北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）顺民初字第5015号
原告宋兴旺，男，1978年8月29日出生。
委托代理人王玉双，女，1968年10月13日出生。
委托代理人王虎俊，北京市立康律师事务所律师。
被告北京龙湖庆华置业有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇顺安北路8号。
法定代表人宋海林，总经理。
委托代理人吴琼，男，1980年1月9日出生。
委托代理人蔺頔，女，1983年3月31日出生。
原告宋兴旺与被告北京龙湖庆华置业有限公司（以下简称龙湖庆华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告宋兴旺之委托代理人王玉双，被告龙湖庆华公司之委托代理人吴琼、蔺頔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋兴旺诉称：
2007年12月30日，原告与被告正式签订了《北京市商品房预售合同》，并依法备案，原告后按约交付首付款。合同约定，原告购买房屋用途为普通住宅，2个非封闭阳台；预测建筑面积共94.67平方米，其中套内80.33平方米，公摊14.34平方米。按套内建筑面积计算，单价为24006.32元每平方米，总金额1928428元。并由合同附件五约定原告应在合同签订之日向被告支付30.51%的预付款共588428元，被告应当在2009年5月31日前向原告交付该商品房。2009年5月，被告向原告发出入住通知，通知原告在2009年5月31日办理入住手续。原告在勘验现场后发现被告交付的房屋不符合合同约定，且未出具《住宅工程质量分户验收表》，故拒绝收房。被告交房人员口头承诺对此将向上级汇报，并表示此情况应予赔偿。此后原告多次与被告磋商，希望其出具《规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》，但被告拒绝提供。合同第十一条约定，出卖人应当在2009年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；4.出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。合同第十三条约定，出卖人未按第十一条约定的条件将该商品房交付给原告的，逾期在30日内的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。逾期超过30日后，买受人有权退房。如买受人要求继续履行的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。
被告虽然在2009年5月31日通知交房，但在交房时未向原告提供针对该房屋的规划验收批准文件和竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收表。交房期限届满后，原告与被告进行磋商，要求提供上述文件，但被告至今仍未提供。
被告擅自变更合同及设计规划，将合同中约定的房屋2个非封闭式阳台改为1个。合同第八条规划变更约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证条件的，应当书面征得受影响的房屋买受人的同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。但是，被告并没有书面通知并征得原告同意，擅自在原告所购买的商品房天井处改建人防通道，并在人防通道上加设顶棚，严重影响了原告的采光。
综上，被告所交付的房屋不符合合同约定，应当向原告支付违约金至实际交付之日止，在被告完成实际交房义务之前物业费、供暖费应当由被告自行承担，对于阳台减少和人防通道影响采光，应给付补偿。综上，原告诉至法院，请求判令：1.被告继续履行合同义务，向原告提供整体工程《规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》以及工程市政基础设施竣工验收资料；2.被告承担逾期交房的违约责任，包括自2009年6月1日起至被告实际交房之日止的违约金（按已付房款每天万分之三的标准计算）；律师调查费2000元；实际收房日之前的物业费由被告承担。
被告龙湖庆华公司辩称：
根据原、被告之间的合同，被告应当于2009年5月31日前向原告交付涉诉房屋。合同第十一条约定的交付条件明确约定了该商品房交付时应当符合的条件。被告于2009年5月19日取得了规划验收批准文件《北京市规划委员会建设工程规划验收合格通知书》，于2009年5月22日取得了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2009年5月26日取得了《房屋土地测绘技术报告书》，于2009年5月18日取得了《住宅工程质量分户验收表》，并于2009年5月22日向原告发送《入住通知书》，通知原告在2009年5月27日至2009年5月31日办理涉诉房屋的入住手续。2009年5月31日，原、被告双方签署了涉诉房屋的《商品房交付清单》，并确认房屋所有设施设备完好并安装到位。该房屋已经按合同约定实际交付，原告无权要求被告支付逾期交房违约金。被告与原告于2007年12月30日签订了《房屋平面布局调整委托协议》，该协议约定，原告委托被告或被告委托的第三人对其购买的101号、102号（原告妻子购买）房屋，按照附图进行施工。该《房屋平面布局调整委托协议》的附图上，该阳台为封闭式阳台。另外，根据《商品房面积实测技术报告书》原告主张的阳台按照非封闭式阳台计算面积，即计算一半的面积。综上，封闭阳台事宜是依据原告委托，且未损害原告的利益，原告的主张不应得到支持。
位于101号房屋花园旁边的车库人行出入口，属于按图施工。原告提供的规划许可证附件属于规划图，规划图并不体现车库人行出入口等细节，被告提供的施工图清晰显示了101房屋花园旁边有车库人行入口。
综上，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：
2007年11月17日，宋兴旺、张支方与龙湖庆华公司签订协议书，约定双方已经签署了×庄园项目101号房屋和102号房屋的认购书。双方均同意两套商品房视为一个整体，协商、签署和解除正式的《北京市商品房预售合同》，并就相关合同的签署、解除进行了约定。
2007年12月30日，宋兴旺之妻张支方与龙湖庆华公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了102号房屋。同日，宋兴旺与龙湖庆华公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），宋兴旺购买了101号房屋。合同约定房屋有2个非封闭式阳台，套内建筑面积80.33平方米，按套内面积计算每平方米售价24006.32元，共计1928428元。合同第八条规划变更的约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十一条约定：（一）出卖人应当在2009年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十三条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日内，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日内后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。附件八合同补充协议约定，买受人所购商品房在该楼栋一层的，则买受人附带可独立使用的面积包括地下一层和花园，花园面积约为203平方米，包括天井、侧花园（过道）及入户台阶部分。以上附带独立使用部位的具体面积、形状以实际交付时的具体情况为准。龙湖庆华公司依照合同约定于2009年5月31日前达到了该合同第十一条要求的交付条件。2009年5月31日，张支方与龙湖庆华公司签署了101号和102号房屋的《商品房交付清单》。
审理过程中，宋兴旺提供有授权委托书一份，证实宋兴旺、张支方委托谢青办理购买101号、102号房屋的全部事宜，购房合同上的签字亦是谢青代宋兴旺所签，房屋交接单上的签字亦是谢青代张支方所签。龙湖庆华公司不认可该授权委托书的真实性。宋兴旺提供有涉诉房屋的规划设计图，证明龙湖庆华公司未经许可变更规划，减少了宋兴旺庭院面积，擅自将2个非封闭阳台改为1个。龙湖庆华公司认可该证据的真实性，但认为庭院面积以实际为准，阳台的改造是按照《房屋平面布局调整委托协议》进行的。宋兴旺不认可该调整委托协议的真实性，称既不是宋兴旺所签，亦不是代理人谢青所签。对该调整委托协议，宋兴旺提出鉴定申请，本院最终未予受理。
经本院现场勘验，101号房屋及相邻的102号房屋没有居住痕迹，两房相通。101号房屋南侧西数一间有一开放式阳台，另有一封闭式阳台。101号房屋南侧为车库入口，北侧有人行通道。房屋北侧为公共草坪，没有独立院落。南侧为下沉庭院，经丈量101号房屋和102号房屋南侧下沉庭院共计约70平方米，北侧和东侧绿地面积约277平方米。宋兴旺认为北侧和东侧绿地不属于其独立使用的范围，龙湖庆华公司称该部分亦属于一层业主独立使用的范围。
宋兴旺明确其诉讼请求为：1.被告给付原告违约金，自2009年6月1日起至2011年2月14日，按日万分之三的标准支付，共计361001.72元；2.按第一项标准支付自2011年2月14日起至实际交房日的违约金；3.被告将人行通道拆除并恢复房屋格局；4.实际收房之前的物业费由被告承担；5.律师调查费2000元由被告负担。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》《竣工验收备案表》《住宅工程质量分户验收表》《商品房交付清单》、授权委托书、照片、现场勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：
原告宋兴旺与被告龙湖庆华公司签订的《北京市商品房预售合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。该合同明确规定了商品房交付时应当符合的条件，被告龙湖庆华公司符合交付条件且将涉诉房屋交付给了原告宋兴旺。关于101号房屋和102号房屋的布局调整问题，根据合同签订之前的协议书及宋兴旺的陈述，可以认定宋兴旺在购房之前知晓该两套房屋是作为一个整体来使用的，且实际接收了房屋。现其以《房屋平面布局调整委托协议》并非其所签署为由，要求龙湖庆华公司恢复格局及赔偿违约金，本院不予采信。因此，原告宋兴旺要求被告龙湖庆华公司给付自2009年6月1日至实际交房之日的违约金，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。相关物业费的请求，亦不予支持。律师调查费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告宋兴旺主张合同约定的非封闭式阳台问题，通过本院现场勘验，并没有对原告宋兴旺的使用造成任何的妨害，故对其相应的诉讼请求本院不予支持。关于庭院的问题，合同补充协议中对于庭院面积有相应的描述，虽约定以实际交付的现状为准，但该描述对于原告宋兴旺购买该房屋具有一定的影响，现涉诉房屋北侧的公共绿地并不能认定属于补充协议所认定的庭院范围。房屋南侧的地下通道和人行通道确对宋兴旺房屋产生了一定影响，而龙湖庆华公司并未提供证据证明曾就此告知过宋兴旺。综上龙湖庆华公司应对该部分给原告宋兴旺造成的影响给付一定的补偿，具体数额，本院予以酌定。综上，判决如下：
一、被告北京龙湖庆华置业有限公司于本判决生效之日起七日内补偿原告宋兴旺十万元；
二、驳回原告宋兴旺之其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千七百元，由原告宋兴旺负担五千元（已交纳），被告北京龙湖庆华置业有限公司负担一千七百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 白玉龙
人民陪审员 董桂芬
人民陪审员 牛德明
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 赵丽丽