江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6039号
上诉人（原审原告、反诉被告）周兵，男，1972年9月3日生被上诉人（原审被告、反诉原告）南京润昌房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区东井村100号。
法定代表人陈志华，该公司董事长。
委托代理人孙建，国浩律师（南京）事务所律师。
委托代理人周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。
上诉人周兵因与被上诉人南京润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭并于2015年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人周兵、被上诉人润昌公司的委托代理人孙建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周兵原审诉称，2014年9月初，周兵在南京市红山动物园地铁站及网站看到润昌公司宣传的位于南京市鼓楼区燕亭路复地新都国际新都荟（精装酒店式公寓）楼盘，推出零首付购房活动，因购买是零首付，且是精装酒店式公寓，周兵有了购房的想法。后上述零首付购房活动得到润昌公司工作人员王彩霞的证实，王彩霞称虽然购房是零首付，但每套房需支付50000元定金。周兵分别于2014年9月12日、19日向润昌公司支付了该楼盘某幢506室等八套房屋定金400000元，支付定金时润昌公司未与周兵签订购房合同。2014年9月底，王彩霞通知周兵签订购房合同，周兵在润昌公司提供的一式四份的购房合同上签字时，该合同重要事项及内容均为空白。合同订立后，王彩霞称合同需完善后才能给周兵，因周兵无法得知所购房屋的具体价格及房屋交付时间等内容，周兵多次要求润昌公司提供购房合同，但润昌公司不予理会。2014年12月3日，王彩霞以短信形式通知周兵，要求周兵于2014年12月1日支付首付款，否则承担违约责任。此时周兵才知晓，购房需支付50%首付款，润昌公司宣称的零首付购房活动是骗局。周兵随即与润昌公司理论，但未果。2015年2月27日，王彩霞告知周兵，50%首付款为2466183元，按揭贷款2390000元。周兵虽因被骗感到耻辱，但为减少矛盾与润昌公司协商要求给予周兵四个月的筹款时间，润昌公司工作人员王彩霞、销售主管庄经理予以默认，并答复称只要周兵办完一间房的首付按揭手续，润昌公司就交付相应房屋给周兵。同时，王彩霞称润昌公司需待周兵所购8间房屋的全款付清后才能将购房合同给付周兵。因周兵并无购房合同，只能根据王彩霞的提示给付首付款。此后，周兵经多方努力筹集资金，自2015年3月21日起陆续给付多套房首付款，其中2015年4月8日给付其中506室首付款261799元，同时按照润昌公司要求办理了银行按揭贷款手续。润昌公司本应按约将周兵已结清房款的506、545室房屋交付周兵，但润昌公司再次食言，声称需待所有房款付清后才能向周兵交付房屋。周兵无奈，只能于2015年4月23日报警。后周兵于次月自行开锁入住，并告知了润昌公司的销售主管，同时至物业处办理相关手续。2015年5月22日，物业公司在周兵所购房门上粘贴威胁通知，并带领保安围堵周兵房门。2015年5月15日，物业工作人员非法将周兵已付清全款的506室门锁砸开，周兵再次报警。双方多次发生冲突，润昌公司于2015年5月23日假装答应将购房合同交付周兵，实际仍未交付。润昌公司违反诚信原则，侵害周兵权益。故周兵诉至法院，请求判令：润昌公司立即退还周兵购买的南京市新都国际某幢506号房屋的定金50000元，并赔付50000元；润昌公司返还周兵购房款261799元及银行利息损失3万元，合计人民币391799元；本案诉讼费用由润昌公司承担。
润昌公司原审辩称，周兵购买涉案房屋是其真实意思表示。双方签订合同时，对于购房合同的内容完全知晓，付款方式为首付款加贷款。在合同履行过程中，双方亦依据约定履行。润昌公司已依据合同履行了义务，没有过错，也没有违约行为，周兵的诉讼请求没有事实和法律依据。请求判决驳回周兵的诉讼请求。
润昌公司原审反诉称，双方签的商品房预售合同经双方签字盖章确认，合法有效。周兵缴纳的定金按照法律规定不予返还。在履约过程中，周兵存在逾期付款行为，逾期支付首付款达128天。合同可以继续交易，不同意周兵解除合同。润昌公司提起反诉，请求判令周兵继续履行《商品房预售合同》；周兵向润昌公司支付违约金16755.136元（逾期128天，每天按逾期应付款261799元的万分之五计算）；周兵承担反诉费用。
周兵就润昌公司原审提起的反诉辩称，润昌公司以零首付方式骗取周兵的信任，在双方交易过程中所签署的合同以及协议均为空白。周兵与润昌公司的经办人王彩霞进行短信联系，2015年3月12日王彩霞短信通知周兵一周内付首付、签合同、办贷款。周兵没有任何违约行为，也未拒绝履行合同及拒绝支付首付款。综上，请求法院判决驳回润昌公司的反诉请求。
原审法院经审理查明，位于南京市鼓楼区燕亭路2号“新都国际公寓”项目系由润昌公司开发建设。2014年9月11日，润昌公司（甲方）与周兵（乙方）签订《商品房认购协议》（以下简称《认购协议》），约定：乙方同意认购甲方开发建设的新都国际公寓某幢506室房屋，建筑面积为55.71平方米；房屋单价为14888.89元／平方米，总价款为829460元，付款方式为首付加商业贷款；该房屋已设定在建工程抵押，甲方须于2014年9月18日前注销抵押登记；乙方同意签订本协议时，需支付定金20000元，作为甲、乙双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款；甲、乙双方应于2014年9月18日前签订预售合同；在本协议约定期限内，除协议第七条、第八条约定情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金等等。该合同签订后，周兵分别于2014年9月12日、同年9月19日向润昌公司支付购房定金20000元、30000元，合计50000元。
2014年9月30日，润昌公司出具《合同预签单》，载明周兵应于2014年12月1日前支付房款311799元（含定金），贷款310000元，周兵在购房人处签名。2014年9月30日润昌公司（甲方）与周兵（乙方）之间订立《南京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及《甲、乙双方的其他约定》（以下简称《补充协议》），约定甲方预售的涉案房屋单价为11161.35元／平方米，总价款为621799元；甲方告知乙方，该房屋已设定在建工程抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司南京分行；乙方应于2014年9月11日前向甲方支付定金50000元，在乙方支付首付款时冲抵价款；乙方应于2014年12月1日前支付首付款311799元，余款310000元采用商业贷款方式支付；甲方应于2015年1月31日前向乙方交付该商品房；乙方实际付款的日期以甲方收到乙方现金或银行转帐款、按揭款到帐日期为准；乙方未在约定期限内付清任何一笔应付款项，逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房价款总额的10%向甲方支付违约金，甲方不解除合同的，合同继续履行，自双方约定的应付款期限届满的次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金等等。周兵在合同的附件《甲、乙双方的其它约定》部分签名。
此后，因周兵未按约向润昌公司支付购房款，润昌公司多次催促后，周兵于2015年4月8日支付了首付款261799元，但仍拖欠按揭贷款部分购房款未付。润昌公司因办理合同鉴证等原因，在签订《预售合同》当时未向周兵交付合同原件，后润昌公司工作人员通知周兵取合同原件，周兵因故未取。2015年5月，周兵在未办理房屋交接手续的情形下，自行占有使用包括涉案房屋在内的部分房屋，双方发生争议。现周兵以润昌公司虚假宣传构成欺诈，且存在未按约解押、签订商品房预售合同等违约行为，于2015年5月25日诉至原审法院，要求判如所请。原审审理过程中，润昌公司提起反诉，要求周兵继续履行《商品房预售合同》并承担逾期付款违约责任。
原审法院庭审中，周兵为证明润昌公司存在销售欺诈行为，提供了相关宣传资料一组，证明润昌公司广告宣传中均宣称“新都国际公寓”项目为“零首付”，其系受欺诈而签订合同。润昌公司质证后，对周兵所提供证据的真实性不予认可，且认为即便涉案楼盘在销售过程中曾发布“零首付”宣传，该广告内容仅属于要约邀请，不具有法律约束力，双方所签《预售合同》中明确约定首付款金额，周兵对涉案房屋购房款中包括首付款系明知，润昌公司并无欺诈行为。润昌公司称，房屋没有交付，因为周兵没有付清首付款，但交付条件成就。
因双方意见分歧较大，致使本案调解未果。
原审法院认为，当事人合法的权益受法律保护。虽然周兵没有在《预售合同》上签名，但在《补充协议》上签名，而后者是《预售合同》的一部分，因而视为周兵认可预售合同的内容。双方之间就涉案房屋签订的《补充协议》、《预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同履行各自的合同义务。
关于《预售合同》是否存在欺诈及应否继续履行问题。根据合同法及相关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，润昌公司提供的宣传资料中虽然有“零首付”等内容，但其内容不具体、明确，不构成要约。对于何谓“零首付”以及剩余房款的支付约定不明，不能据此认定欺诈。事实上，润昌公司在与周兵协商后，签订了《认购协议》、《预售合同》、《补充约定》等多份合同文件，也已经实际付清全部房款并曾占有使用涉案房屋。故对于润昌公司认为周兵“零首付”等宣传资料的内容构成欺诈的抗辩理由，不符合法律规定，亦未提供充分的证据证明，原审法院不予采纳。因此润昌公司要求继续履行《预售合同》的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。因此对于周兵的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于周兵逾期付款是否构成违约的问题。本案双方当事人系房屋买卖合同关系，双方就涉案房屋买卖事宜曾多次协商、联系，周兵作为购房人对于购房款的数额及支付时间等重大事项，应当尽到审慎注意义务。虽然润昌公司由于合同鉴证等事由未将《预售合同》及《补充协议》的原件及时交付周兵，但周兵在签字时应当知晓房款支付等内容，双方之前签订的数份合同文件中对购房款数额及支付时间亦有明确约定，润昌公司的工作人员也通过手机短信和催款提示函等方式，告知周兵付款时间及违约后果，故原审法院认定周兵未按约定及时付款的行为构成违约。周兵认为因未得到合同原因故逾期付款不构成违约的抗辩理由，不符合法律规定，原审法院不予支持。
关于违约金的问题。根据我国合同法和司法解释等规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。本案中，双方约定的逾期付款违约金标准为每日万分之五，润昌公司同意调整为按万分之三的标准计算违约金，因此，周兵应给付润昌公司的逾期付款违约金为10053元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第三条、第十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回周兵的诉讼请求；二、润昌公司与周兵继续履行双方就南京市鼓楼区燕亭路2号某幢506室房屋所签订的《南京市商品房预售合同》。三、周兵于判决生效之日起十日内支付润昌公司违约金10053元。原审本诉案件受理费3588.5元（已减半收取），反诉案件受理费109元，合计3697.5元，由周兵负担。
上诉人周兵不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人欺骗上诉人在涉案合同上签字后一直未将应属于上诉人的那份合同交与上诉人，使上诉人对合同具体内容不清楚。上诉人诉讼时提交给法院的涉案合同与庭审质证提交的合同不一样，完全能证实上诉人当时在被上诉人的欺骗之下所签购房合同重要事项及内容均为空白，上诉人在本案诉讼时才知道合同内容。2、上诉人购买涉案房屋的前提是因为被上诉人的虚假宣传，其宣称涉案房屋的购买方式是零首付，被上诉人的宣传画册及相应涉案材料足以证实。上诉人在被欺骗之后仍在积极履行合同。被上诉人以虚构零首付的方式宣传售房，其欺诈坑害业主的行为有辱商家诚信守法经营的准则。综上，请求二审法院驳回润昌公司的反诉请求，在解除合同的前提下判决润昌公司赔付周兵50000元。
被上诉人润昌公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签署的《预售合同》合法有效，对双方都具有法律约束力，双方应当依照合同约定履行自身义务。本案的合同内容及相关证据均不能证明周兵不需要支付首付款。上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，周兵与润昌公司签订的《预售合同》上有周兵的签名。涉案房屋的房款已全部付清。本院查明的其他事实与原审法院一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，润昌公司与周兵签订的《认购协议》及《预售合同》内容不违反法律、行政法规的效力性规范，合法有效，双方当事人均应依约履行。因双方签订的《预售合同》约定：“乙方应于2014年12月1日前支付首付款311799元，余款310000元采用商业贷款方式支付”，根据该约定周兵应当在2014年12月1日前向润昌公司支付首付款311799元，但由于周兵未按约履行支付首付款义务，理当承担违约责任。周兵以其不知道所签合同内容为由，认为不构成违约缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。因周兵并未提供证据证明双方在签订《预售合同》时，润昌公司存有欺诈行为，因此，周兵认为其当时是在润昌公司欺骗下签订的合同理由不能成立，本院不予支持。虽然原审中周兵提供了润昌公司出具的销售宣传广告及相应宣传材料，但该宣传广告及宣传材料所作的说明尚不具体明确，销售宣传广告及相应宣传材料应为要约邀请，系润昌公司发出的希望买房人向其发出要约的意思表示，不构成要约。据此，周兵认为润昌公司以虚构零首付的方式宣传售房的理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人周兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 朱亚芳