江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1369号
上诉人（原审被告）：徐州康恒市场管理有限公司，住所地徐州市黄河小区农贸市场一层25#。
法定代表人：滕跃，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程栋，江苏红杉树律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈兴成，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁慧菊，个体户。
委托诉讼代理人：秦波。
委托诉讼代理人：秦世坤。
上诉人徐州康恒市场管理有限公司（以下简称康恒公司）因与被上诉人梁慧菊排除妨害赔偿损失纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第0587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人康恒公司的委托诉讼代理人程栋、被上诉人梁慧菊及其委托诉讼代理人秦波、秦世坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人康恒公司上诉请求：撤销一审法院判决依法改判，本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人梁慧菊在一审时提交的涉案房产租赁合同为2014年签订，延长了双方原约定的租赁期限，应视为新的租赁合同。而2012年5月15日，涉案房屋的原产权人姚新建将涉案房产抵押给铜山锡州银行，并办理了抵押登记。本案中铜山锡州银行对涉案房产的抵押权在先，被上诉人梁慧菊的承租权在后，根据相关法律规定，被上诉人梁慧菊的承租权对涉案房产的受让人铜山锡州银行不具有约束力。铜山锡州银行于2015年2月4日将涉案房产委托给上诉人康恒公司管理，上诉人并不负有告知解除租赁关系义务，有权直接要求被上诉人搬离。且被上诉人梁慧菊与徐州黄河农贸市场管理中心（以下简称市场管理中心）签订租赁合同时，铜山锡州银行已经申请法院拍卖涉案房产，拍卖是已经进行了公告，履行通知义务。2、上诉人在2015年2月8日后即对涉案房产享有管理权，上诉人与被上诉人已签订经营管理合同、附件，上诉人已实实在在为被上诉人提供服务的情况下，要求被上诉人支付服务成本并不违反法律规定。3、上诉人并不存在妨害被上诉人梁慧菊经营的问题。4、被上诉人梁慧菊自行搬离涉案房屋，并未举证证实其具体损失，一审参照2014年度分细行业标准酌定支持其损失，无事实和法律依据。5、一审并未认定被上诉人梁慧菊与徐州黄河农贸市场管理中心补签合同的效力，未明确其承租权何时到期，且判决前后矛盾。6、市场管理权是一种行政权，并非人民法院司法认定管辖范围，一审判决显然越权。7、被上诉人与原房屋所有人或者管理人存有明显恶意，价格低于市场指导价格70%-80%，一审法院未对该部分事实进行审查，存在明显疏漏。一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。
被上诉人梁慧菊答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
被上诉人梁慧菊向一审法院起诉请求：判令被告停止对其合法租赁权与经营权的侵害，赔偿原告从2015年1月16日-2015年4月15日期间的经营损失15000元（按5000元/月计算，共计3个月）；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：市场管理中心于2004年8月6日设立，企业住所为黄河农贸市场一层25#，产权属性为自有产权，投资人为孙晓露，所属行业为市场管理，一般经营项目为摊位租赁、房屋租赁、市场管理咨询、投资理财咨询服务、生鲜食用农产品销售，企业状态为在业，营业执照状态为有效。
徐州市黄河小区农贸市场原所有权人为姚建新、孙晓露等人。姚建新与市场管理中心的登记投资人孙晓露当时系夫妻关系。市场管理中心设立后，长期对徐州市黄河小区农贸市场（即徐州市黄河新村农贸市场、徐州市黄河农贸市场）进行管理经营。
涉案房屋座落于徐州市黄河小区农贸市场14#-2#（117）号，原所有权人为姚建新，所有权证号为147853，房屋幢号为14幢、房号为2#（117）号，房屋总层数为7层，所在层数为1层，建筑面积为65.5平方米。
原告在徐州市黄河小区农贸市场长期租用两间房屋，用于经营包子、饺子、馄饨、元宵等小吃。其中一间为涉案房屋，商铺名为食在香面食馆，主要用于经营包子、水饺、馄饨等小吃。
2012年1月15日，原告向市场管理中心交纳涉案房屋押金及租金计5600元，期限为2012年1月20日至2月20日。自此开始，原告一直持续向市场管理中心交纳涉案房屋的摊位租赁费，并一直实际交付租赁费至2015年12月31日止。
2012年5月15日，姚建新将涉案房屋抵押给铜山锡州银行，抵押期限为36个月，并办理了抵押登记，他项权证号为155993。
2013年11月7日，被告康恒公司设立，企业住所也登记为徐州市××小区农贸市场××#，住所产权为租赁使用权，法定代表人为程梁，所属行业也为市场管理，一般经营项目为市场管理服务、生鲜食用农产品销售，企业状态为在业，营业执照状态为有效。
2013年11月27日，姚建新因与被告康恒公司法定代表人程梁等人之间的债务纠纷，本院作出（2013）泉执字第3526-2号民事裁定书，将徐州市黄河小区农贸市场一层25#房产所有权及土地使用权（建筑面积为1883.07平方米）过户至史为登和程梁、谢淑静名下（按份共有，份额为：史为登占9%，程梁、谢淑静占91%）。
被告康恒公司设立后，于2013年11月进驻徐州市黄河新村农贸市场。被告在进驻该农贸市场后，向市场业户发出一份公示，内容为：“关于黄河新村农贸市场业主委员会改为黄河新村农贸市场业户委员会。黄河农贸市场于2014年1月由全体业户选举业主委员会，结果如下，会长：惠景忠。组员：范继甫、曹体景、张窦（张大干）、秦伟、焦中兴、王宪民、王以新（今年外围摊位增补）、彭亮、张喜峰。以上结果是按所有业户选票统计排名结果。按照相关规定现改名为黄河农贸市场业户委员会。由所有业户签字确认。”该公示有朱丽娟、王洪亮、彭亮等几十名业户签字，但原告并未签字。
被告称：上述“公示”的内容只是口头告知原业主委员会，出示了相关文件，没有在黄河农贸市场内进行公示，没有任何规定要求必须进行公示。被告未向本院提交其出示相关文件的相应证据。
2014年4月1日，该黄河农贸市场业户委员会向各业户发出一份业户告知书，内容为：“黄河农贸市场各业户：徐州市康恒农贸市场管理有限公司于2013年11月负责市场管理。由于市场前管理单位徐州黄河农贸市场管理中心不仅将市场摊位费收取至2015年底，还将业户缴纳的电费挪用，造成市场停电近一周。康恒公司接管后，垫付电费，并投资改造了市场周边道路、公用设施等。因市场如正常经营需保安、保洁、垃圾清运、电工、市场管理人员工资等，每年基本费用支出就近六十万元，康恒公司提出停业。为维护广大业户利益，经与康恒公司协商，要求市场每户业户交纳物业服务费3754元，不足部分由康恒公司负担。现特此告知。”
被告陈述：业户委员会的成立是由于原市场管理方因各种原因，拖欠水电费并违法收取了相关费用，被告接收房屋后，准备关闭市场，由所有的业户自发选举出业户委员会，并在被告市场办公室公示栏进行了公示。但被告未向本院提供其进行公示的相应证据。
2014年4月24日，因姚建新、孙晓露等与铜山锡州银行之间的债务纠纷，徐州市铜山区人民法院作出（2014）铜执字第00326-1号民事裁定书，并于2014年4月25日向被告送达该民事裁定书及（2014）铜执字第00326号协助执行通知书，要求被告协助执行下列项目：一、扣留、提取被执行人姚建新、孙晓露所有的在徐州市康恒市场管理有限公司房屋租金收入3800000元至徐州市铜山区人民法院。二、不得改变目前房屋的现状。
2015年2月3日，被告康恒公司向原告发出一份缴费通知，内容为：“梁慧菊：1、你欠我公司小吃城装潢、设施费（六户总计叁万元），每户分摊费5000元。2、分摊公共面积电费600元整。3、管理费1年零15天3600*12*12.5=3750元。以上费用合计人民币9350元。请予三日内缴清，否则承担所有法律责任。”
2015年2月3日，徐州市铜山区人民法院作出（2014）铜执字第00326-5号民事裁定书，将徐州市黄河农贸市场内姚建新、孙晓露所有的共六套房屋（包括涉案房屋）一并抵偿给铜山锡州银行所有。
2015年2月4日，铜山锡州银行向被告康恒公司出具一份委托书，将（2014）铜执字第00326-5号民事裁定书中抵偿给铜山锡州银行的六套房屋（包括涉案房屋）一并委托给被告管理。委托书内容为：“徐州康恒市场管理有限公司：我公司与姚建新、孙晓露等因金融借款合同纠纷一案，……铜山区人民法院于2015年2月3日向我公司下达了（2014）铜执字第00326-5号民事裁定书，裁定将下列房地产于2015年2月3日抵偿给我公司所有：1、姚建新所有的位于……徐州市黄河小区农贸市场14#-2#（117）（房屋所有权证号为徐房权证泉山字第××号、建筑面积为65.5平方米）及……所占有的国有划拨土地使用权（国有土地使用权证号：……徐土国用（2008）第32419，使用权面积为65.6平方米）……。现我公司将上列法院裁定给我公司所有的房地产自2015年2月3日之日起委托给徐州康恒市场管理有限公司管理，由此产生的所有费用均由徐州康恒市场管理有限公司自行承担。本委托书至我公司将上述所列房地产出卖后自行终止。”该委托书加盖有铜山锡州银行印章，落款日期为2015年2月4日。
因涉案房屋的市场管理费用问题，从2015年1月16日起，原被告之间多次发生纠纷，因被告工作人员强行拉走原告的货物，对涉案房屋断电锁门、撕毁原告涉案房屋门面招牌、张贴招商广告、为被告装修农贸市场的工人在涉案房屋内等，原告多次向公安机关报警。2015年1月16日，和平派出所接处警工作登记表写明处警经过及结果为：2015年01月16日13时59分11秒，梁慧菊报警称在徐州市黄河新村农贸市场办公室，因为市场管理费用问题，现在工作人员扣我的货物。2015年4月10日，和平派出所接处警工作登记表写明处警经过及结果为：报警人梁慧菊报警称：2015年04月10日15时20分17秒在黄河新村农贸市场西门有人霸占她的房子，赶到现场了解得知是合同纠纷，告知双方法院起诉解决。2015年5月4日，和平派出所接处警工作登记表写明处警经过及结果为：2015年05月04日09时25分左右，梁慧菊报警称在江苏省徐州市泉山区黄河新村农贸市场西门摊位，有人占我摊位，发生纠纷，请来人处理。迅速赶到现场，经了解为因房租引起的纠纷，告知其等法院判决以后处理。
在本案2015年5月11日庭审中，被告认可其对涉案房屋无产权，其行使的是管理经营权，收取的不是租赁费而是管理费用，没有理由妨碍原告经营，涉案房屋与被告没有任何关系，被告目前未对涉案房屋进行管理，也不会提供水电方面服务，原告可以自行搬回继续经营，至于原告之前拖欠的管理费用以及租赁协议真伪情况，被告将会另行起诉。当日，法庭向原告释明可以搬回涉案房屋。
2015年5月24日，原告搬回涉案房屋。之后，在2015年8月底9月初，根据徐委发【2015】1号文件，因徐州市市政工程，被告开始对徐州市黄河农贸市场（包括涉案房屋）进行改造提升。
一审法院认为，第一、关于原告对涉案房屋是否享有承租权与经营权的问题。对于原告提交的租赁合同，被告提出异议，经本院核实确系补签，原被告双方对补签时间陈述不一致，而原告未能提供相应证据证明该合同系2012年租赁合同丢失后的补签行为，故对于该租赁合同的证明力，本院不予确认。本案中，即使在租赁合同不具有证明力的情况下，从原告提供的租金收据及发票等证据来看，能够证明在涉案房屋上原告与市场管理中心从2012年1月20日起已经长期持续性地存在事实上的租赁关系、管理与被管理的关系，因此，原告从2012年1月20日起对涉案房屋享有承租权与经营权，本院予以确认。原告主张从2011年底开始承租涉案房屋，无证据证实，本院不予确认。
第二、关于被告对涉案房屋行使管理权是否合法的问题。被告以原被告签订的经营合同及附件，徐州市泉山区和平街道办事处的通知、公示及业户告知书、经过98%的业户选举同意，依据（2014）铜执字第00326号协助执行通知书、（2014）铜执字第00326-1号、00326-5号民事裁定书及锡州银行的委托书等事由，抗辩其对涉案房屋享有管理权。对于被告的上述抗辩意见能否予以采信？首先，对于原被告签订的经营合同及附件能否证明被告的抗辩意见。从经营合同的签订时间、相关内容来看，与实际情况并不相符，该经营合同签订日期为2014年2月20日，明确写明签订年限为2014年1月1日至2014年12月30日，摊位租金为7200元/年，市场所有权归甲方即被告所有，而结合原被告陈述，该经营合同实际约定的是管理费用，并非租金，如果该经营合同如被告所述是针对涉案房屋签订的，那么，被告在当时并不享有对涉案房屋的所有权，其当时依据本院（2013）泉执字第3526-2号民事裁定书享有的仅是对徐州市黄河小区农贸市场一层25#房产的所有权，由此，该经营合同不能证明是针对涉案房屋签订的，与被告的抗辩意见并不能相互印证。该经营合同明确写明经营品种为元宵，管理费（含卫生费）为2500元/年，而从原告提交的其另一间经营元宵房屋的2014年1月18日向被告交纳卫生费管理费2500元的收据来看，上面也明确写明为元宵，项目及金额均与经营合同上一致，由此，该经营合同的相关内容与原告的陈述能够相互印证。因此，对于被告提交的经营合同及附件，不能证明被告对涉案房屋享有管理权的抗辩意见，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。其次，对于被告以根据徐州市泉山区和平街道办事处的通知（复印件）、公示及业户告知书，经过98%的业户选举同意等事由抗辩其对涉案房屋享有管理权。对于被告提交的公示及业户告知书，原告并未在该公示上面的业户签字确认栏目中签字，被告又未能提供其在农贸市场内进行公示以及向原业主委员会出示相关文件的相应证据，故该两份证据并不能证明被告对涉案房屋享有合法管理经营权的相关事实。对于被告提交的徐州市泉山区和平办事处通知，该证据系复印件，原告对该复印件不予认可，故对其证明力，本院不予认可。对于被告提交的缴费通知、姚建新欠电费明细等证据，并不能证明被告对涉案房屋享有合法管理经营权的相关事实，对其证明力，本院也不予确认。因此，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采信。再次，对于被告以依据（2014）铜执字第00326号协助执行通知书、（2014）铜执字第00326-1号、00326-5号民事裁定书及铜山锡州银行的委托书，抗辩其对涉案房屋享有管理权。本案中，铜山锡州银行在2015年2月3日抵押权实现后，即取得对涉案房屋的所有权，其享有收取该房屋租金的权利，但并不当然取得市场管理权，被告从2015年2月3日接受铜山锡州银行委托后，也只能代表铜山锡州银行行使收取租金的权利，并不当然享有市场管理权。铜山锡州银行和被告对涉案房屋要行使相应管理权、收取市场管理费，应当经相关部门批准并向相关部门登记备案。本案中，对于涉案房屋，原告租赁在先，铜山锡州银行设定抵押权在后，铜山锡州银行在抵押权实现后，其向原告收取租金或委托被告收取租金，均应当向原告发出书面解除原租赁关系的通知，同时，被告应当将其接受铜山锡州银行委托的事实及相应的材料（包括委托书、（2014）铜执字第00326-5号民事裁定书等）一并向原告书面告知。但是，在本案中，铜山锡州银行和被告均未向原告发出书面解除原租赁关系的通知，被告也无证据证明其向原告书面告知其接受铜山锡州银行委托之事；对于向涉案房屋行使管理权及收取相应管理费，铜山锡州银行和被告也未经相关部门批准并登记备案。在此情况下，被告行使对涉案房屋的管理权、向原告收取市场管理费等相应费用，无法律依据，本院不予支持。因此，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采信。
第三、关于被告是否存在妨碍原告经营的事实问题。原告诉请要求被告排除妨碍，搬出涉案房屋，并停止对其合法承租权与经营权的侵害，从公安机关的接警登记表、原告提供的相关照片、视频录像录音、两位证人当庭陈述等证据以及被告的相关陈述来看，能够证明从2015年1月16日起至2015年5月24日止，被告对涉案房屋存在持续妨碍原告经营的事实，故对于原告的此项诉请，本院予以支持。鉴于被告已于2015年5月24日交还涉案房屋，在此之后，如原被告双方对涉案房屋再次发生纠纷，可另行解决。被告对于其未采取任何强制措施影响原告租赁经营权的抗辩，举证不足，本院不予采信。被告对于原告拖欠相关管理费用的抗辩，与本案非同一法律关系，本案不予理涉，双方可另行解决。
第四、关于原告主张的损失如何确定的问题。原告要求被告赔偿从2015年1月16日至2015年4月15日期间的经营损失15000元（按照每月营业利润5000元计算，共计3个月），根据本案查明的事实，在此期间被告存在持续妨碍原告经营的事实，其应当赔偿原告在此停止经营期间的损失。对于原告主张的损失赔偿数额，虽然原告未能提供相应证据证明其每月的营业利润情况，但根据原告从事包子、饺子、馄饨、元宵等小吃经营的事实，同时，参照2014年度江苏省分细行业在岗职工平均工资餐饮业行业项下的收入，本院酌定支持原告从2015年1月16日至2015年4月15日3个月的经营损失为12000元。自此之后，如因原被告双方对涉案房屋再次发生纠纷而导致损失的，可另行解决。
判决：一、被告徐州康恒市场管理有限公司将徐州市黄河小区农贸市场14#-2#（117）号房屋腾空并交由原告梁慧菊使用（该房屋被告已实际于2015年5月24日交还给原告），并停止对原告梁慧菊所享有的该房屋承租权与经营权的侵害；二、被告徐州康恒市场管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告梁慧菊经营损失12000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”本案系因上诉人康恒公司收取徐州市黄河小区农贸市场管理费用而与在该市场经营的被上诉人梁慧菊产生纠纷。纠纷发生后，被上诉人梁慧菊向法院提起诉讼，要求上诉人康恒公司停止侵害其合法的租赁权和经营权，并赔偿2015年1月16日至2015年4月15日期间的经营损失。本案中，在被上诉人梁慧菊与上诉人康恒公司对市场管理费的收取尚存在争议的情况下，上诉人康恒公司即采取强行拉走被上诉人梁慧菊的货物，对涉案房屋断电锁门、撕毁房屋门面招牌、张贴招商广告、侵占涉案房屋等方式，妨害了被上诉人梁慧菊的正常经营，并给被上诉人梁慧菊的经营造成损失。故一审判决上诉人康恒公司将涉案房屋腾空并交由被上诉人梁慧菊使用，停止对被上诉人梁慧菊房屋承租权与经营权的侵害，并赔偿被上诉人梁慧菊经营损失12000元，并无不当。至于上诉人康恒公司对涉案房屋是否享有承租权、经营管理权，以及与被上诉人梁慧菊之间关于市场管理费的收取问题，因与本案并非同一法律关系，当事人可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐州康恒市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 政
审判员 秦国渠
审判员 王素芳
二〇一六年九月二十三日
书记员 吉彬彬