广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第666号
上诉人（原审被告）深圳市建安（集团）股份有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人杨定远。
委托代理人张黎，男，汉族，住所地广东省深圳市福田区，系该公司员工。
委托代理人孙坚，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）关洪波，女，满族，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托代理人李克峻，北京时代九和（深圳）律师事务所律师。
委托代理人卿爱娣，北京时代九和（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市罗湖区。
负责人朱正罡。
委托代理人王天异，男，汉族，住所地广东省深圳市福田区，系该行员工。
委托代理人宋海林，男，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区，系该行员工。
上诉人深圳市建安（集团）股份有限公司（以下简称建安公司）因与被上诉人关洪波、中国农业银行股份有限公司深圳市分行（以下简称农行深圳分行）所有权确认纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，建安公司原名深圳市机电设备股份有限公司，于1999年4月21日变更为现名称。1995年2月22日，深圳深安企业股份有限公司吸收合并深圳市机电设备安装公司（以下简称机电设备公司）并将名称变更为深圳市机电设备股份有限公司。
1991年4月28日，原机电设备公司与原深圳市国土局签订深地合x号《深圳经济特区土地使用合同书》，取得x地块的土地使用权，用途为生活基地，不得转让和参与经营。2002年11月12日，原深圳市规划和国土资源局（甲方）与建安公司、案外人深圳市x房地产开发有限公司（以下简称x地产公司）签订深地合x号《﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥补充协议》，同意建安公司与x地产公司开发建设x地块中的55803平方米用地，该用地包括两块用地，其中一块为33946.50平方米，现宗地号为x，另一块为21856.50平方米，现宗地号为x。上述用地使用年限为70年，从1999年11月22日至2069年11月21日止。建安公司与x地产公司除按原合同及补充协议交纳地价外，无需向甲方交纳地价款。
2002年9月23日，原深圳市规划与国土资源局与案外人x地产公司签订（2002）增补004号《协议书》，约定x地产公司补交x宗地市政设施配套费123，000，000元。
2004年1月8日，原深圳市规划和国土资源局与建安公司签订深地合x号《﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第二补充协议》，约定将x地块中7590平方米用地单独分割。本地块总建筑面积为48875平方米其中住宅46715平方米、商业1790平方米、社区健康服务中心120平方米、老年活动站150平方米，居委会100平方米。本地块地价参照旧城改造地价执行，根据《市国有资产管理委员会2001年第一次主任会议纪要》精神，本地块地价9934000元全部转为国家资本金。
2004年4月12日，原深圳市规划与国土资源局（甲方）与x地产公司（乙方）签订深地合（2004）8001号《协议书》，约定甲方同意x地块建筑面积调整为：商业42836.70平方米、住宅150683.34平方米，文化活动中心及社区健康服务402.35平方米，垃圾站110.72平方米，清洁间23.29平方米。商业、住宅部分可进入市场销售，其余限自用。乙方除了按原合同补交地价款外，无需向甲方交纳地价款。
原审法院致函深圳市规划和国土资源委员会（以下简称市规土委）调查涉案x小区及涉案房产的相关情况。市规土委第一直属管理局作出《市规土委第一直属管理局关于广东省深圳市福田区人民法院调查函（2014）深福法民三初字第201、572号的复函》，称：一、x宗地于1991年4月已签订深地合字（91）034号出让合同，受让方为深圳市机电设备安装公司，后更名为建安公司。x宗地于1999年11月签订深地合（91）034号补充协议书，同意建安公司与x地产公司合作开发该地块；2002年11月签订深地合字（91）034号补充协议书，同意将x号地块中55803平方米用地分宗，其中一块为33946.50平方米，宗地号为x，另一块为21856.50平方米，宗地号为x；2004年1月签订深地合（91）0034号第二补充协议，将b116-0002宗地中7590平方米分割出来，宗地号为x。x宗地分割后，原宗地属性已无记录。x小区不是法定名称，无法核定是否在原x宗地内。二、x地块于2004年3月由原市规划局核发中心-2004-03号《建设工程规划许可证》，用地单位为深圳市x房地产开发有限公司，共报建7栋建筑物，计容积率建筑面积为202392.64平方米。x与x地块未查到相关建筑报建信息。三、经产权登记中心协助查询记录，产权系统中无登记名称“x小区”的房地产登记数据，档案资料中无“x小区”分户汇总表等资料。x宗地上现无有效房地产分栋分户登记记录。“x”（现登记变更为机电设备安装公司住宅楼8栋、9栋、10栋、11栋）登记于b116-0059宗地上。9栋2-101于1992年已办理房地产证，房地产证号为00××54，登记权利人为李某、郭某，该证已收回注销，注销时间为2006年10月26日，注销原因为“上述房产已拆除，业主已获补偿，房产证已收回，撤销该房产证”。根据该复函所附《分户汇总表》，x房产建筑面积均为64.72平方米，其中x备案权利人名称为李某。
2002年1月24日，建安公司向农行深圳分行下属农行福田支行发出一份《关于农行福田支行在x小区调房的函》，称：我公司因x小区旧城改造，需拆迁小区内北片区住宅楼，因贵行85年在我公司北片区购买一套住房，一楼（二室一厅，面积为64平方米）。为确保拆迁，经双方协商，我公司现将xx房（二室一厅，面积为64平方米）置换给贵行。
2007年6月22日，农行深圳分行委托案外人深圳市x行有限公司将包括x房在内的27套房产x。x资料对x小区x房介绍中有如下内容：1、本标的以当前现状进行x，竞买人应在x前对该标的进行察勘，调查和了解该标的可否办证及过户，以及该房产所拖欠的任何费用。房产的位置、面积由委托方提供，仅供参考，最终以现场察勘为准，买受人不得以标的物的名称、位置、面积存在差异为由追究委托人和x人责任，其最终结果不影响成交价。x人和委托人对x标的不承担任何瑕疵担保责任。因买受人未觉察x标的物的现状及其已发现、未发现的瑕疵而导致的一切后果由买受人自负，一切责任与委托方和x人无关。2、x成交后，x人只出具《x成交确认书》，委托方只提供现有的房屋证明文件，委托人及x人不保证和不承诺该房产可以或者能够办证及过户，办证及过户手续由买受人自行办理。办证及过户所需的一切税、费及各种拖欠费用均由买受人承担。关洪波于2007年6月22日以705000元竞买到前述房产，并于2007年6月20日、6月25日分两次支付购房款、佣金及手续费等共740250元。该房产由关洪波占有使用至今。
对于x房的关系，建安公司在第一次庭审时称调房函所涉及的x房和本案关洪波主张的101房并非同一套房产，x房现由案外人使用，并非农行深圳分行。农行深圳分行则称其是根据与建安公司签订的协议和实际占有使用的房产现状委托x的。第二次庭审时，经法庭再次就此问题进行询问，建安公司对两套房产关系解释如下：2002年签署调房函时原准备将102房换给农行，交房时才发现x房系由建安公司员工在使用，遂将x房调换为x房并交付给了农行。x小区属于待拆迁小区，已经拆除了部分，但x栋还未拆除。原来的x房业主已经调房到竹盛花园。x房至今未签订拆迁补偿协议。
建安公司还表示，x小区用地原为划拨用地，后来部分房产转化为了商品房，但一部分工业用地、厂房还是划拨用地，x房此前的房产证是绿本房产证，不能对外出售。
另查，建安公司曾向法庭出示过一份原机电设备公司与原农业银行上步营业部于1984年6月4日签订的《住宅售购议定书》，该议定书约定机电设备公司向农业银行上步营业部出售公司宿舍区第x，作储蓄所用房，建筑面积为75.73平方米，每平方米售价为470元，共35593元，该款从签订议定书之日起五天内一次性付清。该住宅产权归购方，地基所有权属售方，但今后如需转让或转卖，应按新旧程度折价交还给售方协商处理。庭审时，建安公司撤回该份证据，双方未对该议定书进行质证。
以上事实，有《深圳经济特区土地使用合同书》、《协议书》、《﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第二补充协议》、《﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥补充协议》、《市规土委第一直属管理局关于广东省深圳市福田区人民法院调查函（2014）深福法民三初字第201、572号的复函》、《关于农行福田支行在x小区调房的函》、x资料、《x成交确认书》、转账凭证、收款收据等证据及开庭笔录为证。
关洪波向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、关洪波有权对深圳市福田区xx房占有、使用、收益和处分；2、将深圳市福田区xx房转移登记至关洪波名下；3、建安公司、农行深圳分行承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案系属房屋买卖合同纠纷。根据市规土委第一直属管理局复函和本案查明的事实看，本案所涉xx号房产正式名称应为机电设备安装公司住宅楼x房。该房产由建安公司调换给农行福田支行，再经由农行深圳分行x流转至关洪波处，关洪波已向农行深圳分行支付完毕购房款并占有使用该房产至今，已经对涉案房产形成事实上的管领控制。本案诉争的主要问题是关洪波是否对涉案房产享有法律上的合法权益，得否请求建安公司将房产转移至其名下。对此，原审法院认为，涉案房产法律上的占有、使用、收益和处分权益归属于关洪波，但因涉案房产属于待拆迁物业，原房产证已经注销，该房产事实上已不可能办理所有权的转移登记手续。具体而言，第一、涉案房产属于可转让的房产。深地合（91）0034号《深圳经济特区土地使用合同书》虽然规定b116-002宗地“不得转让和参与经营”，但b116-002地块分宗后，其土地使用权性质已经发生变化。2004年1月8日签订的《﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第二补充协议》中关于“本地块宗建筑面积为48875平方米其中住宅46715平方米、商业1790平方米、社区健康服务中心120平方米、老年活动站150平方米，居委会100平方米。本地块地价参照旧城改造地价执行，根据《市国有资产管理委员会2001年第一次主任会议纪要》，本地块地价9934000元全部转为国家资本金”的规定，结合此前将x地块已经分宗为x和x地块的事实看，前引第二补充协议实际上关于宗地建筑面积、地价补交等问题的约定，实际上是在土地分宗后进一步明确案涉房产所在的x宗地土地使用权转为普通建设用地使用权。建安公司庭审时关于“x小区用地原为划拨用地，后来部分房产转化为了商品房”的陈述，实际上也是对该事实的一种确认。基于以上事实，涉案房产的法律性质已由原来不可转让的房产转化为可转让房产。第二、涉案房产虽然曾登记在案外人李某、郭某名下，但李某、郭某的房产证因“上述房产已拆除，业主已获补偿，房产证已收回，撤销该房产证”而注销，建安公司亦确认李某、郭某已调房某盛花园，因此，李某、郭某已与涉案房产没有利益关联，涉案房产的处分权转移至建安公司，建安公司将该房产调换给农行深圳分行符合法律规定。第三、该房产以x形式流转到关洪波处，其流转内容的实质是包含过户请求权在内的合同债权，该债权以取得涉案房产的所有权为内容，其依据为农行福田支行与建安公司之间的房屋买卖合同及调房函。该债权的转让最迟在本案送达阶段通知到建安公司，已经对建安公司产生法律约束力，建安公司应对关洪波承担法律义务。第四、关洪波未取得涉案房产的所有权。关洪波是依据x这一法律行为的方式取得涉案房产，而依法律行为为基础取得不动产物权应以登记为生效条件。因x小区属于拟拆迁项目，涉案房产原来的房地产权证书已经注销，事实上已经不可能再重新办理房地产权证书，在此情形下，关洪波已不可能取得涉案房产法律上的所有权，但原审法院确认该房产上所有的权利义务由关洪波享有和负担，据此，原审法院对关洪波诉讼请求第一项予以支持，对其诉讼请求第二项予以驳回。
建安公司所辩称的折价回购问题缺乏依据，原审法院不予支持。建安公司虽曾向法庭提交《住宅售购议定书》，但质证时撤回该证据，该议定书未经质证，其真实性无法确认，原审法院不予采信。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、关洪波对深圳市福田区机电设备安装公司住宅楼x房享有占有、使用、收益和处分的权利，该房产上所有的权利和义务由关洪波享有和负担；二、驳回关洪波其他诉讼请求。案件受理费为10850元（已由关洪波预交），由深圳市建安（集团）股份有限公司负担。
上诉人建安公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第572号民事判决第一项；2、关洪波、农行深圳分行承担本案的全部诉讼费用
上诉事实和理由：一、一审法院认定事实错误。第一，建安公司已将《住宅售购议定书》撤回，而原审判决第l2页第2-3行中表述“其依据为农行福田支行与建安集团之间的房屋买卖合同及调房函”，使用了未经质证的证据《住宅售购议定书》作为认定涉案房产为农行深圳分行所有的依据，属于认定事实错误。第二，《住宅售购议定书》中被售房屋与《关于农行福田支行在x小区调房的函》中被置换房屋非同一房屋。首先，两套房屋购买时间不同，《住宅售购议定书》中房屋出售时间为l984年6月4曰，而《关于农行福田支行在x小区调房的函》中被上诉人中国农业银行股份有限公司深圳市分行被置换的房屋购于1985年。其次，两套房屋信息不同，《住宅售购议定书》中的房屋为三房一厅，建筑面积为75．73平方米，《关于农行福田支行在x小区调房的函》中被置换房屋为两室一厅，面积为64平方米。再次，根据《住宅售购议定书》与《关于农行福田支行在x小区调房的函》，在无其他证据证明的情况下，无法证明两套房屋为同一房屋。最后，被上诉人中国农业银行股份有限公司深圳市分行作为经济理性人，在两房屋面积差额达ll．73平方米的情况下，未表示任何异议，并接受该置换房屋，于常理不合。第三，在《住宅售购议定书》中被售房屋与《关于农行福田支行在x小区调房的函》中被置换房屋非同一房屋的情况下，原审法院又无其他证据证明农行深圳分行于l985年再次从建安公司购买了一套两室一厅、建筑面积为64平方米的住宅的证据（如房屋买卖合同、付款凭证、收款纪录等证据），仅依据《关于农行福田支行在x小区调房的函》即确认农行深圳分行通过置换，对x南片区x房享有权利，属于证据不足。第四，退一步说，即便认定《关于农行福田支行在x小区调房的函》中被置换房屋确为农行深圳分行所有，那么，置换的房屋也应是x南片区x号房。原审法院在无其他证据证明的情况下，即认可关洪波的理由——因建安公司笔误将x南片区9栋101号房误写为xx片区x号房，涉及两套不同的房屋的处分，建安公司与农行深圳分行均未作出任何变更的说明、提示，明显不符合生活常理。第五，根据国土部门的复函，x房备案权利人为李某，建安公司不可能将已存在权利人的情况下对其进行处分，置换给农行深圳分行。而x房一直没有备注权利人信息，证实了《关于农行福田支行在x小区调房的函》中将9栋2-l02房置换给农行深圳分行的事实。第六，农行深圳分行将x房进行x属于无权处分行为，其通过x将9栋2-l0l房转让给关洪波，亦不能证明其对x房的无权处分具备了正当性。
二、原审法院适用法律错误。第一，即便依据《住宅售购议定书》与《关于农行福田支行在x小区调房的函》认定建安公司与农行深圳分行间关于x南片区x号房的房屋买卖合同、置换行为有效，依据1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》、2007年《中华人民共和国城市房地产管理法》、2007年《中华人民共和国物权法的规定》，因农行深圳分行一直未办理房屋的权属变更登记，不发生物权变动的效力，双方间仍为债权关系。农行深圳分行对x南片区x号房不具有物权，无权对其进行处分，该房屋仍为建安公司所有。第二，农行深圳分行对x南片区x号房自始未取得任何权利，其未在建安公司同意的情况下，擅自将其通过x的方式转让给关洪波，属于无权处分，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定，该x转让对建安公司不发生任何法律效力，原审法院将该房屋确认为关洪波所有，没有任何法律依据。因无权处分产生的法律纠纷应由农行深圳分行与关洪波自行解决。
被上诉人关洪波当庭答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，现有证据已经充分证明了合同流转的实质内容是合同的债权人建安公司置换给农行深圳分行的是x房而非x房，建安公司关于x房已存在权利人而其无法处分的情况说法不成立。农行深圳分行有权处分涉案房产，进而关洪波有权使用涉案房产的相关权利。
被上诉人农行深圳分行当庭答辩称，原审判决事实法律依据清楚，农行深圳分行有权处分涉案房产。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，二审庭审中，建安公司确认其与农行深圳分行之间仅有一次房屋买卖交易，并且房产已经交付。
本院认为，二审中，建安公司确认其与农行深圳分行之间存在且仅有一次房屋买卖交易，也即印证了《关于农行福田支行在x小区调房的函》中所提到的“贵行85年在我公司北片区购买一套住房”的事实，即农行深圳分行在建安公司曾购买过一套住房，建安公司于2002年将原购买住房置换为现住房。至于置换的是x房还是x房，根据本案已查明的事实，关洪波占有使用的是x房，而建安公司在原审中也确认在交房时发现x房为其员工使用，101房业主已调房到竹盛花园，最后交付给农行深圳分行的是x房。因此，关洪波现占有使用的x房即为原建安公司置换给农行深圳分行的房产。
同时，依据上述事实，农行深圳分行因房屋买卖行为取得置换后的房产x房，并且《关于农行福田支行在x小区调房的函》中也并未就农行深圳分行对置换后房产享有的权利作任何限制，因此，农行深圳分行有权依据房屋买卖关系及调房函要求建安公司为其办理产权转移登记。而根据国土部门的复函该房产因旧改拆迁已无法再行办理房地产证，因此农行深圳分行在x前未办理该房产的房地产证并无过错，据此，x房应不再视为建安公司的财产。后关洪波通过x方式取得了农行深圳分行的上述权利，并占有使用9x房至今，虽然现该房产无法办理转移登记，但关洪波在支付相应对价及合法占有后，其对该房产相应的占有、使用、收益、处分的权利应得到确认。建安公司上诉认为农行深圳分行无权处分x房产的主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，建安公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10850元，由深圳市建安（集团）股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年五月十三日
书 记 员 陈晓莹（兼）