吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第250号
上诉人（原审被告）：孙延利，住舒兰市。
委托代理人：武景理，舒兰市中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李文芹，住舒兰市。
委托代理人：王胜东，吉林王胜东律师事务所律师。
原审第三人：舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司。住所：舒兰市。
法定代表人：黄福利，经理。
上诉人孙延利因与被上诉人李文芹（赵德富在诉讼中去世），原审第三人舒兰市华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）抵押合同纠纷一案，不服吉林省舒兰市人民法院于2015年5月26日作出的（2014）舒民二初字第474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙延利及其委托代理人武景理，被上诉人李文芹及其委托代理人王胜东，原审第三人华鑫公司的法定代表人黄福利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李玉芹在原审时诉称：赵德富在2009年以华鑫公司的名义进行开发建设农贸市场综合楼，为缴土地出让金而向孙延利借款70万元，在2009年9月14日，赵德富与孙延利及华鑫公司签订协议，以该综合楼约160平方米的中门抵押给孙延利，若逾期两月未还款则房屋归孙延利所有，该中门至今仍由其占用且拒不返还。为此，李文芹（赵德富）根据相关法律规定提起诉讼，请求依法确认赵德富与孙延利2009年9月14日签订的协议及2009年11月18日赵德富、孙延利及华鑫公司签订的房屋转让合同无效，孙延利向李文芹（赵德富）返还位于舒兰市菜市场立春超市西侧的房屋。
孙延利在原审时辩称：1.2009年初，赵德富约我共同合伙开发市场综合楼，双方口头约定共同开发共同受益。协商后，我将电线厂的房屋出让后即以我姑爷董斌的名义向国土资源局缴纳了土地出让金80万元，取得了土地使用权。合伙期间我又对项目投资约70万元。2009年9月份，赵德富提出解除合伙关系，经协商于2009年9月14日签订了解除合伙《协议书》，第一条约定返还给我土地出让金（含其他费用）80万元；第二条约定赵德富应给我70万元，由于没有能力偿还，愿将农贸市场开发的三个门栋的中门，建筑面积160平方米抵押给我，抵押期为二个月。逾期产权归我所有。逾期后，因赵德富未按时付给我70万元，经与赵德富协商于2009年11月18日签订了《房屋转让合同书》，赵德富将农贸市场三个门栋的中门转让给我。我与赵德富已经形成了房屋买卖的法律关系，而并非赵德富告诉的抵押权法律关系。该房屋已经交付使用近4年之久，并已支付了合理等价的房款，其《房屋转让合同书》权利、义务约定清楚，并无法定无效情形。2.我与赵德富签订的《房屋转让合同书》是双方真实意思表示，是依法签订的，根据合同法44条之规定合同自成立时具有法律效力。赵德富与孙延利之间在开发诉争房屋时存在合伙关系，赵德富无权在未经孙延利许可的情况下，私自将共同开发的房屋抵顶给张成本，所以赵德富与张成本签订的以房抵债协议应属无效；赵德富现不具备本案的诉讼主体资格，从赵德富的第二诉请来看，赵德富要求返还房屋，而本案诉争的房屋，赵德富已经重复处置给孙延利和张成本，属于一房两卖，赵德富对处置的房屋不具有所有权，因此也无权主张返还，赵德富不具有本案的诉讼主体资格。综上，我认为赵德富与孙延利之间应属于买卖合同关系，而非抵押权关系，请求人民法院依法驳回李文芹（赵德富）的告诉。
原审第三人华鑫公司在原审时既未到庭，也无陈述意见。
原审法院经审理查明：2009年初，赵德富借用华鑫公司的名义开发建设舒兰市农贸市场综合楼，孙延利以华鑫公司的名义向舒兰市财政局缴纳土地出让价款人民币79万元（包括土地出让金780880元、用地管理费7220元、变更登记费1900元）。后因政府土地规划调整，原需动迁的城建7号楼、10号楼不再动迁，致使开发建设舒兰市农贸市场综合楼的项目取消。赵德富以华鑫公司名义在10号楼北侧在建的二层商业楼予以保留，建筑面积为308平方米。财政局将孙延利缴纳的土地出让金退还到华鑫公司名下，华鑫公司将款退还给孙延利。同年9月14日赵德富、孙延利及华鑫公司签订《协议书》一份，内容如下：“甲方：赵德富，乙方：孙延利，丙方：华鑫房地产开发有限公司，经协商，三方在公平、公正、信誉基础上达成如下协议：一、甲方将正阳路民河街投资项目中土地挂牌缴纳的土地出让金，含其他费用的人民币捌拾万元整如数返给乙方。其他费用由于需转汇到开发公司账户，开发公司在接到汇款通知后通知乙方及时提取。二、另外甲方将应付给乙方的人民币柒拾万元由于没有能力偿还，愿将农贸市场所开发的三个门栋的中门，建筑面积约160平方米抵押给乙方，抵押期限为二个月时间，即2009年9月14日到2009年11月14日，逾期产权归乙方所有。三、甲方应缴纳给华鑫开发公司的代建管理费人民币壹拾万元整一并在此房中抵押（按同一抵押时间），房屋正常出售时，甲方及时交付。如果超出抵押期限，所有权属方即乙方应在此房款中拿出人民币壹拾万元交付给开发公司。甲乙双方不得违约，如有单方违约，开发公司有权将不予支持办理各相关手续……”因赵德富未按照约定期限履行上述协议，赵德富、孙延利及华鑫公司于2009年11月18日签订《房屋转让合同书》约定：“一、三方在2009年9月14日签署的还款协议书上所达成的房屋抵押期限已在2009年11月14日到期。按协议，甲方应将正阳路民河街农贸市场开发的三个门栋中的中门产权归乙方所有。二、经三方协商甲方现同意2009年9月14日签订的协议书生效。即日起甲方将正阳路民河街农贸市场开发的三个门栋中的中门房屋转让给乙方。三、乙方按照原合同要求在办理产权证同时应向丙方缴纳代建管理费人民币壹拾万元整。丙方应协助乙方办理产权证手续……”该合同华鑫公司未签字盖章，赵德富签名是2011年8月份赵德富因病出院后由孙延利的爱人找赵德富补签的名字。该房屋由孙延利于2009年11月占用对外出租至今。
另查明：1.赵德富以华鑫公司名义在10号楼北侧建设的二层商业楼（三个门洞，建筑面积为308平方米）房屋所有权证及国有土地使用权证均登记在华鑫公司名下；原审庭审中华鑫公司及孙延利均承认赵德富对上述房屋享有处分权。2.抵押未办理抵押登记。3.赵德富于2011年9月8日就该案向舒兰市人民法院起诉，因孙延利无法到庭，赵德富撤诉。
原审法院认为：（一）《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”本案中，赵德富与孙延利在2009年9月14日《协议书》中第二条约定“逾期产权归乙方所有”，违反了法律关于禁止流押的规定，故该约定内容无效。但其他内容仍然有效，故赵德富要求确认《协议书》全部无效的诉讼请求原审法院不予支持。（二）赵德富与孙延利之间签订的落款日期为2009年11月18日《房屋转让合同书》有效，但由于《房屋转让合同》的实际签字时间是2011年8月，所以合同成立并生效日期为2011年8月。虽然华鑫公司未在《房屋转让合同》上盖章，但在法院调查笔录及（2013）舒民二初字第243号案件庭审过程中当庭表示认可该转让合同，是华鑫公司对合同的追认，故该合同书的效力溯及于华鑫公司。（三）孙延利占有诉争房屋无合法依据。房屋买卖法律关系中付款和交付为买卖双方的主要权利义务。本案中，孙延利应当对70万元债权的形成及合法性存在承担举证责任。《协议书》第二条虽然约定赵德富应给付孙延利70万元，但孙延利对于该债权的形成及合法来源没有举出充分的证据予以证明，故原审法院对于该笔债权是否存在以及其合法性均无法认定。在无充分证据证明孙延利付款，即其对赵德富的70万元债权确实存在的情况下，认定孙延利已付款的依据不足，且孙延利无法说清进住诉争房屋过程。综上，孙延利在2009年11月占有诉争房屋没有合法依据，至于赵德富与孙延利之间的其他债权债务纠纷可另行诉讼解决。在本案的庭审中，华鑫公司及孙延利均承认赵德富对本案争议房屋享有处分权，故在孙延利占有争议房屋没有合法依据的情况下，应将房屋返还给赵德富，故对赵德富要求孙延利返还房屋的诉讼请求予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、驳回原告赵德富请求确认2009年9月14日原、被告及第三人签订的《协议书》无效的诉讼请求；二、驳回原告赵德富请求确认2009年11月18日原、被告及第三人签订的《房屋转让合同书》无效的诉讼请求；三、被告孙延利于本判决生效后30日内将其占有的产权证号码为吉房权证舒字第YZ-022**号、坐落于舒兰市约里街327号舒兰市农贸市场综合楼、建筑面积156.44平方米的房屋归还给原告赵德富。一审案件受理费100元，由被告孙延利承担。
上诉人孙延利不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1.请求撤销原审判决第三项；2.驳回被上诉人要求返还舒兰市农贸市场综合楼中门（证号为吉房权证舒字第YZ—022**号）的诉讼请求。主要理由为：原审判决的第三项与第二项相互矛盾，应予以改判。1.原审法院既然已经认定“原、被告之间签订的落款日期为2009年11月18日《房屋转让合同书》有效”，那么就说明上诉人已经合法取得对舒兰市农贸市场综合楼中门（证号为吉房权证舒字第YZ—022**号）的所有权。上诉人对自己合法取得的财产没有返还给被上诉人的理由，原审法院第三项判决将诉争的房屋返还给被上诉人是完全错误的。2.上诉人占有诉争房屋的依据是《房屋转让合同书》，合同中已经将诉争的房屋转让给上诉人，并交付给上诉人使用。对于《协议书》第二条约定的应给付上诉人70万元，被上诉人作为一个完全行为能力人在《协议书》中签字，就说明其对第二条约定70万元金额的认可，上诉人无需再举证证明。
被上诉人李文芹辩称：原判决认定事实清楚，证据充分，应驳回上诉，维持原判。
原审第三人华鑫公司没有陈述意见。
本院审理查明：2015年5月26日原审法院作出一审民事判决，2015年6月16日孙延利向一审法院提出上诉，2015年6月30日赵德富收到原审法院送达的上诉状。李文芹与赵德富系夫妻关系，赵德富于2015年8月13日病故，经赵德富的继承人确认，赵德富的遗产由李文芹继承。其他的案件事实与原审查明的案件事实相同。
本院认为：（一）《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”本案中，赵德富与孙延利在2009年9月14日《协议书》中第二条约定“逾期产权归乙方所有”，该条约定违反了法律关于禁止流押的规定，故该条约定的内容无效。但协议中其他内容仍然有效，故本院对李文芹要求确认《协议书》全部无效的诉讼请求不予支持。（二）关于上诉人孙延利主张其占有房屋是依据有效的《房屋转让合同书》的问题。因孙延利与李文芹之间存在涉案房屋是否通过合法方式交付的争议，而不动产（房屋）的买卖需要通过买受人承担向出卖人支付相应价款的义务，出卖人承担交付标的物（房屋）的义务。庭审中，孙延利主张本案的房屋是在抵押到期之后，其与赵德富通电话，赵德富告知其自行打开门市房的卷闸门进行占有，但赵德富对此予以否认。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十规定，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，也就是说，孙延利的主张尚需提供相关证据予以佐证。故孙延利关于合法占有涉案房屋的主张证据不足，本院无法支持。（三）关于2009年11月18日赵德富、孙延利及华鑫公司签订的《房屋转让合同书》的效力问题。该房屋转让合同中没有房屋每平米的单价、房屋的面积等房屋买卖协议应具备的要件，房屋转让协议实质是对2009年9月14日《协议书》中第二条约定的“逾期产权归乙方所有”的房屋抵押流质的延续，因抵押流质的约定违反法律规定，故该房屋转让合同亦无效。原判决对该合同效力的认定存在错误，本院在此予以纠正。（四）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，由于合同无效导致本案争议的房屋应予返还。本案在原审庭审中，华鑫公司及孙延利均承认李文芹（赵德富）对本案争议房屋享有处分权，故在孙延利占有争议房屋没有合法依据的情况下，应将房屋返还给赵德福的遗产继承人李文芹，故对李文芹要求孙延利返还房屋的诉讼请求予以支持。（五）关于李文芹（赵德富）与孙延利之间的其他债权债务纠纷可另行诉讼解决。
综上所述，上诉人孙延利的上诉主张缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省舒兰市人民法院（2014）舒民二初字第474号民事判决；
二、2009年9月14日赵德福、孙延利及华鑫公司签订的《协议书》中第二条约定的内容无效；
三、2009年11月18日赵德富、孙延利及华鑫公司签订的《房屋转让合同书》无效；
四、孙延利于本判决生效后30日内将其占有的产权证号码为吉房权证舒字第YZ-022**号、坐落于舒兰市约里街327号舒兰市农贸市场综合楼、建筑面积156.44平方米的房屋归还给李文芹。
五、驳回李文芹的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费合计10900元，均由上诉人孙延利承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福柱
代理审判员 王 浩
代理审判员 赵 靖
二〇一五年十一月十九日
代理书记员 卫 如
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