杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第870号
原告：杭州市上城区近江家园5园业主委员会。
负责人：方恢行。
委托代理人：唐发兴。
委托代理人：余琼。
被告：杭州厦安物业管理有限公司。
法定代表人：ＸＸ鸣。
委托代理人：梁伟建。
第三人：杭州市上城区近江家园4园业主委员会。
负责人：陶渭荣。
第三人：杭州市上城区近江家园6园业主委员会。
负责人：严军。
第三人：杭州市上城区近江家园七园业主委员会。
负责人：张国荣。
第三人：杭州市上城区近江家园8-9园业主委员会。
负责人：王小平。
原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会（以下简称：近江5园业委会）诉被告杭州厦安物业管理有限公司（以下简称：厦安物业公司）、杭州光阳房产代理有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2014年4月29日收诉后，由本院诉调对接中心进行调解，后调解未果，于同年6月11日立案受理，依法由审判员姚炜强适用简易程序独任审判，于同年6月30日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案于同年9月5日裁定转为普通程序，由审判员姚炜强担任审判长，与人民陪审员赵惠健、咸青央组成合议庭。同年9月15日，原告向本院提出申请，申请撤回对被告杭州光阳房产代理有限公司的起诉，本院已另行裁定予以准许。因杭州市上城区近江家园4园业主委员会（以下简称：近江4园业委会）、杭州市上城区近江家园6园业主委员会（以下简称：近江6园业委会）、杭州市上城区近江家园七园业主委员会（以下简称：近江七园业委会）、杭州市上城区近江家园8-9园业主委员会（以下简称：近江8-9园业委会）与本案的审理有法律上的利害关系，本院依法通知其作为本案第三人参加诉讼，于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告近江5园业委会的负责人方恢行及其委托代理人余琼，被告厦安物业公司的委托代理人梁伟建到庭参加诉讼，第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告近江5园业委会起诉称：2006年原告与被告厦安物业公司签订了一份物业服务合同，原告将小区物业管理委托给被告厦安物业公司，服务期限为五年。2011年11月合同期满，原告与被告厦安物业公司未达成续聘意向。由于被告厦安物业公司未与原告办理完全的交接手续就自行退出小区物业服务，为此原告多次要求被告厦安物业公司按物业服务合同第二十条第10项规定办理，即“本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业经营用房，管理用房及物业管理的全部资料档案。”但被告直至诉讼之时仍未与原告就相关物业管理办理交接手续。被告厦安物业公司从2007年7月起至2011年12月31日止，未经原告和业主大会的同意将地下车库、办公用房和活动用房出租并且将收取的租金占为己有，该租金已知的累计高达125000元。原告要求被告退返上述未经业主委员会的同意收取的租金，故而原、被告经多次协商仍未果。原告认为被告侵害了自己的合法利益，为维护自己权利和权益，特依据我国法律之相关规定诉诸于法，请求法院依法裁判。原告的诉讼请求为：1、判令被告厦安物业公司、杭州光阳房产代理有限公司返还414490元，其中被告厦安物业公司应返还225000元，杭州光阳房产代理有限公司应返还189490元；2、判令被告厦安物业公司、杭州光阳房产代理有限公司支付相应款项的利息（按银行同期贷款利率计算）至付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告申请变更诉讼请求，现诉讼请求为：1、判令被告厦安物业公司支付原告近江家园5园1幢地下层房屋租金125000元（2007年7月1日至2012年6月30日）；2、判令被告厦安物业公司支付原告近江家园4园6幢2号配套用房（非营业用房）出租租金97176.97元（建筑面积为81.73平方米，按照14.5元／平方米计算，共计82个月，2007年7月1日至2014年5月31日）；3、判令被告厦安物业公司支付原告近江家园5园7幢4号房屋租金47655元（2011年5月1日至2011年12月31日）；4、判令被告厦安物业公司支付原告逾期付款利息，从2012年3月1日起按银行贷款年利率6.12%计算至本金实际还清之日止。
被告厦安物业公司答辩称：1、关于原告要求被告支付近江家园5园1幢地下层房屋租金125000元的请求，该部分用于出租后所获得的房屋租金确实存在，但是从2007年7月开始直至被告退出该小区物业管理服务为止，该部分的收益已全部用于该小区的物业管理费用中，原告以侵权责任纠纷主张该地下层房屋租金，缺乏事实和法律依据，原告无权主张。即使按照原告主张，该部分租金发生在2007年7月1日至2011年底，原告也超出了主张租金费用的诉讼时效，应当予以驳回；2、关于原告要求被告支付近江家园4园6幢2号配套用房出租租金97176.97元的请求，原告以侵权责任纠纷主张，缺乏法律上的依据，原告是近江5园业委会，以他人的房屋主张权利，没有法律依据，应予以驳回，且近江4园业委会已出具《证明》，证明该配套用房空置，没有使用；3、关于原告要求被告支付近江家园5园7幢4号房屋租金47655元的请求，该六个月期间的租金并不是由被告实际在收取，实际收取的部分已经实际用于该小区物业管理的其他费用当中。综上，原告的诉请缺乏事实与法律依据，不能成立，请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会书面答辩称：1、第三人将不派员参加诉讼；2、关于在本案件中，第三人认同厦安物业公司的答辩意见，请法院考虑；3、第三人对本案件没有诉讼请求；4、关于案件的具体审理结果，第三人尊重和接受人民法院的判决。
原告近江5园业委会为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、近江家园5园物业管理委托服务合同，证明原、被告之间的法律关系；
2、关于是否向法院起诉征求意见、业主委员会换届备案表、杭州市上城区住房和城市建设局的证明、近江5园业委会的情况说明，证明原告的诉讼主体资格，由业委会代表业主参加诉讼；
3、租房协议；
4、房租发票、收据；
证据3、证据4共同证明被告未经原告同意出租房屋并收取租金的事实；
5、会议纪要；
6、杭州市上城区望江街道人民调解委员会的证明；
证据5、证据6共同证明原、被告双方经有关部门多次调解协商仍未果，本案没有超过诉讼时效；
7、杭州光阳房产代理有限公司的证明，证明近江家园5园7幢4号房屋租金47655元（2011年5月1日至2011年12月31日），该部分租金都已实际支付给被告厦安物业公司；
8、杭州市住房保障和房产管理局政府信息公开告知书、杭州市物业管理用房交接清单、证明、近江家园配套用房明细表，证明原告接管物业管理办公公共用房的情况；
9、近江五园实际经营性收入明细、近江五园物管处物业经营收支报表（2009年1月至12月、2010年1月至12月），证明上述�据间存在矛盾，被告厦安物业公司做假账。
被告厦安物业公司为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据：
10、厦安物业公司与近江家园业委会联席会议记录（包括签到表），证明2007年11月对物业管理中出现的情况以及具体问题召开了联席会议，会议中各业委会对其小区内物业管理内容进一步确认，被告受聘于原告及相关小区业委会，对小区物业管理展开的日常工作做了进一步明确，原告的代表也认可被告作为物业管理企业对小区物业用房统一使用，对被告的服务管理予以认可、确认，无任何异议；
11、近江家园小区自行车库移交协议，证明小区地下自行车库从建设单位移交，自行车库的权属不属于原告所有，原告对此无权主张；
12、近江五园实际经营性收入明细，证明被告进行物业管理服务期间，就经营性收入向原告及其他业委会进行了报告以及具体说明的�实，原告之前从未提出任何异议；
13、近江4园业委会的证明，证明近江家园4园6幢2号配套用房的权属归近江家园4园，原告无权主张，且该配套用房从2010年至今一直空置，原告的主张缺乏事实与法律依据；
14、上城区近江家园小区业委会联席会议纪要，证明近江4、6、七、8-9园就涉及原告的配套用房形成了新的会议纪要。
第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会未提交证据材料。
本院为查明案件事实，依法调取杭州市房屋测绘调查表（包括近江家园五园1、4幢测绘调查表、分户图、测绘调查情况附表页）。
上述原告近江5园业委会、被告厦安物业公司提交的证据及本院调取的证据经庭审质证，被告厦安物业公司对证据1、证据2的三性无异议；对证据3至证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告系经原告同意后长期出租�屋，在新一届业委会成立前原告都没有提出过异议；对证据6的真实性无异议；对证据7质证认为，即使该租金存在，也是部分，并不是全部，需要进一步核实；对证据8的真实性无异议，关联性由法院审核；对证据9的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为不存在原告所述的做假账情况。原告近江5园业委会对证据10的真实性无异议，但对关联性有异议，认为本案涉及了非经营性用房的出租，包括了自行车库；对证据11的真实性无异议，对证明对象有异议，认为恰能证明该部分不能出租，而被告却出租谋利并占为己有，理应返还；对证据12的真实性有异议，认为该证据证明小区收入与被告的报表有出入，被告实际收入大于其公布的账目；对证据13本身的真实性无异议，但因近江家园4园还是由被告在管理，有利益上的利害关系，不予认可；对证据14的三性无异议。原告�江5园业委会、被告厦安物业公司对本院调取的证据无异议。第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
综合当事人举证、质证情况，本院对证据认证如下：证据1、证据2、证据5、证据6、证据8、证据10、证据11、证据14及本院调取的杭州市房屋测绘调查表具有真实性，且上述证据对本案事实具有证明力，予以认定；证据3、证据4、证据7相互印证，能够证明被告将近江家园5园7幢4号房屋出租给杭州光阳房产代理有限公司并收取租金的事实，对该事实予以认定；证据9、证据12、证据13将结合全案综合予以认定。
根据当事人陈述及确认的有效证据，本院认定案件事实如下：
2006年11月25日，原告近江5园业委会与被告厦安物业公司签订《近江家园5园物业管理委托服务合同》一份，原告将小区物业管理委托给被告厦安物业公司，委托管理期限为五年，自2006年11月25日24时起至2011年11月24日24时止。该合同第十七条第2项约定：“经营性用房，委托物业公司代办，收入用于物业公共部分的维修。”2011年11月24日，合同期限届满，双方未签订新的合同，被告厦安物业公司实际管理至2011年12月31日。2012年1月18日、同年4月12日、同年6月4日，原、被告及相关单位就小区营业用房、非营业用房等多次召开协调会，杭州市上城区望江街道人民调解委员会于2013年9月9日也进行了协调调解，但未达成共识。
另查明，杭州市近江家园小区（4-9园）项目，由杭州市上城区近江小区建设工程指挥部开发建设，该项目统一办理了物业管理用房缴交确认手续。近江家园5园7幢4号房屋、近江家园4园6幢2号房屋均为物业管理办公和公共活动用房，近江家园5园7幢4号房屋原由被告厦安物业公司直接出租，�租赁给杭州光阳房产代理有限公司，由杭州光阳房产代理有限公司对外出租；近江家园4园6幢2号房屋自2010年2月起空置至今。2011年12月31日，被告厦安物业公司退出近江家园5园的物业管理。2014年10月14日，被告厦安物业公司与第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会及杭州市上城区望江街道近江东园社区居委会、杭州市上城区望江街道近江西园社区居委会召开上城区近江家园小区业委会联席会议，形成会议纪要，第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近江8-9园业委会认可包括近江家园4园6幢2号房屋中的81.73平方米、近江家园5园7幢4号的房屋暂由原告管理、使用、收益（不确定所有权属）。
再查明，2007年1月22日，被告厦安物业公司与案外人陈玉宝签订《租房协议书》，将近江家园5园南面地下库租赁给案外人。该地下库位于近江家园5园1幢地下一层，在园区外有独立出口，面积约200平方米，年租金25000元。被告收取租金至2012年6月30日，共计125000元。最后一笔租金于2011年7月12日收取，2012年6月30日后该地下库移交由原告收取租金。
本院认为，建筑区划内的其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应属业主共有部分。本案中，被告厦安物业公司出租给案外人的地下库位于近江家园5园1幢地下一层，应属近江家园5园的建筑区划内，现无证据证明该地下库属市政公用部分或者其他权利人所有的场所，因此该地下库应属近江家园5园的业主共有。被告厦安物业公司为近江家园5园提供物业管理服务期间未经授权将其出租，侵犯了业主的权益，故原告要求被告归还租金并支付逾期利息的请求，于法有据，本院予以支持。被告应归还原告租金125000元，支付逾期利息22779.69元（以125000元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，自2012年3月1日起暂计至2015年1月23日），并实际支付至款项实际付清之日止。被告认为收取的租金已全部用于该小区的物业管理中的意见，因缺乏合同和法律依据，本院不予采信。被告抗辩该部分租金已过诉讼时效的意见，因与双方就物业移交召开协调会，双方纠纷于2013年9月9日由杭州市上城区望江街道人民调解委员会进行调解的事实不符，本院不予采纳。
关于原告主张的近江家园4园6幢2号配套用房租金97176.97元、近江家园5园7幢4号房屋租金47655元及相应逾期付款利息的请求，对此本院认为，杭州市近江家园小区（4-9园）项目系统一办理物业管理用房缴交确认手续，因此上述房屋在2011年12月31日前属原告与第三人近江4园业委会、近江6园业委会、近江七园业委会、近�8-9园业委会共同共有，鉴于第三人在本案中无诉讼请求，原告与第三人的共有物分割亦不属本案处理范围，故原告要求被告支付2011年12月31日前近江家园5园7幢4号房屋、近江家园4园6幢2号配套用房租金的请求，本院不予支持。至于原告主张的近江家园4园6幢2号配套用房2012年1月1日至2014年5月31日的租金问题，原告现无证据证明被告存在侵权行为，故原告的相应请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（二）项、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州厦安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会租金125000元；
二、被告杭州厦安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会逾期利息22779.69元（以125000元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，自2012年3月1日起暂计至2015年1月23日），并自2015年1月24日起支付逾期利息至款项实际付清之日止；
三、驳回原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会的其他诉讼请求。
预收案件受理费8410元，因原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，故本案案件受理费为5689元，由原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会负担2434元，被告杭州厦安物业管理有限公司负担3255元。退还原告杭州市上城区近江家园5园业主委员会2721元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙�省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5689元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 姚炜强
人民陪审员 赵惠健
人民陪审员 咸青央
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 岑 晨
（另设附页）
附件：
本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除�。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功�或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。