山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2015）胶民初字第797号原告青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人陈明星，董事长。委托代理人殷增奎，山东倡通律师事务所律师。被告青岛文华房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人曲秀芳，董事长。委托代理人魏广，山东黎强律师事务所律师。原告青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司（以下简称大汉隆城）诉被告青岛文华房地产开发有限公司（以下简称文华房地产）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人殷增奎，被告的委托代理人魏广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大汉隆城诉称，2010年5月17日，原被告签订《独家代理销售委托合同》，被告将位于胶州市经十二路与纬四十一路交汇处北都.现代城项目一期7.2万平方米委托原告代理销售。该合同同时约定了佣金结算、支付方式等条件。另《独家代理销售委托合同》合同签订后，原告按约履行了代理销售义务，但被告却未按合同约定结算和支付佣金。2012年9月13日，原告书面通知被告，解除与其签订的《独家代理销售委托合同》。合同解除后，被告向原告支付了部分佣金，并承诺以后的佣金及时结算，原告又重新开展代理销售。此后被告仍然未按照约定付款，经原告核算，截止目前，被告累计拖欠原告佣金1400225.37元及滞纳金（截止2015年1月4日38443元）。请求法院判令1、被告支付佣金1400225.37元；2、被告支付违约金到被告付清之日止（截止2015年1月4日38443元）;3、案件受理费由被告承担。诉讼中原告明确诉讼请求为要求被告支付佣金1347467.37元；2、如果被告认可尚欠原告佣金1347467.37元，则原告放弃违约金的诉讼请求。被告文华房地产辩称：一、原告未在《独家代理销售委托合同》约定的期限内完成约定的销售任务，应承担违约责任。根据原被告于2010年5月17日签订的《独家代理销售委托合同》约定，被告委托原告代理销售“北都.现代城”项目，面积7.2万平方米，原告应在合同签订之日起两年内也就是2012年5月16日前完成总销售面积的95%（不低于68400平方米），但是事实上原告没有完成销售任务，根据被告的支付佣金的情况推算，至2012年5月16日，原告完成的销售任务不到合同约定的销售任务的一半。根据《独家代理销售委托合同》第九条销售目标完成率奖惩约定，实际完成任务时间比合同约定时间每推迟一个月罚款10000元。因此原告应自2012年6月起至达到销售面积的95%之日止，每月支付合同约定的罚款10000元。因原告销售不力，导致被告回笼资金迟缓，给被告造成巨大经济压力，延误了被告其他项目的开发进度，被告保留提起反诉的权利。二、原告计算佣金的方法及计算依据存在多处错误。根据《独家代理销售委托合同》约定，原告代理销售的房产价格，高于或等于基价时，方可计算佣金，也就是说低于基价的不能收取佣金。根据原告提交的2014年5月《销售佣金结�表》，序号1、3、4、5、7、8、11、12、13、22、25，2014年8月住宅《销售佣金表》序号1、2、3，以上客户单价均低于基价，不能计收佣金。根据《独家代理销售委托合同》第三条约定，被告的关联单位、内部员工认购的房屋不计提佣金，2014年8月住宅《销售佣金表》序号5到16的购房人为内部职工购房，原告不应计提佣金。根据《独家代理销售委托合同》第七条约定，购房客户一次性付款比例达到100%，按揭贷款的已付款比例达到100%，视为代理销售成功，双方结算佣金，否则不具备结算佣金的条件。2014年11月住宅《销售佣金表》序号1、2、4、9、10、12款项不齐，未达到结算标准，不应计收佣金。2014年5月网点《销售佣金表》，3个客户的信息房产局做过房号及面积变更，应按变更后的信息作为结算的依据。2014年11月住宅《销售佣金表》序号7、11房屋未销售，不应计提佣金。2014年5月车库《销售佣金表》及2014年5月附房《销售佣金表》，按《独家代理销售委托合同》约定的结算方式是合同总价的3%计算，不适用溢价佣金计算方式。以上表明原告单方制作的《销售佣金表》所依据的事实未经认真核实，佣金的计算方法和标准存在明显错误，应当扣除52758元。三、因原告未尽职履行代理销售职责，导致购房客户起诉被告，原告应承担违约及赔偿责任。根据《独家代理销售委托合同》第四条“工作内容”第二项房屋销售及相关后续事宜，原告应承担配合被告做好房屋交付等工作。在向崔青海销售房屋过程中，因未履行书面通知交房义务，导致崔青海向法院提起诉讼追究被告的逾期交房违约责任。原告在代理销售房屋过程中，未按照商品房预售合同的格式条款内容，向房屋买受人履行书面通知义务，导致房屋在交付程序上存在瑕疵，并最终导致房屋买受人向法院起诉被告，对此原告负有不可推卸的责任，除按照合同第十六条第9项约定承担全部损失外，还应另行支付违约金5000元。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年5月17日，原、被告签订《独家代理销售委托合同》，约定被告将位于胶州市经十二路与纬四十一路交汇处北都.现代城项目一期7.2万平方米委托原告代理销售。合同第二条代理期限约定：自本合同签订之日起至2012年9月30日止。第三条代理形式约定：独家代理，甲方不再委托任何单位和个人参与销售。甲方自行销售的商品房屋（包括但不限于甲方或者甲方关联单位内部员工、甲方客户内部员工认购的房屋、甲方公关活动销售的房屋以及其他属于甲方主要联系的原因销售的房屋），均不计入乙方销售业绩，不计提佣金；甲方工程、材料供贷合作单位工程、材料款抵购房款等不计入乙方销售业绩，不计提佣金，甲方于本合同签订以前已积累认购的房屋，不计入乙方销售业绩。以上所售房源须在预留80套范围内，此外以任何形式售出的单位亦纳入乙方销售任务及提成范围。第五条销售任务中总任务约定：乙方应在自本合同签订之日起两年内完成上述销售代理住宅范围内总销售面积95%的销售量。第六条销售代理基价、佣金及销售费用约定，项目可销售面积（委托总面积）约为72000平方米。住宅销售代理基价的平均标准1860元/㎡，车库为1800元/㎡（层高2.2米以下），贮藏室为880元/㎡，网点房价格由双方另行约定。具体到各套住房或门面（下称销售单位）销售代理基价的定价由乙方在本合同签订后30日内在平均标准基础上制定《一房一价基价表》（附件一）并上报甲方审批签章认可后方生效。在整个销售过程中，对《一房一价基价表》所作的任何优惠，须由甲方书面确认后方可执行，乙方严格按指令办理，并认可优惠后的实际成交金额作为计算代理佣金的依据。在销售过程中，乙方不得以私自打折或变相优惠等任何形式将房屋以低于销售代理基价的价格销售，否则甲方有权解除本合同。乙方的销售代理佣金由两个部分组成：（1）基价佣金：乙方按各个销售单位销售代理基价总额3%的标准提取基价佣金，即基价佣金=销售代理基价×销售面积×3%，在经甲方书面同意后，房屋实际成交价格低于销售代理基价的，则基价佣金=实际成交价格×销售面积×3%。溢价佣金：乙方各个销售单位实际销售单价高于销售代理基价时，高出基价之上的溢价部分，甲方得70%，乙方得30%，即溢价佣金=（商品房买卖合同单价-该房屋销售代理基价）×销售面积×30%。销售代理佣金由甲方支付给乙方进行包干使�，乙方负责承担自本合同签订之日起所发生的售楼部的水电费、日常电话费、策划销售人员的酬劳和差旅费、策划费、广告设计、制作及发布费用、销售日常办公、耗材费用等乙方为履行本合同而发生的费用。第七条佣金结算条件：本合同履行期限，可计入乙方销售业绩的客户与甲方签订商品房预售合同，甲方收到所签合同一定比例的房款时（其中一次性付款的，已付款比例达到100%时；以按揭贷款方式支付房款的，已付款比例达到100%），视为乙方代理销售成功，双方结算代理佣金，已与客户签订购房合同，并符合下列条件的乙方结算代理佣金。第八条佣金的支付办法约定：佣金每月结算一次，乙方在每月3日前向甲方提交上一月度的佣金对账单，经甲方审核确认无误后，于当月10日前将提佣金全额支付给乙方。每次付款日，乙方应向甲方提供本次应付款的正式发票。若乙方逾期提交对账单或发票，则甲方的付款时间相应顺延。第十六条违约责任约定：1、如甲方违反本合同第三条第一款规定，乙方有权单方面终止合同。2、在代理期间如非乙方原因甲方单方面终止合同，则向乙方支付50000元的违约金。3、在代理期间如非甲方原因乙方单方面解除合同，则向甲方支50000元的违约金。4、若甲方未按合同约定支付佣金，每逾期一天，则按逾期部分的日万分之二点一支付违约金。逾期超过30天，乙方有权解除本合同。自2011年5月起-2014年11月，被告合计应付原告佣金5391028.07元，被告已付3990802.41元，尚欠1400225.64元未付。原告同意放弃被告在答辩中提出异议的52758元佣金的主张。上述事实，有原告提交的《独家代理销售委托合同》、一房一价表、佣金结算表、付款催告函、佣金发票及运单、《解除合同通知书》及运单、回执、《关于北都.现代城部分房源的调价通知》、《关于北都.现代城购房优惠活动的时限通知》，被告提交的销售佣金付款明细及当事人陈述在案佐证，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原、被告签订销售代理合同，由原告独家代理销售商品房，双方之间的商品房委托代理销售合同关系依法成立并生效，原、被告均应按约履行各自的义务。被告认可尚欠原告佣金1347467.37元未付，应当予以支付。原告在诉讼中明确诉讼请求为如果被告认可尚欠原告佣金1347467.37元，则原告放弃违约金的诉讼请求，同意放弃被告在答辩中提出异议的52758元佣金的主张，原告的主张系其对自身权利的行使，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定，判决如下：一�被告青岛文华房地产开发有限公司支付原告青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司佣金1347467.37元，于本判决生效后10日内向原告支付。二、驳回原告青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17748元，保全费5000元，由被告青岛文华房地产开发有限公司负担21623元，原告负担1125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡建玲审 判 员  孙 超人民陪审员  施科春二〇一五年十二月十六日书 记 员  冷 甜