江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02850号
上诉人（原审原告）刘跃清。
被上诉人（原审被告）太仓立城房地产有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇苏州西路101号，组织机构代码56033069-X。
法定代表人姚建立，董事长。
委托代理人季晓光，江苏恒则律师事务所律师。
委托代理人刘方达。
上诉人刘跃清因与被上诉人太仓立城房地产有限公司（以下简称立城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2013）太城民初字第00867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月18日，刘跃清与立城公司签订商品房买卖合同一份，合同编号为2012118500302，约定由立城公司将位于太仓市弇山西路126号亿立商贸城第一期E区1-1E1776号商品房预售给刘跃清，该商品房用途为商业营业，约定建筑面积为14.68平方米，总价款为318682元。合同第六条付款方式及期限约定：房款于2012年5月18日一次性付清。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年6月30日前将取得商品房交付使用备案文件的商品房交付买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项约定为：买受人退房，出卖人在30天内将买受人已付房款归还并支付已付款的银行同期活期利息。买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，但违约金适用的累计总金额不超过已付房款的百分之一。
2013年7月7日，立城公司通过邮寄方式向刘跃清发出交房通知书，通知刘跃清在2013年7月22日至2013年7月30日期间前往办理E区房屋交付手续，刘跃清于2013年7月10日收到该通知。
2013年7月29日，立城公司向刘跃清出具加盖立城公司发票专用章的销售不动产统一发票一份，付款方为刘跃清，款项性质为购房款，金额为318682元。一审庭审中，立城公司提出刘跃清并未支付立城公司购房款，而是刘跃清出售材料给案外人城南建设集团有限公司（以下简称城南公司），该公司欠刘跃清材料款，而该公司又为立城公司进行建筑施工，立城公司欠城城南公司工程款，所以三方约定以刘跃清购买立城公司商铺的形式，将双方之间的债务相互抵消。刘跃清对此不持异议。同日，立城公司向刘跃清出具加盖立城公司财务专用章的收据三份，分别载明收到刘跃清垃圾清理费44元、维修基金1762元、契税和办证费用10522元。
2013年11月1日，太仓市住房和城乡建设局向立城公司出具太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书，主要内容为：“经审核，你公司开发经营的太仓亿立商贸城一期A-
F商品房项目已符合现售及交付使用条件，从即日起由你公司将上述商品房进行现售与交付。”
2013年12月5日，刘跃清通过邮政EMS向立城公司发出退房声明，称因（商铺）原定10月份试营业未实现、轻质材料分割墙、公共部位地砖未到位、房屋产权证书未取得等原因，要求退房。该邮件立城公司于次日签收。
2014年1月3日，刘跃清签署房产登记委托书一份，委托龚亚云办理涉案房屋的所有权转移登记、签署声明保证文件、领取房屋权属证书等事宜。2014年1月7日，太仓市房地产交易服务中心收到了涉案房屋的登记申请表、登记委托书、测绘报告、登记询问表、个人身份、婚姻情况材料、契税发票、太仓市房屋所有权初始登记证明、维修基金专用收据、销售发票、销售合同等材料。
2014年1月8日，太仓市住房和城乡建设局对涉案房屋进行了产权登记，并颁发了太房权证太仓字第××号房屋所有权证。2014年1月17日，太仓市国土资源局对涉案房屋的土地使用权进行登记，并颁发了太国用（2014）第022001046号国有土地使用证。
一审庭审中，刘跃清自认立城公司于2013年7月29日向其交付了房屋。刘跃清、立城公司双方对于涉案商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的相关约定理解不一。刘跃清认为需由出卖人提供的办理权属登记的资料有房屋登记申请表、房屋登记委托书、测绘报告、房产登记询问表、个人身份信息、婚姻情况材料、契税发票、太仓市房屋所有权初始登记证明、维修基金专用收据、销售发票、销售合同等材料，上述材料应当由立城公司提交太仓市房地产交易（服务）中心备案，刘跃清应当在2013年9月30日前取得房地产权属证书。立城公司则认为刘跃清主张的上述材料的提交义务方并非立城公司，立城公司只是在刘跃清办理产权登记时予以配合，对于“规定的期限内”，立城公司则认为该期限是指商品房交付使用之日起90日后的一年之内。
以上事实有刘跃清提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收据、退房声明（复印件）、EMS快递单证、交房通知书（复印件），立城公司提交的房屋所有权证、土地使用权证、房屋登记申请表（复印件）、房屋登记委托书（复印件），原审法院向太仓市房地产交易服务中心调取的房屋所有权证存根、房屋登记收件收据（复印件），向太仓市住房和城乡建设局调取的太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书（复印件），当事人陈述等在卷佐证，原审法院予以认定。
原审原告刘跃清诉称：2012年5月18日，双方签订商品房买卖合同，刘跃清购买立城公司出售的现定名亿立商贸城一期E区1-1E1776号商品房，刘跃清按约履行了该买卖合同约定的事项，现立城公司违约，按照该商品房买卖合同第十五条第3项之规定，刘跃清要求退房，并返还购房款及利息。诉讼前，刘跃清已发函给立城公司要求退房，但立城公司一直不予退房。现刘跃清诉至原审法院，请求判令：1、解除刘跃清、立城公司双方签订的合同编号为2012118500302的商品房买卖合同，立城公司返还刘跃清购房款318682元，并支付违约金（违约金的计算方式为：以318682元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，计算期间自2013年7月1日至判决生效之日）。2、立城公司退还刘跃清契税、办证费用10522元、维修基金1762元、垃圾清理费44元。3、诉讼费用由立城公司承担。
原审法院认为：刘跃清与立城公司签订商品房买卖合同，立城公司将商品房预售给刘跃清，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，刘跃清、立城公司均应按照合同的约定履行义务，也应当遵循诚实信用的民法基本原则。从本案已查明的事实来看，刘跃清自认立城公司向其交房时间为2013年7月29日，且购房款发票、垃圾清理费收据等记载的日期均为2013年7月29日，在立城公司对其是否按期交房未充分举证的情况下，原审法院采信刘跃清的意见，认定实际交房时间为2013年7月29日，该日期晚于合同中2013年6月30日交房的约定，且立城公司取得涉案房屋交付使用备案文件的时间为2013年11月1日，故立城公司存在迟延交房的情形。刘跃清于2013年12月5日向立城公司发出退房声明后，又于2014年1月3日委托他人为所购房屋申请办理产权登记，刘跃清申请办理产权登记的后行为应视为对要求退房先行为的否定。现涉案房屋的产权证书已颁发，刘跃清又以迟延交房为由主张退房有违诚实信用的民法基本原则。刘跃清主张因立城公司未将房屋登记申请表、房屋登记委托书、房产登记询问表、个人身份信息、婚姻情况材料等材料提交太仓市房地产交易（服务）中心备案，致使涉案房屋权属证书办理迟延，刘跃清未能在规定期限内取得房地产权属证书，故而主张退房。原审法院认为，从刘跃清陈述上述材料的内容和性质上来看，部分材料涉及刘跃清个人隐私，立城公司无权查询，刘跃清要求立城公司提交备案显然是不恰当的。综上，刘跃清依据合同第十五条关于产权登记的约定的相关条款主张退房依据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回刘跃清的全部诉讼请求。一审案件受理费6318元，由刘跃清负担。
上诉人刘跃清不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：刘跃清、立城公司于2012年5月12日签订商品房买卖合同，刘跃清按约履行支付了房款、契税等款项，但立城公司违约，一直未交付房屋。根据商品房买卖合同第8条的约定，2013年6月30日前立城公司应当将取得交付备案文件的商品房交付给刘跃清，但是，直到2013年11月1日该房屋方才取得交房备案通知书。因此，2013年7月29日上诉人进行所谓的“交房”时该房屋并不具备合同约定的交房条件。按照商品房买卖合同第9条关于出卖人未按照合同约定的期限交付，且逾期超过90日后买受人有权解除合同的约定，刘跃请有权主张退房并要求立城公司返还房款318682元。据此，请求二审法院撤销原判，改判支持刘跃清的诉讼请求。
被上诉人立城公司答辩称：立城公司于2013年7月7日即发函通知刘跃清前来接收立城公司交付的房屋，刘跃清在一审中自认2013年7月29日，立城公司将房屋交付给刘跃清。2014年1月3日，刘跃清委托第三方进行房屋登记；2014年1月7日，太仓房地产交易中心收到所有材料，并于同年1月8日颁发本案所涉房屋的房产证，立城公司不存在违约情形。所涉房屋在2013年6月30日前均已建造完毕，但到2013年11月1日才取得《交房备案通知书》，这是因为根据太仓市住建局的规定，A-F区必须全部竣工验收通过，且全部备案完成，才统一发放备案通知书。事实上，本案所涉E区早已建造完毕并符合使用条件，因政府政策的原因导致了备案通知书的迟延，并非立城公司的违约行为。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人刘跃清提交其自称拍摄于2014年1月18日的照片三张，欲证明本案所涉房屋截至该日地坪和配套装修均未到位。被上诉人立城公司主张上述照片上并无时间，无法辨认拍摄地点，且系刘跃清单方拍摄，并无任何立城公司人员在场，故并无证明力。
二审期间，被上诉人立城公司提交由设计方、建设方、施工方、监理方四方盖章的《单位工程竣工验收证明书》，其上载明的验收日期为2013年9月30日，工程名称为太仓亿立商贸城一期工程，欲证明本案所涉房屋在2013年9月30日通过竣工验收。上诉人刘跃清发表质证意见认为，该证据并不等同于《竣工验收备案通知书》，而且涉案房屋通过竣工验收的时间为2013年9月30日正是立城公司未及时取得《竣工验收备案通知书》的原因。直到2013年11月1日，涉案房屋取得《竣工验收备案通知书》其方才符合交付条件，故原审法院认定房屋交付于2013年7月29日，并不合法。从2013年6月30日至2013年11月1日，时间长达122天，明显超过了90天，根据《商品房买卖合同》第九条，刘跃清有权解除合同。被上诉人立城公司提交《委托经营管理协议书》，欲证明该房屋在刘跃清购买后，系委托太仓亿立义乌小商品城有限公司用作租赁经营。刘跃清发表质证意见认为，该合同并无其签名落款，系空白合同、无效合同。
二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为：刘跃清、立城公司对双方于2012年5月18日签订编号为2012118500302的《商品房买卖合同》并无异议，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，系合法、有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，合同各条款对双方均有约束力。
根据原审法院查明的事实，立城公司于2013年7月7日向刘跃清发出《交房通知书》，通知其受领本案所涉房屋。根据二审查明的事实，该房屋此时并未通过设计、建设、施工、监理单位的四方验收，尚未取得《单位工程竣工验收证明书》。而其《竣工验收备案通知书》则迟至2013年11月1日方才取得。因此，该房屋在当时并不符合《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。立城公司在其《交房通知书》写明该房屋所在亿立义乌国际商贸城项目“……现已顺利通过各项验收”，并不符合事实。立城公司未能及时向包括刘跃清在内的买受人如实说明房屋尚未通过验收、尚未取得《竣工验收备案通知书》的事实并对原因作出解释，却在《交房通知书》上对相关情况作出不实的描述，有悖于《中华人民共和国民法通则》所确立的诚实信用原则，也不符合民事主体在参与社会主义市场经济的过程中应当恪守的良好商业道德风尚。
但是，在原审法院2014年2月27日的庭审中，刘跃清多次明确陈述本案系争房屋于2013年7月29日交付，并且将上述《交房通知书》作为用于佐证该事实的证据向一审法院提交。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条所确立的诉讼诚信原则，当事人对案件基本事实的陈述应当前后一致，刘跃清关于立城公司2013年7月29日交付该房屋的陈述和举证不能在本案二审中任意推翻。立城公司向刘跃清交付房屋的行为本身是一种事实行为，并不直接导致民事法律关系的产生、变更和消灭。鉴于购房款发票、垃圾清理费收据均落款于2013年7月29日，原审法院认定刘跃清于该日接受立城公司所交付的该房屋，即其于该日受领该房屋的事实，并无不当。
上诉人刘跃清上诉主张解除合同的请求权基础，即其主张解除合同所依据的《商品房买卖合同》具体条款与其一审起诉所依据的合同条款完全不同。刘跃清一审起诉时所依据的《商品房买卖合同》第十五条第3款系对在因为出卖人的责任导致买受人无法在规定的期限内办理房地产权属证书的情况下，买受人享有要求退房、返还已付房款之权利的约定。刘跃清上诉主张解除合同所依据的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项，则系对在出卖人逾期交房超过90日的情况下，买受人享有单方合同解除权的约定。民事诉讼系因原告起诉而发生，并以其诉讼请求为审理的对象，即诉讼标的。刘跃清提起原审诉讼之时，本案的诉讼系属，即诉讼标的和请求权基础业已确定。上诉人在二审中改变一审中业已确定的请求权基础，亦有悖于诉讼诚信原则。
根据2013年12月5日刘跃清向立城公司董事长姚建立发出的《退房声明》中对退房原因的说明，刘跃清要求退房的原因包括该项目未能如期试营业、房屋所在楼盘的轻质材料分割墙、公共部位地砖尚未到位和其未能及时取得房地产权属证书等原因，但并不包括2013年7月29日立城公司向其交付房屋时该房屋因尚未取得《竣工验收备案通知书》而不具备交付条件。在《商品房买卖合同》履行的过程中，刘跃清也从未根据第九条第1款第（2）项提出过解除合同的主张。本院认为，合同解除权基于其性质是一种有期限的权利；合同解除权不可能在合同履行完毕之后行使。因此，《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项赋予买受人在出卖人逾期交房的情况下所享有的单方合同解除权有其行使的合理期限，即应由买受人在合同履行过程中行使。刘跃清于2014年1月3日委托他人为本案系争房屋申办房地产权属登记。2014年1月8日和1月17日，本案系争房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书先后登记至刘跃清名下，截至本案一审起诉之日，本案所涉商品房买卖合同已履行完毕。再者，2013年11月1日，本案系争房屋即取得了《竣工验收备案通知书》，故在此日之后，纵使不考虑刘跃清已经于2013年7月29日受领该房屋的事实，其作为买受人根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项主张解除合同的前提也已不复存在。综上，原审法院对刘跃清起诉要求解除合同的诉讼请求不予支持，并无不当。
综上，上诉人刘跃清的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6318元，由上诉人刘跃清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理审判员 赵 东
代理审判员 姚 望
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张维雯