江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01173号
上诉人（原审被告）东台市第二人民医院。
法定代表人许应林，该院院长。
委托代理人唐益航，该院副院长。
委托代理人杜珉珉，江苏择善律师事务所律师。
上诉人（原审原告）东台市元平物业服务有限公司。
法定代表人周元平，该公司总经理。
委托代理人王道明，该公司项目经理。
委托代理人陈超，江苏陈爱平律师事务所律师。
上诉人东台市第二人民医院（以下简称“东台二院”）与上诉人东台市元平物业服务有限公司（以下简称“元平物业”）物业服务合同纠纷一案，双方均不服江苏省东台市人民法院（2014）东民初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
元平物业在原审中诉称，元平物业受东台市新桥小区业主委员会的选派，与其签订《新桥小区物业服务合同》，并从2012年8月1日起对新桥小区提供物业服务。根据《新桥小区物业服务合同》第二十一条第一款约定：“商业用房0.80元／（月＊m2），物业费按年度预交。”东台二院所有的位于新桥小区宁树路121号门诊大楼，面积1036.68m2，应在2013年4月30日前缴纳从2012年8月1日起至2013年7月31日期间的物业服务费9952.13元，在2013年7月31日前缴纳从2013年8月1日起至2014年7月31日期间的物业服务费9952.13元，且截止2014年7月31日应付违约金4085.34元，以及公共能耗费100元，但东台二院经元平物业多次催缴而拒不缴纳，严重侵害了元平物业的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令东台二院给付物业服务费19904.26元和违约金4085.34元，（从《物业管理服务合同》约定的服务年度最后一日之次日起计算至2014年7月31日止），公共能耗费100元，合计24089.60元，并承担本案诉讼费用。
东台二院在原审中辩称，1.东台二院办公楼不在新桥小区四至范围之内，不是新桥小区的业主，东台二院与元平物业之间没有物业服务合同关系。2.东台二院是医院，是公益性机构，不是商业组织。3.东台二院自2010年以来，与东台市春美保洁有限公司订有《分院保洁工作托管协议》，由该保洁公司负责东台二院的保洁工作。4.东台二院一直不知道自己是新桥小区业主委员会成员，也没有参加过相关的活动，可见该业主委员会的成立与行使职能均不合法。5.元平物业提供的新桥小区红线图不是行政职能部门制作或认可的地图，不能据此证明新桥小区的四至范围。6.元平物业没有为东台二院提供过任何物业服务，请求依法驳回元平物业的诉讼请求。
原审法院经审理查明，东台市新桥小区于1999年形成之后，一直未配套物业管理服务。2002年底，东台二院的门诊大楼建成。2012年6月，元平物业经东台市政府招投标进驻新桥小区，并进行物业管理服务。
2010年3月18日、2010年12月20日、2013年12月20日，东台二院与东台市春美保洁有限公司分别签订3份《分院保洁工作托管协议》，分别约定自2010年3月20日起至2010年12月20日期间、自2010年12月21日起至2013年12月20日期间和2013年12月21日起至2016年12月20日期间，由东台市春美保洁有限公司承担该医院门诊大楼内部的保洁卫生工作，其中也包括外场地的常规打扫。
2013年1月10日，东台市住房和城乡建设局作出东建发（2013）8号《关于给予“东台市新桥小区业主委员会”备案的通知》，载明经审查，新桥小区业主委员会改选工作组于2013年1月7日组织召开的新桥小区业主大会程序合法，以书面征求意见的形式，由业主代表实名签字投票选举产生的业主委员会合法有效……予以备案。特此通知。”
2013年1月28日，东台市新桥小区业主委员会（甲方）与元平物业（乙方）签订了《新桥小区物业服务合同》，其中约定：“公共物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（含车库、阁楼、夹层）缴纳。具体标准如下：（1）多层住宅：0.30元／（月＊m2）；（2）办公用房：0.50元／（月＊m2）；（3）商业用房：0.80元／（月＊m2）……物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在2013年4月底前履行缴纳义务。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日每日按应缴费用万分之五收取违约金……本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见书面通知乙方。且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理服务的，则本合同自动延续，为无固定期合同。”
2014年4月23日，元平物业向东台二院发出《关于催缴物业服务费的函》，敦促东台二院于2014年8月1日前缴纳从2012年8月至2014年7月期间的物业服务费、公共设施运行费合计20004.25元，逾期将依合同收取欠款及滞纳金。
2014年5月20日，东台市新桥小区业主委员会出具证明，证明东台二院所在地点东台市新桥小区宁树路121号属于新桥小区四至范围之内。
2014年7月20日，东台市新桥小区业主委员会与元平物业共同向新桥小区附2、3号楼欠费业主或物业使用人发出《关于催缴物业服务费的通知》，敦促包括东台二院在内的相关业主履行缴纳物业服务费义务。
2014年8月1日，东台市新桥小区业主委员会出具《关于对东台市元平物业服务有限公司物业服务的评价》，证明元平物业在2013年度的物业服务管理工作中，能够按照《新桥小区物业服务合同》的约定，全方位、全天侯做好小区内公共部位的卫生保洁、绿化养护和协助政府相关部门做好安全防范、秩序维持等工作，受到绝大部分业主和领导、检查组的肯定和好评。
2014年8月11日，江苏陈爱平律师事务所经元平物业授权向东台二院发出苏平律（2014）函字第027号函，通知东台二院限期缴纳物业服务费，并告知相关法律责任。
2014年8月21日，东台市公安局新坝派出所出具证明，证实在2012年8月1日至2014年7月31日期间，东台市新桥小区的治安管理秩序良好，未有重特大刑事案件发生。
庭审中，元平物业陈述：“由于东台二院的门诊大楼地理位置处于新桥小区西侧边缘，该门诊大楼的大门朝向公路，故元平物业对东台二院正常提供的具体物业服务为每天在其门前广场打扫卫生，维持车辆停放秩序，以及保安每天24小时的定时巡更；但对于东台二院办公楼内部不提供物业服务。”元平物业当庭提供从东台市住房和城乡建设局调取的新桥小区红线图一份，证明东台二院的地理位置处于新桥小区四至范围之内。
在审理过程中，元平物业表示同意从《新桥小区物业服务合同》约定的服务年度最后一日之次日起计算至2014年7月31日止，即从物业服务年度的次年8月1日计算至2014年7月31日止。
另查明，东台二院所有的位于东台市新桥小区宁树路121号门诊大楼建筑面积1036.68m2，占地面积352.15m2，按照以上《新桥小区物业服务合同》，东台二院至2014年7月31日止，拖欠元平物业从2012年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费为0.80元＊／（月＊m2）＊1036.68m2＊12月＊2年=19904.26元，违约金（从物业服务年度的次年8月1日计算至2014年7月31日止）0.80元＊／（月＊m2）＊1036.68m2＊12月＊0.5‰／日＊365日=1816.26元，合计21720.52元。
原审法院认为，元平物业是经东台市政府招投标程序进驻新桥小区，并从事物业管理服务的合法企业。其后成立的东台市新桥小区业主委员会亦经东台市住房和城乡建设局备案，故东台市新桥小区业主委员会与元平物业签订的《新桥小区物业服务合同》合法有效；东台二院的地理位置处于东台市新桥小区的四至范围之内，元平物业依合同约定为新桥小区提供了物业管理服务，东台二院作为东台市新桥小区的业主，应当主动按时根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
关于元平物业主张以东台二院的门诊大楼建筑面积1036.68m2计算物业服务费的诉讼请求，经审查，依据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，东台二院的门诊大楼位于新桥小区的边缘，是物业管理相对独立区域，其办公区域内部的保洁工作已由东台市春美保洁有限公司承担，元平物业在庭审中自认只为东台二院提供门诊大楼外围的部分服务，故可酌情按照60%的比例计算收取物业服务费，即东台二院应当向元平物业缴纳从2012年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费为19904.26＊60%=11942.56元，从物业服务年度的次年8月1日计算至2014年7月31日止的违约金1816.26＊60%=1089.76元，合计13032.32元。
关于东台二院提出的元平物业提供的新桥小区红线图不能证明新桥小区的四至范围，门诊大楼不在新桥小区之内，其不是新桥小区的业主，与元平物业之间没有物业服务合同关系的问题，经审查，元平物业当庭提供的新桥小区红线图系从东台市住房和城乡建设局调取，应予认定其行政确认效力，可作为本案的定案依据，故对东台二院的以上辩解意见，依法不予采纳。
关于东台二院提出的其不知自己是新桥小区业主委员会成员，也未参加过相关的活动，该业主委员会的成立与行使职能均不合法的问题，经审查，新桥小区业主委员会与元平物业之间并非行政隶属关系，而是平等主体之间的民事合同关系，新桥小区业主委员会可能存在未通知业主参与选举、召集会议等情况，但不应当视为元平物业未尽工作职责，故对以上辩解意见，依法不予采纳。
关于东台二院提出的应当以办公用房0.50元／（月＊m2）而非商业用房0.80元／（月＊m2）的标准计算物业服务费的问题，经审查认为，《新桥小区物业服务合同》约定的0.50元／（月＊m2）标准是针对非商业性质和非公益服务性质的办公用房物业服务费标准，东台二院是公益性服务机构，依合同应当适用0.80元／（月＊m2）的标准计算物业服务费，故对以上辩解意见，依法不予采纳。
关于东台二院提出的元平物业没有为其提供过任何物业服务的问题，经审查，东台二院的门诊大楼位于新桥小区四至范围之内，元平物业依照《新桥小区物业服务合同》为新桥小区提供了物业管理服务，包括公共卫生、绿化维护、车辆停放秩序、安全巡逻等，应认定该小区内所有业主都是实际受益者，东台二院认为元平物业的物业管理服务未到达其门诊大楼的内部区域以及门诊大楼处于新桥小区临街边缘，就等于自己未享有新桥小区业主的任何权利，其理由不能成立，故对以上辩解意见，依法不予采纳。
关于元平物业要求东台二院给付从2012年8月1日至2014年7月31日期间的公共能耗费100元的主张，经审查，元平物业当庭提供了部分缴纳电费发票复印件，但未能提供其它证据佐证新桥小区各户业主应当分担的电费数额，其对该项主张的举证不足，依法不予支持。
关于元平物业主张按照0.5‰／日收取违约金的请求，根据《新桥小区物业服务合同》约定：“对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日每日按应缴费用万分之五收取违约金”，东台二院经元平物业多次书面通知而拒不缴纳物业费，应当依合同承担违约金。《新桥小区物业服务合同》约定：“物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在2013年4月底前履行缴纳义务”，但元平物业在审理过程中表示同意从《新桥小区物业服务合同》约定的物业服务年度的次年8月1日计算至2014年7月31日止，是其真实意思表示，不违反法律规定，依法照准。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、东台市第二人民医院于判决生效后10日内给付东台市元平物业服务有限公司从2012年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费11942.56元和违约金1089.76元，以上合计13032.32元；二、驳回东台市元平物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费402元，由原告东台市元平物业服务有限公司负担185元，由被告东台市第二人民医院负担217元。
宣判后，元平物业与东台二院均不服，向本院提起上诉。
东台二院上诉称：1.东台二院是由其自行申请规划用地，自行落实施工单位建设的，与新桥小区属于不同的开发主体，且与新桥小区是两个独立的区域。2.物业管理区域范围不能突破建设单位所拥有的土地使用权的范围，认定东台二院是否属于新桥小区，应当依照新桥小区建设用地规划许可证红线图，而非元平物业提供的所谓红线图。3.新桥小区业主委员会于2013年1月10日成立，1月28日与元平物业签订物业服务合同，在合同签订之前，双方并未形成物业服务合同关系，元平物业在一审中提交的业委会评价仅证明其在2013年度提供了物业服务。因此，在2012年8月1日至2013年1月27日期间，元平物业并未为新桥小区提供服务。4.一审程序违法，没有给予双方当事人平等的诉讼权利和待遇，协调好开庭时间后又口头重新安排，导致东台二院代理人未能参加庭审。
元平物业辩称：元平物业在一审中提交了物业服务合同，合同明确约定物业管理区域的四至范围，该四至范围是东台住建局招标时就确定好的。新桥小区是政府旧城改造出来的，没有开发商，东台二院以其所谓土地使用权及相关建设的证据来证明不属于新桥小区，没有法律依据。元平物业提供的红线图能够证明东台二院属于新桥小区红线图范围。在业委会成立之前，元平物业是通过中标并根据中标合同约定，在2012年8月1日之前就进驻该新桥小区。业主委员会成立后确认了元平物业实际服务该小区的时间是2012年8月1日。
元平物业上诉称：1.东台二院门诊楼是临街经营的商业用房，并非新桥小区物业管理相对独立的区域，与所有的商业用房没有任何区别，门面临街，背靠居民住宅区。2.东台二院所在区域是占据有利位置的商业区域，是享受物业公共服务的最大受益者，其位于小区出入口，设有栏杆、岗亭，全天有人值守，元平物业安排保洁人员每日两次在东台二院门口广场打扫卫生，维护秩序，为东台二院提供了良好的物业服务，东台二院应当按时支付物业费。3.东台二院门诊楼内部的维护、养护、保洁均应由东台二院自行负责，不属于元平物业的服务范围，一审法院认为元平物业没有为其内部提供相关服务，酌情按照60%计算物业费，没有事实和法律依据。4.关于收费标准，在物业服务合同中已经有明确约定，该标准低于同期东台市场价格标准，即便是未入住的业主都不应当低于标准的70%，更何况是享受了全部物业服务的东台二院。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。
东台二院辩称：1.元平物业称其是通过政府招标取得物业服务权，该次招投标发生在2012年6月，招标人是东台住建局，2012年7月元平公司中标，且与东台住建局签订了前期物业服务合同，东台市住建局也给予了元平物业2012年8月至2012年12月前期物业服务费1元／平方米。故在此期间，元平物业是与东台住建局形成的物业服务关系，并不是与新桥小区业主委员会形成的物业服务关系，且在此期间新桥小区业主委员会还未成立。元平物业在一审中向法庭出示的红线图是东台住建局在本次招标过程中为明确物业公司服务范围而制作的红线图，并不是新桥小区规划红线图，故该红线图只约束于东台住建局及元平物业之间，而且红线图的有效期间只限于双方签订的合同期限。2.2013年1月新桥小区业主委员会成立之后，与元平物业签订物业服务合同，该合同约束于新桥小区业主与元平物业，而东台二院不属于新桥小区业主，故对东台二院没有约束力，东台二院与元平物业之间没有物业服务合同关系。3.元平物业在2012年8月1日至2014年7月31日没有为东台二院所在的楼宇提供过任何物业服务，东台二院被元平物业分隔到其治安管理的新桥小区之外，元平物业在东台二院所在区域也没有提供过其所陈述的卫生打扫、治安巡逻、车辆排放、绿化管理等服务。综上，请求二审法院依法判决。
本案争议焦点为：1.东台二院与元平物业是否形成了物业服务合同关系，元平物业是否实际向东台二院提供了物业服务。2.如果双方已经形成物业服务合同关系或者元平物业实际向东台二院提供了物业服务，东台二院是否应当向元平物业支付全额物业服务费用。
本院认为：《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的民事合同，是物业服务单位提供物业服务的依据。
关于东台二院是否独立于新桥小区之外的问题。经查，东台二院所在的楼栋是具备独立的建设规划、土地使用权许可以及房屋所有权的楼栋，与新桥小区的其他居民住宅以及商业用房相区分，在建设规划上与新桥小区不属于同一规划。
关于东台二院是否与元平物业形成了物业服务合同关系的问题。元平物业认为，其通过招投标取得了包括东台二院在内的新桥小区的物业服务权，并提供了东台市住建局的规划红线图。经查，东台市住建局鉴于新桥小区的特殊状况对相应的物业服务区域进行规划，元平物业通过招投标取得了在相应区域内提供物业服务的资格，此为政府行政行为的效力。但元平物业是否能够对特定区域实施服务，仍应当以元平物业与业主签订的物业服务合同为依据，物业服务关系应当是平等民事主体之间的法律关系，而非由政府行为强制确定。东台二院与新桥小区其他居民住宅及商业用房不属于同一建设规划，即使同处于东台市住建局所确定的元平物业提供物业服务的区域之内，其亦应当是独立于其他居民住宅及商业用房的独立业主，其是否与元平物业签订物业服务合同，应当由其自愿、自主决定。元平物业虽然已经与新桥小区业主委员会签订了物业服务合同，但没有与座落在同一区域内、但独立于其他业主的东台二院签订物业服务合同，故双方并未形成物业服务合同关系。元平物业与新桥小区业委会签订的协议，对非新桥小区业主的东台二院不产生约束力。
关于元平物业是否实际为东台二院提供物业服务的问题。经查，元平物业所设置的岗亭、安保设施均将东台二院所在楼栋隔离在外，东台二院与小区其他区域除外部公共道路之外无任何道路相通。元平物业在一审中提交的关于提供物业服务的证据，均为其单方制作，其又未能就此提交其他证据予以佐证，不能证明其已经实际提供了相应的物业服务。故元平物业与东台二院之间不存在物业服务合同关系，元平物业亦未能提交充分证据证明其已经为东台二院实际提供了物业服务，元平物业的诉讼请求无法律和事实依据，应予驳回。
综上，上诉人元平物业的上诉理由不能成立，上诉人东台二院的上诉理由成立。原审法院认定事实错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《物业管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省东台市人民法院（2014）东民初字第1148号民事判决；
二、驳回原审原告东台市元平物业服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费402元，二审案件受理费804元，共计1206元，由上诉人东台市元平物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年六月十六日
书 记 员 许其娟
附法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
2．《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。