.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区固原市原州区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0402民初1340号原告（反诉被告）：袁巧云，女，1990年6月3日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，居民，住固原市。委托诉讼代理人：王田雨、王富福，宁夏平瑞律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张录，男，1957年5月18日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，居民，住固原市。被告（反诉原告）：杜志莲，女，1960年1月2日出生，汉族，宁夏固原市人，高中文化，居民，住固原市。委托诉讼代理人：张录，男，1957年5月18日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，居民，住固原市原州区政府街*****号，系被告丈夫，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张金鹏，男，1981年7月5日出生，汉族，宁夏固原市人，大学文化，个体户，住固原市。委托诉讼代理人:张晋海，男，1987年7月18日出生，宁夏固原市人，高中文化，个体户，住固原市原州区政府街*****号，系被告张金鹏弟弟，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）:张晋海，男，1987年7月18日出生，宁夏固原市人，高中文化，个体户，住固原市。被告：固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场，住所地：宁夏固原市原州区文化东街19号。法定代表人：张金鹏，系该广场总经理。被告（反诉原告）：固原宁新房地产开发有限公司，住所地：宁夏固原市原州区文化街19号。法定代表人：张录，系该公司董事长。委托诉讼代理人，王彦林，男，1984年8月4日出生，汉族，宁夏中宁县人，大学文化，居民，住固原市，系该公司法务专员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张晓东，宁夏张岳律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）袁巧云与被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海、被告固原宁新房地产开发有限公司金海帝豪商业广场（以下简称固原帝豪广场）、被告（反诉原告）固原宁新房地产开发有限公司（以下简称固原宁新公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告袁巧云申请对涉案租赁物装修部分进行鉴定，经本院委托后，鉴定结论已作出。原告（反诉被告）袁巧云的委托诉讼代理人王田雨、王富福，被告（反诉原告）张录、杜志莲的委托诉讼代理人张录、张金鹏的委托诉讼代理人张晋海、张晋海、被告（反诉原告）固原宁新公司的法定代表人张录及其委托诉讼代理人王彦林、张晓东到庭参加了诉讼，被告固原帝豪广场经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）袁巧云向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与宁夏金海帝豪商业管理有限公司签订的固原帝豪商业广场《商铺租赁联营合同》及原告与固原帝豪广场及宁新公司之间的租赁关系无效；2、依法判令六被告返还原告租金65666.00元，空调费、水费、物业费等97663.00元；3、依法判令六被告赔偿原告商铺装修费用869222.00元、行政罚款1000.00元（上述三项合计1033551.00元）；4、本案诉讼费由六被告承担。事实与理由：2014年7月6日，宁夏金海帝豪商场管理有限公司与原告袁巧云签订了《商铺租赁联营合同》。合同约定，租赁物建筑面积为1333.89平方米，租金为每月每平方米30.00元，租期为5年，自2014年10月1日至2019年10月1日，并约定2014年10月1日至2015年1月1日为免租期。商场开业日期提前或者延期均以商场实际开业日期为起租日期，商场实际开业时间为2014年12月27日。合同还就租赁物装修、履约保证金缴纳和违约责任等内容作了明确约定。租赁合同签订后，原告与其叔父袁志信一起对租赁商铺进行了同规格整体装修，共花费装修费2671114.00元。二人以租赁面积比例分摊了装修费，原告分担装修费822322.00元，另外，原告对在招商过程中约定的由宁夏金海帝豪商场管理有限公司负担铺设的670平方米公共通道铺设了地板砖，共花费46900.00元。2016年7月29日，因租赁物不符合消防法相关规定，导致无法办理营业执照，租赁物被固原市市场监督管理局查封，原告遂自行撤离场地，后被告固原帝豪广场自行经营该租赁物。原告在租赁使用过程中向宁夏金海帝豪商场管理有限公司和固原帝豪广场共缴纳租赁费65666.00元、物业费60670.00元（2014年12月27日至2016年4月2日，15个月零5天，每月4001.60元）、空调费28081.00元、水费8912.00元。原告在申请办理工商营业执照时，固原市消防支队于2015年10月8日出具《不同意投入使用、营业决定书》，确定原告经营的场所不符合消防要求，不同意投入使用，导致该合同因违反法律强制性规定无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，宁夏金海帝豪商场管理有限公司在明知其出租物达不到消防法要求的小吃城经营条件，仍与原告签订《商铺租赁联营合同》而导致合同无效，致使原告签订的合同目的不能实现，原告花费商铺装修费用869222.00元的损失应当赔偿，原告因此被固原市市场监督管理局处罚1000.00元。被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海、固原宁新公司辩称：其一、原告请求确认《商铺租赁联营合同》无效的理由不能成立。宁夏金海帝豪商场管理有限公司所属的固原帝豪广场地下一层至地上五层的43191.10平方米的商场（包括原告租赁的1333.89平方米）整体通过了投入使用、营业前消防安全检查验收，取得了消防安全检查合格证，符合《中华人民共和国消防法》第十三条规定，不属于消防法规定的禁止投入使用的建设工程。宁夏金海帝豪商场管理有限公司与原告签订的《商铺租赁联营合同》未违反《中华人民共和国消防法》的强制性规定。根据《中华人民共和国消防法》第十五条：”公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”的规定，作为经营小吃城的原告即本案租赁标的物使用人，在其对租赁物进行装饰装修后，申报消防安全检查的义务主体是租赁标的物使用人即原告。在其申报消防安全检查时，因其装饰装修后因自动报警系统故障、防火卷帘联运功能不能实现及员工消防培训不合格，消防机构于2015年10月8日、2016年6月17日出具《不同意投入使用、营业决定书》，确认原告经营场所不符合消防要求，不同意投入使用。原告却将责任归咎于被告方，主张《商铺租赁联营合同》无效于法无据。涉案《商铺租赁联营合同》是双方真实意思表示，不具有合同法第五十二条及其他法律法规规定的无效情形，当属合法有效合同。其二、原告要求被告方返还租金、空调费、水费、物业费等费用的诉讼请求不能成立。原告自其入住经营至其撤场期间，无论其是否有营业执照或者是否经消防检查同意投入使用租赁标的物，客观事实是其实际在经营和收益，其应当按照《商铺租赁联营合同》的约定，向被告方缴纳租金、水电费、物业费、空调费为原告在使用租赁物时实际产生并消费的费用，应当由原告承担，不存在返还的问题。相反，原告在合同期限未届满的情况下擅自撤场，并拖欠被告方租金等费用已构成违约。其三、原告要求被告方赔偿装修费用的诉讼请求不符合法律规定。《商铺租赁联营合同》对因合同一方当事人违约导致解除合同后装饰装修如何处理未作约定，应当适用法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条：”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”之规定，原告擅自撤场，拖欠被告方租金等费用，导致合同不能履行，已构成违约。其赔偿装饰装修的请求不应得到支持。其四、原告要求被告方赔偿行政罚款的请求亦不能成立。固原市市场监督管理局对原告罚款1000.00元是因其未办理营业执照，违法经营造成。被告方并未强制原告无证经营，更何况不能办理营业执照是原告对租赁标的物装饰装修后未通过消防检查所致，与被告方没有任何关系，被告方不应当赔偿该笔费用。综上所述，被告方请求人民法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告方的合法权益。被告固原帝豪广场未作答辩，亦未提供书面答辩状及证据材料。被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海、固原宁新公司反诉称：反诉请求：1、请求依法确认原告与宁夏金海帝豪商业管理有限公司签订的《商铺租赁联营合同》有效；2、请求依法解除《商铺租赁联营合同》；3、请求依法判令原告向四被告支付2017年4月15日前拖欠的租赁费1043193.30元、物业费82033.30元、水费32156.00元、空调费26365.90元，共计1183748.50元；4、请求原告袁巧云支付2017年4月16日至实际搬离之日的租金及物业费；5、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：四被告为原宁夏金海帝豪商场管理有限公司的股东，该公司成立于2013年12月12日，主要经营管理位于固原市文化街帝豪商业广场的商铺，在宁夏金海帝豪商场管理有限公司管理帝豪商业广场商铺期间，于2014年10月1日同原告袁巧云签订《商铺租赁联营合同》，约定将宁夏金海帝豪商场管理有限公司管理经营的商铺1333.87平方米租赁给原告袁巧云，租金为每月每平方米30.00元，物业费每月每平方米3.00元，租赁期限为五年，原告在合同期限未届满的情况下，擅自撤场，并拖欠五被告租金等费用共计1183748.50元（其中撤场前欠租金703051.30元、物业费48018.74元、水费32156.00元、空调费26365.80元，合计809591.84元；撤场后产生的租金340141.95元、物业费34014.56元，合计374156.51元），租赁期间使用的水费、电费、中央空调费由原告承担。双方签订的《商铺租赁联营合同》目前依然有效，应予依法解除。宁夏金海帝豪商场管理有限公司于2015年5月29日经批准注销，其权利和义务由公司原四位股东承担和享有。原告（反诉被告）袁巧云对被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海、固原宁新公司的反诉请求及反诉事实与理由辩称，其一、被告张录、杜志莲、张金鹏、张晋海不是适格的反诉原告。首先，原告与该四被告之间没有签订《商铺租赁联营合同》。其次，2014年8月22日，涉案房屋所有权登记在被告固原宁新公司名下，根据原告与宁夏金海帝豪商场管理有限公司于2014年7月6日签订的商铺租赁合同第五条第十四款的约定，合同履行期间租赁房屋所有权发生转移，所有权取得方即为本案的当然出租方。因此，自2014年8月22日，原告与被告固原宁新公司之间形成租赁合同关系；其二、租赁期间的相关费用已经全部交清，原告于2016年8月4日被强制停止营业后无法继续经营，自行撤场，撤场后原告多次要求搬离剩余物品，但被告拒绝，因此，自撤场后相关费用是被告扩大损失的结果，不应当由原告承担，且相关水费、空调费、电费、物业费等撤场后原告并未使用，因此，被告的反诉请求没有法律依据。原告（反诉被告）袁巧云围绕其诉讼主张提供了证据：《商铺租赁联营合同》、固原市不动产登记信息查询单、《宁夏固原市帝豪商业广场室内装修消防设计文件》、《固原市公安消防支队不同意投入使用、营业决定书》、个体工商户名称预先核准通知书、《固原市工商行政管理局原州区一分局责令改正通知书》、《固原市工商行政管理局原州区一分局行政处罚决定书》、固原市工商行政管理局原州区一分局出具的现场笔录、固原市非税收入专用缴费通知单、收款收据、工作联系单、消防电子图纸、五层美食城平面布局图、地板平面图、天棚平面图、照片、材料费证据清单和工时费证据清单、珠海市弄潮企业策划有限公司出具的证明、收款收据、收条、终止合同协议、营业员领款单、手机短信、邮政银行业务凭单及取款凭单、中国建设银行存款凭条、中国邮政银行交易明细单、工程造价鉴定意见书。上述证据中《商铺租赁联营合同》、固原市不动产登记信息查询单、《宁夏固原市帝豪商业广场室内装修消防设计文件》、收款收据、工作联系单、《固原市公安消防支队不同意投入使用、营业决定书》、《固原市工商行政管理局原州区一分局责令改正通知书》、《固原市工商行政管理局原州区一分局行政处罚决定书》、固原市工商行政管理局原州区一分局出具的现场笔录、固原市非税收入专用缴费通知单、工程造价鉴定意见书形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。上述证据中个体工商户名称预先核准通知书、消防电子图纸、五层美食城平面布局图、地板平面图、天棚平面图因与本案不具有关联性，本院不予采信。上述证据中照片、材料费证据清单和工时费证据清单、珠海市弄潮企业策划有限公司出具的证明、收款收据、收条、终止合同协议、营业员领款单、手机短信、邮政银行业务凭单及取款凭单、中国建设银行存款凭条、中国邮政银行交易明细单形式来源不合法，部分内容不真实，且与本案不具有关联性，本院不予采信，不能作为定案依据。被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海、固原宁新公司围绕其反诉主张及本诉反驳意见提供了证据：注销证明、公司清算报告、房屋所有权证、《商铺租赁联营合同》、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、固原市公安消防支队向原告下发的不同意投入使用、营业决定书、原告租赁商铺费用明细清单、收款收据。上述证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。本院经审理认定事实如下：2014年7月6日，宁夏金海帝豪商场管理有限公司与原告袁巧云签订了一份《商铺租赁联营合同》，双方约定原告承租该公司位于固原文化街帝豪商业广场五层商铺用于经营小吃城，租赁期限5年，自2014年10月1日至2019年10月1日，其中2014年10月1日至2015年1月1日为免租期。商铺建筑面积1333.89平方米，租赁费每月每平方米30.00元。租赁期间，商铺使用的水、电费、中央空调运行费用及管理费均由承租人承担。物业费与商铺租赁费同步收取，每月每平方米3.00元。每期缴纳三个月租赁费和物业费。合同中约定了保证金，但原告并未缴纳。商场实际开业时间为2014年12月27日。宁夏金海帝豪商业广场投入使用、营业前消防安全检查合格，并由固原市公安消防支付向该广场颁发了合格证书。原告袁巧云承租商铺后，对该商铺进行了装饰装修，支出装饰装修费用676601.16元。并对商铺内原有的消防设施进行了改造，但未通过消防检查合格，也未取得营业执照。2015年10月8日，固原市消防支队向原告袁巧云出具《不同意投入使用、营业决定书》，确定原告经营的商铺不符合消防要求，不同意投入使用。2016年8月4日，原告袁巧云私自撤场。原告袁巧云经营期间向商场缴纳水费8918.50元、租赁费57266.00元、物业管理费40018.00元、空调费28081.60元，共计134284.10元。截止2017年4月15日，原告袁巧云拖欠商场水费32156.00元、租赁费1043193.30元、空调费26365.80元、物业管理费82033.30元，共计1183748.40元。合同还约定，合同履行期间租赁物所有权发生转移，所有权取得方即为本案的当然出租方。另查明，2015年5月29日，宁夏金海帝豪商场管理有限公司注销，涉案商铺的所有权于2014年8月22日登记在固原宁新公司名下。本院认为，本案原告袁巧云与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的《商铺租赁联营合同》，是在双方当事人充分协商的基础上达成的一致意见，系双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。至于原告承租商铺经营小吃城，为达到消防安全，消防设施由谁安装，因双方当事人在合同中未约定，按照我国《消防法》，结合交易习惯，应当由承租方对其承租的商铺为达到消防安全而安装消防设施。况且，原告经营的帝豪商业广场整体消防检查是合格的，其他商户同样经营各种小吃，其商铺消防安全均由各商户自行安装并取得检查合格，领取营业执照。故原告以其承租的商铺消防检查不合格为由要求确认涉案合同无效的理由不能成立，该商铺消防安全不合格，并不符合我国《合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，故原告袁巧云以其与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的《商铺租赁联营合同》无效为由主张返还其向被告方缴纳的各种费用及装饰装修费的请求既无事实根据，又无法律依据，其全部主张本院不予支持。相反，被告固原宁新公司以原告袁巧云在履行涉案合同过程中未按合同约定履行支付各种费用的行为构成违约的理由成立。原告袁巧云在涉案合同未解除的情况下未向被告方履行解除合同的告知义务，且未征得被告方同意解除合同的情况下私自撤场，造成被告方的各种费用损失均应由原告袁巧云承担。至于因原告袁巧云违约解除合同后，其装饰装修商铺所花费用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定来看，原告袁巧云装饰装修所花费用应由其自己承担。鉴于原告袁巧云私自撤场后未向被告方履行告知义务，亦未征得被告方同意，故涉案合同约定的各种费用本院酌情确定计算至开庭前两日，即2017年4月15日。至于反诉被告的主体资格问题。因涉案合同明确约定商铺所有权归谁，谁将享有承租权。因此，合同当事人宁夏金海帝豪商场管理有限公司注销后，被告固原宁新公司当然为反诉被告的适格主体。其余被告均不是适格的反诉被告主体。庭审中，被告固原帝豪广场未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩、反驳等权利，本院依法缺席判决。综上所述，原告的诉请不能成立，其诉讼主张本院不予支持。被告的反诉请求成立，其反诉主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告袁巧云与宁夏金海帝豪商场管理有限公司签订的《商铺租赁联营合同》；二、由原告（反诉被告）袁巧云于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）固原宁新房地产开发有限公司支付拖欠的水费32156.00元、租赁费1043193.30元、空调费26365.80元、物业管理费82033.30元，共计1183748.40元；三、驳回原告（反诉被告）袁巧云的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张录、杜志莲、张金鹏、张晋海的反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）固原宁新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14102.00元（原告已预交），由原告袁巧云负担。案件反诉费15454.00元（被告已预交），由原告袁巧云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长张清伟代理审判员马兰人民陪审员马正刚二〇一七年十一月二十日书记员马丽琴