江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1838号
上诉人（原审原告）仲芳葶（又名仲彩云）。
委托代理人仲东华，江苏衡上律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沃某。
法定代理人沃兵，（振沭理赔咨询中心）。系沃某父亲。
被上诉人（原审被告）戴秀华。
委托代理人庄跃。
被上诉人（原审第三人）沃兵，（振沭理赔咨询中心）。
上诉人仲芳葶因与被上诉人沃某、戴秀华、沃兵确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第1639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
仲芳葶原审诉称，仲芳葶与沃兵离婚时，约定共同所有的房屋即位于沭阳县颖都家园小区43号楼2单元302室房屋归沃某所有，仲芳葶及沃兵均享有居住权，待沃某成年后由其处置房屋。2014年，沃兵及沃某未经仲芳葶同意，擅自将没有处分权的上述房屋出售给戴秀华，侵害了仲芳葶合法权益，请求判决确认沃某与戴秀华所签订的房屋买卖合同无效。
沃某原审辩称，沃某依法享有房屋所有权，有权处置房屋，请求法院依法判决。
戴秀华原审辩称，沃某持有房屋产权证书，戴秀华依法购买房屋，并已给付相应购房款，请求法院依法判决。
沃兵原审述称，沃兵是在沃某同意的基础上，为了沃某更好的成长，将房屋出售。仲芳葶不享有房屋的任何权利。请求法院驳回仲芳葶的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年7月27日，仲芳葶与沃兵调解离婚，双方约定将其共有财产位于沭阳县颖都家园小区43号楼2单元302室房屋及24号车库赠与儿子沃某，该房屋由沃某及沃兵居住和使用，双方在未办理赠与手续前，沃兵不得将该房屋进行变卖、出租或转让。2011年5月3日，仲芳葶与沃兵另行达成和解协议，约定“沭阳县颖都家园小区43号楼2单元302室房屋及车库归沃某所有，仲芳葶及沃兵同时享有居住权，沃某成年后，安排处理房屋的权利由沃某决定”。2014年5月8日，沭阳县颖都家园小区43号楼2单元302室房屋登记于沃某名下。同日，沃某与戴秀华签订《房屋买卖合同》，约定沃某以400000元价格将沭阳县颖都家园小区43号楼2单元302室房屋及车库出售给戴秀华，沃兵作为沃某的法定监护人在合同上签字确认。合同签订后，戴秀华给付购房款350000元，并交纳了相关契税及费用。后在沃某、戴秀华办理房屋过户手续时，仲芳葶提出异议，因此成讼。
原审法院认为，仲芳葶与沃兵达成和解协议，确定涉诉房屋归沃某所有，仲芳葶和沃兵对涉诉房屋享有居住权，沃某成年后可以处置房屋，现仲芳葶以沃某及沃兵对涉诉房屋无处分权为由，要求确认沃某与戴秀华之间签订的房屋买卖合同无效，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。即沃某和沃兵对涉诉房屋是否享有处分权不影响房屋买卖合同的效力，仲芳葶的诉讼请求于法相悖，依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：驳回仲芳葶的诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由仲芳葶负担。
原审判决宣判后，仲芳葶不服，向本院提起上诉称：1.涉案房屋买卖合同是沃兵盗用沃某名义签订的。沃兵未经沃某同意，且在沃某不知情的情况下，以被变更过的调解协议为依据，盗用沃某名义擅自将房屋卖给戴秀华。故一审法院认定为“沃某与戴秀华签订《房屋买卖合同》”是错误的。2.涉案房屋买卖合同依法无效。《民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。沃某是限制民事行为能力人，其只能为与其年龄、智力相当的民事行为，买卖房屋的行为明显与其年龄智力不相当。沃兵出售涉案房屋并不是为了沃某的利益，而是为了剥夺仲芳葶的居住权。根据合同法第五十二条，沃兵是以合法形式掩盖非法目的而签订的合同，应当认定为无效合同。3.仲芳葶和沃兵将房屋赠与沃某，该赠与合同只对仲芳葶和沃兵有效，对第三人无效。因赠与合同是实践性合同，故仲芳葶与沃某之间赠与合同未生效。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持仲芳葶的原审诉讼请求。
被上诉人沃某辩称：涉案房屋系仲芳葶和沃兵赠与沃某，沃某同意将房屋卖给戴秀华。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人戴秀华辩称：戴秀华在购买涉案房屋时，该房屋所有权人为沃某，沃某同意出售该房屋。戴秀华向沭阳行政中心了解到涉案房屋可以办理过户手续后，才与沃某、沃兵签订房屋买卖合同，沃某也亲自去房管处协助戴秀华办理房屋过户手续。现涉案房屋已过户至戴秀华名下，戴秀华也支付了购房款及相关契税。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人沃兵辩称：沃兵系沃某的法定监护人，且是在经过沃某同意后才将房屋卖给戴秀华，买卖程序合法，合同真实有效。沃兵按照协议履行付款义务后，该房屋的居住权属于沃兵和沃某，仲芳葶对涉案房屋不享有产权及其他权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院经审理查明：仲芳葶与沃兵原系夫妻关系。2007年3月7日双方经沭阳县婚姻登记机关登记离婚，约定所生男孩沃某由仲芳葶直接抚养；双方共同财产沭阳县颖都家园43号楼2单元302室房屋产权在沃某满18周岁时归沃某所有；在沃某18周岁前，房屋由仲芳葶代管，仲芳葶并享有居住权。
后双方因离婚后财产纠纷形成诉讼，沭阳县人民法院于2009年7月27日以（2009）沭民一初字第5034号民事调解书确认上述房屋及该栋楼底车库一间由双方赠与沃某，房屋由沃兵及沃某居住及使用；双方在未办理赠与手续前，沃兵不得将该房屋进行变卖、出租、转让；仲芳葶于2009年9月5日前搬出该房屋；并约定了其他相关内容。
2010年6月11日，仲芳葶以沃兵没有履行上述调解书内容为由，诉至沭阳县人民法院要求撤销上述的房屋赠与合同。该院于2010年12月3日作出（2010）沭民初字第1496号民事裁定，认为双方自愿将涉案房屋赠与儿子沃某，（2009）沭民一初字第5034号民事调解书已经发生法律效力，仲芳葶不能通过重新起诉变更已经发生法律效力的民事调解书的内容，裁定驳回仲芳葶的起诉。
沃兵申请执行（2009）沭民一初字第5034号民事调解书。双方在执行过程中，于2011年5月3日达成和解协议，约定上述房屋及车库归沃某所有，双方同时享有居住权，沃某成年后，安排处理房屋的权利由沃某决定，并约定了其他相关内容。
后沃兵欲将涉案房屋出售给戴秀华。戴秀华就涉案房屋的相关情况到房管部门进行了咨询，了解到沃兵、仲芳葶就涉案房屋签订过离婚协议书、民事调解书、和解协议书等情况，且复印了上述相关材料。2014年5月8日，沃兵将该房屋登记为沃某所有，并以沃某名义与戴秀华就涉案房屋签订了房屋买卖协议，戴秀华支付了相关购房款，且双方向房管部门申请办理房产过户手续。仲芳葶知道此事后向房管部门提出了异议登记，并向法院提起行政撤销之诉，目前该案正在审理中。
现仲芳葶起诉要求确认沃某与戴秀华所签订的房屋买卖合同无效，因而成讼。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：沃某、沃兵与戴秀华之间房屋买卖合同的法律效力应当如何认定。
二审诉讼中，仲芳葶提供了其与沃某进行谈话的三份视听资料。主要内容为：仲芳葶询问沃某是否到房管部门签过字，沃兵是否告知沃某让其签字系卖房。沃某称其到房管部门签过两次字，其父沃兵告知其签字系办理房产证，未说卖房事宜。证明目的为：沃兵卖房时沃某不知情，当时沃兵系采取欺骗手段让沃某在空白纸上签字。
沃某质证称，对视听资料的真实性予以认可。其父沃兵让其到房管部门签字之前一直说要卖房，故当沃兵告知其去办理房产证时，虽然沃兵没对其说卖房事宜，但其心里知道系卖房。其同意卖房。其母仲芳葶在视听资料中问他时，沃兵当时怎么对其说的就怎么告诉仲芳葶了。
戴秀华质证称，沃某当时在玩电脑，其在未认真听取仲芳葶询问内容的情况下，皆进行了肯定性的回答，对该组证据不予认可。
沃兵质证称，对该组证据的合法性有异议，仲芳葶在未经沃某同意的情况下进行录音录像，且其对沃某采取的都是诱导性的询问。
本院认证意见：即使上述录音资料真实，鉴于沃某当庭表示其到房管部门签字时心里知道系卖房且同意卖房，故上述证据不能达到仲芳葶的证明目的。
沃某、戴秀华、沃兵在二审诉讼中均未提供新的证据。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，下列合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，沃兵与仲芳葶在2009年7月27日达成的民事调解书中约定，将涉案房屋赠与儿子沃某，该房屋由沃某及沃兵居住和使用，双方在未办理赠与手续前，沃兵不得将该房屋进行变卖、出租或转让。其后沃兵与仲芳葶又在2011年5月3日达成的和解协议，约定仲芳葶和沃兵对涉案房屋同时享有居住权，沃某成年后，安排处理房屋的权利由沃某决定。结合两次协议的内容，应认定仲芳葶在沃某成年之前对涉案房屋依法享有居住权。戴秀华认可其在与沃某签订房屋买卖合同之前，就已知晓沃兵与仲芳葶的离婚协议书、和解协议书及沭阳法院的民事调解书等材料的具体内容，并复印了相关材料。戴秀华亦自认2014年5月8日其与沃兵、沃某到房管处办理房屋过户手续时，仲芳葶未到场；其在与沃兵磋商涉案房屋买卖事宜的过程中，也未曾征询过仲芳葶的意见。本院认为，沃兵在沃某尚未成年且仲芳葶不知情的情况下即代为办理涉案房屋产权登记及出售事宜，戴秀华在明知仲芳葶有居住权且未到场确认的情况下与沃兵签订房屋买卖协议，且要求立即履行买卖合同，可以认定戴秀华与沃兵、沃某在签订了涉案房屋买卖合同过程中存在恶意串通损害仲芳葶合法利益的行为，故双方签订的房屋买卖协议应认定为无效合同。
综上所述，上诉人仲芳葶的上诉理由成立，其上诉请求本院依法予以支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沭阳县人民法院（2014）沭民初字第1639号民事判决；
二、沃某与戴秀华之间签订的房屋买卖合同无效。
原审案件受理费2900，减半收取1450元，由沃兵、戴秀华各负担725元。二审案件受理费2900元，由沃兵、戴秀华各负担1450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一五年十月十四日
书 记 员 安国玉
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