宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初5810号原告：李国芬，女，1967年11月20日出生汉族，无固定职业，户籍所在地宁波市江东区，现住宁波市海曙区。委托代理人：鲍国平，系原告李国芬丈夫，1963年10月3日出生汉族，工人，住宁波市海曙区。被告：宁波联盛商业广场管理有限公司（组织机构代码为67768391-5），住所地：宁波市鄞州区宁南北路1288号。法定代表人：吴青年，该公司执行董事。委托代理人：牟希希，该公司员工。原告李国芬为与被告宁波联盛商业广场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月27日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员周伟平适用简易程序独任审理。本案于2016年7月22日公开开庭进行了审理，原告李国芬及其委托代理人鲍国平、被告的委托代理人牟希希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国芬起诉称:原告系宁波联盛商业广场3-46商铺业主，被告系该商铺的经营管理人。2008年11月21日，原告与被告签订委托租赁经营管理协议，委托租赁经营管理期限自2010年10月1日至2030年9月30日止。其中自2010年10月1日至2015年9月30日，每年分别由被告支付原告固定租金40338元、40338元、67230元、80676元、80676元，于每年度的10月1日和4月1日前十天内向原告支付，若被告未按约支付租金，则每逾期一日，被告应当按照应付未付租金的万分之三标准向原告支付逾期滞纳金。自2015年10月1日至合同期限终止之日止，租金根据被告与实际承租人签订的租赁协议确定的金额再扣去5%委托租赁经营的服务费后向原告支付。合同还约定，自2015年10月1日至合同期限终止之日止，被告必须经过原告确认后方可代原告与实际承租人签订租赁协议。而实际上被告已于2013年11月26日与实际承租人签订了两年期的租赁合同，租赁期限自2013年12月18日至2015年12月17日，租金为2.5元/天/平方米，双方还约定了优惠免租期等内容，该合同并未经过原告确认，即自2015年10月1日至2015年12月17日的租金等事宜并未经原告同意，应视为无效。2015年9月被告向原告发送了告知函，通知向原告支付2015年10月1日至2015年12月31日期间租金等事宜。2015年9月22日，原告与其他几位业主一同前往告知函上地址与被告进行商洽，被告委托代理人牟希希接待了原告等人并让原告等几位业主填写了来访客户登记表，原告和其他几位业主将需要反映的问题和需求记录在登记表上，并标注了希望被告回复的时间，其中包括要求“10至12月租金按照老的协议执行，所有业主一视同仁”，但之后被告并未及时回复，应视为默认。实际上，被告曾与联盛部分业主签订过补充协议，即将5年的固定返租期限从2015年9月31日延长至2015年12月31日，但由于被告未通知到位导致原告并未签订补充协议，造成原告2015年最后三个月所能享受的返租租金无明确标准。综上，被告应当向原告支付2015年10月1日至2015年12月31日的租金，标准与签订了补充协议的其他业主一样，按照第五年固定返租金额标准确定，即以最后一个固定返租年度80676元的标准来计算，共计20169元，并应按照日万分之三支付逾期付款滞纳金，具体结算自2015年10月1日起至支付日止。另外，被告逾期支付原告2015年4月1日至2015年9月30日租金40338元人民币，本应于2015年4月1日前十日内支付，实际支付时间为2015年5月30日，逾期60日，应当按照日万分之三的标准支付逾期付款滞纳金726元人民币。综上，请求判令：1.被告支付自2015年10月1日至12月31日止的租金20169元，以及按照日万分之三标准支付自2015年10月1日起至实际付款日止的逾期付款滞纳金;2.被告支付原告2015年4月1日至2015年9月30日租金40338元的日万分之三逾期付款滞纳金726元。被告宁波联盛商业广场管理有限公司答辩称：根据双方签订的委托租赁经营管理协议约定，2015年10月1日到12月31后的租金是根据市场行情协商而定，并按与该商铺实际承租人签订的租赁协议实际收取结算租金。被告与实际承租人签订的合同约定租金标准为2.5元/天/平方米，且按套内实际面积计租，租金算到2015年12月17日止，计9787.05元，尚应扣除5%委托租赁经营服务费。并且被告于2015年9月12日发函告知原告，但原告并没有书面回函，视为原告认可了被告的租金标准和实际收取租金状况。对原告诉请1的滞纳金支付无异议，但应以被告支付的租金为基数；对原告诉请2的滞纳金无异议。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.房产证1份，用以证明原告拥有涉案房屋所有权，建筑面积76.44平方米、套内面积50.19平方米的事实;2.《宁波联盛商业广场委托租赁经营管理协议》1份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，2015年10月1日到12月31日的租金应按第五年固定租金标准支付的事实;3.被告与案外人毛逸婷签订的《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》1份，用以证明被告事先未通知原告而擅自出租，是越权行为，原告不予认可的事实;4.《告知函》及来访客户登记本（复印件）各1份，用以证明原告在收到被告的告知函后去找过被告，要求被告按第五年固定租金标准支付租金的事实;5.支付凭证1份，用以证明被告应在4月1日前支付租金，但却于2015年5月29日支付，迟延支付的事实。被告为证明自己的抗辩意见，向本院提交了委托经营终止协议书1份，用以证明2016年7月1日原、被告解除合同的事实。上述证据经庭审质证，双方的质证意见和本院认证意见如下：对原告提交的证据1、5，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为协议第四条第2项明确约定五年后按市场行情及实际承租金额支付租金，而不是按第五年固定租金支付。本院对真实性予以确认，对证明目的在下文综合阐述。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，但认为被告在告知函中明确告知原告商铺租至2015年12月17日，如果原告要终止协议需以书面形式告知被告，但原告未提供，视为默认，而不是擅自出租。本院对真实性予以确认，对证明目的在下文综合阐述。对原告提供的证据4，被告真实性无异议，对证明目的有异议，认为来访客户登记表是公司对所有来访客户的记录，只能证明原告来过，但不能证明被告认可按第五年固定租金支付的事实。本院对真实性予以确认，对证明目的在下文综合阐述。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。本院对真实性予以确认。综上，根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院确认以下事实：2008年11月21日，原、被告双方签订《宁波联盛商业广场委托租赁经营管理协议》，原告将其所有的位于宁波“联盛商业广场”3-46商铺委托给被告租赁经营管理，委托期限自2010年10月1日起至2030年9月30日止。对于委托期间的租金及支付方式，前五年即自2010年10月1日起至2015年9月30日止，按固定租金支付，其中第四、五年度年租金为80676元，每年度分两次支付，分别于10月1日和4月1日前十天内向原告支付；如被告未按约支付租金，则每逾期一日，被告按照未付租金的万分之三标准向原告支付逾期期间的滞纳金。双方在第四条第2项约定：“本协议委托租赁经营管理期限满五年后，即自2015年10月1日起至本协议委托租赁经营管理期限届满之日止，乙方（被告）不再向甲方（原告）支付固定租金，甲方的租金根据市场行情协商确定，并按照与该商铺实际承租人签订的租赁协议收取。甲方委托乙方对该商铺进行经营管理，经甲方确认后，乙方代为甲方与该商铺承租方签订租赁协议，甲方按照年租金总额的5%向乙方支付委托租赁经营的服务费，该服务费乙方可在代收的租金中直接扣除。”协议还对其他事项进行约定。2013年11月26日，被告与案外人毛逸婷就包括涉案商铺在内等四个商铺签订了《宁波联盛商业广场商铺租赁协议》一份，约定被告将包括涉案商铺在内的四个商铺一起租赁给毛逸婷，双方确认实际租赁面积为200.6平方米，其中涉案商铺计租面积为50.19平方米，租赁期限为2年，商铺交付日期为2013年12月18日；租金按照实际租赁面积计租，租金标准为2.5元/天/平方米，年租金为合计为183048元，并约定了第一、二个租赁年度免租9个月等。2015年9月12日，被告向原告发《告知函》一份，告知：“……自2015年10月1日起，商铺租金将根据市场行情具体协商确定，并按照与商铺实际承租人签订的租赁协议按约据实结算租金。目前您委托我司租赁的商铺的租期已至2015年12月17日，鉴于此，2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金，我司将根据租赁协议约定支付给您……。不过，从本广场商铺租赁的实际情况来看，市场租金较低，而且存在商铺租赁空档期无租金的现象。若欲提前终止《委托租赁经营管理协议》，自主经营管理商铺的，请务必以书面形式给予我司明确指令，以便双方及时商洽相关事宜。”原告收到该告知函。本院认为：原、被告签订的《宁波联盛商业广场委托租赁经营管理协议》系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案双方主要争议是2015年10月1日到12月31日的租金应按照什么标准支付。原告认为被告在未告知原告情况下擅自出租商铺到2015年12月17日止，故被告也应按第五年固定租金标准支付租金给原告。被告认为，2015年9月12日被告发函给原告告知涉案商铺相应的租赁情况，并告知原告如提前终止双方协议，原告应以书面形式告知被告，但原告一直未以书面形式告知被告，视为原告默认被告与实际承租人之间的租金约定；并且涉案商铺2015年10月1日到12月17日实际收取到租金为9787.05元，故被告只同意支付9787.05元，并要求按协议扣除5%的委托租赁经营服务费。本院认为，被告在固定租金到期日2015年9月30日前向原告发函告知了将按照与实际承租人签订的租赁协议按实结算租金，并告知原告如提前终止双方协议，原告应以书面形式告知被告，但原告在收到该告知函后并未以书面形式告知被告，应视为原告默认被告与实际承租人之间的租金约定，故被告应按照与实际承租人约定的租金标准支付2015年10月1日到12月17日的租金给原告，即应按照2.5元/天/平方米标准支付，经计算该期间租金为9787.05元；同时对于2015年12月18日到12月31日租金，因系空档期，被告无需支付租金。对于原告要求被告按照第五年固定返租年度租金标准支付租金的主张，不符合双方约定也没有证据证明，故本院不予支持。对于被告要求在租金中直接扣除5%的委托租赁经营服务费，符合协议约定，经计算，被告实际应支付的租金为9297.7元（9787.05元-9787.05元×5%）。对于原告要求被告支付2015年4月1日至2015年9月30日租金40338元的日万分之三逾期付款滞纳金726元，因被告同意支付，故予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、限被告宁波联盛商业广场管理有限公司于本判决生效后七日内向原告李国芬支付租金9297.7元以及以未付租金为基数按照日万分之三标准支付自2015年10月1日起至实际付款日止的逾期付款滞纳金；二、限被告宁波联盛商业广场管理有限公司于本判决生效后七日内向原告李国芬支付逾期付款滞纳金726元；三、驳回原告李国芬其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费322元，减半收取161元，由原告李国芬负担136元，被告宁波联盛商业广场管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 员 周伟平二〇一六年九月五日代书记员 杨 洁??8???9?