河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民二终字第53号
上诉人（原审被告）李强，男，1978年2月14日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区星月云河小区*******室，身份证号码2327001978********。
委托代理人黄凯城，北京市嘉昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潘华娟。
委托代理人范圣刚，北京市邦盛律师事务所律师。
原审被告北京满意行房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区右安门外东滨河路1号-2。
法定代表人王丹丹，系总经理。
上诉人李强因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2014）三民初字第2097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定事实及判决结果。2013年8月18日，原告潘华娟与被告李强及被告满意行公司签订了编号为MA2013-0000160的《房屋买卖合同》及编号为MJ2013-0000160的《房屋买卖居间合同》。《房屋买卖合同》和《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告李强位于三河市燕郊开发区东方夏威夷钻石山区S4143室房屋一套，总价款740000元。被告满意行公司为居间方。合同约定签订合同30日内支付首付款240000元，其余房款以贷款形式支付，过户当日交房。合同签订后，原告支付了被告李强首付款240000元（含定金），支付被告满意行公司居间服务费11100元，及其他费用。原告提供如下证据：一、2013年8月18日，原告与被告李强签订的《房屋买卖合同》，证明原告购买被告李强位于三河市燕郊开发区东方夏威夷S4-1403室房屋一套，总价款74万元，首付款24万元，余款为按揭贷款。二、2013年8月18日，三方签订的《房屋买卖居间合同》，约定了房屋的价格以及三方的权利和义务，居间合同第二条第三项第二小项规定贷款额度由贷款银行决定，放款时间按照银行批贷时间操作及其他事项。三、章赐涛于2013年9月12日出具的10000元的收条，证明章赐涛作为满意行公司业务员收取了原告10000元的办理贷款的费用，同时证明章赐涛保证不会因为买方无廊坊社保或非河北户口而导致银行不予批贷的事实；被告李强于2013年8月18日出具的收取20000元定金的收条，证明原告交了被告李强20000元定金；2013年10月2日，被告李强出具的收取240000元首付款（包含定金）的收据及中国邮政储蓄银行转账凭单，证明原告于2013年8月29日将首付款汇给了被告李强。四、被告满意行公司登记信息，证明其主体情况。五、章赐涛作为被告满意行公司业务人员于2013年12月8日出具的承诺书一份，证明办理按揭贷款时，要优先办理涉案房屋的手续。六、2014年3月5日，章赐涛出具的银行贷款信息，证明银行不能贷款的事实。七、被告满意行公司出具的收据，证明2013年8月18日被告满意行公司收取了原告居间服务费11100元。八、三份录音，原告与被告满意行公司业务员章赐涛不同时间的录音内容，证明是当时被告满意行公司业务员章赐涛承诺能够按照当时承诺的银行利率、利息、首付款比例，办成银行贷款，同时证明未办成银行贷款的原因，系因为银行政策调整以及中介公司作出了虚假的承诺，超出了原告能够承受的范围。九、晁利平出具的证人证言一份，证明买房的过程。
经质证，被告李强对原告证据质证意见为：一、对于《房屋买卖合同》以及《房屋买卖居间合同》，真实性无异议。二、对于李强出具的两张收条认可，共计收到原告首付款包含定金24万元。三、对证人证言不予质证，认为不符合证据规则，证人应该出庭接受质证。四、2014年3月5日章赐涛签写的文件，注明买方可以提高首付，办理贷款。五、原告与满意行之间的承诺均系在与被告李强签订合同后发生的关系，其承诺不能对抗《房屋买卖合同》以及《房屋买卖居间合同》。六、其他证据与其无关，不予质证。
经质证，被告满意行公司对原告证据质证意见为：一、《房屋买卖居间合同》第二条第三项，约定具体批贷、放贷时间以银行实际操作为准，银行批贷额度有差异时，原告应当补齐首付款。其认为原告已经构成违约。对于《房屋买卖合同》的真实性认可。二、对于章赐涛出具的收条与保证，不认可其真实性，因为没有公司公章。签订合同当时是可以贷款的，后续是因为首付款提高不能贷款。对于李强出具的收条不发表意见。三、对于承诺书，不认可其真实性，因为没有其公司公章，即使是真实的，亦是为了促成原告与被告李强房屋买卖能够继续进行，邮政银行提高首付比例后，满意行公司又去其他银行办理，没有违背该承诺。四、章赐涛2014年3月5日的说明，现在不做贷款，实际上述银行是可以做贷款的，包括廊坊银行、农业银行。是因为原告违反了居间合同的相关规定，导致交易没法进行，原告没有补齐首付款，也没有去可以办理贷款的银行办理，给二被告造成了经济损失。五、对于服务费收据，认可其真实性，收取了11100元。六、对于爱家置地公司的登记信息，与满意行公司无关。七、对于证人证言，不予认可，证人应该出庭作证。八、对于录音证据，未发表意见。
被告李强提供如下证据：一、三河市房权证燕字第××号产权证，证明涉案房屋为被告李强单独所有。二、何滨、郭萍通过满意行公司居间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、个人购房担保借款合同，证明与被告同期的《房屋买卖合同》，已办理了贷款，不存在限贷问题。
经质证，原告对被告李强提供的证据意见为：一、对产权证的真实性无异议，系2013年9月26日注销抵押。称当时恰好是满意行公司承诺的银行限贷政策，利率、首付款提高。二、对于证据二的真实性、关联性、合法性不予认可。
经质证，被告满意行公司对被告李强提供的证据意见为：对被告李强提供证据的真实性、相关性无异议。
被告满意行公司提供如下证据：一、《房屋买卖居间合同》、原告签名的服务完结确认书。就《房屋买卖居间合同》来讲，原告认可满意行公司已经完结了合同中的中介义务。二、告知书，明确告知原告在房屋买卖过程中，可能会存在由于自身原因或者其他原因导致，在后续交易中会存在风险，是在满意行公司完成居间义务的前提下。居间合同约定，银行批贷额度与贷款有差异时，原告应该补齐首付款。
原告对被告满意行公司提供的证据意见为：服务完结确认书、告知书是假的，去建设银行办理贷款时，满意行公司称可以拿到银行贷款单子，由满意行公司去办。当时给了原告很多的文件让原告签名，里边应该夹杂了这两份，原告当时不知道，其中的日期以及内容不是原告书写的。从日期2013年8月18日来看，证明签订合同那天服务就完结了，不符合常识，实际并未办理贷款，亦没有完结。
被告李强对被告满意行公司提供的证据意见为：没有异议，称确实是被告李强签的。
庭审中原告潘华娟称，其共计交付满意行公司三项费用，中介费11100元、贷款服务费10000元、评估费和抵押登记费3750元。被告满意行公司称，的确收到了这些费用。但是3750元，并不是满意行公司收取的，原告将该款汇到三河市爱家置地房产经纪有限公司，与本案无关联性。
另查明，涉案房屋尚未交付。满意行公司称，签订合同时首付款为32.4%，因涉案房屋有抵押，被告李强于9月26日注销抵押后，政策发生了变化，首付提高到40%。满意行公司称，只要双方配合仍能办理贷款。原告称提高首付款，其没有能力承受。
另外，原告要求被告李强退还240000元的本金及利息，利息自2013年8月29日至判决书生效之日止，按照同期贷款利息计算。同时要求二被告赔偿损失17545元，但未提供证据证明。被告李强、满意行公司不予认可。
原审认为，2013年8月18日，原告潘华娟与被告李强及被告满意行公司签订的编号为MA2013-0000160的《房屋买卖合同》及编号为MJ2013-0000160的《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告李强位于三河市燕郊开发区东方夏威夷S4143室房屋一套，总价款740000元。被告满意行公司为居间方。合同约定首付款为240000元（含定金），其余房款以贷款形式支付。签订合同后，原告交纳被告李强首付款240000元（含定金）、满意行公司中介费11100元、贷款服务费10000元、评估费和抵押登记费3750元。上述原告潘华娟与被告李强及被告满意行公司所签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。
合同履行过程中，在办理银行贷款时，因双方沟通有偏差，且因涉案房屋有抵押，被告李强于2013年9月26日注销抵押后，政策发生了变化，首付提高到40%，致使原告不能按照合同约定的原首付款办理贷款手续，合同无法履行。通过三方的举证和质证，通话录音，可以认定，原、被告双方在满意行公司的居间下签定合同时，对于合同的履行约定不够明确。合同不能履行，原告及二被告均存在过失。因此原告潘华娟与被告李强应互不承担违约责任为宜。被告满意行公司，作为一个专门从事房产服务的机构，对于二手房交易的政策、相关法律法规等规定未能及时通知买卖双方，并依法为当事人提供中介服务，收取中介费，满意行公司在合同履行过程中同样存在过失，但考虑到其已付出了一定的劳动成果，本院酌定其收取服务费5000元为宜，余款应予以退还。满意行公司实际收到了贷款服务费10000元、评估费和抵押登记费3750元，但并未实施上述工作，应予以退还。综上，合同应予以解除，解除合同后，被告李强退还原告潘华娟购房款240000元（含定金）。满意行公司退还原告中介费6100元、贷款服务费10000元、评估费和抵押登记费3750元。对于原告主张的损失，因其有过失，且未提供充足的证据予以证明，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告潘华娟与被告李强及被告北京满意行房地产经纪有限公司于2013年8月18日签订的编号为MA2013-0000160的《房屋买卖合同》及编号为MJ2013-0000160的《房屋买卖居间合同》；二、被告李强于本判决生效后五日内退还原告潘华娟购买上述涉案房屋的房款240000元（含定金）；三、被告北京满意行房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内退还原告潘华娟购买上述涉案房屋交纳的中介费6100元、贷款服务费10000元、评估费和抵押登记费3750元；四、驳回原告潘华娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2808元，原告潘华娟与被告李强各负担1404元（于判决生效后三日内交纳）。
上诉人李强上诉称，一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、一审法院在判决书第8页和第9页认为：“合同履行过程中，在办理银行贷款时，因双方沟通有偏差，且因涉案房屋有抵押，被告李强于9月26日注销抵押后，政策发生变化，首付提高到40%，致使原告不能按照合同约定的原首付款办理贷款手续，合同无法履行。”，是认定事实不清，理由如下：1、根据上诉人、被上诉人及中介公司三方签订的《房屋买卖居间合同》第一条第4项可见，三方在签订合同时都知道涉案房屋是有贷款抵押的，被上诉人在办理银行贷款时必须先行支付24万元（含定金）将李强的抵押注销，上诉人与被上诉人双方的沟通没有任何导致合同解除的偏差。2、根据上诉人、被上诉人及中介公司三方签订的《房屋买卖居间合同》第二条第3项的约定，其中明确约定：“银行批贷额度与预计贷款额度有差异时，乙方需在七日内补齐首付款”，可见，首付是30%还是40%在合同中并未明确约定，而是根据申请的批贷情况来确定被上诉人的首付金额，一审法院以首付提高到40%，致使被上诉人不能按照合同约定的首付办理贷款手续，合同无法履行的认定是没有根据的，原首付并未约定，退一步讲，即使约定了原首付，原首付也并非双方约定的最终首付。3、涉案合同对于被上诉人来讲，为金钱履行债务，不存在不能履行的现象，只要被上诉人首付40%，本合同将顺利地履行完毕。另根据现在的政策，现首付30%是能办理贷款的。二、一审法院对以下事实未予认定是认定事实不清。1、根据《房屋买卖合同》第三条的约定及实际履行的情况，被上诉人向上诉人支付的24万元中有2万元为定金，如果被上诉人要求解除合同，根据定金罚则，该2万元是不应当退还给被上诉人的。2、根据《房屋买卖合同》第七条的约定，单方解除合同的，违约方除需要支付三十日的赔偿金，还应当于解除合同通知送达之日起三日内，按照房屋实际成效价格的30%向守约方支付违约金，即被上诉人在要求解除合同时，应当向上诉人承担相应的违约责任，应当支付222000元。综上所述，被上诉人要求解除房屋买卖合同是没有法律依据的，一审法院认定事实不清，恳请二审法院发回重审，或者查清事实后进行改判。
被上诉人潘华娟辩称，上诉人李强拖延办理房子解押，致使遇上国家政策调整，贷款首付提高。中介公司承诺首付不超过24万元。如果说违约，也是上诉人违约在先，应承担违约责任。
原审被告北京满意行房地产经纪有限公司未答辩。
经审理查明，二审查明事实与原审认定一致。
本院认为，当事人双方所签买卖合同对于本案所涉房屋的抵押注销未做出明确约定，且双方在履行过程中沟通不畅，致使上诉人李强于2013年9月26日对涉案房屋注销抵押时，国家房屋信贷政策发生变化，房贷首付提高，超出了被上诉人潘华娟购房实际承受能力，双方合同已实际履行不能。且原审被告北京满意行房地产经纪有限公司口头承诺被上诉人首付不超过总额24万元，故被上诉人潘华娟要求解除双方买卖合同的诉讼请求应予支持。而原审根据当事人三方在合同履行过程中均存在过错，酌定互不承担违约责任并无不当。上诉人的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2808元，由上诉人李强负担。
本判决为终审判决。
审判长 李绍辉
审判员 刘建刚
审判员 罗丕军
二〇一五年三月二十七日
书记员 薛 炜