安徽省高级人民法院行 政 判 决 书（2016）皖行终249号上诉人（一审原告）魏如玲，女，1962年3月16日生，汉族，住安徽省寿县。委托代理人万会昌，安徽舜耕山律师事务所律师。被上诉人（一审被告）寿县人民政府，住所地安徽省寿县宾阳大道西侧城投大厦。法定代表人程俊华，该县县长。委托代理人朱俊山，该县征收办工作人员。委托代理人张冬梅，寿县法律援助中心律师。被上诉人（一审被告）六安市人民政府，住所地安徽省六安市金安区佛子岭中路。法定代表人毕小彬，该市市长。委托代理人王聿炎，该市政府法制办副主任。委托代理人熊培琳，该市政府法制办工作人员。上诉人魏如玲因诉被上诉人寿县人民政府、六安市人民政府房屋征收补偿决定、行政复议决定一案，不服安徽省六安市中级人民法院于2015年12月8日作出的（2015）六行初字第00119号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人魏如玲的委托代理人万会昌，被上诉人寿县人民政府的委托代理人朱俊山、张冬梅，被上诉人六安市人民政府的委托代理人王聿炎、熊培琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2011年7月16日，寿县人民政府作出《关于征收寿蔡路局部地段规划范围内房屋的决定》（寿政秘[2011]183号），同时发布公告及补偿方案，决定对寿蔡路局部地段进行征收。魏如玲的房屋在该征收范围内。2012年2月24日，寿县房屋征收补偿办公室委托淮南市大众房地产评估事务所（现更名为安徽大众房地产评估咨询有限公司）对魏如玲户被征收房屋进行评估，并附相关登记资料和买卖协议等材料。2013年10月6日，寿县房屋征收补偿办公室对该户被征收房屋初步评估结果进行了公示。2013年10月10日，淮南市大众房地产评估事务所作出淮大房地（征）评字2012第0029号《房地产价格评估报告》，载明：魏如玲户位于寿县寿蔡路南侧商业地产应予补偿面积117.64平方米，估价对象在估价时点的总价为1718367元。2013年10月18日，该评估报告留置送达给魏如玲，并予以公告。2013年10月21日，寿县房屋征收补偿办公室作出《被征收房屋补偿方案告知书》，载明被征收房屋情况以及货币补偿、产权调换等内容，同日向魏如玲进行送达。魏如玲与寿县房屋征收补偿办公室未达成安置补偿协议。2015年6月18日，寿县人民政府作出寿政征补[2015]9号《房屋征收补偿决定书》，载明：被征收人魏如玲的房屋位于寿县寿春镇寿蔡路南侧（原煤厂商住楼），在《寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收决定》征收范围内。该户已登记砖混结构经营用房建筑面积117.64平方米，符合补偿政策。经淮南大众房地产评估事务所评估，以2011年7月16日估价时点被征收房屋的价值为1718367元。通淝路产权调换1-2层经营用房评估均价为11164元/平方米（底层15406元/平方米，二层6922元/平方米）。因被征收人长期在外，无法取得联系，在确定的签约期限内无法达成征收补偿安置协议，依照补偿方案等规定，决定如下：一、对被征收人的上述房屋依法实施征收，按照《寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收补偿方案》规定给予征收补偿。被征收人可以选择货币补偿或产权调换的征收补偿方式。（一）被征收人如选择货币补偿，被征收人应得到货币补偿款总金额为1740483元，包括房屋补偿款1718367元、搬迁费941元（117.64平方米8元/平方米）、停产停业损失费21175元（117.64平方米30元/平方米·月6月）。补偿款存储在安徽寿县联合村镇银行股份有限公司征收办账户。账号：361012010100088327。（二）被征收人如选择房屋产权调换，征收人与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。因按房屋评估价结算和按照《寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收补偿方案》结算，两者相比较，后者更有利于被征收人，故征收人决定按照《寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收补偿方案》确定的标准与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。1、产权调换的房源位于寿蔡路局部地点规划范围内的通淝路西侧B5-30、B5-31，建筑面积合计270平方米（具体面积以测绘面积为准）。双方结算差价款为480708元（详见附件），由被征收人支付给征收人。2、征收人应支付被征收人各项补偿款合计85642元，其中搬迁费941元（117.64平方米8元/平方米）、停产停业损失费84701元（117.64平方米30元/平方米·月24月）（临时过渡期为24个月，从被征收房屋交付之日至产权调换房屋交付之日据实结算）。3、以上款项在被征收人选择产权调换时与寿县房屋征收补偿办公室结算，房屋差价款395066元，在产权调换房屋交付之日由被征收人一次性付清。二、被申请人的附属物等补偿以房屋腾空交付时以实际丈量数据，按《关于公布寿县2011年度国有土地上房屋征收搬迁费临时过渡费附属物等补偿费和奖励标准的通知》规定的标准补偿。三、被征收人自收到本决定书之日起10日内到寿县房屋征收补偿办公室选择货币补偿或产权调换。逾期不选择的，实行货币补偿。四、被征收人自收到本决定书之日起15日内与寿县房屋征收补偿办公室签订征收补偿协议，腾空、交付被征收房屋。被征收人如不服本决定，可自收到本决定书之日起60内向六安市人民政府申请行政复议或6个月内向人民法院提起行政诉讼。在本决定规定的期限内拒不搬迁的，征收人将依法申请人民法院强制执行。2015年6月19日，寿县房屋征收补偿办公室将上述补偿决定送达给魏如玲，同时在征收范围内进行了公告。魏如玲不服上述补偿决定，向六安市人民政府提起行政复议，六安市人民政府于2015年9月14日作出行政复议决定（六政复决[2015]42号），维持上述补偿决定。魏如玲在一审中诉称：寿县人民政府作出的寿政征补[2015]9号《房屋征收补偿决定书》没有对其被征收房屋的室内装饰装修进行裁决，且补偿决定依据的评估报告严重违背市场价值规律，与被征收房屋的实际价值不符，且该报告在作出补偿决定时已丧失了法律效力。六安市人民政府复议维持该补偿决定错误。遂诉请一审法院判令：1、撤销六安市人民政府作出的六政复决[2015]42号行政复议决定；2、撤销寿县人民政府作出的寿政征补[2015]9号房屋征收补偿决定；3、责令寿县人民政府对其重新作出征收补偿决定；4、寿县人民政府和六安市人民政府承担本案诉讼费用。一审法院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条规定，寿县人民政府负责本辖区内的房屋征收补偿工作，依法作出房屋征收补偿决定属于其法定职权。寿县房屋征收补偿办公室系寿县人民政府确定的房屋征收部门，负责具体组织实施房屋征收补偿工作。本案中，双方当事人对被诉补偿决定载明的被征收房屋面积、性质均无异议。主要争议有两点：其一，对被征收房屋的附属设施是否予以裁决。经审查，被诉补偿决定主文第二项载明“被申请人的附属物等补偿以房屋腾空交付时以实际丈量数据，按《关于公布寿县2011年度国有土地上房屋征收搬迁费临时过渡费附属物等补偿费和奖励标准的通知》规定的标准补偿。”从该项内容可以看出，对于魏如玲户房屋的附属物的补偿已予明确，只不过因未实际丈量无法具体体现，而非魏如玲诉称的此节内容未予裁决，其该起诉理由与事实不符，不予支持。其二，关于涉案房屋的评估报告及采用是否合法。由于魏如玲等被征收户未能协商选定评估机构，在寿县公证处的公证下，被征收户代表从具有评估资质的评估机构中抽取确定淮南市大众房地产评估事务所为寿县寿蔡路局部地段旧城区改建项目房屋征收评估机构，该评估事务所依照相关规定作出评估报告后，寿县房屋征收部门将评估报告向魏如玲进行了送达，并在征收范围内予以公示，符合法律规定。魏如玲虽对评估结果有异议，但并未在法定期限内向有关机构申请复核或鉴定，评估报告应当合法有效，可以作为征收补偿的依据。综上，寿县人民政府作出的房屋征收补偿决定事实清楚，证据充分。六安市人民政府依照《中华人民共和国行政复议法》的规定进行审查，在法定期限内作出复议决定，复议程序和处理结果并无不当。魏如玲要求撤销涉案房屋征收补偿决定的诉讼理由不成立，不予支持。依照《行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回魏如玲的诉讼请求。案件受理费50元，由魏如玲负担。魏如玲不服一审判决，向本院提起上诉称：1、其被征收的房屋是在使用寿命内的合法建筑，寿县人民政府作出的房屋征收决定并不是为了公共利益需要，涉案房屋征收行为不符合法定条件。2、涉案房屋征收补偿方案，未依法征求公众意见，不能作为征收决定的依据。3、涉案房屋评估机构的确定违背法定程序，剥夺了其参与权、选择权、决定权；委托评估书系事后伪造；评估机构选定的重置成本评估方法是《国有土地上房屋征收评估办法》所否定的一种评估方法；评估结论明显低于类似房屋的市场价值；评估报告没有送达当事人；评估报告作出的时间是2011年8月12日，有效期为1年，但寿县人民政府作出房屋征收补偿决定的时间为2015年6月18日。因此，涉案房屋评估报告不能作为房屋征收补偿决定的依据。4、房屋征收补偿决定的相关法律文书未依法送达其本人，涉及其本人利益的相关证据未履行公布、公示、公告程序。综上，寿县人民政府作出的房屋征收补偿决定事实不清，证据不足，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持其一审中的全部诉讼请求。寿县人民政府答辩称：1、涉案房屋征收补偿决定的目的和补偿方案程序正当，内容合法，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。2、涉案评估机构的选定程序符合法律规定，报告内容真实、客观、合法，能够作为裁决的依据。评估机构的产生方式和程序的合法性已被生效法律文书确认，评估方法和评估时点符合《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，魏如玲提出的其他房屋价值与其房屋价值不具有类比性，其虽对评估报告有异议，但又不提起申请复核和鉴定的救济程序。3、涉案相关文书、材料均送达至魏如玲同住的成年家属，评估报告和补偿决定也进行了公告，魏如玲在行政复议和一审诉讼中只对评估报告和补偿决定的内容有异议，并未对送达程序提出异议。4、其作出的补偿决定事实清楚，证据充分，程序正当，补偿结果公平、合理、合法，充分考虑了被征收人的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回魏如玲的上诉，维持原判。六安市人民政府答辩称：1、其作出的行政复议决定程序合法，符合《中华人民共和国行政复议法》及实施条例等规定。2、寿县人民政府作出的补偿决定，在实体和程序上均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，依法应予维持。3、关于征收决定的合法性已被安徽省高级人民法院（2013）皖行终字第00043号生效行政判决书所确认。关于评估报告，选定程序合法，并依法进行了送达和公告，魏如玲未在规定的期限内向有关机构申请复核和鉴定，评估报告应合法有效。综上，其作出的行政复议决定程序合法；寿县人民政府作出的补偿决定事实清楚，证据确凿，程序合法，内容适当；一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，请求二审法院依法驳回魏如玲的上诉，维持原判。寿县人民政府在一审中向法庭提交了下列五组证据：第一组：1、关于征收寿蔡路局部地段规划范围内房屋的决定（寿政秘[2011]183号）；2、关于征收寿蔡路局部地段规划范围内房屋的决定公告（寿秘政[2011]184号）；3、寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收补偿方案、公告照片、网页公告，证明寿蔡路地段规划范围内申请人房屋被征收的事实。第二组：1、房屋征收签约通知；2、被征收房屋产权证明书；3、被征收房屋评估通知存根送达情况记录、初评公示存根及初评公示的照片；4、被征收房屋评估报告及送达回证；5、被征收房屋评估报告公告送达证明；6、回迁安置住宅房评估报告，证明被征收房屋权属、区位、用途、建筑面积及类似房地产价值的认定事实。第三组：1、寿县公证处现场公证抽选评选评估机构公证书[2011]寿公证字第3017号；2、关于确定房地产价格评估机构的通告及公示照片；3、寿县公证处抽选评估机构公证卷宗，证明房地产评估机构选定合法。第四组：1、2013年10月22日、2013年10月26日两次商谈记录；2、安徽寿县联合村镇银行股份有限公司存款对账单及魏如玲户被征收房屋补偿款资金证明；3、被征收房屋补偿方案告知书、送达回证及公示照片；4、寿蔡路二类地段非住宅返还房位置图及分层面积明细表；5、提请作出补偿决定请示；6、被征收房屋征收补偿决定书（寿政征补[2015]9号）及送达回证；7、房屋征收补偿决定的公告；8、魏如玲户房屋征收补偿决定书及公告的公示照片；9、房屋征收补偿决定公告送达证明，证明征收补偿决定内容合法，程序正当。第五组：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2、《国有土地上房屋征收评估办法》；3、《登记办法》；4、《关于公布寿县2011年度国有土地上房屋征收搬迁费临时过渡费附属物等补偿费和奖励标准的通知》（寿政办[2011]13号），证明征收补偿决定的适用法律正确。六安市人民政府在一审中向法庭提交了以下三组证据：第一组：1、行政复议申请书及有关材料；2、提出答复通知书；3、行政复议答复书；4、行政复议决定书；5、快递回执单及送达回证，证明其作出行政复议决定程序合法。第二组：寿县人民政府作出房屋征收补偿决定的证据和依据等材料。第三组：《中华人民共和国行政复议法》第十七条、第二十三条第一款、第二十八条第一款第一项、第三十一条；《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条，证明行政复议决定适用法律正确。魏如玲在一审中向法庭提交了以下证据：1、身份证复印件，证明其身份；2、被征收房屋房产证复印件，证明其被征收房屋面积、性质；3、评估报告，证明征收补偿决定作出时，评估报告就已经丧失了法律效力；4、邻居孙自孔的房屋评估报告，证明其被征收房屋评估报告不公平；5、张国强商品房买卖网备单，证明其被征收房屋评估报告明显与市场价值不符；6、被诉房屋征收补偿决定书，证明被诉具体行政行为的存在；7、行政复议决定书，证明其经过了行政复议程序。8、寿蔡路局部地段评估委托协议，证明评估公司与寿县人民政府存在恶意串通的嫌疑。上述证据均随案移送本院。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中庭审中,寿县人民政府、六安市人民政府向本院提交如下证据：1、安徽省政府办公厅《关于切实做好〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉贯彻实施工作的通知》（皖政办【2011】24号），证明寿县人民政府对停产停业损失费作出补偿决定，得到省政府授权；2、安徽省高级人民法院（2014）皖行终字第00029号行政判决书，证明生效判决认定涉案评估机构的选定合法有效；3、安徽省高级人民法院（2013）皖行终字第00043号行政判决书，证明涉案房屋征收决定符合当地国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，属于旧城区改建而确需征收房屋，目的正当，程序合法。魏如玲质证认为，证据1不符合条例规定，证据2不能证明评估报告有效，证据3无异议。魏如玲向本院提交如下证据：两张照片，证明被征收房屋有廊檐，该部分面积未计算在内。寿县人民政府质证认为，房屋面积以房产证登记面积为准，且被征收房屋登记面积为109.48平方米，通过查档案房屋买卖协议中面积比登记面积大，从有利于被征收人角度考虑，按房屋买卖协议中面积认定117.64平方米。本院认为，寿县人民政府提交的证据1、2，来源合法，内容真实，与本案直接相关联，予以认定；寿县人民政府提交的证据3，不是本案审理范围，与本案无关联，不予认定；因房屋面积以房产证登记面积为准，且寿县人民政府从有利于被征收人角度考虑认定房屋面积，故对魏如玲提交的两张照片不予认定。本院另查明：2011年4月7日，安徽省政府办公厅下发《关于切实做好〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉贯彻实施工作的通知》（皖政办〔2011〕24号）规定：“为确保《条例》顺利实施，在全省统一的被征收人住房保障、房地产价格评估机构确定、停产停业损失补偿等相关办法出台前，各市、县政府可结合本地实际，制定暂行办法。”2014年5月5日，安徽省高级人民法院（2014）皖行终字第00029号行政判决书认定涉案评估机构的选定合法有效。本院认为，本案主要争议焦点为：一、涉案房屋评估报告能否作为房屋征收补偿决定的依据；二、涉案房屋征收补偿决定认定事实和适用法律、法规是否正确，程序是否合法；三、涉案行政复议决定程序是否合法。围绕上述争议焦点，本院评判如下：关于焦点一。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款明确规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案中，由于魏如玲等被征收人未能协商选定评估机构，在寿县公证处的公证下，被征收人代表采取抽签的随机方式选定拥有《房地产价格评估机构资格证书》的淮南市大众房地产评估事务所作为被征收房屋价值的评估机构，符合上述规定，且涉案评估机构的选定合法有效已被生效判决所确认。评估机构选定后，寿县房屋拆迁补偿安置管理办公室于2011年7月30日将《关于确定房地产价格评估机构的通告》在被拆迁房屋范围内进行了张贴公示。2012年2月24日，寿县房屋征收补偿办公室委托淮南市大众房地产评估事务所对魏如玲被征收房屋进行评估。魏如玲虽称该委托书系事后伪造，但未能提供证据证明。2012年2月22日评估机构向魏如玲下发《被征收房屋评估通知》，是在评估机构已确定的情况下前期介入，并不影响2012年2月24日寿县房屋征收补偿办公室委托评估书的真实有效性。《国有土地上房屋征收评估办法》对评估方法进行了列举，但并未排除其他评估方法，魏如玲主张的市场评估方法，因该区域与估价对象类似房地产交易实例较少，不宜采用，评估机构对于经营用房采用该征收区域中所占地段商业用途土地使用权价值，通过重置成本法求得估价对象价值，符合《房地产估价规范》的要求，因此评估机构选定的重置成本评估方法并不违反评估办法的规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。魏如玲主张同地段孙自孔被征收房屋评估价格高于其房屋评估价格，因孙自孔被征收房屋评估价格不属于该条规定的“被征收房屋类似房地产的市场价格”，两者不具有类比性，且不同的房屋影响其估价存在诸多因素，故魏如玲主张其房屋估价明显低于类似房屋的市场价值，证据不足。该评估事务所依照相关规定作出评估报告后，于2013年10月18日将评估报告送达至魏如玲家中，因与魏如玲同住成年家属拒绝在送达回证上签字，故留置送达，且寿县房屋征收部门将评估报告在2013年11月1日的《皖西日报》上通过刊登公告的方式进行了送达，评估结论亦在征收范围内予以公示，送达和公示程序均符合法律、法规规定。涉案评估报告中载明“应用有效期为自完成评估报告之日起一年”。因评估报告的应用有效期并不同于评估报告有效期，在应用有效期内或超过应用有效期使用报告仅是产生相关责任承担主体的不同，并不影响评估报告的使用。根据《房地产估价规范》的相关规定，评估报告应载明应用有效期，其目的是因房地产市场会随着时间变化产生波动，根据不同时间节点评估，会影响房地产市场价格的评估，而本案中评估的时间节点是确定的。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”本案中，房屋征收决定公告之日是2011年7月16日，评估机构也是以2011年7月16日作为估价时点。魏如玲虽对评估结果有异议，但并未在法定期限内向有关机构申请复核或鉴定，该评估报告应合法有效，可以作为涉案房屋征收补偿决定的依据。关于焦点二。寿县人民政府作出的《房屋征收补偿决定书》以上述评估报告认定被征收房屋的价值，依据充分。二审庭审中，魏如玲提出寿县人民政府无权对停产停业损失费作出补偿决定。根据安徽省政府办公厅《关于切实做好〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉贯彻实施工作的通知》的相关规定，在全省统一的被征收人停产停业损失补偿等相关办法出台前，各市、县政府可结合本地实际，制定暂行办法，故寿县人民政府对停产停业损失费作出补偿决定，合法有据。二审庭审中，魏如玲提出被征收房屋有廊檐，补偿决定未将该部分面积计算在内不当。对此，本院认为，房屋面积应以房产证登记面积为准。被征收房屋登记面积为109.48平方米，寿县人民政府房屋征收机构通过查阅档案，从有利于被征收人角度考虑，按房屋买卖协议中面积认定117.64平方米，并无不当。2015年6月19日，寿县房屋征收补偿办公室将补偿决定送达至魏如玲家中，因与魏如玲同住成年家属拒绝在送达回证上签字，故留置送达，且寿县房屋征收补偿办公室将补偿决定在2015年6月24日的《皖西日报》上通过刊登公告的方式进行了送达，并于2015年6月19日将补偿决定在征收范围内张贴予以公示，送达和公示程序均符合法律、法规规定。因此，寿县人民政府作出的《房屋征收补偿决定书》，认定事实清楚，程序合法，法律依据充分。关于焦点三。六安市人民政府作出的行政复议决定符合《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政复议法实施条例》的规定，二审庭审中魏如玲对复议程序亦表示无异议，故涉案行政复议决定程序合法。至于魏如玲上诉称寿县人民政府作出的房屋征收决定不是为了公共利益需要，房屋征收补偿方案不能作为征收决定的依据。对此，本院认为，该上诉理由与本案不是同一法律关系，不是本案审理范围，本院不予理涉。综上，魏如玲的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏如玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  王玉圣代理审判员  石 音代理审判员  蒋春晖二〇一六年五月二十日书 记 员  刘 琳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。