广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3258号
上诉人（原审原告）：黄慕援。
委托代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭炳荣，香港特别行政区居民。
被上诉人（原审被告）：梁凤珍，香港特别行政区居民。
两被上诉人共同委托代理人：王朝金，国信律师事务所律师。
上诉人黄慕援因与被上诉人谭炳荣、被上诉人梁凤珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落于广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园华苑23座403号C型（以下简称“涉案房产”）是谭炳荣、梁凤珍名下的房产，该涉案房产建筑、住宅面积为97.5平方米。
2012年12月6日，买方（于有海）与卖方（梁凤珍、谭炳荣）及经纪方广州市中鸿地产代理有限公司三方经协商就上述涉案房产的买卖达成一致，并签订了合同号为0003790号的《房屋买卖合同》。合同约定：涉案房产按套销售，成交价为1350000元；是次交易所产生税费全部由买方支付；卖方交付涉案房产予买方使用之日期为过户当天；卖方应在办理交易过户手续前将有关涉案房产的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；卖方不能按本合同约定将涉案房产售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付涉案房产成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付涉案房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉案房产成交价的千分之一向买方支付违约金。逾期30天，买方有权不再购买涉案房产，卖方应退回全部已收款项并向买方支付涉案房产成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入涉案房产，或者因违约而无法买入涉案房产的，应向卖方支付涉案房产成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉案房产成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售涉案房产，买方应向卖方支付涉案房产成交价的10%作违约金；如因国家政策或银行限贷导致不能正常交易没法买卖交易进行，则卖方于五个工作日内退回买方已支付的款项，交易取消，三方互不追究其违约责任。卖方同意买方于办理过户时写黄慕莺名；买卖双方同意按照按揭付款的方式支付购房款：（1）于2012年12月16日前支付20000元定金。（2）首期楼价款（含定金）400000元应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天（2013年1月10日）或之前付清。（3）950000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续需在2013年1月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。（4）卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件／合同等。上述《房屋买卖合同》及附件还对其他事项进行了相关约定。2012年12月16日，于有海、黄慕莺向被告支付了20000元定金。2012年12月19日，黄慕莺向广州市竞宇房地产按揭代理有限公司支付了按揭代理费5520元。
2013年1月27日，卖方梁凤珍、谭炳荣与买方于有海、黄慕援及中介方签订了一份《补充协议》，内容为：“因于2012年12月16日在中鸿地产代理有限公司广碧分公司签定房屋买卖合同（№：0003790），因现时国家政策限购导致买方黄慕莺与于有海过户时延期，现买卖双方同意原买方黄慕莺签注银行有关文件作废，银行并退回已签注的文件给卖方，同时买方过户时从新（应为重新）落实用黄慕援、身份证号码：XXXXXXXXX，本人过户购买，其黄慕援本人同意认同此协议。本协议与房屋买卖合同（№：0003790）具有同等法律效力。”。同日，委托人一（买方）黄慕援及委托人二（卖方）谭炳荣、梁凤珍与受委托人广州市竞宇房地产按揭代理有限公司签订了一份编号为0003784的《授权委托书（二手）》，内容为：“买方购买卖方座落于广州市番禺区广州碧桂园的房产，经受委托方依贷款银行当前相关的规定和要求，对委托方的借款资格及借款额度、年限进行初步的分析，拟向银行申请贷款92万元，借款期限为20年，上述房屋的交易过户、抵押登记及向银行按揭贷款的所有手续，委托广州市竞宇房地产按揭代理有限公司全权代理，在办理上述手续的过程中，委托方和受托方都遵循相关部门的有关程序，按规定操作，确保产权过户到委托人一（买方）名下（委托方原因除外），并且委托方均认可办理手续过程中所产生的费用。委托方必须保证及时按受委托方要求向受托方提供办理按揭所需的材料，且保证所提供一切资料均真实、合法、完整，否则，委托方应承担因此而引起的一切法律责任及经济损失。在委托人一（买方）的贷款经银行书面同意贷款后，如因委托方原因导致该笔贷款无法进行的，则视为该笔贷款业务已成功办理，所有费用不予退回；如因银行或房管部门的原因导致退案的，在扣除已开展工作的工本费后，将费用退还给委托方。本授权委托书有效期从签署之日起至委托事项完成为止”。上述三方于当天还签订了一份《业务受理确认函》（№0004733），内容为：买方黄慕援购买卖方梁凤珍、谭炳荣的涉案房产，双方委托广州市竞宇房地产代理有限公司办理按揭贷款（含产权过户、抵押登记）手续，买方确认信息：1、买方确定交易房地产权属人为1人，姓名黄慕援，本次交易报价为135万元。2、买方向银行申请92万元20年（以银行批复为准）的贷款，目前该贷款银行规定供款满12个月后可申请提前还款。《房地产权证》原件在供款满3个月，并无月供款逾期情况下可以提前向银行申请领回。3、您家庭成员名下有0套住房，有过0笔购房贷款，已结清0笔，无贷款或信用卡逾期。4、按揭服务费明细详见收款收据，收费不含银行利息和过户税费，及中介公司的中介费（A、工作一经展开，双方需撤案件，我司收取的最低工本费390元不予退回。B、如因买卖双方、银行、房管部门原因导致贷款审批不成功，我司仅收取已产生的成本费用；C、业务受理后，客户要求更改贷款银行或变更借款人，我司将另加收390元／单的成本费。D、若银行审批完成且已出书面《同贷书》，但因买卖双方原因该笔贷款发放不成功的，则视为该单业务已办理完成，全额按揭费用不予退还）。卖方确认信息：转（加）按业务在新贷款发放前必需按时供款。
中国工商银行股份有限公司广州西华路支行向买方黄慕援出具了一份《个人二手房贷款初审结果通知书》，内容为：关于黄慕援因购买涉案房产与售房者谭炳荣、梁凤珍签订了《购房意向书》、《商品房买卖合同》，并提出了贷款申请。根据工行有关规定，贷款现已初审通过。现就有关贷款发放事项通知如下：在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续、补充我行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，我行将按照与您签订的《个人购房借款／担保合同》的约定发放贷款92万元用于支付购房款，并划入售房者的收款帐号，收款人梁凤珍，收款帐号：62×××55（具体贷款金额、售房者户名与账户以《个人购房借款／担保合同》的约定为准）。若发生借款人提供的资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等贷款风险及其它足以影响贷款人资金安全的情形，本行将取消发放贷款并且不承担任何责任。若贷款的最终审批结果与本贷款通知书有冲突的，以我行上级业务主管部门最终审批结果为准（公积金贷款以广州市住房公积金管理中心最终审批结果为准）。本通知书自开具之日起一个月内有效。
后因双方在履行合同之中产生纠纷，黄慕援遂于2013年5月8日向原审法院提起诉讼称，于有海与谭炳荣、梁凤珍于2012年12月6日经中鸿地产代理有限公司促成签订房屋买卖合同，购买位于番禺洛浦街南浦岛碧桂园华苑23座403号C型，因政策限购导致买方不能过户，于2013年1月27日经三方同意签订补充协议，由黄慕援来履行合同权利，因新年假期延迟到2013年3月6日办理过户手续。中鸿地产代理和黄慕援多次电话通知谭炳荣、梁凤珍配合过户手续，谭炳荣、梁凤珍不肯配合，梁凤珍于2013年3月30日发短信通知中鸿地产陈丽娥说房屋已决定不卖。黄慕援认为谭炳荣、梁凤珍已构成违约，据此，请求法院依法判令：1、谭炳荣、梁凤珍按合同赔偿黄慕援135000元违约金给黄慕援；2、谭炳荣、梁凤珍赔偿按揭费用5910元；3、谭炳荣、梁凤珍赔偿黄慕援临时住所租金25000元；4、谭炳荣、梁凤珍赔偿黄慕援因房屋增值给黄慕援造成的损失100000元。庭审中，黄慕援增加诉讼请求，要求谭炳荣、梁凤珍立即退还黄慕援20000元的购房定金及利息（利息按照银行同期贷款利率从2012年12月19日起至返还之日止），并承担本案的诉讼费用。
谭炳荣、梁凤珍到庭应诉，谭炳荣、梁凤珍辩称其并未违约，反而本案是黄慕援违约，并认为2012年12月16日的收据显示的付款人是黄慕莺，因此，黄慕援并没有诉求的资格；由于本案未能交易完成的过错责任在于黄慕援，因此，相关损失应当由黄慕援自行承担；对于黄慕援增加要求返还20000元定金，本案的交易是由于黄慕援违约导致未能完成，谭炳荣、梁凤珍有权依照合同法的相关规定没收该20000元定金。
原审诉讼中，黄慕援就其主张提供了以下证据：1、房屋买卖合同，以证实黄慕援与谭炳荣、梁凤珍存在买卖合同关系，一方违约需支付总房价款的10%的违约金；2、定金收据，以证实黄慕援按约定支付了购房定金2万元；3、收款收据，以证实黄慕援按约定办理按揭贷款手续并支付相关的按揭费；4、补充协议，以证实黄慕援、谭炳荣、梁凤珍双方就原买卖合同签订补充协议，以黄慕援名义进行产权登记；5、授权委托书；6、业务受理确认书，证据5、6以证实谭炳荣、梁凤珍根据上述补充协议配合黄慕援重新办理按揭贷款手续，谭炳荣、梁凤珍同意变更以黄慕援名义办理产权过户手续；7、个人二手房贷款初审结果通知书，以证实黄慕援的银行按揭贷款已获得银行的审批通过，双方已具备到房管局交易过户的条件；8、短信（时间为2013年3月30日12时54分，内容为“陈小姐你好！现通知你，我的房子家庭已决定不卖，我会将订金全额退回给黄慕莺，请她本人亲自前来签领及提供本人有效的银行账户”。时间为2013年3月30日，内容为：“我司与客户会通过法律途径追究阁下的违约责任！请阁下慎重考虑！”），以证实谭炳荣、梁凤珍违约不卖涉案房屋给黄慕援；9、催告函及快递单，以证实黄慕援致函催告谭炳荣、梁凤珍要求配合办理过户手续；10、查册表，以证实涉案房屋的产权情况；11、租赁合同及收据，以证实由于谭炳荣、梁凤珍的违约行为给黄慕援造成的实际损失；12、房屋买卖合同及购房发票，以证实由于谭炳荣、梁凤珍违约导致黄慕援需支付更高的价格购买另一处房产，产生了实际损失；13、调解书，以证实谭炳荣、梁凤珍确认黄慕援违约，已支付涉案房屋交易的中介费。对于黄慕援提供的上述证据，谭炳荣、梁凤珍的质证意见为：对证据1的真实性予以确认，对关联性不予确认；对证据2、3的真实性予以确认；对证据4、5、6的真实性予以确认，但对关联性不予确认；对证据7的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据8的真实性予以确认，但对关联性不予确认；对证据9的真实性、合法性、关联性均不予确认，该快递单没有快递公司的签章，也没有显示时间，且落款时间是2003年3月29日；对证据10的真实性予以确认；对证据11的的真实性、合法性、关联性均不予确认，明显是黄慕援在交易过程中伪造的证据；对证据12的真实性、合法性、关联性均不予确认，买卖合同并非是正规的广东省房屋买卖合同的规范文本；对证据13的真实性予以确认，但对关联性不予确认。
谭炳荣、梁凤珍为证明其上述辩解提供了以下证据：1、广州市海珠区民政局婚姻登记处于2014年2月25日出具的《离婚登记记录证明》，以证实黄慕援与于有海于2013年1月25日办理离婚手续；2、2013年3月12日涉案交易的中介方致谭炳荣、梁凤珍的短信，以证实涉案交易的违约在于黄慕援，并非谭炳荣、梁凤珍。对于谭炳荣、梁凤珍提供的上述证据，黄慕援的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，黄慕援与于有海是在双方签订补充协议之前离婚的，并不能证明黄慕援存在任何的违约行为；对证据2的真实性无法核实，短信也有提及要求谭炳荣、梁凤珍回来办理过户手续，足以证明当时黄慕援及中介方均有催促谭炳荣、梁凤珍履行补充协议的约定，要求办理过户手续，但谭炳荣、梁凤珍收到通知之后也不履行配合的义务。
在原审庭审中，原审法院询问黄慕援方主张的代理公司收取的按揭费用5910元在按揭时是否属于必要的费用？黄慕援回答：“我方认为是必须的，至于是否必须由法院审核”。原审法院询问黄慕援：“黄慕援主张的第三项诉讼请求租金的依据？”黄慕援回答：“依据合同法第112条的规定，谭炳荣、梁凤珍即使按照合同的约定支付135000元的违约金，也不足以抵偿我方的损失，租金在合理的范围之内谭炳荣、梁凤珍需要承担我方的损失”。原审法院询问黄慕援：“黄慕援主张的第四项诉讼请求的依据”。黄慕援回答：“合同法的第113条的规定，房屋增值是属于合同履行后可以获得的利益，且是在签订合同之时是可以预见到的损失”。
原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。于有海与梁凤珍、谭炳荣及经纪方广州市中鸿地产代理有限公司三方签订的《房屋买卖合同》、梁凤珍、谭炳荣与买方于有海、黄慕援及中介方签订的《补充协议》并不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
关于黄慕援与梁凤珍、谭炳荣哪方违约问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为黄慕援与梁凤珍、谭炳荣哪方违约的问题。于有海与梁凤珍、谭炳荣及经纪方广州市中鸿地产代理有限公司三方签订的《房屋买卖合同》中明确约定了楼价、付款方式、违约责任、房屋交付等。按合同的相关约定，交易手续需在2013年1月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。
黄慕援作为完全民事行为能力人，明知于有海与梁凤珍、谭炳荣及经纪方广州市中鸿地产代理有限公司三方签订的《房屋买卖合同》中已经明确约定“交易手续需在2013年1月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延”，仍然于2013年1月27日与梁凤珍、谭炳荣及中介方签订的《补充协议》。鉴于黄慕援未有提供其它证据证明其与梁凤珍、谭炳荣就付款方式等的变更另行签订协议，而且其也没有证据证明是因“房管局或银行原因导致延迟”。广州市的购房限购政策早于2011年就已经出台，作为买房人应知其是否具备购房资格，而本案中在原买方黄慕莺不具备购房资格以及黄慕援也知悉本案《房屋买卖合同》的相关条款的情况下，仍然于2013年1月27日与卖方签订《补充协议》，因此，导致的风险应由其承担。即使梁凤珍、谭炳荣向中介方发出了不愿意出售涉案房屋的短信，但该短信的发出时间是2013年3月30日，此时已经超过了买卖双方约定的交易期限，作为卖方此时有权不出售房屋。综上，原审法院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合黄慕援与梁凤珍、谭炳荣双方所提交的证据、庭审诉辩等情况，本案应是黄慕援违约。综上所述，驳回黄慕援的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十六条的规定，判决如下：驳回黄慕援的诉讼请求。本案受理费2644元，由黄慕援负担。
上诉人黄慕援不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审法院武断认为原买方明知限购而购房、涉案房屋交易未能在2013年1月30日前完成是黄慕援违约，属查明事实不清。1、原买方黄慕莺的购房资格是由于政策交替调整的原因而发生变化，导致变更合同履行主体。2011年2月24日，广州市国土资源和房屋管理局出台了《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，规定不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。2013年3月31日，广州市人民政府办公厅出台《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》［穗府办（2013）14号］规定非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。涉案房屋的交易买卖正处于上述两个政策交替的敏感期，政策的出台是不可预见的，原买方黄慕莺于2012年12月17日已通过补缴个人所得税的方式获得购房资格，此乃当期时通行的做法，但当其办妥银行按揭手续于2013年1月6日过户递件的时候，却被房管局窗口的工作人员告知以补缴个人所得税的方式需要领导审核，且审核批准时间无法确定。因此，在此种情形下，买卖双方才另行商定以变通方式达到既可以实现履行《房屋买卖合同》又无需承担违约责任（包括对房屋／房货中介的违约）的目的，并于1月27日以签订《补充协议》方式变更交易主体。自变更交易主体后，国家限购的影响已不复存在。2、《房屋买卖合同》变更房屋买受人，为合同主体的更新，应当依法视同成立了一个新的房屋买卖合同关系。黄慕援与原买方黄慕莺是胞姐妹关系，其为广州市户口，在广州市内没有房屋，不违反国家及广州市的限购政策。经原买方、卖方、房屋中介三方的协商为使涉案房屋的交易能得到履行，涉案房屋买方由原来的黄慕莺变更为黄慕援，合同主体变更后，《房屋买卖合同》所有权利义务均由黄慕援享有和承担，买卖、交易、过户手续均由黄慕援办理。因此，鉴于《房屋买卖合同》履行主体的变更是当事人三方协商一致的结果，这种变化直接导致原房屋买卖双方合同关系的消灭，新房屋买卖双方合同关系的产生。3、原《房屋买卖合同》与《补充协议》的关系。《补充协议》约定：“本协议与房屋买卖合同具有同等法律效力”。《补充协议》是在《房屋买卖合同》的基础上签订，合同履行主体变更后，从双方仍然委托原按揭公司办理银行按揭贷款手续的行为来看，涉案房屋的交易操作模式（按揭）、交易目的没有发生变化，《房屋买卖合同》仍适用于变更后的合同主体，但原约定的交易期限的条款仅适用于原买方黄慕莺并不适用于新买方黄慕援。因为从一般社会生活经验的角度看，只要稍有逻辑思维，不会有任何人可以接受或相信在短短的三天时间内能“从（重）新”办妥银行按揭贷款手续（原审法官除外）。因此，原审法院认为新买方黄慕援依然受《房屋买卖合同》约定的原交易期限条款的约束，不但显然有悖情理，而且于法无据。4、诉争双方所签订的《补充协议》没有“从（重）新”约定具体的办理过户时间，应当依法参照原《房屋买卖合同》约定的交易期限或行业习惯处理。《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据该条规定，本案处理应参照原《房屋买卖合同》完成涉案房屋交易期限的约定，给予新的交易双方同等期限办理交易手续为宜。另综合二手房市场交易习惯，于情于理给予新买方同等交易期限显然为“合理期限”题中应有之义。况且，在黄慕援签订《补充协议》后的“合理期限”还掺杂了一个春节和一个梁凤珍、谭炳荣与原买方黄慕莺双方到税局办理清退契税手续（为防止一屋二卖）的时间（20个工作日，黄慕莺完成退税手续后黄慕援才能“从（重）新”办理缴纳房屋买卖契税及办理过户递件手续）。二、梁凤珍、谭炳荣存在违约事实应当依法承担违约责任。1、《房屋买卖合同》对违约责任的承担方式。根据《房屋买卖合同》12条第3项规定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10％作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。”2、梁凤珍、谭炳荣违约的事实：（1）梁凤珍、谭炳荣于2013年1月27日签订《补充协议》后配合上诉人“从（重）新”委托原来的按揭公司办理按揭贷款、涉案房屋交易过户手续。（2）黄慕援于2013年2月6日取得工行出具的《同贷书》。（3）梁凤珍、谭炳荣2013年2月8日会同原买方黄慕莺到税局办理退税手续。（4）经过20个工作日，税局于2013年3月8日将原买方黄慕莺2013年1月6日缴纳的契税退还到其银行账户。（5）房屋中介方于2013年3月12日通知梁凤珍、谭炳荣办理过户手续。（6）房屋中介方于2013年3月29日发函敦促梁凤珍、谭炳荣配合办理过户手续。（7）黄慕援于2013年3月29日发函敦促梁凤珍、谭炳荣配合办理过户手续。（8）梁凤珍、谭炳荣于2013年3月30日发短息给房屋中介方决定不卖涉案房屋。（9）房屋中介方诉梁凤珍、谭炳荣承担违约责任的《民事调解书》，印证梁凤珍、谭炳荣违约的事实，为自认证据。上述事实表明，买卖双方在签订《补充协议》后均在“合理期限”内积极履行合同义务，当涉案房屋已具备交易过户条件时，梁凤珍、谭炳荣却另有所图，不但反悔拒不配合办理过户手续，甚至没有任何信息告知。在合同当能履行的情况下，梁凤珍、谭炳荣违约终止涉案房屋的交易，这才是合同不能继续履行的根本原因。3、梁凤珍、谭炳荣应当依约承担违约责任。根据以上所述，结合《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，梁凤珍、谭炳荣应当依约承担违约责任，应向黄慕援支付该物业成交价的10％作违约金，并须退回买方已付的所有费用。三、原审法院认定事实不清、导致适用法律不当。原审法院忽视双方已成立新法律关系、交易手续需要合理时间重新办理、梁凤珍、谭炳荣后续配合黄慕援办理退税手续、梁凤珍、谭炳荣没有提出任何异议等的关键事实，从而作出黄慕援违约的错误认定，导致适用法律不当。为此，黄慕援上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人135000元违约金；2、判令梁凤珍、谭炳荣退还黄慕援20000元购房定金及利息（按银行同期贷款利率自2012年12月19日起计至清偿之日止）；3、本案的一、二审案件受理费及公告费由梁凤珍、谭炳荣承担。
被上诉人梁凤珍、谭炳荣辩称：一、双方签订三方房屋买卖合同的时间为2012年12月6日，而限购政策出台时间为2011年2月24日，第二次限购政策出台时间为2013年3月31日，也就是说双方签订房屋买卖合同的时间是在第一次限购政策出台之后、第二次限购政策出台之前并履行的，所以涉案交易与限购政策的交替变化没有任何关联。二、双方签订的买卖合同的买方为上诉人的丈夫于有海，但是在补充条款中双方约定的过户是过到黄慕莺即黄慕援姐姐的名下，黄慕莺不是广州户口，而黄慕援及其丈夫是广州本地户口，之所以指定过户到黄慕莺的原因在于，黄慕援和其丈夫不具备购房主体资格，其实真正的买方是黄慕援夫妇而不是黄慕莺。三、黄慕莺不是房屋买卖合同的一方当事人，而且2013年1月27日签订的补充协议当中黄慕莺也不是当事人，相反前后两个合同于有海及黄慕援都是当事人，而且黄慕援在补充协议里面也声明认同编号为0003790的房屋买卖合同，并且该合同与补充协议具有同等的法律效力，所以2012年12月6日签订的房屋买卖合同对黄慕援具有法律约束力。
经二审审查，原审判决除认定《房屋买卖合同》日期为2012年12月6日错误，应为2012年12月16日外，其余事实认定基本正确，本院予以确认。
二审审理中，黄慕援提交如下证据：1、黄慕莺的个人所得税证明及无房证明，拟证明黄慕莺本已通过补缴个人所得税的方式取得购房资格，但后期受到限购政策的调整变更影响，因此梁凤珍、谭炳荣同意变更黄慕援为新买方并签订了《补充协议》。2、番禺区地税局办理房屋退税简介，拟证明办理退税必须买卖双方本人到场办理，梁凤珍、谭炳荣知悉所需要时间为20个工作日，其仍然配合办理。3、房屋中介侯小姐手机短信，拟证明在中介的安排下，梁凤珍、谭炳荣在2013年1月27日签订《补充协议》后配合黄慕莺在2013年2月8日到番禺区税局办理涉案房屋的退税手续，以实际行动履行后续交易手续。4、文书受理回执，拟证明梁凤珍、谭炳荣在2013年1月30日后仍然配合办理后续的退税交易手续，并应当知晓退税时间需20个工作日，成功退税后才能重新以黄慕援的名义办理涉案房屋的交易递件手续。5、中华人民共和国税收收入退还书及转账凭证，拟证明番禺税务局在2013年3月8日将涉案房屋的契税13500元退还到黄慕莺账户上，双方可重新进行交易递件。6、黄慕援个人名下房地产登记情况查询证明，拟证明黄慕援为广州户口，名下无房产，具备购房资格。7、2012年12月19日《房屋买卖合同》，拟证明买卖双方变更支付首期款的支付时间为：银行发放贷款之前支付，黄慕援没有违约。8、函及快递单，拟证明梁凤珍、谭炳荣违约不出售房屋的事实，中介方已多次发函督促履行合同。9、（2013）穗番法民四初字第106号庭审笔录，拟证明涉案房屋的交易无法完成，是由于梁凤珍、谭炳荣要求增加房价款，其是违约方，且支付了涉案房屋的中介费。其中法庭笔录第11页中梁凤珍、谭炳荣的代理人说的“按照我们的理解《补充协议》的意思是我们与黄慕莺的合同解除”；笔录第7页的13-15行是中介的表述，证明黄慕援办妥贷款手续后，梁凤珍、谭炳荣以房屋升价为由要求购房方支付10万元才办理过户手续，因黄慕援不同意，梁凤珍、谭炳荣拒绝交易，因此导致的违约责任应该由梁凤珍、谭炳荣一方承担。
梁凤珍、谭炳荣对此上述证据发表如下质证意见：1、黄慕援提交的补充证据不属于民事诉讼法第一百三十九条规定的“新的证据”，不能作为认定案件事实的依据。黄慕援在二审提交的9份证据均产生或形成于2013年5月8日之前即向原审法院起诉之前，在举证期满前上述证据已客观存在，黄慕援作为上述证据的持有人或证据形成的实际参与人，未在一审举证期间内提供上述证据存在明显的故意或过失，根据《最高人民法院关于适用﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥中有关举证时限规定的通知》第十条及广东省高级人民法院关于印发《关于涉外商事审判若干问题的指导意见》的通知第七十三条的规定，黄慕援在二审中提交的补充证据不属于“新的证据”，其因故意或过失未能在一审举证期间内提供上述证据，理应承担相应的法律后果。2、黄慕援所提交的补充证据不能推翻原审法院认定的黄慕援违约的客观事实。对证据1、4、5、6、7、9的真实性予以确认，但是关联性不予确认，对证据2、3、8的真实性、关联性、合法性不予确认。其中：关于证据4，在2013年1月6日递件不成功后，黄慕援直到2月8日才申请退税，导致整个交易延误，而此时黄慕援也并未按照合同附件第2条按揭条款第（2）款约定的2013年1月10日前向我方支付首期楼价款40万元，已经构成违约。而在2013年1月27日签订的《补充协议》时明知整个交易存在无法在1月30日前完成的极大可能性，仍承诺认同编号为003790的《房屋买卖合同》，坚持继续履行。在黄慕援通知我方退税成功时同贷书已过有效期，导致交易已根本无法继续履行。我方基于对黄慕援继续履行合同能力的合理怀疑，根据编号0003790的《房屋买卖合同》第十二条第4款约定“逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金”取消交易，于情于理并无不当。关于证据7，当时签订该合同的目的是用于配合黄慕莺以其名义向银行申请贷款，由于黄慕莺不具备购房主体资格，2013年1月27日签订的《补充协议》已明确约定：“……原买方黄慕莺签注银行有关文件失效……”。而且补充协议中黄慕援明确同意认同编号为0003790的房屋买卖合同，但并没有表示认同2012年12月19日签订的房屋买卖合同。再者，2012年12月19日签订的房屋买卖合同买方黄慕莺，既不是编号0003790的房屋买卖合同的当事人也不是补充协议的一方当事人，故此2012年12月19日的签订的房屋买卖合同和与本案并无关联。关于证据8，纯属黄慕援伪造的证据，我方从未收到过上述两份函件，黄慕援所提供的单号在顺丰官网上也查不到，更离谱的是，交易开始的时间为2012年12月6日，而《律师函》的落款时间居然为2012年5月16日。关于证据9，整个庭审过程中，我方均主张违约方在黄慕援，并当庭否认了中介方所主张的我单方要求增加房价款的抗辩。我方之所以与中介方达成和解，并非承认自己违约，只是为了尽快了结纠纷；更关键的是支付中介的18000元最终也不是我方支付的。而且单从庭审笔录本身无法得出我方违约的结论，从逻辑上讲，也不能以我方支付中介费得出我方违约的结论。
又查明，二审中黄慕莺到庭作证确认其向梁凤珍、谭炳荣支付2万元定金的事实，但表示因黄慕援已将2万元定金支付给其，其同意将要求梁凤珍、谭炳荣返还2万元定金的权利让渡给黄慕援。
又查明，于有海为本案适格的诉讼当事人，其本应参加本案诉讼，于有海到庭表示同意将自己的诉讼权利义务由黄慕援享有和承担。对此，上诉人、被上诉人均表示同意。
本院认为，黄慕援在二审中提交的证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释（2001）33号）第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新的证据，且梁凤珍、谭炳荣也不认可上述证据属于“新的证据”，其因故意或过失未提供的证据应由其承担相应的法律后果，本院对黄慕援在二审中提交的补充证据不予采信。
本院认为，本案双方争议的焦点为：一、《房屋买卖合同》与《补充协议》的效力及本案的诉讼主体问题；二、买卖合同的变更及买卖双方何方违约问题。
关于《房屋买卖合同》与《补充协议》的效力及本案诉讼主体的问题。本院认为，于有海与梁凤珍、谭炳荣及经纪方广州市中鸿地产代理有限公司三方签订的《房屋买卖合同》，梁凤珍、谭炳荣与于有海、黄慕援及中介方签订的《补充协议》，是各方当事人的真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行义务、行使权利。于有海在其与黄慕援婚姻关系存续期间与梁凤珍、谭炳荣签订《房屋买卖合同》，根据我国婚姻法的规定，该行为的法律后果应由夫妻双方即于有海、黄慕援共同承担。2013年1月25日，于有海在与黄慕援办理离婚登记手续后，仍与黄慕援一起作为买方与梁凤珍、谭炳荣继续签订《补充协议》，该《补充协议》的效力自然及于两人。现于有海将涉及上述合同的相应权利、义务，即要求返还定金及主张违约责任的权利让渡给黄慕援，未违反法律规定，黄慕援、梁凤珍、谭炳荣均予以同意，应为有效法律行为。黄慕莺既未在《房屋买卖合同》、也未在《补充协议》上签名，故其并非本案讼争买卖法律关系的主体。虽然二审中黄慕莺到庭作证确认其向梁凤珍、谭炳荣支付2万元定金的事实，但其同时表示因黄慕援已将2万元定金支付给其，其同意将要求梁凤珍、谭炳荣返还2万元定金的权利让渡给黄慕援。综上所述，黄慕援基于其为买卖合同买方的身份而主张相应权利，是本案的适格主体。
关于买卖合同的变更及买卖双方何方违约的问题。本院认为，双方在《房屋买卖合同》附件第2条第（3）项中约定，人民币95万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付，交易手续需在2013年1月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延；而在《补充协议》中，双方已确认因国家政策限购导致买方过户时延期的事实，故本院认为按双方约定以按揭方式支付楼款的履行时间可以相应顺延。另，本案买卖双方明确约定买方支付楼款的方式为按揭付款，《补充协议》中各方均同意将原过户至黄慕莺的约定变更为过户至黄慕援，这是对原《房屋买卖合同》的一个重大变更，且该变更将直接导致相应的按揭手续需重新办理，必然会影响买方履行支付楼款的时间。在《房屋买卖合同》约定的履行期限（2013年1月30日）即将到期即2013年1月27日，卖方梁凤珍、谭炳荣同意变更过户主体，应视为其同意给予买方一定期限来履行付款义务。原审判决以黄慕援未提供证据证明其与梁凤珍、谭炳荣就付款方式等的变更另行签订协议，也未提供证据证明因“房管局或银行原因导致延迟”为由，认定双方仍需在2013年1月30日前完成交易手续，属认定不当，本院予以纠正。同时，从双方均签名确认的《授权委托书（二手）》、《业务受理确认函》的内容来看，双方在同意变更过户主体的同时，也变更了按揭贷款的金额（由95万元变更至92万元）。本案原审法院查明“黄慕援因购买涉案房产与售房者其谭炳荣、梁凤珍签订了《购房意向书》、《商品房买卖合同》，并提出了贷款申请”，可见，黄慕援是以于有海与谭炳荣、梁凤珍签订的《商品房买卖合同》申请贷款的。由于双方在同意变更过户主体、贷款金额，并应当顺延一定期限让黄慕援履行义务的情况下，双方本应就楼款的每次付款金额、期限等重要问题再进行重新协商，达成一致意见，但本案双方并未提交双方事后就此进行过协商或达成一致意见的证据，导致合同的目的无法实现，谭炳荣、梁凤珍基于此而通过中介方向黄慕援表达了解除合同的意思表示，双方的房屋买卖合同关系可因此解除。而如适用《合同法》第六十一条的规定，前提是双方有继续履行合同的意愿，同时，要承担过错责任前提也必须是有明确约定的，本案付款金额、期限等发生变化，那么原《房屋买卖合同》约定的违约条款双方也有可能产生新的约定，如法院适用《合同法》第六十一条规定去推断、确定每次付款（包括首期）的金额、期限及调高或降低违约责任比例，对双方可能不公平，有违公平原则。因此，本院认为，鉴于双方未能就履行期限等合同条款重新达成一致意见并不能归责于一方，现黄慕援上诉要求按原《房屋买卖合同》违约条款认定谭炳荣、梁凤珍违约，并要求按涉案房产成交价的10%赔偿违约金135000元，理由不足，依据不充分，本院不予支持。但黄慕援上诉要求谭炳荣、梁凤珍退还定金20000元，理由充分，应予支持。谭炳荣、梁凤珍于2013年3月30日通知解除合同，从此时开始其负有返还定金的义务，但其至今都未将该款项返还给黄慕援，应向黄慕援支付相应的利息，故该利息应以该20000元为本金，按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率标准，从2013年3月30日起计算至实际支付之日止。
综上所述，黄慕援的上诉请求、理由部分成立，本院予以支持，其余不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第562号民事判决；
二、梁凤珍、谭炳荣于本判决生效之日起五日内向黄慕援返还定金20000元及利息（利息以20000元为本金，从2013年3月30日起按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率标准计算到实际支付之日止）；
三、驳回黄慕援的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2644元、二审受理费2644元，均分别由黄慕援负担其中的1322元，梁凤珍和谭炳荣负担其中的1322元。
本判决为终审判决。
审判长 肖昭义
审判员 幸 福
审判员 叶 红
二〇一四年十二月十七日
书记员 杨银桃