上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第14559号
原告倪俊，男，1976年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ燕，上海市鸿生律师事务所律师。
被告徐申菊，女，1963年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告李怡隽，女，1992年4月22日生，汉族，住上海市。
原告倪俊诉被告徐申菊、李怡隽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法适用简易程序。原告于2015年4月22日向本院提出财产保全申请并提供了担保，本院于2015年4月23日裁定查封两被告名下位于上海市浦东新区航头镇环镇东路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下判决主文前简称系争房屋）。本院于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告倪俊及其委托代理人ＸＸ燕，被告徐申菊到庭参加诉讼，被告李怡隽经本院依法传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告倪俊诉称，原、被告系买受人与出卖人的关系，两被告系母女关系。2014年9月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为人民币（以下币种相同）98万元；签订合同当日，原告支付被告55万元，双方产权过户当日，原告支付被告43万元，双方于2015年3月31日之前办理产权过户手续，被告于2015年3月31日之前向原告交房。《买卖合同》签订后，原告依约支付被告第一期房款55万元，被告将产证原件交付居间方持有。可被告未能按合同约定时间与原告办理产权过户手续，也未向原告交房。2015年4月9日，原告发函催促被告办理产权过户，被告仍旧拖延。被告拒不依约与原告过户及交房，按照《买卖合同》第十条第3款规定，每逾期一日，每日应向原告支付已付款万分之五的违约金。故请求法院判令：一、两被告将系争房屋产权过户至原告名下；二、两被告向原告交付系争房屋；三、两被告支付逾期过户和逾期交房违约金，按照已付款55万元的日万分之五标准自2015年4月1日计算至本判决生效之日止。
被告徐申菊辩称，2014年年初，被告徐申菊的一个朋友肖某某向案外人张某及张某介绍的其他人借款共计22万元，徐申菊为肖某某提供担保。后来肖某某到期不能还款，张某就来找徐申菊还钱。2014年9月22日，张某就让徐申菊签一份《买卖合同》，并跟徐申菊说签订《买卖合同》的目的是为了抵押，等钱款还清后房屋返还给她。徐申菊让肖某某看过后，就在《买卖合同》上签了字。其中“李怡隽”的签字是徐申菊代签的。签好字后，张某说让徐申菊第二天到银行领钱。2014年9月23日，原告、徐申菊、张某、肖某某等人一起来到银行，原告将30万元转到被告徐申菊的银行卡上，徐申菊当场根据张某的指示将30万元取出还给了原告；之后原告又将25万元转到徐申菊的银行卡上，徐申菊将该25万元转到了张某指定的银行账号。被告徐申菊没有收到一分房款。被告并没有将系争房屋出售给原告的真实意思表示，《买卖合同》也没有经过李怡隽的同意，故《买卖合同》无效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告李怡隽未具答辩。
经审理查明，系争房屋的产权登记在两被告名下，为两被告共同所有。2014年，原告通过案外人张某得知系争房屋的出售信息。2014年9月22日，原告与被告徐申菊签订《买卖合同》。该合同的甲方为被告徐申菊和李怡隽，乙方为原告。该合同约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款98万元，甲方于2015年3月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙确认双方于2015年3月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；付款方式为：乙方应于签订本合同当日内直接支付甲方首期房价款55万元，于过户当日直接支付甲方第二笔房价款43万元，待甲方收到全部房价款后2日内，甲乙双方应对房地产进行验看、清点、确认无误后甲方将房屋钥匙交付给乙方；……。《买卖合同》甲方签章处“倪俊”和乙方签章处“徐申菊”的签名系本人所签，甲方签章处“李怡隽”的签名系“徐申菊”代签。《买卖合同》的洽谈、签订以及后续履行过程中，被告李怡隽均未到场。签约当日，被告徐申菊出具《承诺书》，承诺被告徐申菊出售系争房屋系经过李怡隽同意。
2014年9月23日，倪俊分别向徐申菊转账30万元和25万元，共计55万元。被告徐申菊当日出具收款收据，确认收到原告购买系争房屋的首期房价款55万元。上述两笔款项被告徐申菊分别于收到当日支取和转出。系争房屋现登记在两被告名下，并由被告出租给他人使用。
以上事实，由经庭审质证的《买卖合同》、《承诺书》、《收据》、银行交易明细、《上海市房地产登记薄》及原告的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告徐申菊签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告徐申菊辩称其与原告签订《买卖合同》系为了担保案外人肖某某的借款，并非真实的房屋买卖，被告徐申菊也未实际收到分文房款，故《买卖合同》无效。对此，本院认为被告徐申菊系具有完全民事行为能力的成年人，其应当明白与原告签订《买卖合同》的法律后果。被告徐申菊虽称其与原告签订《买卖合同》真实意思系抵押，但被告徐申菊未提供任何证据证明其主张。原告按照合同约定分两次向被告徐申菊支付购房款55万元，被告徐申菊向原告出具了收条。被告徐申菊称其在收到上述款项当日即根据案外人张某的指示将上述钱款取出还给原告或转给张某指定的人。但被告徐申菊对此未能提供任何证据予以证明。被告亦未提供证据证明原告存在与案外人张某恶意串通损害被告利益等导致合同无效的其他情形。故被告的辩称本院不予支持，原告与被告徐申菊签订的《买卖合同》有效。
系争房屋买卖的洽谈和签约过程被告李怡隽并未参与，系争房屋的房款原告也均支付给被告徐申菊个人，并由被告徐申菊个人出具收条。系争房屋也仍处于被告的控制之下，并未交给原告居住使用。据此，原告主张被告李怡隽对系争房屋买卖知情和认可，依据不足，本院不予支持。系争房屋系两被告共同所有，系争房屋的处分应当取得两被告同意，现被告徐申菊未经李怡隽的同意擅自处分系争房屋，构成无权处分。根据相关司法解释，原告与被告徐申菊在明知系争房屋系两被告共同共有的情况下，未经被告李怡隽的同意与追认，擅自买卖系争房屋，双方签订的《买卖合同》的效力虽不受影响，但原告要求过户的请求，于法无据，本院不予支持。使用权系所有权的权能之一，现原告无权取得系争房屋的所有权，则其要求交房的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告倪俊的全部诉讼请求。
案件受理费13，800元，财产保全费5，000元，两项共计18，800元，由原告倪俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 唐墨华
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
二、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。