湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3862号
上诉人（原审被告）湖南宇凯房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区五一西路三泰街24号景江东方西Z层。
法定代表人杨建春，公司董事长。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李青。
委托代理人李刚强。
上诉人湖南宇凯房地产开发公司（以下简称宇凯公司）与被上诉人李青商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2015）雨民初字第05759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月25日，李青（××）与宇凯公司（××）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20087613102，以下简称买卖合同），约定李青购买宇凯公司开发的位于长沙市雨花区劳动东路325号景江雅苑第2幢102号房（以下简称102号房），该商品房建筑面积共127.4平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3928元，总金额500427元，首付款100427元于2010年1月25日支付，剩余房款400000元采用向银行申请20年按揭贷款方式支付；买卖合同第十八条“关于产权登记的约定”载明：××应当在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥××的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因××的责任，致使××未能在约定期限内办理上述登记或手续，若××不解除合同，双方同意自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，李青向宇凯公司交纳了首付款100427元；就余款400000元，2010年3月1日，李青与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）签订了《个人住房借款合同》，借款合同签订后，建行湖南省分行依约向李青指定账户发放贷款400000元，由中国建设银行股份有限公司长沙湘江支行（以下简称建行湘江支行）对该笔贷款进行管理，包括催款、扣划保证金等。2010年1月25日，宇凯公司向李青交付了102号房；2010年3月19日，102号房办理预告登记。原审法院另查明，2009年7月15日，李青（保证人、甲方）与建行湖南省分行（债权人、乙方）签订《个人住房借款最高额保证合同》（编号4307500012009000026），约定甲方愿意为乙方与债务人（购置景江雅苑项目所属住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证，甲方应在乙方处开立专项保证金账户。因2011年8月起，李青出现逾期还款情况，建行湘江支行分别于2012年2月27日、2012年10月29日、2013年3月18日、2013年5月7日通知中国建设银行股份有限公司东风路支行（以下简称建行东风路支行）从宇凯公司账户扣款，通知扣款金额分别为4418.44元、10974.38元、6298.27元、363960.77元，建行东风路支行分别于2012年2月27日、2012年10月29日、2013年3月18日、2013年5月7日从李青账户扣划4418.44元、11033.19元、6298.27元、363960.77元，共计385710.67元。2014年12月26日，宇凯公司以李青为被告，向长沙市开福区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：请求判令李青偿还宇凯公司为其承担的担保责任的款项385710.67元并赔偿利息12163.19元。2015年9月9日，该院作出（2015）开民二初字第00178号《民事判决书》，判决：限李青在本判决生效之日起10日内偿还宇凯公司385710.67元及利息12163.19元。后李青不服该判决上诉至长沙市中级人民法院，于2016年2月26日作出（2015）长中民二终字第08104号《民事判决书》，判决：驳回上诉、维持原判。
原审法院认为，《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20087613102）系李青、宇凯公司真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，双方均应按约履行。李青根据买卖合同约定向宇凯公司交纳了首付款及剩余按揭款项，宇凯公司应承担办理房屋权属证书的义务。根据买卖合同约定及交房时间，宇凯公司应在2012年1月25日前为李青办妥房屋所有权证，在2013年1月25日前办好土地使用权证，宇凯公司辩称其为李青垫付了银行按揭款项，在李青偿还垫付款后才应履行办理权证义务。但宇凯公司就其垫付银行按揭款项，已向李青提起了追偿权诉讼并获生效判决支持，宇凯公司与李青追偿纠纷与本案商品房预售合同纠纷不为同一法律关系，宇凯公司的辩解意见，原审法院不予采纳，李青要求宇凯公司为其办妥位于长沙市雨花区劳动东路325号景江雅苑2栋102号房的房屋所有权证及土地使用权证，原审法院予以支持。因李青在2011年8月起即出现逾期还款情况，宇凯公司亦于2012年2月27日起开始为李青垫付银行按揭款，上述时间与合同约定宇凯公司应当办理房屋权证时间相近，故宇凯公司以基于不安抗辩权未履行办证义务的辩解意见，原审法院予以采纳，李青要求宇凯公司支付逾期办证违约金，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百一十四条之规定，判决：一、宇凯公司于判决生效之日起30日内为李青办理好位于长沙市雨花区劳动东路325号景江雅苑2栋102号房的房屋所有权证及土地使用权证；二、驳回李青的其他诉讼请求。案件受理费2640元，因适用简易程序减半收取1320元，由李青负担1240元，宇凯公司负担80元。
上诉人宇凯公司不服一审判决，向本院上诉称，一、原审法院认定事实清楚，但是适用法律不正确，应予改判。上诉人与被上诉人签订了《长沙市商品房买卖合同》，其中约定了被上诉人采取按揭的方式支付购房款，合同约定了如被上诉人逾期向银行还款，上诉人可以解除合同，但被上诉人从2011年3月其开始出现不足额还款的现象，从2011年8月开始，被上诉人经常出现不足额还款的情况，上诉人在为被上诉人办理产权证的过程中，知晓了上述情况，就取消了为被上诉人办理权证以防止损失的扩大。二、因被上诉人并未足额交纳房款，因此被上诉人无权要求上诉人办理过户手续。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判为被上诉人交清全部购房款项后的30日内上诉人为被上诉人办理房屋产权证，房屋权证办妥之日起365日内办理其他权证，并判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人李青发表答辩意见称，一、被上诉人并未在2011年3月逾期偿还银行贷款，且2011年8月起至2012年2月的罚息是因为被上诉人在外地工作，而银行并未将加息的情况告知被上诉人，才导致了被上诉人每个月少还了10多元，不能由此认定被上诉人经常不按时不足额还贷，事实上，从2010年1月25日起至2012年1月25日止上诉人应该为被上诉人办理好本案涉案房屋的权证，但是上诉人并未如期办理，已经构成违约，应该要承担违约责任。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，李青与宇凯公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效，双方亦应按约履行己方的义务。宇凯公司称双方在合同补充协议中约定如果李青在宇凯公司承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并发生银行要求宇凯公司承担担保责任的后果，则宇凯公司有权解除双方的购房合同。本院认为，宇凯公司并未依照合同约定向李青送达解除合同的书面通知，亦未向人民法院起诉解除其与李青之间的合同，而是一直在履行其与李青的《长沙市商品房买卖合同》及合同补充协议，故其应担承担该两份合同项下约定的办理权证的义务，宇凯公司称其未办理本案涉案房屋的权证是因李青未交纳房款，本院认为，宇凯公司为李青垫付的银行按揭款项已经生效判决确定，且该追偿权纠纷与本案的纠纷并非同一法律关系，故本院对宇凯公司的该项上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人湖南宇凯房地产开发公司的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2640元，由上诉人湖南宇凯房地产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 孙 娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。