广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤51民终486号
上诉人（原审原告）：肖丽娟，女，1948年7月8日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，
上诉人（原审原告）：林勉佳，男，1973年9月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区，
上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：宋杨文、李跃，广东新法擎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李静蓉，女，1976年1月13日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，
被上诉人（原审被告）：陈煜，男，1973年8月31日出生，汉族，住广东省汕头市金平区，
原审第三人：张冬梅，女，1970年10月3日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，
委托诉讼代理人：吴健生、吴湘丽，广东建升律师事务所律师。
上诉人肖丽娟、林勉佳因与被上诉人李静蓉、陈煜、原审第三人张冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行审理，上诉人肖丽娟、林勉佳的委托诉讼代理人宋杨文、被上诉人李静蓉、陈煜、原审第三人张冬梅的委托诉讼代理人吴健生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖丽娟、林勉佳上诉请求：1、请求依法撤销(2016)粤5102民初l437号民事判决内容，依法支持二上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、按林俊合遗嘱的约定，二被上诉人有权继承林俊合先生生前出租给被上诉人李静蓉房屋的份额。李静蓉、陈煜应向肖丽娟、林勉佳履行支付租金的义务。2014年4月22日，上诉人肖丽娟的丈夫即上诉人林勉佳的父亲林俊合(甲方)在生前与被上诉人李静蓉(乙方)签订了《房地产租赁合同书》(以下简称“合同”)，合同约定甲方出租位于潮州市××桥××号物业给乙方，租期自2014年8月1日起至2017年7月31日止，租赁金额共三年共324000元，付款方式为：一、乙方在签约之日先付甲方第三年最后三个月租金人民币27000元；二、乙方每三个月付一次租金给甲方，定于第一个月1日交付租金，乙方不得拖欠租金，如一方拖欠租金达十天甲方除追加欠款和罚款外，可终止合同，无条件回收出租房地产。现林俊合先生已离世，其生前立下遗嘱写明该租赁房屋其份额由儿子林勉佳继承，遗嘱已做公证，因此房屋租金收取等权利应由二上诉人承继。二、关于一审判决书中一审法院认定第三人张冬梅是林俊合代理人的说法明显错误，根本无任何事实与法律依据。(一)根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条的规定民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。在本案中，张冬梅与林俊合既没有书面的委托代理合同，又无证据显示其与林俊合有口头委托代理约定。一审法院在无任何依据的情况下就认定张冬梅有代理权显然是错误的。(二)在本案中，二被上诉人无任何证据证明第三人张冬梅收取租金等行为曾经过林俊合的追认，就私自把该租赁房屋的租金支付给张冬梅，其应对自己不负责任且损害林俊合权益的行为承担相应责任。即二被上诉人应按照林俊合已经过公证的遗嘱，把拖欠的租金、房产使用费、补偿金支付给二上诉人。且二上诉人曾多次上门告知二被上诉人林俊合已去世，其租赁房屋的权利义务由二上诉人承受，二被上诉人应把该租赁房屋的租金支付给二上诉人。但是，二被上诉人并不理会，依然拒绝支付租金且拒绝归还租赁房屋，上诉人二林勉佳在逼于无奈之下于2016年10月19日向二被上诉人发出书面的租金追讨告知书，催促其依约支付租金。除此之外，二上诉人还于2016年11月12日到潮州市公安局报案，要求二被上诉人归还其无理侵占的租赁房屋，且于2016年11月21日向二被上诉人发出催租律师函，要求二被上诉人履行合同义务。而二被上诉人依旧我行我素，无视二上诉人的催租行为，拒绝支付该租赁房屋的租金及归还房屋，其恶劣的违约行为已严重损害了二上诉人的合法权益。三、二上诉人与二被上诉人之间的房地产租赁合同书尚未终止，第三人张冬梅无权终止二上诉人与二被上诉人之间的房地产租赁合同书，二被上诉人依法应向二上诉人支付拖欠的租金、房产使用费、补偿金。因第三人张冬梅无代理权，其无权代理终止林俊合与被上诉人一李静蓉的房地产租赁合同书。而该房地产租赁合同书内的租赁房产的份额已由二上诉人承继，即该涉及该租赁房产的权利义务应由二上诉人承继。现二上诉人向法院提起上诉，要求解除二上诉人与李静蓉之间的房地产租赁合同书合法合理，依据充足，一审法院理应支持。但一审法院却在二被上诉人与第三人无依无据，仅凭口述的情况下就认定二上诉人与李静蓉之间的房地产租赁合同书已终止，此不负责任的审判行为是非常荒谬的。四、二被上诉人应向二上诉人支付拖欠的租金、房产使用费、补偿金且应将租赁房屋腾空退还给二上诉人。根据合同的约定乙方每三个月付一次租金给甲方，定于第一个月1日交付租金，乙方不得拖欠租金，如一方拖欠租金达十天甲方除追加欠款和罚款外，可终止合同，无条件回收出租房地产。现李静蓉自2016年2月起拒不支付房屋租金，且无视二上诉人多次以电话等方式催租的行为，已构成了严重违约。二上诉人有权解除合同，收回租赁房屋，并要求二被上诉人应向二上诉人支付拖欠的租金、房产使用费、补偿金。对于上述所有的事实，二上诉人已提供《房地产租赁合同书》、《遗嘱公证书》、租金追讨告知书、律师函等证据材料供一审法院详尽查明事实，但一审法院不但不充分查明此事实，反而在二被上诉人及第三人无证据证明其主张的情形下驳回了二上诉人合法合理的诉请，这明显违背了法律公平公正的原则，二审法院应对一审法院如此不公的审判予以纠正。综合以上分析，一审法院对二上诉人提供的证据和事实不进行认真详实的审查，反而支持缺乏证据甚至无证据的说法，让二上诉人感到非常不公。为了保障二上诉人的合法权益，特此向贵院提出上诉，请贵院依法改判!
被上诉人李静蓉、陈煜答辩称，我也理不清他们之间什么关系，我就是一直跟张冬梅联系。其他人我都不认识，她家就在我店隔壁。他们闹到我店里来，我生意也做不了。
原审第三人张冬梅答辩称，1、涉案房产是林勇峰与张冬梅婚姻关系存续期间出资购置的，是潮州市雄鹏电筒厂的，只是以林俊合的名义登记的产权，实际房产的权益人是张冬梅和林钏。从程序上讲，一审是犯了很大的错误，表现在几方面：1、由于林俊合的遗嘱到目前还没有生效，因为肖丽娟还没有去世，所以林勉佳不能因为公证遗嘱而取得资格，林勉佳只能以法定继承人的资格来取得原告资格。一审没有追加林钏为继承人，是程序上出现问题。2、林俊合生前写了一份材料，没有林勉佳的签名，涉案房产的资金收至林钏大学毕业，目前林钏还在读大学，所以不管从哪个角度讲，一审没有追加林钏作为共同被告都是违反程序的。一审判决认定事实方面也存在问题，在查明部分，按照李静蓉的说法，她没有收到肖丽娟林勉佳在2016年10月19日发出的租金催讨书，也没有收到肖丽娟2016年11月11日委托律师发出的律师函；还有认定张冬梅的代理权限在2016年10月19日终止，事实上，张冬梅享有涉案房产租赁权利的权利人，由于一审判决存在违反程序的问题，我方认为本案应该发回重审。
肖丽娟、林勉佳向一审法院起诉请求法院判决：1、判令被告支付拖欠的租金99000元；2、判令解除原、被告之间的房地产租赁合同书；3、判令被告返还租赁房产；4、判令被告支付房产使用费（按约定租金9000元/月计算，实际要求计算至被告返还租赁房产之日）；5、判令被告支付补偿金27000元（按3个月租金计算）；6、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年4月22日，李静蓉（乙方）与林俊合（甲方）签订《房地产租赁合同书》一份，合同书内容为：“甲方将座落潮州市××桥××号（1号之3），建筑面积约100平方米，铺面连二楼租给乙方经营使用。租赁期限3年（自2014年8月1日至2017年7月31日止）。租赁金额3年共324000元，乙方在签约之日先付甲方第三年最后三个月租金27000元，乙方每三个月付甲方一次租金，于第一个月1日交付，乙方不得拖欠租金，如果拖欠租金达10天甲方除追加所欠款和罚款外，可终止合同，无条件收回出租房地产。双方同意于2014年4月25日由甲方将上述房产给乙方使用。甲、乙双方应严格履行，如甲方违约，应赔偿因此造成的损失，如乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房地产，并追究乙方因违约而造成的一切责任。乙方付给甲方的第三年最后三个月租金，如中途违约，不退还乙方，作为赔偿甲方损失。乙方承租期间，水电费、工商管理费、税务、房地产税和有关营业的一切费款由乙方负责。乙方在签订合同时交给甲方水电、钥匙押金3000元，在租期满结清水、电，交还钥匙检收楼房未损坏后将押金余款退还乙方”。经庭审查明，上述合同书系林俊合先签名后，由第三人张冬梅送至涉案租赁房产处由李静蓉签名。合同书尾部落款甲方签名处记载的手机号码系第三人张冬梅使用。合同签订当日，李静蓉依约支付房屋水电押金3000元及第三年最后三人月租金27000元。款项均由第三人张冬梅收取。
合同签订后，双方均依约履行各自义务。至2016年5月1日各期应付租金均由张冬梅将开具好的收款收据向李静蓉收取现金，2016年8月10日李静蓉通过网银转账27000元至张冬梅银行帐户。2016年12月31日，张冬梅以林钏代理人的身份（甲方）与李静蓉（乙方）签订协议书一份，协议约定于2017年1月31日终止履行2014年4月22日签订的《房地产租赁合同书》，并确认2016年10月之前的租金乙方已全额给付，甲方已全额受领；双方同意原签约时乙方支付的第三年最后三个月租金27000元作为2016年11月至2017年的应付租金；乙方使用的承租房屋至2017年1月31日所发生的水、电费按3000元计，以原告签约时支付的水电、钥匙押金3000元抵还，不多退少补；乙方应于2017年1月31日22时之前将承租房屋的钥匙交还甲方，甲方收到乙方交还的钥匙后房屋租赁合同终止。协议书同时还声明甲方林钏是出租人林俊合生前指定的租金收取人和权利人之一，有权继承林俊合在上述租赁合同的出租人地位；甲方林钏之代理人张冬梅声明是上述租赁合同出租人林俊合生前指定的代理人，又是甲方林钏所收取租金的权利人之一；甲方林钏之代理人张冬梅声明自己履行上述租赁合同的一切行为均事先征得林俊合或者林钏的同意。协议签订后，李静蓉于2017年1月31日腾退房产后将租赁房产钥匙交还了张冬梅。
另查明：林俊合与肖丽娟系夫妻关系，生育二子一女，张冬梅系长子林勇锋（2012年去世）之妻，次子林勉佳。2013年6月26日，林俊合与肖丽娟在广东省韩江公证处立下公证遗嘱，涉案租赁房产由林勉佳继承。林俊合于2015年12月9日去世。
再查明：肖丽娟于2016年10月19日向李静蓉发出租金追讨告知书，告知李静蓉其丈夫林俊合已去世，要求李静蓉将租金按时交付给其本人。2016年11月12日，因追讨租金引起争执，林勉佳向公安机关报案。2016年11月21日，肖丽娟、林勉佳委托律师向李静蓉发出律师函，告知李静蓉3日内向肖丽娟、林勉佳支付所欠租金，否则应承担相应的法律责任。
庭审时，肖丽娟、林勉佳表示不同意追加第三人，表示本案与第三人无关。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，出租人林俊合与承租人李静蓉于2014年4月22日签订的《房地产租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容也不违反法律规定，因此，该《房地产租赁合同书》合法有效，应受法律保护，双方均应共同遵守。根据本案查明的情况，上述《房地产租赁合同书》的签订及租金等款项的收取事务均系第三人张冬梅代为办理，且在履行过程中没有他人提出异议，故可以认定张冬梅是代理林俊合办理房屋租赁事务，且有权代理林俊合办理收取租金等事务的代理人。合同履行过程中，2015年12月9日林俊合死亡，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十一条“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”和第四百一十二条“因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，致使委托合同终止将损害委托人的利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。”的规定，本案没有证据证明张冬梅与林俊合对代理权限另有约定或收取租金事务的性质属不宜终止代理权情形，故张冬梅代理权理应于林俊合死亡时终止，并由委托人林俊合的继承人承受委托事务。对租赁合同相对人李静蓉而言，其得知出租人死亡后,即应停止支付租金给原受托人张冬梅，待有权收取租金的权利人确定后支付。从本案查明情况看，肖丽娟于2016年10月19日书面告知李静蓉其丈夫林俊合已死亡及告知租金应支付给肖丽娟本人，即可以认定李静蓉至迟应于此时知道出租人林俊合已死亡的事实，李静蓉应自2016年10月19日起停止向第三人张冬梅支付应付租金，肖丽娟、林勉佳请求李静蓉支付自2016年2月1日、5月1日、8月1日三期应还租金，因李静蓉此三期应还租金已于2016年10月19日前支付给张冬梅，肖丽娟、林勉佳没有举证证明李静蓉于2016年2月1日前已知道林俊合已死亡，故肖丽娟、林勉佳请求李静蓉支付2016年2月1日、5月1日、8月1日三期应还租金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据租赁合同的约定，李静蓉应于2016年11月1日支付2016年11月1日至2017年1月31日此期的租金27000元，肖丽娟于2016年10月19日告知李静蓉其丈夫已死亡的事实后，此时起李静蓉不得向张冬梅支付租金包括2016年11月1日此期应付租金，根据本案查明情况，自2016年10月19日起李静蓉并没有继续向张冬梅支付租金，其在肖丽娟和林勉佳于2016年11月12日至租赁房屋追讨租金引起争执且林勉佳当日报警处理及2016年11月21日收到律师函后，于2016年12月31日与张冬梅协议解除租赁合同，并于2017年1月31日自行腾退将房产交给张冬梅，2016年11月1日至2017年1月31日此期三个月的租金以其已支付的第三年最后三个月租金抵扣，即李静蓉租赁房产使用至2017年1月31日止并没有实际支付给张冬梅租金及拖欠租金，不存在违约，肖丽娟、林勉佳起诉请求李静蓉支付拖欠的租金及违约补偿金，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于请求解除于2014年4月22日签订的《房地产租赁合同书》及要求返还租赁房屋问题。诉讼期间，李静蓉已于2017年1月31日将租赁房屋腾退交还张冬梅，李静蓉已没有实际占有、使用租赁房产，《房地产租赁合同书》已实际解除，肖丽娟、林勉佳请求解除租赁合同并要求李静蓉返还租赁房屋，理由不成立，一审法院不予支持，肖丽娟、林勉佳可另行向实际占有租赁房屋侵权人主张权利。
综上所述，肖丽娟、林勉佳请求李静蓉、陈煜支付拖欠租金及违约补偿金，缺乏事实及法律依据，一审法院予以驳回，请求解除租赁合同及返还租赁房屋，因租赁合同已实际解除且李静蓉已将租赁房产交给代理林俊合办理租赁事务的代理人张冬梅，故肖丽娟、林勉佳此项请求一审法院也予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告肖丽娟、林勉佳的诉讼请求。案件受理费2820元，由原告肖丽娟、林勉佳负担。
本案在二审审理期间，当事人没有提交新证据。
对二审争议事实，本院认定一审查明事实正确，予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，双方争议的焦点问题是：一、肖丽娟、林勉佳请求李静蓉、陈煜支付房屋租金99000元的理由是否成立？二、是否应当判决解除本案的《房地产租赁合同》？三、是否应当判决李静蓉、陈煜返还涉案房屋？四、肖丽娟、林勉佳请求判决李静蓉、陈煜支付房产使用费、补偿金是否理由成立？
首先，肖丽娟、林勉佳请求李静蓉、陈煜支付房屋租金99000元的理由是否成立问题。2014年4月22日之前涉案的房屋系由李静蓉向张冬梅的丈夫林勇峰进行承租，而本案争议的房屋租赁合同系指2014年4月22日李静蓉与林俊合签订的《房地产租赁合同书》，该《房地产租赁合同书》履行过程中，林俊合作为出租人一方，系由张冬梅在办理出租的手续，由张冬梅提供产权证原件，租金也由张冬梅进行收取。协议书签订后，双方也一直在履行该份房屋租赁合同，且已履行多年，故李静蓉完全有理由相信张冬梅对涉案房屋的出租系有权代理。肖丽娟、林勉佳提出张冬梅系无权代理，主张其已于2016年10月19日向李静蓉、陈煜发出租金追讨书，催促其依约支付租金，因李静蓉已经在2016年10月19日前将2016年2月1日、5月1日、8月1日的三期应还租金支付给张冬梅，且自2016年10月19日之后，李静蓉并没有继续向张冬梅支付租金。而根据一审法院查明的案件事实，李静蓉租赁涉案房产使用至2017年1月31日止并没有拖欠租金。因此，肖丽娟、林勉佳请求应当判决李静蓉、陈煜应付还房屋租金99000元和解除房屋租赁合同，理由依据不足，故其请求应予以驳回。
至于肖丽娟、林勉佳还请求应当判决李静蓉、陈煜返还涉案房屋和支付房产使用费、补偿金问题，因涉案的房屋租赁关系已终止履行，李静蓉也于2017年12月31日将该房屋腾退交还张冬梅保管，李静蓉不存在合同违约问题，因此，肖丽娟、林勉佳请求判决李静蓉、陈煜返还涉案房屋和支付房产使用费、补偿金问题事实及法律依据均不能成立，本院予以驳回。
综上所述，肖丽娟、林勉佳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币2820元，由肖丽娟、林勉佳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 海
审 判 员 李照雄
代理审判员 陈俊强
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 吴冬莉