河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫08民终635号上诉人(原审原告、反诉被告):张咸刚，男，1964年8月12日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：刘中浩，河南合祥律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):焦作市远华置业有限公司，地址：焦作市东环南路新城街道办事处办公楼四楼。法定代表人：黄献，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭彩凤，河南河阳律师事务所律师。上诉人张咸刚因与被上诉人焦作市远华置业有限公司（以下简称远华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2017）豫0811民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张咸刚的委托诉讼代理人刘中浩，被上诉人远华公司的委托诉讼代理人郭彩凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张咸刚上诉请求：1.依法撤销焦作市山阳区人民法院（2017）豫0811民初318号民事判决，改判为被上诉人支付上诉人违约金92630元；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定上诉人要求被上诉人支付违约金超过诉讼时效是错误的，且应认定被告逾期交房时间应计算至2014年12月17日。理由如下：一、被上诉人并没有在2012年11月6日将《商品房买卖合同》约定的房屋交付给上诉人。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，故双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务，因此，被上诉人就应当按合同约定在2012年7月30日前将经过建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体验收合格的房屋交付给上诉人。2012年11月6日，被上诉人承诺涉案房屋已具备合同约定的交房条件，故上诉人才签订了被上诉人提供的格式合同《房屋交接书》，且被上诉人是以欺诈方式将不具备交房条件的涉案房屋交付给上诉人，因此被上诉人以上诉人签订《房屋交接书》称涉案房屋交付给上诉人从而免除违约责任没有法律依据和事实依据，《房屋交接书》是无效的。另外，2012年11月6日被上诉人交付的房屋没有经过合同约定的五大责任主体验收合格，被上诉人没有履行完毕交房义务，从上诉人2018年1月4日取得的焦作市住房和城乡建设局《关于薛小静、高继峰、孙慧平申请政府信息公开的回复》来看，被上诉人于2014年12月17日才将涉案房屋验收合格。二、《商品房买卖合同》至今没有履行完毕，不能认定上诉人的请求超过诉讼时效。《商品房买卖合同》第11条约定，“出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第16条约定“《住宅质量保证书》作为合同的附件”。至今上诉人都没有收到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故不能说明被上诉人全面履行了合同约定的标的的交付义务，《商品房买卖合同》没有履行完毕，不能认定上诉人的请求超过诉讼时效。三、上诉人一直在与被上诉人协商解决违约金事宜。从2012年11月6日上诉人拿到涉案房屋钥匙时至今，上诉人便一直与远华府邸小区其他住户联合要求被上诉人支付逾期交房违约金事宜，被上诉人为了安抚上诉人及其他住户，多次向上诉人承诺其公司内部正在讨论此事。2015年8月24日，被上诉人通知上诉人及远华府邸小区其他住户补交房屋面积差价款，但上诉人要求被上诉人支付违约金，因此产生纠纷。后上诉人与被上诉人协商不成，才向原审法院提起诉讼。综上，涉案房屋于2014年12月17日才被验收合格，至今被上诉人没有将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给上诉人，《商品房买卖合同》没有履行完毕，并且上诉人在起诉之前一直在与被上诉人协商解决违约金事宜，故上诉人向原审法院提起诉讼的时间并没有超过诉讼时效，被上诉人逾期交房时间应计算至2014年12月17日，被上诉人应支付上诉人违约金92630元。远华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张咸刚的上诉，维持原判。张咸刚的起诉已经超过的诉讼时效。根据《民法通则》及相关司法解释，本案适用两年诉讼时效期间，自权利人知道或应当知道权利受侵害之日起计算。1.远华公司与张咸刚于2011年8月18日签订了《商品房买卖合同》，约定于2012年7月30日交付涉案房屋，张咸刚在2012年11月6日接收了房屋，并在远华公司提供的《房屋交接书》上签字，认可其领取房屋钥匙、交房通知书，张咸刚无异议后同意接受该房。也即2012年7月31日开始，张咸刚至少应当知道其权利被侵害，但其直到2012年11月6日实际接收涉案房屋时也并未提出异议，表示接收该房屋。即便张咸刚于2015年8月24日从公告上得知要补交房款时才对该房屋提出异议，不论自2012年11月6日还是2012年7月30日至2015年8月24日，均已超过诉讼时效。张咸刚于2017年1月16日将远华公司起诉至人民法院，不论以上述哪个时间节点为起算标准，张咸刚均早已超过诉讼时效。2.张咸刚所称的逾期交房时间应计算至2014年12月17日没有事实及法律依据。住房城乡建设部关于印发《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法的通知》第二条、《中华人民共和国住房和城乡建设部》批准的《建筑工程施工质量验收统一标准》第6.0.6条所规定的五大责任主体均不包括质检站。根据《建设工程质量管理条例》第3条、第16条、第46条、第49条的规定，建设、勘察、设计、监理、施工单位依法对建设工程质量负责，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。因此，双方约定的五大责任主体是指建设、施工、监理、勘察、设计五家单位，不包括质检站。本案中远华公司于2013年2月25日组织勘察、设计（已经由生效的法律文书确定）。监理、施工单位验收，出具的《工程竣工验收报告》记载验收合格，远华公司已经履行了验收义务。2014年9月24日焦作市建设工程质量监督站作出的《工程质量监督验收报告》记载，涉案项目建设、勘察、设计、监理、施工单位工程监督验收合格，具备备案条件，并于2014年12月29日备案。在五大责任主体验收合格后，需要等候质监站验收、备案，质监站的验收、备案在本案中并不影响双方约定的经五大责任主体验收合格后交房行为成立，在交房后作出并不影响房屋的交接和使用，也未对双方合同目的的实现产生实质性不利影响，亦为给被答辩人张咸刚造成实际损失。因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故2012年11月6日为远华公司履行交房义务的时间。张咸刚向一审法院起诉请求：1.被告支付逾期交房违约金92630元；2.本案诉讼费用由被告承担。反诉原告远华公司向法院提出诉讼请求：1.张咸刚支付房屋面积差异款12344元；2.本案全部诉讼费用由张咸刚承担。一审法院认定事实：2011年8月18日，原告（反诉被告）张咸刚作为买受人，被告（反诉原告）远华公司为出卖人，双方签订了商品房买卖合同及其补充协议，商品房买卖合同约定：买受人购买位于山阳区××府邸××楼××单元××室，该商品房用途为住宅，建筑面积141平方米，单价为每平方米4184.4元，总金额590000元。该合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积差异，双方同意以实测面积为准，房款据实结算。该合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体联合验收合格的商品房交付买受人使用，如遇买受人逾期付款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同的补充协议第14条约定：取得房管局测绘最终结果后，买受人应在出卖人通知之日起15日内结算房款，多退少补；买受人未能在规定时间内结算房款的，其后果由买受人承担。远华公司分别于2011年8月18日、2012年1月14日收取张咸刚房款180000元、410000元。2012年11月6日，张咸刚（乙方）在御华物业（甲方）提供的“房屋交接书”上签字并领取房屋钥匙，该交接书显示张咸刚所购远华府邸3号楼3单元9层902号房屋已具备交房条件，双方同意签署本交接书，乙方无异议后同意接受该房。2015年1月13日，焦作市天乐房地产测绘有限公司对远华府邸3号楼进行测绘后出具《焦作市房产面积测绘报告》，该报告显示张咸刚购买的3号楼3单元9层902室房屋建筑面积为143.95平方米。另查明，远华府邸3号楼于2013年2月25日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位验收合格。张咸刚于2017年1月16日向本院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告张咸刚与被告远华公司签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。合同约定被告应于2012年7月30日将经建设单位、施工单位、监理单位、勘察设计单位、质检站五大责任主体验收合格的商品房交付原告使用，远华府邸3号楼于2013年2月25日经五大责任主体验收合格。原告于2012年11月6日接收房屋，表明其对被告的交房日期符合双方约定目的的认可，故应当认定2012年11月6日为被告向原告交付房屋的时间。按照双方合同的约定，被告逾期交房应当承担逾期交房违约金，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效，应当自2012年11月6日起算，原告于2017年1月16日向法院提起诉讼，也未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，已经超过法律规定的诉讼时效，故对原告的诉讼请求不予支持。双方所签合同约定房屋面积以实测面积为准，房款据实结算，故远华公司要求张咸刚支付面积差异款，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、驳回原告张咸刚的诉讼请求；二、原告（反诉被告）张咸刚于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）焦作市远华置业有限公司支付房屋面积差异款12343.98元。案件受理费2116元，由原告张咸刚负担；反诉费减半收取54元，由原告张咸刚负担。本院二审期间，张咸刚围绕上诉请求依法提交《关于薛小静、高继峰、孙慧平申请政府信息公开的回复》一份，证明2014年9月24日焦作市住房和城乡建设局监督远华府邸二期一至四号楼竣工验收，2014年12月10日建设、勘察、设计、施工、监理单位签署竣工验收意见，2014年12月17日签署工程质量监督验收报告，由此可以看出远华府邸二期一号楼至四号楼于2014年12月17日验收合格。故被上诉人向上诉人逾期交房时间应计算至2014年12月17日。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对该证据本院认定如下：该证据并不能推翻2013年2月25日五大责任主体出具的《工程竣工验收报告》，双方合同约定的交房条件是经五大责任主体联合验收合格，而其他相关单位的验收、备案并不影响远华公司的交房行为，涉案房屋验收合格的日期应为2013年2月25日而非2014年12月17日。经本院审理查明的案件事实与原审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、远华公司是否存在逾期交房的事实，是否应承担相应的违约责任；二、张咸刚起诉是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，远华公司于2013年2月25日组织勘察、设计、监理、施工单位验收，出具的《工程竣工验收报告》记载验收合格。而其他相关单位的验收、备案并不影响双方约定的经五大责任主体验收合格后的交房行为，亦未对上诉人造成实际损失，故涉案房屋验收合格的日期应为2013年2月25日，而上诉人主张2014年12月17日验收合格的上诉理由不成立，本院不予采信。依照双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，经五大责任主体联合验收合格后，远华公司应在2012年7月30日前将涉案房屋交付张咸刚。2012年11月6日，远华公司通知张咸刚在房屋交接书上签字并领取房屋钥匙，张咸刚无异议后同意接收该房屋，但张咸刚对该房屋转移占有时，远华公司所交付的房屋并未经五大责任主体验收合格，交付并不符合合同的约定，故本院认定2013年2月25日为远华公司履行合同约定交房义务的时间。综上，远华公司应承担自2012年7月31日至2013年2月25日逾期交房的违约责任。关于第二个争议焦点，合同约定的交房期限为2012年7月30日前，上诉人张咸刚自2012年7月31日知道或应该知道其权利受到损害，故本案逾期交房违约金责任的诉讼时效应自2012年7月31日起算。张咸刚未举证证明在此期间存在诉讼时效的中止、中断情形，故张咸刚于2017年1月16日向法院起诉超过诉讼时效，其诉讼请求本院不予支持。综上所述，远华公司应承担自2012年7月31日至2013年2月25日逾期交房的违约责任，但张咸刚的起诉已超过诉讼时效，一审判决驳回张咸刚的诉讼请求，并无不当，应予维持。张咸刚的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2116元，由张咸刚承担。本判决为终审判决。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  米新秀二〇一八年三月十三日书记员  毛 雪