浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊民重字第2号
原告：袁亚军。
原告：王英。
上述两原告共同委托代理人（一般授权代理）：唐岳正。
被告：郑金芬。
第三人：陈文学，系被告郑金芬之。
第三人：裘哲敢，系第三人陈文学之夫。
上述两第三人的委托代理人（特别授权代理）：应胜南。
原告袁亚军、王英与被告郑金芬及第三人陈文学、裘哲敢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月26日作出（2012）绍嵊民初字第245号民事判决，第三人陈文学、裘哲敢不服该判决，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2013年7月16日作出（2013）浙绍民终字第619号民事判决，第三人陈文学、裘哲敢不服（2012）绍嵊民初字第245号民事判决及（2013）浙绍民终字第619号民事判决，向绍兴市中级人民法院申请再审，绍兴市中级人民法院于2014年4月1日作出（2014）浙绍民再字第3号民事裁定，裁定撤销（2013）浙绍民终字第619号民事判决和（2012）绍嵊民初字第245号民事判决，发回本院重审。本院于2014年4月10日受理后，依法另行组成合议庭，于2014年7月10日、2014年8月25日，两次公开开庭进行了审理。原告袁亚军、王英及两原告的委托代理唐岳正、第三人陈文学及两第三人的委托代理人应胜南到庭参加诉讼；被告郑金芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情复杂，本案延长审限三个月，现已审理终结。
原告袁亚军、王英起诉称：原告于1990年1月31日从被告郑金芬处购得座落在桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室住房一套（现为龙会新村1幢305室）。因当时该住房尚未办理房产权属登记，等到原告知道可以办理该房产权属登记时被告郑金芬拒绝履行协助义务，致该房产至今未办理权属登记。现起诉至法院，请求：1、依法确认原告与被告于1990年1月31日签订的关于剡湖街道龙会新村1幢305室即原新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室房屋的“卖房屋契约”合法有效，并判令被告协助原告办理该房产过户登记事宜。2、本案诉讼费由被告承担。
被告郑金芬未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人陈文学、裘哲敢答辩称：1、原、被告双方签订的契约涉及的房屋属于第三人所有，原告对此亦明知，但仍与被告签订该契约，故该契约是无效的。2、原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间。根据以前的开庭，原告在1991年、1992年就已经知道涉案房屋可以办理过户登记手续，原告也在1991年、1992年曾向被告提出过要求过户的请求，但原告在2014年7月份才提出现在的诉讼请求，既超过了普通的2年诉讼时效，也超过了最长的20年诉讼时效。故应驳回原告的诉讼请求。
第三人陈文学、裘哲敢共同述称：原告袁亚军、王英诉被告郑金芬房屋买卖合同纠纷一案，因涉案房屋产权属两第三人夫妻共同所有，故被告郑金芬未经两第三人同意擅自将两第三人所有的房屋转让给原告的行为应属无效。为维护自己的合法权益，以有独立请求权的第三人参加诉讼，请求：1、依法确认原告袁亚军、王英与被告郑金芬间的房屋买卖合同无效，并判令将该房产依法返还给第三人陈文学、裘哲敢；2、诉讼费用由原告负担。
原告袁亚军、王英对第三人陈文学、裘哲敢提出的诉讼请求，在庭审中抗辩如下：原告与郑金芬之间的房屋买卖合同是有效的，需驳回第三人的诉讼请求。
被告郑金芬对第三人陈文学、裘哲敢的述称未作抗辩。
两原告为证明自己的诉讼请求，提供了以下证据：
证据1、卖房屋契约2份，证明两原告从被告处购得涉案房屋的事实。
证据2、原嵊县市政工程队出具的收款收据1份，证明被告已经向嵊县市政工程队支付购房款，本案房屋已经可以进行产权交易。
证据3、嵊州市剡湖街道龙会社区居民委员会出具的证明1份，证明两原告从1990年开始一直居住在涉案房屋内，使用、管理涉案房屋的事实。
证据4、证人袁某的证人证言，袁某当庭陈述：郑金芬是我邻居，她要卖房子，我就把朋友即本案的原告介绍给了郑金芬。当时房屋买卖的协议是在我家写的，当时市场价是321元／平方米，房价为1万7千多元，两张协议写开来是为了交税便宜一点。当时在场的有我、二原告、郑金芬、郑金芬的二女儿两夫妻、原告王英的父亲，钱是当场付清的。收款收据是写好后给原告的。当时是协议写掉，钱付掉，钥匙、发票交掉。协议上郑金芬的名字是不是她本人签的不清楚了，手印一定是她自己按的。原告申请证人出庭的证明目的为：证明原、被告双方的房屋买卖是客观真实的，在房屋买卖协议签订后原告将购房款17000余元交付给被告，被告将发票及钥匙交付给原告。
被告郑金芬未提供书面质证意见。
第三人陈文学、裘哲敢对原告的提供的证据的质证意见为：
对证据1，不具有真实性，我们询问过被告，被告说她只是在其中1份契约上盖过手印，收到过7000元钱，没有签过任何名字。
对证据2，真实性没有异议，但收款收据上写的是第三人陈文学的名字，说明当时原、被告就是在买卖第三人的房屋。
对证据3，形式上和实质上均不具有证明力，该证据是单位证明，根据规定，单位证明应该由负责人签名和盖章，而该证据却没有。社区居委会是21世纪才成立，另外作为一个单位是无法知道原告的居住情况的。
对证据4，在以前2012年3月28日的庭审中证人明确讲到看到了收款收据上陈文学的名字，故我方认为证人的本次陈述应该是不真实的。据第三人了解，当时签协议的时候，陈文琴夫妇是不在场的。第三人也从来没有答应配合原告办理房产证。据被告陈述其在契约上从来没有签过字，被告系文盲，写字不流畅，而契约上的签名非常流畅。
被告郑金芬未提供证据。
第三人陈文学、裘哲敢为证明自己的诉讼请求，提供了以下证据：
证据5、原嵊县城关镇建设房屋拆迁办公室承办工作人员裘某保存的拆迁安置协议书1份，该协议书中并无郑金芬之签名或盖章，证明郑金芬并非涉案房屋的权利人。
证据6、原嵊县城关镇建设房屋拆迁办公室承办工作人员裘某保存的其他拆迁安置户的安置协议书，证明当时由原产权人在乙方落款处盖章的目的是为确认其放弃产权、减少争议。
证据7、裘某出具的书面证明及在再审时当庭作证的证人询问笔录1份，证明目的同证据1、2。
证据8、再审时，绍兴市中级人民法院从嵊州市房管委调取的周幼新、张岳芹、唐秋华的房地产登记簿及拆迁安置协议书，证明与第三人同期的拆迁安置户所签订的拆迁安置协议均无共有人之签名或盖章，协议载明的乙方即为被拆迁人和接受安置人，并以此办理了房屋权证登记。并且，调取的协议书与裘某在再审时当庭出示的协议书的落款签名盖章是不一样的，裘某要求被拆迁人父母盖章的原因是为了放弃产权、减少争议，而非为了表明盖章的父母是共有人，也证明裘某当时交给陈文学的协议是错误交付的事实，本应该交付的是没有陈文学母亲盖章的那一份。
证据9、陈雪芹、陈文琴、陈勤学的说明1份，证明拆迁安置时，陈文学的姐妹一致同意拆迁安置用房归陈文学所有的事实。
证据10、绍兴市中级人民法院2014年1月22日的民事审判笔录和2014年3月17日的民事询问笔录各1份，证明上述证据1、2、3、4、5已经再审当庭质证的事实。
证据11、原嵊县市政工程队出具的收款收据复印件1份，证明涉案房屋属于第三人所有的事实。
证据12、第三人陈文学、裘哲敢的结婚证1份，证明两第三人早于1989年登记结婚，即当时第三人夫妻俩已经与被告分开居住的事实。
证据13、房屋所有权证存根1份，证明原城关镇龙会新村1幢202室的房屋于1991年9月已领取房屋所有权证的事实。
两原告对第三人陈文学、裘哲敢提供的证据质证如下：
对证据5，该证据与第三人在（2012）绍嵊民初字第245号案件中提供的拆迁安置协议书不一致。表现在（2012）绍嵊民初字第245号案件中第三人提交的拆迁协议的落款处有被告的私章，而本案中第三人提供的协议书却没有被告的私章，说明第三人现在所提供的该证据系事后伪造的。
对证据6、7、8，两原告在2014年1月28日就向绍兴中院审监庭提出要求追究裘某作伪证的责任，其提供的拆迁安置协议是不同的。在1989年时只有桥东新村，而无龙会新村。裘某作证时表示协议是一式六份，嵊州市档案馆是有存档的，但原告却未查到该档案的存档。原告曾向绍兴中院申请调取，但至今未调取到，说明裘某说的协议根本无一式六份，只有其手中的1份。故裘某的证言不能作为证据采用。
对证据9，该证据的落款时间是2013年，该份证据并不能代表三人在原、被告签订协议时的真实意思表示，而只能说明其现在的真实意思表示。
对证据10无异议。
对证据11，只能证明缴款人是第三人而不能证明涉案房屋系第三人所有。
对证据12无异议，但与本案没有关联性。
对证据13无异议，但说明了被告当时买卖房屋时有两套房屋指标的客观事实。
被告郑金芬未提供书面质证意见。
本院对各方当事人提供的证据认证如下：
证据1与证据4的证人证言能相互印证，而第三人仅简单否认而未提供实质性的反驳证据，故本院对证据1的真实性予以认定，将其作为认定本案事实的证据予以收集。原告提供的证据2与第三人提供的证据11系同一份证据，本院将其作为认定本案事实的证据予以收集。证据3，龙会社区居委会是基层的社区管理部门，对其反映的事实本院予以认定。对于证据4，证人袁某系原告袁亚军与被告郑金芬签订房屋买卖契约的中人，其作为亲历整个过程的第三方，其证言具有一定可信度，本院对其证言予以采信。证据5、6、7、8能相互印证，可以证明原嵊县市政工程队与陈文学等被拆迁户签订的协议书中在被拆迁户乙方的落款处的确存在两种落款的情况。对证据9，系陈雪芹、陈文琴、陈勤学对自己权利处分的说明，本院予以认定。对证据10、12、13，原告无异议，本院对其证明力予以认定。
经审理查明：袁亚军、王英系夫妻。陈文学、裘哲敢系夫妻，二人于1989年3月22日登记结婚。郑金芬系陈文学之母。陈文学的父亲有座落于原环城南路153号的私房一套，其生前决定将该套房屋留给陈文学。
1989年，根据原城关镇的总体规划，县府决定拓宽江滨西路，对座落在环城南路153号的私房进行拆除。为此原嵊县市政工程队（甲方）与陈文学（乙方）于1989年11月10日签订了拆迁协议，其中一份约定：一、乙方的房屋系砖木结构，经县拆迁办丈量估价，计建筑面积39.64平方米，按每平方米65元由甲方征购，共计人民币2576.60元；二、甲方一次性付给乙方搬家费、灶头费等补偿共计人民币640元；三、乙方要求保留私房产权，甲方同意按照县府拆迁的有关规定，将座落在桥东住宅2#305室，计建筑面积53.7平方米的新房一套出售给乙方，计人民币8791.76元；四、甲方应付乙方旧房征购费、搬家费、灶头费等共计人民币3216.60元，乙方应付甲方购房费共计人民币8791.76元，甲、乙方收支款项互相冲抵，乙方尚应付甲方人民币5575.16元，并在1989年11月30日前一次性付清；五、乙方必须在1989年12月20日前腾空旧房归甲方拆除，室内的门、窗不得损坏和拆除，否则照价赔偿。本协议一式六份，甲、乙双方及有关单位各执一份，自双方盖章并经县拆迁办监约之日起生效。嵊县市政工程队在协议最后落款甲方处盖了公章，在协议最后落款乙方处（边上写有“今后产权人”）陈文学签名并加盖私章，并盖有郑金芬的私章。嵊县城关镇建设房屋拆迁办公室以监约人名义盖有公章。另外一份原嵊县市政工程队与陈文学签订的协议内容与前述协议基本一致，不同之处为协议第三条房屋的座落位置记载为“龙会新村1幢3单元305室”，乙方落款处（边上写有“今后产权人”）只有陈文学的签名和私章，并无郑金芬的私章。原嵊县市政工程队于1989年11月27日出具缴款单位（个人）为“陈文学”，编号为“№399670”，缴款项目内容记载为“新旧房屋差额款（江滨西路拆迁户）”，金额为5575.16元的嵊县行政事业单位收款收据一份。
1990年1月21日，郑金芬经中人袁某介绍并见证，与袁亚军签订“卖房屋契约”二份，其中一份内容为：兹因家中缺资使用自愿将住房一套出卖给袁亚军，其屋座落在桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室（江滨西路拆迁户），计屋二室一厅，建筑面积53.7平方米，计价人民币壹万元正，其款当即收付清讫，今后该屋产权属袁亚军所有，永不翻悔，恐后无凭，立此契约及嵊县市政工程队收据#399670号为照。另外一份内容与前述契约内容基本一致，不同之处仅为计价处为“人民币柒仟贰佰叁拾柒元柒角”。之后郑金芬将前述收款收据交于袁亚军，涉案房屋至今一直由二原告居住、管理、使用。双方签订房屋买卖契约时，案涉房屋尚未办理房屋权属证书，在知悉案涉房屋可以办理权属证书后，袁亚军、王英多次要求郑金芬协助办理房屋权属登记手续，但未果，故诉至本院要求确认与郑金芬于1990年1月31日签订的“卖房屋契约”合法有效，并要求郑金芬协助办理该房产的过户登记事宜。陈文学、裘哲敢得悉该诉讼后，以涉案房屋产权属其夫妻共同所有为由，作为有独立请求权的第三人参加诉讼。
另查明：1、陈文学的父亲所有的座落于原环城南路153号的私房在拆迁过程中能按政策购得住房两套，其中一套为案涉房屋，另一套为嵊州市剡湖街道龙会新村1幢202室，产权登记在郑金芬名下，建筑面积为50.10平方米，领证日期为1991年9月27日。
2、同为原江滨西路拓宽工程私房拆迁户的唐秋华、张岳芹、周幼新，他们同原嵊县市政工程队签订的协议书的乙方落款处也存在与本案中陈文学同原嵊县市政工程队签订的协议书落款处相同的情形，即一份协议的落款处只有本人的签章，另一份落款处除了本人签章外尚有其父或者母的私章，其中唐秋华、周幼新的两份协议中也分别出现了与本案中陈文学同原嵊县市政工程队签订的协议中类似的对房屋座落位置的两种写法，即龙会新村和桥东住宅。后所涉的房产产权登记中均无父或母的名字。
3、郑金芬在原审及本案中均未出庭参加诉讼，其在原审中提交答辩状称：嵊州市剡湖街道龙会新村1幢305室房屋产权归陈文学所有，因其与陈文学是母女关系，陈文学就把房屋交由其代为管理出租，以供其养老。由于原告方多次请求其将房屋转卖，其一时糊涂与原告方签订了买卖合同，一直未敢告诉女儿真实情况，只对女儿说是出租给他人。由于其并非此房屋产权所有人，无权处分该房屋，故其与原告方签订的房屋买卖合同是无效的，无效的合同始终不受法律保护。同时其也没有权利和义务办理房产过户手续。综上，请求法院驳回原告方对其的诉讼请求。
4、原新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室即为现剡湖街道龙会新村1幢305室。
本院认为，本案的主要争议焦点为：1、案涉房产即龙会新村1幢305室的权属问题。2、袁亚军与郑金芬于1999年1月31日签订的“卖房屋契约”的效力问题。
对于第一个争议焦点，根据查明的事实可知，案涉房产系原江滨西路拓宽工程中，第三人陈文学父亲生前所有的座落于原环城南路153号的私房被拆除后按政策可购买的两套房产中的一套，应可视为陈文学父亲遗产的一部分。作为陈文学父亲遗产的其他继承人郑金芬、陈雪芹、陈文琴、陈勤学都同意该套房产归陈文学所有，在与原嵊县市政工程队签订的拆迁协议中也列明今后产权人为陈文学，所需支付的新旧房屋差额款也由陈文学支付，结合同为原江滨西路拓宽工程的其他私房拆迁户的协议及所购买房屋的产权登记情况，本院认为，可以采信证人裘某的证言，即在其中一份拆迁协议的今后产权人处盖有郑金芬私章的目的是为了防止郑金芬家庭内部发生矛盾而要求郑金芬盖章确认，故不能以其中一份拆迁协议中的今后产权人处有郑金芬的私章就认定其为共有人。根据当时的法律，国家对房屋所有权实行登记发证制度，而案涉房产至今未办理房产登记手续，故陈文学仅享有对案涉房产的继承权，尚未享有对该房产的所有权。
对于第二个争议焦点，本院认为，在袁亚军与郑金芬签订房屋买卖契约时，案涉房屋尚未在登记机构办理登记手续，故作为买受人的袁亚军无从知道郑金芬一家已经决定案涉房屋由陈文学继承的事实。至于第三人陈文学、裘哲敢提出的新旧房屋差额款的凭据上明确载明缴款人为陈文学，故据此可认定袁亚军在与郑金芬签订房屋买卖契约时应明知房屋为第三人所有的意见，本院认为并不成立，理由为：陈文学作为郑金芬的女儿，代家庭支付新旧房屋差价款亦合常理，而且该凭据亦非房产登记证书，并不能据此推定案涉房产当然属于陈文学所有的事实。相反，该凭据可以让相对人相信郑金芬一家已按政策支付了购置案涉房产所需的费用，从群众朴素的观点而言，即是可以相信案涉房产已经属于郑金芬一家，郑金芬一家可对该房屋进行买卖的事实。由于该房屋系因郑金芬丈夫的私房拆迁按政策可购买的房产，而郑金芬丈夫已经去世，考虑到郑金芬实际占有新旧房屋差额款的缴费凭据，结合本地当时的社会习俗，相对人袁亚军有理由相信郑金芬对案涉房产具有处分权，而且协议是在他人见证下签订，袁亚军亦支付了合理对价，故本院认为相对人袁亚军在本次交易中应属善意，对其合法权益应予保护。再者，因郑金芬丈夫的私房拆迁，郑金芬一家可购置的另一套房屋已在1991年9月27日办理权属登记，一般而言，如果陈文学不知其母郑金芬已经将案涉房屋出卖，那么照常理不可能在长达20余年的时间里都不去办理该房屋的权属证书。另外，袁亚军一家与陈文学一家长期居住在同一小区，如果案涉房屋是出租给袁亚军一家的，在长达20多年的时间里，陈文学对案涉房屋不闻不问亦不合常理。也就是说，在长达20多年的时间里，陈文学不对案涉房屋办理权属登记及对袁亚军一家居住在案涉房屋里不闻不问，已可认定陈文学以其行为表明接受了其母郑金芬出卖案涉房产的事实。综合以上几点，本院认为，根据民事活动诚实信用原则，宜认定袁亚军与郑金芬签订的房屋买卖契约合法有效。据此，本院对第三人的诉讼请求不予支持。对于原告要求郑金芬协助办理案涉房产过户登记事宜的请求，主体对象不符，本院不予支持。被告郑金芬经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认袁亚军与郑金芬于1990年1月31日签订的两份关于嵊州市剡湖街道龙会新村1幢305室（原桥东新村新光制药厂宿舍北首六层楼内第305室）房屋的“卖房屋契约”合法有效。
二、驳回袁亚军、王英的其余诉讼请求；
三、驳回陈文学、裘哲敢的诉讼请求。
案件受理费合计7000元，由郑金芬负担3500元，由陈文学、裘哲敢负担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费3500元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 吴校军
人民陪审员 董伯千
人民陪审员 贝仲林
二〇一五年一月七日
书 记 员 徐烽平
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。