新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新02民终92号上诉人（原审被告）：马剑，男，1966年2月26日出生，汉族，个体从业人员。被上诉人（原审原告）：新疆克拉玛依市黑豹房地产开发有限公司。法定代表人：胡华泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏，新疆众信律师事务所律师。上诉人马剑与被上诉人新疆克拉玛依市黑豹房地产开发有限公司（以下简称黑豹公司）返还原物纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2017）新0203民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马剑、被上诉人黑豹公司的委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马剑上诉请求：撤销（2017）新0203民初1103号民事判决，驳回黑豹公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审程序违法，应依法予以撤销。因本案涉及新疆新兆基房地产开发有限公司（以下简称新兆基公司）与马剑、黑豹公司之间的债权债务关系，故上诉人马剑在一审开庭前申请追加新兆基公司为本案的诉讼参加人，依照法律规定，一审法院对应追加的当事人未予追加，程序违法。二、一审判决认定事实错误。上诉人马剑与新兆基公司签订《商品房买卖合同》的时间早于黑豹公司与新兆基公司之间的《商品房买卖合同》，涉案房屋所有权归属的诉讼仍在审理中。三、关于损失的起算时间，一审判决以房产证登记时间作为起算损失的时间点有误，应以法院确权的时间为准，因当事人就（2016）新民终68号案件已向最高人民法院申请再审，涉案房屋权属还未最终确定。被上诉人黑豹公司答辩称：一、关于一审程序问题。上诉人马剑经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，其放弃诉讼权利，因此，一审法院未追加当事人并无不当。二、已生效的新疆高院（2016）新民终68号民事判决认定黑豹公司与新兆基公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，而马剑与新兆基公司之间《商品房买卖合同》涉及到非法事实，因此对该合同的效力未予认定。三、关于损失起算时间的问题。黑豹公司向上诉人马剑发出通知要求搬离的时间可以作为损失的起算时间，黑豹公司在一审时主张2013年9月起计算损失，已放弃了部分权利，因此，一审认定的损失起算时间无误。综上，上诉人马剑的上诉请求及事实理由均不能成立，请求二审法院予以维持。一审黑豹公司向一审法院起诉请求：马剑向黑豹公司返还位于克拉玛依区天池北小区25-1-12、25-1-13号两套商铺；并按照同地段同类房屋的租金标准向其支付2012年1月起五年期间的房屋占用费144000元。一审法院认定事实：2010年黑豹公司为了解决新兆基公司一房多卖、违规收费等社会问题，向其垫付购房户退款，同时，公安机关对新兆基公司原工作人员涉嫌犯罪行为立案侦查。2012年1月16日，新兆基公司与黑豹公司达成协议，约定以公安机关追回的房产、车辆、赃款，抵偿黑豹公司垫付的款项。同日，双方基于该协议书的约定，就公安机关发还的案涉九套房分别签订了”商品房买卖合同”，包括本案涉及的位于天池北小区25幢一单元28号及25幢一单元29号商用房。2012年11月12日，克拉玛依市公司局经济犯罪侦查支队将未缴纳购房款的包括案涉房产在内的29处房产追回后返还给新兆基公司。2013年9月，黑豹公司取得案涉房产的房屋所有权证书。此前，案涉房产由马剑及其亲属实际占有和使用，未办理相关产权手续。2013年3月1日，黑豹公司向马剑发出搬迁通知，要求其尽快办理房屋销售手续，如不愿购买，请在七日内搬出。但马剑至今未搬离亦未购买，故黑豹公司诉至一审法院。一审法院另查明，案涉的两套房产标准地址已变更为25-1-12号和25-1-13号商铺，建筑面积分别为24.27平米和29.56平米。黑豹公司为证实计算房屋占用费的月标准的合理性，出示了与案涉房产面积、位置相似的两份”房屋租赁合同”及出租人的不动产产权证书，且两名承租人张廷涛、李翠萍均出庭作证。对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。一审法院认为，作为天池北小区25-1-12号和25-1-13号商铺的所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房产由马剑及其亲属实际占有和使用，未办理相关产权手续，属于非法占有，不应获得法律的保护，黑豹公司要求马剑返还，合法有据，予以支持。关于黑豹公司主张马剑自2012年1月起支付五年占用期间的使用费，黑豹公司与新兆基公司虽于2012年1月达成以房抵款协议且签订《商品房买卖合同》，但于2013年9月才取得相应房产权属证书，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，故黑豹公司主张房屋占用费应自2013年9月起算至2016年12月共计40个月。同时，结合案涉房屋所处位置、面积，黑豹公司的举证能够一定程度上反映案涉房产周边市场价格区间，故黑豹公司主张1200元/月标准计算房屋占用费并未超出合理价格，因此，黑豹公司主张马剑支付房屋占用费96000元（1200元/月×40个月×2套）依法予以支持。马剑经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其放弃当庭答辩及质证的权利，由此产生对其不利的法律后果由其自行承担。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决马剑于本判决生效之日起十五日内向黑豹公司返还位于克拉玛依区天池北小区25-1-12和25-1-13号的商铺；马剑于本判决生效之日起三日内向黑豹公司支付房屋占用费96000元。案件受理费11699.60元、邮寄送达费32.40元，由黑豹公司负担3900元，由马剑负担7832元。本院二审期间，上诉人马剑围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一：2016年9月5日《租房协议书》、2016年9月26日《车库租赁合约》，用以证明：同一地段相同面积的车库月租金是600元，被上诉人黑豹公司主张月租金1200元过高。证据二：EMS快递单，用以证明:因对（2016）新民终68号民事判决书不服，于2017年4年12月24日向最高院申请再审，涉案房屋归属问题未并审理完毕。证据三：（2010）克中民二初字第19号、第20号民事判决书，用以证明：新兆基公司欠付马剑、王小青（马剑之妻）借款10000000元，双方之间存在债权债务关系。被上诉人黑豹公司质证认为：对《租房协议书》《车库租赁合约》的真实性、合法性、关联性均不予认可；对EMS回单的真实性认可，但认为与本案没有关联性，亦不能证实上诉人马剑的主张；对（2010）克中民二初字第19号、第20号民事判决书的真实性、合法性、关联性不予认可。本院对上述证据依法审核后，结合一审查明事实及二审双方陈述作出如下认证：因《租房协议书》《车库租赁合约》的签订人未到庭对合同签订的事实、租赁用途予以说明，且从两份租房协议的内容上看，协议涉及的租赁物系车库而非商铺，故马剑主张的天池北小区38-1号、25-15号车库租赁费与本案所涉商铺的租赁费不具有对比性，本院上述两份协议的真实性、合法性、关联性不予认可。鉴于被上诉人黑豹公司对EMS快递单的真实性予以认可，本院对真实性予以确认，但是仅凭快递单据并不能证实案件的审理情况，且涉案商铺的权利已登记在黑豹公司名下，故本院对马剑的主张不予支持。因（2010）克中民二初字第19号、第20号案件涉及的法律关系是马剑、王小青与新兆基公司之间的借款合同纠纷，本案则是黑豹公司因其不动产所有权受到侵犯而行使的物权保护请求权，故本院对两份民事判决书与本案的关联性不予认可。本案经本院二审审理查明的基础事实、认定的证据与一审判决查明一致，本院予以确认。另查明，上诉人马剑称其与新兆基公司之间存在债权债务关系，故新兆基公司以房抵债，马剑并未交纳购房款。本院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十六条”不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”的规定，除法律规定除外情形，我国的不动产物权的变动采取的是登记生效主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。就本案而言，根据已发生法律效力的（2016）新民终68号民事判决书所认定的事实，新兆基公司原工作人员王伟因合同诈骗、职务侵占等犯罪行为，使得向新兆基公司交纳了购房款的大量买受人既无法取得房产亦无法取得退房款。为解决此事，黑豹公司向新兆基公司出借43000000元，向无法取得房屋的买受人退赔了房款，王伟也被公安机关立案侦查，在侦查过程中，新兆基公司与黑豹公司达成协议并就公安机关发还的房产（包括涉案商铺）签订了《商品房买卖合同》，双方订立合同目的是以新兆基公司的房产抵偿欠付黑豹公司的借款，黑豹公司按照等价有偿的原则取得涉案房产，新兆基公司与黑豹公司在买卖合同活动中，并无以损害他人利益为目的，也无弄虚作假的违法行为，故新兆基公司与黑豹公司之间的《商品房买卖合同》依法成立并有效，此系不动产物权变动的法律行为，后黑豹公司在房产管理部门将涉案商铺产权登记在其名下，即发生不动产物权变动的效力。承前析理，被上诉人黑豹公司系克拉玛依区天池北小区25-1-12和25-1-13号商铺的所有权人，对商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依据马剑自己的陈述及生效法律文书确认的事实，上诉人马剑未支付涉案商铺的价款，亦未办理产权登记，且其占有、使用商铺未经被上诉人黑豹公司的许可，故上诉人马剑占有、使用涉案商铺的行为无法律依据，侵害了被上诉人黑豹公司的物权，应承担相应的民事责任。因此，被上诉人黑豹公司要求上诉人马剑返还涉案商铺并赔偿损失的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。被上诉人黑豹公司主张按1200元／月的标准计算房屋占用费，符合近期同地段、同面积商铺租赁市场的交易价格；被上诉人黑豹公司按照其取得房产权属证书的时间主张房屋占用损失的起算时间，符合法律规定，本院依法予以支持。关于上诉人马剑主张的一审审理程序违法并继续在二审中申请追加新兆基公司为本案第三人的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十二条、第三百二十七条的规定，当事人申请追加第三人参加诉讼，是否通知第三人参加诉讼，由人民法院审查；必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解，调解不成的发回重审。经本院审查，新兆基公司与黑豹公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，黑豹公司亦办理了产权登记，马剑非法占有涉案房屋的事实存在，因此，本案案件事实已查清，当事人的权利义务关系明确，案件性质及当事人诉讼主体资格已确定，故新兆基公司与本案无法律上的利害关系，非本案必要的共同诉讼参加人，本院对上诉人马剑关于一审程序违法、申请追加第三人的主张依法不予支持。综上所述，上诉人马剑的上诉请求及事实理由，不符合本案已查明的事实，亦无法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5081.60元，由上诉人马剑负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕  平审 判 员 叶  楠代理审判员 依力亚尔二〇一八年三月十四日书 记 员 熊 雪 娇