浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永民初字第752号
原告冯政杰。
委托代理人吴益维。
被告浙江绿地生态建设发展有限公司。
法定代表人孙建明。
原告冯政杰为与被告浙江绿地生态建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓独任审判，分别于2015年6月5日、7月17日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴益维、被告的法定代表人孙建明二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年2月28日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为五年，自2014年3月1日（诉状中4月1日系笔误）起至2019年2月28日止；租金每年捌万伍仟元，一年一付，合同签订之日支付第一年租金，每年期满前二个月支付下一年度租金。现在被告已拖欠租金超过30天，并经原告多次催讨拒绝支付。被告单方提出提前终止房屋租赁合同履行的行为已构成违约。为此，诉请要求：1、由被告立即支付逾期拖欠的房屋租金85000元及违约金17000元（按年租金的20%计算），合计102000元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，根据现场查看，租赁房屋目前确实由第二层租户黄春燕在使用，鉴于被告已经搬出去的事实，原告变更诉讼请求如下：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、由被告支付逾期拖欠的房屋租金（算至2015年5月底，为3个月）计21250元；3、由被告支付违约金42500元（按合同第十条第三项的违约责任计算）；4、由被告支付租赁期间水费140元、电费和卫生费253元、房屋出租广告费360元。
被告答辩称：2014年2月28日双方签订房屋租赁合同、约定租期五年均属实，但当时就讲好如果不租可以提前告知对方。后因整个趋势不好，被告方口头与原告提出2015年不再租赁，原告同意并将租赁房屋通过横幅方式进行招租。被告方已于2015年4月份将租赁房屋内的东西搬离，现原告亦将租赁房屋租给第二层做教育培训的黄春燕使用，年租金为9万元。被告方只同意支付一个半月的租金，并要求原告退还5000元押金，请求驳回原告的其他诉讼请求。
原告向本院提交了下列证据：
1、原告的身份证复印件、被告公司的工商登记材料打印件各一份，用以证明原、被告的主体资格。
2、2014年2月28日房屋租赁合同复印件一份，用以证明原、被告的租赁关系及约定租金金额、支付期限的事实。
3、国有土地使用证、房屋所有权证复印件各一份，用以证明原告系租赁房屋所有人的事实。
4、收款收据原件四份，用以证明被告在房屋租赁期间尚未缴纳水费140元、卫生费和电费253元及因被告提前终止合同产生的广告费360元，共计753元的事实。
被告的质证意见：对证据1、3无异议。对证据2的第1、3页没有异议，对合同第2页有异议，有些违约责任的条款跟之前讲的不一致，当时说好如果中途解除合同，可以提前一个月通知对方。对证据4，与被告方无关，不予认可，且2015年4月份之前的均已结清。
被告向本院提交了下列证据：
A录音光盘一个，里面有四段录音：2015年4月13日、4月15日均系原告母亲（市府短号660995）打给被告（市府短号676565）的电话录音，4月16日系被告（市府短号676565）打给原告母亲（市府短号660995）的电话录音，6月5日系与黄春燕的现场谈话录音（地址为永康市望春东路90号二楼黄春燕的办公室），用以证明：1、原告母亲与被告协商解除合同事宜；2、被告已于2015年4月13日搬离租赁房屋；3、原告已将租赁房屋另租他人的事实。
B手机拍摄的照片打印件十五页，用以证明原告已将租赁房屋出租给他人的事实。
原告的质证意见：2015年4月13日、4月15日、4月16日的录音内容均不完整，是经过剪辑的，且只能证明双方有解除合同的意向，不能证明有了协商结果；从录音内容可以看出被告在录音当时并未搬离租赁房屋；录音系被告偷录，证据来源非法，不能作为证据使用。对照片的真实性无异议，但不能证明原告已另租他人的事实。
本院的认证意见：原告提交的证据1、3，经被告质证无异议，本院对证据1、3予以确认。对证据2，被告虽然提出异议，但证据2中第1、3页均有被告公司的公章及其法定代表人孙建明的签名，且加盖了被告的公司公章作为骑缝章，故本院对证据2予以确认。对证据4，被告不予认可，原告亦未提交其他证据佐证，且合同中并未约定出租过程中产生的广告费由谁承担，故本院对证据4不予确认。
对被告提交的证据A，本院认为并未侵害原告方的合法权益或系通过违反法律禁止性规定的方法取得，符合证据的有效要件；在2015年4月13日的录音中，原告方向被告方拿钥匙，说是有人来看房，可以看出双方已就解除合同达成合意，原告方已着手另行出租事宜，但未明确被告方是否已搬离；在2015年4月15日的录音中，原告方在第18秒时明确询问被告方搬去何处，可以看出在2015年4月15日录音之前被告方已搬离租赁房屋，但双方并未进行交接；2015年4月16日的录音表明双方就解除合同之后，被告应付的款项数额产生分歧，原告方要求支付15000元，被告方则表示仅支付一个半月的租金；2015年6月5日的录音表明，租赁房屋现已由二楼租户使用，故本院对证据A的真实性予以确认。对证据B，经原告质证对真实性无异议，且根据现场查看，并经双方确认，本案租赁房屋现确系由二楼租户使用，原告主张并未另行出租与事实不符，本院对证据B予以确认。
经审理，本院认定事实如下：2014年2月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告将其坐落于永康市望春东路90号第叁层的房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年3月1日起至2019年2月28日止。合同约定：年租金为85000元，合同签订之日付清第一年租金，之后的租金在每年租期届满前二个月付清。合同签订后，被告支付了第一年的租金85000元及押金5000元。嗣后，双方就解除合同事宜进行协商，原告方在2015年4月13日前着手另行出租事宜，被告方在2015年4月15日前搬离租赁房屋，原告方在2015年6月5日前将租赁房屋另租他人使用至今。
本院认为，原告冯政杰与被告浙江绿地生态建设发展有限公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应当确认合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现双方对解除合同已无异议，但对被告方应付的租金数额及是否应当承担违约金存在争议，通过庭审调查并结合双方的陈述，虽然原告一直坚持双方仅有解除合同的意向、房屋并未另行出租，但其亦自认已张贴出租广告、该房屋已由二楼租户实际使用至今，与其主张已自相矛盾，且原告作为一个经济人让二楼租户私自、免费使用也与常理不符，故本案所涉房屋已由原告另行出租的事实清楚，其要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于租金数额，被告方虽然在2015年4月15日前已搬离，但因其并未与原告进行交接，也给原告造成了一定损失，本院酌定由被告承担半个月的租金作为补偿，故由被告支付二个月的租金即14167元，至于尚在原告处的押金5000元应在租金中予以扣除。关于水电费等，因原告未能提交充分证据佐证，本院不予支持。综上，对原告变更后的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。案件受理费原告预交了1170元，因原告在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，案件受理费按减少后的诉讼请求数额计算退还464元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告冯政杰与被告浙江绿地生态建设发展有限公司之间的房屋租赁关系。
二、由被告浙江绿地生态建设发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告冯政杰房屋租金14167元（未扣除5000元押金）。
三、驳回原告冯政杰的其他诉讼请求。
案件受理费706元（已减半收取），由原告冯政杰负担551元，由被告浙江绿地生态建设发展有限公司负担155元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 王晓
二〇一五年八月二十日
代书记员 周群