湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0105民初784号原告：龙伊璇，女，1995年5月29日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人:刘小林，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉平春，湖南淡远律师事务所律师。被告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区如意街综合楼3-5楼。法定代表人：齐果。委托诉讼代理人：文永康，湖南湘晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱娟，湖南湘晋律师事务所律师。原告龙伊璇诉被告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的托诉讼代理人厉平春、被告万达公司的委托诉讼代理人朱娟到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙伊璇向本院提出诉讼请求：1、被告将涉案房屋存在的质量问题进行维修（维修内容明细：中央空调不制冷，需要更换散热件等部件；新风系统安装未完工；客厅顶、次卧和书房顶部严重漏水；厨房抽油烟机排烟管道没有检修口和接油葫；厨房菜盆左右龙头无冷水；热水器无法启动；厨房、餐厅、公卫、次卧、次卫、主卫电源插座线路总开关经常跳闸；阳台地漏与下水管未接通；地暖无法正常使用；书房、保姆房门需更换；保姆间厕所墙面瓷砖空鼓并脱落；厨房两条煤气管漏气）；2、被告向原告支付因房屋质量问题造成的原告实际居住损失751904元（损失金额从2013年12月起按市场价租金61.22元/月暂计算2017年10月止，2017年11月起的租金损失继续按上述标准计算至判决生效之日）；3、被告承担原告垫付的维修费用54000元；4、本案受理费由被告承担。事实与理由：2013年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买由被告开发建设的万达广场第A区4栋3502房，购房总价款3442016元；按照上述买卖合同第九条的约定，被告应在2013年11月30日前将符合要求的房屋将付给原告。上述合同生效后，原告依约支付了全部购房款，但被告交付的房屋客厅顶部漏水及其他部分装修存在严重的质量问题，期间虽经被告及物业公司多次维修，但一直未能解决问题，导致该房屋至今无法正常使用。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告万达公司辩称，1、对于原告在诉状中所罗列的房屋维修内容，被告经过现场勘察落实后，对属于被告所售房屋瑕疵的，被告同意依据合同的约定，承担维修责任；2、涉案房屋已竣工验收合格，合同约定的交付条件已然成立，虽然房屋确实存在一些质量瑕疵问题，但是该问题并不属于双方合同约定的不符合合同交付条件的范畴，被告拒绝收房无事实依据和法律依据，故被告无需向原告支付实际居住损失。（一）双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第九条交付期限中明确约定，房屋交付的条件为“该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件”，被告已向原告提交了合同中约定的备案文件，被告在约定交房之日已具备了交付条件；（二）《合同补充协议》第五条第2小条约定，严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门制定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。第4小条约定，如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具有资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方符合确认后，甲方应当承担保修责任。但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行；3、被告仅需对原告的直接经济损失承担赔偿责任，其他间接损失不应由原告赔偿。被告所建房屋已于2013年11月26日通过竣工验收备案，该案中原告所涉及的房屋漏水问题以及其他装修问题，均属于一般质量问题。根据双方签订的《购房合同补充协议》第五条项下的第5小条规定，原告收房后该房屋发生质量问题，被告应赔偿因此给原告造成的直接经济损失，也就是说仅仅对被告未按时维修，导致原告自行维修所花费的费用予以赔偿。根据当事人的陈述和经审查确认的长沙市商品房买卖合同、照片、问题确认书、收条等票据、房屋租赁合同、联系函、律师函并予以在卷佐证，本院认定事实如下：2013年12月15日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定原告向被告购买由被告开发建设的坐落于长沙市开福区房，购房总价款3442016元；合同第九条约定被告应在2013年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件时将该商品房交付原告使用。《合同补充协议》第五条中有如下约定内容：“甲方（即被告）根据本合同及本补充协议约定，对该房屋质量问题承担责任。双方确定，严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。如乙方（即原告）收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构做出结论，认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失”。合同签订后，原告支付了购房款3442016元。2013年12月，被告通知原告收房，因原告以房屋有质量问题为由拒绝收房。2017年5月17日，原告进行收房。2017年7月26日，被告方代表及物业公司相关人员到涉案房屋现场进行确认，认定涉案房屋主要存在以下问题：“1、次卧和书房窗户顶部漏水多年没有修好，需第三方施工；2、空调没有氟利昂不制冷，经日立空调售后维修人员检漏确定系主机散热器铜管严重破损，需厂家发货主机散热器等部件更换；3、室内新风系统安装没有完工，餐厅吊顶和书房吊顶上管道没有连接，次卧新风口放在吊顶上没有开孔安装；4、厨房抽油烟机排烟管道没有检修口和接油葫；5、厨房菜盆龙头左右阀开启均出热水，无冷水；6、餐厅吊顶石膏边线脱落且炸中业主家人头部，出血严重；7、威能热水容器不能启动，需厂家售后上门修理；8、厨房—餐厅—公卫—次卧—次卫—主卫电源插座线路总并关跳闸，暗埋地下线路短路；9、厨房两条煤气管漏气，需新奥燃气派人上门检修；10、书房、保姆房门锁不上；11、保姆间厕所墙面瓷砖空鼓并脱落；12、阳台地漏与下水管没接通；13、地暖没有测试”。收房后，原告自行对空调制冷及抽油烟机问题进行了维修，原告为此花维修费用54000元。另查明，被告所建的上述房屋已于2013年11月26日通过竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件系原、被告双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案涉案房屋已于2013年11月26日通过竣工验收备案，符合合同约定的收房条件，但该房屋确实存在一定的质量瘕疵，且被告方对存在的质量瘕疵进行了确认，按照合同及补充协议的约定，被告应当对房屋存在的质量瘕疵进行整改及维修，但因被告未能及时、充分地履行维修义务，导致房屋质量瘕疵一直未能妥善解决，被告应当承担维修责任，故除对存在的质量瘕疵进行维修外，被告还应当赔偿原告自行维修所花费的直接损失费用54000元；关于原告要求被告支付因房屋质量问题造成的实际居住损失751904元（损失金额从2013年12月起按市场价租金61.22元/月暂计算2017年10月止，2017年11月起的租金损失继续按上述标准计算至判决生效之日）的诉请，根据双方签订的补充协议中“乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失”的约定，被告只承担房屋发生质量问题的直接经济损失，原告的上述租金损失请求系间接损失范畴，且本案涉案房屋2013年11月26日通过竣工验收备案，符合合同约定的收房条件，原告提交的证据未能确切证明其在未收房前房屋未具备居住条件及已实际在外承租房屋导致租金损失，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告长沙开福万达广场投资有限公司在本判决生效后十日内对原告龙伊璇所有的位于长沙市开福区房屋存在的质量问题进行维修（维修内容明细：新风系统安装未完工；客厅顶、次卧和书房顶部严重漏水；厨房菜盆左右龙头无冷水；热水器无法启动；厨房、餐厅、公卫、次卧、次卫、主卫电源插座线路总开关经常跳闸；阳台地漏与下水管未接通；地暖无法正常使用；书房、保姆房门需更换；保姆间厕所墙面瓷砖空鼓并脱落；厨房两条煤气管漏气）；二、被告长沙开福万达广场投资有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告龙伊璇维修费用54000元；三、驳回原告龙伊璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11319元，因适用简易程序减半收取5659.50元，由原告龙伊璇承担659.50元，被告长沙开福万达广场投资有限公司承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  杨 标二〇一八年四月十八日代理书记员  黄俊杰