新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新02民终359号上诉人（原审原告）：王超云。委托诉讼代理人：吕卫华，新疆国雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆鑫茂投资发展有限公司。法定代表人：朱丁茂，系该公司董事长。委托诉讼代理人：司焱，新疆炎黄律师事务所律师。上诉人王超云因与被上诉人新疆鑫茂投资发展有限公司（以下简称鑫茂公司）委托合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王超云之委托诉讼代理人吕卫华、被上诉人鑫茂公司之委托诉讼代理人司焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王超云上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第二项和第三项，改判被上诉人鑫茂公司支付上诉人王超云委托费用1068837元、赔偿违约金95572.70元，并由被上诉人鑫茂公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。就房款支付问题，一审法院查明事实部分载明上诉人王超云”认可房款未到被告公司账户”与上诉人庭审陈述不符。上诉人王超云一直主张被上诉人鑫茂公司开具了53套房屋的房款收据，即表明其收到房款或认可收到房款。2.一审法院适用法律错误。双方签订的《营销总代理合同》表明上诉人王超云系独家总代理，并强调房源表上的房屋无论以何种方式销售，被上诉人鑫茂公司均应向上诉人王超云结算佣金。上诉人王超云提交的证据，足以证实销售53套房屋的事实，且被上诉人鑫茂公司在《2015年12月份销售应提佣金明细》中签字，亦以先行为表明以房抵款的房屋也应计提佣金。一审法院以上诉人王超云未完成实际销售为由驳回上诉人王超云的大部分请求，缺乏事实和法律依据。3.上诉人王超云自带销售团队为被上诉人鑫茂公司从事策划、宣传、销售等一系列工作，双方应当按照合同约定进行结算。一审法院未支持上诉人王超云的诉讼请求，违反公平原则。被上诉人鑫茂公司答辩称，一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人王超云的上诉请求，维持一审判决。根据双方签订的《营销总代理合同》约定，上诉人王超云将房屋销售后将销售款回到被上诉人鑫茂公司账户，方可认定上诉人王超云完成代理合同义务，可按照约定计提代理费用。被上诉人鑫茂公司除收到曾新河购房款外，未收到其他任何房款，上诉人王超云未完成销售行为，除一审认定的委托费用外，其不应计提其他费用。一审原告王超云的诉讼请求：1.依法解除《营销总代理合同》和《销售代理合同补充协议》；2.鑫茂公司支付委托费用1119837元；3.鑫茂公司赔偿违约金95572.20元，以上合计1215409.20元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月22日，王超云（受托方、甲方）与鑫茂公司（委托方、乙方）签订《营销总代理合同》主要约定：甲方委托乙方在甲方开发的国际家居建材城项目一期的营销策划、房产销售、市场推广的独家总代理。乙方的代理费按成交合同金额的3%结付（含税）：在预售证到位以前，按实收订金结付；在预售证到位后按《商品房买卖合同》金额结付。结算方式：每月2日前乙方提交上月结款清单并开具发票交甲方审核；甲方在5日以前完成付款；每月按实际收款金额80%结算佣金，剩余20%佣金作为任务保证金。甲方不得以任何理由，擅自将双方确认的《房源底价表》上的房源抵售给第三方（除特殊情况外），如若有之甲方应按《房源底价表》上相应合同总价给乙方结算佣金。违约责任及处理：如果甲方逾期15天仍未结清代理费，乙方有权解除本合同（或中止合同行为）。甲方要承担3‰/天的滞纳金。合同还对其它事项进行了约定。上述合同签订后，双方依约对未售房源及销售底价进行确认，王超云陆续开展委托销售工作。委托销售期间，王超云向鑫茂公司借款51000元。庭审中，王超云出示52套与认购人签订的”克拉玛依国际家居建材城认购协议书”、业主身份证复印件、”工程（其他）款转抵房款审批单”、”克拉玛依市商品房预（销）售专用收据”、”克拉玛依国际家居建材城收款签约确认单置业情况”等，以证实完成委托销售任务，据此主张自2015年12月至2016年5月期间53套房产销售佣金，但认可房款未到鑫茂公司账户。对于2015年12月的销售佣金，鑫茂公司财务人员吴绍勇等于2016年1月在王超云提交的”2015年12月份销售应提佣金明细”中注明”已核”，鑫茂公司主管领导郭赣兴等均签字确认，载明应结佣金为131770元。对于2016年1月至5月期间王超云完成的委托销售情况，鑫茂公司仅认可业主曾新河的房款已收回并办理了商品房买卖合同等手续，同意支付佣金69094元。另查，2014年5月至2015年6月，鑫茂公司与负责国际家居建材城外配施工、装饰装修、安装供货的施工方、供应商达成以商铺折抵部分工程结算款的协议，该施工方及供应商包括周某某、朱某某、谭某某、施某某、新疆托里县某某石材厂的杨某某、克拉玛依市某某商贸有限责任公司的邬某某、深圳市某某装饰工程有限公司新疆分公司的吴某某。王超云主张的53套房产销售应提佣金明细中的销售对象包含上述施工方及供应商。另查，2016年1月15日，王超云向鑫茂公司发出”克拉玛依国际家居建材城项目工作对接单”，主要内容为：”为不扰乱本项目销售体系，控制工程抵款对销售及市场口碑的严重影响，现提议将所有工程抵款房归口至销售部，并签署《委托售房协议书》统一对外销售，保证销售部为唯一售房渠道。以达到净化销售环境、提升项目及企业形象的目的”。鑫茂公司对该提议表示同意。一审法院认为，王超云与鑫茂公司签订的《营销总代理合同》及《销售代理合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应遵守。本案的争议焦点为：王超云是否实质完成了双方约定的委托销售任务。从双方签订的《营销总代理合同》中约定的结算方式、销售佣金结算标准、乙方权利和责任等，鑫茂公司委托王超云销售的目的系将《房源底价表》中载明的房屋实际销售给业主并收回房款，即鑫茂公司实际收取房款或与业主签订《商品房买卖合同》作为结算依据，而王超云与认购人所签订的认购协议等仅系房屋销售中的一个环节，该认购协议书载明的内容既无法涵盖商品房买卖合同的主要内容，鑫茂公司作为出卖人亦未实际收取购房款，况且认购协议中载明的业主一部分系之前已与鑫茂公司达成以房抵款协议的施工方或供货商，故王超云现有证据尚不能证实其已完成对52套房产的委托销售任务。鉴于鑫茂公司工作人员已对《2015年12月份销售应提佣金明细》进行了确认，故对该部分确认的金额131770元，一审法院依法予以支持。业主曾新河所购房产系在王超云委托销售范围内，且经鑫茂公司认可已办理完商品房买卖合同等手续，依据合同约定，该房产的销售佣金69094元依法予以支持。上述金额扣除双方认可的借款51000元，故王超云主张委托费用1119837元中的149864元（131770元+69094元-51000元），合法有据，依法予以支持。关于违约金95572.20元，同前所述，王超云未按合同约定完成既定的销售任务本身存在违约，故该项主张依法不予支持。关于王超云主张解除《营销总代理合同》和《销售代理合同补充协议》的主张，因2016年6月王超云已实际退出该销售现场并办理了交接，故双方委托合同关系自2016年6月解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王超云与鑫茂公司签订的《营销总代理合同》和《销售代理合同补充协议》于2016年6月解除；二、鑫茂公司于本判决生效之日起三日内向王超云支付委托费用149864元；三、驳回王超云的其他诉讼请求。案件受理费7869.34元、邮寄送达费32.40元，由王超云负担6898.74元，鑫茂公司负担1003元。二审中，当事人均未提交新证据。本院另查明，2016年11月1日，被上诉人鑫茂公司向一审法院出具《关于国际家居建材城以商铺抵工程款的情况说明》，就本案的售房款收付及合同履行情况进行说明。本院查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。上诉人王超云与被上诉人鑫茂公司于2015年11月22日签订的《营销总代理合同》，约定上诉人王超云受托销售被上诉人鑫茂公司房产，被上诉人鑫茂公司向其支付报酬，双方形成委托合同关系。被上诉人鑫茂公司作为委托人，应当按照合同约定，及时足额地支付报酬。本案的争议焦点为：1.被上诉人鑫茂公司是否欠付上诉人王超云委托费用；如欠付，金额是多少；2.被上诉人鑫茂公司是否存在违约及违约责任承担问题。一、关于委托费用的问题。《营销总代理合同》第1-2条约定，乙方（上诉人王超云）实际代理的房源，以甲方（被上诉人鑫茂公司）审批的销售价格表为准。被上诉人鑫茂公司对上诉人王超云提交的《克拉玛依市商品房预（销）售专用收据》（以下简称《收据》）真实性认可，亦认可该《收据》为被上诉人鑫茂公司开具。经本院核实，《收据》中载明的房源，均为被上诉人鑫茂公司确认的《未售房源及销售底价交接表》中的房源。故被上诉人鑫茂公司称上诉人王超云销售的房源不属于双方约定的销售范围，与本院查明事实不符，对该意见本院依法不予采信。《营销总代理合同》约定，佣金按成交合同金额的3%结付（含税）；一次性付款业务在客户付清全款后视为销售工作完成，即可结算佣金；银行按揭业务在客户签订《商品房买卖合同》付清首付款并办理完银行面签手续后视为销售工作完成，即可结算佣金。被上诉人鑫茂公司认可《收据》的真实性，但辩称上诉人王超云未提交证据证实该款项已付至被上诉人鑫茂公司银行账户，且实际上除收到曾新河购房款外，未收到其他任何房款。本院认为，被上诉人鑫茂公司于2016年11月1日出具《关于国际家居建材城以商铺抵工程款的情况说明》陈述，”根据我公司与施工单位所签订的施工协议，双方同意将部分工程款以商铺的形式折抵，对于折抵的商铺，再委托我公司对外销售收回购房款”，可以证实，以房抵款的商铺，实际所有人为各施工单位，故售房款未付至被上诉人鑫茂公司符合常理。购房者将房款付给施工单位，实质上亦为减轻被上诉人鑫茂公司支付工程款的义务，且被上诉人鑫茂公司亦出具《收据》对以上支付手续予以确认，故对一次性付清全款的售房业务，佣金结算的条件已经成就，被上诉人应当按双方约定支付上诉人王超云相应的委托费用。上诉人王超云主张的应提佣金明细中，经本院核实，购房者黄国祥付款方式为按揭，上诉人王超云未提交证据证实已与黄某某签订《商品房买卖合同》，根据《营销总代理合同》约定，该购房款尚不满足结算佣金的条件，故上诉人王超云主张的该部分佣金应当予以扣除。上诉人王超云主张购房者李伟、施沈东房款的佣金计提标准为2%，该主张不违反法律规定，本院尊重当事人的处分权。综上，本院依法确认被上诉人鑫茂公司应当支付上诉人王超云委托费用1101369元。扣除上诉人王超云认可的借款51000元，被上诉人鑫茂公司欠付上诉人王超云委托费用为1050369元。二、被上诉人鑫茂公司是否存在违约及违约责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承前析理，被上诉人鑫茂公司未按照《营销总代理合同》约定支付相应的报酬，其行为已构成违约，应当承担违约责任。上诉人王超云未提交证据证实因违约给其造成的损失，被上诉人鑫茂公司亦认为上诉人王超云按年利率24%计算违约损失过高，请求一审法院予以调整。根据《营销总代理合同》约定的佣金结算方式，本院依法确认违约金计算方法为：以经双方审核的委托费用为基数，依照中国人民银行同期同类银行贷款利率，从《营销总代理合同》约定的付款之日起，计算至上诉人王超云主张之日即2016年10月11日止。上诉人王超云仅提供被上诉人鑫茂公司审核确认的《2015年12月份销售应提佣金明细》，其余月份的销售明细仅有上诉人王超云本人签字，被上诉人鑫茂公司亦不认可收到过其余各月的销售明细或进行审核，故经双方审核的委托费用为131770元，其中105416元（131770元×80%）应付款之日为2016年1月5日，26354元（131770元×20%）应付款之日为2016年4月6日。本院依法确认被上诉人鑫茂公司应当支付上诉人王超云违约金为3875.77元（105416元×4.35%÷365天×265天+26354元×4.35%÷365天×174天）。综上，上诉人王超云的上诉请求部分成立，对成立部分，本院依法予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但处理结果有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1888号民事判决第一项，即”原告王超云与被告新疆鑫茂投资发展有限公司'营销总代理合同'和'销售代理合同补充协议'于2015年6月解除”；二、撤销克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1888号民事判决第三项，即”驳回原告王超云的其他诉讼请求”；三、变更克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1888号民事判决第二项为被上诉人新疆鑫茂投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向上诉人王超云支付委托费用1050369元；四、被上诉人新疆鑫茂投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内向上诉人王超云支付违约金3875.77元；以上三、四项合计1054244.77元；五、驳回上诉人王超云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7869.34元、邮寄送达费32.40元，由上诉人王超云负担1047.78元，被上诉人新疆鑫茂投资发展有限公司负担6853.96元。二审案件受理费13930.91元，由上诉人王超云负担1516.69元，被上诉人新疆鑫茂投资发展有限公司负担12414.22元。本判决为终审判决。审 判 长  乔汇涛审 判 员  叶 楠代理审判员  吴 婷二〇一七年八月二十二日书 记 员  郭 骁