广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民终549号上诉人(原审原告、反诉被告)：广东湛江吉民药业股份有限公司，住所地：湛江市霞山区人民大道南59号。法定代表人：官东，总经理。委托代理人：赖春龙，广东国邦律师事务所律师。委托代理人：刘洋，广东国邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：孙丽君，女，1985年7月12日出生，汉族，住湛江市市辖区，委托代理人：黄兆铭，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴莹霞，女，1986年5月8日出生，汉族，住湛江市赤坎区，上诉人广东湛江吉民药业股份有限公司(以下简称“吉民公司”)、孙丽君与被上诉人戴莹霞房屋租赁合同纠纷一案，广东湛江吉民药业股份有限公司、孙丽君不服广东省湛江市霞山区人民法院（2015）湛霞法民二初字第148号民事判决（以下简称“一审判决”），向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、唐文飞参加的合议庭进行了审理。书记员何骁腾担任记录。上诉人吉民公司的委托代理人赖春龙、刘洋，上诉人孙丽君的委托代理人黄兆铭到庭参加诉讼。被上诉人戴莹霞经本院传票传唤，不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人吉民公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法对本案进行改判；2、判令依法解除吉民公司与孙丽君、戴莹霞于2014年11月18日签订的《广东湛江吉民药业股份有限公司商铺租赁合同之补充协议》；3、判令孙丽君、戴莹返还座落于湛江市霞山区××—××层的租赁商铺；4、判令孙丽君、戴莹霞支付从2015年1月18日至2016年10月31日期间租金合计人民币3131699.67（2016年10月31日起至孙丽君、戴莹霞实际返还房屋之日止的租金按原合同约定的租金标准续计）；5、判令孙丽君、戴莹霞向吉民公司支付从2015年1月18日至2016年10月31日期间逾期支付租金的违约金，按原合同约定的租金标准以月利率2%计算（2016年10月31日起至租金与违约金还清时止按原合同约定的租金标准以月利率2%续计；6、依法驳回孙丽君、戴莹霞全部反诉请求；7、依法判令孙丽君、戴莹霞承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1、孙丽君、戴莹霞没有按合同约定向吉民公司支付租金，已构成根本违约，吉民公司在整个过程中不存在过错;2、孙丽君、戴莹霞未经吉民公司同意，擅自对商铺的楼板、梁柱及地面进行破坏性的装修，导致房屋结构受损、排水排污破坏，引起该栋楼40户住户强烈反对，引发群体性事件，孙丽君、戴莹霞构成根本违约;3、孙丽君、戴莹霞将商铺变相转租给9位个体户经营，且大部分转租时间发生在吉民公司提起诉讼之后，再次印证孙丽君、戴莹霞已严重违反合同约定，孙丽君、戴莹霞构成根本违法;4、孙丽君、戴莹霞将商铺变相转租给5位个体户从事餐饮行业，已严重违反合同约定;5、租金与违约金只计算至2016年10月31日止对吉民公司不公平、不合理。涉案商铺应从2015年1月18日起开始计算租金，在每月13日前支付该月租金，戴莹霞、孙丽君从未向吉民公司支付租金，故戴莹霞、孙丽君逾期支付从2015年1月18日至2016年10月31日期间违约金按原合同约定的租金标准以月利率2%计算（2016年10月31日起至租金与违约金还清时止按原合同约定的租金标准以月利率2%续计）;6、现戴莹霞、孙丽君一直使用该租前商户申请的商业电表在用电，戴莹霞、孙丽君为了分租，自行分装的分表，供其商铺用电使用，故用电装表分租费用应由戴莹霞、孙丽君负担;7、吉民公司向戴莹霞、孙丽君交付涉案商铺时。根本不存在漏水等情况，否则戴莹霞、孙丽君当时会提出异议。正是由于戴莹霞、孙丽君未经吉民公司同意，擅自对商铺的楼板、梁柱及地面进行破坏性装修，导致房屋结构受损、排水排污管破坏，导致了漏水情况的发生，对于该漏水的维修本应由戴莹霞、孙丽君全部负责，不应由吉民公司负责。上诉人孙丽君上诉请求：1、撤销一审判决第一、第二、第六项判决；2、改判驳回吉民公司全部诉讼请求；3、改判支持孙丽君的其他全部反诉请求；4、判令由吉民公司与戴莹霞承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在孙丽君的装修方案是否已经被吉民公司同意的问题上存在事实认定错误，一审法院按照公平原则要求由孙丽君承担停工期间的一半租金损失，及因此驳回孙丽君要求吉民公司赔偿各项停工期间损失的反诉请求，显属在事实认定错误引起的适用法律不当。根据《房屋可靠性鉴定报告》可知，孙丽君的装修完全合法合理，对商铺没有任何损害；而从孙丽君在签订合同后已经装修一个多月吉民公司均未提出异议的事实可知，吉民公司一早已经同意了孙丽君的装修方案，一审认定孙丽君的装修方案未经吉民公司同意显属不当。吉民公司既然已经同意了装修方案，在孙丽君开始施工作业后又无理要求孙丽君停工致使商铺无法使用，吉民公司对此具有明显的过错，因此导致产生停工期间租金损失及孙丽君在此期间的损失的责任全部在于吉民公司，吉民公司应承担停工期间的全部租金损失及赔偿孙丽君停工期间的全部损失；针对孙丽君的上诉意见，吉民公司答辩称：1、双方签订租赁合同后，孙丽君没有缴纳任何租金，还转租了涉案房屋，现在个别档口已经在正常经营，不存在一审法院认定的停工状态。霞山区建设局也出具了整改通知，整个租赁期间，吉民公司不存在任何责任。吉民公司认为整个租赁期间的租金应该按照合同收取。2、孙丽君一直强调商铺面积和合同面积不一致，孙丽君以商铺实际面积拒付租金没有事实和法律依据。合同约定面积为1814.12平方米这一事实在一审判决中已经确认。免租期限和缴纳租金的期限已经约定清楚。并且这个面积在商铺的产权证上有详细登记，是包括一部分共有面积的。孙丽君是知道这一事实的。在签订合同的时候吉民公司没有任何隐瞒。每个月14.5万租金，不是以平方面积计算租金的。孙丽君在一审中以商铺面积不符合合同写明的面积来主张吉民药业违约没有事实和法律依据。3、孙丽君认为不需要缴纳滞纳金，一审认定的滞纳金的期限不符合法律规定。租金是2015年1月18日开始支付，吉民公司对于滞纳金坚持按照每月2%的比例支付。4、孙丽君提起的反诉没有事实和法律依据。5、孙丽君认为戴莹霞不能作为诉讼的主体。但在现在没有接触合同的情况下，吉民公司认为戴莹霞应该作为本案诉讼的主体。6、本案的过错应该由孙丽君来承担，孙丽君没有经过吉民公司的同意审批就对房屋进行破坏性装修，改变了商铺的形状，在修复后经过鉴定证明对房屋还是有影响。这方面的过错应该由孙丽君承担。针对吉民公司的上诉意见，孙丽君答辩称：1、孙丽君不同意解除合同返还商铺，吉民公司请求接触合同没有事实和法律依据。2、关于商铺装修问题，吉民公司所称的破坏性装修是自己的主观陈述，没有任何客观的鉴定结论作为依据。当时双方对装修是否对商铺构成危害，当时协议通过广东保顺房屋鉴定有限公司进行相关标准检测，根据检测鉴定报告的结论认为对房屋的结构可靠性不构成危害。吉民公司同意孙丽君继续装修，鉴定结论客观上确定孙丽君的装修没有对商铺造成影响。3、关于面积问题。涉案商铺租用了两层，是根据总价确定标准。正因为如此，首层商铺面积缺少了271.15平方米，而且是已经除去了房产证上显示的公摊面积。孙丽君实际接管商铺后，找人进行现场测量后才发现面积的短缺。首层商铺的租金是比第二层租金要高的。首层面积的问题出现后，双方无法就租金达成一个标准，孙丽君不知道以何种标准去支付租金。一审法院以面积鉴定问题对待证事实没有异议而不同意孙丽君的鉴定申请不正确，因为缺少的面积已经达到三分之一。请求二审法院支持孙丽君的鉴定申请。被上诉人戴莹霞不到庭，亦不作应诉答辩。吉民公司向一审法院起诉请求：1、依法解除吉民公司与孙丽君、戴莹霞于2014年11月18日签订的《租赁合同》及吉民公司与孙丽君于2015年1月14日签订的《广东湛江吉民药业股份有限公司商铺租赁合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）；2、判令孙丽君、戴莹霞向吉民公司返还12号商铺；3、判令孙丽君、戴莹霞向吉民公司支付从2015年1月18日暂计至2015年8月17日止的房屋租金101.5万元（从2015年8月18日起至孙丽君、戴莹霞实际返还房屋之日止的租金，孙丽君、戴莹霞应按原合同约定的租金标准计算向吉民公司支付）；4、判令孙丽君、戴莹霞向吉民公司支付暂计至2015年8月17日止的逾期支付租金的滞纳金62.06万元（从2015年8月18日起至付清租金之日止的滞纳金，孙丽君、戴莹霞应按原合同约定每逾期一日按月租金的2%计算向吉民公司支付）；5、判令孙丽君、戴莹霞承担本案的全部诉讼费。孙丽君向一审法院反诉请求：1、将孙丽君与吉民公司所签订的《租赁合同》中约定的月租金由人民币14.5万元变更为9.7475万元。2、吉民公司向孙丽君赔偿因其无故要求孙丽君停工而产生的工期延误损失14.48万元。3、吉民公司向孙丽君赔偿因吉民公司无故要求孙丽君停工致使孙丽君须与合作方解除合同的损失18万元。4、吉民公司向孙丽君赔偿因吉民公司无故要求孙丽君停工致使孙丽君须与合作方解除合同从而无法使用原来的商铺设计方案而产生的设计费损失18万元。5、吉民公司向孙丽君赔偿因吉民公司违反用电约定导致孙丽君必须进行临时用电整改的费用8.571万元。6、吉民公司向孙丽君赔偿因吉民公司违反用电约定导致孙丽君须进行分装商业子表的费用2.15万元。7、吉民公司向孙丽君赔偿因吉民公司违反用电约定导致孙丽君因停电四天无法使用商铺的停业损失4万元。8、吉民公司向孙丽君支付因维修商铺漏水而支付的费用13.8906万元。9、吉民公司向孙丽君支付因违反用电约定导致孙丽君租发电机的租金、人工、材料费的损失1.0727万元及因2016年6月1日至3日、6月12月至16日共8天的损失8万元。10、吉民公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：12号商铺的权属人为吉民公司。房地产权证登记**号商铺首层及二层面积分别为916.18平方米及985.97平方米。2014年11月18日，吉民公司（甲方）与孙丽君、戴莹霞（乙方）签订《租赁合同》，约定吉民公司将面积为1814.12平方米的12号商铺出租给孙丽君、戴莹霞，租期从2014年11月18日起至2022年11月17日，免租期2个月（从2014年11月18日起至2015年1月17日），租金在每月13日前支付，2015年1月18日至2016年1月17日期间的租金每月145000元，2016年1月18日至2017年1月17日期间的租金每月146500元，2017年1月18日至2018年1月17日期间的租金每月147900元，2018年1月18日至2019年1月17日期间的租金每月149400元，2019年1月18日至2020年1月17日期间的租金每月150800元，2020年1月18日至2021年1月17日期间的租金每月152300元，2021年1月18日至2022年1月17日期间的租金每月153700元，2022年1月18日至2022年11月17日期间的租金每月155200元。《租赁合同》还约定：八、乙方责任，2、不得经验餐饮行业及卡拉OK、迪斯高等带有噪音的娱乐场所；5、如需对商铺进行装修时，应征得甲方同意；6、未经甲方同意，不得将该商铺转租或转让；9、乙方承担的商铺用电，其用电线路统一移接到甲方变压器内，并按供电部门的有关规定交纳费用，电费不能高于供电部门规定的标准。在依法营业期间，甲方不得影响乙方的正常用电。如因甲方导致乙方不能正常营业，由此所造成乙方相应的损失由甲方负责赔偿。九、违约责任，4、乙方逾期交付租金，每逾期一日，则按月租金2%收取滞纳金，若乙方在一个月内尚未能缴付拖欠租金，视乙方单方解除合同，并以押金本金标准补偿给甲方，同时甲方有权对该商铺另行处理。签订《租赁合同》后，吉民公司将12号商铺交付给孙丽君，孙丽君便进行装修。2015年1月14日，吉民公司（甲方）与孙丽君（乙方）签订《补充协议》，约定“租赁期内，乙方必须按国家法律法规做好安全防火、安全生产、合法经营等工作；如果乙方经营期间发生火灾等灾害，则一切后果损失由乙方负责。乙方必须自行承担费用，做好排烟、排污、卫生、消防等工作，需按照要求安装静电除油烟净化器等有效的防污染措施；若乙方因为油烟、噪声等污染影响到楼上住户，一切后果由乙方负责，甲方有权要求乙方限期进行整改，采取包括但不限于停水、停电及停业整顿等措施要求整改，由此而造成的经济损失由乙方承担”。当日，吉民公司根据孙丽君与案外人黄国英签订的《合作经营协议》向孙丽君出具内容为“我公司名下12号商铺出租给孙丽君经营，租期8年，公司同意孙丽君在租赁期间具有与第三人签订《合作经营协议》，同意其办理租赁商铺所需的一切相关事务”的《证明》。该《合作经营协议》第二条约定“双方共同经营，共但风险，共负盈亏”。在装修过程中，吉民公司与孙丽君因装修方案发生争执，2015年1月14日及20日，吉民公司分别向孙丽君、戴莹霞发出通知，以装修需经其同意及房屋结构不能改变为由，要求孙丽君、戴莹霞停止施工。同年1月16日，湛江市霞山区建设局以孙丽君对12号商铺的装修未办理《建设工程施工许可证》擅自施工为由向吉民公司发出《责令建筑工程停止施工通知书》，责令停止施工，并接受询问。2015年4月17日，吉民公司与孙丽君作为甲方与广东保顺房屋鉴定有限公司（以下简称保顺鉴定公司）作为乙方签订《房屋建筑结构可靠性鉴定合同》，共同委托保顺鉴定公司对12号商铺进行检测和抗震性鉴定。同年5月21日，吉民公司作为甲方、孙丽君作为乙方与居住在12号商铺楼上的职工住户代表作为丙方签订《协议书》。该《协议书》约定“一、三方同意按照湛江市霞山区设计院出具的《关于对霞山区海昌路12号综合楼裙局部结构改动工程质量评定意见》对被损害结构进行修复。二、修复后，三方共同委托保顺鉴定公司，按照国家相关检测标准对房屋进行可靠性检测鉴定。鉴定结果出来后，对此鉴定结果存在异议的，由有异议方聘请三方均认可的有国家认可资质的评估鉴定公司对该幢楼进行重新鉴定，费用由提出异议方负责，并于30天内出具新的鉴定意见，否则视同认同原鉴定结果。三、修复后，甲方同意乙方继续进行装修营业，同时保顺鉴定公司进行评估鉴定。但乙方再进行装修前应提前3天将装修方案交一份甲方备案。装修的设计、施工应严格按照该房屋结构安全标准要求，不得损坏梁柱结构，否则后果由乙方自行承担。装修方案经甲方同意后方可进行，甲方应在三个工作日内作出答复，逾期不答复视为同意；甲方仅答复不同意而不提出具体修正意见的，视为同意。七、如果检测鉴定报告认定乙方的装修对该房屋的结构可靠性不构成危害的，甲方同意乙方继续进行装修”。同年6月18日，保顺鉴定公司出具《房屋可靠性鉴定报告》。该报告鉴定结论为：根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999），海昌路12号房屋的可靠性登记评定为Ⅱ级，尚不明显影响整体承载功能和使用功能。该房屋首、二层装修过程不影响主体承重构件的安全使用，房屋局部出现开裂现象受房屋自身因素所致，但本次装修过程对二结板的开洞及柱构件保护层的凿除对构件自身的承载能力明显影响。2015年6月30日，吉民公司向孙丽君发出《商铺租金催缴通知书》，催收同年6月及7月的租金290000元。《房屋可靠性鉴定报告》作出后，孙丽君自认其同年8月开始对12号商铺进行继续装修。2016年3月2日，因12号商铺存在漏水，孙丽君与案外人陈航签订《施工合同》，约定陈航对12号商铺进行漏水维修工程，工程总价为1万元。同年3月3日及20日，孙丽君分别通过网上银行及银行转账向陈航支付4000元及5056元。另查明，《租赁合同》签订后，孙丽君除向吉民公司支付保证金20万元外，未向吉民公司交纳租金。2014年11月28日至2015年10月23日期间，孙丽君分别与案外人黄国英、陈裕朋等9人签订《合作经营协议》，约定孙丽君将12号商铺中的部分商铺与黄国英、陈裕朋等9人“合作经营”，黄国英、陈裕朋等9人按约定的标准向孙丽君支付“合作经营费”。但孙丽君向吉民公司提交其与黄国英签订的《合作经营协议》和在工商部门备案的《合作经营协议》内容不一致。一审法院认为：本案的租赁标的物为房屋，根据民事案件案由的适用规则，本案应适用更加具体的第四级案由,即房屋租赁合同纠纷。《租赁合同》及《补充协议》是合同当事人的真实意思表示，除《租赁合同》约定逾期支付租金按日计收月租金的2%滞纳金不受法律保护外，其他条款内容均合法有效，合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。本案的主要争议焦点为：一、《租赁合同》及《补充协议》是否应予解除；二、孙丽君、戴莹霞应向吉民公司支付的租金及滞纳金该如何计算；三、关于孙丽君各项反诉请求是否应予支持的问题。一、关于《租赁合同》及《补充协议》是否应予解除的问题。吉民公司主张解除《租赁合同》及《补充协议》主要基于四点理由，一是孙丽君、戴莹霞不依《租赁合同》的约定交纳租金；二是孙丽君、戴莹霞未经吉民公司同意，擅自对12号商铺装修，导致房屋结构改变；三是孙丽君、戴莹霞未经吉民公司同意，擅自将12号商铺转租他人；四是孙丽君、戴莹霞违反《租赁合同》的约定将12号商铺转租他人从事餐饮行业。关于吉民公司主张孙丽君、戴莹霞不依《租赁合同》的约定交纳租金的问题。根据本案查明的事实，孙丽君、戴莹霞从未向吉民公司交纳租金，存在不依约定交纳租金的的事实。因在免租期内，吉民公司因对孙丽君、戴莹霞的装修方案有异议，而向孙丽君、戴莹霞发出停止装修通知，继而双方发生矛盾。但经双方共同委托的有资质的鉴定机构鉴定，孙丽君、戴莹霞的装修尚不明显影响12号商铺的整体承载工程和使用功能，且吉民公司在双方约定的期限内没对该鉴定结果提出重新鉴定。鉴于吉民公司、孙丽君、戴莹霞在免租期内已发生矛盾，且吉民公司对矛盾的发生存在一定过错，故孙丽君、戴莹霞虽未能依约交纳租金，但尚未构成根本违约，故吉民公司以孙丽君、戴莹霞不依《租赁合同》的约定交纳租金而主张解除《租赁合同》及《补充协议》理由不够充分。关于吉民公司主张孙丽君、戴莹霞未经同意，擅自对12号商铺装修，导致房屋结构改变的问题。根据《租赁合同》第八条第5项的约定，孙丽君、戴莹霞如需对12号商铺进行装修，应征得吉民公司的同意，但吉民公司、孙丽君、戴莹霞双方并没约定孙丽君、戴莹霞违反该约定的违约条款。且孙丽君、戴莹霞虽未能提供证据证明其对12号商铺的装修已经吉民公司的同意，但孙丽君、戴莹霞的装修尚不明显影响12号商铺的整体承载工程和使用功能，故不足以认定12号商铺因孙丽君、戴莹霞的装修导致损失。所以，吉民公司以孙丽君、戴莹霞未经同意，擅自对12号商铺装修，导致房屋结构改变而主张解除《租赁合同》及《补充协议》理由不够充分。关于吉民公司主张孙丽君、戴莹霞未经吉民公司同意，擅自将12号商铺转租他人的问题。在分析该问题前，先分析孙丽君、戴莹霞与案外人黄国英、陈裕朋等9人签订的在工商部门备案的《合作经营协议》是合作经营还是转租。孙丽君虽对该9份《合作经营协议》中“孙丽君”签名的真实性有异议，并称该9份《合作经营协议》与实际签订的合作协议内容不一致，但孙丽君在庭审质证阶段表示对其中7份《合作经营协议》的真实性无异议，并在就法庭询问时确认案外人黄国英、陈裕朋等9人在12号商铺的不同档口经营，且孙丽君在一审法院指定期限内未能提供其所主张的“真实”合作经营协议，故一审法院认可该9份《合作经营协议》的真实性。根据该9份《合作经营协议》的约定，孙丽君与案外人黄国英、陈裕朋等9人之间的关系为名为合伙经营，实为租赁关系。根据《租赁合同》第八条第6项的约定，未经吉民公司同意，孙丽君、戴莹霞不得将该商铺转租。因孙丽君向吉民公司提供其与案外人黄国英签订的《合作经营协议》与在工商部门备案的《合作经营协议》内容不一致，故不能认定吉民公司根据孙丽君提交的《合作经营协议》而出具的证明为吉民公司同意孙丽君将12号商铺转租。孙丽君、戴莹霞虽未能提供证据证明其对12号商铺的转租已经吉民公司的同意，但孙丽君最早在2014年11月28日已将12号商铺中的部分商铺转租，至吉民公司在2015年8月26日提起本案诉讼前，吉民公司未能提供证据证明其曾对此提出异议，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对吉民公司以孙丽君、戴莹霞未经同意，擅自将12号商铺转租他人而主张解除《租赁合同》及《补充协议》不予支持。关于吉民公司主张孙丽君、戴莹霞违反《租赁合同》的约定将12号商铺转租他人从事餐饮行业的问题。静电除油烟净化器主要用于宾馆、饭馆、酒家、餐厅以及学校、机关、工厂等场所的厨房油烟的净化治理，以及食品油炸、烹饪加工行业。虽然根据《租赁合同》第八条第2项的约定，孙丽君、戴莹霞不得经营餐饮行业，但从《补充协议》中“…需按照要求安装静电除油烟净化器等有效的防污染措施…”的约定来看，视为吉民公司、孙丽君、戴莹霞已协商一致对《租赁合同》第八条第2项的约定作了更改，推定吉民公司允许孙丽君、戴莹霞从事餐饮行业。故吉民公司以孙丽君、戴莹霞违反《租赁合同》的约定将12号商铺转租他人从事餐饮行业而主张解除《租赁合同》及《补充协议》不予支持。综上，吉民公司据以主张解除《租赁合同》及《补充协议》的理由不够充分，兼考虑到维护社会经济的稳定发展，对吉民公司要求解除《租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求予以驳回，同时，对吉民公司要求孙丽君、戴莹霞返还12号商铺的诉讼请求予以驳回。二、关于孙丽君、戴莹霞应向吉民公司支付的租金及滞纳金该如何计算的问题。吉民公司于2015年1月14日、同年1月20日向孙丽君、戴莹霞发出停止施工通知后，孙丽君、戴莹霞停止装修。《房屋可靠性鉴定报告》于2015年6月18日作出后，吉民公司未能提供证据证明孙丽君、戴莹霞即刻恢复装修。孙丽君自认其于2015年8月恢复装修，故一审法院认定12号商铺于2015年1月20日至同年7月31日期间处于停工状态。2015年1月18日及19日两天的租金孙丽君、戴莹霞应向吉民公司支付，按照《租赁合同》的约定，计算为9666.67元（14.5万元/月÷30日×2日）。由于孙丽君、戴莹霞未按照约定在征得吉民公司的同意下进行装修，导致吉民公司向其发出停工通知。但根据鉴定报告，吉民公司据以通知孙丽君、戴莹霞停工的理由不成立，故根据公平原则，认定吉民公司、孙丽君、戴莹霞对该停工期间的租金损失各承担一半责任。孙丽君抗辩2015年1月至7月期间免付租金，吉民公司尚需补回2个月免租装修期，从2015年10月开始计租无理，不予采纳。孙丽君、戴莹霞应向吉民公司支付2015年1月20日至同年7月31日期间的租金元46.4万元【（14.5万元/月×6月+14.5万元/月÷30日×12日）÷2】。因该停工期间孙丽君、戴莹霞未能正常使用12号商铺，吉民公司要求孙丽君、戴莹霞支付该期间逾期支付租金的违约金（滞纳金）理由不充分，不予支持。孙丽君自认于2015年8月对12号商铺恢复装修，故孙丽君、戴莹霞应从2015年8月1日起按《租赁合同》约定的租金标准向吉民公司支付租金。鉴于考虑案件的稳定性，认定孙丽君、戴莹霞在本案中向吉民公司支付租金的截止时间为本案法庭辩论结束时的当月。本案法庭辩论结束当月后的租金，若孙丽君、戴莹霞仍不能依约支付，吉民公司可另寻其他途径主张权利。本案法庭辩论结束时为2016年10月8日，孙丽君、戴莹霞应向吉民公司2015年8月1日至2016年10月31日的租金为219.4033万元【（14.5万元/月×5月+14.5万元/月÷30日×17日）+（14.65万元/月×9月+14.5万元/月÷30日×14日）】。即孙丽君、戴莹霞应向吉民公司支付2015年1月18日、19日，以及2015年1月20日至2016年10月31日止的租金共266.77万元（9666.67元+46.4万元+219.4033万元）。因孙丽君、戴莹霞已于2015年8月开始正常使用12号商铺而未能依约向吉民公司支付租金，根据《租赁合同》第九条第4项的约定，孙丽君、戴莹霞应向吉民公司支付违约金（滞纳金）。关于违约金的计算办法，根据《租赁合同》第九条第4项的约定，孙丽君、戴莹霞逾期付款的，每逾期一日，违约金则按月租金的2%计算。依该约定计算出的违约金明显高于因孙丽君、戴莹霞逾期向吉民公司支付租金的实际损失，根据孙丽君提出违约金过高的抗辩，依照《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，并参考最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的年利率24%,一审法院将违约金的计算标准调整为月利率2%（年利率24%÷12）。因孙丽君、戴莹霞从未向吉民公司支付租金，故孙丽君、戴莹霞逾期支付2015年8月1日至2016年10月31日期间租金的违约金应按月利率2%，分别以当月一月所欠租金为基数，从欠租当月的14日计至付清之日止。对吉民公司超出依上述办法计算出的租金及违约金的部分不予支持。对孙丽君主张戴莹霞已退出合伙，不应作为合同主体的问题。戴莹霞与孙丽君共同与吉民公司签订《租赁合同》，应为合同主体，戴莹霞与孙丽君两者的合伙关系不能对抗吉民公司。至于戴莹霞是否退伙，不影响吉民公司对其主张权利，故对孙丽君该主张不予采纳。戴莹霞应与孙丽君共同清偿对吉民公司的债务。三、关于孙丽君各项反诉请求是否应予支持的问题。1、《租赁合同》已明确约定12号商铺的租赁面积为1814.12平方米，以及不同时期的租金标准，房地产权证亦登记**号商铺的总面积为1902.15平方米（首层916.18平方米+二层985.97平方米）。孙丽君关于租金标准按首层面积828.15平方米，每平方175元计算，而12号商铺首层面积仅为557平方米，应将月租金由14.5万元减少为9.7475万元的主张，因未能提供充分有效的证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，应承担不利后果，故对孙丽君反诉主张变更《租赁合同》约定的月租金由14.5万元变更为9.7475万元予驳回。2、孙丽君未按《租赁合同》的约定，在未征得吉民公司同意的情况下，便对12号商铺进行装修，导致双方因装修方案发生矛盾，吉民公司继而要求孙丽君、戴莹霞停工，孙丽君、戴莹霞对吉民公司通知其停工存在过错。且孙丽君据以证明其主张已向案外人支付工期延误损失赔偿款的收据涉及的金额较大，但孙丽君无法提供其他有效证据佐证其已实际向案外人支付该收据中涉及的金额，结合案件事实、通常的生活经验及交易习惯，不能确信孙丽君已向案外人支付工期延误损失14.48万元的高度可能性。故对孙丽君要求吉民公司赔偿工期延误损失14.48万元予以驳回。3、根据孙丽君提供的证据显示，其与案外人韦东江于2015年1月12日签合同，而吉民公司于同年同月14日通知停工，前后相差仅2天时间，孙丽君主张其为此赔偿解除合同损失7万元与日常推理不符。对于孙丽君所主张的其向其他合作商户赔偿的解除合同损失，孙丽君亦无法提供有效证据予以证实，故对孙丽君要求吉民公司赔偿解除合同损失91.3万元予以驳回。4、孙丽君未能提供证据证明其原设计方案不能全部继续使用，并另行支付额外的设计费，且孙丽君据以证明其主张已向案外人支付设计费的收据涉及的金额较大，但孙丽君无法提供其他有效证据佐证其已实际支付设计费18万元，故对孙丽君要求吉民公司赔偿设计费损失18万元予以驳回。5、根据《租赁合同》第八条第9项的约定，孙丽君、戴莹霞承担的商铺用电，其用电线路统一接到吉民公司变压器内。因孙丽君未能提供证据证明吉民公司拒绝其将用电线路统一接到吉民公司变压器，不能证明吉民公司存在该违约事实，故孙丽君要求吉民公司赔偿其临时用电调整费用85710元及租金、人工、材料费损失10727元于法无据，予以驳回。6、湛江市珠江电力设备安装有限公司出具的证明证实吉民公司存在拒绝孙丽君、戴莹霞从吉民公司的专用变压器分装商业字表的事实，吉民公司存在违反《租赁合同》第八条第9项的约定，构成违约，孙丽君主张吉民公司赔偿因违约而额外支付的21500元有理，予以支持。7、孙丽君未能提供证据证明因吉民公司违约导致其停止营业及营业额，故孙丽君要求吉民公司赔偿其停电导致停业损失共12万元于法无据，予以驳回。8、依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，原告作为出租人应当履行租赁物的维修义务。孙丽君要求吉民公司支付其因维修12号商铺的漏水而向案外人陈航支付的9056元（4000元+5056元）理由充分，予以支持。而孙丽君主张的其他维修费用的证据材料无法证明孙丽君已实际支付，故对孙丽君要求吉民公司支付超出9056元的维修商铺漏水费用予以驳回。戴莹霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、限孙丽君、戴莹霞于判决发生法律效力之日起十日内共同向广东湛江吉民药业股份有限公司支付2015年1月18日、19日及2015年1月20日至2016年10月31日的租金266.77万元。二、限孙丽君、戴莹霞于判决发生法律效力之日起十日内共同向广东湛江吉民药业股份有限公司支付2015年8月1日至2016年10月31日期间租金的违约金【按月利率2%，分别以当月一月所欠租金为基数（2015年8月1日至2016年1月17日每月14.5万元；2016年1月18日至同年10月17日每月14.65万元），从2015年8月14日、9月14日、10月14日、11月14日、12月14日、2016年1月14日、2月14日、3月14日、4月14日、5月14日、6月14日、7月14日、8月14日、9月14日、10月14日计至付清当月一月所欠租金之日止】。三、限广东湛江吉民药业股份有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向孙丽君赔偿分装商业子表费用21500元。四、限广东湛江吉民药业股份有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向孙丽君支付维修漏水费用9056元。五、驳回广东湛江吉民药业股份有限公司其他诉讼请求。六、驳回孙丽君其他反诉请求。案件本诉受理费19520.4元，由广东湛江吉民药业股份有限公司负担10233.2元，孙丽君、戴莹霞负担9287.2元；案件反诉受理费9665.78元，由广东湛江吉民药业股份有限公司负担182.92元，孙丽君负担9482.76元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，根据吉民公司的上诉理由、答辩意见，孙丽君的上诉理由、答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于《租赁合同》及《补充协议》是否应予解除的问题。综合判断双方在本案中提交的证据及事实，本院认为，一、在双方签订的合同中，约定了解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，作为解除权人的吉民公司如要解除合同，“应当”将解除合同的事由通知对方，但吉民公司没有履行通知义务，故吉民公司在形式上不符合解除合同的规定，其请求解除合同不应予以支持。二、吉民公司主张孙丽君未经其同意，擅自将12号商铺转租他人，合同应予解除。经对本案证据的审核，本院亦认为孙丽君与黄国英等人签订的《合作经营协议》实为租赁关系。虽然双方在合同中约定孙丽君不得将商铺转租，但从2014年11月28日孙丽君将12号的部分商铺转租，至吉民公司在2015年8月26日提起诉讼前，吉民公司未能提供证据证明其曾提出异议，因此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院对吉民公司以孙丽君擅自转租为由，请求解除合同不予支持。三、吉民公司主张孙丽君未依约交纳租金，合同应予解除。经查实，在免租期内，吉民公司对孙丽君的装修方案有异议，责令孙丽君停止装修，双方发生争议，后经双方共同委托的有资质的鉴定机构鉴定，孙丽君的装修尚不明显影响12号商铺的整体承载工程和使用功能。由此可见，吉民公司通知孙丽君停止装修存在一定的不合理性。四、孙丽君主张因租赁房屋实际面积与合同约定不符，与吉民公司协商不下而一直未按期缴纳租金。由于双方发生争议而致孙丽君没有按约向吉民公司交纳租金的责任不能完全归咎于孙丽君，因此，吉民公司以此请求解除合同的理由不够充分。五、吉民公司主张孙丽君未经其同意，对12号商铺装修时，导致房屋结构改变，合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方可以约定孙丽君在未征得吉民公司同意而进行装修为解除合同的条件，但从《租赁合同》第八条第5项的约定来看，只是说明“孙丽君如需对12号商铺进行装修，应征得吉民公司的同意”，而没有约定违约的责任。因此，吉民公司以孙丽君未经同意，擅自对12号商铺装修，导致房屋结构改变而主张解除《租赁合同》及《补充协议》缺乏法律依据。六、吉民公司认为孙丽君违反《租赁合同》的约定将12号商铺转租他人从事餐饮行业，合同应予解除。双方在《租赁合同》中约定孙丽君不得经营餐饮行业，但从《补充协议》“需按照要求安装静电除油烟净化器等有效的防污染措施”来看，可以推定吉民公司允许孙丽君从事餐饮行业。因为，静电除油烟净化器主要用于宾馆、饭馆、酒家、餐厅以及学校、机关、工厂等场所的厨房油烟的净化治理，以及食品油炸、烹饪加工行业。所以，本院对吉民公司以孙丽君违反《租赁合同》的约定将12号商铺转租他人从事餐饮行业而请求解除合同的理由不成立，本院不予支持。如上所述，《租赁合同》及《补充协议》不应解除，双方仍应予以履行。而在合同继续履行的情况下，仍应对双方在本案中的争议予以明析。关于租金应如何计算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，承租人支付租金是承租人的义务，但作为承租人的孙丽君和戴莹霞自承租商铺后一直没有支付租金，因此，一审法院判决孙丽君和戴莹霞支付2015年1月18日、19日的租金9666.67元及2015年8月1日至2016年10月31日的租金219.4033万元并无不当。而承租人使用、收益租赁物是承租人的权利，鉴于吉民公司要求孙丽君和戴莹霞停止对商铺装修的理据不充分，导致商铺于2015年1月20日至同年7月31日期间处于停工状态，使得孙丽君和戴莹霞不能正常使用、收益租赁物，因此，一审法院从公平原则出发，判决双方对该停工期间的租金损失各承担一半责任合情合理，本院予以维持。孙丽君和戴莹霞应向吉民公司支付2015年1月18日、19日，以及2015年1月20日至2016年10月31日止的租金266.77万元。关于违约金应如何处理的问题。根据《租赁合同》第九条第4项的约定，孙丽君和戴莹霞应向吉民公司支付违约金（滞纳金）。因孙丽君和戴莹霞是自2015年8月才开始正常使用12号商铺，故一审法院从2015年8月1日才开始计算孙丽君和戴莹霞的逾期违约金合理，本院予以维持。鉴于双方所约定的违约金过高，一审法院已作适当调整，孙丽君上诉认为违约金计算仍然过高，请求按银行同期贷款基准利率计算，但这一上诉请求缺乏理据，本院不予支持。关于戴莹霞应否作为本案诉讼主体的问题。孙丽君上诉认为，戴莹霞已经实际退出了涉案的租赁合同，不应作为本案的诉讼主体。经查实，《租赁合同》是孙丽君和戴莹霞与吉民公司签订的，根据“合同相对性”原理，吉民公司起诉孙丽君和戴莹霞并无不当。而一审法院作出判决后，戴莹霞并没有提出上诉，视为其服判。因此，孙丽君该上诉请求无理，本院不予支持。关于商铺的面积问题。上诉人孙丽君主张12号商铺首层面积仅为557平方米，应将月租金由14.5万元减少为9.7475万元。孙丽君确认租赁前现场勘验租赁房屋，现实际交付的租赁物与原勘验租赁物相符，租赁合同虽然写明租赁物面积，但该面积是租赁物产权登记面积，但合同亦约定每月租金金额，可以证实租金是按整体计算。本案租赁房屋实际面积是根据产权证面积扣减车房计算出来，并不存在吉民公司故意扣减租赁面积的问题，而且租赁物中包含水泵房及电房，这是整幢楼用水用电装置，孙丽君也是使用人，故孙丽君以该部分不属于其使用为由主张租赁面积不符，依据不足。孙丽君已了解租赁房屋的使用状况并同意租赁，其现又主张实际面积与合同约定租赁面积不符，要求减免租金，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由孙丽君承担举证不能的法律后果。故孙丽君请求按实际使用面积减免租金，本院不予支持。本院对孙丽君申请对首层商铺面积进行司法鉴定的申请亦不予准许。关于工期延误损失的问题。上诉人孙丽君主张吉民公司应向其支付工期延误损失14.48万元，但孙丽君无法提供有效证据证明其已实际向案外人支付该收据中涉及的金额，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院对孙丽君的该请求不予支持。关于孙丽君主张与其他商户解除合同的损失问题。根据《租赁合同》的规定“未经甲方同意，不得将该商铺转租或转让”，经本院认定，孙丽君与其他商户所谓的合作实质是租赁关系。之所以没有解除本合同，是因为吉民公司没有在六个月内提出异议。孙丽君擅自将商铺转租给他人已违反了合同的约定，故其主张要求吉民公司赔偿其与其他商户解除合同的损失91.3万元缺乏理据，本院不予支持。关于分装商业子表的费用问题。湛江市珠江电力设备安装有限公司出具的证明证实吉民公司存在拒绝孙丽君从吉民公司的专用变压器分装商业子表的事实，因此，孙丽君主张吉民公司赔偿因违约而额外支付的21500元有理，本院予以支持。关于维修漏水的费用问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，吉民公司作为出租人应当履行租赁物的维修义务，但吉民公司没有履行。故孙丽君要求吉民公司支付其因维修12号商铺的漏水费用9056元合理，本院予以支持。关于孙丽君的其他反诉请求问题。对于孙丽君的其他反诉请求，因其没有提供证据予以证明，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院对孙丽君的其他反诉请求不予支持。综上所述，吉民公司的上诉请求和孙丽君的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18769.96元，由广东湛江吉民药业股份有限公司、孙丽君各负担一半。本判决为终审判决。审判长  陈春丽审判员  邓 浓审判员  唐文飞二〇一七年八月二十一日书记员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。