安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终1157号
上诉人（原审被告）：徐冰，女，1967年6月8日出生，住安徽省当涂县。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市华厦物业管理有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇焦家村。
法定代表人：杨正宝，该公司经理。
委托诉讼代理人：袁丹，女，该公司员工。
上诉人徐冰因与被上诉人马鞍山市华厦物业管理有限公司（以下简称华厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2016）皖0521民初1372民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年11月1日公开开庭进行了审理，上诉人徐冰，被上诉人华厦物业公司的委托诉讼代理人袁丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐冰上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回华厦物业公司的诉请。二、本案一、二审诉讼费由华厦物业公司负担。事实与理由如下：1、其与华厦物业公司之间不存在物业服务合同关系。其在购买现住房后，与原小区鼎盛物业公司签订过物业管理服务合同，本案诉讼后，才得知2013年10月华厦物业公司与小区业主委员会签订了一份总的物业服务合同。该合同对每家业主并没有约束力，该服务合同主要是针对小区公共区域、绿化等而约定的服务内容。此后，其与华厦物业公司没有签订物业服务合同。因此，华厦物业公司诉请其拖欠物业费没有事实与法律依据。2、鼎盛物业公司与其签订了一份物业合同，按照合同约定，物业公司在没有征得本人同意的情况下，私自对其购房区域的公共部位及车位改建其他设施，侵害了其应享有的合法权益，后经双方协商，一是退还其所缴纳的车位管理费，二是口头约定免收10年的物业管理费，所以自2011年底至2013年10月，其无需缴纳物业�。3、华厦物业公司接手小区物业服务，是对前物业公司权利、义务的继承，按照民法关于权利义务相一致的原则，当华厦物业公司主张收取物业服务费权利之时，必须全面履行为业主服务的义务。但是，华厦物业公司从2013年10月入驻小区后，擅自改变小区公共用房用途，改为营业性场所，景观带是该场所的唯一出入口，成天车辆乱停乱放，垃圾随地可见，智能防盗门禁长期损坏，楼道随意堆放杂物等环境卫生恶劣，失去了其购买景观房的使用和消费价值。其提出抗辩，原审法院却没有引起重视和采纳，以是另一法律关系，不予一并处理。对此有失公平、公正和正义。4、关于所谓的拖欠物业服务费，如华厦物业公司对景观使用区域清除车辆乱停，棋牌室改变进出入口，恢复原状，另对楼道杂物的清除和服务到位后，对卫生、绿化等相应费用，本应承担。原审法院虽�确认华厦物业公司的服务存在瑕疵，但在过错责任承担以2：8开，显然不符合事实，过错责任全部在华厦物业公司一方，其缴费理应享受到应有的服务。所以其依据事实、服务项目和质量，拒绝缴费，并无不当。
华厦物业公司答辩称，同意一审法院判决。
华厦物业公司在一审法院的诉讼请求：1.徐冰支付其物业费3879元、违约金360元（按同期银行贷款利率自2013年7月1日起至起诉日），合计4239元；并按同期银行贷款利率支付自2016年4月28日至实际付清日止的违约金；2.徐冰承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年10月15日，华厦物业公司与当涂县襄河湾小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定由华厦物业公司提供有偿物业管理服务，服务期限自2013年10月1日至2016年9月30日，住宅物业综合服务费按0.5元／月／㎡收取。每年预交，每�最少预交一年费用。逾期缴纳物业费的，承担逾期利息与损失等其他责任。合同另约定，华厦物业公司应当履行小区房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，公用设施设备的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品、水景等的养护与管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理等义务。合同签订后，华厦物业公司提供物业管理服务，徐冰未依约按时交纳物业管理费用，以致成讼。
另查明，徐冰在2010年装潢后入住安徽省当涂县姑孰镇襄河湾小区45栋502室房屋，面积为143.68平方米，应缴纳物业费71.84元／月。2013年10月1日之前华厦物业公司未在该小区提供物业管理服务。
一审法院认为，一、华厦物业公司与当涂县襄河湾小区业主委员会签订的《物业服务合同》，内容不违反法�规定，对当涂县襄河湾小区业主依法具有约束力。徐冰作为当涂县襄河湾小区业主，接受了物业服务企业提供的物业服务，应按约支付物业服务费用。华厦物业公司主张自2011年12月31日至2016年12月31日止的物业费，因华厦物业公司自2013年10月1日才对该小区提供物业管理服务，服务合同期限至2016年9月30日止。庭审中虽陈述前任物业公司已将收取2013年10月1日前的物业费的权利转让给华厦物业公司，因华厦物业公司未能举证，故对其主张2013年10月1日之前以及2016年9月30日之后的物业费，不予支持。二、徐冰以华厦物业公司提供的物业服务存在问题、物业公司改小区景观为停车位、物业公司在其门前乱停车、智能门禁损坏无人维修、物业公司占用楼道堆放杂物以及将隔壁楼层的挑高层改为麻将室等为由拒绝交纳全部物业服务费用。华厦物业公司称前物业公司改小区景观为�车位并承诺以物业费折抵赔偿费用，属另一法律关系，本案不予处理。经庭审举证质证及当事人陈述，确有案涉襄河湾小区的大门智能门禁损坏未修、改挑高层为棋牌室的事实。华厦物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但徐冰也确实享受了华厦物业公司提供的部分物业服务，故对徐冰所欠华厦物业公司物业服务费用，酌定以80％的比例予以支持。华厦物业公司主张逾期支付物业费的违约金，因华厦物业公司的服务存在一定瑕疵，故对违约金的诉请不予支持。判决：一、徐冰于判决生效之日起十日内支付华厦物业公司自2013年10月1日起至2016年9月30日止的物业服务费用2069元。二、华厦物业公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由徐冰负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华厦物业公司所举的二组证据均不能达到其证明目的，不予认定。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为，本案二审的争议焦点为：原审判决徐冰支付华厦物业公司自2013年10月1日至2016年9月30日的物业服务费2069元的依据是否充分。
解决本案争议焦点，应考虑以下两点：一、徐冰与当涂县襄河湾小区业主委员会签订的《物业服务合同》，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。徐冰作为襄河湾小区的业主，接受了华厦物业公司的物业服务，其应按上述约定支付相应的物业服务费。原审法院对此认定并无不当，依法予以支持。二、徐冰上诉称华厦物业公司提供的物业服务存在问题，如改小区景观为停车位、小区内车乱停乱放、门禁损坏无人维修等，原审判决亦认定了华厦物业公司在提供物业服务时存在瑕�，结合本案的事实酌情认定徐冰应承担80%的物业服务费并无不当，依法应予支持。三、徐冰上诉称鼎盛物业公司承诺退还其所缴纳的车位管理费并免收10年的物业管理费，因鼎盛物业公司与华厦物业公司并非同一民事主体，该承诺对华厦物业公司不具有约束力，因此，徐冰的该项上诉请求不成立，依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐冰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐运武
代理审判员 韦少兵
代理审判员 彭 立
二〇一六年十一月四日
书 记 员 纪 震
附：本判决所引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；