北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）顺民初字第04576号
原告（反诉被告）闫振国，男，1977年6月23日出生。
原告（反诉被告）兼原告闫振国委托代理人齐晶，女，1980年11月3日出生。
二原告共同委托代理人吴玉君，男，1964年2月16日出生。
被告（反诉原告）谢国豪，男，1979年9月16日出生。
委托代理人张俊建，男，1963年5月14日出生，北京市顺义区天竺镇法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）闫振国、齐晶与被告（反诉原告）谢国豪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫振国、齐晶及其委托代理人吴玉君，被告谢国豪及其委托代理人张俊建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告共同诉称：2010年12月1日，被告与原告协商签订租赁协议，租赁原告的承包地和房屋。协议约定：原告向被告出租土地及其地上所属物，面积为南院和西院共计三间房和2.1亩土地；被告每年向原告交纳租赁费22000元和1000元水费；合同期限为18年，合同到期后经双方协商可以再续合同。同时双方还口头约定，每年的十二月一日交清租赁费及水费23000元。合同签订后，被告居住了一年，但到了2011年12月1日，被告没有按约定支付原告房租和水费。原告找被告索要多次，被告都一拖再拖。另外，被告养了三十条藏獒，臭气熏天，狗叫噪音让人无法正常休息。被告养的狗已接连咬伤两人，随时威胁他人人身安全。综上，被告违约不交租金，被告养狗污染环境，影响他人正常生活及安全。故原告向贵院起诉，请求：1.判令解除原告与被告的租赁合同；2.被告给付原告2011年12月1日至被告实际腾退涉诉宅院之日止的租金及使用费，给付标准按照每年22000元计算，被告给付原告自2011年12月1日至2013年4月30日止的水费；3.被告自判决生效之日起一个月内将涉诉宅院腾退。
被告谢国豪辩称：1.不同意原告诉讼请求。原告在起诉书中陈述的大部分事实不真实，被告要求与原告继续履行合同。原告继续收取按合同约定的租金，该承租地按合同约定由被告继续承租使用。如原告执意要解除双方约定的合同，原告必需给付被告在该承租地投资建设的不动产财产折款，不动产归原告所有；2.被告与原告于2010年11月中旬在被告寻找承租养殖地时相识。原告告知被告，原告夫妻二人与村委会签定有养殖地承包合同书，将该承包地转租给被告，村委会完全同意，原告帮助被告在转租合同履行期间协调与村内的关系，被告和原告于2010年12月1日签定了养殖地转租赁合同书，并且被告在签定合同书后及时交纳了2010年12月至2011年12月的全年租金22000元和当年的用水费1000元，共计23000元。当时被告考虑到转承租必须经过当地村委会的许可，故此在合同约定的第一项明确注明由原告负责全部的协调本村关系，被告也好安心地在承租养殖地内投资建设搞养殖。在该转承租的养殖空地内，只有低矮的约不足1.5米高的简易围墙，东侧简易围墙是砖、泥砌建，南侧、西侧、北侧的简易围墙均是陶粒砖、泥砌建，原告在向被告转承租的该养殖院内的东北侧位置圈垒了一个独立小院，被告的承租范围是整个西院和三间简易北房的面积范围。被告承租后在租赁的院落内投资建设，按照合同的约定被告重建养殖院大门，将原院墙增高至约2.3米，并将院内原房屋三间装修，建设了其他房屋和狗舍等设施。合同约定被告投入建设后的产权均归被告所有。被告自2010年12月份合同签定后即开始边搞养殖边扩大养殖地内需要的设施和建设，一直建设至2011年12月份，计投资234338.6元。2011年8月份始原告多次让被告搬走，单方违约，此后原告又向法院起诉，要求与被告解除租赁合同。被告考虑到搞养殖的全部投资已近200万元，希望能够继续履行合同。2011年11月份，被告希望原告收取下年度承租金和水费，但遭到了原告的拒绝。原告于2012年3月中旬将通向被告养殖范围内的供水管道截断供水，被告无奈自临近村的养殖户买水每天拉运至今。被告认为原告要求与被告解除合同，拒绝收取租金及税费，且私自违约将被告养殖地内的水源截断，被告没有过错，被告不同意与原告解除合同。如果原告坚持与被告解除合同，被告请求法院判令原告给付被告地上物全部财产折款234338.6元。原告在给付被告财产折款后，双方解除合同。
被告谢国豪反诉称：反诉原告与反诉被告于2010年12月1日签订了土地租赁合同书，反诉原告开始转承租反诉被告的养殖地，并开始投入了大量的人力、财力、物力，可是在履行合同过程中，反诉被告一方严重违反合同的约定，在无任何正当理由的情况下强行于2012年2月9日给反诉原告截断供水，造成饲养的狗及人畜供水全部中断，反诉原告无奈自临村承包地内的承包户尹×处雇佣车辆购买拉运水源，自2月10日开始每天早、晚各一趟次，购买拉运水源，供养殖人畜用水，每趟次30元，一直到2012年5月26日反诉原告共计支付尹×拉运购买水费用6360元。此后，反诉原告每天拉水至今。2012年5月25日，二反诉被告又将通往反诉原告承租养殖地内电源切断，停止供电，因当时正在夏季，造成反诉原告冰柜储备喂狗用的羊肉500斤全部腐烂，单价每斤6元，造成损失3000元。并且二反诉被告实施的上述行为完全是在人民法院审理此案过程中，反诉原告于2012年5月26日上午向公安派出所报警，该派出所辖区民警及时出警对二反诉被告上述行为提出了警告，并责令二反诉被告立即为反诉原告恢复供水供电，至此（5月26日）二反诉被告才停止了对反诉原告的侵权损害行为。现反诉原告依法提起反诉，请求判令二反诉被告给付反诉原告自2012年2月10日至反诉原告实际腾退之日止因停水造成的购水、运水的损失费用支出59160元，停电造成的货物损失3000元，上述合计62160元。
二原告就反诉辩称：二反诉被告并没有给反诉原告停水、停电，被告在2013年4月30日之前一直在正常用水，损失不应由反诉被告承担。且反诉状上的用水量过多不符合事实，对此反诉被告不认可。双方的电费是分开交纳的，反诉原告只是交纳了自己使用的电费。对于损失情况反诉原告没有证据证实，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明：
闫振国与齐晶系夫妻关系。2003年，齐晶与顺义区×村经济合作社（以下简称×合作社）签订承包土地合同书，约定：×合作社将村南杨行短幅地3.5亩承包给齐晶搞种植、养殖业；承包期限27年，从2003年4月26日至2030年4月26日止；齐晶不准将承包地转租他人，不准采砂挖土拉出承包地以外，不准在其承包的土地上建永久性建筑。2010年12月1日，闫振国与谢国豪签订土地租赁合同书，约定：闫振国向谢国豪提供土地及地上所属物，其面积为南院和西院共计3间房2.1亩地，北院除外；闫振国负责协调本村关系；闫振国负责前院大门安装和房屋吊顶；谢国豪在租赁期间所建设的房屋其产权归谢国豪所有，其建筑房屋不得超过国家和地方政府所规定的范围；谢国豪每年向闫振国缴纳租赁费22000元和1000元水费。双方签订合同后，谢国豪给付闫振国及齐晶2010年12月1日至2011年11月30日的租金及水费。2012年3月1日至本院2012年4月24日第一次开庭审理此案期间，齐晶将谢国豪用水切断。谢国豪称闫振国及齐晶自2012年2月9日便切断被告用水至今，并提供证人尹×、樊×出庭作证，证实谢国豪给付拉水费用为2012年5月26日之前为每天两趟计60元，2012年5月27日之后为每天80元。原告称2013年4月30日之前被告一直用原告的水，自2013年4月30日之后因村里打井导致水源枯竭，被告无法正常用水，但自2013年9月份逐步可以正常用水。谢国豪另提交照片证实闫振国及齐晶切断其电线造成损失。闫振国及齐晶否认给谢国豪断过电，对损失不予认可。谢国豪提交缴纳电费收据证实其交纳了闫振国及齐晶应负担的电费，闫振国及齐晶对此不予认可，称双方各自有电表，各自交纳了电费。
谢国豪提交对涉诉场地内投入的资产价值进行评估的申请，经本院上报北京市高级人民法院摇号确定北京中必达资产评估有限责任公司进行评估，结果为：涉诉场地内全部投入的资产价值为148560元，其中北房卫生间内洗手池、浴霸、镜子、杂物架，暖气片，铁栏杆，锅炉，室内照明灯，铁门可拆走，价值为11210元。谢国豪为此交纳鉴定费用5000元。对于评估报告书中涉及的项目，闫振国及齐晶称除室内照明灯、围墙外，其他的物品均由谢国豪投资建设。对于围墙，谢国豪进行了增高，但谢国豪认为原围墙高度为1.5米，闫振国及齐晶认为原围墙高1.8米。
上述事实，有合同、收据、照片、发票、证人证言、评估报告及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。齐晶与×合作社于2003年签订承包土地合同书后，闫振国将该承包地转租给谢国豪，双方按照合同约定予以实际履行，故闫振国与谢国豪于2010年12月1日签订的土地租赁合同书应属有效。合同履行过程中，原告擅自采取停水措施，被告亦未实际履行给付原告2011年12月1日之后的租金，故本院认为涉诉合同已无继续履行之必要，原告请求解除涉诉合同，本院予以支持。对于合同的解除，双方均有过错，由此造成的损失双方应予分担。合同解除后，被告应当将涉诉场地及房屋腾退给原告。现谢国豪仍占有使用涉诉场地及房屋，闫振国、齐晶请求谢国豪给付2011年12月1日至实际腾退之日止的租金及使用费，有法律及事实依据，本院予以支持。具体标准，本院按照双方约定的租金标准计算。对于原告请求被告给付自2011年12月1日至2013年4月30日止的水费，因根据本案查明的事实，原告于2012年3月1日至2012年4月24日期间，擅自采取停水措施，存在一定过错，故被告应减免给付供水费用，具体数额，本院酌定。对于在涉诉场地内谢国豪投资建造的可拆除的北房卫生间内洗手池、浴霸、镜子、杂物架，暖气片，铁栏杆，锅炉，铁门，谢国豪应予拆除带走。对于评估报告中涉及的其他物品，由闫振国、齐晶按照本院根据评估报告酌定的数额给付谢国豪相应的损失。对于谢国豪请求给付停水费用的主张，本院认定闫振国、齐晶断水时间为2012年3月1日至2012年4月24日及2013年4月30日至2013年9月，对此期间的费用，闫振国、齐晶应予给付，具体数额，按照被告主张标准计算。对于谢国豪请求给付停电造成的货物损失的主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告闫振国与被告谢国豪于二○一○年十二月一日签订的土地租赁合同于本判决生效之日立即解除；
二、被告谢国豪将涉诉房屋、场地内的北房卫生间内洗手池、浴霸、镜子、杂物架，暖气片，铁栏杆，锅炉，铁门自行拆除带走，将涉诉房屋、附属物、场地腾退给原告闫振国、齐晶，均于本判决生效之日起七日内执行；
三、被告谢国豪给付原告闫振国、齐晶自二○一一年十二月一日至二○一四年五月三十一日的租金五万五千元及自二○一四年六月一日起至实际腾退之日止，按每日六十元的标准计算的租金及土地使用费用，均于本判决生效之日起七日内执行；
四、被告谢国豪给付原告闫振国、齐晶自二○一一年十二月一日至二○一四年四月三十日的水费一千元，于本判决生效之日起七日内执行；
五、原告闫振国、齐晶给付被告谢国豪因停水造成的损失一万六千二百二十元，于本判决生效之日起七日内执行；
六、原告闫振国、齐晶给付被告谢国豪财产损失六万九千零七十元，于本判决生效之日起七日内执行；
七、驳回原告闫振国、齐晶的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告谢国豪的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七百四十四元，由被告谢国豪负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三百一十元，由反诉被告闫振国、齐晶负担，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费用五千元，由被告（反诉原告）谢国豪负担二千五百元（已交纳），原告闫振国、齐晶负担二千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石 帅
人民陪审员 董桂芬
人民陪审员 刘德帮
二〇一四年六月十七日
书 记 员 罗佳旭