广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第589号
上诉人（一审被告）：周志和。
委托代理人：黄雷飚。
委托代理人：刘靖国。
被上诉人（一审原告）：南宁市房产物业管理处。
法定代表人：卢宝。
委托代理人：黄克雯。
委托代理人：杜成贤。
上诉人周志和因与被上诉人南宁市房产物业管理处房屋租赁纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2010）西民一初字第1194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭进行了审理，上诉人周志和及其委托代理人黄雷飚、刘靖国，被上诉人南宁市房产物业管理处的委托代理人杜成贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁市房产物业管理处是南宁市房产管理局下属的事业单位，根据南宁市机构编制委员会办公室文件，负责直管公房的租赁和管理工作。南宁市房产物业管理处依职能与租户签订直管公有住房租赁合同，并负责租金收缴等工作。
周志和一家原居住在南宁市云亭街坑边×号。1995年10月27日，因城市建设需要，南宁市整治朝阳溪管理处（即现在的南宁市城市内河管理处）根据南宁市城市规划及南宁市城市房屋拆迁办公室南房拆字（95）号第13号公告的要求，与周志和签订了一份《房屋拆迁安置合同》，决定拆除周志和座落于朝阳溪整治、拆迁范围内的云亭坑边×号住宅房屋及其附属物。其中合同第一条规定“乙方（即周志和）房屋位于云亭街坑边×号。经核查，该住宅属违章建筑物。依照有关法令和规定，甲方（即内河管理处）不予赔偿”。合同第二条约定“经乙方申请，甲方根据乙方原房屋常住人口及家庭成员实际结构等情况，予以乙方租住甲方在新阳南安置小区×栋×单元×号房屋，建筑面积为58.57平方米……甲方安置房屋租金按市房地产管理部门核准的标准收取，乙方保证按期交纳房屋租金，并按40元／平方米一次性向甲方交纳住房保证金……”。合同签订当日，周志和向内河管理处交纳了保证金2342.80元并预交一年租金1400元，内河管理处向周志和颁发了《房屋租用证》，周志和随后搬进新阳南安置小区×栋×单元×号房屋居住，周志和原位于云亭坑边×号房屋则被拆除。
1998年7月，根据南宁市人民政府《关于我市公房由房地产管理局统一管理的意见》（南府发〈1990〉38号文）精神，内河管理处将新阳南安置小区3、4、5、6、7、8、9栋共127套朝阳溪整治安置的公房（包括本案讼争房屋）移交南宁市房产管理局，南宁市房产管理局又将上述房屋交由南宁市房产物业管理处经营管理。2002年4月，南宁市房产管理局办理了上述房屋的房屋所有权证，房屋所有权人登记为南宁市房产管理局。2009年8月24日，南宁市房产物业管理处向周志和发出了《关于签订直管公有住房租赁合同的通知》，要求周志和于2009年9月30日前到南宁市房产物业管理处办理有关房屋租赁手续。该《通知》于2009年8月26日送达给周志和。2009年11月6日，南宁市房产物业管理处委托国海律师事务所向周志和发出《律师函》，再次要求周志和于2009年11月15日前到南宁市房产物业管理处办理房屋租赁手续，逾期不办理将依法收回房屋。该《律师函》于当日送达周志和。因周志和至今未按照通知要求与南宁市房产物业管理处签订房屋租赁协议或办理房屋租赁手续，南宁市房产物业管理处遂提起本案诉讼。
另查明：周志和自租住新阳南安置小区×栋×单元×号房屋以来，除了合同签订当日交纳保证金2342.80元和预交租金1400元之外，其余的租金一直未交纳。
一审法院认为：关于法律关系的认定。周志和与南宁市整治朝阳溪管理处签订的《房屋拆迁安置合同》第二条明确约定了“经乙方（即周志和）申请，甲方（即朝阳溪管理处）根据乙方原房屋常住人口及家庭成员实际结构等情况，予以乙方租住甲方在新阳南安置小区×栋×单元×号房屋，……甲方安置房屋租金按市房地产管理部门核准的标准收取，乙方保证按期交纳房屋租金”，该条款清楚表明了朝阳溪管理处给予安置周志和的是公房的承租权而非所有权，合同双方的权利和义务也是围绕公房的承租权来设定。而周志和签订合同之后按约定交纳保证金以及预交部分租金的行为，应视为对租赁方式的认可，且周志和此后也是凭据朝阳溪管理处颁发的《房屋租用证》来合法占有、使用房屋。因此，从合同内容以及履行方式可以清楚的认定，周志和与朝阳溪管理处之间就本案讼争房屋形成的是租赁关系而非所有权补偿关系。至于周志和对相关政府部门的补偿安置方式有异议，则已超出了本案审理范围，在双方合同关系未发生实质变更之前，对于本案讼争房屋仍应适用相关租赁法律规定来处理。
关于房屋使用权的处理。首先，本案讼争房屋属于公房，2002年4月已登记至南宁市房产管理局名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定，任何人未经房屋所有权人即南宁市房产管理局的同意，不得对房屋进行占用、使用、收益和处分，否则构成侵权，南宁市房产管理局依法有权行使物权保护。其次，朝阳溪管理处将本案讼争公房移交南宁市房产管理局，并由南宁市房产管理局授权南宁市房产物业管理处经营管理之后，南宁市房产物业管理处即承接了朝阳溪管理处在原租赁关系中的出租人地位。此后，南宁市房产物业管理处通知周志和签订《直管公有住房租赁合同》，是根据南宁市人民政府《关于我市公房由房地产管理局统一管理的意见》（（1990）38号文）精神，进一步规范对直管公房的管理，明确租赁双方的权利、义务关系，此举不仅未损害周志和原有的承租权利，反而进一步确保了周志和的合法承租权益，但周志和自2009年8月收到南宁市房产物业管理处发出的《关于签订直管公有住房租赁合同的通知》及《律师函》以来，既未按照通知要求与南宁市房产物业管理处签订租赁合同，也未交纳房屋租金，而是继续占有、使用公房，其行为显然已损害了国家对公有住房的管理秩序。由于《律师函》已明确告知周志和签订合同的期限以及逾期不签订将收回公房的法律后果，而周志和在收到该《律师函》之后一直未向人民法院起诉要求确认该《律师函》关于解除合同的效力，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，确认南宁市房产物业管理处与周志和之间就本案讼争房屋所形成的事实租赁关系已于2009年11月15日解除。因此，南宁市房产物业管理处本案主张周志和返还租赁公房，合法有据，予以支持。关于房屋占用金，周志和在合同解除之后，继续占用、使用租赁公房没有合法依据，南宁市房产物业管理处要求周志和支付相应的房屋占用金，合法有据，予以支持。房屋占用金的计算，参照同类公房租金标准，按8.19元／日从2009年11月15日计至返还房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，一审法院判决：一、南宁市房产物业管理处与周志和之间就南宁市新阳南安置小区×栋×单元×号公有住房所形成的事实租赁关系已于2009年11月15日解除；二、周志和于本案判决生效之日起十日内将上述公房腾空并返还给南宁市房产物业管理处；三、周志和自本案判决生效之日起十日内向南宁市房产物业管理处支付房屋占用金（按8.19元／日从2009年11月15日起计至返还房屋之日止）。案件受理费50元（南宁市房产物业管理处已预交），由周志和负担。
上诉人周志和不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决将周志和占有使用争议房屋认定为租赁性质，与事实不符，实际上是拆迁补偿安置给周志和的房屋；2、原南宁市整治朝阳溪管理处与周志和签订的《房屋拆迁安置合同》不具备租赁合同的特征，本案也没有租赁的事实；3、原南宁市整治朝阳溪管理处不具备认定违章建筑的资格，将周志和家被拆迁的房屋认定为违章建筑而不予补偿是错误的。综上，一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回南宁市房产物业管理处的诉讼请求。
被上诉人南宁市房产物业管理处答辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：一、周志和与南宁市房产物业管理处之间就本案讼争房屋存在何种法律关系？二、南宁市房产物业管理处要求周志和腾空房屋并支付房屋占用金，有无事实及法律依据？
二审期间，上诉人周志和提交如下证据：1、南宁市城市房屋拆迁办公室南房拆字（95）第13号拆迁公告，主张该公告第十二、十三条证实只有规划局、国土局才有权认定是否属于违章建筑；2、南宁市整治朝阳溪管理处1995年9月5日的拆除通知，主张证实该处认定周志和被拆除之前的房屋属于违章建筑属于无权认定，南宁市整治朝阳溪管理处是建设单位，是合同的一方当事人，其认定违章建筑是违法和违背公平原则的，由此签订的合同中不公平的租赁条款属无效。被上诉人南宁市房产物业管理处二审期间没有新证据提交，对周志和二审提交的证据，质证意见为：1、证据1的真实性、合法性没有异议，但是不能证实周志和的主张，公告中并没有涉及哪个部门有权认定是否属于违章建筑，上诉人的房屋就是没有准建手续的违章建筑；2、对于证据2的真实性、合法性没有异议，原朝阳溪管理处作为拆迁单位，是有权发出这份通知的，此证据不能证实周志和的主张。本院对上述两份证据的真实性、合法性予以认可，但认为不能证实周志和的主张。上诉人二审提交上述证据均形成于一审举证期限届满前，且均是其能够提供，故不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新证据，因此，本院不予采纳。
上诉人周志和对一审查明的事实有如下异议：1、对“合同签订当日，周志和向内河管理处交纳了保证金2342.80元并预交租金1400元，内河管理处向周志和颁发了《房屋租用证》”有异议，其认为周志和是按要求先付的钱，但是并不知道是交什么钱，且周志和也没有收到《房屋租用证》；2、对“2002年4月，南宁市房产管理局办理了上述房屋的房屋所有权证，房屋所有权人登记为南宁市房产管理局”有异议，认为遗漏审查办理产权证没有经过合法的公告。被上诉人南宁市房产物业管理处对一审查明的事实没有异议，对周志和提出的异议，意见为：1、收取保证金是有通知的，通知的标题也是很清楚的，周志和不可能不知情，房屋租用证也已经发放，发放时间为落款时间；2、办证程序是合法的，且办证程序是否合法与本案没有关系，争议房屋是国有的，不属于周志和，其只是租住。对一审查明的事实中各方没有异议的部分，本院予以确认。对周志和提出的异议，本院认为，周志和作为完全民事行为能力人，对其所交款项的性质应当清楚，其是否收到《房屋租用证》并不影响其当时对争议房屋拥有租住权；至于南宁市房产物业管理处办理本案争议房屋的房屋所有权证是否经过合法的公告程序，属另外的法律关系，不在本案审理范围，故周志和的异议不成立。
本院认为：周志和上诉主张争议房屋实际上是拆迁补偿安置给其的，并非租住的，但其未能提供争议房屋所有权归其或相关的拆迁补偿安置协议的证据，一审法院不予信其该说法是正确的，本院予以维持。周志和上诉提出原南宁市整治朝阳溪管理处与其签订的《房屋拆迁安置合同》不具备租赁合同的特征，其没有租赁的事实，但该合同条款中明确约定了周志和是租住争议房屋，同时还约定了租金标准，周志和并未在法定期间提出该协议或该条款系受欺诈或受胁迫，故应视为系其真实意思表示，且其1996年9月25日还专门向原南宁市整治朝阳溪管理处提交了一份书面的（租）房申请书，要求租房，表明其对争议房屋系租用这一事实是清楚及认可的，故一审法院认定其与原南宁市整治朝阳溪管理处之间就本案讼争房屋形成的是租赁关系而非所有权补偿关系，即周志和与现南宁市房产物业管理处之间亦是租赁关系，是正确的，本院予以维持。周志和在租期届满后，既不与南宁市房产物业管理处签订续租协议，也不交纳租金，故南宁市房产物业管理处要求其腾空房屋并支付房屋占用金，于法有据，一审法院支持南宁市房产物业管理处的诉讼请求是正确的，本院依法予以维持。
至于周志和上诉提出原南宁市整治朝阳溪管理处不具备认定违章建筑的资格，将周志和家被拆迁的房屋认定为违章建筑而不予补偿是错误的，由此签订的《房屋拆迁安置合同》也是无效的这一问题，是周志和对当时相关部门对其被拆迁房屋的性质认定以及相应补偿安置的方式有异议的问题，一审法院已告知周志和，此问题已超出了本案审理范围，本院不予处理。
综上所述，上诉人周志和的上诉理由不成立，本院依法不予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周志和负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄敏俊
审判员 邓 杰
审判员 包林辉
二〇一四年八月六日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。