湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终1091号
上诉人（原审被告）刘芳。
委托代理人王迎清。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）当阳市盛泰置业开发有限公司。
法定代表人王秩斌，该公司执行董事。
委托代理人刘金波，湖北（宜昌）今天律师事务所律师。特别授权代理。
当阳市盛泰置业开发有限公司（以下简称盛泰置业公司）因与刘芳房屋租赁合同纠纷一案，不服当阳市人民法院（2015）鄂当阳民初字第01587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日受理后，依法组成由审判员陈继雄担任审判长，审判员刘强、王明兵参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年11月24日，盛泰置业公司作为甲方与刘芳作为乙方签订当阳市盛泰麒麟广场《商铺租赁合同》，双方约定：盛泰置业公司将位于当阳市盛泰麒麟广场b4区三层整层655.94平方米、四层整层586.16平方米商铺出租给刘芳用于经营ktv；租赁期限自2010年11月25日至2015年11月24日止；租金本着先交费后使用原则，支付方式：2010年11月25日起至2011年1月24日止，免租2个月；2011年1月25日起至2011年11月24日止，每季度交纳租金85705元，支付日期分别为2011年1月19日、2011年4月19日、2011年7月19日、2011年10月19日；2011年11月25日起至2013年11月24日止，每年交纳租金342820元，支付日期分别为2011年11月20日、2012年11月20日；2013年11月25日起至2015年11月24日止，每年交纳租金387535元，支付日期分别为2013年11月20日、2014年11月20日；违约责任：若刘芳未能按本合同约定付清租金或任何商业管理费用，则每逾期一日，刘芳应按到期应付款金额的百分之一向盛泰置业公司支付滞纳金；刘芳应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为刘芳严重违约，盛泰置业公司有权提前解除合同，并扣除刘芳缴纳的履约保证金，作为刘芳赔偿给盛泰置业公司造成的损失，履约保证金不足以弥补盛泰置业公司损失的，刘芳还应向盛泰置业公司支付足额赔偿金。签订合同之日，刘芳一次性向盛泰置业公司支付了履约保证金80000元。自2010年11月24日起，刘芳交纳2013年11月25日至2015年5月24日期间租金300000元，其他租金未按照合同的约定向盛泰置业公司交纳。
原审判决同时认定：2007年12月28日、2009年6月15日、2009年11月23日，盛泰置业公司分别取得本案所争议房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。盛泰置业公司取得本案所争议房屋所有权证。
盛泰置业公司一审诉讼请求：一、判令告刘芳返还当阳市盛泰麒麟广场b4区三层整层689.21平方米、四层整层614.10平方米商铺；二、判令刘芳支付盛泰置业公司租金人民币1326632元（2011年1月25日-2011年11月24日期间租金计89790元／季度÷310个月=299300元；2011年11月25日-2013年11月24日期间租金计：359160元／年2年=718320元；2013年11月25日-2015年5月24日期间租金计：406008元／年1.5年=609012元，期间已交纳租金300000元）。2015年5月25日后被告逾期仍未交纳租金的按合同约定计算至其付清全部租金为止；三、判令刘芳支付违约金人民币225750元（每月按应付租金总额的1%支付逾期付款违约金，2011年1月25日-2011年11月24日期间违约金计：299300元1%10个月=29930元；2011年11月25日-2013年11月24日期间违约金计：359160元1%12个月2=86198元；2013年11月25日-2015年5月24日期间违约金计：609012元1%18个月=109622元）。2015年5月25日后刘芳应交而逾期未交纳租金的，按每月1%的标准支付违约金至其付清全部租金时为止。四、由刘芳承担诉讼费用。原审庭审中，增加第一项诉讼请求为：解除合同，刘芳返还当阳市盛泰麒麟广场b1区三层301号商铺。
原审法院认为：盛泰置业公司与刘芳签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应按租赁合同的约定履行相应义务。刘芳抗辩该合同无效，根据查明的事实，盛泰置业公司已取得本案所争议房屋所有权证，其抗辩理由不能成立。因刘芳未按合同约定支付租金，盛泰置业公司请求解除租赁合同，已达到约定解除租赁合同的条件，应予准许。由刘芳返还当阳市盛泰麒麟广场b4区三层整层655.94平方米、四层整层586.16平方米商铺。关于盛泰置业公司请求返还b1区三层301号商铺，未提交相应证据，不予支持。关于盛泰置业公司请求的租金，刘芳自合同签订之日至2015年7月2日盛泰置业公司提起诉讼之日止交纳2013年11月25日至2015年5月24日期间租金300000元，其他租金未交纳，该租赁合同至2015年11月24日到期，盛泰置业公司请求提前解除合同，其请求的租金应计算至2015年7月2日，计为1284920.41元（2011年1月25日至2011年11月24日租金285683.33元（85705元／3个月10个月）＋2011年11月25日至2013年11月24日租金685640元（342820元2年）＋2013年11月25日至2015年7月2日租金313597.08元（387535元／12个月19个月-300000元）］。关于盛泰置业公司请求的违约金，每月按应付租金总额的1%支付违约金偏高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从公平原则和给盛泰置业公司造成的损失考虑。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”刘芳未按时支付租金，给盛泰置业公司造成利息损失，应从2011年1月19日、2011年4月19日、2011年7月19日、2011年10月19日、2011年11月20日、2012年11月20日、2013年11月20日、2014年11月20日起至本判决确定给付之日止分别以85705元、85705元、85705元、85705元、342820元、342820元、387535元、87535元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算迟延交纳租金的损失。关于履约保证金80000元，因刘芳已承担利息损失，履约保证金用于抵扣租金和损失。基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除2010年11月24日盛泰置业公司与刘芳签订的商铺租赁合同。刘芳在本判决生效之日起十日内返还盛泰置业公司当阳市盛泰麒麟广场b4区三层整层655.94平方米、四层整层586.16平方米商铺。二、刘芳在本判决生效之日起十日内向盛泰置业公司支付租金人民币1284920.41元（2011年1月25日至2011年11月24日租金285683.33元（85705元／3个月10个月）＋2011年11月25日至2013年11月24日租金685640元（342820元2年）＋2013年11月25日至2015年7月2日租金313597.08元（387535元／12个月19个月-300000元）］。三、刘芳在本判决生效之日起十日内向盛泰置业公司支付违约金（违约金计算方法：从2011年1月19日、2011年4月19日、2011年7月19日、2011年10月19日、2011年11月20日、2012年11月20日、2013年11月20日、2014年11月20日起至本判决确定给付之日止分别以85705元、85705元、85705元、85705元、342820元、342820元、387535元、87535元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。刘芳向盛泰置业公司交纳的履约保证金80000元，用于抵扣租金和违约金。四、驳回盛泰置业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院同时一并决定，一审案件受理费18772元，诉讼保全费5000元，合计23772元，由盛泰置业公司负担2059元，由刘芳负担21713元。
刘芳不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、本案争议的租赁合同约定的期限为2010年11月24日到2015年11月24日，在原审第二次开庭时，本案的合同约定的期限已经届满，即事实上双方签订的合同已经到期，而无须再履行了。二、对于盛泰置业公司的商铺而言，不仅仅是刘芳，而是所有的承租人，因盛泰置业公司不能提供约定的服务，均与其发生了纠纷，但原审判决对此没有查明。三、因盛泰置业公司多次在刘芳正常经营期间停电、停水，而刘芳经营的又是特种行业，在多次协调无果的情况下，刘芳于2015年3月6日停止经营，并将该商铺的钥匙交给了盛泰置业公司的罗经理，罗经理接受钥匙后，亦多次对外招租，故从2015年3月6日起双方的合同已经解除，相关租金也从此日起停止交纳。四、盛泰置业公司的负责人曾经口头承诺在刘芳装修期间，以及停水停电期间减免租金，原审判决计算的租金及相关费用是错误的。五、原审时无论是刘芳还是盛泰置业公司均没有主张用保证金冲抵租金或其他的费用，尤其是盛泰置业公司的诉讼请求中并没有此项，故原审对于此项的判决超出了当事人的诉讼请求范围。综上所述，一审认定事实不清，程序违法，判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回盛泰置业公司的诉讼请求或发回重审。
盛泰置业公司辩称：一、合同签订到期时间是2015年11月24日，但合同到期后，对房屋交付双方没有达成协议，房屋一直没有交付。刘芳确实对案涉房屋进行了装修，而且刘芳还有一些设备没有搬走。但由于没有交付，盛泰置业公司一直对该房屋无法使用，无法对外租赁。二、盛泰置业公司已经履行合同义务，不存在违约行为。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，刘芳为支持其上诉请求，申请证人吴某出庭，证明在刘芳经营期间，盛泰置业公司经常停水停电。经质证，盛泰置业公司认为该证言不是新证据，且吴某是刘芳聘请的主管，与本案有利害关系。对该证据的效力，本院将综合全案案情予以认定。
经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：一、本案在原审审理期间，案涉租赁合同已经到期，故盛泰置业公司请求解除合同，原审法院判决解除合同已无实际意义。但合同履行期限届满和合同解除的法律后果均是原合同不再履行，当事人可以向对方主张违约责任，故原审判决的该处瑕疵对本案的实体结果不产生影响。二、在租赁合同中，出租人的主义务是交付租赁物给承租人使用，承租人的主义务是按照合同约定的用途使用标的物，向出租人交纳租金。出租人按照合同约定向承租人供应水、电，应当认定为出租人的从义务。出租人不履行从义务或者履行从义务不符合约定，承租人可以请求其赔偿损失，但不得以此为由拒绝交纳租金。三、刘芳关于盛泰置业公司负责人曾同意减免租金之说未提交证据证明，且也未明确具体的减免数额，故本院不予认定。四、原审在明确双方当事人给付义务的基础上，对盛泰置业公司应付刘芳的履约保证金予以抵扣，避免不必要的重复给付，客观上减轻当事人的诉累，实体上对当事人的权利义务也不产生影响。故刘芳关于原审超出当事人诉请做出判决，程序违法的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18772元（刘芳已预交），由刘芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一六年六月一日
书记员 袁昌芹