湖北省大悟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂大悟民初字第00981号
原告熊快乐，居民。
委托代理人谈宇良，湖北景盛律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求；申请调解、和解；提起上诉；代为申请执行异议、复议、申请再审；代为签收法律文书。
被告董治涛，居民。
被告颜进，居民。
被告李大治，居民。
被告李华丽，居民。
被告黄刚，居民。
被告颜其明，居民。
被告颜杰，居民。
上述7被告委托代理人颜善祥，个体工商户。代理权限为特别授权：代为应诉、参加开庭、进行调解、进行反诉、提起上诉，申请执行等。
被告武汉龙达房地产开发有限公司（以下简称：龙达房地产开发公司）。
。
住所地：武汉市东西湖区金银湖新桥三村**栋**号。
法定代表人颜金田，该公司董事长。
原告熊快乐与被告董治涛、颜进、李大治、李华丽、黄刚、颜其明、颜杰、龙达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成由审判员涂晓玲担任审判长、审判员田昕、代理审判员高帮增参加评议的合议庭，于2015年2月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谈宇良到庭参加诉讼。被告董治涛、颜进、李大治、李华丽、黄刚、颜其明、颜杰、龙达房地产开发公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月29日原告与被告龙达房地产开发公司孝感分公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为XC13001924，约定将该公司开发建设的位于孝昌县西洪花路“金果-
百利山”项目中的二单元1701室房屋出售给原告，房屋总价款797336.40元，原告全额缴纳购房款。2013年7月5日在孝昌县住房保障和房屋管理局办理了备案，取得《购房合同备案证明》。2014年3月31日大悟县人民法院将该房屋查封，2015年5月22日该院裁定将该房屋过户给被告颜杰等人，该裁定没有事实和法律依据，侵害了原告的财产所有权。原告提出执行异议后，大悟县人民法院于2015年10月26日作出（2015）鄂大悟执异字第00017号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。该裁定以未移转占有和未办理产权过户登记为由，认为原告不能排除执行。原告未能占有该房屋是因被告龙达房地产开发公司迟延交房，且因房屋所在地的土地被设定抵押，无法办理产权过户登记手续，则未占有和未办理过户登记手续均不是原告的过错。被告颜杰等人的债权为一般金钱债权，原告购买的房屋进行了物权预告登记，其物权效力应优于一般金钱债权。请求依法确认位于孝昌县西洪花路“金果-
百利山”项目中的二单元1701室房屋归原告所有，并执行回转，将该房屋从被告名下过户给原告，并由被告承担全部诉讼费用。
为支持其主张，原告熊快乐向法庭提交了如下证据材料：
一、商品房买卖合同，证明原告购买金果百利山1栋2单元1701室房屋；
二、购房发票，证明原告支付购房款797336元的事实；
三、购房合同备案证明，证明原告购买金果百利山1栋2单元1701室房屋已经在孝昌县房地产局备案；
五、协助执行通知书，证明法院违法将原告所购买的房屋裁定过户给被告颜杰，侵害了原告的合法权益；
六、房屋登记簿，证明孝昌县房管局已将原告所购买的房屋过户给被告颜杰；
七、（2015）鄂大悟执异字第00017号执行裁定书一份，证明原告依法提起诉讼的依据。
被告董治涛、颜进、李大治、李华丽、黄刚、颜其明、颜杰、龙达房地产开发公司没有答辩，没有提交证据，亦未到庭对原告方提交的证据进行质证。
根据证据的真实性、关联性、合法性特征，本院对原、被告提交证据的认证意见如下：
原告提交证据一商品房买卖合同，交易房屋取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售房许可证，合同的合法性应予采信，且商品房买卖合同系原告熊快乐与被告龙达房地产开发公司之间的真实意思表示，对合同的真实性、关联性应予确认；证据二购房发票，能够证明原告向被告龙达房地产开发公司支付购房款797336元的事实；证据三购房合同备案证明，原告购买金果百利山1栋2单元1701室房屋2013年7月5日在孝昌县房地产管理局办理备案登记的事实予以确认；原告提交证据五、六、七，讼争房屋本院在执行董治涛、颜进、李大治、李华丽、黄刚、颜其明、颜杰与武汉龙达房地产开发有限公司民间借贷纠纷案中被查封、产权转移、原告申请执行异议、异议被驳回等事实，作为本案的事实予以采信。
通过对上述有效证据的分析与认定，结合法庭调查的事实，本案的基本事实是：被告龙达房地产开发公司属合法登记的企业法人，公司类型为私营有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房销售等项目。2009年被告龙达房地产开发公司下设的孝感分公司拟对位于孝昌县西洪花路的土地进行房地产开发，2009年5月19日取得选字第XCG：2009008号建设项目选址意见书，拟对位于孝昌县西洪花大道以北的地块进行开发；2009年12月25日取得地字第XCG：2009031号建设用地规划许可证；2009年12月23日取得建字第XCG：2009105号建设工程规划许可证；2009年12月24日取得编号为42220120091224002的建筑工程施工许可证，许可证载明：合同开工日期为2009年11月20日，竣工日期为2010年12月30日，工程名称为孝昌金果苑1#商住楼；2011年8月5日龙达房地产开发公司孝感分公司取得预售证号为201119的预售房许可手续。至2014年7月26日孝昌金果.百利山1#商住楼竣工验收审批手续完结，孝昌县城乡建设局亦出具了该商住楼已通过竣工验收的证明。“金果.百利山”1#楼建筑总面积为18300平方米，高55米，共17层，其中第1-2层为商业性质，第3-17层为住宅。
2013年6月29日，龙达房地产开发公司孝感分公司对外预售房屋，其作为出卖人、熊快乐作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号为：XC12001564，合同对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计的变更、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、物业管理用房、产权登记、保修责任等内容进行约定，主要内容为：被告龙达房地产开发公司孝感分公司将其开发的位于孝昌县××路“金果.百利山”项目中的第1幢二单元1701室房屋出售给原告；商品房用途为商住，属框架结构，层高3米，该商品房建筑面积共247.62平方米，其中，套内建筑面积205.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.30平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3220元，总金额797336元；买受人于2012年8月29日一次性付购房款人民币797336元；房屋预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向孝昌县住房保障和房屋管理局申请登记备案；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方法处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……。该商品房买卖合同签订前，原告熊快乐已于2012年8月29日向被告龙达房地产开发公司支付该购房款。2013年7月5日孝昌县房地产管理局出具《购房合同备案证明》，备案证明显示：熊快乐（证件号码：420984197909152724）于2013年7月5日向武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司购买金果百利山商品房项目，座落于1#幢住宅二单元1701室，购房合同约定面积247.62平方米，总价款797336.40元。该商品房办理备案登记手续后，预告登记及房产登记手续至今没有未办理，房屋亦未向熊快乐交付。
2012年4月16日，本院受理原告董治涛、颜进与被告龙达房地产开发公司、武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司（以下简称龙达房地产开发公司孝感分公司）民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00320-1号、第00321-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县西洪花路“金果苑”房号为一单元A1401、A1501、A1601、A1701，二单元B0606、B0702、B0801、B1102、B1202、B1302、B1403、B1503、B1603的房屋十三套及一楼门面房7、8号予以查封；2012年7月6日，本院作出（2012）鄂大悟民初字第00321号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告董治涛借款本金200万元及借款利息（自2012年2月15日始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），下欠原告颜进借款本金200万元及借款逾期利息（自2011年7月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息，被告已支付逾期利息15万元在执行中扣减）。被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县西洪花路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告董治涛、颜进，以抵偿被告所欠二原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，经孝感市中级人民法院主持调解，于2012年8月22日作出（2012）鄂孝感中民一终字第00330号民事调解书，调解协议内容为：“一、龙达房地产开发公司下欠董治涛借款本金200万元及借款利息（自2012年2月15日始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息，龙达房地产开发公司已支付逾期利息9万元在执行中扣减）；二、龙达房地产开发公司下欠原告颜进借款本金200万元及借款逾期利息（自2011年7月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息，龙达房地产开发公司已支付逾期利息15万元在执行中扣减）；三、龙达房地产开发公司以其位于孝昌县西洪花路“金果苑”房地产项目中的商品房按市场评估价七折出售给董治涛、颜进，以抵偿其所欠的上述债务，于2012年9月20日前履行完毕。逾期履行的利息按上述利率计算，至全部履行完毕之日止。”
2012年4月26日，本院受理原告颜杰与被告龙达房地产开发公司、龙达房地产开发公司孝感分公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00322-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县西洪花路“金果苑”房号为一单元A1101、A1301的房屋二套予以查封；2012年10月23日本院作出（2012）鄂大悟民初字第00322号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告颜杰借款本金40万元及借款利息（自2012年1月1日始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县西洪花路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告颜杰，以抵偿被告所欠原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂孝感中民一终字第000471号民事判决，判决内容：“驳回上诉，维持原判”。
2012年4月26日，本院受理原告颜其明与被告龙达房地产开发公司、龙达房地产开发公司孝感分公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00323-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县西洪花路“金果苑”房号为二单元B1304、B1404、B1504、B1604的房屋四套予以查封；2012年10月23日作出（2012）鄂大悟民初字第00323号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告颜其明借款本金80万元及借款利息（自2012年1月1日至履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县西洪花路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告颜其明，以抵偿被告所欠原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂孝感中民一终字第000469号民事判决，判决内容：“驳回上诉，维持原判”。
2012年4月26日，本院受理原告黄刚与被告龙达房地产开发公司、龙达房地产开发公司孝感分公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00324-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县西洪花路“金果苑”房号为二单元B0901、B1101、B1201、B1301的房屋四套予以查封；2012年10月23日作出（2012）鄂大悟民初字第00324号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告黄刚借款本金100万元及借款利息（自2012年1月1日至履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县西洪花路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告黄刚，以抵偿被告所欠原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂孝感中民一终字第000470号民事判决，判决内容：“驳回上诉，维持原判”。
2012年4月26日，本院受理原告李华丽与被告龙达房地产开发公司、龙达房地产开发公司孝感分公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00325-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县西洪花路“金果苑”房号为一单元A0701、A0801、A1502、A1602的房屋四套予以查封；2012年10月23日作出（2012）鄂大悟民初字第00325号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告李华丽借款本金100万元及借款利息（自2012年1月1日至履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县西洪花路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告李华丽，以抵偿被告所欠原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂孝感中民一终字第000468号民事判决，判决内容：“驳回上诉，维持原判”。
2012年4月26日，本院受理原告李大治与被告龙达房地产开发公司、龙达房地产开发公司孝感分公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00326-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县西洪花路“金果苑”房号为一单元A602、A802、A902、A1103、A1402、A1403、A1404、A1603、二单元B1501、1601的房屋十套予以查封；2012年10月23日本院作出（2012）鄂大悟民初字第00326号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告李大治借款本金250万元及借款利息（自2011年12月1日至履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县西洪花路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告李大治，以抵偿被告所欠原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂孝感中民一终字第000471号民事判决，判决内容：“驳回上诉，维持原判”。
上述（2012）鄂孝感中民一终字第00330号民事调解书、（2012）鄂孝感中民一终字第00471、00469、00470、00468、00472号民事判决书发生法律效力后，2012年9月21日董治涛、颜进以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行；2013年4月，颜杰、颜其明、黄刚、李华丽、李大治分别以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行。案件进入执行程序。执行案件立案案号分别为：董治涛、颜进以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行立案案号为：（2012）鄂大悟民执字第00260号。颜杰以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行案件立案案号为：（2013）鄂大悟民执字第00025号；颜其明以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行案件立案案号为：（2013）鄂大悟民执字第00027号；黄刚以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行案件立案案号为：（2013）鄂大悟民执字第00026号；李华丽以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行案件立案案号为：（2013）鄂大悟民执字第00028号；李大治以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行案件立案案号为：（2013）鄂大悟民执字第00024号。
执行中，本院分别于2012年10月26日作出（2012）鄂大悟民执字第260-1号民事裁定书、2012年12月10日作出（2012）鄂大悟民执字第260-3号民事裁定书、2013年1月17日作出（2013）悟执字第24.25.26.27.28-1号民事裁定书、2014年1月23日作出（2013）悟执字第206-324.25.26.27.28-3号民事裁定书，裁定将龙达房地产公司的位于孝昌西洪花路“金果.百利山”房地产项目中的房屋：一单元301、302、401、402、403、501、502、503、601、701、702、801、803、901、902、904、1001、1002、1004、1101、1102、1103、1201、1202、1203、1301、1302、1303、1304、1401、1402、1403、1404、1501、1502、1503、1504、1601、1603、1604、；二单元301、302、401、402、501、502、601、602、701、704、801、802、804、901、902、904、1001、1002、1004、1101、1103、1201、1202、1301、1302、1304、1402、1403、1404、1501、1503、1504、1601、1603、1604、；门面房101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114以及土地予以查封；期间，2012年12月28日本院作出（2012）鄂大悟民执字第260-5号民事裁定书，裁定对一单元1001、1102、1201；二单元502、606、702、801、904、1102、1201、1202；门面房107、108解除查封。
2013年5月10日本院作出（2013）鄂大悟民执字第00024.00025.00026.00027.00028-2号执行裁定书，裁定将龙达房地产开发公司建造的位于孝昌县××路“金果.百利山”房地产项目中的总面积4232.1平方米的35套房屋（1单元503、801、803、1101、1103、1202、1203、1301、1302、1303、1402、1403、1404、1502、1503、1504、1603、；2单元：901、902、904、1001、1002、1101、1104、1201、1202、1301、1304、1402、1403、1404、1501、1504、1601、1604、）及四间门面进行评估后，按评估价的七折交执李大治、李华丽、黄刚、颜其明、颜杰以抵偿债务并可办理相关的产权过户登记手续。
2014年3月13日本院作出（2012）鄂大悟民执字第260-7、（2013）鄂大悟民执字第00024、00025、00026、00027、00028-4号执行裁定书，裁定对龙达房地产开发公司建造的位于孝昌县××路“金果.百利山”房地产项目中的13套房屋，即1单元：602、802、902、1102、1703、1704；二单元：303、304、404、1701、1701、1703、1704；二楼的整层房屋予以查封。
2015年5月20日，本院作出（2012）鄂大悟民执字第00024.00025.00026.00027.00028-16号执行裁定，裁定撤销（2013）鄂大悟民执字第00024.00025.00026.00027.00028-2号执行裁定书，将龙达房地产开发公司建造的位于孝昌县××路“金果.百利山”房地产项目中的房屋，即：一单元住宅1402、1503、二单元住宅：401、1401、1301、1302、1701、1701、1704、801、802、404、501、601、701、1603、804、1601、1501、1201、1101、901、1604、1404、1304、1402、1403、1202、902、1104、904；商铺102、104、105、106、107、108、116、117、122、123、124、125以评估价七折后的价格交付李大治、李华丽、黄刚、颜其明、颜杰抵偿债务、可持该裁定书到相关机构办理抵偿债务的房屋和商铺的相关产权过户登记手续。
因（2012）鄂大悟民执字第00024.00025.00026.00027.00028-16号执行裁定书裁定将“金果.百利山”二单元1701号房屋交付被告颜杰抵偿被告龙达房地产开发公司所欠债务，原告熊快乐认为该裁定内容侵害了其财产所有权，向本院提出执行异议，本院于2015年10月26日作出（2015）鄂大悟执异字第17号执行裁定书，裁定驳回熊快乐的异议。熊快乐不服该裁定，于2015年11月26日向本院提起执行异议之诉。
同时查明，本案诉争之孝昌县××路“金果.百利山”项目中住宅二单元1701房屋的房屋信息，根据《房屋登记簿》记载内容显示：房屋座落：孝昌县西洪花路金果百利山1#（孝昌双龙建筑工程有限公司）住宅二单元2-1701房；建筑面积136.31平方米；房屋结构：砖混结构；业务宗号：ZXZ2015072700740001；所有权人：颜杰；房屋取得方式：受让；单独所有；所有权证号：孝昌房权证昌房字第××号；登记时间：2015年8月3日；附记登记：依据大悟县人民法院（2012）鄂孝感中民终字第330号民事调解书、（2013）鄂大悟民初字第322号、323号、324号、325号、326号民事判决书和协助执行通知书办理，司法协助，根据鄂大悟民执字第00024.00025.00026.00027.00028-16号及17号文件执行。
另查明：2013年3月14日，案外人张泽民以龙达房地产开发公司、颜金田、颜红丽为被告向武汉市洪山区人民法院提起民事诉讼，案由为民间借贷纠纷。该院2013年3月25日作出（2013）鄂洪山民三初字第00193号民事调解书。2013年3月29日作出（2013）鄂洪山法执字第00268号执行裁定书，裁定内容：一、查封、扣押被执行人武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司所有的位于孝昌县城区××道的土地（面积：5470.69平方米），土地他项权证为：孝昌他项（2012）第100007号；二、查封、扣押期限两年（自2013年3月29日至2015年3月28日）。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；自双方当事人签字或盖章时成立。房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。同时，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，2013年6月29日被告龙达房地产开发公司所属孝感分公司作为出卖人、原告熊快乐作为买受人，签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，交易房屋取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售房许可证，合同内容不违反法律规定，属合法有效合同。上述房屋买卖合同有效，合同签订前原告也向被告龙达房地产开发公司支付了购房款，后该房屋又在孝昌县房地产管理局进行了商品房买卖合同备案登记，但因上述房屋的预告登记及房产登记手续至今没有未办理，房屋亦未向熊快乐交付，据此，产生以下法律后果：
一、原告熊快乐与被告龙达房地产开发有限公司签订购房合同之前，案外人张泽民以龙达房地产开发公司、颜金田、颜红丽为被告向武汉市洪山区人民法院提起民间借贷纠纷一案的民事诉讼，该院2013年3月25日作出（2013）鄂洪山民三初字第00193号民事调解书，洪山法院于2013年3月29日对孝昌县××路金果百利山1#土地使用权进行了查封。2014年4月29日对所有房屋进行了查封。其签订的房屋买卖合同的时间在洪山法院查封所有土地之后。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，查封地上建筑物的效力及于该土地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。根据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。该法第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，必须符合四个方面要件（1，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；2，已支付全部或部分价款；3，非因买受人自身原因未办理过户登记；4，在人民法院查封之前已经合法占有不动产）。原告除有证据证明给付房屋全部价款外，其余三项要件均不具备。申请执行人张泽民的债权至今未完全清偿，且在执行中一直主张优先受偿权，其担保物权足以对抗案外人所主张的物权期待权。《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押人同意，不得转让财产。被告龙达房地产开发公司在处分已设定抵押财产时，未经抵押权人同意，被告龙达房地产开发公司未经抵押权人张泽民同意不能转让抵押财产，异议之诉的当事人签订购房合同时，张泽民的债权尚未实现，抵押权有效。原告在提出异议和异议之诉期间，均未提供抵押权人张泽民同意转让抵押财产，受让人代为清偿龙达房地产开发公司债务的主张及证据。在执行过程中，孝昌县住房保障和房屋管理局2014年9月4日的复函中，向我院提交了张泽民的2011年、2012年的土地他项权证，其根据《物权法》和《城市房地产管理办法》及最高法、国土资源部、建设部法发（2004）5号文件的规定，提出房产与地产联结一体，房依地建，地为房载，房地不可分，房屋占用的土地设定抵押，抵押权人债权未实现，担保物未消灭，房产不能转让。
二、原告与被告龙达房地产开发公司签订房屋买卖合同后房屋不能登记的原因属双方之间的缔约过失。在抵押权人张泽民的债务未清偿之前，即使法院没有查封涉案房产，买受人亦不能进行产权登记。不动产之上设定有其他人抵押权登记，买受人没有履行合理的注意义务，是对政策限制的忽略，目前买卖房屋以过户他人抵偿债务，原告只能对自己的损失向被告龙达房地产开发公司请求赔偿。
三、没有进行房屋预告登记及房产登记的房屋不发生物权效力。商品房预售合同登记制度是一种行政管理制度，没有准物权效力，预告登记制度是不动产登记制度，有准物权效力。商品房预售合同登记备案在前，而预告登记在后。《房屋登记办法》第七十条规定，商品房预售合同登记备案是商品房预告登记的前置条件，只有先进行了合同备案，才能申请预告登记。需经申请-
受理-审核-
登记等程序。该法第二条规定，预告登记需记载于登记簿向社会公示，而预售合同登记备案则无需记载房屋登记簿。上述异议之诉原告仅提供了商品房合同备案证明，且孝昌县不动产登记中心出具了不动产登记信息证明书，证实原告在孝昌县不动产登记中心无房屋预告登记，因此不能直接认定原告已经进行了预告登记。因此也不能对抗执行。
综上所述，2014年3月13日，本院作出（2012）鄂大悟民执字第260-7、（2013）鄂大悟民执字第00024、00025、00026、00027、00028-4号执行裁定书，裁定查封了龙达房地产开发公司建造的位于孝昌县××路“金果.百利山”房地产项目中原告购买的房屋，该查封行为并无不妥，原告的请求应予驳回。众被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第三十二条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条、第一百八十二条、第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告熊快乐的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告熊快乐承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。
审 判 长 涂晓玲
审 判 员 田 昕
代理审判员 高帮增
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 杜 莉
附：适用法条
《中华人民共和国合同法》
第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十二条、
第一百九十一条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十三条
《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第二十七条
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。