吉林省农安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉农民重字第14号
原告（反诉被告）：农安县嘉合房地产开发有限公司
法定代表人：史金龙，总经理。
委托代理人：包冠三，吉林卓行律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵智君，女，汉族，1964年12月24日生，公务员，现住农安县。
委托代理人：周天宝，吉林今典律师事务所律师。
第三人：林子淼（曾用名林占淼），男，汉族，1980年4月20日生，无职业，现住农安县。
第三人:吉林新龙建筑工程有限公司
法定代表人：王显德，总经理。
委托代理人：商振龙，副总经理。
委托代理人：王会杰，吉林铸诚律师事务所律师。
原告农安县嘉合房地产开发有限公司（以下简称“嘉合公司”）与被告赵智君房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2013）吉农民初字第229号民事判决后，被告赵智君不服提出上诉.长春市中级人民法院作出（2014）长民一终字第233号民事裁定，发回本院重审。发回重审后，被告赵智君提出反诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)嘉合公司委托代理人包冠三、被告（反诉原告）赵智君及委托代理人周天宝，第三人林子淼及新龙公司委托代理人商振龙、王会杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉合公司诉称：被告赵智君于2012年2月11日在原告处购买位于农安县华宸家园小区4栋3门501室楼房，面积111.03平方米，每平方米价格2，918.00元，购房款共计323，985.54元，按照按揭方式被告所购买房屋首付款应为97985.54元，被告实际交首付款87，985.54元，同时被告为原告出具一张10，000.00元的欠条。如此被告尚欠原告购房款236，000.00元，此款经原告多次催要，被告拒不给付。请求法院依法判令被告立即给付购房款236，000.00元。
赵智君辩称：1、被告针对华宸4栋3门501室的购房款已经向林占淼全部交付完31万元整，不存在拖欠购房款。2、林子淼代为出售华宸4栋3门501室房屋是经过原告授权并许可的行为，被告交付了房款，原告交付了房屋，被告进行了装修并占有使用房屋，双方已经实际履行了房屋买卖行为，该买卖行为合法有效应受法律保护。3、原告向被告再次索要房款87985.54元属于重复索要购房款的行为，被告是在受到原告隐瞒事实真相，并且受到威逼恐吓的情况下不得已多付出87985.54元房款，该付款行为属于无效的民事法律行为，法院不应保护，综上原告要求被告支付房款236000元没有事实依据也没有法律依据，法院应驳回原告的诉讼请求。
林子淼辩称：我在嘉合公司大包3幢楼，我与嘉合公司签定合同，李来英去新龙公司给我办的挂靠手续，开发商允许我卖楼，抵顶我工程款66套楼，一分钱也没给我拨款，我有证人证明开发商允许我卖楼，还有检察院对我不起诉的决定书，我把卖楼的钱都垫到工程里了，我共卖了大约34套楼，都入住了，本案中的争议房屋就是66套楼里的。
新龙公司辩称：我公司不应承担任何责任，理由是：我公司虽然与嘉合公司签订了施工合同，施工合同补充条款中林子淼的签字是两个公司盖完章后后签上去的，林子淼签字的合同对我公司没有约束力。实际上我公司没对3、4#楼进行施工，系开发公司自己找的工程队，施工人为林子淼，林子淼的行为是个人行为，与我公司没有任何牵连，林子淼与开发公司的账目往来、工程款结算都是其双方进行，资金从未在我公司账户上流动，我公司与林子淼没有建立任何关系。因此赵智君、嘉合公司及林子淼之间的房屋买卖合同与我公司没有任何关系，购房款系林子淼个人收取，没有我公司任何印鉴，林子淼不能代表我公司。
赵智君反诉称：2010年11月，反诉人在建筑商处购买被反诉人开发的华宸家园抵顶建筑商的4栋3门501室楼房，2012年元旦装修入住后，被反诉人三次来我家说该房不是抵给建筑商的，并将房门焊死，是以欺诈、胁迫、隐瞒事实真相，使其产生重大误解，重复向被反诉人交的按揭意向款，故反诉要求：1、确认反诉人与被反诉人所订立的房屋买卖意向合同无效，并返还购楼按揭意向款87985.54元及10000元欠条和2012年1月至今的银行贷款利率的双倍利息；2、确认反诉人与建筑商购楼合同有效，并要求被反诉人办理入住手续及产权证。
嘉合公司反诉辩称：双方签订的合法有效，反诉超过诉讼时效。
经审理查明：嘉合公司在取得建设工程施工许可证、规划许可证等相关证件后，作为合同甲方于2010年7月1日与乙方新龙公司签订农安县华宸家园小区4#的《建设工程施工合同》，双方另签订《工程施工合同（补充条款）》，约定嘉合公司自行施工防盗门、楼宇门、遥控车库门、铝塑飘窗、电照工程；除此以外由新龙公司负责施工图纸所涉及到的一切内容。关于付款方式，合同约定一切工程款均以楼房按销售价格每平方米下浮100元、立体砍块形式支付给乙方，楼房以抽签的方式确定，见附表。所顶楼房统一归售楼处进行销售，资金由甲方统一支配。所顶楼房售出，可视工程款情况拨付工程款，待工程结束经国家有关部门验收合格后，甲方扣除质量保证金（工程造价5%）一次性支付给乙方，待保修期满，工程款全部结清，合同终止。林子淼亦在该合同上进行签字。合同签订后，原告于2010年10月12日取得华宸家园3#、4#的商品房预售许可证，林子淼实际施工了华宸小区2#、3#、4#楼工程，原告与林子淼对抵顶工程款的66套楼房进行了抽签，其中包含本案争议的4栋3门501室。2011年12月17日，张群、李来英代表嘉合公司与林子淼进行对账，双方形成2#、3#、4#楼对账明细表。
林子淼分别于2010年11年6日、2011年11月20日收取被告赵智君交付的华宸小区4栋3门501号房屋购楼款260，000.00元及50，000.00元，林子淼向赵智君出具收款收据，双方未签订房屋买卖合同。赵智君于2011年12月入住该房屋后，嘉合公司曾以赵智君没有买卖手续为由焊、封过争议房屋的房门，后赵智君自行将房门打开。2012年2月11日，赵智君实际向嘉合公司交付华宸小区4栋3门501号房屋购楼款87，985.54元，嘉合公司向赵智君出具收款收据，收据上标明首付97，985.54元，按揭226，000.00元，赵智君向嘉合公司出具10，000.00元欠条一张。嘉合公司与赵智君未签订房屋买卖合同，赵智君此后未向嘉合公司支付购房款，并持续占有、使用该房屋至今。
认定本案案件事实的依据有：
嘉合公司提供如下证据：
1、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房销（预）售许可证、华宸家园总平面布置图，证明房屋是由原告开发的，手续合法齐全。
赵智君、林子淼、新龙公司均无异议。
2、华宸家园4号楼施工合同书及4号楼合同补充条款（复印件），证明原告和第三人新龙公司之间关于商品房开发的合同内容有约定，主要是强调施工合同补充条款在付款方式上约定明确林子淼与新龙公司无售楼权。
赵智君有异议，称在原审中我们就核对了此证据，此份证据与我们提交的合同书有部分内容不一致，合同价款及付款方式不一致，原告提供的两份合同的嘉合公章不一致。并且合同补充条款应有附表，有允许林子淼销售楼房的具体房号，其中包括本案争议房屋。此外原告以此来证明林子淼及新龙公司无售楼权，我们不予认可，合同签定后嘉合公司没有按约拨付工程款实际施工人，林子淼经与开发商协商，开发商许可允许林子淼代为售楼，并收取售楼款以此顶抵工程款。
新龙公司对真实性有异议，认为由于原告提供的是复印件，并且嘉合公司与新龙公司虽然对3、4号楼签定了合同及补充条款，但嘉合公司跳过新龙公司与施工队另行联系，建筑了楼房，因此与新龙公司无关。
林子淼无异议，称4号楼补充条款是其本人签的。
3、收款收据一张及欠据一张，证明赵智君在嘉合公司买楼，交了房款，但未足额交款的事实。
赵智君对收据真实性有异议，收据上反映的内容均是原告方的字迹，所记载的内容均是原告书写，属于原告方个人记载的事项，实际并没有形成房屋买卖合同，也没有形成按揭贷款。这份收款收据与欠据只能证明嘉合公司向被告多要售房款97985.54元，应当返还被告。
新龙公司对真实性不知情，称只能证明是原、被告存在买卖关系，与新龙公司无关。
林子淼认为收据上的款是被告多交的。
4、华宸家园2、3、4号楼对帐表，证明嘉合公司并非一分钱没给林子淼、全是林子淼垫款，而是林子淼还欠嘉合公司11万元的事实。
赵智君对真实性及证明内容均有异议，称我买房在前而结算日期是我方向林子淼付款后，而结算没有把房款列入工程款内。
新龙公司对真实性及证明内容均有异议，对帐主体只是个人之间，与新龙无关，没有新龙公章，只能证实开发公司将工程另外发包给其他个人。新龙公司没有参与建筑，也没有进行决算及对外出售楼房。
林子淼有异议，认为双方只是简单对账，不是结算，对账后嘉合公司还欠我30多万元。
赵智君提供如下证据：
1、购房款收据两张，证明赵智君通过林子淼购买华宸小区4幢3门501室房屋，交付了房款。第一次交了26万，第二次交了5万，证明被告购买房屋交付了房款并且装修房屋实际占有使用的事实。
嘉合公司有异议，认为该证据只能证明与林子淼有过经济行为，没有嘉合公司公章，嘉合公司不予认可。
新龙公司有异议，只能证明被告与第三人林子淼有买卖关系，与新龙公司无关。
林子淼无异议，被告分两次共交给我31万元现金。
2、收据存根，共33套房的，共计75张，证明李微、骆某某等33人通过林子淼购买了华宸家园的楼房、车库，证明林子淼有权销售房屋。
嘉合公司对真实性无异议，证明问题有异议，这只是林子淼个人开具的不能视为嘉合公司的行为，更不能理解为嘉合公司允许林子淼售楼。
新龙公司有异议，只能证明嘉合公司与林子淼之间存在允许售楼的法律关系，与新龙公司无关。
林子淼无异议，称是其开具的。
3、66套楼顶帐的明细表，证据来源系法院在公安机关调取
嘉合公司对真实性无异议，证明问题有异议，按最初约定给林子淼66套楼，但是还约定了所顶的楼归开发商即嘉合公司销售，如所顶楼房售出可视工程进度情况拨付工程款，因此最初是约定了66套楼号，但必须是在楼房销售不出去的情况下，余下的工程款再此66套之内未销售出去的楼房来冲抵余下的工程款，因此66套楼号不能证明所要证明的事实。
新龙公司认为这是嘉合公司与林子淼之间抵顶帐目的明细，与新龙无关。同时也证明开发公司与新龙签定了施工合同，但开发公司另行与林子淼签定了施工合同，新龙公司没有建筑该楼房。
林子淼无异议。
4、证人骆某某证言及诊断一份，证明其于2010年7月15日在林子淼处以2280元每平方米的价钱买楼，首付7万元。证人因某某出庭，被告提供了证人骨某某的诊断书。
嘉合公司认为证人不能出庭，不应采信
新龙公司认为证明事项与新龙无关。
林子淼无异议。
5、农安县人民法院对林子淼的调查笔录一份，证明林子淼有权卖楼，卖楼是经过开发商允许的。
嘉合公司对证明内容有异议，认为该笔录的取得时间是林子淼因私自卖楼涉嫌诈骗、被限制人身自由期间，该陈述有失客观性，真实性，林子淼如果不说是开发商同意他卖楼那就是自认罪了，另外他说开发商允许他卖楼一直没有证据。
新龙公司认为该证据能证明新龙公司没有对上述楼房进行承建，是原告将楼房单独包给林子淼及其他几人，并进行结算，整个过程与新龙公司无关。
林子淼无异议，称笔录内容是我所述。
6、公安机关的笔录及证人证言一组，来源于公安局刑事卷宗。证明开发商允许林子淼卖楼。
嘉合公司对真实性无异议，证明内容有异议，林子淼笔录的异议内容同证据5。对张洪印的证言无其他证据佐证，王富军证言有异议，公安机关不但调取了这几个人的证人证言，还调取了张群及李来英的证人证言，其二人均矢口否认，其他证言不能证明我公司允许林售楼。
新龙公司质证意见与证据5一致。
林子淼无异议。
7、证人王某某的证言，证明她的楼是在建筑商林子淼手里买的，并把购房款交给林子淼了，她买楼时到华宸家园售楼处去了，看到售楼处的房子卖的差不多了，听别人说林子淼手里有抵顶工程款的楼，我就去那买了。2011年12月份，她把购房款给林子淼，林子淼给她办完手续，给她的钥匙。
嘉合公司对真实性、客观性有异议，关于证人所某某的问题含糊不清，她无法证实林子淼是否把钱交给售楼处，她也证实他取得钥匙的时间是在我公司办理完正式手续后取得的，他说林子淼有权卖房是个人的主观判断。
新龙公司对真实性无异议，证人证言能够证实林子淼卖房的行为是以个人名言及开发商名义卖楼，整个过程没有新龙公司参与。
林子淼对证言无异议。
8、照片一组（反诉证据），证明嘉合公司威逼胁迫反诉人重复交纳房款，反诉人无奈交付房款。
嘉合公司对真实性及证明内容有异议，四张照片只是对某一瞬间的定格，无法证明此照片的来龙去脉，真实性。
9、原一审卷宗第97页庭审笔录（反诉证据），证明嘉合公司原审代理人李来英、李来鹤承认以非法手段将反诉人的门焊死，并承认是物业公司焊的。
嘉合公司对真实性无异议，对证明内容有异议，代理人承认封门、焊门的事实，但不能证明是非法的，我们是产权所有人，在依法采取救济手段，依法保护自己的财产。
新龙公司提供如下证据：
1、嘉合公司与新龙公司签订的施工合同及工程施工合同（补充条款），证明新龙公司与开发商签合同时并没有林子淼签名，依据合同的付款方式当时约定是由开发公司销售房屋，建筑公司无权销售房屋。虽然两份合同签定了，但随后由于意见未达成开发公司另行与林子淼及其他几个人另行签定施工合同，新龙公司排除在外，新龙公司对建筑从来没有施工，也和林子淼没有任何关系。开发公司的售楼帐目也从未在新龙公司走过。
嘉合公司无异议。
赵智君对施工合同无异议，对补充条款有异议，最后一条是双方签字盖章后产生，但该补充合同没有任何签字，只有盖章，该合同没有生效。此外这份合同更加证明了林子淼是实际施工人，不受这份合同约束，林子淼有权销售房屋。
林子淼有异议，称我与李来英签过委托书，李来英在合同中盖的新龙公章。对补充条款有异议，应该有我签字，但该合同没有我签字。
林子淼提供如下证据：
1、证人于某某的出庭证言，证明其是林子淼的出纳兼材料员，林子淼在嘉合抽了66套楼，卖出30多套，还有9套楼卖出没办理手续，这30套楼款都是在林子淼处交的钱，张洪印去嘉合办的手续。嘉合知道我们卖房子，我们与嘉合前后不到200米，嘉合又没有对我们卖房提出异议，被告的房子在我们这交的钱，我们去办手续时，张群、李来英都在，李来英说的到20多套到决算时一起算，被告购买的房子在那66套里。
嘉合公司认为证人与第三人林子淼有亲属关系，属于利害关系人，证言有失客观性，不予采信。
赵智君对证言无异议，可证明实际开发商是张群和李来英，实际施工人是林子淼，他二人完全有权授权林子淼卖楼。
新龙公司无异议，该证言可证实林子淼在卖楼过程中都是以个人名义和嘉合公司名义，与新龙公司无任何关联。
2、证人赵某某的出庭证言，证明华宸家园有66套楼归林子淼卖。
其看过楼的抽签，但对被告买房情况不了解。
嘉合公司有异议，关于林子淼有权卖楼是证人听某某的说法，是根据所谓66套号作出的自我判断，属主观臆断。
赵智君无异议。
新龙公司无异议。
综合各方提供的上述证据，本院认为：
对嘉合公司提供的证据1，被告及第三人均无异议，予以确认；证据2，经核对原告提供的复印件，与第三人新龙公司将提交法庭的原件合同内容均一致，仅在合同签名盖章乙方处多了“林占淼”的签名，对该证据予以确认；证据3，原告提供了收款收据及欠据的原件，收据及欠据可以证明原告向被告实际收取购房款87985.54元的事实，对该事实予以认定；证据4，该对账表上有李来英、张群以及林子淼的签字，在庭审中林子淼也承认李来英代表嘉合公司，其中林子淼对明细表中的圆珠笔字迹产生异议，且该字迹与签字各方的字迹均不相同，无法确认该字迹系在各方签字的同时添加，因此对圆珠笔字迹部分不予确认，对其他部分予以确认。
对赵智君提供的证据1，被告提供了证据原件，对该收据予以确认；对证据2，收据记载事项能够证明李微、骆某某等人系通过向林子淼交付购房款而购买房屋的事实，予以确认；证据3，原告对真实性无异议，原告承认顶给林子淼66套楼，本案争议房屋包含在其中，且林子淼收取了部分房屋的购楼款，对上述事实予以认定；证据4证人骆某某的证言，证人与原、被告无利害关系，且被告提供了证人左某某的诊断书原件，其证明在林子淼处买楼，与证据2、3能够形成证据链条证明嘉合公司用66套房屋抵顶林子淼工程款，林子淼实际收取了购房人的购房款的事实；证据5，该证据均为林子淼个人陈述，且原告提出异议，不予确认；证据6，该组证据均系公安机关的笔录，该笔录中没有关于林子淼出售本案争议房屋的事实，不予确认；证据7，证人王某某证实其购买的房屋系在林子淼处购买，予以确认。证据8、9，嘉合公司对曾焊过争议房屋房门的事实未予否认，对上述事实予以确认。
对新龙公司提供的证据1，新龙公司提供了施工合同及补充条款的原件，且该合同上均有嘉合公司与新龙公司的公章，对该证据予以确认。
对林子淼提供的证据1，证人于某某与第三人林子淼存在亲属关系，对该证言不予确认；对证据2，证人证实的内容系听他人所述而得知，无法证明其证言的真实性，不予确认。
本院认为：本案原告嘉合公司与新龙公司签订了施工合同补充协议，但根据各方提交的证据，新龙公司没有参与楼房的施工以及所顶楼房的收款及工程款对账等行为，而与此同时，林子淼在原告提供的补充协议上签字，并在工程款对账单上签字，因此该补充协议中建筑商的相关权利义务应由林子淼承担。双方在补充协议虽然约定一切工程款均以抽签66套楼房立体砍块的形式支付，并且合同约定所顶楼房统一归嘉合公司售楼处销售，资金由嘉合公司统一支配，但在实际售楼过程中可以得出如下结论：1、除本案被告赵智君外，还有骆某某、王某某等二十余人将购房款交付给林子淼，并且已经办理房屋入住手续，赵智君作为购房人，有理由相信林子淼有权代表嘉合公司出售房屋。2、在本案庭审过程中，林子淼称其从嘉合公司处得到房屋钥匙后又将钥匙交付给被告赵智君，此后赵智君入住使用该房屋，嘉合公司虽予否认，但从嘉合公司与林子淼的施工合同的约定来看，该工程的防盗门及楼宇门系嘉合公司自行安装，嘉合公司向林子淼交付房屋钥匙符合客观事实，亦可推定嘉合公司许可林子淼将争议房屋出售给赵智君，并进行交付。3、赵智君在林子淼处购买争议房屋时间在前，嘉合公司与林子淼就工程款事宜对账时间在后，嘉合公司与林子淼的对账结果及约定不能对抗善意买房人。综合以上几点，林子淼系经嘉合公司许可销售本案争议房屋，林子淼与嘉合公司之间实际形成的是嘉合公司委托林子淼销售房屋并代收购房款，并以购房款抵顶嘉合公司应支付林子淼工程款的关系，被告赵智君与林子淼的房屋买卖行为应认定有效，双方已完成房屋及购房款的交付，根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，该房屋买卖关系对赵智君和嘉合公司均具有约束力。依据《合同法》第六十条，嘉合公司应当协助赵智君办理房屋入住手续及房屋所有权证书，但赵智君应支付购房人应交纳的相应税费。
关于赵智君于2012年2月11日向嘉合公司支付购房意向首付款，并出具一张一万元欠条的行为，双方形成了事实上的合同关系，赵智君系基于嘉合公司焊死其房门的事实，受其威逼胁迫才向其交纳的购房款。根据《合同法》相关规定，该合同属可撤销合同，并非无效合同。因此赵智君要求确认嘉合公司与其签订的房屋买卖意向合同无效的请求不予支持；嘉合公司在委托林子淼销售本案争议房屋交易完成后，又要求赵智君向其支付购楼意向款87985.54元，系属于同一主体基于同一房屋同时收取两笔购房款的行为，对于后收取的87985.54元系不当得利，依据《民法通则》第九十二条的规定，应当返还给赵智君，赵智君要求嘉合公司返还购房款87985.54元的请求应予支持，关于利息的请求，由于赵智君对支付两笔购房款亦存在一定过错，故不予支持。嘉合公司要求赵智君给付236000元购房款的诉讼请求缺乏依据，不予支持。关于10000.00元欠条，由于嘉合公司要求赵智君出具10000.00元欠条无合法依据，故该欠条不具有法律效力。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
反诉原告赵智君与第三人林子淼关于农安县华宸家园小区4栋3门501号房屋的买卖行为有效；
反诉被告农安县嘉合房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助反诉原告赵智君办理农安县华宸家园小区4栋3门501号房屋的入住手续；
反诉被告农安县嘉合房地产开发有限公司在农安县华宸家园小区4栋3门501号房屋具备办理房屋所有权证书条件时立即协助反诉原告赵智君办理该房屋的房屋所有权登记手续；
反诉被告农安县嘉合房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还反诉原告赵智君购房款87985.54元；
驳回原告农安县嘉合房地产开发有限公司的诉讼请求；
驳回反诉原告赵智君其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4750.00元由原告农安县嘉合房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费2249.64元由反诉被告农安县嘉合房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 周凯
代理审判员 何妍
人民陪审员 单 志 华
二〇一六年七月十一日
书 记 员 赵 运 兴
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