福建省福州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）榕民再终字第51号
上诉人(原审原告)刘瑶珍，女，1929年10月16日出生，汉族，住福建省建瓯市。
委托代理人林旭，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）福州凯馨房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东湖宾馆元春楼601室。
法定代表人魏聿华。
被上诉人（原审被告）马尾新城建设发展有限责任公司（原名先后为福州市房地产经营总公司和福州房地产经营有限责任公司），住所地福建省福州市鼓楼区道山路1号。
法定代表人张帆，董事长。
委托代理人齐苍非，福建合众天成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高文德，男，1943年2月10日出生，汉族，住福建省福州市。
被上诉人（原审被告）林水萍，女，1958年9月27日出生，汉族，住福建省福州市。
被上诉人（原审被告）高宝珍，女，1972年8月21日出生，汉族，系高文德的女儿，住福建省福州市。
上诉人刘瑶珍因与被上诉人福州凯馨房地产有限公司、马尾新城建设发展有限责任公司、高文德、林水萍、高宝珍、拆迁安置合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民再初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘瑶珍的委托代理人林旭，被上诉人马尾新城建设发展有限责任公司的委托代理人齐苍非，被上诉人高文德到庭参加诉讼。被上诉人福州凯馨房地产有限公司、林水萍、高宝珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
刘瑶珍提起的诉讼请求：1、判决确认高文德、林水萍、高宝珍与福州房地产经营有限责任公司签订的《拆迁补偿安置协议书》为无效合同；2、判决福州凯馨房地产有限公司、福州房地产经营有限责任公司与刘瑶珍按当时的拆迁安置方案，以产权调换安置的方式和刘瑶珍被拆迁的56平方米产权的房屋的建筑面积为依据，在同一地段安置刘瑶珍56平方米的房屋，对此并互负连带责任。3、本案的诉讼费用由福州凯馨房地产有限公司、福州房地产经营有限责任公司、高文德、林水萍、高宝珍承担。
福州市鼓楼区人民法院一审查明，原坐落福州市鼓楼区地号，）房屋所有权人为刘瑶珍，权证记载房屋建筑面积56平方米。1998年该屋遇拆迁，拆迁人是福州凯馨房地产有限公司，福州市房地产经营总公司系拆迁实施单位。由于刘瑶珍长期未在被拆迁房屋居住并进行管理，该屋由高文德、林水萍、高宝珍长期居住。1998年3月拆迁时，高文德、林水萍、高宝珍（乙方）（三人出资购买）作为使用人与福州市房地产经营总公司（甲方）签订了《拆迁补偿安置协议书》，该协议记载产权人为刘瑶珍，被拆除房屋总建筑面积135平方米，就地安置三套单元房，建筑面积约170平方米；该协议第三条约定：乙方要求安置房，其产权归乙方所有，安置房总购置费人民币94220元，扣除甲方应付给乙方各项补助费人民币17409.33元，另交人民币76810.67元作为安置房预交款。特约事项记载：所有权人刘瑶珍建筑面积56平方米，由乙方负责自行处理，并承担法律责任；2.回迁时超出面积按商品价计价。1999年10月安置房回迁，位于福州市鼓楼区.63平方米）、402室（50.54平方米）、801室（54.45平方米），三套安置房，并由高文德、林水萍、高宝珍缴交相应款项并居住使用至今。但目前回迁房屋尚未取得完全所有权。高文德、林水萍、高宝珍在该房屋长期居住使用过程中，对该房屋进行了搭建，面积增加至135平方米，在拆迁安置时，被拆迁房屋产权审查表中确权面积为56平方米，实地丈量违章建筑面积为89.43平方米，拆迁单位给予认定等面积安置135平方米，其余面积为结构差和增房。在《拆迁补偿费和购房计算单》上记载：旧房补偿费为人民币11669.33元，福州市房地产经营总公司表示该补偿费是针对产权面积56平方米的，等面积产权调换金额为人民币37800元（135平方米×人民币280元/平方米）。
福州市鼓楼区人民法院一审另查，高文德、林水萍对福州市鼓楼区仓前街原55号（属12段646地号，建筑面积56平方米）房屋所有权提出异议，并另案起诉要求确认归其所有。该院（2009）鼓民初字第618号民事判决书认定如下事实：“坐落于福州市鼓楼区地号）系林凯臣（已故）祖上产业，林凯臣有子女三人即林依香（已故，高文德、林水萍之父）、林惠英、林克峰（已故，刘瑶珍之夫）。解放前林凯臣夫妇将该房典当他人，后由林惠英赎回，产权登记林克峰名下，房屋由林依香一家使用。1973年3月，林克峰将房屋前半部两间出卖他人。1979年7月林克峰去世，1980年3月17日刘瑶珍申请产权变更登记。1982年6月28日，鼓楼区地号，建筑面积56平方米），木构后向平屋三间并路弄、天井房屋产权登记为刘瑶珍所有…。”法院认为，高文德、林水萍现提起诉讼，已超过诉讼时效，其主张确认诉争房产权归其所有，不予支持，判决驳回高文德、林水萍的诉讼请求。高文德、林水萍不服该判决，提起上诉，福州市中级人民法院（2009）榕民终字第1549号民事判决书认为：…对于《分屋凭证》是否系林克峰本人签署并加盖印章的事实，现无法予以确认；高文德、林水萍所提供证据的证明力存在瑕疵，不足以证明产权登记在林克峰名下系代表登记行为，亦不能对抗诉争房产的物权登记效力，故对高文德、林水萍的上诉主张不予支持，判决驳回上诉，维持原判。
福州市鼓楼区人民法院一审认为，刘瑶珍属原坐落于福州市鼓楼区地号，建筑面积为56平方米）拆迁房产权所有人。被拆迁房屋产权审查表确权违章建筑面积为89.43平方米，拆迁单位给予认定等面积安置135平方米，上述多出的面积系房屋长期居住使用权人高文德、林水萍和高宝珍违章搭盖。1998年3月拆迁时福州市房地产经营总公司与该房屋的实际居住使用人高文德、林水萍、高宝珍签订《拆迁补偿安置协议书》，该协议中涉及刘瑶珍的产权建筑面积56平方米拆迁单位未与实际产权人签定拆迁协议，而各方间所签定的拆迁协议将全部被拆迁的房屋面积安置给高文德、林水萍、高宝珍，拆迁单位未与刘瑶珍签定拆迁协议侵犯了房屋产权人的合法权益。故福州房地产经营有限责任公司与高文德、林水萍、高宝珍签订的《拆迁补偿安置协议书》无效。故刘瑶珍诉请确认高文德、林水萍、高宝珍与福州房地产经营有限责任公司签订的《拆迁补偿安置协议书》为无效合同，予以支持。
由于福州房地产经营有限责任公司、福州凯馨房地产有限公司没有与产权人刘瑶珍签订的《拆迁补偿安置协议书》，高文德、林水萍、高宝珍在与福州市房地产经营总公司签订的《拆迁补偿安置协议书》对所有权人刘瑶珍建筑面积56平方米产权作出具结。1999年10月安置房回迁已完毕。2006年刘瑶珍向福州凯馨房地产有限公司、福州房地产经营有限责任公司提出协商对刘瑶珍56平方米房屋产权的安置等。根据《拆迁补偿安置协议书》，安置房面积增加至135平方米，其中包含刘瑶珍产权面积56平方米，拆迁公司考虑到高文德、林水萍、高宝珍的情况，通过享受结构差和增房，安置位于福州市鼓楼区面积共计175.62平方米的房屋。但目前回迁房屋尚未取得完全所有权，不宜判决具体单元的归属。刘瑶珍是产权人，享有被拆迁的56平方米房屋的安置权利，根据客观事实及《拆迁补偿安置协议书》所安置的三套房的现实状况，福州房地产经营有限责任公司、福州凯馨房地产有限公司应按当时的拆迁安置方案在其与高文德、林水萍、高宝珍签订的《拆迁补偿安置协议书》中安置面积内确定刘瑶珍享有56平方米产权的安置房，与刘瑶珍签定《拆迁补偿安置协议书》。刘瑶珍要求在同一地段另安置刘瑶珍56平方米的房屋，不予支持。福州凯馨房地产有限公司、高宝珍无正当理由未到庭应诉，又无提出书面答辩并提交证据，应视为自愿放弃诉讼权利。福州市鼓楼区人民法院作出（2012）鼓民再初字第17号民事判决：一、福州房地产经营有限责任公司与高文德、林水萍、高宝珍1998年3月签订的《拆迁补偿安置协议书》无效；二、福州房地产经营有限责任公司、福州凯馨房地产有限公司应于本判决确定之日30日内按当时的拆迁安置方案在《拆迁补偿安置协议书》安置面积内范围内与刘瑶珍签订被拆迁的56平方米房屋产权的拆迁补偿安置协议书，补偿费和购房款据实结算；三、驳回刘瑶珍的其它诉讼请求。本案诉讼费人民币12164元，刘瑶珍负担人民币1000元，高文德、林水萍、高宝珍各负担人民币3041元，福州房地产经营有限责任公司、福州凯馨房地产有限公司共同负担人民币2041元。
刘瑶珍不服，向本院提起上诉。刘瑶珍诉称，一、原审认定事实和适用法律错误。1、原审判决引用《中华人民共和国民法通则》第四条规定，却认定高文德等违章建筑得到补偿安置的权利合法有效。原审判决引用《中华人民共和国合同法》第56条规定，却错误认定福州房地产经营有限责任公司与高文德等人之间签订《拆迁补偿安置协议书》，除侵犯刘瑶珍56平方米房屋产权的拆迁补偿安置权益无效，其他部分有效。2、福州房地产经营有限责任公司与高文德等人之间签订《拆迁补偿安置协议书》依法应认定为全部无效。根据当年适用的国务院令28号(1991)《城市房屋拆迁管理条例》及1991年《福州市城市房屋拆迁管理办法》有关规定，原审判决认定高文德等违章建筑可以得到补偿和安置是违法的。签订该《拆迁补偿安置协议书》的双方主体不合格，内容违反法律强制性规定，侵犯了刘瑶珍合法权益，依法应认定全部无效。3、无效合同的法律后果。原审法院以福州房地产经营有限责任公司与高文德等人之间签订无效合同《拆迁补偿安置协议书》为判决的依据，违反了以事实为依据、以法律为准绳的审判原则，是错误的。4、刘瑶珍的上诉请求符合法律规定，请求予以支持。本案涉及三种法律关系。⑴刘瑶珍与福州房地产经营有限责任公司、福州凯馨房地产有限公司之间拆迁补偿安置法律关系，⑵刘瑶珍与高文德、林水萍、高宝珍的借用法律关系，⑶高文德、林水萍、高宝珍就其添附财产(即违章建筑部分)与刘瑶珍的所有权纠纷的法律关系。本案审理的是拆迁补偿安置合同纠纷一案，属第一种法律关系。原审应先确认高文德等人的违章建筑得到补偿和安置是合法有效的(即《拆迁补偿安置协议书》部分有效)，并再以无效合同《拆迁补偿安置协议书》为依据，判决刘瑶珍只能在福州房地产经营有限责任公司与高文德等人之间签订的《拆迁补偿安置协议书》中约定的范围内享有56平方米的补偿安置权。原审将三种不同法律关系捆绑在一起，把复杂问题作简单的处理，违背了一案只能审理一种法律关系的审判原则。造成认定事实和适用法律错误。二、原审应退还因刘瑶珍在一审举证期限内已变更了诉讼请求，多收的一审案件受理费人民币5175.76元(人民币12164元－6988.24元)。为此，请求撤销原审判决第二、三项判决，依法改判：1、判决福州凯馨房地产有限公司、福州房地产经营有限责任公司与刘瑶珍按当时的拆迁补偿安置方案，以产权调换安置方式和刘瑶珍被拆迁的56平方米产权房屋的建筑面积为依据，在同一地段安置刘瑶珍56平方米的房屋。福州凯馨房地产有限公司、福州房地产经营有限责任公司对此互负连带责任。2、判决原审法院退回因刘瑶珍在一审举证期限内已变更了诉讼请求，多收的一审案件受理费人民币5175.76元(人民币12164元－6988.24元)。3、本案一、二审案件受理费用由福州凯馨房地产有限公司、福州房地产经营有限责任公司、高文德、林水萍、高宝珍承担。
被上诉人马尾新城建设发展有限责任公司（原名为福州房地产经营有限责任公司）答辩称，根据拆迁法有关规定，福州房地产经营有限责任公司只是受委托单位，不负责拆迁安置。答辩人愿意配合法院办妥相关手续。原审判决拆迁安置协议无效，可能导致被拆迁房屋权利人刘瑶珍及房屋使用人无法得到切实保障。
被上诉人高文德、福州凯馨房地产有限公司、林水萍、高宝珍均未作答辩。
本院认为，原审严重违反其他法定程序，为保护当事人的合法权益得到实现，发回原审法院重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（四）项的规定，拟裁定如下：
一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民再初字第17号民事判决；
二、发回福州市鼓楼区人民法院重审。
审 判 长 邱 平
审 判 员 张天平
代理审判员 林 蕤
二〇一三年十一月三十日
书 记 员 刘 超
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。