广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤05民终406号
上诉人（原审原告）：曾宏亮，男，汉族，1971年9月2日出生，住所地广东省汕头市。
委托诉讼代理人：刘子华，广东冠法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李志凯，广东冠法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林海滨，男，汉族，1984年3月8日出生，住所地广东省汕头市金平区。
被上诉人（原审被告）：杨丽芸，女，汉族，1976年2月14日出生，住所地广东省汕头市金平区。
委托诉讼代理人：林逵，广东盈信律师事务所律师。
上诉人曾宏亮因与被上诉人林海滨、被上诉人杨丽芸房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2017）粤0507民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人曾宏亮的委托诉讼代理人李志凯、被上诉人林海滨、被上诉人杨丽芸的委托诉讼代理人林逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾宏亮上诉请求：1.依法撤销汕头市龙湖区人民法院（2017）粤0507民初67号民事判决；2.改判撤销林海滨、杨丽芸签订的关于买卖曾宏亮名下位于汕头市××区××庄潮华雅居14栋2××号房（房地产权证号：粤房地证字第××号）的房屋买卖合同，并判决林海滨、杨丽芸恢复曾宏亮为房产登记所有权人，相关费用由林海滨、杨丽芸承担；3.本案一、二审诉讼费用均由林海滨、杨丽芸承担。事实和理由：
一、一审判决认定林海滨系在委托权限内将涉案房产转让给杨丽芸，双方并不存在恶意串通，属事实不清，证据不足。体现在：第一，林海滨虽然持有曾宏亮出具的授权委托书，但在处置涉案房产过程中从未告知房产转让情况、转让价格和交易对象，曾宏亮也未曾收到交易价款。林海滨、杨丽芸明显恶意串通，变相侵吞涉案房产。林海滨本是案外人杨伟忠（杨丽芸胞兄）的代表，与杨伟忠一起向曾宏亮催款。在此过程中，曾宏亮被迫出具委托书授权林海滨处置涉案房产。根据一审已查明的事实，林海滨从未告知涉案房产处置情况，而且房产买卖合同约定房产交易价格与评估价格差别巨大，与买卖合同签订时房产实际价值更是大相径庭。一审判决根据林海滨、杨丽芸的特殊身份、交易经过、交易价格、交易对象等完全可以判断认定两人恶意串通，损害曾宏亮权益的事实，然而一审判决明显回避上述事实，错误判决驳回曾宏亮的诉讼请求。第二，涉案房屋买卖并没有真实的资金往来，无证据证明杨丽芸已支付林海滨房款，林海滨至今也尚未支付曾宏亮房款。2016年6月12日，因曾宏亮长期在外，不便处理涉案房产，便委托林海滨代为办理涉案房产买卖等事宜，并于2016年6月16日进行公证。但时隔数月，林海滨并没有告知曾宏亮涉案房产交易情况，直至2016年11月16日，曾宏亮收到另案起诉书，才知道涉案房产竟已经被林海滨出售转让。但曾宏亮却毫不知情，也未收到任何房款。经向房地产管理局查询，林海滨未征得曾宏亮同意，以委托人的身份将涉案房产低价转让给杨丽芸，且办理过户登记，但却未能提供相应证据证实涉案房款已支付。因此，林海滨转让涉案房产给杨丽芸并未征得曾宏亮同意，也不存在真实的资金往来，曾宏亮更未收到涉案房款，林海滨和杨丽芸明显恶意串通，严重损害曾宏亮的合法权益。第三、林海滨、杨丽芸诉称涉案房产转让属于以物抵债毫无事实依据，依法不能认定。首先，从委托书看，曾宏亮的确委托林海滨代为办理涉案房产买卖等事宜，但从委托书的内容看，委托书中记载的委托事项并无以物抵债此事项，这是其一；其二，曾宏亮并没有和案外人杨伟忠达成以物抵债的合意，也没有证据证明涉案房产买卖系以物抵债。因此，林海滨、杨丽芸辩称涉案房产买卖属以物抵债实属荒缪，林海滨将涉案房产转让给杨丽芸明显属恶意串通，即林海滨与案外人杨伟忠恶意串通，以双方合意的假象将涉案房产低价出售给杨伟忠胞妹杨丽芸，严重损害曾宏亮的合法权益。因此，该房产买卖合同依法应予以撤销。第四，从庭审中及案外人杨伟忠调查笔录可知，杨丽芸系杨伟忠胞妹，林海滨是杨伟忠的朋友。显然，林海滨、杨丽芸与杨伟忠存在特殊关系。林海滨未征得曾宏亮同意，以显著低于市场价格将涉案房产转让给杨丽芸的行为明显损害曾宏亮的合法权益。因此，林海滨、杨丽芸隐瞒曾宏亮转让涉案房产并办理房产转移登记，至今尚未支付房款，辩称以物抵债既非委托事项，也毫无事实依据。显然，涉案房产买卖系林海滨、杨丽芸恶意串通，一审法院未能查明本案事实，认定涉案房屋买卖合同有效严重违背本案事实。
二、涉案房产买卖明显低于市场价格，严重损害曾宏亮的合法权益。从曾宏亮一审提交的证据可知，依据涉案房产同小区房产价格可知，涉案房产市价应为10000元／㎡以上，但林海滨却仅以100万元（每平方米不足5500元）的低价出售涉案房屋，并将该房屋过户至杨丽芸名下。虽然在另案中，杨伟忠声称涉案房产以137.52万元抵债，但该价格完全是杨伟忠单方面炮制出来，事先没有合意，事后也未取得认可。无论是房产交易价格或是抵债价款均为林海滨、杨丽芸和杨伟忠单方所为。对于林海滨如此显失公平、不正常的房产交易行为，一审法院未予查实，并错误认定涉案房产买卖行为合法，严重损害曾宏亮合法权益。
三、涉案房产属于曾宏亮与妻子黄敏娜的夫妻共同财产，在没有证据证明林海滨和杨丽芸支付房款，也未有证据证明涉案房产买卖系以物抵债，更无证据证明曾宏亮的妻子黄敏娜对另案合伙协议纠纷一案中曾宏亮单方承诺债务是否应承担连带清偿责任的情况下，仅依据林海滨、杨丽芸及杨伟忠一方的陈述认定涉案房产买卖的房款系用于抵偿曾宏亮结欠杨伟忠合伙款项，严重损害黄敏娜的合法权益。
综上，林海滨与杨丽芸恶意串通，隐瞒曾宏亮转让涉案房产并转移登记，至今尚未支付房款，严重损害曾宏亮的合法权益。且林海滨、杨丽芸未能提供证据证明涉案房产买卖属于以物抵债，又未有证据证明涉案房产买卖存在资金往来，更没有对涉案房产是否存在低价转让进行查实的情况下，一审法院驳回曾宏亮的诉讼请求，违背本案事实，于法无据，依法应予以改判。
林海滨二审答辩称，一审判决是正确的，请求二审法院驳回曾宏亮的上诉请求。
杨丽芸二审答辩称，曾宏亮的上诉理由不成立，请求二审法院予以驳回。
曾宏亮于2017年1月9日向一审法院起诉请求：1.依法撤销林海滨、杨丽芸签订的有关买卖曾宏亮名下位于汕头市××区××庄潮华雅居14栋2××号房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）的房屋买卖合同；2.判决林海滨、杨丽芸将涉案房产转移登记在曾宏亮名下，相关费用由林海滨、杨丽芸承担；3.本案诉讼费用均由林海滨与杨丽芸承担。
一审法院认定事实：2016年1月22日，曾宏亮与案外人杨伟忠签订协议书，约定“关于投资江西彩票项目，合计收到杨伟忠柒佰万元正，杨伟忠全部退股，本人曾宏亮同意以玖佰万元正退回。投资款于2015年9月份前已付叁佰伍拾万正。余下的所有款在2016年5月份前付清给杨伟忠。”2016年6月16日，曾宏亮在汕头公证处办理委托手续，公证书号为（2016）粤汕汕头第10281号，委托林海滨为代理人，代为办理出售曾宏亮拥有的位于汕头市××区金晖庄潮华雅居14幢2××号的房地产手续。代理权限为：代为出卖上述房地产，并代为签订相关合同文件、收取售房款、办理有关手续，与买方前往房地产交易管理部门办理交易过户手续。另外，若买方购买该房产需向银行或住房公积金中心办理借款，可以办理二手房按揭手续（包括公积金贷款），并签署相关合同、文件……受托人在上述权限范围内所签署的文件和进行的民事行为，委托人均予承认，并愿意承担由此产生的一切法律、经济责任。2016年8月26日，林海滨作为曾宏亮的委托代理人与杨丽芸签订《房地产买卖合同》，约定：曾宏亮将汕头市××区金晖庄潮华雅居14幢2××号的房地产转让给杨丽芸，建筑面积183.36平方米，价款100万元。2016年9月13日，汕头市龙湖房产交易所出具《汕头市房地产权属转移证明》，载明：金晖庄潮华雅居14幢2××号全套，经核准办理权属转移登记，房地产权属由原业权人曾宏亮转移给受业人杨丽芸；课税产价1333027元。
诉讼期间，一审法院向案外人杨伟忠调查其在（2016）粤0507民初1622号案件中，自认曾宏亮还款137.52万元的事实，杨伟忠称：“曾宏亮曾结欠我550万元，以本涉案房产抵债137.52万元，在（2016）粤0507民初1622号案件中，我已实事求是抵除该债务；杨丽芸是本人的胞妹，本人名下有多套房产，胞妹名下无房产，为了减免税收，因此以胞妹杨丽芸的名义签订买卖合同。”对此，曾宏亮提出：“扣除所谓以物抵债款137.52万元是杨伟忠自圆其说，双方并无此合意，事后也未得到曾宏亮夫妻的认可和追认，而且该说法与案件事实相悖，根本不符合本案事实。所以我方对该说法不接受也不认可，而且从杨伟忠的回答可证明本案被告杨丽芸是其胞妹的事实，明显存在相互串通损害原告利益。”
一审法院认为，林海滨提供的证据足以证明曾宏亮委托林海滨办理卖房事宜系双方的真实意思表示，林海滨已在委托权限内将涉案房产转让给杨丽芸，且涉案房产已由房地产管理部门登记在杨丽芸名下。曾宏亮没有提供可以推翻公证书号为（2016）粤汕汕头第10281号公证书的真实性的证据，提供的现有证据也不足以证明林海滨与杨丽芸系恶意串通，低价买卖涉案房产。林海滨、杨丽芸的抗辩予以采纳。因此，对曾宏亮的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回曾宏亮的诉讼请求。案件受理费21302元，由曾宏亮负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1.林海滨作为曾宏亮的委托代理人与买受人杨丽芸签订的《房地产买卖合同》是否合法有效；2.曾宏亮请求人民法院依法撤销涉案《房地产买卖合同》的理由是否成立。
本案中，曾宏亮起诉请求人民法院依法撤销林海滨与杨丽芸签订的《房地产买卖合同》，理由是林海滨与杨丽芸恶意串通买卖涉案房产，且成交价格显失公平，严重损害曾宏亮的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条和第五十六条的规定，可变更、可撤销的合同在未被人民法院或者仲裁机构依法撤销之前，合同是成立有效的。如果合同无效，就不存在可变更、可撤销的问题。因此，曾宏亮上诉请求人民法院依法撤销涉案《房地产买卖合同》，同时又主张涉案《房地产买卖合同》无效，前后矛盾。
关于林海滨作为曾宏亮的委托代理人与买受人杨丽芸签订的《房地产买卖合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经审查，曾宏亮向林海滨出具《委托书》，委托林海滨代为出卖涉案房产，且委托行为经过汕头公证处（2016）粤汕汕头第10281号《公证书》公证，该事实清楚，证据充分，依法应予认定。曾宏亮的配偶黄敏娜也通过公证的方式声明对上述委托行为知悉且无异议，故林海滨有权在代理权限内出卖涉案房产，并代为签订相关合同文件、收取售房款、办理有关手续，与买方前往房地产交易管理部门办理交易过户手续。林海滨作为曾宏亮的委托代理人，以曾宏亮的名义与买受人杨丽芸签订了买卖涉案房产的《房地产买卖合同》，该合同依法成立并生效，对曾宏亮和杨丽芸均具有法律约束力。《房地产买卖合同》虽是林海滨与杨丽芸签订的，但林海滨是曾宏亮的委托代理人，且林海滨是以曾宏亮的名义签订合同的，故涉案房产的买卖行为对曾宏亮直接发生法律效力。曾宏亮是涉案《房地产买卖合同》的一方当事人，而不是第三人，故不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定。因此，本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。曾宏亮上诉主张涉案《房地产买卖合同》无效，理由不成立，本院不予采纳。林海滨是否有向杨丽芸收取涉案房产的购房款，属于合同履行的问题，不影响合同的法律效力。
关于曾宏亮请求人民法院依法撤销涉案《房地产买卖合同》的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，曾宏亮起诉请求人民法院依法撤销林海滨作为曾宏亮的委托代理人与杨丽芸签订的《房地产买卖合同》，主要理由是涉案房产的成交价格显失公平。经审查，虽然《房地产买卖合同》约定涉案房产买卖的价款是100万元，权属转移登记的课税产价是1333027元。但房产评估价格只是房产买卖的参考价格，而房产交易价格是买卖双方自愿协商的结果。曾宏亮全权委托林海滨代为出卖涉案房产，但对房产交易的价格并没有提出具体明确的要求。因此，应当视为曾宏亮接受林海滨与买受人协商房产交易价格的结果。本案也没有证据证明曾宏亮对涉案房产的交易不知情，且涉案房产也已过户到买受人杨丽芸名下。因此，曾宏亮以订立合同时显失公平为由请求人民法院依法撤销涉案《房地产买卖合同》，理由不成立，本院不予支持。林海滨在接受委托出卖涉案房产的过程中，其代理行为是否给委托人曾宏亮造成了经济损失，是否应当承担相应的民事法律责任，曾宏亮可另循法律途径解决。
综上所述，曾宏亮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21302元，由上诉人曾宏亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚焕丹
审判员 江炯坤
审判员 林 立
二〇一八年五月三十日
书记员 姚晓銮