四川省井研县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1124民初38号原告：刘桂芳，女，1955年12月18日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。原告：刘安康，男，1948年11月6日出生，汉族，居民，住四川省井研县。被告：罗玉东，男，1980年5月1日出生，汉族，居民，住四川省井研县。委托诉讼代理人：谢方田，四川武阳律师事务所律师。被告：胡江峰，男，1980年3月31日出生，汉族，居民，住四川省井研县。委托诉讼代理人：谢方田，四川武阳律师事务所律师。原告刘桂芳与被告罗玉东、胡江峰租赁合同纠纷一案，被四川省乐山市中级人民法院发回重审后，本院于2017年1月11日立案后，于2017年1月18日依据刘安康的申请追加其为共同原告，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂芳，刘安康，被告罗玉东、胡江峰的委托诉讼代理人谢方田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除租赁合同；2.判令二被告连带给付违约金50000.00元；3.判令二被告连带赔偿损失20830.00元；4.判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月8日，我与二被告签订租赁合同。我将井研县天宫山公园三棵树茶园，地面建筑物约100平方米以及地面附着物，租赁给二被告使用。租期5年，从2013年3月8日起至2018年3月7日止；租金第一年24000.00元，第二年起每年递增2000元，实行先交纳租金后使用场地，在合同有效期内，每年1月8日交纳下年租金，若一方违约，支付对方违约金50000.00元；去年1月8日，罗玉东、胡江峰应交2016年3月8日至2017年3月7日的租金30000.00元。因逾期未交，经我多次电话催促无果。2月11日，我给罗玉东发短信，内容为：“2016年你们怎样打算的，请速回话”。2月12日，罗玉东便出具一张纸条给我，内容为：“2016年3月8日三棵树场地房屋由房东刘桂芳自行处理”。我要求按照合同支付违约金，他们叫我去法院起诉。但时至3月7日，二被告将他们经营用具全部搬走，租赁场所已是人去楼空。3月10日，我分别向罗玉东、胡江峰发短信，告知他们在3月20日前交租金30000.00元，如逾期，我将向法院起诉解除租赁合同，并要求他们承担违约责任和赔偿责任。至今无果。二被告逾期未交租金，已严重违背我们双方所签订的租赁合同，应按合同约定，向我支付违约金50000.00元并赔偿租赁期间毁损财物及恢复原状费用。原告刘安康诉称，我与刘桂芳是兄妹关系。三棵树茶园的场地是以我的名义于2004年9月6日向井研县风景园林管理所租赁得来，我的租期是20年。场地租来后，由我和刘桂芳合伙经营茶园。刘桂芳将三棵树茶园出租给罗玉东和胡江峰我是完全同意的。罗玉东、胡江峰没有交租金违约在前，县政府发出整治天宫山公园的公告在后，二被告应当向我们承担违约责任。被告罗玉东、胡江峰辩称，第一，本案的租赁合同是无效的，井研县风景园林管理所以及原告都无权就第三人的财产即本案所涉出租标的物进行出租，原告的出租行为是违法的；第二，假使在合同有效的情况下，按照合同双方的约定，二被告有权在知晓土地性质变化的情况下随时解除合同，同时二被告在明知原告已经不能全面履行合同义务的情况下有权基于不安抗辩权不交纳租金，二被告不存在合同违约，假如法院认定二被告存在违约，但约定的违约金也过高，请求按原告的实际损失进行调整；第三，砍伐树木经过了原告的同意且砍伐时原告亦在场，同时原告无法提供证据证明其对砍伐树木具有所有权也未就砍伐树木的价值进行评估，天宫山的所有绿化都应该是天宫山园林管理所的所有权，原告要求赔偿砍伐树木损失没有事实依据和法律依据；第四，我方还预交了6000元的保证金，要求原告返还；第五，鉴于二被告并不存在违约行为，故本案诉讼费不应该由二被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告出具的身份证复印件、罗玉东向刘桂芳出具的便条、刘桂芳向二被告催收租金的短信、井研县风景园林管理所得通知（三棵树）、井研县风景园林管理所得通知（天宫山休闲山庄），二被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。二被告出具的营业执照复印件、井府通（2016）1号公告，二原告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对二原告出具的《租赁合同》，被告对其合法性有异议，本院认为该合同系双方真实意思表示且结合刘安康的《租赁合同书》以及法院依职权调取的井研县天宫巷《国有土地使用证书》、1990年5月11日编号为F3-047号的《土地登记审批表》、1996年4月1日的《国有土地登记审批表》、2010年4月2日编号为1-6-72-1-15-16号的《土地登记审批表》可知，二原告有权就所涉场地进行出租，故对该合同本院予以采信。对原告出具的租赁场地、砍伐树木的照片，二被告对其证明目的有异议，本院认为二原告提供的照片不能反映树木的所有权属亦不能客观反映树木的价格，对该组证据本院不予认定。对被告提供的龚玉良的证人证言、冯某证人证言、贾绍均的证人证言，该三证人证言相互矛盾，且无其他证据材料予以佐证，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对案件事实本院确认如下：天宫山公园范围内的土地于1951年土改时由国家正式划拨给井研县国营苗圃作为育苗用地。1990年6月30日，经井研县人民政府批准为井研县国营苗圃颁发国有土地使用权证，用途为科研用地，其土地所有权性质为国有；1992年5月4日，井研县人民政府作出“井府土（1992）91号”文件，“同意将建设路下段统征土地中的65亩土地收交县政府，作为公园用地。地价在土地统征费中统筹平衡。公园65亩土地县府暂委托城环局城市风景园林管理所作为苗木花卉培植。”自此至今，天宫山公园内的土地一直由井研县风景园林管理所管理。1996年4月17日，井研县人民政府将该地划拨给井研县天宫山公园，用途为公园，其权属性质为国有；2004年9月6日，井研县风景园林管理所将公园内的一块场地（长约50米，宽约15米）出租给刘安康，租期为20年，年租金为200元，共计4000元。刘安康承租该块场地后，与其妹刘桂芳合伙经营，先后开设游乐场、三棵树茶园。2010年3月29日，井研县人民政府作出“井府土（2010）17号”文件，“同意将原井研县天宫山公园62328.5平方米国有土地使用权变更给井研县国有资产经营投资有限公司，……变更后的土地使用权类型为出让，土地用途为商住用地，使用年限为商业用地40年，住宅用地70年。”井研县国有资产经营投资有限公司取得该土地使用权后未对天宫山公园内的土地租赁情况予以改变。2013年3月8日，原告刘桂芳与罗玉东、胡江峰签订租赁合同。租赁合同载明“……第一条租赁茶园地址和范围井研县天宫山公园三颗树茶园。三颗树茶园地面的建筑物（面积100平方米）、地面附着物、绿化成型树木，黄角树四棵、小叶榕14棵。第二条租赁期限租赁期共5年，从2013年3月8日至2018年3月7日止。第三条租金和租金的支付方式、时间、地点租金第一年24000.00元（贰万肆仟元整），第二年起每年递增2000.00元。实行先交纳租金后使用场地，在合同有效期内，每年1月8日缴纳下年租金，一年一缴，缴款地点与合同签订地相同，钱据两清。……第十条违约责任1、本合同一经签订，双方不得违约。若一方违约，支付对方违约金5万元，并赔偿违约造成的损失，同时可以单方解除合同。若因土地使用性质发生政策性规定改变，双方互不承担违约责任。……”双方均在合同尾部签字捺印。三棵树茶园内的建筑物未依法办理报批手续，没有相关部门颁发的权属证书。2016年1月8日，罗玉东、胡江峰没有向刘桂芳交纳2016年3月8日至2017年3月7日的租金30000.00元。经刘桂芳电话催促无果。2016年2月11日，刘桂芳给罗玉东发短信，内容为：“东瓜，2016年你们怎样打算的，请速回话”。2016年2月12日，罗玉东向刘桂芳出具一张纸条，内容为：“2016年3月8日三棵树场地房屋由房东刘桂芳自行处理”。原告收到纸条后，要求被告按照合同约定支付违约金5万元未果。2016年3月21日，刘桂芳向本院提起诉讼，请求解除与罗玉东、胡江峰签订的租赁合同，要求罗玉东、胡江峰支付违约金5万元并赔偿砍伐树木破坏房屋的损失20830.00元。2016年3月31日，井研县人民政府发出井府通（2016）1号《关于集中整治天宫山公园环境的通告》，内容为：“一、自2016年4月6日起，禁止机动车辆驶入天宫山公园内（执法车辆和县风景园林所车辆除外）。二、公园内的违法占地、违法建筑、违法经营等违法行为，限期自行纠正；逾期未自行纠正的，将依法采取强制措施予以取缔。”2016年4月1日，井研县风景园林管理所向承租人刘安康及场地实际使用人发出《关于的通知书》，内容为：“根据2004年9月6日你与我所签订的《关于天宫山公园场地租赁合同书》的约定，原租赁合同定于2024年9月5日到期。但根据井研县人民政府关于天宫山的总体规划要求和整体改造决定及双方的合同约定，经我所办公会研究决定：解除你与我所之间的关于天宫山公园（小地名：三棵树）场地的租赁关系，请你于2016年4月30日之前将租赁物腾空并恢复租赁物原状交还我所。”2016年9月5日，本院作出（2016）川1124民初230号民事判决，以合同无效、证据不足为由，驳回了刘桂芳的诉讼请求。刘桂芳不服该判决，提起上诉。2016年12月9日，四川省乐山市中级人民法院作出（2016）川11民终1100号民事裁定，以“二审中出现新证据，且原审判决基本事实认定不清，严重违反法定程序”为由撤销原判决，发回重审。本院重新立案后，依法就合同效力问题向刘桂芳进行了释明，刘桂芳坚持原审诉讼请求，不同意变更诉讼请求。经本案审判人员实地踏勘，三棵树茶园内的建筑物面积约为100平方米，占整个茶园面积的13%左右[100平方米÷（50米×15米）]，其余面积为空地。原、被告双方有争议的事实为：树木及房屋损失的问题。因原告提供的证据不能证明其对所主张的树木享有所有权，也不能证明房屋损失系由被告造成及损失金额，故对该部分事实本院不予确认。本院认为，本案争议焦点为：租赁合同是否有效；被告应否支付违约金；被告应否赔偿树木及房屋损失。一、关于租赁合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”和第四十四第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”规定，本案租赁合同于2013年3月8日双方当事人签字时成立。该租赁合同是场地租赁，出租标的包含了建筑物和土地两部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁解释）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”规定，本案中刘桂芳将三棵树茶园内约100平方米的建筑物出租给二被告，因二原告未依法向城建规划管理部门履行报批手续，故刘桂芳与二被告订立的租赁合同中关于建筑物部分的条款无效。本案土地租赁部分，二被告辩称涉案土地属于第三人财产，二原告的出租行为违法，该合同应为无效合同。根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定，本案中原告刘安康于2004年9月6日与井研县风景园林管理所签订了租赁合同，虽然该土地性质、权属在租赁期间发生了变动，但是该变动并不影响刘安康与井研县风景园林管理所签订的租赁合同的效力。根据城镇房屋租赁解释第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租行为无效的，人民法院不予支持。”之规定，二原告就涉案标的物进行了转租，虽然原告刘安康与井研县风景园林管理所签订的租赁合同未就转租进行约定，但就法院查明的事实可知，涉案标的物的所有权人或管理人至今未就上述转租行为提出异议，故本院认为二被告的抗辩理由不能成立，本案租赁合同土地部分合法有效。二、关于二被告应否支付违约金的问题。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，本案中，原告与被告签订的租赁合同约定被告应在每年的1月8日缴纳下年（当年3月8日至下一年3月7日）的租金。二被告抗辩称其不按期交纳租金是因为天宫山公园要被政府收回重新进行打造，二原告已经不能履行在后义务，故其不交纳租金的行为属于履行不安抗辩权的行为。根据合同法第六十八第二款“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”之规定，不安抗辩权能够行使的前提条件是先履行义务人必须有足够的证据证明相对人无能力履行债务。本案中，二被告并未提供确切证据证明在应该交纳租金时（2016年1月8日及以前）二原告的履行能力明显降低的情况下，中止履行合同，其行使不安抗辩权的证据条件不足。故二被告关于不安抗辩权的抗辩理由不能成立，二被告应当承担违约责任。二被告不履行主要合同义务，根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”规定，对原告提出的解除原被告双方签订的租赁合同的诉讼请求，就该合同有效部分，本院依法予以解除，解除合同的起始时间为2016年3月8日。本案中，因井研县风景园林管理所于2016年4月1日向原告发出了《解除的通知书》，解除了其与原告刘安康于2004年9月6日签订的《租赁合同书》。至此，二原告对三棵树茶园场地不再享有转租的权利，其与二被告所签订的《租赁合同》的基础已不复存在。二被告根据原被告双方签订的《租赁合同》已将租金交至2016年3月7日，故二原告的实际损失应为2016年3月8日至2016年3月31日共计24天的租金，具体金额为30000.00元/年（合同约定的当年租金）÷全年天数365天×24天=1972.60元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案租赁合同约定的违约金5万元远超过原告损失1972.60元的百分之三十，明显过高，根据二被告的请求，本院依法予以调整。按二原告实际损失上浮30%即1.3倍计算，二被告应当支付的违约金为1972.60元×1.3=2564.38元，对超过2564.38元的违约金请求，本院依法不予支持。三、关于二被告应否赔偿树木及房屋损失的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案中二原告提供的证据不能证明其对所主张的树木享有所有权，也不能证明房屋损失系由被告造成及损失金额，故对二原告要求二被告赔偿树木及房屋损失的诉讼请求，本院依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十八条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、原告刘桂芳与被告罗玉东、胡江峰于2013年3月8日签订的《租赁合同》中涉及房屋部分的条款无效；二、从2016年3月8日起解除原告刘桂芳与被告罗玉东、胡江峰于2013年3月8日签订的《租赁合同》中的有效部分；三、被告罗玉东、胡江峰在本判决生效之日起十日内向原告刘桂芳、刘安康支付违约金2564.38元；四、驳回原告刘桂芳、刘安康其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1570.00元，由原告负担刘桂芳、刘安康1513.00元，被告罗玉东、胡江峰负担57.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  鄢新民人民陪审员  姚 磊人民陪审员  吴相玉二〇一七年三月二十二日书 记 员  张瀚文