文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初29471号原告（反诉被告）：深圳市泰能特模具技术有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道北环路西王利电机厂24栋，统一社会信用代码91440300723033594K。法定代表人：王能芸，该公司董事长。委托代理人：张春，广东卓建律师事务所律师。委托代理人：龚紫彬，广东卓建律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳金洁能科技有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道北环路西王利电机24栋4楼东侧，统一社会信用代码91440300591866104G。法定代表人：李统庆。委托代理人：陆海桦，广东尚汇律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉。本院依法将两案合并，由审判员陈晖适用简易程序公开开庭一并进行了审理。原告委托代理人张春、被告法定代表人李统庆和委托代理人陆海桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2013年5月24日签订的房屋租赁合同于2016年11月10日解除；2、判决被告向原告支付房租租、水电费共计23,197元及利息（利息按银行同期贷款利率，从2016年10月6日起计算）；3、判决被告向原告返还房屋；4、判决被告向原告支付房屋占用费及水电费（占有费按每月16,933元的标准，从2016年11月10日起计算）；5、判决被告向原告支付逾期未返还房屋的赔偿金（赔偿金按每月16,933元的标准，从2016年10月14日起计算）；6、判决被告向原告赔偿房屋恢复费用40,000元；7、本案诉讼费、保全费被告承担。本案诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1、判决原、被告于2013年5月24日签订的房屋租赁合同于2016年11月9日解除；2、判决被告向原告支付房租、水电费共计22,910元及利息（利息按银行同期贷款利率，从2016年10月6日起计算）；3、判决被告将房屋恢复原状，并向原告返还房屋；4、判决被告向原告支付逾期交房的赔偿金（赔偿金按每月33,866元的标准，从2016年11月13日起计算）；5、本案诉讼费、保全费被告承担。事实与理由：原、被告于2013年5月24日签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区石岩街道北环路西王利电机厂24栋4楼东侧厂房出租给被告使用。租赁房屋面积867平方米，月租金为每平方米17.53元，租赁期限从2013年6月1日至2018年5月31日，租赁期间的水电费、卫生、物业管理费由被告自行承担。同一天，双方又签订了《补充协议书》，约定合同期内租金每两年增加每平方米2元。合同签订当日，被告向原告支付首月房租15,200元，以后每月5日前支付当月租金和上月水电费。从2016年10月起，被告未履行支付房租和水电费的义务。原告通过多种方式向被告进行催告，但被告均不予理会。被告拖欠租金、水电费已达一个月以上，该行为已严重违反了租赁合同的约定。被告辩称：本案的起因是原告的单方违约引起。2016年10月15日起，原告连续3天堵门，致使被告无法正常经营，被告无奈于2016年10月19日另外租用办公场所办公。自2016年10月20日起，原告就将催款通知书、解除合同通知书、律师函等文件张贴在租赁物大门，并实际控制了租赁物。被告的财物至今滞留在内无法搬离，被告自2016年10月20日起就没有使用过涉案租赁物。自2016年10月后，就没有产生过水电费。被告无拖欠租金违约行为，根据被告提供的2015年7月至2016年9月的交易记录，可以证明双方长期形成的交易习惯是每月20日左右支付当月租金，当月租金在原告开具发票后5日内支付。从原告提供的2016年10月20日的催款通知书可知，此时未到支付租金的时间。涉案厂房无合法的产权证明，也无建设工程规划许可证，该租赁合同无效。合同无效的，双方的权利义务应当按无效的规定调整，原告无权要求依据无效的合同相关条款要求被告支付租金和赔偿的各项诉求。因原告的原因，被告不得不另外租用办公场所，产生的租赁费、搬迁、装修的损失应由原告支付，应驳回原告要求恢复原状的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、判决确认原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》于2016年10月16日起解除；2、判决原告向被告返还租赁保证金30,400元；3、判决原告向被告赔偿自2016年10月16日起不能正常使用租赁物至被留置财产搬离期间的租金损失（暂计为20,400元）；4、判决原告向被告赔偿装修损失218,000元；5、判决原告向被告赔偿搬迁及重新装修的费用218,000元；6、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：与被告的答辩意见一致。针对被告的反诉请求，原告的辩称：被告从签订合同后一直占有和使用房屋，其主张因原告方原因导致无法使用租赁物的事实不存在。被告主张合同于2016年10月16日解除没有事实依据，解除理由不能成立。被告在收到原告起诉状之前，没有提出解除合同和要求交付房屋，反面将房屋张贴了封条后一直占用至今。期间还自行进出房屋处理相关事宜，说明房屋一直在由被告占有和使用。被告拖欠房租的事实清楚，经原告多次催告之后仍未支付，该行为已构成根本性违约，原告有权解除合同。双方签订的租赁合同已经备案登记，合法有效，不存在无效的情形。合同约定的租金支付时间为每月5日前支付当月租金，双方并未签订补充协议对租金支付时间进行变更，原告也没有同意被告将租金支付时间调整至所谓的20日左右。被告迟延支付租金已构成违约。2016年7月统一开具三个月发票是因税务局审批原因导致开票迟延，属于行政审批的正常情况，并非原告的原因造成。经审理查明：原、被告于2013年5月24日签订了一份《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于深圳市宝安区石岩街道北环路西王利电机厂24栋867平方米的房屋出租给被告使用。双方约定的租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日，租金每平方米17.53元（总额为每月15,200元），租金每两年每平方米增加2元，被告应于每月5日前支付租金，原告向被告交付房屋时被告应当支付30,400元的租赁保证金，该保证金在被告退房后一周内由原告返还。上述《房屋租赁合同》及《补充协议书》签订后，原告已向被告交付了租赁房屋，被告亦依约向原告交付了租赁保证金30,400元，并实际支付了计至2016年9月的租金。由于被告没有按租赁合同约定时间支付2016年10月的房屋租金，原告在2016年10月20日通知被告支付该月租金及2016年9月的水电费合计17,521元。被告收到该通知后，仍未支付该月租金及水电费。2016年10月22日，被告停止经营，并在租赁房屋的房门张贴封条后离开，至今未将房屋内物品搬离。2016年11月9日，原告在被告租赁房屋房门处张贴一份《解除合同通知书》，以被告拖欠2016年10月的租金达30天以上为由，通知自2016年11月9日起解除租赁合同，并没收租赁保证金。2017年4月25日，被告向原告邮寄一份《关于保护我方滞留物品的告知函》，主张在2016年10月15日，支付租金的期限未届满，被告未曾拖欠租金的情况下，原告单方面用车堵住被告方大门，导致有关物品滞留且阻止被告撤离任何物品，要求原告依法保护其滞留的物品。而被告在本案中提供一份视频资料，显示被告公司人员在2017年4月自由进出租赁房屋。另查明：1、根据双方确认的2016年9月和10月的水电费统计表，显示被告应支付的2016年9月和10月的水电费分别为588元和182元，未再有2016年10月以后的水电费。2、原、被告确认，自2015年6月1日至2017年5月31日期间，租金为每月16,933元。依双方所签订租赁合同约定的标准自2017年6月1日起，月租金应当为18,666.51元（21.53元/平方米×867平方米）3、在本案诉讼中，原、被告均不能提供涉案租赁房屋的产权登记信息及建设工程规划许可证。以上事实有庭审举证、质证的房屋租赁合同、补充协议、付款记录、函件、照片、视频资料等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，现有证据不能证明原、被告所约定的租赁房屋具备相应的建设工程规划许可证，因此原、被告于2013年5月24日所签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》应当认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，原、被告提出要求确认上述租赁合同解除的诉讼请求，本院均不应支持。另因合同无效，原、被告关于合同履行过程中是否违约的争议，本院不需再作出认定，双方均应按无效合同的后果主张权利和履行义务。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持。由于被告自2016年10月起未再向原告支付租金，因此原告要求被告按约定租金标准支付从2016年10月起计算的占有使用费的，本院应予支持。其中占用使用费应当计算至被告向原告退还房屋止。首先，被告在2016年10月以后虽未再有水电费产生，但仍在租赁房屋内留置有其物品，且在2016年10月22日，被告单方在房屋张贴封条。上述情形能够证明在2016年10月以后，被告仍对租赁房屋持续占用的事实。被告辩称，因原告方扣留其物品导致其不能撤离，但并没有相应的证据能够证实。而根据相应的视频资料，仍能显示在2017年4月时，被告方人员能自由出入租赁房屋，亦印证了此时被告仍占用租赁房屋的事实。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。至本案法庭辩论终结时，被告仍占用该租赁房屋，因此原告要求被告返还租赁房屋及支付占用使用费的诉讼请求，本院应予以支持。其中占用使用费的计算期间，本院暂计至法庭辩论终结止的2017年7月。对于此后的房屋占用使用费，原告可根据被告返还房屋的具体时间另行主张。参照原、被告约定的租金标准，2016年10月至2017年7月期间的占有使用费合计为172,797.02元（16,933元×8个月＋18,666.51元×2个月）。原告要求被告按两倍租金标准支付赔偿金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不应支持。另被告在占有使用房屋期间产生的水电费，亦应由其承担。根据双方确认的2016年9月和10月的水电费数额，原告要求被告支付上述期间水电费770元（588元＋182元）的诉讼请求，本院亦予以支持。另因原、被告之间的合同无效，原告要求被告支付上述应负担费用的利息的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。因原、被告之间的租赁合同无效，原告依该合同从被告处收取的租赁保证金应当返还给被告。被告要求原告返还租赁保证金30,400元的反诉请求，本院予以支持。合同无效的，被告应当向原告返还房屋，因此被告要求原告赔偿2016年10月16日起的租金损失以及搬迁和重新装修的费用的主张，没有事实和法律依据，本院不应支持。另关于被告主张的装修损失，其在本案诉讼中并未对装修的实际价值予以评估，因此其要求原告赔偿装修损失218,000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原、被告之间就租赁房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应当认定为无效。被告应当向原告返还房屋，并支付实际占用房屋期间的使用费及实际产生的水电费。原告则应向被告返还收取的租赁保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市泰能特模具技术有限公司与被告深圳金洁能科技有限公司于2013年5月24日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效；二、被告深圳金洁能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰能特模具技术有限公司返还位于深圳市宝安区石岩街道北环路西王利电机厂24栋的租赁房屋；三、被告深圳金洁能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰能特模具技术有限公司支付2016年10月至2017年7月期间的房屋占有使用费172,797.02元；四、被告深圳金洁能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市泰能特模具技术有限公司支付2016年9月和2016年10月期间的水电费770元；五、原告深圳市泰能特模具技术有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳金洁能科技有限公司返还租赁保证金30,400元；六、驳回原告深圳市泰能特模具技术有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳金洁能科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费1,036元，保全费930元，反诉案件受理费4,301元，合计6,267元。由原告负担269元，被告负担5,998元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈   晖二〇一七年十月十三日书记员 白巧(兼)书记员 唐   聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。