北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初12624号
原告：王丽霞，女，1984年2月14日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托代理人：王友印，北京德印律师事务所律师。
被告：吴建国，男，1973年11月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。
第三人：北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑202B号楼3单元311室。
法定代表人：丁为良，总经理。
第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。
负责人：廖林，职务行长。
第三人：中国建设银行股份有限公司北京中关村分行，住所地北京市海淀区知春路96号。
负责人：栾文生，职务行长。
第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行及中国建设银行股份有限公司北京中关村分行委托代理人：李松佶，北京市海铭律师事务所律师。
本院受理原告王丽霞诉被告吴建国、第三人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建设银行北京分行）及中国建设银行股份有限公司北京中关村分行（以下简称建设银行中关村分行）房屋买卖合同纠纷一案，本案立案受理后，依法适用普通程序，由审判员朱宗帅担任审判长，与人民陪审员王德红、冯淑敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丽霞及其委托代理人王友印，二第三人委托代理人李松佶到庭参加了诉讼，被告吴建国经传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王丽霞诉称，2014年9月6日原告经第三人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司提供居间服务与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于北京市昌平区的商品房出卖给原告。后原告按照要求分别于2014年9月6日和2014年10月11日向被告支付购房定金50000元和首付款860000元，并委托经纪公司于2014年9月24日办理房屋的网上签约手续，被告也按照约定将上述房屋交付给原告使用。因被告在2013年1月份用上述房屋作为抵押从第三人中国建设银行股份有限公司北京中关村分行借款，并对房屋作了抵押登记，但被告在收到原告支付的首付款后非但没有按约定偿还银行借款以注销房屋抵押登记，还拒绝配合原告办理其他手续。原告无奈，通过与第三人中国建设银行股份有限公司北京中关村分行沟通，得知截至2016年7月份被告仍欠银行借款本金86万元，利息及滞纳金7万余万元。
原告认为，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，受到法律的保护，被告理应全面适当的继续履行合同。原告愿意代替被告偿还银行借款，以办理抵押注销手续。但被告拖欠银行的借款已超出原告应付剩余房价款，所以被告吴建国应返还原告在抵扣剩余房款后的钱款。基于此，原告为了维护自己的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求：1、判决原告代替被告吴建国偿还被告吴建国2013年1月份用位于北京市昌平区房屋抵押从第三人中国建设银行股份有限公司北京中关村分行的借款本金、利息等暂计93万元（以银行最终结算为准）；2、判决第三人中国建设银行股份有限公司北京中关村分行为北京市昌平区房屋办理抵押注销登记手续；3、判决被告吴建国返还原告因为其偿还银行借款多付的暂计13万元（以原告最终向银行付款额为准）；4、判决被告吴建国继续履行合同，立即为原告办理房屋过户手续；5、判决被告吴建国承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告王丽霞变更诉讼请求如下：第一项数额以银行结算为准，截止到2016年11月23日本金、利息和罚息是931199.99元。第三项诉讼请求数额以银行结算为准截止到2016年11月23日为149153.99元。
被告吴建国、第三人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司未出庭，亦未提交书面意见。
第三人建设银行北京分行、建设银行中关村分行述称，不同意原告提出的全部诉讼请求。主要理由如下：1、根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，原告在购买被告房屋之前，房屋就已经设立了抵押权，原告在明知或应知涉案房屋存在抵押权的情况下仍购买涉案房屋，其提出第三人办理涉案房屋的抵押注销手续的主张无任何事实、法律依据；2、第三人已于2016年7月将被告起诉至北京市西城区人民法院，并支付了诉讼费12954元、财产保全费5000元及公告费260元等实现债权的费用，在未得到全部清偿前，任何第三方无权要求第三人解除抵押、放弃担保权利；3、根据法律规定，被告将其拖欠第三人的借款本金、利息、罚息及实现债权所支出的相应费用等全部清偿前，被告于第三人所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力，如被告转让抵押房屋，其应当优先偿还拖欠第三人的上述债务，不得侵犯第三人的合法债权，因此，即使有生效判决确认第三方为代偿人，不等于第三人同意变更借款人，亦不等于免除被告对第三人的还款义务；4、针对原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷，第三人并非争议案件的当事人，相关争议纠纷亦非第三人引起，并且第三人在法院通知应诉之前并不知晓双方之间存在的相关争议，第三人不应当承担本案诉讼费用。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年9月6日，通过经纪公司提供居间服务，王丽霞作为买受人，吴建国作为出卖人，双方就北京市昌平区房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交总价为人民币1720000元，定金为人民币50000元，首付款870000元。合同附件二将房屋价格调整为1710000元，王丽霞实际支付定金50000元，首付款860000元；尾款800000元，由王丽霞贷款支付给吴建国，目前还未支付。合同还约定吴建国应于2014年10月15日前办理抵押注销手续，吴建国在2013年1月时将上述房屋抵押给第三人建设银行北京分行。在收到王丽霞的首付款及定金共计91万元后，吴建国未按约定偿还建设银行北京分行的借款以注销房屋抵押登记，并拒绝配合王丽霞办理其他手续。截至2016年11月23日，吴建国拖欠本金868862.06元，应付利息57850.57元，罚息4487.36元，合计931199.99元。
庭审中，第三人建设银行北京分行表示如果王丽霞能够代替吴建国偿还上述款项及其支付的诉讼费12954元、保全费5000元和公告费，其同意办理解除抵押手续。王丽霞表示同意代吴建国向第三人建设银行北京分行支付上述款项及诉讼费、保全费、公告费。
上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》、收条、房屋所有权证、《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、资金交易明细、欠款明细、诉讼费票、保全费票及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，买受人王丽霞按照双方签订的房屋买卖合同的约定，支付了定金及首付款，出卖人吴建国违反合同约定，未按时办理抵押注销手续。对于王丽霞要求吴建国继续履行合同、协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院依法应予支持。关于王丽霞主张代替吴建国偿还建行北京市分行的借款本金、利息、罚息、诉讼费、保全费及公告费共计949153.99元的诉讼请求，因第三人建设银行北京分行同意王丽霞代为履行并办理抵押注销手续，符合第三人代为履行的法律要件，本院依法予以支持。关于王丽霞主张吴建国返还其因为偿还建设银行北京分行借款多付的款项149153.99元，符合法律规定，本院应予支持。被告吴建国及第三人经纪公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，应当视为其放弃了举证质证和答辩的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王丽霞于本判决生效后十日内代替被告吴建国偿还第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行的借款本金、利息、罚息、诉讼费用、担保费、公告费等计九十四万九千一百五十三元九角九分（截至2016年11月23日，未含公告费，以实际票据为准）。
二、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行于本判决生效后三十日内为北京市昌平区房屋办理抵押注销登记手续。
三、被告吴建国于本判决生效后十日内给付原告王丽霞为其代偿的款项十四万九千一百五十三元九角九分（截至2016年11月23日，未含公告费，以实际票据为准，扣除原告王丽霞应付被告吴建国的购房尾款八十万元）。
四、被告吴建国于本判决生效后十日内继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助原告王丽霞办理房屋过户手续（第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行予以配合）。
五、驳回原告王丽霞的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千五百二十四元及公告费（以实际票据为准），由被告吴建国负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 朱宗帅
人民陪审员 冯淑敏
人民陪审员 王德红
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 朱志磊