河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）驻民二终字第340号
上诉人（原审被告）杨刚。
委托代理人王伟。
被上诉人（原审原告）王耀武。
委托代理人赵保群。
原审第三人雷金星。
委托代理人柴士林。
委托代理人刘圆圆。
原审第三人仲照谦。
委托代理人陈昌建。
原审第三人泌阳县金发房地产开发有限责任公司。
法定代表人赵勇。
原审第三人段平。
委托代理人段震。
上诉人杨刚因所有权确认纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2013）泌民重初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨刚的委托代理人王伟，被上诉人王耀武的委托代理人赵保群，原审第三人雷金星的委托代理人柴士林、刘圆圆，原审第三人仲照谦及其委托代理人陈昌建，原审第三人段平及其委托代理人段震，到庭参加诉讼。原审第三人泌阳县金发房地产开发有限责任公司（以下简称金发公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院判决认定，2007年11月6日，仲照谦以金发公司名义与雷金星签订了集资房协议书，协议约定，金发公司将其所建的绿色家园小区（铜山小区）住宅楼中五号楼一层三单元门面房，建筑面积为200㎡，以1300元／㎡的价格，总房价款为26万元出售给雷金星。协议上加盖了金发公司铜山小区售房专用章。仲照谦给雷金星出具了收到26万元房款的收据。2008年9月8日，雷金星将该套房产以26万元的价格转让给王耀武，并于当日签订了房屋买卖协议书，雷金星给王耀武出具了收款收据。王耀武、雷金星为此于2009年11月9日到泌阳县公证处办理了（2009）泌证民字第563号公证书。在王耀武对该房装修过程中，杨刚以2008年6月19日从段平处以36万元价购得了该房产为由，阻止王耀武装修并强占该房产，王耀武被迫停止装修，诉至原审法院，请求确认争议房归其所有，诉讼费及实际支出费用由被告承担。在诉讼期间，王耀武于2010年12月7日向原审法院提出申请，要求对该争议房产进行诉讼保全。原审法院于当日作出（2011）泌民初字第77号民事裁定书，对该争议房屋进行查封保全，裁定在查封期间，不得转卖、抵押、担保、装修等，应予维持现状，否则承担相应的法律责任。杨刚在法定诉讼期间提出反诉，要求确认争议房屋归其所有，本诉及反诉费用由王耀武负担。庭审中，杨刚的委托代理人王伟撤回杨刚的反诉请求。
另查明，2005年6月27日，邢自发取得建规字（2005）第176号泌阳县建设用地规划许可证，获得文化路西段路北13447.7㎡房地产的建设许可。2005年7月20日，邢自发以其本人及段震为甲方与乙方仲照谦签订施工补充协议书，协议约定由邢自发、段震将铜山小区（以上房地产）1＃－7＃（无4#）共六栋住宅楼全部交给仲照谦承建，但协议落款只有邢自发本人签名。2005年8月31日，段平与金发公司签订协议书，约定由段平以金发公司名义在泌阳县粮食储备库西侧开发小区（铜山小区）并销售。在铜山小区建设过程中，2006年3月17日，邢自发给仲照谦出具证明一份，内容为：2006年3月经邢（自发）、段（震）、贾（玉敏）、仲（照谦）四人共同商量，由段（震）协调后两半单元（指含争议房产）由仲（照谦）自建，产权归仲，建房费用自理，提款修路。贾玉敏对该份证明内容认可。2006年8月22日，仲照谦以邢自发名义支付给泌阳县粮食储备库地价款2万元，并在后协调的两半单元位置自建起五号楼三单元（含本案争议房屋）和三号楼四单元两栋小楼，依照开发商与建筑商的约定，仲照谦为此修理硬化了铜山小区的全部路面，完成外水、外电及绿化工程，并提给开发商20万元人民币，两座小楼的房产由仲照谦以金发公司铜山小区售房部的名义全部售出，未与其他人发生纠纷。2006年11月26日，段震与邢自发签订协议书，内容为：“经段（震）、邢（自发）双方协商，泌阳土地一次性全部有段负责，并开展各项工作处理各种问题，特立以下几点：1、各种税收全部有段缴纳，并负责到底。2、工程质量、物业管理、善后服务维修全部由段负责。3、原来邢给施工队签的协议继续有效，已拨款1157.6000元，余款并有段给施工队拨款，结账直到工程结束。4、贾（玉敏）本金已还11.3万元，下欠8.7万元有段还贾。5、段给邢100万利润，2007年底还清；另外两个单元给邢10万元。甲方：段震（签名）乙方：邢自发（签名）2006年11月26日”。
再查明，2008年6月19日，段平以金发公司的名义与杨刚签订了集资房协议书，协议约定，金发公司将其新建的绿色家园小区五号楼一层三单元门面五间（争议房产）以总房价款36万元的价格出售给杨刚，并于当日出具了收款收据。收据上加盖了金发公司铜山小区售房专用章，无具体收款人签名。
原审法院认为，仲照谦、段平出售房屋，出售协议人均是以金发公司为甲方签订的，同样均加盖了金发公司铜山小区售房专用章，无论与雷金星签订的合同是以仲照谦为代表所签，还是与杨刚签订的合同是以段平的名义所签，均不影响第三人金发公司作为主体出售房屋的性质，两份售房协议均应是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故这两份集资房协议均为有效协议。因二购房人均未办理房屋产权过户登记，第三人泌阳县金发房地产开发有限责任公司与第三人雷金星所签订的协议时间和支付价款的时间均在金发公司与杨刚所签订的时间之前，且争议房屋经再次流转已交付王耀武，故王耀武请求确认争议房屋归其所有，理由正当，予以支持。王耀武请求实际支出费用由杨刚承担，但未对此提供证据，不予支持。原审庭审中，杨刚的委托代理人王伟撤回杨刚的反诉请求，该请求不违反法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、位于泌阳县铜山小区（又名绿色家园小区）五号楼三单元一层门面房五间，计200平方米的房屋所有权归原告王耀武所有。二、驳回原告王耀武的其他诉讼请求。案件受理费5000元，反诉费2500元，保全费2000元，共计9050元，由被告杨刚负担。
宣判后，杨刚不服，向本院提起上诉。其上诉称：1、仲照谦以金发公司名义与雷金星所签合同没有得到该公司的授权，系仲照谦个人行为，应属无效合同，故雷金星与王耀武所签的合同亦应属于无效合同。2、金发公司在出售讼争房屋时，并未取得商品房预售许可证，违反法律强制性规定，故其与雷金星签订的集资房协议应属无效合同。3、杨刚为讼争房屋的实际占有人。请求撤销原判，改判驳回被上诉人王耀武的诉讼请求。
被上诉人王耀武答辩称，讼争房屋的所有权人为仲照谦，其享有处分权，王耀武通过善意取得讼争房屋的所有权，应受到法律保护。原审判决认定事实清楚，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人雷金星述称，讼争房屋的所有权归仲照谦，其以金发公司名义与雷金星签订的购房协议合法有效，杨刚与段平签订的购房协议是伪造的，杨刚占有讼争房屋的行为是非法的。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人仲照谦述称，本案讼争房屋所在的楼房是其与开发商邢自发、贾玉敏、段震协商，由其出资自建，产权归其所有，由段震协调周边关系，并将该两栋楼房销售利润提走55万元用于修铜山小区的道路，该两栋楼房全部经其手所卖，未与其他人发生争议，邢自发、贾玉敏、段震及段平无权出售该楼房。因此，其与雷金星签订的协议合法有效。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人段平述称，本案讼争房屋所在土地系泌阳县国家粮食储备库的国有土地，不是通过拍卖途径取得，而是通过与泌阳县国家粮食储备库协商，以2万元价格购得，该房屋未办理建设用地许可证、土地使用证、建设工程规范许可证、施工许可证及商品房预售许可证等相关手续，王耀武无权通过法律形式请求保护。
原审第三人金发公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
经审理查明，本案讼争房屋未办理土地使用、建筑许可等相关手续，亦未取得商品房销售（预售）许可证明。二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案讼争房屋未办理土地使用、建筑许可等相关手续，亦未取得商品房预售许可证明。原审第三人仲照谦虽出资自建本案讼争房屋，但其对该房屋的处分必须遵守法律规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；该法第四十五条第一款规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）……；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案讼争房屋未取得权属证书及商品房预售许可证明，原审第三人仲照谦、段平以原审第三人金发公司名义分别与原审第三人雷金星、上诉人杨刚签定的商品房买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，均属无效合同；雷金星在未取得讼争房屋权属证书的情况下将房屋转让给王耀武，其与王耀武之间签订的房屋买卖合同亦属无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案雷金星与王耀武均未对讼争房屋进行依法登记，未取得房屋所有权证书，故讼争房屋的物权未发生变更，王耀武依法不能取得讼争房屋的所有权。原审第三人仲照谦在本案中未提出独立的诉讼请求，如其认为权益受到侵害，可另行主张权利。综上，原审法院判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十五条第一款第（一）、（二）、（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、撤销泌阳县人民法院（2013）泌民重初字第15号民事判决；
二、驳回被上诉人王耀武的诉讼请求。
一审案件受理费5000元，反诉费2500元，保全费2000元，共计9500元，上诉人杨刚负担4500元，被上诉人王耀武负担5000元；二审案件受理费7000元，由被上诉人王耀武负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓龙
审判员 亓宽义
审判员 明建文
二〇一四年七月二十五日
书记员 席文博