辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2014）瓦民初字第230号原告：孙慧燕，女。委托代理人：张勇，辽宁健坤律师事务所律师。被告：大连诚泰房地产开发有限公司，住所地瓦房店市岭东办事处东长春路二段51A号。法定代表人：李会文，系该公司总经理。委托代理人：王华泰，系大连诚泰房地产开发有限公司法律顾问。原告孙慧燕与被告大连诚泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙慧燕及委托代理人张勇，被告大连诚泰房地产开发有限公司的委托代理人王华泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙慧燕诉称：原告与被告于2010年10月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于瓦房店市东长春路二段45号2单元7层2号、建筑面积为87.49平方米商品房，房屋总价款306215元。合同约定被告应于2012年5月1日前交付上述房屋。合同签订后，原告按约履行，向被告支付了购房款（包括贷款）。然而被告却严重违反约定，没有按期向原告交付房屋。被告于2013年7月17日原告作出承诺，被告同意自2013年7月15日起至实际交付房屋之日止，按房屋总价款的日千分之三向原告支付违约金。被告于2013年8月6日向原告交付了房屋，被告按上述标准应向原告支付违约金21128.83元。为保护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决被告立即向原告支付逾期交房违约金21128.83元；诉讼费由被告承担。被告大连诚泰房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：被告未违反购房合同约定，没有给原告出具2013年7月17日承诺书，被告已按该承诺时间给原告分房；即使原告手中的承诺书是原件，因被告在交房的时候原告未交还承诺书，因而被告也不予赔偿，所以原告的诉求应予驳回。1.原告手中的承诺书来源不合法，被告从未给原告出具承诺书，因而该承诺书所有条款不适用原告；2.即使将承诺书条款适用原告，被告也未违约，因承诺书承诺分房时间为2013年7月30日到8月10日，原告分房时间是同年8月6日，是在合理分房时间内，所以原告的诉求也不应当得到支持；3.该承诺书最后一条第二款明确约定，2013年2月25日被告承诺的第二条继续有效，即使有也应当按照2月25日承诺的第二条履行；4.即使原告属合法拥有承诺书原件者，因拿到所有承诺书购房者都向被告承诺过在分房时交回原件，否则被告不予赔偿，而原告手中持有原件，被告就不应赔偿；5.商品房买卖合同备案时间为2011年7月13日，而原告贷款到帐日为2011年8月4日，根据双方签订的商品房买卖合同第七条、第九条及补充合同第2条、第3条约定，原告已逾期付款，被告有权延期交房，按此合同约定被告也无须对原告进行赔偿。经审理查明：2010年10月27日，原告孙慧燕（买受人）与被告大连诚泰房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市岭东办事处东长春路二段45号2-7-2号房屋，房产用途为住宅，建筑面积87.49平方米，每平方米3500元，总金额306215元；签订本合同后，当日内付首付款96215元（含已付认购款），余款21万元，以按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；逾期不超过30日交房，买受人免除出卖人的责任，超过30日到60日的，出卖人支付300元违约金，合同继续履行；超过60日到90日，出卖人支付500元违约金，合同继续履行；超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人将按买受人不同支付房款方式承担违约金等。同日，原告与被告签订商品房买卖合同补充协议，约定买受人逾期付款的，出卖人有权延迟房屋交付的时间。原告于2010年10月16日和同年10月27日向被告支付了商品房买卖合同约定的购房首付款96215元，余款21万元已经办理按揭贷款。被告未按照合同约定的时间向购房业户交付案涉的商品房。2013年2月25日，被告向购房业户出具承诺书，内容为：大连诚泰房地产开发有限公司所开发的诚泰文教城小区，因延期交房，根据业户要求，特对业户作如下承诺：1、交房日期为2013年5月1日至2013年7月1日。2、因延期交房给业户造成的损失，如商品房买卖合同中有约定的，按约定执行，如商品房买卖合同中没有约定，则按国家相关法律规定处理；2013年7月17日，被告再次向购房业户出具承诺书，内容为：大连诚泰房地产开发有限公司所开发建设的诚泰文教城小区，交房承诺：一、交房时间：7月30日：9号、12号；8月10日：5号、6号；8月19日：17号；8月24日：1号、2号、3号、4号；9月1日：15号；9月10日：16号。二、交房条件：交房条件必须有地方政府验收合格报告或证明。三、如果没有达到第一和第二两条要求，视为违约。四、违约责任：开发商要承担违约金。违约金按日3‰（房款总价的千分之三）。五、9月15日前未到诚泰开发公司办理交房手续者，视自动放弃本承诺。六、违约计算时间：2013年7月15日起-实际交房为止。说明：1、以上六条只限本承诺；2、在2013年2月25日大连诚泰房地产开发有限公司所承诺的第2条继续生效。被告提交的领取房屋钥匙登记表载明原告购买的案涉房屋为12号楼2-7-2室。案涉房屋至今未办理综合验收手续。被告于2013年8月6日向原告交付案涉房屋。被告辩称延迟交付房屋的原因是国家政策变化和政府指令干预导致，不属因违约导致的延期，并提交建筑工程安全隐患责令限期整改通知单用以证明逾期交房系政府指令干预导致，该通知单是由瓦房店市建筑安全监督管理站作出的，载明停工原因是该工程施工现场管理混乱、文明施工不达标。原告持有2013年7月17日承诺书原件，并据此要求被告自2013年7月15日起至2013年8月6日止，按照房款总价306215元的日千分之三承担逾期交房违约金21128.83元。被告认为从未给原告出具2013年7月17日承诺书、原告持有该承诺书来源不合法、承诺书所有条款不适用原告、原告领取房屋钥匙时未交回原件，承诺书不应被采信，被告不应对原告进行赔偿并提出违约金过高。庭审中，本院向原告释明后，原告表示不变更诉讼请求。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同副本、销售不动产统一发票、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同及个人住房公积金贷款保证合同、被告出具的承诺书两份、专用收款收据，被告提交的商品房买卖合同副本、建设工程安全隐患责令限期整改通知单、领取房屋钥匙登记表及双方当事人当庭陈述笔录等在卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告孙慧燕与被告大连诚泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自义务。原告未按期交款，构成违约，但被告未在本案中提起反诉，本院不予审理；该合同实质为商品房预售合同，被告应按约定日期将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告未按照合同约定向原告交付案涉房屋已经违约，应承担违约责任。被告向购房业户分别于2013年2月25日和2013年7月17日出具承诺书，其中2013年7月17日的承诺书虽向购房业户承诺了交房时间和交房条件，但被告未履行承诺，应按照承诺书的承诺承担违约责任。原告购买的案涉房屋为12号楼2-7-2室，包含在承诺书列明的交房范围内，原告属于被告承诺书中的购房业户，其持有承诺书原件并要求被告依照承诺书承诺的违约责任标准承担违约金，是对承诺书中关于违约责任的认可。故2013年7月17日的承诺书承诺的承担违约责任标准，应作为原告诉请被告承担逾期交房违约金的计算依据，但被告提出违约金的约定过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，承诺书中承诺自2013年7月15日起-实际交房为止，按照房款总价的日3‰承担违约金过高，应调整为按照房款总价的日万分之二承担违约金，即原告诉请被告承担2013年7月15日至2013年8月16日共计23天的违约金数额为1408.59元（306215元×23天×日万分之二），对原告超过此部分的诉请，本院不予支持。因原告在本院释明后仍不变更诉讼请求，对被告自2012年5月2日至2013年7月14日期间的逾期交房违约金，原告可另行主张，本案不予审理。因承诺书中列明的交房范围包含原告购买的12号楼，承诺书的适用对象针对的是所有购房业户，并非是具体的业户，原告亦属承诺书中列明的购房业户，有权利依据承诺书的承诺向被告主张逾期交房违约金。对被告提出从未给原告出具2013年7月17日承诺书、原告持有该承诺书来源不合法、承诺书所有条款不适用原告的抗辩主张，本院不予采信；对被告提出即使原告属合法拥有承诺书原件者，因持有承诺书的购房者都向被告承诺过在分房时交回原件，而原告已经接收房屋仍持有原件，被告就不应赔偿的抗辩主张，因此项承诺不符合法律规定，不能成为被告要求免责的理由，对被告的此项抗辩主张，本院不予采信；对被告提出延迟交房是由于国家政策变化和政府指令干预导致而不应承担违约责任的抗辩，因其提供的建筑工程安全隐患责令限期整改通知单载明的停工原因是该工程施工现场管理混乱、文明施工不达标，追其根源，是被告自身原因而致，故对此项抗辩主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告大连诚泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙慧燕支付2013年7月15日至2013年8月6日期间的逾期交房违约金1408.59元；二、驳回原告孙慧燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，由被告大连诚泰房地产开发有限公司负担50元，由原告孙慧燕负担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张宝兰人民陪审员  周 艳人民陪审员  韩卫斌二〇一五年四月三日书 记 员  化凌弘第6页共7页第1页共7页