湖南省沅江市人民法院民 事 判 决 书（2015）沅民一初字第991号原告邓建交，男委托代理人王伟，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为代为提起诉讼，放弃、变更诉讼请求，调解、代收法律文书。被告沅江龙天华银置业有限公司。法定代表人袁帅，系公司总经理。委托代理人徐浩朋，湖南董艺律师事务所律师，代理权限为代为应诉、反诉、上诉、承认、调解、代收法律文书。第三人湖南湘沅百惠商业广场有限责任公司。法定代表人罗积仲，系该公司董事长。委托代理人陈跃先，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解，代收法律文书。第三人沅江嘉逸电影城有限公司。法定代表人黄英,系该公司总经理。委托代理人汤亚男，湖南人和律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃，代为和解、代收法律文书。第三人毛阳，男委托代理人曹毅，株洲市法学会法律服务部执业人员，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，代为和解，代收法律文书。原告邓建交与被告沅江龙天华银置业有限公司(以下简称龙天公司)、第三人湖南湘沅百惠商业广场有限责任公司(以下简称百惠公司)、沅江嘉逸电影城有限公司(以下简称电影公司)、毛阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓建交的委托代理人王伟与被告龙天公司的委托代理人徐浩朋、第三人百惠公司的委托代理人陈跃先、电影公司委托代理人汤亚男、毛阳的委托代理人曹毅到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称,2013年9月1日，原告与被告龙天公司签订《租赁合同》一份，合同约定了租期、租金及违约责任。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，但被告没有按约支付原告2015年度租金，原告于2015年5月8日向被告发出了《催缴通知》，要求被告按约交纳2015年度租金400万元。但被告仅支付了200万元租金，至今尚欠200万元租金。原告已于2015年8月24日向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除原、被告所签的租赁合同。另外，被告在租赁期内将租赁房屋分别转租给了第三人百惠公司、电影公司、毛阳。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令解除原、被告签订的《租赁合同》,并支付拖欠原告租金200万元,支付违约金500万元,不返还被告保证金30万元；判令第三人百惠公司、嘉逸公司、毛阳将租赁房屋交付给原告。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、租赁合同，证明原、被告签订房屋租赁合同,约定年租金400万元、违约金500万元；2、房屋所有权证、国有土地使用权证、配偶同意书，证明原、被告签订的租赁合同合法有效；3、通知，证明原告向被告发出房屋租金催缴通知并告知第三人百惠公司关闭租赁物；4、解除租赁合同通知书，证明原告于2015年8月24日向被告发出解除租赁合同通知书。被告龙天公司辩称，原、被告签订合同属实。被告未交纳租金的原因是被告将房屋转租给其他租户，因被告未及时收到第三人百惠公司的租金，故没有及时交纳租金，不是恶意拖欠。原告发出的催缴通知不能成为终止合同的依据。因规划中的负一楼做商业用地，而现在原告没有改过来。根据原、被告之间合同约定，所用电的变压器由原告提供，至今未安装好，因此被告未能按约履行合同。被告龙天公司未提供证据。第三人百惠公司述称，原、被告于2013年9月签订了租赁合同，被告将租赁范围内的一部分转租给百惠公司，转租合同约定了合同期限与租赁范围，根据相关法律规定，原告未在6个月内对转租提出异议，因此,被告与百惠公司的转租合同合法有效。被告在欠付租金的情况下，百惠公司已于2015年8月支付100万元租金给原告。百惠公司也同意在应付租金的限额范围内，支付租金。原告要求解除合同的请求不能成立。原告的违约金过高，请求法院予以调整。第三人百惠公司为支持其抗辩,向本院提供了以下证据:1、2013年9月1日原、被告签订的《租赁合同》，证明原、被告的租赁合同关系，合同约定了租赁范围及租期；2、《租赁合同》，证明被告与第三人百惠公司的转租合同关系成立；3、2015年8月10日代付租金收据，证明第三人百惠公司应原告要求代被告龙天华银公司支付原告100万元租金；4、（2015）沅民二初字第384-1号民事裁定书，证明百惠公司应付的租金已被法院冻结。第三人电影公司述称，电影公司与被告之间的合同合法有效，电影公司依照合同履行了所有合同义务，电影公司的权益应受保护。电影公司在本项目中投资高达700万元以上，如果原告诉求予以支持，将给电影公司造成严重损失。电影公司交付给被告的租金已至2016年8月,在此之后,电影公司愿意与原告直接签订租赁合同。第三人电影公司为支持其抗辩,向本院提供了以下证据:1、第三人电影公司与被告龙天公司租赁合同，证明电影公司与本案被告签订了租赁合同；2、租赁合同，证明本案原告与被告签订了租赁合同，被告有转租权；3、收据，证明被告收取了第三人电影公司的合同履行保证金20万元；4、收据，证明本案被告收取了第三人电影公司的租金30万元；5、收据，证明本案被告收取了第三人电影公司的租金149166.67元。6、收据，证明本案被告收取了第三人电影公司的租金20万元；7、免租期顺延公函，证明本案被告给予第三人2015年7月10日至2015年7月31日的免租租金。第三人毛阳述称，毛阳与被告签订合同是在被告享有分租权的情况下签订，租赁合同也得到原告确认，真实合法有效，其租赁权应得到保护，请求法院驳回对第三人的诉讼请求。毛阳不是本案适格主体，沅江市歌乐迪时尚主题店于2015年6月12日成立了，应以该字号作为第三人。第三人毛阳为支持其抗辩,向本院提供了以下证据:1、房屋租赁合同书及场地交付变更协议，证明第三人毛阳交纳租金的时间是2016年1月，被告有转租的权利；2、同意转租证明，证明第三人毛阳与被告签订租赁合同书已得到原告的同意；3、个体户营业执照，证明毛阳不是本案的适格主体；4、缴费凭据，证明毛阳按约履行了缴费的义务。被告龙天公司对原告提供的证据提出了如下意见:证据1、2、3、4的真实性没有异议。第三人百惠公司对原告提供的证据提出了如下意见:证据1、2没有异议；证据3、4百惠公司不知情。第三人电影公司对原告提供的证据提出了如下意见:证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，违约金的约定过高；证据2没有异议；证据3、4我方不知情。第三人毛阳对原告提供的证据提出了如下意见:证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的有异议，证明被告有转租的行为；证据2没有异议；证据3、4不知情。原告对第三人百惠公司提供的证据提出了如下意见:证据1与原告提供的租赁合同不一致的部分不认可，证明目的没有异议；证据2原告不知情；证据3没有异议；证据4与本案没有关联。被告对第三人百惠公司提供的证据均无异议。第三人电影公司对百惠公司提供的证据均无异议。第三人毛阳对第三人百惠公司提供的证据均无异议。原告对第三人电影公司提供的证据提出了如下意见:证据1原告不知情；证据2的证明目的部分有异议，租赁合同没有约定被告享有转租权；证据3、4、5、6、7均不知情。被告对第三人电影公司提供的证据均无异议。第三人百惠公司对电影公司提供的证据不发表质证意见。第三人毛阳对电影公司提供的证据均无异议。原告对第三人毛阳提供的证据提出了如下意见:证据1、2没有异议；证据3系复印件，对证明目的有异议，合同签订的当事人是毛阳，故其是本案适格主体；证据4不知情。被告对第三人毛阳提供的证据均无异议。第三人百惠公司对毛阳提供的证据不发表质证意见。第三人电影公司对人毛阳提供的证据均无异议。本院对当事人提供的证据经审核认为：第三人百惠公司提供的证据4（2015）沅民二初字第384-1号民事裁定书与本案不具有关联性,其证明效力不予认定。第三人毛阳提供的证据3系复印件,缺乏真实性,且合同签订的当事人是第三人毛阳,故其证明效力不予认定。原告和第三人百惠公司、电影公司、毛阳提供的其他所有证据均具有客观性、关联性、合法性，其证明效力予以确认。经审理查明，2013年9月1日，原告与被告龙天公司签订《租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的位于沅江市桔城大道天成购物广场的房产与公共配套场地及附属用房与公共配套设施，按现状整体出租给被告龙天公司。租赁期限：从2013年9月1日至2028年8月31日止，共计15年，装修期8个月为免租，从2014年5月1日起开始收租金。计租面积：除临街商铺外，天成购物广场（1-5层）约21000平方米，租金每年肆佰万元；租赁期限内整体租金按每三年7%的幅度递增，三年内保持不变；租金按年支付，每年4月20日之前一次性付清下一年度租金；合同约定保证金叁十万元，由被告在本合同签订时一次性支付给原告，保证金不计利息；如被告不能按时支付租金，则按每月万分之八支付滞纳金；在合同有效期内，被告确需改变租赁物用途的，须经原告书面同意，被告不得对承租物业擅自整体转租或者转让，乙方不得以任何形式向承租人收取租赁物业的打空费或转让费；另约定，被告收到原告催款通知书后30个工作日内仍然未能全额支付原告应收取的租金，被告应向原告支付违约金500万元。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给了被告，被告分别于2014年8月1日将租赁物中的1-3层（约13000㎡）转租第三人百惠公司,租期至2028年7月31日止；2015年2月日将租赁物中的2449㎡转租给第三人电影公司，租期至2028年8月31日止、2015年3月23日将租赁物中的4层（约2200㎡）转租给第三人毛阳。因被告没有按约向原告足额支付2015年度租金，原告于2015年5月8日向被告发出了《催缴通知》，要求被告按约交纳2015年度余欠租金300万元。并于2015年5月27日向第三人百惠公司发出通知,告知第三人百惠公司,因被告未按约向原告交付租金,原告将对其租赁物封门关闭,第三人百惠公司于2015年8月10日代被告向原告交付租金100万元,对此,被告至今尚欠原告租金200万元。由于被告未按约向原告付清2015年度租金,第三人也不愿意代为被告付清所欠原告2015年度租金,原告于2015年8月24日向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求解除原、被告所签订的租赁合同，但被告以未收到转租给第三人百惠公司的租金和规划中的负一楼做商业用地没有改过来以及原告未提供变压器有违约定为由，不同意解除《租赁合同》。为此，酿成纠纷，原告诉至法院，请求法院判令解除原告与被告签订的《租赁合同》，并要求被告支付原告租金200万元、违约金500万元；原告不返还被告保证金30万元；要求第三人百惠公司、电影公司、毛阳将房屋交付给原告。本院认为,原告与被告签订的门面租赁合同，系当事人的真实意思表示，合法有效,双方均应按约履行。按照合同约定,被告应在2015年4月20日之前一次性付清下一年度租金400万元,但在原告多次催缴后,至今仍欠200万元,本院向第三人百惠公司、电影公司、毛阳释明就被告所欠原告租金和违约金是否愿意代为交付,但第三人百惠公司、电影公司、毛阳均未明确表示代被告支付,致使原告不能实现合同目的,据此，原告要求解除与被告签订的租赁合同、并要求被告按约向原告支付所欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张不予退还被告保证金,没有事实依据,其诉讼请求,本院依法不予支持。被告龙天公司在租赁合同解除后负有返还房屋的义务,第三人百惠公司、电影公司、毛阳作为房屋的实际使用人其承租房屋系基于与被告龙天公司之间的租赁合同关系,因原、被告合同解除后被告龙天公司不再享有承租权,因此,笫三人无权继续占有房屋,应当与被告一并承担返还房屋的义务。原告要求按约定支付违约金过高,依法予以部分支持。被告辩称,租赁物规划中的负一楼应做商业用地，原告未改过来,以及所用电的变压器应由原告提供，而原告至今未安装好，原告未能按约履行合同,因被告未提供有效证据予以证实，其抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告邓建交与被告沅江龙天华银置业有限公司于2013年9月1日签订的门面租赁合同;二、限被告沅江龙天华银置业有限公司和第三人湖南湘沅百惠商业广场有限责任公司、沅江嘉逸电影城有限公司、毛阳在本判决生效后十五日内将租赁房屋返还原告邓建交;三、限被告沅江龙天华银置业有限公司在本判决生效后十日内支付所欠原告邓建交租金200万元,违约金90万元;四、由原告邓建交退还被告沅江龙天华银置业有限公司保证金30万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费60800元，由被告沅江龙天华银置业有限公司负担30000元,由原告邓建交负担30800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判长  曾建荣审判员  李德保审判员  汪学军二〇一五年十二月九日书记员  李冰冰附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间 不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释(二)第二十九条,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。