宁夏回族自治区固原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁04民终152号
上诉人（原审原告）：魏刘清，男，1963年9月16日出生，汉族，宁夏固原市人，大学文化，固原市水务局职工，住宁夏固原市原州区。
上诉人（原审原告）：王芸淑（魏刘清之妻），女，1963年11月8日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，居民，住宁夏固原市原州区。
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：虎显，宁夏综义律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人（原审被告）：姚东忠，男，1977年8月16日出生，汉族，宁夏青铜峡市人，高中文化，居民，住宁夏青铜峡市叶盛镇。
委托诉讼代理人：王炜，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原审第三人：朱拴锁，男，1978年10月22日出生，汉族，住宁夏固原市原州区东关路***号。
原审第三人：固原天和置业有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。
法定代表人：吴继传，该公司执行董事。
上诉人魏刘清、王芸淑因与上诉人姚东忠、原审第三人朱拴锁、固原天和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初6193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人魏刘清、王芸淑及其共同委托诉讼代理人虎显，上诉人姚东忠的委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。原审第三人朱拴锁、固原天和置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
魏刘清、王芸淑上诉请求：1.撤销原判，改判姚东忠双倍返还购房定金并赔偿损失24万元；2.由姚东忠返还5万元购房款，并按照月息3分支付利息，自2017年5月1日起计算至清偿完毕之日止；3.由姚东忠承担一、二审案件诉讼费。事实与理由：2017年3月份，姚东忠与王芸淑签订了房屋买卖合同，姚东忠收取王芸淑的购房定金后，一直不确定具体的房屋位置，导致该合同不能履行，姚东忠应当承担违约责任，应向王芸淑双倍返还定金。姚东忠不愿履行合同的原因在于该合同中的房价上涨，姚东忠出售给他人可获得更多利益。姚东忠不履行合同的行为给王芸淑造成损失24余万元。综上，请求二审法院支持魏刘清、王芸淑的上诉请求。
姚东忠辩称，王芸淑一审时要求继续履行合同，二审时要求解除合同，是对一审诉讼请求的变更，其应在举证期限内申请变更。王芸淑与姚东忠签订的房屋买卖合同不成立；魏刘清不是本案适格诉讼主体。因此，魏刘清、王芸淑的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回。
姚东忠上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判姚东忠返还王芸淑购房款5万元及定金10万元；2.一、二审案件受理费由魏刘清、王芸淑负担。事实与理由：一、姚东忠与王芸淑签订的《房屋买卖协议》欠缺合同必备条款，合同不成立。该协议的标的物约定不明确，没有约定买卖房屋的房号、面积与位置，仅设定了范围区域，影响了合同的成立与履行，合同依法不能成立。因没有合法有效的合同关系为前提，故不存在履行合同的责任，更不存在违约责任。因此，一审法院认定《房屋买卖协议》有效错误。二、王芸淑一审诉请明确，而一审法院却超出诉请，直接认定合同不能履行，解除合同，一审法院超出诉讼请求裁判，适用法律错误。三、双方当事人均没有提供证据证实对方存在缔约过失责任，不能确定合同任何一方有过错。姚东忠仅将收取对方的房款、定金返还给王芸淑即可，不存在履行合同违约责任，因此，一审法院判决姚东忠向王芸淑多返还5万元定金属处理不当。综上，请求二审法院支持姚东忠的上诉请求。
魏刘清、王芸淑辩称，王芸淑与姚东忠签订的合同是真实的意思表示，双方具有行为能力，不存在违法行为，合同依法成立并有效。姚东忠不履行合同，造成违约，王芸淑一审庭审中变更请求解除合同，并要求姚东忠承担违约责任的请求，符合法律规定，姚东忠应当双倍返还定金。综上，姚东忠的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回姚东忠的上诉请求。
朱拴锁、固原天和置业有限公司未到庭参加诉讼，对双方当事人的上诉请求均未作答辩。
魏刘清、王芸淑一审诉讼请求：1.由姚东忠和朱拴锁、固原天和置业有限公司履行王芸淑与姚东忠签订的房屋买卖合同，按约定向魏刘清、王芸淑交付房屋，并办理房屋登记手续；2.姚东忠向魏刘清、王芸淑承担违反合同的责任；3.案件诉讼费由姚东忠承担。庭审中王芸淑变更诉讼请求为：1.依法解除王芸淑与姚东忠签订的《房屋买卖协议》；2.姚东忠返还王芸淑购房款5万元并承担利息1万元；3.姚东忠双倍返还定金20万元。
一审法院认定事实，涉案固原汽贸城12#、13#楼以固原天和置业有限公司名义开发，朱拴锁等人将该12#、13#楼正南面14套营业房屋抵顶给姚东忠，但未办理产权变更登记手续。2017年3月20日，王芸淑与姚东忠签订了《房屋买卖协议》（姚东忠为甲方，王芸淑为乙方）1份，主要约定：甲方将固原汽贸城12#、13#楼正南面十四套营业房中的任意一套（暂因具体哪一套不能确定）卖给乙方，甲方负责给乙方同开发商办理该房屋买卖相关的全部手续，把房产证办到乙方名下；每平方米售价3600元，总价以房产证面积为准；乙方于2017年3月21日通过银行转账付甲方10万元；工程竣工在房管部门备案后，乙方付给甲方50%，2018年底付至房款的80%，2019年“五一”前付清全部余款，否则按所欠余款3%支付甲方罚款；如甲方或乙方反悔，定金按规定支付对方。2017年3月21日，王芸淑通过银行转账向姚东忠支付购房定金10万元。2017年5月1日，王芸淑以现金向姚东忠支付了购房款5万元。涉案12#、13#楼正南面14套营业房中的部分房屋已处分给他人。姚东忠至今未向王芸淑交付房屋，双方亦未能协商确定姚东忠转让房屋的具体位置和房号。一审法院认为，涉案《房屋买卖协议》载明的甲方为姚东忠，乙方为王芸淑，故合同当事人为王芸淑和姚东忠，魏刘清不是合同当事人。王芸淑与姚东忠签订的《房屋买卖协议》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。因双方现不能通过协商确定交易房屋的位置和房号，导致合同不能履行，故合同应予解除。合同解除后，姚东忠应当向王芸淑返还购房款5万元。交易房屋系顶账房，涉及其他有关民事主体，交付程序较为复杂，姚东忠未采取积极措施与王芸淑确定房屋位置和房号以促进合同履行，其应负导致合同不能履行的主要过错责任，王芸淑明知交易房屋系姚东忠未取得产权手续的顶账房而与姚东忠签订合同，其应负导致合同不能履行的次要过错责任。王芸淑与姚东忠约定了违约定金责任，现根据导致合同不能履行双方应负的过错程度，确定姚东忠向王芸淑返还定金共计15万元。王芸淑称其于2017年5月1日向姚东忠支付的5万元系购房定金，姚东忠不予认可，无其他证据印证，不予采信。魏刘清不是涉案房屋买卖合同的当事人，应驳回其诉讼请求。第三人朱拴锁、固原天和置业有限公司不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第（五）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告姚东忠于本判决生效后三日内向原告王芸淑返还购房款5万元；二、被告姚东忠于本判决生效后三日内向原告王芸淑返还定金15万元；三、驳回原告魏刘清的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚东忠负担。
二审中，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审一致。本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、王芸淑与姚东忠签订的《房屋买卖协议》是否有效；二、王芸淑向姚东忠交纳的购房定金是否应双倍返还；三、王芸淑二审中赔偿损失的请求能否成立。
关于王芸淑与姚东忠签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。合同是当事人双方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同标的是指合同当事人之间存在的权利义务关系。标的物是指当事人双方权利义务指向的对象。本案中王芸淑与姚东忠签订的《房屋买卖协议》，虽未确定具体标的物位置，但在协议中约定了固原汽贸城12#、13#楼正南面十四套营业房中任意一套，系双方真实意思表示，合同内容基本明确，不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立有效。姚东忠提出其和王芸淑签订的《房屋买卖协议》中对标的物约定不明确，合同必备条款欠缺，合同不成立的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于王芸淑向姚东忠交纳的购房定金是否双倍返还的问题。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中王芸淑与姚东忠签订《房屋买卖协议》后，王芸淑依约向姚东忠交付定金10万元及购房款5万元。姚东忠不能按照约定提供交易房屋，属根本违约，致使合同目的不能实现，王芸淑有权要求解除合同。王芸淑与姚东忠在合同中约定了违约定金责任，因此，合同解除后，依照定金罚则，姚东忠应向王芸淑双倍返还定金。姚东忠收取王芸淑5万元购房款应予以返还。王芸淑要求姚东忠向其支付5万元购房款的利息1万元，因本案已对姚东忠的违约行为适用了定金罚则，王芸淑的该项要求不能成立。姚东忠上诉称其不存在履行合同的责任，更不存在违约责任的理由不能成立。一审庭审中王芸淑变更诉讼请求，要求解除合同并由姚东忠双倍返还定金20万元、购房款5万元及1万元利息。一审法院认为合同应予解除，但在判决主文部分未做出解除合同的判项，二审予以纠正；同时，一审判决认定王芸淑在本案中存在过错，确定由姚东忠向王芸淑返还定金15万元处理不当，二审予以纠正。
关于王芸淑二审中提出赔偿损失24万元的请求，系其在二审程序中增加的诉讼请求，姚东忠不予认可，该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据合同相对性原则，魏刘清不是涉案房屋买卖合同的当事人，其在本案的诉讼请求不能成立，予以驳回。朱拴锁、固原天和置业有限公司在本案亦不承担责任。根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，王芸淑在向一审法院起诉时诉讼请求为继续履行合同，一审法院按件预收案件受理费50元，一审庭审中王芸淑变更诉讼请求，诉讼标的为26万元，王芸淑应预交案件受理费5200元，但一审法院未通知其预交，在作出判决时，确定案件受理费为50元错误，本院予以纠正。
综上所述，王芸淑的上诉请求部分成立，应予部分支持；姚东忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，但处理结果错误，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初6193号民事判决第一项、第三项，即维持：“一、姚东忠于本判决生效后三日内向王芸淑返还购房款5万元；三、驳回魏刘清的诉讼请求”；
二、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2017）宁0402民初6193号民事判决第二项，即撤销：“二、姚东忠于本判决生效后三日内向王芸淑返还定金15万元”；
三、解除王芸淑与姚东忠签订的《房屋买卖协议》；
四、姚东忠于本判决生效后三日内向王芸淑返还定金20万元；
五、驳回王芸淑其他诉讼请求。
一审案件受理费5200元，减半收取2600元，由姚东忠负担2525元，王芸淑负担75元；二审案件受理费1100元，由姚东忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 磊
审 判 员 陈亚利
代理审判员 傅美源
二〇一八年四月十一日
书 记 员 吴海峰