山东省广饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0523民初1586号
原告王爱英。
委托代理人王哲强，山东高格律师事务所律师。
被告李洪。
委托代理人呼振煜，山东德桥律师事务所律师。
委托代理人刘广聚，系被告李洪之哥。
被告王炳政。
委托代理人许百胜，广饶广信法律服务所法律工作者。
原告王爱英诉被告李洪、王炳政农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王爱英及其委托代理人王哲强、被告李洪及其委托代理人呼振煜、被告王炳政及其委托代理人许百胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告李洪均系二婚，于20**年*月开始一起生活，20**年*月**日办理结婚登记，2003年盖五间三层沿街楼房一栋。2006年被告李洪的儿子结婚，原告本想日子会越来越好，但事与愿违，原告在辛辛苦苦伺候被告李洪一家人的同时，其家庭遭遇也越来越难，最后发展到被其殴打多次，撵出家门。2015年4月20日原告起诉离婚，广饶县人民法院判决不准离婚。2016年1月4日原告再次向广饶县人民法院提起离婚诉讼，开庭时被告李洪称于2015年5月27日已将与原告共有的三层每层各五间的沿街楼房出售给妹夫王炳政，并出示与王炳政签订的房屋买卖协议及妹妹李秀英给其转款的银行回单。被告李洪在原告与其离婚时，瞅准原告被其撵走不在李桥村居住且毫不知情的情况下，与另一被告王炳政恶意串通，签订假房屋买卖协议，私自转移夫妻共同财产，其行为严重违反《婚姻法》的有关规定，损害了原告作为夫妻一方对共同财产的知情权、所有权、处分权。李桥东村村委会及其成员，明知原告与被告李洪在离婚诉讼期间，还为其证明房屋买卖协议，属违法行为。综上，被告李洪在与原告离婚时，私自与被告王炳政签订假房屋买卖协议，转移夫妻共同财产，严重违反了《婚姻法》第十七条之规定。根据《合同法》第五十二条第（二）项之规定，被告李洪与被告王炳政签订的房屋买卖协议无效。故此，原告提起诉讼，请求法院依法确认被告李洪与被告王炳政签订的房屋买卖协议无效。
被告李洪辩称，本案中涉案房屋的所有权人和宅基地使用权人是李存信的妻子刘淑贞，被告李洪所签订的涉案房屋买卖协议是在事后得到了其母亲刘淑贞的同意，因而涉案房屋并非李洪和原告的夫妻共同财产，李洪出卖房屋的行为虽是无权处分但得到所有权人刘淑贞的事后追认，因而涉案房屋买卖协议是有效的。
被告王炳政辩称：1、原告的诉讼请求没有事实与法律依据；2、两被告之间签订的买卖协议是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属于有效合同，且被告王炳政已经向被告李洪支付房款，李洪已经将房屋交付给王炳政，王炳政具有使用、占有权利，原告的诉讼请求没有依据；3、涉案房屋并不属于原告所称的夫妻共同财产，该财产是属于被告李洪的父亲及母亲所有，系该两人的共同财产，与原告没有任何关系，依据土地管理法及农村村民委员会组织法等规定，按照一户一宅基的原则，该房屋是建设在享有土地使用权的李存信及其妻子名下，应当属于李存信及妻子的财产；4、李存信去世后，依据相关法律规定，被告李洪及李存信的妻子作为继承人，都是涉案房屋的继承人，李洪在没有取得其他继承人同意的情况下，对涉案房屋进行出售，依据物权法的规定，该处分属于有权处分，在征得其他继承人同意的情况下，涉案房屋买卖协议是有效合同；5、本案原告与被告李洪是2002年登记结婚，2003年建设房屋，虽然是在其婚姻关系存续期间所建设的房屋，但基于婚姻法解释三的规定，所建设的房屋不当然属于其夫妻共同财产，在离婚期间原告也认可对建设的房屋没有出资；6、依据买卖合同司法解释，虽然共有人处分共有物未经过其他共有人同意，但可以认定买卖合同有效，其他共有人可有权向出卖人追偿，但不能认定买卖合同无效。综上，原告主张房屋买卖协议无效没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交了以下证据：
1、结婚证一本、广饶县人民法院（2015）广民五初字第310号民事判决书复印件一份，拟证明原告与被告李洪于2001年7月1日开始共同生活，2002年4月29日办理结婚登记，原告和李洪至今存在夫妻关系。
2、房屋买卖协议复印件一份（原件存于广饶县人民法院（2016）鲁0523民初16号卷宗），拟证明在原告与被告李洪婚姻关系存续期间，李洪未经原告同意私自将夫妻共同财产出售给被告王炳政，违反了婚姻法的有关规定，应属无效，同时该协议违反了土地管理法等法律法规规定的农村村民宅基地住房严禁出售给本集体经济组织以外的其他人员，亦应属无效。
庭审中，被告李洪、王炳政对原告提交的证据进行了质证，发表了如下质证意见：
被告李洪对原告提交的1号证据中结婚证的真实性没有异议，但对其证明目的提出异议，认为该证据仅能够证明两人存在法律上的夫妻关系，但事实是自原告第一次起诉离婚时起其与被告李洪就已经形同陌路，互相敌视，因而其夫妻感情早已经破裂，夫妻关系名存实亡，李洪对原告提交的1号证据中民事判决书的真实性亦无异议，但认为该证据证明了原告一心只想离婚、分割财产的事实，其夫妻之间除了财产分割，再无其他事项；被告王炳政对原告提交的1号证据中结婚证的真实性没有异议，但对其证明目的提出异议，认为结婚证明确载明结婚时间为2002年4月29日，原告声称2001年7月开始共同生活，违反了法律的强制性规定，其主张不能成立，经王炳政调查，原告同被告李洪没有在2001年7月开始共同生活，王炳政对原告提交的1号证据中民事判决书的真实性亦无异议，但认为该证据能够证明被告李洪在与原告婚姻关系存续期间因重大疾病导致不能自理，原告以争取财产为由，两次向法院提起离婚诉讼，存在遗弃行为，存在只要求权利不履行义务的情形，所以法院作出该判决是符合法律规定及道德义务要求的，因此原告的起诉属于恶意，且其目的是为了得到李洪的财产，但该财产的所有权不属于其夫妻，而是属于第三人。被告李洪对原告提交的2号证据的真实性没有异议，但对其证明目的提出异议，认为从该协议中不能看出涉案房屋是原告与被告李洪的夫妻共同财产，因而不需要征得原告的同意，该协议本身也不能证明其具有任何违法性，也不能证明其本身的无效性，因而不能实现原告的证明目的；被告王炳政对原告提交的2号证据的真实性亦无异议，但对其证明目的提出异议，认为两被告按照双方签订的买卖协议已经履行，房屋现已交付，王炳政已将房款交给被告李洪，且该协议由证人李洪涛、李元勋、李洪杰、延成玲进行证明，因而该协议属于公开的买卖协议，不存在双方私自买卖，同时该协议由广饶县大王镇李桥东村村民委员会进行了见证，也取得了该村民委员会的同意，故合法有效。
本院认为，被告李洪、王炳政对原告提交的1号证据的真实性均无异议，且该证据能够实现原告的证明目的，本院予以采信，有关两被告所提异议，本院将结合本案有关证据综合所查明的案件事实作出认定；被告李洪、王炳政对原告提交的2号证据的真实性均无异议，本院予以确认，有关其二人对该证据的证明目的所提出的异议，本院将结合本案有关证据综合所查明的案件事实依据有关法律规定作出认定。
被告李洪为支持其抗辩主张，向法庭提交了宅基地使用证一本，拟证明涉案房屋的宅基地使用权人是案外人李存信。经质证，原告表示该证据不具有法律效力，认为按照有关法律规定如在原宅基地或村内空闲地上申请建设房屋，应由乡级人民政府批准宅基地，如在农田中建房申请宅基地应由县级人民政府批准，但该宅基地使用证的盖章单位为广饶县大王镇人民政府田门管理区，故不具有法律效力，同时该宅基地使用证载明的建房时间是1987年2月15日，涉案房屋的建设时间是2003年，该宅基地使用证同涉案房屋无关联性，不能实现被告李洪的证明目的；被告王炳政对该证据的真实性及证明目的均无异议，认为该宅基地使用证是由广饶县大王镇人民政府颁发，系由村民李存信及其家庭共同使用的农村宅基地，其确定了对该宅基地的使用权，李存信于1987年2月15日取得该宅基地的使用权，2003年将该宅基地上的房屋进行拆除，并建设了现有房屋，李存信于2012年4月去世前已经建设完毕且一直使用，该房屋的共有人及宅基地使用权人刘淑贞健在也一直在该房屋中居住生活，所以该证据可证实涉案房屋的土地使用权及地上附属建筑房屋应当属于土地使用权人，且在本案庭审中原告也没有提交相关证据证明该房屋的所有权属于其夫妻共有，故该证据可实现被告李洪的证明目的。本院认为，被告王炳政对上述证据没有异议，原告对该证据提出了异议，本院将结合本案其他证据综合所查明的案件事实作出认定。
被告王炳政为支持其抗辩主张，向法庭提交了中国工商银行电子银行回单复印件一份（原件存于广饶县人民法院（2016）鲁0523民初16号卷宗中），拟证明两被告签订房屋买卖协议后被告王炳政按照协议约定履行了房款支付义务，取得了涉案房屋的所有权，对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，该协议属双方真实意思表示，合法有效。原告表示因该证据为复印件其不予质证；被告李洪质证表示对该证据的真实性及证明目的均无异议，认为该证据真实反映了涉案房屋买卖协议内容中房款的支付情况。本院认为，被告王炳政提交的上述证据与原告提交的2号证据能够相互印证，本院对王炳政于2015年5月27日向被告李洪支付涉案房屋买卖协议中部分房款的事实予以确认，有关该证据的其他证明目的本院将结合本案相关证据综合所查明的案件事实依据有关法律规定作出认定。
庭审中，本院根据被告王炳政的申请依法通知证人李欣到庭对有关案件事实进行了作证，李欣称其与被告李洪系邻居关系，涉案房屋于2003年由桓台县的一个建筑队建设，当时是李洪的父亲李存信领着建设的，该房屋大概是李存信的，应该是由李存信出资，是在李存信的宅基地上建的，建房时李洪、李存信均无其他宅基地及房屋，李存信的其他儿子均有一人一处宅基地。经质证，原告认为该证人对建设涉案房屋是否由李存信出资只是陈述为大概并不确切，且与被告李洪在两次离婚案件中均未提及涉案房屋是其父母所有有矛盾之处，应以李洪在两次离婚诉讼中认可的事实为准；被告李洪认为该证人证言可证实涉案房屋是由李存信出资，宅基地也是李存信的老宅基地，充分证明宅基地的使用权人和涉案房屋的所有权人为李存信；被告王炳政除同意被告李洪的质证意见外，认为该证人向法庭明确说明了在涉案房屋建设时均是由享有土地使用权的李存信进行的施工、建设，同时涉案房屋的一切费用开支亦由李存信支付，与李洪夫妇没有任何关系。本院认为，证人李欣对本案有关案件事实进行了陈述，其证言效力本院将结合本案其他证据综合所查明的案件事实作出认定。
庭审中，本院根据被告王炳政的申请依法通知证人李存志到庭对有关案件事实进行了作证，李存志称涉案房屋于2003年由李存信掌握着建设，该房屋是李存信的，出资情况其不了解，宅基地的使用权人是李存信，房屋建成后由李存信夫妇、原告、被告李洪及其两个孩子居住，李存信夫妇也在其其他孩子们家轮流居住。经质证，原告认为该证人证言比较真实的反映了涉案房屋的实际情况，虽然系由李存信主持建的房屋，但李存信在该村没有自己的住房，而是在其几个孩子家轮流居住，且证人对涉案房屋的出资并不清楚，房屋完工后至2015年也一直由原告、被告李洪及李洪的两个孩子在此居住，李洪在两次离婚诉讼中的陈述意见基本一致，涉案房屋应属于原告及李洪夫妇共有；被告李洪除对该证人有关涉案房屋出资情况的陈述有异议外，其其他质证意见同对证人李欣的证言所发表的质证意见；被告王炳政对该证人证言的质证意见除同对证人李欣的证言的意见一致外，还认为该证人虽对涉案房屋的建设、施工以及出资、居住问题进行了表述，但谁在该房屋居住不能说明谁拥有该房屋的权属，应主要依照证据来确定权属，虽然在离婚诉讼中被告李洪对房屋的权属进行过表述，但其表述不能对抗房屋的真正所有权人李存信、刘淑贞。本院认为，证人李存志对本案有关案件事实进行了陈述，其证言效力本院将结合本案其他证据综合所查明的案件事实作出认定。
庭审中，本院根据原告的申请调取并向两被告出示了本院（2015）广民五初字第310号、（2016）鲁0523民初16号卷宗中原告及被告李洪有关涉案房屋的相关陈述意见的记载内容。经质证，被告李洪表示对上述卷宗中记载内容的真实性无异议，但对其证明目的提出异议，认为从该出示的内容看李洪并没有对涉案房屋的所有权做出判断，仅仅是对涉案房屋的楼层数做了描述，因而不能实现原告的证明目的；被告王炳政表示对上述记载内容中相关当事人的陈述有异议，认为双方当事人就涉案楼房均没有向法庭提交证据证明其所有权权属，也没有提交证据证明其土地使用权权属，虽然相关笔录体现了原告主张涉案房屋属于其共同财产，但被告李洪并没有进行确认认可，其仅仅是对楼房的楼层进行了说明，并未直接认可，故不能以此确定该房屋属于双方共有，该证据不能实现原告的证明目的。本院认为，综合审查本院调取的上述证据中原告与被告李洪就涉案房屋权属情况所作的陈述、李洪在本院（2015）广民五初字第310号案件中提交的共同财产明细清单，本院对涉案房屋系由原告与李洪在婚姻关系存续期间出资建设予以确认，该房屋应认定为其夫妻共同财产。
本院根据原告及被告李洪、王炳政的陈述、本院采信的证据及庭审查明的情况，确认以下法律事实：
原告与被告李洪经人介绍相识后于2001年7月1日开始共同生活，后于2002年4月29日办理结婚登记手续。
2003年，被告李洪的父亲李存信在广饶县大王镇李桥东村的老宅基地上的房屋被拆除，原告与李洪在该宅基地上建设了三层楼房（每层五间）一处。
2015年1月29日，被告李洪与被告王炳政签订房屋买卖协议一份，双方约定李洪将其所有的上述涉案房屋及院落一处出卖给王炳政，宅基地为李洪所在村民委员会所有，该房屋及院落作价200000元，并于双方签字之日将定金10000元交付给李洪，其余房款应通过银行转账方式由王炳政尽快一次性支付。2015年5月27日，被告王炳政通过其妻子李秀英在中国工商银行股份有限公司东营胜利支行的账户转账支付给被告李洪房款145000元。
被告李洪系广饶县大王镇李桥东村村民，被告王炳政系广饶县大王镇菜园村村民。
2015年4月20日，原告以与被告李洪感情不合为由向本院提起离婚诉讼，后本院于同年5月12日以（2015）广民五初字第310号民事判决书判决不准其二人离婚，2016年1月4日，原告再次向本院提起离婚诉讼，后于同年3月22日撤回起诉。
本院认为，综合所查明的案件事实，原告与被告李洪所建设的涉案三层楼房一处应属其二人夫妻共同财产，李洪虽以个人名义与被告王炳政签订了房屋买卖协议，但对该协议并不必然因出卖人欠缺处分权能而认定无效，可是，该楼房及相应院落属农村住宅，其宅基地使用权应归所属农村集体经济组织的成员享有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，本案中，李洪将涉案房屋及院落出卖给王炳政，其实质上是对宅基地使用权进行了处分，因两人并非同一集体经济组织成员，故双方签订的房屋买卖协议违反了有关法律的强制性规定，应属无效。原告作为涉案房屋的共有人，系两被告所签订的房屋买卖协议的利害关系人，其主张确认该房屋买卖协议无效于法有据，对其该项诉讼请求，本院予以支持。被告李洪、王炳政有关涉案房屋并非李洪与原告夫妻共同财产、涉案房屋买卖协议有效等的抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，判决如下：
被告李洪与被告王炳政于2015年1月29日签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费100元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 范绍军
审 判 员 王志海
人民陪审员 黄平安
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 张芳芳
附判决书所适用法条：
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。