广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第262号上诉人（一审原告）姚佩馨。上诉人（一审原告）姚嘉绍。委托代理人姚坚。上诉人（一审原告）姚佩芬。三上诉人共同委托代理人齐冠霖，广西中名律师事务所律师。被上诉人（一审被告）姚惠贤（曾用名姚位贤、姚惠然）。被上诉人（一审被告）黄丹礼。共同委托代理人姚娥。被上诉人（一审被告）关树兰。被上诉人（一审被告）刘伟权。委托代理人关树兰。系刘伟权之妻子。一审第三人姚浩然。委托代理人姚志伟。上诉人姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬因确认合同无效纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第934号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭于2015年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人姚嘉绍及其委托代理人姚坚、上诉人姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬的共同委托代理人齐冠霖，被上诉人姚惠贤、黄丹礼的共同委托代理人姚娥，被上诉人关树兰，一审第三人姚浩然及其委托代理人姚志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明事实，2002年9月5日，姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬、姚惠贤、姚浩然在百色公证处经公证分割百色市右江区文明街63号房屋。公证书载明上述各方当事人达成如下协议：“一、坐落百色市文明街63号房屋经土地部门核准，占地面积为151.37平方米，除城市建设红线控制3.4米深占地外，剩28米按前、后部分进行横向分割，前面部分宽4.61米，深18.67米归姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬和姚浩然共同所有，后面部分宽4.72米，深9.33米归姚惠贤所有（前、后进分得部分的面积以土地等部门丈量为准，详见附图）。……五、房屋分割以后，各产权人依法享有占有、使用、受益、处分的权利，如前进人或后进人在特殊情况下需出卖房屋，在同等条件下，另一方有优先购买权，他人不得干涉。”2011年2月，姚惠贤、黄丹礼将文明街63号后进出卖给关树兰、刘伟权。2011年7月6日关树兰取得该房屋的房屋产权证。一审法院审理认为，案件纠纷的争议焦点在于姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬和姚浩然对文明街63号房屋拥有的优先购买权在姚惠贤、黄丹礼和关树兰、刘伟权的房屋买卖合同中是否受到损害。姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬与姚浩然共同共有的文明街63号房屋前进与姚惠贤原有的涉案房屋（63号后进）、关树兰的房屋毗邻，姚嘉绍自认从2010年始长期在文明街63号前进居住，姚浩然自认一直在文明街63号前进居住。在涉案房地产转让长达三年之后，才以不知情为由，至法院陈述优先购买权受损，不合常理，不予采信。姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬以其优先购买权受损主张姚惠贤、黄丹礼与关树兰、刘伟权之间的房地产买卖合同无效，无事实依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬的诉讼请求；案件受理费减半收取50元，由姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬负担。上诉人姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬不服一审判决，上诉称：本案诉争房屋自2002年9月分割后，由于被上诉人姚惠然和黄丹礼一直在田东居住生活，所以其所有的后进部分房屋一直都是由上诉人临时出租和使用。一审法院认为上诉人对“涉案房产转让长达三年之久，才主张权利不合常理”，从而不支持上诉人的诉求是错误的。如果被上诉人之间是正当的买卖关系，则被上诉人关树兰、刘伟权不可能在购房并取得房产证后三年内不及时提出任何权利主张，反而任由上诉人长期免费使用，这完全背离常理，显然是被上诉人为了规避诉讼时效问题而故意拖延时间；2、上诉人提交的国家税务机关出具的税局发票存根及备案的买卖合同，都显示双方买卖交易的房屋价款为3万元，被上诉人辩称是以12万的价格转让但未提供任何证据证实，故一审认定事实错误；3、本案诉争房屋是祖屋，当初祖辈立下石碑约定任何人不能对外出卖祖屋，且当初当事人公正约定上诉人对诉争房屋享有优先购买权，被上诉人未经上诉人同意私下达成房屋买卖协议，违反了《合同法》第52条第（二）款规定，损害了上诉人的权益，房屋买卖协议应认定无效。综上所述，被上诉人的行为损害了上诉人的合法权益，损害了国家、集体的利益。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉请。被上诉人姚惠贤、黄丹礼答辩称：1、被上诉人姚惠贤、黄丹礼是文明街63号后进房屋的完全所有权人，其对该房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人在出售本案诉争房屋前分别于2007年和2009年期间多次向上诉人表示房屋转让意思，但三上诉人和第三人均表示因经济困难而不购买。为此，上诉人才通过在房屋外墙粘贴销售公告信息的方式对外转让诉争房屋。被上诉人姚惠贤、黄丹礼与被上诉人关树兰、刘伟权不存在任何亲戚关系，在买卖房屋前双方并不认识。关树兰是在看到该房屋出售信息公告后才与姚惠贤联系，并达成房屋买卖协议的，上诉人和第三人长期居住生活在文明街63号不可能没看到被上诉人粘贴的售房公告。另，关树兰与土地局相关工作人员于2011年3月进行土地测量时，是上诉人姚嘉绍给开的大门，且姚嘉绍在庭审中也承认其曾听到“崩崩”的敲门声，而第三人姚浩然也说期间有很多人来看过房，由此可说明上诉人和第三人早在2011年时就已经知道了被上诉人出售房屋的事实。在2011年至2014年期间，上诉人并没有主张维护自己个人权利，应视为默认放弃优先购买权；2、被上诉人间的房屋交易达成的转让价格为12万元，虽然在房屋买卖备案及缴纳契税时是按3万元的价格办理，但即便是被上诉人存在偷税行为也应由相关税务机关或房产局依法处理，而不应影响到本案房屋买卖合同的效力；3、上诉人主张因石碑规定不能对外出售房屋而使得被上诉人的买卖行为无效，与事实和法律不符。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人关树兰、刘伟权答辩称：1、上诉人与第三人抗辩不知道其与姚惠贤、黄丹礼进行房屋买卖交易不是事实，因为当时是第三人姚浩然将姚惠贤和黄丹礼有房屋出售的消息告诉关树兰的。而且关树兰购买本案诉争房屋后，上诉人姚嘉绍的妻子还要求关树兰将房屋借给其使用，并多次劝告关树兰将诉争房屋退还给被上诉人姚惠贤；2、姚惠贤享有诉争房屋的合法产权，被上诉人关树兰、刘伟权有理由相信其有权完全处分该房产。双方签订的《房地产买卖契约》虽显示的交易金额为3万元，但实际上双方在交易过程中约定的交易金额为12万元，且事后关树兰也实际支付了12万的购房款（其中3.2万元是现金给付，另8.8万元是银行转账），并已办理房产过户登记。综上所述，姚惠贤、黄丹礼与关树兰、刘伟权间的房屋买卖合同关系有效。上诉人与第三人在2011年期间已经知道诉争房屋买卖的事实，其于2014年才起诉，已超过了诉讼时效。因此请求二审法院依法维持原判。一审第三人姚浩然陈述称，其从未打电话告知被上诉人关树兰有关姚惠贤有房屋出售的消息，亦从未见过任何张贴的卖房广告。本院综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明姚惠贤、黄丹礼与关树兰、刘伟权买卖文明街63号后进房屋的时间及交易价格有异议。二审期间，上诉人对争议事实提供证据《石碑照片》二份，用于证明本案诉争房屋是祖屋，家族规定该房屋只能住不能卖；被上诉人姚惠贤、黄丹礼对争议事实提供证据《房产证》复印件二份及《银行账户流水账单》一份，用于证明被上诉人享有诉争房屋的所有权、房屋买卖转让金额为12万元以及被上诉人的女儿长期在百色居住。被上诉人关树兰、刘伟权及一审第三人姚浩然未提供任何新证据。本院对当事人争议事实的分析和认定：经质证，当事人对上诉人所提供的《石碑照片》的真实性、合法性及关联性有异议，认为该证据不能支持上诉人主张买卖合同无效的诉请；对被上诉人提供的三份证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。综合全案证据，本院认为诉争房屋虽系祖屋，且祖训规定该房只能居住不能买卖，但由于该规定属于家族成员间的内部约定，对外不影响第三人，在法律上不具有约束力，故不予采信。被上诉人提交的《00××84号房产证》有效证明了本案诉争房屋的权属状况，与本案具有关联性，本院予以确认；对被上诉人提供的《00××01号房产证》仅能证明被上诉人姚惠贤、黄丹礼的女儿姚娥在位于百色市城乡路114号方洲丽园小区有一处房产，但与本案不具有关联性，对该证据本院不予采信。另，被上诉人姚惠贤、黄丹礼与关树兰、刘伟权订立的《房地产买卖契约》已明确约定房地产成交价格为人民币3万元；付款方式为现金一次性给付。且事后亦按该交易价格办理房产过户税务手续。现被上诉人以其提供的《银行账户流水账单》抗辩诉争房屋实际的交易金额为12万元，但由于该银行流水记录只能证明在2011年2月至12月份期间姚惠贤个人银行账户的存、取款明细记录，但未能证明记录所涉款项的具体用途，亦未能与本案其他证据相互印证并形成证据链以证明被上诉人上述主张，故对上述证据的证明力，本院不予采信。综上分析，一审查明的事实除认定“2011年2月，姚惠贤、黄丹礼将文明街63号后进以120000元价格出卖给关树兰、刘伟权。”有误外，其他查明的事实属实，本院予以确认。另查明，诉争房屋自2011年至今长期是由上诉人管理使用。本案的争议焦点是：1、被上诉人姚惠贤、黄丹礼与被上诉人关树兰、刘伟权签订的《房地产买卖契约》是否有效？2、上诉人主张按3万元的转让价格优先购买本案诉争房屋有无事实和法律依据？本院认为，一、关于被上诉人姚惠贤、黄丹礼与被上诉人关树兰、刘伟权签订的《房地产买卖契约》是否有效的问题。从本案的事实和证据看，上诉人姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬与被上诉人姚惠贤及一审第三人姚浩然在协议分割本案诉争房屋（百色市右江区文明街63号）时已明确约定：“房屋分割以后，各产权人依法享有占有、使用、受益、处分的权利，如前进人或后进人在特殊情况下需出卖房屋，在同等条件下，另一方有优先购买权，他人不得干涉。”并将该分割房屋的协议书进行了公证。该公证协议内容对各当事人具有法律约束力。本案中，上诉人以其对诉争房屋所享有的优先购买权受损害为由，向法院起诉主张被上诉人姚惠贤、黄丹礼与关树兰、刘伟权签订的《房地产买卖契约》无效。被上诉人姚惠贤、黄丹礼抗辩主张其曾多次向上诉人及一审第三人表示转让房屋的意愿，上诉人和一审第三人均放弃购买，但被上诉人姚惠贤、黄丹礼未能提供证据证明其已充分履行告知上诉人优先购买的义务和证明上诉人在同等条件下自愿放弃优先购买权，故对其抗辩主张本院不予支持。另外，由于四被上诉人所订立的《房地产买卖契约》约定的房地产成交价格为3万元，且双方亦按该价格办理了相关房产税务手续，此交易价格明显偏低。被上诉人抗辩称房屋交易金额实际为12万元，但其提供的《银行账户流水账单》只能证明在2011年2月至12月份期间姚惠贤个人银行账户的存、取款明细记录，但未能证明该银行记录所涉款项的具体用途，亦未能与本案其他证据相互印证形成证据链证明被上诉人的该抗辩主张。并且从2011年四被上诉人转让房屋至本案起诉前（2014年），该诉争房屋一直是由上诉人管理使用，在此期间被上诉人关树兰、刘伟权没有对该转让的房屋居住管理使用，也不主张权利或提出异议，其行为不符合常理。据此，本院认为，被上诉人姚惠贤、黄丹礼在明知上诉人与一审第三人对诉争房屋享有优先购买权的情况下，未征询上诉人及一审第三人的意愿就私自以3万元的低价将诉争房屋转让出售给被上诉人关树兰、刘伟权，侵害了上诉人及一审第三人的利益，故被上诉人姚惠贤、黄丹礼与被上诉人关树兰、刘伟权签订的《房地产买卖契约》应认定为无效。二、关于上诉人主张按3万元的转让价格优先购买诉争房屋有无事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。因被上诉人姚惠贤、黄丹礼与关树兰、刘伟权签订的《房地产买卖契约》无效，故该合同约定的转让价款亦无效，上诉人要求按该无效合同约定的转让价款优先购买诉争房屋与法律规定相悖，本院不予采信。综上所述，一审判决认定合同效力错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（二）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、确认被上诉人姚惠贤、黄丹礼与被上诉人关树兰、刘伟权签订的《房地产买卖契约》无效；二、撤销百色市右江区人民法院（2014）右民一初字第934号民事判决；三、驳回上诉人姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬及一审第三人姚浩然主张按3万元的转让价格优先购买诉争房屋的诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元（上诉人已预交），合计150元，由上诉人姚佩馨、姚嘉绍、姚佩芬及一审第三人姚浩然负担75元、被上诉人姚惠贤、黄丹礼、关树兰、刘伟权负担75元。本判决为终审判决。审判长俞穗芳审判员张力夫代理审判员陈华婷二〇一五年六月三日书记员黄俊淋