上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初7421号原告：张光忠，男，1989年6月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：金佳，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓康，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告：桂关安，男，1947年11月11日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：桂伟琼，女，1982年7月1日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：桂关安(系被告桂伟琼之父)，户籍地上海市黄浦区。原告张光忠与被告桂伟琼、桂关安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张光忠的委托诉讼代理人金佳、王晓康，被告桂伟琼的委托诉讼代理人暨被告桂关安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令两被告继续履行《上海市鹤沙路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》，协助原告办理上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的过户登记手续；2、判令两被告支付逾期过户违约金，自2018年1月22日起至判决生效之日止，以人民币(以下币种相同)98万元为基数，按照中国人民银行的同期贷款利率计算；3、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年9月20日，原告与两被告签订《上海市鹤沙路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》(以下简称协议)一份，约定该房转让价为108万元，签订协议当日支付定金1万元，2015年9月23日前支付购房款50万元(包含定金1万元)，并于2015年9月23日前交付房屋；待小产证办理后5日内支付房款48万元；于涉案房屋过户当日支付尾款10万元。原告按约履行了支付款项，房屋也实际交付给原告，原告装修后入住。被告于2015年11月23日取得小产证。现涉案房屋具备过户条件，两被告却拒绝配合办理过户手续。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求支持原告诉请。两被告共同辩称，根据协议第十条的约定，卖方反悔不出售涉案房屋的，按照房屋市场评估价的100%，并于5个工作日内向买方支付违约金。涉案房屋系动迁安置房，在签订协议时原告与中介恶意串通，隐瞒事实真相，采取欺诈手段，有违政府明令禁止3年内不得转让的政策，协议未经公证可以撤销。被告答辩状中表示被告要求解除协议返还已收房款并自愿补偿原告60万元，庭审中则表示不同意继续履行转让协议，根据协议第十条约定的100%的违约金过高，要求按照成交价的30%支付解约违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告桂伟琼、桂关安系父女关系。上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋的建筑面积为78.98平方米，系两被告于2011年动迁安置后所得。2015年9月20日，原告(乙方，购买方)与两被告(甲方，出卖方)签订《上海市鹤沙路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》，协议第二条约定：涉案房屋转让价款为108万元；第五条约定：基于涉案房屋为动迁配套商品房甲方未取得该房屋的《上海市房地产权证》，经双方友好协商于该房屋主管部门批准该房屋可以办理，以甲方为权利人该房屋的《上海市房地产权证》后30个工作日内甲方必须办理以甲方为权利人该房屋的《上海市房地产权证》乙方有权追究甲方违约责任。为此：甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满后(甲方小产证办理完毕后)10个工作日内甲乙双方约定双方签订上海市房地局网络版商品房(上海市房地产买卖合同)甲、乙双方签订网络版商品房(上海市房地产买卖合同)后甲、乙双方进行该房屋的产权交易过户；第十条约定：甲方签署本合同后，甲方后悔不出售上述房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场评估价的100%(百分之一百)，并于5个工作日内向乙方支付违约金，同时返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并按实承担高于乙方对该房屋原装修费用1倍的补偿(装修费用以票据为准)；除此以上两项违约金外甲方30个工作日内还要承担因该房屋所在地区价格上涨产生的上涨差额部分的现金补偿(金额以评估公司评估价格为准)若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应以现金方式赔偿乙方实际损失不足部分的损失，乙方签署本合同后，若乙方反悔不购买上述该房屋的，乙方应按照反悔时该房屋市场评估价的100%(百分之一百)于5个工作日内向甲方支付违约金…原告于2015年9月20日向两被告支付定金1万元，2015年9月21日支付49万元，于2015年12月1日支付48万元。两被告于2015年9月23日向原告交付涉案房屋，原告对涉案房屋进行了装修并支付了水电及物业费。另查明，涉案房屋于2014年12月25日经核准登记于上海金沁房地产开发有限公司名下，2015年11月23日登记于被告桂伟琼、桂关安名下。涉案房屋现交易限制期满，已经具备上市过户条件，原告多次与被告磋商，两被告拒绝办理过户手续，以致引发本案诉讼。审理中，原告承诺非限购对象，若因购房资格受限而导致过户不成由其自行承担后果；涉案房屋的剩余房款10万元愿于过户当日给付两被告。以上事实，由原告提供的《上海市鹤沙路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》、上海市房屋拆迁补偿安置协议、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、转账凭证、房款收据、装修合同及收据、水电及物业费发票及原、被告的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原、被告于2015年9月20日签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照《协议》的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。原告已按约履行了付款义务，完成了合同的主要义务。在《协议》签订后，被告履行了交房义务，亦完成了合同的主要义务，显然《协议》已切实得到履行。现涉案房屋的交易限制期已经届满，房屋过户条件已经成就，原告要求被告协助原告将涉案房屋过户登记至原告名下，本院应予支持。原、被告双方签署《协议》时，地方政府已对此类动迁安置房提前上市交易发出有关问题的通知，双方对产权过户时间也作了与政策相符的“在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易国家政策限制期满后”进行过户的约定，应属双方当事人的真实意思表示，被告主张《协议》撤销，于法无据，本院不予采信。关于违约责任的承担方式，《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案已查明的事实，被告一方存在违约，原告作为守约方可以选择让违约方承担违约责任的具体方式，且原告承诺涉案房屋产权过户之日将尾款10万元支付给两被告，故不存在房屋过户的障碍，原告主张《协议》继续履行并无不当，本院予以支持。原、被告虽在《协议》上有关于反悔追究各自违约责任的约定，但原告已按照《协议》向两被告支付了大部分房款，且涉案房屋已经实际交付原告使用并作为原告唯一住房的现状，从保障守约方合法利益出发，为保护交易的稳定性，提倡买卖双方均遵守诚实信用的原则，被告提出悔约，不符合约定解除的条件；涉案房屋亦不存在法律规定的无法履行的除外情形，故对于被告要求悔约并按照成交价的30%支付解约违约金的意见，本院不予采信。原告要求两被告支付自2018年1月22日起至判决生效之日止以98万元为基数按照中国人民银行的同期贷款利率计算的逾期过户违约金，因两被告对涉案房屋产权证备注的动迁安置房3年内不得转让抵押的认知有误，并非恶意违约，故对该诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张光忠与被告桂伟琼、桂关安继续履行双方于2015年9月20日签订的《上海市鹤沙路XXX弄XXX号XXX室出售转让协议》，两被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告张光忠名下的手续，原告张光忠于上述房屋产权过户当日给付被告桂伟琼、桂关安房屋尾款10万元；二、驳回原告张光忠要求被告桂伟琼、桂关安支付自2018年1月22日起至判决生效之日止以98万元为基数按照中国人民银行的同期贷款利率计算的逾期过户违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,520元，减半收取计7,260元、财产保全费5,000元，合计12,260元，由被告桂伟琼、桂关安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一八年三月二十三日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同主要义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。