江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0902民初5486号原告盐城市文峰物业管理有限公司，住所地盐城市东进路美食街3号楼一楼物业办公室。法定代表人王家余，该公司总经理。委托代理人陈淑明，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。被告江苏盐阜公路运输集团有限公司，住所地盐城市青年东路22号。法定代表人邢健康，该公司董事长。被告盐城市亭湖区速达宾馆，住所地盐城市开放大道**号新天地花园**号楼***层。负责人刘刚，该宾馆经理。两被告共同代理人孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。原告盐城市文峰物业管理有限公司（下称文峰物业公司）与被告江苏盐阜公路运输集团有限公司（下称盐阜集团公司）、盐城市亭湖区速达宾馆（下称速达宾馆）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员周清郁独任审判，于同年10月19日、12月7日公开开庭进行了审理。原告文峰物业公司的委托代理人陈淑明，被告速达宾馆的负责人刘刚及其与盐阜集团公司的共同委托诉讼代理人孙学荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告文峰物业公司诉称:原告系新天地花园小区的物业服务单位，被告盐阜集团公司是涉案纠纷的产权所有人，被告速达宾馆是涉案纠纷的物业使用人。原告根据与该小区业主委员会签订的物业管理委托合同约定，为该小区提供相关物业服务。而两被告无正当理由对应交纳的物业费长期拖欠不交（2015年因此被诉讼，后经贵院调解结案），其行为严重影响了原告的正常运行及损害了小区全体业主的共同权益，期间，原告多次与被告协商未果，遂诉至法院，请求判令：请求判令：1、被告立即支付拖欠的物业服务费25621元；并支付日万分之五的违约滞纳金，自应交之日起至实际支付之日止；2、被告承担本案的诉讼费。被告盐阜集团公司辩称：被告盐阜集团公司是涉案物业的所有权人，原告为物业提供服务期间已将房产出租给被告速达宾馆，该事实原告是清楚的，同时两被告在租赁合同中有约定，谁使用物业由谁来支付物业服务费，所以根据权利和义务相一致的原则，被告速达宾馆使用和享受物业服务，应当由其向原告支付物业管理费。被告速达宾馆辩称：1、原告未全面履行物业服务合同，对物业服务区域内消防设施未履行检修义务，致被告速达宾馆被盐城市公安局消防支队亭湖区大队罚款一万元；2、原告在提供物业服务期间，怠于对损坏的电梯维修，导致电梯长时间停运，影响被告的经营，并由被告自行出资4000元对电梯进行修理；3、原告未按合同约定对楼梯间、走廊通道、门厅等公共处履行保洁义务，该段的保洁工作全由被告打扫，所以原告不能以原来约定的数额在未尽合同全面履行义务的情况下收取全额的物业服务费。综上，产生的消防罚款一万元，和被告自费维修电梯的4000元以及原告未尽保洁义务的部分应当予以折价，从物业费中扣除。经审理查明:2016年4月7日，盐城市新天地花园业主委员会（下称新天地业主委员会，甲方）与原告（乙方）签订《新天地花园物业管理委托合同》一份，约定：一、新天地业主委员会将新天地花园商办住宅楼，6.9万平方米物业交由原告管理。二、在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、……；2、公用设施、设备的运行、维修、养护和管理，包括：共用的上下水道、落水管、垃圾房（桶）、烟道、共用照明、天线、泵房供水设施、楼内消防设施设备及消防管网（在前期物业管理期间，因管道漏水不能保存压力，物业公司未予签收，现开发企业仍在排除中）、电梯等相关物业。……；五、本物业管理区域物业服务的收费选择包干制方式。1、物业费的收取。⑴、多层住宅：0.6元/平方米.月；……；⑶、一层办公、商业用房：1.10元/平方米.月；4、二层以上的办公、商业用房、小户型公寓：1.50元/平方米.月；六、业主应于接受物业（买卖合同约定交房）之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年年底前20日内交纳下一年的物业服务费。逾期补交，业主或物业使用人承担应交金额每日万分之五的滞纳金。……；四十、本合同期限自2016年元月1日起至2016年12月31日止。双方还对其他内容进行了约定。其中涉及本案的物业服务费为25621元。2015年4月1日，原告因物业服务费用未支付为由诉至本院，要求本案两被告支付费用。2015年5月22日，原告（乙方）与被告（甲方）速达宾馆签订《协议书》一份，约定：经友好协商，就甲方使用“新天地花园”12号楼5、6层房屋开办宾馆缴纳物管费等事宜达成如下协议：1、甲方宾馆的物业管理费从2013年11月1日起开始计算，年物管费的收费标准按20200元计算；2、甲方缴纳的物管费含电梯运行费用、年检费和二次供水费用、消费年检等相关费用；3、因上述房屋发生诉讼产生的诉讼费的、律师费等相关费用，各自发生的费用各自承担；4、其他事项按照新天地花园小区业主委员会与乙方签订的《新天地花园物业管理委托合同》执行；5、本协议生效后，乙方必须3日内撤诉，甲方负责在10各工作日内将上述房屋从2013年11月1日起至2015年12月31日止的物管费付给乙方，付款总额为人民币肆万叁仟柒佰陆拾陆元（3366元+20200元+20200元）。同年6月25日，原告撤回起诉。2013年7月3日，盐城市通宇置业有限公司作出《新天地花园小区消防系统移送书》一份，载明：“新天地花园小区业主委员会：我公司非常重视小区的消防栓系统以及喷淋系统的检查、维护工作，经过公司组织人员认真整改并落实消防系统维护保养单位进行维护，……，现新天地花园小区的消防栓系统、喷淋系统已经全部正常工作并达到以下要求：1、所有消火栓系统、喷淋系统正常工作，稳压系统功能正常、控制功能正常，主管网和支管网无渗漏。2、所有消火栓系统、喷淋系统阀门功能正常，每个阀门都用标牌注明使用的部位。因此我公司将小区的全部消火栓系统、喷淋系统（含小区消防泵房及其设备）从2013年7月3日起移交给业主委员会，移交后如该小区消火栓系统、喷淋系统再出现问题与我公司无关。建议业主委员会督促小区物管公司做到：1、立即落实小区消防系统的维护保养工作；2、小区消防系统特别是泵房控制系统须24小时有人值班并做好每天的消防系统运行记录。”盐城市新天地花园业主委员会在该移交书接受单位处加盖印章，原告在管理单位处加盖印章。同年11月1日，盐城市通宇置业有限公司作出《物业接管移交表》一份，载明：“接管移交类别：新天地花园12#、13#楼，土建、水电、消防、门窗、电梯部分（2部）资料齐全均完好。说明：12#楼5、6两层已出售盐阜集团公司，关于该楼层的管理事项请与商贸公司商谈。”原告在接管方加盖印章。2016年6月10日，新天地花园业主委员会、原告共同与江苏佳久元建设有限公司签订《消防工程施工合同》一份，工程内容约定：新天地花园消防设备、设施维修工程材料设备的采购、运输、安装、调试。承包范围：新天地花园消防设备、设施损坏查找、维修工程项目（喷淋系统、地下管网、消火栓系统、报警系统、防排烟系统、应急照明、疏散指示系统）。同年8月10日，原告向盐城市物业管理中心提交《盐城市区房屋专项维修资金应急维修申请报告》，载明：“盐城市物业管理中心：新天地花园小区于2006年由盐城市通宇置业有限公司开发建设，座落于亭湖区五星街道印汽社区。目前该小区内视频监控、消防系统出现严重损坏、已瘫痪等紧急状况，严重影响业主日常生活。该共用部位、共用设施设备已过保修期，需要申请使用维修资应急维修。”至本案诉讼时，该公司并未结束。2016年11月4日，盐城市公安消防支队亭湖区大队向被告速达宾馆作出亭公（消）行罚决字（2016）0324号行政处罚决定书，载明：现查明2016年9月5日，我大队消防监督员在检查中发现速达宾馆消防控制柜显示有火警，无法正常使用，速达宾馆消防设施未保持完好有效的行为违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定，速达宾馆应对此违法行为负全部消防法律责任，……，现决定给予速达宾馆罚款人民币壹万元整的处罚。……，如不服本决定，可以在收到本决定书之日起六十日内向盐城市亭湖区人民政府或盐城市公安局亭湖分局申请行政复议或者在六个月内依法向盐城市盐都区人民法院提起行政诉讼。同年11月21日，被告速达宾馆缴纳了此罚款。2017年1月1日，原告不再服务于新天地花园小区。后原、被告因费用未能协商一致，原告遂诉至本院。另查明：被告速达宾馆提交2016年8月26日由盐城奥泰电梯工程技术有限公司出具的收据一份，证明因涉案楼层电梯损坏，被告速达宾馆因修理（更换主板及调试）支付费用合计4000元。原告对此质证认为涉案小区电梯损坏，应委托专业维修部门维修。被告速达宾馆场所电梯损坏，原告也联系了生产厂家，费用只有500元，被告速达宾馆应对价格差自行承担责任。审理中，原告提交2017年6月10日新天地花园物业管理费催收通知书，用以证实原告向被告催收费用的事实，两被告予以否认，认为未收到上述通知书，对此原告未能提交实际已送达的证据。审理中，经询，被告速达宾馆表示宾馆消防柜显示有火警，系因小区泵房未及时供水所致，原告表示不清楚。被告在庭审中，还认为原告未履行保洁义务，应扣减费用，原告对此予以否认，认为已全面履行了物业合同约定的义务。上述事实，有物业管理委托合同、结算通知单、申请报告、施工合同、处罚决定书、协议书、移交表、收据及当事人的陈述等在卷予以证实。本院认为：1、关于物业服务问题。原告文峰物业公司与盐城市新天地花园业主委员会签订物业管理委托合同，系当事人真实意思表示，且不违背法律规定，故为有效合同，当事人均应按合同的约定履行各自的义务。现原告文峰物业公司已按合同约定为被告速达宾馆提供了其所租赁的宾馆的相关物业服务，被告速达宾馆也接受了物业服务，但其在接受物业服务后未能按约交纳相应物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告速达宾馆支付物业服务费用的诉讼请求，本院予以支持。2、关于物业服务费用问题。因原、被告对于物业费收取的标准均无异议，故至本案诉讼时，被告差欠原告的数额即为25621元。但在原告提供服务期间，因被告速达宾馆内运行的设施发生故障，被告速达宾馆为此支付4000元维修费用，该费用应在总额中予以扣减。而对于被告速达宾馆在经营中因消防问题被罚款1万元问题。被告速达宾馆作为营业性单位，理应更加注重消防安全义务，其在经营过程中，发现消防系统出现问题后，应向物业服务者即本案原告及时提出反馈，并要求进行处理，但被告速达宾馆并无证据证实其向原告提出要求的证据，故对于消防部门的罚款应承担主要责任。作为物业服务的提供者，向业主提供合同约定服务，亦是原告义务，而对于涉案小区的视频监控、消防系统自2016年6月10日发包施工单位维修，至被告速达宾馆被处以罚款时，亦未能维修完毕，交付使用，其对于被告速达宾馆的罚款亦应承担相应责任，本院根据双方存在的过程，确定原、被告按2:8比例承担，即原告承担2000元，被告速达宾馆承担8000元，故被告速达宾馆应支付原告物业服务费为19621元。3、关于违约金问题。双方在合同中约定了违约条款，但被告未能及时交纳物业费，其行为已构成违约，按约应承担相应的违约责任。因物业委托合同中对逾期付款滞纳金已明确约定，其实际为逾期付款违约金，且约定的标准并未超过法律规定，故原告要求被告按日万分之五标准支付违约金符合法律规定，本院予以支持。4、关于被告盐阜集团公司应否承担付款义务问题。《最高人民法院的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告盐阜集团公司系涉案宾馆房产的业主，被告速达宾馆系物业使用人，按上述规定，被告盐阜集团公司应对被告速达宾馆付费义务承担连带清偿责任。5、关于被告认为原告未全面履行合同义务问题。因被告未能提交相关证据予以证实，故该意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院的解释》第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告盐城市亭湖区速达宾馆应于本判决生效后十日内支付原告盐城市文峰物业管理有限公司物业服务费19621元并支付逾期付款违约金（计算方式及期限：从2015年12月21日起至给付之日止，按每日万分之五标准计算）。二、被告江苏盐阜公路运输集团有限公司对上款负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取220元，由原告文峰物业公司负担50元，由被告盐城市亭湖区速达宾馆承担170元（原告已交纳，被告于判决生效后十五日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  周清郁二〇一七年十二月十八日书记员  丁 艳附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释法释[2009]号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。