上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一（民）初字第16073号
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司，注册地上海市闵行区。
负责人丘学梅，总经理。
委托代理人李凤萍，女。
委托代理人方莉，上海金仕维律师事务所律师。
被告范晓英，女，1976年10月3日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
委托代理人杜玉河（系被告丈夫），1971年5月2日出生，汉族，住址同被告范晓英。
原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司（以下简称华侨城物业公司）与被告范晓英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理。依法由审判员陈洁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李凤萍、方莉，被告范晓英及其委托代理人杜玉河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华侨城物业公司诉称，原告受上海天祥华侨城投资有限公司委托，对本市“新浦江城二期”小区浦驰路XXX弄XXX号房屋进行前期物业管理，被告系该房屋业主，该房屋物业管理费每月每平方米人民币（币种下同）4元。现被告自2013年7月1日起至2015年8月31日未向原告交纳物业管理费，共计19，736.08元，及应支付滞纳金3，000元。经原告多次催讨无果，现要求被告支付自2013年7月1日起至2015年8月31日止的物业管理费19，736.08元；支付滞纳金3，000元。
被告范晓英辩称，1、本市闵行区浦驰路XXX弄XXX号房屋（以下简称涉案房屋）系联排住宅。被告入住涉案房屋后缴纳过物业费，但缴纳物业费后，被告发现原告的服务内容标准与其承诺不符，虽然原告的确提供了一些服务，但未达到相应标准。如涉案房屋楼下长期堆放垃圾，原告保洁人员自早上7点开始陆续将前一天的生活垃圾堆放至此，直至当天下午4点下班时才将垃圾拉到浦驰路路边，期间会有外来人员翻找垃圾，场面恶心，而路边垃圾亦需待次日垃圾车运走，而该垃圾堆放点距离涉案物业仅7米，且垃圾桶清理完毕后也不进行清洗，垃圾桶亦无垃圾桶盖；因物业保管不当导致门牌号码遗失，被告申请一年之久后，原告才于2015年9月18日进行了安装。诸如此类的问题被告曾与原告沟通，希望原告改善但未果，故并非被告不愿意缴纳物业费，只是延缓缴纳，希望物业费金额与物业服务内容相匹配，按质论价。涉案房屋楼下保洁人员休息室内物品乱堆放，存在安全隐患，虽然原告在被告向其反映此类问题后进行了清理，但后续又未严格管理，继续出现该问题。虽然经过本次诉讼原告已进行了部分整改，如粗糙安装门牌号、清理保洁休息室、清理小堆垃圾，但未整改之前的物业费不应收取；2、由于被告所在小区的摄像头、监控、门禁系统等形同虚设，故所有保安措施都是靠人实施，因此目前被告的人身及财产安全都存在安全隐患，原告未做好安全保障义务，故关于安保费用被告不应当支付；3、希望被告在今后服务中兑现其在合同中约定的服务标准，若无法兑现则应按服务差额支付滞纳金；4、虽然被告的人身安全得不到保障，按理来说物业费不应支付，但考虑到原告提供了一些服务，故同意在原告主张的金额上按五折支付原告物业服务费；5、涉案房屋办理入住手续时，被告不仅支付了三个月的物业服务费，还支付了垃圾清运费，该垃圾清运费不包括在物业费内，但原告未履行垃圾清运的义务，原先原告向被告提供了堆放垃圾的场所，但被告堆了一部分垃圾后，原告就不允许被告继续堆放垃圾，原告表示其要将垃圾清运费退给被告，不负责为被告清运垃圾，且原告还将最近的出入口关闭，导致被告必须绕道行走，且无法自行清运垃圾。
针对被告的答辩意见，原告称被告虽长期未缴纳物业费，但原告仍提供了相关物业服务。物业管理系长期服务的过程，由于提供的多涉公共服务项目，故各方均需相互理解与包容。被告照片所反映的情况只能说明发生那一刻的情况。被告反映的种种情况，有些与事实不符，有些情况在原告发现或核实后均及时提供了服务，1、原告每天定时清理涉案房屋楼下门口垃圾。由于开发商设计1809弄小区时未设置垃圾房位置，故为便于环卫公司清理垃圾，原告在小区靠近浦驰路处设立了临时垃圾清运点，该清运点靠近浦驰路的人行通道处，距离被告楼房较远，且原告派工作人员每天清理垃圾，垃圾桶原有桶盖，但在业主日常使用中损耗了，而该垃圾桶属于公共设施，故需动用维修基金；2、原告对保洁人员休息室进行了整改和清理，被告反映的问题仅为短暂现象；3、被告入住时有门牌号，但之后门牌号损坏，因原告需待所有门牌号到齐后再统一安装，故原告于2015年9月18日安装了被告涉案房屋的门牌号；4、被告入住时原告只是代收垃圾清运费，该费用最终需支付给垃圾清运公司，被告装修时的垃圾清运工作由清运公司负责，并非原告负责，故垃圾清运费单项另收，不包括在物业费内，故与本案无关。由于被告较晚办理入住手续，垃圾清运公司成本有所上涨，故清运公司单方提出涨价，而原告作为代收费单位无法要求业主增加垃圾清运费，因此只能退回被告所缴清运费，由其自行处理清运垃圾。但被告收到退回的清运费后仍未处理垃圾，故对被告装修敲墙过程集中产生的垃圾，仍由原告垫付费用进行清理，后续装修产生的垃圾由被告自行处理。可能由于沟通不畅，引发被告对立情绪，原告作为服务类企业在今后物业服务过程中会进一步改进并提高各项服务水平；5、浦驰路1809弄小区于2010年12月集中入伙交房，小区公共设备设施维保期于2012年12月到期，浦驰路XXX弄XXX号为底商联排设计，故2号底楼系商铺，二层以上为联排住户，开发商对该小区商铺户型规划设计为开敞式，底商联排房屋设计为两处进出刷卡通道（分别为各单元东、西门出入口），该两个出入口设有门禁系统，但该门禁系统于2014年11月发生故障后，原告工作人员进行调查维修，但发现系统线路老化无法维修，需整体更换，而更换所需维修工程量大、费用较高，故需要使用维修基金，但1809弄小区尚未成立业委会，故无法使用维修基金，导致2号门禁系统至今无法修缮。但1809弄小区大门处设置的保安24小时待岗值班的岗亭，可以直接观察到2号底楼商铺的通道，且原告亦有保安定时巡逻，以保障小区及业主的安全。
经审理查明，2011年，由上海天祥华侨城投资有限公司为甲方，原告为乙方，双方签署《新浦江城二期8#地块前期物业服务合同》，约定由乙方对上海市新浦江城二期8#地块小高层、多层、商业及公益性配套用房，即闵行区江柳路600弄、浦驰路1809弄房屋提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，联排住宅4元／月／平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在当月25日履行交纳义务；合同期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止等。之后，原告为被告小区提供了物业服务。
2012年12月3日，上海天祥华侨城投资有限公司（即甲方）与原告（即乙方）签订续约协议，约定经甲乙双方协商一致，就原《新浦江城二期8#地块前期物业服务合同》延长事宜，签订续约协议，具体条款如下：1、原合同期限延长3年，从2013年1月1日至2015年12月31日止；2、其他条款按原合同执行；……。之后，原告为被告小区提供了物业服务至今。
范晓英系上海市闵行区浦驰路XXX弄XXX号房屋的产权人之一，该房屋建筑面积189.77平方米，房屋类型为联列住宅，该幢房屋总层数4层。被告于2012年9月对涉案房屋办理了入住手续。被告支付了截止至2013年6月的物业服务费。之后被告未支付物业服务费，故原告诉至本院，请求判如诉请。
以上事实，由上海市房地产登记簿、新浦江城二期8#地块前期物业服务合同、续约协议、入住流程表、交付流程表、发票存根联以及当事人的陈述等证据所证实。
庭审中，原告放弃对滞纳金的主张。
本院认为，原告与开发商签订《新浦江城二期8#地块前期物业服务合同》及《续约协议》后，由原告对该小区进行物业管理，该合同真实有效，对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。原告已对小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付物业服务费。现原告之举证反映被告已缴纳至2013年6月的物业费，对此被告无异议，故本院确认被告未交纳自2013年7月1日起至2015年8月31日止的物业费。因此，原告要求被告支付自2013年7月1日起至2015年8月31日止的物业服务费19，736.08元，于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告收取垃圾清运费后未履行垃圾清运之义务，本院认为，结合原告之举证及双方之陈述，垃圾清运费并非原告主张之物业服务费范畴，故该费用与本案并无关联，因此被告之抗辩意见，本院难以采信。综上，物业服务具有长久性、持续性等特点，物业服务的范围和内容也较为广泛，业主对物业服务存在的瑕疵要有一定的容忍度，然而作为提供物业服务的原告，应不断改进工作方法，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：
被告范晓英应于本判决生效之日起十日内，支付原告深圳市华侨城物业服务有限公司上海分公司自2013年7月1日起至2015年8月31日止的物业服务费人民币19，736.08元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币78.45元，由被告范晓英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈洁.
二〇一五年十一月二十七日
书记员 田 震
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。