江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10411号原告：潘彤春，男，1967年2月27日出生，汉族，南京电子信息产业集团有限公司员工，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：潘虎（原告潘彤春之父），南京工业大学退休教师，住南京市鼓楼区。原告：樊永英，女，1968年9月22日出生，汉族，交通银行员工，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：潘虎（系原告樊永英公公），南京工业大学退休教师，住南京市鼓楼区。被告：徐端，女，1930年3月21日出生，汉族，南京工业大学退休教师，住江苏省。第三人：孙�（Bettysun，美国公民，系被告徐端女儿），1957年8月23日出生，汉族，住美国。第三人：孙兢（Burtsun，美国公民，系被告徐端儿子），1962年1月16日出生，汉族，住美国。原告潘彤春、樊永英与被告徐端房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘彤春、樊永英共同委托诉讼代理人潘虎、第三人孙兢、孙欣到庭参加诉讼，被告徐端未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告潘彤春、樊永英向本院提出诉讼请求：1.被告徐端将挂在青石村199号1303室的户口迁出；2.被告徐端向原告支付违约金10万元。事实和理由：2014年11月1日，原告潘彤春、樊永英与被告徐端及其丈夫孙载坚签订了房地产买卖中介合同，约定徐端、孙载坚将位于青石村199号1303室的房屋出售给原�，并约定逾期迁出户口的违约金为10万元。但合同签订后，房屋内仍有户口未迁出，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告徐端未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状。第三人孙欣述称：首先，本案所涉的房屋买卖合同系其父母在年迈的时候签订的，签订合同时其父母的认知能力严重下降，因此该买卖合同无效。其次，原告在与徐端签订合同时没有获得刘阳的同意，该合同对刘阳没有约束力，也不应剥夺刘阳的权利。2016年11月份刘阳回国准备迁出户口，但原告却拒绝支付房屋尾款。另外，合同中明确户口不迁出的要赔偿10万元，但没有明确赔偿后要强制迁出刘阳的户口，因此在被告承担违约金的情况下，被告有权拒绝迁出刘阳的户口。再次，被告徐端虽然没有及时迁出户口，但并未给原告造成损害，原告要求被告承担10万元的责任�高，请求法庭予以调低。最后，本案所涉合同是在2014年签订的，目前已经超过了三年，第三人认为原告的请求超过了诉讼时效。第三人孙兢述称：其意见与孙欣基本一致，但认为其母亲徐端不存在违约的事实，其家人在合同签订后已经尽力迁出刘阳的户籍，但是因为美国大使馆不受理其提出的申请，所以其无法提供国内派出所要求的材料，致使刘阳的户口不能及时迁出。另外，原告没有将尾款5万元支付给被告，所以其不同意迁出刘阳的户口。本院经审理查明：徐端和孙载坚系夫妻关系，孙欣、孙兢系其二人所生子女，位于南京市××青石村××室的房屋原系徐端和孙载坚的夫妻共同财产，徐端、孙载坚和刘阳（孙兢妻子）的户籍均安置在该房屋内。2014年11月1日，徐端、孙载坚与潘彤春、樊永英签订了房地产买卖中介合同，约定将青石村199号1303�出售给潘彤春、樊永英，价格315万元，其中定金5万元、首付款305万元，尾款5万元，徐端、和孙载坚应在房屋交付前将户口迁出。合同的补充条款约定，逾期迁出户口的违约责任为10万元，该补充条款旁有手写的内容“出件后的90天之内”。合同签订后，徐端和孙载坚履行了过户手续，但是没有在过户完成前将房屋内的三个户口迁出，亦未在出件后的90日内迁出。2014年11月13日，涉案的房屋被登记在潘彤春、樊永英名下。2016年初，孙载坚去世。徐端目前生活中江苏省钟山干部疗养院，本院在送达时曾至该院了解情况，但医护人员以其身体状况不佳为由，没有安排法庭会见徐端。本院第一次开庭审理时，被告徐端曾委托案外人李东平到庭参加诉讼，但因李东平并非其近亲属，且未提交相关社区出具的推荐函，故不符合民事诉讼法规定的代理条件，本院对其代�权限未予认定。案外人李东平在本案审理期间曾帮助徐端将户口迁出，并帮助将孙载坚的户口予以注销，但是刘阳的户口至今未能迁出。庭审中，两第三人称其母亲徐端目前无力接听电话，白天处于昏睡状态，晚上吃止痛片才能入睡，且存在有幻觉的情况，但是两第三人均未向本院提供徐端的疾病诊断证明，亦没有在本院受理案件后申请认定其为无民事行为人力人或限制行为能力人。庭审后，两第三人向本院提交了申诉意见，认为本案所涉合同不公平，且存在欺诈，因此应予撤销。上述事实，有原告潘彤春、樊永英签订的房地产买卖中介合同、房屋产权证、户籍档案等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有拘束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者�行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时承担一定数额的违约金，也可以约定违约时损失赔偿额的计算方法，约定的违约金高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。一、关于诉讼时效的问题因原、被告双方签订合同的时间为2014年11月13日，而原告向本院起诉的时间是2016年11月3日，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，第三人认为原告的起诉超过诉讼时效的意见，于法无据，本院不予采纳。二、关于合同的效力问题本案中，被告徐端以及其丈夫孙载坚虽系在年岁较高时与原告潘彤春、樊永英签订的房地产买卖中介合同，但两第三人并未提供证据证明其父母在签订房屋买卖合同时系限制民事行为能力人或无民事行为能力人，故应认定徐端和孙载坚能够理解自己的行为有行为能力。因徐端和孙载坚在房地产买卖中介合同上签字，且在签字后为两原告办理了房产过户手续，故应认定徐端和孙载坚出售本案所涉房屋的意思表示真实，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。因孙载坚在合同签订后去世，故孙欣、孙兢及徐端作为其法定继承人享有本案所涉合同中的权利义务。孙欣和孙兢虽在本案中申请撤销房屋买卖合同，但并未提供证据证明两原告在房屋买卖活动中存在欺诈，且从房屋过户至今已经远远超过了一年的撤销期限，因此其申请撤销房屋买卖合同的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。三、关于户口迁出的问题徐端和孙载坚虽在合同签订后没有及时迁出户口，但在本案法庭辩论前，该二人的户口已经迁出或被注销，故原告继续主张迁出该二人的户口，无事实和法律依据，本院不予支持。因徐端系合同相对人，其在合同签订后没有迁出刘阳的户口，故原告请求判令其履行迁出刘阳户口的义务，具有事实和法律依据，本院予以支持。两被告认为支付违约金后可以不迁出户口，该意见于法无据，本院不予采纳。四、关于违约金问题因本案所涉合同约定徐端、孙载坚应在过房屋过户前将户口迁出，且双方的补充协议亦约定徐端、孙载坚应在房屋过户手续“交件后90日内”办理完毕户口迁移手续，而徐端、孙载坚并未在合同约定的时间内将该房屋内的所有户口迁出，故其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。第三人孙欣、孙兢虽辩称其已经尽力迁移户口，只是因为无法取得美国大使馆的签证，从而无法顺利将刘阳的户口迁出，但是迁出户口是出卖人的合同义务，除发生不可抗力之外，出卖人均应按照合同的�定履行自己的义务，因此即使刘阳系因签证的问题无法办理户口迁移手续，徐端亦应就未能迁出刘阳户口的行为承担违约责任。四、关于违约金的数额问题徐端作为被告虽未到庭参加诉讼，但其子女作为合同权利义务的继承人有权就违约金的高低发表意见。本案所涉合同约定的违约金为10万元，但原告潘彤春、樊永英并未提供证据证明徐端逾期迁出户口的行为给其造成了10万元的损害，故两第三人申请调低违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据徐端违约的时间、违约的程度，本院酌定徐端应向潘彤春、樊永英支付违约金4万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐端于本案判决生效之日起十日内将刘阳的户口从青石村199号1303室中迁出；二、被告徐端于本案判决生效之日起十日内支付原告潘彤春、樊永英违约金4万元；三、驳回原告潘彤春、樊永英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告徐端承担（原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  杨 敏人民陪审员  张安诚二〇一七年十一月二十七日书 记 员  陈 蓉