江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏03民终3689号上诉人（原审被告）：徐州万达广场有限公司，住所地徐州市铜山区北京北路24号盛世年华小区。法定代表人：齐界，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡玮，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:俞朋，男，1980年10月20日生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：孙祺佩，江苏苏安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，江苏苏安律师事务所律师。上诉人徐州万达广场有限公司因与被上诉人俞朋商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐州万达广场有限公司的委托诉讼代理人胡玮、王鹏，被上诉人俞朋的委托诉讼代理人孙祺佩、陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐州万达广场有限公司的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人诉请或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定部分事实不清，且缺乏证据支持。1、一审未作调查，只是根据视频资料认定物业管理人员是受小区业主委员会的委托，拒绝被上诉人的车辆在小区停放，这没有证据支持。2、满足业主停放车辆的需要是满足业主对车位的现实需要和使用需要两方面的内容，一审未查清案涉小区的车位是否已经满足了业主对车位的需求的情况下即认定小区业主委员会对案涉车位主张权利符合法律规定，认定错误。3、物业公司及小区业主委员会无权对上诉人有权处分的停车位进行干涉，该行为实质上是侵权行为。二、被上诉人应向物业公司或实际侵权人主张权利，排除妨害。不能以此解除与上诉人之间的买卖合同。三、一审判决引用合同法第一百五十条适用法律错误。本案中上诉人投资建设的车位，已取得地下停车位的预售许可证，上诉人对该车位享有所有权，有权处分涉案停车位，未侵犯到其它第三方的权利。被上诉人俞朋答辩称，俞朋在徐州万达广场有限公司处购买的停车位实际上是无法使用的，双方之间的合同无法履行，因此俞朋有权基于双方之间的合同要求徐州万达广场有限公司返还车位款，并承担违约责任。俞朋向一审法院起诉请求：1、判令解除徐州万达广场有限公司与俞朋之间的《徐州云龙万达广场车位认购协议》，徐州万达广场有限公司向俞朋返还85000元；2、徐州万达广场有限公司向俞朋支付违约金17000元。一审法院认定事实：2014年4月9日，徐州万达广场有限公司与俞朋签订《徐州云龙万达广场车位认购协议》，该协议约定俞朋认购徐州万达广场有限公司编号为1212号车位。协议第三条约定，车位买卖合同或者车位使用权转让协议订立后，乙方所付款项转为该商品房的购房款。协议第五条约定正式签订合同时，甲方有权与乙方签订车位买卖合同或者车位使用权转让协议。该车位使用年限与乙方所购物业的房屋产权期限同步。协议第十条约定，在签订车位买卖合同或者车位使用权转让协议前，如发生项目规划、设计变更、不可抗力等事件，导致甲方不能向乙方出售该车位，甲方有权解除本认购协议，返还乙方已付定金（不计利息），双方互不承担其他责任。俞朋向徐州万达广场有限公司支付了购车位款85000元，但徐州万达广场有限公司未将车位交付俞朋。关于双方未交付车位问题，俞朋称始终在外地居住，签订了车位认购协议并于当日支付了购车位款85000元后，没有接到徐州万达广场有限公司通知来签订地下停车位使用权转让协议。徐州万达广场有限公司称在2016年7月份之前，双方应该就涉案车位交付使用问题进行过交涉，实际上徐州万达广场有限公司也已经向俞朋发出过通知，要求其办理相应交付手续，但是未举证证明。另查明，案涉车位位于徐州万达广场有限公司开发的万达中心名宅小区内，俞朋是万达广场公寓楼的业主，但非万达中心名宅小区的业主。万达中心名宅小区和万达广场公寓楼各自的停车场同在一个大土地使用权证覆盖下，但两处停车场各自独立，没有互相连通。俞朋当庭提供的视频资料显示，自2016年6月万达中心名宅小区更换物业管理公司后，万达中心名宅小区的物业管理人员受该小区业主委员会委托，拒绝该小区业主以外的人员车辆在小区停车场内停放。一审法院认为，徐州万达广场有限公司与俞朋之间签订的《徐州云龙万达广场车位认购协议》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。根据庭审查明的事实，因万达中心名宅小区的业主委员会对其小区内的全部车位主张权利，致使俞朋无法使用位于该小区内的车位。根据物权法第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要，该小区业主委员会对案涉车位主张权利符合法律规定。因万达广场公寓楼与万达中心名宅小区的建筑物使用性质不同，在规划上各自独立，车位亦未连通，而俞朋未在万达中心名宅小区拥有住宅，不能视为万达中心名宅小区的业主，故万达中心名宅小区业主委员会行使权利对俞朋不构成侵权。俞朋无法使用案涉车位，导致涉案合同无法履行，故俞朋要求解除合同的诉讼请求，法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据涉案合同性质，合同解除后，徐州万达广场有限公司应向俞朋返还购车位款。故俞朋要求徐州万达广场有限公司返还购车位款85000元的诉讼请求符合法律规定，法院依法予以支持。又因双方签订、履行《徐州云龙万达广场车位认购协议》时，均明知俞朋并非车位所在小区的业主，对于俞朋对案涉车位的权利瑕疵，双方亦应明知，故涉案合同无法履行，双方均有过错，应各自承担因合同履行不能对己方所造成的损失。据此，俞朋要求徐州万达广场有限公司支付违约金的诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十条之规定，判决如下：一、解除俞朋与徐州万达广场有限公司于2014年4月9日签订的《徐州云龙万达广场车位认购协议》；二、徐州万达广场有限公司应于本判决发生效力之日起十日内，返还俞朋购车位款85000元；三、驳回俞朋其他的诉讼请求。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、合同是否应当解除；2、是否要返还涉案车位标的。本院二审查明的事实与一审一致。二审期间，上诉人徐州万达广场有限公司提交（2017）苏0303民初1708号民事判决书一份，案涉小区内本案争议的地下停车位预售许可证及徐州房地产信息网对该预售许可证进行公示的网页截图复制件各一张。证明案涉的停车位上诉人已经办理好预售资格具备销售条件，同样并非案涉小区的1708号案件，原告李德忠诉请要求案涉小区物业管理公司排除对其购买的案涉小区内人防地下室-1-188停车位使用权的妨害之诉。云龙区法院依法判决案涉小区物业管理公司大连万象美物业管理有限公司徐州分公司停止妨碍案外人李德忠对位于徐州云龙万达广场人防地下室-1-188号停车位使用权的行使，该判决已经生效，能够证明本案被上诉人诉请的其无法停车的原因并非本案上诉人所导致，而是案涉小区承担物业管理职责的大连万象美物业管理有限公司徐州分公司对其从上诉人处购买的停车位的使用权的侵害。被上诉人俞朋质证认为，对徐州市云龙区（2017）苏0303民初1708号民事判决书的真实性无异议，但是与本案无关联性。两份复印件中商品房预售许可证不是原件，对真实性存在异议，且与本案无关联性。俞朋是基于与徐州万达广场有限公司之间的地下停车位使用协议无法履行来诉请解除合同，这是俞朋的权利。被上诉人俞朋二审期间提供如下证据：证据一、另案当事人郑梅、冯永成与徐州云龙万象美物业管理中心工作人员对话的视频资料一份，证明截止到2017年7月22日万达中心名宅小区的物业管理中心仍然不给俞朋等人办理停车的蓝牙卡，并告知车位仍然不能使用，合同根本无法履行，俞朋的权益也无法得到保障。证据二、电话录音一份，是被上诉人代理人开庭当日上午10点钟向徐州云龙万象美物业管理中心工作人员王经理核实俞朋所购买的车位，现在能不能使用，结果被告知因为现在小区的车位配比不够，只能是先满足小区业主使用，非本小区业主的车辆不可以使用本小区内的停车位。主叫电话号码是133××××2666，被叫王经理的电话号码是181××××1910。证据三、另案当事人俞朋提供的与万达中心名宅小区业主委员会委员单秀庭之间的对话，证明徐州万达广场有限公司欠万达中心名宅小区375个车位，至今没有给予解决，并明确告知俞朋等人在徐州万达广场有限公司处购买的停车位无法使用，主叫号码是130××××7611，被叫号码是180××××3789。以上证据证明俞朋、徐州万达广场有限公司之间的合同依旧无法履行。上诉人质证认为，首先对于证据一真实性暂不予认可，即便是真实的恰巧能够证实上诉人的观点，也就是由于物业公司的侵权行为所导致的业主无法停车的结果。证据二由于不能证明对方的身份问题，对其真实性不予认可，质证观点同证据一。对于证据三，因为不能证实其身份，故不予认可，业主委员会根据法律规定对于小区的相关职权不包括对于车位方面的管理权，车位属于公共区域，根据物业公司的管理职责，物业公司享有对车位的相关权利，也就是管理职责，物业公司擅自阻止与上诉人合法签订车位使用权转让协议的业主进入小区地下停车场并且不予办理蓝牙卡的行为属于第三方侵权的行为，且被录音人所陈述的情况没有证据予以证实，即便有证据也应当通过合法的方式，而不是阻止业主正常停车，因此本案是一起侵权纠纷，属于排除妨碍的案件范畴。本院认为，关于被上诉人是否有权解除与上诉人签订的地下停车位使用权转让协议的问题。首先，虽被上诉人一审提供的视频资料显示万达中心名宅小区的物业管理人员受该小区业主委员会委托，拒绝该小区业主以外的人员车辆在小区停车场内停放，但目前并无证据证明该小区有停车需求未得到满足的业主来主张解除上诉人与被上诉人之间签订的转让协议或要求确认该转让协议无效；其次，被上诉人虽主张上诉人尚欠万达中心名宅小区的车位若干，但此后上诉人通过整改是否满足原规划审批的停车位规划指标，上诉人是否按照配置比例将车位处分给业主目前均尚不确定，且在被上诉人所提解除转让协议的理由仅系车库交付后的第三人侵权、而该侵权是否系上诉人原因所致尚不清楚的情况下，本案目前尚不具备实体审理的条件。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初501号民事判决；二、驳回俞朋的起诉。一审案件受理费1170元，退还俞朋；上诉人徐州万达广场有限公司预交的二审案件受理费1925元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  高艳华审判员  潘全民审判员  程 叶二〇一七年十一月二十日书记员  杭恒宇