浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终658号
上诉人（原审原告）：方涛，男，汉族，1979年7月23日出生，住浙江省金华市金东区。
上诉人（原审原告）：胡晶，女，汉族，1983年10月30日出生，住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：邵泓涛，浙江振进律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地：浙江省金华市金东区金瓯路以南C19地块。
法定代表人：包建军，董事长。
委托诉讼代理人：朱国勇，浙江勇往律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季金婷，浙江勇往律师事务所律师。
上诉人方涛、胡晶、浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2017）浙0703民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方涛、胡晶上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求；一、二审诉讼费用由中宁公司承担。事实与理由：1�中宁公司整改消防喷淋管系因其自身原因，并不能证明是为了广大业主利益，也与方涛、胡晶无关，由此造成的逾期交付、办证应由中宁公司承担全部责任。一审法院认定的1-7号楼业主要求整改不包含方涛、胡晶的房屋，中宁公司整改消防喷淋管所需时间均不能从其逾期交房、办证的两项违约期间中扣除。2、中宁公司在G20期间停止施工12天，对逾期交房产生影响，可以作为延期交房的情形，但在计算逾期办证期间不应再次扣除12天。逾期交付和逾期办证是两个不同的违约情形，按约定应当分别承担违约责任。在中宁公司按期办证的条款中，并没有该项逾期可以免除责任的约定。3、一审适用法律错误。公平原则适用情形是对违约金过高的调整，而不是对违约情形的认定。一审据此以整改消防喷淋管为广大业主利益，适用公平原则，对整改消防喷淋管所需期间由双方各承担一半属于适用法律错误，也明显不当。
中宁公司答辩称：1、根据公平原则，消防喷淋管道改造不应计入逾期交房时间。中宁公司根据广大业主的要求，为了广大业主的利益才对消防喷淋管道进行改造。小区在2017年1月12日就已经一期项目竣工验收，之后进行消防喷淋管道改造不是为了中宁公司自身的利益。广大业主认为喷淋管道太低，并在项目部门口拉横幅，中宁公司为了广大业主的利益才进行改造。2、方涛、胡晶所在10号楼与2号、3号楼均属一期项目，同时竣工、验收、备案和交付，是有机整体，只有在2号、3号楼改造完成后才能进行备案登记并交房，故2号、3号楼的消防喷淋管道改造与10号楼的交房密切相关。3、喷淋管道改造势必增加工期，即延长了交房的时间，广大业主应当预见，应当视为中宁公司与包括程铭在内的广大业主形成了交房期限延长的补充协议。4、逾期交房的免责事由同样适用于逾期办证。办理初始权属证书是以交房及满足交房条件为前提，因逾期交房的阻却事由，同样也是逾期办证的阻却事由，故逾期办证的免责事由同样适用逾期办证。5、一审适用法律并无不当。综上，请求二审法院驳回方涛、胡晶的上诉请求。
中宁公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回方涛、胡晶的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由方涛、胡晶负担。事实与理由：1、中宁公司消防喷淋管改造是为了广大业主利益，消防喷淋管道改造的73天逾期交房责任不应由中宁公司承担。2、根据《商品房买卖合同》约定，办理初始权属证书的时间比交房时间迟3个月，这是基于办理权属证书是以交房及满足交房条件为前提的。由于逾期交房的阻却事由，同样也是逾期办证的阻却事由，故逾期交房的免责事由应同样适用逾�办证。3、根据《商品房买卖合同》第16条的约定，逾期60日内按已付房款万分之一承担责任，故中宁公司应支付的逾期办证违约金为199.1元。4、方涛、胡晶应向中宁公司支付的逾期付款违约金为25575元，应予以抵销。两项抵销后，中宁公司已无需支付方涛、胡涛违约金。
方涛、胡晶答辩称：其所购的房屋与需要改造喷淋管道的2、3号楼无关，也没有规定必须整体交付，喷淋管改造并不是合同约定或法定的延期交付或办证的免责理由。交房与办证并无必然联系，交房迟延并不必然导致产权登记的迟延，在合同中对产要登记并没有免责事由的约定，因此，G20期间12天停工及喷淋管的整改所需的时间都不能在逾期办证的违约天数中扣除。按照合同第16条第4款第2项第2目的规定，按照房款的日万分之二来计算逾期办证的违约金。即便其存在逾期付款的情形，中宁公�没有在一审提出反诉，也没有另行起诉，在二审中要求抵销也不符合法律规定。
方涛、胡晶向一审法院提起起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金43005.6元（从2017年1月1日起以1991000元为基数按每日万分之三算至2017年3月14日止）；2、判令被告支付逾期交付权属证书的违约金（从2017年4月1日起以1991000元为基数按日万分之二算至实际交付权属证书为止）；3、由被告承担诉讼费用。
一审法院认定：2015年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买蔚蓝海岸小区10幢1－101号商品房一套，总价款为1991000元。第七条：买受人于2015年10月30日前支付首付款10000元整，于2015年11月20日之前支付首付款591000元整，余款1390000元整，在签订本合同之日起7日内提供贷款所需资料办理银行按揭贷款（或公积金贷款）手续。第九条：交付�限及条件出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；1、建设工程经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）规划、文物、环保等政府行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月；（3）交房期限届满，出卖人在本合同约定商品房交付之日未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及违约金等，�卖人有权决定本合同是否继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付时间顺延至买受方付清全部房款后，顺延期间不视为交房逾期。第十条：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当至自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十五条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1、交付时电通、水通、路通、燃气、数字电视、电话宽带管线已预埋到户、由买受人自行申请开通，开通费用买受人承担。第十六条：关于产权登记的约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付权属证书或权属证明的，按已付房款的万分之一承担�约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人不能交付权属证书或权属证明的，按下列1或2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告交付了房款。楼盘在建造过程中，因召开G20峰会，浙江省住房和城乡建设厅下发了建建发[2016]186号《关于印发的通知》，该通知规定，所有工地需在2016年8月26日至9月6日期间全部停工。为此蔚蓝海岸项目也停工12天，被告也将此事项通过微信向全体业主作了公告。2016年12月28日，1－7号楼的业主通过代表联名向被告提出书面的整改意见，意见共四条，其中第一条是要求整改消防喷淋管的高度。被告根据业主要求对喷淋管进行了整改，整改时间自2016年12月至2017年3月，�70天。2017年1月12日，相关部门对蔚蓝海岸项目进行了验收。2017年3月，被告通知原告于2017年3月14日交房。原告于通知交房日收了房。
一审法院认为，原、被告间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定自觉履行。针对双方争议的：一、对于逾期交房。按合同约定，被告应于2016年12月31日前交房，但被告实际交房的时间为2017年3月14日，与约定时间相差73天。对于该逾期的责任承担问题：1、因项目在施工过程中恰遇G20召开，根据有关部门规定，停工12天，该12天属合同第九条第4款第2项规定可以顺延交房的情形，应从73天中扣除。2、对于消防喷淋管道改造问题，对于改造事实原告无异议，但原告认为管道改造与原告无关。该院认为，该改造虽不在原告房屋所在楼道，但原告所在幢楼与需整改幢楼是整体交房的，改造是应多数�主强烈要求，是为了广大业主利益，不是主管部门责令改造，也不是因为房屋质量问题，该改造造成被告逾期交房，可减轻被告的逾期交房责任，根据公平原则，由原被告各半承担。故被告应承担逾期交房责任时间为：73天－12天－30＝31天，逾期超过30日，按已交房款日万分之三计算逾期交房违约金。二、对于逾期办证。该院认为，初始登记是登记机关发给开发商的，是通常所称的大证，转移登记是购房者向主管部门申请从初始登记中进行分户的登记，通常称为小证。初始登记与转移登记属不同概念，只有初始登记完成才能转移登记。该案中，双方只约定了初始登记的取得期限，没有约定转移登记的取得期限。双方约定被告取得初始登记的时间为2017年3月31日，被告实际取得初始登记的时间为2017年8月14日，延迟了135天，扣除G20峰会12天、消防管道改造70天的一半35天�逾期天数为88天，超过60日，应由被告按约向原告支付每日万分之二的违约金。综上，原告的诉讼请求合理部分该院予以支持，不合理部分予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、被告浙江金华中宁房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付原告方涛、胡晶逾期交房违约金18516.3元（违约金：1991000×3/万日×31日＝18516.3元）。二、被告浙江金华中宁房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付原告方涛、胡晶逾期办证违约金35041.6元（违约金：1991000×2/万日×88日＝35041.6元）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱�务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费438元（已减半），由原告负担238元，被告负担200元。
二审中，中宁公司向本院提交以下证据：1、2016年12月28日，1-7号楼业主给中宁公司的函复印件1份，证明中宁公司是应1-7号楼全体业主的要求而进行消防喷淋管的改造的，延期交房责任不应由中宁公司承担。（原件在（2017）浙0703民初1448号案件中）2、2017年5月3日不动产登记申请表复印件1份，证明中宁公司向金华市国土资源局申请办理初始登记的时间是2017年5月3日。证据2原件经核对后，当庭返还中宁公司。
方涛、胡晶质证认为：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，所谓的函本身并不能代表蔚蓝海岸的全体业主，关于喷淋管道需要改造的问题�函上说的布局过低，又在中间，影响正常生活和楼道美观，从该角度来说，是否是中宁公司的设计或施工中存在缺陷，无法达到中宁公司的证明目的。对证据2真实性无异议，证明目的有异议，这只是不动产申请登记表，根据双方合同约定，中宁公司要完成初始登记，取得土地使用权证书和房屋所有权证，才算完成其办证义务。应以实际取得完成不动产登记的时间作为其履行完义务的时间，即在2017年8月14日，一审中中宁公司也已经自认。
本院认为，证据1可以证明中宁公司是因部分业主的要求而对小区部分楼层的消防喷淋管道进行改造，本院予以确认；证据2，办证时间应当以方涛、胡晶取得初始登记的时间为准，故本院不予认定。
方涛、胡晶未向本院提交新的证据。
经审理，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，中宁公司根据小区部分业主的要求，对部分楼层的消防喷淋管道进行改造，并非是因为房屋的质量问题，不是中宁公司的过错导致；方涛、胡晶并未提出改造要求，其所在的10号楼亦未进行改造，方涛、胡晶亦不存在过错，也未从中受益。一审法院根据本案的事实，根据公平原则，由双方各半承担责任，并无不当。办证需以交房为前提，逾期交房的阻却事由同样能够构成逾期办证的阻却事由。中宁公司并未就要求方涛、胡晶支付逾期付款违约金的主张提起反诉，本院二审不作审理。故方涛、胡晶，中宁公司的上诉理由均不能成立。故一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费876元，由方涛、胡晶负担476元，浙江金华中宁房地产有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑林军
审 判 员 虞惠珍
审 判 员 韦红平
二〇一八年四月十日
代书记员 徐秀英