江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏01民终2174号
上诉人（原审原告）南京春苗工贸有限公司，住所地南京市鼓楼区黄方村82号。
法定代表人秦有维，该公司执行董事。
委托代理人柯晓松，江苏德善律师事务所律师。
委托代理人胡卫，江苏德善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京六邦商贸广告有限公司，住所地南京市六合经济开发区雄州南路268号。
法定代表人周丽华，该公司经理。
委托代理人王福林，男，汉族，该公司职工。
委托代理人沈永宝，男，汉族，该公司职工。
上诉人南京春苗工贸有限公司（以下简称春苗公司）因与被上诉人南京六邦商贸广告有限公司（以下简称六邦公司）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六程民初字第623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青苗公司原审诉称：2009年6月26日原告与被告签订土地租赁协议，由被告将南京市六合区龙池街道雄州南路268号厂区内总面积为1492.70㎡的土地出租给原告，供原告建设厂区以从事经营活动，租赁期限为15年，并对租金进行了约定。协议签订后，原告先后成立了南京春苗工贸有限公司江北分公司和南京天佑电光源科技有限公司，并开始了厂区建设。2012年8月3日原、被告双方签订补充协议，约定由被告代缴原告所租用土地的地税，原告凭缴税发票将费用补贴给被告，原告自行负担所建房屋及其附属设施的房产税。目前，原告所租用的地块面临拆迁，原告当初为此成立的两家公司将无法继续经营。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第29条第2款规定，“出租人知道或者应当知道租赁房屋将被拆迁的，出租该房屋时未将租赁房屋拆迁事实告知承租人，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持，但承租人知道或者应当知道的除外。”该条第3款同时规定，“出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁范围内对承租人的损失予以补偿。”因此，原告认为被告作为涉及拆迁地块的出租人，应向原告支付相应拆迁补偿及赔偿款，并对原告停产停业损失予以赔偿。故原告诉至法院，请求判决解除双方合同并要求被告支付原告拆迁补偿赔偿款及停业损失合计1435250元。
六邦公司原审未出庭应诉答辩。
原审法院经审理查明，（一）2009年6月26日，六邦公司与春苗公司签订《协议》一份，约定春苗公司租赁六邦公司厂区内土地15年，同时由六邦公司向春苗公司提供用电、用水便利。《协议》于2009年7月18日生效并已经实际履行，原告已经支付了2009年至2012年的房租。
（二）2012年12月19日，六合经济开发区管委会与六邦公司签订一份《房屋搬迁补偿协议书》，约定：六邦公司于2014年1月20日前将位于六××经济开发区××街道毛许社区）的土地66.65亩（其中已经领取国有土地使用证15.6亩，未领取国有土地使用证51.05亩）及其地面上所有建筑物全部腾空交付管委会拆除；管委会给付六邦公司房屋拆迁、土地转让等补偿总额3300万元，在六邦公司交付江北大道边（即已经领取国有土地使用证15.6亩）房屋钥匙后三日内预付1000万元，余款在房屋全部拆除后七日内付清……。随后，六邦公司将已经领取国有土地使用证的15.6亩土地及其地面上房屋交付给管委会（拆除），管委会支付给六邦公司补偿款1000万元。
（三）上述《房屋搬迁补偿协议书》签订后，六邦公司停止了对春苗公司的水电供应导致春苗公司无法正常经营，后春苗公司与六邦公司协商未果。2014年7月21日，春苗公司向原审法院起诉，要求判决解除双方合同并要求被告支付原告拆迁补偿赔偿款及停业损失合计1435250元，其中房屋补偿费1125356元、设备拆除搬迁费90020元、停业补偿费56560元、附着物补偿费23710元、其他未纳入评估部分139904元。
（四）2013年1月7日，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司做出房地产估价报告，对涉案的属于六邦公司的房屋进行评估，价值为10439300元。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋搬迁补偿协议书》、《协议》等证据在卷佐证，原审法院予以认定。
原审法院认为，（一）原、被告双方签订租赁合同，应按合同约定履行合同义务，被告在未与原告协商与沟通的情况下，与六合经济开发区管委会签订《房屋搬迁补偿协议书》后停止对原告场地的水电供应，导致原告无法进行生产经营，构成违约。对于原告要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
（二）关于原告主张的各项损失，原审法院认为，被告与六合经济开发区管委会签订的《房屋搬迁补偿协议书》并非拆迁行为，原告要求被告支付房屋补偿费用没有法律依据，但被告的违约行为给原告造成的损失被告应当承担，参照《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十四条第三项、第四项，对于原告主张的设备拆除搬迁费元、停业补偿费原审法院予以支持。原告租赁被告的土地占被告所有土地面积的10.78%，计算的标准基数为被告房屋的评估价10439300元，设备拆除搬迁费为10439300×10.78%×8%，停业补偿费为10439300×10.78%×5%，计算结果分别为设备拆除搬迁费90020元、停业补偿费56560元，合计146560元。对于原告主张的房屋补偿费用、附着物补偿费以及其他未纳入评估部分的费用，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除南京春苗工贸有限公司与南京六邦商贸广告有限公司2009年6月26日签订的《协议》；二、被告南京六邦商贸广告有限公司于判决生效之日起十日内给付原告南京春苗工贸有限公司各项损失合计146560元。本案受理费18300元，被告南京六邦商贸广告有限公司负担15000元，原告南京春苗工贸有限公司负担3300元（原告已垫付，被告在执行时加付此款）。
上诉人青苗公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院没有将上诉人在所租赁土地上投资建设的房屋认定为上诉人解除合同之后的损失，属于事实认定错误。上诉人基于实现合同目的投资建设房屋，在合同被六邦公司根本违约而解除后，上诉人在涉案土地上建造的所有房屋等建筑物都无法使用、工厂停产停业，被上诉人应当承担违约责任，赔偿上诉人房屋损失、停产停业损失、装饰装修损失、设备拆除搬迁损失以及附着物的损失。根据被上诉人与六合经济开发区管委会签订的《房屋拆迁、土地等补偿协议》约定，案涉房屋处于被上诉人与六合经济开发区管委会签订的补偿协议范围之内。上诉人的房屋损失已经处于被上诉人的拆迁利益之中。2、上诉人与被上诉人之间不是拆迁纠纷，不适用南京市关于征地房屋拆迁补偿等规定，只是在计算上诉人损失时可以参照执行。江苏国衡土地房地产评估咨询有限公司于2013年1月7日作出的房地产评估报告是关于上诉人66.65亩土地及地面上建筑物的估价，该评估中未完全包括上诉人所属的所有建筑物，且上诉人未参与整个评估过程，故上诉人对该评估报告不予认可，该评估报告中的估价也不应适用于上诉人及本案。《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》适用于拆迁人与被拆迁人关于拆迁补偿安置方面的规定，而上诉人既非拆迁人、也非被拆迁人。即使可以参照上述拆迁补偿安置办法，原审法院关于设备拆除搬迁费、停业补偿费的计算标准基数也是错误的。根据上诉人租赁土地所占比例计算的结果与上诉人实际所有的房屋的评估价是不一致、完全不同的。因为66.65亩土地上的房屋不是均匀分布的，通过租赁土地面积所占比例无法计算出地上房屋的价值。上诉人承租土地上的所有建筑物的价值可以委托房地产评估机构进行依法评估。3、评估报告中虽然包含了上诉人的房屋，但估价严重不足，另外仍然有许多建筑物、构造物均没有计算在内。原审法院对于上诉人的房屋损失一概不予以支持，无任何理由。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人六邦公司辩称：1、上诉人与被上诉人并未签订租赁合同、补充协议，上诉人要求被上诉人支付赔偿款等款项无事实及法律依据。上诉人举证的所谓租赁合同、补充协议，被上诉人均不予认可。当时被上诉人只是口头同意上诉人临时堆放物品，并未与其签订任何租赁合同，并未同意其建设厂房等设施、设备，后上诉人一直恶意占据涉案场地，给被上诉人方造成极大经济损失。对其私自搭建等行为，六合区城管局曾下达限期拆除通知书。2、被上诉人截至目前获得的搬迁补偿中并不包含上诉人所涉款项。本案所涉土地及附属物等至今并未搬迁，我方就本案涉案土地并未获得任何搬迁补偿，上诉人至今仍在经营。据此，被上诉人不应支付上诉人任何款项。3、被上诉人与六合经济开发区管委会签订的房屋搬迁补偿协议并非拆迁行为，且因开发区管委会原因，涉案土地并未征收、搬迁。上诉人至今仍在本案涉案土地上经营，其恶意占据我方享有的使用权土地达7年之久，数年未支付费用。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、房产税发票两张。证明涉案房屋系合法建筑。2、照片一组。证明上诉人厂房属于关闭状态，电路、水路已经切断，目前无法经营。3、上诉人与被上诉人于2012年7月18日签订的协议一份。该协议与上诉人提交的2009年6月26日的协议内容基本一致，只是租期变更为了12年，出租方上签字的就是被上诉人代理人沈永宝，所盖公章也与2009年协议上的公章一致。证明上诉人与被上诉人签订的协议是真实的。被上诉人对上述证据的质证意见如下：1、真实性不予认可，该两张完税凭证是针对被上诉人所有的房屋缴纳的，而并非是针对上诉人的房屋。2、真实性予以认可。但水路和电路是通的，上诉人至今仍然在涉案地块上经营。3、对沈永宝签字的真实性予以认可，但对该协议上的公章是如何加盖的，我方并不清楚。
被上诉人向本院提交以下证据：1、限期拆除通知书一份。证明六合区城管局要求被上诉人拆除搭建的199.2平方米建筑物，该建筑物就是上诉人搭建的涉案房屋。2、2013年6月28日《今日六合》报纸复印件一张，证明被上诉人已通过报纸申明其只有一枚在六合区工商局注册的公章，该公章为手工刻制，其他的公章均系私刻，应属无效。3、完税凭证七份，证明被上诉人一直在缴纳涉案土地的使用税，上诉人一直在该地块上经营，不存在断水断电的情况。4、土地使用权证及部分房屋产权证，证明涉案房屋及地块均属于被上诉人，故房屋拆迁和上诉人无关。上诉人对上述证据的质证意见如下：1、真实性无异议。双方于2009年签订了租赁合同，但该拆除通知书为2012年发出的。被上诉人土地上有大量房屋，该证据无法证明要求拆除的是上诉人所建房屋。被上诉人理应提供土地给上诉人经营，故即使该证据要求拆除的是上诉人所建房屋，也是因为被上诉人的原因造成的。综上，该证据与本案无关联性。2、被上诉人未提交报纸原件，真实性无法确认。报纸公告的时间为2013年6月28日，而双方签订协议的时间为2009年6月26日。公告针对的是私刻公章用于投资融资、建设项目等活动。故该公告与本案没有关联性。3、真实性无异议。但被上诉人拥有多处地块，无法证明完税凭证对应的土地就是出租给上诉人的土地，也不能证明上诉人仍然可以继续经营。4、真实性无异议。上诉人建设的房屋由于规划变动，没有办理产权证，但是上诉人所建房屋在拆迁范围内，在评估报告中也对该房屋进行了评估。
被上诉人对上诉人原审提交的2009年6月26日《协议》，2012年8月3日补充协议的真实性不予认可，认为上述协议上的章是上诉人私刻的，被上诉人已经在报纸上申明其公章只有在工商局注册的公章一枚。《协议》中沈荣保的签字也并非其本人所签。被上诉人申请就涉案《协议》、补充协议上被上诉人公章的真实性进行司法鉴定。对上诉人原审提交的租金收条和发票，被上诉人认可相关金额已经收到，但双方当时口头约定的租金为4万元/亩/年，上诉人应当缴纳的租金为每年8万元，故上诉人并未交足租金。
本院认为，因二审中双方当事人均提供新证据，导致原审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2014）六程民初字第623号民事判决；
二、发回南京市六合区人民法院重审。
二审预收案件受理费18300元，由本院退还。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 朱亚芳