河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民初84号原告何建新，男，汉族，1954年7月7日出生，身份证号：1301061954********，住所地石家庄市新华区北城路35号B区*栋****号。委托代理人祁庆斌，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。被告陈倪军，女，汉族，1972年11月24日出生，住河北省石家庄市桥西区，委托代理人：于彦芬，河北世纪方舟律师事务所律师。第三人河北世茂房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥东区休门街1号。法定代表人何凤联，该公司执行董事。原告何建新与被告陈倪军及第三人河北世茂房地产开发有限公司（以下简称河北世茂）申请执行人执行异议一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告何建新委托代理人祁庆斌，被告陈倪军委托代理人于彦芬到庭参加诉讼，第三人河北世茂经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何建新诉称：在贵院执行被告陈倪军与第三人河北世茂借款纠纷一案中，被告陈倪军于2016年10月9日对执行石家庄市长安区桃源镇柳明街18号环岛豪庭小区7号楼1单元402号房产提出书面异议，经贵院审查，于2016年12月6日做出了（2016）冀01执异163号执行裁定书，裁定：中止对登记在河北世茂名下的环岛豪庭小区7号楼1单元401号房产的执行，并与2016年12月15日向原告何建新送达了该裁定文书。原告何建新认为，被告陈倪军提供的证据和理由不能排除对该执行标的的执行，具体理由如下：1、在人民法院查封前被告陈倪军并未与第三人河北世茂签订真实合法有效的书面买卖合同。该裁定书认定“2008年3月19日，陈倪军与河北世茂签订了《石家庄市商品房买卖合同》，以840645元的价格购买柳明街18号环岛豪庭7号楼1单元402号房屋及地下室。”双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第二条载明，商品房销售依据，商品房预售许可证号位2008038，同时第二十五条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向石家庄市住房保障和房产管理局申请登记备案。经查询，2008038号商品房预售许可证的发证日期却是2010年10月13日，在原告何建新申请法院将涉案房屋查封前，双方签订的合同也未实际在石家庄市住房保障和房产管理局登记备案，这充分说明2008年3月19日双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》明显不真实，属于河北世茂和陈倪军的恶意串通行为，属于违法无效的合同，更不能对抗人民法院的有效查封。2、被告陈倪军未能提供合法有效的银行转款凭证证实在2008年3月19日当日缴纳了全部房款，该裁定书认定支付了全部房款是错误的。既然双方的合同明显不真实，就不能仅凭收据来认定实际付款。收据中显示的收款方式是转账，但在执行异议审查程序中，虽经原告多次要求，被告陈倪军始终未能提供实际银行转款凭证，故这一事实不能认定。3、该裁定书认定“涉案房屋是否用于居住且被告陈倪军名下无其他用于居住的房屋”是错误的。结合法理、立法本意和司法实践来看，是否唯一居住房屋应该从买受人整个家庭的角度来考量，否则对申请执行人不公平，实际用于居住还是其他用途仅凭居委会出具的证明不能认定，请求人民法院作进一步的调查。综上所述，原告认为被告陈倪军所提的执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第二十九条的情形，不能依法排除该执行标的的执行，为了维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼：1、请求贵院依法判决继续对河北世茂名下的环岛豪庭小区7号楼1单元402号房产进行强制执行；2、诉讼费由被告承担。被告陈倪军辩称：1、被告陈倪军于2008年3月19日与第三人河北世茂签订了商品房买卖合同，原告何建新提交的（2008）东民保字第2227号裁定书的查封日期为2008年12月12日，被告陈倪军在法院查封之前与开发商签订了合法有效的买卖合同，虽然该房屋商品房预售许可证取得日期为2008年10月13日，但根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，也应认定为被告陈倪军在法院查封之前与河北世茂所签订的商品房买卖合同合法有效；2、该房屋已实际交付，并由被告陈倪军占有、使用；3、被告陈倪军名下无其他居住的房屋。被告陈倪军的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，且被告陈倪军对未能办理房屋过户手续不存在过错，原告何建新诉称被告陈倪军与河北世茂恶意患通，无事实依据，应驳回其诉请，并解除对被告陈倪军所购房屋的查封。原告何建新为支持其诉讼请求提交了如下证据：证据1、2008年桥东法院（2008）东民保字第2227号民事裁定书，证明：执行标的被查封的事实。证据2、石家庄中级人民法院（2013石执字第00261-1号）执行裁定书，证明：执行标的被查封的事实。证据3、（2016）冀01执异163号执行裁定书，证明：原告起诉依据。证据4、2008038号房屋预许可证，证明：被告与河北世茂合同无效。被告陈倪军对原告何建新提交的上述证据的质证意见：证据1、2、3，合法性、真实性均无异议。从查封裁定可以看出查封日期2008年12月12日，此日期显然是在被告陈倪军与河北世茂签订商品房买卖合同的日期之后。证据4，真实性无异议，认为该商品预售许可证是2008年10月13日也证明了被告与河北世茂签订商品买卖合同在法院查封之前是合法有效的。被告陈倪军为支持其辩称理由提交如下证据：证据1、环岛豪庭购房协议书、选号单、商品买卖合同，证明：被告在法院查封前与河北世茂签订了合法有效的商品房买卖合同。证据2、转帐及交款收据（6张），证明：被告已交纳全部购房款。证据3、入住手续书，证明：河北世茂已经向被告实际交付房屋，且被告已直接入住。证据4、房产查询证明，证明：被告名下无其它用于居住的房屋。原告何建新对被告陈倪军提交的上述证据的质证意见：证据1，对被告与河北世茂签订的商品房买卖合同真实性存疑，因为商品房买卖合同显示的签订日期2008年3月19日，商品房预售许可证下发是2008年10月13日，这与常理不符。对合同的真实性存疑。证据2，被告陈倪军提供的交纳房产的收据是在2008年3月19日，这不是正式的购房发票，真实性无法认可。上述证据没有资金来源加以佐证，这与个人收入情况和个人交易习惯严重不符，不能证明全部房款已实际交付事实。证据3、4，入住手续及房产查询证明只是证明被告入住该争议房产，并不能证明是被告家庭唯一住房，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定保护的是消费者的居住权。第三人河北世茂未出庭参加诉讼，亦未提交任何证据。经审理查明：2008年3月19日，董秀惠与第三人河北世茂签订了购房协议书，载明：一、涉及房屋为环岛豪庭7-1-301、401、402，7-2-302。二、房屋面积及价格：房屋每平方米3000元，地下室每平方米1500元。三、集资费：董秀惠与第三人河北世茂双方签订购房协议时，董秀惠向第三人河北世茂交付定金20万元。其后，被告陈倪军与第三人河北世茂根据2008年3月19日签订的购房协议书签订《石家庄市商品房买卖合同》，该合同载明：第二条，商品房销售依据：预售商品房批准机关为石家庄市住房保障和房产管理局，商品预售许可证号为2008038；第三条，商品房基本情况：房屋坐落于环岛豪庭7-1-402，总面积218.57平方米；第四条，计算方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，地下室价款为34935元地下车位价款150000元，总金额840645元；第六条，付款方式及期限：买受人一次性交付总房款的100%，合计人民币840645元。2008年10月13日，第三人河北世茂取得编号为2008038的商品房预售许可证。庭审中，被告陈倪军向法庭出示了6张日期为2008年3月19日的收据，一张显示为交付7-1-402房屋地下室款，一张为7-1-402号房款，一张为车位款。其余收据分别为天然气集资费、暖气费、有线电视费。2015年1月14日，2015年5月18日，被告陈倪军分别同河北世茂及小区物业公司办理入住手续，并领取了房屋、车库、地下室的钥匙。2008年12月12日，石家庄市桥东区人民法院作出（2008）东民保字第2227号民事裁定书，裁定查封第三人河北世茂位于石家庄市××北××村东，环岛豪庭7号楼1单元201、202、301、302、401、402、7号楼2单元201、301、302、401、402、7号楼3单元102、202、301、302、401、402房屋，本案涉案房屋亦在查封之列。2013年8月5日，石家庄市中级人民法院作出（2013）石执字第00261-1号执行裁定书，裁定：查封河北世茂名下环岛豪庭小区包括7号楼1单元201、202、301、302、401、402、7号楼2单元201、301、302、401、402、7号楼3单元102、202、301、302、401、402房屋在内的共计36套房产，查封期为一年。2016年11月22日，石家庄市房产交易中心出具房产查询证明，证明;被告陈倪军名下目前在我中心无房屋权属登记住宅，无房屋权属登记非住宅。在中院执行上述房产的过程中，被告陈倪军以其已于2008年3月19日与第三人河北世茂签订商品房买卖合同，并交付全部房款为由，于2016年10月9日对执行石家庄市长安区桃源镇柳明街18号环岛豪庭小区7号楼1单元402号房产提出书面异议。2016年12月2日，石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01执异163号执行裁定书，裁定：中止对河北世茂公司名下的位于石家庄市学府路位于石家庄市××北××村东，环岛豪庭7号楼1单元402号房产的执行。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，本案的争议焦点如下：（一）、《商品房买卖合同》的效力问题；（二）、涉案房屋的房款缴付问题；（三）、被告陈倪军是否实际占有涉案房屋的问题。关于《商品房买卖合同》的效力问题:被告陈倪军与第三人河北世茂签订的《石家庄市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，并未违反法律、法规的强制性规定。原告何建新主张对被告陈倪军与第三人河北世茂签订的《商品房买卖合同》真实性存疑，因为《商品房买卖合同》显示的签订日期为2008年3月19日，商品房预售许可证下发是2008年10月13日，这与常理不符，应当认定该合同无效。对此本院认为，被告陈倪军与第三人河北世茂签订的《石家庄市商品房买卖合同》是在2008年3月19日的购房协议的基础上签订的，是在第三人河北世茂取得商品房预售许可证之后，按照当时签订购房协议时的时间补签的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原、被告提供的证据证明，第三人河北世茂于2008年10月13日取得编号为2008038的商品房预售许可证。而法院第一次裁定查封涉案房产的时间是在2008年12月12日，而在此之前第三人已经取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，该《商品房买卖合同》应当认定为有效合同，原告何建新的主张没有法律依据和事实依据，本院不予支持。关于涉案房屋的房款缴付问题：根据被告陈倪军提交6份2008年3月19日的收据可以看出，被告陈倪军在2008年3月19日向第三人河北世茂交付房款共计80余万元，正好与商品房买卖合同约定款项及购买车库所花费款项总额相当，应当认定被告陈倪军已经向第三人河北世茂交付全部房款。关于被告陈倪军是否实际占有该房屋问题：2008年3月19日被告陈倪军向第三人河北世茂交付了暖气、天然气、有线电视费用。2015年1月14日，2015年5月18日，被告陈倪军分别同河北世茂及小区物业公司办理入住手续，并领取了房屋、车库、地下室的钥匙。上述事实证明被告陈倪军购买涉案房屋的目的是用于居住，且被告陈倪军已经入住该房屋。依据2016年11月22日石家庄市房产交易中心出具房产查询证明，被告陈倪军名下目前无房屋权属登记住宅，无房屋权属登记非住宅。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告陈倪军的情况均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，应当排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十三条第一款（二）项、《最高人民法院的解释》第二条之规定判决如下：驳回原告何建新的诉讼请求。案件受理费80元，由原告何建新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  赵志山审判员  史亚宁审判员  梁彦兵二〇一七年六月二十日书记员  雷 军