宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2O16）浙0204民初2821号
原告：宁波中建物业管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区锦寓路***号***室。
法定代表人：张维民，该公司董事长。
委托代理人：朱鹏飞，该公司员工。
被告：鱼东海。
原告宁波中建物业管理有限公司与被告鱼东海物业服务合同纠纷一案，原告于2016年5月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由审判员施益独任审判，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告宁波中建物业管理有限公司的委托代理人朱鹏飞、被告鱼东海到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告宁波中建物业管理有限公司起诉称：被告鱼东海自2009年4月1日至2016年3月31日累计拖欠物业管理费23750.8元，其中综合服务费21309.1元、房屋共有部位及共同设施维修费2441.7元，代收代付电梯电费1626.2元，违约金按合同约定计算经核减为15604元。经原告及小区业委会多次催缴，被告一直拒绝支付。为此，原告提起诉讼，要求判令：被告支付拖欠物业费23750.8元、电梯电费1626.2元，违约金15604元，共计40981元。
被告鱼东海答辩称：物业没有履行日常维修养护和管理的义务，因台风导致的雨水渗漏、房屋的玻璃窗因烟花破裂，多次向物业反映，但物业并没有处理。涉案房屋是空关房，原告错误计算物业费的标准。另原告主张2014年以前的物业费已超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告提供业主情况记录表一份（原件），拟证明被告系浪琴海xx号xx室业主的事实。经质证，被告对真实性无异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以确认。
2.原告提供《前期物业管理服务协议》一份、《物业服务合同》二份、补充协议一份（均系复印件），拟证明原告对浪琴海小区提供物业服务并约定物业费用标准的事实。原告提供宁波市服务业收费统一发票、欠费金额明细各一份（均系复印件），拟证明诉讼请求的具体计算依据。经质证，被告对上述证据均无异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以确认。
3.原告提供催缴通知书七份、挂号信二份（均系复印件），拟证明原告多次催缴的事实，起诉在诉讼时效内。从2009年4月1日至2016年3月31日被告都未支付过物业费。经质证，被告对真实性有异议，认为涉案房屋系空关房，原告的催缴函都显示退回，被告从未收到上述材料，2009年左右曾于原告沟通过物业费，但之后的电话都既不清楚了。本院认为，结合原告提供的上述证据及物业服务惯例，被告亦未否认原告曾通过电话进行物业费催讨的事实，故对原告关于其已向被告进行过物业服务费用催缴的主张本院予以采信。
4.被告提供照片一组（当庭出示手机），拟证明2008年台风期间房屋外墙有水渗漏至室内，2009年发现房屋外墙有水渗漏至室内，室内墙脚有大片水迹。春节前后，因烟花导致窗户玻璃破裂，物业未尽到物业的管理责任并与房产商推诿责任。经质证，原告对照片的真实性无异议，但认为房屋漏水的因素有很多，房屋玻璃在经过两年的保修期后维修费用应由业主自己承担。本院认为，被告虽认为物业未尽相关物业管理职责，但上述证据尚不足以证明被告的主张，在被告未对其主张提供充分佐证证据的情形下，本院对上述证据的证明力不予采信。
本院经审理，认定事实如下：被告鱼东海系宁波市江东区浪琴海小区xx幢xx号xx室业主，房屋建筑面积158.55m2。2006年2月28日，宁波安居住房股份有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》一份，约定中建物业公司为浪琴海小区提供物业服务，期限自2006年2月28日至2009年2月27日止,并约定期限届满，业主大会未成立的，合同继续履行。后，宁波市江东区浪琴海小区业主委员会成立，并与原告签订《物业服务合同》，约定合同期限自2010年11月22日至2013年3月31日，原告负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费，其中物业管理综合服务费高层住宅按建筑面积每平方米1.60元／月向业主或物业使用人收取，房屋共有部位、共用设施设备日常维修费高层住宅按每平方米2.20元/年收取，上述物业管理费用每年缴纳一次等内容。业主逾期缴纳各项物业服务费用（含公共能耗等费用）的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用的3‰加收滞纳金；对业主拖欠的物业各项费用的，原告可以进行公示催缴，也可以依法向人民法院起诉。后双方通过签订补充协议、重新签订合同等方式，将合同期限延长至2016年3月31日。被告已按标准全额缴纳2009年3月31日之前的物业服务费，自2009年4月1日至2016年3月31未再缴纳综合服务费、共有部位和共用设施维修费。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，前期物业服务合同以及业主委员会与原告签订的物业服务合同，对本案当事人均具有约束力。原、被告均应按约履行。合同签订后，原告对浪琴海小区进行了物业管理服务并按物业服务惯例向被告进行了物业费用的催缴，被告作为宁波市江东区浪琴海xx幢xx号xx室房屋的业主，应及时向原告支付物业服务费。被告对物业管理企业的管理方式、服务水平和质量等存有异议的，可以业主的身份通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的利益，故原告要求被告支付2009年4月1日至2016年3月31日的物业服务费用的诉讼请求，可予支持。因双方在庭审中对涉案房屋系空关房的事实予以确认，故参照《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》第五条之规定，原告主张的综合服务费应按照80%计算，故原告有权要求以158.55平方米为基数，按每平方米1.6元／月的80%计算综合服务费，按每平方米2.2元／年计算共有部位和共用设施日常维修费，原告主张的数额有误，本院经核算，上述费用为17047元。其次，原告要求被告支付拖欠的电梯电费，但未能提供2009年4月1日至2016年3月31日涉案房屋所在楼道用户使用的电梯运行电费情况，且被告亦对其使用电梯情况存在异议，故原告的该项诉请，依据不足，本院依法不予支持。第三，原告作为物业服务的提供者，在收取物业服务费用的同时，应加强与业主的沟通，协助并协调处理业主在房屋使用中存在的问题，不断提高物业服务的水平和质量。被告提出的房屋墙角漏水、房屋玻璃打碎等问题虽不能成为被告拒付物业服务费的法定理由，但结合被告提供的一系列证据，至少可以说明原告在物业服务管理中与业主的沟通及协调上存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；第四，考虑到原告提供的物业服务具有连续性的特征，对被告关于原告主张的部分物业费用已过诉讼时效的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告鱼东海支付原告宁波中建物业管理有限公司2009年4月1日至2016年3月31日期间的综合服务费17047元、共有部位和共用设施日常维修费2442元，合计19489元，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告宁波中建物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告鱼东海未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务日万分之一点七五迟延履行期间）。
本案受理费825元，减半收取412.5元，由原告宁波中建物业管理有限公司负担197元，被告鱼东海负担215.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区兴宁东路568号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：3792，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 施 益
二〇一六年七月十一日
代书记员 章潮琳