湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潭中民一终字第233号
上诉人（原审第三人）贺珊。
委托代理人李盛，湖南百舸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湘潭大祥置业有限公司，住所地湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路35号2栋。
法定代表人林跃军，该公司董事长。
委托代理人漆菲，湖南湘牵律师事务所律师。
原审被告贺松刚。
上诉人贺珊与被上诉人湘潭大祥置业有限公司（以下简称大祥公司）及原审被告贺松刚返还原物纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2011）雨法民一初字第467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年03月23日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员韩小平担任审判长，审判员罗亮、代理审判员ＸＸ参加评议，代理书记员周沫担任记录，于2015年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人贺珊的委托代理人李盛，被上诉人湘潭大祥置业有限公司的委托代理人漆菲伟到庭参加了诉讼，原审被告贺松刚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法按缺席审理。本案现已审理终结。
原判查明：2009年8月18日，第三人贺珊与时任原告公司法定代表人的案外人陈碧湛签订一份房屋租赁合同，租赁一门面（三角形）与被告贺松刚共同经营湘潭雨湖区百味美食韶山中路店（即“魔味鬼爪”店，该店为个体工商户，登记业主为被告贺松刚），约定租赁期限为拾年，自2009年8月18日至2019年8月17日止，租金为3000元／月。合同签订后，双方均按合同约定履行各自的义务。2011年8月9日，原告邮寄一份缴纳租金的函给百味美食韶山中路店（“魔味鬼爪”），要求该店将租赁三角门面的租金交纳给原告，该邮件由他人代收。
另查明，该租赁三角门面位于湘潭市雨湖区车站路35号2栋1楼，产权证登记在原告大祥公司名下。2011年8月31日，原告大祥公司的法定代表人由陈碧湛变更为林跃军。2012年1月16日，案外人陈碧湛向本院提起诉讼，就该“魔味鬼爪”三角门面要求履行与大祥公司签订的房屋买卖合同。后经该院一审判决、湘潭市中级人民法院二审裁定发回重审。在本院重审过程中，案外人陈碧湛撤回了起诉。2013年12月2日，案外人赵沛清、赵沛卡向本院提起诉讼，请求确认该“魔味鬼爪”三角门面归其所有。经该院一审、湘潭市中级人民法院二审判决，驳回了案外人赵沛清、赵沛卡的该诉讼请求。2014年4月29日，原告张贴“解除通知书”，解除了与百味美食韶山中路店（“魔味鬼爪”，贺珊、贺松刚）的该门面租赁关系。后该三角门面不再由被告贺松刚及第三人贺珊使用，已由原告收回。第三人贺珊陈述，自原告起诉之日起至停止使用该门面期间，该门面3000元／月的租金一直是交给案外人陈碧湛。但第三人贺珊只提供了一张案外人陈碧湛于2011年11月13日出具的9000元租金收条，其他租金是否已经交纳，被告及第三人未提供证据证明。
原判认为：本案中，原告主张第三人贺珊与案外人即原告原法定代表人陈碧湛签订的房屋租赁合同是无效合同，认为该门面登记在原告名下，案外人陈碧湛系以个人名义与第三人签订的租赁合同，该行为不构成表见代理，属无权处分行为，且未得到原告的追认，因此该租赁合同无效，被告贺松刚及第三人贺珊使用该门面的行为构成侵权。被告贺松刚及第三人贺珊认为，在租赁该门面期间，一直是与陈碧湛履行该租赁合同，陈碧湛的行为符合表见代理行为，故合同有效，不存在侵权。该院认为，第三人贺珊与案外人陈碧湛签订的房屋租赁合同的出租方为陈碧湛，并不是原告大祥公司，虽然陈碧湛当时系原告大祥公司的法定代表人，但并非以原告大祥公司的名义出租该门面，事后也非由原告收取租金，陈碧湛的该行为并不符合表见代理的构成要件。该租赁门面登记在原告大祥公司名下，陈碧湛以其个人名义出租该门面并与第三人贺珊签订租赁合同，应属无权处分。虽然在该合同履行近2年的时间内，原告大祥公司并未提出异议，但原告大祥公司的这种默认的行为，并不能视为原告对陈碧湛的该租赁行为进行了追认。且原告后来以邮寄函件及起诉的具体行为明确向被告及第三人主张权利，表示原告并不认可案个人陈碧湛与第三人贺珊签订的该租赁合同。因此，根据《合同法》第五十一条的规定，案外人陈碧湛与第三人贺珊签订的该租赁合同应属无效合同。被告贺松刚及第三人贺珊使用原告名下的该门面，原告向被告主张门面被占用损失，依法及予支持。占用费（租金）自原告起诉之日起参照第三人贺珊与案外人陈碧湛约定的3000元／月计算至原告张贴解除通知书收回门面时止，共计32个月零5天，总计占用费（租金）为96500元。第三人贺珊系与被告贺松刚共同使用该门面，因此，应与被告贺松刚一起承担支付原告门面占用费（租金）的民事责任。至于第三人贺珊在原告起诉之后向案外人陈碧湛交纳的9000元租金，基于陈碧湛之前系原告的法定代表人，故应予扣减。原告若认为该部分租金权益受到侵害，可另行主张。关于原告要求被告腾出该租赁门面的诉讼请求，因该门面原告已自行收回，故对该诉请，该院不再处理。关于被告贺松刚及第三人贺珊提出要追加陈碧湛为本案当事人的请求，因被告及第三人未具体说明该追加当事人的理由及目的，且本案相关事实已经查清，因此该院对被告及第三人的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决：一、被告贺松刚、第三人贺珊于判决生效之日起十日内一次性支付原告门面占用费（租金）共计87500元；二、驳回原告湘潭大祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由被告贺松刚、第三人贺珊共同负担。
宣判后，贺珊不服上述判决，向本院提起上诉。
主要事实和理由是：一、一审诉讼中遗漏重要的必须参加诉讼的当事人陈碧湛。上诉人从经营门面开始就将租金全部按月交给了陈碧湛，只有陈碧湛出庭才能知道其是否将租金全部交给了被上诉人。二、上诉人自2009年8月18日与时任被上诉人公司法定代表人的陈碧湛签订了租赁合同，并于当天开始履行合同，开始经营。从2009年8月至2014年4月期间，被上诉人并未来找过上诉人要求支付门面租金，由此可以推定被上诉人对于上诉人与陈碧湛签订租赁合同，并由陈碧湛收取门面租金的事实是知晓的，因而上诉人与陈碧湛所签订的房屋租赁合同合法有效。三、上诉人已按合同约定，将所有租金全部交给了陈碧湛，已经完全履行了支付租金的义务，且在此期间，被上诉人未提出任何异议，至于陈碧湛未将租金交予被上诉人，与上诉人无关，被上诉人的租金损失应由陈碧湛承担。四、一审法院判决的占用费参照的是上诉人与陈碧湛约定的3000元，同时也对上诉人在被上诉人起诉之后交给陈碧湛交纳的9000元租金予以了扣减，说明一审法院是认可了上诉人与陈碧湛签订的租赁合同的有效性。
被上诉人大祥公司答辩称：一、陈碧湛不是本案争议门面的所有权人，也不是占用人，对本案争议门面既没有独立请求权，而本案的处理结果也与其没有法律上的利害关系，因此，他根本不是必须参加诉讼的当事人，一审拒绝追加其为本案当事人是符合法律规定的。二、被上诉人是门面的所有权人，陈碧湛以其个人名义与贺珊、贺松刚签订租赁合同，既不构成表见代理，也不是代表行为，而是无权处分行为，且没有得到答辩人的追认。根据《合同法》第51条的规定，本案租赁合同是无效合同。三、贺珊、贺松刚在答辩人向其发函要求支付租金后，仍坚持向陈碧湛支付租金，造成损失扩大的后果应由他们承担。四、9000元租金是于2011年11月13日向陈碧湛支付，属于上文所述的扩大损失，应由贺珊、贺松刚承担，不应在占用费中扣减。
原审被告贺松刚没有提交答辩意见。
二审期间，上诉人提交了两份新的证据。证据一，（2013）雨法民一初字第739号民事判决书；证据二，湘潭大祥置业有限公司与贺松刚签订的房屋联营合同；两份证据均拟证明原审被告贺松刚与大祥置业签订了房屋租赁协议，联营合同是被上诉人在另案中提供用以证明该门面一直由被上诉人控制，故上诉人并没有强行占有门面。
被上诉人大祥公司质证认为，对证据一的真实性、合法性没有异议。证据二是复印件，故对其真实性有异议，该合同内容不真实，争议门面所处地段是湘潭的黄金地段，租金不可能只有1000元／月，对其证明目的不认可。且贺松刚既然在这份协议上签了字，为什么一审不提交。
原审被告贺松刚未到庭，本院视为其放弃质证的权利。
本院认证认为，证据一是已生效的法律文书，对其真实性、合法性予以认可，但该份证据并不能证实上诉人贺珊占用该门面有合法依据，故对该份证据本院不予采信。证据二系复印件，上诉人未提供原件予以核对，且该份证据与上诉人在一审提交的其与陈碧湛签订的房屋租赁合同有矛盾之处，故对该份证据本院不予采信。
被上诉人大祥公司、原审被告贺松刚二审期间均未提交新的证据。
经审理查明：原审判决查明的事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点在于：一、案外人陈碧湛与上诉人贺珊签订的租赁合同是否有效。首先，从房屋租赁合同的形式来看，合同所列出租方是陈碧湛个人，而不是大祥公司，特别是合同最后一页，出租方签名也为陈碧湛个人，不但没有加盖公司的公章，而且还书写了陈碧湛个人的身份证号码，并不符合公众认知的法定代表人代表公司订立合同的签章习惯。其次，陈碧湛既不是门面的所有权人，也未获得大祥公司的授权，其与上诉人贺珊签订合同属于无权代理，事后被上诉人大祥公司以邮寄函件和提起诉讼的方式明确表示拒绝追认陈碧湛代其做出的意思表示。故根据《合同法》第五十一条的规定，案外人陈碧湛与上诉人贺珊签订的租赁合同无效，上诉人贺珊占用被上诉人门面没有合法依据，应当支付被上诉人门面被占用的损失。故上诉人关于其与陈碧湛签订的合同有效、被上诉人的租金损失应由陈碧湛承担的主张不能成立，本院不予支持。案外人陈碧湛收取租金也属无权代理行为，上诉人贺珊提交证据证实交给陈碧湛的9000元租金不应从门面占用费中扣减，但因大祥公司未提起上诉，故不属于二审审理的范围。二、案外人陈碧湛是否为必须参加诉讼的当事人。首先，本案是基于物权侵权产生的诉讼，陈碧湛没有提交证据证实其是诉争门面的所有权人或者用益物权人，不能证实其与本案的处理有法律上的利害关系。其次，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。如上诉人认为陈碧湛能证实自己的主张，可申请其作为证人出庭作证。故一审法院不予追加陈碧湛为本案当事人并无不当，上诉人认为一审诉讼中遗漏重要的必须参加诉讼的当事人陈碧湛的主张不能成立，本院不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1990元，由被上诉人贺珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 罗 亮
代理审判员 王 芳
二〇一五年七月二十三日
代理书记员 周 沫
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。