江苏省南京市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏01执异21号异议人（被执行人）：江苏永嘉置业有限公司,住所地江苏省南京市江东北路390号。法定代表人:陆锦元，该公司董事长。委托诉讼代理人:张棋友，男，汉族，1966年3月31日生，该公司员工，住江苏省南京市秦淮区。申请执行人:南京卓文贸易有限公司（原名称南京不老松有限公司），住所地江苏省南京市中山东路18号2701室。法定代表人：胡裕，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾友道，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹，江苏高的律师事务所律师。被执行人:江苏艺兰斋拍卖有限公司，住所地江苏省南京市江东北路101号。法定代表人:陆挺，该公司董事长。被执行人:南京艺兰斋艺术有限公司，住所地江苏省南京市洪武路18号东宇大厦26层。法定代表人:陆挺，该公司董事长。本院在执行南京卓文贸易有限公司（以下简称卓文公司）与江苏永嘉置业有限公司（以下简称永嘉公司）、江苏艺兰斋拍卖有限公司（以下简称艺兰斋拍卖公司）、南京艺兰斋艺术有限公司（以下简称艺兰斋艺术公司）债务纠纷一案中，委托江苏天业工程咨询房地产评估有限责任公司（以下简称天业公司）对被执行人永嘉公司位于本市江东北路209号永嘉年华公寓56套商铺(以下简称案涉房产)的市场价值进行评估，永嘉公司对天业公司作出的[苏天业房字（2018）004号房地产估价报告]（以下简称估价报告）不服，向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。永嘉公司异议称，估价报告对永嘉公司名下案涉房产的评估,采用南京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）[宁建函字2014第56号]关于南京市中级人民法院(2008)宁执字第189、222号函的《复函》，不能作为估价的面积依据。按照房产品测绘一般程序，房产实测，必须经建设单位申请，并缴纳测绘费，房产测绘部门才会到现场测绘。据此，市住建委出具的复函中的实测面积，不具备行政效力与法律效力。另，永嘉公司按照房地产惯例，为销售需要，对案涉房产进行过实际测量，案涉房产总面积为5463.07平方米,而市住建委复函中的案涉房产实测面积仅为4992.25平方。综上，估价报告对永嘉公司名下案涉房产的评估,采用市住建委复函中的实测面积，不能作为估价的面积依据，且案涉房产评估价格过低，请求法院按程序对案涉房产重新评估。经审查查明，卓文公司与永嘉公司、艺兰斋拍卖公司、艺兰斋艺术公司债务纠纷一案，本院于2007年10月23日作出（2007）宁民二初字第125号民事判决书，判决：一、永嘉公司向卓文公司给付人民币1350万元并支付利息（以1350万元为基数，自2006年11月16日至判决给付之日，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算），于判决生效后10日内一次性付清；二、艺兰斋拍卖公司、艺兰斋艺术公司对永嘉公司的上述第一项给付承担连带责任；三、艺兰斋拍卖公司、艺兰斋艺术公司承担保证责任后，有权向永嘉公司追偿；四、驳回卓文公司要求艺兰斋拍卖公司、艺兰斋艺术公司对永嘉公司负担诉讼费用承担连带责任的诉讼请求。永嘉公司不服该判决，向江苏省高级人民法院（以下简称省高院）提起上诉，省高院于2008年3月5日作出（2008）苏民二终字第30号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判决。因被执行人未按上述判决履行义务，卓文公司申请执行，本院立案受理。另查明，本院在受理卓文公司、中国银行浦口支行、金盛置业投资集团有限公司（以下简称金盛置业公司）分别申请执行永嘉公司债务纠纷案件中，由上述三个申请执行人的案件分别查封了永嘉公司名下案涉房产，其中中国银行浦口支行查封了31套、卓文公司查封了17套、金盛置业公司查封了8套。为确保拍卖成交后买受人能顺利办理过户手续、交付房屋，期间，本院于2014年2月19日、2014年4月2日两次致函市住建委，并就永嘉公司的案涉房产能否分套逐一拍卖或分层拍卖，多次当面与该委协调。市住建委回函称：1、案涉房产至今未办理初始登记，若要逐套拍卖，需有资质的施工单位按设计变更图纸完成项目后续建设、重新通过各项验收后，具备初始登记条件时，方能办理登记；2、经实测，1层面积1207.31平方，2层面积1892.24平方，3层面积1892.7平方，1-3层共计4992.25平方。第一至第三层有电梯井相通，不具备分层分割登记条件，但第一至第三层房屋可以作为一个整体办理产权登记。后经调查，永嘉公司将案涉房产分割销售，虽然在房产管理部门领取了分割销售的许可证，但其变更己经规划部门核准的原设计图纸未经南京市规划部门核准，故即使其加装电梯、加盖隔墙，完成工程后续建设，也不可能通过各项验收。永嘉公司在房产管理部门的销售窗口表显示的案涉房产的预售面积大于实测面积。综上，本院决定将案涉房产进行整体拍卖。再查明，2016年1月26日，案外人周美芳以本案查封的本市江东北路209号永嘉年华公寓104室、106室、107室房产经南京仲裁委员会于2013年7月31日作出的（2013）宁裁字第439-08号裁决确认，已归其所有为由，向本院提出异议，要求解除对上述房产的查封。本院经审查查明，本院于2010年8月31日查封了上述房产，南京仲裁委员会则于2013年7月31日作出确权裁决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。据此，本院于2016年3月16日作出（2016）苏01执异24号执行裁定书，裁定驳回案外人周美芳的异议。周美芳不服该裁定，向本院提起异议之诉，本院于2016年9月23日作出（2016）苏01民初501号民事判决书，判决驳回周美芳的诉讼请求。周美芳不服该判决，向省高院提起上诉，省高院于2017年2月23日作出（2016）苏民终1369号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。还查明，2017年3月9日，案外人周裕静以本案查封的本市江东北路209号永嘉年华公寓108室房产经南京仲裁委员会于2013年7月31日作出的（2013）宁裁字第262-08号裁决确认，已归其所有为由，向本院提出异议，要求解除对108室房产的查封。经审查，案外人周裕静的异议理由及提供的证据材料均与周美芳提出异议时提供的一致。2017年9月27日，本院作出（2017）苏01执异57号执行裁定书，裁定驳回周裕静的异议请求。周裕静在2017年10月19日向本院提出异议之诉，案件仍在审理过程中。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十五条规定，案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。现三方申请执行人经共同协商，由卓文公司向本院提供担保，并由卓文公司的案件启动评估、拍卖程序。2017年11月23日，江苏苏信诉讼保全担保有限公司向本院出具恢复执行担保函，为周裕静的执行异议之诉提供270万元的担保。三方也针对拍卖成交后如何分配进行了协商。据此，本院委托天业公司对上述案涉房产进行评估，天业公司于2018年4月20日作出苏天业房字[2018]004号房地产估价报告，案涉房产评估总价为7272.5万元。估价报告送达当事人后，永嘉公司以南京市住建委的回函不能作为估价的面积依据，且评估价格过低为由，遂提出执行异议。本院认为，首先，天业公司具备相应的评估资质，在评估过程中，结合案涉房产的具体状况，对案涉房产的地理位置、周围环境、估价对象的建筑、结构及配套设施等进行现场勘查,对类似房地产市场进行调查，分析了影响估价对象价值的相关因素，选用比较法、收益法作为估价方法，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房产的评估价值，其采用的估价原则、估价程序、估价方法符合房地产估价规范的要求。其次，因案涉房产结构复杂，且没有办理产权登记，为依法处置案涉房产，本院在评估前向市住建委发函征求意见，市住建委组织对案涉房产面积进行实测，确定案涉房产实测面积。据此，本院委托天业公司以市住建委实际测绘的面积对案涉房产进行整体评估，方法适当，程序合法。第三,永嘉公司异议认为评估价值偏低，并未提供证据予以证明。况且,案涉房产的估价结果只是本院拍卖案涉房产时作为参照的保留价，其实际价值最终由市场决定。综上，永嘉公司的异议理由及请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回江苏永嘉置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  迟红宁审判员  黄建东审判员  陈树年二〇一八年六月十二日书记员  李 好