江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0831号
上诉人（原审被告）邹文华，男，1966年1月27日生，汉族。
被上诉人（原审原告）无锡市家园物业管理有限公司。
法定代表人曹帮贤，该公司董事长。
委托代理人许国平，江苏双汇律师事务所律师。
上诉人邹文华因与被上诉人无锡市家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第0381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
家园物业公司原审诉称：家园物业公司是对无锡市滨湖区湖滨壹号花园进行物业管理的物业服务企业，邹文华是该小区的业主。双方签订的《前期物业服务协议》已对物业管理的范围和收费的标准等进行了约定，且家园物业公司已对滨湖区湖滨壹号花园履行了管理、服务的义务，故邹文华应交纳物业管理服务费、车库车位停车管理服务费。现邹文华尚结欠2011年7月1日至2013年12月31日的物业管理服务费7081.47元（1.65元每平方每月，按143.06平方、30个月计算），车库车位停车管理服务费2700元（50元每月，按54个月计算），合计人民币9781.47元，故请求判令邹文华立即支付上述费用9781.47元，并承担自逾期之日起至本案判决生效之日止，以9781.47元为本金按约定比例（每日万分之五）计算的逾期付款违约金。
邹文华原审辩称：其对结欠家园物业公司2011年7月1日至2013年12月31日的物业管理服务费7081.47元，车库车位停车管理服务费2700元（50元每月，共计54个月），合计人民币9781.47元的事实无异议，对双方约定的逾期缴纳违约金的比例无异议。但由于原告在物业管理过程中未尽职，包括对自行购置使用权的车位管理不严，导致经常有其他车辆占用被告车位，损害了其合法权益。故请求驳回原告对车库车位停车管理费的诉讼请求，同时减免部分物业管理费。
原审法院查明：2007年12月6日家园物业公司与建设单位无锡天鸣置业有限公司（以下简称天鸣公司）签订《湖滨壹号花园A区前期物业服务合同》一份，双方约定：将座落在无锡市滨湖区蠡湖大道湖滨壹号花园A区的高层住宅、商业房98474万平方米选聘家园物业公司进行前期物业服务。物业服务费用实行包干制，由业主按建设面积交纳，其中高层住宅收费标准每月每平方1.65元；业主、物业使用人在本物业管理区域内的停车场停放车辆，停放人应与家园物业公司签订专项合同；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，按车库车位每个每月50元的标准交纳停车管理服务费，空置时期由业主全额交纳停车管理服务费；停车管理服务费纳入物业管理服务收入由家园物业公司统一收取和使用；业主或物业使用人应在每半年的最后一个月30日前向家园物业公司预先交纳下期物业服务费，逾期交纳的视为违约，业主或物业使用人须承担违约责任，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准向家园物业公司支付违约金。
2008年6月21日，邹文华购买了无锡市滨湖区湖滨壹号花园A区5号601室商品住宅房所有权及该小区A区590号地下汽车停车位使用权。同日，家园物业公司与邹文华签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：邹文华所购房屋建筑面积143.06平方米，按每平方米每月1.65元交纳物业费，如邹文华未按收费标准和时间交纳的，家园物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。双方还约定，按每月50元的标准交纳停车管理服务费。后家园物业公司对湖滨壹号花园进行了相应的物业服务，邹文华亦按约交纳了2008年6月至2011年6月间的物业管理服务费、2008年6月至2009年6月车库车位停车管理服务费。但邹文华未交纳2011年7月1日至2013年12月31日的物业管理服务费7081.47元（每月每平方米1.65元，按143.06平方、30个月计算），车库车位停车管理服务费2700元（每月50元，按54个月计算），合计人民币9781.47元。
另查明：家园物业公司对上述小区进行物业管理期间，邹文华所住A区5号楼的走廊玻璃、公共安全通道门曾有损坏，楼道内有自行车、电瓶车及杂物乱停乱放。邹文华所购地下汽车停车位曾被其他车辆停放。
上述事实，有当事人身份资料、物业服务合同、物业交接证明、前期物业管理服务协议、现场摄影照片以及双方当事人的陈述等在卷佐证。
原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业与业主依法成立的合同受法律保护，合同当事人应全面履行合同约定的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用，当事人双方都违反合同的应当各自承担相应的责任。本案中，邹文华与家园物业公司签订的前期物业管理服务协议合法有效，双方均应全面履行该协议规定的义务。双方在协议中，对物业服务的内容及质量要求、物业管理服务费和其他有偿服务的收费标准、交费期限以及逾期责任等进行了约定，家园物业公司在履行物业服务规定的义务后，有权依约定向邹文华收取物业管理服务费、车库车位停车管理服务费。因家园物业公司管理服务质量存在一定瑕疵，导致邹文华未实际享受到与收费相对等的服务；邹文华购买的车位被占用的情形亦屡有发生，且家园物业公司采取的提醒、告示、维护等管理措施尚不充分和完备，未能有效防止邹文华车位被他人占用，对邹文华正常使用自己车位造成了相应的影响，故家园物业公司对履约瑕疵亦应承担相应的责任。邹文华拒交车库车位停车管理服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以免除交费义务，故根据家园物业公司提供物业服务的质量，对服务费酌情减少。综上，原审法院对家园物业公司诉请的物业服务费7081.47元，酌定为6373元；车库车位停车管理服务费2700元，酌定为2160元，以上合计8533元，超出部分不予支持。鉴于原告在提供服务过程中存在管理服务上的瑕疵，故对于原告要求被告依约支付相应违约金的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，作出判决：一、被告邹文华于判决发生法律效力之日立即支付无锡市家园物业管理有限公司物业服务费6373元，车库车位停车管理服务费2160元，合计8533元。二、驳回原告无锡市家园物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元减半收取25元（已由家园物业公司预交），由邹文华负担20元，家园物业公司负担5元，邹文华于判决发生法律效力之日将所负担的诉讼费直接支付给家园物业公司。
邹文华不服原审法院，向本院提起上诉称：1、物业公司没有按照物业服务协议履行其义务，在公用设施、绿化环境、公共秩序、交通秩序等方面严重失职，不能达到协议约定的服务标准，仅能按照70%支付物业管理费用。2、由于车库没有管理，没买车位的业主和外来车辆随便乱停，导致我方购买的地下停车位经常被他人占用，故无权要求支付停车管理服务费。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
家园物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审查明的事实中，邹文华对《湖滨壹号花园A区前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》无异议，但认为对家园物业公司管理混乱的描述不够全面完整；家园物业公司对原审查明的事实无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。
本案的争议焦点为，原审法院酌定的费用收取标准是否合理妥当。
本院认为：双方对《前期物业管理服务协议》无异议，当事人应当按照该协议的约定履行各自的义务。本案中，家园物业公司确实存在物业管理混乱、服务质量下降的事实，业主可适当减少支付费用，但尚不足以成为邹文华拒交停车管理费的抗辩事由。且业主费用的拒交会在一定程度上造成家园物业公司履约能力的下降，形成恶性循环。鉴于家园物业公司未能全面履行管理服务义务，导致邹文华未能充分享受到业主应有的权利，应相应减少费用的收取。原审法院结合双方履约的情况，在没有支持家园物业公司逾期违约金主张的基础上，酌情减少了物业服务费和停车管理费，已充分考虑到了邹文华的利益，所作判决合乎情理，并无不当。
综上，邹文华提出的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邹文华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 景 鑫
代理审判员 王 倩
二〇一四年五月九日
书 记 员 周喆菁