上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民再5号
上诉人(原审原告)吴家妹，女，1951年9月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人徐瑶棋，上海市李国机律师事务所律师。委托代理人黄敦昱，上海市李国机律师事务所律师。被上诉人(原审被告)朱星云，女，1965年12月25日出生，汉族。委托代理人施爱香，上海市银星律师事务所律师。原审原告吴俊烨，女，1980年7月6日出生，汉族，住上海市。委托代理人徐佩发，男，1944年10月19日出生，汉族，住上海市。第三人张志明，男，1989年12月29日出生，汉族，住上海市。上诉人吴家妹与被上诉人朱星云、第三人张志明、原审原告吴俊烨房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)再重字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人吴家妹的委托代理人徐瑶棋、黄敦昱；被上诉人朱星云的委托代理人施爱香；原审原告吴俊烨及委托代理人徐佩发到庭参加诉讼。第三人张志明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院查明：原审原告刘崎与原审被告朱星云房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2013年9月3日作出(2013)宝民三(民)初字第1345号民事调解书已经发生法律效力。朱星云不服提出申诉，经原审法院审判委员会讨论决定，于2014年4月1日作出(2014)宝民三(民)监字第1号民事裁定，决定再审本案。审理中，鉴于原审原告刘崎已死亡，依法变更其第一顺序法定继承人吴家妹(刘崎之母)、吴俊烨(刘崎之妻)为原审原告参加诉讼。2014年8月14日，原审法院作出(2014)宝民三(民)再初字第1号民事判决，吴家妹不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉，上海市第二中级人民法院于2015年1月5日作出(2014)沪二中民二(民)再字第6号民事裁定，将本案发回原审重审。原审再审重审中，因原审原告吴家妹的申请，原审法院依法追加张志明作为第三人参加诉讼。2013年8月6日，刘崎诉至原审法院称，朱星云公证委托其子张志明与刘崎于2013年8月2日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定朱星云将上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给刘崎，转让价为人民币120万元(以下币种均为人民币)。合同签订后，朱星云未按约办理产权过户，故刘崎起诉要求，朱星云继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助刘崎办理系争房屋产权过户登记手续。诉讼中，张志明作为朱星云特别授权的委托代理人确认刘崎所诉属实，并表示房款无需法院处理。2013年9月3日，经法院主持调解，刘崎与张志明达成了由朱星云于2013年9月4日前将系争房屋房地产权利过户给刘崎的调解协议。原审法院再审过程中，吴家妹诉称，朱星云之子张志明提供了让刘崎足以确认系朱星云委托张志明卖房的材料，刘崎才签订了涉案房屋买卖合同，并已支付了全部房款。系争房屋现也已完成过户，张志明虽为无权处分人，但刘崎系善意第三人，应取得系争房屋，故坚持原审的诉讼请求。吴俊烨来信称，刘崎生前在外所做一切事情从未向吴俊烨透露，吴俊烨并不知晓原审案件情况。因刘崎已死亡，刘崎与朱星云房屋买卖合同纠纷一案早已终止，吴俊烨与该起纠纷无任何关系。朱星云辩称，系争房屋为朱星云所有，当时朱星云在上海市女子监狱服刑，从未委托其子张志明出售系争房屋，委托公证书系虚假的，系争房屋的买卖也是虚假的，朱星云从未同意出售系争房屋。原审法院再审查明：1、朱星云因犯贩卖毒品罪被上海市第二中级人民法院判处有期徒刑十五年，于2008年10月15日入上海市女子监狱服刑。2、系争房屋的权利人为朱星云。张志明系朱星云之子。3、2013年7月1日，有人冒名“朱星云”和张志明至河南省淮阳县公证处，办理了“朱星云”委托张志明出售系争房屋之公证委托。同年7月10日，张志明与刘崎签订房屋转让合同，合同约定，朱星云(甲方)将位于宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给刘崎(乙)，转让价格120万元。同年7月10日，张志明出具收条，载明收到刘崎购房款50万元。同年8月2日，张志明与刘崎签订《上海市房地产买卖合同》，约定朱星云将宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积79.12平方米)出售给刘崎，合同约定，房价为120万元，双方确认在2013年8月5日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并于2013年8月31日进行房屋验收交接。同年9月10日和2014年1月4日，张志明出具二份收据，分别载明收到刘崎购房款50万元和8万元。4、刘崎因病于2014年1月6日去世，其法定继承人为：母亲吴家妹、妻子吴俊烨。5、2014年6月4日，河南省淮阳县公证处出具(2014)淮证撤字第1号撤销(2013)淮证民字第565号公证书的决定，该决定认为其出具的(2013)淮证民字第565号公证书因发现当事人提供虚假证明材料，骗取公证书，根据《中华人民共和国公证法》第四十四条的规定，决定予以撤销，自即日起该公证书无效。原审法院再审认为，系争房屋的权利人即朱星云并未委托张志明出售系争房屋，张志明与刘崎签订《上海市房地产买卖合同》以及收取房价款等行为，均为无权代理行为，且朱星云事后也未对其的代理行为予以追认，故张志明代朱星云所签的《上海市房地产买卖合同》应为无效。原审原告要求朱星云继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助办理系争房屋产权过户登记的诉请，不予支持。至于原审原告已支付的购房款可通过其他合法途径向实际收款人另行主张。吴俊烨未到庭，并不影响案件的审理和依法作出判决。原审达成的调解协议非朱星云的真实意思表示，应予撤销。据此判决：一、撤销(2013)宝民三(民)初字第1345号民事调解协议；二、原审原告吴家妹、吴俊烨要求原审被告朱星云继续履行2013年8月2日的《上海市房地产买卖合同》，并协助办理上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记的诉讼请求，不予支持。原审法院再审被发回重审过程中，朱星云申诉称，原审中朱星云的授权委托书、身份证复印件以及委托公证书均系伪造，吴家妹可能与案外人唐剑串通，损害朱星云的合法权益，故请求撤销(2013)宝民三(民)初字第1345号民事调解书。吴家妹坚持原审诉称的事实与理由，要求判令朱星云继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助办理系争房屋产权过户登记手续。针对朱星云的再审请求，吴家妹认为原审民事调解书是在法院主持下达成的调解协议，并通过法院将系争房屋过户至刘崎名下，内容真实，过程合法，后刘崎又将系争房屋出售给案外人范某某，正处在过户阶段。刘崎共支付约计132万元房款，善意取得系争房屋，且张志明对系争房屋享有份额，故请求驳回朱星云的再审请求，维持原审民事调解协议。吴俊烨则称，刘崎未签订涉案房屋买卖合同，本案与吴俊烨无关，由法院公正判决。针对朱星云的再审请求，吴俊烨认为刘崎因重病不可能从事房产交易，也未在涉案房屋买卖合同上签名，房屋买卖事宜均系吴家妹一手操办，吴俊烨不应承担任何责任。朱星云辩称，系争房屋登记在朱星云名下，吴家妹伙同唐剑挟持朱星云之子张志明办理虚假委托公证书，并控制整个资金往来，骗取朱星云的房屋。张志明系无权代理，且吴家妹不构成善意取得。张志明述称，同意朱星云的再审请求。根据吴家妹、吴俊烨的诉称意见、朱星云的答辩意见、第三人张志明的述称意见，以及各方的举证、质证意见和辩论意见，经再审重审，原审法院确认如下法律事实：刘崎因病于2014年1月6日去世，法定继承人为吴家妹(系刘崎之母)和吴俊烨(系刘崎之妻)。朱星云因犯贩卖毒品罪被判刑，于2008年10月15日入上海市女子监狱服刑，服刑日自2008年4月30日起至2020年7月29日止。系争房屋坐落于上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室，房屋权利人为朱星云。朱星云服刑期间，相关产证及户籍资料由其子张志明的舅公杨庚海保管。张志明于2011年向徐韩飞借款，唐剑为担保人，因徐韩飞催款，唐剑于2013年年初携人至杨庚海处索得系争房屋产证等资料。2013年3月4日，经唐剑介绍，与唐剑系朋友关系且同为房屋中介业务人员的吴家妹于当日通过银行转账，向张志明支付了10万元。同年7月1日，张志明经安排与被冒充的“朱星云”至河南省淮阳县公证处，持伪造的内容为“朱星云是系争房屋所有权人，因朱星云在河南经商，不便回沪办理相关手续，特委托张志明为我的代理人，全权办理代为签订上述房屋的买卖转让合同，代为办理产权交易、过户、登记手续，代为收取房价款等，委托期限自2013年7月1日至2014年7月1日止”的委托书申请办理公证。当日，河南省淮阳县公证处出具了内容为“兹证明朱星云于2013年7月1日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、按指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果”的(2013)淮证民字第565号公证书。同年7月10日，张志明作为朱星云的代理人与刘崎签订了《房屋转让合同》，主要约定：出让人(甲方)为朱星云，受让人(乙方)为刘崎；甲方将系争房屋转让给乙方；建筑面积为79.12平方米；转让价格为120万元；付款方式为乙方支付定金3万元、于2013年7月15日前支付47万元、于房产交易当日支付70万元；甲方于2013年8月31日前交房等。张志明在甲方处签字确认，刘崎在乙方处签字确认。当日，张志明出具收条一张，载明：今收到刘崎购房款(含定金)共计50万元整，该款项全部为现金。同年8月2日，张志明作为朱星云的代理人与刘崎签订了正式的《上海市房屋买卖合同》，主要约定：卖售人(甲方)为朱星云，买受人(乙方)为刘崎；甲乙双方通过上海创林房地产经纪有限公司长岭路分公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋；建筑面积为79.12平方米；转让价格为120万元；乙方于2013年7月10日已给付购房定金3万元整及首期房价款47万元整；乙方于该房地产权利转移买卖交易完成当时给付房价款70万元整；甲乙双方于2013年8月5日前共同办理转让过户手续；甲方于2013年8月31日前腾房并通知乙方验收交接；甲方在该房屋内的户口应在交房前迁出；税费由甲乙各自承担；居间介绍、代理内容为代办交易等。张志明在甲方代理人一栏签字确认，刘崎在乙方本人一栏签字确认。代办上述交易的房地产执业经纪人为唐如源(系唐剑的父亲)。同年8月6日，刘崎持虚假公证书诉至原审法院称，涉案房屋买卖合同签订后，朱星云未按约办理产权过户，起诉要求朱星云继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助刘崎办理系争房屋产权过户登记手续。诉讼中，张志明持伪造的朱星云特别授权委托书，确认刘崎所诉属实，并表示房款无需法院处理。同年9月3日，经法院主持调解，刘崎与张志明达成了由朱星云于同年9月4日前将系争房屋房地产权利过户给刘崎的调解协议。同年9月10日，刘崎通过工商银行转账分别向张志明支付了35万元和39,000元，共计389,000元。上述钱款中35万元于支付当日被转至徐吉中账户内，19,800元被转至王秀兰账户内，另19,200元被分笔取走。当日，张志明出具收条一张，载明：今收到刘崎购房款共计50万元整。同年9月16日、9月18日、9月23日，刘崎通过工商银行转账，分别向张志明支付了3万元、25,000元和14,000元，共计69,000元。上述钱款中51,092元于支付当日被转至王秀兰账户内，另17,900元被跨行分笔取走。同年10月17日，吴家妹通过工商银行转账向张志明支付了3万元。该款于同年11月18日被转出。原审民事调解书生效后，刘崎申请强制执行。执行中，刘崎向张志明支付了20万元。同年10月23日，原审法院依据生效的(2013)宝民三(民)初字第1345号民事调解书，作出(2013)宝执字第5571号执行裁定书，裁定系争房屋过户至刘崎名下。同年11月5日，系争房屋过户至刘崎名下。同年11月30日，张志明代朱星云与刘崎签订了《房地产交接书(买卖)》，对系争房屋进行了验收交接。2014年1月4日，张志明再次出具收条一张，载明：今收到刘崎购房尾款8万元整，自此所有房款已全部收到，双方再无相欠。同年1月19日，舒洪奇作为刘崎的公证委托代理人与范某某签订了《上海市房地产买卖合同》，约定刘崎将系争房屋转让给范某某，转让价为130万元。双方另约定由范某某向刘崎支付装潢、设施、设备补偿款43万元。同年4月10日，范某某起诉至原审法院，要求解除《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》，吴家妹、吴俊烨、唐剑返还已支付的房款1,715,000元和定金356,000元，舒洪奇承担连带责任。该案尚在审理中。系争房屋现由范某某占用。同年6月4日，河南省淮阳县公证处出具(2014)淮证撤字第1号撤销(2013)淮证民字第565号公证书的决定，该决定内容为(2013)淮证民字第565号公证书因发现当事人提供虚假证明材料，骗取公证书，根据《中华人民共和国公证法》第四十四条的规定，现决定予以撤销，自即日起该公证书无效。另查，朱永贞系朱星云的母亲、张志明的外婆，是上海市岳州路XXX号私房所有人。上海市岳州路XXX号私房房屋类型为旧里、建筑面积为44.1平方米。2005年12月28日，拆迁人上海虹叶置业发展有限公司(甲方)与被拆迁人朱永贞(乙方)签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》。被拆迁人朱永贞选择货币补偿的补偿安置方式，并获得了货币补偿款292,659元、搬家费530元和一次性补偿费454,811元，总安置款为748,000元。动迁时，该户中有户口朱永贞、朱星云、张志明三人。朱星云用部分安置款购买了系争房屋，房屋总价为411,424元。系争房屋产权登记在朱星云名下。关于系争房屋购房款的资金来源。审理中，吴家妹曾称购房款由本人支付，购房事宜吴俊烨不知情。庭审中又称，购房款大部分由本人支付，小部分系刘崎向徐曾俊借款。在范某某诉吴家妹、吴俊烨、唐剑房屋买卖合同纠纷一案的庭审中，吴家妹曾陈述“名义上写的产权人是刘崎……刘崎和吴俊烨无力购房，是吴家妹出资买的”等内容。吴俊烨曾陈述“我和刘崎对系争房屋都没有权利，是吴家妹出资买的”等内容。关于系争房屋购房款的收取情况。审理中，张志明曾称，“除了上述50万元，还有20万元、3万元、10万元、法院的20万元”。庭审中又称，收到分两次打入银行卡中的首付款50万元、通过法院支付的20万元以及8万元尾款，没有收到过现金，打入银行卡中的钱因银行卡在唐剑处，故不清楚。庭审中，为证明系争房屋买卖的相关事实，朱星云申请唐剑作为证人出庭作证。证人唐剑就张志明代朱星云出售系争房屋的交易经过作如下陈述：唐剑于2009年开始从事房地产业务，于2011年通过做民间借贷的王伟认识了张志明。王伟陪同张志明到唐剑处，表示张志明名下有房要借款，唐剑便将张志明介绍给徐韩飞，张志明遂向徐韩飞借款60万元。借款一年后，张志明无力还款，徐韩飞遂找到张志明，双方在某警署签订了协议，张志明承诺说服其母亲出售系争房屋来归还徐韩飞的借款。因唐剑系徐韩飞与张志明借款的介绍人及担保人，且从事房地产工作，徐韩飞遂让唐剑协助系争房屋出售的事宜。2013年2月，唐剑等人至张志明的舅公杨庚海家中，张志明将户口簿、产证等材料交给了唐剑。唐剑表示仅上述材料无法售房，张志明则称朱星云不在上海。当时系争房屋的市场价为150万元，因张志明急于售房，表示120万元就卖，故唐剑将系争房屋以120万元价格在杨浦区好邻居网站上挂牌。吴家妹系在虹口区唐山路华粤公司做房地产中介，且长期从事房地产中介业务，吴家妹表示房屋价格便宜有意向购买，并于同年3月向张志明支付了10万元定金，原定于同年5月交易，但张志明拖了两三个月也未将公证书交给唐剑，直至同年7月张志明才将一份河南公证书交给唐剑，唐剑向河南公证处电话核实后，双方持公证书前往交易中心审税，但过户时便找不到张志明了，后通过与王伟一起做民间借贷的沈敏找到张志明，张志明表示房价太低，希望再加一点，因交易拖了半年之久，系争房屋市场价涨到了180万。因张志明不愿意过户，刘崎遂起诉至法院。系争房屋后加价至130万元。吴家妹购房系因房价便宜，囤房后再售出赚取差价，因吴家妹想贷款，故把系争房屋做在刘崎名下。刘崎购买系争房屋的大部分房款是吴家妹所出，小部分是刘崎向唐剑的朋友徐曾俊借的借款。借款金额不到20万元，但出具了30万元的借条，唐剑、吴家妹均答应将系争房屋做在刘崎名下，并向刘崎支付10万元好处费作为帮忙的报酬。吴家妹、朱星云、张志明对证人唐剑的上述陈述均无异议。原审再审重新审理后认为，本案有两个主要争议焦点：一、涉案房屋买卖合同的效力；二、买受人是否善意取得系争房屋。一、关于涉案房屋买卖合同的效力。原审认为，根据法律规定，代理人经被代理人授权，可以以被代理人名义实施民事法律行为；无权代理的，事后亦未经被代理人追认的，其代理行为对被代理人不发生法律效力。本案中，涉案房屋买卖合同甲方代理人张志明的委托公证书，于2014年6月4日被河南省淮阳县公证处以发现当事人提供虚假证明材料骗取公证书为由予以撤销。据此，张志明代朱星云与刘崎所签的《上海市房地产买卖合同》以及收取房款等行为，因缺乏权利人朱星云的有效委托，均系无权代理行为。朱星云知晓系争房屋被卖后也未追认张志明的代理行为，故涉案房屋买卖合同应为无效，对朱星云不具有法律上的约束力。二、关于买受人是否善意取得系争房屋。原审认为，根据法律规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：(一)受让人在受让时善意；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。首先，从房屋交易主体主观意愿判断受让人在受让时是否善意。吴家妹在2013年3月4日即未见到有效委托的前提下，明知与非产权人交易存有风险，仍当场支付房屋定金；在无产权人授权，无法过户的情况下，受让人明知系争房屋所在地在上海，按常识应在上海办理委托公证，拿到河南公证书应存有疑问；本案系争房屋交易渠道的来源及交易的代办主体特殊；特别是吴家妹作为房屋中介专业人员，对物权公示后交易安全的识别度高于普通民众，在各表象明显存在疑点，可能存在交易风险的情况下，受让人在受让时未尽审慎的注意义务，不符合物权法规定的善意的主观构成要件。其次，从房屋交易客观行为判断价格是否合理。交易各方当事人对房款的支付形式及总额无法印证；吴家妹于2013年3月4日支付房屋定金10万元，但在之后的两份涉案房屋买卖合同中约定的定金数额为3万元；在吴家妹主张的已支付的132万元左右的购房款中，通过银行转账的金额为788,000元，银行对账单披露的部分取得者非交易特定方；吴家妹主张涉及现金支付的数额高达532,000余元。另外，从系争房屋的受让价格来看，根据唐剑的证言，系争房屋在2013年3月的价格为150万元左右，同年7、8月后的价格为180万元左右，而系争房屋的转让价仅为120万元，即使涨价后也仅为130万元。上述交易显示的客观事实背离了大宗房屋买卖的合理交易规律，与物权法设定善意第三人制度，意在保护交易安全，维护商品交易正常秩序的宗旨相悖。再次，从进行虚假诉讼行为判断过户是否有效。本案是在房屋所有权人朱星云服刑期间，涉讼人员持伪造的诉讼委托书、骗取的虚假公证书等进行的虚假诉讼，骗取的公证文书现已被撤销，据此，通过虚假诉讼取得的协议失去了调解合法、自愿的法定基础，过户行为已侵犯了财产所有权人的权益，因此，据以执行的调解协议依法应予撤销并执行回转，尤其是系争房屋涉讼前并未办理过户登记手续，故原交易不符合物权法规定的不动产已登记的条件。综上，吴家妹关于善意取得的主张，因不符合物权法规定的善意取得所有权的立法本意及构成要件，故法院不予采纳。关于吴家妹主张张志明对系争房屋享有一定份额的问题。法院认为，根据物权法规定，是否享有不动产物权权属份额，应以不动产权属证书作为权利人享有不动产物权的证明。根据已查明的事实，系争房屋登记在朱星云名下，朱星云系房屋权属证书记载的唯一所有权人，现吴家妹未能举证证明张志明对系争房屋享有不动产登记的权属份额的事实，故吴家妹的上述主张，法院不予采纳。关于吴俊烨主张涉案房屋买卖合同非刘崎本人签名，系吴家妹代签的问题。法院认为，吴俊烨未提供相应证据证明涉案交易《房屋转让合同》、《上海市房地产买卖合同》的签订、付款等非刘崎本人，故吴俊烨的上述主张，法院难以采信。关于朱星云辩称系争房屋交易系吴家妹与唐剑恶意串通进行的刑事诈骗行为的问题。法院认为，该辩称内容属于刑事诉讼法调整范围，相关辩称事实可向行为发生地公安机关控告。综上所述，法院认为，张志明未经朱星云的授权以朱星云的名义与刘崎签订涉案房屋买卖合同，系无权代理行为，且涉案交易不符合表见代理或善意取得的构成要件，朱星云对系争房屋自始无出售的意思表示，知晓实情后也不予追认，涉案房屋买卖合同应为无效。故原审原告要求朱星云继续履行涉案房屋买卖合同，并协助办理系争房屋产权过户登记手续的诉请，于法无据，不予支持。原审中，张志明未经朱星云的授权作为朱星云的委托代理人与刘崎达成的调解协议非朱星云的真实意思表示，应予撤销。系争房屋系基于应撤销的文书过户至刘崎名下，现据以执行的原审民事调解协议确有错误被依法撤销，系争房屋应通过执行回转程序恢复至朱星云名下。关于涉案房屋买卖合同无效后的财产后果。审理中，经法院释明，原审原告坚持要求继续履行合同，对已支付的购房款未作主张，且系争房屋实际占用人范某某提出的另案诉讼尚在审理中，故对此本案中暂不作处理，相关权利人可另行主张。吴俊烨未到庭，并不影响案件的审理和依法作出判决。据此，本案经审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第1345号民事调解协议。二、原审原告吴家妹、吴俊烨要求原审被告朱星云继续履行2013年8月2日的《上海市房地产买卖合同》，并协助办理上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续的诉讼请求，不予支持。本案一审案件受理费15,600元，由原审原告吴家妹、吴俊烨负担。原审法院再审经重新审理作出上述一审判决后，吴家妹不服，向本院提起上诉称：张志明与朱星云母子之间存在恶意串通，朱星云在得知张志明出售其名下房屋时，没有做任何否认的意思表示，应当认定为朱星云同意，张志明的行为构成表见代理，系争房屋的买卖应认定为有效。何况张志明对系争房屋至少享有50%的权利，其对该部分权利有权处分。刘崎为本案善意购房人，已善意取得系争房屋，刘崎的所有权不应被剥夺。一审法院认定吴家妹为系争房屋买受人错误，所作判决依法应予撤销，请求二审改判支持其在原审中的诉讼请求。朱星云辩称：根据本案审理过程中吴家妹的陈述、唐剑的证人证言、吴俊烨的述称及系争房屋买卖款项往来情况，表明系争房屋只是以刘崎的名义购买，刘崎并非真正意义的房屋买受人。何况系争房屋为朱星云所有，朱星云一直在上海市女子监狱服刑，从未委托其子张志明出售，相关委托公证书及原审诉讼的委托书均系虚假，朱星云知晓系争房屋被卖后也从未追认过张志明的代理行为，故系争房屋的买卖合同应为无效。上诉人的上诉理由不能成立。吴俊烨述称：刘崎本人无钱买房，不是系争房屋的真实买受人。吴俊烨对刘崎生前就系争房屋所作的事宜均不知情，与该起纠纷无涉。张志明二审未到庭应诉，未提出答辩意见。本院经审理查明，原审法院经再审重审后所作的一审判决认定事实属实，本院予以确认。二审审理中各方当事人没有提交新证据。本院认为，本案历经原审、原审再审及重审多个诉讼程序，原审法院根据各诉讼程序查明的事实，综合各方当事人的诉辩意见，围绕本案关于涉案房屋买卖合同的效力、买受人是否善意取得系争房屋等争议焦点逐项展开确认，并对相关确认理由进行充分地阐述论证，最终经审判委员会讨论后所作出的一审判决，认定事实及适用法律均无不当，二审应予维持，相关理由在此不再赘述。须明确的是：房屋买卖系房屋所有人处分不动产所有权的重要民事法律行为，无不动产所有人明确的意思表示，任何人无权擅自处分。本案系争房屋原不动产权属证书记载的产权人仅朱星云一人，朱星云对系争房屋从无出售的意思表示，在得知系争房屋未经其授权由法院调解确认过户，即对调解案件提出申诉，此也表明其对张志明的行为不予追认。原审法院根据本案现有证据，认定原调解系基于伪造的委托书、虚假公证书进行的虚假诉讼，调解失去合法、自愿的法定基础，过户行为侵犯财产所有人的权益，依法予以撤销并执行回转正确。上诉人吴家妹关于刘崎系善意购房人，张志明与朱星云母子之间存在恶意串通，张志明的行为构成表见代理及系争房屋买卖应为有效等上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审审理中，经法院释明，原审原告坚持要求继续履行合同，对已支付的购房款未作主张，结合考虑系争房屋实际占用人范某某提出的另案诉讼尚在审理中，原审依法明确对涉案房屋买卖合同无效的财产后果在本案中不作处理，相关权利人可另行主张，亦无不妥，根据法律规定，二审应在一审诉请的范围内审理本案，故对此二审亦不作它论。上诉人吴家妹还提出张志明对系争房屋至少享有50%的权利，其对该部分权利的处分应为有效，鉴于本案处理的是当事人提出的继续履行协议并办理房屋产权过户登记手续的诉请，与张志明对系争房屋是否享有50%的权利，该权利系债权还是其他权利，其能否有效处分等属不同的法律关系，即便其在系争房屋内享有一定的权利，在现有证据已能证明其非系争房屋不动产权属证书记载的权利人的情况下，依不动产物权公示原理，其也无权处分房屋的不动产所有权，故吴家妹此项上诉理由依法亦不予支持。综上所述，原审法院经再审重审后所作的一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)再重字第1号民事判决。二审案件受理费人民币15,600元，由上诉人吴家妹负担。本判决为终审判决。
审 判 长 潘明华
审 判 员 顾文怡
代理审判员 吴秉衡
二〇一六年七月一日
书 记 员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。