广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终130号上诉人（原审被告）：李丹丹，女，1986年7月27日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：黄春竹，广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨诗敏，广东任允律师事务所实习律师被上诉人（原审原告）：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：伍平，该公司经理。上诉人李丹丹因与被上诉人中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称华振租售公司)居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初12298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李丹丹上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：（一）涉案《房地产买卖合同》属于无效合同，被上诉人没有促成合同成立，依法不能收取中介服务费。1.涉案房屋仅办理了备案登记，未取得房地产权证，依法不得转让。2.购买涉案房屋属于重大事项，需经夫妻双方同意，涉案《房地产买卖合同》签订以后并没有得到上诉人配偶的同意和追认，因此涉案《房地产买卖合同》并未生效。（二）本案中被上诉人并未完成房地产过户等多项手续，并未完成居间服务，无权收取中介服务费。（三）被上诉人通过各种手续哄骗上诉人签订涉案《房地产买卖合同》，被上诉人的居间服务存在欺诈行为，其无权要求上诉人支付中介服务费。（四）《房地产买卖合同》内容中中介服务费的约定对上诉人显失公平，依法应予撤销。（五）上诉人已经支付被上诉人从事居间活动支出的必要费用5000元，且涉案房产经由被上诉人居间，已经转卖给第三方，被上诉人因此也获得了中介服务费，被上诉人不存在因此次交易无法达成而造成损失，上诉人无须再承担任何中介服务费。华振租售公司没有提交书面意见。华振租售公司向一审法院起诉请求：李丹丹向华振租售公司支付拖欠的中介服务费32700元及律师费3000元，并支付逾期付款利息损失（以35700元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）。一审法院认定事实：2016年5月18日，华振租售公司（经纪方）与李丹丹（买方）及案外人喻文（卖方）三方签订房地产买卖合同，约定：卖方同意向买方出售中山市火炬开发区依云路1号君华新城3区68幢1701房，该房地产产权现状为已办理中山市商品房销售登记备案表，房产证在办理中；房地产转让价为109万元；买方在签订本合同时支付成交价的3%作为本次交易的佣金；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，由买方负责支付买卖双方约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；在合同空白处有如下手写内容：卖方房产证开发商正在办理，卖方须积极配合开发商办理房产证，不得借故拖延，否则视为违约；如非卖方原因导致房产证无法办理，双方可在经纪方见证下解除合同；在签署本合同时，买方支付卖方定金10万元，并在15日内补交定金余款10万元；合同还约定了其他事项。当日，李丹丹向喻文支付了定金5000元，剩余定金未向喻文支付。从李丹丹与华振租售公司员工的微信记录来看，李丹丹以“没有能力、老公现在不同意买”为由拒绝继续履行合同。华振租售公司遂于2016年6月14日委托律师向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利，华振租售公司因本案的诉讼向广东德疆律师事务所支付律师费3000元。一审诉讼期间，在问及为何没有继续履行商品房买卖合同时，李丹丹的回答是“因该合同是经过中介方多次打电话给李丹丹，但是李丹丹的丈夫完全不知情，后来李丹丹向其丈夫要钱的时候，李丹丹丈夫才知道此事，实际上他们也是没有这个能力支付这笔款项的”。一审法院认为，华振租售公司与李丹丹、案外人喻文签订的《房地产买卖合同》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《房地产买卖合同》中既包含买卖合同关系，也包含居间服务关系。根据合同约定，华振租售公司在促成买卖双方签订合同之日，李丹丹就应当依约支付中介服务佣金。现华振租售公司已经促成买卖双方签订买卖合同，履行了主要的义务，故李丹丹应当支付中介服务佣金。李丹丹辩解华振租售公司已收取佣金5000元，但收据上明确注明为定金5000元，且由买受人喻文收取，李丹丹的辩解与事实不符，一审法院不予采信。根据诚实信用和公平原则，华振租售公司收取全额中介服务佣金所提供的服务应贯穿于组织买卖双方洽谈合同、签订合同、完整履行合同的全过程，现由于买卖双方没有继续履行买卖合同，华振租售公司客观上减少了部分服务内容，从公平角度考虑，中介服务佣金可减免部分，一审法院酌情确定李丹丹应向华振租售公司支付中介服务佣金20000元。关于律师费3000元。本案系李丹丹违约不继续履行合同导致交易无法顺利完成，根据合同约定，华振租售公司因追讨中介服务佣金发生的律师费3000元应由李丹丹承担。华振租售公司诉请的逾期付款利息损失，合法有据，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、李丹丹于判决生效之日起七日内向华振租售公司支付中介服务佣金20000元，律师费3000元和逾期付款利息损失（计算方法：以23000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2016年6月14日起计算至款项付清之日止）;二、驳回华振租售公司的其它诉讼请求。案件受理费692元，减半收取346元，由华振租售公司负担123元，李丹丹负担223元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2016年5月18日华振租售公司向李丹丹出具现金收款收据1份，确认收到李丹丹交来涉案房地产佣金5000元，并注明“如经纪方与业主达成内容与购房委托书一致，则自动转为定金，此收据作废”。同日，案外人喻文出具《声明》1份，载明其于2016年5月18日收到华振租售公司代李丹丹交来涉案房地产定金5000元。本院认为,本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点是委托人李丹丹应否向居间人华振租售公司支付居间服务佣金20000元及律师费3000元。华振租售公司与李丹丹、案外人喻文于2016年5月18日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。上述《房地产买卖合同》明确约定：“买方在签订本合同时支付成交价的3%作为本次交易的佣金；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，由买方负责支付买卖双方约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用”。本案中，居间人华振租售公司已经促成买卖双方签订买卖合同，合同约定的由买方支付居间服务佣金的条件已成就，李丹丹作为买方理应支付相应的居间服务佣金。因李丹丹违约单方中止履行涉案买卖合同导致合同无法继续履行，李丹丹还应依约承担华振租售公司因追讨中介服务佣金而产生的律师费损失3000元。一审法院鉴于涉案买卖合同双方并未继续履行买卖合同，华振租售公司客观上减少了部分服务内容，酌情确定李丹丹应向华振租售公司支付中介服务佣金20000元，华振租售公司不持异议，本院予以维持。华振租售公司诉请的逾期付款利息损失，合法有据，本院予以支持。至于李丹丹辩称涉案《房地产买卖合同》无效、未生效，其不应支付居间服务报酬的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，从上引法律规定可知，居间人收取居间服务报酬的条件是“居间人促成合同成立”，买卖合同能否继续履行不影响居间人收取居间服务报酬的权利，故对李丹丹的该项抗辩意见本院不予采信。至于李丹丹辩称华振租售公司以欺诈的手段诱骗其订立涉案《房地产买卖合同》，但至今未能举证证明，应承担举证不能的法律后果，其抗辩意见本院亦不予采信。此外，李丹丹辩称华振租售公司已收取佣金5000元，其无须另行支付居间服务佣金的问题，本院认为，华振租售公司向李丹丹出具的现金收款收据注明如经纪方与业主达成内容与购房委托书一致，则李丹丹交来涉案房地产佣金5000元自动转为定金，结合案外人喻文出具《声明》确认其于2016年5月18日收到华振租售公司代李丹丹交来涉案房地产定金5000元的事实，本院认定李丹丹交纳的5000元款项的性质为购房定金，李丹丹的上述辩解意见与事实不符，本院不予采信。综上所述，上诉人李丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人李丹丹负担。本判决为终审判决。审 判 长  阮碧婵审 判 员  胡怡静代理审判员  钟国平二〇一七年三月三十日书 记 员  谢 冰童天慧