四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西昌民初字第46号
原告李明先，女，汉族，56岁。
委托代理人刘洁，四川鼎仁律师事务所律师（特别授权）。
被告易启茂，男，汉族，61岁。
被告曾龙，男，汉族，26岁。
原告李明先诉被告易启茂、曾龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告李明先于2015年1月12日向本院申请撤回对被告曾龙的起诉，本院依法审查后予以准许。本案依法由代理审判员阿苏嘉佳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人和被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李明先诉称，原、被告系同组村民邻居关系。2012年4月12日双方共同签订《场地出租协议》，将原告的合法承包地大约1.5亩出租给被告使用。双方在该协议第七条约定，乙方（被告）在合同期内不得转让他人，否则视为违约。因门市房建于原告的合法土地上，如今被告不按原合同履行，所修建的4间门市私自转租给他人，实为违约行为。因此原告有权收回原出租给被告的1.5亩地及另外的0.4亩地，并按原双方合同第九条：所修房屋及设施归甲方（原告）。综上，原告为维护合法权益诉至法院请求依法判令：1、被告支付原告违约金100000.00元人民币；2、被告归还原告位于西昌市小庙乡焦家村四组的合法承包地大约1.5亩左右及归还2013年12月8日出租给被告的0.4亩地；3、被告在原告承包地修建的4间门市归原告收回；4、本案诉讼费由被告承担。
被告易启茂辩称，一、我租赁的自己修建的房屋门面，不存在将原告承包地转租的行为。根据我们双方签订的《场地出租协议》可以看出，原告租给我的仅仅是承包地，地上无任何建筑物，我出租给第三人的是自己修建的门面，与原告起诉的租赁物没有任何关系，因此我没有将承包地转租的行为。二、即便存在我有将承包地转租给他人的行为，该行为也是经过了原告的认可，我不构成违约，原告的主张不能成立。理由有：l、《场地出租协议》第七条虽然有不得转租的约定，但在我转租给第三人时，原告对此事是知晓的，她甚至还要求到第三人处守工地，原告是默许了我的转租行为的。2、在我于2012年12月21日转租后，原告在知晓转租的情况下仍向我收取了2013年、2014年两年的租金，该行为代表原告对我转租行为的认可。3、从西昌市小庙乡焦家村四组出具的《证明》可知，在2014年4月15日之前，我们双方就因场地租赁纠纷在村上组织过调解，我将2014-2015年的租金交给原告，原告先拒绝后又接收，原告收取租金的行为也代表对转租行为的认可。综上，我即使有转租行为，也是经原告认可了的、我没有任何违约行为，原告的诉求不应得到法院的支持。三、本案应主动审理《场地出租协议》是否有效。1、若有效，则我不存在任何违约行为，原告的各项诉讼均不应得到支持，法院应驳回原告的诉讼请求。2、若无效，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告在将承包地租给我之前，就将耕地填埋后改变成荒地，原告自己改变了土地用途。原告明知是承包地，还出租给我搞修建，原告自身存在严重过错，若要求我将场地返还给原告，原告应将收取的全部租金返还给我。另，我在该出租地上修建的房屋原告应进行赔偿（包括修建房屋的材料费、人工费、租赁期间阻止被告经营的一切损失等）。综上所述，我没有任何违约行为，原告的各项诉讼请求均不应得到法院的支持，为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告李明先为证明自己的主张成立向法庭提供了以下证据：
证据1，农村土地承包经营权证（编号为512101），证明本案诉争租赁的土地系原告承包经营。证据2，《场地出租协议》，证明原、被告于2012年4月12日签订《场地出租协议》，其中第七条约定：“乙方（被告）在合同期内不得转让他人，否则视为违约。”证据3，《场地出租》、《租房协议》、《收条》2份、《证明》1份，证明2013年1月10日被告擅自将租赁的场地转租给原庆贵、杨振山使用，场地出租期限为2013年1月10至2015年1月10日，房屋租赁期限为两年自2013年1月1日至2014年12月31日，被告转租谋利租金利益每年88400元。被告实际根本性违约，应当承担10万元的违约责任，同时因被告违约，那么被告所修的房屋及设施应归甲方（原告）所有。《收条》是想证明原告在知晓土地转让以后，原告是拒绝收取转让费用的，是不同意被告的转租行为的。证据4，民事调解书，证明被告与转承租人杨振山、原庆贵因租赁合同发生纠纷，经西昌市人民法院调解结案，由杨振山给付被告租金21000.00元，同时证明被告未经原告同意擅自转租的事实。证据5，《证明》1份，证明被告改变土地的性质。
被告质证：对证据1的真实性无异议，据我了解，原告诉称的这块1.5亩地是原告先填成荒地后租给我们的，另一块0.4亩的地是我们后来向原告租赁的。对证据2的真实性无异议，对证据的证明力有异议，我出租的不是争议的土地，是门市，不存在转让协议。对证据3中《租房协议》的真实性有异议，对其他的真实性无异议。原告无证据证明我方与原庆贵签订的场地出租协议涉及的土地系原告所有。对证据4的真实性无异议，但只能证明我与杨振山和原庆贵发生纠纷，不能证明原告的观点。对证据5，我们修建的房屋原告是许可的，不能达到原告的证明目的。
被告易启茂为证明自己主张成立向法庭提供了以下证据：
证据1，中国农业银行“卡卡转账”凭条及证明各一份，证明2014年4月13日从被告的卡上转了20000元给原告，原告先拒收，后又收取了。证据2，收条2张（2013年12月8日、2013年1月10日），证明因原告知晓被告的转租行为，所以原告抬高了0.4亩的租金800元。同时想证明原告填0.4亩土地时，费用是算在了被告身上的。原告是自己改变了土地的性质。证据3，收条2张（2012年4月12日、2013年4月9日），证明被告如期向原告交付了租金，同时证明被告与原庆贵、杨振山是2012年12月21日签订的租房协议，而原告就在该门市的隔壁，原告是应该知晓转让行为的。证据4，《场地出租协议》，证明原、被告约定0.4亩土地的租金是3200元1年，后原告将该租金增加了800元，原告是知晓被告的转租行为的。同时合同中约定了租金是三年递增一次。
原告质证：对证据1的真实性无异议，对证明的关联性有异议，当时我方是不同意收取的，后土地使用了半年后才无奈收取的，不能证明原告同意转租行为。对证据2中2013年1月10日的收条不是我打的，4000元的收条是因为土地加高，不能证明原告知晓转租行为。针对5150元的条子，不能看出费用的用途，也不是我的签名。在这两张收条中也无法看出原告改变了土地的用途。对证据3的真实性无异议，对证明的目的有异议，收取2年的租金是按合同来收取的，并不代表收取了租金就可以转租，住在门市的隔壁，就应该知晓，是没有法律依据的，根据法律规定是必须经过出租人的同意，而不是默认的方式。对证据4中协议的真实性无异议，合同约定的是3200元，后来是因为把土地升起来，增加的800元，法律规定是可以变更合同的，无法证明原告同意了转租的行为。
经审查，原告提供的证据1、2、3、4、5真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。被告提供的证据1、3、4真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。被告提供的证据2中2013年12月8日出具的《收条》真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信；2013年1月10日出具的《收条》因原告否认由其所签写，且被告未提供其他证据予以佐证，故本院不予采信。
经审理查明：原告李明先与被告易启茂、曾龙于2012年4月12日签订第一份《场地出租协议》，将原告的合法承包耕地大约1.5亩出租给二被告使用。该《场地出租协议》中约定：“租期为二十年，每三年租金上浮百分之二十，以此类推；李明先的租金按贰万元整一年给付。租金于每年4月12日前付清，特殊情况下可延期1个星期。”同时《场地出租协议》第五条约定了：“乙方在承包期内修建等施工时，遇他人阻拦、干涉甲方应协助处理。但国家法律法规制止的情况，不在此范围、也不属于双方违约行为。”第七条约定了：“乙方在合同期内不得转让他人，否则视为违约。”后二被告于2012年11月9日协议曾龙不再参与该场地出租事宜，今后《场地出租协议》的乙方变更为被告易启茂一人，涉及场地出租的一切事宜的主体只有原告李明先与被告易启茂两人，曾龙的退出得到了原告李明先的认可。此后，原告李明先与被告易启茂又于2012年12月8日签订了第二份《场地出租协议》，双方约定将原告李明先的承包地0.4亩租给被告易启茂，租期为贰拾年，租金叁仟贰佰元一年，租金每叁年上浮百分之二十，同时该《协议》的第四条约定：“乙方在承包期内修建等施工时，遇他人阻拦、干涉等甲方应协助处理，但国家法律法规制止的情况，不在此范围内，也不属于双方违约行为。”第五条约定：“甲方将场地出租给乙方使用，乙方在不违反国家法律的情况下，甲方不得干涉乙方的使用范围。”基于双方间的约定，2014年原告李明先发现被告易启茂将承包地在未经其允许的情况下转租给他人后，再双方多次协商无果的情况下，原告诉至法院请求维护其合法权益。
另查明，原、被告签订的《场地出租协议》中涉及原告李明先的1.9亩土地，系原告的合法承包耕地。被告易启茂从原告李明先处承租后，在未获得相关部门审批手续的情况下在该土地上修建了四间门市，并于2013年在未经原告李明先同意下将四间门市及场地出租给他人获取租金利益。门市出租人于2013年年初开始经营，主要涉及修理装载机、销售装载机和配件、润滑油等非农业经营。被告易启茂分别于2012年4月12日、2013年4月9日、2013年12月8日、2014年4月13日向原告李明先给付土地租金共计64000.00元。
本院认为：原告李明先将承包地出租给本农村集体经济组织以外的人，被告易启茂作为承租人并未在该土地上开展农业活动，而是在未获得相关部门审批手续的情况下，在该土地上建起房屋并出租他人进行非农业活动，以此获得租金。根据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定，农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设；第三十三条第二款规定，“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。《农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条规定：“受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。”被告易启茂的行为已经实际改变了流转土地的农业用途，该行为已经违反了国家法律、行政法规的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者地仨人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的两份《场地出租协议》均属无效合同。原、被告签订的两份《场地出租协议》明确约定“乙方在承包期内修建等施工时，遇他人阻拦、干涉甲方应协助处理。但国家法律法规制止的情况，不在此范围、也不属于双方违约行为。”原告李明先作为土地出租人，其订立《场地出租协议》目的在于获得土地租金，原告不能预见被告是否会进行非农活动，但从上述约定可以明确原告是不支持被告违反国家法律法规的规定的，故原告在订立《场地出租协议》时无过错，原告李明先将土地实际租给被告易启茂使用，应当收取租金，因此，原告因出租土地获得的64000.00元土地租金应归其所有。被告易启茂以合法的形式与原告签订《场地出租协议》，在实施过程中却违反国家法律、行政法规的强制性规定，未经相关部门审核批准，擅自实施修建、改变土地的农业用途，被告的行为存在过错，对其损失应自行承担。因原、被告双方明确约定“国家法律法规制止的情况，也不属于双方违约行为。”故对原告要求被告支付违约金100000.00元人民币及被告在原告承包地修建的4间门市归原告收回的诉求本院不予支持，对原告要求被告归还原告位于西昌市小庙乡焦家村四组的合法承包地大约1.5亩左右及归还2012年12月8日出租给被告的0.4亩地，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，第三十三条第二款、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告李明先与被告易启茂于2012年4月12日、2012年12月8日签订的两份《场地出租协议》；
二、被告易启茂应于本判决生效之日起十五日内归还原告李明先位于西昌市小庙乡焦家村四组的合法承包地约1.5亩及2013年12月8日出租给被告的0.4亩地，并自行拆除修建在该承包土地上的建筑物。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费2300.00元，由被告易启茂负担（此款原告已垫付，被告在履行以上义务时径直给付原告）。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本上诉凉山彝族自治州中级人民法院。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金，申请执行的期间为两年。
代理审判员 阿苏嘉佳
二〇一五年四月十四日
书 记 员 贾 煜 寒
附：《中华人民共和国物权法》
第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第八条农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。
第三十三条第二款不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。
《农村土地承包经营权流转管理办法》
第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者地仨人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人财政部转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。