上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初11612号
原告田友云，女，1976年8月5日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人夏东彪(夫妻关系)，男，汉族，住上海市虹口区。委托代理人刘团结，上海众华律师事务所律师。被告刘培德，男，1953年12月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告田友云与被告刘培德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员缪为军独任审理，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告田友云及委托代理人夏东彪、刘团结，被告刘培德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田友云诉称，2015年11月28日，原、被告就上海市静安区阳曲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了买卖合同。合同就系争房屋买卖价款、定金、违约金、交付及管辖争议进行了约定，其中明确约定在2015年12月31日之前双方共同办理房屋产权转移手续，2016年1月31日前卖方将系争房屋实际交付买方占有，在房地产权利转移之日(取得收件收据)起20日内将房屋内户口迁出。在房屋产权过户后，但系争房屋实际被第三方占有，直到2016年3月31日才腾出交付原告，而该第三方的户口仍登记在系争房屋内，至今没有迁出。被告违反了合同中有关房屋交付条款的约定，原告多次催告无果，故请求法院1、判令被告承担迟延交付房屋违约金，依据合同第四条、第十条第三款，按照已付款【当时已付款为人民币810,000元(以下币种均为人民币)，尚余尾款10,000元未付】的万分之五计算每日违约金，自2016年2月1日起算至2016年3月31日，总计人民币24,300元；2、判令被告承担迟延迁出户口违约金，按照合同补充条款一第三条，违约金按照转让款820,000元的日万分之五计算，每日410元，自2015年12月19日(该日为双方送件日，根据合同约定，被告应在该日之后的20日内迁出户口，但是承租房屋的第三方户籍至今未迁，因此原告主张自该日期起计算违约金)至实际户口迁出日止。被告刘培德辩称，当时原告来看房，被告已经告知其房子已经出租给他人，当时中介也知道该情况，原告自己当时也看到了租客，租期到2016年1月底。之所以三月才交房，是因为原告与租客产生矛盾，导致租客不肯搬出，所以延迟交付的原因不在于被告。根据补充条款一第三项的约定，被告的户口是不在系争房屋内的，当时户口簿也给原告看过的。故不同意原告所有的诉讼请求。经审理查明，2015年11月5日，原告田友云(乙方)与被告刘培德(甲方)就系争房屋签订的《房地产买卖居间合同》载明，购房款为82万元；甲方承诺自收件并取得收件收据之日起的20日内，向该房地产所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若未在前述期限内迁出原有户口(若有)，每逾期一日，甲方应按照房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。2015年11月28日，原告田友云(买受人、乙方)与被告刘培德(卖售人、甲方)签订的《上海市房地产买卖合同》载明，甲、乙双方通过上海聚信房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方以82万元的价格购买甲方所有的系争房屋；甲、乙双方同意，甲方于2016年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；2015年12月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。补充条款(一)：……3、甲方承诺自该房地产权利转移(送件取得收件收据)之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若在前述期限内，现产权人户口(若有)未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。附件三付款协议约定，乙方已经支付甲方定金五万元，剩余及76万元于双方过户当日由乙方支付给甲方。甲方暂留尾款1万元由乙方暂为保管。待甲乙双方交房当日水电煤结清物业煤气过户后，由乙方直接支付给甲方。2015年11月5日，被告出具了《收款收据》，收到了原告支付的购买系争房屋的定金5万元。2015年12月29日，原告向被告转账支付了房款76万元。后原告为系争房屋交易缴纳了相应的税费。2016年1月11日，系争房屋的权利人登记至原告名下。另查明，系争房屋内现有案外人周睿超、严以萍、严以中、周某某4人的户籍。审理中，原告的证人张某出庭作证称，其是上海聚信房产经纪事务所的员工，为系争房屋交易的中介经办人。其当时是带原告看了楼上、楼下的房型，没有看系争房屋，仅在窗户外向里面看了一下。被告当时称系争房屋内是有租客的。交房以合同约定为准，当时没有谈到租客的清退问题。原告当时询问过租客的租约及后续的处理问题。原告也曾经询问过租金问题，表示如果租金合适，可以让该租客继续租赁。当时被告称自己之前租金为1,000元，以后租客转给原告，之后原告是否有与租客继续协商或者原、被告是否继续与租客协商，证人不清楚。至于户口，被告已经告知原告自己的户口不在系争房屋内，且提供了户口本给原告查看。具体的户籍情况，原告也没有去查询。至于是否有其他人的户口在内，被告没有告知，仅说了自己的户口不在内，系争房屋内有其他人的户口，证人也是在过户后才得知的。结合交易惯例，居间方认为合同中约定的“原有户口”、“现产权人户口”的含义不存在冲突，即卖方(产权人方)有将全部登记在系争房屋中的户口全部迁出的义务。合同约定1月31日交房，证人与原告一起去过，但是里面的租客不肯搬，租客也没有说原因，只是态度很凶。之后证人告知被告里面的人不肯搬，被告表示双方已经约定好，租赁转让了，租客已经转给原告了。在交易中心过户的时候，被告表示系争房屋过户后，租客及相关的情况就与被告无关了，原告当时亦确认之后就与被告无关了。对于该证人证言，原告认为，应以原告提供的证人书某证言为准，证人曾经提到原告接受了系争房屋有租客并将继续出租的事实没有证据证明。关于户口，证人证言也表明，原告及证人是在系争房屋过户后，他们才知道了系争房屋内有户口的情况。被告对于证言不予认可。张某确系房屋中介经办人，当时因为是口头租赁的，所以没有书某的租赁合同，被告当时口头告知过原告，原告表示没有问题，其买下后会继续出租给该租客，产权过户后就与被告无关了。当时，被告将户口本出示给中介及原告，表示被告的户籍不在系争房屋内。现在系争房屋内有户口的情况，被告也不清楚。被告的证人周某某出庭作证称，系争房屋原来为证人的房子，曾经因为借了高利贷卖给了一个姓肖的人。但是，房屋仍然由证人一家住，每月房租1,000元，一开始是给姓肖的，后来给被告，但是具体的时间不清楚了，租金是以转账形式支付的。原告来看房子的时候，证人认识原告了，时间大概为2015年11、12月份。当时，证人就告知过原告不要买系争房屋，因为证人将来要赎回房屋的，如果原告要买则证人一个月给原告1,000元租金。该话是证人离婚的妻子严以萍说的，现在系争房屋证人不住在内，是由户口上的其他三个人居住在内。之前只要有人买房子，证人的前妻就会告知买方不要买系争房屋。原告过来收房时，说租金要涨价，和其前妻说要涨到2,000元，其前妻就没有答应。之后，原告就让前妻他们搬出去。后来，原告找了社会上的人，把证人一家强行搬出，当时证人就此事还报了警。证人不住在系争房屋，证人的前妻居住在里面。看房的时候，是其前妻告知买房人的，其是在房子卖后，最近见过原告四五次。原告认为，证人没有居住在系争房屋，其所称的情况系从其前妻处听得，系传来证据。去系争房屋的时候，原告没有看到过证人,其与原告见面也是在原告取得房屋产权之后。交易前，原告也没有看到过被告证人及其前妻。看房时，确实看的是楼上楼下的房型，系争房屋是在走道里看了一下，房屋有人，但是没有人开门。没有人告知原告系争房屋不能买卖的情况。关于系争房屋的债务情况，原告是在交易后为了劝退租客才得知的。被告对于证人证言无异议。以上事实由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房屋买卖合同》、非税收入一般缴款书、《收款收据》、销售不动产统一发票、税收缴款书、浦发银行业务凭证、上海市房地产权证、常住人口情况、证人证言，被告提供的证人证言等证据予以佐证。审理中，原告表示，看房的时候房子确实有人居住，被告没有告知居住人的身份，原告也没有询问。合同约定1月31日交房，里面住的人说不肯搬，称自己与原告没有关系，要被告出面。当时，中介也陪同过办理交房的手续。被告当时称自己在澳门，现在房屋已经过户，收房应当由原告自行处理，与被告无关。原告与居住者自行协调后，其才于3月底搬走，被告一直没有出过面。交易时被告没有出示过其户口簿，也没有告知户籍的情况。原告是于2016年5月31日，到派出所查询才得知系争房屋内有四人的户口：周睿超、严以萍、严以中、周某某。2016年3月31日原告方和租客达成协议后，他们才离开的，对于户口问题，租客说没有地方迁。原告在庭审辩论阶段时又表示，其没有收到房租，房屋出租和户口情况原告方之前均不知情。被告表示，其是2014年底左右以买卖形式取得系争房屋产权，上家姓肖。此人去澳门赌博输钱，就问被告是否要该房，最后被告以79万元购买了系争房屋，其在澳门给了50万元，回上海后分两次给了20万元和9万元的现金。当时说好连租约一起转让的，房客也是在前一个交易中就存在的，租金也是每月1,000元。被告的户口从来没有迁入过系争房屋。当时，被告也没有查询过房屋内有无他人的户籍。这四个人也没有一个是与被告交易的人。原告所称的款项支付属实，尚有一万元尾款未付。原告购房时，被告就告知房屋有租客的，原告看了几次房。原告表示买了房子后会将房子继续出租给该租客。2月1日要交房，原告曾经打电话给被告说自己与房客产生了矛盾，当时被告询问是何原因，原告称1,000元的租金过低，要涨价。被告告知其当时买房时就告知过原告租金为1,000元。系争房屋是被告因投资购买的，租赁合同自被告开始就是以口头形式签订的，租金三月一付，由租客将房租转账至被告账户。后来，租客搬离，是由原告清场的，被告没有参与。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，均应按约履行。对于原告的第一项诉讼请求，根据系争房屋的买卖合同，双方应于2016年1月31日前对系争房屋进行验收交接。但根据审理中双方的陈述及原告方证人张某的证言可知，原告在购房时是明确知晓系争房屋内有租客在租赁使用。另外，原告的证人与被告还表示，原告曾明确在系争房屋在产权过户后，租客事宜与被告无关。故根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。至于租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。现原告已于2016年1月11日取得了系争房屋产权，故之后的租赁关系已由原告承继，其与租客的租赁纠纷已与被告无关。现原告要求被告支付延期交付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要特别指出的是，对于系争房屋出租一节，原告陈述前后矛盾，结合原告方证人证言，本院认为原告有违民事活动中应当遵循的诚实信用原则。对于原告的第二项诉讼请求，双方虽在居间协议中约定了房屋中原有户口需迁出，如有逾期需承担相应的违约责任，但在房屋买卖合同中关于迁出户口的条款双方已然进行了变更，即明确了需承担户口逾期迁出的违约责任为现产权人户口未能迁出的。因被告的户籍并不在系争房屋内，故原告无权主张逾期迁出户籍的违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告田友云的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1,028.95元，由原告田友云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 缪为军
二〇一六年八月二十九日
书记员 金黄海
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。