新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民一终字第264号
上诉人（原审被告）：李洋，男，1986年9月14日出生。
委托代理人：李启连(李洋父亲)，男，1954年6月6日出生。
上诉人（原审被告）：新疆石河子恒和房地产开发有限公司，住所地：石河子开发区北四东路37号。
法定代表人：颜奕萍。
委托代理人：常生福，新疆双信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钱雪斌，男，1996年1月19日出生。
委托代理人：钱志友(钱雪斌祖父)，男，1939年9月17日出生。
被上诉人（原审被告）：石河子开发区恒和物业服务有限公司，住所地：石河子开发区56小区9栋201号。
法定代表人：吴祖强。
委托代理人：耿洪涛，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：新疆石河子天筑建设(集团)有限责任公司，住所地：石河子市北一路4小区228号。
法定代表人：马占国。
委托代理人：胡海，该公司法律顾问。
委托代理人：黎雅青，该公司安装分公司经理。
上诉人李洋、新疆石河子恒和房地产开发有限公司（以下简称恒和房产公司）为与被上诉人钱雪斌、石河子开发区恒和物业服务有限公司（以下简称恒和物业公司）、新疆石河子天筑建设(集团)有限责任公司（以下简称天筑公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服石河子市人民法院（2014）石民初字第2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日受理后，依法组成由审判员李莉担任审判长、审判员刘丽美主审、审判员孟令海参加的合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人李洋的委托代理人李启连、上诉人恒和房产公司的委托代理人常生福、被上诉人钱雪斌的委托代理人钱志友、被上诉人恒和物业公司的委托代理人耿洪涛、被上诉人天筑公司的委托代理人胡海、黎雅青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年12月10日，案外人孙显梅与被告恒和房地产公司签订商品房预售合同，以一次性付清全款的方式购买了石河子市40小区天富名城2栋3033号房屋。2014年4月1日，原告钱雪斌与孙显梅签订购房协议，双方约定：房屋价格为640000元，钱雪斌于合同签订当日给付300000元，于同月20日给付300000元，剩余40000元在双方完成房屋产权变更登记时给付。后原告钱雪斌按照协议约定于2014年4月1日给付孙显梅房款300000元、于同月18日给付孙显梅房款300000元。购房后，原告钱雪斌办理了房屋电卡及水卡，并对房屋进行内部装修。2014年4月19日，被告恒和物业公司电话告知原告房屋有溢水。原告至天富名城2栋3033号房屋查看，发现房屋积水。经被告恒和物业公司查看，系该栋3053号房屋漏水导致，3053号房屋属被告李洋所有。漏水原因为3053号房屋水管堵头脱落导致，后被告天筑公司安排工作人员为3053号房屋更换了水管堵头。漏水导致3033号房屋内财产损失，原告就赔偿事宜与四被告协商未果，遂诉至该院。
案件审理过程中，因四被告对原告主张的漏水损失的金额均不认可，经原告申请，该院委托石河子市恒信价格评估事务所对原告房屋漏水损失进行价格评估。2014年10月31日，石河子市恒信价格评估事务所出具价格评估报告，结论为：石河子市40小区天富名城2栋3033号房屋受损财产的市场价值为12575元。原告为此支付价格评估费用1000元。
庭审中，原告钱雪斌提交四份谈话录音，用以证实其与被告协商处理漏水赔偿未果。原告认为根据录音内容可知：导致原告房屋受损原因为3053号房屋漏水，因此被告李洋应当承担赔偿责任；石河子市40小区天富名城2栋并未完成竣工验收，且发生漏水情况的也不只本案争议的这一起，房屋本身应当存在质量问题，因此被告恒和房地产公司及被告天筑公司应当承担赔偿责任；被告恒和物业公司对被告李洋房屋存在漏水现象知情，且在漏水当日没有及时关闭水阀，也应承担赔偿责任。被告李洋对录音的真实性无异议，认为漏水系水管堵头被冲开导致，同意按10％的比例承担赔偿责任；剩余三被告认可录音所反映的在漏水后对赔偿协商未果的事实，但对录音内容，三被告均认为其录音中相关人员所述为其个人陈述，不能作为定案的事实依据，且部分工作人员已离职或调动，无法确认该录音的真实性，至于验收问题，该小区并未完成整体竣工验收属实，但进行的是分期验收。
庭审中，被告李洋称其在2014年春节后与被告恒和物业公司的工作人员到3053号房屋开水阀试水，发现厨房水管的堵头存在轻微漏水现象，遂将房屋总水闸关闭。2014年4月18日，被告李洋欲装修房屋，遂将水闸打开。次日，水管堵头被水冲开，导致漏水。原告对被告李洋的陈述无异议。被告恒和房地产公司认为该公司与被告李洋在2013年9月17日完成房屋交接验收，并不存在水管堵头漏水情况，并提交房屋验收单用以证实；被告恒和物业公司称对漏水原因不清楚，无法确认被告李洋所述是否属实；被告天筑公司认可漏水系水管堵头被冲开导致，但对水管堵头为何被冲开不清楚。
原告钱雪斌于2014年6月24日向原审法院提起诉讼称：2014年4月1日，原告钱雪斌与孙显梅签订购房协议，取得石河子市40小区天富名城2栋3033号房屋的所有权。2014年4月19日，原告接到被告恒和物业公司电话通知，房屋遭水淹。原告赶到房屋后发现房屋内都是积水。经被告恒和物业公司检查，是被告李洋所有的3053号房屋漏水导致原告的房屋被淹。漏水造成了原告房屋受损，原告多次与四被告协商处理赔偿事宜未果诉至法院，请求判令四被告赔偿原告损失34915元，并承担诉讼费用。
被告李洋辩称：原告所述事实属实，确实是因为被告李洋所有的石河子市40小区天富名城2栋3053号房屋漏水导致原告房屋被淹，但漏水并非被告李洋导致。房屋漏水时被告李洋并未对房屋进行任何装修及改造，漏水原因是房间水管的堵头有问题。现原告起诉要求赔偿，被告李洋愿意承担10％的赔偿责任。
被告恒和房地产公司辩称：原告的房屋受损是被告李洋的房屋漏水导致的，被告恒和房地产公司已经在2013年9月17日与被告李洋就其所有的房屋办理了房屋验收交接。原告的房屋受损与被告恒和房地产公司无关，被告恒和房地产公司不应承担赔偿责任。同时原告并未取得该房屋的房产证，原告的诉讼主体不适格。
被告恒和物业公司辩称：原告房屋受损是被告李洋的房屋漏水导致，被告恒和物业公司只是负责小区相应物业的管理，恒和物业公司不是侵权人，也不存在过错，不应承担赔偿责任。
被告天筑公司辩称：原告诉称漏水事实属实，原告房屋受损是被告李洋的房屋漏水导致，被告天筑公司不应承担赔偿责任。因原告并未取得房屋产权证，其诉讼主体不适格。
原审法院审理后认为：本案系财产损害赔偿纠纷，根据已查明的事实，原告购买的天富名城2栋3033号房屋的财产损失系被告李洋所有的3053号房屋漏水导致，而漏水原因为3053号房屋厨房水管堵头脱落。至于水管堵头因何种原因脱落，可能存在多种原因，如水管堵头本身存在质量问题、安装水管堵头时安装不当、供水压力超过水管堵头可承受压力或者多种因素共同作用的结果，但这些原因是否存在，因水管堵头已在漏水事故发生后进行了更换、且未保留更换下的水管堵头，无法进行相关鉴定。根据现有证据可认定，3053号房屋水管堵头存在问题，导致本案漏水事实的发生。
根据被告恒和房地产公司与购房人签订的商品房预售合同，3053号房屋尚在保修期内，房屋水管堵头为房屋的内含物品，即被告恒和房地产公司作为销售者对房屋水管堵头的质量承担责任，本案中因水管堵头存在问题导致损害事实的发生，根据《中华人民共和国侵权责任法》第四十三条之规定，被告恒和房地产公司在本案中应承担赔偿责任。而根据被告李洋的陈述，其在前期查看房屋时即发现水管堵头存在轻微漏水现象，被告李洋虽称其向被告恒和物业公司的工作人员反映，但并无相关证据证实，且被告恒和物业公司从事的仅为小区物业的管理，而非维修责任，故被告李洋在明知3053号房屋水管堵头存在漏水的情况下，并未进行检查、更换或要求相关单位进行维修，在房屋中无人时，也未尽到谨慎义务，未关闭房屋总水阀，造成水管堵头脱落后漏水，致3033号房屋财产受损，被告李洋在本案中也应承担赔偿责任。
关于被告恒和房地产公司及被告李洋在本案中承担赔偿责任的比例，结合案件事实，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条之规定，被告恒和房地产公司承担次要责任，负40％的赔偿比例；被告李洋承担主要责任，负60％的赔偿比例较为合适。原告支付的价格评估费用，为诉讼必要花费，也应由上述二被告按照相应赔偿比例予以承担。
对原告要求被告恒和物业公司、被告天筑公司承担赔偿责任的诉讼请求，该院认为，被告恒和物业公司作为物业服务企业，提供给小区业主包括小区保洁、绿化养护、垃圾清运、公共设施维护、室外窖井疏通等服务。结合原、被告陈述以及本案查明的事实，被告恒和物业公司在发现3033号房屋溢水后对原告及时告知，同时也予以检查，关闭了3053号房屋的水闸。被告恒和物业公司在漏水事故发生后，及时对相关住户进行了告知并采取了应对措施，尽到了小区管理的义务，在本案中不应承担赔偿责任。被告天筑公司作为天富名城2栋的房屋的建筑商，向被告恒和房地产公司交付建筑物，交付后由被告恒和房地产公司将房屋出售给买房人，无论天富名城2栋是否完成竣工验收，被告天筑建设公司在本案中既无侵权行为，也不存在过错，故被告天筑建设公司在本案中不应承担赔偿责任。综上，对原告要求被告恒和物业公司、被告天筑公司承担赔偿责任的诉讼请求，该院不予支持。
对被告恒和房地产公司及被告天筑公司提出的原告并未在房产管理部门办理房屋产权登记、非房屋所有权人，诉讼主体不适格的抗辩，根据被告恒和房地产公司与孙显梅签订的商品房预售合同，被告恒和房地产公司已将天富名城2栋3033号房屋的所有权转移给孙显梅，孙显梅在并未办理产权登记的情况下将该房屋转卖给原告钱雪斌，双方完成房款的给付及房屋的交接，房屋转让协议实际履行。原告钱雪斌为3033号房屋合法占有人，其财产因漏水受损，有权提起诉讼，故对被告恒和房地产公司及被告天筑公司的上述抗辩意见不予采信。
综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十二条、第十五条、第十九条、第四十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、被告新疆石河子恒和房地产开发有限公司赔偿原告钱雪斌财产损失5030元(12575元×40％)、价格评估费400元(1000元×40％)，合计为5430元；
二、被告李洋赔偿原告钱雪斌财产损失7545元(12575元×60％)、价格评估费600元(1000元×60％)，合计为8145元；
上述赔偿费用二被告于判决生效之日起五日内支付原告。
三、驳回原告钱雪斌的其他诉讼请求。
案件受理费673元，送达费90元，合计763元(原告已预交)，由原告钱雪斌自负533元，由被告新疆石河子恒和房地产开发有限公司负担92元，由被告李洋负担138元，与其应付款项同期一并支付原告。
上诉人恒和房产公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：本案是被上诉人钱雪斌与李洋之间的财产损害赔偿纠纷，原审法院依据上诉人恒和房产公司与李洋之间的房屋买卖合同确定上诉人恒和房产公司承担赔偿责任，法律关系定性错误导致适用法律错误。故请求二审法院依法撤销原判决第一项，改判上诉人恒和房产公司不承担本案民事责任；由被上诉人承担一、二审诉讼费及送达费。
上诉人李洋针对上诉人恒和房产公司的上诉，口头答辩称：上诉人恒和房产公司的上诉请求不成立。我购买的房屋没有入住，上诉人销售的房屋没有安装水龙头，只是安装了堵头。跑水的赔偿责任由我承担不合理。物业公司应当把堵头及时更换掉，所以物业公司也应该承担责任。
被上诉人钱雪斌针对上诉人恒和房产公司的上诉，口头答辩称：公民私有的合法财产受法律保护。我购买的房屋因漏水受损，应当赔偿我的损失。原审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人恒和物业公司针对上诉人恒和房产公司的上诉，口头答辩称：同意上诉人恒和房产公司的上诉意见。
被上诉人天筑公司针对上诉人恒和房产公司的上诉，口头答辩称：同意上诉人恒和房产公司的上诉意见。
上诉人李洋不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清。本案涉案房屋自来水管道堵头漏水，上诉人李洋接房后就已发现，并通知了物业公司。物业公司派人实地查看了漏水情况，就更换漏水管道和堵头所需费用，各方未能协商一致导致堵头未能及时更换。上诉人李洋购买房屋后，在未对房屋任何设施进行改动，也未装修的情况下，房屋内水管堵头出现漏水，与上诉人没有任何关系。原审推断认定上诉人承担赔偿责任与客观事实不符。故请求撤销原判决第二项，改判驳回被上诉人钱雪斌要求上诉人李洋赔偿损失的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人恒和房产公司针对上诉人李洋的上诉，口头答辩称：李洋所购买的房屋于2013年9月17日就办理了房屋交接手续，李洋是2014年4月18日准备装修房屋时将水阀总闸打开，因堵头脱落导致房屋漏水造成被上诉人钱雪斌的房屋受损。本案的损害结果和恒和房产公司没有关系，应由李洋承担赔偿责任。
被上诉人钱雪斌针对上诉人李洋的上诉，口头答辩称：李洋未针对钱雪斌提起上诉，无答辩意见。
被上诉人恒和物业公司针对上诉人李洋的上诉，口头答辩称：同意恒和房产公司的答辩意见。
被上诉人天筑公司针对上诉人李洋的上诉，口头答辩称：一审判决天筑公司不承担责任正确，应由上诉人李洋承担本案赔偿责任。
本院二审查明：上诉人李洋除对原审查明“漏水原因为3053号房屋水管堵头脱落导致”及“后被告天筑建设公司安排工作人员为3053号房屋更换了水管堵头”的事实有异议外，对其他事实无异议。李洋认为水管堵头开始并未脱落只是轻微漏水，因未及时更换导致堵头被水冲开脱落跑水，且水管堵头并非天筑公司更换，是李洋自己找人更换。上诉人恒和房产公司及三被上诉人对原审查明的事实无异议。本院认为，上诉人李洋在庭审时认可损害后果系水管堵头脱落跑水所致，其主张堵头系其更换未提供证据加以证明，故上诉人李洋的异议不成立。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院认为，本案争议的焦点是：上诉人李洋的房屋漏水导致被上诉人钱雪斌财产损害的赔偿责任如何确定。
根据查明的事实，上诉人李洋购买的位于石河子市40小区天富名城2栋3053号房屋由被上诉人恒和房产公司开发、被上诉人天筑公司承建、被上诉人恒和物业公司服务和管理。上诉人李洋接收该房屋后，即对该房屋负有主要安全义务。其在房屋装修前查看即发现水管堵头存在轻微漏水，应当及时更换或要求相关单位进行维修。由于上诉人李洋未尽到谨慎注意义务，明知水管堵头漏水在离开房屋时未将房屋总水阀关闭，造成水管堵头脱落跑水导致被上诉人钱雪斌居住的3033号房屋财产受损，上诉人李洋具有过错，应承担主要赔偿责任。
上诉人李洋购买的3053号房屋尚在保修期内，因房屋水管堵头存在质量问题，上诉人恒和房产公司作为该房屋的销售者，对房屋水管堵头漏水导致的损害后果应承担次要赔偿责任。至于水管堵头因何原因漏水和脱落，因水管堵头已在漏水事故发生后进行了更换、且未保留更换下的水管堵头，无法鉴定得知。故上诉人李洋要求被上诉人天筑公司在本案中承担赔偿责任无事实依据。被上诉人恒和物业公司在发现3033号房屋溢水后及时告知了被上诉人钱雪斌及上诉人李洋，并关闭了3053号房屋的水闸，采取了应对措施，尽到了小区服务和管理的责任，在本案中不应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”第十二条：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”上诉人李洋接受上诉人恒和房产公司交付的房屋后，明知水管堵头漏水，未采取措施及时更换堵头或者关闭水阀总闸，导致损害后果的发生，上诉人李洋应承担60%的赔偿责任；上诉人恒和房产公司出售并交付给上诉人李洋的房屋因存在水管堵头漏水的质量问题，对造成的损害后果应承担40%的赔偿责任。
综上，上诉人李洋及上诉人恒和房产公司的上诉理由均不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费100元（恒和房产公司交纳50元、李洋交纳50元），由二上诉人各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 莉
审判员 刘丽美
审判员 孟令海
二〇一五年七月六日
书记员 贺丹妮