福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第3889号
原告刘朝秀，女，1970年10月24日出生，汉族，住永安市，现住永安市。
委托代理人洪乐乐，女，1991年11月10日出生，汉族，系原告女儿。
被告永安闽水缘房地产开发有限公司，住所地永安市香樟大道716号A栋。组织机构代码：67190132-8。
法定代表人饶希凡，董事长。
委托代理人廖首炊，福建商通律师事务所律师。
原告刘朝秀与被告永安闽水缘房地产开发有限公司（以下简称“闽水缘公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，依法由审判员钟增贵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘朝秀及其委托代理人洪乐乐、被告委托代理人廖首炊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘朝秀诉称：2012年3月9日，原告在被告公司购买一套商品房，本应于2013年10月31日交房，但因房屋质量问题至今无法交房。在此期间，原告曾在永安市政府、质检科、信访局投诉过，可都没有给予解决。2014年7月8日，原告还到三明信访局投诉过，也没有给予解决。由于原、被告双方对退房违约事宜无法达成一致，现原告为维护自身合法权益，根据《商品房买卖合同》第五条、第八条、第九条关于：1、被告应当在2013年10月31日前交付原告使用；2、逾期超过九十日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起三十天内退还全部已付款（含原告向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息），并按原告已付款的20%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付给原告逾期交房违约金42530元（违约金按已付款579438元的日万分之二计，从2013年11月2日算至2014年11月3日，共367天）；2、被告为原告修补存在质量问题的房屋墙体（靠西边墙体开裂，外墙需修补、内墙需重新修补；靠马路边三个死角开裂；楼顶开裂；楼板开裂、用脚踩整个楼板晃动；卫生间及厨房存在空鼓）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告闽水缘公司辩称：原告所购房屋裂缝在2013年10月21日前已经整改完毕，符合交房条件。2013年10月21日，被告书面通知原告付款及交房，但原告拒绝收房和付款，属原告违约。在合同约定的交房时间之前，被告预售的房屋验收合格后并经建设行政主管部门备案，已符合交房条件。综上，被告建设的房屋质量符合交房条件，具备交房条件的时间及通知交房时间均早于合同约定的交房时间，本案被告没有违约事实，原告提起本案诉讼没有事实依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：永安市高尔夫花园楼盘（亦称“圣帝斯堡”）系被告开发建设。2012年3月9日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0039379）。合同主要约定：原告向被告购买位于永安市高尔夫花园第4幢7层01单元预售商品房（住宅）一套，建筑面积114.53平方米，每平方米单价5342.85元，总房价款计人民币611917元。原告应于签订合同当日支付首期购房款191917元，余款420000元，原告申请办理银行按揭贷款手续。被告应在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过九十日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按原告已付款的20%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告应在被告发出的《交房通知》或公告中规定的日期内到被告指定地点办理房产交接手续，逾期不办理的，视为被告已按期交付，原告除应足额缴纳自规定之日起的物业管理费用外，还应支付办理交房手续时应付的款项，以及按逾期天数每天交付总房价的万分之二作为违约金。保修责任：原告购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏，被告不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件六合同补充协议第三条第3款规定：原告应在被告寄发的《商品房交付通知书》上规定的交房时间、交房地点办理收房手续。如原告逾期未办理收房手续，原告应当自《商品房交付通知书》规定的交房截止日起承担该商品房销毁的风险。原告还应赔偿由于逾期收房给被告造成的一切损失。第4款规定：因原告原因延迟交房超过15天的，应视为原告已经验收无误并且自动接收出卖人交房，一切责任均由原告承担。第5款规定：原告验收或视同验收无误后，在保修期间内。被告继续对房屋承担维修、整改责任；保修期外，被告不再对房屋承担维修、整改责任。第6款规定：原告全部履行了本合同及其全部附件、补充协议的责任和义务并经被告确定无误后，被告方可交付房门钥匙，其他有关手续和权证可陆续交付。第7款规定：原告验收房屋后，发现和合同约定不符的，应在十日内向被告提出书面异议。逾期没有提出异议，视为认可现房条件，除法律规定和合同约定的情况外，不得以任何理由向被告提出索赔要求。合同还对其他事项作了约定。同日，原、被告双方就涉案商品房买卖又签订了《关于垫付首期的补充协议》，补充协议主要约定：涉案房屋的总价为611917元，应缴付首期款191917元，原告已交付首期款62000元，剩余首期款129917元由被告垫付；原告承诺在合同签订之日起两年内还清由被告垫付的129917元，具体付款方式为：2012年9月9日前支付32479元、2013年3月9日前支付32479元、2013年9月9日前支付32479元、2014年3月9日前支付32480元；如原告无法在约定时间内支付相应的款项，则视为原告违约，由原告承担一切违约责任；该补充协议自双方签订之日起生效，具有与《商品房买卖合同》同等法律效力。嗣后，被告按约定支付了首期购房款62000元及分期首付款的前三期购房款97437元并按合同约定办理按揭贷款420000元，即在合同约定的交房时间2013年10月31日前，原告已经支付购房款合计579437元，第四期首付款32480元至今尚未支付。2013年9月29日，讼争房屋所在楼栋通过永安市住房和城乡规划建设局的验收备案并取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年10月21日，被告书面通知原告办理交房手续，原告以讼争房屋存在质量问题为由拒绝办理交房手续。讼争房屋至今尚未办理交付手续。
2014年5月16日，原告向永安市住房和城乡规划建设局投诉被告所开发的圣帝斯堡商品房存在质量问题。2014年6月9日，永安市住房和城乡规划建设局就投诉问题作出（永建信复字（2014）22号）《关于刘朝秀等反映圣帝斯堡房屋质量信访事项答复意见书》，认为：“针对你反映圣帝斯堡房屋质量的问题，我局质监站已多次进行协调。圣帝斯堡工程项目已由建设单位组织施工单位、勘察单位、设计单位对该项目进行竣工验收，验收结论为合格。各责任方已出具质量认可文件，并办理了竣工验收备案。2013年11月1日，部分购房户已在售楼部查看过质量认可原件及备案表。需查看上述资料的购房户，可依据房屋购房合同中的相关条款要求开发商出示原件。2014年5月21日，质监站再次派专业技术人员与建设单位技术人员、购房户（1#701室刘朝秀、2#1401室罗荣芳、2#1205室陈君治）一同到现场察看，察看情况如下：（一）墙体裂缝问题。该裂缝为剪力墙外墙与砖砌体（加气混凝土砖块）不同材料交接处产生的温差变形裂缝，裂缝处未发现渗水，开发商对裂缝已进行处理，未见裂缝继续发展。（二）楼板天棚裂缝问题。业主提供手机影像裂缝在本次检查时楼面找平、天棚腻子饰面，从现场中未发现明显裂缝存在。2013年11月1日，质监站专业技术人员与开发商、施工方、购房户等相关人员共同处理该裂缝问题时，对裂缝处（找平层）凿除面层后察看，未发现楼板存在裂缝。（三）卫生间和厨房墙面空鼓问题。卫生间和厨房墙面粉刷层局部存在空鼓、裂缝，现已责成建设单位对此进行处理。（四）层高不足问题。原设计层高为三米，楼层层高计算应为实测层高＋楼地面找平层厚度＋楼板厚度。偏差值是否超过规范规定的范围，双方若存在异议，可委托有资质的机构对层高进行实测，以实测结果为准。（五）底层（架空层）柱裂缝问题。经查，存在裂缝的框架柱是施工时采用砖砌体外包装饰并进行粉刷，预埋线管穿过砖砌体时存在的变形裂缝。……若对以上察看情况及处理意见有异议的，建议上述购房户提请有资质的房屋质量鉴定机构或省级建筑工程质量协会组织专家对房屋质量问题进行鉴定。购房户也可以根据《合同法》等规定通过司法途径解决。”原告不服答复意见，向三明市住房和城乡建设局提出复查请求。2014年7月24日，三明市住房和城乡建设局作出明建信答（2014）25号《信访事项复查意见书》，认为：“一、2014年7月8日，我局指派技术人员与信访人、建设单位、施工单位共同赴现场查看，同时调取了圣帝斯堡项目设计图纸。二、关于房屋质量现场勘查情况。1、经现场勘查，住房反映部份墙体存在裂缝问题属实，尤其以西侧山墙较为严重。经核对设计图纸后发现，墙体裂缝主要存在于剪力墙与填充墙交接处。产生原因主要是两种材料物理软科学性能不同，其热胀冷缩效应不同，导致温度应力的产生，使墙体出现温差裂缝，属于质量缺陷。2、经现场勘查，部分架空层柱表面存在裂缝情况属实。该裂缝是施工时采用砖砌体外包装饰并进行粉刷，预埋线管穿过砖砌体时存在的温差变形裂缝，属于质量缺陷。三、永安市住房和城乡建设局就你们反映的裂缝、空鼓等房屋质量缺陷问题已责令建设单位进行修补。综上所述，三明市住房和城乡建设局作出如下复核意见：永安市住房和城乡建设局就该项目房屋质量问题的信访答复，事实清楚，未违反法律法规，予以维持。如你们认为建设单位的修补不符合要求，可向永安市住房和城乡建设局反映，要求建设单位再进行修补。”原告以讼争房屋仍存在质量问题，不符合交付条件，被告存在违约为由，诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金并对房屋质量问题进行修补，由此引发讼争。庭审中，被告表示原告所称房屋裂缝问题是工程通病，属于质量缺陷，已整改完毕，因此系原告违约无理拒绝接收房屋；原告并提交照片四张，欲证实原告购买的讼争商品房存在质量问题，被告表示该证据的真实性无法确认，亦不能证明讼争商品房存在质量问题；原告并提交不动产发票及银行交易明细，欲证实原告交付购房款时间与被告开具不动产发票时间不一致，被告故意拖延开发票并要求原告支付违约金，属于欺诈，被告表示原告提交的该证据与本案无关。
上列事实，有原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、《关于刘朝秀等反映圣帝斯堡房屋质量信访事项答复意见书》、《信访事项复查意见书》、《销售不动产统一发票》、被告提交的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《高尔夫花园·交房缴费一览表》、邮政特快专递回执单、《关于垫付首期的补充协议》及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用。原告认为讼争房屋存在质量问题而拒绝办理交房手续，但从原告提供的永安市住房和城乡规划建设局作出的信访事项答复意见书及三明市住房和城乡建设局作出的信访事项复查意见书可以看出，原告所反映的讼争房屋存在的质量问题属于质量缺陷，原告并未提供充足的证据证实讼争房屋存在主体结构质量不合格等严重影响正常居住使用的质量问题。讼争房屋所属工程项目于2013年9月29日通过主管部门的竣工验收备案，由此可以认定本案讼争房屋在2013年9月29日前已经符合法定及合同约定的交付条件，被告并于2013年10月21日书面通知原告办理交房手续，符合双方买卖合同中关于房屋交付条件及期限的约定。因此，原告以讼争房屋存在质量问题、不具备交付条件为由，要求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对原告陈述的房屋质量问题，三明市住房和城乡建设局作出的《信访事项复查意见书》的复核意见已明确载明“如你们认为建设单位的修补不符合要求，可向永安市住房和城乡建设局反映，要求建设单位再进行修补。”同时，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款关于“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，原告可在依照合同约定办理房屋实际交付手续后，依照上述相关规定及双方《商品房买卖合同》中的相关约定主张权利。现因原告尚未办理交房手续，讼争房屋尚未实际交付，原告直接诉请要求被告修补房屋墙体，依据不足，理由不充分，本院在本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘朝秀的诉讼请求。
案件受理费431.50元（已减半），由原告刘朝秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 钟增贵
二〇一四年十二月十九日
书记员 田加溁
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，原告请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，被告应当承担修复责任；被告拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，原告可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。