北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5668号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙美怡，女，1991年1月19日出生。
委托代理人赵强，北京瑞瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王会敏，女，1963年10月15日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵金龙，男，1963年9月24日出生。
二被上诉人之共同委托代理人焦建，北京市在线律师事务所律师。
上诉人孙美怡因与被上诉人王会敏、赵金龙房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第6697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙美怡上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由王会敏、赵金龙承担。事实和理由：1、我方认为确认合同无效应当根据合同法第52条的相关规定，北京市政府的政策从法律级别上不够。2、从事实上讲，限价商品房只是在时间上相对不能交易，而不是绝对不能交易。3、我方本着诚实信用的精神签订了协议，支付了协议约定的全部款项，现在房屋已符合过户的条件和标准，而王会敏、赵金龙拒绝过户，明显存在相应的过错，从信赖利益损失上，我方认为王会敏、赵金龙应当承担全部过错。
王会敏、赵金龙辩称，我们不同意孙美怡的上诉请求，认可一审判决的结果，请求二审法院予以维持。
孙美怡向一审法院起诉请求：2012年9月25日，我与王会敏、赵金龙就602号房屋买卖事宜签订了《购房合同》。合同签订后，我依约支付了全部购房款100万元，王会敏、赵金龙亦将房屋交由我居住。合同第十条约定：“鉴于该房屋暂不能办理产权过户手续，在该房屋具备办理过户条件时，甲方配合办理产权过户手续。”目前该房屋已具备过户条件，王会敏、赵金龙拒不配合办理过户事宜。为维护我的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院依法判决过户至孙美怡名下；2、若合同无效，请求王会敏、赵金龙向我返还购房款100万元；判令王会敏、赵金龙向我返还信赖利益损失1456301元、装修损失10万元；3、由王会敏、赵金龙承担本案的诉讼费用和保全费用。
王会敏、赵金龙向一审法院反诉请求：1、请求确认王会敏、赵金龙与孙美怡之间的《购房合同》无效；2、判令孙美怡腾退并交付602号房屋，并返还购买该房屋的契税发票、购房发票；3、判令孙美支付房屋占用费（从2012年10月1日起至判决作出之日止，每天150元）；4、判令孙美怡承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：602号房屋登记的所有权人为王会敏，房屋性质为限价商品房。
2012年9月25日，王会敏（甲方、售房人）、孙美怡(乙方,买方人)签订《购房合同》。该合同载明：甲方自愿将其出售给乙方，乙方自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）602号，建筑面积为88.35平方米；（三）房屋平面图及其四至见房产证；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让；该房屋的相关权益随该房屋一并转让。第三条1.该房屋协议价格为一百万元；2.乙方在2012年9月28日前付给甲方购房款一百万元。第四条1.甲方定于2012年10月30日前正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋时腾空该房屋。2.双方定于房屋可以办理产权过户时向有关部门申请办理房屋过户及相关附属设施和相关权益的更名手续。4.甲方未按规定履行以往义务的，则按下列约定承担违约责任：按已交纳购房款的20%向乙方支付违约金。第五条甲方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均以书面同意将该房屋出售给乙方。甲方应在乙方给付甲方首期购房款前向乙方交付该房屋的产权证、购房合同、物业管理合同、购房的各项税费手续的原件及甲方夫妻的结婚证、身份证复印件，否则乙方有权拒绝支付首期购房款。第六条甲、乙双方同意，在房屋具备办理产权过户条件时，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方按国家规定承担。第十条双方特别约定：鉴于该房屋暂不能办理产权过户手续，在该房屋具备上市交易条件时甲方配合乙方办理产权过户手续。甲方逾期履行的，乙方有权要求甲方按全部购房款日千分之一的标准支付违约金直至完成产权过户或乙方要求退房时，甲方迟延履行超过六十天的，乙方有权选择退房并要求甲方按全部购房款百分之八十的标准支付违约金。乙方无故要求退房的，应按照全部购房款百分之八十的标准向甲方支付违约金。王会敏、赵金龙在该合同的甲方签字；孙美怡在乙方签字。
2012年9月26日，孙美怡向王会敏支付了购房款一百万元。王会敏向孙美怡交付了602号房屋，并将602号房屋的房本交付给孙美怡。孙美怡将602号房屋装修后居住至今。
另查明，王会敏与赵金龙系夫妻。2008年11月3日，王会敏与北京首钢房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》。该合同中注明602号房屋为限价商品住房。
经询问，双方均认可在签订购房合同时明知602号房屋的性质系限价商品房。王会敏、赵金龙认可出卖602号房屋是为了家庭救急用，现在因为家庭住房需要，须收回房屋。
在审理过程中，孙美怡申请对602号房屋的现价值进行评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号，北京康正宏基房地产评估有限公司对602号房屋的现价值进行了评估，并出具《不动产估价报告书》。该报告书载明：602号房屋扣除应交纳土地收益后的市场价值为2456301元，此数据包含房屋的装修价值。经询问，王会敏、赵金龙不申请对涉案房屋使用费的标准进行鉴定。
上述事实，有当事人陈述、《购房合同》、《商品房预售合同》、《房屋所有权证》、《不动产估价报告书》等证据在案佐证。
一审法院认为：根据民法通则及合同法相关规定，当事人订立、履行合同等民事活动，除必须遵守法律和行政法规外，还应当遵守国家政策，不得损害社会公共利益，损害社会公共利益的合同无效。本案中，双方交易转让涉及房屋的性质为限价商品住房。限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
从上述规定可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房，其转让对象是特定的，即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。经查，王会敏于2011年2月21日取得602号房屋的所有权证书，而王会敏、赵金龙与孙美怡对602号房屋进行交易时发生在2012年9月25日。双方明知602号房屋为限价商品房，仍然进行买卖。故双方之间签订的《房屋买卖协议》违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，依法应被确认为无效。
关于孙美怡提出，请求王会敏、赵金龙向其返还购房款100万元的诉讼请求。现合同确认无效，王会敏、赵金龙收取100万元购房款无合法依据。故王会敏、赵金龙应当退还孙美怡100万元购房款。
关于孙美怡提出，判令王会敏、赵金龙向其返还信赖利益损失1456301元、装修损失10万元的诉讼请求。因房屋买卖合同被确认无效后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，符合法律规定，应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。因双方在达成房屋买卖合同时，均明知602号房屋系限价商品住房，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。故对合同无效给孙美怡造成的损失，双方均应承担责任。但鉴于王会敏、赵金龙出售房屋是为了救急，现又因为住房需要收回房屋，故王会敏、赵金龙应当承担合同被确认无效后损失的主要责任。经鉴定，该房屋（包括装修）市场价值为2456301元。法院以孙美怡的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对王会敏、赵金龙应当返还给孙美怡的信赖利益及装修损失酌情确定为88万元。
关于王会敏、赵金龙提出，判令孙美怡腾退并交付602号房屋并返还购买该房屋的契税发票、购房发票的反诉请求。因双方签订的《房屋买卖协议》无效，故孙美怡占有602号房屋无合法依据，应当返还给王会敏、赵金龙。故法院对王会敏、赵金龙的该反诉请求予以支持。
关于王会敏、赵金龙提出，判令孙美支付房屋占用费（从2012年10月1日起至判决作出之日止，每天150元）的反诉请求。经查，王会敏、赵金龙于2012年9月将602号房屋交付给孙美怡使用。现合同无效，孙美怡占有602号房屋无法律依据。鉴于双方对合同无效也应当承担同等责任，故孙美怡应当根据其应当承担的责任支付其占有602号房屋期间的使用费。对602号房屋的使用费，法院在充分咨询鉴定机构后，参照同等地段、同等面积、同等装修程度的房屋，对602号房屋的使用费酌定为5万元。如本判决作出后，孙美怡仍未腾房，王会敏、赵金龙可另行主张其权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认孙美怡与王会敏、赵金龙于2012年9月25日签订的《购房合同》无效；二、王会敏、赵金龙于本判决生效后十五日内将一百万元购房款返还给孙美怡并补偿孙美怡的信赖利益及装修损失八十八万元；三、孙美怡于本判决生效后十五日内将602号房屋腾退并交付给王会敏、赵金龙，并将该房屋的契税发票、购房发票返还给王会敏、赵金龙；四、孙美怡于本判决生效后十五日内给付王会敏、赵金龙房屋使用费五万元；五、驳回孙美怡的其他诉讼请求。六、驳回王会敏、赵金龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：损害社会公共利益的合同无效。本案双方所签订的房屋买卖协议涉及的房屋性质为限价商品住房，限价商品住房属于国家政策性保障住房的一部分，其购买与特定的身份相联系。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。由上述规定可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房，其转让对象上是特定的，即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。
就本案而言，王会敏于2011年2月21日才取得602号房屋的所有权证书，孙美怡与王会敏、赵金龙就602号房屋签订买卖协议是在2012年9月25日。因而双方签订的买卖协议违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，如果按此协议履行，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，因而诉争房屋买卖协议损害了社会公共利益，原审法院确认为无效合同是正确的，本院予以确认。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的《房屋买卖协议》已被确认为无效，故孙美怡应当向王会敏、赵金龙返还602号房屋及契税发票、购房发票，王会敏、赵金龙亦应当向孙美怡返还100万元购房款。原审法院对双方该部分请求均予以支持正确，本院予以确认。
房屋买卖合同被确认无效后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，符合法律规定，应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，王会敏、赵金龙称出售房屋是急需用钱，孙美怡支付了全部购房款购得602号房屋，从某种意义上说是救了王会敏、赵金龙的急，现王会敏、赵金龙又因为住房需要收回房屋，抛开因房屋特殊性质而导致合同无效的因素不论，王会敏、赵金龙的行为明显有违诚实信用原则。对于这种经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的情形，在认定买受人所受损失时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度。原审法院虽认定王会敏、赵金龙承担合同无效的主要责任，但对于过错比例的分配划分不当，导致当事人之间的利益明显失衡，有违公平原则，亦无法起到对缺乏诚信的行为进行惩罚的示范作用。故本院将结合案件实际情况对双方的过错比例重新予以调整，进而重新认定王会敏、赵金龙应当赔偿孙美怡的信赖利益及装修损失数额。关于房屋占用费问题，在双方合同被司法确认为无效之前，孙美怡对602号房屋的占有使用并非无权占有，无需承担相应费用，原审法院对此所作处理错误，本院予以纠正。如孙美怡未按照生效判决所确定的时间腾退房屋，王会敏、赵金龙可另行主张其权利。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第6697号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第6697号民事判决第四项；
三、变更北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第6697号民事判决第二项为：王会敏、赵金龙于本判决生效后十五日内将一百万元购房款返还给孙美怡并补偿孙美怡的信赖利益及装修损失一百一十六万五千元；
四、驳回孙美怡的其他诉讼请求。
五、驳回王会敏、赵金龙的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费一万零七十元，由王会敏、赵金龙负担（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件一千一百五十元，由孙美怡负担六百五十元（本判决生效后七日内交纳），由王会敏、赵金龙负担伍百元（已交纳）。
评估费六千一百九十三元，由王会敏、赵金龙负担四千九百五十四元（本判决生效后十五日内给付孙美怡），由孙美怡负担一千二百三十九元（已交纳）。
保全费五千元，由王会敏、赵金龙负担四千元（本判决生效后十五日内给付孙美怡），由孙美怡负担一千元（已交纳）。
二审案件受理费一万一千二百二十元，由王会敏、赵金龙负担八千三百九十九元（本判决生效后七日内交纳），由孙美怡负担二千八百二十一元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 范 磊
代理审判员 朱文君
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 明 玥