山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1018号
上诉人（原审原告、反诉被告）青岛工人疗养院。
法定代表人官爱民，院长。
委托代理人于冠魁，山东诚功律师事务所律师。
委托代理人朱睿，山东诚功律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）张元芹。
委托代理人蒲聪，山东清泰律师事务所律师。
上诉人青岛工人疗养院与上诉人张元芹因房屋租赁合同纠纷一案，均不服青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第11023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案，代理审判员王化宿、代理审判员邱彦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已于2014年6月10日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛工人疗养院的委托代理人于冠魁、朱睿，上诉人张元芹的委托代理人蒲聪，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
青岛工人疗养院在一审中诉称，其下属企业青岛兴工贸易公司于1994年与张元芹签订承租合同一份，约定：张元芹承租位于青岛市市南区太平角六路青岛市第三海水浴场内的青岛工人疗养院更衣室，张元芹承租，由张元芹投资改造原更衣室为酒店更衣综合楼的全部房屋，张元芹应于每年6月1日一次性支付年租金6万元及管理费。后因青岛兴工贸易公司注销，其债权债务由青岛工人疗养院承担。1994年至2003年期间，张元芹曾在涉案房屋内经营圆梦园酒店。2003年，因政府统一拆迁，青岛工人疗养院与拆迁人签订安置协议，就地安置新房屋后，自2003年起张元芹继续租用青岛市市南区太平角四路1号甲房屋，但张元芹拒不向青岛工人疗养院支付任何房租及管理费。涉案房屋拆迁后，青岛市公安四处不同意张元芹在其中经营酒店，未对其房屋用途进行审批，但张元芹一直占用涉案房屋至今。青岛工人疗养院每年都向张元芹主张房租及管理费，但张元芹以涉案房屋无法经营酒店为由拒绝支付。青岛工人疗养院诉至法院，请求依法判令：1、解除青岛工人疗养院、张元芹签订的（94）青证内字第96号承租合同；2、张元芹向青岛工人疗养院返还青岛市市南区太平角四路1号甲房屋；3、张元芹向青岛工人疗养院支付欠付房租、管理费共计479110元；4、张元芹向青岛工人疗养院支付违约金24万元；5、张元芹承担全部诉讼费用。
张元芹在一审中辩称，1、1994年2月份，张元芹与青岛兴工贸易公司签订承租合同后，张元芹投资扩建改造青岛工人疗养院的原更衣室为酒店更衣综合楼，直至将76平米的更衣室扩建至321.78平方米。至2002年迎奥运动迁之前，张元芹一直在其中经营圆梦园酒店，并按时足额缴纳房租等费用。2、张元芹按照青岛工人疗养院的通知，于2002年10月25日前搬出涉案房屋，自此至今，因政府改造未能及时接通水、电、排污管道等原因，张元芹一直无法在安置后的房屋内使用经营。直至2013年3月份，青岛工人疗养院告知张元芹：政府不允许在涉案房屋内经营酒店、宾馆等业务。3、张元芹为涉案房屋投入大量人力、物力、财力，却无法因此而受益，所承租的房屋无法经营，青岛工人疗养院无法为张元芹协调解决，因此，青岛工人疗养院的主张无事实和法律依据，其本人不存在违约行为，青岛工人疗养院向其主张违约金更无依据。请求依法驳回青岛工人疗养院的诉讼请求。
张元芹在一审中反诉称，1994年2月4日，青岛工人疗养院主管的青岛兴工贸易公司与张元芹签订承租合同，约定将青岛市市南区太平角六路青岛市第三海水浴场内的青岛工人疗养院更衣室出租给张元芹使用，并同意由张元芹投资改造原更衣室为酒店更衣综合楼。青岛工人疗养院负责办理更衣室的改造报批手续，负责设计费用，包括规划定点、设计变更、开工报告、竣工验收、接水接线等配套设施手续等；张元芹负责更衣室改造的工程建设及工程投资。同时约定，在租期内，因政府规划改造补偿的全部利益归属张元芹享有，直至租期满为止。合同签订后，张元芹积极协调，投资扩建改造原更衣室，将67平方米的更衣室扩建至321.78平方米。至2002年迎奥运动迁前，张元芹一直经营圆梦园酒店，并按时足额交纳房租。2002年10月15日，青岛工人疗养院向张元芹发出通知，要求按照奥运动迁指挥部通知于2002年10月25日前腾房拆除，张元芹即搬出。2003年，拆迁人园林规划设计院与青岛工人疗养院签订《第三海水浴场改造安置协议》显示：青岛工人疗养院原有房屋建筑面积321.78平方米，房屋拆除后，新建并返还原告房屋建筑面积为309.42平方米。该协议显示，拆迁人园林规划设计院补偿青岛工人疗养院经营性补偿费160890元及新旧房屋面积差51324.28元。依据承租合同约定，该补偿应归张元芹所有。另外，张元芹请求依法判令：1、青岛工人疗养院支付张元芹将其原更衣室改建扩建的面积差的价值240万元（321.78平方米-67平方米=242.42平方米，按照1万元／平方米计算）；2、青岛工人疗养院支付张元芹因政府因为奥运需要拆迁改造的经营性补偿及面积差价共计212214.28元；3、青岛工人疗养院返还张元芹预付租金20万元；4、本诉及反诉费用由青岛工人疗养院承担。
青岛工人疗养院针对张元芹的反诉辩称，1、张元芹主张的改建扩建面积差价值240万元，无事实和法律依据，依法应予驳回；2、拆迁安置房屋所有权属于青岛工人疗养院，并且基于拆迁获得的全部拆迁利益亦属于青岛工人疗养院；3、根据《青岛市建设工程规划许可证申请表》、《建设工程规划许可证》上记载的改建面积为295.54平方米，建设单位为青岛工人疗养院，投资金额为20万元；4、涉案房屋改建于1993年12月，至今已经二十年，张元芹要求青岛工人疗养院支付改建扩建面积差的价值已经超过诉讼时效；5、2013年9月5日，青岛工人疗养院向张元芹发出《抵销暨解除合同通知书》，张元芹主张的该款项已经因抵销而消灭，其无权再主张该权利。
原审法院查明和认定的基本事实是，1994年2月4日，青岛兴工贸易公司与张元芹签订《承租合同》一份，约定张元芹承租青岛市市南区太平角六路青岛市第三海水浴场内的青岛工人疗养院更衣室。张元芹承租由张元芹投资改造原更衣室为酒店更衣综合楼的全部房屋；租期自1994年6月1日至2014年5月31日；青岛兴工贸易公司同意拆除原更衣室，负责办理原更衣室改造为酒店更衣综合楼的规划定点直至竣工的有关工程建设及装修审批手续；年租金6万元，每年6月1日一次性支付6万元整；青岛兴工贸易公司负责办理更衣室的改造报批手续，负责变更设计为酒店的设计及费用；张元芹负责酒店建设的土建费用和装修费用，负责办理酒店的开业手续和经营管理工作；任何一方违约，违约方即按20年总租金额的20%罚款，用来补偿守约方经济损失；在租期内，因规划改造补偿的全部利益归属张元芹享用，直至张元芹租期满为止，房屋产权归青岛兴工贸易公司。青岛工人疗养院作为青岛兴工贸易公司的主管单位在合同上盖章确认。
1995年4月28日，青岛兴工贸易公司与张元芹签订《补充合同》一份，约定：租赁期限延长至2025年7月30日；治安管理费张元芹负责更衣室部分；张元芹经营期间在国家允许经营的业务范围内所需办理的有关手续，青岛兴工贸易公司无偿协助。
1997年5月，青岛兴工贸易公司与张元芹签订《补充合同》一份，内容表明，青岛兴工贸易公司使用的更衣室现经公安四处同意进行改造。
1997年9月1日，青岛兴工贸易公司向张元芹出具证明一份，内容为：“张元芹所交前期租赁费贰拾万元系双方租赁合同履行保证金。如因甲方终止本合同或国家统一规划拆迁，该款项如数退还张元芹；如张元芹拖欠甲方租赁费，我公司有权从该款中扣除”。张元芹称，当时因青岛兴工贸易公司资金紧张，让张元芹出资一部分以解决其经营困难，因此，张元芹预交了20万元的租赁费。但张元芹之后仍然按照合同约定于每年6月1日足额缴纳租金，该部分费用并未扣除，因此，张元芹主张青岛工人疗养院应返还该笔20万元的款项。青岛工人疗养院称，对该证明的真实性无异议，但不能证明张元芹已经实际缴纳了该20万元，且租赁合同在拆迁后继续履行，张元芹无权要求返还该笔款项，张元芹的该项主张已经超过诉讼时效。
2003年3月20日，青岛兴工贸易公司申请注销；4月11日，青岛兴工贸易公司与青岛工人疗养院共同出具证明一份，内容为：“青岛兴工贸易公司系青岛工人疗养院下属企业…经研究撤销该企业，该企业一切债权债务由我院承担”。
1993年12月2日，青岛市规划局出具《青岛市建设工程规划许可证申请表》一份，内容表明：“建设单位：青岛工人疗养院；建设理由：翻建更衣房；申请新建工程项目：第三海水浴场更衣房，建筑面积295.54平方米；拆房情况：旧更衣房280平方米；设计单位：青岛市园林规划设计院”。
1993年12月15日，青岛市规划局批准（93）建字第506号建设工程规划许可证一份，内容表明：“建设单位：青岛工人疗养院基建办公室；建设项目名称：更衣房；建设位置：市南区第三海水浴场；建设规模：面积为295.54平方米”。
张元芹投资将原更衣室改造为酒店更衣综合楼后，在其中经营圆梦园酒店。张元芹称，其租赁涉案房屋的目的系用于经营酒店，经营酒店的审批手续系由青岛工人疗养院负责办理，2003年5月份之前的房租及治安管理费，张元芹均已缴纳；青岛工人疗养院称，青岛工人疗养院系涉案更衣室的产权单位，青岛工人疗养院仅履行报手续的协助义务，原更衣室拆迁前，公安四处同意张元芹在其中经营酒店，但拆迁后，安置的更衣室内不允许再经营酒店，青岛工人疗养院虽协助张元芹提交了相关材料，但未获批准，张元芹经营期间在国家允许经营的业务范围内所需办理的有关手续，青岛工人疗养院负有协助义务。
张元芹提交工程设计文件、工程预决算书三份、装修工程报价单、工程竣工验收证明书，上述证据证明青岛市园林规划设计院对更衣室改造工程进行设计，工程总造价为28万元，施工期间为1994年3月至10月，建筑面积295.54平方米，建设单位为青岛工人疗养院、施工单位为胶州市李哥庄镇建筑公司。青岛工人疗养院质证称，对上述证据的真实性无法确认，张元芹提交的证据未显示其所称的涉案房屋原先仅有67平方米，张元芹亦未提交证据证明其将房屋扩建至321.78平方米，依据工程竣工验收证明书，实际建设面积为286平方米。
2002年10月28日，青岛市房屋拆迁管理办公室出具《拆迁通告》一份，拆迁范围为青岛第三海水浴场内更衣室及周边建筑，腾房期限自2002年10月28日至11月6日。
2002年10月16日，青岛工人疗养院向张元芹发送通知一份，内容为要求张元芹于10月25日前腾让涉案房屋。后张元芹按照约定腾让涉案房屋。2002年10月份至2013年5月份，涉案房屋进行了拆迁并原地安置，现地址为青岛市市南区太平角四路1号甲。
2003年6月4日，青岛工人疗养院向张元芹出具《回函》一份，内容为：“…双方继续履行一九九四年二月四日签订的《承租合同》…”。张元芹签收该《回函》。
2003年11月7日，青岛工人疗养院与青岛市园林规划设计研究院有限责任公司签订《第三海水浴场房屋改造安置协议》一份，内容表明：青岛工人疗养院原有房屋建筑面积为321.78平方米，房屋拆除后，新建并返还青岛工人疗养院房屋建筑面积309.42平方米，新旧房屋面积差额12.36平方米；园林规划设计研究院应补偿给青岛工人疗养院面积差价51324.28元、应补偿给青岛工人疗养院经营性补偿费160890元；新旧房屋价款相抵，青岛工人疗养院应向园林规划设计研究院支付差价金额为325509.84元。青岛工人疗养院称，该款项青岛工人疗养院至今未交纳。
青岛工人疗养院称，青岛工人疗养院与拆迁部门签订拆迁安置协议后，张元芹代青岛工人疗养院与政府部门进行安置房屋的交接，涉案房屋的钥匙一直在张元芹处。2003年开始，因公安四处不批准张元芹在其中经营酒店，涉案房屋一直处于闲置状态。涉案房屋内有水、电设施，但没有经营酒店所必需的排污、下水等设施。青岛工人疗养院曾与张元芹协商，要求张元芹支付租金或者交还房屋，但张元芹均拒绝。张元芹在原房屋内经营的圆梦园酒店，直至2006年一直处于正常年检的状态，酒店的注册登记地即为涉案房屋，这与张元芹所称的2003年之后再未接收涉案房屋的事实不符。
张元芹称，张元芹自接到青岛工人疗养院的通知并腾让房屋后，再未回到拆迁安置后的房屋中，安置的涉案房屋一直处于闲置状态。房屋安置后，张元芹一直与青岛工人疗养院协调想回到房屋中继续经营，青岛工人疗养院告知张元芹其中未安装水、电、排污管道，无法经营酒店，需要等政府部门统一安装，青岛工人疗养院称其一直与政府部门协商，但未能解决此事，青岛工人疗养院直到2013年3、4月份才告知张元芹公安四处不允许涉案房屋内经营酒店。2003年至今，青岛工人疗养院、张元芹未就房屋租金等租赁事宜达成过一致意见。安置房屋进行交接时，青岛工人疗养院委托张元芹代为领取钥匙，张元芹应青岛工人疗养院的要求雇佣看门人在涉案房屋内看门，钥匙现在看门人处。圆梦园酒店进行年检不等于其还在实际经营中，自2003年至今，因为青岛工人疗养院系产权单位，一直由青岛工人疗养院与公安四处进行协调，张元芹曾去公安四处找过，但是因为人员更换，张元芹无从询查问。
2003年至2007年，青岛工人疗养院向青岛疗养区海水浴场三浴管理服务中心、武装警察警卫部队青岛市警卫处交纳涉案房屋的基本管理费、保险费共计37562元。张元芹称，青岛工人疗养院未将合适经营的房屋交付给张元芹，其作为产权人交纳管理费是理所应当的，并非为张元芹垫付。
2004年8月19日，张元芹将其注册经营的青岛市市南区圆梦园酒楼的经营地址变更为涉案房屋。2006年5月30日，张元芹填写《个体工商户验照登记表》一份，申请对青岛市市南区圆梦园酒楼的营业执照进行审批。2007年12月5日，青岛市工商行政管理局市南分局出具《行政处罚决定书》一份，内容表明：因张元芹未在规定时间参加2006年度个体工商户验照，决定对张元芹作出吊销营业执照的处罚，其经营资格终止。张元芹称，张元芹经营的圆梦园酒店继续进行年检是为了今后在房屋内继续经营，但青岛工人疗养院未及时办理房屋的排污、排水设备安装事宜，导致张元芹酒店的营业执照被吊销，上述证据不能证明张元芹实际使用了涉案房屋。
张元芹提交青岛工人疗养院向公安四处出具的函件一份，内容为：“第三海水浴场改建后，我院未投入使用，今年准备启用，请贵处给予办理水、电接通有关手续”。青岛工人疗养院质证称对该证据的真实性无法确认。
2012年5月21日，青岛工人疗养院向张元芹送达《催款通知》一份，内容为：“…但贵方自2003年至2012年5月16日，未向我院交纳租金，计60万元。另外，根据补充合同第七条，还应按时缴纳其他费用：管理费、保险费，计4万元。共欠缴总计64万元…2001年，因奥运会房屋拆迁改造，政府给予一次性经营性补偿费160890元，差额面积补偿金51324.8元，计212214.8元，我院至今未获得。目前我院正与市政府相关部门协调这两块补偿费，一旦政府拨付，我院将立即拨付给贵公司”。青岛工人疗养院称，至今未收到政府拨付的经营性补偿或任何其他款项。
2013年8月28日，青岛工人疗养院向张元芹邮寄送达《债务抵销暨催款通知书》一份，内容为：“张元芹女士：…根据合同约定，您已拖欠我方租金及管理费等相关费用共计64万元（其中房租60万，管理费35000元，保险费5000元），因2003年合同所涉房屋拆迁重建，政府给予一次性经营补偿金160890元，现我院根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，对应当支付您的一次性经营补偿金160890元予以抵销您所欠我方款项，因160890元不足以完全抵销您所欠我方款项，因此，您仍欠我方款项合计479110元”。
2013年9月5日，青岛工人疗养院向张元芹邮寄送达《抵销暨解除合同通知书》一份，内容为：“张元芹女士：…解除您与原审法院所签订的承租合同［公证号：（94）青证内字第96号］，并且支付解除合同前所欠所有款项共计479110元整，并且根据主合同第四款之规定，因您方违约，您方应当向我院支付20年总租金额的20%罚款共计24万元整”。
张元芹为证明更衣室扩建之前的面积，申请证人李建生、王延珠出庭作证。证人李建生称，其二十年前经常到第三海水浴场游泳，1990年左右使用过原更衣室一两次，从外面看原更衣室整个大约50平方米，是平房；证人仅去过男更衣室，目测面积约十几平方米。证人王延珠称，其为铲车驾驶员，1993年证人到第三海水浴场拆除小木板房一处，拆除前证人查验了房屋周围，并用脚步测量了房屋的四周，该房屋面积约为50-60平方米；证人的朋友找到证人去拆除房屋，证人并不认识张元芹，亦不知道拆除的房屋是哪个单位的。
张元芹为证明原更衣室1994年前后由张元芹改造的相关情况，申请证人陈德科、黄增亮出庭作证。证人陈德科称，其自1976年至1996年期间在公安四处浴场管理三科工作，管理第二、第三两个浴场，三浴大约有十几个更衣室，均为相互独立，原工人疗养院的更衣室总面积有50、60平方米，系一层的木头房屋，张元芹改造后的房屋面积不清楚，张元芹改造更衣室及经营酒店均需经过公安四处的批准。证人黄增亮称，其1996年至2006年期间在公安四处的浴场管理办公室工作，原工人疗养院的更衣室系木头房屋，大约50、60平方米，1994年张元芹承包并改造更衣室至300平方米。
张元芹提交照片一宗，系2002年原更衣室拆迁前所拍摄，证明原更衣室在经过张元芹改造后，面积扩大至321.78平方米。青岛工人疗养院质证称对证据的真实性不清楚。
2013年11月13日，庭审过程中，青岛工人疗养院、张元芹同意解除双方之间的租赁合同，包括1994年12月4日签订的《承租合同》、1995年4月28日签订的《补充合同》、1997年5月签订的《补充合同》。
2013年12月23日，张元芹将涉案房屋的钥匙交还青岛工人疗养院，后青岛工人疗养院发现涉案房屋内有大量物品及其他人员，并且该人员拒绝搬出涉案房屋。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，青岛兴工贸易公司与张元芹签订的《承租合同》、《补充合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，上述合同是合法有效的。后青岛兴工贸易公司注销，青岛工人疗养院承接其债权债务。依据青岛工人疗养院向张元芹于2003年6月4日出具的《回函》，双方协商同意继续履行《承租合同》。但张元芹自2003年开始拒不支付青岛工人疗养院涉案房屋租金，违反了合同约定。
承租人延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。本案中，青岛工人疗养院主张张元芹支付自2003年至2013年期间房屋租金，依据青岛工人疗养院提交的相关证据，2012年5月21日，青岛工人疗养院向张元芹送达《催款通知》一份，要求张元芹支付涉案房屋的租金，构成诉讼时效的中断，因此，综合本案案情，原审依法支持张元芹支付自2011年至2013年期间的房屋租金共计12万元。
2013年11月13日，青岛工人疗养院、张元芹同意解除双方之间的租赁合同，包括1994年12月4日签订的《承租合同》、1995年4月28日签订的《补充合同》、1997年5月签订的《补充合同》，对此，原审法院予以认可。
2013年12月23日，张元芹将涉案房屋的钥匙交还青岛工人疗养院，但张元芹未将涉案房屋腾空，并且房屋内还有其他人员拒绝搬出，涉案房屋不符合交房条件，因此，张元芹应于判决生效之日起十日内将涉案房屋腾空后交还青岛工人疗养院。
张元芹称2002年10月25日前腾让涉案房屋后，再未回到拆迁安置后的涉案房屋内，但张元芹认可涉案房屋在回迁安置交接时，由张元芹领取的钥匙，并且雇佣了人员在涉案房屋内看守。原审法院认为，青岛市市南区太平角四路1号甲房屋，在拆迁安置后，处于张元芹的控制和管理之下，张元芹系涉案房屋的实际使用人，且张元芹亦与青岛工人疗养院协商同意继续履行《承租合同》，因此，张元芹称其再未回到拆迁安置后的涉案房屋内的答辩意见，与事实不符，原审法院不予采信。
张元芹称涉案房屋2003年拆迁安置后，青岛工人疗养院告知张元芹房屋中未安装水、电、排污管道，无法经营酒店，直到2013年青岛工人疗养院才告知张元芹公安四处不允许涉案房屋内经营酒店的答辩意见，因张元芹未提交证据证明，且于常理不符，对此，原审法院不予采信。
青岛工人疗养院、张元芹之间的《补充合同》约定，治安管理费张元芹负责更衣室部分。青岛工人疗养院要求张元芹承担其垫付的基本管理费、保险费共计37562元，因合同中未约定上述费用由张元芹承担，对此，原审法院不予支持。
依据《承租合同》约定，任何一方违约，违约方即按20年总租金额的20%罚款，用来补偿守约方经济损失。青岛工人疗养院据此要求张元芹支付违约金24万元，原审法院予以支持。
拆迁协议中约定的一次性经营性补偿费160890元，该笔费用系支付给涉案房屋的实际经营者，该笔款项应归张元芹所有，现青岛工人疗养院主张抵销，原审法院予以认可。
依据1997年9月1日，青岛兴工贸易公司出具的证明，张元芹缴纳了合同履行保证金20万元，且该证明内容表明如张元芹拖欠租金，应从该20万元中扣除，对此，原审法院予以认可。
综上，青岛工人疗养院应向张元芹支付890元（20万元＋160890元-12万元-24万元）。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张元芹称涉案房屋在改扩建之前的面积为67平方米，由张元芹扩建至321.78平方米，张元芹据此反诉要求青岛工人疗养院按照1万元／平方米的标准，支付其面积差的价值240万元。对此，原审法院认为，依据1993年12月2日，青岛市规划局出具的《青岛市建设工程规划许可证申请表》表明，拆除的原更衣室建筑面积为280平方米，且张元芹提交的证据及证人证言亦未证明原更衣室面积为其主张的67平方米。另，《承租合同》约定原更衣室改建后的产权归青岛工人疗养院，并未约定合同解除后，青岛工人疗养院需补偿张元芹相应的面积差的价值，因此，张元芹的该项反诉请求，于法无据，原审法院不予支持。
张元芹要求青岛工人疗养院支付因涉案房屋拆迁而取得的经营性补偿及面积差价的反诉请求，原审法院认为，依据2003年11月7日，青岛工人疗养院与青岛市园林规划设计研究院有限责任公司签订的《第三海水浴场房屋改造安置协议》，园林规划设计研究院应补偿给青岛工人疗养院面积差价51324.28元、应补偿给青岛工人疗养院经营性补偿费160890元；依据2012年5月21日，青岛工人疗养院向张元芹送达的《催款通知》，青岛工人疗养院亦承诺上述两部分款项在政府拨付后，即拨付给张元芹。现青岛工人疗养院主张其中的经营性补偿与房租、管理费向抵销，原审法院予以准许；关于面积差价51324.28元，因该笔费用至今未拨付给青岛工人疗养院，尚不具备给付条件，青岛工人疗养院应在取得该笔费用后支付给张元芹。张元芹要求青岛工人疗养院支付面积差价51324.28元的请求，原审法院在本案中不予处理。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、青岛工人疗养院与张元芹之间的《承租合同》、《补充合同》解除；二、张元芹于判决生效之日起十日内将青岛市市南区太平角四路1号甲房屋腾让给青岛工人疗养院；三、青岛工人疗养院于判决生效之日起十日内给付张元芹890元；四、驳回青岛工人疗养院的其他诉讼请求；五、驳回张元芹的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11017元，由青岛工人疗养院负担；反诉案件受理费14649元，由张元芹负担。
宣判后，青岛工人疗养院与张元芹均不服，上诉至本院。
青岛工人疗养院上诉称，原审法院认定部分事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原审判决第三项，改判张元芹于判决生效之日起十日内给付青岛工人疗养院679110元。其主要上诉理由是：1、原审认定青岛工人疗养院主张的2003年至2013年房租已过诉讼时效错误，依据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故本案租金未过诉讼时效，且张元芹在一审并未提出诉讼时效抗辩，一审法院主动援引诉讼时效不正确；2、原审法院仅凭黄某的证明书就认定张元芹向青岛工人疗养院缴纳20万元保证金证据不足。
张元芹针对青岛工人疗养院的上诉答辩称，青岛工人疗养院的上诉理由不成立，请求依法驳回。关于诉讼时效问题，一审认定事实、适用法律正确。关于20万元履约保证金问题，作为证据的《证明》既有公章也有当时其法定代表人王建伟的签字，且该证据明确记载，张元芹已经缴纳前期租赁费，因此，无需再提交其他证据，一审对该事实认定清楚。
张元芹上诉称，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法撤销原审判决，依法改判支持张元芹的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、一审法院认为青岛工人疗养院的房屋拆迁安置后，处于张元芹的控制和管理之下，是涉案房屋的实际使用人，与事实不符，水、电、排污管道等符合经营设施的手续应由青岛工人疗养院负责办理，但青岛工人疗养院一直未能解决，张元芹根本无法使用，故青岛工人疗养院要求张元芹支付租赁费无依据，张元芹无任何违约行为，一审判决张元芹支付违约金错误；2、张元芹承租合同对原更衣室进行改造扩建，将青岛工人疗养院原有的67平方米的小更衣室改造扩建为321.78平方米的综合楼，并使青岛工人疗养院在政府拆迁改造时获得309.42平方米的房屋，青岛工人疗养院未按约交付房屋，现提出解除合同，给张元芹造成巨大损失，一审法院对张元芹的反诉请求不予支持，显失公平；3、张元芹没有欠青岛工人疗养院租赁费，青岛工人疗养院应返还张元芹预交的20万元，一审法院予以扣除不当。
青岛工人疗养院针对张元芹的上诉答辩称，1、张元芹在一审庭审中承认，拆迁安置后的房屋钥匙是由张元芹到相关部门领取的，领取之后再没有交还给青岛工人疗养院，其也承认涉案房屋中的物品都是张元芹的物品，且涉案房屋一直是张元芹经营的“青岛市市南区圆梦园酒楼”的经营地址，因此，涉案房屋一直处于张元芹的实际控制和管理之下，是涉案房屋的实际使用人；2、青岛工人疗养院是涉案房屋的所有权人，依据双方的承租合同约定，涉案房屋应归青岛工人疗养院所有，张元芹主张改扩建房屋面积差没有任何依据，且《青岛市建设过程规划许可证申请表》记载的原更衣室面积是280平方米，《建设工程规划许可证》记载的改建面积是295.54平方米，不是张元芹所述的321.78平方米，故张元芹请求支付原更衣室改建扩建面积差价值无事实和法律依据；3、第三海水浴场房屋改造安置协议可以看出，涉案房屋的回迁安置房屋所有权属于青岛工人疗养院，基于拆迁获得的全部拆迁利益属于青岛工人疗养院；4、张元芹主张的扩建的费用超出了一审的诉讼请求范围，且张元芹未提交证据证明，其次，青岛工人疗养院与张元芹约定的租赁价格远低于市场价格，实际双方签订合同时已经考虑到张元芹对房屋改造的因素，其应自行承担改造费用，因此，租赁合同未对此费用承担作出约定，且房屋改建于1993年12月，张元芹的请求已超过诉讼时效；4、张元芹实际使用涉案房屋至今，拖欠房租远大于20万元，即使其已经支付履约保证金20万元，亦应依法冲抵房租。综上，请求二审依法驳回张元芹的上诉。
经审理查明，二审期间，青岛工人疗养院于2014年7月10日向本院提交撤回上诉申请，该申请书载明，为使法院尽早判决，尽快实现权益，自愿撤回对张元芹的上诉。
二审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：1、张元芹要求青岛工人疗养院支付其面积差价值240万元应否予以支持；2、张元芹应否按时支付相应租赁费。
关于本案争议的第一个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，青岛兴工贸易公司与张元芹于1994年2月4日签订租赁合同，约定租期自1994年6月1日至2014年5月31日，之后双方于1995年4月28日又签订补充合同约定租赁期限延长至2025年7月30日。因此，根据上述法律规定，超过二十年的租期无效，且双方系在签订合同一年后又补签协议延长租赁期限，租赁期间并未届满，不符合续订的法定条件，故双方的合同依法应于2014年5月31日到期。
张元芹上诉主张涉案房屋在改扩建之前的面积为67平方米，由张元芹扩建至321.78平方米，张元芹反诉要求青岛工人疗养院按照1万元／平方米的标准，支付其面积差的价值240万元，对此，本院认为，首先，青岛市规划局于1993年12月2日出具的《青岛市建设工程规划许可证申请表》记载，拆除的旧更衣房面积是280平方米，张元芹虽有异议，但在其未提交其他有效证据证明的情况下，其仅凭证人证言不足以证明其主张，故张元芹主张涉案房屋由其扩建之前的面积为67平方米，证据不足，本院不予采信。其次，双方合同约定，张元芹负责原更衣室改造为酒店更衣综合楼的工程建设及工程投资，改造后产权仍属青岛兴工贸易公司。现双方的租赁合同已于2014年5月31日届满，双方亦均同意于2013年11月13日解除双方之间的租赁合同，且合同明确约定改造后的产权归出租方，故张元芹的该项上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于本案争议的第二个焦点问题，对此，本院认为，张元芹认可在拆迁安置后，实际领取了涉案房屋的钥匙，并称其雇佣人员在涉案房屋内看守，本院认为，因双方在2003年协商同意继续履行1994年2月4日的承租合同，涉案房屋亦在拆迁安置后处于张元芹的控制和管理之下，故张元芹应依据租赁合同的约定支付相应租金。张元芹抗辩称，涉案房屋于2003年拆迁安置后，青岛工人疗养院告知张元芹屋中未安装水、电、排污管道，无法经营酒店问题，对此，本院认为，张元芹自2003年控制涉案房屋至今已十余年，张元芹作为承租人若主张租赁的房屋不符合租赁用途，应及时向青岛工人疗养院提出异议，但张元芹在十余年的时间里既未提交证据证明其已对青岛工人疗养院提出相应异议，也未据此主张解除租赁合同或要求减免租金，不符常理，且其未对其主张提交其他有效证据证明，故张元芹以此作为拒付租金的抗辩，证据不足，本院不予采信。原审认定张元芹未按约支付租金构成违约，符合法律规定，本院予以维持。因此，鉴于张元芹欠付租金构成违约，其应依据合同约定支付相应违约金，且其缴纳的合同履行保证金20万元，亦应予以扣除，原审对此认定正确，本院予以维持。
关于欠付租金是否已过诉讼时效问题，本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故青岛工人疗养院主张张元芹支付2003年至2013年期间的房屋租金，并未过诉讼时效，且张元芹在一审中并未提出时效抗辩，张元芹应依约支付欠付租金。一审仅判令张元芹支付2011年至2013年期间的房屋租金12万元不当，但青岛工人疗养院在二审中明确提出为尽快实现其权益，自愿申请撤回对本案的上诉，应视为服从一审判决，故本院予以准许。
综上，上诉人张元芹的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计25240元，由上诉人张元芹负担14649元，由青岛工人疗养院预交的10591元，减半收取5295.5元，由青岛工人疗养院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
二〇一四年八月五日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 李珊珊