湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂民终22号
上诉人（原审被告、申请执行人）：刘玉召，男，汉族，1964年11月8日出生，住湖北省孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：罗梦婕，湖北立丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：陈琛，女，汉族，1991年11月8日出生，住湖北省武汉市蔡甸区。
委托诉讼代理人：陈宏成（系陈琛之父），男，汉族，1964年11月15日出生，住湖北省武汉市蔡甸区。
委托诉讼代理人：揭来凌，北京大成（武汉）律师事务所律师。
原审第三人：武汉佳诚房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉经济技术开发区6号生活区。
法定代表人：李贤铭，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪文寿，该公司员工。
上诉人刘玉召因与被上诉人陈琛、第三人武汉佳诚房地产开发有限公司（以下简称佳诚公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省孝感市中级人民法院(2017)鄂09民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。上诉人刘玉召的委托诉讼代理人罗梦婕，被上诉人陈琛的委托诉讼代理人陈宏成、揭来凌，原审第三人佳诚公司的委托诉讼代理人汪文寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘玉召上诉请求：1.撤销湖北省孝感市中级人民法院(2017)鄂09民初12号民事判决，并依法改判被上诉人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决准许执行该标的；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》没有签订时间，不能证明案涉房屋在首次查封之前已存在书面合同。原审认定合同签订时间在首封之前，缺乏法律依据。二、被上诉人与第三人的房屋买卖关系不真实，被上诉人不是案涉房屋的权利人。被上诉人缺乏证据证明向第三人支付了购房款，且被上诉人与第三人之间并非真实的房屋买卖关系，而是“以房抵债”的关系。原审认定被上诉人付清案涉房款589360元，被上诉人为案涉房屋权利人，缺乏事实和法律依据。三、被上诉人提供部分物业缴费收据及装修收据，没有任何资金支付的客观证据，无法认定在案涉房屋首封之前被上诉人已经合法占有。合法占有的相关事实应当依据案涉房屋从交付后物业费交付情况、物业资金流水、物业合同等客观证据综合判断。原审认定被上诉人在查封之前合法占有案涉房屋，没有事实和法律依据。四、在长达6年时间内，被上诉人也未提供任何证据证明向第三人主张要求办理房屋产权变更手续，这显然不符合日常生活经验，唯一的解释就是被上诉人占有房屋时就得知房屋无法办理变更过户的事实。原审仅依据《商品房买卖合同》中约定的义务主体直接认定非因被上诉人原因未办理过户，没有任何事实依据及法律依据。
陈琛辩称，一、被上诉人与原审第三人之间签订的商品房买卖合同真实有效，约定交房时间为2010年8月28日，以及装修和居住的票据，可以得出该合同签订于2010年8月28日之前，合同签订时间在法院查封之前。二、关于付清房款情况，依据原审第三人出具的收据及被上诉人、原审第三人的陈述，被上诉人已经支付全部房款，上诉人要求被上诉人提供2011年的付款流水是强人所难。三、被上诉人提供了物业缴费收据、装修合同、装修收据等证据，可以得出被上诉人已经合法占有使用案涉房屋的结论。四、被上诉人一直向原审第三人主张办理过户手续，但由于其法定代表人被采取强制措施，后来案涉房屋又被查封，直到2014年才提起诉讼，要求办理过户手续。故被上诉人对于案涉房屋未办理过户手续没有过错。
原审第三人佳诚公司述称，一、关于签订合同的过程，当时佳诚公司资金短缺，在房屋建成之前就收取预售房屋资金，并答应建成后以借款抵房款，陈琛的房屋就是这种情况。二、案涉房屋的买卖合同是格式合同，没有签订合同的时间，合同签订时间以佳诚公司开具收据的时间为准。三、陈琛的购房款收取都是现金，且是分期分批缴纳的，没有交到财务记账。四、公司法定代表人在2011-2013年接受公安机关和法院的调查，被采取了强制措施，失去人身自由，陈琛联系不上，是佳诚公司的原因导致案涉房屋没有办理过户，陈琛对此没有过错。
陈琛向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋系陈琛所有；2、请求停止对武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋的强制执行并解除查封；3、本案诉讼费由刘玉召承担。
一审查明：陈琛（买受人）与第三人佳诚公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同未记载签订时间），合同约定陈琛购买佳诚公司投资建设的“武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”，房款总金额为589360元。合同第九条载明:出卖人应当在2010年8月28日之前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房产证初始登记。陈琛向佳诚公司交付了购房款589360元，佳诚公司亦向陈琛出具了收到购房款589360元的收据。2013年，陈琛在获得物业管理公司的许可后，对案涉房屋进行了装修，并入住使用。陈琛也在向物业管理公司缴纳涉案房屋的物业管理费。
另查明，2011年1月17日在一审法院审理的刘玉召与佳诚公司、汪文寿合作开发房地产合同纠纷一案中，一审法院作出了（2010）孝民三初字第7-3号民事裁定书，配套相应的协助执行通知书，查封了登记在佳诚公司名下的诸多房地产（包括本案所涉房屋在内）。该案判决文书生效后进入执行程序，在执行过程中，陈琛向一审法院提出执行异议，要求解除对本案所涉的武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋的强制执行并解除查封。一审法院作出（2017）鄂09执异1号执行裁定书，驳回了陈琛的异议请求。陈琛不服，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。
还查明，佳诚公司的委托诉讼代理人汪文寿原系佳诚公司的法定代表人。
一审法院归纳本案的争议焦点为：一、陈琛对“武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”是否享有足以排除强制执行的权益；二、案涉标的物“武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”在本案中能否确定为陈琛所有。
对于焦点一，一审法院认为，陈琛对“博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”享有足以排除强制执行的权益。理由：1.《商品房买卖合同》是佳诚公司与陈琛之间自愿签订，属双方之间真实意思表示，内容没有违反法律规定，该《商品房买卖合同》是有效合同。2.《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2010年8月28日之前将符合条件的商品房交付买受人，此条款足以证明合同是在2010年8月28日之前签订的，故合同签订时间要早于涉案房屋被查封的时间（查封时间为2011年1月17日）。3.涉案房屋已向陈琛实际交付，而且陈琛在获得了物业公司的许可之后，对房屋进行了装修，并居住和使用，目前该房屋的物业管理费用也由陈琛在交付，可见陈琛是正常占有涉案房屋，不是非法占有。4.陈琛已向佳诚公司支付了全部房屋价款589360元。5.涉案房屋登记手续没有办理到陈琛名下的原因显然不能归咎于陈琛。6.涉案房屋目前用于居住，没有证据显示陈琛名下还有其他房产。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案查明的事实符合第二十八条规定的各种情形，故陈琛对案涉标的物“博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”享有足以排除强制执行的权益。
再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案查明的事实亦符合第二十九条规定的各种情形，故陈琛对案涉标的物“博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”享有足以排除强制执行的权益。
综合以上可知，陈琛对案涉标的物“博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”所提出的要求排除执行的事实、理由和证据，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条的规定，其对案涉标的物“博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”享有足以排除强制执行的权益。
对于争议焦点二，一审法院认为：案涉房屋在本案中尚不能判决为陈琛所有。理由：1、《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故房屋所有权的变更，应当依法办理所有权变更登记手续，未经登记的，不发生房屋所有权变动的效力。2、陈琛与佳诚公司之间房屋买卖关系虽然依法成立，但双方尚未办理过户登记手续，该房屋仍登记在佳诚公司名下，在房屋登记手续未办理至陈琛名下之前，涉案房屋的所有权仍属于佳诚公司，故对于陈琛要求在本案中将涉案房屋确认为其所有的诉讼请求在本案中尚不能得到支持。但陈琛可另行要求佳诚公司将房屋登记手续过户至其名下，以实现其所有权。
综上所述，陈琛目前虽未享有“武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋”的所有权，但其对此房屋却享有足以排除强制执行的权益。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、停止对武汉市经济技术开发区博学路博学华府4栋2单元1001室房屋的强制执行并解除查封；二、驳回陈琛的其他诉讼请求。
二审诉讼中当事人未提供新的证据，本院查明的事实与一审一致，现予以确认。
本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，围绕上诉人的上诉请求，二审审理的重点是本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，现分别评述如下：
一、关于上诉人的第一点上诉理由，即查封前是否存在合法有效书面《商品房买卖合同》的问题
本院认为，《商品房买卖合同》是格式合同,双方就合同的主要条款意思表示一致,且签字、盖章，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。至于书面合同没有标注签订时间，属于形式上的欠缺，并不影响双方合同关系的成立，如果双方事后造假倒签，完全可以填写时间。在二审庭审中，为慎重起见，合议庭就房屋买卖合同签订时间、具体地点、在场人、签字盖章先后等细节，组织对合同经办人分别询问，回答基本一致。再结合本案房款交付、占有、装修、物业管理费的缴纳等证据，购房人所提供的证据形成了证据链，达到了高度盖然性标准，可以形成内心确信，能够认定在房屋查封前已签订书面合同。因此，不可仅以没有合同签订时间否定合同的真实性和合法性。一审法院认为“该《商品房买卖合同》上虽无落款时间，但合同第九条交房期限明确载明：出卖人应当在2010年8月28日之前将符合条件的商品房交付买受人。此条款足以推定此合同是在2010年8月28日之前签订。故陈琛与佳诚公司签订《商品房买卖合同》的时间要早于涉案房屋被查封的时间（2011年1月17日）”符合日常经验法则，应予维持。故上诉人此项上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于上诉人的第二点上诉理由，即是否支付购房款的问题
本院认为，无论是现金交付、银行转账，还是双方协议“以房抵债”，只要没有证据证实是虚假或者违法的情况，均应认定是支付购房款的方式，不影响已支付房款的认定。本案中佳诚公司出具的收陈琛589360元购房款收据，其上有佳诚公司的盖章，佳诚公司当庭对此收据的真实性予以认可。故一审法院认定“陈琛已向佳诚公司支付了全部房屋价款589360元”并无不当。
三、关于上诉人第三点上诉理由，即买受人是否合法占有的问题
本院认为，从本案买受人提供的相关证据来看，物业公司出具的部分收据，可以证明买受人在向物业公司缴纳相关费用；武汉佳康物业管理有限公司出具的施工许可证，可以证明物业公司同意业主装修的情况；房屋现状图片，可以证明涉案房屋系由购房人实际占有，并进行了装修、居住和使用。以上证据已形成证据链，可以证明购房人合法占有了涉案房屋。一审关于“陈琛是正常占有涉案房屋，不是非法占有”的认定是正确的。
四、关于上诉人的第四点上诉理由，即未办理过户登记是否因买受人自身原因的问题
本院认为，对于办理过户登记的手续，不宜苛责买受人。一般来讲，房屋买卖合同约定由开发商办理产权证，本案即是如此。房屋买卖合同明确约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房产证初始登记。但本案所涉商品房在2011年1月17日就被法院查封。加之第三人佳诚公司的法定代表人汪文寿被采取强制措施，办证问题不可归责于买受人，故一审法院认定“涉案房屋登记手续没有办理到陈琛名下的原因显然不能归咎于陈琛”并无不当。
综上所述，本案房屋买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除强制执行。上诉人刘玉召的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9693元，由刘玉召负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨文雄
审 判 员 梅启勇
审 判 员 李治国
二〇一八年三月二十一日
法官助理 刘晓艳
书 记 员 万冬冬