江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1021号
原告无锡市家园物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市南长区运河东路555-1011。
法定代表人曹帮贤，无锡市家园物业管理有限公司董事长。
委托代理人沈冠林（受无锡市家园物业管理有限公司的特别授权委托），江苏锡惠律师事务所律师。
委托代理人刘涵菁（受无锡市家园物业管理有限公司的特别授权委托），江苏锡惠律师事务所律师。
被告朱文娟。
原告无锡市家园物业�理有限公司（以下简称家园物业公司）与被告朱文娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法由审判员林丽华适用简易程序，于2014年8月21日公开开庭进行了审理，原告家园物业公司的委托代理人刘涵菁以及被告朱文娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告家园物业公司诉称，其为无锡市景盛苑小区提供物业管理服务，朱文娟系该物业内10号501室的业主，但自2010年7月至2012年8月未交纳物业管理费，现要求朱文娟支付自2010年7月起至2012年8月止的物业管理服务费1994.2元以及违约金（自2012年9月1日起至判决应给给付之日止，按每日万分之五计付违约金），并承担本案诉讼费用。
被告朱文娟辩称：其自2008年4月入住，自2007年6月起连续三年按时缴纳物业费，但是入住后发现房屋所出漏水，通知物业要求修理，在2009年初家园物业公司曾经进行简单修�，但不久一切如故，严重影响了其家庭的正常生活，后多次通知物业公司要求修理，但家园物业公司不予理睬；因小区未封闭管理，物业公司未正常执勤、巡防，导致其家中于2009年2月10日遭到小偷盗窃，被盗现金1660元、新的三星手机一部、老年手机一部、新旅游鞋一双以及金首饰挂件一件，损失达5300-5500元；家园物业公司将小区内的公共停车位出租给他人停放经营性质的货车，并收取费用，违反了经营性货车不得进入小区的管理规定，只是小区住户亲戚、朋友来访无法停车。综上，其欠交2010年7月至2012年8月期间的物业管理费1994.2元系因家园物业公司未履行相关的义务和职责，并导致其产生经济损失所致，故家园物业公司起诉属于滥用诉权，请求法院予以驳回。
经审理查明，被告朱文娟于2007年7月6日办理了无锡市锦盛苑小区10号501室房屋的入住手续，该房屋建筑�积为127.88平方米。当日，朱文娟签署了业主临时公约并与原告家园物业公司签订一份前期物业服务协议，约定业主应在每半年的首月7号缴纳物业费，住宅的前期服务费标准为每平方米0.6元，逾期不缴纳的，以每日万分之五计付违约金。在业主临时公约中载明，建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在家园物业公司发放给朱文娟的业主手册中车俩停放费标准一栏载明：客车、货车等大型车辆不能进入小区；小区公共制度中明确：修缮工作是指楼宇过了保修期后的物业修缮工作，保修其内的自然损坏由开发商负责，人为损坏由行为者承担。
审理中，朱文娟提交了报警记录、房屋内部照片以及小区内停放货车的照片证明其曾遭窃、房屋漏水以及物业违反约定将车位出租给大货车。此外，朱文娟陈述其在装修时缴纳了结构保证金500元，应予退还。
家园物业公司陈述，朱文娟陈述其房屋漏水的时间尚在开发商的保修期内，其并无维修的义务；其建立了保安管理制度、聘请了保安并在小区内安装了摄像头等安保设施，已经按找合同约定对小区实施了安保工作，但其安保工作仅是对小区公告范围内的安全保障，不包括对业主房屋内财物的保管服务，其无法防止一切盗窃案件的发生；小区内停放大货车的照片拍摄于2014年8月份，其时，其已停止为该小区提供物业服务；至于结构保证金500元，可在本案中予以抵销；考虑到朱文娟家中的实际情况，其自愿从应收取的物业费中扣减200元。
以上事实，由业主入住交接书、临时公约、前期物业服务协议、业主手册、报警记录、情况说明及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。朱�娟作为无锡市锦盛苑小区10号501室房屋业主，在接受了家园物业公司提供的物业服务时，应当交纳相应的物业服务费。朱文娟认为家园物业公司未妥善处理房屋漏水问题的意见，在临时公约以及业主手册中均已明确，房屋在保修期内产生的质量问题，由开发商负责维修，因房屋漏水原因系与房屋质量有关，家园物业公司并非房屋质量问题的相对义务人，亦非为漏水问题的过错方，且诉讼中朱文娟对家园物业公司就漏水问题进行过维修予以认可，故现朱文娟以其房屋存在漏水问题为由拒付物业服务费，无相应法律依据，不予支持。朱文娟要求家园物业解决其家中遭窃所受的损失，如出现朱文娟本案所称的情形，则可依据有关规定及协议约定，另行依法予以权利主张，不能作为拒付物业服务费的抗辩意见。至于朱文娟提出的小区内停有营业性货车，违反双方之间的约定�其提交的证据不足以证明上述事实，故本院不予采纳。家园物业自愿放弃200元的物业费，不违反法律规定，本院予以准许。朱文娟提出要求家园物业公司返还其缴纳的结构保证金500元，家园物业公司亦同意在朱文娟应缴纳的物业费中予以抵销，故上述保证金500元可抵销朱文娟应缴纳的物业费。综上，朱文娟还应支付2010年7月至2012年8月期间的物业管理费1294.2元（1994.2元－200元－500元）。至于家园物业公司主张的滞纳金，因朱文娟未按时缴纳物业管理费是由于双方在履行合同过程中存在纠纷所致，责任并不全在朱文娟一方，故对家园物业公司的这一诉讼请求依法不予支持。同时需要指出，物业公司在履行物业服务合同时，除了应当尽职尽责履行职责外，以人为本、业主利益优先的服务理念，充分有效的、合理妥善的服务方式也必不可少。由于物业服务对象除了对单个�主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责。因而业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费用的行为，既不符合权利、义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的实现。为此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、朱文娟于本判决发生法律效力之日起十日内，支付无锡市家园物业管理有限公司自2010年7月1日起至2012年8月31日止的物业服务费1294.2元。
二、驳回无锡市家园物业管理有限公司本案其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由朱文娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 林丽华
二〇一四年十月八日
书记员 周怡洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国物业管理条例》：
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《江苏省物业管理条例》
第五十六条第三款物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合�的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。