湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0202民初1788号
原告（反诉被告）黄谷良，男。
原告委托代理人胡四喜，湖南法达律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）倪建明，男。
被告（反诉原告）傅文德。
二被告共同委托代理人唐远明，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）黄谷良与被告（反诉原告）倪建明、傅文德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法由审判员吴珉庆独任审判,适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员张昭担任庭审记录。被告倪建明、傅文德在答辩期内依法提起反诉，本院依法予以准许。原告（反诉被告）黄谷良及委托代理人胡四喜、被告（反诉原告）倪建明、傅文德及其委托代理人唐远明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄谷良向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村1栋101号门面的补偿款471587元（其中搬迁费1000元、装修费26458元、停产停业损失补偿72629元、附属设施及其他18070元、按期搬迁奖86463元、提前搬迁奖7579元、奖励性补贴259388元）；2、被告退还原告担保金5000元；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告租赁被告倪建明、傅文德所有的位于荷塘区合泰满庭芳一村1栋101号门面经营食品、小百货等，店名为“芙蓉兴盛便利超市”。因株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心征收南岳岭、上月塘片区棚改一、二期项目建设用地范围内的建筑物、构筑物及附属设施，原告经营超市的门面也在征收范围之内。根据棚改项目征收政策，原告所租赁的门面可以获得，搬迁费1000元，装修费26458元，停产停业损失补偿72629元，附属设施及其他18070元，按期搬迁奖励86463元，提前搬迁奖励7579元，奖励性补贴259388元，以上合计471587元。另外，在租赁合同签定时，被告收取原告5000元�为租赁门面的押金。原告认为，以上门面部分的补偿应为实际经营者即原告所有，被告所收取的押金也应退还给原告，共计476587元，但被告不同意支付给原告。为维护自身合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。
被告倪建明、傅文德共同辩称，原告提交的租赁合同是假的，是为了在株洲市征收处荷塘中心多获得补偿，以欺骗的手段与倪建明签订的，是无效合同；店铺中的装修及附属设施是答辩人出资添附，拆迁时的补偿是对答辩人的补偿；搬迁费和拆迁奖励费，是政府为了加快拆迁进度而向答辩人支付的费用，且2015年荷塘区政府下达拆迁决定后，原告拒不腾房，致使2016年5月该房屋被强制拆除；停产停业损失补偿，根据法律的规定是对所有者的补偿，不是对承租人的补偿；原告要求退还5000元保证金的事项，原告在合同期满后继�承租了门面，共拖欠租金36666元，保证金应抵扣部分租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告倪建明、傅文德向本院提出反诉请求：请求判令反诉被告向反诉原告支付租金36666元并承担全部诉讼费。事实和理由：2014年9月开始反诉原告将其所有的株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村1栋101号门面出租给反诉被告，每月租金4583元，年租金为55000元，反诉被告租金交纳至2015年8月31日，从2015年9月至2016年4月反诉被告拖欠租金36666元，请求法院判决反诉被告支付租金。
反诉被告黄谷良辩称，反诉原告要求黄谷良交纳房租无依据。2015年3月25日株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部就下达征收决定并公示，此时开始反诉原告不再享有房屋产权，不应再向承租人收取房租，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
庭审中，原告提交的原、被告签订的《商铺租赁合同》复印件，拟证明双方的租赁合同关系且被告违约，被告倪建明、傅文德对该证据有异议，认为该合同是没有履行的假合同。经审查，该合同是在被告傅文德未参与的情况下，原告与被告倪建明签订，且签订后未履行，双方仍按原有合同约定交纳租金，故不予认定；原告提交的其与孟凡云的商铺转让明细复印件，拟证明商铺的经营设备和装修部分是原告从孟凡云处转让所得；被告倪建明、傅文德对该证据有异议，提出只知道转让了，过程不知道。经审查，转让明细因无其他证据佐证，不能确定经营设备和装修部分�孟凡云添置，故不予认定；原告提交的所租赁商铺的装修及附属设施情况照片复印件，拟证明装修及附属设施补偿应归原告所有，被告倪建明、傅文德质证认为装修和附属设施是被告添置。经审查，该证据为照片，未显示时间、地点，无法确定与本案补偿的关联性，本院不予认定；原告提交的株洲市南岳岭上月塘棚改项目征收指挥部加盖印章的被告所得征收补偿款明细，被告倪建明、傅文德对该证据的真实性无异议，但认为补偿与原告无关。经审查，该证据盖有拆迁指挥部公章，且其中补偿项目及金额与被告补充提交的拆迁补偿协议金额相符，本院对其真实性予以认定。被告倪建明、傅文德提交的与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订的《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协�书》，拟证明房屋征收的事实。原告黄谷良对其真实性无异议，经审查，该协议书的补偿金额与原告提交的征收补偿款明细一致，本院对该证据的真实性予以认定；被告倪建明、傅文德提交的二被告于1997年11月与言明忠签订的商铺装修合同复印件，拟证明商铺的装修归被告所有，原告黄谷良认为该证据不符合证据要求，不予认可，经审查，被告未提交合同原件交原告质证，装修系被告添附证据不足，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原、被告系租赁关系。2013年9月二被告将其共同所有的株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村1栋101号门面出租给李军、孟凡云（夫妻关系），租赁期限为1年，即2013年9月1日至2014年8月31日。2014年3月12日在未与二被告签订租赁合同的情况下，原告黄谷良与孟凡云达成门面转让协议，黄谷良在支付给孟凡云22万元人民币后续租了该门面。同月，原告黄谷良在工商行政管理部门办理了个体工商户营业执照，登记店铺名称为株洲市荷塘区合太良辉食品店（招牌名：芙蓉兴盛便利超市）。2015年9月原告黄谷良与二被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、被告将其所有的株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村1栋101号门面出租给原告；2、租赁期限1年（2014年9月1日-2015年8月31日）；3、年租金为55000元，分两次交清；4、合同签订后，原告向被告支付5000元，作为履约担保金；……6、由于政府拆迁，被告不负任何责任；……；9、原告有义务爱护承租商铺的一切设施，不得擅自改变商铺的结构，增减设施不得损毁商铺的设施……。倪�明、傅文德与黄谷良签订《商铺租赁合同》后，黄谷良支付倪建明、傅文德2014年9月1日至2015年8月31日的租金55000元及租赁押金5000元。
2015年3月25日株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部下达征收决定并公示，被告所有的株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村1栋101号门面在征收范围内。2015年8月31日合同期满后原告仍在该店铺经营小超市，但双方未签订续租合同，原告亦未缴纳租金。2016年4月22日株洲市荷塘区城乡建设局向产权人和租赁户即原、被告分别送达了《危房拆除决定催告书》，要求株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村1栋101号门面产权人三日内配合拆危险房屋。2016年4月28日涉案商铺被拆除。
另查明：2016年5月15日被告倪建明、傅文德（乙方）与与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心（甲方）、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部（丙方）签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：乙方被征收房屋位于荷塘区合泰大街满庭芳一村1栋101号，房屋产权证号000093**号；补偿项目及金额为：被征收房屋价值补偿1729252元；搬迁补偿1000元；停产停业损失补偿72629元；附属设施及装饰装修补偿44528元；按期搬迁奖励86463元、提前搬迁奖励7579元、奖励性补贴259388元；乙方应在2016年5月30日前搬迁腾房，并将房屋交给丙方实施拆除，如乙方未按期搬迁，则取消本协议第二条第7款约定的其他奖励和补助。承租人黄谷良没有参与征收补偿协议的签订，产权人与承租人因征收补偿款的分配达不成一致意见，酿成纠纷。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。倪建明、傅文德�黄谷良双方签订的《商铺租赁合同》虽然约定：“由于政府拆迁，被告不负任何责任……”。但是基于公共利益需要，倪建明、傅文德与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订的《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，补偿协议中包含了承租人的部分合法利益，该部分合法利益不是出租人的“经济赔偿”，只是征收指挥部没有直接与承租人签订相关补偿协议，而是将全部征收补偿款划拨在产权人名下。黄谷良为本案被征收房屋的承租人，对该被征收房屋在租赁期间享有部分用益物权，根据《物权法》第一百一十七条：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用�收益的权利。”第一百二十一条：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”的规定，黄谷良有权参与涉案房屋征收补偿款中涉及承租人利益部分的分配。倪建明、傅文德收取了黄谷良租赁押金5000元，现涉案房屋被征收且已被拆除，双方房屋租赁合同已解除，故倪建明、傅文德应退还押金5000元给黄谷良。黄谷良与倪建明、傅文德签订的租赁合同于2015年8月31日到期后，黄谷良继续使用涉案房屋，应视为倪建明、傅文德认可黄谷良继续租用该房屋，倪建明、傅文德反诉中向黄谷良主张租赁合同到期后的房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故黄谷良应向倪建明、傅文德支付房屋租金。
涉案房屋作为商铺经营，其征收补偿款有以下部分组成：房屋价值补偿1729252元；搬迁补偿1000元；停产停业损失补偿72629元；附属设施及装饰装修补偿44528元；按期搬迁奖励86463元、提前搬迁奖励7579元、奖励性补贴259388元；黄谷良主张其中的搬迁补偿1000元、装修费26458元，停产停业损失补偿72629元，附属设施及其他18070元，按期搬迁奖励86463元，提前搬迁奖励7579元，奖励性补贴259388元，以上合计471587元归其享有。对黄谷良的以上主张，本院认为，1、搬迁补偿，该补偿是对涉案房屋中的经营设备进行拆卸、搬运、安装的实际合理开支的补偿，因涉案房屋由原告黄谷良租赁经营，黄谷良主张搬迁补偿1000元归其享有，本院予以支持；2、停产停业损失补偿，本院认为，黄谷良与倪建明、傅文德之间为不定期租赁合同关系，对于不定期租赁合同，出租人或承租人均可随时解除，亦可因不可归责于双方的原因而解除，解除后，承租人应及时搬离租赁房屋，且不存在剩余租赁期的问题，也即不存在剩余租赁期营业损失的问题。现涉案房屋因征收获得第三方给予的停产停业损失补偿，该补偿是对房屋征收造成被征收人生产经营活动暂停或者终止而产生的损失的补偿，承租人黄谷良非被征收人，但考虑到承租人黄谷良因征收给其经营收益造成了一定的影响，其搬离以及寻找其他经营场所亦需必要准备时间和支出，故应予以适当补偿。据此，本院酌情认定停产停业损失补偿由出租人倪建明、傅文德占80%，承租人黄谷良占20%，黄谷良应获停产停业损失补偿14525.8元（计算方法：72629元×20%=14525.8元）；3、装饰装修补偿，本院认为，谁做的装饰装修，该补偿应属于谁�本案中，原告主张商铺装修在孟凡云处转让时获得，被告主张在购买商铺后即请人装修，但黄谷良、倪建明、傅文德均无充分证据证明涉案房屋完全由其装饰装修，现因不可归责于双方的事由导致租赁合同解除，对第三方给予的装饰装修补偿，应由双方按照公平原则享有，即由承租人黄谷良、产权人倪建明、傅文德各占该项补偿款的50%，黄谷良获得装饰装修补偿13229元（计算方法：26458元×50%=13229元）；4、附属设施补偿，本院认为，该补偿应属于附属设施添置方，原、被告签订的《商铺租赁合同》中约定，“原告有义务爱护承租商铺的一切设施，不得擅自改变商铺的结构，增减设施不得损毁商铺的设施……”，是原告对附属设施归被告所有的认可，但合同中附属设施没有明细，故原告主张商铺附属设施是其在转让过程中获得部分理由成立。本案中，黄谷良、倪建明、傅文德对附属设施补偿共同享有，黄谷良获得附属设施补偿9035元（计算方法：18070元×50%=9035元）。5、按期搬迁奖、提前搬迁奖，该奖励属于在规定期限内签订征收协议并按协议约定搬迁腾房所给予的奖励，根据涉案房屋的房屋征收补偿安置协议书的约定，涉案房屋应于2016年5月30日前搬迁腾房，承租人黄谷良经营至2016年4月28日，本院对按期搬迁奖励、提前搬迁奖，酌情认定由倪建明、傅文德占80%，黄谷良占20%，故黄谷良应获按期搬迁奖、提前搬迁奖共计18808.4元[计算方法：（86463元+7579元）×20%=18808.4元]。6、奖励性补贴，该补贴是基于产权人配合征收签订征收补偿协议所产生的补贴，故承租人不能参与该补贴的分配。综上，黄谷良应享有的拆迁补偿款合计56598.2元[计算方式：搬迁补偿1000�+停产停业损失补偿14525.8元+装饰装修补偿13229+附属设施补偿9035元+按期搬迁奖、提前搬迁奖18808.4=56598.2元]。
2016年5月15日，倪建明、傅文德与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，此时房屋产权才发生转移，考虑征收过程中对原告黄谷良的经营有一定影响，酌定黄谷良向倪建明、傅文德支付2015年9月1日至2016年3月31日的房屋租金，租金按原《商铺租赁合同》约定计算为32095.9元（计算方法：55000元÷365天×213天=32095.9元）。倪建明、傅文德应返还给黄谷良押金5000元，可冲抵租金，黄谷良还需向倪建明、傅文德支付租金27095.9元（计算方法：32095.9元-5000元=27095.9元）。倪建明、傅文德反诉黄谷良支付房屋租金36666元的反诉请求，本院予以部分支持。
综上所述，黄谷良享有在株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村1栋101号房屋的拆迁补偿款中的56598.2元；黄谷良应向倪建明、傅文德支付房屋租金27095.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条第一款、第二百三十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条（一）项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）倪建明、傅文德将其领取的株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村1栋101号房屋的拆迁补偿款中的56598.2元支付给原告（反诉被告）黄谷良；
二、原告（反诉被告）黄谷良向被告（反诉原告）倪建明、傅文德支付承租的株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村1栋101号房屋租金27095.9元；
三、上述一、二项判决内容相抵后被告应支付给原告人民币29502.3元，限本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回黄谷良的其他诉讼请求；
五、驳回倪建明、傅文德的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币8448元、反诉受理费716元，合计9164元，减半收取4582元，由黄谷良承担2582元，倪建明、傅文德承担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 吴珉庆
二〇一七年二月八日
书记员 张 昭
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务�经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十八条第一款因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失�致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国物权法》
第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，�排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的�本事实承担举证证明责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。