山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第3299号
原告济南市房地产发展集团总公司，住所地济南市。
法定代表人石善西，总经理。
委托代理人霍泰刚，该公司法规部经理。
被告黄国民，男，1975年10月18日出生，汉族，济南市天桥区泉星婴幼园股东，住济南市。
委托代理人罗贤强，山东文瀚律师事务所律师。
委托代理人鲁廷振，山东文瀚律师事务所实习律师。
原告济南市房地产发展集团总公司与被告黄国民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭进行了审理，原告济南市房地产发展集团总公司法定代表人石善西的委托代理人霍泰刚，被告黄国民的委托代理人罗贤强、鲁廷振，到庭参加诉讼，2015年1月13日再次公开开庭进行审理，原告济南市房地产发展集团总公司法定代表人石善西的委托代理人霍泰刚到庭参加了诉讼，被告黄国民经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告济南市房地产发展集团总公司诉称：2011年4月26日，原、被告签订了济南市天桥区泉星幼儿园《房屋租赁合同》，并于2011年12月23日签订一份房屋租赁补充合同。合同约定租赁期限自2011年7月1日至2021年6月30日，每月租金30000元，合计年租金360000元，租金支付方式由被告按租期每年提前一个月支付。合同签订后，被告除第一年租金按约定于2011年7月5日支付给原告外（2011年7月1日至2012年6月30日），一直未按合同约定支付租金。第二年应付租金（2012年7月1日至2013年6月30日）拖欠至2013年6月和9月才付清。自2013年7月1日开始被告拖欠原告租金至今，截止至2014年10月31日，被告共拖欠租金480000元。根据合同约定，原告要求与被告解除上述房屋租赁合同，并要求被告每日按日租金的10%向原告支付违约金。综上所述，原告认为，被告拒不支付租金至今，严重违约，损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾还房屋；被告向原告支付欠付的租金120000元；被告向原告支付违约金48000元。
被告黄国民在本案审理期间未答辩。
经审理查明：2002年6月13日，济南市规划局向原告济南市房地产发展集团总公司颁发了建设工程规划许可证，准予对本市济洛路130号泉星A-13-17#、小学、幼儿园、地下车库进行建设；2002年9月9日，济南市建设委员会向原告济南市房地产发展集团总公司颁发了建筑工程施工许可证，准予对本市天桥区济洛路130号泉星A14-A16、幼儿园进行施工。位于济南市济洛路130号泉星小区幼儿园工程施工完毕后，于2011年8月17日通过了山东省城乡建设勘察院及工程项目的监理、设计、施工等单位的建筑工程竣工验收。2011年11月3日，济南市公安消防支队向原告济南市房地产发展集团总公司出具了“关于济南市房地产发展集团总公司泉星小区幼儿园建设工程消防验收合格的意见”，评定该工程消防验收合格。
2011年4月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告黄国民承租原告济南市房地产发展集团总公司所有的济南市天桥区泉星小区幼儿园用于开办幼儿园使用，租赁期限为十年，自递交竣工验收备案单之日起开始计租（暂定2011年7月1日起2021年6月30日止）；租金标准为，每月租金30000元，年租金总计360000元，第一年租金自原告济南市房地产发展集团总公司向质监站递交竣工验收备案单之日，被告黄国民三日内向原告济南市房地产发展集团总公司支付第一年房租，以后每年房租提前一个月支付；合同约定如被告黄国民拖欠房屋租金一个月以上的，原告济南市房地产发展集团总公司有权解除合同；被告黄国民逾期支付租金，应每日按日租金的10%向原告济南市房地产发展集团总公司支付违约金。2011年12月23日，原告济南市房地产发展集团总公司（甲方）与被告黄国民（乙方）签订了《房屋租赁补充合同》一份，内容为：“根据甲、乙双方于2011年4月26日签订的《房屋租赁合同》，经双方协商一致，达成以下补充合同：一、……经甲乙双方协商一致，同意将泉星幼儿园办成普惠性质的幼儿园。二、目前，泉星幼儿园已具备向乙方移交使用的条件。泉星幼儿园移交乙方后，由乙方根据政府的要求办理相应的申报手续，并开展相应的学前教育……”。上述《房屋租赁合同》签订后，于2011年7月1日原告济南市房地产发展集团总公司将涉案房屋（泉星小区幼儿园）交付被告黄国民占有使用，至今仍由被告黄国民占有使用。上述合同履行过程中，被告黄国民足额支付了2011年7月1日至2013年6月30日的房屋租金72万元，2014年12月5日，被告黄国民在本案立案后，又通过银行转账的方式向原告济南市房地产发展集团总公司账户内支付了2013年7月1日至2014年6月30日一年的房屋租金36万元。
以上事实，由建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收合格的意见、房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、进账单、发票、银行电子回单、收据及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的关于涉案房屋《房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，根据合同约定，每年的房屋租金应提前一个月支付，被告黄国民在足额支付了2011年7月1日至2013年6月30日的房屋租金后，在承租使用涉案房屋期间，未能按合同约定的时间、金额向原告济南市房地产发展集团总公司交纳房屋租金，截止至2014年10月31日，尚欠原告济南市房地产发展集团总公司房屋租金12万元（2014年7月1日至2014年10月31日，共4个月，每月30000元），已构成违约，按照相关法律规定及合同约定，原告济南市房地产发展集团总公司享有解除与被告黄国民之间房屋租赁合同关系、收回涉案房屋的权利。故原告济南市房地产发展集团总公司主张要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告黄国民腾空涉案房屋并交还原告济南市房地产发展集团总公司，要求被告黄国民补交所欠房屋租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于违约金。本院认为，因被告黄国民未按合同约定的时间、金额向原告济南市房地产发展集团总公司支付房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告济南市房地产发展集团总公司要求被告黄国民支付违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。原告济南市房地产发展集团总公司主张根据合同的约定月租金为30000元，每月按30日计算，日租金为1000元，日违约金为100元，被告黄国民的欠租时间自2013年7月1日至2014年10月31日，共480天，违约金共计48000元（480天×100元／天），原告济南市房地产发展集团总公司主张的上述违约金计算方式，符合合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告济南市房地产发展集团总公司与被告黄国民于2011年4月26日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除。
二、被告黄国民于本判决生效之日起三十日内将位于济南市天桥区东工商河路17号的涉案房屋（泉星小区幼儿园、泉星婴幼园）腾空，交还原告济南市房地产发展集团总公司。
三、被告黄国民于本判决生效之日起十日内支付原告济南市房地产发展集团总公司2014年7月1日至2014年10月31日的房屋租金12万元。
四、被告黄国民于本判决生效之日起十日内支付原告济南市房地产发展集团总公司违约金48000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9080元，由被告黄国民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
代理审判员 陈园青
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年一月十五日
代理书记员 孙 靖