广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第504号
上诉人（一审原告）：广西富川文华房地产有限责任公司，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇新建路18号。
法定代表人：文春花，该公司董事长。
上诉人（一审原告）：文春花。
两上诉人共同委托代理人：钟志荣，该公司总经理。
被上诉人（一审被告）：唐作文，男，瑶族，公务员。
被上诉人（一审被告）：李玉珊，女，瑶族，教师。
上诉人文春花、广西富川文华房地产有限责任公司因与被上诉人唐作文、李玉珊房屋买卖合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人富川文华房地产有限责任公司法定代表人文春花、文春花及两上诉人共同委托代理人钟志荣，被上诉人唐作文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年11月21日，原告文春花与被告唐作文、李玉姗签订《住宅楼买卖协议书》。被告自愿购买富川县新建路25号（原工商银行富川支行）住宅楼第二层B户型三房二厅套房，共计建筑面积约119平方米。第四条第2款约定：“如乙方需要办理贷款手续，待甲方为乙方办理好房产证后10天内到银行办理好贷款手续，款到当天内一次性付清全部购房款，逾期未办理的按应付款额每日万分之四向甲方支付违约金。”第四条第3款约定：“如乙方不需要办理住房贷款，待甲方负责部分完工后10天内付清全部购房款总额的90％（含定金在内），如乙方逾期付款，乙方按每日万分之四向甲方支付违约金。”第五条约定：“此工程验收合格后，乙方必须付清全部购房款及征求甲方同意后方可进房装修。……”第六条约定：“关于产权登记的约定：房产证由甲方办理，乙方协助甲方到有关单位办理，办理房产证的费用由甲方承担。……”2013年12月31日，原告为被告办理了房权证（证号为：富房权证富阳镇字第××号）。该证的所有权人为唐作文，共有人为李玉姗，规划用途：住宅。2014年4月23日，原告文华公司与二被告签订《土地使用权分摊转让合同》，合同约定：原告将位于富川县富阳镇新建25号的土地（土地证号：富国用（2014）第1411336号）分摊15.**平方米给被告，分摊转让总价款为人民币15000元，第一期定金10000元在签订协议书之日支付给原告，第二期5000元在国土局登记受理办理过户于乙方名下时支付。被告未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之三作滞纳金支付给原告。在土地分摊转让过程中，所有因此产生的税款和费用均由被告承担。
另查明，文华公司系文春花一人有限责任公司。被告已经入住，且已支付205000元给原告（其中5000元为车库或杂物房定金款）。原告于2014年9月2日将转让给被告的土地过户于被告名下（证号为：富国用（2014）第1411436号，分摊面积：15.05平方米）。2014年11月5日被告领取了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。原告第一项和第二项诉请的35400元包含：购房款23869元，契税3404元，土地过户分摊产生的税、费用8127元。2014年1月3日，原、被告双方对富川瑶族自治县富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积进行了签字确认，表内内容有：楼层、房号、姓名、房屋面积、价格、房屋总价、车库面积、价格、车库总价、契税、合计、已交款。
一审法院经审理认为，原、被告之间签订的《住宅楼买卖协议书》合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。一、根据《中华人民共和国建筑法》有关规定，我国对商品房验收采取从严验收制度，必须经过工程质量竣工验收。本案中，被告从原告处所购房屋经验收合格，并办理了房权证，原告已履行合同的主要义务，被告亦应按约定支付尚欠的购房款23869元。二、关于原告主张被告尚欠购房款的违约金问题，根据《住宅楼买卖协议书》第五条的约定：被告必须付清全部购房款及征求原告同意后方可进房装修。原、被告协商一致后，原告将装修钥匙交给被告进房装修，说明原告同意被告暂缓交所欠房款。协议对购房款支付及逾期支付适用哪条约定并未明确。因此原告该主张理据不足，该院不予支持。三、关于原告要求被告支付契税3404元的问题，协议约定了办理房产证的费用由甲方（原告）承担，并未违反税法强制性或禁止性规定，若要变更合同需当事人协商一致。本案中，被告虽然在2014年1月3日的《富川富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认，且表内有契税一项，但从该表并不能明确双方约定了契税由谁支付。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故，原告该请求无理，该院不予支持。四、我国实行房地产价格评估制度，商品房的价格应包含了土地使用权取得的费用。本案中，原、被告双方签订的《住宅楼买卖协议书》中明确约定了房屋的价格，该价格按正常的交易习惯应包含了土地使用权取得费，现《土地使用权分摊转让合同》约定的土地使用权分摊地价款以及土地使用权分摊税费应属于重复收费，无形中提高了房屋的价款。依据公平原则，该院对原告该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，判决：一、被告唐作文、李玉姗向原告文春花支付拖欠的购房款23869元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费减半收取684元（原告已预交），由原告负担384元，被告负担300元。
上诉人文华公司、文春花不服一审判决，上诉称，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人同意暂缓交纳拖欠的购房款无事实依据，认定被上诉人不承担违约金无法律依据。二、一审法院判决被上诉人向上诉人缴纳的房产交易契税款变相抵作购房款错误，混淆了“税与费”这两个不同的法律概念，导致认定事实不清，适用法律错误。在我国，税费实际上分为税与费，这是不能等同的两个法律概念，税为国家法律法规明文规定的，费用是地方行政事业单位制定，所以费用并不包含税款，《住宅楼买卖协议书》中只约定了费用由上诉人承担，而没有约定税款由谁承担，况且在办好房产证之后被上诉人在《富川县富阳镇新建路25号住宅楼统计结算表面积》上签字确认，且表内有契税一项，被上诉人也向上诉人交纳了契税款。三、一审法院对上诉人代缴的自来水安装材料款不予支持没有法律依据。上诉人与被上诉人签订的《住宅楼买卖协议书》中第一条第2款约定甲方负责水、电到一楼表前，表及表后安装所产生的费用由被上诉人负责，协议书中约定水电安装部分的条款是同一合同范围内的法律关系，一审法院认定为另一法律关系没有事实和法律依据。四、一审法院对上诉人要求被上诉人支付土地使用权分摊转让款，并按合同约定支付滞纳金不予支持无事实和法律依据。请求二审法院撤销一审判决并改判支持上诉人的全部诉求。
被上诉人唐作文、李玉珊辩称，未支付的购房款部分按照一审判决的数额。上诉人存在违约，上诉人没有按照协议办理房产证，被上诉人装修以及入住都是经过上诉人同意的，因为上诉人迟迟未办理好房产证，被上诉人拿着商业用途的房产证书去贷款不符合要求未能贷款，贷款的损失要求上诉人承担。承诺书不是被上诉人的真实意愿，是上诉人强迫被上诉人签订的。请求驳回上诉，维持原判。
各方当事人在二审期间均未向法庭提交符合法律规定的新证据。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明：被上诉人李玉珊于2014年11月3日向上诉人文春花出具承诺书，被上诉人唐作文、李玉珊欠文春花购房款、土地分割等税、费用共计35400元（不含杂物房欠款），如30日内未缴清支付款项，逾期按月息3%计算逾期利息。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案如何定性？二、拖欠的购房款是否应当支付及是否应支付违约金？三、是否应当支付土地分割价款？四、契税应由谁支付？
一、关于本案定性问题。本案是上诉人文春花取得原工商银行富川支行土地以后，进行改扩建、新建住宅楼进行买卖引起的纠纷，与纯粹的商品房买卖有一定的区别性，一审定性为商品房买卖合同纠纷不当，应定性为一般的房屋买卖合同纠纷，本院对此予以纠正。二、关于拖欠的购房款是否应当支付及是否应支付违约金的问题。上诉人文春花与被上诉人签订的《住宅楼买卖协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。被上诉人应当根据协议约定支付拖欠的购房款23869元。三、双方签订了《土地使用权分摊转让合同》，该协议不违反国家法律法规的强制性规定，上诉人已经为被上诉人办理土地分摊转让手续，被上诉人应向上诉人支付土地分摊价款15000元人民币（其中1万元协议签订之日给付，剩余5000元办理得土地分摊证之日给付），逾期未支付的，应当按未付部分的日万分之三支付滞纳金。并支付因此产生的税费。被上诉人应当支付所欠15000元土地转让价款并按日万分之三支付滞纳金。其中10000元的违约金从签订合同次日起计算，剩余5000元的违约金从办理得土地证的次日起计算。同时应当支付土地分摊产生的税费8127元。四、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，转移房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人的规定，契税应当由购房者缴纳。一审法院混淆了税费、营业税和契税的区别，判决不支持上诉人主张契税的诉讼请求不当，被上诉人应当向上诉人支付契税3404元，本院予以纠正。另，根据被上诉人2014年11月3日出具的承诺书，被上诉人在30日内未缴清购房款23869元、土地分割税费8127元、契税3404元的，逾期按月息3%支付利息，上诉人对此予以认可，视为双方自愿达成对违约金的重新约定，被上诉人主张被胁迫未提供证据，且该承诺书未经法定程序确认无效，具有法律约束力，应予以支持。即从2014年12月4日起应按月息3%支付违约金。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理结果不当，上诉人上诉请求，部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第217号民事判决；
二、被上诉人唐作文、李玉珊应向上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花支付拖欠的购房款23869元、土地分割税费8127元、契税3404元，合计35400并支付违约金（违约金按月息3%计算，自2014年12月4日起至付清款项之日止）；
三、被上诉人唐作文、李玉珊应向上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花支付土地分摊价款15000元并支付违约金（违约金按未付清分摊价款的日万分之三计算，其中1万元从2014年4月24日起算，剩余5000元自2014年9月3日起算，均计算至付清欠款之日止）；
四、驳回上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花的其他诉讼请求。
一审案件受理费684元（上诉人已预交），二审案件受理费1368元（上诉人已预交），合计2052元，由上诉人广西富川文华房地产有限责任公司、文春花负担352元，被上诉人唐作文、李玉珊负担1700元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
代理审判员 张依传
代理审判员 蒙晓华
二〇一六年三月十七日
书 记 员 李经连