北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第03914号
原告（反诉被告）刘娜，女，1987年11月1日出生。
委托代理人陈熹，北京市拓夫律师事务所律师。
委托代理人武旭然。
被告（反诉原告）科信银汇（北京）国际投资管理有限公司，住所北京市朝阳区望京西园425号楼三层3508室。
法定代表人赵小东，董事长。
原告刘娜（反诉被告，以下称原告）与被告科信银汇（北京）国际投资管理有限公司（反诉原告，以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员杨东亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人、被告之法定代表人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年5月8日，原告与被告经北京柏盛联行房地产经纪有限公司第一分公司（以下称中介公司）居间服务签订了北京市房屋租赁合同（合同编号：WJ231208-写字楼，以下称租赁合同），约定原告将位于北京市朝阳区望京街10号望京SO**塔二xx室出租给被告，租赁期限为两年，自2014年6月22日至2016年6月21日；第一年每月租金为34010元，第二年每月租金为40812元；支付方式为押二付三，押金为68020元；各期租金支付日期为，每付款月提前7日付款，日期分别为2014年9月15日、2014年12月15日、2015年3月15日、2015年6月15日、2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日；被告不按照约定支付租金达7日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告应按押金的100%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。至2014年9月15日，被告没有交付租金，在原告及中介公司的多次催要下，被告才于2014年10月8日交付了40570元，于2014年10月10日交付了61460元。2014年12月15日为合同约定的下一次付款日期，但被告至今未支付租金。故诉至法院，要求解除原告与被告签订的租赁合同，被告腾退涉案房屋并交付给原告，被告向原告支付违约金68020元（以押金折抵），被告向原告支付2014年12月22日起至实际腾退之日止期间的租金，被告承担本案诉讼费用。
被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。按照租赁合同第三条第二款之约定，原告应当办理备案手续而未备案。被告已经向原告交付两个季度房屋租金，至今却未收到收据。根据合同第五条第二项之约定，原告应承担被告垫付的其他相关费用，被告在装修房屋时是按照原告的意见进行装修的，是经原告和物业的同意而进行的合法装修，装修费用属于该条款所约定的其他相关费用，原告应向被告返还该费用，而本案中原告并未支付该费用。2014年12月15日，被告要求向原告支付房租，但无法联系到原告，无法确认双方转款的金额，致使被告没有交付租金，原因不在被告。原告主张的违约金过高，不符合法律规定。原告所主张的要求支付2014年12月22日至腾退之日的房屋租金的请求，因腾退时间不确定，而法律要求确定准确的时间，所以该请求违背法律。被告认为，双方签订的合同有效，应当继续履行。故提起反诉，要求确认双方签订的房屋租赁合同有效，双方继续履行，诉讼费用由原告承担。
原告对反诉辩称：不同意被告的反诉请求。交付租金是承租方的义务，不以通知出租人为前提条件。且合同约定了出租方的收款账号，因此被告可以直接向原告付款。
经审理查明：2014年5月8日，原告与被告经中介公司居间服务签订了租赁合同，约定原告将位于北京市朝阳区望京街10号望京SO**塔二xx室出租给被告，租赁用途为办公；租赁用途为非居住的，原告应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续；租赁期限为两年，自2014年6月22日至2016年6月21日；第一年每月租金为34010元，第二年每月租金为40812元；支付方式为银行汇款，押二付三，押金为68020元；各期租金支付日期为每付款月提前7日付款，原告指定银行收款账户，银行名称为招商银行中关村支行，账户名称为刘娜，账号为×××；租赁期内的供暖费、物业管理费由原告承担，其余水费、电费、电话费、燃气费、租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由被告承担，未列明的与房屋有关的其他费用均由原告承担，如被告垫付了应由原告支付的费用，原告应根据被告出示的相关缴费凭据向被告返还相应费用；被告不按照约定支付租金达7日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告有该情形的，应按押金的100%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应的损失；租金支付日期分别为2014年9月15日、2014年12月15日、2015年3月15日、2015年6月15日、2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日。合同签订后，被告交付了押金及首期租金，原告将房屋交付给被告使用。2014年10月8日、10月10日，被告向原告交付了第二期租金。
庭审中，双方均认可被告至今未交付第三期即2014年12月15日应付的2014年12月22日起的租金。
庭审中，被告提交了双方往来短信一组，用以证明被告希望支付房租但因未能联系到原告而无法支付。原告称，租赁合同中对于付款方式、收款账户、付款日期已有明确约定，被告应按约定自行付款。
以上事实，有租赁合同、对账单、短信、预售合同及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，系有效合同，双方均应遵照执行。租赁合同约定了第三期租金支付日期为2014年12月15日前，并约定迟延支付租金达7日的，原告有权解除合同、收回房屋并由被告按押金的100%支付违约金。本案审理中，双方均认可被告未支付该期租金，被告逾期付款的行为符合合同约定的单方解除合同条件，故原告要求解除合同并由被告腾退房屋、支付违约金、租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的因无法联系到原告而未能付款的辩称，因租赁合同中已明确约定了付款方式、收款账户和付款时限，其付款前无须联系原告，故对其该项抗辩意见本院不予采信。关于被告提出的原告未履行办理备案、开具收据等义务的辩称，因相关事项对被告使用租赁房屋的合同权利并无实质影响，且租赁合同未就不办理备案的法律后果和开具收据事项作出约定，故相关事项不能构成其迟延支付租金的抗辩事由。关于被告提出的装修费用属于合同第五条第二款所约定的其他费用而应由原告向被告支付的意见，本院认为，与房屋有关的其他费用应限于与前款所列费用类似的基于房屋产权和占有使用所发生的应向提供公共管理、公共服务的第三方支付的相关费用，装修费用不属于该费用之列，故对其该项抗辩意见本院亦不予采信。被告还辩称违约金过高，其主张依据不足，本院根据双方的合同约定确定违约金数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘娜与被告（反诉原告）科信银汇（北京）国际投资管理有限公司于2014年5月8日签订的北京市房屋租赁合同，被告（反诉原告）科信银汇（北京）国际投资管理有限公司于本判决生效后七日内腾退位于北京市朝阳区望京街10号望京SO**塔二xx室房屋并返还给原告（反诉被告）刘娜。
二、被告（反诉原告）科信银汇（北京）国际投资管理有限公司向原告（反诉被告）刘娜支付违约金六万八千零二十元（以押金折抵，押金不需退还，违约金不需另行支付）。
三、被告（反诉原告）科信银汇（北京）国际投资管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）刘娜支付2014年12月22日起至实际腾退之日止期间的房屋租金（2015年6月21日以前按每月三万四千零一十元计算，2015年6月22日以后按每月四万零八百一十二元计算）。
四、驳回被告（反诉原告）科信银汇（北京）国际投资管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费750元，由被告（反诉原告）科信银汇（北京）国际投资管理有限公司负担【刘娜已交纳，科信银汇（北京）国际投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付刘娜】；反诉受理费35元，由被告（反诉原告）科信银汇（北京）国际投资管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 杨东亮
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 李 珑