浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0603民初1881号原告（反诉被告）：青藤物业有限公司,住所地绍兴市柯桥区柯桥街道鉴湖景园南会馆(13#楼)107室。统一社会信用代码:9133062169385645X6。法定代表人：沈来江,公司董事长。委托诉讼代理人：赵建国，男，1968年12月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。系公司工作人员。被告（反诉原告）：陈玲芳，女，1970年10月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人:陈永强，男，1972年6月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。系被告陈玲芳胞弟。原告青藤物业有限公司（下称青藤物业公司）与被告陈玲芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，被告陈玲芳提出反诉，本院依法合并审理。青藤物业公司的委托诉讼代理人赵建国，陈玲芳的委托诉讼代理人陈永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青藤物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告物业服务费6855.40元及滞纳金（暂算至2017年9月30日为1311.09元）合计8166.49元；二、滞纳金按每日未缴数额的万分之五支付至欠款清偿日止；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月28日，原告与柯桥区柯桥街道状元名园小区业主委员会签订《状元名园小区物业服务合同》，约定2014年3月1日起至2016年2月28日止状元名园小区由原告提供物业管理服务，物业管理服务费缴纳标准为高层每月每平方米1.8元（含能耗），地下车库车位40元/只/月。若业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起按每日未缴数额的千分之三收取滞纳金。如经原告催讨，拒不支付导致诉讼的，则原告聘请律师的费用和其他诉讼费均由业主承担。合同签订后，原告依约履行对状元名园小区的物业管理服务。2016年3月1日，原告与柯桥区柯桥街道状元名园小区业主委员会签订《2016年状元名园物业管理补充协议》，约定物业服务期限2016年3月1日起至2017年2月28日止，后因物业移交顺延至2017年3月10日。被告购买了状元名园小区2幢1604室房屋，建筑面积158.69平方米，为此被告在享受服务的同时理应履行交费义务，但被告自2015年3月11日至2017年3月10日未交纳物业服务费6855.40元。期间，原告曾多次催缴，但被告至今分文未付。综上，被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《状元名园小区物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告为此诉至法院，望公正裁决。陈玲芳辩称，第一，对于日期为2017年8月25日的EMS快递单，被告直到2017年11月上旬收到法院诉讼材料时才收到相应副本，但因原告起诉后撤诉，该EMS快递没有效力。2018年1月份原告再次起诉时增加了一份EMS快递单，但被告从未收到过；第二，原告违反国家消防法规，无视业主人身财产安全，被告房屋破损、渗漏严重，原告不理不睬，被告在小区内遭遇车祸，原告袖手旁观，原告还侵占业主公共收益，停车卡余额分文未退。根据《合同法》先履行抗辩权的规定，原告没有履行合同义务之前，被告有权不支付物业费。陈玲芳向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还非法收费停车所得2006元，并赔偿反诉原告人身侵害之损失3487.27元；2、判令反诉被告限期修复反诉原告房屋之外墙，并赔偿反诉原告房屋内因渗漏引起之破损100元；3、判令反诉被告限期交接涉诉小区北门门禁系统，并退还反诉原告停车押金60元及充值金额100元；4、判令反诉被告退还涉诉小区公共部分之非法经营所得641元；5、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：第一，反诉被告在涉诉小区提供物业服务期间，违反国家消防法规，无视业主人身、财产安全，入驻后即开始实施小区车辆出入门禁管理和停车收费制度。反诉被告擅自占据消防通道，在小区仅有的一条通道兼消防通道上划分收费停车位，严重侵害反诉原告权益及全体业主的共同权益，不仅严重妨碍小区交通，更导致反诉人在小区通道上遭受人身侵害，造成反诉原告较为严重的损失。事故发生后，反诉被告袖手旁观未提供帮助，事故发生后，也未协助明确侵权人身份，更未加装减速带、设置警示牌、取消非法收费停车位等预防措施，以杜绝此类事故的再次发生。第二，反诉原告房屋外墙破损渗漏严重，房产公司同意修复，但经反诉原告多次要求反诉被告配合房产公司做好施工工作未果，直至反诉被告于2017年3月退出物业服务时渗漏依然，反诉被告未履行物业服务合同，致使反诉原告权益受损。第三，反诉被告于2017年3月退出涉诉小区，但至今未交接小区门禁系统，也未退还停车押金及充值余额，严重侵害反诉原告权益及全体业主共同权益。第四，反诉被告擅自利用小区公共部分经营包括但不限于广告，收取费用且私自占用，严重侵害反诉原告及全体业主权益。第五，反诉被告违反《物业管理条例》，未履行物业服务合同，未公示管理费用账户，侵害反诉原告及全体业主权益。综上，反诉被告在为涉诉小区提供物业服务期间，违反国家法纪法规，未能履行物业服务合同约定和职责，不仅致使反诉原告人身、财产权益遭受侵害，更侵害全体业主共同利益。故依法提起反诉，请公正判决。青藤物业有限公司辩称，第一，停车收费并非违法，有反诉被告与业主委员会之间的合同为据；第二，反诉原告的人身损失与反诉被告无关，应向加害人主张；第三，反诉原告的房屋外墙未修缮的义务在房产公司，与反诉被告无关；第四，反诉原告要求交接门禁系统，并要求退还停车押金及充值余额，应提供相应证据；第五，反诉原告并无证据证明反诉被告利用小区公共部分取得非法经营所得；第六，反诉被告已按照合同约定公示具体账目。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：1、《律师函》两封及用于寄送《律师函》的EMS快递寄件人存单两张，EMS快递寄件人存单经邮政部门盖章及收寄人员签章确认，存单内件品名明确为《函》，故对该组证据的真实性应予认定，结合收件人信息，应认定青藤物业公司已向陈玲芳寄送《律师函》催讨物业费之事实，但因实际送达依据不足，故无法认定该两份EMS快递已向陈玲芳送达的事实；2、《关于青藤物业有限公司要求返还履约保证金的回复函》一份，经柯桥区柯桥街道状元名园小区业主委员会盖章确认，对其真实性应予认定；3、本院（2015）绍柯民初字第4220号民事判决书一份，与本案缺乏直接关联，对其关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2014年2月28日，柯桥区柯桥街道状元名园小区业主委员会（甲方）与绍兴市青藤物业有限公司（乙方）（现更名为青藤物业有限公司）签订《状元名园小区物业服务合同》一份，约定乙方为状元名园小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，期限为三年，自2014年3月1日至2016年2月28日止，管理服务费按业主及物业使用人拥有建筑面积：高层每月每平方米1.8元（含能耗）收取，管理服务费均按年度预缴、预收，业主或物业使用人应在物业服务年度前3个月内缴纳，预收不能超过12个月，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按每日未交数额的千分之三收取滞纳金。双方还就其他事项进行了约定。《状元名园小区物业服务合同》期满后，柯桥区柯桥街道状元名园小区业主委员会与青藤物业公司商定顺延一年，并签订《2016年状元名园物业管理补充协议》一份，协议就履约保证金、日常考核扣款、地面车位承包管理及停车费交纳等事项进行了约定。后因青藤物业公司未能在状元名园小区重新选聘物业公司时中标，于2017年3月份撤出小区。同时查明，陈玲芳系状元名园2幢1604室房产所有权人，房屋建筑面积158.69平方米。因陈玲芳至今未支付2015年3月11日至2017年3月10日期间的物业服务费，青藤物业公司经书面及诉讼催讨未果，遂诉至法院成讼。本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主应按物业服务合同约定按时足额缴纳物业服务费，以保障物业服务企业正常开展物业服务，营造良好的物业环境。青藤物业公司与柯桥区柯桥街道状元名园小区业主委员会签订的《状元名园小区物业服务合同》及《2016年状元名园物业管理补充协议》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，陈玲芳作为案涉物业业主，应受该物业服务合同约束。但陈玲芳至今未向青藤物业公司交纳2015年3月11日至2017年3月10日期间相应的物业服务费，显已构成违约，青藤物业公司诉请要求陈玲芳支付物业服务费6855.40元（158.69平方米×1.8元/每月每平方米×24个月）及逾付滞纳金，理由正当，本院依法予以支持。根据《状元名园小区物业服务合同》第五条第3款、第4款的约定，业主或物业使用人应在物业服务年度前3个月内交纳物业服务费，逾期交纳的，物业服务公司有权从逾期之日起按每日未交数额的千分之三收取滞纳金。现青藤物业公司仅要求自2016年3月11日起计算2015年3月11日至2016年3月10日期间陈玲芳欠付物业服务费的滞纳金、自2017年3月11日起计算2016年3月11日至2017年3月10日期间陈玲芳欠付物业服务费的滞纳金，并自愿调整滞纳金计算系数为日万分之五，系当事人对自身权利的处分，未违反法律规定，应予以照准。陈玲芳要求青藤物业公司退还非法收取停车所得2006元、退还使用公共部分之非法经营所得到641元、赔偿陈玲芳人身受到侵害之损失3487.27元三项反诉请求，因与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联，故本院不予合并审理，陈玲芳可另行起诉。至于青藤物业公司有无占用消防通道私设地面车位牟利以及擅自使用小区公共空间取得非法经营收入，陈玲芳仅有己方陈述，未有充分有效的证据佐证。而根据《状元名园小区物业服务合同》以及《2016年状元名园物业管理补充协议》之约定，青藤物业公司系受小区业主委员会委托对小区地面车位进行管理并收取使用费，费用按承包制方式向业主委员会支付，据此也不能认定青藤物业公司私设地面车位牟利的事实。故陈玲芳据此抗辩主张不支付物业服务费，理由不能成立，本院不予采纳。根据《状元名园小区物业服务合同》第七条第14款的约定，物业服务范围内的房屋本体及设施、设备保修期内的维修由业主委员会督促房产公司负责，物业公司负责管理和监督。而陈玲芳亦自认房屋的维修义务在房产公司，故陈玲芳要求青藤物业公司限期修复状元名园2幢1604室房屋外墙并赔偿因房屋渗漏引起的损失100元的反诉请求，理据不足，本院不予支持。陈玲芳据此拒付物业服务费，理由也不能成立。根据陈玲芳提交的收款收据，青藤物业公司收取陈玲芳车位卡工本费、充值费的事实应予认定，但据此不足以认定停车卡尚有充值余额的事实，也无法认定停车押金存在的事实，故陈玲芳反诉要求青藤物业公司退还停车押金60元及充值余额100元，事实依据不足，本院亦不予支持。而陈玲芳要求青藤物业公司交接状元名园小区北门门禁系统的反诉请求，因陈玲芳未能举证证明北门门禁系统存在的事实，也未能明确交接内容，故本院难予支持。根据《状元名园小区物业服务合同》第七条第3款的约定，青藤物业公司应定期向业委会报告物业公用部位、公用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。陈玲芳要求青藤物业公司公示账目明细，可通过业主委员会要求青藤物业公司根据物业服务合同约定履行义务。但陈玲芳在接受物业服务的同时据此不支付物业服务费，则理据不足，本院亦不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）陈玲芳应支付本诉原告（反诉被告）青藤物业有限公司2015年3月11日至2017年3月10日期间的物业服务费合计6855.40元，并支付2015年3月11日至2016年3月10日期间的物业服务费3427.70元自2016年3月11日起至本判决确定履行之日止按日万分之五计算的滞纳金以及2016年3月11日至2017年3月10日期间的物业服务费3427.70元自2017年3月11日起至本判决确定履行之日止按日万分之五计算的滞纳金，款均限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回反诉原告（本诉被告）陈玲芳的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告（反诉原告）陈玲芳负担，款限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告（本诉被告）陈玲芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王炳江二〇一八年四月二十四日书记员  徐春燕附：相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。????1?