文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终1317号上诉人（原审被告）：孙广，男，汉族，1974年8月4日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，被上诉人（原审原告）：马兴城，男，汉族，1972年8月20日出生，住所地：广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：张红强，广东冠豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李淑琴，女，汉族，1973年1月11日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：孙广，男，汉族，1974年8月4日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区，系李淑琴的配偶。原审第三人：深圳市览众房地产经纪有限公司。上诉人孙广因与被上诉人马兴城、李淑琴、原审第三人深圳市览众房地产经纪有限公司（以下简称“览众公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初19250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙广上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由马兴城承担。事实和理由：1、一审判决事实认定不清，适用法律错误；2、孙广同马兴城之间就解除《房产买卖合同》早已达成口头协议，孙广、李淑琴支付马兴城违约金12万元整，有相关证人在场，马兴城早已收到孙广、李淑琴的4万元款项，还差八万元；3、马兴城早已答应自己找览众地产经纪有限公司退10万元定金，马兴城并早已从李淑琴，孙广处取走定金收据。马兴城辩称，坚持一审的答辩意�。马兴城向一审法院起诉请求：1、解除马兴城与孙广、李淑琴2015年11月24日签订的《房地产买卖合同》及2016年1月21日所签订的《协议》；2、孙广、李淑琴退回马兴城定金10万元并支付剩余违约金16万元；3、本案诉讼费用由孙广、李淑琴负担。一审法院认定事实：2015年11月24日，马兴城（买方）与孙广、李淑琴（卖方）签订《房地产买卖合同》，孙广、李淑琴将位于深圳市龙岗区某花园2栋C单元405号房产出售给马兴城，房屋转让价款209.2万元。马兴城应当在签署合同时支付定金10万元，剩余款项由马兴城向银行按揭贷款支付，首期款于2016年2月25日前�付。合同中还对房屋现状、税费承担、交房条件及时间、违约责任等做出了相关的约定。双方在合同第十九条备注条款中约定，1、上述物业为查封状态，卖方承诺即日起到2015年12月24日为止，自行解除上述物业的查封状态，详见协议书；2、上述物业目前尚有租客租住，卖方告知租约已经到期，交付上述物业前，由卖方处理好租客事宜。同日，马兴城与孙广签订一份《主体变更确认书》、《补充协议书》，双方在《补充协议书》中明确，因李淑琴在签订《房地产买卖合同》时未到现场，孙广与李淑琴系夫妻关系，并承诺在7日内李淑琴在《房地产买卖合同》中补签名，否则给买方造成的损失，由代理人承担，卖方产权人亦承担连带法律责任。后李淑琴在《房地产买卖合同》、《主体变更确认书》、《协议》补充签名确认。2015年11月24日，马兴城支付定金10万元，孙广向马兴城出具定金收据。2016年1月21日，马兴城与孙广、李淑琴签订《协议》，协议约定：1、由于卖方的物业处于查封状态，双方一致同意买方支付的定金10万元托管于览众公司处直至解除查封事宜，且卖方必须将收据交还给览众公司后，由览众公司转账支付至卖方账户；2、双方同意如果2016年4月1日卖方仍未解除查封事宜，则由卖方当天租给买方直至2016年5月31日，且不收取买方租金，如果2016年4月1日前卖方已经解除上述物业查封事宜，则卖方当天租给买方且按照当时市场价格收取买方租金，直至上述物业过户至买方名下；3、上述物业产权人孙广、李淑琴共同所有，且各占50%，卖方孙广承诺已经将上述物业事宜告知李淑琴。若因李淑琴个人原因导致物业无�过户给买方，则按孙广违约处理；4、卖方承诺，上述物业从签订房产买卖合同当天至2016年5月31日完成上述物业的解封事宜，若卖方未能在2016年5月31日前解除上述物业查封事宜，则属于卖方违约，由卖方赔偿20万元违约金给买方；5、买方承诺，如果卖方于2016年5月31日前解除上述物业的查封事宜，且无其他任何经济纠纷，买方无条件购买上述物业且完成上述物业所有过户事项，如果买方放弃购买上述物业，则属于买方违约，由买方赔偿20万元违约金给卖方。2016年9月5日，马兴城收到孙广、李淑琴支付的4万元违约金。在一审庭审过程中，孙广主张涉案房产在2016年7月解封后，另行出售给案外人。定金10万元仍托管于览众地产处。一审法院认为，马兴城与孙广、李淑琴签订的《房地产买卖合同》是双方真实的意思表示，各方主体应当按照合同约定，履行各自的义务。在合同中，双方在备注条款中明确约定，涉案房产处于查封状态，卖方承诺在2015年12月24日前自行解除查封。孙广、李淑琴未能按照该条款约定解除查封，双方在2016年1月21日所签订的《协议》中，卖方再次承诺在2015年5月31日前解除查封事宜，否则视为卖方违约，卖方赔偿买方违约金20万元。孙广、李淑琴未按照上述约定，在2016年5月31日解除涉案房产的查封，已经违反了《协议》的约定。且孙广、李淑琴在2016年7月涉案房产解封之后另行出售他人，直接导致马兴城、孙广、李淑琴双方所签订的合同无法继续履行，构成根本违约，马兴城要求解除双方所签�的《房产买卖合同》、《协议》，并要求孙广、李淑琴按照《协议》中的约定，赔偿马兴城违约金20万元，一审法院予以支持。马兴城已经收到孙广、李淑琴所支付的违约金4万元，故孙广、李淑琴还应当支付马兴城违约金16万元。孙广、李淑琴收取马兴城定金10万元，孙广、李淑琴应当予以退回。孙广、李淑琴在收取马兴城定金后，将定金托管于览众公司处，因双方之间另有居间服务合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予处理，孙广、李淑琴可另循法律途径解决。一审法院判决：一、解除马兴城与孙广、李淑琴签订的《房产买卖合同》、《协议》；二、孙广、李淑琴于本判决生效之日起五日内支付马兴城违约金16万元；三、孙广、李淑琴于�判决生效之日起五日内退还马兴城定金10万元。上述付款义务人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5200元，马兴城已预交，由孙广、李淑琴承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。（当事人没有提交新证据）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙广、李淑琴与马兴城签订的《深圳市二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。孙广、李淑琴未在涉案合同约定的期限内解除涉案房产的查封，且在涉案房产解除查封后另行出售他人，孙广、李淑琴的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原审判令孙广、李淑琴支付马兴城违约金20万元正确，本院予以维持。扣除孙广、李淑琴已支付的4万元，孙广、李淑琴还应支付违约金16万元。孙广称其已与马兴城达成口头协议，孙广、李淑琴仅需支付违约金12万元，但未提供相关的证据予以证明，本院不予采信。上诉人称马兴城答应由马兴城从览众公司申请退回10万元�金，但未提供相关证据予以证明，本院不予采信。综上所述，孙广的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5200元，由上诉人孙广负担。本判决�终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年三月十六日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事�或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。