新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新2327民初1278号
原告：吉木萨尔县新圣火热力有限公司。
法定代表人：康朋涛，该公司经理。
委托诉讼代理人：周盛荣，新疆明笃律师事务所律师。
被告：新疆鲲鹏房地产开发股份有限公司。
法定代表人：薛峰，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘婕，新疆智瑞律师事务所律师。
原告吉木萨尔县新圣火热力有限公司与被告新疆鲲鹏房地产开发股份有限公司供用热力合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉木萨尔县新圣火热力有限公司的委托诉讼代理人周盛荣、被告新疆鲲鹏房地产开发股份有限公司的委托诉讼代理人刘婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2016年10月15日至2017年4月15日采暖期的采暖费计672600元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告的用热户，被告开发的吉木萨尔县三台镇新乐苑小区建筑面积总计3.62万平方米，其中住宅建筑面积3.19万平方米，公建、商业建筑面积0.43万平方米。根据2014年11月15日吉木萨尔县发改委制定的《关于调整我县供热价格和有关问题的通知》供热价格（居民用户为18.5元/m2、非居民用户为21.5元/m2），被告应支付原告2016年10月15日至2017年4月15日采暖费共计682600元，但被告仅支付原告10000元，尚欠原告672600元采暖费未付。此款后经原告多次催要无果，特向法院提起诉讼，请求依法判令如上所请。
被告辩称，在双方没有签订书面供热合同情况下，被告承认原告的供热事实，但认为：（1）我公司已售出了11682.39平方米的房屋，其中商业建筑面积计336.12平方米，住宅面积计11346.27平方米，该部分房屋已经售出并且符合入住条件，根据关于空置房屋的相关规定，房屋的使用权发生变化的，应由实际使用人缴纳采暖费；（2）我公司未售出的空置房屋经吉木萨尔县三台镇人民政府领导协调，原告公司法定代表人康朋涛曾亲口答应采暖费按11元~12元/平方标准收取。综上所述，请求法院对原告主张的计费面积计以及计费标准按客观事实认定后作出裁判。
本案当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告就其主张向法庭提交的证据有：
一、增值税发票一份，证明：（1）原被告自2016年10月15日至2017年4月15日期间存在供热合同关系；（2）原告履行了供热义务，被告于2017年3月7日支付了540.54平方米住宅楼的暖气费计10000元；（3）暖气费含税单价为18.5元/平方米。
被告质证认为，对真实性认可，但对于原告证明的问题及关联性不认可。
二、（2015）吉民二初字第1625号、（2016）新23民终150号民事判决书各一份，证明：（1）生效民事判决确认被告开发的新乐苑小区住宅面积为3.19万平方，公建、商业建筑住宅面积为0.43万平方米；（2）自2014年至2015年供暖期以房屋产权证登记面积来确定供热面积；（3）根据面积被告应支付682600元采暖费。
被告质证认为，对真实性无异议，但对关联性有异议。生效法律文书确认的建筑面积并不是供热面积。由于本案双方无供热合同，但该案生效裁判所确认事实是建立在供需双方有合同的前提之下；被告对发改委的通知不持异议，但因本案供热面积发生变化，但不能证明在本案中被告应支付的暖气费用为682600元的事实。
三、（2016）新2327民初1461号民事判决书一份，证明：生效民事判决确认在2015年10月15日至2016年4月15日供暖期内，原告只收取了13户（面积为1119.69平方米）的采暖费计20714.26元。在该案中扣减这13户的暖气费用后其余661885.74元即是由被告承担的采暖费。
被告质证认为，对真实性认可，但是关联性不认可。
四、资产转让协议书一份，证明：2016年9月7日原新乐苑供热单位即吉木萨尔县三台镇双玉热力有限公司将其资产（锅炉房及办公设施、租赁的国有土地使用权）转让给乌鲁木齐市联华巨能锅炉设备有限公司的事实。
被告质证认为，对该证据的三性均不予以认可。
五、收据清单23份，证明：2016-2017年采暖季度原告收取了新乐苑小区25套房屋的暖气费，其中住宅24套，住宅面积是2135.46平方米，门面1套，面积是33.35平方米。
被告质证认为，对真实性予以认可，但扣减的采暖费或者按收据载明的面积之和计算扣减，或者按收据载明的应收的暖气费用金额扣减；原告向小区住户直接收取采暖费表明小区已经有住户居住，故业主应当承担缴纳暖气费义务。此外2017年5月7日原告出具给李建强的收据中标注”82.07×15=1230（空置房）”，故原告在收取空置房屋的采暖费用时实际进行了减免，并非按发改委制定的标准收取。
本院就原告提交的上列证据的真实性均予确认，上列证据均具有一定证明力，本院予以采信。
被告就其抗辩主张向法庭提交了下列证据：
一、增值税发票二百四十张、供暖登记明细表一份，证明：被告已出售新乐苑小区141套房屋，面积为11682.39平方米，其中商住面积计336.12平方米，住宅面积计11346.27平方米，原告知悉这些房屋已经出售，故应在其主张的采暖费中予以扣减。
原告质证认为，对增值税发票的真实性均无异议，但对证明的问题不认可，开具发票不等于实际交款，且不能以票据确认房屋所有权，被告方没有向原告办理相关的移交手续。此外，被告在1461号案中被告也向法庭出示过一组证据，证实销售面积为21513.47平方米，但这份证据显示销售面积是11678.39平方米，相互矛盾；对供暖登记明细表三性均不认可。
二、证人王某1出庭作证，证明：（1）王某1是购房人刘又萍的丈夫，原告曾向其收取过2016年至2017年供暖期的暖气费17000元，原告并非仅知道被告只销售25套房屋的情况；（2）房屋符合入住条件，暖气费应由实际使用人支付，即便是空置房也与被告公司无关；（3）2017年3月份证人参与了在三台镇人民政府协商关于空置房降低标准收取暖气费的事实。
证人作证称：”刘又萍是我妻子，因我与被告之间有民间借贷纠纷，被告将其开发的新乐苑小区81套房以以物抵债形式抵偿给我，双方于2016年12月6日之前达成抵债协议，于12月6日办完抵债手续，被告还向我开具了发票，被告并将房屋钥匙交给了我，我与被告在乌鲁木齐办理了房屋交接手续后没有通知热力公司。在我去该小区后看到有个别楼是有人居住的，也具备入住条件，小区的入住率为8%左右。当我接手81套房后我个人没有办理入住，且在2016年10月15日供暖之前就以个人名义将26套住宅卖出去了，之后又卖了2套住宅，合计卖出28套，现我个人名下还有53套房，我与买房人办理了卖房手续后把卖出去的房屋名单、电话提供给了原告公司的严云，但没有带着买房人到原告公司办理交接。关于81套房的取暖费问题我们与原告口头协商过即2016年10月15日至2017年4月15日期间的采暖费由我承担，我还向原告公司的严云交付了17000元采暖费，但双方就采暖费标准也没有具体细说。在2017年3月份，我和被告公司的郭卫盛以及原告公司的严云一起在三台镇人民政府就小区空置房屋采暖费问题进行过协商，镇政府考虑到房产公司与热力公司的困难，建议双方就空置房屋采暖费协商解决，当时我提了一个意见是住宅按9元/平方米收取，而且考虑到热力公司需要费用进行供暖，我还跟书记说我先给热力公司交20000元，后面的事情再说，之后双方也没有最终谈妥，就搁置了。”
原告对证人证言质证认为，对证人陈述的关于2016年至2017年期间的暖气费由证人交纳没有异议；对证人陈述的在镇政府协商过空置房屋采暖费的计取方式但没有最终达成一致的证言也无异议；对于证人陈述的其他问题不发表意见。
被告对证人证言质证后无异议。
本院对被告提交的证据认证认为，证据一中增值税发票具备真实性、合法性，且根据证人的证言，该证据与本案有关联，也具有一定证明力，本院予以采信；虽然被告提交的供暖登记明细表是被告单方制作，但根据原告提交的收据、被告提交的增值税发票所载内容以及证人证言，该证据也具有一定证明力；对于证据二，结合原被告对证人证言的具体质证意见，本院对证人陈述的与本案有关的证言予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年9月6日吉木萨尔县三台镇双玉热力有限公司（以下简称双玉热力公司）与被告新疆鲲鹏房地产开发股份有限公司签订了一份供热协议书，约定由双玉热力公司为被告开发的位于吉木萨尔县三台镇新区建筑面积为36200平方米的新建小区（新乐苑小区）供热，其中建筑面积为31900平方米，公建、商业建筑面积4300平方米，在2014年至2015年、2015年至2016年两个采暖期内双方未再另行签订供热协议，但实际由双玉热力公司为该小区供热。期间，双玉热力公司于2015年12月3日、2016年6月就被告欠其的2014年10月15日至2015年4月15日、2015年10月15日至2016年4月15日两个采暖期的采暖费分别向本院提起诉讼，两起纠纷均以判决结案。2016年9月7日，双玉热力公司将供暖设备包括锅炉房及办公设施、锅炉设备及附属设施、热力管道及其他附属设施等资产转让给乌鲁木齐市联华巨能锅炉设备有限公司。之后，原告吉木萨尔县新圣火热力有限公司于2016年9月29日在本县工商局办理注册登记，类型为自然人独资公司，并由乌鲁木齐市联华巨能锅炉设备有限公司的康朋涛担任原告公司的法定代表人。2016年10月15日至2017年4月15日期间，原告开始为被告开发的新乐苑小区进行集中供暖，原告并向该小区的部分业主收取了暖气费，其中收取24套住宅的采暖费，面积合计2135.46平方米，收取1套门面的采暖费，面积33.35平方米。被告于2017年3月7日向原告交纳了540.54平方米住宅楼的暖气费计10000元。
另查明，一、被告将其开发的新乐苑小区共计81套住房转让给王某1用以清偿对其所负债务，该81套住房面积合计6887.06平方米，被告向王某1的妻子刘又萍开具了增值税发票，且将房屋钥匙交付给王某1。王某1收到81套住房后以其个人名义对外转卖了部分住房，并将转卖出去的房屋名单、电话提供给了原告公司的严云，但没有到原告公司办理交接。王某1与原告口头约定关于81套住房在2016年10月15日至2017年4月15日期间的采暖费由王某1承担，但双方未就采暖费收取标准进行明确。2017年3月，原、被告公司的工作人员及王某1在吉木萨尔县三台镇人民政府就小区空置房屋采暖费问题进行过协商，镇政府考虑到原、被告的实际困难，建议双方就空置房屋采暖费协商解决，但原被告就此并未达成一致。
二、根据吉木萨尔县发展和改革委员会关于本县供热价格及有关问题的通知，居民用户供热价格为18.5元/平方米，非居民用户供热价格为21.5元/平方米。
本案的争议焦点是：一、2016年10月15日至2017年4月5日采暖期间被告应向原告支付的采暖费数额？二、原、被告之间就空置房屋采暖费收取标准问题有无达成一致？
本院认为，关于争议焦点一，本案系供用热力合同纠纷。供用热力合同是供热人向用热人供热，并由用热人向供热人支付用热费的合同，采用集中供暖方式为社会提供供热服务的供热企业所履行的供热义务不仅是基于合同约定，而且是基于有关行政规章和国家政策的规定。本案被告开发修建的新乐苑小区系原告公司的供热片区，虽然原告未与被告签订书面供热合同，但原告依法已经履行了供热义务，根据原告提供的收款收据、发票及被告的陈述，原告于2016年10月15日至2017年4月15日期间为被告开发的小区提供供热服务，被告作为用热人以及该小区的产权人享受了相应的供热服务，故原、被告之间存在事实上的供热合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百八十四条的规定：”供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。”根据《合同法》第一百八十二条的规定：”用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。”本案中，原告主张根据先前作出的现已发生法律效力的民事判决，能够认定被告开发的新区（新乐苑小区）建筑面积为36200平方米，且住宅总建筑面积为31900平方米，公建、商业建筑面积4300平方米，本院对此予以确认，此外，原告主张具体收费面积的计算方法应按价格主管部门即吉木萨尔县发改委的通知标准计算有事实和法律依据，本院予以确认，原告基于上述事实并计算被告开发的新乐苑小区2016年10月15日至2017年4月15日供暖期的采暖费共计682600元应予确认。对于被告已向原告交纳了10000元采暖费的事实双方亦无争议，本院亦予确认。由于原告已实际向该小区的部分业主收取上述供暖期间的暖气费，其中收取24套住宅的采暖费，面积合计2135.46平方米，收取1套门面的采暖费，面积33.35平方米，已收取的该部分费用应予扣减，原告在诉讼中认为可以进行扣减但坚持不对其主张的供暖费用金额进行变更，被告提出原告已经收取的费用不应按原告实际收取到位的金额（包括优惠后的金额）进行扣减，而应当按业主的建筑面积和具体收费标准计算扣减，被告提出的该抗辩意见合理且公平，本院予以采纳，该部分费用核算为40223.035元（2135.46平方米×18.5元/平方米+33.35平方米×21.5元/平方米）。根据证人王某2的陈述并结合双方的质证意见，王某1与原告协商了其享有的81套房屋在2016年10月15日至2017年4月15日期间的采暖费由王某1交纳，且王某1已实际向原告履行了部分采暖费，故涉及该81套住房的采暖费亦应从原告对被告主张的采暖费金额中予以扣减，81套住房面积合计6887.06平方米，扣减的采暖费计127410.61元。被告提出除王某1之外的部分房屋已被售出，故采暖费应由买受人承担。由于被告未向法庭提交售出的房屋产权已进行登记、变更的证据材料，也未向原告移交其已交付房屋买受人使用房屋的住户明细材料，故被告提出的该抗辩意见因无事实依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项规定：”主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”被告主张关于其开发的新乐苑小区空置房屋采暖费经与原告协商已达成降低收取的约定，就此应负有举证责任。被告就其抗辩主张申请证人王某1出庭作证，但根据王某1的陈述，只能证明双方就空置房屋采暖费问题进行了协商，但未最终明确具体收取的标准，关于空置房屋采暖费是按折扣优惠计算抑或采取降低每平方米采暖费标准等方式进行收取并未最终明确，根据《合同法》第七十八条规定：”当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”结合本案实际，应视原、被告就空置房屋采暖费收取问题进行了协商，但未最终进行变更。被告提出的该抗辩主张因证据不足，本院不予采纳。对于原告主张由被告向其支付2016年10月15日至2017年4月15日期间的采暖费计672600元的诉讼请求中应扣减上述本院认定的费用，本院确认支持504966.4元（672600元-40223.035元-127410.61元），对超出的主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第一百八十二条、第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告新疆鲲鹏房地产开发股份有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告吉木萨尔县新圣火热力有限公司采暖费计504966.4元（2016年10月15日至2017年4月15日供暖期）；
二、驳回原告吉木萨尔县新圣火热力有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10526元，由被告新疆鲲鹏房地产开发股份有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审 判 长 沙 晓 波
审 判 员 何 晓 琴
人民陪审员 阿扎提·木萨巴依
二〇一七年十月十七日
书 记 员 吴 明 珠