文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初3733号原告：严智坤，男，1972年5月28日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：黄同乐，江苏娄东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，江苏娄东律师事务所实习律师。被告：苏州市永达置业有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇常胜北路50号，统一社会信用代码91320585675475469W。法定代表人：应少山，总经理。委托诉讼代理人：解旻，江苏新中远律师事务所律师。原告严智坤与被告苏州市永达置业有限公司（以下简称“永达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严智坤的委托诉讼代理人黄同乐，被告永达公司的委托诉讼代理人解旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严智坤向本院提出诉讼请求：要求被告支付逾期交房违约金（分别以1083250元和1021350元为基数，自2013年5月10日起至实际交房日止，按每日万分之三的标准计算）。事实和理由：原、被告于2009年12月11日签订了两份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于太仓市常胜北路4-36-50号房和4-36-51号房，两套商铺的总价为1083250元和1021350元，交房时间均为2010年12月31日，并同时约定逾期交房超过60日的，被告按日向原告支付交付房价款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告已依约履行了支付购房款的义务，但被告一直未能按约履行交房义务。原告于2013年4月10日向太仓市人民法院起诉要求被告支付违约金，当时经法院调解，对于2011年1月1日至2013年5月9日期间的逾期交房违约金已达成调解协议并出具了《民事调解书》。鉴于被告至今仍未能按约交付商铺，因此对于2013年5月10日之后的逾期交房违约行为仍应按照合同约定承担相应的违约责任。被告永达公司辩称：1、根据原、被告签订的两份合同的第六条第2款约定，原告应支付的购房款分为首付款部分和银行贷款部分，该两部分款项均约定为在2009年12月31日前一次性付清。合同签订当日，被告向原告开具了两套房屋的首付款发票，用于原告对该房屋办理按揭贷款手续需要。但合同签订后，直至现在原告仅支付了合同约定的贷款部分的购房款，对于合同约定的首付款至今没有支付。因支付购房款的义务先于被告履行交房义务，被告享有后履行抗辩权，也就是在原告没有按照合同约定支付房屋首付款的情况下，被告有权拒绝交付房屋。2、原、被告合同中约定的违约金过高，万分之三的标准已远远超过了银行逾期付款违约金的标准，故请求法院依法予以调整。经审理查明：2009年12月11日，原告严智坤（买受人）与被告永达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为2009113000039和2009113000040），约定由被告将其开发的位于太仓市常胜北路、洛阳路，定名为太仓永达商业广场，第4#幢1-3单元36-50号房屋和第4#幢1-3单元36-51号房屋预售给原告，商品房的用途为商业营业，建筑面积均为154.75平方米，商品房的总价款分别为1083250元和1021350元。其中，编号为2009113000039的合同第六条“付款方式及期限”约定，首付款543250元和贷款540000元在2009年12月31日前一次性付清；编号为2009113000040的合同第六条“付款方式及期限”约定，首付款511350元和贷款510000元在2009年12月31日前一次性付清。两份合同的第八条“交付期限”均约定，出卖人应当在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”均约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该两份合同还约定了其他事项。2009年12月11日，被告永达公司向原告开具销售不动产统一发票一份，其中载明“不动产项目名称”为永达商业广场，“销售的不动产楼牌号”分别为35-50和35-51，“金额”分别为543250元和511350元，“款项性质”为预收购房款。后原告通过抵押贷款方式向被告支付房款1050000元。2013年4月10日，原告以被告逾期交房为由诉至本院，要求被告支付自2011年1月1日起至2013年5月9日止以1083250元为本金按照银行同期同类贷款基准利率计算的违约金，以及自2011年1月1日起至2013年5月9日止以1021350元为本金按照银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。2013年5月9日，经本院主持，双方达成调解协议，约定被告于2013年9月30日前向原告支付自2011年1月1日起至2013年5月9日止的违约金（分别按本金为1083250元和1021350元的银行同期同类贷款基准利率计算，本院据此出具（2013）太民初字第0300号民事调解书。本案审理中，针对被告提出的原告未支付首付款问题，原告称案外人吕海尧从原告处购得模板向被告供货但欠付原告材料款，后因被告亦未付吕海尧款项，故三方约定由被告用房产直接向原告抵债，明确原告的首付款以相应材料款抵债，签订合同后被告就向原告开具了预收购房款的发票。被告对此不认可，认为其向原告开具发票系用于原告办理按揭贷款所需，并非实际收到购房款。以上事实有原告严智坤提交的商品房买卖合同、（2013）太民初字第0300号民事调解书、销售不动产统一发票，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于被告提出的原告未支付首付款问题，由于原告提交的销售不动产统一发票明确载明被告收到原告交付的涉案两套房屋的购房款，且原告对该发票的形成也进行了相应说明，故原告已完成了相应的举证责任，而被告作为开发商对其陈述的未实际收到房款即开具发票的行为没有作出任何合理解释。同时，在本院受理的（2013）太民初字第0300号原告诉被告商品房预售合同纠纷一案中，对于原告要求被告支付逾期交房违约金的主张，被告并未提出原告没有实际支付购房首付款，且双方达成调解协议，约定由被告支付原告自2011年1月1日起至2013年5月9日止的违约金。另外，自上起案件审结后，直至本起诉讼原告要求被告继续承担逾期交房违约责任时被告才提出原告未支付首付款问题，明显不符合常理。因此，本院认定原告已支付了首付款。由于原告按照合同约定支付了所有购房款，被告未能在合同约定的期限内交付房屋，其理应按约向原告支付逾期交房违约金。原、被告签订的两份合同中均约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，被告认为合同中约定的违约金过高但未提供任何证据证明，故本院对其意见不予采信。因此，结合（2013）太民初字第0300号民事调解书中约定的被告赔偿逾期交房违约金的期限，本院确定被告分别以1083250元和1021350元为基数，向原告支付自2013年5月10日起至被告实际交房之日止按每日万分之三的标准计算的逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告苏州市永达置业有限公司于本判决生效后10日内向原告严智坤支付逾期交房违约金（分别以1083250元和1021350元为基数，自2013年5月10日起至实际交房之日止，按照每日万分之三的标准计算）。案件受理费13270元、减半收取6635元，由被告苏州市永达置业有限公司负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  王坤二〇一七年九月二十八日书记员陈忆