重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第02019号
上诉人（原审被告）李江林，男，1971年4月7日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）王光兴，男，1954年9月21日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）程美生，女，1943年5月21日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）王中林，男，1944年7月29日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）冉举英，女，1973年10月13日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）谢泽树，男，1933年11月12日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）文红霞，女，1983年6月24日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）余淑英，女，1973年12月21日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）李杰，男，1965年11月23日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）张晓晖，女，1968年3月31日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）隆应权，男，1947年6月13日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）杨淑碧，女，1949年5月2日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人（原审原告）崔红东，男，1970年1月6日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人暨上列被上诉人的诉讼代表人李明贵，男，1958年9月12日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
被上诉人暨上列被上诉人的诉讼代表人朱景波，男，1964年8月9日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
上列被上诉人的委托代理人鲁宗英，重庆创辉律师事务所律师。
上诉人李江林与被上诉人李明贵、朱景波等14人恢复原状纠纷一案，已由重庆市丰都县人民法院于2015年10月15日作出（2015）丰法民初字第02958号民事判决。李江林对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2007年4月，李江林购买了丰都县社会福利院职工住宅楼（1幢）负一层。同年5月21日办理了房屋产权证，权利人登记为李江林。房产证载明套内建筑面积130.02㎡，房屋产权证平面图上没有设计阳台面积。同时查明，该栋住宅楼其他业主房屋产权证上载明套内建筑面积为144.11㎡，房产证平面图上设计有前后两个阳台。2014年10月，李江林在没有取得规划许可的情况下，对其所有的房屋（负一层）进行改建。具体改建项目为：1、将房屋后侧楼上阳台外沿顺接到地面进行封闭；2、将房屋前侧楼上阳台外沿顺接到地面并安装一卷帘门，并在卷帘门外挖一土坑；3、将楼道拐弯处进行部分封闭改建为厕所；4、改接了排污管道。另查明，李明贵、朱景波等14人均系丰都县福利院职工住宅楼（1幢）居民。本案在审理期间，李明贵、朱景波等14人向本院书面申请撤回了要求李江林对排污管道予以恢复原状的诉求。
李明贵、朱景波等14人的诉讼代表人李明贵、朱景波诉称：本案李明贵、朱景波等14人均系丰都县社会福利院职工住宅楼（1幢）居民。2007年4月，李江林购买了丰都县社会福利院职工住宅楼1幢负一层房屋。2013年，李江林占用该幢房屋后面公用面积18平方米。2014年10月，李江林又占用该住宅楼前面公用面积6平方米，擅自扩大自己房屋的使用面积，且将原设计的进、出门封闭，将公用楼梯间通道改造成卫生间。同时改变了排污管道，使污水未经化粪池直接进入市政网管主干道，造成极大的安全隐患。李江林的行为严重侵犯了原告的合法权益。丰都县社会福利院曾组织双方多次协商恢复原状未果。请求法院判令李江林对丰都县社会福利院职工住宅楼1幢负一层擅自扩大、改造部分恢复原状。
李江林辩称：自己因购买的房屋无法居住，才于2014年10月对丰都县社会福利院职工住宅楼1幢负一层的房屋进行了改造。改造的目的只是为了自己方便居住，并未影响他人的合法权益。房屋前后两部分扩充是从楼上阳台接下来的，应属于自己的面积，不存在占用公用面积。楼道的改造是因家里没有设计卫生间，若不封闭，雨水将流入房间内。改造未将公用过道完全封闭，不影响其他业主通行。排污管道的改造是经专业人员设计，将污水排至化粪池，不存在安全隐患。该房屋在修建时没有规划和设计，属于违法建筑。自己在购买房屋时向丰都县社会福利院缴纳了配套费，且丰都县社会福利院同意修建大门和下水道，故请求法院驳回李明贵、朱景波等14人的诉讼请求。
一审法院认为：我国法律规定，业主对其建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案，李江林所有的房屋坐落在丰都县三合街道，即丰都县社会福利院职工住宅楼1幢负一层。其房屋产权证平面图上没有载明李江林扩建的面积属被告李江林所有（专有）。建筑区划内除业主专有部分以外，均属全体业主共有。被告、、李江林对其房屋前侧、后侧及楼道的改造，均在自己专有部分以外，占用了丰都县社会福利院住宅楼业主的共有面积。擅自扩建占用共有部分，侵害了其他业主的合法权益，应当承担恢复原状的民事责任。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十一条之规定，判决被告、、李江林在本判决发生法律效力后10日内对其房屋（坐落在丰都县社会福利院职工住宅楼1幢负一层）扩、改建占用公共面积部分（即李江林房屋产权证平面图记载以外的面积）恢复原状（即拆除擅自扩、改建部分）。本案受理费80元，减半收取40元，由李江林负担。
李江林不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回李明贵、朱景波等14人的诉讼请求。其上诉的主要理由是一审法院认定事实不清，适用法律错误：1、上诉人是与丰都县社会福利院签订的购房合同，为此还支付了安装进出卷帘门和梯路的配套费6000元；2、首次改建房屋是在2007年11月，李明贵、朱景波等14人现在起诉已经超过诉讼时效；3、将房屋前侧阳台顺接地面并安装卷帘门属合理使用，卷帘门外是进出的梯路；4、楼道拐角处因存在安全隐患而部分封闭，未影响其他住户。5、本案应根据《物权法》第87条和《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第100条之规定，按照相邻权处理本案。
被上诉人李明贵、朱景波等人答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。1、上诉人李江林提出的6000元配套费实为办理房地产权证时，相关部门收取的配套费。该费用办完房产证后尚结余128元，丰都县福利院已于2007年7月25日退还上诉人。该事实有相关发票为证；2、本案应属物权范畴下的建筑物区分所有权，权利人行使权利具有排他性，不存在超过诉讼时效的问题，且该侵权行为一直存在；3、上诉人李江林实际是从何仕贵处购买的该套房屋，其与丰都县福利院签订的是不真实的《房地产买卖合同》；4、一审判决适用法律正确。本案为建筑物区分所有权而非相邻权。
李江林在二审庭审中提交了一份署名为“陈某某”的证明材料，拟证其初次改建的时间为2007年10月；两张照片，拟证明房屋现状未影响其他住户。李明贵、朱景波等14人对证明材料的真实性有异议，对照片的真实性无异议，但认为照片恰好证明了李江林改造房屋侵占了公共消防通道。
本院认为，李江林提交了的署名为“陈某某”的证明材料，其真实性及来源的合法性均无法确认，不予采信。照片李江林在一审已提供，二审不作新证据审查。
本院二审查明：一审认定李江林将房屋前侧阳台顺接地面并安装卷帘门，后在卷帘门外挖一土坑事实不当，应认定卷帘门外是进出的梯路。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案双方当事人对上诉人李江林系合法取得本案讼争房屋产权及其擅自扩建、改建房屋的事实没有争议。本案的争议焦点在于上诉人李江林扩建、改建的行为是否侵犯了李明贵、朱景波等其他业主的权利。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，专有部分是指（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。第三条第一款规定，共有部分是指建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。结合本案，各业主房屋产权证上所载明的套内面积即为专有部分。李江林房屋套内建筑面积为130.02㎡，故其享有的建筑物专有权仅限于房屋产权证登记的套内面积，其余如外墙、楼梯、院坝等建构筑物，属于共有部分，李江林不享有专有权。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十六条第六款规定，下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。上诉人李江林在未经其他共有权人同意下，违章加建、改建阳台、卫生间，侵占、挖掘公共道路，将部分共有建筑面积变为专有，侵害了其他共有权人的合法权益。根据《物权法》第八十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第四项之规定，其他共有权人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失等。原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十一条之规定，判决李江林将扩建、改建、占用的公共面积部分恢复原状并无不当。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人李江林的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李江林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄镝鸣
代理审判员 吴 聪
代理审判员 李能文
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 李 泓