北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初30799号
原告（反诉被告）：北京力田融信房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区龙翔路13号楼4门411(住宅)。
法定代表人：雷天兵,经理。
委托诉讼代理人:刘四国,男，北京力田融信房地产经纪有限公司法务。
委托诉讼代理人：韩林林，男，北京力田融信房地产经纪有限公司员工。
被告（反诉原告）：蔡艳芬，女，1956年5月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：汪竹，北京开盈律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京力田融信房地产经纪有限公司（以下简称力田融信公司）与被告（反诉原告）蔡艳芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。力田融信公司之委托诉讼代理人刘四国、韩林林，蔡艳芬及其委托诉讼代理人汪竹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
力田融信公司向本院提出诉讼请求：1、判令蔡艳芬返还2017年3月1日至8月1日的租金15800元；2、判令蔡艳芬按中国人民银行同期贷款利率支付上述租金自2017年3月31日至一审判决生效之日的利息；3、判令蔡艳芬支付违约金18600元；4、判令蔡艳芬赔偿损失55580元。事实和理由：双方2017年1月4日签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定蔡艳芬将位于海淀区北太平庄路×房屋（以下简称×房屋）委托我公司出租，代理期间自2017年3月1日至2018年2月28日，租金标准为每月9300元。签约后，我公司已向蔡艳芬支付第一期租金55800元，并已将×房屋转租他人。履约中，蔡艳芬要求提高租金，协商未果后竟多次擅自闯入×房屋，强行拆除、毁坏房屋内设施，导致我公司支出了维修费若干。后次承租人无法正常居住，我公司为次承租人安置其他房屋，导致我公司租金、佣金损失并另行支付了违约金。故请求法院判如所请。
蔡艳芬辩称，我不同意力田融信公司的全部诉请。我已经向力田融信公司返还4万余元，且力田融信公司4月才搬离×房屋，剩余租金已实际使用。对于违约金，系对方擅自改变房屋结构才导致租户搬走，故不同意支付，且违约金标准过高，应予调整。我不认可对方有实际损失，故不同意赔偿。同时我向法院提起反诉请求：1、判令力田融信公司向我支付违约金18600元；2、判令反诉案件受理费由力田融信公司负担。依据双方合同，对方擅自在×房屋内加设隔断，应向我支付违约金。
针对蔡艳芬的反诉请求，力田融信公司辩称，我公司在涉案合同项下没有打隔断，仍保持接手时的房屋原状。故不同意蔡艳芬的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2017年1月4日，蔡艳芬（甲方）与力田融信公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定乙方代甲方出租×房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金……出租代理期自2017年3月1日至2018年2月28日，共计12个月；甲方应于2017年3月1日前将房屋交付给乙方；租金标准为9300元/月，于2017年2月20日支付55800元，2017年8月20日支付55800元；甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方应按约定的租金标准向甲方交付租金；甲方允许乙方适当浮动出租价格，如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准，则高出部分归乙方所有；出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费，未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。该合同第九条约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；2、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、擅自改变房屋用途的；2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；4、放任承租方利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。该合同另约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方并可要求甲方赔偿相应损失。
2017年2月20日，力田融信公司向蔡艳芬支付租金45800元。2017年3月6日，蔡艳芬向力田融信公司退还租金40000元。
庭审中，力田融信公司主张其与蔡艳芬还有其他业务往来，双方已协议以其他款项折抵×房屋的首期租金10000元。就此，力田融信公司向法庭提交其员工与蔡艳芬的微信聊天记录为证，力田融信公司当庭出示员工手机，显示聊天对象的微信昵称为“鲜艳××”，与蔡艳芬当庭出示的个人手机中微信昵称、微信头像均一致；聊天记录中，“鲜艳××”于2017年2月20日提出“石景山和府右街的各项费用700已结清，还欠10000元房租在这次你们给我北太平庄的房租里扣除就两清了。”力田融信公司员工回复“好的收到。2017．2．20”。蔡艳芬称无法确认聊天记录中的微信号是否其个人所有，不认可聊天记录的真实性。
力田融信公司另主张蔡艳芬2017年3月3日以家人需使用×房屋为由提出收回房屋。就此，力田融信公司向法庭提交其员工与蔡艳芬的微信聊天记录为证，并当庭出示其员工手机，显示“鲜艳××”2017年3月3日语音留言称“那个北太平庄的房子现在我们不租了，因为我们家孩子租那个房子也到期了，他们决定回去住。原来他们想卖房来的，后来他爸说不让卖北太平庄那个，说想卖六里桥那个的。所以麻烦你跟租户说让他们找房吧，给他们一个月时间，最好三月底能搬走。”力田融信公司并称其员工收到微信后当即要求蔡艳芬退还房租，且提出需要更长时间准备腾房，而此后未与蔡艳芬达成协议。蔡艳芬不否认上述微信聊天记录的真实性，并称力田融信公司的确提出要退房租，但未要求延长准备时间，且双方已商定只退4万元，剩下的房租抵偿水电费。
力田融信公司否认曾就租金退还达成协议，并提交其员工与“鲜艳××”的微信聊天记录为证，显示“鲜艳××”2017年3月6日语音留言称“我刚才把钱给汇过去了，但是我没汇那么多，因为我卡上没那么多钱，我只先给你转4万元，我刚交完这边房子房租手里没钱了，那剩下的钱等我下月开支再给，实在抱歉。”蔡艳芬认可上述聊天记录的真实性，并称此后力田融信公司已同意只退还4万元，但未此提交证据。
综合上述举证、质证情况，在蔡艳芬未提交反证的情况下，应认定“鲜艳××”即蔡艳芬的微信昵称，则上述证据可以证明力田融信公司已通过折抵其他款项向蔡艳芬付清×房屋的首期租金55800元；蔡艳芬2017年3月3日以个人原因提出解约，而力田融信公司当即表示同意。
力田融信公司主张双方合同已于2017年3月30日解除。蔡艳芬则主张力田融信公司4月10日才腾空×房屋，故双方合同4月10日方解除。就此，蔡艳芬向法庭提交两份书面证人证言，内容显示4月清明前后×房屋租户才陆续搬走。力田融信公司不认可书面证人证言的真实性，且称无法核实证言中的租户是否力田融信公司的客户。本院认为，证人应出庭作证，蔡艳芬仅向法庭提交书面证言无法证明其主张。
蔡艳芬称因力田融信公司私设隔断、改造线路，造成了安全隐患，且其女儿需要用房，其遂于2017年3月3日在×房屋所在楼道内张贴了《通知》，依据双方合同第九条第四项第二款要求解除合同，依据双方合同，力田融信公司应就私设隔断承担相应违约责任。就此，蔡艳芬向法庭提交《通知》照片一份，显示通知内容为“致力田融信公司及×房屋的租户：因本人装修房子，故提前解除与力田融信公司的租赁合同，请大家谅解并提前做准备。租期到2017年4月10日，请大家在4月10日前搬离。此内容力田融信公司已知晓，具体原因请与力田融信公司详细沟通。特此告知！请大家多多谅解，多多配合，谢谢。房东：蔡艳芬。2017年3月3日。”力田融信公司不认可上述照片的真实性，称其公司未收到上述通知，即便确有此通知，其通知方式亦不恰当，不应作为双方解除合同的依据。力田融信公司另称其2009年接手×房屋时蔡艳芬允许其加设隔断，且×房屋内的隔断并非涉诉合同履行期间加设的。就此，力田融信公司提交2009年4月24日的《北京市房屋出租代理合同》为证，该合同“其他约定事项”处记明“甲方允许乙方对该房屋客厅进行打隔断分租”；蔡艳芬未在落款处签字，但在房屋交割单上署名。蔡艳芬认可自2009年起将房屋交力田融信公司代为出租，但称无法确认上述交接单上签字的真实性。
就×房屋室内加设隔断的情况，蔡艳芬申请证人濮某、王某1出庭作证。
濮某到庭述称：我和蔡艳芬是同事，单位分了蔡艳芬3门10层出电梯右手边的房子，她们家2010年以前就将房子出租了，有人反映她家租户唱歌扰民，还在楼道里大小便，我当时和保安进去看过，房子里住的人比较多，初期里面没有隔断，2015年或2016年看的时候有隔断，之后没去看过。
王某1到庭述称：我2008或2009年就不在院里住了，2008年之前去过蔡艳芬十层的房屋，经常去那里玩，房子具体什么时候出租的不清楚，已经出租了好几年了，2008年以前我去的时候房子挺好的，里面没有隔断，什么时候加的隔断不知道。后来听说房子租出去了，住了很多人，我没有去看过。
蔡艳芬、力田融信公司均认可上述两证人证言的真实性，但力田融信公司称濮某的证言恰可证明在涉诉合同前×房屋既已加设隔断。
就双方有关加设隔断的证据，本院认为，力田融信公司出具的2009年的合同可初步证明蔡艳芬曾同意力田融信公司在×房屋内加设隔断，而蔡艳芬的两位证人的证言均不能证明力田融信公司在涉诉合同项下另行加设了隔断。
蔡艳芬还主张自租金中扣除力田融信公司拖欠的水电费、燃气费和卫生费，力田融信公司称其已缴纳2016年8月之前的水电费、燃气费及卫生费，且不同意在本案中处理涉诉合同签署前的费用。因×房屋的水电费及卫生费均由蔡艳芬单位按年度统计，就2017年1月4日至3月30日的费用，双方同意按照按照每月320元计算水电费和卫生费，按照每月104元计算燃气费。
力田融信公司主张蔡艳芬2017年3月30日前多次闯入×房屋拆除了室内的厨卫设施、破坏了室内电路等，其公司为此支出维修费若干。就此，力田融信公司向法庭提交如下证据：1、2017年3月30日拍摄的×房屋内照片9张，用以证明蔡艳芬擅自拆门、拆马桶、拆热水器、燃气灶、搬走冰箱洗衣机，剪断线路。2、2017年3月24日其员工与蔡艳芬的微信聊天记录，显示“鲜艳××”语言留言称“你要和房客说，月底搬走，如果不搬，我去把门拆卸了，我可不管”。3、《维修配货明细单》6张，明细单均为力田融信公司内部印制，注明配货的每一小项均需客户及业务员确认并签字；分别显示2017年3月22日为×房屋配海尔洗衣机、冰箱、美的热水器、帅康煤气灶花费3420元，其中搬运费700元；2017年3月25日为燃气软管、单堵阀、上水管配件、下水设管花费786元，其中维修费300元；2017年3月25日为×房屋配304压把锁花费774元，其中安装费150元；2017年3月25日为×房屋配变形切割防盗门，锁体铜舌更换、配螺母花费732元，其中安装维修费400元；2017年3月27日为×房屋配送马桶固定架防水胶、配洗脸面池、卫生间管道更换、电路更换等花费1280元，其中维修费400元；2017年3月29日为×房屋维修墙体、搬运建筑垃圾花费3000元。上述单据中2017年3月22日的维修配货明细单客户签字处有“王某2”签字，其他明细单未经客户签字。蔡艳芬对上述证据发表如下质证意见：无法确认照片的真实性；不认可微信聊天记录中的语音是蔡艳芬的留言；维修配货明细是对方单方开具的，真实性及证明目的均不予认可。
经询问，蔡艳芬收回×房屋后已自行装修。本院认为，上述维修配货明细单仅一张有客户签字，上述照片的拍摄地点、拍摄时间无法核实，另因双方未在涉诉合同中列明财产清单，在无其他佐证的情况下，上述维修配货单及照片不足以证明×房屋内设备设施在履约中遭受了破坏及其受损程度，上述微信语音留言的真实性虽可确认，但无法证明蔡艳芬对×房屋的设备设施进行了破坏。
力田融信公司另称因蔡艳芬违约，其向租户返还了佣金、租金并支付了违约金。就此，力田融信公司向法庭提交如下证据：1、收据3张，其中编号023×××的收据显示2017年3月29日王某2签收“1001室赔付2个月违约金6200元+退佣金3100元”；编号023×××的收据显示2017年3月30日高某收到“1001室赔付2个月违约金6000元+退佣金3000元”；编号023×××的收据显示2017年3月30日王某3收到“1001室赔付2个月违约金5200元+退佣金2600元”。2、《租赁合同》3份，用以证明上述收据中的收款人是×房屋的租户；显示王某3、王某2、高某的租期均自2017年3月1日起，租金分别为每月2600元、3100元及3000元，押金、佣金均为一个月租金，均约定提前解约需支付相当于月租金两倍的违约金，三份合同末页“退房确认”处记明王某2于3月29日退房、高某、王某33月30日退房，“因房屋不能正常居住，甲方违约退还乙方佣金、赔付月租金200%违约金”。蔡艳芬不认可上述证据的真实性与证明目的。
就×房屋室内设施被破坏的情况以及退赔款项的情况，力田融信公司申请证人王某2出庭作证。王某2到庭述称：2017年3月底我在海淀区种子楼旁边的一个小区里住，具体地址想不起来了，房子在几层也记不清了，里面大概有5户，房子是我女朋友找的，合同是我签的，房租是我交的，支付方式是押一付三。我只在那里住了2个晚上，我女朋友3月中旬先在那住的，我3月底的时候过去住的。我一住进去房子就是坏的，当时房子的门没有，好多设施都不能用，没有见到过弄坏房屋的现场，同住的次卧的女孩子说她看见设施是房东来拆的，拆东西的是个老头，我不清楚她怎么知道那是房东的。我没有见到过维修的情景，力田融信公司好像去修过。我之后就给力田融信公司打电话，力田融信公司说让我退房，我要求违约金，力田融信公司退了我剩余的4月和5月的租金，赔偿了五千多元的违约金，收据是力田融信公司打好让我签的字，房租加上违约金大概一万多元。我好像只从力田融信公司收过一次退款，签了一个收据。租金是和违约金好像是一起给的，好像有后续租房的费用从中扣除了，我现在住的西城区房屋也是力田融信公司给找的，月租金是三千多。
力田融信公司认可王某2的证言，蔡艳芬称证人无法表明自己的居住地址，无法确认其证言的真实性，且证言体现王某2并未实际收到违约金，只是收到了退还的租金。
庭后，力田融信公司又向法庭提交收据六份，编号分别为027×××、027×××,027×××、027×××,027×××、027×××，显示2017年3月30日高某、王某2、王某3收到×房屋的押金及两个月的房租。蔡艳芬对力田融信公司庭后补充的证据不予认可。
就上述证据，本院认为，租赁合同和收据需有其他佐证方可作为认定事实的依据；王某2的证言无法证明×房屋内设施的受损及维修情况；王某2虽称收到退款，但具体金额及名目不详，无法证明力田融信公司实际退还了租金、押金、佣金及违约金；而力田融信公司庭后提交的收据显示日期均为2017年3月30日，与此前提交的违约金、佣金收据票号相距甚远，与王某2违约金、佣金收据的收款时间不一致，与王某2的证言有明显出入；则力田融信公司提交的上述证据无法证明其已向租户退还押金、租金、违约金及佣金，其退款额度仅相当于三个月租金。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，力田融信公司与蔡艳芬签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应据此履行各自义务。履约中，蔡艳芬因个人原因提出提前解约，力田融信公司当即表示同意，且双方未就腾房时间及款项结算达成新的协议，则双方合同应于蔡艳芬通知后第30日，即2017年4月2日解除，此后的房屋交接情况并不影响合同解除时间的认定。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。则蔡艳芬应退还已收取的4月至8月的租金46500元，因蔡艳芬诉前已退还40000元，还需退还6500元。故对力田融信公司请求退还租金6500元的诉请，本院予以支持，对超出6500元的部分，本院不予支持。
双方约定履约期间的水电费、卫生费及燃气费由力田融信公司负担，现蔡艳芬主张在返还租金时扣除上述费用，且双方已就上述费用的计算达成协议，则本院据双方协议自蔡艳芬应退还的租金中扣除水电费、卫生费及燃气费424元。
力田融信公司另主张租金利息，但双方此前并未结算，故对其该项诉请，本院不予支持。
蔡艳芬主张力田融信公司违约，但未就房屋内隔断系力田融信公司在涉诉合同项下擅自加设一节提交充分证据，故对蔡艳芬请求力田融信公司支付违约金的诉请，本院不予支持。
依据双方合同，蔡艳芬提前解约应向力田融信公司支付相当于月租金两倍的违约金，故对力田融信公司请求违约金的诉请，本院予以支持。结合本案具体情况，应认定双方约定的违约金额度并无不当，本院对此予以确认。
力田融信公司未就蔡艳芬破坏室内设施及其退赔租户款项一节充分举证，本院对其请求维修费和退赔款项的诉请不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条及第一百零八条之规定，判决如下：
一、蔡艳芬于本判决生效后七日内返还北京力田融信房地产经纪有限公司租金6076元；
二、蔡艳芬于本判决生效后七日内向向北京力田融信房地产经纪有限公司支付违约金18600元；
三、驳回北京力田融信房地产经纪有限公司的其他本诉请求；
四、驳回蔡艳芬的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1025元，由北京力田融信房地产经纪有限公司负担500元，已交纳；剩余525元由蔡艳芬负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费133元，由蔡艳芬负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭文成
二〇一七年十一月八日
书 记 员 刘丽学