安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终5582号上诉人（原审原告）：钱婷，女，1990年8月18日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：黄建强，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴云，广东晟典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：范明东，女，1962年7月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：潘信成，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：房超，安徽华人律师事务所律师。上诉人钱婷、上诉人范明东因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钱婷上诉称：2015年8月2日，钱婷与范明东签订《店铺租赁合同》，约定范明东将位于合肥市××＃地块××商城××铺面××号实际使用面积30平方米的房屋出租给钱婷，而事实上12231号商铺实际使用面积则约只有16平方米，远少于30平方米。因为根据12231号商铺的产权证记载其建筑面积只有28.5平方米，只有12231号商铺再加上相连的204号商铺实际使用面积才接近30平方米。而范明东作为12231号商铺的产权人，其不可能不知道12231号商铺实际使用面积远不足30平方米，204号商铺多年前已与12231号商铺相连且一直一并出租的事实。故一审法院认定事实错误。请求二审法院查清事实后，撤销一审判决，改判支持钱婷一审诉讼请求。范明东答辩并上诉称：范明东与钱婷仅就淮河路3#地块海亚商城一层铺面12231号房屋租赁达成一致，并签订了《店铺租赁合同》。该合同为有效合同，双方没有协商一致解除合同，范明东也不同意解除合同，故该合同应当继续履行。范明东没有返还租金、履约保证金及利息的义务。因范明东在合同履行过程中没有违约行为，一审法院判令范明东无须支付钱婷主张的利息损失、违约金和公证费等损失正确，应予维持。但一审法院以“钱婷一次性预付的租金和杨中亚租赁两间店铺的租金较为相似“为由，认定范明东出租给钱婷的店铺为前后两间是错误的，判令范明东返还钱婷租金和履约保证金不当。另外，一审法院审理程序违法。请求二审法院将本案发回重审，或在查清事实后，改判双方继续履行《店铺租赁合同》，并驳回钱婷一审诉讼请求。钱婷辩称：《店铺租赁合同》明确约定范明东应交付给钱婷的商铺为实际使用面积30平方米的两个商铺。一审法院在庭审和现场勘查查明的事实均可证明范明东向钱婷提供的商铺实际使用面积远远不足30平方米，仅有15平方米左右。故范明东违约事实成立。钱婷已提前4个月支付了范明东第一年的租金和履约保证金共150万元、提前16个月支付了范明东第二年的租金140万元，范明东因提前占用钱婷的资金，已获得大量好处。范明东的上诉请求，理由不能成立，应予驳回。钱婷向一审法院起诉请求：1、请求判令范明东立即向钱婷返还预付租金和履约保证金，共计人民币290万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2015年8月6日计至全部清偿之日，暂计至2016年1月7日为人民币52563元）;2、判令范明东向钱婷支付违约金人民币116667元;3、判令范明东承担钱婷公证费损失人民币3834元;4、判令范明东承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月2日，出租方范明东与承租方钱婷签订《店铺租赁合同》一份，约定范明东将位于合肥市××＃地块××商城××铺面××号实际使用面积30平方米的房屋出租给钱婷用于经营“都市丽人”品牌服饰;租赁期限为三年，即自2016年1月6日至2019年1月5日止，前两年租金为每年140万元，第三年租金为160万元;范明东应于2016年1月6日向钱婷交房，如逾期交房，租赁期限相应顺延;钱婷应向范明东支付履约保证金10万元;范明东保证对房屋拥有合法的所有权或转租权，不存任何权属、债权债务争议并确保房屋状态在合同期限内满足钱婷商业利用需要;钱婷单方提前解除合同或因钱婷无正当原因导致合同终止，钱婷向范明东支付一个月租金及管理费作为违约金;如范明东单方提前解除合同或因范明东违约而导致合同终止，或因范明东债务、出租权纠纷等原因造成钱婷无法正常经营的，钱婷有权单方终止合同，而且，范明东应退还预交租金、管理费、履约保证金、未分摊完毕的其他费用并赔偿1个月租金（以发生违约情形当年的实际租金、管理费计算）。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年8月6日，钱婷委托广东都市丽人实业有限公司向范明东转账支付前两年租金280万元及履约保证金10万，共计290万元。另，位于合肥市××＃地块××商城××铺面××号的房屋登记所有人为范明东，房屋建筑面积为28.5平方米。该商城204号房屋的登记所有人为戴玉宝，房屋建筑面积为28.97平方米。上述两间房屋经改造后相通，合计使用面积约为30平方米。2016年1月6日前，上述两间房屋由杨中亚承租用于经营“都市丽人”服饰，租金为每年152万元。杨中亚租赁后期，204号房屋业主明确表示不愿意将该房屋转租。2015年10月31日和11月11日，钱婷向范明东发函，要求返还预付租金和履约保证金或者变更双方签订的租赁合同。2015年11月9日和17时，范明东向钱婷发函，声明涉案租赁合同的标的为海亚商城12231号房屋，并拒绝解除或变更合同。因双方未能就此达成一致，钱婷诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为：本案争议焦点在于范明东提供的租赁物是否符合合同约定，涉案合同是否应当继续履行。涉案店铺租赁合同约定了房屋坐落位置及丘（地）号的同时也明确约定了房屋实际使用面积为30平方米，而范明东提供的租赁物实际使用面积远远小于30平方米，致使钱婷不能实现租赁房屋用于经营“都市丽人”服饰店的合同目的，钱婷可以要求解除涉案店铺租赁合同。故范明东应当返还钱婷预付租金和履约保证金。综合前承租人杨中亚用于经营“都市丽人”服饰店的门面包括范明东和戴玉宝两间房屋、两间房屋总使用面积约为30平方米、钱婷一次性预付的租金和杨中亚租赁两间店铺的租金较为相似、范明东发送给钱婷代理人的微信聊天记录也谈及了戴玉宝房屋的相关文件等一系列事实，可以看出钱婷签订涉案店铺租赁合同的真实目的是承租范明东和戴玉宝两间店铺，但钱婷在范明东尚未取得戴玉宝授权的情况下和范明东签订使用面积为30平方米房屋的租赁合同且租赁合同上亦未注明戴玉宝房屋的相关信息，本身对于涉案合同的解除亦有过错，涉案房屋处于空置状态，钱婷应当适当赔偿范明东部分损失，该院根据双方的过错酌情确定钱婷赔偿数额为10万元，从范明东应当返还的预付租金和履约保证金中扣除。对于钱婷主张的利息损失、违约金和公证费等损失，鉴于钱婷对于合同解除亦有过错，该院不再予以支持。综上所述，钱婷主张范明东返还租金和履约保证金280万元的诉讼请求该院予以支持，其他诉讼请求，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、范明东于判决生效之日起10日内返还钱婷租金和履约保证金2800000元;二、驳回钱婷的其他诉讼请求。案件受理费31385元，由钱婷负担2789元，范明东负担28596元。二审中，双方均未提交新的证据。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。本院认为：钱婷与范明东于2015年8月2日签订的《店铺租赁合同》约定范明东将位于合肥市××＃地块××商城××铺面××号房屋出租给钱婷用于经营“都市丽人”品牌服饰，合同签订后，钱婷于2015年8月6日即向范明东支付前两年租金和履约保证金共计290万元，而范明东收款后，并未按合同约于2016年1月6日与钱婷办理房屋交接手续，显已构成违约。虽然合同约定范明东出租给钱婷房屋的实际使用面积为30平方米，但根据12231号商铺产权证记载该房屋建筑面积为28.5平方米，从一审法院现场勘验笔录反映该房屋使用面积远未达30平方米，且双方当事人均认可钱婷在与范明东签订涉案租赁合同前，12231号商铺与204号商铺的承租人为杨中亚，无论杨中亚还是钱婷都是经营“都市丽人”同一品牌服饰，经营地点也未改变，而杨中亚租赁房屋实际使用面积为30平方米，即包括范明东和戴玉宝两间房屋，一审法院以“钱婷一次性预付的租金和杨中亚租赁两间店铺的租金较为相似”为由，认定范明东出租给钱婷的店铺为范明东和戴玉宝两间房屋，并无失当之处。由于范明东所有的房屋实际使用面积远远小于30平方米，且亦未实际交付钱婷使用，致使钱婷不能实现合同目的，钱婷据此有权要求解除《店铺租赁合同》，范明东应返还钱婷交纳的租金和履约保证金共计290万元。故钱婷上诉要求范明东返还租金和履约保证金290万元，理由成立，本院予以支持。因范明东在一审期间并未就涉案房屋空置造成的损失向一审法院提起反诉，一审法院判令钱婷应适当赔偿范明东部分损失10万元，于法无据，本院予以纠正。钱婷在与范明东签订《店铺租赁合同》后即发现范明东尚未取得戴玉宝的授权，且合同上亦未注明戴玉宝房屋的相关信息，但其并未提出要求与范明东重签合同，故钱婷对合同解除也存在过错。钱婷上诉主张范明东支付利息损失、违约金和公证费等损失，本院不予支持。范明东上诉要求改判继续履行合同、驳回钱婷一审诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。因范明东并未向一审法院提出要求追加第三人李庆华参与本案诉讼的申请，范明东上诉主张一审法院审理程序违法，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初338号民事判决的第二项，即“驳回钱婷的其他诉讼请求”;二、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初338号民事判决的第一项即“范明东于判决生效之日起10日内返还钱婷租金和履约保证金2800000元”为“范明东于判决生效之日起10日内返还钱婷租金和履约保证金2900000元”。本案一审案件受理费31385元，由钱婷负担1252元，由范明东负担30133元。本案二审案件受理费30452元，由钱婷负担1252元，由范明东负担29200元。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一七年一月二十日书记员  鲍晶晶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。