福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3669号
原告中国银行股份有限公司南安支行，住所地南安市。
法定代表人吴玉川，该支行行长。
委托代理人吴诗南，该支行职员。
被告吴来发，男，1974年2月27日出生，汉族，住永春县。
被告吴富城，男，1993年3月15日出生，汉族，住永春县。
被告官莲，女，1933年1月15日出生，汉族，住永春县。
被告南安市华景房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人郑晓乐，该公司总经理。
委托代理人黄震宁，该公司职员。
原告中国银行股份有限公司南安支行（以下简称中行南安支行）与被告吴来发、吴富城、官莲、南安市华景房地产开发有限公司（以下简称华景房地产公司）金融借款合同纠纷一案，依法由代理审判员庄慧虹适用简易程序独任审理，并于2015年7月22日公开开庭进行审理。原告的委托代理人吴诗南、被告吴来发及被告华景房地产公司的委托代理人黄震宁到庭参加诉讼，被告吴富城、官莲经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中行南安支行诉称，2010年9月10日，原告与康淑芬签订一份编号为2010年南贷字NAAA2010115号的《个人一手住房贷款合同》，约定：康淑芬向原告贷款410000元，用于购买址在南安市霞美镇四黄村四季康城16号楼23层2301室房产（以下简称涉案房产），贷款年利率5.05%，贷款期限240个月，自2010年9月13日起至2030年9月12日止，还款日为每月的10日，还款方式为按月等额本息还款。同时，康淑芬与被告吴来发还提供涉案房产作为上述贷款的抵押物，并依法办理了抵押预告登记。被告华景房地产公司为上述贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告于2010年9月13日将贷款本金410000元划入康淑芬指定的账户，即原告已经依约履行了向康淑芬提供贷款的义务。但康淑芬却未能依约按期归还贷款本息，截止至2015年4月10日，康淑芬已累计拖欠贷款本金5936.69元及利息8076.15元，罚息196.48元未归还。经原告催告后，被告华景房地产公司也未履行连带清偿责任。根据合同附件一第三条第2款约定，康淑芬逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权宣告贷款本息全部提前到期，要求康淑芬立即偿还全部贷款及相应利息，有权依法处分抵押房产以清偿全部贷款本息，且有权要求被告华景房地产公司履行保证责任。另外，本案借款是在被告吴来发及康淑芬夫妻关系存续期间产生的，且被告吴来发亦在合同中以抵押人的名义签字，由此可以认定被告吴来发对康淑芬向原告借款的事实是知情的，因此，被告吴来发应与借款人康淑芬共同偿还原告全部借款本息。另查明，借款人康淑芬已死亡，继承人康传相（系借款人父亲）已先于借款人死亡，继承人官莲（系借款人母亲）健在，继承人吴富城（借款人长子）健在，根据继承法相关规定，被告吴富城、官莲作为借款人的法定继承人，依法应当在继承财产范围内对本案债务承担还款责任。但被告吴来发、吴富城、官莲拒不履行还款责任，被告华景房地产公司也未履行担保责任，四被告的行为已构成严重违约。为此，原告请求：1、被告吴来发立即偿还原告编号为2010年南贷字NAAA2010115号《个人一手住房贷款合同》项下的全部贷款本金357454.2元及利息、罚息（利息、罚息按照合同约定支付至还清全部贷款本息之日止，暂计至2015年4月10日利息为8076.15元，罚息为196.48元）；2、被告吴富城、官莲在继承财产范围内对上述贷款本息承担还款责任；3、被告华景房地产公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、确认原告有权对抵押物（址在南安市霞美镇四黄村四季康城16号楼23层2301室房产）行使抵押权，并就上述贷款本息对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；5、本案全部诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）由四被告承担。
被告吴来发辩称，借款属实，但现经济困难，无法偿还借款。
被告吴富城未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告官莲未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告华景房地产公司辩称，本案欠款应先从涉案房产拍卖、变卖款项中支付，不足部分再由其承担还款责任。
经审理查明，康淑芬、被告吴来发、华景房地产公司于2010年9月10日与原告签订一份编号为2010年南贷字NAAA2010115号的《个人一手住房贷款合同》，合同约定：康淑芬因个人购房需要向原告借款410000元，借款期限为240个月，借款年利率为5.05%，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期借款罚息利率按日计收利息。借款的发放方式为将借款直接划至被告华景房地产公司的账户。还款日为每月的10日，采用按月等额本息还款方式。合同违约责任条款约定：若康淑芬未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布借款本息全部提前到期，解除与康淑芬间的借贷关系。因合同订立、履行及争议解决发生的费用由康淑芬承担。康淑芬、被告吴来发以其二人购买的涉案房产为康淑芬向原告的借款提供抵押担保，等等。同时，被告华景房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同生效之日起至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保或保证的，不影响原告本担保项下的任何权利及其行使，等等。涉案房产已办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2010年9月13日汇至被告华景房地产公司的账户。之后，康淑芬仅偿还本息至2014年11月10日止，现尚欠原告借款本金357454.2元及从2014年11月11日起的利息、罚息未归还，被告华景房地产公司也未履行保证责任。
另查明，康淑芬于2014年1月6日死亡，其父康传相先于康淑芬死亡。康淑芬生前与被告吴来发系夫妻关系，被告官莲是康淑芬的母亲，被告吴富城是康淑芬的儿子。涉案房产至今没有办理房产证，原告与康淑芬、被告吴来发没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证，康淑芬的死亡证明、户口注销证明、户口簿、结婚证复印件及被告吴来发、吴富城、官莲的居民身份证复印件，受益关系证明及保险金权益放弃声明书复印件，2010年南贷字NAAA2010115号的《个人一手住房贷款合同》，个人消费贷款借款借据，预购商品房抵押权预告登记证书，个人逾期还款明细表以及原、被告在庭审中的陈述为证。对原告提供的证据，四被告没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据，因此可以确认上述证据具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。
综上事实，本院认为，康淑芬、被告吴来发、华景房地产公司于2010年9月10日与原告签订的《个人一手住房贷款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向康淑芬发放410000元的贷款，按照合同约定，康淑芬未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。康淑芬在向原告借款时与被告吴来发系夫妻关系，且被告吴来发亦在合同中以抵押人的名义签字，其对康淑芬向原告借款的事实是知情的，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案讼争的债务应认定为康淑芬、被告吴来发的共同债务，两人依法都负有向原告清偿债务的义务，而截止至原告起诉时，康淑芬已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，现原告要求被告吴来发偿还康淑芬生前尚欠原告的借款本金357454.2元及从2014年11月11日起的利息、罚息，于法有据，本院予以支持。被告吴富城是康淑芬的儿子，被告官莲是康淑芬的母亲，根据《中华人民共和国继承法》第十条及第三十三条第一款的规定，他们属于康淑芬的第一顺序继承人，若他们继承了康淑芬的遗产（包括但不限于涉案房产），应以他们继承的遗产实际价值为限为康淑芬生前所负的债务承担还款责任。康淑芬与被告吴来发以涉案房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告吴来发不履行债务时，原告有权以该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告华景房地产公司的保证期间为合同生效之日起至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的正式抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。本案中康淑芬、被告吴来发提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以被告华景房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人任何权利及其行使，即当康淑芬、被告吴来发未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求康淑芬、被告吴来发以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告华景房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告华景房地产公司提出先就涉案房产实现原告的债权，不足部分再由其承担保证责任的抗辩缺乏依据，不予采纳。被告华景房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告吴来发追偿。被告吴富城、官莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、被告吴来发应于本判决生效后10日内偿还原告中国银行股份有限公司南安支行借款本金人民币357454.2元及从2014年11月11日起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及各方当事人签订《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；
二、被告吴富城、官莲以继承康淑芬遗产的实际价值为限对上述债务承担还款责任；
三、对被告吴来发的上述借款本息，原告中国银行股份有限公司南安支行有权从康淑芬、被告吴来发提供的抵押物（南安市霞美镇四黄村四季康城16号楼23层2301室房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿，且有权同时要求被告南安市华景房地产开发有限公司承担连带清偿责任；
四、被告南安市华景房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告吴来发追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6662元，减半收取为3331元，由被告吴来发、南安市华景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 庄慧虹
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 林应才
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
4、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
6、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
7、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。