湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第04088号
上诉人（原审被告）湖南雍晟房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路金源大酒店天麟楼19层。
法定代表人潘文斐。
委托代理人邹治华，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）施文娟。
委托代理人杨凯，湖南仲声律师事务所律师。
上诉人湖南雍晟房地产开发有限公司（以下简称雍晟公司）因与被上诉人施文娟商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2014）天民初字第201号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月8日，施文娟作为买受人、雍晟公司作为出卖人签订编号为201106991414的《长沙市商品房买卖合同》，合同中约定：买受人购买出卖人建设的坐落于长沙市天心区木莲西路168号雍晟时代园（推广名：时代公馆）第1幢1414号房屋，建筑面积39.99平方米，房屋单价为6573.24元每平方米，总房价为262864元。买受人通过银行按揭贷款的方式付款，于本合同签订当日向出卖人交付首期房款82864元，剩余房款180000元采用银行按揭方式支付。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合以下第1、2项所列条件：1、已经竣工验收；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；第九条约定：水、电、燃气于2012年12月31日达到接通条件；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。如果水、电、燃气在约定期限内未达到交付条件，则出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；如果是电话通信、有线电视、宽带网络未按时达到交付条件，则出卖人按日向买受人支付10元每项的违约金……。第十条约定：“该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，……买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。……出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。……”第十一条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：……逾期超过60日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算项买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日向买受人支付违约金。”第二十三条约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。……”2012年4月29日，施文娟向雍晟公司支付购房款20000元；2012年5月8日，施文娟向雍晟公司支付购房款62864元；2012年7月7日，施文娟向雍晟公司支付购房款180000元。2012年12月22日，雍晟公司向“雍晟时代公馆的业主们”发出《致歉信》，其中注明：“项目原定于2012年12月31日交房，但因长沙市汛期雨水天数历史最高、创建全国文明城市复检……等不可抗力因素，致使项目工期稍有滞后……我们承诺会在保证质量的前提下加快收尾工程进度，力争在2013年3月20日前陆续将雍晟时代公馆……交付给广大业主。”2013年3月5日，雍晟公司向施文娟发出《收房通知书》，告知“您所购买的雍晟时代园项目已达到合同约定的交付条件，现正式发函通知您前来办理收房手续……于2013年3月18日，前往营销中心办理身份确认收房手续……”。另查明，庭审中，施文娟陈述实际于2013年5月3日收房，雍晟公司对此予以认可；雍晟公司认可燃气于2013年8月份才开通。雍晟公司在庭审中表示，2013年3月19日，雍晟公司符合了80%的交房条件，但有些业主房屋漏水及燃气没有开通，交房就延迟了些。施文娟陈述第三项诉讼请求即延期交房的损失是基于可预期利益提出的。另查明，湖南省气象档案馆于2013年7月11日出具证明，注明：长沙市马坡岭国家基本气象站2011年年降水量为936.1毫米（降水天数为123天），2012年年降水量为1829.3毫米（降水天数为174天）。
2014年1月8日，施文娟起诉至原审法院，请求判决：1、判决雍晟公司向施文娟支付延期交房的违约金4810元（以购房款总额262864元为基数按每日万分之一计算至2013年7月2日）；2、判决雍晟公司向施文娟支付延期交付基础设施的违约金7260元（每日按30元计算至2013年8月30日）；3、判决雍晟公司向施文娟支付延期交房的损失4800元（以每月800元计算至2013年7月2日）；4、判决雍晟公司向施文娟支付档案查询费60元；5、本案的诉讼费由雍晟公司承担。
原审法院认为：施文娟、雍晟公司所签商品房买卖合同是合同当事人真实意思表示，符合法律规定。合同合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。施文娟已履行了付款义务，雍晟公司应按期交房。商品房买卖合同中约定：出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当已经竣工验收，并满足合同约定的水、电、燃气于2012年12月31日达到接通条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户的条件。虽然施文娟收到了《收房通知书》，但经庭审查明，燃气于2013年8月才正式开通，雍晟公司庭审中认可2013年3月19日有些业主房屋漏水及燃气没有开通，交房就延迟了些，可知，2013年3月18日，施文娟的房屋还没有达到商品房买卖合同中约定的交付条件。本案中雍晟公司实际交房日期为2013年5月3日，雍晟公司也予以认可，故雍晟公司构成违约，应承担违约责任，应以实际交房日期确认雍晟公司的违约时间。根据合同第九条和第十一条的约定，水、电、燃气在约定期限内未达到交付条件，则出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任；雍晟公司延迟交房的，按日计算向施文娟支付全部已付款万分之一的违约金。上述约定不违反法律规定，合法有效，故雍晟公司应承担自违约之日起至实际交房之日止的违约金，雍晟公司应向施文娟支付违约金262864×0.0001×123天（2013年1月1日至2013年5月3日）=3233.22元。对施文娟要求违约金计算至2013年7月2日为止的诉讼请求，不符合合同约定，原审法院对从2013年5月4日起至2013年7月2日止的违约金诉讼请求不予支持。对施文娟要求雍晟公司支付延期交付基础设施的违约金的诉讼请求，施文娟未向原审法院提交雍晟公司电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路没有敷设到户的证据，而合同中对于燃气延期开通并没有约定单独的违约责任，故对此诉讼请求，原审法院不予支持。对施文娟要求雍晟公司向其支付延期交付的损失4800元的诉讼请求，施文娟庭审中陈述这是基于可预期利益所提出的诉讼请求，原审法院认为，违约金的约定就是雍晟公司对施文娟因交付迟延所造成可期利益损失的一种补偿，而再另行计算可预期利益损失属于重复计算，既没有合同的约定，也不符合法律规定，故对此诉讼请求，原审法院不予支持。对施文娟要求雍晟公司向其支付档案查询费60元的诉讼请求，因施文娟未向原审法院提交原件，原审法院无法核查该60元是否真实产生，故对该诉讼请求，原审法院不予支持。对雍晟公司有关不可抗力的抗辩意见，因雍晟公司未向原审法院提供足以证明2012年的降水天数与降水量构成自然灾害、不可克服其对工期影响的相关证据，原审法院无法认定2012年的降水天数与降水量构成不可抗力，故对此抗辩意见，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款之规定，遂判决如下：一、限湖南雍晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向施文娟支付违约金3233.22元；二、驳回施文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费225元，由湖南雍晟房地产开发有限公司承担。
上诉人雍晟公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院对本案部分事实认定错误，适用法律不当。因为该合同第十三条约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”现上诉人因2012年、2013年天气降雨天数及降雨量过多导致延期交房，属不可抗力，不应承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决或依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人施文娟答辩称：上诉人作为专业的房地产开发公司，对于施工的期限应该有合理的安排，不能以降雨增多为由延迟交房。且合同约定出现不可抗力时要及时通知对方，并在不可抗力结束后30天内提供证据予以证明，而本案中，上诉人既没有告知不可抗力出现也没有提供相应证据。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：2012年降水量增多是否属于不可抗力以及上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任。根据双方商品房买卖合同的约定，雍晟公司作为出卖人应当在2012年12月31日前向施文娟交付商品房，但雍晟公司已超出合同约定的时间向施文娟发出《收房通知书》，雍晟公司已明显构成违约。雍晟公司提交的长沙市马坡岭国家基本气象站的证明只能表明2012年降水量较2011年有明显增多，并不能证明2012年降水量增多已构成不可抗力中的自然灾害。由于雍晟公司逾期交房的行为已明显构成违约，且没有法定或约定的免责事由，故雍晟公司应当就其逾期交房的违约行为承担相应的民事责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人雍晟公司的上诉理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费225元，由雍晟公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年九月二十八日
书记员 黄 银
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。