江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0282民初8236号
原告（申请执行人）：上海豪生酒店管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区崂山东路528号江苏大厦20楼C5座，统一社会信用代码91310115703003398K。
法定代表人：CHANGWILBURTWEI-SHIN，该公司总裁。
委托诉讼代理人：刘啸君、戴静远（受该公司的特别授权委托），上海市锦天城律师事务所律师。
被告（案外人）：徐志彬，男，1971年5月4日生，汉族，住江苏省宜兴市。
被告（案外人）：鲍玲，女，1971年8月30日生，汉族，住江苏省宜兴市。
被告（被执行人）：宜兴花园酒店有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园绿园路88号太平洋大厦，统一社会信用代码91320282728995856E。
法定代表人：高存晓，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈明明（受该公司的特别授权委托），该公司业主代表。
原告上海豪生酒店管理有限公司（以下简称豪生公司）与被告鲍玲、徐志彬、宜兴花园酒店有限公司（以下简称花园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告豪生公司的委托代理人刘啸君，被告徐志彬、鲍玲、花园公司的委托代理人沈明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告豪生公司向本院提出诉讼请求：准许执行宜兴市宜城街道XXXX的房屋（即华利山庄X号，初始登记证XXX）。事实和理由：因花园公司未履行（2016）苏0282民初5890号民事判决书确定的义务，其向法院申请强制执行。执行过程中，徐志彬、鲍玲对执行标的即宜兴市宜城街道XXXX的房屋（即华利山庄X号，初始登记证XXX）提出书面异议，要求停止对该套房屋的执行并解除查封。法院审查后，于2017年7月21日作出（2017）苏0282执异29号执行裁定书，裁定中止对该套房屋的执行。其不服该裁定，认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”而徐志彬和鲍玲在2017年5月3日的执行异议听证时明确表示涉案房屋并未装修入住，一直用于堆放货物，有红木家具、酒店用品，且他们一直有房子住，现住氿滨国际XX号商住两用的房子里，另外在丁山彩陶小区有一套老房子，可见徐志彬和鲍玲的情形不符合《异议复议规定》第二十九条第二项的规定。另根据《异议复议规定》第二十八条，必须是非因买受人原因未办理过户登记才能排除执行，而徐志彬、鲍玲未办理变更登记纯属自身原因，不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，因此徐志彬、鲍玲对涉案房屋的权利不能排除执行。故诉至本院，请求支持诉请。
被告徐志彬、鲍玲辩称：其与花园公司签订的商品房买卖合同合法，有效，房屋买卖关系已形成，且已在房产局备案，其是涉案房屋的合法产权人，仅仅未至房管局办理房屋产权登记手续。请求驳回豪生公司的诉请。
被告花园公司辩称：房屋买卖已经成立，其已收到房款且已将房屋交付，未办理房产证是业主的事情，对此其不知情。请法院公正判决。
经审理查明：豪生公司与花园公司委托合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理。审理过程中，本院于2016年7月29作出（2016）苏0282民初5890号民事裁定书及协助执行通知书，查封花园公司名下坐落于宜兴市宜城街道XXXX、初始证号为XXX的房屋，于2016年12月25日作出（2016）苏0282民初5890号民事判决书，判决：宜兴花园酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付上海豪生酒店管理有限公司欠款4501064.59元及利息。判决生效后，花园酒店未能履行其义务，豪生公司遂向本院申请执行，本院于2017年2月20日受理立案。执行过程中，案外人徐志彬、鲍玲对执行标的宜兴市宜城街道XXXX的房屋（即华利山庄X号，初始登记证XXX）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并公开举行听证，于2017年7月21日作出（2017）苏0282执异29号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。豪生公司不服，提起本案诉讼。
另查明，2008年1月10日，原告徐志彬、鲍玲（买受人）与被告花园公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定买受人购买出卖人的预售商品房宜兴市宜城街道华利山庄（暂定名）XXXX号，建筑面积282.11平方米，总金额185万元，当日付款100万元，2008年1月24日前付款85万元（商业贷款,贷款期限至2018年1月24日），出卖人应当在2008年11月18日前交付房屋。合同签订后，徐志彬、鲍玲按照合同约定支付了房款185万元并占有使用。因逾期交房，徐志彬、鲍玲曾将花园公司诉至法院，本院审理后于2009年9月27日作出（2009）宜民一初字第3288号民事判决书，查明花园公司逾期交房201天，判决花园公司支付徐志彬、鲍玲逾期交房违约金74370元。徐志彬、鲍玲不服上诉至无锡市中级人民法院。无锡市中级人民法院于2010年2月9日作出（2009）锡民终字第1634号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。
审理过程中，徐志彬、鲍玲称，涉案房屋的贷款尚未还清，其想等还清贷款后再办理过户手续。另，办理房产证所需要的大部分材料花园公司于2011年9月已经移交给其，但土地初始登记证，直至2017年3月2日才移交，故在2017年3月2日前其因材料不全无法办理房产证。为证明该主张，其向本院补充提交了《办理房产证资料移交表》，该表第五栏载明“土地初始证”“2017年3月2日领”字样。对该证据，豪生公司书面质证称，表中第五栏中的字迹与其余字迹明显不同，极有可能是异议人事后补写，若要确认真实性，至少需要花园公司确认，故不认可《办理房产证资料移交表》的真实性及证明目的。花园公司质证称对该证据无异议。
2017年11月30日，本院至花园公司对《办理房产证资料移交表》的真实性进行核实，并向花园公司工作人员钱曙燕进行调查，钱曙燕陈述徐志彬提供的《办理房产证资料移交表》与花园公司的留存原件一致，其公司确实于2017年3月2日才将该表移交给徐志彬，迟延移交的具体原因不清楚。该证系办理不动产物权变更所必须的材料，每位业主仅有一份。
上述事实，由GF-2000-0171商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房（商业用房）借款合同、证明、（2017）苏0282执异29号执行裁定书、《办理房产证资料移交表》、调查笔录以及本院庭审笔录等证据在卷作证。
本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐志彬、鲍玲在涉案房屋被查封前与花园公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并按约付清房款，实际占有使用至今；其关于在贷款清偿后再办理过户的意见符合常理，故徐志彬、鲍玲并无过错，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
关于涉案房屋未办理过户登记的问题，本院认为，房屋登记，是物权变动的公示方法，目的在于使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。本案中，豪生公司并非基于对物权公示的信任与花园公司发生交易关系，故两者之间的交易秩序与交易安全并未因此受到破坏。关于豪生公司提出本案情形不符合《异议复议规定》第二十九条第二项规定的意见，本院认为，《异议复议规定》第二十八条与二十九条是一般条款与特殊条款的关系，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，要求排除执行的，可以适用第二十九条之规定，但并不意味着不能适用第二十八条之规定，该两条是选择适用关系，只要满足其中之一，便可排除执行。本案中，徐志彬、鲍玲购买登记在花园公司名下的不动产，符合第二十八条规定的情形，故徐志彬、鲍玲就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回豪生公司的诉讼请求。
本案案件受理费21450元，由豪生公司负担。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张 祎
代理审判员 马正烨
人民陪审员 唐建平
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 王佳馨
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。