深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第573号
原告（反诉被告）刘某林。
委托代理人杨某梅，广东金X律师事务所律师。
被告（反诉原告）张某强。
委托代理人周某，广东深X太律师事务所律师。
第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司。
法定代表人杜某，总经理。
委托代理人黄某胜，
第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司桃X盛世分公司。
负责人杜某。
上述当事人房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨继周任审判长，与人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，于2010年6月17日公开开庭进行了审理。原告刘某林及其委托代理人杨某梅，被告张某强及其委托代理人周某，第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司委托代理人黄某胜均到庭参加诉讼，第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司桃X盛世分公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和被告协商一致，于2010年1月30日签订深圳市宝安区世外桃源X栋X单元X房的买卖合同，原告支付被告定金后，被告缺乏诚意，未按要求履行合同，违反双方签订的合同第二条，导致交易无法继续进行，双方多次协商后仍然无法执行，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的二手房买卖合同；2、被告支付违约金94600元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，原告的诉求及事实理由与事实不符。本案中被告不存在任何的违约行为，更没有违反双方签订的合同第二条的规定，事实是被告在合同签订后立即在中介公司的陪同下到公证处办理了公证委托手续，而原告没有按照合同约定按时支付第二笔的定金，本案是原告存在违约行为，没有履行合同的任何诚意，因此被告认为原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法庭予以驳回。
被告反诉称，本案双方于2010年1月30日通过中介公司签订了宝安区世外桃源X栋X单元X室的房屋买卖合同。合同约定，房产总价款为946000元整，被反诉人应付购房定金共50000元整，于合同签订当日支付10000元，于反诉人做完全权公证后二个工作日内付40000元。上述合同签订后，被反诉人支付了10000元的定金，系中介公司代收。反诉人于2010年2月4日到深圳市宝安公证处办理全权委托担保公司的全权委托公证书。但是，被反诉人却迟迟不将其余40000元的定金交付给反诉人，更不履行后续的合同义务，反诉人多次催促未果。由于被反诉人的违约行为，导致被反诉人的房产一直处于未定状态，迟迟不敢再找其他买家出售，而由中介公司代收的10000元定金反诉人至今也未能收回。鉴于以上情况，被反诉人的行为已经构成根本违约，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务导致交易无法完成的，应当承担违约责任，违约责任承担方式为定金罚则或者房屋转让价10%的违约金。据此，反诉人要求被反诉人支付10%的违约金。为维护反诉原告合法之权益，反诉原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方的二手房买卖合同；2、被反诉人向反诉人支付94600元的违约金；3、反诉人承担本案的全部诉讼费用。
原告就被告的反诉答辩称，一、双方签订房产买卖合同，2月4日原被告及第三人办理公证委托手续的时候，因被告没有提供房产买卖合同和贷款合同的原件，导致当天无法办理委托公证，因此原告就对被告能否处理房产表示怀疑，原告去国土局查档，查档的结果是房产权利人是冼某琼。二、原告表示要与被告一起去国土局查明产权状况时，被告一直不予配合，原告要求被告按照公证处的要求提供买卖合同和贷款合同的原件证明被告有权处理房产，但被告不予提供。综上，是被告的原因导致合同无法履行，应当由被告依照买卖合同的约定承担违约责任。三、根据双方买卖合同第五条第二点A条关于银行监管，双方约定将4万元的定金委托待定银行监管，因为卖方没有通知买方资金应当监管在哪个银行，所以无法履行。
第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司对本诉和反诉均答辩称，尊重原被告双方当事人的诉讼请求。第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司桃X盛世分公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见和证据材料。
经审理查明，2010年1月30日，原告刘某林与被告张某强签订《房产买卖合同》，约定被告同意将位于深圳市宝安区世外桃源X栋X单元X房产转让给原告，该房产用途为住宅，有抵押，原告已经核实产权相关文件记载信息。双方约定，被告应通过委托担保公司赎楼，应在签订本合同后3个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等，赎出的房产证原件给第三方办理过户。房产的转让价为人民币946000元。购房定金共计人民币50000元，原告在签订合同当日支付10000元整，签订合同后5日内，原告补交定金人民币40000元。为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金40000元按银行监管方式进行监管，原告按约定将定金转账或交付给监管方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力；双方约定将定金委托待定银行监管，如定金数额与在银行签订的三方监管协议中的金额不一致的，以银行的资金监管协议为准。原告须于2010年2月23日之前支付首期款人民币280000元，到原告贷款银行做资金托管（监管），依据监管合同存入托管（监管）帐户，被告应在接到原告或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。合同还约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如原告交付定金后违约，被告有权解除合同没收定金或要求原告支付房产转让价百分之十违约金；如被告收取定金后违约，原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之十违约金。合同签订后，如原告拒绝交付任何定金而违约，应向被告支付房产转让价百分之五的违约金；如被告拒绝收取任何定金而违约，应向原告支付房产转让价百分之五的违约金。双方在最后特别约定，原告支付定金人民币40000元，被告做完全权公证以后二个工作日内由银行转交被告定金人民币40000元。
上述合同签订当日，被告向原告交纳了定金人民币10000元，被告出具了一份收款收据；被告随后又将该笔定金交给深圳市中X房地产企业发展有限公司进行托管，后者亦出具了收款收据。
2010年2月4日，被告出具一份《委托书》，受托人为深圳市中X致信担保有限公司、深圳市中X房地产企业发展有限公司、张某等，代理期限从2010年2月4日至2011年2月3日，委托权限包括对涉案房产的管理、全权办理赎楼、注销抵押登记等。2010年2月8日，深圳市宝安公证处出具（2010）深宝证字第2860号《公证书》，证明被告于2010年2月4日当面在《委托书》上签字。
被告当庭承认，其没有向原告以及第三人出示过上述《委托书》，直到原告起诉后，被告才到公证处领取经过公证的《委托书》；被告亦承认没有书面通知原告定金托管银行。
经查，深圳市宝安区世外桃源X栋X单元X房产登记权利人为张某强。
以上事实，有经庭审质证、核证的《房产买卖合同》、产权资料电脑查询结果表、房产证、收款收据、《委托书》、《公证书》等证据以及当事人庭审陈述笔录在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告刘某林与被告张某强签订的《房产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。按照《房产买卖合同》约定，被告应在签订合同（2010年1月30日）后3个工作日内办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，并将公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等。据此约定，不论被告与其受托人谁领取《公证书》，在《房产买卖合同》中，被告相对于原告的义务，应是由被告将该《公证书》交付给担保公司用于办理赎楼、过户等手续，即便是受托人怠于行使《委托书》所约定的权利义务，作为委托人，被告也应当督促受托人或者亲自为之以确保自己在《房产买卖合同》中的义务得以全面履行。被告虽然在2010年2月4日已经到深圳市宝安公证处办理该事项的全权委托公证，但被告直到本案起诉（2010年3月19日）后才领取该《公证书》，在此之前并未将该《公证书》交付指定的受托人，导致双方对《房产买卖合同》的履行存在巨大分歧，最终无法继续履行该合同，被告行为已属违约。
原被告双方约定的定金总额为50000元，其中10000元已交第三人托管。就剩余40000元定金的交付，按双方的约定，应由“待定银行”进行监管，既然在合同签订时未予明确，被告理应在合理期限内通知原告进行监管的具体银行，但被告未能提供证据证明已经履行通知义务，因此，原告未在合同约定期限内办理剩余定金的监管并无不当。
至于有关产权资料的出示问题，此属原被告达成合意之前的行为，原告理应在签订合同前详细审查被告产权资料；而在《房产买卖合同》中，原告已经声明“已经核实产权相关文件记载信息”，现已查明涉案房产当时确属被告所有，不存在缔约前提供虚假信息的情形，因此，原告以被告没有出示明确的产权资料等为由主张被告违约，其理由不成立，本院不予采纳。
综合以上分析可以认定，原告以被告违约为由诉请解除《房产买卖合同》的理由充分，本院予以支持，合同解除后，被告收取的定金人民币10000元应返还给原告，该定金现由第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司托管，合同解除后，已无托管必要，该公司应负责返还原告。按照合同约定，被告作为违约方应承担双倍返还定金或支付违约金的责任，原告选择要求被告按房产转让价百分之十计付违约金人民币94600元（946000元×10%），与其实际交纳的定金10000元明显不对等，为公平起见，本院认为被告参照双方约定的定金罚则标准支付50000元违约金，更能公平地体现违约金惩罚和补偿的双重功能。至于被告要求原告承担违约责任的诉求，因认定原告违约的证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、解除原告刘某林与被告张某强签订的《房产买卖合同》；
二、被告张某强向原告刘某林支付违约金人民币50000元；
三、第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司向原告刘某林返还定金人民币10000元；
四、驳回原告刘某林的其他诉讼请求；
五、驳回被告张某强的反诉请求。
以上第二、三判项，义务人应在本判决发生法律效力之日起五日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1083元，反诉受理费人民币1083元，均由被告负担。本诉受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨继周
人民陪审员 利庆君
人民陪审员 杨江河
二〇一〇年七月二十日
书 记 员 吕海云
书 记 员 李燕妮
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