江苏省南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0102执异78号
案外人：赵明，男，1978年5月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。
申请执行人：兴业银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市玄武区长江路2号。
负责人：官恒秋，该分行行长。
委托代理人：李盛，江苏当代国安律师事务所律师。
被执行人：连云港全众汽车销售服务有限公司，住所地在江苏省连云港市海州开发区瀛州南路6号。
法定代表人：孙迎春。
被执行人：江苏车天车地投资管理有限公司，住所地在南京市栖霞区营苑北路2号01幢02室。
法定代表人：孙红山。
被执行人：左迎春，男，1983年2月5日生，汉族，住南京市玄武区。
被执行人：孙红山，男，1972年7月24日生，汉族，住南京市玄武区。
被执行人：包逸莹，女，1972年11月4日生，汉族，住南京市玄武区。
被执行人：江苏全力车业集团投资管理有限公司，住所地在南京市栖霞区壹城西区54幢。
法定代表人：包定均。
被执行人：连云港市全力汽车销售服务有限公司，住所地在江苏省连云港市新浦区解放东路318号。
法定代表人：李顺康。
被执行人：连云港市和众汽车贸易有限公司，住所地在江苏省连云港市海州开发区瀛州南路7号。
法定代表人：刘兆杰。
被执行人：孙迎春，女，1986年3月6日生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。
被执行人：葛念，男，1983年7月22日生，汉族，住江苏省连云港市开发区。
被执行人：南京全力汽车贸易有限公司，住所地在南京市栖霞区迈皋桥创业园内。
被执行人：镇江海众汽车销售服务有限公司，住所地在江苏省镇江市丹徒新城工业园民营经济园（瑞山东路北侧）。
法定代表人：包定均。
被执行人：镇江市天翼汽车销售服务有限公司，住所地在江苏省镇江新区丁卯桥路南、团结河东。
法定代表人：包定均。
在本院执行申请人原告兴业银行股份有限公司南京分行（以下简称兴业银行南京分行）诉被告连云港全众汽车销售服务有限公司（以下简称全众公司）、江苏车天车地投资管理有限公司（以下简称车天车地公司）、左迎春、孙红山、包逸莹、江苏全力车业集团投资管理有限公司（以下简称江苏全力公司）、连云港全力汽车销售服务有限公司（以下简称连云港全力公司）、连云港市和众汽车销售服务有限公司（以下简称和众公司）、孙迎春、葛念、南京全力汽车贸易有限公司（以下简称南京全力公司）、镇江海众汽车销售服务有限公司（以下简称海众公司）、镇江市天翼汽车销售服务有限公司（以下简称天翼公司）借款合同纠纷一案中，案外人赵明对本院执行南京市鼓楼区中央路399号2幢1单元1801室（以下简称中央路1801室）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人赵明称，南京市玄武区人民法院(以下简称玄武法院)即将拍卖的中央路1801室房屋，案外人于2012年8月10日与车天车地公司签订租赁期限为10年的租赁合同，并按该公司法人孙红山的要求一次性付清了180万元房租。该房屋为案外人一家老小长期租住的唯一住房，且租金来源父母哥嫂多年积蓄甚至借的高利贷，法院若强制案外人一家迁出，直接损害案外人的合法承租权，故请求法院依法裁定中止对（2016）苏0102民初字第553号民事案件的执行。
申请执行人兴业银行南京分行辩称，1.赵明提交的租赁合同虽落款时间为“2012年8月10日”，不排除后补签订，因为该落款签约时间可以随时填写，而赵明并未举证证明实际签约时间。2.根据房屋租赁的交易习惯，房租采用按年、按季、按月支付方式，一次性缴清10年房租且金额如此巨大，不符合交易习惯，且与赵明陈述的款项来源不相符合；如此巨大款项足以购买一套住房，而无必要为实现租赁居住10年而一次性付高额租金，且款项又来源于融资，显然有违常理。3.赵明提交的180万元收条为现金给付，如此巨额款项不选择银行转账、本票等方式，有违日常行为规律。4.被执行人与申请执行人签订抵押合同时，明确承诺在抵押房产上无租赁，且第三方出具的评估明确记载该抵押房产为自用。综上，案外人赵明主张的租赁关系没有事实根据，租赁关系不能成立，依法应予驳回。
本院查明，2016年11月7日，本院就原告兴业银行南京分行诉被告全众公司、车天车地公司、左迎春、孙红山、包逸莹、江苏全力公司、连云港全力公司、和众公司、孙迎春、葛念、南京全力公司、海众公司、天翼公司借款合同纠纷一案作出(2016)苏0102民初553号民事判决书，判决：一、被告全众公司应于本判决生效之日起十日内归还原告兴业银行南京分行借款本金1000万元并支付相应利息、罚息（暂计算至2016年1月20日的利息罚息总计为406617.94元，之后的利息罚息按合同约定的计息标准计算至实际给付之日止），并支付律师费37680元；二、原告兴业银行南京分行对全众公司的上述债务，有权以被告车天车业公司所抵押的中央路1801室（产权证号：宁房证鼓转字第487970号，2013年9月9日办理了抵押登记。）的房产在1000万元的限额内优先受偿；三、被告左迎春、孙红山、包逸莹、江苏全力公司、连云港全力公司、和众公司、孙迎春、葛念、南京全力公司、海众公司、天翼公司对被告全众公司的上述债务承担连带保证责任；四、驳回原告兴业银行南京分行的其他诉讼请求等。
因被告全众公司、左迎春、孙红山、包逸莹、江苏全力公司、连云港全力公司、和众公司、孙迎春、葛念、南京全力公司、海众公司、天翼公司未履行付款义务，原告兴业银行南京分行向本院申请强制执行，执行案号为（2017）苏0102执480号。执行中，本院于2017年5月12日作出（2017）苏0102执480号执行公告：本院将拍卖中央路1801室房屋，以清偿债务，责令该房屋内居住使用人于2017年5月22日前迁出，并腾空房屋，案外人赵明遂向本院提出执行异议，并提供下列证据复印件：
1.落款日期为2012年8月10日的《房屋租赁合同》1份，记载出租方（甲方）为全众公司，承租方（乙方）为赵明；约定甲方将中央路1801室（建筑面积350.53平方米）出租给乙方，租期120个月，自2012年8月10日起至2022年8月10日；月租金15000元，租金合计180万元等。
2.落款日期为2012年8月10日的收条1份，记载天车天地公司收到赵明支付的租金180万元，现金方式支付。
为支持自己的反驳观点，申请执行人兴业银行南京分行提供了下列证据复印件：
1.2013年9月4日兴业银行南京分行与被执行人车天车地公司就中央路1801室房屋签订的《最高额抵押合同》1份，该合同第十条明确载明“本合同生效前抵押物上未设立其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制”。
2.江苏世联房地产土地评估有限公司就中央路1801室房屋于2013年7月4日出具的《房地产抵押估价报告》，该报告明确记载房屋状况为“自用”。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。就本案而言，案外人赵明虽然提供了其与被执行人车天车地公司签订的《房屋租赁合同》，但该《房屋租赁合同》未约定租金的支付方式，而案外人提供的收条却记载收到赵明10年租金180万元，双方有关租金的给付方式有违房屋租赁合同的交易习惯，亦违背常理。同时，案外人赵明亦未能举证证明其实际给付了被执行人180万元以及实际占有、使用该房屋的相关证据。案涉房产于2013年9月9日办理了抵押登记，被执行人与案外人之前所签订的“《最高额抵押合同》”明确记载该房屋上无租赁，在此之前第三方为双方办理抵押而出具的评估报告亦明确记载为自用。被执行人与案外人就该房屋的“租赁”既未向房产管理部门办理租赁备案手续，又未在抵押合同及登记中予以说明或记载。现案外人没有充分的证据证明其与被执行人之间存在真实、合法、有效的租赁关系，不排除其与被执行人之间涉嫌恶意串通，以借贷或其他债权、债务关系虚构租赁，以规避执行。综上，案外人的异议请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人赵明的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王 慎
审判员 孔亚伟
审判员 高 飞
二〇一八年三月二十六日
书记员 王 卉