甘肃省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）甘执异1号
案外人：康喜惠，女，1975年3月5日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。
申请人：浙江中仑建设有限公司，住所地浙江省东阳市。
法定代表人：严成效。
委托诉讼代理人：胡江榕，浙江良济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈春丽，浙江良济律师事务所律师。
被申请人：庆阳银陇房地产开发有限公司，住所地庆阳市西峰区育才东路。
法定代表人：管宗银，系该公司董事长。
本院在执行申请人浙江中仑建设有限公司（以下简称中仑公司）与被申请人庆阳银陇房地产开发有限公司（以下简称银陇公司）、被上诉人管宗银建设工程施工合同纠纷诉讼财产保全一案中，案外人康喜惠对本院查封银陇嘉苑乐清苑2单元1802室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
申请人浙江中仑建设有限公司与被申请人庆阳银陇房地产开发有限公司、被上诉人管宗银建设工程施工合同纠纷一案，申请人浙江中仑建设有限公司向本院申请财产保全。本院于2016年9月8日作出（2016）甘民初90号民事裁定书裁定：查封被申请人庆阳银陇房地产开发有限公司名下的银陇嘉苑商住小区一、二标段房屋及被申请人名下其他财产，保全数额26233330元。经申请，依据本院生效的民事裁定书，2016年9月28日，执行人员向庆阳市房地产交易与权属登记管理中心发出了（2016）甘执字第88号协助执行通知书，对民事裁定书裁定的庆阳银陇房地产开发有限公司名下的银陇嘉苑商住小区一、二标段包括乐清苑2单元1802室在内的相关房屋进行了查封。案外人康喜惠认为本院查封该房屋错误，提出书面异议申请。
案外人康喜惠称，银陇公司由于资金紧张，该公司法定代表人管宗银于2014年8月向其借款人民币20万元，双方并约定了借款利息等事由。2015年上半年案外人在别处看好了要购买的楼房，便向银陇公司追要借款，其工作人员称暂时无资金支付，鉴于案外人追要此款系用来购买房屋的目的，银陇公司提出用其开发的位于西峰区的银陇嘉苑小区乐清苑2单元1802室以房抵债。双方签订了房屋抵顶协议书和认购协议书，并支付认购诚意金238480元，银陇公司向案外人出具了购房款收据。之后，银陇公司不按协议约定与案外人签订《商品房买卖合同》，也不办理抵债房屋的备案登记手续。2016年7月22日，案外人向西峰区人民法院提起诉讼，请求确认“房屋抵顶协议书”及“认购协议书”有效，要求银陇公司与案外人签订正式的《商品房买卖合同》。诉讼期间，经多次协商，2016年7月31日，在案外人再次支付5万元的情况下，银陇公司与案外人签订了正式的《商品房买卖合同》，案外人撤诉。2017年2月20日，案外人得知该公司并未在房屋管理部门进行合同备案登记，且案外人购买的房屋被甘肃省高级人民法院以甘民初字第90号裁定书裁定查封。案外人认为，银陇公司与案外人已签订《商品房买卖合同》，该房屋产权已属于案外人所有，未进行备案登记并非案外人过错，法院查封将对案外人权益造成重大损失，故请求解除对银陇嘉苑小区乐清苑2单元1802室房屋的查封措施，维护案外人合法权益。
为支持上述请求及理由，康喜惠向本院提交了以下证据：
1、《商品房预售许可证》、《房屋抵顶协议书》、《认购协议书》、《商品房买卖合同》、购房款、契税、维修基金及物业费等缴款凭证。2、（2016）甘1002民初2885号民事裁定书。3、庆阳市个人房产信息查询证明。
中仑公司辩称：第一，案外人康喜惠与银陇公司的法定代表人系朋友关系，其间是否成立真实的借贷关系无法确认，不排除恶意串通，虚构事实的可能，对其提交的《房屋抵顶协议书》、《认购协议书》、《商品房买卖合同》的真实性无法判断；第二，案外人辩称借款本金及后期的购房款均以现金交付，不符合一般的购房交付房款的交易习惯；第三，即使借款债权是真实的，案外人的债权也只是一般债权，不能对抗中仑公司的工程价款优先受偿权，案外人与银陇公司私下签订的以房抵债协议有可能损害其他具有优先权的债权人的利益，其签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，对外不具有对抗他人的效力，应驳回案外人异议申请，维护工程承建人中仑公司的合法权益。
中仑公司未提交证据。
本院查明，2015年6月29日，银陇公司与案外人康喜惠签订《房屋抵顶协议》及《认购协议书》。该《房屋抵顶协议》载明：银陇公司于2014年8月30日向康喜惠借款人民币20万元。截止2015年6月29日利息为58480元。因银陇公司无现金偿还，自愿以西峰区育才东路“银陇嘉苑”小区2单元1802室房产（建筑面积约91.11平方米）抵顶银陇公司下欠康喜惠的借款。该房产抵顶价款按4888元/平方米计算，折合人民币共计445346元。本协议房屋交付后，该房屋产生的装修费用、契税、维修基金、物业费等全部费用由康喜惠负责并承担。同日，银陇公司向康喜惠出具了238480元的购房款收据。之后，康喜惠因银陇公司不与其签订《商品房买卖合同》，向庆阳市西峰区人民法院起诉要求与其签订《商品房买卖合同》。2016年7月31日，康喜惠向银陇公司现金交纳50000元购房款，银陇公司与康喜惠签订了《商品房买卖合同》，并向康喜惠出具了50000元的购房款收款收据，康喜惠遂撤回起诉。《商品房买卖合同》载明：该商品房首付238480元于2015年6月29日付清，2016年7月31日二次付款50000元，剩余房款156866元于交房之日一次性付清。2016年8月30日，康喜惠交清剩余购房款及契税、维修基金等费用后，银陇公司向其出具了156866元的购房款及契税、维修基金、产权证共计17702元的收款收据。同时，康喜惠与银陇嘉苑物业服务中心签订《装修承诺书》，并向庆阳银陇物业管理有限公司交纳装修保证金、垃圾清运费、电梯维护费、物业费等费用，该物业公司向康喜惠出具了相关收款收据。
另查明，案外人康喜惠所购房屋用途为住宅。庆阳市房产信息管理中心向康喜惠出具的《庆阳市个人房产信息查询证明》载明：康喜惠及其家人马海军、马超名下均无其他用于居住的房屋。
以上查明事实，有《商品房预售许可证》、《房屋抵顶协议书》、《认购协议书》、《商品房买卖合同》、购房款、契税、维修基金及物业费等交款凭证、庆阳市个人房产信息查询证明及（2016）甘1002民初2885号民事裁定书等证据予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，在本院依据诉讼保全裁定查封争议房产之前，案外人康喜惠已与庆阳银陇房地产开发有限公司签订合法有效的商品房买卖合同且以抵顶借款和交纳现金的方式支付了全部购房款，案外人作为买受人已实际居住且名下再无其他房产。案外人异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：
中止对庆阳银陇房地产开发有限公司名下银陇嘉苑小区乐清苑2单元1802室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 柳 力
审判员 郭维奇
审判员 路金花
二〇一八年二月二日
书记员 马建清