杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第1069号
原告：浙ＸＸ川专修学院。
法定代表人：徐荣波。
委托代理人：陈小良。
被告：杭州电影拍摄基地。
法定代表人：翟继业。
委托代理人：林宝健。
委托代理人：朱兴菊。
原告浙ＸＸ川专修学院诉被告杭州电影拍摄基地房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告浙ＸＸ川专修学院的法定代表人徐荣波、委托代理人陈小良，被告杭州电影拍摄基地的委托代理人林宝健、朱兴菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年7月31日，原告与被告签订《合作办学协议书》，协议本质系房屋租赁事项，其中约定：被告将合计面积17500平方米的房屋、球场出租给原告，原告每年按约支付租金，合同租期自2008年9月1日至2014年8月31日，租金支付方式为每季度支付年租金的25％。合同签订后，原告依约向被告支付首笔租金，并对房屋按约定用途进行装修。原告开始时用房较为宽裕，对于被告占用未交付房屋并未计较。基于相互信任，原告并未对房屋实际面积进行确认。使用过程中，原告发现协议约定面积与实际面积差距较大，且部分房屋仍由被告占用。2010年6月30日，原告向被告发送《关于校园建设的建议报告》，明确要求被告归还多交的房租，并要求对出租房屋实际面积进行测量，原告至今已交付给被告租金1332.5万元。现原告发现被告交付的房屋面积合计9168.217平方米，与协议约定的17500平方米差距较大，故诉请判令：1、被告退还给原告租金634.40325万元。2、诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告已经按照协议约定交付了全部标的物。协议中所谓的面积约定本就是为配合原告办学所需而写的，原告对此非常清楚，故原告所述被告未按合同约定交付所有使用面积并不存在，要求驳回原告的所有诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：
1、合作办学协议书，证明原、被告房屋租赁等相关权利义务达成协议。
2、报告、催告函，证明原告多次要求被告交付房屋、退还多收的租金及被告占用应当交付房屋的事实。
3、租赁协议、房屋使用协议，证明因被告未按约向原告交付房屋导致原告另行租房的事实。
4、发票，证明原告依约向被告支付租金。
5、附图，证明房屋平面分布图。
被告提供了下列证据材料：
1、合作办学协议书，证明原、被告的租赁关系以及被告交付全部标的物的事实。
2、评估报告书、登记证书，证明协议书面积系被告办学审批所需以及原告使用过被告的房产证和土地使用证。
3、浙江省教育厅关于进一步加强高等教育自学考试全日制助学管理的若干规定（试行），证明协议书面积的约定系被告办学审批所需以及原告使用过被告的房产证和土地使用证。
4、浙江省高等教育自学考试全日制助学机构评估指标体系（征求意见稿），证明协议书面积的约定系被告办学审批所需以及原告使用过被告的房产证和土地使用证。
5、关于合作办学三年节点的工作总结和关于解聘影业路2号电影拍摄基地门卫保安及房屋修漏问题的会议纪要，证明原告在使用中并未对房屋实际面积提出异议。
6、杭州市西湖区人民法院民事判决书，证明原告在使用中并未对房屋实际面积提出异议。
7、情况说明，证明协议书面积的约定系被告办学审批所需。
8、原告同杭州天湖大厦租赁合同，证明协议书约定的租金远低于同期市场价格。
9、关于校园建设的建议报告及回函，证明原告为诉讼需要弄虚作假，缺乏诚信以及被告对原告的报告进行了合理的回复。
10、房产证、土地使用权证、平面规划图，证明被告房屋的实际面积、土地面积、平面规划图。
11、发票复印件，证明合同一直正常履行。
经被告申请，本院准许证人傅某、陈某出庭作证。证人傅某陈述：其在2001年6月至2011年2月期间是被告的法定代表人，其对签订协议的具体情况比较清楚，被告此前和其他学院签订《办学协议》从未注明面积，但当时原告未完全取得办学资格，需要有办学面积，故被告班子讨论后按原告的需求所写，被告也提供给原告相应的产权证明。证人陈某陈述：其系被告的员工，当时与原告签订协议是由其实际处理的。被告系从招待所演变而来，习惯以“间”为单位，此前签订合同时均以“间”为单位，面积系根据原告的要求所写。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，对证据1的真实性没有异议，但面积系原告提出有办学需要才写的。证据2，《关于校园建设的建议报告》与被告收到的不一致，被告在2010年6月23日收到过，6月28日未收到该报告，当时原告找到具体承办人员陈某，陈某未细看就签字了，并不存在面积有误，多收租金的情况。证据3，没有关联性，被告已实际交付房屋，不可能导致原告另行租房。证据4，没有异议，可以证明原告依约支付租金。证据5，真实性有异议，无法看清楚。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，证据1，真实性无异议，两份合同的面积及价格不一致，能够证明原告原、被告对合同面积有过意思表示的。证据2，真实性无异议，显示的建筑面积10800平方米、租赁面积10800平方米与15000平方米有差距，原告也不需要15000平方米。证据3、4，真实性没有异议，原告系按照要求做的，但与本案无关联性，且协议的签订在发文之前。证据5，真实性无异议，能够证明被告存在多处违约。证据6，没有异议，但与本案无关联性，原告当时未反诉不代表放弃行使权利。证据7，系复印件，真实性、合法性有异议，形式上也不符合单位出具的情况。证据8，真实性无异议，但沿街写字楼与原告租用的大教室无可比性的。证据9，系原告向被告提出的建议，不存在欺骗。证据10，没有异议，但签订协议时被告并未提供，且面积与协议约定面积不符，有欺诈嫌疑。证据11，没有异议。
证人证言，经质证，原告认为，两位证人系本案直接参与人，为被告曾经或现任员工，且陈述内容并不真实。被告认为两位证人的证言能够证明协议签订的真实情况以及协议约定标的物已实际交付，面积系原告要求而添加，对证人的证言无异议。
本院对上述证据作如下认证：
1、原告提供的证据。证据1、4，被告没有异议，予以认定。证据2，真实性予以认定，但仅凭该证据无法证明其证明目的。证据3，仅凭该证据无法证明其证明目的。证据5，系原告自行制作，真实性不予认定。
2、被告提供的证据。证据1、2、6、10、11，被告没有异议，予以认定。证据3、4，真实性予以认定。证据5，被告对真实性没有异议，予以认定。证据7，系复印件，不予认定。证据8、9，真实性予以认定。
3、证人傅某、陈某的证言。两位证人均与被告有利害关系，证言内容可以证明合同所写面积与实际面积并不一致。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2008年7月31日，原告与被告签订《合作办学协议书》，约定：被告将其所有的场地出租给原告，包括：一号楼一层到五层（7500平方米），二号楼一层到四层（约2800平方米），三号楼一层到二层（约1600平方米），大门旁的平房（约100平方米），活动区域约2000平方米（球场），食堂综合楼一层至二层（约2000平方米），公共浴室及装潢公司等的综合楼群（约1000平方米），财政厅用房一层（约500平方米）。使用期限为六年，自2008年9月1日至2014年8月31日，年租金2000000元，满三年后，视物价指数的上升，租金协议提升，提升额不得超过原租金的5％。原告每年向被告交纳四次租金，交纳时间为合同生效之日起10日内，即2008年9月10日前、2008年12月10日前、2009年3月10日前、2009年6月10日前，依此类推。2012年4月16日，被告起诉原告，要求解除《合作办学协议书》，支付尚未支付的租金。2012年6月20日，本院依法判决原告支付给被告租金18160.5元。至原告起诉之日，原告均按合同约定金额支付租金。审理过程中，被告确认《合作办学协议》中载明的面积确不尽然属实，但认为面积的记载系原告为办学需要而要求被告添加的。
本院认为，原告与被告之间签订的《合作办学协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。生效判决已经认定该合同实质为房屋租赁合同。本案的争议焦点在于《合作办学协议书》上记载的面积与实际不符，被告是否构成违约。现有证据显示，原、被告自2008年签订合同以来，原告一直租用被告场地，作为承租人的原告对于租赁场地的面积等情况应了如指掌。同时，原告一直按期支付场地租金，即使在2012年原告起诉要求被告支付租金时，被告亦未以场地交付面积不足进行抗辩。按常理推断，如原告认为实际交付面积与约定面积差距如此之大以至于产生的租金明显虚高，原告应早就提出异议。故本院有理由相信原、被告签订的协议中租金的主要指向系针对具体的位置而非面积，原告早已接收租赁场地，且一直按约履行付款义务亦可视为对于租赁场地的认可。现原告以协议中所写面积与实际不符要求被告退还租金的诉讼请求，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回浙ＸＸ川专修学院的诉讼请求。
案件受理费56208元，由浙ＸＸ川专修学院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈甲骏
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 楼 宏
二〇一四年十月十六日
书 记 员 罗 芳