山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）日民一终字第851号
上诉人（原审原告）：日照市信业物流有限责任公司，住所地日照市岚山区岚山头街道佛手湾村。
法定代表人：郭鹏，该公司经理。
委托代理人：张健，山东法程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：日照市友谊商店有限公司，住所地日照市海滨三路三十号。
法定代表人：高敦文，该公司经理。
委托代理人：孙绪利，山东海洋律师事务所律师。
委托代理人：马丽珍。
上诉人日照市信业物流有限责任公司（以下简称信业物流公司）因与被上诉人日照市友谊商店有限公司（以下简称友谊商店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2014）岚民一初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2013年12月3日，信业物流公司和友谊商店公司签订房屋租赁合同，合同约定：甲方（友谊商店公司）将友谊商店岚山港店一楼南数第一排立柱以南、一楼北半部分从西数第五根柱子以西出租给乙方（信业物流公司）使用；租赁期限为两年，租金每年50000元，乙方一次性支付两年租金；乙方向甲方一次性支付水电及物业设施押金10000元。合同第十一条约定：乙方（原告）租用该房屋不能用于百货超市经营，只能作为物流公司办公场所的使用（不得经营诸如日用百货，食品，酒水，生鲜，现场加工，凉拌菜，熟食等与甲方重复的商品）。关于合同第十一条租赁房屋用途的理解，信业物流公司主张，对涉案房屋的使用只要未用于百货超市经营，就符合合同约定用途。友谊商店公司主张，信业物流公司对涉案房屋只能用于物流公司办公场所的使用，合同第十一条括号内的内容包括但不仅限于所列禁止的用途。合同第十五条约定：乙方对外分割租赁时必须征得甲方的许可备案，否则引发的法律后果概由乙方承担。合同第二十四条约定：乙方根据经营业务的需要有权对所租房屋进行分割使用，但应取得甲方的许可。签订合同当日，信业物流公司支付友谊商店公司两年租金100000元及押金10000元。
合同签订后，信业物流公司开始对涉案房屋进行装修。信业物流公司主张，因涉案房屋面积很大，需进行隔断使用，其对涉案房屋进行装修时，除作为信业物流公司办公场所使用的部分，剩余部分在经过友谊商店公司同意的前提下进行了转租。对此，友谊商店公司持有异议，并主张其从未同意过信业物流公司对外转租。庭审中，信业物流公司还主张其对涉案房屋的装修方案系经过友谊商店公司岚山店经理胡晓增现场确认并同意，对此，友谊商店公司不予认可，信业物流公司亦未举证证实。友谊商店公司主张信业物流公司违反合同约定使用涉案房屋并擅自分割转租，提交照片一组予以证实，该照片显示涉案房屋装修现场放置“圣洋海鲜”、“三顺海鲜快餐店”等招牌。对此，信业物流公司持有异议，并主张“圣洋海鲜”等招牌仅放置租赁房屋内，但并未进行营业。
另查明：案外人日照港集团岚山港务有限公司（以下简称岚山港务公司）系涉案房屋所有人，2002年10月15日，岚山港务公司与友谊商店公司签订房屋租赁合同，将位于童海路南侧、港务局行政区西北角楼房一座出租给友谊商店公司。合同第二条第二款第一项约定，承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人可以终止合同，收回房屋。涉案房屋属于上述租赁楼房的一部分。2013年12月26日，岚山港务公司向友谊商店公司送达《关于对承租房屋及设施进行限期整改的函》，要求友谊商店公司于2014年1月9日前解除所有转租，对现场进行整改并恢复原貌，否则将终止合同，收回房屋。2013年12月30日，友谊商店公司向信业物流公司送达《关于对承租房屋及设施进行限期整改的函》，要求信业物流公司于2014年1月8日前解除所有转租，对现场进行整改并恢复原貌。2014年1月7日，信业物流公司给友谊商店公司寄送《关于对承租房屋及设施进行限期整改函的异议》，表明无需对现场整改，无法对现场恢复原貌。本案诉讼过程中，根据信业物流公司的申请，原审法院对岚山港务公司企业发展处处长范某某制作调查笔录一份，其陈述：“友谊商店公司转租租赁房屋给信业物流公司使用，未经过我公司同意，我公司并不知情，我公司不允许友谊商店公司以外的第三方使用租赁房屋。”信业物流公司主张，其在与友谊商店公司签订房屋租赁合同时并不知道友谊商店公司转租房屋未经过岚山港务公司同意，其系在装修租赁房屋过程中，因友谊商店公司下达上述整改函时才得知该情形，现因涉案房屋所有人要求收回涉案房屋，其无法对租赁房屋进行使用，因此要求解除与友谊商店公司之间签订的房屋租赁合同。对此，友谊商店公司持有异议，并主张且其未经过岚山港务公司同意将涉案房屋转租信业物流公司不能成为解除合同的法定事由。信业物流公司主张其对涉案房屋进行了装修，现因其无法对涉案房屋进行使用，友谊商店公司应赔偿其装修损失117765.98元以及评估费1200元，并提交由其委托日照方瑞房地产评估有限责任公司出具的价值评估报告一份和评估费收据一份予以证实。对此，友谊商店公司持有异议，并主张信业物流公司存在擅自转租，违反合同约定用途装修、使用租赁房屋等违约行为，信业物流公司装修房屋的损失应自行承担。上述评估报告中未将信业物流公司办公场所装修和隔断转租装修的具体面积以及装修费用予以区分，信业物流公司亦未向法庭说明其在对涉案房屋进行装修过程中作为其办公场所装修和作为隔断转租装修的具体面积以及装修费用。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、庭审笔录、价值评估报告、收据、照片、房屋租赁合同、整改函、异议函、调查笔录等。
原审法院认为：信业物流公司和友谊商店公司双方签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。友谊商店公司未经涉案房屋所有人岚山港务公司同意，擅自将涉案房屋转租给信业物流公司，岚山港务公司明确表示不允许第三方使用涉案房屋，并向友谊商店公司送达整改函，要求解除所有转租，导致信业物流公司无法使用涉案房屋，致使合同目的不能实现，系违约行为，应承担相应的违约责任。信业物流公司主张解除与友谊商店公司之间的房屋租赁合同，友谊商店公司同意解除，原审法院予以支持。信业物流公司主张友谊商店公司退还租赁费100000元，押金10000元，信业物流公司在对涉案房屋进行装修过程中，即被要求整改，未对涉案房屋按合同约定用途进行实际使用，且系友谊商店公司的违约行为致合同解除，友谊商店公司应退还上述租赁费及押金。友谊商店公司擅自转租的违约行为导致信业物流公司无法使用涉案房屋，其应赔偿信业物流公司作为办公场所装修费用。
关于赔偿数额，信业物流公司主张友谊商店公司应赔偿其装修涉案房屋的损失共计150000元，友谊商店公司辩称信业物流公司存在未按合同约定用途使用涉案房屋和擅自转租的违约行为，应自行承担其装修损失。信业物流公司和友谊商店公司对双方签订的房屋租赁合同第十一条约定的涉案房屋用途，有不同的理解，原审法院认为信业物流公司租赁涉案房屋，只能用于其公司办公场所使用，禁止的用途包括但不限于合同第十一条括号内所列举的经营行为。信业物流公司承租涉案房屋后，除部分按照合同约定作为其办公场所装修之外，还将部分面积作为隔断转租装修，其主张该行为经过友谊商店公司岚山店经理胡晓增同意，但未提交证据证实，原审法院不予采信。友谊商店公司在庭审过程中提交的照片一组证实信业物流公司有隔断转租作为餐饮使用的行为，虽然信业物流公司对涉案房屋的装修未完成，未正式对外营业，但其在庭审中认可其打算将涉案房屋部分隔断转租并基于此用途进行了装修，系违约行为，其应自行承担其作为隔断转租装修部分的费用。信业物流公司提交证据价值评估报告未将办公场所装修和隔断转租装修的具体面积以及装修费用予以区分，原审法院无法确认其作为办公场所装修的费用等损失，因此，对信业物流公司的上述主张，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十八条之规定规定，原审判决：一、解除信业物流公司与友谊商店公司于2013年12月3日签订的房屋租赁合同；二、友谊商店公司于判决生效之日起十日内退还信业物流公司房屋租赁费100000元、押金10000元；三、驳回信业物流公司的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由信业物流公司负担2600元，由友谊商店公司负担2600元。
上诉人信业物流公司不服原审判决上诉称：原审判决以上诉人投入的装修费用未能区分办公场所装修和隔断转租为由驳回上诉人的装修费用损失请求错误。首先，上诉人装修是为了最大合理使用承租面积整体共同进行的，装修后可以用于不同的用途，但首先是按照合同约定用于办公的。在被上诉人未提出反对意见的前提下，经过双方认可，虽然准备将部分区域用于转租，但并没有实际实施，装修尚未全部完成即因被上诉人的原因而停止。经济合同的违约需要具体的事实，上诉人并没有将租赁物用于合同约定以外的事项，因还未装修完毕，约定的办公用途也未实施。上诉人计划装修完毕后，根据双方的认可再决定如何使用租赁物，如果被上诉人明确不同意转租，上诉人会将租赁场地全部用于办公或者部分闲置。原审在上诉人并没有实施违约行为的前提下，仅凭上诉人的想法就认定违约，是错误的。双方合同的解除是因为被上诉人违反同租赁物所有人的约定被制止转租而导致的。综上，上诉人装修本身没有违约，而可能用于转租的行为还没有实施，被上诉人应当赔偿上诉人全部的装修损失，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人友谊商店公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：
二审过程中，经上诉人申请，证人马某某出庭作证，其主要陈述：上诉人找我到岚山港那的友谊商店干加隔断的活，大约干了二十几天。加隔断的事友谊商店的负责人应该知道，有个姓胡的有时候过去看装修是否合适。姓胡的在友谊商店上班，平时在办公室，具体干什么工作不清楚。我不知道加隔断的用途。被上诉人质证认为，已过举证期限，不同意证人出庭作证，对证人证言不予质证。
本院经审理查明的其他事实和证据与原审认定一致。
本院认为：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，未经房屋所有人岚山港务公司的同意，被上诉人要求解除合同，应予准许。
关于上诉人的装修损失问题。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。根据双方租赁合同第十三条的约定，上诉人对房屋的改造和装修，必须经被上诉人书面备案同意；第二十条规定，上诉人因经营所需，需要对房屋进行装修时，需书面告知房东或被上诉人，经房东或被上诉人同意施工方案后方可实施装修。因此，根据法律规定及双方约定，上诉人对涉案房屋进行装修，应取得被上诉人同意后方可进行，未经被上诉人同意装修产生的损失，应由上诉人自行负担。上诉人未能提供证据证实其对涉案房屋的装修已经被上诉人书面同意，应承担举证不能的不利后果。另外，上诉人主张，涉案房屋尚未装修完毕，上诉人并未具体实施转租行为，上诉人未违约，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。但是，根据双方租赁合同第十一条的约定，上诉人租用涉案房屋只能作为物流公司办公场所使用；第十五条约定，上诉人对外分割租赁时必须征得被上诉人的许可备案。因此，上诉人与被上诉人约定的涉案房屋用途为办公场所，上诉人的合理装修损失应系基于该用途进行的适度装修产生的损失，上诉人认可准备将房屋部分区域进行转租并进行了装修，由此产生的损失，不应由被上诉人承担。故，原审驳回上诉人的装修损失请求并无不当。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2679元，由上诉人日照市信业物流有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琳
代理审判员 李 云
代理审判员 张锦秀
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 赵小璐