云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终834号
上诉人(原审第三人)：田发友，男，1970年3月4日生，汉族，云南省弥勒县人，住址：云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县，
委托诉讼代理人：王晓岚、杨雨，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人(原审原告)：李春芳，女，1975年11月8日生，汉族，云南省昆明市人，高中文化，现住昆明市西山区，
委托诉讼代理人：马涛，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人(原审被告)：昆明大润房地产开发有限公司。
住所：昆明市滇池路西贡码头第**幢A型*号附*号。
法定代表人：李慎，总经理。
委托诉讼代理人：苏云波，男，1976年3月23日生，汉族，云南省昆明市人，该公司员工，住址：昆明市西山区，特别授权代理。
原审被告：昆明新亚房地产经纪有限公司。
住所：昆明市世纪城S段****号。
法定代表人：王艺乔，职务：董事长。
委托诉讼代理人：高鲲，北京（大成）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人田发友与被上诉人李春芳、昆明大润房地产开发有限公司（以下简称“大润公司”），原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初11号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月14日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人田发友的上诉请求为：一、撤销昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初11号民事判决;二、依法改判，支持其一审中提出的诉讼请求；三、由被上诉人承担全部诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，李春芳已明确作出放弃诉争房屋的意思表示，根据双方约定，其与大润公司签订《商品房购销合同》解除条件已成就。（二）一审法院适用法律错误，备案登记起到预告登记的法律效力，田发友的诉讼请求应当得到支持。
被上诉人李春芳答辩称：其与大润公司之间并未经过双方协商或者通过法律程序解除合同，上诉人引用的法律不合理。故一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人大润公司答辩称：对上诉人的上诉请求不予认可。
原审被告新亚公司答辩称：上诉人的上诉与我方没有关系，对其上诉请求不予认可。
李春芳向一审法院请求：（一）确认李春芳与大润公司签订的《商品房购销合同》合法有效；（二）大润公司继续履行与李春芳签订的《商品房购销合同》，并限期大润公司办理房屋产权和土地使用权证；（三）大润公司违约，并按照李春芳已付购房款509640元的一倍赔偿李春芳；（四）新亚公司返还原告已付的房屋转让费3万元；（五）由大润公司、新亚公司承担连带责任；（六）由二被告承担本案的诉讼费用。
原审第三人田发友向一审法院请求：（一）原、被告争议的标的物为第三人所有；（二）原、被告将诉争房屋交付第三人；（三）被告大润房产公司向第三人按合同约定承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金自2015年7月1日计算至实际交房之日止（截止2016年6月8日止，违约金为6880元）；（四）本案的诉讼费由本诉原、被告承担。
一审法院认定以下法律事实：2015年4月2日，原告与被告大润公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定：原告向被告大润公司购买位于昆明市滇池国家旅游度假区荷香莲怡苑住宅小区第9幢第2单元第4层402号房屋；房屋总价款809640元，原告首期支付购房总价款509640元，其余价款300000元向银行贷款支付；被告大润公司应于2015年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并将符合本合同约定的该商品房交付给原告。在达到以下4个条件下，被告大润公司承诺在251个工作日内将办证资料报送相关办证机构，协助原告办理产权登记手续：1、双方办理房屋交接手续；2、原告向被告大润公司支付全部购房款及契税，维修基金等相关费用；3、双方签订原告委托办理产权证的委托书及相关的签章资料；4、原告向被告大润公司提供办理产权登记所需的证件。2015年2月9日，原告向被告大润公司支付定金50000元。2015年3月20日，原告向被告大润公司房款459640元。2015年4月1日，原告向被告大润公司出具一份《承诺函》，其中载明：……现因个人急需住房，申请提前办理接房手续，做装修……该套房屋已在中国建设银行昆明官渡区支行办理按揭，若因个人征信问题原因，导致银行无法办理按揭房款，本人自愿以现金形式付清300000元，若在2015年8月31日无法支付该房屋房款，本人自愿放弃该套房屋，由昆明大润开发有限公司收回该房屋，另行销售，由此所产生的一切后果和损失（包括该房屋的设计、装修费和所有设施费等）由本人李春芳自行承担。当天，被告大润公司向云南浩洋物业管理有限公司发出《接房通知单》，请该公司为业主李春芳办理接房手续。另查明，2015年3月30日，被告大润公司与第三人签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定：第三人向被告大润公司购买位于昆明市滇池国家旅游度假区荷香莲怡苑住宅小区第9幢第2单元第4层402号房屋；房屋总价款1019598元，第三人于2015年3月26日一次性付款；被告大润公司应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给第三人；被告大润公司要在2015年6月30日前交房，且在251日内办完房产证，如被告大润公司逾期交房或逾期办理房产证，则第三人有权向被告大润公司要求退回已付房款，并要求解除本合同及备案。2015年3月26日，第三人向被告大润公司支付房款764660元。2015年3月30日，被告大润公司就第三人购买的上述房屋进行商品房买卖合同登记备案（合同登记号：KM2015033020434）。被告大润公司（甲方）与案外人云南炜瑞贸易有限公司（乙方）签订《商品房团购协议》（未填写时间），其中约定：乙方团购甲方开发的“荷香莲怡园住宅小区Ⅰ”项目，团购其住宅套数48套，团购总面积为4307.84平方米，购房单价为8500元/平方米，团购其地下车库153套，车库双方协商定价为总价22180000元；团购总房价为36616640元，团购地下车库总价为22180000元；上述款项按支付方式一次性支付，由乙方实际支付至甲方指定的账户，甲方已对该付款行为进行确认收讫。被告大润公司分别向购房人田发友、白红石、邓勇军发出支付指令（未填写时间），第三人田发友于2015年4月13日分四笔向被告大润公司平安银行昆明欣龙支行（账号：11×××01）支付房款19313030元；白红石于2015年4月14日向上述账户支付房款19591925元；邓勇军于2015年4月14日向上述账户支付房款19891685元，以上房款合计58796640元。庭审中，被告大润公司陈述，其因融资需求找到云南炜瑞贸易有限公司，融资金额就是团购协议上约定的总价款，双方将融资做成了团购协议，并以云南炜瑞贸易有限公司三个高层的个人名义签订购房合同，其中之一就是田发友，但双方就融资行为没有相关书面约定；上述有关商品房买卖的材料都是真实的，但双方之间没有发生实际的房屋买卖合同关系，以田发友等名义向公司账户汇入的款项实际上就是融资款，而不是购房款。对此，第三人不予认可。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，关于原告与被告大润公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，因双方均无异议，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于原告要求被告大润公司继续履行合同并限期办理房屋产权证及土地使用的主张。首先，根据双方签订的购销合同，被告大润公司协助原告办理产权登记手续存在四个前置条件，即：“1、双方办理房屋交接手续；2、原告向被告大润公司支付全部购房款及契税，维修基金等相关费用；3、双方签订原告委托办理产权证的委托书及相关的签章资料；4、原告向被告大润公司提供办理产权登记所需的证件”，而从庭审查明的事实来看，原告至今尚未支付剩余房款300000元，并不符合双方约定的条件之一，故对原告要求被告协助办理产权证的主张不予支持。其次，对于原告要求被告限期办理土地使用权证的主张，因双方在购销合同中对此未作约定，故根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，申请办理土地使用权证的主体应为房屋买受人即本案原告，故本院对原告的此项主张不予支持。对于原告要求被告大润房产公司按照已付房款509640元的一倍赔偿原告的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，原告与被告大润房产公司订立的合同并不符合上述法律规定的情形，故对原告的此项主张不予支持。对于原告要求被告新亚公司返还原告已付房屋转让费30000元的主张，因原告未能提交证据证实被告新亚公司与被告大润公司之间存在相关委托代理售房的关系，故原告支付的上述款项应属于被告新亚公司为原告提供居间服务的中介费，而此争议并不属于本案商品房买卖合同的审查范围，原告可另案起诉。对于原告要求被告新亚公司与被告大润公司承担连带责任的主张，因无事实和法律依据，不予支持。
对于第三人要求确认涉案房屋归其所有的主张，因第三人与被告大润房产公司就诉争房屋签订购销合同之后，第三人作为买受人，其权利系要求被告大润公司交付标的物并移转所有权，但涉案房屋尚未办理相关产权登记手续，根据物权变动以登记为准的原则，第三人的此项主张无法律依据，不予支持。对于第三人要求交付诉争房屋的主张，因被告大润公司已将涉案房屋交付原告，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，对第三人的此项主张难以支持。对于第三人要求被告大润公司承担逾期交房违约责任的主张，根据购销合同，双方约定“如被告大润房产公司逾期交房或逾期办理房产证，则第三人有权向被告大润房产公司要求退回已付房款，并要求解除本合同及备案”，由此可见，第三人在被告大润房产公司出现逾期交房情况时，可以要求被告大润房产公司退回房款并解除合同及备案，但双方并未约定被告大润房产公司应向第三人承担支付违约金的相关责任，故对第三人的主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决：一、原告李春芳与被告昆明大润房地产开发有限公司于2015年4月2日签订的《商品房购销合同》合法有效；二、驳回原告李春芳对被告昆明新亚房地产经纪有限公司的诉讼请求；三、驳回原告李春芳对被告昆明大润房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回第三人田发友的全部诉讼请求。原告李春芳预交案件受理费9196元，由原告李春芳负担3678.4元，由被告昆明大润房地产开发有限公司负担5517.6元（被告昆明大润房产公司承担部分于本判决生效之日起五日内支付原告李春芳）；第三人田发友预交案件受理费50元，由第三人田发友负担。
一审判决宣判后，田发友不服，向本院提出上诉。本案经二审审理确认的案件事实与一审一致。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：田发友与大润公司签订的《商品房购销合同》是否应当得到履行。
本院认为：大润公司就本案诉争房屋与李春芳、田发友分别签订了《商品房购销合同》。尽管大润公司主张其与田发友之间法律关系为融资，并非真实的房屋买卖关系，但其在本院规定的时间内并未提交相应的证据予以证实，故对其主张，本院不予采信。在两份合同均为有效的情况下，应当按照如下顺序履行：（一）已经办理房屋所有权转移的；（二）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（三）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，综合考虑各买受人实际付款数额、合同成立先后、是否备案等因素合理确定。根据本案查明的事实，田发友与大润公司签订的《商品房购销合同》在前，并已进行了备案，但李春芳与大润公司签订《商品房购销合同》后已接房并实际入住。按照前述原则，应由大润公司履行其与李春芳之间的《商品房购销合同》，同时承担对田发友履行不能的违约责任。田发友主张其签订的合同已经备案从而享有准物权，对此本院认为，《商品房购销合同》的登记备案属于行政机关的行政管理范畴，本身不具备物权或者准物权性质。故对田发友的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9196元，由上诉人田发友负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 庄
审判员 李 蕊
审判员 薛 艳
二〇一七年五月九日
书记员 杨雯婷