河南省扶沟县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扶民初字第396号
原告冷廷志。
委托代理人刘若泉、娄素娟，河南颖滨律师事务所律师。
被告扶沟县人民商场
法定代表人赵明，商场经理。
委托代理人任发亮，扶沟县“148”法律服务所法律工作者。
原告冷廷志诉被告扶沟县人民商场租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冷廷志及其委托代理人刘若泉、被告扶沟县人民商场法定代表人赵明及其委托代理人任发亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年12月28日，我与被告签订《扶沟县人民商场整楼房租赁合同》。合同主要内容：自2009年3月1日起至2024年3月1日止，由我承租被告整个商场。包括商场一、二、三层及商场周边门面房。租期15年。整个商场年租金61万元。其中包括：一楼中厅及门面ABC鞋店年租金16万元；一楼鞋业超市（现珠宝玉器店）年租金10万元；一楼东头易柏源超市（现同和堂药店）年租金11万元；二楼、三楼年租金24万元。双方约定，若一方违约，由违约方向对方按违约年限每年50万元支付违约金。合同签订后，被告并未按照合同约定全面履行交付义务，严重影响我的经营。尤其一楼鞋业超市合同约定交付时间为2013年3月30日，易柏源超市合同约定交付时间为2010年4月30日。经多次交涉，2010年12月31日被告作出书面承诺，一楼鞋业超市如不能按约定交付，愿每年赔偿我125000元。至今，被告仍未将一楼西头鞋业超市和易柏源超市交付给我。据此，特提起诉讼，请求判令被告全面履行合同将商场一楼西头鞋业超市（现珠宝玉器店）、一楼东头易柏源超市（现同和堂药店）及周边部分门面房交付给我经营。要求被告从违约之日起至2014年3月底支付违约金728142元（2014年4月1日起至实际交付日止，按每月17930元违约金计算）。
被告辩称：1、原、被告所签订的合同应属无效合同，该合同内容违反了《合同法》第五十二条第五项之规定；2、原告违约在先，至今还欠商场租赁费2万元，因此，原告主张的违约金应不予支持；3、原告诉请的鞋业超市和易柏源超市至今未交付是经原告认同的、不存在违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告向法庭提交以下证据：1、原、被告签订的《扶沟县人民商场整楼房租赁合同》一份；2、被告于2010年12月21日出具的承诺书一份；3、提交相关租金收据28张，共计198.3万元；4、2013年4月-2013年12月原告给被告时任经理李××及商场主管部门有关领导发送的短信9条的照片；5、录音资料光盘四张；6、证人赵××、庞××、王××、邹××书面证言四份；7、李××、葛××分别出具的收据各一份；8、2011年5月15日人民商场书面通知。综合证明，原、被告租赁合同关系真实有效。合同履行中，被告违约及原告主张合同权利的事实过程。
被告质证：证据1、该合同签订属李××的个人行为，其未召集职工大会讨论，违反相关法律规定。证据2、该份承诺书不完整，并且，双方又于2011年1月25日签订有一份协议，应按后签订的协议执行。证据3、其中2009年6月13日票据上载明应交租金5万元，实交3万元，证明原告存在违约在先的事实。
证据4、证据形式及内容不客观，不能证明短信内容已由被发送人接收并阅读。证据5、录音资料不能作为独立证据，无其他证据佐证其真实性，不能作为有效证据认定。证据6、证人证言证明事实，原告多交二个月租金问题，原告在诉状中并未主张，不予质证。证据7、其中，原告补交水电费是在双方发生诉讼后补交的，不能否认其违约的事实。2013年9月22日葛发明出具的收条与本案无关。对证据8的真实性无异议。
被告提交以下证据：第一组：1、人民商场营业执照副本。2、对人民商场业务副经理葛××的调查笔录、杨××、陈××的证言二份。3、（2011）扶刑初字第145号刑事判决书一份（复印件）。综合证明，人民商场属集体企业，时任经理李××与原告签订合同未通过职工大会讨论，并且，李××与原告有恶意串通的行为，依据合同法的规定应认定属无效合同。第二组：1、人民商场对主管部门的《请示报告》、汇报材料复印件各一份。2、催交租金通知一份。3、人民商场给原告出具的收款收据及证明（复印件）、民事诉状、诉讼费收据。4、人民商场会议记录（复印件）、人民商场的情况说明书面材料（复印件）、人民商场关于原告要求封闭一楼中厅与西厅通道的报告（复印件）。第三组：1、扶沟县商务局处理意见（复印件）一份。2、王××（办公文具门店原承租人）与人民商场订立的租赁合同一份（复印件）。3、原告与郭×（办公机具店承租人）订立的租赁合同及收条。4、东大厅（现同和堂药店）不能兑现协议书（复印件）一份。综合证明，2009年，双方曾达成协议，商场将一楼东大厅与中厅的通道封闭，原告不再要求交付易柏源超市场地。此后，双方又达成协议，原告收取办公机具门店的租金，不再支付易柏源超市的租金。并且，原告已收取了办公机具门店的租金46000元。据此，原告再依合同主张违约金应不予支持。第四组，1、原告与鞋中王超市订立的租赁合同（复印件）。2、原告因白条造假由商务局的书面处理意见（复印件）。3、证人张××出庭作证。以上三组证据综合证明，鞋业超市（现珠宝玉器店）已与原告签订书面协议，由原告收取鞋业超市的租金，不存在违约交付的事实。
原告质证，针对第一组证据，证人作证应到庭接受质证，否则，应属无效证据。对其他证据的真实性无异议，但达不到被告的证明目的；针对第二组证据，其中50000元的收据，当时我只有30000元现金，我要求让其出具的50000元的收据，另外20000元下午再交，并且当日下午我已经将20000元交付，不存在欠付20000元租金的事实。另外，该组证据中被告向其主管部门出具的有关报告不应作为证据采用。对其他证据真实性无异议，但达不到其证明目的；针对第三组证据，证据2与本案无关。证据4，2009年12月21日双方签订的协议第三条是后添加的与约定事实不符，不能作为有效证据认定。对其他证据真实性无异议，但达不到其证明目的；针对第四组证据，被告内部的请示报告不能作为证据采用。我与鞋中王超市签的租赁合同内容不真实，双方签字不完整，不能作为合同认定。根据双方所签租赁合同第七条约定，应认定属被告违约。
通过庭审质证，本院对上述证据作如下认证。原告提交证据，证据1，原、被告签订的《扶沟县人民商场整楼房租赁合同》的主体合法、内容真实，不违反法律禁止性规定，可作为有效证据认定；证据2，关于人民商场原法定代表人李××2010年12月21日出具的“承诺书”的效力问题。首先从形式上看，该“承诺书”书写纸张有剪裁、主要内容部分有涂抹现象、标点符号有改动痕迹，意思表达不完整、不确定；其次从内容上看，该“承诺书”仍系对人民商场未按期交付一楼西头营业大厅（原鞋业超市、现珠宝玉器店）违约责任的约定，在租赁合同已约定“若一方违约，由违约方支付违约金，违约金按剩余租期每年伍拾万计算”的情况下，属重复约定；第三，本院已生效的李××受贿案刑事判决书已认定2009年4月至同年12月间，冷廷志为让李××帮助尽快交付租赁场地、降租金、协调用电等事项，向其行贿30000元的事实，均发生在李××出具“承诺书”之前，租赁合同约定一楼西头营业大厅租金100000元，人民商场未按约定期限交付，冷廷志亦未缴纳租金，但“承诺书”约定的违约赔偿金竟高达每年125000元，显系双方恶意串通，帮助一方当事人通过约定高额违约金谋取暴利。综上，李××所出具的“承诺书”依法应认定无效。证据4，原告发送的短信证据形式有瑕疵，就发送对象及接收事实不具有排他性；证据5，录音资料的真实性无其他证据佐证，不能单独作为认定案件事实的依据；证据6，四位证人未出庭接受质证，并且原告就其证明目的已当庭放弃相关主张，不作为本案事实证据认定；证据7，证据内容客观真实，可作为有效证据认定。原告提交的其他证据，被告对其真实性无异议，认定属有效证据。被告提交的第一组证据2，证人未出庭接受质证，不作为本案事实证据认定，其他证据，内容真实，可作为本案的事实证据认定；第二组，其中50000元的收据中载明实际交付30000元，原告无证据证明另外20000元已交付的事实，可认定该收据实际收租金30000元。证据2、3，证据内容客观、真实，可作为本案事实证据采用。第三组证据4，原告无证据证明协议第三条非双方约定并属后来添加的内容的事实，且与第三组证据3相互印证，该证据可作为本案证据认定。原告对其他证据真实性无异议，可作为本案证据认定；第四组证据1、原告与鞋中王超市草签的《租赁合同》内容真实，可作为本案的相关事实的证据采用。证据2，属被告内部报告材料，不作为本案事实证据采用。
通过庭审质证，本院确认以下事实。2008年12月28日，原、被告签订《扶沟县人民商场整楼房租赁合同》一式二份。合同约定，1、甲方（被告下同）同意将人民商场一、二、三层及周边小门面（一楼最东头二间门面及一楼西头二间门面除外）出租给乙方（原告下同），并提供住房、办公等地方；2、楼房租赁期限为15年，自2009年3月1日起至2024年3月1日止；3、整个商场年租金为61万元（不包括各种税费），商场交付后，第一年按一季度交一次租金，第二年按半年交一次租金，从第三年开始按年度一次性交清一年的租金；4、甲方自订立本合同于2009年3月1日前将商场一楼中厅及门面ABC鞋店二间交给乙方简单装修经营，年租金16万元，分二次交清一年的租金。现中厅的二商户于2009年12月31日前搬出，其余于2009年3月1日前搬出；5、二层、三层于2009年12月5日前交付，年租金24万元。一楼西头鞋业超市于2011年3月30日前交付，年租金10万元。一楼东头易柏源食品超市及办公机具门店于2010年4月30日前交付，年租金11万元；6、乙方如到期未交清租金，甲方有权单方解除合同，并有权向乙方追偿下欠租金及违约金，乙方应无条件退场；7、合同履行中，如因商场的债权、债务或其它原因不能保证乙方合同履行以及给乙方造成经济损失，则视为甲方违约，自身经营中的原因除外。双方不得以任何理由要求对方增加或减少现金，否则视为违约；8、乙方在签订合同时向甲方交定金6万元，甲方将一楼中厅和ABC鞋店二间交付给乙方时抵作租金，若乙方违约，甲方不退还定金，并追究违约责任；9、本合同签订后，双方必须履行，若一方违约，由违约方按剩余租期每年50万元向对方支付违约金。
合同签订后，原告于2009年4月2日，以扶沟县城关镇人民商场为经营场所，申办了个体工商户营业执照，登记名称为扶沟县春天服饰广场。截止2008年12月28日合同签订日，原告向被告交款二笔共计8万元。自合同签订日至2009年6月13日，原告交租金二笔共计6万元。合同签订后，被告将人民商场二楼和一楼中厅及门面ABC鞋店二间交付给原告。针对合同约定的人民商场三楼的交付，由于被告未能按约定时间交付，原、被告曾于2010年5月20日签订《人民商场与春天服饰所签租赁合同的补充协议》，协议约定：1、双方商定三楼的交付时间为2011年4月30日；2、乙方就三楼未能使用期间，从二楼、三楼年租金24万元中扣除，待三楼交付乙方后，仍按原合同租金24万元执行；3、每块场地交付之日即是租金交付日，租金于十日内交齐。其它仍按原合同、协议执行。2011年7月15日，被告将人民商场三楼场地向原告进行了交付。针对东大厅易柏源食品超市和办公机具门店的交付问题，原、被告于2009年12月21日签订《关于协调占压门头及东大厅不能兑现的协议》。其中协议第三条约定，东大厅如不能兑现，东大厅租金可在租金总额中扣除。东厅超市（易柏源食品超市）、办公机具（门店）租金11万元，如隔墙门封不上，商场以后不再要租金。另外，原、被告签订《人民商场整楼房租赁合同》时，被告与办公机具门店业主签订的《门面房租赁合同》未解除。2010年12月31日，原告又与办公机具门店业主郭×签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告同意将办公机具门店租给郭×继续经营。租赁期间自2013年5月1日至2017年4月30日，年租金23000元。2013年4月30日，被告将办公机具门店正式交付给原告，原告于2013年4月19日收取郭×2013年5月11日至2015年4月30日租金46000元。期间，被告已将东大厅（易柏源食品超市）隔墙门封闭。合同约定的易柏源食品超市场地不再向原告交付，被告不再收取合同约定的易柏源超市及办公机具门店的租金。针对原、被告租赁合同约定的一楼西头鞋业超市（现珠宝玉器店）的交付问题，当时由于被告与鞋业超市业主的租赁合同未解除，致使被告未能按合同约定向原告交付。期间，原告曾与鞋业超市业主张××草签一份《租赁合同》，协议约定，原告同意将原合同执行到2013年12月31日合同期届满。同时，双方又约定了2014年1月1日后的租金价格及保证金等。草签协议签订后，被告未向原告交付鞋业超市场地。双方未按约定执行。2011年5月15日，被告针对一楼鞋业超市场地交付问题又向原告发出书面通知。通知载明：“我方于2008年12月28日与你签订的人民商场整楼房租赁合同的第五项中一楼西头鞋业超市，于2013年12月31日交付你方，请你方在2014年1月1日向人民商场交纳一楼鞋业超市的租金。”原告在通知书上签字确认并同意上述通知意见。2013年12月26日，被告又向原告作出书面通知。通知载明：“按照人民商场与你所签订协议，黄×（鞋业超市业主）四间门面房于2013年12月31日交与你使用。由于种种原因，此房暂不能交付与你使用。因此，商场暂不收此房租。待向商务局汇报后，拿出处理意见，再与你协商处理此事。”至今，被告未将鞋业超市（现珠宝玉器店）场地向原告交付。
另查明，原告自2008年12月28日至2014年2月18日共向被告支付租金196.3万元。2010年4月15日，为履行（2006）周民初字第72号民事判决书，被告针对鞋业超市场地在2003年1月11日与业主黄×签订10年租赁合同基础上，又与黄×延续六年租赁期限，并按年租金140000元一次性收取840000元租金，至2018年12月31日期满。
本院认为，原、被告所签订的《扶沟县人民商场整楼房租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，依法应认定属有效合同。双方在签订合同时，被告方时任法定代表人李书文是否按照有关规定召开职工大会或职代会讨论，不影响该合同的效力，被告以此主张合同无效的理由不能成立。根据合同第四、第五条的约定，在被告未按约定期限将人民商场三楼向原告交付的情况下，截止2009年12月30日，原告已按合同约定履行了支付租金的基本义务，因此，被告抗辩原告欠付租金20000元属违约在先的理由，本院不予采纳。关于双方所签“一楼东厅（原易柏源超市，现同和堂药店）不能兑现的协议”的效力及法律后果。2009年12月21日，双方签订了《关于协调占压门头及东大厅不能兑现的协议》，协议约定：“如东大厅不能兑现，东大厅租金可在租金总额中扣除。东厅超市、办公机具租金110000元，如隔墙门封不上，商场以后不再要租金。”意即“如东大厅不能交付，东大厅租金（包括办公机具租金共计110000元）在租金总额中扣除，但前提是一楼中厅通往东大厅的隔墙门必须封上，否则商场以后不再要租金。”对此，可视为双方对一楼东大厅租赁合同附条件约定解除协议，现商场一楼中厅通往东大厅墙隔门已经封闭，所附解除条件成就时双方所签一楼东大厅租赁合同条款解除。至于之后人民商场将办公机具两间门面房无偿交付给原告并由其收取租金的行为，应视为合同解除后人民商场对原告损失的补偿。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律或社会公共利益，且已实际履行，对其效力本院予以确认。故对原告要求被告支付一楼东厅场地并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。
原、被告租赁合同中虽载明有商场周边部分小门面房，除办公机具门店外，商场周边部分小门面房的租金及交付期限等均没有约定，故，原告要求被告交付商场周边小门面房并承担违约责任，本院不予支持。
关于人民商场对一楼西头营业大厅至今未能交付是否构成违约的问题。按照合同约定，一楼西头营业大厅交付时间为2011年3月30日前，年租金100000元。此前，人民商场于2003年1月1日与黄民、贾丽签订西营业厅承租合同，承租期限自2003年1月1日起至2012年12月31日止共计10年整，年租金100000元。2010年4月15日，为偿还债务，人民商场将与黄×、贾××所签承租合同的租期延续六年，租赁期限变更至2018年12月31日，延续期间年租金调整为140000元，并一次收取六年租金840000元用于还债。原告与人民商场签订合同后，多次催告人民商场尽快交付该租赁场地。2011年5月15日，人民商场书面通知原告，一楼西头营业大厅于2013年12月31日交付，租金从2014年1月1日起缴纳。2013年12月26日，人民商场再次书面通知原告，主要内容是：“由于种种原因，此房暂不能交付你使用，商场暂不收此房租。待向商务局汇报后拿出处理意见，再与你协商处理此事。”至今，人民商场仍未将一楼西头营业大厅交付原告，综上，人民商场没有按约履行一楼西头营业大厅的交付义务，已构成根本性违约，应依法承担违约责任。
关于双方签订的租赁合同中一楼西头营业大厅的合同条款是否应予解除的问题。由于人民商场在与原告签订租赁合同之前，已与案外人黄×、贾××签订承租合同，又于2010年4月15日与二人续签合同至2018年12月31日，并一次性收取六年租金840000元，现该租赁场地由黄×、贾××合法占有使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，应确认黄民、贾丽为人民商场一楼西头营业大厅履行合同的承租人，人民商场交付一楼西头营业大厅在客观上已无法履行。根据合同法第九十四条第（三）、（四）项的规定，原告与人民商场均有权依据上述情形解除合同，故人民商场要求解除租赁合同中一楼西头营业大厅的合同条款的主张应予支持。
关于人民商场因违约应支付违约金数额如何确定的问题。双方在合同十三条约定：若一方违约，由违约方向对方支付违约金，违约金按剩余租期每年500000元计算。合同法规定的违约金的基本性质是对违约造成的损失的补偿性，上述约定对违约损失约定不明确，幅度太大，违约金数额过分高于因违约造成的损失，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，应依人民商场要求对违约金数额进行调整。结合本案具体情况，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、可得利益、原告目前经营状况，人民商场履行能力等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则，宜以人民商场违约给原告造成的损失为基准来确定赔偿金数额。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方违约，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，原告的损失应包括实际损失和可得利益损失。原告未请求人民商场赔偿实际损失，对实际损失部分本院不予审理。关于冷廷志可得利益损失，即合同履行后的“可得利润损失”，应从2011年3月30日合同约定交付之日至2014年3月18日原告起诉之日，以同期人民商场与黄民、贾丽所签合同年租金140000元减去人民商场与原告所签合同年租金100000元，差额40000元×3（年）=120000元，为原告在人民商场违约期间的可得利益损失，亦即人民商场在违约期间应支付违约金数额。至于合同解除后的预期可得利益损失，根据合同法第九十七条规定，不属赔偿之范围。
综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一、二款之规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、二款，参考《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》［法发（2009）40号］，判决如下：
解除被告扶沟县人民商场与原告冷廷志签订的《扶沟县人民商场整楼房租赁合同》中关于“一楼西大厅”（原鞋业超市，现珠宝玉器店）的租赁合同；
被告扶沟县人民商场应于判决生效后5日内，向原告冷廷志支付违约金120000元；
驳回原告其他诉讼请求。
本案诉讼费11080元，由原告负担5540元，被告负担5540元（被告负担部分暂由原告垫付，待执行判决时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 张继超
审判员 刘锦华
陪审员 任玲玲
二〇一五年二月三日
书记员 张雪峰