江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰开民初字第00693号
原告谢祖平。
委托代理人（特别授权）袁春明、高鹏，江苏石塔律师事务所律师。
被告环亚置业泰州有限公司，住所地泰州市江洲北路719-1号613室。
法定代表人戴伟。
被告江苏雅典娜酒店管理有限公司，住所地泰州市江洲南路113号。
法定代表人陈莹。
原告谢祖平诉被告环亚置业泰州有限公司（以下简称环亚公司）、江苏雅典娜酒店管理有限公司（以下简称雅典娜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法由审判员李剑峰独任审判，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告谢祖平及其委托代理人袁春明，被告环亚公司、雅典娜公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告谢祖平诉称，2013年12月11日，原告与被告环亚公司签订房屋买卖协议1份，约定：环亚公司将位于泰州市海陵区海陵北路288号房产证号为泰房权证海陵字第10000077154-10××61、10××63、10××64、10000077413-10××17共207.32平方米的房产，以总价160万元的价格出售给原告；原告于合同签订当日应支付150万元作为预付房款，款项以到达帐号：62×××12，户名：黄志国为准，同时被告将房产证交付原告；被告环亚公司于收到预付房款十个工作日内办好房产交易手续，否则原告有权要求被告环亚公司在退还预付房款的前提下，给予原告总房价的30%作为赔偿或原告有权在补足房款的前提下凭本协议直接办理房屋过户手续。该协议由被告雅典娜公司作为连带责任保证人。协议签订当日及次日，原告即将150万元分三笔支付到协议约定的账户，被告环亚公司亦将房产证交付原告。后经原告多次催告，被告环亚公司以种种理由推托办理过户。为此，原告曾向法院起诉，后经向国土部门查询，得知涉案房产土地已经抵押给第三方，房屋买卖合同目的已经落空。请求法院判决：1、解除原告与被告环亚公司之间的房屋买卖协议；2、被告环亚公司向原告退还预付购房款150万元，支付违约金48万元，并自2014年11月10日起至实际清偿之日止按中国人民银行贷款基准利率向原告支付利息；被告雅典娜公司对上述金钱给付债务承担连带清偿责任。
被告环亚公司未到庭答辩，亦未提交证据。
被告雅典娜公司未到庭答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2013年12月11日，原告谢祖平与被告环亚公司签订房屋买卖协议1份，约定：被告环亚公司同意将位于泰州市海陵区海陵北路288号房产证号为泰房权证海陵字第10000077154-10××61、10××63、10××64、10000077413-10××17的15处共计207.32平方米的房产，以总价160万元的价格出售给原告谢祖平；原告于合同签订当日应支付150万元作为预付房款，款项已（以）到达帐号：62×××12，户名：黄志国为准，同时被告将房产证移交原告；被告环亚公司于收到预付房款十个工作日内办好房产交易手续，否则原告有权要求被告环亚公司在退还预付房款的前提下，给予原告总房价的30%作为赔偿或原告有权在补足房款的前提下凭本协议直接办理房屋过户协议；该协议追加被告雅典娜公司连带责任担保。同日，案外人谢丽君通过银行电汇100万元至收款人为黄志国的62×××12账户；原告谢祖平办理了以黄志国为收款人的记载金额为40万元的银行本票，并向其交付。2013年12月12日，谢丽君通过银行转账10万元至收款人为黄志国的62×××12账户。谢祖平亦取得了登记在环亚公司名下的房产证号为泰房权证海陵字第10000077154-10××61、10××63、10××64、10000077413-10××17的房屋所有权证（原件）。
嗣后，被告环亚公司未依约将房屋过户至原告谢祖平名下。原告委托律师于2014年10月29日以两被告为对象出具律师函，认为原告已在协议签订当日与次日分三次将150万元预付款支付至协议指定账户，但经多次催告，被告环亚公司未办理房屋过户手续，已构成严重违约，鉴此函告：一、被告环亚公司在收到本函之日起三日内按协议约定办理房产过户手续，若逾期未办理，则原告有权按房屋买卖协议选择补足购房款自行办理过户手续或要求环亚公司退还预付款150万元并赔偿48万元；二、被告雅典娜公司对上述金钱给付义务履行连带担保责任。原告于同日将上述邮件投递，根据查询显示被告环亚公司于2014年10月30日收件，而被告雅典娜公司未收件。
因被告环亚公司自始未履行协助过户义务，原告遂于2015年2月12日向本院起诉，要求被告环亚公司履行涉案房屋的协助过户义务并由雅典娜公司承担连带保证责任。该案审理中，本院于2015年3月30日向两被告送达了应诉材料，于2015年4月17日就该案开庭进行了审理。本院就涉案房屋座落土地是否分割登记及是否存在他项权利的效果向原告释明后，原告经查询发现涉案房屋座落土地已经办证且全部抵押，遂申请撤诉，本院裁定予以准许。经查询，涉案房屋座落地块分割登记于2015年4月20日，抵押期间为2015年4月23日至2017年4月23日。原告现提起本案诉讼。庭审中，原告当庭放弃关于利息的诉讼请求。
另查明，谢丽君曾于2015年3月9日出具情况说明1份，陈述其系原告谢祖平之女，受原告指示，履行原告向被告环亚公司给付预付款110万元之义务，该款权利义务主体为原告，谢丽君不再另行主张。
审理中，本院根据原告的申请对两被告的财产采取保全措施后，被告环亚公司于2015年6月12日向本院提交申请书等材料，认为本案所涉系民间借贷纠纷，要求解除对其商铺房屋产权与土地使用权的查封。
以上事实，有房屋买卖协议、银行结算业务申请书、银行账户往来明细、律师函、邮寄凭证与查询单、情况说明、本院（2015）泰开民初字第00275号民事诉讼案卷、当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告谢祖平与被告环亚公司之间的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，并不违反国家强制性法律、行政法规，应为合法、有效。原、被告间虽或存在借贷往来，但经对合意内容、交易经过等事实进行初步审查，本院认为与涉案房屋买卖关系并无关联。
本案需要处理的主要问题有：1、原、被告间合同是否应予解除；2、原告要求被告环亚公司退还预付款、支付违约金的主张是否应予支持；3、被告雅典娜公司是否应对被告环亚公司上述债务承担连带清偿责任。
关于问题1，合同应当及时、全面履行。本案中，原告谢祖平依约向合同指定的账户转账支付110万元，并向与上述指定账户之户主以本票方式给付40万元，已经完成了合同约定的给付预付款150万元之义务；被告环亚公司同时履行了房产证交付义务，系确认了原告给付预付款之事实。但此后，被告未进一步依约协助办理房屋过户义务，且经原告发函催促后仍未予履行，现查明其已将涉案房屋座落土地使用权进行抵押，致房屋买卖协议之目的落空，故原告要求解除房屋买卖关系之主张，本院予以支持。
关于问题2，合同解除后，已经履行的，根据履行情况与合同性质，当事人可以要求恢复原状，赔偿损失。本案中，原告已经给付被告环亚公司的购房预付款150万元，环亚公司应予退还。根据合同约定，若被告环亚公司未能配合原告办理房屋交易手续，原告有权要求被告环亚公司支付房款总房价的30%作为赔偿。该条款系约定的违约金条款，原告以此要求被告环亚公司承担违约责任，具有法律依据；关于违约金，其数额并不高于以原告已付的150万元为本金，在被告环亚公司占有该资金期间内参照民间借贷受保护的最高借款利率标准（年利率24%）计算所得之利息，且结合被告在民事诉讼中将涉案房屋座落土地对外抵押之主观恶意，本院在此不作酌减，对原告要求被告环亚公司给付48万元违约金之主张，依法予以支持。
关于问题3，应进一步探讨雅典娜公司保证的债务内容、保证范围。
一、关于保证的债务内容。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。房屋买卖关系主要权利与义务条款之后约定了“本协议追加雅典娜公司连带责任担保”，被告雅典娜公司在协议上盖章确认，具有担保债务的真实意思；涉案房屋买卖协议解除后，该条款仍具有拘束力。但该协议系双务合同，原告谢祖平与被告环亚公司在合同成立时互负债务，而上述保证条款并未约明雅典娜公司担保的债务内容。
对该条款进行文义解释。“追加”担保之主体显然不明，原告对此未予举证系由被告环亚公司提供保证人，而两被告均无正当理由未到庭答辩，故在无其他证据之情形下上述主体可理解为买卖双方即谢祖平与环亚公司。双务合同中，保证人同时为合同双方所负债务提供担保，如无特别原因在交易中并不常见，但若在无法推知保证人之原意时作此理解并不为法律所禁止。因此，首先不能排除被告雅典娜公司具有为被告环亚公司的债务承担保证责任之意思。
对涉案协议进行体系解释。协议签订时，原告与被告环亚公司虽系互负给付义务，但依协议可以认定原告给付预付款系属在先履行义务，而被告环亚公司负有的对待给付则为在后义务。尤值注意的是，担保之旨趣在于保障债权实现与债务履行，原告给付预付款的时间为协议签订当日，实际清偿时间虽则迟延一日，但该给付仍不失相当于对债的即时履行。按照交易习惯，即时履行的债务具有较强的追及力与可期待性，无特殊原因一般无需提供担保。其次，若原告未能即时给付预付款，从理性经济人节约成本考虑，交易常态下双方只需径行解除或变更协议即可，亦无担保之必要。现被告环亚公司未到庭就本次交易目的之重要性等特殊因素进行举证，本院无从认定本次交易对其具有特殊性。反观协议（第3条）所涉被告环亚公司的债务，系附条件的将来给付义务，相较于原告所负债务，应将上述条款作“雅典娜公司为环亚公司所负债务提供担保”之优先解释，以更合常理。
基于保证人与债务人之间关系的考察。保证人以其一般财产为债务履行提供保证，属增加不利负担的行为，如无证据证明保证人获有利益，其与债务人之间一般具有一定的信赖关系。本院在向（2015）泰开民初字第00275号及本案两被告送达应诉材料时，均系至泰州市江洲南路113号送达给一名为“黄建国”的工作人员；其亦签字确认系两被告的副总经理。本院根据原告的申请对两被告的财产采取保全措施后，被告环亚公司亦曾向本院提起申请要求解除查封，并认为本案所涉系民间借贷纠纷，可见其知情本案由来。由此，从两被告的办公场所与工作人员存在的牵连来看，两被告之间具有关联关系，进一步印证雅典娜公司具有为环亚公司提供保证之事实。
综上，原告主张被告雅典娜公司为被告环亚公司在本案中所负债务承担保证责任，具有事实与法律依据，本院予以采信。
二、关于保证范围，包括主债务、违约金等内容。根据协议约定，本案被告环亚公司所涉主债务包括办理房屋过户，或在过户不能情形下转化为退还预付款并给付违约金之内容。现原告选择确定后一内容要求债务人环亚公司进行给付，因协议中未约定保证期间，故应自主债务履行期限届满之日起计算六个月。而关于主债务的履行期限，原告直至提起本案诉讼时方才要求环亚公司退款赔偿，故原告主张雅典娜公司承担保证责任显未超出保证期间，雅典娜公司应依约对环亚公司的债务承担连带清偿责任。
被告环亚公司、雅典娜公司未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告谢祖平与被告环亚置业泰州有限公司于2013年12月11日签订的房屋买卖协议。
二、被告环亚置业泰州有限公司于本判决生效后十五日内向原告谢祖平返还购房预付款150万元并给付违约金48万元。
三、被告江苏雅典娜酒店管理有限公司对被告环亚置业泰州有限公司的上述金钱给付义务向原告谢祖平承担连带清偿责任；被告江苏雅典娜酒店管理有限公司承担保证责任后，有权向被告环亚置业泰州有限公司追偿。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22620元，减半收取11310元，保全费5000元，合计16310元，由两被告共同负担（原告已预交，两被告在履行本判决确定的给付义务时迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费22620元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；汇入单位：泰州市财政局；帐号：20×××88；汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；款源：上诉费；一审案号；编码：112001）。
审判员 李剑峰
二〇一五年八月十七日
书记员 俞 洋
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。