天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0112民初2号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼西楼。
法定代表人：李长江，经理。
委托诉讼代理人：孙博，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：殷碧薷，该公司工作人员。
被告：赵龙跃，男，1962年10月3日出生，汉族，无业，住北京市。
委托诉讼代理人：张正，北京市国理律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告赵龙跃物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月29日作出（2014）南民一初字第3413号民事判决。被告赵龙跃不服该判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉。天津市第二中级人民法院于2016年9月28日作出（2016）津02民终4138号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙博、殷碧薷，被告委托诉讼代理人张正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业公司原审中向本院提起诉讼请求：1．被告向原告支付2012年1月1日至2014年3月31日的物业费；2．被告向原告支付2012年1月16日至2014年3月31日的违约金；3．诉讼费由被告承担。原审庭审期间，原告变更第一项诉讼请求为被告向原告支付2012年1月1日至2015年3月31日的物业费。发回重审期间，原告变更诉讼请求为：1．依法判令被告支付自2012年1月1日至2016年12月31日共计60个月所欠的物业费32452.5元；2．依法判令被告支付原告违约金30000元；以上两项合计62452.5元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系天津市津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院56-1号房屋（面积216.35㎡）的业主，该小区开发商为天津八里洲房地产开发有限公司，原告与该公司签订了《天津市前期物业服务合同》，根据该合同和相关法律法规，原告对被告居住的小区提供物业服务。被告应按每月2.5元/㎡交纳物业费。后经原告多次催要，被告均置之不理。现原告起诉，请求人民法院依法判令被告支付。
被告赵龙跃原审中辩称，被告并未签署前期物业合同，不认可开发商已经交付房屋。原告物业管理有问题，被告邻居搭建违章建筑，严重阻碍了被告房屋的使用并影响被告房屋价值，小区内草坪上杂草丛生、垃圾堆积，不同意原告的诉讼请求。发回重审期间，被告赵龙跃辩称，原告作为起诉主体不适格，被告购房时开发商给被告的天津市新建商品住宅使用说明书第一条列明涉诉小区的前期物业管理单位是广东碧桂园物业管理有限公司天津分公司，本案应以原告已领取营业执照的天津分公司即广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称“天津分公司”）的名义起诉。涉诉房屋当时不具有交付条件，在2012年被告就要求开发商整改，整改后才接受房屋，实际上被告没有接受房屋，请求法庭审查原告是否办理了准许交付使用许可。2012年11月之前的物业费已经超过诉讼时效。原告作为物业公司没有尽到管理义务，小区混乱，即使支持原告主张也应当酌情减少物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1．原告提交的业主钥匙领取清单、确认书、承诺书、分户档案及核准变更登记通知书，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
2．原告提交的催费通知单及特快专递详情单，被告辩称没有收到。其中单号为1093911581708的特快专递盖有天津津南速递的邮戳，原告按照确认书上被告提供的联系方式进行邮寄，视为应当送达被告，本院予以确认；其中单号为EU470587195CS和EU518890059CS的特快专递单不能证明原告进行了邮寄投递且被告否认收到，本院不予确认。
3．被告提交的业主留匙委托、验楼交接表、天津市新建商品住宅使用说明书、企业信息及照片30张，原告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月30日，原告碧桂园物业公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司委托原告对碧桂园蓝岸庭院进行前期物业管理服务。该合同约定业主于每月15日前交纳物业费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。别墅物业管理服务费按每月每平方米2.5元收取。2010年9月19日，被告赵龙跃与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，被告购买碧桂园蓝岸庭院56-1号别墅1处，建筑面积216.35㎡。2012年4月1日涉案房屋实际交付给被告，被告领取涉案房屋钥匙，进行验楼交接，并签署《确认书》，确认已经阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容、同意严格遵守。原告以特快专递的形式（单号为1093911581708），按照确认书上被告提供的联系方式，向被告催缴了物业费，特快专递上所盖天津津南速递的邮戳显示投递时间为2014年11月10日。被告至今未向原告交纳过物业费。庭审中，原告认可涉案小区存在一定程度上的杂物堆积、私搭乱建现象，但认为对业主的私搭乱建问题物业没有管理权，未能举证证明其及时采取措施制止或进行过治理。
本院认为，本案的争议焦点如下：一是原告主体是否适格；二是原告主张的2012年11月之前的物业费是否超过诉讼时效；三是原告履行物业服务义务是否符合合同约定。
关于原告主体是否适格。首先，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为《天津市前期物业服务合同》的签订一方，有权向被告主张物业费。其次，根据法律规定，虽然天津分公司享有诉讼主体资格，并实际履行了物业服务义务，但是在本案中，天津分公司不是《天津市前期物业服务合同》的签订方，且其为原告的分支机构，亦明确表示就本案不向被告主张任何权利。因此，原告向被告主张物业费，符合法律规定，本院予以准许。
关于原告主张的2012年11月之前的物业费是否超过诉讼时效。本案中，《天津市住宅前期物业服务合同》约定业主应每月交纳物业费。原告于2014年11月13日向本院提起诉讼，其提供证据不足以证明曾向被告催缴2012年11月13日之前的物业费。根据法律规定，诉讼时效计算应从原告知道或应当知道被告不履行交纳物业费义务之日起计算两年。因此，原告主张的2012年11月13日之前的物业费已经超过诉讼时效，本院不予支持；原告主张的自2012年11月14日至2016年12月31日的物业费，合法的部分，本院予以支持。
关于原告履行物业服务义务是否符合合同约定。涉案小区存在私搭乱建、建筑材料随意堆放的现象，被告邻居搭建违章建筑，对被告业主的居住环境造成一定的影响。原告未能证明及时采取措施，制止或改变上述现象。因此，原告履行物业服务义务存在一定瑕疵。
综上，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。原告应依约提供物业服务，被告应当交纳物业费用。鉴于原告提供物业管理服务存在一定瑕疵，应酌情减免部分物业费，以减免15%为宜，即物业费数额为22789.5元（每月2.5元/㎡乘以216.35㎡乘以49.57个月乘以85%），被告应向原告交纳。对于原告要求被告支付违约金的主张，因其提供物业服务存在瑕疵，本院不予支持。对于被告请求法庭审查原告是否办理了准许交付使用许可，与本案非同一法律关系，本案不予涉及。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告赵龙跃于本判决生效后十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司物业费22789.5元。
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费582元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司负担426元，由被告赵龙跃负担156元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张 艳
代理审判员 刘 静
人民陪审员 孟凡良
二〇一七年六月二日
书 记 员 孙树胜
速 录 员 刘 颖