安徽省铜陵市铜官山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜官民再字第00004号
抗诉机关铜陵市人民检察院。
原审原告赵保胜，男，1978年4月26日出生，汉族，住郊区。
委托代理人董照永，安徽铜都律师事务所律师。
原审被告林祥，男，1972年9月12日出生，汉族，住。
原审被告安徽极度酒业有限公司（以下简称极度公司）
法定代表人姚能荣，董事长
委托代理人汪元胜。
委托代理人章继名。
原审原告赵保胜诉原审被告林祥、安徽极度酒业有限公司（以下简称极度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月26日作出（2012）铜官民二初字第00483号民事判决，已经发生法律效力。铜陵市人民检察院于2013年12月10日向铜陵市中级人民法院对本案提出抗诉。铜陵市中级人民法院于2014年1月14日指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。检察员余峰出庭支持抗诉，原审原告赵保胜及其委托代理人董照永、原审被告林祥、极度酒业有限公司委托代理人汪元胜、章继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告赵保胜诉称，2012年3月，其与林祥签订一份《茶楼转让协议书》，林祥将位于石城大道322号的茗鼎茶楼转让给其，期限自2012年3月至2013年12月，转让费72万元。在林祥授意下，其同时与极度公司签订关于该茶楼的《房屋租赁合同》。协议签订后，其按约向林祥支付首批转让费40万元及押金、其他费用1.6924万元，并向极度公司交纳房屋租赁保证金5万元。在经营3个月后，其得知该茶楼的产权人系中国工商银行股份有限公司铜陵分行（以下简称铜陵工行），该行根本不同意房屋转租。故其诉讼至法院请求判令解除其与林祥、极度公司签订的《茶楼转让协议书》、《房屋租赁合同》，判令林祥返还转让费41.6924万元，极度公司返还保证金5万元，诉讼费由被告负担。赵保胜针对其诉称提供了《茶楼转让协议书》及转让费收条、其与极度公司签订的《房屋租赁合同》及保证金收条、铜陵工行与极度公司签订的《房屋租赁合同》，铜陵工行要求收回房屋的紧急通知函、物品移交清单等证据。
原审被告林祥辩称，其与赵保胜之间签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方没有约定解除合同的条件，也没有法定的解除条件；茶楼转让后，其已全部履行合同的义务，并将茶楼的设施交给赵保胜，同时将工商营业执照变更登记，赵应当履行支付转让费的义务；双方在签订协议时，赵清楚茶楼的所有权不是其的。林祥针对其诉称提供了茶楼经营人变更的企业基本信息查询单。
原审被告极度公司辩称，赵保胜提出的诉讼请求缺乏法律依据，其陈述与事实不符，且签订协议时明知房屋是租赁来的。原审被告在原审中未提供证据。
原审查明，2012年3月6日，极度公司（甲方）未经得铜陵工行同意与赵保胜（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，极度公司将石城大道南段322号4号楼（二、三、四楼）租给赵保胜经营茶楼，租赁期限自2012年3月1日至2013年12月31日，租用期限内除因房屋所有权人提前收回或不可抗力外甲方不得擅自收回房屋，租金每月2万元，保证金5万元。合同签订后，赵保胜在该房屋内经营茶楼。
2012年3月8日，赵保胜与林祥（原茗鼎茶楼业主）经协商签订一份《茶楼转让协议书》，双方在协议中约定：林祥将位于石城大道322号茶楼（茗鼎茶楼）转让给赵保胜使用，林祥保证赵保胜享有林祥在原有房屋租赁合同中所享有的权利；赵保胜同意代替林祥履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。转让后店铺现有的装修、装饰及其它所有设备全部归赵保胜所有，林祥以72万元（其中含有2万元消费卡）将茶楼转让给赵保胜，自签订协议日起赵保胜需向林祥支付5万元，待过户手续完成后付清37万元整（含2万元消费卡），余款在3个月以内一次性付清；如赵保胜逾期交付转让金，应每日向林祥支付转让费余额的千分之三作为违约金。合同签订后，双方按合同履行，赵保胜支付林祥转让费40万元。
2012年6月，赵保胜得知极度公司未经得铜陵工行同意下转租房屋，及铜陵工行想收回房屋改建档案馆，赵保胜遂向林祥和极度公司提出解除合同，双方为此发生争议。
原审另查明，2008年3月31日，铜陵工行与极度公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：铜陵工行将自己所有的坐落于石城大道南段322号3号楼、4号楼租赁给极度公司，租赁期限自2008年3月31日至2013年12月31日止。除双方另有约定除外，极度公司需事先征得铜陵工行的书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。2010年9月14日及2011年9月14日，铜陵工行因档案楼改造先后两次以通知的形式函告极度公司，要求将自己所有的铜陵市石城大道南段322号3号楼于2011年12月7日收回该房屋的租赁权。原审期间，本院询问，铜陵工行表示，极度公司将承租房转租事前未经得其同意，事后，其也不同意，其原先想进行诉讼，考虑到租期将满，也没有精力进行诉讼，就没有强行收回。
原审再查明，2011年7月20日，案外人江守敏与极度公司签订承包协议及补充协议，协议约定：由极度公司将铜陵工行所有的石城大道南段322号3号楼、4号楼（含茗鼎茶楼）承包给江守敏使用。因极度公司未经得铜陵工行同意转租房屋及铜陵工行预收回房屋，江守敏与极度公司为此发生诉讼。本院经审理认为双方之间的承包协议实际为租赁协议，极度公司未征得铜陵工行同意转租房屋属违约行为，且此违约行为影响了江守敏对房屋的使用、收益，本院于2012年10月9日作出判决解除江守敏与极度公司签订的《承包协议》及《补充协议》。2013年3月12日，安徽省铜陵市中级人民法院终审判决维持本院对江守敏与极度公司签订的《承包协议》及《补充协议》的解除判决。
原审认为，极度公司未征得铜陵工行同意将石城大道南段322号4号楼（二、三、四楼）转租赵保胜经营茶楼，属于违约行为，事后又不能取得铜陵工行的同意，极度公司的违约行为影响了赵保胜对房屋的使用、收益，致使赵保胜租赁该房经营茶楼的目的不能实现；赵保胜请求判令解除其与原审被告签订的《房屋租赁合同》、《茶楼转让协议书》，依法予以支持。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案《房屋租赁合同》及《茶楼转让协议书》的履行情况及性质，赵保胜请求判令极度公司返还租赁保证金5万元的诉讼请求，依法予以支持，请求判令林祥返还转让费41.6924万元的诉讼请求，依法不予支持，当事人可就因协议解除所造成的损失要求责任方赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第二百二十四条第二款、参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审判决，一、解除赵保胜与极度公司签订的《房屋租赁合同》。二、解除赵保胜与林祥签订的《茶楼转让协议书》。三、极度公司于本判决生效后五日内返还赵保胜租赁保证金5万元。四、驳回赵保胜其他诉讼请求。
现铜陵市人民检察院抗诉认为，铜官山区人民法院（2012）铜官民二初字第00483号民事判决，认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。具体为：
一、认定“安徽极度酒业有限责任公司的违约行为影响了赵保胜对房屋是使用、收益，致使其租赁该房经营茶楼的目的不能实现”的事实缺乏证据证明。本案中，极度公司与赵保胜志愿签订《房屋租赁合同》，意思表示真实、明确，合法。原审中赵保胜未举证证明极度公司在履行合同中主张收回涉案房屋，法院判决认定极度公司违约并致使赵保胜“经营茶楼的目的不能实现”，缺乏证据证明，与事实不符。
二、认定极度公司转租房屋“属于违约行为”系适用法律错误。1、极度公司的转租行为对赵保胜不构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，极度公司在2010年6月1日就将4号楼转租给江守敏等4人用于经营茶楼，2012年3月1日，极度公司又与赵保胜签订《房屋租赁合同》，约定将4号楼转租给其经营茶楼，直到2013年3月26日，铜官山区人民法院作出一审判决。在此期间，铜陵工行明知极度公司将房屋转租确始终未提异议，已超出法定的六个月异议期限。铜陵工行曾向法院表示，“极度公司将承租房转租事前未经得本行同意，事后，本行也不同意，本行原先想进行诉讼，考虑到租期将满，也没有精力进行诉讼，就没有强行收回。”这说明，铜陵工行怠于提出异议，解除权消灭。依据合同相对性原理，极度公司对铜陵工行违约，未对赵保胜违约。赵保胜不能以极度公司对铜陵工行违约为由，要求解除其与极度公司签订的房屋转租合同。法院也不宜在赵保胜与极度公司此起诉讼中审理认定极度公司是否对铜陵工行是否构成违约。2、原审判决解除赵保胜与极度公司签订的《房屋租赁合同》”与法无据。解除权需要当事人在合同中约定或者由法律明文规定，而双方签订的《房屋租赁合同》未见有法院在判决中认定可以解除合同的条款。《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中亦未赋予次承租人在知道承租人未经出租人同意将房屋转租于次承租人时的解除权。
三、判决解除合同有悖于合同法之鼓励交易原则。本案中极度公司已经履行了合同的主要义务，原房屋所有人也已明确表示不强行收回房屋。次承租人使用、收益权利没受到任何影响，不存在法定解除合同的任何情形。法院不应当判决解除双方的转租合同。
再审中，两原审被告支持抗诉意见。林祥另辩称，铜陵工行早就知道转租的事，只是不知租给谁了。林祥针对转租的事实，提供了五组证据，1、2013年3月26日，茗鼎茶楼转让给赵保胜后办理的工商登记证、税务证、卫生许可证等。2赵保胜接收茶楼写的欠条。3、茶楼转让协议书。4赵保胜与极度公司签订的《房屋租赁合同》。5、要求赵保胜归还茶楼的律师函、影像资料等证据。
本院再审查明，林祥提供的五组证据，仍是证明原审认定的房屋租赁和茶楼转让事实，予以认定。对其辩称铜陵工行早就知道转租之事，无据证实，不予采信。
极度公司与赵保胜签订《房屋租赁合同》，林祥与赵保胜签订《茶楼转让协议书》的日期均为2012年3月8日。
再审查明的其它事实与原审查明的事实一致。
对铜陵市人民检察院的抗诉观点，本院作如下分析认定：
一、极度公司与赵保胜签订《房屋租赁合同》后，确实未向赵保胜提出收回房屋。原审将极度公司无权转租可能造成对赵保胜不能履约理解为已经发生的事实，认为“影响了赵保胜对房屋的使用、收益，致使其租赁该房经营茶楼的目的不能实现”，此理解与事实不符，应予纠正。此项抗诉意见成立，本院予以支持。
二、1，原审认定极度公司未征得铜陵工行同意将石城大道南段322号4号楼（二、三、四楼）转租给赵保胜经营茶楼，属于违约行为。原审的这一认定，是对极度公司转租行为的定性，并未指明对谁违约。原审的这一认定并无不当。此项抗诉意见不能成立。2，极度公司转租未得到原房主同意，使其失去了对转租行为履约的合同依据和法律保障。我国合同法第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失商业信誉的，可以中止履行合同。极度公司违约转租房屋，对原房主和现承租人均缺乏商业诚信。赵保胜得知极度公司转租未得到原房主同意后，要求解除与极度公司的房屋租赁合同，是对极度公司履约能力不安的正当抗辩，应予支持。检察机关抗诉认为解除合同无法律依据，不能成立。
三、铜陵工行在原审中接受本院调查时曾经表示，“极度公司将承租房转租事前未经得本行同意，事后，本行也不同意，本行原先想进行诉讼，考虑到租期将满，也没有精力进行诉讼，就没有强行收回。”铜陵工行的这一说法，是事后对当时没有强力收回转租房屋的解释，而不是说铜陵工行当时就表示不收回房屋了。法律支持保护守约诚信的交易，而不是鼓励一切交易。原审解除违约转租的合同是正确发挥我国合同法的作用。故此项抗诉意见不能成立。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第四项、第九十七条、对二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百0七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
维持本院（2012）铜官民二初字00483号判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 张春生
审 判 员 舒海兴
代理审判员 周 泽
二〇一四年七月十五日
书 记 员 朱艳妮