杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富民初字第359号
原告（反诉被告）：杭州富阳新三和化建有限公司，统一社会信用代码：91330183773568095Y，住所地：杭州市富阳区新登镇工业园区。
法定代表人：洪玲，执行董事。
委托代理人：徐华，浙江圣港律师事务所律师。
委托代理人：施玥玥，浙江圣港律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：陆建平。
委托代理人：林浓，浙江首元律师事务所律师。
原告（反诉被告、以下统称为原告）杭州富阳新三和化建有限公司【原富阳市新三和化建有限公司，2015年12月15日变更为杭州富阳新三和化建有限公司（以下简称新三和公司）】诉杭州市富阳区鹿山街道陆家村村民委员会（原富阳市鹿山街道陆家村村民委员会，因行政区划调整变更为杭州市富阳区鹿山街道陆家村村民委员会，以下简称陆家村村委会）、被告（反诉原告，以下统称被告）陆建平租赁合同纠纷一案，于2015年1月26日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。2015年4月21日，原告撤回对陆家村村委会的起诉（本院已裁定予以准许）。后组成合议庭，于2015年6月16日、12月14日公开开庭进行了审理。2015年12月15日，被告陆建平提起反诉，本院经审查予以受理，并决定与本诉合并审理，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告新三和公司委托代理人徐华，被告陆建平及其委托代理人林浓均到庭参加诉讼；原告新三和公司委托代理人施玥玥到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告新三和公司起诉称：1995年6月10日，被告与陆家村村委会签订《租赁房产协议》，约定陆家村村委会将大仓库、礼堂、办公楼租给富春手帕厂使用。2009年起，陆家村村委会同意将房屋租赁权交由被告享有，并将厂房内设备抵债给原告，由被告每年缴纳租金15000元。2012年2月15日，新三和公司与被告签订《仓库租赁合同》，约定被告将位于杭州市富阳区鹿山街道陆家村的原手帕厂仓库出租给新三和公司，租赁期限为2012年2月15日至2017年2月14日。合同约定：出租房因村委收回或政府拆迁等因素，甲方（被告）提前三个月通知乙方（新三和公司）进行搬迁。陆家村村委会对此转租行为知情并允许。后陆家村村委会在没有通知新三和公司且新三和公司不在现场的情况下，突然拆除了仓库。等新三和公司工作人员赶到现场，面对被碎墙压住的大量商品，赶紧找存放地点。因为商品数量、品种繁多，为了处理商品，新三和公司花了一个多月的时间。造成新三和公司库存商品、商品货架损失、临时搬迁、未搬离货物整理、后续货物搬迁等各种损失481153.5元。被告未履行提前三个月的通知义务，导致新三和公司损失的发生和扩大。要求判令：被告赔偿原告损失481153.5元；本案诉讼费由被告负担。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求判令解除原、被告签订的《仓库租赁合同》；变更诉讼请求，要求判令：被告赔偿原告损失212703.5元；本案诉讼费由被告负担。
原告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：
1、《租赁房产协议》一份，证明陆家村村委会将厂房租赁给被告的事实。
2、《仓库租赁合同》一份，证明被告将厂房租赁给原告的事实。
3、收款收据四份，证明被告一直向陆家村村委会交纳租金的事实。
4、通知一份，证明陆家村村委会于2014年9月29日向原告发出限期搬迁通知的事实。
5、公证书一份，证明强拆造成原告损失的现场情况。
6、现场物损清单及照片一组，证明强拆造成原告现场损失87081元的事实。
7、付款凭证四份，证明原告支付物品整理、搬迁费71760元的事实。
8、临时仓库租金结算一份，证明原告需支付临时租金的事实。
9、《房屋租赁合同》、收据各一份，证明原告重新租房需承担的租金差额。
被告陆建平答辩称：被告在电视上看到“三改一拆”的宣传，估计仓库会被拆除，所以在发出通知之前就打电话给原告。原告问被告什么时候拆，被告表示不清楚，知道后马上告知。后来都是村里与原告直接联系，与被告没有关系。原告的损失并非是被告或租赁房屋直接造成，是第三方强制拆除租赁房屋产生的。本次拆除租赁房屋是政府主导的“三改一拆”行动，拆除租赁房屋的主体不是被告。被告于2014年7、8月份电话通知原告租赁房屋可能要拆除。但本次拆除租赁房屋前是村委会直接通知原告，被告无法提前知道，被告接到的是拆除自己的违章建筑的通知，未涉及租赁房屋。关于原告的损失，杭州市富阳区人民政府鹿山街道办事处（以下简称街道办）证明整个搬离过程中未造成财产损坏。即使有损坏的，现场保留的损毁物品仍在。价格鉴定有总金额的，被告认可。关于广告牌和地坪，首先是没有损坏，其次，根据合同约定，合同终止后，原告需拆除装修的，不得损坏仓库及门面结构，被告不承担装修补贴及拆除费用，因此，被告无需赔偿。同时，司法解释规定：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担。本次拆除的仅仅是300平方米左右的仓库，仍有1200平方米左右的房屋可供原告存放物品。在强拆当天陆家村村委会现场通知原告及时搬离物品，清空现场，在清场前，原告仍然可以使用场地，故原告将货物搬离的费用以及后期租赁房屋所需的费用和过渡费等，均不应由被告承担。被告作为出租方，在没有收到街道办拆除通知时，无法明确具体的强制拆除时间，不可能提前三个月通知原告，不能认定被告有意拖延或者怠于履行通知义务；被告既不是拆除主体也不是直接侵权人，拆除行为与被告无关，造成的损失不应由被告承担。要求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：
1、强制拆除违法建筑通知书一份，证明被告未收到仓库拆除通知，收到的仅仅是被告本人在陆家村的违章建筑要拆除的通知。
2、鉴定报告一份，证明原告受损财物的价值。
被告陆建平反诉称：2012年2月，新三和公司与被告签订《仓库租赁合同》一份，约定租赁期限为5年，自2013年开始每年租金65000元，先付后用；合同终止后原告需拆除装修的，不得损坏仓库及门面结构，被告不承担装修补贴及拆除费用，2015年2月，原告未能按时交纳下一年度租金，也未明确解除合同。要求原告支付租金54166元；本案诉讼费由原告承担。
被告为支持其反诉主张的事实，向本院提供下列证据材料：
《仓库租赁合同》一份，证明新三和公司与被告就仓库租赁达成协议，约定租赁期限5年，租金为第一年60000元，以后每年租金65000元，并约定其他相关权利义务的事实。
原告新三和公司对被告陆建平的反诉答辩称：被告主张的事实与理由以及诉讼请求于法无据，应当予以驳回。新三和公司与被告签订的《仓库租赁合同》是转租合同，合同履行过程中，2014年9月29日新三和公司接到租赁仓库所有人陆家村村委会的通知，要求在接到通知后一个月内将仓库内剩余的管子及附属物资搬迁完毕，逾期不搬迁的将视为放弃所有物资进行强制拆除，故新三和公司不得不进行搬迁。原告认为合同已经无法继续履行，不存在支付租金的情况，原告不存在违约行为。要求驳回被告的反驳请求。
原告为支持其主张的事实，向本院提供通知一份，证明租赁仓库不能再继续使用的事实。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据1-3，被告对证据的三性无异议，本院认为具有证明效力。证据4，被告对证据的三性无异议，但认为是原告收到的第二份通知，是第二次给原告一个月的时间搬离。本院认为，被告对证据未提出异议，本院认为具有证明效力；被告同时主张该通知是第二份通知，与被告答辩陈述及举证均存在矛盾，本院不予认定。证据5，被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为证据显示的是货物堆放现状，不能证明货物损失及损失价值。本院认为，该证据内容清晰，被告对证据提出的异议不成立，证据具有证明效力。证据6，被告有异议，认为原告的财物在搬离过程中未造成损失，对于损失的金额也有异议。本院认为，证据6系原告自行制作，其损坏财物的价格也无法确认，不具有证明效力。证据7，被告对证据的三性均有异议，认为不是正规发票，不予认可。本院认为，原告提供的证据5已明确载明搬迁物资的数量，以及搬迁后物资堆放的仓库地址，其提供的领（付）款凭证符合一般交易习惯，因租赁仓库内物资系在2014年9月29日后搬迁，故除2014年9月30日领款人为汪国胜的领付款凭证不符合常理外，其余部分被告虽对证据持有异议，但未能提供反驳证据，故异议不成立，该部分证据具有证明效力。证据8，被告对真实性有异议，且认为即使产生了该笔费用，也不应由被告承担。本院认为，该证据系原告自行制作，真实性无法认定，不具有证明效力。证据9，被告对证据的真实性、关联性均有异议。本院认为，原告已撤回租金差额部分的诉请，故证据与本案无关。原告提供的反诉证据，被告对证据的真实性无异议，但认为被告从未收到该通知，原告也未与被告进行过沟通。本院对证据的真实性予以认定。被告提供的证据1，原告对关联性有异议。本院认为，该证据与本案无关，不具有证明效力。证据2，原告无异议。本院认为具有证明效力。被告提供的反诉证据，原告对证据的真实性无异议。本院认为具有证明效力。
本院经审理，认定如下事实：
1995年6月10日，陆家村村民委员会与原富阳市富春手帕厂签订《租赁房产协议》，约定陆家村村委会将村集体所有村储备粮仓库、村礼堂、村办公楼、操场出租给原富阳市富春手帕厂使用，年租金15000元，协议未约定租赁期限。期间2010年6月10日、2011年6月9日、2012年7月12日、2013年5月27日，被告以富阳市富春手帕厂名义向杭州市富阳区鹿山街道陆家村经济合作社交纳租金各15000元。
2012年2月15日，被告与新三和公司签订《仓库租赁合同》，约定甲方（被告、下同）将原富阳市富春手帕厂仓库出租给乙方（新三和公司、下同），租赁期限5年，自2012年2月15日至2017年2月24日，合同签订之日起甲方将仓库交付给乙方使用；租金标准：第一年租金60000元，之后每年65000元，期满后另行签订合同；租金的交付方式和期限：以现金的方式每年先付后用；乙方交付甲方水、电费用押金2000元；甲方因村委会收回或政府拆迁等因素，甲方提前三个月通知乙方进行搬迁（协议终止后乙方需拆除装修的，不得损坏仓库及门面结构，甲方不承担装修补贴及拆除一切费用）；合同还约定其他相关条款。《仓库租赁合同》签订后，被告按约向新三和公司交付租赁仓库，新三和公司按约向被告支付水、电费用押金和2015年2月15日前的租金，浇筑了475平方米地坪，制作了广告牌。
2014年9月29日，根据“三改一拆”工作方案，陆家村村委会等组织人员强制拆除新三和公司租赁仓库300平方米左右，强拆过程中仓库中部分商品、2扇卷帘门、1套货架被损坏。陆家村村委会当日向新三和公司发出书面通知，要求在接到通知一个月内，自行将仓库内所有管子及附属物资搬迁完毕，逾期不搬迁的，将作为自动放弃物资，进行强拆。后新三和公司对仓库中的物资搬运至杭州市富阳区富春街道春华村宝山路17号、杭州市富阳区富春街道文教路276号、278号，后周路5-4号、5-5号存放，花去整理费、运输费等68260元。
本案审理过程中，被告申请对破损商品、卷闸门2扇、广告牌、60平方米钢管架、地坪破损前价值进行评估。浙江天平资产评估有限公司于2015年11月10日作出陆家村仓库拆除损失价值评估报告，评估价值为50027元。其中广告牌价值20000元，水泥地坪价值13280元。
本院认为：新三和公司与被告签订的《仓库租赁合同》，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，签约各方应依约履行合同义务。因新三和公司已变更名称为原告，新三和公司在《仓库租赁合同》项下的权利、义务由原告享有和承担。被告向新三和公司交付的仓库部分被第三人强制拆除，其余部分被第三人责令限期搬迁，致使新三和公司无法继续租赁使用承租的仓库，即不能实现新三和公司使用仓库的目的，故原告要求解除《仓库租赁合同》，理由正当，本院予以支持。依照合同法规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，新三和公司已经支付的剩余租赁期内的租金和水电押金，被告应当予以返还。第三人在拆除部分租赁仓库时，没有提前三个月通知被告，导致被告不能依约提前三个月通知新三和公司，被告依法应当向新三和公司承担违约责任。新三和公司因整理、搬迁租赁仓库内的商品造成整理费、搬迁费的合理损失，被告依法应予以赔偿。故原告要求被告赔偿整理费、搬迁费的合理部分，本院也予以支持。新三和公司在租赁期间对租赁仓库场地内地坪进行平整，制作了销售产品的广告牌，均可视为对租赁物的装修，新三和公司与被告约定租赁期于2017年2月24日届满，现因第三人的原因导致合同被解除，剩余租赁期内的装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。本院根据本案实际情况，酌情由原、被告各半负担。对于因第三人拆除部分租赁仓库造成的直接财产损失，不是因被告违约或者合同解除造成，原告要求被告赔偿，缺乏理由，本院不予支持。新三和公司自2014年9月29日起因第三人拆除部分租赁仓库等原因无法使用租赁仓库，被告仍然要求原告支付2015年2月起的租金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十一条、第二百三十一条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项之规定，判决如下：
一、解除富阳市新三和化建有限公司与被告（反诉原告）陆建平2012年2月15日签订的《仓库租赁合同》；
二、被告（反诉原告）陆建平赔偿原告（反诉被告）杭州富阳新三和化建有限公司租金、水电押金损失27200元、广告牌损失10000元、地坪损失6640元、整理费、运输费等68260元，合计112100元，于本判决生效之日起三十日内付清；
三、驳回原告（反诉被告）杭州富阳新三和化建有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陆建平的反诉请求。
本案受理费4490元（已收取8517元），由原告（反诉被告）杭州富阳新三和化建有限公司负担2124元，由被告（反诉原告）陆建平负担2366元；反诉案件受理费577元，由被告（反诉原告）陆建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高开封
审 判 员 戚利尧
人民陪审员 孙军涛
二〇一六年三月三日
书 记 员 吴翰佩