山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终371号
上诉人（原审原告）：关志斌，男，1971年11月30日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托诉讼代理人:王春艳，女，1972年4月8日出生，汉族，住址同上，系上诉人妻子。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东诚功（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行，住所地：青岛市市南区东海中路16号3栋。
主要负责人：张敏，该行行长。
委托诉讼代理人：韩吉展、孙晓冬，该行员工。
被上诉人（原审被告）：青岛正通机电设备有限公司，住所地：青岛市市北区宁夏路6号302户。
法定代表人：刘洪涛，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：宫超，男，1978年1月12日出生，汉族，原住青岛市市南区。
上诉人关志斌因与被上诉人中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行（以下简称工行青岛市南第四支行）、青岛正通机电设备有限公司（以下简称正通机电公司）、宫超案外人执行异议之诉一案，不服烟台市福山区人民法院（2015）福民初字第435号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
上诉人关志斌上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判停止执行(2012)福执字第1052-7号执行裁定书，并依法确认关志斌对涉案房屋从2007年6月1日至2027年5月31日享有合法租赁权；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定：“原告不能证明2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》中的补充条款系合同签订时一并形成的；不能证明该合同己依约生效，亦不能证明原告于2007年10月31日前已经合法实际占有和使用涉案房屋”是错误的。首先，上诉人提交的《房屋租赁合同》和《补充协议》相互印证，可以充分证明以下问题：宫超与关志斌于2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》是真实的，是基于涉案房屋位置较差、毛坯无法正常使用、原告之前对发达大厦投入的巨额装修改造资金等等情况而订立的，并非双方串通或伪造；宫超在有具体时间的《房屋租赁合同》最后一页签字、而未再另行补充签字时间，以及补充条款书写在《房屋租赁合同》中、而未在书写双方随后签订的《补充协议》中，都充分说明补充条款其形成时间只能是签订的《房屋租赁合同》之时，没有其他可能。其次，《房屋租赁合同》第二条明确约定宫超在合同签订之日（2007年6月1日）就将房屋交付给关志斌；宫超又在补偿条款中同意将维修改造费用折抵租金，那么《房屋租赁合同》已满足生效要件，应当认定在2007年6月1日生效。最后，从上诉人提交有关转租赁合同、收款收据、交接清单、水电费单据等足以证明上诉人关志斌在2007年6月1日前就己经占有、使用涉案房屋，且在以后的时间一直占有、使用涉案房屋，关志斌合法实际占有和使用涉案房屋的时间早于抵押权生效。2、一审法院认定：“2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》未对承租范围进行约定，既使约定，也未及于宫超名下所有房屋”是错误的。首先，《房屋租赁合同》对租赁房屋的范围作出了明确约定。上诉人在一审中提交了《房屋租赁合同》及其附件《发达大厦房屋明细》，房屋明细表中所列房屋就是对租赁房屋范围的约定。其次，《补充合同》第三条“增加的承租房屋为发达大厦1604、1711、1713、1717、1913、1916、1917、2015、2017房”，即此9套房屋是《补充合同》另外增加租赁的。试问，如果《房屋租赁合同》对承租范围“未作约定”，那么《补充合同》又哪来的“另外增加”呢？最后，上诉人从未主张《房屋租赁合同》涵盖了宫超名下所有房屋，即使一审法院认为《补充合同》中1604、1913、1917、2015、2017五套房屋的租赁发生在抵押之后，也不能得出其他房屋租赁也在抵押之后的推断。3、一审法院认定“原告未向本院提交任何关于发达大厦装修、改造施工的证据”属于刻意忽略案件重要事实。首先，上诉人确实未与宫超就发达大厦装修改造工程签订书面施工合同，但一审法院忽略了未订立书面合同的以下客观事实：上诉人并非专业从事装修改造项目的施工，也没有组建相应的公司；上诉人之前曾为宫超装修改造过其它项目，均未签订书面合同，也未发生争议；对发达大厦装修、改造施工并非一般意义上的有规划、有设计、有工期、有总价款等一次性完成的工程，而是宫超在出售发达大厦相关房产时，按照购买人不同的需要，由上诉人组织施工队历时4年，陆续、零散的完成的。工程的施工性质决定了上诉人与宫超之间难以形成一个完整的书面合同。其次，上诉人在向法院提交的证据中有对发达大厦装修、改造施工的相关体现：《补充合同》中第一段及第一条、第二条，均清晰的表明了上诉人对发达大厦有关部分进行了装修和改造；2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》第五条约定“租赁期间房屋的装修、修缮、改造、设备安装等费用由承租方承担”，即上诉人承担了对房屋修缮、改造、设备安装等本不应当由承租人承担的义务，也充分说明上诉人对发达大厦装修、改造的事实。4、一审法院认定：“18份租赁登记备案是真实的，实际出租人系宫超”是错误的。首先，18份备案的租赁合同均是上诉人为应对青岛市国土资源和房屋管理局的检查，避免遭受相关处罚而自己制作的，其中宫超和相关承租人的签字均是上诉人让别人书写的，并非真实的租赁合同。其次，18份房屋租赁登记备案证明由上诉人集中统一办理，并由上诉人留存备案证明原件的事实，本身就说明所谓的备案租赁合同不是真实的。最后，上诉人提交的上诉人与青岛市市南区检察院签订的房屋租赁合同看，该三份租赁合同承租方为青岛市市南区检察院，加盖有检察院的公章，其真实性毋庸置疑，这也足以说明“宫超明确承认抵押物不存在租赁”是在做虚假承诺。一审法院依据18份虚假的租赁合同来认定“实际出租人系宫超”的事实，明显是荒谬的。5、一审法院以涉案房屋“年租金仅6万元，明显不符合等价有偿的市场规律”为由，认定上诉人对涉案房屋享有合法租赁权的主张不能成立是错误的。首先，宫超将涉案房屋以年租金6万元的价格出租给上诉人20年有以下几方面原因：上诉人对发达大厦装修、改造工程投入大量的资金、时间和精力；宫超在上诉人的倾力帮助下，才得以将其名下原本为“毛坯房且年久失修，设施设备严重破坏，已无法正常使用”的发达大厦绝大多数房产出售，可以说宫超已初步实现了其对发达大厦的投资目的;上诉人租赁的涉案房屋系宫超因房屋位置较差、或房屋当时存在无法正常使用的质量问题等等原因而未能出售的部分，仍需要上诉人投入资金进行装修、修缮、改造和安装设备。其次，上诉人与宫超基于上述事实签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反任何法律、行政法规的强制性规定，属于真实、合法、有效的合同，理应受到法律的保护。上诉人用前期维修维护及改造费用折抵了租金，已经全面履行了租赁合同义务，对涉案房屋当然享有合法租赁权。最后，恰恰是因为《房屋租赁合同》只约定了6万元的年租金标准，才更能证明《房屋租赁合同》是双方协商一致的真实意识表示，而非双方串通或伪造。如果没有上诉人前述的客观事实，双方刻意串通或伪造租赁合同的话，不可能仅约定6万元的年租金标准。二、一审法院适用法律错误，应当依法改正。1、一审法院执行过程中，在2013年10月12日司法拍卖公告中明确载明“按现状拍卖，标的现有人占用，拍卖成交后，委托法院不负责交付”；在2013年10月31日和2013年11月12日向参与拍卖的竞买人做出了“内有租赁户，按现状拍卖”的提示；执行卷宗中列明上诉人系标的物的承租人，享有优先购买权；一直未对上诉人采取有关责令移交所占房屋的执行措施。由此可知，一审法院在执行过程中是在承认原告承租权的前提下，作出的是一种带租约评估拍卖的执行行为，而作为申请执行人的被上诉人工行青岛市南第四支行并未就此提出异议。在拍卖结束近2年之后，一审法院又根据执行卷宗中根本不存在的申请书，错误的适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，出具了解除关志斌对涉案房屋占有的（2012）福执字第1052-7号执行裁定书。对一审法院执行过程中如此前后矛盾、歪曲事实、曲解法律的做法上诉人实在是难以信服。2、一审法院在本案执行异议之诉中，在被上诉人没有任何有效的相反证据情况下，对上诉人提交的大量证据的证明效力不予认定，却把明显不具有真实性的18份备案租赁合同作为定案依据。一审法院基于对案件的事实的错误认定，导致适用法律不当。根据合同法：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》相关规定，上诉人在宫超设立抵押和法院查封之前就己实际租赁使用涉案房屋，法院应当确认上诉人合法租赁权，并停止（2012)福执字第1052-7号裁定书的执行。
被上诉人工行青岛市南第四支行答辩称，原审认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人正通机电公司、宫超未到庭亦未答辩。
一审原告关志斌向一审法院起诉请求：1、停止执行（2012）福执字第1052－7号执行裁定书；2、依法确认原告对涉案房屋从2007年6月1日起至2027年5月31日享有合法租赁权；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，原审法院认定如下：1、原告提交的关志斌与宫超于2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》、2007年11月28日签订的《补充合同》，证明2007年6月1日宫超将涉案房屋出租给关志斌，双方签订的合同真实有效，关志斌用120万元前期维修及改造费用支付了租金，已全面履行了租赁合同义务，对涉案房屋享有合法租赁权，租赁时间也早于抵押生效时间2007年10月31日。《补充合同》证明关志斌与宫超2007年6月1日签订合同的真实性。被告工行青岛市南第四支行对该证据的真实性不予认可，无法确认租赁合同中宫超签字是否真实。原审法院认为，房屋租赁合同第一条载明“房屋坐落：青岛市发达大厦，间数：详见房屋明细，建筑面积（空）”，而关志斌在执行过程向法院提交的发达大厦房屋明细载明共40套房产，面积为3185.33平方米，但该明细无双方的签字或盖章，无法证明该明细为《房屋租赁合同》的附件。合同第十三条约定：本合同自双方盖章签字及乙方交纳租金60万元后生效。合同最后一页补充载明“经双方协商同意，因房屋前期维修维护及改造共需人民币240万元，双方各承担50%，甲方资金由租金转付，其余资金及追加资金由乙方自行解决。同意，宫超”，但该补充条款未载明补充内容的形成时间。《补充合同》第二条约定：因发达大厦为毛坯房，且年久失修，设施设备严重破坏，已无法正常使用，乙方后期投入的费用，已远远超过双方约定的金额，故甲方同意将其名下及有支配权的发达大厦的所有房屋全部承租给乙方，用以抵顶乙方的工程款。补充合同第三条约定：增加承租房为发达大厦1604、1711、1713、1717、1913、1916、1917、2015、2017房。其中1604、1913、1917、2015、2017房系宫超抵押房产，1711、1713、1717、1916四套房产不在法院执行拍卖财产之中。综合以上证据，关志斌与宫超于2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》何时生效不能确定，其承租房屋的范围亦不能确定，按补充合同的约定，其承租范围于2007年11月28日才确定。关志斌在执行过程向法院提交的发达大厦房屋明细，既不能体现2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁范围，又不能体现2007年11月28日《补充合同》签订后的租赁范围，且因被告宫超未到庭，法院无法查明合同签订的事实;根据《房屋租赁合同》第十三条的约定，原告未提供交纳租金60万元的证据，不能证明该合同已依约定而生效；且该合同补充条款载明的内容为手书，未注明书写的时间，不能证明该补充内容为合同签订时一并形成，故对该合同的证明内容及证明效力不予认定；2、原告提交关志斌与曹云波签订的租赁合同、曹云波的身份证复印件、23层物品清单、进账单、青岛商业银行转账支票、收条、关志斌与王春艳结婚证、青岛东安航空票务有限公司工商查询等一宗，证明双方于2007年8月9日签订发达大厦23层租赁合同，因此原告早在2007年8月9日就对涉案房屋的23层实际占有和使用，从而证明关志斌与宫超于2007年6月1日签订的房屋租赁合同的真实性。被告工行青岛市南第四支行认为，关志斌与王春艳系夫妻关系无异议，但该组证据中的收据载明收款人是王春艳，与本案无关。原审法院认为，合同第三条载明“年租金11万元整，其中10万元支付现金，1万元为消费卡，交纳期限：合同签订的同时，承租方支付租金5万元整；2007年8月30日前租金5万元；1万元消费卡由出租方消费签字（按承租方明码标价结算），或向承租方购飞机票抵租金”。原告提交的证据中收条3张，共收到租金113000元，与合同约定金额及付款方式不符，青岛东安航空票务有限公司出具的02167811号转账支票载明出票日期为2007年10月12日，用途为劳务费，且为空头支票，该组证据未能形成完整的证据链条，故法院对该组证据的证明效力不予认定。3、原告提交的徐升龙、王春艳、关志斌与青岛市市南区检察院签订的房屋租赁合同三份及税务机关代开统一发票记账联两份，证明涉案房屋1607室、1507室、1415室于2007年1月1日至2007年12月出租给青岛市市南区检察院，王春艳系关志斌的妻子，徐升龙系关志斌的员工，原告基于其与宫超签订的租赁合同将涉案房产对外出租，同时证明原告于2007年1月1日之前已对涉案房屋实际占有和使用。原告向法院补充说明，按当时的政策，个人出租房屋收益在9000元以上的需要交纳税费，而检察院又必须开具发票，为了避税，因此以三个人的名义分别签订了租赁合同。被告工行青岛市南第四支行对合同的真实性及证明内容均有异议，关志斌所签订的1415号房租赁合同的首页有涂改痕迹，其他两份合同与本案无关。原审法院认为，徐升龙、王春艳与青岛市市南检察院签订租赁合同，且有税务机关出具的发票，对该两份证据的真实性应予认定。关志斌与青岛市市南检察院签订的租赁合同有涂改痕迹，且被告不认可，是否已实际履行不能确定，对该证据的证明效力不予认定。4、原告提交的关志斌与单联华、马利民、王崧屹及于超签订的房屋租赁合同、交接明细等，证明原告将涉案房屋的24层出租，亦能证明原告于2007年1月已对涉案房屋实际占有和使用。原告对该组证据特别说明，单联华在租期未满的情况下因生意不好放弃租赁，2007年6月11日至10月1日24层未能对外出租，说明1052－7号裁定按照租赁单价计算而认为原告与宫超的租赁合同有瑕疵是不成立的，法院未能注意宫超拖欠原告巨额的欠款、原告负责对涉案房屋追加维修改造的投资以及原告经营的风险等情形。原告在庭审中承认，关志斌与马利民、王崧屹及于超所签合同中关志斌的签字系关志斌妻子王春艳代签。被告工行青岛市南第四支行对该组证据的真实性及证明内容均不认可，认为合同租赁期较短，亦未提交承租人的缴款凭证，且不能证明原告于2007年至拍卖前一直占有使用房产。原审法院认为，原告提交的证据未能体现合同的履行情况，对其证明效力不予认定。5、原告提交的关志斌与孙东生、崔海童、邢晓华签订的房屋租赁合同，证明原告在抵押权生效前就已经实际占有和使用房屋。被告工行青岛市南第四支行对该证据的真实性及证明内容均不认可，认为与孙东生、崔海童签订的合同中出租方均无签字，与邢晓华签订的合同中出租方落款时间与承租方的时间不符，且租赁期有明显的改动痕迹。原审法院认为，该组证据形式要件不齐备，又无其他证据予以佐证，对该组证据的证明效力不予认定。6、原告提交的山东外运久凌物业管理有限公司专用收据25份，系山东外运久凌物业管理有限公司向原告出具，证明2006年9月至2007年12月，原告对涉案房屋向物业管理公司缴纳水电费，进而证明原告在抵押生效前已实际占有和使用租赁物。被告工行青岛市南第四支行对收据的真实性及证明事项均不认可，无法证明系关志斌所缴纳，证明不了原告自2007年6月1日已使用房屋，更不能证明抵押登记前原告已占有并使用41套房产。原审法院认为，收据联中客户名称主要为1712、24楼、23楼、2008、2009、22楼、1415、1907、2020，均不能证明实际缴款人为原告关志斌，法院对该组证据的证明效力不予认定。7、青岛市房屋租赁登记备案证明18份，证明涉案房屋的租赁登记备案证明均是由原告办理，原件仍保存在原告处，说明原告一直租赁、管理涉案房屋，只是因为原告接到有关部门的通知，如不办理相关登记备案手续，就要对原告罚款，故在2011年7月24日以宫超的名义统一办理了17份登记，2012年5月办理了一份，实际出租人均为关志斌。被告工行青岛市南第四支行对该组证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为从期限上看均在涉案房产办理抵押后进行的登记，且出租方非关志斌本人，出租人系宫超。原审法院认为，因该组证据系在青岛市国土资源和房屋管理局备案，对其真实性予以认定，因原告的主张与登记备案的内容相矛盾，且原告未提供其他证据证明其主张成立，故对原告主张的证明内容不予认定。8、原告提交的司法拍卖公告两份，证明拍卖公告中明确载明“按现状拍卖，标的现有人占用，拍卖成交后，委托法院不负责交付”，实际上支持了原告当时的执行异议。被告工行青岛市南第四支行对该证据的真实性无异议，但认为两份证据与被告无关。原审法院认为，该两份拍卖公告系委托法院向社会公开发布，其真实性应认定，但原告的主张能否成立，还要结合其他证据予以认定。9、原告提交的2013年10月22日由山东诚功律师事务所出具的律师函，证明原告要求拍卖行明确拍卖标的现状和提示竞买人风险，原告已尽自己的义务，竞买人应当承担竞拍风险。被告工行青岛市南第四支行对该证据不予质证，认为与其无关。原审法院认为，该函系原告方代理人向拍卖机构提交，其真实性应予认定，但其证明内容需结合其他证据另行认定。10、原告提交的2014年7月9日的执行笔录，证明原告已向执行法官阐述了对涉案房屋享有租赁权的事实，并依据执行法院要求提交了书面执行异议申请书。被告工行青岛市南第四支行对该证据真实性无异议，但认为与其无关。原审法院认为，该执行笔录来源于执行卷宗，其真实性应予认定。11、原告提交盖有青岛海特置业咨询有限公司财务专用章及宫超印章的空白支票，证明宫超尚欠原告巨额欠款，宫超向原告出具此转账支票意在表明其还款诚意，在其资金宽裕的情况下，首先偿还原告欠款，也是宫超将其所有的涉案房屋租赁给原告，并同意原告自用或转租的原因。被告工行青岛市南第四支行认为，该支票书写区的内容均为空白，不具有证明力。法院认为，该证据仅为空白支票，并不能证明关志斌与宫超之间的债权、债务关系，亦不能证明原告主张的事实成立，对该证据的证明力不予认定。12、原告提交关志斌与赵海征签订的租赁合同，证明关志斌在抵押之前已对涉案房屋实际占有。被告工行青岛市南第四支行认为，合同的出租方未填写出租人，与本案无关。原审法院认为，该证据形式要件不齐备，又无其他证据证明该合同已实际履行，故对该证据的证明效力不予认定。13、房屋租赁合同、收款收据、交接单、水电费收据等一宗，证明关志斌不仅在房屋抵押登记前已对外出租，在抵押登记后依然实际占有和使用。被告工行青岛市南第四支行认为，票据的真实性无法确认，不予质证。原审法院认为，原告提交的证据缺少必要的其他证据予以佐证，对其证明效力不予认定。14、被告工行青岛市南第四支行提交的中国工商银行抵押核实书，证明2007年10月31日宫超签名的抵押核实书中，抵押物是否存在出租、在先抵押等情况，填写为“无”，银行核查意见为“抵押物权属清晰，不存在各种限制，抵押率为50%”。原告认为，对其真实性无法确认，其中虽有宫超签字，但其意思表示系为贷款而做出的，并非客观事实。原审法院认为，该证据系正通机电公司贷款时，作为保证人的宫超向贷款银行做出的，其真实性应予认定，对宫超是否反映了客观事实，将结合本案其他证据予以认定。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据及执行过程中查明的事实，原审法院认定如下：
关于工行青岛市南第四支行与正通机电公司、宫超金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院于2010年2月23日作出（2009）青民四商初字第67号民事判决书，判决：正通机电公司于判决生效之日起10日内偿还工行青岛市南第四支行借款本金19999486.13元及利息1594044.90元（计算至2009年8月5日，此后至判决生效之日的利息按借款合同约定的计算方式计算）；宫超以青房地权市他字第20××24号房地产他项权证项下的抵押物对上述借款利息承担抵押担保责任。工行青岛市南第四支行对抵押财产享有优先受偿权，有权对抵押的财产经协商折价或以拍卖、变卖抵押物取得的价款优先抵偿上述债务；宫超在工商银行实现抵押权后，有权向正通机电公司追偿；一审案件受理费149768元，其他诉讼费260元，由正通机电公司、宫超负担。
青岛市中级人民法院（2009）青民四商初字第67号民事判决书发生法律效力后，申请执行人工行青岛市南第四支行向青岛中级人民法院申请强制执行，青岛市中级人民法院于2010年9月6日裁定查封了被执行人宫超名下位于青岛市市南区中山路10号（发达大厦）的房产一宗。2012年9月11日，山东省高级人民法院出具的（2012）鲁执指字第100号执行裁定书将该案指定原审法院执行。因被执行人拒不履行应尽的法律义务，原审法院在执行中决定对查封的房产进行评估、拍卖。2013年10月8日，原审法院委托烟台嘉利达拍卖行有限公司对查封被执行人宫超所有的发达大厦中的41套房屋公开拍卖。2013年10月22日，异议人关志斌以承租人的身份向原审法院提出申请，要求对所拍卖的房产向竞买人明确风险提示。原审法院于2013年10月31日对异议人关志斌进行调查，异议人关志斌在调查中称：所提交的房屋租赁合同是真实的，否则愿意承担一切法律后果。2013年11月12日，烟台嘉利达拍卖行有限公司公开拍卖了上述41套房产，竞买人刘东明以1241.8万元竞得。2013年11月22日，原审法院出具（2012）福执字第1052－3号执行裁定书，裁定上述41套房产归刘东明所有。2013年12月4日，原审法院向青岛市房产管理部门送达了法律文书。原审法院于2014年7月9日再次调查异议人关志斌，异议人关志斌仍然要求保护其合法的租赁权。2015年2月15日，原审法院出具（2012）福执字第1052－7号裁定书，裁定解除关志斌等占用户对刘东明竞买的发达大厦41套房产及处于拍卖过程中的第22层房产的占有。2015年8月4日，原告关志斌提出执行异议申请，请求依法撤销（2012）福执字第1052－7号执行裁定书，排除执行程序中对异议人合法租赁权的妨害。原审法院于2015年9月19日做出（2015）福执异字第51号执行裁定书，裁定驳回异议人关志斌的异议。2015年11月2日，原告关志斌向原审法院提起案外人执行异议之诉。
另查，2012年11月22日，原审法院对被执行人宫超进行了调查，宫超在调查中对抵押物的现状表述为：有的房屋已出售，有的已出租，我将相关证据复印后邮寄给贵院，抵押时基本上没有出售，抵押时没有出租，抵押后委托物业租赁了一部分。
再查，2007年8月1日，宫超与青岛盈嘉物业服务有限公司（股东为王春艳和关志斌，二者为夫妻关系）签订租赁合同，房屋位于中山路10号发达大厦1712室，租期自2007年8月1日至2009年7月31日，年租金8600元。该合同在青岛市市南区工商行政管理局备案。后该公司股东关志斌变更为薛梦，2011年2月11日，青岛盈嘉物业服务有限公司变更为青岛易高达物业管理有限公司。2011年7月24日青岛市国土资源和房屋管理局出具的青岛市房屋租赁登记备案证明显示：出租人宫超与承租人青岛易高达物业管理有限公司签订租赁合同，承租人承租市南区中山路10号1712户，租赁期限为2011年2月18日至2021年2月17日。
一审法院认为，案外人执行异议之诉的审查重点为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告关志斌主张其对涉案房产享有合法租赁权，则其应对涉案房产租赁权已成立承担举证责任。原告关志斌向法院提交其与宫超于2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》中的补充条款未注明书写时间，不能证明该条款系合同签订时一并形成；且原告未提供证据证明其已履行该合同第十三条交纳租金60万元的约定，故不能证明该合同已依约生效，亦不能证明原告于2007年10月31日前已合法实际占有和使用涉案房屋。原告关志斌与宫超于2007年11月28日签订的《补充合同》第二条约定：因发达大厦为毛坯房，且年久失修，已无法正常使用，原告关志斌后期投入的费用，已远远超过双方约定的金额，故被告宫超将其名下及有支配权的发达大厦的所有房屋全部承租给原告关志斌，用以折抵关志斌的工程款。上述约定说明，2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》未对承租范围进行约定，即使约定，也并未及于宫超名下所有房屋，且《补充合同》第三条中增加承租房屋中有五套房系抵押房产，租赁显然在抵押之后。原告关志斌提交的房屋租赁合同及补充合同中均载明，双方之间存在装修、改造合同关系，庭审中，原告述称其与宫超交往多年，未签订施工合同，但原告为宫超装修、改造发达大厦于2007年6月1日前共支出工程款240万元，其后的《补充合同》载明“后期投入费用已超过《房屋租赁合同》约定的金额”。原告关志斌主张其前后为装修、改造发达大厦支出巨额费用，但基于对宫超的信任而未签订任何书面合同。因在正常市场交易中，交易双方通常对标的较大的交易用书面方式规范双方的权利义务，以减少交易风险，维护自身权益，也利于双方发生纠纷后的有效处理，但原告主张的交易方式与正常的交易方式不符，其主张与常理相悖。同时，原告关志斌亦未向法院提交任何关于发达大厦装修、改造施工的证据。原告提交的青岛市房屋租赁登记备案证明18份，登记时间均在2011年之后，且该登记具有对外公示效力。原告认为，该登记备案证明系关志斌妻子王春艳办理的，备案合同中的宫超签字均为王春艳所签，所以该登记备案证明不真实。但宫超在执行笔录中回答房屋现状时陈述为“有的房屋已出售，有的已出租，我将相关证据复印后邮寄给贵院，抵押时基本上没有出售，抵押时没有出租，抵押后委托物业租赁了一部分”，可以看出，王春艳作为青岛易高达物业管理有限公司的股东，营业场所位于发达大厦1712室，与宫超所述房屋现状基本吻合，因此，上述租赁登记备案是真实的，实际出租人系宫超，对原告的主张不予支持。另，原告主张其对涉案房屋享有合法租赁权，时间为20年，年租金6万元，根据原告提交的18份青岛市房屋租赁登记备案证明中所载明的租金标准计算，仅该18处房屋的年租赁价格已达37万余元，与年租金6万元相差极大，而原告主张的涉案房屋除上述18套房屋外，另还有22套房屋，其租赁价格将更高。因此，原告关志斌主张被告宫超将上述房屋全部承租给原告关志斌，而年租金仅为6万元，明显不符合等价有偿的市场规律，对原告的该主张法院不予采信。
综上，原告关志斌提交的用于证明租赁关系真实存在的证据证明效力不足，无法证明其真实性、合理性，其证明力不足排除强制执行的民事权益，故法院对原告的诉请不予支持。被告正通机电公司、宫超经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：驳回原告关志斌的诉讼请求。案件受理费15600元，公告费840元，由原告关志斌负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人提交由上诉人从青岛市市南区工商行政管理局调取的私营企业登记信息查询结果，此证据显示青岛川润国际物流有限公司自2007年10月12日一直在发达大厦2012户营业，证明1、宫超在工商银行的担保中作了虚假陈述；2、该企业在办理登记时是由上诉人与其签订的租赁协议，虽然该租赁协议中出租一方写的是宫超的名，但是是由上诉人书写的，能够证明上诉人租赁涉案房产，并一直占有涉案房产。经质证，被上诉人称，对证据真实性没有异议，从信息查询结果来看企业核准时间是2008年4月11日，而银行设定抵押的时间是2007年10月份，所以这份证据不能证明上诉人所要陈述的事实。
上诉人提交发达大厦改造装修预算共计12页，2004年7月份是由上诉人向宫超作出的发达大厦改造装修预算，并由宫超签章认可，同意按此预算对发达大厦进行装修，证明目的是证明上诉人对发达大厦装修的事实。经质证，被上诉人称，仅仅是上诉人单方提交的材料，形成时间不明确，也没有宫超的签字，真实性无法确认，被上诉人不予认可。
二审庭审后，上诉人补充提交如下证据：1、涉税信息查询结果告知书，青岛市地方税务局市南分局于2017年3月24日出具。证据主要内容“2007年8月14日关志斌开具2007年房租发票给市南区人民检察院，金额为6500元”。证明目的，一是证明上诉人于2007年8月14日向青岛市市南区人民检察院开具了2007年房租发票金额为6500元。二是此证据与上诉人在一审中提交的关志斌与青岛市市南区人民检察院签订的房屋租赁合同相互印证，充分说明涉案房屋确实是由关志斌于2007年1月1日租赁给市南区检察院的，证明关志斌有权依据与宫超签订的房屋租赁合同将涉案房产对外出租。证明“宫超明确承认抵押物不存在租赁”，是在做虚假承诺。证明关志斌早在2007年10月31日抵押生效前就已经实际租赁占有涉案房产。2、青仲裁字（2017）第240号裁决书，系青岛市仲裁委于2017年3月23日做出。证明目的，一是青岛市仲裁委在此仲裁案件中查明上诉人与宫超在2007年6月1日就涉案房屋签订了房屋租赁合同，仲裁申请人王晶晶对该事实予以认可。二是证明由上诉人将发达大厦2016户房屋于2007年8月14日租赁给王晶晶，虽然上诉人将与王晶晶的租赁合同丢失，未能在一审中作为证据提交但王晶晶仍持有租赁合同原件，足以证明关志斌在2007年10月31日抵押权生效前就已经实际租赁占有使用涉案房屋。3、王春艳招商银行账户历史交易明细表，此明细表系王春艳本人在招商银行的账户。在该明细表中2007年8月15日记载由东安公司存入王春艳户口5万元，该证据与上诉人在一审提交的证据二，即关志斌与曹云波房屋租赁合同及进账单、转账支票、收条等证据相互印证，证明该房屋是由关志斌对外出租，承租人将房屋租金以银行转账的形式支付给关志斌的妻子王春艳。此证据与上述证据相互印证，同样能够证明关志斌早在2007年10月31日之前就已实际占有使用对外出租涉案房屋。
经质证，被上诉人表示，对第一份证据真实性予以认可，但是对开具的内容不认可，因为在庭审过程中上诉人提交了与市南区检察院的三份租赁合同，其中关志斌提交的租赁合同首页有涂改痕迹，所以说对关志斌开具的发票内容存在质疑，不予认可。第二份证据仲裁书的时间是2017年3月23日，且申请人与被申请人提交给仲裁委的相关证据未见到，对仲裁内容不予认可。第三份证据涉及的是王春艳，与本案无关。
上诉人向本院寄交一份调查取证申请书，内容是要求依法传唤被上诉人的工作人员吴太奇到庭查明事实，理由是被上诉人在办理涉案房屋抵押手续时，是吴太奇与其同事一同到发达大厦现场勘察，吴太奇了解房屋当时的现状及在场人员情况，且银行抵押卷宗评估报告里肯定有抵押物的照片。针对上诉人的申请被上诉人向本院提交了一份书面的意见书，不同意上诉人提出的申请，并表示原审法院已经在2012年11月22日对被执行人宫超进行了现场调查，宫超在调查中已经明确表述抵押时基本上没有出售，抵押时没有出租。不同意上诉人查看我行抵押卷宗，上诉人的申请缺乏法律依据。
上诉人于二审庭审后向本院提交了一份鉴定申请书，申请鉴定的材料包括两份，第一份是对工商银行提交的2007年10月31日宫超签名的抵押核实书的形成时间进行鉴定。第二份是对宫超与关志斌于2007年6月1日签订的房屋租赁合同第三页中“宫超”的签字和同页中“同意宫超”的签字是否为同一时间形成进行鉴定。关于第一份鉴定申请理由是申请人了解到的情况是，宫超签名的工商银行抵押核实材料是后补的，故我们申请对同档案材料中是否为同一时间形成或者是形成时间进行鉴定。第二份鉴定申请理由是一审法院认定“原告不能证明2007年6月1日签订的房屋租赁合同中的补充条款系合同签订时一并形成的”，上诉人认为宫超在有具体时间的房屋租赁合同最后一页签字，而未另行补充签字时间以及补充条款书写在房屋租赁合同中，而未书写在双方随后签订的补充协议中，都充分说明补充条款的形成时间只能是在签订房屋租赁合同之时，没有其他可能，为进一步证明房屋租赁合同中的补充条款系合同签订时一并形成的，依法申请对房屋租赁合同第三页中甲方处“宫超”的签字与同页中“同意宫超”的签字是否为同一时间形成进行鉴定。被上诉人表示，银行贷款主体是青岛正通机电设备有限公司，宫超做为第三人提供房屋抵押担保，银行按照相关规定在贷款前必须核查房屋状况，所以抵押核实书是在贷款前必须具备的书面纸质资料。上诉人的鉴定申请缺乏依据，我方不同意进行鉴定。
本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是：上诉人对涉案房产在抵押之前是否享有租赁权，能否排除人民法院对涉案房产的执行。
上诉人提交的落款日期2007年6月1日的《房屋租赁合同》未明确约定租赁房屋明细，关志斌在执行过程中向法院提交的房屋明细载明共40套房产，无双方的签字或盖章，无法证明为《房屋租赁合同》的附件。《房屋租赁合同》约定交纳租金60万元后生效，《房屋租赁合同》的补充条款约定以前期维修维护改造资金抵顶租金，上诉人未能提供其对涉案房屋进行改造、维修及支出费用的充分证据，且双方约定以前期维修改造资金120万元抵顶租金，数额明显与市场价格不相符，不符合情理。故上诉人主张落款日期为2007年6月1日《房屋租赁合同》合法生效且已实际履行，证据不足。
从上诉人提交的徐升龙、王春艳、关志斌与青岛市市南区检察院签订的三份房屋租赁合同及税务机关代开统一发票记账联来看，可以证明涉案房屋1607室、1507室、1415室于2007年1月1日至2007年12月由上诉人及其妻子、员工出租给青岛市市南区检察院的事实，但上诉人未提供针对该三间房屋与宫超签订的租赁合同的证据，且该三份房屋租赁合同载明的租赁期间届满日期为2007年12月，该三份租赁合同均已履行完毕，故上诉人提交的上述证据不能排除人民法院对该三间房屋的强制执行。
上诉人提交的其他租赁合同，或不能体现合同的履行情况，或合同签订日期早于2007年6月1日，不能佐证上诉人关于落款日期为2007年6月1日《房屋租赁合同》已合法生效且已实际履行的上诉主张。综合以上事实，本院认为，上诉人上诉主张在抵押之前已取得对涉案房产的租赁权，证据并不充分。原审对其请求不予支持，并无不当。综上，上诉人上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人关志斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗春光
审判员 郑 勇
审判员 刘 腾
二〇一七年七月十三日
书记员 王 琪