贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵市法民一终字第413号
上诉人（原审被告）黄其伦，男，汉族。
委托代理人肖瑜、娄义华，四川千喆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）袁贵梅，女，汉族。
被上诉人（原审原告）龙云方，男，汉族。
原审第三人赤水市农村信用合作联社，住所地：赤水市市中人民北路口。
法定代表人余朝茂，该社理事长。
上诉人黄其伦、袁贵梅因与被上诉人龙云方、原审第三人赤水市农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2014）赤民初字第1569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，位于赤水市长期镇长期小学西门右侧的土木结构房屋一栋（本案诉争房屋：南为道路，北为袁金科私房，东为水沟坎，西为敞坝，二层建筑，建筑面积为148.29平方米）系袁贵梅父辈修建。该房屋于1960年典当给邮电所，后袁贵梅于1986年买回。1989年1月26日，袁贵梅、黄其伦在原赤水县鱼湾乡人民政府登记结婚。1995年2月6日，袁贵梅取得诉争房屋的房屋所有权证（证号：期【私】字第000011号），该房屋所有权证载明诉争房屋系袁贵梅的私产。2000年，袁贵梅、黄其伦在紧邻诉争房屋处另修新房，该新房由龙云清（龙云方之兄）、杨兴国、陈发启、白方元、张久明等人建造。2001年，袁贵梅、黄其伦因建房资金不足准备出售诉争房屋，便让龙云清、陈发启等工人为其联系买主。时值龙云方尚未婚娶，其父龙朝海正准备购房为其婚后居住生活。后经龙云清介绍，并在杨兴国、陈发启、白方元等人见证下，龙朝海与黄其伦在上述新房内就出售诉争房屋一事达成并签署《房屋买卖合同》，黄其伦以15，000.00元的价格将诉争房屋转让给龙朝海，在场人杨兴国在该合同上签名予以见证。当日，因黄其伦未将诉争房屋所有权证移交给龙朝海，故袁贵梅、黄其伦当场仅收到龙朝海交来的14，400.00元购房款，双方协商余款600.00元待房屋所有权证移交后再行支付。后上述新房修建完毕，袁贵梅、黄其伦搬至该新房居住至今，但仍未将诉争房屋所有权证交与龙朝海，也未将诉争房屋所有权人进行变更。2001年10月18日，龙云方与黄光琼在赤水市长期镇人民政府办理结婚登记。2002年，二人搬至诉争房屋内居住生活至今。2003年2月21日，龙云方夫妇将诉争房屋所用水表用户名变更为黄光琼。2006年5月15日，龙朝海因病死亡，其生前未移交诉争房屋买卖合同，致该合同遗失。现龙云方诉至一审法院，请求判令黄其伦、袁贵梅将争议房屋产权过户给龙云方。
另查明，2007年1月26日，黄其伦向赤水市农村信用合作联社石笋分社贷款十万元整，袁贵梅作为担保人用诉争房屋用于抵押担保，并将诉争房屋所有权证交与赤水市农村信用合作联社石笋分社保存，但未进行抵押登记。龙朝海现有继承人七人，即妻子王邦英、二子龙云开、三子龙云清、四子龙云华、五子龙云方、六子龙明春、七女龙荣琼，现除原告龙云方以外的六名继承人均书面声明放弃继承诉争房屋所享权利。
一审法院认为，本案有下列争议焦点：一、龙朝海与黄其伦签订的是《房屋买卖合同》还是《借条》；二、袁贵梅是否授权委托被告黄其伦出售诉争房屋。
对于争议焦点一：龙云方未向法庭提交诉争房屋的《房屋买卖合同》，而黄其伦辩称与龙朝海签订的系《借条》，且其认可《借条》上有证人杨兴国的签名，也认可证人杨兴国、龙云清、陈发启、白方元等四证人当时在签约现场见证。但证人杨兴国证实龙朝海与黄其伦签订的是《房屋买卖合同》，且其当场在该买卖合同上签名，而龙云清、陈发启、白方元等三证人也证实龙朝海与黄其伦系房屋买卖关系。因龙朝海与黄其伦、袁贵梅既非亲朋，亦无经济来往，而在黄其伦、袁贵梅不承担借款利息及未约定还款日期的情况下，龙朝海竟将在当时对一个农村家庭而言金额巨大的14，400.00元（相当于当年贵州省农村居民人均年收入的十倍）借给不熟悉的黄其伦，且龙朝海至死还不要求其归还，这明显悖于常理。结合当时黄其伦夫妇正修建新房需要资金的情况来看，法院认定黄其伦与龙朝海签订的是《房屋买卖合同》，黄其伦夫妇接收龙朝海支付的14，400.00元系诉争房屋购房款。黄其伦、袁贵梅辩称龙云方没有提交《房屋买卖合同》而不存在房屋买卖行为，虽《房屋买卖合同》系查明房屋买卖的直接证据，但并非查明房屋买卖的唯一证据，而通过其它证据已查明黄其伦出售诉争房屋的事实，不因龙云方不能提供《房屋买卖合同》而否定该事实，故该辩称理由，不予采信。黄其伦、袁贵梅另辩称龙朝海支付的14，400.00元不是购房款，而是借款，该借款不收利息才让龙云方在诉争房屋内居住至今，因该理由与事实不符，亦不予采信。对于争议焦点二：根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定，委托代理可以书面形式，也可以口头形式，而黄其伦、袁贵梅系夫妻关系，时值袁贵梅也在家中，任何人均有理由相信黄其伦能够代表袁贵梅处理相应事宜。虽诉争房屋为袁贵梅婚前取得的城镇房屋，系其个人财产，但袁贵梅在接收到龙朝海的购房款后即搬离诉争房屋，其对《房屋买卖合同》以及龙云方搬至诉争房屋居住生活至今未持异议，结合袁贵梅对龙云方将诉争房屋的水表权属变更多年而不持异议的情况来看，袁贵梅已实际认可并部分履行《房屋买卖合同》，故认定袁贵梅授权委托黄其伦出售诉争房屋属实，黄其伦签订《房屋买卖合同》的行为系为袁贵梅进行代理，该合同对袁贵梅产生约束力。对袁贵梅辩称龙云方未提交袁贵梅出具给黄其伦的售房书面委托，其不存在授权委托黄其伦出售诉争房屋的理由，不予采信。综上，《房屋买卖合同》系袁贵梅与龙朝海的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。虽《房屋买卖合同》已遗失，但不影响双方按照约定继续履行自己的义务，双方仍应遵守诚实信用的基本原则履行。因龙朝海已故未留遗嘱，而诉争房屋已由龙云方事实占有并使用多年，龙朝海的七名继承人中除龙云方以外的六名继承人也均书面声明放弃继承《房屋买卖合同》的债权债务，故《房屋买卖合同》的债权债务由龙云方依法继承。现龙云方要求袁贵梅继续履行合同并将诉争房屋过户到其名下，符合法律规定，予以支持。同时，龙云方也应将购房余款600.00元按照约定支付给袁贵梅。因黄其伦不是《房屋买卖合同》的合同相对人，其签订合同系为袁贵梅进行代理，黄其伦的代理行为应由袁贵梅承担民事责任，故龙云方要求黄其伦履行合同，于法无据，不予支持。据此判决：一、被告袁贵梅于本判决生效之日起十日内协助原告龙云方将位于赤水市长期镇长期小学西门右侧的土木结构房屋（房屋所有权证号：期【私】字第000011号）的权属变更登记到原告龙云方名下；二、驳回原告龙云方的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费30.00元，由被告袁贵梅承担。
宣判后，黄其伦不服，向本院提起上诉称：一、一审法院追加袁贵梅为被告程序违法，袁贵梅不是必须进行共同诉讼的当事人，原告并未申请，法院不应追加；二、如果双方签订的是房屋买卖合同，应当是一式两份，如果是借条就只有一份，所以仅从协议份数就可推断出双方之间应是借款关系；三、一审法院存在诱导证人作证的情形，且证人证言内容相互矛盾，证人都与原告方有利害关系，因此证人证言不足以作为定案依据；四、本案已过诉讼时效。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院公正判决。
龙云方答辩服判。
二审审理过程中，黄其伦陈述其与龙云方父亲之间系借款关系，未约定利息及租金，期限是龙云方之父何时不住该房屋，黄其伦何时归还借款，其余事实与一审一致。
本院认为，本案争议房屋登记产权人为袁贵梅，因此一审法院依职权追加袁贵梅并无不当，黄其伦的该上诉理由不能成立，本院不予支持。龙云方为证明其父亲与黄其伦、袁贵梅之间的房屋买卖合同关系，有黄其伦认可收到款项14400元，龙云方夫妇已经居住该房屋十几年的事实，即支付款项与交付房屋已经完成，同时还提供了双方交易时的见证人杨兴国及其他知情人的证人证言，已经完成其举证责任；黄其伦、袁贵梅辩称双方系借款合同关系，但并未提供任何证据予以证明，其上诉称一审出庭作证的证人与龙云方有利害关系，也未提供证据予以证明，另一方面，协议份数问题，并非认定法律关系性质的要件，且黄其伦所陈述的借款期限与常理不符，十几年来黄其伦也没有归还借款的意思表示，故对其认为双方系借款关系的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人认为本案已超诉讼时效的问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，黄其伦、袁贵梅在一审期间未提出诉讼时效抗辩，故对其该上诉理由，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实基本清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元由黄其伦、袁贵梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 佘 异
代理审判员 卢晓鹏
代理审判员 李艳丽
二〇一五年四月十六日
书 记 员 汪建霞