上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1135号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海易庆安实业有限公司。
委托代理人傅继业，上海市南星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海朗达电缆（集团）有限公司。
委托代理人计时俊，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托代理人陈光宇，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
上诉人上海易庆安实业有限公司（以下简称易庆公司）因与被上诉人上海朗达电缆（集团）有限公司（以下简称朗达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第44948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭，于同年5月26日公开开庭进行了审理，上诉人法定代表人＊＊＊及其委托代理人傅继业，被上诉人朗达公司之委托代理人计时俊、陈光宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2002年5月1日，朗达公司（乙方）与浦东唐镇＊＊＊村经济合作社（甲方）签订《土地租借协议》，约定甲方将张家浜北、金丰路延伸段两旁的部分土地租借给乙方使用。之后，朗达公司在上述租借土地上建造了厂房。
2013年4月12日，朗达公司（甲方）与易庆安公司（乙方）签订了《厂房租房合同》，约定：甲方将系争厂房出租给乙方使用，厂房总占地面积5，000平方米，所有建筑占地面积3，000平方米，乙方租用该厂房期限为5年，即自2013年4月20日至2018年4月19日止，前90天为装修期，装修期内甲方免收租金，正式起租时间为2013年7月20日，年租金为人民币（下同）60万元，双方签订合同时，乙方向甲方支付履约保证金5万元和预付6个月的租金30万元，租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，乙方应每六个月支付一次租金，应在租金到期支付日前15天支付，逾期7天未付租金，或者合同期内累计超过三十天，甲方有权终止合同，收回厂房，并保留使用其他合法的追缴权利，甲方将厂房出租给乙方作物流仓库使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按法律、法规的规定办理改变厂房用途手续，并保证符合国家有关消防安全规定，甲方为乙方提供用电、用水，水、电费的收费标准按自来水厂及供电局的统一标准执行，水、电费由乙方自行按实承担，供电变压器由甲方提供，高压线路拉至乙方配电箱为止，厂房内的低压线路由乙方承担，若乙方因生产需要增容，费用由双方协商解决；经甲方同意，乙方可以将厂房以物流仓库的形式分租给其他单位使用，但租赁期限不得长于原乙方的租赁期限，如遇动迁或提前终止合同，对第三方租赁者造成的损失，一切由乙方负责经济赔偿，于甲方无责。
合同签订后，易庆安公司支付了保证金5万元及30万元的租金。
2013年8月7日，易庆安公司向朗达公司发送一份告知书，其中载明“……直至2013年6月底，我公司经办人员多次要求贵公司能尽快安装线路能让我方正常使用电。但贵公司经办人员一直拖延至现在，以致我公司不能正常使用该厂房……”。2013年10月28日，易庆安公司向朗达公司发送解约通知书，其中载明“但贵公司经办人员一直拖延，到7月底为应付我公司，就随便安装几根电线，由于安装的电线存在严重安全隐患……导致本公司无法正常使用此仓库，一直空置至今，还给我业务带来严重损失，现我公司正式告知贵公司要求解除双方签订的合同，同时赔偿公司在厂房的装修及其他投入……”。
2014年1月20日，朗达公司向易庆安公司发出了《告知书》，要求易庆安公司支付2014年1月20日至2014年7月20日期间的预付租金。2014年2月20日，朗达公司向易庆安公司发出了《催款通知书》，要求在2014年3月1日前支付未付的半年租金。2014年2月25日，易庆安公司回函朗达公司，希望与朗达公司能长期合作，同时提出朗达公司未能向易庆安公司交付符合合同约定的电线（电路）配置的厂房，希望朗达公司办理前期厂房交接手续，使易庆安公司能正常使用，易庆安公司会及时交纳房租。之后，朗达公司、易庆安公司就矛盾在当地村委会进行协调未果，其中朗达公司工作人员在协调时曾表示上家承租户是2013年5月搬走的，且将灯具拆走了，易庆安公司让朗达公司去装，后来朗达公司装的时候拖了一阵子。
2014年4月28日，朗达公司向原审法院提起诉讼，要求解除双方之间的《厂房租赁合同》，并据此返还厂房、支付租金及使用费。庭审中，朗达公司经法院释明仍坚持认为合同有效。法院于2014年6月13日至厂房内现场勘查，并拍摄了照片。2014年7月，法院以系争厂房无合法建设手续为由判决合同无效，并驳回朗达公司的诉讼请求。判决后，朗达公司不服判决提起上诉。2014年10月，上海市第一中级人民法院终审判决维持原判。
朗达公司于2014年12月25日诉诸原审法院，请求判令：1、易庆安公司立即迁出并按原状向朗达公司归还上海市浦东新区唐镇金丰北路＊＊＊号厂房；2、易庆安公司按每月5，000元支付朗达公司2014年1月20日至实际返还厂房之日止的使用费；3、易庆安公司承担本案的全部诉讼费用。易庆安公司反诉要求朗达公司返还保证金5万元及租金30万元。
原审审理中，朗达公司表示另案录音中内容是其工作人员在协调时所说的话，意思未必真实，厂区内电路安装也非自己义务，其使用的约200平方米厂房是双方口头约定好的，不在承租范围之列。厂房如果返还，必须整体返还。易庆安公司表示其使用的约600平方米厂房同意按合同支付费用，双方并未口头约定过朗达公司使用的约200平方米厂房不在承租范围，除此之外的厂房朗达公司在交付上存在逾期，且之后安装上存在安全隐患，不同意支付费用。其是2013年5月份进去的，刚开始只进去一个人，上家承租户是2013年8、9月份搬走的，其在2013年8月7日发函时上家承租户只搬离了一部分。自己使用的部分厂房无法返还，其他厂房朗达公司不接收，与其无关。
原审认为，根据另案生效判决，系争厂房未办理合法规划、建设手续，系违法建筑，朗达公司与易庆安公司之间的租赁合同属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。朗达公司要求易庆安公司从系争厂房上迁出并将其返还，法院予以支持。易庆安公司以自己使用部分厂房已转租他人为由辩称无法返还，法院不予采纳。就易庆安公司支付的保证金，朗达公司也应退还。就易庆安公司搬离之前的使用费问题，易庆安公司同意就自己目前使用的600余平方米厂房支付自起租日起的使用费，法院予以确认。朗达公司称目前自己使用的约200平方米厂房系双方口头约定该部分厂房不在承租范围内，因合同（无效）约定的承租范围系整个厂房，且易庆安公司对朗达公司的说法不予认可，朗达公司也未就此提供证据，故法院难以采信，该部分厂房的使用费应予扣除。
现本案的主要争议在于除上述两部分厂房之外的房屋使用费应如何承担？朗达公司表示易庆安公司应参照合同约定支付。易庆安公司则不同意支付，理由在于朗达公司逾期交付厂房，且之后的电线安装存在安全隐患，致使其无法正常使用房屋。法院认为，系争厂房本属违法建筑，未办理相应的验收手续，且从录音内容来看，朗达公司在租赁前期该部分厂房交付及安装上存在逾期与拖延行为，而现场照片也反映厂房存在一些安全隐患，对此朗达公司存在过错，应承担一定责任，法院综合过错程度酌情确定易庆安公司支付的半年30万元租金可抵付九个月的使用费（不含免租期）即至2014年4月19日，2014年4月20日之后至易庆安公司迁出前的使用费标准按每年48万元计算。系争厂房属一个公开厂区，易庆安公司确认其正在使用其中的部分厂房，应视为朗达公司已经交付房屋，就易庆安公司拒付使用费的辩称，法院不予采纳。
原审依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇厂房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于二〇一五年三月二十四日判决：一、上海易庆安实业有限公司应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区唐镇金丰北路＊＊＊号承租厂房并将该厂房返还上海朗达电缆（集团）有限公司；二、上海易庆安实业有限公司应于判决生效之日起三十日内按每年48万元支付上海朗达电缆（集团）有限公司自2014年4月20日至上海易庆安实业有限公司实际返还厂房之日止的使用费；三、上海朗达电缆（集团）有限公司应于判决生效之日起三十日内返还上海易庆安实业有限公司保证金5万元；四、驳回上海易庆安实业有限公司要求上海朗达电缆（集团）有限公司返还租金30万元的反诉请求。负有金钱给付义务的被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8，800元，减半收取计4，400元，反诉案件受理费3，275元（已减半收取），合计7，675元，由上海朗达电缆（集团）有限公司负担2，175元，上海易庆安实业有限公司负担5，500元。
判决后，易庆安公司不服，上诉称，按原审法院认定，标的房屋为违法建筑且存在安全隐患，应属无法使用范畴，事实上上诉人亦未使用大部分承租房屋，该部应由出租人即被上诉人承担大部，故上诉请求撤销原判第二项，改判上诉人按租金标准的10％承担房屋使用费。
朗达公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。原审确认了系争租赁合同无效，但对于该双方约定意思尊重，符合司法实践。上诉人称其没有使用大部分房屋不符合事实，厂区有门卫，门卫是上诉人控制。上诉人只同意承担10%的使用费缺乏法律和合同依据，上诉人原审要求对于逾期交付租赁物的租金予以扣除，法院对此已考虑。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明事实，上诉人易庆安公司与被上诉人朗达公司签订的《厂房租赁合同》因租赁标的房屋违法，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属无效。本案纠纷为无效合同债权处分，即涉及产权标的房屋返还及房屋使用费等债权确定。
本案上诉争议焦点为标的房屋的使用费标准应如何确定的问题。根据查明事实，除上诉人自认实际使用的600平方米厂房外，另被上诉人实际占用的约200平方米厂房应从租赁标的房屋中扣除，原审于此阐述合理，本院予以确认。其余标的厂房区域是否交付根据双方履行行为特别是履行期间往来函件均系以交付房屋电路安装纠纷等内容，考虑到上诉人一、二审期间均未提交相反证据，应该认为，根据民事证据优势证明力之证明标准，上诉人作为承租人已实际占有、使用了被上诉人自用之外的标的房屋。通常其应该依占用面积比照约定租金标准支付实际使用费用，此为其一。
同时，考虑到被上诉人交付房屋交付及安装上存在若干逾期现象，根据双方函件，交付之标的房屋确存有影响租赁物充分、有效使用的现状，在承租人易庆安公司未拒绝接收交付并占有使用标的情况下，不能否认出租人朗达公司存在交付标的物的瑕疵责任，后者应承担相当责任，并对实际使用费比照租金标准予以适当扣减。需要指出的是，双方当事人在一、二审期间对实际使用面积及上述标的瑕疵责任范围均未有精确及充分举证、论证，在现有证据基础上，原审斟酌上诉人作为承租人比照租金50％以上之标准支付房屋使用费定性合理，定量上具有相对合理性，上诉人主张的租金10％标准缺乏事实依据，本院难以采信。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人易庆安公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11，260元，由上诉人上海易庆安实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年六月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……