重庆市江津区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）渝0116执异40号
案外人：李萍，女，汉族，1969年11月16日出生，住重庆市江津区。
申请执行人：罗小云，男，汉族，1976年1月29日出生，住重庆市江津区。
申请执行人：李建，男，汉族，1973年4月2日出生，住重庆市江津区。
上述二申请执行人的委托代理人：刘安祥，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。
上述二申请执行人的委托代理人：甘婷菊，重庆宇广律师事务所律师，一般代理。
被执行人：重庆市钧煌房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区几江鼎山大道邮政业务楼二楼，组织机构代码66088186-X。
法定代表人：钟石华，执行董事、经理。
本院在办理罗小云、李建申请执行重庆市钧煌房地产开发有限公司（以下简称钧煌公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人李萍向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。案外人李萍、申请执行人罗小云、李建的委托代理人刘安祥、甘婷菊参加听证。本案现已审查终结。
案外人称，2015年7月13日，李萍与钧煌公司签订商品房买卖合同，约定李萍向钧煌公司购买其开发建设的位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道793号4幢1-1号商品房，并约定了房屋价款及交房时间等。该合同进行了网签备案登记。李萍在合同签订前已支付完购房款，在合同签订后占有了房屋，对房屋享有物权期待权。房屋没有过户到李萍名下不是因为李萍的原因。江津法院在执行过程中对上述房屋进行评估、拍卖，损害其权利。案外人李萍请求本院停止处分上述房屋。
申请执行人称，1.案涉房屋未办理初始登记，其所在工程系钧煌公司开发，应当认定权利人为钧煌公司。2.申请执行人对该房屋享有建设工程优先受偿权。3.据申请执行人了解，李萍与钧煌公司之间没有真实的房屋买卖关系，实际上是借贷关系。4.即使李萍与钧煌公司之间的买卖合同真实有效，其也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条或第三十条的规定，对房屋享有排除执行的权利。申请执行人请求驳回案外人的异议。
被执行人未发表意见。
案外人围绕异议请求提交了商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、收条、转账凭证、情况说明、交房通知、个人账户明细、建设工程竣工验收备案登记证等作为证据。申请执行人围绕请求提交了建设工程规划许可证、建设工程竣工验收意见书、建设工程档案验收意见书、建设工程竣工验收备案申请书、建设工程竣工规划核实确认书、（2017）渝0116民初3028号民事判决书、（2018）渝0116执异34号执行裁定书等作为证据。本院依职权调取了（2017）渝0116执异53号执行裁定书。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：
1.关于李萍是否支付完购房款的问题。李萍提交的证据显示，其本人向钧煌公司的指定收款人刘星华的账户转账1300000元。李萍在2015年7月13日向钧煌公司购买了含本案争议房屋在内的三间门面，总价款为2190960元。虽然李萍提交了林晓光、袁孝华向刘星华转账的材料，但林晓光、袁孝华未出庭作证并接受询问，不符合民事诉讼证据规则，对该证据，本院不予采信。李萍提供的转账凭证显示，转入账户在中国工商银行开立，但钧煌公司出具的收条却显示，收款账户在交通银行开立，二者不一致。虽然李萍提交了钧煌公司法定代表人钟石华出具的情况说明，但钟石华未出庭作证并接受询问，不符合民事诉讼证据规则，对该证据，本院不予采信。故李萍称其已支付全部购房款，本院不予认可。
2.关于李萍是否占有案涉房屋的问题。李萍虽然出示了交房通知，但该通知不能表明李萍按通知要求接房并占有房屋。并且，交房通知上的接房时间比竣工验收时间早八个多月，在竣工验收前八个多月就交房，不合常理。李萍提交的其它证据亦不能证明其在本院查封前占有房屋。相反，本院（2017）渝0116民初3028号民事判决书查明，钧煌公司将门面交给建设单位重庆市江津逢源建筑有限公司（以下简称逢源建司）出租，未交给李萍。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
“魅力晶城”项目系钧煌公司开发。该项目三期4号楼位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道793号。2014年9月4日，李萍向钧煌公司指定的收款人刘星华在中国工商银行开立的账户分两次共计转账1300000元。2015年7月13日，李萍与钧煌公司签订商品房买卖合同，购买重庆市江津区鼎山街道鼎山大道793号4幢1-1号门面和其它两间门面。合同约定，李萍在合同签订之日支付部分购房款，在2016年7月13日前支付剩余购房款。同日，钧煌公司出具收条，载明已收到全部购房款。收条同时载明，收款账户在交通银行开立。同日，房屋买卖合同在重庆市江津区国土资源和房屋管理局办理了网签手续。2016年7月13日，李萍与钧煌公司签订商品房买卖合同补充协议。协议载明，李萍在主合同签订前已支付完全部购房款。2016年10月26日，本院预查封了上述房屋。2016年12月1日，“魅力晶城”项目三期进行竣工验收。同月，钧煌公司将门面交给项目建设单位逢源建司出租。2017年2月，李萍向本院起诉要求钧煌公司交房并办理房屋产权证，还要求支付迟延交房和办证的违约金。在审理过程中，李萍申请暂不要求钧煌公司向其交房并办理房屋产权证。经本院主持调解，李萍和钧煌公司就逾期交房和办理产权证的违约金达成协议。本院于2017年4月20日出具了民事调解书。2017年12月25日，本院裁定拍卖该房屋。2018年3月13日，本院裁定将申请执行人由逢源建司变更为罗小云、李建。上述争议房屋至今未办理所有权登记手续。
本院认为，
一、争议门面应判断为钧煌公司的财产。本案争议房屋系门面，未办何所有权登记手续，且李萍未能合法占有房屋，故不能适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，而应根据第二十五条第一款第一项判断。争议房屋所在项目系钧煌公司开发，应判断为被执行人钧煌公司的财产。
二、李萍与钧煌公司的房屋买卖关系存疑。李萍要证明其购买房屋，应当提供付款依据。但综合全案证据，李萍不能提供。第一，李萍提供的转账凭证表明付款发生于2014年9月4日，比签订商品房买卖合同早十个多月，不符合商品房买卖交易习惯。第二，李萍只能供了1300000元的转款凭证，而三间门面的总售价为2190960元，不能表明其已付完购房款。第三，李萍提供的转账凭证显示，转入账户在中国工商银行开立，但钧煌公司出具的收条却显示，收款账户在交通银行开立，二者不一致。对此，李萍不能做出令人信服的说明。所以，李萍未必与钧煌公司存在真实的房屋买卖关系。
三、商品房买卖合同网签不得对抗法院拍卖。根据《执行异议复议规定》第三十条，不动产只有办理了受让物权预告登记才能对抗法院拍卖。商品房买卖合同网签与预告登记不同，不产生物权意义上的排他效力，不能排除法院的拍卖。李萍与钧煌公司在商品房买卖合同中约定不同意办理预告登记，本案争议门面没有办理受让物权预告登记，李萍应承担不利后果。故李萍不能以商品房买卖合同已网签为由对本院的拍卖措施提出异议。
综上，案外人李萍对本案争议房屋不享有排除执行的权利，其异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人李萍的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 李 伟
审判员 蒋 睿
审判员 姚 洪
二〇一八年四月十六日
书记员 程小凤