天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终1491号
上诉人（原审被告）：闫立永，男，1981年5月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。
上诉人（原审被告）：王小红，女，1980年12月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：闫立永，男，1981年5月1日出生，汉族，住天津市滨海新区。
被上诉人（原审原告）：崔雅琼，女，1987年1月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：刘志娟，泰和泰（天津）律师事务所律师。
原审第三人：天津百冠房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽福州道乐购东门天津百冠房地产。
法定代表人：卢聪，总经理。
上诉人闫立永、王小红因与被上诉人崔雅琼、原审第三人天津百冠房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初47456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人闫立永，上诉人王小红的委托诉讼代理人闫立永，被上诉人崔雅琼及其委托诉讼代理人刘志娟到庭参加诉讼。原审被告天津百冠房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
闫立永、王小红上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：虽然合同约定如果在2017年10月31日前贷款无法进件，则可解除合同，双方无责。原审期间，中介人员证实，其告知被上诉人如撤销原房抵押，就可贷款，故被上诉人对于自己能否贷款是清楚的。鉴于被上诉人能贷款，且在2017年10月31日前被上诉人也没有以任何形式通知上诉人不能贷款，故被上诉人解除合同属于违约，定金不能退还。
崔雅琼辩称，要求驳回上诉，维持原判。
天津百冠房地产经纪有限公司即未到庭，也未答辩。
崔雅琼向一审法院起诉请求：1.解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》；2.二被告向原告返还定金100000元，并以100000元为基数向原告支付自2017年10月31日起至实际付款之日期间的延期付款利息（按银行同期贷款利率计算）；3.二被告赔偿原告损失10000元；4.二被告承担本案诉讼费用。
一审认定事实,2017年10月24日，原、被告经第三人百冠公司居间介绍，三方签订《房产交易合同》，约定：被告将中新生态城天和园16-1-1001号房屋出售给原告，价款2920000元；原告在签订合同时给付被告定金300000元；除定金外的房款2620000元，以按揭贷款方式付款，原告须在2018年3月1日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入资金监管账户，被告应配合原告办理银行贷款申请手续，如原告已付首付金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金金额的，则原告首款金额必须相应增加，否则视为违约，在银行审批贷款手续完毕7日内，双方办理产权变更及抵押登记手续；附加条款：“今天被告收取定金100000元，至10月31日前核实原告贷款资质，如果贷款不能进件，则定金全部退还。”
上述协议签订后，原告向被告支付定金100000元。此后应被告要求，双方又于2017年10月26日在合同附加条款补充约定：“贷款核实没问题的话，剩余200000元，月底之前被告核实学籍，买卖房产是否影响双方子女上学，如有影响三方免责。”据被告陈述，其子女明年入学，只要在2018年9月1日以后办理过户手续，其子女入学就不受影响。
证人穆某出庭证实：其系百冠公司经纪人，原、被告于2017年10月24日签订《房产交易合同》后，其与同事向银行机构核实原告贷款资质，发现原告尚有一笔房屋贷款约700000元未偿还，如果不提前偿还该笔贷款，原告就无法办理诉争房屋的贷款手续，双方合同中未明确约定首付及贷款手续，但就是按照首付60%、贷款40%谈的。
一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同附加条款，即属于当事人就解除合同条件做出的约定，该约定不违反法律规定，对双方具有约束力。本案争议焦点为约定的解除合同条件是否成就。分析如下：
首先，《房产交易合同》就买方首付及贷款比例问题未做明确约定且双方当事人未能达成补充协议，应依据合同法第六十一条的规定，应按合同有关条款或者交易习惯确定。其次，按照本区二手房买卖的交易习惯，房屋中介机构提供的合同文本一般不会对买方首付比例等问题做出具体约定，故应从当事人的缔约行为、履行行为等方面分析、确定当事人的真实意思。再次，据百冠公司经纪人穆某证实，原告在缔约过程中已经如实告知其尚有一套住房且仍有贷款未偿还的事实，百冠公司亦是按照购买第二套住房的要求（即贷款比例40%）向银行核实原告的贷款资质，以上缔约过程中的事实构成对购房款履行方式如何确定的重要考量因素，据此可以认定本案买卖合同是以满足40%的贷款比例要求作为原告“贷款能否进件”依据的。第四，原告在未偿还既有房屋贷款的情况下不能办理诉争房屋贷款手续，而原、被告双方并未明确约定原告须提前偿还既有房贷以满足诉争房屋贷款条件，故原告不负有提前还贷的义务，据此可以认定原告无法满足购买诉争房屋的贷款资质。综上，原、被告约定的合同解除条件已经成就，原告要求解除合同符合法律规定，予以支持。合同解除后，被告应当将收取的定金100000元返还原告。关于原告主张的逾期返还款项的利息，因原告系通过诉讼方式行使合同解除权，涉诉合同的解除应以本判决生效为依据，故不存在被告逾期付款的事实，对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张的损失10000元，无证据佐证，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、解除原告崔雅琼与被告王小红、闫立永及第三人天津百冠房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》（NO：0003388）；二、被告王小红、闫立永于本判决生效之日起五日内返还原告崔雅琼定金100000元；三、驳回原告其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由原告负担150元，二被告负担1100元，并于本判决生效后五日内直接交至原审法院。”
二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房产交易合同》系三方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。合同约定，被上诉人贷款买房。同时买卖双方附加约定二种免责事由，一是上诉人收取定金100000元，至10月31日前核实被上诉人贷款资质，如果贷款不能进件，则定金全部退还。二是贷款核实没问题的话，剩余200000元，月底之前上诉人核实学籍，买卖房产是否影响双方子女上学，如有影响三方免责。现被上诉人以合同签订后，经第三人核实后，其无法办理贷款，且买卖房产已经实际影响到双方子女上学为由，要求解除合同，返还定金。经查，虽然被上诉人贷款不能不是客观原因，但在合同履行期间，即2017年10月31日，上诉人提出为了不影响其孩子上学，要求双方于2018年9月1日办理房屋过户手续，因被上诉人对此不同意，故本案发生影响双方子女上学的免责事由。在此情况下，被上诉人诉请解除合同，返还定金，本院应予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人王小红、闫立永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 王 新
代理审判员 高垚垚
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 穆 艺