上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪0112执异6号
案外人：钮2，男，1987年3月3日出生，汉族，住址上海市徐汇区漕泾一村***号***室。
委托代理人：吴文杰、吴国俊，上海市功茂律师事务所律师。
申请执行人：樊冲，男，1982年10月31日出生，汉族，住址上海市徐汇区。
被执行人：费琳华，女，1985年9月6日出生，汉族，住址上海市长宁区。
本院依据2016年9月28日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初25314号民事调解书，在执行申请执行人樊冲与被执行人费琳华民间借贷纠纷一案中，案外人钮某1于本院实施的财产保全的执行行为提某异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人钮2异议称：请求依法撤销或排除对登记在林为珠、费琳华名下的本市闵行区航东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)保全及执行。林为珠、费琳华为系争房屋共同产权人。2016年2月5日，钮2与林为珠、费琳华订立上海市房地产买卖合同。同日，上述人员网签向房地产交易中心完成买卖房屋的记载登记。钮2向林为珠、费琳华支某首期房价款人民币360000元(含已付定金20000元、合同规定50000元户口迁出押金)。2016年5月29日，林为珠、费琳华通过中介部门主动向钮2交付系争房屋未持异议，钮2同日入住转移房屋并合法占有至今。因林为珠、费琳华未按合同约定办理系争房屋所有权登记转移手续给钮2，故钮2于2016年9月5日依法向闵行区人民法院提起诉讼。同日，向法院递交保全申请书，申请对林为珠、费琳华房屋查封。2016年9月28日，法院采取保全措施，查封林为珠、费琳华房产。为配合法院审理，钮2作为房屋买受人于2017年11月17日按照法院要求，以“代管款”形式提前向法院交纳120万元房款全额余款84万元的义务。案外人认某，案外人与林为珠、费琳华订立房地产买卖合同形式与内容均系双方真实意思表示，上述合同网签经闵行区不动产交易中心办理记载登记，属合同合法有效，对双方均有约束力。林为珠、费琳华于2016年5月29日主动向钮2履行房屋交付义务，依法应认定为标的物交付之后的风险转移。钮2同日合法占有转移房屋，应视为双方当事人合意实际履行合同的继续。导致系争房屋未变更登记的原因不在钮2，而在于费琳华。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，依法提某异议。案外人钮2提交的证据为：上海市房地产买卖合同，证明查封之前双方已订立书面买卖合同；收据，证明案外人已支某首付款31万(合同约定5万元户口迁出押金未支某)；情况说明(署名秦品强)，证明查封之前已经合法占有系争房屋；房地产限制信息，证明系争房屋被法院查封；民事调解书，证明樊冲与费琳华民间借贷案调解，债务人费琳华最后清偿期为2016年12月31日，此为案外人能够提起排除执行的依据之一；水、电、煤、宽带缴费记录截屏、户名周欲祥物业费账单(收据)，证明钮2从2016年5月29日交房起已在系争房屋内居住了18个月，关于物业费单据上的名字是费琳华和林为珠之前的房屋业主，费琳华、林为珠买下系争房屋后未去物业变更户主姓名，所以前任户主的名字一直保留至今，但是物业费发票上的地址就是系争房屋的地址且物业费发票也在案外人手某，可以证明物业费是案外人支某的；代管款收据，证明钮2按照法院要求已提前履行支某房屋买卖全部款项120万元余款84万元的义务。
被执行人费琳华目前去向不明，申请执行人樊冲对于案外人钮2主张的执行异议不予认可。
本院经听证查明查明，依据上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初25314号民事调解书主文确认：一、被告费琳华于2016年12月31日前归还原告樊冲借款本金45万元；二、被告费琳华于2016年12月31日前支某原告樊冲以75,000元为本金自2015年5月22日起、以30万元为本金自2015年7月2日起、以75,000元为本金自2016年1月22日起，均按月息1.5%计算至被告实际还款之日止的利息；三、双方就本案无其他争议；四、案件受理费减半收取计4,025元，财产保全费2,770元，合计6,795元，由被告费琳华负担(此款由被告于2016年12月31日前支某原告樊冲)。
本案执行程序中，被执行人费琳华仍未履行民事调解书确定的法定义务。
同时查明，上海市闵行区航东路XXX弄XXX号XXX室房屋依法核准登记的权利人为费琳华、林为珠；该房屋于2016年9月27日为本院审理本案时正式查封。2016年9月28日，本院在审理上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初25614号确认的原告钮2与被告林为珠、费琳华房屋买卖合同纠纷一案中对该房屋实施轮候查封。2017年11月17日，案外人钮2向本院缴款84万元。2017年12月26日，本院作出(2016)沪0112民初25614号民事判决：一、被告林为珠、费琳华于本判决生效之日起十日内支某原告钮2以31万元为基数，自2016年5月1日起至判决之日止，按每日万分之五计算的逾期过户违约金；二、驳回原告钮2其余诉讼请求。
听证审查中，案外人钮2主张其支某的31万元房款中，29万元为转账支某，2万元是现金；但其拒绝提交该29万元转账凭证。案外人钮2同时表示，本院作出的(2016)沪0112民初25614号判决书有些内容与事实不符，适用法律错误，其已经提起了上诉，但是判决书中的内容可以作为参考。另，根据案外人钮2提交的上海市房地产买卖合同记载：合同当事人约定办理房屋转让过户的时间为2016年4月30日之前；该合同由上海锐丰投资顾问有限公司居间介绍，经纪人何倩。
上列事实，由上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初25314号民事调解书，上海市闵行区人民法院(2017)沪0112执10054号执行通知书，上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初25614号民事判决书，代管款收据，上海市房地产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。
本院认某，对于案外人提某的排除执行的异议，执行法院应当就案外人是某系适格权利人，该权利的真实性、合法性、关联性以及能否排除执行予以着重审查。本案依据上列审查查明的事实确认，因系争的上海市闵行区航东路XXX弄XXX号XXX室房屋依法登记在权利人费琳华、林为珠名下；根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，其公示、公信效力当及于第三人。同时，由案外人钮2诉称的涉系争房屋买卖合同的客观性、合法性、关联性抑或履约事实等未经相关生效法律文书得以确认；根据其提交的收据，没有相应的转账凭据，不能证明案外人自某的包含转账支某29万元房款的事实；署名秦品强的情况说明明显缺乏证据证明效力，不能证明案外人于查封之前已经合法占有系争房屋；民事调解书作为本案执行依据，具有法定对抗性效力；消费记录截屏无法印证缴款主体以及所对应的房产；物业费账单(收据)，属缴付人不明，且缴付时间在系争房屋被查封之后，不能证明案外人从2016年5月29日交房起已在系争房屋内居住了18个月。由此，案外人钮2主张并举证的异议事实，不能印证系争房屋于查封前已经其依合同支某对价、占有房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记的客观事实，故案外人钮2主张的异议请求，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的其权利能够排除执行的法定情形不符，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人钮2的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孔祥虎
人民陪审员 邓红霞
人民陪审员 叶菊花
二〇一八年二月二日
书 记 员 蒋严玥