上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10532号
上诉人(原审被告)：陈德芳，女，1953年11月7日出生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：赵永华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：黄惠兵，男，1967年8月1日出生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：张白云，上海市恒远律师事务所律师。
上诉人陈德芳因与被上诉人黄惠兵房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2017)沪0151民初5561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈德芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重申，驳回黄惠兵的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由黄惠兵承担。事实和理由：黄惠兵自承租上海市崇明区长兴岛潘园公路XXX号建筑面积壹仟平方米左右的物业(以下简称“涉案房屋”)至2015年被拆除之前一直占有涉案房屋，黄惠兵从未向陈德芳提出解除租赁合同，一审法院对房屋租赁合同已经自然解除的认定是没有事实和法律依据的。黄惠兵在2011年3月22日至2011年8月20日期间，仍然在实际使用涉案房屋，并且双方的房屋租赁合同并未解除，黄惠兵支付租金的行为系履行租赁合同的义务，陈德芳亦有权收取租金，一审法院认为陈德芳应当向黄惠兵退还部分租金的判决与事实不符。一审法院对陈德芳应向黄惠兵支付逾期违约金的判决缺乏合同以及法律的依据，于法相悖。一审法院所依据的租赁合同中履约保证金的违约责任条款，双方于签订租赁合同时已通过“/”的方式表明双方并未约定履约保证金，且黄惠兵未向陈德芳支付履约保证金，一审法院判令陈德芳支付违约金于法无据。黄惠兵提出返还租金的请求实际已经超过诉讼时效，黄惠兵实际在2011年向陈德芳支付租金，其诉讼时效为2011年3月22日至2013年3月21日，但黄惠兵未在此期间提起诉讼，故黄惠兵请求返还租金已过诉讼时效。因此，请求撤销一审判决，依法改判。
黄惠兵辩称，不同意陈德芳的上诉请求，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。强制拆迁时，涉案房屋内的设施设备被破坏，已无法正常营业，黄惠兵损失严重。2011年1月18日黄惠兵已不再使用涉案房屋，对于黄惠兵未使用涉案房屋期间的租金应当依法返还。关于逾期违约金，双方所签订的房屋租赁合同有该项约定，因此，一审法院对返还租金和支付违约金的判决是正确的，应当予以维持。
黄惠兵向一审法院起诉请求：判令陈德芳返还黄惠兵租赁费19万元及利息(从2011年1月19日起至归还之日止按日万分之三计算迟延履行违约金)。
一审法院认定事实：2007年7月8日，黄惠兵作为乙方(承租方)，陈德芳作为甲方(出租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将属其产权所有的涉案房屋出租给乙方作为酒店使用。租赁期为拾年，从2007年8月20日起至2017年8月20日止。租金按建筑面积计价，第一到三年每年租金叁拾壹万，第四到六年租金叁拾贰万元……第十条第3款，乙方预缴之租房履约金(不计利息)，在本合同正常履行期满，办理完全部退租手续后一个月内由甲方如数退还给乙方。若甲方不按时退款的，则应向乙方支付逾期罚金，按每逾期一天万分之三计算。”2009年7月，黄惠兵与陈德芳因房屋租赁合同纠纷诉至法院，后经(2009)崇民一(民)初字第2469号判决，双方的房屋租赁合同继续履行。2010年11月23日，黄惠兵向陈德芳账户转账支付320,000元；2010年12月7日，黄惠兵向陈德芳账户转账支付1,550元。2011年1月13日，崇明区长兴镇人民政府动迁组发出限期搬离通知：“……要求涉案房屋于2011年1月13日搬离腾空，接到通知后于2011年1月18日前务必清退并腾空涉案房屋。”一审审理中，陈德芳表示实际进行强拆是2011年3月22日，因发生意外事件而中止。黄惠兵认为从2011年3月22日后，黄惠兵因无法使用涉案房屋，已经停止经营。目前该涉案房屋已经拆迁完毕。
一审法院认为，黄惠兵、陈德芳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当恪守履行。涉案房屋已拆迁，故房屋租赁合同已经实际解除。自2011年3月22日发生强拆事件起，黄惠兵已无法实际经营，黄惠兵支付了2010年8月20日至2011年8月20日租金32万元，陈德芳应返还剩余租金。黄惠兵按照合同约定要求陈德芳按照日万分之三支付逾期违约金，于法无悖，法院予以支持。对于1,550元是否作为租金返还；法院认为，租赁合同对年租金有明确约定；且从付款时间上看，是黄惠兵在支付年租金仅一个月后支付，无法证明款项的性质系租金，故黄惠兵认为1,550元系租金要求陈德芳返还的诉请，不予支持。判决：一、陈德芳于判决生效之日起十日内返还黄惠兵租金131,555元，并支付该款自2011年3月23日起至判决生效之日止按日万分之三计算的逾期违约金；二、黄惠兵的其余诉请不予支持。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈德芳、黄惠兵所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因涉案房屋已拆迁，双方之间的房屋租赁合同事实上已无法继续履行，故房屋租赁合同已经实际解除。而自2011年3月22日涉案房屋发生强拆事件之日起，黄惠兵已无法实际经营，但黄惠兵已向陈德芳支付了2010年8月20日至2011年8月20日32万元租金，一审法院认为陈德芳应当向黄惠兵返还2011年3月22日至2011年8月20日之间的剩余租金，于法不悖。陈德芳认为黄惠兵在2011年3月22日至2011年8月20日期间仍使用租赁房屋，故不同意返还租金，缺乏事实与法律依据，对其主张，本院不予支持。陈德芳上诉主张黄惠兵的诉请已过诉讼时效，但陈德芳一审期间未提出诉讼时效抗辩，故对其主张，本院亦不予支持。关于租赁费利息，黄惠兵要求陈德芳按照日万分之三计算迟延履行违约金的标准支付利息，本院认为，双方租赁合同中约定的每逾期一日按万分之三计算逾期罚金系针对预缴的租房履约金即通常所称之押金，黄惠兵要求按此标准计算返还租金的利息，依据不足。鉴于黄惠兵未提供证据证明2011年3月22日之日起至本案起诉之日止其曾向陈德芳主张返还剩余租金，故对黄惠兵主张之应返还的租赁费利息损失，本院结合本案实际酌情确定为自2017年7月5日陈德芳收到起诉状副本之日起至实际返还之日止，按同期银行贷款利率计算。一审相关判决有所不妥，本院予以补正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市崇明区人民法院(2017)沪0151民初5561号民事判决第二项；
二、变更上海市崇明区人民法院(2017)沪0151民初5561号民事判决第一项为陈德芳于本判决生效之日起十日内返还黄惠兵租金131,555元，并支付该款自2017年7月5日起至实际返还之日止的利息(按同期银行贷款利率计算)；
三、对黄惠兵的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4,100元，由黄惠兵负担人民币1,500元，由陈德芳负担人民币2,600元；二审案件受理费人民币4,100元，由黄惠兵负担人民币400元，由陈德芳负担人民币3700元。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年十二月二十二日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。