕涛、王艳向周善寨连带支付拖欠的2011年至2015年6月前房租110万元和利息159900元；3、黄文飞、裴尔清、江苏肯定公司、滕涛、王艳连带支付周善寨违约金10万元；4、本案案件受理费、诉讼保全费等由黄文飞、裴尔清、江苏肯定公司、滕涛承担。本院经审理于2016年4月6日作出（2015）庐民一初字第01029号民事判决:一、被告江苏肯定公司于判决生效之日起十日内支付原告周善寨房屋租金1072054元及违约金5万元；二、驳回原告周善寨的其他诉讼请求。案件受理费20840元，由原告周善寨负担6781元，被告江苏肯定公司负担14059元；保全费5000元，由被告江苏肯定公司负担。江苏肯定公司于2016年7月12日以（2015）庐民一初字第01029号民事判决与事实不符，该公司有新证据，足以推翻原审判决为由，向本院申请再审。本院经审查，于2016年9月18日作出(2016)皖0103民申15号民事裁定：一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决的执行。在本案再审审理过程中，原审原告周善寨申请变更原审被告裴尔清为肯定宾馆淮河路店。因肯定宾馆淮河路店为个体工商户，裴尔清为该个体工商户负责人，本院依法准予将被告裴尔清变更为肯定宾馆淮河路店。本院再审认定案件事实如下：2010年4月13日，周善寨、滕涛与江苏肯定公司员工黄文飞签订了房屋租赁合同。合同约定：周善寨、滕涛将位于合肥市淮河路筝笛阁及勤劳巷42号的房屋出租给黄文飞从事宾馆经营；租赁期限为十年，即自2010年7月13日至2020年7月12日，前五年租金为每年60万元，后五年租金为每年62万元；第一年租金半年一付，自第二年起每年租金于当年度6月13日一次性支付；如延期支付租金超过30天，周善寨、滕涛有权单方解除合同，且黄文飞应支付违约金10万元；双方指定租金收款账户为滕涛名下中国建设银行62×××55账户等。关于该合同履行情况，除周善寨、滕涛认可收到江苏肯定公司支付的2011年6月12日之前租金外，江苏肯定公司再审提供的证据证明以下事实：2011年5月29日，江苏肯定公司财务负责人陶龙自其账户转款15万元至合同指定的滕涛账户；2011年6月13日，江苏肯定公司员工郭明杰自其账户转款45万元至合同指定的滕涛账户；2012年5月15日，滕涛向江苏肯定公司员工黄文飞出具借条，借到黄文飞人民币15万元，并承诺于2012年6月12日前还清，逾期不还则自动转为筝笛阁及勤劳巷42号肯定宾馆房租；2012年8月15日，江苏肯定公司法律顾问刘宗华向本院交纳暂存款45万元，本院于2012年8月17日根据江苏肯定公司要求，将该45万元转入合同指定的滕涛账户；2013年6月20日、8月5日，江苏肯定公司法定代表人汲自春自其账户分别转款30万元、10万元至合同指定的滕涛账户。2013年9月30日、10月25日、12月11日，江苏肯定公司法定代表人汲自春自其账户分别转款5万元、2万元、5万元至滕涛名下其他账户。2016年8月3日，滕涛向本院出具情况说明，称在其催要下，江苏肯定公司分别于2014年6月11日、6月16日、6月19日以现金方式向其支付租金10万元、10万元、18万元。滕涛提供的入账凭证证明，其将前两笔现金各10万元分别于2014年6月12日、6月20日存入其妻马艳银行账户，将第三笔现金18万元于2014年6月19日存入自己的银行账户。2014年10月10日、10月21日，江苏肯定公司法定代表人汲自春自其账户分别转款10万元、20万元至滕涛名下其他账户。上述转款人陶龙、郭明杰、刘宗华、汲自春均出具证明，证明其转款行为代表江苏肯定公司。滕涛认可其收到上述租金合计240万元，即认可江苏肯定公司已付清2015年6月12日之前的租金，并称因其与周善寨之间存在其他债权债务关系，故其未将一半租金支付给周善寨。周善寨认可仅于2012年12月下旬收到滕涛转付的2011年度10万元租金，其余租金并未收到。另查明，涉案房屋原为周善寨、滕涛共有，二人各享有50%产权。2014年5月，王艳取得滕涛所占房屋份额的部分产权。涉案出租房屋建筑面积为1340平方米，但因房产证配图错误，江苏肯定公司还实际使用了元开经营部享有使用权的31.95平方米房屋。娄彦元、元开经营部与江苏肯定公司均认可双方另行签订房屋租赁合同，江苏肯定公司每年支付房租2万元给元开经营部。2014年12月30日，滕涛、王艳与江苏肯定公司员工黄文飞签订租赁补充协议，约定：因涉案房屋产权发生部分转移，双方签订新的租赁补充协议；王艳所占房屋比例为22.33%，自2015年6月13日起，王艳每年按照相应比例获得房租。2015年12月18日，王艳将其对涉案房屋所有的部分产权转让过户给马竞。上述事实，有周善寨提交的房屋租赁合同、银行账户明细表、协助冻结存款通知书、合肥市蜀山区人民法院庭审笔录、企业法人营业执照、公司股东出资情况表、企业登记查询表、公司变更登记申请表、房产证、租赁补充协议、肯定宾馆淮河路店基本注册信息查询单及企业基本信息复印件（以上证据均系复印件）；江苏肯定公司提交的银行转账凭证及入账凭证、滕涛个人账户收到户名郭明杰转款45万元的明细表、刘宗华的身份证及刘宗华律师证（以上证据均系复印件、加盖该公司公章）、滕涛出具的借条、承诺各一份、庐阳区人民法院暂存款结算凭据一份、该公司出具的关于证明陶龙、郭明杰、汲自春、刘宗华以向滕涛转账或支付现金方式为该公司支付租金及四人身份的情况说明四份、陶龙为该公司财务人员证明一份，账户确认凭证两份；王艳提交的租赁补充协议、房地产权利人为马竞的房地权证（均系复印件）；滕涛提交的银行转帐凭证一组、个人账户明细表一份、收到三笔现金38万元的情况说明、入账凭证三份、挂失换卡的工商银行凭证及与马艳结婚证（以上证据均系复印件）；元开经营部提交的情况说明及房屋分布图（均系复印件），以及周善寨、江苏肯定公司、王艳、滕涛、娄彦元、元开经营部等的庭审陈述予以证实。周善寨庭审中提交了其代理律师的手机短信记录和火车票打印件、公告费票据复印件、三被告的谈话笔录、刘宗华律师名片打印件、马艳的劳动合同、合肥市庐阳区人民法院谈话笔录、协助冻结存款通知书、送达回证，原审举证通知书和传票、原审判决书、再审裁定书等，以上证据材料均不能达到原告主张被告江苏肯定公司未交付四年房租、存在违约行为、三被告与滕涛恶意串通、被告及第三人应承担连带责任、本院提起再审不符合法律规定的证明目的，本院对上述证据的效力不予确认。本院再审认为：本案争议焦点为原审被告江苏肯定公司是否存在违约行为，房屋租赁合同应否解除；江苏肯定公司是否已付清2011年6月13日-2015年6月12日期间的房租。经再审查明，原审被告江苏肯定公司提供的通过其法定代表人、多名员工的账户向第三人滕涛的银行账户支付房租的转账凭证证实了该公司支付房租的时间、金额，房租去向等，与第三人滕涛、王艳的陈述相互印证，足以证明江苏肯定公司已向合同指定收款人滕涛支付了四年租金240万元。该公司并不存在违约行为，对原告周善寨主张该公司支付违约金的诉请，本院不予支持。原告周善寨和第三人王艳虽然同意解除房屋租赁合同，但根据王艳提供的证据，其已不是涉案房屋的所有权人，且涉案房屋共有权人滕涛、承租人江苏肯定公司均不同意解除房屋租赁合同，故原告诉请解除房屋租赁合同，不符合法律规定，本院不予支持。因被告黄文飞、肯定宾馆淮河路店，第三人王艳、滕涛、娄彦元及开元经营部均非房屋租赁合同的承租方，原告周善寨主张上述单位、个人承担支付房租、违约金等连带责任，无法律依据，本院不予支持。综上所述，对原审被告江苏肯定公司关于撤销(2015）庐民一初字第01029号民事判决的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款、第九十条之规定，判决如下：一、撤销合肥市庐阳区人民法院(2015)庐民一初字第01029号民事判决；二、驳回原审原告周善寨的诉讼请求。案件受理费20840元、保全费5000元，由原审原告周善寨负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  于 璞审 判 员  杨开德人民陪审员  贾 荣二〇一六年十二月二十八日书 记 员  桂 静附本判决适用的相关法律依据：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。2、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。