山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第741号
上诉人（原审被告）威海卓达房地产开发有限公司。
法定代表人谭步勇，董事长。
委托代理人杨玉成，男，1979年12月11日出生，汉族。
委托代理人张发柱，男，1986年5月9日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）宋磊，女，1966年1月27日出生，汉族。
委托代理人郭静，山东联志律师事务所律师。
上诉人威海卓达房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2014）文宋民一初字第82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原、被告于2011年7月22日签订房产订购协议书一份，约定原告订购被告开发的位于威海市文登区南海新区金海路和现代路交叉口“地中海岸一期”13号1单元503室的商品房一套，房款总额为363332元，付款方式为原告于协议签订当日交纳定金10000元，协议签订七日内付清全部购房款，交房时间为2013年12月31日。该协议同时约定了该房屋的面积、单价。后原告于2011年7月21日向被告交纳了全部购房款。2013年11月25日，被告向原告发出通知函一份，告知原告交房日期延期至2015年6月30日，同年12月11日原告向被告发出催告函一份，要求被告于2014年3月30日之前向原告交房，如到期不能交房，原告要求解除双方签订的购房协议，由被告退还购房款及相应的损失。后经双方协商，原告向被告提出退房申请，被告将购房款全部退还给原告。2014年2月12日，原告诉至原审法院，要求被告赔偿其自2011年7月21日至2013年12月20日，按中国人民银行同期贷款利率计算的损失共计54000元。
原审诉讼中，被告主张原告同意在解除合同之后互不追究责任，并提交退房申请书两份及被告销售人员王某与原告的QQ聊天记录。经质证，双方均认可该申请书的格式系由被告提供，两份退房申请书的申请人处均有“宋某”的签名及捺印，其中一份除了单独载明“退房后，双方不追究任何责任”外，其他内容与另一份基本一致。上述QQ聊天记录载明，被告的工作人员王某与原告协商退房事宜，原告在该聊天中提及如下内容：“我还是想按我的格式写，和你们领导商量一下行不行”、“其实我只要表达出我自愿想退房的意思就可以了，但你们偏要附加不追究责任之类的条款”、“两种格式的都寄过去了”，王某在该聊天中有如下答复：“怕格式不对，总部批不下来”、“您把我们模板和您那个都寄过来吧，我在给您协调好不好”、“两个格式都要发”。对以上证据，原告对聊天记录没有异议，但对两份申请书存有异议，主张原告确实向被告邮寄了两份退房申请，一份是原告认可的，原告在其上签名确认，另一份是附加了不追究责任条款的申请，原告并未签名。被告同时申请证人王某出庭作证，证人王某证实其收到原告两份申请书，有不追究责任的一份是其发给原告的模板，另一份是原告自己改动的，其收到时两份申请书上都已经有签名及捺印，且其收到后用原告修改过的申请书向被告请示办理退房手续，但被告不同意，证人遂通过电话与原告协商，原告同意按被告提供的模板申请，证人就用被告的模板为原告办理了退房手续。原告对上述证人证言存有异议，主张该证人并没有要求原告或原告丈夫在被告提供的模板申请上签名捺印，原告亦未在公司模板申请上签名捺印。被告在规定的期限内未对有免责条款之申请书中“宋某”签字的真实性申请鉴定。被告另提交退房申请（财务留存联）一份，主张该申请系原告申请退房时向被告公司财务填写的，原告主张该证据中的签名并非原告书写。对此，证人王某证实该申请中的“宋某”签名系由被告的业务员代签，并陈述被告退房手续都是以退房申请书及公司的批件为准，其他的材料都由业务部门自己填写。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述，房产订购协议书、催告函、通知函、被退房申请、退房审批表、QQ聊天记录，证人证言等证据在案为凭。
原审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收取购房款，该协议应当认定系商品房买卖合同。原、被告签订的房产订购协议书中包括了当事人名称住所、商品房基本情况、商品房销售方式及价款确定和付款方式、违约责任等条款，该订购协议已经具备了商品房买卖合同的主要形式要件，且原告宋某已经按约定将全部购房款支付给被告，故涉案订购协议书应当认定为商品房买卖合同。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告经协商均同意解除双方签订的商品房买卖合同，且被告已经将购房款返还给原告，对双方解除合同的事实予以确认。本案争议焦点在于原告主张赔偿损失是否符合法律规定或双方约定。被告主张其不应当承担赔偿责任的理由是原告申请退房时已经同意互不追究责任。但原告否认具有免责条款之申请书系其本人签字，被告亦未对此申请鉴定，且被告提供的证人王某与原告的QQ聊天记录中明显可以看出，原告并无放弃追究责任权利的真实意思表示，证人王某虽证实其收到的两份退房申请书上均已经有原告的签名，但证人与被告有利害关系，被告亦没有提交其他证据予以佐证，该证人同时证实被告公司业务员在其他申请中代替原告签字，故该证人证言中关于原告签名部分不予采信，对被告主张该申请书系原告签名亦不予采信。原告已经缴纳了全部购房款，应视为其履行了合同约定的义务，因被告延期交房构成违约，双方经协商同意解除购房合同，合同解除后，原告要求被告赔偿损失符合法律规定，予以支持。关于原告主张的损失数额，原告已经于2011年7月21日向被告缴纳了全部购房款363332元，该笔资金已经由被告占有使用至今，原告要求被告赔偿自2011年7月21日至2013年12月20日的利息于法有据，予以支持。被告主张应从2013年12月31日起计算违约金于法无据，不予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告威海卓达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告宋某支付自2011年7月21至2013年12月20日止，以363332元为本金、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，由被告威海卓达房地产开发有限公司负担。
上诉人威海卓达房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人提供给上诉人的申请书中明确放弃索赔的权利，其无权要求上诉人支付利息；被上诉人主张的损失实际是违约金，应自上诉人违约之日起计算。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人宋某答辩称，被上诉人并未放弃索赔权利，因上诉人违约导致被上诉人资金被占用产生损失，上诉人应当予以赔偿。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，上诉人认可双方解除涉案房屋定购协议的原因在于上诉人未按约定向被上诉人交付房屋。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人是否放弃向上诉人主张违约责任之权利。上诉人为支持其关于被上诉人已放弃约定的损失之主张，提交了两份退房申请，但被上诉人否认其在具有免责条款的申请书中签字，上诉人亦未申请对该签字的真实性进行鉴定，无法认定该免责申请书系被上诉人的真实意思表示。上诉人又提供QQ聊天记录，根据载明的内容看，被上诉人主张向上诉人提交的系不具有免责内容的申请书，但上诉人的工作人员一直以不符合上诉人规定的退房流程为由，坚持要求被上诉人同时提供上诉人单方制作的具有免责条款的模板申请书，同时还告知被上诉人与自行制作的申请书一并邮寄给上诉人，该工作人员给予协调处理，亦即上诉人之该工作人员并未告知被上诉人退房必须放弃索赔损失之权利，被上诉人在上述聊天记录中亦未明确表示其同意上诉人提出的免责条款。综上可以认定，被上诉人并未放弃索赔权利，申请书中的免责条款并非被上诉人的真实意思表示，对被上诉人不具约束力。因上诉人未按约定期限交付房屋，其行为构成违约，被上诉人据此有权要求上诉人赔偿损失，原审判决以被上诉人支付的购房款为本金，自付款之日起计算上诉人占用被上诉人购房款的利息并无不当，本院予以照准。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人威海卓达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 欣
审 判 员 于大海
代理审判员 蒋 涛
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 刘双双