广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1431号
上诉人（原审被告）：湛江市顺江房地产开发有限公司。住所地：湛江市开发区海景路***号金地豪苑商住楼****幢首层**号商铺之A。
法定代表人：郑土容，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄秋媚，广东博格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程兵，男，1968年9月19日出生，汉族，住湛江市霞山区。
被上诉人（原审原告）：宫维清，女，1969年4月19日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
上诉人湛江市顺江房地产开发有限公司（以下简称“顺江公司”）因与被上诉人程兵、宫维清商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员黄涌担任审判长，审判员郑玉莲、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人顺江公司的委托诉讼代理人黄秋媚，被上诉人程兵、宫维清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺江公司上诉请求：1、撤销原判；2、确认顺江公司与程兵、宫维清于2015年7月21日设立商品房买卖合同法律关系；3、驳回程兵、宫维清的诉讼请求；4、一、二审案件受理费由程兵、宫维清承担。事实与理由：1、2015年7月21日，顺江公司与程兵、宫维清签订了《商品房认购协议书》，约定程兵、宫维清认购顺江公司开发的位于湛江市××区体育××路××江××小区××房，建筑面积128.46平方米，套内建筑面积108.21平方米；该房属预售，按建筑面积计价，单价为7050元/平方米，总房价905643元。根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十六条、第三十七条规定，上述《商品房认购协议书》已具备商品房买卖合同的主要条件，其内容不违背国家法律、行政法规规定，也不违背公序良俗，且顺江公司又履行了交付房屋的主要义务，故商品房买卖法律关系在双方签订《广东省商品房买卖合同》之前已依法成立。虽然《商品房认购协议书》约定该协议在双方签订《广东省商品房买卖合同》后自动失效，但不能据此否定顺江公司与程兵、宫维清于2015年7月21日设立商品房买卖法律关系的真实意思表示，以及具备商品房买卖法律关系实质要件的合同生效时间为2015年7月21日。因受到于2015年10月4日发生的“彩虹”特大台风影响，以及执行政府有关部门通知不能复工等原因，导致涉案商品房延期到2016年8月9日才验收合格。因此，顺江公司延期交房没有违约或过错。建设工程属于公共利益、生命利益和生存利益的项目，法院应充分考虑延期交房的原因，再作出判决。2、程兵、宫维清是在2016年3月15日才付清购房款，根据合同约定，未付清购房款的，顺江公司有权拒绝交付商品房。顺江公司于2016年8月20日书面通知收房，发出通知之日应视为收房之日。
程兵、宫维清辩称，顺江公司于2016年8月20日通知收房，但程兵、宫维清发现涉案商品房没有验收备案，故拒绝收房。2016年8月30日，涉案商品房具备合同约定的交付条件，程兵、宫维清接受的收房日期为2016年9月1日，而且，涉案商品房的物业管理费也是从2016年9月1日开始计算，由此也证明程兵、宫维清收房时间是2016年9月1日。
程兵、宫维清向一审法院起诉请求：顺江公司支付逾期交房违约金33327.92元；案件诉讼费由顺江公司承担。
一审法院查明事实：程兵、宫维清于2016年1月23日与顺江公司签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.xxxxxxxx号），购买位于湛江市××区体育××路××江××城××小区××房，房款共905643元。合同约定：顺江公司应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60天，而程兵、宫维清又选择继续履行合同的，顺江公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之二支付违约金。合同签订后，程兵、宫维清依约支付了房款905643元,顺江公司则迟于2016年9月1日才将房交付给程兵、宫维清使用,以致引发双方纠纷，程兵、宫维清遂诉诸一审法院。
另查明：在签订《广东省商品房买卖合同》前，程兵、宫维清与顺江公司于2015年7月25日签订《商品房认购协议书》，对购买房屋面积、房款、付款方式进行了约定，并约定该协议于双方签订《广东省商品房买卖合同》后自动失效。该协议没有对交付房屋时间及逾期交房违约责任进行约定。
再查明：顺江公司于2016年8月20日书面通知程兵、宫维清于2016年8月26日办理商品房交接手续。湛江市赤坎区体育南路35号顺江帝景城商住小区1幢于2016年8月30日在湛江市建设工程竣工验收备案办公室进行竣工验收备案。
一审法院认为，程兵、宫维清与顺江公司于2016年1月23日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予遵照履行。根据《广东省商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，顺江公司应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付程兵、宫维清使用，逾期超过60天，而程兵、宫维清又选择继续履行合同的，顺江公司应从逾期的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之二支付违约金。当事人双方关于违约金的约定没有违反法律法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，应尊重当事人双方的约定，该约定为有效约定，双方应遵照履行。顺江公司依约应当于2016年2月29日前将验收合格的商品房交付给程兵、宫维清，但涉案商品房迟于2016年9月1日才交付给程兵、宫维清，故顺江公司逾期交房的违约行为成立。顺江公司抗辩由于受到2015年10月4日“彩虹”台风不可抗力的影响，影响到建设工程正常竣工，故应免除顺江公司延期交房的责任。本案中，程兵、宫维清与顺江公司于2016年1月23日签订《广东省商品房买卖合同》对交房时间进行约定，而“彩虹”台风已于2015年10月4日发生，如因受台风影响到正常交房，顺江公司在2016年1月23日签订合同时应当可以预计到。因此，顺江公司该抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。
关于逾期交房天数的计算。顺江公司于2016年8月20日通知程兵、宫维清收房，但涉案房屋于2016年8月30日进行竣工验收备案，故涉案房屋应于2016年8月30日才具备交房条件，而顺江公司实际于2016年9月1日交房给程兵、宫维清，因此逾期交房天数应为185天（2016年3月1日至2016年9月1日）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，顺江公司应支付逾期交房违约金33508.79元（905643元×185天×万分之二）给程兵、宫维清。程兵、宫维清请求33327.92元未超过该范围，故一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：限湛江市顺江房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金33327.92元给程兵、宫维清。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316.6元，由湛江市顺江房地产开发有限公司负担。
二审期间，程兵、宫维清提交《商品住房项目预（销）售价格备案申报表》，拟证明顺江公司自行公示交付房屋的时间。
经质证，顺江公司认为程兵、宫维清没有提交原件核对，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，而且房屋交付时间应以顺江公司通知交房的时间为准。
本院经审查认为：上述证据中楼盘名称为顺江帝景城商住小区4幢，而涉案商品房所在的楼盘名称为顺江帝景城商住小区1幢，故上述证据与本案没有关联性，本院不予采纳。
二审期间，顺江公司没有提交新证据。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查明：顺江公司与程兵、宫维清签订的《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条约定：“顺江公司与程兵、宫维清双方共同确认，程兵、宫维清必须已经付清其所购商品房的全部房款（含以银行按揭方式支付的部分）、税费、专项维修资金等费用后，顺江公司才有义务按照合同第八条约定的时间向程兵、宫维清交付商品房。无论何种原因，在程兵、宫维清未付清前述所有款项前，顺江公司有权拒绝交付该商品房而不须承担任何违约责任。”
再查明：一审庭审时，程兵、宫维清称计算逾期交房违约金的期间为2016年2月29日至2016年8月30日（实际交房日期），共184天。
二审庭审时，顺江公司与程兵、宫维清均认可以银行按揭方式支付的部分购房款于2016年3月15日到账。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据顺江公司的上诉理由及程兵、宫维清的答辩意见，当事人二审争议的焦点问题如下：
一、关于涉案《商品房认购协议书》应否认定为商品房买卖合同的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，将《商品房认购协议书》认定为商品房买卖合同，应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。从双方签订的《商品房认购协议书》来看，其并没有完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容如房屋交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜、解决争议的办法、违约责任等等。换言之，以上相关内容还必须通过签订正式的商品房买卖合同进行明确。而且，涉案的《商品房认购协议书》中有关“本协议自双方签订《广东省商品房买卖合同》后自动失效”的约定，也证明了双方当事人的真实意思是签订预约合同性质的《商品房认购协议书》。顺江公司上诉主张涉案的《商品房认购协议书》应认定为商品房买卖合同，没有事实与法律依据，本院不予支持。
二、关于顺江公司应否承担逾期交房违约责任的问题。顺江公司与程兵、宫维清签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议（附件四）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应依约履行。合同签订后，以银行按揭方式支付的部分购房款于2016年3月15日到账，故程兵、宫维清于2016年3月15日才付清全部购房款。虽然合同约定，顺江公司应于2016年2月29日前将房屋交付程兵、宫维清使用，但《合同补充协议》（附件四）又约定，程兵、宫维清必须已经付清全部房款（含以银行按揭方式支付的部分）等费用后，顺江公司才有义务按照合同约定的时间向程兵、宫维清交付商品房。无论何种原因，在程兵、宫维清未付清前述所有款项前，顺江公司有权拒绝交付该商品房而不须承担任何违约责任。因此，顺江公司应于程兵、宫维清付清全部购房款之日即2016年3月15日前将房屋交付程兵、宫维清使用，但顺江公司于2016年8月20日才通知程兵、宫维清收房，已构成违约，应承担违约责任。“彩虹”台风发生于2015年10月4日，3个余月之后即于2016年1月23日双方才签订了《广东省商品房买卖合同》，该合同是在双方平等、自愿、协商一致的基础上签订，说明顺江公司已经充分考虑了影响交房的各种因素，但在该合同中顺江公司仍然与程兵、宫维清约定了房屋交付期限在2016年2月29日，因此，顺江公司上诉主张因受“彩虹”特大台风不可抗力及执行政府有关部门的通知不能复工等原因影响涉案房屋的正常交房，故其不应承担逾期交房违约责任的理由不充分，本院不予支持。
三、关于顺江公司应支付逾期交房违约金数额的认定问题。根据合同和补充协议的约定，顺江公司应交付涉案商品房的时间为2016年3月15日前。顺江公司通知程兵、宫维清于2016年8月26日收房，但程兵、宫维清以涉案房屋不具备交付条件为由拒绝接收。直到2016年8月30日顺江公司才办理了涉案房屋的竣工验收备案，应认定2016年8月30日涉案房屋才符合交付条件。因此，逾期交房天数至少应计算到2016年8月30日。由于双方均没有提供证据证明实际交房日期，而程兵、宫维清在一审庭审中认可逾期交房违约金计算到2016年8月30日，故计算逾期交房违约金的天数为169天（2016年3月15日至2016年8月30日），违约金为30610.73元（905643元×0.2‰×169天）。原审法院判决顺江公司向程兵、宫维清支付逾期交房违约金33327.92元不当，本院予以纠正。
综上所述，顺江公司的上诉请求部分成立，对有理部分应予支持。依照《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初270号民事判决为：限湛江市顺江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付逾期交房违约金30610.73元给程兵、宫维清；
二、驳回程兵、宫维清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费316.6元、二审案件受理费316.6元，共633.2元，由湛江市顺江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
二〇一七年十月二十三日
书记员 陈禹豪
附相关法律条文：
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定
程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。