河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终7763号
上诉人（原审原告）：龙旺，男，1963年4月27日出生，汉族。
委托代理人：侯平利，河南恒明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：河南高速快运服务有限公司。
法定代表人：王忠领，董事长。
委托代理人：李海林，河南明天律师事务所律师。
委托代理人：穆英琦，河南明天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南华健置业有限公司。
法定代表人：熊南生，总经理。
委托代理人：李海林，河南明天律师事务所律师。
委托代理人：穆英琦，河南明天律师事务所律师。
上诉人龙旺因与上诉人河南高速快运服务有限公司（以下简称高速快运公司）、被上诉人河南华健置业有限公司（以下简称华健置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龙旺的委托代理人侯平利，高速快运公司、华健置业公司的共同委托代理人李海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙旺不服原审判决，上诉称：原审认为其与高速快运公司、华健置业公司签订的《商业用房买卖协议》有效，对方应按照协议约定协助其办理房产证和土地使用证，但证书的办理涉及行政审批手续，而涉案房屋目前登记在高速快运名下，由于房屋上设定的抵押权尚未消除，不符合办证和过户条件，故不支持其请求是错误的。其与高速快运公司、华健置业公司签订协议时涉案房屋未办理房产证，故对方公司本应直接协助其办在其名下，但对方严重违反约定，将房屋办理在高速快运公司名下，该公司违规设置抵押损害了其的合法权益应按照协议约定按同期银行代理利息和每天计算1500元违约金给其，原审驳回其违约金的请求是错误的；原审认为涉案房屋不符合办证和过户条件是错误的。综上，请求1、高速快运公司、华健置业公司协助其办理管城回族区货站北街23号院1号楼3层301，房产证号为13××56，管城回族区货站北街23号院1号楼3层302，房产证号为13××57，管城回族区货站北街23号院1号楼3层303，房产证号为13××58，管城回族区货站北街23号院1号楼3层304，房产证号为13××9四套房屋的房产权过户手续和上述房屋土地使用证的过户手续；2、高速快运公司、华健置业公司支付其违约金80万元；3、本案上诉费用由高速快运公司、华健置业公司承担。
高速快运公司、华健置业公司辩称：龙旺与其签订的房屋买卖协议系无效协议，对方应返还财产。
高速快运公司不服原审判决上诉称：其提交的郑州住房制度改革委员会“郑房改审（2005）52号”文件显示，其建设的位于郑州市××区货××号院的“华健公寓”大厦系经济适用房，原审已查明涉案房屋的土地权属性质为国有划拨土地，与普通的商品房为国有出让土地明显不同，原审以房屋所有权证未注明涉案房屋性质为由，认定涉案房屋不是经济适用房不能成立。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，龙旺并不具有购买经济适用房的资格，因此，双方签订《商业用房买卖协议书》应为无效协议，且郑州市管城回族区人民法院（2012）管民二初字第1576号民事判决书将相同情况的买房协议认定为无效协议，判决由卖方退还房款并赔偿损失，与本案属同样的案情。综上，其与龙旺签订的买卖协议为无效协议，原审认定有效属认定事实错误。故请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回龙旺的诉讼请求；本案诉讼费用由龙旺承担。
龙旺辩称：经过原审查明，本案争议的房产不属于经济适用房是可以商品买卖交易的；本案《商业用房买卖协议书》符合相关法律规定，合法有效，原审予以认定是符合法律规定的。
龙旺向一审法院起诉请求：1、高速快运公司、华健置业公司协助龙旺办理管城回族区货站北街23号院1号楼3层301，房产证号为13××56，管城回族区货站北街23号院1号楼3层302，房产证号为13××57，管城回族区货站北街23号院1号楼3层303，房产证号为13××58，管城回族区货站北街23号院1号楼3层304，房产证号为13××9四套房屋的房产权过户手续和上述房屋土地使用证的过户手续；2、高速快运公司、华健置业公司返还龙旺多收取的购房款120.2万元和面积差购房款73620元，合计1275620元；3、高速快运公司、华健置业公司支付龙旺违约金80万元；4、诉讼费用由高速快运公司、华健置业公司承担。
一审法院认定的事实：2008年6月23日，龙旺（乙方，买方）与高速快运公司、华健置业公司（甲方，卖方）及案外人彭土寿（丙方）签订《商业用房买卖协议》一份，就甲方将位于郑汴路41号、集资建设的华健公寓楼第三层整层商业用房出售给乙方达成一致，主要约定：1、乙方购买的房屋地处郑州市管城区郑汴路41号与货栈街交叉口，建筑设计面积866平方米（准确面积以办理房产证测量为准，计算后多退少补），单价每平方米3000元，共计出售款为259.8万元整，楼层晾台不计面积归乙方免费改造使用70年。2、乙方应交纳办理房屋产权书的契税和房屋维修基金；甲方应按正规房产出售出具有关手续，并为乙方办理好房屋产权证书；甲方给乙方办理的房产为70年商业用房的房屋产权证书，并交纳齐有关税费和出让地费用，同时乙方取得房屋产权证时应拿到分割的土地使用证。3、甲方、乙方、丙方签订商业用房买卖协议书后一周内（乙方）付甲方人民币150万元，余款在签订正式的房管局《房屋买卖合同》并在房管局登记后一次性付清给甲方，甲方同时给乙方办理交接房手续。4、如果甲方私自转让上述房屋产权给第三方，除退回房款人民币150万元、按同期银行贷款利息和每天计算1500元违约金付给乙方外，另一次性赔偿100万元给乙方。5、若甲方在2008年10月办不好该房屋房管局的正式《房屋买卖合同》，甲方和丙方除应还给乙方人民币150万元后，还应按同期银行贷款利息和每天计算1500元违约金给乙方，在甲方和乙方签订正式的《房屋买卖合同》并到房管局登记后，乙方再给甲方付款，房产证在甲乙双方签订房管局的正式《房屋买卖合同》后半年内办好（即协议书第九条之内容）。
协议签订次日，高速快运公司、华健置业公司出具收据，确认收到龙旺支付的购房款150万元。2012年9月18日，高速快运公司、华健置业公司出具收条，内容为：“今收到龙旺付郑汴路华健公寓三楼购房款贰佰叁拾万元整（2300000元）。”现房屋已交付龙旺使用多年，但高速快运公司、华健置业公司未按协议约定与龙旺签订正式房屋买卖合同，且龙旺经查得知房屋已登记在高速快运公司名下，双方遂成讼。
另认定：龙旺所购商业用房于2013年2月登记产权于高速快运公司名下，共四套，房屋登记坐落为管城回族区货××院××楼××、××、××、304，规划用途为非成套住宅，土地权属性质为国有（划拨方式取得），房屋所有权证书号分别为13××56、13××57、13××58、1301032359。四套房屋面积分别为：301建筑面积199.51平方米；302建筑面积221.22平方米；303建筑面积221.22平方米；304建筑面积199.51平方米。以上面积共计841.46平方米。现四套房屋均已抵押给案外人安勇涛。
上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。
一审法院认为，龙旺与高速快运公司、华健置业公司所签《商业用房买卖协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效。因与龙旺签订协议的相对方为高速快运公司、华健置业公司，相关款项亦为高速快运公司、华健置业公司共同收取，故高速快运公司、华健置业公司作为房屋买卖交易的卖方应共同履行义务和承担责任。诉讼中，高速快运公司、华健置业公司虽主张涉案房屋为经济适用房，但并未出示有效证据予以证明，且房屋权属证书本身亦未注明房屋性质为经济适用房，故高速快运公司、华健置业公司该主张不能成立，该院不予采纳。根据审理查明的情况，龙旺已履行了付款义务并占有使用房屋，而高速快运公司、华健置业公司非但没有按协议履行签订正式买卖合同等义务，且高速快运公司将房屋登记在其本公司名下并进行了对外抵押，庭审中高速快运公司、华健置业公司则主张协议无效，高速快运公司、华健置业公司的履约行为明显有违诚实信用原则，并严重侵害了龙旺的合法权益，对诉争的发生负有过错。
关于购房款项，协议约定房屋总价款为259.8万，龙旺已向高速快运公司、华健置业公司付款380万元，高速快运公司、华健置业公司主张双方曾对房款作出变更的证据、理由不足，而结合高速快运公司、华健置业公司违约的实际情况，该院对龙旺要求返还房款120.2万元予以支持；另外，协议约定的建筑设计面积为866平方米，单价每平方米3000元，并约定准确面积以办理房产证测量为准，计算后多退少补，现根据房屋权属证书的记载，总面积为841.46平方米，故龙旺主张退还差额款73620元理由正当，该院予以支持。以上应退房款共计1275620元。
关于违约金，龙旺系按协议第九条予以主张，但该条内容约定不明确，龙旺、高速快运公司、华健置业公司的理解有明显分歧，条款本身显示的违约金应发生于退还150万元购房款之情形下，故龙旺现按此主张违约金证据、理由不足，该院不予支持。
另外，高速快运公司、华健置业公司应当按照协议约定为龙旺办理房产证和土地使用证，但证书的办理涉及行政审批程序，而涉案房屋目前登记在高速快运公司名下，由于房屋上设定的抵押权尚未消除，不符合办证或过户条件，故现该院对龙旺该项请求不予支持，待条件成就时，龙旺可通过合法途径另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，作出判决：一、河南高速快运服务有限公司、河南华健置业有限公司于判决生效之日起十日内退还龙旺购房款项1275620元；二、驳回龙旺的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44189元，由河南高速快运服务有限公司、河南华健置业有限公司共同负担36600元，由龙旺负担7589元；保全费5000元，由河南高速快运服务有限公司、河南华健置业有限公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，龙旺与华健置业公司、高速快运公司签订《商业用房买卖协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效协议，双方应依约履行。龙旺在签订协议后履行了付款义务并实际占有使用房屋，高速快运公司、华健置业公司未按照协议约定与龙旺签订正式的买卖合同，且高速快运公司将房屋登记在其名下并进行了对外抵押，已严重侵害了龙旺的合法权益，故应承担相应过错责任。《商业用房买卖协议》约定涉案房屋建筑面积为866平方米、出售款为259.8万元，而龙旺已向高速快运公司、华健置业公司支付了380万元，且已查明实际涉案房屋面积为841.46平方，故对于龙旺要求高速快运公司、华健置业公司返还120.2万元，并退还差额款73620元的主张本院予以支持。龙旺上诉称高速快运公司、华健置业公司应协助其办理房屋过户手续并支付相应违约金，因涉案房屋现登记在高速快运公司名下，房屋上设定的抵押权尚未消除，不符合办证或过户条件，故对于龙旺该项主张本院不予支持。双方在协议中对违约金约定不明确，条款本身显示违约金应发生在退还150万元购房款的情况下，故对于龙旺现主张高速快运公司、华健置业公司支付违约金的理由、证据不足，本院不予支持。高速快运公司上诉称本房屋为经济适用房，双方签署的《商业用房买卖协议》无效，因未能提供有效证据证明，故本院不予采信。综上，龙旺与高速快运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44189元，由上诉人龙旺负担7589元，由上诉人河南高速快运服务有限公司负担36600元。
本判决为终审判决。
审判长 李 黎
审判员 王胜利
审判员 李剑锋
二〇一六年十月三十一日
书记员 候李爽