上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3283号
上诉人（原审原告）张银余。
委托代理人徐旭，上海金南强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵永金。
委托代理人李振，上海市大公律师事务所律师。
原审第三人张成妹。
上诉人张银余因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人张银余及委托代理人徐旭，被上诉人赵永金的委托代理人李振，原审第三人张成妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2002年3月20日，某公司作为甲方与张银余作为乙方及某公司2作为丙方签订《动迁补偿协议书》一份，约定甲方委托丙方对乙方原住宅（农村宅基地房屋）实施动迁，甲方补偿乙方429，306.22元（人民币，以下币种同）。另外，甲方给乙方安置松江区荣乐西路＊＊＊弄78幢201室房屋（享受拆迁281，628.50元）及上海市松江区乐都西路＊＊＊弄＊＊＊号501室（以下简称系争房屋，享受拆迁140，470.52元）。
之后，张银余就系争房屋向赵永金承诺“由张银余转买（卖）华亭新家银杏苑（某号501室72.28）平方一套，于2005年3月10日买（卖）给赵永金，并且8号、10号一次性付完房屋款人民币贰拾肆万元正，协助到赵永金办理好房产证为止。如张银余退（违）反承录（诺）协议书，需培（赔）上赵永金损失费50万元证（整）。此承录（诺）书给两人同意，特立为正（证）。”该《承诺书》为赵永金起草，张银余在《承诺书》上签字“同意转让张银余”、赵永金亦在《承诺书》上签字，立据日期为2005年3月10日。之后，赵永金又将《承诺书》中的面积改为“72.38”，日期改为“05年8月10日”。张银余、赵永金对该《承诺书》形成的时间表述不一，赵永金确定落款时间为2005年3月10日，张银余对其签字不持异议，但认为《承诺书》是在2007年形成。
2006年12月1日，张银余与某公司3（以下简称某公司3）就系争房屋签订《预售合同》一份，约定房屋面积为72.35平方米，总房价147，375元，并约定某公司3于2006年12月31日向张银余交付系争房屋。同日，张银余向某公司3付清了购房款147，375元。上述《预售合同》中的“张银余”三个字系赵永金妻子梁某代张银余所签。同日，某公司3向张银余发出了《入住通知书》。
2009年3月24日，张银余与张成妹在松江办理结婚登记手续。2009年5月9日，系争房屋登记至张银余名下。2010年10月20日，系争房屋变更登记为张银余和张成妹共同共有。赵永金与梁某于1989年7月11日在松江办理结婚登记手续。
2012年10月29日，赵永金向法院起诉，案号为（2012）松民三（民）初字第3045号，要求张银余及张成妹协助办理系争房屋的过户手续。审理中，赵永金提供了落款为2005年3月8日、张银余出具的收到24万元的收条，以证明其与张银余之间因买卖行为发生的付款事实是真实的。赵永金及梁某均明确该收条签名与收条上所有文字均系同一天形成，即2005年3月8日前后几天形成，文字内容系梁某所写，签名系张银余所签，赵永金于2005年3月14日拿到该收条。张银余对该收条上其本人的签名予以确认，但对“张银余”签名字迹的形成时间提出异议，其表示收条上的签字是2007年梁某让其练字时写在空白纸张上的，该收条上的内容是与其姘居的梁某事后添加的。为此，张银余向法院提出鉴定申请，法院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该单位出具的《司法鉴定意见书》，倾向认定收条上“张银余”签名字迹的形成时间系2006年12月之后形成。赵永金、梁某对上述鉴定意见均不予认可，但赵永金陈述收条是2005年之后的2－3年补的，梁某陈述收条是其在2009年写的。
据此，该案一审判决认为，赵永金、张银余所签的《承诺书》上就系争房屋买卖的内容具体明确，张银余在该《承诺书》上明确“同意转让”并签字确认，张银余没有证据证实其是因与梁某姘居关系而受到胁迫才卖房，即便张银余真的受到胁迫，其亦未在合理的时间内行使撤销权，故确定赵永金、张银余之间签订的《承诺书》系双方的真实意思表示。但是根据双方签订的《承诺书》，赵永金应当先付款，而后张银余协助过户。虽然赵永金提供了2005年3月8日的收条，但赵永金、梁某对于收条所形成的时间的陈述前后矛盾、互相矛盾，漏洞百出。且经鉴定，并结合赵永金、梁某以及张银余的各自陈述，该收条的形成时间应当在2006年12月之后，该收条已失去了证据的证明力。经法院释明对收条不予采信，并询问是否愿意支付房款，赵永金表示已经支付房款故不同意。在没有证据证实已经支付购房款的情况下，赵永金要求张银余履行系争房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。一审判决生效后，赵永金不服并提起上诉，二审亦认为赵永金没有证据证明其已支付《承诺书》中约定的24万元购房款，无权要求张银余办理系争房屋的产权过户手续，于2013年12月5日作出（2013）沪一中民二（民）终字第2833号判决驳回上诉，维持原判。
2013年12月30日，张银余的委托代理人发函赵永金，称根据一、二审查明的事实，《承诺书》签订至今8年之久，赵永金未向张银余支付过任何购房款，且之前庭审中亦明确不同意支付房款，故发函要求于同月31日解除《承诺书》，并要求赵永金搬离系争房屋。2014年1月2日，赵永金收到该函后并未搬离。张银余遂以诉请之事由，提起本案诉讼。
本案审理中，关于是否支付24万元房款的情况，相关当事人做如下陈述：
1、赵永金陈述：2005年，梁某要买房，其去找亲戚借了3万多元，又凑了4万多元，剩下由梁某去借；第一次是2005年3月8日支付给张银余，由梁某去支付的，具体其不清楚；第二次支付16万元，系其与梁某一起至赵永金在玉乐小区家中支付，在场人还有张银余和张成妹，其写了《承诺书》并由张银余签名；而收条系梁某告诉其事后所补，具体时间，其不清楚。
2、梁某陈述：2005年3月8日晚，其带8万元从松江小昆山吃好晚饭，打车到了松江区江学路的一个饭馆，当场把8万元给了张银余，没有打收条，张银余表示他能做主将系争房屋出售，产权在张银余一人名下；同月10日晚，其借了16万元，与赵永金至玉乐小区将钱给了张银余，张成妹也在场；其与赵永金、张银余谈好后，由赵永金写了《承诺书》，张银余签名同意转让；其咨询中介后房屋要满5年过户，其自己也没有收条，所以才在2009年7、8月份系争房屋内，其补写收条，由张银余签名字。
3、张银余陈述：2009年冬天，其与梁某在系争房屋床上练字，在白纸上写了自己的名字，收条的其余内容都是梁某后补的；《承诺书》则是2007年4月28日晚，在系争房屋内，因赵永金发现其与梁某的不正当关系后，赵永金逼迫所写。赵永金陈述的2次付款24万元的事实不存在。
4、张成妹陈述：赵永金支付16万元房款时，其根本不在场，赵永金没有支付过房款。
鉴于上述四人陈述存在相互矛盾，加之赵永金申请且其余三人均明确同意，故法院委托华东政法大学刑事司法学院心理测试室对张银余、张成妹、赵永金、梁某对购买系争房屋8万元和16万元购房款交付陈述的可信度性进行心理测试。2014年7月7日，鉴定单位出具心理测试分析意见书，认为赵永金、梁某在测试时未出现说谎生理反应，陈述可信度较高；张银余、张成妹在测试时出现了说谎生理反应，陈述可信度较低。
对于上述鉴定意见，赵永金无异议，张银余、张成妹提出异议，其认为：张银余有轻度高血压，张成妹有严重高血压，甲亢、甲减、心脏病等，不适合做心理测试；测试时，被检测的4人同处一室，可能影响情绪，导致测试结果偏差；结合赵永金、梁某在前案陈述时相互矛盾的诚信品质，不应该采纳；最后，测谎作为类似于鉴定结论的辅助证据手段，本身并非绝对可靠的证据，其结果并非完全可靠，应结合其他证据综合判断测谎结论。
针对异议，鉴定单位出具说明：1、心理测试主要参考指标是皮电，影响人体皮电变化的疾病因素主要是精神类疾病，高血压、心脏病一般不影响人体皮电参数的变化，对测试结论不会产生实质性的影响；2、测试过程中心理紧张、情绪波动虽然会影响到受测试人生理参数的变化，但这与说谎引起的生理参数变化在变化规律上属不同类型，所以这些影响因素不会对测试结论产生决定性影响。
因不服前案（2013）沪一中民二（民）终字第2833号生效判决，赵永金认为心理测试分析意见书作为新证据可以证明支付房款的事实，遂申请再审。2014年12月29日，本院受理了赵永金的再审申请。2015年1月22日，本院裁定认为，心理测试分析意见仅是帮助审查和判断证据的一种手段，不属于法定证据形式，一、二审基于赵永金没有证据证实已付房款的事实，作出驳回赵永金诉讼请求的判决，并无不当，故驳回赵永金的再审申请。
张银余为证明其主张还提供下列证据：1、系争房屋所在银杏小区居民证明，证明张银余从2007年4月28日至2012年10月30日居住在系争房屋内；2、梁某亲笔书写的绝笔信3页，证明张银余、梁某存在不正当关系，赵永金否认的相关陈述虚假；3、居住证明，证明张银余自2002年至2005年6月居住在荣乐＊村＊号401室，赵永金所述交付16万元的地点不属实，当时张银余还未搬入玉乐小区；4、证明2份，证明张银余和梁某2005年8月29日进入同一家公司做保安工作而相识，此前张银余与赵永金、梁某不认识，赵永金的相关陈述虚假；5、张成妹的病例资料，证明其有不适合测谎的疾病。赵永金对上述证据均不予认可。张成妹同意张银余的意见。
赵永金为证明其观点还提供下列证据：1、2006年2月8日，张银余出具给赵永金的借条，证明双方除购房外，还有张银余借款15万元未还的情况；2、系争房屋预售合同、发票、入住通知书和进户物业费发票，证明赵永金代张银余签署合同，办理手续，支付房款，并持有上述材料；3、系争房屋燃气使用证，有线电视用户证、系争房屋维修资金单笔交款通知、维修基金收款凭证、产权证，证明赵永金实际办理上述系争房屋的手续，并持有原件；4、物业费、水、电、天燃气、电话、有线电视发票，证明赵永金自签订系争房屋预售合同开始，一直居住在系争房屋至今并支付相关费用，为房屋的实际所有人；5、村委会证明，证明赵永金购买系争房屋后自2007年4月至今一直居住于此，其房屋系向拆迁户购买，房屋装修后按农村风俗于2007年4月办了搬场喜酒，周边邻里及居民均知情。张银余质证认为：借条与本案无关，对其余证据的关联性不予认可，不能证明赵永金已经支付房款。张成妹同意张银余意见。
围绕张银余是否具备合同解除权。张银余认为：在前案诉讼中经法官询问赵永金明确表示不同意支付房款，赵永金多年来迟延履行债务，合同目的无法实现，符合《合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定。赵永金认为张银余无法定解除权，根据《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人才有解除权。前案中，赵永金起诉要求张银余履行过户义务时，双方对是否支付房款存在争议，在赵永金坚持付清房款的情况下其再支付房款显然矛盾；生效判决认定赵永金未支付房款后，张银余未催告赵永金在合理的期限内履行义务却直接解除合同，且张银余提出的合同解除时间早于赵永金实际收到解除函的时间，赵永金行使解除权存在瑕疵；鉴于生效判决和本院驳回了赵永金的再审申请，赵永金愿意接受现实，支付24万元房款。此后，赵永金将24万元交付至法院。但张银余认为房价已经上涨，按当年房价支付不公平，可以考虑按市场价支付。赵永金则不同意按市场价支付房款，并向法院另案起诉要求张银余及张成妹履行过户义务，该案目前正在审理中。
以上事实，由一、二审民事判决书、民事裁定书、函及当事人陈述等证据证明，法院予以确认。
张银余诉称：张银余、赵永金系房屋买卖合同纠纷双方。2012年赵永金就《承诺书》向法院起诉，要求张银余将系争房屋过户于赵永金。该案经过一、二审后，法院驳回了赵永金的诉讼请求。在上述案件中，有如下事实被查明：一、张银余、赵永金存在房屋买卖合同关系；二、赵永金未支付相应购房款，经法院释明后，赵永金表示不同意支付购房款；三、赵永金至今居住在系争房屋内。基于上述事实，张银余委托律师于2013年12月30日向赵永金发送律师函，言明双方的房屋买卖合同于次日解除，并给予赵永金7天时间用以搬离，但赵永金至今未搬离。张银余认为赵永金在长达8多年时间内未支付购房款，且明确表示不支付房款的行为，已经违反了《合同法》的相关规定，张银余有权单方解除合同，且双方《承诺书》中约定的24万元购房款系比照2005年时的房价而定，如果继续履行该合同也显失公平，故张银余起诉至法院，请求判令：张银余、赵永金之间签订的房屋买卖合同（即《承诺书》）于2013年12月31日解除。
赵永金辩称：其于2005年3月8日、3月10日分别支付系争房屋房款8万元和16万元，张银余在收到16万元房款后出具《承诺书》，并承诺协助赵永金办理产权证。2006年12月1日，张银余与某公司3签订的《上海市商品房预售合同》及附件中张银余的名字是由赵永金签的，合同原件及购房发票原件均由赵永金持有。预售合同签订当日，赵永金付清物业费并办理入住手续。嗣后赵永金对系争房屋进行装修，并在2007年4月底搬进系争房屋并居住至今。现张银余违背承诺要求解除《承诺书》没有事实和法律依据，请求驳回张银余的诉讼请求。
张成妹述称：同意张银余的相关意见，不同意赵永金意见，其对于张银余、赵永金间的房屋买卖情况不知情。
原审认为：首先，生效的（2012）松民三（民）初字第3045号、（2013）沪一中民二（民）终字第2833号一、二审民事判决书，均已认定本案所涉及的《承诺书》系张银余、赵永金之间买卖系争房屋的真实意思表示，对双方均有法律约束力，且均认定赵永金并未支付房款。《承诺书》中也未约定赵永金未付房款的，张银余具备约定解除权。
其次，在未有约定解除权的情形下，当事人有权根据法律规定行使合同解除权。具体到本案，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人有权解除合同。故本案中，在一、二审生效判决认定赵永金未支付房款的情形下，张银余应催告赵永金在合理期限内支付房款，如果赵永金未履行的，张银余才有权解除合同。现张银余在未催告赵永金履行义务情况下直接发函解除合同，与《合同法》的规定不符。张银余以赵永金在前案未决时表达的不愿付款意见，作为前案判决生效后赵永金不愿履行合同付款义务的意思表示，并不妥当。张银余不能因此享有直接解除合同的权利。
再次，张银余认为赵永金迟延履行付款义务等违约行为致使不能实现合同目的，张银余有权直接解除合同的观点，法院不能认同。房屋买卖合同中出卖人最主要的合同目的便是出售房屋以获得房款。法院注意到，张银余向赵永金出具《承诺书》及收条数年内，张银余从未向赵永金主张过履行合同或是解除合同，直至赵永金起诉张银余要求过户，双方才就是否支付房款产生激烈分歧，前案认定赵永金未付款的情形下，张银余可依照合同约定和法律规定向赵永金主张付款来实现合同目的，而本案诉讼中，赵永金也将房款付至法院，张银余、赵永金之间不存在履行障碍，双方应当按约履行各自义务。张银余认为房价已经上涨，按当年房价支付不公平，可以考虑按市场价的意见，与合同约定不符。据此，张银余主张双方签订的房屋买卖合同（即《承诺书》）于2013年12月31日解除的意见，法院难以支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条的规定，于二〇一五年八月二十一日作出判决：驳回张银余的诉讼请求。案件受理费80元，由张银余负担。
判决后，张银余不服，上诉于本院称：第一，在（2012）松民三（民）初字第3045号案、（2013）沪一中民二（民）终字第2833号案以及本案庭审中，被上诉人坚持不付房款，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，上诉人有权解除合同。第二，被上诉人应先支付房款，上诉人再协助其过户，但被上诉人始终不愿意支付房款，其存在重大过错。上诉人与被上诉人配偶梁某系不正当男女关系，导致上诉人向被上诉人出具《承诺书》、收条、借条，且在数年内未向被上诉人主张支付房款。系争房屋价格大幅上涨，应依情势变更原则解除上诉人与被上诉人的买卖合同关系。即便要转让系争房屋，也应按照当前的市场价格履行。第三，上诉人与被上诉人签订《承诺书》处分系争房屋，原审第三人为上诉人的配偶，对此并不知情。故张银余上诉请求撤销原审判决，依法改判支持张银余原审全部诉请。
被上诉人赵永金辩称：不同意张银余的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人张成妹述称：同意上诉人的上诉请求。
本院认为，本案争议焦点在于，上诉人以被上诉人未支付24万元房款为由行使合同法定解除权是否有依据。
第一，上诉人与被上诉人订立了《承诺书》，约定上诉人将系争房屋出售给被上诉人，并约定了购房款金额、支付方式以及违约责任。经生效的（2012）松民三（民）初字第3045号案、（2013）沪一中民二（民）终字第2833号案判决书确认，《承诺书》系双方当事人真实的意思表示，当事人间成立了房屋买卖合同关系，应当按约履行。同时，双方当事人在本案二审庭审中确认，被上诉人于本案原审中已将购房款支付至原审法院，被上诉人已履行了合同付款义务。
第二，上诉人抗辩称，被上诉人坚持不付房款，上诉人有权根据《合同法》第九十四条第（四）项规定解除合同。本院认为，首先，在（2012）松民三（民）初字第3045号案、（2013）沪一中民二（民）终字第2833号案中，双方当事人对上诉人出具的收条的真实性，以及被上诉人是否已支付购房款的事实发生争议，被上诉人拒绝付款的原因在于其认为已支付了购房款，被上诉人并未否认其合同付款义务。其次，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，被上诉人迟延履行付款义务的，仅当付款期限对合同目的实现具有重要意义时，上诉人才有权不经催告而直接解除合同。本案中，上诉人订立《承诺书》的主要合同目的在于，向被上诉人出售系争房屋并收取购房款，现被上诉人已支付了购房款，上诉人的合同目的可以实现。被上诉人迟延付款后，上诉人既未及时催告被上诉人支付购房款，也未提供证据证明迟延付款行为导致合同目的无法实现，上诉人无权不经催告而直接解除合同，其向被上诉人出具的《律师函》不发生解除《承诺书》的效力。故对上诉人的上述抗辩理由，本院不予采信。
第三，上诉人抗辩称，系争房屋价格上涨幅度很大，主张适用情势变更原则解除《承诺书》，即便转让系争房屋也应以当前市场价格转让。本院认为，一方面，系争房屋价格上涨属于商业风险，不构成合同情势变更；另一方面，上诉人未及时催告被上诉人支付购房款，对自身损失亦有过错，其主张以当前市场价格转让系争房屋，并无合同依据。故对上诉人的上述抗辩理由，本院不予采信。
第四，上诉人与原审第三人共同抗辩称，系争房屋为上诉人与原审第三人的夫妻共同财产。本院认为，上诉人与原审第三人于2009年3月24日办理结婚登记手续，系争房屋的产权人于2010年10月20日变更登记为上诉人与原审第三人，上诉人与被上诉人订立《承诺书》时，系争房屋为上诉人的个人财产，上诉人有权进行处分。故对上诉人与原审第三人的抗辩意见，本院不予采信。
据此，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人张银余负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一五年十二月十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……