广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初10455号原告：房剑武，男，1990年5月15日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：周广敬，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗润福，广东弘名律师事务所辅助人员。被告：邓永祥，男，1941年11月17日出生，汉族，住广东省东莞市，原告房剑武与被告邓永祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告房剑武的委托诉讼代理人周广敬到庭参加诉讼，被告邓永祥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房剑武向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年6月18日所签订的《房屋租赁合同》于2017年7月22日已解除；2.判令被告退还原告2017年6月18日至6月27日期间的租金人民币2000元；3.判令被告退还原告2017年7月租金人民币9600元；4.判令被告退还原告押金人民币20600元；5.判令被告退还原告喝茶费人民币10000元；6.判令被告赔偿原告装修损失人民币35690元；7.本案受理费由被告承担；8.判令被告向原告支付逾期付款的利息（从起诉之日起，以77890元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实和理由：2017年6月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告将位于东莞市凤岗镇雁田镇田北路59号铺位出租给原告使用，每月租金为9000元，租期为3年，自2017年6月28日起至2020年6月28日止。另经协商2017年6月18日至6月27日为装修期，由原告支付该期间租金2000元给被告。合同签订后，原告依法交付了押金及第一个月租金及装修期间的租金2000元，并对铺位进行装修，装修至2017年7月4日，被告又多次来铺位阻止原告装修，并要加收原告押金30000元及租金600元，否则不让施工，因无法施工所有工人都已离场，至今未能装修完毕。因被告故意阻止原告装修，并提出无理要求，明确以自己的行为表明不履行合同义务，导致原告无法正常使用房屋，致使原告不能实现合同目的，经多次沟通无果，为此，原告于2017年7月22日向被告发出通知，解除双方于2017年6月18日所签订的《房屋租赁合同》。被告的行为已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，为此，原告提起诉讼。被告邓永祥在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提出答辩。经审理查明，2017年6月18日，原告作为乙方，被告作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市凤岗雁田镇田北路59号铺位（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方；租金每月9000元；租期3年，自2017年6月28日至2020年6月28日止；现甲方收取乙方押金20000元，待合同期租满为止退还乙方，每月收租时间为28号；房屋主体结构不能损坏，如有损坏由乙方承担赔偿；附本铺位二楼二房一厅租给乙方租金每月600元，押金600元；等等。原告提供收据，证明原告支付案涉房屋押金20000元、2017年7月份租金9000元、二楼7月份租金600元。原告提供施工合同协议书及结算单、相片，证明原告聘请施工方陈显福对案涉房屋进行装修，工程款为35690元，因被告多次阻止施工导致停工，工程款应由被告赔偿。原告提供光盘、电话录音文字译本，证明被告无理阻止施工、要求加租、加收押金，拒绝履行义务，原告解除合同通知被告已收到。庭审中，原告确认原被告双方在签订《房屋租赁合同》前，被告没有向原告出示案涉房屋权属证明，原告也没有对其权属进行审查。原告提供的光盘、电话录音中阻挠原告现场施工的人是吴姓女子，吴姓女子是被告委托的管理人，但原告无法提供证据证明，原告也无法提供吴姓女子的身份信息。原告一直无法联系被告本人，被告的联系电话188××××6256均是由吴姓女子接听。原告在庭审后限期举证了不动产登记信息查询结果，显示被告名下并无任何房产。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收据、短信、施工合同协议书及结算单、相片、光盘、电话录音文字译本、不动产登记信息查询结果以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告邓永祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证与抗辩的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。本案的争议焦点是：一、《房屋租赁合同》是否有效；二、原告各项诉请是否合法有据。关于争议焦点一。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系其双方真实意思表示，根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案被告并非案涉房屋的权属人，因此，被告与原告签订的《房屋租赁合同》无效。因《房屋租赁合同》无效，原告诉请解除《房屋租赁合同》，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二。1.关于原告诉请被告退还原告2017年6月18日至6月27日期间租金2000元、2017年7月租金9600元。因《房屋租赁合同》无效，原告诉请被告退还房屋租金，缺乏依据，本院不予支持。但是，根据《最高人民法院》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。《房屋租赁合同》约定租期为2017年6月28日至2020年6月28日止，双方并未约定免租期；原告也并未举证被告收取原告2017年6月18日至6月27日期间租金2000元，因此，原告主张被告退还2017年6月18日至6月27日期间租金2000元、2017年7月租金9600元，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。2.关于原告诉请被告退还原告押金20600元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应退还已经收取的押金。本案原告举证缴纳押金20000元，因此，被告应退还原告押金20000元。原告诉请超出上述部分，原告没有提供证据佐证，缺乏法律依据，本院不予支持。3.关于原告诉请被告退还喝茶费10000元。原告没有提供证据佐证，本院不予支持。4.关于原告诉请被告赔偿原告装修损失35690元。原告主张装修损失35690元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因《房屋租赁合同》无效，原告没有审查案涉房屋的权属证明，被告并非案涉房屋的权属人无权出租，原、被告双方对《房屋租赁合同》无效的后果均存在过错。原被告双方均未举证过错比例，本院酌情认定原、被告双方对《房屋租赁合同》无效均负有同等过错，因此，被告应赔偿原告装修损失35690元的50%即17845元。5.关于原告诉请被告向原告支付逾期利息损失。由于在本判决生效之前，被告的付款义务并不确定，因此，原告此项诉请没有法律依据和合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告房剑武与被告邓永祥于2017年6月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告邓永祥应于本判决发生法律效力之日起三日内退还给原告房剑武押金20000元；三、被告邓永祥应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告房剑武装修损失17845元；四、驳回原告房剑武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1747元，由原告房剑武负担898元，由被告邓永祥负担849元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  代小静人民陪审员  赵钻贤人民陪审员  莫敏如二〇一八年二月二日书 记 员  叶 蕾殷佩君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。