济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第1300号
原告刘亮，男，生于1986年10月11日，汉族，无业，住济南市。
委托代理人田民，山东融冠律师事务所律师。（特别授权）
被告山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人黄广文，总经理。
委托代理人尹圆，山东众成仁和律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人王若宇，山东众成仁和律师事务所律师。（特别授权）
原告刘亮诉被告山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序由审判员崔得原独任审判，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告刘亮及委托代理人田民，被告恒生公司的委托代理人尹圆、王若宇到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，由审判员崔得原担任审判长，与人民陪审员李秀芹、张希英组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘亮及委托代理人田民，被告恒生公司的委托代理人尹圆、王若宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘亮诉称，2012年2月7日，原告刘亮与被告恒生公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201201890）、《商品房买卖合同》（合同编号：201201887），合同约定被告恒生公司在商品房交付使用后365个工作日内办理房地产权属证书。2012年10月22日原被告签订两份《地下车位转让协议》，协议约定该两份协议是《商品房买卖合同》的从合同。若《商品房买卖合同》解除，该两份协议一并解除。原告刘亮按约支付购房款1251108元。2012年12月31日被告恒生公司将房屋和储藏室进行了交接并签订了《移交协议书》。被告恒生公司按约应在2014年6月25日前办理房屋权属证书，但至今被告恒生公司未能办理，其已构成严重违约。为此诉至法院，请求判令：1、解除原被告《商品房买卖合同》（合同编号：201201890）、《商品房买卖合同》（合同编号：201201887）及两份《地下车位转让协议》；2、被告恒生公司返还购房款1251108元并赔偿损失，以1251108元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年1月21日起至判决书生效之日止。3、诉讼费用由被告恒生公司负担。
被告恒生公司辩称，一、原告刘亮无权要求解除《商品房买卖合同》（合同编号：201201890）、《商品房买卖合同》（合同编号：201201887）及两份《地下车位转让协议》。合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。我公司与原告刘亮签订的两份《商品房买卖合同》附件《补充协议》中“对补充协议条款的说明”明确约定，“买受人享有解除合同的权利，应自出卖人逾期90日后的次日起30日内主张，逾期不主张的，视为同意继续履行合同。”根据以上合同法的规定，结合两份《商品房买卖合同》的相关约定，原告刘亮应于涉案房屋交付之日起365个工作日期满后90日后的次日起30日内行使解除权，超过上述期限的，原告刘亮不再享有解除权。事实上，我公司已于2012年12月31日将涉案房屋向原告刘亮进行交付，原告刘亮于2015年4月向法院提起诉讼行使合同解除权，早已超过两份《商品房买卖合同》约定的解除权行使期限。因此原告刘亮无权要求解除两份《商品房买卖合同》及两份《地下车位转让协议》。
二、原告刘亮现要求解除《商品房买卖合同》及《地下车位转让协议》不具有可操作性，且有违维护交易稳定的基本原则。原告刘亮自我公司将涉案房屋向其交付之日（即2012年12月31日）起至今，实际控制并占有使用涉案房屋已逾2年半之久，期间原告刘亮可能还对房屋进行部分装饰、装修、添附甚至是改造。原告刘亮现提出行使解除权，解除两份《商品房买卖合同》及两份《地下车位转让协议》、办理退房手续不具有现实可操作性，涉案房屋已无法按照当初交付现状返还我公司。且不论是合同法规定允许当事人约定除斥期间还是其他法律规定的法定除斥期间，一方面是为督促权利人及时行使权利，另一方面更是为衡平各方权益达到维护交易稳定的根本目的。因此原告刘亮现要求解除两份《商品房买卖合同》及两份《地下车位转让协议》不具有可操作性，且有违维护交易稳定的基本原则。
三、原告刘亮要求我公司以购房款为基数按照同期银行贷款利率赔偿其损失没有依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。”合同附件五《补充协议》第六条约定：“买受人退房的，出卖人无息退回买受人已付房款。”上述条款充分说明即使原告刘亮在合同约定的时间内行使合同解除权，我公司也只需无息退还原告刘亮购房款，并按照已付房款的1%赔偿原告刘亮损失，且原告刘亮占用精装修房屋2年半之久，应当向我公司支付占用房屋期间的占有使用费。因此，在我公司与原告刘亮在《商品房买卖合同》中对解除合同后的赔偿损失标准有明确约定的情况下，原告刘亮无权要求我公司以购房款为基数按照同期银行贷款利率赔偿其损失，且应当向我公司支付占用房屋期间的占有使用费。
经审理本院认定，2012年2月7日，原告刘亮与被告恒生公司签订两份《商品房买卖合同》（以下统称买卖合同），编号分别为销售（字）201201890和销售（字）201201887，约定原告刘亮购买被告恒生公司开发的位于历城区经十路以北、雪山以西地块恒生伴山小区9号楼3单元3-802号房屋一套及该小区9号楼3单元负106号储藏室一个，约定价款分别为974041元和38077元，合计1012118元。买卖合同第八条约定房屋及储藏室的交付时间为2012年12月31日前。买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人（如提供的个人资料不齐全等）原因或行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任。4、具体约定见附件五。”买卖合同第二十一条约定合同附件与买卖合同具有同等法律效力。
买卖合同附件五系《合同补充协议》，该补充协议第九条对违约责任、合同解除及退款进行了进一步约定，其中，第1小条约定因买受人原因导致出卖人按约解除买卖合同时，出卖人所享有的权利及买受人负有的义务及责任；第2小条约定合同解除后，买受人的相应义务及责任。附件五附有“对补充协议条款的说明”，该说明第九条对买受人享有解除权的行使期限进行了约定，即“买受人依据该款规定，享有解除合同的权利，应自出卖人逾期90日后的次日起30日内主张，逾期不主张的视为同意继续履行合同”，该说明在最后载明“以上内容出卖人已经向买受人作出了详细合理的解释，买受人予以确认”，原告刘亮在该内容下方签名、捺指印。上述买卖合同签订后，原告刘亮按约交纳了全部房款1011108元。原被告另于2012年10月22日签订两份《济南“恒生·伴山”项目地下车位转让协议》（以下统称车位转让协议），约定原告刘亮购买被告恒生公司开发的地下负1551号、负1552号两个停车位使用权，价款合计为240000元，车位转让协议的第五条中第6小条均约定该两份车位转让协议是上述买卖合同的从合同，若上述买卖合同解除，该两份车位转让协议一并解除。后原告刘亮向被告恒生公司交纳了全部车位款项24万元。
上述合同及协议签订后，被告恒生公司于2012年12月31日向原告刘亮交付了房屋及储藏室，双方办理了移交手续。被告恒生公司已向原告刘亮交付两处车位。被告恒生公司因与施工单位有争议，至本案法庭辩论终结前，仍未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，上述房产未能办理权属证书，逾期已超一年。
上述事实有原告刘亮提交的《商品房买卖合同》两份、《济南“恒生·伴山”项目地下车位转让协议》两份、购房发票一份、收据两份、《移交协议书》一份，被告提交的《商品房买卖合同》两份、办证手续材料一宗及原被告当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。
原告刘亮提供的民事判决书系复印件，且证据内容本身与本案无关联性，本院对该民事判决书复印件不予采纳。
本院认为，原被告签订的买卖合同及车位转让协议系当事人真实意思的表示，合法有效。原被告在买卖合同中对被告恒生公司办理产权登记的义务和期限进行了明确约定，因被告恒生公司原因，导致原告刘亮至今无法办理房屋所有权登记，逾期已超一年，被告恒生公司构成根本违约，原告刘亮有权依法要求解除买卖合同。被告恒生公司以原告刘亮已超过合同约定的解除权行使期限为由，不同意解除买卖合同，于法无据，本院不予支持。原被告约定车位转让协议系买卖合同的从合同，买卖合同解除，车位转让协议一并解除。原告刘亮要求解除原被告签订的买卖合同及车位转让协议，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告刘亮要求被告恒生公司返还购房款1011108元及车位款24万元，于法有据，本院予以支持。关于损失赔偿问题，原被告在买卖合同中对因被告恒生公司违约导致原告刘亮退房的损失赔偿进行了约定，该约定合法有效，被告恒生公司应按约定赔偿原告刘亮经济损失。经本院释明，如原被告之间的买卖合同解除，被告恒生公司在庭审中表示同意按上述约定，以原告刘亮已交纳的全部款项1251108元的1%赔偿其经济损失。原告刘亮主张其经济损失是购房款的利息损失，但未提供证据证实其损失大于买卖合同约定的损失赔偿数额，被告恒生公司已按合同约定的时间向原告刘亮交付了房屋、储藏室及车位，原告刘亮已实际占用至今，且在买卖合同约定的产权登记时间到期后，原告刘亮也未按买卖合同的约定及时行使合同解除权。因此，原告刘亮要求以1251108元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算经济损失，证据不足，本院不予支持。原告刘亮关于赔偿损失的请求，本院按原告刘亮已交纳的全部款项1251108元的1%即12511.08元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告刘亮与被告山东恒生置地股份有限公司签订的《商品房买卖合同》［合同编号：销售（字）201201890）、《商品房买卖合同》［合同编号：销售（字）201201887）及两份《济南“恒生·伴山”项目地下车位转让协议》自本判决生效之日起解除。
二、限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告刘亮购房款1011108元及车位款24万元。
三、限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告刘亮经济损失12511.08元。
案件受理费16060元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费16060元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 崔得原
人民陪审员 李秀芹
人民陪审员 张希英
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 卢 燕