湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初1489号原告高向波，男，1977年11月16日生，汉族，住河南省济源市。委托诉讼代理人胡军，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。被告何伟文，男，1967年1月15日生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人黄赛，湖南天桥律师事务所律师，代理权限:特别授权（即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为进行和解，代为签收相关法律文书）。被告兰琴，女，1970年1月11日生，汉族，住湖南省株洲市天元区。第三人株洲市大帝房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区人民南路97号。法定代表人付加祥，董事长。委托诉讼代理人李伟隽，男，1972年5月5日生，汉族，住湖南省汨罗市，系公司员工，代理权限：特别授权（即代为承认，变更、放弃和反驳诉讼请求，代为提起反诉，代为上诉和申请再审、代为调解与和解，代为确定文书送达地址和送达方式，代收法律文书，代为申请、变更或放弃民事权利。）委托诉讼代理人周林，男，1987年2月25日生，汉族，住湖南省株洲县，系公司员工，代理权限：特别授权（即代为承认，变更、放弃和反驳诉讼请求，代为提起反诉，代为上诉和申请再审、代为调解与和解，代为确定文书送达地址和送达方式，代收法律文书，代为申请、变更或放弃民事权利。）本院于2015年12月22日立案受理的原告高向波诉被告何伟文、兰琴房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月19日作出（2015）芦法民一初字第2461号民事判决，被告何伟文不服，提起上诉。2016年7月4日株洲市中级人民法院作出（2016）湘02民终964号民事裁定：撤销（2015）芦法民一初字第2461号民事判决，发回重审。2016年7月8日，本院重审立案后,适用普通程序，组成合议庭进行审理。经被告何伟文申请，本院追加株洲市大帝房地产开发有限公司（以下简称大帝公司）作为第三人参加诉讼，并于2016年12月5日，公开开庭进行了审理。原告高向波的委托诉讼代理人胡军，被告何伟文的委托诉讼代理人黄赛、第三人大帝公司委托诉讼代理人李伟隽、周林到庭参加诉讼，被告兰琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告高向波向本院提出的诉讼请求：1.解除原告与被告何伟文签订的《摊位租赁合同》，并终止履行；2.两被告向原告返还租金122333元和押金5000元，并赔偿利息损失6000元，共计133333元。事实与理由：2013年3月31日，原告与被告何伟文签订《摊位租赁合同》，合同约定：原告承租位于株洲市××区金帝女装城5楼3号，租期从2013年8月8日至2016年8月7日，三年租金共计367000元，押金5000元。合同签订后，原告按约支付了租金和押金。因租赁摊位系何伟文从大帝公司租赁获得，何伟文拖欠大帝公司2015年8月8日至2016年8月7日期间的租金，该公司解除了与何伟文签订的租赁合同。在何伟文对金帝女装城5楼3号摊位没有出租权的情况下，原告有权解除《摊位租赁合同》，并要求何伟文返还已收取的2015年8月8日至2016年8月7日期间的租金122333元和押金5000元。被告兰琴与何伟文系夫妻关系，该债务属于夫妻共同债务，应由两被告共同偿还。被告何伟文辩称：第三人无权解除与我的租赁合同，原告的损失不是因我造成的，所以我不应该承担责任，原告应向第三人主张退还。被告兰琴未进行答辩。第三人大帝公司述称：2015年8月之前，就涉案门面，我公司是出租人、被告是承租人、原告是次承租人。之后，原告与我公司正式签订租赁合同而为承租人。被告拒不按约支付最后一年的租金，且我公司为此多次与其联系，均不予理睬。被告根本性违约，我公司只好通过登报公告于2015年11月16日解除了与其的租赁合同。前后两合同时间上连续，我公司未重复收取租金，无需向任何人返还租金。被告主张优先续租权没有依据。经庭审，本院认定本案法律事实如下：（一）2010年11月24日，被告何伟文与第三人大帝公司签订《金帝女装城商铺租赁合同》，合同约定：大帝公司将位于株洲市××区人民南路222号金帝女装城5楼3号商铺出租给何伟文；租赁期为6年，即自2010年8月8日起至2016年8月7日止；每年租金为35561元，于合同期内每年7月1日支付等内容。2013年3月31日，被告何伟文（甲方）与原告高向波（乙方）签订《摊位（商铺）租赁合同》，约定：甲方将“金帝女装城”5楼3号摊位租给乙方使用，租期从2013年8月8日至2016年8月7日；乙方需支付甲方三年租金367000元，在签订合同时，一次性付清；由乙方交付甲方押金5000元，合同期满后，如乙方应承担的税费已交清，甲方将押金退还乙方。同日，高向波向何伟文支付了租金367000元和押金5000元。（二）在合同履行中，何伟文拖欠大帝公司2015年8月8日至2016年8月7日期间的租金35561元。2015年10月13日，大帝公司工作人员通过短信微信等方式通知何伟文解除合同。2015年11月14日，大帝公司又在《株洲晚报》上刊登公告，内容为：金帝女装城5003号承租户何伟文，因你违反我司《商铺租赁管理合同》相关条款约定，私自转租且恶意拖欠我司租金，我司决定登报日起与你解除《商铺租赁管理合同》，另租他人。2015年11月16日，高向波与大帝公司签订《金帝女装城商铺租赁合同》，合同约定大帝公司将上述商铺出租给高向波，租赁期为1年，自2015年8月8日起至2016年8月7日止，租金为35561元。同日，高向波向大帝公司支付租金35561元和管理费2000元。另外，2014年4月11日,大帝公司与高向波签订涉案商铺的《经营权销售合同》，将其2016年8月8日至2026年8月7日的经营权出售予高向波。（三）被告何伟文与被告兰琴于1992年4月20日登记结婚，又于2016年1月28日登记离婚。以上事实有，当事人庭审陈述，原告提供的高向波与何伟文签订的《摊位租赁合同》（附收条）、何伟文与大帝公司签订的《金帝女装城商铺租赁合同》（第三人也有提供）及相关管理合同、株洲晚报（第三人也有提供）、高向波与大帝公司签订的《金帝女装城商铺租赁合同》（第三人也有提供）及相关管理合同、收款发票及支付凭证（第三人也有提供）、离婚登记资料，第三人提供的其与高向波签订《经营权销售合同》、金帝女装城商铺租赁联系单、账目凭证，原告及第三人提供的短信及微信聊天记录证据，相互映证，予以证实。两被告未向本院提交证据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。就原告诉请解除原、被告之间签订的《摊位租赁合同》并终止履行，以及当事人争议的焦点即两被告是否应返还原告已付租金122333元和押金5000元，并赔偿原告利息损失6000元。现分析如下：（一）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人以让渡租赁物的使用权来换取租金，承租人以支付租金来取得租赁物使用权，是租赁合同的基本特征。依法成立的合同对当事人均具有法律效力，均应全面履行自己的义务，一方违约应承担相应的违约责任。本案中，何伟文与大帝公司签订的《金帝女装城商铺租赁合同》，以及原告与被告何伟文签订的《摊位租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均有法律约束力。三者间的法律关系是大帝公司为承租人、被告何伟文为承租人，原告高向波为次承租人。大帝公司于2015年11月14日通过登报公告的形式解除了其与何伟文签订的《金帝女装城商铺租赁合同》，何伟文就对租赁物不再享有使用和收益的权利，其与高向波签订的《摊位租赁合同》因此不能继续履行，而实际解除，故对原告提出的解除《摊位租赁合同》并终止履行的诉讼请求，已无实质意义，故不予支持。（二）《摊位租赁合同》解除后，何伟文已从原告取得的2015年11月14日至2016年8月7日（约8.8个月）的租金89711元（367000÷3÷12×8.8），及押金5000元，没有合同和法律依据，属不当得利，应及时返还。至于，原告向第三人大帝公司支付的2015年8月8日至2015年11月14日（约3.2个月）的租金部分，虽然该时段涉案租赁物的使用权，大帝公司通过2015年11月16日与高向波签订的《金帝女装城商铺租赁合同》租给高向波，但大帝公司尚未解除其与何伟文签订的租赁合同，在后合同与在前合同就租赁使用权时间段冲突部分，应属无效，故就该时段租赁物使用权，大帝公司、何伟文以及高向波之间的租赁及转租的合同关系依然存在。依据何伟文与大帝公司签订的租赁合同，何伟文应付大帝公司该时段的租金应为9483元（35561÷12×3.2），高向波向大帝公司实际支付该时段的租金，应视为其作为次承租人代作为承租人的何伟文向作为出租人的大帝公司支付租金，故原告依法可向被告何伟文主张追偿9483元。因此，何伟文应返还原告租金合计99194元（89711＋9483），原告该项主张未超过部分，本院予以支持。另外，根据合同相对性原则，被告何伟文主张与大帝公司的租赁合同权利义务问题，与原告无法律上的权利义务关系，其可另行向大帝公司主张权利，不宜在本案中一并处理。（三）因何伟文未及时返还而占用原告99194元租金及5000元押金（合计104194元），给原告造成的利息损失，原告有权主张赔偿。原告主张按年率5.6%，自2015年11月16日至本案审理终结的利息损失6000元。本院认为原告主张的计算利率未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定的年利率6%上限标准，故以104194元为基数，按年利率5.6%自2015年11月16日计至2016年12月16日（1.08年）就有6302元（104194×5.6%×1.08），而原告只主张的6000元，属其权利正当处分，本院予以支持。（四）何伟文与兰琴于1992年4月20日登记结婚，于2016年1月28日离婚，上述债务产生于两被告夫妻关系存续期间，两被告也未举证证明系何伟文个人债务，故原告主张应由两被告共同承担，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《最高人民法院》第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何伟文和兰琴自本判决生效之日起十日内共同向原告高向波返还租金99194和押金5000元，并赔偿原告高向波利息损失6000元，合计110194元（99194＋5000＋6000）；二、驳回原告高向波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2966元，由原告高向波承担736元，被告何伟文、兰琴共同承担2230元，限被告何伟文、兰琴在本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谢桂林人民陪审员  沈顺珍人民陪审员  王晚秋二〇一七年一月十二日书 记 员  罗 曼附本判决书适用的相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国婚姻法》第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。