河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2015)宛民初字第2651-2652号原告张君，女，1976年7月15日出生，汉族，户籍所在地南阳市南阳市。412928197607150124.原告贾春兰，女，1968年3月20日春生，汉族，现住南阳市。412924196803205321原告贾随亭，男，1975年12月2日出生，汉族，住南阳市宛城区。412924197512025050。委托代理人陈永奇，河南青剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告南阳裕隆置业有限公司。住所地：南阳市卧龙路***号*幢*单元***室。法定代表人杨玉龙，任经理。委托代理人闫振伟，河南传奇律师事务所律师。代理权限特别授权。被告赵耀祥，男，1968年10月12日出生，汉族，住南阳市宛城区。412924196810125039被告赵天祥，男1960年2月10日出生，汉族，住南阳市宛城区。412901196002100517二被告委托代理人国庆，河南昊宏律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张君、贾春兰、贾随亭与被告南阳裕隆置业有限公司（以下简称南阳裕隆置业）、赵耀祥、赵天祥确认房屋及车位买卖合同无效纠纷两案，本院受理后，根据原告的申请，本院依法保全了被告6套房屋和40个车位，并于2015年9月21日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张君、贾春兰、贾随亭的委托代理人陈永奇到庭参加了诉讼，被告南阳裕隆置业委托代理人闫振伟、被告赵耀祥、赵天祥的委托代理人国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张君、贾春兰、贾随亭诉称，1、原告张君于2014年1月21日购买了被告位于南阳市仲景路西侧宛城教体局综合楼19楼、23楼房产两套，应被告要求，原告张君将120万元购房款打入被告赵天祥指定的账户，被告于2014年1月24日出具购房款收据一张，后又签订了认购协议一份，同时承诺2014年底可以交付使用，并办理产权手续。2、原告张君、贾春兰、贾随亭三人共同出资520万元购买被告裕隆置业宛城区教体局综合楼地下车位40个，双方约定单价13万元一个。被告于2014年4月15日向三原告出具收据一张，收据载明：“今收到贾春兰、张君、贾随亭520万，系付车位1—40号款，单价13万，备注车位位置自东区—北区—西区一层40个。”被告同时承诺，于2014年底交付原告，并办理产权手。对上述所购房屋和车位，被告时至今日，一直未履行承诺。原告随后得知被告不具备开发该楼盘的合法手续，也不具备出售条件，双方签订的购房协议无法实现，请求确认购买房屋和车位的协议无效，解除合同，由被告返还购房款、车位款及利息。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：关于2651号案件原告张君共提供了四组证据：1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、原告张君与被告南阳裕隆置业有限公司签订的房屋认购协议书。证明原告于2014年1月21日购买被告裕隆置业有限公司位于南阳市××路西侧、宛运礼堂北侧宛城区教育综合楼19、23层东北侧房屋，户型为三室二厅，建筑面积253.2平方米。该房屋每平方单价4740元，总房款共计1200168元。3、收据及个人存款明细查询各一张。证明被告裕隆房地产开发公司收到张君房款1200168元。4、情况说明两份。证明赵耀祥是宛城区教育综合楼项目的实际投资人和委托法人，其委托赵天祥收取原告购房款；南阳市裕隆房地产开发有限公司更名为南阳裕隆置业有限公司，俩家公司实际为一家公司。关于2652号案件原告张君、贾春兰、贾随亭共提供了四组证据：1、身份证复印件三张，证明原告的主体身份适格。2、收据一张。证明2014年4月15日南阳市裕隆房地产开发有限公司收到张君、贾春兰、贾随亭购买位于东区、北区、西区一层1---40号共40个车位（单价130000元），计款5200000元。3、个人存款明细查询及银行卡取款业务回单各一张。证明被告收到原告车位款5200000元。4、情况说明两份。证明赵耀祥是宛城区教育综合楼项目的实际投资人和委托法人，其委托赵天祥收取原告购车位款；南阳市裕隆房地产开发有限公司更名为南阳裕隆置业有限公司，俩家公司实际为一家公司。根据当事人的陈述、答辩、质证，举证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：原告张君于2014年1月24日购买了被告位于南阳市仲景路西侧宛城教体局综合楼19楼、23楼房产两套，应被告要求，原告张君将120万元购房款打入被告赵天祥指定的账户，被告于2014年1月24日出具购房款收据一张，后又签订了认购协议一份，同时承诺2014年底可以交付使用，并办理产权手续。原告张君、贾春兰、贾随亭三人共同出资520万元购买被告裕隆置业宛城区教体局综合楼地下车位40个，双方约定单价13万元一个。被告于2014年4月15日向三原告出具收据一张，收据载明：“今收到贾春兰、张君、贾随亭520万，系付车位1—40号款，单价13万，备注车位位置自东区—北区—西区一层40个。”被告同时承诺，于2014年底交付原告，并办理产权手。对上述所购房屋和车位，被告时至今日，一直未履行承诺。另查明，赵天祥以赵耀祥的名义与南阳裕隆置业公司签订合作协议，合作开发南阳市仲景路教体局综合楼项目，赵天祥是实际出资人，裕隆置业公司收取管理费用。被告裕隆置业不具备开发该楼盘的合法手续，也不具备出售条件。本院认为，原告张君、贾春兰、贾随亭与被告赵天祥、赵耀祥及南阳裕隆置业有限公司之间的房屋及地下车位买卖关系，有双方签订的房屋认购协议、购买房屋及车位的收款收据、银行转账凭证、被告赵天祥、赵耀祥出具的情况说明予以证实，该买卖关系的真实性，本院依法确认。依照法律规定，当事人之间设定民事法律关系，应当不违背法律法规的强制性规定，否则，该民事法律行为无效。《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第一款第四项规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，第二款规定商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同认定无效。被告南阳裕隆置业在没有取得预售许可证的情况下，向社会公开销售所开发的房产及附属车位违背了法律法规的禁止性规定，属于无效的民事法律行为。因此，原告张君与被告裕隆置业所签订的商品房认购协议无效，原告张君、贾春兰、贾随亭与被告裕隆置业所签订的买卖车位的协议无效，被告应当返还因合同无效所取得的财产，同时，应当赔偿由于合同无效而给原告造成的损失。因被告赵天祥、赵耀祥是南阳市仲景路教体局综合楼项目的实际投资人，原告所交付的房款、车位款也由二被告实际收取，因此，二被告应承担返还及赔偿责任。被告赵天祥、赵耀祥明知道其所开发的楼盘项目不具备合法手续而对外公开出售，造成买卖行为无效，给原告造成了一定的经济损失，二被告应当按中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿原告自交款之日起至款全部付清之日止的利息。被告裕隆置业在房屋认购协议、收款收据上加盖了公司印章，应当对上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告张君与被告南阳裕隆置业有限公司签订的房屋认购协议书无效。限被告赵天祥、赵耀祥于本判决生效后十日内支付原告张君购房款120万元，并自2014年1月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款付清之日止，被告南阳裕隆置业有限公司负连带清偿责任。二、原告张君、贾春兰、贾随亭与被告南阳裕隆置业有限公司之间的车位买卖关系无效。限被告赵天祥、赵耀祥于本判决生效后十日内支付原告张君、贾春兰、贾随亭购买车位款款520万元，并自2014年1月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款付清之日止，被告南阳裕隆置业有限公司负连带清偿责任。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。两案件受理费分别为15600元、48200元共计63800元，财产保全费各5000元共计10000元，由被告赵天祥、赵耀祥负担，被告南阳裕隆置业有限公司负连带支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日提出上诉，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  韩中才二〇一五年九月二十二日书记员  马俊会