吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0202民初2038号
民�判决书
原告：刘淑云,女,1957年6月17日出生,汉族,住吉林省抚松县露水河镇。
委托诉讼代理人：徐旭，吉林巡达律师事务所律师。
被告:吉林市铁路投资开发有限公司。住所:吉林市昌邑区。
法定代表人：曾兆江，该公司经理。
委托诉讼代理人：裴小添，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
原告刘淑云诉被告吉林市铁路投资开发有限公司（以下简称铁路投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑云的委托代理人徐旭、被告铁路投资公司的委托代理人裴小添均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘淑云诉称：我于2011年与铁路投资公司签订了高铁女人世界内部认购协议，约定我购买铁路投资公司B区50号商铺，并支付了购房款246,960元（其中�金134,598元）。铁路投资公司承诺2012年8月1日商场开业，但直到2014年9月27日商场才开业。开业后，铁路投资公司一直没有通知我接收所购买的商铺位置，且亦没有通知我商场实际经营管理人员变为吉林市如一仿公司，我购买的商铺位置也发生了变化，且无法办理产权。故请求法院判令：1、解除刘淑云与铁路投资公司于2011年10月30日签订的高铁女人世界内部认购协议；2、铁路投资公司返还刘淑云购房款246，960元；3、铁路投资公司返还刘淑云购房款246,960元的利息损失（自2011年10月30日至实际给付之日，按照中国人们银行同期贷款利率计算）；4、铁路投资公司给付刘淑云定金49,392元（购房款246,960元的20%）；5、诉讼费用由铁路投资公司承担。
被告铁路投资公司辩称：1、刘淑云确实与我公司签订了《高铁女人世界内部认购协议》，且已向我公司支付了246,960�的购房款；2、双方签订的认购协议是合法有效的，可以继续履行，如果解除，双方可以协商解除，而不是基于我公司单方违约原因予以解除，也不应赔偿定金及利息损失；3、刘淑云并无损失不应主张利息，商场延迟开业期间的损失以售后返租的形式已经使刘淑云得到了补偿。另外，根据法律规定“定金和损失并处的，其赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，即本案中定金加利息的总和，不应超过利息损失；4、刘淑云所交的定金是在签订协议前交付的，也就是所说此定金是立约定金，定金的目的是为了保证正式签订合同的，所以双方签订的协议后此定金转为购房款的一部分，不应使用违约定金的规定；5、本案已超过诉讼时效。综上，应驳回刘淑云的诉讼请求。
经审理查明，刘淑云分别于2011年9月29日和2011年10月15日向铁路投资公司交付购买高铁�人世界B区50号商铺定金共计134,598元。2011年10月30日，刘淑云和铁路投资公司签订认购协议书，并交付首付款112,362元，购买铁路投资公司出售的高铁女人世界B区50号商铺，协议约定商铺的建筑面积及最终铺位号以市测绘大队测量为准，多退少补。商铺优惠折扣后总房款为246,960元，刘淑云采用一次性付款方式付款。协议签订后，刘淑云即拥有该商铺的所有权益，铁路投资公司不得将该商铺另行销售给第三方，若铁路投资公司违约，刘淑云可要求铁路投资公司双倍返还所交纳的定金。2014年9月27日，刘淑云购买商铺所属的高铁女人世界商场开业。
另查明，案外人孙晶淼于2015年1月在本院起诉铁路投资公司房屋买卖合同纠纷一案，本院分别立案号为（2015）昌民二初字第28号和29号。其诉讼请求分别为：1、确认孙晶淼与铁路投资公司签订的0000269号和0000271号内部认购协议已经解除；2、铁路投资公司返还孙晶淼购商铺首付款并赔偿利息损失；3、铁路投资公司返还双倍定金。本院于2015年9月9日分别作出（2015）昌民二初字第28号和29号判决。上述判决均认为，合同签订后，铁路投资公司未经孙晶淼同意，将商铺经营人变更为如一坊商业运营管理有限公司，且在孙晶淼不知情的情况下，改变商场的设计及经营范围，孙晶淼享有合同解除权，其发出的解除合同通知符合法律规定，双方的合同已经解除，铁路投资公司应返还合同价款。铁路投资公司未经孙晶淼同意擅自变更经营人并改变商场设计，导致合同目的不能实现，存在违约行为，应自孙晶淼交款之日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准赔偿利息损失。孙晶淼主张的双倍返还定金没有依据，且该定金在性质上属于立约定金，担保合同成立，双方在订立合同过程中没有任何违约行为，不应适用定金罚则。故本院判决：1、铁路投资公司返还孙晶淼购房首付款；2、铁路投资公司赔偿孙晶淼利息损失；3、驳回孙晶淼其他诉讼请求。孙晶淼不服本院判决，向吉林市中级人民法院提出上诉。吉林市中级人民法院审理后分别作出（2015）吉中民三终字第308号和309号民事判决，认为：孙晶淼与铁路投资公司签订认购协议后向铁路投资公司支付了首付款，但铁路投资公司未经孙晶淼同意，将商铺的经营人进行了修改，且商场的设计理念和经营模式均发生了变化。现又披露是受威恩公司委托代为销售该商铺，庭审中孙晶淼选择与铁路投资公司作为合同相对人。因铁路投资公司不能完全履行合同义务，存在违约行为，导致合同目的不能实现，孙晶淼享有法定合同解除权，其向铁路投资公司发出的解除合同通知符合法律规定，原审判决确认双方之间的合同已解除，并判决铁路投资公司向孙晶淼返还购房款及利息损失，并无不当。关于孙晶淼主张铁路投资公司应双倍返还定金3万元的上诉请求，原审判决认定本案中定金的性质为立约定金，但依据双方协议关于定金的约定，本案中的定金性质应为履约定金。铁路投资公司未能向孙晶淼履行交付商铺的义务，其存在违约行为，导致解除合同的法律后果，故孙晶淼要求铁路投资公司返还双倍定金3万元的请求，依法予以支持。综上，吉林市中级人民法院判决：一、维持吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民二初字第28号和29号民事判决中的第一项、第二项；二、撤销吉林市昌邑区人民法院（2015）昌民二初字第28号和29号民事判决中的第三项；三、吉林市铁路投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付上诉人孙晶淼违约定金3万元。上述判决已经发生法律效力。
再查明，案外人雷东升于2016年4月在本院起诉铁路投资公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案号为（2016）吉0202民初931号，该案件与本案系同一系列案件。
上述事实，有认购协议、收据、委托经营管理合同、（2016）吉0202民初931号民事判决书等证据证实。
本院认为，刘淑云与铁路投资公司签订的认购协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。刘淑云依约履行了交付购买商铺款的义务，并主张铁路投资公司未依约交付约定的商铺，对此铁路投资公司虽表示合同中双方约定的最终的铺位编号及面积以测绘大队测绘的为准，但本院认为该约定中的编号及面积以实际测绘为准的含义应为铺位编号及面积的变化，而不是商铺位置的变化，铁路投资公司未提供证据证明其已经按照约定向刘淑云交付约定位置�铺位。同时，根据吉林市中级人民法院生效的法律文书认定的事实，铁路投资公司在合同签订后，将商场经营人进行修改，商场的设计理念和经营模式均发生了变化，本案中，铁路投资公司亦未提供证据证明商场有关内容的变更已经通知刘淑云。综上，本院认为铁路投资公司不能完全履行合同义务，其存在违约行为，致使不能实现合同目的。根据我国合同法九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”的规定，刘淑云享有法定合同解除权。刘淑云与铁路投资公司的认购协议虽签订于2011年10月，但高铁女人世界商场的开业时间为2014年9月27日，商场开业后铁路投资公司一直未履行向刘淑云交付其购买的商铺的义务，故铁路投资公司关于刘淑云起诉超过诉讼时效的观点不能成�，刘淑云要求解除合同的主张本院予以支持。根据我国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因铁路投资公司存在违约行为，刘淑云要求返还购房款的主张本院予以支持。关于刘淑云要求双倍返还定金的主张，根据吉林市中级人民法院生效的民事判决确认，铁路投资公司未能向买受人履行交付商铺的义务，其存在违约行为，导致解除合同的法律后果。另外，铁路投资公司于2011年9月29日和2011年10月15日向刘淑云出具的收据中均明确载明134,598元是定金，且刘淑云要求铁路投资公司仅给付总价款20%的定金，故买受人刘淑云要求铁路投资公司返还双倍定金的请求，依法予以支持。关于刘淑云主张的已付房款的利息请求，本院认为，根�最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，刘淑云交纳的房款总额24万余元，并自2011年10月至今已经近5年时间，铁路投资公司给付刘淑云双倍定金不足以弥补其违约给刘淑云造成的损失，故本院对刘淑云关于给付购房款利息的主张予以支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：
解除原告刘淑云与被告吉林市铁路投资开发有限公司于2011年10月30日签订的《高铁女人世界内部认购协议》；
二、被告吉林市铁路投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告刘淑云购房款246,960元；
三、被告吉林市铁路投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告刘淑云购房款246,960元的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2011年10月31日起至判决生效之日止；
四、被告吉林市铁路投资开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告刘淑云违约定金49,392元。
如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,373元，由被告吉林市铁路投资开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人�提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 林杰二〇一六年十月二十四日
书记员 袁 玲 玉