安徽省淮北市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）淮民一监字第00015号
再审申请人（原审原告、被上诉人）：许建林，男，1969年8月9日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
再审申请人（原审原告、被上诉人）：朱宗惠，女，1970年6月15日出生，汉族，无固定职业，住址同许建林。
被申请人（原审被告、上诉人）：关德忠，男，1966年3月4日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：张社会，安徽嘉闻律师事务所律师。
被申请人（原审被告、上诉人）：肖振英，女，1943年2月1日出生，汉族，无固定职业，住址同关德忠。
再审申请人许建林、朱宗惠与被申请人关德忠、肖振英返还原物纠纷一案，原由安徽省淮北市相山区人民法院于2012年10月23日作出（2012）相民一初字第00856号民事判决，关德忠、肖振英不服，提起上诉。本院审理后，于2013年4月10日作出（2012）淮民一终字第00581号民事判决，该判决已生效。许建林、朱宗惠不服，要求法院再审，本院立案复查后，依法组成合议庭于2014年10月29日进行公开听证。许建林、朱宗惠，关德忠、肖振英及其委托代理人张社会，到庭参加听证。本案现已审查终结。
原一审查明：1996年11月4日，黄其岭与淮北市太阳能技术开发公司（简称太阳能公司）签订《商品房销售合同》，约定太阳能公司以7.3万元的价格购买黄其岭位于淮北市相山区海宫北村8栋206室房屋一套，建筑面积为94.5平方米；太阳能公司在1997年1月30日前付清房款；十五日内预付款不足70%，黄其岭有权另行出售；黄其岭在太阳能公司付清全部房款后办理住房手续等内容。合同签订后，太阳能公司未按约定付款。1997年2月3日、3月28日、4月29日，太阳能公司原负责人施殊生与黄其岭数次通过信函协商购房事宜，后施殊生于1997年10月12日安排孙昌仁处理此事。直至2009年6月4日，施殊生证明太阳能公司仅付1万元购房款。2000年6月6日，黄其岭取得该房屋的房地产权证，编号为淮房私产字第005221号。
2008年10月23日，黄其岭与许建林签订《房地产买卖契约》，黄其岭将上述涉案房屋出售给许建林，黄其岭收取许建林购房款10万元。
2009年3月30日，淮北市相山区人民法院受理许建林诉黄其岭房屋买卖合同纠纷一案。同年4月28日，依许建林的财产保全申请，原审法院依法查封了涉案房屋。同年6月4日，许建林与黄其岭就房屋产权过户事宜达成调解协议。
2009年3月18日，原审法院受理黄其岭、程圣莲诉关朝元返还原物纠纷一案，后于同年12月24日作出（2009）相民一初字第00428号民事判决，驳回黄其岭、程圣莲的诉讼请求。黄其岭、程圣莲不服提起上诉，本院以认定事实不清为由裁定发回重审。原审法院重审后于2010年12月3日作出（2010）相民一初字第00665号民事判决，驳回黄其岭、程圣莲的诉讼请求。黄其岭、程圣莲不服提起上诉后，本案经院审判委员会讨论决定，于2011年6月1日作出（2011）淮民一终字第00173号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2011年8月8日，原审法院受理黄其岭诉太阳能公司房屋买卖合同纠纷一案，后于2011年12月30日作出（2011）相民一初字第00888号民事判决，解除黄其岭与太阳能公司签订的《商品房销售合同》。
2012年5月16日，黄其岭、程圣莲与许建林、朱宗惠签订《房地产买卖契约》，黄其岭、程圣莲将涉案房屋出售给许建林、朱宗惠，成交价为15万元。许建林、朱宗惠于2012年6月12日取得房地产权证，编号为淮房地产权证相山区字第12009462、120094**号。
许建林与朱宗惠、黄其岭与程圣莲、关朝元与肖振英均系夫妻关系，关朝元、肖振英与关德忠系父母子女关系。
另查明：1996年3月8日，关朝元将其建设用地使用权交给太阳能公司开发，太阳能公司返还其142.667平方米的房屋（即在太阳能公司开发的淮北市永光巷商住楼2栋104室和201室自选房屋）。后因其他原因，太阳能公司欲从黄其岭处购买房屋交给关朝元居住，并于1996年12月，太阳能公司将涉案房屋即本公司与黄其岭所签购房合同约定的海宫北村8号楼206室作为拆迁安置房交给关朝元居住，关朝元去世后，关德忠、肖振英居住在该房屋内。
2012年8月3日，许建林、朱宗惠起诉至原审法院，请求判令：关德忠、肖振英立即搬出许建林、朱宗惠所有的位于淮北市相山区海宫北村8栋206室房屋，诉讼费用由关德忠、肖振英共同负担。
原一审认为：黄其岭与太阳能公司之间所签订的《商品房销售合同》系有效合同。依该合同约定，太阳能公司应于1997年1月30日前付清房款7.3万元，但其至今仅支付1万元，不具备办理房屋交付手续的条件，黄其岭有权另行出售该房屋。根据太阳能公司原负责人施殊生致黄其岭的信函内容，可以显示出黄其岭始终未同意交付房屋，且黄其岭于2000年6月6日取得了该房屋的所有权证，故表明该房屋的所有权并未发生转移，仍属黄其岭与程圣莲所有。虽然关朝元、关德忠及肖振英居住使用该涉案房屋多年，但至今未取得房屋所有权。另从关德忠所举证据来看，关朝元、关德忠及肖振英对太阳能公司与黄其岭之间所签订的《商品房销售合同》内容、购房款未付清、未办理该涉案房屋交付手续及该涉案房屋所有权未转移等情况是明知的，故其居住使用该房屋的行为不属于善意取得。至于黄其岭与太阳能公司之间所签订的《商品房销售合同》，已被法院生效民事判决判令解除，现关德忠、肖振英居住使用该房屋的行为应属无权占有。关德忠、肖振英的合法权利，可依据关朝元与太阳能公司所签订的《联建分户协议》寻求法律保护。不能因为其二人在涉案房屋内居住使用多年即视为合法占有或善意取得。许建林、朱宗惠与黄其岭、程圣莲双方所签订的《房地产买卖契约》购买涉案房屋，并已办理了房屋产权过户登记手续，许建林、朱宗惠系涉案房屋的所有权人。许建林、朱宗惠起诉要求关德忠、肖振英搬出房屋，证据充分，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条、第六十四条、第六十六条，原《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：被告关德忠、肖振英于判决生效之日起三十日内返还原告许建林、朱宗惠所有的位于淮北市相山区海宫路26号8栋206室房屋。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由关德忠、肖振英共同负担。
关德忠上诉称：1、黄其岭与太阳能公司之间的《商品房销售合同》第五条约定：黄其岭于1996年12月20日将房屋交付给太阳能公司，出售后的房屋产权归太阳能公司。黄其岭交付房屋后，太阳能公司又将该房屋安置给关朝元居住。该事实已由（2009）相民一初字第00428号、（2011）相民一初字第00888号、（2011）淮民一终字第00173号生效民事判决确认，一审认定“黄其岭始终未同意交付房屋”明显错误。2、黄其岭向太阳能公司售房时该房屋无产权证，这直接导致太阳能公司向关朝元交付房屋时无法办理产权过户登记手续。虽然太阳能公司未及时付清房款，但黄其岭已接受购房款1万元，亦未要求太阳能公司承担违约责任或解除合同。从施殊生与黄其岭的来往信函中可以看出，双方一直在协商付款事宜，对房屋归关朝元所有并未提出异议。关朝元与太阳能公司之间的联建协议纠纷已经原审法院（2003）相民再第04号民事判决处理，一审判决称关德忠可依据关朝元与太阳能公司之间的《联建分户协议》寻求法律保护，明显与生效判决相抵触。依据上述再审民事判决的相关内容，关朝元支付了涉案房屋的部分购房款，可见该判决是基于房屋归关朝元所有的事实而作出，关德忠居住使用该房屋，并非无权占有。3、黄其岭在太阳能公司违约后的十余年间不闻不问，直至2011年才起诉要求解除合同。合同解除权是一种形成权，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，黄其岭的合同解除权已消灭，其仅能要求太阳能公司继续履行合同，并承担违约责任。一审损害了关德忠的合法权益。4、许建林、朱宗惠明知房屋产权存在争议，仍与黄其岭签订了《房地产买卖契约》，明显违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项的规定。许建林、朱宗惠与黄其岭以明显低于市场价的价格办理过户登记，后再以许建林、朱宗惠二人的名义提起诉讼，显属恶意串通，该协议无效。请求二审依法改判驳回许建林、朱宗惠的诉讼请求，诉讼费用由许建林、朱宗惠共同负担。
肖振英上诉称：1、黄其岭将涉案房屋交付给太阳能公司，太阳能公司欠付部分购房款，太阳能公司又将房屋安置给关朝元居住，至今已十六年之久。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，肖振英对该房屋享有优先权。2、黄其岭起诉关朝元返还原物纠纷一案的两审判决均确认，关朝元占有、居住涉案房屋，是基于其与太阳能公司之间的合作关系，并非无权占有。许建林、朱宗惠针对同一房屋再次起诉，并不能对抗生效民事判决。3、太阳能公司购买房屋并安置给关朝元居住在前，黄其岭取得产权证在后，不能认定关朝元侵害了黄其岭的利益。许建林、朱宗惠明知该房屋的产权有争议而购买，且交易价格1584.6元／平方米（15万元÷94.66平方米）明显低于市场价，其与黄其岭恶意串通的行为损害了肖振英的合法权益。5、关朝元合法占有房屋与许建林、朱宗惠无关，双方之间并无直接的法律关系，许建林、朱宗惠的诉讼主体不适格。请求二审法院改判驳回许建林、朱宗惠的诉讼请求，诉讼费用由许建林、朱宗惠共同负担。
许建林、朱宗惠辩称：其二人基于与黄其岭之间的房屋买卖合同关系取得涉案房屋的所有权，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
一审证据罗列
二审查明的事实与一审一致。
二审认为：本案争议焦点为许建林、朱宗惠要求关德忠、肖振英搬出涉案房屋是否有事实及法律依据。
黄其岭依其与太阳能公司签订的《商品房销售合同》于1996年12月20日将涉案房屋交付给太阳能公司，太阳能公司又将该房屋交付给关朝元居住。2012年6月12日，黄其岭、程圣莲将涉案房屋过户给许建林、朱宗惠。可见，本案涉及三个合同法律关系，即黄其岭与太阳能公司之间的房屋买卖合同关系，关朝元与太阳能公司之间的联建协议关系，黄其岭、程圣莲与许建林、朱宗惠之间的合同关系。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的依照有关法律规定。关朝元对涉案房屋的占有，是基于其与太阳能公司之间的约定。根据许建林与黄其岭、程圣莲之间调解协议的约定，黄其岭、程圣莲将房屋过户给许建林的前提条件是关朝元搬出房屋。在黄其岭要求关朝元搬出房屋的诉讼请求未获支持的情况下，许建林、朱宗惠对此明知而执意与黄其岭办理房屋产权过户手续，不能当然地对抗关朝元及其家人。许建林、朱宗惠起诉要求关德忠、肖振英搬出涉案房屋，缺乏充分的事实及法律根据，本院不予支持。至于许建林、朱宗惠与黄其岭、程圣莲之间的民事纠纷，可依法另行处理。关德忠与肖振英的部分上诉理由成立，应予支持。原判决认定事实正确，但适用法律不当。经院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决：一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2012）相民一初字第00856号民事判决。二、驳回许建林、朱宗惠的诉讼请求。
许建林、朱宗惠向本院申请再审称：一、二审判决认定事实完全一致，但二审判决适用法律完全错误并作出错误的判决结果。《物权法》第十七条明确规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”许建林、朱宗惠持有涉案房屋的“淮房地产权证相山区字第120094**号”房屋产权证书，依法享有对该房占有、使用、收益、处分的合法且完全的物权。二审改判驳回许建林、朱宗惠的诉求无任何法律依据。黄其岭、程圣莲虽与太阳能公司签订房屋买卖合同，依合同约定太阳能公司应在1997年1月30日前付清7.3万元房款，15日内预付款不足70%黄其岭有权另行出售此房。此后太阳能公司未付分文购房款，该合同显然属于已自动解除。尔后，黄其岭才自办了该房产权证。太阳能公司对该房已无任何处分权，也无权将此房交给关德忠之父关朝元使用。涉案房屋是太阳能公司临时给关德忠居住的周转房，而不是安置房。许建林、朱宗惠向法院递交的太阳能公司出具的《请求法院追回关朝元多占房屋的申请》已充分说明了这一事实。太阳能公司实际拆迁还原给关朝元的两套房屋均已被其出卖。关德忠、肖振英所占涉案房并不是和太阳能公司所签拆迁合同约定的回迁房屋。（2012）淮民一终字第00581号民事判决认定关德忠、肖振英占有此房有合同依据显属错误。
黄其岭诉太阳能公司商品房买卖纠纷一案经人民法院生效判决解除双方所签《商品房买卖合同》在先，许建林、朱宗惠与黄其岭签订房屋买卖合同并协商办理涉案房屋过户手续在后。许建林、朱宗惠在要求黄其岭交付房屋或返还购房款均不可能的境况下，才办理此房的过户手续，许建林、朱宗惠主观上是善意的。黄其岭持有的涉案房屋原产权证经两次行政诉讼，均被人民法院认定为合法有效。黄其岭将此房过户给许建林、朱宗惠亦应合法有效。二审完全忽视法律规定，牺牲许建林、朱宗惠合法权益，以安抚关德忠、肖振英不进京上访，作出完全不公的判决。请求法院依法再审，撤销（2012）淮民一终字第00581号民事判决，依法恢复为淮北市相山区人民法院（2012）相民一初字第00856号民事判决的判决主文。
关德忠、肖振英辩称：二审法院认定事实清楚，适用法律正确。黄其岭将房屋交付太阳能公司使用是客观事实，一审法院在无任何事实和证据的情况下认定黄其岭没有同意交付房屋明显错误。一、二审均确认涉案房屋已交付关德忠肖振英使用的事实。一审判决称太阳能公司未按合同的约定支付房款，判决关德忠、肖振英无权占有涉案房屋错误。黄其岭在长达十几年时间一直没主张权利，黄其岭解除权应在一年内行使，不行使即消灭。一审未查清事实即认定黄其岭的合同目的不能实现，判决解除合同，严重侵害关德忠、肖振英合法权益。请求法院维持二审判决。
再审审查查明的事实及认定依据与原二审查明的事实及认定依据相同。
本院认为：再审申请人许建林、朱宗惠与黄其岭、程圣莲就其经济纠纷签订调解协议约定，黄其岭、程圣莲以涉案房屋折抵欠许建林的借款。但协议明确约定，将涉案房屋过户给许建林的前提条件是关朝元搬出房屋。在黄其岭向法院起诉要求关朝元搬出房屋的诉讼请求未获支持的情况下，许建林却与黄其岭办理房屋产权过户手续，该行为与双方之间调解约定不符，亦违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定的房屋应在无产权争议的情况下方能办理过户手续的法律规定。涉案房屋为关德忠之父关朝元与淮北市太阳能公司联建开发取得的回迁房屋，关朝元对此房屋的所有权纠纷亦历经数次诉讼，许建林、朱宗惠所办理的涉案房屋产权过户手续不能当然地对抗涉案房屋现居住的关朝元家人。原二审生效判决驳回许建林、朱宗惠的诉讼请求并无不当，许建林与黄其岭的经济纠纷可另行寻求救济途径。许建林、朱宗惠的申诉理由不能成立。许建林、朱宗惠的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（一）项、第（二）项、第（六）项规定的再审事由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回再审申请人许建林、朱宗惠的再审申请。
审判长 高 丽
审判员 朱成杰
审判员 周梦漪
二〇一四年十一月二十日
书记员 候 丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第（一）项、第（二）项、第（六）项：当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
第二百零四条：人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。