山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终1438号
上诉人（原审原告）：高阳。
委托代理人：胡伟霞，山东曹州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：菏泽中南世纪城房地产开发有限公司。
法定代表人：陈昱含，该公司董事长。
委托代理人：时洪波，该公司员工。
上诉人高阳因与被上诉人菏泽中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第1433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开进行了审理。上诉人高阳委托代理人胡伟霞，被上诉人中南公司委托代理人时洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告高阳诉称，2013年1月31日，原告在被告开发的中南世纪锦城小区购买商品房一套，根据合同约定，被告应于2014年12月20日交付房屋，但被告至今未予交房。特诉至法院，请求被告支付逾期交房违约金37674元。
原审被告中南公司答辩称，被告并未违约，无需向原告支付任何违约金。
原审法院审理查明，2013年1月31日，原告高阳作为买受人，被告中南公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的中南世纪锦城第0004幢01单元10001号房，房屋总金额460180元，首付款161180元，余额299000以银行贷款方式支付。该合同第八条约定：出卖人应在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。附件四合同补充协议第（十九）条约定：买受人对主合同第八条关于交付期限的约定和第十五条关于产权登记的约定期限不持异议，同时双方同意将在将主合同第八条约定的交付期限向后顺延90日，双方对前述两项内容的约定已明知并充分理解。合同还约定了其他内容。合同签订前后，原告陆续将购房款460180元交清。2014年12月2日，被告作为建设单位，和施工单位、监理单位、物业公司共同对涉案房屋进行了住宅工程质量分户验收。2014年12月8日，被告通过EMS特快专递向原告邮递了“收楼通知书”，原告于次日签收。2014年12月22日，原告前去被告处领取了涉案房屋，并在房屋验收交接单、入伙物品资料签收单、收楼流转单上签字予以确认，同时与物业公司签订了《前期物业服务协议》。2015年4月15日，涉案房屋所在的中南世纪锦城4#楼在竣工验收备案机关进行了备案，《建设工程竣工验收备案证书》显示：竣工日期为2014年12月1日，验收日期为2015年4月10日。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案商品房的交付条件是“1、该商品房经验收合格。”明确排除了“2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”等其他三项验收标准。涉案房屋于2014年12月2日经建设、施工、监理及物业单位验收合格，且在《建设工程竣工验收备案证书》中亦记载工程竣工日期为2014年12月1日，故原审法院认为涉案房屋于2014年12月2日已具备双方约定的交付条件。同时根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第（十九）条约定，交房期限应为主合同约定的交付期限2014年12月20日向后顺延90日，即2015年3月20日。被告于2014年12月8日通知原告收房，原告于2014年12月22日接收房屋，并未超过《商品房买卖合同》约定的交房期限。故原告请求被告支付逾期交房违约金，无事实根据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告高阳的诉讼请求。案件受理费742元，由原告高阳负担。
上诉人高阳不服原审判决上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原审判决认定被上诉人完成交房行为与事实不符。2014年12月22日上诉人到被上诉人处办理了相关交房手续，当天下午得知被上诉人所交房屋未经相关部门验收，上诉人又将所收到的房屋钥匙及相关材料退还给了被上诉人，拒绝接收未经验收的房屋，被上诉人承诺当符合交房条件后，会通知上诉人交房，但至今被上诉人未重新通知上诉人交房，上诉人至今尚未收房。2、原审判决认为被上诉人的竣工日期即符合交房条件，违反法律规定。被上诉人提供的《建设工程竣工验收备案证书》中也显示，验收合格日期为2015年4月10日而不是原审判决认定的2014年12月1日。3、对于《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十九条，应认定其为无效条款，不应认定为当事人的真实意思表示。请求依法改判。
被上诉人中南公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，上诉人提交证据1、业主入伙物品、资料签收单一页及物业、预收公用水电费收款收据各一张，中南世纪锦城前期物业服务协议临时管理规约，中南世纪锦城前期物业服务手册各一份，拟证明上诉人具体收房时间为2016年5月25日。证据2、商品住宅质量保证书使用说明书一份，拟证明根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的第11条房屋交接之规定，商品住宅质量保证书使用说明书是房屋交接时被上诉人必需向上诉人交付的文件，而这份文件交付时间是2016年5月25日，并且有关交付房屋的竣工日期及建设工程竣工验收复印件、住宅工程质量分户验收表原件等内容未予载明。经被上诉人质证认为，对证据1的真实性有异议，该证据与被上诉人在一审提交的证据完全不符，被上诉人一审提交的证据业主入伙物品、资料签收单时间为2014年12月22号，对商品住宅质量保证书使用说明书有异议，该证据中并没有时间，不能显示和证明上诉人所说的交房时间，对物业、预收公用水电费收款收据有异议，该证据是上诉人在交纳时出具的，可能交水电费的时间比较晚，并不能证明售房时间。临时管理规约，中南世纪锦城前期物业服务手册与上诉人在一审提交的证据完全不符，被上诉人在一审时提交的前期物业服务手册、临时管理规约落款时间为2014年12月22号，由此证明，被上诉人的交房时间为2014年12月22号。被上诉人提交上诉人的承诺保证书一份，拟证明高阳已经免除被上诉人在商品房买卖合同及车位使用权转让协议存在的一切违约及赔偿责任，并且高阳已经同意和被上诉人之间不再存在任何争议和纠纷，也不再要求被上诉人承担任何违约及赔偿责任。2016年5月25号由高阳父亲高勇代高阳签定的。经上诉人质证认为，对该证据的真实性无法质证，因不是高阳本人所签，其父亲代签高阳本人不知道，此证据也不能作为被上诉人免除其责任的依据。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据与一审其提交的证据完全不符，与被上诉人提交的相关证据不吻合;上诉人提交的上述证据，不能确认其证明力;被上诉人提交的上述证据，不是高阳本人所签，不能确认其证明力。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点是：上诉人请求被上诉人承担逾期交房违约金有无事实和法律依据。
首先，从双方当事人提供的证据分析看，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四合同补充协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案商品房的交付条件是“1、该商品房经验收合格。”被上诉人提供的《建设工程竣工验收备案证书》中显示，验收合格日期为2015年4月10日。因此，应当认定以建设单位组织竣工验收并出具竣工验收合格证明的日期即2015年4月10日为竣工验收合格日期。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第（十九）条约定，交房期限应为主合同约定的交付期限2014年12月20日向后顺延90日，即2015年3月20日。可以认定被上诉人逾期20天交房，应当承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。被上诉人应当支付上诉人逾期交房的违约金为：（460180元×0.0002×20天）＝1840.72元。
综上所述，上诉人高阳部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第1433号民事判决;
二、被上诉人菏泽中南世纪城房地产开发有限公司支付上诉人高阳逾期交房违约金1840.72元，于本判决生效后十日内履行完毕;
三、驳回上诉人高阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费742元，由上诉人高阳负担692元，被上诉人菏泽中南世纪城房地产开发有限公司负担50元;二审案件受理费742元，由上诉人高阳负担692元，被上诉人菏泽中南世纪城房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 王 婷