广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第729号
原告：广东粤兴物业经营管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：黄模柱，总经理。
委托代理人：吴海燕，女，该司物业经理。
委托代理人：洪琪琳，女，该司法律事务助理。
被告：王青，女，1960年10月24日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：陈普宪，男，1954年6月21日出生，汉族，住址。
原告广东粤兴物业经营管理有限公司与被告王青物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月2日受理后，依法由审判员段静楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东粤兴物业经营管理有限公司的委托代理人吴海燕、洪琪琳，被告王青及其委托代理人陈普宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广东粤兴物业经营管理公司诉称：被告系白云区某房的所有权人，房屋建筑面积123.3799平方米，我司为被告房屋所在小区提供物业管理服务，自被告买入上述房屋并过户起就应该按照1.2元／月.平方米的标准向我司交纳物业管理费。但被告却自2012年8月至2013年3月止拖欠物业管理费并产生滞纳金。同时拖欠垃圾处理费、公摊水费、地下车库车位管理费，我司多次催缴，均未果。2008年，我司与东方明珠花苑小区业主委员会签订《东方明珠花苑物业管理委托合同》，在该合同到期前，2011年6月业主委员会召开了2011年第一次全体业书面大会，表决通过了“续聘”和“管理费平均上调0.3元／平方米.月”两个专项议题。其后为了做好我司与业主委员会新合同的签订工作，2011年业主委员会向我司发出为期三个月的《物业管理过渡期委托书》后，我司便一直为被告小区提供服务。2012年5月，我司与被告所在小区业主委员会产生诉讼纠纷，在此期间，我司在被告所在小区张贴感谢信，表明诉讼期间将继续为被告所在小区提供物业服务，并且遵守相关司法机关的裁定，小区业主委员会对此也没有提出异议。2012年7月，被告小区业主委员会选聘了新的物业服务企业，但新选聘的物业公司没有进行变更备案，不能成为小区合法的物业公司。2013年3月，我司与东方明珠花苑小区签订《协议书》，约定我司退出被告所在小区，并允许我司在小区保留一个收费位置收取部分业主欠缴至2013年3月31日的相关费用。由于我司无法提交涉案房屋另一业主陈普宪的身份资料，所以我司自愿放弃向陈普宪主张权利。综上，我司主张我司一直是被告小区的物业管理服务公司，并事实上为小区提供物业管理服务至2013年3月31日，有收取小区业主物业管理服务费及其他费用的权利。被告欠缴费用，我司多次催缴无果。现向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付自2012年8月至2013年3月止的物业管理费1184.8元（按148.1元／月标准计算）；2、被告支付欠缴物业管理费的滞纳金（以应缴物业管理费为本金，按每日3‰的标准，自应交物业管理费的次日计至实际付清之日止）；3、被告支付自2012年8月至2013年3月止的垃圾处理费40元（按5元／月标准计算）；4、被告支付自2012年8月至2013年3月的公摊水费25.6元（按3.2元／月标准计算）；5、被告支付自2012年1月至2013年3月的地下车库车位管理费1200元（按80元／月标准计算）；6、被告承担本案诉讼费。
被告王青辩称：我不同意原告的诉讼请求，原告起诉的理由与事实不符。我小区与原告的物管合同有效期为2008年7月1日至2011年6月30日止。合同到期后，尚有3个月的过渡期，业委会在给原告发出委托书中载明，是否同意，应当回复。但原告并未予以回复，所以过渡期应当被认定无效。原告与业委会就续签物业合同的纠纷，已被终审判决认定，驳回原告的诉求，原告继续为小区服务无事实与法律依据。我小区选聘新的物业服务企业合理合法，但是原告却认为是非法的，并继续强留小区提供服务显然于法无据。原告要求我支付2012年8月至2013年3月的物业管理费及滞纳金均于法无据，生效判决已认定原告只可收取到至2012年7月31日止的费用。另外我已经将车位管理费、垃圾费交至2012年7月，至于之后的垃圾费、公摊管理费、车位管理费我均认为不应予以缴纳。
经审理查明：被告是广州市白云区某房（系涉案房屋）的业主。房屋建筑面积123.3799平方米，涉案房屋的另一产权人为陈普宪，原告放弃向其主张本案权利。
2008年10月17日，原告（乙方）与东方明珠花苑业主委员会（甲方）签订《东方明珠花苑物业管理委托合同》，双方约定，由甲方委托乙方为东方明珠花苑提供物业管理服务，委托期限为三年，自2008年7月1日至2011年6月30日止。甲方的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，并对履行本合同承担相应的责任。甲乙双方在履行本合同时不得违反国家法律和政策。本合同有明确规定的，依本合同履行，本合同无明确规定的，依国家法律和政策。甲方委托乙方的具体事项如下：……（三）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化构筑物、自行车棚、露天停车场地以及公共厕所等。……（七）小区内路面交通秩序和停车秩序的管理。……（十一）负责向业主和物业使用人收取各项费用。各项费用包括：物业管理服务费、车辆停放保管费、室内私家车位服务费、代收代缴费和有偿服务费。……乙方依法享有的权利如下：……乙方有权根据双方商定的小区物业管理服务项目收费标准（详见附件3《东方明珠花苑物业管理服务收费项目及标准-
暂行》），向业主及物业使用人，业主私人服务委托人收取物业管理费和服务费；有权向甲方委托管理的公共物业有偿使用项目的使用人代理甲方收费。……特别约定：（一）关于物业管理服务费的各项收费标准，暂按本合同签署前的执行（详见附件《东方明珠花苑现行物业管理服务收费项目与标准》）……（三）业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按每天应缴管理费总额的3‰计收滞纳金……。附件3《东方明珠花苑暂行物业管理服务收费项目与标准的约定》：多层（无电梯）住户房屋，按建筑面积0.6元／月.平方米；小高层住宅房屋1.2元／月.平方米；三层复式（别墅）2元／月.平方米；办公用房、商铺1.4元／月.平方米；室内私家车位服务费80元／月.大车位；室内私家车位服务费60元／月.小车位；自行车月租10元／部；室内路面车位月保400元／车位；室外路面车位月保150元／车位；临时机动车管费、有偿服务费、其他收费（如广告、出租、经营等）按实收取。
上述合同签订后，原告依约为东方明珠花苑小区提供物业管理服务。合同到期后的2011年7月20日，东方明珠花苑业主委员会向原告发出《物业管理过渡期委托书》，该委托书载明“为使物管公司在新合同未签署前各项工作有章可循，业委会决定从7月1日至9月30日期间对‘贵物管公司进行过渡期管理委托’，委托管理期间，服务项目及收费标准按原合同执行，服务项目及收费标准不变，一旦签署新的物业管理委托合同，按新合同的服务标准及收费进行。”
2012年5月1日，东方明珠花苑业主委员会发函原告，拒绝与原告签订续聘合同，同年7月7日，东方明珠花苑小区召开业主大会，确定选聘广州市港联长江物业管理有限公司为小区的新物业公司，双方已正式签署合同。
2013年3月28日，原告（乙方）与东方明珠花苑业主委员会（甲方）签订《协议书》，该协议书载明：“甲乙双方商定广东粤兴物业经营管理有限公司于2013年3月31日退出东方明珠花苑小区的物业管理服务，2013年3月31日之后的费用由新的物业公司收取。甲方同意乙方可在现小区管理处保留一个收费位置（时间不超过6个月），收取东方明珠花苑小区部分业主欠缴费用，并退回部分业主已缴纳2013年4月1日以后各类费用。本协议不可作为广东粤兴物业经营管理有限公司与广州市东方明珠花苑小区业主欠缴费用法律诉讼的依据，仅作为广州市东方明珠花苑业主委员会与广东粤兴物业经营管理有限公司交接之用。”
2013年3月31日，原告退出涉案小区。审理中，被告对原告的物业管理费计算期间提出异议，主张没有合同和法律依据的期间，不应缴纳物业管理费。原告则主张物业管理费应计至2013年3月31日退场之日止。
另查：被告确认其未缴2012年8月至2013年3月的物业管理费，同时主张其已交纳2012年1月至2012年7月的车位管理费，但未提交证据证实。被告亦未提交证据证实其已缴纳原告主张相应期间的垃圾费及公摊水费。
再查：原告曾于本院提起诉讼，要求与东方明珠业主委员会签订续聘合同，经审理，本院作出（2012）穗云法民四初字第856号民事判决，驳回原告全部的诉讼请求。判后，原告不服，上诉于广州市中级人民法院，2013年2月6日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2号终审判决，驳回原告上诉，维持原判。审理中，原告主张在案件审理阶段，因判决结果尚未知晓，故原告有权按照原合同为小区继续提供物业服务。
原告向本院提交表决书、选聘函、关于有限制恢复开放后门的函、协议书等，拟证明为小区事实提供直至2013年3月31日的物业服务的事实。
关于原告主张的如下费用标准：1、物业管理费：原告称物业管理费的标准为小高层住宅按1.2元／月.平方米计算、无电梯楼按照0.6元／月.平方米计算。2、垃圾处理费，原告主张根据《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》，收费标准为5元／月.户。为证实已代被告交纳垃圾费的事实，原告出示了与案外环保公司签订的《合同书》，其中约定清洁费包括垃圾处理费；缴纳承包费的发票，被告对上述标准予以确认。3、公摊水费，原告主张涉案小区一直按3.2元／月.户标准收取公摊水费。为证实该标准及已代被告缴纳公摊水费的事实，原告出示污水处理费及水费发票、《分摊建议报告》、《计费方式调整通知》。4、地下车库车位管理费，向本院提交《承包管理东方明珠花苑萧岗村停车场协议书》，被告对车位管理费按照80元／月收取的标准予以确认。
以上事实：有身份资料、物业合同、过渡期委托书、表决书、结果公布、函、协议书、收费项目与标准的约定、分摊建议报告、发票、查册表、判决书、律师函、判决书及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：本案的争议焦点在于认定原告应收物业管理费的止算时间。
从现有证据及当事人陈述显示，原告与涉案小区的物业合同期于2011年9月30日届满。在合同到期后，原告仍实际为涉案小区提供物业管理服务，未有证据显示业主或业委会对此提出异议，根据权利义务对等原则，被告作为涉案小区的住户，享受了原告提供的物业管理服务，理应支付对价即物业管理费。
在2012年7月7日，涉案小区已经选聘了新的物业服务企业，作为涉案小区的原物业服务企业，原告理应退出物业服务区域，并配合新的物业服务企业做好交接工作。在此之后，原告拒不退场并继续以提供实际服务为由向业主收取物业管理费已无理据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，对于原告向被告主张的其不再受聘仍不愿退出之后的物业管理费，本院不予支持。业委会虽曾于2012年5月1日发函原告，但该函件仅明确了不再续聘原告、未涉及要求原告搬出涉案小区的内容，故不应以该日作为原告应征物业管理费及相关费用的止算时间。鉴于涉案小区在2012年7月7日确定新的物业服务企业进驻后，考虑正常的交接期间，本院酌定原告可主张的物业管理费应计至2012年7月31日止。
关于原告抗辩的《协议书》中约定“甲乙双方商定广东粤兴物业经营管理有限公司于2013年3月31日退出东方明珠花苑小区的物业管理服务，2013年3月31日之后的费用由新的物业公司收取。甲方同意乙方可在现小区管理处保留一个收费位置（时间不超过6个月），收取东方明珠花苑小区部分业主欠缴费用，并退回部分业主已缴纳2013年4月1日以后各类费用……”，故原告可以收取2013年3月31日之前的物业管理费的意见。本院认为，首先，该《协议书》虽约定2013年3月31日之后的物业管理费由新的物业服务企业收取，但并未约定2013年3月31日之前的物业管理费的收费主体是原告；其次，该《协议书》也明确约定了协议内容不作为业主欠缴费用的诉讼依据，仅作为业委会与原告的交接之用。故而该《协议书》对涉案小区的业主不具有约束力。综合以上两点，原告以《协议书》约定的内容为依据，要求被告承担2013年3月31日之前物业管理费的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。关于原告向本院提交的《关于有限制恢复开放后门的函》中的“其他事项”指向并不明确，不足以证明业委会与原告达成继续管理小区并收取费用的协议，本院不予采信。
另原告关于在（2012）穗云法民四初字第856号、（2013）穗中法民五终字第2号两案审理过程中，原告仍有权为小区继续提供物业服务的意见，本院认为，法院对案件的审理并不能否定涉案小区有通过合法途径选聘新的物业服务企业的权利。上述两案审理均已查明，小区在2012年7月7日即已选聘新的物业服务企业，原告对此应当知情且应依法配合做好交接工作。但在此之后，原告仍以诉讼为由要求继续为小区提供物业服务则显为不当，实有利用诉讼拖延服务期限之嫌。故原告相应主张缺乏理据，本院不予采纳。
因物业管理费应止算至2012年7月，原告要求被告自2012年8月起的物业管理费已无事实依据。原告要求被告支付上述欠缴期间的物业管理费及滞纳金的诉求，本院予以驳回。而原告对被告地下车库车位提供管理服务，也属于物业管理的范畴之内，双方之间成立的是物业合同关系。故地下车库车位管理费应视同物业管理费的收费期间，止算于2012年7月31日止。被告虽抗辩其缴纳了2012年1月至2012年7月期间的物业管理费，但并无提交证据证实，本院不予采信。经计算，被告应缴的自2012年1月1日至2012年7月31日的地下车库车位管理费为80元／月×7个月=560元
关于原告主张的垃圾处理费与公摊水费，均属代收代缴费用，不受原告服务期间的限制，在原告已代被告缴纳的情况下，被告理应将上述款项返还原告。现原告已举证证明代被告交纳上述费用的事实，被告未能举证证明其已将上述费用返还原告，本院对原告的举证予以采信。另由于涉案小区曾有按3.2元／月返还代垫公摊水费的管理，未有证据显示被告曾对此提出异议，故对于原告主张的上述标准，本院予以采信。原告的相应诉求合理合法，本院予以支持。
原告放弃向涉案房屋另一产权人主张本案诉求，属处分已方权利，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起五日内，王青返还广东粤兴物业经营管理有限公司代垫的自2012年8月至2013年3月止的垃圾处理费40元、公摊水费25.6元；
二、于本判决生效之日起五日内，王青支付广东粤兴物业经营管理有限公司自2012年1月1日至2012年7月31日止的地下车库车位管理费560元；
三、驳回广东粤兴物业经营管理有限公司其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由王青负担，并于本判决生效之日起三日内迳付广东粤兴物业经营管理有限公司，本院不再予以退回。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 段静楠
二〇一四年九月二十日
书记员 蔡晓珊