广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦北民初字第2108号
原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司，住所地钦州市永福西大街96号松江宁越花园8栋一层。
代表人苏天鹏，该公司总经理。
委托代理人吴春梅，该公司员工。
委托代理人甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
被告杨琼，居民。
委托代理人张珍婷，广西源群律师事务所律师。
原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司与被告杨琼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月19日受理后，依法由审判员邓朝良适用简易程序于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴春梅、被告杨琼的委托代理人张珍婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司诉称，原告与广西合盛房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告对钦州市扬帆大道文华名苑小区提供物业管理服务。被告向广西合盛房地产有限公司购买了该小区D栋1801号房。2010年4月9日将该房交付被告使用。同日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定由原告对钦州市扬帆大道文华名苑小区提供物业管理服务，物业管理费0.68元／㎡，电梯维护费每户35元／月，公摊水电费可分推，拖欠物业管理各项费用按日加收3‰的违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告自2010年10月1日至2015年6月30日没有按照约定交纳相关物业管理服务费用。为此，请求判令：1、被告支付拖欠原告的物业管理服务费7489.1元、电梯维护费1725元、公摊水电费3434.2元，合计12648.3元（自2010年10月1日计至2015年6月3日）；2、被告向原告支付违约金21233.2元。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、前期物业服务合同，证明原告对被告所在小区进行物业管理服务的依据及物业服务合同内容；
2、前期物业服务协议、准予交房书，证明被告的房屋在原告服务的小区内，以及被告的义务；
3、临时管理公约，证明被告的义务；
4.钦市价格（2012）57号文件，证明原告对被告的物业进行管理服务收费的合法依据；
5、收费通知单，证明原告向被告书面催收物业费及被告尚欠原告物业费的情况；
被告杨琼辩称，被告是与广州冠联物业管理有限公司钦州分公司签订《前期物业管理服务协议》，并未与广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司签订，其不具备本案原告的诉讼主体资格。即使被告存在欠缴物业管理费，也应由广州冠联物业管理有限公司钦州分公司主张权利。每年逢台风暴雨，被告的房屋的墙体渗水，导致至今无法装修入住，多次向广州冠联物业管理有限公司钦州分公司提出维护维修请求，但其未能及时进行维修，所以广州冠联物业管理有限公司钦州分公司并未按协议的约定向被告提供适当的物业管理服务，存在严重违约行为。即使存在欠物业管理费的事实，其主张的违约金的计算也是错误的。双方签订的前期物业管理服务协议约定欠缴物业管理费按日3‰加收违约金，但该协议是格式化合同，该约定加重了被告责任，根据合同法第四十条的规定，应对本案的违约作适当调整。再者根据合同法第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。减少幅度应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为过分高于造成损失。因此，即使欠缴物业费的事实和广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司具有诉讼主体资格，其主张的违约金也不应超过所欠的物业费的30%。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告杨琼为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、2014年7月18日至2015年3月16日房屋维修记录表，证明被告的房屋墙体渗水，原告未履行维修义务。
2、前期物业服务协议，证明被告是与广州冠联物业管理有限公司钦州分公司签订《前期物业管理服务协议》，并未与广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司签订，其不具备本案原告的诉讼主体资格。
3、文华名苑楼房承重外墙照片，证明以广州冠联物业管理有限公司钦州分公司并未按协议的约定向被告提供适当的物业管理服务，存在严重违约行为。
本案证据经开庭质证，本院认证如下：
被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异义，本院对其真实性予以确认；证据5，是原告自己罗列数据，属于待证事项，不属于证据。
原告对被告提供的证据的真实性，无异议，本院对其真实性予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2009年9月4日，被告杨琼与广西合盛房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，由被告购买该公司开发的文华名苑小区D栋1801号房（建筑面积204.62㎡），合同签订后，该公司于2010年4月6日将上述房屋交付被告使用。
原告与广西合盛房地产有限公司协商一致后，由原告对钦州市文华名苑小区小区提供物业管理服务。2010年4月9日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：本小区物业管理收费实行包干制，物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅按建筑面积每月0.6元／㎡，但最终以政府相关部门批复为准；电梯设备维护及年检费25元／月／户；公共水电分摊费每月按实际使用量根据受益人物业建筑面积分摊；以半年为周期交纳，业主或物业使用人应在下半年首月5日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收欠交金额3‰的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告进驻文华名苑小区提供物业管理服务。被告以其房屋漏水，物业公司及开发商没有为其维修好为由，自2010年10月1日起不交纳物业管理费用。为此，原告于2015年4月22日向本院起诉，提出上述诉讼请求。
另查明，被告的房屋一楼客厅电视墙和阳台墙渗水（从外墙裂痕处渗入），客厅天花板横梁中间渗水，一至二楼步楼转角处墙体渗水，二楼主卧室卫生间补痕处和角落处渗水，二楼主卧室窗台两边下角落处渗水，二楼次卧墙体原补痕处渗水。原告已将房屋存在问题多次向房产开发商反映，房产开发商均派维修人对被告房屋进行维修，但效果达不到被告要求。
原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司前称为广州冠联物业管理有限公司钦州分公司，于2011年5月12日经钦州市工商行政管理局核为现名，并在该小区向业主公示。2012年8月16日印发的钦市价格（2012）57号文件批复规定：文华名苑小区住宅部分物业服务综合服务费（含公共环境清洁卫生费、绿化养护费、治安秩序维护费、公共设施、设备维护费等）按业主的建筑面积收取，具体标准为：住宅每月0.68元／㎡；住宅电梯维护费收费标准为每户每月35元。以上批复从发文之日起执行。原告在庭审中表示，文件批复之前，物业管理费、电梯维护费按协议约定计，之后按文件批复计。对此也被告表示同意。
本院认为，广州冠联物业管理有限公司钦州分公司于2011年5月12日经钦州市工商行政管理局核更名称为广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司，并在文华名苑小区公告，其权利义务应由原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司享有和承担，其作为原告是适格的，故对被告辩称广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司不是适格的诉讼主体的意见，本院不予采纳。原告与广西合盛房地产有限公司签订的《前期物业服务协议》，实质是前期物业服务合同，合同内容不违反法律规定，合同合法有效，对业主具有约束力。合同签订后，原告已为“文华名苑小区”小区提供物业管理服务，被告作为“文华名苑小区”D栋1801号房的业主，应按合同的约定，按时交纳各项费用。因此，原告请求被告支付2010年10月1日至2015年6月30日的物业管理服务费、电梯维护费、水电分滩费，本院予以支持，原、被告认可2010年10月1日至2012年8月16日的物业管理服务费和电梯维护费应按合同约定计算［共22.5个月，物业管理服务费为22.5月×204.62㎡×0.6元／㎡=2762.37元，电梯维护费为22.5月×25元／月=562.5元］，之后按2012年8月16日印发的钦市价格（2012）57号文件批复的收费标准计（32.5个月，物业管理服务费为32.5月×204.62㎡×0.68元／㎡=4522.1元，电梯维护费为32.5月×35元／月=1137.5元）。因此，2010年10月1日至2015年6月30日止的物业管理服务费为7284.47元、电梯维护费1700元。公滩水电费确实产生，被告应当缴纳其分滩的水电费，但原告未能提供证据证明被告应缴纳公滩水电费为3434.2元，被告对该数额不认可，应由原告承担举证不能的后果，故对原告该请求，本院不予支持。被告的房屋存在渗水问题，原告多次向房产开发商反映，房产开发商也多次维修，虽效果未达到被告要求，但原告已尽到房屋维护和管理之责。被告以之为由拒支付物业管理各项费用，依约依法无据，已构成违约，原告请求被告支付违约金，本院予以支持。但原告请求按日3‰支付违约金过高，根据违约金以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院从公平原则衡量，酌定违约金以每半年应交纳的物业管理费与电梯维护费之和为基数，按照最高人民法院关于迟延履行期间的债务利息每日0.175‰分段计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告杨琼给付原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司自2010年10月1日至2015年6月30日的物业管理费7284.47元、电梯维护费1700元等共8984.47元；
二、被告杨琼向原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司支付以每半年应交纳的物业管理费与电梯维护费之和为基数，按照最高人民法院关于迟延履行期间的债务利息每日0.175‰分段计算至本判决确定的履行期届满之日止的违约金；
三、驳回原告广州奥联酒店物业管理有限公司钦州分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨琼负担。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 邓朝良
二〇一五年十二月十八日
书记员 翟培可
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务合同签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。