北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第06589号
原告李x，男。
身份证号：×××。
委托代理人陈卫平，北京市安博律师事务所律师。
委托代理人宋博雅，北京市安博律师事务所实习律师。
被告中房京贸房地产开发有限公司，住所地北京市密云县河南寨镇密顺路产业基地办公楼420室-61。
注册号：110000010047532。
法定代表人边国爱，董事长。
委托代理人胡xx，男，该公司法务经理，住公司宿舍。
委托代理人薛xx，男，该公司职员，住公司宿舍。
原告李x与被告中房京贸房地产开发有限公司（以下简称中房京贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林宇军独任审判，公开开庭进行了审理。原告李x之委托代理人陈卫平、宋博雅与被告中房京贸公司之委托代理人胡xx、薛xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李x诉称，2009年7月16日，我与中房京贸公司签订《商品房预售合同》，合同约定，我购买中房京贸公司位于北京市海淀区xx公寓xx室，套内建筑面积为43.91平方米，购房总价款为1819239元。合同第21条约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过买受人已付房款的1%，违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，我依约向中房京贸公司支付全部购房款，中房京贸公司于2010年3月25日向我交付房屋。按照合同约定，中房京贸公司应在2012年3月16日前为我办理房屋所有权登记，但中房京贸公司至今未按约定为我办理房屋产权证书，中房京贸公司的行为已构成违约。为维护我的合法权益，现起诉请求：1、判令中房京贸公司继续履行合同义务，为我办理房屋所有权登记；2、请求法院判令中房京贸公司支付逾期办理房屋所有权登记的违约金18192.39元。本案诉讼费由中房京贸公司承担。
中房京贸公司辩称，我公司同意继续履行合同，但我公司已在合同约定的期限内向房屋管理部门提交了办理房屋产权证的全部材料，目前无法办理房屋所有权证的责任不在我公司。由于房屋管理部门至今未办理房屋产权初始登记手续，相关房屋产权还未登记在我公司名下，故我公司无法直接为李x办理房屋产权转移手续。因我公司并未怠于办理房产证，故我公司不同意支付违约金。
经审理查明，2009年7月16日，李x（买受人）与中房京贸公司（出卖人）签订《商品房预售合同》及《补充协议》。合同约定：李x购买中房京贸公司开发的位于北京市海淀区xx公寓xx号房屋；房屋总价款为1819239元。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当于2009年10月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，……：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表……。”合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第十五条交接手续约定：……（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……。合同第二十一条产权登记约定：“（一）初始登记，出卖人应当在X日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意（按照下列第X种式处理：1、X。2、X。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）中方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，应在上述期限届满之日起15日内向出卖人提出书面退房要求，否则视为买受人不退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部己付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过买受人已付房款的1%，违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
该合同附件十补充协议第4条预售合同第十五条的补充4-1约定，买受人在办理该商品房交接手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的贷款本息（如有）和罚息（如有）、第一个采暖季的供暖费、委托出卖人代缴的专项维修资金和契税，并出示向相关单位缴纳物业服务费及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据，办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续（包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证和抵押登记需要买受人提供的全部资料、支付委托费用），否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。该合同附件十补充协议第6条预售合同第二十一条的修改及补充约定：6-1买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用。6-2买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人的责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的（即买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的），双方同意按预售合同第二十一条的约定处理。6-3在买受人按照本补充协议第4-1款的约定提供了办理产权证需要买受人提供的全部资料后，如因政府部门规定发生变化，需要买受人补交或更换新的资料的，买受人应在收到出卖人或出卖人指定的代理机构的书面通知之日起10日内补交或更换新的资料。如有逾期，买受人不能按期取得产权证的责任及损失由买受人自行承担，如因此给出卖人造成损失的，买受人应给予赔偿。
合同签订后，李x按合同约定支付了相应的购房款。2010年3月31日，中房京贸公司与李x办理了房屋交付手续，李x向中房京贸公司交纳了相关费用。
2012年2月9日，中房京贸公司向房产登记部门提交了房屋初始登记的相关材料并取得《房屋登记受理通知书》，在《登记簿中记载且颁发所有权证部位明细表（专有部分）》中包括本案涉诉房屋。现中房京贸公司未取得出售房屋的初始登记，亦未能代李x办理相关房屋产权的转移登记。庭审中，经释明，李x未选择按照合同约定退房，而是要求中房京贸公司承担相应的合同责任。
另查，中房京贸公司与一商集团公司之间就国海中心（原公主坟综合商业大厦）项目发生了合作开发房地产纠纷，该纠纷尚在处理当中。由于缺少相关办理初始登记的材料，房产登记部门至今未对该项目进行初始登记工作。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、《补充协议》、印花税票据、供暖费发票、入住会签单等证据在案佐证。
本院认为，李x与中房京贸公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。依据合同约定，自李x于2010年3月31日实际收房后，中房京贸公司应在720日内为李x取得相关房屋的所有权证书。现中房京贸公司并未在约定期限内为李x取得房屋所有权证书，中房京贸公司已违反合同约定。按照相关约定，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹违约金，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过买受人已付房款的1%，违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。尽管中房京贸公司当庭同意继续履行为李x办理房屋所有权证书的义务，但由于缺少相关办理初始登记的材料，房产登记部门无法单独对中房京贸公司出售的房屋进行初始登记，现李x亦未实际取得房屋所有权证，故双方约定的委托事项及支付违约金等并不具备履行条件，据此，本院对李x当庭主张的诉讼请求无法予以支持。李x可在相应条件具备时另行主张权利。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回李x的全部诉讼请求。
案件受理费一百二十七元，由李x负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 林宇军
二〇一四年三月十九日
书记员 魏明玮