大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初398号原告：大连华安物业管理有限公司。法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男,系该公司员工。委托诉讼代理人：朱晶，女，系该公司职员。被告：孙琳，女.原告大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）与被告孙琳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许致笙、朱晶及被告孙琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业服务费人民币13,133元（2014年9月22日至2016年12月31日），违约金人民币3,940元，合计17,073元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月5日，大连广泰房屋开发有限公司（以下简称广泰公司）与原告签订了《物业服务委托合同》，合同约定由原告向大连市美树日记小区提供物业服务。原告向被告位于美树日记小区的房屋提供了物业管理服务，被告自2014年9月22日至2016年12月31日期间欠缴原告物业费13,133元。原告多次上门催收协商、电话催收等方式向被告追缴物业费均无结果。原告按照约定履行了自己的义务，被告却没有按时交纳物业费，影响了原告的正常经营秩序，给原告造成了损失，被告还应按照欠缴物业费的百分之三十向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求依法判决。被告孙琳辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，房屋面积及拖欠期间没有异议，对收费标准不清楚。不同意交纳物业费，理由为：1、被告从未与原告签订过协议，原告起诉被告没有依据。2、即使有协议，被告也不认可原告的服务，存在诸多问题，例如设施设备不完善、绿化面积不达标、广告收费及停车费等费用没有用在小区业主身上、安保不到位小区业主经常被盗、车库门前总有外来车辆阻挡等。3、小区附近修地铁污水排放在被告门前，这个事情被告找地铁施工单位很多次，也找了物业，物业没有人去询问解决这个事情。就上述问题，被告多次与原告进行沟通，但均未解决。原告向被告催费时，被告即表示只有原告改善了服务，被告才会缴费，故不同意交纳物业费和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告系大连市甘井子区圣林南园82号楼*室房屋的业主，房屋建筑面积218.67平方米。2013年9月22日，被告作为乙方与甲方即案涉房屋的开发单位广泰公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》，主要内容为：甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；别墅物业费按建筑面积每月每平方米2.20元计算；乙方交纳费用时间按缴费周期前一个月25日前；协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与选定的物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止终止；协议还约定了双方的权利义务、服务标准、违约责任等内容。2012年6月5日，广泰公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，约定：甲方广泰公司将大连市机场新区圣林南园委托乙方华安物业实施物业管理；多层住宅、高层住宅、小高层住宅、公建、别墅物业标准收费范围暂定1.7-2.2元每月每平方米（不含电梯运行费），具体物业费标准，在甲方与业主签订《大连市前期物业管理服务协议》时跟业主约定；乙方享有甲方与业主签订的《大连市前期物业管理服务协议》中约定的委托方转让给受委托方的权利。协议签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。另查，被告自2014年9月22日起未向原告缴纳物业费。案涉小区现未成立业主委员会。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告以未与原告签订相应的物业服务协议为由拒交物业费于法无据，本院不予采纳。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2.20元，自2014年9月22日起至2016年12月31日止依法应向原告交纳物业服务费13,133元（2.2元/月/平×218.67平方米×27个月+2.2元/月/平×218.67平方米×9天÷30天），被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费13,133元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告称的绿化、保洁、设施维修维护等原告提供的物业服务未达到相关标准，被告不满意的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告称原告没有及时制止住户私搭乱建，由部分业主将木栅栏改成铁栅栏的问题，本院认为，此系相邻权纠纷，若部分业主私改栅栏的行为影响到被告的生活，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，被告不应因此拒交物业费。对于被告称因原告不作为，导致小区存在安全隐患等问题，本院认为，原告作为物业公司已经为小区配备了保安，进行日常巡逻，尽到了基本的安全保障义务。安全隐患的消除需要业主、物业公司、派出所等部门相互配合。对于被告称修地铁时原告不作为给被告造成损失的问题，本院认为，若存在修地铁使被告受损的情形，被告应与侵权人协商解决赔偿事宜，被告认为原告也存在过错，应提供相应的证据证明，因被告未提供相应的证据证明其主张，故本院对被告该拒交物业费的理由不予采纳。对于被告称原告收取车库费用不合理的问题，本院认为，《前期物业管理委托合同》中明确约定了业主需要交纳车库物业费及车库物业费的标准，被告不应以此拒交物业费。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙琳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司自2014年9月22日至2016年12月31日的物业费人民币13,133元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费230元（原告已预交），由原告负担53元，被告孙琳负担177元。被告孙琳负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 伟二〇一七年六月二十六日书 记 员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。