安徽省阜阳市颍州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）州民二初字第00785号
原告：安徽金鑫房地产经纪有限公司，住所地阜阳市颍州区。
法定代表人：谢飞，该公司董事长。
委托代理人：贺丽萍，安徽弘大律师事务所律师。
被告：安徽天福房地产开发有限公司，住所地阜阳市颍州区一道河路666号35栋楼102室。
法定代表人：段转建，该公司董事长。
委托代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。
委托代理人：靳杨，安徽达安律师事务所律师。
原告安徽金鑫房地产经纪有限公司（以下简称金鑫经纪公司）诉被告安徽天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）委托合同纠纷一案，本院于2012年9月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2013年5月13日作出（2012）州民二初字第792号民事判决书，原、被告后均不服判决，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院，安徽省阜阳市中级人民法院于2013年9月2日作出（2013）阜民二终字第00148号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2013年10月16日重新受理后，依法另行组成合议庭，由审判员邓先勤担任审判长，审判员高丽、人民陪审员兰艳参加评议，于2013年12月2日公开开庭进行了审理。原告金鑫经纪公司委托代理人贺丽萍、被告天福公司法定代表人段转建及其委托代理人沈西顺、靳杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金鑫经纪公司诉称：2009年12月16日，原、被告签订了《采莲郡项目全程营销策划与销售代理服务合同》。合同主要约定，被告将阜阳市颍州区文峰办事处东二环路西侧的化肥大市场项目委托原告独家负责全程营销策划与销售代理服务。委托期限从2009年12月16日至2010年12月16日止。该项目免收策划费；代理服务费（佣金）的支付条件为成功销售，并按原告实际代理销售的以销售底价为基础计算的总销售金额0.5%提取，于当月最后一日结算，于次月15日前支付；在开盘后由原告提供被告确认的涨价方案，若销售金额大于被告开盘前最终书面确认的销售底价时，超过部分的销售收入为溢价款，溢价款的支付条件为购房者付清所购买房屋的全额房款，该销售金额由原、被告双方按照50%：50%分成，于次月15日之前由被告无息支付给原告。被告延迟向原告支付销售佣金及溢价分成等费用的，则每延迟一天按应付费用的万分之三向原告支付滞纳金。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告未按照约定支付佣金和溢价款。现请求法院判令被告及时向原告支付佣金49073元、溢价款1154414元及其利息、违约金（按每日361元计算，自2011年12月17日至2012年8月16日为88084元，之后的顺延至上述价款清偿之日），公证费500元。
天福公司辩称：原、被告之间合同约定的溢价销售分成条款无效；即便该条款有效，只有是原告提出安排的提价，被告确认，原告才应获得溢价分成，如果是被告安排的涨价方案造成的溢价，原告无权分成。因此原告对于溢价款也无从参与，被告会计所确认的对账单不能作为原告获得溢价分成的依据；三期所涉的佣金总额是388734元，被告已经支付给原告378234元，尚欠10500元，欠款不是被告的原因，是当时原告不愿意出具收条，被告并不存在延期付款行为，既然不存在延期，当然不存在违约，也不存在违约金。
本案经审理查明：2009年12月16日，金鑫经纪公司与天福公司签订了《采莲郡项目全程营销策划与销售代理服务合同》。合同主要约定，被告将阜阳市颍州区文峰办事处东二环路西侧的化肥大市场项目委托原告独家负责全程营销策划与销售代理服务。委托期限从2009年12月16日至2010年12月16日止（后延期至2011年12月16日）。委托销售的房源，由被告于本合同生效后将可售房源签章确定后提供给原告。委托销售的底价，由被告确认本案在附件二中所约定的可销售房源的销售底价，原告以低于销售底价销售时必须得到被告的书面同意，否则原告承担差价损失。费用组成包括：项目前期策划费、销售代理服务费、溢价销售分成所得。就该项目原告免收策划费；代理服务费（佣金）的支付条件为成功销售，并按原告实际代理销售的以销售底价为基础计算的总销售金额0.5%提取，于当月最后一日结算，于次月15日前支付，成功销售系购房者签署房屋买卖合同且全额付清合同房款，本案所有售出房源一般都应计算佣金，但对于非经原告销售的房源，原告按销售底价的0.3%收取；在开盘后由原告提供被告确认的涨价方案（高于开盘当日销售价格的价格方案），若销售金额大于被告于正式开盘前最终书面确定的销售底价（开盘价）时，超过部分的销售收入为溢价款，溢价款的支付条件为购房者付清所购买房屋的全额房款，该销售金额由原、被告双方按照各50%分成，于次月15日之前由被告无息支付给原告；被告延迟向原告支付销售佣金及溢价分成等费用的，则每延迟一天按应付费用的万分之三向原告支付滞纳金。
合同签订后，原告即着手并实施相关房屋销售工作。二期开发的房屋是原告在全部销售完后于2011年5月19日一次性进行请款结算；三期开发的房屋在销售过程中，原告分别于2011年5月19日、2011年6月1日、2011年7月6日、2011年8月2日四次请款，请款内容均包括代理费和溢价款，天福公司对此四次均只核准代理费，对于溢价款未核准，后原告再请款只针对代理费进行请款。原告提供由原、被告双方的会计签字确认的《2010年12月对账明细》、《1月份佣金明细》、《2011年2月佣金明细》、《3月份对账明细》、《4月份对账明细》、《5月份对账明细》及《5月份溢价明细》、《6月份对账明细》及《6月份溢价明细》、《7月份对账明细》及《7月份对账明细（溢价部分）》、《采莲郡8月份对账明细》及《8月份溢价明细》、《采莲郡2011年9月份对账明细》及《采莲郡2011年9月份溢价明细表》、《采莲郡2011年10月对账单》及落款时间为2011年10月30日的《采莲郡2011年10月份溢价明细》、《采莲郡2011年10月对账单》及落款时间为2011年11月30日的《采莲郡2011年10月份溢价明细》、落款时间为2011年12月8日的《采莲郡未放款房屋溢价明细》。该组对账明细和溢价明细涉及到的均为原告开发的三期涉案房屋。其中，《2010年12月份对账明细》、《1月份佣金对账明细》、《2011年2月份佣金明细》、《3月份对账明细》、《4月份对账明细》载明的房屋签约总价（无溢价）分别为1742695元、1749871元、2689595元、15817985元、3142450元。《5月份对账明细》及《5月份溢价明细》确认的房屋销售数量为14套，签约总价6179661元、开盘总价为6148925元、溢价54736元。《6月份对账明细》及《6月份溢价明细》确认销售房屋8套，签约总价为3782589元、开盘价3697853元、溢价98736元。《7月份对账明细》及《7月份对账明细（溢价部分）》确认的房屋销售数量为13套、签约总价为6100606元、开盘价为6037131元、溢价81475元。《采莲郡8月份对账明细》及《8月份溢价明细》确认的房屋销售数量为23套，签约总价为10494234元、开盘价为10314130元、溢价227229元。《采莲郡2011年9月份对账明细》及《采莲郡2011年9月份溢价明细表》确认的房屋销售数量为8套，签约总价为3794462元、开盘价为3428610元、溢价款为367852元。《采莲郡2011年10月份对账单》及落款时间为2011年10月31日的《采莲郡2011年10月份溢价明细》确认的房屋销售数量为28套，签约总价为13183451元、开盘价为12742174元、溢价482159元。《采莲郡2011年10月对账单》及落款时间为2011年11月30日的《采莲郡2011年10月份溢价明细》确认的房屋销售数量为6套，签约总价为2963729元、开盘价为2623963元、溢价339766元。落款时间为2011年12月8日的《采莲郡未放款房屋溢价明细》确认的房屋销售数量为15套，签约总价为7544467元、开盘价为6897526元、溢价656875元。
另查明：被告提供的其制作的《2011年7月34#凭证中代理费说明》载明，其应向原告支付代理费及溢价款总额为345260元，扣除已经支付的220000元及借款3000元，其应再给付原告122260元，但发票的票面金额应为125260元（含3000元借款）。该说明所附资料显示，本次结算涉及到的房屋除了被告三期开发的部分房屋（该三期房屋的代理费为156639元）外，均为被告二期开发的房屋。就二期房屋的销售，原告于2011年7月2日向被告出具过《关于溢价分成的情况说明》并因此确认，有关溢价部分系原告安排提价，且就该提价部分要求溢价分成。原告承认其于2011年7月5日向被告开具了票面为125260元的代理费发票，并于当月14日收到了被告支付的溢价款122260元。此后，原告又合计收到被告给付的代理费221595元。
诉讼期间，经原告申请本院调取购房者刘辉等21人的银行按揭贷款资料，徽商银行股份有限公司阜阳分行于2013年11月27日出具证明，证明李文美等三人按揭贷款已发放，资金已到天福公司账户。中国工商银行股份有限公司阜阳颖东支行于2013年11月27日出具证明，证明张贺勤等18人按揭贷款已发放，收款单位为天福公司。
上述事实，有代理服务合同、对账单、溢价对账明细单、佣金支付票据、销售代理请款单及庭审笔录予以证实。
本院认为：原告金鑫经纪公司与被告天福公司之间签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，合法有效，双方均应当按合同的内容履行自己的义务。涉案合同约定的代理费给付标准为原告实际代理销售的以销售底价为基础计算的总销售金额的0.5%提取，根据原告提供双方确认的对账明细单中，原、被告是按照房屋签约价格计算佣金，应系双方在合同履行中对合同约定的变更，原告销售房屋签约总额合计79185795元，故原告因此应得到代理费395928.98元，扣除2011年7月双方已经结算且被告已经给付的156639元及其于2011年7月之后支付的221595元，被告还应支付17694.98元；涉案合同约定在开盘后由原告提供被告确认的涨价方案，若销售金额大于被告于开盘前最终书面确认的销售底价时，超过部分的销售收入为溢价款，现双方均提出三期开发的房屋销售系自己安排提价，根据谁主张谁举证的原则，因原告未能提供充分的证据证明三期开发的房屋销售系自己安排提价，故对其要求被告支付溢价款的请求不予支持；涉案合同约定的日万分之三标准是滞纳金标准而不是违约金标准，故对于原告基于滞纳金标准来主张违约金，不予支持。本案经审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、被告安徽天福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽金鑫房地产经纪有限公司佣金17694.98元；
二、驳回原告安徽金鑫房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16425元，由原告安徽金鑫房地产经纪有限公司负担16300元，由被告安徽天福房地产开发有限公司负担125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 邓先勤
审 判 员 高 丽
人民陪审员 兰 艳
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 李欣然