重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2××8）渝01民终700号上诉人（原审原告）：重庆豪生物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路38号24楼，统一社会信用代码91500103750099679B。法定代表人：秦开源，总经理。委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：渝北区龙塔街道笑一益笑老火锅，住所地重庆市渝北区，工商注册号500112600146832。经营者：粟学安,男，1959年9月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人重庆豪生物业管理有限公司（以下简称豪生物业公司）因与被上诉人渝北区龙塔街道笑一益笑老火锅（以下简称笑一益笑老火锅）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2××7）渝0112民初14067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2××8年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人豪生物业公司的委托诉讼代理人袁亮，被上诉人笑一益笑老火锅的经营者粟学安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪生物业公司上诉请求：1、撤销（2××7）渝0112民初14067号民事判决，改判解除双方的不定期租赁关系，并由被上诉人立即清理（搬离）返还上诉人位于渝北区商铺，同时由被上诉人按每月4000元的标准支付从2××3年1月8日至解除不定期租赁关系之日期间的租金。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、不能以我司未向被上诉人催收过租金为由推定我司知晓被上诉人与聚景园小区业委会签订合同并向业委会交纳租金这一事实；2、被上诉人与聚景园小区业委会签订的《聚景园门面租赁合同》与本案无关，我司没有授权聚景园小区业委会与被上诉人签订任何租赁协议或收取租金；3、即使被上诉人抗辩租金已过诉讼时效，但也仅是部分已过诉讼时效，对未过诉讼时效部分的租金应予主张。笑一益笑老火锅辩称，我没有文化，请求业委会出庭说明。我不该返还房屋，不该支付从2××3年1月8日起至解除合同期间的租金，房子是违章建筑一直漏水，物业公司一直不修，因此才与业委会签订了租赁协议，由业委会负责修缮。豪生物业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方的不定期租赁关系；2、被告立即清理并返还原告位于渝北区商铺；3、被告按每月4000元的标准支付从2××3年1月8日起至解除不定期租赁关系之日期间的租金。本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：重庆聚富房地产开发有限公司系位于渝北区房屋登记的权利人。2006年7月14日，重庆聚富房地产开发有限公司为甲方、豪生物业公司为乙方签订了一份《委托租赁协议》，主要内容是甲方将拥有的聚景园小区临街门面委托乙方进行出租。2008年重庆聚富房地产开发有限公司更名为重庆聚富投资控股（集团）有限公司。2008年6月2日，重庆聚富投资控股（集团）有限公司出具了一份《授权委托书》，主要内容是委托豪生物业公司对渝北区进行招商、租赁等一系列经营管理行为。笑一益笑老火锅系2008年12月1日登记成立的个体工商户字号，工商登记的经营场所为渝北区，经营者为粟学安。2××2年1月8日，以豪生物业公司为甲方、笑一益笑老火锅为乙方签订了一份《聚景园门面租赁协议》，主要内容是甲方将渝北区紫园路159号聚景园小区30号门面出租给乙方，租赁期为五年，从2××2年1月8日至2××7年1月7日，乙方计租之日起完整的12个月为一个租约年。每月租金4000元（含物业管理费），租金按月支付，乙方在本月期满前7日内缴纳下月租金。合同对其他方面还进行了约定。合同末尾处甲方代表张存琴签字。2××4年5月22日，以重庆市渝北区聚景园业主委员会为甲方、笑一益笑老火锅为乙方签订了《聚景园门面租赁合同》，主要内容是：经乙方申请要求，甲方同意将紫园路159号（包括30号门面内），现笑一笑火锅门面租给乙方使用经营，租赁期为十年，从2××4年7月1日至2024年6月30日；甲乙双方约定门面月租金为3000元，采取先交钱后租的原则，乙方使用前先交一个月租金，以后每月25日—30日交下月租金；乙方在租赁期间，不得以任何借口拖欠租金，超出一月不按时向甲方缴纳租金，甲方有权中止与乙方的合同。合同还对其他方面进行了约定。合同末尾甲方处加盖了重庆市渝北区聚景园业主委员会的公章，代表处马某签字。乙方处粟学安签字。该份合同空白处手写添加部分为：经本届业委会研究决定，与笑一笑火锅店签订的合同，继续执行原合同条款，从2××7年4月1日起向业委会交款，以前未交部分，因其他原因暂时欠挂。加盖了业委会印章，业委会代表签字。时间为2××7年3月28日。签订该份合同后，被告从2××4年6月28日开始向渝北区聚景园业主委员会按每月3000元交纳了租金，业主委员会出具了收据，加盖了财务专用章，一直缴纳至2××7年6月28日。2××6年1月至2××7年2月被告未向业主委员会交纳租金，被告陈述是业主委员会批复同意了的。庭审中，原被告一致认可被告向原告支付了2××2年1月8日至2××3年1月7日的租金。被告陈述，因房屋在2××2年11月出现漏水，催原告来修，原告一直没有修，所以从2××3年1月7日之后就未再向原告支付租金；后原告的工作人员张存琴告诉我，门面已经交给业主委员会管理了，只能与业主委员会签订合同，所以我们跟业委会签订了合同，签了合同后，业委会将房屋进行了维修；从2××3年2月份至2××7年7月4日之前，原告从未向被告催收过房屋，其行为就是认可了被告与业委会签订的租赁合同；即便法院支持原告的诉讼请求，也只能支持从起诉之日倒推一年的租金，之前的租金已过诉讼时效。原告陈述：业主委员会无权处理产权人的财产，物管公司催收过租金。一审法院认为，原、被告双方签订的《聚景园门面租赁协议》系合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《聚景园门面租赁协议》中约定的租赁期限是从2××2年1月8日至2××7年1月7日，租金是按月支付，被告在只支付了一年的租金即支付至2××3年1月7日，之后未向原告支付过任何租金。且在《聚景园门面租赁协议》约定的租赁期间内，被告又与重庆市渝北区聚景园业主委员会就同一租赁门面签订了《聚景园门面租赁合同》，并向业主委员会支付租金。从以上可以看出，在2××3年1月8日至2××7年1月7日，被告均未向原告支付租金，而原告也未举示证据证明向被告催收过租金。在与原告的租赁期间内被告又与重庆市渝北区聚景园业主委员会签订合同，同时向业主委员会支付租金，长达三年多的时间原告也并没有提出异议。原告作为案涉房屋的物业管理机构，对房屋情况应当是十分了解的，但长达四年多的时间内未催收租金，也未对案涉门面的现状提出过异议，可以推定原告是知晓被告与业主委员会签订的合同且原告向业主委员会缴纳租金的事实的。被告的陈述更符合常理。在被告与业主委员会于2××4年5月22日签订《聚景园门面租赁合同》时，原被告之间的《聚景园门面租赁协议》已实际终止。故对于原告请求判令解除原被告双方的不定期租赁关系的诉讼请求，一审法院不予支持。因原告知晓被告重新签订了合同，被告也按新的租赁合同支付了租金，被告现在是基于与业主委员会签订的《聚景园门面租赁合同》使用案涉门面，且租赁期限未满，故对原告请求判令被告立即清理并返还位于渝北区商铺的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延误或者拒付租金的…”。被告向原告支付租金至2××3年1月7日，之后至双方合同终止日2××4年5月22日未付过租金，但原告并未举证证明期间向被告催收过租金。对于被告抗辩2××3年1月8日—2××4年5月22日租金已过诉讼时效的理由，一审法院予以采纳。2××4年5月22日原被告合同已经终止，被告无需向原告支付租金。故对于原告请求判令被告按每月4000元的标准支付从2××3年1月8日起至解除不定期租赁关系之日期间的租金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆豪生物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4540元，由原告重庆豪生物业管理有限公司负担。二审中，笑一益笑老火锅申请证人马某出庭就聚景园业主委员会与其签订的《聚景园门面租赁合同》作出说明。马某现系聚景园小区业主委员会成员、前业委会主任。庭审中，马某陈述：“……我们成立业委会后发现小区业主权益受到严重侵犯，物业公司给火锅店签订合同收租金，我们查了一下，这个门面物业公司、开发商只有里面的50平方有证，他给火锅店签合同，外面属于违章搭建。多年来利用违章搭建收取费用”。马某还陈述：“开发商违章搭建，把有产权部分一起租给笑一益笑老火锅，现在是外面的违章搭建围到里面有产权部分，没有得到小区同意。业委会成立后我们找了笑一益笑老火锅，他只能和我们签合同，物业公司是没有权利的。我们就和笑一益笑老火锅签了合同”。马某又陈述：“产权人没有委托业委会对外出租房屋。现在笑一益笑老火锅经营面积超过了房产证面积，违法搭建120多平米。签订合同收取3000元租金，3000元租金是否包含产权人的面积这个确实很模糊。含有产权人面积，签合同的时候我们不知道他有产权，后来才知道。知道后没有把多收租金交给开发商或者开发商委托的物管公司，没有必要，侵占了小区权益不该给。因为这个门面是小区全体业主的财产和地盘，应该全体业主所有，所以收益由业委会收取是合法的……”。豪生物业公司对证人马某的陈述不予认可，粟学安对证人马某的陈述没有意见。本院对于马某关于“聚景园小区业主委员会没有获得产权人授权对外出租房屋，其收取租金后，没有把租金交给开发商或者开发商委托的物管公司”这一陈述，予以采信。马某关于“涉案门面系违章建筑，其侵占了小区的权益，收益应由业委会收取”等陈述，没有其他证据佐证，本院对其真实性不予确认，对该部分陈述不予采信。另查明，涉案房屋的登记权利人是重庆聚富房地产开发有限公司【后更名为重庆聚富投资控股（集团）有限公司】，其房地产权证上载明该房屋坐落于渝北区，证载房屋建筑面积为69.57㎡，房屋套内建筑面积为65.61㎡（房屋权属证号：2××房地证2006字第55531号）。还查明，涉案房屋原地址为渝北区，现该地址更名为渝北区。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于豪生物业公司与笑一益笑老火锅是否形成了不定期租赁关系的问题。本案中，聚景园小区业主委员会不是涉案房屋的产权人，其没有获得该房屋产权人重庆聚富投资控股（集团）有限公司授权对外出租该门面，也没有其他证据证明聚景园小区业主委员会与笑一益笑老火锅签订《聚景园门面租赁合同》经过豪生物业公司的同意和授权，仅凭豪生物业公司长期未向笑一益笑老火锅催缴租金这一事实，不能推断豪生物业公司知晓并同意由聚景园小区业主委员会与笑一益笑老火锅就涉案房屋签订新的《聚景园门面租赁合同》以取代豪生物业公司与笑一益笑老火锅签订的《聚景园门面租赁协议》。故《聚景园门面租赁协议》仍然有效，豪生物业公司受产权人委托对外出租涉案门面，与笑一益笑老火锅签订了租赁协议，并实际交付了该门面，笑一益笑老火锅应按合同约定向豪生物业公司及时支付租金。该《聚景园门面租赁协议》约定的租赁期限到期后，笑一益笑老火锅仍继续占有使用涉案房屋，豪生物业公司未提出异议，双方之间形成了不定期租赁关系。关于双方之间形成的不定期租赁关系是否应解除的问题。豪生物业公司与笑一益笑老火锅之间形成的不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但豪生物管公司解除合同应当在合理期限之前通知笑一益笑老火锅。豪生物业公司要求解除与笑一益笑老火锅之间的不定期租赁关系，于法有据，本院予以支持。不定期租赁关系解除后，笑一益笑老火锅应及时将涉案房屋返还给豪生物业公司。关于笑一益笑老火锅应缴纳的租金数额问题。自2××3年1月8日起，豪生物业公司未再向笑一益笑老火锅催收过租金，其于2××7年7月4日向一审法院提起诉讼，故2××6年7月5日前的租金已过诉讼时效，本院不予主张。笑一益笑老火锅应从2××6年7月5日起按4000元/月的标准向豪生物业公司支付租金至不定期租赁关系解除之日止。综上所述，豪生物业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。由于本案在二审中出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2××7）渝0112民初14067号民事判决；二、重庆豪生物业管理有限公司与渝北区龙塔街道笑一益笑老火锅之间就渝北区房屋形成的不定期租赁关系于本判决生效之日起解除；三、渝北区龙塔街道笑一益笑老火锅于本判决生效之日起十五日内支付重庆豪生物业管理有限公司房屋租金，以4000元/月的标准，从2××6年7月5日起支付至双方的不定期租赁关系解除之日止；四、渝北区龙塔街道笑一益笑老火锅于本判决生效之日起十五日内搬离位于渝北区房屋，并将该房屋返还给重庆豪生物业管理有限公司；五、驳回重庆豪生物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4540元，由渝北区龙塔街道笑一益笑老火锅负担1135元，由重庆豪生物业管理有限公司负担3405元；二审案件受理费4540元，由渝北区龙塔街道笑一益笑老火锅负担1135元，由重庆豪生物业管理有限公司负担3405元。本判决为终审判决。审判长  张欲晓审判员  李盛刚审判员  刘 静二〇一八年四月二日书记员  曾 静