江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终1480号
上诉人（原审原告）：杨华兰,女,1959年6月6日生，汉族，住泰兴市。
委托诉讼代理人：张鹏（特别授权），男，1982年4月25日生，住扬州市开发区，系上诉人之女婿。
被上诉人（原审被告）：泰兴市房屋征收中心，住所地泰兴市济川街道枕淮路*号。
法定代表人：秦开泽，主任。
委托诉讼代理人：羊圣林（特别授权），江苏兴泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：泰兴市欣顺房屋征收事务所，住所地泰兴市济川街道枕淮路*号。
法定代表人：秦开泽，主任。
委托诉讼代理人：朱慧（特别授权），女，1993年5月31日生，汉族，住泰兴市。系该事务所员工。
上诉人杨华兰因与被上诉人泰兴市房屋征收中心、泰兴市欣顺房屋征收事务所房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2017）苏1283民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2017年7月4日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人杨华兰及其委托诉讼代理人张鹏，被上诉人泰兴市房屋征收中心的委托诉讼代理人羊圣林、被上诉人泰兴市欣顺房屋征收事务所的委托诉讼代理人朱慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨华兰上诉请求：撤销泰兴市人民法院（2017）苏1283民初942号民事判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以上诉人未能举证证明案涉房屋已通过出让方式取得土地使用权为由，认定案涉房屋非商品房，认定二被上诉人按照房改房对增补面积扣款并无不当是错误的。1、根据《泰兴市迎幸中学及周边地块房屋征收补偿方案》，只有认定征收房屋为房改房，才能补交测差部分的房改款。二被上诉人无任何证据证明上诉人案涉房屋为房改房。2、案涉房屋是1987年购买，1989年取得的房产证。购买房屋时并无房改政策，当时买房交易时买方并没有享受任何房改政策的价格优惠，所以一审判决认定标的房已享受房改优惠政策“房改房”不成立。3、二被上诉人和一审法院并无证据证明标的产权土地来源未通过出让方式取得土地使用权，土地的使用权形式与房屋征收公告上与补交测差部分的房改款无直接关系，二被上诉人也未提出过土地的使用权形式与房屋征收公告上与补交测差部分的房改款有关系的文件规定，只是一审法院无根无据通过推测错误的认定，并无法律依据。4、上诉人提交的案涉房屋的房产资料证明上诉人房屋的性质为商品房，案涉房屋为1987年购买，1989年领取的房产证，当时房管处通过审核，已确定了案涉房屋的性质，一审法院认定案涉房屋非商品房无法律依据，案涉房屋的土地转让或划拨与上诉人无关，与是否是房改房更没有关系。5、在一审庭审中泰兴市欣顺房屋征收事务所拒绝回答上诉人认定房改房的依据，说明其在扣除房改款时并没有标的房屋为房改房的依据，只是以增补了面积就应该扣除20%的房改款，这与泰兴市市政府的房屋征收决定公告不符，说明泰兴市欣顺房屋征收事务所作扣除上诉人房改款前未对上诉人案涉房屋的性质进行调查。案涉协议显失公平，侵害上诉人的利益，应当返还。二、一审法院认为，上诉人要求支付其他补偿款23000元（含阳台拆迁补偿款5000元），超过合同约定范围，缺乏事实和法律依据。1、案涉房屋在征收过程中被上诉人未按规定出示评估报告。2、二被上诉人在无房屋评估报告的情况下违规操作，根据《房屋征收补偿计算表》，让上诉人签订的案涉空白协议，案涉协议中没有直接填写18000元补偿是二被上诉人未按《房屋征收补偿计算表》如实填写，按要求对拆迁的各项补偿是审核在前，补偿在后，在上诉人签空白的协议时，被上诉人已认定补偿18000元，在上诉人交完案涉房屋后，被上诉人也一直承认履行18000元的补偿，如今被上诉人出尔反尔，但《房屋征收补偿计算表》是铁证，二被上诉人无法抵赖。二被上诉人谎称上诉人要提供所谓的说明材料才能拿到18000元补助，并要求上诉人提供手续。但在上诉人提供的2015年8月31日录音证据中可以明确听出，何桂花当时说“一万八少不掉，我早就跟你妈（指上诉人）说过了”。何桂花非常肯定的说“一万八少不掉”，这么肯定的说少不掉，就可以确定以前从未有过要求上诉人取得这18000元的条件，而且这里还有上诉人女婿说“有了一年多了”。说明一年多以后泰兴市欣顺房屋征收事务所还确认给付上诉人18000元补助。二被上诉人作为泰兴市人民政府确定的房屋征收部门和房屋征收实施单位，上诉人相信其公信力，认定的是《房屋征收补偿计算表》中补偿的总价，对于二被上诉人不在案涉协议上填写补助18000元的内容，是因二被上诉人在没有房屋评估报告的形成下违规操作，出尔反尔，使上诉人经济得到损失，理应返还。3、少算的阳台面积应该给予补偿。案涉房屋的阳台为3.78m×1.2m=4.536个平方，在签订空白协议后发现阳台只算了一半的面积，根据计算应该是少15266.28元。上诉人找何桂花，何桂花找北站社区书记孙荣，说孙荣重新填单子加5000元，这样才有了第二份《房屋征收补偿计算表》，上面书写为孙荣笔迹。根据该表增加了5000元，其余与案涉中除报告1.8万外其余款项完全一致。增加了5000元后上诉人还是不认可，何桂花承认再补5000元在上诉人交了标的房屋钥匙后与18000元补助一并支付给上诉人。上诉人有第二份《房屋征收补偿计算表》为依据，可以确定二被上诉人少算上诉人的面积，理应得到全额补差。因跟何桂花有约定只要求补偿5000元，应得到补偿。
被上诉人泰兴市房屋征收中心辩称，一审判决对本案认定的事实清楚，适用法律法规正确，上诉人的上诉请求及事实理由没有事实依据和法律根据，恳请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
被上诉人泰兴市欣顺房屋征收事务所辩称，同泰兴市房屋征收中心的答辩意见。
杨华兰向一审法院提出诉讼请求：判令被告在泰兴市蔡井路3号203室房屋征收中，以所谓的房改房克扣原告21136元的行为进行赔偿，并支付其他补偿款23000元，同时支付两年多的利息3500元，合计47636元。
一审法院认定事实：2014年8月1日，杨华兰与泰兴市房屋征收中心（房屋征收实施单位为泰兴市欣顺房屋征收事务所）签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，就杨华兰所有的座落于泰兴市蔡井路3号大院203室房屋实施房屋征收，补偿方式为产权调换。被征收房屋经确认的合法建筑面积69.7平方米，补偿价为469162元。产权调换房建筑面积110平方米左右，价值为681210元。被征收房屋与产权调换房价值的差价为212048元，由杨华兰支付泰兴市房屋征收中心。其他补偿有装饰、附属物补偿35050元、搬迁费2000元、临时安置费24000元、移机费1032元等合计62082元。协议还约定，杨华兰在2014年9月30日前腾空被征收房屋并交于杨华兰验收合格后，泰兴市房屋征收中心在3个工作日内将补偿款62082元及一次性提前搬迁奖励20910元支付给杨华兰。同时约定，扣房改款21136元。协议签订后，杨华兰依约将房屋腾空交付，并于2014年9月13日签房屋征收补偿领款单，该单载明“被拆迁房屋补偿计552154元，扣房款469162元，扣房改款21136元”，经办人：何桂华、李天明，审批人：张三虹，领款人：杨华兰。2014年9月19日泰兴市欣顺房屋征收事务所出具收据，收到杨华兰房改款21136元。
另查明，1987年6月28日原泰兴县毛毯厂出具发票，载明“收到鲁永宁五楼商品房款9750元”。根据鲁永宁的申请，泰兴市人民政府于1989年10月10日对涉案房屋发放房屋所有权证，该房所有权性质为私产，建筑面积54平方米。2015年9月10日泰兴市房屋产权监理所出具房屋登记补充确认书，载明，根据泰兴市人民政府房屋征收决定公告（2014）4号文、权属证书、泰州中院（1998）泰民终字第117号民事判决书、征收补偿协议书，确认涉案房屋产权人杨华兰，合法产权面积为69.7平方米。涉案房屋未领取国有土地使用权证。
泰兴市迎幸中学及周边地块房屋征收补偿方案第五（五）第4项规定，被征收房屋为房改房，被征收人认为产权证上载明面积有误的，经市房产管理部门现场测绘，确有测差的，测差部分由被征收人按照类似被征收房屋补偿基准价的20%补交房改款后，由市房产管理部门确认计入被征收房屋合法建筑面积。涉案房屋通过房产管理部门补充确权了15.7平方米（69.7－54），泰兴市房屋征收中心据此计算扣除房改款21136元（469162元/69.7平方米*15.7平方米*20%）。
双方争议的焦点：1、涉案房屋是商品房还是房改房。杨华兰主张涉案房屋是商品房，不应按房改房扣款21136元。两被上诉人对此不予认可。杨华兰为证明其主张，提供了原泰兴县私有房屋所有权登记申请书、原泰兴县私有房产所有权审核表、原泰兴县毛毯厂及泰兴县毛毯厂工会委员会出具的证明、泰兴市房屋所有权证、泰政发（1998）158号文《关于公布施行泰兴市深化城镇住房制度改革实施方案的通知》，证明涉案房屋是1987年购买，泰兴市房改房政策是1995年实施，且泰兴县毛毯厂及房管部门的相关材料均反映涉案房屋是商品房，不是房改房。两被上诉人质证意见为泰兴市1995年的房改方案不能证明在1995年之前就不存在房改房的概念，不能以杨华兰提交的所谓房产管理部门核发原产权证的资料来认定是不是房改房，因为房屋登记部门只对房屋的权属履行登记的职责和义务，并不对房屋性质是不是商品房、房改房作出认定。从杨华兰提交的登记资料看，无论是登记部门向申请人做的了解谈话，还是审核表，都是依据申请人的陈述，而我国对商品房有严格的法律规定，应按照《中华人民共和国城市房地产管理法》来认定是否属商品房，杨华兰主张其房屋是商品房不符合法律规定。两被上诉人认为涉案房屋是原泰兴县毛毯厂为照顾职工住房困难，以低廉价格出售本单位职工，属于房改房。一审法院认为，房改房是指已享受了国家房改优惠政策的住房，是指职工以家庭为单位，按照国家和县级以上地方政府等有关城镇住房制度改革政策的规定，以标准价或者成本价购买已建的公有住房。而商品房，是指在市场经济条件下，经政府有关部门批准，具有经营资格的房地产开发公司，通过出让方式取得土地使用权，建成后用于市场出售、出租的房屋。其中商品房和房改房主要区别在于土地来源，商品房是通过出让方式取得土地使用权。杨华兰并未举证证明涉案房屋已通过出让方式取得土地使用权，并不能认定为商品房。关于涉案房屋，虽原泰兴县毛毯厂在发票上注明是商品房，房屋所有人以此向房管部门申办了相关手续，但不符合商品房实质要件，二被上诉人按房改房来确定双方权利和义务并无不当。结合本案情况，杨华兰房屋产权证上登记确认的建筑面积只有54平方米，由房屋产权监理所出具房屋登记补充确认单，确认增补产权面积15.7平方米。考虑到涉案房屋系单位内部职工购房，且未通过出让方式取得土地使用权，不能认定为商品房，二被告按照房改房对增补面积扣款并无不当。2、杨华兰主张补偿款23000元（阳台补助5000元、报告补助18000元）的定性及在本案中是否应予支持。杨华兰提供了房屋征收补偿计算表复印件2份，载明“报告18000元，包括高龄0.3万，××1万，特困下岗0.5万”，一份由李天明签字，一份无签名，证明在签协议之前，何桂华、李天明承诺给付补偿款18000元，在杨华兰签空白协议后，又再次作出承诺。杨华兰并提供了2015年8月31日在杨华兰住所地对何桂华的录音，证明何桂华一直承认18000元补助不会少。两被上诉人质证意见为复印件不具有法律效力，且“高龄0.3万，××1万，特困下岗0.5万”为政策性补助，按公布施行的《泰兴市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》[泰政办发[2014]31号文]的规定，办理补助需在被征收范围内有常住户口，且需提供相关证件，杨华兰未提供相关证件，补助未能办理；杨华兰私自录音，不能作为证据使用，且录音不完整。被录音人何桂华的意思是杨华兰提供相关手续，有手续钱不会少。一审法院认为，杨华兰要求支付其他补偿款23000元（含阳台补助5000元），超过合同约定的范围，且其中高龄、××、特困补助18000元，属于政策性规定，可由双方自行协商或通过其他途径解决，于本案双方间合同权利义务范围无涉，不属于民事案件审理之范畴。
一审法院认为，国有土地上房屋征收是政府为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等需要，在法律法规授权的范围内，对一定范围内的房屋实施的征收。涉案房屋的征收行为发生在2014年，依照国有土地上房屋征收与补偿条例的相关规定，作出房屋征收决定的市、县人民政府应依条例规定，对被征收人给予补偿，征收人与被征收人在协商基础上就补偿方式、支付期限、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立国有土地上房屋征收补偿安置协议。本案中，两被上诉人就房屋征收补偿安置事宜与杨华兰在协商一致的基础上达成协议，双方间签订的协议不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，任何一方无法定正当理由，均不能擅自变更或解除合同。综上所述，杨华兰的诉讼请求无事实及法律依据，依法不予支持。判决：驳回原告杨华兰的诉讼请求。案件受理费990元，减半收取计455元，由原告承担。
本院二审期间上诉人杨华兰提供如下证据：1、提交2015年8月31日的录音光盘一份，证明18000元的补助款是被上诉人以要求上诉人搬迁蔡井路一号为条件，未付给上诉人。2、1995年7月17日泰兴市人民政府关于房改的政策文件[泰政发（1995）158号]，证明涉案房子是在房改之前就有的。3、南京师范大学司法鉴定中心的鉴定意见书，该意见书中附了补偿协议，签订的日期是2014年8月1日8：30分，该时间点与涉案协议的时间点完全一致，证明上诉人当时签订的协议是空白协议。4、泰兴市房屋征收中心向一审法院出具的说明，蔡井路1号的房屋是2017年1月11日打印的评估报告，证明在签订拆迁协议之前并没有评估报告，两个时间点相同的协议说明涉案房屋在签订协议之前也是没有评估报告的。两被上诉人共同质证认为，1、关于录音，系上诉人私自录音，未经得被录音者的许可，故对真实性、合法性不予认可。该录音与本案没有关联性，因为上诉人与被上诉人之间订立的征收补偿协议是2014年8月1日达成的，而其提供的录音是2015年8月31日，故录音与征收补偿协议没有关联。2、关于房改文件，真实性没有异议，对证明目的不认同。1995年泰兴市实行房改不能认为在此之前单位对职工进行了福利性的购房就不是房改房。故不能以此文件否定涉案房屋属于房改房的性质。3、关于司法鉴定书，与本案没有关联，该鉴定书是对上诉人另一处房屋补偿协议上的痕迹进行鉴定，而本案房屋是位于蔡井路3号大院203室，上诉人张冠李戴。4、关于泰兴市房屋征收中心的说明，该说明不能证明上诉人的证明目的。因为征收人与被征收人订立征收补偿协议是依据征补条例第25条的规定订立的，并没有要求订立协议时要出具评估报告，因此上诉人以评估报告出现的时间与订立补偿协议的时间之差否定该份补偿协议的合法性没有法律依据。本院认证认为，1、录音，上诉人未能提供证据证明其录音得到了对方的同意，不能证明其合法性，故对该份证据本院不予采信。2、泰兴市人民政府关于房改的文件，与本案拆迁安置补偿纠纷无关，本院不予采信。3、司法鉴定意见书，其检测的内容系涉及蔡井路1号房屋征收的协议，与本案无关，本院不予采信。4、泰兴市房屋征收中心出具的说明，其内容系对向一审法院提交的评估报告的打印时间进行说明，并未涉及到评估报告实际出具时间，故对上诉人的证明目的，本院不予采信。一审查明的事实有相关证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人订立的国有土地上房屋征收补偿协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。在该协议中第六条“其他约定事项”中第4项明确约定扣房改款21136元，其后的2014年9月13日的“杨华兰房屋征收补偿领款单”中也明确注明扣房改款21136元，杨华兰在该领款单上签字确认，并自认领取了装饰装潢及附属物的补偿、搬迁费、临时安置费、移机费。以上足以证明上诉人杨华兰对于扣除房改款21136元并无异议。现其上诉称被上诉人对增补面积扣除房改款不当，应当返还，对于该项上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人要求的其他补偿款23000元，因双方在案涉补偿协议中未约定，其在一审时提供的两份《房屋征收补偿计算表》中未有双方签字确认，上诉人亦未提供证据证明其与被上诉人订立其他协议，故上诉人的该项上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人杨华兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费990元，由上诉人杨华兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军强
审 判 员 顾连凤
审 判 员 潘贻杰
二〇一七年九月六日
法官助理 田 扬
书 记 员 叶 红