湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终179号上诉人（一审被告）：怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码：91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201711100140。被上诉人（一审原告）：唐永坤，男，汉族，1980年12月2日出生，户籍地湖南省辰溪县。委托诉讼代理人：向方杰，男，汉族，1984年12月30日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。上诉人怀化市大汉置业有限公司（简称大汉置业公司）因与被上诉人唐永坤商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人大汉置业公司的委托诉讼代理人李玲，被上诉人的委托诉讼代理人向方杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大汉置业公司上诉请求：撤销原判决，改判上诉人不承担2014年11月20日至2015年9月30日前的逾期交房违约金14145.86元。事实和理由：对逾期交房时以日为单位计算违约金数额的，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。诉讼时效系消灭时效，被上诉人提起诉讼前或《民法总则》实施以前，应当适用《民法通则》规定的2年诉讼时效，对2015年9月30日之前产生的违约金应适用《民法通则》规定的2年诉讼时效，上述部分的违约金请求权已经超过2年诉讼时效，上诉人有权提起诉讼时效抗辩。原判决对2015年9月30日之前已经超过2年的诉讼时效已经消灭的违约金请求重新适用《民法总则》规定的3年诉讼时效，属适用法律错误。唐永坤辩称：被上诉人是在2017年11月16日在一审法院起诉，时效并未届满，享有两年的诉讼时效，既然享有两年的诉讼时效，新法出来，那么也应该享有三年的诉讼时效。唐永坤向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的延期交房违约金；（以总房款为基数，按日万分之一计算，暂计算至2017年11月15日的违约金为63701元，请求计算至实际交房之日止）；二、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2012年5月23日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0037号。合同约定：原告购买被告的第17幢5层501号商品房，房屋总价款450505元，合同签订后付房款150505元，通过公积金贷款300000元；原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》被告即通知原告办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。原告须及时提供真实的联系方式，以便通知。原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续。否则，视为房屋验收合格已交接。被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，原告按如下标准向被告缴纳代办费用。A、房产证代办费（包括办理房产证所需的各项费用），按总价款的0.6%缴纳；B、办理土地使用权相关费用，每户为1500元；C、若遇政府相关部门政策变化，则以上代办费用以政府变更后的税费标准为准。在协议第九条中约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告方原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。合同签订后原告付清了全部购房款450505元，原告至今未收房。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区17号楼2013年12月31日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案涉案的房屋于2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案书》，现已达到原、被告双方交房的条件，被告逾期交房的时间应计算至2016年6月14日止。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，被告交房的时间的最后期限是2013年12月31日，即被告在2014年1月1日就存在了逾期交房的违约行为。原、被告对逾期交房是以日为单位累计计算违约金数额，这种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告提起本案诉讼的时间为2017年11月20日，期间又无诉讼时效中止、中断或延长的事由存在，故对原告自起诉之日回溯超过3年的逾期交房违约金，一审法院不予支持。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，一审法院参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。经计算，被告应付违约金共计25768.88元{450505元×0.0001×572天（2014年11月20日至2016年6月14日）}。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下:一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告唐永坤逾期交房违约金25768.88元，限本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告唐永坤其他诉讼请求。案件受理费1393元，减半收取696.5元，原告唐永坤负担496.5元，被告怀化市大汉置业有限公司负担200元。二审中，当事人双方没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点在于权利人主张逾期交房以日为单位累计计算违约金如何适用诉讼时效的问题。根据合同约定，大汉置业公司应于2013年12月31日前达到合同约定的交房条件向唐永坤交房，而大汉置业公司直至2016年6月14日才取得涉案房屋的《建设工程竣工综合验收备案表》，达到了合同约定的交房条件，逾期交房事实清楚，大汉置业公司应当承担违约责任，逾期交房的时间应计算至2016年6月14日止。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第九条约定内容表明，大汉置业公司按日向唐永坤支付逾期交房违约金，该违约金给付属于继续性债权，按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。鉴于《民法总则》自2017年10月1日起实施，根据法不溯及既往的原则，自2017年10月1日起倒推两年，对于2015年10月1日之前形成的违约金应适用《民法通则》的两年诉讼时效规定，因唐永坤在2017年11月20日才向一审法院起诉主张权利，该部分违约金已超过两年诉讼时效期间不予保护；对于2015年10月1日之后形成的违约金，因在2017年10月1日以后才满两年诉讼时效，至起诉日止不满《民法总则》规定的三年诉讼时效，该部分违约金应予保护。因此，本案违约金期间应按2015年10月1日起至2016年6月14日止计算。根据本案实际情况，结合唐永坤自愿按照已交付房价款每日万分之一计算违约金的请求，本院确定大汉置业公司按日向唐永坤支付已交付房价款的万分之一的违约金，经计算，逾期交房违约金为11442.83元{450505元×0.0001×254天（2015年10月1日至2016年6月14日）}。综上，大汉置业公司的上诉理由成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3579号民事判决第二项及案件受理费承担部分；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3579号民事判决第一项；三、怀化市大汉置业有限公司在判决生效后十日内向唐永坤支付逾期交房违约金11442.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费154元，由唐永坤负担。二审案件受理费154元系怀化市大汉置业有限公司所预交，应退还给怀化市大汉置业有限公司，唐永坤负担的二审案件受理费154元应于收到本判决书后7日内到怀化市中级人民法院立案大厅交纳。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一八年四月十六日代理书记员  胡 蒙