山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0202民初4069号原告:张文敏，女，1976年1月6日出生，住太原市。委托诉讼代理人：李晓梅，大同市城区法律援助中心律师。被告：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地大同市教场街北侧。法定代表人：翟立业，该公司总经理。委托诉讼代理人：王一凡，山西若谷律师事务所律师。原告张文敏诉被告大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文敏及其委托诉讼代理人李晓梅、被告大富翁公司委托诉讼代理人王一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年、2016年、2017年的房屋租金89991.7元并支付违约金4274.6元,共计94266.3元;2.诉讼费由被告承担。事实理由：原、被告双方于2012年12月23日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的大富翁亚太国际购物广场摩仙XX号商铺出租给被告，由被告进行统一整体规划、招商、经营管理使用。合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，被告每年分四个季度向原告支付租金，从2015年年初开始被告不按合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告仍拒绝支付原告租金，由于被告无故违约，按照双方约定条款原告有权按照人民银行贷款利率收取违约金。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告大富翁公司辩称，1.双方签订租赁合同的事实无异议。2.对原告诉求的租金数额有异议。依据双方签订的租赁合同，第三条第一项和第二项的第六点约定，双方租金为税前租金，原告在领取租金时，应当提供房屋租赁发票，不能提供的由被告代扣代缴，双方合同是多期续签的合同，按照交易惯例，应扣减税金，如原告不扣减，应提供租金发票。依照合同约定，2017年第四季度的租金尚未到支付日，原告请求第四季度租金无事实及法律依据。3.对原告主张的违约金我方认为没有法律依据。依据合同约定，原告没有证据证明向我公司提供了房屋租赁费发票，因此主张违约金没有依据，其在领取租金前应先向我公司提供房屋租赁费发票。依据《中华人民共和国合同法》的规定，因不可抗力导致合同无法履行的，合同双方互不承担违约责任。不可抗力包括自然灾害、政府行为和社会事件等。本案违约行为的发生是由于政府的修路行为所导致的，属于政府行为，应当适用不可抗力的规定，答辩人不应当承担违约责任。4.依据租赁合同第六条第三项规定，租赁期内因不可抗力因素包括但不限于地震等自然灾害、政策性征用、道路改造等造成经营受损，致使本协议无法继续履行，双方互不承担违约责任。5.双方在履行合同过程中，出现重大情势变化，属于合同法规定的情势变更，因大同市政府频繁修路修建城墙，导致大富翁商厦交通不便，迁徙了超过80%的居民，使消费群体大幅下降。因城墙改建，整体改变了大同市原有商业规划，使大富翁所在的教场街不再是城市第一金街。答辩人认为在上述情势变更的情况下，继续履行对答辩人明显不公平，针对上述答辩我方提供大同市商业规划，修路等证据证实。早在一年前我方提起反诉，但法院没有支持。6.诸多商户在大富翁营业场所封路、堵门进行集体闹事，严重影响大富翁正常经营及声誉，使得原本失去优势商业地位的大富翁经营受损更加严重已经无法继续经营。综上，结合上述诸多原因，大富翁已经无力继续经营，之前诉讼要求解除合同、变更合同的主张没有被采纳，现在答辩人重申，依据合同约定，合同已经符合约定解除的条件，且有法定的情势变更等解除合同的条件，答辩人不再续租也不再履行缴纳租金的义务。7.答辩人认为本案存在程序问题。本案原告没有缴纳诉讼费用。依据法律规定应当驳回起诉或不予受理。本案原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定的缓减免交诉讼费以及接受法律援助司法救助的条件，因此答辩人认为法院不收取诉讼费以及违法进行法律援助的行为违法。8.答辩人认为本案应追加大同市政府为本案的被告，因为大富翁商厦经营困境是由政府因素导致的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋产权证》、不动产发票、房屋交易契约、《商铺租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。即，2011年4月，原告从大同市民航房地产开发有限责任公司购买大富翁国际购物广场摩仙馆4层XX号商铺，并支付购房款336740元。原被告双方于2012年12月23日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所购位于教场街北侧大富翁亚太国际购物广场摩仙馆4层XX号商铺出租给被告大富翁公司用于商业经营，合同约定租期自2013年1月22日至2018年1月21日，大富翁公司每年分四个季度向原告支付租金，每季末的第十五日为开始支付租金日。租金计算方法是2013年每季度租金=已付购房款×8.60%/365×本季实际天数；2014年每季度租金=已付购房款×8.70%/365×本季实际天数；2015年每季度租金=已付购房款×8.80%/365×本季实际天数；2016年每季度租金=已付购房款×8.90%/365×本季实际天数；2017年每季度租金=已付购房款×9.00%/365×本季实际天数。原告在领取商铺租金时，应向被告大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。被告大富翁公司若有违约或拖欠租金行为，以致损害原告权益，原告有权按人民银行贷款利率向被告大富翁公司收取逾期违约金。关于原被告争议的问题，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：第一、是否应当追加大同市人民政府为共同被告的问题。因《商铺租赁合同》的签订双方为原告和被告大富翁公司，与大同市人民政府并无关联性，被告大富翁公司主张追加大同市人民政府为共同被告并无事实和法律依据，故本院对其该项请求不予支持。第二、租赁合同履行过程中，是否出现法律规定的情势变更情形，合同应否解除的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”被告大富翁公司所提供的《大同市人民政府关于批准实施的通知》（同政发﹝2005﹞119号），《大同市商业发展规划》（2004-2020），《大同市人民政府关于2012年新建和改造清远街等道路征地房屋征收（拆迁）的通告》（同政发[2012]25号），《关于新建西城墙和北城墙护城河桥的通告》（2016年4月30日），《2017年重大城建项目——南翁城广场及地下空间项目开建》等证据均显示从2012年开始，被告大富翁公司已经知道市政府对大富翁购物广场周边道路进行改造的事实，作为商事主体，被告大富翁公司在2012年12月29日与原告签订《商铺租赁合同》时理应能够预见到道路改造可能带来的影响，并对租金支付标准等条款作出相应调整。换言之，道路改造并非《商铺租赁合同》签订之后才发生的，不属于商业风险的重大变化，自无情势变更适用之余地。另，被告大富翁公司并未举证证明政府修路行为导致其经营损失达到不能履行合同的程度，且事实上被告大富翁公司一直在开业经营。故此，本院对被告大富翁提出的出现情势变更，继续履行合同对其明显不公，存在解除合同的情形的抗辩意见不予采纳。第三、被告大富翁公司在向原告支付租金时是否应扣减税金的问题。《商铺租赁合同》约定被告大富翁公司向原告支付税前租金，原告在领取商铺租金时，应向大富翁公司提供房屋租赁发票。不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴。但鉴于被告大富翁公司既未举证证明税金缴纳标准，亦未举证证明其已实际缴纳租赁原告商铺的税金，故被告大富翁公司应在向原告支付租金后由原告自行缴纳税金或待税金实际缴纳后另行主张。第四、原告主张的租金及违约金是否合理的问题。关于租金，被告大富翁公司认为2017年第四季度的租金没有到约定的支付日，但因被告大富翁公司已欠付2015年度、2016年度、2017年度三个季度的租金，原告有理由相信被告大富翁公司不能支付2017年度第四季度的租金，故原告有权主张被告大富翁公司占用租赁物期间的租金。因2017年第四季度中12月的租赁合同未全部履行，故原告计算租赁期间有误，本院予以纠正。根据《商铺租赁合同》约定，被告大富翁公司应支付2015年租金29633.2元（2015年1月22日至2016年1月21日），2016年租金30051.8元（2016年1月22日至2017年1月21日），2017年1月22日至2017年11月30日租金25988.9元。故被告大富翁公司需向原告支付85673.9元租金。关于违约金，原告请求被告大富翁公司支付违约金4274.6元（租金×4.75%=89991.7元×4.75%=4274.6元），未超出《商铺租赁合同》的约定，属于当事人处分权利，应予以准许，本院按照原告的方法计算违约金为4069.5元。第五、关于被告大富翁公司所提原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。因缓交诉讼费和司法援助与被告大富翁公司无关，故不作分析。本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告大富翁公司应按合同约定支付租金。被告大富翁公司至今未付2015年、2016年、2017年租金，显然违约，原告要求支付2015年、2016年、2017年拖欠租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，因2017年第四季度中12月的租期未到，故原告计算租赁期间有误，本院予以纠正。原告要求被告支付逾期支付违约金，亦符合合同约定及法律规定，但原告主张的2017年12月违约金未实际产生，故本院按照人民银行同期贷款利率计算违约金为4069.5元。被告大富翁公司就本案所辩，无事实及法律依据，本院不予采信。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内支付拖欠原告张文敏2015年、2016年、2017年（2017年1月22日至2017年11月30日）商铺租金85673.9元，并支付违约金4069.5元，共计89743.4元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2157元（缓交），减半收取计1078.5元，由原告张文敏负担51.5元、由被告大同市大富翁商厦有限责任公司负担1027元（原被告于收到本判决后交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员  张丽霞二〇一七年十二月二十五日书记员  郑卫涛