江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第1451号
上诉人（原审被告）刘艳红，女，1987年7月17日生，汉族，无业。
上诉人（原审被告）夏文彬，男，1983年12月1日生，汉族，无业。
二上诉人共同委托代理人郑友坤，徐州市贾汪区前卫法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）鹿影影，女，1985年6月25日生，汉族，无业。
委托代理人夏小文，系鹿影影之夫，1980年11月23日生，汉族。
被上诉人（原审原告）孙靖，男，1980年1月1日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）王娟，女，1975年8月3日生，汉族，无业。
二被上诉人共同委托代理人张雷，江苏永伦律师事务所律师。
上诉人刘艳红、夏文彬、鹿影影与被上诉人孙靖、王娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第3311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘艳红、夏文彬的共同委托代理人郑友坤，上诉人鹿影影的委托代理人夏小文，被上诉人孙靖，被上诉人孙靖、王娟的共同委托代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙靖、王娟原审诉称：2012年5月7日，孙靖因资金短缺通过夏文彬向鹿影影借款180000元，为确保到期还款，在鹿影影及夏文彬的要求下，孙靖、王娟同鹿影影签订了名为买卖实为抵押的房屋回购合同，并到徐州市鼓楼公证处办理了所谓的委托售房公证。2012年11月20日，刘艳红、夏文彬、鹿影影在孙靖、王娟不知情的情况下，恶意串通，由鹿影影利用公证书，以所谓合法的方式，假冒孙靖、王娟签署了徐州市房屋权属登记申请书及存量房买卖合同，非法将孙靖、王娟所有的房产，以低于市场正常价的价格即550000元超低价（孙靖、王娟2010年购房价580000元），通过买卖方式过户至夏文彬的妻子刘艳红名下，并恶意给房屋停水停电，给孙靖、王娟生活造成了严重恶劣的影响，体现了非法占有的意图，行为严重违反了《担保法》、《合同法》等法律规定。为维护孙靖、王娟的合法权益，请求法院判决确认关于本市欣欣路xxxx的房屋买卖合同无效。
刘艳红、夏文彬、鹿影影原审辩称：双方签订的房屋买卖合同有效，请求依法驳回其诉请。
原审法院经审理查明：孙靖与王娟系夫妻关系。夏文彬与刘艳红系夫妻关系。鹿影影与夏小文系夫妻关系。鹿影影系刘艳红的本家嫂子。
2010年3月11日，孙靖与徐州海峡房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙靖以每平方米4239.01元、总金额575531元的价格购买该公司开发的欣欣路xxxx室、建筑面积为135.77平方米的房屋一套。孙靖为此向中国农业银行办理了购房贷款，并支付了契税5755元。后经结算，按照实际建筑面积135.41元，孙靖实际支付购房款为574005元。2011年2月17日、2011年3月21日，徐州市房产管理部门和徐州市国土管理部门分别向孙靖颁发了涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。上述《房屋所有权证》上载明2010年3月23日设定的中国农业银行抵押权利价值为400000元。孙靖、王娟在该房屋中居住至今。
2012年5月7日，孙靖、王娟通过夏文彬介绍向鹿影影借款180000元，并向鹿影影出具《借条》一份，内容为：今借到鹿影影人民币180000元，于2012年11月6日一次性付清。
在上述借款的当日，应鹿影影的要求，孙靖、王娟（甲方、卖方）还与鹿影影（乙方、买方）签订《房屋买卖回购合同》一份，内容为：甲乙双方在本着平等互利、自愿诚实信用的基础上，达成以下房屋买卖回购合同，甲方自愿将座落在徐州市泉山区欣欣路xxxx室，建筑面积135.41平方米，合法拥有的私有房地产卖给乙方。房屋所有权证号xxxx，土地证号xx**，房屋属性私产。房屋所有权人孙靖经双方协商同意该房地产价值为人民币580000元。甲乙双方设定以下回购条件：第一条：上述房产由甲方出售给乙方，全部房款为人民币580000元。第二条：乙方于2012年5月7日给付甲方房款人民币180000元。第三条：甲方收款后，乙方准许甲方保留180天的回购权，具体约定如下：1、双方约定于2012年11月6日办理过户手续，并搬出此房。甲方无条件配合乙方过户，过户所产生的费用由甲方无条件全部承担。2、在2012年11月6日前，甲方有权撤销房屋买卖合同，但必须与撤销合同当日向乙方退还购房款人民币180000元。3、在2012年11月6日前，如甲方没有主张回购权，则回购权消失，甲乙双方应于第二日开始办理过户手续。4、如甲未按期行使回购权，又拒绝办理手续，则按合同法规定，双倍返还购房款及每超过一天处罚1000元的违约金赔偿给乙方。5、本合同签字后，甲方双方任何一方违约，违约方愿意承担10000元的违约金，赔偿的违约金支付给服务机构一半。
在上述借款的当日，孙靖、王娟（委托人）另与鹿影影（受托人）签订《委托书》一份，内容为：委托人因出售坐落于徐州市欣欣路xxxx（房屋所有权证号：徐房权证泉山字号xx**号，建筑面积：135.41平方米），因故不能亲自到银行、房屋产权、土地管理部门办理相关手续，特委托受托人办理有关手续。委托权限如下：1、代为向银行还款、代为办理该房产的抵押注销登记、他项权登记及保险、他项权证等相关手续。2、代为办理上述房屋解除抵押登记后的出售事宜并代为查询、调取该房产档案、签订该房屋买卖合同等相关文书、文件。3、到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件，代为办理网上备案及资金监管等相关手续。4、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，我均予承认，并承担相应的法律责任。5、代收售房款。6、代为办理水、电、煤气、暖气、有线电视等过户、迁移手续。委托人无转委托权。委托期限至上述委托事项办理终结为止。双方还就上述《委托书》在江苏省徐州市鼓楼公证处办理了《公证书》。
在签订上述《委托书》的同时，孙靖还将涉案房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》各1本及上述《公证书》24本一并交给鹿影影，鹿影影已出具了相应《收条》。
在上述借款约定期限届满后，孙靖、王娟未按约定向鹿影影偿还借款，经索要未果。
至2012年11月20日，鹿影影即持孙靖、王娟的上述《委托书》、以孙靖、王娟的委托代理人身份与刘艳红签订《存量房买卖合同》一份，约定由孙靖、王娟将涉案房屋以550000元的价格（单价4061.74平方米）转让给刘艳红。在上述转让该房屋过程中，刘艳红还代孙靖、王娟偿还尚欠中国农业银行购房贷款381957.02元，代付转让房屋应缴的营业税32500元、城市维护建设税2275元、教育费附加975元、地方教育费附加650元、个人所得税6500元、契税9750元，合计52650元。
2012年11月21日、23日，徐州市房产管理部门和徐州市国土管理部门分别向刘艳红颁发了涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。刘艳红在受让该房屋后又以该房屋为抵押向中国农业银行办理了贷款，在其取得的上述《房屋所有权证》上2013年4月2日设定的中国农业银行抵押权利价值为600000元。
后双方因上述房屋的归属发生争议，协商未果。2013年8月9日，孙靖、王娟即以诉称理由起诉来院，请求判决确认鹿影影以其委托代理人身份与刘艳红之间于2012年11月20日签订的涉案房屋的《存量房买卖合同》无效，并要求判决刘艳红向其返还该房屋。后孙靖、王娟自动撤回返还房屋的诉请。刘艳红、夏文彬、鹿影影则以辩称理由予以反驳。经调解无效。
原审法院认为：根据全案的证据可以看出，孙靖、王娟2012年5月7日向鹿影影借款180000元的同时，还与鹿影影之间签订了《房屋买卖回购合同》，并签订经公证的《委托书》，将其所有的相应房屋的两证交与鹿影影，其实质是约定在发生孙靖、王娟还款违约时，鹿影影有选择执行《房屋买卖回购合同》的权利，也有选择根据《委托书》授权转让孙靖、王娟房屋并收取转让款的权利。这种交易的目的是保护鹿影影相应债权的安全性，故是应出借方的要求而为。但由于一般回购合同约定的房屋价值较低，且《委托书》授权转让房屋价格的不确定性，明显加大了借款方的交易合理风险。因此，在债权人依据《房屋买卖回购合同》行使权利时，应当认定双方实际系民间借贷关系，应依据民间借贷关系主张权利。
但在本案中，在孙靖、王娟还款违约时，鹿影影系选择了根据《委托书》授权转让孙靖、王娟房屋并收取转让款的权利，并已实际转让完毕，因此，对《委托书》的法律效力的认定十分关键。由于孙靖、王娟及鹿影影在庭审中均认为双方的《委托书》有效，且《委托书》本身内容并无直接违反法律法规强制性规定的情形，故认定上述《委托书》有效，即鹿影影有权以孙靖、王娟委托代理人身份向外转让涉案房屋。
从发生争议的《存量房买卖合同》内容可以看出，其约定的交易价格不仅低于孙靖、王娟与鹿影影之间《房屋买卖回购合同》中约定的回购价格，并且比孙靖从徐州海峡房地产开发有限公司购房时的价格还低25531元，比照到徐州市房地产市场的实际行情，其约定价格远远低于东南郡小区同类房产的市场交易价格。再从刘艳红、夏文彬、鹿影影的亲戚关系及在本案借款、垫付款、受让房屋付款等银行账户往来交易细节考虑，应当认定刘艳红、夏文彬、鹿影影之间有串通行为，且恶意低价转让孙靖、王娟的房屋。故孙靖、王娟主张相应的《存量房买卖合同》无效，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条之规定，判决如下：鹿影影以孙靖、王娟的委托代理人身份与刘艳红之间于2012年11月20日签订的、关于本市欣欣路xxxx房屋的《存量房买卖合同》无效。案件受理费9300元，由刘艳红、夏文彬、鹿影影负担。
上诉人刘艳红、夏文彬、鹿影影不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案《存量房买卖合同》有效，一审法院以价格过低认定该合同无效没有事实和法律依据。1、鹿影影所持有的经过公证的有权代为售房、签订合同的《委托书》，双方当事人均无异议，一审法院也认定有效。这与一审判决认定鹿影影作为代理人签订的售房合同无效明显矛盾。2、一审认定《房屋买卖回购合同》约定的房屋价值较低，没有依据，这是干预当事人的民事处分权。关于价格问题：回购合同是双方的真实意思表示，出售价格即为58万元；一审认定该房55万元出售低于被上诉人从开发公司购买的价格2万余元、远低于市场价格，太过主观，没有经过评估，缺少依据；时隔七个月后市场行情变化，58万元有价无市，房屋卖不出去；回购合同约定过户所产生的费用由被上诉人无条件承担，但实际是上诉人负担了这约6万元，因此上诉人实际购房支出费用为61万元。二、一审认定刘艳红与鹿影影有串通行为、恶意低价转让涉案房屋，没有事实和法律依据。房价市场行情为55万元，上诉人支出61万元，是价格过高。如果被上诉人认为卖低了，可以55万元再买回去。三、一审判决认定事实有多处错误。鹿影影与被上诉人不存在民间借贷关系。四、一审判决适用法律错误，本案不存在合同法第52条所列情形，上诉人既没有与他人恶意串通，更没有损害第三人利益的行为。综上，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或者依法改判。
被上诉人孙靖、王娟答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
在二审过程中，上诉人向法庭提供了苏博徐州房估字（2013）第449号房地产抵押评估报告一份，拟证明：1、2013年5月20日该报告对与涉案房屋同一小区的xxxx房屋评估的市场价值，单价为4947元每平米。2、报告载明该房屋变现价值与评估的市场价值差异一般在10%-30%，据此该地区房地产变现的房价为3462.9元至4452元每平米，又因为该房屋为11楼，涉案房屋为7层，还应减去楼层差价每平米100元。因此该小区现房变现为3362元-4352元。3、上诉人购买房屋的价格为4538.8元每平米，因此该购买价格明显高于当时同一小区的市场价，并非一审法院认定的低价转让。
被上诉人质证意见：对该报告的真实性和关联性有异议。该报告所涉房屋与本案争议房屋明显存在不同，该房屋是毛坯房，而涉案房屋是被上诉人装修后用于结婚的婚房。且该报告是做房屋抵押之用，一般来说抵押评估的价值都低于市场价。该报告与证实上诉人之间有无存在恶意串通行为没有关系。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审归纳争议焦点为：涉案存量房买卖合同效力如何认定。
本院认为，涉案存量房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。理由如下：
第一，上诉人鹿影影有权代表被上诉人孙靖、王娟出售涉案房屋并办理过户手续。2012年5月7日，被上诉人孙靖、王娟作为委托人与上诉人鹿影影签订了委托书一份，委托鹿影影代为办理出售涉案房屋和过户手续等相关事宜。该委托书因系被上诉人自愿出具，且依法办理了公证，授权内容亦明确具体，故合法有效，上诉人鹿影影有权依据该委托书行使相应权利。
第二，上诉人刘艳红、夏文彬有理由相信上诉人鹿影影有权处置涉案房屋。鹿影影在与刘艳红、夏文彬签订存量房买卖合同时，其持有房屋所有人孙靖、王娟的委托书、公证书以及房屋所有权证、国有土地使用权证，鹿影影具备签订相应房屋买卖合同、办理过户手续的全部法定要件，上诉人刘艳红、夏文彬足以相信鹿影影有房屋处置权。
第三，上诉人刘艳红、夏文彬与上诉人鹿影影之间存在恶意串通、损害房屋所有权人利益的行为并无证据证明。存量房买卖合同约定的售价55万元，比之房屋买卖回购合同约定的售价58万元，价格不存在明显差异。而且鹿影影对外出售的价格高低实际亦与被上诉人孙靖、王娟无关，因为被上诉人与鹿影影约定的售价为固定价，除却鹿影影已付的18万元房款之外，鹿影影仅需对余款40万元承担责任。由于实际买受人代还银行贷款383827元，并垫付了52650元的税费，因此，实际代付款已经超出了鹿影影应支付的购房余款。因此，被上诉人主张的关于上诉人之间存在恶意串通、低价处置损害房屋所有权人利益的意见，本院不予支持。
综上，涉案存量房买卖合同合法有效，一审法院认定该合同无效不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
撤销徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第3311号民事判决；
驳回孙靖、王娟的诉讼请求。
一、二审案件受理费各9300元，均由被上诉人孙靖、王娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
审 判 员 张 伟
代理审判员 张 蕾
二〇一四年六月十九日
书 记 员 王晓刚