湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2591号
上诉人（原审被告）：范振宇，男，1974年3月4日出生，汉族，住武汉市黄陂区。
委托诉讼代理人:刘奥，湖北丰海律师事务所律师。
委托诉讼代理人:罗岳，湖北丰海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐川，男，1976年7月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。
被上诉人（原审原告）：张芬，女，1982年2月10日出生，汉族，住武汉市武昌区。
两被上诉人共同委托的诉讼代理人：陈松，湖北省振兴法律服务所法律工作者。
两被上诉人共同委托的诉讼代理人：吴凯，湖北省振兴法律服务所法律工作者。
原审被告：白迁，男，1987年3月21日出生，汉族，住武汉市东西湖区。
原审被告：胡靳乐，女，1973年10月20日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人:刘奥，湖北丰海律师事务所律师。
委托诉讼代理人:罗岳，湖北丰海律师事务所律师。
原审第三人：中国光大银行股份有限公司武汉东西湖支行，住所地武汉市东西湖区一清路168号竹叶海嘉园（6）。
负责人：陈科，行长。
委托诉讼代理人：彭晓敏，系该行员工。
上诉人范振宇因与被上诉人徐川、张芬、原审被告白迁、胡靳乐及原审第三人中国光大银行股份有限公司武汉东西湖支行（以下简称光大银行东西湖支行）委托合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初7796号，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭,于2018年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人范振宇的委托诉讼代理人刘奥、罗岳，被上诉人徐川及其与被上诉人张芬的委托诉讼代理人陈松、吴凯，原审被告白迁、原审被告胡靳乐的委托诉讼代理人刘奥、罗岳，原审第三人光大银行东西湖支行的委托诉讼代理人彭晓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
范振宇上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回原告的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由的要点如下：1.一审判决将委托关系认定为具有担保性房产委托性质，属事实认定错误。2.一审判决引用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条属于适用法律错误。3诉争房屋的交易是公平交易，价格合理，没有损坏被上诉人的利益。
徐川、张芬共同辩称，原审认定事实清楚，请求维持原判。徐川办理公证书是借款的担保，在没有经济往来的情况下，白迁无偿接受被上诉人的委托进行交易，不符合常理。上诉人的上诉状和一审庭审的情况均体现出上诉人事先与被上诉人和白迁认识。在得知出售房屋情况下，上诉人理应先与被上诉人联系。本案房屋交易过程是先办理过户，再抵押贷款99万元支付给白迁，这笔钱没有付给被上诉人，钱的去向也没有说明，不符合正常交易行为。原审适用法律正确，并非引用合同法作出全案裁判，只是作为参考。
原审被告胡靳乐、白迁和原审第三人光大银行东西湖支行述称，同意上诉人的意见。
徐川、张芬向一审法院起诉请求：1.确认白迁与范振宇签订的关于武汉市武昌区首义新村45号楼13楼4号房屋的武汉市存量房买卖合同无效；2.确认白迁将武汉市武昌区首义新村45号楼13楼4号房屋过户给范振宇的行为无效；3.白迁、范振宇向徐川、张芬返还武汉市武昌区首义新村45号楼13楼4号房屋并变更登记至徐川、张芬名下，承担全部房屋过户费用，如返还不能则赔偿徐川、张芬房屋损失250万元；4.胡靳乐对徐川、张芬上述第三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.确认光大银行东西湖支行设定在武汉市武昌区首义新村45号楼13楼4号房屋的抵押权无效，并由范振宇、胡靳乐向光大银行东西湖支行清偿全部借款本金及利息；6.本案全部诉讼费用和保全费由白迁、范振宇、胡靳乐负担。
一审法院认定事实：2013年5月16日，范振宇（乙方）与招商银行股份有限公司武汉分行（甲方）签订周转易协议书，约定借款140万元，借款期限12个月；还款方式为按月付息，到期还本；借款利率为中国人民银行同期基准利率上浮35%。同日，范振宇（授信申请人）、招商银行股份有限公司武汉分行（授信人、抵押权人）与徐川（抵押人）签订《个人授信及担保协议》，约定授信人同意向授信申请人提供140万元授信额度，授信期间为60月，从2013年5月16日至2018年5月16日止。2015年5月29日，徐川出具保证书，载明“本人徐川再次保证我在招商银行借款共计贰佰肆拾叁万元整，其中范振宇已还玖拾叁万。徐川还壹拾万，还差壹佰肆拾万向白迁处借，用于还银行贷款。”同日，徐川、张芬在湖北省武汉市东西湖公证处办理了（2015）鄂东内证字第3018号公证书，载明委托人为徐川、张芬，受托人白迁，徐川、张芬系夫妻关系，拟转让位于武昌区首义新村45号楼13楼4号房屋（房屋所有权证号为武房权证昌字第××号）和位于武昌区南湖中央花园红杜里9栋2单元2层2号的房屋（房屋所有权证号为武房权证昌字第××号……受托人在授权范围内签署的相关文件，委托人均予以认可：一、代为办理结清该房屋的银行贷款手续；二、代为到贷款银行提取房屋他项权证、保单、结清证明及其他用于解除抵押的相关证明……四、代为与买方签订《武汉市存量房买卖合同》；五、代为协助买方办理所转让房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的转移登记手续；六、代为协助买方办理二手房贷款手续，并签署合同及相关文件；七、代收房款；八、代为协助买方办理房屋的水、店、煤气、物业等相关交接手续。委托期限：自本委托书签署之日至办理完上述委托事宜为止。2013年5月30日，国药堂公司（甲方）、徐川（乙方）与丁远征（丙方，担保人）签订《协议书》，约定乙方以甲方名义向招行青山支行借款243万元，乙方以诉争房屋和南湖中央花园红杜里九洞2单元202室房屋提供抵押担保，借款期限为一年；甲方使用50万元，乙方使用193万元；甲方应将乙方享有的借款本金扣除相关费用后交乙方指定丁远征账户；双方按实际使用借款金额的3%向丙方支付担保费用。2016年4月1日，白迁作为徐川、张芬（甲方、卖方）的代理人与范振宇（乙方、买方）签订《武汉市存量房买卖合同》（编号：武房字[06]第16680211号），约定乙方以90万元购买甲方名下坐落于武汉市武昌区首义新村45号楼13号楼4号房屋，建筑面积165.30平方米，房屋所有权证号为武房权证昌字第××号，付款方式为一次性，甲方应在收到乙方全部房款15日内，将房屋交付给乙方。当日，白迁与范振宇向武昌区房产管理局递交房屋交易与登记申请书。位于武汉市武昌区首义路街首义新村45号楼13楼4号房屋于2003年1月7日登记至徐川名下，房屋所有权证号为昌200300226，并于2016年4月13日转移登记至范振宇名下，房屋所有权证号为昌2016006375，证载成交价90万元，评估价121.7897万元，房屋上设有抵押权，抵押权人为光大银行东西湖支行。2017年8月1日，徐川、张芬向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于次日作出（2017）鄂0106财保141号民事裁定书，裁定：查封登记在范振宇名下位于武汉市武昌区首义新村45号楼13楼4室（房屋所有权证：昌2016006375，建筑面积：165.3平方米）房屋；担保人中国人民财产保险股份有限公司武汉市分公司对第一项承担担保责任。
一审法院认为：关于案涉委托合同的性质，一般情况下，处理买卖房屋等重大事项除本人亲力亲为外，应委托与本人关系密切、足以信任之人代为办理，但目前并无证据证明徐川与白迁在此之前关系密切或有过经济往来，在此前提下，徐川单纯委托白迁售房不符合常理。2015年5月29日徐川向白迁借款，并出具保证书，与双方共同办理委托公证，虽然白迁对该保证书的真实性和关联性不予认可，但该保证书与范振宇提交的三方贷款协议内容能够互相印证，一审法院依法予以采信。借款与委托表面上属于两个不同的法律事实，但时间上的巧合不能予以忽视。一审庭审中，白迁、范振宇也认可所得售房款充抵了徐川的借款。根据日常生活经验判断，法官内心确认上述行为符合民间借贷“担保性”房产委托书的性质。所谓“担保性”房产委托书，是指委托人同时也是民间贷款的借款人，以自己的房产为自己的借款作担保，不通过房产部门的抵押，授权贷款人代为办理房产的出售、收款等事宜而签署的委托书。其初衷在于房产既为委托人的借款做了担保，又能保证借款人在不能及时清偿借款时，其不能亲自处理房产的相关事宜提供了方便，同时又为受托人及时收回借款提供了信用。实践中，“担保性”委托书一般操作流程如下：资金出借人在向借款人放贷的同时，要求借款人到公证机构办理委托书公证，内容为全权委托出借人代为出售其房产，委托权限含签订买卖合同、办理房产交易过户、领取售房款等。如借款人到期不还款，受托人利用委托书将其房产出卖用于还款。从本案借款的发生到案涉房屋的出卖，整个流程完全符合上述的分析结论，因此，2015年5月29日办理的委托公证就是同日徐川向白迁借款的“担保性”委托书，合同双方的真实法律关系就是借款担保关系，其处分的案涉房产实际是借款的担保物或抵押物。对于“担保性”委托书的合法性，该委托公证目前没有直接证据证明出于一方的欺诈、胁迫而促成，本身亦未体现损害国家、集体或第三人利益的内容，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。但依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，委托是委托人基于对受托人的信任，主动授权受托人代理相关事务。但“担保性”委托书的委托人出具委托书并不是基于对受托人信任，“委托”的真实目的也不是卖房，而以委托形式担保债务。事实上借款人即使不按时还款，也不一定要卖房还债，也可以以其他方式筹措资金还款。即便徐川有出售案涉房屋以还债的意思，也是以合理的对价出让案涉房屋，白迁无权在徐川不知情的情况下直接变卖案涉房屋以获得债务清偿。既然案涉委托公证实质上是民间借贷合同中的一个担保条款，则该行为应当受我国物权法和担保法等相关法律的调整。本案没有对担保的案涉房产进行公平、准确的评估，出现房产价值大大高于借款金额的情况。白迁并不考虑其差额，仍然要求徐川出具全权委托卖房的委托书，而且委托书未限制出卖的最低价格，因徐川不能还款，白迁持委托书卖房，极有可能故意低卖或隐瞒真实成交价格，也有可能搞虚假买卖、卖给白迁的关系人。事实上这种卖房抵债方式极易损害徐川的合法利益。其根本原因在于担保性委托书的委托人与受托人之间并无信任关系而是利益冲突关系，白迁不可能在发生还款纠纷的时候维护徐川的利益、执行徐川的意志。
关于白迁与范振宇于2016年4月1日签订的案涉房屋买卖合同的效力，白迁在明知所持有的委托书仅是担保性文件的情况下违背其与徐川的真实意愿与范振宇履行了交易手续。首先，房屋转让价格明显过低。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”的规定，财产转让价格达不到交易时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。综合本案证据，徐川借款243万元，已还款93万元，其中范振宇使用50万元，还款10万元，故白迁代徐川还款100万元，而诉争房屋2016年市场价格大约为12000元/㎡，房屋总价1983600元。庭审中，白迁自述未收到过范振宇的购房款，仅收到房屋贷款99万元，故白迁转让房屋价格明显过低，实际造成了徐川财产利益的损失，违反了代理人维护被代理人利益的原则。同时，虽然有公证的委托书，徐川当时享有案涉房屋出售的代理权，但不能仅据此认定范振宇为善意买受人，范振宇分别与徐川、白迁此前就相识，应该知晓白迁与徐川之间的真实关系，其与白迁签订购房合同，并未告知徐川，目前亦无证据证明范振宇购房前实地查看房屋，该行为极不合常理。加之目前本案中并无范振宇向白迁支付购房款的相关证据，实际上是白迁意欲通过范振宇的名义进行房屋买卖，从而达到以房抵债的目的。白迁与范振宇恶意串通，进行虚假交易行为，损害徐川的利益，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。白迁与范振宇签订的房屋买卖合同无效，徐川对合同后果不予承受。
关于光大银行东西湖支行在诉争房屋上的抵押权，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条及第一百八十七条的规定，以建筑物设定抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案光大银行东西湖支行对诉争房屋所享有的抵押权已经房屋管理部门登记设立，目前无证据显示光大银行东西湖支行在抵押权设立过程中存在过错，或与范振宇互相串通。徐川、张芬申请确认该抵押权无效，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”考虑到本案涉及民间借贷、担保、委托、房屋买卖等多个法律关系，互有交集，为避免当事人诉累，宜一并处理；又考虑到现案涉房屋已作出了物权变动行为，且设有有效抵押权，案涉房屋既不能返还也没有必要返还，应当依法折价补偿。考虑本案因当事人之间的民间借贷行为而起，民间借贷行为系先行为，范振宇、白迁为后过错，徐川、张芬不能正确预见一项决策的后果，不重视签字的效力，没有准确预判不能到期还款的法律后果；范振宇、白迁不具备诚信意识，不以合法、规范、诚信的方式取财有道，背信弃义、其损人利己只有作茧自缚的结果。基于徐川、张芬、白迁、范振宇共同过错行为而导致案涉房屋价值损失，由各方当事人基于这种过错确定各方应当承担的价值损失，予以连带赔偿是比较合理的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条的规定，二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任……实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。关于徐川、张芬的损失，其主张房屋损失250万元，没有提供确实充分的直接证据加以证明，由于各方当事人并没有申请对案涉房屋价值进行评估，参考2016年同地段同时期的二手房交易价格大约为12000元/㎡，房屋总价1983600元，可以此价格视为徐川、张芬的损失。白迁对于徐川的借款可冲抵房款，对于冲抵金额，综合本案证据，白迁实际代徐川结清银行贷款100万元，白迁主张代还金额为124万元，未提交相关证据，一审法院不予采信，从公平原则出发，可认定借款本金为100万元。关于利息的认定，目前无证据证明双方约定利息、还款期限，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条规定，“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。”应视为双方未约定利息。因此，徐川、张芬的实际损失应计算为：1983600元－借款本金1000000元＝983600元。白迁、范振宇为办理案涉房屋转移权属登记而支付的相关税费，属于违法成本，应由其自行承担。
徐川、张芬主张胡靳乐对范振宇的债务承担连带清偿责任，《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十七条规定，夫妻为共同生活或为履行抚养、赡养义务等所负债务，应认定为夫妻共同债务，离婚时应当以夫妻共同财产清偿。据此，我国关于夫妻共同债务的认定为，在夫妻关系存续期间，夫妻一方或双方主要是基于夫妻的共同生活需要或为履行抚养、赡养等义务以及对共同财产的管理、使用、收益和处分而与第三人之间产生的一种债务。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”该司法解释规定的用于“用于婚后家庭共同生活”这一立法目的非常明确，立法本意是从夫妻一方所负债务的目的考虑，也即当夫妻离婚时，夫妻一方或双方所负债务，属于夫妻共同债务还是夫妻一方个人债务，以所负债务的目的和内容作为区别标准。凡所负债务是为了夫妻双方共同生活之用，即可明确为夫妻共同债务，反之，则为夫妻一方的个人债务。这是我国婚姻法及其司法解释多年来坚持的夫妻债务共同承担规则。目前没有直接证据证明范振宇在本案中的债务用于婚后家庭共同生活，该房屋亦未登记为范振宇、胡靳乐共有，根据前述法律规定和立法精神，本案所涉债务不宜按两人的夫妻共同债务处理。
徐川、张芬诉请确认白迁将案涉房屋过户给范振宇的行为无效，涉及到对案涉房屋所有权转移登记行为的审查，不属于人民法院民事案件的调整范围，不予处理。
一审判决：一、确认白迁与范振宇2016年4月1日签订的关于武汉市武昌区首义路街首义新村45号楼13楼4号房屋武汉市存量房买卖合同无效；二、白迁、范振宇于本判决生效之日起十五日内共同连带赔偿徐川、张芬损失983600元；三、驳回徐川、张芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26800元，诉前保全费5000元，共计31800元，由白迁、范振宇共同负担。
二审期间，当事人没有提交新的证据。
原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，徐川以国药厂公司的名义向招行青山支行借款243万元中，除原审查明的140万元是2013年5月16日，范振宇（乙方）与招行武汉分行（甲方）签订周转易协议书确定的以外，还有103万元是上述协议双方另行签订的协议确定的，以此构成了243万元的贷款总额。被上诉人对此予以认可。上诉人另陈述，对上述243万元，徐川依约定使用其中的193万元后，因为要偿还银行的该借款，故将自己南湖中央花园的房子作价80万元后予以了偿还，尚欠银行113万元未予偿还，而是由范振宇及白迁予以了偿还。对此，被上诉人亦予以认可。
本案的焦点是，徐川夫妇与白迁办理的委托公证性质上究竟是对债务的担保还是真正为了委托他人卖房。
本院认为，原审查明的事实表明，该公证委托书表意清楚，委托事项清晰，期限确定，其表达的含义就是房产的权利人徐川夫妇委托白迁出售自己在首义新村的房子及办理与售房相关的事宜。徐川作为完全民事行为能力人对其委托中表达的事项应当是清楚明确且有预期的，现徐川置公证书的内容于不顾，辩称不是委托卖房，而是担保，不符合委托书表达的意思。本案徐川的欠款发生在前，委托卖房发生在后，表明了委托卖房意在偿还前述债务，即以房抵债。按徐川在2015年5月29日签订的保证书所表达的意思，徐川所欠银行的140万元拟向白迁再借。虽然公证委托书与徐川的保证书是发生在同日，这只表明了他偿还由向银行借款未还而转化来的债务的决心，并不表明委托卖房只是对债务的担保而并非真正想卖房。且本案徐川与白迁有债权债务关系并无房屋买卖关系。徐川与范振宇虽有债权债务关系，但徐、范之间并无直接的房屋买卖关系，而是徐川授权白迁处理房屋买卖事宜。因此，本案并不存在以假的房屋买卖合同关系来担保借贷关系。本案的实质是徐川偿还不了银行的债务后，拿自己的房屋来抵这笔债务。
关于交易价格是否偏低，本案的被上诉人一审起诉的依据之一是成交价明显偏低，损害了自己的利益，本案显示的成交价系90万元，比当时的市场估价低，上诉人陈述是为了避税，故将成交价确定得较低。上诉人的该说法符合现在二手房交易实际存在的现象，但该成交价无论多少，并未损害被上诉人的权益。由于被上诉人欠上诉人的款项是113万元及利息6万元，共119万元。上诉人已在一审明确表明对于90万元与119万元的差价29万元，并不打算再找徐川予以追偿，即双方之间的债权债务关系已经冲抵。故该房虽以90万元成交，但该房屋对徐川而言等于其全部债务的总额119万元，而这个价格离房屋当时的评估价121万元接近。徐川在授权委托卖房的委托书中并未设定最低成交价，且委托生效后委托期内任何时候买房均是正当合法的，委托生效的2015年5月市场上的房价比一年以后实际卖房的价格更低。故该成交价格既不明显偏低，不违反授权委托书，也不对徐川的利益造成损害。
关于白迁与范振宇是否存在恶意串通损害被上诉人利益的问题，徐川与白迁及范振宇之间的关系，应当按现有的证据来确定。现有的证据表明，徐川与白迁之间是委托与被委托的关系，与范振宇之间是联合贷款、分额使用的关系。徐川与白迁或许还存在债权债务关系，但是涉及到本案的只是委托卖房关系。白迁的所为是在徐川授权范围内，至于房屋出售价格是多少，三方之间是否认识、是否是熟人，均和本案没有实质关系。
综上所述，范振宇的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初7796号判决；
二、驳回徐川、张芬的全部诉讼请求。
一审案件受理费案件受理费26800元，诉前保全费5000元，共计31800元，由徐川、张芬共同负担。二审案件受理费26800元，由徐川、张芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一八年五月九日
书记员 宋 飞