广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1210号
上诉人（原审被告、反诉原告）兰瑛，住所地广西柳州市鱼峰区。
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市精雅诚工业设备有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道龙岗社区杨田路二期50-51号1楼。
法定代表人蓝海。
共同委托代理人杨响坤，广东粤和律师事务所律师。
共同委托代理人吴智清，广东粤和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市华南和泰商业运营管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道龙岗社区杨田路西36号二楼。
法定代表人邱小仙，该司董事长。
委托代理人凌百军，广东格威律师事务所律师。
委托代理人巫泽晴，广东格威律师事务所律师助理。
上诉人兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司因与被上诉人深圳市华南和泰商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1263号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年8月10日，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司作为甲方、兰瑛作为乙方签订《铺位租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区龙岗街道龙岗社区杨田路五金商业街（第二期）E50、E51号商铺出租给乙方用作经营工程设备机械配件，租赁期限为2011年8月10日至2013年9月15日止；租金为2011年每月1800元、2012年每月2100元、2013年每月2400元，管理费为每月400元；乙方在签订本合同的同时，必须向甲方预交该商铺第一个月租金1800元、押金3600元、管理费保证金400元、水电费保证金每间铺位1000元，合同期满时，在乙方无违约或赔偿责任的前提下，甲方在合同期满一个月后将押金、管理费、水电费保证金无息退还给乙方；乙方自行负责交付承租商铺每月发生的水、电费（其中：水费6.5元／立方，电费：1.2元／度）；乙方每月30日前向甲方交清下个月的租金、管理费和本月水电及其它费用；乙方装修前须提供平面图、效果图及用电线路图，经甲方审核同意并办理相关手续后，乙方方可进行装修；乙方逾期缴付租金或其它费用的，每逾期一天，乙方须按每天1%向甲方支付滞纳金，若逾期超过15天，属乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回商铺，乙方所交的保证金甲方不予退还。同日，兰瑛向深圳市华南和泰商业运营管理有限公司支付租赁押金3600元、水电押金2000元、管理费押金400元。
2013年9月27日，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司与兰瑛签订《补充协议》，约定将上述合同时间延至2014年9月15日，租金按2013年标准收取，合同物业管理方为深圳市广龙泉物业管理有限公司，由该公司为五金商业街提供物业管理服务。
2014年9月16日，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司通过张贴公告的形式，告知包括兰瑛在内的五金街二期租户，因租赁合同期满，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司决定合同期满后不再经营二期市场，现有少数租户存在拖欠租金、水电费及物业管理费等严重违约行为，且拒绝搬离交回商铺，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司近期将依法决定停止供应水电、保安巡逻、清理卫生、公共照明、车辆停放等服务，促请各租户在三天内搬离。后兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司未依约搬离，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司遂诉至原审法院，并提出上列诉讼请求。经原审法院释明涉案租赁合同无效，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司变更了诉讼请求，兰瑛亦提出反诉请求。
另查，涉案商铺属于案外人深圳市龙岗区龙岗股份合作公司杨梅冈分公司所有，未取得房地产权证、建设工程规划许可证。
关于深圳市华南和泰商业运营管理有限公司请求的房屋占有使用费、水电费、管理费，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司主张房屋占有使用费支付至2014年7月，管理费支付至2014年6月，水电费支付至8月份，提交两份收据予以证明，且合同到期后兰瑛就关门未营业，2014年10月底开始还被停电、周边道路被渣土堵塞。深圳市华南和泰商业运营管理有限公司确认兰瑛已支付了2014年6月的管理费，但主张兰瑛2014年8月12日缴纳的水电费是截至2014年7月25日，之后再没有支付相关费用，2014年11月业主方到供电局销户才造成停电，至于渣土确实是其倾倒，是为了防止外来人员进入以保护租户财产安全。
关于兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司的关系，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司主张不清楚其关系，合同系兰瑛所签，但深圳市精雅诚工业设备有限公司的工商注册地址即在涉案商铺，其应承担连带责任。兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司陈述兰瑛是深圳市精雅诚工业设备有限公司的股东，涉案商铺实际是由深圳市精雅诚工业设备有限公司使用。三方均确认所有租金、费用一直由兰瑛支付。
关于兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司主张的装修损失及货物损失，其提交一份《铺位装修及开业协议书》以证明涉案商铺曾经进行过装修，还提交多份进货单、发票、转账记录证明商铺中存放的货物被毁损的损失。深圳市华南和泰商业运营管理有限公司则认为《铺位装修及开业协议书》是所有租户承租后都会签订，并不能证明兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司已装修，且亦未提交其他证据予以佐证，至于2014年9月15日合同到期之后，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司停止保安等管理服务，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司也停止经营，但仍将大量货物存放于商铺中，不符合常理，且兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司没有证据证明货物是存放在商铺内的。
庭审中，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司主张涉案商铺被拆除，提交其于2015年3月19日发现商铺被拆除后报警在派出所所作的《询问笔录》予以证明，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司确认涉案商铺已在2015年3月中下旬被拆除，但强调并非其拆除的。深圳市华南和泰商业运营管理有限公司撤回其第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求中的房屋占有使用费计算标准为参照合同约定的租金标准。
深圳市华南和泰商业运营管理有限公司在原审中诉请：1、兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司停止侵权、搬出并交回非法占用的深圳市龙岗区龙岗街道龙岗社区杨田路五金商业街（第二期）E50、E51号商铺；2、兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司赔偿自2014年9月16日至搬出商铺之日止的房屋占用费（按房屋租金的二倍计算）；3、兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司支付自2014年8月1日至2014年9月15日之日止的房屋租金3600元及滞纳金；4、兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司支付自2014年6月1日至2014年9月15日之日的管理费1400元；5、兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司支付自2014年8月1日至2014年9月30日的电费337元；6、兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司支付自2014年8月1日至2014年9月30日的水费32.5元；7、深圳市华南和泰商业运营管理有限公司无须返还兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司支付的租赁保证金3600元、管理费保证金400元和水电费保证金2000元，合计6000元；8、由兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司承担本案诉讼费。经原审法院释明涉案合同无效，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司将第三项诉讼请求为：兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司支付自2014年8月1日至2014年9月15日之日止的房屋占用费3600元及滞纳金。
兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司在原审中提出反诉，诉请：1、深圳市华南和泰商业运营管理有限公司支付兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司装修损失67000元；2、深圳市华南和泰商业运营管理有限公司支付兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司货物损失300000元；3、由深圳市华南和泰商业运营管理有限公司承担本案全部诉讼费。
原审法院认为：深圳市华南和泰商业运营管理有限公司、兰瑛签订的《铺位租赁合同》、《补充协议》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案的租赁房产未取得相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也没有取得房屋所有权证，应认定该租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因双方确认涉案商铺已被拆除，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司客观上已无法返还该商铺，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司亦撤回第一项诉讼请求，原审法院对此不作处理。至于深圳市华南和泰商业运营管理有限公司请求不予返还兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司支付的租赁保证金3600元、管理费保证金400元、水电费保证金2000元，没有合同依据，原审法院不予支持。
关于深圳市华南和泰商业运营管理有限公司主张的房屋占有使用费、管理费、水电费，兰瑛是签订涉案合同的相对方，且一直由其履行合同义务，但深圳市精雅诚工业设备有限公司是承租涉案商铺的实际使用人，其对兰瑛欠付的费用应承担共同清偿责任。因双方确认兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司自2014年8月起未支付占有使用费、自2014年7月起未支付管理费，根据合同无效的处理原则，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司应参照合同约定的标准支付房屋占有使用费及管理费，合同约定的履行期限于2014年9月15日已届满，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司经深圳市华南和泰商业运营管理有限公司催告后仍未搬离，应继续支付占用使用费，至于涉案商铺于2014年11月起被停电、堵塞道路，无法正常经营使用，且兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司于2015年3月19日发现商铺被拆除，已实际停止占用涉案商铺，原审法院酌定2014年11月至2015年3月19日的占有使用费按照合同约定的50%支付，即兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司应支付深圳市华南和泰商业运营管理有限公司2014年8月至2015年3月19日的房屋占有使用费为12735.48元（2400元／月×3个月＋2400元／月÷2×4个月＋2400元／月÷2÷31天×19天），2014年7月1日至2014年9月15日的管理费为1000元（400元／月×2个月＋400元／月÷2）。至于深圳市华南和泰商业运营管理有限公司主张兰瑛欠付的2014年8月1日至2014年9月30日的水电费，其未提供任何电表、水表的抄表具体度数，亦未提交相关催缴费用的凭证，不足以证明深圳市华南和泰商业运营管理有限公司欠缴，原审法院对深圳市华南和泰商业运营管理有限公司该项请求不予支持。由于涉案合同无效，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司主张滞纳金的请求没有依据，原审法院予以驳回。
关于兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司反诉请求的装修损失、货物损失，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司主张装修损失为67000元，其仅提交一份《铺位装修及开业协议书》证明涉案商铺进行了装修，但在涉案商铺被拆除不具备评估的情况下，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司没有提交其他证据证明该装修损失发生的依据，应承担举证不能的后果。至于货物损失，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司首先未提交证据证明涉案商铺系深圳市华南和泰商业运营管理有限公司拆除的，其次亦未提交充足证据证明涉案商铺内确实存放大量货物，且兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司陈述其2014年9月15日后就没有营业，深圳市华南和泰商业运营管理有限公司自该日开始也未提供管理服务，多次要求兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司搬离，在涉案商铺经营环境恶劣的情况下，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司仍将大量货物存放于商铺内，有悖于常理。综上，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司的反诉请求没有依据，原审法院均予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决一、兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市华南和泰商业运营管理有限公司支付房屋占有使用费12735.48元；二、兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市华南和泰商业运营管理有限公司支付管理费1000元；三、驳回深圳市华南和泰商业运营管理有限公司深的其他诉讼请求；四、驳回兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司的反诉请求。案件本诉受理费66元，由深圳市华南和泰商业运营管理有限公司承担34元，兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司承担32元；反诉受理费1701元，由兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司承担。
上诉人兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法（2014）深龙法民三初字第1263号民事判决第一、二、四项；2、改判上诉人无需支付被上诉人房屋占有使用费人民币12735.48元；3、改判上诉人无需支付被上诉人管理费费人民币1000元；4、改判被上诉人赔偿上诉人装修损失67000元；5、改判被上诉人赔偿上诉人货物损失300000元；6、本案一审起诉、反诉及上诉等诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、涉案《铺位租赁合同》无效，被上诉人应当承担装修赔偿责任。1、被上诉人应当对导致本案的《铺位租赁合同》无效的情形发生承担全部过错责任。根据原审法院查明的事实，涉案房屋为案外人深圳市龙岗区龙岗股份合作公司杨梅冈分公司所有，未取得房地产权证、建设工程规划许可证。被上诉人在明知涉案房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证的情况下，还与包括上诉人在内的诸多商户签订租赁合同，导致签订的《铺位租赁合同》无效，故被上诉人应当对此承担全部过错责任。2、被上诉人赔偿上诉人装修损失67000元。被上诉人建设的涉案房屋属于极其简单的毛坯铺面，承租方有必要对店铺重新装修以便适合自身的经营风格。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，众所周知的事实无需当事人举证证明。在本案中，虽然上诉人没有提交装修证据，但是由于装修证据已经由于被上诉人疏于看管的原因被毁，故即使上诉人没有举证，依据日常经营惯例和生活经验依法也应当判令被上诉人赔偿上诉人装修损失67000元。二、本案涉案房屋于2015年3月在被上诉人未通知上诉人的前提下被拆除，不管涉案租赁房屋是否为被上诉人所拆除，被上诉人都应当承担货物赔偿责任。首先，被上诉人应当承担涉案房屋的安保和管理义务。被上诉人主张上诉人应当支付房屋占有使用费至实际搬离之日，此举意味着，只要上诉人未搬离涉案房屋，被上诉人都有权向上诉人主张房屋占有使用费。换而言之，由于被上诉人一直管理涉案房屋，其才拥有向上诉人主张房屋占有使用费的权利。根据权利与义务并存的法理，被上诉人的主张享有收取房屋占有使用费的权利，则其应当承担涉案房屋的安保和管理义务。其次，原审法院既然认定上诉人需要支付2015年3月19日前的房屋占有使用费，则应当认定上诉人商铺中仍存在货物。再者，根据诚实信用原则，被上诉人应当恪守法定的附随义务。被上诉人虽然通过所谓的公告声称由于少数租户存在拖欠租金等违约行为，故其决定停止包括保安巡逻等服务义务。但是依据《合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可知。即使在合同权利义务终止后，按照诚实信用原则，被上诉人仍然负有妥善保管的法定附随义务，更何况双方对此已经发生了争议，被上诉人更应保护好现场以便法院查明事实。最后，基于上述原因，不管涉案租赁房屋是否为被上诉人所拆除，被上诉人由于没有尽到保管和通知义务，其对上诉人存放在租赁房屋内的货物损失都有赔偿责任。同时由于租赁房屋被毁，大量的票据和实物不复存在，基于本案特殊情况，不是上诉人有证不举，而是由于被上诉人的行为导致证据被毁，上诉人仅能向法院提供部分进货单、发票、转账记录。在此情况下，原审以上诉人未能提交充足证据且也未提交证据证明涉案商铺系被上诉人拆除为由，驳回上诉人货物索赔请求也是于法无据的。三、上诉人所交的保证金人民币6000元应当冲抵2014年8月至2014年10月中旬的房屋占有使用费。被上诉人2014年10月下旬开始封堵场地，造成上诉人无法使用房屋，上诉人无需支付被上诉人房屋占有使用费人民币12735.48元。四、由于涉案《铺位租赁合同》无效，原审法院认定上诉人需要按照合同约定支付管理费无法律依据。五、原审在已经认定兰瑛系上诉人（深圳市精雅诚工业设备有限公司）的股东，且涉案商铺也是上诉人（深圳市精雅诚工业设备有限公司）一直在使用的情况下，在此情况下很明显兰瑛一直缴纳租金及有关费用的行为应当属于职务行为，因此，一审没有驳回被上诉人对兰瑛的起诉反而判令兰瑛承担所谓的给付责任是明显错误的，请求二审予以纠正。
被上诉人深圳市华南和泰商业运营管理有限公司当庭答辩称：原审事实查明清楚，法律适用得当，请求维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。理由有三点：1、关于装修费，上诉人没有提供任何证据证明其有进行过装修，且现场也已经被拆除，按照租赁合同的法律解释，也没有办法对装修现状进行评估，所以这应当属于上诉人举证不能。其次，上诉人当初租赁该商铺也是简单的当做仓库，并没有进行过任何的装修。按照普通的惯例来说，上诉人已使用了3年，即便是装修了也是期满了，所以上诉人主张的装修费用不成立。2、关于赔偿货物的问题，上诉人没有提供证据证明在合同期满之后一直到被拆除之前，上诉人的货物都存放在涉案房屋内。对方认为是因为里面存放有货物，我们才可能收取占有使用费，该说法不能成立。因为我们不管上诉人是否在里面存放了货物，只要其占有了该房屋，我们就可以收取占有使用费。3、上诉人说里面还存放有货物的陈述不合情理，因为9月份合同到期，我方在8月份就已告知过对方，所以对方不可能一边上访，一边还将货物存放在里面。上诉人认为我们有保管义务，但上诉人欠缴7、8、9三个月的租金及管理费及8、9月份的水费，我们也明确的告知过对方，如果其不缴纳这些费用，我们将不提供相关的服务。上诉人一方面不缴纳费用，另一方面又要求我们提供安全保障义务，这依据的哪条公平原则？3、关于保证金冲抵的问题，按照相关诉讼法，当事人没有提起诉讼请求，法院是不予受理的。上诉人当初在反诉的时候没有提出要保证金，所以法院当然不需要处理。4、被上诉人作为原告，在一审中只是要求支付到2014年9月15日之前的管理费，9月15日之前我方是提供了保安、卫生、清洁等各方面的服务。虽然合同无效，但上诉人仍然享受了我方的物业管理服务，所以我方当然有权要求支付物业管理费。至于9月15日后我们停止了相关管理服务，我方也没有请求9月15日之后的相关费用。5、关于封存场地的问题，我们并没有把所有的场地都封死。靠大马路旁边的门是打开的，只是将小门给封存了，所以上诉人的陈述不属实。6、关于兰瑛与深圳市精雅诚工业设备有限公司之间的关系，我方并不清楚，他们一个作为实际承租人，一个作为实际使用人，我方当然有权要求他们共同承担相关责任。7、最后这些上访户，全部提出不合理的要求，全部要求二十多万，但最后还是和解撤诉了。现只剩下了两单（即本案与另一个还没有开庭审理的）。综上，上诉人在拖欠租金、水电费等情况下，我方一再催告，但上诉人还是没有搬迁，仍然强行占有房屋，另一方面却要求我们提供保安、安保义务，还在其毫无证据证明其货物有损失的情况下要求我们赔偿货物损失，我方认为上诉人的行为是不诚实的，请求法院驳回上诉人的所有上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案双方所签铺位租赁合同及相关协议因涉案房产未取得合法建设手续而被原审法院认定为无效正确，应予确认。合同无效后，各方因该合同而取得的财物，须予返还。涉案商铺已被拆除，承租方无须返还，但承租方因使用了涉案商铺，其仍需参照合同标准支付房屋占有使用费及相应管理费。原审就此处理正确，应予维持。
兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司诉讼请求深圳市华南和泰商业运营管理有限公司赔偿涉案商铺装修损失及铺内所存货物损失，但所提交之证据资料不足以证明其主张，其上诉请求应予驳回。原审就此驳回其诉请正确，应予维持。
涉案合同无效，各方因合同占有对方财产须返还。案中兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司所付租赁、管理、水电保证金共计6000元问题，原审法院虽然表明不支持深圳市华南和泰商业运营管理有限公司的不退还请求，但并未处理的判处不妥，应予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1263号民事判决第一、二、三项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第1263号民事判决第四项；
三、深圳市华南和泰商业运营管理有限公司在本判决生效之日起十日内向兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司返还保证金共计6000元；
四、驳回兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费8778元，由被上诉人深圳市华南和泰商业运营管理有限公司负担1778元，上诉人兰瑛、深圳市精雅诚工业设备有限公司负担7000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 戴 斌
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。