中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终8011号上诉人(原审原告)：广州市公用事业建设开发有限公司，住所地广州市越秀区环市中路301-303号怡东大厦十楼。法定代表人：刘红卫，董事长。委托诉讼代理人：项智辉、钟华，均系广东韬盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：梁波，男，1937年5月20日出生，加拿大籍人，现住加拿大。委托诉讼代理人：梁伟伦，男，1960年7月27日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。委托诉讼代理人：李耀辉，男，1934年10月27日出生，现住广州市。原审第三人：梁辉，男，1936年9月1日出生，香港特别行政区居民，现住香港特别行政区。上诉人广州市公用事业建设开发有限公司（以下简称公用公司）因与被上诉人梁波、梁辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2821号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。公用公司代理人钟华、项智辉，梁波代理人梁伟伦到庭参加诉讼，原审第三人梁辉经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。公用公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判梁波向公用公司支付购房款190512元或将本案发回重审；3.一审、二审诉讼费用全部由梁波承担。事实与理由：一审判决认定事实是错误的，一审判决第6页第8行法院认为部分失实。实际补偿面积是88平方，而不是98平方米，多出的10.584平方米是拆除房屋补偿以外的面积。一审法院认为公用公司补偿面积是连同10.584平方米不是事实。这个10.584平方米，本来公用公司可以不出售给梁波的。上一件案的判决将整套房屋判决给梁波，迫使公用公司将超出面积出售给梁波，公用公司一直不同意。既然法院作出这样的判决，公用公司只能要求按照判决时候的市场价格出售给梁波，如果梁波不同意按照市场价格购买的话，公用公司实际上是可以收回的。梁波二审答辩称：涉案房屋是现成房屋，签订拆迁协议时已约定了拆迁的面积，但是公用公司让梁波回迁时超出了面积。公用公司已经要求梁波购买了超出部分的30多平方米，现在还有10多平方米要求梁波购买。按照拆迁条例规定，按照成本价来购买面积，但一审判决之后梁波没有上诉，同意一审判决结果。梁辉二审没有到庭答辩。公用公司向一审法院起诉请求：梁波向公用公司支付购房款190512元。一审查明事实：1995年2月23日，公用公司（甲方）与梁波、梁辉（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除座落在东华东路前鑑x巷x号房屋（建筑面积88.8569平方米）；甲方将自有的座落在广园路圣安苑小区第x座第x层楼、位置B-4-x(建筑面积87.996平方米)、B-4-x（建筑面积49.03平方米），建筑面积共136.996平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿；经核定乙方的原址房屋与甲方调换补偿给乙方的房屋两者相差48.139平方米，其中17.771平方米属异地递增不作房价结算；另30.368平方米以4800元/㎡向甲方购买共145766.40元；乙方应在本协议鉴定生效后的30天内，将其上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应安置了房屋使用人后方予拆除，甲方应在1995年3月25日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；乙方永迁广园路圣安苑小区第x座B-4-x、B-4-x两房建积共136.996平方米已包含异地增及多购面积在内等。同年3月27日，公用公司向梁波及梁辉开具《预收款凭证》，其中记载收到梁波、梁辉交来购买超出产权部分（30.368㎡）购房款共145766.40元。同年3月31日，公用公司（乙方）与梁波、梁辉（甲方）签订广园西圣安苑小区永迁房移交签证书，确认位于广源西路的圣安苑小区经有关部门验收合格，公用公司将圣安苑小区第贰幢x层B-4-x房及B-4-x房移交给梁波及梁辉使用。广州市白云区人民法院于2004年6月15日作出（2003）云法民一初字第1284号民事判决，判决：一、广州市广源路圣安西苑小区第x座第x层B-4-x房屋归梁辉所有，广州市广源路圣安西苑小区第x座第x层B-4-x房屋归梁波所有。据广州市国土资源和房屋管理局2001年核发的穗房地证字第××号《房地产证》记载，广州市广源西路10x号40x房权属人为广州金海房地产发展有限公司（以下简称“金海公司”）；用途商住；使用性质住宅；总建筑面积98.58平方米，核准日期为2001年11月13日。另查明：梁波以房产合法权益受到非法侵害为由，于2014年5月9日向一审法院起诉公用公司及金海公司。一审法院于2014年8月7日作出（2014）穗越法民三初字第1151号民事判决书，判决公用公司及金海公司协助梁波办理广州市广源西路10x号40x房的产权过户登记手续。判后，公用公司及金海公司不服判决，提出上诉。本院于2014年11月5日作出（2014）穗中法民五终字第3583号民事判决书，其中查明：在二审审理过程中，双方当事人共同确认以下事实：1.涉诉房屋是用以产权调换被拆迁房屋，拆一间补偿两间，梁波、梁辉各一间，梁辉的已经补偿到位且已办妥房产证，梁波的目前已经补偿房屋且已经实际入住，但尚未办妥房产证；2.涉诉房屋实际面积比合同约定的面积要大，但合同未明确约定应先补交面积差异款再办证。本院判决驳回起诉，维持原判。现该案已经发生法律效力。本案诉讼过程中，经公用公司申请，一审法院依法摇珠确定委托广东高迪评估咨询有限公司对涉诉房屋单价进行评估，该公司于2016年5月3日出具高迪评估[2015]060号《价格评估结论书》，其中价格评估基准日为2015年8月19日，评估结论为涉诉房屋于2001年11月13日的单价为每平方米2600元，于2015年8月19日的单价为每平方米12000元。公用公司对上述《价格评估结论书》的真实性没有异议，但认为2015年的评估价格过低，应该为每平方米18000元才合理，因涉案部分房屋是在2014年11月5日由法院判令出售给梁波的，故认为交易价格只能按照2015年的市场交易价格计算，对2001年的评估价格不予认可，不同意2001年的评估时点。梁波对上述《价格评估结论书》的真实性没有异议，但梁波是在1995年3月31日接收涉诉房屋，公用公司将房屋交付给梁波时已经清楚房屋有超出的面积部分，所以即使应当给超出面积款也应当以当时的单价为准，对2001年、2015年的评估时点均不予认可。一审法院认为：公用公司与梁波、梁辉签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。根据上述协议书约定，原被拆迁房屋建筑面积88.8569平方米，而作为产权调换补偿的B-4-x房（建筑面积87.996平方米）、B-4-x房屋（建筑面积49.03平方米），两者相差48.139平方米，其中17.771平方米属异地递增不作房价结算；另30.368平方米以4800元/㎡由梁波及梁辉向公用公司购买。而根据2001年核发的穗房地证字第××号《房地产证》记载涉诉房屋的建筑面积为98.58平方米，即实际补偿面积超过约定补偿面积10.584平方米。上述生效的3583号民事判决书已经判令涉诉房屋登记至梁波名下，即梁波对涉诉房屋享有产权，但双方未就上述超出部分的面积作任何约定，根据公平合理原则，梁波理应就上述面积向公用公司支付房价款，故公用公司要求梁波支付超出面积部分的购房款的请求，合法合理，予以支持。至于价格标准的问题，因房管部门在2001年11月13日即核发了涉案房屋的《房地产证》，公用公司当时即已确知涉案房屋的具体面积及梁波获得补偿的房屋超出应得面积，根据评估公司的评估报告显示，涉诉房屋于2001年11月13日的单价为每平方米2600元。此外，考虑到涉诉房屋在1995年3月31日就交付梁波使用至今，即在1995年2月23日双方签订上述协议后，梁波就已经实际取得作为产权调换补偿的涉诉房屋，且梁波在庭审中也认为即使存有超出面积的事实情况，也应以接收房屋时的单价为准。由于公用公司、梁波双方在本案诉前未能就超出面积的差价款达成一致意见，而面积差的出现亦非因双方的主观过错所致，故综合前述的价格，酌定超出面积的房价款应以房屋交付给梁波时的同期房屋价格及2001年11月13日时公用公司确知涉案房屋的面积时的评估价格的平均值为宜，结合双方在同期签订的协议中约定部分面积以4800元/㎡的价格交易以及评估部门出具的评估报告中评估确定的2001年11月13日的市场价格2600元/㎡，认定梁波应按照每平方米(4800元+2600元)/2=3700元/㎡的价格向公用公司支付10.584平方米面积部分的购房款。综上所述，一审法院依照《民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，作出如下判决：一、被告梁波应于本判决生效之日起十日内一次性向原告广州市公用事业建设开发有限公司支付购房款39160.80元；二、驳回原告广州市公用事业建设开发有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费13432.56元（其中受理费4110元、评估费6900元、公告费950元及保全费1472.56元），由原告广州市公用事业建设开发有限公司负担8747元，被告梁波负担4685.56元。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对公用公司的上诉请求与梁波的答辩意见，分析如下：（2014）穗越法民三初字第1151号民事判决书，判决公用公司及金海公司协助梁波办理广州市广源西路10x号40x房的产权过户登记手续。判后，公用公司及金海公司不服判决，提出上诉。本院经审理认为梁波的目前已经补偿房屋且已经实际入住，但尚未办妥房产证；涉诉房屋实际面积比合同约定的面积要大，但合同未明确约定应先补交面积差异款再办证，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已生效，案涉房屋经法院判决已归梁波所有并办理产权过户登记手续。根据一审查明事实，公用公司实际补偿面积超过约定补偿面积10.584平方米。现双方未就前述超出部分的面积作任何约定，根据公平合理原则，梁波理应就前述面积向公用公司支付房价款。案涉房屋上述10.584平方米面积差的出现非因双方的主观过错所致，如上所述，本案双方虽未能就该超出面积的差价款达成一致意见，但从一审查明的事实可知，双方在同期签订的协议中约定部分面积是以4800元/㎡的价格进行交易的，故双方就该10.584平方米的面积差价款应以双方曾协议的价格进行交易为宜，即梁波应以4800元/㎡的价格向公用公司支付10.584平方米面积部分的购房款。一审以2001年11月13日的评估单价及双方曾协议的价格，确定梁波应按照每平方米(4800元+2600元)/2=3700元/㎡的价格向公用公司面积差价款欠妥，本院予以纠正。综上所述，一审查明事实清楚，唯确定面积差单价不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2821号民事判决第二项；二、变更中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2821号民事判决第一项为：梁波应于本判决送达之日起十日内一次性向广州市公用事业建设开发有限公司支付购房款50803.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13432.56元（其中受理费4110元、评估费6900元、公告费950元及保全费1472.56元），由广州市公用事业建设开发有限公司负担7439.92元，梁波负担5992.64元；二审案件受理费4110元，由广州市公用事业建设开发有限公司负担3040元，由梁波负担1070元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年十二月四日书记员  王心怡黄妙丽