广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第1746号
上诉人（原审被告）：深圳市×××物业管理有限公司，住所地深圳市福田区上步南路×××大厦×××号，组织机构代码×××。
法定代理人：×××，董事长。
被上诉人（原审原告）：×××，女，汉族，1984年12月7日出生。
被上诉人（原审第三人）：王xx，男，汉族，1979年5月19日出生。
被上诉人（原审第三人）：张xx，女，汉族，1980年3月23日出生。
上诉人深圳市×××物业管理有限公司（以下简称xx物业公司）因房屋租赁纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第54号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于深圳市南山区深南大道与南新路交汇处的xx园B栋1902号房产系第三人王xx和张xx所有（双方各占50％），建筑面积87.41平方米，房产用途为住宅。2009年10月25日，xx物业公司与第三人王xx签订《×××存房业务合同》，约定第三人王鹏俊委托xx物业公司独家代理出租涉案房产，代理租赁期限为12个月，自2009年10月26日至2010年10月25日止；xx物业公司对涉案房产进行评估并经第三人确认的租金为人民币3400元，若实际出租价格高于此评估租金，高出部分100％返还xx物业公司；第三人开立深圳发展银行的账户（账号：xxx1，户名：王xx）用于收取房屋租金；合同期满，第三人若收回房屋，在租户搬离物业及第三人验收房屋、办理合同终止手续后，xx物业公司将最后半个月租金及其他费用一并支付给第三人；如第三人同意承租方不搬离物业，又无需xx物业公司继续管理，第三人同意将最后半个月房租付给xx物业公司作为客户提供费；如需xx物业公司继续管理，在续约合同签订后5天内，xx物业公司支付预留的半个月房租给第三人；合同自签订之日起生效。彭飞作为xx物业公司的代表在合同上签字。2010年4月2日，×××与xx物业公司签订《房屋租赁合同》，约定xx物业公司将涉案房产出租给×××使用，租期自2010年4月2日至2010年10月25日止；租金为每月人民币3200元，×××应于每月2日前向xx物业公司交付租金；xx物业公司应于2010年4月2日之前将涉案房产交给×××使用；双方同意以保证金的形式保证合同的有效履行，xx物业公司交付房屋给×××时，×××应向xx物业公司交纳人民币5000元的保证金；合同有效期届满，×××需继续租用涉案房产的，应于合同终止前1个月内向xx物业公司提出续租要求，xx物业公司代理人需将涉案房产继续出租的，在同等条件下，×××对涉案房产有优先承租权，×××、xx物业公司双方应重新订立合同；合同期满，双方按《物业使用状况表》进行物业、设施交接和结清水电费、管理费、本体维修费、电话费等费用后，xx物业公司应退还×××的保证金；保证金退还时，×××必须携带身份证、保证金单据原件、租赁合同原件前去办理，否则xx物业公司代理人有权暂不退还×××保证金；合同终止，×××应于终止日当天搬离涉案房产，并将钥匙、费用存折退还xx物业公司代理人；×××逾期不搬离或不返还涉案房产时，xx物业公司代理人有权强制收回物业，及其他内容。合同附页中约定，×××的第二联系人为赵芬，×××可将合同约定的租金存入xx物业公司在深圳发展银行开立的活期储蓄账户，或通过深圳发展银行各网点以《现金缴款单》方式交纳。李x代表xx物业公司在合同上签字并加盖xx物业公司印章。×××表示，xx物业公司自称为房屋银行，其可与×××直接签订租赁合同，并结算所有费用。合同签订后，×××通过案外人肖周在深圳发展银行的账户（卡号：6225380051505933，账号：10010911543901）向xx物业公司支付租金。xx物业公司确认，上述账号与其托收租金的账号一致，其已经收到合同期内的全部租金，且×××支付的保证金仍在xx物业公司处。2010年10月25日，xx物业公司向×××出具《×××合同终止结算表》，载明：涉案房产保证金为人民币5000元，合同终止时间为2010年10月25日，水、电、燃气已抄表，应交费用合计人民币1033.45元，待xx物业公司公司经理确认无误后，将剩余保证金人民币3966.55元在2010年10月26日打入租户账号，深发展账号：6225380051505933，户名：肖周，保证金到租户账上后自然终止合同。李x作为经办人在该结算表上签字。×××称，该结算表的原件被李x以办手续为名收走，此后×××没有与第三人续签合同，也没有继续使用涉案房产。xx物业公司认为，×××、xx物业公司尚未对结算事宜达成一致意见，结算表不能证明×××、xx物业公司已经交接清楚；同时，xx物业公司自认其没有书面的办事流程，一般要求承租人拿结算表到物业管理处查验相关数据，确认欠费数额，再由xx物业公司的管理人员落实承租人是否搬离涉案房产，是否交还钥匙、门禁卡、扣费存折，待全部情况落实，结算表签署完后再为承租人办理退费。诉讼中，×××为了证明自己的诉讼主张，另向原审法院提交了一份第三人王xx于2010年10月25日向其出具的《收条》，用以证明2010年10月25日交接当天，第三人王xx到场，因×××丢失门禁卡，第三人王xx扣了×××人民币50元。xx物业公司表示，其没有参与双方的协商，对其真实性无法确认。诉讼中，xx物业公司为了证明自己的抗辩主张，另向原审法院提交如下证据：1、”深圳市SARA造型”于2010年10月31日出具的《收款收据》，上载：收到房子定金人民币200元，涉案房产单房租金人民币1400元，”11月5日起租”，出纳：赵芬。其上还留了×××的电话。xx物业公司表示，该证据是从中介公司获取的，证明×××收取涉案房产单个房间出租的租金。×××称收据上的签名并非其本人签署，2010年10月25日后，×××已经搬离涉案房产，赵芬也没有使用涉案房产。2、”爱家新娘”的网页信息，用以证明×××及其朋友赵芬一直在使用涉案房产，”爱家新娘”的地址即为涉案房产所在地，联系电话为×××和赵芬所有。×××称，该证据仅为打印件，与本案无关。3、第三人王xx于2010年11月2日向xx物业公司出具的《确认书》，上载：其为涉案房产的业主，在其与xx物业公司存房合同于2010年10月24日到期后，与xx物业公司原租客×××、赵芬继续签订合同；同意支付（xx物业公司）人民币500元作为客户提供费；物业已验收，费用由业主及原租客自行结清，以后与xx物业公司无关。×××表示，xx物业公司没有将《确认书》中的情况告知×××，其上的签字亦非第三人王xx所签，与×××提交的收条、xx物业公司提交的《×××存房业务合同》中第三人王xx的签名存在明显差异，该证据与第三人无关。以上事实，有《房屋租赁合同》、《×××合同终止结算表》、收条、银行账户明细清单、《×××存房业务合同》、《房地产证》、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证，足以认定。
×××诉至原审法院，请求判令：1、xx物业公司向×××返还保证金人民币3966.55元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2010年10月26日计至xx物业公司实际返还款项之日止）；2、xx物业公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，×××、xx物业公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。虽然xx物业公司并非《房屋租赁合同》中约定房产的所有权人，但其通过与第三人签订《×××存房业务合同》已经取得了涉案房产对外租赁的权利。合同签订后，×××已经依约履行了交纳房租的义务，其有权在合同到期后，要求xx物业公司退还租赁保证金。xx物业公司称，×××与第三人王xx、张xx之间存在续租关系，第三人王xx已经确认承担后续费用的结算责任。但xx物业公司的证据不足以证明×××与第三人之间已经直接建立了租赁关系，同时其亦无证据证明×××同意xx物业公司将其债务转让给第三人承担，故原审法院对xx物业公司的上述抗辩主张不予采纳。根据×××提交的《×××合同终止结算表》复印件，×××、xx物业公司双方已经对×××所欠费用进行了结算，并确认租赁保证金扣抵欠费后的具体数额为人民币3966.55元。xx物业公司的代理人李x在该结算表上签字，其同时亦作为xx物业公司的代理人在《房屋租赁合同》上签字，×××有理由相信李x系代表xx物业公司与其进行结算。xx物业公司虽然认为，结算表不能证明×××、xx物业公司已经交接清楚，但其没有证据证明×××存在其他欠费或违约情况，故原审法院对该结算表予以采信。因此，xx物业公司依约应当退还×××租赁保证金人民币3966.55元。由于xx物业公司没有按照结算表的承诺于2010年10月26日向×××返还租赁保证金，故还应承担从2010年10月27日起该保证金所产生的利息。第三人王xx、张xx经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条、第四百二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、xx物业公司于本判决生效之日起十日内向×××返还租赁保证金人民币3966.55元及其利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率，从2010年10月27日起计至本判决确定的付款之日止）；二、驳回×××的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由xx物业公司负担（案件受理费×××已预交，xx物业公司负担部分应于本判决生效之日起十日内迳付×××）。
上诉人xx物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求二审法院判决被上诉人承担本案一审的全部诉讼费用和二审的全部上诉费用。事实与理由：上诉人与被上诉人之间的法律关系，是基于上诉人作为被上诉人（原审第三人，涉诉物业业主）王xx、张xx的代理人与被上诉人×××所签署的租赁合同所产生的，上诉人并非涉诉物业的业主，也并非适格的主体。本案为租赁合同纠纷，主要权利义务在被上诉人×××与被上诉人王xx、张xx之间形成，×××应当向王xx、张xx主张权利，同时上诉人提交了充分的证据证明合同到期后×××并未搬离涉案物业，业主王xx也亲自签署了《确认书》，对于×××与业主继续履行合同的事实予以了确认并表示费用由业主与×××自行结清与上诉人无关，对于这样一份关键证据，如果存在争议，即使作为第三人的业主不出庭，亦可通过笔迹鉴定等方式来确认其真实性，一审法院既不对此作出认定，也未向原xx物业公司双方释明是否申请鉴定，就直接认定上诉人证据不足而对其抗辩主张不予采纳，严重损害了上诉人的合法权益，综上所述，一审法院在事实认定上存在错误，上诉人认为一审法院判决错误，请求二审法院撤消一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人×××辩称：1、上诉人主张是业主王xx和张xx的代理人，被上诉人认为该理由不成立。理由是根据双方签订的《房屋租赁合同》，上面明确写明主体是被上诉人和上诉人。同时，也不符合民法通则关于代理的规定，上诉人主张是代理人的理由不成立。2、上诉人基于何种法律关系取得对外租赁权利，与本案合同纠纷无关，也不影响本案租赁关系的认定。3、上诉人提交的业主《确认书》，不具备真实性、合法性、关联性的特征，不可以认定为证据，也不可以作为本案判定的依据。4、请求驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，xx物业公司通过与涉案房屋的业主王xx签订《×××存房业务合同》而取得了涉案房产对外租赁的权利后，与×××签订了《房屋租赁合同》并收取保证金、租金，在合同期满后与×××签订《×××合同终止结算表》，表明xx物业公司在与×××的《房屋租赁合同》中系以出租人的身份出现，其参加本案诉讼的主体适格。上诉人主张其主体不适格的理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人主张的王xx签署的《确认书》对于×××与业主继续履行合同的事实予以确认并表示费用由业主与×××自行结清，与上诉人无关，由于xx物业公司的证据不足以证明×××与第三人之间已经直接建立了租赁关系，同时其亦无证据证明×××同意xx物业公司将其债务转让给王xx承担，故上诉人该上诉主张的理由亦不成立，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 爽
审 判 员 杨潮声
审 判 员 张 力
二〇一一年十二月十四日
书记员（兼） 李全慧