上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5037号
上诉人(原审被告)上海利元顺实业有限公司，住所地上海市。法定代表人李忠举，经理。委托代理人孙一天，上海富明律师事务所律师。委托代理人孙鸿书，上海富明�师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海虹口商业贸易公司，住所地上海市。法定代表人陈国政，总经理。委托代理人罗业龙。上诉人上海利元顺实业有限公司(以下简称“利元顺公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市唐山路XXX号四层、五层建筑面积1946平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)权利人为上海市第七百货商店，房屋用途为商业。2004年9月，上海市第七百货商店与上海虹口商业贸易公司(以下简称“虹口商业公司”)签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定将系争房屋，建筑面积1946.72平方米出租给虹口商业公司，房屋用途为生产、经营、办公，租期自2004年9月27日至2024年9月26日。2010年7月29日，虹口�业公司作为出租方(甲方)、利元顺公司作为承租方(乙方)签订《房屋转租合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市唐山路XXX号四层建筑面积973平方米、五层建筑面积343平方米，共计1316平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宿、物业管理使用；该房屋租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止；该房屋租金以年租金计算，2010年12月1日至2013年11月30日，年租金为人民币(以下币种均为人民币)74万元，2013年12月1日至2015年11月30日，年租金为78万元；2015年12月1日至2017年11月30日，年租金为82万元；年租金分三月为一期，乙方应提前5日向甲方支付下期租金，逾期支付的每逾期一日，则乙方需按应付租金的千分之三支付滞纳金；签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金6.8万元；双方租赁关系终止，且乙方按期将该房屋返还甲方，付清其所有应付费用并履行7-3约定后30日内，甲方应将保证金无息返还乙方；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，并按规定由乙方报有关部门批准后，方可进行；乙方应在本合同租赁关系终止后的三日内返还该房屋，逾期返还房屋的，视为违约，每逾期一日，乙方应按每日租金的二倍向甲方支付该房屋占用费；双方同意在租赁期内有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任(包括但不限于乙方装潢费用、经营损失等)，乙方不参与下列情形的补偿：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益被依法征用的；该房屋被列入房屋拆迁许可范围(自拆迁公告之日起一个月内迁出该房屋)；因不可抗力因素致使合同无法履行的。2010年7月31日，双方又就上述租赁事宜签订《补充协议》一份，约定：甲方将唐山路XXX号五层另外的630平方米房�租赁给乙方使用，租期拾年，2010年12月1日至2020年11月30日；补充协议未约定事宜按原合同约定执行，本补充协议与原合同具有同等法律效力。嗣后，利元顺公司开始承租使用系争房屋，并向虹口商业公司支付租赁保证金6.8万元。2010年8月2日，上海市第七百货商店出具《转租证明》，表示同意虹口商业公司将系争房屋转租给利元顺公司。2015年2月17日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局发出《虹口区67、71街坊旧城区改建意愿征询结果公告》，告知居民虹口区67街坊旧城区改建的房屋征收范围为东至新建路，南至东长治路，西至商丘路，北至唐山路，虹口区71街坊旧城区改建的房屋征收范围为东至商丘路，南至西安路，西至宇泰公寓，北至东汉阳路；上述地块于2015年2月6日起至2015年2月16日实施旧城区改建意愿征询，现征询工作已经结束，根据有关规定，愿意改建的居�户数超过地块总户数的90%以上，将启动该地块的旧城区改建工作。2015年3月13日，虹口商业公司向利元顺公司发函表示，现因唐山路XXX号房屋面临动迁，利元顺公司所承租的系争房屋已列入政府征收改造范围，根据合同约定，虹口商业公司与利元顺公司双方签订的《房屋转租合同》、《补充协议》提前终止，请利元顺公司接函后尽快与虹口商业公司联系，办理合同终止相关事宜，并妥善做好客户清退工作。2015年4月28日，虹口商业公司再向利元顺公司发函，表示依据合同约定，双方的房屋租赁关系已于2015年3月16日终止，利元顺公司占用该房屋拒不返还已违反了合同约定，请利元顺公司接函后立即停止经营活动将该房屋清空返还虹口商业公司，并结清费用。2015年5月8日，利元顺公司委托律师向虹口商业公司回函表示，虹口商业公司与利元顺公司双方所签的租赁合同属于格式条款，其中第九条的约定明显免除了利元顺公司的合法权益，虹口商业公司在合同签订中，未积极履行提示义务，该合同条款属于无效条款；利元顺公司作为该房屋的实际使用人，依照国家对于动迁赔偿的相关规定，理应属于赔偿对象，虹口商业公司与利元顺公司签订的租赁合同中的相关规定违反了相关政策、法规，属于无效合同条款；根据国家有关法律法规规定，国家征收土地，应当严格遵循“先补偿、后搬迁”的原则。2015年6月1日，利元顺公司委托律师向虹口商业公司发函表示，为保证利元顺公司的合法权益受到保障，通知虹口商业公司自2015年6月起利元顺公司应缴的房租在所应得的动迁补偿款中予以扣除，一并结算，多退少补，望虹口商业公司尊重合同及国家对于动迁补偿的相关规定，秉持真诚合作的意愿与利元顺公司进行合作，利元顺公司也愿意�虹口商业公司进行友好协商，配合相关部门完成动拆迁。2015年6月10日，上海市虹口区人民政府作出房屋征收决定，决定征收下列范围内的房屋，同时收回该房屋内国有土地使用权。房屋征收范围：67街坊：东至新建路，南至东长治路，西至商丘路，北至唐山路。71街坊：东至商丘路，南至西安路，西至宇泰公寓，北至东汉阳路，土地面积20,134.70平方米。2015年6月24日，虹口商业公司向利元顺公司发函表示，《房屋转租合同》系双方依法在自愿平等、互惠互利、诚实信用的基础上，经协商一致签订的，均为双方真实意思表达，不存在格式条款的情况；2015年3月16日《房屋转租合同》终止后，利元顺公司一直占用该房屋至今未迁出的行为已构成合同违约，按照《房屋转租合同》约定，利元顺公司应支付虹口商业公司双倍租金的房屋占用费，直至利元顺公司返还该房屋之日�；再次告知利元顺公司，双方租赁关系已于2015年3月16日终止，利元顺公司应立即将该房屋返还虹口商业公司并结清费用。2015年6月29日，利元顺公司委托律师向虹口商业公司回函表示，虹口商业公司的回复缺乏诚意，不符合双方建立租赁意向的初衷；利元顺公司作为该房屋租赁的实际使用人，理应于动迁补偿对象，而利元顺公司所签订的租赁合同的第九条的约定明显免除了利元顺公司的合法利益，理应作为无效条款；租金自2015年6月起利元顺公司应缴的房租在所应得的动迁补偿款中予以扣除，一并结算，多退少补。现利元顺公司向虹口商业公司支付租金至2015年5月31日。因双方就合同终止事宜协商未果，虹口商业公司遂诉至原审法院，要求依法判令：1、虹口商业公司与利元顺公司于2010年7月29日签订的《房屋转租合同》和2015年7月31日签订的《补充协议》于2015年3月16日终止；2、利元顺公司迁出系争房屋，并将该房屋归还给虹口商业公司；3、利元顺公司支付逾期返还系争房屋的使用费，每逾期一天，按照该房屋日租金2,136.99元的二倍，从2015年3月20日起计算至利元顺公司返还该房屋之日止。原审法院审理中，虹口商业公司表示合同终止，利元顺公司支付的押金6.8万元同意返还利元顺公司。原审法院认为，虹口商业公司与利元顺公司签订的《房屋转租合同》依法成立有效，对双方具有法律拘束力，双方均需依约履行。根据合同约定，系争房屋被列入房屋拆迁许可范围的，则该合同终止，双方互不承担责任，包括但不限于利元顺公司的装潢费用、经营损失等，利元顺公司不参与拆迁补偿，并自拆迁公告之日起一个月内迁出该房屋。该约定系虹口商业公司与利元顺公司双方对其自身权益的处分，依法具有法律效力，不存在合同无效的情�。利元顺公司认为该合同条款无效的意见，法院不予采纳。因《虹口区67、71街坊旧城区改建意愿征询结果公告》尚不具有决定效力，虹口商业公司以该公告时间为依据确认合同解除时间，法院不予采纳。但征收程序在2015年6月10日前确已开始启动，双方在往来函件中已充分注意，现上海市虹口区人民政府于2015年6月10日作出征收决定，决定系争房屋所在地块被征收，合同约定的解除条件已成就，双方签订的《房屋转租合同》和《补充协议》应于2015年7月10日解除。合同解除前，利元顺公司仍应按约支付房屋租金，虹口商业公司主张的3月16日后的房屋占用费应视为虹口商业公司对该期间利元顺公司使用房屋应支付的对价提出相应主张，现利元顺公司租金支付至2015年5月31日，法院对2015年6月1日至2015年7月10日期间利元顺公司应支付的租金一并处理。根据合同约定，利元顺公司应在租赁关系终止后的三日内返还该房屋，每逾期一日，应按每日租金的二倍向虹口商业公司支付该房屋占用费，该约定系双方自愿达成的合意，虹口商业公司按该合同标准主张房屋占用费，依法予以支持，起始期间按虹口商业公司诉请应自合同终止三日后开始计算。据此，原审法院判决：一、确认上海虹口商业贸易公司与上海利元顺实业有限公司签订的《房屋转租合同》及《补充协议》于2015年7月10日解除；二、上海利元顺实业有限公司应于判决生效之日起7日内迁出上海市唐山路XXX号四层、五层房屋，将该房屋返还上海虹口商业贸易公司；三、上海利元顺实业有限公司应于判决生效之日起7日内向上海虹口商业贸易公司支付2015年6月1日至2015年7月10日期间的租金85,479.45元；四、上海利元顺实业有限公司应于判决生效之日起7日内，按照每日4,273.97元的标准向上海虹口商业贸易公司支付自2015年7月14日至上海利元顺实业有限公司实际迁出上海市唐山路XXX号四层、五层房屋之日止的房屋占用费。原审法院判决后，上诉人利元顺公司不服，向本院提起上诉称：双方的租赁合同签订于2010年，而《国有土地上房屋征收条例》于2011年出台，故本案应当适用新法律规定。该条例明确规定动拆迁是先补偿后搬迁，故原审判决错误。请求本院撤销原判，发回重审。被上诉人虹口商业公司辩称：转租合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定若遇动迁，上诉人不参与任何动迁补偿，上诉人应当遵守约定。请求本院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，虹口商业公司与利元顺公司签订的《房屋转租合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均需依约履行。合同约定，系争房屋被列入�屋拆迁许可范围的，则该合同终止，利元顺公司不参与拆迁补偿，并自拆迁公告之日起一个月内迁出该房屋。现上海市虹口区人民政府于2015年6月10日作出征收决定，决定系争房屋所在地块被征收，合同约定的解除条件已成就，故双方签订的《房屋转租合同》和《补充协议》应于2015年7月10日解除，利元顺公司应按约迁出系争房屋。虽然2011年出台了《国有土地上房屋征收条例》，但并不禁止双方对动拆迁事项的约定，且上诉人在知晓条例内容后并未对双方合同条款提出异议，故双方仍应按约履行。上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,783.57元，由上诉人上海利元顺实业有限公司负担。本�决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一六年七月十四日
书记员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……