云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云23民终1057号
上诉人（原审原告，反诉被告）云南武定狮山物业管理服务有限公司，住所武定县狮山镇北街近小侧边38号。
法定代表人王炬，该公司董事长。
委托诉讼代理人曾美莲，该公司工作人员，代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人贺举，云南畅鸣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告，反诉原告）李学伟。
上诉人云南武定狮山物业管理服务有限公司（以下简称狮山物管公司）因与被上诉人李学伟物业服务合同纠纷一案，不服武定县人民法院（2016）云2329民初568号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人狮山物管公司的委托诉讼代理人曾美莲、贺举和被上诉人李学伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理确认的主要事实是:李学伟在东泰花园小区有二套住房，3-2-502室2008年11月购买，建筑面积121.18㎡；6-2-501室2014年11月向蒋晓兰购买，建筑面积185.28㎡。本诉原告2010年8月5日向武定县住房和城乡建设局备案，资质证书等级为三级，2011年5月10日登记成立，经营范围为物业管理服务等项目。2010年8月1日前，本诉原告与武定县东泰花园业主委员会签订了五年的物业管理合同。期满后，武定县东泰花园业主委员会于2015年8月25日发出物业管理服务招标书，同年8月29日发出中标书，中标单位为本诉原告。中标当日，本诉原告与武定县东泰花园业主委员会签订了物业管理委托合同。约定与本案相关的主要内容为：第五条房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等。小修由物业公司负责，大中修从公共维护基金中支出。第六条对于业主和物业使用人房屋自用部分等，在当事人提出委托时，乙方（本诉原告）应接受委托并只收取材料费，材料由业主提供时，不收取任何费用。第八条委托管理期限为五年，自2015年8月1日起至2020年12月30日止。第九条甲方（武定县东泰花园业主委员会）的权利义务，支持乙方对房屋、公共部分、共用设施及设备进行检查，并按政府物业维修基金实施细则的相关规定办理物业维修基金事项；管理和批准使用住宅维修基金等。第十条乙方的权利义务，尽量满足业主的正当要求并提供优质服务等。第十一条物业管理服务质量，对环境卫生、保安执勤、车辆监管等作了具体约定。第十二条物业管理收费标准，按建筑面积由乙方向业主和物业使用人收取0.45元/㎡/月，并按年收取。逾期不交自逾期之日起按3%收取滞纳金。庭审时双方认可李学伟从2015年1月1日至2015年12月31日未缴纳3-2-502室物管费654.4元（121.18㎡×0.45元/㎡×12个月）；从2014年11月1日起至2015年12月31日止未缴纳6-2-501室物管费1167元（185.28㎡×0.45元/㎡×14个月）；该小区中包括李学伟的6-2-501室在内有9个单元的屋面存在不同程度渗漏。此外双方认可小区停车位不足存在停车难等问题。
原审法院认为，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，其有权代表业主与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同，因而业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。本案中，本诉原告与武定县东泰花园业主委员会签订的物业管理委托合同，并不具备合同无效或可撤销的情形，所签订的物业管理委托合同合法有效，作为物业服务企业的本诉原告及作为业主的本诉被告李学伟应当依约履行合同义务。由此，作为反诉原告的李学伟要求撤销该物业管理委托合同于法无据。对于物业管理费的交纳问题，按照物业管理条例及合同的约定，物业服务企业按照合同约定及相关规定提供服务，业主应按时交纳物业管理费。李学伟所有的3-2-502室屋面无渗漏情况，而李学伟以本诉原告物管人员催收物管费的方法不当、态度不好及物业管理不当为由拒交该室物管费，其抗辩无正当理由，依法不支持。李学伟所有的6-2-501室的物管费之事，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。同时物业管理委托合同约定，房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，小修由本诉原告负责。李学伟所有的6-2-501室存在渗漏情况，本诉原告无证据证实对该室渗漏部分已维修，应认定本诉原告未全面履行物业管理委托合同，故李学伟由此拒交该室的物业管理费理由正当，属于依法行使先履行抗辩权，其该反诉请求依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、由本诉被告李学伟交纳3-2-502室的物管费654.4元（2015年1月1日起至2015年12月31日止），并依约支付滞纳金14.5元（从2016年1月1日至同年9月30日止），合计668.9元，限于2016年9月30日前付清；二、驳回本诉原告狮山物管公司的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告李学伟的其它诉讼请求。本诉案件受理费25元，由本诉原、被告各承担12.5元，反诉案件受理费25元，由反诉原、被告各承担12.5元。
原审宣判后，狮山物管公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，改判被上诉人支付上诉人东泰花园小区6-2-501室2014年11月1日至2015年12月31日止的物管费1167元，滞纳金按合同约定3%收取35.01元，合计1202.01元。其主要理由是一审认定被上诉人的6-2-501室住房存在渗漏情况，上诉人无证据证实对该住房渗漏部分已维修，未全面履行物管合同，被上诉人拒交物管费理由成立，驳回上诉人的该诉讼请求认定事实错误。1、上诉人2012年、2013年就请张少礼、李祥对被上诉人的住房在内的房屋天面漏水渗水进行了维修，到2015年5月，该小区漏水渗水问题比较严重，小修小补已无济于事，需要动用维修基金进行大修，依据《物业管理合同》第五条约定，小修由物管公司负责，大中修从公共维修基金中支出。上诉人对被上诉人的6-2-501室住房渗漏进行维修，已按物管合同履行了义务，被上诉人应按约定支付物管费。2、物业管理是多项性服务，并非单一性服务，按上诉人与业主委员会签订的《物业管理合同》，上诉人除提供建筑共用部分的维修、养护和管理服务，还提供了安保、卫生等服务，一审判决全盘否定上诉人的物业服务，对上诉人不公平。
被上诉人李学伟辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决合理合法，请求二审驳回上诉，维持原判。其主要理由是：1、上诉人称多次购买防水材料对东泰花园小区含被上诉人的住房在内的屋面渗漏履行维修义务与事实完全不相符，上诉人仅在2014年12月28日质保期届满前对6-2-501房屋屋面进行过一次维修，而且仅在裂缝处简单地刷了点防水漆，未解决问题。原业主从2013年到2014年都一直向上诉人反映要求维修，但上诉人一直未维修，2014年12月20日搬离小区时还因此拒缴物管费，2016年9月被上诉人诉至法院。2、上诉人称物业服务是多项性服务，可多年来，上诉人的服务仅是两三个老人扫地、守大门，小区停车混乱，整个小区处于无序管理状态。
二审中，上诉人狮山物管公司为证明其上诉主张，申请证人张少礼、李祥出庭作证，欲证明狮山物管公司已履行了维修义务；提交一份狮山物管公司写给武定县住建局的情况说明，欲证明经武定住建局现场勘查，东泰花园小区屋顶漏水问题小修小补无法解决问题，需要动用维修基金。
经质证，被上诉人李学伟认为证人张少礼、李祥与狮山物管公司有利害关系，所作的证言不客观；情况说明不合法，仅是物管公司的一面之词，且屋面漏水是否需要大修小修应由专业机构评定，不是个人说了算，不认可。
本院认为，上诉人申请出庭的两位证人所作的证言，仅能证实二人在分别在2014年、2015年为物管公司修补过东泰花园小区的漏水屋面，不能证实物管公司已将被上诉人李学伟的漏水屋面妥善处理好；情况说明，仅能证实上诉人于2016年9月28日向武定县住建局反映过东泰花园小区的屋面漏水问题，不能证明物管公司无法处理该问题。证人证言和情况说明均不能证明上诉人的主张，本院不予采信。
被上诉人李学伟为证明其答辩主张，提交五组证明材料：1、6-2-501室屋顶照片7张及小区停车位照片4张，欲证明物管公司未对屋顶漏水进行维修，漏水问题仍然存在，以及上诉人不作为，小区停车混乱；2、原业主蒋晓兰、李学伟与原物管楚雄景泰物管公司签订的两份物业委托合同，欲证明业主入住前的物管是楚雄景泰物管公司，2010年业主委员会将该公司赶走，私下与上诉人签订合同；3、招标书、中标书，欲证明上诉人没有投标书，无法证实上诉人参与投标；4、上诉人诉另一业主郭华的民事上诉状及郭华与李学伟的微信聊天记录复印件，欲证明上诉人与郭华物业服务合同纠纷一案在二审开庭前双方进行和解，上诉人免除郭华两年的物管费，双方达成协议，上诉人撤回上诉。
经质证，上诉人对李学伟提交的7张屋顶照片中的2张室外照片和上诉人与郭华一案的民事上诉状无异议，对其余证据材料均不认可。认为李学伟未反映过室内屋顶漏水的问题；小区停车位照片均是白天拍摄的，不客观；蒋晓兰、李学伟与原物管楚雄景泰物管公司签订的物业委托合同与本案没有关联性；招标书、中标书不能证明上诉人没有投标书，投标书已交业主委员会存档。
本院认为，被上诉人李学伟提交的7张屋顶漏水照片和4张小区停车位照片客观真实，来源合法，能证明李学伟的住房屋顶漏水未得到解决，以及该小区存停车不规范的事实，本院予以采信，其余材料与本案的处理无关联性，本院不予采信。
征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人狮山物管公司对一审认定的事实无异议；被上诉人李学伟对一审认定的武定县东泰花园业主委员会8月29日发出中标书，中标单位为本诉原告的事实有异议，认为该事实认定错误，原告并未投标，何来中标，对其余事实无异议。对双方当事人均无异议的事实部分，本院予以确认。
对被上诉人李学伟提出异议的事实部分，本院认为，一审法院认定该事实有东泰花园小区业主委员会发出的中标书和该业主委员与上诉人狮山物管公司签订的物业管理委托合同佐证，并无不当，李学伟的异议不成立，本院不予支持。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审的主要争议焦点是：1、狮山物管公司是否按物管合同约定履行为李学伟维修屋顶漏水的义务；2、李学伟能否拒交东泰花园小区6-2-501室的物管费。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人狮山物管公司主张公司已按合同约定履行为李学伟维修屋顶漏水的义务，申请出庭作证的证人证言仅能证实2014年至2015年，狮山物管公司对东泰花园小区修补过漏水屋面，不能证实该公司已为李学伟解决好6-2-501室屋顶漏水问题；辩解李学伟户的屋顶漏水严重，需要动用维修基金进行大修，责任不在物管公司，因物管委托合同未对小修和大中修进行明确界定，在案证据也不能证实李学伟的屋顶漏水必须进行大修，且即使确需大修，物管公司已有义务主动上报、申请启动使用维修基金，故上诉人狮山物管公司的该项上诉主张证据不充分，本院不予支持；被上诉人李学伟抗辩狮山物管公司仅对其屋顶漏水进行过一次简单的维修，漏水问题未解决，所提供的现场照片能反映屋顶漏水事实，该抗辩主张证据充分，本院予以支持。
关于李学伟能否拒交东泰花园小区6-2-501室的物管费的问题，根据双方对物管委托合同的实际履行情况，双方系先服务，后交费，也即狮山物管公司履行物业管理服务的义务在先，业主李学伟缴纳物管费的义务在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，上诉人狮山物管公司未按合同约定全面履行为李学伟维修屋顶漏水的义务，李学伟有权拒绝公司要求其履行缴纳物管费的义务。至于狮山物管公司提出该公司除提供建筑共用部分的维修、养护和管理服务，还提供了安保、卫生等服务，一审判决全盘否定物管公司的物业服务，对物管公司不公平的上诉理由，因物管合同约定的物管费未明确划分各项服务的收费标准，在案证据无法将其它服务与屋顶漏水维修、养护和管理服务费用区分开，故一审判决驳回上诉人狮山物管公司要求被上诉人李学伟缴纳6-2-501室的物管费并无不当。
综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，判处适当，上诉人狮山物管公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人狮山物管公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。
审判长 刘文亮
审判员 李发连
审判员 速 力
二〇一七年一月十九日
书记员 许 舒