甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）白中民一终字第29号上诉人（原审原告）杨德奎，男，生于1961年4月26日，汉族，城镇居民，住白银市白银区。委托代理人魏清斌，甘肃赤辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李学臣，男，生于1962年10月6日，汉族。（已故）李学臣继承人李健，男，生于1993年8月26日，汉族，城镇居民，住白银市白银区，系李学臣次子。委托代理人李淑霞，女，汉族，生于1957年3月28日，甘肃省白银市白银区，系李学臣姐姐。委托代理人王小龙，甘肃铜城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）白银天惠塑胶建材有限公司。法定代表人杨得坤，系该公司总经理。委托代理人杨延禄，男，生于1937年6月25日，汉族，白银区政协退休职工，住白银市白银区。上诉人杨德奎因与被上诉人李学臣、白银天惠塑胶建材有限公司（以下简称天惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，白银市白银区人民法院于2012年12月12日作出（2012）白民二初字第382号民事判决，李学臣不服该判决向本院提起上诉。本院经审理作出（2013）白中民一终字第63号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回白银市白银区人民法院重审。该院受理后对本案进行了重审，并作出（2013）白民二初字第254号民事判决，现杨德奎不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。由于被上诉人李学臣在本案诉讼过程中死亡，其继承人李磊无法联系，本案中止诉讼，并向李磊公告送达中止裁定书，其在本院指定的期限内未向本院明确表示参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本案继续审理，现已审理终结。原审查明，2003年11月4日，白银钢窗厂经白银区政府同意改制为天惠公司，被告李学臣的父亲李留卷原系白银钢窗厂职工，1994年李留卷一家居住的平房拆迁后，依据厂里规定分配给李留卷一套90多平方米的楼房，因其家中人多无处居住，天惠公司即与李留卷签订协议书一份，约定：李留卷搬出居住的文化路市场西侧平房，白银钢窗厂将食品公司东侧房管所改造返还的二楼（即本案白银区红星街216-1-2-2号房屋）给李留卷居住，该楼房只限李留卷夫妇居住，该夫妇二人去世后，楼房无条件收回。1994年李留卷去世，被告天惠公司与被告李学臣母亲达成协议，将李留卷的抚恤金抵作诉争房屋的租金，房屋继续由其居住直至去世。被告李学臣一直与父母共同居住，2005年2月8日，被告天惠公司与原告杨德奎签订售房协议，约定天惠公司以48368元的价格将白银区红星街216-1-2-2号房屋出售给原告，该房屋待李学臣母亲去世后交付原告。协议签订后原告按约定向被告天惠公司支付了房款，并于2005年5月30日办理了该房屋产权证。2010年被告李学臣母亲去世，原告及被告天惠公司要求李学臣交回房屋，其拒不交还，居住至今，故而成讼。原审认为，合同是当事人意思表示的一种体现形式，根据合同的相对性原则，合同签订后对双方当事人均具有约束性，双方应按合同的约定全面履行义务，一方违约，则应向相对方承担责任。即使合同约定由第三人向另一方履行义务，第三人未履行义务或履行义务不符合约定，合同的相对方应向另一方承担责任。本案中，原告与被告天惠公司签订了房屋买卖合同，该合同对双方均具有约束力，合同的双方当事人为原告杨德奎与被告天惠公司，被告李学臣非该合同当事人，根据合同的相对性原则，原告诉被告李学臣属诉讼主体不适格，加之原告的诉讼请求，根据法律关系其请求不适当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决：驳回原告杨德奎的诉讼请求。案件受理费1399元，由原告负担。上诉人杨德奎不服该判决向本院提起上诉，请求撤销原判，改判李学臣限期搬出位于白银区红星街216-2-2号房屋，被告天惠公司予以协助。理由如下：一、上诉人起诉被上诉人天惠公司要求其协助李学臣限期搬出诉争房屋的依据是双方之间的房屋买卖合同，天惠公司有义务按照合同约定，履行其交付房屋的义务。本案上诉人于2005年5月30日就已经取得了诉争房屋的所有权，被上诉人李学臣父母于2010年双亡，其父母双亡后李学臣就没有继续占有使用该房屋的权利，应按照天惠公司的要求将诉争房屋交付上诉人，现其没有任何依据拒不交出房屋已严重妨害了上诉人行使诉争房屋所有权，侵害了上诉人的合法权益。上诉人依据合同法及物权法的相关规定，要求李学臣限期搬出本案争议房屋天惠公司协助有事实和法律依据，原审判决驳回上诉人的诉讼请求错误，故请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人李学臣的继承人李健辩称，首先，本案诉争房屋实际产权人是李学臣父母李留卷、时秀珍夫妇。1994年因李留卷一家八口人居住的原文化路市场西侧平房拆迁，为安置李留卷一家，白银区房管所返还了一套楼房用来安置李学臣及父母一家人。当时李留卷与原白银钢窗厂签订了一份协议，约定该楼房只限李留卷夫妇居住，该夫妇去世之后，该楼房无条件收回。协议签订后，1994年11月李留卷因脑溢血去世。1995年3月16日，时秀珍以李留卷的名义向白银区钢窗厂缴纳了15000元的购房款，购买了本案争议的房产。其次，李留卷去世后，天惠公司的前身钢窗厂从未和时秀珍达成抚恤金抵顶房租的协议。因自1995年3月16日诉争房产所有权已归时秀珍，且钢窗厂从未给时秀珍发放过抚恤金，连李留卷的医疗费都没有报销。再次，杨德奎与天惠公司2005年签订的房屋买卖合同是恶意串通，损害第三者利益的无效合同。李学臣生前居住的房屋系其父母享受国家房改房优惠政策购买的房屋，具有社保性质，是上诉人母亲的私有财产。因天惠公司不通知、不出具相关手续，导致李学臣未办理房产证。2003年企业改制，原钢窗厂应根据国家政策要求产权人办理过户，或补交差价，但钢窗厂却未对上诉人及其亲属进行通知，在2005年偷偷将上诉人父母的私产售卖他人。按照1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》各地在2000年基本完成单位公有房屋出售的工作，2000年前全部取消工龄折扣，因此本案争议房屋不属于2003年改制后的被上诉人天惠公司的资产。李健认为原白银钢窗厂厂长杨延禄与其儿子杨得坤、侄儿杨德奎之间恶意串通，利用自身管理企业的便利条件和房产管理漏洞，在未通知时秀珍的情况下偷偷签订房屋买卖合同，在签订合同七年之后才主张权利。企图夺取李健一家唯一的安身立命之所，其行为不仅违法，更违反公序良俗和道德要求。第四，天惠公司认为本案争议房屋属于其公司资产，为何不等到时秀珍去世后收回再出售，而是迫不及待的于2005年就卖给了杨德奎，如果当时时秀珍知道其居住的房屋被出售给杨德奎，当时就会主张自己的合法权利。李健认为天惠公司与杨德奎恶意串通，利用自身管理优势企图夺取李留卷、时秀珍的遗产是违法的，请求二审公正判决。被上诉人天惠公司辩称，第一，李留卷是原钢窗厂的职工，钢窗厂分配给李留卷一套自有平房后，李留卷又强占了一套，但其公司一直不予认可。1994年因轻贸商场后面平房改造，钢窗厂与李留卷口头协商向其返还一套改建后的楼房，其与家人腾出两套平房，但其以家庭人口众多不肯搬出。无奈之下钢窗厂才与李留卷签订了“在轻贸商场后面分给李留卷及家人一套楼房的基础上，再借给李留卷食品公司自有楼房一套，供其居住，李留卷及其家人限期腾出平房。”。1994年7月22日钢窗厂和李留卷签订了诉争房屋借住协议，协议约定钢窗厂将自有的食品公司东侧房屋借给李留卷夫妇居住，待李留卷夫妇百年后，无条件收回此房屋。后因李留卷去世钢窗厂未与李留卷签订楼房返还协议。李留卷去世后李学臣兄弟姐妹同意将返还给李留卷的轻贸商场后面的楼房返还给李鸿臣。钢窗厂于1995年3月16日和李留卷李鸿成签订了改建楼房的返还协议，由于此房是返还给李留卷的而且房款中的8163.74元是钢窗厂报销给李留卷的医疗费、丧葬费抵顶的，实际李鸿臣只向钢窗厂交纳了6836.86元，上述两项合计是15000元。因此在做账时将此笔房款做在了李留卷名下，并不是李学臣继承人所说的交纳本案诉争房屋的15000元房款。李磊并无证据推翻钢窗厂1994年7月22日与李留卷签订的合同，且1995年3月6日天惠公司将李留卷的抢救费、丧葬费共计8163.74元报销给李鸿臣，李鸿臣将此款会同华夏服装商店交纳的6836.84元交给天惠公司，作为轻贸商场后面改建楼房的保证金。第二，李留卷去世后时秀珍作为家属每月有120元的抚恤金，当时厂里提出给时秀珍按月发放抚恤金，时秀珍按月交房租，当时李都臣（李留卷长子）表示抚恤金他们不要，房租也不交，房子要继续住，因此抚恤金一直没有给时秀珍发放，用于抵顶房租。天惠公司不可能给职工无偿借房子居住，2005年将本案争议房屋出售给杨德奎时曾征求了时秀珍及其家属的意见，还告知如果他们要购买可以便宜一点。当时时秀珍的大儿子李都臣明确表示他们要住但不购买，因此就将该房屋出售给了杨德奎。二审中各方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与原审基本一致。本院认为，首先，关于二被上诉人之间的法律关系问题。其一，李健主张本案争议房屋于1995年就属于李留卷，并主张其提交的住房保证金收据能够证明该事实，但由于双方当事人之间并未签订房屋买卖合同，且李留卷及其家属并未办理房产证，李健应承担举证不能的责任。其二，天惠公司主张其将本案争议房屋借给李留卷夫妇居住，李留卷去世后其公司主张由李留卷妻子时秀珍交纳租金，并用抚恤金抵顶租金，双方变更为房屋租赁合同。但天惠公司并未提交其与时秀珍或其家属签订的房屋租赁合同，或变更原协议书的证据予以证明，且李健一方对此不予认可，天惠公司应承担举证不能的责任，原审认定李留卷去世后，天惠公司将该房屋以抚恤金抵顶租金的方式出租给时秀珍无证据支持，应予纠正。其三，原白银钢窗厂与李留卷1994年7月22日签订的协议书约定“一、限期1994年7月28日搬迁完毕，如延误时日造成后果李留卷同志自负；二、钢窗厂将食品公司东侧区房管所改造返还的二楼交工后给李留卷居住，但在搬楼房的同时将现住家属楼后面的平方一套交回，否则楼房和平房的房费均按高价每月5元/㎡扣收；三、楼房只限李留卷夫妇居住，该夫妇百年后，楼房无条件收回，另作分配；四、按时交纳一切费用，逾期不交者，按照有关规定加倍处理；五、此协议双方签字后生效，任何一方不得违约，否则造成的一切后果违约方全部负责。”该协议明确约定李留卷搬出原有的平房，以此为对价天惠公司提供本案争议的楼房一套归李留卷夫妇居住，直至百年。该合同系基于李留卷系原钢窗厂职工，以李留卷夫妇搬出原有平房为对价而向李留卷夫妇提供楼房一套居住至其百年的房屋租赁合同。其次，关于天惠公司与杨德奎签订的房屋买卖合同效力的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出资人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”，本案中天惠公司在与李留卷签订上述协议后，于2005年2月8日与杨德奎签订房屋买卖协议，此时李留卷虽已去世但其妻子时秀珍仍在本案争议房屋中居住，时秀珍对该房屋享有优先购买权。天惠公司虽主张当时征求了时秀珍及其家属的意见，时秀珍及其家属明确表示不愿意购买，但天惠公司就其该项主张并未提交证据证明，故应当认定天惠公司并未征求时秀珍及其家属的意见，侵犯其优先购买权。杨德奎当时亦明知该房屋由时秀珍居住，其虽主张天惠公司告知其时秀珍不愿意购买，但亦未提交证据证明。据此认定天惠公司与杨德奎在明知天惠公司与李留卷夫妇签订租赁合同，且时秀珍仍实际居住的情况下，未保障时秀珍的优先购买权签订房屋买卖合同，双方的行为导致时秀珍的权利被侵害，该协议系无效协议。杨德奎据此主张要求天惠公司交付房屋于法无据，不予支持。由于杨德奎取得房屋使用权证书的合同为无效合同，故其据此主张由李学臣搬离房屋的主张不能成立。综上，原审认定天惠公司与杨德奎签订的房屋买卖协议系有效合同不当，应予纠正。但原审驳回杨德奎的诉讼请求，实体处理得当，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1399元，由上诉人杨德奎负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘雪莲代理审判员  魏晓忠代理审判员  刘红雅二〇一五年七月十五日书 记 员  张继顺