黑龙江省宁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第26号
原告端木长荣，女，1952年5月5日出生，汉族，住所地宁安市宁安镇。
委托代理人史贵臣，黑龙江大正律师事务所律师。
委托代理人张永贵，黑龙江同和律师事务所律师。
被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行，住所地宁安市宁安镇。
法定代表人王清渠，男，行长。
委托代理人曲光，女，住所地牡丹江市东安区。
委托代理人于淑燕，女，住所地牡丹江市西安区。
第三人梁国文，女，1967年9月16日，汉族，住所地宁安市宁安镇。
原告端木长荣与被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行（以下简称宁安农行）、第三人梁国文确认合同无效纠纷一案，本院于2013年8月16日立案受理后，依法组成合议庭。本院以（2013）宁民初字第258号民事判决判决驳回原告端木长荣的诉讼请求。原告不服本院判决，向牡丹江市中级人民法院提起上诉。牡丹江市中级人民法院以（2014）牡民终字第448号民事裁定书裁定撤销黑龙江省宁安市人民法院（2013）宁民初字第258号民事判决；发回宁安市人民法院重审。该案于2014年12月18日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年4月16日、2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告端木长荣的委托代理人史贵臣、张永贵、被告宁安农行的委托代理人曲光、于淑燕、第三人梁国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告端木长荣诉称：2005年10月，原告与赵某签订购买XX商城供热站合同。该供热站院内有一锅炉房，产权为被告XX农行。该锅炉房由XX商城供热站常年租赁使用，原告购买XX商城供热站后，也继续租赁使用该锅炉房。2007年，被告在没有通知原告的情况下，将锅炉房出卖给第三人梁国文。被告与第三人之间锅炉房的买卖协议剥夺了原告的优先购买权，该买卖协议应属无效合同。该锅炉房也是供热站的附属设施，与供热站是一个整体。锅炉房虽然是被告所有的产权，但里面的供热设施是供热站所有。锅炉房卖给第三人后，如果拆除供热设施将对整个小区的供热产生影响。现要求确认被告与第三人签订的买卖合同无效，在同等条件下由原告优先购买所承租的房屋，诉讼费用由被告负担。
被告宁安农行辩称：1.原告端木长荣的诉讼主体不适格。原告并非是承租人，不是本案的诉讼主体。本案诉争的锅炉房是被告为职工（94户）住宅提供服务的供暖设施。由于宁安市实行大网供热，94户职工住宅供暖在并入大网之后，该锅炉房就失去了原来作用，只起到一个供热中转枢纽作用。2005年9月10日，赵某与被告协商签订了一份使用该锅炉房作为集中供热站的租赁协议，租期一年。赵某向被告交付了一年的租金。该协议已于2006年9月9日到期。在被告与赵某的租赁合同执行期间，赵某从未向被告告知，被告也从未允许赵某将锅炉房转租给任何人。也就是说除赵某之外，没有任何人与被告签订过租赁合同，更无人交付房屋租金。因此，2007年，被告清理资产，决定对该锅炉房进行拍卖处理时，该锅炉房不存在任何租赁关系。2.原告主张的撤销权已过行使期限。依据我国合同法有关规定，撤销权应当自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使；自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。被告拍卖锅炉房的行为发生在2007年7月26日，在此期间原告从未主张过撤销权。因此，即使原告是承租人，该撤销权已经消灭。3.原告行使优先购买权缺乏法律依据，不应支持原告诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用发来若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。4.被告拍卖程序符合法律规定，拍卖结果合法有效。2007年，被告委托黑龙江信和拍卖有限公司对被告的资产进行拍卖，黑龙江信和拍卖有限公司于2007年7月17日在黑龙江生活报上公告了此拍卖事项。被告在拍卖前半个月，在该锅炉房的四周墙壁上张贴了拍卖广告（竞买人也是在锅炉房揭下的公告单，参加的竞买），拍卖程序符合法律规定，拍卖结果合法有效。综上，原告的诉求既与事实不符，也与法律规定相悖。所以应驳回原告的诉讼请求。
第三人梁国文辩称：同意被告宁安农行答辩意见。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议的焦点：1.原告与被告之间是否存在租赁关系；2.被告与第三人的买卖合同是否有效；3.原告是否享有优先购买权；4.原告的诉讼请求是否超过行使期限。
原告为支持其主张，向法庭举证，经被告、第三人质证及本院认证如下：
证据1.买卖协议书、租赁协议各一份。证明原告是锅炉房的实际承租者，原告主体适格。
被告质证对证据形式要件无异议，对证明内容有异议。认为该证据只能证明原告与赵某之间有大厦供热站的买卖关系，赵长军与被告是租赁关系，但不能推定原告与被告有租赁关系。原告无起诉主体资格。
第三人梁国文质证同意被告意见。
本院认为，该证据能证明被告与赵某签订锅炉房租赁协议，原告与赵某签订购买供热站买卖合同。结合证人伊卫江证言，原告与被告之间虽然没有书面租赁合同，但原、被告之间形成了事实上的房屋租赁关系，原告有主体资格，对该证据予以采信。
证据2.李某、张某证明各一份。证明被告将锅炉房拍卖给第三人后，因发生争议，原告向相关部门主张过权利，原告起诉不超过行使期限。
被告质证对证据形式要件无异议，对证明问题有异议。两份证明均是个人签字，没有公章，只代表个人，不代表单位。证明时间是2013年6月7日，被告于2007年7月拍卖，能证明至今已经超过5年行使期限，不适用中断、中止，被告拍卖行为合法。
第三人梁国文质证称，2007年，第三人与被告签订锅炉房买卖合同后，张某调解过此事，但未达成一致，至今未解决。
本院认为，该证据证明原告一直在与相关部门协调此事，诉讼时效中断，原告的诉讼不超过行使期限，对该证据予以采信。
证据3.证人伊某证言一份。内容为：2006年6月份至2009年，证人在供热站收费。陈某是被告三清办主任。经陈某向被告领导请示，与供热站达成协商，被告一个车库的供热费与原告租赁被告锅炉房的租赁费相抵。2007年，在单位墙上没看到有锅炉房拍卖之类的公告。
被告质证有异议，认为证人是通达供热站的工作人员，与原告有利害关系。陈某是证人在收供热费过程中认识的农行工作人员，不是负责管理车库的工作人员，陈某不具备与证人达成口头租赁协议的身份和权利。证人称未见到过拍卖广告，但第三人就是通过在锅炉房墙上看到广告后参加竞买。
第三人质证无意见。
本院认为，证人曾受雇于原告，但现在不在供热站工作，与原告无利害关系。结合原告出示的证据1，能够认定原告与被告之间已形成事实上的锅炉房租赁关系，结合原告出示的证据4，相互印证供热费抵顶租赁费的事实，对该证人证言予以采信。
证据4.证人王某证言一份。内容为：在通达供热站建站至2012年，证人在供热站负责维修工作，一年四季都上班。市里或燃气办等下发通知都是证人签收。拍卖公告没有收到，也没有在锅炉房四周看到。陈某与伊某达成协议时证人在场，协议内容是用供热费顶房租，说领导同意了，锅炉房不少人都在场听见了。
被告质证有异议，认为证人是通达供热公司的员工，曾是原告的亲属，之间存在着利害关系。两名证人证言说明他们不知道陈某在农行具体职务，即使达成口头协议，该协议没有事后单位追认，不具备法律效力。
第三人质证无异议。
本院认为，证人曾受雇于原告，曾是原告的妹夫，但现不在供热站工作，与原告也无亲属关系，因此与原告无利害关系。结合原告出示的证据1，能够认定原告与被告之间已形成事实上的锅炉房租赁关系。结合原告出示的证据3，能相互印证供热费抵顶租赁费的事实，对该证人证言予以采信。
证据5.票据七张。证明被告车库供热费抵顶原告锅炉房租赁费一年，原告没有收被告2006年10月至2007年4月的供热费，履行了口头协议，与证人出庭作证的证言相印证。
被告质证对证据形式要件有异议，认为该证据是万能收据，不是正规发票。对证明问题有异议，2005年的票据日期清晰，2007年的票据写供热费，没有写是哪年供热费，无法证明被告未缴纳2006年的供热费，即使欠供热费也不能推断被告与供热站达成口头租赁协议。
第三人质证无异议。
本院认为，该证据能证明被告在2005年、2007年、2008年、2009年及2010年收取了被告的供热费，对该证明问题予以采信。
证据6.现场勘察笔录一份、照片29张。证明被告的锅炉房与原告的锅炉房是一体，设备相通，被告锅炉房内的供热供水设备产权归原告所有，并且与原告自有的锅炉房相通。被告锅炉房与原告有密切的利害关系，不应单独拍卖，应整体拍卖，单独拍卖锅炉房侵犯了94户的公共利益，买卖合同无效。
被告质证对证据形式要件无异议，对证明问题有异议。农行94户住宅楼是被告的家属楼，被告锅炉房是为94户供暖。并入大网后，锅炉房起到中转的作用，不是纯粹供热，不存在侵犯公共利益的情况。拍卖时，锅炉房和水房一起拍卖，且锅炉房产权是被告的，原告的供热站是挨着被告锅炉房的墙建的，所以墙也是被告的，不存在侵害到了公共利益情况，不存在与XX商城供热站密不可分。被告有权拍卖自己的资产。
第三人质证称买的是锅炉房和水房。
本院认为，该证据能证明原告的供热站与被告锅炉房相通，对该证明问题予以采信。供热站与锅炉房分属不同主体所有，所有权人有权处分自己的财产，对需整体出售的证明问题不予采信。
证据7.XX拍卖公司档案一份。证明拍卖违反法律规定，没有通知承租人即原告参与竞买，剥夺原告优先购买权，拍卖无效。
被告质证对证据形式要件无异议，对证明问题有异议。认为该证据能证明被告拍卖程序合法有效，通过公告依法组织、依法实施，梁国文有竞买资格。
第三人质证称是通过合法渠道，正常竞买该锅炉房和水房。
本院认为，该档案中没有通知原告欲拍卖争议锅炉房和水房，程序违法。该证据能证明原告意证明的问题，予以采信。
证据8.牡丹江市中级人民法院（2012）牡商终字第XX号民事判决书、海林市人民法院（2012）海法执字第XX号执行裁定书各一份。证明原告与赵某近几年有纠纷并起诉至法院，判决赵某败诉，因此赵某对原告有意见。
被告质证称该证据已过举证期，与本案无关联，不应采信。
第三人质证同意被告意见。
本院认为，该证据不能证明原告意证明的问题，不予采信。
被告为支持其主张，向法庭举证，经原告、第三人质证及本院认证如下：
证据1.中国农业银行XX分行委托拍卖报告书、竞买协议书、梁国文户口、信和公司现场出价成交凭单、拍卖成交确认书、拍卖公告各一份。证明被告依据拍卖法规定，委托黑龙江XX拍卖公司对被告有完全产权的锅炉房拍卖，程序合法有效。
原告质证有异议，认为该证据与原告申请法院调取档案中的拍卖公告、拍卖瑕疵声明不符，无法证明被告证据真伪。在档案中可以看出，无应向原告发的拍卖通知，剥夺了原告优先购买权。
第三人梁国文质证认为其看到锅炉房及车库的墙面的公告后，去牡丹江农行购买的该锅炉房。
本院认为，该证据证明第三人参加了由被告委托的黑龙江XX拍卖有限公司组织的拍卖活动，并由第三人拍得该争议锅炉房，对该证明问题予以采信。
证据2.资产减少申请表、销售完税发票各一份。证明锅炉房属于被告合法拥有的资产。被告在锅炉房拍卖后，在帐内进行了资产的减少。
原告质证对证据形式要件无异议，对证明的问题有异议。认为出售的锅炉房拍卖程序不合法，应当由法院确认拍卖程序违法，依法确认双方的买卖合同无效。
第三人质证无异议。
本院认为，该证据能证明锅炉房属于被告固定资产，予以采信。
第三人未向法庭提供证据。
法庭出示调查陈某笔录一份。
原告质证称，对陈某说车库是农行的没有异议，其他有异议。原告已出示票据证明2006年被告车库未交供热费，是以车库供热费抵顶租赁锅炉房的租金，原告两位证人出庭作证证明此事是由陈某出面办理，而陈某此次证言对此事予以否认，是基于陈某是被告单位职工，和被告存在利害关系，未客观反映本案事实，该证言不真实，不应采信。
被告质证无异议，陈某证言所说基本属实，陈某虽是被告员工，但其所在部门分管的业务与被告的固定资产出租没有联系，证言应予采纳。
第三人质证同被告意见。
本院认为，证人未能客观反映事实情况，对该证人证言不予采信。
法庭出示调查赵某笔录一份。
原告质证称，笔录中问赵某的问题其都不知道，因为原告与赵某有矛盾，未反映真实情况。赵某与被告签订的租赁合同是在锅炉房转让给原告后补签的。赵某知道锅炉房的产权是农行，原告接手后必须用锅炉房继续供热，顺理成章与农行达成续租协议，虽然原告没有签订书面协议但是口头达成了续租协议，赵某知情。
被告质证无异议，对原告发表的意见有异议。赵某在他经营期间与被告签定了租赁协议。除了赵某以外，被告没有与任何人签订过锅炉房租赁协议，被告在拍卖时锅炉房未租赁。
第三人质证同被告意见。
本院认为，证人未能客观反映事实情况，对该证人证言不予采信。
根据原、被告、第三人的当庭陈述、举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2005年9月10日，被告宁安农行与赵某签订宁安农行94户住宅楼的锅炉房及水房租赁协议，租赁期限一年（自2005年9月10日至2006年9月9日），租金每年500元。该锅炉房和水房由被告自建，无房屋所有权证。2005年10月18日，原告端木长荣与赵某签订XX商城供热站买卖合同，原告购买XX商城供热站，由原告承租该锅炉房和水房的剩余租赁期限，原告使用并管理该锅炉房和水房至今。2006年，被告车库的供热费抵顶原告租赁被告锅炉房和水房的租赁费，原告与被告形成事实上的锅炉房租赁关系。2007年7月17日，被告委托黑龙江XX拍卖有限公司将锅炉房和水房进行拍卖，并在XX时报刊登拍卖公告。被告未通知原告欲出售争议锅炉房和水房。2007年7月26日，第三人梁国文以71000元竞买了该争议锅炉房和水房。原告于2007年7月向宁安市政府相关部门反映该问题，阻止被告与第三人办理房屋过户手续。锅炉房的产权至今仍为被告宁安农行所有。原告经营的通达供热站与被告享有产权的锅炉房共用一面墙壁，原告供热站内的部分供热设施与被告锅炉房内设备相连相通。
据以上事实，本院认为：原告端木长荣与被告宁安农行之间存在租赁关系。原告与被告虽然没有签订书面的锅炉房租赁协议，自2006年9月9日，原告与赵某签订锅炉房租赁协议到期后，虽然原、被告之间没有签订锅炉房租赁协议，但2006至2007年度，原告应向被告收取而未收取车库取暖费，与被告应收取而未收取的锅炉房租赁费互相抵顶，能够证明原告与被告之间存在事实上的租赁关系。从2005年10月18日至今，原告一直持续使用该锅炉房及水房进行供热。而2007年7月，被告将锅炉房及水房拍卖时，应向承租人即原告履行告知义务，但被告未提供证据证明已履行告知义务，侵犯了原告的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”原告要求确认被告与第三人梁国文签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。”因第三人非争议房屋共有人、非近亲属、又未履行通知义务，且被告与第三人签订房屋买卖合同后，第三人未按法律规定办理登记手续，因此第三人梁国文并非善意第三人。现原告享有该租赁房屋的优先购买权，原告要求在同等条件下由原告优先购买所承租的房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。
被告与第三人辩解称，原告主体不适格，根据本院认定事实，原告与被告已形成锅炉房与水房的租赁关系，该辩解与事实不符，本院不予采纳。被告与第三人辩解称，原告的诉讼请求已过行使期限，根据原告出示的证据，自锅炉房与水房拍卖给第三人发生争议后，原告即向有关部门主张过权利，因此原告的起诉不超过行使期限，该辩解与事实不符，本院不予采纳。被告与第三人辩解称，原告行使优先购买权缺乏法律依据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。被告侵犯了原告的优先购买权，现原告要求确认被告与第三人的买卖合同无效，不应支持，该辩解符合法律规定，本院予以采纳。被告与第三人辩解称，拍卖程序符合法律规定，根据原告出示的信和拍卖公司的档案，被告的拍卖违反法律规定，该辩解不符合法律规定，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告端木长荣要求确认被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行与第三人梁国文签订的锅炉房和水房的买卖合同无效的诉讼请求；
二、原告端木长荣在同等条件下对被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行所有的锅炉房和水房享有优先购买权。
案件受理费1550元，由被告中国农业银行股份有限公司宁安市支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹
江市中级人民法院。
审 判 长 关春学
代理审判员 赵 娜
代理审判员 郑丽萍
二〇一五年八月六日
书 记 员 张艳迪