广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂04民终1043号上诉人（一审原告、反诉被告）：张军，男，1986年3月28日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。委托诉讼代理人：赵法，广东国悦律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路63-3号。法定代表人：叶桂根，总经理。委托诉讼代理人：万伟，广西正立律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫英军，广西正立律师事务所实习律师。上诉人张军因与被上诉�广西梧州市海骏达房地产开发有限公司(以下简称海骏达公司)商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初288号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张军上诉请求：1.请求二审认定一审审判程序违法，并裁定将本案发回重审；2.请求二审不要将本案与其他民事案件合并审理；3.请求撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初288号民事判决第一项，判决被上诉人向上诉人支付违约金21975元；4.请求撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初288号民事判决第二项，判决驳回海骏达公司的反诉请求；5.请求二审判决被上诉人向上诉人支付经济损失5000元；6.本案诉讼费用由海骏达公司承担。事实�理由：1.一审法院将三十件民事案件合并审理属于程序违法；2.一审认定2016年8月5日，涉案房产符合交楼条件是错误的。至2016年8月5日止，涉案房屋的消防工程竣工验收和环保工程竣工验收程序尚未完成。上诉人认为到2016年12月20日，涉案房屋才符合交楼条件；3.一审认定上诉人存在迟延支付购房款的行为是错误的；4.海骏达公司将应当建设的公共绿化带围圈起来赠与相对应的第一层业主是侵权行为，一审法院却不予认定，是错误的。二审应认定海骏达公司侵权的事实，并判决海骏达公司赔偿上诉人5000元损失。海骏达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。张军向一审法院起诉请求：1.判决被告支付违约金21975元；2.判决被告赔偿律师费3500元；3.被告承担本案的诉讼费用。海骏达公司向一审法院反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付违约金30794元；2.判决反诉被告向反诉原告支付律师费1000元；3.反诉被告承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实，2014年5月25日，张军作为买受人与作为出卖人的海骏达公司签订了一份合同编号为WZ2014037510的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市，房屋建筑面积共90.79平方米，单价为每平方米5880.46元，总价款为533887元；2.付款方式及期限：买受人按下列方式按期付款，即于2014年5月2日前支付定金20000元；于2014年5月25日前支付首期房款（含定金）160887元，于2015年3月29日再支付首期房款200000元，余款173000元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款�违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)，即逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；4.交付期限及交付条件：出卖人应当在2016年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；5.出卖人逾期交房的违约责任：甲方(出卖人)逾期交付商品房给乙方(买受人)使用的，乙方(买受人)同意继续履行本合同，但自商品房约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，甲方(出卖人)按日向乙方(买受人)交付已交房款万分之二点一的违约金；6.交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人按买受人在本合同提供的联系地址发出《收楼通知书》，买受人必须在收楼通知书规定期限内办理收楼手续，若买受人于收楼期限届满仍不办理收楼手续的，则以发出《收楼通知书》通知的收楼期限届满日为商品房交付日。上述《梧州市商品房买卖合同》的附件四为《合同补充协议》，出卖人(甲方)海骏达公司与买受人(乙方)张军双方就2014�5月25日签订的《梧州市商品房买卖合同》(以下简称《合同》)中未尽的相关事宜，经充分协商一致，在平等自愿的原则下订立该补充协议，主要约定有:1.对《合同》“付款方式及期限”的补充约定：若乙方选择银行按揭或公积金贷款付款的，乙方自愿选择甲方指定银行或公积金中心办理按揭，乙方应在签订《合同》后30天内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订《合同》后40天内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，办理按揭或公积金贷款手续过程中的所有相关费用由乙方自行支付，贷款年限和贷款额度以银行或公积金中心最终批复为准。无论银行或公积金中心核准乙方贷款额度足额与否，乙方保证于签署《合同》之日起50天内付清全部购房款，否则，乙方应按照《合同》的约定承担逾期付款的违约责任；2.对《合同》“买受人逾期付款的违约责任”的补充约定：买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延。买受人在已付清应付款或者违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续；3.对《合同》“交付期限及交付条件”的补充约定：商品房符合交付条件后，乙方必须按照甲方通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若乙方于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为乙方自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼。张军按上述合同的约定向海骏达公司支付房屋首期款360887元，余下房款173000元由张军采用银行按揭贷款方式支付。2015年5月13日，张军向交通银行股份有限公司�州分行递交贷款申请材料，2015年5月28日，张军作为借款人与作为贷款人的交通银行股份有限公司梧州分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定张军向交通银行股份有限公司梧州分行贷款173000元。2015年6月16日，交通银行股份有限公司梧州分行依据贷款合同约定的受托支付方式将173000元款项发放至海骏达公司的账户。2016年8月，海骏达公司向张军发出《收楼通知书》，通知张军于2016年8月25日办理梧州市的有关收楼手续。后张军以海骏达公司未按合同约定的时间交付房屋为由，要求海骏达公司支付逾期交楼的违约金，遂向法院起诉成讼。另查明，梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格。2016年12月20日，梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程通过竣工验收备案。一审法院审理认为，本案的争议焦点是：1.案涉标的商品房是以竣工验收合格还是以竣工验收备案为交付条件；2.海骏达公司是否存在顺延交付房屋的情形以及顺延的天数；3.违约金如何计算；4.双方诉请的律师费是否有依据。关于争议焦点一，张军与海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同约定海骏达公司应当在2016年6月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张军使用。该院认为，根据我国《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，张军买受的商品房所在的梧州市海骏达卡地亚3#楼于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格，符合了合同约定及条例规定的交付条件。海骏达公司通知张军于2016年8月25日办理收楼手续，据此房屋实际交付时间为2016年8月25日。张军主张商品房通过竣工验收备案的时间为符合交付条件的交房时间，但其主张无法律依据，该院不予采纳。关于争议焦点二，合同约定了可顺延交付房屋的情形为“如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。本院认为，“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。梧州地处亚热带季风气候地区，每年都遭遇台风、强降水天气，这些地区特有的气候因素，工程的建设单位和施工方应当预见到并在工期测算时作出合理安排。高考、宝石节等这些特定的活动，每年定期举行，占用工期的时间应该是确定的，并非不可预见，建设单位和施工方也应当在工期测算时予以计算。因此，海骏达公司认为上述停工原因属于不可抗力的理由不成立，其要求顺延房屋交付时间的主张，该院不予采纳。另外，海骏达公司提出因张军逾期支付剩余购房款173000元可顺延交房的主张，该院认为，根据双方在《梧州市商品房买卖合同》中关于付款方式及期限的约定，张军应在合同签订之日起三十天内即在2014年6月23日前以办理银行按揭贷款方式支付购房余款，但张军于2015年5月13日才向交通银行股份有限公司梧州分行申请贷款，迟延履行办理按揭贷款支付余款义务324天。根据《梧州市商品房买卖合同》附件四补充协议中“买受人逾期付款，则商品房交付的时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延”的约定，海骏达公司可顺延交付房屋324天。关于争议焦点三，张军按合同约定向海骏达公司支付了房屋购房款533887元，海骏达公司应当按照合同约定在2016年6月10日前交付符合条件的商品房，但海骏达公司直到2016年8月25日才通知张军交付梧州市，期间共逾期76天。由于张军存在迟延履行办理按揭贷款支付余款义务的行为，依约定海骏达公司可顺延324天交付房屋，顺延后，海骏达公司不存在逾期交房的行为，而张军则仍逾期248天办理按揭贷款支付余款。因此，张军要求海骏达公司支付逾期交房违约金的诉请，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于海骏达公司反诉要求张军支付逾期付款违约金的问题，经过顺延后，张军仍逾期248天办理按揭贷款支付余款173000元，已构成违约，应承担违约责任。《梧州市商品房买卖合同》中关于买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过30日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，每日按逾期应付款万分之五的标准计付违约金。因�计付标准明显高于海骏达公司造成的损失，海骏达公司因张军逾期支付购房款造成的实际损失是银行利息，根据本案的实际情况以及公平原则，该院依法将违约金调整为每日按逾期应付款万分之二点一的标准计付。因此，张军应向海骏达公司支付违约金9009.84元（173000元×0.21‰×248天）。关于争议焦点四，张军要求海骏达公司支付律师费的诉讼请求，以及海骏达公司反诉要求张军承担其为追究违约责任而支付的律师费的诉讼请求，因无法律依据，故该院不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告张军的诉讼请求；二、反诉被告张军于本判决生效之日起十日内向反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司支付违约金9009.84元。三、驳回反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费437元，由原告张军负担；反诉案件受理费298元，由反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担214元，反诉被告张军负担84元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是：1.本案是否存在程序违法？2.海骏达公司是否存在逾期交付房屋违约行为？是否应支付违约金给上诉人？关于本案是否存在程序违法的问题，本院认为，本案一审不存在程序违法，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条的规定“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”一审法院合并审理基于同一违约事实的三十多件民事案件，是符合法律规定的。关于海骏达公司是否存在违约问题。被上诉人海骏达公司认为因施工期间遭遇台风、强降雨等恶劣天气及政府要求停止施工的原因导致停工的天数不应算逾期交房的理由不成立。梧州地属亚热带季风气候地区，每年都会遭遇台风、强降雨的天气，梧州市宝石节、全国高考期间不能施工等，这些都是可以预见的情形，不属于不可抗力。因此，海骏达公司以此作为工期延期的理由不成立，本院依法不予支�。海骏达公司存在逾期交付房屋的违约事实，应承担违约责任。但由于上诉人也存在逾期办理银行按揭贷款的事实，按照双方的合同约定，海骏达公司可以顺延交付房屋，因此，在本案中，海骏达公司不需要支付逾期交付房屋违约金给上诉人。上诉人张军认为工程竣工备案作为交付条件是不成立的。双方签订的合同约定是工程竣工验收合格作为交付的条件，本案涉案房屋在2016年8月5日已经由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格，已经符合交付条件，并已经通知了张军。因此，一审法院认定涉案房屋2016年8月5日符合交付条件是正确的。关于上诉人应支付违约金给被上诉人的问题。因为上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，上诉人应在2014年6月23日前办理按揭贷�，但上诉人于2015年5月13日才向银行申请贷款，存在迟延履行办理按揭贷款324天的事实。根据上诉人与被上诉人附件四补充协议中“买受人逾期付款，则商品房交付的时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延”的约定，海骏达公司可顺延交付房屋324天，但是海骏达实际逾期交付房屋是76天。在扣除被上诉人海骏达公司逾期交付房屋的时间后，上诉人仍逾期248天办理按揭贷款支付余款173000元，已构成违约，应承担违约责任。本案2015年6月16日银行发放贷款，上诉人的违约事实已经终止，被上诉人应当知道自己的权利被侵害，从2015年6月16日起算，计算两年的诉讼时效，被上诉人应于2017年6月16日前提出反诉请求，被上诉人于2017年3月29日提出反诉请求，并没有超过诉讼时效。因此，一审认定上诉人应支付违约金给被上诉人是正确的，本院�以维持。关于被上诉人是否应赔偿经济损失给上诉人的问题。在本案中，上诉人张军在一审时没有提出经济损失的诉讼请求，二审增加被上诉人赔偿经济损失的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院依法不予审理。综上所述，上诉人张军的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人张军负担。本判决为终审判决。审判长 杨 斌审�员莫芮审判员 任 军二〇一七年十二月十五日书记员 杨永芳附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。