江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第322号
上诉人（原审被告）南京发启建材有限公司（以下简称发启公司）。
法定代表人吴斌，董事长。
委托代理人柯晓松，江苏德善律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京名君科贸有限公司（以下简称名君公司）。
法定代表人马文斋，该公司总经理。
委托代理人郝名娣，女，汉族，该公司总经理。
委托代理人李志群，江苏天之权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）余海洋，男，汉族。
被上诉人（原审原告）余夕俊，女，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）黄在贵，男，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）刘月琴，女，汉族，无业。
以上四被上诉人共同委托代理人陈春河，江苏众盛律师事务所律师。
上诉人发启公司、名君公司因与被上诉人余海洋、余夕俊、黄在贵、刘月琴租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院作出的（2013）浦永民初字第318号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人发启公司的委托代理人柯晓松，上诉人名君公司的委托代理人郝名娣、李志群，被上诉人余海洋、余夕俊、黄在贵、刘月琴的委托代理人陈春河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余海洋、余夕俊、黄在贵、刘月琴原审共同诉称，2010年1月9日，中国人民解放军73093部队农副业基地根据部队的有关规定与被告发启公司签订了《土地合作生产意向书》、《土地合作生产补充合同书》，约定将农副业基地约500亩土地租赁给发启公司使用至2030年。发启公司获得上述土地使用权后，因缺乏资金，多次分割开发，几经周折，最终发启公司于2010年9月5日将位于上述地块中的精品区二号楼约740平方米使用权一次性以1600元／平方米转让给原告余海洋、余夕俊，总价118.4万元，已付80万元，租金冲抵购房款17.76元，累计已付97.76万元；同日发启公司还将同幢楼约740平方米使用权以同样的价格一次性转让给了原告黄在贵、刘月琴，总价118.4万元，已付931280元，租金冲抵购房款177600元，累计已付1108880元。至此四原告获得了上述约1480元平方米的房屋至2030年的使用权。近期获悉，发启公司于2012年12月5日与被告名君公司签订了《市场仓储租赁合同》，实为将上述属于原告的房屋的使用权又以1200／平方米的价格转让给被告名君公司，且被告名君公司已进驻该房屋实际经营使用。原告认为发启公司在明知自己已将诉争房屋使用权转让给原告的前提下还恶意将诉争房屋使用权再次低价转让给被告名君公司的行为已严重侵犯了四原告的合法权益，故原告遂提起诉讼要求：一、确认两被告之间于2012年12月5日签订的市场商铺租赁合同无效；2、依法判令两被告连带支付原告房屋租金，按每平方米每月12元计算，从2012年12月1日至房屋交由原告实际占有三个月；3、被告承担本案的诉讼费用。
发启公司原审辩称，1、原告要求撤销租赁合同没有法律依据及事实根据。这两份合同并不重复，第一份与原告所签订的合同系投资性质。而且原告取得房屋并非从我公司手中取得，所以原告与他人支付的对价与发启公司没有任何关系，我方与名君公司签订的租赁协议是履行与原告签订合同中统一招租的义务，是我公司的权利。所以本案没有可撤销之说。2、租金我方没有收全，按约定收全后我方会支付给原告。
名君公司原审书面辩称，原告余海洋的诉讼主体不清，首先我公司的法定代表人不是郝名娣，且和余海洋等人没有任何直接或间接关系，余海洋和发启公司的法定代表人ＸＸ今年6月份一同来我司告知此事后，我司随即和租赁方代表ＸＸ联系和沟通，ＸＸ也明确表示由他负责解决相关事宜，我司为了维护法律尊严，保护企业利益，于7月1日也给ＸＸ所在公司发了律师函，ＸＸ收到后也给我司来电，再次承诺由他处理此事，至此我司认为此事和我司无涉。
原审法院经审理查明，一、2010年9月15日，发启公司（合同中的甲方）与余海洋、余夕俊夫妻（合同中的乙方）签订《合同》一份，合同第一项约定“1、甲方将承租73096部队的场地建造面积740平方米商铺出租给乙方。位置于精品区二号楼。2、乙方支付给甲方的建房款每平方米按1600元支付，支付方式：合同签订当日支付人民币80万元整，余款待房屋竣工后再支付清。3、合同的年限以甲方与部队的合同年限为标准”，合同第二项约定“乙方承租的商铺包租给甲方，由甲方统一招商管理。收取的租金，甲方每年分得5%的招商费用，甲方在收取剩余租金后的15个工作日内支付给乙方”等内容。合同上加盖了发启公司的印章，代表甲方发启公司签字的是张传友；代表乙方签字的是余海洋。合同签订前，张传友已收取余海洋人民币80万元。
同日，发启公司与黄在贵、刘月琴夫妻也签订《合同》一份，所约定的内容和发启公司与余海洋、余夕俊夫妻签订的合同内容一致，租赁物为余海洋夫妻所签合同涉及的精品区二号楼另一半约740平方米的房屋。合同签订前后，张传友共收取黄在贵人民币931280元。
二、2012年12月5日，发启公司（合同中的甲方）与名君公司（合同中的乙方）签订《市场仓储租赁合同》一份，合同约定“出租方将南京发启装饰城仓储共1435平方米，单价每平方米1200元，总价172.2万元仓储租赁给承租方作为经营场地，甲方出租给乙方的房屋位于精品××××栋。本精品区二栋甲方合法拥有土地使用权和房屋所有权，甲方应确保和中国人民解放军73096部队农副业基地租赁期至2013年12月31日到期，并期满续签后，确保房屋租赁给乙方，且甲方应确保和中国人民解放军73096部队农副业基地续签至2030年12月31日；若甲方未续签，甲方应赔偿乙方，赔偿金额为房屋总价的双倍作为违约金支付乙方，并赔偿乙方装修经营等各项损失。乙方租赁期与甲方和中国人民解放军73096部队农副业基地签订的正式合同期限相同；期间精品××××栋的使用权和收益权免费赠与乙方。甲方将不在此期间向乙方收取租金，乙方可自主经营或自行收益”等内容。合同签订后，发启公司已收取定金50万元，并将房屋交与名君公司。名君公司收到房屋后，已经过装修并使用。
三、2010年1月9日，中国人民解放军73096部队农副业基地（合同中的甲方）、杭州大志实业投资有限公司（合同中的乙方）、发启公司（合同中的丙方）签订“土地合作生产意向书”一份，约定“甲方将辖区内位于104国道东侧南端宽400米、长835米，面积共334000平方米，约合500亩土地（不含周边绿化带及公用排水渠）有偿提供给丙方投资开发仓储物流项目”、合作方式为“甲方提供土地，拥有土地的所有权，按年向丙方收取土地使用租金。丙方在甲方指定的区域投资建设和经营管理，自负盈亏和风险”、“合作期限为二十二年，其中含建设期二年。从2009年1月18日起至2030年12月31日止。正式合同每五年一签，共分五期完成，第五期合同为二年一签；合作年租金为：第1期每亩3600元，第二期每亩4600元，第三期每亩5600元，第四期每亩6600元，第五期每亩7600元”等内容。同日，三方又签订“土地合作生产补充合同书”一份，明确了本期合作年限为四年即从2010年1月1日起至2013年12月31日止，土地年租金为每亩3600元，共计180万元等内容。
名君公司随答辩状附函一份，该函件是其公司于2013年7月1日发给发启公司的信件，主要内容是：2013年6月25日余海洋与ＸＸ到公司后才知2010年9月15日的合同，很震惊。发启公司的行为严重违反法律规定，给公司造成约105万元的损失，希望发启公司在七个工作日内给予明确答复。
庭审中，张传友（身份证号32012219671009081x）出庭作证，其陈述：我是发启公司的股东，受公司委托与余海洋夫妻、黄在贵夫妻各签订合同一份，收取了余海洋80万元、截止2012年12月1日的租金抵充177600元，收取黄在贵9312**元、截止2012年12月1日的租金抵充177600元。ＸＸ以发启公司名义与名君公司签订《市场仓储租赁合同》未征得股东大会同意。现在精品区的月租金每平方米至少12元。
庭审中，发启公司认可与余海洋夫妻、黄在贵夫妻所签《合同》涉及的房屋和与名君公司所签《市场仓储租赁合同》涉及的房屋是同一栋房屋。
以上事实有原、被告在法庭上的陈述，原告方提供的合同、发启公司与部队签订的意向书及补充合同书、发启公司与名君公司签订《市场仓储租赁合同》、名君公司提供的信函等证据证实。
原审法院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，发启公司在2010年1月9日与余海洋余夕俊夫妻、黄在贵刘月琴夫妻订立的《合同》及与名君公司订立的《市场仓储租赁合同》，实质完全一致，均是名为租赁实为房屋使用权转让的合同，且是就同一栋房屋的前后两次转让。张传友代表发启公司与余海洋夫妻、黄在贵夫妻签订了上述二份《合同》，其收取余海洋、黄在贵款项的行为当然是代表发启公司收取的房屋使用权的转让款。余海洋夫妻、黄在贵夫妻在支付等价后已取得诉争房屋的使用权，而将房屋交由发启公司对外出租只是约定的一种使用方式，发启公司只能将房屋出租他人，而无权再次将房屋的使用权转让。另外，在发启公司与名君公司签订《市场仓储租赁合同》后，余海洋夫妻、黄在贵夫妻也未事后追认，因此发启公司与名君公司于2012年12月5日签订的《市场仓储租赁合同》当属无效。根据《合同》约定支付给余海洋夫妻、黄在贵夫妻租金的义务应是发启公司，因此发启公司应将租金交付四原告，但应扣除5%的招商费用，租金应从2012年12月2日起参照张传友所述的“月租金每平方米至少12元”为标准支付。被告名君公司辩称的与其公司无关的辩解意见，无法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第二百二十六条的规定，原审法院判决：一、确认被告发启公司与被告名君公司于2012年12月5日签订的《市场仓储租赁合同》无效。二、被告发启公司支付原告余海洋、余夕俊、黄在贵、刘月琴从2012年12月2日起以每平方米每月12元为标准，扣除5%的招商费用后计算的租金。三、驳回原告余海洋、余夕俊、黄在贵、刘月琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3142元，减半收取1571元，由被告发启公司负担。
上诉人发启公司不服原审判决，提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、认定张传友代表发启公司收取被上诉人房屋转让款属于认定事实错误。在向被上诉人转让涉案房屋时，张传友代表的是其本人，因该房屋是其自行建造或由他人充抵工程款而取得。转让时，张传友是房屋的实际权利人，其收取的房款并没有交给发启公司。发启公司是整个市场的管理方，其在合同上盖章是见证作用，类似于房产部门的登记。2、将张传友认定为上诉人的股东，进而认定涉案房屋月租金10元／平方米，也是事实错误。发启公司的股东中并无张传友，张传友自称为发启公司的股东，没有法律意义。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决以房屋使用权转让与房屋租赁进行区分，我方看不出有何不同，按照法律规定租赁就是房屋所有权人出让房屋的使用权而取得对价。2、原审判决认定发启公司对外出租涉案房屋，需要再征得被上诉人同意，没有法律依据。发启公司与名君公司签订的合同是按照发启公司与被上诉人所签合同的要求对外统一招商，不存在无效事由。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
上诉人名君公司不服原审判决，提起上诉称：一、名君公司与发启公司之间的租赁合同以及发启公司与被上诉人之间的租赁合同均是房屋租赁合同，是当事人之间的债权行为。涉案房屋其本身的属性是军队财产，依照法律规定不能进行转让。发启公司与军队的租赁协议中明确合法租用开发土地，后发启公司再租赁给被上诉人，发启公司又依照与被上诉人的协议再出租给名君公司使用，整个过程都是依照法律的要求来进行的，相应的合同也符合法律规定的生效要件。因此一审判决名君公司与发启公司的协议无效是错误的。二、一审认定协议均是名为租赁实为房屋使用权转让的合同，即认定三方之间的合同均是物权转让行为，根据一房不能二卖的原理认定名君公司与发启公司之间的合同无效，这是错误的。因为本案房屋的性质决定了其不能交易，同时涉案房屋的原权利即是发启公司与军队签订的合作开发协议，以租赁的形式获得的权利，其本身就只是债权。发启公司是房屋的实际开发与管理方，名君公司依照公开合法的形式与发启公司签订的租赁协议，并且依照市场价格支付了对价，同时发启公司也实际交付了房屋，名君公司实际占有了房屋并实际经营使用，名君公司的一系列行为符合物权法规定的善意取得要件，即使一审判决对于合同性质认定是正确的，那涉案房屋的使用权人也应当是名君公司，而不是其他人。三、被上诉人与发启公司的合同本身存在诸多疑点，且是一个并未实际履行的合同。被上诉人没有对付对价，协议中对返租的租金这一重要事项都没有约定，发启公司也没有向被上诉人支付过租金，被上诉人也从未使用过涉案房屋。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人余海洋、余夕俊、黄在贵、刘月琴辩称：一、张传友是该房屋的实际出资建造者，张传友是发启公司的隐名股东，张传友代表发启公司将涉案房屋使用权转让给被上诉人的时候是发启公司盖公章的，这不是个人行为，所以这是发生效力的行为。二、关于适用法律问题，我方认为原审法院判决是正确的。发启公司是恶意的诈骗，因为发启公司在接近两年半以后再减价400元每平米出卖涉案房屋，被上诉人买了涉案房屋也是由发启公司整体对外招租，招租后涉案房屋的租金也是都交给被上诉人。自从名君公司进来后，发启公司就中断支付房租，导致被上诉人拿不到租金，如果被上诉人能一直拿到租金就不会有意见。名君公司与发启公司签订的合同完全不是事实。请求驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实予以确认。二审中名君公司提交会议纪要和协议书一份，证明名君公司是涉案房屋的实际使用人，被上诉人是投资人，本案当事人已达成和解协议。被上诉人质证后认为，对会议纪要真实性不认可，对协议书真实性认可，但因未实际支付钱款，协议没有生效。发启公司认可上述证据，同意名君公司的意见。
本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。上诉人发启公司与被上诉人余海洋、余夕俊、黄在贵、刘月琴签订的《合同》中约定，发启公司将承租部队的场地中相应数量的建造面积商铺出租给被上诉人，同时又约定由被上诉人承租的上述商铺由发启公司包租，因此上述《合同》的内容应定性为土地和房屋的使用权转让，因发启公司对上述房屋和土地并未办理任何批准登记手续，故上述合同违反了法律的禁止性规定，依法应当认定无效。被上诉人支付相应对价后，依据双方合同请求发启公司支付相应的租金，原审法院予以支持，处理结果正确。发启公司上诉认为原审法院判决认定每平方米每月12元的租金没有依据，但签订合同时发启公司的代表人为张传友，张传友在原审出庭作证涉案房屋的月租金每平方米至少12元，故原审法院采纳张传友的证言，并无不当。发启公司此后又将涉案土地地使用权和房屋所有权以签订《市场仓储租赁合同》的形式再次转让给上诉人名君公司，亦违反了法律的禁止性规定，原审法院判决此份合同无效，并无不当，上诉人名君公司上诉主张此份合同有效，没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3142元，由上诉人名君公司和上诉人发启公司各负担1571元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一四年四月二日
书 记 员 罗程允