广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗黄法民三初字第124号
原告（反诉被告）：彭仙淼，住所地广州市越秀区。
委托代理人：张旭锋、周志轶，分别系广东格林律师事务所律师、实习人员。
被告（反诉原告）：彭杰，住所地河南省郑州市。
委托代理人：高锦明，系广东维永律师事务所律师。
原告彭仙淼诉被告彭杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李祖艳公开开庭进行了审理。审理期间，被告彭杰提出反诉，本院决定本诉、反诉合并进行审理。原告（反诉被告）的委托代理人张旭峰、周志轶、被告（反诉原告）的委托代理人高锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月21日，原告彭仙淼作为乙方（买方）、被告彭杰作为甲方（卖方）、广东某房地产置业有限公司（丙方）作为中介方，就买卖广州市黄埔区大沙东路599号大院16号402房订立《存量房买卖合同》，约定：该房地产按整套房屋出售并计价，总金额1，850，000元，交付使用的时间为卖方收齐房款当天；甲方不按约定将房屋出售给乙方的，应当向乙方计付成交价10%的违约金并退回乙方已付的全部费用，乙方不按约定买入房屋的，应当向甲方计付成交价10%的违约金；该合同附件约定付款方式为：甲乙双方选择自行交割房款，其中部分定金500元、定金余款49500元，卖方须分别在签署本协议时、2014年9月23日前自行交付卖方；买方应在签署本协议后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，委托按揭机构办理手续及交易过户手续，向银行申请25年147万元的组合贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后5个工作日内配合完成本次交易的递件手续，首期楼款338，000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，楼价余款147万元，由贷款银行直接划给卖方。合同签订次日即2014年9月22日，被告因对合同约定原告住房房款的方式产生异议，拒绝在网签合同文本上签字。原告认为，被告为自身利益考虑，不接纳双方约定的付款方式即原告通过组合贷款支付房款，拒绝履行合同，引致本次房产交易落空，被告得为其毁约行为承担违约责任。请求判令：1、解除原告与被告签订的《存量房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金185000元。
被告答辩称：不同意原告的诉请及理由。双方买卖合同约定的房屋成交价是185万元，双方当事人均签名确认。被告一直同意按组合贷款履行，并未提出原告主张的被告要求按商业贷款处理，因中介公司存在贷款利益的考虑，中介要求变更贷款方式时，原告与中介未就贷款方式达成一致导致网签不成功。被告未收到原告支付的定金等任何费用，合同签订后约定原告先支付500元给被告，但原告表示没带够钱，故被告没有任何定金。2014年9月22日原告也没有支付这500元。
反诉原告诉称，双方通过广东某房地产置业有限公司（丙方）于2014年9月21日签订《存量房买卖合同》，约定：卖方（反诉原告）将位于广州市黄埔区大沙东路599号大院16号402房出售给卖方（反诉被告），整套房屋售价1，850，000元，付款方式为组合贷款，其中部分定金500元应当在签署协议时支付，定金余款49500元在2014年9月23日前支付，卖方在收齐定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭；首期楼款（不含定金）330000元在办理递件手续时支付，余款由银行直接转给卖方等。同时，鉴于在签订协议后，反诉被告提出其所带现金不足，故双方在合同第二十一条补充：由于乙方（反诉被告）签约当日所带定金不足，双方协商于2014年9月22日前，由乙方直接由银行转账给甲方（反诉原告）等。合同第九条第2项约定，乙方不按本合同约定买入该房地产，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。合同签订后，反诉原告一直没有依约将定金支付给反诉被告。双方于同年9月22日到房地产交易中心办理网签手续时，由于反诉被告与某公司的工作人员就组合贷款的申请手续及时间发生分歧，某公司的工作人员向反诉被告表示公积金贷款时间长，建议反诉被告采取商业贷款，但不能过分超出房屋的价值；反诉被告则表示尽快办理产权过户，并要求申请将房屋评估的额度提升至260万元，以使其获得更多的贷款。反诉原告对其双方的变更合同表示，买卖双方已经确定贷款的方式，且作为房屋的出卖人，只要反诉被告按照合同的要求支付购房款，能够取得银行的同贷书，即不影响房屋的交易过户，希望反诉被告根据自身的情况合法的选择贷款方式。但反诉被告与某公司的工作人员沟通后，当日无法达成贷款方式的最终结果，此后，反诉原告多次追问及通过某公司了解反诉被告的购房意愿，反诉被告也表示同意按照组合贷款的方式，但其一直没有到银行办理相关的贷款申请手续；更没有依照合同的约定，支付购房定金。其履行合同的模糊态度致使反诉原告的房屋至今未出售。反诉被告的行为已经构成根本违约，应当按照合同的约定支付违约金。请求判令：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金185，000元。
反诉被告答辩称：1、反诉被告已经缴纳定金500元，后被反诉原告退回，余下定金495000元依约应当在2014年9月23日前缴纳，但因反诉原告在同月22日拒绝在网签合同文本上签字，导致双方交易无法进行，由于反诉原告的违约行为，反诉被告暂缓缴纳定金；2、反诉被告没有缴纳定金并不影响合同的成立生效，并不影响买卖合同的实际履行，由于定金合同没有生效，无法采用定金法则，但是当事人仍然可以采用“要求继续履行《存量房买卖合同》（强制交易）、支付违约金、赔偿损失或者解除合同”等手段维护自身合法权益；3、反诉原告在反诉状中所述交易失败的原因均与事实不符，真正原因是反诉原告收到其他中介经纪人的蛊惑，无端对合同约定的组合贷款支付房款的付款方式产生怀疑，并拒绝在网签合同文本上签字，导致反诉被告无法办理按揭、交易无法继续进行。反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。
经审理查明，涉案房屋位于广州市黄埔区大沙地东599号大院16号402房，登记产权人为原告彭杰。2014年9月21日，原告彭杰作为甲方（卖方）、被告彭仙淼作为乙方（买方）、广东某房地产置业有限公司作为丙方（下称中介公司）就该房屋订立《存量房买卖合同》约定：按整套房屋出售并计价，总金额1，850，000元，交付使用的时间为卖方收齐房款当天；丙方应当于2014年12月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方不按约定将房屋出售给乙方的，应当向乙方计付成交价10%的违约金并退回乙方已付的全部费用，乙方不按约定买入房屋的，应当向甲方计付成交价10%的违约金；其中第二十条第一项其他约定为手写：甲乙双方协商一致，由于乙方签约当日所代定金不足，双方协商于2014年9月22日前，由乙方直接由银行转账方式转入甲方农业银行帐号。合同附件约定付款方式：甲乙双方选择自行交割房款，其中部分定金500元、定金余款49500元，买方须分别在签署本协议时、2014年9月23日前自行交付卖方；卖方在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的材料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本协议后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，向银行申请25年147万元的组合贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后5个工作日内配合完成本次交易的递件手续，首期楼款（不含定金）338000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，楼价余款147万元，由贷款银行直接划给卖方。2014年9月22日，原告与被告约定到中介公司签订网签合同时，因对付款方式产生分歧而未签约。原告提交的（2015）穗黄法民三初字第42号《民事判决书》中，本案原告彭仙淼提供了其与中介公司经纪人的微信记录和通话录音，大致反映卖方反悔不接受组合贷款、认为自己毫无过错、中介公司出资欠周、未实际促成交易反而追索佣金不当等内容，中介公司确认上述内容真实。原告还提供了其与中介公司经纪人的微信记录证实被告不接受组合贷款的事实。
之后，双方当事人并未到房地产交易登记机构签订网上备案合同，被告也未依约向原告支付定金和其他款项。双方当事人均称通过中介公司通知对方继续履行合同，但均无书面证据；双方也均未向对方发出任何解除合同的书面通知。
2015年6月15日，原告在本院对被告提起诉讼，诉讼文书于同年6月19日送达被告。被告于同年7月7日提起反诉，本院向反诉被告送达了相关的诉讼文书，反诉被告签收诉讼文书的时间晚于被告签收本诉诉讼文书的时间。
审理期间，涉案房屋尚未出售，本院询问双方当事人是否同意继续履行合同，双方的代理人同意庭后询问当事人的意见后告知，庭后，原告的代理人电话告知本院原告已经另外买了房屋，所以不同意继续履行合同，被告也不同意继续履行合同。
另查明：因彭仙淼拖欠中介费用，广东某房地产置业有限公司在本院对彭仙淼提起诉讼，2015年5月5日，本院以（2015）穗黄法民三初字第42号《民事判决书》判决彭仙淼向广东某房地产置业有限公司支付中介服务费8500元。判后，彭仙淼不服，向广州市中级人民法院提出上诉，上诉期间，彭仙淼与广东某房地产置业有限公司达成和解，向对方支付中介服务费7000元，并撤回上诉，同年7月7日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第3599号《民事裁定书》，准许彭仙淼撤回上诉。
本院认为：原告与被告及广东某房地产置业有限公司签订的《存量房买卖合同》是房屋买卖合同和居间合同内容混合的合同，原告和被告之间的买卖条款约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定实际履行合同。
双方当事人未实际履行买卖合同内容，原告主张因在网签之前被告不接受组合贷款，系被告违约导致合同不能继续履行，且提供了（2015）穗黄法民三初字第42号《民事判决书》以及原告与中介公司经纪人之间的短信记录证实，被告否认但未提交证据证明。合同约定的房款支付方式是“组合贷款”，实践中，组合贷款中的公积金贷款与商业贷款相比，存在审批时间长、是否被批准存在不确定性等各方面因素的影响，而商业贷款存在审批时间短、放款快、到帐快等优势，综合上述原因，被告作为涉案房屋的卖方，不接受组合贷款的可能性相对较高，故本院采纳原告的主张，即原告没有继续履行合同是因为被告不接受组合贷款导致，被告构成违约。但是按照合同的约定，网签并不是涉案合同约定的内容，只是履行合同过程中的一个环节，原告因为在网签过程中发生意见分歧而拒绝履行合同约定的支付定金义务，亦构成违约。双方当事人发生意见分歧后，没有积极协商解决措施，而是搁置合同，双方当事人的共同违约行为是导致合同目的无法实现的根本原因，双方的违约行为程度相当，依法应承担各自的责任，故双方均要求对方支付违约金的请求不予支持。因双方当事人均无继续履行合同的意愿，均要求解除合同，且有事实和法律依据，本院予以支持，但因双方均未向对方发出解除合同的书面通知，故以起诉状和反诉状送达对方的时间作为双方分别向对方发出解除合同的书面通知时间，原告的起诉状是在2015年6月19日送达被告，而被告反诉文书送达原告的时间晚于该日期，故2015年6月19日为双方当事人解除合同日期，即原告和被告签订的存量房买卖合同于2015年6月19日解除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：
一、原告（反诉被告）彭仙淼与被告（反诉原告）彭杰就买卖广州市黄埔区大沙地东599号大院16号402房的合同关系于2015年6月19日解除。
二、驳回原告彭仙淼和反诉原告彭杰的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2008元由原告彭仙淼负担。反诉费2000元由反诉原告彭杰负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李祖艳
二〇一五年九月七日
书记员 李春晖
附一：本判决主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
附二：申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。