上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1340号
上诉人（原审原告）上海大润百年健康管理咨询有限公司，住所地上海市。
法定代表人徐亚州，总经理。
委托代理人孙永亮，信利律师事务所上海分所律师。
委托代理人宋琦琦，信利律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）上海忻逸实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈文宗，董事长。
委托代理人张宇晟，上海市万联律师事务所律师。
委托代理人徐银凯，上海市万联律师事务所律师。
上诉人上海大润百年健康管理咨询有限公司（以下简称“大润公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第2862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年11月15日，大润公司与上海忻逸实业有限公司（以下简称“忻逸公司”）签订《商铺租赁合同》，约定大润公司向忻逸公司承租上海市凯旋北路XXX号XXX楼南区（以下简称“系争商铺”），合同约定：1、租期10年，自2013年11月15日起至2023年11月14日止；2、2013年11月15日起至2015年11月14日止月租金为每月人民币（以下币种均为人民币）103，477.50元，物业管理费14，782.50元每月，免租期4个月；3、忻逸公司负责安装中央空调，在大润公司装修期满前安装到位并保证交付给大润公司时能正常使用，否则大润公司的免租期将相应顺延。2014年5月30日，大润公司、忻逸公司完成空调工程验收。
2014年8月，大润公司起诉至原审法院，称租赁合同签订后，大润公司按约履行，并委托案外人于2013年3月31日完成了系争商铺的装修工程。然忻逸公司直至2013年5月30日才完成系争商铺的中央空调安装工程，已违反了双方合同约定，应承担违约责任。后大润公司向忻逸公司提出交涉，忻逸公司拒不理睬，并以大润公司未付租金为由对大润公司采取断电措施。在租赁合同履行期间，忻逸公司额外多向大润公司收取垃圾清运费，造成大润公司额外负担，经与忻逸公司交涉无果，故请求判令：1、忻逸公司退还大润公司多支付的2.5个月租金共计258，693.75元；2、忻逸公司向大润公司支付违约金37，251.90元；3、忻逸公司因擅自断电，向大润公司书面赔礼道歉；4、明确物业费包含的具体项目。
忻逸实业有限公司辩称，双方按照合同约定履行租金结算，忻逸公司并未多收取大润公司租金。空调安装属于配合工程，需要等大润公司内部装修到位后才能进行调试，在大润公司未通知忻逸公司的情况下，忻逸公司无法主动进行空调安装。大润公司实际于2014年6月13日方通过装修工程消防验收，故忻逸公司配合大润公司于2013年5月30日完成空调调试并未违约，也未对大润公司实际经营造成任何影响。故不同意大润公司诉讼请求。
原审另查明，大润公司（注：应为“大润公司普陀分公司”，本院予以纠正）于2014年5月26日取得营业执照，2014年6月13日，该商铺装修工程通过消防验收。在双方发生争议后，忻逸公司将系争商铺停电一天，后双方正常履行租赁合同至今。
原审审理中，大润公司表示将其诉讼请求中要求忻逸公司明确物业管理费所包含的项目内容变更为要求忻逸公司退还每月400元垃圾清运费，共计4，800元，并表示该款虽非忻逸公司收取，但仍坚持要求忻逸公司返还，亦未提供证据予以证明。大润公司另提供证人证明其于2014年3月30日完成室内装修前已及时通知忻逸公司进行空调安装施工。忻逸公司表示对此不予认可，但考虑到本案的实际情况，自愿补偿大润公司2，000元。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人争议的焦点在于忻逸公司于2014年5月30日完成空调安装工程是否构成违约。根据装饰装修的施工惯例，空调安装与调试属于配套工程，为大润公司进行施工的案外人虽为大润公司证明其在商铺装修工程完工前已口头通知忻逸公司，要求忻逸公司进行空调安装，但该证据系孤证，且忻逸公司亦不予认可，原审法院对此难以采纳。在大润公司无法证明其于何时通知忻逸公司进行空调安装调试的情况下，难以认定忻逸公司于2014年5月30日完成空调安装调试构成违约。故大润公司要求忻逸公司退还已付租金并要求忻逸公司支付违约金的主张，不符合合同约定，法院对此不予采纳。大润公司主张因忻逸公司将系争商铺停电一天，要求忻逸公司书面赔礼道歉，忻逸公司的该行为虽有不当，但大润公司的该项请求，无法律依据，故难以支持。大润公司在明确表明垃圾清运费系由案外人收取的情况下，仍要求忻逸公司退还上述费用，无合同、法律依据，原审法院对此不予采纳。忻逸公司自愿向大润公司进行补偿，于法不悖，可予准许。
原审法院据此作出判决：一、对上海大润百年健康管理咨询有限公司要求上海忻逸实业有限公司退还租金258，693.75元的诉讼请求不予支持；二、对上海大润百年健康管理咨询有限公司要求上海忻逸实业有限公司支付违约金37，251.90元的诉讼请求不予支持；三、对上海大润百年健康管理咨询有限公司要求上海忻逸实业有限公司书面赔礼道歉的诉讼请求不予支持；四、对上海大润百年健康管理咨询有限公司要求上海忻逸实业有限公司返还垃圾清运费4，800元的诉讼请求不予支持；五、准许上海忻逸实业有限公司支付上海大润百年健康管理咨询有限公司补偿费2，000元，该款上海忻逸实业有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海大润百年健康管理咨询有限公司。
原审判决后，上诉人大润百年公司不服，向本院提起上诉称：一、大润公司原审中提供的证人证言符合法律规定，能够证明大润公司的具体主张。忻逸公司空调安装调试的时间是2014年5月30日，且忻逸公司自认曾擅自停电，该停电行为的发生正是因为双方对免租期认识的不同所致，并曾引起双方激烈的纷争。根据以上事实，完全可以认定忻逸公司违约的基本事实。二、忻逸公司未能在大润公司装修期满前完成空调安装并保证交付正常使用、收取了物业服务费而未能提供垃圾清运服务，已违反合同约定及法律规定。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第一项、第二项、第四项，改判：1、忻逸公司退还大润公司多支付的2.5个月租金共计258，693.75元；2、忻逸公司支付大润公司违约金37，251.90元；3、忻逸公司返还大润公司垃圾清运费4，800元。
被上诉人忻逸公司答辩称：一、双方主要纠纷在于大润公司欠付租金，在空调安装、验收期间以及完成空调安装时，双方并没有发生纠纷。空调安装是配套工程，只有当大润公司大部分的装修工程完毕时才能进行安装，故忻逸公司并未违约。二、物业服务费中不包括垃圾清运费，忻逸公司未收取过大润公司主张的4，800元垃圾清运费。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，大润公司提供其员工戴锦明及公司前总经理张允亮的证人证言，以证明大润公司自2014年2月份开始就与忻逸公司交涉空调安装事宜，但忻逸公司一直不予解决，而分公司要取得营业执照必须先通过消防验收，消防验收则必须在空调安装完毕后进行，故忻逸公司的空调安装影响了大润公司的经营及分公司营业执照的申请。忻逸公司表示上述证人证言不属于新证据，且两名证人与大润公司均有利害关系。
本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，忻逸公司、大润公司就系争商铺签订《商铺租赁合同》后，忻逸公司按约将系争商铺交付给大润公司，大润公司予以接受并对该商铺进行装修。此时，系争商铺处于大润公司实际掌控中，忻逸公司入内进行中央空调的安装、调试，须得到大润公司的同意及指令。在大润公司无充分证据证明其在商铺装修工程完工前已及时通知忻逸公司进行空调安装的情况下，大润公司以忻逸公司未在装修期满前完成空调安装，构成违约为由，主张忻逸公司退还已付租金并支付违约金之意见，本院难以采纳。关于垃圾清运费，原审法院已经阐述了忻逸公司不应承担退还垃圾清运费的意见，本院对此予以认同且不再赘述。综上所述，大润公司的上诉请求，于不无据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，811元，由上诉人上海大润百年健康管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十月二十日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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