福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3518号
上诉人（原审被告）邱思彬，男，1972年9月19日出生，汉族。
委托代理人郑明辉、郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）钟瑞鸿，男，1989年12月16日出生，汉族，系厦门市思明区贵人源茶馆经营者。
委托代理人胡晓勤、欧阳立威（实习），福建君州律师事务所律师。
被上诉人（原告原告）刘晓喆，男，1987年2月15日出生，汉族。
委托代理人卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。
原审被告厦门千叶城足浴休闲有限公司。
法定代表人苟伟，总经理。
上诉人邱思彬、钟瑞鸿因与被上诉人刘晓喆、原审被告厦门千叶城足浴休闲有限公司（下简称千叶城足浴）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第10124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年7月15日，刘晓喆起诉请求判决：1、自2014年6月24日起解除邱思彬与千叶城足浴签订的《房产租赁合同》，解除刘晓喆与千叶城足浴的房屋租赁关系；2、邱思彬、钟瑞鸿与千叶城足浴共同将位于厦门思明区莲秀里143号201室及202室、146号的房屋返还给刘晓喆；3、邱思彬、钟瑞鸿与千叶城足浴共同承担自2014年6月24日起至实际归还之日的非法占用讼争房产的费用（以月租金标准每月25000元计，暂计至起诉之日为16667元）。刘晓喆明确其第一项诉讼请求为“刘晓喆、邱思彬、千叶城足浴、钟瑞鸿之间关于厦门市思明区莲秀里143号201、202室、146号房屋的租赁合同关系自2014年6月24日起解除”，并申请撤回上列第三项诉讼请求，原审法院予以准许。
原审法院查明，案外人卢智足、杨亚用系讼争房产的原产权人。
2005年8月16日，卢智足与千叶城足浴签订了一份《房屋租赁合同》约定，甲方（卢智足）将座落于莲秀里146号房产、二楼商场143号201室、202室，室内设备和装修包括一楼店面一间出租给乙方（千叶城足浴），乙方承诺承租该房屋作足浴桑拿使用；双方议定按每年456000元计算，租赁期限自2005年8月16日起至2011年8月15日止，两年后递增8%，按季度结算，按合同签订时间起于每季度前一星期前付清（不含税金）；合同签订时交纳保证金50000元；甲方如需出卖房屋，应提前三个月通知乙方，甲方负责此合同继续履行，如果不能继续履行，所造成的损失由甲方负责；乙方在承租期间，将所承租的房屋全部或部分转让、转租、转借经营的，须经甲方书面同意等。
2008年1月15日，卢智足、杨亚用与千叶城足浴又签订了一份《房产租赁合同》约定，卢智足、杨亚用愿将莲秀里143号201、202室、146号房产出租作足浴、桑拿使用；双方议定的上述房屋按十年3000000元计算，租赁期限自2008年1月15日至2018年1月15日；付款方式为一次性结算；承租期间，将所承租的房屋全部或部分转租或与他人合资合作经营的，须经出租人书面同意；擅自将承租房以转让、转租、转借等任何方式处置，出租人有权解除合同并要求承租人支付相当于一个月租金额的违约金等。该合同乙方落款处：代理人邱思彬签字并加盖千叶城足浴公章。
2008年1月16日，卢智足、杨亚用与千叶城足浴签订了一份《补充协议书》，就租赁莲秀里143号201、202室、146号商场达成补充意见：双方同意按2005年8月16日签订的租赁合同继续履行；原租赁合同期满后，千叶城足浴如继续租赁，双方约定租金按原租金支付；双方同意以本补充协议书及2005年8月16日签订的合同为履行合同的依据；与此相抵触的以本协议书为准。
2008年1月17、24、28日，杨亚用分别出具三张收条，均载明：“今收到千叶桑拿店面租金壹佰万元正（1000000），自2008年1月15日至2018年1月15日”。
2008年8月18日，邱思彬出具了一份《告知书》，告知杨亚用、卢智足于2008年1月15日签订的莲秀里143号201室、202室、146号（建筑面积846平方米）作为足浴桑拿的经营场所，因经营情况发生变化，拟将该项目经营权及合同项下的房屋转租给郑秀琼。2008年8月19日，杨亚用、卢智足签字同意转租。
2009年7月16日，邱思彬与千叶城足浴签订了一份《房屋租赁合同》就邱思彬2008年1月15日与杨亚用、卢智足签订的十年房屋租赁合同，以及转租告知书（同意转租）意见，达成协议：将座落于厦门市思明区莲秀里143号202室，室内设备和装修包括一楼店面一间出租给千叶城足浴，作商用（足浴桑拿）使用，转租期限自2009年7月18日至2019年1月14日止，转租价格及付款方式：第一年每月房租39900元，第二年每月房租40000元，两年后每三年递增一次，递增比例为5%；租金按季度结算一次，即按合同签约时支付，下期租金应在上期租金到期时提前三天支付；千叶城足浴在租赁期间，将所承租的房屋全部或部分转让转租经营的，须经邱思彬书面同意。
2010年，福建省丰盛拍卖行有限公司受厦门市中级人民法院委托，拍卖厦门市思明区莲秀里146号，143号201、2××号房产。福建省丰盛拍卖行有限公司在闽丰拍字（2010）020、031号关于申请调整厦门市思明区莲秀里146，143号201、2××号房产拍卖保留价的请示中，均载明“该拍卖标的带有租约，租期自2008年至2018年，承租方已将租金300万元一次性交付给出租方（被执行人）。”
2011年12月15日，厦门市中级人民法院举办了厦门市思明区莲秀里146号，143号201、2××号房产（整体）的变卖会，刘晓喆以5120402元竞得讼争房产。
2012年2月2日，刘晓喆取得厦门市思明区莲秀里146，143号201、2××号房产的产权证。
2014年1月20日，邱思彬出具收条一张，载明“今收到千叶桑拿商场租金人民币壹拾贰万陆仟元整（126000），从2014年元月18日至2014年4月17日止”。
2014年5月14日，福建兴世通律师事务所受邱思彬的委托向千叶城足浴发出律师函，催讨千叶城足浴逾期未付租金一事，并告知应于2014年5月20日前支付租金126000元。
2014年6月17日，刘晓喆以邮寄方式向厦门市思明区贵人源茶馆发出一份《限期返还房屋通知书》，要求厦门市思明区贵人源茶馆于收到通知书之日起5日内结清使用讼争房屋过程中产生的相应的水、电费用，将讼争房屋腾空返还刘晓喆。该邮件于2014年6月18日由晋菊坤签收。
另查明，厦门市思明区贵人源茶馆为个体工商户，主要经营者为钟瑞鸿，住所地为厦门市思明区莲秀里146号，许可经营项目为茶馆服务。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：刘晓喆诉请解除租赁关系并将讼争房屋收回有无事实及法律依据？
刘晓喆主张，卢智足、杨亚用与邱思彬、千叶城足浴于2005年8月16日和2008年1月15日签订的《房屋租赁合同》均明确约定，承租期间将房屋全部或部分转让、转租、转借经营的，须经出租人书面同意。现邱思彬将讼争房产转租交厦门市思明区贵人源茶馆使用的行为，违反前述约定，刘晓喆作为讼争房产的所有权人依法可要求解除租赁关系并返还讼争房产。同时提交照片、私营公司基本信息、向工商局调取的《房产租赁合同》，拟证明讼争房产现由厦门市思明区贵人源茶馆、钟瑞鸿非法占用，并伪造刘晓喆签名的租赁合同。
邱思彬抗辩，根据买卖不破租赁的原则，虽刘晓喆在租赁期间取得讼争房屋产权，但其转租给千叶城足浴的行为经原产权人同意，同意转租给郑秀琼为千叶城足浴的股东；千叶城足浴的实际经营者为钟瑞鸿，将桑拿足浴变更为茶馆没有改变商业用途，没有违反租赁合同约定，且租赁合同亦尚未到期，其租赁权依法受法律保护，刘晓喆无权解除租赁关系并要求返还租赁物。
原审法院分析认为，首先，关于实际履行的合同。前述查明事实显示：讼争房产原产权人卢智足、杨亚用与邱思彬、千叶城足浴间存在多份《房屋租赁合同》，合同主体各不相同（其中2005年8月16日的《房屋租赁合同》及2008年1月16日的《补充协议》为卢智足、杨亚用与千叶城足浴签订的，2008年1月15日的《房屋租赁合同》抬头处乙方为邱思彬，落款处乙方加盖千叶城足浴公章并由代理人邱思彬签字；2009年7月16日邱思彬与千叶城足浴又签订了一份《房屋租赁合同》，将讼争房产转租给千叶城足浴），事实上系按何份合同履行，难以直接认定。但通过讼争房产拍卖材料中所表明的讼争房产系带有租约（租期自2008年至2018年，承租方已将租金300万元一次性交付）、邱思彬提交的厦门市湖里区人民法院出具的收条、催讨租金的律师函及收条，可以认定：讼争房产首先由邱思彬承租，且实际按2008年1月15日签订的《房屋租赁合同》履行，后经原产权人同意转租给千叶城足浴经营使用。
其次，租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。刘晓喆通过竞拍取得讼争房屋所有权后，继受了原产权人卢智足、杨亚用与邱思彬、千叶城足浴房屋租赁合同项下的权利和义务，故自2012年2月2日刘晓喆取得讼争房产所有权之日起，刘晓喆与邱思彬、千叶城足浴成立租赁关系，刘晓喆依法享有原租赁合同项下出租人的权利义务。
再次，从刘晓喆提交照片、私营公司基本信息、向工商局调取的《房产租赁合同》，可以体现现讼争房产为贵人源茶馆实际经营使用，虽邱思彬对上述证据真实性不予认可，但其在庭审中明确表示讼争房产由足浴桑拿改做茶馆、实际经营者为钟瑞鸿，且存档于工商局的《房产租赁合同》明显非刘晓喆签署，足以认定讼争房产已改变约定用途且由他人（钟瑞鸿）实际经营使用。邱思彬、钟瑞鸿、千叶城足浴未举证证明前述变更业经刘晓喆或原产权人书面同意，故已违反了租赁合同中关于转租经营须经出租人书面同意的约定，刘晓喆作为讼争租赁合同权利和义务的继受人，有权依约行使解除权，要求解除租赁关系、返还讼争房产。
综上，原审法院认为，合同双方应诚实信用地依照约定履行合同。讼争房产由邱思彬承租，后经原产权人同意转租给千叶城足浴经营使用。讼争的租赁合同，合法有效，具有拘束力，各方均应严格履行。租赁期间，刘晓喆以竞拍方式获得讼争房产的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，原租赁合同仍然有效，刘晓喆继受原权利人与邱思彬、千叶城足浴租赁合同项下的权利和义务。现邱思彬、千叶城足浴未经刘晓喆书面同意，将讼争房产交由钟瑞鸿经营厦门市思明区贵人源茶馆，已违反合同约定，刘晓喆单方解除合同的条件已成就，故刘晓喆要求解除租赁合同，予以支持。但鉴于刘晓喆未举证证明其已向邱思彬、千叶城足浴发出解除合同的通知且该通知已到达对方，故讼争租赁合同解除时间应自判决生效之日。同时，因邱思彬、千叶城足浴违约致合同解除，且讼争房屋现由钟瑞鸿实际经营使用，故刘晓喆要求邱思彬、钟瑞鸿、千叶城足浴返还讼争房屋，有相应的事实与法律依据，亦予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、自判决生效之日起解除刘晓喆、邱思彬、千叶城足浴、钟瑞鸿之间关于厦门市思明区莲秀里143号201、202室、146号房屋的租赁合同关系；二、邱思彬、千叶城足浴、钟瑞鸿应于判决生效之日起三十日内将位于厦门市思明区莲秀里143号201、202室、146号房屋返还给刘晓喆；三、驳回刘晓喆的其他诉讼请求。
宣判后，邱思彬、钟瑞鸿不服，分别向本院提起上诉。
上诉人邱思彬上诉请求撤销原判，发回重审或改判驳回刘晓喆原审的全部诉讼请求。理由为：1、原审认定“转租”没有依据。原审在未查明钟瑞鸿是否实际承租讼争房、是谁出租给钟瑞鸿、与邱思彬是否有关系等事实的情况下，即认定存在转租行为属认定事实不清。千叶城足浴于2012年8月22日注销，原审将其列为被告错误。原审遗漏了对邱思彬提交证据的认定，原审中邱思彬提交了一份证据证明千叶城足浴与贵人源茶馆系同一老板，只是经营方式改变，并不影响合同的履行，原审却未予说明认定。2、原审适用法律错误。刘晓喆没有证据证明邱思彬违反了合同约定，合同约定的解除条件没有成就，合同解除权不成立。原审认定2014年3月10日刘晓喆与钟瑞鸿签订的合同是伪造刘晓喆的签名，则该合同是无效合同，原审判决解除没有法律依据。原审没有证据认定邱思彬存在未经刘晓喆同意的转租行为即判决解除合同，明显错误。3、原审审理程序错误。原审明显超审限，且刘晓喆变更诉讼请求，邱思彬并不知道，原审既未通知，也未重新给予答辩期并重新指定举证期限，程序不当。4、依原审判决，刘晓喆严重获利，其以极低价购得房屋，邱思彬在没有任何违反合同规定的情况下即损失了300万元。
上诉人钟瑞鸿上诉请求撤销原判，发回重审或改判驳回刘晓喆原审的全部诉讼请求。理由为：贵人源茶馆与千叶城足浴由同一主体经营，即钟瑞鸿实际经营，为经营方便才以千叶城足浴的名义与邱思彬签订《房屋租赁合同》，且从千叶城足浴经营期间开始至贵人源茶馆经营期间，租金一直都是由钟瑞鸿交付给邱思彬。因此，无论讼争房产的经营项目是千叶城足浴或贵人源茶馆，产生的仅是经营项目的变化，且均为商业用途，经营者始终是钟瑞鸿，并不存在转租事实。2、从房屋租金交付情况看，邱思彬于2008年就将10年租金300万元一次性付给原所有权人，出租人的收租权利已全部实现，其应负有保障提供十年房屋使用的义务，根据买卖不破租赁的原则，该租赁关系对刘晓喆也产生约束力，相应义务刘晓喆也必须一应承担。同时，讼争房屋正是基于租赁关系的存在，刘晓喆才能以低价受让所有权，其已实际获益。从讼争房屋的实际使用情况看，经营项目的变动对刘晓喆是有利的。法律规定房屋转租需征得出租人同意，主要是基于对出租人权益的保护，防止因承租人对次承租人的资质审核不严，导致次承租人损害出租人权益的情况出现。而本案不存在转租，且经营项目的变更有益于刘晓喆的权益：一是茶馆的经营环境相对足浴经营更为简单，不易滋生纠纷，对讼争房屋及所有权人的益处显而易见；二是足浴用水量远远大于茶馆，能更好地保护房屋，也是对刘晓喆权利的保护。3、原审程序错误。刘晓喆变更诉讼请求并未告知钟瑞鸿，也未重新指定答辩期限及举证期限，程序违法。
被上诉人刘晓喆答辩称，与原所有权人签订房屋租赁合同的是邱思彬，租赁期限从2008年1月15日至2018年1月15日，2009年7月16日邱思彬与千叶城足浴签订房屋租赁合同转租讼争房屋。2014年6月刘晓喆发现讼争房屋广告牌挂着贵人源茶馆，后经了解才知是钟瑞鸿个人经营，显然是未经所有权人同意的转租行为，刘晓喆有权解除合同。经查贵人源茶馆的工商登记材料，钟瑞鸿伪造了一份与刘晓喆签订的房屋租赁合同办理工商登记注册手续，该份租赁合同上的签名不是刘晓喆本人签署，钟瑞鸿没有使用讼争房屋的合法依据。至于原审程序问题，原审中刘晓喆只是根据原审法院的要求明确诉讼请求而非变更诉讼请求，原审没有违反法定程序。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审被告千叶城足浴未陈述意见。
上诉人邱思彬与上诉人钟瑞鸿互相同意对方的上诉意见。
经审理查明，对原审查明认定的事实，除邱思彬主张与原所有权人签订的租赁合同的承租主体均系邱思彬外，其余事实各方当事人均无异议，千叶城足浴既未上诉也未陈述意见视为认可，本院对各方当事人均无异议的事实予以确认。
另查明，2005年8月16日的《房屋租赁合同》有邱思彬的签名，并加盖千叶城足浴印章。2008年1月16日的《补充协议书》亦有邱思彬的签名，并加盖千叶城足浴印章。千叶城足浴的股东为苟伟和郑秀琼。厦门市思明区贵人源茶馆成立于2014年4月11日。
还查明，二审中，钟瑞鸿为证明经营讼争房屋的实际管理人始终是钟瑞鸿，提交一份《服东会议纪要》，内容为经股东（合作者）协商一致同意：对千叶桑拿进行商业转型，转为经营茶馆；由各合作者实际出资对原有的房屋进行装修以便于转型后的茶馆经营；原有千叶桑拿的实际管理人钟瑞鸿，仍将继续对转型后的茶馆进行日常经营管理。该纪要落款股东（合作者）处有苟伟和钟瑞鸿的签名，落款时间为2013年1月16日。邱思彬对该份证据没有异议，认为讼争房屋只是改变商业用途，由桑拿改成茶馆。刘晓喆对该份纪要的真实性、合法性均不予确认，主张千叶城足浴是法人单位，而钟瑞鸿经营的茶馆是个体工商户，因此讼争房屋是经营主体的变更，是转租主体的不同。审理中，钟瑞鸿主张其系千叶城足浴的隐名股东，并实际长期承担讼争房屋的租金支付义务，但未提供证据证明。邱思彬对钟瑞鸿的主张予以认可，刘晓喆则予以否认。
本院认为，根据原审查明的事实及本案当事人的确认，本案讼争房屋系由原所有权人出租给邱思彬，再由邱思彬转租给千叶城足浴，现实际使用人系厦门市思明区贵人源茶馆，原所有权人与邱思彬实际履行的系2008年1月15日签订的《房产租赁合同》。刘晓喆通过拍卖竞得讼争房屋成为所有权人，根据“买卖不破租赁”的原则，原所有权人与邱思彬于2008年1月15日签订的《房产租赁合同》对刘晓喆具有约束力，刘晓喆亦有权依合同约定主张权利。根据该租赁合同的约定，承租期间承租人转租房屋须经出租人书面同意，擅自转租出租人有权解除合同。邱思彬将房屋转租千叶城足浴的股东郑秀琼有经原所有权人书面同意，该房屋由千叶城足浴长期使用，后于2014年4月开始由厦门市思明区贵人源茶馆使用，经营者系钟瑞鸿。邱思彬与钟瑞鸿均主张千叶城足浴的实际管理人也是钟瑞鸿，承租人并未变更，只是改变经营业态。但钟瑞鸿既非千叶城足浴登记股东，亦无充分证据证明其系隐名股东，钟瑞鸿主张讼争房屋租金长期由其支付，却未提供证据予以证明，钟瑞鸿提交《股东会议纪要》拟证明千叶城足浴也是由其经营管理，但该纪要仅有利害关系人的签名，在无其它证据予以佐证的情况下，仅凭该纪要不足以认定钟瑞鸿亦为千叶城足浴的经营者。况且，无论是法人还是自然人，均为独立的民事主体，讼争房屋原转租千叶城足浴系法人承租，后承租讼争房屋的系钟瑞鸿为个体工商户，承租主体显然发生变更，确已构成转租。虽然邱思彬主张该转租行为与其无关，其系转租千叶城足浴，但钟瑞鸿承租讼争房屋于2014年4月开始作为茶馆经营使用，邱思彬作为第一手承租人对房屋使用情况应是知道的，其于2014年5月还向千叶城足浴催缴租金，应视为其对转租行为的认可，而该转租行为未征得所有权人的同意，已构成擅自转租，违反租赁合同的约定，故刘晓喆有权依合同约定行使合同解除权。因千叶城足浴并未注销法人登记，原审中刘晓喆仅是明确诉讼请求的同时撤回部分诉讼请求，原审程序并无不当之处。综上，邱思彬、钟瑞鸿的上诉理由均不能成立，上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人邱思彬、上诉人钟瑞鸿的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人邱思彬和上诉人钟瑞鸿各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
代理审判员 章 毅
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。