河南省驻马店市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫17民再3号
原审上诉人（一审被告）：石勇，又名石某，男，1953年2月18日出生，汉族。
原审上诉人（一审被告）张玲，女，1958年7月15日出生，汉族，系石勇之妻。
原审被上诉人（一审原告）：李小想，女，1956年9月7日出生，汉族，个体户。
委托代理人张子建，职工。
原审上诉人石勇、张玲与原审被上诉人李小想房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月28日作出（2011）驻民三终字第200号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2016年2月15日作出（2016）豫17民监字2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人石勇、张玲，原审被上诉人李小想及其委托代理人张子健，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年10月13日，一审原告李小想诉至河南省汝南县人民法院称，2007年9月，其与石勇、张玲协商签订房屋买卖协议，约定其以140万元价款受让石勇、张玲的房屋七间（上下四层）及28×26米的后院。其交付房款后，石勇、张玲将房屋交付，其在后院建锅炉房和水塔经营洗浴业。其使用三年间双方未发生任何矛盾，现房价价格上涨，石勇夫妇反悔，不断干涉其正常经营并于2010年10月向其发出解除合同通知书。请求：确认石勇、张玲向其发出解除合同通知书的行为无效；确认其与石勇、张玲签订的房屋买卖合同有效；判令石勇、张玲协助其办理房屋及土地过户登记手续。一审被告石勇、张玲辩称，李小想至今仍欠其房款30余万元，其转让给李小想的房屋及土地前后院共计28×26平方米。李小想多占其土地14.5×28平方米，请求驳回李小想的诉讼请求。
河南省汝南县人民法院一审查明，2007年9月23日，石勇、张玲经协商与李小想签订房屋买卖协议，协议约定：张玲将其位于汝南县北关新区的门面房七间上下四层，面积142平方米带后院南北28米、东西26米转让给李小想，总价款1400000元，李小想先付现金700000元，余款于合同签订后一个月内付清，逾期按信用社利率支付利息，2007年11月15日李小想不能付清欠款按违约50%赔偿，房权证、土地证待全部款项付清后交给李小想，土地使用证复印件经张玲签字后交付李小想，双方结算时依双方收款为准，一方违约按房屋总价的50%赔偿对方。协议签订后，石勇、张玲将房屋交付李小想。自2007年9月23日至2008年5月28日，李小想先后交付石勇、张玲现金1100000元。双方另外约定，李小想替石勇、张玲偿还贷款本息以冲抵下欠的购房款300000元。自2008年5月30日至8月13日，李小想为石勇、张玲偿还贷款309553.9元。以上，李小想共支付石勇、张玲及偿还贷款合计1409553.9元，石勇、张玲将房权证交给李小想。另外，张玲于2008年6月17日向李小想借款100000元。2008年上半年，李小想在房屋后院建锅炉房和水塔经营洗浴业务。李小想增加建筑物过程中，石勇、张玲未提出异议。2010年10月12日，石勇、张玲以李小想强占14.5米×28米的土地、房款未付清为由向李小想发出解除合同通知书。本案审理中，经李小想申请，河南省汝南县人民法院查封了双方争议的房屋。
河南省汝南县人民法院一审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点：双方协议中约定的房屋后院面积是否为26
米×28米；二、李小想是否付清了购房款。关于第一个焦点，从证人夏某的证言看，石勇、张玲与马全德协商的转让面积除房屋外还包括后院26×28平方米，价款与李小想的购房款相同，均为1400000元。另外，在李小想建锅炉房和水塔时，石勇、张玲未提出异议。结合双方签订的买卖协议约定的标的物：门面房七间上下四层，面积（1452平方米）带后院南北28米、东西26米，应认定双方约定的后院面积应为李小想主张的南北28米、东西26米，石勇、张玲的该辩称理由不足，不予采纳。关于第二个焦点，从张玲出具的收条内容来看：今收张子建购房款300000元。从字面上并不能反映出其辩称的因李小想替其偿还在信用社的贷款而出具的收条，按通常的理解应为其当日收到李小想购房款现金300000元。关于李小想于2008年6月17日交付给石勇、张玲的100000元是购房款还是借款。因为收条与借条具有明显不同的意思，张玲对此应有所理解，张玲辩称该100000元是李小想支付的购房款，之所以写成借条是应李小想的要求，但借条的内容“今借张子建现金100000元”，借条内容明确，不存在异议，结合在此之前李小想支付购房款张玲出具的全是收条的书写情况来看，李小想于2008年6月17日交给张玲的为借款。另外从常理上分析，若李小想尚欠付购房款的情况下，张玲不可能给李小想出具借条。石勇、张玲提供的证人证言不足以反驳李小想的上述书证，其辩称理由不成立，不予采纳。在张玲向李小想借款100000元之前，李小想已向石勇、张玲支付购房款现金1100000元，替张玲偿还贷款309553.9元。根据以上分析，双方签订的房屋买卖协议合法有效，李小想已付清购房款，亦未强占石勇、张玲的土地，石勇、张玲向李小想发出的通知书不发生解除房屋买卖协议的法律效果。石勇、张玲向李小想交付房屋后仍负有协助李小想办理房屋及土地的过户登记手续的义务。河南省汝南县人民法院于2010年11月25日作出（2010）汝民初字第1005号民事判决：一、李小想与张玲签订的房屋买卖协议有效。二、张玲、石某向李小想发出的解除协议通知书不发生解除协议的效力。三、张玲、石某于判决生效后五日内协助李小想办理房屋及土地过户登记手续。本案受理费100元、财产保全费5000元，合计5100元，双方当事人各负担2550元。
宣判后，石勇、张玲不服提出上诉称，一审法院判决认定事实不清，10万元应认定为偿还购房款；一审程序错误，应追加邢壮国参加诉讼，其向李小想发出的解除协议通知书应发生解除协议的效力。请求撤销原判，驳回李小想的诉讼请求。
本院二审经审理查明，石勇、张玲以其自有房产分别在2008年7月3日授权张亚南、2008年9月1日授权胡得全、2010年5月31日授权张亚东在信用社作借款抵押。二审查明的其他事实与一审法院判决认定事实一致。
本院二审认为，2008年6月17日，张玲出具的借条明确无误的载明借现金100000元，与其收到李小想付购房款时出具的收条有明显的区别，一审判决认定该100000元为借款正确。石勇、张玲将拥有所有权的房屋及土地使用权卖给李小想，并签订了买卖协议，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。关于石勇、张玲请求解除协议通知书是否发生解除协议效力的问题，其向李小想发出的解除协议通知书，从内容上看，解除协议的理由是李小想在没有付清房款的情况下以张玲、石勇房产证抵押贷款及多占14.5米宽的土地。本院查明的情况是抵押贷款经过张玲、石勇授权的；至于是否付清房款的问题，从2007年9月23日至2008年5月23日李小想分八次向张玲、石勇支付购房款共计110万元，下欠购房款30万元，张玲、石勇与李小想约定由李小想替其偿还贷款本金及利息冲抵下欠款30万元，从2008年5月31日至2008年8月13日李小想替张玲、石勇偿还贷款309553.9元。上述款项有张玲、石勇的收条及李小想提交信用社贷款本金利息收回凭证为证，足以证明李小想已付清购房款的事实。关于李小想是否多占14.5米×28米的土地问题，从双方的买卖协议上看，张玲卖给李小想的是门面房七间上下四层面积1452平方带后院南北28米，东西26米，应为除房屋外还有26米×28米的后院，并且李小想在后院建锅炉房和水塔时，张玲、石某对此未提出异议。由此可以看出其对李小想建筑物占用土地的认可。至于张玲、石勇上诉称李小想在其后院建筑侵害了案外人邢壮国的利益的问题，因该案是李小想与张玲、石勇之间的诉讼，李小想的后院建筑是否侵害了邢壮国的利益，与本案不是同一法律关系。一审认定张玲、石勇向李小想发出的解除协议通知书不发生解除协议的效力正确。邢壮国并非必须参加诉讼的第三人，一审法院未追加其参加诉讼并无不当。综上，张玲、石勇的上诉理由不能成立，不予支持，一审法院认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。本院于2011年6月28日作出（2011）驻民三终字第200号民事判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元由石勇、张玲负担。
本院再审过程中，原审上诉人石勇、张玲称，对原判决没有意见，其和李小想之间的案件是邢壮国让起诉的。原审被上诉人李小想称，原判决客观公正，其没有意见。
本院再审认为，本案中，张玲与李小想于2007年9月23日签订的买卖协议中，合同条款第一条为“乙方（张玲）自愿把汝南县北关新区红砖路北加油站南侧汝上公路西，门面房七间上下四层，面积（1452平方）带后院南北28米，东西26米，实占地面积转卖给甲方（李小想）”。从内容上看，该协议除房屋买卖外还包括对登记在张玲名下的土地进行买卖，该协议涉及到土地使用权的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十四条、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，土地使用权转让合同，转让使用权的土地性质直接影响合同效力。从原审中的证据看，该处土地系国有划拨用地还是国有出让用地性质不明。在国有土地使用权转让合同中，土地的性质直接影响合同的效力。原审判决对本案涉及的土地性质未予审查的情况下确认合同的效力，属认定基本事实不清。此外，本案原审判决所确定的第三项履行内容“张玲、石某协助李小想办理房屋及土地过户登记手续”涉及的土地东西长度（门面房所占土地东西长度加后院土地东西长度26米）与邢壮国诉张玲、石勇一案原审判决所确定的第二项履行内容“张玲、石勇协助邢壮国办理土地使用权过户登记手续”涉及的土地东西长度65米存在重合部分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）驻民三终字第200号民事判决及河南省汝南县人民法院（2010）汝民初字第1005号民事判决；
二、本案发回河南省汝南县人民法院重审。
审 判 长 肖萌菊
审 判 员 荣艳艳
代理审判员 吕先锾
二〇一六年六月三日
书 记 员 朱丛歌