江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第264号
上诉人（原审被告）：黄龙明，男，1972年1月8日出生，汉族，江西省泰和县人。
上诉人（原审被告）：刘建英，女，1970年9月7日出生，汉族，江西省泰和县人。
委托代理人：肖德树。
被上诉人（原审原告）：黄雪梅，女，1964年10月1日出生，汉族，江西省泰和县人。
委托代理人：曾正福。
上诉人黄龙明、刘建英因与被上诉人黄雪梅确认合同效力纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2014）泰民初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告黄雪梅与被告黄龙明系同胞姐弟关系，被告刘建英系被告黄龙明妻子。2004年10月1日，原告与被告黄龙明在广东签订了一份《协议书》，内容为：“今黄龙明有一块与黄龙光共有的地皮约130平方，今以12000元卖与黄雪梅建房，此据。口说无凭，立字为据。卖方、转让人：黄龙明，2004.10.1。”协议签订当日，原告即支付了12000元给被告黄龙明，被告刘建英因不在场也不知情故而未在该协议书上签字。经查，该土地原系原、被告父母所有，土地上原有原、被告父母所建老房子，后原、被告等兄弟姐妹分家，该房屋及土地分给了被告黄龙明及其三哥黄龙光，并由两人各得一半，约130平方米。原告与被告黄龙明签订协议书后，被告一家仍住在该土地所在的老房子里。2006年，原告曾向黄龙光提出拆除老房重建，但黄龙光因当时没钱而不同意重建。2013年，黄龙光又想重建，便打电话给原告，于是原告与黄龙光在同年3、4月份，将老房子拆除，并于同年7、8月份开始分别在老房所在土地上建房，当时被告夫妻即出面阻止原告。后经原、被告协商双方达成协议，被告同意原告继续建房，原告并委托被告办理建房审批手续。2013年9月13日，泰和县城乡建设局下发了泰村（2013）私房字第××号泰和县村镇私房审批临时通知书，原告支付了被告黄龙明办理审批手续所花费的1200元手续费后，被告黄龙明将写了自己名字的村镇私房审批临时通知书交给了原告。当房屋建好三层时，被告又对之前双方达成的协议反悔，并以被告刘建英未在《协议书》上签字、《协议书》无效为由，要求原告返还建房审批手续，并拆除原告在其审批的土地上所建的房屋。为此，原告诉至法院，要求确认其与黄龙明所签订买卖协议的效力。另查明，原告黄雪梅户籍在泰和县澄江镇北门村十组154号，诉争土地上所建的三层房屋均由原告黄雪梅出资。
原审法院认为：原告黄雪梅与被告黄龙明签订的《协议书》所涉及的土地实为宅基地，宅基地使用权依法可以在本集体经济组织成员之间进行流转。原告黄雪梅系该宅基地所在集体经济组织成员，其与被告黄龙明所签订的《协议书》系双方真实意思表示，只是双方在签订《协议书》时未告知共同使用权人刘建英，故该《协议书》应为效力待定的合同，须经刘建英追认方为有效。根据原、被告庭审中的陈述，虽然被告刘建英在原告建房初期表示不认可原告与被告黄龙明所签订的协议，并曾阻止原告建房，但原、被告均认可在此之后双方曾就该事项达成了协议，两被告又同意了原告继续建房，并由被告黄龙明到相关部门办理了准建审批手续。而且在原告支付被告黄龙明为办审批手续垫付的手续费后，被告黄龙明将准建审批手续交给了原告黄雪梅，进而原告黄雪梅才得以继续建房，并已建好三层，这足以说明被告刘建英实际上已对原告与被告黄龙明所签订的《协议书》进行了追认。故，原告与被告黄龙明所签订的《协议书》经共同使用权人刘建英追认，为合法有效的合同。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：原告黄雪梅与被告黄龙明于2004年10月1日所签订的《协议书》合法有效。案件受理费100元，由原告黄雪梅承担。
上诉人黄龙明、刘建英不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一审法院判决黄雪梅与黄龙明于2004年10月1日所签订的《协议书》合法有效实为不妥。一、《协议书》上并没有黄雪梅的签名，只有黄龙明签名，属黄龙明的单方行为。二、认定的事实与实际不相符。1、一审判决确认“当房屋建好三层时，被告又对之前双方达成的协议反悔”。上诉人并不是在被上诉人建好三层房后才反悔，而是在2013年5月13日申请建房用地时就已反悔，因为建房用地审批表上的的申请人写的是黄龙明，说明对出卖地基的协议早已反悔了。2、一审判决认定“被告黄龙明将准建审批手续交给了黄雪梅，进而原告黄雪梅才得以继续建房，并已建好三层”，这不符合事实。被上诉人起诉后的2014年3月3日，泰和县人民政府才对上诉人的《建房用地审批表》批准“同意建房”。被上诉人强行施工时，上诉人哪有“准建审批手续”交给黄雪梅？被上诉人拿走的是城建局给上诉人的《审批临时通知书》，并不是“准建审批手续”。3、一审判决认定“被告刘建英实际上已对原告与被告黄龙明所签订的《协议书》进行了追认”，这完全是主观臆断。上诉人夫妇在被上诉人建的三层房上与她发生激烈争吵，被上诉人还报了警，这怎么能说是刘建英追认了呢？三、黄龙明个人出卖土地，违反了法律强制性规定。宅基地属于土地，《土地管理法》第二条规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。《民法通则》第五十八条第五项规定，“违反法律或者社会公共利益的”民事行为无效。《合同法》第五十二条（五）项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。最高人民法院在《物权法》条文理解与适用中对第153条的解释明确规定，“处理宅基地使用权转让纠纷，应当把握以下原则：1、宅基地使用权不得单独转让，在下列情况下，转让农村住房或者宅基地使用权的，应当认定无效……”。《土地管理法》规定，“取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效”。综上，一审判决确认的事实与实际不相符，2004年10月1日，上诉人黄龙明以出卖形式独自将农村宅基地转让给被上诉人黄雪梅的《协议书》，违反了“个人不得买卖土地”的法律强制性规定，违法、无效。请求二审法院撤销（2014）泰民初字第194号《民事判决书》，将本案发回泰和县人民法院重审或直接改判。
被上诉人黄雪梅答辩称：一、单方违背约定于情于理不合、于法不容。1、本案双方2004年10月1日在广东所签立的宅基地转让协议完全出自于双方自愿、平等、互利原则，根本不存在威迫和诱骗，被上诉人在多次征得被上诉人同意后才自已主动写下该宅基地转让《协议书》。2、被上诉人和上诉人父亲逝世后，按继承份额上诉人夫妇才取得该老宅基地（危房），被上诉人在2000年初就开始居住在该房屋内，这是同村公民人所共知，也成了一个不争的事实。不仅居住时间已达14年之久，而且由上诉人自己书写的书面协议也已有10年之久。另外，本案被上诉人在2013年春将老房拆除时上诉人也未提出异议，更何况被上诉人在该宅基地挖基脚，运砂、石、砖的过程被答辩方夫妇未提出阻挠。二、原审判决事实清楚，依法有据。1、上诉人为了自身的利益而不顾事实和法律，称其是丈夫个人出卖土地且未征得妻子同意，这是不能自圆其说的。2、本案不涉及土地买卖，只是私有不动产的宅基地建房，没人侵害集体或国家的土地，也并非是外地公民来本村组买地建房。被上诉人和上诉人属同胞姐弟，系同一集体经济组织成员，根本不属于土地买卖行为。3、本案的实际情况足以说明上诉人夫妇所作所为违背了诚实信用原则和法律规范。综上所述，被上诉人恳求二审法院依照本案事实和相关法律，驳回上诉，维持原判。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：本案诉争合同是否有效？
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：公民的民事活动应遵循诚实信用原则。本案中上诉人黄龙明书写的宅基地转让《协议书》系其自愿所写，现其又主张协议无效，违背了诚实信用原则，且未提供充分证据加以证实。上诉人刘建英上诉称其并不同意丈夫黄龙明将宅基地转让给黄雪梅建房，缺乏证据证实，且与本院查明的事实不符。本案诉争合同签订后，黄雪梅依约将12000元交付给了黄龙明，黄龙明也认可收了该12000元，黄雪梅与黄龙明实际履行该合同的行为足以表明本案所涉《协议书》业已成立。因黄雪梅与黄龙明系同胞姐弟且为同一村集体经济组织成员，因此，本案《协议书》所涉宅基地可以在黄龙明与黄雪梅之间正常的流转。根据本院查明的事实，可以认定上诉人刘建英事后对黄龙明所写《协议书》进行了追认。因此，本案所涉合同即宅基地转让《协议书》应属合法有效。
综上，本院认为上诉人黄龙明、刘建英的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄龙明、刘建英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 廖东江
代理审判员 张志坚
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 郭 琴