辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第01158号
上诉人（原审被告）：陈凯，无职业。
委托代理人：宫玉春，辽宁昌信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙远铎，农民，退休工人。
被上诉人（原审原告）：李凤玲，无职业。
二被上诉人共同委托代理人：范作辉，辽宁范作辉律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人：王喜英，辽宁范作辉律师事务所律师。
原审第三人：陈敬尧，农民。
原审原告孙远铎、李凤玲与原审被告陈凯、原审第三人陈敬尧房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院于2014年7月14日作出（2014）瓦民初字第1341号民事判决，陈凯不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人陈凯的委托代理人宫玉春，被上诉人孙远铎、李凤玲的委托代理人范作辉，原审第三人陈敬尧到庭参加诉讼。
原告孙远铎、李凤玲一审诉称：2003年2月25日，孙远铎的弟弟孙元钾向陈凯借款6万元。因孙元钾无力偿还，便与孙远铎商量，用孙远铎与妻子李凤玲共有的自建农房（房照号为：瓦农房执字第3501405号）抵押给陈凯。因农房无法办理抵押登记，陈凯意在使出借给孙元钾的款项能够收回，怕孙远铎以后利用房子向别人借款或卖房子，陈凯便让孙远铎与其于2003年2月25日签订《房屋交易协议书》，虽然双方对房屋的交付及付款等做了约定，但是，孙远铎并非真心出卖房屋，也没有收到所谓的房屋成交价格10万元。因为孙远铎担心陈凯凭借《房屋交易协议书》将房屋据为己有，孙远铎于当日又让陈凯出具了《证明》。其中的内容就是：孙远铎向陈凯借钱，因村镇办不办理农房抵押公证，经双方协商以买卖方式到村镇办做公证。不是把房子卖给陈凯，陈凯无权将孙远铎的房子以其他方式据为己有，违约陈凯负法律责任。孙远铎、李凤玲在该房屋居住了很长一段时间。后来将房屋出租。大约在2012年8月份以后承租人便不向孙远铎、李凤玲交付租金，理由是房子已经是陈敬尧的，并把租金交付给陈敬尧。孙远铎到村镇办查询后得知，陈凯利用双方签订的《房屋交易协议书》单方到村镇办将登记在孙远铎名下的房屋过户到陈凯名下。然后陈敬尧又以陈凯欠款为由起诉到法院并达成《民事调解书》。在没有通过公告的法定程序，私自串通，将房屋过户到陈敬尧名下。因孙远铎与陈凯不存在真实的房屋买卖关系，房屋仍属于孙元铎所有，故请求法院判令确认孙远铎与陈凯2003年2月25日签订的《房屋买卖协议书》无效。
被告陈凯一审辩称：不同意孙远铎、李凤玲的诉讼请求。一、孙远铎提起诉讼超过法定的诉讼时效。《房屋交易协议书》的日期是2003年2月25日，孙远铎配合陈凯过户的日期是2006年4月27日，而孙远铎提起诉讼主张《房屋交易协议书》无效的日期是2014年1月13日，超出了法定的二年诉讼时效。二、孙远铎诉称其孙元钾向陈凯借款6万元，与事实不符。事实上，是孙远铎向陈凯借款人民币6万元，借款时间是2003年2月25日，借款期限为2年，借款利息为月利3分。三、2003年2月25日签订的《房屋交易协议书》是双方真实意思表示，又经过公证，并已实际履行，合法有效。孙远铎在向陈凯借款6万元时，担心借款期限到期不能偿还借款本金及利息，经与陈凯协商，表示借款期限到期不能偿还借款本金及利息时，自愿将双方之间的债权转化为物权的转让，即将双方之间的借贷关系转化为将其所有的案涉房屋转让给陈凯的法律关系，故在2003年2月25日双方签订《房屋交易协议书》，约定孙远铎将案涉房屋出售给陈凯，陈凯在2005年2月25日前一次性付清房款，约定的付款期限正好是孙远铎借款的期限；约定的房款10万元正好与孙远铎借款的本金和二年利息相吻合。孙远铎在陈凯未按期支付房款时，就应当向陈凯索要房款或请求解除《房屋交易协议书》。但是孙远铎并没有如此主张权利，是因为孙远铎对此心知肚明，知道双方已经约定借款到期不能偿还，债权法律关系就已经转化为物权转让法律关系。案涉房屋的共有人即李凤玲对债权的产生及债权转化为物权转让的事实完全知情。在公证处对孙远铎、李凤玲询问时，孙远铎、李凤玲均表示清楚《房屋交易协议书》的内容，并同意出卖案涉房屋，问其是否有补充说明时，孙远铎、李凤玲均明确表示没有。这说明孙远铎、李凤玲对债权法律关系转化为物权转让法律关系即签订《房屋交易协议书》是真实意思表示，《房屋交易协议书》合法有效。四、陈凯在2006年4月17日办理案涉房屋过户手续时，孙远铎亲自到现场配合陈凯办理过户，将房产执照交给瓦房店市村镇办，依据《房屋交易协议书》的约定将案涉房屋土地使用证交给陈凯持有。假设不是房屋买卖关系，孙远铎无须将案涉房屋土地使用证交给陈凯。五、孙远铎配合陈凯办理完过户手续后，因案涉房屋实际价值高于转让价款10万元，而案涉房屋已被孙远铎对外出租，经陈凯同意，孙远铎再收取2006年至2010年期间五年的房租，作为房屋实际价值与价款10万元之间差额部分的补偿。陈凯在2011年向案涉房屋承租人收取房租时，孙远铎却提前向案涉房屋承租人收取了2011年的房租。陈凯因此告知案涉房屋承租人案涉房屋不再是孙远铎，而是他，以后房租不要再交给孙远铎。这就是案涉房屋承租人不再将2012年以后的房租不再交给孙远铎的原因。综上所述，孙远铎超过法定诉讼时效提起诉讼，双方之间的债权法律关系已经转化为物权转让法律关系，且经过公证，产权已经实际变更，《房屋交易协议书》是双方真实意思表示，已经完全履行了《房屋交易协议书》，请求驳回孙远铎、李凤玲诉讼请求。
第三人陈敬尧一审述称：孙远铎、李凤玲与陈凯之间的纠纷与我无关。
一审法院经审理查明事实后，作出如下判决：原告孙远铎与被告陈凯于2003年2月25日签订的房屋交易协议书无效。案件受理费100元，由被告陈凯负担。
陈凯上诉的理由及请求是：1、一审判决认定孙远铎向陈凯借款6万元及利息事实，却没有查明孙远铎是否向陈凯偿还了6万元及利息的事实，这是房屋交易协议书生效必要条件。孙远铎担心借款本金和利息不能偿还，才自愿将债权债务关系转化为物权转让关系，房屋交易协议书第9条已作约定。孙远铎在借款到期未偿还本金和利息后在2006年4月17日亲自到瓦房市村镇建设办公室配合陈凯办理案涉房屋过户手续；2、一审判决认定房屋交易协议书是陈凯和孙远铎、李凤玲对借款进行担保，并非真实房屋买卖是错误的。房屋交易协议书是孙远铎、李凤玲担心不能按期偿还本金及利息而向陈凯承诺借款到期不能偿还本金和利息，自愿将借贷关系转化为房屋转让的关系而签订的。孙远铎、李凤玲对于债权转化为物权转让的事实完全知情，也已经公证，且在2006年4月17日亲自到现场配合陈凯办理过户手续。据此，其上诉请求是撤销一审判决，依法改判或发回重审。
孙远铎、李凤玲二审答辩认为：一审判决正确，请求驳回其上诉请求。
陈敬尧二审述称：同意陈凯的上诉请求。
本院经审理认为，一审判决存在如下问题：
第一，关于案涉房屋交易协议书效力认定的问题。本案中，各方当事人对案涉房屋交易协议书的签订背景和真实意思表示等基本事实是没有争议的，即签订房屋交易协议书是以案涉房屋为双方之间借款法律关系作抵押担保，而且陈凯上诉称孙远铎、李凤玲已同意借款本金和利息不能偿还时将债权债务关系转化为物权转让关系。因此，在重审本案时，应对此进一步予以核实并客观、准确认定案涉房屋交易协议书的法律效力。
第二，关于案涉房屋过户等基本事实未查清的问题。本案中，陈凯上诉称孙远铎、李凤玲亲自到当地村镇办协助办理房屋过户手续，而孙远铎、李凤玲则予以否认，因此，重审时，应对此节事实情况进一步核实。此外，针对陈凯一审辩称案涉房屋交易协议书约定两年后支付房款和办理过户手续，合同约定房款总额与孙远铎借款本金和两年利息的总额基本吻合，且孙远铎在案涉房屋已实际办理至陈凯名下后又向案涉房屋承租人收取了2006年至2011年房租作为房屋实际价值与约定房款的差额补偿的事实情况以及截至目前孙远铎是否已向陈凯偿付全部借款本息的事实情况，均亦应在重审时一并予以核实，以维护各方当事人合法权益。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2014）瓦民初字第1341号民事判决；
二、发回辽宁省瓦房店市人民法院重审。
二审案件受理费100元（陈凯已预交），退回陈凯。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 刘小南
代理审判员 张萍萍
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 宋 敏