广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终328号
上诉人（原审被告）：陈健球，男，1954年7月6日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
被上诉人（原审原告）：韶关市佳居物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市武江区武江北路***号滨江汇景*栋首层。
法定代表人：曹桂云，总经理。
委托代理人：焦建中，广东宜方律师事务所律师。
上诉人陈健球因与被上诉人韶关市佳居物业服务有限公司（以下简称“佳居公司”）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2015）韶浈法民一初字第1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：韶关市金财资产运营有限公司（以下简称“金财公司”）是城市花园—启明小区的建设单位。2013年8月，佳居公司与金财公司签订一份《城市花园—启明小区前期物业服务委托合同》（以下简称《前期物业服务委托合同》），约定：金财公司委托佳居公司自2013年10月1日至2015年9月30日止对韶关市浈江区启明路39号城市花园—启明小区提供前期物业管理服务，物业管理费按建筑面积，以0.8元／月／平方米的单价计算，缴纳方式为业主或物业使用人于每月15日之前缴纳当月物业管理费，逾期一日，应按欠费总额的3‰，每日计算违约金等内容。2013年9月，佳居公司开始对城市花园—启明小区提供物业管理服务。2014年4月起，佳居公司开始向该小区的业主收取物业管理费，收费标准为按房屋建筑面积，以0.5元／月／平方米的单价计算。2013年2月，陈健球与韶关市浈江区发展和改革局签订一份《赣韶铁路启明路段疏解线房屋征收补偿协议书》。该协议书约定：依照《韶关市浈江区人民政府关于赣韶铁路浈江段疏解线城市房屋征收补偿方案》，陈健球因其原有房屋被韶关市浈江区发展和改革局征收，陈健球选择房屋产权调换方式置换了韶关市浈江区发展和改革局提供的位于韶关市启明路城市花园—启明小区的现房，房号为D501房、D502房，建筑面积均为81.6平方米。2014年1月，陈健球入住涉案房屋。入住后，陈健球认为自身未与佳居公司签订物业服务合同、陈健球所使用的房屋渗水未获妥善处理等，一直拒绝向佳居公司交纳物业管理费。佳居公司经催收未果，遂提起本案诉讼。
2015年9月14日，佳居公司向原审法院提起诉讼称：佳居公司受托为城市花园—启明住宅小区提供物业管理服务。陈健球自2014年4月至2015年5月欠交物业管理费1142.4元，并因欠交物业管理费依约产生滞纳金728元（每天按所拖欠物业管理费的3‰计算），合计1870.4元。佳居公司数次向陈健球催缴未果。故佳居公司请求原审法院判令：1、陈健球交纳物业管理费1142.4元、滞纳金728元，合计1870.4元。2、本案诉讼费用由陈健球负担。
原审法院认为：该案为物业服务合同纠纷。金财公司作为城市花园—启明小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法与佳居公司签订《前期物业服务委托合同》，双方的行为符合法律规定，应受到法律保护。佳居公司自愿自2014年4月起至2015年5月，按业主房屋建筑面积及0.5元／月／平方米的标准收取物业管理费，没有超出合同约定，该院依法予以采纳。陈健球作为该小区的业主，享受了佳居公司提供的物业管理服务，依法应交纳物业管理费用，故佳居公司请求陈健球支付物业管理费1142.4元，该院依法予以支持。对于佳居公司要求陈健球按欠费总额的3‰每日收取违约金，因该约定明显过高，该院不予支持，但陈健球应自佳居公司起诉之日起按欠费总额的年利率6%支付违约金。对于陈健球提出其未与佳居公司签订物业服务合同及佳居公司在管理上存在瑕疵的抗辩理由，并据此拒绝交纳物业管理费，没有法律依据，故该院不予支持。
据此，原审法院依照《广东省物业管理条例》第三十六条、第四十七条的规定，于2015年11月5日作出（2015）韶浈法民一初字第1247号民事判决：一、陈健球秀欠韶关市佳居物业服务有限公司自2014年4月至2015年5月的物业管理费1142.4元，应于判决生效之日起5日内支付给韶关市佳居物业服务有限公司，并从2015年9月14日起按年利率6%支付违约金至付清日止。二、驳回韶关市佳居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由陈健球负担。
陈健球不服原审判决，向本院提起上诉称：自2013年8月16日开始，陈健球所有的D501、D502房的墙体、天花出现严重渗水，导致陈健球及其家人无法入住。陈健球要求佳居公司予以维修，佳居公司称该问题不属于其工作范围，对陈健球反映的房屋渗水问题未予处理。由于佳居公司未按照其与金财公司签订的《前期物业服务委托合同》第三条“乙方提供的物业管理服务的范围为：1、物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的日常维修养护管理；……”以及附表中“（二）房屋管理：1、对房屋共用部位进行日常管理，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修”等约定执行，从而导致陈健球的物业未能得到及时报修，因此，佳居公司要求陈健球支付物业管理费及其违约金的主张，不应得到支持。
据此，陈健球请求二审法院：1、撤销原审判决，驳回佳居公司的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由佳居公司负担。
佳居公司答辩称：原审判决认定事实清楚，法律适用正确，陈健球依法应向佳居公司缴纳物业管理费及相应滞纳金。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，原审法院对本案案由定性准确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对张记英上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：陈健球应否向佳居公司支付物业管理费及其违约金。
关于陈健球应否向佳居公司支付物业管理费及其违约金的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，金财公司是城市花园—启明小区的建设单位，其与佳居公司于2013年8月签订了《城市花园—启明小区前期物业服务委托合同》，对城市花园—启明小区的前期物业管理事宜（包括物业服务的期限，物业服务事项、要求与标准，物业管理费收费标准，违约责任等）作出约定。陈健球是城市花园—启明小区D501、D502房的业主，虽其未与佳居公司直接签订物业服务合同，但根据上述司法解释的规定，金财公司与佳居公司于2013年8月签订了《城市花园—启明小区前期物业服务委托合同》对业主陈健球具有法律约束力，故陈健球应依《前期物业服务委托合同》相应条款向佳居公司支付物业管理费及逾期缴纳物业管理费的违约金。陈健球上诉提出属其所有的D501、D502房存在渗水现象，造成陈健球财产损失的意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”及第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”的规定，上述房屋属于陈健球依法享有所有权的专有部分，陈健球就该部分建筑物的质量问题提出的主张，与本案纠纷属不同的法律关系，故陈健球以房屋渗水为由拒绝支付物业管理费，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果得当，本院予以维持。陈健球的上诉主张缺乏证据证明和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由陈健球负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 朱应麟
代理审判员 神玉嫦
二〇一六年五月十六日
书 记 员 丘 毅
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