福建省泉州市泉港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第1589号原告泉州市振锋物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人翁振奇，总经理。委托代理人周美坚，副总经理。被告庄瑞璋，男，1975年5月21日出生，汉族，农民，住泉州市泉港区。原告泉州市振锋物业管理有限公司（以下简称振锋物业公司）与被告庄瑞璋物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理。依法由审判员林珊珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周美坚及被告庄瑞璋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振锋物业公司诉称，自2012年9月1日起，其为泉州市泉港区逸涛住宅小区（以下简称逸涛小区）提供物业服务。2012年12月12日，泉州市泉港区逸涛小区业主委员会（以下简称逸涛业委会）与其签订了《物业服务合同》，双方主要约定：合同期限自2012年9月1日起至2014年8月31日止，住宅物业费（不包含公共水电分摊费）每月0.5元／㎡，公共照明用电、供水等机电设施的运行用电按照每月6.5元／户的标准由业主支付，业主应于每季度第一个月31日前支付物业费用，经原告书面催缴，未能按时支付物业费用，应当按照拖欠费用金额每日5‰的标准支付违约金。被告庄瑞璋系该小区17幢106室商品房（面积为129.38㎡）的业主，其未支付物业费及公摊费。自2012年9月1日起至2014年8月31日止，被告尚欠原告物业费1552.5元、公摊费156元，合计1708.5元。上述款项经原告多次催讨未付，故请求判令被告支付原告至2014年8月31日止尚欠的相应费用3950元（含物业费、公摊费及违约金2241.5元）。法庭调查终结前，原告振锋物业公司减少诉讼请求为：被告支付原告至2014年8月31日止的相应费用1708.6元（含物业费1552.6元、公摊156元）及违约金（自2014年7月1日起至付清款项之日止，按欠费金额每日5‰计算）。被告庄瑞璋辩称，其未与原告振锋物业公司签订物业服务合同，原告将小区的部分垃圾桶摆放其家附近，影响其生活；其居住的楼层储藏间业主违章搭建，原告承诺拆除但未实际拆除，被告未履行物业服务义务，合同约定违约金过高，请求驳回原告的诉讼请求。原告振锋物业公司为证明其主张，提供了如下证据：1、原告营业执照、物业管理企业资质证书、机构信用代码证各1份。以证明原告身份基本情况和诉讼主体资格。2、2012年12月泉州市泉港区物业管理工作领导小组颁发的《荣誉证书》及《物业管理示范住宅小区》各1份。以证明原告依约履行了物业管理义务。3、2013年1月18日《给欠费业主的公开函》、2013年10月6日《欠费催缴声明》、2014年5月10日《欠费业主告书》、2014年8月22日《泉州市振锋物业管理有限公司泉港逸涛小区物业管理费用催缴函》张贴照片（2份）及2014年8月8日《特快专递》各1份。以证明原告分别于2013年1月18日、2013年10月6日、2014年5月10日、2014年8月8日、2014年8月22日向被告书面催收相关物业费用的事实。4、原告出具的2012年9月1日起至2014年8月31日《被告欠费明细表》1份。以证明被告尚欠原告的物业费1552.5元、公摊156元、违约金2241.51元，合计3950.07元。5、2012年12月12日逸涛业委会与原告振锋物业公司签订的《物业服务合同》1份。以证明逸涛业委会与原告振锋物业公司签订物业服务合同，并约定了相关合同权利义务的事实。6、2014年8月29日泉州市泉港区房地产管理站出具的《证明》1份。以证明被告系逸涛小区17幢106室商品房（面积为129.38㎡）的业主。被告庄瑞璋质证认为，对证据5的真实性不清楚，其不知道业主委员会的存在，业主委员无权代表其与原告签订物业服务合同。对证据1、2、3、4、6的真实性、合法性、关联性均无异议。并提供了如下证据：7、2014年10月拍摄的照片2份。以证明原告锋物业公司未履行物业服务的事实。原告振锋物业公司质证认为，对证据7真实性没有异议，但是该照片拍摄时间并不在其物业服务合同期内，与本案不具有关联性，且拆除违章建筑不属于原告义务，属执法部门职责。本院认为，证据1系国家职能机关出具，能证明原告身份基本情况及主体资格，具有证明力，本院予以采信。证据2来源合法，客观真实，具有证明力，且被告没有异议，本院予以采信。证据3系原告单方制作的明细表，被告没有异议，本院予以采信，但其中违约金部分应以本院认定支持的数额为准。被告对证据4没有异议，可以证明被告分别于2013年1月18日、2013年10月6日、2014年5月10日、2014年8月8日、2014年8月22日收到原告催收相关物业费用的事实，本院予以采信。证据5有原告及逸涛业委会的签名及印章，来源合法，客观真实，可以证明逸涛业委会与原告振锋物业公司于2012年12月12日签订物业服务合同，约定物业服务等有关权利义务的事实，具有证明力，本院予以采信。被告作为逸涛小区业主，该合同对其具有法律约束力，被告辩解业主委员会无权代表其签订物业服务合同，于法不符，本院不予采纳。双方合同中约定服务期限自2012年9月1日起至2014年8月31日止，故原告主张其自2012年9月1日起向逸涛小区提供物业服务，本院予以采信。证据6系国家职能机关出具，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。证据7系被告在原告物业服务期限届满后拍摄，无法证明原告未履行物业服务义务，本院不予采信。经庭审举证、质证、认证，对本案的主要事实作如下认定：原告振锋物业公司自2012年9月1日起为逸涛小区提供物业服务。2012年12月12日，逸涛业委会与原告振锋物业公司签订《物业服务合同》1份，主要约定：合同期限自2012年9月1日起至2014年8月31日止，住宅物业费（不包含公共水电分摊费）每月按0.5元／㎡，公共照明用电、供水等机电设施的运行用电（即公摊费）按照每月6.5元／户的标准由业主支付；业主应于每季度第一个月的31日前支付上述物业费用，经原告书面催交，未能按时足额支付物业费用，应当按照拖欠费用金额每日5‰滞纳金的标准支付违约金。被告庄瑞璋系该小区17幢106室商品房（面积为129.38㎡）的业主，其未能支付2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业费及公摊费。原告分别于2013年1月18日、2013年10月6日、2014年5月10日、2014年8月8日、2014年8月22日向被告催收相关物业费用。2014年8月28日，原告诉诸本院。本院认为，逸涛业委会与原告振锋物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告庄瑞璋作为该小区的业主，该物业服务合同依法对被告具有约束力。原告自2012年9月1日起向小区提供了相应的物业服务，故被告自2012年9月1日起至2014年8月31日止的商品房的物业费按约定标准计算为1552.6元（129.38㎡×0.5元／㎡×24月）、公摊费为156元（6.5元／月×24月），合计1708.6元。被告经原告书面催收后，仍未交纳物业费用，故原告要求被告支付自2012年9月1日起至2014年8月31日止尚欠的物业费用1708.6元（含物业费1552.6元及公摊费156元），本院予以支持。根据双方约定“经原告书面催缴，未能按时足额支付物业费用，应当按照拖欠费用金额每日5‰滞纳金的标准支付违约金”，应整体理解为违约金以业主逾期缴费经物业公司书面催收之次日起算为宜。根据双方约定“业主应于每季度第一个月的31日前支付物业费用”，原告于2014年5月10日向被告催收物业费用时，被告尚欠原告2012年9月1日起至2014年5月31日期间的物业费1358.5元（129.38㎡×0.5元／㎡×21月）、公摊费136.5元（6.5元／月×21月），合计1495元。2014年6月1日至2014年8月31日期间的物业费194.1元（129.38㎡×0.5元／㎡×3月）、公摊费19.5元（6.5元／月×3月），合计213.6元，原告于2014年8月8日向被告催收，故该部分物业费用产生的逾期付款违约金应自2014年8月9日起算。双方合同约定按照拖欠费用金额每日5‰的标准支付违约金，被告认为约定标准过高，综合实际损失及公平原则等方面考虑，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准。故被告应支付原告逾期付款违约金具体为：其中物业费用1495元的违约金，自2014年7月1日起至判决确定付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算；另物业费用213.6元的违约金，自2014年8月9日起至判决确定付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，原告要求被告支付自2014年7月1日起至付清款项之日止，按照拖欠费用每日5‰计算的违约金，本院部分予以支持。被告庄瑞璋认为原告未履行相应的物业服务未能提供有效证据证明，本院不予采纳。根据《》第、第一百零九条、第一百一十四条第二款，国务院《》第、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告庄瑞璋应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市振锋物业管理有限公司支付自2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业费用1708.6元（其中物业费1552.6元、公摊费156元）及逾期付款违约金（其中1495元，自2014年7月1日起至判决确定付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；另213.6元，自2014年8月9日起至判决确定付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、驳回原告泉州市振锋物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告庄瑞璋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取为25元，由原告振锋物业有限公司负担5元，由被告庄瑞璋负担20元（应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员林珊珊二〇一四年十月二十九日书记员王馨附：1、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。