广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第491号
原告：罗炳坤，1958年3月13日出生，香港居民，住址香港天水。
委托代理人：霍永基，系广东尚之信律师事务所律师。
被告：彭晓汛，男，1969年2月14日出生，汉族，住广州市越秀区。
原告罗炳坤诉被告彭晓汛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人霍永基到庭参加诉讼，被告彭晓汛经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告是朋友关系，被告于2008年7月7日向原告提出愿意将广州市天河区羊城国际商贸大厦东塔36楼的四分之一按9000元／平方米转让给原告，折合2250000元；为此，原告于2008年7月7日向被告支付定金1100000元，余款1150000元也于2008年8月23日向被告支付完毕。原、被告于2008年9月5日补签《房地产买卖合同》，合同约定“鉴于合同买方之房地产至今仍未取得权属证书，未能到房地产交易登记所办理登记手续，甲乙双方约定，在本合同买卖之房地产取得权属证书具备交易条件之日起30天内，甲乙双方共同到房地产交易登记所办理交易登记手续”，另约定“甲方自愿提供自有的房地产给乙方作抵押，甲乙双方于本合同签订之日起15天到房地产交易登记所办理抵押登记。该房于2008年11月25日办理抵押登记”，按约定被告应当在2008年8月1日前将符合本合同约定的房地产权益交付给原告，另双方口头约定，房地产收益是参照该物业出租收益每月每平方米50元计算，自2008年8月1日至本案立案之前，被告应付原告房地产收益843050元，扣除被告已支付的500000元，尚余343050元支付给原告。广州市房管局于2011年12月21日发布公告，上述房产可申请办理产权登记，原告多次催促被告办理但未理会，导致另案的债权人于2013年3月14日向法院提出查封上述房产。现上述房产被查封，双方的买卖合同无法履行，为此请求法院判令：1、解除原、被告于2008年9月5日签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告返还购房款2250000元；3、被告向原告支付自2008年8月至解除合同之日起的房地产收益（暂计至2014年1月30日）343050元；3、确认原告对被告所有的位于广州市天河区中海康城花园蔷薇街9号1202房具有优先受偿权；5、被告承担本案诉讼费用。
被告未作答辩。
经审理查明：据广州市房地产交易登记中心2014年11月17日查册单显示，位于广州市天河区体育东路羊城国际商贸中心N东塔36楼全层的预购人为被告（预售契约94002142），房产建筑面积为1037.66平方米，过户情况为未过户。2013年3月14日，广州市天河区法院法院以（2013）穗天法民二初字第1292号查封该房产；2013年11月8日，广州市越秀区人民法院轮候查封该房产等。另位于广州市天河区中海康城花园路蔷薇阁9号1202房的权属登记人为被告，占有部分为全部，领取权证号3484481号权属证书，2008年11月19日，被告将该房抵押给原告，原告为该房的抵押权人。
2008年7月7日，被告向原告出具收据：我彭晓汛本人愿意将羊城国际商贸大厦东塔36楼的四份之一按9000元／平方米的价格转让给罗炳坤先生，折合人民币2250000元，至今已支付定金1100000元，款全额交清后生效。
2008年9月5日，原告（乙方。买方）、被告（甲方、卖方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将广州市天河区体育东路羊城国际商贸中心大厦N东塔36楼全层的东南向，建筑面积259.4平方米出售给乙方，该房地产是甲方向广东大鹏房地产公司受让的，契约号为94002142号，现甲方现持有盖有广州市房地产交易预售商品房转移登记专用章的《广州市预售房地产转让登记记录》；鉴于房地产至今仍未取得权属证书，未能到房地产登记所办理交易登记手续，甲乙双方约定，在房地产取得权属证书具备交易条件之日起30天内，甲乙双方共同到房地产登记所办理交易登记手续；甲方自愿提供自有的座落于广州市天河区中海康城花园蔷薇街9号1202房给乙方作抵押，甲乙双方于本合同签订之日起15天内到房地产交易登记所办理抵押登记，该抵押合同于本合同买卖之房地产办理交易登记手续之日起15日内，由甲乙双方共同办理涂销抵押；甲方提供上述房产抵押给乙方作为履行本买卖合同的保证，抵押期间甲方仍享有使用、收益权；乙方已于2008年7月7日向甲方支付定金1100000元，余款1150000元已2008年8月23日付清；甲方应当在2008年8月1日前，将符合本合同约定的房地产收益交付给乙方；甲方未按本合同约定的期限将房地产交付给乙方的，本合同解除，甲方应双倍返还定金。因甲方原因，使得未能按本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，乙方可向法院提起诉讼，要求甲方依法履行等。
关于付款，原告提交若干转账单，其中：1、2008年7月4日，转账被告账户500000元；2、2008年7月8日，工商银行转账250000元；3、2008年7月8日，中国银行转账200000元；4、2008年7月8日，中国农业银行转账150000元；5、2008年7月9日，建设银行转账90000元；6、2008年7月9日，中国农业银行转账110000元；7、2008年7月25日，交通银行转账100000元；8、2008年7月31日，工商银行转账50000元；9、2008年9月28日，中国农业银行转账20000元；10、2008年10月8日，中国农业银行转账30000元；11、2008年11月6日，中国建设银行转账50000元；12、2008年11月29日，交通银行转账50000元；13、2008年11月29日，交通银行转账50000元（付款人为卫高波）；14、2008年11月29日，工商银行转账50000元（付款人为卫高波）。
关于付款，原告表示与被告存在其他投资关系，双方曾对款项进行结算，为此提交其与被告于2006年12月25日签订的《金柏丽百佳超市投资合同书》，该合同约定，由原告投资被告600000元，被告向原告支付百佳超市当月收取货款的3%作为投资回报等，原告称双方结束合作协议后，被告应退还投资款600000元，该款与上述“1、2008年7月4日，转账被告账户500000元”合计1100000元，作为涉案房屋的购房定金，故被告在合同中确认“已于2008年7月7日支付定金1100000元”，对于购房余款1150000元，原告表示上述“2、3、4、5、6、7、8”合计950000元，由其直接以转账付款，另在2008年8月1日对上述《金柏丽百佳超市投资合同书》结算费用75418.21元，再在2008年8月中旬现金支付125000元给被告，故在合同中确认“余款1150000元已2008年8月23日付清”。
2008年11月18日，原告（乙方、抵押权人）、被告（甲方、抵押人）签订《房地产抵押合同》（该合同经广州市房地产档案馆备案），约定：为确保2008年9月5日房地产买卖合同的履行，甲方愿意以其有处分权的房地产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的房地产抵押。甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权，用作抵押的房地产地址为天河区中海康城花园蔷薇街9号1202房，本合同的抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等。该房现设立抵押登记，原告为抵押权人。
庭审时，原告确认房产至今未交付其使用。
本院认为，原、被告就涉案房产签订《房地产买卖合同》，双方成立房屋买卖关系。
现涉案房产被司法查封，至今仍未消除交易障碍，原告请求解除合同具有合同依据及法律依据，本院予以支持。
合同应予解除，导致合同解除系因被告违约所致，被告于2008年7月7日出具收取确认收取原告1100000元，另在合同中确认“余款1150000元已2008年8月23日付清”，被告前后确认实际收取款项2250000元，结合双方往来款项，再原、被告另行签订抵押合同、就本合同的履行由被告提供财产予以担保，双方的交易行为并无不妥，对原告事实支付款项用于购买涉案房产的主张予以采信。被告经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃对已付款的抗辩，现原告基于解除合同主张返还已付款具有事实依据，本院予以支持。对于原告主张的第三项诉讼请求，原告未有证据证实实际发生的收益分配及相应计算标准，其主张以50元／平方米计算收益缺乏依据，本院不予采纳，依法驳回。对于原告主张的第四项诉讼请求，双方签订抵押合同，被告以其所有的天河区中海康城花园蔷薇街9号1202房作抵押对合同的履行进行担保并办理抵押登记手续，原告作为抵押权人，依约有权从处分该抵押房产所得的价款中优先受偿，原告该项请求具有事实依据及法律依据，本院予以支持。
被告经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告罗炳坤、被告彭晓汛于2008年9月5日签订的《房地产买卖合同》。
二、被告彭晓汛于本判决发生法律效力之日起10日内向原告罗炳坤返还购房款2250000元。
三、原告罗炳坤对抵押物广州市天河区中海康城花园蔷薇街9号1202房以折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。
四、驳回原告罗炳坤的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27540元，由原告罗炳坤负担6445元，由被告彭晓汛负担21095元；公告费1000元由被告彭晓汛负担。
如不服本判决，原告罗炳坤可在判决书送达之日起三十日内，被告彭晓汛可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 刘红梅
人民陪审员 梁泳怡
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 何嘉杰
曾妙仪
判决书已于2014年月日送达（33）