甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武中民终字第550号
上诉人（原审原告）钟治祥。
上诉人（原审原告）袁成龙。
上诉人（原审原告）白会元。
上诉人（原审原告）马玉龙。
上诉人（原审原告）白会科。
被上诉人（原审被告）古浪县大靖镇园艺村六组。
负责人钟建奎，该组组长。
委托代理人陈文奎，甘肃开洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）古浪县大靖建筑公司。
法定代表人吴江先，该公司经理。
委托代理人赵万海。
原审原告钟庆奎。
委托代理人姜翠文，系钟庆奎之妻。
上诉人钟治祥、袁成龙、白会元、马玉龙、白会科因侵犯集体经济组织成员权益�纷一案，不服古浪县人民法院（2014）古民初字第484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟治祥、袁成龙、白会元、马玉龙、白会科，被上诉人古浪县大靖镇园艺村六组（以下简称园艺村六组）负责人钟建奎及委托代理人陈文奎，被上诉人古浪县大靖建筑公司（以下简称大靖建筑公司）的委托代理人赵万海，原审原告钟庆奎的委托代理人姜翠文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年3月12日，被告大靖建筑公司委托古浪县大靖建筑公司二处（乙方）与被告园艺村六组10名村民以园艺村六组（甲方）的名义签订《土地转让协议》。双方主要约定：甲方所有的坐落在园艺村六组拱坝桥东侧的荒地9.3亩的经营权转让给乙方，由乙方修建商铺住宅楼，租期为70年；乙方修建的住宅楼，每套面积为90-100平方米，甲方分得房屋73套，甲方每套房屋支付乙方价款80060元，限于在房屋基础开挖后支付20000元，从2层封顶时开始，每起1层支付10000元，期限为15日，余款在房屋交付时付清。其余房屋由乙方所有。房屋为集体产权，无房产证；甲方提供土地使用证，经本组全体农户签字盖章后，乙方开始施工；供暖设施、围墙、地面硬化、排水设施由乙方修建，产权归乙方所有。双方签订合同后，被告大靖建筑公司开始组织施工。后经被告园艺村六组申请，涉案的5400平方米集体土地，由行政相关部门许可、备案、批准取得新农村住宅建设项目。项目名称为大靖镇园艺村新农村村民住宅小区，修建框架结构六层住宅楼5栋，建筑面积为19600平方米，总投资2500万元，资金来源为自筹。大靖建筑公司二处修建的住宅楼竣工后，被告园艺村六组70户村民已按合同约定分别向大靖建筑公司二处付清了房款。向大靖建筑公司二处付清房款的农户，按支付房款的先后顺序，12户村民自行组织为1组，按抓阄方式确定楼层后，70户村民均分别分配到楼房1套。原告袁成龙、马玉龙、白会科分别向大靖建筑公司交付房款50000元，原告钟庆奎交付房款35000元，原告钟治祥、白会元未支付房款。大靖建筑公司向被告园艺村六组交付楼房70套，又为六原告预留楼房6套（1个楼口的1-6层，其中2层楼房在别的楼口），该6套楼房尚未交付被告园艺村六组，大靖建筑公司分得楼房66套。审理中，被告大靖建筑公司对大靖建筑公司二处同被告园艺村六组签订、履行涉案合同的行为追认为是其委托、授权。另查明，被告园艺村六组在与被告大靖建筑公司签订合同时，全组有80余户380名村民。按当时村民集体会议讨论决定5人为1户，1户分配楼房1套，全组76户。被告园艺村六组在申请取得新农村住宅建设项目与大靖建筑公司签订合同之前，均进行了全组农户代表会议讨论决定，六原告和被告园艺村六组对通过决定的村民人数有争议。再查明，被告大靖建筑公司是法人企业，具有3级承包房屋建筑工程的施工资质。古浪县大靖建筑公司二处，在工商管理部门登记为非法人集体企业，负责人为代开发，营业范围与大靖建筑公司的经营范围相同。
原审法院审理认为，被告大靖建筑公司追认大靖建筑公司二处同被告园艺村六组签订、履行涉案合同是其委托、授权行为，大靖建筑公司二处是被告大靖建筑公司与被告园艺村六组签订、履行合同的代理人，且六原告直接起诉被告大靖建筑公司，认可被告大靖建筑公司的代理行为，六原告有权向被告大靖公司主张权利。一、关于六原告是否是本案适格主体的问题。《中华人民共和国物权法》第六十三条规定：“集体所�的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”本案中，六原告作为被告园艺村六组的集体成员，认为被告园艺村六组与被告大靖建筑公司签订合同，非法转让被告园艺村六组的集体土地，侵害了六原告的合法权益，六原告具备本案诉讼主体资格。因此，六原告是本案的适格主体。二、关于涉案《土地转让协议》的法律性质问题。首先，从该协议内容看，双方明确约定，由被告园艺村六组按每套住宅楼房投入一定数目的资金，在其所有的集体建设用地上，由被告大靖建筑公司修建住宅楼，并由被告大靖建筑公司在修建的住宅小区内投入供暖、用水等设施。楼房建成后，由被告园艺村六组分得楼房73套，其余楼房由被告大靖建筑公司取得。双方又约定房屋产权归园艺村六组集体所有，租期70年。根据双方合同约定，被告大靖建筑公司实际以租赁的方式取得被告园艺村六组的房屋与建设用地的使用权。向被告园艺村六组支付的租赁费已实际折抵了被告大靖建筑公司修建被告园艺村六组住宅楼投入的资金与设施。其次，从实际履行的情况看，被告园艺村六组已实际分得楼房70套（尚有6套楼房由被告大靖建筑公司为被告园艺村六组预留），被告大靖建筑公司分得楼房66套。该协议完全符合被告园艺村六组与被告大靖建筑公司联合建房的法律特征。因此，本案应定性为联合建房合同。对六原告主张的本案为土地转让合同的理由，与事实不符，不予支持。三、关于涉案《土地转让协议》的效力问题。本案虽然被告园艺村六组与被告大靖建筑公司在签订《土地转让协议》时，涉案土地上修建新农村住宅楼房的项目还未取得行政相关部门的许可，未办理相关手续，但事后园艺村六组取得了住宅楼修建项目的相关手续，按照《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条和《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，对六原告主张的在被告园艺村六组与被告大靖建筑公司签订《土地转让协议》后，才经相关部门批准，该合同为无效的理由，不符合法律规定，不予支持。双方虽有规避法律的行为，但未给国家造成损失，不影响合同的效力。被告园艺村六组全组76户村民中，已有70户村民按合同约定，付清了房款并分别被分配到楼房1套。这些行为表明，被告园艺村六组全组76户村民中，有70户村民对《土地转让协议》的签订、履行表示认可，被告园艺村六组70户村民已达到全组农户的2／3以上，且被告园艺村六组在批准取得新农村住宅建设项目与被告大靖建筑公司签订合同之前，均进行了全组农户代表讨论决定，符合《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的民主议定程序，与被告大靖建筑公司签订合同，是被告园艺村六组的真实意思表示。六原告提出的被告园艺村六组与被告大靖建筑公司签订合同，违反民主议定程序的主张，与事实不符，不予支持。被告园艺村六组与被告大靖建筑公司自筹资金，按行政许可的内容联合建房，虽然政府部门未投入资金，被告园艺村六组村民未享受到政府部门的政策性补贴，但也属新农村建设的范畴。对六原告主张的其未享受到相关的政策性补助与待遇，该项目为非新农村建设示范点的理由，仍不予支持。六原告提出的被告大靖建筑公司对外出卖楼房的主张，因该主张与六原告的诉讼请求无关联，不是本案审理的范围。被告园艺村六组在涉案土地上�行政许可的内容修建的住宅楼，在满足集体组织成员的住房需求后，对剩余楼房分配给本集体成员以外的被告大靖建筑公司使用，也不违反相关法律规定。被告园艺村六组在同等条件下也为六原告每户预留楼房1套，只是六原告未按合同约定付清房款，尚未被分配到楼房。六原告与被告园艺村六组的其他70户村民在本案中享有的权利与应履行的义务相同，被告园艺村六组与被告大靖建筑公司未侵害六原告的合法权益。涉案合同除冠名为“土地转让协议”及合同中“土地经营权转让”，租期“70年”的约定不符合法律规定外，其余约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。被告园艺村六组与被告大靖建筑公司签订的《土地转让协议》，合法有效。综上所述，被告园艺村六组与被告大靖建筑公司签订的《土地转让协议》，未侵害六原告的合法权益，六原告的诉讼请求，无事实与法律依据，依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条的规定，判决驳回原告钟治祥、钟庆奎、袁成龙、白会元、马玉龙、白会科的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告钟治祥、钟庆奎、袁成龙、白会元、马玉龙、白会科负担。
宣判后，原审原告钟治祥、袁成龙、白会元、马玉龙、白会科不服，向本院提起上诉。
上诉人钟治祥、袁成龙、白会元、马玉龙、白会科诉称：原审关于被告大靖建筑公司对大靖建筑公司二处同被告园艺村六组签订、履行涉案合同的行为追认为是其委托、授权的事实认定错误，被上诉人古浪县大靖建筑公司以何种方式取得66套房屋以及向园艺村六组支付的租赁费已实际折抵�靖建筑公司住宅楼投入的资金与设施等事实的认定不清；原审对园艺村六组提交的《园艺村六组新农村住宅建设项目村民“建新拆旧”承诺签章花名册》以及会记录等证据的认证违法；原审对《土地转让协议》的性质及效力认定错误，对被上诉人古浪县大靖建筑公司对外出卖房屋的行为未作处理不当。原审认定事实不清，证据采信不当，适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人园艺村六组和被上诉人大靖建筑公司辩称：原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
原审原告钟庆奎的答辩意见同上诉人的上诉理由一致。
上诉人为证明其上诉主张，二审中提交如下证据：
1、光盘一张。内容记载2011年4月18日涉案住宅楼动工修建的场面以及5月8日开会的情形，以此证明上诉人对被上诉人园艺村六组与被上诉人大靖建筑公司签订协议不知情，对协议中的村民代表不认可。
2、2012年冬天拍摄的照片一张，证明村民不同意被上诉人园艺村六组转让土地。
被上诉人园艺村六组、大靖建筑公司及原审原告钟庆奎在二审中未提交新的证据。
经质证，被上诉人园艺村六组对证据1的内容无异议，但认为除光盘记录的5月8日之外，村组还开会讨论过修建住宅楼的事宜，该证据并不能证明上诉人的证明目的；证据2无拍摄的时间和地点，照片本身并不能证明上诉人的证明目的。被上诉人大靖建筑公司的质证意见和园艺村六组一致。原审原告钟庆奎对以上证据无异议。
本院认为，光盘仅记录了开工以及园艺村六组开会的场景，并不能证明上诉人对村民代表签订合同不知情。证据2没有拍摄时间，不能证明村民不同意转让土地。
上诉人对原审认定“甲方提供土地使用证，经本组全体农户签字盖�后，乙方开始施工”的事实有异议，对一审认定的其他案件事实未提出异议。被上诉人园艺村六组及大靖建筑公司对一审认定的事实无异议。原审原告钟庆奎对一审认定“被告园艺村六组在申请取得新农村住宅建设项目与大靖建筑公司签订合同之前，均进行了全组农户代表会议讨论决定”的事实有异议，对其他案件事实未提出异议。
针对上诉人及原审原告钟庆奎所提异议，经查，被上诉人在原审时提交了《园艺村六组新农村住宅建设项目村民“建新拆旧”承诺签章花名册》复印件，该件加盖古浪县国土资源局印章并注明该复印件与原件一致，上诉人对该证据的真实性在原审时并未提出异议，亦未提交相反的证据加以否定，能够与证人袁某某、单某某、钟某某的证言相印证，证明被上诉人园艺村六组在决定修建住宅楼并与被告大靖公司签订合同之前，多次会议进行�讨论，村民进行签字确认。上诉人提出在合同签订之后56名村民在村民意见书签字捺印又不同意转让，但该意见书是在被上诉人园艺村六组与被上诉人大靖建筑公司签订合同后形成，并不能证明56名村民不同意被上诉人园艺村六组与大靖建筑公司签订合同的事实，故上诉人及原审原告钟庆奎所提异议不能成立。
经二审查明认定的事实与一审认定的事实一致。
本案争议的焦点是：1、原审认定事实是否清楚；2、原审是是否存在认证违法之情形；3、涉案《土地转让协议》的法律性质与效力如何认定，该协议的内容及履行是否侵害了上诉人的合法权益。
本院认为，关于上诉人所提原审认定大靖建筑公司对大靖建筑公司二处同园艺村六组签订、履行涉案合同的行为追认为是其委托、授权的事实错误的问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以�过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，大靖建筑公司二处作为大靖建筑公司下属的非法人集体企业，代表大靖建筑公司同园艺村六组签订合同，该代理行为大靖建筑公司在审理中均予认可，且上诉人在起诉时就以被上诉人为被告进行诉讼，由此表明上诉人在起诉时亦认可该代理行为，原审据此认定被上诉人大靖建筑公司对大靖建筑公司二处同被上诉人园艺村六组签订、履行涉案合同的行为追认为是其委托、授权的事实并无�当。关于上诉人所提被上诉人大靖建筑公司以何种方式取得66套房屋的问题，经查，根据双方签订的协议第一款第一项“甲方古浪县大靖镇园艺村六组在原地块修建住宅楼，甲方享受楼房共计73套，作为此地块的补偿费用，其余楼房归乙方所有，甲方无权干涉”，原审据此认定被上诉人大靖建筑公司以投资修建方式取得园艺村六组66套房屋使用权并无当。上诉人所提原审认定向园艺村六组支付的租赁费已实际支付折抵大靖建筑公司住宅楼投入的资金与设施无事实依据的问题。经查，双方当事人对2011年5月8日古浪县住房和城乡建设局颁发的古建规建许字（2011）61号《建设用地规划许可证》均无异议，该许可证载明涉案住宅楼投资为2500万元，因该住宅楼每套楼房村民按合同约定只出资8.006万元，村民自筹资金远不足住宅楼的总投资需求，很显然其余修建资金均由被上诉人大靖建筑公司投入，依据协议内容及履行的实际，原审认定以租赁费折抵大靖建筑公司住宅楼投入的资金与设施事实清楚。
关于原审认证程序是否合法的问题，经查，被上诉人在原审提交了《园艺村六组新农村住宅建设项目村民“建新拆旧”承诺签章花名册》以及会议记录，花名册加盖有古浪县国土资源局的印章，且注明该复印件与原件相一致。上诉人对该证据的真实性在原审时并未提出异议，亦未提交相反的证据加以否定，原审依上诉在原审时的质证意见确认该证据的证明效力并无不当；对于会议记录，因村民未签字，原审对该证据证明效力并未作认定。据上，上诉人关于原审认证程序违法之主张不能成立。
关于协议的性质及效力问题。合同的性质应以其内容及履行的实际情况综合来认定，而不能单纯以合同名称来确认其性质。本案所涉合同是园艺村六组提供土地，由大靖建筑公司出资，采取合作建房的方式，达到双方均受益的目的，是一种适应市场发展要求的合作行为。合同签订时，该合同所涉土地并非承包地，而是未承包的待开发地，属园艺村六组集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，民用地变更为建设用地必须经政府审批，根据本案实际，虽然签订合同时，该涉案住宅楼项目还未取得行政相关部门的许可，未办理相关手续，但在履行合同的过程中，园艺村六组已经有关政府部门批准取得了涉案土地的使用权，并经过审批由土地管理部门颁发了建设用地规划许可证，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准手续，或办理批准、登记手续后生效，在一审法庭辩论终结前�事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定合同未生效”之规定，该协议并不违背国家法律法规的强制性规定，属有效合同。
《中华人民共和国村民委员会组织法》十七条规定，村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。召开村民会议，应当由本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上农户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。必要的时候，可以邀请驻在本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席村民会议。根据查明的事实，园艺村六组与大靖建筑公司联合修建楼房并签订《土地转让协议》，园艺村六组经过村民会议讨论决定要修建住宅楼，园艺村10名村民以园艺村六组名义与大靖建筑公司签订合同等事实与证人袁某某、单某某、钟某某关于园艺村六组在决定修建住宅楼并与大靖建筑公司签订合同之前进行了村民代表会议讨论的证言能相互印证，且根据协议履行的实际情况看，70户村民均按合同约定支付了房款并接受了房屋。园艺村六组在处理自治事务时，虽有个别人不同意，但并不影响园艺村六组与大靖建筑公司联合修建住宅楼整体利益，所以本案所涉合同的签订符合《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的民主议定程序。至于上诉人所提被上诉人大靖建筑公司对外出卖楼房的主张，因上诉人在起诉时并未提出该主张，不是本案审理的范围，原审对此问题的处理并无不当。
综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人钟治祥、袁成龙、白会元、马玉龙、白会科负担。
�判决为终审判决。
审 判 长 张 超
审 判 员 魏君鸿
代理审判员 杨海昇
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 付雪莲