广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1757号
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗斯迪，男，1960年11月30日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市荣光投资有限公司，住所地广东省中山市西区富华道16号富业广场701室。
法定代表人：马兰芳，该公司财务总监。
委托诉讼代理人：胡冬勤，广东登都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭穗珊，广东登都律师事务所实习律师。
原审第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号。
主要负责人：韩玉明，该分行行长。
上诉人罗斯迪因与上诉人中山市荣光投资有限公司（以下简称荣光公司）、原审第三人交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2014)中一法沙民一初字第695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
罗斯迪上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判决荣光公司立即赔偿罗斯迪损失人民币432000元（自2011年7月6日起按每月租金12000元暂计至2014年7月5日，以实际交付房屋之日止为准）。事实和理由：一、荣光公司擅自将属于罗斯迪的房地产用于抵押以及在办理产权证后一年才通知罗斯迪构成违约。根据双方签订的《房地产权属确认协议》第三条第一项的约定，“待‘中联广场’建成后，甲、乙双方在中山市房地产交易所办理乙方房地产到乙方名下……”，其中待“中联广场”建成后的约定虽然没有具体天数，属于约定不明，但根据诚实信用原则，荣光公司也应当在具备过户条件后立即通知罗斯迪，而荣光公司擅自抵押涉案房地产严重违背诚实信用原则。二、荣光公司迄今仍未向罗斯迪交付房地产的行为明显构成违约。罗斯迪在（2012）中一法沙民一初字第814号以及（2014）中中法民一终字第214号案中要求荣光公司按照《房地产权属确认协议》第二条第一项的约定交付涉案房地产，而荣光公司未明确同意可以按合同约定先将7层××号房地产（面积294.29平方米）办理过户手续至罗斯迪名下，反而在答辩意见中提出要求罗斯迪先将保证金600000元存入共同监管账户然后办理过户手续。此外，还要求罗斯迪承担消防、电梯等各种费用。另，《房地产权属确认协议》约定涉案房地产面积为350平方米，现面积仅有297.29平方米，通过生效的行政判决可知，正是因为荣光公司的行为才导致面积产生差异。三、荣光公司应向罗斯迪交付涉案房产的时间应为2011年7月6日，但其却在涉案房地产办理权属登记后一年才通知罗斯迪，期间利用涉案房地产牟利，一是抵押给银行贷款，二是出租获取租金收入。一审判决认为涉案房产未能交付的责任在于罗斯迪，不予支持罗斯迪主张的租金损失，不公正。四、一审认为荣光公司出租涉案房地产获得收益是否构成不当得利与本案并非同一法律关系，罗斯迪对荣光公司对约定面积存在差额部分是否承担不完全履行的合同责任未针对性提起诉讼请求不作审查错误。罗斯迪对面积问题多次声明另行主张，但荣光公司出租涉案房地产获利与本案属同一法律关系，一审法院要求另案主张没有依据，徒增诉累。
荣光公司辩称，一、一审判决对本案定性错误，本案案由应为合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷，双方是同为烂尾楼的买受人共同对涉案房屋进行重建、装修、开发的合作关系，荣光公司不承担房屋出卖人的合同义务。二、荣光公司不存在违约情形，无需承担任何违约责任。1.荣光公司为解决涉案广场的建设资金问题，以涉案房屋申请抵押贷款行为不构成违约。2.涉案房屋2011年7月6日办理房产证，根据《房地产权属确认协议》第三条约定，过户条件为中联广场建成后。事实上，取得房产证后，荣光公司仍需分阶段装修公共使用部分，其中涉案房屋所在的写字楼区域直至2012年7月份才完成公共部分建设，至此涉案广场才全部建成，荣光公司于2012年7月3日通知罗斯迪办理相关过户手续不构成违约。3.罗斯迪未退还600000元保证金，荣光公司未交付涉案房屋不构成违约。三、罗斯迪主张赔偿自2011年7月6日起至实际交付涉案房屋之日止的租金损失无依据。1.涉案房屋在2012年7月前不具备出租条件。2.2012年7月后涉案房屋因罗斯迪原因未能过户，由此产生的后果应由其承担。四、荣光公司未利用涉案房屋进行牟利，无需为此承担违约责任。
荣光公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项；2.判决罗斯迪向荣光公司返还保证金600000元及利息（自罗斯迪收款之日即2007年5月20日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项清偿完毕之日止）。事实和理由：一、一审判决第一项超出诉讼请求，违反不告不理原则。罗斯迪并未请求法院判令荣光公司注销涉案房地产的抵押登记，一审判决显然超出其诉讼请求。二、罗斯迪应向荣光公司返还600000元保证金并支付利息。依据《房地产权属确认协议》第三条的约定，罗斯迪在取得办理房地产权属证申请回执当天应向荣光公司返还600000元保证金。三、罗斯迪拒不按时办理涉案房地产的过户手续已经构成违约，涉案房地产应归荣光公司所有。根据《房地产权属确认协议》第三条的约定，双方应共同办理涉案房地产的过户手续。涉案房屋改建完成后，荣光公司于2012年7月9日向罗斯迪发出通知书，通知其于接到通知后30天内与荣光公司共同办理过户手续，但罗斯迪收到通知后拒不配合办理。根据合同法第六十二条第四项的规定，罗斯迪已构成违约，根据《房地产权属确认协议》第四条的约定，涉案房地产归荣光公司所有。
罗斯迪辩称，一、一审判决注销抵押再办过户，没有问题。在过户前注销抵押是荣光公司的法定义务。二、600000元保证金因荣光公司在履行合同时已经违约，所以不应当返还。三、涉案房屋基于上述答辩理由，罗斯迪不存在违约，从荣光公司上诉请求可知其想吞并罗斯迪房产。四、涉案房屋早已经被荣光公司用于抵押借款，之前完全没有告知过罗斯迪。本案罗斯迪名下房屋不在三旧改造范围内，后荣光公司以涉案房屋进行贷款没有依据。荣光公司称涉案广场在2012年才完成配套，没有事实依据。本案罗斯迪一开始为了办理三旧改造，让荣光公司全部先拥有富业广场产权，才将涉案房屋交给荣光公司，但至今房屋仍在荣光公司名下，长达四五年了。罗斯迪当时交给荣光公司房屋面积是350平方米，但现在荣光公司归还给的却只有294.29平方米了，面积明显少了，这不正确。没有办理产权证责任不在罗斯迪。原来合同约定罗斯迪只要承担过户费用即可，但后来荣光公司又说罗斯迪还要承担电梯及外墙改造费用，不合理。可见，是荣光公司通过各种障碍来阻碍罗斯迪获得自己房产，从而霸占罗斯迪房屋。
原审第三人交行中山分行二审期间未发表意见。
罗斯迪向一审法院起诉请求：1.荣光公司将位于中山市××道××广场（××）7层××号房地产[土地证号：国（2011）20006**，房产证号：01××50]过户至罗斯迪名下（购房价为525000元）；2.荣光公司赔偿罗斯迪损失43200元（自2011年7月6日起按每月租金12000元暂计至2014年7月5日，以实际交付房屋之日止为准）。一审诉讼期间，罗斯迪以第2项请求存在笔误为由，变更第2项诉讼请求金额432000元。
荣光公司向一审法院提出反诉请求：1.确认中山市××道××广场（××）7层××号房地产[土地证号：国（2011）20006**，房产证号：01××50]为荣光公司所有（市值约500000元）；2.罗斯迪向荣光公司返还保证金600000元。诉讼期间，荣光公司变更第2项诉讼请求为：罗斯迪向荣光公司返还保证金600000元及利息（自罗斯迪收款之日即2007年5月20日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项清偿完毕之日止，暂计至2015年5月20日为240000元）。
一审法院认定事实：1996年8月30日，罗斯迪(乙方)与中山市中谊发展有限公司(甲方)（以下简称中谊公司）签订了房地产预售契约1份，约定甲方将坐落在广东省中山市富华道80号的中联广场A座7楼的房产（房屋建筑面积350平方米）出售给乙方，售价为525000元，1997年8月30日由甲方将上述房产正式交付给乙方，契约同时还约定相关的其他内容。中谊公司、罗斯迪在该契约上盖章、签名。荣光公司于2005年10月28日经合法程序拍卖购得中山市富华道80号“中联广场”75%的份额，将对“中联广场”该房产的烂尾楼进行包装开发。2007年5月18日，荣光公司(甲方)与罗斯迪(乙方)签订了房地产权属确认协议1份，协议约定：（第二条）1.甲方保证对乙方与原开发商中谊公司签订的房地产预售契约（在“中联广场”A座七楼的350平方米的房产）的权益予以保留，甲方保证日后交付给乙方的乙方房地产按原来的位置、楼层、面积等；2.甲方交给乙方600000元作为保证金，乙方将其房地产先划归甲方拥有，由甲方将乙方的房地产在中山市房地产交易所办理到甲方名下，待该房产建成后，乙方保证退还保证金600000元给甲方，甲方保证乙方拥有乙方房地产；（第三条）待“中联广场”建成后，甲方双方在中山市房地产交易所办理乙方房地产到乙方名下，乙方在取得办理乙方房地产权属证的申请回执的当天将600000元保证金退还给甲方，乙方在取得房地产时不需要支付任何费用给甲方，乙方在办理乙方房地产权属证时所涉及的全部税费及一切费用由乙方承担；（第四条）甲、乙双方违反本协议任何一条约定的即视为违约，甲方违约的，甲方交给乙方的600000元保证金归乙方所有，乙方房地产仍属乙方所有，乙方违约的，乙方房地产归甲方所有，乙方应无条件退还600000元保证金给甲方。协议同时还约定了其他相关条款。荣光公司、罗斯迪在协议上盖章、签名。
2012年7月3日，荣光公司向罗斯迪出具了关于继续履行房地产权属确认协议的通知，通知中表明荣光公司(甲方)已经将“中联广场”更名为“富业广场”，富业广场已建设完毕，甲乙双方继续履行房地产权属确认协议中第三款第1条、第2条。请罗斯迪(乙方)接到通知后，于30天内与甲方到中山市房地产交易所办理相关过户手续。该通知中还说明了相关的延迟履行责任，罗斯迪于2012年7月9日签名确认收到该通知。
其后，罗斯迪以涉案房地产办理至荣光公司名下且已作为抵押物向他人办理了抵押登记，房地产的面积只有294.29平方米、与原约定的面积竟然相差50平方米为由，与荣光公司就涉案房地产过户协商未果，于2012年8月9日向一审法院提起诉讼，请求判令荣光公司继续履行房地产权属确认协议、立即将位于中山市富华道16号富华广场A座7楼房地产面积为350平方米的房地产过户到罗斯迪名下（将涉案房屋所在楼层电梯确认为共用设施，请求将相对应楼层空间恢复为可公摊的公用部位）。一审法院于2013年11月7日作出（2012）中一法沙民一初字第814号民事判决，查明以上事实并认定：前述房地产权属确认协议系罗斯迪与荣光公司自愿签订的合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，荣光公司应当履行合同项下约定义务，但因涉案房产登记面积仅有294.29平方米，而罗斯迪坚持主张荣光公司将涉案楼层面积350平方米的房产过户至其名下，在未对公共空间的重新划定之前，无法依约继续履行。故对罗斯迪诉求将涉案房地产面积为350平方米过户到其名下的主张不予支持。罗斯迪不服一审法院上述判决，向广东省中山市中级人民法院提起上诉，本院于2014年6月5日作出（2014）中中法民一终字第214号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决确认一审法院查明的上述事实，同时认定：相关当事人通过履行合同已将涉案房产过户至荣光公司名下，涉案预售房产所有权进行了合法转移，现房地产开发完毕，双方应该继续履行合同，由荣光公司过户合同约定的房屋给罗斯迪，并承担不完全履行的法律责任。该判决于2014年7月10日发生法律效力。罗斯迪遂于2014年7月11日向一审法院提起本案诉讼，主张前述实体权利。诉讼期间，荣光公司亦提起反诉，主张前述实体权利。
一审法院另查明：中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表显示，座落于中山市××道××广场（××）7层××号的房地产登记权利人为荣光公司，土地证号为国(2011)20006**，房产证号为01××50，建筑面积为294.29平方米，土地证、房产证发证日期均为2011年7月6日，该房产与富业广场的其它房产已于2013年2月17日在中山市国土局办理抵押登记手续，抵押权人为交行中山分行。
中山市国土资源局复函（中土函[2013]853号）及相关备案文件表明：1.罗斯迪于1996年8月向中谊公司购买涉案房产时，电梯正对的楼层空间并未划入现1号或××号房产中，属于公共空间。2.通过房地产预售契约及房产平面图对比，涉案房产的建筑结构已发生变化，建筑面积比原面积有所扩大，前述公共空间现被划入××号房产中。
一审法院又查明：2011年6月10日，荣光公司向中山市国土资源局申请办理中山市富华道（1期）房地产[土地证号：中府国有（2008）第易2003**号]确权并分割房产出证。经审核，中山市人民政府于2011年7月6日向荣光公司核发房产证。其中，中府字第0111009249房产证载明：房地产座落于中山市××道××广场（××）7层1号的房地产权利人为荣光公司。罗斯迪得知上述确权情况后，于2013年11月21日向广东省人民政府提起行政复议申请，请求撤销该房地产权属登记、确认该7层1号电梯间对外部分为公共部分。该府于2014年1月14日作出粤府行复（2013）815号行政复议决定书，决定维持上述房产证。罗斯迪不服，于2014年1月22日向一审法院提起行政诉讼，诉请如前述复议申请。一审法院于2014年8月1日作出（2014）中一法行初字第34号行政判决，判决：撤销中山市人民政府于2011年7月6日向荣光公司核发的中府字第01××49号房地产权证[房地产座落：中山市××道××广场（××）7层1号]，驳回罗斯迪的其他诉讼请求。荣光公司不服该判决，向广东省中山市中级人民法院提起上诉。本院于2014年12月8日作出（2014）中中法行终字第187号行政判决，判决：驳回上诉，维持原判。该行政判决书已于2014年12月16日发生法律效力。荣光公司称根据该判决可知富业广场（1期）7层××号的行政登记也必然存在违法现象，该房产权属登记的法律状态是不稳定的，应当中止本案审理，待重新划分并取得房产证后再行处理。
一审庭审期间，荣光公司确认罗斯迪与中谊公司签订的房地产预售契约附图中红线框住部分共5卡，即为现在的富业广场（1期）7层××号，属于罗斯迪所有。罗斯迪予以确认，并表示要求过户的即为该7层××号。双方确认上述预售契约未约定房间号数，但该350平方米面积包括了公摊面积。
一审诉讼期间，一审法院为查清上述富业广场（1期）7层××号能否过户至罗斯迪名下问题，向中山市国土资源局发函询问。该局复函称：“中山市××道××广场（××）7层1号、××号于2013年2月17日已办理抵押登记，抵押权人为交行中山分行，你院于2014年9月11日已对上述7层××号进行查封；现该7层××号已办理确权手续（房产证号为01××50号），若贵院确认该房地产权属的，利害关系人可凭法院生效的法律文书向我局申请办理相关手续”。一审庭审期间，荣光公司确认涉案房产已与其它房产一起于2011年抵押给他人，目前仍未注销抵押登记。
一审诉讼期间，根据罗斯迪的申请，一审法院依法委托正大土地房地产评估有限公司对中山市××道××广场（××）7层××号房地产的租金价格进行评估。该公司于2014年10月30日作出房评字第[2014]1101F号房地产估价报告，载明：7层中的703、705、706、707卡和7层的公共卫生间及部分走廊属于七层××号范围，其中703、705、706、707卡现被三间公司租用，租金评估结果为：该房地产2011年7月6日至2012年7月5日租金单价为35元/平方米/月，2012年7月6日至2013年7月5日租金单价为38元/平方米/月，2013年7月6日至2014年7月5日租金单价为40元/平方米/月。评估费2000元由罗斯迪预付。罗斯迪认为该单价偏低，但不要求重新鉴定。荣光公司认为租金单价过高，其出租时租金仅为35元/平方米/月，但不申请鉴定。
一审诉讼期间，根据罗斯迪的财产保全申请（已提供担保），一审法院作出（2014）中一法沙民一初字第695-1号民事裁定，裁定对荣光公司名下位于中山市××道××广场（××）7层××号房地产[土地证号：国（2011）20006**，房产证号：01××50]的相应价值568200元份额予以查封，并于2014年9月11日采取诉讼保全措施。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的房地产权属确认协议系罗斯迪与荣光公司自愿签订的合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依诚信原则充分履行合同项下约定的各自义务。根据罗斯迪与中谊公司签订的房地产预售契约以及罗斯迪与荣光公司签订的房地产权属确认协议，罗斯迪所有的房地产面积为350平方米，但本案双方当事人确认预售契约指向的房产即为涉案富业广场（1期）7层××号房地产，该房地产于2011年7月6日办理权属证书，登记在荣光公司名下，登记面积为294.29平方米。在无相反证据予以推翻的情况下，该不动产登记具有确定效力，荣光公司辩称根据7层1号房地产的不动产登记被撤销可知本案不动产登记存在违法情形，于理无据，一审法院不予采纳。根据合同约定，该294.29平方米的房地产实属罗斯迪所有，荣光公司应按照房地产权属确认协议的约定，协助罗斯迪将该房地产过户至罗斯迪名下。故罗斯迪诉请荣光公司将涉案富业广场（1期）7层××号的房地产过户至其名下，于理有据，一审法院予以支持。根据协议约定，办理过户手续所需费用应由罗斯迪自行承担。至于罗斯迪是否应予补偿，因罗斯迪在本案中未针对该项提起诉讼，基于不告不理原则，一审法院不作审查。荣光公司明知罗斯迪系涉案不动产的实际权利人，仍将该不动产抵押登记给第三人，其还应当承担限期涂销该不动产抵押登记后再行交付的义务。
涉案7层××号房地产于2011年7月6日登记办理权属证书，荣光公司于2012年7月方书面通知罗斯迪要求履行协议。且荣光公司在之前将该不动产抵押给第三人，确实有违诚信原则。但合同并未约定双方办理过户的具体时间，且该不动产抵押并非不可注销，上述情况并不足以认定荣光公司构成违约。罗斯迪称荣光公司在协商过程中提出不合理主张其不能接受，致使涉案不动产无法办理过户，但并未提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。且罗斯迪在收到荣光公司的书面通知后不久即向一审法院提起诉讼，主张荣光公司交付350平方米的房产。荣光公司在该案审理过程中明确表示愿意按现状交付上述294.29平方米的房地产，但罗斯迪仍坚持要求其交付350平方米房地产，经一审法院释明后亦不变更诉讼请求，导致罗斯迪的诉讼请求被驳回后，罗斯迪方才提起本案诉讼要求按294.29平方米过户，双方当事人对于涉案不动产的权利义务状况仍未最终确定。以上可知，罗斯迪对于涉案294.29平方米房地产迄今未能交付负有主要责任，其主张荣光公司按租金赔偿自2011年7月6日起至实际交付之日止的经济损失的理据不足，一审法院对其该诉讼请求不予支持。荣光公司出租涉案不动产获得收益是否构成不当得利与本案并非同一法律关系，且罗斯迪对于荣光公司对约定面积存在差额部分是否承担不完全履行的合同责任未针对性提起诉讼请求，基于不告不理原则，本案亦均不作审查，当事人可另行主张。
根据双方当事人签订的协议，罗斯迪系涉案不动产的实际权利人，应保证交付给荣光公司的不动产不存在权利瑕疵，而荣光公司在取得该不动产的权属证书后，应当负有按协议约定将该不动产过户至罗斯迪名下。故本案中罗斯迪的合同义务仅为涉案不动产交付给荣光公司时的瑕疵担保义务，以及后续的协助办理过户的附合同义务。罗斯迪因为涉案不动产登记面积与约定不符等原因拒绝过户并提起另案诉讼的行为，系其基于荣光公司不完全履行合同而行使自身合同权利的表现，并不违反合同约定，罗斯迪应承担的是相应逾期交付责任自行承担后果而非违约责任。至于荣光公司在2012年7月3日通知书中称罗斯迪如不限期协助办理过户手续则构成违约，系其单方发出的要约，罗斯迪的签字行为仅能证明其签收上述书面通知，在其未明确作出承诺的情况下，荣光公司的上述违约条款并无约束力。故荣光公司反诉称罗斯迪构成违约，根据协议约定涉案房产应归荣光公司所有、罗斯迪应退还保证金的理据不足，一审法院不予支持。现有证据尚不足以证明双方当事人在协议履行过程中存在明显违约行为，而根据协议约定，罗斯迪在取得办理其名下房地产权属证的申请回执的当天退还保证金。因荣光公司尚未履行涉案不动产的过户登记手续，其后履行过程中是否存在违约情形无法确定，故该退还保证金的所附条件并未成就，荣光公司反诉请求罗斯迪退还保证金600000元的理据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、荣光公司于一审判决生效之日起十日内注销位于中山市××道××广场（××）7层××号房地产[土地证号：国（2011）20006**，房产证号：01××50]的抵押登记，并于一审判决生效之日起十日内协助罗斯迪办理房地产过户至罗斯迪名下的相关手续，办理过户手续所需费用由罗斯迪自行承担；二、驳回罗斯迪的其他诉讼请求；三、驳回荣光公司的反诉请求。本诉案件受理费13370元、诉讼保全费3361元，共计16731元（罗斯迪已预交16731元），由罗斯迪负担10441元，荣光公司负担6290元并于一审判决生效之日起七日内直接返还罗斯迪；评估费2000元（罗斯迪已预交2000元），由罗斯迪负担2000元；反诉案件受理费9800元（荣光公司已预交9800元），由荣光公司负担9800元。
本院二审期间，荣光公司向本院提交如下证据：中山市卓诚软件有限公司企业机读档案变更登记资料及企业档案登记资料，拟证明涉案房产在2011年7月登记至荣光公司名下后，一直在建设中，直到2012年7月才建成，2013年2月5日才开始出租。经质证，罗斯迪认为该证据不是新证据。罗斯迪在二审期间未提交新的证据。
本院另查明：（2012）中一法沙民一初字第814号案中，2013年11月6日一审法院向罗斯迪释明涉案房产证登记面积为294.29平方米，荣光公司明确表示愿意按现状交付上述294.29平方米房地产，但罗斯迪坚持不变更诉讼请求，要求荣光公司交付350平方米房产。
一审认定基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。
一、本案的基础事实是1996年8月30日罗期迪向中谊公司购买涉案房屋，后该房屋所在楼盘烂尾；荣光公司于2005年10月28日经合法程序拍卖购得中山市富华道80号“中联广场”75%的份额，将对“中联广场”该房产的烂尾楼进行包装开发；2007年5月18日荣光公司与罗斯迪签订房地产权属确认协议，本案系双方因履行该房地产权属确认协议产生纠纷，并据该协议行使请求权的，即双方是同为涉案房屋所在烂尾楼盘的买受人共同对涉案房屋进行重建、装修、开发的合作关系，故本案应为合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。
二、双方当事人签订的房地产权属确认协议系罗斯迪与荣光公司自愿签订的合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依诚信原则充分履行合同项下约定的各自义务。根据双方签订的房地产权属确认协议第二条约定，荣光公司保证对罗斯迪与原开发商中谊公司签订的房地产预售契约（在“中联广场”A座七楼的350平方米的房产）的权益予以保留，荣光公司保证日后交付给罗斯迪的房地产按原来的位置、楼层、面积等，而客观事实是涉案标的房屋由原来的350平方米缩减为登记面积294.29平方米，也即从合同标的而言，其所交付的房屋不符合合同约定，构成根本违约。荣光公司在双方产生纠纷后于2013年2月17日将涉案房屋用于抵押，同样应认定为违约行为。
三、关于违约责任问题。双方当事人在房地产权属确认协议第四条约定“甲（荣光公司）、乙（罗斯迪）双方违反本协议任何一条约定的即视为违约，甲方违约的，甲方交给乙方的600000元保证金归乙方所有，乙方房地产仍属乙方所有，乙方违约的，乙方房地产归甲方所有，乙方应无条件退还600000元保证金给甲方”，该约定对于双方违约的责任是对等的，可作为本案责任判定的依据。同时，该600000元保证金从性质上看，其不具备定金属性，而是属于预定的违约损害赔偿金范畴，它兼具补偿性与惩罚性双重属性。如上所述，荣光公司已构成根本违约，其关于涉案房地产应归其所有的上诉理由不能成立，本院对其关于罗斯迪返还保证金600000元及利息的上诉请求不予支持。
四、关于罗斯迪的上诉请求能否成立及一审判决第一项是否超越诉请问题。如前所述，荣光公司通知罗期迪办理过户的涉案房屋面积不符合合同约定构成违约，罗斯迪因此拒绝过户并提起另案诉讼的行为，系其行使合同履行之诉的行使权利行为，并非违约行为。只不过此时，根据合同法第一百一十九规定，罗斯迪负有防止损失扩大义务。一审法院认定罗斯迪并不违反合同约定，其应承担的是相应逾期交付责任自行承担后果而非违约责任正确，本院予以维持。因涉案房屋作为特定的不动产，已经国土房管部门登记，罗斯迪在本案中诉请按涉案房屋现状办理过户手续，应予支持。因涉案房屋抵押登记给原审第三人交行中山分行，而涂销抵押登记是涉案标的房屋办理过户的必要条件，故一审判决判令荣光公司在指定期间注销涉案标的房屋的抵押登记并不违反不告不理原则，在逻辑上并没有超出当事人诉讼请求。
本案中，就荣光公司的违约行为而言，其除了应承担针对涉案标的物现状协助办理过户手续这一继续履行的合同责任外，从实体责任的应然角度看，其还应承担涉案标的房屋不符合合同约定的违约损害赔偿责任和迟延交付的违约损害赔偿责任。
就前者涉案标的房屋不符合合同约定的违约损害赔偿责任而言，因罗斯迪在本案一审中并未就此提出请求，故其不属于本案审理对象，本院二审对此不作审查。针对涉案标的房屋不符合合同约定的违约损害赔偿责任问题，双方可另行协商或另行通过诉讼等主张，只不过它仍需受合同关于违约责任承担的约定及民法损失填补原则等规制。
就后者迟延交付的违约损害赔偿责任而言，罗斯迪在本案中提出了具体的请求，属于本案审理对象。本案中，荣光公司已构成根本违约，涉案房屋至今未办理至罗斯迪名下，但罗斯迪关于迟延交付主张赔偿租金损失的请求能否获得支持，关键还应根据减损规则，审查其是否履行了防止损失扩大义务。我国合同法第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”也就是说，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，合同当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，应及时采取适当措施防止损失扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。就本案而言，双方之间纠纷产生后，罗斯迪于2012年8月9日起诉荣光公司［案号为（2012）中一法沙民一初字第814号］，请求判令荣光公司继续履行房地产权属确认协议、立即将位于中山市富华道16号富华广场A座7楼房地产面积为350平方米的房地产过户到罗斯迪名下（将涉案房屋所在楼层电梯确认为共用设施，请求将相对应楼层空间恢复为可公摊的公用部位），该案审理过程中，荣光公司明确表示愿意按现状交付上述294.29平方米的房地产，但罗斯迪坚持要求其交付350平方米房地产，经一审法院释明后亦不变更诉讼请求，导致罗斯迪的诉讼请求被驳回后，罗斯迪方才提起本案诉讼要求按294.29平方米过户，也即从该案2013年11月6日一审庭审释明之日起，应认定罗斯迪未尽防止损失扩大义务，不得就其后的迟延交付主张赔偿租金损失。
对于该案2013年11月6日一审庭审释明之日前的迟延交付则属于罗斯迪可主张的损失赔偿范畴。关于此部分可主张迟延交付的起算点，也即涉案房屋应过户给罗斯迪的时间，罗斯迪主张应为2011年7月6日，荣光公司则认为涉案房屋2011年7月6日办理房产证，根据《房地产权属确认协议》第三条约定，过户条件为中联广场建成后，事实上，涉案房屋取得房产证后，荣光公司仍需分阶段装修公共使用部分，其中涉案房屋所在的写字楼区域直至2012年7月份才完成公共部分建设，至此涉案广场才全部建成，荣光公司于2012年7月3日通知罗斯迪办理相关过户手续不构成违约。对此，本院认为，双方当事人针对办理过户时间理解有争议，需要通过合同解释规则予以处理。根据合同法第一百二十五条规定的一般解释规则，结合双方签订的房地产权属确认协议第二条、第三条等整体分析判断，基于诚信解释和整体解释，本院认为荣光公司应在涉案房屋2011年7月6日办理房产证后及时通知罗斯迪办理过户手续，即从2011年7月6日至2013年11月6日之间，荣光公司应承担迟延交付的损害赔偿责任，结合一审法院委托的正大土地房地产评估有限公司房评字第[2014]1101F号房地产估价报告，可认定其损失为265464.44元。
但诚如前所述，该迟延交付的损害赔偿责任与涉案标的房屋不符合合同约定的违约损害赔偿责任均属于荣光公司应承担违约损害赔偿责任范畴，而双方在房地产权属确认协议第四条中关于600000元保证金就属于预定的违约损害赔偿金范畴，现因罗斯迪在本案并未请求荣光公司承担涉案标的房屋不符合合同约定的违约损害赔偿责任，该责任大小在本案中根据现有证据亦无法确定，也即双方在房地产权属确认协议中约定的600000元保证金是否不足以填补其全部损失无法作出判断。而根据本院前述认定的荣光公司应承担迟延交付涉案房产的损害赔偿责任为265464.44元，少于双方约定的600000元保证金。在本院驳回荣光公司主张罗斯迪返还600000元保证金的情况下，该600000元保证金足以弥补罗斯迪在本案中主张的损害赔偿责任，故本院对罗斯迪请求荣光公司另行支付迟延交付涉案房产损失不予支持。但罗斯迪仍可根据损失填补原则，另行向荣光公司主张交付的房产不符合合同约定的违约损害赔偿责任。
综上，一审判决认定事实清楚，只是在适用法律界定罗斯迪为涉案不动产为实际权利人及谁构成违约方面存在瑕疵，但裁判结果正确，故对荣光公司及罗斯迪的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15865元（罗斯迪已预交7780元、中山市荣光投资有限公司已预交8085元），由罗斯迪负担7780元，由中山市荣光投资有限公司负担8085元。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一七年六月二日
书 记 员 龙战江