重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终5088号
上诉人（原审被告）：邓成元，男，1952年7月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。
上诉人（原审被告）：万俊峰，女，1963年12月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。
上诉人（原审被告）：曾凡武，男，1950年4月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。
上诉人（原审被告）：唐智蓉，女，1951年3月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。
上诉人（原审被告）：刘成容，女，1962年2月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。
上诉人（原审被告）：潘先莉，女，1952年5月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。
上诉人（原审被告）：卢萍，女，1957年11月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。
共同委托诉讼代理人：白尚勇，重庆索通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周永全，男，1957年7月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文庭婷，北京大成（重庆）律师事务所律师。
原审被告：汪昆隆，男，1944年2月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原审被告：任祥贵，男，1947年5月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原审被告：冷素容，女，1956年12月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：雍景华，男，1955年1月10日出生，汉族，住重庆市渝北区，系冷素容丈夫。
原审第三人：重庆市渝北区林工商公司，住所地重庆市渝北区汉渝路23号，统一社会信用代码5001121800773。
法定代表人：余正明，职务不详。
委托诉讼代理人：王福元，男，1952年7月25日出生，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工。
上诉人邓成元、万俊峰、曾凡武、唐智蓉、刘成容、潘先莉、卢萍因与被上诉人周永全，原审被告汪昆隆、任祥贵、冷素容，原审第三人重庆市渝北区林工商公司合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初18930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人邓成元、万俊峰、曾凡武、唐智蓉、刘成容、潘先莉、卢萍的共同委托诉讼代理人白尚勇，被上诉人周永全的委托诉讼代理人吉蔚滨、文庭婷，原审被告王昆隆、任祥贵，原审被告冷素容的委托诉讼代理人雍景华，原审第三人重庆市渝北区林工商公司的委托诉讼代理人王福元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邓成元、万俊峰、曾凡武、唐智蓉、刘成容、潘先莉、卢萍因提出上诉请求：1.依法撤销（2016）渝0112民初18930号民事判决书第二项；2.依法改判驳回周永全主张对重庆市渝北区汉渝路17号土地及房屋享有占有、使用、收益权利的诉讼请求；3.二审诉讼费由周永全负担。事实和理由：1.上诉人未举示证据证明，一审法院迳行认定上诉人知晓汪昆隆、任祥贵将涉案土地房屋转让给被上诉人，一审法院事实认定不清。2.上诉人未能举示任何证据证明，一审法院却迳行推断上诉人分取过涉案土地房屋转让给被上诉人的款项，该认定与事实完全相悖。3.并未有迹象表明涉案不动产被擅自转让给被上诉人，因此上诉人也就不会向汪昆隆等人及被上诉人主张权利，一审法院认定“不合常理”毫无事实依据。4.一审阶段呈现的案情多出可佐证被上诉人签订转让合同未征得上诉人同意，一审法院却拒绝调取相应证据，并迳行认定待证事实具有高度可能性违反法定程序，且法律适用严重错误。
被上诉人周永全辩称，1.汪昆隆或汪昆隆、任祥贵二人曾代表汪昆隆、任祥贵、冷素容、邓成元、曾凡武等十人就案涉土地房屋签订合同，且其余人员均予以认可。2.邓成元、曾凡武等人上诉称案涉土地房屋没有办法用于居住及经营使用、不能出租，以及一直不知晓案涉土地房屋出售给了周永全、也没有分得转让价款，完全是不顾事实、颠倒黑白。3.一审判决认定事实和适用法律正确，应依法予以维持。
原审被告汪昆隆述称，具体手续是任祥贵在经办，我的这一份是收到了的，其他人是否收到我不知晓。
原审被告任祥贵述称，我们十户人取得房屋土地后一直对外出租。卖给周永全后，也一直租给他人使用，只是租金向周永全缴纳了。出卖的时候，最开始是找的其他人，价格为40万元，十户人都在合同上签字了，但是后来买家不买了，才又找到周永全，价格降为38万元，当时十户人都是知道并同意的。写合同的时候，仅有我和汪昆隆在场，收款的收据是冷素容写的。卖房的现金大家都均分了的。
原审被告冷素容述称，我同意一审判决，没有其他意见。
原审第三人重庆市渝北区林工商公司述称，我公司将涉案房屋卖给十人是真实的。
周永全向一审法院起诉请求：1.确认周永全与汪昆隆、任祥贵于2002年4月10日签订《土地、旧房转让合同》有效；2、确认位于重庆市渝北区×××号的房屋（国有土地使用权证号渝北国用（2000）字第××号，房屋所有权证号第×××号）占有、使用、收益的权利归周永全所有，并确认该土地及房屋的征收拆迁补偿款项归周永全所有；3、本案诉讼费由汪昆隆等10人承担。
一审法院认定事实：2002年4月10日，汪昆隆、任祥贵作为甲方，周永全作为乙方签订了一份《土地、旧房转让合同》，主要约定甲方将购买原渝北区林工商公司的旧厂房和院坝综合地面积1050平方（1.58亩）及旧楼房一幢（一楼一底）面积180平方米，动力电户头及电表一个，全部转让出卖给乙方改造使用，转让总价38万元。甲方在移交土地、房屋、国土证、房屋使用证后先付清人民币37万元整，从此土地、房屋所有权及使用权归乙方所有，余款壹万元在乙方建房开工之日付清。三、乙方在土地使用和旧房改造过程中，甲方汪昆隆代表10户必须做到以下几点：1、写委托书，委托乙方办理地块、房改等相关手续。……。合同尾部甲方代表处汪昆隆、任祥贵签字，乙方代表处周永全签字。
2002年4月15日，汪昆隆、冷素容出具收条，载明：今收到周永全购土地款叁拾柒万元整。庭审中，汪昆隆、任祥贵、冷素容均陈述，周永全支付上述37万元款项后，其就将案涉房产及不动产权属证书一并交给了周永全，之后该房产一直由周永全使用。
2008年9月24日，冷素容出具收条，载明收到周永全交来土地出让金10000元。汪昆隆、任祥贵在该收条上签字。
2008年1月1日，周永全作为甲方、被告冷素容作为乙方签订了一份承包时间为一年的《承包协议》，约定甲方将案涉房产承包给乙方，乙方每月缴纳承包费1000元。2009年1月1日、2010年12月31日，周永全与汪昆隆、冷素容再签订《承包协议》两份，约定周永全将案涉房产承包给汪昆隆、冷素容。该两份承包协议履行期间，汪昆隆按《承包协议》约定向周永全缴纳承包费。2010年3月30日，周永全将案涉房产出租给案外人贾某并签订了《租赁合同》，租赁期限为2010年3月30日至2016年3月29日。2016年3月30日，周永全再与案外人贾某签订《租赁合同》，将案涉房产出租给贾某，租赁期限从2016年3月30日至2020年3月29日。
2012年1月20日，任祥贵出具《声明》，载明，按《土地、旧房转让合同》第二条周永全从交清37万元当天起就拥有土地、房屋所有权及使用权。周永全早已交清总价，土地、房屋产生的一切权益当然都归周永全享有，我决不反悔。
2014年4月17日，重庆市渝北区人民政府发布《关于推进2013年-2017年城市棚户区（危旧房）改造工作的实施意见》，上载明案涉房产所在的渝北区观音岩扩大片区已经纳入改造范围。双方由此产生争议，周永全遂起诉至一审法院。2015年10月21日，重庆市渝北区房屋管理局发布《关于在观音岩扩大片区棚户区（危旧房）改造项目国有土地上房屋征收范围内暂停办理有关手续的函》，载明暂停办理案涉房产所在区房屋买卖的相关手续。周永全起诉时的诉讼请求包括“判令被告汪昆隆、任祥贵协助原告办理位于重庆市渝北区×××号的房地产权属转移登记手续”，后其将该项诉讼请求变更为“确认位于重庆市渝北区×××号的房屋占有、使用、收益的权利归周永全所有，并确认该土地及房屋的征收拆迁补偿款项归周永全所有”。
关于签订《土地、旧房转让合同》的情况，任祥贵陈述，我与其他9人共同以24万元的价格向林工商公司购买了案涉土地及地上的房屋，渝北区国土局将原交由林工商公司使用的案涉土地收回后出让给我们，并准许我们在土地上修建房屋，当时考虑到房屋要拆除并建新房，就没有将房产的所有权证注销，也没有由林工商公司过户至我们名下，但土地使用权证办至我们10人名下。取得土地房屋后，我们10人经商量决定进行转卖，由我出面联系买家，2001年时我联系到一个叫邱国云的买家，谈好40万元价格，邱国云先付了2万元定金，后我们10人在转让合同上签字了，邱国云又不想买了，于是定金就没退，我们10人每人分得了2000元。2002年汪昆隆等9被告又让我去找别的买家，我就找到了周永全，我们10人商量后决定以38万元的价格出售给周永全，所以当时汪昆隆、我、周永全就在合同上签字，当时冷素容也在场，签订合同时周永全就支付了37万元，冷素容收的钱并出具了收条，收了钱后，我们就通知其余人来分钱，是冷素容分的钱，我们10人每人分得3.7万元现金，然后我们就将土地、房屋交付给了周永全。
关于是否分得3.7万元款项问题，汪昆隆陈述因时间太久记不清是否分得3.7万元款项；冷素容陈述其收到3.7万元款项属实，但当时发钱有无签字记不清了；其余七人陈述并未收到3.7万元款项。
另查明，案涉房产现登记的权利人为江北县林工商公司，即原审第三人林工商公司。案涉房产所在的土地登记的土地使用者为汪昆隆等10户，土地使用权类型为出让，使用权面积为1050平方米，该土地系渝北区人民政府批准收回第三人林工商公司的土地后出让给汪昆隆、任祥贵等10人，颁发土地使用权证的时间为2000年10月27日。
2000年8月18日，汪昆隆、任祥贵等10人与第三人林工商公司签订《土地转让协议》，约定林工商公司将渝北区汉渝路23号内的土地，面积为1050平方米（包括简易加工厂厂房壹幢）有偿转让给汪昆隆、任祥贵等10人，转让金24万元。后汪昆隆、任祥贵等10人作为受让方，重庆市渝北区国土局作为出让方签订了《重庆市国有土地使用权出让合同》，将案涉土地使用权交给汪昆隆、任祥贵等10人使用。
2001年9月27日，汪昆隆、任祥贵等10人拟将案涉房产及土地以40万元的价格出卖给案外人邱国云，并形成了一份《土地转让合同》。该合同甲方代表处10被告签字，乙方处未签字。
一审法院认为：汪昆隆、任祥贵作为代表与周永全在2002年4月10日签订《土地、旧房转让合同》，将10人共同向第三人林工商公司购买的案涉房屋、土地转让给周永全，此系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，即便汪昆隆、任祥贵无处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，也不影响合同的效力，故《土地、旧房转让合同》合法有效。周永全请求确认其与汪昆隆、任祥贵签订的《土地、旧房转让合同》有效，该院予以支持。
汪昆隆、任祥贵作为代表与周永全签订《土地、旧房转让合同》，将案涉房屋、土地转让给周永全，但案涉土地为汪昆隆、任祥贵等10人共有，案涉土地上的房产也是汪昆隆、任祥贵等10人共同向第三人林工商公司购买，本案争议的焦点在于汪昆隆、任祥贵是否有权处分案涉房产、土地。首先，汪昆隆、任祥贵作为10人的代表在2001年9月拟将案涉房屋、土地以40万元的价格转让给案外人邱国云，这表明10人在当时即有出卖案涉房屋、土地的意愿；其次，从合同中“甲方汪昆隆代表10户必须做到以下几点”的约定可知，《土地、旧房转让合同》上被告汪昆隆、任祥贵系作为10人的代表签字，冷素容出具收条载明收到周永全交来土地款37万元表明其认可汪昆隆、任祥贵作为代表出售案涉房屋、土地。最后，任祥贵陈述其与汪昆隆作为代表将案涉房屋、土地以38万元的价格转让给周永全经过其余被告的同意，且10被告当时也分取了周永全交来的37万元款项，分取款项后即将案涉土地、房屋及相应的权属证书交给了周永全。冷素容认可收到分得的款项3.7万元，汪昆隆则表示记不清是否分得3.7万元款项，其余7人则表示未收取分得的房款。但从查明的事实看，案涉房屋、土地的权属证书由周永全持有，案涉房屋、土地至少在2008年1月起一直由周永全占有、使用，邓成元等七人虽辩称其不知晓案涉房屋、土地已转让给周永全，也未收取分得的房款，但该七人早在2001年就有出售案涉房屋、土地的意愿，其从2002年到至今约15年期间却未对周永全占有、使用案涉房屋、土地提出异议，也未向被告汪昆隆、任祥贵提出质疑或请求，这显然不合常理。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，综合周永全举示的证据以及任祥贵、汪昆隆、冷素容陈述的意见，该院认定周永全陈述的邓成元等七人知晓汪昆隆、任祥贵作为代表将案涉房屋、土地转让且分取了出卖房款的事实具有高度可能性，该院予以采纳。故汪昆隆、任祥贵作为代表将案涉房产、土地转让给周永全经过了其余8人的同意，《土地、旧房转让合同》对其余8人具有约束力。
因《土地、旧房转让合同》合法有效，周永全按合同约定支付了案涉房屋、土地的全部价款，亦将案涉房屋、土地交付给了周永全，案涉房产虽未办理过户登记，但不影响周永全享有诉争房屋所有权人的一切排他的权利。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”，本案中，周永全基于合法有效的《土地、旧房转让合同》并支付对价取得了案涉房产占有、使用、收益的权利，故周永全请求确认案涉房屋的占有、使用、收益的权利归其所有，符合法律规定，本院予以支持。周永全按合同约定支付了案涉房屋、土地的全部价款，10被告应协助原告办理案涉房屋的产权过户登记手续。因案涉房屋、土地所在片区已被政府部门纳入棚户区（危旧房）改造范围，已暂停办理产权过户等有关手续，故案涉房屋、土地产权过户存在障碍，但案涉房屋、土地因征收而产生的补偿权益应由周永全享有。同时因案涉房屋、土地的拆迁补偿合同并未签订，相关拆迁补偿款尚未产生，周永全请求确认案涉土地及房屋的征收拆迁补偿款项归其所有无法律依据，该院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，一审法院判决如下：“一、周永全与被告汪昆隆、任祥贵在2002年4月10日签订《土地、旧房转让合同》有效；二、确认位于重庆市渝北区×××土地及房屋的占有、使用、收益的权利归周永全所有；三、驳回周永全的其他诉讼请求。案件受理费7000元，由周永全负担。”
二审庭审中，上诉人邓成元等人向本院提交了重庆市农村信用社联合社麻柳沱农信社2006年抵字第10099-1号、麻柳沱农信社2008年抵字第1000501号两份抵押合同以及重庆市国土资源和房屋管理局渝国土房屋[2008]押字第×××号国有土地使用权抵押证书，拟证明抵押合同上仅有汪昆隆签字，上诉人邓成元等对转让土地及房屋的事实不知情。被上诉人周永全质证认为，对该证据的真实性无异议，抵押合同也印证了周永全的主张，即汪昆隆可以代表其他人在土地和房屋买卖合同上签字，也不违反相关行政规定。汪昆隆、任祥贵、冷素容对该证据的真实性认可。
二审庭审中，被上诉人周永全向本院举示2002年12月20日甲方为王伟、周永全，乙方为冷素容、潘光学的《承包协议》一份，拟证明涉案房屋在卖给周永全之前有一部分是由十人中其他两人的家属在承租。上诉人邓成元等对该证据质证认为真实性无法核实，由法院查明为准，该证据不能证明周永全的证明目的。汪昆隆、任祥贵、冷素容对该证据的真实性予以认可，认为可以达到周永全的证明目的。
二审庭审中，周永全申请证人贾某、周某出庭作证，拟证明邓成元等人一直知晓汪昆隆、任祥贵、冷素容将涉案土地房屋出卖给周永全，也一直知晓证人向周永全租用房屋场地并支付租金等情况。
对于当事人二审举示的证据，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。邓成元等人二审举示的证据在本案一审前已经形成，并不属于二审中的新证据，且在抵押合同上抵押人为“汪昆隆等10户”，而签名落款却仅有汪昆隆一人或为汪昆隆、潘光学，即汪昆隆有权代表其余权利人处理房屋的抵押事宜，不能达到邓成元等人的证明目的，本院不予采信。周永全在二审中举示的证据及申请证人出庭作证，均不属于二审中形成的新证据，本院对此亦不予采信。
本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为汪昆隆、任祥贵是否有权代表邓成元等人签订《土地、旧房转让合同》。
首先，从签订《土地、旧房转让合同》过程看，签订合同前，涉案土地房产的土地证房产证都交给了汪昆隆、任祥贵进行保管，且在土地证上的权利所有人为“汪昆隆等10人”，而不是详细列举具体是哪十人，在周永全与汪昆隆、任祥贵签订合同之后，汪昆隆把土地房屋权利证书转交给周永全，周永全完全有理由相信其有权代表10人签订涉案房产土地的买卖合同并对房屋进行处分。
其次，从涉案土地房屋的实际占有情况看，在涉案房屋交付给周永全之后，周永全将涉案房产对外进行了出租，且房屋至今由周永全出租给案外人。从周永全与汪昆隆、任祥贵签订合同至今，长达十几年时间，邓成元等人并未向周永全主张权利。且从涉案房产由周永全长期对外出租的情形看，并不存在邓成元等人所称的不具备使用价值、存在安全隐患。邓成元等人虽声称委托汪昆隆代为照看维护，但也并未向汪昆隆主张租金等权益。涉案房产置于周永全实际占有控制下如此长时间内，邓成元等人既不知晓房屋已被出卖，但又不对房屋进行租售使用，与常理不合。
第三，从收款收据看，周永全支付了涉案土地房产的相应对价。在汪昆隆、任祥贵、冷素容认可收款收据，并陈述将收取款项分给邓成元等人的情形下，本院认为，周永全已经完成了基本的举证责任，能够足以支持其诉请。
综上，邓成元等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人邓成元、万俊峰、曾凡武、唐智蓉、刘成容、潘先莉、卢萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
审 判 员 刘家秀
审 判 员 康 炜
二〇一七年九月二十六日
法官助理 阎海峰
书 记 员 李艾玲