湖南省桂阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂阳法民初字第843号
原告桂阳瑶王贡生态茶业有限公司（以下简称瑶王贡公司），。
法定代表人付明伟，男，该公司总经理。
委托代理人欧阳伦，男，桂阳县泰安法律服务所法律工作者，一般代理。
被告桂阳喜相逢食品有限公司（以下简称喜相逢公司），。
法定代表人付相良，男，该公司总经理。
委托代理人陈庆衡，男，该公司副总经理，特别授权。
委托代理人邱昌禄，男，桂阳县天宇法律服务所法律工作者，一般代理。
原告瑶王贡公司诉被告喜相逢公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理。依法由审判员陈长征适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑶王贡公司法定代表人付明伟、委托代理人欧阳伦、被告喜相逢公司委托代理人陈庆衡、邱昌禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑶王贡公司诉称：2012年4月10日原告以甲方、被告以乙方签订《厂房租赁合同》，被告因生产需要租赁原告的二楼、三楼为厂房。合同约定：“租赁期限为2012年4月10日至2015年7月9日止，2012年4月10日至7月9日为装修期，免收租金；甲方提供保底2000平方米的租赁面积，租金为6元／平方米；乙方发生的水、电、煤气、电话费等由乙方承担，并每月支付物业费2000元”。2012年9月1日因被告生产需要临时改变生产工艺、大幅度增加用电量，须安装一台200K**的变压器才能满足生产供电，于是又与原告签订《关于厂房租赁的补充协议》，协议约定变更租赁日期为2012年8月1日至2015年7月30日止，计租期三年。被告于2012年11月5日交纳租房保证金6万元、2012年8月至2013年1月共6个月的租金7.2万元。此后被告未按合同约定交纳租金，经原告多次催讨无济于事，2013年11月、2014年8月原告向被告两次下达书面《房租催交通知书》，被告方在《房租催交通知书》上签字，并注明已收到。然而被告一直拖延，拒不交纳房租，使原告损失巨大。为此，向人民法院提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告的《厂房租赁合同》及《关于厂房租赁的补充协议》；2、判令被告支付原告房屋租金、滞纳金、物业管理费、水电费等共计人民币27.6万元（1、支付租金从2013年2月至2014年9月共20个月6元／平方米×2000平方米×20个月＝240000元；3、支付房租滞纳金240000元×20%＝48000元；4、支付物业管理费2000元／月×23个月＝46000元；4、支付水电费2000元。合计33.6万元，扣除押金6万元，还应支付27.6万元）。
被告喜相逢公司辩称：喜相逢公司租赁瑶王贡公司的厂房后对厂房进行了大量的装修，若解除合同对喜相逢公司来说损失巨大，故不同意解除合同；喜相逢公司没有按时交纳房租是因为公司的相关主要人员被限制了人身自由，属不可抗力；2013年8月瑶王贡公司擅自将租给喜相逢公司的厂房换锁，并铲除了喜相逢公司的厂牌，造成喜相逢公司的工作人员不能进入厂房，给喜相逢公司造成巨大损失，瑶王贡公司的损失应由其自行承担。请法院依法判决。
经审理查明：2012年4月10日原告以甲方、被告以乙方签订《厂房租赁合同》，被告因生产需要租赁原告所有的坐落于桂阳县工业园芙蓉食品项目区的一栋厂房的二楼、三楼作为其厂房。合同约定：“1、厂房起付日期和租赁期限：2012年4月10日至7月9日为装修期，免收租金，租赁期限为2012年7月10日至2015年7月9日，租期三年。2、租金及保证金支付方式：甲方提供保底2000平方米的租赁面积，租金为每月6元／平方米；乙方向甲方支付保证金10万元，租金应一次性预付6个月，支付日期应提前一个月，第一次支付房租可以从保证金中抵扣，但保证金不得少于3万元。3、其他费用：乙方发生的水、电、煤气、电话费等由乙方承担，并每月向甲方支付物业管理费2000元。4、乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每月20%滞纳金，并有权终止租赁协议”，合同还就其他有关事项作出约定。2012年9月1日原、被告双方签订《关于厂房租赁的补充协议》，协议约定：“变更租赁日期为2012年8月1日至2015年7月30日租期三年，物业管理费从2012年9月份开始收取；甲方（即原告）安装一台200K**变压器专供乙方（即被告）使用，乙方增加保证金3万元，即合同保证金不少于6万元”，补充协议还就其他有关事项作出约定。被告于2012年11月5日向原告交纳租赁厂房押金6万元、2012年8月至2013年1月共6个月的租金7.2万元、2012年9月至10月物业管理费0.4万元。此后被告未再交纳租金及其他相关费用。2013年1月11日被告的有关工作人员因涉嫌生产、销售伪劣产品罪被公安机关刑事拘留，2013年10月29日桂阳县人民检察院以被告有关工作人员假冒注册商标罪向本院提起公诉，2014年4月17日本院以假冒注册商标罪分别对有关人员判处有期徒刑。
2013年11月17日原告制作《房租催交通知书》（该通知书记载内容为：喜相逢公司你公司租赁我公司厂房2000余平方米，租期2012年8月1日至2015年7月30日。按合同约定至2013年11月你公司已拖欠应交房租12个月、物业费11个月、水费500多吨，合计16余万元。在此期间我方已多次电话和当面催交，但你公司至今没有交租意向，也未主动协商缓交事宜，对房主正当权利置之不理。依国家法律和双方合同约定，现通知你公司在2013年11月25日之前交清所欠费用并书面明确是否继续履行合同。否则2013年11月30日以后我公司视为你公司放弃厂房内的设备和设施。为保障正当权利，我公司将清退和变卖你公司租赁我公司厂房内的设备和设施），于2013年11月19日交给案外人侯某某（原告称侯某某为被告的实际投资人之一，被告否认侯某某为其实际投资人）签收。嗣后被告仍未交纳房租及相关费用，原告于2013年11月30日将出租给被告的厂房门锁更换（未将钥匙交被告）。2014年8月29日原告再次制作《房租催交通知书》（该通知书记载内容为：喜相逢公司你公司租赁我公司厂房2000余平方米，租期2012年8月1日至2015年7月30日。按合同约定至2014年8月你公司已拖欠应交房租20个月、物业费19个月、水电费2000元，合计28余万元。在此期间我方已多次电话和当面催交，但你公司至今没有交房租意向，也未主动协商缓交事宜，对房主正当权利置之不理。依国家法律和双方合同约定，现通知你公司在2014年8月31日之前交清所欠费用并书面明确是否继续履行合同，否则一切后果由贵公司承担），于2014年8月30日送达被告（被告的副总经理陈庆衡签收）。因被告仍未交纳房租及相关费用，原告遂于2014年9月2日向本院提起诉讼。经审理被告对原告提出的被告欠原告水电费2000元、从2012年10月以后的物业费未交纳、2013年1月以后的租金未交纳的主张没有提出异议。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点：一是被告的有关工作人员被限制人身自由是否属于不可抗力；二是原告是何时将出租给被告的厂房换锁；三是原告换锁后被告是否还应当支付房租及相关费用。关于争议焦点一。本院认为，被告的有关工作人员被司法机关依法限制人身自由，不属不可抗力，被告以此作为不交纳房租及相关费用的抗辩理由不能成立。关于争议焦点二。本院认为，当事人对自己提出的事实主张，应当提供证据加以证实。被告主张原告是2013年8月更换的门锁，但没有提供相关证据予以证实，本院不予采纳。根据原告提供的证据及双方当事人的陈述，应认定原告更换门锁时间为2013年11月30日。关于争议焦点三。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《厂房租赁合同》及《关于厂房租赁的补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，属有效合同。原、被告双方应当按照法律规定和合同约定履行义务。被告无正当理由未支付或者迟延支付租金的，原告可以要求被告在合理的期限内支付。被告逾期不支付的，原告可以依照法律规定解除合同。原告于2013年11月30日将出租给被告的厂房门锁更换，收回了该厂房的使用权，被告无法使用该厂房，故被告自2013年11月30日原告更换厂房门锁之次日起不应再支付厂房租金及相关费用。
综上所述，原、被告签订的《厂房租赁合同》及《关于厂房租赁的补充协议》是有效合同，原、被告双方应当按照法律规定和合同约定履行义务。被告不按合同约定交纳租金及其他相关费用属违约行为，应承担违约责任。原告在被告拖欠租金及相关费用后通知被告交纳，被告在合理的期限内仍未履行义务，原告可以依照法律规定解除合同。原告于2013年11月30日更换出租给被告的厂房门锁，收回了厂房的使用权，终止了被告对该厂房的使用，此后被告不应再支付租金及相关费用。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。被告实际租赁原告厂房的时间为2012年8月1日至2013年11月30日。被告已交纳的费用为：2012年8月至2013年1月共6个月的租金7.2万元（每月租金1.2万元）、押金6万元、2012年9月至10月共2个月的物业管理费0.4万元。被告还应支付给原告的厂房租金及相关费用为：1、从2013年2月1日至2103年11月30日共计10个月的租金为1.2万元／月×10个月＝12万元，滞纳金为12万元×20%＝2.4万元；2、从2012年11月至2013年11月共13个月的物业管理费为0.2万元／月×13个月＝2.6万元；3、水电费2000元被告未提出异议，按2000元计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告桂阳瑶王贡生态茶业有限公司与被告桂阳喜相逢食品有限公司签订的《厂房租赁合同》及《关于厂房租赁的补充协议》；
二、由被告桂阳喜相逢食品有限公司支付原告桂阳瑶王贡生态茶业有限公司租金人民币12万元、滞纳金人民币2.4万元、物业管理费人民币2.6万元、水电费人民币0.2万元，合计人民币17.2万元（押金人民币6万元抵扣，还应支付人民币11.2万元），限本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告桂阳瑶王贡生态茶业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告桂阳喜相逢食品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费人民币5520元，减半收取人民币2760元，由被告桂阳喜相逢食品有限公司承担人民币1120元，由原告桂阳瑶王贡生态茶业有限公司承担人民币1640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
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审判员 陈长征
二〇一四年十月二十日
书记员 张艳芳
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。…
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。