济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历城民初字第2826号
原告姬脉心，女，生于1959年5月8日是，汉族，无业，住济南市。
原告董建成（曾用名杨洪朕），男，生于1982年2月22日，汉族，无业，住济南市。
原告董殿英，女，生于1970年5月27日，汉族，无业，住济南市。
原告董丽，女，生于1977年8月15日，汉族，无业，住山东省济阳县。
原告董殿云，女，生于1981年11月24日，汉族，无业，住济南市。
五原告共同委托代理人周亮，山东胜远律师事务所律师。
被告刘金，男，汉族，住济南市。
委托代理人李强、高广远，均系山东大正泰和律师事务所律师。
原告董庆金诉被告刘金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理后，被告刘金在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回了刘金的管辖权异议。裁定作出后，刘金不服提起上诉，济南市中级人民法院裁定驳回了刘金的上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭进行了审理。因原告董庆金在审理过程中死亡，本院依法准许其继承人姬脉心、董建成、董殿英、董丽、董殿云作为原告参加诉讼，并于2014年7月17日公开开庭进行了审理。因被告刘金在审理过程中申请对其搬迁费用等损失进行鉴定，本案中止审理，并在鉴定终结后恢复审理，于2014年12月29日第三次公开开庭进行了审理。原告姬脉心及五原告共同委托代理人周亮，被告刘金及其委托代理人李强到庭参加诉讼。本案在审理过程中，依据当事人的意愿进行了调解，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
五原告共同诉称，2011年4月15日，原被告签订《租赁合同》，原告将位于济南市工业北路黄台电厂路口向北400M处的房屋租赁给被告刘金使用，年租金为三万元，每年交一次且先交后使用。合同签订后，被告并未按照约定履行合同义务，至起诉之日已经拖欠租金三个月。原告多次催要未果，且被告继续占用租赁房屋，不肯搬离。请求法院判令解除原被告签订的租赁合同，被告返还租赁房屋；并判令被告支付原告拖欠的两个月房屋租金7500元（暂计算至2013年10月31日，实际要求计算至返还房屋之日）。
被告刘金辩称，原被告签订的合同合法有效，被告在承租后一直按照合同履行相关义务，后来由于原告感觉原来出租的价格过低，在与被告协商未成的情况下多次采取断电、拆房顶等方式，将被告强行赶出解除合同，对此原告违法。原告要求解除合同，被告认为是原告违约在先。且本案合同是否有效需要法庭释明，如果合同无效，对被告因从事经营造成的各项损失，被告保留主张的权利。
经审理本院认定，2011年4月15日，董庆金与刘金签订《租赁合同》一份，协议约定董庆金将位于济南市工业北路黄台电厂路口向北400米处的房屋，包括院厂房及办公楼2间，出租给刘金使用，租用十年，从2011年5月1日起至2021年4月30日止。双方约定租金为每年3万元，从第三年开始每年递增5%。协议第四条约定：（1）甲方向乙方提供水、电源，乙方如实交费。（2）房屋维修原则上是谁用谁维修，房顶漏雨有甲方负责修补。天灾人祸互不承担责任。（3）租金先交后用，每一年交一次提前一月交纳如乙方不能按时交纳租金，甲方有权解除合同停止使用并追究经济损失责任，增收5%的滞纳金。（4）在租用期内未经甲方同意乙方不得擅自变更房屋结构及设施，如乙方使用不当人为的造成房屋设施损害，乙方应承担赔偿责任。合同期满后房屋完好无损交还给甲方。（5）乙方在租用期间，自负经营中的国家法律责任，和租金以外的一切费用。（6）乙方可根据乙方经营需要建设设施，但其建设方案必须通过甲方同意，其建筑物甲方不收租赁费，该建筑物归甲方所有。（7）租赁合同终止后乙方必须将生产垃圾，及废品清理干净后移交给甲方。（8）在租赁期内如因集体及国家占用土地，双方互不承担责任。
原被告签订《租赁合同》后，2011年5月1日，董庆金向被告刘金交付了房屋，被告刘金开始在承租房屋内经营，并在车间内自行加建了建筑物。
被告刘金主张其租金已经交至2013年8月15日，为此提交原告方向其出具的房租收条2张，2013年6月18日的收条系姬脉心出具：今收到租金壹万元整（2013年2至6月15日）。2013年10月2日收租金5000元。刘金主张根据两张收条及《租赁合同》中的约定，自己已经支付房租至2013年8月15日。刘金在2013年10月2日才支付房租的原因是，之前原告要求刘金搬走，不想再继续履行合同，所以刘金没有再继续支付租金，到2013年9月份，原告表示可以继续履行合同，故刘金交纳房租至8月15日。原告对刘金将房租交纳至2013年8月15日没有异议。
被告刘金提交一张收据，时间系2013年12月17日，金额为6000元，收据中的品名为“厂房维修费”。刘金以此主张因原告方将自己厂房的房顶和北面、东面的部分墙体拆毁，自己未来保证生产经营，将上述设施修复，花费了维修费用6000元。原告对此不予认可，认为不能证明此费用系修复房屋的支出。原被告均认可双方因刘金是否搬出租赁房屋、是否交租金、房屋修缮等事宜发生纠纷，并曾经动手，原告方主张刘金曾经打伤了姬脉心，刘金主张原告方将租赁房屋的屋顶等损坏，自己出资金了修复。
董庆金出租的房产系其租赁济南市历城区东扬村的土地建设，占用的土地系集体土地，该土地系姬脉心自该村村委会处租赁而来，房屋建设没有经过任何审批手续。董庆金于2014年3月28日去世，姬脉心系其妻子，董庆金有四名子女，分别是长女董殿英，次女董丽，三女董殿云，及四子董建成。五原告在审理中，认为双方签订的《租赁合同》无效。被告刘金也认为合同无效，主张原告应当赔偿自己因合同无效造成的损失，并在本案中提起反诉，要求原告赔偿添设建筑物的造价、搬迁费用等经济损失30000元。刘金为明确自己的反诉请求，向本院提出申请，要求对其增设的建筑物造价，设备、机器搬迁的费用及营业损失进行评估，本院对此依法进行了委托，后因刘金未依照通知交纳评估费用，被鉴定部门退回。后刘金在本案中撤回了反诉请求。
另查明，原被告争议的房屋现由被告刘金占有使用。
为明确本案事实，本院调取了（2013）历城民初字第2681号案件的民事判决书，该案系姬脉心诉徐宝忠房屋租赁合同纠纷，徐宝忠承租了姬脉心的房屋，此房屋与本案涉及的房屋建设在同一块土地上。在该案审理中，本院向历城区东扬村委会调查，东扬村委会陈述纠纷与其无关，此地块是建设用地，会继续履行与姬脉心的合同。
本院认为，董庆金与刘金签订的《租赁合同》涉及的房屋均系未经批准而建设的房屋，依照法律规定，属无效合同。因合同无效，五原告要求被告刘金返还房屋，本院予以支持。双方签订的协议无效，五原告不得据此向被告刘金主张租金，但对于已经发生的使用费部分，本院参照之前双方确定的价格计算支持，对于未发生的部分，本院不予支持。关于刘金提到的自己增设的建筑物及因合同无效造成的损失，因其撤回了反诉请求，本院对此不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘金支付原告姬脉心、董建成、董殿英、董丽、董殿云房屋使用费42500元（2013年8月16日至2015年1月15日），于本判决生效之日起三十日内支付。自2015年1月16日至本判决生效之日的房屋使用费，以30000元／年同时计付。
二、被告刘金于本判决生效之日起三十日内，腾出姬脉心建设的位于济南市工业北路黄台电厂路口向北400米处的房屋，包括院厂房1处，办公楼2间，并将房屋交付原告姬脉心、董建成、董殿英、董丽、董殿云。自本判决生效之次日起，至本判决规定的履行期限届满之日或被告刘金在本判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止的房屋使用费，以30000元／年同时计付。
三、驳回原告姬脉心、董建成、董殿英、董丽、董殿云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费963元，由被告刘金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
人民陪审员 朱翠荣
人民陪审员 吕春华
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 周 佳