江西省丰城市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0981民初1024号
原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司丰城支行。主要负责人：徐晓宁，系该行行长。住所地：江西省丰城市剑邑大道***号。统一社会信用代码：9136098186105481ＸＪ。
委托诉讼代理人：兰波、江西浩剑律师事务所专职律师。执业证号：13609200510826234。代理权限：全权代理。
被告（反诉原告）：张国有，男，1965年9月26日生，汉族，南昌市人。住所地：江西省南昌市东湖区。
被告（反诉原告）：马春霞，女，1969年3月10日生，汉族，南昌市人。住所地：江西省南昌市东湖区。
被告（反诉原告）：程国明，男，1963年11月3日生，汉族，南昌市人。住所地：江西省南昌市东湖区。
被告（反诉原告）：徐春秀，女，1961年8月11日生，汉族，南昌市人。所地：江西省南昌市东湖区经堂路97号501室。
原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司丰城支行（以下简称丰城建行）与被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明、徐春秀租赁合同纠纷一案，丰城建行于2018年3月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。丰城建行委托诉讼代理人兰波、张国有、马春霞、程国明、徐春秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丰城建行向本院提出诉讼请求并答辩称：1、判令解除我行与被告签订的租赁合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月20日，我行与被告签订了一份《房屋租赁合同》，按照合同约定，被告将位于丰城市恒丰时代广场B20、B21号商铺（167.56平米）租赁给我行作为丰城市人民路分理处的网点使用，租赁期限为2013年5月1日-2023年4月30日。合同第十四条约定：“一、出现以下情形之一，合同可以解除，甲乙双方互不承担责任：4、因乙方上级行要求，乙方被撤并、搬迁等原因而无法继续履行合同。合同期内，乙方因撤并、搬迁等原因，需提前终止租赁合同，应提前30日书面告知甲方。房屋租金按实际承租期间结算。”2017年8月，我行收到上级行中国建设银行江西省分行文件，要求我行在人民路分理处临时停业，并做好搬迁工作。我行接通知后，于2017年8月向被告邮寄了解除合同律师函、通知等，被告（反诉原告）收到通知后拒不与我行解除合同，遂酿成纠纷，请求法院支持我行诉讼请求。
反诉原告要求将商铺恢复原状，反诉被告没有异议。有异议的有：反诉被告已书面通知反诉原告要求解除合同，合同应当自反诉原告收到通知之日起解除；上级银行通知我行停止营业，这属合同提前解除所设定的条件，反诉被告已提前通知了反诉原告，符合法律规定及合同约定，反诉被告不存在违约行为，无须向反诉原告支付违约金；反诉被告多次提醒反诉原告收回商铺，可反诉原告未予理睬。请求法庭驳回反诉原告对反诉被告要求支付违约金的反诉请求。
被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明、徐春秀答辩并反诉称：根据双方签订的合同约定，出现解除合同情形时，原告（反诉被告）应当提前30日以书面形式通知被告（反诉原告），而且应当提供其上级行的相关文件。本案中，中国建设银行江西省分行建赣函[2017]575号《关于丰城人民路分理处临时停业的批复》是在2018年8月下旬签发的，而原告（反诉被告）向我发出解除租赁合同函是在其上级部门签发批复之前，原告（反诉被告）单方要求解除租赁合同的条件不具备，其向我发送的书面通知无效。另外，原告（反诉被告）一直未将商铺内的隔墙恢复原状，也未将商铺钥匙交还给我。反诉请求：1、要求反诉被告按合同约定支付商铺租金，从2017年11月1日始至归还商铺之日止；2、请求法院判令反诉被告立即将商铺返还给我并将商铺恢复原状；3、要求反诉被告缴清使用商铺期间的水电费；4、本案诉讼费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法提交了证据，被告（反诉原告）未提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，2013年4月20日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明、徐春秀签订了一份《房屋租赁合同》，四被告（反诉原告）将座落在丰城市恒丰时代广场一层B20、B21号铺面（面积167.56㎡）租赁给原告（反诉被告）用作经营场所。双方约定：租赁期限为2013年5月1日至2023年4月30日；第1-3年年租金（含税，以下同）为604,000元，第4-10年年租金在上年基数上每年按5%比例递增；因乙方[指原告（反诉被告）]上级行要求，乙方被撤并、搬迁等原因而无法继续履行合同，合同可以解除，甲方[指被告（反诉原告）]、乙双方互不承担违约责任；合同期内，乙方因撤并、搬迁等原因需提前终止租赁合同，应提前30日书面告知甲方，房屋租金按实际承租期间结算；2017年8月21日，中国建设银行股份有限公司江西省分行以建赣函[2017]575号《关于丰城人民路分理处临时停业的批复》作出批复：同意丰城建行人民路分理处临时停业，停业期限为2017年10月1日至2018年3月21日。
另查明，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）付租金至2017年10月31日，之后一直未付；2017年10月份前后，原告（反诉被告）从租赁商铺中搬走并将铺门锁上；被告（反诉原告）承认2017年7月收到原告（原诉被告）要求解除租赁合同的通知。
本院认为，一方当事人在合同履行期限届满之前明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以要求解除合同，但应当通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除；合同解除时，出租人可要求承租人将租赁物恢复原状，一方遭受的损失可要求另一方进行赔偿。本案原告（反诉被告）称，2017年5月24日、2017年8月1日分别向被告（反诉原告）邮寄了关于解除合同的通知及关于解除合同的律师函，但未提供相关证据证明，故本院不予采信；被告（反诉原告）承认2017年7月（具体日期不明）收到原告（反诉被告）要求解除租赁合同的通知，故本院视原告（反诉被告）向被告（反诉原告）送达该通知的行为是明确表示不履行租赁合同中的主要债务，同时酌定2017年7月15日原告（反诉被告）将解除租赁合同的通知送达了被告（反诉原告），《房屋租赁合同》并于该日解除。合同解除后，原告（反诉被告）一直未将被告（反诉原告）商铺恢复原状，也未把商铺钥匙交还被告（反诉原告），故原告（反诉被告）对本案损失扩大负主要责任；被告（反诉原告）在收到原告（反诉被告）的解除合同通知后，未能及时采取相应措施以维护自身权益，对本案损失扩大负次要责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第五项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、2013年4月20日原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司丰城支行与被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明、徐春秀签订的《房屋租赁合同》于2017年7月15日解除。
二、被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明、徐春秀的商铺租金损失为585,314元[含税金；计算损失期间2017年7月16日-2018年6月15日，其中：(1)2017年7月16日-2018年4月30日，共9.5个月，每月52,850元（634,200÷12）,计502,075元;(2)2018年5月1日-2018年6月15日，共1.5个月，每月55,492.5元（665,910÷12），计83,239元]。原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司丰城支行赔偿被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明、徐春秀商铺租金损失的80%即468,251元，被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明、徐春秀自身承担商铺租金损失的20%；扣除原告（反诉被告）向被告（反诉原告）已支付2017年7月16日-2017年10月31日期间商铺租金184,975元（3.5月×52,850元/月），原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司丰城支行实应赔偿被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明、徐春秀商铺租金损失283,276元，于本判决生效后十日内付清。
三、限原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司丰城支行于本判决送达后十日内将本案所租商铺恢复到签订《房屋租赁合同》之时状态并交还被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明和徐春秀；逾期恢复并交付，原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司丰城支行应按《房屋租赁合同》约定的租金标准从2018年6月16日开始向被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明和徐春秀支付租金损失，直至恢复原状并交付。
四、驳回反诉原告张国有、马春霞、程国明、徐春秀的其他反诉请求。
五、如果原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司丰城支行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,向被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明和徐春秀加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件本诉费31,676元、反诉费10,419元，合计42,095元，依法减半收取21,048元，原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司丰城支行承担16,838元，被告（反诉原告）张国有、马春霞、程国明和徐春秀承担4210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的,权利人可在本判决书发生法律效力后,上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。
审判员 刘少平
二〇一八年六月十二日
书记员 张 霞
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条第一款第五项承担民事责任的方式主要有：(五)恢复原状；
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。