湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江岸民商初字第03385号
原告（反诉被告）齐艳真，个体经营户。
委托代理人张成明（特别授权代理），男。
委托代理人刘家运（一般授权代理），湖北联正律师事务所律师。
被告（反诉原告）武汉市财贸学校，原住所地武汉市江岸区球场村31号，现住所地武汉市江岸区兴业路162号。
法定代表人蒋志耕，校长。
委托代理人夏传涛（特别授权代理），湖北广众律师事务所律师。
委托代理人姜四清（特别授权代理），湖北广众律师事务所律师。
原告齐艳真、张成明诉被告武汉市财贸学校（以下简称财贸学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理后，依法由代理审判员肖珍荣适用简易程序，于2013年9月26日、2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告齐艳真、张成明及其委托代理人黄心盛，被告财贸学校的委托代理人夏传涛、姜四清到庭参加诉讼。因案情复杂，当事人争议较大，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，本案转为普通程序审理，并依法组成由审判员胡迪担任审判长，代理审判员肖珍荣、人民陪审员葛一红参加的合议庭于2013年11月27日公开开庭进行审理。原告张成明当庭申请撤回起诉，本院依法予以准许。被告财贸学校当庭提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。原告齐艳真于2013年11月29日撤回了对委托代理人黄心盛的授权。本案于2013年12月31日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）齐艳真及其委托代理人张成明、刘家运，被告（反诉原告）财贸学校的委托代理人夏传涛、姜四清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）齐艳真诉称：我与财贸学校从2008年开始签订租赁解放大道1018号经营门面房屋合同，合同一年一签。2012年的合同期限是从2012年1月1日起至2012年12月30日止。2012年3月31日，财贸学校在合同尚未到期的情况下向我发通知要求我腾退，该行为表明财贸学校已于2012年3月30日解除合同。我继续营业至2012年7月4日上午9时，财贸学校在租期未满，违约要提前收回我经营的门面房屋，协商未妥，财贸学校雇佣几十人员施暴打伤我，经报警110来人制止了暴行，将我送武汉第六医院治疗，后经球场街派出所委托武汉普爱法医司法鉴定所鉴定为轻伤。财贸学校雇人打、砸坏了营业门面房屋内的部分工具、物资造成了较重的经济损失，经武汉市江岸区人民调解委员会调解达成如下协议：1、赔偿医疗等损失共计45，000元（人民币，下同）；2、放弃其他请求。后财贸学校出示江岸区公安局球场街派出所予以刑事制裁的意见书。我重新营业至2013年8月4日，财贸学校未经协商，又雇佣几十人强行进行拆砸，致使我无法营业，造成了严重的经济损失。综上，财贸学校在租期未满以合同及协议中不合理不合法的条款为由提前收回门面，是违约和违法的。为此诉至法院，请求判令：1、续签合法的租赁合同；2、财贸学校赔偿因违约、雇佣30余人员施暴、强拆、抢走营业设备、工具、物资造成的经济损失、强拆的经营门面房屋装修、装饰的全部经济损失共计300，000元（包括经营利益的损失255，000元、厨具设备损失36，000元）；3、诉讼费用由财贸学校承担。
被告（反诉原告）财贸学校辩称并反诉称：双方于2011年12月1日签订房屋《租赁协议书》一份，合同约定我校将位于江岸区黄石路99号门面一间租赁给齐艳真经营早点小吃，房屋月租金为1，680元，租赁期限至2012年12月30日止。双方在合同中特别约定，因市政建设需要统一拆迁或改造租赁房屋，齐艳真不享受安置补偿，若使双方造成损失，互不承担责任。2012年4月初，因上级主管部门要求收回租赁房屋进行校际资产置换及改造，我校书面通知齐艳真并积极与之沟通，但齐艳真拒不配合并开始拖欠租金及水电费用。租赁合同期间，齐艳真累计拖欠被告2012年全年水电费及第二季度至合同到期前的房屋租金共计21，377元。合同到期前后，我校多次书面通知齐艳真合同到期后将收回房屋，请齐艳真按期腾退，但齐艳真仍强行占用租赁房屋经营至2013年8月4日。我校认为原告拖欠租金、水电费用并逾期腾退房屋的行为，不仅违反合同约定，损害了被告的合法权益，影响了相关单位的正常教学管理，而且还严重违反了《中华人民共和国合同法》的有关规定。齐艳真主张的经营损失利润率不应由其单方计算，计算依据不充分，超出了合理的范围，齐艳真计算销量的依据是湖北日报的报道，但该报道只是新闻事件的报道，并不是专业机构提供的数据，齐艳真主张的销量需要提供相应的证据证明，齐艳真承认到2013年8月还在经营，其主张的损失期间没有依据。设备损失目前没有直接的证据显示我校造成了齐艳真的财产损失，齐艳真主张的设备损失无法证明权属关系，与本案没有关联性。请求驳回齐艳真的诉讼请求并反诉请求判令齐艳真：1、支付租赁合同期间拖欠的2012年4月1日到2012年12月30日的房屋租金15，120元、2012年1月1日至5月6日的电费2，609元、水费3，648元；2、支付租赁合同到期后从2013年1月1日到2013年8月4日占用租赁房屋的逾期使用费共计13，440元（1，680元／月×8个月）；3、承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）齐艳真针对反诉辩称：2012年3月31日财贸学校发出通知之后协议实际上已经解除，后来由于双方之间发生冲突，不存在租金和逾期使用费。财贸学校要收回房屋是由于财贸学校的上级主管部门的行政行为导致的，而不是由于市政建设导致收回租赁房屋。2012年1月1日至2012年3月31日期间所产生的水电费，如果财贸学校有证据证明，我方愿意承担。
原告（反诉被告）齐艳真为支持其诉讼主张及反诉抗辩观点向本院提交了如下证据：
证据一：《合同》、《租赁协议书》各1份，证明双方之间签订的租赁合同合法有效，2012年1月1日到2012年12月30日是在合法租赁期内；
证据二：2012年3月31日《通知》1份，证明财贸学校中途解除合同及其理由；
证据三：湖北日报2份，证明齐艳真在合同解除前的经营状况以及要求财贸学校赔偿的依据；
证据四：经视直播的照片6份、光盘1张、《人民调解协议书》1份、《武汉教育局信访事项答复意见书》1份，证明财贸学校单方解除合同之后，没有积极协商，而是采用非法手段停电停水、殴打齐艳真夫妇；
证据五：照片14张，证明2013年8月4日财贸学校采取非法手段搬走齐艳真在租赁房屋内的财物，并对房屋进行强行拆除；
证据六：发票6份、收据5份、POS签购单1份，证明厨具和配套设备损失；
证据七：照片11张，证明财贸学校将屋顶掀开了，导致齐艳真承租房屋内的设备损坏。
被告（反诉原告）财贸学校为支持其抗辩观点及反诉请求向本院提交了如下证据：
证据一：《租赁协议书》1份，证明双方之间的合同权利义务以及合同已到期；
证据二：《江岸区教育局专题会议纪要》、《江岸区教育局说明》各1份，证明上级主管部门要求收回租赁房屋的事实，这次收回是符合双方租赁协议的条款的，租赁房屋已移交其他相关单位使用；
证据三：《收回房屋通知书》、《律师函》、邮寄凭证各1份，证明合同到期后，财贸学校通知终止合同及要求收回房屋的事实；
证据四：照片及信息各1份，证明齐艳真在租赁协议到期仍占用房屋的事实；
证据五：齐艳真支付租金的银行凭证，证明齐艳真只支付了2012年第一季度及之前的租金，其他均未支付；
证据六：收取水电费的登记本，包括2011年以及2012年两张，证明齐艳真尚欠水电费共计6，257元。
为核实相关事实，本院依法向武汉市江岸区司法局调取了齐艳真、张成明与胡飞等人调解一案的人民调解申请书、人民调解调查记录、收条、谅解书、人民调解记录各1份及赔偿清单3份，并调取了胡飞等人寻衅滋事罪一案的开庭笔录、张连连询问笔录、胡飞讯问笔录、蒋志耕询问笔录及（2012）鄂江岸刑初字第00936号《刑事判决书》各1份。
经庭审质证，被告（反诉原告）财贸学校对原告（反诉被告）齐艳真提交的证据一真实性无异议，证明目的也无异议，但是认为合同恰好证明租赁合同到期时间是2012年12月30日，齐艳真在合同到期后继续经营的行为已经构成了违约，理应向财贸学校支付房屋占用费；对证据二真实性无异议，由于齐艳真不同意，并未得到实际执行，齐艳真仍在继续经营，说明协议仍在继续履行；对证据三真实性无异议，但是新闻事件报道不是行业统计，只能反映特定时点的销售状况，无法反映出经营问题，不能作为齐艳真主张经营损失的依据；对证据四真实性无异议，但认为《人民调解协议书》是胡飞与齐艳真之间签订的，是个人行为，和齐艳真主张的经营损失、设备损失之间并无直接的关联关系，照片显示不了停水停电的事实，《武汉教育局信访事项答复意见书》说明双方没有达成一致，才没有最终解除合同，该组证据之间是矛盾的，不能达到齐艳真的证明目的；对证据五照片真实性无法确定，认为照片没有参照性，只是显示财物在室外，是否有损失反映不出来，照片里面看不到设备财产被损害的现象；对证据六认为该组票据为不记名发票，不能证明财产归属，也不能证明财产遭受到损失，如果遭受损失，损失是由谁造成，损失多少，物品残值是多少，无法证明；对证据七认为照片没有时间，没有参照物，不知道来源是哪儿，即便存在房屋损失的问题，房屋的损失是谁造成的，从图片上反映不出来，损失程度也无法反映，房屋损失是否会造成设备损失也无法反映，该证据和齐艳真的主张没有关联性，无法证明齐艳真的损失。原告（反诉被告）齐艳真对被告（反诉原告）财贸学校提交的证据一无异议；对证据二真实性无异议，但认为教委没有权利解除双方之间的租赁合同，更与合同约定的不相符，达不到财贸学校的证明目的，《江岸区教育局说明》没有对财贸学校的财物使用权上作出明确说明，教育局也无权解除双方之间的租赁合同；对证据三真实性无异议，但是证明目的有异议，2012年3月31日财贸学校已经对房屋采取干预，齐艳真无法经营；对证据四真实性不予认可，证明目的也不予认可，它与财贸学校所发函件内容相矛盾；对证据五真实性无异议，但认为只能证明2012年3月之前齐艳真租金已支付，而不能证明未付租金；对证据六认为是财贸学校单方制作的，不具有法律效力，水电的使用情况应由双方共同确认，而不是单方确认。原告（反诉被告）齐艳真对本院调取的证据真实性均无异议，对调解的证据无异议，认为胡飞等人寻衅滋事罪一案的材料说明胡飞是财贸学校的员工，他的行为是代表财贸学校的行为，而不是个人的行为。被告（反诉原告）财贸学校对本院调取的证据真实性无异议，认为双方之间因为房屋租赁发生争议的事实是存在的，但是上述调解的证据没有直接证明齐艳真因为此争议发生的经营损失和设备损失，调解只是对齐艳真在冲突中发生人身损害进行调解，与本案中的损失没有直接关系，胡飞等人寻衅滋事罪一案的材料显示胡飞虽然是学校工作人员，但是不是学校授权他的行为，属于他的个人违法行为，而且胡飞等人已经就其对齐艳真所造成的人身损害等进行了赔偿，双方签订了调解协议书，这组证据也不能证明齐艳真所主张的经营损失和设备损失，只是涉及人身损害。
本院经认证认为：原告（反诉被告）齐艳真提交的证据五欲证明侵权的法律事实，而本案审理的是房屋租赁合同纠纷，二者并非同一法律关系，证据七均是无法确定拍摄时间和地点的照片，没有其他证据相佐证，也无法证明与本案的关联性，并不能证明财贸学校造成齐艳真的物品损失，故本院对上述证据不予采信。双方当事人提交的其他证据及本院调取的证据均来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院均予以采信，但能否证明其各自诉讼主张，则由本院结合案件事实和法律规定作出评判。
经审理查明：齐艳真、张成明系夫妻关系。2009年12月15日，财贸学校（甲方）与齐艳真（乙方）签订《合同》一份，约定：甲方同意将解放大道1018号一处门面租给乙方作商业服务用，期限为2010年1月1日至2010年12月31日，月租金为1，400元，押金1，200元；租赁期届满乙方应无条件将所租房屋退给甲方，乙方不得以任何理由延误退房时间，如乙方中途停止租房，应提前一个月通知甲方，房租及水电费至乙方搬出之日止，押金冲抵房租；乙方需租房屋时，应向甲方交纳至少一个月房租押金，房租按季度收取，如拖欠房租达一个月之久，甲方有权终止合同；如因国家建设和教育事业的发展需要拆除或将租赁房移作它用，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应予以配合无条件退房，甲方不予任何形式的补偿。合同签订后，齐艳真、张成明交纳了1，200元押金，并一直在租赁房屋内经营。2012年1月1日，财贸学校（甲方）与齐艳真（乙方）又签订《租赁协议书》一份，约定：租赁期一年，从2012年1月1日起至2012年12月30日止；乙方逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行；甲乙双方议定租金为1，680元／月，按照“先付后用”的原则由乙方在每（季）月前5天缴纳租金；因市政建设需要统一拆迁或改造租赁房屋，乙方不享受安置补偿，若使甲乙双方造成损失，互不承担责任。2012年3月13日，武汉市江岸区教育局召开关于财贸学校和上智中学资源重组的专题会议，该会议纪要载明：根据武汉六中发展的整体规划和全市清理高中分校的工作要求，上智中学整体异址到财贸学校南区（黄石路校区）办学，将上智中学寄宿部（后湖校区）调整给财贸学校作为主校区建设、办学，财贸学校从黄石路校区腾退出来，供上智中学使用；2012年9月份以前，上智中学寄宿部原则上从后湖校区全部搬迁到黄石路校区；财贸学校黄石路校区在2012年4月份以前整体移交给上智中学。2012年3月31日，财贸学校向齐艳真发《通知》，告知其按照江岸区教育局关于江岸教育资源布局调整的意见，财贸学校南区已由江岸区教育局整体划拨给武汉六中使用，与各租户签订的租赁协议需提前终止，要求齐艳真接到通知之日起一个月内搬离。此后，财贸学校聘请胡飞进行门面清退工作，因齐艳真、张成明不同意搬离，多次协商未果，双方之间发生纠纷，胡飞等人于2012年6月12日、7月4日两次强行关闭门店，并将齐艳真、张成明夫妇打伤。齐艳真、张成明要求财贸学校赔偿医疗费、法医鉴定费、护工费、营养费、住院餐费、食材损失、设备损失、停业损失、后续治疗、精神损失等共计九万四千余元。2012年8月3日，齐艳真、张成明与胡飞等人经武汉市江岸区球场街人民调解委员会调解，达成调解协议，武汉市江岸区球场街人民调解委员会作出岸球场民调字（2012）第016号《人民调解协议书》，胡飞等人赔偿齐艳真、张成明医疗费等损失共计45，000元，齐艳真、张成明放弃其他请求。胡飞等人强行关闭门店、打伤齐艳真、张成明的行为，本院经审理作出（2012）鄂江岸刑初字第00936号刑事判决，认定胡飞等人构成寻衅滋事罪，对胡飞等人均予以刑事处罚。因齐艳真未腾退，财贸学校又于2012年11月18日向齐艳真发出《收回房屋通知书》，载明：双方签订了门面租赁合同，合同约定租期为一年，合同将于2012年12月30日到期终止，按照武汉市江岸区教育局“关于武汉市财贸学校和武汉六中上智中学进行资源重组的专题会议纪要”的要求，财贸学校最迟将于合同到期次日收回出租房屋并移交相关部门，请收到本通知之日起5个工作日内补交拖欠的租金、水电费用，并尽快安排搬迁退租事宜，如有逾期，将依法处理。合同到期后，齐艳真、张成明仍然在涉案房屋经营。2013年1月22日，财贸学校委托湖北广众律师事务所夏传涛律师再次向齐艳真发《律师函》，载明：财贸学校与齐艳真签订的门面租赁合同已于2012年12月30日到期终止，财贸学校已提前书面通知齐艳真腾退房屋，但齐艳真至今仍占有上述门面继续经营；齐艳真尚欠财贸学校2012年全年水电费及第二季度至合同到期前的房屋租金共计21，377元；齐艳真拖欠租金及水电费用并逾期腾退房屋的行为，不仅违反合同约定，损害了财贸学校的合法利益，影响了相关单位的正常教学管理，而且还严重违反了《中华人民共和国合同法》的有关规定；请齐艳真收到律师函之日起10日内补交拖欠的房租及水电费用，并立即腾退租赁房屋，否则财贸学校将强制腾退、清退租赁房屋并依法追究违约责任。齐艳真收到该函后一直在涉案房屋内经营至2013年8月4日，齐艳真向财贸学校交纳租金至2012年3月30日，水电费交至2011年第三季度。2012年1月1日至2012年5月6日齐艳真应交纳的电费为2，609元、水费为3，648元。现涉案房屋已经置换给上智中学使用。齐艳真因要求财贸学校续签租赁合同及赔偿经济损失未果，诉至本院。审理过程中齐艳真撤回了要求续签租赁合同的诉讼请求。
审理中，因双方争议较大，故调解未成。
本院认为：齐艳真与财贸学校签订的《合同》、《租赁协议书》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方应依据合同约定享有合同权利，履行各自的义务。虽然在租赁期限内由于上级教育主管部门要求财贸学校和上智中学进行校区置换，财贸学校要求齐艳真腾退房屋存在客观原因，但财贸学校要求齐艳真提前腾退的行为属违约行为。期间，双方因腾退事宜发生冲突，财贸学校的雇员胡飞等人在强行腾退过程中将齐艳真、张成明打伤，但胡飞等人已就2012年8月3日之前造成的损失对齐艳真、张成明进行了赔偿，且胡飞等人已被刑事处罚，故齐艳真不得就此重复主张。2012年8月3日之后，齐艳真仍在继续经营，实际上其经营至租赁期限届满，故齐艳真主张的经营损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。齐艳真认为2013年8月4日财贸学校强行收回房屋造成其厨具及配套设备损失，是基于侵权法律关系，而本案审理的是房屋租赁合同法律关系，二者并非同一法律关系，本案中不宜一并处理，齐艳真可另循途径解决。齐艳真认为2012年3月1日财贸学校向其发通知要求收回房屋时合同就已经解除，不应支付租金或占有使用费，但2012年3月双方对合同解除并未达成一致意见，且事实上齐艳真经营至租赁期限届满之后，故本院对该项抗辩观点不予采纳。齐艳真作为承租人应依约履行承租人交纳租金的义务，但齐艳真自2012年4月1日起至合同期限届满未再向财贸学校支付租金，故财贸学校要求齐艳真支付2012年4月1日至2012年12月30日的租金的诉讼请求于法有据。由于齐艳真交纳的1，200元押金依约应冲抵租金，齐艳真应支付的租金为1，680元／月×9个月－1，200元=13，920元，故本院对财贸学校要求齐艳真支付租金15，120元的反诉请求予以部分支持。租赁期限内齐艳真应依约交纳水电费，财贸学校已向本院提交证据证明齐艳真差欠2012年1月1日至2012年5月6日的水电费，虽然齐艳真对财贸学校主张的水电费金额有异议，但其认可水电费仅支付至2011年第三季度的事实也并未举证对差欠的水电费金额予以反驳，由于财贸学校仅主张2012年1月1日至2012年5月6日的水电费，故本院对财贸学校的该项反诉请求予以照准。租赁期限届满之后，财贸学校已要求齐艳真腾退，并通过发律师函对齐艳真继续使用租赁物提出异议，但齐艳真一直占有使用至2013年8月4日，故齐艳真在合同到期的情况下继续占用涉案房屋经营已无合同和法律依据，应当参照《租房协议书》中约定的租金标准即每月1，680元，向财贸学校支付占用房屋期间即自2013年1月1日至2013年8月3日止的房屋占有使用费，但8月不足一月，应据实结算，齐艳真应支付的房屋占有使用费应为1，680元／月×7个月＋1，680元／月÷30天×3天=11，928元，故本院对财贸学校要求齐艳真支付占有使用费的反诉请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）齐艳真的全部诉讼请求；
二、原告（反诉被告）齐艳真于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）武汉市财贸学校支付租金13，920元；
三、原告（反诉被告）齐艳真于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）武汉市财贸学校支付电费2，609元、水费3，648元；
四、原告（反诉被告）齐艳真于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）武汉市财贸学校支付房屋占有使用费11，928元；
五、驳回被告（反诉原告）武汉市财贸学校的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
案件受理费5，800元、反诉受理费335元、邮寄费20元，共计6，155元由原告（反诉被告）齐艳真负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 胡 迪
代理审判员 肖珍荣
人民陪审员 葛一红
二〇一四年二月十七日
书 记 员 赵 星