江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第0776号
原告陈良秀。
委托代理人唐勇强，江苏文诚律师事务所律师。
被告苏州佳海置业有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇朝阳西路2011号，组织机构代码56530058-8。
法定代表人罗玉林，该公司执行董事。
委托代理人张德元、蒋勤，江苏沉浮律师事务所律师。
原告陈良秀与被告苏州佳海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，由审判员郑羚独任审理，并于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告陈良秀的委托代理人唐勇强，被告苏州佳海置业有限公司的委托代理人张德元、蒋勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈良秀诉称：原告于2013年5月30日与被告签订合同，购买被告所开发的位于昆山市玉山镇朝阳西路XXXX号的昆山万家汇商贸城X幢。第二层建筑面积32.64平方米，套内面积18.2平方米的XXXX号（2层）商业营业房。购房金额为815674元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2013年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在收到买受人解除合同通知之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于该商品房直到2014年3月21日才取得昆山市建设局核发的交付备案证书，已经逾期超过90日以上了。被告也从未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现要求被告履行合同约定的买受人要求继续履行合同的，合同继续律师，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金28196.72元，被告不愿按合同约定的违约金28196.72元，以赔偿原告的损失。现原告诉至法院，要求1、判令被告向原告支付合同约定的逾期交房违约金28196.72元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告苏州佳海置业有限公司辩称：我方没有逾期交付，原告向我方主张逾期交房违约金并无事实和法律依据。我方与原告于2013年5月30日签订了商品房购销合同一份，约定由原告向我方购买我方所开发的万家汇商贸城X幢XXXX号商业营业用房。根据该合同第八条约定，我方应于2013年9月30日前将取得交付备案证书的上述商品房交付原告使用。2013年9月29日，我方向原告发出了交房通知，安排包括原告在内的所有购房户于2013年10月8日至2013年10月30日期间来我方处分段办理交房手续，以避开国庆长假。后原告即于2013年11月9日来我处完成了房屋的交接，并与昆山万家汇物业管理有限公司签订了《商铺委托租赁（经营）管理合同》，约定由原告将其房屋委托昆山市万家汇物业管理有限公司统一规划对外招商、出租和经营管理，并约定该房屋前两年即2013年10月28日至2015年10月27日期间的租金按房屋购房价款的7%支付。该合同签订后，原告如约收取了昆山万家汇物业管理有限公司支付的两年租金。我方认为，虽我方向原告交付房屋时未能取得交付备案证书，但原告接受了该房屋，这就应当视为原告与我方双方用实际行动对合同约定的房屋交付条件予以了变更。同时，原告又收取了上述房屋2013年10月28日至2015年10月27日两年的租金，这就更进一步证明原告已认可该房屋交付条件的变更。为此，我方认为，我方没有逾期交房，也不存在需向原告支付逾期交付违约金，请法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2013年5月30日，原告陈良秀与被告苏州佳海置业有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定：买受人为陈良秀，出卖人为苏州佳海置业有限公司；出售房屋为玉山镇昆山万家汇商贸城第X幢XXXX（2层）号房，为商业营业用房；建筑面积32.64平方米（套内面积18.2平方米），单价每平方米24990.01元，总价款815674元；付款方式为银行按揭贷款的，买受人在签订本合同时，应支付465674元作为购房首付款，剩余房款350000元通过由买受人申请银行按揭贷款支付，若买受人的按揭贷款未获得银行批准或银行额度不足，则由买受人在出卖人通知后的10日内向出卖人一次性补齐剩余房款；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；交房期限为2013年9月30日（取得昆山市建设局核发的交付备案证书），如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，逾期交付特殊原因如水灾、地震、战争等不可抗拒因素，政府相关部门根据法律法规采取某些行政措施或开发商不能控制的原因，以及重大技术难题而导致开发延长的，因政府规划设计变更造成工期顺延，因政府配套设施交付使用而导致延期交付等等；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于交接，合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
合同签订后，原告如约支付了全部购房款。被告于2013年9月25日向原告发出《交房通知书》，要求原告于2013年10月8日至2013年10月30日之间办理交接手续，该通知于2013年9月29日以挂号方式投递。2013年11月9日原告到被告处办理了商铺交接手续，并于同日与昆山万家汇物业管理有限公司签订了《商铺委托租赁（经营）管理合同》，将所购商铺交予昆山万家汇物业管理有限公司经营管理，并与之签订授权委托书及委托租赁收益收取账户确认书，委托期限为十年，期限自实际办理交接商铺的书面手续之日起算，按照合同约定昆山万家汇物业管理有限公司支付了58238元作为前二年的租金，原告丈夫代为收取了该笔租金。
另查明：被告于2014年3月21日取得涉案房屋的交付使用备案证书。
上述事实由商品房销售合同、商品房备案意见书及交付使用证书、交房通知书、投递证明、购房发票、商铺交房交接单、商铺委托租赁管理合同、授权委托书、委托租赁经营收益收取账户确认书、租金领取签收单及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原、被告之间签订的商品房购销合同合法、有效，双方均应恪守。双方在合同中约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。本案的实际情况为被告于2013年9月29日发出交房通知书通知原告交房，原告于2013年11月9日至被告处接受商品房，并签订商铺委托租赁管理合同及办理相关手续，收取前两年租金收益，后被告于2014年3月21日取得涉案房屋交付使用备案证书。本案争议的焦点为：上述被告先行交房后办理房屋交付使用备案证书的行为是否构成逾期交房。房屋交付使用备案证书系地方政府职能部门对新建商品房在交付使用前，对其品质及配套设施进行综合验收合格后发放的许可证书，地方政府职能部门将上述交付条件纳入商品房购销合同文本系履行其行政管理职能。双方当事人约定以房屋交付使用备案证书作为交房条件之一系符合私法自治原则，该约定条件严于《中华人民共和国建筑法》规定的交房条件，故其本质上不违反上位法的强制性规定。本案中，被告在未取得房屋交付使用备案证书情况下向原告交房，但原告已实际接受房屋，并签订商铺委托租赁管理合同及办理相关手续，收取前两年租金收益，应当视为原、被告对交房条件的变更。就被告未取得房屋交付使用备案证书的情况下向原告交房的行为，系违反行政法规、规章的相关规定，属于行政处罚的范围，因此原告接受房屋后仍以违约为由要求被告承担逾期违约责任有失妥当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈良秀的全部诉讼请求。
案件受理费504元，减半收取为252元，由原告陈良秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，户名苏州市中级人民法院，账号10×××99。
审判员 郑 羚
二〇一五年四月二十日
书记员 施宗元