上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初99019号
原告(反诉被告)：陈明，男，1957年8月25日出生，汉族，户籍地浙江省余姚市，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：鲍建龙。
被告(反诉原告)：余鹤亭，男，1932年11月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：孙九可，上海市大公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于琦，上海市大公律师事务所律师。
第三人：陈康，男，1973年4月18日出生，汉族，户籍地及现住地上海市浦东新区上浦路***弄***号***室。
第三人：陈文艳，女，1982年10月22日出生，汉族，户籍地浙江省余姚市黄家埠镇回龙村回龙，现住上海市浦东新区上浦路***弄***号***室。
上列两第三人的共同委托诉讼代理人：鲍建龙。
原告陈明诉被告余鹤亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案受理后，依法追加陈康、陈文艳为第三人参加诉讼。被告余鹤亭于2018年2月5日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告陈明(反诉被告)及其委托诉讼代理人鲍建龙，被告(反诉原告)余鹤亭的委托诉讼代理人孙九可、于琦，第三人陈康、陈文艳的共同委托诉讼代理人鲍建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，办理房屋过户手续；2、判令被告支付违约金，自2017年12月1日起至交易过户日止，每日按评估市场转让价的万分之五计算(按20天计为1.8万元)；3、判令被告赔偿原告经济损失，律师代理费人民币(以下币种相同)2.5万元、房屋市场评估费(待定)；4、本案诉讼费(含保全费)由被告承担。事实和理由：2015年9月1日，原、被告经上海江淮房地产经纪事务所(以下简称江淮公司)居间，签订了《配套商品房买卖合同》(以下简称合同)，约定被告向原告出售动迁所获位于上海市浦东新区航头镇鹤韵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，合同约定：总价为100万元；签订合同之日原告付定金2万元，收到被告产权证之日付88万元，余款10万元于交易过户日支付；逾期不履行过户手续的违约责任，按合同第十三条第三项和第十六条第二项(1)的条款支付违约金和赔偿损失。合同签订前，原告如实告知了关于原告非上海市户籍的限购情况，届时可由原告女儿、女婿购买。此经被告同意后签订了包括第十二条合同变更项下原告有更名购买人名字权利这一特别约定的合同。合同签订后，原告依约支付了定金及房款合计90万元。同年11月3日双方交接了房屋，原告进行了装修并入住至今。2017年10月，涉案房屋交易限制期届满，具备过户条件。10月25日起中介多次催促履行网签和交易过户事宜，被告推诿不予协助。2017年11月23日，原告通过快递向被告送达《催告函》和原告更改购买人的《确认书》。11月30日下午，原告按催告函的要求到江淮公司等候被告，多时未见被告。中介又电话催促，遭被告拒绝。在上述催促、催告期间，被告以房价上涨为由加价，因未如愿，故拒绝履行合同。原告认为，被告违背诚实信用原则，其行为构成违约，侵犯了原告的合法权益，现向法院提起诉讼，要求判如诉请。
被告余鹤亭辩称，第一，合同签订前，被告反复明确告知原告，被告只与合同签订方进行交易。原告明知属于限购对象，仍与被告签订了合同。合同第十二条第三款的特别约定原告在签订合同前是否明确告知被告？特别约定应是合同双方协商一致同意为前提的行为，在被告根本不知情的情况下单方面增加的此特别约定并在签约前乙方没有明确告知，被告不予认同。原告应首先与被告协商得到被告认可后才能进行变更，而不是采取通知、命令的方式进行，被告有权不同意。被告认为应与原告签订网签合同，而非与第三人签订合同。第二，合同签订后，被告依约履行了交付房屋的义务。第三，双方对交易过户的日期理解有分歧。被告认为根据小产证需至2018年10月19日，而现时间未到。被告从未拒绝配合原告交易过户，也没有对交易过户附加条件。2017年11月30日未前往江淮公司是因被告因病就医。综上所述，被告并无违约行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原、被告于2015年9月1日签订的《配套商品房买卖合同》第十二条第三款无效；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2015年9月1日签订的合同是反诉被告提供的，合同第十二条第二款是合同变更，第三款是后加上去的。第三款的内容与第二款有矛盾，且该内容与合同法第五条的规定相违背。反诉被告在交易限制期未届满前利用第十二条第三款单方面要求更改购买人，意图未得逞的情况下，竟然提起诉讼要求反诉原告承担违约责任。交易限制期内，反诉被告不能行使与要求变更户名有关的任何权利。反诉被告提起的诉讼属于滥用诉权。根据司法实践，一份合同就某事项的两款约定，如果是自相矛盾的，可视为约定不明；对合同条款有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的其他相关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，综合判断合同条款的真实意思。据此，反诉原告提起诉讼，请求判如诉请。
反诉被告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。第一，合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同第十三条第二款言明“除本合同另有约定外……”本合同的另外约定就是指第三款，即“乙方有添加、更改购买人的权利，甲乙双方需无条件配合签订网签合同”，第二、第三条的内容是一个整体，并不存在矛盾。第二，反诉原告认为添加、变更买受人的第三款是后加的，不符合事实。合同文本一式三份，被告及被告家人均在承诺与声明上签名。第三，动迁协议及大产证同时满3年，且网签合同也可以拉出，两者均可以说明交易限制期限已过。第四，反诉被告及其配偶当年相应国家号召去农场务农，后携女回沪创业。女儿与沪籍女婿成家，但按政策规定，户籍需满年限才能随夫迁入上海。反诉被告夫妻欲叶落归根故购买了反诉原告的动迁房，就是考虑到涉案房屋要过3年才能过户，若女儿户口迁入上海，反诉被告作为父亲即可随女儿迁回上海，故由其作为买受人；如迁不回上海，女儿女婿以家庭为单位符合购房政策，故合同上约定了变更买受人的条款，并非为了规避国家调控政策。综上所述，合同条款并无矛盾，应为有效，反诉原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。
庭审中，原告变更诉讼请求：1、判令被告继续履行2015年9月1日与原告签订的《配套商品房买卖合同》，配合将上海市浦东新区航头镇鹤韵路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至第三人陈康、陈文艳名下；2、判令被告赔偿原告经济损失律师代理费2.5万元、担保费5,000元；3、本案诉讼费(含保全费)由被告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
第三人陈康、陈文艳于2010年1月23日登记结婚，陈文艳系原告陈明之女。上海市浦东新区航头镇鹤韵路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告2014年1月26日动迁安置后所得，上海航武置业有限公司于2014年10月23日经核准登记为涉案房屋的权利人。2015年10月19日，涉案房屋经核准登记在被告名下，该房屋建筑面积为78.95平方米。
2015年9月1日，原告陈明(乙方，买受人)与被告余鹤亭(甲方，出卖人)在江淮公司的居间下就涉案房屋签订《配套商品房买卖合同》，双方约定：转让总价款为100万元，系甲方净到手价；2015年9月1日前支付2万元、于甲方房地产权证办理好交付给乙方保管并交房给乙方当日支付88万元、双方办理交易过户手续当日乙方支付10万元；甲方于收到90万元房款当日交房于乙方；第十二条第二款合同变更中约定：除本合同另有约定外，自签署之日，任何一方无权自行变更、转让或解除合同，本合同的任何修改均应在甲、乙双方就该等事宜协商一致后以书面形式做出。第三项约定：此房限制期限过了15日内，甲乙双方应共同签署网签版《上海市房地产买卖合同》，同时乙方有添加或更改购买人名字的权利；第十三条甲方的义务第三款约定：甲方逾期30日以上未履行或者不予办理过户手续，视为甲方违约，甲方作为过错方将承担全部的违约责任，违约责任见第十六条第二款；第十六条违约责任和合同的解除第二款约定：及甲方未按本合同约定履行义务的，如乙方愿意继续履行合同的，则甲方须承担因之前不履行合同因此给乙方造成的全部直接或间接损失(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、咨询费、保险费、交通费等相关费用)，合同继续履行等。合同另对其他事宜作了约定。原、被告及江淮公司的中介李明明均在落款处签名。被告在合同附件一的房屋出卖人产权声明承诺书中签名；被告配偶范秀菊在附件二共有权人、附件三配偶声明承诺书中签名；余玉敏、张明、余志跃、余云芳、秦龙在附件四继承人履约担保书中签名。同日，被告女婿张明出具定金收据，确认收到原告支付的购房定金2万元。被告于2015年11月3日出具购房款收据，确认收到原告支付的购房款88万元。
2017年11月20日，原告向被告发出《催告函》并附《确认书》，通知被告购买人变更为第三人陈康、陈文艳，要求被告于2017年11月30日至江淮公司网签并过户。第三人同意并确认接受承继原、被告买卖合同的权利义务，并在《确认书》中签名。
庭审中，原告申请江淮公司具体经办涉案房屋买卖的工作人员李明明出庭作证。李明明向本院陈述：2015年9月1日，原告夫妻、被告子女五人至中介处协商购房事宜，当天被告本人未到。原、被告方经协商对房价100万元、付款方式，交付房屋等达成了一致意见并签署了合同。9月2日，李明明至被告新村路某号104室家中，由其本人在合同及附件补签名。9月1日、9月2日合同签订时均拍摄了视频。因原告非本市户籍属限购对象，对购买人可能变更为原告女儿、女婿的情况，中介均告知过被告及其家人，双方一致同意后签订合同、并在合同中明确约定了买受人有更改购买人的权利。合同一式三份，内容完全一致，买卖双方各一份，公司一份留底。2017年9、10月份，因更改买受人及房价上涨过快，原、被告发生争议。中介与被告微信沟通未果后，与原告配偶一同前往被告家中再次协商，转达了原告提出的补偿3-5万的方案，被告方拒绝。11月30日下午，原告至江淮公司等候被告，被告未到。
原、被告一致确认：1、2015年9月1日签订合同时被告本人未到，被告家属在场并签名；被告签名系9月2日由中介李明明至被告家中由其补签。2、涉案房屋的房产证已交付原告。3、原告于2015年11月申请开通涉案房屋的煤气、有线电视，该房屋交付原告使用。
另查明，原告非本市户籍，第三人陈康为本市户籍。第三人承诺其二人非限购对象，若因购房资格受限而导致过户不成由其自行承担后果。审理中，原告表示涉案房屋的尾款10万元愿于过户之日由原告支付给被告。
以上事实，由原告(反诉被告)提供的上海市城市房屋拆迁补偿安置协议(适用价值标准房屋调换)、《配套商品房买卖合同》、定金收据、中国工商银行航头支行个人业务凭证、打款账号确认书、购房款收据、证明、催告函、确认书、中国邮政速递短信业务申请单、邮寄凭证、上海市房地产买卖合同、户口簿、上海江淮房地产经纪事务所情况说明及证明，上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、聘请合同、上海增值税发票联、视频光盘，由被告(反诉原告)提供的微信聊天记录、上海市同济医院检验报告单，由第三人提供的结婚证等证据材料及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《配套商品房买卖合同》依法成立，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于变更买受人。首先，合同签订前，对原告的购房资格、可能变更购买人的情况，在合同中已明确约定，被告及其家人应为明知。其次，合同第十二条第二款中明确约定“除另有约定外的任何修改应在买卖双方协商一致后以书面形式做出”，又随后在第三款做出“在交易限制期满后签署网签合同时买方有添加、更改购买人名字权利”的约定，并无事后另行添加的痕迹。原告、被告家人于9月1日签名，被告于9月2日补签名，双方对合同条款的内容均已确认。再次，涉案房屋交易限制期限届满后，原告以书面形式通知被告变更买受人为第三人且经第三人确认。最后，变更后的买受人为原告女儿、女婿，变更的目的并非为了牟利、变更的后果亦未损害被告的利益，且该约定也无法定无效情形。综上，原告要求根据双方合同约定，在交易限制期满后更改购买人为第三人的意见，于法不悖，本院予以采纳。被告以不知原告系限购对象、变更买受人须征得被告同意、被告只与合同缔约方原告本人履行合同的抗辩意见，本院不予采纳。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告的主要义务为支付房款，被告应交付房屋并协助办理过户手续。原告已支付90万元房款，被告已交付房产证、交付房屋。原、被告签署买卖合同时，地方政府已对此类动迁安置房提前上市交易发出有关问题的通知，双方对产权过户时间也作了与政策相符的约定，应属双方当事人的真实意思表示。现原告要求被告继续履行合同，将涉案房屋产权过户至第三人陈康、陈文艳名下，符合合同约定，于法不悖，本院可予支持。原告承诺在过户之日由其向被告支付尾款10万元，本院予以照准。
关于被告有无违约行为。因被告对变更买受人存有争议，对涉案房屋产权证备注的动迁安置房3年内不得转让、抵押的认知有误，加之2017年11月30日确因身体状况的客观原因未能至中介处与原告协商过户事宜，情有可原，其主观并无违约之故意，故对原告要求被告赔偿律师代理费、担保费的诉请，本院不予支持。审理中，原告自愿放弃要求被告支付2017年12月1日至判决生效之日止按每日评估市场转让价万分之五计算的违约金，系其对自己权利的处分，于法不悖，本院予以准许。
纵观反诉原、被告的整个买卖合同签订过程、结合证人证言，涉案房屋的买卖合同一式三份，反诉原、被告、中介处各一份，合同第十二条的条款并无事后添加的可能性；第三款的内容是对第二款内容的补充和特别约定，并不存在矛盾；合同条款系双方真实意思、是双方公平对等的权利义务的体现，并未损害反诉原告的利益。现反诉原告以合同第十二条第三款的内容与第二款存在矛盾、系事后添加且违背合同法第五条的公平原则为由，主张该条款无效，依据不足、本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、原告陈明、被告余鹤亭继续履行双方于2015年9月1日就上海市浦东新区鹤韵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《配套商品房买卖合同》，被告余鹤亭应于本判决生效之日起十日内协助第三人陈康、陈文艳办理上述房屋的产权过户手续，产权过户至第三人陈康、陈文艳名下当日，原告陈明支付被告余鹤亭上述房屋尾款10万元；
二、驳回原告陈明的其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告余鹤亭要求确认反诉原、被告于2015年9月1日签订的《配套商品房买卖合同》第十二条第三款无效的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14,187元，减半收取计7,093.50元，财产保全费5,000元，合计12,093.50元，由被告余鹤亭负担；反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由反诉原告余鹤亭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱 敏
二〇一八年四月二十七日
书记员 朱屹峰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。