上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1508号
上诉人（原审被告）方需要。
委托代理人陈裕康，上海市普陀区曹杨法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）蔡燕华。
被上诉人（原审原告）甲。
上列两被上诉人之共同委托代理人朱义，上海市振兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐红。
被上诉人（原审第三人）徐亮。
被上诉人（原审第三人）王永芳。
上诉人方需要因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第24726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，蔡燕华与案外人乙系夫妻关系，甲系双方所生之女。徐红与徐亮系姐弟关系，王永芳系徐红和徐亮之母。＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）原登记于蔡燕华、甲及乙名下。
2008年7月31日，徐亮持经公证的上有“乙、蔡燕华、甲”字样的委托书以蔡燕华、甲及乙共同委托代理人的身份与徐红签订《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋出售给徐红，后该房屋被登记至徐红名下。
2008年12月4日，徐红与方需要就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由徐红将系争房屋转让给方需要，转让价款为人民币110万元（以下币种均为人民币），其中2008年11月11日支付定金5万元，2008年11月13日支付28万元，剩余房款77万元由银行贷款支付。《上海市房地产买卖合同》签订后，方需要以系争房屋为抵押物，向中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行申请了贷款77万元，该贷款已发放至售房方即徐红账户内。2008年12月17日，系争房屋登记至方需要名下。因方需要未按期归还银行贷款，中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行向法院提起诉讼，该案件已进入执行阶段，系争房屋已被长宁法院查封。
原审另查明，2011年9月26日，蔡燕华、甲以徐红、徐亮通过办理虚假公证手续，恶意串通将蔡燕华、甲共有房屋出售，侵犯了蔡燕华、甲的合法权益为由，将徐红、徐亮及乙诉至浦东新区人民法院（以下简称浦东法院），要求确认徐亮与徐红就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。浦东法院经审理后，于2012年6月26日作出（2011）浦民一（民）初字第350××号民事判决，支持了蔡燕华、甲的诉讼请求，该判决现已发生法律效力。
2011年10月9日，方需要以其为系争房屋产权人并已支付全部房款，而蔡燕华、甲及乙一直在系争房屋内居住为由，向浦东法院提起诉讼，要求判令蔡燕华、甲及乙搬离系争房屋，并要求蔡燕华、甲、徐红及乙支付房屋使用费、结清水电气费等。浦东法院经审理后，于2012年6月5日作出（2011）浦民一（民）初字第372××号民事判决，支持了方需要要求蔡燕华、甲及乙迁出系争房屋的诉讼请求，该判决现已发生法律效力。
原审再查明，2008年11月13日，自徐亮账户（账号622202100101400××××）转入方需要账户（账号100102330121319××××）26万元，同日，自方需要账户（账号1001100102330121319××××）转出28万元至徐红账户（账号622208100100058××××）。2009年9月21日，自王永芳账户（账号622208100100554××××）转入方需要还贷账户（账号1001100102330121319××××）8，000元，后该8，000元全部用于归还贷款。
在（2011）浦民一（民）初字第372××号案件审理过程中，方需要称2008年11月11日，其通过银行转账方式向徐红支付了定金5万元，2008年11月13日，其通过银行转账方式向徐红支付了房款28万元。本案原审审理中，方需要称在办理过户手续之前，已将多方筹集的26万元给付徐红，因上海市房地产交易中心规定首付款的支付必须要有银行的转账凭证，故先由徐红的弟弟即徐亮将26万元打入方需要账户，再由方需要将首付款共计28万元打入徐红账户，故意再走了一笔流水。至于徐红母亲即王永芳打入方需要账户的8，000元，可能系剩余房款的结算，也可能因为系争房屋是有人租住的，故该笔钱款是打给方需要的租金。但在审理过程中，方需要并未提交用以证明上述事实的相关证据材料。
为查明系争房屋买卖过程中的相关情况，原审法院至上海丙房地产咨询有限公司第五分公司调查有关情况。该公司经办人丁称，在购买系争房屋时，方需要和徐红一起来到该公司门店，要求其帮忙签订一份房地产买卖合同，具体的看房、议价等情况均非通过该中介门店进行，双方至该中介门店时即已经达成一致意见，方需要及徐红也并未与该中介公司签订过居间合同等文件，亦未支付过中介费。
原审审理中，蔡燕华、甲共同起诉请求判令：1、确认徐红、方需要就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、徐红、方需要协助蔡燕华、甲将系争房屋的产权恢复登记至案外人乙及蔡燕华、甲名下；3、本案诉讼费用由徐红、方需要负担。方需要辩称：不同意蔡燕华、甲的诉讼请求。徐红、徐亮、王永芳均未到庭应诉，亦未提交证据。
原审认为，根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因徐亮以蔡燕华、甲、乙名义与徐红于2008年7月31日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已被生效法律文书确认无效，故徐红将系争房屋出售给方需要属于无权处分。方需要能否获得系争房屋所有权取决于其是否属于善意第三人即满足法律规定的上述三个条件。
第一，方需要受让系争房屋时是否为善意，即不知道徐红存在权利瑕疵。方需要称系通过中介才认识徐红，之后进行房屋买卖，但却未提供居间协议、看房单、佣金确认书等证明居间事实存在的文件，而原审法院至房屋买卖合同中的居间人处调查时，该中介公司的经办人称系争房屋的看房、议价等过程均系徐红、方需要自行协商，中介公司只是帮忙打印合同，因中介公司与本案当事人并无利害关系，其所陈述的事实更具客观性、真实性，故原审对其陈述予以采信，方需要并非通过中介公司知晓系争房屋出售信息。此外，房地产买卖合同中约定徐红于2008年12月31日前腾出系争房屋，而系争房屋实际并未交付方需要使用，方需要直至2011年10月9日才向法院提起诉讼要求蔡燕华、甲及案外人乙迁出系争房屋，时间间隔近三年。方需要虽解释称购买系争房屋时即知晓系争房屋中有人租住，因其实际需要房屋租金支付贷款，故未要求腾房，在无人支付租金后，方需要与徐红一直在交涉，因交涉未果，才最终向法院提起诉讼。但方需要并未要求徐红提供其与租客签订的房屋租赁合同，亦未与租客另行签订房屋租赁合同，也未提供证据证明实际有租客每月向其支付租金，故原审对方需要的上述陈述不予采信。自房地产买卖合同约定的交房期限至方需要实际提起诉讼要求排除妨害，时间间隔近三年，即使从方需要所述租客停止支付租金的时间节点2009年12月起算，时间间隔亦近两年，显然不符合买受人急于占有、使用、收益系争房屋的心理，显然有违常理。原审认为，一起正常的房屋买卖交易，交易双方必然经过看房、磋商、签订合同、付款、产权过户、交房等过程，在每一过程中，买受人均会对出卖标的物予以严格审查，审慎付款。而方需要、徐红的上述行为却明显不符正常的房屋交易流程，存在诸多有违常理之处。
第二，方需要有无实际支付房款。徐红、方需要于2008年12月4日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中约定：方需要应于2008年11月11日支付定金5万元，2008年11月13日支付房款28万元。方需要虽称双方达成合意之初即支付了5万元，其余28万元系其先通过现金方式支付给徐红，其后为满足交易中心的需要，才又通过转账方式完成了形式上的首付款支付过程，但方需要并未提供银行取款凭证、徐红出具的收条等材料予以证明，且方需要的该陈述亦与其在（2011）浦民一（民）初字第372××号案件中所陈述的房款28万元系2008年11月13日通过银行转账方式支付的陈述相矛盾，故原审对方需要上述通过现金方式支付28万元房款的主张不予采信。
第三，房屋贷款有无归还及由何人归还。方需要2009年8月未按时还贷，2009年9月21日，自王永芳即徐红之母的账户（账号622208100100554××××）转入方需要还贷账户（账号100102330121319××××）8，000元，该笔钱款后全部用于归还系争房屋的房屋贷款，此后，方需要即不再归还房屋贷款。方需要虽称该8，000元可能是剩余房款的结算，也可能是打给方需要的租金，但方需要并未提交证据用以证明上述事实，故原审对方需要的该陈述不予采信。原审认为，房屋买卖合同中并无有关该8，000元钱款的约定，房屋买卖完成后九个月双方仍有账目未结清也并不符合房地产交易的惯例，且由房屋出售方实际归还房屋贷款亦有违常理，故原审认为无法排除徐红、方需要恶意串通，骗取银行贷款的可能。
综上所述，方需要除银行贷款77万元外并未提供充足的证据证明其实际支付过其余房款，在整个房屋交易过程中，亦存在诸多有违常理之处，故原审认为方需要并非善意取得系争房屋，蔡燕华、甲要求确认系争房屋买卖合同无效的诉讼请求，依法应予支持。本案系争房屋现因另案被执行部门查封，司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，并构成涉讼房屋过户的履行障碍，导致本案中蔡燕华、甲的房屋过户请求实际处于无法履行的状态，故本案中无法判决将系争房屋过户至蔡燕华、甲及案外人乙名下，蔡燕华、甲可在另案执行完毕后，根据执行结果另行主张其权利。因徐红未到庭，方需要未提供充足证据证明首付款的支付情况，原审认为无法查清房款的具体支付数额，为充分保护当事人的合法权益，合同无效后的法律后果本案中不予处理，当事人可另行主张其权利。徐红、徐亮、王永芳经合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，依法可予缺席裁判。
原审法院审理后于二〇一四年三月六日作出判决：一、徐红与方需要于2008年12月4日就＊＊＊＊房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回蔡燕华、甲的其余诉讼请求。案件受理费14，700元，由徐红负担7，350元、方需要负担7，350元。
判决后，方需要不服，上诉于本院称：徐红与方需要就系争房屋签订买卖合同时，徐红是系争房屋的产权人，有权处分系争房屋，方需要与徐红此前并不认识，双方建立的买卖合同关系合法有效。方需要已经按照合同的约定支付了首付款并办理了银行贷款，方需要也根据借款合同的约定，归还了相应的银行贷款，此后因方需要无法对系争房屋行使所有人之权利，故停止归还银行贷款，方需要的行为并无不当，方需要与徐红间并不存在恶意串通的问题，房屋买卖合同合法有效，应受到法律保护。即便该合同被认定为无效，相应的法律后果亦应处理，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故上诉请求撤销原审判决第一项，改判驳回蔡燕华、甲原审中的全部诉讼请求或将本案发回重审。
蔡燕华、甲共同辩称：不同意方需要的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人徐红、徐亮、王永芳未作答辩。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2014年5月15日，系争房屋之产权转移登记至案外人上海庆齐实业发展有限公司名下。
本院认为，本案的争议焦点为方需要与徐红就系争房屋签订的买卖合同的效力问题，本院对此分析如下：
首先，就双方订立买卖合同的过程看，方需要自称其不认识徐红，系通过中介公司居间认识徐红并进行房屋交易。但方需要未提供相应的居间协议、佣金支付凭证等证据佐证，从原审法院至买卖合同居间方处了解的情况看，居间方陈述系争房屋的看房、议价等过程均系徐红、方需要自行协商，中介公司只是帮忙打印合同。因中介公司与本案当事人并无利害关系，其所陈述的事实更具客观性、真实性，本院予以采信。综合上述情况看，房屋买卖合同订立的过程系徐红与方需要自行协商，方需要关于其不认识徐红，系通过中介公司居间介绍的陈述，不具有可信性。
其次，方需要自称签订买卖合同前实地查看过系争房屋，但其不能提供详细的看房情节。方需要自称看房时清楚系争房屋内有租客居住，但未要求徐红提供徐红与承租人的租赁合同，对租赁期限的长短亦无法陈述，方需要虽称其与徐红协商租客支付的租金归方需要所有，但方需要对租金的数额亦陈述不清，亦未提供承租人直接支付方需要租金或者由徐红转交租金的证据，直至2011年9月26日蔡燕华、甲起诉请求判令徐亮以系争房屋原产权人名义与徐红签订的房屋买卖合同无效后，方需要方起诉请求蔡燕华、甲等迁出系争房屋。方需要自称系为投资目的而购买系争房屋，但对关系系争房屋顺利流转的租约问题持放任态度，对影响系争房屋收益权能之租金及租期问题均无法陈述清楚，其自述合同约定的购房款已全部付清，假设该陈述成立，方需要在己方履行完毕合同义务后，明显怠于行使己方应享有之对系争房屋实际占有及收益权能，均能说明方需要在房屋买卖合同签订时并非善意之购房人。
再次，就购房款的支付问题。在另案中，方需要陈述28万元购房款系通过银行转账方式支付。原审审理中，方需要又称双方达成合意之初即支付了5万元，其余28万元系先通过现金方式支付给徐红，后为满足交易中心需要，才又通过转账方式完成了形式上的首付款支付。本案庭审中，方需要又称上述转账系实际付款，并非是走账形式。方需要作为买卖合同的购房人，对大笔资金的支出，在不同案件中作出不同陈述，同一案件中的陈述亦前后矛盾，既没有提供资金筹集的证据以证明其以现金形式支付，也没有对其与徐红、徐亮间往来转账作出合理解释。系争房屋先由徐亮持委托书以原产权人的名义过户至徐红名下，徐红又将系争房屋之产权过户至方需要名下，徐红与徐亮系姐弟关系，且徐红之母王永芳于方需要停止归还银行贷款后，随即于次月转账8，000元至方需要名下的还款账户，而该笔钱款实际用于归还了银行贷款，结合方需要对首付款支付陈述之矛盾、首付款资金周转之流转方向，本院认为方需要目前提供的证据无法证明其实际支付了33万元首付款，且方需要与徐红之关系明显有异于房屋交易中买方与卖方之正常关系。
综合以上分析，方需要对签订买卖合同的过程、首付款的支付均未作出合理解释，加之其对房屋占有、收益权能持放任态度，足以说明方需要在与徐红签订房屋买卖合同时并非善意之购房人。需要特别指出的是，方需要在原审判决后，明知其与蔡燕华、甲就买卖合同的效力发生争议，系争房屋的权属尚处于不确定状态的情况下，却于2014年5月15日，将系争房屋产权转移登记至案外人名下，其行为显属不当。同时，根据中介公司的陈述看，方需要与徐红签订买卖合同前，已就合同内容协商一致；方需要支付的部分首付款，也是先由徐红之弟徐亮转入方需要账户，同日方需要账户内28万元又转入徐红名下账户，且在方需要停止归还银行贷款后的次月，徐红之母王永芳即转账8，000元至方需要名下账户，并最终用于归还银行贷款，综合上述细节，本院认为，徐红与方需要签订房屋买卖合同并转移系争房屋产权的行为存在恶意串通损害他人利益之情形，方需要与徐红签订的买卖合同，依法应认定为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。因徐亮以乙、蔡燕华、甲委托代理人的名义与徐红于2008年7月31日就系争房屋签订的买卖合同已被生效判决认定为无效，本案中徐红与方需要签订的买卖合同也被认定为无效，徐红、方需要依法应将系争房屋之产权恢复至乙、蔡燕华、甲名下，但因方需要已将系争房屋之产权转移登记至案外人名下，故蔡燕华、甲要求将系争房屋之产权恢复至乙、蔡燕华、甲名下的诉讼请求，目前无法履行，本案对此不予处理，蔡燕华、甲可另行主张。就买卖合同约定的110万元购房款的问题，其中33万元首付款，方需要目前提供的证据无法证明其已实际支付，加之方需要与徐红在本案中恶意串通转移系争房屋产权之意图明显，且徐红之母王永芳、徐红之弟徐亮又与方需要之间存在资金往来关系，而方需要对此又无法作出合理解释，故对买卖合同约定的110万元购房款的问题，本案中亦不做处理，方需要可另行向徐红主张。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。方需要的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币14，700元，由上诉人方需要负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年七月十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……