贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终2345号
上诉人（原审被告）赵金炉，男，1962年11月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托代理人邹超，贵州合兴律师事务所律师，执业证号：15201201510417311。
委托代理人冯先国，贵州合兴律师事务所实习律师，实习证号：2301150211029。
被上诉人（原审原告）魏津洲，男，1934年6月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市。
委托代理人魏建飞，女，1974年6月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系魏津洲之女。
委托代理人魏鸣，男，1988年7月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系魏津洲之孙。
被上诉人（原审被告）魏建刚，男，1965年3月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
原审第三人贵阳星和投资有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区宝山南路187号。
法定代表人宋泽，该公司董事长。
上诉人赵金炉与被上诉人魏津洲、魏建刚以及原审第三人确认合同无效纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年3月7日作出（2015）南民初字第5631号民事判决，上诉人赵金炉对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，原告魏津洲系魏满洲的哥哥，二人户籍登记在一起，原告魏津洲系户主，被告魏建刚系原告魏津洲长子。魏满洲、被告赵金炉均系第三人（原贵阳红星拖拉机厂）职工，第三人（原贵阳红星拖拉机厂）将其所有位于贵阳市××区宝××单元××楼××号公房一套分配给魏满洲居住使用。在魏满洲生病期间，由原告女儿魏建飞带其到贵阳医学院附属医院治疗，因医治无效，魏满洲于2004年7月1日去世，其后原告女儿魏建分到第三人（原贵阳红星拖拉机厂）处办理了魏满洲的丧葬费等事宜后，上述房屋由原告居住使用。因原告视力为残疾壹级，故将其上述房屋交由被告魏建刚代为管理使用。2011年3月27日，被告赵金炉、魏建刚签订《合同》，约定：被告魏建刚将房屋使用权转让给被告赵金炉，转让款为17000元，由被告赵金炉自行完善与产权人的租赁关系等内容。被告赵金炉随后入住该房至今。2015年10月19日，因征收摸底，原告得知上述情况，起诉请求：1、判令确认被告赵金炉、魏建刚签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告赵金炉停止继续侵害原告利益，立即归还房屋；3、诉讼费由二被告负担。审理中，第三人表示上述房屋现即将被征收，征收是通过房改的形式进行，职工以存量补贴加现金方式来购买房屋；对于已经去世的职工，房改仍以其名义进行，房改后的房屋属于职工遗产，由其继承人继承；对于其名下所有房屋使用权买卖行为，第三人均不予认可，只以第三人原始登记职工房屋分配名册为准；对于上述房屋因魏满洲生前未婚未育，其去世后的事宜均由原告处理的，按照公司内部规定，其他继承人无异议的情况下，认可原告对房屋享有居住权。另，魏秀珍自愿放弃继承魏满洲的遗产。
原判认为，位于贵阳市××区宝××单元××楼××号房屋属于第三人（原贵阳红星拖拉机厂）的公房，第三人将其分配给职工魏满洲居住使用，根据国家政策，该房屋居住使用权具有福利性质，魏满洲去世后，应由其家庭成员继续使用，因魏满洲未婚未育，原告魏津洲作为其唯一家庭成员有权获得上述房屋居住使用权。原告将上述房屋交由其子被告魏建刚代为管理使用，而被告魏建刚明知其不享有房屋居住使用权，且未经原告和第三人同意的情况下，与被告赵金炉签订《合同》，将房屋使用权转让给被告赵金炉，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”之规定，因被告魏建刚属于无处分权人，转让房屋使用权未获得原告和第三人的追认，双方签订的《合同》对原告和第三人没有法律约束力，原告诉请要求确认二被告签订的《合同》无效，符合法律规定，予以支持。另，从常理判断，被告赵金炉作为第三人职工，对于第三人不同意职工私下转让房屋居住使用权的内部规定应是知晓的，且第三人明确表示不认可被告赵金炉通过转让获得房屋居住使用权，故被告赵金炉占用使用房屋无合法理由，原告诉请被告赵金炉返还房屋，符合法律规定，予以支持；同时，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告赵金炉就合同无效导致的房屋转让款返还及赔偿问题，可另行提起诉讼予以解决。另，因原告为视力残疾壹级，在被告魏建刚未主动告知房屋使用权私自转让的情况下，在2015年房屋涉及征收摸底时才得知上述情况，符合常理，故原告起诉未超过法定诉讼时效。虽被告赵金炉辩称原告默认了被告魏建刚转让房屋使用权，但原告就此提起诉讼要求确认二被告签订的《合同》无效，该行为直接表明原告不同意被告魏建刚转让房屋使用权，故对被告赵金炉的该辩解，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十一条、第五十八条、第一百三十二条之规定，判决：一、被告赵金炉、魏建刚于2011年3月27日签订的关于转让位于本市××区宝××单元××楼××号房屋使用权的《合同》无效；二、被告赵金炉于本判决书生效之日起三十日内搬离位于本市××区宝××单元××楼××号房屋，将房屋返还给原告魏津洲。案件受理费30元，由被告魏建刚负担（该款原告魏津洲已预交，由被告魏建刚本判决生效之日起十日内付给原告魏津洲）。
一审宣判后，赵金炉不服，向本院提起上诉称，第一，原判认定涉案房屋的原使用人魏满洲去世后，交由被上诉人魏津洲“居住使用”的事实错误。因涉案房屋为公房，如果不实际使用该房屋，则被上诉人魏津洲就不享有任何实际权利。然而，被上诉人魏津洲未曾在涉案房屋内居住生活过，不享有涉案房屋的权利。由于被上诉人魏津洲本身是残疾，魏满洲去世前长期卧病在床，平时的生活多由邻居帮助，在魏满洲去世前未与一起共同居住生活，被上诉人魏津洲仅是魏满洲的同胞哥哥，并非“家庭成员”。原判认定涉案房屋在魏满洲去世继续由家庭成员居住使用无任何事实依据。被上诉人魏津洲因未在涉案房屋内居住，而将房屋交给其儿子魏建刚居住使用，依法应当视为是被上诉人魏津洲对自身权利的处分，上诉人作为买房人完全由理由相信房屋的实际使用人魏建刚有权利处分对房屋的使用权益，上诉人基于合理信赖，付出合理对价取得对涉案房屋的占有使用权益应受到法律保护。第二、被上诉人魏津洲虽患眼疾，但具完全民事行为能力，可明辨是非，对其儿子魏建刚的性格特征和生活状况是知道的，被上诉人魏津洲将房屋交给魏建刚后不管不问，即表明了其放弃了房屋的权利。其次，魏建刚将房屋转让后，并未出现被上诉人魏津洲及家庭成员无法联系魏建刚的情形，在涉案房屋被拆迁前，被上诉人魏津洲及家庭成员是知道或应当知道房屋已转让事实的，但被上诉人魏津洲及家庭成员均未曾向上诉人提出过异议或主张权利。原判认定被上诉人魏津洲于2015年10月19日因涉案房屋被征收摸底时才得知房屋已被“转让”的事实错误，系原审主观臆断无任何依据。第三、本案涉及“房屋使用权”的转让，因魏建刚是房屋的实际使用人，上诉人有理由相信其具有处分权；上诉人是房屋所有权单位的职工，具备使用涉案房屋的身份条件，所有权单位（原审第三人贵阳星和投资有限公司）没有明确禁止员工私下转让“房屋使用权”的内部规定，转让行为不违反法律强制性规定和损害第三人利益。原判决以无权处分认定合同无效系适用法律错误。请求撤销原判，驳回被上诉人魏津洲在一审中的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人魏津洲答辩称，涉案房屋为魏满洲的福利房，原红星拖拉机厂认可魏津洲对涉案房屋享有继承权，而当庭不认可魏建刚与赵金炉签订的买卖协议，魏津洲的主体适格。另外因魏满洲无妻子儿女，魏津洲作为兄长，承担魏满洲的生养死葬，而魏满洲之妹魏秀珍放弃继承，故魏津洲系一人单独享有涉案房屋的权利。上诉人赵金炉明知魏建刚为吸毒人员，出资购买涉案房屋主观上有恶意。且购房款远远低于同地段房屋价格，赵金炉不是善意第三人。由于魏津洲双目失明，年纪大行动不便，因此将涉案房屋钥匙交魏建刚让其经常去打扫，但在此期间，魏建刚隐瞒事实将房屋出售给赵金炉，由于听说要征收，我才委托人查看房屋才知道房屋早已被魏建刚出卖给赵金炉居住，此时正值魏建刚服刑即将释放期间，赵金炉决绝与我方协商而要魏建刚出狱后与其协商来拖延时间。本案诉讼为物权保护，不适用诉讼时效。我方认为，魏津洲是继承取得涉案房屋的权利，魏建刚在我方不知情的情况下转让房屋，系无权处分，买卖双方恶意串通，侵犯魏津洲的合法权益，买卖合同为无效合同，赵金炉应停止侵害立即归还房屋。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人魏建刚以及原审第三人贵阳星和投资有限公司未答辩。
二审中，被上诉人魏津洲称魏建刚与赵金炉于2011年3月27日签订的《合同》中买卖的房屋实际房号为：贵阳市南明区宝山南路187号3栋3单元1楼附2号，而不是一审认定的贵阳市××区宝××单元××楼××号，上诉人赵金炉对此事实予以认可。另外，原判决查明“魏满洲于2004年7月1日去世，其后原告女儿魏建分到第三人（原贵阳红星拖拉机厂）处办理了魏满洲的丧葬费等事宜后，上述房屋由原告居住使用”的事实没有证据支撑；原审第三人在一审中并没有“对于上述房屋因魏满洲生前未婚未育，其去世后的事宜均由原告处理的，按照公司内部规定，其他继承人无异议的情况下，认可原告对房屋享有居住权”的表述，而是表述为“…。后魏满洲就去世了，后其哥哥就到我公司办理相关丧葬费的问题，我公司也认可其亲属在涉案房屋居住”。二审查明的其他事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、证人证言、合同、房屋权属证书、残疾证、死亡通知等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案魏建刚转让使用权的涉案房屋，原系原审第三人（原贵阳红星拖拉机厂）分配给职工魏满洲居住的公房，该房屋的所有权属于原审第三人（原贵阳红星拖拉机厂），魏满洲仅享有居住使用权，在魏满洲去世后，虽然原审第三人并未收回该房屋，认可由魏满洲的亲属继续居住使用，但仍然仅是继续享有居住使用权。由于在魏满洲去世后，魏满洲的亲属（包括本案被上诉人魏津洲）并未与原审第三人重新办理居住手续，而原审第三人只是认可由魏满洲的亲属继续居住使用，故原审第三人并未将涉案房屋明确给魏满洲的哪一个亲属居住使用。涉案房屋并非魏满洲的遗产，也不能按照继承关系确定涉案房屋的使用权。被上诉人魏津洲也没有在涉案房屋中居住过，因此，被上诉人魏津洲主张在魏满洲去世后，是其个人享有对涉案房屋的居住使用权并无充分的证据证明。魏建刚在魏满洲去世后居住在涉案房屋内，也可能是实际居住使用权人，故魏满洲主张魏建刚转让该房屋的使用权是无权处分而损害其利益缺乏事实依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定和维护合同交易稳定的立法精神，无权处分也并非是认定合同无效的法定条件。虽然被上诉人魏津洲称魏建刚是无权处分，并与上诉人赵金炉恶意串通损害其利益，但并没有提供有证明魏建刚与赵金炉存在“恶意串通”的证据，相反，魏津洲与魏建刚系父子关系，而魏建刚在本案中又要求确认合同无效，魏建刚也没有认可其与赵金炉之间就签订转让涉案房屋使用权事宜存在“恶意串通”行为，因此，被上诉人魏津洲主张魏建刚与赵金炉“恶意串通”不成立，本院不予采纳。魏建刚以自己名义与赵金炉于2011年3月27日签订转让涉案房屋使用权的合同，在合同签订后，双方均按约定履行其义务，赵金炉居住于涉案房屋已多年，表明该合同是双方真实意思表示。因订立合同行为和合同内容均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的无效情形，故魏津洲主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。至于被上诉人魏津洲称买卖明显低于市场价格的问题，首先，价格是否过低仅涉及合同是否存在显失公平的问题，即合同的变更或撤销的问题，而不是无效合同要件；其次，本案涉及仅是房屋使用权，即受让人赵金炉取得的仅是房屋的承租使用权，不同于房屋的产权，转让的价款也不能按照产权房屋的市场价进行评价是否过低。对被上诉人魏津洲的该理由不予采纳。魏建刚转让涉案房屋的使用权并没有得到所有权人（原贵阳红星拖拉机厂）的同意，根据合同约定和法律规定，是否同意变更赵金炉作为涉案房屋的承租人应取决于原审第三人的意思。虽然原审第三人在本案中不认可魏建刚转让涉案房屋的使用权给赵金炉的行为，但其在本案中具有独立的请求权而没有提出主张，故赵金炉在本案中无需返还房屋。综上所述，原判决认定部分事实证据不足，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第5631号民事判决；
二、驳回被上诉人魏津洲的诉讼请求。
一审案件受理费30元，由魏津洲负担；二审案件受理费60元，由被上诉人魏津洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 姜彦宏
代理审判员 衷进全
二〇一六年六月八日
书 记 员 穆 凤