辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民提字第00004号
再审申请人（原审被告）：毕时杰，女，1957年6月9日出生，汉族。
委托代理人：王婧，女，1985年3月31日出生，汉族。
被申请人（原审原告）：王斌，男，1962年12月5日出生，汉族。
委托代理人：郭萍，女，1978年9月8日出生，汉族。
原审被告：李淑兰，女，1931年2月1日出生，汉族。
委托代理人：王婧，女，1985年3月31日出生，汉族。
毕时杰与王斌、李淑兰房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院依法于2013年6月13日作出（2012）皇民二初字第1008号民事判决。该判决发生法律效力后，毕时杰于2014年4月5日向本院申请再审。本院于2014年11月27日作出（2014）沈中立民申字第110号民事裁定，提审本案。本院依法组成由审判员龙国华担任审判长，代理审判员孙菁蔓（主审）、代理审判员孙玉龙参加的合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案。申请再审人毕时杰及其委托代理人王婧，被申请人王斌及其委托代理人郭萍，原审被告李淑兰的委托代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年2月20日，王斌诉至沈阳市皇姑区人民法院称，要求毕时杰和李淑兰返还租金137000元及利息。
毕时杰和李淑兰未到庭参加诉讼，亦未答辩。
原审查明，李淑兰与毕时杰系母女关系。2010年1月1日，李淑兰（乙方）与沈阳铁路房产建筑有限公司（沈阳房产段）（甲方）签订两份租赁合同，合同约定李淑兰承租该公司位于沈阳市皇姑区XX路建筑面积分别为200平方米、920平方米房屋两处用于经营浴池（沈铁龙江浴池），铁路房屋使用权证上载明的房屋面积为840平方米。租期均为2010年1月1日至2010年12月31日，年租金分别为25000元、6万元。合同第六条约定乙方不准擅自将租赁房屋转租、转让或转借，发生任何一项甲方可提前解除合同。签订该两份合同的委托代理人均为毕时杰。李淑兰承租后另行扩建了一部分。合同期满后，双方未再续签租赁合同。
2010年4月23日，王斌（乙方）与毕时杰（甲方）签订一份《协议书》，双方约定毕时杰将龙江浴宫（即上述承租铁路部门的房屋）1300平方米左右门市承包给王斌，由王斌负责装修，期限为五年，从2010年5月1日至2015年5月1日止，承包费第一年为135000元，第二年后每年增房租5万元，承包费为18万元，政府拆迁赔偿装修款由王斌收取。合同签订后王斌即支付了第一年房租，毕时杰交付了房屋，王斌开办了运午尚品宾馆。2011年4月25日，王斌在向毕时杰交付了第二年租金18万元（2011年5月1日至2012年5月1日）时，毕时杰出具承诺书载明：“此费用如遇政府动迁，以动迁通知书为准，在十五日内退回动迁之后交纳的房租。”2011年7月25日，皇姑区政法下达房屋征收公告，决定征收XX路区域规划范围内房屋，毕时杰承租房屋在拆迁征收范围内，遂王斌要求毕时杰退还剩余租赁期内房屋，毕时杰未予退还，故王斌于2012年2月10日起诉至法院。
另查，2011年11月8日，辽宁铁信实业集团沈阳东源服务分公司（简称东源服务分公司）出具产权移交证明沈阳市皇姑区“运午尚品宾馆”原龙江浴池。地址：沈阳市皇姑区黑龙江街XX路XX号，该房屋场地产权由沈阳铁路房产建筑有限公司（沈阳房产段）划拨东源服务分公司，所涉及债权债务等问题由东源服务分公司负责。同年11月2日，东源服务分公司向李淑兰、毕时杰发出限期搬迁通知书。王斌在上述地址实际经营至2011年11月份，2012年3月6日与拆迁部门签订了拆迁协议，房屋被拆迁，王斌取得300平方米的经营和装修补偿费用。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王斌与毕时杰签订了一份协议书，毕时杰将其母亲从沈阳铁路房产建筑有限公司承租的房屋出租给王斌，考虑到毕时杰和李淑兰的关系及与沈阳铁路房产建筑有限公司签订合同时的委托代理人均系毕时杰，且从证人证言来看，毕时杰在出租房屋给王斌时称房屋是她从铁路部门承包的，因该证人与王斌无利害关系，故一审法院对该证人证言予以采信。基于上述理由，一审法院认定毕时杰系该出租房屋的实际经营者。在原承租期限内，毕时杰从2010年5月起将争议房屋转租给王斌至拆迁时已一年有余，产权单位并未就毕时杰转租一事提出异议。据此可以认定产权单位对毕时杰转租的行为是同意的，故此在原承租期限内毕时杰转租给王斌的租赁合同是有效的。至于2011年之后转租期限已超过剩余租赁期限的，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于王斌已实际占有使用争议房屋的事实，故其仍应向毕时杰支付占用期间的占用费。现政府下达征收公告，对王斌承租的房屋进行征收，王斌与毕时杰对王斌2011年4月25日的承诺条件已成就，动迁后王斌已无法占有使用争议房屋，故毕时杰应退还王斌动迁之后交纳的房租。
关于应退还租金的主体及数额问题。因前所述，诉争房屋出租给王斌前的实际经营者系毕时杰，且租赁合同时王斌与毕时杰签订的，毕时杰承诺退还租金，故退还租金的主体应为毕时杰。现王斌要求毕时杰退还从2011年7月26日起至2012年5月1日止的租金137000元，从承诺书“此费用如遇政府动迁，以动迁通知书为准，在十五内退回动迁之后交纳的房租”可以看出，双方约定是“退回动迁之后的房租”，虽2011年7月25日政府下达征收公告，但征收公告并非动迁通知书，且王斌自认其实际经营至2011年11月，故毕时杰应退回从2011年12月1日起至2012年5月1日止的租金，共计74959元（18万÷365天×152天）。
关于王斌主张的要求毕时杰给付利息的问题。因双方合同并未约定，且王斌亦未提供证据证明因毕时杰未及时退还租金给其造成实际损失，故一审法院对王斌的该请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、毕时杰于该判决生效后十日内退还王斌剩余房屋租金74959元（从2011年12月1日至2012年5月1日止）；毕时杰如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费3040元，保全费1220元，公告费1210元，由毕时杰承担。
毕时杰申请再审称，请求撤销沈阳市皇姑区人民法院（2012）皇民二初字第1008号民事判决书，重新审理本案；并要求改判驳回王斌的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院违反法律程序缺席开庭和宣判，当时由于毕时杰身体不佳，并向法院提交了住院证明，向法院申请延期审理，但法院未确认告知毕时杰开庭时间的情况下缺席开庭并作出判决，判决书亦未送达，使毕时杰丧失维护自己权利的机会；2、经查阅一审卷宗后得知，法庭采用公告送达方式向毕时杰送达开庭传票，毕时杰主动向法院提出申请延期审理，故公告送达理由不充足，致使毕时杰未能如期参加庭审；3、一审法院据以认定事实的法律依据不充分。再审时，毕时杰还提供了拆迁补偿协议、运午尚品宾馆的工商登记、沈阳市皇姑区国有土地房屋征收管理办公室的通知、庭审笔录及病例这几份新证据，用以证明上述观点。
王斌辩称，原审中法院找到毕时杰本人向其送达开庭传票的时候，毕时杰用比较激烈的态度拒收，法院多次到其成龙花园的地址去找她，也没有找到。同时，法院也多次到毕时杰弟弟的单位即沈阳市铁路段找，其弟弟也不理会。2011年12月1日，辽河地方税务所已经批准了我们停止营业。我不同意毕时杰的再审请求，认为本案原审判决正确，同意维持。
李淑兰称，李淑兰的居住地点一直是沈阳市皇姑区成龙花园10楼5单元7楼1号。李淑兰一直与毕时杰在一起生活，但我们一直没有见到原审法院的送达手续。
本院再审认为，关于原审审理程序的问题，本案中，毕时杰被医疗机构确诊为癔症性精神障碍，原审开庭时间为毕时杰在辽宁省精神卫生中心住院期间，且毕时杰的家属已向原审法院提交延期申请。鉴于当事人身体上的特殊情况原因，为了保障其程序利益，故应将本案发回重审。
原审中认定的退还租金起算时间，是以王斌自认的2011年12月来确定的，属依据不足。双方对毕时杰为王斌出具的承诺书中载明的“动迁通知书”存有争议；再审时，当事人提供了国有土地上房屋征收补偿安置协议、辽河税务所核准停业通知书等新证据，在此情况下，如何确定应退还租金的起算点，需在本案发回重审时一并予以查清。
另外，诉争房屋产权单位对毕时杰与王斌之间租赁合同的态度应进行核实，以对本案中租赁合同的效力作出准确认定。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2012）皇民二初字第1008号民事判决；
二、本案发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
审 判 长 龙国华
代理审判员 孙菁蔓
代理审判员 孙玉龙
二〇一五年四月十三日
书 记 员 左 睿
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。