安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第04359号
原告：合肥一航万科地产有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：肖临骏，该公司董事长。
委托代理人：方沁，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：应飞，安徽安泰达律师事务所实习律师。
被告：安徽中原地产代理有限公司，住所地合肥市蜀山区。
法定代表人：李耀智，该公司董事长。
委托代理人：魏安，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：董婷婷，上海段和段（合肥）律师事务所实习律师。
原告合肥一航万科地产有限公司与被告安徽中原地产代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员汤本刚担任审判长，人民陪审员刘腊梅、雷安建组成的合议庭于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告合肥一航万科地产有限公司的委托代理人方沁、应飞，被告安徽中原地产代理有限公司的委托代理人魏安、董婷婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥一航万科地产有限公司诉称：2014年5月5日，原被告就“金域华府”项目签订《万科上海区域合肥公司项目2014年销售代理合作协议》。该合同约定：被告负责原告金域华府项目的房屋销售、交付配合、客户满意度维护等销售代理工作；被告及其工作人员在销售代理过程中，未经原告书面认可不得擅自向客户承诺，否则应由被告承担由此引起的法律后果，如因此给原告造成损失被告还应负责赔偿并需按本合同约定承担违约责任；如因房屋销售承诺等销售代理公司方面原因造成客户诉讼，则诉讼过程中发生的律师费、诉讼费，合计产生费用超过该套房源佣金的差额由代理公司补足，同时被告将承担诉讼赔偿的连带责任，原告保留进一步追偿的权利。该合同还约定：被告未经原告同意擅自向客户作出承诺的，每次向原告支付违约金5000元，原告有权单方解除合同。原告因此所遭受的实际损失（包括但不限于原告对第三方的赔偿等）超过违约金的，被告应按实际损失进行赔偿。合同签订后，被告从事“金域华府”项目的商品房销售代理工作。在代原告处理与购房客户孙某某购买的金域华府3栋＊＊＊室房屋交付过程中，被告工作人员未经原告同意，擅自向孙某某出具退房补偿事宜的承诺，导致合肥市蜀山区法院在审理孙某某诉原告商品房买卖合同纠纷案中，认定“双方因质量问题达成退房的协议”，并据此判决“解除原告与孙某某之间的商品房及车位的买卖合同、原告赔偿孙某某全部损失”。原告虽不服该判决并提起上诉，但为尽快结案、防止损失扩大，后在二审法院主持下，双方调解结案。为此，原告赔偿了对方首付款和按揭款的利息、交通费及诉讼费，并为案件支付了上诉费和一、二审的律师费，实际损失合计660419.76元（此金额尚未计算房屋被退回后至再次销售期间的财务成本）。依据双方合同约定，因被告越权代理而给原告造成的实际损失应由被告承担。为维护原告合法权益，特起诉要求：判令被告赔偿因越权代理造成原告的实际损失660419.76元。
被告安徽中原地产代理有限公司辩称：1、被告代理行为适当，并未超出代理权限范围，原告诉请无据，应当依法予以驳回。首先，2010年10月31日案涉房屋销售时，被告与原告尚未缔结销售代理的合同关系，该房屋也并非由被告代为销售，不存在被告对该房屋的销售代理行为承担责任问题；其次，据被告了解，导致客户孙某某退房的真正原因系原告开发建设的房屋质量问题长期无法得到解决，与被告的行为无关；再次，原告关于孙某某退房的依据即《承诺书》系被告工作人员出具，与事实不符，且无证据证明；2、案涉房屋非被告销售，本不属于被告的代理服务范围，但因原告未能及时妥善解决房屋质量问题，导致购房人孙某某多次到售楼部闹事，影响被告的正常营销工作。为保证售楼处正常经营秩序，在原告的要求下，被告无偿协助原告相关工作人员解决客户房屋质量投诉问题。在被告无偿代理相关事务，且代理行为无故意及重大过失的情况下，依法无需承担赔偿责任；3、原告诉请的实际损失，缺乏事实依据。首先，根据近年房屋销售价格的发展，案涉房屋可销售价格早已高于2010年，如原告将案涉房屋及车位再次销售，足够弥补本次退房产生的各项费用，也就不存在实际损失问题；其次，购房人购房后支付给原告的房屋首付款、车位款及按揭款，均由原告实际使用并获取利益，其依据二审阶段的民事调解书赔偿的利息损失均属其使用款项的合理对价，不存在额外损失，更不存在被告负担该部分费用问题；第三，原告起诉主张的案件受理费损失，与二审调解书明显不符，依法不应予以确认；第四，原告提交的律师代理费损失的相关证据，不足以证明该损失已实际发生，对该损失依法不应予以确认。
经审理查明：2013年至2014年间，安徽中原地产代理有限公司（乙方）基于其与合肥一航万科地产有限公司（甲方）签订的万科上海区域合肥公司项目年度销售代理合作协议书，负责合肥一航万科地产有限公司开发的“金域华府”项目的代理销售事宜。双方签订的2013、2014年度销售代理合作协议书约定：甲方将其开发的“金域华府”项目委托给乙方代理销售，乙方服务范围包括但不限于房屋销售、房款核收、合同签订登记备案、按揭办理、回款催缴、交付配合、产证办理、客户满意度维护、客户资料整理存档等内容；乙方及其工作人员在销售代理过程中，不得未经甲方书面认可擅自向客户承诺，否则应由乙方承担由此引起的法律后果，如因此给甲方造成损失还应负赔偿责任，并需按本合同约定承担违约责任；如因房屋销售承诺等销售代理公司方面原因造成客户诉讼，乙方将承担诉讼赔偿的连带责任，甲方保留进一步追偿的权利；乙方销售合同总销金额指合作期内由乙方代理，经乙方销售员销售，购房者与甲方成功签订购房合同、完成合同备案登记并按时支付全部房款或按揭贷款全部到账，达到上述要求的全部到账金额之和；甲方向乙方支付销售代理费的必要条件为：1、乙方成功售出所代理销售的房屋，且完成购房合同签订及相关备案登记手续；2、选择一次性付款方式的购房者，付清全额房款。选择按揭付款方式的购房者付清首付款，其银行按揭款也已全额到达甲方账户；乙方未经甲方同意擅自向客户做出承诺的，构成违约。每次应向甲方支付违约金5000元，甲方并有权单方解除本合同。甲方因此造成的实际损失超过违约金的，乙方应按实际损失进行赔偿等内容。
2013年，金域华府小区前期房屋买受人孙某某、汤某某因其买受的3幢＊＊＊号房存在质量问题，多次向合肥一航万科地产有限公司交涉要求处理。安徽中原地产代理有限公司作为本年度“金域华府”项目销售代理商，也应合肥一航万科地产有限公司的要求，派员参与协助处理相关事宜。2014年底，房屋买受人孙某某、汤某某以合肥一航万科地产有限公司未依约履行商品房预售合同义务，构成违约为由诉至本院，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并主张合肥一航万科地产有限公司赔偿经济损失。2015年4月20日，本院就双方争议作出（2014）蜀民一初字第3274号一审民事判决书。此后，双方均不服一审民事判决，向合肥市中级人民法院提起上诉。2015年7月20日，房屋买受人孙某某、汤某某与合肥一航万科地产有限公司在二审期间经协商自愿达成解除商品房买卖合同并由合肥一航万科地产有限公司赔偿部分经济损失的调解协议。由合肥市中级人民法院作出的（2015）合民一终字第03040号民事调解书载明：1、各方于调解书生效之日起10日内办理金域华府3幢8单元803号房及车位买卖合同的解除手续；2、合肥一航万科地产有限公司支付买受人购房首付款1269565元、车位款98560元、首付款及车位款利息22万元、偿还贷款本息损失469590.68元、交通费2000元、诉讼费23684元，合计2083399.68元；3、合肥一航万科地产有限公司支付买受人按揭贷款剩余款项969461.08元。该调解书同时确认一审案件受理费33684元，由孙某某、汤某某负担；二审案件受理费17842元由合肥一航万科地产有限公司负担。
另查，房屋买受人孙某某、汤某某在本院（2014）蜀民一初字第3274号案件审理中提交了加盖有合肥一航万科地产有限公司骑缝章的“2013年10月15日的承诺书”、“2013年11月11日的房屋维修事项明细表”、“关于2014年6月5日商谈退房问题的承诺”。其中，“2013年10月15日承诺书”、“关于2014年6月5日商谈退房问题的承诺”仅加盖了合肥一航万科地产有限公司的骑缝章；“2013年11月11日房屋维修事项明细表”，除加盖上述印章外，还有合肥一航万科地产有限公司职员吴某某及安徽中原地产代理有限公司销售人员郝某的签名。
再查，金域华府3幢＊＊＊室并非安徽中原地产代理有限公司代理销售的房屋，该房屋系孙某某、汤某某于2010年10月31日自合肥一航万科地产有限公司处购买。
上述事实有原告提交的销售代理合作协议、补充协议、商品房买卖合同及补充协议、2013年10月15日的承诺书、2013年11月11日的房屋维修事项明细表、关于2014年6月5日商谈退房问题的承诺、2014年10月21日的通知、2014年10月28日的回函、合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第3274号民事判决书、（2015）合民一终字第03040号民事调解书、关于要求承担赔偿责任的通知、快递单、投妥证明、聘请律师合同、发票、律师费转账凭证，本院制作的谈话笔录及原被告的当庭陈述在卷证实，本院予以确认。
本院认为：本案系原告基于双方之间存在商品房委托代理销售合同关系而提起的违约损害赔偿纠纷诉讼。原告应就其主张的被告存在越权代理行为，且该行为导致了其诉请的各项损失提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。首先，从本案原告关于被告存在越权代理的违约行为的理由和证据看。原告认为被告工作人员向房屋买受人孙某某出具2013年10月15日的《承诺书》、2013年11月11日的《维修清单》、关于2014年6月5日商谈退房问题的《承诺》，系违反原被告之间代理销售合同的违约行为。但上述书面材料均加盖有原告所有的“合肥一航万科地产有限公司骑缝章”，部分材料还有原告工作人员吴某某的签名。在原告未就上述书面材料确系被告出具，且书面材料上加盖的原告印章确系被告私自越权行为所致提供充足的证据予以证明的情形下，原告关于被告存在越权代理的违约行为，显属证据不足，其主张依法不能成立。其次，从原告主张的经济损失及其发生的原因看。原告认为房屋买受人孙某某、汤某某与原告解除商品房买卖合同，并由原告赔偿一系列经济损失，系被告出具2013年10月15日的《承诺书》、2013年11月11日的《维修清单》及关于2014年6月5日商谈退房问题的承诺所致。但从本案查明的情况看，原告与房屋买受人孙某某、汤某某解除商品房买卖合同并赔偿经济损失系原告与房屋买受人孙某某、汤某某在二审法院自愿达成调解协议的直接结果，其根源在于原告销售的商品房存在其工作人员已经确认的一系列房屋质量问题。原告关于合肥市中级人民法院（2015）合民一终字第03040号民事调解书项下其自愿负担的民事赔偿责任，系被告的越权代理行为所致，依据不足，本院不予确认。综上，本案原告未就被告在履约过程中确实存在越权代理的违约行为、且该违约行为实际导致了原告经济损失提供充分的证据予以证明，其基于此而提出的违约损害赔偿的诉讼请求，依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回合肥一航万科地产有限公司的诉讼请求。
案件受理费10404元，由合肥一航万科地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审 判 长 汤本刚
人民陪审员 刘腊梅
人民陪审员 雷安建
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 彭丹丹
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。