福建省沙县人民法院民 事 判 决 书(2015)沙民初字第1497号原告福建省万龙物业管理有限公司，组织机构代码07741920-5，住所地沙县长富路美易捷汽车美容中心三楼。法定代表人朱世美，职务经理。委托代理人张志平，男，汉族，1961年4月28日出生，系福建省万龙物业管理有限公司员工。被告刘俐明，男，汉族，住沙县。原告福建省万龙物业管理有限公司与被告刘俐明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福建省万龙物业管理有限公司的委托代理人张志平到庭参加了诉讼。被告刘俐明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月27日其与金鼎城小区业主委员会签订《沙县府前社区金鼎城小区物业服务合同》后，按合同约定为沙县金鼎城小区提供物业管理服务。被告住宅为沙县金鼎城小区13号楼1单元1501室（建筑面积108.99平方米），经原告催讨，被告未支付2014年4月至2015年4月物业管理费。被告的行为侵害原告合法权益并间接侵害小区其他住户的权益。现请求：1、被告刘俐明支付拖欠的2014年4月l日至2015年4月30日住宅物业服务费1204元（108.99平方米×0.85×13个月）、代收业委会工作经费70.84元（108.99平方米X0.05X13个月）及水电费公摊230.8元、违约金821.71元（按日千分之三计算违约金）；2、本案的诉讼费用由被告承担。为证实其主张，原告向本院提交了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证实原告的基本信息及原告具有物业管理的合法资质。2、《沙县府前社区金鼎城小区物业服务合同》，证明原、被告形成了物业服务合同关系，被告同意由原告提供物业管理服务。3、物业服务合同报备证明，证明福建省万龙物业管理有限公司具有物业管理的资质。4、物业费缴费清单，证明被告拖欠物业费、水电费、业委会工作经费、违约金。5、催费通知、电话通知，证明原告多次催讨无果。6、公摊计算方法，证明原告计算公摊的方法。7、违约金计算方法，证明原告计算违约金的方法。被告刘俐明应诉后，未作答辩。经审理查明：1原告系合法成立的物业管理公司。22014年3月27日，原告与沙县府前社区金鼎城业主委员会签订《沙县府前社区金鼎城小区物业服务合同》，主要约定：委托物业项目为沙县府前社区金鼎城小区，物业服务期限2014年4月1日起至2016年3月31日；物业服务费按照房屋所有权记载的房屋建筑面积收取（不含与住宅配套的附属间面积），物业服务费标准高层住宅每月每平方米0.85元（物业服务等级标准三级），业主代表大会和业委会工作经费沙县府前社区金鼎城业主委员会委托原告收取，标准每月每平方米0.05元，物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担：业主自用的由业主承担，原告使用的由原告承担，公共使用的由业主实际分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；业主违反本合同的约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之三标准向原告支付违约金。合同还对双方其他权利、义务作出约定。3合同签订后原告依合同约定为沙县府前社区金鼎城小区业主提供物业管理服务。4被告系沙县金鼎城小区13号楼1单元1501室（建筑面积108.99平方米）房屋业主。52014年4月l日至2015年4月30日被告住宅物业服务费为1204元（108.99平方米×0.85×13个月）、代收业委会工作经费70.84元（108.99平方米X0.05X13个月）及水电费公摊230.8元。本院认为，沙县府前社区金鼎城业主委员会与原告签订《沙县府前社区金鼎城小区物业服务合同》主体合法，该物业服务合同系经双方协商一致而签订，是双方真实意思表示，双方对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定，符合《物业管理条例》第三十五条规定，内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，属有效合同。《物业管理条例》关于选聘和解聘物业服务企业的规定仅约束小区内部的管理权限，对外签订《物业服务合同》的业委会是小区合法的民事主体，业主委员会在签订合同是否征得小区业主同意属内部事务问题，业主不得以此为由对抗物业公司而拒付物业管理费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据该规定，沙县府前社区金鼎城业主委员会与原告签订的《沙县府前社区金鼎城小区物业服务合同》，对被告具有约束力。原告依协议提供了相应的物业管理服务，被告也实际接受了物业服务，被告依约应缴纳物业管理费服务。对原告要求被告支付拖欠的2014年4月l日至2015年4月30日住宅物业服务费1204元、代收业委会工作经费70.84元及水电费公摊230.8元的主张，本院予以支持。被告逾期支付物业费，依合同约定应向原告支付违约金，因原告与沙县府前社区金鼎城业主委员会签订《沙县府前社区金鼎城小区物业服务合同》约定按照每日千分之三标准支付违约金的标准过高，本院支持按每日万分之五标准计算违约金，为136.9元，对原告超出部分的主张，不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和举证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘俐明应于本判决生效后十日内支付原告福建省万龙物业管理有限公司物业费1204元及水电费公摊费用230.8元。二、被告刘俐明应于本判决生效后十日内支付原告福建省万龙物业管理有限公司代收业委会工作经费70.84元。三、被告刘俐明应于本判决生效后十日内支付原告福建省万龙物业管理有限公司违约金136.9元。四、驳回原告福建省万龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告福建省万龙物业管理有限公司负担15元，由被告刘俐明负担35元。公告费600元，由被告刘俐明负担。被告刘俐明承担的受理费35元应于判决生效后15日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如转账交纳受理费应在转账单上注明案号。户名：沙县人民法院；帐号：18×××31；开户银行：兴业银行沙县支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审判长  谢婉如审判员  魏广明审判员  张爱林二〇一六年三月二日书记员  黄 馨一、本判决所依据有关法律条文：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。