云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）曲中民终字第942号上诉人（原审被告）董金华，男，汉族，1975年3月10日生，沾益县人，初中文化，下岗职工，住沾益县。被上诉人(原审原告)沾益县广厦房地产开发有限公司法定代表人王白顺，职务：董事长。住址：沾益县珠江源大道东侧云珠苑小区6幢。机构代码：71948961-X。委托代理人孙佳泽、李建国，该公司工作人员，特别授权代理。原审被告庄易，男，汉族，1987年10月13日生，沾益县人，大专文化，无业，住沾益县。上诉人董金华因与被上诉人沾益县广厦房地产开发有限公司、原审被告庄易返还原物纠纷一案，不服沾益县人民法院（2015）沾民初字第711号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年9月9日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。本院依法确认的法律事实是：原告沾益县广厦房地产开发有限公司于2010年4月25日出具授权委托书委托沾益县广佳物业管理服务公司将九龙新苑商铺20幢第4、5、6号房屋对外进行出租；月租金每平方10元；租房期限规定五年。2010年4月26日沾益县广佳物业管理服务公司与被告庄易签订了房屋租赁合同，合同约定：将九龙新苑商铺20幢第4、5、6号房屋出租给被告庄易，租期为2010年4月26日至2015年4月25日止。其中第五条约定：“合同有效期内，甲方不得无故解除合同，如乙方需要可以延长租房或提前退房，如需转让必须经甲方同意”。之后，被告庄易在没有告知原告及其委托的沾益县广佳物业管理服务公司并经其同意的情况下，于2011年8月20日将该房屋转让给被告董金华经营至今。另查明，原告沾益县广厦房地产开发有限公司在未告知二被告的情况下，于2011年11月2日将该房屋出售，未办理房产证。原告与被告庄易签订的书面房屋租赁合同已履行完毕。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告与被告庄易于2010年4月26日签订了房屋租赁合同，该合同不违反相关法律法规，自成立时生效，双方约定的租赁期届满后，承租人应当返还租赁物，双方在合同中已经约定未经原告同意不得转租，被告庄易在未经原告同意的情况下，擅自转租给被告董金华，已经构成违约。物权法规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，被告庄易在租赁期间未告知原告将该房屋转租给被告董金华继续经营，其行为已经构成违约，故应当按照合同约定赔偿违约金2000元。被告董金华继续占用该房屋属于无权占有，已构成侵权。原告有权要求被告董金华返还房屋，并赔偿损失。因被告董金华超期占用房屋应支付相应占用费，33300元÷365=91.2元/天计算。对原告沾益县广厦房地产开发有限公司请求被告董金华返还房屋的请求及支付房屋占用费的请求，予以支持。被告董金华辩解原告售房时未告知自己，剥夺了自己的优先购买权，因与本案不属于同一法律关系，故可待收集证据后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、由被告董金华于判决生效后十日内返还原告沾益县广厦房地产开发有限公司位于沾益县小河底九龙新苑商铺第20幢4、5、6号房屋。二、由被告董金华按每天91.2元的标准向原告沾益县广厦房地产开发有限公司支付房屋占用费（自2015年4月26日计算至实际搬出原告铺面日止）。三、由被告庄易支付原告沾益县广厦房地产开发有限公司违约金2000元；案件受理费100元，予以免收。一审宣判后，董金华不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法审理并改判上诉人不承担房屋租赁期满，占用期间的占用费，并由被上诉人赔偿因其擅自断电、停水给我造成的各项营业损失。主要上诉理由为：1、原审案由确定不当，应认定为房屋租赁纠纷，并适用相应的房屋租赁法规处理本案，而非返还原物纠纷，以致错误适用法律。2、本案原告不适格。本案争议租赁合同的当事人是沾益县广佳物业管理服务有限公司和庄易及上诉人董金华。合同签订时，被告庄易并未见到原告方的《授权委托书》，该委托书系未本案补办；原告陈述本案系争房屋于2011年11月2日出售给他人，那么本案适格的原告应时该房屋的现所有权人，原审涉嫌遗漏当事人之程序错误，且收取租金的行为，有损该房屋现所有权人的收益权；3、被告庄易并未转让本案争议租赁房屋，租赁房屋至今尚在，其转让的是其相应设施，至于“转租”房屋，原租赁合同并未规定。原租赁合同规定的是“转让”，不等于“转租”；就算未经同意擅自转租，也因广厦公司收取租金三年多的行为，视为未提出异议并认可转租的事实，作为合法的次承租人，上诉人依法享有原租赁合同的权利；原告于2011年2月出售该房屋时，未书面告知上诉人，侵害了上诉人的优先购买权；原租赁合同约定“如乙方需要，可以延长租房……”并未设定前置条件或其他特殊情况，而我方现需延长租房，原告不予“延长租房”并强行断电、停水，致上诉人不能正常经营，所造成的损失必须赔偿。被上诉人沾益县广厦房地产开发有限公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，上诉人提出的理由不应成立。答辩人依照合同收回属于自己的物品是理所应当的，答辩人从始至终都没有和上诉人产生任何房屋租赁关系，不存在与其有纠纷。答辩人依照房地产开发经营许可证的规定，投资开发建设商品房，自然对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并我公司将建好的房屋委托广佳公司临时出租，即便是口头的或是补办的书面委托均是合法有效的。该房屋虽已出售，但至今尚未办理过户及移交手续，答辩人对该房屋具有完全的所有权。上诉人称庄易转让的是设施，租赁房屋尚在，“转让”不等于“转租”，答辩人声明我们并不需要设施，只需收回原物，转让设施是他们二人之间的事，没有必要征得谁的同意。答辩人与庄易签订的合同期限内，其未口头或书面告知转租的信息，因此转租是不合法的。对于优先购买权的问题，我公司售楼部早已将要售的楼房，包括该商铺公布在已售未售公示栏目内，发生诉讼之前，上诉人从未提出其要购买该房屋。我方不同意延长房屋租赁期限，按期收回原物合情合理更合法，停水断电是行使我方对享有无权的收回房屋的权利，何况水管开关就在房门口，上诉人并未停止使用，断电后上诉人用发电机照常营业，并未造成损失，我方不予赔偿。经二审审理查明，原审认定的案件基本事实与本案的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人沾益县广厦房地产开发有限公司委托沾益县广佳物业管理服务公司将九龙新苑商铺20幢第4、5、6号房屋对外进行出租，与庄易签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2010年4月26日至2015年4月25日，庄易违反该租赁合同，未经出租人同意经该房屋转租给上诉人董金华占有使用，构成违约。庄易与上诉人董金华于2011年8月20日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2011年8月20日至2015年4月25日，现已届满。缔结合同是平等民事主体协商一致，意思自治的结果，在原合同已到期，承租人与出租人未能达成新的合意，现上诉人董金华已不具备占有使用该房屋的合法事由，根据物权公示原则，该房屋尚未发生物权变动，被上诉人沾益县广厦房地产开发有限公司作为租赁物的所有权人有权主张该房屋的所有权，其要求返还原物的诉请应予支持。上诉人董金华在租赁合同到期后拒不返还租赁物，实际占用该租赁物至今，依法应当向房屋所有权人支付房屋占用费，原审判决董金华返还沾益县广厦房地产开发有限公司位于沾益县小河底九龙新苑商铺第20幢4、5、6号房屋并按每天91.2元的标准向沾益县广厦房地产开发有限公司支付房屋占用费符合法律规定，并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。上诉人关于其因被上诉人沾益县广厦房地产开发有限公司停水断电导致其不能正常营业的损失以及关于被上诉人沾益县广厦房地产开发有限公司侵犯其优先购买权造成的损失可自行搜集证据后另案主张，不能作为其不支付房屋占用费的抗辩理由，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费予以免交。本判决为终审判决，送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内，向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审判长  印加生审判员  张玲玲审判员  朱婧然二〇一五年十一月十二日书记员  朱 丹