黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终5392号
金玺梁（系一审被告金代千之子），男，1993年7月13日出生，汉族，武警黑龙江总队大庆市支队司令部勤务中队二排（勤务汽车）五班中士，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：张仁东，黑龙江鼎誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张南，男，1976年5月6日出生，汉族，哈尔滨思特软件公司经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
被上诉人：刘志远，男，1980年10月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇东市。
上诉人金玺梁因与被上诉人刘志远房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2015）南民一民初字第1991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金玺梁的委托诉讼代理人张仁东、张南，被上诉人刘志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金玺梁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘志远的诉讼请求；2.由刘志远负担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、刘志远与金代千之间名为房屋买卖，实为借贷法律关系。一审判决认定刘志远与金代千签订的房屋买卖合同有效错误。刘志远与金代千系借贷关系，签订房屋买卖合同是为借贷提供担保。当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求，出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。二、金代千无权处分诉争房产，一审判决认定案涉买卖合同有效错误，损害了利害关系人的合法权益。1989年6月6日，金代千与案外人张×依法登记结婚。1993年该二人以金代千的名义取得位于哈尔滨南岗区××小区××单元××号住房承租权。1999年5月12日，金代千与张×协议离婚，约定案涉房屋的承租权由张×承租。金代千不享有诉争房产承租权，其无权对该房产作出处分，故一审判决认定案涉房屋买卖合同有效错误，损害了利害关系人的合法权益。三、刘志远举示的婚姻档案证明、公证书不能作为定案依据。刘志远举示的婚姻档案中，《申请协议书》、《房屋使用协议书》是金代千为达到以房产担保、取得借款的目的而伪造的。其据此向公证处谎称自己是诉争房产的承租人，继而作出公证声明。公证书中金代千作出声明的时间记载为2012年12月28日，而该公证书的出具时间却为2012年12月27日，明显相互矛盾。哈尔滨市档案馆存档婚姻档案中，《申请协议书》、《房屋使用协议书》均明确记载诉争房产的承租人是张×而不是金代千。公证处也未能向相关部门核实情况，未尽到法定的确保公证材料真实性的义务，作出的公证书明显违背客观事实，不能作为认定本案事实的证据。四、一审程序违法。在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，应当中止诉讼。本案中，金代千于2016年12月28日去世。金玺梁及利害关系人张×曾电话联系一审法院，询问如何处理。金玺梁作为唯一继承人也于收到判决前向一审法院邮寄申请书，要求变更其为被告参加诉讼。但一审法院对此未置可否，仍然针对逝者作出判决，程序明显违法。
刘志远辩称，金玺梁的上诉理由不充分。刘志远只认识金代千，不认识金玺梁。金玺梁称金代千与刘志远是借贷关系不存在该事实，购买金代千的房子是依法取得。金代千对案涉房屋是否有处分权刘志远不知道，房产证和公证书都是金代千的，刘志远到公证处和开发公司问了，这些都是有效的，开发公司也承认，所以刘志远依法办理了房屋更名和公证，进行了房屋的清费，也交了物业费，并且是刘志远和金代千一起去房产公司办理的。对于金代千在一审死亡后，案件是否应中止审理的问题，刘志远不明白。
刘志远向一审法院起诉请求：1.金代千履行合同，交付房屋;2.金代千按合同约定承担违约金56,400.00元;3.一审案件受理费由金代千承担。
一审法院认定事实：刘志远、金代千于2012年12月27日签订房屋买卖合同，约定：金代千将位哈尔滨南岗区××小区××单元××号号的房屋以20万元卖给刘志远，房屋交接日期为2012年12月27日，每逾期一日赔偿对方全额房款万分之三的违约金。合同签订后刘志远将购房款交付给金代千，金代千出具收条，写明收到刘志远房款20万元。同日刘志远、金代千到公证处进了公证，黑龙江省哈尔滨市国信公证处对金代千的声明进行了公证，内容为：金代千是坐落哈尔滨市南岗区××小区××单元××22户、面积为55.21平方米的房产承租人。根据《哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法》的规定，金代千特此声明将上述房产承租权有偿转让给刘志远。2013年9月2日，刘志远与黑龙江省城镇房屋开发公司签订公产房租赁合同，将涉案房产出租给刘志远，刘志远于当日取得国有住宅房屋租赁证并向哈尔滨市龙城物业供热管理有限责任公司缴纳了2013年1月至2014年12月期间的房费、物业费。
一审法院认为：涉案房产系公产房，金代千无房屋所有权，无权买卖涉案房产，刘志远、金代千签订了房屋买卖合同属于效力待定的合同，但后刘志远与黑龙江省城镇房屋开发公司签订公产房租赁合同，并取得国有住宅房屋租赁证，应视为黑龙江省城镇房屋开发公司对案涉合同的效力进行了追认，案涉合同合法有效，金代千应依约交付房屋，金代千逾期交付房屋应承担违约责任。双方在合同中约定的违约金符合法律规定，予以支持。金代千虽抗辩称刘志远与其不存在房屋买买关系，只是借贷关系，房屋买卖合同是为借款的担保，但未能提供充分的证据予以证明，不予认可。判决：一、金代千于判决生效后十日内向刘志远交哈尔滨市南岗区××小区××单元××22号的房屋；二、金代千于判决生效后十日内给付刘志远违约金56,400.00元。一审案件受理费1,210.00元，由金代千负担。
本院二审期间，金玺梁围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
1.金代千的户口和居民死亡医学证明书，证明金玺梁是金代千的继承人；金代千在一审诉讼中于2016年12月28日去世，本案应中止审理，待继承人参加诉讼继续审理。一审法院未变更金玺梁为本案被告，程序违法。
2.刘志远质证认为，其无法判断上述证据的真伪，请求法院依法认定。
本院认证意见，上述证据均系原件，能够证明金代千与金玺梁系父子关系及金代千于2016年12月28日死亡的事实，本院对该证据的真实性予以确认。
2.哈尔滨档案馆婚姻档案一份（原件），包括房屋使用协议书、离婚申请协议书，证明案涉房屋归张×承租。金代千未经张×同意与刘志远签订合同，应属无效。
刘志远质证认为，其与金代千进行房屋买卖是双方自愿的，到房屋产权部门更名也是按照正常手续办理的。房屋承租证上没有张×的名字，也不认识张×。其对案涉房屋是合法取得。
本院认证意见，经本院到哈尔滨市档案馆核实，哈尔滨市档案馆认定该证据真实，故对该证据予以采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审查明，金代千系金玺梁父亲，于2016年12月28日死亡。1993年，在金代千与张×婚姻关系存续期间，该二人取得案涉房屋的承租权，承租人为金代千。1999年5月12日，金代千与张×协议离婚，双方约定案涉房屋由张×继续承租，但未办理承租权变更登记。2015年9月29日，张×向哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼，请求确认金代千与刘志远签订的案涉房屋买卖协议无效。诉讼中，张×申请撤回起诉。2016年3月25日，哈尔滨市南岗区人民法院作出(2015)南民三商初字第1187号民事裁定，准予张×撤回起诉。
本院认为，因案涉房屋所有权人系黑龙江省城镇房屋开发公司，金代千与刘志远签订的房屋买卖合同实质是对案涉房屋承租权的买卖。金玺梁上诉主张刘志远与金代千之间的房屋交易行为系名为房屋买卖，实为借贷法律关系，因金玺梁不能予以证明，本院对金玺梁的该项主张不予支持。虽然金代千与案外人张×于1999年5月12日协议离婚时约定案涉房屋由张×继续承租，但因双方离婚后没有办理承租权的变更登记，公示的房屋承租人仍为金代千，且金代千系伪造了离婚申请协议书和房屋使用协议书，并据此向公证部门说了谎，故不能对抗刘志远对案涉房屋的善意取得行为。刘志远从龙江银行提取现金19万元的银行交易明细及金代千向刘志远出具的20万元的收条能够印证刘志远向金代千支付了购房款的事实，现刘志远与黑龙江省城镇房屋开发公司已签订了公产房租赁合同并取得国有住宅房屋租赁证，刘志远针对案涉房屋承租权已构成善意取得。金代千未向刘志远交付案涉房屋，应向刘志远承担交付案涉房屋及给付违约金的违约责任。鉴于其继承人金玺梁二审中依法参加到本案诉讼中，故应由金玺梁向刘志远承担一审判决确定的违约责任。金玺梁不能证明其向一审法院提交了金代千的死亡证明，故一审法院未变更诉讼主体不存在程序违法问题。
综上，金玺梁的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,210.00元，由金玺梁负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯芳芳
审判员 唐新元
审判员 孔德林
二〇一七年十月二十四日
书记员 薛 甜