上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第466号
上诉人（原审被告、反诉原告）王永涛。
委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）钱小兴。
委托代理人吴小林，上海市东高地律师事务所律师。
上诉人王永涛因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第29897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人王永涛及其委托代理人崔华，被上诉人钱小兴及其委托代理人吴小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年3月4日，钱小兴（甲方，下同）与王永涛（乙方，下同）签订《定金合同》，约定甲方将上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号603室房屋（以下简称“系争房屋”）以总价人民币198万元（以下币种均为人民币）出售给乙方，乙方应于签订定金合同当日向甲方支付购房定金1万元；于2014年3月5日签订买卖合同并支付购房款50万元；于2014年3月31日前产权过户当日支付购房款146万元；于交房当日支付购房款1万元。交易过程中产生的税费由乙方承担。甲方承诺在交易过户前将原有户口全部迁出。甲方在收到乙方定金后3个月内将房屋交于乙方。甲方承诺在五年内未占用甲外语小学学区名额。双方约定于2014年3月31日前到房地产交易中心办理产权过户手续。
同日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定，双方同意系争房屋转让价款为180万元。合同第四条有关房屋交接验收时间空白未约定。合同第六条约定，双方确认在2014年6月4日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的（包括房地产交付和房地产权利转移），应当向乙方支付违约金，违约金按已付房款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之次日起至实际交付之日止；逾期十五日后甲方仍未办妥或协助办妥房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方或者交付的房屋不能经过乙方查验的，除甲方应向乙方支付十五天的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%；甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已付房款并支付违约金和赔偿金；若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际损失与违约金之间的差额应由甲方据实赔偿。合同补充条款（一）第2条约定，审税：甲乙双方带齐所需材料于签订买卖合同后10日内去交易中心办理核价审税及限购查询等手续。第3条约定，过户：甲乙双方应于乙方办妥贷款及审税手续后5个工作日内至交易中心办理房屋过户手续。第4条约定，交房：甲方在收到乙方购房定金后3个月内将该房屋交付于乙方，同时乙方支付购房尾款1万元。第5条约定，户口：甲方承诺于2014年4月30日前将该房屋原有户口全部迁出。第6条约定，甲方承诺五年内未占用福山外国语小学学区名额。合同附件三付款协议约定，1、乙方于2014年3月4日支付购房定金1万元，该款抵作购房款；2、乙方于签订买卖合同当日支付购房首付款32万元；3、乙方于2014年3月31日支付购房款140万元；4、乙方于甲方户口迁出当日支付购房款6万元；5、乙方于交房当日支付购房尾款1万元。
当日，双方又签订《购房补充协议》，约定双方协商系争房屋甲方以198万元（甲方到手价）出售给乙方，房屋买卖所产生的税和交易手续费由乙方承担。该款（198万元）由两部分组成，第一部分见《上海市房地产买卖合同》；第二部分为装修、搬迁补偿费18万元，该款于签订买卖合同当日支付给甲方。原协商于产权过户前迁出户口，现双方协商一致在不影响乙方户口迁入的情况下甲方户口最晚于2014年4月30日前迁出。
当日，王永涛给付钱小兴购房款51万元（含定金1万元）。
2014年3月14日，王永涛给付钱小兴房款33万元，并出具了《欠条》1份。《欠条》载明，今欠钱小兴购房款90万元，该款于2014年3月31日前支付，逾期未付按合同条款执行。同日，双方办理了产权过户申请手续。2014年3月24日，系争房屋产权核准至王永涛名下。2014年3月25日，王永涛及其外孙女等人户籍迁入系争房屋内。此后，王永涛外孙女顺利办理了上海市甲路外国语小学入学手续。
此外，王永涛于2014年3月15日给付钱小兴购房款17万元，于2014年3月26日给付钱小兴购房款30万元，于2014年3月31日给付钱小兴购房款20万元，于2014年4月3日给付钱小兴购房款30万元，于2014年4月14日给付钱小兴购房款10万元。
2014年4月4日，王永涛将已取得的系争房屋房地产权证交给中介人员周某某。
2014年6月23日，双方见面，钱小兴出具了收到90万元购房款的收据；王永涛提出钱小兴逾期交房，要求解除合同，并送达了书面解除通知。2014年6月24日，钱小兴将系争房屋内原有户口迁出。同日，周某某发短信给王永涛，内容为：老钱他们房子找好了，6月27日交房。2014年6月26日，钱小兴将系争房屋钥匙交给周某某。
2014年7月，王永涛与周某某谈话，王永涛进行了录音，王永涛要求退房，周某某表示“你退给他，他没钱还你”，“他说他让你4万”，王永涛表示如果继续要房子则要“参考现在的市场价”，周某某表示“可以参考”、“大家还是要来沟通”。
原审审理中，原审法院于2014年9月26日向周某某进行了调查并制作了谈话笔录，周某某陈述：交易当天我问王永涛140万怎么付，王永涛说只有50万，还差90万。后来双方进行协商，王永涛说户口报不进来耽误读书，钱月底之前付清；钱小兴同意了，但是说要多住两个月，付租金也可以；王永涛也同意了。到了3月底，王永涛钱没有付清，钱小兴来催，所以我在4月4日把房产证收回来。后来双方还为何时交钱产生纠纷报警，王永涛说要交房才给钱。4月14日收到王永涛短信说钱转了，钱小兴也确认了。6月24日以后钱小兴表示过不想搞了，愿意让掉4万元，算成租金或者违约金都可以。王永涛提出退房后，我和王永涛接触过几次，说过“当时答应别人两个月的”，只是录音这次没有提。
王永涛对周某某的陈述有异议，认为：1、周某某说返租两个月不属实，王永涛还没有收到房屋，不知道房屋是否合格，不可能返租，而且租金、租期都没有约定。2、在法院找周某某调查前，钱小兴在起诉状、第一次庭审中从没有提出过返租两个月的事实，且如果返租则租期至2014年8月4日，2014年6月4日钱小兴不需要交房，与其在诉状中所称无奈之下将钥匙交给中介的说法矛盾。3、周某某的证言是孤证，没有其他证据予以证明。4、中介在本案中有利害关系，其证言不足以采信。
原审审理中，钱小兴申请周某某出庭作证，但因周某某称其母亲住院手术，故未到庭。
针对实际成交价格与《上海市房地产买卖合同》约定的总价款不一致，钱小兴称目的是王永涛为减少税收，王永涛称是中介起草的，没有损害王永涛利益所以没有反对。双方确认约定的交房时间是2014年6月4日。针对约定的过户交易和付款时间，钱小兴表示双方实际约定在2014年3月31日前过户且过户前付清房款191万元，王永涛则认为根据补充条款（一）第3条、第4条的约定，应在签订合同后最迟15个工作日办理过户，且没有约定在过户前须付清191万元房款。关于为何在第一次庭审时没有提及王永涛同意钱小兴多住两个月的问题，钱小兴解释称当时除了周某某的证言没有其他证据可以证明该事实，曾想申请周某某作为证人出庭作证时一并阐明。王永涛主张的违约金、赔偿金、税费包括：191万元房款按每日万分之五计算15天的违约金、总房价20%的赔偿金和税费18，000元，总计482，325元，自愿减少至38万元。
原审审理中，钱小兴起诉请求判令：王永涛支付尾款7万元。王永涛辩称：不同意钱小兴的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》于2014年6月24日解除；2、钱小兴返还王永涛已付购房款191万元，房屋产权恢复至钱小兴名下；3、钱小兴支付王永涛违约金、赔偿金及代付税费合计38万元。针对王永涛的反诉请求，钱小兴辩称：不同意王永涛的反诉请求。
原审法院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的总房价为180万元，但根据查明的事实双方实际成交价格为198万元，根据庭审陈述，可以认定双方是为了减少税收而在《上海市房地产买卖合同》中做低房价，属规避税收的非法行为，故《上海市房地产买卖》合同中关于房屋总价款的约定应属无效，但该条款无效并不影响整个合同及其他条款的效力。
本案的争议焦点在于王永涛是否具有合同解除权。王永涛购买系争房屋的目的之一是为了外孙女报名入学，这是不争的事实，现这一目的已经实现，但仅凭这点认定合同目的已经实现，王永涛无权解除合同显然是不妥当的。仍然应当根据双方合同约定及实际履行等情况加以判断。根据双方约定，钱小兴应在2014年6月4日之前交付房屋，逾期超过15日的王永涛有权解除合同。而争议在于双方是否在交易过户时约定钱小兴可以多住两个月。
现中介人员周某某在法院调查时明确陈述双方曾协商一致提前过户、钱小兴多住两个月，并制作了谈话笔录。周某某的陈述属证人证言，周某某因家人住院的原因未出庭，符合《民事诉讼法》第七十三条规定的“其他有正当理由不能出庭的”情形，故谈话笔录符合法律规定的证据形式。虽然，除周某某的陈述外目前无其他证据证明该节事实，但仍应结合案件其他证据、事实来判断周某某陈述的证据效力。首先，《上海市房地产买卖合同》补充条款中约定双方带齐材料10日内办理核价、审税，审税完毕后5个工作日内办理过户，2014年3月31日前需支付房款至191万元。因核价、审税需要一定的合理期间，因此审税完毕再加5个工作日基本与3月31日相当，且王永涛在过户当日出具了90万元的《欠条》，亦可以说明双方实际约定的过户时间是2014年3月31日前，且过户时需付清房款至191万元。由此，王永涛为不影响外孙女报名入学，在未付清应付房款时要求钱小兴提前办理过户手续，双方就此协商，王永涛同意钱小兴多住两个月，存在一定的合理性。其次，双方过户后，王永涛未按《欠条》载明的时间足额支付房款，双方发生了纠纷，至2014年4月14日王永涛付款而纠纷结束。此后，直至2014年6月23日期间，双方并无接触，王永涛也从未提出要求钱小兴交房，由此印证了周某某陈述的真实性。其三，周某某系双方买卖的中介人员，与双方存在的利害关系相当，目前也没有影响其证言效力的情况存在。其在与王永涛的谈话录音中，更多的是对双方进行调解，不能因为其在录音中未提及王永涛同意钱小兴多住两个月一节而否定其证言效力。最后，钱小兴出于周某某是否能出庭作证尚不确定，而未在起诉状及第一次庭审中明确提出王永涛同意多住两个月的事实，其行为虽有不当，但解释尚属合理，故也不能因此否定该节事实。综上，原审采纳周某某的证人证言，认定双方曾协商一致，王永涛同意钱小兴在原合同基础上在房屋内多住两个月。
根据上述认定，钱小兴未在2014年6月4日交付房屋，不构成违约，王永涛没有解除权，其要求确认合同已解除并要求钱小兴承担违约金、赔偿金、税费的诉讼请求不予支持。双方合同应当继续履行，现钱小兴户籍已经迁出，王永涛在钱小兴要求交付房屋后未及时接收，原审认为王永涛支付尾款7万元的条件已经成就，钱小兴相应诉请予以支持。
原审法院审理后于二〇一四年十一月二十八日作出判决：一、王永涛应于判决生效之日起十日内给付钱小兴购房尾款人民币70，000元；二、驳回王永涛全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，550元，减半收取计775元，反诉案件受理费11，310元（已减半收取），合计12，085元，由王永涛负担。
判决后，王永涛不服，上诉于本院称：王永涛按约履行了房屋买卖合同及相关协议约定的义务，但钱小兴并未按时交房，王永涛有权依照合同的约定行使合同解除权。王永涛与钱小兴之间并不存在返租两个月的约定，周某某并未出庭接受质证，其陈述的内容与事实不符，其证言不应被采信，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回钱小兴原审中的本诉请求，并支持王永涛原审中的全部反诉请求。
被上诉人钱小兴辩称：不同意王永涛的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，钱小兴与王永涛就系争房屋签订的买卖合同之补充条款明确约定，双方应于王永涛办妥贷款及审税手续后5个工作日内至交易中心办理房屋过户手续，补充条款第6条明确约定王永涛应于2014年3月31日支付购房款140万元，《购房补充协议》约定了18万元补偿费。钱小兴主张双方约定的办理产权过户的时间是2014年3月31日，且此时王永涛应足额支付191万元购房款，而王永涛则认为根据补充条款之约定，双方应于买卖合同签订后最迟15个工作日内办理过户，且未约定在过户前必须付清191万元购房款。对此，本院认为，双方当事人之间形成房屋买卖合同关系，购房人支付购房款以获得房屋所有权，所有权转移之标志即为产权变更登记，故除有特别约定，一般房屋买卖合同的约定及实际履行中，均系办理过户手续当日，购房人支付除尾款外的购房款或者实际支付除经审核通过的银行贷款及尾款之外的购房款。而本案中，双方办理产权过户手续当日，王永涛除支付33万元购房款外，另向钱小兴出具了90万元的欠条，言明2014年3月31日前支付。如王永涛陈述双方并未约定在办理产权过户时支付140万元属实，则此时王永涛根本无需出具此欠条，且与房屋买卖合同同日签订的《定金合同》中也明确约定双方办理过户的时间为2014年3月31日，综合上述因素，本院认为，根据双方所订合同及实际履行情况看，双方于签订买卖合同当日，约定了2014年3月31日前办理产权过户手续，且截止办理产权过户手续时王永涛应付清191万元购房款。王永涛关于过户时间及付款进度的陈述，与事实及常理不符，本院不予采信。原审法院对上述问题的认定，符合双方的约定及本案实际情况，本院予以认同。
当然，从实际履行情况看，至2014年3月14日，王永涛共支付购房款84万元，加上90万元的欠条，两项合计174万元，少于合同约定的191万元，差额为17万元。次日，王永涛支付钱小兴17万元，故双方办理产权过户手续当日及次日，王永涛总计支付钱小兴包含欠款90万元在内的房款140万元，该节事实亦能印证办理产权过户手续时，双方有过王永涛应支付钱小兴140万元购房款的约定。上述情节应视为此时双方对付款数额及进度进行了变更，即截止双方办理产权过户时，王永涛应付清174万元购房款，次日王永涛补足至191万元，因办理产权过户手续的时间提前，而此时王永涛资金不足，故由王永涛先行出具欠条，该情节也与周某某关于办理产权过户当天王永涛资金不足的证言相吻合。
对于90万元的付款进度，截止欠条载明的2014年3月31日，王永涛仅支付50万元，尚余40万未按时足额支付，王永涛已违反了双方对于90万元购房款支付的约定。此后，钱小兴催告王永涛支付剩余购房款，于法有据，与双方之约定亦不相违，应属合理。王永涛陈述因其已提前付款故要求钱小兴提前交房。对此，本院认为，双方并未约定或者事后达成提前交房的意思表示，在王永涛已取得系争房屋产权证、王永涛及其外孙女户籍已迁入系争房屋且王永涛已违约未按期足额支付购房款的情况下，钱小兴催告王永涛支付剩余购房款，并无不当，王永涛要求提前交房的行为，缺乏依据，亦不构成其逾期支付购房款之正当理由，钱小兴有权予以拒绝。
综合上述分析可以看出，依约双方应于2014年3月31日前办理产权过户手续，且至办理产权过户手续时王永涛应付清191万元购房款。后因王永涛外孙女入学需要，在王永涛仅实际支付84万元购房款的情况下，双方提前办理了产权过户手续，且因王永涛资金不足，双方还将王永涛付清其中90万元购房款的时间延后至2014年3月31日。此后王永涛仍未能按时足额支付剩余90万元购房款。王永涛述称其以远高于市场价值的价格购买了系争房屋，但结合双方提前办理产权过户手续的情况看，签订买卖合同时，解决王永涛外孙女的入学问题显比王永涛关于用于投资的目的更为急切。虽然钱小兴并未提供买卖双方存在延期交房合意的书面证据，但分析双方订立买卖合同及相关协议的背景、双方当事人履行房屋买卖合同的实际情况，结合周某某的证言，钱小兴关于因王永涛资金不足，双方存在王永涛延期支付购房款90万元、钱小兴延期交房约定的主张，具有相应的事实基础及合理性，本院予以采信。至于周某某的陈述是否可信一节，原审法院对此已作详细论述，本院予以认同，不再赘述。
综上所述，钱小兴虽未能在2014年6月4日交付系争房屋，但并未构成违约，周某某亦短信通知王永涛，钱小兴可于6月27日交房，故对王永涛原审中的反诉请求，本院不予支持。目前，支付剩余房款的条件已经成就，王永涛应支付钱小兴7万元购房款。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。王永涛的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币12，860元，由上诉人王永涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年四月十六日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……