黑龙江省宝清县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民初字第38号
原告王永祥，男，汉族。
委托代理人孙福军，宝清县鑫诚法律服务所法律工作者。
被告黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司
法定代表人姚常伟，职务总经理。
委托代理人张连婧，黑龙江中程佳易律师事务所律师。
原告王永祥诉被告黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王永祥及其委托代理人孙福军、被告的委托代理人张连婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永祥诉称：2010年9月7日，原告与被告签订了房屋拆迁产权调换安置协议书，约定被告为原告确定新楼位置＊号楼商服一层、二层西第2户面积188.64平方米，房屋总价款402280元。同日，原告依约交付了房款70%的补差款282184元，扣除原告应得的补偿102184元，减免80000元，交现金100000元。约定被告于2011年12月31日前交付房屋，但被告已逾期660日，根据合同法第六十条、第一百一十四条之规定，被告应当按约定全面履行自己的义务，承担逾期交付房屋的违约责任，按约定支付原告迟延履行的违约金并应继续履行合同。违约金自2011年12月31日起计算至2013年10月23日止，1554300元日万分之五654天＝508256.1元。现原告要求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金508256.1元；二、被告按协议约定向原告交付新盟福园小区A7号楼商服一层、二层西第二户（面积188.4平方米），并同意尚欠原告房屋差价款118536元及参照中国人民银行同类贷款利率计息从其请求总额中扣除。
本案在审理过程中，原告提交如下证据及被告的质证意见：
1、2010年9月7日房屋拆迁产权调换安置协议书一份，用以证明房屋的面积、回迁时间、违约责任。被告质证对真实性无异议，协议中第6条对违约金的约定数额过高，应予以调整。
2、2010年9月7日收据一份，用以证明原告将约定的增加面积款的70%交纳给被告。被告质证对真实性无异议，但是恰恰证明原告没有按合同约定交纳补差款；收据当中注明的“经协商决定减免80000元”经与公司核实，公司领导从未对原告的补差款进行减免，该条标注系公司出纳员范俊杰个人行为，公司对减免行为不予认可。
3、2013年1月19日通知单存根、补充协议、收据各一份，用以证明被告通知原告交接房屋钥匙时间，被告应返还原告面积差价款1560元。被告质证对真实性无异议，但该三份证据是被告通知原告对于面积误差而对拆迁协议约定交房款数额做的变更，证明不了通知原告交钥匙这一事实。面积差价款不需要原告领，原告尚需要补缴房款。该证据可以证明被告履行了通知原告交付房屋的义务，而原告在接到通知后没有办理入住手续，在此之后房屋的逾期交付责任不在被告。
4、房屋销售价格一览表，用以证明被告售楼处的墙上粘贴的商服售价每平方米12000元。被告质证对该证据的真实性及证据来源均有异议，没有其他证据佐证该证据是被告出具，无被告盖章，无法证明该房屋的销售价格。
5、关于动迁户回迁价格的报告，用以证明新华路沿线商服价格一层每平方米12000元，二层每平方米4500元。被告质证对该价格不予认可，该证据仅是被告向政府行政部门提出的安置意见，而实际的价格需要合同双方进行商定，根据该报告所体现的价格与动迁房屋价格相比对，可以说明实际的销售价格与该报告不相符，因此原告不能依据该份报告来确定该房屋实际的市场价格。
6、2014年4月23日被告售楼处工作人员的音像资料一份，用以证明通过被告售楼处工作人员说明利民街沿线商服均价每平方米15000元，高于被告报告中及被告在售楼处墙上所粘贴的12000元的售楼价格。被告质证称1、该证据的来源不合法，该视频明显是偷拍形成的，原告未出示经被拍摄者同意的相关证据。2、该证据的真实性有异议，该证据无其他证据加以佐证，鉴于现在技术手段比较先进，被告代理人无法单凭观看视频来确认图像和声音的一致性；3、该证据的内容无法体现诉争房屋的市场价格，因该视频无拍摄时间，无法确认是何时的房屋销售价格，该视频所显示的价格即使是真实的也仅是卖方的售价也无法确认为实际的成交价格；4、原告不能依据该视频资料来确认违约金的计算基数，因产权调换房屋不同时期的价格是不一致的，因此，被告出示的上述价格在基准日没有确认的情况下，来确定违约责任计算的价格没有依据。
7、原告身份证复印件一份，用以证明原告是适格的诉讼主体。被告质证无异议。
8、建筑工程和基础设施工程竣工验收备案表复印件一份，用以证明被告新盟福缘小区A7号楼开工时间是在2012年3月20日，与备案证设计单位、施工单位不一致。被告质证是申请竣工验收，需要向质检部门出示的申请，备案证中竣工时间是在2012年10月份，实际开工的时间是2011年4月1日及竣工时间2011年末比备案证记载的时间早，2012年1月移交物业，在2012年4月供热期结束，业主实际办理入住。
被告黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司辩称：一、原告在诉状中房款交付数额计算错误，原告没有按房屋拆迁产权调换安置协议书第四条约定交纳70%补差款，即210067.2元，余款30%在进户前一次性结算，在扣除原告在合同签订日缴纳的100000元，原告还应在一个月内缴纳110067.2元，在交房前付清全款，而至今为止原告只缴纳了100000元，还有20余万元的房款没有交付，根据合同约定和交易习惯，原告不付清房款，被告不可能交付房屋，故房屋未能交付的责任在于原告，如有损失也应由原告自负。二、被告不应承担高达508256.1元的违约金：1、本案诉争的房屋于2012年4月已经具备入住条件，被告员工已经通知所有的业主办理入住手续，但原告拒不补齐房款，故不能交付房屋的责任在于原告，被告不应承担逾期交付房屋的违约责任。且诉争工程在2012年12月经有关部门竣工验收，并在宝清县住房和城建设局备案。2、被告建筑具备交工条件，也从未拒绝交房，原告可以交清房款办理房屋入住手续，然后通过诉讼方式解决违约责任纠纷。而原告个人原因导致房屋不能交付，致使损失的扩大。根据我国合同法第一百一十九条的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。3、原告主张的违约金计算方式错误，违约金已超过法律规定，应予以调整。首先，原告主张的调换房屋每平方米12000元的价格没有事实依据及证据支持，其次，原告主张的违约金数额已接近房款总额，明显过高，根据我国合同法第一百一十四条和合同法解释二第二十九条的规定，即使被告有违约行为，其违约金也应予以调整。原告公司的处纳员范俊杰在票据上减免80000元的行为，未经过被告公司领导同意，对于为原告减免80000元不予认可。综上，被告不能交付房屋的原因在于原告的违约行为，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，被告提交如下证据及原告的质证意见：
1、房屋拆迁产权调换安置协议书复印件一份，用以证明协议第四条约定原告应于迁出后一个月内补缴百分之七十补差款。因原告未补齐差价款，被告不能交付房屋。原告质证真实性无异议，不能证明原告有违约行为。按照协议第四条结算房屋差价款其余百分之三十，原告接到通知是2013年1月19日，被告应给付违约金之后原告再交付百分之三十的差价款。协议书上“协议价格”，在新楼安置商服一层用每平方米12182元乘以安置后一层的面积94.32平方米减去原旧房屋的面积56.04平方米的差等于344520元，第二层用每平米4000元乘以94.32平方米减去79.88平方米等于57760元。原告在签合同的当日，按照被告的要求交齐了70%的差价款281596元。
2、2010年9月7日原告交纳的10000元补差款收据一份，用以证明原告未交齐补差款。原告质证对真实性无异议，原告已经按约定交纳补差款。被告收据注明减免80000元是被告公司的出纳员代表公司的行为。
3、商品房买卖合同、收据复印件、入户单复印件、业主身份证复印件各两份，用以证明原告诉争房屋所在的7号楼2012年4月办理入住手续；导致合同不能履行的原因在于原告，原告应自行承担责任。原告质证有异议，两户是房屋买卖，本案是产权调换，签订时间也不同，与本案无关联。被告提供的入户单与原告提供的通知存根518号形式应该是一致的，要求被告提供518号通知存根的原件。
4、房屋交接事宜协议一份，用以证明2012年1月1日诉争房屋所在的小区已具备交工条件，正式移交物业，业主可以办理入住手续。原告质证有异议，此证据与本案没有实质关联。
5、宝住建备字2013年015号建设工程竣工验收备案证书复印件，用以证明证据原件在房产部门用于办理房照，诉争房屋已于2012年12月竣工验收，因原告欠差价款导致房屋没有交付。原告质证对真实性无异议，但是所证明的问题有异议，被告备案登记表上开竣工时间与此证据的开竣工时间不一致。
证据的分析与认定：对原告提交的证据1、2、3、8，被告对证据的真实性无异议，予以采信；证据4，不能确定其真实性，故不予采信；证据5系被告向宝清县动迁管理办公室上报价格，对其真实性予以采信；证据6录制未侵害他人的合法权益、未违反法律的禁止性规定，可以作为证据使用，但需结合其他证据综合分析认定；证据7，被告质证无异议，予以采信。对被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议，予以采信；证据3因证人未到庭，不能确定其真实性，故不予采信；证据4、5需结合其他证据综合分析认定。
经审理查明：2010年9月7日，原告王永祥与被告黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司签订房屋拆迁产权调换安置协议书，双方约定：被告对原告有照及无照房屋产权进行调换，新楼安置位置新盟福园＊号楼商服一、二层西第2户，面积188.64平方米，新楼总增加面积核款402280元；原告被拆迁房屋价值362553元，其他方面应得补偿102184元；经双方核算，约定原告应付给被告差价款300096元，原告迁出后一个月内向被告交纳70%补差款，其余30%进户前一次性结算，返款待交房后一次付清；双方约定2011年12月31日前被告向原告交付调换安置房屋，房屋逾期未交付使用，被告按调换房屋市场价格的日万分之五付给原告违约金，协议继续履行。协议签订当日，原告向被告交付房屋差价款100000元，被告为原告出具收据一份，收据中另注明经协商减免80000元，原告随即自行搬迁。2013年1月8日，宝清县建筑工程质量监督站认为被告所建工程符合竣工验收条件，准予备案登记，备案登记表中载明竣工验收日期为2012年10月30日。同日，宝清县住房和城乡建设局认为被告所建工程符合竣工验收条件，为被告颁发建设工程竣工验收备案证书，其中载明竣工日期为2012年12月。2013年1月19日，原、被告签订补充协议，被告应给付原告房屋面积差价款1560元。另查明，2010年5月30日，被告向宝清县动迁管理办公室对其建设房屋价格出具报告，其中新华路沿线一层每平方米12000元，二层每平方米4500元。原、被告对逾期交付房屋产生争议，现房屋空置，由被告控制管理。现原告诉讼来院，请求法院判令被告向其支付逾期交房违约金自2011年12月31日起计算至2013年10月23日止，1554300元日万分之五654天＝508256.1元；被告按协议约定向原告交付新盟福园小区＊号楼商服一层、二层西第二户（面积188.4平方米）。并同意尚欠原告房屋差价款118536元及参照中国人民银行同类贷款利率计息从其请求总额中扣除。
本院认为：原、被告之间签订的房屋拆迁产权调换安置协议书合法有效，协议对双方均具有法律约束力。依据协议的约定，被告应于2011年12月31日前向原告交付安置房屋。被告至2013年1月19日完成工程竣工验收备案登记，工程竣工验收后尚具备交付条件，故因被告的原因逾期交付房屋的事实应予认定，原告要求被告交付房屋及承担违约责任的诉讼请求应予支持。被告认为违约金约定数额过高，应当由主张调整违约金的被告对违约金是否过高承担举证责任，原告因逾期交房所遭受的损失受到房屋的用途、房屋价值变动的期限利益、给原告安置房屋所带来生活上的便利等多因素的影响，为保障交易安全，根据诚实信用原则，故被告应按约定向原告承担违约责任。参照被告向宝清县动迁管理办公室提供的《关于动迁户回迁价格的报告》中的合理价格计算，新华路沿线商服价格：一层每平方米12000元、二层每平方米4500元，一、二层均价8250元，新盟福园小区＊号楼商服一层、二层西第二户价格为1554300元（8250元188.4平方米）。按约定被告应支付原告逾期交付房屋的违约金，自2011年12月31日起计算至2013年10月23日止为1554300元日万分之五654天＝508256.1元。原告应向被告交纳房屋差价款为300096元，按约定原告应在其迁出后一个月内向被告交纳70%的差价款300096元70%＝210067.2元，原告仅于2010年9月7日交付现金100000元，由被告出具收据并注明减免80000元应予以扣减，以上共计交款180000元，尚余30067.2元原告未按时交付，原、被告对原告逾期付款未约定违约责任。按约定原告应于进户前交付其余差价款300096元30%＝90028.8元，原告应在被告按约定的期限交付房屋同时交付余款。被告未对原告尚欠差价款提起反诉，原告同意将其应向被告支付的余款及自2011年12月31日起至2013年10月23日止参照中国人民银行同类贷款利率向被告支付利息在其主张数额中扣减，应予准许。原告尚欠被告的房屋差价款扣除被告应返还原告的房屋面积差款30067.2元＋90028.8元－1560元＝118536元，利息自2011年12月31日至2013年10月23日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为118536元（6.1%÷12个月÷30天160天＋5.85%÷12个月÷30天28天＋5.6%÷12个月÷30天108天）＝5744.38元。被告应支付原告违约金508256.1元-（118536元＋5744.38元）＝383975.72元。本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：
一、被告黑龙江省新盟房地产开发集团有限公司向原告王永祥支付逾期交房的违约金383975.72元，限本判决生效后立即执行。
二、被告按协议约定向原告交付新盟福园小区＊号楼商服一层、二层西第二户（面积188.4平方米）。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费11262元，由原告负担2379元，由被告负担8883元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。
审 判 长 高秀梅
代理审判员 刘同江
人民陪审员 万海力
二〇一五年五月七日
书 记 员 邓 鑫