北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初12084号
原告：北京宝苑房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇，统一社会信用代码×××。
法定代表人：钟慎强，董事长。
委托诉讼代理人：周静，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金帅，女，1987年6月21日出生，北京观韬中茂律师事务所律师实习律师，现住北京市海淀区。
被告：代修平，男，1950年12月11日出生，户籍所在地湖北省武汉市硚口区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：顾卓巍，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
原告北京宝苑房地产开发有限公司（以下简称宝苑公司）与被告代修平商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告宝苑公司委托诉讼代理人周静、金帅，被告代修平及其委托诉讼代理人顾卓巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝苑公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的编号为×××的《北京市商品房预售合同》及其补充协议（以下合称预售合同）已解除；2.请求判令被告协助原告办理《预售合同》约定的预售合同备案解除手续等合同解除手续；3.请求判令被告支付解除《预售合同》违约金总计人民币326万元；4.请求判令原告将被告已付房款扣除违约金之后无息退还给被告；5.请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。
事实与理由：一、《预售合同》已明确约定若被告逾期付款超过60日的，原告有权解除《预售合同》，原告已向被告发出了《解约函》，《预售合同》自《解约函》送达被告之日起解除。
2012年11月23日，被告就购买原告开发建设的坐落于顺义区×××房屋（以下简称“该房屋”）的相关事宜，与原告签订了《预售合同》。《预售合同》第五条约定该房屋之总价款共计人民币1630万元；《预售合同》附件五约定:原告与被告双方确认，被告按下述付款比例和付款期限向原告支付房价款：……⑤第五期房价款：购房总价款的50％，即人民币815万元，被告须于原告发出的《房屋交付通知书》指定的房屋交付日期（即2015年10月30日）前14日内付清。……；《预售合同》第十一条约定：被告未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：……；《预售合同》附件十补充协议第八条第1款约定：预售合同第十一条双方选定按第1种方式处理的，将第1种处理方式的第（2）项修改为：逾期超过60日后，原告有权解除预售合同及本补充协议，原告解除合同的，被告应按该商品房总价款的20%向原告支付违约金……。
《预售合同》签订后，被告应向原告支付的第二期、第三期、第五期房款均未按照《预售合同》约定的支付时间向原告按期支付。其中，第五期房价款即人民币815万元的逾期支付已经超过60日。就被告的逾期付款行为，原告曾多次催促被告履行付款义务，但虽经原告多次催促，被告一直未予足额支付。
按照《合同法》第九十三条的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。按照《预售合同》附件十补充协议第二十五条第（1）款约定：在预售合同及本补充协议的履行过程中，任何一方按预售合同及本补充协议的约定，提出解除合同（退房）的，在解除合同（退房）通知送达对方之日起，预售合同解除……。
因原告多次催促被告支付上述第五期房价款的余款（即人民币730万元）未果，且被告逾期付款已超过60日，为维护自身的合法权益，原告基于《合同法》的上述规定及《预售合同》的上述约定，于2015年12月30日委托北京市浩天信和律师事务所按照《预售合同》记载的被告通讯地址、联系电话，向被告寄发了《解约函》，通知被告因被告逾期支付购房款已达到《预售合同》约定的合同解除条件，原告决定解除与被告签订的《预售合同》，《预售合同》及其他与该房屋相关之法律文件自《解约函》送达被告之日起解除。因《解约函》现已送达被告，按照《合同法》的上述规定及《预售合同》的上述约定，《预售合同》已解除。
二、《预售合同》已明确约定，原告依约行使合同解除权时，被告应在原告解除合同的通知送达被告之日起3日内，配合原告办理预售合同备案解除手续等合同解除手续。
《预售合同》附件十补充协议第二十五条第（1）款约定：……被告须在解除合同（退房）通知送达后3日内至原告售楼处与原告签署及/或提供解除合同及注销预购商品房抵押权预告登记（以下简称“期房抵押预告登记”）和注销预购商品房预告登记所需的全部文件（包括但不限于解约协议、办理预售合同及本补充协议的备案解除手续及期房抵押预告登记注销手续和注销预购商品房预告登记之授权委托书、贷款银行及/或其他贷款机构及/或抵押权人同意解除期房抵押预告登记的证明等），并于前述文件签署之日起3日内配合原告，办理预售合同备案解除手续及/或期房抵押预告登记（如存在）的注销手续和预购商品房预告登记（如存在）的注销手续。被告逾期签署、提交及/或办理上述手续的，每逾期一日，须按该商品房总价款万分之5向原告支付违约金，该违约金需于原告发出支付通知后10日内支付给原告。
原告委托北京市浩天信和律师事务所发出的《解约函》已送达被告，在此情况下，被告应该按照《预售合同》附件十补充协议第二十五条第（1）款约定，配合原告办理《预售合同》附件十补充协议第二十五条约定的预售合同备案解除手续等合同解除手续，但时至今日，被告尚未履行配合原告办理上述合同解除手续之合同义务，由此，原告认为原告本次提出的“要求被告协助原告办理《预售合同》约定的预售合同备案解除手续等合同解除手续”之诉讼请求，有合同依据。
三、原告有权就《预售合同》的解除，要求被告按照房屋总价款的20%（即人民币【326万元】）向原告支付违约金。
《预售合同》第十一条约定：被告未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：……；《预售合同》附件十补充协议第八条的约定：预售合同第十一条双方选定按第1种方式处理的，将第1种处理方式的第（2）项修改为：逾期超过60日后，原告有权解除预售合同及本补充协议，原告解除合同的，被告应按该商品房总价款的20%向原告支付违约金……。
原告认为，《预售合同》经原被告双方签署生效后，即应对双方产生法律效力。原告在《预售合同》履行过程中，已依约履行了其应履行的合同义务，但被告在购房款的支付上却一再逾期，数次违反《预售合同》关于付款期限的约定，在此情况下，原告实属无奈而选择行使了合同解除权。按照《预售合同》的上述约定，因被告逾期支付购房款而导致原告行使合同解除权的，原告有权要求被告支付的违约金比例为该商品房总房价款的20%，即人民币326万元。
四、《预售合同》明确规定，原告行使解除权的，原告有权从被告实际已支付的该商品房房价款中直接扣除违约金后将其剩余房款返给被告。
《预售合同》附件十补充协议第二十五条关于合同解除（退房）的补充约定：……。如有被告应向原告支付的有关税、费、违约金、赔偿款等款项的，则原告有权自被告实际支付的该商品房价款中直接扣除，扣除后的余额无息退还被告。如被告已付房款不足以扣除原告应向被告支付的有关税、费、违约金、赔偿款等款项的，原告有权要求被告继续赔偿……。
原告认为，按照《预售合同》有关解除程序的约定，原告解除《预售合同》后退还该房屋房款之前可以扣除被告应支付的违约金有理有据。
据此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告代修平辩称：被告不存在违约行为，原告无合同解除权。被告在收到原告的交房通知后在正式收房之前，得知距离涉诉房屋四、五米远的地方有一个配电室。在购房合同和销售环节，原告均没有向被告告知有这个配电室。被告在购买该房屋时不知道此处有配电室，否则不会购买该房屋，此处的配电室也会影响涉诉房屋的市场价值。后来被告向原告询问有关配电室的情况，希望原告答复配电室是后建的还是建设规划中原有的，并要求说清有何防护措施。但原告一直未给予被告答复，在原告未答复的情况下，被告未再向原告付清第五笔购房款，因此被告未付款系行使的不安抗辩权和先履行抗辩权，原告无合同解除权。被告没有收到原告发出的解除函，原告也没有证据证明是否确实发送并送达，基于上述理由，被告不同意原告第一项诉讼请求。原告的第二、三、四项请求没有法律依据。第三项请求的违约金，即使被告违约了，原告的损失也没有这么大，原告主张的违约金过高，请求法院做出调整。被告要求继续履行合同，并希望原告就配电室问题提出解决方案。
本院经审理认定事实如下：
2012年11月23日，原、被告签订《北京商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：×××），约定由被告购买原告开发建设的顺义区×××房屋。上述项目的预售许可证号为×××，建设工程规划许可证号×××。双方约定总房款为1630万元，付款方式为：首期房价款326万元（含已实际支付的认购定金20万元，该认购定金转为房价款），于本合同及补充协议签署之当日向出卖人支付；第二期房价款163万元，于2013年4月30日前付清；第三期房价款163万元，于2013年10月31日前付清；第四期房价款163万元，于2014年4月30日前付清；第五期房价款815万元，于出卖人发出的《房屋交付通知书》指定的房屋交付日期前14日内付清。买受人逾期支付的，应按预售合同第十一条的约定承担相应的违约责任。
合同第九条规划变更的约定内容为：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。
第十一条逾期付款的责任：逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之当日向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。第十二条约定：出卖人应在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。
同日，双方签订《北京市商品房预售合同补充协议》，第六条关于预售合同第九条的补充约定：1.出卖人根据预售合同第九条的规定，进行建设工程规划许可证规定条件的变更时，应向受到实质不良影响的买受人发出书面通知，买受人应于上述通知送达之日起15日内书面通知出卖人其是否同意变更规划。2.在买受人同意规划变更或视为买受人同意规划变更或出卖人依本协议第六条第3项及第4项所进行之规划变更的情形下，建设工程规划许可证规定的条件以变更后的条件为准。3.预售合同第九条所约定的规划变更不包括以下任一情形，在以下任一情形发生时，出卖人无须通知买受人，也无须征得买受人的同意，且无须为此补偿/赔偿买受人，也无须承担任何责任；买受人不得以建设工程规划许可证规定条件产生变更为由要求补偿（赔偿）及/或要求解除预售合同及本补充协议及/或要求出卖人承担任何形式的违约责任：（1）在预售合同签署日后，出卖人依据国家和北京市新颁布、实施的法律、法规、规章制度或政府主管部门的要求，及/或其他因不可抗力因素之故而必须进行的变更；（2）在预售合同签署日前发生的规划变更；（3）在预售合同签署日后发生的规划变更，但未影响该商品房的正常使用功能。
补充协议第八条关于预售合同第十一条的补充约定，1.将第1种处理方式的第（2）项修改为：“逾期超过60日后，出卖人有权解除预售合同及本补充协议，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。”
补充协议第二十五条第（1）款约定：……被告须在解除合同（退房）通知送达后3日内至原告售楼处与原告签署及/或提供解除合同及注销预购商品房抵押权预告登记（以下简称“期房抵押预告登记”）和注销预购商品房预告登记所需的全部文件（包括但不限于解约协议、办理预售合同及本补充协议的网上签约及联机备案解除手续及期房抵押预告登记注销手续和注销预购商品房登记之授权委托书、贷款银行及/或其他贷款机构及/或抵押权人同意解除期房抵押预告登记的证明等），并于前述文件签署之日起3日内配合原告，办理预售合同及本补充协议的网上签约及联机备案解除手续及/或期房抵押预告登记（如存在）的注销手续和预购商品房预告登记（如存在）的注销手续。被告逾期签署、提交上述文件及/或办理上述手续的，每逾期一日，须按该商品房总价款万分之5向原告支付违约金，该违约金需于原告发出支付通知后10日内支付给原告。
补充协议第二十九条通知与送达的补充，双方确认，预售合同中关于买受人通讯联系地址、电话及本补充协议中关于出卖人通讯联系地址、电话均真实、有效，任何一方以对方载明地址寄出的一切文件即为送达。预售合同中约定的被告的通讯地址为×××。电话为×××。
上述预售合同及补充协议签订后，被告共计向原告支付房款900万元，其中包含被告支付的部分第五期购房款85万元。
2015年10月8日，被告自原告处领取房屋交付（入住办理）通知书，原告要求被告于2015年10月30日（交付日）前按规定缴费并办理入住手续，若尚有未缴纳完毕的购房款，要求在合同约定的应付期限届满前全部付清。
被告在办理入住手续前，发现其房屋四、五米远之处有一间配电室，遂未再向原告交纳尚欠的第五期所差的房价款730万元。2015年12月11日，原告向被告发出催款通知。2015年12月30日，原告通过EMS全球邮政特快专递按照预售合同约定的地址和电话向被告发出解约函，以被告逾期付款超过60日为由解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及其补充协议。
被告称其在发现涉诉房屋旁边有配电室之后就与其买房时原告的销售经理张淑娟电话沟通，张淑娟说其已经离职，被告没有再与原告的其他人员沟通过配电室的事情，并拒绝收房和再支付房款。被告也没有去原告在小区的销售处反映过配电室的问题。
庭审中，原告提交涉诉小区的建设工程规划图纸及《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案的配电室在规划范围之内，且涉诉房屋及配电箱均已通过验收。被告主张涉案配电室将影响涉诉房屋居住人员的人身安全，并提出鉴定申请，后又撤回鉴定申请。
被告另主张，原告在出售涉诉房屋时，没有告知被告该房屋周边有配电室，侵害了被告的知情权和选择权，如果被告知道有这个配电室是不会购买涉诉房屋的，因此原告违反了告知的先合同义务，被告拒绝支付剩余的购房款是行使不安抗辩权。原告违约在先，故不享有合同解除权。
上述事实，有庭审笔录、《商品房预售合同》、交付通知书、解约函、建设工程规划许可证、照片等在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人于2012年11月23日签订的《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守并及时、全面履行合同义务。
根据上述合同附件五的约定，被告须于原告发出的《房屋交付（办理入住）通知书》指定的房屋交付日期（2015年10月30日）的前14个工作日付清第五笔购房款即815万元。就被告提出的未按约付款的抗辩意见，本院认为：涉诉的配电箱是小区内的公共设施，且在物业项目建设之前已通过建设工程规划许可并经竣工验收合格，据此可以推定配电箱的安装符合国家标准。原告未举出相反证据证明该配电箱对涉诉房屋的居住使用产生实质性影响，亦未举证证明该配电箱对涉诉房屋具有其他不利影响。故被告所提原告应提前告知等抗辩事由均非其拒绝按期交纳房款的合法事由，对被告所提抗辩意见，本院不予采纳。
被告未按照上述合同约定的期限足额将第五笔房价款交付至原告处且已经超过了60日，故原告依据合同约定享有合同解除权。关于《解约函》是否送达至被告的问题，本院认为，因该邮件收件人、送达地址及收件人电话均与《北京市商品房预售合同》上被告留存的内容一致，且邮递单上加盖了邮政公司的收寄章，故本院认定该通知内容被告已经收到。
根据《北京市商品房预售合同》附件十，即《补充协议》第八条的约定，原告有权解除《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》，并有权要求被告按商品房总价款的20%向原告支付违约金。根据《补充协议》的约定及《合同法》的规定，《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》应于原告向被告送达解除通知书之日起解除，故根据本院确认双方于2016年10月31日签订的《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》于2015年12月30日解除。
根据《补充协议》第二十五条的约定，被告应于解除合同通知送达之日起3日内配合原告办理预售合同备案解除手续等合同解除手续。原告的第二项请求本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告在履行合同过程中存在违约行为，根据《补充协议》第八条的约定，原告有权要求被告支付违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述规定及被告的主张，本院参考原告主张的损失项目，酌情确定被告应支付给原告的违约金数额为二十万元。因被告未在本案中提出退还房款的诉讼请求，原告若同意退还被告已交房款，可自行退还，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告北京宝苑房地产开发有限公司与被告代修平于二〇一二年十一月二十三日签订的编号为Y1398445的《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》解除；
二、被告代修平于本判决生效之日起七日内协助原告北京宝苑房地产开发有限公司办理北京市顺义区×××房屋的预售合同备案解除手续等合同解除手续；
三、被告代修平于本判决生效之日起七日内支付原告北京宝苑房地产开发有限公司违约金二十万元；
四、驳回原告北京宝苑房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万九千八百元，由原告北京宝苑房地产开发有限公司负担二万九千九百元（已交纳），由被告代修平负担二万九千九百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨秀芝
二〇一七年十二月二十九日
书记员 郭文攀