广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终610号
上诉人（原审被告）：洪美珍。
委托代理人：左少善，广东锐锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州联华物业管理有限公司。
法定代表人：杜文希，该公司经理。
委托代理人：黄其伟，广东国智律师事务所律师。
委托代理人：朱书丹，广东国智律师事务所实习律师。
上诉人洪美珍因与被上诉人广州联华物业管理有限公司（以下简称联华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市穗高物业管理有限公司原为广州市环市西路长乐后街55-56号西湾阳光.长乐花苑小区的物业管理公司。联华物业公司曾于2012年5月与穗高公司签订《物业服务协议》，约定服务期间住宅物业服务费为每月每平方米1.96元，发生纠纷可向广州仲裁委员会提出仲裁。2013年9月25日，穗高公司与联华物业公司签订了《西湾阳光物业管理权移交协议》，约定自2015年9月26日起向联华物业公司移交西湾阳光小区物业管理权及相关管理事项，管理权正式移交完成后，所发生的责任由联华物业公司承担。2013年9月27日，西湾阳光.长乐花苑小区的建设单位广州新兴房地产开发公司（以下简称：新兴公司）与联华物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定新兴公司将西湾阳光.长乐花苑委托联华物业公司实行物业管理，业主（住用户）按照每月每平方米1.96元收取管理费。上述协议签订之后，联华物业公司开始对西湾阳光.长乐花苑进行物业管理。联华物业公司的物业管理资质为三级。
洪美珍是广州市环市西路长乐后街55号204房业主，该屋建筑面积92.78平方米，其按照上述合同约定标准向联华物业公司支付管理费至2013年9月底，从2013年10月开始没有继续支付管理费。
联华物业公司已于2015年9月底退出西湾阳光.长乐花苑小区，没有继续对小区进行物业管理。该小区在2015年6月成立了业主委员会。
联华物业公司于2015年10月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.洪美珍缴清拖欠的2013年10月1日至2015年9月30日物业管理费（每月管理费为1.96元／平方米×92.78平方米）和滞纳金（当季的管理费为本金，从次季第1日起按照每日千分之一计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由洪美珍承担。
洪美珍原审答辩称：不同意联华物业公司诉讼请求，理由是：1.洪美珍曾于2012年5月与广州市穗高物业管理有限公司（以下简称：穗高公司）签订《物业服务协议》，约定由穗高公司提供物业服务及收取管理费，穗高公司不得将物业整体管理责任转让给第三方。后来联华物业公司与穗高公司又签订管理权移交协议，并违规收取洪美珍管理费，该行为违反了上述约定。联华物业公司与洪美珍没有法律上的利害关系，不是适格的诉讼主体，法院应裁定驳回起诉。2.联华物业公司分别与穗高公司和开发商签订的《西湾阳光物业管理权移交协议》及《前期物业服务协议》不能说明联华物业公司已经取得小区业主认可的物业管理权，物业公司的选任没有经过招投标方式，《西湾阳光物业管理权移交协议》对业主没有约束力。3.联华物业公司在2014年1月之后收取小区过半数业主的物业管理费，并不意味该部分业主选择了联华物业公司作为物业服务企业。4.联华物业公司没有物业管理资质，没有履行服务企业应尽责任，要求洪美珍按照每平方米1.96元支付管理费不合理。实际上，联华物业公司只提供了50%的服务，应当减半即按每平方米0.98元收取费用。
原审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，在涉案房屋所在小区业委会成立之前，新兴公司与联华物业公司签订《前期物业服务协议》对洪美珍具有约束力。虽然洪美珍主张原物业管理公司为穗高公司，之后变更为联华物业公司并将本物业整体管理责任转让给联华物业公司不合法，但是，穗高公司所提供的服务也属于前期物业服务，从新兴公司与联华物业公司签订《前期物业服务协议》的行为来看，穗高公司与联华物业公司之间关于物业管理权的移交并非法律禁止的将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人，其实质是穗高公司终止提供物业服务，并由新兴公司选任联华物业公司作为前期物业服务的单位提供物业服务。因此，洪美珍认为联华物业公司主体不适格及不应受上述《前期物业服务协议》的约束缺乏依据，不予认可。另外，在联华物业公司受托对小区进行物业管理之后，洪美珍已向联华物业公司支付管理费至2013年9月底，且在此期间洪美珍也确实享受了联华物业公司提供的物业服务，因此其辩称不知道是联华物业公司提供物业服务和收取管理费，以及开发商选任物业公司没有经过招投标等均不能成为其拒付管理费的理由，因此原审法院对该抗辩不予采纳。洪美珍主张联华物业公司提供的物业服务严重不符合协议约定，但未能提供证据予以证实，因此其要求按照每月每平方米0.98元计算管理费没有依据，不予支持。联华物业公司要求洪美珍按协议约定标准支付拖欠的管理费合法合理，予以支持。由于上述《前期物业服务协议》并没有约定洪美珍逾期缴纳管理费应支付违约金，因此联华物业公司要求洪美珍支付违约金缺乏依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，于2015年11月27日作出判决：一、洪美珍自判决发生法律效力之日起10日内，向联华物业公司支付从2013年10月1日起至2015年9月30日的物业服务费（按建筑面积92.78平方米、每月每平方米1.96元计算）；二、驳回联华物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由洪美珍负担。
判后，洪美珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、联华物业公司不是适格的诉讼主体。建设单位（开发商）于20l2年5月交房给小区各业主，洪美珍在入住时与穗高公司签订《物业服务协议》，该协议约定，前期物业服务企业是穗高公司，该公司的管理期限是从长乐花苑二期A栋物业交付之日起至业主委员会成立并与新的物业管理企业签订新的物业服务协议之日止。协议签订日期是20l2年5月18日。洪美珍在签订协议的同日还签署一份《银行代扣物业管理费授权书》，授权穗高公司委托银行在洪美珍名下的建设银行账户按月（或按季度）自动划扣物业管理费。洪美珍没有与联华物业公司签署《物业服务协议》，没有向联华物业公司交付物业管理费，也没有授权联华物业公司委托银行自动划扣洪美珍名下的账户资金。联华物业公司不是提供物业服务的相对方，无权向洪美珍收取物业管理费，不是适格的诉讼主体。二、联华物业公司无权向洪美珍收取物业管理费。联华物业公司向法庭提交的《前期物业服务协议》和《西湾阳光物业管理权移交协议》不能说明联华物业公司已经取得小区业主认可的物业管理权。两份协议的效力只及于相对方，对洪美珍无约束力。而且是否倒签日期存有疑问，洪美珍对上述两份协议的真实性不予认可。物业服务协议必须是业主与物业服务企业签订的协议，合同主体是业主与物业服务企业，而联华物业公司提交的《前期物业服务协议》合同相对方是新兴公司。联华物业公司与新兴公司签订的《前期物业服务协议》就其性质而言属于建设单位选聘物业服务企业合同，不是物业服务协议。此外，穗高公司在与联华物业公司签订《西湾阳光物业管理权移交协议》前并未解除该公司与洪美珍签订的《物业服务协议》，故洪美珍与穗高公司的协议仍然有效，联华物业公司无权向洪美珍收取物业管理费。穗高公司与联华物业公司签订《西湾阳光物业管理权移交协议》实质是委托管理合同，该协议第二条第1项约定，物业管理权移交后的三个月乙方继续沿用甲方物业公司账户办理业主缴费划账手续，对业主发票由甲方提供。在该三个月的物业费用划款到账三天内，甲方将款项以转账方式支付给乙方。这一条款说明穗高公司仍然是向业主收取物业管理费的权利人，是物业服务协议的相对人，小区的物业服务主体不因联华物业公司与第三方签订的两份协议而变更。三、联华物业公司在2014年1月之后收到了小区过半数业主的物业管理费，并不意味小区过半数业主选择了联华物业公司作为物业服务企业。根据小区业主委员会向广东省银监局、建行广东省分行、建行广州市建设六马路支行了解得知，联华物业公司利用从穗高公司财务处掌握的业主银行信息（各业主缴费的银行卡号），欺骗建行广州市建设六马路支行，获得了企业网银和银行自动划款授权，强行划扣了业主账户内的存款。而小区业主一直不明真相，误以为是穗高公司向业主收取管理费。联华物业公司在建行广州市建设六马路支行开立的自动划扣账户在2015年1O月28日业主投诉的当日己被银行冻结。四、穗高公司与联华物业公司签订的《西湾阳光物业管理权移交协议》对业主无约束力。根据我国《合同法》的相关规定，穗高公司将其与业主签订的《物业服务协议》的权利和义务一并转让给联华物业公司，必须得到业主的同意。根据穗高公司与联华物业公司签订的《西湾阳光物业管理权移交协议》第二条约定，物业管理公司合同由乙方承继，即穗高公司与业主于2012年5月签订的《物业服务协议》中的权利义务由联华物业公司享有与承担。原审法院引用最高人民法院关于审理物业服务纠纷的司法解释第一条作为判决的依据是错误的，应当引用该司法解释第二条。五、联华物业公司没有履行服务企业应尽的责任，即便该公司要求支付物业管理费的请求在法律上获得支持，其要求洪美珍按1.96／平方米收取物业管理费也是不合理的。根据开发商与联华物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，联华物业公司的服务应当达到附件一的质量标准，但联华物业公司未尽责，故不能按1.96／平方米收费，依联华物业公司的实际服务质量，与附件一的质量标准逐项对照，联华物业公司只提供了50％的服务，应当减价50％收取物业管理费，即按0.98／平方米收费。综上，上诉请求：撤销原审判决，驳回联华物业公司的诉讼请求。
联华物业公司答辩称：同意原审判决，不同意洪美珍的上诉请求。一、联华物业公司与小区的建设单位签订前期物业服务合同，并且提供了物业服务，对物业管理费是有请求权的。二、联华物业公司提供物业服务并不是从之前的穗高公司转包而来的，洪美珍提出适用审理物业服务纠纷司法解释第二条的规定没有依据。三、联华物业公司签订的《前期物业服务协议》约定以1.96元／平方米收取物业服务费，与之前穗高公司、建设单位所签合同的收费标准是一致的，联华物业公司并没有提高收费，公平合理。洪美珍享受物业服务却不愿意支付服务费，不合理，原审法院没有支持联华物业公司的违约金请求，已经是对洪美珍网开一面，基于诉讼成本考虑，联华物业公司没有上诉，但是洪美珍长期迟延支付物业服务费确实给联华物业公司造成实质上的损害，请求依法判决驳回洪美珍的全部上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，洪美珍向本院提交证据材料如下：1、中国银行业监督管理委员会广东监管局2015年11月23日向左少善出具的《信访事项受理通知书》，拟证明银监局对建设路支行的业务进行审查，民事纠纷可以通过诉讼或仲裁解决，银监局认可未经储户同意擅自划扣储户的账户资金是违法的。2、中国银行业监督管理委员会广东监管局2016年1月21日向左少善出具的《信访事项处理意见书》，拟证明银监局确认建设银行广州建设路支行在为联华物业公司办理代扣费业务中未严格遵守建行业务制度，联华物业公司利用企业网银代扣小区业主的费用，未经小区业主授权是违法的。结合一审中洪美珍提供的证据4（以“银行划扣”方式缴费的业主出具的“证明”），说明业主认可的服务企业是穗高公司。联华物业公司质证认为：洪美珍的代理律师左少善是信访当事人，左少善既是业主又是业委会主任又是律师，不同的身份，所代表的主体不一样，产生不同的法律作用，这两份信访与本案没有关联性。扣费是以联华物业公司名义扣缴业主的费用，费用发票也是以联华物业公司的名义出具的。
本院认为，根据业已查明的案件事实，联华物业公司是依据其与新兴公司签订的《前期物业服务协议》，对涉案房屋所在的西湾阳光.长乐花苑提供物业服务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述协议对业主具有约束力。洪美珍以其没有与联华物业公司签订《物业服务协议》、联华物业公司不是提供物业服务的相对方为由，上诉主张联华物业公司不是适格的诉讼主体，没有事实法律依据，本院不予采纳。
联华物业公司按照《前期物业服务协议》约定，对涉案小区进行了实际管理，洪美珍作为小区业主也实际享受了联华物业公司提供的物业服务，理应向联华物业公司支付物业管理费。洪美珍上诉主张联华物业公司无权收取物业管理费，理由不成立，本院不予采纳。至于物业管理费的支付标准。联华物业公司起诉要求洪美珍按照每平方米1.96元支付物业管理费符合合同约定，原审法院予以支持依据充分。洪美珍上诉主张联华物业公司提供的物业服务没有达到质量标准应扣减50%的物业管理费，没有事实依据，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，洪美珍就物业服务质量提出异议的，应另循合法途径请求联华物业承担损失赔偿等违约责任，故本院对此也不予采纳。
洪美珍二审提交的证据与本案没有关联性，本院不予采纳。
审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人洪美珍的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人洪美珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年四月十一日
书 记 员 谢 淳