宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初1617号
原告：竺素珍，女，1953年9月17日出生汉族，退休教师，住宁波市鄞州区。
委托代理人：赵海斌，浙江红邦律师事务所律师。
被告：麻晓杰，男，1992年1月13日出生汉族，个体经营户，住宁波市鄞州区。
委托代理人：胡力明，浙江素豪律师事务所律师。
委托代理人：李晓靖，浙江素豪律师事务所律师。
第三人：王爱琴，女，1951年4月13日出生汉族，退休教师，住宁波市江东区。
原告竺素珍为与被告麻晓杰返还原物纠纷一案，于2016年2月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员徐力英适用简易程序审理。审理期间，被告麻晓杰申请追加王爱琴为第三人参与本案诉讼，经审查，本院予以准许。并于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告竺素珍及其委托代理人赵海斌，被告麻晓杰的委托代理人胡力明、李晓靖，第三人王爱琴到庭参加诉讼。后因案件比较复杂，本案依法转为适用普通程序组成合议庭于2016年7月5日再次公开开庭进行了审理，原告竺素珍及其委托代理人赵海斌、被告麻晓杰的委托代理人李晓靖到庭参加诉讼，第三人王爱琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告竺素珍起诉称：2009年10月，原告与第三人王爱琴共同出资购买位于宁波市鄞州区中河街道泰寓路233号的房屋一套（房屋所有权证号为甬房权证鄞州区字第××号），两人按50%的份额共有该房屋。2010年3月，第三人王爱琴将涉案房屋的50%份额产权出租给原告，租期为自2010年3月1日起至2015年3月1日止，即原告对涉案房屋享有50%的产权及整套房屋享有占有、使用权和收益权。2013年3月，原告与第三人王爱琴在前述合同的基础上，对合同的租金及租赁期限进行变更，租期从2012年3月8日至2017年3月7日止，上述事实已由宁波市鄞州区人民法院（2014）甬鄞民初字第419号民事判决书及宁波市中级人民法院（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书确认。原告在2013年4月8日与案外人徐大军签订租赁合同约定的租期为2013年5月8日至2016年5月7日，租金分别为第一年50000元、第二年52500元、第三年52500元。另根据原告与案外人王爱琴的租赁合同约定租赁期限为五年，租期自2012年3月8日至2017年3月7日，租金分别为16500元、17500元、18500元、19500元及20500元。2014年4月20日，被告在未经原告同意的情况下，与第三人王爱琴签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告承租涉案房屋，租期为3年，被告占有涉案房屋并使用至今。第三人王爱琴无权出租涉案的房屋，事后也未经原告的追认，故该合同为无效合同。被告无权占有涉案房屋。被告应立即返还占有的房屋并支付房屋占用费。经计算，原告应得的租金扣除应付的租金后即为原告应得的租金金额，即自2014年5月8日起至2016年5月7日止的房屋占有使用费为人民币68000元。现要求依法判令：一、被告立即腾退位于宁波市鄞州区中河街道泰寓路233号的房屋，并将该房屋移交给原告；二、被告立即支付自2014年5月8日起至2016年5月7日止的房屋占有使用费为68000元，支付2016年5月8日止至被告实际腾退之日止按52500元/年租金标准计算的房屋占有使用费。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告立即支付自2014年4月27日起至2016年4月26日止的房屋占有使用费为67000元（已扣除原告应支付给第三人王爱琴的租赁费），支付2016年4月27日起至被告实际腾退之日止按52500元/年租金标准计算的房屋占有使用费，第一项诉讼请求不变。
被告麻晓杰答辩称：被告是向房屋产权证上的所有人王爱琴租赁房屋，当时王爱琴出具了房屋产权证，且当时对被告陈述另外一位房屋所有权人找不到，对于上述事实被告还再三向前租赁者徐大军确定情况后才租了诉争房屋。被告对王爱琴是否有权租赁房屋是不知情的，其有理由相信与第三人签订合同是合法有效的，徐大军与第三人把房屋租赁给被告也是合理的，且被告已经支付了租金。既然被告不知情，那么被告也无过错。就算合同因为原告没有办理手续，至少原告也不能单独主张该权利，应当与第三人共同主张，被告作为案外人无法知晓涉案房屋租赁权在于原告。退一步说，即使被告应支付占有使用费，也应当是支付给王爱琴，且支付使用费标准也应该按照原告与王爱琴所签订的租赁合同来支付。因此要求驳回原告的诉讼请求。
第三人王爱琴陈述：2014年4月20日，其与麻晓杰签订了房屋出租合同属实，但其只是签订了其自己所拥有的50%，原告的50%部分是由徐大军转租的，其没有代原告签过。当时是徐大军想要转租，来找其，其只同意出租自己产权的50%，原告的50%份额要求徐大军去跟原告讲，但是原告的电话一直没有接，考虑到徐大军的困难，后来其才同意出面签合同的。至于原告诉称的其已将50%的房屋租赁给原告，都是原告伪造的，其不认可，即使法院的判决已经生效，其认为是错判，也不认同。其一直在反映信访要求重新进行笔迹鉴定，其根本没有在原告的租赁合同上签名过。房屋租给被告麻晓杰后，被告只支付过一次房租22500元，其在2014年5月3日将一半的房租费11250元通过银行直接存入原告银行卡内。其认为诉争房屋一直是其与原告共有，出租权也应是共有的。出租给麻晓杰，徐大军应该征得原告同意的，后来原告也是知道并同意的，而且一半的房租原告也已经收取了。因此，其认为涉案房屋出租给麻晓杰是合法有效的。要求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供的证据及被告、第三人的质证意见如下：
1.房屋所有权证（甬房权证鄞州区字第××号）一份，拟证明原告对位于宁波市鄞州区中河街道泰寓路233号的房屋享有50%的产权，另50%的产权属于第三人王爱琴的事实；
经质证，被告麻晓杰及第三人王爱琴均无异议；
2.房屋租赁合同（复印件）二份，拟证明2010年3月，第三人王爱琴将涉案房屋的50%份额产权出租给原告，租期为2010年3月1日起至2015年3月1日止；2012年3月，原告与第三人王爱琴在前述合同的基础上，对合同的租金及租赁期限进行变更，租期从2012年3月8日至2017年3月7日止的事实；
经质证，被告认为这个合同是原告与第三人签订的合同，与被告无关；第三人认为，2012年合同中的名字不是其本人签的，是原告伪造的，另外一份名字是其签的，但并不是出租给原告的；
3.宁波市鄞州区人民法院（2014）甬鄞民初字第419号民事判决书、宁波市中级人民法院（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书各一份，拟证明原告在2012年3月8日至2017年3月7日期间单独享有涉案整套房屋的占有、使用和收益权的事实；
经质证，被告对证据的真实性无异议；第三人王爱琴认为，该组证据的真实性无异议，但是二份判决是在没有查明事实的情况下判的，是错误判决，目前其已经向上级部门反映；
4.房屋租赁合同一份，拟证明2014年4月20日，涉案房屋由第三人王爱琴出租给被告，并约定租期及租金的事实；
经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为其中第十二条可以印证，是由于原告联系不上，故由王爱琴出面签订房屋租赁合同；第三人对该证据无异议；
5.房屋腾退通知书、EMS快递单各一份，拟证明原告通知被告立即腾退涉案房屋并要求赔偿损失的事实；
经质证，被告对该组证据无异议，但要说明的是原告与王爱琴之间的纠纷与被告无关，被告当时已经把房子租下来，也在装修准备经营了；第三人认为对该通知其不清楚，也没有收到过；
6.房屋租赁合同二份（原告与王爱琴、原告与徐大军），拟证明原告与第三人王爱琴及原告与案外人徐大军就租期及租赁价格进行约定及计算租金差额依据的事实；
经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为与本案无关；第三人认为，第一份合同确实是其本人签名，原告与徐大军签订的那份其不清楚，因为其没有参与；
7.（2015）浙甬民申字第6号民事裁定书一份，拟证明第三人王爱琴不服宁波市中级人民法院（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书，曾提起申诉被宁波市中级人民法院驳回的事实。
经质证，被告对该证据无异议，但认为其不知情；第三人王爱琴未到庭质证，视为放弃质证的权利。
被告麻晓杰为证明其答辩主张，向本院提交的证据及原告竺素珍、第三人王爱琴的质证意见如下：
1.徐大军情况说明一份，拟证明被告对原告与王爱琴两人之间租赁权转移的事实毫不知情，不存在过错，在签订合同之前已向前承租户徐大军再次确认事实情况；
经质证，原告认为该证据的真实性不清楚，徐大军是没有权利转让租赁房屋的，证据中的内容原告是不清楚的，恰恰证明了被告与第三人签订合同时未尽到审核义务，签订时间是2014年4月29日，而在5月4日原告路过店面时已经告知其停止装修，导致其损失扩大；第三人认为其可以作证徐大军打过很多次电话给过原告，原告一直不接；
2.转让费收条三份，拟证明被告支付给徐大军转让费55000万元的事实；
经质证，原告认为该证据的真实性由法院确定，原告并不知情；第三人对该证据的真实性无异议；
3.租金收条一份，拟证明被告已向王爱琴支付半年租金22500元的事实；
经质证，原告认为该证据的真实性由法院认定，恰恰能够证明第三人违法出租房屋的事实，并收取房屋租金22500元；第三人对证据的真实性无异议；
4.装修施工合同、银行汇款凭证、收据一组，拟证明被告对承租房屋进行装修支付装修费75365元的事实。
经质证，原告认为该组证据的真实性由法院认定，原告也认定涉案房屋是装修过，在装修初期原告已经多次告知被告要求其腾退房屋并停止装修，导致其损失扩大，原告保留要求被告恢复原状的权利；第三人对该组证据的真实性无异议。
第三人王爱琴为证明其陈述主张，向本院提交银行存款回单一份，拟证明其已经通过徐大军将麻晓杰支付的半年房租费中的一半钱11250元汇给原告的事实。
经质证，原告认为该证据的真实性不予认可，11250元钱其是收到过，但这钱是徐大军支付的；被告表示其不清楚。
对上述各方当事人提交的证据，结合各方当事人的质证意见，本院认证如下：
原告提交的证据中，证据1系证明原告与第三人王爱琴按份共有本案涉案房屋的合法依据，符合证据的真实性、合法性及关联性，各方当事人均无异议，本院予以确认。证据2系原告提供其与第三人王爱琴签订的二次房屋租赁合同，虽然原告作为共有人承租另一半房屋，从双方签订合同的合意上、签名的形式上以及内容上均存在一定瑕疵，且第三人王爱琴也对原告作为承租人的身份不予认可，但由于已由生效判决认定原告与第三人王爱琴之间存在房屋租赁关系的事实，在第三人无其他相反证据推翻该生效判决的情况下，本院对该两份房屋租赁合同予以确认。证据3系本院及宁波市中级人民法院就原告与第三人之间就本案涉案房屋的租赁问题所作出的判决，虽然第三人王爱琴认为判决错误，但在未经正当程序撤销或变更判决结果之前，该判决为生效判决，本院予以确认。证据4系被告与第三人之间的房屋租赁合同，各方当事人均无异议，本院予以确认。证据5系原告通知被告腾退房屋的依据，被告也无异议，本院予以确认。证据6系被告承租本案涉案房屋之前原告与案外人徐大军之间的租赁合同以及关于租金等相关约定，各方当事人均无异议，本院予以确认。证据7系宁波市中级人民法院针对王爱琴不服原生效判决提出申诉所作出的处理，本院予以确认。
被告提交的证据中，证据1系案外人徐大军的一份情况说明，属于证人证言，其中关于徐大军将店面转让，被告支付其转让费55000万元，由第三人王爱琴与被告直接签订合同等事实与被告及第三人的陈述相符，本院予以确认；至于徐大军所陈述的当时原告联系不上等事实，因原告不予认可，徐大军也未当庭作证，且无其他证据佐证，故对该节事实本院不予认定。证据2系被告向徐大军支付转让费的事实，且与徐大军所出具的情况说明以及第三人王爱琴的陈述相符，本院予以确认。证据3反映了被告已向第三人王爱琴支付半年租金的事实，王爱琴也予以确认，本院予以认定。证据4系被告承租本案涉案房屋后对房屋进行装修及所支出的相关费用，原告也认可当时被告正在对房屋进行装修，且该组证据均系原件，证据之间能够相互印证，故本院予以确认。
第三人提交银行存款回单，系复印件，虽然原告仅认可钱是徐大军支付，但第三人陈述钱确实是通过徐大军支付给原告，且第三人持有该存款回单复印件，该金额也能相符，故本院确认第三人王爱琴已通过徐大军将其中一半房租11250元已支付给原告的事实；但原告收到该房租费，并不能表明原告已接受被告承租房屋的事实，故对该证据的举证目的，本院不予认定。
综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：
2009年10月，原告竺素珍与第三人王爱琴共同出资购买位于宁波市鄞州区中河街道泰寓路233号的店面房一套（房屋所有权证呈为甬房权证鄞州区字第××号），两人按50%的份额共有该房屋。2010年3月，原告与第三人王爱琴签订了《房屋租赁合同》一份，约定第三人王爱琴将涉案房屋的50%份额产权出租给原告，租期为自2010年3月1日起至2015年3月1日止。2013年3月，原告与第三人王爱琴重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定王爱琴仍将其50%份额的房屋出租给原告，租期从2012年3月8日至2017年3月7日止，第一年租金为16500元，第二年17500元，第三年18500元，第四年19500元，第五年20500元。2013年4月，原告将涉案房屋出租给案外人徐大军，并签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限共三年，自2013年5月8日起至2016年5月7日止，第一年年租金为50000元，第二年、第三年年租金均为52500元；并约定，未经原告同意，徐大军不得中途退租、转租、转借、分租、抵押出卖房屋。
期间，王爱琴曾向本院起诉竺素珍要求支付50%的房租费。期间，徐大军曾作为王爱琴申请的证人出庭作证。本院于2014年8月21日作出（2014）甬鄞民初字第419号民事判决书。原告不服提出上诉，宁波市中级法院于2014年11月19日作出（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书，认定：2010年3月，王爱琴与竺素珍签订了房屋租赁合同，王爱琴将其所有的房屋出租给竺素珍使用。2012年3月，王爱琴与竺素珍又签订了房屋租赁合同，将租金重新进行了约定。2013年4月，竺素珍将房屋出租给徐大军，后来徐大军为办理营业执照，让王爱琴在该合同上签字。王爱琴将房屋出租给竺素珍后，竺素珍转租所得的转让费和租金应由竺素珍单独享有。遂判决驳回王爱琴的诉讼请求。
2014年4月，因经营亏损，徐大军欲转让该房屋，被告愿意承租，故双方达成一致意见，徐大军退出租赁，由被告承租，被告向徐大军支付转让费55000元，徐大军称房屋共有人竺素珍一直联系不上，由第三人王爱琴出面与被告重新签订《房屋租赁合同》一份。该房屋租赁合同约定：租赁期3年，自2014年4月27日至2017年4月26日；租金第一年为45000元，第二年为47250元，第三年50000元，提前一个月付下期房租，每半年付一次……。在合同的最后，写明：“其他补充：由于甲方竺素珍联系不上，故只能由王爱琴来签此合同。”被告按约向徐大军支付了转让费，向第三人王爱琴支付了半年的房租22500元，王爱琴通过徐大军向原告支付了其中50%的房租费11250元。被告对讼争房屋进行了装修并经营至今。嗣后，原告获知徐大军将房屋转让给被告后，于2015年4月20日书面通知被告，要求其腾退出涉案房屋并赔偿损失。
本院认为，本案的主要争议问题是被告与第三人王爱琴签订的房屋租赁合同是否有效，被告是否应腾退出涉案房屋并赔偿房屋的占有使用费。根据（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书所认定的事实可知，王爱琴已将其与竺素珍共有的涉案房屋出租给竺素珍，租赁期限至2017年3月7日止。竺素珍承租后，又于2013年5月将该房屋出租给徐大军，租赁期限至2016年5月7日止，并约定未经其同意，徐大军不得中途退租、转租、转借、分租、抵押出卖房屋。由于涉案房屋尚在原告与第三人王爱琴所签订的房屋租赁合同期内，即房屋的使用权、收益权包括转租权均由竺素珍享有，王爱琴无权擅自出租房屋。虽然王爱琴称原告竺素珍已经接收了被告支付的一半房租费，说明原告已经同意被告承租该房屋，但由于一半的房租费是通过徐大军支付的，并不能据此说明原告知道并同意被告租赁的事实，且第三人王爱琴也未提交相关证据证明原告竺素珍同意被告承租该房屋。而徐大军转让涉案房屋，自称一直联系不上原告，故说明事先并未征得原告同意，事后也未经原告追认，现原告也明确表示不同意徐大军的转让行为，徐大军欲中途退出租赁关系也应与原告进行结算，故徐大军与被告之间依附于房屋租赁关系的转让行为也应为无效。从被告角度而言，其虽然对于第三人已将房屋租赁给原告的事实不知情，但由于房屋所有权证上明确写明该房屋系原告与第三人共有，第三人王爱琴以及原承租人徐大军并没有出具原告的授权委托书，被告明知房屋租赁合同存在瑕疵的情况下仍同意签订合同，事后也未经原告追认，故不能构成表见代理。因此，被告与第三人签订的房屋租赁合同，因事先未征得权利人即原告的同意，事后也未经原告追认，现原告也明确表示不同意由被告承租，应为无效，被告应返还涉案讼争房屋，并向原告支付占用期间的房屋使用费。即使王爱琴至今不认可其将50%的房屋出租给原告竺素珍，其也无权将属于原告竺素珍所有的其余50%的房屋出租给被告。故原告要求被告返还占用的房屋并支付房屋占有使用费，本院予以支持。但占用房屋期间的使用费应以被告与第三人王爱琴所签订的房屋租赁合同约定的租金标准支付。被告已经支付的22500元可从中扣除。至于原告与第三人王爱琴之间的租赁费用计算与支付由原告与第三人王爱琴自行理直，本院不予合并处理。至于原告的租赁费差价等损失，以及被告的转让费和装修费等损失，可由原、被告分别与徐大军、王爱琴依据各自的租赁及转让关系另行结算。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告麻晓杰于本判决生效之日起三十日内腾退出宁波市鄞州区中河街道泰寓路233号的房屋并返还给房屋所有人即原告竺素珍和第三人王爱琴；
二、被告麻晓杰于本判决生效之日起三十日内支付原告竺素珍自2014年4月27日起至2016年10月26日止的房屋占有使用费117500元，扣除已支付的22500元，尚应支付95000元，并支付自2016年10月27日起至实际腾退之日止按50000元/年计算的房屋占有使用费（具体以实际腾退日进行计算，如在2017年3月7日之前腾退，则相应的占有使用费支付给原告，如2017年3月7日之后腾退，则占有使用费支付给原告竺素珍和第三人王爱琴）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费2175元，由被告麻晓杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 徐力英
人民陪审员 赵宝德
人民陪审员 郑世良
二〇一六年十二月十五日
代书 记员 项凌燕