广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2363号
上诉人（原审被告）：黄结贞，女，1971年8月25日出生，汉族。
委托代理人：张雨平、汪惠霞，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯源（系广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的经营者），男，1989年2月19日出生，汉族。
委托代理人：胡丹丹、鲜绍翔，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
原审第三人：韩笑秋，女，1962年1月20日出生，汉族。
委托代理人：胡丹丹、鲜绍翔，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
上诉人黄结贞因与被上诉人冯源、原审第三人韩笑秋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：韩笑秋与冯源是母子关系。韩笑秋原经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂是坐落广州市南沙经济技术开发区西部工业区广意路的土地使用者（使用权面积为28851平方米），广州市国土资源和房屋管理局南沙分局于2005年2月5日向其核发了《国有土地使用证》（南国用字1012081号）。2005年7月1日，韩笑秋以其经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂（甲方）的名义与黄结贞（乙方）签订《租赁土地合同》，其中约定：“甲方将位于广州市南沙西部工业区广意路的13320平方米的土地出租给乙方作自筹资金建设厂房使用，租赁期限为20年，即从2005年7月1日至2025年6月底；头三年乙方向甲方缴交月租金25308元，每三年递增5%，所有税费由乙方负责；甲方协助乙方办理建设项目的立项、报建、勘察、设计、消防、环保等各种手续，乙方以甲方名义报建相关建筑物，费用由乙方负责；合同期满后，所有建筑物（含报建或后来加建的不动产），装饰和水、电、消防设施及绿化等，不作价归甲方所有；双方同意，在本合同期满后续约五年，仍按本合同条款执行等”。之后，黄结贞一直依约向韩笑秋缴纳租金，并从2010年始按韩笑秋要求直接向冯源交租，且出资在涉案土地上以广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的名义报建了厂房一座。2013年2月21日，冯源以其经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的名义领取了涉案土地上自建厂房的《广东省房地产权证》（原韩笑秋以广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的名义持有的《国有土地使用证》已被注销），该房地产权证记载：房屋坐落南沙区广意路9号；结构：钢筋混凝土；建筑面积5966.13平方米；自用土地面积28839.15平方米。
原审诉讼期间，双方当事人确认冯源名下的南沙区广意路9号房屋建筑面积5966.13平方米均由黄结贞出资兴建，合同中约定“在本合同期满后续约五年”本意是租赁期限定为25年。
2014年1月14日，冯源向原审法院提起本案诉讼，请求：1.确认《租赁土地合同》第十一条第3点“在本合同期满后续约五年”的约定无效；2.本案的诉讼费用由黄结贞承担。
原审法院认为，根据查明的事实，冯源现既是涉案土地的使用权人，也是该土地上盖建筑物的所有权人，故其显然与本案有直接的利害关系，具备起诉黄结贞的主体资格，黄结贞对此提出的抗辩主张不能成立。依《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。据此，虽然涉案土地现已办理变更登记至冯源名下，但韩笑秋与黄结贞所签《租赁土地合同》对其仍有约束力，该合同项下出租人的权利义务依法由其承受。经审查上述合同内容，其中“在本合同期满后续约五年”属于变相将租赁期限约定为二十五年，此约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款有关“租赁期限不得超过二十年”的规定，应属无效，冯源的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条第一款的规定，于2014年3月19日作出如下判决：韩笑秋与黄结贞于2005年7月1日所签订的《租赁土地合同》中有关“在本合同期满后续约五年”的条款无效。一审案件诉讼费50元，由黄结贞负担。
判后，黄结贞不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.驳回冯源的起诉。理由如下：一、一审判决认定事实完全错误。1.原审判决对本案起诉主体资格认定错误。与我签订租赁合同的是韩笑秋个人经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂，注册号是440126331000147；而起诉我的是冯源个人经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂，注册号是440126600135164。以上是完全不同的两个主体。我与冯源及其经营的商号没有任何经济上的关系，但冯源却提起诉讼主张我与韩笑秋及其经营的商号所签合同项下的权利，冯源明显不是本案适格主体。而原审法院故意回避上述焦点问题，错误认定冯源“具备起诉的主体资格”。2.原审判决对租赁合同中关于“在本合同期满后续约五年”约定的本意认定错误。上述约定并不是说在期满后续租五年，而是一个附条件的条款，即如果本租赁合同的双方能按合同履行至期满，则再续签租赁五年的合同；如果因主、客观因素本合同未到履行期满就提前终止或解除，则不可能出现再续约五年的情况。二、一审法院在原审诉讼中追加韩笑秋为第三人参加诉讼，属程序违法。因为与我签订租赁合同的是韩笑秋个人经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂，而不是韩笑秋个人。退一万步讲即使符合第三人的条件，被追加参加诉讼的人只能是注册号为440126331000147的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂，而不是韩笑秋个人。
被上诉人冯源答辩称：我不同意黄结贞的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案中涉及广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂只有一个，该厂成立于2000年4月17日，属于个人经营，我是该厂现在的经营者，也是原经营者韩笑秋的儿子，变更经营者的时间是2004年1月1日。由于2009年该厂的经营场所变更，注册号就相应变更。本案土地租赁合同在签订时是以广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的字号签订的，而且本案所涉土地登记在我名下，只有我才能作为合法出租方进行出租，我是本案适格主体，所以黄结贞认为存在两个主体是没有依据的。
原审第三人韩笑秋答辩称同意冯源的答辩意见。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均确认登记在冯源作为经营者的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂名下的南沙区广意路9号房屋建筑面积5966.13平方米均由黄结贞、谢淑雅、吴丽萍、刘平出资兴建。冯源、韩笑秋均表示韩笑秋只是代理签订涉案《租赁土地合同》，现由冯源承担该合同义务，并享有该合同权利；韩笑秋现在及以后均不会以出租人身份向黄结贞主张任何合同权利。黄结贞对此不予认可，坚持称韩笑秋经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂才是本案适格主体，但其没有其他证据证明存在分别以韩笑秋、冯源为经营者的两个广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂；其是按韩笑秋指示依约向冯源交租，交租时也没有对此提出异议。
二审诉讼中，被上诉人冯源提交如下证据：1、冯源用于收租的银行存折复印件（账号为，没有出示原件），该银行账号开设的时间是2006年2月，证明黄结贞从2006年开始向该账户交租金；2、2001年和2004年广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的营业执照复印件（原件均已经注销，其中2001年的证中载明的经营者为韩笑秋，另一张证上载明经营者为冯源，但两证载明的注册号一致，均为440126331000147），以及广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的2005年、2006年、2007年个体工商户验照登记表复印件（其中载明持证人均为冯源，营业执照号均为440126316000147），证明广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂在2009年前的工商营业执照注册号都是一致的。黄结贞表示对证据1因没有原件所以不予质证，但确认其从2006年1月起按韩笑秋要求将租金汇入冯源该银行账号中，之前是汇入韩笑秋的个人账号中；对证据2中经营者是韩笑秋的营业执照真实性予以认可，对另外一张经营者为冯源的因没有原件故不予认可；对于三张个体工商户验照登记表真实性没有异议，其也去查询过该厂的工商档案发现冯源是直接在韩笑秋的档案中涂改变更，虽然广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的字号一直没有变，但现在冯源的营业执照注册号与原来韩笑秋的营业执照注册号是不同的，故韩笑秋经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂和冯源经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂是不同的主体；其不清楚为何上述三张个体工商户验照登记表中的营业执照注册号和韩笑秋经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的营业执照注册号一致的原因，应由工商局解释，其无法解释。原审第三人韩笑秋表示对于冯源提交的上述证据均没有异议。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。虽然涉案《租赁土地合同》系由韩笑秋代理广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂与黄结贞签订，但涉案土地及地上建筑物现均登记在以冯源为经营者的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂名下，该厂依法享有对涉案土地及地上建筑物的处分权，而该厂为个体工商户，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条的规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人；有字号的，应在法律文书中注明登记的字号，故原审认定冯源与本案有直接利害关系，具备起诉黄结贞的主体资格，并将冯源列为原审原告，同时写明其个体工商登记字号并无不当。虽然黄结贞以与其签订涉案《租赁土地合同》的主体是韩笑秋作为经营者的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂，该厂的营业执照注册号与冯源作为经营者的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂的营业执照注册号不一致，两者属于不同的主体，其与冯源及其经营的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂没有任何经济关系为由，上诉主张冯源并非本案适格主体，但涉案土地及地上建筑物现登记在冯源作为经营者的广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂名下，且韩笑秋与冯源均确认由冯源承担上述合同义务，及享有该合同权利，并表示韩笑秋现在及以后均不会以出租人身份向黄结贞主张任何合同权利，而黄结贞亦确认其按韩笑秋的指示向冯源转帐支付了涉案土地的多年租金，且其在付款时对此并未提出异议，故黄结贞主张冯源非本案适格诉讼主体的依据不足，本院不予采纳。关于黄结贞主张的工商营业执照注册号问题，并不属于法院审查范围，亦不影响本案处理结果，黄结贞可另循其他途径解决。
鉴于涉案合同原系韩笑秋以广州市番禺区鱼窝头汇丰五金厂名义签订，本案处理结果对韩笑秋有一定利害关系，且原审依职权追加韩笑秋作为第三人参与诉讼有助于查清本案事实，并不存在黄结贞主张的程序违法问题。
对于涉案合同中约定的“本合同期满后续约五年”，原审基于双方当事人均确认上述条款的本意是租赁期限定为25年，认定上述约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款有关“租赁期限不得超过二十年”的规定，应属无效，合法合理，本院予以维持。黄结贞以上述条款为附条件条款为由，上诉主张原审认定错误，但未提交相反证据推翻其原审陈述，故对其该项上诉意见，本院不予采信。
综上，上诉人黄结贞的上诉理由均不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄结贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 李 焕
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 党春婷