福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第1580号
上诉人（原审原告、反诉被告）中云房地产开发有限公司，住所地福建省长汀县。
法定代表人康京美，董事长。
委托代理人戴求忠，福建先丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）钟观秀，女，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人华盛南，福建坤朗律师事务所律师。
上诉人中云房地产开发有限公司（以下简称中云地产公司）因与被上诉人钟观秀商品房预售合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2015）汀民初字第1324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中云地产公司的委托代理人戴求忠，被上诉人钟观秀及其委托代理人华盛南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2013年7月19日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买其开发的位于福建省长汀县汀州镇茶园新村马坪栋变电站旁中云花园二区第7幢第三层302室商品房（建筑面积为90.51平方米），房屋总价款为643345元。合同第六条约定：付款方式及期限，买受人按合同附件六约定的方式付款：2、买受人采用贷款方式付款：首期房款人民币193345元于2013年7月19日前付清，房款余额的支付详见买受人与贷款银行所签订的《银行按揭借款合同》。附件六还约定买受人向银行申请贷款的成数及年限以银行最终批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额作为买受人应当以自有资金支付的首付款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人一次性付清，……。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款，指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六第七条约定：关于贷款的实施和相关责任的补充：1、买受人在签订本合同及本补充协议时，已经充分了解银行按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，而导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人补充资料、或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合。2、买受人须自本协议签订之日起7日内向出卖人提供办理银行贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准）并办理完毕按揭贷款手续。买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理完毕银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。（1）逾期在90日之内的，买受人应每日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金。（2）逾期超过90日后，买受人应于逾期满90日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则，出卖人有权解除合同，并没收买受人已交付的100%的房款作为违约金。（3）买受人向银行申请按揭贷款的成数及年限以银行最终批准为准。……。合同签订后，被告向原告支付了首付款193345元，并按原告的要求缴交公共维修基金6690元。2013年12月13日，原告向被告寄发《督促履约函》，督促被告在7日内办理完毕按揭贷款手续。2014年12月15日，原告向被告寄发《督促办理按揭贷款律师函》，原告在该律师函中要求被告在7日内办理完毕按揭贷款手续。另查明，被告钟观秀于合同约定的时间内提交了办理银行按揭贷款需要的相关材料（包含身份证、户口簿、离婚证等）。其中的《收入证明》系原告的售楼部员工陈菊秀找人开具的。因未通过银行审核，贷款申请未获银行审批同意。因未获银行贷款，钟观秀无力支付剩余购房款，双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年7月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201300651）；2、被告支付违约金193345元（该款项由被告已交付的193345元房款作为抵扣）；3、被告承担本案诉讼费用。反诉原告钟观秀提起反诉，请求判令：1、解除双方于2013年7月19日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。2、反诉被告返还反诉原告购房款193345元、物业专项维修金6698元，并支付利息（以200043元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年7月19日起算至反诉被告还清所有款项为止）。
原审法院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。鉴于原、被告均主张解除案涉合同，且不损害公共利益和他人的合法利益，予以准许。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同属合法有效，原、被告依法应当按照合同的约定履行各自的义务。按照合同第六条关于付款方式的约定，钟观秀应于2013年7月19日向中云地产公司支付首付款人民币193345元，房款余额采取按揭贷款的形式。合同附件六约定，买受人向银行申请贷款的成数及年限以银行最终批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额作为买受人应当以自有资金支付的首付款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人一次性付清。钟观秀与陈菊秀的录音资料虽体现钟观秀办理本案购房贷款的收入证明系中云地产公司的员工陈菊秀开具，且内容与事实不符，属附件六约定的“如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因而导致银行拒绝为买受人提供贷款”的情况，但钟观秀在中云地产公司分别于2013年12月13日、2014年12月15日向其寄送了敦促履约函及律师函之后，仍未补充资料亦未以自有资金向中云地产公司支付剩余购房款的行为已构成违约，且钟观秀逾期付款超过90日。按合同第七条的约定，逾期超过90日的，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。按《商品房买卖合同》第二十二条的约定，签订补充协议（附件六）的前提是“本合同未尽事项”，而《商品房买卖合同》第七条就买受人逾期付款的违约责任作出了明确的约定，不存在另行签订补充协议的情形，在合同附件六中对买受人逾期付款的违约责任又进行补充约定明显违反了此条约定，且附件六第七条中关于买受人逾期超过90日未按期提交贷款相关资料的，应于逾期满90日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则，出卖人有权解除合同，并没收买受人已交付的100%的房款作为违约金的约定，是中云地产公司单方拟定的，具有重复使用性，内容符合格式条款的特征，应作出不利于制定格式条款一方的解释，该项约定属于对《商品房买卖合同》第七条内容的变更，并加重了买受人的责任，中云地产公司无证据证明在该格式合同中对该项违约责任的约定对被告进行了特别提示或进行了特别说明，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定和《中华人民共和国合同法》第十四条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，故该条款应认定为无效，对钟观秀没有法律约束力。综上，中云地产公司要求钟观秀依合同附件六第七条支付解除合同的违约金的诉请，不予支持。钟观秀支付违约金应依合同第七条之约定按其累计应付款450000元（643345元-193345元）的1%计算，即4500元。合同解除后，原告负有返还被告已支付的首付款的义务，但应扣除钟观秀需支付的违约金4500元，中云地产公司应返还钟观秀首付款188845元。钟观秀逾期支付第二期购房款的行为显属违约，故其要求中云地产公司以193345元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付自2013年7月19日起至还清所有款项之日止的利息的反诉请求，不予支持。对于钟观秀要求中云地产公司退还公共维修基金6698元的反诉请求，因其提供了该项费用的缴交凭证，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）中云房地产发展有限公司与被告（反诉原告）钟观秀签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。二、原告（反诉被告）中云房地产发展有限公司应于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）钟观秀购房款188845元及公共维修基金6698元。三、驳回原告（反诉被告）中云房地产发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）钟观秀的其他反诉请求。一审本诉案件受理费人民币10233元，减半收取5116.5元，由本诉原告中云房地产发展有限公司负担5080.5元，本诉被告钟观秀负担36元，反诉案件受理费2150元由反诉原告钟观秀负担48.4元，由中云房地产发展有限公司负担2101.6元。
宣判后，中云地产公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金193345元。主要事实和理由如下：
一、原审认定“另查明，被告钟观秀于合同约定的时间内提交了办理银行按揭贷款需要的相关手续（包含身份证、户口簿、离婚证等）”，与事实不符。事实上，被上诉人没有在约定的时间内提交办理银行贷款按揭需要的相关手续。
二、原审认定“其中的《收入证明》系原告的售楼部员工陈菊秀找人开具的”，系员工陈菊秀的个人行为，不能代表上诉人。
三、原审认为“按《商品房买卖合同》第二十二条的约定，签订补充协议（附件六）的前提是‘本合同未尽事项’，而《商品房买卖合同》第七条就买受人逾期付款的违约责任作出了明确的约定，不存在另行签订补充协议的情形，在合同附件六中对买受人逾期付款的违约责任又进行补充约定明显违反了此条规定”，明显错误，没有任何的法律依据。
四、原审认为“附件六第七条的约定，是中云公司单方拟定的，具有重复使用性，内容符合格式条款的特征，具有重复使用性，内容符合格式条款的特征，应作出不利于制定格式条款一方的解除，该项约定属于对《商品房买卖合同》第七条内容的变更，并加重了买受人的责任，中云公司无证据证明在该格式合同中对该项违约责任的约定对被告进行了特别提示或进行了特别说明，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定和《合同法》第十四条的规定，故该条款应认定为无效，对钟观秀没有法律约束力”，明显适用法律错误。
五、原审判决倡导了错误的社会价值倾向。
被上诉人答辩认为，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。
经审理查明，上诉人对原审判决认定的“因未通过银行审核，贷款申请未获银行审批同意。”有异议，认为被上诉人还是可以贷款，只是贷款期限较短，对其余事实没有异议。被上诉人对原审判决认定的事实没有异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。上诉人对其所异议的事实，没有提供相应的证据证实，本院不予采信。
二审中，被上诉人向本院提交蔡屋村村委会证明一份，证明：被上诉人未曾入过学校，不识字，是文盲的事实，不具备认知合同条款及与上诉人充分协商的能力。上诉人质证认为，对证据的三性、证明的目的都有异议，形式上不符合民诉法规定的形式要求，内容上未入过学校不等同于不识字，购房是人生重大事宜，是通过充分考虑。本院认为，该证据与本案不具关联性，被上诉人的主张，本院不予采信。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，因被上诉人向银行申请贷款未获银行审批同意，且被上诉人又没有自有资金支付剩余购房款，按合同第七条的约定，逾期超过90日的，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。按《商品房买卖合同》第二十二条的约定，签订补充协议（附件六）的前提是“本合同未尽事项”，而《商品房买卖合同》第七条就买受人逾期付款的违约责任作出了明确的约定，不存在另行签订补充协议的情形，在合同附件六中对买受人逾期付款的违约责任又进行补充约定明显违反了此条约定，且附件六第七条中关于买受人逾期超过90日未按期提交贷款相关资料的，应于逾期满90日的次日一次性支付清购房余款和违约金，否则，出卖人有权解除合同，并没收买受人已交付的100%的房款作为违约金的约定，是上诉人单方拟定的，具有重复使用性，内容符合格式条款的特征，应作出不利于制定格式条款一方的解释，该项约定属于对《商品房买卖合同》第七条内容的变更，并加重了买受人的责任，中云地产公司无证据证明在该格式合同中对该项违约责任的约定对被告进行了特别提示或进行了特别说明，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定和《中华人民共和国合同法》第十四条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，故该条款应认定为无效，对被上诉人没有法律约束力。因此，上诉人主张，对被上诉人的违约行为，应依合同附件六第七条的规定，支付解除合同的违约金，依据不足，上诉人上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4166元，由上诉人中云房地产开发有限公司负担。一审案件受理费，按原审判决确定计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 胜 荣
审 判 员 陈 水 柏
代理审判员 梁 源
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张文婧（代）