湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2801民初922号
原告：恩施土家族苗族自治州民族体育馆，住所地：恩施市施州大道**号。统一社会信用代码:12422800732739126L。
法定代表人：张继海，该馆馆长。
委托诉讼代理人：李红旗，湖北拙卓律师事务所律师。
被告：恩施州康霸商贸有限责任公司，住所地：湖北省恩施市施州大道32号。统一社会信用代码：91422800665474497B。
法定代表人：贺忠杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：童军，湖北施南律师事务所律师。
原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆（以下简称州民族体育馆）与被告恩施州康霸商贸有限责公司（以下简称康霸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月28日公开开庭进行了审理。当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。双方当事人申请调解期限一个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告3日内腾退承租的恩施市施州大道32号体育馆北侧大厅房屋及原告投资的空调装潢设施设备，及时清空属于被告的活动财产；2.判令被告支付2016年12月1日至2017年8月31日期间的占有使用费172503元，并按831元/天的标准支付自2017年9月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2014年12月1日，原、被告签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，约定原告将位于恩施市施州大道32号体育馆右侧（怡和大酒店斜对面）房屋出租给被告使用，租期2年即自2014年12月1日起至2016年11月30日止，租金共计46万元。合同到期后，原告于2017年3月15日向被告送达《通知》，告知可按新的租赁价格与被告续签租赁合同，若对新价格有异议，原告将根据国资办的相关政策收回房屋。被告收到通知后对新价格提出异议，其后，原告分别于2017年5月11日、6月16日、8月28日分三次告知被告房屋公开招租及向被告催缴逾期占用费，被告均未予以理睬。2017年7月11日，原告就房屋公开招租事宜分别向恩施州财政局、恩施州文体新广局请示。2017年7月24日，恩施州财政局下达批复，同意将包括被告原承租房屋在内的资产公开竞价招租，以评估价格作为公开招租的底价，出租期限3年。2017年7月1日，经恩施州施南资产评估事务所评估，被告原承租房屋年租金评估为303240元。2017年9月26日，原告再次通知被告要求腾退房屋，但被告不予理睬。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判准所请。
被告辩称，首先，原、被告签订的租赁合同中，合同载明被告在使用租赁物经营期间有两次装修及经营项目调整，被告的装修行为已征得原告同意，并按18年折旧分摊进行，原告现单方解除合同，将导致被告装修投入无法收回。其次，合同约定被告在同等条件下有优先续租权，在该轮租赁合同到期后，原告自行将年租金提高至346560元，导致被告无法接受，并已向原告提出异议。再次，双方未续签合同的原因是湖北省出台新的国有资产管理办法，过错不在被告。原告告知被告相关事项时，其已明确说明被告对其评估结果不服，有权自行再委托评估，被告已委托评估并将评估结果送交原告后，原告没有明确答复。因此，双方均有续租意向，仅是租金标准未能达成一致，且双方的租赁合同尚未解除，原告要求被告腾退租赁物缺乏事实依据和法律依据。另外，原告坚持要求解除租赁合同，其应赔偿和补偿被告损失。
原告围绕诉讼请求依法提交了事业单位法人证书、法定代表人身份证明、《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》、“通知”、《关于全民健身中心不适宜涨价的请求》、“告知书”、州馆办文〔2017〕1号和2号文件、恩施州财行资函〔2017〕77号“关于恩施州民族体育馆房屋公开招租的批复”、“恩市州民族体育馆关于房租收入征缴的情况说明”、施南评报字〔2017〕第73号“恩施土家族苗族自治州民族体育馆拟出租资产租金公开招租底价咨询项目咨询报告”、“关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知”等证据。被告围绕其抗辩理由依法提交了营业执照、《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》、娱乐经营许可证、续签合同申请、“通知”、《关于〈租金调整通知〉的回复》、鄂循价鉴（恩施）〔2017〕63号《关于恩施州康霸商贸有限责公司房屋租金情况的价格评估意见书》、鄂中诚字【2017】第068号《室内外装饰工程造价及设备评估报告书》、“告知书”、“关于腾退体育馆北侧大厅房屋的通知”、“关于《腾退体育馆南侧大厅房屋的通知》的复函”等证据。经本院组织证据交换及质证，双方对上述证据的真实性均无异议，故对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月24日，原告州体育馆（甲方，出租方）与被告康霸公司（乙方，承租方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，合同载明：甲方将其占有使用位于恩施市施州大道32号州民族体育馆右侧大厅（怡和大酒店斜对面）722㎡的房屋出租给乙方，租赁期限为6年即自2008年7月1日起至2014年7月31日止，租金共计1092000元，每年的6月30日、31日分别支付租金45500元。租赁期限届满后，原告州体育馆（甲方，出租方）与被告康霸公司（乙方，承租方）于2014年12月1日就前述租赁物续签了《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，合同载明：经营范围仅限于全民健身相关产业，严禁经营为甲方带来负面影响的各类娱乐项目；出租期限为2年即自2014年12月1日至2016年11月30日；租金共计46万元，实行先支付后使用，年租金按每半年分两次缴付，乙方若不按时足额缴纳费用，则视为乙方违约；本合同期满或终止，乙方无条件清空所承租范围内属于乙方所有的活动财产，对逾期未搬出的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权处置，因此产生的费用及造成的损失由乙方承担；考虑到乙方经营项目调整及二次投资回收周期，本合同期满后，在同等条件下，乙方具有优先继续承租经营的权利。合同还约定了其他内容。
上述租赁合同到期后，因原告等候上级政策出台，故双方未续签书面的租赁合同，但被告继续使用租赁物，原告未提出异议。2017年3月15日，原告向包括被告康霸公司在内的体育馆内各租户发出“通知”，载明：根据恩施州财政局国有资产管理办公室的要求，自2017年起，恩施州所有国有资产房屋（门面）的出租，必须要有专业评估机构的评估报告。2017年2月，我馆委托恩施施南评估所对体育馆已到期的房屋门面进行现场察看，目前，恩施施南评估所已根据各租户所承租的房屋（门面）的面积大小、地段，市场行情等情况对各租户所承租的房屋（门面）的租金进行了重新评估定价，现将评估价格通知如下，各租户如对评估价格无异议，根据原合同“同等条件优先原承租户”的约定，我馆将根据国资办的相关政策收回房屋（门面），并对该房屋（门面）进行公开招租竞价，原承租户也可以报名参加公开招租竞价。请各租户于2017年3月25日前根据重新评估的价格考虑是否续租并以书面的形式回复，我馆将按回复意见选择续租或公开招租竞价的方式对房屋门面进行出租。租户康霸公司原承租房屋现评估年租金价为362400元。3月19日，康霸公司向原告作出《关于〈租金调整通知〉的回复》，其回复如下：一、贵馆要求将租金从原来的每年23万元增加至每年346560元，增加50%，对此我公司表示无法接受也无能力接收。二、在不接受上述新租金标准的前提下，我公司也不能同意贵馆收回租赁物，理由为：1.我公司承租门面多年，一直合法经营，解决几十人就业问题，贵馆单方增长租金，若致使我公司无法经营，将导致几十人失业，是一种对社会稳定不负责的态度；2.在履行租赁合同过程中，我公司未违反贵馆任何规定，贵馆现若以增加租金的方式终止双方的租赁关系，实际是将租赁物置于不确定的风险状态；3.我公司在承租上述租赁物期间，多次投入资金进行装修，以保证租赁物的最高价值。2014年1月，我公司根据贵馆提出的经营项目调整的要求和限制，我公司进行了新一轮约700万元的重新装修投入。三、若贵馆坚持按新标准计收租金，承租人不同意就终止租赁关系，请贵馆将我公司的二次装修及其他损失进行全额赔偿。
2017年5月11日，原告向被告发出“通知”，通知载明：贵公司原签订租赁我馆南侧大厅的合同已于2016年11月30日到期，根据湖北省行政事业单位国有资产使用管理办法及恩施州财政局对国有资产出租有关文件规定要求，我馆拟对你公司原租房屋进行公开竞价招租，招租底价以资产评估事务所提供的价格为依据，出租期三年。贵公司如有意续租，也可报名，但报名前必须将2016年12月1日至招租公告发布时间止的租金以原租赁合同年租金标准缴清后方可有资格报名。
2017年6月16日，原告向被告康霸公司公司及另一案被告恩施和声走健养发展有限责任公司发出“通知”，载明：恩施和声走健养发展有限责任公司、恩施州康霸商贸有限责公司：贵公司租赁我馆北侧大厅（和声走）及南侧大厅（康霸公司）已于2016年11月30日到期，因湖北省出台新的国有资产管理办法，未及时续签合同。我馆分别多次向恩施州国有资产管理办公室及恩施州文体新广局汇报贵公司实际经营及相关情况，州国资办及州局领导也先后给贵公司回复要按现有国有资产管理办法实施。2017年6月13日，我馆再次邀请州文体新广局领导及国有资产产权交易中心相关部门负责人，与两公司就门面出租相关问题召开现场协调会。根据相关领导及业务负责人与贵公司沟通结果，我馆拟按现行政策对两公司已承租到期的房屋进行公开竞价招租，招租底价以评估公司的评估价，对原承租人的装修部分（不可移动部分）在公开招租文件的条件设置上可考虑产权交易中心的建议，即若原承租人竞标失败，新承租人必须承担原承租人原装修部分（不可移动部分）折旧后的价值，价值依据专业评估机构的评估价为依据。根据上述情况，特通知如下：1.我馆对两公司原承租的房屋出租评估价，经与评估公司协商下调，目前对康霸公司原承租的房屋评估价为303240元，对和声走公司原承租的房屋评估价为317100元，我馆拟按此评估价为公开招租底价，贵公司如对此有异议，也可自行找专业评估机构评估。2.对两公司装修部分的评估（不可移动部分），两公司可自行找专业评估机构评估。
2017年6月20日，依据康霸公司委托，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴（恩施）〔2017〕63号《关于恩施州康霸商贸有限责公司房屋租金情况的价格评估意见书》，该意见书第七条第（二）项载明：鉴于评估对象存在的环境条件和客观情况与周边租赁现状没有对比性，所以评估人员没有通过市场调查进行评估。但租金调整也是市场存在的客观现象，在没有可对比对象的情况下，评估人员查阅湖北省物价局公布的“2016年11月居民消费价格主要数据”，其中租赁房屋房租同比涨幅为4%，据此，评估人员按其政府公布的官方数据作为计算依据，计算出2016年12月份按房屋租赁租金同比2015年12月份的上涨金额。230000元/年×（1+4%）﹦239200元/年。故该价格评估结论239200元。当月，同样依据康霸公司的委托，针对民族体育馆内（康霸西餐厅）室内外装饰工程及设备，恩施中盛行装饰工程造价评估有限公司作出恩中盛行字【2017】第068号《市内外装饰工程造价及设备评估报告书》，评估结论为：1.装饰部分折旧后为5064553.9元；2.设备部分折旧后为1504226.25元。被告给原告送达了前述评估报告，原告未作回复。
2017年7月15日，依据州体育馆的委托，恩施州施南资产评估事务所作出施南评报字〔2017〕第73号《恩施土家族苗族自治州民族体育馆拟出租资产租金公开招租底价咨询项目咨询报告书》（以下简73报告书），该报告第八条第（四）项载明：评定估算，拟出租恩施土家族苗族自治州民族体育馆4、5号房屋，位于恩施市施州大道32号，房屋面积1477㎡，其周边某超市1500㎡，第一年租金83万元，以后每年递增3万元，每平方米租金为50元左右，我们综合考虑，4、5号房屋在院内，临界程度不如对面超市，因此按月租金35元计算，4号房屋年租金为303240元，5号房屋年租金为317100元。
2017年8月23日，原告在被告处张贴了“告知书”，告知书载明：现拟对位于恩施市施州大道32号体育馆北侧大厅的房屋进行公开挂牌招租，现就公开招租事宜予以告知：1.公开招租时间及相关要求请关注产权交易机构网站。贵公司如有承租意向，请按产权交易机构发布的公告截止日报名登记，但报名前必须将2016年12月1日至2017年8月31日逾期经营时间段的租金按原租赁合同租金缴清后方可有竞争资格，原合同年租金230000元，月租金19167元，逾期应缴金额172503元。2.本次公开招租租赁期限为三年。
2017年9月26日，原告向被告发出《关于腾退体育馆北侧大厅房屋的通知》，通知载明：贵公司与我馆于2014年12月1日就恩施市施州大道32号体育馆北侧大厅房屋（怡和大酒店斜对面）签订了《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，出租期限为两年，自2014年12月1日起至2016年11月30日止。房屋租赁期限已于2016年11月30日到期，贵公司仍在继续使用租赁房屋，我馆曾多次提出异议。现我馆将对租赁房屋予以收回，请贵公司立即腾退体育馆北侧大厅房屋及返还我馆投资的空调装潢等设施设备。9月29日，被告向原告复函，载明：一、我公司长期承租上述房屋，经过多年的苦心经营，已将该处打造成恩施州知名的品牌性休闲娱乐场所，也能够保障租金的支付，从保持国有资产价值的角度出发，仍由我公司继续租赁并经营场所更为有利。二、若贵单位收回上述租赁物后仍出租给他人从事我公司现有的经营内容，我公司只能认为贵单位是在利用职权排挤我公司。三、若贵单位坚持收回我公司承租的房屋，我公司只能配合，但请贵单位补偿我公司的各项装修损失6658780.15元及搬迁费，并对现有全部员工进行安置或补偿，避免激化社会矛盾。
审理中调解，原告提出必须严格按照国有资产管理办法的相关规定对被告原承租的州体育馆南侧大厅进行公开招租，且必须以其评估的年租金303240元为底价，故双方未能达成协议。
本院认为，原、被告于2014年12月1日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方于2014年12月1日签订的租赁合同约定租赁期限已于2016年11月30日届满，此后，被告继续使用租赁物，原告并未提出异议，故双方于2014年12月1日签订的租赁合同继续有效，但租期为不定期。在此期间，双方对继续签订书面租赁合同的内容没有达成一致意见，原告于2017年9月26日向被告发出《关于腾退体育馆南侧大厅房屋的通知》，视为原告解除不定期租赁合同。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告发出腾退房屋通知至今，被告有足够时间腾退租赁物，但未履行，因此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。因原告未提交空调的规格、数量，故原告要求被告返还健身器材的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。在不定期租赁期间，除租期为不定期外，其余内容均依据的原租赁合同，故不定期租赁期间的租金应按年租金230000元计算；不定期租赁合同解除后，被告仍占有、使用租赁物，期间的使用费亦应按原租金标准计算，故被告应自2017年12月1日起至实际腾退租赁房屋之日止按年租金230000元的标准支付原告租金和使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告恩施州康霸商贸有限责公司于本判决生效后十五日内返还原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆位于恩施市施州大道32号体育馆北侧大厅（怡和大酒店斜对面）。
二、被告恩施州康霸商贸有限责公司于本判决生效后三日内支付原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆2016年12月1日至2017年8月31日期间的租金172503元。
三、被告恩施州康霸商贸有限责公司于实际腾退房屋之日按年租金230000元的标准支付原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆自2017年9月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金和使用费。
四、驳回原告恩施土家族苗族自治州民族体育馆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费3750元，减半交纳1875元，由被告恩施州康霸商贸有限责公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 勇
二〇一八年五月十日
书记员 黄小龙