北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2879号
上诉人（原审被告）：殷书强，男，1963年1月1日出生，汉族，农民，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张宝兰，殷书强之妻，住北京市丰台区号。
被上诉人（原审原告）：北京市黄土岗投资管理公司，住所地北京市丰台区花乡黄土岗村南四环西路61号。
法定代表人：王凤军，总经理。
委托诉讼代理人：邹平平，北京市宏欣律师事务所律师。
上诉人殷书强因与被上诉人北京市黄土岗投资管理公司（以下简称黄土岗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初15961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人殷书强及其委托诉讼代理人张宝兰、被上诉人黄土岗公司的委托诉讼代理人邹平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
殷书强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄土岗公司的诉讼请求；由黄土岗公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当，致使判决错误。首先，我与黄土岗公司签订的《备忘录》约定，在未遇到拆迁情况下，黄土岗公司继续将涉案房屋承包给我使用。如此约定是基于我是北京市丰台区花乡黄土岗村（以下简称黄土岗村）村民，土地是我及家人的基本生存和生活条件。其次，黄土岗公司一审提交的《北京市规划委员会建设项目选址一年付书附件》只是一份复印件，且已过有效期，不能作为定案依据，且该文件所涉及路段与涉案房屋所在路段并不相同。
黄土岗公司辩称，同意一审判决，不同意殷书强的上诉请求和上诉意见。1、殷书强没有证据证明在不拆迁的情况下，其有涉案房屋永久租赁权，《备忘录》对此也没有体现。殷书强提交的房屋租赁合同均有承租期限，和土地承包没有任何关系。2017年3月31日承租期满，我公司不再续签合同，不违反合同和《备忘录》的约定。2、从《备忘录》的说明中可以看出，殷书强已经享受了优惠承租的条件。殷书强尚未到退休年龄，我公司承诺可以为其安排就业，如果其自主就业，公司也有补偿。2018年1月1日以后，殷书强也可以在我公司办理退休。3、续签合同可能会阻碍修路，对村建设有影响。修路的规划许可证等证件都齐全，规划文件等能够看出修路涉及涉案房屋所在的土地。
黄土岗公司向一审法院起诉请求：1.殷书强腾退所承租的丰南路北侧××号房屋；2.殷书强按每日767元标准支付自2017年4月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：1998年7月1日，黄土岗村村委会向丰南路两侧周围经营户发出通知，限经营户于1998年7月5日前拆除，7月5日前拆除的，到村委会报名，在新的商业街建成后继续经营的，优先安排，并免收6个月租金。
1998年7月24日，黄土岗村村委会发出《关于丰南路拆迁的通知》，告知1998年8月1日前自行拆除的经营户，享受免收所分配的经营场地6个月租金、优先安排位置、给予适当的拆迁补偿费等优惠。
1999年4月1日，北京市丰台区黄土岗农工商联合公司发出《备忘录》，说明，为了扩大我村农民的就业机会，安置失去土地的农民就业，经上级及规划部门批准，在丰南路黄土岗段兴建商业用房，征地范围为丰南路北新栽电杆往北21米，东起黄土岗路口、西至铁道东侧南北小路。原前南队黄土岗路口的三角地，因剩下的土地很窄，给予全部回收。一、凡是整份地被占的户，每份地安排一个劳动力的方法分配新建的商业用房。标准是：每个劳动力可租得30平方米商业用房。条件是预交5000元，使用2年。如果租房安置劳动力未到退休年龄、未得到公司妥善的安置、未转居转工，继续执行上述办法，即每年2500元租金。二、如到退休年龄，或对应该安置的劳动力公司做了统一安置或被转居转工，上述方法自行废止。三、在征地范围内，如遇国家征地，则按原有承包人为准享受征地应该有的政策。例如：转居转工等。凡失去土地的劳动力，不论安排到企业、花圃，还是租有商业用房，以及自谋职业，一律计算工龄。殷书强是黄土岗村村民，且属于《备忘录》中所指的因地被占而被安置的失去土地的农民。拆迁征地建好商业用房后，殷书强即与黄土岗公司签订合同，租赁商铺用于经营。起初三年一签合同，后改为一年一签。
2016年5月10日，黄土岗公司（甲方）与殷书强（乙方）签订租赁合同，约定：第一条，商业街房屋位置：丰南路北侧××号房屋；第二条，租赁期限一年，自2016年4月1日至2017年3月31日，租金每年7万元；第四条，甲方为乙方提供房屋每间建筑面积30.68平方米，甲方对该租赁房屋拥有所有权；第七条，如遇国家或集体旧村改造征用土地、房屋，乙方无条件服从，不得以任何借口拖延不拆，地上物归甲方所有（包括自来水、水池等），对乙方所租赁房屋的装修等一切设施，甲方不作任何补偿，乙方自建设施应无条件拆除；第十三条，本协议期限届满，或由于乙方违约造成本协议不能履行，甲方收回房屋的，对乙方的装修改造等一切费用，甲方不予承担；第十四条，本合同期满或解除合同，乙方应在期满之日或解除之日，将房屋交付给甲方，如逾期未交付，乙方每占一天向甲方交纳每日租金四倍的占用费；乙方的装修及安装的设备凡是与墙连体的及经甲方同意增加的建筑物均归甲方所有；如乙方需要继续承租，应在本协议届满前一个月向甲方提出申请，甲方同意后，双方续签合同。上述合同履行完毕后，双方未续签。
庭审中，黄土岗公司称到2017年3月31日合同期满，之前殷书强没有拖欠房租。黄土岗公司没有承诺过村民对涉案商铺享有永久承租权。黄土岗公司提供《北京市规划委员会建设项目选址意见书附件（2015年规选市政字0082号）》文件复印件，证明涉案房屋处有规划用地要求。2016年底政府部门前来涉案房屋处测量，后来合同到期后黄土岗公司就未再与殷书强续签。殷书强称，2017年4月1日后，其方要求继续缴纳房租，但黄土岗公司拒绝收取。我认为我们要继续签合同，直到占地文件出台，我会按照要求的时间腾出。
一审法院认为，双方所签租赁合同期限已经届满，黄土岗公司不同意续租，殷书强应按合同约定将涉案房屋腾退，故法院对黄土岗公司要求腾退房屋的诉讼请求予以支持。双方均认可租赁合同于2017年3月31日到期，法院对此予以确认。现殷书强仍占有使用涉案房屋，应当支付占有使用期间的房屋使用费。合同约定逾期腾退按租金标准四倍数额支付房屋使用费，殷书强于庭审中明确提出金额过高，法院依据合同约定的租金水平，双方合同履行情况及公平原则等对房屋使用费数额予以酌定。判决：一、殷书强于判决生效之日起十五日内将位于北京市丰台区丰南路北侧××号房屋腾退返还与北京市黄土岗投资管理公司。二、殷书强于判决生效之日起七日内按每日一百九十二元标准向北京市黄土岗投资管理公司支付房屋使用费（自二一七年四月一日起至实际腾退返还房屋之日止）。三、驳回北京市黄土岗投资管理公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审中，黄土岗公司提交北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初1892号民事判决书复印件一份，该判决已生效，其中认定与本案涉案房屋处于同一商业街的另一房屋，未取得建设规划审批手续，就该房屋签订的房屋租赁合同无效。
一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，黄土岗公司与殷书强就该房屋订立的《租赁合同》无效。殷书强占用涉案房屋系基于无效合同，黄土岗公司要求殷书强腾退涉案房屋，于法有据。殷书强实际占有使用涉案房屋期间，应当支付相应的占有使用费，一审法院依据合同约定的租金水平、双方合同履行情况及公平原则等对房屋使用费数额予以酌定，并无不妥。殷书强基于租赁合同有效而提出的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上，殷书强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费188元，由殷书强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
审 判 员 赵胤晨
审 判 员 刁久豹
二〇一八年四月二十六日
法官助理 郭 融
法官助理 廖 慧
书 记 员 云 姣
书 记 员 史其申