广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第705号
原告深圳市易顺鑫贸易有限公司，住所地广东省深圳市南山区科技园科苑路深圳金融科技大厦A座23楼，组织机构代码094233154。
法定代表人张小艳，职务总经理。
委托代理人孔磊，广东鹏泰律师事务所律师。
被告何文铭，男，1967年6月23日出生，汉族，住址福建省莆田市城厢区。
被告吴丹凤，女，1966年12月23日出生，汉族，住址福建省莆田市荔城区。
被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强，职务执行董事。
第三人胡贤聪，男，1981年9月20日出生，汉族，住址广东省南雄市。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市易顺鑫贸易有限公司的委托代理人孔磊到庭参加诉讼，被告何文铭、吴丹凤、深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、第三人胡贤聪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告深圳市易顺鑫贸易有限公司诉称，被告何文铭、吴丹凤系夫妻关系，被告何文铭名下拥有深圳市宝安区东江豪苑1栋31A1、31A2、31B1三套房产，被告吴丹凤拥有深圳市宝安区东江豪苑1栋31C1、31C2、31B2三套房产。2014年9月12日，原告与被告何文铭、吴丹凤签订《房地产买卖合同》，合同约定原告购入上述六套房产，转让价为12,933,300元。合同签订当日，原告支付20万元定金；2014年9月13日，原告又分别支付被告何文铭、吴丹凤定金各10万元；2014年9月6日，原告再次分别支付被告何文铭、吴丹凤定金各40万元，一并存入双方约定的上海银行深圳宝安支行进行资金监管并签订了《资金监管协议》。此后，原告又分别支付被告何文铭、吴丹凤定金7.5万元给其委托的地产公司。至此，原告共支付定金115万元，剩余购房款已在上海银行深圳宝安支行进行了资金监管。原告在房地产买卖合同签订后已严格按照双方所签订合同之约定履行了义务，但由于被告存在对外债务问题，导致房产被法院查封，导致合同无法继续履行，被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、请求被告何文铭、吴丹凤返还定金20万元；二、被告世华公司对于20万元定金返还承担连带责任；三、被告何文铭、吴丹凤连带支付原告违约金2,586,660元；四、本案诉讼费用由被告何文铭、吴丹凤连带承担。
庭审中，原告确认被告世华公司已经将托管在被告世华公司处的定金20万元返还给了原告，故撤销第一、二项诉讼请求。
被告何文铭、吴丹凤、世华公司及第三人胡贤聪均未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
经审理查明：被告何文铭系深圳市宝安区新安街道龙井路东江豪苑1栋31A1、31A2、31B1房地产权利人，该房地产性质为市场商品房，用途为住宅；被告吴丹凤系深圳市宝安区新安街道龙井路东江豪苑1栋31C1、31C2、31B2号房地产权利人，该房地产性质为市场商品房，用途为住宅。
2014年9月12日，胡贤聪作为买方与作为卖方的何文铭、吴丹凤签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区东江豪苑1栋31A1、31A2、31B1、31C1、31C2、31B2房地产出售给原告，合同价为12,933,300元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金1,000,000元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议；买方须在签署合同之日起20日内全部付清第二部分房款11,933,000元，买卖双方须于该期限届满日起三日内办理递件过户手续。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定卖方于签署合同五日内支付定金1,000,000元，当日支付200,000元，五日内补800,000元。
上述合同签订当日，胡贤聪向被告世华公司支付200,000元。
2014年9月17日，原告、何文铭和上海银行深圳宝安支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，约定将深圳市宝安区东江豪苑1栋31A1、31A2、31B1号房地产交易定金400,000元交由上海银行深圳宝安支行监管，监管期限为90日，该笔款项已于当日入账。
同日，原告、吴丹凤和上海银行深圳宝安支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，约定将深圳市宝安区东江豪苑1栋31C1、31C2、31B2号房地产交易定金400,000元交由上海银行深圳宝安支行监管，监管期限为90日，该笔款项已于当日入账。
2014年9月21日，吴丹凤、何文铭作为卖方与作为原买方的胡贤聪、新买方的原告签署了一份《买方主体变更确认书》，将案涉交易买方主体变更为原告。
2014年10月9日，原告、何文铭和上海银行深圳宝安支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，约定将深圳市宝安区东江豪苑1栋31A1、31A2、31B1号房地产交易款项5,546,050元交由上海银行深圳宝安支行监管，监管期限为90日，该笔款项已于当日入账。
同日，原告、吴丹凤和上海银行深圳宝安支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，约定将深圳市宝安区东江豪苑1栋31C1、31C2、31B2号房地产交易款项6,237,250元交由上海银行深圳宝安支行监管，监管期限为90日，该笔款项已于当日入账。
2015年1月21日，案涉交易房地产被查封。2015年1月，案涉交易第二部分购房款在资金监管期限届满后退回至原告账户。
另查明，何文铭作为卖方与作为买方的原告签订了一份《补充协议》，约定买方亦在签订《房屋买卖合同》当日支付100,000元，2014年9月13日监管了定金400,000元；现双方约定买方在已付给卖方500,000元的基础上再向卖方支付75,000元定金，此款由买方以转账方式支付给深圳市中诚致信融资担保有限公司。吴丹凤作为卖方与作为买方的原告签订了一份《补充协议》，约定买方亦在签订《房屋买卖合同》当日支付100,000元，2014年9月13日监管了定金400,000元；现双方约定买方在已付给卖方500,000元的基础上再向卖方支付75,000元定金，此款由买方以转账方式支付给深圳市中诚致信融资担保有限公司。
吴丹凤出具了一份《收据》，载明收到原告交来的31C1、31C2、31B2三套房产补交定金75,000元，此定金由原告以吴丹凤的名义直接转交深圳市中诚致信融资担保有限公司，以方便深圳市中诚致信融资担保有限公司办理现金赎楼。何文铭出具了一份《收据》，载明收到原告交来的31A1、31A2、31B1三套房产补交定金75,000元，此定金由原告以吴丹凤的名义直接转交深圳市中诚致信融资担保有限公司，以方便深圳市中诚致信融资担保有限公司办理现金赎楼。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房产买卖合同、收款收据、资金监管协议、补充协议、转账记录等证据在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。
本院认为，被告吴丹凤、何文铭与第三人胡贤聪签订的《房地产买卖合同》及被告吴丹凤、何文铭、第三人胡贤聪和原告签订的《买方主体变更确认书》均系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。依据上述合同，原告和被告吴丹凤、何文铭之间形成案涉房地产买卖合同关系。
关于案涉合同未能履行的原因。原告已支付定金，并已就剩余购房款办理了资金监管，原告已履行了合同主要义务，因案涉房地产被查封，致使案涉交易无法继续进行，被告吴丹凤、何文铭已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条关于合同解除权的规定、第一百零七条关于违约责任的规定及案涉合同关于违约责任的约定，原告有权要求解除合同，并有权要求被告吴丹凤、何文铭支付违约金。
关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于解除权行使的规定，合同自解除通知到达对方时解除。含有原告解除合同意思表示的起诉状已通过公告方式于2015年12月18日送达给被告吴丹凤、何文铭，案涉合同已于2015年12月18日解除。
关于定金返还，原告已确认被告吴丹凤、何文铭返还了案涉交易定金，本院对此予以确认。
关于违约金。案涉房地产买卖合同签订于2014年9月12日，案涉房地产于2015年1月21日被人民法院查封，案涉交易所涉及的定金800,000元、剩余购房款11,933,000元于2015年1月份从资金监管账户退回至原告账户。在上述期限内，深圳市二手房交易市场价格并未出现大幅上涨，原告遭受的损失有限。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于减损规则的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告完全有能力在被告违约后采取另行购买房产等措施减少损失，但原告并未提供证据证明其采取了相应的减损措施，其对案涉房地产之后价格大幅上涨所造成的损失无权要求被告吴丹凤、何文铭赔偿。综上，为维护诚实信用原则，规范市场交易秩序，制裁民事违法行为，体现违约金的惩罚及补偿功能，本院在原告遭受的实际损失的基础上，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金数额酌定为1,200,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告深圳市易顺鑫贸易有限公司与被告何文铭、吴丹凤基于《房地产买卖合同》和《买方主体变更确认书》所形成的房地产买卖合同关系已于2015年12月18日解除；
二、被告何文铭、吴丹凤于本判决生效之日起七日内支付原告深圳市易顺鑫贸易有限公司违约金1,200,000元；
三、驳回原告深圳市易顺鑫贸易有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29,093元，由被告何文铭、吴丹凤负担14,000元，原告深圳市易顺鑫贸易有限公司负担15,093元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 郭映舜
人民陪审员 陈远霞
二〇一六年四月六日
书 记 员 方擎柱
书 记 员 董 宏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。