宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0204民初980号原告：应芳，女，1974年9月11日出生，汉族，户籍所在地浙江省象山县。委托代理人：吴荣平，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。委托代理人：郑宏峰，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。被告：宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司。住所地：宁波市海曙区。法定代表人：祝健，该公司执行董事。被告：李辉，男，1964年7月19日出生，汉族，户籍所在地宁波市江东区。上述二被告共同委托代理�：张韶峰，上海福一律师事务所律师。原告应芳与被告宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司（以下简称：茗雅园物业）、李辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告应芳及其委托代理人吴荣平，被告李辉及两被告的委托代理人张韶峰到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告连带退还租金13610元，双倍返还押金10000元，物业管理费3350元，合计26960元；二、两被告连带赔偿原告装修损失10000元；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年1月27日，原告与被告茗雅园物业签订《商铺租赁合同》，由被告茗雅园物业将中山东路×××号宁波太一祥珠宝城×××号商铺出租给原告，租金每年40830元，物业管理费半年一付，先付后用，合同第六条�违约责任等进行了约定。合同签订后，原告如约向被告茗雅园物业缴纳了租金、物业管理费、租房押金。原告承租商铺后，对商铺进行了装修，但被告茗雅园物业并为按照约定提供完善的物业服务，2015年9月30日被告茗雅园物业又无故将原告及其他租户赶出商铺，拒不结算多余租金及返还双倍押金，严重损害原告权利，故向法院提起诉讼。被告茗雅园物业辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。事实和理由：被告茗雅园物业并未与原告签订租赁合同，原告提供的合同中的盖章不是被告茗雅园物业的公章，原告与被告茗雅园物业并不存在合法有效的租赁合同关系，原告称缴纳了物业费等费用，虽然有发票章，但被告茗雅园物业不认可发票及盖章的真实性。2015年1月27日前后，本案的被告李辉受到案外人的非法拘禁，失去了人身自由，当时宁波太一祥珠宝的有关�项都在案外人的手上，原告提出的相关请求无法律依据，请求法院公正判决。被告李辉辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。事实和理由：被告李辉是涉案房屋的权利人，其有权收取租金，但原告未向被告李辉缴纳任何费用，原告提起的是合同之诉，但其对被告李辉主张是基于侵权行为，诉讼主体不适格。合同订立时，被告李辉失去了人身自由，案外人所进行的合同行为与被告李辉无关，原告的诉请不符合法律和事实，请求法院公正判决。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1.商铺租赁合同一份（原件），拟证明原告、被告茗雅园物业签订租赁合同的事实。2.收款收据一份（原件），拟证明被告茗雅园物业收取租金、押金、物业费，开具给原告发票且收到原告该费用的事实。3.证人证言二份（原件）并申请�人李某出庭作证，拟证明证人证实被告将该商铺断水、断电之事实。证人李某当庭陈述称：本人也是涉案商铺的经营人，合同是被告李辉通知本人签订的，签订时被告李辉在场，合同上盖章的是被告茗雅园物业，租金、押金都支付给被告茗雅园物业，商铺基本不需自己装修，仅需简单墙面粉刷、铺地板等。4.商铺租赁合同一份（复印件），拟证明证人王某与被告茗雅园物业也签订过租赁合同的事实。被告茗雅园物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1.印鉴样式一份（原件），拟证明被告茗雅园物业使用的公章和财务专用章与原告提供相关证据中不符。被告李辉为证明其主张，向本院提交如下证据：1.证明、补充合同一组（原件），拟证明涉案位于宁波市中山东路351号的房屋出租权是被告李辉个人享有，被告李�系房屋权利人。2.起诉意见书一份（复印件），拟证明被告李辉于2015年1月29日至2月9日期间被非法拘禁的事实。3.收条一份（原件），拟证明原告于2016年3月30日腾退涉案房屋。对上述证据，当事人发表质证意见如下：两被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性均有异议，认为两被告均未参与签订合同与收款，证人证言与事实不符，且证人亦陈述商铺无需装修的情况；原告对被告茗雅园物业提供的证据真实性无异议，但认为与本案无关；被告李辉对被告茗雅园物业的证据无异议；原告对被告李辉的证据1、2的真实性无异议，关联性有异议，对证据3的真实性无异议，但认为当时是胡梅出具的，本人并不知晓，收条上的画是差不多时间本人搬走的；被告茗雅园物业对被告李辉的证据真实性无异议。对上述证据，本院认证如下：本院认为，两被告虽对原告提供的证据1、2、3、4的真实性有异议，但未能否认原告主张的合同签订地系属原告的办公地点且亦未对原告主张“林惠宝”身份情况提供反驳证据，故对于原告来讲，其与被告茗雅园物业订立合同收到被告茗雅园物业收款收据的事实行为存在；因被告茗雅园物业提供的证据、被告李辉提供的证据1、证据2与本案缺乏足够的关联性，本院对此不予认定。因原告、被告茗雅园物业对被告李辉提供的证据3真实性无异议，原告虽表示该收条并非其本人出具，但收条上的商铺与原告承租商铺相符，且其本人亦未否认曾委托胡梅处理相关事项，搬走商铺内物品的时间亦与收条载明的时间一致，故本院对该证据予以确认。本院经审理，认定事实如下：2015年1月27日，原告签署《商铺租赁合同》一份，合同相对方的代表签署人为“林惠宝”，合同加盖“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司合同专用章”，合同约定原告承租宁波市中山东路351号，宁波太一祥珠宝城商铺×××号，面积55.93平方米，年租金40830元，租赁期一年，即2015年2月1日至2016年1月31日止，经营项目为珠宝、古玩、书画、工艺品等商品的销售、服务，合同签订之日原告付二个月租金金额的押金计5000元，物业管理费按每平方/10元计算，3350元/半年，半年一付，租赁期满，原告应即归还营业场地，属原告所有的可移动物品，必须在合同期内搬离，如超过三天未搬离的视作原告放弃，被告茗雅园物业有权自行处理，处理产生的费用由原告承担，但原告所租的营业场地内的固定装修（包括隔断、灯具插座电路等）不得拆除或移动，应无偿移交被告茗雅园物业，迁出所租赁的营业场地三个月后，经被告茗雅园物业审核无应付款项和商品质量纠纷�，被告茗雅园物业即退还原告押金（不计息），合同还对双方的权利、义务、违约责任等进行了约定。同日，原告支付合同约定的租金40830元、押金5000元、物业费3350元，收到收款收据三份，均加盖“宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司发票专用章”。2016年4月18日，胡梅出具收条一份，内容为：”拿了两幅画，东西搬完AF1-38”。本院认为，本院认为，本案的争议焦点如下：一、合同相对方的认定。两被告虽主张其并非合同相对方，但并未就该合同主张合同欺诈，亦未向有关部门举报，而且被告李辉于2015年2月9日被解除非法拘禁后，其作为茗雅园物业股东之一，两被告在知悉涉案房屋被原告占有使用却未及时向原告主张要求腾退，故本院认定茗雅园物业即本案合同相对方。根据现有证据无法查明被告李辉参与涉案合同的订立、履行及款项的收取，原告关于被告李辉系被告茗雅园物业的股东等陈述无法证明被告李辉需承担连带责任，原告要求两被告承担连带责任的主张缺乏相应法律与事实依据，本院依法不予支持。二、涉案合同的效力问题及款项退还问题。涉案合同的相对方为原告与被告茗雅园物业，但被告茗雅园物业并非涉案房屋的使用权人，该租赁合同亦未取得使用权人追认，故其与原告签订的合同无效。但因原告订立合同、支付合同对价、使用涉案房屋的事实行为存在，其作为善意相对方已按照事实租赁关系的方式履行合同，两被告关于合同效力的辩称并不影响原告向合同相对方主张租赁合同项下的诉讼权利。原告作为承租人，应及时支付租金并在合同到期日腾退涉案房屋，现合同约定的履行期限届满，原告虽认为胡梅出具的收条其本人并不知情，但其在庭审中认可曾委托胡梅处理商铺相关事项且在�条出具的时间搬走商铺内的物品，因其未能提供充分证据证明其自在合同租赁期内的房屋使用情况，故该收条可作为其于2016年4与18日腾退房屋的证明，故原告支付的一年租金、物业费系使用房屋的合理费用，其要求退还租金、物业费的主张本院依法不予支持。现距离原告迁出租赁场地超过三个月，合同约定的押金退还条件以成就，被告茗雅园物业需向原告退还押金5000元。因合同无效，原告基于违约向被告主张双倍返还押金，本院不予支持。因原告并未提供充分证据证明商铺的装修情况，故对原告的该笔装修款项本院依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一、被告宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告应芳押金5000元；二、驳回原告应芳的其他诉讼请求。如被告宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费362元，由原告应芳负担313元，被告宁波市海曙茗雅园物业服务有限公司负担49元。公告费300元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波�中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市兴宁东路568号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  施 益人民陪审员  杨慧伦人民陪审员  冯雅玲二〇一六年十月十日代书 记员  章潮琳