河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宛龙七民初字第439号
原告杨哲，住南阳市宛城区。
委托代理人吕应坡，河南宛英律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告郭军，住南阳市卧龙区。
被告高尚超，住南阳市卧龙区。
被告马新，住南阳市。
被告苗苗，住南阳市。
委托代理人陈建科，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。系马新、苗苗的委托代理人。
被告南阳市中泰房地产开发有限公司，住所地南阳市张衡路与独山大道交叉口东北角，组织机构代码证：79574104-7。
法定代表人杨军杰，任该公司总经理。
委托代理人谢玉欣，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为一般代理。
委托代理人薛小宇，系该公司员工。代理权限为特别授权。
原告杨哲与被告郭军、高尚超、马新、苗苗、南阳市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房地产公司）债权人撤销权纠纷一案，原告杨哲于2015年6月25日向本院提起诉讼。本院审理后，依法由本院组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨哲及其委托代理人吕应坡、被告苗苗、马新及其委托代理人陈建科、被告中泰公司的委托代理人谢玉欣、薛小宇均到庭参加了诉讼，被告高尚超、郭军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨哲诉称，2015年1月18日两被告因经营需要向原告借款1100000元整。被告为保证按约定时间还款，两被告自愿以自己名下的位于南阳市张衡路中泰国际广场中泰国际大厦13层09、10号房产作为抵押，建筑面积为310平方米。两被告在收到借款后将该房产的房屋认购书原件及5份购房款票据原件交原告持有。现得知被告于2015年4月29日在南阳日报刊登声明，假称购房5张发票丢失，被告为规避债务，将抵押担保给原告的房产与被告马新、苗苗恶意串通和预谋，将该房产于2015年4月30日更名为苗苗，马新。在原告得知被告违约的情况下，合法权益受到侵害，为了实现债权，以民间借贷案由起诉两被告在卧龙区人民法院立案，对该案被告提出财产保全申请，法院裁定保全查封该房产时，发现落款为2014年12月27日的日期，两被告将该房产更名为苗苗，马新，被告中泰房地产公司给苗苗，马新出具了房屋买卖认购合同书。而该房产系被告郭军、高尚超于2015年1月5日与第三人中泰房地产公司签订的房屋买卖协议书，且自2015年1月5日之后两被告分五次全额付清了220万元房款，而声明票据遗失时间为2015年4月29日，并未声明认购协议书丢失，于4月30日中泰房产就给被告和第三人进行了更名，违背了7日后才能进行更名的法律规定，且更名的日期落款为2014年12月27日。被告郭军与被告马新、苗苗弄虚作假，转移财产的行为实属违约悖理，为了维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判令撤销被告郭军、高尚超与被告苗苗、马新于2015年4月30日所办理的房屋更名协议书，撤销被告马新、苗苗与被告中泰房地产公司于2014年12月27日所签订的房屋认购协议书，诉讼费由被告承担。
被告苗苗辩称，1、原告主张的是抵押关系，物权抵押应当自登记之日生效，因此抵押关系不成立。2、原告主张的债权与马新、苗苗的债权没有先后顺序之分。3、2014年12月27日的购房协议，中泰公司在举证答辩期间已做了详细说明。4、原告诉状中说明的7日，法律没有相关规定，被告郭军、马新、苗苗的以房抵债协议是双方的真实意思表示。不存在所谓的恶意串通。因此马新、苗苗是取得所争议房产的善意取得人。因此原告的诉讼请求应当依法予以驳回。
被告中泰房地产公司辩称，对于原告诉称郭军、高尚超向其借款110万元并自愿以名下的位于南阳市张衡路中泰国际广场国际大厦13层09、10号房产作为抵押的情况。中泰房地产公司认为，原告和郭军、高尚超之间即便有关于抵押的约定，依法对被告也没有法律约束力，双方没有办理抵押登记，也没有以书面通知的方式的告知中泰房地产公司，中泰房地产公司并不知情，抵押是否属实、是否合法有效有待法院依法确认。
关于原告诉称被告郭军、高尚超和被告马新、苗苗恶意串通的行为，将该房产于2015年4月30日更名为苗苗和马新。中泰房地产公司认为，郭军、高尚超和马新、苗苗之间是否有恶意串通、弄虚作假、转移财产的行为，中泰房地产公司当时并不知晓，现在也无法确认，有待法院依法查明，然后依法作出裁决。
中泰房地产公司在办理郭军、高尚超房产买卖及郭军、高尚超申请更名时手续没有任何问题。原告由于没有全面掌握相关材料，诉状陈述事实难免出现错误。
中泰房地产公司和郭军、高尚超签订认购协议的时间是2015年1月5日，但双方最早协商的时间是2014年12月份，郭军、高尚超最早交款的时间是2014年12月12日。2014年12月25日和2014年12月27日郭军、高尚超分两次交款共计45万元。由于郭军、高尚超找相关领导要更大的优惠，故认购协议没有在最初交钱时签订。中泰房地产公司认为，这也符合人之常情，并不违反相关规定。原告诉称郭军、高尚超自2015年1月5日之后分五次全额付清了220万元购房款没有事实法律依据。
对于郭军、高尚超的遗失声明和更名，中泰房地产公司认为我公司也没有任何问题。购买人收款票据丢失是比较常见的现象，其在报纸上刊登遗失声明旨在表明自己的占有权益，但在报纸上刊登“遗失声明”并不是必备的要件，法律对此也没有相关的规定。实际上，开发商只要有相应的协议及收款收据底联，在购房人书写丢失承诺或保证的情况下，开发商就完全可以给购房人补开相应的收据。中泰房地产公司不知道原告所称的所谓7日后才能进行更名的法律规定。
2015年4月30日上午，郭军、高尚超提出将其购买的中泰国际大厦13层09、10号房产转让到马新、苗苗名下，二人书写了书面的明确的意见。中泰房地产公司认为，作为房产所有权人，郭军、高尚超有权利转让处分自己的房产，购房者在开发商处进行更名的情况也比较多，中泰房地产公司在权利人明确要求的情况下没有理由不给办理。因中泰房地产公司并非房产登记机关，更名的措施只能是确认原认购协议作废、重新签订认购协议，补开收款收据。在书写协议及开具收据时，购房者提出交钱交的早，协议及收款收据的时间想写为2014年12月27日，中泰房地产公司认为更名时购房者的房款已全部付清，且房屋己交付，对中泰房地产公司也没有太大的影响，故按购房者要求的时间进行填写。中泰房地产公司认为，协议实际签订时间完全可以依法进行确认，协议落款时间并不影响协议其它内容的效力。
综上，中泰房地产公司认为，中泰房地产公司和各方当事人并无任何利害关系，中泰房地产公司只是按正常的程序办理房屋买卖及更名手续。为此，原告将中泰房地产公司列为被告无事实和法律依据，请法院依法查明事实，做出公正裁决。
被告郭军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但在本院向其调查时表示，被告郭军现尚欠被告马新借款400万元未偿还，欠被告苗苗120万元借款未偿还。但在与马新、苗苗签订以物抵债协议前，马新、苗苗均知道被告郭军已将涉案房产抵押出去，但不知道抵押给杨哲，在办理更名之前，马新、苗苗均知道被告已经涉案房产抵押给杨哲。涉案房产的更名日期为2015年4月30日，因马新、苗苗知道涉案房产要被查封，因此三被告商量后将更名日期填写为2014年12月27日，关于在南阳日报上刊登的遗失公告事情，因房产手续在原告杨哲处，苗苗问中泰公司如果手续遗失怎么办更名，后中泰说需在报纸上刊登遗失公告，后三被告和郑彦丽一起到南阳日报社，由郑彦丽拿着郭军的身份证办理的遗失公告。
被告高尚超经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
经审理查明，2014年12月12日、2014年12月25日、2014年12月27日、2015年1月5日，被告郭军、高尚超分五次向被告中泰公司支付购房款220万元，用于购买中泰公司开发的位于南阳市张衡路中泰国际广场国际大厦13层09、10号房产。2015年1月5日，被告郭军、高尚超与被告中泰公司签订认购协议书，并对双方的权利义务进行了约定。
2015年1月13日至2015年1月23日，被告郭军将上述房产的购房手续交付原告杨哲作为抵押向原告杨哲借款1100000元，原告杨哲通过银行转账将上述借款汇入被告郭军的账户，被告郭军于2015年1月18日向原告出具借款借据一份，该借据内容为：“借条，今借到杨哲现金壹佰壹拾万元整（￥1100000.00），月利率2.5%，期限8个月2015年1月18日-2015年9月18日，借款人郭军，高尚超。在该条据下方书写：抵押物，中泰房地产收据原件，002149,25万，001485,11万，001478,20万元，001480，159万元，0002139,50万，合计220万，贰佰贰拾万元整。”同时被告郭军将借条上载明的购房票据和认购协议书的原件作为抵押交给原告持有。
2015年4月28日，被告郭军（甲方）与被告马新（乙方）、苗苗（丙方）签订以房抵债协议，协议内容为：“1、截止2015年4月28日，甲方共欠乙方400万元，甲方共欠丙方145万元。2、甲方自愿将其购买的位于中泰国际大厦13层09.10号房，建筑面积310平方米，折价230万元（含装修费）抵还乙方、丙方欠款，房屋折抵后，甲方仍下欠325万元，由甲方另行向乙方支付。3、甲方将该房屋折抵后，该房屋与甲方不存在任何法律关系，乙方与丙方对该房屋所享有的按份共有权由乙方、丙方另行协商处理，与甲方无关。4、甲方应在本协议签订之日起，应及时配合乙方、丙方到开发商处办理该房屋的更名手续，更名费用由乙方、丙方自愿承担。5、甲方保证对该抵债房屋拥有处分权，该房屋来源合法，不涉及其他第三方权利，不存在法律纠纷。”
2015年4月28日的南阳日报刊登遗失声明，内容为：“高肖超、郭军的南阳中泰地产的发票遗失，证号：N0.0002139，N0.0001485，N0.0001478，N0.0002149N0.0001460声明作废。”2015年4月30日的南阳日报刊登遗失声明，内容为：“郭军、高尚超的中泰房地产销售专用收据遗失，证号N0.0001480，声明作废。”
2015年4月30日，被告郭军、高尚超向被告中泰公司出具情况说明，内容为：“本人同意将所购买的中泰国际大厦1309、1310号房（总价值贰佰贰拾万元整）转让到马新身份证号，苗苗身份证号41303198401270028名下，若以后产生任何纠纷与中泰无关。”
2015年4月30日，被告中泰房地产公司与马新、苗苗就本案争议的房产签订认购协议书，总价款为2554800元。付款方式为一次性付清，房款优惠后总价共计2200000元，但该协议的落款日期为2014年12月27日。同日，中泰公司向被告苗苗、马新出具商品房销售专用收据2份，内容分别为：“2014年12月27日，票号：N0.0002333，购房户：马新、苗苗，房款：壹佰伍拾玖万整，房屋坐落：独山大道777号，备注15＃-1309、1310，并在票面右上角注明换票。”“2014年12月27日，票号：N0.0002332，购房户：马新、苗苗，房款陆拾壹万元整，房屋坐落：独山大道777号，备注15＃-1309、1310，并在票面右上角注明换票。”
2015年4月30日，被告马新、苗苗向被告中泰公司交纳更名费5000元，被告中泰公司向被告马新出具了收据，内容为：“收据，入账日期：2015年4月30日，交款单位郭军换成马新，人民币伍仟元整，收款事由更名费。”
2015年6月8日，因被告郭军未按时偿还原告杨哲的借款，原告杨哲向本院提起诉讼，本院于2015年8月20日作出（2015）宛龙民三初字第00214号民事判决书，判决被告郭军偿还原告杨哲借款1118500元及利息，现该判决已经生效，且原告杨哲已经于2015年10月21日向本院申请执行，现该案正在执行中。
原告杨哲在2015年6月8日向本院提起的诉讼中，申请查封被告郭军所有的位于南阳市文化路与建设路交叉口盛世龙源2幢1单元3层301号房产（备案登记号13785359）和证号为宛市房权证字第××号房产两处。13785359号房产的所有权人为被告郭军、共有权人为马新、黄峰，共有情况为共同共有。该房产建筑面积为377平方米，购买时总价款为3949497元。2013年8月12日，被告郭军以该房产作为抵押在交通银行南阳分行办理房屋贷款197万元，贷款期限为2013年8月12日至2023年8月11日，截止2015年12月30日，被告郭军尚欠贷款1698630.8元未偿还银行。1201000499号房产的所有权人郭军，无共有权人，建筑面积55.52平方米，购买时总价款为172272元，为按揭贷款购房，首付72272元，贷款10万元。
上述事实由原被告双方庭审陈述、协议书、收据、情况说明、报纸、录音、民事判决书等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定,因债权人放弃到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。根据该规定，债权人行使撤销权需符合以下条件：第一，债权人必须享有合法有效债权；第二，债务人存在以明显不合理低价转让财产的行为；第三，债务人的行为对债权人造成了损害；第四，受让人知道该情形。
在本案中，首先对原告杨哲行使撤销权时对郭军是否享有合法有效债权进行分析。对此本院认为，2015年1月13日至2015年1月23日，被告郭军向原告杨哲借款1100000元，原告杨哲通过银行转账将上述借款汇入被告郭军的账户，被告郭军于2015年1月18日向原告出具借款借据。因被告郭军未按约定还款，原告杨哲于2015年6月8日向本院提起诉讼，本院于2015年8月20日作出（2015）宛龙民三初字第00214号民事判决书，判决被告郭军偿还原告杨哲借款1118500元及利息，现该判决已经生效。因此，原告杨哲对被告郭军的债权合法有效。
其次，债务人郭军、高尚超实施的行为是否对债权人的债权造成了损害。对此本院认为，2015年4月28日，被告郭军（甲方）与被告马新（乙方）、苗苗（丙方）签订以房抵债协议。2015年4月28日的南阳日报刊登遗失声明。2015年4月30日，被告郭军、高尚超向被告中泰公司出具情况说明。2015年4月30日，被告中泰公司与马新、苗苗就本案争议的房产签订认购协议书。但是庭审中，被告马新、苗苗所提供的其与被告郭军之间借款关系的证据为银行转款凭证及相关的交易记录，但在被告马新所辩称的债权为400万元与银行凭证显示的债权480万元不一致，被告苗苗辩称的债权145万元与其提交的交易记录不一致，且交易记录中部分交易记录显示为消费，虽被告郭军辩称现尚欠被告马新借款400万元，欠被告苗苗120万元，但未向本院提交相关证据予以证实。故本院认为，被告马新、苗苗提供的证据不足以证实其与被告郭军、高尚超之间存在债权债务关系，被告郭军、高尚超处分涉案房产的行为对债权人债权的造成了损害。
再次，被告马新、苗苗是否知道被告郭军处分涉案房产的行为将对原告债权造成损害。对此本院认为，本院在询问被告郭军过程中，被告郭军表示，被告苗苗、马新在签订以物抵债协议之前已知涉案房产被其抵押，并在办理更名之前也明知涉案房产的购房合同及收据原件被告郭军已经交付给原告杨哲，用于郭军与杨哲之间借款的抵押，且原告向本院提交录音证据对该事实予以证明。被告马新、苗苗在明知上述事实的情况下仍然签订以物抵债协议，应当知道其行为将导致债务人郭军、高尚超责任财产减少，有害于一般债权人的债权，并对原告债权造成损害。
综上所述，原告杨哲对被告郭军享有合法有效的债权，被告马新、苗苗在签订以物抵债协议时也明知被告郭军已将涉案房屋的购房合同及收据原件已交付给原告杨哲，应当知道其与被告郭军之间的以物抵债行为将导致债务人郭军、高尚超责任财产减少，有害于一般债权人的债权，并对原告杨哲债权造成损害，故对原告要求撤销被告马新、苗苗与被告郭军、高尚超于2015年4月28日所签订的以物抵债协议的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求撤销被告马新、苗苗与被告中泰房地产公司于2014年12月27日所签订的房屋认购协议书的诉讼请求，本院认为，被告马新、苗苗与中泰房地产公司签订以房屋认购协议的基础行为是被告马新、苗苗与被告郭军、高尚超于2015年4月28日所签订的以物抵债协议约定将涉案房屋转移给被告马新、苗苗，现该以物抵债协议被撤销，因此，被告马新、苗苗与被告中泰房地产公司于2015年4月30日（落款时间为2014年12月27日）所签订的房屋认购协议书所依据的基础行为消灭，该房屋认购协议书依法应当予以撤销，故对原告杨哲要求被告马新、苗苗与被告中泰房地产公司于2014年12月27日所签订的房屋认购协议书的诉讼请求，本院予以支持。
依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会研究讨论，判决如下：
一、撤销被告郭军、高尚超与被告马新、苗苗于2015年4月28日签订的以物抵债协议。
二、撤销被告马新、苗苗与被告南阳市中泰房地产开发有限公司于2015年4月30日（落款时间为2014年12月27日）签订的房屋认购协议书。
案件受理费100元，保全费5000元，由被告郭军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 康 宏
审判员 梁 红
审判员 胡进锋
二〇一七年三月十日
书记员 吴志勇