宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终2693号
上诉人（原审被告）：宁夏拓盛信用担保有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路455号新新大厦9楼。
法定代表人：程鑫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩瑞岭，该公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
被上诉人（原审原告）：李东云，男，1979年1月1日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：王英，宁夏黄河志律师事务所律师。
原审第三人：王琴，女，1964年10月5日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
上诉人宁夏拓盛信用担保有限公司因与被上诉人李东云、原审第三人王琴案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初5013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
宁夏拓盛信用担保有限公司上诉请求：撤销原判决第一项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实及理由：被上诉人与第三人之间房屋买卖合同真实性存疑，该合同并未备案且被上诉人也未向第三人支付合理对价，涉案房屋也未进行过户登记，被上诉人对此也存在过错。故被上诉人与原审第三人之间是债的关系并不影响物权变更，被上诉人的行为不能阻止人民法院的执行。综上，原审认定事实不清，被上诉人对停止涉案房屋执行的诉请不能成立，法院应驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李东云辩称，一、一审认定被上诉人与王琴之间房屋买卖合同是真实合法有效的，上诉人认为被上诉人未交房款，交易行为违背正常交易习惯没有事实根据、理由不成立；二、上诉人认为未办理过户登记手续系被上诉人与王琴均存在过错的观点不成立；三、被上诉人对诉争的房产享有物权期待权较上诉人的一般债权，履行顺序具有优先性。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
原审第三人王琴述称，王琴与李东云之间房屋买卖合同是真实有效的，一审认定事实清楚。涉案房屋解除抵押权后去办理过户手续，土地部门告知该房因政策原因须补缴土地出让金，因王琴与李东云关于出让金的分担未协商一致，当时没有办理成功；后虽协商一致，但因王琴一直未支付，故过户手续耽搁。上诉人称未办理过户的原因系被上诉人过错，不是客观事实。
李东云向一审法院起诉请求：1.确认银川市兴庆区利民南街广夏光华小区17号营业房所有权归原告；2.撤销银川市兴庆区人民法院（2015）兴执字第2271-2号执行裁定，终止对位于银川市××区号营业房的执行，并解除对该房屋的冻结。
一审法院认定事实：2015年2月15日，被告以担保追偿权纠纷将第三人王琴、案外人宁夏雅璇装饰工程有限公司、王旭萍、陈大力诉至法院，要求案外人宁夏雅璇装饰工程有限公司偿还被告代偿款1011666.67元并支付违约金，第三人王琴、案外人王旭萍、陈大力对上述款承担连带清偿责任。该案诉讼中，原告申请财产保全，冻结了第三人王琴名下位于银川市××区号营业房。案件审理后法院依法作出（2015）兴民商初字第250号民事判决书，判决案外人宁夏雅璇装饰工程有限公司于该判决生效之日起十日内偿还被告垫付款1011666.67元并支付违约金，第三人王琴、案外人王旭萍、陈大力对上述垫付款及违约金承担连带清偿责任。该民事判决进入执行程序后，原告提出执行异议，请求法院中止对银川市兴庆区广夏光华小区17号营业房的执行。法院经审查，于2016年5月25日作出（2016）宁0104执异75号执行裁定书，认为原告虽就涉案房屋已向第三人支付房款并交纳了相关费用，但未办理过户登记因其自身原因造成，法院依照生效裁判文书执行第三人财产符合法律规定，遂裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，在收到该裁定书后十五日内诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明，2009年7月30日、2009年8月4日、2009年8月18日、2009年12月20日，原告通过宁夏银行向第三人王琴分别转款40000元、400000元、50000元、20000元；2010年4月17日，第三人王琴打收条收取原告房款10000元；2010年4月20日、2010年4月28日、2010年5月16日，原告通过宁夏银行向第三人王琴分别转款10000元、40000元、50000元，以上共计620000元。2010年6月2日，原告与第三人王琴签订《房地产买卖契约》约定，第三人王琴将涉案房屋以620000元的价格出售给原告，房款原告在2010年5月16日前一次性付清给第三人。一审法院再查明，2010年3月，第三人王琴将涉案房屋交付给原告占有使用至今。原告交纳了涉案房屋2012、2013、2014、2015年度的暖气费，2013、2014年度卫生费。2013年5月6日，原告在涉案房屋登记了字号名称为”银川市兴庆区新鑫润商行”用于日用百货、烟草等的经营销售。
一审法院认为，原告与第三人签订《房地产买卖契约》，原告按约支付房价款，并且实际占有、使用涉案房屋，交纳了涉案房屋的暖气费等，上述事实表明原告与第三人签订的房屋买卖契约是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方意思的真实表示，并不存在恶意串通、虚假买卖之嫌，该买卖行为客观真实。被告辩称涉案房屋在买卖时在银行的抵押贷款尚未还清，原告与第三人的房屋买卖与实际交易习惯不符。根据《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房屋系银行按揭贷款的抵押物，第三人将处于抵押状态的房屋转让给原告，虽未依法通知抵押权人，但第三人后来清偿到期债务，消除了涉案房屋的抵押状态，故双方的转让行为有效。故原告要求停止对涉案房屋执行的诉请，法院予以支持。原告与第三人之间系房屋买卖合同关系，在买卖合同履行过程中，买卖双方未完成房屋权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时原告依据买卖合同迳行主张确认其对于涉案房屋享有所有权，没有法律依据，故对原告要求确权的诉讼主张法院不予支持。本案作为执行异议诉讼案件，其关键是对执行行为的正当性、合法性进行审查，并作出实体裁决，而不是在判决主文中直接撤销执行裁定。故对于原告要求撤销银川市兴庆区人民法院（2015）兴执字第2271-2号执行裁定并解除对该房屋的冻结的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、停止被告宁夏拓盛信用担保有限公司申请的对位于银川市××区的对位于银川市××区号营业房的执行；二、驳回原告李东云的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告李东云负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据一审查明的案件事实，被上诉人李东云与原审第三人王琴签订《房地产买卖契约》、李东云向王琴支付涉案房屋房款以及李东云实际占有涉案房屋均发生于上诉人宁夏拓盛信用担保有限公司申请财产保全之前，被上诉人和王琴之间没有相互串通、逃避债务以及规避和对抗执行的主观恶意。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，王琴与李东云办理过户手续时须缴纳土地出让金，因双方签订的《房地产买卖契约》对土地出让金未有约定故由谁缴纳土地出让金双方未能协商一致，故房屋未能办理过户登记。待双方协商一致后，涉案房屋已经被法院冻结，无法办理过户手续。由此，应认定李东云对涉案房屋未办理过户登记没有过错。综上，被上诉人李东云就涉案房屋享有足以排除宁夏拓盛信用担保有限公司申请人民法院强制执行的民事权益。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宁夏拓盛信用担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧琴
审 判 员 张旭霞
代理审判员 张建国
二〇一六年十二月二十四日
书 记 员 耿宇华