上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2647号
上诉人（原审被告、反诉原告）：好一家（上海）投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路2218号东楼28楼。
法定代表人：赖家程，董事长。
委托诉讼代理人：齐协，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄开军，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海瑾林机电设备有限公司，住所地上海市奉贤区新四平公路468弄8幢13号207-06室。
法定代表人：倪志祥，执行董事。
委托诉讼代理人：周成成，上海市君悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王逸骏，上海市君悦律师事务所律师。
上诉人好一家（上海）投资发展有限公司（以下简称好一家公司）因与被上诉人上海瑾林机电设备有限公司（以下简称瑾林公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初22912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人好一家公司之委托诉讼代理人齐协、被上诉人瑾林公司之委托诉讼代理人王逸骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
好一家公司上诉请求：撤销一审判决第三、第四、第五项，对这三项被上诉人的诉请应予驳回。事实和理由：本案重要的关键人员汪某的身份查明不清，其真实姓名应为汪某，上诉人已提交过该人的身份证复印件证明。被上诉人与“蓝某”的聊天记录未经公证，不能作为定案的证据。上诉人并没有与被上诉人恶意磋商，更没有违反缔约过程中的如实告知义务。被上诉人有重大过错。被上诉人不应产生信赖损失，上诉人也没有从中获利。即使有损失，信赖利益的损失赔偿也不应超过履行利益。一审房屋价值评估存在问题，评估是在上诉人拒绝的情况下强行进行的，程序不合法，且时间点选为2017年1月27日没有任何依据。一审判决不应判令上诉人承担房屋差价损失和利息损失双重赔偿责任。一审判决对上诉人与被上诉人的责任划分没有任何依据，难以让上诉人服判。
瑾林公司辩称，汪某向被上诉人出售系争房屋属于职务行为，所有行为后果均由上诉人承担；汪某和上诉人均违反了如实告知义务及违背诚实信用原则，因此上诉人违反缔约过程中的如实告知义务，应承担缔约过失责任。被上诉人即使存在过错，过错程度也明显小于上诉人。被上诉人遭受的损失包括房款利息损失以及房屋差价损失。因此一审判决正确，要求维持原判。
瑾林公司向一审法院起诉请求判令好一家公司：1.返还瑾林公司已经支付的房款188万元（人民币，下同）；2.赔偿因好一家公司拒绝出售上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX层XX室房屋导致瑾林公司产生的房屋差价损失780,400元；3.赔偿瑾林公司上述房款的利息损失（以188万元为本金，自2016年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算到实际返还日止）；4.承担诉讼费。
好一家公司向一审法院提起反诉请求：1.确认好一家公司与瑾林公司之间的《上海市商品房预售合同》未成立；2.瑾林公司协助配合好一家公司办理注销《上海市商品房预售合同》预售备案登记手续；3.瑾林公司承担反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年4月21日瑾林公司作为认购方（乙方）与好一家公司作为发展商（甲方）签署《好一家城市商业广场认购协议》，协议约定：乙方购买位于上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX层XX室，暂定建筑面积113.51平方米，单价34,965.10元，总房款3,968,889元，付款方式为一次性付款即乙方同意签订本认购协议之日起十日内，至BHC中环中心售楼处与甲方签订上述约定的商品房的预售合同并支付全部房款。该《认购协议》落款处有好一家公司方销售人员汪某的手写字体：“本人同意托关系申请9折优惠，若申请不到，定金退回。”同日，好一家公司收到瑾林公司支付的定金5万元。
2016年5月18日瑾林公司前往好一家公司处就系争房屋签署《上海市商品房预售合同》，合同约定系争房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为376万元，甲方于2016年4月30日前将该房屋交付给乙方，付款方式和付款期限约定为：1.2016年5月18日支付全部房价款的26.6％计100万元，2.2016年5月27日前支付全部房价款的23.4％计88万元，3.2016年6月5日前支付全部房价款的50％计188万元。该份预售合同落款处只有瑾林公司法定代表人倪志祥的签字，好一家公司未签章。当日好一家公司收到瑾林公司通过POS机支付的房款95万元。2016年5月25日瑾林公司法定代表人倪志祥与好一家公司销售人员汪某微信聊天记录中显示，汪某表示：“5月27日应付88万元，另一半188万元见发票付款。”2016年5月26日瑾林公司通过银行转账方式支付好一家公司购房款88万元。同日好一家公司销售人员汪某微信表示：“到帐了，合同明天给你送去，发票开好。”
一审另查，瑾林公司从上海市房地产交易中心查询到：系争房屋于2016年5月18日通过网上备案系统进行了合同信息备案，买方为瑾林公司，卖方为好一家公司，转让价款为376万元。该信息查询结果另备注：“上述信息依据仅为网上备案系统接收到的合同备案信息，本查询结果无法认定备案合同文本是否经过买卖双方书面签字盖章生效”。
2016年10月19日瑾林公司起诉好一家公司[(2016)沪0115民初74082号],要求好一家公司继续履行其与瑾林公司签订的《预售合同》，就系争房屋办理过户手续，并要求好一家公司支付迟延过户和交房的违约金。好一家公司认为其公司签字的流程是先由销售人员从网上将合同文本打印下来，瑾林公司签字，但合同具体条款最终确认盖章需要好一家公司的最后审核，员工将签字后的《预售合同》提交至好一家公司处后，好一家公司发现该合同出现多处重大条款的错误，比如交房时间写在签订合同之前，总房价的数额与《认购协议》约定不符等，所以好一家公司最终并未确认该份合同。法院经审理后认为，从合同签订的外部形式来看，双方最初签订的《认购协议》明确载明系争房屋总价款为3,968,889元，汪某的书面承诺亦表示系其“个人”保证托关系使瑾林公司享受九折优惠，此后《预售合同》对系争房屋的价款进行变更，该变更属于实质性变更，法律意义上属于新要约，新要约应经过对方承诺方可成立，但好一家公司并未在《预售合同》上签字，从合同履行过程来看，合同约定了于2016年4月30日交房，然好一家公司并未履行该合同项下任何一项己方的义务，而瑾林公司仅支付了前两笔款项，瑾林公司所称根据相关法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，但就此不能简单的以瑾林公司已支付的款项占总金额的比重来衡量是否属于“已经履行主要义务”，瑾林公司亦表述2016年6月5日之后，双方就是否能按照九折优惠继续履行合同进行多次协商，由此可见，好一家公司并未接受《预售合同》中原合同总价九折的价格。因此瑾林公司主张双方的《预售合同》成立并要求据此判决继续履行合同的诉讼请求，法院不予采纳。至于好一家公司的销售汪某在与瑾林公司磋商过程中，向瑾林公司保证可以按照九折优惠签订合同以及之后催促瑾林公司付款的行为，瑾林公司可以另行向好一家公司主张损害赔偿责任。2017年1月10日法院对该案作出一审判决：驳回瑾林公司全部诉讼请求。好一家公司于2017年1月16日签收该案民事判决书且未上诉。该案现已生效。
一审庭审中，瑾林公司提出申请，认为(2016)沪0115民初74082号案件的生效日为2017年1月27日，要求以此时间节点为估值时点，对系争房屋的房地产市场价值进行评估。2017年9月22日受一审法院委托的上海城市房地产估价有限公司出具了《上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX室办公房地产估价报告》[沪城估（2017）（估）字第02684号],评估结论为系争房屋房地产价值总价为433万元，建筑面积评估单价为38,167元/平方米。瑾林公司预缴评估费11,990元。瑾林公司对评估报告的结论无异议。好一家公司对评估报告提出异议如下：1、评估报告评估的系争房屋房产价值明显过高。根据上海市房价走势，受国家限制办公用房销售的政策影响，办公用房销售遇冷，房价较去年持平，没有较大幅度上涨。好一家公司于2017年6月14日销售系争楼盘西楼310室，单价为26,992.47元/平方米，2017年2月22日销售的同楼盘西楼21层2506室，单价为36,514.52元/平方米，2017年2月22日销售的2506室房屋交易时间与系争房屋的评估时点相近，楼层比系争房屋楼层更高，其销售单价应当可以作为参考，系争房屋的建筑面积单价不应当高于2506室这套房屋的销售单价，现在评估单价反而高出很多，明显不合理；2、评估程序违法。评估报告的依据是瑾林公司提供的上海市不动产登记薄复印件，形成时间是2017年6月7日。估价机构接受委托的时间是2017年8月14日，估价机构应当于接受委托后亲自至房产交易中心调取资料而不应当直接采用当事人提供的资料；3、估价报告估值的基础资料不充分。评估报告的附件中除了系争房屋的上海市不动产登记薄外，没有关于周边市场价格信息的任何数据。估价机构作出评估结论所依据的基础数据严重缺失。鉴定单位针对好一家公司的异议答复为：1、根据中国房地产指数系统对上海市房产中的上海写字楼指数的统计，2016年1月指数为3783，2016年6月指数为3981，2017年1月指数为4214，根据上述数据2016年1月至2017年1月期间上海市写字楼指数上涨11%；2、司法评估机构查询了基础数据，主要是三套与系争房屋同小区位于东楼的房屋，2016年10月签约的2606室销售单价为40,701元/平方米，2016年12月签约的511室单价为35,898元/平方米，2016年12月签约的1801室单价为37,801元/平方米。此外，司法评估机构还查询了一批房屋的销售信息，2016年10月系争楼盘26楼数套房屋的平均成交价为4万多元/平方米，18楼、23楼、25楼数套房屋的平均成交价为37,000元/平方米左右；3、评估报告写明本次估价所依据的估价对象权属、面积等资料均来源于当事人（瑾林公司）提供的上海市不动产登记薄。不动产登记薄是瑾林公司提供的，在没有证据证明其提供的资料是虚假的情况下，评估机构认可瑾林公司提供的资料，司法评估机构没有义务核实系争房屋的房产信息。鉴定机构鉴定假设的前提是可以自由交易，不考虑其他因素。
一审审理中，瑾林公司明确本诉诉请为，1.经生效判决确认瑾林公司与好一家公司之间的《上海市商品房预售合同》没有成立，好一家公司没有依据继续占用瑾林公司支付的房款188万元，故要求好一家公司返还已付房款188万元；2.根据合同法第42条的规定，好一家公司应赔偿瑾林公司缔约过失损失即评估报告的鉴定结论433万元与预售合同约定的房价376万元之间的差价57万元；3.2016年6月1日之前瑾林公司已经支付完毕房款188万元，瑾林公司认为2016年6月1日是好一家公司答应将盖章合同交付瑾林公司的时间，但最终双方未能签约，故要求好一家公司赔偿瑾林公司已付房款188万元的利息损失：以188万元为本金，自2016年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算到实际返还日止。
好一家公司则认为，汪某是好一家公司的销售人员，但汪某的行为系其个人行为无法代表好一家公司。2016年6月5日之后损失应当终止，2017年1月的房屋差价损失与损害行为之间没有因果关系，因此不同意赔偿房屋差价损失。瑾林公司没有提供其公司账户，客观上好一家公司无法返还已付房款188万元，不同意赔偿房款的利息损失。在瑾林公司同意配合好一家公司办理注销预售合同备案登记手续的前提下，好一家公司同意返还已付房款188万元。
好一家公司明确反诉请求为，(2016)沪0115民初74082号案中法院虽然确认了预售合同未成立的事实，但判决主文是针对瑾林公司要求继续履行预售合同的诉请而作出的，因此好一家公司提起反诉要求确认好一家公司、瑾林公司之间的《上海市商品房预售合同》未成立没有违反一事不再理原则。《预售合同》未成立，要求瑾林公司协助配合好一家公司办理注销《上海市商品房预售合同》预售备案登记手续。
瑾林公司认为，同意协助好一家公司办理注销《上海市商品房预售合同》预售备案登记手续，但法院无需再宣告合同未成立。
一审法院认为，对判决已经发生法律效力的案件，当事人再行提起诉讼属一事不再理范围。（2016）沪0115民初74082号案中，瑾林公司起诉要求继续履行关于系争房屋的《上海市商品房预售合同》，法院认为瑾林公司与好一家公司之间的预售合同未成立，据此驳回了瑾林公司的诉讼请求，但对预售合同的基础状态并没有作出处理，故好一家公司反诉要求确认预售合同未成立不属于一事不再理范围。根据生效判决认定的事实，好一家公司请求确认预售合同未成立的反诉请求，一审法院予以支持。合同未成立，因该合同取得的财产，应当予以返还。瑾林公司同意协助配合好一家公司办理注销双方之间关于系争房屋的《上海市商品房预售合同》网上备案登记手续，故好一家公司就此提出的反诉请求，一审法院予以支持。瑾林公司就系争房屋已经支付的购房款188万元，好一家公司理应返还，瑾林公司请求好一家公司返还188万元房款的诉请，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于磋商涉案预售合同过程中缔约过失责任的问题。一审法院认为，当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况以及其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。企业法人对它的工作人员的经营活动应当承担民事责任。本案中，2016年4月21日瑾林公司与好一家公司就系争房屋签订《认购协议》，好一家公司销售人员汪某在《认购协议》上手写注明“本人同意托关系申请九折优惠，若申请不到，定金退回。”2016年5月18日瑾林公司前往好一家公司处签约，好一家公司提供的《预售合同》文本约定的房价为376万元，根据该待签的合同，使得瑾林公司误以为好一家公司销售人员汪某已经为其申请到房价9折优惠，双方之间就系争房屋已经达成以376万元价格交易的合意，且好一家公司的销售人员汪某在明知好一家公司未在《预售合同》上签章的情况下，仍然催告瑾林公司支付房款，未如实告知好一家公司最终未确认该376万元交易价格的事实，违反了缔约过程中当事人应当负有如实告知的义务。汪某系好一家公司的销售人员，其过错行为造成的后果应当由好一家公司承担，所以就《预售合同》未成立好一家公司应承担缔约过失责任。瑾林公司作为一名商法人，相比一般的民事主体，应当具备更高的风险防范意识和能力，对签约的环节、流程以及可能产生的法律后果应当更加了解。然而纵观整个缔约过程，瑾林公司在未取得好一家公司签章的《预售合同》的情况下就先行支付大部分房款，没有尽到审慎的注意义务，也存在一定的过错，但其过错应小于好一家公司。现瑾林公司主张的利息和房屋差价属于本案缔约过失责任的赔偿范围。关于利息损失，一审法院认为，截止2016年5月26日瑾林公司已经支付房款188万元，此后双方对涉案预售合同是否成立发生争议并诉至法院，法院认为《预售合同》未成立并据此作出（2016）沪0115民初74082号案民事判决。好一家公司于2017年1月16日签收该案民事判决书且未上诉。未成立的合同自始不发生法律约束力，正如前文所述，缔约过程中，好一家公司有违诚实信用原则未尽如实告知义务，瑾林公司径行支付房款亦未尽到其应尽的审慎注意义务，双方对自2016年5月27日起算至（2016）沪0115民初74082号案判决生效日即2017年1月31日期间利息损失的发生均负有过错，现瑾林公司主张自2016年6月1日起算已付房款利息损失，并无不当，一审法院予以准许，故自2016年6月1日起至2017年1月31日止的利息损失应按照瑾林公司与好一家公司在缔约过程中各自的过错责任程度予以分担。（2016）沪0115民初74082号判决生效后，好一家公司已经知悉《预售合同》未成立，其应当及时返还或者提存已付房款，以避免损失的进一步扩大。好一家公司自2017年2月1日起继续占用已付房款产生的资金占用损失，应由好一家公司承担全部赔偿责任。瑾林公司按照中国人民银行同期贷款利率标准主张利息损失，并无不当，一审法院予以准许。好一家公司主张系因客观原因无法返还已付房款不同意赔偿相应利息损失的意见，一审法院不予采纳。关于房屋差价损失。对于好一家公司就系争房屋评估报告提出的异议，一审法院认为，司法评估就估价对象进行评估时采用一般假设，不受相关政策影响，同时鉴定机构当庭陈述了上海市写字楼的指数趋势、罗列了采样的基础数据，所采样房屋与系争房屋皆位于系争楼盘的东楼，且评估过程中不存在程序违法的情形，好一家公司提供的系争楼盘西楼的销售数据不具参考意义，且无证据反驳鉴定单位的采样，故一审法院对好一家公司提出的异议不予采纳。司法评估房地产价值与《预售合同》约定房价之间的价差为57万元，综合缔约过程中双方的过错程度，一审法院确定好一家公司应当赔偿瑾林公司房屋差价损失34.20万元。瑾林公司过高的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院据此判决：一、确认上海瑾林机电设备有限公司与好一家（上海）投资发展有限公司就坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX层XX室房屋的《上海市商品房预售合同》未成立；二、好一家（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海瑾林机电设备有限公司购房款188万元；三、好一家（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海瑾林机电设备有限公司房屋差价损失34.20万元；四、好一家（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海瑾林机电设备有限公司188万元购房款的利息损失（以188万元为本金，从2016年6月1日起计算至2017年1月31日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）的60%；五、好一家（上海）投资发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海瑾林机电设备有限公司188万元购房款的利息损失（以188万元为本金，从2017年2月1日起计算至实际返还之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；六、上海瑾林机电设备有限公司于判决生效之日起十日内协助配合好一家（上海）投资发展有限公司办理注销坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX层XX室房屋的《上海市商品房预售合同》网上预售备案登记手续。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,863元，由上海瑾林机电设备有限公司负担1,823元、好一家（上海）投资发展有限公司负担25,040元;反诉案件受理40元（已减半收取），由好一家（上海）投资发展有限公司负担26元，上海瑾林机电设备有限公司负担14元;财产保全费5,000元，由好一家（上海）投资发展有限公司负担，评估费11,990元，由上海瑾林机电设备有限公司负担4,796元，好一家（上海）投资发展有限公司负担7,194元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了汪某的身份证复印件及劳动合同，欲证明一审查明事实中认定的上诉人销售人员汪某的真实姓名是汪某。被上诉人质证后对该证据的真实性、合法性、关联系均不予确认。本院认为，上诉人提供的证据不能达到证明汪某就是汪某的证明目的，故本院对该证据在本案中不予采纳。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人是否应当赔偿被上诉人房屋差价损失以及188万元的利息损失。上诉人上诉认为其并不存在缔约过失，然而根据查明的事实，上诉人销售人员先是在《认购协议》中注明“本人同意托关系申请九折，若申请不到，定金退回。”此后上诉人提供的《预售合同》文本中约定的房价以及销售人员催告被上诉人支付房款的行为都使得被上诉人认为已经申请到优惠。因此上诉人销售人员的行为足以使被上诉人产生误解。而上诉人销售人员行为造成的后果应由上诉人承担。被上诉人未尽到审慎的注意义务即支付房款亦有一定过错。一审法院根据双方的过错程度，结合司法评估确定的房屋价格，酌情确定上诉人赔偿被上诉人差价损失34.20万元，尚属合理，本院予以认同。被上诉人根据此前生效案件的生效时间主张作为系争房屋的房地产价值的估值时点并无不当。上诉人的相关上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。至于被上诉人已付房款的利息损失，因买受人对房屋升值利益的获取系以其应支付相应房款为前提，故一审法院在支持被上诉人房屋差价损失的同时，被上诉人已付房款的利息损失应已包含在房屋差价损失中得以补偿。现一审法院再行支持被上诉人已付房款188万元利息的诉请，实际系认可被上诉人在未支出任何成本的情况下仍可获取系争房屋相应升值利益，有违公平原则，本院对此不予认同，并对一审相关判项予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初22912号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初22912号民事判决第四项、第五项；
三、驳回上海瑾林机电设备有限公司其余诉讼请求。
一审本诉案件受理费26,863元，由上海瑾林机电设备有限公司负担2,107元、好一家（上海）投资发展有限公司负担24,756元;反诉案件受理40元（已减半收取），由好一家（上海）投资发展有限公司负担26元，上海瑾林机电设备有限公司负担14元;财产保全费5,000元，由好一家（上海）投资发展有限公司负担，评估费11,990元，由上海瑾林机电设备有限公司负担4,796元，好一家（上海）投资发展有限公司负担7,194元。二审案件受理费人民币7,820元，由上海瑾林机电设备有限公司负担1,390元、好一家（上海）投资发展有限公司负担6,430元.
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年五月三十日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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