福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0524民初3623号
原告：泉州市景泽物业服务有限公司（以下简称：景泽物业公司），住所地：泉州市丰泽区假日湖景418室。统一信用社会代码：913505035550552248
法定代表人：周燕玲，任总经理。
委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：苏玉凤，女，1974年9月7日出生，汉族，安溪县人，户籍地：安溪县，住福建省安溪县龙凤都城四期Ａ区。
委托诉讼代理人陈石贵(系被告苏玉凤丈夫)，男，1973年3月18日出生，住福建省安溪县龙凤都城四期Ａ区，代理权限：特别授权。
原告景泽物业公司与被告苏玉凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景泽物业公司的委托诉讼代理人林晓婷到庭参加诉讼，被告苏玉凤的委托诉讼代理人陈石贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告景泽物业公司向本院提出诉讼请求：1、苏玉凤立即支付给原告景泽物业公司物业服务费用1446元、卫生费234元、公摊水电费275元，合计人民币1955元（至2014年11月31日）。2、本案诉讼费、公告费等由被告苏玉凤负担。事实和理由：泉州龙凤置业有限公司是安溪县龙凤都城四期的开发商。2010年7月1日，原告景泽物业公司与泉州龙凤置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由其对龙凤都城三期、四期A、B区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。2014年11月31日，原告景泽物业公司和泉州龙凤置业有限公司解除前期物业管理合同关系。被告苏玉凤系安溪县龙凤都城四期A区业主，该房屋建筑面积共为92.7㎡。该房产的物业管理费用为每月55.62元，公共水电费每月8.333元（1年按户收费100元），卫生费为每户每月9元，每半年1次性交物业管理服务费等各项相关费用。被告苏玉凤自2012年9月30日起违约未能缴交物业管理费用和卫生费，自2012年2月份开始未能缴交公共水电费。截至2014年11月31日，累计拖欠物业管理服务费、卫生费、公摊水电费共计人民币1955元至今未能交纳。
被告苏玉凤辩称：一、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，法院应不予支持。根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”如过了两年才起诉，明显为债权人怠于行使自己的债权，应认定超过诉讼时效，应不予保护。法院应予驳回。二、退一万步说，即使认定诉讼时效未超过，；被告未交物业费是因为原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，答辩人主张先履行抗辩权，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、物业公司在交房时候未给答辩人房屋质量保证书和住宅使用说明书。2、答辩人的水电和煤气开户费未退回，多数的业主都由原告退还，答辩人却没有，而且楼道的门铃也未按照房产证的门牌号码进行编排设置。3、原告不履行安全保卫义务，小区大门再未经得业主的同意下，原告私自开设新门，没有做上小区的标志，也未安装相应的监控设施。4、原告管理不统一，有的要求安装不锈钢防盗网，有的强制要求业主安装隐形防盗网，致使阳台出入不方便，玻璃坏了也无法更换。5、原告收取物业费没有开具正式发票。6、原告并未按照合同约定向全体业主公布管理费用收支项目。7、原告在收取维修基金后，在出现漏水的情况下，也没进行相应的维修。综上所述，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院应予驳回，退一万步说，如果即使诉讼时效未超过，但因原告不能履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，苏玉凤辩称，其与厦门康乐物业发展有限公司签订前期物业服务合同，原告没有和业主签订物业服务合同。
本院认定事实如下：2010年7月1日，原告景泽物业公司与泉州龙凤置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由其对龙凤都城三期、四期A、B区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准等进行了约定。本合同期限从签订之日起至首届业主委员会成立选聘物业管理企业止。2014年11月31日，原告景泽物业公司和泉州龙凤置业有限公司解除前期物业管理合同关系。被告苏玉凤于2008年4月20日与泉州龙凤置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2009年4月1日接受安溪县龙凤都城四期A区X幢X室房屋，该房屋的建筑面积为92.7㎡；该房产的物业管理费用为每月55.62元，公共水电费每月8.333元（1年按户收费100元），卫生费为每户每月9元，每半年1次性交物业管理服务费等各项相关费用。被告苏玉凤自2012年10月1日起违约未能缴交物业管理费用和卫生费，自2012年2月份开始未能缴交公共水电费。截至2014年11月31日，被告苏玉凤累计拖欠物业管理服务费1446元、卫生费234元、公摊水电费275元共计人民币1955元至今未能交纳。原告景泽物业公司管理该小区至2014年11月31日止。2016年3月31日，原告景泽物业公司向安溪县诉前人民调解委员会申请诉前调解。被告苏玉凤所在安溪县龙凤都城小区于2016年成立业主委员会。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
原告景泽物业公司、被告苏玉凤围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
当事人双方存在争议的是：
1原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。
被告苏玉凤认为，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，法院应不予支持。
原告景泽物业公司认为，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效时间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，物业服务合同所涉物业管理服务费是一个整体的继续性债务，全部债务的整体性和关联性大于独立性，合同双方均作为整体债务履行。原告在向被告提供服务的过程中收取被告物业服务费是对整个合同期内的物业管理服务费的分期履行，因此，物业费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，而非分期履行的时间点起算。本案的诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，原告于2014年11月31日与开发商解除前期物业管理合同关系，且于2016年3月31日向安溪县诉前人民调解委员会申请诉前调解，诉讼时效中断，从此时诉讼时效重新起算。原告向法院起诉时没有超过诉讼时效。
本院认为，原告景泽物业公司按《前期物业服务合同》管理该小区至2014年11月31日止。2016年3月31日，原告景泽物业公司向安溪县诉前人民调解委员会申请诉前调解。原告景泽物业公司的诉讼时效中断，从此时诉讼时效重新起算。2017年7月20日，原告景泽物业公司向本院提起诉讼未超过诉讼时效。故，被告苏玉凤对此辩称理由不能成立，不予以采纳。
2原告是否存在违反物业服务规定没有履行物业合同问题。
被告苏玉凤认为，原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、物业公司在交房时候未给其房屋质量保证书和住宅使用说明书。2、原告没有将其的水电和煤气开户费未退还，而且楼道的门铃也未按照房产证的门牌号码进行编排设置。3、原告不履行安全保卫义务，小区大门再未经得业主的同意下，原告私自开设新门，没有做上小区的标志，也未安装相应的监控设施。4、原告管理不统一，有的要求安装不锈钢防盗网，有的强制要求业主安装隐形防盗网，致使阳台出入不方便，玻璃坏了也无法更换。5、原告收取物业费没有开具正式发票。6、原告并未按照合同约定向全体业主公布管理费用收支项目。7、原告在收取维修基金后，在出现漏水的情况下，也没进行相应的维修。综上所述，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院应予驳回。
原告景泽物业公司认为，被告辩称因原告在履行合同在存在
违约行为导致被告拒交物业费，该说法无事实和法律依据。1、根据谁主张谁举证原则，原告服务小区大部分业主都自觉缴交物业服务费的情况下，说明原告已经尽到物业管理责任。被告对此没有提供证据证明，应承担举证不能的后果。房屋质量保证书和住宅使用说明书是应由开发商将房屋交付于被告时提供的，并非原告的义务。门牌号码与防盗网的安装是由开发商统一安排安装的，皆与原告无关。原告为了业主出入和管理方便，在多数业主要求安装可升降栏闸，不存在私设大门问题。2、被告于2009年4月1日向开发商接受该房产，入住后在2012年度出现房屋漏水问题时尚在开发商的保修期5年以内，应找开发商要求维修，至今怠于向开发商主张权利，其应自行承担不利后果，故被告对此答辩要求与原告无关，依法不应支持。3、水电和煤气开户费是房屋开发商，不是原告景泽物业公司收取，与原告无关。4、被告主张原告物业费收取应开具正式发票的问题。发票开具义务属于合同附随义务，与本案处理无关，不影响被告物业服务费的支付。5、原告在服务期间自觉接受建设部门的监督，属于原告应公布项目，原告均予公布。为此，原告的诉求事实清楚，证据充分。被告的答辩请求缺乏事实和法律依据，不能成立。
本院认为，房屋质量保证书和住宅使用说明书是应由房屋开发商（出卖人泉州龙凤置业有限公司）提供的，被告苏玉凤应向开发商主张此权利，不是原告景泽物业公司的义务；水电和煤气开户费是房屋开发商（出卖人泉州龙凤置业有限公司）收取，不是原告景泽物业公司收取，原告景泽物业只是代开发商退款，不是义务；被告苏玉凤应向该房屋开发商主张此权利。门牌号码是由开发商统一安排安装的，原告景泽物业公司行使的是管理职能。对业主安装防盗网没有统一问题，原告景泽物业公司对此服务确存在管理瑕疵，但并不达到减缴或不缴纳物业服务费的程度，且原告景泽物业公司主动放弃了被告苏玉凤支付违约金的诉求。对原告景泽物业公司在多数业主要求下为方便业主出入另外安装可升降栏闸问题，原告景泽物业公司只要不影响该小区安全又不属于违章建筑情况下，能方便业主出入可以允许。对原告景泽物业公司收取物业服务费没有开具税收发票问题，被告苏玉凤可以向税务机关举报，但不达到减缴或不缴纳物业服务费的程度。故被告苏玉凤对此辩称理由不能成立，不予采纳。对被告辩称原告景泽物业公司没有公布管理费用收支帐目问题，被告苏玉凤可以及时向原告景泽物业公司查看，被告苏玉凤没有提供原告景泽物业公司存在不履行此义务的相关证据，不予采纳。对被告苏玉凤辩称其入住后在2012年度出现房屋漏水问题，被告苏玉凤于2009年4月份交房，2012年度出现房屋漏水，根据2006年6月建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定：“在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。”虽是属于开发商的保修期内，原告景泽物业有根据业主反映及时向开发商反映的义务，被告苏玉凤也可以直接要求开发商维修；但不能达到被告减缴或不缴纳物业服务费的程度，因此，被告苏玉凤对此辩称理由不能成立，不予采纳。
综上，本院认为，被告苏玉凤所在安溪县龙凤都城小区于2016年成立业主委员会。原告景泽物业公司与泉州龙凤置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，具有法律约束力。被告苏玉凤作为安溪县龙凤都城A区X幢X室业主，应依照合同约定交纳物业管理服务费。被告苏玉凤所举示的证据不能充分证明原告景泽物业公司存在的服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业服务费的程度，其辩称理由不能成立，不予采纳。被告苏玉凤未能依约按时支付物业管理服务费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告景泽物业公司的诉讼请求符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第四项、第五项、第十七条第三款、第四十二条第一款及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
被告苏玉凤应于本判决生效之日起十日内支付原告景泽物业公司物业管理费1446元、卫生费234元、公摊水电费275元，合计人民币1955元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏玉凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 郑 淑 珍
二〇一七年十月十七日
书记员 王 伟 昌
速录员 上官志坚