辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽11民终398号
上诉人（原审第三人）：冯涛，男，1978年5月24日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
上诉人（原审第三人）：白艳，女，1979年7月出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托诉讼代理人：冯涛，男，1978年5月24日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
被上诉人（原审原告）：钱鑫，女，1982年11月12日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
委托诉讼代理人：钱启平，男，1953年4月10日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
被上诉人（原审被告）：辽宁天成房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区田家街道甜水村。
法定代表人：李凤如，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高宝，该公司职工。
上诉人冯涛、白艳与被上诉人钱鑫、被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯涛、上诉人白艳的委托诉讼代理人冯涛、被上诉人钱鑫的委托诉讼代理人钱启平、被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人冯涛、白艳上诉请求及理由：原审确认被上诉人钱鑫于2012年12月20日签订的天成家园A座3单元2402室的商品房买卖合同有效是不正确的，请求二审法院发回重审或依法改判。事实及理由：上诉人于2012年10月借款400万元给被上诉人天成公司，并签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，在产权部门备案登记在上诉人名下。2014年10月30日办理房屋入住手续。上诉人在与被上诉人天成公司签订商品房买卖合同，其最初真实意思确是以签订商品房买卖合同作为实现债权的担保，是用涉案房产进行了抵押，且以商品房买卖合同的形式进行了抵押登记，但双方办理房屋入住手续即已表明该房产用以抵偿债务，产权归属上诉人。上诉人认为，两位被上诉人之间的商品房买卖合同无效，理由是被上诉人是明知涉案房产进行了抵押，且在产权部门进行了排除他权的登记，对该抵押房产在抵押后进行交易是不合法的，也非被上诉人天成公司的真实意思表示。
被上诉人钱鑫辩称：被上诉人与天成公司签订的房屋买卖合同有效，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，被上诉人与上诉人之间是民间借贷关系，已经在兴隆台区法院通过诉讼调解书确认本金400万元，包括本案房屋共29套房屋，以房屋买卖形式，已经办理备案登记。因为有利害关系，所以被上诉人申请追加上诉人为第三人参加诉讼。
钱鑫一审诉称：1、确认原、被告签订的天成家园A座3单元2402号房的《商品买卖合同》有效，并给予依法产权备案。2、解除被告与第三人之间签订的天成家园A座3单元2402室的买卖合同，并依法撤销产权备案及发票，并为原告办理房屋产权证。事实和理由：此房不属于一房二卖，原告是合法买受人、第三人冯涛是借款抵押人。原告与第三人在房屋价格上存在的明显差异，原告是在2012年12月20日以每平3200元购买并全额付清房款，开具了税务正式发票，借贷人以每平大约1500元左右抵押的；原告在2013年7月领了入住证开始装修，就以正式入住一切费用全部交齐，并与开发商签订了承诺书，确定了我是买房人，冯涛是借款抵押人。现为了维护原告的合法权益，故诉至本院。
辽宁天成房地产开发有限公司一审辩称：承认原告主张的事实，涉案房屋卖给了原告，与第三人是民间借贷关系，借贷的时候抵押给第三人。
冯涛一审辩称：原告诉状上标明2012年12月份购买涉案房屋，我与被告于2012年10月办理抵押手续，我办理在先，被告存在一房二卖行为，原告诉讼费未交齐，开庭存在瑕疵。
一审法院审理查明：原告钱鑫于2012年12月20日与被告签订商品房买卖合同，从被告处购买了天成家园A-3-2402号房屋，面积52.61平方米，每平方米价格是3200元，总计购房款168352元，并已交齐全款。2013年7月1日，被告下发准入通知单并将房屋交付原告，原告收房进行装修后居住。另查，2012年10月，被告因缺少经营资金，向第三人冯涛借款400万元，双方经协商用被告开发建设的天成家园29套商品房作为借款担保，与第三人冯涛、白艳夫妻签订了29份《商品房买卖合同》，将以上商品房在产权部门备案登记在第三人冯涛、白艳名下。原告购买的天成家园A-3-2402号房屋包含在这29套房屋之内。2014年10月30日，被告书面通知第三人冯涛办理房屋入住手续。再查，本案第三人冯涛、白艳因与被告公司借款合同纠纷一案诉至本院，2016年4月11日，本院出具（2015）兴民二初字第00912号民事调解书，达成协议如下：一、被告天成公司于2016年5月31日之前偿还冯涛、白艳借款本金400万元，利息自2013年4月1日始至双方确定的给付之日止，按年利率36%计算；二、被告如不能按期履行，原告可以申请对法院采取诉讼保全措施的被告公司所有的盘锦市兴隆台区天成家园小区A3-2402……进行拍卖偿还原告债务。现该调解书尚未履行完毕。
一审法院审理认为，原告于2012年12月20日与被告签订了商品房买卖合同，并按照约定交付了全部购房款。被告在建设的商品房完工后，将房屋交付给原告，原告接收房屋居住使用。故原、被告的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。被告因缺少经营资金，向案外人借款，并与第三人签订商品房买卖合同，但其真实意思并非进行商品房买卖，而是以签订商品房买卖合同作为实现债权的担保，故所签订的商品房买卖合同属于规避法律的行为，被告与第三人之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，该民事行为因损害原告的权益而归于无效。合同被确认无效后，双方当事人因本案发生的相关权利义务可以依法另行主张。且因该合同自始无效，故对原告要求解除该合同的主张，不予支持。因天成家园的商品房现无法办理不动产登记，待可办理不动产登记手续时被告应协助原告办理。因房屋备案是产权部门的行政行为，不受民事法律关系调整，故对原告提出房屋备案的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、原告钱鑫与被告辽宁天成房地产开发有限公司于2012年12月20日签订的天成家园A座3单元2402室的商品房买卖合同有效；二、被告辽宁天成房地产开发有限公司在天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助原告办理不动产登记；三、被告辽宁天成房地产开发有限公司与第三人冯涛、白艳签订的天成家园A座3单元2402室的商品房买卖合同无效。案件受理费100元，由被告辽宁天成房地产开发有限公司承担。
本案争议的焦点：上诉人与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；被上诉人钱鑫与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同是否有效。
围绕本案争议的问题，上诉人冯涛认为，上诉人于2012年10月12日购买的此房，并在房产部分办理了房屋预售登记，钱鑫是在2012年12月20日购买的房屋，钱鑫的买房合同无效。
围绕本案争议的问题，被上诉人钱鑫意见同其答辩意见。
围绕本案争议的问题，被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司意见同其答辩意见。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，双方当事人就其之间法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷关系产生争议的，人民法院应当根据双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。从意思表示和履行情况反映，被上诉人钱鑫与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司签订房屋买卖合同后，被上诉人钱鑫按合同约定交付了全部购房款，被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司已将房屋实际交付被上诉人钱鑫，被上诉人钱鑫已入住多年，该合同显然是双方真实意思表示。而上诉人冯涛、白艳与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司签订的包括本案在内的系列房屋买卖合同，不但被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司证实是为400万元借贷设定的抵押，同时，二上诉人对被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司买卖房屋的数量、买卖房屋的单价也完全不符合房屋买卖的一般规律，明显呈现出为借款设置担保（让与担保）的特征，而且，本案二上诉人也认可了这一事实，故原审认定二上诉人与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司之间系民间借贷法律关系是正确的，与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》不具有法律约束力，其合同备案行为，不应影响房屋真实买受人钱鑫行使办理案涉房屋产权登记手续的权利。综上，一审判决认定钱鑫与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效并判令天成公司协助办理登记手续，应无不当。
关于一审同时判决确认被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司与二上诉人签订的案涉商品房买卖合同无效的问题，因被上诉人一审诉请中含“撤销第三方违规备案”，人民法院对此没有撤销权，因此，一审认定案涉备案合同无效，其目的是排除该备案行为对房屋买受人行使合法权益的妨害，应无不当。
综上，一审判决并无不当，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人冯涛、白艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 敏
审判员 李宝明
审判员 王 丹
二〇一八年四月二十三日
书记员 杨皓博