山西省阳高县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0221民初73号
原告：张利华，男，1969年1月13日出生，汉族，无业。
委托诉讼代理人：冯乃篪，北京江泓律师事务所律师。
被告：任建明，男，1969年11月15日出生，汉族，无业。
被告：任翠青，女，1968年1月5日出生，汉族，农民。
原告张利华与被告任建明、任翠青案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张利华向本院提出诉讼请求：要求解除对位于大同市阳高县学府街路西W-5-3标段房屋（面积356.25平方米）的查封扣押，确认该房产属于张利华。事实和理由：2014年11月12日，被执行人王万英、高爱英、王飞、曹俊瑜向原告借款700万元并出具借据。由于被执行人王万英、高爱英、王飞、曹俊瑜无力偿还，遂以大同市阳高县学府街路西W-5-3标段的三间房屋折抵部分借款，原告表示同意。原告与王万英、高爱英、王飞、曹俊瑜于2016年2月4日签定了《房地产转让合同书》，约定被执行人将其位于大同市阳高县学府街路西W-5-3标段，面积为356.25平方米的三间门面房以117万元转让给原告。被执行人于2016年2月4日和原告签订了买卖协议并办理了相关手续。由于上述房屋在银行办理了抵押登记，经抵押权人同意，原告替被执行人交付了银行贷款及税费。同年2月16日，原告到阳高县房产管理局办理房产登记手续时，被告知该房产已被阳高县人民法院查封，不予办理产权过户手续。在法院查封之前，原告已交纳上述房屋的产权交易费124020元。法院的查封，导致原告无法办理房屋产权登记。
任建明、任翠青辩称，原告与被执行人签订的《房地产转让合同书》，明为买卖，实为抵债，法院所立执行案件，在原告签订合同之前，且在原告签订合同之后也未办理过户，故该房产依旧属于被执行人所有。对房屋承租人的调查也能证实，承租人是与被执行人签订的承租合同，故认为阳高县人民法院的查封合情、合理、合法。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《房地产转让合同书》复印件，二被告对该组证据材料的真实性均表示不清楚，且不认可原告方的证明目的，认为该合同是为逃避债务而签订的，但未提交反驳性证据材料予以证明，故本院对该组证据的证明目的予以采信，可以证实2016年2月4日张利华与王飞签订《房地产转让合同书》。2.原告提供的销售不动产发票及交费凭证复印件，二被告虽认为该证据不能证明本案诉争房产属于张利华所有，但对该组证据材料的真实性无异议，故本院对该组证据的证明目的予以采信，可以证实2016年2月4日，王飞与张利华缴纳了出售本案诉争房产的相关契税。3.原告提供的承诺书复印件，二被告虽对该组证据材料签名的真实性无异议，但对该组证据材料签订时间及证明目的有异议，认为该承诺系被执行人为逃避债务而签订，二被告在庭审中申请对该承诺书的签订时间进行鉴定，庭审后又放弃该鉴定申请，且未提交反驳性证据材料证明其抗辩理由，故本院对该组证据的证明目的予以确认，可以证实2014年12月25日，王飞、曹俊瑜向张利华出具承诺书承诺：于2015年9月1日归还借款，若逾期未还，愿将其名下位于大同市阳高县学府街路西W-5-3、W-5-4，W-5-5三套商铺过户于张利华。4.原告提供的借条复印件，二被告认为该证据与本案无关，不予质证，但与本院调取的大同市大泉山酒厂有限责任公司在中国工商银行阳高县支行账户交易信息相印证，可以证实2014年11月12日，王飞、曹俊瑜、高爱英、王万英向张利华出具借据一支，借款700万元，借款存入大同市大泉山酒厂有限责任公司在中国工商银行阳高县支行*账户，借款期限为2014年11月12日至2015年2月27日。5.原告提供的房产权属登记收据复印件,二被告对该组证据材料的真实性无异议，故本院对该组证据的证明目的予以确认，可以证实2016年2月4日，张利华向阳高县房产管理中心提交了办理大同市阳高县学府街路西W-5-3房产过户登记的相关材料。6.原告提供的本院协助执行通知书复印件，二被告对该组证据材料的真实性无异议，该组证据材料能证明，2016年2月5日，本院向阳高县房产管理局发出（2016）晋0221执字第6号协助执行通知书，要求阳高县房产管理局停止办理位于大同市阳高县学府街路西W-5-3房产的过户登记。7.原告提供的（2017）晋0221执异2号裁定书，二被告对该组证据材料的真实性无异议，该组证据材料能证明张利华曾对执行标的提出书面异议，经本院裁定驳回了其请求，现张利华依据此执行裁定书，提出执行异议之诉，作为原告主体适格。8.本院依职权调取的大同市大泉山酒厂有限责任公司在中国工商银行阳高县支行*帐户2014年10月20日至2015年9月21日交易流水,二被告认为与其无关，均不发表质证意见，该组证据材料能够证实2014年11月12日，张利华向该账户汇款700万元，且该笔汇款全部用于大同市大泉山酒厂有限责任公司偿还贷款。9.本院对大同市阳高县学府街路西W-5-3房产承租人姜国君的询问笔录及其提交的商铺租赁合同，二被告认为姜国君的陈述与之前其在执行局的表述不一致，且该诉争房产仍处于查封状态，张利华无权对外出租，经本院核实，姜国君在本院两次询问中的陈述不一致，故对该组证据材料不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月12日，王万英、高爱英、王飞、曹俊瑜向张利华借款700万元，借款于当日汇入大同市大泉山酒厂有限责任公司在中国工商银行阳高县支行*账户，且全部用于大同市大泉山酒厂有限责任公司偿还贷款。2016年2月4日，因四借款人无力偿还，王飞与张利华签定了《房地产转让合同书》，将位于大同市阳高县学府街路西W-5-3标段房产折抵117万元借款。同日，张利华与王飞缴纳了出售本案诉争房产的相关契税，并向阳高县房产管理中心申请办理本案诉争房产过户登记，且阳高县房产管理中心当日予以受理。2016年2月5日，本院向阳高县房产管理局发出（2016）晋0221执字第6号协助执行通知书，要求阳高县房产管理局停止办理本案诉争房产过户登记。张利华曾就本院查封本案诉争房产提出书面异议，被本院裁定驳回。
本院认为，本案的争议焦点为：案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。张利华在本案中主张其对任建明、任翠青与王飞、曹俊瑜、高爱英、王万英之间的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益。对于其主张，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，根据张利华在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与王飞签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。第一，关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2016年2月4日，张利华与王飞签订《房地产转让合同书》，约定张利华购买王飞所有的涉案房屋，该合同是双方真实意思的表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该房产虽未经登记备案亦未办理过户登记手续，但并不影响房屋买卖合同的效力。第二，关于涉案房屋的价款是否得以全部支付的问题。张利华于2014年11月12日向王飞、曹俊瑜、高爱英、王万英出借700万元，因借款合同无法履行，而转让房产，以房抵债，折抵借款本金117万元，不违反法律禁止性规定，按照民事活动中当事人意思自治的原则，应当认定张利华实际支付了价款。第三，关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已被张利华合法占有的问题。根据张利华与王飞签订的《房地产转让合同书》第三条约定“房屋交付使用日期为2016年2月4日”，可以认定涉案房屋在人民法院查封之前已被张利华基于《房地产转让合同书》合法占有。第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。2016年2月4日，涉案房屋的买受人张利华向阳高县房产管理中心提交了办理大同市阳高县学府街路西W-5-3房产过户登记的相关材料，因本院查封未能办理房屋权属过户登记，系非因买受人自身原因，买受人张利华对此并无过错。综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定张利华就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其基于合法占有涉案房屋的事实所享有的占有权能亦应受法律保护。任建明、任翠青申请法院强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥张利华的合法占有这一所有权权能。因此，张利华在本案中请求停止对涉案房屋的执行，理由、证据充分，应予支持。任建明、任翠青提出本院所立执行案件，在张利华签订合同之前，且在签订合同之后也未办理过户，故该房产依旧属于被执行人所有的辩解理由，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定的“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款、在查封前实际占有该标的物、对未办理过户手续没有过错，这三个要件缺一不可。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条将《查冻扣规定》第十七条“不得查封”的三个要件发展为“排除执行”的四个要件，即查封前已签订合法有效的书面买卖合同、查封前已合法占有被执行人名下的不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。表面上看是多了个查封前签订有效书面买卖合同的条件，实际上是对支付价款时间和比例的进一步放宽，且将买受人过错限定在是否为未办理过户登记的主要原因，故任建明、任翠青的抗辩理由不能成立，依法不予采纳。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，人民法院对涉案房屋不得查封。张利华的诉讼请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
停止本院对大同市阳高县学府街路西W-5-3标段房产的强制执行。
位于大同市阳高县学府街路西W-5-3房屋产权归张利华所有。
案件受理费15330元，由任建明、任翠青负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审判长 马汝刚
审判员 翟永胜
审判员 翟步周
二〇一七年六月十六日
书记员 王 朝