江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终4735号上诉人（原审被告、反诉原告）:宋飞，男，1961年5月31日生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：陈爱锋，江苏炜华律师事务所律师。被上诉人（系原审原告、反诉被告沈志达之妻）：龚益兰，女，1947年2月25日生，住江苏省如东县。被上诉人（系原审原告、反诉被告沈志达之子）：沈晓星，男，1968年6月28日生，住江苏省如东县。被上诉人（系原审原告、反诉被告沈志达之子）：沈春星，男，1976年8月19日生，住江苏省如东县。被上诉人（系原审原告、反诉被告沈志达之女）：沈爱星，女，1967年3月21日生，住江苏省如东县。四被上诉人共同委托诉讼代理人：钱建辉，南通市通州区三余法律服务所法律工作者。上诉人宋飞因与被上诉人沈志达租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初2754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。诉讼过程中，沈志达死亡并于2016年10月8日注销户口。沈志达继承人沈晓星、沈春星、沈爱星、龚益兰向本院表明其愿意参加本案诉讼。本院依法通知沈晓星、沈春星、沈爱星、龚益兰作为当事人承担诉讼。本案现已审理终结。宋飞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，调整2016年3月份租金，返还池塘租金11356元；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院已经认定租赁合同于2016年3月31日解除，而合同到期日为2016年3月14日，半个月的时间给付2000元租金没有依据。2.租赁合同签订时约定沈志达将29.5亩池塘出租给宋飞，但实际池塘面积只有22.8亩，沈志达违约，即使宋飞有违约行为，30000元违约金也过高，因为每年租金为25000元。3.租赁合同约定池塘面积为29.5亩，但实际交付面积为22.8亩，面积减少22.7%，沈志达应当将多收的租金返还费宋飞。综上，一审判决错误，请求二审法院发回重审或依法改判。沈晓星、沈春星、沈爱星、龚益兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。沈志达向一审法院起诉请求：1.要求宋飞支付2016年1月至12月租金25000元；2.赔偿违约金50000元；3.赔偿池塘修补费15000元；4.诉讼费由宋飞负担。宋飞向一审法院反诉请求：1.确认2014年3月15日池塘租赁协于2016年3月下旬终止;2.判令沈志达返还池塘租金11356元。一审法院认定事实：2014年3月5日，沈志达与宋飞签订池塘租赁合同，约定沈志达将现有的土地池塘面积29.50亩及一整套水电设施和三间房屋租给宋飞开发养殖使用，租期自2014年2月22日起至2027年3月15日止。租金为25000元/年。双方约定在承包期内如遇一方需要终止此合同，由终止合同方（违约方）赔付对方违约金50000元。租金付款方式为每年3月15日前一次性付清当年租金。另查明，沈志达名下承包土地清册中小渔场登记面积为22.80亩，并载明非耕地不在承包面积之中，其中划给杨志成1.9亩。审理中，沈志达提供了2016年4月20日，南通滨海园区闸东村村委会出具的证明，上载沈志达在该村原小渔场实际种植与养殖面积为30亩。为此，一审法院至南通市滨海园区闸东村，与该村农经员陈忠核实，其反映二轮土地承包时，经丈量沈志达的小渔场实际承包面积大约有25亩，平时也是按照25亩的面积收取沈志达的税费，沈志达出租的29.5亩应包括池塘周边用于堆放清淤物的的土地面积。审理中，沈志达又提供了2016年8月20日，南通滨海园区闸东村村委会出具的证明，上载沈志达承包土地面积中小渔场面积为25亩，该小渔场周围的非耕地面积为2.703亩，不在承包面积中，但该面积是村里给沈志达耕种的，属于沈志达合法使用面积。审理中，沈志达表示，2016年3月底宋飞通知不养了，人也不来了，池塘就扔在那，租金也不给。一审法院认为，国家依法实行土地登记发证制度。本案中，根据土地登记清册显示，沈志达小渔场面积仅为22.80亩，但审理中沈志达提供了村委会相关证明，拟证明其实际承包小渔场面积，以及小渔场周围其合法使用面积远超过25亩的事实。因涉及土地使用权归属，依照法律规定，对土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当地村委会并非相关土地确权的主体，故对村委会证明一审法院对其三性不予认可。土地权属的确认应当以登记薄上的记载为准，一审法院认定沈志达小渔场承包面积为22.80亩。沈志达与宋飞2014年3月5日签订的池塘租赁合同，虽其中记载的面积与沈志达土地登记清册中显示面积存在差距，但该份合同中约定的除土地池塘面积29.50亩，还包含一整套水电设施及三间房屋，且宋飞租赁小渔场用于池塘养殖，涉争小渔场水面养殖面积并未发生变化，故一审法院对宋飞认为沈志达构成根本违约的抗辩，不予采纳，依法认为2014年3月5日池塘租赁合同合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。本案中，双方在合同中约定，任意一方享有解除合同的权利。审理中，沈志达陈述宋飞于2016年3月底向其表示不再养殖，诉状中亦表述宋飞于2016年3月下旬提出终止合同，故一审法院认定宋飞于2016年3月底通知沈志达解除合同。合同自通知到达对方时解除，故2014年3月5日签订的池塘租赁合同于2016年3月31日解除。因池塘租赁协议租期自2014年2月22日起算，并于2016年3月底解除，故一审法院酌情支持2016年3月租金2000元。因沈志达出租于宋飞的土地合同所载面积与登记清册中所载面积不一致，故一审法院综合考量双方实际损失、过错程度，并根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为30000元。因沈志达未能提供证据证明清塘费用，一审法院不予支持。对于宋飞的反诉请求，一审法院依法确认2014年3月5日池塘租赁合同于2016年3月31日解除。因沈志达出租于宋飞的标的不仅包含池塘及土地面积，还包含相关设施设备，且宋飞不能证明其用于养殖的水面面积与其签订合同时存在明显差距，故一审法院对于宋飞要求按比例返还2014年至2016年租赁费用的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条第二款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、限宋飞于判决生效之日起十五日内给付沈志达2016年3月租金2000元，并支付违约金30000元；二、驳回沈志达本诉的其他诉讼请求；三、确认2014年3月15日池塘租赁协于2016年3月31日解除;四、驳回宋飞要求沈志达返还池塘租金11356元的诉讼请求。案件受理费本诉2050元，反诉25元，合计2075元，由沈志达负担1425元，宋飞负担650元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，宋飞与沈志达2014年3月14日签订《池塘租赁合同》，其中约定“土地池塘面积29.5亩”、“租赁期限为十三年整，即从2014年2月22日起到2027年3月15日止”。尽管池塘的登记面积为22.8亩，但根据当地村委会的证明，该池塘的丈量面积为25亩，且沈志达也是按照25亩的标准缴纳相关税费，当地村委会虽不是池塘的面积的确权机关，但其出具证明认定的25亩系在实际丈量的基础上形成的数据，本院予以采信。29.5亩指的是土地和池塘的面积总和，故实际面积与合同约定的29.5亩并无明显不符，且当地村委会证明池塘及周边面积总和为30亩，宋飞主张以22.8亩为标准按比例返还租金，依据不足，本院不予采信。关于2016年3月份租金2000元的问题。因合同期限自2014年2月22日起，至2016年2月21日满两年。即便租赁期限自2014年3月14日合同签订之日起算，此前21天为免租期，但免租期是在承租人全面履行协议的基础上，出租方所给予的优待。由于宋飞提前解除合同，导致池塘租赁合同提前解除，相应的免租期亦应当计收租金，且沈志达在第一年租金中减免沈志达5000元费用，故一审法院酌定2016年3月份租金2000元并无不当，本院予以支持。关于违约金30000元是否过高的问题。双方签订的租赁合同明确约定50000元，由于合同履行期限为13年，但宋飞在承包2年后即解除合同，不再承租，导致沈志达预期利益受损，一审法院根据宋飞的违约情形以及合同履行情况综合酌定违约金为30000元，宋飞主张该违约金过高，应当承担举证责任，但其并未举证予以证明，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，宋飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。（一审判决中涉及到沈志达的权利义务均由被上诉人沈晓星、沈春星、沈爱星、龚益兰承受）二审案件受理费2075元，由上诉人宋飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  张峥嵘代理审判员  谷昔伟二〇一七年六月五日书 记 员  施惠惠