北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第3382号
原告北京华宸方馨物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝西路1号会所A区。
法定代表人王立强，总经理。
委托代理人屈炜，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
委托代理人尚志永，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
被告丁炳利，男，1965年6月24日出生。
委托代理人郭金友，男，1970年6月5日出生。
原告北京华宸方馨物业管理有限公司（以下简称：华宸方馨公司）与被告丁炳利物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员彭珍珍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华宸方馨公司委托代理人屈炜、尚志永到庭参加诉讼。被告丁炳利的委托代理人郭金友在第一次庭审时到庭参加诉讼，在第二次庭审时经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华宸方馨公司诉称：2002年10月18日，我公司与北京儒林房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定，由我公司作为北京儒林房地产开发有限责任公司投资开发的浉城百丽住宅小区的前期物业管理企业，并约定了物业管理的范围、收费标准及其它条款。自合同签订后至今，我公司全面履行了《前期物业管理合同》及《浉城百丽物业管理公约》中约定的各项物业管理义务。被告丁炳利系浉城百丽×号楼×单元×室的业主，于2003年1月4日入住浉城百丽小区，其入住后仅交纳了2008、2009、2010年部分以及2011年全年的物业服务费，2007、2012、2013年以及2008、2009、2010年的剩余部分物业服务费至今拒不交纳。截止到2013年12月31日，被告丁炳利共拖欠物业服务费达15579元。我公司多次上门催要，被告丁炳利均以各种理由拒绝交纳，为了保障我公司正常的物业服务，为了维护已按时交纳物业服务费的其余95%业主的权益，我公司起诉要求被告丁炳利支付拖欠自2007年1月1日至2013年12月31日的物业费19782元及滞纳金13000元；诉讼费用由被告丁炳利承担。
被告丁炳利辩称：我确实没有交纳2012年和2013年的物业费，但是2007年是否交纳我需要核实。我2008年交了1500元，2009年交了2000元，2010年交了2000元，这三年只交纳部分物业费是经原告华宸方馨公司减免同意的。另外，我房屋的阳台门锁从收房至今都是坏的，餐厅窗户也有问题，原告华宸方馨公司至今没有维修好。2009年5月15日，我的车停在小区停车场被划坏，我报警后，原告华宸方馨公司进行拍照，至今也没有解决。2004年，我房屋四周水泥地塌陷，原告华宸方馨公司没有维修，我们自己进行了维修。原告华宸方馨公司后期的物业没有合同依据，我不认可。综上，原告华宸方馨公司所提供的物业管理服务有瑕疵，不同意原告华宸方馨公司的诉讼请求。
经审理查明：被告丁炳利系浉城百丽×号楼×单元×室（以下简称：涉诉房屋）的业主，该房屋建筑面积152.63平方米。2002年10月18日，原告华宸方馨公司与浉城百丽小区的开发商北京儒林房地产开发有限责任公司签订了《浉城百丽庄园物业管理委托合同》，约定由原告华宸方馨公司作为浉城百丽庄园的前期物业管理企业，并约定了管理要求及收费标准。2002年10月28日，北京儒林房地产开发有限责任公司与华宸方馨公司共同报送的“商品房物业管理公约”及其“承诺书”得到了北京经济技术开发区居住小区管理办公室的批准。2003年1月4日，被告丁炳利与原告华宸方馨公司签署了《承诺书》，承诺遵守《浉城百丽物业管理公约》的一切条款。物业管理公约规定，物业管理费标准为：按每月每平方米建筑面积1.80元计算；未按照公约交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金或按约定加收滞纳金。2013年4月17日，浉城百丽业主委员会与原告华宸方馨公司签订《浉城百丽小区物业服务合同》，约定服务期限为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日；物业服务费标准为1-16号楼每月每建筑平米1.8元。2013年12月31日，原告华宸方馨公司停止对浉城百丽小区提供物业服务。
另查，原告华宸方馨公司曾因物业费起诉被告丁炳利，本院于2007年6月12日作出（2007）大民初字第4261号调解书，双方针对2004年1月1日至2006年12月31日的物业费达成调解。但被告丁炳利未履行该调解书，原告华宸方馨公司向法院申请强制执行，因查找不到被告丁炳利可供执行的财产线索，本院于2007年12月17日作出（2007）大执字第3080号民事裁定书，裁定本次执行程序终结。
庭审中，原、被告双方对2008年、2009年、2010年的物业费交纳情况产生争议，双方均认可被告丁炳利在2008年12月18日交纳物业费1500元。被告丁炳利向法庭提交了三张物业费发票，载明被告丁炳利分别于2009年12月16日交纳2009年物业费2000元、2011年3月16日交纳2010年物业费2000元、2011年12月12日交纳2011年物业费2000元，主张因涉诉房屋仅居住一位老人且房屋质量存在问题，经与原告华宸方馨公司协商获得部分减免，故其自2008年至2011年均仅交纳部分物业费，原告华宸方馨公司认可该发票的真实性，亦认可被告丁炳利三次缴费的事实，但不认可减免事实，主张被告丁炳利的前述四次缴费行为均系履行（2007）大民初字第4261号调解书。被告丁炳利为证明原告华宸方馨公司未尽物业服务职责，向法庭提交了北京市公安局接受案件回执单1份、照片7张以及说明1份，主张其车辆被划坏、房屋存在质量问题，原告华宸方馨公司认可回执单的真实性，不认可说明和照片的真实性，主张车辆被划坏、房屋质量问题均与其本案没有关联性。经本院释明，被告丁炳利未提交其交纳2007年度物业服务费的证据。
上述事实，有双方当事人的陈述意见、物业管理委托合同、浉城百丽物业管理公约、承诺书、关于物业管理公约的核准通知、物业服务费收据、浉城百丽小区物业服务合同、发票、北京市公安局接受案件回执单、照片、说明、（2007）大执字第3080号卷宗等证据材料在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告丁炳利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。原告华宸方馨公司与被告丁炳利签订的《浉城百丽物业管理公约》及《承诺书》系双方真实意思表示，亦不违反国家法律、法规的有关规定，属有效合同，双反均应按照合同约定履行各自的权利义务。被告丁炳利在接受了原告华宸方馨公司提供的服务后，应及时足额交纳物业服务费。原告华宸方馨公司的物业服务费收费标准符合相关标准，本院予以确认。
关于欠费数额，本案的争议点在于被告丁炳利于2008年12月18日、2009年12月16日、2011年3月16日、2011年12月12日差额交费的性质认定。原告华宸方馨公司主张该四次交纳行为系履行（2007）大民初字第4261号调解书的行为，但未提供充分证据予以佐证，本院不予采信。被告丁炳利主张系协商后的减免交纳，原告华宸方馨公司虽不认可，但未对差额收取这一事实作出合理解释，亦未提供证据证明其公司就欠付一事向被告丁炳利进行了必要的说明和催要，结合本案的证据，本院认定原告华宸方馨公司在2009年12月16日、2011年3月16日、2011年12月12日连续三次收取被告丁炳利物业费2000元并开出发票的事实视为对被告丁炳利应交物业费的减免，故对原告华宸方馨公司要求被告丁炳利支付2009年1月1日至2011年12月31日物业费的诉讼请求不予支持。关于2008年12月18日的缴费行为，因被告丁炳利未向法庭提交相关发票，结合原告华宸方馨公司提交的证据，不能认定原告华宸方馨公司的减免行为，被告丁炳利应该在扣除已缴纳的1500元后，继续交纳2008年1月1日至2008年12月31日的欠交物业费。
物业管理服务是一项综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若业主拒绝交纳物业服务费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量；在降低服务质量和拒绝交纳物业服务费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害。鉴于原告华宸方馨公司基本保障了小区内物业管理的正常运转，故对被告丁炳利以原告华宸方馨公司物业管理服务有瑕疵为由拒交物业服务费的答辩意见，本院不予采纳。被告丁炳利的其他辩解意见，未提供充分证据予以佐证，本院不予支持。本案中，原告华宸方馨公司在实施物业管理服务过程中确实存在一定的瑕疵，被告丁炳利未支付物业服务费系事出有因，故对原告华宸方馨公司要求被告丁炳利支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告丁炳利于本判决生效后七日内给付原告北京华宸方馨物业管理有限公司二○○七年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的欠交物业费一万一千六百八十八元；
二、驳回原告北京华宸方馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百八十一元，由原告北京华宸方馨物业管理有限公司负担二百六十五元（已交纳），由被告丁炳利负担一百一十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 彭珍珍
二〇一四年七月四日
书 记 员 李金益