浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第605号
原告：金某甲，农民。
被告：金某乙，农民。
原告金某甲为与被告金某乙所有权确认纠纷一案，于2015年2月11日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法决定由审判员吴玻适用简易程序独任审判，于2015年3月26日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为适用普通程序组成合议庭，于2015年6月19日再次公开开庭审理了本案。原告金某甲、被告金某乙均到庭参加全部二次庭审。本案经院长审批延长审限二个月，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告金某甲起诉称：2014年11月下旬，地方政府来原告所有村普查不动产权，原告发现属自己所有的房屋【坐落于东阳市XX镇XX村大分厅后堂屋南面（东至堂屋，南至门堂，西至金新奎，北至门堂），土地使用证号为第XXX号，以下简称讼争房屋】所涉的集体土地使用权已被被告登记。现查实，被告将讼争房屋的土地使用权登记至其名下而向相关登记部门提供的《房屋出售收条》、《证明》、《土地登记卡》、《杜卖契》等均系伪造，原告从未见过，也不知情，上述所签本人的名字“金某甲”也均系伪造。同时，《杜卖契》中的证明人金某丙表示也不知情。综上所述，被告伪造相关材料将讼争房屋所涉的土地使用权登记至其名下，严重损害了原告的合法权益。请求：1、判决撤销原告、吴某丙与被告于1991年1月17日签订的《房屋出售收条》，并判决确认原、被告之间房屋买卖合同无效；2、判决确认原告签订的《杜卖契》无效；3、判决确认讼争房屋归原告所有；4、判令被告赔偿原告精神损害抚慰金1000元；5、判令被告承担本案诉讼费及因本案诉讼支出的交通费、住宿费等损失。
原告金某甲举证如下：
一、1990年10月10日由原东阳市XX乡人民政府、东阳市XX乡XX村民委员会共同出具的《证明》、由金某丙于2015年2月9日出具的说明书各1份，以证明保存在土地管理部门中的《证明》中的“金某甲”的签名不是原告本人所签及金某丙未在杜卖契中签字画押等事实。
二、签署日期为1991年1月17日的房屋出售收条（系复印件，原件在被告处）1份，以证明被告陈述原告收到3750元购房款不属实。
三、杜卖契（复印件）1份，以证明被告伪造房屋买卖的事实。
四、东阳市人民政府买契本契1份，以证明被告伪造了买契本契将讼争房屋所涉的土地使用权登记至其名下的事实。
五、土地登记卡1份，以证明讼争房屋所涉的集体土地使用权人现在登记在被告名下的事实。
六、金某丁出具的证明1份，以证明被告已经在XX居住了15年的事实。
七、由XX村委会出具的证明单、土地登记申请书、农村私人建房用地申请表（均系复印件）各1份，以证明被告在1991年时的房屋登记情况。
八、1969年2月19日的分家约1份，以证明杜卖契上的“吴某丙”的图章系伪造的事实。
九、原告本人出具的说明3份，以证明原告母亲的出生年月、金某戊已经60年没有回过家，原告买房的目的是为了修缮自己的房屋等事实。
十、金某巳出具的证明1份，以证明2004年拆建旧屋1间，以4000张瓦卖给金某甲，用于修建旧屋。
十一、发票1份，以证明房屋买卖的交纳税金系应由出卖方交纳而不是买受方交纳的事实。
被告金某乙未在法定答辩期限内提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：1、讼争房屋的买卖是被告母亲周某甲经手购买的，被告当时在外面打工不在家里，协议签订后被告母亲写信告诉被告购房价格，故被告仅对购房价格知情，其他情况并不知情。2、自1991年购买后讼争房屋一直由被告管业使用，原告及同村人对此均知情，其诉称不知情不属实。请求�回原告的全部诉请。
被告金某乙举证如下：
由金某庚等14人共同出具的证明1份，以证明讼争房屋由被告购买后的20多年来一直由被告管业使用，出租收入也归被告所有，及原告陈述讼争房屋一直由其使用不属实等事实。
本院依职权调取的证据：
向东阳市歌山镇圳干村村民金某辛、金某壬、金某癸三人调查所做的调查笔录各1份。
对原、被告提供的证据及本院依职权调取的证据，经庭审质证，本院认证如下：
关于原告金某甲提供的证据：证据一，被告对证据一中的1990年10月10日由原东阳市XX乡人民政府、东阳市XX乡XX村民委员会共同出具的《证明》无异议，且经审核具备有效证据认定要件，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。被告对金某丙出具的说明书的内容的真实性有异议，认为金某丙的年纪大了，且脑子已经不清了。本院认为，金某丙�具的说明书不具有有效证据的认定要件，且被告有异议，不予采纳。证据二，被告对真实性无异议，且认为其已按照约定当时即由其母亲支付了购房款3750元。本院认为，在原告未提供其他证据印证的情况下，予以采纳，但对原告主张的被告未支付购房款3750元的证明力不予认定，相反，根据收条记载的内容应当认定已当即支付了上述3750元购房款。证据三，被告对真实性无异议，认为其不能证明上述材料系伪造及证明原、被告之间不存在讼争房屋买卖关系的事实的证明力。本院认为，因被告对真实性无异议，且杜卖契上加盖了原、被告所在村村民委员会的公章，审核具备有效证据的其他认定要件，予以采纳，但至于原、被告之间是否存在讼争房屋买卖关系的事实，应结合其他证据依法认定。证据四，被告对真实性无异议，审核具备有效证据的其他认定要件，予以采�。证据五、六、七，被告无异议，予以采纳，确认其具有证明原告主张的相应事实的证明力。证据八，被告表示其不知情，且图章时间久了可能遗失后更换过。本院认为，确实存在时间久远后图章遗失的可能性，且也不排除不仅仅有一个以上图章的可能性，故对原告主张的证明力不予认定。证据九、十，被告均有异议，且不符合有效证据的认定要件，不予采纳。证据十一，与本案讼争的事实无关联，不予采纳。
关于被告金某乙提供的证据：原告对讼争房屋从2010年后确实由被告出租的事实无异议，但认为双方是邻居，平时关系较好，且原告要外出，故委托被告对讼争房屋进行修理，修理费用先由被告垫付，修理好后出租的租金用于抵扣维修费用。本院认为，被告提供的证据不符合有效证据的认定要件，不予采纳。
本院依职权调取的证据，被告无异议，原告的质证�见为：金某辛是被告的堂兄，他所说的讼争房屋是由原告母亲出卖的，但什么时候卖的不知道，故其陈述不属实；金某壬也是被告的堂兄，其仅知道什么时候修讼争房屋，但何时出卖并不知情；金某癸是被告的姨父，金某癸与金某戊的家只隔一道墙，其陈述与原告住在一起不属实，且其陈述原告20年没回来也不属实，事实上原告在德清的15年是每年回来的，而在昆明的时候因为裁缝生意太好，原告过年是不回来的。本院认为，上述证据符合有效证据的认定要件，予以采纳。
根据上述确认的有效证据及当事人陈述，经审理查明的本案事实如下：
原、被告均系东阳市XX镇XX村村民，且原居住地相邻。原告与金某一于1990年10月签订杜卖契，约定由原告购买包括讼争房屋在内的二间房屋（当时登记在金某一的父亲金某戊名下，金某戊于1990年前早已去世）。同月，讼争房屋�户登记至原告名下。被告陈述讼争房屋由原、被告各自的母亲作主于1991年以3750元的价格转让给被告，并由见证人金某（系原告亲戚）代为书写了《房屋出售收条》1份，内容为：“兹有XX村村民金某甲原有旧屋壹间，地点大坟厅后堂屋（南面大房壹间）双方同意出售本村金某乙受业户。房屋与交款对面交清，计人民币叁仟柒佰伍拾元正。双方按此收条执行。特此为凭。XX村出售人母亲经手金某甲吴某丙见证人金某1991年六月十七日”。其中金某甲、吴某丙签名右方加盖了“金某甲”“吴某丙”的私章。上述《房屋出售收条》原件至今仍由被告保存。原、被告一致确认商谈讼争房屋买卖事宜及书写上述《房屋出售收条》时，原、被告均不在场。嗣后，讼争房屋即由被告管业使用至今。期间，被告还对讼争房屋多次进行修缮，其中原告对被告于2010年对讼争房屋进行过一次大修、修缮费用由被告支出及此后由被告出租讼争房屋并由被告收取租金的事实无异议，但其认为系原、被告双方口头约定由原告委托被告出资修缮讼争房屋，修缮后委托被告出租，并用出租的租金收入抵扣由被告支出的修缮费用。根据保存在东阳市财政局的档案材料中反映被告于1991年7月12日向东阳市人民政府申请对包括讼争房屋在内的住宅土地使用权登记，其向东阳市人民政府提供的权限依据为：1、1990年10月11日杜卖契1份，明确原告将大分厅后堂屋南面大房楼屋壹间座北朝南东至堂屋，南至门堂，西至新奎，北至门堂，卖给被告，计人民币壹仟伍佰元整，并由甽干村委会见证（契约上加盖了甽干村委会的公章，系讼争房屋所涉地块）。2、买卖本契1份，明确1990年10月26日东阳市人民政府发给买卖本契。3、农村私人建房用地申请表1份，明确1986年11月23日同意建房壹间占地面积不得超过32平方米。4、1991年7月12日XX村委会出具的证明1份，明确祖传楼房二间71.02平方米。后经土地管理部门地籍调查，权属审核，买卖地块土地使用权面积29.07平方米，审批地块土地使用权面积30.24平方米，祖传楼房土地使用权面积72.44平方米，合计131.75平方米，并经张榜公布无异议后，东阳市人民政府于1992年4月向被告颁发了东集建（XXXX）字第XXX号集体土地建设用地使用证（其中包括讼争房屋所涉地块的29.07平方米）。
另查明，原告的母亲吴某丙于1993年去世，被告的母亲周某甲于2000年去世，金某于1996年左右去世。原告多年来（包括1991年）一直在外做裁缝，每年春节期间因生意忙大多不回家过年，但其自认每年均会回家居住一段时间，具体时间视裁缝生意情况而定。
原告曾于2015年1月8日向本院提起行政诉讼，要求判令东阳市人民政府撤销东集建（XXXX）字第XXX号集体土地建设用地使用证，并判决确认讼争房屋所涉土地使用权归其享有。本院于2015年1月30日以原告的起诉超过20年的最长起诉期限为由，裁定驳回原告的起诉。原告不服上述裁定向金华市中级人民法院提起上诉，该院于2015年4月21日裁定驳回上诉，维持原裁定。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告各自的母亲有否经手讼争房屋的买卖？2、如果存在原、被告各自的母亲经手讼争房屋的买卖的事实，那么该买卖房屋的行为是否有效？
关于争议焦点1，本院认为，虽原、被告一致陈述商谈购房事宜及书写《房屋出售收条》时原、被告均不在现场，但根据被告至今仍持有上述收条原件，收条中也已明确记载由原告母亲作主，而书写上述收条的见证人金某及原、被告的母亲均已去世，原告又无任何证据证明上述收条系伪造。故应当按照上述收条记载的�容对原、被告各自的母亲经手商谈讼争房屋的买卖事宜及被告母亲于1991年1月17日支付3750元购房款的事实予以认定。
关于争议焦点2，本院认为，原、被告各自的母亲经手讼争房屋买卖，该买卖房屋的行为应认定有效。理由如下：首先，由讼争房屋所在地的村民委员会及乡政府共同出具证明，被告于1992年申领了讼争房屋所涉的集体土地使用证。虽保存在被告登记讼争房屋所涉土地使用证档案中的杜卖契转让价款写为1500元，与实际购房价款不符，但为减少交纳税金有意将转让价款写低，现实生活中确实很普遍，据此并不能否定讼争房屋买卖的事实。其次，买卖讼争房屋事宜发生在1991年，《房屋出售收条》出具后，讼争房屋一直由被告管业使用至今。原告虽长年在外做裁缝，但其也自认每年均会回家居住一段时间，其在长达20多年的时期内从未主张讼争房屋的使用权�也根本不符合常理。故应当认定，原告明知或者应当知道讼争房屋已出卖给被告。第三，原告自认讼争房屋于2010年由被告出资进行了一次大的修缮，修缮后由被告出租，租金也由被告收取，虽原告陈述系双方口头约定原告委托被告修缮，修缮费用由被告垫付，并从出租收入中抵扣，但该陈述既无任何证据证明，也不符合常理，故对原告的该项陈述不予认定。第四，虽讼争房屋买卖由原告的母亲经手，但根据原告在长达20多年的时间内从未对被告实际占有使用讼争房屋提出异议，也从未提出讼争房屋买卖不成立或无效的主张，故应当认定原告的母亲经手买卖讼争房屋的事实事后已得到原告的追认。
综合上述事实，原、被告之间成立讼争房屋买卖关系的证据更具优势，本院予以确认。原、被告各自的母亲经手商谈讼争房屋买卖事宜，协商一致后当场交付房屋及支付3750元购房款的事实清楚，证据充分，足以认定。讼争房屋买卖虽非原、被告本人亲身所为，但双方各自的母亲经手作主的行为事后均已经得到原、被告各自的追认，应认定合法有效，故原告诉请的事实与理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第六十六条第一款之规定，判决如下：
驳回原告金某甲的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告金某甲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吴 玻
人民陪审员 李德喜
人民陪审员 李发新
二〇一五年九月十六日
代书 记员 蔡海萍
相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律�定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
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