江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终155号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州富瑷化工有限公司。住所地：江苏省苏州市平江区苏站路***号。组织机构代码：57032701-3。
法定代表人：孙建峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐海兵，江苏高仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西忠鸣医药原料有限公司，住所地：江西省樟树市城北工业园区。组织机构代码：78148906-3。
法定代表人：王均伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邹小湖，江西药都律师事务所律师。
原审被告、反诉原告：孙建峰，男，1978年3月15日出生，汉族，住江苏省如皋市。
原审被告：周荣生，男，1971年9月19日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区。
原审被告：马建斌，男，1970年10月25日出生，汉族，住江苏省南通市崇州区。
原审被告：黄继鑫，男，1973年6月30日出生，汉族，住浙江省上虞市。
原审被告：应荣兴，男，1975年11月23日出生，汉族，住浙江省上虞市。
原审被告：黄立忠，男，1974年5月19日出生，汉族，住浙江省上虞市。
上诉人苏州富瑷化工有限公司（以下简称富瑷公司）因与被上诉人江西忠鸣医药原料有限公司（以下简称忠鸣公司）、原审被告孙建峰、周荣生、马建斌、黄继鑫、应荣兴、黄立忠租赁合同纠纷一案,不服�西省樟树市人民法院（2017）赣0982民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年2月8日公开开庭进行了审理，上诉人富瑷公司法定代表人孙建峰及其委托诉讼代理人徐海兵与被上诉人忠鸣公司法定代表人王均伟及其委托诉讼代理人邹小湖、原审被告孙建峰到庭参加诉讼，原审被告周荣生、马建斌、黄继鑫、应荣兴、黄立忠经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人富瑷公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、案涉《厂房租赁合同》既包括厂房租赁也包括设备租赁，无论是厂房租赁部分还是设备租赁部分，均系无效合同。1、案涉房屋未经消防验收合格，房屋租赁合同无效。2、忠鸣公司向富瑷公司出租国有土地上的案涉厂房，忠鸣公司尚未取得房屋所有权证书，忠鸣公司在一审中提供的产权证登记的所有权人系案外人，因此租赁合同无效。3、忠鸣公司向富瑷公司出租的设备系特种设备，不符合法律法规的规定，设备租赁部分系无效合同。二、本案发生爆炸及火灾属实，但是对于事故的发生及损害后果，忠鸣公司应承担主要责任。三、对于忠鸣公司主张的损失，依法不应当予以支持。四、富瑷公司按照2015年10月25日协议向忠鸣公司支付的200000元中，根据协议约定，包括预付的赔偿款74000元，该款应从富瑷公司应承担的赔偿金额中扣除，但是一审法院未予扣除。五、富瑷公司的反诉损失合法有据，忠鸣公司的过错大于富瑷公司，因而富瑷公司主张的损失，应由忠鸣公司承担70%。富瑷公司庭审中补充以下上诉意见：1、评估范围超过我方实际承租范围及实际损失范围；2、环保局早已责令对方停业，对方未告知我方导致无�租赁合同一直履行，既然被责令停业，对方无权主张此后的租金；3、安监局认定对方负有责任，一审法院未认定；4、从环保局的停业处罚看，涉案合同也为无效合同。
被上诉人忠鸣公司辩称：一、双方所签租赁合同是双方真实意思表示，是合法有效的。1、房屋租赁合同的效力与出租房屋是否经过消防安全验收合格本身没有必然联系，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格作为合同生效的条件。但本案中，富瑷公司与忠鸣公司并未将此作为合同生效的条件。何况，富瑷公司将租赁物使用了二年有余。2、关于房屋产权权属问题。尽管租赁房屋产权登记不是忠鸣公司，但忠鸣公司已提供了相关证据予以证实该厂房属于忠鸣公司所有。同时，富瑷公司也租赁使用了两年多，未出现权属争议问题。忠鸣公司有产权证，只是未办理过户至�鸣公司名下的手续而已。3、设备租赁部分也是有效的，本案不能适用《中华人民共和国安全生产法》第三十条等法规。忠鸣公司所购设备都是从正规厂家购买的，当时均有手续，只是时间使用较久且发生火灾，有些材料被烧毁。二、忠鸣公司对涉案损害后果不应承担任何责任。三、2015年10月25日所签协议是双方真实意思表示，是合法有效的，更证实了忠鸣公司对火灾后果无责任，富瑷公司知道是自己原因造成了火灾，同时又希望忠鸣公司能谅解，故与忠鸣公司谈赔偿事宜。四、关于损失问题。1、忠鸣公司要求租金作为损失计算赔付是符合事实和法律规定。2、忠鸣公司在事发后是委托了公证处进行公证，但并非富瑷公司所说“对损失进行了公证”，公证部门无权对损失评估。五、富瑷公司的损失，不仅证据不充分，就算有，也是富瑷公司自己承担，与忠鸣公司无关�
原审被告周荣生、马建斌、黄继鑫、应荣兴、黄立忠未进行答辩。
忠鸣公司向一审法院起诉请求：1、判令富瑷公司、孙建峰共同赔偿忠鸣公司损失2282057.52元（具体以价格评估报告为准）及2017年5月4日到判决生效之日止的租金损失；2、判令周荣生、马建斌对忠鸣公司的损失承担连带责任；3、诉讼费、保全费、鉴定费由富瑷公司、孙建峰、周荣生、马建斌承担。
富瑷公司、孙建峰向一审法院提出反诉请求：1、忠鸣公司赔偿富瑷公司损失599389元；2、鉴定费、诉讼费由忠鸣公司承担。
一审法院认定事实：2005年11月10日忠鸣公司从江西省樟树市鑫兴食品厂购得位于城北工业园区的厂房一处，期间一直从事医药原料的加工、生产和销售。2013年7月21日忠鸣公司与富瑷公司签定厂房租赁合同一份，约定：忠鸣公司出租给富瑷公司一个车间、搪瓷反应釜11套、蒸汽锅炉1套等设备，租赁期限为2013年9月1日至2019年8月31日。厂房租赁第一年租金为人民币20万元，第二年起年租金为25万元，租金每半年结付一次，租赁期间苏州富瑷公司合理使用并爱护该厂房及附属设施，因使用不当致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，苏州富瑷公司应负责维修或赔偿，拒不维修的，忠鸣公司可代为维修，费用由苏州富瑷公司承担等内容。合同签订后，忠鸣公司按约将厂房、设备交付给了苏州，富瑷公司亦按约向忠鸣公司支付了租金。2015年10月16日，富瑷公司在生产、使用过程中，因聘用人员使用操作不当，该厂房车间内发生爆炸，造成厂房及厂房内原料、机械设备等烧毁。2016年10月25日忠鸣公司与富瑷公司就2015年10月16日忠鸣公司内火灾事故相关事宜签定赔偿协议一份，载明：1.富瑷公司承诺协议生效后一次性支付忠鸣公司人民币20万元，其中包括（1）2015年9月1日至2016年3月1日厂房租金125000元，双方一致同意上述款项支付完成后，原租房协议立即终止，（2）水电费欠款1000元、（3）厂房维修及设备等财产赔偿预付款74000元、（4）厂房维修及设备等损失双方在一个月内共同委托第三方评估单位进行评估，损失金额以评估为准；2.富瑷公司承诺一年内向忠鸣公司进行赔偿，由周荣生、马建斌行使担保赔偿责任；3.协商不成由樟树市人民法院管辖。忠鸣公司法人代表王均伟、富瑷公司法人代表孙建峰及周荣生、马建斌在协议上签字确认。协议签定后，孙建峰向忠鸣公司出具确认书一份，确认了忠鸣公司在火灾事故中被烧毁的物品等，并由孙建峰作出承诺：1.维修其房屋；2.安装其设备，对烧坏的设备负责赔偿；3.其他损失大家另行协商。此后，忠鸣公司于2015年11月3日通过申通快递向富�公司、孙建峰、周荣生、马建斌发出通知，要求尽快来樟树委托第三方进行评估鉴定，2015年11月5日富瑷公司出具回复函一份，称将在2015年11月24日前赴贵公司洽谈赔偿或第三方评估委托事宜。期间，孙建峰分别于2015年10月20日、10月22日、10月25日向忠鸣公司支付了原料赔偿款10000元、电费1600元、租金125000元（2015年9月1日至2016年3月1日止）、赔偿款74000元，合计211600元。
一审法院认为，1、厂房租赁合同、赔偿协议书是忠鸣公司与富瑷公司在平等自愿的前提下签定的，合法有效。本案所涉出租厂房、设备不属于法律规定必须经过相关行政部门检测、验收、许可范畴，孙建峰提出的出租厂房、设备必须经过相关行政部门检测、验收、许可，而认定厂房租赁合同无效的事实和理由，不予支持；2、有关孙建峰的诉讼主体资格，忠鸣公司与富瑷公司签订的厂房租赁合�、赔偿协议书，孙建峰、王均伟均是以公司法定代表人的身份参加、签名的，其行为代表各自公司，是公司行为，孙建峰、王均伟之后的行为也是代表各自公司，属公司行为，故孙建峰提出的其本人不是本案被告的理由成立，鉴于此孙建峰也不能作为反诉原告提起反诉；3、周荣生、马建斌作为赔偿担保人，在2015年10月25日忠鸣公司与富瑷公司签订的赔偿协议书中签名按指印，该行为是其真实意思表示，合法有效，在富瑷公司没有履行完赔偿责任前其担保赔偿责任依然存在，孙建峰提出是在公安机关迫于胁迫下签名的没有提供任何证据，故周荣生、马建斌属本案被告；4、2015年10月16日发生的火灾事故，是富瑷公司非法生产，在生产化工产品过程中，聘用员工操作不当产生的，富瑷公司对此应承担此事故直接的、全部的责任。①忠鸣公司所出租的厂房、设备不属于法律规定必须经过相关行政部门检测、验收、许可范畴，若其存在消防、检测、许可等问题也属行政法律、法规调整的范畴；②富瑷公司作为研发、生产化工产品的专业企业，应当知晓该租赁什么样的厂房和设备进行生产、懂得生产操作流程、知道聘用员工是否要进行岗位培训，“10．16”火灾事故发生后，樟树市安全生产监督管理局已认定事故原因是富瑷公司非法生产，在生产过程中，聘用员工操作不当产生的。樟树环境保护局、樟树市安全生产监督管理局在对忠鸣公司作出行政处罚时，实际研发、生产人为富瑷公司，而非忠鸣公司，所以不能假借忠鸣公司所出租的厂房、设备没有经过相关行政部门检测、验收、许可，而主张忠鸣公司在“10．16”火灾事故中存在责任；③双方在厂房租赁合同中约定了富瑷公司作为设备的承租者和使用者应做好消防、安全、卫生工作，�担自身安全上的生产责任。5、孙建峰没有任何直接的、充分的证据证明应荣兴、黄继鑫、黄立忠与孙建峰合伙生产经营，孙建峰个人不属本案诉讼主体，其所申请的公证内容与本案无关联性，也不能以关系人应荣兴、黄继鑫、黄立忠未参加、未到场的一份公证作为认定应荣兴、黄继鑫、黄立忠与孙建峰合伙的依据，故应荣兴、黄继鑫、黄立忠不属本案被告；6、有关被烧厂房、设备、原材料等损失。原审司法鉴定意见因违反法律程序已否定其效力。重审中一审法院重新委托鉴定机构对双方申请鉴定事项进行了委托评估鉴定，在双方抓阄选定鉴定机构、举证质证鉴定材料、现场勘察、征求鉴定初始意见的前提下，江西神州司法鉴定中心出具了赣神州司鉴字【2017】第P50号、第P51号、第P34号司法鉴定意见书，认定了忠鸣公司、富瑷公司“10．16”火灾事故损失，三份司法�定意见书真实、合法、有效，予以认定，据此，损失金额为①忠鸣公司被烧厂房内的原料、机械设备全套生产流水线、房租、设备资金等财产至2017年5月4日损失金额为1561542.32元〔其中被烧厂房内的原料、机械设备全套生产流水线损失1269875.70元，2016年3月2日至2017年5月4日的厂房、设备租金损失291666．62元（计14个月，每月租金损失金额为20833．33元）〕；②忠鸣公司被烧毁厂房重置总价为720515．20元。③富瑷公司被烧的原料、包装物等财产损失金额为856270.00元；忠鸣公司提出租金损失应计算至本案判决生效时止，而不应是鉴定机构确定的2017年5月4日止，富瑷公司提出2015年10月25日双方签订的赔偿协议中富瑷公司已承诺“2015年9月1日至2016年3月1日厂房租金125000元，双方一致同意上述款项支付完成后，原租厂房协议立即终止”，而富瑷公司10月25日已向忠鸣公司支付了租金125000元，因而原租房协议此时已终止，2016年3月1日以后不能再要求支付租金。根据孙建峰确认书中作出的承诺，至今为止富瑷公司及孙建峰未对忠鸣公司火灾中烧毁的厂房、设备进行任何维修、安装，返还给出租方忠鸣公司，富瑷公司也没有按2015年10月25日双方签订的赔偿协议全面履行赔偿义务，被烧现场仍是一片狼藉，忠鸣公司被烧的厂房、设备至今无法使用，所以忠鸣公司主张2016年3月2日以后的厂房、设备租金损失，符合实际情况及合同约定，予以支持；7、忠鸣公司原审司法鉴定费用55200元，因系鉴定机构违反法律程序导致鉴定结论不能采用，富瑷公司、孙建峰对此不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》�六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、由苏州富瑷化工有限公司在判决生效后十日内赔偿江西忠鸣医药原料有限公司被烧厂房内的原料、机械设备全套生产流水线损失1269875.70元、被烧毁厂房重置人民币720515．20元，两项合计人民币1990390．90元。周荣生、马建斌对此款项承担连带赔偿责任；二、2016年3月2日起至判决生效止江西忠鸣医药原料有限公司被烧厂房、设备的租金损失由苏州富瑷化工有限公司赔偿（每月租金损失金额按20833．33元计算，算至判决生效时止。其中2016年3月2日至2017年5月4日计14个月的租金损失为291666．62元）。周荣生、马建斌对此款项承担连带赔偿责任；三、驳回江西忠鸣医药原料有限公司的其他诉讼请求；四、驳回苏州富瑷化工有限公司、孙建峰要求江西忠鸣�药原料有限公司赔偿的反诉请求；五、驳回孙建峰要求黄继鑫、应荣兴、黄立忠对忠鸣公司的损失承担共同赔偿责任的请求。案件受理费22800元，保全费5000元，反诉费4700元，忠鸣公司重审司法鉴定费69965元，富瑷公司重审司法鉴定费27190元，合计129655元，由富瑷公司、孙建峰承担。
本院二审期间，上诉人富瑷公司与原审被告孙建峰、周荣生、马建斌、黄继鑫、应荣兴、黄立忠均未提供证据。被上诉人忠鸣公司提供如下证据：肖德庆的证言和录音资料、证人张某与颜仁林的调查笔录、孙建峰与张雪林的讯问笔录、樟树市环保局关于孙建峰的调查询问笔录，用以证明火灾原因是富瑷公司的员工违规操作所致，富瑷公司聘请的员工文化低、年龄偏大且未经过培训；事故发生前已被责令停产过，发生事故时刚生产一两天；岗位人员不到位，只有二、三人上班，还�班；环保部门找到孙建峰责令整改，停止生产。富瑷公司经质证认为，肖德庆的证言和录音资料不是新证据；肖德庆的证言和录音资料、证人张某与颜仁林的调查笔录、孙建峰与张雪林的讯问笔录均为证人证言，证人未到庭，形式不合法，不予认可；对樟树市环保局关于孙建峰的调查询问笔录的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，询问是在火灾发生后，不能证明环保部门通知上诉人停产，根据一审调取的环保局向忠鸣公司法定代表人做的询问笔录及行政处罚决定书，被处罚对象是忠鸣公司而不是富瑷公司。
原审被告孙建峰、周荣生、马建斌、黄继鑫、应荣兴、黄立忠未发表质证意见。
本院对于忠鸣公司二审期间提供的肖德庆的证言和录音资料、证人张某与颜仁林的调查笔录、孙建峰与张雪林的讯问笔录，因证人未到庭，对上述�据不予采信。对忠鸣公司提供的樟树市环保局关于孙建峰的调查询问笔录的真实性、合法性、关联性，因富瑷公司未提出异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，能够证明火灾原因是富瑷公司的员工违规操作所致。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《厂房租赁合同》的效力问题；二、发生火灾造成的损失是多少，应由谁承担。
一、关于《厂房租赁合同》的效力问题。富瑷公司与忠鸣公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且所涉出租厂房、设备不属于法律规定必须经过相关行政部门检测、验收、许可范畴，该《厂房租赁合同》合法有效。案涉厂房登记所有权××虽为江西省樟树市鑫兴食品厂，但忠鸣公司提供的证据足以证实其已购买案涉厂房并将厂房出租给富瑷公司的事实。富瑷公司上诉提出的出租厂房、设备必须经过相关行政部门检测、验收、许可及厂房所有权人系案外人从而导致《厂房租赁合同》无效的理由，本院不予支持。
二、关于发生火灾造成的损失是多少，应由谁承担的问题。发生火灾造成了两部分的损失，即忠鸣公司的损失与富瑷公司的损失。1、江西神州司法鉴定中心出具的赣神州司鉴字【2017】第P51号司法鉴定意见书认定忠鸣公司被烧厂房内的原料、机械设备全套生产流水线、房租、设备资金等财产损失金额为1561542.32元（每月房租损失金额为20833．33元，房租损失鉴定算至2017年5月4日止）；【2017】第P34号司法鉴定意见书，认定忠鸣公司被烧毁厂房重置总价为720515.2元。富瑷公司上诉提出已向忠鸣公司支付了租金125000元，原租房协议此时已终止，对于终止后的�金，富瑷公司不应承担支付责任的意见，经查，富瑷公司与忠鸣公司于2015年10月25日签订的《协议》约定“2015年9月1日至2016年3月1日厂房租金125000元，双方一致同意上述款项支付完成后，原租厂房协议立即终止”，富瑷公司已向忠鸣公司支付了租金125000元，故原租房协议已终止，2016年3月1日以后富瑷公司不需承担支付租金的义务。但根据该《协议》第1条第（4）项约定“厂房维修及设备等损失双方在一个月内共同委托第三方评估单位进行评估，损失金额以评估为准”和第2条约定“乙方（富瑷公司）承诺一年内向甲方（忠鸣公司）进行赔偿，由周荣生、马建斌行使担保赔偿责任”以及孙建峰在《确认书》中作出的承诺，至今为止富瑷公司及孙建峰未对忠鸣公司火灾中烧毁的厂房、设备进行任何维修、安装及返还给出租方忠鸣公司，富瑷公司也没有按2015年10月25日双方�订的赔偿协议全面履行赔偿义务，忠鸣公司被烧的厂房、设备至今无法使用，故富瑷公司应对忠鸣公司2016年10月25日以后的厂房、设备租金损失承担赔偿责任。综上，忠鸣公司的损失为被烧厂房内的原料、机械设备全套生产流水线损失1269875.7元、被烧毁厂房重置总价720515.2元、2016年10月25日以后被烧厂房、设备的租金损失，富瑷公司已经支付的原料赔偿款10000元及赔偿款74000元应予以扣除。2、本案发生的火灾事故原因是富瑷公司非法生产，在生产化工产品过程中，聘用员工操作不当导致的，富瑷公司对此次事故应承担全部责任。富瑷公司上诉提出应由忠鸣公司承担本次事故的主要责任，本院不予支持，理由为忠鸣公司所出租的厂房、设备不属于法律规定必须经过相关行政部门检测、验收、许可范畴，忠鸣公司出租厂房并不存在过错；樟树市安全生产监督管理局已认定事故原因是富瑷公司非法生产，在生产过程中，聘用员工操作不当产生的；忠鸣公司与富瑷公司在厂房租赁合同中约定了富瑷公司作为设备的承租者和使用者应做好消防、安全、卫生工作，承担自身安全上的生产责任。3、富瑷公司一审期间提出反诉要求忠鸣公司承担富瑷公司损失599389元的70%，因富瑷公司系造成本次事故的责任主体，富瑷公司对此次事故应承担全部责任，故富瑷公司对其自身损失承担全部责任，忠鸣公司不承担责任。
综上，上诉人富瑷公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干�题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持江西省樟树市人民法院（2017）赣0982民初680号民事判决第四项，即“驳回苏州富瑷化工有限公司、孙建峰要求江西忠鸣医药原料有限公司赔偿的反诉请求”；
二、维持江西省樟树市人民法院（2017）赣0982民初680号民事判决第五项，即“驳回孙建峰要求黄继鑫、应荣兴、黄立忠对江西忠鸣公司的损失承担共同赔偿责任的请求”；
三、撤销江西省樟树市人民法院（2017）赣0982民初680号民事判决第一项、第二项、第三项；
四、由苏州富瑷化工有限公司在本判决生效后十日内赔偿江西忠鸣医药原料有限公司被烧厂房内的原料、机械设备全套生产流水线损失1269875.7元、被烧毁厂房重置费用720515．2元，扣除苏州富瑷化工有限公司已支付的84000元，苏州富瑷化工有限公司尚应支付1906390．9元，�荣生、马建斌对此款项承担连带赔偿责任；
五、由苏州富瑷化工有限公司赔偿江西忠鸣医药原料有限公司被烧厂房、设备的租金损失（每月按20833．33元计算，自2016年10月26日起计算至苏州富瑷化工有限公司付清本判决第四项确定的金额之日止），周荣生、马建斌对此款项承担连带赔偿责任；
六、驳回江西忠鸣医药原料有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22800元、保全费5000元、反诉费4700元、江西忠鸣医药原料有限公司重审司法鉴定费69965元、苏州富瑷化工有限公司重审司法鉴定费27190元，合计129655元，由苏州富瑷化工有限公司负担128000元，江西忠鸣医药原料有限公司负担1655�。二审案件受理费26056元，由苏州富瑷化工有限公司负担24956元，江西忠鸣医药原料有限公司负担1100元。
本判决为终审判决。
审判长 贾 莉
审判员 黄若凡
审判员 易 芳
二〇一八年四月二十七日
书记员 高 强