辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13688号
上诉人（原审被告）：沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人：朱政，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵春华，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁嘉泰企业集团有限公司，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：李树山，该公司董事长。
原审第三人：沈阳市天寿隆新药特药连锁有限公司塔湾店，住所地沈阳市皇姑区。
负责人：金悦，该店经理。
委托诉讼代理人：郑玉友。
上诉人沈阳百田房产开发有限公司（以下简称“沈阳百田公司”）因与被上诉人辽宁嘉泰企业集团有限公司（以下简称“辽宁嘉泰公司”）及原审第三人沈阳市天寿隆新药特药连锁有限公司塔湾店（以下简称“天寿隆塔湾店”）互易纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初5792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人沈阳百田公司委托诉讼代理人陈东坡、被上诉人辽宁嘉泰公司法定代表人李树山、原审第三人天寿隆塔湾店委托诉讼代理人郑玉友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈阳百田公司上诉请求：1.撤销（2016）辽0105民初5792号民事判决；2.驳回被上诉人的全部原审诉讼请求；3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原审判决对双方于2005年6月1日签订的《房屋置换协议书》存在错误的理解，导致原审判决缺乏事实依据。被上诉人置换的房屋为沈阳市皇姑区塔湾街13号商业网点，该房屋的所有权人为被上诉人，但该房屋于2003年5月12日已经登记了他项权利人，且该他项权登记至今仍然未被撤销。被上诉人根本没有将塔湾街13号过户登记给上诉人的能力，上诉人在被上诉人根本无力履行《房屋置换协议书》时行使抗辩权不向其交付房屋不存在任何过错。塔湾街13号因登记了他项权，被上诉人不可能履行《房屋置换协议书》的义务，构成根本违约，被上诉人并没有解除合同的权利，原审判决认为上诉人存在根本违约的情形是极其错误的。
辽宁嘉泰公司辩称，上诉人将约定给被上诉人的房产出卖了，要求上诉人返还塔湾街13号320平方米商业网点。现能够提供证据证明用于置换的房产塔湾街13号商业网点可以办理过户手续。
天寿隆塔湾店述称，2015年2月15日的塔湾街13号商业网点租赁房屋合同是与王卫东签订的，与沈阳百田公司和辽宁嘉泰公司没有任何关系。当时王卫东出示了与沈阳百田公司的房屋置换协议书并提供塔湾街13号房屋的房产证复印件，没有原件。我方租房在先，对腾房不认可。
辽宁嘉泰公司向一审法院起诉请求：判令被告沈阳百田公司及第三人天寿隆塔湾店腾出位于沈阳市皇姑区塔湾街13号的320平方米商业网点。
一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区塔湾街13号商业用房（二层，建筑面积1285平方米）所有权人为原告辽宁嘉泰公司，2003年5月12日，该房登记他项权利人为沈阳市农村信用合作社联合社营业部，主债权数额为190万元，债务履行期限为2003年5月6日至2004年4月30日，现该他项权登记尚未撤销。
2005年6月1日，原、被告签订《房屋置换协议书》，原告为甲方，被告为乙方，双方约定原告将皇姑区塔湾街13号商业网点用房北起2门、一至二层、面积约为320平方米（价值100万元）与被告开发建设的位于皇姑区宁山西路22号住宅B座五层共4套房屋（面积约300平方米，两个二类，两个三类户型）（价值75万元）房屋进行房产置换和产权调换。被告将差额25万元一次性支付原告，双方均保证房产合法、有效、手续齐全、设备功能齐备，双方房产自签订本协议之日起相互交接，房产手续应于2005年12月15日前办理完毕交给对方。
《房屋置换协议书》签订后，原告将320平方米网点房屋交付被告，被告给付原告置换差价款250,000元，但被告未向原告交付协议约定的四套房屋。后被告将320平方米网点房屋自用办公，2011年11月2日，被告与案外人王卫东签订《房屋置换协议书》，以塔湾街320平方米网点用房与王卫东所有的位于北京市丰台区花乡世纪名苑B区2号别墅房（建筑面积479平方米）一处进行置换，并约定互不找差价。2015年2月，第三人与王卫东签订租赁合同，实际占用320平方米网点房屋经营药店，租期自2015年6月25日起至2025年6月24日止。经原告多次催要，被告未交付4套置换住宅，原告遂起诉至原审法院。另查，由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区宁山西路24号（原地址为宁山西路22号）5层房屋共5套，均已由被告对外销售，并为买受人办理了权属证书。上述事实，有房屋置换协议书、房证、土地使用证、电子登记查询证明、房屋租赁合同及当事人陈述，一审法院经质证予以确认，在卷佐证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋置换协议书》为合法有效，双方均应依约履行。协议签订后，原告依照协议约定将用以置换的320平方米网点用房交付被告，被告仅支付置换房屋差价款250,000元，但未交付用以置换的4套商品住宅。被告抗辩称因原告未协助其办理320平方米网点房屋的更名过户手续，故其有权不交付4套商品住宅。依双方签订的《房屋置换协议书》约定，协议签订之日起办理房产交接手续，2005年12月15日前办理房产合法手续，按该协议文意理解同时参照买卖合同义务履行顺序，原、被告双方应先行履行协议基本义务即交付房屋和付清差价款，办理房产更名过户手续为协议附随义务，故被告以原告未履行协助更名过户的附随义务为由而拒不交付置换房屋,该理由不成立，不予支持。自协议签订之日起至今已逾十年，被告占用320平方米网点用房后又与案外人进行置换收益，同时被告又将其应交付的4套商品住宅向外销售，导致原、被告间的房屋置换协议已无履行可能，被告的违约行为已构成根本性违约，原告请求被告及第三人腾房，实为解除协议的意思表示，予以支持。协议解除后，被告应将320平方米网点用房返还给原告，鉴于该房被第三人实际占用，故腾房主体为第三人，腾房同时原告应将其收取的房屋置换差价款250,000元返还被告。关于第三人提出其租期未到并对320平方米网点房屋进行了装修，因在本案中并未提出反诉请求，可另案告诉解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2005年6月1日签订的《房屋置换协议书》；二、第三人沈阳市天寿隆新药特药连锁有限公司塔湾店于本判决发生法律效力之日起三个月内将位于沈阳市皇姑区塔湾街13号商业网点用房(北起2门、一至二层、面积约为320平方米)腾出，完好交予原告；三、上述房屋腾出交付原告后，原告立即返还被告房屋置换差价款人民币250,000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,900元，由被告承担。
本院二审期间，被上诉人提交了协议书一份，证明上诉人主张塔湾街13号商业网点不能过户不是事实，该处房产可以办理过户手续。上诉人认为对证据的真实性需要核实，协议书只是说辽宁嘉泰公司的债务由协议的丙方代为偿还，是否真的履行协议书中并未确认，不能代表房屋可以办理过户手续。原审第三人天寿隆塔湾店对上述证据没有意见。本院对一审法院查明的事实予以认定。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院仅围绕上诉人上诉请求的事实和适用法律对本案进行审查。
上诉人与被上诉人签订的房屋置换协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。依据该协议第六条“双方房产自签订本协议之日起相互交接”的约定，被上诉人在协议签订后将约定的置换房产塔湾街13号320平方米网点用房交付给上诉人，上诉人亦应按协议约定将用以置换的4套商品住宅交付给被上诉人，而上诉人未履行上述交房义务，将上述4套商品住宅另行出售他人，致使双方签订的房屋置换协议已不能继续履行，被上诉人要求解除该房屋置换协议，原审法院予以支持，并无不当。双方于2005年6月1日签订房屋置换协议书，约定双方房产自签订本协议之日起相互交接，房产手续应于2005年12月15日前办理完毕交给对方，从上述内容看已明确约定交付房产与办理更名的履行顺序，上诉人未履行顺序在先的交房义务，先行占用被上诉人交付的房产并置换他人，又将本应交付被上诉人的房产另行出售，上诉人以被上诉人置换的房产存在权利限制而对抗其交付房产的义务，没有合同依据及法律规定，其上诉理由，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,800元，由上诉人沈阳百田房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 杰
审判员 乔雪梅
审判员 鞠安成
二〇一七年二月二十三日
书记员 阎玉洁
本案判决所依据的相关法律
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；