山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终380号
上诉人（原审原告）：烟台市景新置业有限公司，住所地福山区门楼镇工业园区晨光路以北朝阳路以西。
法定代表人：胡其森，总经理。
委托诉讼代理人：于雪，山东福阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于彩霞，女，1990年3月15日出生，汉族，居民，住山东省栖霞市。
上诉人烟台市景新置业有限公司（以下简称景新置业）与被上诉人于彩霞商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2017）鲁0611民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人景新置业的委托诉讼代理人于雪与被上诉人于彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
景新置业上诉请求：1、请求二审法院依法撤销烟台市福山区法院作出的（2017）鲁0611民初1755号民事判决书中第二项判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同补充协议书》明确约定违约事项及违约金数额，一审法院不予支持无事实及法律依据。2016年11月4日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同补充协议书》，该补充协议书第一条、第二条第3款中明确约定了因买受人原因退房的，买受人应当按照总房款的30%向出卖人支付违约金。本案中，被上诉人因自身原因�能偿还银行贷款导致商品房买卖合同无法履行而解除，显然被上诉人在履行合同中构成违约，该违约事实已由上诉人自己于一审中认可，且未提出任何违约金过高的主张，因此，按照《商品房买卖合同补充协议》的约定，被上诉人应当承担总房款30%的违约金即100500元，一审法院对双方明确约定的事项不予认定，实属错误。二、上诉人认为，一审法院认定“销售佣金并不属于原告与被告之间因为解除《商品房买卖合同》产生的直接必要损失，故不予支持”是错误的，且显失公平。2016年1月27日，上诉人因销售其开发楼盘的房屋，依房地产销售市场惯例，与第三方烟台常青房地产经纪有限公司（以下简称常青公司）签订《销售代理合作协议书》，约定由常青公司接受委托销售上诉人开发的位于福山区门楼镇福桃路与福东路交汇处香逸湖畔小区，双方就销售代理相关�项作出约定，并约定非因常青公司原因造成的退房，已支付的佣金不予退还。本案中涉案房产的佣金53552.94元，上诉人在与被上诉人签订买卖合同后已于2017年4月支付给常青公司，现因被上诉人违约导致商品房买卖合同无法继续履行而解除，上诉人所付佣金已成事实，且因被上诉人过错，该房产将产生后续二次销售佣金，以上，均系因被上诉人过错对上诉人造成的直接损失，理应由被上诉人承担，一审法院认定错误，显失公平。综上，上诉人认为一审法院作出的（2017）鲁0611民初1755号民事判决书缺乏事实与法律依据，请求二审法院依法查清事实，予以改判或者发回重审。
于彩霞辩称：双方之间约定的违约金过高，且上诉人迟延交房，一审的三万多元已经作为对上诉人的损失补偿。对于上诉人主张的五万多元佣金，我方并不知情，原审法院判决正确。
景新置业向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号福预字第161104110046）；2、判令被告协助原告办理撤销涉案房产预告登记及《商品房买卖合同》备案手续；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年11月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，合同编号为福预字第161104110046号。合同约定：被告购买原告开发建设的位于福山区福桃路3365号香逸湖畔花园小区11号楼3单元第6层601号房产，面积89.37平方米，房屋总价款为335000元，被告首付款10万元整，余款235000元向交通银行烟台泰山路支行办理了按揭贷款。
2017年4月1日，被告在偿还涉案房产第一笔贷款本息2678.02元后，因无偿还能力，未再按期偿还银行剩余贷款。因被告无能力继续偿还银行贷款，原告通过被�于彩霞交通银行还款账户（62×××94）分别于2017年6月28日汇入5658.57元，2017年7月31日汇入5620元，2017年8月2日汇入225235.94元，共计236514.51元，代被告偿还了剩余贷款本息。
2017年8月4日，交通银行烟台泰山路支行出具于彩霞贷款结清证明。该证明记载：贷款本金235000元，已还本金235000元，已还利息4129.81元，已还罚息54.62元。贷款状态：结清。
原、被告双方均同意解除《商品房买卖合同》，关于原告主张的违约金损失、贷款利息损失、替被告偿还资金占用期间利息损失、办证费用及销售房产的佣金损失，被告愿意承担被告除销售房产佣金外的相关损失，并同意在其首付款10万元及首期贷款中予以扣除，在解除合同后，原告只需返还7万元。
一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务。现被告因无偿还能力，导致无法正常按期偿还银行贷款本息，双方签订的《商品房买卖合同》已经无法履行。在原告替被告偿还银行剩余贷款本息后，双方均同意解除《商品房买卖合同》，故一审法院对原告要求解除合同的诉请予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同解除后，买受人应将收受的购房款本金及利息返还买受人。本案中，被告首付款10万元及第一次偿还银行的贷款本金1958.33元，合同解除后，原告应该予以返还。
另，本案因为被告违约，导致合同解除。因此，被告应当支付原告因其违约行为产生的损失。关于原告损失部分，一审法院对其提前偿还贷款银行的利息、罚息，提前偿还贷款资金自偿还之日起至合同解除之日止的利息损失及办理相关证件撤销手续的费用，予以认定。关于《商品房买卖合同》约定的违约金损失，原告主张按照合同约定总房款335000元的30％即100500元计算，首先，依据合同约定计算的违约金明显过高，超出了法律规定的合理范围。其次，针对被告违约偿还贷款的行为不能同时主张约定违约金和损失赔偿，本案原告的实际损失已经通过贷款利息、罚息、资金占用期间利息的方式得到补偿，其再主张合同违约金损失于法无据，一审法院不予支持。关于原告主张房产销售佣金53552.94元的主张，一审法院认为，该销售佣金系原告与案外第三方因为销售代理合同协议书之间的约定产生，本案《商品房买卖合同》系被告与原告之间直接签订，该费用的产生与被告自身购买房产无关，并不属于原告与被告之间因为解除《商品房买卖合同》产生的直接必要损失，故原告要求被告赔偿因为销售房屋产生的佣金费用，无事实基础和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院予以认定的原告因解除合同导致的相关损失，仅限于双方解除合同的提前偿还贷款的利息、罚息损失、提前偿还贷款资金利息损失及办证相关费用，上述所有费用，现被告仅要求原告返还7万元，放弃的31958.33元购房款足以赔偿原告的损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告烟台市景新置业有限公司与被告于彩霞于2016年11月4日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》（合同编号：福预字第161104110046号）。二、原告烟台市景新置业有限�司于本判决生效之日起七日内向被告于彩霞返还购房款7万元。三、原告烟台市景新置业有限公司全部履行完毕上述付款义务后七日内，被告于彩霞协助原告办理位于烟台市福山区福桃路3365号香逸湖畔11号楼3单元第6层601号房产的预告登记注销手续，撤销第一项所述的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》网上备案手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由被告负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审一致。
本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定�务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出了自己的上诉主张，认为一审法院所作判决认定事实错误，其因被上诉人违约产生了53552.94元佣金损失，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原一法院对有关事实的认定及处理。一审法院基于合同履行程度、当事人过错、预期利益及双方当事人缔约地位强弱所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人烟台市景新置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲 振 涛
审判员 鲁晓�
审判员 李 安
二〇一八年五月十五日
书记员 于 佳 昕