上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7510号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海保利建衡房地产有限公司，住所地上海市闵行区联航路1515号1幢第五层509室，实际经营地上海市长宁区延安西路1566号21楼。法定代表人：陈冬桔，董事长。委托代理人：陆宇，上海小城律师事务所律师。委托代理人：崔金杰，上海小城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：占桂兰，女，1972年3月28日生，汉族，户籍地南京市栖霞区，现住上海市浦东新区。委托代理人：朱云尉，上海泰吉十方律师事务所律师。上诉人上海保利建衡房地产有限公司因与被上诉人占桂兰商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上海保利建衡房地产有限公司（以下简称“保利公司”）上诉请求：撤销一审判决第三、五、六项，改判：1、被上诉人向上诉人支付解除合同赔偿金443,934元（人民币，下同）；2、上诉人于被上诉人履行第二、四项判决义务后十日内向被上诉人返还已收购房款；3、驳回被上诉人要求上诉人支付利息的反诉请求。事实和理由：1、被上诉人未支付第三笔款项，且已支付款项存在两个月的逾期，其违约行为严重。同时，双方约定的违约金数额是对等的，足见赔偿金额的约定是公平合理的。况且，上诉人亦承担高额的融资成本，被上诉人的违约行为导致上诉人的损失巨大。据此，一审法院不应对双方约定的赔偿数额予以调整。2、一审法院对于房款及利息的处理存在错误。首先，双方合同是否已经解除是当事人的争议焦点，故不应在判决前要求上诉人履行合同解除的后果。其次，双方合同约定被上诉人未配合办理合同登记撤销手续并退还购房发票的，上诉人有权暂缓退款。再者，被上诉人未配合撤销登记，导致上诉人至今无法出售房屋，利益严重受损。被上诉人占桂兰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院维持原判。保利公司向一审法院起诉请求：1、要求确认保利公司的诉状副本到达占桂兰时双方签订的上海市商品房出售合同解除，由占桂兰协助保利公司办理注销上述出售合同登记备案手续；2、要求占桂兰支付赔偿金443,934元；3、要求占桂兰返还所有购房发票。占桂兰则提起反诉，要求法院判令：1、撤销双方签订的上海市商品房出售合同；2、要求保利公司退还其已支付的房款2,379,338元；3、要求保利公司赔偿占桂兰以20万元计，自2014年7月19日起至2015年9月9日；以719,338元计，自2014年9月3日起至2015年9月9日；以146万元计，自2014年11月4日起至2015年9月9日，按月利率1.5%计算的利息损失400,707.20元（截止至2015年9月9日，请求至实际退还之日止）。如上述合同被确认解除，其仍要求保利公司退还房款2,379,338元并赔偿利息损失。一审法院认定事实：保利公司与中原公司就保利茉莉名邸项目购房团购优惠达成合作协议，即2014年4月1日至10月31日期间，该项目对外报价执行统一标准，上述商铺的购买者凭与中原公司签署团购优惠协议书以及中原公司出具的20万元服务费收据，可享受购买该项目物业以20万元抵50万元的优惠，且该优惠在总房价款中直接扣减。2014年7月，占桂兰经老乡中原公司的业务员林某介绍，结识中原公司区域经理王某。王某向占桂兰介绍上述促销活动，言及支付20万元的VIP卡费用可享受55万元的购房优惠。保利公司的项目销售经理顾某给了占桂兰名片，确认了上述优惠活动的存在。占桂兰有意购买的XX名邸XX号商铺原价将近500万元，优惠抵扣后可以400多万元购买。为此，占桂兰还提供相关资料让王某去查询其能否贷款。占桂兰称得到王某肯定答复、顾某也承诺可打包办理贷款后，向保利公司支付了定金5万元。2014年7月19日，占桂兰（甲方、委托方）与中原公司（乙方、居间方）的经办人王某签订《购房咨询及团购优惠协议书（客户签署）》，约定乙方为甲方提供购房咨询及优惠购房服务，甲方的购房需求为保利茉莉楼盘南江桐路581号，购房优惠金额50万元，优惠期限2014年7月1日至7月30日，甲方确认在签署本协议时应向乙方支付服务费15万元。甲方支付服务费后，乙方将先行向甲方开具收据。甲方与开发商签署买卖协议时，应当将本协议交给乙方并出示收款收据以获取相应的优惠。若甲方与开发商没有签署任何买卖协议，或甲方未享受到开发商给予的购房优惠，甲方可凭退款申请、收款收据、POS机付款凭条以及本协议向乙方申请退还已支付的服务费。本协议签订次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素发生的价格变化，乙方不承担任何责任。协议签订后，占桂兰应王某的要求在中原公司的POS机上刷卡支付中原公司15万元、支付案外人XX事务所5万元。当日，王某向占桂兰出具了15万元、5万元的收款收据两份。2014年7月19日，保利公司（甲方、卖方）与占桂兰（乙方、买方）签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买上海市闵行区XX路XX号XX层XX室建筑面积198.50平方米房屋，每平方米建筑面积单价22,364.42元，房屋总价4,439,338元。双方商定，2015年1月19日前由甲乙双方共同向闵行区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋的小产证。双方在合同附件一中约定乙方应于2014年7月4日前支付定金5万元，于2014年7月19日之前支付房款619,338元，于2014年9月4日之前支付房款1,560,000元，于2014年10月19日前办妥余款2,210,000元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。以上房价款到达甲方账户之日为乙方实际支付之日，若在上述指定日期前，甲方账户未收到有关款项（包括贷款部分），即视为乙方逾期付款，甲方有权暂缓交付房屋，直至乙方付清全部房款及违约金及其他费用，甲方无需承担迟延交房的违约责任，并且甲方有权按照本合同第五条的约定追究乙方的违约责任。若乙方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按合同约定按时足额向甲方支付房款。否则，甲方有权按本合同第五条约定追究乙方的违约责任。双方确认，因任何原因导致本合同约定的乙方付款义务未能得到实际履行，应按本合同第五条约定处理。如因乙方原因导致合同终止或解除，乙方应在收到甲方发出的终止或解除合同通知之日起15日内与甲方共同向房屋所在区房地产管理部门办理出售合同解除手续，如乙方采用贷款方式购买房屋的，乙方还应办理注销抵押权登记手续等相关手续并提供相应的资料。在上述合同第五条中双方约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过60天，甲方有权单方面解除合同。在上述合同第十二条中双方约定，甲方行使本合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知乙方。在书面通知发出之日起60日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方。赔偿金额以总房价款的10%计算。双方另对其余事项作了约定。另查明，占桂兰于2014年7月4日支付保利公司定金5万元。上述房屋出售合同签订当日2014年7月19日，占桂兰支付保利公司房款619,338元。2014年9月7日，占桂兰支付房款5万元。2014年10月16日，保利公司向占桂兰发出律师函称占桂兰应在2014年9月4日支付房价款1,560,000元，截止目前尚有1,510,000元未支付，故请占桂兰于2014年10月19日之前支付拖欠的房价款及违约金。如占桂兰未在2014年10月19日前付清的，则本函视为解除通知，自2014年10月20日起保利公司与占桂兰签订的上述房屋出售合同解除，保利公司将追究占桂兰的违约责任。占桂兰于次日收到上述函件。2014年11月4日，占桂兰向保利公司支付房款1,460,000元。因占桂兰未能获得银行贷款以支付剩余房款，也没有以现金补足，保利公司诉至一审法院要求解除双方签订的上海市商品房出售合同。还查明，占桂兰共计向保利公司支付房款2,179,338元。保利公司向占桂兰开具房款发票三份：发票号码00258884，发票金额1,460,000元；发票号码00258858，发票金额5万元；发票号码00258857，发票金额669,338元。保利公司诉至一审法院后，占桂兰于2015年8月29日收到诉状副本等材料。一审法院认为，保利公司与占桂兰签订的上海市商品房出售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。一、关于合同的解除。在合同履行期间，因占桂兰迟迟不能从银行获取贷款以支付房款，也不能以现金支付该部分房款，保利公司诉至一审法院要求解除双方签订的商品房出售合同，具有合同依据，也符合法律规定。保利公司虽然于2014年10月16日向占桂兰发送含有解除合同意思的律师函，但占桂兰收函后继续向保利公司支付房款，保利公司收到房款也没有退回，接受了占桂兰继续履行合同义务事实，故该时合同并未解除。当保利公司诉讼来院，占桂兰于2015年8月29日收到保利公司的诉状副本等材料，保利公司要求解除合同的真实意思到达占桂兰，该日才为上述合同解除之日。应当指出，能否从银行获得贷款，众所周知主要由当事人的信誉、财力等因素决定，绝非某人承诺可以解决。即使不能获得贷款，根据合同约定占桂兰有义务用现金补足，故占桂兰无力支付剩余房款，是造成合同解除原因，对此占桂兰应承担责任。占桂兰辩称保利公司及中原公司共同欺诈和诱导其购买系争房屋，缺乏事实依据。占桂兰反诉要求撤销上述合同，不符合法律规定，一审法院不予支持。二、合同解除的后果。上述合同被确认解除后，保利公司应及时向占桂兰退还已经收取的房款2,179,338元，占桂兰应返还购房发票并协助办理注销上述合同的登记备案手续。关于保利公司主张的相当于房屋总价款10%的解除合同赔偿金，因占桂兰认为应予驳回，一审法院考虑到一方面占桂兰对合同解除负有责任，一方面因近期房价大幅上涨，保利公司占有的系争房屋价值增加，经济上应不受较大损失，故酌情支持解除合同赔偿金5万元。占桂兰反诉要求退还房款2,379,338元，其中20万元并非保利公司收取的房款，不属本案审理范围，占桂兰可另行主张，一审法院在本案中不作处理。占桂兰要求保利公司按照月利率1.5%赔偿房款被占用期间的利息损失，缺乏依据。合同解除后，保利公司应及时向占桂兰退还房款，保利公司继续占用房款，损害了占桂兰的利益，一审法院酌情支持保利公司占用房款期间，按照同期银行贷款利率计算的利息。一审法院判决：一、确认原告（反诉被告）上海保利建衡房地产有限公司与被告（反诉原告）占桂兰签订的关于上海市闵行区XX路XX号XX层XX室建筑面积198.50平方米房屋的《上海市商品房出售合同》于2015年8月29日解除；二、占桂兰于判决生效之日起十日内协助上海保利建衡房地产有限公司办理注销上述上海市商品房出售合同登记备案手续；三、占桂兰于判决生效之日起十日内支付上海保利建衡房地产有限公司解除合同赔偿金5万元；四、占桂兰于判决生效之日起十日内返还上海保利建衡房地产有限公司购房款发票三份：发票号码00258884，发票金额1,460,000元、发票号码00258858，发票金额5万元、发票号码00258857，发票金额669,338元；五、上海保利建衡房地产有限公司于判决生效之日起十日内退还占桂兰购房款2,179,338元；六、上海保利建衡房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付占桂兰以2,179,338元计，自2015年8月30日起至实际支付之日止，按照同期银行贷款利率计算的利息；七、驳回占桂兰其余反诉请求。本诉案件受理费7,959.01元，由占桂兰负担。反诉案件受理费减半收取计14,520.18元，由上海保利建衡房地产有限公司负担12,000元，占桂兰负担2,520.18元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，保利公司（甲方）与占桂兰（乙方）签订的《上海市商品房出售合同》补充条款一第十六条约定，甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方。乙方应办理合同撤销手续、退还购房发票并赔偿总房价款的10%及甲方损失，甲方在书面通知发出之日60日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额后无息退还乙方，但乙方未配合办理合同撤销手续并退还购房发票的，甲方有权暂缓退款。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的预售合同，系当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规强制性规定的情形，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除赔偿金的数额，一审法院以上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、房屋价值的涨跌情况等因素，对于上诉人主张的赔偿金数额予以调整，并无不当，数额亦属合理，本院予以维持。关于被上诉人主张的利息损失，根据双方合同约定，被上诉人未配合办理合同撤销手续并退还购房发票的，上诉人有权暂缓退款。本案上诉人一审诉请要求被上诉人配合办理合同撤销手续并退还发票，但被上诉人对于上诉人的诉请未予认可，上诉人事实上亦无法对外出售系争房屋，在此情况下上诉人暂缓退款具有合同依据，故一审法院认定上诉人在合同解除后未予退款存在过错，确有不妥。但本院须指出的是，上诉人暂缓退款虽无过错，但双方合同已经解除，被上诉人因违约行为亦已承担合同解除的赔偿责任，故上诉人占有被上诉人支付的房款期间所获孳息亦应返还被上诉人。据此，本院酌定上诉人按照同期银行存款利率的标准向被上诉人支付占用房款期间的利息。至于本案的其他问题，原审已作详细阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2037号民事判决第一、二、三、四、五、七项；二、变更上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2037号民事判决第六项为：上海保利建衡房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付占桂兰已付房款利息（按照同期银行存款利率，以人民币719,338元为本金，自2014年9月8日起计至实际支付之日止；以人民币1,460,000元为本金，自2014年11月5日起计至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币7,959.01元，由占桂兰负担。反诉案件受理费减半收取计14,520.18元，由上海保利建衡房地产有限公司负担12,000元，占桂兰负担2,520.18元。二审案件受理费人民币7,959.01元，由上海保利建衡房地产有限公司负担7,459.01元，占桂兰负担500元。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。