北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3198号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宿景祥，男，1964年6月3日出生。
委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周恒平，男，1976年5月4日出生。
委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
第三人：岳滔，女，1971年8月6日出生。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人宿景祥因与被上诉人周恒平、第三人岳滔、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初12806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
宿景祥上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持我的一审反诉请求，驳回周恒平的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由周恒平承担。事实和理由：1、双方合同对130万房款的支付时间有明确约定，周恒平迟延支付构成违约；2、我一直积极履行合同，2月22日才办理解押亦是由于周恒平的原因造成；3、我对迟延付款未明确提出异议不代表我同意周恒平的违约行为，且我在2016年4月初就提出周恒平构成违约，要求其承担违约责任，一审法院认定我未提出异议是错误的；4、周恒平迟延付款的真正原因是其不具备支付能力；5、我没有违约行为，周恒平违约，我有权解除合同；6、一审法院适用法律错误。
周恒平辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、我提交了短信和录音，可以证明双方就130万元的付款时间变更为解除抵押登记以后，上诉人和我爱我家公司对此都认可；2、资金监管方式支付需要宿景祥配合办理监管帐户和签订协议，所以才导致我没有支付该笔款项；3、宿景祥解押的时间是4月20日，故4月20日之后我才有了付款的义务，而宿景祥在4月18日就要求解除合同，不符合法律规定和合同约定；4、按照合同约定，宿景祥应当保证房屋没有产权纠纷，但在合同履行过程中，第三人岳滔以房屋产权人身份多次阻挠合同的履行，宿景祥构成违约；5、我已及时告知宿景祥款项全部筹齐，并按照一审法官的要求把130万元打入了一审法院的帐户，合同应当履行。
岳滔述称，我的意见与宿景祥的意见一致。
我爱我家公司提交书面意见称，服从法院判决，对一审法院认定的案件事实无异议。
周恒平向一审法院起诉请求：1、判令宿景祥继续履行房屋买卖合同，协助我将位于北京市海淀区1717号房屋（以下简称诉争房屋）过户至我名下，并交付给我；2、判令宿景祥支付我违约金478400元。
宿景祥向一审法院反诉请求：1、判令我与周恒平签订的《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)及《补充协议》2份于2016年4月18日解除；2、判令周恒平支付违约金478400元；3、判令周恒平协助办理注销网上签约等手续。反诉费由周恒平负担。
一审法院认定事实：2015年12月20日，宿景祥(甲方)与周恒平(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：甲方将诉争房屋出售给乙方；该房屋已经设定抵押，抵押金额为350000元，该房屋的抵押，甲方应在2016年1月30日办理抵押注销手续；该房屋成交总价为2392000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金100000元；乙方选择申办贷款，贷款金额为900000元；甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于网签后2日内支付300000元，第二次于其他产权转移前1天支付400000元，第三次于其他产权转移前1天支付692000元；甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。同时，宿景祥(甲方)与周恒平(乙方)、我爱我家公司(丙方)签订《补充协议》。该补充协议载明：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；因标的房屋处于抵押中，甲方无力自还，乙方同意在标的房屋网签完成后甲方预约还款当日与甲方共同到中国银行代甲方还款350000元，该笔房款专款专用作为甲方出售标的房屋解抵押还款使用，乙方代甲方向中国银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。如甲乙双方任何一方未按照约定履行，则违约方按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。此期间如甲乙双方任何一方拖延造成违约，守约方有权解除合同，同时违约方需承担房屋总价款20%的违约金。当日，周恒平支付宿景祥定金100000元。2016年2月19日，宿景祥(甲方)与周恒平(乙方)、我爱我家公司(丙方)再次签订《补充协议》。该补充协议载明：由于乙方个人原因，经甲乙双方友好协商同意将《买卖合同》、《履约服务合同》的付款方式，变更为全款支付，甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于网签后3日内乙方向甲方支付992000元，资金通过自行交接方式划转；第二次，于网签后35日内，乙方向甲方支付1300000元，资金通过资金监管方式划转。除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。同年2月22日，宿景祥与周恒平办理了网签手续。当日，周恒平支付宿景祥购房款992000元(转入岳滔账户)；岳滔代宿景祥向周恒平出具收条。次日，宿景祥预约提前还款解押手续。同年4月20日，诉争房屋解押。另查，宿景祥与岳滔原系夫妻，诉争房屋登记在宿景祥名下；宿景祥与岳滔于2014年4月12日协议离婚时约定诉争房屋归岳滔所有。
周恒平主张，双方协商先办理解押手续，再到光大银行办理资金监管手续，但由于一直未解押，故未办理资金监管手续。宿景祥主张，由于周恒平没有钱，故迟迟未办理资金监管手续。我爱我家公司主张，双方开通了资金监管账户，但由于办理解押手续时间较长，大概需要到2016年4月份；2016年4月初，宿景祥提出周恒平逾期付款，要周恒平支付违约金，后双方协商达成一致，在房屋解押后，周恒平支付剩余购房款，所以一直未办理资金监管手续。
宿景祥主张，其于2016年4月15日直接将解除函送达给我爱我家公司，我爱我家公司通知的周恒平。2016年6月3日，其以挂号信的方式寄给周恒平，但没有完成送达。解除合同的理由是周恒平未按照约定的时间完成付款。我爱我家公司主张，宿景祥于2016年4月18日出具解除函，其公司何时收到的记不清了。其公司于收到解除函当天通知周恒平的配偶张某1取走了解除函。周恒平主张，其与张某1已经于2016年4月离婚，其从未收到过解除函，也不知道这个情况。其于2016年4月15日起诉是由于宿景祥明确表示涨价，否则不配合过户。
周恒平为证明其主张，提供其与我爱我家公司人员的通话录音。该录音显示我爱我家公司人员数次告知周恒平，岳滔要求周恒平支付补偿。宿景祥认可部分录音的真实性。周恒平提供其与宿景祥的通话录音，该录音显示：周恒平明确表示房屋解押后其就支付剩余购房款，宿景祥未提出异议。宿景祥认可该证据的真实性。周恒平提供短信记录，该记录显示：周恒平于2016年4月13日告知宿景祥最后一笔钱已经全部准备好，就等解押了，宿景祥对此未提出异议。宿景祥认可该证据的真实性。
在本案审理过程中，周恒平同意一次性支付剩余购房款，并已经将剩余购房款交至法院。
一审法院认为，宿景祥与周恒平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示。诉争房屋虽在宿景祥与岳滔离婚时约定房屋归岳滔所有，但岳滔知道并同意宿景祥出售房屋，且周恒平支付的部分购房款亦转入岳滔账户，上述情况不影响宿景祥与周恒平签订的合同效力，故上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
从本案查明情况看，宿景祥与周恒平在履行合同过程中产生纠纷的原因在于宿景祥与周恒平因为各自原因先后两次变更了购房款的支付时间及方式的约定，但双方未能及时采用书面形式变更解除抵押的时间，特别是第二次变更付款时间及方式时已经超过了双方约定的解押时间。根据双方在合同中的约定及房屋买卖交易的通常做法，房屋买受人支付全部购房款应当在房屋过户前完成。本案中，宿景祥出售的房屋存在抵押，宿景祥虽于2016年2月23日申请提前还款解押，但解押手续直至2016年4月20日才办理完毕，而该时间点已经超过了双方约定的周恒平支付最后一笔房款的时间。在此情况下，周恒平向宿景祥提出房屋解押后再支付最后一笔购房款，属于合理要求，而宿景祥亦未明确提出异议，故周恒平延付购房款的行为，并不构成违约。反观，宿景祥在未办理完毕房屋解押手续的时候，就以周恒平未按照约定支付购房款为由提出解除房屋买卖合同，且送达手续存在瑕疵。鉴于此，宿景祥以周恒平未按照约定支付购房款为由要求解除房屋买卖合同，并要求周恒平支付违约金的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。进而，法院对于周恒平要求宿景祥继续履行合同，办理房屋过户手续，并交付房屋的诉讼请求，予以支持。同时，因宿景祥与岳滔离婚时约定房屋归岳滔，故岳滔亦负有协助义务。另，法院已经判定双方继续履行房屋买卖合同，故法院对于宿景祥要求周恒平协助办理注销网签手续的诉讼请求，亦不予支持。
关于违约金一节。从本案查明情况看，产生纠纷的原因是双方在合同履行期间，未能根据合同变更情况及时调整其他相关条款的变更，致使合同约定存在冲突及不合理性。加之，宿景祥申请解押及解押办理完毕的周期较长。对此，宿景祥与周恒平均负有责任，故法院对于宿景祥与周恒平要求对方支付违约金的诉讼请求，均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决：一、宿景祥与周恒平继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；宿景祥、岳滔于本判决生效后10日内协助周恒平办理北京市海淀区1717号房屋的过户手续，将该房屋过户至周恒平名下；宿景祥于房屋过户手续办理完毕后3日内将上述房屋交付给周恒平；二、周恒平支付宿景祥购房款1300000元(已交至法院)；三、驳回周恒平的其他诉讼请求；四、驳回宿景祥的全部反诉请求。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院另查明，一审2017年5月3日的庭前会议笔录记载，法官询问：“双方约定的付款流程？”原（周恒平）：“2015年12月20日支付定金10万元；网签后3日内支付99.2万元；被告办理解押手续后支付130万元。”被（宿景祥）：“无异议。”第三人（我爱我家公司）：“无异议。”二审中，双方均认可周恒平离婚时间为2016年1月25日，本院予以确认。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，宿景祥上诉主张双方合同约定周恒平应在网签后35日内支付130万元，但其未按期支付构成违约，据此要求确认双方合同于2016年4月18日解除。周恒平则主张双方已将该130万元购房款的支付时间变更为房屋解抵押之后，因诉争房屋于2016年4月20日解抵押，故其不构成违约。由此，本案争议焦点为双方是否就130万元购房款的支付时间进行变更约定。就此，周恒平提供合同履行期间其与宿景祥的通话录音及短信记录，均显示周恒平明确表示房屋解押后其就支付剩余购房款，宿景祥未就此提出任何异议，宿景祥亦未提供证据证明其在合同履行期间曾经向周恒平催要过该笔购房款。且一审中宿景祥和我爱我家公司均对双方约定办理解押手续后支付130万元的事实予以认可。故综合现有证据，足以认定双方已将130万元购房款的支付时间变更为房屋解抵押之后的事实存在。因诉争房屋于2016年4月20日办理完成解押手续，周恒平在此之前未支付130万元购房款不构成违约，一审法院据此判决驳回宿景祥要求确认双方合同解除及周恒平支付违约金的请求是正确的，应予维持。现周恒平已将剩余房款交至一审法院，双方合同存在继续履行的条件，一审法院判决双方合同继续履行是正确的，本院予以维持。宿景祥上诉坚持双方未就130万元购房款的支付时间变更约定，证据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，宿景祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16952元，由宿景祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年五月二十三日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥