广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民三初字第581号
原告：珠海市盈合物业投资顾问有限公司，住所地：珠海市吉大景乐路16号第二层西区。
法定代表人：刘茜，经理。
委托代理人：彭绍威，广东泰诺律师事务所律师。
委托代理人：阮剑晶，男，系。
被告：涂计就，男，汉族，住广东省云浮市新兴县，身份证号码×××1913。
原告珠海市盈合物业投资顾问有限公司（以下简称盈合公司）诉被告涂计就租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盈合公司的委托代理人彭绍威、阮剑晶，被告涂计就到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盈合公司诉称：2006年3月9日，原告与珠海南油大酒店签订《厂区集体宿舍租赁合同》，承租珠海市香洲区南湾北路xx号工业厂区第x栋集体宿舍整栋（除二层），取得了该租赁物的经营管理使用等权利，租赁期限为九年。原告承租后，对该租赁物进行了大规模的修缮、装修。同年5月18日，原、被告签订《厂区集体宿舍租赁合同》，约定，原告将承租的南湾北路xx号工业厂区第x栋集体宿舍整栋（除二层）出租给被告使用，房屋以现状交付；第一年至第五年每月租金为人民币40510元，从第六年起（含第六年）租金每年在上一年的基础上递增6％；每月5号前缴交租金，否则每逾期一天按月租的1％支付滞纳金等。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，全面履行了合同义务。被告初期也能按时支付租金，但被告自2007年1月起不能按时支付租金，至2012年9月5日，被告欠付原告租金人民币375759.20元及滞纳金。后虽经原告不断催促，但被告至今仍未支付所欠租金及滞纳金。
原告认为，双方于2006年5月18日签订的《厂区集体宿舍租赁合同》，系双方的真实意思表示，原告已全面履行了合同义务，但被告欠付租金的行为，系严重违背诚实信用原则的违约行为，已严重损害了原告的合法权益。为此原告盈合公司诉至本院，请求判令：被告涂计就十日内支付租金人民币375759.20元及违约金人民币370199.48元给原告。
原告盈合公司提交如下证据：1.《厂区集体宿舍租赁合同》；2.《厂区集体宿舍租赁合同》；3.《证明》；4.《欠交租金及利息计算表》；5.《协议书》；6.《录音光盘》；7.《变更登记通知书》；8.《录音文字整理》；9.《律师函》。
被告涂计就答辩称：本人承租后装修了两个多月，只要收到租金都会交给原告公司，这段时间因为很多厂房都有搬离，我们也问过原告这种情况可否暂不交租金，但是原告都没有同意。到2011年6月份南屏工业区搬离，因为我们很多厂房是工业区的宿舍等场所，所以很多承租人就搬离了。但是在这段时间原告方派人过来查看情况要求交付租金，我也写了一份欠租金的金额分期支付计划，但是原告没有一个人出来和我协商或者答复，如果说我自己收取了租金没有支付给原告，这个责任我愿意自行承担，但是事实不是如此。到了7月份原告有人过来什么也没有说，就在每层的楼道通知我们要搬走，之前也没有给过我们通知，我之后也找过原告协商说明了我的情况，但是原告都是不理睬。有一次水管爆了，一个小时就漏掉3吨多的水，我一个人去找师傅，我告诉原告这个情况但是也是不理睬，这个情况比较严重所以我们就自己请人过来维修。我们多次找原告物业但是原告物业后来连电话都不接了，8月中旬后就通知相关部分把我们的水电全部停掉，他们说已经和我们无关了，其实我也不知道发生什么事情，停了水电之后租户大概有30个多人去居委会闹事，说他们自己没有拖欠水电费为何要停掉，居委会说是业主的问题，8月份的天气没有水电情况是比较严重的。我们还有两年多的合同，这期间的装修费和居间等费用都是包括在内，在租赁过程中停水停电我根本无法正常出租。我们都是一直有交付租金，只是有时困难情况请求推迟，没有说不交。
被告涂计就在举证期间内未提交证据。
经审理查明：2006年3月9日，珠海盈合企业策划有限公司与珠海南油大酒店签订《厂区集体宿舍租赁合同》，约定珠海盈合企业策划有限公司承租珠海市香洲区南湾北路30号工业厂区第七栋集体宿舍整栋（除二层，以下简称案涉房屋），租赁期限九年，自2006年3月8日至2015年3月7日止。
另查明：2006年2月23日，珠海盈合企业策划有限公司经工商部门核准，更名为珠海市盈合物业投资顾问有限公司即原告现名称。
2006年5月18日，原告盈合公司法定代表人刘茜以珠海市盈百年投资顾问有限公司名义与被告涂计就签订一份《厂区集体宿舍租赁合同》，约定原告盈合公司将其承租的案涉房屋出租给被告涂计就使用，房屋以现状交付；租赁期共九年，自2006年3月8日至2015年3月7日止；2006年3月8日起至2006年5月31日止为免租装修期，2006年6月1日开始计租；并约定第一年至第五年每月租金为人民币40510元，从第六年起（含第六年）租金每年在上一年的基础上递增6％；每月5号前缴交租金，逾期十天不缴费视为被告涂计就违约，自动解除租赁合同，房屋收回另行安排，每逾期一天按月租的1％向原告盈合公司交纳滞纳金，被告涂计就所投入的装修无条件归原告盈合公司所有；等。
本案中，珠海市盈百年投资顾问有限公司出具《证明》称，其与原告盈合公司为关联公司，原告盈合公司与珠海南油大酒店签订合同取得了案涉房屋的经营管理使用等权利，案涉房屋的权益由原告盈合公司享有，与珠海市盈百年投资顾问有限公司无关。
又查明：合同签订后，原告盈合公司依约将房屋交付给被告涂计就使用。原告盈合公司提交的《欠交租及利息计算情况表》显示：2007年1月至2008年2月，被告涂计就应交月租金额为37320元；2008年3月至2011年2月，被告涂计就应交月租金额为38820元；2011年3月至2012年9月，被告涂计就应交月租金额为41150元。被告涂计就自2007年1月5日起不能按时支付月租金，2012年1月起则完全不再交纳租金；至2012年9月，被告涂计就欠付租金共计人民币375759.20元。原告盈合公司称，双方在实际履行过程中降低了合同约定的租金标准，被告涂计就已按照降低的租金标准交纳了多个月份。被告涂计就当庭表示对上述情况表中的月租金额和拖欠情况不认可，但不能明确说出提出具体的金额主张，也没有提交任何证据。
原告盈合公司称被告涂计就于2012年9月搬离租赁场地，并称由于被告涂计就不肯到场签名，因此不能提供书面依据。被告涂计就辩称其在2012年8月20日左右已全部搬离，但也未提交书面证据。庭审中，双方均表示不同意继续履行上述租赁合同。
2013年6月21日，原告盈合公司向被告涂计就发出《律师函》，催收拖欠的租金和滞纳金。2013年6月25日，原告盈合公司员工向被告涂计就及其妻子催收债务，并制作了录音。但被告涂计就之后至今仍未支付拖欠的租金及滞纳金。
本案中原告盈合公司主张，被告涂计就拖欠租金，还应依约支付违约金，原告盈合公司自愿调低合同约定的违约金标准，要求按照同期流动资金贷款利率的四倍再上浮30%计收违约金，依照原告盈合公司提交的《欠交租及利息计算情况表》，违约金共计人民币370199.48元。被告涂计就不同意支付违约金。
本院认为：原告盈合公司与被告涂计就签订的《厂区集体宿舍租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。
被告涂计就向原告盈合公司租用厂区集体宿舍，理应依照合同约定支付租金，被告涂计就拖欠租金的行为已经构成违约。根据原告盈合公司提交的《欠交租及利息计算情况表》，截至2012年9月，被告涂计就欠付租金共计人民币375759.20元。被告涂计就虽然不认可《欠交租及利息计算情况表》载明的租金标准和拖欠金额，但不能明确说明该表有何错误，也没有提交证据证实，且根据该表，被告涂计就已经实际按原告主张的租金标准交纳了多个月的租金，据此被告涂计就应承担举证不能的不利后果。至于搬离时间，被告涂计就中途退场负有与原告盈合公司办理交接手续的义务，且被告涂计就作为承租方对此更有能力举证，其主张在2012年8月20日左右已离场但没有提交任何书面证据，故其辩称本院不予采信。综上，本院对原告盈合公司主张的欠款金额375759.20元予以认定。
关于违约金，《厂区集体宿舍租赁合同》约定被告涂计就须于每月5日前支付当月租赁费，每逾期一天按月租的1％交纳滞纳金。被告涂计就已多次逾期支付，应依照合同约定承担违约责任。本案中原告盈合公司自愿调低违约金计算标准，要求以每月拖欠租金为基数，按照银行同期流动资金贷款利率的四倍上浮30%计收违约金。结合本案实际情况，本院认为本案违约金标准调整为银行同期流动资金贷款利率的四倍较为适宜，故违约金金额应调整为284768.83元【即370199.48元÷（1＋30%）=284768.83元】，超出部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告涂计就在本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市盈合物业投资顾问有限公司支付拖欠的租金人民币375759.20元；
二、被告涂计就在本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市盈合物业投资顾问有限公司支付违约金人民币284768.83元。
如果被告涂计就未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3468元，由原告珠海市盈合物业投资顾问有限公司负担397元，被告涂计就负担3071元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一四年二月十七日
书记员 张清亮