山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3165号
原告济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人盛中华，董事长。
委托代理人赵鹏，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
委托代理人栾志伟，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
被告张壮丽，男，1977年9月27日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人安树军，国浩律师（济南）事务所律师。
委托代理人相永建，国浩律师（济南）事务所律师。
被告李欣，女，1956年5月10日生，汉族，山东今日家居发展有限公司、济南今日家具制造有限公司法定代表人，住济南市。
被告山东今日家居发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人李欣，总经理。
被告济南今日家具制造有限公司，住所地济南市。
法定代表人李欣，总经理。
原告济南海尔绿城置业有限公司与被告张壮丽、李欣、山东今日家居发展有限公司、济南今日家具制造有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南海尔绿城置业有限公司法定代表人盛中华的委托代理人赵鹏、栾志伟，被告张壮丽及其委托代理人安树军到庭参加诉讼，被告李欣、山东今日家居发展有限公司、济南今日家具制造有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告济南海尔绿城置业有限公司诉称：2010年7月27日，原告与被告李欣签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：被告李欣购买原告开发的位于本市某区某酒店某号楼（以下简称涉案房屋），被告李欣支付上述房款方式为银行按揭贷款，原告作为其担保人；同时合同约定：若买受人采用银行按揭付款方式支付房款，且未按借款合同约定偿付欠款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除合同，合同解除后，关于车位的买卖合同一并解除。合同签订后，被告李欣在原告提供担保情况下，办理了银行按揭贷款业务并交纳了购房款。2011年7月4日，原告与被告李欣签订两份《济南市商品房买卖合同》，购买原告开发的位于济南市海某酒店某号楼车位。2012年6月份，原告接到贷款人通知，告知被告李欣未按合同约定偿还银行本息，要求原告承担保证责任，原告在了解情况后代被告李欣履行了还款义务。后原告诉至法院，要求解除与被告李欣的购房合同，返还房屋，原告与被告李欣在诉讼中进行调解，济南市历下区人民法院于2012年10月23日作出（2012）历商初字第1720号调解书，解除原告与被告李欣签订的关于房屋及两个车位的《济南市商品房买卖合同》，李欣向原告返还涉案房屋及车位。
2014年5月份，贵院预查封被告李欣购买原告的涉案房屋及车位，申请执行人为被告张壮丽。原告向贵院提出异议，请求中止对涉案房屋及车位的执行，原告于2015年9月7日收到贵院（2014）市执异字第7号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。
原告认为，原告已通过诉讼的方式解除了与被告李欣签订的关于涉案房屋及车位的合同，且涉案房屋及车位通过执行程序收回，原告对涉案房屋及车位拥有所有权，对涉案房屋及车位的查封应解除。为此，诉至法院，请求确认位于本市某区某酒店某号楼房屋及车位归原告所有；停止对位于本市某区某酒店某号楼房屋及车位的执行。
被告张壮丽辩称：1、原告私下解除与被告李欣签订的商品房买卖合同违反了法律规定，我方与本案的其他三被告民间借贷纠纷通过市中区人民法院保全李欣的涉案房屋和车位，在送达协助执行通知书时，原告已明确告知该房屋尚无查封、扣押的情况，市中区法院依法要求原告协助查封涉案房屋，并告知查封期间不得为其办理退房、转让、过户及抵押、办理房产证等一切手续，保全时间为2012年5月10日，已送达原告，原告应当按照通知书的内容履行相应的法定义务。在市中区法院送达协助执行通知书后，原告无视该通知书的存在，私自与李欣解除商品房买卖合同，严重违反了协助执行通知书的要求和《民诉法》的相关规定，其请求依法不应得到支持。2、在执行异议之诉之前，原告在执行过程中曾提出执行异议，被法院驳回。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议的规定》第二十六条第二款，我方申请的执行系金钱债务执行，我方申请法院保全是在2012年5月10日，原告提出解除合同诉讼是在2012年9月28日，历下区法院作出调解书的时间是2012年10月23日，均在市中区法院保全查封之后，原告在历下法院提起的诉讼在不到一个月的时间内原告与被告李欣调解结案，我方对此有合理的怀疑，即原告是在协助被告李欣通过虚假诉讼的手段转移执行财产，同理该违法的方式也不应当得到法院的支持。3、退一步讲，即使原告要求解除与被告李欣的房屋买卖合同，因市中区法院的保全查封是第一顺位查封，原告应按照协助执行通知书的内容告知市中区法院，在原告2012年9月28日起诉解除合同之日，至2014年5月13日提出执行异议之日，在如此长的时间内均未告知市中区法院合同解除的事实，亦未取得市中区法院任何同意解除查封的意见，其协助被告李欣的意图非常明显。4、即使原告解除了与被告李欣的房屋买卖合同，但在房屋已经被市中区法院保全查封的情况下，原告应将返还被告李欣的首付款支付给市中区法院，在历下区法院的调解书中，原告的调解意见是将该款项返还给被告李欣，在明确知道已被查封的情况下也未向历下区法院披露已被市中区法院查封的事实。在2012年10月23日历下区法院作出调解书，调解书的内容原告于10月25日将款项返还给被告李欣，10月26日历下区法院向原告送达履行到期债务通知书，从这个时间点上我们可以怀疑原告与被告李欣协商规避市中区法院诉讼的意图。要求驳回原告的诉讼请求。
被告李欣在本案审理期间未答辩。
被告山东今日家居发展有限公司在本案审理期间未答辩。
被告济南今日家具制造有限公司在本案审理期间未答辩。
经审理查明：济南市某区某酒店系由原告济南海尔绿城置业有限公司开发建设。2010年7月27日，原告济南海尔绿城置业有限公司与被告李欣签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定由被告李欣购买原告济南海尔绿城置业有限公司开发建设的某酒店某号楼房屋，建筑面积208.43平方米，总价款为人民币3113990元；合同约定的付款方式及期限为被告李欣在签订合同的同时支付首付款人民币1563990元，余款1550000元通过贷款的方式予以支付；房屋交付时间为2011年6月30日前。合同附件四《合同补充协议》第二条关于解除合同、退房的约定：“1、若买受人采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售……。2、任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库、储藏室及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除……”。上述《济南市商品房买卖合同》及合同附件中对于双方的其他权利和义务均进行了约定。
2010年8月17日，原告济南海尔绿地置业有限公司（保证人、丙方）、被告李欣（借款人、抵押人）与案外人海尔集团财务有限责任公司（贷款人、抵押权人）签订《海尔集团财务有限责任公司个人住房借款合同（抵押加附段性保证借款）》一份，编号为：GSQ20100803，约定被告李欣向海尔集团财务有限责任公司借款155万元，用于购买涉案房屋，借款期限为5年，自2010年8月17日至2015年8月16日；原告济南海尔绿城置业有限公司为该笔借款向海尔集团财务有限责任公司提供全额连带责任保证担保，如被告李欣未按约偿还贷款本息或相关费用，海尔集团财务有限责任公司有权要求原告济南海尔绿城置业有限公司承担保证责任，海尔集团财务有限责任公司可从原告济南海尔绿城置业有限公司在其处开立的存款帐户中直接扣划；保证范围包括被告李欣的借款本金、利息（包括复利及罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息以及为实现债权而发生的费用；保证期间由借款合同生效之日起至所购住房取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交海尔集团财务有限责任公司代为保管之日止。
2011年7月4日，原告济南海尔绿城置业有限公司与被告李欣签订了《济南市商品房买卖合同》二份，约定由被告李欣购买原告济南海尔绿城置业有限公司开发建设的某酒店某号楼号车位两个，建筑面积均为46.38平方米；车位每个12万元，被告李欣于2011年7月4日前一次性付清全部价款；交付时间均为2011年7月31日前。
因被告李欣未能按约向案外人海尔集团财务有限责任公司还款，2012年6月25日，海尔集团财务有限责任公司向原告济南海尔绿城置业有限公司发出“通知函”一份，内容为：“鉴于李欣（“借款人”）、海尔集团财务有限责任公司（以下简称“我公司”）以及贵公司签订了编号为GSQ20100803的《海尔集团财务有限责任公司个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（以下简称“借款合同”），借款人向我公司借款人民币共计壹佰伍拾伍万元整，并由贵公司提供连带责任保证担保。借款人自2012年5月以来连续两期未按合同约定归还贷款本息，经我公司多次催收，借款人仍未履行还款义务，且借款人用于抵押的房产已被司法部门冻结，导致我公司未能如期收回贷款本息。根据借款合同的相关约定，我公司决定提前收回贷款本息，借款合同项下的全部未偿还款项于2012年6月21日全部到期，借款人在借款合同项下未偿还贷款本息共计人民币1104919.83元（罚息另计）。根据借款合同规定，贵公司对借款人的债务承担全额连带责任，我公司将于2012年6月30日前从贵公司在我公司开立的账户中直接扣划上述款项”。2012年6月29日，海尔集团财务有限责任公司从原告济南海尔绿城置业有限公司账户内分两笔扣划了1091267.48元和13869.19元，共扣划1105136.67元。
因被告李欣未按合同约定向案外人海尔集团财务有限责任公司偿还借款，导致原告济南海尔绿城置业有限公司承担担保责任代偿了欠款，代款后原告济南海尔绿城置业有限公司于2012年起诉至济南市历下区人民法院，要求解除与被告李欣签订的关于房屋及车位的《商品房买卖合同》。案经调解，济南市历下区人民法院于2012年10月23日作出（2012）历商初字第1720号民事调解书，达成的调解协议内容为：“一、解除原告济南海尔绿城置业有限公司与被告李欣于2010年7月27日签订的商品房买卖合同；二、解除原告济南海尔绿城置业有限公司与被告李欣于2011年7月4日签订的二份商品房买卖合同（车位）；三、被告李欣于2012年10月25日前腾出坐落于济南市某区某酒店某号楼及某酒店某号楼地下车位；四、原告济南海尔绿城置业有限公司于2012年10月25日前退还被告李欣已付涉案房款人民币1997333.83元……”。该调解书已发生法律效力。
2012年10月26日，济南市历下区人民法院向原告济南海尔绿城置业有限公司发出了（2012）历执字819号“履行到期债务通知书”一份，内容为：“本院在执行申请执行人张榕与被执行人李欣、山东今日家居发展有限公司、山东今日集成房屋制造有限公司民间借款纠纷一案中，被执行人李欣未能清偿债务。申请执行人认为被执行人李欣在你公司享有到期债权（购房款），向本院提出申请，要求执行该到期债权。经审查，本院认为，申请执行人的申请符合法律规定，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条、第67条之规定，通知如下：一、收到本通知十五日内直接向申请执行人张榕履行你单位对被执行人李欣所负的到期债务1997333.83元，并不得向被执行人清偿。二、如有异议，应当自收到本通知之日起十五日内向本院提出……。逾期不履行又不提出异议的，本院将依法强制执行”。原告济南海尔绿城置业有限公司在收到该“履行到期债务通知书”后未提出异议也未主动履行。2012年11月16日，济南市历下区人民法院从原告济南海尔绿城置业有限公司开立在建设银行济南新区支行的账户内扣划了1978873.83元。
因被执行人李欣已按调解书确定的内容履行了义务，2013年4月13日，济南市历下区人民法院作出了（2013）历执字第12号执行裁定书，裁定终结（2012）历商初字第1720号民事调解书的执行。
2012年5月8日，本案被告张壮丽曾以李欣、山东今日家居发展有限公司、济南今日家具制造有限公司、山东今日集成房屋制造有限公司为被告起诉至本院，要求四被告偿还借款本金及利息4155000元。案经审理，本院于2012年10月30日作出（2012）市民初字第1092号民事判决书，最终判决“一、被告山东今日家居发展有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告张壮丽借款本金300万元。二、被告山东今日家居发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张壮丽借款利息……四、被告李欣、被告济南今日家具制造有限公司、被告山东今日集成房屋制造有限公司对上述第一、二、三项判决内容承担连带还款责任……”。宣判后，原、被告均未上诉，已一审发生法律效力。在该案审理期间，该案原告张壮丽曾提出财产保全申请，根据申请本院于2012年5月9日作出（2012）市民初字第1092-1号民事裁定书，依据该裁定，本院工作人员于2012年5月10日向原告济南海尔绿城置业有限公司发出了协助执行通知书一份，预查封了被告李欣购买的涉案房屋及车位，协助执行通知书的内容为：“……协助查封被告李欣（370103560510512）名下在你处购买的某区某路8号某室；合同编号为某酒店某号楼、车位号；查封期间不得为其办理过户、买卖、抵押等一切过户手续，包括办理房产证应向本院通知；查封期限自2012年5月10日－2014年5月10日”。
因被告李欣、山东今日家居发展有限公司、济南今日家具制造有限公司、山东今日集成房屋制造有限公司未履行（2012）市民初字第1092号民事判决书确定的义务，该案原告张壮丽向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2014年5月7日作出（2013）市执字第452号协助执行通知书，继续对涉案车位予以查封，查封期限自2014年5月7日至2015年5月6日，并要求在查封期间不得为其办理退房、转让、过户及抵押、办理房产证等一切手续；本院于2015年4月17日再次作出（2013）市执字第452号协助执行通知书，继续查封被告李欣名下的涉案房屋及车位，查封期限自2015年5月11日至2018年5月10日，并要求在查封期间，不得转移被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。上述协助执行通知书均已送达原告济南海尔绿城置业有限公司。
在（2012）市民初字第1092号案件的执行过程中，本案原告济南海尔绿城置业有限公司作为案外人向本院提出了执行异议，本院于2015年8月21日作出（2014）市执异字第7号执行裁定书，裁定驳回了济南海尔绿城置业有限公司提出的执行异议，裁定书送达后，济南海尔绿城置业有限公司在法律规定的期限内向本院提起了案外人执行异议之诉，即本案。
另查明，济南市历下区人民法院于2012年5月10日向原告济南海尔绿城置业有限公司送达了（2012）历商初字第875－1号协助执行通知书，协助执行的事项为“……查封被告李欣名下位于海尔绿城玉兰公寓及车位；查封期间不得转让、抵押、买卖、过户；查封期限2012年5月10日至2014年5月9日；合同编号为海尔绿城奥体酒店1－3号楼，车位号”。
还查明，涉案房屋及车位现登记所有权人为原告济南海尔绿城置业有限公司，房产大证号为：济房权证历字第1964**号。
以上事实，由济南市商品房买卖合同、个人住房借款合同、通知函、特种转帐凭证、（2012）历商初字第1720号民事调解书、履行到期债务通知书、执行裁定书、特种转账借方凭证、协助执行通知书、（2014）市执异字第7号执行裁定书、（2012）市民初字第1092-1号民事裁定书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告李欣虽依据与原告济南海尔绿城置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》取得了涉案房屋及车位的占有、使用权，但从物权法定、未经登记不发生效力的规定来看，此时，被告李欣尚不能取得所购买房屋的所有权，未进行登记前，其物权权能是受到限制的。我国《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在上述法条的规定中，明确了当事人约定解除和法定解除的情形。被告李欣虽采用贷款的方式购买了涉案房屋，且原告济南海尔绿城置业有限公司已交付了房屋，但因被告李欣未按照购房合同和借款合同的约定偿还借款，致使原告济南海尔绿城置业有限公司承担了担保责任，代其偿还了借款。此情况下，不能视为被告李欣已全部支付完毕合同价款，原告济南海尔绿城置业有限公司与被告李欣签订购房合同的目的也未能全部实现，故原告济南海尔绿城置业有限公司依据合同约定和相关法律规定，有权起诉要求解除与被告李欣签订的关于涉案房屋及车位的《济南市商品房买卖合同》，且经生效的（2012）历商初字第1720号民事调解书解除了关于涉案房屋及车位的商品房买卖合同。根据物权未经登记，不发生法律效力的规定，本案涉案房屋及车位系由原告济南海尔绿城置业有限公司开发建设，现产权仍登记在原告方名下，虽然被告李欣与原告签订了涉案房屋及车位的买卖合同，但至今未办理产权过户登记，根据《物权法》的上述规定，应当认定涉案房屋及车位的所有权人为原告济南海尔绿城置业有限公司。在已有生效法律文书解除了原告济南海尔绿城置业有限公司与被告李欣之间签订的合同的情况下，被告李欣已丧失了要求办理涉案房屋及车位产权过户登记的权利。虽然最高人民法院的相关司法解释中规定预查封的效力等同于正式查封，但该规定只是对预查封的执行效力进行了规范，而非认定预查封指向的标的是正式的物权。在未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利。被告张壮丽因与被告李欣等的债权债务纠纷，申请法院对被告李欣购买的涉案房屋及车位进行了财产保全措施，预查封了涉案房屋及车位，但在未办理产权过户登记的情况下，所有权不能认定为归被告李欣所有，故在此情况下，不能对登记在原告济南海尔绿城置业有限公司名下的涉案房屋及车位进行强制执行措施。在原告济南海尔绿城置业有限公司已与被告李欣解除了买卖合同的情况下，应当解除对涉案房屋及车位的查封措施。综上，本院认为，根据现有法律规定，涉案房屋及车位的所有权应归原告济南海尔绿城置业有限公司所有，其所提出的异议成立，应当停止对涉室房屋及车位的强制执行措施。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、位于济南市历下区济南某酒店某号楼房屋及车位的所有权属原告济南海尔绿城置业有限公司所有。
二、停止对原告济南海尔绿城置业有限公司所有的位于济南市某区某酒店某号楼房屋及车位的执行。
案件受理费33630元，由被告张壮丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
审 判 员 宋 芳
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年三月十七日
代理书记员 商玉莹