湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终224号
上诉人（原审原告）：周虹，女，1963年9月7日生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：侯恩超，湖南五岭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郴州仁大房地产开发有限公司。
法定代表人：黄桂平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。
上诉人周虹因与被上诉人郴州仁大房地产开发有限公司（以下简称仁大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初3474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周虹的委托诉讼代理人侯恩超，被上诉人仁大公司的委托诉讼代理人邝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周虹上诉请求：撤销一审判决第二项，改判仁大公司支付违约金41,900元（违约金计算至2017年10月1日，以后另计），并由仁大公司负担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，对合同条款解释存在曲解。一审判决认定按照合同约定周虹与仁大公司选择协商处理，便以此认定在向法院提起起诉之前系协商未果期间，不予支持周虹对仁大公司逾期违约的违约金是错误的。周虹与仁大公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第一十六条第四款规定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理房产登记或手续的法律后果，其中第1项解除合同条款：第2项为买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人支付违约金；第3项协商处理，周虹与仁大公司在合同中选择了第3项。这样的选择不是限制了买房人的权益，而是拓宽了买房人的选择权。这个条款的前提是卖房人有过错在先，通过协商达到处理的目的。对于房屋买卖来说协商处理的结果要么就是解除合同，要么就是不解除合同。因而周虹选择协商处理实际上是拓宽了解决房屋买卖合同的权力。如果周虹选择第1项或者第2项他的权益就限制在要么解除合同要么是不解除合同的范围内。本案当事人选择了3项就有了更多的选择权。当事人实际占有房屋，没有解除合同的意思。因而当然是选择不解除合同并且要卖房人因没有按期办理产权证承担违约责任。虽然协商处理在违约责任上可能有高有低，因协商没有达成一致，这属于约定不明的情形。这也是由人民法院自由裁量的范畴。但最高人民法院对此有明确的规定，因而应适用其规定。一审判决以周虹与仁大公司协商未果期间，不支持周虹请求仁大公司赔偿使其违约金的请求完全是错误的，于法律相悖。二、周虹与仁大公司签订《郴州市商品房买卖合同》系格式条款，依据法律规定应从有利周虹的角度进行解释。本案系格式条款，《合同法》第41条规定格式条款解释以及格式条款不一致时的基本处理规则，即对格式条款的解释发生争议，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，本案中，提供格式合同的人是仁大公司，双方约定协商处理并没有排除周虹对仁大公司违约责任以及对违约金的放弃，相反周虹一直对仁大公司在主张违约责任，仁大公司在约定期间没有完成首次登记，依据合同约定应当遵循诚实信用原则，仁大公司依法应向周虹承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第一十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。综上，一审判决在查清事实的基础上，没有依据合同第十六条及第十六条第三款约定（出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，否则由出卖人承担全部责任）的违约时间来计算违约金。本案仁大公司房屋交付时间为2013年9月2日，违约时间应是从2015年9月1日起计算，而一审判决却以上诉人起诉之日确认为违约时间，并计算违约金，存在认定事实错误，适用法律错误。
仁大公司辩称，周虹要求计算协商处理期间的违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、当事人约定采用协商处理的方式处理纠纷，排除了支付违约金和赔偿损失条款的适用。二、合同约定了协商处理条款，则允许当事人通过协商处理相关纠纷。案涉房屋系团购房，购房价格在同等地段而言非常优惠，仁大公司对团购单位转让指标没有收费，对违约交款和违约收房的行为亦未追究责任，这些都是仁大公司与团购单位友好协商的结果。现周虹提起诉讼则意味着协商不成，从起诉时起计算违约金符合合同约定与合同本意。三、周虹从未主张过违约金，双方未就办证事宜进行过协商，更未达成协商结果。四、本案合同系郴州市房产局提供的网签合同，非仁大公司提供的格式合同，合同约定的“协商处理”意思明确，不存在两种以上的解释。
周虹向一审法院起诉请求：一、判令仁大公司为周虹办理五岭国际·金桂园第5栋901号房屋不动产登记证；二、判令仁大公司赔偿周虹逾期办证违约金41,900元，违约金按照年利率5.6%暂从2015年9月1日算至2017年10月1日，之后的违约金按年利率5.6%计算至仁大合同为周虹办好五岭国际·金桂园第5栋901号房屋不动产登记证止；三、本案诉讼费由仁大公司负担。
一审法院认定事实：
一、双方当事人无争议的事实
2012年10月29日，周虹与仁大公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定周虹购买仁大公司位于郴州市民权路五岭国际·金桂园5栋9层901号房，同时，合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用后720日内，完成该栋商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.双方协商处理。”。合同签订后，周虹交付了仁大公司购房款359,149元，仁大公司将涉案房屋交付给周虹使用并办理商品房预售登记。2016年10月20日仁大公司取得建设工程竣工验收备案表，具备为涉案商品房办理初始登记的条件。
另查明，郴州市人民政府于2016年5月27日发布《关于实施不动产统一登记的公告》郴政通3号文件明确规定：“自2016年6月20日起市区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务，2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书。”
二、双方当事人有争议的事实
1、关于仁大公司是否有义务为周虹办理房屋初始登记。郴州市商品房买卖合同约定仁大公司应该在商品房交付使用后720日内，完成该栋商品房的初始登记，据此，仁大公司有义务按照合同约定为涉案商品房办理房屋初始登记。庭审中双方均认可合同约定的初始登记是由房产开发商仁大公司先申请将房产登记在仁大公司名下，也就是按建设部于2008年7月1日颁布的《房屋登记办法》第十二条的规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；”进行房产登记。但随着2015年3月1日国务院颁布施行了《不动产登记暂行条例》后，郴州市人民政府于2016年5月27日发布《关于实施不动产统一登记的通告》郴政通3号文件，“自2016年6月20日起市区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务，2016年6月24日18:00起停止颁发各类权利证书，”因此，双方约定的办理初次登记的业务已经停止。根据已经实施的《不动产登记暂行条例》第十四条的规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的”，双方约定的初始登记已变更为首次登记，本案仁大公司办理初始登记的合同义务变更，但仁大公司仍然有为涉案房屋办理首次登记的义务。故周虹要求仁大公司办理房屋初始登记即不动产首次登记的请求予以支持。
2、仁大公司是否应支付周虹逾期办理房屋初始登记的违约金及违约金的计算方式。仁大公司主张因郴州市人民政府颁布《郴政通（2016）3号》文件，从2016年6月28日起郴州市实施不动产登记制度，原合同约定的初始登记制度已经取消变更为不动产登记制度，此外仁大公司在2016年10月取得建设工程竣工验收登记表，已经具备商品房买卖合同约定的初始登记的办理条件，且周虹在签订合同时放弃了要求支付违约金的条款。因此，周虹要求计算违约金的条件不具备，《郴政通（2016）3号》文件以及竣工验收登记表均不是在交房后720天内颁布或取得的，仁大公司不能以此为由免除延期办证的责任。周虹虽然选择协商解决合同纠纷，但周虹向法院提起诉讼即应视为双方协商行为的终止，仁大公司至今仍然未为周虹办理首次登记，故周虹向法院起诉主张逾期办理不动产首次登记的违约金，应予支持。本案计算逾期办理房屋初始登记违约金的起算时间从周虹向法院提起诉讼开始到仁大公司为周虹办理好不动产登记之日止。违约金计算的标准双方未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款规定，关于出卖人逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，按此基准利率的1.3倍计算违约金，即年利率5.655%。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的郴州市商品房买卖合同（合同编号：20120235901）是双方真实意思表示，合同合法有效。双方应按合同约定履行，周虹按合同约定足额交付了购房款，仁大公司则应及时向周虹交付所购位于郴州市民权路五岭国际·金桂园5栋9层901号房屋，并在约定的期限内办理该房的不动产首次登记（初始登记），但仁大公司至今仍未予以办理，故应承担本案违约责任。周虹主张逾期办理不动产首次登记的违约金，符合法律规定，但因双方在合同中对逾期登记的约定是排除违约金的计算双方协商处理，故认为违约金的起算时间应从周虹主张之日即起诉之日开始至仁大公司办理好该房的不动产首次登记之日止，按中国人民银行规定的金融机构贷款利息同档期年利率5.655%的标准计算，即从2017年9月29日起暂计算至2017年12月25日，按年利率5.655%计算为359,149元×5.655%÷365天×85天＝4730元，以后按上述标准另行计算。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告周虹购买的位于郴州市民权路“五岭国际·金桂园”第5栋9层901号房屋办理不动产首次登记；二、被告郴州仁大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周虹逾期办理不动产首次登记违约金4730元（暂计算至2017年12月25日）；之后违约金以359,149元为基数，按年利率5.655%计算至被告郴州仁大房地产开发有限公司完成位于郴州市民权路“五岭国际·金桂园”第5栋9层901号房屋的不动产首次登记时止；三、驳回原告周虹的其他诉讼请求。如果被告郴州仁大房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费928元，减半收取464元，由被告郴州仁大房地产开发有限公司负担300元，原告周虹负担164元。”
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是如何确定支付违约金的计算期间。周虹请求从仁大公司违约之日即逾期办证之日起计算违约金，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条第2项虽已约定买受人不解除合同，则从约定期限的第二天起至实际办妥登记之日支付违约金，但是双方当事人并未选择该项，而是选择了第3项“双方协商处理”，且实际上双方亦无关于如仁大公司逾期办证则自逾期办证之日起支付违约金的约定，在五岭国际·金桂园小区业主委员会向仁大公司和郴州市房产局所发的函中，业主亦未提出从仁大公司逾期办证之日起支付违约金的请求。因此，自仁大公司逾期办证之日起至周虹提起本案诉讼之日期间系双方协商处理期间，周虹关于双方选择协商处理系拓宽了买受人的选择权，本案应当理解为其选择不解除合同并从违约之日起计算违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，双方约定的“协商处理”条款意思明确，不存在两种以上不同的解释，因此，周虹关于应从有利于买受人一方的角度解释该条款的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。故一审法院从周虹起诉之日起计算违约金正确，本院予以维持。
综上所述，周虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费729元，由周虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨爱华
审 判 员 陈新德
审 判 员 黄小峰
二〇一八年三月二十三日
法官助理 袁浩飞
书 记 员 梁 艺
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。