文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初9839号原告：广州和顺物业管理公司，住所地广东省广州市天河区天府路233号1917房，统一社会信用代码91440101190497897F。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。被告：李力，男，1954年8月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州和顺物业管理公司（以下简称“和顺公司”）诉被告李力物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和顺公司的委托代理人杨金娜，被告李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和顺公司诉称：原告是具有一级资质的物业服务企业，从2008年至今为被告所居住的“翠湖山庄”社区（下称“该社区”）提供物业服务，与该社区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定被告月底之前应当向原告交纳当月物业服务费；逾期则按所欠交费用每日千分之一计收滞纳金。被告作为该社区7号楼2806房住户，享受了原告依约提供的物业管理服务，同时被告也负有支付物业服务费的义务。然而，被告自2013年8月至今一直拖欠物业服务费，期间虽经原告多次催告，仍拒不缴纳。根据上述事实和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原告认为：被告系“翠湖山庄”社区的住户，接受了原告所提供的物业服务，依约应支付物业服务费。但被告长时间拖欠物业服务费，构成违约且严重影响原告的正常经营，原告有权依法追讨物业服务费并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付自2013年8月1日至2016年4月30日物业服务费7956.3元；2、被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金3819.02元（以当月的物业管理费为本金，自次月1日起计至被告实际付清为止，按照每日按所欠缴费用的千分之一的标准计算）；3、被告承担本案诉讼费用。被告李力辩称：一、我没有收到原告发出的律师函，且妥投证明中称是由我本人签收的，该签名并非我本人签署的，我认为原告是伪造证据。从快递单看，原告律师是2015年1月8日17时寄出，但EMS妥投证明显示的收寄时间却是2016年1月8日，存在明显的矛盾，退一步说，即使原告寄出催收函的时间为2016年1月8日，一共44封快件也完全不可能在当日签收。原告起诉前从来没有向我催收物业服务费，故2014年6月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告无权收取。二、至于2016年1月15日后的物业管理费，原告没有提供物业管理服务合同证明其有权收取费用，在原告没有举证证明前，我认为原告起诉我没有法律依据，即2016年1月15日后原告主张物业管理费没有法律依据。原告在其他案件中提交了2016年1月15日后的物业服务合同，该合同是未经业主大会同意签订的，是原告与业委会私下签订的，该合同是违法的。三、原告起诉不交纳物业管理费的业主是有多个，我希望法院合并审理。另，我方之前已起诉原告并在天河区法院立案，我希望法院合并审理。四、我延期支付2014年6月1日至2015年1月14日的物业服务费，原因在于原告的物业服务质量和水平太差，翠湖小区不但到处呈现脏、乱、差的情形，而且业主的人身安全、财产安全也遭受严重的威胁和侵害。2015年7月21日，我与其他20多个业主要求参选翠湖山庄第四届业委会换届选举，无端被原告殴打，剥夺了我和其他业主的选举权、被选举权等民主权利。且原告殴打业主已是惯性，不但不保护业主的安全，反而纵容案外人翠湖山庄的承建商广东开平第三建筑公司进入小区殴打业主。小区内业主不能发表不同意见，并且将我们印发发到业主家里的单张用铁钩从业主家里门底勾出，原告的行为不仅违约，而且违法。五、原告的管理水平很糟糕。原告管理服务翠湖小区，翠湖小区中庭凉亭被非法改为食市、花园凉亭被非法改为士多店、9-11号楼顶设备用房被非法建设成私人住宅，这些与原告的支持和纵容是分不开的。翠湖小区花园垃圾成堆、金鱼池疏于管理成为臭水池，很多楼层的消防器材仅有挂在墙上的一个早已超过使用期限的小灭火筒、车辆在没有停放标志的小区主通道及进出地下停车场的通道乱停乱放、游泳池泵房设备已完全损坏导致池水不能排放而变质，严重影响和损害业主身体健康。且由于原告管理不善、极端不负责，致使翠湖山庄距离保安亭20米远的沙井盖失踪3天，导致翠湖山庄洗衣店员工掉入沙井盖死亡。原告违约在先，严重侵权在先，不仅殴打我，还纵容开平三建殴打业主，剥夺我的民主权益，请法院考虑到不存在滞纳金，原因是原告造成的。我要求原告就殴打我本人的事情，侵害我业主权益的事情公开道歉并进行赔偿。经审理查明：1993年5月22日，原告经准予从事物业管理活动，是具备壹级物业管理资质的物业管理企业法人。被告为广州市天河区黄埔大道中路翠湖街7号2806房（以下简称“涉案房屋”）的产权人，涉案房屋建筑面积为166.267平方米。2010年12月11日，原告（乙方）与广州市翠湖山庄社区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方续聘乙方为翠湖山庄提供物业服务；乙方提供的物业服务包括以下事项：1、制订物业服务工作计划并组织实施，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度；2、房屋共用部位（承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管）的日常维修、养护和管理；3、共用设施设备的日常维护养护、运行和管理；4、附属建筑物、构筑物（包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、中庭花园的木屋、士多店、停车场、水系、护栏、围墙、游泳池等，但属于甲方经营性设施或部位的维修费用除外）的维修、养护和管理；5、公共绿地、园林、金鱼池的清洁和养护；6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等；7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；8、协助做好安全防范工作等；合同期限为自2011年1月15日至2016年1月14日；住宅物业按建筑面积计算物业管理费，标准为1.45元/平方米/月，业主当月底前向乙方交纳当月物业服务费；业主逾期的，按所欠交费用每日1‰计收滞纳金；等内容。其后，原告与广州翠湖山庄社区第四届业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为翠湖山庄提供物业服务，物业服务期限为2016年1月15日至2021年1月14日止；其他条款与原告与广州市翠湖山庄社区业主委员会于2010年12月11日签订的《物业服务合同》条款基本一致。关于被告提出的诉讼时效问题。原告称其于2016年1月8日向被告邮寄送达《律师函》追讨物业管理费。为此，原告提交了日期为2016年1月7日的《律师函》（函称被告从2013年8月至今一直拖欠物业管理费，要求被告于收到律师函后七日内向原告交清2013年8月至2015年12月的物业管理费6991.9元）、《邮寄详情单》（邮单号为1026418208518，收件人为李力，收件人地址为涉案房屋，内件品名为文件资料）及《EMS妥投证明》（加盖有广东省邮政速递物流股份有限公司广州市分公司速递业务档案专用章，显示邮单号为1026418208518的邮件于2016年1月8日收寄，2016年1月8日本人签收），证明原告曾向被告寄送催费函件，并称由于EMS公司提前在2015年打印好快递单，所以才会使用日期为2015年的快递单，而上述邮件的实际邮寄时间为2016年1月8日。经质证，被告对上述证据的真实性不予确认，并称其并未收到上述函件。关于被告主张的原告没有尽到维修、安保、消防、车位管理等的物业服务责任等问题，被告提交相关照片及录像证明翠湖山庄小区车辆乱停乱放、消防通道占用、保安围攻业主及小区垃圾成堆等问题。原告对此持有异议，认为被告的陈述不属实，且认为物业服务是动态长期的过程，物业服务合同具有长期性及综合性的特征，由多项服务内容组成，物业使用人不能因某项物业服务的瑕疵而拒绝交纳物业管理费。经查，涉案房屋所在小区的部分业主于2016年1月27日以被告未尽物业服务责任为由向本院提起诉讼【案号为（2016）粤0106民初2038号】，要求被告停止对涉案房屋所在小区业主的人身及财产权益侵犯、为恶劣的物业服务书面赔礼道歉等，该案尚在审理中。另，原告于2016年11月1日向本院申请撤回要求被告支付2016年1月15日起至2016年4月30日期间的物业管理费的诉讼请求。本院认为：经审查，原告申请撤回上述部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。原告与广州市翠湖山庄社区业主委员会签订了《物业服务合同》，并实际对涉案房屋所在小区实施物业管理，被告虽对原告提供的物业管理服务存在诸多不满，但实际上接受了原告的服务，双方已经形成了物业服务合同关系，被告应按《物业服务合同》的约定向原告支付物业管理费。原告现主张被告支付2013年8月1日至2016年1月14日期间的物业管理费。其一，被告关于2014年6月1日前的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。根据合同的约定，被告应于每月月底前向原告交纳当月物业管理费，原告于2016年1月8日向被告（地址为涉案房屋地址）邮寄《律师函》催收物业管理费，相应妥投证明显示该邮件于2016年1月8日被本人签收，被告虽对此不予确认，但并未提交相反证据予以反驳，本院对原告关于其通过邮寄法律函向被告追讨物业管理费的主张予以采信。因2014年1月的物业管理费原告可在2014年1月底前主张，在原告未能提供证据证明其于2016年1月8日向被告发出法律函之前曾向被告催收物业管理费的情况下，2014年1月之前的物业管理费已经丧失胜诉权，本院不予支持。其二，被告关于原告对翠湖山庄小区没有尽到维修、安保、消防、车位管理等的物业服务责任的抗辩，现涉案小区部分业主已就被告物业服务质量问题另案提起诉讼，且因物业管理服务是长期动态的过程，被告的上述抗辩只能证明在某一时间小区物业管理的状况，原告在管理服务上的瑕疵亦不能免除被告应支付物业管理费的义务，被告不应以此作为理由拒绝支付物业管理费。综上所述，被告应向原告缴纳2014年1月1日至2016年1月14日期间的物业管理费，涉案房屋建筑面积为166.267平方米，按1.45元/平方米/月计算，每月物业管理费为241.09元（1.45元/平方米/月×166.267平方米）。故被告应向原告支付2014年1月1日至2016年1月14日期间的物业管理费共计5895.04元（241.09元/月×24个月＋241.09元/月÷31天×14天）。被告拖欠物业管理费，应承担相应的违约责任。现原告主张滞纳金以当月欠付的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至被告实际清偿之日止。被告辩称不同意支付物业管理费，即对原告主张的上述滞纳金亦持有异议，鉴于原告未对其实际损失进行具体举证，基于公平原则，本院酌情将滞纳金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，故被告应向原告支付拖欠2014年1月1日至2015年12月31日期间物业管理费的滞纳金每月以当月拖欠的物业管理费241.09元为本金，2016年1月1日至2016年1月14日期间物业管理费的滞纳金以当月拖欠的物业管理费108.88元（241.09元/月÷31天×14天）为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止，根据公平合理原则，每月滞纳金均以不超过当月物业管理费为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李力自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州和顺物业管理公司支付广州市天河区黄埔大道中路翠湖街7号2806房2014年1月1日至2016年1月14日期间的物业管理费5895.04元；二、被告李力自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州和顺物业管理公司支付拖欠上述物业管理费的滞纳金（其中2014年1月1日至2015年12月31日期间滞纳金每月以当月拖欠的物业管理费241.09元为本金，2016年1月1日至2016年1月14日期间滞纳金以当月拖欠的物业管理费108.88元为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止；每月物业管理费的滞纳金以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限）；三、驳回原告广州和顺物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州和顺物业管理公司负担10元，由被告李力负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  何 冰人民陪审员  叶林琳二〇一六年十一月十七日书 记 员  何靖文判决书已于2016年   月   日送达