贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔义民初字第3036号
原告贺光澍，男，贵州省兴义市人。
原告贺莉娜，女，贵州省兴义市人。
共同委托代理人杨永生，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。
被告孙俊秀，女，贵州省兴义市人。
被告周映权，男，贵州省兴义市人。
共同委托代理人谭化虎、邹引，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。
原告贺光澍、贺莉娜诉被告孙俊秀、周映权房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年11月17日立案受理后，依法由审判员周祥红于2014年12月17日公开开庭进行了独任审理。原告贺莉娜，原告贺莉娜、贺光澍的共同特别授权代理人杨永生，被告孙俊秀、周映权的共同特别授权委托代理人谭化虎、邹引到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺光澍、贺莉娜共同诉称，2013年1月13日，原告与被告签订《房屋转让合同》，约定由被告将其所有的位于贵州省兴义市某某路X号黔西南州某某局宿舍第X栋X单元X楼X号的房屋出售给原告，价款为280000元。同时约定被告办理房屋产权证时直接将房屋产权证登记为原告。原告贺莉娜通过其姐贺某的工商银行账户于2013年1月14日转账240000元给孙俊秀，于2013年5月4日由贺莉娜自己本人的账户转账40000元给孙俊秀。共计280000元，孙俊秀出具收条。但此后被告一直未能将该房屋过户给原告，经原告到黔西南州某某局询问，才知道被告的房屋系单位福利房，系职工部分集资，所取得的集资房为部分产权，该房屋未交纳土地使用权出让金，也未办理上市交易证。不能办理房屋产权证，也不能转卖给他人。为保护原告的合法利益，请求法院：1、原告与被告签订的房屋转让合同无效；2、被告返还原告人民币280000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告孙俊秀、周映权共同辩称，被告与原告所签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，依法成立并已实际履行。该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的法定情形，因而合同合法有效。原告请求判决确认合同无效没有事实和法律依据，应该予以驳回。理由是：1、被告与原告签订的《房屋转让合同》是被告与原告的真实意思表示。被告出售给原告的房屋系被告全额出资并享有全部产权，房屋产权证正在办理之中，该事实原告在合同签订之前就已明知，故双方还在合同中对房屋产权证办到与没办到等可能出现的情况作了约定。在合同第三条明确记载了产权证正在办理之中，在办理产权证时的各种情况如何处理，又在第四条作了特别约定，对没有办理房产证或没有过户到原告户头时出现权利收益的归属进行了明确，即使是以被告名义取得或办理的房屋收益均全部归被告所有；2、双方签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物权法》第十五条的规定，没有进行物权登记，没有办理房屋产权登记手续的情况下，双方订立的房屋转让合同合法有效。被告转让给原告的房屋虽属单位集资，但土地并非政府划拨，而是单位职工将土地出让金交到单位，由单位统一交到兴义市城市某某新区工委，故该房并非国务院部门、地方性法规、规章和政策所指的单位集资房。根据《合同法》相关司法解释，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。可见，国务院部门、地方性法规、规章和政策都不能作为认定合同效力的依据；3、合同已经实际履行。原告自与被告签订房屋转让合同后，原告给付了购房款，被告依约及时将房屋的水、电过户到原告名下，并于2013年6月将房屋交付原告，原告已实际使用和管理该房屋一年多；4、原告要求被告返还购房款、承担诉讼费于法无据，原告起诉已违反合同约定，被告保留向原告要求承担违约责任的权利。综上所述，本案合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。原告违背诚实信用原则，明知房屋产权证正在办理之中，却以被告不将房屋过户到其名下主张合同无效，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案争议焦点：1、原、被告双方于2013年1月13日签订的《房屋转让合同》是否有效；2、被告应否返还原告购房款280000元。
经审理查明，2013年1月13日，原告贺光澍、贺莉娜与被告孙俊秀、周映权签订了一份《房屋转让合同书》，约定二被告将其位于兴义市某某路X号的原黔西南州某某局（现黔西南州某某和某某局）宿舍第X栋X单元X楼X号的房屋（面积约140平方米，另含屋内装修、家具、电器及附属一楼杂物间）转让给二原告，转让价款为人民币280000元，并约定：因房屋产权证正在办理之中，被告在办理产权证时应将房屋的所有权人直接登记为原告；如不能直接办理在原告名下，则被告应于取得产权证之日将房产证原件交付原告，并尽快协助原告将房屋登记在原告名下，因办理房产证或权属登记而应向有关部门交纳的款项均由原告承担；自协议签订之日起，被告不得以任何方式对转让房屋作任何处置，且在原告取得房产证前，该房屋取得的任何权利和收益均归原告所有；违约方须按合同总价款的20%支付对方违约金。合同签订后，原告贺莉娜于2013年1月14日将购房款240000元支付给被告孙俊秀，被告孙俊秀当日出具收条一张给原告贺莉娜，后原告贺莉娜又于2013年5月4日将余款40000元支付给被告孙俊秀，被告孙俊秀当日出具收条并载明“购房款已付清”。被告孙俊秀、周映权同时将交纳集资建房款32000元的收款收据原件两张交付二原告，并于2013年6月底将房屋交付原告贺莉娜、贺光澍，但双方至今未办理房屋产权转移手续，仅将该房屋的水、电过户到原告贺莉娜的名下。2014年11月13日原告贺光澍、贺莉娜以合同无效为由诉至本院，要求被告孙俊秀、周映权返还其购房款280000元。
另查明，原告贺光澍与贺莉娜系父女关系，被告孙俊秀与周映权系夫妻关系；被告孙俊秀于1999年3月1日及2000年4月26日分两次向黔西南州某某局（现黔西南州某某和某某局）交纳集资建房款32000元；争议房屋至今未办理房屋产权证和上市交易证；黔西南州某某和某某局于2014年12月11日出具证明证实：原黔西南州某某局于1995年向兴义市城市某某新区工作委员会购买的兴义市某某路X号宗地性质系出让，2000年在该土地上修建的职工住房所有权人是单位职工，目前正在办理房屋所有权证手续；黔西南州某某局于1995年分三次向兴义市城市某某新区工作委员会交纳土地出让金合计240000元。
上述法律事实，有原告所举的房屋转让合同、银行业务凭证、收条、收款收据，被告所举的黔西南州某某和某某局证明、兴义市城市某某新区工作委员会收款收据，以及原、被告双方在法庭的陈述在卷为据，足以认定。
本院认为，合同是平等的民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同中各项权利义务的设定应是合同双方协商一致后确定，反映双方真实意思，是双方意思表示一致的结果。依法成立的合同，受法律保护。本案原告在签订合同前已知晓转让房屋的产权证尚未办理的事实，仍然与被告签订了《房屋转让合同》，合同中双方对转让房屋的地理位置、面积、价款、交付时间、违约金及房屋产权证的办理等相关事项进行了明确约定，可见，该合同系双方经充分协商一致后达成，是原、被告双方真实意思表示，自成立时即生效。合同签订后，原告已将购房款全部付清，被告亦将房屋交付原告占有使用，并将该房屋的水、电过户到原告名下，双方当事人已基本履行合同义务。同时，原、被告双方转让的房屋所占用的土地已由被告所在单位向有关部门交纳了土地出让金，单位亦出具证明证实单位职工系房屋所有权人，房屋产权证正在办理之中，故被告转让该房屋并非无权处分，双方签订的房屋转让合同亦未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，故应认定原被告双方签订的《房屋转让合同》合法有效。原告关于被告仅具有转让房屋的部分产权，该房屋不能办理房屋产权证，也不能转让他人的诉讼主张未举证证明，应承担举证不能的不利后果，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条第一款的规定，判决如下：
一、原告贺光澍、贺莉娜与被告孙俊秀、周映权于2013年1月13日签订的《房屋转让合同》有效；
二、驳回原告贺光澍、贺莉娜的其余诉讼请求。
案件受理费5600元，减半收取2800元，由原告贺光澍、贺莉娜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审判员 周祥红
二〇一五年一月十二日
书记员 陈晶晶