湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5823号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪少华，男，1964年5月19日出生，汉族，住武汉市武昌区，上诉人（原审被告、反诉原告）周立屏（系汪少华之妻），1966年2月18日出生，汉族，住址同上，上列上诉人的共同委托诉讼代理人：张习华、刘莹，湖北乾行律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙大海，男，1990年11月24日出生，汉族，住河南省唐河县，委托诉讼代理人：易锋，湖北省正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：武汉昊天信达房地产经纪有限公司航空路分公司，住所地武汉市江汉区万松横路8号106号门面。法定代表人：郑滔，该分公司店长。委托诉讼代理人：郑滔，该分公司店长。上诉人汪少华、周立屏因与被上诉人孙大海、武汉昊天信达房地产经纪有限公司（以下简称昊天信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汪少华、周立屏的上诉请求：1、依法撤销原判第二、第三项；改判汪少华、周立屏不予返还孙大海定金30,000元,汪少华、周立屏不予支付孙大海违约金32,800元。2、本案的一、二审诉讼费用由孙大海承担。其上诉的理由为：一、汪少华、周立屏在合同签订后一直积极履行合同义务，原审判决认定汪少华、周立屏在订约后即表示不履行合同义务系认定事实错误。汪少华、周立屏与孙大海于2016年3月22日签订了《二手房居间买卖合同》。合同签订后，汪少华、周立屏严格按照合同约定将房产证原件交付给昊天信达公司保管，并按约将物业交割保证金交由昊天信达公司代管。此外，2016年3月23日至2016年4月20日期间，汪少华、周立屏先后两次前往工商银行、汉口银行配合孙大海办理二手房贷款审批手续，一直积极履行合同。而事实上，孙大海前两次银行贷款申请均未能审批通过，同时，在孙大海两次贷款未能审批通过且亦未按合同约定时间即未在2016年5月3日前完成交易已构成违约的情况下，汪少华、周立屏又于2016年5月20日第三次配合孙大海去兴业银行办理银行贷款审批手续，足以表明汪少华、周立屏积极履行合同的意愿。期间，汪少华、周立屏仍多次与孙大海及昊天信达公司协商，要求孙大海尽快履行合同义务，而孙大海及昊天信达公司却以各种理由搪塞汪少华、周立屏，故意拖延。因此，汪少华、周立屏并不存在违约行为，原审判决认定汪少华、周立屏在订约后即表示不履行合同义务证据不足，缺乏事实依据，系认定事实错误。二、在合同签订后，孙大海申请银行贷款出现障碍，其怠于履行合同义务支付购房款的行为已构成严重违约，原审判决认定孙大海对合同终止没有任何过错系认定事实错误。首先，根据合同约定，孙大海系通过购房贷款的方式购买涉案房屋。但是，由于孙大海个人资信及还款能力的问题，加之其采取高评高贷的方式没有通过三家银行贷款审批，申请贷款出现障碍。由于双方签订的《二手房居间买卖合同》中并未对孙大海申请银行贷款审批时间进行明确约定，但依据二手房房屋买卖交易规则与流程，为了保证交易安全，买方须先到银行申请二手房贷款，通过银行初审并出具同意贷款的承诺函或批复，买卖双方方可进行过户交易。因此，孙大海采取银行贷款的方式支付购房款当时是不可行的，合同无法按照原定的贷款方式继续履行并办理过户。其次，在孙大海贷款审批不通过的情况下，汪少华、周立屏出于对孙大海履约能力的合理怀疑多次联系孙大海落实购房款资金问题，孙大海一直未明确答复汪少华、周立屏。孙大海的行为也从另一方面证实了其履约能力不足。相反，孙大海本应在支付定金之日起30个工作日内完成交易手续并支付购房款，但从2016年3月22日截至2016年6月6日，长达76天，孙大海一直未予支付购房款，且孙大海及昊天信达公司从未催促或要求汪少华、周立屏协助办理过户手续，汪少华、周立屏也从未表示不配合办理过户手续。孙大海以自己的行为表明不能按约支付购房款，已构成不履行合同主要义务，其行为严重损害了汪少华、周立屏的合法权益，已构成严重违约。汪少华、周立屏有权选择适用定金条款，不予退还孙大海定金30,000元。三、原审判决关于汪少华、周立屏向昊天信达公司送达《解除合同通知函》的行为不具备解除合同的法律效力系认定事实错误。汪少华、周立屏行使约定解除权的条件成就。依据《二手房居间买卖合同》第十二条相关约定，孙大海逾期付款连续超过30日，则构成重大违约，汪少华、周立屏有权单方面解除合同并追究孙大海的违约责任。本案中，汪少华、周立屏支付定金的时间为2016年3月22日，孙大海应于2016年5月3日前办理过户手续并支付购房款，截至2016年6月6日，已逾期超过30日，孙大海的行为已构成重大违约，约定解除条件成就，汪少华、周立屏有权解除合同。汪少华、周立屏已将解除合同通知的函送达给孙大海及昊天信达公司，并已于2016年6月9日签收。解除合同通知函已发生法律效力，《二手房居间买卖合同》于2016年6月9日已经解除。四、汪少华、周立屏在《二手房居间买卖合同》解除后将涉案房产另行出售并不构成违约，原审判决认定事实错误。《二手房居间买卖合同》已于2016年6月9日解除。合同解除后，汪少华、周立屏仍享有对房产的所有权及处分权，有权将涉案房屋另行出售。该行为不应认定为违约行为，原审判决认定事实错误。被上诉人孙大海答辩则要求维持原判。被上诉人昊天信达公司答辩表示同意孙大海的答辩观点及意见。2017年2月，孙大海向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除合同；2、汪少华、周立屏返还定金30,000元；3、汪少华、周立屏支付违约金32,800元；4、汪少华、周立屏赔偿经济损失100,000元；5、汪少华、周立屏承担全部诉讼费用。一审诉讼中,汪少华、周立屏提出反诉，请求判令：1、解除《二手房房屋买卖合同》；2、汪少华、周立屏不予退还孙大海支付的定金；3、昊天信达公司向汪少华、周立屏返还定金1万元；4、孙大海向汪少华、周立屏支付律师代理费1万元；5、本案诉讼费由孙大海承担。一审法院查明：坐落于武汉市江汉区万松园路43号圣淘沙大厦A座28层9室房屋，建筑面积75.86平方米，其所有权原属于汪少华享有。2016年3月16日，经过昊天信达公司居间介绍，孙大海（乙方、买方）与汪少华（甲方、卖方）及昊天信达公司（丙方、居间方）共同签订《二手房居间买卖合同》，该合同约定：甲方将上述住房出售给乙方，总价款82万元；乙方选择通过购房贷款方式购买该房屋，具体付款方式为：1、合同生效当天，乙方向甲方支付定金3万元，甲方收到定金后，不得再将该房屋转售他人；2、合同生效当天，乙方向甲方支付物业交割款1万元，甲方委托丙方暂时代为收取该笔物业交割款；3、甲方收到购房定金后30个工作日内，配合乙方办理房屋所有权证的过户手续，乙方取得该房屋交易的私房买卖登记收件单后的当天，乙方向甲方支付购房款11万元；4、甲、乙双方同意在甲方收取全部房款时，办理房屋交付手续。甲方同意于本合同生效当天向丙方交付《房屋所有权证》原件。该合同第十一条“甲方需向乙方承担的违约责任”约定：若甲方构成重大违约，乙方有权单方解除合同并追究甲方的违约责任，甲方需向乙方支付相当于本合同总价款4%的违约金，且甲方需向乙方赔偿由此给乙方造成的全部经济损失。第十二条“乙方需向甲方承担的违约责任”约定：若乙方未能及时向甲方支付购房款，则乙方构成违约，甲方有权单方解除本合同并追究乙方违约责任，乙方需向甲方支付相当于本合同价款4%的违约金，且需向甲方赔偿由此约甲方造成的全部经济损失。合同签订后，孙大海依约向汪少华支付定金3万元，汪少华向昊天信达公司支付物业交割押金1万元。并将上述房屋的《房屋所有权证》交由昊天信达公司保管。此后，汪少华配合孙大海分别到工商银行、汉口银行、兴业银行申请办理贷款审批手续。孙大海及昊天信达公司亦多次通知汪少华办理权属过户，但汪少华予以拒绝，并于2016年6月6日，以孙大海未在合同约定期间内支付价款，导致合同未能依约履行为由向昊天信达公司发出解除合同通知函。此后，汪少华以涉案房屋的权属证书丢失为由，向房产管理部门申请补办了新证，并将该房屋出卖给案外人，该房屋的权属已变更登记至案外买受人名下。一审法院认为，孙大海、汪少华及昊天信达公司经自愿协商后签订的《二手房居间买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。合同订立后，因汪少华单方违约，导致双方合同的目的不能实现，合同约定的合同解除条件已经成就，孙大海行使合同解除权具有合同依据，买卖合同应于孙大海提出解除合同诉讼请求之日解除。因汪少华是合同的违约方。其单方向昊天信达公司送达《解除合同通知函》的行为不具备解除合同的法律效力。本案中，孙大海依约支付了定金，并基本完成了贷款手续，对合同终止没有任何过错；汪少华在订约后即表示不履行合同义务，并将该房屋出卖他人，其行为严重违反了合同约定义务，违背了诚实信用原则，是合同不能履行的过错方，故对孙大海提出解除合同的诉讼请求，予以支持，对孙大海要求汪少华返还定金，支付违约金的诉讼请求，双方合同中既约定定金罚则，又约定了违约金责任，孙大海选择要求汪少华返还已付定金，并承担违约金责任的请求，符合《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，应予准许。关于孙大海要求汪少华赔偿经济损失10万元的诉请，缺乏证据证明，不予支持。汪少华与周立屏系夫妻关系，该债务为夫妻关系存续期间形成的共同债务，应由两人共同偿还。汪少华、周立屏要求昊天信达公司返还物业交割押金1万元的诉求符合合同约定，予以支持。关于汪少华提出因孙大海原因导致合同不能履行，其不构成违约的事实主张，缺乏证据证明，不予采纳。关于汪少华要求孙大海支付律师代理费的诉求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除孙大海与汪少华及武汉昊天信达房地产经纪有限公司签订的《二手房居间买卖合同》；二、汪少华、周立屏返还孙大海定金30,000元；三、汪少华、周立屏支付孙大海违约金32,800元；四、武汉昊天信达房地产经纪有限公司返还汪少华、周立屏物业交割押金1万元；五、驳回孙大海的其他诉讼请求；六、驳回汪少华、周立屏的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,556元，由汪少华、周立屏负担。反诉案件受理费1,050元，由汪少华、周立屏负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，孙大海与汪少华及昊天信达公司于2016年3月16日签订的《二手房居间买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。在合同履行的过程中，汪少华不仅不履行办理涉案房屋权属登记过户手续的义务，而且将该房屋出卖他人，其行为有违诚信，构成违约，应承担相应的违约责任。因汪少华的违约行为，导致该合同履行不能，现孙大海与汪少华、周立屏均要求解除《二手房居间买卖合同》，本院依法予以照准。合同解除后，汪少华、周立屏应向孙大海返还定金并支付违约金，故一审法院判决并无不当。因此，汪少华、周立屏的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,370元，由汪少华、周立屏共同负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 张立新审判员 陈继红二〇一七年十一月九日书记员 余文婷