北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7230号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京荣德堂投资有限公司，住所地北京市海淀区厢黄旗2号楼2层X06-821室。
法定代表人：贾毅德，总经理。
委托诉讼代理人：齐金怡，山西协天成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏国斌，山西协天成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李超，男，1981年2月27日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：闫刚，北京尚伦律师事务所律师。
上诉人北京荣德堂投资有限公司（以下简称荣德堂公司）因与被上诉人李超房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初64711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
荣德堂公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审；荣德堂公司预交的二审案件受理费予以退回。事实与理由：一、涉案北京市存量房屋买卖合同及补充协议因损害国家利益，依法应属无效合同。二、马睿杰以荣德堂公司名义签订房屋买卖合同，属无权代理，且不构成表见代理，荣德堂公司对该合同不予追认，合同应属无效。涉案房屋买卖合同加盖的公章系马睿杰盗盖，链家公司在交易过程中存在明显恶意，李超并非善意合同相对人。三、链家公司系本案必要当事人，法院应追加其为本案第三人参加诉讼。四、一审判决荣德堂公司配合办理房屋过户手续，系对涉案房屋买卖合同的变更。五、一审判决荣德堂公司承担中介费用，无事实和法律依据。
李超二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回荣德堂公司的上诉，维持原判。
李超向一审法院提起诉讼请求：1、判令荣德堂公司履行编号为100000293879《房屋买卖业务签订文件合订本》约定的义务，将位于北京市朝阳区广渠路23号院3号楼18层1单元×号房屋（以下简称涉案房屋）交付给李超并配合李超办理房屋过户事宜；2、判令荣德堂公司按照双方合同约定支付逾期交付房屋的违约金，计算方式为以李超已经支付的房款为基数，按照日万分之五的标准，从2016年8月31日起算，至实际交付房屋之日为止；3、判令荣德堂公司承担房屋中介费用17.45万元；4、本案诉讼费用及其他相关费用由荣德堂公司承担。
荣德堂公司向一审法院提起反讼请求：请求撤销双方于2016年8月22日签订的编号为100000293879号房屋买卖合同，本案诉讼费用由李超负担。
一审法院认定事实：2016年8月22日，马睿杰以荣德堂公司委托代理人的身份，以荣德堂公司的名义与李超签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》等合同，约定荣德堂公司将涉案房屋卖与李超，房屋成交价格为550万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1195万元，由李超一并另行支付给荣德堂公司。李超直接向荣德堂公司支付定金100万元。荣德堂公司应当在2016年8月30日前将涉案房屋交付给买受人，除不可抗力外，荣德堂公司逾期交房在15日内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，荣德堂公司按日计算向李超支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向李超支付违约金，合同继续履行。双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《居间服务合同》第二条约定李超应于本合同签订当日向链家公司支付居间代理费87250元。第三条和第四条约定李超和荣德堂公司应积极配合链家公司的居间活动，按照链家公司的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，违反上述约定导致链家公司不能继续履行义务的，链家公司不承担责任，且有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。《买卖定金协议书》第四条约定原荣德堂公司双方同意由链家公司为本次交易提供居间服务，李超应在签署买卖合同时向链家公司支付居间代理费17.45万元。
马睿杰签订上述合同时持有荣德堂公司的公章、涉案房屋的房产证及盖有荣德堂公司公章的授权马睿杰出卖涉案房屋的授权委托书，代理的权限包括签署买卖合同及相关协议，收取定金、购房款，以荣德堂公司的名义享有签订的房屋买卖合同项下的权利。上述合同签订后，李超按合同约定的方式支付了100万元定金，并向链家公司支付了17.45万元居间代理费。
庭审中，荣德堂公司提交了马睿杰出具的《关于出售金茂府房屋的事情经过》、马睿杰与贾毅德的微信记录截图及语音、马睿杰及贾毅德在医院挂号及检查治疗的相关凭证等作为证据，欲证明涉案房屋买卖合同是马睿杰盗用荣德堂公司公章及房产证后以荣德堂公司的名义擅自签订，未得到荣德堂公司及其法定代表人贾毅德的授权，马睿杰直到2016年8月30日才将其签订的《买卖定金协议书》发送给贾毅德，贾毅德得知后让其尽快解约，对自己的行为负责。经查，马睿杰未出庭作证，在其出具的书面材料中其称是荣德堂公司的员工，在未经荣德堂公司领导同意的情况下，将荣德堂公司公章及相关证件带到链家公司金茂府店，并签订买卖合同。荣德堂公司未提交微信聊天记录原件，聊天记录显示：马睿杰与李超签订房屋买卖合同当天曾多次向荣德堂公司的法定代表人贾毅德汇报商谈出卖涉案房屋的情况；之后贾毅德与马睿杰多次商讨出卖涉案房屋的事宜，马睿杰仍然向贾毅德汇报意向客户的报价情况及其与看房人协商出卖房屋事宜的情况；马睿杰帮助贾毅德处理一些工作上和家庭上的事务。
庭审中，李超称其与链家公司曾分别向荣德堂公司发送催促履行合同义务的通知函，并提交了通知函及相关快递凭证作为证据。
另查，李超具有在本市的购房资格。庭审中，经询，李超同意将剩余购房款一次性支付给荣德堂公司。
另查，案外人程豪曾以对涉案房屋享有优先购买权为由，向法院起诉荣德堂公司，主张以荣德堂公司向李超出售涉案房屋的同等条件购买涉案房屋。法院于2017年10月31日作出（2017）京0105民初76076号民事判决，认为综合现有证据无法认定程豪与荣德堂公司之间存在真实合法有效的房屋租赁合同关系，故驳回了程豪的诉讼请求。程豪不服该判决，提出上诉，北京市第三中级人民法院于2018年2月1日作出（2018）京03民终178号民事判决，驳回上诉，维持原判。
诉讼中，李超提出财产保全申请并提供了担保，法院裁定查封涉案房屋，李超为此支付财产保全费5000元。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，荣德堂公司称涉案房屋的买卖合同是案外人马睿杰盗用公司公章和房屋产权证后擅自与李超签订。对此，法院认为，在荣德堂公司提交的马睿杰出具的书面情况说明中，马睿杰自称是荣德堂公司的员工，而且，马睿杰与荣德堂公司的法定代表人贾毅德的微信聊天记录显示双方关系密切，故法院认为马睿杰与荣德堂公司具有利害关系，仅凭其出具的情况说明及现有证据，尚不足以证明马睿杰盗用荣德堂公司公章和房屋产权证的事实。
民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，虽然荣德堂公司提交的贾毅德与马睿杰的微信聊天记录显示马睿杰在与李超签订房屋买卖合同后仍然向贾毅德汇报联系出卖涉案房屋的事宜，貌似贾毅德不知道马睿杰已经将涉案房屋出卖。但法院认为，荣德堂公司并未提供微信聊天记录的原件，亦未举证证明微信聊天记录的完整性。而且，即便荣德堂公司提交的微信聊天记录真实完整，根据荣德堂公司提交的马睿杰出具的情况说明和贾毅德与马睿杰的微信聊天记录，马睿杰是荣德堂公司的员工，与荣德堂公司的法定代表人贾毅德关系密切，马睿杰与李超签订房屋买卖合同当天曾多次向贾毅德汇报商谈出卖房屋的情况，之后亦多次向贾毅德汇报联系出卖涉案房屋的事宜，足以显示荣德堂公司确曾委托马睿杰联系出卖涉案房屋，更为关键的是，马睿杰与李超签订涉案房屋买卖合同时持有荣德堂公司的公章和涉案房屋的产权证，并出示了载有荣德堂公司公章的授权出卖房屋的委托书，故法院认为，即便马睿杰与李超签订涉案房屋买卖合同时确实没有得到荣德堂公司的授权，因马睿杰与荣德堂公司及其法定代表人存在密切关系，荣德堂公司的法定代表人确曾委托马睿杰处理涉案房屋出卖事宜，以及马睿杰持有荣德堂公司公章、房屋产权证和授权委托书等情况，足以使李超相信马睿杰享有代理出卖涉案房屋的权利外观，而且该权利外观的形成可归责于荣德堂公司，李超对马睿杰的代理权限亦已尽到了审慎的审查注意义务，并无恶意和过失，故即便马睿杰代理荣德堂公司与李超签订涉案房屋买卖合同时没有得到公司授权，现有证据亦足以证明马睿杰的代理行为构成表见代理，该代理行为有效，荣德堂公司应当对马睿杰的代理行为承担法律责任。
当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，荣德堂公司未按双方合同约定的时间将涉案房屋交付给李超，构成违约，李超要求荣德堂公司交付房屋并支付逾期交房违约金的请求，具有合同依据，法院予以支持。李超要求荣德堂公司将涉案房屋过户到其名下，因荣德堂公司违反合同约定导致涉案房屋的过户时间早已超过了双方合同约定的时间，庭审中，经询，李超同意将剩余购房款一次性支付给荣德堂公司，法院对此不持异议。李超将剩余购房款支付给荣德堂公司后，有权要求荣德堂公司将涉案房屋过户到其名下，故对李超的此项请求法院予以支持。
关于李超主张荣德堂公司承担房屋中介费的请求，符合双方在《居间服务合同》中约定的李超向荣德堂公司追偿中介费的情形，法院予以支持。
荣德堂公司反诉主张撤销涉案房屋买卖合同，对此，法院认为，涉案房屋的成交价格是由双方协商确定，房屋成交价格和房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价是不可分割的整体，房屋成交总体价格并未显失公平，故荣德堂公司要求撤销房屋买卖合同的请求，事实和法律依据不足，法院不予支持。荣德堂公司答辩中提到出卖房屋未经股东会决议、涉案合同无法继续履行、存在租赁等主张，没有事实和法律依据，法院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李超于判决生效后七日内将剩余购房款一千六百四十五万元支付给北京荣德堂投资有限公司，北京荣德堂投资有限公司于收到上述款项后七日内，将位于北京市朝阳区广渠路23号院3号楼18层1单元×号房屋交付给李超，并配合李超将上述房屋过户到李超名下；二、北京荣德堂投资有限公司于判决生效后七日内向李超支付逾期交房违约金，计算方式为以一百万元为基数，按照日万分之五的标准，从二〇一六年八月三十一日起，至实际交付房屋之日止；三、北京荣德堂投资有限公司于判决生效后七日内向李超支付房屋中介费用十七万四千五百元；四、驳回北京荣德堂投资有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，关于荣德堂公司主张马睿杰签订房屋买卖合同属无权代理，涉案房屋买卖合同加盖的公章系马睿杰盗盖，合同应属无效的问题。首先，根据查明的事实，马睿杰与李超签订涉案房屋买卖合同时，持有荣德堂公司的公章,并出示了盖有荣德堂公司公章的授权出卖房屋的委托书。其次，根据荣德堂公司提交的马睿杰出具的情况说明和微信聊天记录，马睿杰是荣德堂公司员工，与荣德堂公司法定代表人贾毅德关系密切，马睿杰与李超签订房屋买卖合同当天曾多次向贾毅德汇报商谈出卖房屋的情况，之后亦多次向贾毅德汇报联系出卖涉案房屋的事宜，足以显示荣德堂公司确曾委托马睿杰联系出卖涉案房屋。再次，荣德堂公司虽主张涉案房屋买卖合同加盖的公章系马睿杰盗盖，涉嫌刑事犯罪，但未提供充分的证据予以证明。综上，根据现有证据，可认定李超对马睿杰的代理权限已尽到了合理的审查注意义务，足以证明马睿杰的代理行为构成表见代理，该代理行为有效，荣德堂公司应当对马睿杰的代理行为承担法律责任。在李超同意将剩余购房款一次性支付给荣德堂公司的情况下，李超有权要求荣德堂公司将涉案房屋过户到其名下，故一审法院对李超的该项请求予以支持并无不当，荣德堂公司的该项上诉主张，于法无据，本院不予支持。
关于荣德堂公司主张一审法院判决其承担中介费无事实与法律依据的问题。李超所主张房屋中介费，符合双方在《居间服务合同》中约定的追偿中介费的情形，故本院对荣德堂公司的该项主张不予采信。荣德堂公司的其他上诉请求，均缺乏法律依据，本院不予采信。
综上，荣德堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63250元，由北京荣德堂投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 何灵灵
二〇一八年六月十五日
法官助理 申峻屹
法官助理 林家诚
书 记 员 刘 欣