山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终2478号
上诉人（原审被告）：李杰，×。
委托诉讼代理人：林雪宁（李杰之妻），×。
被上诉人（原审原告）：宋元龙，×。
被上诉人（原审原告）：邱云，×。
二被上诉人委托诉讼代理人：仲昭利，山东众成清泰（黄岛）律师事务所律师。
二被上诉人委托诉讼代理人：孙楠，山东众成清泰（黄岛）律师事务所实习律师。
上诉人李杰因与被上诉人宋云龙、邱云房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人李杰上诉请求：1、依法撤销一审判决，重新审核房屋贷款审批情况以及认定履行《房屋买卖契约》的最终目的；2、依法改判驳回宋元龙、邱云的诉讼请求，按照合同约定李杰返还收取宋云龙、邱云房款，解除合同；3、一、二审诉讼费用及一审财产保全费用由宋元龙、邱云承担；4、宋元龙、邱云赔偿一、二审诉讼期间李杰的误工费、交通费、通讯费、精神损失费、法律咨询费等5万元；5、宋元龙、邱云赔偿因其拒绝履行合同，伙同中介非法扣押本案房屋房产证导致李杰的房屋未能及时出售错失购买预期房屋、现受限购令制约无法卖旧买新导致的市场差额损失30万元。事实和理由：1、一审判决书中“2017年3月13日，被告称从房产中介处得知原告邱云无法办理银行贷款，并短信通知原告邱云在5月底之前会将房款如数归还。而原告则称并非无法办理贷款，而是银行要求提供补充材料，贷款延迟审批通过，因此3月21日双方未能办理过户”的事实认定是错误的。实际情况是2017年3月12日中介电话通知：因为宋元龙的原因贷款未获审批通过。2017年3月13日，李杰通过微信对“中介通知贷款未获审批”一事的真实性向邱云进行求证，并承诺尽快并最迟在5月底之前将房款如数归还。邱云默认了“贷款未获审批”的事实，并表示：“中介说了会帮忙想想办法看怎么样能顺利贷下款”，此处的中介说法应理解为找人疏通关系。2、一审判决书中“二原告的委托律师曾于2017年4月份多次通过短信联系李杰及其妻子到银行查看房贷证明并办理过户，被告仍要求提前出示贷款证明”认定事实错误。事实是2014年4月9日和11日，一个自称是仲律师的人先后两次给李杰妻子发短信：“林女士，如果您有诚意继续履行房屋买卖合同，邱云可随时把另外9万元首付款付给您，请您安排时间我们下周见面，把9万元付给您，同时办理过户，届时你自然就看到所谓的同贷书了。且65万元贷款很快就转入您的账户。”因为宋元龙、邱云事先没有通知李杰委托律师来沟通，发短信之人也没有出示宋元龙、邱云的委托函，且内容中贷款65万与合同约定的60万不符，李杰妻子自始至终都不同意卖房并多次发短信告知过宋元龙、邱云和中介，所以对这条短信未予理会。3、一审判决书中“根据原告的申请，本院到中国光大银行调取原告邱云关于涉案房屋购房贷款650000元的审批情况。中国光大银行向本院出具贷款审批明细表，证明原告邱云的贷款金额为650000元，审批通过日期为2017年3月21日”、“对于被告主张原告无法办理贷款是造成合同不能履行的原因，没有事实依据，本院不予支持。被告主张原告通过疏通关系违规办理贷款业务，没有事实依据，本院不予采纳”是错误的。一审法院当庭出示的是一张“光大银行于2017年3月14日录入的邱云个人信息”的打印表格，并非上述“审批明细表”。该表格并非贷款审批表原件，既没有经过公证，李杰对其真实性也不予认可，当庭也没有进行质证。贷款金额65万元的数额错误。双方合同约定的贷款数额是60万元，双方去光大银行签署的所有文件都是基于贷款60万元。银行审批程序错误。银行审批贷款是基于买方与原房主签订了正式的购房合同，并按照双方约定支付了购房款首付。双方合同约定首付款为34万元，李杰只收到25万元，尚差9万元。双方签订的《房地产买卖契约》属于居间合同，并非正式的、经过备案的用于房屋交易的网签合同，即双方持《房地产买卖契约》并不能完成过户，因此不能作为贷款依据。银行在既没有付清首付款的收款凭证也没有正式购房合同的情况下，受理且给宋元龙、邱云审批了65万元房屋贷款，不符合银行的贷款流程，属于违规操作，肯定是不能按正常流程出具《银行贷款审批证明》的。本案房屋中介是宋元龙、邱云找的，贷款时中介代为办理，光大银行的信贷员是中介的长期合作伙伴，三者具有密切的利益关系，具备违规办理贷款的能力和条件。4、一审判决书中“对于被告要求二原告提前出示贷款审批文件（《贷款审批证明》）才配合过户的主张，于理不合，本院不予支持”是错误的。本案《房地产买卖契约》约定首付34万元，剩下的60万元通过银行贷款付清。宋元龙、邱云首付款还差9万元，贷款60万元拿不出银行出具的《贷款审批证明》，在购房款没有保障的前提下要求李杰配合过户，于理不合。5、一审判决书中“综上，导致双方交易未完成的根本原因系被告不配合二原告办理过户等相关手续，是被告违约在先，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故二原告主张继续履行《房地产买卖契约》，本院予以支持。被告应配合二原告办理青岛市市北区东兴市场13号402户房屋的过户登记手续，并交付房屋”是错误的。双方签订的《房地产买卖契约》属于居间合同，也就是房屋买卖的意向合同，持《房地产买卖契约》无法过户，履行合同的最终目的是签订正式的网签合同。宋元龙、邱云和中介没有通知李杰签订正式购房合同，只是通知其去过户。《房地产买卖契约》的违约条款中并没有“甲方违约必须过户给乙方”的约定。即使李杰违约，依据《房地产买卖契约》的约定也是双倍返还定金而不是过户，更何况李杰没有违约。本案房屋为李杰和其妻子林雪宁的婚后共同财产，林雪宁没有在《房地产买卖契约》上签字确认且一直反对卖房。李杰无权处置其妻子林雪宁的个人财产，所以依据李杰个人签订的《房地产买卖契约》判定将本案房屋过户给宋元龙、邱云是错误的。6、宋元龙、邱云未交齐首付款，贷款部分出示不了光大银行的《贷款审批证明》，未与李杰签订正式的存量房买卖合同，仅凭与李杰签订的《房地产买卖契约》即判令将李杰夫妻共同拥有的房屋权属登记手续过户至宋元龙、邱云名下，违背了合同法及其他相关法律。7、本案房屋交易期间，受青岛市3.15限购政策约束，宋元龙、邱云已不具备购房资格。继2017年3月15日限购令出台后，2017年3月16日青岛市国土资源和房屋管理局发布限购令实施细则。细则明确规定，以网签时间3月15日为新旧政策的分界。该通知特别明确：购房者虽然没有完成网签，但在3月15日（含）之前已经签了合同且缴了首付款，也按照老政策实施，不受限购政策的影响。而本案房屋2017年3月15日前尚未网签，宋元龙、邱云只支付了部分首付款，因此受3.15限购政策约束。按照3.15限购政策，宋元龙、邱云已不具备购房资格，所以双方签署的《房地产买卖契约》无法继续履行，属于无效合同，应依法予以解除。8、宋元龙、邱云于一审当庭出示了一份双方未签字确认的《网签合同》，在此之前李杰对此一无所知。《网签合同》的内容与双方签订的《房地产买卖契约》内容完全不一致，李杰不予认可。宋元龙、邱云仅凭双方签订的《房地产买卖契约》，在没有网签备案、也没有银行贷款审批证明的情况下单方面要求李杰过户，是无理要求。
被上诉人宋元龙、邱云辩称，1、李杰称涉案房屋为李杰与妻子林雪宁的婚后共同财产，林雪宁自始至终都不同意卖房，与事实不符。2017年3月5日，林雪宁便添加邱云为微信好友，提供了李杰的银行账号，用于收取宋元龙、邱云支付的2万元购房定金，且多次通过微信与宋元龙、邱云交流、索要“同贷书”等材料；2017年4月5日，宋元龙、邱云代理律师通过短信联系李杰约谈，李杰短信回复称“这处房子属于夫妻共同财产，之前主要我太太和宋先生沟通且沟通过多次了，他们沟通的细节我不是很清楚，我委托我太太全权处理此事，可与我太太联系，133××××0090”。另外，如果林雪宁确实不同意卖房，李杰在一审中不可能对此只字不提。可见，林雪宁对卖房一事知情并同意卖房。2、李杰称一审法院根据宋元龙、邱云的申请到中国光大银行调取的《贷款审批明细表》并非原件且未经过当庭质证，与事实不符。《贷款审批明细表》系一审法院依法调取的证据，本身就是原件，可以作为本案认定事实的根据。并且在一审庭审过程中李杰对该证据进行了质证，故李杰称一审判决采用了不合法的证据，与事实不符。3、李杰要求宋元龙、邱云赔偿各项损失共计35万元，没有任何事实根据和法律依据，且依法应另行起诉。4、本案房屋交易期间邱云与李杰签订的存量房买卖合同已经网签备案，根据3.15限购政策规定，此前已网签备案的购房人不受限购政策的约束，不适用限购政策。5、双方交易并未违反房屋交易程序，双方存量房买卖合同已经网签备案，完全符合程序。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李杰的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
宋元龙、邱云向一审法院起诉请求：1、判令李杰履行双方签订的《房地产买卖契约》，办理位于本市市北区×户房屋的过户登记手续，并交付房屋；2、判令李杰支付自2017年5月8日起至房屋交付之日止按购房款94万元以每日万分之五计算的违约金；3、判令李杰负担该房屋的中介费28200元；4、判令李杰赔偿因贷款利率提高给宋元龙、邱云造成的利息损失差额6万元；5、由李杰负担诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年3月5日，宋元龙（乙方）与李杰（甲方）签订《房地产买卖契约》，合同约定：甲方将其所有的位于青岛市市北区×户房屋出售给乙方。房屋成交价为94万元，契约签订之日，乙方向甲方支付3万元作为购房定金。双方约定具体付款日期为：第一次付款定于2017年4月30日前过户，乙方首付34万元（包含定金）；第二次付款，乙方通过银行贷款付清剩余房款60万元。甲方应于货款到帐日将房屋交付给乙方。合同还约定：甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的即日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款万分之五的违约金。同日，双方订立了《补充条款》，约定：中介费按房屋成交价的2%，由乙方支付给中介方，即18800元。另约定：乙方定于2017年3月5日先付定金1万元，2017年3月6日付清剩余定金2万元；甲、乙双方过户、贷款一切手续按国家政策办理；甲、乙双方任何一方违约，中介费均由违约方支付（按成交价的3%支付）；评估费、代办费、网签费均由乙方承担；如果乙方贷款60万元银行批不下来，甲乙双方不算违约，甲方退还乙方定金。合同签订当日，宋元龙向李杰支付购房定金1万元、3月6日支付购房定金2万元。
2017年3月7日，双方到银行办理相关贷款业务，宋元龙向李杰支付购房款22万元，并预约于3月21日双方到房产部门办理过户手续。2017年3月8日，邱云委托青岛大地众泰投资咨询有限公司办理了涉案房屋的《青岛市存量房买卖合同》网签备案手续。因该合同系宋元龙、邱云单方委托签订，李杰不予认可。2017年3月13日，李杰称从房产中介处得知邱云无法办理银行贷款，短信通知邱云在5月底之前会将房款如数归还。而宋元龙、邱云则称并非无法办理贷款，而是银行要求提供补充材料，贷款延迟审批通过，因此3月21日双方未能办理过户。2017年3月23日，宋元龙通过短信通知李杰于3月27日到房产部门办理过户手续，但李杰要求宋元龙、邱云提供贷款审批证明，宋元龙、邱云则称无法提前出示，银行会在办理过户手续当天出具贷款审批证明。2017年3月27日，李杰并未到房地产部门办理过户手续。宋元龙、邱云的委托律师曾于2017年4月份多次通过短信联系李杰及其妻子到银行查看放贷证明并办理过户，李杰仍要求提前出示贷款审批证明。宋元龙与邱云系夫妻关系。
根据宋元龙、邱云的申请，一审法院到中国光大银行调取邱云关于涉案房屋购房款贷款65万元的审批情况。中国光大银行向一审法院出具贷款审批明细表，证明邱云的贷款金额为65万元，审批通过日期为2017年3月21日。
另，宋元龙、邱云于2017年12月21日将剩余购房款69万元交至一审法院。
一审法院认为，本案争议的焦点在于何方违约在先。宋元龙、李杰签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。根据房地产买卖交易习惯，办理房屋产权过户手续，需买卖双方持相关证件及材料到房地产部门办理过户，即必须由出卖方协助买受方才能完成。涉案契约明确约定，双方约定的过户时间为2017年4月30日之前。而根据双方当事人提交的证据显示，宋元龙、邱云要求李杰配合办理过户的时间并未超过4月30日。而根据中国光大银行出具的贷款审批明细表显示，邱云的贷款审批已于2017年3月21日通过。对于李杰要求宋元龙、邱云提前出示贷款审批文件才配合过户的主张，于理不合，一审法院不予支持。李杰主张宋元龙、邱云无法办理贷款是造成合同不能履行的原因，没有事实依据，一审法院不予支持。李杰主张宋元龙、邱云通过疏通关系违规办理贷款业务，没有事实依据，一审法院不予采纳。综上，导致双方交易未完成的根本原因系李杰不配合宋元龙、邱云办理过户等相关手续，李杰违约在先，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故宋元龙、邱云主张继续履行《房地产买卖契约》，一审法院予以支持。李杰应配合宋元龙、邱云办理青岛市市北区×户房屋的过户登记手续，并交付房屋。李杰逾期交房的事实存在，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向宋元龙、邱云支付相应的违约金，但基于公平原则，违约金计算时间应予调整。关于中介费，宋元龙、邱云自认中介费并未实际支付，且中介方并非本案当事人，故对于该项诉讼请求，一审法院不予处理，待该中介费实际发生后可另行诉讼。宋元龙、邱云主张因贷款利息提高造成的利息损失，于法无据，一审法院不予支持。双方约定的购房总价为94万元，宋元龙、邱云已向李杰支付25万元，剩余购房款69万元宋元龙、邱云应支付给李杰。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、六十条、第一百一十四条、第一百三十五条规定，判决：一、李杰于判决生效之日起十日内将青岛市市北区×户房屋的权属登记手续过户至宋元龙、邱云名下。二、宋元龙、邱云于办理房屋过户手续后十日内向李杰支付购房款69万元(该购房款已交至一审法院)。三、李杰于办理房屋过户手续后三十日内将青岛市市北区×户房屋交付给宋元龙、邱云。四、李杰于判决生效之日起十日内支付宋元龙、邱云逾期交房违约金（自2017年12月22日起至涉案房屋交付之日止，以购房款94万元为基数，按每日万分之五计算）。上述第一至四项，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回宋元龙、邱云的其他诉讼请求。案件受理费14054元，财产保全费5000元，由宋元龙和邱云共同负担965元，李杰负担18089元。宋元龙、邱云已预缴，李杰于判决生效之日起十日内直接给付宋元龙、邱云。
二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，宋元龙与李杰于2017年3月5日签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点是违约责任的认定。根据双方合同的约定，宋元龙的主要合同义务是2017年4月30日前支付购房款34万元和通过银行贷款付清余款60万元；李杰的主要合同义务是贷款到账日即将房屋交付宋元龙。因双方均同意买方以涉案房屋抵押贷款的方式履行付款义务，因此李杰作为涉案房屋的所有权人，有义务协助宋元龙办理相关贷款审批手续。实际履行过程中，宋元龙于2017年3月5日分两笔支付定金3万元，于2017年3月7日支付购房款22万元，于2017年3月21日以其妻邱云的名义获得银行审批的65万元贷款额度。以上，宋元龙在合同约定的2017年4月30日前已基本完成合同约定的义务，但因李杰没有协助办理产权过户手续，导致邱云不能向银行提供房产办理抵押登记，银行贷款未能实际发放。因此，李杰在合同履行过程中，单方中止合同履行，拒不配合宋元龙办理贷款手续，又以宋元龙未按时付款为由拒不交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。李杰上诉提出的对银行审批程序、网签程序等异议，均不影响其违约事实的成立。李杰上诉提出的其妻不同意其出卖房屋的主张，与事实不符，且李杰与其妻之间就涉案房屋买卖的争议，系其夫妻之间的内部关系，不影响买卖合同的有效成立。
李杰上诉主张宋元龙、邱云赔偿其经济损失35万元，因其在一审中未提起反诉，本院对其该上诉请求不予审理。
综上，李杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14054元，由上诉人李杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕾
审判员 杨保国
审判员 王昌民
二〇一八年五月三十一日
书记员 郑 昭
书记员 庞连捷