福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0111民初4843号
原告：福州泰禾新世界商业物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区。
法定代表人：朱进康，职务总经理。
委托诉讼代理人：邓允，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：郑志平，系该公司工作人员。
被告：陈孙成，男，1982年9月11日出生，汉族，住福建省政和县。
被告：林登清，男，1979年5月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：陈刚，福建光榕律师事务所律师。
原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司与被告陈孙成、林登清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓允、郑志平、被告陈孙成、被告林登清及其委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年8月6日签订的租赁标的为福州市晋安区某05、06号商铺的《租赁合同》；2.被告陈孙成、林登清向原告支付自2016年1月21日至2016年5月31日止拖欠的租金154935.67元，并按日千分之五的标准支付租金滞纳金；3.原告有权不予退还被告陈孙成、林登清已付的租赁押金71508.4元；4.被告陈孙成、林登清于租赁合同解除之日起十日内腾空退出讼争房屋，恢复房屋清洁状态；5.被告林登清于租赁合同解除之日起十日内办理以讼争房屋为住所的工商营业执照注销登记手续；6.本案诉讼费由被告陈孙成、林登清承担。
事实和理由：2015年7月，原告与案外人张孔仙签订《房屋租赁合同》，约定原告承租案外人张孔仙坐落于福州市晋安区某05、06号商铺，并有权进行转租等。2015年8月6日，原告与被告陈孙成签订租赁合同将上述房屋租赁给被告。租赁合同约定，2015年8月21日至2015年11月20日止为被告装修期，装修期内免月租金，装修期满后正常支付月租金。2016年11月28日，被告陈孙成与原告工作人员取得联系，告知讼争商铺的实际经营人为被告林登清，已付租金的付款人亦是林登清本人，且本案租赁合同的承租人除被告陈孙成，还有被告林登清。经查，原告于2015年7月21日、2015年8月11日确有收到四笔总金额为130053元，付款人为林登清的款项（其中，首期租金71508.4元、首期物业费3518.5元、租赁押金71508.4元、物业履约保证金3518.5元）。另查，林登清于2015年9月6日以讼争房屋为住所地，向福州市晋安区市场监督管理局申请注册字号为“晋安区某小吃店”的个体工商户。但被告自2016年1月21日起一直拖欠租金至今，原告于2016年5月23日通知被告解除租赁合同，因被告无正当理由拒绝签收相关函件。现原告要求被告支付2016年1月21日至2016年5月31日期间的租金并要求被告支付拖欠租金期间产生的滞纳金有合同依据和法律依据。被告林登清作为讼争房屋的实际经营人亦是租赁合同承租人之一，负有支付相关费用的义务，并有义务于租赁合同解除后办理以讼争房屋为住所的工商营业执照注销登记手续、恢复房屋原始状态。
被告陈孙成答辩称：对原告诉请解除《房屋租赁合同》没有异议，但对于原告的其他诉讼请求，其不是实际承租人，也不是实际拥有者，与其没有关系。其与林登清于2016年7月份在泰禾的售楼部同原告的招商经理签订《房屋租赁合同》，其领走一份，余下四份原告留存。因为晋安区某小吃店的实际经营者和投资者是林登清，故在办理营业执照时，林登清在《房屋租赁合同》补上签字。其实在2015年12月份时，作为某餐饮投资管理有限公司的股东林依俤、谭昌伟、程强、陈孙成、林登清开了会议，会议决定晋安区某小吃店由林登清处理收尾工作。
被告林登清答辩称：1.被告林登清的诉讼主体不适格。从原告于2016年10月25日提供的《房屋租赁合同》形式上看，签订合同的主体是原告与被告陈孙成之间，而不是被告林登清。根据合同法相关原理，合同具有相对性，非合同主体不能成为适格的诉讼当事人。从原告提供的2016年5月23日寄出的关于租赁合同律师函的EMS回执来看，原告在变更诉讼请求之前主张权利的对象也仅仅存在于原告与被告陈孙成，与被告林登清并无关联。从原告提出的事实和理由可以看出，签署有被告林登清姓名的《房屋租赁合同》的持有人为被告陈孙成而非原告，不能成为原告支持其诉讼请求的证据。在《房屋租赁合同》第十一条约定合同一式五份，甲方持有四份，乙方持有一份，假使被告林登清和被告陈孙成同时作为乙方与原告签署合同，那么乙方应至少持有二份而不是合同中明确写下的一份，故从逻辑上可以推断出被告林登清并非《房屋租赁合同》的相对方。假使被告林登清与原告、被告陈孙成三方经过协商通过在合同乙方处加入被告林登清姓名而变更合同，变更的行为应该同时体现在五份合同上而不单单是被告陈孙成一人所持有的合同上，原告未与被告林登清签署任何合同却将被告林登清作为合同相对方进行诉讼是非常荒唐的。事实上，被告陈孙成持有的合同上之所以有被告林登清的签名，是被告陈孙成原因为了办理营业执照方便所致，被告林登清与被告陈孙成之间究竟是合作关系还是转租关系，是另外一个法律关系，非本案的审查范围，因而被告林登清不能当然成为原告所持有的《房屋租赁合同》的相对方。被告林登清向原告汇款150053元的行为，并不能据此当然地认定为其为合同相对方，日常生活中受委托或是使用他人账号进行经济往来行为非常普遍，至于被告林登清的该行为与被告陈孙成是何关系属另外一个法律关系，非本案的审查范围。2.原告怠于行使权力致损失扩大的部分应由原告自行负责。根据《房屋租赁合同》约定，租赁房屋的装修完成期间应为2015年11月20日之前，在装修期间免租金，而被告陈孙成未能在此期间完成装修，而且以实际行为证明不再有继续完成装修和租赁的意愿，构成了实质性违约。根据约定，租金的缴纳周期为每两个月为一个周期，交付首期租金后的下一期租金应于上一周期届满前5日缴纳，逾期缴纳租金超过10日的，原告有权解除合同。根据原告提供的证据，被告陈孙成依约缴纳了首期两个月的租金、押金和物业费。从双方约定的两个月租金数额作为押金情况来看，双方预期的延迟或拖欠租金可以接受的合理期间为两个月，该期间应为发生实质性违约解除合同的合理期间，故2016年1月15日为支付下一期租金的最后期限，自2016年1月25日起，原告有权单方解除合同，加上双方预期的合理期限2个月，原告积极行使权利避免损失扩大而解除合同的最后期限为2016年3月25日；而从2015年11月20日未完成装修并停止装修发生实质性违约行为至2016年5月23日原告发出律师函之前，原告怠于行使权利未能采取有效补救措施致使自身损失扩大，故对于2016年3月25日之后的租金、物业费等扩大的一切损失应由原告负担。3.原告主张的违约金过高，应予以调整。合同虽然约定日违约金为拖欠租金的千分之五，但依据该标准计算相当于月息百分之十五，远远超过国家法律保护的民间借贷最高利息；而合同同时约定若原告逾期返还押金则按照万分之三向被告陈孙成支付违约金，原告若逾期交付租赁场地的则按日违约金100元的标准支付违约金。同一份合同约定的针对双方的违约金计算标准相差数十倍，既不合法，也存在明显的不公平，故违约金的计算标准应调整为以扣减了押金后拖欠的租金总额为基数按照法律可以保护的民间借贷利率进行计算。4.押金71508.4元应用于抵扣拖欠的租金。合同约定的71508.4元押金应属于拖欠租金的备用金性质，并非保证金。在被告陈孙成逾期或是未足额支付租金时冲抵租金，到期后则应依约返还。假若被告陈孙成发生违约行为时既要被没收押金又要向对方支付违约金，岂不是一个违约行为而承担了双重违约责任？故该笔押金应用于冲抵拖欠的租金、物业费等，多余部分则予以返还。5.合同项下的房屋处于原告的实际控制之下，未能腾退是其自身行为所致，原告在起诉之前已经锁闭了合同项下的房屋，屋内新购置的桌椅、厨房设备、5台中央空调等价值二十余万元的物品均在原告的实际控制之下，不能完成房屋的腾退。6.注销被告林登清名下以诉争房屋为住所地办理营业执照非本案审理范围。依据原告与被告陈孙成双方之间的约定，被告陈孙成可以自行办理经营所需要的证照，对于被告陈孙成的正常经营活动，原告不得干涉。据此，被告陈孙成将房屋租赁下来并以被告林登清名义办理营业执照的行为是其正常经营行为。注销营业执照应属被告林登清与被告陈孙成之间的法律关系，与原告无关，不属于本案审理范围。7.《委托书》是被告陈孙成杜撰的，与本案无关，不能作为定案依据。被告陈孙成是某餐饮投资管理有限公司的实际负责人，印章等掌握在其手中，其利用自身优势杜撰了《委托书》，与事实不符。假使该《委托书》真实存在，那么签订房屋租赁合同的主体应该是某餐饮投资管理有限公司，而不是自然人主体陈孙成或是林登清。显然，该《委托书》是被告陈孙成为了逃避责任杜撰的，与本案并无关联，不能作为定案依据。8.其确系某餐饮投资管理有限公司的股东之一。2015年12月份，该公司的几个股东确实有开会，当时是想叫新来的人员过来管理晋安区某小吃店，仅让其整理该店的一些单据，整理后发现招商的资金不到位，会议并没有决定让其做收尾工作。
本院经审理认定事实如下：原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司与案外人张孔仙签订《房屋租赁合同》两份，约定案外人张孔仙将坐落于福州市晋安区的某05、06号商铺（以下简称讼争05、06号商铺）出租给原告使用，建筑面积分别为124.47平方米、144.2平方米，租赁期自2015年7月14日起至2020年7月13日止；租赁期内，原告有权将房屋分租或转租给第三方使用等。
2015年8月6日，原告与被告陈孙成签订《租赁合同》两份，分别约定原告将上述讼争05、06号商铺出租给被告陈孙成，租赁期限自2015年8月21日至2020年7月17日止，租赁用途经营使用。其中，05商铺第一租赁年，即2015年8月21日至2016年8月20日每月租金18151.1元，租金、物业费每两个月为一个缴纳周期，自签订合同之日起3日内，被告须向原告支付首期租金36302.2元，向物业公司支付首期物业费1627.3元，被告还应向原告缴纳租赁押金36302.2元、物业履约保证金1627.3元；06商铺第一租赁年，即2015年8月21日至2016年8月20日每月租金17603.1元，租金、物业费每两个月为一个缴纳周期，自签订合同之日起3日内，被告须向原告支付首期租金35206.2元，向物业公司支付首期物业费1891.2元，被告还应向原告缴纳租赁押金35206.2元、物业履约保证金1891.2元。两份《租赁合同》第三条均约定原告应于2015年8月21日前将租赁场地交付乙方装修，原告给被告提供装修期至2015年11月20日止，装修期内免月租金；第六条第4款约定被告逾期缴纳租金，应按拖欠金额的日千分之五支付违约金，逾期超过10日，原告有权解除合同；第7款约定被告违反本合同约定导致合同解除的，原告有权没收押金，并视情况要求被告恢复至交付时原状及赔偿损失等。
2015年9月前后，被告林登清在被告陈孙成持有的两份《租赁合同》的首部承租方及尾部落款处上签名，并作为个体经营者以讼争05、06商铺为经营场所在福州市晋安区市场监督管理局办理注册登记“晋安区某小吃店”。被告林登清从其账户向原告共转账支付《租赁合同》项下讼争05、06商铺的首期租金71508.4元、首期物业费3518.5元、租赁押金71508.4元、物业保证金3518.5元。
被告陈孙成自述作为监管和设计参与讼争05、06号商铺的装修。装修期间，装修款从被告林登清的账户对外支付。2015年11月20日装修免租届满时，因招商资金未到位，讼争05、06号商铺并未如期开业。此后，无人再向原告支付租金等各项费用，讼争05、06号商铺也未开业经营，原告联系被告陈孙成后，被告陈孙成称找被告林登清处理；被告林登清称其有电话联系被告陈孙成出面处理，但无人接听。因讼争05、06号商铺事宜未能妥善处理，原告于2016年5月23日通过EMS邮政特快专递向被告陈孙成邮寄《关于租赁合同履行一事的律师函》，该律师函无人签收于2016年6月10日退回原告处。
目前，讼争05、06号商铺处于关闭状态，因拖欠租金及部分装修款，原告与装修公司协商后于2016年9月份分别在讼争05、06号商铺加锁一把。
诉讼过程中，原告与被告陈孙成均向本院申请追加林登清为本案共同被告，本院于2016年12月7日追加林登清为本案共同被告。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《租赁合同》、中国建设银行网上银行电子回执、中国民生银行电子银行回单、《律师函》、EMS邮政快递面单及原、被告的一致陈述为据，本院予以确认。
被告陈孙成称某餐饮投资管理有限公司于2016年1月1日向其出具的落款时间为2015年7月30日《委托书》一份，内容为两被告系受某餐饮投资管理有限公司委托签订《租赁合同》，所有法律责任和债权以日后的实际办理的《工商营业执照》为准与以上委托人无关。
本院认为,原告与被告陈孙成双方订立的两份《租赁合同》合法有效，具有法律约束力，双方应依约履行。被告林登清在被告陈孙成持有的两份《租赁合同》上作为承租人签字，以其名义向原告缴纳租金、租赁押金等费用，并以讼争05、06号商铺为经营场所办理个体经营者的工商注册登记、支付部分装修工程款，被告林登清以实际行为参与讼争05、06商铺的租赁，现原告对此不持异议，故可以认定被告林登清与被告陈孙成为讼争05、06号商铺的共同承租人。两被告自2016年1月21日起未再向原告支付租金已构成违约，原告行使租赁合同解除权的条件已成就，原告主张解除双方订立的两份《租赁合同》，本院予以照准。原告主张两被告支付自2016年1月21日至2016年5月31日止拖欠的租金154935.67元，于法有据，可以支持。原告主张不予退还两被告已付的租赁押金71508.4元，符合租赁合同的约定，本院亦予以照准。租赁合同解除后，两被告应腾空并以清洁状态将讼争05、06号商铺交还原告。原告主张被告林登清应办理以讼争05、06号商铺为经营场所的工商登记注销手续，没有依据；但租赁合同解除后，“晋安区某小吃店”的经营场所不应继续登记在讼争05、06号商铺下，被告林登清有义务予以变更。原告主张两被告拖欠租金的违约金过高，鉴于原告已主张不予退还两被告已付的租赁押金以弥补损失，故其再行主张拖欠租金的违约金，不予支持。
被告陈孙成抗辩称晋安区某小吃店的实际经营者和投资人均为林登清，其不是实际承租人，没有事实依据，不予采信。某餐饮投资管理有限公司出具的《委托书》系该公司与两被告之间的内部约定，且未得到原告的认可，与本案无关联。被告林登清抗辩其非本案的适格主体，事实依据不足，不予采信。讼争05、06商铺在免租期满后，两被告未再向原告支付租金等各项费用，亦未与原告协商处理讼争05、06商铺的后续事宜，故被告林登清关于系原告怠于行使权利致损失（租金）扩大的部分应由原告自行承担的抗辩，不予采纳。被告林登清抗辩租赁押金71508.4元属于拖欠租金的备用金性质，应用于抵扣租金，与租赁合同约定不符，不予采纳。两被告虽有义务将讼争05、06商铺交还原告，但原、被告双方应相互配合、协作腾空讼争05、06商铺。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司与被告陈孙成、林登清签订的坐落于福建省福州市晋安区岳峰镇连江北路与化工路交叉处东二环泰禾广场（一期）8栋1-2层05、06商铺的《租赁合同》。
二、被告陈孙成、林登清应于本判决生效之日起十五日内支付原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司自2016年1月21日起至2016年5月31日止拖欠的租金154935.67元。
三、原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司有权不予退还被告陈孙成、林登清已缴纳的租赁押金71508.4元。
四、被告陈孙成、林登清应于本判决生效之日起三十日内腾空并以清洁状态将坐落于福建省福州市晋安区某05、06商铺交还原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司。
五、被告林登清应于本判决生效之日起十五日内办理变更晋安区某小吃店经营场所的登记注册手续。
六、驳回福州泰禾新世界商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币6463元，减半收取人民币3231.5元，由原告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司负担1098.5元，被告陈孙成、林登清共同负担2133元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 徐光智
二〇一七年一月十七日
书 记 员 游秀琴
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。