北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初4115号
原告(反诉被告)：北京奥斯达兴业科技有限公司，住所地北京市海淀区高梁桥斜街59号院1号楼10层1008室。
法定代表人：王林祥，总经理。
委托诉讼代理人：王春，男，北京奥斯达兴业科技有限公司员工人，住北京奥斯达兴业科技有限公司宿舍。
委托诉讼代理人：刘鹏昭，陕西稼轩律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李欣，男，1973年9月9日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：贺小虎，北京市中银律师事务所律师。
原告(反诉被告)北京奥斯达兴业科技有限公司(以下简称奥斯达公司)与被告(反诉原告)李欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)奥斯达公司的委托诉讼代理人王春、刘鹏昭，被告(反诉原告)李欣及其委托诉讼代理人贺小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
奥斯达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除我公司与李欣签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》；2、判令李欣返还房屋押金51500元；3、判令李欣支付违约金51500元。本案的诉讼费由李欣负担。事实和理由：2015年6月30日，我公司与蔡某、北京翰华嘉业房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，我公司承租了蔡某位于北京市海淀区高梁桥斜街x号院x号楼(中坤大厦)x层x室房屋。2015年7月21日，我公司与蔡某、李欣、北京翰华嘉业房地产经纪有限公司签订《补充协议》，该协议约定因租赁房屋产权人由蔡某变更为李欣，故原租赁合同的出租方变更为李欣。上述合同签订后，我公司依约支付了租金。但自2015年入冬后，我公司承租的房屋空调供暖温度持续不达标，致使我公司员工无法在房屋内正常办公，严重影响了我公司正常的经营活动。我公司就此问题多次找物业公司要求解决，但物业公司认为温度不达标是因为业主装修时擅自改动出风口所致，与物业公司无关。此后，我公司多次与李欣联系，要求其对房屋进行维修以确保室内供暖温度达标，但李欣至今不予理会，故我公司诉至法院。
李欣辩称，我作为出租方，按约提供了适用、安全的房屋，不存在违约。集中统一供暖，中央空调不存在故障，温度是符合标准的。奥斯达公司并未实际使用房屋，影响其正常使用在事实上不可能。涉案房屋的实际使用人是北京宏晟同祥科技有限公司，该公司于2015年12月21日自行搬离，奥斯达公司也未再支付下期租金，且书面通知我解除租赁房屋，故双方签订的租赁合同已经无法继续履行，现我同意解除租赁合同。由于奥斯达公司单方解除合同，并不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，故其要求我支付违约金的诉讼请求，没有相应的依据。综上，我不同意奥斯达公司的诉讼请求。
李欣向本院提出反诉请求：1、判令奥斯达公司赔偿因其单方解除房屋租赁合同造成房屋空置损失154500元；判令奥斯达公司支付因其擅自转租的违约金51500元；3、判令奥斯达公司将其工商注册地址迁出北京市海淀区高梁桥斜街x号院x号楼(中坤大厦)x层x室房屋；4、判令奥斯达公司支付占用注册地的费用(自2016年1月1日起至迁出之日止，每月按5000元计算)。反诉费由奥斯达公司负担。事实与理由：2015年11月30日、12月18日，奥斯达公司发函称“经中坤大厦物业公司检查，认为房屋中央空调风机盘管开口太少，无法保证制冷、采暖效果，建议由业主进行维修”。我随即找物业了解情况，被告知空调设备运行正常，不涉及维修，供暖正常，不存在问题。为此，我回函告知奥斯达公司，希望其按约履行租赁合同。但奥斯达公司最终单方提出解约，造成出租房屋空置。另外，奥斯达公司在承租期间擅自将房屋转租给北京宏晟同祥科技有限公司。还有，奥斯达公司解除合同后至今未将其工商注册地址从承租房屋内迁出，影响了我房屋的正常使用。
奥斯达公司对李欣的反诉辩称，我公司已经于2015年12月22日通知李欣解除租赁合同，并要求其于收到通知后及时办理交接手续，但李欣收到后一直未与我公司办理交接手续，因此造成房屋空置损失的原因在李欣。我公司不存在转租房屋的情况，北京宏晟同祥科技有限公司是我公司的合作单位。另外，我公司已经将变更注册地址的材料提供给工商部门，现正在办理期间。综上，我公司不同意李欣的反诉请求。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年6月30日，蔡某通过北京翰华嘉业房地产经纪有限公司与奥斯达公司签订《北京市房屋租赁合同》，奥斯达公司承租蔡某位于北京市海淀区高梁桥斜街x号院x号楼(中坤大厦)x层x号房屋，租赁用途为办公，租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日，租金为每月51500元，按季度交纳租金，押金为51500元。同时，租赁合同还约定：蔡某不承担约定的维修义务，致使奥斯达公司无法正常使用房屋的，奥斯达公司有权单方解除合同；蔡某应当按照月租金的100%支付违约金。合同签订后，蔡某依约交付了房屋，奥斯达公司支付房屋租金至2015年12月31日。2015年7月21日，因涉案房屋的所有权人由蔡某变更为李欣，蔡某、李欣与奥斯达公司签订《补充协议》，约定租赁合同中甲方由蔡某变更为李欣，其所承担的权利与义务随之更迭，奥斯达公司交付的押金已由蔡某转交李欣。2015年12月21日，奥斯达公司向李欣邮寄解除租赁合同通知书，通知李欣因其不履行维修义务确保室内供暖温度达标，故其公司自解除通知送达之日起解除《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求李欣于当日配合其公司办理房屋相关交接手续。李欣于次日签收了解除通知书。后奥斯达公司搬离了承租房屋，但双方未办理交接手续，奥斯达公司的注册地址仍为承租房屋。另查，李欣在庭审中表示其于2017年4月10日搬入涉案房屋，现房屋由其自行使用。
奥斯达公司主张，李欣不履行维修义务，致使其公司无法正常使用房屋。针对该主张，奥斯达公司提供告知函二份。该证据显示：奥斯达公司在2015年11月30日、12月18日二次函告李欣，冬季室内温度不达标，要求李欣进行维修；同时告知李欣物业公司检查认为是房屋中央空调风机盘管开口太少，无法保证制冷、采暖效果。李欣认可上述证据的真实性。奥斯达公司提供李欣的回复函。该函载明：我与物业联系沟通了供暖事宜，物业答复供暖设备适用，不存在损坏问题，不需要维修，供暖设备属于公用设备，即使有损坏，也是物业来维修；至于贵方提出增加开口的要求不属于我的义务范围。李欣认可该证据的真实性。奥斯达公司提供公证书。该公证是对北京市中环物研环境质量检测中心对涉案房屋内的室内温度测量进行的公证，测量时间为2015年12月18日上午10时30分至11时12分。同时，该公证书附有北京市中环物研环境质量检测中心的检测报告，该报告显示x室一层办公区温度平均值为16.1℃、x室二层会客厅温度平均值14.6℃、x室二层会议室温度平均值为15.8℃、总经理办公室温度平均值为15℃。李欣表示公证书仅体现了检测公司对室内温度进行了不同点的测量和记录，并未对测量过程和测量环境进行保全说明，故其对证明目的不予认可。
李欣主张，奥斯达公司在承租期间擅自将房屋转租给北京宏晟同祥科技有限公司。奥斯达公司表示其公司不存在将房屋转租给北京宏晟同祥科技有限公司的情况，其公司与北京宏晟同祥科技有限公司为配合其公司开展工作曾派出部分人员在涉案房屋内工作。李欣针对其主张，提供了北京宏晟同祥科技有限公司出具的《搬家说明》。该说明显示北京宏晟同祥科技有限公司告知涉案房屋业主其公司已于2015年12月21日搬离涉案房屋。奥斯达公司认可该证据的真实性。奥斯达公司提供北京翰华嘉业房地产经纪有限公司出具的证明。该证明显示2015年7月8日至2015年12月22日涉案房屋购买电费、实际的使用单位为北京宏晟同祥科技有限公司。奥斯达公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。奥斯达公司针对其主张，提供北京宏晟同祥科技有限公司出具的情况说明。该说明载明：我公司注册地及主要办事处均位于北京市海淀区大柳树路x号富海中心x座x(x)室，因我公司与奥斯达公司属于长期合作关系，为便于双方工作，提高工作效率，我公司曾派部分工作人员(并配备相关办公设备、资料)在中坤大厦x室处工作，因办公场所为奥斯达公司提供的，因此我司曾向奥斯达公司承诺由我司承担部分电费。李欣不认可该证据的真实性。
本院认为，李欣与奥斯达公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应依约履行各自的义务。奥斯达公司以承租房屋的室温不达标为由，先后两次函告李欣履行维修义务，李欣仅回函说供暖设备应由物业公司维修，增加出风口不属于其义务，而李欣未提供证据证明其实际向奥斯达公司核实室温情况，并承担了维修义务。现奥斯达公司提供了经公证处公证的室温测量报告，该报告显示室内温度未达到正常使用的标准。李欣的行为已经符合租赁合同约定的奥斯达公司单方解除合同的条件。奥斯达公司基于租赁合同的约定于2015年12月21日通知李欣解除租赁合同及补充协议，李欣于次日签收解除通知。奥斯达公司解除租赁合同的行为，符合租赁合同的约定，亦符合法律规定，故本院认定李欣与奥斯达公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年12月22日解除。鉴于该认定，李欣理应按照租赁合同的约定返还押金，并支付违约金。
关于李欣要求奥斯达公司支付房屋空置损失的诉讼请求，因本院认定租赁合同的解除是李欣违约行为所致，且奥斯达公司在通知解除租赁合同时也明确告知李欣办理交接手续。在此情况下，李欣的该项诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，故本院不予支持。
关于转租一节。李欣虽主张奥斯达公司在承租期间擅自将房屋转租，但其所提供的证据不足以证明其主张。奥斯达公司认可有其他公司的工作人员在承租房屋内办公，但否认存在转租情形。奥斯达公司就此提供了反证。鉴于此，李欣应当承担举证不足的法律后果，故本院对于李欣的主张，不予采信。据此，李欣要求奥斯达公司支付擅自转租的违约金的诉讼请求，缺乏相应的事实依据，本院亦不予支持。
关于注册地址迁出及占用费一节。李欣要求奥斯达公司将注册地址迁出承租房屋的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件的受案范围，故本院不予处理。奥斯达公司在解除租赁合同后理应及时办理注册地址的变更手续，但时至今日奥斯达公司仍未办理。现李欣要求奥斯达公司按月支付占用注册地费用的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。但考虑到奥斯达公司的行为必须会影响到李欣正常使用承租房屋，并给李欣造成一定的经济损失，故奥斯达公司应当一次性赔偿李欣因注册地址未迁出造成的损失。至于损失的具体数额，由本院酌情予以判定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，判决如下：
一、李欣与北京奥斯达兴业科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于二一五年十二月二十二日解除。
二、李欣于本判决生效后十日内返还北京奥斯达兴业科技有限公司押金五万一千五百元。
三、李欣于本判决生效后十日内支付北京奥斯达兴业科技有限公司违约金五万一千五百元。
四、北京奥斯达兴业科技有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿李欣因注册地址未迁出造成的损失二万元。
五、驳回李欣的其他反诉请求。
如果李欣、北京奥斯达兴业科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百六十元，由李欣负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费四千三百九十元，由李欣负担四千零九十元(已交纳)，由北京奥斯达兴业科技有限公司负担三百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 温 勇
人民陪审员 雷宇虹
人民陪审员 康和凤
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 王凤怡