�北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1002民初427号
原告何海朋。
委托代理人冯涛，廊坊市广阳区爱民道爱民法律服务所法律工作者。
被告曹翠。
委托代理人刘鹏飞、闫雪，河北灜川律师事务所律师。
原告何海朋与被告曹翠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨晓阁独任审判，公开开庭进行了审理。原告何海朋及其委托代理人冯涛，被告曹翠的委托代理人刘鹏飞、闫雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月2日，原、被告签订《转让合同》，约定被告以4万元价格将其经营的“百利超市”转让予原告，并包括超市房屋至2015年6月31日租金及店内货架等物品，同时约定租金到期后（2015年7月1日）超市房屋每月租金1千元。合同签订当日原告将4万元现金交付被告。2015年6月15日，原、被告双方签订《房屋出租合同》，约定被告将坐落于师范附小北10米路东“百利超市”及南邻房屋一间共同出租予原告用于开办“百利超市”，租赁期自2015年9月1日至2017年3月1日（18个月），租金共计41000元。（百利超市房屋1000元／月＊18个月=18000元＋南邻房屋21000元＋百利超市7、8月租金2000元=41000元），合同签订当日被告收取了全部租金41000元。合同签订后原告发现被告未经房主刘长鹤同意私自将房屋转让、转租且房主刘长鹤并不同意转租给原告的行为，两间房屋在2015年9月1日被房主出租予刘翠凤使用，原告无法正常经营和使用房屋。后，原告多次主张权利，要求被告解除合同、退还转让及租赁费用被告却只退还21000元租赁金（南邻房屋）剩余费用未予退还。故诉至法院，请求依法判令：一、原被告之房屋租赁合同无效；二、被告返还原告房屋租赁费用37000（40000元-3000元4、5、6月房租）、租赁费18000元（41000元-2000元7、8月房租-
已经退还21000元），合计55000元，原告退还被告货架，其中铁货架（1.2m宽＊2m高）七组、两个小的铁货架（1m高＊1.2m宽）；三、诉讼费用由被告承担。
原告在庭审中向法庭提交：证据一、2015年4月2日原被告双方签订的书面转让合同一份，证明当日被告以4万元的价格将百利超市（坐落于廊坊师范××北××）转让给原告经营，其中包括2015年4、5、6三个月的房租，每月1000元，包含货架及物品（灯泡、接线板等使用物品），但没有被告主张的超市内货物，合同约定2015年7月1日后原告使用房屋，房租每月1000元，年付。据此证明原告受让该超市是为了该房屋的使用和经营，并非购买该房屋内的物品，且该物品价值远远不值4万元，4万元包括三个月房租3000元、超市的转让费用�基本物品货架；证据二、原被告双方于2015年6月15日签订的房屋出租合同，约定自2015年9月1日至2017年3月1日被告将百利超市及南邻房屋一间平房共同出租给原告经营百利超市，两间房屋年房租共计26000元，合同签订当日被告收取了合同期间的18个月房租即2015年9月1日至2017年3月1日39000元，同时收取已转让承租的百里超市2015年7月8月的房租2000元共计41000元，据此证明被告出租给原告的出租行为，且合同中已明确注明被告已经全额收取了原告房屋租金；证据三、房主刘长鹤与案外人刘翠凤签订的租赁协议，证明2015年9月1日房主已将本案原告已租赁的房屋转租于刘翠凤使用，原告不能使用；证据四、房主刘长鹤书写的书面证明一份，证明房主在得知被告私自转让房屋的行为后，已经行使形成权与被告中止合同，收回本案房屋，终止日期是2015年9月1日。至该日起原告客观上无�使用房屋，被告应退还转让费用并退还2015年9月之后的剩余房租18000元，转让费用37000元。在房主主张权利后被告将南邻房屋的18个月的房租21000元退还原告，原告客观上没有使用该房屋，诉请中已经扣除。
被告辩称，一、原被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告与房主之间的租赁合同没有约定不得转租条款，且双方曾口头约定可以对其房屋进行转租，因此被告的转租行为是有效的；二、无论原被告之间的租赁合同有效与否，原告都一直实际占有并使用该房屋，合同已实际履行，因此原告应按照合同约定的租金标准支付被告2015年9月份至2016年3月份的房屋占有使用费；三、原被告之间的转让合同合法有效，租赁合同和转让合同是两个独立的合同，被告转让的是物权即超市内的商品和货架，现在商品已被原告销售一空，货架一直由原告使用并且原告自转让后实际经营一年，因此被告无需退还原告37000元转让费。转让费不退还、租赁费原告实际占有的半年不退还、货架继续归原告享有。
被告对原告提交的证据的质证意见是：证据一转让合同没有异议，但原告诉述与事实不符，超市内所有东西，包括商品，因为被告转让的是经营中的超市，如果没有商品有悖常理，商品包括学生用品、玩具、饮料等，转让合同第二款清楚的写到转让费包括超市内所有东西，货架和到2015年6月31日的房租，该合同是在双方平等自愿的基础上签订的，合同合法有效，原告无权主张退还37000元转让费；对证据二、因为南邻房屋的租金已经退还不再发表质证意见，就争议房屋（指的是百利超市）原告已实际使用半年时间即自2015年9月至2016年3月，原告已经支付房屋的占有使用费6000元，原告不应再主张；对证据四的真实性不予认可，证据三属�证人证言，证人应出庭作证，证人不出庭对其证言不应采信，且证言中没有证人的手印，所述内容与事实不符；对证据三的关联性不予认可且事实上刘翠凤并未使用百利超市房屋，百利超市一直由原告经营。
被告在庭审中向法庭提交：证据一、被告与房主刘长鹤之间的协议，证明被告与房主并无不得转租的约定，且转租在租赁期内；证据二、被告与原告妻子的电话录音，证明2016年3月29日原告的妻子季红艳将百利超市钥匙退还被告，此前百利超市房屋一直由原告使用；证据三、租赁房屋的现场照片，证明原告所提供的证人证言与事实不符，证言中所述“2015年9月1日我将房屋租给他人使用”而事实上百利超市一直由原告使用，2016年3月原告关门后，该房屋目前一直闲置，并无第三人使用。房主刘长鹤将南邻一间出租给他人使用我方没有意见，房租已退还原告，对于百利超市一间，一直到3月都是由原告实际使用。
原告对于被告所提交的证据的质证意见是：对证据一、被告提供的租赁协议不能证明其主张有权转租的事实，房屋转租需经所有权人同意，否则自始无效。被告在没有证据证明房主同意转租的情况下转租行为无效；对证据二不能确定双方当事人的通话身份，据此也无法明确被告主张的原告也一直使用房屋；证据三恰恰证明了百利超市已经不再经营，其房屋状态是关闭的，超市牌子已经坍塌，证明原告已长时间未使用该房屋。
经审理查明，2015年3月1日，曹翠（乙方）与刘长鹤（甲方）签订租赁协议一份，约定：今有西小区四中家属楼西边房屋两间，面积为100平方米，租给乙方，租金为每年26000元，租期二年，提前三个月交付甲方，自2015年3月1日至2017年3月1日止。2015年4月2日，曹翠（甲方）与何海朋（乙方）签订转让合同一份，约定：1、甲方把百利超市转让给乙方，转让费用肆万元整；2、转让费包含超市所有东西，货架，和到2015年6月31日的房租；3、2015年7月1日以后，房租每月1000元，年交，押金三千元。合同签订后原告交付给被告40000元现金。2015年6月15日，曹翠（甲方）与何海朋（乙方）签订房屋出租合同一份，约定：一、甲方房屋坐落于师范附小北10米路东给乙方使用；二、该房屋用途为百利超市；三、租赁期限自2015年9月1日至2017年3月1日止；四、该房屋年租金为贰万陆仟元整。合同签订后，原告支付给被告41000元现金，并由被告在合同尾部上书写“今收到何海朋房租肆万壹仟元整”的内容。原被告在庭审中均认可后被告已将南邻房屋的房租21000元退还原告。
上述事实，有租赁协议、转让合同、房屋出租合同及庭审笔录予以证实。
�院认为，原告虽然在庭审中提交了书面证人证言，但是根据法律规定证人应当出庭作证并接受质询，由于该证人未到庭且被告不认可，故此该证人证言本院不予采信。由于刘长鹤及刘翠凤均未到庭，对于原告提交的上述二人的协议本院不予认定。被告通过与案外人刘长鹤签订的租赁协议获得了本案争议房屋的使用权，在该租赁协议中并未约定被告不能对房屋进行转租，且被告转租原告的期限亦在被告租赁房屋的合理期限内，故此原被告之间签订的关于百利超市的转让合同、房屋租赁合同并不构成法律规定的无效合同的要件，原被告双方已经按照合同履行了各自的义务。南邻房屋的租金由于被告已经退回给原告，双方已实际解除，没有再要求法院判决的必要。故此对于原告的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条之规定，判决�下：
驳回原告何海朋的诉讼请求。
案件受理费1175元，由原告何海朋承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判员 杨晓阁
二〇一六年五月二十七日
书记员 孟令大
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的可以缺席判决。