北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3993号
上诉人（原审原告、反诉被告）：天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：汤兴宇，执行董事。
委托代理人：马颖秋，北京市中咨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘洋，女，1983年1月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托代理人：张正，北京市国理律师事务所律师。
上诉人天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司（以下简称天鼎嘉龙公司）因与被上诉人刘洋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初18875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
天鼎嘉龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判刘洋返还我公司多交的租金388240元；撤销我公司与刘洋于2015年3月19日签订的《北京市房屋租赁合同》及附加条款；一、二审诉讼费用、反诉费用由刘洋承担。事实和理由：一审判决不顾合同约定和录音事实回放，断章取义，认定事实错误。一、一审法院认定租金计算方式错误，租金是3元/天/平方米，而非整租700平方米。二、一审法院对我公司撤销事由认定时间推断错误。三、一审中认定刘洋在签订合同时存在欺诈行为，但是却又支持刘洋按欺诈行为取得租金，有失公正。
刘洋辩称，同意一审判决，不同意天鼎嘉龙公司的上诉请求和上诉意见。合同约定租金是整体计算，并不是按平米计算的；天鼎嘉龙公司已经过了除斥期，不能再行使撤销权；我不构成欺诈，因为对方看过房子，且我给对方提供了房本，对方从房管局调取的证据和我们提供的房本一致。
天鼎嘉龙公司向一审法院起诉请求：1.判令刘洋返还我公司多交的租金388240元；2.请求判决撤销2015年3月19日刘洋与案外人刘甫签订的《北京市房屋租赁合同》及附加条款；3.刘洋承担诉讼费和反诉费。
刘洋向一审法院提出反诉请求：1.要求天鼎嘉龙公司支付我自2016年9月20日至2017年5月11日的租金520030元；2.请求法院确认天鼎嘉龙公司与我签订的租赁合同已经于2017年5月11日解除；3.要求天鼎嘉龙公司支付我违约金6.3万元；4.本案反诉费由天鼎嘉龙公司承担。
一审法院认定事实：2015年3月19日，刘甫代表天鼎嘉龙公司与刘洋经北京市卓道商业地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定：刘洋将位于北京市丰台区××室房屋出租给天鼎嘉龙公司使用，房屋建筑面积700平方米（房本480平方米加赠送220平方米），租赁用途为办公，租赁期限自2015年3月20日至2018年4月19日，年租金76万元（免租期1个月，租金第二年递增5%，第三年递增5%），支付方式为押一付六，每下一次付款提前一个月支付；押金为6.3万元。合同附加条款为：出租人出租房屋产权面积为480平方米，实际出租面积为700平方米。其中220平方米为赠送面积，出租人承诺其拥有无争议的使用权，如因物业或其他原因导致该面积被收回全部责任损失由出租人承担，包括但不限于租金损失、装修损失、罚款等。天鼎嘉龙公司查看了刘洋提供的房产证并现场查看了房屋。合同签订后，刘洋向天鼎嘉龙公司交付了租赁房屋，天鼎嘉龙公司在合同签订当日给付刘洋押金5万元，于2015年3月23日向刘洋转账支付租金38万元及剩余押金1.3万元，于2015年9月18日向刘洋转账支付租金38万元，于2016年3月21日向刘洋转账支付租金39.9万元，共计向刘洋支付了租金115.9万元，押金6.3万元。
2016年9月1日，天鼎嘉龙公司向法院提起诉讼，要求刘洋返还多交的租金。2017年5月11日，法院对涉案租赁房屋进行现场勘验，天鼎嘉龙公司与刘洋对涉案房屋进行了交接，天鼎嘉龙公司将涉案租赁房屋交付刘洋，并结清了水电费用。
刘洋提交京房权证丰字第XX**号房屋所有权证，载明：位于北京市××室房屋于2013年9月10日登记在刘洋名下，房屋建筑面积480.5平方米；后附北京市房屋登记表显示：北京市××（207-212室）房屋建筑面积小计293.5平方米，其中套内建筑面积（含阳台）157.96平方米，共有分摊建筑面积135.54平方米；北京市××（213-215室）房屋建筑面积小计187平方米，其中套内建筑面积（含阳台）100.64平方米，阳台建筑面积5.48平方米，共有分摊建筑面积86.36平方米；北京市××（207-215室）房屋建筑面积总计480.5平方米，其中套内建筑面积（含阳台）258.6平方米，共有分摊建筑面积221.9平方米。
天鼎嘉龙公司提交2016年8月22日何頔与刘洋通话录音一份，刘洋对该录音的真实性表示认可；该录音中，双方就涉案租赁房屋单价进行了讨论，何頔提到：装修时自测房屋面积是460多平方米；刘洋提到：涉案房屋是按照一套房屋整租，如果天鼎嘉龙公司不想租了，刘洋可以再出租给他人。
一审法院认为，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。有下列情形之一的，撤销权消灭：①具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；②具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。当事人协商一致，可以解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。
天鼎嘉龙公司与刘洋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。刘洋作为出租人在签订租赁合同前出示了房屋产权证书，天鼎嘉龙公司作为承租人亦查看了该证书并实地查看了房屋，双方经过协商签订了租赁合同，在合同中双方确定了房屋坐落、房屋面积、年租金的数额等条款，后刘洋作为出租人按照合同向天鼎嘉龙公司交付了房屋，天鼎嘉龙公司作为承租人向刘洋支付了租金及押金。依据双方签订的合同和录音可知：刘洋未向天鼎嘉龙公司如实告知出租房屋的面积，而是将480.5平方米的房屋面积夸大为700平方米。天鼎嘉龙公司作为承租人，在签订合同前查看了房屋产权证书及房屋，应当对租赁房屋的面积有一个基本的认识；且480平方米和700平方米之间的差距较大，即使天鼎嘉龙公司在签订合同时存在错误认识，在房屋实际交付后三个月内也应认识到承租房屋不足700平方米。天鼎嘉龙公司称直至2017年5月14日调取房屋档案后才得知房屋实际面积，没有事实依据且不合常理，法院不予采信。天鼎嘉龙公司于2017年9月29日向法院提出要求撤销双方签订的《北京市房屋租赁合同》，已超过合同法规定的撤销权除斥期间，故对天鼎嘉龙公司要求撤销合同的诉讼请求，法院不予支持。双方在租赁合同中对房屋租金进行了明确约定，该租金计算以一套房屋为单位、确定了年租金的数额，并未以房屋面积作为计算租金的标准，且天鼎嘉龙公司一直按照上述计算方式支付租金，录音中刘洋提到的按照3元/平方米/日计算租金，并非合同中的明确约定，不能以此为租金的计算标准，故对天鼎嘉龙公司关于租金系按照房屋面积收取的主张，法院不予采信。故对天鼎嘉龙公司全部的诉讼请求，法院不予支持。双方在本案诉讼期间已于2017年5月11日对房屋进行了交接，系双方协商解除合同的行为，法院不持异议，故法院认定双方的《北京市房屋租赁合同》已于该日解除。天鼎嘉龙公司应当按照约定的数额支付合同解除前的租金，经法院计算，截止到2017年5月11日天鼎嘉龙公司未支付租金的总额为45.703万元，故对刘洋反诉要求天鼎嘉龙公司支付租金的诉讼请求，法院予以部分支持。刘洋已收取的押金6.3万元在合同解除后应退还天鼎嘉龙公司，为便于处理在本案租金中予以折抵。刘洋在签订租赁合同时存在向承租人夸大租赁房屋面积的行为，导致天鼎嘉龙公司提起诉讼，双方对房屋租金的计算方式存在不同认识，天鼎嘉龙公司延期支付租金事出有因，故对刘洋要求天鼎嘉龙公司承担违约责任给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司与刘洋于二○一五年三月十九日签订的《北京市房屋租赁合同》及附加条款于二○一七年五月十一日解除；二、天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司于判决生效后七日内给付刘洋自二○一六年九月二十日至二○一七年五月十一日的剩余租金三十九万四千零三十元；三、驳回天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司的诉讼请求；四、驳回刘洋的其他诉讼请求。如果天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，天鼎嘉龙公司与刘洋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。
天鼎嘉龙公司上诉要求撤销其与刘洋于2015年3月19日签订的《北京市房屋租赁合同》及附加条款。天鼎嘉龙公司主张其接收房屋后一直认为房屋面积为700平方米。因房屋实际面积为480平方米，与合同约定的700平方米存在较大差距，天鼎嘉龙公司于2015年3月19日签订合同后便开始使用涉案房屋，天鼎嘉龙公司主张直至2017年5月14日调取房屋档案后才得知房屋实际面积，不合常理。天鼎嘉龙公司亦未提供其他充分证据证明，其在2017年5月14日前确实不知道合同约定的面积与实际面积存在差异。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权,撤销权消灭。天鼎嘉龙公司于2017年9月29日向法院提出要求撤销双方签订的《北京市房屋租赁合同》，已超过法律规定的撤销权除斥期间，故天鼎嘉龙公司要求撤销合同的上诉请求，缺乏依据。
天鼎嘉龙公司上诉要求刘洋返还租金388240元。因涉案租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，刘洋作为出租人依约交付该特定房屋，天鼎嘉龙公司作为承租人在合理期限内未提出异议。现天鼎嘉龙公司以合同约定的面积与实际面积不符为由，上诉要求刘洋返还租金，缺乏依据。
综上，天鼎嘉龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11625元，由天鼎嘉龙（北京）资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 赵胤晨
审判员 肖荣远
审判员 刁久豹
二〇一八年五月十六日
书记员 云 姣