广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17909号上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。法定代表人：林叶菊，执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，该公司职员。委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。被上诉人（原审原告）：马竟宇，男，1992年2月8日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）因与被上诉人马竟宇商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人元邦公司委托诉讼代理人龙天然、黄志斌，被上诉人马竟宇委托诉讼代理人谢儒浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元邦公司上诉请求：l.撤销一审判决第一项；2.改判元邦公司向马竟宇支付逾期办证违约金(以1580000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息标准上浮40％的利息标准，从2016年1月5日起计至2016年12月6日止)；3.本案一审、二审的诉讼费用由马竟宇负担。事实和理由：（一）一审法院对涉案房屋因客观原因确需重测事实认定错误。由于测绘单位对涉案小区房屋在预测与实测阶段依据的测量标准不一致，导致其公设面积的公摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因，元邦公司按照其处理建议，向原测绘单位申请重新测绘。根据重新测绘成果报告显示，涉案房屋的测绘数据确实存在明显出入，元邦公司积极就重测数据的变更及更正登记事宜多次与测绘单位、不动产权属登记部门沟通协调，但至今仍未落实到位。上述事实已在（2016）粤01民终16489号民事判决中予以认定。元邦公司认为，原实测数据存在明显误差是测绘单位所依据的测量标准不一致导致的，并不能归责于元邦公司或马竟宇任何一方，且是客观存在的办证障碍，应当认定为逾期办证的免责事由，办证期间发生中止，即从2016年12月6日起至不动产权属登记部门确认重测数据的变更及更正登记后才能恢复计算办证期间。（二）一审法院遗漏对元邦公司邮寄暂停办证通知的事实。本案中，元邦公司曾于2017年3月23日向马竟宇邮寄快件，函件为涉案房屋暂停办证通知，通知中明确告知马竟宇涉案房屋暂停办证的客观原因，但马竟宇在收到该通知后，未向元邦公司提出任何异议。由于重测数据与实测数据存在明显出入，若按照实测数据办理涉案房屋的产权登记手续，必将产生后续不必要的麻烦，包括更正登记及产生交易安全等。且马竟宇知晓暂停办证通知的情况下，亦未提出任何异议或要求继续办证，应当视为马竟宇同意暂停办证。故从元邦公司知晓办证障碍发生之日（即2016年12月6日）起，马竟宇无权要求元邦公司承担逾期办证的违约责任。综上所述，一审法院未查清涉案房屋需要重测事实及存在办证障碍的情况下认定在实际办证障碍未解除前，元邦公司仍需承担逾期办证违约责任，存在错误。（三）元邦公司已于2017年9月29日向马竟宇发出领取不动产权证的通知，但通知由于多次投递未取退回元邦公司，元邦公司已经按照合同约定履行了通知义务，且按照合同约定的通讯方式和地址进行送达，因马竟宇原因无法投递成功，应视为领取不动产权证的通知已送达马竟宇。故请求二审法院查明事实，依法改判。马竟宇辩称，一审法院适用法律正确，诚然元邦公司在一审中及本案中所补充的证据皆是客观存在的问题，但是元邦公司至今为止并非因为不可抗力而未办妥房产证，而根据合同的约定，元邦公司应当在收房后500工作日内办妥并交付房产证，在没有其他可抗辩的原因的情况下，逾期办证的责任都应当由元邦公司承担。马竟宇向一审法院起诉请求：1.判令元邦公司支付马竟宇逾期办证违约金42903元（以房屋总价1580000元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率[中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%]的标准，自2015年12月30日起暂计至2016年5月25日，并计算至元邦公司实际交付马竟宇房地产权证之日为止）；2.判令元邦公司向马竟宇返还税费48380元及资金期间占用利息（以税费48380元作为本金，以中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计至元邦公司实际缴纳契税之日；以剩余应退还税费作为本金，以中国人民银行同期贷款利率计算，自元邦公司实际缴纳契税之日的次日计算至元邦公司实际缴纳契税之日的次日计算至元邦公司实际返还之日止；以上合计91283元。3.本案的全部诉讼费用由元邦公司承担。一审法院认定事实：2013年1月23日，马竟宇（买方，乙方）与元邦公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：第四条乙方所购商品房为明月金岸花园自编A、B、C、D、E、F、G、H环洲四路922号B栋5层504号房，房屋地址：白云区环洲四路922号504房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积为112.83平方米。第七条该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额（人民币）1580000元。第十三条甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条产权登记乙方委托甲方办理产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料……。第二十二条乙方委托甲方办理产权登记，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）第五条约定：合同第十三条规定甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，考虑到乙方需进行精装修，故甲方同意于2013年6月30日提前将房屋交付给乙方进行装修……以房屋交付时间为计算基点的项目仍以合同第十三条规定的时间2013年12月31日起计算，包括但不限于……办理产权登记的时间。第九条约定：合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，扣除已发生的费用后将乙方已支付房价款无息退还乙方。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十八条约定：本补充协议是合同不可分割的一部分，如有与合同不一致的地方，以本补充协议为准。上述合同签订后，马竟宇已向元邦公司付清合同约定的全部房款。马竟宇另提交元邦公司于2013年1月23日向其出具的《收款收据》，内容为收到马竟宇购涉案房屋契税等税费48380元。本案审理过程中，马竟宇主张其于2013年7月3日收楼，并表示其从合同约定的交房时间2013年12月31日起算办理房产证的期限，计算500个工作日为2015年12月29日，因此要求从2015年12月30日开始计算逾期办证违约金。后经一审法院核对，从2013年3月30日起计算500个工作日的最后期限为2016年1月4日，故起算逾期办证违约金之日应为2016年1月5日。另查，2016年12月6日，广州市住房和城乡建设委员会发出《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》，主要内容为：广州市房地产测绘院办理白云区环洲四路918号至954号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测111201648、111201649、110112525号测绘成果依据的测量标准系“国标”，2014年3月1日后受理的测10CH88141230000043号测绘成果依据的测量标准系“地标”，由于受理测10CH88141230000043号测绘案件的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按已生效的地标相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设面积的分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。广州市住房和城乡建设委员会认定此案需要重新测绘，原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。一审法院认为，马竟宇与元邦公司签订的《买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于涉案房屋，元邦公司逾期为马竟宇办理不动产权证书的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。对于马竟宇主张元邦公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，但计付期间应为2016年1月5日至马竟宇起诉之日即2017年1月20日。对于起诉之日后的逾期办证违约金，马竟宇可于取得不动产权证书后再行主张。另外，关于马竟宇提出调整逾期办证违约金标准的主张，一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，但从涉案合同对逾期办证违约金以及逾期付款违约金的标准约定来看，逾期办证违约金标准明显过低，应当予以调高，故一审法院对马竟宇的相应主张予以支持。对于元邦公司提供的证据复函，首先，该证据不能证明涉案房屋位于需要重新测绘的测10CH88141230000043号案中；其次，即使涉案房屋需要重新测绘，也不能认定为违约逾期办证的免责事由。关于马竟宇主张元邦公司返还税费款及支付利息的诉讼请求，一审法院认为，因马竟宇仍需委托元邦公司办理不动产权证书，上述税费是办证所需资金，且需要交纳的税费尚未确定，故元邦公司暂无需向马竟宇退还税费，故该诉讼请求一审法院不予支持。元邦公司经一审法院传票传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。需要指出的是，元邦公司如认为马竟宇应当承担一定合理办证费用，可与马竟宇协商解决或另案主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2017年7月25日作出如下判决：一、于本判决生效之日起10日内，元邦公司向马竟宇支付其起诉之日前的逾期办证违约金（以1580000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息标准上浮40%的利息标准，从2016年1月5日起计至2017年1月20日止）；二、驳回马竟宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2082元，由马竟宇负担1103元，由元邦公司负担979元。二审审理中，元邦公司为证明其主张的事实，提交了以下证据：证据1，涉案房屋实测《房屋面积测量成果报告书》和涉案房屋重测《房屋面积测量成果报告书》各1份，拟证明涉案房屋实测和重测的公摊面积存在明显差异，存在办证障碍。证据2，（2016）粤01民终16489号民事判决书1份，拟证明测绘单位及不动产登记权属部门对涉案房屋建议需全体业主确认重测面积，方能办理更正登记。证据3，暂停办证通知书、快递单、妥投证明，拟证明业主知晓涉案房屋暂停办证及重测的相关事宜。证据4，编号为1059939857521的EMS快递单，拟证明元邦公司已经于2017年9月29日向马竟宇发出了领取不动产权证的通知以及邮递部门退件的理由，元邦公司已经履行了合同的通知义务。经质证，马竟宇的邮件为：对证据1的真实性和合法性确认，对于关联性请法庭认定；对证据2的真实性和合法性予以确认，对于关联性，应当区分首次登记和更正登记；对于证据3的真实性和合法性予以确认，关联性由法院认定；对证据4的真实性和合法性、关联性均予以确认。经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审查明，涉案房屋的产权证已于2017年9月29日办理，元邦公司称其于该日通知马竟宇领证，但马竟宇于11月8日才领取。经询问，马竟宇确认元邦公司于2017年9月29日通知其领取产权证。元邦公司发送给马竟宇的《领取的通知》中载明：请阁下收到本通知3个工作日内领取不动产权证。元邦公司、马竟宇均确认马竟宇已领取的涉案房屋的房产证面积系原测绘面积。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据元邦公司的上诉及马竟宇的答辩意见来看，本案的争议焦点问题：如何确定涉案房屋逾期办证违约金的计止时间。关于本案的争议焦点问题，（一）根据元邦公司、马竟宇签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，元邦公司应于2016年1月5日前将合同约定的房地产权证交付给马竟宇，但元邦公司并未依照约定交付，元邦公司违约。元邦公司上诉称“原实测数据存在明显误差是测绘单位所依据的测量标准不一致导致的，这是客观存在办证障碍，应当认定为逾期办证的免责事由，办证期间发生中止，即从2016年12月6日起至不动产权属登记部门确认重测数据的变更及更正登记后才能恢复计算办证期间”。对此，本院认为，根据本案二审查明的事实来看，元邦公司为马竟宇于2017年9月29日办理的产权证面积系原测绘面积，而非新的测绘面积。因此，元邦公司要求根据广州市住房和城乡建设委员会于2016年12月6日发出的《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》扣除涉案房屋重新测绘的时间，本院不予支持。（二）关于如何确定马竟宇应收取房产证时间的问题。根据元邦公司发送给马竟宇的《领取的通知》中载明的“请阁下收到本通知3个工作日内领取不动产权证”的内容来看，元邦公司通知马竟宇领取产权证的期限为3个工作日内。马竟宇确认元邦公司于2017年9月29日已经通知其领证，因此2017年10月9日（10月1-8日为法定假期）可视为元邦公司限定马竟宇3个工作日内领取证件的最后一个工作日，故涉案逾期办证违约金的截止时间应为2017年10月9日。虽然马竟宇对于一审法院认定涉案违约金计至起诉之日即2017年1月20日未提起上诉，但鉴于二审出现了元邦公司为马竟宇办理了涉案房屋的产权证的新事实，因此为避免当事人讼累，本院在本案中对此一并处理。综上所述，元邦公司上诉请求部分有理，本院予以支持。本院对于一审判决部分改判基于二审发生的新的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1753号民事判决第二项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1753号民事判决第一项为：广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向马竟宇支付逾期办证违约金（以1580000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息标准上浮40%的利息标准，从2016年1月5日起计至2017年10月9日止）；三、驳回马竟宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2082元，由马竟宇负担1103元，由广东元邦房地产开发有限公司负担979元。二审案件受理费186元，由广东元邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一七年十一月二十七日书记员  甄雪皓王敏