江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第05180号
上诉人（原审原告）张志荣，无业。
委托代理人孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）魏雪连，无业。
被上诉人（原审被告）李强，无业。
上诉人张志荣与被上诉人魏雪连、李强农村房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第0851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李强与魏雪连系夫妻关系，均为徐州市鼓楼区拾屯东村集体经济组织成员，张志荣非徐州市鼓楼区拾屯东村集体经济组织成员。2013年3月5日，张志荣与李强、魏雪连双方就涉案房屋签订房屋买卖合同一份，约定由李强、魏雪连将位于徐州市鼓楼区九里街道办事处拾东村三组房产出售给张志荣（该房产位于拾东村三环路北三组，东临卜祥梅、西邻蒋新民），该房目前尚未办理房产证，土地性质为国有土地使用权、尚未办理土地使用权，双方约定房屋售价为人民币捌万壹仟陆佰元，本协议签订之日该款项已交结完毕。另，双方对违约责任约定如下：李强、魏雪连自协议签订之日起，不得对该房屋另行处分，包括出售、抵押等，如李强、魏雪连有上述违约行为导致张志荣权利受损，李强、魏雪连应向张志荣支付违约金贰万元。张志荣作为乙方与作为甲方的魏雪连、李强分别在该协议上签字、按手印。2013年3月15日，李强向张志荣出具收条一张，载明：“今收到张志荣购房款（捌万壹仟陆佰元正）”。
另查明，数年前李强曾向张志荣借款，且约定需支付利息。在双方签订房屋买卖合同时李强尚未能向张志荣足额偿还所借款项，张志荣至今仍持有李强出具的借条。在庭审过程中，李强、魏雪连陈述涉案房屋建于2005年左右，房屋面积为200多平方米，当时建造该房屋花费20万元左右，目前李强、魏雪连一家在该房屋中居住。张志荣自认其购买涉案房屋是为了自家居住，选看、购买涉案房屋等事项均系张志荣一人进行，张志荣的丈夫未参与。
还查明，涉案房屋并无相应的土地使用权登记和房屋所有权登记，截至法庭辩论终结之日，张志荣、李强、魏雪连均未能向法院提交涉案房屋的土地使用和建设规划等建房行政审批手续。
原审法院认为，关于原、被告间是房屋买卖合同关系还是借款担保关系的问题。存在书面房屋买卖合同并不意味着一定成立房屋买卖关系，法律关系的性质应当结合双方当事人在庭审中的陈述及提供的相应证据，依据双方当事人的真实意思表示予以确定。在本案中，原告主张原、被告之间存在的是房屋买卖合同关系，原告张志荣并为此提交了房屋买卖合同和收条作为证据。被告李强、魏雪连反驳称双方并非房屋买卖合同关系而是借款担保关系，但并未提供相应的证据予以支持。从证据来看，原告提供的证据明显占优。但从原告对房屋买卖事实的陈述及与证据之间的关系来看，原告所主张的买卖事实扑朔迷离，本案仍处于真伪不明的状态。具体理由如下：1、原、被告双方于2013年3月5日就涉案房屋签订房屋买卖合同一份，其中第二项内容为：“双方约定房屋售价为人民币捌万壹仟陆佰元，本协议签订之日该款项已交结完毕，双方无异议，卖方不另行为乙方出具收条。”但，原告提供的收条上载明的付款日期为2013年3月15日，晚于双方在房屋买卖合同上约定的协议签订之日2013年3月5日达十天之久，双方在协议中确定的内容与收条相矛盾。2、原告在庭审过程中诉称购买涉案房屋是为了自家居住，又陈述听说那个地方要拆迁。首先从购买目的来看，原告既然要买房子自己住，应当选择能够长久安居的房屋，而其明知涉案房屋要拆迁（拆迁即不可能长久安居，而需另行再购买房屋），仍购买被告的房屋用于自住，有违常理。对于协商过程，原告自述没协商几天，也没有中间人介绍或其他人参与。没有充分的磋商时间，即不可能充分了解标的物状况以确定适当的价款，也难以就自身是否需要该标的物等事项慎重地作出决定；没有其他人的参与，在购买明知存在没有权属登记这一重大瑕疵的房屋时，也减少了对于双方房屋买卖协商过程予以见证的机会。从磋商时间和参与人来看，这一缔约过程与购买房屋这一应当慎重周密考虑、充分协商的重大事件亦不相适应。另外，购买房屋用于自己家庭居住属于家庭重大事件，相应支出也属于家庭或夫妻共同财产支出，购买后的房屋也是夫妻乃至家庭成员共同居住，对于此类重大事件，一般应夫妻双方乃至其他家庭成员共同协商参与并作出决定。而原告自认对涉案房屋选看、协商以及款项的交付等事项均由原告一人进行，原告的丈夫并未参与。原告此举亦有违常理。3、原告自认，签订买卖合同前，被告于2003年向原告借款，拖欠多年未能足额偿还，亦未能按期支付利息。该笔借款已多次换据展期。在此情况下，原告仍将涉案房款81600元向被告足额支付，而未对发生已达十年且多次展期均未能足额还本付息的债务进行扣除、抵销，该行为与常理不符。涉案房屋无相应权属证书，依双方合同约定，被告负有向原告腾空并交付房屋、协助办理房证等义务，原告仅负有支付价款的义务。在双方合同尚未签订时、在被告尚且占有居住该房屋且未履行上述约定的任何义务时，原告陈述于合同签订前即已支付了约定的大部分款项8万元，又于合同签订之日将余款交付完毕。原告在合同签订前的付款行为（原告自认在合同签订前一天付款8万元），相当于全部承担了被告不签订合同的风险；原告在合同签订当日又付清余款1600元，在双方约定负有对等给付义务的情况下，原告既未在合同中约定履行抗辩权，又全部履行了己方的付款义务，放弃了利用合同条款自力制约被告不履行合同的权利。原告自己陈述的付款行为所表现出的态度，与其在签订买卖合同时以书面形式、且通过律师进行见证的严谨审慎态度有明显差异。4、8万元购房款并非小数目，对于该8万元款项的来源，原告陈述系家庭自有现金，并主张自己在家开注册资金为2万元的超市。家中存放8万元的生活方式，且不论安全问题，单从数额来看，与原告自认的超市注册资金规模及本地农村经济发展水平均不相符（2013年全省农村居民全年人均纯收入13598元）。而8万元款项的交付，原告也是采用了现金方式，且无其他人在场予以佐证的情况下进行交付。原告的交付行为，既未采取通过银行转账或交付存单或存入账户等可以留存相关金融票据证据的方式，又未通过邀请相关证人进行见证的方式，也未选择在律师见证签订合同时一并见证款项交付的方式。原告陈述的这8万元房款的交付行为，与其邀请律师见证合同签订的注意程度有明显差异。被告对款项交付提出异议，主张未实际交付，原告也未能提供其他证件予以佐证，因此，对于这8万元是否实际交付，法院不能确信。5、对于81600元这样一个精确到百元的价款的确定，原告在回答本院询问时，也并没有明确陈述出确定这81600元价款的因素（如考虑占地面积、房屋面积、房屋构造、建材成本及房屋现有质量及装饰装修情况等）。被告主张该数字是其欠款本金加上利息的结果。而按照原告自认的借款数额62806元及月息2分的利率标准，从借条出具日期2011年12月11日计算至双方买卖合同签订之日2013年3月5日，大约15个月，本息合计81647.8元（62806＋62806元×2%×15月=81647.8元）。该数额与双方买卖合同约定的房屋价款数额相近，如按照四舍五入方式精确到百位数，即为81600元，与双方合同约定房价相同。原告未能就房屋价款的确定作出明确合理的解释，而房屋价款却与被告所述的借款本息合计所得总额极为相近。据此，法院对原、被告之间达成以81600元作为房屋价款成立房屋买卖合同关系不能确信。6、涉案房屋位于徐州市鼓楼区九里街道办事处拾东村三组，该地段在三环路北200米左右，同期同类地段的商品房楼盘价格每平方米达数千元。而在双方签订房屋买卖合同时（2013年3月5日），按照双方均认可的200多平方米及合同总价，诉争房屋单价应为每平方米400元左右。诉争房屋建成不足十年，且该期间房价趋势并未大幅下降的情况下，该约定价格与同期同类地段商品房价格相差悬殊，有违民事法律中的公平、等价原则。据此，对将涉案房屋以81600元的低价出售系被告真实意思表示的主张不能完全确信。
综上，原告为证明双方之间系房屋买卖合同关系，虽然提供了相应证据，但证据内容之间、证据与原告陈述之间存在着相矛盾或有违常理之处。而被告对原告主张的事实予以否认、抗辩，且其所抗辩的基础事实即双方存在的借款合同关系及拖欠借款本息多年的事实属实。因此，对于原、被告双方签订的买卖合同是真实的买卖合同关系还是借款担保，该部分事实仍处于真伪不明的状态。原告所举证据及其陈述，并不能证明其主张的事实即双方之间存在真实的房屋买卖合同关系具有高度可能性，原告仍需补充提供证据。
但对于原告主张的交付房屋、支付违约金的诉讼请求，无论双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，均不影响本案的处理。因为，对于该两项诉讼请求，原告除需举证证明双方存在真实的买卖合同关系，还需举证证明双方之间存在的买卖合同关系合法有效，能够产生法律约束力。合法有效的合同，才可能具有法律约束力，才可能成为判决实际履行和支付违约金的依据。
关于诉争房屋买卖合同的效力问题，首先应考察诉争房屋所占土地性质。因截止至法庭辩论终结之日，原、被告双方均未能提供能够证明诉争房屋所占土地权属的有效证明，故对于诉争房屋所占土地权属状况无法确定。但诉争房屋的土地权属无外乎两种情形：一为农村集体土地，一为国有土地。在诉争房屋所占土地为农村集体土地情况下，诉争房屋所在地为鼓楼区拾屯东村3组，而原告系泉山区庞庄村3组村民。原告显非拾屯东村农村集体经济组织的成员。因此，诉争房屋的转让也必然涉及土地使用权的转让，而依照相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告并非拾东村集体组织成员，故原、被告双方之间关于诉争房屋转让的协议为无效合同。无效合同自始无效，不能产生设立、变更、终止民事权利义务的法律效果。因此，原告基于双方之间签订的房屋买卖合同要求被告交付房屋、支付违约金的诉讼请求均无法律依据，人民法院不应支持。
在诉争房屋所占土地权属为国有土地的情形下，诉争房屋在无相应土地使用和建设规划等建房行政审批手续的情况下，该房屋系违法标的物。原、被告双方以买卖合同的形式转让房屋的占有、使用、收益等，系以合法形式掩盖非法目的的合同，仍属无效。原告要求被告交付房屋、支付违约金的诉讼请求仍不应获得支持。遂判决：驳回原告张志荣的诉讼请求。
上诉人张志荣不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决驳回上诉人诉讼请求侵犯上诉人权益，请求二审予以纠正。
被上诉人魏雪连、李强答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本案二审期间的争议焦点是：涉案房屋买卖合同是否有效，上诉人原审诉请是否应予支持。
本院二审查明事实同一审查明事实一致。
本院认为，涉案房屋不论坐落在集体土地或国有土地上，由于该房屋尚未办理房屋所有权证和土地使用权证也无相关合法审批手续，故上诉人与被上诉人在此基础上签订的房屋买卖合同为无效合同。上诉人依据与被上诉人签订的该房屋买卖无效合同主张被上诉人交付房屋及支付违约金的诉求请求依法不应予以支持。原审判决驳回上诉人诉讼请求与法有据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费2330元，由上诉人张志荣负担。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 陆滢冰