广西壮族自治区扶绥县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扶民初字第768号
原告周威，个体户。
委托代理人方红，广西进安律师事务所律师。
委托代理人何国琳，广西进安律师事务所律师。
被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县山圩镇山圩街。
法定代表人顾荣，该公司总经理。
委托代理人黄长雄，广西金和律师事务所律师。
被告韦向阳，个体户。
被告陆彦均，个体户。
被告韦向阳、陆彦均共同委托代理人钟志鸿，广西恒聚律师事务所律师。
第三人农立军，商人。
原告周威与被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司（以下称：永达公司）、韦向阳、陆彦均、第三人农立军借款合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理后，依法由审判员吴量民担任审判长与代理审判员韦剑、人民陪审员韦超组成的合议庭，于2013年9月26日公开开庭进行了审理。书记员李庆担任法庭记录。原告周威及其委托代理人方红、何国琳，被告永达公司的委托代理人黄长雄，被告韦向阳、陆彦均的共同委托代理人钟志鸿到庭参加诉讼。第三人农立军经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周威诉称，2011年6月1日被告永达公司法定代表人顾荣及委托代理人韦向阳与周威、农立军经协商一致，永达公司与原告周威及第三人农立军签订了一份《借款协议书》，协议书约定：甲方（永达公司）同意将开发扶绥县山圩镇《风情.山圩步行街》项目第一期15亩地中的35间房屋出售给乙方（周威、农立军）------乙方借给甲方三百五十万元------；房屋暂以现在第一期规划《总平面图》为准；本协议生效后甲方不能再自行出售该地房屋。协议还约定了其他内容。《借款协议书》由永达公司的法定代表人顾荣及委托代理人韦向阳签字并盖章。协议签订后，永达公司把扶绥县山圩镇《风情.山圩步行街》项目第一期规划《总平面图》（加盖永达公司的公章并确定周威、农立军预售的35间房）交给原告作为预售扶绥县山圩镇《风情.山圩步行街》项目第一期的房屋。2011年7月6日农立军退出《借款协议书》。原告根据与永达公司签订的《借款协议书》和第一期总平面图以原告名义预售房产给傅建、梁华伟、邓美香、李民强、张少安、苏永进、吴新宁、阮小招、何文庆、姚高林、覃仲德、黄志红、黄在勇、甘明飞等十四人。共收得房屋预售款260万元，被告代理人韦向阳及永达公司股东陆彦均提取了该笔款项。后来原告发现被告永达公司委托销售的房产不合法，无法交付购房人，购房人追索原告，其中购房人傅建、梁华伟、邓美香、李民强、张少安、苏永进、吴新宁、阮小招、何文庆、姚高林十人向扶绥县人民法院起诉本人，并已经判决由本人偿还所收购房款。经查，被告韦向阳、陆彦均收取原告款项后已有多笔款项支付给永达公司，表明永达公司已经收到了原告的借款，并确认了韦向阳、陆彦均的代理行为。原告认为，原告预售永达公司房屋的行为及把预售房款交给韦向阳、陆彦均是基于对被告永达公司的信任及合理依赖，没有上述二份文件，原告不可能发生预售行为。周威收取房屋预售款后已全额交给韦向阳、陆彦均。原告有理由相信韦向阳、陆彦均收取周威的260万元就是代表永达公司收取原告的借款。为此诉至法院，请求法院依法判决：被告永达公司返还原告借款260万元（诉讼中原告将立案时的诉讼标的265万元变更为260万元），被告韦向阳、陆彦均负承担连带返还责任。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据1、2011年6月1日签订的《借款协议书》，拟证明：1、周威与永达公司有签订借款协议及韦向阳是永达公司委托代理人的事实；2、周威与永达公司有房产买卖关系，《借款协议书》名为借款合同，实为房屋买卖合同的事实；
证据2、永达房地产公司的“风情.山圩步行街”第一期规划《总平面图》（加盖有永达公司的公章），拟证明周威与永达公司有房产买卖关系，《借款协议书》名为借款合同，实为房屋买卖合同，周威是代理永达公司预售房产的事实；
证据3、收据5份，总金额260万元，拟证明《借款协议书》名为借款合同，实为房屋买卖合同，周威是代理永达公司预售房产十四间，且周威已经将收取的房屋预售款260万元全部交付给永达公司代理人韦向阳、陆彦均，周威已履行《借款协议书》义务的事实；
证据4、陆彦均存入永达公司账户的银行凭证2张，共360万元，拟证明：永达公司与陆彦均关系密切并且有资金往来，陆彦均已将原告的购房款交付被告永达公司；
证据5、韦向阳借款给永达公司的借据，拟证明韦向阳在陆彦均退出永达公司股东后仍然对永达公司有投资行为；
证据6、（2012）扶民初字第625号判决书，拟证明周威是代理永达公司预售房产的事实。
被告永达公司辩称，永达公司与周威、农立军签订的《借款协议书》未生效，也未履行。永达公司没有收到被告周威交来的借款，周威借给韦向阳、陆彦均的借款与永达公司无关。陆彦均存入永达公司账户的360万元是陆彦均偿还其所欠永达公司的其他债务。
被告永达公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：
（2012）扶民初字第625号判决书，拟证明：1、本案是借款纠纷；2、陆彦均汇入永达公司账户的360万元款与本案无关。
被告韦向阳、陆彦均共同辩称，韦向阳、陆彦均是受永达公司的委托收取周威的借款260万元的，所收取的260万元，一部分用于永达房地产公司的“风情.山圩步行街”第一期项目前期投资，还有一部分已转入永达公司的账户。韦向阳、陆彦均是代理行为，代理的后果应该由被代理人承担。故韦向阳、陆彦均不承担连带返还责任。
第三人韦向阳、陆彦均在举证期限内提供证据有：
《扶绥山圩地块开发条件协议》、《扶绥山圩地块开发条件（补充）协议》、《关于合作推进扶绥县山圩镇商贸文化广场建设项目开发成功的承诺书》，拟证明韦向阳与广西永达投资有限公司是委托与被委托关系，韦向阳是永达公司的委托代理人。
第三人农立军没有陈述，农立军在举证期限内没有证据提交。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。第三人农立军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出陈述，视为其已放弃举证、质证和答辩的权利。
经过开庭质证，原告周威、被告韦向阳、陆彦均对被告永达公司提供证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该证据不能达到举证方的证明目的；原告周威、被告永达公司对被告韦向阳、陆彦均提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议，但被告永达公司认为该证据不能达到举证方的证明目的；被告韦向阳、陆彦均对原告周威提交的证据1、2、3、4、5、6中真实性、合法性关联性均无异议，但认为原告提交的证据2不能达到举证方的证明目的。被告永达公司对原告周威提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性没有异议，对证据的关联性有异议。本院认为，各方当事人的证据来源、形式合法，证据内容与本案各方诉辩事由存在关联性，因此，本院对各方当事人提供的上述证据的证据效力予以确认。
综合全案证据及开庭笔录，本院确认以下法律事实：
2011年6月1日广西扶绥县永达房地产开发有限公司（甲方）与周威、农立军（乙方）签订了一份《借款协议书》，协议书约定：“一、甲方同意将开发扶绥县山圩镇《风情.山圩步行街》项目第一期（政府后面）15亩地块中的35间房屋以每平方米1830元出售给乙方（即以现第一期总平面图为依据）。乙方先借给甲方叁佰伍拾万元。项目正式开工后借款抵作房款，甲方工程封顶后，乙方在两个月内办理银行按揭或现金付清房款，甲方负责办理所有的合法手续；二、房屋暂以现在第一期规划《总平面图》为准，如规划有变，双方另作协商；三、本协议生效后，甲方在乙方不违约的前提下，不能再自行出售该地房屋，如途中出售的，则以借款数额的二倍计赔给乙方，如乙方不按约定支付房款，甲方有权出售该房屋；四、借款期限为三年，三年内乙方在甲方不违反本协议的前提下，不得以任何借口追回借款；五、本协议一式肆份，甲乙双方各执两份，乙方借款转到甲方账户后生效（附规划图等，甲方签字生效）。”。该协议书的甲方由永达公司的法定代表人顾荣及其委托代理人韦向阳签名，并加盖永达公司的公章。乙方由周威、农立军签名。《借款协议书》签订后，被告永达公司将“风情.山圩步行街”第一期规划《总平面图》（加盖有永达公司的公章）交给被告周威。周威根据其与永达公司签订的《借款协议书》和“风情.山圩步行街”第一期规划《总平面图》以周威名义预售“风情.山圩步行街”第一期规划的十四间房产给傅建、梁华伟、邓美香、李民强、张少安、苏永进、吴新宁、阮小招、何文庆、姚高林、覃仲德、黄志红、黄在勇、甘明飞等十四人，由周威出具借条，共收得房屋预售款（借款）260万元。后，周威将收取傅建等十四人的购房款（借款）260万元分五次交付给永达公司的代理人韦向阳及永达公司股东之一陆彦均，并由韦向阳、陆彦均出具五份借据给周威（时间、金额分别是：2011年6月8日50万元；2011年6月21日50万元；2011年7月7日125万元；2011年8月2日15万元；2011年8月31日20万元）。陆彦均曾分别于2012年4月28日、2012年5月2日各将180万元，共360万元存到被告永达公司工商银行账户，被告永达公司确认收到360万元款项但认为这两笔款是陆彦均归还其所欠公司的其他借款。2012年4月28日韦向阳向韦永坚（案外人）借款260万元，用于永达公司山圩商贸城项目的投资，顾荣（永达公司法定代表人）及永达公司作为担保人和担保单位在《借据》上签名、盖章。至今被告永达公司规划开发的“风情.山圩步行街”第一期项目并没有取得审批许可手续，工程也只是进行了土地平整，还没有进入实质性建设。永达公司亦未能按《借款协议书》的约定将扶绥县山圩镇《风情.山圩步行街》项目第一期（政府后面）15亩地块中的35间房屋（即以现第一期总平面图为依据）出售给周威。
另查明，第三人韦向阳、陆彦均是夫妻关系，陆彦均是被告永达公司的股东之一。
再查明，第三人农立军于2011年7月6日与被告周威协商一致，农立军自愿退出2011年6月1日广西扶绥县永达房地产开发有限公司（甲方）与周威、农立军（乙方）签订的《借款协议书》的义务与责任（不再享受收益与承担损失）。被告周威承认其收取傅建等人购买被告永达公司位于扶绥县山圩镇人民政府背后十五亩“风情.山圩步行街”第一期项目的十四间房子的购房意向金265万元是周威的个人行为，与农立军无关。
还查明，永达公司于2012年3月16日在《广西法治快报》上公告《解除协议声明》、《声明》，声明：1、永达公司没有收到农立军、周威交来任何款项，并决定解除永达公司与农立军、周威于2011年6月1日签订的《借款协议书》；2、韦向阳也不是永达公司的职工或股东。
世间）。被告周威承认其收取傅建的据）以每平方米本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
被告永达公司与原告周威及第三人农立军于2011年6月1日签订的《借款协议书》。该协议书约定有明确的借款金额、还款期限和还款方式，应当是一份借款合同，当然，在协议中也有房地产预售之合意，究其内容该《借款协议书》实为附条件的借款合同，故本案原、被告之间的争议属借款合同纠纷，以房屋买卖合同纠纷立案不妥，应予纠正。本案双方争议的焦点是《借款协议书》是否已生效，已履行，永达公司是否收到被告周威交来的借款。《借款协议书》签订后，周威将其收取的傅建等十四人的购房款260万元交付给被告韦向阳、陆彦均，被告韦向阳、陆彦均收到款项时亦向原告周威出具了借据。被告韦向阳、陆彦均在处理与原告周威的借款事项过程中，虽没有被告永达公司的书面授权委托书，但韦向阳在永达公司与周威、农立军签订的《借款协议书》中作为永达公司的委托代理人在《借款协议书》上签名，同时该协议也有永达公司法定代表人顾荣的签名及公司的盖章；而被告陆彦均系永达公司的股东之一，且是韦向阳的妻子；因此周威有理由相信韦向阳及陆彦均具有代理权。应视为韦向阳、陆彦均受被告永达公司的委托，有权代理被告永达公司处理与原告周威签订的《借款协议书》中与永达公司相关的事务。韦向阳及陆彦均执行永达公司的委托事务产生的法律后果直接归属被代理人永达公司。韦向阳、陆彦均提出其受永达公司的委托收取周威的借款，之后，已将部分借款用于“风情.山圩步行街”第一期项目前期投资，还有部分借款已转入永达公司的账户，所转给永达公司的360万元即包含周威的部分借款。而永达公司认为陆彦均存入公司账户的360万元是陆彦均偿还其所欠永达公司的其他债务，但永达公司未提供证据证实其与韦向阳、陆彦均存在其他债务的事实，故对其辩解不予采信。综合本案查明的事实及各方的证据，足以认定周威已依《借款协议书》的约定将借款260万元出借给永达公司，已经履行了协议书所约定的提供借款的义务，故对永达公司提出周威并没有按协议书的约定把借款转到永达公司的账户，《借款协议书》未生效、未履行的辩解主张，本院不予支持。因被告永达公司规划开发的“风情.山圩步行街”第一期项目并没有取得审批许可手续，工程也只是进行了土地平整，还没有进入实质性建设，因此永达公司未能履行《借款协议书》约定的附随义务，即将35间房屋出售给周威，导致原告周威无法实现通过购买被告永达公司开发的“风情.山圩步行街”第一期项目的35间房屋从而将借款抵作房款的目的，为此，对原告周威要求被告永达公司返还260万元借款的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告韦向阳、陆彦均应否承担连带责任的问题。被告韦向阳、陆彦均在代理被告永达公司执行永达公司与原告周威之间的借款事务中，永达公司没有出具书面委托书，没有明确委托的具体事项，故本案被告永达公司委托被告韦向阳代理的事项，属委托授权不明。授权不明的代理行为，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。另一方面，被告韦向阳、陆彦均作为代理人在收取到原告周威的借款后应及时将借款转交永达公司，但韦向阳、陆彦均在没有得到永达公司明确授权的情况下，先将借款汇到其个人帐户，之后才转帐给永达公司。因此，对原告主张被告韦向阳、陆彦均负连带责任的主张，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第二百一十条、第一百九十六条、第九十四条第（二）项的规定，判决如下：
一、被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司返还原告周威借款人民币260万元；
二、被告韦向阳、陆彦均对被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司承担的上述还款义务负连带责任；
三、驳回原告周威的其他诉讼请求。
案件受理费28000元（原告已经预交），由被告广西扶绥县永达房地产开发有限公司负担，被告韦向阳、陆彦均负连带责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。
审 判 长 吴量民
代审 判员 韦 剑
人民陪审员 韦 超
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 李 庆
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第九十四条第（二）项的规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。