河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1502民初3190号
原告汤永瑛，男，汉族，住河南省信阳市浉河区。
委托代理人陆云，河南朝霞律师事务所。委托权限：一般代理。
被告袁祖才，男，汉族，住。
被告袁国栋，男，汉族，住。
原告汤永瑛与被告袁祖才、被告袁国栋房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告汤永瑛及其委托代理人陆云到庭参加诉讼，被告袁祖才到庭参加应诉，被告袁国栋委托被告袁祖才到庭参加应诉，本案现已审理终结。
原告汤永瑛诉称，原被告于2006年11月19日签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于河区××楼南端××号门面房两层170平方米的店铺。该合同约定：租赁期限为10年，租赁期限内每年提前一个月交付年租金三万元整，合同租期届满时，双方必须拆除装修过的套件及走道隔墙、卫生设施等，并将房屋恢复原有建筑结构及装修结构（包括：1、楼板开孔处补焊牢，切断的钢筋浇筑好水泥；2、同一楼层地板砖保持同一平面无破损，并型号颜色一致；3、经乙方改造过的楼梯结构可以保留），因单方违约行为给另一方造成损失的，违约方必须赔偿损失方人民币叁拾万元并终止合同。被告从2016年11月19日开始，应当履行而拒不履行合同约定义务，未及时腾空房屋，使房屋恢复至合同约定状态，占用房屋多达6个月产生租金15000元。原告曾多次与被告协商向被告主张权利，被告始终拒绝履行各项义务。原告曾多次与被告协商向被告主张权利，被告始终拒绝履行各项义务，此举给原告造成重大经济损失。综上所述，被告的行为已经构成了严重违约，损害了原告的合法利益，原告有权依据法律规定和合同约定维护自己的权益，弥补因被告违约所造成的损失。根据我国法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。诉讼请求如下：1、依法判决被告按《房屋租赁合同》第三条第三款所列交付标准向原告交付租赁房屋；2依法判决被告向原告支付未按约定交房之前占用房屋产生的租赁费15000元（暂计算至2017年5月19日，以实际期限为准。）3、依法判决被告向原告支付违约金300000元；4、本案诉讼费及律师费由被告承担。
被告辩称，1、袁祖才已按照合同要求标准对房屋进行恢复，并向原告交付租赁房屋。被告按照原告要求已将冰冠装修设施全部清除，并将楼板开孔处浇筑好水泥（现场拍照图片为证）。原告要求被告将房屋同一楼层地板砖保持同一平面，铺设的地板砖跟10年前地板砖颜色一致，无色差，袁祖才尽力做好地面平整和缩小地板色差。众所周知，世间没有两样一模一样的东西，一块地板砖即使不用，存放10年也会有色差，物品使用肯定会折旧。汤永瑛要违反自然规律提要求，袁祖才满足其要求确实困难。袁祖才按照被汤永瑛要求清除宾馆设施共花费11000元，为达到汤永瑛满意又花费2570元将房屋重新粉刷，水电重装，清理修补地板（有凭证为依据）。期间，袁祖才多次找到汤永瑛要求交付房屋要求，被汤永瑛叫骂不断，拒绝接收。2、袁祖才并未延迟交房。汤永瑛在起诉状中声称袁祖才未及时腾空房屋，要求赔偿6个月租金，共计15000元。2016年11月19日，双方合同到期，袁祖才刺激已经通知汤永瑛不再续租，并征求汤永瑛意见宾馆设施是否清除，汤永瑛强烈要求其房内设施不要清除（8个装修好的客房），以便其将房屋租出，合同到期后没两天，汤永瑛制作条幅挂在自己门面房二楼窗户上挂上（“此房出租，原宾馆设施齐全，面积170平方，联系电话136××××9797”）。袁祖才看汤永瑛年事已高，挣钱不易，就答应其提出的要求。在此期间多人多次找到汤永瑛想租赁房屋开设宾馆。2017年3月下旬，汤永瑛通知袁祖才：其房屋已经有人要租，已经谈好需要原来的房屋设施以及电气，并提出让袁祖才将宾馆设施以28000元的价格转让给汤永瑛（当年实际装修花费20多万），袁祖才看汤永瑛年事已高同意汤永瑛提出的要求。随后，汤永瑛起草了一份关于宾馆转让协议交给袁祖才，约定择日签订（凭证足以证实汤永瑛当年不让拆除宾馆设施的想法）。2017年3月底，不知因何，汤永瑛称房屋未租赁出去，要求袁祖才将屋内设施全部清除。汤永瑛出尔反尔、违背诚实信用，即便如此，袁祖才顾及汤永瑛年事已高，遂答应自己出钱将相关设施清除，2017年4月初袁祖才组织人员将宾馆设施全部清除掉。之后，汤永瑛因地板颜色等问题拒绝接受。袁祖才提供证人证言及汤永瑛起草的宾馆设施转让协议各一份。3、答辩人不存在违约行为。综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
对于被告的答辩，原告辩称：第一点，袁祖才并未按照合同要求对房屋进行恢复，且始终未向原告交付租赁房屋。第二点，答辩人称系原告以年事已高强迫其同意以28000元的价格转让，与事实不符。租赁合同期满时，被告始终拒绝交付房屋没要求原告支付80000元购买其装修设备，才同意交付租赁房屋，在原告的再三请求下，被告才同意以30000元的价格转让给原告，才同意交付租赁商铺。第三点，被告人在合同期满后，未将房屋恢复至合同约定条件，而且始终决绝配合交付房屋钥匙，已经构成违约，按照合同约定应当承担将房屋恢复原状，承担违约金的义务。
原告提交以下证据：一共是三组证据。第一组证据，房屋所有权证。原告租赁的位于张李湾13号南端1号楼门面房归原告所有，原告有权对其占用、使用及处分。第二组证据，租赁合同原件、视听资料。证明合同约定装修期满时，被告不续期，则被告拆走装修过的套间及装修设施。楼板开孔处补焊牢，切断钢筋并浇固好水泥，保持地板砖同一平面且无破损，属于原被告双方签订合同时，双方一致同意约定的乙方需承担的义务。视听资料证明被告违反了合同义务，开孔处并未补焊牢，并未按合同约定加注钢筋，多处地面仍未修补。地板砖明显破损，部分修补过的地方颜色差别较大，严重影响使用。第三组证据，律师函，证明原告曾向被告主张权利，要求被告履行义务，被告并未配合。
被告质证称，对第一、二组证据无异议。对第三组证据律师函我没有收到。原告举证我没有恢复原状，但是拿不出10年前原状的证据。关于原告提出的2楼孔洞的问题，不是我不弄，我花了500元请了工人来做，但是原告不满意。当时交给我的时候是平整的，我愿意铺上地板砖，但是原告要求我把水泥渣清理干净，我做不到。
被告提交以下证据：图片六张、证人周某的证言一份、证人刘某的证言一份、装修费收条四张、租赁协议复印件一份。证明目的一，原告已将房屋出租，被告已将房屋交还。原告将房屋打算租赁给周某，但未达成目的，未成交。证明目的二，被告已经尽力恢复房屋原状。
原告质证称，被告提供的租赁协议不是原件，且该协议并无原被告签字，我方不予质证。证人证言缺乏证人身份信息，民诉法第72、73条凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。证人只有法律规定的条件，并经法院许可才可以通过书面或证言的方式作证。而且通过该份证言可知封墙壁按合同约定本属于被告的义务，通过该证人证言可知被告一直没有履行该义务。该收条证据真实性无法判断，内容上面写的并非收取被告的装修款，书写事项为给原告粉墙材料费，该证据伪造可能性极大。6张照片其中一张此房出租的照片，原告张贴条幅出租房屋是在被告要求下才同意做的，被告因个人利益事后反悔未及时将墙壁封好，导致被告的设备未能按约定转给证人周某，直到开锁前被告始终未交付房屋钥匙，钥匙也在被告手中。其他5张照片无异议。
经审理查明，2006年11月19日，原被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告将信阳市张李湾13号楼南端一号门面房两层170平方米的店铺租给被告使用，租赁期限为十年，租金为每年3万元。租赁期限届满时，如双方不再续签合同，被告方应当按照合同约定将房屋恢复原状（包括：1、楼板开孔处补焊牢，切断的钢筋浇筑好水泥；2、同一楼层地板砖保持同一平面无破损，并型号颜色一致；3、经乙方改造过的楼梯结构可以保留）。后合同到期，原被告双方协商将房屋租给其他人，原告将房屋租赁时可附带将被告原有的开宾馆的设施器具一起转让，转让费交给被告。在此期间，双方与证人周某达成了初步租赁意向，且周某已缴纳定金，但后期由于协商未达成一致，周某退回定金，未租赁该房屋。在此期间，被告拆除了装修时自己添加的设施，更换了一楼破损的部分地板砖，重新粉刷了部分墙壁和天花板，并拆除了2楼其添加的钢筋，向空洞里灌注了水泥。原告认为被告的恢复原状行为未达到签订合同时的标准，一直未接收房屋，房屋闲置至今。
本院认为，原被告均为具有完全民事行为能力的自然人，有权利按照自己的真实意愿签订合同，合同双方的当事人应当严格按照合同的约定履行自己的义务。本案中，原被告双方签订了房屋租赁合同，租赁期间双方均按照约定未发生矛盾。合同届满时，原被告双方协商共同将房屋向外租赁，其中包含被告所置办的宾馆装置和设备，并且在该房屋二楼悬挂租赁条幅，且和周某达成了初步租赁意向，在此期间，被告对房屋进行了恢复原状的工程。由此可以看出，被告并未继续占有该房屋，对原告进行了房屋的交付行为，但是由于原告对被告的恢复原状不满意，因此迟迟未接收该房屋，对于原告要求被告交付占有房屋期间租赁费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告交付房屋的诉请请求，在审理期间，原告已经实际占有了该房屋，因此对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告对租赁房屋恢复原状行为未在合同届满前完成，且与合同约定的恢复原状标准存在一定差异，存在违约行为。对于原告要求被告对房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金30万元的诉讼请求，按照我国合同法的相关,该合同约定的违约金明显高于造成的损失，本院酌定为合同中约定年租金3万元的20%，即违约金6000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十八条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告袁祖才、被告袁国栋在本判决生效后七日内将租赁房屋（信阳市张李湾13号楼南端一号门面房）按照合同约定条款恢复原状。
二、被告袁祖才、被告袁国栋在本判决生效后七日内一次性支付原告汤永瑛违约金6000元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费6025元，由被告袁祖才、被告袁国栋负担700元，由原告汤永瑛承担5325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 常咏梅
审判员 卢 静
审判员 万 欣
二〇一七年九月二十日
书记员 付 饶