河南省汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汝民初字第2739号
原告杨丙占，男，1982年3月20日出生，汉族，住汝州市。
委托代理人徐士伟，男，河南科序律师事务所律师。
被告杨军海，男，1981年11月28日出生，汉族，住汝州市。
委托代理人李荣堂，男，河南神鹰律师事务所律师。
被告杨汉武，男，1975年4月28日出生，汉族，住汝州市。
原告杨丙占诉被告杨军海、杨汉武确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月26日受理。本院受理后，依法向被告杨军海、杨汉武送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书、开庭传票等。本院依法组成合议庭，于2015年12月30日对本案公开开庭进行了审理。原告杨丙占及其委托代理人徐士伟、被告杨军海及其委托代理人李荣堂、被告杨汉武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨丙占诉称，杨根与周然系夫妻关系，两人生育8个子女，长子杨申，次子杨平申，三子杨文德，四子杨怀亮，长女杨免，次女杨景，三女杨景芝。原告杨丙占系杨文德长子，被告杨军海系杨平申子女。杨根于2001年10月份死亡，周然于2001年4月20日死亡，杨文德于1998年死亡，杨文亮于2003年5月死亡。杨根和周然生前有一处宅基地位于汝州市骑岭乡司东村。该宅基地东与杨万成共有墙，南邻路，西与杨平申共有墙，北邻路。杨根与周然死亡后，二人的宅基地上面的五间房屋一直空闲着。2011年10月10日，被告杨军海却与被告杨汉武签订买卖协议一份，以134000元将本应当由原告继承的宅院出卖给了被告杨汉武。综上，杨军海系杨平申的子女，杨根与周然死亡后，杨军海没有宅院的继承权，而杨军海在没与继承人商量的情况下，擅自将宅院卖给他人的行为显然是不起法律效力的，且杨汉武系洗耳办事处十里村的人，根据土地管理法及土地管理条例关于宅基地的有关法律规定，二被告签订的协议是无效的。为了维护原告及众继承人的合法权益，特具状起诉，望依法判如所诉。诉讼请求：一、依法确认二被告于2011年10月10日签订的宅院买卖协议无效；二、诉讼费由被告承担。
被告杨军海辩称，1、杨丙占不具有本案原告的主体资格，依法应驳回起诉，杨丙占认为其继承权受到侵害的理由不能成立，正如原告在诉状中所述，杨根和周然是杨丙占、杨军海的爷爷奶奶，其二人生育八个子女，具体的详见诉状，其中老四叫杨怀亮取得了争议的宅院（位于汝州市煤山办事处司东村一组）的房产，这是兄弟姐妹众所周知的事实，内有瓦房三间，大约在2008年冬天，所以该处房产已经不属于杨根和周然的财产，因此，原告杨丙占所谓的代位继承要求取得杨根的财产是不能成立的，以代位继承要求确认他人的协议效力不具有原告的主体资格；2、假如不驳回起诉也应驳回其诉讼请求，2011年10月10日的协议不存在法定的协议无效的情形应确认有效，杨怀亮取得该处宅院后由于其爱人在登封市居住，其与妻子长期在登封共同生活，所以该处宅院几乎不用，2008年冬，经李艮堆介绍说和，杨军海购买了杨怀亮的该处宅院，当时的价款是55000元，当时由于杨军海和杨怀亮系叔侄关系，双方没有打书面协议也没有收条，但款交给了杨怀亮，杨怀亮也把该宅院交给了杨军海及其父亲，杨军海及其父亲长期在该宅院养鸡养羊，杨怀亮在收到款后通知杨军海的姑姑杨景芝，将土地证交给了杨军海，足以证明杨军海取得该处宅院是合法有效的，2011年10月10日经人协商杨军海同杨汉武签订协议书，将该处宅院转让给杨汉武，因此，双方签订的协议合法有效，应当予以确认，原告与被告杨军海发生了其他纠纷，所以才会在杨军海等多人占用后才到法院起诉，明显是利用公权来达到自己的目的，请求法庭不予支持。
被告杨汉武辩称，我从2011年10月10日购买本案所涉宅院后，我圈起院墙并打井，对院子进行平整，司东村、司西村、十里村的人都知道也没人反对，我购买时该宅院内有三间烂瓦房、露着天，其中西山墙已倒塌，2012年6月中旬我圈院墙的时候已经将这三间房子拆了，现在这宅院内没有一间房子。我认为我与被告杨军海签订的协议有效，我已将购房款134000元付清，杨军海把该宅院的土地使用证原件已经交付给我，该协议应为有效协议。
经审理查明，杨根和周然系夫妻关系，两人婚后共生育8名子女，长子杨申、次子杨平申、三子杨文德、四子杨怀亮、五子杨文亮、长女杨免、次女杨景、三女杨景芝。2001年10月杨根去世，2001年4月周然去世，1998年杨文德去世，2003年5月杨文亮去世。原告杨丙占系杨文德之子，被告杨军海系杨平申之子。本案所涉房产位于汝州市煤山办事处司东村一三组，1992年元月汝州市人民政府为杨根颁发骑岭乡集建（1992）字第12-20-74号集体土地建设用地使用证书，该土地使用证书载明“用地面积299.6平方米，东邻杨万成共有墙，南自有墙邻路、西邻杨平申共有墙、北自有墙邻路”。杨根、周然去世时未对上述房产进行分割。2011年10月10日杨军海（协议甲方）与杨汉武（协议乙方）签订协议书，杨军海将上述宅院以134000元的价格转让给杨怀亮，该协议书载明：“一、甲方将其自有的一处宅基地转让给乙方，该宅基地位于汝州市煤山街道办事处司东村候庄3组，东与杨万成相邻（伙墙），西与杨平申相邻（伙墙），北邻本村街道，南至洛界路。该宅基地南北长29.87米、东西宽9.77米。二、乙方付给甲方宅基地使用费人民币壹拾叁万肆仟元（134000.00元），共分二次付清，甲方将其持有的土地使用证等产权证明、协议何资料交给乙方；由于宅基地与洛界公路专家的土地所有权部分属于本村一组，关于该宅基地朝南出路用地问题由甲方的杨军海负责协调，乙方不承担任何责任和费用。待该出路占有土地协调完成是，乙方支付给甲方剩余的3万元。甲方的杨军海应于2012年元月1日前完成出路的出路的协调问题。三、甲方保证其对该宅基拥有合法的使用权，提供的信息真实，无其它产权争议。否则，由甲方承担相应的责任。甲方：杨军海乙方：杨汉武”等内容。该协议第一页甲方（××）处显示有：杨军海、杨申、刘爱英（系杨文亮之妻）、李菊（系杨文德之妻）、杨平（即杨平申）、杨怀亮的名字，其中杨怀亮、李菊的名字系杨军海代签。后杨汉武向杨军海支付了134000元，杨军海将该宅院的土地使用证书交给被告杨汉武，杨汉武已将原有房屋拆除，并新打了宅基圈起了院墙。
上述事实，有骑岭乡集建（1992）字第12-20-74号集体使用建设用地使用证、汝州市煤山街道办事处司东村居民委员会证明、2011年10月10日二被告签订的协议书及原、被告陈述等在卷佐证。
本院认为，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。本案中，被告杨军海不是本案所涉宅基地登记使用权人、被告杨海武也不是汝州市煤山办事处司东村村民，二被告所签订协议中涉及的土地属于集体土地，根据协议内容，被告杨军海签订协议将该处宅院永久性转让给被告杨汉武所有明显违反了相关法律规定，该协议应属无效合同。二被告认为原、被告双方所签订的协议合法有效的辩称理由不能成立，本院不予支持。因本案中所涉宅院内房屋已被被告杨汉武拆除，且杨汉武已圈起院墙并打好地基，原告及二被告在本案中对因合同无效的造成的后果均未主张，本案对此不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告杨军海和被告杨汉武于2011年10月10日签订的协议无效。
案件受理费100元，由被告杨军海负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 冯利亚
审 判 员 马聚光
人民陪审员 张晓芳
二〇一六年四月五日
书 记 员 吴晓楠
附：本案法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。