四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2018）川2022民初408号原告：田洪瑛（曾用名田红英），女，1971年10月10日出生，汉族，四川省乐至县人，居民。委托诉讼代理人：陆澜，四川高洁律师事务所律师（乐至县法律援助中心指派）。被告：乐至县华博房地产开发有限责任公司。法定代表人：陈建华，执行董事兼总经理。原告田洪瑛与被告乐至县华博房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田洪瑛及委托诉讼代理人陆澜到庭参加诉讼,被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告田洪瑛向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时履行与原告签订案涉房屋的《商品房买卖合同》（原告诉讼中明确并放弃交付房屋的诉讼请求）；2.判令被告承担违约金60000元并承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2013年7月8日签订了《乐至认购合同》2份，约定原告购买被告位于乐至县天池镇某路X号2幢2楼X号、2幢1楼X号门市，建筑面积分别为129.92㎡和67.28㎡房产，并约定任何一方不履行合同义务，将按预先认购房总款的20%承担违约金。原告共向被告交纳了认购金30万元。原告认为被告未按协议约定与原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告交付房屋属严重违约。原告为维护其合法权益，诉请法院依法裁判。被告未到庭，未答辩。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据材料：证据材料1：原被告身份信息、内资企业登记基本情况表和被告法人身份证、证明各1份。拟证明原告曾用名田红英，原被告主体资格及被告法人的身份情况；证据材料2：《乐至认购合同》2份。拟证明原被告约定原告认购被告所售房屋和门市的位置、面积，并约定违约金的计算方式，该合同约定在开盘时，被告应通知原告签订《商品房买卖合同》；证据材料3：《商品房预售许可证》1份。拟证明被告取得了案涉房屋的预售商品房许可证；证据材料4：收据1张。拟证明原告按原被告签订的认购合同约定，向被告交纳购房预付款30万元。被告未到庭，未质证，未举证。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原被告及被告法人的身份信息，以及原告曾用名为田红英的证明材料，由相关职能部门出具，来源合法，内容客观真实，与本案相关联，予以采信；证据材料2系原始书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告与被告签订了2份认购合同及约定的相应内容，予以采信；证据材料3由相应职能部门制作，来源合法，内容客观真实，能证明案涉房屋已经取得预售许可的事实，予以采信；证据材料4系原始书证，来源合法，编号为X号的收据能与2份认购合同相互印证，证明原告已经交纳2份认购合同约定的购房预付款10万元和20万元的事实，予以采信。经审理查明，乐至县天池镇华博苑小区由被告开发建设。原告田洪瑛曾用名为田红英。2013年7月8日，被告作为甲方（开发商）与原告作为乙方（认购方）签订了2份《乐至认购合同》，该2份认购合同一条约定：乙方自愿意向认购甲方【华博苑】位置坐落于乐至县某路X号第2幢2楼X号，建筑面积约为129.92㎡，第2幢1楼X号门市，建筑面积约为67.28㎡，并注明签订正式合同时所购房屋面积按房管局实际测量文件的面积为准；二条约定：乙方自愿向甲方交付意向认购金10万元与20万元，待甲方开盘时乙方享受额外优惠1%；三条约定：乙方所缴意向认购金，一律以甲方给乙方开据的缴费凭证为准。以上意向认购金双方约定：乙方可在甲方正式开盘后30日内，要求甲方退还以上意向金（注：不计资金利息，甲方应当于收到乙方书面通知后30日内履行）；四条约定：待甲方开盘时，甲方以电话、书面等方式通知乙方签订《商品房买卖合同》并付购房款，乙方必须在甲方通知之日起15日内，及时到华博苑售房部签订《商品房买卖合同》并按约定支付购房款。若乙方未按约定期限与甲方签订《商品房买卖合同》并付购房款，属乙方违约或自动放弃，甲方有权解除本《意向认购合同》的约定事项，无需另行通知乙方，甲方有权将乙方意向认购的房屋出售给其他购房户；六条约定：本意向认购协议经甲、乙双方签字或盖章生效，任何一方不履行合同义务，将按预先认购房总房款的20%承担违约责任，且对方有权单方面解除或终止合同。上述损失包括但不限于为追究违约责任支出的一切费用，本条不因合同或合同其他条款效力为转移。2013年7月8日，被告出具收据编号为X的收据一张，载明：“收到田红英购房预付款300000元”，该收据加盖被告乐至县华博房地产开发有限责任公司印章。2014年10月4日，被告取得了天池镇某路2#二单元房屋的《商品房预售许可证》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原告与被告于2013年7月8日签订的2份《乐至认购合同》，原被告双方签字或盖章，原告于同日已经向被告交纳2份认购合同约定的购房预付款30万元，故原被告签订的2份认购合同系原被告双方在平等自愿基础上的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立并发生法律效力，原被告双方均应按照该2份认购合同约定行使权利和履行义务。本案中，原告已经履行了向被告交纳购房预付款30万元的义务，被告也应按照约定履行在开盘时通知原告并与原告签订《商品房买卖合同》的义务，被告于2014年10月4日取得案涉房屋的《商品房预售许可证》可对外销售商品房后，应及时履行通知原告签订《商品房买卖合同》的义务，但被告未履行通知原告签订《商品房买卖合同》的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告应按原被告双方签订的2份认购合同约定，按认购房屋总房款20%承担违约责任，并继续履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务。本案原被告签订的2份认购合同虽然没有约定购房单价，但原告向被告交纳2份认购合同约定的购房预付款30万元，该30万元属于原告实际缴纳房屋总价款的组成部分，宜以此金额确定被告在本次诉讼中应当承担违约责任的基数，即30万元×20%=6万元，故对原告主张的违约金额6万元，予以支持。原告虽依约向被告交纳了认购预付款，但原被告签订的2份《乐至认购合同》，性质是一个预约合同，是双方约定在被告开发案涉楼盘开盘后订立正式的《商品房买卖合同》。本案中，原被告应在双方签订正式的《商品房买卖合同》时，进一步确定认购合同约定的房屋位置、建筑面积、单价、购房款支付、交付时间、条件，供水、电、燃气等配套基础设施和公共设施，以及违约责任等合同主要内容。原被告双方所签的2份《乐至认购合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的条件，不能认定为商品房买卖合同。现原告依约主张签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，原被告应以双方签订的2份《乐至认购合同》为基础，商定购房单价后，签订正式的《商品房买卖合同》。故原告要求与被告签订《商品房买卖合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应由其承担相应的法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告乐至县华博房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内与原告田洪瑛签订案涉的乐至县天池镇华博苑某路X号（华博园小区）第2幢2楼X号房屋的《商品房买卖合同》，以及乐至县天池镇华博苑某路X号（华博园小区）第2幢1楼X号房屋的《商品房买卖合同》；二、由被告乐至县华博房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内给付原告田洪瑛违约金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告乐至县华博房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  刘小平二〇一八年三月二十八日书记员  卿洋洋