云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文中民二终字第157号
上诉人（原审原告）罗世辉，男。
委托代理人岑贞冀，云南圆合圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）农会武，男。
委托代理人刘勇军，云南南极律师事务所律师，特别授权。
上诉人罗世辉因与被上诉人农会武确认合同无效纠纷一案，不服广南县人民法院（2014）广八民初字第123号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月25日受理后依法组成合议庭，并于2014年10月27日组织双方当事人进行法庭调查，上诉人罗世辉、被上诉人农会武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：原、被告于2012年3月26日签订《房屋转让协议》，协议约定：原告罗世辉将其所属的位于广南县八宝镇河滨路金鑫宾馆旁的一楼一底房屋以总价人民币300000.00元卖给被告农会武，被告农会武先给付原告罗世辉30000.00元作为首付款，余款270000.00元扣除原告罗世辉所欠的14000.00元，剩余的256000.00元待原告罗世辉搬家后第二天付清，原告罗世辉承诺农历7月份以前搬家。但2012年5月2日，被告农会武对购买房屋进行装修，在装修过程中被告农会武未妥善保管房屋内的原告罗世辉的财产，造成财产损坏而引起纠纷，经过广南县八宝镇法律服务所调解，双方达成协议：被告农会武自愿赔偿原告罗世辉人民币2000.00元，原告罗世辉在被告农会武将转让房屋时所欠的房屋余款付清后3天内将所有财物搬走，原告罗世辉将房屋交给被告农会武使用，从此不再干涉被告农会武的使用。房屋余款256000.00元，被告农会武已于2012年5月19日一次性付清给原告罗世辉，原告罗世辉已于同日搬出房屋。另查明，原告罗世辉所属的位于广南县八宝镇河滨路金鑫宾馆旁的一楼一底房屋的建设用地是原告从被告农会武的父亲农建常处购买，农建常未办理土地使用证给原告罗世辉，罗世辉在该土地上建盖房屋后卖给被告农会武时该房屋也没有房产证。
原判认为，关于原、被告双方于2012年3月26日签订的《房屋转让协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中原、被告双方签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，且按合同约定，被告农会武已经付清购房款项，原告罗世辉也已经交付房屋，双方对协议内容均已履行完毕，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该协议合法有效，同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告罗世辉以其在卖房屋时未取得土地使用证和房产证为由主张合同无效，本院依法不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告罗世辉主张其是受被告农会武的逼迫才卖房屋给被告，但未提供充分的证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告罗世辉的诉讼请求。案件受理费人民币100.00元，减半收取50.00元，由原告罗世辉承担。
一审判决送达后，原审原告罗世辉不服，向本院提起上诉，1、请求文山州中级人民法院重新开庭审理本案；2、请求文山州中级人民法院依法撤销广南县人民法院（2014）广八民初字第123号民事判决书，重新判决本案的《房屋转让协议》为无效合同；3、由被上诉人承担本案第一、二审的诉讼费用。其主要上诉理由：一、第一审广南县人民法院（2014）广八民初字第123号民事判决书，认定本案的《房屋转让协议》为有效是违法、错误的。按事实和法律的规定，本案上诉人与被上诉人的《房屋转让协议》应该是一份违法、无效的协议。因为本案上诉人转让给被上诉人的房屋到现在都没有土地证、施工建房许可证、房屋产权证。因此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，上诉人转让这个房屋给被上诉人是违法、无效的，上诉人与被上诉人的这份《房屋转让协议》应该是一份违法、无效的协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”，也就是说《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条己经明确规定，没有办理土地证、房产证的房屋，法律是强制禁止转让、禁止买卖的。
二、第一审广南县人民法院（2014）广八民初字第123号民事判决书，认定“本案的《房屋转让协议》是上诉人与被上诉人在自愿、平等的情况下签订的，并且在订立协议以后双方己经按协议的规定来履行各自的义务。”的事实是错误的。因为上诉人卖这个房屋给被上诉人根本不是出于自己的自愿，上诉人完全是受被上诉人“胁迫”，在没有办法的情况下，才跟他签订本案的《房屋转让协议》，将自己没有土地证、房产证的房屋转卖给他的。2007年被上诉人的父亲农建常来八宝买地皮，由于钱不够，就跟上诉人借钱。过后农建常还不起钱，才将他没有土地证的本案76平方米（没有土地证）的土地以114000元卖给上诉人的。当时，农建常只是写一张《收据》给上诉人，并口头承诺包办土地证给上诉人。由于上诉人没有买卖过土地，也没有建过房子，不知道怎么具体办理，就听从被上诉人的意见。后来上诉人通过问其他人才知道，买卖土地是需要签订土地买卖合同的。上诉人就去找农建常签订土地买卖合同，但他却不愿意签，他说有《收据》就可以了，并且他又向上诉人保证，他包办土地证给上诉人，让上诉人能在这个土地上来建房，以后房子建好了他还会帮上诉人办房屋的房产证等。由于上诉人从小就在农村生活，没有文化，接触社会少，再加上钱己经付了95%，想想有《收据》在自己的手上，被上诉人也承诺包办土地证及相关手续给，上诉人就上了他的当。过后，上诉人的老婆生重病，上诉人一家人没有地方住，加上孩子又在八宝读书。上诉人就多次的去催农建常办土地证和各项手续给上诉人建房，但被上诉人都是一拖再拖。后面农建常又跟上诉人说，没有土地证也可以先建房，现在八宝街上的许多人都是这样做，土地证他后面会办给的。由于时间久，在没有办法的情况下，上诉人只能听信农建常的骗言，在没有土地证、没有施工建房许可证的情况下，于2011年违法在这76平方米的土地上建得一栋一楼一底的平房（没有房产证）。建好房子后上诉人的老婆就病死了。2012年2月由于上诉人患有严重疾病肝炎，没有钱治病，就想将房屋拿去抵押贷款或者出售，但由于农建常不办土地证和其他证件给，造成别人想来跟上诉人买房屋却买不成，也不能拿去抵押贷款。由于病情十分严重，没有钱医，在被上诉人的逼迫下，上诉人只能将房子以低于成本30万的价钱暂时卖给了被上诉人。由于是受逼迫卖房子，在《房屋转让协议》中，上诉人就不同意立即搬房子给被上诉人，而约定三个多月后才搬。并且也不同意他来装修房子。可是在我们签订《房屋转让协议》后还不到两个星期，被上诉人趁上诉人还在昆明医院住院不在家的机会，就强行去抢、去霸占上诉人家的房子。他先将上诉人家的房门撬开，后就强行进去装修房子，后又强行将上诉人家里的东西给搬出来，将上诉人家的房子搞得乱七八糟的，造成上诉人家里的许多东西、单据都丢失了。后面上诉人从昆明出院回到家，看到家里乱七八糟的，被上诉人这样霸道、横蛮、强势的行为，上诉人很生气，就将被上诉人装修的地板砖给打烂，并且叫他赔偿自己丢失的东西。后面，在司法所的处理下，被上诉人才赔2000元钱给上诉人。因此，并不是上诉人自愿地将本案的房子卖给被上诉人，上诉人完全是受被上诉人“胁迫”，在没有办法的情况下，才跟他签订本案的《房屋转让协议》，将自己没有土地证、房产证的房屋以低于成本的价格转卖给他的。在签订《房屋转让协议》以后，也不是上诉人自愿将房子转给被上诉人来住，而是被上诉人趁上诉人去昆明医院住院不在家的机会，强行去抢，去霸占，去装修住的。
三、第一审广南县人民法院（2014）广八民初字第123号民事判决书认定本案上诉人与被上诉人订立的这份《房屋转让协议》内容没有违反法律强制性规定是错误的。因为这份《房屋转让协议》已经违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39条的强制性、禁止规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》是国家法律，它是由第八届全国人民代表大会常务委员会在1994年7月5日的第八次会议中通过，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第八次会议修正的。2007年8月30日通过中华人民共和国国家主席ＸＸＸ签字实施的。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》是国家法律，违反它就是违反法律的强行性、禁止性规定。
四、第一审广南县人民法院（2014）广八民初字第123号民事判决书根据《中华人民共和国合同法》第52条来认定本案上诉人与被诉人的《房屋转让协议》是合法、有效是法律理解上的错误。相反根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定只能说明本案的《房屋转让协议》是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而本案中，上诉人完全是受到被上诉人的“胁迫”签订这份《房屋转让协议》，因此这份《房屋转让协议》应该是违法、无效的；其次，这份《房屋转让协议》已经违反全国人民代表大会常务委员会所制定的法律《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39条的强制性、禁止性规定。因此从这个角度来看，这份《房屋转让协议》也是违法、无效的。
五、第一审广南县人民法院（2014）广八民初字第123号民事判决书根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条来认定本案上诉人与被上诉人的《房屋转让协议》是合法、有效属于法律适用错误。因为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条中的买卖合同的标的，只能是一般的物品、并且这些物品的存在必须是合法的才适用。而对于违法的建筑物、没有土地证的土地和没有房产证的房屋等之类的特殊标的物就不适用。对于违法的建筑物、没有土地证的土地和没有房产证的房屋的买卖合同是否有效只能根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39的规定和《中华人民共和国合同法》第52条的规定来认定。
综上所述，第一审广南县人民法院（2014）广八民初字第123号民事判决书认定本案的事实不正确，本案的法律适用不正确，上诉人特依法向文山州中级人民法院提起上诉，请求按上诉人的上诉请求，公正、合理的处理本案。
被上诉人农会武答辩称，一审认定事实清楚、证据确实充分。上诉人罗世辉的上诉无事实及法律依据，不能成立。理由如下：一、上诉人称本案件的《房屋转让协议》无效，认为该房屋至今都没有土地证、房产证，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，认为该协议是违法、无效。事实在于：该土地在答辩人父亲农建常转让给上诉人后，就办有土地证书，该证书号为广国用（2008）第1002-0004号《国有土地使用证》，土地使用权人：农建常，坐落：八宝镇商贸大街燃料厂岔路，地号：1002-01-9-21，使用权类型：出让，使用权面积450平方米。上诉人认为答辩人家没有产权证书，是理解错误。后来因上诉人在该土地上建房后急于转卖，卖给答辩人后于2014年8月1日办理广南房权证八宝字第20141024-2号《房屋所有权证》，房屋坐落：八宝镇商贸大街燃料厂岔路。层数4层，建筑面积1070.42，房产平面图包含了上诉人诉争的房屋。从以上事实，可见该房屋有《土地证》、《房屋产权证》，故买卖合同是合法有效，上诉人上诉理由不能成立。
二、上诉人诉称答辩人父亲以不办证书，其在没有土地证、房产证的情况下以低于市场价买卖该争议房屋，并污蔑答辩人家强行霸占房屋，该辩解纯属一面之词，无中生有。1、2007年答辩人父亲将该土地76平方米转让给上诉人是事实，后统一办理了广国用（2008）第1002-0004号《国有土地使用证》，由于该土地使用权问题一直与八宝一二组存在使用权争议，且口头协商款清办理产权证过户手续，由于上诉人一直拖延不给予14000元余款，导致土地证未过户。2、2012年初原告生病没钱医治，在门口张贴广告出售该房屋，价格为20万元。同街道的陆友坤前去询问，上诉人又坐地起价，要价30万元，陆友坤买卖未果，就无人问津。上诉人着急四处寻找买家，央求答辩人家，答辩人家是出于同情上诉人，双方才签订协议的。并且由于当时答辩人家也无足额的现金，将坐落于八宝商贸街信用社旁的房屋低价卖给他人，才有钱支付上诉人30万元，现在商贸街信用社旁房屋价格上涨，造成答辩人间接损失30余万。上诉人病情好转后，不知恩图报，反而反悔倒打一耙。3、《房屋买卖协议》达成后，双方口头协议，基于房屋为毛坯，可以先装修，但应妥善保管房屋内财产，答辩人家才去装修。后因装修的事发生纠纷，经广南县八宝镇法律服务所调解，2012年5月11日达成了《民事调解协议》，解决了该争议，答辩人赔偿了上诉人2000元，上诉人继续履行合同，于2012年5月19日收取余款256000元后，搬出房屋。
三、上诉人主张答辩人胁迫无事实依据。《房屋买卖协议》开宗明义：甲方自愿转让给乙方；《民事调解协议书》也明确：双方在此协议书上签字按印后，协议即产生同等的法律效力，望双方共同遵守不得违反。白纸黑字，孰是孰非，一目了然。不能说上诉人为了治病自己要出售房屋，他人购买就是乘人之危，就是胁迫。生活当中，买卖财物都有各自的原因，不能在原因消失后，就反悔认为他人胁迫。
四、由于答辩人房屋有土地证、房产证，上诉人一直围绕的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条主张协议无效，就是无源之水，无本之木，不能成立。
综上，该争议房屋办理有土地证、房产证，上诉人上诉主张不能成立。《房屋转让协议》是在平等、自愿的基础上达成的，合法有效。上诉人主张胁迫无事实依据，一面之词不能成立。请求二审人民法院驳回上诉人请求，维持一审判决。
在二审审理期间，被上诉人农会武提交的两份证据：证据（1）土地使用权证，用于证明广国用（2008）第1002-0004号《国有土地使用证》，土地使用人农建常，坐落：八宝镇商贸大街燃料厂岔路，地号：1002-01-9-21，使用权类型：出让，使用权面积450平方米。证据（2）2014午8月1日办理广南房权证八宝字第20141024-2号《房屋所有权证》，房屋坐落：八宝镇商贸大街燃料厂岔路。层数4层，建筑面积1070.42，房产平面图包含了上诉人诉争的房屋。说明转让这块土地的时候是有证书的，因为当时还没建房，所以就没有办理房产证，后来该土地回购后，我们才办理了土地使用证和房产证。
经上诉人质证认为，对于被上诉人提交的1号证据我们认为该证据在2008年就存在，被上诉人在一审的时候没提交，二审提出来不属于新证据，所以我们不予质证。对于2号证据，我认为房产证上的产权人是农建常，该房产证不能证明就是本案争议的房屋的权属证书。并且我们认为该房产证无效。
本院认为，被上诉人提交的两份证据与认定本案合同效力无直接的关联性，不予采信。
本院认定的法律事实与一审法院认定一致。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：（一）违反《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定是不是必然导致不动产转让合同无效；（二）上诉人提出签订《房屋转让协议》时是受“胁迫”的情况下才签订的主张是否成立。
关于违反《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定是不是必然导致不动产转让合同无效的问题。本院认为，被上诉人的父亲农建常在2007年将其从广南县八宝镇国土所转让来的部份土地（76㎡）转让给上诉人。2008年农建常取得了该土地的土地使用权，但农建常一直未办理过户手续给上诉人，上诉人在受让该土地使用权后就在该土地上建盖了一楼一底的房屋。2012年2月由于上诉人身患疾病，欲将所建房屋出售，上诉人在未取得房屋所有权证的情况下于2012年3月26日与被上诉人协商一致签订了《房屋转让协议》，虽然我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定了未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让的条件，但该《城市房地产管理法》作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，是对权属人的一种限制，属于行政管理部门对不动产转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定，作为本案合同转让的标的物未办有房地产权利证书，属于标的物的瑕疵，并不影响转让合同的效力，该条文并不是认定不动产转让合同效力的法律强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条（当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。）的规定，双方订立的《房屋转让合同》是合法有效的。
关于上诉人提出签订《房屋转让协议》时是受“胁迫”的情况下才签订的主张是否成立的问题。本院认为，作为本案合同主体双方均为完全民事行为能力人，且双方已按合同的约定完全履行了各自的义务，从履行的情况看，可以认定转让合同的内容属双方真实意思表示，现上诉人主张签订转让合同时是受“胁迫”才签订的理由无相应的证据佐证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第七十六条（当事人对自已的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方认可的除外。）的规定，对上诉人提出的签订合同时是受“胁迫”才签订的观点不能成立。
综上所述，本院认为，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，判决结果适当。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人罗世辉承担。
本判决为终审判决。
本判决送达即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审判长 杨 琴
审判员 刘玫兰
审判员 秦永兴
二〇一四年十月二十九日
书记员 马茂茜