江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0146号
上诉人（原审被告）刘如。
上诉人（原审被告）刘亚林。
上诉人（原审被告）刘亚群。
上诉人（原审被告）刘亚红。
四上诉人共同委托代理人缪一强。
被上诉人（原审原告）周谷英。
委托代理人施长松。
委托代理人严光候。
上诉人刘如、刘亚林、刘亚群、刘亚红因与被上诉人周谷英房屋买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2013）皋民初字第1443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘如与其妻蒋兰秀婚后生有三个子女，即刘亚红、刘亚林、刘亚群。位于如皋市如城镇（迎新九组）公园西河边3号平房共六间计95.19平方米（分别为50.57平方米和44.62平方米），登记于刘如名下，未登记其他共有人。1998年8月4日蒋兰秀因病去世。2000年10月28日，刘如与周谷英的丈夫杨某经协商，双方签订协议书一份，载明：甲方刘如（以下简称甲方），乙方杨某（以下简称乙方），经双方共同协商，在自愿的原则下，甲方将私房出售给乙方，一、甲方将座落在公园西河边3号内95.19平方米私房出售给乙方，其中包括格力、水冷空调和装潢壁橱等，总价计五万三千八百元正。乙方自愿按照甲方提出的价格购买，为表示诚意先预付二千元保证购买金（打收条），二、甲乙双方在约定协议书上签字时，甲方交出房屋产权证书给乙方，乙方付清购房款给甲方，钥匙在协议签字后十日内给乙方（互相打收条）；三、产权过户手续由乙方自行办理，费用亦由乙方支付。甲方不承担任何费用，但甲方可协助乙方办理过户有关手续；四、本协议书甲乙双方必须共同遵守，如有一方违反本协议书条款，负责赔偿另一方房屋款20%的经济损失。五、本协议书一式四份，具有同等效力，甲乙双方各执一份，见证人各执一份，从签字之日起生效。该协议由刘如提供，“协议书”中“甲方”处有签名为“刘亚林”，但刘亚林未到场。当天，刘如与周谷英的丈夫杨某均在协议书上签名，刘如错签在“见证人”栏处，在场的见证人冯某错签在“立协议人”乙方栏处。另一在场的见证人吴某亦在“见证人”栏处签名。协议签订后，杨某当场支付定金2000元，刘如出具了收条。2000年10月28日杨某交付了其余房款51800元，刘如亦再次出具收条，并将房屋的钥匙及房屋产权证两本交付给杨某。杨某及其家人入住讼争房屋至今。
为办理过户，2001年5月29日周谷英申请委托如皋市房屋评估事务所评估讼争房屋价值为49498.80元。2001年6月10日杨某曾书面致函给刘如，提出要求刘如协助办理房屋过户手续。因刘如不同意，并提出加价，虽经见证人冯某、吴某多次做工作，直至2005年7月杨某因病去世之后，杨某的兄弟与刘如于2012年经见证人冯某、吴某在场再次协商仍未能达成新的协议。讼争房屋也因此未能过户。2012年12月周谷英向法院申请诉前调解，要求刘如协助办理讼争房屋的过户手续。
刘如及其子女即于2013年1月14日向法院提起诉讼，1、要求确认杨某与刘如于2000年10月28日签订的房屋买卖协议无效；2、要求周谷英返还位于如城镇迎新九组公园西河边3号内95.19平方米住房及该房屋的产权证。刘如及其子女在诉状中称“2000年10月28日，刘如未征得子女的同意，擅自与周谷英之夫杨某签订了卖房协议。当时，刘亚林误以为刘亚红、刘亚群均同意，就在协议上先签了字。”（2013）皋民初字第0325号案件审理过程中，刘亚林提出要删除“当时，刘亚林误以为刘亚红、刘亚群均同意，就在协议上先签了字”的内容。双方对协议书中的购买人为“杨某”，出卖人为“刘如”并无争议。杨某与周谷英婚后生有两个子女，杨易（男）和杨蓉（女），均表示讼争房屋的处置归属尊重其父亲杨某的遗嘱，归其母亲周谷英所有。双方均申请证人出庭作证。刘如等曾申请证人刘某（刘如的妹妹）和证人张某（刘如的邻居兼同事）出庭作证，证人刘某反映，刘如妻子蒋兰秀1998年去世后，1999年刘如经人介绍谈了对象，2000年准备办喜事，对方提出另买婚房，于是刘如准备将讼争房屋的房产转让给他人，当家人得知刘如已与杨某私下订立所谓的合同，刘如的三个有继承权的子女要求刘某召开家庭会，其也见到了刘如与杨某签订的协议书，最终决定将准备转让给杨某的房屋收回，刘如办喜事重新购房，刘如放弃讼争房屋，由三个子女均分，政府不拆迁，任何人不得买卖，祖产留作纪念。证人张某反映，一次遇见刘如的女儿刘亚群，问其父亲刘如为其找的新妈什么时候结婚，刘亚群说刘如结婚另买新房，老房子刘如放弃了，给兄妹三人均分，后其遇到刘如，刘如也说老房子给兄妹三人，不久听人说，刘如将老房子卖了。其询问刘如，刘如说不谈了，事先没有同家人通气，他们个个反对。其和杨某协商，根据协议，手续没有全部办成，对不起，承认违约赔偿损失。大家朋友好商量。后来听刘如说，杨某女儿要生孩子，先借给他女儿生小孩子，其他问题以后再慢慢商议。周谷英对刘如等申请的两位证人证言质证认为，证人与对方有利害关系，且证人刘某系九鼎集团书记，以其领导的身份在得知房子已经卖掉并被杨某入住之后，应当知道仅仅召开家庭会而不采取其他措施就把事情解决了是不可能的。周谷英曾申请的证人冯某（与杨某及刘如均某不同意协助过户，其参与协调的过程中，刘如从未在其面前说过房子给儿女，不卖房子了。证人吴某（与杨某系同学关系，系医生，与刘如经常接触，孩子看病也经常找其）反映，从协议签订后的第二年就多次参与帮助协商，刘如没有说过不卖房子，也没有听刘如说过房子是借给杨某的。刘如等质证认为，有关刘亚林的签字内容证人证言前后均存在矛盾之处，不客观。
法院经审理于2013年3月29日作出（2013）皋民初字第0325号一审民事判决书，判决：1、驳回刘如等要求确认杨某与刘如于2000年10月28日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求；2、驳回刘如等要求周谷英返还位于如城镇迎新九组公园西河边3号内95.19平方米住房及该房屋的产权证的诉讼请求。
判决后，刘如及其子女不服该判决，上诉于江苏省南通市中级人民法院，判决认为，《中华人民共和国民法通则》第五条规定了民事活动中应当遵循的基本原则，属于原则性规范，刘如及其子女称协议违反《中华人民共和国民法通则》第五条而无效的主张不予支持。从表见代理的角度看，该合同亦应有效，讼争房屋属于刘如与蒋兰秀的夫妻共同财产，目前无证据表明蒋兰秀留有遗嘱。蒋兰秀去世后，其法定继承人刘如等并未对该房屋份额进行分割，故讼争房屋应属刘如及子女共同共有。刘如与杨某系朋友关系，杨某在订立协议时对房屋的产权情况应当有所了解。但根据刘亚林在起诉状中的自认，其当时也“误以为刘亚红、刘亚群同意，就在协议上先签了字”，家庭成员之一的刘亚林尚且误认为刘如具有对刘亚红、刘亚群的代理权，作为家庭成员之外的杨某更有理由相信刘如具有代理刘亚红、刘亚群签订房屋买卖合同之权利。此外，双方约定的价格合理，略高于评估的市场价格，刘如收取了杨某给付的购房款并出具收条、向刘如交付讼争房屋的钥匙、产权证等，上述种种行为均符合表见代理的特征，其代理行为应为有效。即便刘如、刘亚林无权处分了刘亚红、刘亚群的共同财产，刘亚红、刘亚群在协议订立后几个月即已得知房屋被出卖、交付于杨某，若其不同意出卖房屋的行为，应当在合理期限内向房屋买卖合同的相对人杨某作出拒绝追认的意思表示，但直至周谷英申请法院就讼争房屋过户申请诉前调解之前，在十几年的时间内并未向杨某一方主张过权利，视为其对刘如、刘亚林的处分行为无异议。综上所述，驳回刘如及其子女的上诉请求，维持一审法院的判决。
2013年6月25日周谷英诉至法院，请求法院判令刘如、刘亚林、刘亚群、刘亚红共同协助将刘如名下的位于如皋市如城镇公园西河边3号的两座房屋，合计95.19平方米产权过户至周谷英名下。刘如、刘亚林、刘亚群、刘亚红按案涉协议第四条约定，支付周谷英违约金10760元（房屋款的20%）。诉讼费由刘如、刘亚林、刘亚群、刘亚红承担。
审理中，周谷英以“实际经济损失尚未确定”为由，申请撤回要求刘如等按案涉协议第四条约定，支付违约金10760元的诉讼请求。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，刘如、刘亚林与杨某所签订的房屋买卖协议书业经两级法院审理，作出生效判决确认合法有效。周谷英作为杨某的妻子、法定继承人，在其他法定继承人明确表示放弃继承权利时，有权主张权利，要求刘如转移房屋所有权登记，协助周谷英办理讼争房屋的过户手续。刘如出售房屋的行为符合表见代理的特征，其代理行为有效。因此，刘亚林、刘亚红、刘亚群亦均有义务协助周谷英办理房屋过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决：刘如、刘亚林、刘亚群、刘亚红协助周谷英将位于如皋市如城镇（迎新九组）公园西河边3号平房共六间计95.19平方米（分别为50.57平方米和44.62平方米），产权过户至周谷英名下，于判决生效后一个月内履行；案件受理费人民币80元，由刘如、刘亚林、刘亚群、刘亚红负担。
宣判后，刘如、刘亚林、刘亚群、刘亚红不服，向本院提起上诉称：1、周谷英在2001年委托如皋市房屋评估事务所的评估是虚假的，该评估报告已过期，不应当作为办理房地产产权变更的依据。2、杨某已经同意不再购买案涉房屋，并要求刘如按照拆迁获得的赔偿款进行赔偿。3、刘亚林未在协议上签字。4、原审只采纳周谷英方的证人证言而否定上诉人方的证人证言有失公允，并且刘如与本方证人系邻居关系而非同事关系，与被上诉人方证人并非朋友关系。5、取得房屋应当以过户为准，周谷英并未取得案涉房屋所有权。除刘如以外的其他共有人从未表示向周谷英出卖房屋，故未丧失房屋所有权，故不存在合理期限拒绝追认及必须起诉的情形。6、被上诉人“取得”房屋存在过错，刘如与被上诉人之间签订的协议，不符合表见代理的构成要件。7、有效的合同并不必然可以履行，在不能履行的情况下，由过错方赔偿无过错方的损失。综上，原审判决有误，请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人周谷英答辩称：生效判决已经确认案涉房屋买卖合同是有效的，且本案不存在不能履行的情况，被上诉人已经占有使用案涉房屋10多年，刘如的售房行为构成表见代理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审审理过程中，上诉人提交了以下证据：1、杨某亲笔书写的拆迁政策问答两页，杨某寄给刘如的信函、信封，以证明2001年6月10日的信函系事后伪造，双方已就不履行协议进行沟通。2、照片一组共六张，证明评估报告虚假。3、宴请现场的光碟一张，证明刘如再婚时并未宴请冯某、吴某，他们并非刘如的好友。
周谷英质证后认为：政策问答中杨某未表示不买房子；信函与另案举证的信函没有原则区别，不能达到上诉人的证明目的；关于照片，因为评估报告是十余年前形成的，房子已经修缮过，现状与评估报告有区别属正常；关于婚礼宴请现场的光碟，该证据不能达到被上诉人的证明目的。
本院审查后认为，上诉人举证的政策问答及信函不能体现杨某明确表示不再履行双方签订的房屋买卖协议；照片只能体现房屋的现状，不能以此证明评估报告是虚假的；婚礼宴请现场的光碟即便能反映冯某、吴某未到场，也不能证明他们并非刘如的好友。综上，被上诉人提交的证据均不能达到其证明目的，且不属于二审中的新证据，故不作为认定本案事实的依据。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，并且应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。本案中，房屋买卖协议已经法院生效判决确认为合法有效，有关案涉房屋价值的评估报告是否有效并不影响房屋买卖协议的效力。且刘如在双方签订协议后不久即收取了杨某的全部房款并实际交付了房屋及其产权证，该履行行为足以使杨某确信刘如具有处分房屋的权限。双方此后既未就不再履行协议协商达成一致，亦不存在该协议不能履行的情形，故刘如等人应按约协助周谷英办理房屋过户手续。刘亚林、刘亚群、刘亚红虽对协议有异议，主张刘如无权代表他们与杨某签订协议，但三人在充分知晓案涉协议签订的情况后，在长达十余年的时间内未就自己的权利提出主张，而任由杨某一家居住在案涉房屋内，明显不符常理，故对其抗辩法院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘如、刘亚林、刘亚群、刘亚红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
代理审判员 季建波
代理审判员 高 雁
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 张晓光