安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2583号
上诉人（原审原告）：韩勇，男，1988年8月10日出生，汉族，住巢湖市居巢经济开发区。
委托诉讼代理人：程受斌，安徽祥峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥恒锦物流服务有限公司，住所地巢湖市白鹤路民营经济园内巢湖市东方乳业有限公司办公楼，统一信用代码91340181MA2N0T1L92。
法定代表人：司家强，总经理。
委托诉讼代理人：魏劲松，安徽蒋平华律师事务所律师。
原审第三人：巢湖市东方乳业有限公司，住所地安徽省巢湖市白鹤路民营经济园，统一信用代码：91340181728533248Y。
法定代表人：魏伟，总经理。
委托诉讼代理人：吴太康，安徽格意律师事务所律师。
原审第三人：巢湖市亚父街道旗鼓村民委员会，住所地巢湖市亚父街道旗鼓行政村，组织机构代码55018139-5。
法定代表人：程华芳，主任。
上诉人韩勇因与被上诉人合肥恒锦物流服务有限公司（以下简称恒锦物流公司）、原审第三人巢湖市东方乳业有限公司（以下简称东方乳业公司）、巢湖市亚父街道旗鼓村民委员会（以下简称旗鼓村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2017）皖0181民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩勇上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持韩勇在一审中提出的诉讼请求。事实和理由：韩勇于2016年8月31日与旗鼓村委会签订《房屋租赁协议书》，旗鼓村委会当时有出租房屋的处分权，《房屋租赁协议书》合法有效，围绕租赁标的房屋形成的租赁关系依法成立合法有效。此后，旗鼓村委会与东方乳业公司就房屋买卖关系有变更，产权有变更，旗鼓村委会将租金转给东方乳业公司，该公司没有异议，《房屋租赁协议书》没有变更或终止，租赁关系仍是合法有效。韩勇起诉的依据是买卖不破租赁原则，即有租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。恒锦物流公司作为房屋买受人，新的所有权人，有义务遵守法律规定和相关原则，所以韩勇的诉求有明确的事实根据，也有具体的法律规定，应当得到支持。
恒锦物流公司辩称，1、旗鼓村委会并没有实际取得涉案房屋的所有权，不是该房屋的产权人，也没有得到原产权人东方乳业公司的授权，在韩勇依据所谓房屋租赁协议签订后，东方乳业公司也没有进行追认，因此旗鼓村委会与韩勇签订的房屋租赁协议书依法不能成立。2、东方乳业公司在协议签订后一个月后也没有进行追认，而且在一审庭审中，其法定代表人也明确表明对韩勇与旗鼓村委会签订的房屋租赁协议书不予认可，从而说明恒锦物流公司与韩勇之间发生租赁纠纷之后，旗鼓村委会将剩余的租金转交给东方乳业公司，也是通过转账方式单方支付，东方乳业公司并没有认可其承认该协议书继续履行的事实。所以，该份协议书是旗鼓村委会未经原产权人授权委托与韩勇签订的，该依法没有成立生效的租赁协议，不能适用买卖合同租赁的基本原则，韩勇的诉请没有法律依据。一审查明事实清楚，适用法律正确，判决合法，请求二审法院驳回上诉。
东方乳业公司述称，1、案涉房产原属于东方乳业公司，2016年4月1日，东方乳业公司与旗鼓村委会签订协议，约定将涉案房屋卖给旗鼓村委会。后因政府政策变化，房产局不允许分割过户。导致东方乳业公司与旗鼓村委会的买卖合同不能继续履行，旗鼓村委会始终没有取得涉案房产的所有权。2016年11月，涉案房屋出售给恒锦物流公司并办理了过户手续，出售涉案房屋时东方乳业公司也不知道旗鼓村委会与韩勇签订租赁协议为6年。东方乳业公司认为，旗鼓村委会在没有取得涉案房屋的完全产权情况下是没有权利将涉案房屋出租6年。同时，在没有涉案房屋所有权人对租赁协议进行的追认情况下，韩勇不能基于买卖不破租赁原则用租赁协议租赁权对抗恒锦物流公司已取得的房屋所有权。2、由于旗鼓村委会与韩勇签订为期6年租赁协议时并没有取得涉案房屋的产权，旗鼓村委会与韩勇之间的租赁协议第3项第3款也约定“如果房屋产权有变更，由甲方提前3个月告知乙方，由乙方与房主协调”，租赁协议对可预见的风险进行特别约定，就是因为旗鼓村委会在与韩勇签订租赁协议时并没有取得涉案房屋的所有权。旗鼓村委会与韩勇约定了该租赁协议不能对抗新的产权人，韩勇依据买卖不破租赁原则要求与恒锦物流公司继续履行《房屋租赁协议书》于法无据。3、2016年11月，东方乳业公司将房屋过户给恒锦物流公司，东方乳业公司也要求旗鼓村委会将涉案的房屋交给新的产权人。而恒锦物流公司作为新的产权人不愿意将房屋出租给韩勇，不愿意接收剩余下来的8个月的房租。后旗鼓村委会于2017年1月5日，将涉案房屋8个月的房租转到东方乳业公司，并不能得出东方乳业公司对租赁协议进行追认及有权对租赁协议进行追认，更不能得出韩勇基于原租赁协议能对抗恒锦物流公司已取得涉案房屋所有权。4、东方乳业公司将房屋过户给恒锦物流公司时，就要求旗鼓村委会协调将房屋交给恒锦物流公司，东方乳业公司不可能在2017年1月5日对租赁协议进行追认，韩勇称东方乳业公司对租赁协议进行了追认，不是事实也明显不符合日常经验法则。
旗鼓村委会未陈述意见。
韩勇向一审法院起诉请求：1、旗鼓村委会继续履行2016年8月31日韩勇与旗鼓村委会签订的《房屋租赁协议书》。2、恒锦物流公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年4月1日，东方乳业公司、旗鼓村委会签订《房屋买卖合同》，东方乳业公司将其所有的位于巢湖市居巢经济开发区白鹤路该公司的一栋四层办公楼出售给旗鼓村委会，购房价款360万元，其中首付款为200万。旗鼓村委会在支付了首付款200万后，东方乳业公司将该房屋交付给了旗鼓村委会，旗鼓村委会遂于2016年8月31日与韩勇签订《房屋租赁协议书》，将该办公楼中的510平方米厂房出租给韩勇用于“上海秉真服装厂”的服装加工，约定租赁期限6年，自2016年9月1日起至2022年8月31日止，租金为30600元/年，先付租金后使用，后三年增加10%租金。该房屋租赁合同第三项第三款约定，“如果房屋产权有变更，由甲方提前三个月告知乙方，由乙方自行与房主协调”。旗鼓村委会和东方乳业公司在房屋过户中发现厂房不允许分割出售无法过户，东方乳业公司和旗鼓村委会双方解除了房屋买卖合同，并将购房首付款退回给了旗鼓村委会。后东方乳业公司又将该房屋出售给恒锦物流公司，并于2016年11月11日与恒锦物流公司办理了产权过户。旗鼓村委会于2016年11月底将以上情况书面告知了韩勇，交代已交付一年房租可在2017年9月1日前继续使用房屋，2017年9月1日以后由韩勇自行与新的房屋产权人即恒锦物流公司续签协议。2017年1月5日，旗鼓村委会将剩余8个月的房租20400元转给了第三人东方乳业公司。因恒锦物流公司不同意继续出租，2017年5月11日恒锦物流公司在韩勇租用的房屋门上贴了一张《通知》，要求韩勇一周内交还租用的二楼及三楼房屋，韩勇于2017年5月19日作出了《回函》，要求恒锦物流公司根据“买卖不破租赁”原则继续履行原租赁协议。此纠纷经东方乳业公司和旗鼓村委会多次协调未果。
一审法院认为，案涉房屋的所有权原属于东方乳业公司，东方乳业公司将房屋出卖给旗鼓村委会，并在旗鼓村委会支付首付款200万元后，按照合同约定将房屋交付给旗鼓村委会使用，旗鼓村委会将其中的一部分房屋出租给了韩勇使用，现恒锦物流公司作为新的房屋的产权人不愿继续出租，韩勇虽然提出“买卖不破租赁”，但其与旗鼓村委会签订的《房屋租赁合同》却对可预见的风险进行了特别约定，“如果房屋产权有变更，由甲方提前三个月告知乙方，由乙方自行与房主协调”，旗鼓村委会在未能办理房屋产权过户后，也按照合同约定及时告知了韩勇，恒锦物流公司与东方乳业公司签订的房屋买卖合同中又无维持韩勇继续租赁房屋的约定，故韩勇要求继续租赁房屋的理由依法不能成立，该院依法不予支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回韩勇的诉讼请求。本案一审案件受理费100元，减半收取50元，由韩勇承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，从本案现已查明的事实来看，2016年4月1日，东方乳业公司与旗鼓村委会签订《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，双方发现厂房不允许分割出售无法办理过户故解除了合同。后东方乳业公司将案涉房屋出售给恒锦物流公司，并于2016年11月11日办理了产权过户。现韩勇主张继续承租案涉房屋依据的是2016年8月31日其与旗鼓村委会签订的《房屋租赁协议书》，而从本案现有证据来看，房屋买卖合同的主体是东方乳业公司与恒锦物流公司，房屋租赁合同的主体是旗鼓村委会与韩勇，韩勇认为现房屋所有权人恒锦物流公司应继续履行其与旗鼓村委会签订的《房屋租赁协议书》，并不符合买卖不破租赁的相关法律规定。且韩勇提供的现有证据也不能切实有效的证明东方乳业公司在房屋买卖过程中，对韩勇与旗鼓村委会签订的《房屋租赁协议书》进行追认，一审法院在此情况下对韩勇的相关主张不予支持并无不妥，本院予以维持。
综上所述，韩勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人韩勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年五月三十日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。