北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5514号
上诉人（原审原告、反诉被告）：买买电子商务股份有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼15层121811。
法定代表人：王青苗，总经理。
委托诉讼代理人：穆云鹏，男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京凯德晶品房地产经营管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路51号1幢6层6001。
法定代表人：陈子威，董事长。
委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。
上诉人买买电子商务股份有限公司（以下简称买买公司）因与被上诉人北京凯德晶品房地产经营管理有限公司（以下简称凯德晶品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第21964号民事判决，向本院提起上诉。本院于二○一六年八月二十四日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
买买公司的上诉请求：1.撤销原审判决，改判凯德晶品公司赔偿红酒损失90422元；退还租赁保证金85314元、公用事业保证金964元、装修保证金28438元、POS机保证金1200元；2.由凯德晶品公司承担合同违约金5万元；3.改判买买公司向凯德晶品公司支付截止2015年4月29日期间的租金、物业管理费、水电费、POS机租金；4.案件受理费由凯德晶品公司负担。事实与理由：1.2015年4月中旬，天气回暖，气温上升，已超出红酒等食品的适宜存放温度。买买公司于2015年4月17日向凯德晶品公司提出延长空调供应时间的申请，但没有得到该公司的批准同意。因租赁门店温度问题导致申请人红酒产品质量损害，凯德晶品公司存在过失，其应当向买买公司赔偿损失。2.根据合同法第94条的规定，因凯德晶品公司没有提供适宜存放红酒的门店空间，属于根本违约，因此买买公司于2015年4月29日申请撤店通知，应当于此时解除合同，凯德晶品公司应当承担违约责任5万元，且双方合同有效期应截止2015年4月29日，应当以该时间点计算相关租金及管理费，并�按照合同约定退还交纳的各类保证金。3.根据双方合同约定，买买公司向凯德晶品公司支付装修押金28438元，凯德晶品公司应当在二次装修验收合格后60日内无息退还，但其一直未退还，严重违约在先。
凯德晶品公司辩称，同意一审判决，不同意买买公司的上诉请求。买买公司的上诉请求超出了一审范围，如调解不成，应当另诉。作为酒类专业经营机构，应当有恒温设备，不应该追究我方的责任。买买公司最初以客流量少为由要求解约，未得到我方同意，后其强行撤场，导致双方冲突。买买公司不履行合同义务，拒交租金、物业费等已构成根本违约，凯德晶品公司有权解除合同，追究其违约责任，不予退还其相应的保证金等费用。
买买公司向一审法院起诉请求：1.要求与凯德晶品公司于2015年4月29日解除房屋租赁合同；2.要求凯德晶品公司退还我�司租赁保证金85314元、装修押金28438元、公用事业保证金964元、POS机押金1200元，合计115916元；3.要求凯德晶品公司赔偿2015年9月1日在法院主持下盘点凯德晶品门店缺少的5款原装进口葡萄酒共6瓶及大号酒杯6只合计损失1236元；4.要求凯德晶品公司赔偿2015年10月30日交接时丢失5款原装进口葡萄酒及酒周边合计损失2000元，5.要求凯德晶品公司承担全部诉费。
凯德晶品公司向一审法院反诉请求：1.判令买买公司向我公司支付拖欠的租金、物业管理费及其他费用共计29531.9元；2.判令买买公司向我公司已支付的房屋租赁保证金85314元、装修保证金28438元和公用事业保证金964元，POS机押金1200元，POS机租金1600元，合计117516元不予退还；3.判令买买公司向我公司支付解除合同违约金170628元。
一审法院认定事实：2014年11月25日，凯德晶品公司（甲方，出租方）与买买公�（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区复兴路51号凯德晶品购物中心B1层02号（合同中简称该房屋），双方同意该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为24.10平方米；租赁期自甲方同意的装修期届满次日起1年的时间，即2015年1月1日至2015年12月31日。双方暂约定该房屋交付日为2014年11月30日；保底租金按租用面积计算，月租金额为每平方米1100元，月保底租金为26510元；乙方应按约定的保底租金标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金85314元；甲�目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即该房屋每月物业管理费为1928元；乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金964元。乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金28438元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息返还。若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400元/台，保证金为人民币1200元/台。乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用均应由乙方承担；乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；甲、乙双方同意，因甲方原因造成下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失：（1）该房屋被司法机关或者主管行政机关依法查封的；（2）该房屋权属有争议，且异议人提出了必要的证据的；（3）该房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，经主管行政机关查处，在规定期限内甲方仍未整改完毕的。
同日，双方签订《POS专用收银系统租用协议书》，约定买买公司租用凯德晶品公司提供的租用POS专用收银系统，押金1200元，如买买公司违反合同约定，凯德晶品公司有权以押金抵付买买公司应付款项和/或作为买买公司因此而遭受损失之赔偿。租赁期满之日或租赁合同提前终止之日，在乙方交还的该房屋内的POS专用收银系统处于完好和可使用状态的前提下，甲方应在乙方将POS专用收银系统交还给甲方后三十个工作日内将押金无息退还给乙方。租赁期内，每台P**机的租用费为人民币400元。本协议是租赁合同不可分割的组成部分，与租赁合同具有同等的法律效力。如本协议的任何条款与租赁合同的规定不一致/冲突，应以租赁合同的规定为准。
2014年11月24日，买买（北京）电子商务股份有限公司名称变更为买买酒电子商务股份有限公司。
上述合同签订后，凯德晶品公司如期将约定房屋交予买买公司使用。买买公司依照约定向凯德晶品公司支付租赁保证金85314元、装修押金28438元、公共事业保证金964元、POS机押金1200元。买买公司亦向凯德晶品公司支付房屋租金及POS机租金1600元等相应费用。
2015年4月29日，买买公司向凯德晶品公司出具撤店申请书，内容为因为以下几点原因，我公司凯德精品店无法正常营业，特申请撤店。一、商场温度过高，很多进口葡萄酒胀塞变质，仅2015年4月23日至24日期间就有30瓶价值3000元每瓶的进口葡萄酒胀塞变质，给我公司造成9万元�大损失。二、门店客流量稀少，与签约时贵方代表所述不符，日均到店人次仅3人次。三、证照及相关文件办理有难度。经公司董事会研究决定，予以撤店。根据合同约定，我方单方撤销合同，需赔付三个月的押金及六个月的房租，此项条款不符合合同法之相关规定。我公司申请撤店，愿意承担扣除一个月的押金作为赔付。并申请返还两个月押金及装修押金。后凯德晶品公司不予同意，并表示单方解约需按照租赁合同约定执行。
2015年5月5日，买买公司委托律师向凯德晶品公司发出律师函，表示凯德晶品公司的《房屋租赁合同》是格式合同且显失公平，有过错在先；另外因情势变更买买公司无法继续履行租赁合同。现买买公司根据客观情况提出解除合同，要求凯德晶品公司退还3个月的租赁保证金85314元、装修押金28438元、POS保证金1200元。且愿意支付一个月的租赁保证金28438元承担对凯德晶品公司的违约责任。5月8日，凯德晶品公司委托律师回函，内容为根据《房屋租赁合同》的约定，贵公司无权单方解除《房屋租赁合同》，贵公司提出的撤店退租申请及条件没有法律依据。故此，受委托人委托，本律师郑重函告贵公司：1、作为专营酒业的公司，贵公司在《撤店申请函》中所述事实不合常理且缺乏依据。此外，《华泰律师函》中提出的显失公平、过错在先及情势变更等理由亦明显不能成立，委托人不予认可。2、贵公司应继续严格按照《房屋租赁合同》的约定履行合同义务。若贵公司单方解除《房屋租赁合同》，委托人有权依据《房屋租赁合同》第十条及第十二条的约定，追究贵公司的违约责任。这些违约责任包括且不限于：贵公司已付的所有租金及租赁保证金和其他费用不予退还；同时，贵公司还应向委托人支付违约�170628元，金额为六个月的租金和物业管理费用之和；如违约金不足以弥补因此给委托人造成损失的，贵公司亦负有补足委托人损失额与违约金之间差额之义务。3、贵公司2015年5月份房屋租金已逾期，且尚未缴付，请贵公司按照《房屋租赁合同》的约定尽快缴付。4、如贵公司在租赁过程中出现任何违反《房屋租赁合同》约定的行为，委托人保留采取一切法律手段追究贵公司法律责任的权利。
2015年5月18日，买买公司给凯德晶品公司发送邮件，内容为我司2015年4月29日给贵司发出了撤店解除合同的申请函，因我司是2014年新成立公司，由于考虑规划不周，导致目前经营极其困难，经我司领导慎重考虑，与贵司商议从2015年4月30日解除合同，我司支付贵司租赁保证金人民币85314元作为对贵司房屋租赁的损失违约金，希望贵司能够同意。5月20日，凯德晶品公司回函内�为1、若贵司执意单方解除《房屋租赁合同》，我司有权依据《房屋租赁合同》第十条及第十二条12.2款的约定，扣除贵司已付的所有租金及租赁保证金和其他费用，同时贵司还应向我司支付违约金人民币170628元，金额为六个月的租金及物业管理费用，如违约金不足以弥补因此给我司造成损失的，贵司亦负有补足义务。2、若贵司同意以下基本条件，我司可考虑与贵司通过签署《解除协议》的方式提前解除《租赁合同》并将不再另行追究贵司依约应承担的其他违约责任：（1）双方在2015年5月31日前签署《解除协议》，《解除协议》签署前或签署的同时，贵司交齐租赁房屋2015年5月的租金及物业费、水电费等费用。（2）《租赁协议》解除后，我司将依据《租赁合周》第12.2条的约定，扣除贵司已付的所有租金及租赁保证金和其他费用（包括但不限于装修保证金、公共事业保证金等);(3)贵司按《解除协议》中时限要求及标准将房屋恢复至毛坯状态交付给我司并及时撤场。
2015年5月22日，凯德晶品公司给买买公司出具《催款函》，部分内容为根据《租赁合同》的约定，贵公司应于2015年5月1日前向我公司支付2015年5月份的房屋租金和物业管理费及水电费。截止本函发出之日，贵公司尚欠我公司上述费用合计29271.35元。贵公司的行为已严重违反了《租赁合同》之约定，我公司多次催告贵公司履行合同义务，但贵公司仍未履行，因此，特致函如下；一、贵公司务必于2015年5月25日十点前，足额支付上述欠款；二、若我公司未按时足额收到上述全部款项，则我公司将停止贵公司租赁房屋的能源供应。同时，我公司会严格依照《租赁合同》第十条及第十二条第12.2款及其他条款的相关约定，行使单方合同解除权并保留迸一步追究贵公司的违约�任的权利，由此产生的一切法律后果均由贵公司承担。
2015年5月25日上午，凯德晶品公司将买买公司店铺卷帘门断电，买买公司的工作人员无法进店。为防止物品丢失，凯德晶品公司又在卷帘门外设置围挡，双方均无法进入。现凯德晶品公司要求买买公司支付2015年5月1日至5月31日期间的租金26510元、物业管理费1928元、水电费693.9元、POS机租金400元，现买买公司除水电费外，只同意支付到2015年5月24日的费用。凯德晶品公司表示因为买买公司逃场并拉走东西故采取断电封场措施减少损失，买买公司否认拉货情况。
2015年9月1日，双方在法庭主持下清点物品，买买公司依据其公司2015年5月24日电脑数据进行清点，发现缺少5款原装进口葡萄酒共6瓶及大号酒杯6只，其他物品依旧存放在租赁店铺内。2015年10月30日，双方对租赁店铺内物品进行交接，买买公司将�铺内封存物品拉走，同时在清点过程中发现又丢失5款原装进口葡萄酒及酒周边。
庭审中，买买公司表示已支付的POS机租金不再要求返还。买买公司表示双方签订的《房屋租赁合同》系格式合同，该合同中违约条款约定违约金过高，买买公司证人徐×出庭作证，表示双方在签署合同过程中曾提出修改合同条款，但凯德晶品公司不允许调整。但经法庭询问，买买公司并未出书面意见，且双方实际上调整了最低销售额。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、POS机租赁合同、撤店申请函、律师函、名称变更通知、收据、邮件、催款函及本案开庭笔录等证据材料在案佐证。
一审法院认为，凯德晶品公司与买买公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，凯德晶品公司将约定的租赁房屋交付买买公司使用，买买公司在合同履行期限内要求解除合同，但因其提出的解除合同的理由并不属于法定或者合同约定承租方可单方解除合同的条件，故凯德晶品公司可以要求买买公司继续履行合同。但凯德晶品公司在双方沟通是否解除合同过程中于2015年5月25日采取的断电封门的措施，事实上使双方签订的双方租赁合同无法继续履行，凯德晶品公司以实际行动解除了双方之间的租赁合同。故法院认为双方合同的解除时间应为2015年5月25日。故买买公司要求确认双方之间于2015年4月29日解除合同之请求，法院不予支持。买买公司应支付2015年5月25日之前拖欠的租金、物业管理费、POS机租金和水电费。故凯德晶品公司主张买买公司支付拖欠租金、物业管理费、POS机租金和水电费的诉讼请求，法院在合理范围内予以支持；因买买公司中途退租要求解除合同，且解除理由不符合法定及约定理由，故凯德晶品公司主张已支付的房屋租赁保证金、装修保证金、公共事业保证金、POS机押金、POS机租金不予返还以及买买公司支付解除合同违约金的反诉请求，符合双方约定及法律规定，法院均予以支持。买买公司所述该合同系格式合同，但经法庭调查，双方在签署合同的过程中，买买公司并未提供书面变更合同条款的意见且双方对某些条款亦进行了变更，故买买公司以该合同系格式合同而主张凯德晶品公司有过错在先之抗辩，法院不予采信。同时考虑到双方约定的违约金过高，法院予以适当调整。
就物品丢失一节，因买买公司在合同履行过程中，无正当理由单方要求解除合同违反了合同约定，故该租赁合同的解除系因买买公司违约在先。同时，考虑到凯德晶�公司封门后的店铺亦需要双方共同在场才能打开，故在买买公司仅向法院提供自己单方制作的物品清单，未能提供其他相应证据予以佐证的情况下，法院无法核实物品的存在亦无法核实物品的丢失情况。综上，买买公司要求凯德晶品公司赔偿缺失的物品损失之请求，于法无据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四之规定，判决：一、确认买买电子商务股份有限公司与北京凯德晶品房地产经营管理有限公司于二○一四年十一月二十五日签订的《房屋租赁合同》于二○一五年五月二十五日解除；二、买买电子商务股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德晶品房地产经营管理有限公司截至二○一五年五月二十四日拖欠的租金二万零伍佰二十三元八角、物业管理费一千四百九十二元六角、水电费六百九十三元九角、POS机租金三百零九元七角，以上共计二万三千零二十元；三、买买电子商务股份有限公司已向北京凯德晶品房地产经营管理有限公司支付的房屋租赁保证金八万五千三百一十四元、装修保证金二万八千四百三十八元、公共事业保证金九百六十四元、POS机押金一千二百元及POS机租金一千六百元不予退还；四、买买电子商务股份有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德晶品房地产经营管理有限公司解除合同违约金五万元；五、驳回买买电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。买买酒电子商务股份有限公司于2016年5月10日名称变更为买买公司。
本院认为：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二�人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案中，买买公司在一审未提出要求凯德晶品公司承担合同违约金的主张，且对红酒损失的数额亦超过一审的诉讼请求，故对该超过一审诉讼请求的主张，本院不予处理，买买公司可另行主张。
关于合同的解除问题，凯德晶品公司依照合同向买买公司提供了租赁房屋，双方在合同中并未对房屋必须符合红酒的保存进行明确细致的约定，而买买公司作为经营红酒的企业，应当对红酒的保存条件知晓并能预见到气温转暖后应该如何处理，因此，气温转暖导致红酒变质并不是凯德晶品公司的过错，不应由凯德晶品公司承担违约责任。相反，在合同租赁过程中，买买公司以红酒变质为由要求解除合同，并不属于合同解除的法定或约定理由，故凯德晶品�司有权不予同意，买买公司最终撤场导致合同不能履行，应由买买公司承担违约责任。买买公司主张凯德晶品公司根本违约应承担违约责任，无事实与法律依据，本院不予认可。买买公司主张于2015年4月29日解除合同没有法律依据，合同应以2015年5月23日双方实际终止合同履行作为解除的日期，一审法院认定合同解除的日期正确，故以此日期计算相应租金及物业管理费等符合法律规定，本院予以确认。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。买买公司主张因凯德晶品公司的原因，导致其红酒及酒周边产品受到损失，但未提供充分证据予以证明，故对�要求凯德晶品公司赔偿相关红酒损失的主张，本院不予支持。
根据双方合同约定，买买公司擅自中途退租，凯德晶品公司有权选择要求继续履行本合同并就所发生的损失向买买公司索赔或者解除本合同，买买公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时还须支付给相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。因买买公司中途擅自退租，故凯德晶品公司有权解除合同，并且将已支付的全部租金及租赁保证金和其他费用不退还。本院认为，该条款中的其他费用应是指为保证合同正常履行而由买买公司支付的费用，而不应当包括在合同履行过程中本应退还给买买公司的费用。根据合同约定，买买公司应于交付日或之前向凯德晶品公司支付装修押金28438元，装修押金于该房屋之二次装修工程经凯德晶品公司验收合�后60日内无息返还。因此，装修押金在合同履行中本应由凯德晶品公司退还。虽然双方并未进行验收，但买买公司已实际经营，凯德晶品公司亦未对装修事宜提出异议，故凯德晶品公司收取的装修押金应当退还买买公司，其他费用依据合同约定不予退还。
综上，原审法院判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第21964号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第21964号民事判决第五项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第21964号民事判决第三项为：买买电子商务股份有限公司已向北京凯德晶品房地产经营管理有限公司支付的房屋租赁保证金85314元、公共事业保证金964元、POS机押金1200元及POS机租金1600元不予退还；
四、北京凯德晶品房地产经营管理有限公司于本判决生效后七日内退还买买电子商务股份有限公司装修保证金28438元；
五、驳回买买电子商务股份有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回北京凯德晶品房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。
二审案件受理费1872元，由买买电子商务股份有限公司负担1322元（已交纳）；由北京凯德晶品房地产经营管理有限公司负担550元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 叶康喜