重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0115民初3274号
原告（反诉被告）：泰康人寿保险有限责任公司重庆长寿支公司，住所地重庆市长寿区渡舟街道桃源大道10号18幢9F-06、07#，统一社会信用代码91500115673392061C。
负责人：刘江，该公司经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：朱振山，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人（特别授权）：潘弈，男，该公司工作人员。
被告（反诉原告）：段书琴，女，1945年2月8日出生，汉族，住重庆市长寿区。
被告：刘帮荣，男，1969年5月4日出生，汉族，住重庆市长寿区。
二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：郝佳佳，重庆名正律师事务所律师。
二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：李志，重庆名正律师事务所律师。
原告泰康人寿保险有限责任公司重庆长寿支公司（以下简称泰康人保长寿支公司）与被告段书琴、刘帮荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理，公告送达期满后，被告段书琴向本院提起反诉，本院依法合并审理并适用普通程序于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告泰康人保长寿支公司的委托诉讼代理人朱振山、潘弈、被告刘帮荣及二被告共同委托诉讼代理人郝佳佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泰康人保长寿支公司向本院提出诉讼请求：判令二被告共同退还房屋租赁保证金5000元及逾期退还的利息（以5000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年1月1日起计算至付清时止）。事实和理由：原告泰康人保长寿支公司自2009年即开始租赁被告位于重庆市长寿区桃花大道17号3-1的房屋，首次签订期限为三年的房屋租赁合同，自2009年1月1日起至2011年12月31日。该合同并约定原告需向被告交纳房屋租赁保证金5000元，租期届满后在原告无欠费、无违约及未损坏房屋的情况下，被告应将保证金一次性退还给原告。原告于2008年12月20日足额向被告交纳了保证金5000元。租赁期满后，原告继续租赁被告的房屋，并与被告续签了三次租赁合同，均约定原告首次租赁时交纳的保证金作为当期租赁保证金，租赁期满后，被告应在原告无欠费、无违约及未损坏房屋的情况下，将保证金一次性退还给原告。原告于2016年12月31日租赁期满后不再租赁被告的房屋，且已将房屋腾空后返还给被告。但被告拒不向原告退还保证金5000元，经原告多次催要无果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告泰康人保长寿支公司的诉讼请求。
被告段书琴辩称，根据双方于2015年11月28日签订的续租合同第五条约定，在原告泰康人保长寿支公司不欠任何费用、无违约并对案涉房屋无损坏的前提下，被告应一次性退还房屋租赁保证金5000元。但原告现拖欠2016年11月至2016年12月期间的水电费1882元，故被告段书琴有权不退还保证金5000元。
被告刘帮荣辩称，因案涉房屋系被告段书琴所有，且租赁合同也是被告段书琴与原告泰康人保长寿支公司签订，被告刘帮荣不是出租人，其在租赁合同上签字仅代表见证人。被告刘帮荣并非本案适格被告，应当驳回原告泰康人保长寿支公司对被告刘帮荣的起诉。
反诉原告段书琴向本院提出诉讼请求：判令1、解除反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同，反诉被告泰康人保长寿支公司向反诉原告段书琴返还案涉房屋；2、反诉被告泰康人保长寿支公司按照6900元/月的标准向反诉原告段书琴支付自2017年1月1日起至返还房屋为止的租金；3、反诉被告泰康人保长寿支公司向反诉原告段书琴支付拖欠的水电费1882元及违约金（以1882元为基数，自2017年1月1日起按每日5%的标准支付，暂计21172.50元）。事实和理由：反诉被告泰康人保长寿支公司自2009年1月1日起开始租赁反诉原告段书琴所有的位于重庆市长寿区桃花大道17号3-1房屋。2008年12月13日，反诉原告将案涉房屋钥匙2把交给反诉被告工作人员潘弈。租赁期满后，反诉被告与反诉原告续签了三次租赁合同，最后一次租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日。合同期满后，反诉被告未与反诉原告办理房屋交接手续、未交还钥匙，也未提出续租意向或要求反诉原告退还保证金，并将案涉房屋锁住去向不明，且欠缴水电费1882元。为维护反诉原告的合法权益，特反诉至贵院，望支持反诉原告段书琴的诉讼请求。
反诉被告泰康人保长寿支公司辩称，双方签订的《职场续租合同》已于2016年12月31日自然终止，不需要解除，反诉被告也已将案涉房屋返还给反诉原告，反诉被告不需要支付租金。反诉被告欠缴水电费1882元属实，因反诉原告在《职场续租合同》终止前以其行为表示不返还反诉被告保证金5000元，反诉被告行使先履行抗辩权，故暂时未缴纳水电费。
原告泰康人保长寿支公司围绕诉讼请求向本院提交了职场租赁合同及续租合同、房屋产权证、保证金收据，二被告对以上证据真实性无异议，本院予以确认。原告提交的中国保监会重庆监管局印发的《关于泰康人寿保险股份有限公司重庆分公司长寿营销服务部改建为长寿支公司的批复》（渝保监寿险[2010]109号）、准予变更登记通知书均系原件，且二被告未提出反对意见，本院对其真实性予以确认。反诉原告段书琴围绕诉讼请求向本院提交了交钥匙收条、借记卡历史明细清单、水电费发票，反诉被告泰康人保长寿支公司对以上证据真实性无异议，本院予以确认。
根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告泰康人保长寿支公司原名称为泰康人寿保险股份有限公司重庆分公司长寿营销服务部（以下简称泰康人保长寿服务部）。2010年10月15日，中国保监会重庆监管局印发《关于泰康人寿保险股份有限公司重庆分公司长寿营销服务部改建为长寿支公司的批复》（渝保监寿险[2010]109号），批准泰康人保长寿服务部改建为泰康人寿保险股份有限公司重庆市长寿支公司。2017年2月13日，泰康人寿保险股份有限公司重庆市长寿支公司经工商审批变更为原告泰康人保长寿支公司。
位于重庆市长寿区桃花大道17号3-1房屋登记在被告段书琴名下。2008年12月10日，泰康人保长寿服务部与被告段书琴签订《泰康人寿保险股份有限公司职场租赁合同》，约定泰康人保长寿服务部租赁被告段书琴所有的位于重庆市长寿区桃花大道17号3-1房屋，年租金为54000元；租期三年，自2009年1月1日至2011年12月31日；水电费由泰康人保长寿服务部向有关部门缴纳；泰康人保长寿服务部向被告支付首期租金时，交纳保证金5000元，合同期满后泰康人保长寿服务部完清所有水电等费用后被告予以退还。2008年12月13日，原告泰康人保长寿支公司工作人员潘弈签署《收条》，载明“现收到段书琴出租房（长寿区凤城桃花大道17号3-1）卷帘门钥匙壹把，防盗门钥匙壹把。”2008年12月20日，泰康人保长寿服务部向被告段书琴缴纳房屋租赁保证金5000元。2011年12月8日，泰康人寿保险股份有限公司重庆市长寿支公司（以下简称泰康人保重庆市长寿支公司）与被告段书琴签订《职场续租合同》，约定泰康人保重庆市长寿支公司续租案涉房屋，年租金为54000元，年物管费为28800元；房屋租期为自2012年1月1日起至2014年12月31日；水电费由泰康人保重庆市长寿支公司缴纳；泰康人保重庆市长寿支公司已按原租赁合同约定交付给被告的履约保证金继续作为本租赁合同的承租保证金，本合同到期后，在泰康人保重庆市长寿支公司不欠任何费用、无违约、对被告房屋无损坏的前提下，由被告一次性足额退还给泰康人保重庆市长寿支公司；泰康人保重庆市长寿支公司不如期缴纳租金、物业管理费及其他相关费用又未能得到被告同意的，每延期一日向被告支付当期应缴未缴费用5%的违约金。2014年11月6日，泰康人保重庆市长寿支公司与被告段书琴签订《职场续租合同》，约定年租金为54000元，年物管费为28800元；租期一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；水电费由泰康人保重庆市长寿支公司缴纳；泰康人保重庆市长寿支公司已交纳的履约保证金5000元作为本合同的承租保证金，本合同到期后，在泰康人保重庆市长寿支公司不欠任何费用、无违约、对被告房屋无损坏的前提下，由被告一次性退还给泰康人保重庆市长寿支公司；泰康人保重庆市长寿支公司不如期缴纳租金、物业管理费及其他相关费用又未能得到被告同意的，每延期一日向被告支付当期应缴未缴费用5%的违约金。2015年11月28日，泰康人保重庆市长寿支公司与被告段书琴签订《职场续租合同》，约定年租金为54000元，年物管费28800元；租期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；水电费由泰康人保重庆市长寿支公司缴纳；泰康人保重庆市长寿支公司已交纳的履约保证金5000元作为本合同的承租保证金，本合同到期后，在泰康人保重庆市长寿支公司不欠任何费用、无违约、对被告房屋无损坏的前提下，由被告一次性退还给泰康人保重庆市长寿支公司；泰康人保重庆市长寿支公司不如期缴纳租金、物业管理费及其他相关费用又未能得到被告同意的，每延期一日向被告支付当期应缴未缴费用5%的违约金。被告刘帮荣在上述合同尾部出租人处均签字。
原告泰康人保长寿支公司欠缴2016年11月-12月水电费1882元。
对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于被告刘帮荣是否为共同出租人的问题。被告刘帮荣辩称案涉房屋系其母亲段书琴所有，并非其所有，其无权行使出租权，其在租赁合同上签字仅起到见证人作用，被告刘帮荣与原告泰康人保长寿支公司之间不存在租赁合同关系。原告泰康人保长寿支公司对被告刘帮荣的辩称意见不予认可，并陈述被告段书琴与被告刘帮荣系母子关系，且在租赁期间，原告均是与被告刘帮荣接洽房屋租赁事宜，故被告刘帮荣与被告段书琴应为共同出租人。房屋所有权人有权对房屋行使占有、使用、收益的权利，案涉房屋登记在被告段书琴名下，系被告段书琴所有，出租人应为被告段书琴。且《职场租赁合同》及续租合同明确约定甲方为被告段书琴，乙方为原告泰康人保长寿支公司，故对原告泰康人保长寿支公司陈述的被告刘帮荣与被告段书琴为共同出租人的意见，本院不予采信。
关于原告泰康人保长寿支公司向被告发出的《关于退还履约保证金的函》应否采信的问题。原告泰康人保长寿支公司向本院提交《关于退还履约保证金的函》，诉称其公司向被告段书琴、刘帮荣邮寄送达该函，要求被告将履约保证金5000元退还给原告。但原告泰康人保长寿支公司亦陈述该函件因被告拒收而被退回。因被告段书琴、刘帮荣否认接收过该函，且根据原告泰康人保长寿支公司的陈述及信件被退回的回执，《关于退还履约保证金的函》并未有效送达给二被告，故本院对该证据不予采信。
关于原告泰康人保长寿支公司工作人员向被告刘帮荣发送的短消息应否采信的问题。原告泰康人保长寿支公司提交其公司工作人员张开彦向手机号1359466****发送的短消息，显示：“你好！刘总，我是泰康人寿小张，后门的钥匙找到了，你看你好久方便，我给你送过来，今天下午来办公室找你，你没在，打电话你也没接，看到信息回复一声，看好久方便给你送过来，谢谢！”被告刘帮荣认可1359466****的号码系其使用的手机号码，但否认接收过该短消息。因该短消息仅显示发送人发出的内容，接收人未回复，即便发送的手机号码系被告刘帮荣所使用，仍不能证明该短消息发送成功。故对该证据，本院不予采信。
关于原告泰康人保长寿支公司委托诉讼代理人潘弈与被告刘帮荣的通话录音应否采信的问题。原告泰康人保长寿支公司提交其公司代理人潘弈与被告刘帮荣的通话录音，通话主要内容为：潘弈陈述“我们那个职场已经搬了，你晓得不？”刘帮荣回复“不晓得。......潘经理，按照合同，（应）提前一个月两个月（通知）”；潘弈又问刘帮荣“我们明天来交下钥匙，......交给哪个？”刘帮荣回复“你喊他们（长寿支公司工作人员）给我打电话”；潘弈又问“还有就是我们那个押金，有5000元的押金”，刘帮荣回复“你那个，明儿再说哈。我在政府有事......”。被告刘帮荣对以上录音的真实性不予认可，但明确表示对该录音是否真实不申请司法鉴定。因原告泰康人保长寿支公司代理人潘弈当庭陈述该录音系其与被告刘帮荣的通话，被告刘帮荣不予认可却未提交相反证据予以推翻，故本院对原告泰康人保长寿支公司代理人潘弈与被告刘帮荣的通话录音予以采信。
关于证人张开彦的证言应否采信的问题。原告泰康人保长寿支公司申请的证人张开彦作证称，证人张开彦系原告泰康人保长寿支公司工作人员，原告职场搬离时，其公司经理潘弈要求证人张开彦将案涉房屋钥匙交还给被告刘帮荣。2016年12月30日下午六七点左右，证人张开彦与原告的工作人员刘江一起到长寿区人大办公楼一楼一间办公室将案涉房屋的其中一把钥匙交给了被告刘帮荣。被告刘帮荣当时还说原告做法不合适，并说还差一把后门钥匙。第二天刘江找到了后门钥匙，他拿给证人张开彦并让证人把这把钥匙也交还给被告刘帮荣。证人遂给被告刘帮荣发短信，问如何将钥匙交还，但被告刘帮荣未回复。后证人又给被告刘帮荣打电话，其要求证人将钥匙送到他在长寿区假日花园小区的家里。证人就将钥匙送了过去，具体楼栋记不清楚了，开门的是被告刘帮荣家的保姆，被告刘帮荣在家里但没有出来。证人张开彦将钥匙交给保姆后就离开了。被告段书琴、刘帮荣对证人证言不予认可，并辩称证人与原告有利害关系，其证言不应采信。因证人张开彦陈述的内容关系本案关键事实如何认定，故即使证人是原告泰康人保长寿支公司的工作人员，如其所述属实，该证言仍应予采信。证人张开彦陈述其与刘江于2016年12月30日下午将案涉房屋其中一把钥匙交还给被告刘帮荣，证人张开彦陈述的交还钥匙的时间、地点、经过与原告泰康人保长寿支公司提交的视频资料中刘江陈述的内容基本一致。结合原告泰康人保长寿支公司代理人潘弈提前与被告刘帮荣通话，告知被告刘帮荣其公司职场已搬离及工作人员要将案涉房屋钥匙交还给被告，被告刘帮荣亦表示让原告工作人员给其打电话的事实，本院认为证人张开彦的陈述与原告提交的视频资料中刘江的陈述能够相互印证，且与原告代理人潘弈与被告刘帮荣的通话内容前后承继。故本院对证人张开彦的证言予以采信，原告泰康人保长寿支公司已将案涉房屋钥匙交还给被告刘帮荣。
本院认为，原告泰康人保长寿支公司与被告段书琴签订的职场租赁合同及续租合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同内容享受权利、履行义务。原、被告签订的职场续租合同于2016年12月31日期满终止，原告泰康人保长寿支公司在合同期满后未再向被告段书琴、刘帮荣提出续租意向，并已将搬离职场的事实告知被告刘帮荣，将案涉房屋钥匙交还给被告刘帮荣。因被告段书琴与被告刘帮荣系母子关系，被告刘帮荣在职场租赁合同及续租合同中均签字，且被告段书琴年岁已大，被告刘帮荣为其母亲处理租赁事宜合乎情理。故原告泰康人保长寿支公司将案涉房屋钥匙交还给被告刘帮荣的行为，应认定其已将案涉房屋归还给被告段书琴。
关于原告泰康人保长寿支公司要求退还保证金5000元及利息的问题。原、被告签订的职场租赁合同及续租合同均约定在原告泰康人保长寿支公司不拖欠任何费用的情况下，被告应将房屋租赁保证金5000元退还给原告。现原告泰康人保长寿支公司拖欠2016年11月-12月的水电费1882元，对此，原告诉称因被告明确表示不退还保证金5000元，其公司行使先履行抗辩权，为减少损失，暂时欠缴相关费用。因原告对其陈述的事实未提交充分证据证明，本院对该意见不予采信。原告在租赁期内未完清水电费，根据双方签订的合同约定，被告可不退还保证金5000元。对原告泰康人保长寿支公司要求被告段书琴、刘帮荣退还保证金5000元并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告段书琴要求解除与反诉被告泰康人保长寿支公司的租赁合同关系，并由反诉被告按照6900元/月的标准支付自2017年1月1日起至返还房屋时止的租金的问题。因原、被告签订的职场续租合同已期满终止，反诉被告未向反诉原告提出续租合意，且反诉被告已将职场搬离的事实告知了被告刘帮荣，并将案涉房屋钥匙予以归还。自2017年1月1日起反诉被告泰康人保长寿支公司未继续使用案涉房屋，故对反诉原告段书琴诉称其与反诉被告泰康人保长寿支公司继续存在不定期租赁合同关系的事实不予认可。对反诉原告要求解除与反诉被告之间的租赁合同关系，由反诉被告交还房屋并支付租金的诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉原告段书琴要求反诉被告泰康人保长寿支公司支付水电费1882元及违约金的问题。双方签订的职场租赁合同及续租合同均约定水电费由反诉被告泰康人保长寿支公司缴纳，现反诉被告未完清租赁期间的水电费，且对欠缴金额1882元无异议，故本院对反诉原告要求反诉被告支付水电费1882元的诉讼请求予以支持。双方签订的续租合同约定反诉被告不按期缴纳租金、物业管理费及其他费用，每延期一日向反诉原告支付当期应缴未缴费用5%的违约金，反诉被告认为违约金约定过高，要求本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方当事人在合同中约定反诉被告按应缴未缴费用的5%作为违约金明显高于反诉原告的损失，结合反诉被告泰康人保长寿支公司的过错程度及反诉原告段书琴的实际损失，本院将违约金标准酌情调整为中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，对于超出部分，不予支持。反诉被告应于租赁期限届满即2016年12月31日前缴纳水电费，故对反诉原告要求反诉被告自2017年1月1日起支付水电费1882元的违约金的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告泰康人寿保险有限责任公司重庆长寿支公司的诉讼请求；
二、反诉被告泰康人寿保险有限责任公司重庆长寿支公司于本判决生效之日起7日内向反诉原告段书琴支付水电费1882元及违约金（以1882元为基数，自2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付至付清时止）；
三、驳回反诉原告段书琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告泰康人寿保险有限责任重庆长寿支公司负担；反诉受理费1670元，由反诉原告段书琴支付1620元；由反诉被告泰康人寿保险有限责任重庆长寿支公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 杨春秀
代理审判员 董 静
人民陪审员 简 勇
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 王国鹏