湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00442号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴睦春，男。
委托代理人王成浩，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）襄阳华康投资有限公司（以下简称华康公司）。
法定代表人张波，华康公司经理。
委托代理人姜君安，湖北隆中律师事务所律师。
上诉人吴睦春因与被上诉人华康公司确认合同无效纠纷、房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2015年7月7日作出的（2014）鄂樊城民三初字第00729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员李化、陈瑞芳参加的合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案，上诉人吴睦春的委托代理人王成浩、被上诉人华康公司的委托代理人姜君安出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告（反诉被告）吴睦春诉称：2013年4月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租用被告投资开发的瑞城国际大厦9楼房屋，租期5年。合同签订当日，原告即向被告支付房屋租赁履约保证金50000元及房租8000元，后又投入457000元对房屋进行了装修。签约时瑞城国际大厦主体工程尚未完工，导致原告无法正常经营。2014年8月11日，被告将原告承租的房屋大门锁住，逼迫原告缴纳租金及滞纳金等。因被告将未竣工验收的房屋租赁给原告使用，又未按约定完成大厦相关工程，且擅自将原告租赁的房屋封锁，继而单方提出终止合同，严重侵害了原告的合法利益，故诉至法院，请求法院判令：1、华康公司与吴睦春签订的《房屋租赁合同》无效；2、华康公司返还吴睦春租赁合同履约保证金50000元及房租7000元；3、华康公司赔偿吴睦春房屋装修费用损失457000元（暂定，以鉴定评估后的具体数额为准）；4、华康公司赔偿吴睦春经营损失175100元。
原审被告（反诉原告）华康公司辩称：原、被告签订的租赁合同系有效合同；原告未按合同约定支付租金，属于根本违约，其损失应当由自己承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。因原告既不按约支付租金，也不腾退房屋，故提起反诉，请求法院判令：1、吴睦春支付拖欠的租金共计262700元，并承担相应的违约金（违约金截止2014年11月30日止为520730元）；2、吴睦春承担自2014年12月1日起至实际交还房屋之日止每天531.67元的租金损失。
原审原告（反诉被告）吴睦春辩称：房屋租赁协议无效，不存在租金和违约金问题；导致合同无效的原因及过错在华康公司，华康公司应自担各项损失。
原审法院经审理查明：2013年4月27日，华康公司作为甲方、吴睦春作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：吴睦春承租华康公司所有的位于襄阳市汉江北路与中原西路交汇处瑞城国际大厦第9层建筑面积580平方米的房屋作为办公用房，月租金14500元，年租金174000元，租期五年（从2013年6月1日起至2018年5月30日止）；租金自第二年度（2014年6月1日）起每年按上年度租金标准的10%幅度递增；吴睦春每半年度向华康公司交纳租金一次，第一笔租金87000元（即2013年6月1日至2013年12月31日的租金）应于本协议签订之日支付，此后租金应于半年度开始前15日内支付，以此类推；逾期支付租金30日以内的，每逾期一天，吴睦春需按逾期支付租金金额的5‰支付滞纳金；吴睦春应于本合同签订之日，一次性向华康公司支付履约保证金50000元，合同终止，双方办清交接手续无异议后2个工作日内，华康公司退还吴睦春履约保证金（不计息），若吴睦春有违约行为，华康公司有权对保证金做相应扣减；华康公司交付租赁房屋时，双方应当共同检查、验收、确认出租房屋内各种公共设施和设备及其工作状态；租赁期内，若华康公司因特殊原因确需提前终止合同的，应提前3个月以书面方式通知吴睦春，并将已收取的未到期部分的租金退还给吴睦春，并向吴睦春支付违约金50000元；若吴睦春因特殊原因确需提前终止本合同的，应提前3个月以书面方式通知华康公司，交清所有相关费用，并向华康公司支付违约金50000元；吴睦春缴纳房租逾期30日以上，视同吴睦春违约单方终止合同，华康公司有权在发出终止合同通知书5日后强制将吴睦春物品登记搬出租赁房屋另行放置（吴睦春需按每天200元向华康公司支付物品放置费），华康公司有权将租赁房屋再出租，吴睦春需全额支付逾期房租及相应的滞纳金，并配合办理终止合同事宜，由此造成双方的一切经济损失，由吴睦春全额负责并对华康公司予以足额经济赔偿，同时吴睦春需向华康公司支付50000元违约金；合同期满或因吴睦春原因而提前终止的，其房屋装修的地面、门、墙面、天花板、灯具、招牌、防盗网等影响大楼或室内整体效果的基础装饰装修部分和不可移动部分无偿归华康公司所有，吴睦春不得损坏或自行拆除，若损坏吴睦春应修复或照价双倍赔偿。
合同签订当日，吴睦春向华康公司支付履约保证金50000元及房租7000元，并同时向华康公司出具“今欠瑞城国际9楼东房租80000元，于2013年6月1日前支付”的欠条一张。合同签订后，华康公司即将房屋交付吴睦春，吴睦春接受房屋并进行装修，作为襄阳市天丽华装饰设计工程有限公司的办公用房。吴睦春至今未再向华康公司缴纳房租。
2014年8月16日，吴睦春委托李宝英全权处理襄阳市天丽华装饰设计工程有限公司事务。同年9月27日，华康公司以吴睦春欠缴租金为由将其承租的房屋封锁，李宝英向襄阳市公安局樊城区分局王寨派出所报案，派出所出警但劝解未果，并告知华康公司不能锁门。
2014年10月13日，华康公司在襄阳晚报刊登通知，以吴睦春逾期交费30日以上，违反合同约定为由，声明终止该公司与吴睦春签订的《房屋租赁合同》，并要求吴睦春于7日内与该公司商谈解决事宜，逾期将吴睦春物品登记搬出租赁房屋另行放置。吴睦春知晓终止事宜后未腾空租赁房屋，华康公司于2015年7月6日将吴睦春存放于租赁房屋内的物品搬出另行放置，收回了租赁房屋的使用权。
原审法院另查明：瑞城国际大厦原名华康瑞城（培训中心）综合楼，建设单位为华康公司。2013年2月7日，该大厦经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位竣工验收合格。
原审法院认为：吴睦春与华康公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并有效。吴睦春诉称华康公司将未竣工验收的房屋租赁给其使用，后又擅自封锁该房屋，致使其不能正常经营，据此要求确认双方签订的租赁合同无效，并要求华康公司赔偿其经营损失175100元。经查，租赁房屋瑞城国际大厦于2013年2月7日，即双方在签订租赁合同之前已经竣工验收，且吴睦春作为承租人，在签订租赁合同时有义务确认房屋现状，吴睦春接受房屋并进行装修，说明其认可房屋符合使用条件，能够达到其承租目的。故吴睦春诉称事实与本案查明事实不符，亦不属于合同无效的法定情形，其关于确认合同无效的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。因吴睦春未提交其存在经营损失及该经营损失系华康公司造成的相关证据，其要求华康公司赔偿经营损失175100元的诉讼请求无事实依据，原审法院不予支持。有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，吴睦春承租华康公司房屋，应当根据合同约定支付租金，吴睦春要求返还已付租金7000元的诉讼请求与合同约定不符，原审法院不予支持。华康公司于2014年10月13日登报终止与吴睦春签订的《房屋租赁合同》，而吴睦春知晓该通知后未在合理期限内提出异议，故租赁合同已于2014年10月13日终止，吴睦春实际租赁期限应当自2013年6月1日起计算至2014年10月13日止，共计16个月零13天。根据合同约定，吴睦春第一年度月租金为14500元，第二年度的租金按上年度租金标准的10%递增，即第二年度月租金为14500元＋14500元／月×10%=15950元。吴睦春承租房屋共计16个月零13天，应支付的租金为12个月×14500元／月＋4个月×15950元／月＋13天×（15950元／月÷30天）=244712元，扣减已付租金7000元，还应支付租金237712元。吴睦春在签订租赁合同时向华康公司支付了履约保证金50000元，虽然吴睦春逾期支付租金存在违约行为，但合同并未约定吴睦春有违约行为履约保证金不予退还，只是约定华康公司有权对保证金做相应扣减，现租赁合同已经终止，华康公司并未要求扣减保证金，该保证金应当予以退还，故吴睦春要求华康公司返还履约保证金50000元的诉讼请求原审法院予以支持。华康公司应当返还吴睦春履约保证金50000元，吴睦春应当支付华康公司租金237712元，相互冲抵后，吴睦春尚应支付华康公司租金187712元，故华康公司要求吴睦春支付拖欠租金的反诉请求原审法院予以支持。吴睦春未按合同约定支付租金是租赁合同提前终止的原因，根据合同关于“合同期满或因吴睦春原因提前终止的，其房屋装修的地面、门、墙面、天花板、灯具、招牌、防盗网等影响大楼或室内整体效果的基础装饰装修部分和不可移动部分无偿归华康公司所有”的约定，吴睦春要求华康公司赔偿其房屋装修损失的诉讼请求与合同约定不符，原审法院不予支持，其要求对房屋装修价值进行鉴定的申请已无意义，原审法院不予准许。租赁合同终止后，吴睦春未主动腾退房屋，但双方在签订合同时已经预见到了此种情形的发生，并约定了处理方式，即“华康公司有权在发出终止合同通知书5日后强制将吴睦春物品登记搬出租赁房屋另行放置（吴睦春需按每天200元向华康公司支付物品放置费），华康公司有权将租赁房屋再出租”，据此，华康公司在吴睦春不主动腾房的情况下，有权将吴睦春物品另置，对租赁房屋再行出租，以减少损失。但华康公司却并未按合同约定的方式处理，而是任由吴睦春占有房屋至2015年7月6日，产生每天15950元÷30天=531.67元的租金损失，相比每天200元的物品另置费，超过部分属于华康公司未采取适当减损措施造成的扩大损失，对扩大部分损失，原审法院不予支持，华康公司合理损失原审法院认定为200元／天，故华康公司要求吴睦春赔偿损失的反诉请求符合法律规定，原审法院予以支持，吴睦春应按200元／天承担赔偿责任，自合同终止的次日（即2014年10月14日）起计算至吴睦春将物品搬离之日止。吴睦春违反合同约定，逾期支付租金，应当承担违约责任，但吴睦春提出合同约定的违约金过高，要求原审法院予以核减。华康公司除提出吴睦春怠于履行腾房义务给其造成损失外，未提交其他损失证据，而吴睦春对上述损失应承担的赔偿义务原审法院已认定为200元／天，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审法院对合同约定的违约金予以调整，并兼顾当事人过错程度以及合同履行情况等因素，酌情支持违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、吴睦春于本判决生效之日起十五日内支付襄阳华康投资有限公司租金187712元。二、吴睦春于本判决生效之日起十五日内赔偿襄阳华康投资有限公司损失（损失自2014年10月14日起按200元／天计算至吴睦春将物品搬离之日止）。三、吴睦春于本判决生效之日起十五日内支付襄阳华康投资有限公司违约金10000元。四、驳回原告吴睦春的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告襄阳华康投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，反诉案件受理费6216元，共计17616元，由原告（反诉被告）吴睦春负担13090元，被告（反诉原告）襄阳华康投资有限公司负担4526元。
上诉人吴睦春上诉称：华康公司出租给其的房屋周边场地和公共设施长期处于施工状态，致使上诉人不能对承租房屋正常使用。因华康公司未能按约定完善房屋配套设施建设，违约在先，其反诉请求应当予以驳回。请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人退还上诉人履约保证金50000元，赔偿上诉人经济损失632100元，驳回被上诉人的反诉请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人华康公司辩称：出租的房屋通过了工程验收，不存在房屋周边场地和公共设施不全的情况，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：吴睦春与华康公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并有效。上诉人吴睦春认为华康公司出租的房屋周边场地及设施没有施工完毕，导致其不能正常经营，违约在先。但吴睦春与华康公司签订《房屋租赁合同》时间为2013年4月27日，而出租房屋所在的瑞城国际大厦竣工验收合格的时间为2013年2月7日。吴睦春租赁房屋时，该房屋已竣工验收，符合出租条件。对于周边场地及附属设施未施工完毕的事实，吴睦春没有提交充分证据予以证实，故该上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2462元，由上诉人吴睦春承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 陈瑞芳
审判员 李 化
二〇一五年十二月一日
书记员 张诗怡