安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00367号
上诉人（原审被告）：张小东。
委托代理人：陈立祥，安徽健友律师事务所律师。
委托代理人：张成，安徽健友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥宜尔室家物业管理有限公司。
法定代表人：沈晓燕，董事长。
委托代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。
委托代理人：葛荣，安徽凯安律师事务所律师。
上诉人张小东因与被上诉人合肥宜尔室家物业管理有限公司（以下简称宜尔室家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院于2014年2月13日作出的（2014）包民二初字第00216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：张小东系合肥市包河区碧湖云溪步行街乙区1幢305、306室房屋所有权人，该小区原由合肥银通物业碧湖云溪服务处管理服务。由于张小东房屋所在的区域商业门面房自来水没有管道图纸，物业无法承担每月3万元左右的水损，导致自来水公司停水、拆表。经该区域包括张小东在内的九户业主与时任合肥银通物业碧湖云溪服务处协商并达成书面协议，约定由张小东在内的九户业主自行维修，所支付费用冲抵每户两年物业服务费（自2012年11月27日至2014年11月26日）。
2012年12月9日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会与宜尔室家物业公司签订《物业管理服务合同》，约定碧湖云溪园区（一期）委托宜尔室家物业公司提供物业服务，物业服务费标准为商铺每月每平方米1.9元，委托管理期限自2013年1月1日至2015年12月31日；物业管理服务费每季度交纳一次，交纳时间为每季度头一个月的15日内，逾期交纳的按每日千分之二支付滞纳金。合同签订后，宜尔室家物业公司依约进驻该小区从事物业服务工作。
2013年1月1日至12月31日，张小东欠宜尔室家物业公司物业服务费7407.52元。宜尔室家物业公司向张小东催要上述物业费，张小东以其未与宜尔室家物业公司签订物业服务合同且已与合肥银通物业碧湖云溪服务处达成免除此期间的物业服务费为由，拒绝向宜尔室家物业公司支付物业费。宜尔室家物业公司为此诉至原审法院，请求判令张小东支付自2013年1月1日至12月31日期间的物业服务费7407.52元及滞纳金2696.32元。
原审法院认为：碧湖云溪园区（一期）业主委员会与宜尔室家物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。张小东辩称该合同无效，无事实和法律依据。合同履行期间，宜尔室家物业公司依约为包括张小东在内的小区业主提供了物业服务，根据合同约定和法律规定，宜尔室家物业公司有权向张小东收取物业服务费。张小东作为业主在接受和享有宜尔室家物业公司提供的物业服务后，应当负有按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。张小东未向宜尔室家物业公司交纳2013年1月1日至12月31日期间的物业服务费7407.52元，违反了合同约定。宜尔室家物业公司的该项诉请，有事实和法律依据，予以支持。张小东未按约交纳物业费，应当承担违约责任。合同约定的违约金按每日千分之二计算明显过分高于张小东违约给宜尔室家物业公司造成的损失，原审法院根据公平和诚信原则，考虑到张小东因违约给宜尔室家物业公司造成的资金沉淀时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，决定对滞纳金数额予以核减，按银行同期同类贷款利率计取。张小东虽与合肥银通物业碧湖云溪服务处协商并达成冲抵两年物业费的书面协议，但无证据证明宜尔室家物业公司对前述物业服务企业的权利义务进行了承继，因此该协议对宜尔室家物业公司没有约束力。张小东认为自己作为业主未能享受到物业公司提供的服务，并且出资对自来水工程进行改造且得到承诺免去两年的物业管理费等辩称意见，作为其不交纳物业费的理由，不能成立。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张小东于判决生效之日起十日内支付宜尔室家物业公司物业管理费计7407.52元，并支付违约金（违约金以1851.88元为基数，分别自2013年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2013年12月1日）；二、驳回宜尔室家物业公司其他诉讼请求。案件受理费54元减半收取为27元、其他诉讼费100元，合计127元由宜尔室家物业公司负担27元，张小东负担100元。
张小东不服上述判决，向本院提起上诉称：一、宜尔室家物业公司与碧湖云溪业主委员会签订的合同无效。小区的全体业主是最高权力机构，业主委员会仅是执行机构。小区物业服务企业的选聘或解聘必须召开业主大会，由全体业主讨论并经2／3业主投票通过，业主委员会无权在业主大会未通过的情况下决定选聘或解聘物业服务企业。本案中，碧湖云溪业主委员会未召开全体业主大会，未经小区业主2／3讨论通过，更未向小区业主公示或通告，私自选聘宜尔室家物业公司，上诉人及小区其他业主对此并不知情。根据《物业管理条例》规定，宜尔室家物业公司与业主委员会签订的合同违反法律规定，系无效合同。原审判决对此作出的认定是错误的。二、即使宜尔室家物业公司合法成为小区物业服务企业，其诉讼请求也不能成立。首先，即使宜尔室家物业公司合法接管了小区的物业服务，根据《物业管理条例》的规定，其应当承继原物业服务企业的权利义务。其次，宜尔室家物业公司也未提交合法有效证据证明其向上诉人等业主提供了物业服务。三、上诉人与原合肥银通物业碧湖云溪服务处签订的协议合法有效。因碧湖云溪小区西街商业门面房公共部分的自来水管理改造等原因，合肥银通物业碧湖云溪服务处经协商确定，由上诉人等业主共同垫付资金修复有关设施设备，合肥银通物业碧湖云溪服务处同意免去上诉人等业主至2014年11月26日两年的物业费。此后，上诉人等业主也全额垫付了有关设施设备的改造费用。鉴于宜尔室家物业公司承继了原物业服务企业的权利义务，故根据上述协议约定，上诉人不存在拖欠物业费的事实。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，请求撤销原审判决，改判驳回宜尔室家物业公司的诉讼请求。
宜尔室家物业公司答辩称：一、答辩人与小区业主委员会签订的物业服务合同是在平等互利、诚实信用的基础上所签，未违反任何法律规定，对业主具有约束力。上诉人如果认为业委会选聘物业公司程序不合法，可以另行主张权利。二、原物业公司与上诉人签订的免去两年物业费的协议，对答辩人不产生法律效力。且该协议内容也并非物业管理服务范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，张小东提交了一份庭审笔录，证明银通物业公司在起诉小区业主拖欠物业费的案件中，已经陈述其向业主委员会办理了移交手续，故宜尔室家物业公司对于银通物业公司向张小东作出的减免两年物业费的承诺应当予以接受和履行。宜尔室家物业公司质证认为，该证据仅是银通物业公司单方陈述，无证据证明，真实性无法确认。
宜尔室家物业公司未提交证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，宜尔室家物业公司与碧湖云溪园区（一期）业主委员会签订《物业管理服务合同》，并进驻小区提供物业服务，对包括张小东在内的全体业主具有约束力，张小东应当按照合同约定向宜尔室家物业公司履行交纳物业费的义务。张小东上诉认为业主委员会未召开业主大会，系私自选聘宜尔室家物业公司，并未提交证据证实，本院不予采信。
张小东提交的2012年11月27日协议，属于张小东与合肥银通物业碧湖云溪服务处之间的权利义务的约定，在其双方之间产生法律效力，不属于国务院《物业管理条例》规定的关于物业服务企业应当办理交接工作的移交范围，且张小东亦未提交证据证明宜尔室家物业公司进驻小区时，对合肥银通物业碧湖云溪服务处作出的同意张小东免交两年物业费的承诺明确表示认可并自愿承继该项义务，不能证明该份协议对宜尔室家物业公司产生法律效力。张小东的该点上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，张小东的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54元，由上诉人张小东负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年六月十二日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。