上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初7912号原告(反诉被告)上海永创机械加工有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人金永德，董事长。委托代理人李芳，上海市东策律师事务所律师。被告(反诉原告)上海才君纸箱厂，住所地上海市浦东新区。出资人张才君，总经理。被告(反诉原告)张才君，男，1958年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张颖(系被告张才君的女儿)，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)上海永创机械加工有限公司(以下简称永创公司)与被告(反诉原告)上海才君纸箱厂(以下简称才君厂)、张才君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2016年3月29日、2016年4月5日公开开庭进行了审理。永创公司的委托代理人李芳及才君厂的出资人张才君及张才君的委托代理人张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永创公司诉称：永创公司与才君厂及张才君于2015年11月3日、2015年12月6日签订《厂房租赁协议》，《厂房租赁协议》约定：永创公司承租才君厂、张才君位于上海市浦东新区永达路以东、大芦西路以南厂房，总面积2,500平方米左右，用于电镀、氧化使用。西侧厂房租期为2015年12月1日至2018年12月1日，租金每年人民币(以下币种相同)275,000元，东侧厂房租期为2016年1月1日至2019年1月1日，租金每天每平米1.30元。双方又签订补充协议，约定排污事项由才君厂及张才君负责。合同签订后永创公司按照才君厂、张才君指示将155,000元预付款等款项汇入才君厂的法定代表人张才君的银行账号。但才君厂、张才君至今未交付厂房，且未完成排污事项，造成合同目的无法实现。故永创公司现诉至法院，要求判令才君厂、张才君退还已付款项155,000元。才君厂、张才君辩称：现在房屋空置，损失很大，永创公司应该履行合同，租金也要支付。故永创公司提出反诉诉讼请求，要求判令永创公司继续履行双方于2015年11月3日、2015年12月6日签订的《协议》。永创公司对才君厂、张才君的反诉请求辩称：不同意才君厂、张才君的反诉请求，厂房无产权证，合同无效，且永创公司未使用厂房，请求返还预付款。经审理查明：永创公司与才君厂及张才君于2015年11月3日签订《厂房租赁协议》(以下简称《协议》)，《协议》约定：永创公司承租才君厂、张才君位于上海市浦东新区大团镇车站村六组298号(以下简称298号房屋)，500平方米左右；租期2015年12月1日至2018年12月1日止；租金为每年275,000元，先付后用，次年后的租金需提前一个月支付，如延时，需每天加收年租金3%的滞纳金，如不付，后果自负，租金以一年一次付清；租赁期间，永创公司如中途停租，必须赔偿才君厂及张才君的所有经济损失；未经才君厂、张才君同意，也不得转租他人；租赁期间，永创公司的用电、用水费由永创公司承担，298号房屋内所有的水、电设施如损失，由永创公司自己修好并承担费用；租赁期内如遇国家征地需动迁，必须服从，同时只享受国家规定的搬迁费，租期内永创公司不得随意改变房屋结构；在厂区内搭建的活动房等设施，租期结束后并不再续租后，不得拆除，归才君厂及张才君所有；……。《协议》的尾部乙方(承租方)签字栏中有“周克龙、金永德”的签名字样。“周克龙”系298号房屋的前承租人，金永德系永创公司的法定代表人。2015年11月6日，永创公司转账支付张才君10万元。2015年11月13日，永创公司转账给张才君55,000元。2015年11月13日、2015年11月14日，永创公司与才君厂、张才君先后在关于298号房屋的《补充协议》上签字，《补充协议》的主要内容为：排污事项由才君厂、张才君负责，厂房用于电镀、氧化使用；以前周克龙合议(同)终止，由金永德接管；交定金转让费55,000元，有银行转账凭证。2015年12月6日，永创公司与才君厂、张才君签订《厂房租赁协议》(以下简称《协议》1)，《协议》1约定：永创公司向才君厂、张才君租用上海市浦东新区大团镇车站村六组299号最东面2,000平方米的房屋(以下简称299号房屋)；租赁期为3年，自2016年1月1日至2019年1月1日止；租金为每天1.3元，先付后用，次年后的租金需提前一个月支付，如延时，需每天加收年租金3%的滞纳金，如不付，后果自负，租金以一年一次付清;租赁期间，永创公司如中途停租，必须赔偿才君厂及张才君的所有经济损失；未经才君厂、张才君同意，也不得转租他人；租赁期间，永创公司的用电、用水费由永创公司承担，299号房屋内所有的水、电设施如损失，由永创公司自己修好并承担费用；租赁期内如遇国家征地需动迁，必须服从，同时只享受国家规定的搬迁费，租期内永创公司不得随意改变房屋结构；在厂区内搭建的活动房等设施，租期结束后并不再续租后，不得拆除，归才君厂及张才君所有；背面有附加协议；……。《附加补充协议》约定：排污事项由才君厂、张才君负责处理，厂房用于氧化、电镀、发黑使用，订金预付款10万元，排污设施费用与才君厂、张才君无关，排污所有费用由永创公司承担。本院于2016年3月3日至298号房屋、299号房屋现场查看，发现该两处房屋处于空置状态，无人入住，也未铺设排污设施。另查明，案外人上海宏泰建筑装饰有限公司(以下简称宏泰公司)与潘某某签订《房屋转让协议书》，约定：潘某某从宏泰公司处受让约697平方米位于大团镇车站村六组的简易厂房及仓库；转让价为85,000元；潘某某自签约起到1996年5月底之前将转让款支付给宏泰公司；潘某某自1996年4月1日起对该房屋资产有永久性使用权；因土地属国家所有，如遇政府国家征用，则按国家有关政策办。2003年9月26日，案外人潘某某与张才君签订《房屋转让协议书》，约定：潘某某自愿将坐落于浦东新区(原南汇区)大团镇车站村六组原宏泰公司转让给潘某某名下的简易厂房，北至建筑公司仓库、南六公路、南至六队仓库、东至河浜、西至乡村道路，全厂占地面积为1,310平方米即1.96亩，建筑面积697.42平方米，从2003年9月26日起出让给张才君所有；今后如遇国家和集体动迁，房屋补偿由张才君享受，地基按国家或集体政策规定办理，从协议签订之日起，张才君对该房屋资产拥有永久性使用权；双方协议一致房屋转让费总价39万元，给付方式为当场结清；交房时间为2003年9月26日；潘某某保证房屋系其个人私有财产，不另涉他人，如另涉他人有异议，即由潘某某负责。2016年3月30日，上海市公安局浦东分局大团镇派出所及上海市浦东新区大团镇车站村村民委员会共同出具《证明》，证明298号、299号门牌号属于张才君所有。2016年4月5日，上海市浦东新区大团镇人民政府出具《街道/镇/开发区住所证明表》及《大团镇经营场所证明表》，证明大团镇政府同意298号房屋、299号房屋暂作为经营用房。2015年12月28日，张才君与案外人张英俊、廖荣国等三人分别签订《合同终止双方协议》，约定因协议没有到期，所以张才君补偿三人一年的租金各7万元，共计21万元。以上事实，有《协议》，《补充协议》，《协议》1，《附加补偿协议》，转账凭证，《住所(经营场所)使用证明》，《承诺书》、《监证书》、《房屋转让协议书》，南审事(96)450号《上海市南汇审计师事务所文件》，《街道/镇/开发区住所证明表》及《大团镇经营场所证明表》，《证明》，《合同终止双方协议》，本院于2016年3月3日出具的调查笔录，永创公司、才君厂、张才君的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。才君厂及张才君举证的《大团镇企业申请改、扩建生产用房审核流程表》(以下简称《审核表》)复印件无原件，永创公司对此提出异议，即使该《审核表》真实存在，因《审核表》上未写明改扩建的具体房屋地址，也不能证明才君厂、张才君曾对298号房屋、299号房屋进行改扩建，故对《审核表》不予采信。《代收罚没款收据》不能证明298号房屋、299号房屋系合法建筑，对《代收罚没款收据》不予采信。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。才君厂及张才君至今未举证证明298号房屋、299号房屋的合法权属凭证，也未举证证明298号房屋、299号房屋系经合法审批建造，故298号房屋、299号房屋不能认定为合法建筑。永创公司与才君厂、张才君之间关于298号房屋及299号房屋的《协议》、《协议》1应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力；合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。才君厂、张才君从永创公司处收取155,000元，永创公司并未入住298号房屋、299号房屋，故才君厂、张才君返还永创公司155,000元。永创公司要求才君厂、张才君返还155,000元的本诉请求，符合法律规定，予以支持。才君厂、张才君要求判令永创公司司要求判令永创公司继续履行双方于2015年11月3日、2015年12月6日签订的《协议》的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。至于才君厂、张才君所谓的因永创公司要承租298号房屋、299号房屋而终止了与他人租赁合同而造成的财产损失21万元之事，因才君厂、张才君在本案中未明确向永创公司主张赔偿该笔财产损失，且才君厂、张才君未举证证明在与永创公司签订《协议》前曾明确告知永创公司才君厂、张才君存在该笔财产损失，故该笔财产损失不属于双本案的处理范围，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海才君纸箱厂、张才君于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海永创机械加工有限公司钱款155,000元；二、驳回被告(反诉原告)上海才君纸箱厂、张才君的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,400元，减半收取计1,700元，由被告(反诉原告)上海才君纸箱厂、张才君负担；反诉案件受理费1,700元，由由被告(反诉原告)上海才君纸箱厂、张才君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一六年四月二十日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。