江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终370号
上诉人（原审原告）：陈钧干。
委托诉讼代理人：陈钧兰。
被上诉人（原审被告）：商其勇。
委托诉讼代理人：商春芳。
上诉人陈钧干与被上诉人商其勇返还原物纠纷一案，上诉人陈钧干不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2017)苏0508民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人陈钧干上诉请求：依法撤销一审判决，判令被上诉人返还上诉人通过司法拍卖取得的XXX3幢104室房产，并向上诉人支付从2016年12月6日至实际搬出房屋之日期间的房屋使用费，按2000元/月计。事实和理由：案涉房屋原为公房，承租人为杨桂英，2007年2月6日杨桂英将承租权转让给商其成，2007年2月9日商其成参加房改，取得案涉房屋所有权，2007年5月10日商其成将案涉房屋出售给杨永发，2009年8月21日杨永发又将案涉房屋出售给高备元，2016年11月15日，上诉人在淘宝网司法拍卖网站，通过竞价取得案涉房屋所有权。杨桂英从2007年2月6日将案涉房屋承租权转让给商其成开始，就已放弃了对该房屋的使用权，被上诉人无权占有上诉人的房产，上诉人有权要求返还。原审法院同案不同判，严重侵害上诉人的合法权益。
被上诉人商其勇辩称，上诉人原以房屋买卖中介为业，其买受案涉房屋的目的是盈利而非居住，因案涉房屋产权存在瑕疵，上诉人才能以低于市场价一半的价格竞得所有权。案涉房屋的拍卖公告中明示“该房产有人居住，法院不负责清场”,明显是对居住人杨桂英母子之用益物权的确认，上诉人买受时已经默认原住户拥有该房产的用益物权。综上，一审法院判令被上诉人支付使用费缺乏法律依据。请求：1、责令上诉人立即恢复房产原貌，恢复供电供水；2、撤销一审对被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费的判决；3、宣告上诉人对案涉房产的买受行为无效，改由被上诉人以56万元将该房产买受。
原审原告陈钧干向一审法院起诉请求：一、判令杨桂英、商其勇归还侵占的XXX3幢104室房屋，并向陈钧干支付从2016年12月6日至实际搬出房屋之日期间的房屋使用费，按2000元/月计；二、判令杨桂英、商其勇承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明，1.苏州市姑苏区人民法院在执行过程中通过淘宝网司法平台拍卖登记在高备元名下苏州市XXX3号104室房屋，拍卖公告列明“房屋状况，有人居住，法院不负责清场”。2．陈钧干以56万元的价格拍得苏州市XXX3号104室房屋，并于2016年11月14日进行拍卖成交确认。拍卖成交确认书第四条明确，拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论拍卖人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞拍的风险，应由买受人自行承担。3．案涉房屋原为公房，承租人原为杨桂英。2007年2月6日变更登记为案外人商其成（杨桂英儿子）。2007年2月9日，案外人商其成作为承租人就案涉房屋进行房改，并取得案涉房屋所有权。2007年5月10日，案外人商其成将案涉房屋出售于案外人杨永发，尔后案外人杨永发又将房屋出售于案外人高备元。出售过程中，均未对案涉房屋进行交付占有。4.2016年12月27日，苏州市XXX3号104室房屋登记所有权人为陈钧干。案涉房屋原登记所有权人为案外人高备元。5.杨桂英、商其勇为母子关系，自1989年起一直居住该房屋至今。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，陈钧干通过司法拍卖平台拍得案涉房屋，并于2016年12月27日完成房屋所有权及国有土地使用权的变更登记，陈钧干为案涉房屋的登记所有权人。但拍卖公告中明确房屋有人居住，法院不负责清场，即拍卖的房屋存在使用权瑕疵，法院不负责交付。案涉房屋原为公房，虽经房改为私房，并经过几次转让，均未进行占有交付移转。杨桂英原为案涉房屋的公房租赁权人，在房改之后与商其勇一直居住在案涉房屋内。陈钧干作为买受人应于拍卖前充分了解标的现状（含瑕疵），知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险，自愿承担买受标的所有风险，其出价应价已充分考虑了标的瑕疵和该交易方式等对价格的影响。且拍卖成交确认书中已明确载明“无论拍卖人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞拍的风险，应由买受人自行承担”，陈钧干对此应明确知晓。故其应遵循诚实信用原则，自行承担该房屋的风险及责任。尽管陈钧干以拍卖的方式取得了该房屋的所有权，但其中的使用功能亦必然受到现状的限制。故陈钧干要求杨桂英、商其勇返还案涉房屋的诉讼请求，理由不足，不予支持。杨桂英、商其勇虽可占有使用诉争房屋，但并无证据证明系无偿使用，故应向陈钧干支付房屋占有使用费，占有使用费之标准可参照市场租金进行计算。陈钧干要求杨桂英、商其勇支付自2016年12月27日至实际搬出房屋之日期间的占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费之标准，陈钧干主张参照同地段房屋租金为2000元/月，并提交同地段房屋租金的参照样本。考虑到陈钧干通过拍卖取得案涉房屋（含装修）的权利，并未向杨桂英、商其勇提供案涉房屋内的设备、设施等物品，同时虑及案涉房屋的使用情况等因素，一审法院酌情认定房屋占有使用费的计算标准为1300元/月为宜。因房屋占有使用费的标准系参照租金标准进行计算，而租金标准随着市场进行变动，故杨桂英、商其勇应支付房屋占有使用费暂计至2017年11月26日。故杨桂英、商其勇应向陈钧干支付自2016年12月27日至2017年11月26日期间的房屋占有使用费22000元（11个月*1300元/月=14300元）。2017年11月27日之后，杨桂英、商其勇亦应支付房屋的占有使用费，陈钧干亦可据实主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨桂英、商其勇于判决生效之日起十日内向陈钧干支付房屋占有使用费14300元。二、驳回陈钧干的其他诉讼请求。一审案件受理费80元由杨桂英、商其勇负担。
二审中上诉人陈钧干提交其与高备元签订的合同一份。被上诉人商其勇提交：1、杨桂英、商其勇户口本复印件；2、横街社区出具的居住证明；3、葑门派出所出具的常住人口信息记录；4、高备元的情况说明；5、出警记录；6、照片；7、陈钧兰在微信朋友圈发布的房源信息；8、杨桂英的医院死亡证明及殡葬证。上诉人提交的证据、被上诉人提交的证据1-7，不属于因客观原因无法在一审举证期限内提供的证据，上诉人无正当理由逾期举证，本院不予采纳。被上诉人提交的证据8属于二审新证据，且与本案具有关联性。本院予以采纳。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
二审另查明，原审被告杨桂英于2017年11月24日在家中去世。该事实由杨桂英的医院死亡证明及殡葬证予以证明。
本院认为，《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定﹥》第三十条规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。陈钧干通过司法拍卖平台拍得案涉房屋，并于2016年12月27日完成房屋所有权及国有土地使用权的变更登记，陈钧干为案涉房屋的登记所有权人。但拍卖公告中明确房屋有人居住，法院不负责清场，即拍卖的房屋存在使用权瑕疵，法院不负责交付。案涉房屋经过几次转让，均未进行实际占有交付移转。被上诉人商其勇一直居住在案涉房屋内，且现有证据不能证明其有其他居所。案涉房屋的交付是否属于最高人民法院有关司法解释中规定的依法不能移交的情形，系相关民事执行程序中的遗留问题。上诉人陈钧干作为买受人，应于拍卖前充分了解标的现状，知悉标的存在或潜在的瑕疵和风险，自愿承担买受标的所有风险，其出价应价已充分考虑标的瑕疵和交易方式等对价格的影响。拍卖成交确认书中已明确载明“无论拍卖人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞拍的风险，应由买受人自行承担”，陈钧干对此应明确知晓。故其应遵循诚实信用原则，自行承担买受该房屋的风险及责任。故一审对上诉人要求被上诉人返还案涉房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。
被上诉人商其勇虽可占有使用诉争房屋，但应向所有权人陈钧干支付房屋占有使用费，占有使用费之标准参照市场租金进行计算。陈钧干要求商其勇支付自2016年12月27日至实际搬出房屋之日期间的占有使用费，于法有据。上诉人认为占有使用费应以每月2000元计，本院认为，上诉人通过拍卖取得案涉房屋，并未向被上诉人提供案涉房屋内的设备、设施等物品，原审法院考虑到案涉房屋的使用情况等客观因素，酌情认定房屋占有使用费的计算标准为1300元/月，符合客观事实，并无不当。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人认为自己无需支付房屋占有使用费的答辩理由缺乏事实和法律依据，亦不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人陈钧干负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 蕾
审判员 陈芝颖审判员孙莹
二〇一八年三月二十二日
书记员 殷 晨 琦