中华人民共和国
江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第06572号
上诉人（原审被告）李建。
委托代理人冯海天，上海天尚（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄安桢，台湾人。
被上诉人（原审原告）廖大权，台湾人。
被上诉人（原审原告）廖明，台湾人。
委托代理人熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师，代理上述三被上诉人。
原审被告苏州市卡伊发型站，住所地苏州市嘉余坊*号。
投资人李龙。
委托代理人冯海天，上海天尚（苏州）律师事务所律师。
上诉人李建因与被上诉人黄安桢、廖大权、廖明男、原审被告苏州市卡伊发型站（以下简称卡伊发型站）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本市嘉余坊商业房2号房屋（78.25平方米）产权人为黄安桢、嘉余坊商业房4号房屋（76.16平方米）产权人为廖大权、嘉余坊商业房6号房屋（78.25平方米）产权人为廖明男。
2012年9月9日，黄安桢、廖大权、廖明男（甲方）与李建（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将本市嘉余坊商业房2号、4号、6号房屋出租给乙方用于经营，租期1年，自2012年9月10日起至2013年9月9日，租金为21万元。2013年9月9日，黄安桢、廖大权、廖明男与李建续签合同，约定租期3年，自2013年9月10日至2016年9月9日，租金19.5万元／年。在上述两份合同签约过程中，黄安桢、廖大权、廖明男均未到场，而系委托朋友在出租人处盖印三人私章。李建承租上述房屋后用于经营卡伊发型站，并按约支付租金至2015年9月9日。
原审另查明：2013年10月21日，苏州市人民政府作出苏府征（2013）12号国有土地上房屋征收决定，对轨道交通4号线项目规划红线范围内的房屋实施征收，嘉余坊商业房2号、4号、6号房屋在征收范围内。
原审再查明：2015年7月17日，黄安桢、廖大权、廖明男委托律师函告李建及卡伊发型站，称因涉案房屋列属政府征收范围，通知终止双方租赁关系，要求李建及卡伊发型站及时腾空交还房屋。
一审审理中，李建陈述称因承租房屋涉及征收，相关房屋征收部门也一直在做其工作。现房屋的初评、复评工作均已完成，复评结论尚未出来。黄安桢、廖大权、廖明男对此不持异议，表示按照国家征收政策，涉案房屋的装修、营业损失及搬迁补偿均由李建、卡伊发型站享有。
以上事实，由黄安桢、廖大权、廖明男提供的房屋租赁合同、房屋产权证、苏府征（2013）12号征收决定、李建提供的租赁合同、付款凭证及双方当事人陈述等证据予以证实。
原审原告黄安桢、廖大权、廖明男的诉讼请求为：1、判决三人与李建的租赁关系于2015年9月9日解除；2、判令李建、卡伊发型站腾空并返还苏州市嘉余坊2号、4号、6号房屋；3、判令李建、卡伊发型站支付2015年9月10日起至实际腾房之日的房屋使用费，按21万元／年计算。
原审法院认为：黄安桢、廖大权、廖明男三人与李建签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。虽合同约定租期至2016年9月，然因涉案房屋已因轨道交通建设项目被列入政府征收范围，为保障市政工程顺利进行，涉案房屋租赁合同已不宜继续履行。鉴于黄安桢、廖大权、廖明男三人已在2015年7月通知李建及卡伊发型站终止租赁合同，而李建亦已支付租金至2015年9月9日，现在审理中黄安桢、廖大权、廖明男明确解除时间点为2015年9月9日，并无不妥，故原审法院支持黄安桢、廖大权、廖明男要求于该日解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求。合同解除后，李建、卡伊发型站应及时将涉案房屋腾空交还黄安桢、廖大权、廖明男。李建、卡伊发型站抗辩要求待与征收部门就补偿事宜协商一致后方同意解除合同的意见，因黄安桢、廖大权、廖明男三人已明确表示按照征收政策，属于承租人、实际经营者的相关补偿均由李建、卡伊发型站享有，故李建、卡伊发型站如对征收补偿有异议，可另行主张权利，故对其前述抗辩意见，原审法院不予采纳。关于房屋使用费。李建、卡伊发型站对黄安桢、廖大权、廖明男三人主张要求其支付2015年9月9日至实际腾让房屋之日止使用费的诉讼请求不持异议，仅对使用费标准提出异议，认为应按19.5万元／年计算。鉴于2013年9月起双方约定的租金标准为19.5万元／年，且李建亦举证证明其在租期内按此标准履行付款义务，故原审法院采纳李建、卡伊发型站该抗辩意见，认定黄安桢、廖大权、廖明男三人主张的房屋使用费应按19.5万元／年计算。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院判决：一、黄安桢、廖大权、廖明男与李建签订的本市嘉余坊商业房2号、4号、6号房屋租赁合同于2015年9月9日解除。二、李建、苏州市卡伊发型站于判决生效之日起十日内将本市嘉余坊商业房2号、4号、6号房屋腾空交还黄安桢、廖大权、廖明男。三、李建、苏州市卡伊发型站于判决生效之日起十日内支付黄安桢、廖大权、廖明男房屋使用费（自2015年9月10日起至实际腾让房屋之日止，按19.5万元／年计算）。案件受理费380元，由李建、苏州市卡伊发型站负担。
上诉人李建不服上述民事判决，向本院提起上诉称：我方与黄安桢等人签订的房屋租赁合同并未到期，在与政府未就征收补偿事宜达成一致前，法院判令双方租赁合同于2015年9月9日解除，不利于保障我方权益，同时也不符合双方的合同约定。合同约定的租期为3年，目前尚未到期，我方为经营需要对涉案房屋投入大量装修，如果合同提前解除，会导致我方产生巨大损失。涉案房屋虽因轨道交通建设项目被列入政府征收范围，但此并非合同解除的法定条件，政府征收的补偿方案应与权利人达成一致，而无权进行强制征收。租赁关系是我方主张权利的基础，一旦丧失，补偿将难以实现。综上，请求二审法院将本案发回重审或依法改判。
被上诉人黄安桢、廖大权、廖明男辩称：同意原审判决，请求二审维持原判。李建的上诉理由不能成立，特别是李建提到的经营房屋装饰装修问题，涉案房屋从2003年就租给李建使用，租金很低，李建使用该房屋也赚到很多，我方作为所有权人希望尽快拿到征收款。这个房屋租赁合同也已经没有继续履行的条件，如果继续履行会侵害我方的权利和公共利益，解除合同的通知也已经依法送达。
原审被告卡伊发型站陈述：我方同意李建的上诉主张。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
二审中，李建一方明确其在上诉状中将卡伊发型站列为被上诉人系笔误。对于征收补偿，黄安桢、廖大权、廖明男一方表示：据其了解，装修装饰、营业损失补偿及搬迁费用承租人可以享有，具体金额按照征收的补偿标准确定。
本院认为：李建与黄安桢、廖大权、廖明男签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。合同的租赁期限自2013年9月10日至2016年9月9日，目前合同尚在履行期内；因轨道交通建设项目需要，涉案租赁房屋被列入政府征收范围，黄安桢等出租人要求解除双方之间的房屋租赁合同。二审中双方的争议焦点在于出租人能否因房屋被纳入征收拆迁范围主张解除尚在履行期内的合同。黄安桢等出租人认为合同签订时的形势已经发生了变更，达不到合同的目的，继续履行也会损害社会公共利益以及产权人的合法权益。李建与卡伊发型站认为租赁合同尚在履行期内，征收并非合同解除的法定条件，如与权利人未达成一致征收方案，政府无权进行强制征收，解除合同将有碍其征收权益的行使。
本案中，租赁房屋因公共轨道交通建设需要被决定征收，对该政府行为，出租人无法预见、无法避免、无法克服，实施征收后必将对租赁合同的继续履行产生影响。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。黄安桢等出租人要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。承租人李建认为解除租赁合同将影响其拆迁权益的实现，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”之规定，能够享受征收补偿的系房屋所有权人。承租人因房屋租赁合同的提前解除产生损失的，可向出租人主张赔偿损失。本案中，出租人在一审、二审中均表示根据征收补偿标准确定的装修装饰、营业损失补偿及搬迁费用可由承租人享有。故李建认为其拆迁权益将受影响的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人李建的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，证据充分，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由上诉人李建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年三月七日
书 记 员 张维雯