江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第264号
上诉人（原审原告）吴迪，男，1992年12月9日出生，汉族，江西省广昌县人。
委托代理人邹明、邓学贵，江西宏泰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）广昌县ＸＸ实业科技有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇清水村揭家排。
法定代表人严冬。
委托代理人于永林，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人吴迪与被上诉人广昌县ＸＸ实业科技有限公司（以下简称ＸＸ公司）商品房销售合同纠纷一案，吴迪不服江西省广昌县人民法院（2014）广民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，吴迪向ＸＸ公司购买了其开发的“莲城国际”20栋1单元402号商品房和20栋19号杂物间并签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人需支付购房款366761元，出卖人需在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，吴迪按照合同约定的时间及时支付了全部房款。
另查明如下事实：
出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、该商品房综合验收后180个工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过180个工作日，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办理一切费用全部由买受人自理。
交付时间到期后，相关单位对该楼盘出具了工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告。
2012年2月8日，吴迪领取了涉诉房屋的钥匙，涉诉房屋的房屋所有权证和土地使用权证未办好。2013年7月26日，广昌县建设行政主管部门颁发了涉诉楼盘的《建筑工程竣工验收备案表》，该楼盘符合交付条件。
双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”条款约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。双方之间因逾期交房违约金产生矛盾，经多次协商未果，吴迪诉至法院。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、ＸＸ公司是否存在违约行为以及违约期限如何认定？二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何计算？三、ＸＸ公司是否存在免责、减责理由。
一、ＸＸ公司是否存在违约行为以及违约期限如何认定？
1、ＸＸ公司是否存在违约行为？
对交房是否违约的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等法律法规以及中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》第2.0.3“验收”条款、第6部分“建筑工程质量验收程序和组织”条款等规定，我国建设行政主管部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律也并未规定《建筑工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准。结合相关单位在2011年12月26日前已对该楼盘出具的工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告、江西赣坤建设工程司法鉴定所的鉴定报告书、2013年7月26日广昌县建设局出具的《工程竣工验收备案表》等证据，以及双方之间合同的第八条明确未选择适用第4项条件“4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”作为房屋交付条件、也无其他合同条文明确规定ＸＸ公司在交房时应向吴迪出示《工程竣工验收备案表》的事实，原审法院认为，ＸＸ公司开发的涉案商品房属于竣工验收合格的房屋，符合双方合同约定的房屋交付条件。ＸＸ公司未取得《工程竣工验收备案表》之前就投入使用的行为，应由建设行政主管部门依照法律行政法规进行处理。ＸＸ公司于2012年2月8日，将涉案商品房钥匙交付于吴迪，应视为涉案商品房实际交付给吴迪，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，ＸＸ公司在2012年2月8日，已向吴迪履行了合同约定的交房义务，实际交房后不再承担逾期交房的违约责任。但ＸＸ公司实际交房日晚于合同约定的交房日2011年12月31日，对此构成逾期交房违约，应承担相应的违约责任。
对办证是否违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、该商品房综合验收后180个工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过180个工作日，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。出卖人负责协助买受人办理房屋所有权登记手续，办理一切费用全部由买受人自理。因吴迪购买的商品房未办理房屋所有权证和土地使用权证，ＸＸ公司也无证据证明其已按合同约定的时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案了，故吴迪主张的要求ＸＸ公司支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证违约金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。
2、关于违约期限的认定。ＸＸ公司应对合同约定交房日至实际交房日此段期间承担逾期交房的违约责任，即从2012年1月1日至2012年2月8日（违约天数为38日）并支付相应的违约金。
二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何计算？
ＸＸ公司以违约金超过同类房屋租金损失的30%为由，要求调低违约金。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，”可知，只有当商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交房的违约金才能按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了违约金的计算方式。而且，综合考虑本案案情，ＸＸ公司按照合同约定的违约金比例向吴迪支付违约金并不过高，故ＸＸ公司以违约金超过同类房屋租金损失的30%为由，要求调低违约金的抗辩理由不予采纳。
三、ＸＸ公司是否存在免责、减责理由。
根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。根据《民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，它包括某些自然现象（如地震、台风、洪水、海啸等）、某些社会现象（如战争等）和政府行为。ＸＸ公司以天气雨水过多、给水管道工程建设、延期备案影响工期的进度为由，要求免责、减责，但因其提供的证据单一，未形成有效的证据链，无法证实上述行为构成不可抗力，故ＸＸ公司该抗辩理由，不予采纳。综上，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴迪要求ＸＸ公司对合同所涉房屋予以加固整修及赔偿损失的诉讼请求，因证据不足不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《商品房销售管理办法》第三十条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、广昌县ＸＸ实业科技有限公司向吴迪支付逾期交房违约金1393.7元（366761元×0.0001×38日）；二、广昌县ＸＸ实业科技有限公司向吴迪支付逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金366.76元（366761元×0.001）；三、驳回吴迪的其他诉讼请求。上述给付款项需在本判决生效之日起十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1489元，由吴迪承担745元，广昌县ＸＸ实业科技有限公司承担744元。
一审宣判后，吴迪不服，上诉至本院，请求改判被上诉人承担违约金20978元（截止至2013年7月26日该商品房验收合格），并判令被上诉人承担房屋维修义务。主要理由为：1、被上诉人仅仅是通知上诉人来收房，当时商品房并未通过验收合格，交付的商品房未达到交房条件，也未按照合同约定出示该商品房买卖合同第八条规定的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，2013年7月26日之前未达到合同约定及法定的交房条件和交接手续，不能交付。2、被上诉人通知领取钥匙时明知不具备交房条件，故意隐瞒真实情况，比一般的民事违约行为更加严重。3、原判决对被上诉人将未通过验收确认合格的商品房交付上诉人的行为系向上诉人履行了合同约定的交房义务，认定事实错误。4、本案所涉房屋存在严重楼板裂缝质量情况，经江西赣坤建设工程司法鉴定所抽样进行了检测，一审庭审中被上诉人也确认了存在质量问题。5、原判决适用法律错误，本案应当按照双方当事人的约定履行涉案商品房的交付。
被上诉人ＸＸ公司辩称，一审判决的违约金过高，不能超过实际损失的30%，超过部分无效。要维修房屋的话，上诉人要有充足的证据，一审判决没有支持上诉人的诉讼请求，是因为上诉人没有新的证据证明，所以法院没有支持是正确的，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审双方当事人没有提供新的证据。
二审查明的事实与一审经审理查明的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，本案中，上诉人吴迪购买的商品房，其在2012年2月8日已领取了房屋钥匙，被上诉人ＸＸ公司履行了合同约定的交房义务，上诉人也已收房。原判决认定ＸＸ公司承担合同约定交房日至实际交房日期间的违约金，实际交房后不再承担逾期交房的违约责任，依法有据，应予维持。被上诉人ＸＸ公司向上诉人销售的商品房通过了工程竣工验收，且经建设行政主管部门进行了建筑工程竣工验收备案，被上诉人ＸＸ公司将房屋提前投入使用的行为，属建设行政主管部门依照法律行政法规进行处理范畴。故上诉人吴迪上诉称商品房未达到合同约定及法定的交房条件不能交付的上诉理由不能成立，不予支持。吴迪上诉称房屋存在质量问题，要求被上诉人维修房屋，因其提供的证据不足以证实该上诉理由，故不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费324元，由上诉人吴迪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 邹志伟
代理审判员 谢志国
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 张美珍