广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0108民初287号
原告：覃绍才，男，1964年5月7日出生，壮族，住南宁市江南区。
委托诉讼代理人：梁俊精，广西横原律师事务所律师。
被告：磨江东，男，1981年12月1日出生，壮族，住南宁市兴宁区。
原告覃绍才与被告磨江东建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃绍才及其委托诉讼代理人梁俊精，被告磨江东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
覃绍才向本院提出诉讼请求：1.确认覃绍才与磨江东就南宁市良庆区玉阳街三里19号地块签订的《土地转让协议书》有效；2.确认南宁市良庆区19号国有建设用地使用权属覃绍才所有；3.判令磨江东配合覃绍才办理南宁市良庆区19号国有建设用地使用权中磨江东的份额过户登记到覃绍才名下的一切相关手续；4.判令磨江东配合覃绍才办理南宁市良庆区19号地建设规划手续。事实和理由：磨江东于2001年购买原邕宁沿海经济走廊开发区金象商住四区编号725号(现门牌号南宁市良庆区19号)建设用地，面积72㎡。2004年11月10日，覃绍才与磨江东签订《土地转让协议书》，约定磨江东将725号地转让给覃绍才，转让价款为45000元。2011年8月8日增加转让款50000元，覃绍才已将转让款付清给磨江东。为了能顺利办理725号地使用权变更登记手续，磨江东于2011年8月8日签署了经过公证的《委托书》，委托案外人蔡富全办理725号地使用权的相关手续，同时明确725号地使用权已转让给了覃绍才，该地块与其无关。但磨江东自2017年初至今，多次阻挠覃绍才办理725号地的建设工程规划许可证等手续，损害了覃绍才的合法权益，为此提起诉讼。
磨江东辩称，1.合同确实是双方真实意思表示，但协议签订时土地还没有取得土地使用权证，而且是空地，没有达到投资总额的25%，违反了《城市房地产管理法》第39条规定，所以双方签订的土地转让协议无效。2.覃绍才没有通知要求磨江东配合办理相关证件，而是拿了磨江东过期的身份证去办理，磨江东对此不知情。3.磨江东向政府购地的合同购买方只有磨江东一人，合同书上覃绍才的名字是覃绍才为了得到磨江东的土地采取了不正当的手段自行添加的。请求法院判决合同无效，磨江东愿意返还覃绍才85000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：覃绍才提供的委托书，经公证部门公证，内容与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性和关联性均予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年1月5日，磨江东以25000元价格从原邕宁沿海经济走廊开发区管理委员会受让原邕宁沿海经济走廊开发区金象商住四区地块编号725号(现门牌号为南宁市良庆区玉阳街三里19号，以下简称725号地)国有建设用地使用权，面积72平方米，土地用途为商住用地，双方为此签订了《广西邕宁沿海经济走廊开发区金象商住四区用地合同书》。2004年11月10日，磨江东为转让方(甲方)与覃绍才为受让方(乙方)，就上述地块土地使用权签订一份《土地转让协议书》，约定：一、该地块位于邕宁县沿海经济走廊开发区金象商住四区，地块编号为725号，地块面积为6米×12米=72平方米；二、该土地使用权转让价格为45000元，协议签订之日乙方付给甲方35000元，待办理好土地证、规划证等有关证件后付清余下的10000元；三、甲方要无条件协助乙方办理有关证件，办理有关证件的费用由乙方自行负责，如因甲方原因无法办理土地的有关证件，甲方退回乙方所交款项。2004年10月10日，覃绍才向磨江东支付了首期转让款35000元，磨江东于当日向覃绍才出具了收条予以确认，并载明尚欠地款10000元。签订协议后，《广西邕宁沿海经济走廊开发区金象商住四区用地合同书》乙方一栏加入“覃绍才”的名字，覃绍才亦在该合同上签名确认。此外，磨江东还向案外人奚源强、李其辉、覃绍关、张云崎转让金象四区各一宗国有建设用地使用权。2011年8月8日，磨江东出具收条，载明收到李其辉、奚源强、覃绍才、覃绍关、张云崎支付的五宗地全部转让款26万元。当日，磨江东还向覃绍才出具一份《声明书》，内容为：“我磨江东于2001年1月5日购买位于原邕宁沿海经济走廊开发区金象商住四区宅地一块地号725号，现本人由于经济原因，今将该宅地使用权财产权益转让给覃绍才，本人同意该地块的使用权归覃绍才所有，以后该地块的使用权、收益、处置等都与本人无关。”同日，磨江东还向案外人蔡富全出具一份《委托书》，磨江东委托蔡富全就上述725号地块办理如下事项：1.代到政府部门、国土、规划部门办理该宅地的相关手续，换领发票、票据、地籍测绘、建设用地批准书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、房屋所有权证等业务，并领取相关证件；2.代到税务部门缴纳相关税费；3.代到居委会、管委会、派出所办理相关证件、手续；4.代到政府部门办理宅地、地块编号重新调整，抽签定位，签署相关证件，签署宗地协议等领取相关证件手续；5.代到南宁市办理房屋超红线建筑处罚相关手续；6.在符合国家法律法规、政策的情况下，代到南宁市国土资源局、南宁市国土资源局良庆分局签署宗地协议，签署国有土地使用权转让合同，办理国有土地使用证的加名、变更、查档等相关手续，将磨江东的国有土地使用证过户变更到覃绍才名下，并领取证件；7.在符合国家法律法规、政策的情况下，代到南宁市规划管理局良庆规划分局、良庆区建设管理局办理竣工验收、竣工备案。代到南宁市住房保障和房产管理局办理房屋所有权证的加名、变更，签署存量房买卖合同，将磨江东的房屋所有权证变更到覃绍才的名下，并领取相关证件；8.在符合国家法律法规、政策的情况下，代到南宁市规划管理局良庆分局将磨江东的用地规划许可证、建设工程规划许可证变更到覃绍才的名下。委托期限：自本文签署之日起至上述委托事项办完为止。双方就上述委托书的签订情况进行了公证。磨江东主张其已于2017年单方终止上述委托。
南宁市国土资源局于2016年就725号地国有建设用地使用权核发了权利人登记为磨江东、覃绍才的不动产权证，证号：桂（2016）南宁市不动产权第号，共有情况登记为共同共有，面积为72㎡。
本院认为，本案的争议焦点为：本案《土地转让协议书》的效力如何。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第十四条关于“合同法第五十二条第(五)项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定”的规定，因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。《城市房地产管理法》第三十九条是法律中的管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。磨江东关于合同无效的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。磨江东与覃绍才于2004年11月10日就725号地国有建设用地使用权签订的《土地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效协议，双方当事人均应严格履行。覃绍才已按协议约定履行付清转让款的义务，磨江东亦应按照协议约定履行协助覃绍才办理725号地国有建设用地使用权转移登记到覃绍才名下的义务。《广西邕宁沿海经济走廊开发区金象商住四区用地合同书》乙方增名的事实，不影响磨江东按照转让协议约定履行协助办证的义务。双方就转让该宗国有建设用地使用权需要缴纳的税费，由覃绍才依法向税务机关补缴。该地块上的建设规划手续，由覃绍才在取得建设用地使用权证后自行办理。
关于覃绍才要求确认725号地国有建设用地使用权为其单独所有的诉请。本案双方当事人通过买卖方式转让土地使用权，表明覃绍才认可转让前本案土地使用权人为磨江东，且该土地确是磨江东通过出让方式取得，现转让合同尚未履行完毕，覃绍才要求确认其为使用权人，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：
一、确认磨江东与覃绍才于2004年11月10日就南宁市良庆区玉阳街三里19号地（原地块编号：邕宁沿海经济走廊开发区金象商住四区725号）签订的《土地转让协议书》有效；
二、磨江东于本判决生效之日起20日内协助覃绍才办理南宁市良庆区玉阳街三里19号国有建设用地使用权[不动产权证号：桂（2016）南宁市不动产权第0000858号]转移登记到覃绍才名下的手续；
三、驳回覃绍才的其他诉讼请求。
案件受理费2175元，减半收取1087.5元，由磨江东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 王 荣
二〇一八年六月七日
法官助理 詹 妮
书 记 员 蒙玉莲
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。