辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第1382号
上诉人（原审原告）王洪山。
委托代理人邱艳华，辽宁青松律师事务所律师。
委托代理人孙霁琛，辽宁青松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大连港地产集团有限公司，住所地大连市中山区长江路25号-7层。
法定代表人周永刚，该公司董事长。
委托代理人张国晗，辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人王孝楠，辽宁智库律师事务所律师。
上诉人王洪山因居间合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院作出的（2014）中民初字第867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王洪山的委托代理人邱艳华、被上诉人大连港地产集团有限公司的委托代理人张国晗和王孝楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称，2007年初，原告与普兰店市太平办事处南荒社区居民委员会达成合意，并签订了149亩土地开发前期的用地补偿协议，协议约定原告对位于普兰店市南荒社区的第二液件厂周边、北侧靠近普兰店市电视台、东侧为第二液件厂、西侧与南苑小区相连、南侧为规划道路，占地面积149亩，每亩的用地补偿费为6万元。被告通过对房地产市场的分析，决定拓展普兰店市的房地产市场，欲取得普兰店市南荒社区居民委员会辖区内的大片土地以备开发。被告在拓展该项目过程中发现原告已取得的用地补偿协议项目149亩的土地正处于被告欲取得的地块核心，故被告与原告协商，让原告将其对案涉土地的用地补偿权让与被告，经原告和被告及普兰店市南荒社区居民委员会协商，原告与普兰店市南荒社区居民委员会解除了双方用地补偿协议。2007年12月18日，被告与普兰店市太平办事处南荒社区居民委员会签订了用地补偿协议。按照原告和被告的协议，被告应于当日给付原告居间费用700万元，但被告只支付了300万元，余款400万元至今未付，故诉至法院，要求被告给付欠款400万元，并自2008年1月10日起，按中国人民银行业规定的同期贷款利率至起诉之日止，给付利息583070元。
原审原告认为，原告与被告产生了居间合同法律关系，该合同成立且合法，原告已按双方合同约定履行了合同约定的居间义务，即促成被告与普兰店市太平办事处南荒社区居民委员会签订了用地补偿协议，被告即应按约定全部支付居间服务费。被告抗辩称居间服务费的收费标准应适用《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费通知》，原告认为该规定不能适用本案，该规定约束的是房地产中介机构，管理范围是房地产交易市场，而本案不受该规定约束，本案的收取费用还有其他客观因素，即原告放弃自己对该地块核心位置的土地开发权利，从而促成被告实现整体开发，且被告已支付了300万元，证明被告已实际履行了居间合同的部分义务。关于被告辩称原告的诉讼主张已超过法定诉讼时效问题，根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，本案的诉讼时效应从被告最后一期债务履行之日起计算，而双方居间协议约定被告最后一期债务履行之日是协议项下土地摘牌后付清，但涉案土地至今未摘牌，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，没有原告主动放弃对149亩土地开发权利，且从中为被告和普兰店市太平办事处南荒社区居民委员会之间提供居间服务，被告就不能与普兰店市太平办事处南荒社区居民委员会签订800亩的用地补偿协议，原告与被告的居间协议合法有效，且原告的居间服务义务已履行完毕，故被告应按约定全额给付原告居间费并支付逾期付款的利息。
原审被告辩称，原告称其在2007年初与普兰店市太平办事处南荒社区居民委员会达成合意，并签订了149亩土地开发前期的用地补偿协议，每亩6万元，但原告对此未能提供任何证据证明，也未能提供支付用地补偿款的凭证，被告对此不清楚，也不予认可。2007年12月18日，被告欲开发建设普兰店市太平办事处南荒社区居民委员会辖区内土地，便与该社区签订了用地补偿协议，面积为800亩，每亩土地补偿款为6万元。关于原告称其从南荒社区取得的149亩土地补偿权居间介绍给被告，与被告和南荒社区签订的800亩土地补偿协议没有关系，原告没有证据证明被告与南荒社区签订的800亩土地补偿协议包含原告自称的149亩。而被告支付给原告的300万元居间费预付款，从证据上看是被告的法定代表人周永刚非法设立的帐外账户支付的，现周永刚已获罪入刑，该账户已被公安部门认定为非法账户。原告没有证据证明其已获得了149亩土地的任何补偿权利，也没有证据证明原告与被告之间存在土地补偿权的转让关系。原告称系其让与用地补偿权，该行为涉嫌违法犯罪，不应得到法律的保护。2008年1月10日，原告与被告签订了居间协议属实，但由于原告未能履行该协议约定的居间服务义务，故应依法解除。该协议与被告于2007年12月18日与南荒社区签订的用地补偿协议，不论从内容、日期还是土地面积，均与原告所述不符，原告所述的149亩协议与800亩协议没有关系。原告主张800亩土地包括149亩土地，没有任何证据支持。关于被告与南荒社区签订的800亩用地补偿协议已被大连市中级人民法院（2011）大民二终字第198号民事判决书予以解除，解除依据的理由为政府目前仍未对案涉土地进行征收，也没有纳入储备，该土地仍为农村集体土地，双方签订的合同无法继续履行，长期以来双方的合同目的无法实现。因此原告现主张居间服务已没有任何意义。关于原告主张的居间费标准严重过高，根据国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定，居间服务收费的最高上限不得超过3%，参照双方约定的每亩居间费6万元，该约定已超过国家规定的最高上限，应属违法无效。另原告现向法院主张权利已超过了两年的诉讼时效，无论按照2007年12月18日的合同还是按照2008年1月10日的合同计算，都已超过了两年的诉讼时效。根据最高人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》规定，原告的主张诉讼时效期间已届满。关于原告提供的其律师对周永刚的调查笔录，并不能起到诉讼时效中断的法律效力，故原告已丧失胜诉权利。综上所述，不同意原告的诉讼请求，并保留向原告追索300万元预付款的权利。
大连市中山区人民法院经审理查明，原告王洪山称2007年初，其与普兰店市太平办事处南荒社区居民委员会（以下简称“南荒社区”）达成合意，并签订了149亩土地开发前期的用地补偿协议，协议约定原告对位于普兰店市南荒社区的第二液件厂周边、北侧靠近普兰店市电视台、东侧为第二液件厂、西侧与南苑小区相连、南侧为规划道路，占地面积149亩，每亩的用地补偿费为6万元。嗣后，原告将上述土地补偿权利以居间方式让与被告大连港地产集团有限公司，致其与“南荒社区”的协议解除，对上述事实被告不予认可，原告对此未能提供证据证明，也未能提供补偿款支付凭证以及由此产生经济损失的证据。2007年12月18日，被告与“南荒社区”签订了一份协议书，协议主要内容为，“南荒社区”就其位于普兰店市南荒社区地块的集体土地开发及征地补偿、村民动迁安置等事宜与被告签订协议书，“南荒社区”同意申请政府征用并出让用于开发的地块位于普兰店市南荒社区东至电业楼、盐业公司、四处部队，西至南荒第五组小王屯李店河沟，南至普市城市外环路边缘，北至世纪大道。地块面积总计约800余亩，最终位置、面积以该地块政府核发的国有土地证为准。该地块拟开发建设住宅小区及配套公建、服务设施。补偿标准为每亩6万元，暂按800亩计算，补偿费总额为4800万元。并约定了结算时间、支付方式、违约责任及办理地块规划审批手续等。原告称由于上述被告与“南荒社区”的800亩土地补偿协议包括其先期在“南荒社区”取得的149亩土地补偿权，故与被告口头协商以居间服务的形式将149亩土地补偿权让与被告，居间服务费按每亩6万元计算。2007年12月21日和24日，被告以转账的方式向原告支付居间费预付款合计300万元。被告对原告上述口头协议内容予以否认，对支付预付款300万元予以认可。2008年1月10日，原告与被告签订了一份协议书，主要内容为被告愿投资“南荒社区”149亩集体土地的征地补偿，原告愿提供居间服务。该地块位于普兰店市，四至详见附件《勘测定界图》，总面积约149亩，最终位置、面积以该地块政府核发的国有土地使用证为准。协议第二条约定，本协议签订后7日内，原告负责协调并促成“南荒社区”与被告签订征地补偿协议生效。第三条约定，原告按期协调并促成“南荒社区”与被告签订征地补偿协议生效时，被告保证给予原告服务费，服务费按土地面积每亩6万元计算，服务费总额约894万元。被告保证协议签订的当日一次性给予原告服务费700万元，余款待被告对该块土地摘牌后付清。第四条第一款约定，本协议签订之日起7日内，如原告仍未能促成第二条居间服务事宜，被告有权解除本协议。第二款约定，若本协议解除，原告不向被告承担任何费用，原告因本协议的履行而发生的费用由原告自行承担。协议第五条第一项第二款约定，本协议签订的同时，原告须将原《征用土地补偿协议书》原件以及有关该地块的《勘测定界图》、其他土地资料提交给被告。原告称该协议的形成是对双方口头协议内容所作的书面约定（系后补协议），该协议形成之前原告已履行了居间服务义务，即2007年12月18日促成了被告与“南荒社区”签订征地补偿协议。且被告已履行了部分付款义务，即2007年12月21日和24日所支付的300万元。被告对原告的上述诉称予以否认，并称原告未履行居间协议约定的居间服务义务，其与“南荒社区”签订的征地补偿协议非原告居间介绍所促成。
另查，2010年，“南荒社区”诉至普兰店市人民法院，要求确认解除其与被告于2007年12月18日签订的协议书行为有效等。该院作出了（2010）普民初字第2177号民事判决书，被告不服该判决提出上诉，大连市中级人民法院于2011年6月作出了（2011）大民二终字第198号民事判决书，判令维持普兰店市人民法院的（2010）普民初字第2177号民事判决书第一项和第三项，即确认“南荒社区”解除与被告于2007年12月18日签订的《协议书》行为有效，驳回“南荒社区”的其他诉讼请求。同时判令“南荒社区”返还被告征地补偿费720万元及利息。该判决认为，该协议既非政府的征地补偿协议，也非农村集体土地转让协议，而是一个土地开发前期的用地补偿协议，对此种行为国家法律法规并无禁止性规定，而且合同确系双方当事人的真实意思表示，应为有效。由于政府目前仍未对案涉土地进行征收，也没有纳入储备，案涉土地仍为农村集体土地，双方签订的合同无法继续履行，长期以来双方的合同目的无法实现，故解除合同应予支持。由于履行不能的原因非合同当事人的原因，而是政府尚未征收案涉土地的因素造成的，故不存在谁违约问题。
再查，本案在审理过程中，经法庭释明原告在履行居间服务过程中是否发生其他费用，原告称发生了费用，但未能提供证据及具体数额。
大连市中山区人民法院认为，原告和被告均认可双方产生的法律关系为居间合同关系，而从双方于2008年1月10日签订的协议书内容上看，也属于居间合同内容，故应认定原告和被告之间为居间合同法律关系。既然居间合同成立，就无需审查原告对案涉土地是否享有权利，只要原告向被告报告与他人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务即可。现双方争论被告与“南荒社区”签订的征地补偿协议中的800亩是否包括原告与被告签订的居间合同中的149亩，从而论证原告是否履行了居间合同义务，对此双方所提供的证据均不能充分证明自己的论点。即使认定原告已履行了居间合同约定的居间服务义务，但由于大连市中级人民法院已判令解除了被告与“南荒社区”所签订的征地补偿协议，并认定并非合同当事人的违约行为造成合同目的长期无法实现致合同履行不能，故原告和被告在签订居间协议过程中均未充分考虑被告与“南荒社区”签订征地补偿协议的实际操作性，故原告在履行居间服务过程中存在瑕疵，造成了被告与“南荒社区”的合同无法继续履行而被解除，原告现要求被告按居间合同约定给付居间服务费与我国《合同法》规定的公平原则相悖，原审法院不予支持。若原告在居间服务过程中发生了相关合理费用，被告应适当予以补偿。但原告经法庭释明后仍未能提供已发生费用及数额的证据，故原审法院不予处理，原告可另行主张权利。关于被告称双方的居间合同约定的服务费应依照国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》问题，因本案居间服务内容非该《通知》所规定的房地产中介服务，本案不适用该《通知》，故该抗辩意见原审法院不予采纳。关于被告辩称原告的诉讼主张已超过诉讼时效问题，由于被告引用的最高人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》已被最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》所废止，故被告的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：驳回原告王洪山的诉讼请求。案件受理费43460元，由原告负担。
宣判后，原审原告王洪山不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。其主要上诉理由是：1.王洪山与大连港地产集团有限公司间形成了合法有效的居间法律关系。双方签订的协议书，明确约定了王洪山提供居间服务，大连港地产集团有限公司支付服务费，此节事实也得到原审法院的确认。2.王洪山已根据居间《协议书》的约定完全充分履行了居间人的居间义务。王洪山早在2007年初即取得了南荒社区下辖的149亩土地的开发权，后因该地块位于大连港地产集团有限公司欲取得的地块核心位置，经王洪山与大连港地产集团有限公司协商，由王洪山为该公司与南荒社区间洽谈合作提供媒介服务并促成双方签订用地补偿协议，王洪山放弃已取得的149亩地块的开发补偿权利，大连港地产集团有限公司承诺给付服务费894万元，但王洪山履行居间义务后，大连港地产集团有限公司仅按照口头约定给付部分服务费，为此，双方签订《协议书》，约定了双方的权利义务，但大连港地产集团有限公司并未按约定履行。3.居间合同的履行与大连港地产集团有限公司和南荒社区的补偿协议是否被解除无关。本案中，由于王洪山提供的居间服务，大连港地产集团有限公司与南荒社区签订了关于800亩地块用地补偿的《协议书》，虽然此后根据生效判决，该协议书被解除，但解除发生在《协议书》订立的三年六个月之后，王洪山的居间义务早已完成，大连港地产集团有限公司应按照约定支付报酬。4.王洪山要求大连港地产集团有限公司支付居间服务费不但不与公平原则相悖，反而是公平原则的体现。因王洪山为了促成大连港地产集团有限公司获得800亩地块的土地补偿权利，放弃了自己取得的土地权利，又提供居间服务促成大连港地产集团有限公司与南荒社区签订合同，在王洪山已完成居间义务的情况下，大连港地产集团有限公司支付居间报酬是公平原则的体现。
原审被告大连港地产集团有限公司表示服从原审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。还查明，2007年9月10日，大连弘历房地产开发有限公司（以下简称“弘历公司”）与王洪山、于宙人签订《弘历庄园商品房联合开发协议书-
弘历庄园联建合同》，约定：双方对位于普兰店市南荒，即第二液压件厂及周边，北侧靠近普兰店电视台，东侧与液压件总厂一道之隔，西侧与南苑小区相连，南侧为规划道路，占地面积215亩。甲（弘历公司）乙（于宙人、王洪山）双方在小区内以河流为界分割开发，河流以北约66平方米（应为“亩”）由甲方开发建设，河流以南约149平方米（应为“亩”）由乙方开发建设。
2000年3月30日，普兰店市经济体制改革委员会下发普体改发（2000）5号“关于大连第二液压件厂改制为大连兴龙液压有限公司的批复”，原大连第二液压件厂的债权债务由改制后的大连兴龙液压有限公司承接。
2008年1月9日，大连兴龙液压有限公司向大连港地产集团有限公司出具一份“确认函”，内容为：“大连兴龙液压有限公司（即我公司）旧厂区，位于普兰店市太平办事处南荒村，占地面积为32亩，我公司已取得了《国有土地使用证》（普国用（2007）第217号），已缴清了全部土地出让金。2007年2月7日，我公司与弘历公司签订了《合同书》（下称换建合同，附后），约定将我公司旧厂区地块32亩土地使用权及地上附着物换建给弘历公司，并由弘历公司负责投资易地还建新厂区部分厂房。”大连兴龙液压有限公司还对弘历公司将其换建合同项下的合同权利转让给大连港地产集团有限公司的相关事宜，进行了确认，并对大连港地产集团有限公司取得大连兴龙液压有限公司旧厂区地块后，需与土地储备部门或摘牌企业商谈该地块事宜问题，对大连港地产集团有限公司进行了授权。针对该地块的转让，大连港地产集团有限公司给付弘历公司1500万元。
2009年10月22日，大连港地产集团有限公司向南荒社区发出“关于加快进行兴龙液压有限公司地块开发手续的申请”，内容为：“我公司与贵方于2007年12月18日签订《协议书》后，为尽快启动协议书中约定地块的一期开发项目即大连兴龙液压有限公司地块，根据相关部门规定的《分批次建设用地审查报批材料目录》，我公司已按《协议书》内容要求做好项目立项申请和规划条件批复程序中我公司应做的前期准备工作：一、我公司委托大连理工大学对一期开发215亩土地住宅编制规划，规划方案等设计资料已做完并准备上报。二、我公司取得了办理建设用地征地所需《土地勘测定界技术报告书》及《勘测定界图》、《建设用地土地利用总体规划审核表》及《土地利用规划图》、《地籍证明表》及《土地利用现状图》等图件材料。……”
2013年9月27日，在王洪山代理人对大连港地产集团有限公司原董事长周永刚所做的调查笔录中，周永刚表示：王洪山的土地位于当时大连港地产集团有限公司欲购买的土地中心，所以才签订的2008年1月10日的《协议书》。与王洪山的合同已经履行，已给付部分费用。
本院确认的上述事实，有居间合同、付款转账凭证、征地补偿协议、律师调查笔录、弘历庄园联建合同、确认函、授权委托书、收款收据、大连港地产集团有限公司文件、普兰店市经济体制改革委员会文件、大连市中级人民法院（2011）大民二终字第198号民事判决书及当事人陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和审查，可以采信。
本院认为，本案争议的焦点问题是大连港地产集团有限公司与“南荒社区”签订的征地补偿协议中的800亩是否包括王洪山与大连港地产集团有限公司签订的居间合同中的149亩。从查明的事实可见，大连港地产集团有限公司在与“南荒社区”签订征地补偿协议后，对协议中约定的地块进行的是分期开发，其中一期开发的项目是大连兴龙液压有限公司地块，包括215亩土地，已委托大连理工大学对该215亩土地编制规划，设计资料已完成，还取得了办理建设用地征地所需的相关图件材料等。而该215亩土地，大连港地产集团有限公司已承认系大连兴龙液压有限公司地块，且从大连兴龙液压有限公司出具的确认函中可知，该公司已将其享有权利的位于普兰店市太平办事处南荒村的旧厂区与弘历公司签订了换建合同，并对弘历公司将基于换建合同享有的该地块的权利转让给大连港地产集团有限公司予以确认。大连港地产集团有限公司还对弘历公司进行了补偿。另外，从弘历公司与王洪山及案外人签订的《弘历庄园联建合同》内容可见，该215亩土地系以河流为界进行的分割，其中149亩系由王洪山及案外人开发建设。既然王洪山享有开发建设权利的149亩土地已包含在大连港地产集团有限公司与“南荒社区”签订的征地补偿协议所涉的第一期开发项目中，说明王洪山已履行了居间合同义务，即已向大连港地产集团有限公司报告了与“南荒社区”订立合同的机会并提供了订立合同的服务，其理应得到双方约定的居间报酬。此节，从大连港地产集团有限公司原法定代表人陈述的事实中亦可得到证实。且大连港地产集团有限公司已部分履行了给付居间报酬的义务，现该公司又提出其与“南荒社区”签订的征地补偿协议不是基于王洪山提供的居间服务而签订，与事实不符，不予支持。
至于大连港地产集团有限公司与“南荒社区”签订的征地补偿协议后经法院生效判决解除一节，系发生在案涉居间合同签订三年后，且是在大连港地产集团有限公司已按照基于王洪山提供的居间服务与“南荒社区”签订的征地补偿协议第一期开发项目已部分履行的情况下，因王洪山与大连港地产集团有限公司间存在的是居间合同法律关系，只要王洪山完成了居间合同约定的义务即可，至于后续合同如何履行及是否能够履行完毕，均不属于支付居间报酬应考虑的问题，原审以居间行为发生三年之后，案涉的征地补偿协议被解除为由，判决大连港地产集团有限公司不支付居间报酬，有违公平原则和法律规定，应予纠正。
关于大连港地产集团有限公司提出其与“南荒社区”签订《协议书》时间在其与王洪山签订居间合同时间之前一节，即使如此，从已查明的事实可以看出，大连港地产集团有限公司与王洪山签订的居间合同所涉及的149亩土地已包含在其与“南荒社区”签订的征地补偿协议所涉的800亩土地中，且大连港地产集团有限公司已支付300万元居间报酬，其原法定代表人亦表述应给付剩余的居间费用，此节与王洪山主张的双方先达成的是口头协议，只是由于大连港地产集团有限公司在取得南荒整体开发的用地补偿权利后，未按双方口头约定支付全部居间服务费，双方才于2008年1月10日补充签订居间服务《协议书》的提法相吻合，故对大连港地产集团有限公司此项主张不予支持。
关于大连港地产集团有限公司提出王洪山主张的居间费标准过高，超过了国家《关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定的3%最高上限，该约定应为无效一节，原审对此已进行了充分阐述，即本案居间服务内容非大连港地产集团有限公司所提出的国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》所规定的房地产中介服务，本案不适用该《通知》，故对大连港地产集团有限公司此项主张亦不予支持。
综上，上诉人王洪山的上诉理由充分，应予支持。关于王洪山主张的欠款利息问题，因双方在居间合同中约定给付第一期居间费用的时间是大连港地产集团有限公司与“南荒社区”签订征地补偿协议的当日，因该日期是2007年12月18日，现王洪山主张自双方补签居间合同的时间2008年1月10日开始计算利息，此日期系在双方约定的付款时间之后，系当事人对自己权利的部分放弃，不违反法律规定，故对王洪山主张自2008年1月10日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息至起诉之日，应予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2014）中民初字第867号民事判决。
二、大连港地产集团有限公司于本判决生效后十日内，给付王洪山居间费400万元及利息（自2008年1月10日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至起诉之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费43460元，二审案件受理费43460元，合计86920元，由大连港地产集团有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 侯学枝
代理审判员 刘冬艳
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 王 亮