江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0902民初2668号
原告：张春雷，女，1989年3月22日生，住江苏省射阳县。
委托诉讼代理人：董梅，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。
被告：苏国艳，女，1981年2月2日生，户籍地江苏省阜宁县，现住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：王如松，江苏力海律师事务所律师。
第三人：盐城市正易房地产经纪有限公司（迎宾花苑店），住�地盐城市区迎宾花苑3、6号楼附房幢3-M106室（18）。
法定代表人：邵风钢，该公司负责人。
委托诉讼代理人：朱海琴，该公司员工。
原告张春雷与被告苏国艳、第三人盐城市正易房地产经纪有限公司（下称正易公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员夏凡独任审判，并于同年7月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法裁定转为普通程序组成合议庭，又于同年11月2日公开开庭进行了审理。原告张春雷及的委托诉讼代理人董梅，被告苏国艳及其委托诉讼代理人王如松，第三人正易公司的委托诉讼代理人朱海琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张春雷诉称，2017年2月21日，原、被告签订《房地产经纪合同（转让）》一份，约定被告苏国艳将自己所有的位于**园*幢*室房屋，�及*幢*室车库以850000元的价格出售给张春雷，并由正易公司作为经纪方，促成原、被告签订上述合同。根据合同约定双方于2017年5月8日前到房产交易中心按交易的相关流程开始办理。同日，双方又签订《房地产买卖契约》一份，约定2017年2月21日原告向被告支付购房定金贰万元，并于当日支付房款30万元整用于被告赎契，剩余房款于2017年6月15日前原告申请商业贷款53万元整支付给甲方。上述两份合同签订后，原告于当日向正易公司支付中介费13800元，向被告银行账户转账30万元，并在2017年5月1日前已将中介需要的各项手续提供给中介。但在此期间，被告告知原告，房价要在85万的基础上再加5万元才同意出卖。在合同约定的至产权交易中心办理相关手续的期间到来前，被告以其自己的行为明确告知原告除非加价，否则解除合同，被告的不诚信行为已经严重构成违约。另�据房地产经纪合同（转让）》约定，违约方需承担违约金5万元。原告现诉至法院请求依法判令：1、被告继续履行合同，协助原告办理首付款托管手续，银行贷款手续；2、协助原告办理过户手续；3、承担违约金5万元。
被告苏国艳辩称，《房地产经纪合同（转让）》和《房地产买卖契约》已被我通知解除，其理由：1、案涉房屋系被告与母亲共有财产，对被告的出卖行为，被告母亲不同意；2、由于杭州购房政策的变化，这一情势变更导致被告原计划通过出卖案涉房屋以在杭州买房的目的不能实现，如继续出卖案涉房屋，原告将无处居住，故要求解除合同；3、原告未于2017年6月15日前支付尚欠的53万元购房款，导致合同无法履行，故被告已向原告及第三人发出书面解除合同的通知，现该两份合同已解除，合同无法继续履行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人正易公司述称：2014年4月24日接到卖方电话说此房不卖了，后来我们就告知了买方。因买方已给了30万元首付款给卖方，所以买方不同意，让卖方继续履行合同，要么就让卖方承担违约金15万元左右。后我们告知卖方苏国艳，但其不同意，并提出如果买方坚持履行合同需加价5万元，否则就按合同承担卖方的违约损失。2017年5月初，卖方回盐城要求我公司撤销公证委托书，并将委托书还给其，我公司未同意，后期自行去撤销了公证委托书。当天下午买方约卖方面谈，卖方未到场。
经审理查明，2017年2月21日，张春雷（乙方、买方）、苏国艳（甲方、卖方）与正易公司（丙方、经纪方）签订《房地产经纪合同（转让）》一份。该合同中约定：1、甲方委托丙方出售位于市区**园*幢*室、*幢*室房屋，乙方委托丙方购买该房屋，并分别委托丙方代办产权�移、房屋交付、放款拨付事项和产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记事项；2、房屋售价85万元，甲方所留设施不另作价，但在质量和使用后果上也不作保证；3、甲方不承担任何税、费，由乙方承担，包括合同签订后过户前新增的所有税、费；4、乙方应于2017年5月1日前将各类资料备齐交予丙方，甲乙双方于2017年5月8日前到房产交易中心按交易的相关流程办理；5、如需托管提前一周和房东沟通，由房东负责支付托管金额，在乙方的配合下，中介方负责在2017年6月15日前房东收到剩余房款伍拾叁万元整同时，甲方交付房屋；6、属应承担违约责任的情形包括，（1）无正当理由不履行合同、（2）与他人串通，损害甲乙方利益的；（3）故意隐瞒，提高委托标的利差、（4）其他重大过失影响甲乙方交易的；7、违约金5万元。当时，苏国艳（甲方、卖方）与张春雷（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：1、房屋价款85万元，2017年2月21日乙方支付甲方房屋定金2万元，同时当日乙方支付甲方房款35万元用于甲方赎契，剩余房款于2017年6月15日前乙方申请商业贷款53万元支付给甲方；2、乙方保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够或有不良信用记录等自身因素而噪声的贷款未果或贷款不足，则乙方保证补齐所差房款，继续履行该合同。3、若甲方悔约，应在悔约之日起三日内将乙方所交定金1万元双倍退赔乙方，但甲乙双方如共同约定解除时，则中介方所收定金视为已收佣金不予退回；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的百分之三支付违约金，逾期支付房款超过60天，甲方有权解除合同，甲方在解除合同后三日内将已收房款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付人民币叁万元赔偿金；甲方每逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的百分之三支付违约金。4、因不可抗力因素或国家贷款政策原因导致贷款不能如期到位，则双方愿意延长合同约定的期限并签署补充协议，如迟迟不能下发而导致该宗买卖无法进行，则甲乙双方于中介方协商解除合同，互不追究违约责任，合同中涉及到的款项如数退回，但涉及到的已缴费用如评估费、托管费等无法退回的则由乙方承担，甲乙双方配合办理退税手续。
当日，张春雷向苏国艳交付了上述合同中约定的定金2万元，并通过银行向苏国艳转账交付了购房款30万元，同时向正易公司支付了中介服务费13800元。合同订立后，房屋未曾交付。
另查明，2017年4月25日20时02分，苏国艳向正易公司工作人员发送短信称：我口头昨天通知房子不卖了，今天书面通知你一下�手续回来办，我会按合同赔偿对方，如果他们扯的话，我都可以奉陪。正易公司工作人员于20时03分回复：好的，我知道了！我已经告知买方了。20时55分，苏国艳再发送短信息称：如果谈不拢，我五月二号回来办手续，给他们钱，这边就麻烦你了。同年5月13日8时31分，苏国艳再次发送信息：对方首付款到底要不要？打官司事也是违约金的事，和首付没有关系吧？8时38分，发送消息：另外，官司开始房产证你们要还我。正易公司工作人员回复：客户现在已经走法律程序了，他已经保全了你的房子，现在所有的事情我们已经无法控制了。苏国艳于10时11分发送消息：没事，房产证还我！其他我又没说啥。
2017年4月29日13时59分前，正易公司员工与苏国艳通过微信发送消息称：你好，我是朱店长下面的员工，听朱店长说您的房子不卖了是吗？苏国艳回复：两个方案�1、对方加价5万；2、对方不同意那就不卖了。紧接着又回复：和买家也说了。正易公司员工发送消息：我们也跟客户沟通了，他们挺难接受的，毕竟给了首付30万元加两万定金了。苏国艳回复：说告我，让她去告吧。正易公司员工发送消息：我也跟他们说了，他们同意加两万。苏国艳回复：五万底线。我也没说十万、八万。正易公司员工发送消息：客户说要么加两万他拿这个房子，要么就赔偿他15.5万元。苏国艳回复：让她去告我。2017年4月29日13时59分，苏国艳向正易公司员工发送微信消息称：两个方案二选一；我是想好好说的，也是站在她们角度去考虑了；确定亏太多，不是付了我三十万，你说加五万，我也不会卖的；我是下班就回老家，回去加价我也不想卖了，这些都和你们店长和买家说了，都没反应。正易公司员工回复：我已经跟客户沟通过了他不愿意加那么多钱，加两万能认同，那就退钱，其他让他们告我吧。4月29日19时04分，苏国艳向正易公司员工发送微信消息：另外，通知你们，我取消所有委托你们所办的业务。
2017年4月27日14时34分，苏国艳向张春雷微信发送其与“中介”短信息截图一张，并发送文字消息称：意思我已经告诉中介了，这边告知你一下。4月27日14时52分，张春雷回复：那我们等了几个月了，难道你只想着你自己，不考虑别人的感受。苏国艳回复：我考虑了，按合同赔钱。张春雷回复：你意思不买（卖）了。苏国艳回复：我已经中介没和你们说；说你们要告我。后苏国艳通过微信语音发送两条消息。张春雷回复：那就等你回来大家一起谈谈。2017年5月14日，苏国艳向张春雷发送微信消息：不知道中介怎么跟你们说的，违约金按合同我从始至终都愿意赔，但要按合同上来，如果你们一定要这样我也没办法，最后法院不管怎样办，肯定是两败俱伤。5月14日20时44分，张春雷回复：我不知道你什么想法，我也想好好跟你谈，可是5月2号等你那么久，你都不来。紧接着苏国艳向张春雷回复两天语音消息。2017年5月16日13时02分，苏国艳向张春雷发送微信消息：你考虑怎么样了？我月底要出国一段时间。14时29分张春雷回复：我想听听你的想法。15时01分苏国艳回复：我愿意按合同赔呀，你们同意我就回去给你们钱。张春雷回复：我想要房子。苏国艳回复：你要房子当时我也说了我的想法了。15时08分，张春雷回复：我们可以再商量商量。15时12分，苏国艳向张春雷发送两条语音消息。15时20分张春雷回复：那你知道盐城房价已经再跌了？苏国艳回复：你可以不买，我赔钱不就好了。5月26日下午16时12分，苏国艳向张春雷发送微信消息：首付款先还给你？房产证我已经拿回来�。
原告与第三人均于2017年6月20日收到被告邮寄的解除两份案涉合同的通知。原告已支付的2万元定金及30万元房屋首付款仍在被告处。
还查明，案涉**园*幢*室房屋为苏国艳单独所有（产权证号：第**，于2015年5月5日登记，无他项权）。
为证明不同意继续出售案涉房屋系事出有因，被告苏国艳提供了以下证据：1、杭州协客房地产代理有限公司出具的证明一份，载明：苏国艳于2016年12月份到协客房地产代理有限公司商谈购房事宜。因2017年3月份杭州政府对于购房政策突然变化，导致购房人苏国艳无法购房。2、杭州市住房保障和房产管理局限购通知。对此，原告认为上述证据与本案无关联，不能因为被告个人原因而归结于情势变更。
庭审中，经多次向原告张春雷释明，并提醒原告，关于诉讼请求及法院判决确定的事项需要具备可�行性，据此要求明确其诉讼请求，此后原告坚持要求被告继续履行合同。对于如继续履行合同，剩余购房款如何支付的问题，原告陈述双方在合同中约定通过商业贷款，并表示需要被告协助办理贷款手续。
关于如银行贷款申请不被审批通过，原告能否支付剩余全部购房款，原告陈述：“如贷款没法审批通过，我们愿意一次性付清剩余款项，判决生效后一个月内付清。”并表示无法证明其付款能力，但即使借款也会付清，同时只能最早于判决生效后一个月内付款或将相关款项提存。而对于原告坚持要求继续履行合同、出让房屋，庭审中被告苏国艳明确表示不同意。
本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，请求对被告苏国艳位于盐城市亭湖区新区**园*幢*室内房屋予以查封，本院经审查后裁定查封。
上述事实，有房地产经纪合同、房�产买卖契约、收条、银行记录、短信记录、微信记录以及当事人的陈述等在卷予以证实。
本院认为：（一）关于房屋买卖合同关系。1、双方签订的房屋买卖合同未违反法律以及行政法规强制性的规定，应为有效合同，对双方均具有约束力。2、至于被告所提出的案涉合同已经解除的问题。本案中，原告张春雷在合同签订后，已按照约定及时按期履行交付部分购房款等合同阶段性义务，从双方提交的证据来看，系被告苏国艳先口头提出不同意出卖房屋，要求原告或通过加价等方式继续履行，并在合同约定的至房管部门办理相关手续的期间未配合原告去办理，后亦明确表示不再出卖房屋，被告以其明确的意思表示怠于履行合同、拒绝履行合同，根据合同约定，被告苏国艳已构成违约。故对于原告要求被告根据合同约定承担违约金的主张，本院依法予以支持。3、关于苏国艳在别处购房与本案处理关系的问题。合同目的是指当事人双方订立合同所希望达到的最终目标，是当事人双方权利义务的出发点和归宿。本案中，苏国艳出售案涉房产并在别处重新购买，这是其单方面的想法，在案涉房屋买卖合同签订之时，并未与张春雷进行过协商，不应作为双方共同的合同目的，更不应影响本案的处理。4、被告主张因杭州地区房产政策原因无法购买该地房产系情势变更，该抗辩不符合情势变更可以解除合同的情形，被告亦不具有其他可以解除合同的法定事由，被告系在本案诉讼过程中单方向原告发出的解除合同的通知，现原告对此亦不予认可，故对其合同已解除的主张，本院不予采纳。因原、被告双方均未在本案中对所涉房屋买卖合同解除效力问题予以主张，本院对此不予确认。
（二）关于案涉合同能否继续履行的问题�根据法律规定，房地产买卖需至房产管理部门备案合同，现原、被告在签订房屋买卖合同后尚未办理备案前发生争议，双方在合同中约定的相关义务的履行期限和时间节点均已超过，而庭审中被告亦明确表示不同意继续履行合同，致使合同继续履行将面临相应的障碍，原告能否成功办理房屋贷款以及何时可以办理等事项不仅需要被告予以协助，依据合同约定以及当前房地产市场和银行金融政策背景下亦存在不确定性。本案中，原被告双方合同中关于剩余房款支付的方式中约定需通过银行贷款，庭审中原告明确表示仍需通过银行贷款方式支付剩余房款，且在如不能办理银行贷款的情况下，最早只能于本案判决生效后一个月内交付房款或对房款进行提存，同时对于其付款能力表示无法证明。庭审经本院多次释明并告知可能存在的无法执行的风险，原告仍坚持其要求继�履行合同的诉讼请求，并明确为：协助原告办理首付款托管手续，银行贷款手续，过户手续。在原告的诸项请求均需被告予以配合，而被告又明示不同意的，原告要求被告履行的合同义务不适于强制履行，现原告亦无法证明对属于自己支付剩余房款义务具备的履行能力情况下，结合案涉合同双方履行的进度、房款交付的比例，以及房屋实际仍为被告占有使用的状态等，本院认为案涉合同不具备继续履行的条件。综上，对原告要求协助原告办理首付款托管手续，银行贷款手续，过户手续，本院依法不予支持。原告仍可就合同不予继续履行下的权利损失依法另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、第一百五十九条，判决如下：
一、被告苏国艳应于本判决生效之日起十日内向原告张春雷给付�约金5万元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费12800元，财产保全申请费4920元，合计17720元，由原告张春雷负担12000元，被告苏国艳负担5720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李东生
代理审判员 夏 凡
人民陪审员 钟璟玲
二〇一七年十一月八日
书 记 员 封 莉
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有�列情形之一的除外：
（1）法律上或者事实上不能履行；
（1）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（1）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。