广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终8325号上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇环冈社区湖景大道加州阳光花园*期多层公寓*****栋商铺**号。统一社会信用代码：91441900692477298D。法定代表人：刘学斌，系该公司执行董事。委托代理人：范松，男，汉族，1988年10月27日出生，居民身份证住址为武汉市洪山区，系东莞市富盈房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：黄文剑，男，汉族，1979年12月27日出生，居民身份证住址为广西合浦县，委托代理人：黄海滨，广东深信律师事务所律师。原审被告：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。统一社会信用代码：914419007408161792。法定代表人：刘学斌，系该公司执行董事。委托代理人：范松，男，汉族，1988年10月27日出生，居民身份证住址为武汉市洪山区，系该公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行。住所地：广东省东莞市大朗镇美景大道展鹏大厦***层。统一社会信用代码：91441900G19148546P。负责人：叶国锋，系该公司行长。委托代理人：林宏聪，男，汉族，1986年10月17日出生，居民身份证住址为广东省东莞市南城区，系该公司员工。委托代理人：袁沛湘，女，汉族，1975年10月21日出生，居民身份证住址为广东省东莞市南城区，系该公司员工。上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏名苑公司）因与被上诉人黄文剑、原审被告东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）、第三人中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初2787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告黄文剑向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.确认黄文剑与景宏名苑公司于2012年12月14日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：201212149B07A4963757】已于2016年12月27日解除；2.景宏名苑公司向黄文剑返还购房款480612元并支付利息（利息包括：(1)首期款利息：以首期款280612元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2012年12月14日起，暂计至2017年2月20日为66967.86元，应计至实际付清本金之日为止；(2)银行贷款利息：以银行贷款200000元为本金，按《个人购房借款/担保合同》约定的贷款利率，从2013年4月18日银行发放贷款日起，暂计至2017年2月10日为31506元，应计至实际付清本金之日为止）；3.景宏名苑公司向黄文剑赔偿律师费800元及租金损失31939.08元；4.景宏名苑公司协助黄文剑办理契税、住宅专项维修资金的退回手续；5.富盈公司就景宏名苑公司的上述债务承担连带责任；6.景宏名苑公司、富盈公司承担本案全部诉讼费用。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认黄文剑与景宏名苑公司于2012年12月14日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：201212149B07A4963757】已于2016年12月27日解除；二、景宏名苑公司应当在判决生效之日起五日内向黄文剑返还购房款480612元以及利息（分别以280612元为本金，自2012年12月14日起，以200000元为本金，自2012年11月10日起，以117358元为本金，按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率计算至付清之日，以银行贷款200000元为本金，自2013年4月18日起，按《个人购房借款/担保合同》约定的贷款利率计算至付清之日）；三、景宏名苑公司应当在判决生效之日起五日内向黄文剑赔偿律师费800元，租金损失31910.2元；四、景宏名苑公司在判决生效之日起十日内协助黄文剑办理契税、住宅专项维修资金退回手续；五、富盈公司对景宏名苑公司的上述责任承担连带责任；六、驳回黄文剑其他诉讼请求。本案一审案件受理费4959元，由景宏名苑公司承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初2787号民事判决。景宏名苑公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决以景宏名苑公司案涉项目的商铺部分一致未予竣工，认定景宏名苑公司处于持续违约状态是错误的。违约是事实行为并非一种状态，并不存在持续违约的状态。关于合同解除权的除斥期间，原审判决以景宏名苑公司因持续未取得建设工程竣工验收备案证，认定解除期间应持续计算、黄文剑起诉时仍然享有合同解除权是错误的。合同中约定的交付条件是项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位共同签署验收意见的《工程竣工验收报告》即可，而非取得建设工程竣工验收备案证。二、根据合同第八条约定，景宏名苑公司应在2014年5月1日前交付验收合格且符合合同约定的商品房，第九条约定，逾期交付超过180日的，黄文剑有权解除合同。证明至少在2014年5月1日黄文剑能够知道景宏名苑公司的违约行为，知道自己的权利被侵害。即从2014年10月28日起黄文剑享有合同解除权，根据《最高院关于审理商品房买卖合同若干问题适用的法律解释》第十五条的规定，黄文剑解除合同的除斥期间截止至2015年10月28日。黄文剑没有在除斥期间内行使合同解除权，故黄文剑的合同解除权已经于2015年10月29日消灭。原审判决认为黄文剑和景宏名苑公司于2012年12月14日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：201212149B07A4963757】已于2016年12月27日解除是错误的，因此商品房买卖合同不应当解除，双方应继续履行合同。综上，请求：1.撤销原审判决第一、二、三、四、五项，驳回黄文剑的全部诉讼请求；2.改判黄文剑承担一、二审诉讼费。黄文剑向本院答辩称：一、一审已认定约定解除权超过行使期限而消灭，其支持的是法定解除权。法定解除权并不存在行使期限。二、黄文剑于2016年12月发出《解除合同通知》时，景宏名苑公司显然构成根本性违约，黄文剑享有法定解除权。景宏名苑公司从未书面通知收楼，应认定其构成根本性违约。案涉大厦1-4层商铺部分当时并未通过五方竣工验收，亦未取得消防、规划验收以及竣工验收备案证书，一直处于停工状态，不符合交付条件。附件五“补充协议”并未成立，黄文剑没有在上面签字确认，景宏名苑公司不能以此主张符合交付条件。三、景宏名苑公司二审提交的《竣工验收备案证书》，不能作为判断之前行使解除权能否成立的依据，即使作为依据，也不能作为证明案涉房屋目前符合交付、办证条件。认定解除权能否成立的时间点应为黄文剑发出《解除通知》时，最迟也限于一审法庭辩论结束之时，即使今后出现新情况可以交楼、办证的，对于之前的解除行为也没有溯及力。案涉商铺不符合实际使用条件以及办证条件，二审期间仍然无法实现合同目的。四、景宏名苑公司并未在三个月的除斥期间内提出异议，合同已经解除。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案二审争议焦点为：双方签订的《商品房买卖合同》是否已经解除。原审法院对案涉房屋的交付条件论述充分、合法有据，本院予以认可，不再赘述。双方并未约定解除合同的异议期，黄文剑以景宏名苑公司逾期交楼，无法实现合同目的为由，于2016年12月27日向景宏名苑公司送达了《解除合同通知》，景宏名苑公司在收到该通知后，未在三个月内对此提出异议并向人民法院起诉，根据《最高人民法院关于若干问题的解释》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知达到之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，景宏名苑公司在本案中再行主张黄剑文的合同解除权消灭没有依据，本院不予支持。黄文剑与景宏名苑公司于2012年12月14日签订的《商品房买卖合同》已于2016年12月27日解除，原审判决对此认定正确，本院予以维持。综上所述，景宏名苑公司的上诉理由缺乏事实与法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8933元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一七年十二月十二日书记员  黎中越何家苗