上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第454号
原告杨莲子。
委托代理人许丹丹，上海友义律师事务所律师。
委托代理人唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被告张士林。
原告杨莲子与被告张士林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月19日由本院立案受理。依法由代理审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨莲子及其委托代理人许丹丹，被告张士林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨莲子诉称，原、被告系朋友关系。2009年6月12日，原、被告约定，由被告将其名下位于上海市闵行区颛兴路XXX弄XXX号XXX室房屋，即本案系争房屋出售给原告，房屋转让价款人民币（以下币种相同）700，000元。当日，原告向被告支付定金200，000元。2010年3月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，双方为达到少缴纳税费的目的，约定系争房屋的转让价格为550，000元，并约定待系争房屋产权满五年后，再行办理产权过户登记手续。事后，被告将系争房屋分别抵押给了案外人XX银行（中国）有限公司上海分行（以下简称XX上海分行），以及案外人戴某某，并由上海市闵行区人民法院（以下简称闵行区法院）、上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东新区法院）因相关案件，对系争房屋进行司法查封。原告知晓后，要求被告涤除抵押与司法查封事项，并配合办理产权过户登记手续，被告于2011年10月10日向原告承诺，其将于2013年还清贷款后，将系争房屋产权过户登记至原告名下。时至今日，被告仍未配合原告办理系争房屋产权过户登记手续，故原告诉至法院，要求判令：1、原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效；2、被告涤除设定在上海市闵行区颛兴路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押；3、被告协助原告将上海市闵行区颛兴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告名下。本案审理期间，原告撤回第二项关于要求被告涤除系争房屋上所设抵押的诉讼请求，系对其权利的合法处分，本院予以准许。
被告张士林辩称，原告诉称事实属实。系争房屋存在抵押与法院司法查封，无法办理过户手续，目前，被告无力偿还债务，故无法继续履行合同。此外，系争房屋市场价值已经大幅提升，希望原告能够另行补偿差价。
经审理查明，2009年6月12日，被告向原告出具《收条》一张，载明“今收到杨连（莲）子现金人民币贰拾万元正。原因（为）张士林春辉X号XXX室1套二室一厅79.86m2房款定金。”其中，原告通过银行转账支付了150，000元，现金支付了50，000元。
2010年3月24日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方名下的本案系争房屋。甲、乙双方确认，在2010年4月24日之前办理产权转让过户手续。
2010年5月10日，上海市闵行区房地产交易中心受理了系争房屋的抵押登记，并于2010年5月11日核准（登记证明号：闵XXXXXXXXXXXX），抵押权人为案外人XX上海分行，债权数额为510，000元，期限至2020年5月24日。同年8月14日，上海市闵行区房地产交易中心受理了系争房屋的余额抵押，并于2010年8月18日核准（登记证明号：闵XXXXXXXXXXXX），抵押权人为案外人戴某某，债权数额为300，000元，期限至2011年2月14日。
2011年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，载明“经双方商定：甲方决定于XX新村XXX号XXX室房屋于2011年10月30日卖给杨连（莲）子，钱已付清，过户费在（再）商定。由于甲方工程资金周转困难，把401室房产到银行做抵押贷款，所造成房产证不能过户。但甲方保证2013年里还清银行贷款，把房产过户给乙方。所（以）甲方签下字据，作为凭证”。同日，被告向原告出具《收条》一张，载明“今收到杨连（莲）子人民币柒拾万元正（700，000元）春辉X号XXX室售房款。”庭审中，经原、被告确认，该收条所列700，000元包含了2009年6月12日原告支付的200，000元。故原告实际已向被告支付了购房款700，000元。
2013年4月3日，原告缴纳了系争房屋契税8，867.79元。
2013年12月13日，系争房屋因（2013）闵民一（民）初字第20612号案件被闵行区法院查封（登记证明号：闵XXXXXXXXXXXX），期限至2015年12月13日。2014年1月7日，系争房屋因（2014）浦民六（商）初字第S96号案件被浦东新区法院轮候查封（登记证明号：闵XXXXXXXXXXXX），期限至2016年1月7日。2014年1月14日，系争房屋又因（2014）闵民一（民）初字第1429号案件被闵行区法院轮候查封（登记证明号：闵XXXXXXXXXXXX），期限至2016年1月14日。
另查明，2009年8月16日，被告已将系争房屋实际交付给原告。原告实际占有使用房屋至今。目前，系争房屋上仍设有上述抵押权人为星展上海分行与戴某某的他项权利（抵押）登记，以及闵行区法院与浦东新区法院的司法查封。
庭审中，被告虽希望继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，愿意将系争房屋配合过户至原告名下，但同时也表示其现在没有能力偿还债权人的欠款，无法撤销设定在系争房屋上抵押权人为XX上海分行与戴某某的抵押，以及闵行区法院与浦东新区法院对系争房屋的司法查封，故无法协助办理产权过户手续。对此，本院向原告释明，现系争房屋存在抵押与司法查封，在被告无法将其注销与撤销的情况下，无法实现系争房屋的转让过户。但原告表示不愿意解除系争合同，亦不愿意与被告协商后通过其他途径解决相关事宜，坚持要求继续履行合同，并主张由被告协助申请办理过户手续。
上述事实，由原告提供的系争房屋《上海市房地产登记簿》的房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息，原、被告于2010年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXX），被告分别于2009年6月12日与2011年10月30日向原告出具的《收条》两张，原、被告于2011年10月30日签订的《协议书》，原告缴纳相关税费的《税收通用缴款书》，以及当事人的陈述等证据予以证明。被告未向本院提供书面证据。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原、被告另行达成协议，被告将于2013年前及时注销系争房屋的抵押，确保系争房屋无权利瑕疵，被告理应信守承诺，严格履行合同，负担起归还借款、注销抵押、撤销司法查封事项并协助过户等义务。然而，在原告依约已向被告支付了全部购房款700，000元，并已缴付了系争房屋交易相关税费的情况下，被告并未履行上述合同义务，亦未能协助原告至房地产交易中心办理房屋产权转让过户手续，其行为已构成违约，原告可依法维护其合法权益。但本案中已查明，系争房屋分别于2010年5月10日与8月18日设有抵押权人为XX上海分行与戴某某的抵押，并由闵行区法院于2013年12月13日与2014年1月14日、浦东新区法院于2014年1月7日，分别对系争房屋进行了司法查封。考虑到系争房屋目前的状况，以及被告无法偿还债务并注销涉案房屋抵押与撤销司法查封的现状，本院在庭审过程中反复向原告释明，其要求继续履行合同可能存在无法实现转让过户的风险，但原告仍坚持要求继续履行合同，并由被告协助办理过户手续，不同意以除此之外的其他解决途径。因此，鉴于目前系争房屋客观上不具备办理产权转让过户手续的基础与条件，系争房屋最终的处理及归属仍处于待定状态，故对于原告要求被告协助办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持，待系争房屋的抵押与司法查封涉及的相关事宜处理完毕后，原告可另行主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告杨莲子与被告张士林于2010年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》有效；
二、驳回原告杨莲子的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取计5，400元，由被告张士林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 章国栋
二〇一四年三月十八日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。