上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9438号
上诉人（原审被告）：吴颖，女，1981年8月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高建国，系吴颖之夫。委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴小荣，男，1987年5月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐建安，上海市汇业律师事务所律师。上诉人吴颖因与被上诉人吴小荣房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初24156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。上诉人吴颖及其委托诉讼代理人高建国、居长骏，被上诉人吴小荣及其委托诉讼代理人唐建安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴颖上诉请求：撤销原审判决第三项，改判驳回吴小荣要求吴颖按照总房价款20%承担违约金64万元的诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由吴小荣承担。事实与理由：其与吴小荣所签的《房屋买卖合同》属于预约。在签署上述合同后，因国家政策调整导致的市场价格波动，致使吴颖无法通过出售上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）而置换新的房屋，吴颖据此提出与吴小荣进行协商，并不属于故意违约，也不属于预期违约。即使吴颖在履约过程中存在违约行为，吴小荣主张的违约金也过高，吴小荣主张的所谓房屋差价损失金额也是难以成立的。原审未能根据合同的履行情况，即吴小荣仅支付了20万元的定金的事实，所判决的64万元的违约金确属过高，即使吴颖应当承担违约责任，吴小荣主张的违约金也应当予以调整。被上诉人吴小荣辩称，不同意吴颖的上诉请求。双方在《房屋买卖合同》的履行过程中曾进行过协商，但对方不予配合，吴颖的行为构成违约。吴小荣向一审法院起诉请求：判令吴颖继续履行《房屋买卖合同》，要求吴颖协助过户并交房。一审审理过程中，吴小荣将诉讼请求变更为：1、判令解除双方之间的买卖合同；2、判令吴颖返还定金20万元；3、判令吴颖按照总房价的20%承担违约金64万元；4、案件受理费由吴颖承担。一审法院认定事实：2016年1月3日，吴小荣（乙方）与吴颖（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定吴颖将系争房屋出售给吴小荣，总价款为320万元。为办理过户交易手续之需，双方同意于2016年3月1日至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期房价款93万元，应于签订示范合同后当日支付；第二期房价款215万元，通过贷款支付；其他房价款11万元，于2016年5月1日通过现金支付；尾款1万元，应于交房当日支付。交房时间为2016年8月1日前。过户时间为2016年5月31日前。交易的税费全部由乙方承担。总房价款包含了维修基金、管理费押金、煤气初装费、有线电视申请费等费用；随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，甲方应在正常可使用的状态下交付乙方。随同转让的附属家具、电器清单（手写注明）：主卧和次卧家具二套、次卧空调、餐桌四件套、沙发、电视柜。若该房地产上有户口，2016年3月1日之前应当迁出。乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合约约定期限交付房地产（包括房地产交接和权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。签署示范合同仅为办理交易过户手续之需。合同签订后，吴小荣按约定支付了吴颖20万元定金。2016年2月23日，吴颖向吴小荣及中介出具《说明》称，考虑到买家资金筹措困难，同意买家长周期的付款流程，但是近期房价波动剧烈，吴颖置换成本增加；考虑到吴颖有考虑欠缺的因素，市场价380万元，吴颖愿意作出让步，以350万元作为合同价格继续履行协议，请买家于2016年2月26日之前以书面形式确认，如不同意或没有回复，则视作协商破裂，协议无法继续履行。2016年2月25日，中介通知双方于2016年2月27日至中介处签订示范合同，但是吴颖未到场。一审法院另查明，吴小荣于2016年2月25日，将钱款75万余元存入银行卡中，用于准备支付首付款。一审法院认为，吴小荣、吴颖之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。系争合同关于房屋买卖合同成立的各项要素完备，且合同明确签署示范文本仅为办理交易过户之需，应为买卖合同本约，对于吴颖认为系争合同是预约的意见，不予采纳。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以依法解除合同。本案吴颖在其《说明》中，明确要求涨价，否则不愿意继续履行合同。吴小荣要求解除合同，于法有据，法院予以支持。吴颖辩称吴小荣曾经同意其涨价要求，缺乏证据佐证，法院不予采信。合同解除后，吴颖应当将收取的定金20万元退还吴小荣。吴颖在其《说明》中提及系争房屋的市场价为380万元。合同解除后，吴小荣仅房屋的差价损失一项就达到60万元。因此吴小荣要求吴颖按照合同约定支付总房款20%（即64万元）的违约金，符合合同约定，并无不当，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条？的规定判决如下：一、解除原告吴小荣与被告吴颖于2016年1月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告吴颖应于判决生效之日起十日内退还原告吴小荣定金20万元；三、被告吴颖应于判决生效之日起十日内支付原告吴小荣违约金64万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,200元，减半收取计6,100元，由被告吴颖负担。本院经审理查明，一审认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，吴颖与吴小荣经协商一致，就系争房屋签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。鉴于该合同具备了合同成立的主要条款，且该合同约定有“签署示范合同仅为办理交易过户手续之需”的内容，故原审认定该合同为买卖合同本约，具有事实根据，吴颖上诉提出该合同仅为预约，缺乏事实根据，本院难以支持。根据现已查明的事实，在上述合同的履行过程中，吴颖因房屋市场价格上涨而欲加价出售，在买受方不予同意的情况下，明确表示不履行相应的合同义务，其行为确实构成违约，且属于法律上规定的预期违约。在此情况下，原审对于吴小荣诉请解除合同、返还定金及支付违约金的请求予以相应支持，具有相应的事实根据，本院予以确认。至于原审判令的违约金是否过高的问题，本院认为，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然系争房屋在双方发生纠纷期间因涨价所实际产生的差价等于甚至略超过双方约定的总房价款20%，但考虑到吴颖与吴小荣双方约定的总房价款为320万元，在合同履行过程中，吴小荣仅支付了定金20万元，现吴小荣要求吴颖按照双方合同约定的总房价款的20%即64万元承担违约责任，仍属于过高，原审对于吴小荣主张的64万元的违约金金额予以全部支持，确有不当之处。在吴颖抗辩违约金过高的情况下，本院根据本案的实际情况，依法对吴小荣主张的违约金予以调整，酌定吴颖承担30万元的违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初24156号民事判决第一、二项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初24156号民事判决第三项为吴颖应于本判决生效之日起十日内支付吴小荣违约金人民币30万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币12,200元，减半收取计6,100元，由吴颖负担5,000元，吴小荣负担1,100元。二审案件受理费人民币10,200元，由吴颖负担8,200元，吴小荣负担2,000元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……