天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终1735号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁书哲，男，1974年2月11日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：邓睿，天津君申律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：高江秀，女，1972年9月13日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：邓睿，天津君申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高贵生，女，1956年3月8日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：石慧来，天津天关律师事务所律师。
原审第三人：天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河北区靖江路1号增3号。
法定代表人：李刚，总经理。
委托诉讼代理人：高月，天津允善律师事务所律师。
上诉人宁书哲、高江秀因与被上诉人高贵生、原审第三人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初6629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
宁书哲、高江秀上诉请求：1、依法撤销天津市河北区人民法院（2017）津0105民初6629号民事判决书第二、三项，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：三方订立的居间合同，备注一栏进行了特别约定，买卖双方以公证方式进行交易，房屋买卖合同订立后即合法有效，原审法院将所有权与合同的成立有效混为一谈，认为签订三方合同之后必然要将房屋过户至买方名下，三方既然对原合同交易方式进行约定，所有权的所得进行保留，三方订立合同后并不急于过户，也是三方订立合同特别约定的体现，买方将卖方房屋通过合同方式获得其支配权但并不将不动产登记中心名字予以变更。被上诉人本身具有扰乱房屋市场交易的嫌疑，原审第三人也应该根据该条款将收取的9500元居间费用退还，原审法院忽视合同的规定。原审法院未严格根据基本生活常识、合同法规定公正审理此案。
高贵生辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，双方解除合同原因是政策原因，故同意一审判决。
原审第三人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司述称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，合同不能履行的原因是政府出台政策，被上诉人不符合购买房屋的条件，合同不能履行，原审中在调解中同意全额退还中介费，当庭答辩是听从法院判决。
高贵生向一审法院起诉请求：1.依法解除我与二被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2.请求判令二被告共同返还我定金50000元；3.诉讼费由二被告承担。宁书哲、高江秀向一审法院提出反诉请求：1.确认我们三方签订的《房屋买卖居间合同》于2017年5月20日解除；2.若法院认定我们三方签订的居间合同非因不可抗力原因解除，要求判令原告赔偿我方居间服务费损失9500元，若法院认定我们三方签订的《房屋买卖居间合同》因不可抗力解除，则请求判令第三人退还已经收取的我方居间服务费9500元；3.反诉费用由原告承担。
一审法院认定事实：1.二被告系夫妻关系，坐落天津市河北区号房屋系被告宁书哲名下的私产房屋，原告与二被告经第三人居间介绍，三方于2017年3月19日签订《房屋买卖居间合同》一份，约定由原告购买被告宁书哲名下之诉争房屋，房屋总价款为950000元。此外，三方对于付款方式、权利义务、违约责任及合同免责等进行了约定。同时该合同备注栏标示：“买卖双方以公证方式进行交易，且全部房款到账当日，卖方将房屋钥匙交与买方（腾房），卖方名下、配偶及18岁以下子女均无第二套住房，如有住房所产生个人所得税由卖方承担。买方自愿为卖方清房屋剩余贷款。”2.合同签订当日，原告向被告高江秀交付购房定金50000元，被告高江秀向原告出具定金收条一张，内容为：“今收到高贵生身份证号（12010519700913****）购买坐落于天津市河北区房屋定金费人民币伍万元整（50000元），收款人高江秀签名并捺印，2017年3月19日。”此外，原告与被告高江秀分别向第三人交纳买卖中介费9500元，第三人分别向原告及被告高江秀出具买卖中介费收据。3.2017年3月31日，天津市人民政府办公厅下发《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，规定对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。4.庭审中，原告提交其名下坐落天津市河北区房屋产权证复印件及坐落天津市河东区瑞光里11-1-304号房屋产权证复印件并提供上述产权证原件供法庭核对，以证明原告在房地产调控政策实施前其名下已有2套住房。二被告及第三人对该组证据真实性无异议。5.庭审中，针对三方签订的《房屋买卖居间合同》备注栏中“以公证方式进行交易”的解释存在两种不同意见，原告及第三人均表示该句话中所指的公证方式是指资金不走监管公证，而二被告表示该句话中所指的公证方式是指全权委托公证，即该房屋在公证后由原告全权处分。
现原告以因政策原因导致不能继续履行合同，属于不可抗力为由要求解除三方合同，并同时要求二被告返还定金50000元。而二被告认为原告不继续履行合同，是因为房价下跌导致的，而非因不可抗力造成，同时其已于2017年5月20日向原告邮寄送达了解除合同通知函，要求确认三方签订的《房屋买卖居间合同》于当日解除。因原告违约，其二人不同意返还定金，同时要求若法院认定三方签订的居间合同非因不可抗力原因解除，要求判令原告赔偿我方居间服务费损失9500元，若法院认定我们三方签订的房屋居间合同因不可抗力解除，则请求判令第三人退还已经收取的我方居间服务费9500元。第三人对于原告的诉讼请求表示同意，对于二被告的反诉请求，意见为若法院判定三方签订的房屋居间合同因不可抗力解除，同意退一部分居间服务费，但是退多少听从法院判决。
一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》系三方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力依法予以认定，上述合同对三方均具有法律约束力，三方均应按该合同约定享受权利和承担义务。
现根据合同约定，原告应于2017年4月20日前代被告还清讼争房贷款，后原、被告再行按照房管部门预约时间为准前到房管部门亲自签订《天津市房产买卖协议》，而天津市人民政府办公厅下发《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》已于2017年4月1日实施，根据该实施意见原告已不具备购买房屋条件，此情节应属不可抗力。根据三方签订的《房屋买卖居间合同》约定如遇不可抗力导致本合同不能履行或履行已无意义，三方可协议解除合同，三方均免责。现三方签订的《房屋买卖居间合同》已无法实际履行，不能实现合同目的，故对于原告要求解除该合同及要求二被告返还定金的诉讼请求，予以支持。
对于二被告反诉要求确认三方签订的合同于2017年5月20日解除的请求，因被告未能提供充分证据证明原告及第三人确实于该日收到被告解除合同通知，且原告及第三人对于二被告的该表述不予认可，故不予支持。关于二被告反诉要求若法院认定三方签订的居间合同非因不可抗力原因解除，要求判令原告赔偿我方居间服务费损失9500元，若法院认定我们三方签订的房屋居间合同因不可抗力解除，则请求判令第三人退还已经收取的我方居间服务费9500元一节，现因三方签订的合同已被确认因不可抗力解除，三方对于该合同不能履行均应免责，但第三人确已履行部分居间义务促成三方初步达成《房屋居间买卖合同》，故第三人应部分返还二被告居间服务费，酌情以返还80%为宜。庭审中，经向原告询问，原告明确表示若一审法院确认三方签订的居间合同因不可抗力被依法解除，不要求且今后亦不要求第三人退还其交纳的居间服务费9500元，对此一审法院不予置议。
关于二被告辩称及反诉的依据，即三方签订的居间合同备注栏中约定“以公证方式进行交易”，故该交易不应受限购政策影响，原告不履行合同非不可抗力导致一节，现三方对于该备注栏中“公证方式进行交易”未明确约定公证内容，且从该句话字面理解亦无法得知公证交易内容，原告及第三人对于该公证内容与二被告的解释存在不同意见。经向公证处的相关人员进行了解，原告及第三人所述的资金不走监管公证和被告所述的卖房全权委托公证的两种公证方式都存在，且二被告就其所述卖房全权委托公证的主张并未向法庭提供证据予以佐证，故对于二被告的该意见，实难采纳。判决：一、原、被告及第三人于2017年3月19日针对坐落天津市河北区号房屋签订的《房屋买卖居间合同》予以解除；二、本判决生效后十日内，二被告返还原告购房定金50000元；三、本判决生效后十日内，第三人退还二被告已收取的居间服务费7600元；四、驳回反诉原告宁书哲、高江秀的其他反诉请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告宁书哲、高江秀负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由第三人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人提出不返还被上诉人定金一节，被上诉人名下有两套以上房屋，按照最新下发的天津市房屋限购政策，被上诉人目前不具备继续购房的资格，故诉争《房屋买卖居间合同》不能履行。一审法院判决上诉人返还定金是正确的。
关于居间服务费一节，诉争合同为不可抗力解除，各方当事人对于该合同不能履行均无责任，一审法院考虑原审第三人为各方初步达成《房屋居间买卖合同》付出努力，酌情判决返还80%居间服务费并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1240元，由上诉人宁书哲、高江秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 姜海宽
代理审判员 阎 涛
二〇一八年五月二十九日
法官 助理 吴松涛
书 记 员 屈 岩
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；