北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第15479号
原告（反诉被告）深圳市梦网科技股份有限公司。
法定代表人余文胜，总经理。
委托代理人梅小珍，女，1969年1月11日出生。
被告（反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司。
法定代表人王德臣，总经理。
委托代理人曹春雷。
原告（反诉被告）深圳市梦网科技股份有限公司（以下简称深圳梦网公司）与被告（反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿福伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梅小珍，被告的委托代理人曹春雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
深圳梦网公司诉称：鸿福伟业公司于2012年11月3日至2013年9月24日期间，将其受委托出租的北京市朝阳区广渠门外大街6号院7号楼xxx室（以下简称涉案房屋）出租给深圳梦网公司，深圳梦网公司向鸿福伟业公司支付了押金4600元。合同期满后，双方续签了合同，租赁期间自2013年9月25日至2014年9月24日，押金4600元转为续签期间的押金，租金标准为4800元，深圳梦网公司向鸿福伟业公司支付租金至2014年2月24日。租赁期间，自来水管自然老化，根据合同约定，深圳梦网公司不承担责任。鸿福伟业公司坚决要求深圳梦网公司承担损失，并自2014年2月11日开始拒绝深圳梦网公司继续正常租住涉案房屋。双方持续协商未果的情况下，鸿福伟业公司强行清理了深圳梦网公司的物品。故深圳梦网公司诉至法院，要求鸿福伟业公司返还押金4600元，返还2014年2月9日至2014年3月24日期间租金7200元，支付违约金9600元。
鸿福伟业公司答辩并反诉称：不同意深圳梦网公司的诉讼请求。深圳梦网公司的诉讼请求没有事实和法律依据，要求驳回深圳梦网公司的请求。泡水的情况是基于深圳梦网公司对于房屋的使用不当，并非水管老化，鸿福伟业公司没有提前收回房屋。鸿福伟业公司提起反诉，要求解除双方签订的租赁合同，深圳梦网公司赔偿鸿福伟业公司经济损失5497元，深圳梦网公司赔偿鸿福伟业公司违约金9600元、滞纳金3000元。
深圳梦网公司针对反诉辩称：鸿福伟业公司没有向深圳梦网公司陈述所谓“跑水”情况，直至深圳梦网公司2014年2月11日无法入住涉案房屋鸿福伟业公司才向深圳梦网公司口头告知。鸿福伟业公司主张的赔偿没有举证证明，即便涉案房屋存在“跑水”情况的损害，也是因为房屋水管老化导致。深圳梦网公司交纳房租至2014年3月24日，但自2014年2月11日即无法正常入住，即便深圳梦网公司存在不合理使用，也不能成为鸿福伟业公司拒绝深圳梦网公司继续使用该房屋的理由，违约责任在于鸿福伟业公司，故鸿福伟业公司的反诉请求没有依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2012年11月6日，鸿福伟业公司（出租方，甲方）与深圳梦网公司（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于居住，租赁期限自2012年11月3日至2013年9月24日，租金标准为每月4600元，支付方式押一付三。合同签订后，鸿福伟业公司向深圳梦网公司交付了房屋，深圳梦网公司向鸿福伟业公司支付了押金4600元。上述合同履行完毕后，双方于2013年9月20日签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于居住，租赁期限自2013年9月25日至2014年9月24日，租金标准为每月4800元，支付方式押一付三，逾期交付房租的按每日一百元加收滞纳金；租金支付时间为第二次2013年11月25日；第三次2014年2月25日；第四次2014年5月25日；乙方不支付或者不按照约定时间支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，在此情形下，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。上述合同签订后，深圳梦网公司继续使用涉案房屋，并向鸿福伟业公司支付了直至2014年3月24日的租金，押金沿用前份合同的4600元作为本合同押金。
深圳梦网公司称2014年春节前，涉案房屋内其员工回家过年，在年后2014年2月9日发现无法进入涉案房屋，无法进入房屋原因系鸿福伟业公司称涉案房屋跑水，要求深圳梦网公司赔偿，并将涉案房屋门锁更换致使深圳梦网公司无法进入涉案房屋。鸿福伟业公司则称，在2014年1月26日，涉案房屋物业通知了其涉案房屋楼下房屋发现在漏水，故鸿福伟业公司到达涉案房屋，发现涉案房屋厨房软管爆裂，到晚上11点多物业及鸿福伟业公司对涉案房屋室内积水及楼道内积水清扫完毕。鸿福伟业公司称没有进行换锁，其本身持有涉案房屋钥匙。
对于损失情况，鸿福伟业公司提供了冰箱及洗衣机发票两张，发票时间显示为2014年5月26日，金额共计5497元。鸿福伟业公司称其于2014年3月24日房屋租金到期日后收回了房屋并另行出租。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、收据、证明、发票及双方陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。鸿福伟业公司与深圳梦网公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行。任何一方无法定或约定事由，不得无故解除合同。根据现有证据可以证明，深圳梦网公司主张鸿福伟业公司换锁导致无法进入涉案房屋，但未提交证据加以证明，故深圳梦网公司以此主张鸿福伟业公司退还2014年2月9日至2014年3月24日租金及鸿福伟业公司提前收回房屋的违约金的诉讼请求，本院不予支持。深圳梦网公司应于2014年2月25日前交纳下季度租金，现深圳梦网公司未依约交纳且超过十日，鸿福伟业公司具有了单方解除权。鸿福伟业公司自述已于2014年3月24日收回了涉案房屋并另行出租，故本院认定鸿福伟业公司于2014年3月24日行使了单方解除权，合同于当日解除。鸿福伟业公司主张深圳梦网公司支付违约金的反诉请求合法有据，本院予以支持。合同中对于迟延支付租金，既约定了违约金又约定了滞纳金，现鸿福伟业公司已按违约金主张迟延支付租金的违约责任，结合鸿福伟业公司的实际损失情况，再行主张滞纳金数额过高，本院不予支持。鸿福伟业公司主张的经济损失，现有证据不足以证明系因涉案房屋厨房漏水导致，本院不予支持。鸿福伟业公司已明确以反诉形式主张违约金及损失，故押金不应再用于抵扣违约金，应退还深圳梦网公司。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）深圳市梦网科技股份有限公司与被告（反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司于2013年9月22日签订的《北京市房屋租赁合同》于2014年3月24日解除；
二、被告（反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）深圳市梦网科技股份有限公司押金四千六百元；
三、原告（反诉被告）深圳市梦网科技股份有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司违约金九千六百元；
四、驳回原告（反诉被告）深圳市梦网科技股份有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费335元，由原告（反诉被告）深圳市梦网科技股份有限公司负担263元（其中168元已交纳，另95元于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司负担72元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费126元，由原告（反诉被告）深圳市梦网科技股份有限公司负担66元【被告（反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司已预交，原告（反诉被告）深圳市梦网科技股份有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司】，被告（反诉原告）北京鸿福伟业房地产经纪有限公司负担60元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈明荣
人民陪审员 赵丽晖
人民陪审员 邱 凡
二〇一四年十月十六日
书 记 员 张 瑜