湖南省嘉禾县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民二初字第113号
原告雷乔。
委托代理人李斌，湖南嘉明律师事务所律师。
原告雷军。
原告雷英。
原告雷军、雷英的委托代理人雷乔，系本案原告。
被告李运花。
委托代理人曾小平。
原告雷乔、雷军、雷英与被告李运花农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理。依法由审判员李享炽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷乔及其委托代理人李斌、被告李运花及其委托代理人曾小平等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告雷乔、雷军、雷英系雷元保、李贺周的儿女。2002年元月，原告的母亲李贺周不幸病故，2009年4月，原告的父亲雷元保也不幸去世。原告及其父母均系农村户籍，被告李运花系城镇居民。2007年10月，原告的父亲雷元保因有病无钱治疗，在三原告不知情，更未征得原告同意的情况下（当时原告雷乔、雷军因故在监狱服刑、原告雷英在外务工），以61600元的价格（实际收款为31600元）将位于大山里的房屋一间及土地一块转让给被告李运花，现被告李运花将房屋出租给他人居住。2013年11月27日，原告雷乔服刑期满（现原告雷军仍在郴州监狱服刑），回家后才得知父亲已经将房屋转让给被告。原告雷乔出狱后，认为父亲转让的房屋及土地是家庭共同财产；鉴于家庭的特殊情况，原告父亲因病卖房时三原告不知情，加之弟弟雷军服刑期满后无房居住等特殊原因，原告雷乔找被告协商，请求被告将该房屋返还，自己愿意筹集资金将父亲收取的房屋及土地转让款退回给被告，并愿意适当弥补被告的损失。但被告在协商过程中提出种种过高要求，致使双方协商未成。原告认为，原告父亲在2007年未征得原告同意的情况下将家庭共同财产转让给被告，违反了我国法律的规定；同时被告作为非农业户口，取得农村房屋及集体土地的使用权也违反了我国法律规定，原告父亲与被告签订的房屋及土地买卖协议是无效的。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决确认被告与原告父亲所签订的房屋及土地买卖协议无效；本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原告身份证明，拟证明原告的身份情况。
2、原告所在村委会证明，拟证明原告的家庭成员等情况。
3、被告身份证明，拟证明被告的身份情况。
4、房屋买卖协议一份，拟证明原告父亲与被告之间房屋及土地买卖的事实。
5、收据一份，拟证明房屋及土地买卖价格以及原告父亲收到被告31600元的事实。
6、违法用地补办手续呈报表，拟证明房屋的所有权人是原告的父亲。
被告李运花未向本院提交答辩状。在庭审过程中，被告辩称，本案房屋的转让原告知情，被告与原告父亲签订的买卖合同没有违反法律的强制性规定，不具有无效的情形，且合同签订后已实际履行，购房款已交清，房屋已实际交付被告使用，原告的诉讼主张不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
7、房屋买卖协议，拟证明2007年10月20日被告与雷元保签订了房屋买卖初步协议。
8、卖房契约，拟证明房屋转让的约定及在场人情况。
9、收据三份，拟证明雷元保于2007年10月20日收到被告31600元、2007年10月30日收取被告10000元、2007年11月9日收取被告20000元，被告已向雷元保支付了全部房屋转让款。
10、村民小组收款收据一份，拟证明村集体组织收取了土地使用费1300元，同意由被告使用集体土地。
11、原告雷乔、雷军签字的同意书一份，拟证明房屋转让原告知情并同意。
12、集体土地建设用地使用证，拟证明转让房屋的土地使用权人及土地面积。
13、因购房屋有关费用清单，拟证明购房费用开支情况。
14、证人雷明仔的证言，拟证明房屋转让的相关情况。
当事人对相对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：
对原告所举的1至6号证据，被告对其真实性没有异议，本院予以确认。
对被告所举的7号、12号证据，以及9号证据中31600元的收据、20000元的收条，原告对其真实性没有异议，本院予以确认。
对被告所举的8号、10号、11号、14号证据，以及9号证据中10000元的领条，原告对其真实性提出质疑，但原告未提供相关证据予以支持。本院经审核，对上述证据的真实性予以确认，但10号证据不能证明村集体组织同意被告使用集体土地。
对被告所举的13号证据，原告对其真实性提出异议，本院经审核认为，该证据属当事人陈述，因无其他证据佐证，其证明力本院不予确认。
根据上述举证、质证、认证情况，结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
原告雷乔、雷军、雷英及其父母雷元保、李贺周原均系嘉禾县珠泉镇杨梅村8组（即大山里自然村）农民，属农业户口。2002年元月，原告之母李贺周病故，2009年4月，原告之父雷元保去世。被告李运花系嘉禾县电力公司退休职工、城镇居民，属非农业户口。2007年10月20日，原告之父雷元保经征得原告雷乔、雷军同意，并由原告雷乔、雷军出具“同意书”后，雷元保与被告李运花签订房屋买卖协议，同年11月4日，双方又订立卖房契约，雷元保自愿将其所有的大山里村10号房屋一栋（《集体土地建设用地使用证》编号“嘉集建（98）字第7号”，建筑占地90.9平方米），以及该房西侧空坪地36.9平方米出卖给被告李运花，双方议定价款为61600元。协议签订后，被告李运花于2007年10月20日、10月30日、11月9日分别支付雷元保购房款31600元、10000元、20000元，合计支付雷元保购房款61600元。雷元保将出卖的房屋交付被告李运花管理使用。嗣后，被告方向杨梅大山里村民委员会第8村民小组缴付“地基费”1300元。2013年底，原告雷乔服刑期满后返回原籍，之后要求被告将房屋返还，因双方协商未果，原告遂诉至本院。
本院认为，本案争执的焦点是农村居民是否能向城镇居民出售农村房屋的问题，对此我国法律、法规虽无相关的禁止性规定，但国家政策有明确规定。1999年，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地的通知》中明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农村集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。可见规定严禁城镇居民购买农村房屋。根据我国《民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，对雷元保与被告签订的房屋买卖协议，应适用我国《合同法》第五十二条第（五）项关于合同无效的规定，依法确认该合同无效。但原告雷乔诉称雷元保出卖房屋时未征得其同意，与事实不符，原告的该项诉讼主张不能成立。原告方将房屋出卖多年后，现又以出卖该房违法为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任，承担返还购房款和赔偿对方损失的民事责任。根据权利义务相一致的原则，原告在未履行返还购房款和赔偿被告损失的情况下，无权要求被告返还房屋。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
确认原告之父雷元保与被告李运花签订的房屋及土地买卖协议无效。
案件受理费80元，由原告雷乔、雷军、雷英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 李享炽
二〇一四年七月二十八日
书记员 王 斌
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。