福建省将乐县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0428执异55号
案外人：吴志祥，男，住福建省将乐县。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司将乐支行（简称建设银行），住所地：住所将乐县。
负责人：韩鹏，职务：行长。
被执行人：福建鸿恒昌房地产开发有限公司（简称鸿恒昌公司），住所地：福建省三明市将乐县。
法定代表人：张延棋，职务：总经理。
被执行人：张延棋，男，住福建省将乐县。
被执行人：黄火莲，女，住福建省将乐县。
在本院执行申请执行人建设银行与被执行人鸿恒昌公司、张延棋、黄火莲借款合同纠纷一案中，吴志祥于2017年7月19日对法院依法查封的被执行人鸿恒昌公司所有的坐落于福建省将乐县古镛镇上河洲江滨天城9号楼34号店向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，因案情复杂，延长执行异议期限二个月，现已审查终结。
吴志祥称：1、店面所有权属吴志祥。吴志祥于2014年11月19日向鸿恒昌公司认购了江滨天城9号楼34号店，总价60万元（认购协议）；2014年12月26日支付46万元，待正式签订商品房买卖合同时，补足余款。该房已属于吴志祥。2、认购协议实为商品买卖合同。3、吴志祥具有优先受偿权。4、鸿恒昌公司于2014年3月5日取得预售许可证，符合预售条件。基于以上理由，吴志祥特提出异议，解除以上店面的查封。
吴志祥提供了以下证据：1、《江滨天城商品房认购协议书》复印件一份，2、鸿恒昌公司出具的收款收据复印件一份、3、身份证复印件一份。
建设银行辩称：1、案涉房产为鸿恒昌公司，银行有权申请查封并予以执行。吴志祥未实际支付购房款且对鸿恒昌公司。2、银行对案涉房产享有抵押权。鸿恒昌公司包含案涉房产在内的“江滨天城”全部在建工程及土地使用权享有抵押优先受偿权，亦已经由三明市中级人民法院（2016）闽04民初199号民事判决书确认。吴志祥与鸿恒昌公司未经银行同意擅自将抵押给银行的房产抵债给吴志祥，双方恶意串通，严重损害银行权益，既违反物权法的规定，亦系合同法第五十二条规定无效情形；案涉所有人鸿恒昌公司，银行有权申请查封并予以执行。3、银行对案涉房产所有权享有对抗案外人的担保物权，案外人吴志祥的异议不能排除执行，请求驳回吴志祥的异议申请。
建设银行提供了以下证据：1、鸿恒昌公司“江滨天城”抵债房屋抵押时间明细表，各类房地产抵押权设立登记申请书，2、在建工程抵押登记证明（将房建将乐字第2013005号），3、在建工程抵押登记证明（将房建将乐字第2013008号）；4、2013年8月23日办理了抵押登记（将房建2013字第020号），抵押物为将乐县古镛镇上河洲江滨天城6号楼6幢共计65套，债权金额为1500000元；5、2013年9月6日办理了抵押登记（将房建2013字第025号），抵押物为将乐县古镛镇上河洲江滨天城9号楼9幢共计277套、将乐县古镛镇上河洲江滨天城（地下室）共计582套，债权金额为37000000元；6、2013年12月24日办理了抵押登记（将房建2013字第034号），抵押物为将乐县古镛镇上河洲江滨天城6号楼6幢共计22套、将乐县古镛镇上河洲江滨天城5号楼5幢共计83套、将乐县古镛镇上河洲江滨天城7号楼7幢共计108套，债权金额为15000000元；7、2014年5月4日办理了抵押登记（将房建2014字第004号），将乐县古镛镇上河洲江滨天城（会议中心）共计63套，债权金额为5000000元；8、2014年8月27日办理了抵押登记（将房建2014字第007号），将乐县古镛镇上河洲江滨天城（会议中心）共计66套，债权金额为10000000元；9、2015年10月22日办理了抵押登记（将房建2015字第014号），将乐县古镛镇上河洲江滨天城1号楼杂物间，2号楼住宅、杂物间，3号楼住宅、门廊、门厅、杂物间，4号楼门廊、物业用房、杂物间共计66套，5号楼住宅、杂物间，共计66套，6号楼架空层、垃圾收集间、社区服务房、消防中心、杂物间，7号楼住宅、杂物间，8号楼储藏室、一层店面、二层店面、单身公寓、前室、门廊、值班室，9号楼储藏室、一层店面、二层店面、单身公寓、变电室、工具间、值班室、地下室车过道、车库车位公用、套房配电、配电间、储油间、发电机房、生活泵房、消防水池、斜坡道、外车库、内车库、车位，会议中心一至五层，总面积70728.06平方米，债权金额为191750000元。
鸿恒昌公司、张延棋、黄火莲未提出书面答辩意见。
本院查明，吴志祥与鸿恒昌公司于2014年11月19日签订了《江滨天城商品房认购协议书》，认购福建省将乐县古镛镇上河洲江滨天城9号楼1F34店。该店鸿恒昌公司已于2013年9月6日抵押给建设银行并办理了抵押登记（将房建2013字第025号），在本案讼争前被法院查封。
本院认为，鸿恒昌公司于2013年9月6日，将本案讼争的房产抵押给建设银行，并在将乐县房地产管理所办理了抵押登记手续，抵押效力一直存续，鸿恒昌公司至今未将其抵押担保的借款归还给建设银行。吴志祥本院在执行过程中提出，2014年11月19日已与鸿恒昌公司签订了认购协议书。鸿恒昌公司在与吴志祥签订《江滨天城商品房认购协议书》前已将外车库抵押给建设银行，抵押人鸿恒昌公司未经抵押权人建设银行同意，不得转让抵押财产。因此，吴志祥提出解除对福建省将乐县古镛镇上河洲江滨天城9号楼1F34店房产查封的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?21166”\\\t”_blank?)》第一百九十一条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?21166?deid=451492”\\\t”_blank?)和二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第十二条、第十六条第二款、第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人吴志祥的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谢秀琴
审判员 伍岩景
审判员 李建忠
二〇一七年八月二十三日
书记员 赖世伟
附：法律条文
1、《中华人民共和国物权法(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?21166”\\\t”_blank?)》
第一百九十一条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?21166?deid=451492”\\\t”_blank?)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
2、《中华人民共和国担保法》
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。
……
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。