海南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼民初10号原告：陈冰，女，1990年5月1日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：陈嘉新（系陈冰父亲），男，1966年9月22日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：曾理，海南威盾律师事务所律师。被告：海南保亭华唐风情街投资管理有限公司，住所地：海南省保亭黎族苗族自治县民族风情一条街。法定代表人：朱建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：公正，海南至睿律师事务所律师。被告：江西华唐投资有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路1463号精英汇商业金融2#306室（第3层）。法定代表人：冯建永，该公司总经理。委托诉讼代理人：公正，海南至睿律师事务所律师。被告：保亭黎族苗族自治县城乡投资有限责任公司，住所地：海南省保亭黎族苗族自治县文明中路（原）工商局办公楼三楼。法定代表人：时统举，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋文，海南刚峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵艳，海南刚峰律师事务所律师。原告陈冰与被告海南保亭华唐风情街投资管理有限公司（以下简称保亭华唐公司）、江西华唐投资有限公司（以下简称江西华唐公司）、保亭黎族苗族自治县城乡投资有限责任公司（以下简称保亭城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告陈冰的委托诉讼代理人陈嘉新、曾理，被告保亭华唐公司、江西华唐公司共同的委托诉讼代理人公正，保亭城投公司的委托诉讼代理人宋文、赵艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈冰向本院提出诉讼请求：1.判令被告保亭华唐公司在十日内将位于海南省××县街项目（以下简称案涉项目）项下第2、第3、第5、第6、第7幢房屋（房屋所有权证号：保房权证保房字第XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XX**号），建筑面积共计17608.62平方米（以下简称案涉房屋）的房屋所有权证办理过户登记至原告陈冰名下；2.判令被告保亭城投公司在十日内将位于保亭县保城东河西岸滨河西路西侧民族风情一条街项目项下第2、第3、第5、第6、第7幢房屋对应的土地使用权证[土地证号：保国用（2014）第**号]办理过户登记至被告保亭华唐公司名下；3.判令被告保亭华唐公司在被告保亭城投公司将位于保亭县保城东河西岸滨河西路西侧民族风情一条街项目项下第2、第3、第5、第6、第7幢，建筑面积共计17608.62平方米的房屋所对应的土地使用权证[土地证号：保国用（2014）第**号]办理过户至被告保亭华唐公司名下后十日内，将该土地使用权证办理过户登记至原告陈冰名下；4.判令被告保亭华唐公司和被告江西华唐公司共同向原告陈冰支付违约金人民币4000万元；5.本案诉讼费由被告保亭华唐公司、江西华唐公司和保亭城投公司共同承担。事实和理由：2012年12月12日，保亭华唐公司通过竞拍方式向保亭城投公司购买了包括案涉房屋及对应土地使用权在内的保亭风情一条街项目，并与保亭城投公司办理完成了该项目转让的协议及相关手续。2013年9月29日，保亭城投公司将上述5幢房屋的房屋所有权证过户至保亭华唐公司名下。同年11月25日，陈冰与保亭华唐公司签订《房地产买卖协议书》，约定陈冰以6000万元购买保亭华唐公司上述5幢房屋（建筑面积共计17608.62平方米）。同年11月29日，陈冰将6000万元购房款付至保亭华唐公司的指定账户，保亭华唐公司向陈冰出具了收到该购房款的《收据》。同年11月30日，保亭华唐公司将上述5幢房屋交付陈冰使用至今。为便于对上述5幢房屋管理，陈冰成立保亭保城卡尔顿商业管理服务中心，对该房屋的租赁、管理提供专业服务。因保亭华唐公司未依约履行办证义务，陈冰按双方协议书的约定向海南仲裁委员会提起仲裁。2013年12月13日海南仲裁委员会作出（2013）海仲（分）字第178号调解书，确认《房地产买卖协议书》合法有效、5幢房屋及相应的土地使用权归陈冰所有，保亭华唐公司应将5幢房屋的房产证及相应的土地使用权证办理过户至陈冰名下。该调解书生效后，保亭华唐公司未履行调解书确定的义务，陈冰向海口海事法院提出强制执行申请。该院于2016年3月30日作出（2016）琼72执恢37号执行裁定书，裁定将5幢房屋产权及土地使用权过户登记至陈冰名下。同年4月12日，陈冰按政府规定向保亭县地税局缴纳了上述5幢房屋及对应土地使用权的过户全部税费。同年11月21日，海口海事法院作出（2016）琼72执恢37号之一执行裁定书，裁定对该案执行依据（2013）海仲（分）字第178号调解书不予执行，并撤销了（2016）琼72执恢37号执行裁定。同年12月2日，保亭华唐公司和江西华唐公司向陈冰出具《承诺书》，承诺如不能在三个月内过户，愿向陈冰支付违约金4000万元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条“仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉”的规定，陈冰就该争议提起本案诉讼。综上，陈冰全面履行了协议书约定的义务，而保亭华唐公司仅向陈冰履行了交付房屋的义务，未履行办证义务，保亭华唐公司应将案涉房屋及对应的土地使用权过户给陈冰。而保亭城投公司在将案涉5幢房屋交付保亭华唐公司并办理了房产过户登记后，不办理对应土地使用权过户，导致保亭华唐公司无法向陈冰办理上述房屋的统一物权过户登记。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条关于房地产转让“地随房走”、“房地一体”的规定，在保亭城投公司2013年将案涉房屋的房屋所有权证过户至保亭华唐公司名下时，保亭华唐公司已经享有了该房屋所有权，而保亭城投公司已丧失了该房屋所有权，保亭城投公司应履行将案涉房屋对应的土地使用权过户至保亭华唐公司名下的法定附随义务，以便保亭华唐公司能够将该房屋完整的所有权过户至陈冰名下。在保亭城投公司已将案涉5幢房屋交付并过户至保亭华唐公司名下，保亭华唐公司也已就该房屋和全部土地交纳了转让税费的情况下，陈冰作为该房屋买受人理应依法取得案涉房屋所有权及对应土地使用权。保亭华唐公司、江西华唐公司共同辩称，其同意为陈冰办理房产过户手续，但逾期办证的违约金约定过高，应予调整。主要理由是：一、根据“地随房走”的规定，保亭城投公司将案涉房屋交付并过户至其名下时，案涉房屋所对应的土地使用权依法已应归其所有，保亭城投公司应过户至其名下，此为必须履行的法定随附义务。其2012年12月竞拍购得的保亭县民族风情一条街项目分为一期和二期，一期已竣工，由案涉5幢房屋组成；二期40.86亩，为三块空地，项目房屋及土地登记在保亭城投公司名下。2013年3月11日，江西华唐公司向保亭县政府及保亭城投公司申请将项目拍卖款分期支付，经县政府同意，保亭城投公司当日与江西华唐公司签订《关于分期缴付保亭县风情一条街项目拍卖出让金协议书》，同意江西华唐公司分期支付剩余的5000万及10200万元款项，并明确约定“按县政府要求，为江西华唐公司办理项目资产登记过户交接手续”。同年6月26日，保亭城投公司又与保亭华唐公司、江西华唐公司签订《关于保亭县风情一条街项目拍卖出让三方协议书》，约定：保亭城投公司同意配合保亭华唐公司、江西××县街项目土地和房屋依法转入保亭华唐公司，相关收费各自承担；按县政府要求配合江西华唐公司和保亭华唐公司办理项目资产登记过户交接手续。此后，保亭华唐公司除在竞拍时缴纳3000万元保证金外，又依约在同年9月18日前向保亭城投公司支付了5800万元。保亭城投公司收到一期8800万元款项后，于同年9月29日将一期项目5幢房屋的产权证过户至保亭华唐公司名下。保亭城投公司房产过户行为已表明认可保亭华唐公司已支付了一期5幢房屋及对应土地使用权全部价款的事实，在将一期项目全部房屋过户给保亭华唐公司后，应当将房屋对应土地一并过户，这也是保亭城投公司应履行的合同义务。二、保亭城投公司已另案向保亭华唐公司主张金钱债权，该案判决已生效。这表明保亭城投公司放弃了对项目房屋、土地的物权主张，认可房屋、土地已归属保亭华唐公司的事实。因此，保亭华唐公司与保亭城投公司另案的金钱债权纠纷，不影响法院在本案中适用“地随房走”的法律规定对房产过户诉讼请求的审理。三、在保亭华唐公司将案涉房屋交付陈冰后，本应将案涉房屋及土地过户至陈冰名下，但因保亭城投公司未将案涉房屋对应土地使用权过户给保亭华唐公司，导致保亭华唐公司不但无法向陈冰履行房屋及对应土地的过户义务，还要承担违约责任。请法院考虑以上事实，判令保亭城投公司将案涉房屋对应的土地使用权过户给保亭华唐公司，以便保亭华唐公司向陈冰履行过户义务。四、保亭华唐公司虽未按约定向陈冰办理案涉房屋及对应土地过户，但陈冰主张的4000万元违约金过高，应按《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对该高额违约金予以减少。保亭城投公司辩称：一、陈冰以保亭城投公司为被告，要求保亭城投公司办理土地使用权证过户，违背一事不再理原则，属于重复诉讼，应驳回其诉讼请求。陈冰与保亭华唐公司签订《房屋买卖协议书》，约定将保亭华唐公司名下的案涉房屋卖给陈冰，因保亭华唐公司未履行合同约定，陈冰已向海南仲裁委员会申请仲裁，双方达成调解，保亭华唐公司同意将房屋所有权及土地使用权办理过户给陈冰。后陈冰向海口海事法院申请强制执行，要求将房产证及土地使用权证过户给陈冰。保亭城投公司提出执行异议，海口海事法院裁定不予执行。陈冰提起申请执行人执行异议之诉，要求保亭城投公司将名下土地使用权证办理过户给陈冰，海口海事法院裁定驳回了陈冰的起诉。后陈冰提出上诉，二审裁定驳回了上诉。现陈冰基于相同的当事人、事实、法律关系起诉要求保亭城投公司将土地使用权证过户给保亭华唐公司，然后再过户给陈冰。而且，陈冰在海南仲裁委员会达成的仲裁调解书的内容，即要求保亭城投公司将土地使用权过户给陈冰，已被海口海事法院裁定不予执行，而现提起的诉讼请求、目的也是同一的，即要求保亭城投公司将土地使用权过户给陈冰。陈冰现提起的诉讼请求，已是法院审理过的事实和诉讼请求，法院已做出裁定。其重复提起该请求，已违背一事不再理原则。二、保亭城投公司与陈冰无合同关系，不是适格的被告。保亭城投公司于2012年拍卖案涉项目，江西华唐公司竞买成功，成交价为1.82亿元。江西华唐公司因该项目设立保亭华唐公司。保亭华唐公司共支付8800万元给保亭城投公司，尚欠9400万元至今未付清。保亭华唐公司与陈冰签订房屋买卖合同中如何约定、如何履行等，保亭城投公司不知情，保亭城投公司未将保亭风情一条街项拍卖给陈冰，未与陈冰签订任何合同，更无合同义务，不是适格的被告。三、案涉房屋的土地使用权一直在保亭城投公司名下，根据房地一体原则，保亭城投公司不能给陈冰办理过户。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。该土地使用权一直在保亭城投公司名下，保亭华唐公司只是取得房产证，并未取得土地使用权证。如保亭华唐公司全面履行与保亭城投公司的合同，支付完所有转让款项，保亭城投公司为其办理土地过户，其自然取得该土地使用权证，不会造成房地分离。保亭华唐公司应在取得房产证与土地使用权证后再进行转让，才符合两个权利合法才能办理流转的法律规定。其在未取得土地使用权证的情况下将该房屋及对应的土地使用权卖于陈冰，违反法律规定。而陈冰不能依据不合法的转让取得房产证及土地使用权证。四、保亭华唐公司违约，保亭城投公司履行抗辩权，可以不予办理土地使用权过户。保亭华唐公司向保亭城投公司申请分期支付转让款，保亭城投公司考虑其资金困难，同意其分期付款，在其支付完毕款项后办理过户。后保亭华唐公司申请，将一期房产证过户给其便于融资，保亭城投公司考虑其困难便将地上建筑物的房产证过户到其名下。保亭城投公司办理过户是依据双方合同约定，履行保亭城投公司的合同义务，在保亭华唐公司未支付全部价款的情况下，保亭城投公司不给其办理过户，是履行抗辩权。保亭城投公司是以该土地及地上建筑物作为整体评估、拍卖，一期土地及房屋价值约为1.2亿余元，至今保亭华唐公司还未支付保亭城投公司剩余款项。五、保亭华唐公司将该项目一期地上建筑物卖给陈冰，陈冰不能适用第三人善意取得。保亭华唐公司在还未取得该房屋土地使用权证的情况下，私自与陈冰签订房屋买卖合同，属于无权处分，陈冰明知而与之交易，不符合善意取得的基本条件；而陈冰支付的价款，保亭城投公司从未知道其以什么样的方式支付了多少价款，该价款是否合理也有待认证；该土地使用权证登记在保亭城投公司名下，而房屋产权证也登记在保亭华唐公司名下，陈冰尚未取得该房屋产权，且案涉房屋仍由保亭华唐公司管理使用。因此，陈冰不能适用第三人善意取得原则，该土地使用权仍为保亭城投公司所有。各方当事人围绕原告的诉讼请求和各自的诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理采纳以下书证认定事实如下：2011年8月23日，保亭城投公司与保亭县国土环境资源局签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，以9720余万元受让坐落于保亭县城东河西岸的48000平方米土地。2012年5月10日，保亭县政府同意保亭城投公司以拍卖方式转让包括该土地及其一期已建成的5幢房屋。同年5月17日，保亭城投公司委托拍卖公司对该项目进行拍卖。同年12月12日江西华唐公司以1.82亿元竞得该项目。2013年3月11日，江西华唐公司向保亭县政府及保亭城投公司申请分期支付尚欠的1.52亿元出让金。同日，保亭城投公司与江西华唐公司签订《关于分期缴付保亭县风情一条街项目拍卖出让金协议书》（以下简称《协议书》），主要内容为：经县政府研究，保亭城投公司同意按县政府要求分期缴付保亭县风情一条街项目拍卖出让金；江西华唐公司须在3月20日交付5000万元出让金，余款须于2013年6月30日前足额缴清；保亭城投公司按县政府的要求，为江西华唐公司办理项目资产登记过户交接手续。同年6月26日，保亭城投公司与江西华唐公司、保亭华唐公司签订《关于保亭县风情一条街项目拍卖出让三方协议书》（以下简称《三方协议》），主要内容为：为便于项目的操作，江西华唐公司在保亭县注册全资项目公司保亭华唐公司全权受理经营案涉项目，由保亭华唐公司代表江西华唐公司办理案涉项目交易未尽事宜，转让款余款和相关费用由保亭华唐公司支付，如保亭华唐公司未代表江西华唐公司履行《协议书》中责任和义务，江西华唐公司应无条件承担全部违约责任；保亭城投公司同意配合江西华唐公司将案涉项目的土地和房屋依法转入保亭华唐公司，相关税费各自承担。同年8月26日，江西华唐公司缴纳了整个项目(1.82亿元)的土地交易契税546万元。同年9月29日，保亭城投公司将原登记在其名下的案涉5幢房屋过户至保亭华唐公司名下（房产证号分别为保房权证保房字第XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XX**号，建筑面积合计17608.62平方米）。2013年11月25日，陈冰与保亭华唐公司签订《房地产买卖协议书》，约定由陈冰以6000万元购买保亭华唐公司上述5幢房屋（建筑面积共计17608.62平方米）及对应的土地使用权，并约定在5日内将产权证办理过户至陈冰名下。同年11月29日，陈冰按保亭华唐公司的委托付款通知，将6000万元购房款付至保亭华唐公司的指定账户，保亭华唐公司向陈冰出具了收到全部购房款的《收据》。2014年2月28日，保亭城投公司取得案涉项目占用土地的《国有土地使用权证》[证号分别为：保国用（2014）第01、02、08、09号，面积合计46178.27平方米]。同年9月5日，基于保亭城投公司于同年4月21日已按《关于分期缴付保亭县风情一条街项目拍卖出让金协议的补充协议》（以下简称《补充协议（一）》）的约定完成了自身项目规划、土地用途调整的办证义务，而江西华唐公司未按约定10日付清余款，双方又签订《保亭县民族风情一条街项目补充协议》（以下简称《补充协议（二）》），约定：江西华唐公司应在2014年9月30日前缴付案涉项目出让金5000万元，在2014年10月30日前缴付4400万元及滞纳金；《补充协议(一)》约定的江西华唐公司的违约责任不免除，继续适用至款项付清时止；江西华唐公司若再违约，应另加处500万元违约金。之后，江西华唐公司、保亭华唐公司未按上述协议履行付款义务。因保亭华唐公司未依约履行办证义务，陈冰按合同约定向海南仲裁委员会提起仲裁，在仲裁庭主持下达成调解。2013年12月13日，海南仲裁委员会作出（2013）海仲（分）字第178号调解书，确认《房地产买卖协议书》合法有效，5幢房屋及相应的土地使用权归陈冰所有，保亭华唐公司应将5幢房屋的房产证及相应的土地使用权证办理过户至陈冰名下。因保亭华唐公司未履行仲裁调解书确定的义务，陈冰向海口海事法院提出强制执行申请。2016年3月30日，该院作出（2016）琼72执恢37号执行裁定书，裁定将案涉5幢房屋产权及土地使用权过户登记至陈冰名下。同年4月12日，陈冰按规定向保亭县地税局缴纳了该5幢房屋及对应土地使用权的过户税费。后因保亭城投公司提出执行异议，海口海事法院裁定中止执行。陈冰不服，向海口海事法院提起申请执行人执行异议之诉。该案一审判决作出后，陈冰不服提起上诉。本院二审作出（2017）琼民终6号民事裁定，以执行法院已裁定对作为执行依据的海南仲裁委员会（2013）海仲（分）字第178号调解书不予执行为由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条关于“仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉”的规定，认为对该执行异议之诉人民法院应不予受理。故裁定撤销一审判决，驳回陈冰的起诉。2016年12月2日，保亭华唐公司和江西华唐公司向陈冰出具《承诺书》，承诺如不能在三个月内过户，愿向陈冰支付违约金4000万元。反映上述事实的书证《国有建设用地使用权出让合同》、《保亭县人民政府县长办公会议纪要》、《竞买协议书》、《拍卖成交报告》、《关于保亭民族风情一条街项目分期付款的申请》、《关于分期缴付保亭县风情一条街项目拍卖出让金协议书》、《房屋所有权证》、《保亭县民族风情一条街项目补充协议》、《关于保亭县风情一条街项目拍卖出让三方协议书》、《房地产买卖协议书》、《税收通用缴款书》、《收据》、《承诺书》等，已附录在卷。本院另查明，2016年9月，保亭县全面实施不动产统一登记。实施不动产统一登记后，房屋的房屋所有权和土地使用权证不再分别由房产、土地等部门单独登记或过户，改为统一由不动产登记部门办理不动产权证书。保亭城投公司因江西华唐公司、保亭华唐公司未依约履行付款等义务，另案向本院起诉江西华唐公司、保亭华唐公司，诉请两被告共同向其支付拖欠的项目转让款9400万元并依约承担违约责任。本院于2016年6月30日对该案作出（2016）琼民初第12号民事判决，判令两被告支付尚欠的土地转让款9400万元并支付逾期付款违约金。江西华唐公司不服该判决，提起上诉，最高人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。保亭城投公司已就该案申请执行。本院认为，本案的争议焦点，一是陈冰的起诉是否违背一事不再理原则；二是保亭城投公司是否本案适格当事人，应否先履行向保亭华唐公司办理案涉房屋项下土地使用权过户登记义务，以便保亭华唐公司将案涉房屋产权过户至陈冰名下；三是保亭华唐公司、江西华唐公司是否应向陈冰支付违约金4000万元。一、关于陈冰的起诉是否违背一事不再理原则的问题本院认为，因保亭华唐公司未依约履行办证义务，陈冰虽已按合同约定向海南仲裁委员会提起仲裁，该仲裁委员会已作出仲裁调解书，该调解书的执行法院曾裁定将案涉5幢房屋产权和土地使用权过户登记至陈冰名下，陈冰也为此交纳了房屋所有权证和土地使用权证过户税费。但是，该执行裁定已被执行法院撤销，该仲裁调解书也被裁定不予执行。此外，该仲裁调解执行过程中，曾因执行法院裁定中止执行，陈冰不服，提起申请执行人执行异议之诉。该案二审生效裁定以执行法院已裁定对上述仲裁调解书不予执行为由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条“仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉”的规定，认为对该执行异议之诉人民法院应不予受理，故裁定驳回了原告的起诉。因此，陈冰本案提出的诉讼请求，并未经过审理并作出生效裁判。陈冰提起本案诉讼，不违背一事不再理原则，应当予以受理；保亭城投公司认为陈冰的本案诉讼请求已经另案审理和裁判，属于重复起诉，违背一事不再理原则的答辩意见，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。二、关于保亭城投公司是否本案适格当事人，应否先履行向保亭华唐公司办理案涉房屋项下土地使用权过户义务，以便保亭华唐公司将案涉房屋产权过户至陈冰名下的问题本院认为，陈冰与保亭华唐公司签订《房地产买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，主体合格，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，该合同对双方当事人具有法律约束力，陈冰与保亭华唐公司均应按照合同约定履行各自义务。陈冰依约将全部购房款付给保亭华唐公司后，保亭华唐公司虽然依约交付了房屋，但还应依约将案涉房屋产权过户至陈冰名下。由于保亭城投公司在将案涉房屋交付保亭华唐公司并将房屋所有权证办至保亭华唐公司名下后，一直未将该房屋土地使用权证办至保亭华唐公司名下，导致保亭华唐公司无法依约将该房屋产权即房屋所有权和土地使用权办证至陈冰名下。2016年保亭县实行不动产统一登记后，案涉房屋只有在房屋所有权证和土地使用权证两证齐备的情况下才能统一由专门不动产登记部门办理不动产权证书。因此，只有保亭城投公司将案涉房屋所有权证和土地使用权证均办至保亭华唐公司名下，或者将不动产权证书办至保亭华唐公司名下，保亭华唐公司才能将该房屋的不动产权证书过户至陈冰名下。此外，保亭城投公司向保亭华唐公司履行办理土地使用权证或不动产权证书的义务，不仅是保亭华唐公司给陈冰办理房屋所有权证和土地使用权或者不动产权证书的前提，也是其法定义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，保亭华唐公司在保亭城投公司向其转让、交付案涉房屋并办理了房屋所有权证后，已依法享有该房屋包括房屋项下土地使用权在内的全部产权，而非该房屋所有权归保亭华唐公司所有，房屋项下土地使用权归保亭城投公司所有。保亭城投公司在向保亭华唐公司交付案涉房屋及办理房屋所有权证后，已于次年2月28日取得了案涉项目占用土地的国有土地使用权证（其中包括案涉房屋项下土地的国有土地使用权证），具备了将案涉房屋的土地使用权证办至保亭华唐公司名下的条件，应当依法将该房屋项下土地使用权证办至保亭华唐公司名下。而且，为保亭华唐公司办理土地使用权证过户登记，也是保亭城投公司的合同义务。2013年3月11日，保亭城投公司与江西华唐公司签订《协议书》，同意江西华唐公司分期支付尚欠的项目转让款，并同意按县政府要求为江西华唐公司办理项目资产登记过户交接手续。同年4月23日，保亭城投公司将案涉项目一期5幢房屋交付保亭华唐公司使用，并办理了水电移交手续。同年6月26日，保亭城投公司又与江西华唐公司、保亭华唐公司签订《三方协议》，同意配合江西华唐公司将案涉项目的土地和房屋转入保亭华唐公司名下。根据上述约定，保亭城投公司也应当履行为保亭华唐公司办理案涉房屋所有权证和土地使用权证的义务。至于江西华唐公司、保亭华唐公司拖欠项目转让款的违约责任等合同债务问题，保亭城投公司已另案提起诉讼，请求支付欠款和违约金。该诉讼请求已获生效判决支持。该案生效判决已在执行之中。因此，保亭城投公司应将案涉房屋的土地使用权证或者不动产权证书过户登记至保亭华唐公司名下，否则，保亭华唐公司无法将案涉房屋的不动产权证书办理过户登记至陈冰名下。被告保亭城投公司认为江西华唐公司、保亭华唐公司尚未向其付清案涉项目转让款，其尚未办理土地使用权过户手续，依法仍然享有案涉房屋项下土地使用权，而保亭华唐公司只享有该房屋所有权、不享有土地使用权的答辩意见，于法无据，理由不能成立。原告陈冰的诉讼请求，文字表述虽然与新的不动产产权登记制度的要求不尽相同，但该请求的实质内容依法应获支持。三、关于保亭华唐公司、江西华唐公司是否应共同向陈冰支付违约金人民币4000万元的问题本院认为，陈冰请求保亭华唐公司、江西华唐公司向其支付违约金人民币4000万元，依据的是2016年12月2日保亭华唐公司、江西华唐公司与陈冰签订的《承诺书》。保亭华唐公司、江西华唐公司在该《承诺书》中承诺在三个月内将案涉5幢房屋产权过户至陈冰名下，否则愿向陈冰支付违约金4000万元。保亭华唐公司、江西华唐公司辩称该违约金约定过高，依法应予调整。根据合同法第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案陈冰没有提供证据证明保亭华唐公司违约给其造成的损失及其数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，应将本案约定的违约金4000万元调整为按照已付购房款6000万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金，违约金起算时间从《承诺书》签订之日2016年12月2日三个月后即2017年3月3日起计算。综上所述，原告陈冰请求在被告保亭城投公司向被告保亭华唐公司办理案涉房屋项下土地使用权证后，保亭华唐公司向其办理案涉房屋产权过户登记的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告陈冰请求被告保亭华唐公司、江西华唐公司向其支付违约金4000万元的诉讼请求，数额过高，依法应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告保亭黎族苗族自治县城乡投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于海南省××县街项目项下第2幢、第3幢、第5幢、第6幢、第7幢房屋（房屋所有权证号：保房权证保房字第XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XX**号）的土地使用权证或者不动产权证书办理过户登记至被告海南保亭华唐风情街投资管理有限公司名下；二、被告海南保亭华唐风情街投资管理有限公司于海南省××县街项目项下第2幢、第3幢、第5幢、第6幢、第7幢房屋（房屋所有权证号：保房权证保房字第XXXX、2XXXX、2XXXX、2XXXX、2XX**号）土地使用权证或者不动产权证书办理过户登记至其名下之日起三十日内，将上述房屋的不动产权证书办理过户登记至原告陈冰名下；三、被告海南保亭华唐风情街投资管理有限公司、江西华唐投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金（违约金的计算方法：自2017年3月3日起至被告海南保亭华唐风情街投资管理有限公司将上述房屋的不动产权证书办理过户登记至原告陈冰名下之日止以已付购房款6000万元按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）给原告陈冰；四、驳回原告陈冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费541800元，由原告陈冰承担162540元，由被告海南保亭华唐风情街投资管理有限公司、江西华唐投资有限公司承担379260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审 判 长 钱志勇审 判 员 贺 莺审 判 员 朱润生二〇一七年十月九日法官助理 黄 丽书 记 员 刘丙如