上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第956号
原告（反诉被告）上海市嘉定区教育局，住所地上海市嘉定区嘉行公路611号。
法定代表人姚伟，局长。
委托代理人才浩，上海问学律师事务所律师。
委托代理人邓洪明。
被告（反诉原告）上海迈田电器设备制造有限公司，住所地上海市嘉定区黄渡镇联星村河西生产队。
法定代表人万玉琴，总经理。
委托代理人徐次文，上海宝淳律师事务所律师。
委托代理人孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海市嘉定区教育局诉被告（反诉原告）上海迈田电器设备制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2013年10月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）之委托代理人才浩、邓洪明、被告（反诉原告）之委托代理人孙瑶、徐次文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月，原告下属嘉定区安亭镇教育委员会与被告签订一份房屋租赁合同，约定将原告位于本市嘉定区某某路15号房屋和场地（原黄渡镇淞滨小学）出租给被告，其中房屋面积1020平方米、场地面积5007平方米，租赁期限从2010年10月1日起至2011年9月30日止，租金每年49000元。该合同同时约定若被告不按时缴纳房租，每延期一天，按照日租金50%支付违约金。合同生效后原告按约交付了租赁标的物，被告尚能按照约定如期支付房租。但合同到期后，双方未续签，被告也未支付租金。为此原告起诉要求：一、解除双方间房屋租赁合同，被告腾出承租房屋与场地；二、被告按照每年49000元的标准支付2011年10月1日起至搬迁之日实际发生的租金；三、被告支付违约金57121.9元。
被告辩称，原告作为诉讼主体有问题。被告长期租赁涉案房地产，曾与多方签订租赁合同，包括安亭镇教委、黄渡中心小学等。履行期间，双方的租赁合同基本都是原告提出邀约，一年一签，先付后用，且每年邀约的主体均有所不同，由此形成双方的交易习惯。在2011年合同到期后，由于没有人与被告续签合同，被告不知道该向哪一方缴纳租金，并非被告故意迟延缴纳，因此被告要求原告支付违约金缺乏事实依据。在长达20年的租赁过程中，在安亭镇教委的许可下，被告在租赁场地上进行了搭建，付出了资本和人力，现在原告要求被告迁出，必须支付相应的补偿。否则，被告要求继续租赁关系，也愿意支付租金。
同时，被告提出反诉称，其自1995年开始以校办厂身份承租系争房屋一直使用至今。2000年，该承租房屋被确定为危房。因生产经营扩大需要扩充设备和厂房，被告在获得原告同意许可的情形下扩大再生产，自行投资设备和新建厂房。2002年，因改制需要，被告进行独立经营，新建厂房和设备被划归列为被告的资产，并继续承租原有产房至今。如原告自行单方解除租赁合同，将会给被告造成巨大的资产损失和先期投资损失。故被告反诉要求原告支付被告在承租期间内获其同意而建造的房屋及配套建筑所花费的费用共计2580240元。
反诉被告即原告答辩称，不同意被告反诉请求。当时原告同意被告搭建的是简易厂房，并非现在的大规模搭建。而且被告主张的258万元没有具体明细和依据。此外，作为承租人应在合同期届满之前主动与出租人协商续签事宜，被告的抗辩理由不能成立。综上，请驳回被告的反诉请求。
经审理查明，被告原挂靠校办企业，后于2001年左右脱离校办企业系统。为租赁涉案房地产，2005年、2006年、2008年被告与上海市嘉定区教育局校舍设备管理站、2009年、2010年被告与嘉定区安亭镇教育委员会分别签订了房屋租赁合同。在最后一份租赁合同中，双方约定原告下属安亭镇教委将涉案某某路15号1020平方米房地产出租给被告，租赁期限为2010年10月1日起至2011年9月30日止，年租金49000元，一次性付清；每逾期一日的，被告应当按照日租金的50%支付违约金；租赁期满后出租方有权收回房屋，被告应当如期归还，如未经出租方同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按每平方米0.5元向出租方支付占用期间的使用费。该合同到期后，原、被告未续签合同。但被告仍一直占用涉案房屋至今。期间，2012年10月，原告向被告发出告知书称，由于房屋租赁合同到期，双方合同关系终止，涉案房地产已由教育局规划改建为外来务工子弟幼儿园，故双方不再续签合同，要求被告2013年1月31日前搬离。对此被告回复称要求原告给予补偿后可以搬离。由于双方未能就补偿达成一致意见，遂涉讼。
另查明，1990年3月30日，嘉定县教育局取得了涉案1020平方米房屋的房地产权证，由嘉定区黄渡镇淞滨小学（以下简称淞滨小学）使用管理。1993年12月，淞滨小学就涉案房屋占用土地取得了国有土地使用证。此后，由于淞滨小学取消，涉案房地产依次由嘉定区教育局下属校舍设备管理站、安亭镇教育委员会进行管理并对外出租。
又查明，在被告使用涉案房屋期间，2000年左右，被告在涉案场地上搭建了建筑物、附属设施等，但未取得相应的规划许可。
审理中，原告明确，由于双方租赁合同已到期，且到期后并未续签，双方租赁合同关系终止，故明确其第一项诉请为要求被告搬离承租房屋与场地。此外被告提出的补偿请求，原告表示由于其收回后要改建民工子弟学校，建设操场，故不同意利用被告的搭建物，也不同意给予补偿。
以上事实，由房屋租赁合同、房地产权证、国有土地使用证及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原告下属的安亭镇教委与被告签订的租赁合同到期后，双方未再续签新的合同，且原告明确不再出租，故双方间租赁关系终止。此后，被告理当按照合同约定及时向原告返还房屋，故原告要求被告搬离涉案房地产的诉讼请求，合法有据，本院对此予以支持。自合同到期后至被告搬离期间，因被告的占有导致原告的使用费损失，被告应当比照租金偿付原告。故对原告要求被告按照年租金49000元的标准支付自2011年10月1日起至其实际搬离之日的使用费损失的请求，本院予以支持。由于合同已终止，终止后原告并未与被告约定支付使用费的期限，故原告比照原合同逾期付租违约金的约定，要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院对此不予支持。对于被告的反诉，虽然被告在使用涉案房屋期间搭建了建筑物和附属设施，但其自搭建至今已使用长达十多年，且按照法律规定合同到期终止后，对承租人的搭建物不予补偿。故对被告的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、被告上海迈田电器设备制造有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区安亭镇某某路15号（原黄渡镇淞滨小学）房屋与场地；
二、被告上海迈田电器设备制造有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每年49000元的标准支付原告上海市嘉定区教育局自2011年10月1日起至搬迁之日止的使用费损失；
三、驳回原告上海市嘉定区教育局的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告上海迈田电器设备制造有限公司的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4055.76元，减半收取2027.88元，反诉受理费13720.96元，合计诉讼费15748.84元，由原告上海市嘉定区教育局负担608.36元，被告上海迈田电器设备制造有限公司负担15140.48元。被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一三年十一月二十五日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。