江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4482号
上诉人（原审被告）邹琨，男，1980年2月29日生，汉族，无业。
委托代理人王秋明，江苏国济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周雪峰，男，1980年1月10日生，汉族，无业。
委托代理人袁小勇，江苏苏源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁小平，男，1968年2月7日生，汉族，职员。
上诉人邹琨因与被上诉人周雪峰、宁小平执行异议之诉一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）鼓民初字第75号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人邹琨的委托代理人王秋明、被上诉人周雪峰的委托代理人袁小勇到庭参加诉讼，被上诉人宁小平经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
周雪峰原审诉称，2013年2月25日，周雪峰与宁某乙民间借贷纠纷一案，经南京市鼓楼区人民法院主持调解，双方达成调解协议，确认：宁某乙在调解书签收之日起十日内向周雪峰归还借款250万元及相应的利息、费用；该债权以宁某乙抵押的本市白下区石鼓路100号-21801室房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。但调解书生效后，宁某乙并未按照协议约定履行还款义务，周雪峰遂向法院申请强制执行。执行过程中，邹琨向法院提交了其与宁某乙于2011年5月12日签订的《房屋租赁协议》，主张其享有在先的租赁权，周雪峰对此提出异议，法院经审查后认为邹琨、宁某乙的行为不属于规避执行的行为，故裁定驳回了周雪峰的异议请求。但宁某乙及其妻子已于2011年5月26日将涉案抵押的房产出租给惟馨百货有限公司（以下简称惟馨公司）了，该租赁关系在周雪峰与宁某乙签订的《南京市房地产抵押合同》中做了备案，是真实的。而邹琨、宁某乙租赁关系的性质是宁某乙向邹琨借款的担保，并不是真实的租赁，故请求法院依法判决：1、许可周雪峰对本市白下区石鼓路100号-21801室房产予以强制执行；2、确认邹琨、宁某乙于2011年5月12日签订的关于本市白下区石鼓路100号-21801室房屋的《房屋租赁协议》无效。本案诉讼费用由邹琨、宁某乙承担。
宁某乙原审辩称，因我向邹琨借款200万元未归还，故将位于石鼓路的房子借给邹琨租20年，以每年10万元租金的价格冲抵债务，为此，我与邹琨签订了租赁协议，只不过未进行登记备案。在将房子租给惟馨公司两年间，我每年付给邹琨10万元，共计给付了20万元。对于欠周雪峰的250万元借款我也是认可的，为此我与周雪峰在房产部门办理了石鼓路房产的抵押登记，我也是愿意偿还该借款的。请法院依法裁决。
邹琨原审辩称，邹琨、宁某乙签订的租赁协议合法有效。因宁某乙向邹琨借款200万元无法偿还，双方协商后将石鼓路房屋租给邹琨，按每年10万元租金计算，租给邹琨20年，以此冲抵债务。同时协议约定：两年内如宁某乙归还了邹琨所有债务，邹琨就退出该房屋；在邹琨租赁期间，邹琨有权转租，宁某乙不能干预。以上协议内容，也可以反映租赁协议的真实性，至于宁某乙同时将该房产出租给惟馨公司，这是经过邹琨同意，对外出租仍以宁某乙夫妇的名义办理的，出租期间宁某乙向邹琨支付租金。目前，惟馨公司的租赁期已满，房屋已收回由邹琨使用。对于宁某乙将石鼓路该房产作为其与周雪峰之间的债务抵押的事实，邹琨不知情。邹琨与宁某乙之间签订的租赁协议合法有效，请求法院依法驳回周雪峰的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年1月6日，原审法院受理了周雪峰起诉宁某乙民间借贷纠纷一案，该案在审理过程中经原审法院主持调解，双方当事人达成一致意见：宁某乙于签订调解书之日起十日内支付周雪峰借款本金250万元及利息、违约金及律师代理费等；以上债权以宁某乙抵押的本市白下区石鼓路100号-21801室房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。原审法院（2013）鼓民初字第363号民事调解书对上述协议予以了确认。调解书生效后，宁某乙并未按照调解协议的约定履行还款义务，周雪峰即向原审法院申请强制执行。原审法院以（2013）鼓执字第418号案予以受理。在法院执行过程中，邹琨向法院提交了一份其与宁某乙签订的《房屋租赁协议》，该协议的甲方是邹琨，乙方是宁某乙，协议载明：1、乙方因资金周转需要，向甲方借款共计人民币200万元，乙方将其名下位于南京市白下区石鼓路100-21801室房产租赁给甲方使用，租赁期20年，自2011年5月12日起至2031年5月12日止，租金为每年10万元，总计200万元，以乙方欠甲方的借款200万元一次性冲抵；2、租赁期内乙方不得干预甲方转租；3、如两年期限内乙方归还甲方所有债务，包括200万元租房款，甲方无条件退出该房屋。此协议甲、乙各持一份，双方签字时生效。该协议最后，有邹琨、宁某乙分别作为甲、乙各方的签名，双方签署的时间显示均为2011年5月12日。对以上租赁协议，宁某乙予以认可，周雪峰（申请执行人）则认为邹琨与宁某乙提交该协议是规避执行行为，并对此向原审法院提出异议。原审法院经审查后认为，上述协议签订的时间已超过诉讼开始前一年，不符合江苏省高院关于规避执行行为发生时间的要求，2013年11月18日，原审法院以（2013）鼓执异字第25号民事裁定书，裁定驳回了周雪峰的异议请求；2013年12月11日，原审法院（2013）鼓执字第418号民事裁定书裁定：终结本次执行程序。周雪峰于同年12月23日向原审法院起诉，申请许可对抵押房产强制执行，并确认邹琨、宁某乙签订的租赁协议无效。
以上事实，有周雪峰提交的调解书、裁定书，邹琨提交的租赁协议及原、被告各方的当庭陈述为证。
关于本市白下区石鼓路100号-21801室房产的租赁、抵押事实，原审法院查明，2011年5月22日，宁某乙及其妻子张晓静与惟馨公司签订了房屋租赁合同，租期12个月，自2011年5月26日起至2012年5月25日止，月租金为7368元，半年壹付，提前一个月支付下半年租金。2012年4月9日，宁某乙与周雪峰签订了《南京市房地产抵押合同》一份，合同约定，抵押担保的借款本金为250万元，担保债务期限自2012年4月9日至2012年10月9日。在抵押合同中双方确认，该房产总价值为人民币380万元，在合同的租赁状况中写明：该房屋已租赁给惟馨公司，租赁期限至2012年5月5日。以上抵押合同在南京市住建委进行了登记备案。
以上事实，双方当事人均一致认可，原审法院予以认定。
本案庭审中，各方的争议焦点为：邹琨、宁某乙之间是否存在真实的租赁关系。周雪峰认为，1、根据现有的有效证据，可以认定2011年5月至2013年5月期间，涉案房产的真实承租人是惟馨公司；2、从邹琨、宁某乙签订的“租赁协议”的内容看，该房产是宁某乙为了向邹琨借款而提供的担保，双方之间并不存在真实的租赁关系。宁某乙表示，周雪峰与宁某乙之间的房产抵押合同是真实有效的；宁某乙与邹琨之间签订的“租赁协议”也是真实的，该房产是租给邹琨以后又转租给惟馨公司，用收取的房租冲抵债务，至今为止已付给邹琨两年租金共计20万元。邹琨表示，该房产出租给惟馨公司邹琨是知道的，也已收到宁某乙给付的两年租金20万元，目前该房屋已收回，由邹琨使用，对于宁某乙将该房产抵押给周雪峰的情况，是看到法院张贴的执行通知后才知道的。对于20万元租金的给付方式，邹琨、宁某乙均表示是现金给付。原审庭审中，法庭针对邹琨、宁某乙主张的宁某乙既将房产交给邹琨使用20年，以冲抵债务，同时又向邹琨给付租金，客观上形成对同一债务重复履行还款义务的事实，要求邹琨、宁某乙给予合理解释，对此，邹琨、宁某乙解释，因宁某乙需要融资故不愿意让别人得知其将涉案房产租赁给邹琨20年以冲抵债务的事实，故该房产对外的租赁事宜仍由宁某乙夫妻负责办理，转租获取的租金由宁某乙转交给邹琨。但邹琨、宁某乙对于共同主张的宁某乙已给付邹琨20万元租金的事实未提交任何证据。
原审庭审中，邹琨、宁某乙对于双方之间借贷关系的真实性提交了以下证据予以证明：1、2010年6月26日由韩蓉账户转入宁某甲账户人民币50万元的银行凭证、2010年7月16日由邹琨账户转入宁某甲账户人民币30万元的银行凭证、2011年4月14日由邹琨账户转入宁某甲账户人民币20万元的银行凭证；2、提供证人宁某甲到庭作证。宁某甲系宁某乙姐姐，其向法庭陈述：我在宁某乙公司打工，宁某乙对外的资金往来较多，以上三张凭证的款项应该是宁某乙让邹琨汇到我的账户上的，但不是我的钱，都是邹琨与宁某乙之间往来的钱款，我只负责按照宁某乙的指示进出钱款，邹琨陆续给付宁某乙现金约有七、八百万元，宁某乙最后还欠邹琨200多万元。对以上证据，周雪峰表示，三张汇款凭证并不能证明邹琨、宁某乙之间存在借贷关系，其中韩蓉的汇款与本案无关；证人宁某甲是宁某乙的姐姐，与宁某乙有利害关系，且其证言对邹琨、宁某乙之间借贷关系的陈述也不确定，故邹琨、宁某乙提交的证据并不能证明彼此之间存在借贷关系。邹琨、宁某乙表示，韩蓉是邹琨的前妻，她是按照邹琨的要求向宁某乙账户汇款，邹琨汇给宁某乙的款项均系给付宁某乙的借款，邹琨交付给宁某乙的借款主要是现金，汇款只是其中的一部分。
上述庭审事实，有宁某乙提供的证人宁某甲的陈述、邹琨提某
原审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，本案系许可执行之诉。本案周雪峰起诉的原因来源于（2013）鼓执字第418号案件的案外人邹琨对周雪峰（申请人）申请执行的房产提出异议，主张其与被执行人宁某乙之间存在以被申请执行房产20年的租赁冲抵债务的房产租赁关系，对此，周雪峰认为系恶意规避执行行为并提出异议请求，原审法院经审查后以（2013）鼓执异字第25号民事裁定书对周雪峰的异议请求予以驳回，据此，原审法院（2013）鼓执字第418号案件未能按周雪峰申请对涉案房产予以强制执行，周雪峰遂向原审法院提起许可执行之诉。根据诉、辩双方的主张及有关法律规定，本案应对两宁某乙与邹琨之间基础债权债务关系的真实性、合法性予以审查。目前邹琨、宁某乙对于他们共同主张的200万元债权债务，只有三张银行汇款凭证及宁某乙姐姐的证言。三张汇款凭证的数额共计为100万元；宁某乙姐姐的证言对邹琨、宁某乙之间关于借款的期限、数额、利息等等必要的借款合意情况均不能予以证明，且证人与宁某乙之间存在利害关系。另邹琨、宁某乙对于宁某乙既将房产交给邹琨使用20年，以冲抵债务，同时又向邹琨给付租金，客观上形成对同一债务重复履行还款义务的事实所作的解释，与邹琨、宁某乙在“租赁协议”中约定的“租赁期内乙方（宁某乙）不得干预甲方（邹琨）转租”事项有悖，且已查明的事实证明宁某乙将涉案房产租赁给案外人惟馨公司、此后又给本案周雪峰抵押的事宜均已按照有关规定进行了登记公示，故原审法院认为邹琨、宁某乙对此所做的解释与宁某乙已作出的行为并不相符。即便邹琨、宁某乙于2011年5月已签订合同，但邹琨、宁某乙也未举证证明双方对该房屋进行了实际交付，也不能就此认定邹琨对该房屋享有租赁权。综上，原审法院认为，邹琨、宁某乙并无充分证据证明相互之间有借款合意并存在200万元的债权债务关系，故邹琨主张宁某乙已将涉案房产交付给其租赁20年以冲抵200万元债务依据不足，对此主张原审法院不予采信。本案周雪峰与宁某乙之间的250万元债权债务关系，已经原审法院生效文书确认，且宁某乙为偿还该债务而与周雪峰签订的涉案房产抵押合同已在房产管理部门登记备案，该抵押条款也已经法院生效文书确认，故周雪峰请求许可对本市白下区石鼓路100号-21801室房产予以强制执行，符合法律规定，原审法院对此应予支持。对于周雪峰请求确认邹琨、宁某乙于2011年5月12日签订的关于本市白下区石鼓路100号-21801室房屋的《房屋租赁协议》无效的主张，原审法院认为，合同无效的认定应具有法定事由，目前各方提交的证据仅是不足以证明邹琨、宁某乙主张的以涉案房产的租赁权冲抵债务的事实，并无证据证明邹琨、宁某乙签订的“租赁协议”存在无效的法定事由，故原审法院对周雪峰的这一诉讼请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百三十六之规定，判决：一、许可周雪峰对本市白下区石鼓路100号-21801室房产予以强制执行；二、驳回周雪峰其它诉讼请求。
原审案件诉讼费80元，由邹琨、宁某乙各承担40元。
邹琨不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决理由不能成立。1、原审判决认为，上诉人邹琨与被上诉人宁某乙无充分证据证明相互之间有借款合意，并存在200万元的债权债务关系，故对邹琨主张宁某乙已将涉诉房产交付给邹琨租赁20年，以冲抵200万元债务依据不足。对此，上诉人认为，（1）被上诉人周雪峰只有适用江苏省高级人民法院《关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》（以下简称省院执行若干问题的规定），才有权要求法院对邹琨与宁某乙之间的基础债权债务关系进行审查，但上诉人与宁某乙的行为不符合该规定第一条关于规避行为发生时间的要求，因此，被上诉人周雪峰无权要求法院根据上述规定对上诉人与宁某乙之间的基础债权债务关系进行审查。（2）虽然江苏省高级人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》（以下简称省院民间借贷会议纪要），要求对民间借贷案件中借贷合意及款项交付等事项进行审查，但本案中，上诉人与被上诉人宁某乙就借贷合意及款项交付等事项十分明确，没有任何纠纷，更没有就该债权债务诉至法院，但原审法院审理该债权债务没有法律依据，其理由不能成立；原审法院否定双方之间的合意，将使上诉人与宁某乙签订的房屋租赁协议成为一纸空文，损害了上诉人的合法权益。（3）上诉人在租赁宁某乙房屋后，通过宁某乙再次转租并收取租金，并非宁某乙重复履行还款义务，与双方约定也无矛盾之处。（4）宁某乙的抵押行为与上诉人无关。（5）上诉人在2011年5月签订合同后，依法对诉争房屋享有租赁权，并完成实际交付。2、原审法院既然认定周雪峰无证据证明上诉人与宁某乙之间租赁协议存在无效的法定事由，那么，上诉人与宁某乙之间租赁协议真实有效，关于租赁20年以冲抵200万元债务的条款也应当合法有效，且该租赁协议签订时间在宁某乙向周雪峰借款一年前发生，不可能侵害周雪峰合法权益，上诉人依据该租赁协议，对房屋享有实体权利。二、原审法院未适用我国民诉法第六十四条和省院执行若干问题的规定进行判决，适用法律不当。综上请求二审法院依法改判驳回被上诉人周雪峰在原审的诉讼请求。
被上诉人周雪峰答辩称，上诉人邹琨与被上诉人宁某乙之间不存在真实的租赁关系。1、上诉人邹琨提交的书证、汇款凭证、证人证言，均无法证明双方之间存在200万元债权债务关系，上诉人以房屋租赁抵债的前提基础不存在。2、2011年5月起，诉争房屋实际租赁人是惟馨公司，该租赁关系办理了登记手续，且在宁某乙与周雪峰办理抵押登记时也作了披露公示。3、邹琨原审辩称其转租诉争房屋，明显不符常理。一是如果邹琨转租该房屋，宁某乙在出租的租金7万多元基础上，增至10万元给付邹琨，不符常理；二是原审也查明宁某乙已给付邹琨两年20万元租金，按照他们的约定，宁某乙归还邹琨200万元后，邹琨将房屋还给宁某乙，那么邹琨就获得200万元的还款，也同时获得房屋租赁权，也与常理不符。4、根据省院民间借贷会议纪要第三条第三项，我方认为宁某乙与邹琨之间应认定为名为房屋租赁关系，实为民间借贷的法律关系。综上，我方认为宁某乙与邹琨之间不存在真实的租赁关系，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人宁某乙未到庭答辩。
本院二审查明的事实与原审认定一致，本院予以确认。
本案双方当事人在二审中主要争议焦点为：邹琨与宁某乙之间是否存在真实的租赁关系？能否阻止周雪峰对诉争房屋的强制执行？
邹琨认为，其与宁某乙于2011年5月12日签署的《房屋租赁协议》，是双方之间的真实意思表示，不存在法定无效情形，邹琨依法取得诉争房屋的租赁权；邹琨与宁某乙就借贷合意及款项交付等事项进行了明确，原审法院不应根据省院民间借贷会议纪要的要求，对邹琨与宁某乙之间的借贷合意及款项交付进行审查；邹琨与宁某乙借贷及租赁协议关系产生的时间已超过周雪峰与宁某乙借款开始前一年，依照省院执行若干问题的规定，也应当驳回周雪峰的诉请。
周雪峰认为，邹琨与宁某乙签署的《房屋租赁协议》，实质是民间借贷的担保协议。邹琨通过该租赁协议，不仅取得房屋20年租赁权，同时也获得200万元的还款与常理不符；宁某乙和邹琨无任何证据证明双方完成房屋的实际交付和占有，且与实际占有人占有诉争房屋情况相互矛盾；根据上海法院相关规定，如果宁某乙将房屋出租给邹琨进行了登记、缴纳了税款，就可以认定租赁关系存在，否则不得对抗抵押权或强制执行。
本院认为，邹琨在本案中主张权利的基础系以其与宁某乙之间存在租赁关系，可对抗周雪峰申请强制执行。但根据宁某乙、邹琨提供的证据材料来看，不能证明双方之间存在真实的租赁关系。首先，邹琨陈述其取得诉争房屋租赁权的基础，系其对宁某乙享有200万元的债权，双方达成了以租金冲抵债权的租赁合意，并向原审法院提供了三张银行转账凭证和证人证言，但转账凭证所反映的转、收账主体并非发生在宁某乙与邹琨之间，与宁某乙、邹琨所主张双方存在借贷关系缺乏关联性；证人宁某甲系宁某乙姐姐，与宁某乙有利害关系，且对宁某乙、邹琨之间借款期限、数额及借款合意等均不能说清楚。因此，原审法院审查邹琨与宁某乙之间是否存在债权、债务关系，并未超出本案应审查的范围，原审法院在上述转账凭证、证人证言不能证明双方之间有债权、债务关系的情况下，未采纳上诉人邹琨的抗辩意见，符合法律规定。其次，如宁某乙于2011年5月12日将诉争房屋出租给邹琨，则宁某乙又于2011年5月22日将该房屋出租给惟馨公司，也不符合常理，且几乎相同时间内，邹琨承租的年租金标准10万元／年也高于惟馨公司合同的租金标准。第三，宁某乙与邹琨的租赁协议约定，“租赁期内宁某乙不得干预邹琨转租”，如按此约定，邹琨应当有权将房屋转租给案外人惟馨公司，但此后实际由宁某乙及其妻子张晓静将该房屋出租给惟馨公司，该约定内容与宁某乙实际出租行为存在矛盾。第四，宁某乙、邹琨原审陈述，宁某乙给付邹琨前两年20万元的租金，对此也未提交任何证据，目前，也无其他证据证明双方在签订租赁协议后及时办理房屋交付占有的相关手续。
综上分析，上诉人邹琨以其与宁某乙存在租赁关系为由，要求对诉争房屋停止执行的意见，原审法院未予采纳并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原审判决。
二审案件受理费80元，由上诉人邹琨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一五年二月十一日
书 记 员 林雨虹