江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终495号
上诉人（原审被告）徐州市城市建设投资总公司，住所地江苏省徐州市彭城路81号。
法定代表人李晓东，该公司总经理。
委托代理人朱珺，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人张雅琼，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）刘立新。
委托代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。
委托代理人王永好，江苏苏彭律师事务所实习律师。
上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投公司）因与被上诉人刘立新商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2014)泉民初字第2370号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城投公司的委托代理人朱珺、张雅琼，被上诉人刘立新的委托代理人王小鹏、王永好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，双方于2007年4月1日签订《商品房买卖合同》，约定刘立新购买城投公司开发的“南湖怡秀园”（金泰小区二期）5幢1单元401室房屋。合同约定，房屋建筑面积为150.12平方米，房屋总价款653187元。合同第八条约定“出卖人应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“如遇政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条明确约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金。合同签订后，刘立新依约履行了全部付款义务。后城投公司未能按照合同约定限期如期交付，刘立新主张城投公司于2011年7月28日才交付房屋，刘立新办理了上房手续。2013年8月2日，刘立新取得该房屋的产权证书，其中记载泰山路南湖怡秀园5#-1-402室建筑面积146.8平方米。2013年8月19日，刘立新取得国有土地使用权证。2010年5月21日城投公司承诺从2010年5月21日起至8月21日前房屋上房，8月21日后如延期每日按房款万分之二赔偿。2010年12月6日，城投公司向该小区购房业主作出承诺，表示对未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此造成的违约赔付责任严格按照城投公司与购房户签订的《商品房购销合同》的约定及城投公司2010年5月21日的承诺执行。2011年1月28日，双方签订《补充协议书》，约定因本案商品房买卖合同履行过程中发生争议，如双方协商不成，依法向人民法院起诉处理。2011年5月25日，城投公司在2010年12月6日做出的《承诺书》上又再次向刘立新作出承诺：本人承诺2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。后刘立新起诉至一审法院，请求法院判令：1、城投公司支付逾期上房违约金112803元（2007年8月31日至2010年8月21日共计1085天，按照日万分之一的违约金计算，为653178*0.0001*1085=70869元；2010年8月21日至2011年7月28日按照万分之二计算，共计321天，653178*0.0002*321=41934元，41934+70869=112803元）2、城投公司支付逾期办证违约金16329元（2007年11月31日至2012年11月共计5年，653178*0.5%*5年=16329元）。
原审法院经审理认为，双方当事人于2007年4月1日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同双方均应当严格按照约定履行合同义务。城投公司未按约定的交房日期及条件向刘立新交付房屋以及办理权属证书的材料显属违约，依法应承担支付违约金等违约责任。一、关于诉讼时效问题。涉案商品房延期交付后，城投公司于2010年12月6日向该小区其他购房业主作出承诺，刘立新及其他业主始终就双方纠纷向有关部门寻求救济，故对城投公司关于诉讼时效的辩称意见，一审法院不予采信。二、关于城投公司是否可以根据合同约定对于上房期限进行延期问题。根据庭审中当事人所提交的证据，城投公司虽辩称系政府调整人防规划及用电、燃气部门审批延误导致的房屋交付延期，但其证据不能直接证明其主张，一审法院不予采纳。三、关于刘立新主张逾期上房违约金的请求。结合城投公司的承诺及一审法院生效判决对该小区其他购房人确定的上房时间，一审法院确定城投公司实际向刘立新交付房屋的时间为2011年7月28日，城投公司向刘立新支付的逾期上房违约金应计算至此时。因此，城投公司向刘立新支付逾期上房违约金应自逾期交房日的次日即2007年9月1日起至2010年8月21日按照已付房价款万分之一的标准计算，刘立新要求城投公司此期间支付逾期上房违约金70869元以及自2010年8月22日起至2011年7月28日止，按照《承诺书》的承诺向刘立新按日支付已交房价款万分之二的违约金41934元，符合法律规定，一审法院予以支持。以上违约金共计112803元。三、关于刘立新主张的逾期办证违约金的问题。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按照双方合同约定，在涉案房屋交付使用后90日内城投公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但房产开发企业仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案的，购房者尚不能办理产权登记。只有房产开发企业将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案且将购房者所购房屋的初始登记证书交予购房者后，购房者才能持该初始登记证书办理房屋所有权证。故而，城投公司仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案并不意味着其逾期办证违约责任的截止，根据诚信原则，城投公司仍应履行将相关房屋的初始登记证书交予刘立新的附随义务，否则应认定系“因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。该案中，城投公司未能举证证明其通知刘立新领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证）的具体时间，也未能举证证明刘立新领取上述材料的具体时间，结合刘立新所举涉案房屋所有权证上载明的2013年8月2日的登记日期，刘立新主张系在2012年11月中旬领取的办理产权登记所需材料，故一审法院酌定确认刘立新领取办理产权登记所需材料的时间为2012年11月15日。城投公司应支付刘立新逾期办证违约金的时间为刘立新上房之后扣除90天的次日，即2011年10月27日起至2012年11月15日。城投公司应按照购房款653178元自2011年10月27日起至2012年11月15日止按银行同期活期存款利率向刘立新支付逾期办证违约金。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、判决生效后十日内，徐州市城市建设投资总公司支付刘立新逾期上房违约金112803元；二、判决生效后十日内，徐州市城市建设投资总公司支付刘立新逾期办证违约金（以653178元为基数，自2011年10月27日起至2012年11月15日止按银行同期活期存款利率计算）。案件受理费3080元，由徐州市城市建设投资总公司负担。
上诉人城投公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、原审法院对于上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是错误的。2、本案双方合同中已经约定“因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任”。且此类案件在徐州市仲裁委已生效的裁决中，对申请人逾期交付房屋的违约期限扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间共计836天。3、一审法院对于上诉人延期交房时间计算错误。综上，一审法院认定事实及适用法律均错误，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人刘立新答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明的事实与原审法院一致。
二审中，双方当事人的争议焦点为：1、被上诉人原审的起诉有无超过诉讼时效；2、上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天。
本院认为，一、关于被上诉人原审起诉有无超过诉讼时效的问题。上诉人当庭认为双方合同约定的交付时间在2007年，而被上诉人于2012年12月份才提起诉讼，已超过诉讼时效。但在上诉人未按照合同约定的时间交付房屋后，被上诉人一直就逾期上房违约金问题向上诉人进行主张并向相关部门反映，且上诉人多次向被上诉人出具承诺书及签订协议进行协商解决，故被上诉人关于逾期上房违约金的诉讼时效应当中断并重新起算。据此，上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人主张的从被上诉人原审起诉之日倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护的问题，因违约金的主张是一个整体而不应割裂开来分别计算诉讼时效，故对于上诉人的该辩称本院不予支持。
二、关于上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的问题。虽然双方合同中明确约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因”，但上诉人提供的相关政府调整人防规划证据发生在合同约定的交房日期之后，且其提供的证据均不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，故对于上诉人主张扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的请求，本院不予支持。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人向被上诉人出具的承诺、签订的协议，分段计算逾期上房违约金并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2556元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年六月二十日
书 记 员 陆滢冰