浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第819号
上诉人（原审被告、反诉原告）：单缘缘。
委托代理人：蔡进，浙江鑫目律师事务所律师。
委托代理人：金烨，浙江鑫目律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波阳明房地产开发有限公司。住所地：慈溪市浒山街道孙塘南路***号白云公寓*号楼*楼。
法定代表人：陈解军，该公司总经理。
委托代理人：茅其芳，系该公司副总经理。
委托代理人：施可群，浙江五磊律师事务所律师。
上诉人单缘缘因与被上诉人宁波阳明房地产开发有限公司（以下简称阳明房产公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2015年9月30日作出的（2015）甬余民初字第1995号民事判决，向本院提起上诉。2015年11月16日本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2002年7月，余姚市规划局出具规划文本一份，就城南四明西路南侧国有土地使用权出让作出了规划要求和说明，其中在居住地块设计条件中就用地性质及规模、建筑控制指标、交通组织、出入口位置、地块内必配的公共设施等做了规划，在地块内必配的公共设施中要求有规模不小于9班的幼儿园（含托儿所）一座等。2003年9月28日，原告阳明房产公司与余姚市国土资源局签订国有土地使用权出让合同一份，该份合同中未约定在出让土地上需建设有规模不小于9班的幼儿园（含托儿所）一座。2004年4月28日，原告就其开发建设的名仕花园取得商品房预售许可证，在该许可证中将幼儿园列入可预售范围，同时该预售许可证中备注物业经营用房1432平方米、物业管理用房1074平方米及社区用房716平方米不得销售。人防地下室11492平方米不得销售。2006年4月18日，原告就余姚市城区名仕花园幼儿园取得商品房登记备案卡。2006年7月20日，原告就名仕花园幼儿园取得土地使用权分割登记凭证一份，该凭证表明坐落于兰江街道名仕花园65幢的名仕花园幼儿园的土地使用权人为原告阳明房产公司。2008年5月5日，原告与被告签订租赁合同一份，约定被告向原告租赁坐落于名仕花园的幼儿园一座，并约定租期自2008年7月1日起至2013年6月30日。合同到期后，被告单缘缘继续使用该房屋。2015年2月2日，被告向原告出具承诺书一份，表明按租赁合同，租赁期限已于2013年6月30日前到期并终止合同。现被告单缘缘要求续租该幼儿园至2015年7月15日，合计租金520800元，目前已支付200000元，余下租金因被告个人原因请求延期至2015年2月12日前支付100000元，剩余租金220800元于2015年3月20日前付清，并承诺在2015年7月15日前无条件整体搬清。如若违约未按时支付余下租金或延期搬迁，每项皆按50000元／天向原告赔偿，直至搬迁完成日止。后被告单缘缘仅支付50000元。2015年5月14日，原告向被告邮寄律师函一份，函告被告在接到函件后二天内向原告付清逾期的270800元房租（确切金额以承诺书为准）并在2015年7月15日前腾退租房，同时原告将保留追究被告违约责任的权利。被告认可收到了该份函件，但并未支付相应租金。另查明，原告在销售名仕花园时，在其与业主签订的商品房买卖合同中并未明确约定名仕幼儿园为公共设施。同时，原、被告一致确认2014年7月1日至2015年6月30日一年的租金为500000元。
原审原告阳明房产公司于2015年6月3日向法院起诉，请求判令：一、原审被告立即支付房屋租金270800元；二、本案诉讼费由原审被告承担。后原审原告变更诉讼请求为：一、判令原审被告单缘缘立即腾退租房；二、判令原审被告支付拖欠的房屋租金270800元，并支付自2015年7月16日起至实际腾退之日止的按1369.90元／天计算的违约金；三、本案诉讼费由原审被告承担。
原审被告单缘缘于2015年6月29日向原审法院提起反诉，请求判令：一、确认反诉原告与反诉被告之间签订的租赁合同无效，要求反诉被告返还2013年7月1日至2015年1月30日止的租金650000元。二、反诉诉讼费由反诉被告承担。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点是原、被告之间的租赁合同是否有效。被告辩称涉案房屋的所有权应当属于名仕花园小区全体业主所有，原告无权出租涉案房屋，并反诉要求确认双方之间的租赁合同无效，返还已经支付的租金650000元。然从查明的事实可见，原告在出租涉案房屋时具备涉案房屋的土地使用权分割登记凭证及商品房备案登记卡，被告是从原告处租得该涉案房屋且一直向原告交纳房租，由此足以证明原告与被告签订的租赁合同合法有效。至于被告提出的房屋所有权应当属于名仕花园小区全体业主所有的问题系原告阳明房产公司与小区业主委员会的另一法律关系，与本案原告无涉。
综上，该院认为，原、被告之间的租赁合同及被告自行出具的承诺书是双方当事人真实意思的表示，合法有效。被告承诺在2015年7月15日前腾退承租的名仕幼儿园的房屋并分期支付租金，但被告未按承诺履行，显属违约，应当承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付剩余房租270800元，并按1369.90元／天为标准计算的从2015年7月16日起至被告实际腾退房屋之日止的违约金的诉讼请求，该院予以支持。对原告要求被告即时腾退承租房屋的诉讼请求，被告承诺在2015年7月15日前腾退房屋，原告也已提前发函通知被告按时腾退房屋，但被告未按期履行，故该院对这一诉讼请求亦予以支持。单缘缘在答辩时主张其与原告之间的租赁关系系不定期租赁关系，但承诺书中双方已将租期重新确定至2015年7月15日，在租赁期届满之前原告也已经通过律师函告知被告要按时腾退房屋，没有允许被告继续租赁，故原、被告之间的租赁关系并非不定期租赁关系，故对被告的这一答辩意见，该院亦不予采纳。因原、被告之间的租赁合同合法有效，故被告的反诉请求于法无据，该院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告单缘缘支付原告宁波阳明房地产开发有限公司房租270800元，并支付原告从2015年7月16日起至被告单缘缘实际腾退房屋之日止的以1369.90元／天为标准计算的违约金；二、被告单缘缘于判决发生法律效力后十日内将其向原告宁波阳明房地产开发有限公司承租的名仕幼儿园所在房屋腾退给原告宁波阳明房地产开发有限公司；三、驳回反诉原告单缘缘的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费7”742元，由原告宁波阳明房地产开发有限公司负担1243元，被告单缘缘负担6499元。反诉受理费5150元，由反诉原告单缘缘负担。
宣判后，原审被告、反诉原告单缘缘不服，向本院提起上诉称：一、一审判决明显证据不足，认定事实错误。被上诉人以土地使用权分割登记凭证和余姚市商品房登记备案卡证明其对涉案房屋享有所有权和使用权，明显证据不足。从上诉人提供的《公证书》及市长回函可得知，涉案房屋现产权尚未登记，表明了涉案房屋产权性质和产权人不是被上诉人。同时相关证据表明规划部门明确涉案房屋为必配公共设施。根据物权法的规定，公用设施属于业主共有。被上诉人对涉案房屋不享有所有权，却擅自与上诉人签署租赁合同，将涉案房屋出租给上诉人，为无权处分，被上诉人与上诉人签署的租赁合同是效力待定的合同，之后也未得到涉案房屋所有人的追认。被上诉人理应归还上诉人已支付的租金650000元。二、一审法院适用法律错误。有关涉案房屋的所有权，不应适用物权法第三十条，而应适用物权法第七十三条的规定。双方签署的租赁合同用适用合同法第五十一条的规定来判决。一审判决认定上诉人与被上诉人签署的租赁合同合法有效系法律适用错误。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人阳明房产公司在二审中答辩称：被上诉人认为一审事实认定证据确凿充分，认定被上诉人基于原始建造涉案房屋的事实、经有权政府机关确认可以处分的事实以及双方当事人长达15年租赁合同履行的事实。一审法院适用法律正确，一审根据合同法、物权法相关法条进行判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人单缘缘向本院提交余姚市人民法院（2015）甬余民初字第3795号余姚市名仕花园小区业主委员会起诉宁波阳明房地产开发有限公司受理案件通知书一份，证明涉案房屋所有权确认纠纷正在原审法院诉讼。被上诉人阳明房产公司经质证认为，对这份受理案件通知书形式上的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性，即便案外人余姚市名仕花园小区业主委员会提起了确权纠纷案，与本案上诉人与被上诉人的权利义务关系系不同的法律关系，不存在着关联性。因此，不能作为支持上诉人诉讼请求的依据。
本院经审查认为，对上诉人提供的受理案件通知书的真实性、合法性予以认定，但与本案上诉人不具有关联性。
被上诉人阳明房产公司在二审中未向本院提交新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据查明的事实，被上诉人在出租涉案房屋时具备涉案房屋的土地使用权分割登记凭证及商品房备案登记卡，上诉人系向被上诉人取得涉案房屋的租赁权，已实际租赁涉案房屋长达七年多，也一直向被上诉人交纳房租，且在长达七年的租期内并没有案外人向被上诉人主张涉案房屋的所有权，故原审法院认定双方签订的租赁合同合法有效并无不当。上诉人主张被上诉人对于涉案房屋的租赁属于无权处分，双方签订的租赁合同属于效力待定的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。鉴于上诉人承诺在2015年7月15日前腾退承租的涉案房屋并分期支付租金，但上诉人未按承诺履行，显属违约，应当按约承担相应的违约责任。原审法院据此判决上诉人按照租赁合同的约定支付租金和违约金，并腾退房屋，亦无不当。
至于上诉人提出的中止审理本案的请求，因涉案房屋的所有权确权案件涉及的是被上诉人与余姚市名仕花园小区业主委员会之间的法律关系，与本案上诉人没有关联，本院对该请求不予准许。
综上，原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决得当。上诉人之诉，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11649元，由上诉人单缘缘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一六年一月四日
代书 记员 潘芬芬