湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1798号上诉人（原审被告）：丁海燕，女，1981年2月9日出生，汉族，湖北省浠水县人，户籍地长阳土家族自治县，212委托诉讼代理人：赵晓辉，男，系丁海燕丈夫。被上诉人（原审原告）：宜都三元房地产开发有限责任公司，住所地宜都市陆城五宜大道24号。法定代表人：张鹏飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋卫国，湖北宋卫国律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁仲理，湖北宋卫国律师事务所律师。上诉人丁海燕因与被上诉人宜都三元房地产开发有限责任公司（以下简称三元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2016）鄂0581民初2294号民事判决，提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。丁海燕上诉请求：请求撤销一审判决第二、三项，改判减少租金191273元；丁海燕承担2014年10月至2015年9月30日期间租金83209元；不承担房屋占用期间损失75258.60元及违约金95685.83元。其主要上诉理由为：1、一审认定事实有误。合同约定出租人未提供合法有效发票的，承租人免除违约责任。三元公司未开具发票，即使丁海燕欠交租金，按约定不应视为违约。2、双方签订的合同中约定丁海燕承租房屋是经营爱尚KTV业务的，但丁海燕承租房屋后被宜都市环境保护局明确告之不能从事KTV，并要求停业。丁海燕请求三元公司解决，三元公司同意找相关部门协调，此事实为一审法院未能查明的遗漏事实。3、一审法院判决不当。首先，三元公司逾期行使合同解除权，致使租金损失扩大，应由三元公司自己承担损失，因丁海燕从2014年10月即开始欠缴租金，但三元公司至2015年8月底才解除合同；解除合同后，三元公司未及时起诉，直到2017年2月才起诉腾退房屋，上述扩大的租金损失以及房屋占用费均应由三元公司承担；其次，一审判决对违约责任判决不当。按照欠缴租金274302元为基准，以不超过标的额30%的标准计算的违约金应为8万元，不应是95685.83元；一审判决按照年息24%计算违约金没有法律依据，对丁海燕缴纳的5万元保证金不计算利息不公平，且一审判决认定违约金没有法律和合同依据。三元公司服从一审判决。三元公司向一审法院起诉请求：1.确认三元公司解除与丁海燕签订的《房屋租赁合同》有效，并判决丁海燕及时腾出该租赁房屋；2.判决丁海燕支付三元公司2016年9月30日解除合同之前的租金283053元，并按合同约定的租金标准支付2016年9月30日解除合同之后至实际腾出房屋的房屋占用损失；3.判决丁海燕按年息24%支付违约金95685.83元；4、诉讼费由丁海燕承担。一审判决认定事实：2012年4月26日，三元公司、丁海燕签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方（三元公司）将位于宜都市陆城镇五宜大道24号的清江润园9号商业楼承租给乙方（丁海燕）用于经营KTV，房屋面积为875.10平方米，租赁期间为2012年5月1日起至2017年4月30日止；2.2012年5月1日至2013年4月30日期间免收租金，租赁期内租金总额为885251元，按季度支付，先支付租金后使用房屋，前一季度最后一个月25日之前支付下一季度租金；3.乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按照当年租金的千分之三向甲方支付违约金，乙方未按约定期限交付租金超过十日以上的，甲方有权解除合同并由乙方向甲方进行赔偿。合同签订后，三元公司已按照约定将房屋交付被告使用。双方一致认可：丁海燕从2014年10月1日开始欠缴租金，其中2014年第四季度欠租金511元、2015年第一季度欠租金7506元、2015年第二季度欠租金12506元。从2015年第三季度开始，丁海燕未再支付任何租金，每季度欠租金52506元。2016年8月31日，三元公司向丁海燕发送《解除合同通知书》，内容如下：1.通知双方签订的《房屋租金合同》于2016年9月15日解除，合同解除十五日内，丁海燕应返还租赁房屋；2.丁海燕应全额支付欠缴租金及房屋实际交付前的占用费，依法承担违约责任。诉讼过程中，丁海燕已于2017年2月9日将租赁房屋交还三元公司。另认定，丁海燕在租赁房屋时向交纳了押金50000元，双方均同意用50000元押金抵扣本案中丁海燕欠缴的租金。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。因丁海燕欠缴租金，三元公司向丁海燕发出《解除合同通知书》，要求于2016年9月15日解除双方的租赁合同，根据双方合同约定，三元公司要求解除合同的行为符合法律规定，予以支持。合同解除后，对三元公司要求丁海燕支付下欠租金的诉讼请求，予以支持，丁海燕应支付三元公司的租金数额为274302元（2014年10月1日至2016年9月15日）。2016年9月15日三元公司通知解除合同时，承诺给予丁海燕15天时间腾退房屋，但丁海燕迟至2017年2月9日才交还房屋。故三元公司主张的房屋占用损失应从2016年9月30日计算至2017年2月9日，参照双方约定的租金标准计算丁海燕应支付的房屋占用期间损失为75258.60元。另三元公司要求丁海燕交还租赁房屋的诉请已实现，予以确认。双方在合同中还约定，丁海燕逾期支付租金应自逾期之日起每日按照当年租金的千分之三支付违约金，该约定远高于丁海燕逾期交纳租金造成的损失，因此，三元公司自愿调整为按照年息24%主张违约金95685.83元，至判决确定的生效之日止，该数额不违反法律规定，予以支持。丁海燕已交纳的押金50000元，双方均同意在本案中抵扣租金，予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认宜都三元房地产开发有限责任公司解除与丁海燕签订的《房屋租赁合同》有效，《房屋租赁合同》的解除日期为2016年9月15日；二、丁海燕于判决生效之日起十五日内支付宜都三元房地产开发有限责任公司租金224302元（已抵扣50000元押金）、房屋占用期间损失75258.60元，合计支付299560.60元；三、丁海燕于判决生效之日起十五日内支付宜都三元房地产开发有限责任公司违约金95685.83元；四、驳回宜都三元房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3491元，由丁海燕负担。丁海燕在二审诉讼中提供了宜都市环保局、工商局和文化局对爱尚KTV环境影响报告不予审批管理意见、责令停业整改和行政处罚通知，以证明其不能正常营业，三元公司对上述证据的真实性无异议，但认为选址不当、未批先营业被处罚的经营风险应由丁海燕自行承担，不应减少租金；丁海燕还提供了租金收据7份和租金欠费通知单2份，以证明三元公司收取租金没有开具发票，三元公司对上述证据的真实性没有异议，但认为是丁海燕自己没有领取发票。对于上述证据，本院予以采纳作为本案证据。本院二审查明，丁海燕租赁三元公司的房屋开办爱尚KTV，没有办理环境影响评价和相关经营许可证照；三元公司收取丁海燕的租金时出具了收据，收据上注明凭收据换取发票。本院查明的其他事实与一审判决相同。本院认为，丁海燕与三元公司之间的房屋租赁合同合法有效，当事人双方均应按照合同约定履行。依照合同约定，针对丁海燕的上述主张，本院评判如下：关于租金是否应予减少的问题。丁海燕主张三元公司明知丁海燕租赁房屋是用于经营爱尚KTV，但该地段却不能开办KTV，三元公司提供的房屋不能符合合同目的，造成丁海燕不能正常营业，故租金应减少191273元。对此，本院认为，丁海燕租赁房屋从事KTV经营行为，其在选址承租营业场所前就应了解、咨询相关政策和办理许可手续所需具备条件，此为丁海燕应自身注意的相关风险，不能由房屋出租方负担。三元公司已经按照约定提供房屋，其合同义务已经履行。丁海燕以其未能办理经营许可要求减少租金没有合同依据，也无法律依据，本院不予支持。关于三元公司是否存在扩大租金损失和房屋占用费损失的问题。丁海燕主张三元公司未及时解除租赁合同也未及时诉请腾退房屋，造成损失扩大，应由三元公司承担该部分扩大的损失。本院对此认为，丁海燕逾期拖欠租金达到一定期限，三元公司依法享有合同解除权，但权利行使与否由权利人自行根据实际情况决定。丁海燕作为房屋承租人，其自身对于继续承租房屋的利弊更为清楚，当经营不能继续时是否与出租人协商解除合同以减少损失，应当由丁海燕自身决定，而不能将此义务赋予房屋出租人。同样，当三元公司解除租赁合同后，承租人丁海燕负有腾退房屋的法律义务，三元公司诉诸于法院要求丁海燕腾退房屋是其维护自己权利的途径而并非义务。故丁海燕拖欠的租金和未及时腾退房屋造成的房屋占用损失均应由丁海燕承担，其要求三元公司承担上述费用没有依据。关于拖欠租金的违约金问题。丁海燕从2015年第三季度开始就未缴纳租金，所拖欠的租金截止解除合同时累计27万余元，此为双方均认可事实。虽然双方的租赁合同约定三元公司开具发票收取租金，否则丁海燕不承担违约责任，但开具发票属于办理收款手续，属于合同附随义务，三元公司在丁海燕缴纳租金出具收据时已经注明丁海燕可凭收据领取发票，且丁海燕在2015年第三季度即停止缴纳租金，违背合同根本目的，严重违约，应当承担不交租金的违约责任。丁海燕截止2016年9月16日合同解除时拖欠租金27万余元，一审鉴于双方合同约定的按照年租金的日千分之三计算违约金过高，调整按照年利率24%计算符合法律规定，依此计算，即使从租金总额中抵扣5万元保证金，截止本案判决生效，违约金数额也超过一审判决的95685.83元，故对于一审判决的违约金数额可不予变更。至于保证金5万元，双方在合同中并未约定计算计息，故一审不计算利息并无不当。综上，上诉人丁海燕的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6733元（丁海燕已预交），由丁海燕负担。本判决为终审判决。审判长  高见成审判员  李建敏审判员  胡建华二〇一七年八月八日书记员  张鹏炜