上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9546号
上诉人（原审第三人）：姜凤明，女，1962年4月14日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区。
上诉人（原审第三人）：林文博，男，1983年1月28日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林明达，男，1931年12月23日出生，汉族，住上海市松江区。
被上诉人（原审原告）：杨金英，女，1933年1月5日出生，汉族，住上海市松江区。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：林新林，系两被上诉人长子。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。
原审被告：林跃根，男，1956年6月27日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区。
上诉人姜凤明、林文博因与被上诉人林明达、杨金英及原审被告林跃根所有权确认纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜凤明及两上诉人共同委托诉讼代理人谢静宇、两被上诉人共同委托诉讼代理人吴冬辉、林新林及原审被告林跃根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜凤明、林文博共同上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由：一、两上诉人对两被上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同不知情且不同意，原审被告对上海市松江区佘山镇XX村XX角XX号房屋（以下简称系争房屋）没有完全的处分权，其签订的房屋买卖合同不发生物权变动的效力；二、系争房屋既无实体交付，亦无权利交付。
林明达、杨金英共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，该合同已经履行完毕，房屋已经交付，房款也已支付；二、1991年时房款6,000元（人民币，下同）是一笔巨款，两上诉人与原审被告一起共同居住，夫妻关系也比较好，两上诉人表示对系争房屋出售不知情不符合事实。即使两上诉人不知情，本案也构成表见代理，两上诉人和原审被告经家庭合议以后才由原审被告出面签订合同，故不足以推翻合同效力。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
林跃根述称，同意上诉人的上诉请求。理由：一、民法通则第七十二条的规定适用于动产，而不适用于不动产，原审适用法律错误；二、两被上诉人没有必要委托林新林签订协议，原审被告和林新林之间达成的就是付款协议，并不涉及房屋买卖，协议上写明是房屋分担款，而非房屋转让款。当时签订该协议系出于无奈，按照当时行情房价至少7,500元，从款项金额看也是不公平、不合理的；三、系争房屋转让没有依法进行登记，房屋买卖并非双方真实意思表示，原审被告让两被上诉人居住系争房屋并不代表原审被告失去了对房屋的占有。综上，希望支持上诉人的上诉请求。
林明达、杨金英向一审法院起诉请求：要求确认系争房屋归林明达、杨金英所有。
一审法院认定事实：系争房屋系于1983年左右建造，有两上两下楼房（含楼梯间）一幢、平房一间，副业用房一间。
1991年2月7日，林跃根与林明达、杨金英签订《房屋买卖付款协议书》一份，约定：由于林跃根进二号街，将原有的房屋转让给父母亲（即林明达、杨金英），与案外人林新林关系付款事宜，现签订协议如下：
一、林跃根将原有二楼二底一平顶房屋转让给父母亲，房屋总价为6,000元；
二、父母亲出资总价的50%，计3,000元;林新林出资总价的25%，计1,500元；林跃根自负25%，计1,500元；
三、林新林应在1991年3月10日前付给林跃根500元，1991年5月1日前付给林跃根300元，1991年年终前付给林跃根700元；
四、房屋现在归父母所有，以后如遇问题，另行协商，如有违约，一切由违约者负责。
1991年8月，上述房屋取得宅基地审核，审核表上登记户主为林明达（此处为林跃根更改为林明达），使用权现有人口为：林跃根、姜凤明、林文博、杨金英。同时当事人获得了宅基地使用证（发证编号090358），该证上登记户主为林明达。
1992年2月22日，林跃根出具收条给案外人林新林，言明收到林新林房屋分担款1,500元。
2017年3月6日，案外人林新林出具情况说明，言明：1991年2月7日，因父母要购买陈家角518号宅基地房屋，故由其代表父母与林跃根签订购房协议。一审诉讼中，林明达、杨金英确认了案外人林新林的代理行为。
一审诉讼中，当事人表示林明达、杨金英在1991年2月之前已经实际居住于系争房屋内。
一审另查明，案外人林新林一户位于陆其浜村的宅基地房屋，于1991年获得的宅基地审核权人口内包含林明达。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。林明达、杨金英委托长子林新林与林跃根就系争房屋于1991年2月签订房屋买卖协议的行为，是买卖合同双方当事人真实意思的表示，该协议虽系由案外人林新林签订，但诉讼中林明达、杨金英确认林明达、杨金英与林新林之间的委托关系，于法不悖，法院亦予以确认，同时林明达、杨金英亦是陆其浜村该集体经济组织的成员，且林明达、杨金英是讼争房屋建造的主要出资人，买卖合同建立后，林明达、杨金英亦实际取得占有房屋至今，故林明达、杨金英与林跃根就讼争房屋建立的买卖关系依法有效。因此，林明达、杨金英要求确认系争房屋（仅指地上建筑物部分）权利归属林明达、杨金英，并无不当，法院予以确认。
对于林跃根及原审第三人的辩称意见，一审法院做如下分析：
第一，林跃根及姜凤明、林文博主张姜凤明、林文博对上述房屋的买卖不知情，亦未予同意，合同无效。法院认为，本案讼争的房屋买卖关系发生于1991年，林跃根在一审庭审时亦表示当时出卖房屋系出于为林跃根购买城镇地区集资房的考虑，且房屋出卖之初，并未限定买受人为林明达、杨金英，可见林跃根出卖房屋应当系林跃根家庭合意之结果。且林跃根与姜凤明系夫妻关系，在1991年至今长达二十余年的时间内，林跃根及姜凤明、林文博实际处于对系争房屋丧失占有，林明达、杨金英实际占有系争房屋的现状，姜凤明、林文博主张对买卖关系产生不知情、不同意，难以令人信服，法院不予采信。且，即便姜凤明、林文博确实不知情、不同意，但林跃根作为出卖人在缔约时对系争房屋没有完全的处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。
第二，林跃根及姜凤明、林文博辩称，林明达、杨金英未履行房款给付义务。法院认为，林明达、杨金英的房款给付义务系基于双方买卖合同而与林跃根产生的债权债务关系，不影响合同效力，亦不影响讼争房屋的物权。
第三，林跃根及姜凤明、林文博辩称，买卖合同发生于1991年2月，1991年8月讼争房屋的宅基地审核人口仍系林跃根及姜凤明、林文博，故讼争房屋的权利人亦仍属林跃根及姜凤明、林文博所有，且林明达、杨金英在买卖合同发生前已经占有使用讼争房屋，故房屋亦没有交付行为的发生；林明达的宅基地使用权登记在长子林新林处，不能重复享有宅基地，故合同无效。法院认为，房屋买卖合同建立后，出卖人的义务包含了房屋实体交付、权利交付两项内容。本案中，林明达、杨金英在房屋买卖合同建立前已经实际入住讼争房屋，故对于房屋实体交付，当事人系以简易交付之形式为之。关于权利交付及林明达在长子处另享有宅基地使用权的问题，因本案确认权利范围仅限地上建筑物部分的权利，且土地使用权亦未货币化，故本案不宜处理。
综上，林跃根及姜凤明、林文博的辩称意见一审法院难以采信。
一审法院据此判决：上海市松江区佘山镇陆其浜村陈家角518号房屋（仅指地上建筑物、以宅基地审核为限）权利义务由林明达、杨金英享有承担。案件受理费人民币2,300元，林跃根负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原审被告提交证据：被上诉人女儿一家的上海市农村宅基地使用权申请表复印件，证明在农村宅基地使用权登记之前，在农村购买他人房屋的，登记时全部登记在受让人名下，而本案系争房屋按被上诉人说法是在登记之前买卖的，在登记时却未登记为两被上诉人名字，反而登记为原审被告、两上诉人及杨金英四人名字。两上诉人发表质证意见称，同意该证据证明内容。被上诉人发表质证意见称，对真实性无法确认，且和本案没有关联性。本院经审查认为，该证据仅系复印件，并无政府相关部门盖章，故对真实性不予确认，同时，一审对宅基地使用权问题并未处理，且原审被告未就一审判决提出上诉，故该证据与本案争议焦点缺乏关联性，因此，对该证据本院不予采信。
二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，二审的主要争议焦点在于：一、林明达、杨金英委托林新林与林跃根就系争房屋签订的房屋买卖协议是否系双方真实意思表示；二、两上诉人提出的其对上述房屋买卖协议不知情且不同意，原审被告对系争房屋没有完全的处分权，该合同对两上诉人不发生效力，也不产生物权变动效果的主张是否成立。
关于争议焦点一，一审已认定林明达、杨金英委托林新林与林跃根就系争房屋签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，双方建立的房屋买卖关系依法有效。因此，尽管原审被告在二审期间仍对签约主体、合同内容、款项性质等提出异议，但其并未就一审判决提起上诉，故本院对其所提异议观点不予评判。当然，就合同性质问题，两上诉人表示同意原审被告林跃根的意见，然两上诉人只是表示对合同性质存在疑问，却未能举出确凿证据证明上述房屋买卖协议并非林跃根与林明达、杨金英的真实意思表示，也未能举出充分依据说明该协议系属无效合同，在作为合同一方当事人的林跃根本人都未提起上诉的情况下，本院认为，一审对双方意思表示及合同效力的认定并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点二，本院认为，系争房屋买卖协议签订于1991年，彼时，上诉人林文博尚为无民事行为能力的未成年人，故二审重点考量上诉人姜凤明对林跃根签订的房屋买卖协议是否知情或者是否应当知情。本案中，林跃根一审时表示当年系为了符合在城镇购买房屋的政策规定而出卖系争房屋，且房屋出卖之初，并未限定买受人为两被上诉人。姜凤明二审时亦称，其夫林跃根和其说要将系争房屋出售，其便让林跃根询问两被上诉人意见，但因两被上诉人不同意，故未能出售给他人。由此，本院认为，一者，出售系争房屋、购买城镇房屋均系家庭重大事项，从二人所述看，林跃根出售系争房屋应系其与姜凤明夫妻合意的结果；二者，根据林跃根陈述的当时的购房政策规定显示，林跃根、姜凤明一家为满足在城镇购房的条件，无论出售对象是家人还是外人，亦无论出售行为是真实还是虚假，至少在形式上林跃根、姜凤明都需将系争房屋进行出售，姜凤明理应清楚系争房屋出售和城镇房屋购买的过程；三者，姜凤明虽表示对房屋买卖协议和付款事宜均不知情，但又述称其知道林新林承担1,500元，显然，1,500元在上世纪90年代初期对普通百姓人家来说实非小数目，对该1,500元的性质和由来姜凤明理应知情。综上，本院认为，姜凤明表示直至2013年经林跃根告知后其才知道上述房屋买卖协议，有违常理，其在时隔20余年后，表示对房屋买卖协议不知情且不同意，实难令人信服，对其主张本院难以支持。一审认定林跃根出卖系争房屋应系家庭合意之结果，意见准确，本院予以认同，该房屋买卖协议的效力理应及于两上诉人。
至于两上诉人所提系争房屋既无实体交付、亦无权利交付的观点，本院认为，一审中，当事人均表示两被上诉人在1991年2月之前已实际居住在系争房屋内，而林跃根亦表示其系在1990年、1991年左右、协议签订前搬出系争房屋，两被上诉人占有使用系争房屋至今已长达20余年，故双方应早已完成系争房屋的实体交付。关于权利交付问题，两上诉人始终对系争房屋宅基地使用权登记情况存在异议，但一审已明确本案确认权利范围仅限地上建筑物部分，对宅基地使用权相关问题不宜处理，本院赞同一审观点。因此，对上诉人提出的上述观点，本院不予采纳。
综上所述，上诉人姜凤明、林文博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,300元，由上诉人姜凤明、林文博负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 兵
审 判 员 蒋庆琨
代理审判员 严佳维
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……