山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1475号
原告：张集娟。
被告：烟台市帝豪置业有限公司，住所地为海阳市经济开发区烟凤路7号。
法定代表人：张斌，系该公司总经理。
委托代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。
委托代理人：孙伟华，山东创立律师事务所律师。
原告张集娟与被告烟台市帝豪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张集娟、被告烟台市帝豪置业有限公司的委托代理人李红军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张集娟诉称，2011年6月21日，原告与被告签订商品房预（销）售合同，约定被告于2011年12月30日前向原告交付经验收合格的商品房，被告至今未依合同约定交付合格的商品房。根据商品房预（销）售合同第九条第一款第二项约定，原告人有权要求被告支付自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，按日向原告方支付已交付房款的万分之五的违约金。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，要求1.依法判令继续履行原、被告双方之间的商品房合同，判令被告履行交房义务；2.要求被告赔偿我方逾期交房违约金170738元；3.要求被告赔偿原告经济损失（延期交房期间的租房费用）。
被告烟台帝豪置业有限公司（以下简称帝豪公司）辩称，一，被告不存在违约行为，该商品房在2011年10月20日已经竣工验收，双方合同约定的是交付经竣工验收合格的商品房，而不是约定交付经综合验收合格的商品房。因此，我方认为商品房经竣工验收合格后，我方的房屋就已经具备了交付条件。2011年12月30日前，被告电话通知原告交房，后被告又以邮寄方式通知原告交房，原告一直未办理交房手续。二，即使被告存在违约行为，原告主张的逾期交房违约金，部分已经超过了诉讼时效。三，即使被告存在违约行为，原告计算的违约金的标准过高，请求法院依法调整。该小区系住宅小区，原告购买房屋系居住使用，其违约金的计算标准应依据该地段房屋的租金标准计算。四，原告要求被告赔偿房屋租金损失，无法律依据。
经审理查明，2011年6月21日，原、被告签订了商品房预售合同，合同编号为海房预（销）字第200824第050号。合同约定，原告方购买被告开发的帝豪庄园D-7幢东二单元404号房屋，建筑面积为97.34平方米，单价为3855元／平方米，总价款为375250元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
合同签订后，原告分两次向被告支付了全部购房款，第一笔首付款为115250元，剩余购房款260000元，原告以银行按揭贷款的方式支付。
2011年12月20日，被告开发的帝豪庄园D-7号楼经建设单位、监理单位等五单位竣工验收，2013年6月14日，经行政主管部门综合验收备案。
涉案房屋至今未交付给原告方。关于房屋未交付的原因，被告主张已按照合同约定的交房时间电话通知原告办理交接手续。原告对此不予认可，主张未接到被告的电话通知。被告向法庭提供2012年9月20日圆通快递详情单、交房通知、2013年10月24日EMS邮政快递详情单各一份，证明被告方已履行了通知义务。交房通知书中，第四条约定，请您于收到通知书之日起30日内办理相关手续，至通知书收到之日起7日内视为交房日。原告则主张，对于2012年9月20日的交房通知我收到了，但是由于房屋还没有具备交付条件，所以我方没有去办理交房手续。对于2013年10月24日的EMS邮政快递的内容我没有收到，当时我在外工作，是我外甥女劳莹替我签收的，于2013年10月25日签收的，她签收后给我看了这份文件，也到海阳帝豪公司现场去了，因房屋楼道外面都是土堆，楼道门也打不开等情况，所以我方认为房屋也不具备交付条件。
原告主张，要求被告支付逾期交房违约金170738元，按合同约定，被告应当于2011年12月30日交付房屋，而被告至今未交付，逾期交房违约金自2011年12月30日计算到2014年6月28日，共计910天，违约金为170738元（375250元×910天×万分之五／天）。被告对原告主张的逾期交房违约金提出异议，认为1.我方已经通知原告交房，原告不接收房屋是原告的责任。2.被告即使存在违约行为，原告主张的2012年6月10日前的违约金已经超过诉讼时效，不应当支持。即使被告存在违约行为，逾期交房违约金也应当自2012年6月10日开始计算。3.即使被告存在违约行为，原告主张的违约金的计算标准过高，应当按照相同地段的房屋租金计算。向法庭提供房地产评估报告书一份，证明原告计算标准过高，应当按照每平方米4.47元／月计算违约金。我方请求法院对违约金的计算方式予以调整。
对于被告方提出的诉讼时效问题，原告方主张，涉案房屋于2013年6月14日才具备交付条件，诉讼时效应当自2013年6月14日起计算2年。且我方找过被告方协商房屋事宜，诉讼时效并没有超过。原告提供两位证人林洪菊、汪东梅出庭作证，证明在2012年至2014年，多次找过被告协商交房事宜。被告对证人的作证提出异议，认为该两位证人也曾经起诉过本案被告，且案件尚在二审过程中，因此案件的审理结果与证人有利害关系，对证人的作证，被告不予认可。
本院确认的上述事实，有商品房预售合同、发票、预售许可证、竣工验收备案表及原、被告的陈述笔录等证据在卷为凭，足以采信。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：海房预（销）字200824第050号）系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应按合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点问题有以下三个：一是被告烟台市帝豪公司是否存在违约行为；二是原告请求支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三是被告主张逾期交房违约金过高，是否应予调整。
对于第一个焦点问题，本院认为，合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。而房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。而本案中的涉案房屋，于2013年6月14日经行政主管部门的综合验收，具备交付条件，原告方于2013年10月25日才收到办理交房通知书，被告的行为已经构成违约，被告提出的其不存在违约行为的主张，与事实不符，本院不予支持。原告方起诉要求继续履行合同并交付房屋，于法有据，本院予以支持。
关于第二个焦点问题，本院认为，被告烟台市帝豪公司所开发的房屋，直至2013年6月14日经有关行政主管部门综合验收，而此时，原告才能够要求被告交付符合条件的房屋，因此，原告要求被告交付房屋的诉讼时效应当自2013年6月14日起计算，被告主张的原告起诉已超过诉讼时效的主张，于法无据，本院不予支持。
关于第三个焦点问题，根据合同第九条的约定，被告没有按照合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。合同约定自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因此原告要求被告承担逾期交房违约金，应予支持。但原告主张的计算期间不当，应当自合同约定的交付日期之次日（2011年12月31日）计算至收到交房通知之日（2013年10月25日），共计665天。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原、被告双方有关违约金的约定过高应予以调整。本案原告方的实际损失为贷款利息，根据上述规定，违约金调整为贷款利息的130%，这也符合违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质。因此，本案中的涉案房屋违约金应计算为54659.79元（375250元×6.15%×665天／365天×130%）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准确定。”商品房买卖合同中对于逾期交房违约金已有约定，因此被告主张按照房屋租金调整违约金的数额，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告烟台市帝豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内为原告张集娟办理帝豪庄园D-7幢东二单元404号商品房的交房手续；
二、被告烟台市帝豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张集娟自2011年12月31日至2013年10月25日的商品房逾期交房违约金54659.79元；
三、驳回原告张集娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3715元，由原告张集娟承担2526元，由被告烟台市帝豪置业有限公司承担1189元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 马巾力
二〇一四年七月二十八日
书记员 刘 伟