河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1082民初6432号
原告：三河天洋广场商业管理有限公司，住所地三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城天洋广场南区。
法定代表人：刘斌，执行董事。
委托诉讼代理人：胡占龙，河北燕祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柴正红，河北燕祥律师事务所律师。
被告：三河市名翔影院管理有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城天洋广场南区商业。
法定代表人：荆义斌，执行董事。
委托诉讼代理人：周涛，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：王超，男，该公司职员。
原告三河天洋广场商业管理有限公司与被告三河市名翔影院管理有限公司、星美国际影院有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审前，原告三河天洋广场商业管理有限公司撤回对星美国际影院有限公司的起诉，本院依法口头裁定予以准许。原告三河天洋广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人胡占龙、被告三河市名翔影院管理有限公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三河天洋广场商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告与原告签订的《天洋城商业项目租赁合同》及相关补充协议已于2016年9月10日解除，判令被告立即腾退依据双方签订的《天洋城商业项目租赁合同》及相关补充协议而使用的位于河北省三河市燕郊开发区天洋广场南商业楼地上四层东面部分，并将场地移交原告；2.判令被告按租金标准给付自2016年9月13日至实际腾退之日止的场地占用费（已付至2016年10月份，腾退前暂计一个月236465.25元）；3.判令被告给付9个月免租期租金共计2128187.25元；4.判令被告给付逾期违约金（其中逾期交纳4月份租金的违约金22543.02元、逾期交纳7月份租金的违约金13242.05元、逾期交纳8月份租金的违约金8670.39元、逾期交纳9月份租金的违约金5752.91元）；5.判令被告支付原告自2016年9月27日至实际腾退之日的水电费；6.判令被告办理影院会员卡退费事宜并自行解决因会员卡而引发的相关问题；7.星美国际影院有限公司对上述欠款承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告放弃第2、3、4、5、6、7项诉讼请求。事实和理由：2011年5月20日，案外人天洋置地有限公司（出租方）与星美国际影院有限公司（承租方）签订《天洋城商业项目租赁合同》（以下简称主合同）及相关补充协议，约定天洋置地有限公司将位于三河市燕郊开发区天洋广场商业楼地上四层东面部分租赁给星美国际影院有限公司经营“星美国际影院”销售商品或提供服务使用，并对面积、租金、租期、免租期及违约责任作了相应约定。后双方又签订《天洋城商业项目租赁合同》之变更协议，约定双方同意日后重新签订租赁合同，内容不变只是主体变更，星美国际影院有限公司对变更后的承租方承担连带担保责任。后天洋置地有限公司与星美国际影院有限公司及原告签订了《租赁合同之权利义务转让协议》，三方约定将天洋置地有限公司作为出租方在主合同项下的全部权利义务转让给原告。后原告与星美国际影院有限公司及被告签订《租赁合同之权利义务转让协议》，三方约定将星美国际影院有限公司作为承租方在主合同项下的全部权利义务转让给被告。由此，主合同的出租方变更为原告、承租方变更为被告。后原告与被告签订了相关补充协议，对开业时间及免租期时间重新做了约定，开业时间为2014年5月18日，免租期为9个月（至原告起诉之日免租期已经全部履行完毕）。上述合同签订后，原告如约履行合同，但被告却并未依约按时足额交付租金，其中2016年4月份及7月份租金均逾期超过60天。根据主合同第152条的约定：“若乙方拖欠本合同约定的保证金、租金及其他按本合同约定应当向甲方支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，每逾期一日乙方应当向甲方支付相当于年租金千分之三的违约金。违约金从乙方所支付的保证金中扣除；逾期60日未付的，甲方有权解除合同”。根据主合同第36的约定：“双方认可，免租期是甲方基于整个租赁期限给乙方的优惠，无论何种原因，如本合同履行期限不足36个月，则双方确认，取消本条所述免租期之约定，双方按乙方实际占用该承租场所天数及本合同约定当年租金标准计算租金及相应违约金”。根据主合同第61条的约定，被告承担承租场所的水电费，但被告自2016年1月26日以来一直拖欠水电费。鉴于上述事实与理由，原告认为被告逾期给付租金超过60天，已达到合同约定的解除条件，且合同实际履行期限不足36个月，被告应按约定给付免租期租金及相应违约金。据此，原告于2016年9月9日委托河北燕祥律师事务所向被告发送了《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《天洋城商业项目租赁合同》及相关补充协议；要求被告足额支付拖欠原告的所有费用，包括但不限于房租、水电费及违约金等；要求被告于收到解除通知书或解除通知书视为送达之日起3日内停止经营活动，腾空在商铺内属于其所有的全部物品，将承租商铺交还原告；要求被告合理解决影院会员卡退费事宜，责令其于收到解除通知书或解除通知书视为送达之日起不少于10日安排专人处理影院会员卡相关事宜，包括告知消费者以及在天洋城四层星美国际影院入口处安排影院会员卡退费手续，并妥善处理由此引发的后续问题。被告于2016年9月10日收到了解除通知书并支付了拖欠原告的部分费用，但拒不腾退场地，也未付清其余所欠费用。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。
被告三河市名翔影院管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在2016年9月14日无理由封锁被告经营场地，限制被告工作人员正常出入，致使被告的固定资产及相关财务、人事等资料无法调取，并无理由占有被告合法租赁场所。针对原告第1项诉讼请求，被告认为，原告无权解除双方签订的租赁合同及相关补充协议，其一，原告未先履行租赁合同及相关补充协议中的合同义务；其二，原告作为租赁合同关系中的主体，相关权利义务有瑕疵；其三，原告需对其诉讼请求的主张进行举证，如原告未进行举证或者举证不充分，应由其承担举证不能的法律责任。
本院经审理认定事实如下：2011年5月20日，案外人天洋置地有限公司（出租方、甲方）与星美国际影院有限公司（承租方、乙方）签订《天洋城商业项目租赁合同》（以下简称租赁合同），约定天洋置地有限公司将其开发建设的位于三河市燕郊开发区迎宾路东侧天洋城商业项目南商业楼地上四层东面部分建筑面积约6500平方米租赁给星美国际影院有限公司经营星美国际影院，经营用途为星美影城，兼营食品、饮料、电影后产品、咖啡厅、电子游戏等。该租赁合同并以第三条租赁期限及该承租场所的交付、第四条租金及支付方式、第五条合同定金及保证金、第六条税收及费用、第七条装修、第八条该承租场所的返还、第九条转租、转让和交还、第十条甲方的责任与承诺、第十一条乙方的责任与承诺、第十二条免责条款、第十三条合同的终止及解除、第十四条不可抗力、第十五条违约责任、第十六条争议处理、第十七条其他约定等条款对双方权利义务进行约定并附有相关附件113。2011年7月20日，双方签订《天洋城商业项目租赁合同》之变更协议，约定原租赁合同第97条内容作废不再执行，由以下内容代替：在天洋商业管理有限公司（暂定名）和三河星美国际影城运营管理有限公司（暂定名）正式成立后，双方同意重新签订租赁合同。重新签订的租赁合同内容不变，只是主体变化，出租方由天洋置地有限公司转变为天洋商业管理有限公司（暂定名），承租方由星美国际影院有限公司转变为三河星美国际影城运营管理有限公司（暂定名），所有的权利、义务由变更后的双方继承。星美国际影院有限公司对甲方承担连带担保责任。2013年5月15日，双方签订《天洋城商业项目租赁合同》之补充协议一，就消防验收及责任承担达成一致意见。2013年9月18日，双方签订《天洋城商业项目租赁合同》之补充协议二，将租赁合同约定的承租面积由约6500平方米变更为约4319平方米。后双方签订《租赁合同之补充协议》，将租赁合同第36条约定的免租期由8个月变更为9个月。后天洋置地有限公司与星美国际影院有限公司及原告签订《租赁合同之权利义务转让协议》，约定星美国际影院有限公司同意天洋置地有限公司将主合同项下的全部权利义务转让给原告，由原告享有租赁合同项下的全部权利并履行义务。后原告与星美国际影院有限公司及被告签订《租赁合同之权利义务转让协议》，约定星美国际影院有限公司将租赁合同项下的全部权利义务一并转归被告，由被告继承租赁合同规定的星美国际影院有限公司全部权利义务。后原告与被告又签订两份《租赁合同之补充协议》，将开业时间更改为2014年5月18日，并对免租期的具体期间进行了变更。上述租赁合同、变更协议、补充协议及权利义务转让协议签订后，原告向被告交付了租赁场地，被告向原告交纳了保证金并进行了装修后开业运营。2016年3月份前，原、被告双方就租赁合同及相关后续协议的履行未产生争议。对双方当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。
原告主张，被告未依照双方约定按时足额交付租金，其中2016年4月份及7月份租金均逾期超过60天，原告有权根据租赁合同152条“若乙方拖欠本合同约定的保证金、租金及其他按本合同约定应当向甲方支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，每逾期一日乙方应当向甲方支付相当于年租金千分之三的违约金。违约金从乙方所支付的保证金中扣除；逾期60日未付的，甲方有权解除合同”的约定行使合同解除权，且原告已按照法定程序向被告送达了解除合同通知书，故双方之间的租赁合同及补充协议已依法解除。原告就其主张向本院提交下列证据：证据一、星美国际影院2016年租金缴款明细1份，证明2016年3月份租金被告到2016年4月25日才交纳完毕，4月份租金被告未按时交纳，且逾期60天后仍然没有交纳。被告对原告提交的该证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可，认为原告已经接受了被告后期交纳的2016年3、4月份租金，当时并未向被告反馈任何异议，但现在却主张被告未按时交纳或仍未交纳。被告对原告提交的该证据的真实性认可，故本院对原告提交的该证据的真实性予以确认。证据二、河北燕祥律师事务所《解除合同通知书》1份，证明被告逾期交纳2016年4、7月份的租金超过60日，达到了租赁合同约定的解除条件，原告已通知被告解除合同。被告对原告提交的该证据的真实性及合法性认可，但对其关某有异议，认为根据被告留存的租赁合同及相关补充、变更协议，原告并不是租赁合同的出租方，故其无权委托河北燕祥律师事务所向被告发出被告与天洋置地有限公司之间合同的解除通知书。被告对原告提交的该证据的真实性认可，故本院对原告提交的该证据的真实性予以确认。证据三、顺丰速运邮寄凭单原件及顺丰速运查询单打印件各2份，证明原告以快递的方式向被告及星美国际影院有限公司送达了解除通知书，且两公司在2016年9月10日进行了签收。被告对原告提交的该证据的真实性无异议，但对其关某、合法性有异议，认为有关函件的送达人民法院认可的是EMS邮政专递，原告以顺丰速运邮寄给被告，难以证明被告已及时收到该文件。被告对原告提交的证据的真实性认可，且法律规定当事人一方主张解除合同应通知对方，但并未规定通知的具体方式，另原告提交的查询单明确显示相关邮件已由被告方工作人员签收，故本院对原告提交的该证据的真实性予以确认。证据四、2016年9月13日、9月29日、10月19日被告向原告发出的沟通联络函3份，证明被告已经收到了解除通知，并且认可其公司违约。被告对原告提交的该证据的真实性认可，对其关某和证明目的有异议，认为该证据不能证明被告已经收到了原告发出的解除通知。被告对原告提交的该证据的真实性认可，故本院对原告提交的该证据的真实性予以确认。证据五、星美国际影院2016年租金缴款明细1份，证明截至目前，除免租期租金外，被告实际占有场地租赁期间费用已交纳至2016年10月份。被告对原告提交的该证据的真实性认可，但认为其证明目的有误，据被告落实了解自2016年9月14日原告封锁被告合法租赁经营场所之日起，实际占有案涉租赁场地的为原告，其为无权占有。证据六、三河市房权证燕字第××号及授权委托书各1份，证明案涉租赁场地产权人为天洋置地有限公司，且案涉租赁场地已依法取得产权证，被告租赁场地只是产权证上的部分场地；同时证明原告受天洋置地有限公司的委托对案涉租赁场地具有租赁、转租、经营管理、收取租金等相关权利。被告对原告提交的上述证据的真实性不予认可，认为授权委托书虽为原件但无签署日期，且是天洋置地有限公司对原告的单方意思表示授权委托；房权证系复印件。经审查，天洋置地有限公司作为包括案涉租赁场地在内的天洋城商业项目的产权人有权以出具授权委托书的形式对自己的权利进行处分，故本院对原告提交的该证据的真实性予以确认。证据七、星美影院微信公众号及截图15张，证明自2014年5月2日、5月9日、5月17日及以后的时间段，星美影院燕郊天洋城店作了广告宣传，该店2014年5月18日已经开始营业，原告提供的租赁场地没有给被告的经营造成任何影响。被告对原告提交的该证据的三性及证明目的均不予认可。经审查，原告提交的该证据中的微信公众号账号主体系被告公司，截图15张均系自该公众号打印而来，故本院对原告提交的该证据的真实性予以确认。
被告主张，原告无权解除双方签订的租赁合同及相关补充协议，并就自己的主张向本院提交下列证据：证据一、《天洋城商业项目租赁合同》1份（含附件113）及相关补充协议8份，证明：①根据租赁合同第101条约定，甲方拥有建筑物的所有权及其土地使用权，并保证提供相应有效的法律证明文件，甲方确保上述土地的用地性质及建筑使用性质可以满足乙方经营影院的需要，同时甲方确保乙方正常经营将不会因物业所有权及其土地使用权方面的问题而受到影响，本案中，原告未及时取得房屋权属证明，给被告造成损失。②根据租赁合同第71条中第一部分四、五的约定，乙方将在本合同签订前30日内向甲方提交影城空间设计方案和设计建议书，甲方应在收到乙方方案后着手施工设计，并于允许时间内将二次设计、消防工程等相关设计、施工图纸交付乙方确认，否则因甲方无正当理由延迟确认，影响乙方后续施工的，甲方应承担相应责任；乙方需在甲方积极协助下提交报批手续，甲方有责任协助星美影城通过消防联动试验，本案中，原告未及时办理消防手续及证照，构成违约。③根据租赁合同第38条的约定，乙方承诺遵守该项目南商业楼整体开业要求，若甲方的该项目南商业楼整体实际出租率未满50%的，乙方有权选择延迟开业或免除开业期间租金，直至甲方出租率达到50%；根据租赁合同第1011、1015、1016条的约定，甲方应积极协助乙方办理广告牌所需的政府行政部门审批或相关报批手续；甲方向乙方免费提供物业外立面显要位置不小于200平米的广告位及店招位；甲方应向乙方提供5个免费停车位及凭电影票根3个小时免费停车优惠。上述几条属甲方需先履行的合同义务，原告及天洋置地有限公司需举证证明其已履行了上述合同义务，否则被告有权不支付租金或迟延支付租金。④根据租赁合同152条的约定，若乙方拖欠本合同约定的保证金、租金及其他按本合同约定应当向甲方支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，逾期60日未付的，甲方有权解除合同，出租方天洋置地有限公司如欲行使合同解除权，需证明被告存在符合合同约定的违约情形，否则应承担举证不能的责任。⑤租赁合同主体天洋置地有限公司需履行附件中所列明的所有证照及文件，但除附件6外，出租方并未提供，属于未履行需先履行的合同义务，故被告有权拒绝履行合同后履行义务即支付房租的义务。原告对被告提交的该证据除合同附件113外的真实性认可，但对其证明目的不予认可，认为：①租赁合同第101条所约定的相关证件，天洋置地有限公司齐备，原告已提交了案涉租赁场地的加盖有天洋置地有限公司公章的房权证，足以证明天洋置地有限公司对案涉租赁场地有合法产权；被告未提供证据证明被告因案涉租赁场地证照不全而受到影响。②租赁合同第71条中第一部分四、五约定的很清楚，承租方的二次装修由其自行负责，消防等报批手续也由乙方办理，原告只是协助，被告自2014年5月18日开业直至双方解除合同一直正常经营未受任何影响；被告也未提交任何证据证明原告不配合其办理消防手续。③租赁合同第38条的约定，原、被告双方已在租赁合同之后达成了补充协议，对开业时间和免租期进行了确定，故此条约定在双方重新达成补充协议后已没有争议；被告未提交证据证明2014年5月18日原告出租率未满50%，故被告依此条的证明目的不能实现；租赁合同第1011、1015、1016条的约定不属于本案争议焦点所涉内容，被告也没有证据证明原告违反了上述三条的约定。④租赁合同第152条的约定，原告已提交的证据足以证明被告逾期交纳租金超过了60日，达到了合同约定的解除条件。⑤被告提交的合同附件为复印件，故对其证据三性及证明目的均不予认可。原告对被告提交的上述证据的真实性除合同附件113外予以认可，又因租赁合同一式陆份，甲乙双方各执叁份，原告虽对被告提交的合同附件不予认可，但未提交自己所持有部分，故本院对被告提交的该证据的真实性予以确认。证据二、国内支付业务付款回单4份，证明被告已向原告支付至2016年10月份租金，即被告已支付承租期间的房屋租金，并预付1个多月的租金，被告积极履行合同约定的支付租金义务，之前即使存在拖欠几日或十几日租金的行为是因为被告经营上资金流转等客观原因，被告有积极履行合同义务的意思表示。原告对被告提交的该证据的真实性认可，但对被告的证明目的不予认可，认为该证据中2016年8月12日汇款20万元为其延期支付2016年4月份租金的一部分，其余汇款为在原告发出解除通知书后的付款，上述款项所冲抵的费用为被告拖欠原告的租金、水电费以及因至今未腾退场地产生的占用费，上述费用的支付并不影响法院判断本案合同是否应当解除，即使合同解除，被告所应当承担的合理费用仍需承担。原告对被告提交的该证据的真实性认可，本院对被告提交的该证据的真实性予以确认。证据三、彩印照片4张，证明原告在2016年9月14日封锁被告租赁场地，限制被告工作人员正常出入，强行无权占有被告合法经营场所的事实。证据四、租赁场地所在商业体门店开业情况及出租情况照片打印件54张，证明出租方未达到租赁合同约定的商业楼整体出租率及开业率50%的要求，故被告有权要求免除部分租金。证据五、被告向原告发出的告知函1份，证明原告在2016年9月14日封锁被告租赁场地，限制被告工作人员正常出入，强行无权占有被告合法经营场所，给被告造成巨大损失，被告将另行诉讼解决。被告同时申请证人祁某出庭作证，证人当庭陈述：名翔公司在2016年9月14日被出租方天洋广场强行封店，致使我方工作人员无法正常工作，店内设备设施无法得到相应维护保养，店内食品饮料因无法得到有效保存均已过期。原告对被告提交的证据三、四、五及证人证言的真实性、关某及合法性和证明目的均不予认可。经本院审查，被告提交的证据三、五及证人证言所述内容均发生在原告向被告发出解除通知书之后即2016年9月14日之后，与本案需审查判断的租赁合同及相关后续协议是否已合法解除不存在关某；被告提交的证据四不能确认拍摄时间，无法达到被告的证明目的，故本院对被告提交的证据三、四、五在本案中不予确认，对被告方证人的证言在本案中不予采信。
根据对上述原、被告提交证据的确认及采信情况，本院对双方当事人有争议的事实认定如下：租赁合同履行过程中，被告因自身资金流转等原因导致出现迟延支付租金的情况，其中2016年3月份租金至2016年4月25日才支付完毕，2016年4月份、2016年7月份（2016年5月份、6月份为合同约定的免租期）租金至2016年9月14日才支付完毕，均超过租赁合同约定的支付日期60日。原告依据租赁合同152条的约定行使合同解除权，并委托河北燕祥律师事务所于2016年9月9日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《天洋城商业项目租赁合同》；要求被告足额支付拖欠原告的所有费用，包括但不限于房租、水电费及违约金等；要求被告于收到解除通知书或解除通知书视为送达之日起3日内停止经营活动，腾空在商铺内属于被告的所有物品，将承租商铺交还原告，逾期不处理的视为抛弃物，原告有权自行处理；要求被告合理解决影院会员卡退费事宜，请被告于收到解除通知书或解除通知书视为送达之日起安排专人处理影院会员卡相关事宜（不少于10日），包括告知消费者以及在天洋城四层星美国际影院入口处安排影院会员卡退费手续，并妥善处理由此引发的后续问题。该解除合同通知书于2016年9月10日到达被告。被告不同意解除与原告之间租赁合同，于收到原告解除合同通知书后与原告多次通过沟通联络函的形式联系，并于2016年9月14日向原告支付了所欠租金。
本院认为，天洋置地有限公司在《天洋城商业项目租赁合同》中的权利义务已概括转让给原告，星美国际影院有限公司在《天洋城商业项目租赁合同》中的权利义务已概括转让给被告，故原、被告均应依据该租赁合同及另行签订的相关补充协议行使合同权利，履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同第152条约定了解除合同的条件。被告迟延支付租金的行为导致解除合同的条件成就，原告作为解除权人可以解除合同。原告行使解除权时已通知了被告，案涉租赁合同及相关后续协议自原告的解除合同通知到达被告时依法解除。被告未就此提出异议，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故原告要求确认被告与原告签订的《天洋城商业项目租赁合同》及相关后续协议已于2016年9月10日解除的诉讼请求，有相关事实及法律依据，本院依法予以维护。案涉租赁合同及相关后续协议解除后，原告作为产权人天洋置地有限公司的受托人有权要求被告对案涉租赁场所进行腾退后予以返还。合同解除后的损失赔偿等其他问题，鉴于原告不主张在本案中解决，故本院在本案中不作处理，双方可另行解决。
综上所述，原告要求确认被告与原告签订的《天洋城商业项目租赁合同》及相关补充协议已于2016年9月10日解除，判令被告立即腾退依据双方签订的《天洋城商业项目租赁合同》及相关补充协议而使用的位于河北省三河市燕郊开发区天洋广场南商业楼地上四层东面部分，并将场地移交原告的诉讼请求，本院依法予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：
确认原告三河天洋广场商业管理有限公司与被告三河市名翔影院管理有限公司承继的《天洋城商业项目租赁合同》及相关变更协议、补充协议、权利义务转让协议和又另行签订的相关补充协议已于2016年9月10日解除；被告三河市名翔影院管理有限公司于本判决生效后七日内腾退依据双方签订的《天洋城商业项目租赁合同》及相关后续协议而使用的位于河北省三河市燕郊开发区天洋广场南商业楼地上四层东面部分，并将场地于腾退完毕后当日移交原告三河天洋广场商业管理有限公司。
案件受理费80元，减半收取计40元，由被告三河市名翔影院管理有限公司负担（本判决生效后七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
代理审判员 马静波
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 孙 宁