广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第774号
上诉人（一审被告、被上诉人）中铁二十五局集团南方实业开发有限公司柳州分公司（原柳铁工程经济技术开发有限公司），住所地：柳州市革新路一区1号。
负责人唐元，副总会计师。
上诉人（一审被告、被上诉人）中铁二十五局集团南方实业开发有限公司，住所地：广东省广州市越秀区共和西路8号。
法定代表人李新黎，执行董事。
两上诉人共同委托代理人张澄，广西广杰律师事务所律师。
上诉人（一审原告、被上诉人）谢先登。
委托代理人郭攀，广西银正律师事务所律师。
委托代理人梁理，广西银正律师事务所律师。
上诉人中铁二十五局集团南方实业开发有限公司柳州分公司（以下简称南方实业柳州分公司）、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司（以下简称南方实业公司）与上诉人谢先登因财产损害赔偿纠纷一案，分别不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2012）南民初（一）字第1130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年5月28日，谢先登（承租方）与柳州铁路工程经济技术开发有限责任公司（出租方，南方实业柳州分公司前身）签订《场地租赁合同》，约定：谢先登承租柳州铁路工程经济技术开发有限责任公司东门外场地（菜地）总面积约1000㎡（按实际使用面积测量计算）用于自建仓库，场地租金按3.2元／㎡计算，承租方应于每月10日前付清当月租金；租赁期间从2004年10月1日至2015年9月30日；租赁期间到期后，承租方在出租方场地的一切建筑物所有权归出租方所有；该场地如国家、政府或出租方上级征用，承租方必须无偿无条件服从，但出租方应根据实际情况给以承租方适当的经济补偿。2005年1月10日，双方就上述协议又签订了一份《场地租赁补充协议》，约定：根据实际测量，场地面积为1060㎡；因出租方的土地在用及承租方报建等原因，租赁期限变更为2005年1月1日至2016年1月1日；租金标准仍为3.2元／㎡，承租方应以现金支付租金，先付款后使用，双方签约之日承租方即付三个月租金10176元（从2005年元月起）及保证金3392元，从2005年4月起，每月10日前付清当月租金；租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的3%作为违约金；承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金；原合同其他条款不变。协议签订后，谢先登在上述场地内建设两层建筑，用作建筑板材仓储及员工宿舍使用，建筑面积约1800㎡。2005年4月18日，谢先登（乙方）与柳铁工程经济技术开发有限责任公司（甲方）签订了一份《铺设平过道安全协议书》，约定：由于乙方在钢一道（现建材专用线）对面修建了仓库，为解决货物运输车辆通行铁路问题，需要在该专用线49号铁路铺设平过道，根据相关规定，双方协议平过道及平过道排水由乙方自行设计、施工和投资，平过道的涉及、铺设必须符合铁道部、铁路局的有关标准；平铺过道宽度5米，铺面材料为钢筋混凝道口板；工务段每年的平交道维修费由乙方负担。2011年，政府决定改、扩建南方实业公司、柳铁建安公司、柳铁物资工业总公司的仓储闲置土地，拓宽柳州市西环建材市场，打造西南地区最大的建材市场，改、扩建工作所涉及的租户施行搬迁工作。2011年7月18日，南方实业公司向谢先登发送了一份《通知》，内容为：“谢先登租户，根据上级指示和政府消防部门的整改要求，我公司决定根据柳州市规划部门的要求，对西环建材市场东头区域（二期）进行全面升级改造。我公司原于2004年5月28日与贵租户签订的《场地租赁合同》和2005年1月10日与贵租户签订的《场地租赁补充协议》［场地：公司东门外场地（菜地），合同期：2005年1月1日至2016年1月1日］，从即日起解除。请贵租户于2011年8月20日前退出该场地，并根据原合同‘第七条第2款：该场地如国家、政府或出租方上级征用，承租方必须无偿无条件服从，但出租方应根据实际情况给以承租方适当的经济补偿’的约定，务必于2011年7月20日前到我公司谈妥合同解除的相关事宜。”2011年8月15日，柳南区城市管理行政执法局向南方实业柳州分公司作出一份《柳州市城市管理行政执法处罚告知书》，载明：“你单位因未取得建设工程规划许可证在柳南区西环路一区一号建设房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条，本机关拟对你单位作出拆除或罚款的行政处罚。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条、三十二条的规定，你单位如要求陈述或申辩，请在收到本告知书之日起三日内向本机关提出申请。逾期不申请，视为放弃陈述、申辩权利，本机关将依法作出行政处罚决定。”2011年8月18日，柳州市柳南区城市管理行政执法局（以下简称柳南城管）向南方实业柳州分公司发出柳城管柳南行决字（2011）第499号《柳州市城市管理行政执法行政处罚决定书》，认定南方实业柳州分公司因未取得建设工程规划许可证在西环路一区一号建房（建筑总面积37800㎡），违反了相关规定，被处以限期拆除违法建设的房屋面积37800平方米，自收到出发决定书之日起在2011年8月24日前自行拆除以上违法建筑。2011年8月18日，柳南城管在西环建材市场发出《告知书》，内容为：“承租户（业主），经调查核实，你们（承租户）所承租的由中铁二十五局集团南方实业开发有限公司柳州分公司建设的位于柳南区西环路一区一号的市场门面属违法建筑。我局于2011年8月18日已作出行政处罚决定：责令当事人在2011年8月24日前自行拆除以上违法建（构）筑物。若中铁二十五局集团南方实业开发有限公司柳州分公司在自拆期限届满时，仍未自行拆除，我局将依法进行强制拆除。为避免不必要的损失，请你们（承租户）在我局实施强制拆除前自行清理并搬走该违法建筑内的物品。”2011年9月30日，南方实业公司柳州物业事业部发出一份《公告》，内容为：“各位合同已到期租户，为提高我公司西环建材市场东头部分土地的使用效率，依据《合同法》和《物权法》，我公司决定于近期无条件收回西环建材市场东头部分（二期）的合同已到期物业，并已委托给拆迁单位进行拆除。请合同已到期的租户，务必立即搬出，否则后果自负。”2011年10月10日，谢先登向南方实业柳州分公司交纳了2011年10月-11月的租金6784元。2011年10月11日，南方实业公司发出《通告》：“各租户，我公司将于2011年10月12日对西环建材市场东片区域内全部仓库进行拆除。请各租户于2011年10月11日24：00时前做好以下准备，搬出现有货物、设备、物品、撤离人员。避免因拆除工作给各租户带来不必要的损失。感谢各租户的积极配合。”随后，南方实业柳州分公司、南方实业公司于2011年10月12日对谢先登的仓库进行拆除。实施拆迁时，谢先登的仓库未腾空。双方在拆迁时未对谢先登的货物进行清点，拆迁完成后，谢先登自行搬迁货物、自行清点货品情况。庭审时，南方实业柳州分公司、南方实业公司表示拆迁工作自2011年2月份就已经开始进行，3月份时就与谢先登多次洽谈拆迁事宜，谢先登及其他二十多家租户是最后拆迁的，拆迁前几天南方实业柳州分公司、南方实业公司已经召集二十多家租户开会，告知公司定于2011年10月12日拆迁，要求租户提前做好搬撤工作，谢先登早已知道自己的仓库要拆迁，但其未按照通知要求腾空仓库。
一审另查明，谢先登在南方实业柳州分公司、南方实业公司实施拆迁前，委托广西国联房地产评估有限公司分别就其租用南方实业柳州分公司、南方实业公司场地所建仓库的房产价值和房屋装修、设施进行价值评估，评估公司于2011年10月9日分别作出桂国房柳估字2011A-10-0392号和桂国房柳估字2011A-10-0457号《房地产估价结果报告书》，以2011年9月28日为估价时点作出评估结果为：估价对象在估价时点的房地产（房产价值）总价值为1340231.2元，取整为1340231元；估价对象的装修、设施总价值为133015元。估价报告应用的有效期为一年。谢先登共支付了评估费6660元。2012年5月6日，南方实业柳州分公司向谢先登发送一份函件，载明：“谢先登先生，这次仓库的拆迁，合同不到期的是按龙泉玻璃的补偿办法办理：4400000元（补偿总金额）÷3967㎡（仓库合同总面积）÷96月（拆迁到合同期时间）=11.55元（每月每平方），你的仓库补偿（合同到期：2015年12月31日，从拆迁到合同期满时间是51个月）；补偿款是1060㎡（仓库合同总面积）×51月（拆迁到合同期时间）×11.55元（每月每平方）=624393元（补偿总金额）。即补偿金额为：陆拾贰万肆仟叁佰玖拾叁元整。”2013年6月24日，谢先登向该院申请司法鉴定。本院司法鉴定中心（2014）柳市中法鉴外委字第27号退卷函载明“……柳南区法院：本鉴定中心受理你院移送关于谢先登诉中铁二十五局集团南方实业开发有限公司柳州分公司、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司财产损赔纠纷一案，要求鉴定在原西环建材市场内所建仓库（二层建筑，建筑面积为1800平方米）的规模在同类地段同类仓库的租金市场价是多少。我中心依程序委托广西鑫正资产评估有限责任公司作为本案的评估机构。广西鑫正资产评估有限责任公司复函称：由于此委托项目没有具体标的，且难以确定所要评估的‘同类地段’所指的范围，本公司无法对其给出合理的市场价格。故我中心作退卷处理，并将全部移送材料（案卷壹册）退回你院……”。
谢先登起诉请求判令南方实业公司：1、赔偿因被告南方实业柳州分公司违法强拆涉案仓库及房屋等所造成的经济损失共计8171206元；2、支付违约金245136元。以上合计8416342元。
一审法院审理认为：谢先登与南方实业柳州分公司于2004年5月28日签订的《场地租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，合同未违反法律及相关规定，依法为有效合同。由于分公司不具有法人资格，南方实业公司柳州分公司签订的上述合同的相关民事责任由南方实业公司承担。现双方对南方实业柳州分公司、南方实业公司于2011年7月18日向谢先登发出的解除合同通知是否有效的问题意见不一。该院认为，根据本案查明的事实，南方实业柳州分公司、南方实业公司出租给谢先登的场地经政府规划，政府决定对市场进行改、扩建，对改、扩建工作所涉及的租户施行搬迁工作，已经符合双方签订的《场地租赁合同》第七条第2点有关合同约定解除的条件：“该场地如国家、政府或出租方上级征用，承租方必须无偿无条件服从，但出租房应根据实际情况给以承租方适当的经济补偿。”根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”谢先登于2011年7月18日收到南方实业柳州分公司、南方实业公司发出的解除合同通知，谢先登对解除合同通知虽有异议，但未在法定期间内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力，则双方签订的《场地租赁合同》及补充协议依法应于2011年7月18日解除。谢先登在双方的《场地租赁协议》解除后，继续占用租赁物，并于2011年10月10日向南方实业柳州分公司、南方实业公司交纳当月和下月的租金，南方实业柳州分公司、南方实业公司对谢先登交租的行为未提出异议，南方实业柳州分公司、南方实业公司收取谢先登租金的行为应视为认可谢先登续租，但租赁期间依法变更为不定期租赁。根据合同法规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据实际情况，南方实业柳州分公司、南方实业公司解除合同应留给谢先登的寻租期间应当不少于一个月。现南方实业柳州分公司、南方实业公司在张贴拆迁通告后一天即进行拆迁，没有给谢先登预留合理的寻租期间，违反合同法相关规定，对谢先登未能在拆迁前腾空房屋存在过错，应当承担赔偿相应损失的责任。对于谢先登损失的赔偿数额一节。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方签订的《场地租赁合同》中约定如解除合同条件出现的，出租方应根据实际情况向承租方就解除合同进行适当的经济补偿，但双方未约定具体的补偿方式。根据本案的实际情况，谢先登与南方实业柳州分公司、南方实业公司签订的《场地租赁合同》租赁期间为10年，于2016年1月1日届满，现因政府规划提前于2011年10月11日（比预期期间提前4年2个月19天）解除合同，合同提前解除，谢先登因租赁期间的相应缩短造成的损失，根据谢先登与南方实业柳州分公司、南方实业公司签订的《场地租赁补充协议》约定场地面积为1060㎡，该院酌定谢先登如另外寻租同类场地需支付每月租金13元／㎡，扣除谢先登每月应向南方实业柳州分公司、南方实业公司交纳的租金3392元，谢先登每月租金损失10388元，其因提前解约的租金损失共计525979.07元（10388元×50个月＋10388元÷30天×19天）。南方实业柳州分公司、南方实业公司解除合同前未给谢先登预留合理期间，导致谢先登无法在拆迁前腾空房屋，必然会造成一定的经济损失，但由于谢先登在拆迁后自行搬运物品，未与南方实业柳州分公司、南方实业公司或者有第三方见证的情况下清点物品损失情况，谢先登诉请的货品损失及员工财产损失共计978423.3元，由于无充分有效的证据证实，该院酌情支持50000元。南方实业柳州分公司、南方实业公司未提前通知谢先登解除合同，必然造成在谢先登寻租期间无法正常营业，该院酌情支持谢先登合理寻租期间的营业损失30000元。搬运费是谢先登腾空场地所支付的必然费用，搬运费的多少与南方实业柳州分公司、南方实业公司是否预留足够的寻租期间给谢先登没有直接联系，故对谢先登要求南方实业柳州分公司、南方实业公司赔偿搬运费的诉讼请求，该院不予支持。双方签订的《场地租赁合同》约定租赁期间到期后，承租方在出租方场地的一切建筑物所有权归出租方所有，谢先登在签订合同时就已经预见租赁期间到期后其在承租场地所建的所有建筑物都归南方实业柳州分公司、南方实业公司所有，谢先登在承租场地上所建设的建筑物是其履行《场地租赁合同》的投入，该投入实际上亦是谢先登在承租期间得以低额租金获取承租权的原因，从双方约定的条款看，谢先登实际是以建筑物的价值抵扣了承租期间的部分租金。虽然因政府规划合同比预期期间提前解除，但本案已裁判谢先登因提前解约的租金损失，谢先登要求南方实业柳州分公司、南方实业公司赔偿其所建的建筑物、附着物的损失及其另租仓库、员工宿舍的损失属于重复请求，该院不予支持。谢先登所支付的有关建筑物、附着物的鉴定费用亦应由其自行承担。从双方举证看，南方实业柳州分公司、南方实业公司在拆迁后一直积极与谢先登协商补偿款的相关事宜，但因双方对补偿款的数额一直无法达成协议才导致本案诉讼，谢先登要求南方实业柳州分公司、南方实业公司支付迟延支付赔偿金的请求无事实和法律依据，该院不予支持。关于违约金的问题。谢先登要求南方实业柳州分公司、南方实业公司支付违约金，但从本案来看，双方的合同无法履行是因政府规划合同比预期期间提前解除，并不是南方实业柳州分公司、南方实业公司故意不履行所致，且在双方签订的《场地租赁合同》中明确约定有因政府征用南方实业柳州分公司、南方实业公司支付经济补偿的条款，在本案已裁判谢先登因提前解约可获取的租金损失的情况下，谢先登要求南方实业柳州分公司、南方实业公司支付违约金属于重复请求，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司柳州分公司、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司共同向谢先登赔偿损失605979.07元；二、驳回谢先登其他诉讼请求。案件受理费70714元（谢先登已预交），由谢先登负担65623元，由中铁二十五局集团南方实业开发有限公司柳州分公司、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司共同负担5091元。
上诉人南方实业柳州分公司、南方实业公司不服一审判决，上诉称：一，一审认定存在不定期合同属张冠李戴。合同法第二百三十二条规定关于不定期合同的涵义是，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。在本案中上诉人与被上诉人之间根本不存在：“对租赁期间没有约定或者约定不明确”的问题。上诉人与被上诉人之间本来就签订有租赁合同，而且尚在履行过程中。因2011年政府决定改、扩建租赁所在的场地，根据双方租赁合同的相关规定，上诉人与2011年7月18日向被上诉人发出解除合同通知，解除双方签订的合同。这个事实一审也已经认定。在此情况下，不能认定上上诉人与被上诉人之间存在“对租赁期限没有约定或者约定不明确”的情况。二、合同解除后，被上诉人依然占有上诉人场地，依法应当参照租金的标准交纳场地使用费。因此，自2011年7月至2011年10月期间上诉人收取被上诉人使用费并无不当。不能作为认可谢先登续租，但租赁期间依法变更为不定期租赁的依据。更何况，原审法院也认定，在2011年7月18日以后，上诉人、柳南区政府有关政府部门、消防部门多次发出通知、通告要求包括谢先登在内的20余家承租户撤出占用的租赁场地，以便上诉人推行改造计划。20余家租户，除谢先登外，其余租户早已撤出，交回租赁的场地。只有谢先登坚持不撤离。所以，上诉人收取谢先登所谓“租金”的第二天就仍然进行拆迁自己（合同解除后场地的地上物已经属于上诉人）的房屋，这也是情理之中。在这样的前提下，上诉人难道会与谢先登再建立什么“不定期租赁吗？这是再明显不过的道理。可作为掌握、执行法律的原审法院，却能作出上诉人按租金标准收取被上诉人的场地使用费竟然是为了建立”不定期租赁”关系！真是令人啼笑皆非。原审法院如此做法，除了不懂法律之外，唯一的解释就只能是：明显偏袒被上诉人！这是于我国法律规定相悖的，也是严重违背我国司法原则的行为！综上，一审判决第一项，是在违背我国法律规定，严重违背我国司法原则的基础上所作出的错误判决，依法应予以纠正，请二审法院：依法撤销原审法院（2012）南民初（一）字第1130号民事判决书第一项，直接改判上诉人不承担赔偿义务。
被上诉人谢先登答辩称：1、一审认定合同已经解除没有事实和法律依据。第一、公司没有任何证据证明有存在双方约定合同第七条第二项的情形，公司上诉人没有权利解除合同，因此公司向上诉人发出的解除通知不合法，公司在法定的三个月日期之内已经向2010年10月10缴纳当月租金，以这种方式接受谢先登的租金，要求公司继续履行合同，因此该合同并没有解除，也不存在不定期合同的混淆，本案中合同无法履行是因为公司的行为导致合同无法实现才导致本案的诉讼。因此上诉人提出的上诉请求没有任何事实和法律依据。
上诉人谢先登上诉称：一、一审法院认定的部分事实错误，适用的法律错误。1、认为涉案场地经政府规划，政府决定对市场进行改、扩建没有任何夺实和法律依据．（1）一审中对方提供了《柳州家具建材市场承租户搬迁问题协调会纪要》和《改、扩建建材市场协调会纪要》．但这两份文件仅是内部会议纪要．仅说明的是对建材市场的扶持政策。其即不是政府出具具有行政效力的文件，也没有加盖政府公章，制作主体根本就不是政府。（2）对方在一审中从未提供过规划局的对市场规划的证明材料，也没有政府作出的决定对市场进行改、扩建的证明材料，本案中就没有合法、有效的文件证明该市场需要进行改、扩建。（3）依据《土地管理法》、《土地管理实施条例》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征地程序应为征地情况告知、征地调查确认、函告征地情况、征地听证告知、组织听证等程序。本案中政府从未采取过上述行为，根本就不存在双方合同中约定的征用情形。（4）对方所提供的《中国共产党柳州市柳南区委员会文件“改、扩建建材市场协调会纪要》的对象均为合同到期的租户，不包括谢先登。这些文件反而证明了政府是保护在合同期内租户的合法利益的。对方的行为既违逆政府的文件精神，也违反了合同明确约定．2、对方没有解除权。一审法院认定存在政府征用情形没有事实的依据，本案中根本就不存在有对方所称的政府征用的情形，对方不享有解除权，而且对方是在违反会议纪要精神发出的解除通知，因此解除通知均是无效的。3、一审法院认定“双方合同及协议应于2011年7月18日解除”是错误的，合同至今没有合法解除，只是合同因为对方原因已经事实上无法继续展行．理由如下：（1）一审法院认定合同自2011年10月10日后为不定期合同违反法律规定。根据《合同法》第二百三十六条规定，只有租赁期间届满。承租人继续使用的，租赁期限才为不定期。一审法院将在合同未到期，对方违法解除合同解除后收取谢先登租金的行为视为谢先登认可续租，但租赁期问依法变更为不定期租赁，是适用法律错误。（2）对方2011年7月8日提出的解除合同并未生效，合同应继续履行。对方在向谢先登发出解除通知后，谢先登当即在法定的三个月异议期内向对方提出异议，并于2011年10月10日缴纳当月和下月租金，对方收取祖金也未提出异议，对方以收取谢先登租金的行为方式，接受了谢先登所提的异议，行使了合同的权利，认可了谢先登要求继续履行合同。（3）对方2011年10月11日发出的通告并不是新的解除合同通知，仅仅是通知强拆，并不能当然的作为对方向谢先登再次发出解除合同的通知。因此，双方签订的合同只是由于对方的强拆行为而事实上无法继续履行。（4）一审判决前后也存在矛盾，法院认定了2011年7月18日解除，但又认定“现因政府规划提前于2011年10月10日解除合同”，可见法院认定合同具体解除时间明显错误。4、一审法院根据《场地租赁补充协议》约定的场地面积为1060㎡，酌定谢先登另寻同类场地需支付每月租金13元／㎡没有事实依据，是错误的。谢先登自建仓库占地面积达到1800㎡，在一审判决书中得到认可。被上诉人自拆除前一直未提出异议．应视为对方以默认的方式认可谢先登对合同占地使用面积的变更。计算另寻同类场地的面积应当以1800㎡计算。5、一审法院认为谢先登物品损失情况无充分有效证件证实是错误的。（1）自建的仓库占地面积达1799平方米，仓库高达两层，存货价值达到700多万合情合理。（2）从一审法院认可的照片中能看得出，货物已经堆满仓库，并且在强拆中遭到砖瓦重压。（3）雇请车队清运被强拆仓库内货物装车达386车，可见货物之多。（4）柳南区税务局确定了谢先登2010年3月31日至2011年9月31日销售额达到880048元，按常理来说，谢先登的库存货物必须远大于销售量才能正常经营。（5）谢先登因货物受损、搬迁、盘点货物等事项，造成停产停业四个月之久，停产停业期间还需支付仓管人员工资。（6）18名员工居住于仓库二楼，因拆迁行为造成员工私人物品现金、照相机、手提电脑、白金项链等贵重物品丢失的赔偿责任应由对方承担。一审法院在没有充分考察仓库存里、货物价值、清运存量、停业时间，月销售等．仅支持货物及员工损失5万元，停业损失3万元，相当于谢先登几乎没有损失，这是原审法院滥用自由裁权的结果。6、一审法院认为“搬运费是谢先登腾空场地所支付的必然费用”，没有事实法体依据。谢先登搬运货物材料与对方的侵权行为有直接的因果关系，是对方侵权行为的必然结果，其搬迁费用173700元应由对方承担。（1）腾空场地的时问完全可以根据合同中约定的展行期限长短而控制，谢先登完全有能力、条件在合同到期之前采取多种方式清空场地而不产生费用，腾空场地不是必然会产生的费用。（2）从《合同法》关于合同解除的规定．法律均规定有在合理期限之前通知，其立法目的正是给承租人以合理时问腾空场地，将承租人腾空产生费用的控制在最小。（3）根据谢先登一审提供的照片可知仓库是有成堆的货物的。这点对方也是认可的．因此搬运费也是合理必须的．7、一审法院认为“谢先登自建房屋的投入实际上是其在承租期间得以低额租金获取承租权”继而认定“赔偿了租金损失。谢先登要求被告赔偿其所建的建筑物、附若物的损失及其另租仓库、员工宿舍的损失属于重复请求”，没有任何事实和法律依据．（1）在场地建筑归谢先登所有的基本前提是合同履行完毕，但因为对方的侵权行为导致合同已经无法履行。双方合同目的不能达到。恨据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方签订《场地租赁合同》及补充协议的性质是土地的使用、承租，谢先登依法应当返还的是土地，而不是建筑物，谢先登可以自行拆除自建房屋，将建筑物归对方占有使用不是必须的。对方仅享有要求恢复土地原状的权利，无权要求对建筑物的占有使用的权利。（2）本案是财产损害赔偿纠纷案．谢先登主张的是侵权损害赔偿责任，对方违法拆除原告的房屋，侵犯的是谢先登对自建房屋财产性权利，应当承担赔偿责任。（3）双方签订《场地租赁合同》及补充协议的性质是土地的使用、承租，对方的行为侵犯的是谢先登基于合同享有的土地占有使用的权益，致使谢先登另寻同类场地多支付了不必要支出的费用，该部分损失对方应当赔偿。对方侵犯的是谢先登多项、不同的合法权益．一审法院却认为是重复请求明显没有拳实和法律依据。二、谢先登的合法权益被对方侵害，谢先登有权要请被告承担赔偿责任。1，根据《物权法》二百四十以条关于占有的规定，依据合同协议在上地上自建房屋，谢先登对已建成房屋当然享有合法的占有使用的权益。对方的侵权行为侵犯了谢先登的合法占有使用权。依据《物权法》第二百四十五条，对方侵害了谢先登占有使用权，应当赔偿谢先登修建房屋即装修装饰即评估结论的重置成本价值的损失。以广西国联房地产评估有限公司评估结果报告为准，价值13140231元、评估费5360元，房屋内装修价值133015元、评估费1300元。2、对方侵犯谢先登依据合同能够享有的权益，致使谢先登另寻场地承租，一审法院认定另寻场地需支付的费用为每月每平来13元，依据谢先登房屋占地1800平方米计算，应赔偿谢先登租金损失1184162元。三、赔偿项目明细：1、房屋价值1340231.2元，评估费5360；2、房屋装修价值133015元，评估费1300；3、搬运费173700元；4、损失租金1184820元（依据一审酌定的间类场地每月13元／㎡，仓库占地面积1800㎡，计算，13／㎡×1800㎡×50个月＋13／㎡×1800㎡÷30天×19天=1184820元）；5、库房及房屋水电安装费30000元；6、铺设平过道工程造价35000元：7、仓库货物损失400000元；8、库管人员停工期问工资发放332610元（依据（2015广西道路安全事故赔偿标准》中仓储业的平均月工资为4620元，其停产停业的4个月，支付18名库管人员I资为4620元×4个月×18人=332640元；9、停工期间停业损失200000（依据原告的纳税情况可以证明，2010年3月至2011年9月，平均每月盈利约50000元左右，停工停产4个月的损失为50000×4个月=200000元）：10、员工物品损失私人物品损失54050元；11、谢先登为员工另行租房损失263293元（原告承租柳州市正菱车业配件有限公司的仓库及住房安排员工住宿，住房10间，每间500元，水电20元。被告应赔偿原告因为员工安排宿舍造成的直接损失5200×50个月＋5200÷30天×19=263293元）以上合计4153409元。综上，请求二审法院：1、请求依法撤销柳州市柳南区人民法院（2012）南民初（一）宇第1130号民事判决书：2、请求依法改判南方实业柳州分公司、南方实业公司共同赔偿谢先登损失约400万元（包括仓库及房屋损失、仓库及房屋装修费、评估费、货物损失、铺设平过道工程费、搬运费、租金损失、违约金以及预期利益损失等）：3、请求判令南方实业柳州分公司、南方实业公司承担全部诉讼费。
被上诉人南方实业柳州分公司、南方实业公司答辩称：1、谢先登的上诉理由不能成立。因为谢先登没有尊重双方合同和合同解除条件的基本事实，双方签订的合同约定涉案场地如国家、政府或出租方上级征用，承租方必须无偿无条件服从的要求进行改造可以提前解除合同，出租方给予适当的补偿。补偿双方之间可以去谈。2、对方强调没有尽到合法解除合同通知，一方提出解除合同另外一方提出异议的方式，可以通过报纸等新闻媒介，双方由于补偿问题没有达成协议，所以才导致诉讼，谢先登讲的原因都不是上诉人要求赔偿的原因。3、不认可谢先登的上诉状提出的赔偿明细。评估报告不起任何作用，本案只存在提前解除合同补偿的问题。关于合同约定的补偿在解除合同的情形出现以后，关于补偿标准没有办法明确。4、涉案场地该地实际上是拆了改建。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实，谢先登有如下异议：1、南方实业公司土地改建并非政府决定，而是中共柳南区委办公室的文件。2、中共柳南区委办公室文件只涉及到期的租户，不涉及未到期租户。3、上诉人一审提供的证据无法说明柳州市柳南区西环路一区一号的市场门面就是谢先登承租的场地内所建的房屋。南方实业公司及南方实业柳州分公司对一审查明的事实无异议，对谢先登所提异议的意见为：南方实业公司根据政府要求对场地进行改建，柳南区城市管理行政执法局根据中共柳南区委的文件并到现场考察后才行动，是针对柳州市柳南区西环路一区一号全部违章建筑，不管到不到期。
上诉人南方实业公司、南方实业柳州分公司在二审期间没有新证据提交。
上诉人谢先登在二审期间补充出示了其一审提交的证据5及证据17中《劳动合同》的原件（其中关于证据5的原件是该有“桂林市联坤商贸开发有限公司柳州西环装饰建材市场”红色印章及“复印件与原件相符”蓝色印条的复印件），因为一审时提交的只是复印件。
南方实业公司、南方实业柳州分公司对谢先登补充出示的材料的意见为：所谓证据5的原件不属于原件，且材料所涉及的的款并非其租给谢先登的地块；证据17的原件也不是原始原件，和本案无关，并非本案所拆仓库的员工。
本院对当事人所提交证据材料及所争议事实的分析和认定：谢先登对其一审证据5所补充出示的材料设计的地块系柳州市柳南区西环路二区一号，与本案无关联性，本院不予以审核认定；谢先登提交证据17的劳动合同等证据拟证明由于停产停业造成员工工资损失，但仅凭这些证据尚不足以证明仓库拆迁与停产之间的因果关系以及停产涉及的人员及期间，故对该证据的证明目的不予确认。本案中对南方实业公司的场地进行改、扩建，虽非政府发文，但系中共柳州市柳南区委员会以文件方式作出的决定，且由出租场地的南方实业柳州分公司的总公司南方实业公司组织实施，故仍应认定符合《场地租赁合同》中关于“该场地如国家、政府或出租方上级征用……”之约定情形。中共柳州市柳南区委员会的会议纪要，就租赁合同到期后拒不搬迁及租赁合同尚未到期但符合合同解除条件的情形均作出了处理意见。谢先登在租赁的场地系在在南方实业公的仓储用地范围内，上述会议纪要均证实南方实业公司的仓储用地需进行拆迁改、扩建。因此，谢先登对一审确认事实所提异议均与实际不符，不能成立。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》是否具备解除合同的条件？若具备，合同及补充协议是否已经解除？2、本案是否存在不定期租赁合同？3、南方实业公司及南方实业柳州分公司是否应向谢先登承担赔偿损失的责任？4、一审关于谢先登一方损失的认定有无不当？
关于是否具备解除条件，《场地租赁合同》关于“该场地如国家、政府或出租方上级征用，承租方必须无偿无条件服从”应认定为双方约定的解除合同的条件。后因南方实业公司的仓储闲置土地按中共柳州市柳南区委员会经专题协调会决定需进行改、扩建，并由将涉案土地直接出租给谢先登的南方实业柳州分公司的总公司即南方实业公司组织实施，应认定解除合同的条件成就。
关于《场地租赁合同》及补充协议是否已经解除，南方实业公司于2011年7月18日向谢先登送达《通知》要求解除合同，谢先登收到该通知后，一审据此依《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，认定《场地租赁合同》及补充协议已于2011年7月18日解除，合法有据，应予以维持。
关于是否存在不定期租赁合同，在原租赁合同已解除后，谢先登在继续占有租赁场地的情况下，于2011年10月10日向南方实业公司交纳了10月、11月的租金，南方实业柳州分公司予以接受且并无充分证据表明其已声明是收取之前的场地占用费，根据该种一方交纳租金、另一方收取租金，即谢先登已经履行了主要义务，南方实业柳州分公司接受的事实，按《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，双方已重新成立租赁合同，但因无充分证据表明双方对该重新成立的租赁合同约定有期限，按《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，双方重新成立的租赁合同应视为不定期租赁。
关于南方实业公司及南方实业柳州分公司是否应赔偿谢先登的损失，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。本案南方实业公司于2011年10月11日发出《通告》称将于次日对涉案场地的去全部仓库进行拆除，要求各租户与当日24：00前搬出现有货物、设备、物品、撤离人员。应视为其系向租户发出解除合同通知，但在发出通知的第二天即将涉案土地上的建筑物拆除。并未给予向对方合理期限，属履行合同义务不当且实际造成了承租人谢先登的损失，按《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定，南方实业公司及南方实业柳州分公司应对谢先登的损失承担赔偿责任。
关于损失的认定，按《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应预见到的因违反合同可能造成的损失。因《场地租赁合同》及补充协议是在原合同未到期的情况下解除，谢先登作为承租户将遭受一定的租金损失是双方在订立合同时均能预见到的，一审酌定谢先登如另外寻租同类场地需支付每月租金13元／㎡，对此双方均未提出异议，本院予以确认。一审进而根据《场地租赁补充协议》约定的场地面积1060㎡，扣除谢先登每月应向南方实业柳州分公司交纳的租金3392元后，每月实际租金损失为10388元，因提前解约的租金损失合计为525979.07元，符合实际且无不当，应予以维持。在双方重新成立不定期租赁合同后，南方实业公司解除该不定期租赁合同未给予谢先登合理期限并在谢先登不在场的情况下对涉案仓库及员工宿舍进行拆除，对谢先登的货品损失及员工物品损失属于南方实业公司及南方实业柳州分公司可以预见的范围，但对于以上各项损失，在谢先登在本案中对其所主张的损失数额未能提供充分证据予以证实的情况下，一审酌情认定货品及员工物品损失为50000元、营业损失30000元，并无不当，应予以维持。对于谢先登主张应赔偿的建筑物价值、双方约定租赁期满后建筑物归出租方所有，现合同在期满前解除，一审认为谢先登对建筑物的投入实际是其得以低价承租的原因，双方实际是以建筑物的价值抵扣部分租金，故在支持谢先登的租金损失后，对谢先登该项诉请不予支持，并无不当，应予以维持。关于谢先登主张的搬运费，系其腾空场地必须产生的费用，且原合同约定若因约定事由解除合同，作为承租方得谢先登应无偿无条件服从，但在原合同解除后，谢先登有近三个月的时间可以搬离，但其继续占有租赁场地未搬迁，即在腾空场地这一问题上，谢先登自身亦有过错，现一审对其关于搬运费的诉请不予支持，实无不当，应予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元（上诉人谢先登已预交38800元，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司柳州分公司、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司已预交5091元），由上诉人谢先登负担33709元，中铁二十五局集团南方实业开发有限公司柳州分公司、中铁二十五局集团南方实业开发有限公司5091元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宾修清
审 判 员 黄 坚
代理审判员 翁春亚
二〇一五年十月二十八日
代书 记员 李思思