上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初3987号
原告严宇海，男，1987年12月8日生，汉族，住上海浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室。被告上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陆斌斌，总经理。委托代理人沙琛然，男。委托代理人宋子文，男。第三人林峰，男，1973年1月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告严宇海诉被告上海家营物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于201６年1月６日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。2016年4月5日，本院依法追加林峰作为第三人参加诉讼，于2016年４月25日再次公开开庭进行了审理。原告严宇海，被告家营公司的委托代理人沙琛然(仅参加第一次庭审)、宋子文，第三人林峰(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严宇海诉称，原、被告于2013年12月29日签订《房屋承租合同》，原告租赁上海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2015年５月，被告以房屋被房东卖掉为由要求原告于2015年6月12日搬离,为此原告寻找新的房屋，但当另一家中介人员站在原告房屋门口要求原告看自己所居住的房屋时，原告才发现被欺骗。原告应邀于2015年6月8日安排家人至被告五莲路门店进行合同手续履行谈判，被告提出不合理条件，原告予以拒绝。当天，原告发现被告没有自2015年6月15日起的委托合同，原告要求被告协调补全委托合同，并继续执行租赁合同，但被告拒不处理。被告一直不履行其作为出租方应承担的责任和义务，原告于2015年6月底通知被告房屋漏水，并于2015年7月10日再次通知，但被告拒绝履行维修责任，原告被迫于2015年９月底自行维修。现原告起诉至法院，请求判令：１、被告退还14天房租人民币(以下币种同)1,213.33元、押金2,600元，赔偿5,200元；2、被告赔偿工资损失2,666.66元(包括另案房东要求原告去作证的１天工资损失以及本案中原告参加第一次庭审产生的１天工资损失)。被告上海家营物业管理有限公司辩称，第三人已经起诉要求被告支付委托合同到期后的使用费，不同意返还14天的租金，同意返还押金。原告没有在2015年６月15日将房屋归还被告，也未再支付租金，原告同样存在违约行为，不认可违约金。合同到期后，原告仍然要再行找房，不存在误工损失。第三人林峰述称，第三人与被告的委托合同于2015年6月15日到期。2015年5月，第三人就续约事宜电话联系被告，第三人提出新的续约要求，被告未同意，第三人就委托其他中介公司寻找承租人。有一家中介公司到租赁房屋去看房时，才发现原、被告的合同要到2015年９月才到期。得知原告有续租的意向，第三人表示如果能够协调的话，原、被告从2015年6月16日起租，不能协商的话从9月16日起租。后因三方不能协商解决，故第三人与原告的合同从9月16日起租。经审理查明，被告与第三人签订《房屋出租委托合同》，约定第三人作为房屋出租人，其拥有出租房屋所有权、依法管理房屋之代管权或者拥有法律规定之其他权利；第三人自愿将系争房屋债权委托被告，并以被告的名义代理出租及代收房租等相关事宜，且被告有权以自己的名义与承租人订立房屋租赁合同；委托期自2013年5月16日起至被告与承租合同中承租人所约定的租赁期限终止时止，合同期限不少于20个月，且不超过25个月；房屋委托租金为每月2,600元。2013年12月29日，原、被告签订《房屋承租合同》，约定被告向原告出租系争房屋作为居住使用，租赁期限自2013年12月31日起至2015年9月15日止，每月2,600元。其中合同第10-3条约定，被告发生以下严重违约行为的，原告有权终止合同，被告须支付原告相当于月租金两倍的违约金：1、逾期交付房屋超过5天的；２、原告无任何违约行为，被告擅自提前收回房屋的。2015年9月12日，原告与第三人签订《租房合同》，约定原告向第三人承租系争房屋，租赁期限自2015年9月16日起至2016年9月15日止，合同期满，如果双方没有异议，合同自动延续一年，租金每月3,100元。经相关当事人确认，被告与第三人的合同期限至2015年6月15日止，被告向第三人支付了截至合同到期日的租金；原告向被告支付租金至2015年6月29日，支付押金2,600元。另查，2016年2月2日，第三人向本院提起诉讼[(2016)沪0115民初11459号]，要求被告家营公司支付自2015年6月15日起至2015年9月15日止的房屋使用费7,800元，并承担违约金2,600元、误工费200元。审理中，原告表示，因客厅吊顶内的镀锌铁管破了，其于2015年6月24日左右通知被告维修客厅吊顶部位的漏水，同年７月又打过电话，但被告没有来维修。2015年9月18日，原告自己安排人员进行了修理。故原告认为不应当再支付2015年6月24日起至修复时的租金或房屋使用费。被告表示原告应当是在其所述时间通知维修的，但维修部位系管道老化形成，维修责任在房东，且当时已知道原告与第三人达成的租赁关系，维修应当找第三人。对于2015年6月30日至2015年９月15日期间的房屋使用费，被告同意待另案处理后再另行主张。以上事实，有《房屋出租委托合同》、《房屋承租合同》、《租房合同》、收款收据、通话记录及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告与第三人之间的出租委托合同至2015年６月15日届满。之后，被告已无出租权利，原、被告之间的租赁合同中超过委托期限的部分无效。虽被告与第三人的委托出租期限已届满，但在三方协调未果的情况下，原告于2015年6月16日之后仍继续占有使用租赁房屋，按照合同相对性原则，原告应参照租金标准向被告支付使用对价，其预付的2015年6月16日之后的租金可抵作相应的房屋使用费。同时考虑到被告怠于维修的事实以及对原告正常使用房屋的影响，对2015年６月24日至2015年9月29日期间6天的房屋使用费，原告可适当减少支付，本院酌情判决被告返还上述期间20%的租金，即2,600×12÷365×6×20%＝102.58元。对押金，被告同意返还，本院据此判决。合同第10-3条约定，被告发生以下严重违约行为的，原告有权终止合同，被告须支付原告相当于月租金两倍的违约金：1、逾期交付房屋超过5天的；2、原告无任何违约行为，被告擅自提前收回房屋的。本案中，本院认定原、被告之间的租赁合同中超过第三人委托期限的部分无效，客观上被告与第三人的委托出租期限届满后，原告仍继续占用系争房屋，原告依据上述约定主张违约金，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。对原告主张的工资损失，其中，另案中产生作证费用(若有)不属本案处理范围；原告就主张参加本案庭审导致的误工损失提供了2015年1月5日至2017年1月4日的劳动合同及2014年7月至2015年7月的缴税证明，上述证据仅能证明原告在劳动合同期内的约定收入以及2014年7月至2015年7月的缴税记录，而不能证明因本案诉讼导致其已发生实际工资损失，且该项诉请亦缺乏法律依据，故本院不予支持。对2015年6月30日至2015年9月15日期间的房屋使用费，被告可另案向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十一条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告严宇海与被告上海家营物业管理有限公司签订的《房屋承租合同》中，租赁期限超过2015年6月15日的部分无效；二、被告上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告严宇海2015年6月24日至2015年6月29日的租金102.58元；三、被告上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告严宇海押金2,600元；四、驳回原告严宇海的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，减半收取45.50元，由原告严宇海负担20.50元，被告上海家营物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄政
二〇一六年五月三日
书记员 杨华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》?第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。?第五十六条?无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。?第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释?》第十五条??承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。