浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初5628号
原告（反诉被告）：蒋爱贵。
委托代理人：蒋国威。
被告（反诉原告）：吴建强。
原告（反诉被告，以下简称原告）蒋爱贵为与被告（反诉原告，以下简称被告）吴建强房屋租赁合同纠纷一案，本院先后于2016年5月3日和2016年5月20日立案受理，由审判员赖黎霞适用简易程序独任审判，分别于2016年6月8日、7月25日公开开庭合并进行了审理。原告蒋爱贵、被告吴建强两次均到庭参加诉讼，原告蒋爱贵的委托代理人蒋国威到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告蒋爱贵起诉称：2015年5月8日，原、被告签订房屋租赁协议，原告将吴宁镇吴宁西路66-10号2间店面（以下简称涉案房屋）租与被告，被告将店铺用于典当经营，店名为“当代金典寄售”。协议约定租期为3年，从2015年5月8日至2018年5月7日，支付方式为年付，要求提前一个月付清。其中，第一年租金为9.3万元，第二年租金为9.858万元，第三年租金为10.45万元（第二年起，租金在上年度基础上提高6%）。但被告至今未支付第二年租金，故诉至法院，请求判令被告支付第二年房屋租金9.858万元。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告赔偿房屋空置导致的租金损失10953元；二、由于被告恶意破坏原告所有的涉案房屋，判令被告赔偿损失2400元；三、判令被告退还原告涉案房屋大门钥匙、保险箱钥匙、电费缴纳存折、水费缴纳银行卡。
原告为证明其主张的事实并反驳被告反诉的事实，向本院提供了下列证据材料予以证明：
一、房屋租赁协议1份，拟证明原、被告之间租赁的事实。
二、东阳市自来水有限公司水费收据2份、电力现金缴费单1份，拟证明原告为被告垫付水、电费的事实。
三、照片4张及费用计算清单1份，拟证明被告搬离时破坏涉案房屋水电设施以及修理涉案房屋所需人工、材料等费用的事实。
被告吴建强答辩并反诉称：原、被告于2015年5月8日签订房屋租赁协议，约定由被告承租原告所有的位于吴宁西路66-10号2间店面用于生意经营，租期3年，暂交水电押金2000元。并口头约定如周边租金大幅上涨，租金适当提高，周边租金大幅下跌，租金适当下调。2016年，因生意不景气，被告与原告协商要求适当下调租金，遭拒绝。后原告与其家属采用吵闹、堵店门，赶客人等手段阻碍反诉原告正常经营，导致被告只能另行租赁店面，造成巨大经济损失。被告并不存在违约行为，系原告扰乱被告经营，被告才搬离；搬离之前水电均是完好无损的。被告搬离前也曾要求归还钥匙、银行存折及银行卡，原告拒绝收回。请求判令：一、依法解除原、被告双方于2015年5月8日签订的房屋租赁协议；二、原告返还被告水电押金2000元；三、原告赔偿被告店面装修、停业等各项损失8000元。
被告为证明其主张的事实并反驳原告主张的事实，向本院提供了下列证据材料予以证明：
一、租房协议1份，拟证明原、被告双方签订租房协议，约定租期三年，原告向被告收取水电押金2000元的事实。
二、视频光盘1份，拟证明原告带领女儿、女婿在被告经营场所阻碍被告正常经营以及公安机关到现场的事实。
三、移动公司通话记录网页截屏1份，拟证明2016年4月被告多次联系原告协商房租事宜及被告于2016年5月1日拨打110的事实。
四、移动公司通话记录网页截屏1份，拟证明被告妻子在2016年5月1日再次报警的事实。
五、照片2张，拟证明原告在2016年4月19日已将涉案房屋另行出租以及被告现已搬离涉案房屋的事实。
原告针对被告的反诉在庭审中辩称:被告搬离时尚欠有水电费未缴纳，已由原告代为缴纳。被告诉请的店面装修、停业等各项损失8000元没有事实依据，且该部分损失也不应由原告来承担。被告诉称的也不是事实。关于下调租金一事，原告已经同意让步，但被告不同意，要求过高，双方未达成一致意见。被告现已搬离涉案房屋，但并未交回涉案房屋的钥匙。故请求驳回被告的反诉诉讼请求。
经庭审质证，本院认证如下:对原告提供的证据一、二，被告均无异议，经审核，该两组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据三，被告经质证对其三性均有异议，认为照片的形成时间并不清楚，被告搬离时水电均完好，之后涉案房屋一直在原告控制之下，无法确定损失发生的时间；对于费用计算清单的形成并不清楚，所列的物品没有规格、品牌，且落款之人应该出庭作证，故该组证据不具有相应的证明力。本院认为，原告提供的照片无法确认形成时间，故无法达到原告的证明目的。费用清单系原告单方制作，不具备证据的有效要件，本院不予采纳。对于被告提供的证据一，原告认为当庭提供的系复印件，不予认可。本院认为，因被告于庭后提供的原件，与原告提供的房屋租赁协议相对比，手写部分存在差异，应以原告提供的房屋租赁协议内容为准。证据二，原告对于视频资料不予认可。本院认为，根据庭审过程中原、被告双方的陈述，原、被告确实因原告上门催讨租金发生争执并报警处理，故对于该证据本院予以采纳。证据三、四，原告表示仅接到过被告一次电话，另外报警一事不清楚。本院认为，即使该组证据真实，也不能达到证明被告与原告联系系协商房租一事的证明目的。证据五，原告对其真实性没有异议。经审核，本院认为，该组证据具有证明原告于2016年4月19日已就涉案房屋向外重新招租以及被告现已搬离涉案房屋的事实的证明力。
本院经审理，认定事实如下：2015年5月8日，原告（即甲方）与被告（即乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：一、甲方将坐落吴宁镇吴宁西路66-10号二间店面租给乙方经营，租期自2015年5月8日到2018年5月7日止。二、第一年房租费为玖万叁仟元整，以后每年房租在此基础上提升6%。租期满后，是否续租双方应在期满之日前二个月通知对方，如续租，乙方在同等条件下有优先承租权。…四、甲方暂向乙方收取水、电等押金二千元整，待到期不租，水、电分交清后，甲方全额退还给乙方。…协议底部另注明：每年房租到期前一个月付清下一年底租金。2017年5月8日至2018年5月7日租金：如周边租金大幅上涨的，则适当提升。原、被告双方均在该协议上签名捺印。被告向原告支付了押金2000元及第一年度的租金。后因经济不景气，2016年4月原、被告就租金下调进行协商，但未达成一致意见。原告要求被告支付第二年度的租金，被告一直拒不支付。2016年4月9日，原告就涉案房屋重新向外招租，并于同年5月1日与其女儿、女婿上门向被告催讨第二年度租金。为此，双方发生争执。事后，被告在未通知原告的情况下搬离涉案房屋，未交回涉案房屋的大门钥匙、保险箱钥匙、电费缴纳存折及水电缴纳银行卡。原告自述其于2016年5月7日才知涉案房屋已腾空，并已重新为涉案房屋配置门锁。
另查明，原告为被告垫付水费27元，电费883.97元。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告辩称双方曾约定若周边租金下降，则适当下调，但未提供相应的证据，且原、被告双方虽对租金下调一事进行协商，但未达成一致意见，故被告仍应按照协议约定履行其支付租金的义务。因被告现已搬离涉案房屋，该房屋租赁协议已实际解除。被告中途退租，应提前告知原告，根据双方协议约定，本院酌情认定其合理期限为二个月。原告自认其曾于2016年4月9日即已向外就涉案房屋进行招租，故本院认为原告此时应已知道被告要退租，二个月的合理期限起算日为2016年4月9日，双方的房屋租赁协议于2016年6月9日解除，故被告尚应支付原告2016年5月8日至2016年6月8日期间的租金8485元。因双方房屋租赁协议已解除，原告应返还被告支付的水、电费押金。又因原告已为被告垫付了水、电费910.97元，故原告应返还被告押金1089.03元。原告要求被告赔偿房屋水电维修的损失，因未提供相应的证据，本院不予支持。原告要求被告归还大门钥匙、保险箱钥匙、电费缴纳存折、水费缴纳银行卡，被告对持有上述物品也予以自认，故对该诉请本院予以支持。关于被告要求原告赔偿店面装修、停业等各项损失的主张，因其未提供相应的证据予以佐证，本院不予支持。
综上，原、被告部分诉请成立，本院予以支持，部分诉请不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告蒋爱贵与被告吴建强于2015年5月8日签订的《房屋租赁协议》于2016年6月9日解除。
二、被告吴建强应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋爱贵房屋租金8485元。
三、原告蒋爱贵应于本判决生效之日起十日内返还被告吴建强押金1089.03元。
上述二、三项相抵，被告吴建强尚应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋爱贵73**.97元。
四、被告吴建强应于本判决生效之日起十日内返还原告蒋爱贵东阳市吴宁街道吴宁西路66-10号2间店面房的大门钥匙、保险箱钥匙、电费缴纳存折及水费缴纳银行卡。
五、驳回原告蒋爱贵的其他诉讼请求。
六、驳回被告吴建强的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2264元，减半收取1132元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计1157元，由原告蒋爱贵10**元，被告吴建强负担119元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 赖黎霞
二〇一六年七月二十六日
代书记员 蔡海萍