辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽06民终847号
上诉人（原审被告）：栾一波，男，1969年1月20日出生，住凤城市。
被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司。住所地：凤城市石桥路阳光新城*号楼。
法定代表人：汪希波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。
上诉人栾一波因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2017）辽0682民初3955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人栾一波上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院审理程序违法、原审判决认定事实不清。被上诉人不具备涉案小区的物业服务管理资质。
被上诉人明光物业公司辩称，上诉人上诉请求及所依据的事实理由不符合法律规定，请求驳回。凤城到现在为止没有具有二级以上物业资质的物业公司。签订合同时经过凤城市城建局的许可批准，涉及物业服务资质问题，在当年不是合同无效的规定，即使不符合资质条件，也不会导致合同无效。物业资质问题，已经在2018年3月12日被国务院撤销，物业不再需要资质。
原审原告明光物业公司向一审法院起诉请求：原告于2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务，根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年6月1日至30日收取全年的物业服务费，被告自2012年至2015年未交纳物业费，经原告多次催要，被告仍不交纳物业费，因此原告诉至法院，请求判令被告立即给付2012年至2015年的物业服务费合计1432元、违约金430元，共计1862元，并由被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：被告栾一波系凤城市河畔新城小区三期XX业主，该房屋为商业用房，面积为37.24平方米。
2011年1月1日，原告明光物业公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定由原告明光物业公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二〇一一年一月一日起至二〇一三年十二月三十一日止。该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。其中第二十九条约定“乙方承诺先服务后收费。收费时间为每年的6月1日至30日收取全年物业费、电梯维保费、检测费。首次收费期限从2010年12月20日起至2011年12月31日止。逾期交费，加收全年物业费总额的每日5‰滞纳金”。第三十条约定，收费标准为：“商业用房每月每平方米收取0.8元……”,合同签订后，明光物业公司开始为河畔新城小区提供物业服务。
2011年5月26日，明光物业公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：“商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元……”,协议还约定“补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以本补充协议为准”，“本协议双方签字盖章即生效”。
2013年12月31日，明光物业公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定由明光物业公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。该合同对双方的权利和义务做了约定。其中第二十八条约定“每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金”；第二十九条约定“物业服务相关费用标准为：商业用房每月每平方米收取0.8元……”。合同签订后，原告继续为河畔新城小区提供物业服务。
原告明光物业公司自2011年起，每年均向河畔小区业主催要物业费，被告栾一波自2012年1月1日至2015年12月31日，未向现原告明光物业公司交纳物业费。原告诉至法院，请求法院判令被告给付2012年至2015年的物业服务费及违约金，并由被告承担诉讼费。
一审法院审理认为，《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告系具有物业服务资质的物业服务公司，原告与河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，该物业服务合同合法有效。
原告明光物业服务有限公司已实际为被告栾一波的房屋提供物业服务，双方已实际建立物业服务合同关系，被告应当按照合同的约定交纳相应的物业费。
对于被告栾一波提出物业合同的签订符合相关法律规定，不同意交纳物业费的抗辩观点，因被告栾一波的房屋位于河畔小区，其系河畔小区的业主之一，根据相关法律规定，业主委员会与物业公司签订的物业合同对业主具有约束力，业主应当按照物业合同的约定履行相应的权利和义务，因此对被告的此项抗辩观点不予采信。
对于被告栾一波提出原告的服务不到位且未向其索要过物业费，不同意交纳物业费的抗辩观点，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。因被告未能提供充分的证据原告服务不到位，因此对被告的此项抗辩观点不予采信。
对于被告提出原告提供的催费照片不真实及索要物业费已经超过诉讼时效的抗辩观点，因被告未能提供充分的证据证明该催费照片不真实，且原告明光物业自2011年至今已有七年之久，一直为河畔小区提供物业服务，期间未有间断期间，而且每年均张贴催费通知，表明明光物业公司已经向业主主张了权利，因此对被告的此项抗辩观点不予采信。
对于原告要求被告给付的物业费，经该院核算，该数额应为1430.02元（37.24×0.8×12×4），对超额部分不予支持。对于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，但因其自身服务一定瑕疵造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告栾一波于本判决生效后10日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费1430.02元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告栾一波承担（此款已由原告预交，被告给付上述款项时一并给付原告）。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务，业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。上诉人明光物业与凤城市凤凰城区河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，上诉人明光物业与小区业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”明光物业公司按物业服务合同的约定提供了相应的服务，业主亦应按合同约定履行交纳物业费的义务，上诉人以物业服务不到位，不予交纳物业费，没有法律依据。业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约责任而拒绝交纳物业管理费。关于上诉人提出根据《辽宁省物业服务收费管理实施办法（施行）》第十一条的规定被上诉人应与业主签订协议的问题，该条是指对商厦、写字楼作出的规定。而涉案的房屋非商厦、写字楼，故上诉人的该项上诉观点，本院不予支持。关于上诉人提出的时效问题，被上诉人以张贴催费通知的方式催缴物业费，符合常理，故本院对本案超过时效的意见不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人栾一波负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜淑晶
审判员 康 璐
审判员 房春堂
二〇一八年六月二十日
书记员 姜瑶裕