湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0481民初1803号
原告：许红姣。
委托代理人：崔扬。
委托代理人：李小平。
被告：耒阳市深发房地产开发有限公司。
法定代表人：刘少云。
委托代理人：曾海霞。
委托代理人：曾琳燕。
原告许红姣诉被告耒阳市深发房地产开发有限公司（以下简称深发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理。依法由审判员方维适用简易程序于2017年8月28日、9月29日两次公开开庭进行了审理。原告许红姣的委托代理人李小平、被告深发公司的委托代理人曾海霞、曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、被告继续履行合同，立即向原告交付符合合同约定的房屋；2、被告自2012年11月1日起以256000元购房款为基数，按照每天万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金，直至被告实际交付符合约定的房屋之日止（暂计算至2017年7月1日，违约金为130790.40元）；3、被告根据合同约定，履行提交资料、办理房屋权属证书的义务；4、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月4日，原告与被告签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的和谐花园15号楼1502室住房一套，总价款256000元，被告应于2012年10月31日前向原告交付综合验收合格的商品房，逾期交房，需向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告开具了购房发票。后因被告未能在约定的时间内交房，经15栋业主交涉，达成《和谐花苑15栋业主与耒阳市深发房地产开发有限公司协议书》，协议约定：被告若超过2013年12月31日仍未交房屋的，需按照购房合同规定自交房日期起始至实际交付之日止，按已交总房款每日万分之三的标准支付违约金。协议签订后，被告仍未向原告交付符合约定的房屋。原告及其他业主多次向耒阳市信访局、市住房和城乡建设局反映，政府有关部门也多次组织双方协商调解，然而至今被告仍未履行交房义务。原告认为，被告应当按照合同向原告交付验收合格的房屋，被告逾期交房，已构成违约，应当向原告支付逾期违约金。
被告辩称：一、房屋已经交付使用，被告不再承担违约金；二、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；三、原告请求的违约金金额过高，应当适当减少。
经审理查明:2011年10月4日，原告与被告签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定：1、买受人（即原告，下同）购买出卖人（即被告，下同）开发的和谐花园15号楼1502室住房一套[预售许可证：耒预许字（2011）第044号]，建筑面积共93.41平方米，总价款256000元。首付款应支付86000元，贷款17万元，逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；2、出卖人应于2012年10月31日前向买受人交付经综合验收合格的商品房。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；3、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告实际向被告支付了全部购房款256000元，但被告未在2012年10月31日前向原告交房。2013年10月8日，和谐花苑15栋的买受人代表冯海峰代表原告在内的买受人与被告达成《和谐花苑15栋业主与耒阳市深发房地产开发有限公司协议书》，约定：1、出卖人必须在2013年12月31日前将房交付买受人，若超过此期限，出卖人须按购房合同规定自交房日期起始至实际交付之日止，按已交总房款每日万分之三的标准向买受人支付违约金；2、出卖人若于2013年12月31日交房，出卖人须按购房合同规定自交房日期起始至实际交付之日止按日向买受人支付已交总房款万分之二的违约金。涉案房屋至今未通过验收并作验收备案登记，但原告在本案起诉之前，接收了被告交付的约定房屋，2016年6月23日，原告在《关于和谐花苑15栋业主开通电卡购电相关事项须知》上已签名。经本院2017年9月23日现场勘验，原告已为和谐花苑15栋1502号房屋即涉案房屋装修入住。由于原告不承认已接收房屋，为此要求被告继续承担逾期交付房屋的违约责任，多次向有关部门投诉，从而引起纠纷。
2017年3月13日，经湖南丹阳律师事务所委托，耒阳市价格认证中心作出耒价认定（2017）238号价格认定结论书，评定耒阳市和谐花苑15栋商品房中建筑面积83.33平方米的商业房，2013年度的租金为400元/月；2014年度的租金为500元/月；2015年度的租金为700元/月；2016年度的租金为1000元/月。
以上事实，有原、被告的陈述，有《耒阳市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（代开）》、《和谐花苑15栋业主与耒阳市深发房地产开发有限公司协议书》、关于“和谐花苑”业主给书记、市长信箱来访一事的回复、《关于和谐花苑15栋业主开通电卡购电相关事项须知》、《和谐花苑15号楼入住情况现场勘验表》、耒阳市价格认证中心《关于和谐花苑小区三套住宅用房租金合理价格水平的（市场零售价格）价格认定结论书》等证据予以证实，上述证据经庭审质证属实，均予以认定。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《耒阳市商品房买卖合同》、《和谐花苑15栋业主与耒阳市深发房地产开发有限公司协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告依据合同已向被告支付了全部购房款，因被告未按商品房买卖合同约定时间交付房屋，逾期交付房屋，酿成纠纷，应当承担违约责任。原告在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，并接收了未作验收备案登记的涉案房屋，是原告对其民事权利的合法处分，予以认可。原告诉称被告至今仍未交房，与事实不符，不予采纳。对原告请求判令被告立即向原告交付符合合同约定房屋的诉讼请求，不予支持。关于交房时间，原告已在2016年6月23日向物业管理人申请开通电卡、水卡，可见原告此时已有实际管理涉案房屋的能力，因此，应认定原告已在2016年6月23日前接收了涉案房屋，被告逾期交房时间为44个月。关于逾期交房违约金，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”，原告未提供证据证实因被告逾期交房给原告造成的损失具体情况，故本院确定原告的损失为涉案房屋的租金损失，被告提供的证据可以证实涉案房屋2013年度所在的地段租金为每月400元，2014年度所在的地段租金为每月500元，2015年度所在的地段租金为每月700元，2016年度所在的地段租金为每月1000元，故原告请求按日万分之三计算的逾期交房违约金2304元/月（256000元×3‱×30天），明显高于每月租金的30%[其中2012年度、2013年度：（2304元-400元）÷400元=476%；2014年度：（2304元-500元）÷500元=360.8%；2015年度：（2304元-700元）÷700元=229.1%，2016年度：（2304元-1000元）÷1000元=130.4%]，应予调整，被告共逾期44个月交付房屋（其中2012年2个月，2013年、2014年、2015年各12个月，2016年6个月），故本案逾期交房违约金调整为33800元[（400元+400×30%）×14个月]+[（500元+500元×30%）×12个月]+[（700元+700元×30%）×12个月+[（1000元+1000元×30%）×6个月）]。原告要求被告支付逾期交房违约金130790.4元中的33800元，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定，不予支持。原告请求的被告应根据合同约定，履行提交资料、办理房屋权属证书的义务，因原告要求被告提交的资料内容不明确，故不予支持。被告关于已向原告交付了房屋的主张，与查明的事实相符，予以采纳；关于请求适当降低逾期交房违约金的主张，符合法律规定，予以采纳；关于原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，不符合法律规定，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十六条、第十七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
一、被告耒阳市深发房地产开发有限公司向原告许红姣支付逾期交房违约金33800元，限本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告许红姣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7102元，减半收取3551元，由原告负担100元，被告负担3451元。原告已垫付3451元,被告应在执行中清偿。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 员 方维
二〇一七年十二月六日
代理书记员 郑婷
校对责任人：方 维 打印责任人：郑婷
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附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。