北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第26764号
原告王鹏，男。
身份证号：×××。
被告朱旭凌，女。
身份证号：×××。
委托代理人陈风平�北京市权达律师事务所律师。
原告王鹏与被告朱旭凌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘宝平独任审判，公开开庭进行了审理。原告王鹏，被告朱旭凌之委托代理人陈风平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王鹏诉称，2012年5月29日，我与朱旭凌签署了《北京市房屋租赁合同》，约定朱旭凌继续租赁我位于北京市海淀区×号楼2单元101号房屋，租期一年，租金每月11000元，按季支付，同时对违约责任进行了约定。合同签订后，因为是续租，朱旭凌继续使用房屋，但其未按照约定支付首期租金，在我向其催要首期租金时，其短信通知我打算搬走。后其未和我做房屋移交手续便径自搬走。朱旭凌的上述行为违反了合同约定，严重损害了我的合法权益，为维护我的合法权益，故诉至法院，要求判令朱旭凌向我支付：1、租金30433元；2、延迟付款违约�11000元；3、提前退租违约金11000元；4、未结清的水费及丢失损坏物品费用1156.6元；5、朱旭凌承担本案的诉讼费。
朱旭凌辩称，我不需要向王鹏支付任何款项，理由如下：1、我已经于2012年7月11日搬离所租赁的房屋，对之后产生的租金没有支付义务，也没有支付延迟付款违约金的义务；2、提前退租的违约金已经由押金折抵，我无需另行支付；3、我在搬离上述房屋前，对房屋进行了粉刷、修复，并且不存在未结清水电费及损坏物品的情况；4、双方在签订租赁合同时，对前三个月的租金支付方式进行了口头约定，当时一致同意头三个月租金按月支付，故不存在迟延的情况。合同约定的违约金条款没有约定累积违约责任，即便存在违约情况，我不需要承担两次违约责任。并且合同约定的违约金明显过高，显失公平，请求法院酌情对违约金额予以调整。综上，我不同意王鹏的全部诉讼请求。
经审理查明，位于北京市海淀区×号楼2单元1层101号房屋（以下简称101号房屋），建筑面积163.61平方米，房屋所有权人系张×。2011年6月3日，出租方（甲方）张×（王鹏代）、承租方（乙方）朱旭凌与居间方（丙方）北京×房地产经纪有限公司（殷×、郭×代）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：张×将101号房屋出租给朱旭凌，租赁期限自2011年6月3日至2012年6月2日，共计1年；押金：人民币11000元。合同签订后，张×依约交付了房屋，朱旭凌向王鹏支付了押金11000元。2012年5月29日，出租人王鹏（甲方）与承租人朱旭凌（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：王鹏将101号房屋继续出租给朱旭凌；第三条租赁期限：2012年6月3日至2013年6月2日，共计1年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设�。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第四条租金及押金：租金标准及支付方式：11000元／月，租金总计：132000元。支付方式：押一个月租金付三个月租金，各期租金支付日期：2012年6月3日前付￥44000元（含1个月押金）；2012年8月23日前付￥33000元；……押金：人民币11000元，原交押金11000元结转至本合同项下押金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第八条合同解除，……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达￥1000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任，（一）……乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。附件一《房屋交割清单》中记载：水费、燃气费、热水费及中水的起计底数分别为126、120.8、34、143。合同签订当日，朱旭凌向王鹏支付了租金11000元。庭审中，朱旭凌主张其与王鹏达成口头协议，将租金交纳方式变更为按月支付，并提供证人证言。经质证，王鹏认为证人陈述存在虚假情况，对证人证言不予认可。
2012年6月19日，朱旭凌向王鹏发来短信“王先生，这两天项目考查，客户对现在场所有些异议，可能不得不考虑要换到写字楼，现和您说一声！”，王鹏回复短信“请问这算是正式通知退租了吗？”，朱旭凌回复“还在商量呢，但是可能最终得搬，您先做安排吧！”；2012年6月26日，王鹏给朱旭凌发短信“朱总，该付房租了，另外您是否已决定搬走，何时搬走请告知，我这里要实际安排以降低损失。”，朱旭凌回复“您现在就可以安排，不搬怕项目会有影响，上次和您说完后最近也在看一些写字楼！”，王鹏回复“按照合同您要提前60天提出提前退租，这期间的租金您要付清，提前退租的违约金您也要付，另外房子要恢复原状，请您及时安排这些工作和付清房租，免得给我造成更大的损失，同时给您形成其它违约费用，谢谢”，朱旭凌回复“哈哈，我还指望您能给我退�押金呢，和您协商一下吧，房子会给您恢复原样！其他的真是无能为力了！”，王鹏回复“希望大家有点契约精神，还是按照合同办事吧，选择总是有成本的，损失不应该由没过错的一方来承担的”，朱旭凌回复“我也在尽量配合让您减少损失，所以第一时间告诉您这个情况的！房子一定会给您恢复原样，这个您放心！”，王鹏回复“我知道，您6月19日发的短信，按照合同第一季的房租要收到8月19日，另外您第一季的租金还没付清，按照合同要产生违约金了，我提前两个月准备的客户被您一说续签就不要了，您这一违约我都不知何时能续上，真麻烦”，朱旭凌回复“我走前一定会把房子恢复好并做好卫生的”，王鹏回复“租金违约金您也得一并付清，金额大致包括以下部分：1.提前解约的违约金，2.到8月19日的租金，3.迟延支付租金的违约金，4.恢复房屋的费用（第4项您自己做则可去掉）。请您及时付款到我的账户上。”；2012年7月12日，朱旭凌给王鹏发短信“王先生，房子已经腾出来了，这两天在给安排刷墙的事，昨天小郭来电说有人来看房便顺便把钥匙交给他了！”，王鹏回复“朱总，到8月19日前的房租以及逾期付款的违约金请您及时付清。”；2012年7月19日，王鹏给朱旭凌发短信“朱总，房子什么时间给恢复原状，所欠的房租水电费什么时间结清？你要把房子尽快弄好，然后现场移交结算一下”，朱旭凌回复“抱歉才看到短信！我在外地，周末回”，王鹏回复“你要快点安排人做这些事，大家都少些损失”；2012年7月25日，王鹏给朱旭凌发短信“朱总，你这样一直拖着，既不收拾好房子交回来，又拖欠着房租，为什么啊”，朱旭凌回复“房子恢复了，钥匙一直在小郭那儿！”，王鹏回复“朱总，一我没委托小郭收房，二水�费和欠的房租什么时候结清？”；2012年8月16日，王鹏给朱旭凌发短信“朱总，等着你向我移交房屋，并结清房租和水电费用，你不会就这样一走了之了吧？另外如你不在8月19日之前交房将会产生新的租金费用，特此提醒”，朱旭凌未予回复。
庭审中，朱旭凌认可提前退租，并同意承担相应的违约金，经询问，双方一致同意以押金折抵提前退租违约金。双方均认可合同已经解除，但对解除的时间未达成一致，王鹏主张合同解除时间为2012年9月25日，并出示郭×于2012年9月25日书写的交接单，内容为“今向×号楼2单元101室业主王鹏移交朱旭凌交来如下物品①户门钥匙壹把，门禁卡壹个②燃气卡壹张，水卡壹张③室内门钥匙拾把，水、电门钥匙各壹把。”经质证，朱旭凌对交接单的真实性、合法性及关联性均不予认可，并主张2012年7月11日其已经搬离101号房屋，将钥匙、水卡、电卡给了郭×后便视为交接。对此，朱旭凌向法庭出示郭×于2013年11月11日书写的证明一份，内容为“我是郭×，身份证号（×××），曾在2011年6月3日到2012年6月2日是朱旭凌和王鹏的中介。房屋地址：×号楼2号楼101室。到期后朱旭凌与王鹏再次续约是自行续约的。但在2012年7月11日朱旭凌搬走后。当天将房屋钥匙和空调遥控器交给了我。我及时和王鹏联系过我收到钥匙的事。但王鹏没有来拿”。经质证，王鹏对证明的内容不予认可，认为郭×不是其委托收房的人，并向法庭提交其与郭×电话通话录音证据，录音内容显示：郭×表示没有接受王鹏委托进行收房亦没有权利替朱旭凌向王鹏交接房屋。经质证，朱旭凌对录音证据的真实性及合法性均不予认可。
另查，王鹏就其主张的水费向法庭提交了其与北京市海淀区人民政府×街道办事处×社区居民委员会于2012年9月25日就101号房屋签订的租赁合同的附件一《房屋交割清单》，其中记载：天然气、中水、热水、自来水、电的起计底数分别为120.8、168、34、167.4、0。经质证，朱旭凌对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。王鹏就其主张的丢失损坏物品费用未向法庭出示证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、朱旭凌与王鹏的短信记录等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王鹏与朱旭凌签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。合同履行过程中，朱旭凌提前提出解约，构成违约，理应承担违约责任。庭审中，朱旭凌认可提前退租存在违约并愿意承担违约金，双方均同意以押金折抵提前退�违约金，对此本院不持异议，故双方对提前退租违约金和押金互不承担给付义务。现双方均认可合同已经解除，但对解除时间未达成一致，对此本院认定双方合同解除时间为2012年8月19日，理由如下：从2012年6月19日朱旭凌提出提前解约意向，至2012年8月19日符合双方合同中关于提前退租应提前60日通知对方的约定；同时，通过双方短信内容可以看出，王鹏已经通知朱旭凌需要支付2012年8月19日之前的租金，朱旭凌对此并未提出异议，视为其已经认可双方合同于2012年8月19日解除。合同解除后，朱旭凌应依约将房屋恢复原状、交还王鹏并结清相关费用。王鹏多次通过短信提醒朱旭凌及时移交房屋、结清相关费用，但直至2012年9月25日，朱旭凌始终未按照合同约定的方式跟王鹏进行交接，虽朱旭凌将101号房屋交付给中介，但王鹏不认可其委托中介收房，故应视为其未向王鹏交�房屋，其理应承担期间发生的房屋占有使用费。据此，本院对王鹏要求朱旭凌支付租金的请求予以支持。合同签订后，朱旭凌向王鹏支付了租金11000元。王鹏认为朱旭凌未按照合同约定方式足额交纳租金的行为构成违约，并就此要求朱旭凌承担迟延付款违约责任。朱旭凌虽抗辩称双方就租金交纳方式已经口头变更为按月支付并提供了相应证据，但其提交的证据不足以证明双方已经就租金交纳方式达成变更，故本院对其抗辩不予采信，并认定朱旭凌迟延支付租金的行为构成违约，理应承担违约责任。根据本案查明的事实，朱旭凌欠付租金的数额不足三个月的租金，如果就此承担一个月租金作为违约金，则明显过高，且庭审中，朱旭凌亦要求酌减该项违约金，故本院将酌情判定迟延付款违约金的数额。王鹏主张朱旭凌支付承租期间发生的水费，具有事实及法律依据，本院予以支持。王鹏虽主张丢失损坏物品的费用，但未向法庭提供证据，故本院对该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、朱旭凌于本判决生效后七日内向王鹏支付自二O一二年七月三日起至二O一二年九月二十五日止的租金及使用费共计人民币三万零四百三十三元；
二、朱旭凌于本判决生效后七日内向王鹏支付迟延付款违约金人民币三千三百元；
三、朱旭凌于本判决生效后七日内向王鹏支付水费人民币一百九十元六角；
四、驳回王鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百三十二元，由朱旭凌负担，于本判决生效后�日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘宝平
二〇一三年十二月十日
书 记 员 侯雪婷