杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初18345号
原告浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司，统一社会信用代码91330100785337892N，住所地杭州市萧山区楼塔镇大同三村（大同坞）。
法定代表人卢继芳。
委托代理人冯宵飞，浙江展博律师事务所律师。
被告俞艳阳，男，1967年8月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。
原告浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司（以下简称华艺公司）诉被告俞艳阳返还原物纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法由审判员李凯适用简易程序于同年11月27日公开开庭进行了审理。原告华艺公司的委托代理人冯宵飞及被告俞艳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华艺公司诉称：2015年10月1日，杭州翔茂石业有限公司（以下简称翔茂公司）将其位于萧山区店面房屋以每年28800元出租给俞艳阳，租期到2016年9月30日止。后因翔茂公司债务缠身，其房产被法院拍卖执行，且法院拍卖公告上明确上述房产租期至2016年9月30日止。2017年1月15日，原告成功拍得案涉房产，合法取得房产所有权。后原告多次以召集开会、张贴公告及书面函告的方式催促俞艳阳等租户腾退房屋，但被告俞艳阳一直拒绝腾房。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即返还原告坐落于萧山区屋；2、被告赔偿原告自2017年1月16日起至实际腾房之日止按每月2400元标准计算的房屋占有损失。庭审中，因双方对于案涉房屋自2017年1月16日至2017年9月30日期间的租金支付尚存争议，故原告变更第2项诉讼请求为：被告赔偿原告自2017年10月1日起至实际腾房之日止按每月2400元标准计算的房屋占有损失。
被告俞艳阳在庭审中答辩称：案涉房子在拍卖之前，其已经租赁案涉房屋，拍卖前法院也没有通知其拍卖的事宜；现被告的房子租期尚未到期，故法院不能拍卖案涉房屋；原告买进后要求其腾退应当对其承租房屋的装修部分进行赔偿，如果原告要求其搬迁，应当赔偿其搬迁损失。
原告华艺公司为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、执行裁定书一份【（2014）杭萧执民字第7341号之三】，欲证明原告与另六家公司于2017年1月15日联合竞拍获得原为翔茂公司所有的（包括案涉房屋在内）房产所有权的事实；
2、《关于联合参加杭州翔茂石业有限公司所有位于杭州市萧山区的厂房和土地等资产拍卖的协议书》一份，欲证明原告与另六家公司于2017年1月10日书面约定拍卖后杭房权证萧字第××号及其相对应建筑占地面积归原告所有（包括案涉房屋），及该协议事先经萧山法院批准和备案的事实；
3、杭房权证萧字第××号产权证及附图一份，欲证明原告根据协议书拍得的杭房权证萧字第××号产权包括案涉房屋的事实；
4、司法拍卖竞拍公告一份，欲证明萧山法院拍卖时的附件《房屋租用协议》明确案涉房屋系于2016年9月30日租赁到期的事实；
5、《房屋租用协议》一份，欲证明案涉房屋租期于2016年9月30日终止的事实；
6、不动产权证一份，欲证明原告所有的案涉产权证书的事实。
经质证，被告俞艳阳对原告提供的上述证据的三性均无异议。
被告俞艳阳为支持其抗辩的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、十年租期的《房屋租用协议》一份，欲证明案涉房屋租用合同未到期的事实；
2、《联名请求书》一份，欲证明案涉房屋的装修部分是承租人私人财产的事实；
经质证，原告华艺公司对被告提供的证据1的真实性、合法性有异议，认为众多房屋中只有俞艳阳提出租用期限为十年，而拍卖公告明确案涉房屋租期至2016年9月30日到期；且代表翔茂公司签署该租用协议的并非翔茂公司的法定代表人，仅是股东，且与之前所有租用协议的都由楼造英代表翔茂公司签字不一致，故该份租用协议不符合惯例；该协议所盖的章系翔茂公司管理专用章，并非公章；协议约定租金十年已付与其他协议约定一年一交不符，该协议涉嫌造假，更与法院拍卖公告的租用协议不一致。对证据2的真实性有异议，无法确认，无关联性，且按照合同约定租期已到，被告应当腾退，被告要求赔偿装修费无依据。
经审查，本院认为，原告提供的上述证据，经被告质证无异议，经本院审查符合证据三性原则，故本院确认其具有证明力。被告提供的证据1系于2016年补签，且被告实际也未按该协议约定履行付清全部十年租金的义务，而是按照本院拍卖公告公示的租用协议履行租金一年一付的义务，故该证据的证明力本院不予确认；证据2的真实性本院予以确认，但其证明力本院不予确认。
经审理，本院查明的事实如下：2015年10月1日，翔茂公司与俞艳阳签订《房屋租用协议》一份，约定翔茂公司将其所有的位于萧山区、86-87#店面房屋6间出租给俞艳阳，租期一年，从2015年10月1日至2016年9月30日止，租金每年每间为7200元，合计43200元，一年一付，先付后用，如未按时付款，翔茂公司有权终止协议并收回房屋；还约定房屋装修需经翔茂公司同意，租赁期满后，俞艳阳拆卸时应保证房屋原样，装修费用由俞艳阳自负等内容。
后因翔茂公司未在法院指定的日期前履行法律文书确定的义务，本院依法在司法拍卖网络平台上公开拍卖了翔茂公司所有的位于杭州市萧山区，总建筑面积47094.35平方米的房屋、室内装修、地上附属物、集体土地地上附属物、面积77962.47平方米的国有土地使用权。2017年1月15日，竞买人华艺公司等七家单位按份共有以53800000元最高价买受。同年3月9日，本院作出（2014）杭萧执民字第7341号之三执行裁定书，裁定“被执行人杭州翔茂石业有限公司所有的位于杭州市萧山区，总建筑面积47094.35平方米的房屋、室内装修、地上附属物、集体土地地上附属物、面积77962.47平方米的国有土地使用权归买受人浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司、杭州艺能生物科技有限公司、杭州华艺实业有限公司、杭州润森化妆品包装有限公司、杭州华申包装有限公司、杭州金迪纺织工艺品有限公司、浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司按份享有（其中浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司占21.17%、杭州艺能生物科技有限公司8.44%、杭州华艺实业有限公司19.97%、杭州润森化妆品包装有限公司23.85%、杭州华申包装有限公司14.96%、杭州金迪纺织工艺品有限公司9.09%、浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司2.52%）；所有权自本裁定送达买受人时起转移”等内容。
按照华艺公司等七家单位的联合参拍协议书约定，案涉俞艳阳所租用的位于萧山区产系分配给华艺公司所有，后华艺公司持上述执行裁定书到房地产管理部门办理产权过户手续，并依法取得了浙（2017）萧山区不动产权第0082126号不动产权证，成为案涉房产的所有权人。现经原告多次通知催告要求腾房，但俞艳阳至今仍未腾退并返还房屋。
另查明，翔茂公司于2013年1月21日将包括案涉房屋在内的房产【权证号：杭房权证萧字第××号】办理抵押登记，抵押给了广发银行股份有限公司杭州萧山支行。
又查明，现俞艳阳仍实际占有案涉房屋，且自2017年10月1日起未支付房屋占有使用费。
还查明，华艺公司于2017年10月25日起对案涉房屋采取停电措施。
本院认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。具体到本案，包括案涉房屋在内的房产依法办理房屋抵押权登记手续的时间为2013年1月21日，而翔茂公司与俞艳阳签订案涉房屋租用协议的时间为2015年10月1日，故翔茂公司与俞艳阳之间的租赁关系发生在抵押权设立之后。因翔茂公司未履行约定义务，抵押权人依法行使抵押权，原告通过司法拍卖网络平台竞得案涉房屋，并持本院执行裁定书到房地产管理部门办理了相应的不动产权证，即成为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。抵押权实现后，翔茂公司与俞艳阳之间的租赁合同关系对受让人华艺公司不具有约束力，故无论被告俞艳阳与翔茂公司之间的房屋租用协议中的租期是否届满，华艺公司均有权要求俞艳阳将占用的案涉租赁房屋腾空后予以返还。现俞艳阳在无所有权和占有权的情况下非法占有案涉房屋，已经违反了法律规定，应当承担相应的民事责任。关于原告主张的自2017年10月1日起的房屋侵占损失，系其房屋被俞艳阳非法占有而产生的直接损失或可得利益，原告依照案涉房屋之前的月租金标准主张损失本属合理，但考虑到现原告已实际对案涉房屋采取停电措施，客观上对俞艳阳占有使用房屋造成了一定影响，故本院对原告主张的损失酌情予以支持。被告俞艳阳关于原告应赔偿其租用房屋装修部分损失及搬迁损失的辩称，既不符合租用协议约定，也没有法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、俞艳阳于本判决生效之日起十日内将占有的属于浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司所有的坐落于萧山区屋（不动产权证号为浙（2017）萧山区不动产权第0082126号）腾退，并将该房屋返还浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司；
二、俞艳阳于本判决生效之日起十日内赔偿浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司自2017年10月1日起至实际腾退完毕之日止按每月1680元的标准计算的房屋占有使用费；
三、驳回浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司的其余诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4972元，减半收取2486元，由浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司负担11元，由俞艳阳负担2475元。
原告浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告俞艳阳于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 李 凯
二〇一七年十二月二十九日
书记员 徐阳芷