四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川18民终128号
上诉人（原审被告）：高志琼，女，生于1971年11月6日，汉族，住四川省天全县。
委托诉讼代理人：王志林，男，生于1974年12月5日，汉族，住四川省天全县。系上诉人高志琼弟弟。
被上诉人（原审原告）：成都德先物业管理有限公司。地址：成都市锦江区经天西路**号*栋*单元**层****号。
法定代表人：康诗群,该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘俊海，该公司天全分公司经理。
上诉人高志琼与被上诉人成都德先物业管理有限公司（以下简称德先物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省天全县人民法院（2017）川1825民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高志琼上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、物业服务协议无效，该协议条款对业主没有拘束力，之后双方签订的其它“退场说明”同样无效。二、德先物业公司在其管理期间存在诸多方面重大问题，不接受业主意见，不愿改正。
德先物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
德先物业公司向一审法院起诉请求：判令高志琼支付欠付其28个月18天（2015年3月2日至2017年7月20日）的物业服务费4503元、1‰违约金3747元、垃圾费224元及本案诉讼费25元，共计8499元。
一审法院审理查明：德先物业公司是依法登记的物业管理服务企业，具有相应的物业管理资质。高志琼是天全县翡翠豪庭小区住宅业主，房号为2栋2单元905号，住房面积为104.98平方米。2014年1月16日，高志琼购买该小区住房时，与该小区开发商四川红泰房地产有限公司天全分公司选聘的该小区前期物业管理服务企业成都曲氏英联华物业服务有限公司签订《红泰.翡翠豪庭前期物业管理服务协议》。协议约定高层住宅的物业服务费为1.5元/月.平方米，业主接房首次缴纳物业管理费用时可一次性缴纳一年以上物业管理服务费，后期续费业主可按年、季度向物业管理企业交纳物业服务费，按季度缴纳的于每季度第一个月15日前缴纳。违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴欠费每天5‰的标准支付违约金。2015年5月1日，因成都曲氏英联华物业服务有限公司退出该小区物业管理服务，开发商四川红泰房地产有限公司天全分公司另行选聘德先物业公司为该小区提供物业管理服务，双方签订《“翡翠豪庭”前期物业管理服务合同》，约定物业管理委托期限暂定为一年，自本合同生效之日起至2016年4月30日止，如合同到期后委托方因故未提出终止服务或业主委员会未成立，本合同继续有效；本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；物业管理服务费是住宅房屋每月每平方米1.5元。当日起德先物业公司接收该小区的全面物业管理服务。2015年6月25日，四川红泰房地产有限公司天全分公司、成都曲氏英联华物业服务有限公司和德先物业公司三方签订《“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书》，确认四川红泰房地产有限公司天全分公司同意成都曲氏英联华物业服务有限公司于2015年5月1日撤出“翡翠豪庭”项目，并就双方所签订的有关该项目的《前期物业服务委托合同》自然终止，由德先物业公司对该小区实际进行物业管理服务，该小区大部分业主按原购房时所签订的前期物业管理服务协议约定的交费标准向德先物业公司交清了物业服务费，有部分业主以各种理由不交纳物业服务费。因高志琼拖欠从2015年3月2日起至2017年7月20日共计28个月零18天的物业服务费4503元，德先物业公司催收，高志琼仍未缴纳，德先物业公司遂起诉到一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院另查明：1、天全县翡翠豪庭小区业主大会选聘了新物业公司，原前期物业服务合同于2017年7月20日终止，德先物业公司于同日向小区业主委员会办理相关移交。2、高志琼于庭审后向一审法院提交反诉状，反诉请求为要求法院驳回德先物业公司的诉讼请求。
以上事实，有德先物业公司提供的证据及双方当事人陈述证实，经庭审质证，一审法院予以确认。
一审法院认为，天全县红泰房地产开发有限公司作为翡翠豪庭小区的建设单位，其在前期物业管理中选聘成都曲氏英联华物业服务有限公司为物业管理服务企业，各小区业主分别与该物业管理企业签订物业管理服务协议，符合我国《物业管理条例》的相关规定，后建设单位重新选聘具有管理资质的德先物业公司为该小区的物业服务企业，原物业服务企业退出管理。该行为既维护了该小区业主享受物业服务的连续性和稳定性，又未增加物业服务费用和降低物业服务质量标准，业主享有的物业服务权益实际并未受到损害，且为大多数业主所接受，并自觉交纳了物业服务费，德先物业公司与该小区业主也已形成了事实上的物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，成都德先物业管理有限公司与建设单位签订的前期物业服务合同对该小区业主具有约束力。高志琼应按合同约定的缴费标准向德先物业公司缴纳物业服务费。至于高志琼提出的物业服务质量存在的瑕疵问题，其可根据物业服务合同的约定向德先物业公司提出要求整改；也可按规定的程序选聘和解聘物业服务企业，但不能成为拒交物业服务费的理由，否则不利于该小区物业服务活动的正常开展，对已交纳物业服务费的业主也不公平。故德先物业公司请求高志琼支付拖欠的2015年3月2日至2017年7月20日期间的物业服务费4503元，符合法律规定，一审法院依法予以支持。德先物业公司请求高志琼支付违约金，考虑本案的实际情况，一审法院不予支持。因合同中约定的物业管理服务费用包含了“物业管理区域清洁卫生费用”，故对德先物业公司主张生活垃圾清运费的请求，一审法院不予支持。高志琼于庭审后向一审法院提交的反诉状实为反驳意见，并非向德先物业公司提出的独立的诉讼请求，且已超过提起反诉的法定期间，故其反诉依法不成立。
一审法院判决：一、由高志琼于一审判决生效后十日内支付成都德先物业管理有限公司2015年3月2日至2017年7月20日期间的物业服务费4503元；二、驳回德先物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由高志琼承担。
二审中，当事人没有提交新证据；二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，德先物业公司是经工商行政管理局批准登记成立从事房地产物业管理的有限责任公司，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，德先物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同对该小区业主具有约束力，德先物业公司提供的物业服务为大多数业主所接受，并自觉交纳了物业服务费，高志琼主张的物业服务质量存在瑕疵，并不能免除高志琼应按合同约定及时缴纳物业服务费的义务。
综上所述，高志琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由高志琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 屹
审判员 汤 玉
审判员 陶明钢
二〇一八年三月二十七日
书记员 邵 莎