广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1352号
上诉人（原审原告）：深圳市物业管理有限公司
被上诉人（原审被告）：深圳市鑫华都商贸有限公司
法定代表人：韩某。
上诉人深圳市物业管理有限公司因物业合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1393号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、深圳市物业管理有限公司（以下简称深圳物业公司）是具有一级物业管理资质的有限责任公司。深圳市鑫华都商贸有限公司（以下简称鑫华都公司）于2010年8月16日购买位于深圳市罗湖区布心路xx花园xx楼、xx楼裙楼3层房产，房屋用途为商业，建筑面积4400.5平方米，并于当月31日办理过户登记在鑫华都公司名下。xx花园小区至今未成立业主委员会。2008年10月1日，深圳物业公司与xx花园开发商深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司签订《前期物业服务合同》1份，约定：深圳物业公司为xx花园提供物业管理服务，商业物业管理费收费标准为5元／月／平方米；物业服务费应于每月20日前交纳，业主逾期交纳物业服务费、中央空调费、专项维修基金费用的，深圳物业公司有权每日按照应交费用的万分之五收取滞纳金；合同期限从2008年10月1日至2013年9月30日止。合同还约定了双方的其他权利义务。深圳物业公司的收费标准于2005年4月15日在小区内进行了公示，公示内容为：本体维修基金收费标准为0.25元／月／平方米，水费、电费、污水处理费均属代收。二、鑫华都公司于2010年8月26日办理涉案房产入伙手续。期间，2011年5月3日，鑫华都公司书面致信xx花园管理处，称原租户吴祖送因经营困难，鑫华都公司同意吴祖送于同年4月30日退租，吴祖送拖欠深圳物业公司的管理费和其他费用共计人民币20267元，等吴祖送办完手续搬走后，由鑫华都公司直接付给深圳物业公司。深圳物业公司至庭审之日仍未能明确吴祖送所欠费用具体�拖欠费用清单中的哪一部分。深圳物业公司于2012年7月3日书面致函鑫华都公司，称鑫华都公司所有的涉案物业中，除了其中2423.41平方米物业正常交纳物业管理费和本体维修基金外，其余1977.09平方米物业从入伙至今未向深圳物业公司支付任何物业服务方面的费用，并要求鑫华都公司接此通知后尽快交费。深圳物业公司称其已将该份书面通知函送达给了鑫华都公司，但深圳物业公司未能提供有效送达鑫华都公司的证据材料。庭审中，深圳物业公司称其按照惯例每月电话通知鑫华都公司交费，但深圳物业公司当庭无法明确水费、排污费的具体计算方法，深圳物业公司提供的拖欠费用清单显示，鑫华都公司所有的涉案房产中未交物业费部分从2011年5月31日后空置；深圳物业公司亦确认鑫华都公司所有的涉案房产中未交物业费部分从原租户吴祖送撤场后至目前一直处于空置状态。庭审中，深圳物业公司明确要求鑫华都公司从入伙之日即2010年8月16日起支付各项费用，计算至2012年7月，其中物业服务费按照5元／月／平方米计算、本体维修基金按照0.25元／月／平方米计算、垃圾处理费按照13.5元标准据实计算，违约金按照日万分之五的标准计算。深圳物业公司庭审后提交的（2013）××终字第××号民事判决书显示，深圳物业公司向xx花园小区乐丰乐富乐康裙楼业主深圳市宏明国际地产开发有限公司收取的商用物业管理费标准是3.1元／月／平方米。深圳物业公司因本案自行支付公告费800元。深圳物业公司于2012年9月24日诉至原审法院。
深圳物业公司诉至原审法院，请求判令：1、鑫华都公司向深圳物业公司支付自2010年7月至2012年7月的物业管理费235951.62元、本体维修基金11797.50元、水费114980元、垃圾处理费92.36元、排污费410.40元及相应的违约金52362.93元（按每日万分之五计算至2012年7月31日，之后计算至鑫华都公司还清款项之日止）；4、鑫华都公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。xx花园小区至今未成立业主委员会，因此，小区开发商与深圳物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对小区业主具有法律拘束力。鑫华都公司作为涉案裙楼物业的业主，应向深圳物业公司支付合理数额的物业服务费用和其他费用。深圳物业公司至庭审之日仍未能明确吴祖送所欠费用具体指拖欠费用清单中的哪一部分，应视为深圳物业公司对于2011年5月31日前的物业服务费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费以及违约金部分（除了20267元外）的诉请不明确，本案对此期间的费用不作处理，深圳物业公司可补充证据后另案起诉或者另寻途径解决。从2011年6月1日开始至2012年7月31日共计14个月，未超�诉讼时效，考虑鑫华都公司所有的涉案房产中未交物业费部分一直处于空置状态，结合深圳物业公司庭审后提交的（2013）××终字第××号民事判决书显示，深圳物业公司向xx花园小区乐丰乐富乐康裙楼业主深圳市宏明国际地产开发有限公司收取的商用物业管理费标准是3.1元／月／平方米，因此，从公平合理角度出发，原审法院酌定鑫华都公司拖欠的费用中除了代吴祖送支付的2011年4月30日前的欠费20267元外，其余本案支持部分的物业服务费按照3.1元／月／平方米计算。物业服务费具体为20267元＋3.1元／月／平方米×（1977.09×14个月）＝106072.71元。本体维修基金具体为0.25元／月／平方米×（1977.09×14个月）＝6919.82元。深圳物业公司主张的物业服务费和本体维修基金的合理部分，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。此期间未产生水费、排污费和垃圾处理费。深圳物业公司主张此期间的违约金，实质是滞纳金，因深圳物业公司与鑫华都公司之间并无违约方面的具体约定，结合案情实际，原审法院酌定按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准即每日万分之二点一确定鑫华都公司应付之滞纳金。深圳物业公司主张的违约金，原审法院仅支持合理部分，超出部分，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、鑫华都公司应于本判决生效之日起十日内向深圳物业公司支付涉案房产2011年6月1日至2012年7月31日期间物业服务费人民币106072.71元。二、鑫华都公司应于本判决生效之日起十日内向深圳物业公司支付涉案房产2011年6月1日至2012年7月31日期间本体维修基金人民币6919.82元。三、鑫华都公司应于本判决生效之日起十日内向深圳物业公司支付上述第一、二判项下应交款项的滞纳金（以每期欠缴费用为基数，从欠缴次月1日起按照每日万分之二点一标准计算至判决确定的履行之日）。四、驳回深圳物业公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2913元，由深圳物业公司负担人民币1822元、鑫华都公司负担人民币1091元。
上诉人深圳物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定2011年5月31日之前的物业管理等费用诉请不明确而未作出处理，不符合事实。被上诉人自2010年8月开始拖欠上诉人物业管理费、本体维修基金等费用，事实清楚，上诉人提供了充分的证据证实。实际上，上诉人对被上诉人已缴纳管理费的建筑面积，自行予以扣减（被上诉人在本案所涉房产的建筑面积为4400.5平方米，而上诉人起诉的欠缴物业管理费的面积为500.87平方米
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1977.09平方米）。换言之，上诉人的诉讼请求只可能少算，不存在多算，当然即便少算也是上诉人自行放弃的民事权利，而不存在诉讼请求不明确的事实。故原审法院以2011年5月31日之前的费用因诉请不明而不予处理，不符合事实。二、原审法院无权擅自调整上诉人在前期物业服务合同中约定的物业服务费。上诉人在xx花园从事物业服务的依据是与开发商深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司签订的《前期物业服务合同》，对于该合同，原审法院也认定为合法有效。但对于合同第四条约定的商业物业为每月每平方米5元，则予以否定。而是参照上诉人优惠给案外人的标准，确定为每月每平方米3.1元。上诉人认为：原审法院的作法是没有任何法律依据的，《前期物业服务合同》约定的价格没有违反任何法律法规，根据各商户的具体情况是否给予优惠，上诉人对此权利并非不可自行处分，任何人对此均无权干涉，本案被上诉人缴交的标准应适用每月每平方米5元的标准。三、被上诉人的欠付款项已由被上诉人在《还款承诺书》中明确认可，被上诉人的付款义务应按其承诺履行。2013年5月6日，被上诉人向上诉人出具一份新的证据《还款承诺书》，明确了其自在2012年7月前（即本案所诉欠费期间）的物业管理费、本体维修基金、水费、垃圾处理费、排污费、及违约金等合计人民币301764.61元。并承诺在2013年5月7日前缴纳25万元（后因其采用欺诈手段开具空头支票而未能履行其付款义务）。上诉人认为：《还款承诺书》已经很明确地表明了被上诉人的欠费情况，被上诉人也承诺尽快付清，故其应按承诺来履行自己的义务。请求：1、撤销（2012）××民三初字第××号民事判决；2、判令支持上诉人的全部诉讼请求，即判决被上诉人向上诉人支付物业管理费等费用合计301764.61元及逾期还款的利息。2、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。庭审中，上诉人变更上诉请求第2项的数额为101764.61元。
被上诉人鑫华都公司未进行答辩。
二审期间，上诉人向本院提交新证据如下：一、《还款承诺书》，由被上诉人出具，以证明被上诉人在2012年7月前拖欠上诉人物业管理费、本体维修基金、水费、垃圾处理费、排污费及违约金等合计人民币301764.61元；二、支票、银行进账单及退票说明；三、《证明》二份，以证明被上诉人已委托案外人向上诉人缴交人民币20万元。
经本院审理查明，2013年5月6日，被上诉人向上诉人出具了一份《还款承诺书》，称其2012年7月前拖欠上诉人物业管理费235951.62元、本体维修基金11797.50元、水费1149.80元、垃圾处理费92.36元、排污费410.40元及相应的违约金52362.93元（物业管理费、本体维修基金逾期按每日万分之五计，水费、垃圾处理费、排污费逾期按每日千分之三计），合计人民币301764.61元，承诺于2013年5月7日前还款人民币25万元，余款51764.61元及2012年8月至2013年5月拖欠的物业管理费、房屋维修基金及滞纳金221371.33元共计273135.94元于2013年5月31日前交清。其后，被上诉人于2013年5月4日向上诉人开出金额为人民币25万元的支票一张，因账户余额不足而转账不成功。被上诉人于2013年5月21日委托案外人深圳市金美源商贸有限公司、罗渊清分别转账人民币10万元给上诉人。
原审判决查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，因涉案的xx花园小区至今未成立业主委员会，故小区开发商与深圳物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对小区业主具有法律拘束力。鑫华都公司作为涉案裙楼物业的业主，应向深圳物业公司支付物业服务费用和其他费用。本案二审的争议焦点主要是鑫华都公司拖欠深圳物业公司费用的金额如何认定的问题。
对此，本院认为，深圳物业公司诉请鑫华都公司支付自2010年7月至2012年7月的物业管理费等费用，在一审期间，深圳物业公司对于鑫华都公司拖欠2011年5月31日前的物业服务费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费以及违约金部分的证据不充分。二审期间，深圳物业公司向本院提交了鑫华都公司出具的《还款承诺书》显示鑫华都公司尚欠2012年7月前的物业管理费、本体维修基金、水费、垃圾处理费、排污费及违约金等合计人民币301764.61元。该《还款承诺书》系鑫华都公司的真实意思表示，故其显示的2012年7月前的欠款金额人民币301764.61元依法可作为确定鑫华都公司债务的金额。关于滞纳金，虽然深圳物业公司与鑫华都公司�间并无违约方面的具体约定，但鑫华都公司在《还款承诺书》中对物业管理费、本体维修基金逾期按每日万分之五、水费、垃圾处理费、排污费逾期按每日千分之三计算出滞纳金，系鑫华都公司的真实意思表示，深圳物业公司对此没有异议。综上，深圳物业公司上诉主张鑫华都公司按《还款承诺书》确认的2012年7月前的欠款金额人民币301764.61元偿还债务的理由成立，原审判决对物业管理费的收费标准及滞纳金标准进行调整不当，应予纠正。在出具《还款承诺书》后，鑫华都公司委托案外人向深圳物业公司缴交了人民币20万元，故鑫华都公司尚欠101764.61元。因此，深圳物业公司上诉主张的事实证据充分，本院予以采信，对于深圳物业公司的上诉请求，本院予以支持。
综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1393号民事判决；
二、鑫华都公司应于本判决生效之日起十日内向深圳物业公司支付涉案房产至2012年7月31日止的物业服务费、本体维修基金、水费、垃圾处理费、排污费及违约金合计人民币101764.61元。
一审案件受理费2913元、二审案件受理费5827元，均由鑫华都公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮 思 宇
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 路 德 虎
二〇一三年九月十七日
书 记 员 严军军（兼）
所附法条：
《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚�交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。