中华人民共和国广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初3310号原告（反诉被告，以下统称原告）MASSIMILIANOMUGNAI，男，意大利国籍。委托代理人ＸＸ，广东贤耀律师事务所律师。委托代理人叶姗姗，广东贤耀律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：华雯，女。委托代理人谭玲春，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人赵静，北京市大成（深圳）律师事务所律师助理被告邓强文（反诉第三人，以下统称被告），女。被告陈恭（反诉第三人，以下统称被告），男。两被告共同委托代理人邓世军，男，系被告二弟弟，系被告三舅舅。原告MASSIMILIANOMUGNAI诉被告华雯、邓强文、陈恭房屋租赁合同纠纷一案以及被告华雯反诉原告MASSIMILIANOMUGNAI、被告邓强文、陈恭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ、叶珊珊，被告委托代理人谭玲春及被告邓强文、陈恭委托代理人邓世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年9月15日，原告与被告2、被告3签订《租赁合同-LEASECONTRACT》，约定原告租赁被告2、被告3两人名下位于深圳市南山区蛇口金世纪南路半岛城邦一期2栋2A的房屋（以下简步案房屋），租期5年，自2014至年10月1日至2019年9月30日，第1年每月租金为人民币12000元，此后每年递增5%。合同签订后，双方均按约履行。2016年2月6日，原告收到被告1发来的《解除的通知书》，被l在该通知书中声称其于2016年1月25日取得涉案房屋的产权，因需自住，故通知原告解除租赁合同。2016年2月15日，原告收到被告2、被告3发来的《解除的通知书》，被告2、被告3在该通知书中亦通知原告解除合同。原告因不同意解除合同，经与被告1协商无果，于2016年3月11日委托律师向被告l发出编号为2016006号《律师函》，要求被告1继续履行合同，收取租金及费用的银行账号以及承担原告垫付的房屋设施维修费。被告1于2016年3月14日签收该函。因被告2、被告3在涉案房屋产权变更后未及时向原告提供变更后的水电煤气管理费收费账号，导致原告于2016年2月15日向两被告原收费账号汇入3000元，原告委托律师于2016年3月11日向被告2、被3发出编号为2016005号《律师函》，要求两被告退还3000元给原告，并要求两被告协助提供被告1的银行账号，但两被告拒绝签收该函。2016年3月15日，被告1通知管理处停水，给原告一家生活带来极大不便，后经有关政府部门协调，被告l暂时恢复了供水。原告与被告2、被告3签订的租赁合同合法有效，合同第5.2条属于合同第5条“出租人的责任”范畴，不是出租人的权利，且该责任条款内明确约定“甲方须保证本合同能继续执行”。该条并未约定出租人享有支付二个月租金赔偿金后可取得解除合同的单方权利，因此三被告无权引用合同第5.2条单方解除租赁合同，《解除的通知书》无效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原，原则，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，涉案房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合合同的效力，新所有权人即被告1承接被告2、被告3作为出租人的权利义务，应继续履行租赁合同，原告有权要求被告l继续履行合同。三被告发出无效通知后，采取了妨碍原告正常使用租赁房屋的违约行为，应当停止妨碍、承担维修费用并赔偿损失。特诉至法院，请求判令：一、确认被告l、被告2、被告3分别发给原告的两份《解除的通知书》无效；二、判令被告l继续履行原告与被告2、被告3签订的《租赁合同-LEASECONTRACT》，向原告提供收取租金以及水电煤气管理费等费用的银行账号，保障原告正常使用租赁房屋及其各项设施；三、被告1承担原告垫付的房屋设施维修费人民币500元；四、被告2、被告3向原告返还人民币3000元；五、被告1赔偿因违约给原告造成的全部损失（暂计2万元），；六、本案全部诉讼费用由被告承担，合计599590元。被告华雯辩称：1、被告认为原告的诉求没有事实和法律依据，也不符合合同约定，原被告的租赁关系在三被告向原告发出解除通知书后，并与原告协商解除，同时被告一也向原告提供的账户转付赔偿金2.4万元，原告在此后仍然未搬离涉案房屋，其继续居住的行为已经侵犯了被告一的合法权益；2、被告一按照被告二、三与原告签署的租赁合同约定的处置规则，于2016.2.11向原告转账支付了赔偿金2.4万元，因被告一家庭成员众多以及小孩需要马上上幼儿园，同时被告一的父母存在××，需要被告一的精心呵护，所以被告才需收回房屋自住，被告一的行为合理合法，应当支持。原告继续占用房屋的行为应当予以驳回。被告邓强文、陈恭辩称：3000元是租客存在被告二的存折上，预扣水电费的，存折也在原告处，因为原告存钱之前未告知我方，现在我方也不确定3000元是否还在存折上，因为原告现在所居住的房屋的所有家私和电器都是被告二的，没有支付我方任何的押金，所以这3000元不应当返还，且原告应当支付家具及电器的押金。被告反诉称：2015年11月份，反诉人与第三人签订了《二手房买卖合同》，反诉人购买第三人所有的位于深圳市南山区蛇口世纪南路半岛城邦花园的房屋一套，双方依约履行了各自的义务，反诉人于2016年1月25日取得了上述房屋的产权证。在反诉人取得房屋所有权之前，该房屋存在租约，被反诉人为承租人，租期自2014年10月1日至2019年9月30日，第三人与被反诉人之间签订的《物业租赁合同》第5.2条约定：租赁期内，若甲方（指第三人）出售该出租房屋导致房屋所有权发生转移，甲方必须保证本合同能继续执行或支付相当于两个月租金的赔偿金给乙方（指被反诉人），乙方在收到赔偿金后应在一个月内迁出本物业。因自住需要，反诉人于2016年2月5日向被反诉人发出《解除的通知》，告知被反诉人解除租同，并按照租赁合同的约定支付被反诉人两个月的租金24000元作为补偿，要求被反诉人收到补偿金后45日内（2016年3月21日）搬离上述物业。发出解除通知后，反诉人于2016年2月11日将24000元打入被反诉人名下交通银行深圳海分行账号内。但被反诉人收到补偿金后至今尚未搬离本物业。反诉人认为，反诉人向被反诉人发出的解除租赁合同的通知合法有效，反诉天与被反诉人之间的租赁合同已经解除，被反诉人应当返还上述物业，并支付自租赁合同解除之日起的房屋使用费。请求判令：一、依法确认反诉人与被反诉人之间的租赁关系已于2016年2月11日解除；二、依法判令被反诉人立即搬离位于南山区蛇口金世纪南路半岛城邦的房屋：三、依法判令被反诉人向反诉人支付自合同解除之日至实际搬离房屋期间的房屋占用费（自2016年2月11日起至实际搬离之日为止，参照每月租金12000元，暂计至2016年5月11日，暂计36000元）；四、本案反诉费由被反诉人承担。原告针对被告华雯的反诉辩称：1、针对被告一的第一项和第二项反诉请求的答辩意见同原告的起诉状；2、针对被告一的第三项反诉请求，原告与被告一之间存在合法有效的租赁关系，原告应付的是租金而不是房屋占用费，因为三被告在涉案房屋产权变更后没有及时与原告办理产权人变更交接手续，原告将2016年2月份的房租支付给被告二、三，对于2016年3月之后的房租，原告已要求被告一提供收款账号，但被告一未提供，原告今天已携带现金可以当场支付给被告一。综上，被告一的所有反诉请求无事实依据，应予以驳回。被告二、三针对被告华雯的反诉辩称：与本诉答辩意见一致。认可被告一的反诉意见。经审理查明，2014年9月15日，原告与被告邓强文、陈恭签署了《租赁合同-LEASECONTRACT》（下称“合同”），约定二被告将其名下位于深圳市南山区蛇口金世纪南路半岛城邦的房屋出租给原告，租期五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，第一年每月租金12000元，此后每年递增5%。合同第5.2条约定，租赁期内，若甲方（二被告，出租人）出售该出租房屋导致该出租房屋所有权发生转移，甲方须保证本合同能继续执行或支付相当于两个月租金的赔偿金给乙方（原告，承租人），乙方在收到赔偿金后应在一个月内迁出本物业。合同签订后，双方均按约履行。2015年12月29日，被告邓强文、陈恭与被告华雯签署《二手房买卖合同》，约定将涉案房产出售给被告华雯；被告华雯于2016年1月18日实际购买该房产，并于2016年1月22日将涉案房产产权变更登记至其名下。2016年2月5日，被告华雯向原告邮寄《解除的通知书》，表示因涉案房产所有权已经转移至其名下，现根据涉案合同5.2条之规定，通知原告解除涉案合同，并将于2011年2月11日向原告工商银行账户转账支付相当于两个月租金的赔偿金，请原告在收款后四十日内（即2016年3月21日前）搬离涉案房屋。原告确认于2016年2月6日签收该函件。2016年2月15日，被告邓强文、陈恭亦向原告邮寄《解除的通知书》（落款日期为2016年2月5日），内容与被告华雯发出的《解除的通知书》基本一致，另外注明其于2016年1月18日将涉案房产产权变更登记至被告华雯名下，并告知了不动产权证书编号。原告确认于2016年2月15日签收该函件。2016年2月11日，被告华雯向原告工商银行账户转入24000元，注明系解除涉案合同之赔偿金。原告确认收到该笔款项。2016年3月11日，广东贤耀律师事务所律师ＸＸ受原告委托，分别向被告华雯及被告邓强文和陈恭发出两份《律师函》，认为原租赁合同继续有效，被告华雯不得擅自解除合同，请被告华雯继续履行合同，以及要求被告邓强文和陈恭退还原告于2016年2月15日向其账户预存的水电等费用3000元。被告华雯于2016年3月14日签收《律师函》。原告于2016年2月15日向被告邓强文、陈恭账户转入3000元用于扣除水电费。另查明，原告在涉案房屋内居住至今。上述事实，有《租赁合同-LEASECONTRACT》、房地产证、《解除的通知书》、《律师函》、转账凭证、银行账户交易明细、邮单、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同-LEASECONTRACT》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。该合同第5.2条明确约定了出租方若出售该房产，其有权提前解除合同，但须向承租方支付相当于两个月租金的赔偿金，承租方收款后应在一个月内搬离。合同应自享有解除权的一方当事人解除合同的通知达到对方之日解除。在被告邓强文、陈恭向被告华雯转移涉案房产所有权后，依据法定的“买卖不破租赁原则”，被告华雯即成为涉案合同的一方当事人（出租方）；三被告此后先后向原告发函通知解除涉案合同，并支付了两个月租金的赔偿金，该行为符合涉案合同第5.2条之约定，故本院确认涉案合同在原告收到被告华雯的解除通知之日即2016年2月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，其有权要求赔偿损失。现被告华雯反诉请求原告搬离涉案房屋，并支付合同解除后至其实际搬离房屋期间的房屋占用费，与法有据，应予支持。该占用费按照每月租金12000元的标准，从2016年2月7日起计算至本判决确定的被告应搬离之日止；因原告实际已经向被告邓强文、陈恭支付2016年2月份租金12000元，该笔款项应从占用费中予以扣除，由三被告在房屋交接过程中自行结算。原告请求被告邓强文、陈恭向其返还支付的水电等费用3000元，因原告实际在涉案房屋居住至今，仍有产生水电等费用并按月扣划，该请求事实依据不足，不予支持。原告请求被告华雯承担其垫付的维修费500元，证据不足，不予支持。原告主张被告华雯违约并应赔偿其损失，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告MASSIMILIANOMUGNAI须于本判决生效后三十日内搬出位于深圳市南山区蛇口金世纪南路半岛城邦的房屋；二、原告MASSIMILIANOMUGNAI须于本判决生效后七日内向被告华雯支付房屋占用费（该费用按照每月12000元的标准，自2016年2月7日起计算至本判决确定的被告应搬离之日止，并扣除12000元）；三、驳回原告MASSIMILIANOMUGNAI的全部诉讼请求；四、驳回被告华雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9795.9元，反诉费350元，合计10145.9元，由原告MASSIMILIANOMUGNAI负担。如不服本判决，原告MASSIMILIANOMUGNAI可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  吴奕盈人民陪审员  张 和人民陪审员  赖石荫二〇一六年五月二十七日书 记 员  庄佳真