桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初92号
原告（反诉被告）陆昆，男，壮族，1973年1月18日出生，住广西桂林市象山区。
原告（反诉被告）吴成军，男，汉族，1973年10月20日出生，住广西桂林市秀峰区。
原告（反诉被告）彭阳保，男，苗族，1964年8月20日出生，住广西桂林市象山区。
以上三原告诉讼代理人唐锦琳，广西桂山律师事务所律师。
被告（反诉原告）王军秀，女，汉族，1973年7月8日出生，住广西永福县。
诉讼代理人唐小明，广西中远律师事务所律师。
原告（反诉被告）陆昆、吴成军、彭阳保与被告（反诉原告）王军秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法组成由审判员周浩担任审判长，人民陪审员陈春燕、钱宇萍参加的合议庭，于2016年7月11日公开开庭审理了本案。代书记员阳燕担任记录。原告（反诉被告）陆昆、吴成军及原告（反诉被告）共同诉讼代理人唐锦琳，被告（反诉原告）王军秀及其诉讼代理人唐小明出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陆昆、吴成军、彭阳保诉称，2014年9月16日，原告与被告订立一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告应按季度交纳租金；逾期不交的，每天按欠交金额的5%付滞纳金；超过一个月未足额交付租金的，原告有权收回房屋，终止租赁合同。2015年9月，被告欠交20332元房租长达62日，另因其违法用电致供电局罚款14571.69元，并由原告代缴电费4857.23元。现被告恶意不再支付租金，并表示今后也不再支付租金。原告为维护自身的合法权益，诉请法院：1、判令解除原告与被告订立的租赁合同；2、判令被告向原告支付租金直至合同解除之日（租金在2016年3月31日前按29172元／月计，在2016年4月1日至2017年3月31日间按30631元／月计，在2017年4月1日至2018年3月31日间按32163元／月计）；并以被告欠交租金为基数，按30%计算滞纳金直至合同解除之日；3、判令被告向原告支付代缴电费4857.23元及罚款14571.69元；4、本案诉讼费由被告承担。原告陆昆、吴成军、彭阳保对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、被告身份证明，拟证明被告的基本身份情况；
2、原告与桂林市农业生产资料有限公司的房屋租赁合同原告与桂林市某某资料有限公司的房屋租赁合同，拟证明原告从产权人处获得了房屋的使用权、且有权转租；
3、原告与王军秀的房屋租赁合同，拟证明合同约定：被告应按季度交纳租金，逾期不交的，每天按欠交金额的5%付滞纳金。超过一个月未足额交付租金的，原告有权收回房屋，终止租赁合同；
4、原告与王军秀的沟通信息，拟证明被告在交纳2015第四季度房租时欠交20332元；
5、客户停电通知书、桂林市供电部门出具的2014年及2015年电费清单2份、供电局发票2份、西城商务宾馆用水电交费一览表，拟证明被告在租赁房屋期间有严重的违法用电行为，且该行为造成原告被桂林市供电部门处罚，原告代被告向供电局交纳了4857.23元电费及14571.69元罚款。
被告王军秀辩称，原告请求解除《房屋租赁合同》没有事实和法律依据。在合同履行期间，是原告擅自对公用030007489030xx9号电表开启封印涉嫌窃电，供电部门于2015年7月16日发现后采取断电查封措施，7月25日才恢复正常供电，停电9天，原告的行为导致被告经营的宾馆有16个房间因断电无法营业，造成直接经济损失20322元。事后，被告提出损失从2015年第四季度房租中抵扣，双方交涉二个月无果，无奈，被告于2015年12月1日将余款补交。本案不存在合同解除的法定或约定条件，原告要求解除房屋租赁合同的诉请，无事实和法律依据，应依法予以驳回。被告并不是拖欠原告的租金，仅仅是维权。2016年第二季度房屋租金已从房租保证金40万元中抵付，原告违反约定将该楼一层出租给他人经营饭店，造成噪音大，油烟味浓，严重影响宾馆生意。为此被告多次发函要求原告关闭饭店，并通知原告房屋租金从保证金中抵扣，原告收函后没有提出任何异议予以默许。其次，房屋租赁合同中约定的滞纳金因违法不具有法律效力。原告要求被告支付代缴电费4857.23元及承担因窃电被供电部门处以罚款14571.69元没有事实和法律依据。原告诉请的电费被告已在2015年6、7月电费支付。从供电部门提供的资料显示，当月电量与供电部门的计费电量不一致，恰好可以证明原告擅自多计电量多收电费。原告管理的030007489030xx9号电表是公用电表，含原告和被告在内共有五户人使用该表。被告认为原告有窃电的重大嫌疑，其理由一系原告用电量大，是最大的受益者；二当供电部门送达《客户停电通知书》和《客户违约用电、窃电通知书》时，原告彭阳保和陆昆分别签字认可有窃电行为。原告没有任何证据证明被告有窃电行为，而要求被告承担罚款依据何在。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告王军秀诉称，房屋租赁合同履行期间反诉原告按时交纳房租、水电和其他费用，无任何违约行为。2015年7月16日反诉被告擅自对公用电表开启封印涉嫌窃电被供电部门采取断电查封措施，7月25日才恢复正常供电，停电9天，导致反诉原告经营的宾馆有16个房间因断电无法营业，造成直接经济损失20322元，事后反诉原告提出将该损失从2015年第四季度房租中抵扣，为此双方多次交涉无果，反诉原告于2015年12月1日将该款项支付清楚。合同履行过程中，反诉原告发现反诉被告代收电费时有多收费用的情况。反诉原告于2015年8月28日与附近的桂林北斗置业发展有限公司协商，从该公司名下的电表接电使用。2015年10月24日反诉被告对其承租房屋西侧一楼的公厕进行改造时，强行要求反诉原告承担公厕改造费2000元，反诉被告是没有任何依据收取的，依法应当予以返还。故诉清法院：1、依法判令反诉被告继续履行租赁合同；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告因盗电被断电处罚导致宾馆无法经营造成的直接经济损失20322元；3、依法判令反诉被告返还反诉原告下列费用：⑴、代收电费期间多收取的电费差价12280.67元；⑵、2015年6-11月份因没有扣除030007489号电表其他用户的用电量致使反诉原告多支付了电费12102.66元；⑶、强行摊派公厕改造费2000元；4、本案诉讼费全部由反诉被告承担。被告（反诉原告）王军秀为其辩解及反诉主张在举证期限内提供的证据有：
1、租赁合同，拟证明：⑴、反诉人承租部分房屋（42间）；⑵、水电费据实结算；⑶、约定的滞纳金违法且过高无效；
2、客户停电通知书，拟证明被反诉人签字确认其有窃电行为，030007489电表被断电查封；
3、知会信、回复信、郑重声明函件，拟证明反诉人多次与被反诉人交涉，因被反诉人窃电导致停电9天，造成反诉人经营的宾馆共16个房间无法营业，直接损失20322元，该损失应从2015年第四季度房租中抵扣；
4、住房情况统计表、宾馆住宿预订单，拟证明：⑴、停电期间，恰是桂林旅游旺季，住宿客户爆满；⑵、宾馆各类房的房价情况；
5、用电协议、身份证明，拟证明反诉人于2015年8月28日与附近的桂林某某北斗置业发展有限公司负责人黄某某木荣协商，从该公司名下的电表接电使用；
6、水电交费表原件、收据原件，拟证明2014年10月至2015年11月期间，被反诉人代收电费情况：030007489030xx9电表共代收21268度×1.00元／度=21268元；030007490030xx0号电表共代收56507度×1.00元／度=56507元。反诉人使用030007489030xx9电表的用电情况，2014年10月至2015年5月份8个月总共用电2836度，平均每月用电354.5度。2015年6月-7月之间反诉人交纳电费16499度，按每度1元计算是16499元；
7、电费清单，拟证明供电部门收取030007489030xx9和030007490030xx0二块电表的电价为每度电0.8421元；
8、2016年1月电费清单，拟证明反诉人自2015年11月起不使用030007489030xx9号电表，但该表一直有用电记录，二个月用电8844度，平均每月用电4400多度；
9、030087591030xx1号电表电费清单及交费单，拟证明反诉人改用桂林某某北斗置业发展有限公司电表后两月电费不足3000元，之前使用的二块电表每月电费7000余元，怀疑有多收电费的事实；
10、收条，拟证明被反诉人对承租房屋西侧一楼的公厕进行改造时，强行要求反诉人承担公厕改造费2000元；
11、照片，拟证明被反诉人违约将交通路9XX号1层出租给他人经营饭店。
12、关于要求停闭一楼饭店暨2016年第二季度房屋租金从房租保证金中抵扣的通知函两份、EMS快递回执原件，拟证明：反诉人两次向被反诉人发函要求整改1楼的饭店及第二季度的房屋租金从房屋保证金中抵扣；
13、住户意见薄，拟证明自从1楼的饭店开业之后住客对房间的反映很大。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，本院依被告（反诉原告）王军秀的申请调取了下列证据：
1、客户违约用电、窃电通知书；
2、030007489030XX9号电表2015年1月至2016年3月期间电量、电费明细；
3、陆昆向桂林供电局出具的情况说明；
4、陆昆向桂林供电局出具的承诺书；
5、030007489030XX9号电表现场照片及说明。
经过开庭质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1、2、6、7、8、10、11、12的真实性无异议，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，双方当事人对本院调取的证据的真实性无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据3、4、5的关联性和证明内容有异议，认为原告提交的证据无法证实其主张。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据3、4、5、9、13的真实性不认可，对其他证据的关联性和证明内容有异议，认为原告提交的证据无法证实其主张。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信；对双方提出异议的证据，将结合全案证据及其与双方诉辩事由存在的关联性，作为本案定案的参考依据。
结合全案证据，本院确认以下法律事实：
2009年8月5日，原告作为承租人与桂林市农业生产资料有限公司作为出租人签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租人同意将桂林市交通路31XX号整栋房屋（房屋西侧一楼公厕除外）出租给乙方，承租区域可以作为商业门面和公寓住房用途，租赁期限为10年，自2009年12月1日起至2019年11月30日止。
2014年9月16日，原告作为出租人，被告作为承租人，双方经过友好协商，另签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：出租人同意将桂林市交通路31XX号二至六层共四十二套单间配套房及附属设备租赁给乙方作为商业经营使用，租赁期自2014年10月1日起至2018年3月31日止；租赁期届满或提前终止，出租方有权收回全部出租房屋及附属设备，承租人应将房屋及附属设施在良好使用状态下交还给出租方，装修物无偿交付给出租方；房屋租金每年租金按上年租金基础上增加5%，即：2014年10月1日至2015年3月31日，每月租金27783元人民币；2015年4月1日至2016年3月31日，每月租金29172元人民币；2016年4月1日至2017年3月31日，每月租金30631元人民币；承租方按季度交纳租金，即每第三个月的28号以前将下季度租金足额交付给出租方，逾期不交，每天按欠交金额的5%收取滞纳金，超过一个月未足额交付租金，出租方则有权收回房屋，终止租赁合同，同时可以扣留承租方物品和办公设施变卖抵作租金，保证金不退；水、电以及其他费用，由承租人按实际耗用量结算，根据双方约定按单交付；合同签订后，承租方应向出租方缴付40万元作为房租保证金。合同签订后，原、被告双方均能按照合同的约定履行义务。以“桂林市农业生产资料有限公司桂林市某某资料有限公司”的户名在桂林市交通路9XX号共安装两块电表（030007489030XX9、030007490030XX0），表后线属用户自行管理。被告经营的旅馆通过上述二块电表供电，其中030007490030XX0电表由被告旅馆单独使用，而030007489030XX9电表有包括被告旅馆在内的5家用户共同使用。电费交纳的惯例是由原告根据电表度数计算电费后，由被告转帐给原告。2015年7月16日，桂林供电局现场检查时，发现030007489030XX9号电表存在开启封印窃电行为，随后供电局作出停止供电的处理。就窃电的原因，原、被告发生争执，为及时恢复供电，陆昆于2015年7月24日向桂林供电局出具“情况说明”和“承诺书”各一份，内容为该表现在大楼内经营的共五个用户，一时难以查清谁造成的此现象，为保证大家利益，陆昆承诺三个工作日内交清相关款项。同日，桂林供电局恢复供电。其后，原告向桂林供电局补交了4857.23元电费、另缴纳了14571.69元违约使用电费罚款。030007489030XX9号电表发生窃电，原告按桂林供电局补交电费和罚款后，原告认为上述费用应由被告承担，被告则另认为窃电与其无关，停电9天造成其旅馆经济损失20332元应由原告负责，双方为此产生矛盾，被告自2015年10月开始不再使用上述两块电表，与北斗公司协商后，通过接该公司电表向旅馆供电。被告目前2016年第一季度房租尚欠2万元，2016年第二季度起一直未支付房租。
2015年9月21日，被告向原告发出知会信，内容为：因你方原因，导致16个房间断电9天，恰逢旅馆业获利黄金时期，我方受经济损失20322元，请你方三日内赔付，逾期将从应付租金中扣除。同月24日，原告回复：桂林供电局断电封表一事完全不影响双方房屋租赁合同的执行，你方须按时按租赁约定金额交付，否则，我方将保留提前终止合同权利；为及时处理好断电之事，我方暂时垫付了罚金，经我方了解，盗电行为的受益者恰恰是你方，你方须在本季交付租金时将应补电费一并计入。
另查明，被告使用上述二块电表期间，原告按每度1元的标准代收电费，但供电部门实际按每度0.8421元收取电费。西城宾馆旁公厕改造，被告向案外人支付了2000元费用。
原告诉至本院后，被告即不再支付租金。被告于2016年3月26日、5月4日两次发函要求原告关闭一楼饭店或改为其他经营项目，另主张房屋租金从房租保证金40万元中抵扣。
本院认为，原、被告就桂林市交通路31XX号二至六层共42个房间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反国家法律和行政法规强制性规定，亦不损害国家、集体和第三人的利益，故为合法有效。依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。本案产生纠纷的原因系030007489030XX9号电表发生窃电后，原、被告就窃电行为人的认定和损失赔偿问题发生争议。桂林供电局出具说明该电表的表后线属用户自行管理，原告当时安排了五位用户共同使用该电表，造成窃电行为人难以认定，依据现有证据本院亦无法查明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因原、被告提供的证据均无法证实系对方实施了窃电行为，故本院对原告要求被告支付代缴电费及罚款，对反诉原告要求反诉被告赔偿宾馆无法经营直接经济损失的请求均不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就一楼饭店油烟、噪音问题，被告本应与原告协商妥善解决，但被告不支付租金致使原告不能实现合同目的。房屋租赁合同约定超过一个月未足额交付租金，出租方有权收回房屋，终止租赁合同。被告在原告多次催告后仍不履行交付租金的义务，解除合同的条件已成就，原告主张解除合同，本院予以准许。至合同解除之日，被告应按合同约定向原告支付租金。关于原告主张以欠付租金为基数，按30%计算滞纳金。本院认为合同中约定的滞纳金款项属于违约金性质，我国法律对于约定违约金的定义和法律精神是以补偿性为主，惩罚性为辅，结合本案实际情况及被告过错程度，在原告未举证因被告违约给其造成的实际损失金额的情况下，本院酌定由被告以欠付租金为基数，按照年利率6%计算违约金较为符合双方当事人利益，也较能体现公平和诚实信用原则。
关于反诉原告主张其按每度1元的标准向反诉被告支付电费，但供电部门实际按每度0.8421元收取电费，要求反诉被告退回多收取的电费差价12280.67元。本院认为，《中华人民共和国电力法》第三十五条规定，电价实行统一政策，统一定价原则，分级管理；第四十一条规定，对同一电网内的同一电压等级、同一用电类别的用户，执行相同的电价标准；第四十三条规定，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。第四十四条规定，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。被告使用上述二块电表期间，原告按每度1元的标准代收电费，每度电多收取0.1579元，按法律规定差价应予返还。故本院对反诉原告此项请求予以支持。
反诉原告主张其承担其他用户用电量致使其多支付了12102.66元，依据不足，本院不予支持。另反诉原告向案外人支付的公厕改造费2000元与本案无关联性，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国电力法》第三十五条、第四十一条、第四十三条、第四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陆昆、吴成军、彭阳保与被告（反诉原告）王军秀签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）王军秀支付原告（反诉被告）陆昆、吴成军、彭阳保自2016年第1季度起至本判决生效之日止的房屋租金（根据本判决生效之日止的具体时间，租金按合同约定分段计算：1、2016年3月31日前未付租金为20000元；2、2016年4月1日至2017月3月31日，每月租金30631元；3、2017年4月1日至2018年3月31日，每月租金32163元）；
三、被告（反诉原告）王军秀支付原告（反诉被告）陆昆、吴成军、彭阳保违约金（违约金以上述第二项判决确定的房屋租金为计算基数，按年利率6%计算）；
四、原告（反诉被告）陆昆、吴成军、彭阳保退还被告（反诉原告）王军秀多收取的电费差价12280.67元；
五、驳回原告（反诉被告）陆昆、吴成军、彭阳保的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）王军秀的反诉请求。
本案本诉案件受理费13036元（原告已预交），反诉案件受理费534元（被告已预交），由原告承担6785元，被告承担6785元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费13570元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 周 浩
人民陪审员 陈春燕
人民陪审员 钱宇萍
二〇一六年八月十一日
书 记 员 阳 燕