吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1332号
上诉人（原审被告）：潘薇，女，1968年1月3日生，汉族，现住吉林省通化市。
上诉人（原审被告）：通化市泰和房地产开发有限公司。住所地：吉林省通化市。
法定代表人：白双福。
委托代理人：张兴东，吉林星浦律师事务所律师。
委托代理人：隋莉，吉林星浦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张行杰，男，1963年10月20日生，汉族，现住吉林省通化市。
委托代理人：周晓伟，吉林易金律师事务所律师。
上诉人潘薇、通化市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）因与被上诉人张行杰申请执行人执行异议之诉一案，不服东昌区人民法院（2016）吉0502民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理本案。上诉人潘薇、泰和公司委托代理人隋莉及被上诉人张行杰参加了诉讼。本案现已审理终结。
潘薇及泰和公司上诉请求：撤销原判，裁定停止执行泰和乾元小区-1-67号车库。
潘薇上诉认为一是根据其与泰和公司约定诉争车库应归其所有，二是依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，未办理过户登记的责任在泰和公司，其享有的权利能够对抗执行等。
泰和公司上诉认为，其已将车库交付，潘薇的所有权应当优于张行杰的债权。
张行杰辩称，一审判决结果正确，应予维持。
张行杰向一审法院起诉时称：其与泰和公司的房屋买卖合同纠纷，经东昌法院判决，分别确定泰和公司返还人民币300万元和赔偿200万元。在两个案件审理期间，法院于2013年11月28日通过通化市房屋产权管理中心将涉案的车库查封（原车库号为泰和乾元小区-1-43号，现更改为-1-67号）。涉案车库经法院委托评估即将拍卖时，潘薇以案外人的身份提出异议，主张停止案件的执行。其理由是，其于2011年9月10日即签订了《泰和乾元意向协议书》，已经交付了全部价款，现已取得了车库钥匙。该异议案件经法院审查认为，潘薇签订的协议书时间在法院查封之前，该意向协议书亦属合法有效的书面合同范畴，其所购车库与其在泰和乾元小区所购用于居住的商品房息息相关，且其已支付了全部价款，裁定中止了该车库的执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。”张行杰认为，法院没有正确的适用该解释。本规定明确了只有同时具备了以上三个条件，才可以排除执行。虽然潘薇签订协议书的时间在法院保全查封房屋之前，但意向书并不是买卖合同，且签订意向书时该工程是否取得预售许可证书并没有查清，如未取得，就不能视为合法有效的书面合同。另外，其购买的房屋是车库，不应认定为用于居住的房屋。所以，潘薇的情形与上述规定不符。另外，潘薇是否实际支付了车库价款建议法院在诉讼中查清，避免通过虚假交易妨碍执行。综上所述，法院执行部门做出的（2015）东执异字第90号执行裁定书是错误的，是违法的，请求法院判决准许执行通化市泰和乾元小区-1-67号车库。由于二审中张行杰取得了新的证据，潘薇至今没有取得车库钥匙，现在争议的车库还登记在泰和公司的名下，故该不动产不产生物权变动的法律后果，潘薇对争议的车库并不享有物权，潘薇与泰和公司之间是基于买卖合同产生的合同之债，即债权法律关系，故不能对抗法院的强制执行。
一审法院认定事实：2011年7月31日潘薇与通化市泰和房地产开发有限公司签订购房意向协议书，潘薇购买泰和公司所有的泰和乾元小区-1-67号车库，2011年7月31日潘薇交付给泰和公司购买车库款15万元。在张行杰与通化市泰和房地产开发有限公司诉讼案中，东昌法院依当事人的申请于2013年11月28日在通化市房屋产权管理中心查封了本案争议车库（泰和乾元小区-1-67号），经（2014）东民二初字第3号、第8号生效判决书确认，通化市泰和房地产开发有限公司返还张行杰300万元人民币并赔偿200万元经济损失。通化市泰和房地产开发有限公司于2012年7月23日取得本案争议车库的房屋预售许可证。泰和公司至今没有将争议车库交付给潘薇。
一审法院认为，虽然潘薇与泰和公司签订的购买意向协议书合法有效，且潘薇已经实际支付了全部购买车库价款。但泰和公司没有实际向潘薇交付车库。本案争议车库还登记在泰和公司名下，故该车库不产生物权变动的法律后果，潘薇对争议车库不享有物权。潘薇与泰和公司之间是基于买卖合同产生的合同之债，即债权法律关系，潘薇不能仅持买卖合同对抗人民法院的强制执行。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十一条、第二十二条、第二十四条的规定，判决：准许执行通化市泰和乾元小区-1-67号车库。
本院二审中，各方当事人对一审认定的事实无异议。本院予以确认。另，潘薇自认其于2010年10月12日购买了泰和公司开发的泰和乾元小区1号楼B座1-20-1室，当时缴纳购房款30%。后又缴纳一些现金，目前总计交纳房款超过50%，现所购房屋未居住使用。2011年7月31日，潘薇又与泰和公司签订本案诉争车库购买意向书。
潘薇提供了通化市房产档案馆出具的“房屋所有权登记信息查询结果证明”，显示“经微机档案信息核查在我档案馆未查到房屋产权登记信息”。拟证明其所购买的前述住宅是其唯一住宅，车库是为居住服务的。张行杰认为该证据与本案无关。
泰和公司提交了吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第148号民事判决，拟证明类似本案情况的处理。张行杰认为，该判决书不能否定最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
对双方当事人争议的本案诉争车库应否准予执行的问题，本院认为，上诉人潘薇提供的通化市房产档案馆出具的“房屋所有权登记信息查询结果证明”能够证明潘薇名下没有其他房屋产权，其于2010年10月12日所购买的泰和乾元小区1号楼B座1-20-1室系用于居住。但2011年7月31日其另行购买了本案诉争车库，根据各方当事人认可的事实，该车库是独立空间且可以办理产权登记。从目前情况看该车库的作用显然并非用于居住。因此，潘薇所购车库是为将来生活需要，但却并非目前居住需要。另外，根据本案事实，泰和公司至今未向潘薇交付该车库，潘薇亦未实际占有使用该车库。泰和公司上诉认为车库已交付的理由不成立。
对于泰和公司提供的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第148号民事判决书，其裁判依据是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]第一条、第二条规定，即“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该判决书做出的日期是2014年10月31日。依据该条款的规定，消费者的优先权优于工程价款的优先受偿权。本案情况并非潘薇的买受权与工程价款优先受偿权的比较。就该“批复”中对“消费者”的理解上，最高人民法院认为应与《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定含义相同。最高人民法院执行办（2005）执他字第16号批复认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的。消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要。2015年5月5日，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。”该条即是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。依据该条第（二）款的规定，潘薇所购标的物为车库，并非用于居住。尽管潘薇所购车库满足了该条第（一）、（三）款的规定，但并未满足该条规定能够排除执行的全部条件。同时基于后法优于前法的原则，上诉人认为应当依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定阻止执行的请求本院无法支持。另外，潘薇自认其所购住宅尚欠近半房款未向泰和公司交付，若本案其所购车库被执行，其权利尚有其他途径可以救济，并非必然受到损害。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由二上诉人各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 闽
审判员 马 辉
审判员 何秋彦
二〇一六年十一月二十九日
书记员 赵婉辰