上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1102号
原告（反诉被告）俞美萍，女，1970年2月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人周向军，上海浩锦律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海达印电子科技有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人朱睿奕，总经理。
委托代理人洪仲信。
委托代理人陈玺，上海中村律师事务所律师。
原告（反诉被告）俞美萍诉被告（反诉原告）上海达印电子科技有限公司（以下简称达印公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）俞美萍及其委托代理人周向军，被告（反诉原告）达印公司的委托代理人陈玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）俞美萍诉称，原被告双方原先就存在租赁关系，合同到期后受到达印公司的哄骗下，迫于无奈又签订了三年期合同。原告于2014年9月25日接到乾中公司的通知，要求各承租户于2014年10月15日前搬离，故原告以书面形式告知被告双方合同于2014年11月30日终止，并要求被告支付2014年1月1日至2014年11月30日的使用费。现被告拒绝搬离并拒绝支付使用费，故原告起诉要求被告立即搬离并返还上海市宝山区沪太支路XXX号内的房屋，另要求被告按照每月7，000元标准支付2014年1月1日至实际返还房屋日止的使用费。
被告（反诉原告）达印公司辩称，原告隐瞒其与乾中公司合同已经到期且没有取得续约权的事实，于2013年7月欺骗被告签订新租赁合同，被告据此进行了装修并调整了经营场所，退掉了他处租赁的房屋。但在2014年1月8日，由于乾中公司与俞美萍存在纠纷，该公司对场地和房屋停水停电，对被告产生较大的经营损失。若原告不同意赔偿各类损失，则被告不同意返还房屋。另外，被告已经将2014年以来的租金以支付工资的形式支付给原告的丈夫白方，所以不同意另行向原告个人支付租金或使用费。被告提出反诉，认为原告隐瞒其与乾中公司的租赁事实，造成系争房屋和场地无法实际使用，要求原告赔偿装修损失9万元；赔偿绥德路XXX弄XXX号办公楼2楼西侧房屋租金、物业费损失58，161.68元；赔偿祁连山南路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋租赁保证金损失25，299.34元及装修费损失35，325.4元。
原告（反诉被告）俞美萍针对反诉辩称，对方承租房屋用于仓库和维修车间，没有发生装修的事实，其他所谓的损失也与本案无关，所以不同意对方的所有反诉请求。
经审理查明，2003年6月16日，俞美萍与上海乾中公司公司（以下简称乾中公司）签订租赁协议，约定俞美萍向乾中公司承租沪太支路XXX号3＃内房屋840平方米、场地900平方米用作经营场所，租期从2003年7月1日至2013年6月30日，年租金12万元。
2013年7月1日，俞美萍与达印公司签订租赁协议，约定甲方（俞美萍）将沪太支路XXX号3＃内230平方米房屋及80平方米场地提供给乙方（达印公司）作仓库和维修车间使用，期限从2013年7月1日至2016年6月30日止，全年租金84000元，付款方式：付三押一，先付后用，指定收款人白方，账号：农业银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
2013年11月19日，俞美萍与乾中公司签订补充协议，载明2003年6月16日之租赁协议期限届满后，乙方（俞美萍）未按合同约定搬离，并称正在以诉讼方式追究次承租人的违约责任，双方经协商后达成合意，主要内容：一、乙方继续使用原租赁场地至2013年12月，期满后立即归还该场地；二、乙方支付占有使用费6万元（2013年7月到2013年12月）。
2015年4月，乾中公司起诉俞美萍［（2015）宝民三（民）初字第676号］，要求收回前述租赁合同涉及房屋、场地，并按照每月1万元标准支付2014年1月1日起的使用费。该案件审理中，俞美萍辩称：“其承租的房屋是危房，不符合合同约定的出租条件，俞美萍花了大量财力物力翻建房屋……2014年1月8日乾中公司发出通知要求搬迁，并断水断电，导致俞美萍及次承租人无法继续经营，造成很大损失，后来次承租人用发电机发电……”。审理中，被告还陈述该处场地内还有六户次承租人。本院经公开开庭审理后，依法判决：一、俞美萍向乾中公司返还承租的房屋、场地；二、俞美萍按照每月8，000元标准向乾中公司支付2014年1月1日起的使用费。一审判决后，俞美萍不服，提出上诉。经上海市第二中级人民法院依法审理后，俞美萍与乾中公司达成调解协议［（2015）沪二中民二（民）终字第1861号］，主要内容：俞美萍同意最迟于2016年3月31日前搬离上述房屋及场地，并返还乾中公司；如俞美萍按上述要求完成义务的，乾中公司就房屋等事项给予俞美萍补偿款人民币25万元整，租赁范围内的房屋归乾中公司所有；俞美萍向乾中公司支付自2014年1月1日起至实际搬离日止（最迟不应超过2016年3月31日）的占用费（标准为每月人民币6，000元）等等。
以上事实，有原告提供的租赁协议、补充协议、（2015）宝民三（民）初字第676号民事判决书、（2015）沪二中民二（民）终字第1861号民事调解书，及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。
审理中，达印公司提供了绥德路XXX弄XXX号2楼房屋的租赁合同及终止协议、租金及物业费发票、祁连山南路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋的租赁合同、保证金收据、祁连山南路房屋及本案系争房屋的装修合同、装修费发票等证据，试图证明其对本案房屋进行了装修、且为在本地经营而退租绥德路房屋、新租祁连山南路房屋等情况。达印公司另申请俞美萍丈夫白方到庭作证，白方陈述成事公司的租金是由白方及其母亲以工资形式每月到成事公司领取，目前并无拖欠。俞美萍对达印公司所谓的损失及相关证据均不认可，另认为其与白方已经发生过离婚诉讼，虽然判决不予离婚，但夫妻关系不好，而且白方与达印公司法定代表人系亲戚关系，白方的证言完全是虚假的。
本院认为，本案首先应当审查双方租赁合同是否合法有效。根据俞美萍在前案中自述，租赁物已经由其进行翻建，但不能提供合法建筑手续；另外，根据相关法律规定，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。由此可见，从租赁物本身的合法性及双方在2013年7月1日以后续租的合法性等多方面来看，双方合同均属无效。鉴于合同无效，理论上双方应当恢复原状并结算各类费用，若有损失应根据各自过错承担。针对双方各项诉讼请求分述如下：1、俞美萍要求返还租赁物，合理合法，应予支持。2、俞美萍要求收取2014年1月1日以来的使用费，由于租赁合同无效且达印公司不能正常使用租赁物，所以其不必按照租金标准支付使用费，而且从俞美萍和乾中公司最终的调解协议来看，其承担的使用费远远低于其向达印公司等次承租人主张的使用费，其不应依据存在明显过错的无效合同而获取明显收益。若俞美萍主张由其收取使用费，本院将从低计算，则俞美萍、白方的夫妻收入将低于合同预期，现达印公司和白方均自认以合同金额交付给白方且达印公司至今也未提出减免或返还使用费之请求，则俞美萍、白方夫妻财产未受任何贬损，达印公司自愿多承担付款义务，可以准许，俞美萍要求另行收取2014年1月1日以来的使用费，依据不足。但是考虑到双方纠纷的现实情况，避免判决后关于使用费再发生新的争议，从充分保护双方的合法权利出发，本院酌情确定达印公司从2015年12月起按照每月2，000元标准向俞美萍支付使用费直至实际返还房屋、场地日止。3、达印公司主张的系争房屋装修损失，经核对达印公司的装修合同、装修款发票等，可以认定其在2013年12月6日即签署装修合同并于当日支付9万元装修款之事实，但其实际装修施工情况不明，不能据此直接认定达印公司的装修损失。另外，达印公司还主张其他房屋装修、租赁等相关损失并提供了部分证据，但尚不足以证明该损失与本案存在必然联系。综合考虑本案客观实际情况，再结合双方过错情况，本院酌情确定俞美萍概括性赔偿达印公司各类损失2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海达印电子科技有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离并向原告（反诉被告）俞美萍返还上海市宝山区沪太支路XXX号3＃内230平方米房屋及80平方米场地；
二、被告（反诉原告）上海达印电子科技有限公司按照每月2，000元标准向原告（反诉被告）俞美萍支付2015年12月1日起至实际返还上述房屋日止的占有使用费；
三、原告（反诉被告）俞美萍于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）上海达印电子科技有限公司各类损失2万元；
四、原告（反诉被告）俞美萍的其他诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）上海达印电子科技有限公司的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1，340元，由原告负担804元，被告负担536元；反诉受理费减半收取2，216元，由原告负担1，330元，被告负担886元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 力
审 判 员 穆英慧
人民陪审员 时金兰
二〇一五年十二月一日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条??有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条??合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条??出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十五条??承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。