上海市第三中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）沪03行终92号
上诉人(原审原告)上海海益实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人王海明。
委托代理人张洁。
委托代理人黄瑛，上海大庭律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海市不动产登记局，住所地上海市黄浦区。
法定代表人宋唯。
委托代理人袁秦艳。
原审第三人秦安友，男，1953年3月25日出生，汉族，住上海市普陀区。
原审第三人朱树云，女，1953年1月19日出生，汉族，住址同上。
原审第三人秦秋钧，女，1982年9月7日出生，汉族，住址同上。
上诉人上海海益实业发展有限公司(以下简称“海益公司”)因房屋登记一案，不服上海铁路运输法院(2017)沪7101行初956号行政判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭，于同年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人海益公司的委托代理人黄瑛，被上诉人上海市不动产登记局(以下简称“不动产登记局”)的委托代理人袁秦艳到庭参加诉讼。原审第三人秦安友、朱树云、秦秋钧经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审认定：本市中山北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称：涉案房屋)原权利人为海益公司，2000年年底作为公有住房由上海南京路交易中心调配给秦安友租赁使用。2015年4月14日，上海市普陀区住房制度改革办公室(以下简称“普陀房改办”)出具通知，要求海益公司按规定在接到通知后一个月内，为购房人办理公有住房的出售手续。若接通知后在限定时限内仍拒绝出售，由房改办在核实相关材料后，按规定出售给公有住房承租户。同年4月25日，普陀房改办在新民晚报上刊登公告，称因邮寄的《限期出售通知书》被退回，向海益公司公告送达通知，自公告发出之日起，经过六十日，即视为送达。2015年11月20日，普陀房改办与秦安友、朱树云、秦秋钧就涉案房屋签订了《上海市公有住房出售合同》(以下简称“出售合同”)。同年11月23日，秦安友、朱树云、秦秋钧单方持出售合同、购房付款凭证等材料至上海市普陀区房地产登记处申请办理房地产转移登记，并填写了房地产登记申请书，其中转让人栏处为空白。上海市住房保障和房屋管理局及上海市规划和土地资源管理局(2016年10月8日起两局的房地产登记相关职能划入不动产登记局)于2015年12月11日核准涉案房屋转移登记，权利人秦安友、朱树云、秦秋钧，房地产权证号普XXXXXXXXXX，所有权来源房改售房。海益公司不服，诉至原审法院，请求撤销不动产登记局对涉案房屋权利人所作的编号普XXXXXXXXXX不动产权属登记(以下简称“被诉登记”)。
原审认为，根据《上海市房地产登记条例》(以下简称《登记条例》)及《上海市房地产登记技术规定(试行)》(以下简称《技术规定(试行)》)，因公有住房出售申请转移登记的，申请人应当向登记机构提交房地产登记申请书、公有住房出售合同等申请登记文件，登记机构经审核，对于符合规定条件的，登记机构应当将转移事项记载于房地产登记簿，并通知领取房地产权证书。而本案的争议焦点就在于：一、不动产登记局是否应就出售合同的成就条件进行审核，即不动产登记局的审核是否依法依规？二、海益公司作为法定申请人之一未到场的情况下，转移登记程序是否合法？首先，房地产登记是依申请的行为，不动产登记局作为登记机构，确实负有对申请人提供的文件进行审核的职责。本案中，不动产登记局根据规定审核了秦安友、朱树云、秦秋钧提供的材料，确认符合《登记条例》、《技术规定(试行)》，材料无遗漏，以及符合转让人是房地产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人，申请转移登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内，无属于不予登记的情形等规定条件，不动产登记局遂在法定期限内作出核准登记，其已尽审核职责。海益公司认为不动产登记局需要对于出售合同的成就条件进行实质性审查，包括涉案房屋是否符合沪房管保[2010]262号《关于推进本市公有住房出售工作有关问题的通知》(以下简称“262号文”)调整范围、海益公司是否接到书面通知、是否存在拒绝出售及公告送达的合法性等，而这些内容其实已经涉及到出售合同的实体效力问题，对此，法律并未规定不动产登记局负有审核职责，而且事实上身为登记机构也无法对合同的效力进行如此细致入微的审查，因此海益公司该项主张缺乏依据，不能成立。况且一旦出售合同由房管部门代为签订，也就意味着海益公司所称的这些要件至少在形式上均已具备。虽然海益公司一再否定出售合同的效力，但经法院释明后仍拒绝先行提起民事诉讼，而海益公司目前也未能就出售合同的效力提供进一步的证据予以佐证；其次，根据《技术规定(试行)》，公有住房出售转移登记的申请人应当是公房所有权人和购房人。本案海益公司确是涉案房屋原所有权人，但却并非是出售合同的一方当事人。根据262号文规定，只有在产权单位拒绝出售的情况下，房管部门才有权代为出售，成为出售合同的另一方当事人。所以既然出售合同的当事人为普陀房改办，而非海益公司，那么不动产登记局依此认为公房所有权人拒绝出售房屋便顺理成章，在此情况下，仅有购房人单方向不动产登记局提出申请、办理登记，也就与实际情况相符。基于公房所有权人拒绝出售房屋，而秦安友、朱树云、秦秋钧购买房屋又是符合相关规定，因此不动产登记局在核实相关材料后，受理申请，符合情理。不动产登记局在法定期限内核准登记，程序正当。综上所述，海益公司的诉讼请求缺乏事实证据及法律依据，难以支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，于2017年11月30日判决驳回海益公司的诉讼请求，本案受理费50元，由海益公司负担。判决后，海益公司不服，上诉于本院。
上诉人海益公司上诉称，上诉人从未收到普陀房改办的通知且不存在送达不到的情况，不存在拒绝出售涉案房屋的情形。被上诉人并无证据证明普陀房改办出具了通知并用合法有效手段向上诉人进行了送达。上诉人作为产权人没有向被上诉人申请转移登记，普陀房改办替代上诉人出售涉案房屋的行为不符合262号文的规定，其无权与第三人签订出售合同，第三人也无权单方向被上诉人申请转移登记。被上诉人应按照《不动产登记暂行条例》的相关规定对上述事实予以审核。涉案房屋系商品房，被上诉人并无职权先行将涉案房屋认定为公有住房。被上诉人超越、滥用职权，违反规定作出被诉登记。原审将此视为对出售合同的实体效力问题错误，认定事实及适用法律错误。请求撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人不动产登记局辩称，被诉登记作出的依据是第三人与普陀房改办签订的公有住房出售合同，上诉人确系房地产登记簿记载的原权利人，但根据262号文第三人提供了房管部门的通知及送达公告，由普陀房改办与公房承租人签订出售合同，符合《登记条例》及《技术规定(试行)》规定，事实依据清楚，程序合法。涉案房屋所建土地是划拨取得，房屋大产证上附记新建商品房，但也是可以按照公有住房的方式进行配售，房改售房只是一种出售方式，两者并不矛盾。上诉人须先行解决对房管部门签订出售合同的争议。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人秦安友、朱树云、秦秋钧未到庭陈述意见。
经审理查明，原审查明的基本事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人不动产登记局作为经上海市人民政府批准的本市不动产登记机构，依法具有统一行使不动产登记的职权和职责。本案中，根据被上诉人向原审法院提交的房地产登记申请书、身份证明、出售合同、个人购房交款凭证、购房人缴付费用计算、公有住房出售价格计算表、契税已申报办理证明、房地产登记收件收据以及普陀房改办出具的通知、新民晚报公告等证据，能够证明原审第三人向被上诉人申请公有住房出售转移登记提交的文件材料齐全，符合《登记条例》及《技术规定(试行)》的相关规定。被上诉人受理申请后，在法定期限内完成审核，作出被诉登记，行政程序并无不当。上诉人认为，涉案房屋系新建商品房，被上诉人并无职权认定为公有住房。对此，被上诉人在二审庭审中已对涉案房屋新建性质、出售方式进行了解释。上诉人在原审中亦提交了住房调配单，称原审第三人系由调配单位调配至涉案房屋。本院对被上诉人的意见，予以采纳。上诉人认为，其作为原房屋权利人没有向被上诉人申请转移登记。对此，262号文规定，产权单位接房管部门书面通知后在限定期限内仍拒绝出售的情况，由房管部门在核实相关材料后出售给公有住房承租户。本案中，申请人在申请登记时提交了普陀房改办作为出售人代为签署的出售合同等材料，符合登记申请要件。至于普陀房改办代为与原审第三人签署合同出售涉案房屋是否适格，实属出售合同的效力问题，属于民事争议，需依法通过民事途径另行解决。上诉人以向原审法院提交的现有证据，要求撤销被诉登记，缺乏相应的事实和法律依据，本院难以支持。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立。原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海海益实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚佐莲
审 判 员 鲍 浩
代理审判员 高 凌
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 陆 华
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
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