北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终9057号
上诉人（原审原告）：何建荣，男，1992年10月4日出生，住福建省莆田市。
委托诉讼代理人：赵鸿江，北京济和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秀全，北京济和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京市通州区建筑集团公司，住所地北京市通州区河东果园。
法定代表人：贾永革，董事长。
委托诉讼代理人：马思思，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：时世浩，北京市北斗鼎铭律师事务所实习律师。
上诉人北京市通州区建筑集团公司与上诉人何建荣房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初31708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
何建荣上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判通建集团按照房屋差价标准计算，赔偿何建荣利益损失。事实和理由：合同无效系因通建集团的过错而导致，通建集团应承担全部责任；何建荣已足额支付房款、土地出让金、面积补差款、产权变更费，已经履行了认购书的主要义务；何建荣因为相信通建集团的交房承诺故而错失了购买其他房屋的机会，受有损失，通建集团应承担赔偿责任；一审法院未对房屋进行价值评估有所不妥。
北京市通州区建筑集团公司（以下简称通建集团）上诉请求：同意一审判决第一、二、三项，请求撤销一审判决第四项，并改判驳回何建荣关于经济损失的诉讼请求。事实和理由：一、何建荣明知该房屋性质是公租房，仍然在明知的情况下与通建集团签订通州区建筑集团拆迁定向安置内部认购书，因此在通建集团与何建荣均存在过错的情况下双方应当各自承担相应的责任，双方在本案中均存在过错，均应当承担各自的缔约过失责任。二、一审法院认定通建集团赔偿何建荣信赖利益损失78万元缺乏事实依据，适用法律错误。何建荣明知是公租房且有可能导致最终合同目的无法实现，这种基于信赖合同有效成立而产生的信赖利益是不存在的，而且缔约过失损失必须是已经实际发生的损失为计算依据的，不包括可得利益损失。而何建荣并没有相应的实际损失，且认购书中亦没有相应的条款约定通建集团不能交房时赔偿何建荣损失的表述。
就何建荣之上诉请求，通建集团辩称，不同意对方上诉请求，坚持通建集团的上诉意见。
就通建集团之上诉请求，何建荣辩称，不同意对方上诉请求，坚持何建荣的上诉意见。
何建荣向一审法院起诉请求：1.依法判决解除何建荣与通建集团于2013年7月25日签订的三份《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》，并判令通建集团返还何建荣已付的购房款共计1242530及面积补差款、土地出让金及产权变更费共计319259.05元；2.依法判令通建集团赔偿何建荣经济损失（包含利息损失和待房屋评估结束后再确定的差价损失）。
一审法院认定事实：2013年7月25日，何建荣（乙方）与通建集团（甲方）签订了三份《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》（以下简称认购书），其中一份约定：何建荣认购通建集团开发的通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目5号楼23层西1号房屋，价格为8500元/平方米，总价款为379950元。该认购书第四条认购条款约定：3、双方同意在签订本认购书时缴纳房款379950元。5、乙方在办理入住时甲方与乙方签订《通州区范庄公租房项目拆迁定向安置房合同》。6、如因发生不可抗力因素致甲方不能履行本认购书，甲方需无息退还乙方已缴纳全部房款，本认购书自动失效。7、甲方承诺，乙方在符合北京市保障房申请条件的情况下，入住后五年以内为乙方办理其所认购房屋的保障房产权证。乙方负责缴纳契税、印花税、维修基金及土地出让金等须向国家缴纳的各项税费，并按有关规定提供办理产权所需的相关资料。如因保障房申请资格原因乙方无法办理其所认购房屋的产权证，甲方将与乙方就所住房屋双方签订长期租赁合同，其租金标准按本认购的房款分摊确定。8、如乙方不同意租赁，则甲方退还乙方购房款并支付银行同期贷款利息，房屋退还甲方。如交款半年之内乙方选择退房，甲方将无条件全额无息退款。9、如乙方未在约定时间内支付房款，则甲方有权单方面解除合同，并从乙方已交纳房款中扣除合同总额的5‰（按每天计算）作为违约金。10、甲方须在二年内保证将房交付乙方。如甲方未在规定时间内交付房产，则需国家规定标准执行。同时甲方为乙方办理相关退房手续。第五条约定：甲、乙双方签订《通州区范庄公租房项目中5#楼拆迁定向安置房合同》后，本《认购书》自行终止。另一份认购书约定何建荣认购通建集团开发的通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目5号楼23层西2号房屋，价格为8500元/平方米，总价款为506940元。还有一份认购书约定何建荣认购通建集团开发的通州区范庄公租房项目中拆迁定向安置房项目5号楼23层西3号房屋，价格为8500元/平方米，总价款为355640元。该两份认购书约定其他的内容与前述的认购书一致。该三份认购书签订后，何建荣于2013年7月25日交纳了购房款共计1242530元，通建集团向何建荣出具了加盖财产专用章的收据，并于2014年3月21日交纳了土地出让金、产权变更费、房屋差价款等共计319259.05元，通建集团向何建荣出具了加盖财产专用章的收据。
2015年10月15日，通建集团在京华时报向内部认购公租房项目的客户及社会各界人士刊登了《公开信》，拟解除内部认购协议，对出现内部认购的原因，其陈述理由如下：1.在项目规划建设初期，因我司职工宿舍在该项目拆迁范围内，为尽快缓解单位困难职工的住房问题，同时加快工程建设，公司经研究决定给予房屋在项目拆迁范围内的我司职工以低于建造成本价认购房屋的资格作为补偿并回迁。2.该项目建设中，由于银行贷款迟缓，公司资金吃紧。为缓解资金紧张问题，公司提出在本单位工作两年以上的职工可以比照房屋在拆迁腾退范围内的住房困难职工，以低于建造成本价认购该项目房屋。3.该项目因银行贷款迟缓，不能按时支付各供应商的材料款，为解决上述资金困难，使项目顺利进行，我司将尚在建设中的范庄公租房属于我司职工安置住房的部分房屋按照成本价格折抵供应商的材料款等。双方同时约定，我司资金充裕时可以收回上述房源。
2015年10月16日，北京市通州区住房和城乡建设委员会作出行政处罚决定书，该决定书中认定通建集团存在如下违法事实：范庄公租房项目由北京市通州区建筑集团公司建设，北京市通州区建筑集团公司于2011年11月4日取得《北京市通州区人民政府关于确定范庄公租房项目开发主体的批复》通政函（2011）330号，于2013年8月12日取得《建筑工程施工许可证》（2013）施（通）建字0046号，建设规模141003平方米，建设2040套公共租赁住房，用于专门面向中低收入群体出租的保障性住房。该项目1、2、4、5、6、7、8、9号楼完成内外装修工程，正在进行小市政施工，3号楼因原址未拆迁还未动工。北京市通州区建筑集团公司于2012年开始，擅自将4、5号楼公租房出售给施工单位、材料商、内部职工及职工的亲朋，共计400余套。北京市通州区建筑集团公司擅自将部分公共租赁住房出售的行为改变了公共租赁住房的保障房性质、用途。该决定书要求通建集团限期30天改正并作出了罚款3万元的处罚。
庭审过程中，关于认购书的效力问题，何建荣认为有效，因为4、5号楼可以外售的，不违反相关法律法规的强制性规定，通建集团认为无效，因为侵害了社会公共利益；何建荣认可其并非通建集团的职工，与通建集团没有劳动合同关系；关于范庄公租房项目中是否有内部职工安置房的问题，通建集团未就此提供任何证据；关于何建荣主张的损失，其主张房屋差价损失，系由于通建集团根本违约导致合同目的无法实现，何建荣向法院申请对房屋进行鉴定以便确定差价损失。法院向何建荣出示了另案法院依法委托的北京百成首信房地产评估有限公司出具的复函显示因房屋属于公共租赁住房，属于政策性租赁住房。现有政策资料未明确该房屋可上市销售，故无法进行价值评估。可根据目前市场成交价来酌情予以确定。
另查，2012年11月20日，通建集团与北京市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案土地的使用权并取得了国有土地使用证，2013年取得了相应的建设工程规划许可证及施工许可证。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。损害社会公共利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且通建集团收取了何建荣交纳的全部购房款，因此该认购书可以认定为房屋买卖合同。本案中双方买卖的房屋为公共租赁住房，公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益，该认购书改变了公共租赁住房的用途，侵害社会公共利益，应属无效。关于何建荣要求通建集团返还购房款、土地出让金、产权变更费、房屋差价款并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿相应利息损失的诉讼请求，通建集团对此表示同意，法院对此不持异议。关于何建荣要求赔偿损失的诉讼请求，由于何建荣确有损失存在，故对其该项诉讼请求，法院予以支持，对于何建荣主张该损失应为房屋差价损失，由于涉案房屋为公共租赁住房，不具有市场流通性，在认购书无效的情况下，该损失应为信赖利益损失，具体数额，法院结合认购书签订、履行以及何建荣交纳的款项数额、当事人的过错程度等因素，酌情确定为78万元，对其主张的过高部分，法院不予支持。判决：一、何建荣与北京市通州区建筑集团公司于2013年7月25日签订的三份《通州区建筑集团公司拆迁定向安置内部认购书》（系何建荣认购北京市通州区建筑集团公司开发的5号楼23层西1号房屋、西2号房屋、西3号房屋的三份认购书）无效；二、北京市通州区建筑集团公司返还何建荣购房款、土地出让金、产权变更费、房屋差价款等费用共计1561789.05元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京市通州区建筑集团公司赔偿何建荣利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以交纳的款项数额为基数，分笔起算（第一笔购房款1242530元，自2013年7月26日起，第二笔土地出让金、产权变更费以及房屋差价款项共计319259.05元，自2014年3月22日起），均计算截止至上述本金实际付清之日止，于第一项判决内容执行完毕之日起三日内执行清；四、北京市通州区建筑集团公司赔偿何建荣信赖利益损失78万元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回何建荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，涉案房屋系公共租赁住房。公共租赁住房是限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益。本案中，双方签订的认购书，明确约定房屋坐落、价款、付款方式、交付条件等房屋买卖合同的主要内容，且通建集团收取了何建荣交纳的全部购房款，故该认购书应认定为房屋买卖合同。通建集团将公租房项目以内部安置房名义出售并与购房人何建荣签署的认购书改变了公共租赁住房的用途，损害社会公共利益，该认购书应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院判决通建集团返还何建荣购房款、土地出让金、产权变更费等费用并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿何建荣利息损失，并无不当。但是，一审判决主文第三项“于第一项判决内容执行完毕之日起三日内执行清”表述有误，本院予以纠正。
本案的争议焦点在于双方签订的认购书被确认无效的情况下，通建集团应否再赔偿何建荣信赖利益损失。对此本院认为，首先，合同无效后，有过错一方赔偿对方损失系基于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，不包括合同在有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益；其次，认购书中已明确载明涉案房屋位于公租房项目之中，何建荣仍予以购买亦具有一定过错，何建荣应当根据自己的过错程度承担相应的责任；再次，在购房人与通建集团签订的认购书中，双方约定的返还责任仅限于通建集团退还购房款及支付银行同期贷款利息，由此即使双方签订的认购书有效，认购书中亦未约定退还购房款及支付银行同期贷款利息之外的其他赔偿责任。综上，何建荣要求赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。通建集团的上诉请求，本院予以支持。一审法院判决通建集团赔偿何建荣信赖利益损失，处理不当，本院予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2017）京0112民初578号民事判决第一、二项；
二、撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初578号民事判决第三、四、五项；
三、北京市通州区建筑集团公司赔偿何建荣利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，以交纳的款项数额为基数，分笔起算（第一笔购房款1242530元，自2013年7月26日起，第二笔土地出让金、产权变更费以及房屋差价款项共计319259.05元，自2014年3月22日起），均计算截止至上述本金实际付清之日止，于北京市通州区人民法院（2016）京0112民初31708号民事判决第二项判决内容执行完毕之日起三日内执行清；
四、驳回何建荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18856元，由何建荣负担5656元（已交纳）；由北京市通州建筑集团公司负担13200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费11600元，由北京市通州区建筑集团公司负担8120元（已交纳），由何建荣负担3480元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 弘
二〇一七年十二月二十九日
法官 助理 陈文文
书 记 员 杨俊逸
书 记 员 刘 欣