广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2433号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市高德长兴置业有限公司，住所地：。
法定代表人：苏萌，董事长。
委托代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：荣小禹，女，1967年3月12日出生，汉族，住广州市越秀区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州旗健健身有限公司，住所地：。
法定代表人：杨昌文。
两被上诉人共同委托代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州市高德长兴置业有限公司（下简称长兴公司）因与被上诉人荣小禹、广州旗健健身有限公司（下简称旗健公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市天河区沙河镇长湴村民委员会是位于广州市天河区长兴路13号的房地产的产权人，其将上述房地产第1-3层出租给长兴公司，并同意长兴公司转租、经营、管理使用。
2010年4月14日，长兴公司（甲方）与荣小禹（广州市新领域健身俱乐部）（乙方）签订《租赁意向书》，双方就位于广州市天河区长兴路3号高德汇购物中心（长兴项目）铺位编号B-320的商铺商谈租赁经营的相关事宜，同日荣小禹向长兴公司交付28877.2元租赁诚意金。2011年4月，长兴公司（出租人、甲方）与荣小禹（承租人、乙方）就涉案商铺签订了《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，共同约定荣小禹向长兴公司承租座落在天河区长兴路13号长兴购物中心B-320号的商铺用于健身会所项目经营，建筑面积1312.6平方米；其中合同编号为GTM-
CX-HT-
ZL-012A的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》约定租赁期限自2010年7月25日至2011年7月24日，现租赁期限已满；另一份《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限为2011年7月25日至2015年7月24日，共4年；其中2011年7月25日至2012年7月24日期间月租金为45941元，从2012年7月25日至2013年7月24日期间月租金为59067元，从2013年7月25日至2014年7月24日期间月租金为72193元，从2014年7月25日至2015年7月24日期间月租金为85319元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳57754.4元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金，每逾期一日，须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；本合同未规定事宜及与《补充协议》约定不同之条款，以《补充协议》约定为准。
双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定：乙方租赁的物业仅用于经营健身会所项目，本协议期满或提前终止时，乙方应立即将该物业及设施保持合约终止时现状归还甲方，乙方投资装修固定部分无偿归甲方，乙方投资的可移动的设备设施由乙方处理，甲方投资的设备设施完整地应归甲方，乙方可拆除所有可移动资产，但应当修复拆除期间对租赁物业造成的任何损失，并自行承担费用，如在拆除期间给甲方物业造成损坏且无法修复时，乙方应赔偿甲方的一切损失；本协议期满或提前终止时，乙方逾期十五日仍未迁出本物业的，则视为乙方同意放弃放置在本物业内所有物品的处置权，并承担甲方代其腾空本物业所支付的合理费用，包括但不限于对本物业内物品进行保管、搬运、仓储等费用；双方同意，有下列违约情形之一的，守约方可书面通知违约方解除原合同及本协议，违约方应向对方支付相当于2个月租金同等金额的违约金，在乙方违约的情形下，甲方可收回物业并没收乙方保证金：（1）乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用，如逾期五日不缴付，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付，乙方逾期交付达三十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其它设施，如乙方逾期交付达五十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已单方严重违约终止双方的租赁关系，甲方有权没收乙方的租赁保证金，该物业装修（指与建筑物相连接固定的一切物体）归甲方所有，不足部分甲方保留继续向乙方追偿的权利。；本协议经双方当事人签字盖章后生效，为原合同的有效补充，双方同意原合同与本协议发生冲突时，以本协议为准。
上述合同、协议签订后，荣小禹于2012年5月16日向长兴公司交付了预收款134541.5元，向长兴公司支付了2011年3月25日至2011年7月的租金。此外，荣小禹还向高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司（案外人，下同）支付了水电周转金10000元、管理费保证金22366元、装修押金19689元。长兴公司亦将涉案商铺交付给荣小禹使用，荣小禹以该商铺为注册地向工商部门成立了旗健公司经营健身会所。因荣小禹、旗健公司未及时支付租金等费用，长兴公司经催缴未果后于2011年12月22日向荣小禹发出《最后一次催缴费用函》，函称：贵铺截至2011年12月16日的管理费及其它相关费用逾期仍未缴付，……请贵铺于2011年12月23日17：00时前缴付所欠费用，共计282420.71元，若逾期未付，我司将按相关协议条款，视贵司已单方提前解除租约。我司将对该铺位进行收回处理，由此而引起的一切责任及费用，由贵商户承担。该函下方的签收回执一栏显示签收人为“吴××”，签收时间为2011年12月22日。但荣小禹、旗健公司否认收到该份函件。2012年10月18日，旗健公司向长兴公司发出《关于对高德长兴公司律师函的回复》，表示已2012年8月12日收到长兴公司寄送的律师函，但不同意律师函中关于“拖欠2011年8月至2012年7月租金……”的陈述内容。
2012年11月3日，长兴公司和高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司共同于2012年10月25日向荣小禹发出《最后一次催缴费用函》及《解除合同通知》各一份，其中《最后一次催缴费用函》内容为：荣小禹截至2012年10月25日的租金、管理费及其他相关费用逾期仍未缴付……荣小禹的行为已构成严重违约，请荣小禹于2012年11月8日18：00前缴付所欠租金、电费及滞纳金（费用计算截止至本月25日），共计1175694.22元，否则根据双方签署之《广州市房屋租赁合同》及补充协议、《物业管理合同》约定，长兴公司有权解除合同，按合同条款约定收回涉案商铺并没收保证金；《解除合同通知》的内容为：荣小禹的行为已构成根本性违约，现长兴公司与高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司依约定于2012年11月9日解除与荣小禹签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务合同》，长兴公司将于2012年11月9日17：00前收回该铺位。另外，根据合同约定，铺内一切嵌装在房屋结构和墙体内的设备和装置荣小禹不得拆走，同时长兴公司保留依合同约定追究荣小禹违约责任的权利……。为此，长兴公司提供上述两份文件的邮件妥投证明，说明该邮件在2012年11月3日寄出，已由荣小禹本人于2012年11月5日签收。但荣小禹否认收到该文件。
另查明：荣小禹作为委托代理人办理了旗健公司的工商登记手续，旗健公司于2011年4月12日成立，其工商登记地址为广州市天河区长兴路13号B-320房即涉案商铺，荣小禹系旗健公司原法定代表人及股东。2012年10月10日，荣小禹将其股权全部转让给杨昌文，旗健公司的法定代表人亦于同日变更登记为杨昌文。
再查明，根据原审法院2013年9月6日作出的（2013）穗天天法执字第1997-2012、6599号执行裁定书查明：申请执行人陈伟亮等依据广州市天河区劳动争议仲裁委员会作出的已发生法律效力的（2013）穗天劳仲案字第326-342号调解书于2013年2月25日向原审法院申请执行，请求原审法院强制执行旗健公司欠款84830元，并承担案件执行费800元。该案在执行过程中，因旗健公司未履行生效法律文书确定的义务，经双方当事人同意，原审法院决定对旗健公司所有的在其位于广州市天河区长兴路13号原经营场所内的健身器材一批进行变卖。经变卖，上述健身器材由案外人梁国华以50000元的价格买受，买受人亦已将变卖款50000元交原审法院代管。原审法院并裁定：旗健公司所有的位于广州市天河区长兴路13号经营场所内的健身器材一批（详见清单）归买受人梁国华所有。2013年10月16日，在原审法院主持下，旗健公司将其经营场地内的健身器材（详见查封清单）一批交付给买受人梁国华，并将该经营场地正式交付给高德汇物业管理公司。
长兴公司于2013年1月11日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除长兴公司与荣小禹于2010年4月签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（合同编号：GTM-
CX-HT-
ZL-012B）；2、荣小禹、旗健公司共同向长兴公司支付2011年8月至2012年11月9日期间拖欠的租金614635.54元、违约金（以当月拖欠的租金为本金，从当月6日起计至清偿之日止，按每日千分之三的标准计算）；3、荣小禹、旗健公司共同从2012年11月25日起按每月118134元标准向长兴公司支付场地占用费（自2012年11月25日起计至荣小禹、旗健公司交还涉案商铺之日止）；4、本案诉讼费用由荣小禹、旗健公司共同承担。
荣小禹在原审中答辩称：一、荣小禹不是适格的被告，其以旗健公司法定代表人的名义与长兴公司签订租赁合同及补充协议，属于职务行为，故因签订和履行租赁合同而产生的一切后果由旗健公司承担；二、荣小禹与长兴公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》时，涉案物业没有通过消防验收，应为无效合同；三、2012年1月及以前的租金已超过法定诉讼时效，且由于双方签订的租赁合同自始无效，长兴公司要求支付租金无合同依据；四、长兴公司要求支付2012年11月25日以后的场地占用费无依据。2012年12月26日晚，长兴公司更换了涉案物业的门锁，已实际控制了涉案商铺，旗健公司从此日起停业至今，故长兴公司无权要求支付场地占用费。
旗健公司在原审中答辩并反诉称：涉案物业一直没有通过消防验收，双方签订的房屋租赁合同及补充协议应认定为无效。荣小禹仅是旗健公司的原股东，在签订租赁合同后，租赁保证金、租金等均是旗健公司支付，若租赁合同无效，所有款项应退回旗健公司。
旗健公司并反诉请求判令：1、确认长兴公司与荣小禹于2010年4月签订的两份《广州市房屋租赁合同》及编号为GTM-CX-HT-ZL-012A和GTM-CX-
HT-
ZL-012B的《房屋租赁合同补充协议》无效；2、长兴公司向荣小禹、旗健公司退还租赁保证金57754.4元、水电押金10000元、管理保证金22366元、装修押金19689元、租金256570.96元；3、长兴公司赔偿旗健公司装修损失100000元，购置健身器材损失100000元，经营损失100000元；4、本案诉讼费用由长兴公司承担。
长兴公司对旗健公司的反诉请求答辩称：旗健公司的反诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。
原审庭审中，依旗健公司申请，原审法院传召证人杜先成、余艳丽到庭作证。证人杜先成陈述：其是旗健公司的副总经理，于2011年3月入职。于2012年11月26日发现涉案商铺被上锁，且门口张贴了长兴公司加盖公章的告示，内容为荣小禹欠款等等。后经与长兴公司协商，长兴公司同意旗健公司的职员回去商铺内取回了个人物品。证人余艳丽陈述：2010年9月旗健公司开业，其于2010年9月入职，知晓旗健公司从2011年9月开始欠租，其本人于2012年12月27日发现涉案商铺被上锁，且商铺外张贴有关欠租的告示等。经质证，长兴公司认为两证人均是旗健公司的员工，与旗健公司具有利害关系，其陈述不可信。荣小禹、旗健公司则称：两证人是我方的员工，也曾对旗健公司提起劳动仲裁的申请，其证言是可信的。
长兴公司与荣小禹均主张荣小禹于2012年5月16日向长兴公司交付的预收款134541.5元用于抵扣荣小禹、旗健公司应向长兴公司支付的租金。同时，长兴公司与荣小禹确认涉案商铺于2012年12月26日由长兴公司上锁，长兴公司称上锁的目的是为了防止荣小禹、旗健公司擅自搬走物品；旗健公司则称不存在擅自搬走的想法，长兴公司系强行封铺。
另，长兴公司提供了一份由广州市公安消防局于2011年1月10日作出穗公消验（2011）第0017号《关于对长兴购物中心建筑及内部装修工程消防验收合格的意见》，主要内容为：长兴购物中心建筑（共2栋均为3层，自编A、B栋……其中自编B栋三层第20-32轴、三层夹层电影院部分不属于验收范围，本次验收建筑面积45401平方米）、装修，综合评定该土建及内部装修工程消防验收合格等。荣小禹、旗健公司对该意见的真实性不予认可，且称涉案商铺并不包括在验收范围内。
2013年2月28日，旗健公司向原审法院提出申请，要求对涉案商铺内所购置的健身器材的价值以及装修价值进行评估。原审法院根据旗健公司的申请，分别委托广东正森资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商铺内健身器材的价值（现值）进行评估，委托广州筑正工程建设管理有限公司对涉案商铺的装修价值（现值）进行评估。
广州正森资产评估土地估价有限公司于2013年4月1日作出了机器设备（健身器材）资产《评估报告书》，评估结论为强制变现价值为122790元。经质证，长兴公司对上述报告书提出意见：一、评估明细表中第51项至57项内容不属于旗健公司申请鉴定的健身器材范围，应予扣除。二、评估器材已使用了3年，评估的价格没有进行相应的折旧。三、评估价值122790元远远大于旗健公司在反诉中的诉讼请求金额100000元。四、旗健公司因与其员工发生劳动争议纠纷，荣小禹、旗健公司要求将所有器材存放在商铺内，在劳动纠纷解决前，场地内的健身器材任何人都不得变卖及处分。荣小禹、旗健公司对该《评估报告书》的评估结果无异议。
广州筑正工程建设管理有限公司于2013年4月8日作出了装修价值工程造价《工程评估报告》（初稿），评估结论为：涉案商铺的装饰装修费用为379528.6元。经质证，长兴公司认为第七项第6、7条防火门、空调房门是长兴公司移交场地时已有的设置，非荣小禹、旗健公司投资装修建设。广州筑正工程建设管理有限公司对此于2013年5月9日作出《工程评估报告》（二稿），评估意见为：涉案商铺的装饰装修费用为379528.6元，其中：双方确认部分为370952.6元；有争议部分为8576元。因双方对防火门及空调房门的投资建设存在争议，现我司将该项目列为有争议部分，该争议部分交由法院裁定。经质证，长兴公司对《工程评估报告》（二稿）的意见如下：一、有争议待法庭确定的项目（防火门及空调房门），长兴公司认为在《高德汇购物中心长兴项目2010年场地交付标准》中第11项中已经明确，在长兴公司交付涉案商铺给旗健公司使用的时候已经验收交付了，故不应在《工程评估报告》中认定并计算；二、评估的价格没有进行相应的折旧，荣小禹、旗健公司使用涉案商铺已经3年；三、评估价值379528.6元，远远大于旗健公司在反诉中的诉讼请求金额；四、依据双方签订的租赁合同补充协议第十条第二款，荣小禹、旗健公司因违约拒付租金，故商铺内部分装修物品以及相应价值归长兴公司所有。荣小禹、旗健公司对两份《工程评估报告》（初稿）及《工程评估报告》（二稿）的结论均无异议。
原审法院认为：旗健公司工商登记地址为涉案商铺，法定代表人为荣小禹，在旗健公司成立前荣小禹与长兴公司签订租赁合同及补充协议，交纳涉案商铺的相关费用，皆是作为旗健公司的法定代表人进行的经营活动，属于职务行为，且旗健公司成立后对荣小禹的代理行为予以追认，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，长兴公司起诉要求荣小禹对旗健公司的债务承担责任的主张缺乏事实依据和法律依据，不予支持。
《中华人民共和国消防法》规定对消防工作实施监督管理的权力机关是公安部门，结合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于租赁合同无效的规定，案涉商铺是否经过消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。事实上，旗健公司已取得营业执照进行正常经营，合同目的已经实现。因此，长兴公司与旗健公司之间的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。
从查明的事实可知，旗健公司自2011年8月起未付长兴公司租金，已构成违约，依约应承担违约责任。解除合同通知必须送达旗健公司。长兴公司于2012年11月3日通过EMS向荣小禹发出《解除合同通知》，妥投证明亦证明了旗健公司于2012年11月5日收到该份《解除合同通知》，因此长兴公司的送达有效。《解除合同通知》通知旗健公司解除合同、交还商铺时间为2012年11月9日，故旗健公司应当在此期限前将涉案商铺交还给长兴公司。逾期未交，则应当根据租金标准支付2012年11月10日起相应的场地使用费给长兴公司。但根据长兴公司与荣小禹在《租赁合同补充协议》中第7.5.2条、第7.5.3条的约定，如合同提前终止，长兴公司应给予荣小禹十五天的搬迁期，如逾期，旗健公司需按原租金标准的两倍向长兴公司支付场地占用费。由于长兴公司已给予旗健公司约定的搬迁期，且旗健公司逾期未搬出，故长兴公司现根据上述约定主张旗健公司按原每月租金标准的两倍向长兴公司支付自2012年11月25日起的场地占用费有事实及法律依据，予以支持。鉴于长兴公司于2012年12月26日对案涉商铺的大门单方面加锁，加锁后，门锁由长兴公司掌控，涉案商铺自此已无法正常使用。虽然合同约定了长兴公司具有合同解除权并具有收回涉案商铺等权利，但其应当遵循合法途径行使权利，长兴公司自行在涉案商铺大门加锁阻止旗健公司经营的手段不具有合法性，并导致旗健公司实际于当天无法正常经营，此后的场地占用费的清偿责任不应由旗健公司继续承担。旗健公司应付的场地占用费应当计至2012年12月26日止，对长兴公司主张的场地占用费超出该期间的不予支持。
至于旗健公司应付长兴公司的租金与场地使用费的计算方式。根据合同、协议的约定以及本案实际情况，2011年7月25日至2012年7月24日的每月租金为45941元，2012年7月25日至2013年7月24日每月租金为59067元，故2011年8月1日至2012年7月24日期间租金计算为540918.23元（45941元／月×11个月＋（45941元／月÷31天）×24天】，2012年7月25日至2012年11月9日期间租金计算为208258.8元【（59067元／月÷31天）×7天＋59067元／月×3个月＋（59067元／月÷30天）×9天）】；综上，旗健公司应付长兴公司自2011年8月至2012年11月9日期间的租金为749177.03元，又因长兴公司与荣小禹、旗健公司均主张荣小禹向长兴公司交付的预收款134541.5元用于抵扣旗健公司应向长兴公司支付的租金，系双方真实意思表示，予以认可，故在扣减该笔预收款134541.5元后，旗健公司还应向长兴公司支付的租金金额为614635.53元。至于旗健公司占用涉案商铺期间的场地占用费应参照合同约定的原租金标准的两倍计付，即：2012年11月25日至2012年12月26日期间的场地占用费为126009.6元（59067元／月×2÷30天×32天）。旗健公司应当清偿上述租金及场地占用费。
至于诉讼时效的问题。长兴公司在提起本案诉讼之日（2013年1月11日）往前倒退一年期间，即长兴公司曾向荣小禹寄函催缴费用及解除合同通知，邮件妥投证明亦证明了荣小禹本人于2012年11月5日签收，虽然荣小禹、旗健公司对此不予承认，但未能提供相反证据推翻妥投证明的证明力，因此对妥投证明的真实性予以确认，认定长兴公司关于2012年1月以前的主张符合诉讼时效的规定，对旗健公司该项抗辩主张不予支持。
如前述，旗健公司自2011年8月起未付长兴公司租金，已构成违约，依约应承担违约责任。根据“每逾期一日，须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金”的约定，长兴公司要求旗健公司支付2011年8月至2012年11月9日期间租金的违约金（租金的违约金以当月租金为本金，从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日3‰的标准计付）的诉求有理，予以支持。但违约金总额以不超过本金为限。
对于旗健公司反诉要求长兴公司退回租赁保证金的问题。根据《房屋租赁合同补充协议》关于“乙方逾期交付租金达五日的，甲方可收回物业并没收乙方保证金”的约定，旗健公司拖欠长兴公司租金构成违约，长兴公司要求没收租赁保证金的诉求符合双方约定，应予以支持。对于旗健公司要求长兴公司退回租金的问题，因在庭审中已就该项反诉请求金额的构成及理由询问了旗健公司，但旗健公司无法明确回答，旗健公司该项反诉请求不成立，应不予支持。
又因旗健公司向高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司支付水电押金、管理保证金及装修押金，而高成（广州）物业管理有限公司长兴购物中心分公司隶属高成（广州）物业管理有限公司，与长兴公司分别是不同法人，在旗健公司未拖欠水电费、管理费等费用的情况下，应另行向高成（广州）物业管理有限公司分公司等主张权利，现旗健公司要求长兴公司予以返还的主张缺乏依据，应不予支持。
至于旗健公司要求长兴公司赔偿装修损失、购置健身器材损失，以及赔偿经营损失的问题。根据《房屋租赁合同补充协议》关于“本协议期满或提前终止时，乙方应立即将该物业及设施保持合约终止时现状归还甲方，乙方投资装修固定部分无偿归甲方”的约定，现合同已经解除，旗健公司要求长兴公司赔偿装修损失的主张理据不足，应不予支持。又因旗健公司所购置的健身器材在原审法院执行的（2013）穗天法执字第1997-2012、6599号案件中作变卖处理，变卖所得款项用于清偿工人工资等，因此，旗健公司要求长兴公司赔偿购置健身器材损失的主张缺乏依据，应不予支持。至于经营损失的问题，因旗健公司违约在先，且并未提供充分证据证明其经营损失，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年4月22日作出判决：一、广州市高德长兴置业有限公司与荣小禹于2010年4月签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》（合同编号：GTM-
CX-HT-
ZL-012B）于2012年11月9日解除；二、广州旗健健身有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向广州市高德长兴置业有限公司支付2011年8月至2012年11月9日期间的租金614635.53元及违约金（从2011年8月6日起，各月违约金以当月租金为本金，从当月6日起计至广州旗健健身有限公司实际清偿之日止，均按每日3‰的标准计付；但违约金总额以不超过本金为限）；三、广州旗健健身有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向广州市高德长兴置业有限公司支付2012年11月25日至2012年12月26日的场地占用费126009.6元；四、驳回广州市高德长兴置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州旗健健身有限公司的反诉请求。本案本诉受理费15440元，由广州市高德长兴置业有限公司负担140元，广州旗健健身有限公司负担15300元。反诉费5285元、评估费7000元合计12285元，均由广州旗健健身有限公司负担。
判后，长兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、荣小禹既是签订《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的合同主体，也是履行该合同的义务人，按照合同相对性原则，荣小禹应当承担合同责任。其一，荣小禹与长兴公司于2010年4月签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》约定：租赁期限为2010年7月25日至2015年7月24日；荣小禹向长兴公司承租坐落在天河区长兴路13号长兴购物中心B-320号的商铺用途是用于健身会所项目经营。这两份合同都明确约定荣小禹是合同相对的承租方，享有合同权利、承担合同义务和违约责任。而且，在这两份合同的实际履行过程中，旗健公司在2011年4月12日登记注册成立，但从2010年7月至2011年7月的租金，一直是由荣小禹个人支付，长兴公司也是向荣小禹个人开具缴费发票。甚至在2012年5月16日，荣小禹还向长兴公司支付租金预付款134541.50元。长兴公司在荣小禹拖欠租金后，也一直是向荣小禹本人催讨租金和发出解除合同的函。由此可见，荣小禹一直是这两份租赁合同的实际履行者。其二，长兴公司与荣小禹并没有在租赁合同中明确约定，在荣小禹成立公司后由公司承接荣小禹在租赁合同中的权利义务。旗健公司成立后，作为场地的实际使用人，其并不能自动成为租赁合同的主体，之后也没有与长兴公司达成由其承接荣小禹合同权利义务的意思表示，相反，一直是由荣小禹继续履行合同。旗健公司作为场地实际使用人，自愿加入荣小禹的债务履行，并不当然免除荣小禹债的责任；二、即使认定荣小禹是作为旗健公司的发起人以自己的名义签订租赁合同，那么，按照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第二条的规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，也应当支持长兴公司要求荣小禹、旗健公司承担合同责任的请求；三、租赁合同签订后，荣小禹在2011年8月就开始拖欠租金和物管费等，但荣小禹在2012年10月10日已经将其担任的旗健公司法定代表人的职务和股东身份全部退出，而旗健公司现在已是一个空壳公司，没有任何资产，其拖欠员工的工资通过天河区人民法院强制执行都已经不能足额支付。一审法院认为荣小禹签约属于职务行为而免除其承担合同责任，既违反合同的相对性原则，也不利于保护债权人的合法利益，不利于维护社会交易秩序的稳定。荣小禹作为租赁合同的相对方，旗健公司作为租赁场地的实际使用人，均负有承担支付租赁场地租金的义务。长兴公司要求荣小禹、旗健公司共同承担合同责任，既有法律依据，也有事实依据。综上，长兴公司上诉请求：一、撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第373号民事判决第二、三、四项；二、改判荣小禹、旗健公司共同向长兴公司支付2011年8月计至2012年11月9日期间的租金614635.54元及违约金（从2011年8月6日起，各月违约金以当月租金为本金，从当月6日起计至荣小禹、旗健公司实际清偿之日止，均按每日3‰的标准计付；但违约金总额以不超过本金为限）；三、荣小禹、旗健公司共同向长兴公司支付从2012年11月25日至2012年12月26日的场地占用费126009.60元；四、判令本案一审、二审诉讼费用均由荣小禹、旗健公司承担。
被上诉人荣小禹、旗健公司共同答辩称：同意原审判决，不同意长兴公司的上诉请求。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据已查明的事实，2011年4月的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》均系由荣小禹作为承租人一方签订，且其中并未约定在旗健公司成立后，荣小禹在其中所承担的权利义务均由旗健公司承接，即使旗健公司与荣小禹均确认荣小禹签订前述合同系履行旗健公司法定代表人职责的职务行为，但因该项确认涉及长兴公司的利益，在长兴公司不予认可的情况下，旗健公司与荣小禹的确认对长兴公司不发生法律约束力。依据合同相对性原则，荣小禹仍应当向长兴公司承担支付拖欠的租金及违约金、场地占用费的合同责任，该项责任承担与涉案场地是否由荣小禹实际使用无涉。退一步讲，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条的规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，即使认定荣小禹系为旗健公司成立后使用而与长兴公司签订租赁合同承租涉案场地，亦不可免除荣小禹作为租赁合同相对人的合同责任。因此，原审判决认定荣小禹无需向长兴公司承担支付拖欠的租金及违约金、场地占用费的义务缺乏法律依据，应予纠正。
综上，广州市高德长兴置业有限公司的上诉请求与理由于法有据，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第373号民事判决第一、四、五项及案件受理费的负担；
二、变更广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第373号民事判决第二项为：被上诉人荣小禹、广州旗健健身有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向上诉人广州市高德长兴置业有限公司支付2011年8月至2012年11月9日期间的租金614635.53元及违约金（从2011年8月6日起，各月违约金以当月租金为本金，从当月6日起计至被上诉人荣小禹、广州旗健健身有限公司实际清偿之日止，均按每日3‰的标准计付。违约金总额以应付租金本金为限）；
三、变更广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第373号民事判决第三项为：被上诉人荣小禹、广州旗健健身有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内，向上诉人广州市高德长兴置业有限公司支付2012年11月25日至2012年12月26日的场地占用费126009.6元。
本案二审案件受理费100元，由被上诉人荣小禹负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年八月十四日
书记员 杨银桃