上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2391号
上诉人（原审原告）姚雪明。
委托代理人曹友葆，上海市松江区佘山镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）上海荣腾置业有限公司。
法定代表人。
委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海肖贤实业有限公司。
法定代表人。
委托代理人陈加颂，公司员工。
上诉人姚雪明因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第1843号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。上诉人姚雪明的委托代理人曹友葆，被上诉人上海荣腾置业有限公司（以下简称荣腾公司）的委托代理人顾叶青，被上诉人上海肖贤实业有限公司（以下简称肖贤公司）的委托代理人陈加颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年1月19日，姚雪明（乙方）通过肖贤公司与荣腾公司（甲方）签订带有“样张”字样的《上海市商品房出售合同》一份。该合同约定，乙方向甲方购买计81.46平方米的店铺的总房价款为1，873，580元（人民币，下同），分别于签约当日支付首付房款936，790元、同年4月19日前支付房款936，790元；甲方于收到乙方全部房价款之日起10天内向乙方交付系争房屋；双方商定于同年12月31日前由乙方向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领系争房屋房地产权证（小产证）。上述合同签订后，姚雪明于签约当日支付荣腾公司943，580元、支付肖贤公司633，857元。
2014年3月18日，姚雪明与荣腾公司签订《退房协议书》一份。该《退房协议书》载明，双方于同年1月19日签订的房屋认购草签合同，经友好协商，荣腾公司同意姚雪明退房请求。同月31日，姚雪明与荣腾公司签订《协议书》一份。该协议约定，双方一致同意商铺购买协议终止，姚雪明放弃购房权益，荣腾公司退还购房款；荣腾公司按购房合同款为基数，以年息10%计算，根据实际天数补偿姚雪明；荣腾公司应在2014年4月30日之前退还购房款及补偿款。同年4月30日，姚雪明与荣腾公司又签订《协议书》一份。该《协议书》载明，姚雪明于同年1月19日与荣腾公司签订房屋认购草签合同，自愿购买系争房屋；现经协商，荣腾公司同意姚雪明退款，当日退款金额为969，690元（其中本金为943，580元，利息为26，110元）；相互之间不再负有任何法律责任。当日，荣腾公司支付姚雪明969，690元。
期间，姚雪明与肖贤公司于2014年4月23日签订《承诺书》一份。该《承诺书》载明，因姚雪明原因姚雪明自愿放弃已认购房屋；肖贤公司收到姚雪明房款633，857元，已退还200，000元，余款分别于2014年4月30日前退还200，000元、2014年5月31日前退还233，857元；肖贤公司如果逾期退还，须按照应退金额年20%的利息支付姚雪明违约金，该违约金须按逾期整月支付，最后还款不足整月的按照天数计算支付。
2014年6月，姚雪明向原审法院提起诉讼，要求判令荣腾公司、肖贤公司向姚雪明返还购房款433，857元，支付逾期返还违约金9，363元以及自2014年6月10日始至实际返还日止的逾期返还违约金（以应退金额年20%的利息计算）。原审审理中，姚雪明称，其主张的9，363元的违约金部分存在多算的计算错误，应以200，000元为本金自2014年5月1日始计算，以233，857元为本金自2014年6月1日始计算，均应计算至实际清偿之日止，并按年20％的利率计算。
原审另查明，2014年3月25日，姚雪明至松江区房地产登记处查询系争房屋登记簿信息，显示系争房屋于2013年7月17日被上海市第一中级人民法院查封。审理中，荣腾公司确认在将系争房屋售予姚雪明之前已将系争房屋抵押他人。
原审认为，姚雪明与荣腾公司、肖贤公司之间签订的《上海市商品房出售合同》、《协议书》、《承诺书》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性的规定，均属有效合同。
本案中，根据查明的事实，荣腾公司已按约向姚雪明履行了退款义务，且姚雪明与荣腾公司约定相互之间不再负有任何法律责任，故法院对姚雪明要求荣腾公司承担民事责任的诉讼请求，不予支持。而肖贤公司在与姚雪明签订《承诺书》之后，未按该《承诺书》的约定向姚雪明履行还款义务，故法院对姚雪明要求肖贤公司返还购房款及支付违约金的诉讼请求，予以支持。
原审法院审理后于2014年8月8日作出判决：一、被告上海肖贤实业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告姚雪明购房款433，857元；二、被告上海肖贤实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告姚雪明违约金（其中，200，000元自2014年5月1日开始计算，233，857元自2014年6月1日开始计算，均应计算至实际清偿之日止，并应按年20%的标准计算）；三、驳回原告姚雪明的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，974元，财产保全申请费2，770元，合计诉讼费6，744元，由被告上海肖贤实业有限公司负担。
判决后，姚雪明不服，上诉至本院称：上诉人姚雪明在与被上诉人荣腾公司商谈买房、签订合同的过程中，荣腾公司并未将系争房屋已抵押的事实告知姚雪明，亦未告知系争房屋被上海市第一中级人民法院查封的事实，故姚雪明与荣腾公司签订的《上海市商品房出售合同》无效。荣腾公司与被上诉人肖贤公司是委托销售关系，姚雪明将系争房屋的购房款支付肖贤公司是受荣腾公司指定，故荣腾公司应该承担还款责任。至于姚雪明于2014年4月30日与荣腾公司签订的《协议书》，其没有对肖贤公司代理荣腾公司出售系争房屋、收取姚雪明购房款的相关事实如何处理进行约定，故姚雪明与荣腾公司关于相互之间不再负有任何法律责任的约定无法律约束力，原审判决荣腾公司不承担还款责任依据不足。故请求二审撤销原审判决第三项并依法改判。
被上诉人荣腾公司辩称，其不同意上诉人姚雪明的上诉请求。《上海市商品房出售合同》列明了系争房屋抵押、查封的情况，姚雪明对此知晓。荣腾公司委托被上诉人肖贤公司售房，但肖贤公司没有权利签订合同、收取款项。至于姚雪明与肖贤公司之间的钱款往来，荣腾公司并不清楚，肖贤公司亦非接受荣腾公司指令向姚雪明收款。再者，荣腾公司与姚雪明已签订协议明确双方终止法律关系，互不负责。故请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人肖贤公司辩称，其不同意上诉人姚雪明的上诉请求。《上海市商品房出售合同》有效，肖贤公司与姚雪明签订的《承诺书》亦有效。肖贤公司已告知应当由荣腾公司处理后续情况，但姚雪明表示愿意付款，其当场以POS机付款给肖贤公司。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人姚雪明主张，其将系争房屋的购房款支付被上诉人肖贤公司是受被上诉人荣腾公司指定，荣腾公司应对此承担还款责任。然而，鉴于《上海市商品房出售合同》系姚雪明与荣腾公司签订，故姚雪明并无义务向肖贤公司支付房款，且姚雪明未能提供充分的证据证明荣腾公司指令其向肖贤公司付款，更何况在姚雪明与荣腾公司签订《退房协议书》之后，姚雪明与肖贤公司签订《承诺书》，在《承诺书》中，肖贤公司承诺还款；嗣后，姚雪明与荣腾公司签订的《协议书》中并未提及荣腾公司应与肖贤公司承担共同还款责任，相反进一步明确相互之间不再负有任何法律责任。因此，可以认定其时姚雪明清楚应分别由荣腾公司、肖贤公司各负其责。故现姚雪明要求荣腾公司承担应由肖贤公司承担的还款责任，依据不足，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币7，948元，由上诉人姚雪明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年十二月一日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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