福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终5192号上诉人（原审被告）：蔚金龙，男，1987年2月19日出生，汉族，住厦门市翔安区。委托诉讼代理人：陈美珍，福建方与圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王越，女，1990年7月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：庄宗伟、郑芙蓉，北京大成（厦门）律师事务所律师。上诉人蔚金龙因与被上诉人王越房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2017）闽0213民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔚金龙上诉请求：撤销一审判决第二条，依法改判驳回王越一审诉讼请求中的第二、三项。事实和理由：王越一直居住在安徽，本案必须王越亲自到厦门才能办理权属转移登记手续。一、本案举证责任分配上适用法律错误，王越首先要证明自己在2017年5月10日有来过厦门要求过户。根据谁主张谁举证，本案是王越认为是蔚金龙违约，王越居住外地，那么王越首先得证明在2017年5月10日其有到厦门要求办理过户手续，但王越仅仅提供了房屋买卖合同和补充协议，没有任何乘坐交通工具来厦门、主动给蔚金龙的通话记录、短信等证据，一审法院举证责任分配不符合法律规定。二、在蔚金龙提供了两份通话记录、证人、中介丹厦房产证明，一审却采纳了王越全部质证意见，以形式上不符合要求简单否定证据。蔚金龙提供的证据明显比王越充分。证人胡某与蔚金龙不存在利害关系，对本案的交易细节清楚了解，证词也前后一致，并且证人提供了通话记录，其在另外一个案件董碧亮与蔚金龙以及王越的案件房屋买卖合同纠纷其也作为证人出庭作证，在笔录中可以看到王越并未对证人的身份提出过异议，法官也没对证人提出过质疑，以上证据已经足以说明证人是蔚金龙与王越房屋买卖的跟单人，可是一审法官却简单采纳王越质证意见，认为房产买卖协议中没有胡某的签名。现在中介基本都分工合作，每成交一单，基本都会有几个部门一起协作完成，有成交部门，有跟单人员，有售后，并非每个人都会体现在合同之中。一审简单以丹厦的《证明》盖的是见证章为由，不认可其内容是错的，蔚金龙认为见证章就是用来作证的章。三、律师费判决过高，本案争议的是违约金，对于合同是否解除双方并无争议，律师费计费标准应该是以违约金的数额为基础，以解除合同为计费基础没有任何的事实和法律依据。四、即便最终认定违约方为蔚金龙，蔚金龙也已经申请降低违约金，且王越并无损失，一审法院判决支付五十几万难以接受。即便最终认定是蔚金龙违约，违约金也严重过高，本案中目前房屋价格已经高于双方约定的价格，解除合同后，王越还获得了涨价的利益。本案蔚金龙一直是积极履行的一方，如果蔚金龙真想违约，在2017年4月10日就会违约，为何还会在当天按房产买卖协议约定再支付30万购房款，蔚金龙即使要违约也要考虑成本，蔚金龙已经总支付了61.5万。五、一审法院将影响本案判决结果的一个基本事实弄错，蔚金龙已经支付了61.5万的购房款，而一审法官却只认定了31.5万。王越答辩称，一、一审法院在举证责任分配上并无不当，适用法律正确。蔚金龙应当在补充协议约定的期限内及时通知王越其已具备协议约定的过户条件，可以办理过户手续，王越才能到厦门配合办理过户。一审法院对举证责任的分配并无不当，应当由蔚金龙举证证明其在约定期限内有通知王越协助办理房产权属转移登记手续。二、一审法院对蔚金龙提供的通话记录、证人及中介丹厦房产证明不予采纳并无不当。本案蔚金龙与王越签署的《居间服务合同》中居间方经办人为朱爱仁。蔚金龙提供的证明仅有厦门丹厦房产行销策划有限公司的见证章，其真实性无法确认。证人胡某与本案没有任何关联性，一审法院对其证人证言和通话记录不予采纳并无不当之处。三、律师服务费的计算标准符合事实和法律规定。王越的一审诉讼请求是要求解除蔚金龙与王越签署的《房产买卖合同》及其补充协议，并要求蔚金龙按照合同约定支付违约金。蔚金龙与王越签署的《房产买卖合同》总价款为225万元，以此为基础计算律师费完全符合事实和法律规定。四、一审法院对违约金金额的判决符合事实和法律规定。2017年3月16日，蔚金龙与王越签署《房产买卖合同》。2017年4月2日，蔚金龙在未通知王越并征得王越同意的情况下即与第三人董碧亮签署《房屋买卖合同》，将王越的房产转让给董碧亮，事后也未告知王越。其后，因蔚金龙与董碧亮无法就房产过户事宜达成一致意见，2017年5月8日董碧亮通知蔚金龙解除《房屋买卖合同》，并起诉至法院，导致王越的房产被法院查封。蔚金龙的行为已经构成根本违约。王越按照合同约定要求蔚金龙按房产总价款225万元的20%支付违约金合法有据，一审判决符合事实和法律规定。王越向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除王越、蔚金龙签订的编号为MO-00004611的房产买卖合同及其补充协议。2、蔚金龙按照房产总价款人民币225万元的20%向王越支付违约金45万元；3、蔚金龙承担王越支付的律师费用62000元；4、蔚金龙承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月16日，王越与蔚金龙签订一份编号为MO-00004611的《房产买卖合同》。该合同约定，第一条、房产基本情况：（一）该出售房产坐落于厦门市翔安区，建筑面积87.13平方米……；第三条、房产交易具体事宜的约定：（一）出售人和买受人一致同意该房产按套计价，总成交价格为2250000元……，1、买受人于2017年3月16日向出售人支付定金300000元；……第六条、权属转移登记：（一）出售人与买受人双方应于解除权属注销抵押登记手续后三个工作日内，共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续；……第九条、违约责任：（三）买受人若存在下列情形之一的，则构成根本违约，出售人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。……3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（四）、守约方有权要求违约方承担因此所产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用。……合同还对其他事项进行约定。合同签订后，蔚金龙于2017年3月16日向王越支付购房定金315000元。2017年4月10日，王越与蔚金龙签订一份《补充协议》，该协议约定，一、协议变更、补充内容为：1、甲方（王越）同意该房产在2017年5月10日前办理权属转移登记手续。……4、乙方（蔚金龙）必须在2017年5月10日前办理该房产权属转移登记手续，乙方如不能按期履行则视为违约。甲方扣除违约金后解除合同。……等内容。约定期限届满后，该房产仍未办理房产权属转移登记手续。王越遂诉至法院，请求法院判令如上请求。一审另查明，王越因与蔚金龙房屋买卖合同纠纷支付律师费62000元。上述事实，有王越与蔚金龙共同提供的房产买卖合同书、补充协议、收据、民事起诉状、民事裁定书、转账凭证；王越提供的厦门市土地房屋权证、房产买卖合同书、民事案件委托代理协议、发票、居间服务合同；蔚金龙提供的通话记录、厦门市律师服务收费指导意见（试行）、申请调取的(2017)闽0213民初1157号案件庭审笔录以及王越与蔚金龙陈述在案的庭审笔录等证据予以佐证。双方对上述证据的真实性没有异议，且形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经一审法院审查核实，一审法院认为可以采信。另蔚金龙申请证人胡某到庭作证，证人胡某证明，其在2017年5月10日前曾向讼争房屋买卖合同上王越所登记的电话号码打电话通知办理过户手续，并提供中国联通查询通话详单予以证明。蔚金龙以该证人证言欲证明王越不协助办理过户手续。一审法院认为，一、讼争房屋买卖合同的居间服务合同经办人为朱爱仁，并非胡某，因此，证人胡某与本案讼争房屋买卖合同没有关联性；二、胡某的证言及中国联通查询通话详单证明胡某曾向讼争房屋买卖合同上王越所登记的电话号码打电话，但无法证明通话内容为通知王越办理过户手续，故胡某的证人证言，不予采纳。蔚金龙提供盖有厦门丹厦房产行销策划有限公司见证章的证明，欲证明胡某系厦门丹厦房产行销策划有限公司员工及负责王越与蔚金龙房屋买卖的跟单人，该证明因王越不予认可，且所盖的印章是厦门丹厦房产行销策划有限公司的见证章而不是公章，并与居间服务合同所签署的经办人员不一致，故不予采纳。一审法院认为，王越与蔚金龙签订的《房产买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，应确认为合法有效，双方均应按约定履行合同义务。根据本案双方当事人之间《补充协议》约定：“蔚金龙必须在2017年5月10日前办理该房产权属转移登记手续，如不能按期履行则视为违约”。蔚金龙即没有在约定的期间办理该房产权属转移登记手续，也没有证据显示未能办理该房产权属转移登记手续系王越不予配合协助所造成的，因此，蔚金龙未能按期履行的行为已构成违约；关于违约金的问题。王越要求蔚金龙按照房产总价款人民币225万元的20%向其支付违约金45万元，蔚金龙则以目前房地产价格仍在上涨为由，认为王越并没有遭受损失，其所主张的违约金过高。一审法院认为，根据双方所签订《房产买卖合同》关于违约责任的约定：“买受人若存在逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，则构成根本违约，出售人有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。守约方有权要求违约方承担因此所产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用”。蔚金龙并未就其主张提供证据证明约定的违约金数额明显过高，且王越主张的违约金并未超出双方签订协议时约定的范围，因此，王越要求蔚金龙按照房产总价款人民币225万元的20%向其支付违约金45万元的诉讼请求，合法有据，予以支持；王越请求解除双方签订的编号为MO-00004611的《房产买卖合同》及其《补充协议》，蔚金龙亦表示同意解除，可以照准；关于律师费是否合理的问题。本案涉诉标的为2762000元，按照厦门市律师服务收费指导意见（试行）：“……九、代理实行市场调节价的诉讼法律事务可以按程序分别收费。（一）代理民事诉讼案件的收费标准如下，该收费标准为第一审程序的收费标准。……2、涉及财产关系的：基础律师服务费6000元-10000元。争议财产标的额超过10万元的部分，按下列比例分段计算律师服务费。分段计算的律师服务费与基础律师服务费累加为收费金额。争议财产标的额计费比率：10万-100万元（不含100万元）部分，6%-9%；100万-500万元（不含500万元）部分，4%-6%；……”。因此，王越主张蔚金龙支付律师费62000元，没有超过律师服务费的收费标准，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、解除王越与蔚金龙签订的《房产买卖合同》（编号为MO-00004611）及其《补充协议》；二、蔚金龙应于判决生效之日起三日内向王越支付违约金450000元及律师费62000元，折抵蔚金龙已支付的购房定金315000元后，蔚金龙还应支付王越197000元。本案一审诉讼费14448元，由蔚金龙负担。二审审理期间，蔚金龙提交5组证据。1、《证明》、《联通业务受理单》；2、《58同城打印该小区房价》；3、《蔚银龙购买资格、社保信用报告》；4、《民事裁定书》；5、《房屋买卖居间协议书》。王越质证认为，对证据1三性有异议，证明对象也有异议。证据上法定代表人签名、双方的劳动合同也没有公司缴交医社保的记录、任职时间都没有，且中介与本案有利害关系。对证据2三性有异议，证明对象有异议。蔚金龙违约导致王越无法按时收到房款，且房产被查封无法另行出售。因涉及诉讼，王越支付了诉讼费等费用，且如果房价上涨，蔚金龙也不会同意解除买卖合同。对证据3三性有异议，证明对象有异议。蔚银龙与本案没有关系。资料打印时间是11月16日，蔚金龙没有告知王越要将房产过户给蔚银龙，且蔚金龙要将房产出售给董碧亮赚取差价。对证据4三性无异议，证明对象有异议。王越起诉是因为蔚金龙违约，而案涉房产解封是因为蔚金龙无权将王越房产出售给董碧亮，导致董碧亮起诉王越，现董碧亮撤诉，且蔚金龙赔偿了董碧亮7万元。对证据5三性有异议，证明对象有异议。现在的房产政策既限购还限贷，王越已经承担了实际损失。二审期间，蔚金龙向本院提交一份《司法鉴定申请书》，请求对案涉房产截止2017年11月29日的市场交易价值进行司法鉴定。二审经审理查明，蔚金龙认为一审判决遗漏查明4月10日蔚金龙向王越支付了30万元。王越对该事实予以确认。王越认为，一审判决遗漏查明蔚金龙没有经过王越同意，将房产卖给董碧亮,导致房产被查封。此外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。另查明，2017年4月10日王越曾经来厦门办理过户登记手续，但当天上午因蔚金龙提供的购房人贷款额度不足致使手续办理未能进行。还查明，2017年5月12日，案外人董碧亮向一审法院起诉,请求王越、蔚金龙返还购房款，承担违约金、中介费、律师费、诉讼费等费用。董碧亮于起诉状称，其于2017年5月8日晚上通过房屋中介通知王越、蔚金龙解除合同。后一审法院根据董碧亮的申请，查封了案涉房产。庭审中，蔚金龙认可董碧亮于5月8日通知其解除双方之间的购房合同。本院认为，王越居住外地，在第一次来厦门因买方原因未能顺利办理案涉房产过户登记手续的情况下，依照常理，蔚金龙应在确定符合购房资格及贷款条件的购房人后提前通知王越，王越才能再次安排来厦行程，双方于4月10日当天签订《补充协议》约定蔚金龙须要去银行确定产权人的贷款额度及符合厦门新政要求购房资格，其目的也在于此。证人胡某陈述在5月10日前曾打电话通知王越来厦门办理过户给董碧亮的登记手续，但是，一方面通话内容无法查明，不能确认与本案存在关联；另一方面，胡某陈述其通知王越来厦是要将案涉房产过户给董碧亮，而事实上董碧亮于5月8日通过中介通知蔚金龙要解除合同，并于5月12日向一审法院起诉，故5月10日前蔚金龙与董碧亮并未协商一致，蔚金龙不可能在5月10日前准备好将案涉房产过户登记至董碧亮名下，证人胡某的证言，本院不予采信。蔚金龙未在5月10日之前的合理时间内做好准备并通知王越来厦，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于之前王越来厦却因蔚金龙准备不足无法办理过户的情况，王越在未收到通知的情况下，于5月10日未来厦门办理过户手续并无过错。关于本案违约金的标准是否过高的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”首先，依契约自由原则，当事人的意思自治应当予以尊重和保护，双方约定的违约条款并不违反国家强制性法律规定，双方均应严格履行；其次，因蔚金龙擅自将案涉房产出售给董碧亮，致使王越牵涉诉讼，造成精神上与经济上的困扰，该房产也因被查封而不能及时出售变现，房价是否下跌并不是衡量王越损失的唯一标准；再次，蔚金龙购买讼争房产的目的在于另行出售赚取差价，其在签订购房合同的时候就应当充分衡量收益与风险，如仅要求收益却拒绝承担风险，就有违公平原则和诚实信用原则；最后，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，标准过低则无法体现惩罚性，不利于督促合同的诚信、及时履行。综上，就本案的具体情况综合考虑，本院对蔚金龙的司法鉴定申请不予同意，蔚金龙应当依合同约定，按房产总价款225万元的20%向王越支付违约金45万元，同时，经审查，王越主张蔚金龙支付律师费6.2万元，没有超过律师服务费的收费标准，本院予以支持。根据二审查明事实，蔚金龙已付的购房款为61.5万元，而非31.5万元，一审判决对此事实认定有误，本院予以纠正。综上，一审判决认定部分事实不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持厦门市翔安区人民法院（2017）闽0213民初1412号民事判决第一项，即“解除王越与蔚金龙签订的《房产买卖合同》（编号为MO-00004611）及其《补充协议》”；二、变更厦门市翔安区人民法院（2017）闽0213民初1412号民事判决第二项为：蔚金龙应于本判决生效之日起三日内向王越支付违约金450000元及律师费62000元。三、驳回蔚金龙的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14448元，二审案件受理费4480元，均由蔚金龙负担。本判决为终审判决。审判长 曾 聆审判员 柯艳雪审判员 章 毅二〇一七年十二月二十五日书记员 林加仁附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。