上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3326号
上诉人（原审被告）鲁淑雯
委托代理人罗兴，上海市华诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）余洪辉
委托代理人巫小莉，上海言知律师事务所律师。
委托代理人巫如秀，上海言知律师事务所律师。
上诉人鲁淑雯因所有权确认纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，鲁淑雯原系余洪辉开设公司的员工。2002年6月11日，余洪辉、鲁淑雯与上海xx企业集团有限公司（以下简称xx公司）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由余洪辉、鲁淑雯以人民币（下同）744，662元的价格向xx公司购买本市xxxxxxx1801、1801A室房屋（以下简称xx路房屋），其中164，662元由余洪辉作为首付款支付xx公司，580，000元由鲁淑雯向中国工商银行上海市外高桥保税区支行贷款。嗣后，从鲁淑雯中国工商银行卡上每月归还了贷款，余洪辉于2012年5月2日一次性还清了贷款392，868.67元。xx路房屋购买后由余洪辉居住。
原审另查明，2005年4月6日，鲁淑雯与上海xx创新科技产业有限公司（以下简称xx公司）签订《上海市商品房出售合同》一份，约定由鲁淑雯向xx公司购买本市浦东新区xxxxx及地下室房屋（以下简称xx路房屋），总价为7，900，000元（包括地下室），余洪辉支付了全部房款，2005年5月，xx路房屋产权登记至鲁淑雯名下。xx路房屋购买后一直对外出租，租金由鲁淑雯收取后支付余洪辉。自2014年1月起鲁淑雯未将房租支付给余洪辉。
原审再查明，2010年10月26日，鲁淑雯与上海xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由鲁淑雯向xx公司购买本市xxxxx房屋（以下简称xxx路房屋），总价为2，937，970元【其中2，474，080元支付xx公司，余款支付上海xx投资咨询有限公司（以下简称xx公司）】，上述房款由余洪辉支付了1，707，970元，1，230，000元由鲁淑雯向上海浦东发展银行普陀支行贷款，嗣后，从鲁淑雯上海浦东发展银行卡上每月归还了贷款，余洪辉于2012年5月14日一次性还清了贷款1，061，257.85元。xxx路房屋购买后用于余洪辉开设的公司办公。
原审审理中，余洪辉请求判决确认涉案的xx路房屋、xx路房屋、xxx路房屋归其所有，由鲁淑雯配合其办理房屋产权过户手续，将涉案三套房屋产权过户至其名下。
鲁淑雯辩称，其原系余洪辉开设公司的员工，xx路房屋系双方合作购买的第一套房屋，产权登记在双方名下，由余洪辉支付了首付款并以鲁淑雯的名义贷款580，000元，嗣后由鲁淑雯每月归还贷款合计187，131.33元，后余洪辉一次性还清贷款392，868.67元，故xx路房屋鲁淑雯有出资。xx路房屋购买时总价为7，900，000元，其中鲁淑雯支付了739，000元，余款均由余洪辉支付。xxx路房屋购买总价为2，937，970元，其中贷款1，230，000元，鲁淑雯支付了首付款156，880元，其余首付款由余洪辉支付，嗣后，鲁淑雯每月归还贷款合计265，771.72元，后余洪辉一次性还清了贷款1，061，257.85元，故涉案三套房屋鲁淑雯均有出资，余洪辉认为该三套房屋属其所有缺乏依据。要求驳回余洪辉的诉请。
原审中，余洪辉提供录音资料四份，以此证明鲁淑雯认可其名下房屋实际出资人为余洪辉，因余洪辉借用鲁淑雯名义买房导致鲁淑雯限制购房，鲁淑雯以此为由扣留另案起诉的五套房屋10%售房款10%。鲁淑雯对上述录音资料真实性无异议，但认为余洪辉对部分录音的书面记录与原谈话内容有出入，且录音资料只能证实双方有合作购房关系，余洪辉是出资人之一，实际鲁淑雯也有出资，双方为如何分配收益进行协商，在双方协商期间余洪辉同意鲁淑雯预留另案起诉五套房屋10%的售房款。
鲁淑雯在原审中提供如下证据证实其出资情况：证据1、中国工商银行业务委托书及签约单一份，以此证实2010年8月6日，为购买xxx路房屋鲁淑雯向xx公司转账支付了150，000元，并向xx公司支付了6，880元。证据2、上海浦东发展银行贷款还款明细一份，以此证明鲁淑雯归还了xxx路房屋贷款265，771.72元。证据3、中国工商银行业务委托书及中国建设银行本票申请书各一份，以此证明2005年4月29日、2005年6月，为购买xx路房屋鲁淑雯分别向xx公司支付363，000元、376，000元。证据4、中国工商银行贷款还款明细一份，以此证明鲁淑雯归还了xx路房屋贷款187，131.33元。
余洪辉对鲁淑雯提供证据的真实性无异议，但认为鲁淑雯支付的钱款均由余洪辉给付鲁淑雯后再由鲁淑雯支付，且余洪辉提供的录音资料中鲁淑雯也承认所有房屋均由余洪辉出资。余洪辉提供如下证据证实其出资情况：证据1、中国工商银行个人住房贷款还款通知书20份、记账凭证14张、发票2张，以此证明xx路房屋购房款已入余洪辉开设的xx咨询（上海）有限公司（以下简称xx公司）账册，xx路房屋贷款由xx公司支付鲁淑雯后再由鲁淑雯支付，故xx公司账册中附有部分xx路房屋还款通知书原件。证据2、公证书及工商银行个人业务凭证各一份，以此证实余洪辉指示案外人xxx汇款给鲁淑雯790，000元及余洪辉汇款给鲁淑雯250，000元用于购买xx路房屋。证据3、国外汇款单及翻译件各三份，以此证明余洪辉分别在2002年、2005年汇款给鲁淑雯用于购买xx路房屋及xx路房屋。证据4、鲁淑雯工商银行明细，以此证明xxx路房屋的贷款由余洪辉汇给鲁淑雯。证据5、进账单11张、银行支票存根4张、记账凭证2份、本票申请书及余洪辉工商银行个人业务凭证各一份，以此证明余洪辉支付xx路房屋7，900，000元。
鲁淑雯对余洪辉提供证据的质证意见如下：对证据1中发票2张、还款通知书20份的真实性无异议，但认为xx路房屋登记在余洪辉、鲁淑雯名下，余洪辉在xx路房屋产权证上写入鲁淑雯名字系余洪辉的真实意思表示，故xx路房屋系余洪辉与鲁淑雯的共有财产，xx路房屋部分还款通知书在余洪辉处系其根据余洪辉要求交付余洪辉用于公司避税；对记账凭证14张真实性有异议，认为不符合财务记账规范，也不能证实xx公司支付了上述贷款。对证据2的真实性鲁淑雯不予确认，认为无法证明xxx向其汇款790，000元及余洪辉向其汇款250，000元的事实。对证据3的真实性鲁淑雯有异议，认为此系国外形成的证据而未予公证，故不予认可。对证据4的真实性无异议，但认为即便钱款系余洪辉转账给其，也不能证明钱款用于归还xxx路房屋贷款。对证据5真实性无异议，但认为其中739，000元系鲁淑雯支付。
原审中，鲁淑雯确认xxx路房屋及xx路房屋余洪辉支付的购房款有些系由余洪辉直接支付，有些系由余洪辉支付给其后再由其支付。
原审认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。xx路房屋登记在余洪辉、鲁淑雯名下，xxx路房屋及xx路房屋登记在鲁淑雯名下，现余洪辉认为涉案三套房屋均由其出资，而鲁淑雯认为其在涉案三套房屋中均有出资而亦享有相应产权份额，故本案争议在于涉案三套房屋的实际出资人是谁。首先从余洪辉提供的录音内容看，在余洪辉谈及“因为这个房子都是我的房子，我一分一毫放在里面，所有的钱都是我的”情况下，鲁淑雯沉默不答；在余洪辉与鲁淑雯夫妇协商过程中，当余洪辉谈到“所以问题是你从何时开始觉得这个房子，我的房子是你的”情况下，鲁淑雯丈夫认为“我们没有这么想过啊，你是实际出资人”；在鲁淑雯要求协商投资收益比例，余洪辉认为鲁淑雯的想法让其不放心情况下，鲁淑雯认为“我完全没有否认你是出钱，你这个顾虑是完全没有必要的”；在余洪辉与鲁淑雯夫妇另一次协调过程中，鲁淑雯丈夫亦向余洪辉表示“你是所有的出资人，这个是肯定的”；在余洪辉认为不能签协议情况下，鲁淑雯丈夫又表示“这个没关系，没关系，因为这个主要是什么，确认一下你作为一个出资人的一个身份”，上述内容均可体现鲁淑雯认可其名下的房屋系余洪辉出资，录音中鲁淑雯及其丈夫从未谈及鲁淑雯在涉案三套房屋中有资金投入，如鲁淑雯在涉案三套房屋中有资金投入，势必在双方协商中表明自己也有资金投入，自己主张利益分配是有依据的，但鲁淑雯在多次与余洪辉协商的过程中对此只字未提，而是强调投资有风险，由于代持余洪辉的房屋，导致鲁淑雯限购，要求主张投资收益，显然鲁淑雯所述有资金投入与事实不符。其次，由于xx路房屋及xxx路房屋贷款以鲁淑雯名义贷款，故上述两套房屋的贷款必须以鲁淑雯名义偿还，xxx路房屋及xx路房屋以鲁淑雯的名义购买，故以鲁淑雯的名义支付房款也合理，且从余洪辉提供的相关证据看，余洪辉开设的xx公司账册中附有部分xx路房屋还款通知书，每月还贷金额与xx公司的相关记账联相符，余洪辉汇给鲁淑雯的钱款与xxx路房屋贷款数额接近，更何况鲁淑雯也认可余洪辉支付的房款有些系余洪辉给付鲁淑雯后再由鲁淑雯支付给开发商，结合录音内容，鲁淑雯以贷款还款明细及以其名义支付的房款主张系其出资，原审法院难以支持。再次，xx路房屋购买后一直由余洪辉居住，xx路房屋租金由鲁淑雯收取后给付给余洪辉，xxx路房屋由余洪辉开设的公司使用，如鲁淑雯在上述房屋中有资金投入，在购买上述房屋后从未使用过也未收取过收益，从双方自2002年第一次合作购买xx路房屋至今长达十多年的时间内，鲁淑雯从未提出过其有资金投入，也未提出过要求利益分配，即便在双方协商阶段鲁淑雯也未谈及涉案三套房屋的租金情况及资金投入，显然鲁淑雯所述其在涉案三套房屋中有出资与事实不符，难以采信，故原审法院确认涉案三套房屋均由余洪辉出资。对鲁淑雯认为xx路房屋登记在其与余洪辉名下，余洪辉已将一半产权赠送给其，故xx路房屋应属余洪辉、鲁淑雯共有的意见，原审认为，双方均确认xx路房屋系双方合作购买的第一套房屋，双方当时相识不久，余洪辉将xx路房屋登记在鲁淑雯一人名下有顾虑在所难免，为方便鲁淑雯为余洪辉打理房屋，xx路房屋登记在双方名下也比较合理，但xx路房屋登记在双方名下，余洪辉并未有赠与的意思表示，且在购买xx路房屋时鲁淑雯也只是余洪辉开设公司的员工，余洪辉无理由将xx路房屋一半产权赠送给鲁淑雯，更何况在双方协商阶段，鲁淑雯也从未谈及xx路房屋一半产权属其所有，故对鲁淑雯上述辩称意见，原审法院亦不予采信。综上所述，涉案三套房屋应归余洪辉所有，鲁淑雯应协助余洪辉将涉案三套房屋产权登记至余洪辉名下，考虑到原系余洪辉自愿将涉案三套房屋登记在鲁淑雯名下，由此造成过户产生一定的税费，故过户产生的相关税费由余洪辉承担。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，于二○一四年十月二十一日作出判决：一、上海市xxxxxxx1801、1801A室，上海市浦东新区xxxxx、地下室，上海市xxxxx房屋归余洪辉所有；二、鲁淑雯于判决生效之日起三十日内配合余洪辉将判决第一项中的房屋产权过户至余洪辉名下，办理产权过户产生的税费由余洪辉承担。案件受理费105，500元，由鲁淑雯负担。
判决后，鲁淑雯不服，上诉于本院，诉称：一、原审判决事实未查清，存在重大遗漏。原审判决仅凭录音证据进行推断，对证据表象进行认定，但忽视证据内在体现的重要事实，对鲁淑雯与余洪辉共同买房的关系和目的、鲁淑雯在买房过程中不可或缺的作用、双方在购房过程中角色的分工、双方共同办理物权登记手续的自愿性等问题均未查明。1、鲁淑雯虽然是余洪辉设立的xx测试技术（上海）有限公司（以下简称xx公司）的员工，但xx公司的经营范围不包括房产投资或资产管理，鲁淑雯的工作内容不包括房屋买卖、投资，故原审判决轻易认为鲁淑雯系余洪辉公司员工就理所应当被无偿借名买房的逻辑缺乏法律依据。2、鲁淑雯在与余洪辉长达10年的共同投资中，其实际作用不可替代。双方曾共同买房10余套，涉案的xx路房屋、xxx路房屋均由鲁淑雯作为主贷人向银行申请按揭贷款，如果没有鲁淑雯利用自身优质信用向银行贷款，获得金融杠杆的扩大，余洪辉根本不能实现资金占用少、投资收益大的购房投资。余洪辉作为香港居民，同时持有美国身份，其在中国境内投资如果没有以鲁淑雯的身份去完成购买，余洪辉将面临美国政府的高额征税，合理规避税收亦是双方共同投资实现利益最大化的另一目的。而余洪辉在中国大陆境内购房还将面临高额的公证费用，且如果没有鲁淑雯的承兑，余洪辉多笔境外汇款根本无法直接汇入国内购房。此外，鲁淑雯在涉案三套房屋的买卖过程中，均单独完成了买卖合同的谈判和签署、税收缴纳、房屋交接等全部手续。3、涉案三套房屋的物权登记是双方当事人的真实意思表示，尤其xx路房屋的购买文件是双方共同在公证处签署完成，原审判决不仅否定了物权登记的公示公信效力，也否定了公证员的公证力。二、原审判决认定事实错误。1、原审判决主要依据的录音证据反映的事实内容不是针对涉案三套房屋，而是双方共同出售xxxx房屋前的谈判内容，录音的形成时间和内容与即将出售的房屋有较强的针对性，而涉案三套房屋至今没有出售，原审法院以此作为判案主要依据缺乏事实基础。2、鲁淑雯从未陈述xx路房屋系余洪辉赠与，此完全是原审法院的杜撰和臆测。原审法院以没有必然联系的录音作为主要证据入手，结合余洪辉控制的xx公司持有xx路房屋部分还款通知单及该公司的非法账册，即认定xx路房屋系由余洪辉出资，完全忽视证据规则的必然性和相关财务制度。需要说明的是，xx路房屋大部分还款通知单原件仍在鲁淑雯处，而xxx路房屋的还款通知单也在鲁淑雯处，余洪辉根本不持有。此外，在双方购买xx路房屋期间，余洪辉还在该小区购买多处房产进行炒楼花交易，但并不包括涉案的xx路房屋，此也可间接证明共同购买xx路房屋系双方的真实意思表示。三、原审法院适用法律错误。1、涉案三套房屋的物权归属应当以不动产登记簿为准，原审法院擅自判令鲁淑雯配合办理过户手续没有法律依据。余洪辉因物权登记在鲁淑雯名下有重大投资利益，其理应承担合法登记的后果。2、原审判决完全忽视税法、银行监管等行政类法律，纵容外籍人士肆意避税，使余洪辉通过诉讼获得保护伞。原审法院忽略余洪辉提供的xx公司账册的违法性及该公司利用他人还款通知单冲账、避税的行为，使得余洪辉的非法逃税行为得到合法化认定。四、原审法院将涉案三套房屋混为一谈，导致错误判决。xx路房屋是双方在上海的首次购房，是双方共同投资信任基础的初步建立。如果双方没有达成共同投资的共识和共同的物权登记，鲁淑雯不会参与该次购房，当然之后的共同投资基础也不会建立。原审法院未查明每套房屋的购房背景、原因，是导致本案错判的关键。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回余洪辉的原审全部诉请。
被上诉人余洪辉辩称：1、鲁淑雯无任何证据证明涉案三套房屋系其与余洪辉合意投资购买。鲁淑雯在本案一审及二审中均未提交双方合意投资的证据，如果双方系合意购房，余洪辉无需自2002年起除每月支付鲁淑雯工资外还另行支付其2，000元费用。2、鲁淑雯称对涉案三套房屋除贷款外其共计支付1，080，000元左右款项，此与鲁淑雯的收入明显不符。根据鲁淑雯的收入，其并无支付上述房款的能力，且涉案房屋每月还需支付近30，000元的贷款，鲁淑雯显然没有还款来源。此外，原审庭审时，余洪辉提及为感谢鲁淑雯打理涉案三套房屋，其曾无息借款400，000元给鲁淑雯用于其购买自住房屋，鲁淑雯对此亦未否认，在鲁淑雯自己购房尚需借款的情况下，其不可能有能力去投资购房。由此，鲁淑雯主张其对涉案三套房屋有出资缺乏事实依据。3、鲁淑雯对余洪辉在本案中提供的录音证据的真实性予以认可，但认为余洪辉在整理录音时有遗漏或故意断章取义，但断章取义的实际系鲁淑雯。故不同意鲁淑雯的上诉诉请，请求二审法院依法对此予以驳回。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，本案原审时曾历经2014年3月5日的庭审、2014年7月14日以证据交换为内容的谈话、2014年9月3日的庭审及2014年9月29日的谈话。
鲁淑雯在原审数次庭审及谈话过程中就其对涉案三套房屋出资情况的表述分别如下：1、xx路房屋。鲁淑雯先是陈述该房屋的首付款由其和余洪辉各自支付一部分，每月贷款由其归还，总共有200，000余元，最后一次性结清的贷款由余洪辉支付。之后鲁淑雯又陈述该房屋首付款由余洪辉支付，并明确该房屋由其归还贷款187，131.33元。2、xx路房屋。鲁淑雯先是陈述该房屋部分房款是之前双方合作买房的收益，其也讲不清楚自己支付了多少款项。之后鲁淑雯又根据相关银行的本票申请书称就该房屋其分别支付363，000元、376，000元，共计739，000元。3、xxx路房屋。鲁淑雯先是陈述该房屋是用之前双方房屋投资收益共同投资，其到底投了多少现在也说不清楚。之后鲁淑雯又陈述其就该房屋支付房款150，000元、6，880元及还贷265，771.72元。
针对鲁淑雯主张的由其支付的涉案三套房屋房款，余洪辉回应如下：1、xx路房屋每月贷款系鲁淑雯用余洪辉开设的xx公司款项支付，鲁淑雯还贷后将相应的还款通知书交给余洪辉，相关款项和凭证计入xx公司账目。就此，余洪辉提供了xx公司部分账目及对应的xx路房屋部分还款通知单等证据。2、鲁淑雯称其以银行本票形式支付的xx路房屋房款即2005年4月29日的363，000元、2005年6月的376，000元是用余洪辉2005年4月6日、4月18日、4月19日从境外分别汇入鲁淑雯建设银行、中国银行、工商银行账户各50，000美元共计150，000美元支付的。就此，余洪辉提供了相关汇款凭证及其翻译件。3、鲁淑雯称其支付的xxx路房屋房款即2010年8月6日以工商银行本票方式支付的150，000元、面积差价款6，880元系用余洪辉于2010年8月4日从境外汇入鲁淑雯工商银行账户的31，402.10美元支付的；鲁淑雯称其归还的xxx路房屋贷款265，771.72元系鲁淑雯用余洪辉转入鲁淑雯账户中的相关款项归还的。就此，余洪辉提供了境外汇款凭证、鲁淑雯工商银行账户明细等证据。
针对余洪辉上述意见，鲁淑雯抗辩如下：1、xx路房屋。对余洪辉提供的xx公司账册的真实性、合法性不予认可；记账凭证对应的还款通知书没有覆盖整个还款周期，xx公司持有的部分还款通知书是鲁淑雯应余洪辉要求为避税而交给余洪辉的。2、xx路房屋。余洪辉提供的汇款凭证系境外形成的证据，且其未提供相应的进账凭证，而该三笔汇款是否对应xx路房屋房款也无法确定。汇款汇入的建设银行账户、工商银行账户虽系鲁淑雯名下账户，但根据查询信息，建设银行账户存在一笔2005年4月8日49，900美元的汇款记录，但未显示汇款人信息而无法与余洪辉主张的汇款对应，且该笔汇款与2005年4月29日鲁淑雯开具363，000元本票时隔20日，且两者金额亦存在重大差异，故该笔49，900美元汇款与鲁淑雯支付的363，000元房款之间既不存在时间上也不存在金额上的对应关系，更没有用途上的对应关系。工商银行账户查询信息显示该账户并没有美元汇款的记录，与余洪辉主张的2005年4月19日汇款50，000美元最接近的记录是2005年4月20日通过“卡存”方式存入的人民币49，995元而非美元汇款，而工商银行明确进一步的银行交易底单已经无法查询，故余洪辉主张的汇款与鲁淑雯调取的账户信息不具有对应关系，且汇款记录中也没有显示款项用途，故余洪辉主张的该笔汇款与本案无关。就2005年4月18日向鲁淑雯中国银行账户的汇款，除与工商银行账户汇款意见相同外，根据鲁淑雯向中国银行工作人员询问的录音记录，该账户2005年的交易记录已无法查询。3、xxx路房屋。余洪辉提供的汇款凭证系在境外形成而未经过公证，且汇款是否实际汇入鲁淑雯账户亦不明确。对余洪辉转入鲁淑雯账户款项的事实予以确认，但余洪辉应进一步举证证明转入款项系用于归还xxx路房屋贷款。
本院又查明，余洪辉在原审时提供的四份录音资料中，还包括以下内容：
一、鲁淑雯丈夫xx陈述的内容。
1、“那个时候（结合上下文应为鲁淑雯刚结婚时即2002年底）xxx（鲁淑雯）也考虑老板既然这样，到时候老板肯定也会有一些承诺，或者是怎么样，所以那个时候大家也没有在这方面。这就是问题所在。”
2、“……就像我是一个上市公司我可以在这个领域里面去经营、投资，去做，但是另外一个人跑过来，那我要用你的公司投资，那这样呢双方会事先谈好在这个基础上投资成功以后按照我投入部分我收回以后，盈利部分大家怎么一个分成，实际上是这样，上次您说的您所承担的就是一个资金投入的一个风险，那么对于我来讲，从现在看来呢，我的风险也出来了，就是一个我被限购了，第二个实际上我也是哪怕是所有问题都解决了，在这个政策上我也不能够去买房了，就是xx（鲁淑雯）是肯定不能买房了，也直接影响到我，甚至影响到我父母，那也是说不能够去买，还有就是不能贷款……。”
3、“我们现在所谈的就是之前的我们不想再去谈，就是谈现在遗留的一些。”
4、“实际上长久以来呢，就是说对于xxx（即xx公司）以外的一块，我们也是认为一直就是说余先生这边，包括她帮你打理房产，……这是一种劳动的报酬，而不是说其他的一些费用的一些表现。”
5、当余洪辉谈到公司每月都有支付鲁淑雯2，000元至3，000元额外报酬及其至少两次无息借款给鲁淑雯夫妇购房时，xx回应称：“……我们刚结婚嘛，对此我们也是非常地感谢，……尽快地把第一笔钱还给你……。”“就是因为考虑到这一点，所以说我们之前的就是说不想再归纳进去……。”
二、鲁淑雯陈述的内容。
1、“……那我一直以来在其他块可以稍微补贴一点，包括到现在为止，后来你开的房产公司，房产这块地方我也有在打理的，你说没有参与没有帮你去做这些东西，那房产公司不是那么容易，那你当时给了我一个好像是补贴这样子，之后房产公司不做了，你把这个补贴也减掉了，那减掉了以后对我来说，我在xxx这一块，我的工资说句实话，我没有你突然超出很大一块是作为或者是作为房产公司补贴或者怎么样，其实我的工资，我的职位应该来说在xxx是最高的，对不对？这种不能否认的，但是我的工资却不是xxx里面最高的……。”
2、“我是希望把这个协议先签下来，大家达成共识以后，那接下来以后你要去卖你要怎样，我们怎么样去协作，这个合作，我觉得先把这个事情讲清楚，到时候也不会有异议或者怎么样。”
3、“所以我们可以先把这个比例谈下来，……，刚刚我先生说具体怎么支付，是按照一套一套的来收取，还是说你一次性解决，那这个我不是很介意的。”
本院还查明，xx在2014年9月3日原审第二次庭审时出庭作证，其表示余洪辉提供的录音证据所涉内容，实际是其想借xxxx房屋出售的机会了断余洪辉与鲁淑雯共同投资房产事宜。
另，鲁淑雯代理人于2014年12月27日提交的《代理词》中就双方系“共同投资”而非“借名买房”的理由有：1、共同投资形式：（1）使用鲁淑雯名下的贷款；（2）鲁淑雯部分现金投入及贷款还贷。2、鲁淑雯没有和余洪辉签订共同投资的相关利益分配协议的原因为：（1）双方首次进行投资购买xx路房屋时，因余洪辉主动提出鲁淑雯可以通过个人贷款方式参与共同投资合作买房，并将鲁淑雯的名字一并列入房产证中，且双方还进行了共有公证，使鲁淑雯认为双方共同投资行为已成为事实，没有必要再签署其他协议。（2）在购买第一套房产后，双方更是合作投资购买了多套房产并且产生了明显的投资收益，由于鲁淑雯在此过程中均以不同形式进行了参与，根据双方约定，所有房产登记的产权人和产证持有人均为鲁淑雯，由鲁淑雯负责房屋买卖的谈判、签约，房产的投资收益由余洪辉持有并负责再投资管理，待所有房产抛售后进行统一结算分配，由此，鲁淑雯本着对余洪辉的信任，在双方十年的合作期间并未提出异议。3、就余洪辉关于因其在国外不方便打理房产故借用鲁淑雯名义购房的主张存在如下不合理性：（1）如因余洪辉自身不方便打理房产，其完全可以自己名义购房并委托专业机构或是鲁淑雯来打理房产，根本没有必要在没有签署任何书面材料的高风险的情况下以鲁淑雯名义进行房产买卖并将原始合同、房屋买卖凭证、产证等交由鲁淑雯保存。（2）如果余洪辉仅系借用鲁淑雯名义购房，在其自身有能力购买房产的情况下根本没有必要多次使用鲁淑雯的贷款进行房产投资，而在余洪辉没有任何承诺的情况下，鲁淑雯亦不可能愿意承担因贷款做在自己名下而产生的巨大风险。3、余洪辉原审时提交的录音资料相关内容表明，双方存在明显的共同投资的合意，只是在投资利益分配上存在不一致。4、余洪辉称为借鲁淑雯名义购房其在平时已给予鲁淑雯相应补贴完全没有事实依据。
本院认为，根据鲁淑雯的上诉理由，本案的争议焦点应为：一、在涉案三套房屋权利人已经登记为鲁淑雯或鲁淑雯与余洪辉二人的情况下，余洪辉要求确认涉案三套房屋归其一人所有是否有违物权公示公信原则及物权法的相关规定？二、对鲁淑雯关于其与余洪辉系共同投资购买涉案三套房屋而非借名买房的主张应如何认定？
对争议焦点一。本院认为，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。不动产产权登记产生的公示公信效力主要是保护不动产登记权利人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况。在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正的权利人。由此，余洪辉的原审诉请与物权公示公信原则并不相悖而未违反物权法的相关规定，对鲁淑雯相关异议，本院不予采纳。
对争议焦点二。本院认为，由于“共同投资”并非法定概念，故鲁淑雯的主张能否成立应根据涉案三套房屋的购买使用等是否具备通常理解的“共同投资”所应具备的要素、与“借名买房”相比较哪个更符合客观实际等予以综合分析认定。
1、“共同投资”从字面理解即为共同投入资金，故合作方是否有资金投入通常是衡量属于共同投资与否的基本要素，这也是原审法院将本案争议焦点归结为谁是涉案三套房屋实际出资人的原因所在。（1）就出资形式。鲁淑雯称其出资形式有二，一是使用其名下的贷款即鲁淑雯以自己名义向银行申请贷款所付代价及余洪辉由此所得利益，二是其部分现金及还贷的资金投入。对此，根据现有证据表明，鲁淑雯就其因xx路房屋、xxx路房屋贷款所承担的风险或所付代价，即为其在录音证据中谈及的限购、限贷问题，暂且不论鲁淑雯是否还有其他购房需求，由于限购、限贷政策系近年来国家根据房地产市场所需才出台的宏观调控政策，并无证据表明在购买xx路房屋、xxx路房屋时已经存在该些政策，故因申请贷款所遭受的限贷、限购风险显然不能成为购买涉案房屋当时鲁淑雯的出资依据。就余洪辉使用鲁淑雯名下贷款可获得的利益，本院认为，即便余洪辉就此确实获得相应利益，但因该利益存在不可测性，且与权利人为获得房屋产权及相应收益而承担的房款支付义务不具有可比性，结合余洪辉与鲁淑雯之间的雇佣关系，故在双方没有明确约定的情况下，显然余洪辉关于借用鲁淑雯名义购房包括使用鲁淑雯名下贷款并支付鲁淑雯一定报酬的讲法更为符合日常认知及客观实际。（2）就鲁淑雯所称的现金及还贷资金投入。首先，就鲁淑雯关于其实际支付涉案三套房屋房款的方式，鲁淑雯在原审数次审理中的表述前后不一。对xx路房屋的出资，鲁淑雯曾先表示其支付过部分首付款，之后才确认首付款系全部由余洪辉支付；对xx路房屋、xxx路房屋，鲁淑雯曾先表示该两套房屋部分房款是双方之前合作买房的收益，其也讲不清自己投入了多少资金，但之后其又明确陈述对该两套房屋具体的出资及还贷金额。对双方合作购买的第一套房屋即xx路房屋，鲁淑雯在余洪辉起诉多日后的庭审中仍无法准确说明自己如何出资购买该套房屋，此显然有违常理。而在鲁淑雯确认双方从未就共同投资购房的收益进行过结算的情况下，其将xx路房屋、xxx路房屋的出资金额从无法说清变更为有明确书证证明的具体金额，显属自相矛盾。其次，就鲁淑雯是否有真实的现金及还贷资金投入。有鉴于xx路房屋、xxx路房屋系以鲁淑雯的名义贷款，鲁淑雯又系涉案三套房屋登记的权利人或权利人之一，且鲁淑雯亦确认xx路房屋、xxx路房屋的部分房款系由余洪辉支付给其后由其再行支付，故鲁淑雯持有房屋还款通知单、鲁淑雯还贷账户的相应还贷记录以及相应款项系以鲁淑雯名义支付等，尚不足以作为认定该些款项即属于鲁淑雯个人出资的充分依据，对此还应以该些款项确属于鲁淑雯个人所有为必要条件。就xx路房屋按月归还的贷款，余洪辉主张鲁淑雯系用xx公司的款项还贷并计入xx公司账册，虽然鲁淑雯对余洪辉提供的xx公司账册的真实性、合法性均不予认可，但xx路房屋还贷期间xx公司账册中每月均有工商银行还贷金额的入账记录，部分记录附有xx路房屋的还款通知单，每月入账金额也与xx路房屋每月还贷金额基本吻合，此些均是客观存在的事实，而鲁淑雯称系为避税应余洪辉要求而将相关房屋还款通知单交给余洪辉，但对此却并未提供相应证据证明。对xx路房屋的房款，根据双方在原审时分别提供的汇款凭证及账户明细，2005年4月6日的50，000美元汇款与4月8日鲁淑雯建设银行账户的49，900美元入账记录基本吻合，虽然汇款金额、汇入时间与鲁淑雯支付xx路房款的时间有差异，但鲁淑雯在陆续收到余洪辉汇款后再支付房款并不违反常理，而鲁淑雯对该笔款项的来源及用途却未作出合理解释说明。2005年4月19日的50，000美元汇款与4月20日鲁淑雯工商银行账户的49，995美元入账记录基本吻合，虽然账户记录载明该笔款项系“卡入”而非汇入，但鲁淑雯亦未能对该笔款项的来源及用途作出合理解释，而鲁淑雯称该笔款项系人民币而非美元，则显然与账户记录内容不符。对2005年4月18日汇入鲁淑雯中国银行账户的50，000美元，虽然鲁淑雯提供证据证明银行方面表示无法查询该账户明细，但该账户确系鲁淑雯名下账户，余洪辉亦已提供了汇入该账户款项的相应汇款凭证原件，故至少鲁淑雯现并无充分证据足以否定余洪辉曾向其账户汇入过该笔款项的事实。对xxx路房屋房款，余洪辉提供的汇款凭证与鲁淑雯工商银行账户的入账记录相吻合，而对该笔款项的来源和用途鲁淑雯亦未作出合理解释。对xxx路房屋的还贷款项，鲁淑雯对余洪辉转入其账户款项的事实予以确认，且余洪辉部分转款金额与xxx路房屋贷款金额基本吻合，对此鲁淑雯仅是以余洪辉未能证实该些款项的具体用途而予以否认，但其自身对该些款项的用途亦未能作出合理解释及说明。第三，在录音资料中，鲁淑雯夫妇曾多次认可相关在鲁淑雯名下的相关房屋系由余洪辉出资的事实。若鲁淑雯确实存在相应资金投入，鲁淑雯夫妇在交涉中从未谈及鲁淑雯有实际资金投入及相应金额等涉及鲁淑雯切身利益且是其要求分得所谓投资利益最有力筹码的相关事宜，此显然有违常理。虽然鲁淑雯称录音所涉内容系针对当时即将出售的xxxx房屋而非涉案三套房屋，但根据录音资料的相关内容以及鲁淑雯丈夫xx原审时出庭所作证词，鲁淑雯确认录音所涉内容系其想通过出售xxxx房屋的机会了断双方所有的购房投资事宜，故双方所谈内容显然不可能仅针对xxxx房屋，故对鲁淑雯该主张，本院不予采纳。由此，本院认为，根据前述对在案证据的分析认定，基于鲁淑雯所称的现金及还贷资金投入存在重大疑点，而其也曾自认相关房屋的实际出资人系余洪辉，故就鲁淑雯关于其对涉案三套房屋有现实资金投入的主张，本院实难采信。需要说明的是，虽然鲁淑雯对余洪辉提供的xx公司账册的真实性、合法性不予认可，且对汇款凭证等境外形成证据的形式要件持有异议，但形式要件并不足以否定汇款事实的存在，而即便xx公司存在违反财务管理制度之嫌，此也不足以构成鲁淑雯即可成为相应利益享有者的依据，且对鲁淑雯是否有实际出资，系根据当事人的举证、质证情况并结合常理等作出的综合认定，故鲁淑雯上述异议不足以影响本院对此所作判断。
2、作为“共同投资”的目的，分享收益应为合作方的根本目的和利益之所在，故通常“共同投资”的合作方均会对投资后的运营模式、所得收益的分配等事先作出明确约定。本案中，鲁淑雯与余洪辉从未就购房投资的具体形式及收益分配达成过任何协议，此显然有违常理。就鲁淑雯代理人提交的代理词中关于双方未签订利益分配协议所作解释，首先，鲁淑雯称购买首套xx路房屋时因其已经登记为共有人，故其认为共同投资行为已经成为事实而没有必要再签订其他协议，但即便鲁淑雯已经登记为该房屋的共有人，但双方在首次合作时对于之后如何进行投资、所得收益如何进行分配等共同投资必然涉及的事项未作出任何约定，仍有违常理。其次，鲁淑雯称xx路房屋之后购买的房屋，根据双方约定由鲁淑雯负责购房事宜并将产权登记在鲁淑雯名下，而房产投资收益则由余洪辉持有并负责再投资管理，待所有房产抛售后再进行统一分配结算。但根据录音资料，鲁淑雯丈夫xx曾表示鲁淑雯在合作之初考虑到余洪辉将来应该会有相关承诺故而双方没有对鲁淑雯应得利益作出约定，并还表示录音当时的谈判交涉仅涉及遗留（尚未出售）的房产而不包括之前已经处理的房产，此显然与上述代理词中就双方约定待所有房产抛售后再进行统一分配结算的讲法存在矛盾之处。由此，本院认为，如果双方系共同投资购房，则鲁淑雯未与余洪辉就投资收益作出任何约定，鲁淑雯在双方长达十多年的合作期间从未就此提出异议，显然有违常理，对鲁淑雯就此所作解释，本院不予采纳。
3、就涉案三套房屋是否属于“借名买房”的相关分析认定。首先，就鲁淑雯关于xx公司的经营范围并不包括房屋买卖、投资，原审法院仅以其系余洪辉公司员工为由而认定其应当被无偿借名买房缺乏依据的主张。对此，虽然老板借用员工名义购房相对于老板与员工共同投资购房而言确实更为符合日常认知，但余洪辉、鲁淑雯之间的雇佣关系并非是认定涉案三套房屋系借名买房的唯一依据，而仅是考量因素之一；虽然打理房产并非xx公司的经营范围，但在录音资料中鲁淑雯丈夫xx确认打理房产系xx公司业务之外鲁淑雯向余洪辉提供的劳务；鲁淑雯所称无偿借名买房并非事实，根据余洪辉的陈述，余洪辉曾无息借款给鲁淑雯夫妇用于购房并每月另行支付鲁淑雯打理房产的相关费用，对此，在录音资料中xx对余洪辉借给其款项的事实予以确认，鲁淑雯对余洪辉给予其打理房产补贴的事实亦予以认可，只是认为后来余洪辉不再支付该补贴且未给予其在xx公司应得的工资待遇。其次，从涉案三套房屋的用途看，xx路房屋购买后由余洪辉居住使用，xx路房屋购买后用于出租，在双方发生纠纷前鲁淑雯均将收取的租金交给余洪辉，xxx路房屋购买后由xx公司作为办公用房，故涉案三套房屋的相应使用权益均由余洪辉实际取得。第三，就鲁淑雯所称其在涉案三套房屋买卖过程中的作用，即除以其名义申请贷款外，鲁淑雯还单独完成买卖合同的谈判和签署、税收缴纳、房屋交接等全部手续，因该些事项均属于打理房产事宜，而对此余洪辉已经通过前述无息借款及支付报酬的方式给予鲁淑雯相应回报，而鲁淑雯持有涉案三套房屋权属证书、购房资料等亦是出于打理该些房产所需，故此不能成为鲁淑雯即对涉案三套房屋享有相应权益的依据。再结合前述就涉案三套房屋出资事实的认定，本院认为，相对于鲁淑雯关于双方系共同投资购房的主张而言，余洪辉关于其系借用鲁淑雯名义购房并给付鲁淑雯相应报酬的主张更为符合客观实际和常理。此外，就鲁淑雯关于如系借名买房，余洪辉可采用授权委托方式委托他人或鲁淑雯打理房产而无必要采用将房产登记在鲁淑雯名下这一高风险方式购买涉案三套房屋的主张，为打理房产便利且因系境外人士不熟悉大陆相应政策故余洪辉采用与鲁淑雯共同登记为权利人的方式购买首套xx路房屋具有一定合理性，而之后基于双方的雇佣关系及长期、多次采用该形式购房双方并无争议、纠纷的事实，双方沿用借用鲁淑雯名义购房的形式亦符合情理。就鲁淑雯关于录音资料明确表明双方具有共同投资合意的主张，因录音所涉内容系在双方产生争议后形成，余洪辉阐述的相关意见系以处理纠纷为目的，此并不足以表明双方在购房当初即已达成共同投资购房的合意。
综上所述，根据在案证据经综合分析认定，余洪辉系涉案三套房屋实际出资购买人的事实可予认定，在鲁淑雯无充分证据证实其应享有涉案房屋产权的情况下，余洪辉要求确认涉案三套房屋归其所有、鲁淑雯协助其办理相应过户手续，并无不当。需要说明的是，就涉案三套房屋在购买过程中是否存在违规情况的问题，因此并不能否定余洪辉系涉案三套房屋实际购买人的事实而与本案处理结果无涉。由此，鲁淑雯的上诉请求，因缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持，原审判决结果并无不当，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币105，500元，由上诉人鲁淑雯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年二月四日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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