湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0117民初2817号
原告：吴鹏，男，1978年5月5日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人吴宏山（原告吴鹏之父），男，1951年6月4日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
被告：吴和平，男，1957年9月14日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人王铁军，湖北安达诚律师事务所律师。
原告吴鹏与被告吴和平房屋买卖合同纠纷一案,本院2015年8月31日立案受理，2016年1月4日作出（2015）鄂新洲邾民商初字第00064号民事判决。被告吴和平不服提起上诉，武汉市中级人民法院2016年6月3日作出（2016）鄂01民终字1915号民事裁定，撤销本院（2015）鄂新洲邾民商初字第00064号民事判决，发回本院重审。本案于2016年11月30日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告吴鹏的委托诉讼代理人吴宏山、被告吴和平及其委托诉讼代理人王铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴鹏原审中向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告吴和平继续履行房屋买卖协议，将位于新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号的房屋办理房屋产权过户登记至原告，2、按约定承担违约责任向原告支付违约金576,000元。3、承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年5月1日，原告与被告签订了《房屋买卖协议书》，被告吴和平以128,000.00元的价格，将其位于武汉市新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号的一栋两间三层半房屋出售给原告。协议约定：原告吴鹏首付购房款110,000.00元，余款在拿到该房屋产权手续后付清。协议签订当日原告给付了首付款，被告吴和平交付了出售房屋的钥匙，原告吴鹏即占有、使用该房屋。后原告要求办理房屋产权的变更登记手续，被告吴和平以房屋产权证在银行办理贷款抵押为由拖延。2010年5月9日，双方在武汉市新洲区邾城法律服务所的见证下，签订了《房屋买卖补充协议书》，约定被告于2013年3月31日前偿还贷款，将该房屋的房产证、土地证交给原告，原告收到两证后付清余下购房款18,000.00元。后被告吴和平一直不办理房屋产权过户事宜。
被告吴和平辩称，原被告之间房屋买卖协议不成立，其理由：1、我与原告签订房屋买卖协议之前已经与黄汉华签订了卖房协议，且黄汉华已付清全部房款。2、本案诉争房屋是夫妻共同财产，我与原告签订房屋买卖协议时未告知妻子，我单方处置无效；3、诉争房屋在出售前，已抵押给银行办理了贷款，没有银行的同意，被告无权处置该房产。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对有争议的证据质证情况为：被告称证据二《房屋买卖协议书》上名字不是其本人所签；《房屋买卖补充协议书》、见证书无原件，《房屋买卖补充协议书》是假的。对有争议的证据，本院审查认为，被告吴和平在原审中对《房屋买卖协议书》的真实性、关联性、合法性未提出异议，当庭承认向原告出具了收到购房款110,000元的收条，且诉争房屋已于2007年5月交付原告入住至今，亦未能提交证据证实《房屋买卖协议书》系伪造，足以认定被告吴和平出售房屋给原告的事实存在。故《房屋买卖协议书》符合证据的一般法律特征，能够证明案件事实，该证据的证明效力本院予以确认。《房屋买卖补充协议书》、见证书虽无原件，证据的形式存在瑕疵，但与其他证据结合能证明本案的相关事实，本院予以采信。原告吴鹏提交的证据四、五、六、七、八能相互印证，形成证据链，证实原告吴鹏及其亲属对诉争房屋进行装修并生活、居住的事实。被告吴和平不认可，但未能提交证据反驳，故该证据的证明效力本院予以确认。
根据对上述证据的审查认定结合当事人的陈述，本院查明如下事实：2004年9月2日，被告吴和平将其所有，位于武汉市新洲区邾城街邾城新区汪胜里的一栋房屋（四间三层）设定抵押给中国工商银行硚口支行，约定抵押期限至2007年9月1日。该栋房屋后来又被分割成两栋住宅（各二间三层），新洲区邾城街将该两栋住宅分别编号为邾城新区汪胜里121和121-1号，但被告吴和平未在房产管理部门进行分割登记，该两栋住宅的房屋所有权证号均登记为200420882。2007年5月1日，被告吴和平与原告吴鹏签订《房屋买卖协议书》，被告吴和平将位于武汉市新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号的一栋两间三层半房屋出售给原告吴鹏。合同约定了以下内容：（1）、买卖成交房位于武汉市新洲区邾城街汪胜（湾）里，坐北朝南两间三层半房屋（包括左侧双层厨房、院子、房屋前后出进通道，三个山头墙。楼梯间从地到天总面积为双方共有各占50%，以后若一方转卖或拆除必须保障另一方楼梯间不受丝毫损害。院内水井共有）；（2）、房屋成交价格128,000.00元，首付购房款110,000.00元，出售方即交付房屋的所有钥匙。余下购房款待买方拿到该房屋的房产证、土地使用证后付清；（3）、自首付之日起，该房屋的物权（房产、土地、租赁）归购买方所有。违约一方按总售价每日5%给付另一方违约金；（4）、卖方保障用水、用电通畅，出进道路通畅。涉及该房屋的任何纠纷，由卖方承担全部责任；（5）协议自签字之日起生效。原告吴鹏于合同签订之日向被告吴和平支付购房款110,000.00元，被告吴和平出具了购房款收条并交付诉争房屋的所有钥匙。同年9月，原告吴鹏及其父亲吴宏山对诉争房屋进行了装修并在该房屋生活、居住，原告吴鹏与被告吴和平两家即为邻居。原告吴鹏入住该房屋后，要求办理房屋产权的变更登记手续，被告吴和平表示待还清贷款后即办理登记变更房屋产权。2009年5月26日，被告吴和平偿还了借款，诉争房屋的抵押权注销。9月22日，被告吴和平又将诉争房屋设定抵押给中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行，约定抵押期限至2012年9月21日。同年12月3日，被告吴和平偿还了借款，诉争房屋的抵押权注销。2010年5月9日，原被告双方在武汉市新洲区邾城法律服务所的见证下，签订了《房屋买卖补充协议书》，约定被告于2013年3月31日前偿还贷款，将房屋产权证、土地使用证交给原告。2014年5月29日，被告吴和平又将诉争房屋设定抵押给中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行，约定抵押期限至2017年11月28日。2016年6月7日被告吴和平偿还了借款，与中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行解除了诉争房屋的抵押。由于被告吴和平不履行合同约定的办理诉争房屋产权变更登记的义务，导致原告吴鹏无法取得标的房屋的产权，故原告吴鹏诉请法院依法判令被告吴和平继续履行房屋买卖协议，将房屋办理产权过户登记至原告。
另查明，2006年4月10日，被告吴和平与案外人黄汉华签订了诉争房屋买卖合同，黄汉华于2015年10月12日提起民事诉讼，诉请判令吴和平履行办理房屋产权变更登记的义务。本院以被告吴和平已向原告吴鹏交付房屋，原告吴鹏已依据合同支付了大部分房款并实际合法占有、使用诉争房屋，于2015年12月30日依法作出（2015）鄂新洲邾民商初字第00072号判决，驳回黄汉华的诉讼请求。
本案重审过程中，原告吴鹏变更第二项诉讼请求，请求判令被告支付违约金22,000元。
2016年11月30日，本院依原告吴鹏申请，将登记在被告吴和平名下的位于新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号（房屋所有权证号为200420882）的房屋予以查封。
本院认为，被告吴和平与原告吴鹏签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人已实际履行了该合同的主要义务，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告吴和平辩称双方签订房屋买卖合同时，该诉争房屋已设定抵押，没有抵押权人同意转让抵押财产的，买卖合同属于无效合同。本案中，原告吴鹏受让诉争房屋，双方签订合同时，该房屋处于抵押期间，但该房屋抵押权于2009年5月26日注销，在此期间，原、被告均未主张房屋买卖合同无效，抵押注销时间即应为合同实际生效时间。被告吴和平应当履行合同义务，故被告吴和平以买卖诉争房屋，没有取得抵押权人同意，双方签订的买卖合同属于无效合同的抗辩的理由不能成立，本院不予采纳。被告吴和平抗辩诉争房屋是夫妻共同财产，其单方买卖该房屋，其配偶不知情，属于无效买卖行为。本院认为，被告吴和平对共同财产作重要处理决定后原告对该房屋进行了装修并居住生活，其配偶长期不知情不符常理，且未举证证明。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该抗辩意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告吴鹏与被告吴和平双方签订房屋买卖合同中约定“……余下购房款待买方拿到该房屋的房产证、土地使用证后付清”，“贷款到期后，由甲方负责偿还贷款，并将房产、土地两证收回交给乙方”。虽没有明确约定被告吴和平应协助原告吴鹏办理房屋产权过户登记手续，为实现合同目的，结合交易习惯，原告吴鹏要求被告吴和平协助办理房屋产权过户登记手续，符合合同双方当事人约定的本意，该项诉讼请求本院予以支持。被告吴和平违反合同约定，将已出售给原告的房屋反复抵押，未向原告交付产权证、土地使用证致使原告过户不能，其行为构成违约，又因房屋价格上涨，导致过户费用增加给原告造成了实际损失，结合有关职能部门的相关规定，原告要求被告吴和平承担违约金22,000元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。同时原被告合同中约定“余下购房款待买方拿到该房屋的房产证、土地使用证等物权证后付清”，为减少当事人诉累，原告应当将购房余款18,000元给付被告。本案审理过程中，原告自愿承担办理房屋产权过户登记的相关费用，不违反法律规定，本院予以认可。综上，经合议庭评议，并经本院审判委员会决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吴和平于本判决书生效后三十日内，协助原告吴鹏将现登记为吴和平所有的位于武汉市新洲区邾城街邾城新区汪胜里121-1号房屋产权过户登记至原告吴鹏名下。办理房屋产权过户登记手续的相关费用由原告吴鹏承担；
二、原告吴鹏向被告吴和平支付购房款18,000.00元；
三、被告吴和平支付原告吴鹏违约金22,000.00元；
上述（二）、（三）项限于本判决书生效后三十日内履行；
案件受理费3300.00元、财产保全费1160.00元由被告吴和平负担。
如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判长 刘双春
审判员 程红梅
审判员 石先祥
二〇一七年五月十八日
书记员 李 颖