广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终74号
上诉人（原审原告）：郑什金，男，1971年5月16日出生，汉族，居民，身份证住址：广东省，现住新兴县。
委托代理人：苏志聪，广东云新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李少珍，女，1958年5月8日出生，汉族，居民，住新兴县。
被上诉人（原审被告）：郑鸿敏（系李少珍的女儿），女，1978年5月1日出生，汉族，居民，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：郑玉泉（系李少珍的儿子），男，1980年7月29日出生，汉族，居民，住新兴县。
被上诉人（原审被告）：郑文华（系李少珍的次子），男，1983年2月8日出生，汉族，居民，住新兴县。
上列四被上诉人的共同委托代理人：何金兴，广东广鑫律师事务所律师。
上列四被上诉人的共同委托代理人：李月平，广东广鑫律师事务所实习律师。
上诉人郑什金因与被上诉人李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市新兴县人民法院作出的（2015）云新法民二初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
案经原审法院审理查明：2008年11月26日，郑什金作为乙方、李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华作为甲方，双方共同签订了一份《房地产转让协议书》，约定：1、甲方将其所有的位于X县X镇的房地产转让给乙方，转让面积仅为60平方米，该房地产现登记在甲方的亲属郑国进（男，汉族，1946年2月25日出生，身份证号码为：44282846022XXXX，已于2004年4月12日死亡）名下，土地证号为新府国用总字第003**号，土地使用面积为120平方米，只转让该房地产面积的一半，上述房地产至今尚未办理房屋所有权证。2、房地产的总转让款为60000元。3、转让款支付方式：分两期付清，即乙方必须在本协议签订3日内支付第一期款项40000元，在办理房产权证完毕后的1日内付清第二期款项20000元，逾期支付的，乙方除全额清偿转让款外，还须支付20000元违约金给甲方作为甲方因此受到的损失，若逾期60日乙方未付清转让款及违约金的，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任。4、本协议自乙方付清首期转让款时生效。5、甲方必须在本协议生效后一年内将有关资料交到有关部门办理房地产权证，将房地产过户给乙方（因有关政府部门原因不能办理的，期限顺延），但办证过程中乙方必须全力协助，若因乙方原因不能办理的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任。6、如甲方不能按照上述约定为乙方办理房地产证，将房地产过户，甲方除必须将乙方已付的转让款全额返还给乙方外，还须支付违约金20000元给乙方。7、甲方必须在本协议生效后将上述转让的房地产交付给乙方使用（含房屋的钥匙）。此外，协议还约定了其他内容。签订协议书后，郑什金分别于2008年11月26日、11月29日、12月9日、2009年2月20日支付了房屋转让款19000元、21000元、1000元、3000元，合共44000元给李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华一方。在郑什金支付完前两次转让款共40000元后，李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华将涉案房屋的西半边交付给郑什金居住使用。此后，李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华一直无将上述房屋过户给郑什金，郑什金经多次催办无果后，遂于2015年6月30日诉至原审法院，请求法院判令：1、郑什金与李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华双方于2008年11月26日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2、确认上述合同项下位于X县X镇登记在李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华已故家属郑国进名下的房屋的一半（即房屋西半边、土地面积为60平方米）归郑什金所有，并判令李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华立即办理房屋变更手续，将房屋过户至郑什金名下（包括国有土地使用证及房屋产权证），变更过户所需费用由李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华承担，变更过户后，郑什金立即支付剩余购房款16000元给李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华；3、本案诉讼费由李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华承担。
另查明，涉案房屋为三层混凝土结构，在中间以墙体隔开为对等的两部分，坐落位置在X县X镇，土地使用面积为120平方米，土地证号：新府国用总字第003**号，土地使用权人为郑国进。房屋第一、二层始建于1993年8月，第三层于1996年加建。至今为止，该房屋只有新兴县人民政府于1993年1月9日颁发的土地使用权证，土地性质为国有划拨土地，尚未取得房屋所有权证。此外，诉讼中，原审法院根据李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华的申请向新兴县城乡规划局、新兴县X镇人民政府和新兴县房产管理局调查了涉案房屋的报建情况，以上单位复函证实，涉案房屋未进行申请报建及竣工验收手续。
再查明，郑国进（1946年2月25日出生，2004年4月12日死亡）与李少珍系夫妻关系，二人生育女儿郑鸿敏、儿子郑玉泉及郑文华。郑国进的父母已先于其死亡。
庭审中，郑什金认为双方在签订《房地产转让协议书》后，虽然一直无办理物权转让登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方签订的合同是有效的。
以上事实，有郑什金提供的其身份证、李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华身份证、郑国进身份证、李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华户籍资料、《房地产转让协议书》、国有土地使用证、收据4份、照片，原审法院调取的由新兴县城乡规划局出具的《关于查询X镇土地办理报建事项的复函》、新兴县X镇人民政府出具的《关于协助查询建设工程报建资料的回复》、新兴县房产管理局出具的《证明》以及原审法院的庭审笔录予以证实。
案经原审法院审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷。郑什金请求确认双方于2008年11月26日签订的《房屋转让协议书》合法有效，并要求双方继续履行合同，而李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华则认为双方签订的《房屋转让协议书》是无效的，应按无效合同的原则处理。综合双方当事人的诉辩意见，本案的焦点在于涉案合同是否有效。对此，原审法院研判如下：
涉案房屋至今为止只有土地使用证，未取得房屋所有权属证书，亦无向有关部门申请办理报建及竣工验收手续，该事实有新兴县房产管理局、新兴县城乡规划局、新兴县X镇人民政府出具的复函或回复证实，予以确认。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华将未取得权属证书的房产转让，已违反了该法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》属行政法规，《房屋转让协议书》虽然是双方在平等、自愿的基础上签订的，但因其违反了行政法规的强制性规定，故《房屋转让协议书》属无效合同。况且，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房屋作为不动产，应依法登记以确定权属，但涉案房屋至今为止未取得房屋所有权属证书，无法确定原权属人。此外，虽然涉案房屋的土地使用权人登记为李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华的亲属郑国进，但郑国进死亡后，李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华也一直未办理土地使用权的继承登记手续。对房屋所有权亦未进行登记，双方当事人签订协议至今，李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华仍未依法取得房屋所有权属，在这种情况下，李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华转让房屋的处分行为，属无权处分，其行为不发生效力。对于郑什金主张适用《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该法律规定针对的是已取得权属证书情形下所发生的物权转让，但本案涉及的房屋是至今为止尚未取得所有权属证书，因此不适用物权法第十五条这一法律规定。因《房屋转让协议书》被原审法院认定为无效合同，该合同自始无效及没有法律约束力，故对郑什金要求确认《房屋转让协议书》合同有效以及涉案房屋归其所有、对涉案房屋办理变更过户手续的请求，原审法院不予支持。李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华提出涉案合同无效的抗辩意见，符合法律规定，予以采纳。对李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华提出的诉讼时效问题，因本案涉及房屋所有权确认，属物权纠纷，不适用诉讼时效原则，故对其该抗辩意见，不予采纳。对李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华提出的履行合同无实现的可能性的问题，因涉案合同已被认定为无效，已不存在继续履行的基础。合同无效，应按无效原则进行处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方当事人可按该规定主张权利，但因双方在本案中均无提出相关诉求，故原审法院在此不作处理，双方当事人可另寻途径解决。鉴此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回郑什金的诉讼请求。本案受理费1300元，由郑什金负担。
一审宣判后，上诉人郑什金不服，向本院提起上诉，请求法院判令：一、撤销一审判决，依法改判房屋买卖合同有效及确认房屋所有权属于上诉人，被上诉人立即为上诉人办理房屋产权过户手续。二、被上诉人承担案件一、二审的全部诉讼费用。
事实与理由：一、一审法院认定事实不清。(1)双方在2008年签订合同后，被上诉人已将涉案房屋交付给上诉人实际占有使用，至今，涉案房屋已符合办理房屋权属登记的规定，被上诉人因房价上涨及办理房屋转让手续需要较高的税费，故意不履行房屋办证手续；一审法院忽略此事实，作出的判决与我国《合同法》的诚实信用原则相悖，助长了不诚信的社会风气。(2)一审法院虽查明涉案房屋未申请报建及取得竣工验收手续，但是这种情况并不影响被上诉人办理房屋权属登记证书，只须被上诉人办理继承手续后，到相关部门补办手续即可正常办理房屋权属登记证书，即不影响合同目的的实现。(3)一审法院虽查明涉案房屋对应的土地证系郑国进所有，被上诉人未办理房屋权属登记，认为被上诉人对房屋转让协议的签订属于无权处分，该处分行为不发生效力。事实上，被上诉人系郑国进的第一顺序继承人，上诉人有理由根据我国《物权法》第二十九条的规定相信涉诉房屋及对应的土地使用权在继承开始后即2004年郑国进死亡时已归被上诉人所有。(4)本案讼争房屋登记在死者郑国进名下，根据我国《婚姻法》第十七条等相关司法解释，李少珍与郑国进系夫妻关系，涉案房屋属于其夫妻共有财产，发生继承前，被上诉人李少珍已对整体房屋一半享有物权（包括土地使用权）。就本案而言，上诉人购买的只是涉案房屋整体一半，本来上诉人李少珍就已具备处分权。因此，双方签订的合同合法有效。(5)房屋转让，当然包含转让房屋所占地块土地使用权一并转让。在本案中，涉案房屋地块已经办理了土地权属登记，据此，法院最低限度也应该判令被上诉人履行土地使用权变更手续到上诉人名下。由于一审法院对上述认定事实存在片面、不清楚的错误，请二审法院予以查清事实，维护正常的市场交易秩序。
二、一审法院适用法律错误。(1)一审法院以《房屋转让协议书》违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六项及《物权法》第九条的规定认为合同无效，该理由属于适用法律错误。首先，《合同法》第五十二条第5款明确约定只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十八条第六项只是行政管理规范，而非效力性规范。退一步说，即使违反该条也不影响到合同的效力。其次，《城市房地产管理法》第38条第6项规定依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，属于对物权转移行为的规定，根本不调整房屋买卖合同效力的问题。再者，《物权法》第九条指的是物权的效力问题，与本案合同的效力无关。(2)1999年颁布的合同法已确立鼓励交易的原则。另根据2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中，双方签订的《房屋转让协议书》是在公平、等价、有偿，不存在欺诈前提下签订的，结合《合同法》第四十四条及最新的《买卖合同司法解释》的规定，本案的《房屋转让协议书》有效。(3)一审法院引用物权法规定认为合同无效，上诉人认为一审法院混淆了物权和债权行为。依法领取登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件。双方签订《房屋转让协议书》的行为属于债权行为，而不存在处分行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定合同有效。综上所述，一审法院在事实认定不清，适用法律错误的情况下作出的判决，已严重侵害了上诉人的合法权益，请二审法院尽快查明事实依法予以改判。
上诉人郑什金在二审诉讼中补充上诉意见如下：一、上诉人有新的证据可以否定一审认定的事实。上诉人提供的新证据是属于视听资料（录音），该视听资料属于一审判决后（2015年12月4日）新产生的证据，该录音内容是新兴县国土局工作人员就本案合同效力提出的意见，认为该合同效力并非必然无效，只要涉案房地产首先按继承程序被继承后，再依法交纳土地出让金就可以转让，按新兴县相关规定，该宗土地交易时所缴纳的土地出让金为每平方198元到206元，并非合同无效。上诉人提供的新证据可以推翻一审所认定的“土地性质属于划拨土地，尚未取得房屋所有权证……故《房地产转让协议书》属于无效合同”的事实和判决。上诉人与四被上诉人签订的《房地产转让协议书》属于有效合同。现在争议的问题是由何人支付土地出让金。由于上诉人与四被上诉人交易时，不清楚该宗土地性质，双方对该房地产交易要补缴土地出让金事宜也没有进行书面约定，但为了使合同得以履行，上诉人同意承担该费用。因此，合同不存在履行不能的问题，亦不存在违法法律、行政法规强制性规定。
上诉人郑什金为其上诉意见在二审期间没有提供新的证据。
被上诉人李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。
被上诉人李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华为其答辩意见在二审期间没有提供新的证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。
本院另查明：一审第一次庭审中，郑什金变更诉讼请求“变更过户所需费用由李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华承担”为“变更过户所需费用由郑什金负担。”郑什金在二审诉讼中提交补充意见明确表示上述“变更过户所需费用”是指直接办理登记到郑什金名下或由四被上诉人的名下过户至郑什金名下所需的税费、土地出让金及在公证处办理继承公证收取的费用，且上述费用仅限于涉及郑什金所购买房屋部分。
四被上诉人在一审庭审中表示，涉案房地产办理权属登记到四被上诉人名下的费用由四被上诉人负担，而过户到上诉人名下所需费用由上诉人承担。
二审诉讼中，本院于2016年3月17日和2016年3月28日分别向新兴县城乡规划局和新兴县X镇人民政府发函查询涉案新府国用（1993）003XX号地的地上建筑物能否办理报建手续及申请竣工验收手续及该地的使用权人的继承人是否有权办理等问题，其中新兴县规划局函复本院称，该地属于新兴县X镇人民政府的规划区范围，认为应为新兴县X镇人民政府核定。新兴县X镇人民政府于2016年4月19日函复本院如下：“经现场勘查，新府国用（1993）003XX号地的地上建筑物属于我镇规划区范围，符合我镇规划，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和第四十条规定，可以由使用权人的继承人进行补办报建手续和申请竣工验收手续。”
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点：1、关于双方签订的《房屋转让协议书》的效力问题。2、上诉人的起诉请求能否获得支持。
关于双方签订的《房屋转让协议书》的效力问题。四被上诉人一审抗辩认为协议书违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款的规定而无效，且认为涉案房屋未取得权属登记证书，四被上诉人无权处分涉案房屋，转让合同无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定，属于管理性而非效力性强制性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效情形，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，未办理物权登记，只是不发生物权变动的效力，即不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。因此，四被上诉人主张合同无效的理由不成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，四被上诉人一审抗辩认为其是无权处分涉案房屋而主张合同无效，缺乏理据，本院不予以采纳。因此，本案《房屋转让协议书》是双方当事人自愿签订的，意思表示真实，内容也没有违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，本院予以确认。原审法院认定《房屋转让协议书》无效有误，本院予以纠正。
关于上诉人的诉讼请求能否获得支持的问题。双方签订转让协议书后，四被上诉人按照约定收取了部分购房款，且已向上诉人交付了西半边的房屋，上诉人在支付了部分购房款后，亦实际接受西半边的房屋并入住多年，已形成长期占有、使用的事实，同时双方在转让协议书中约定办理过户手续后支付剩余购房款，即上诉人已履行了交付大部分购房款的义务，被上诉人亦应按合同约定履行为上诉人办理过户手续的义务，且在办理过户手续后可收取剩余购房款。虽然涉案房屋未办理房产证，但从新兴县X镇人民政府于2016年4月19日提供给本院的复函可知，郑国进的继承人即四被上诉人可补办报建手续和申请竣工验收手续，且四被上诉人作为郑国进的继承人，可以通过办理继承的相关手续，进而办理并取得涉案房屋的房产证。四被上诉人在取得房屋产权证后，可以为上诉人办理产权过户手续。因此，涉案房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的，而不是始终无法取得。据此，上诉人起诉请求确认位于X县X镇土地证号为新府国用（1993）003**号土地上的房屋一半（西半边）及该部分房屋所在范围的土地使用权属上诉人所有，以及请求四被上诉人将上诉人所购买的房屋权属及土地使用权过户至上诉人名下，理由成立，本院予以支持。双方在合同中并无明确约定由何人承担过户费用，虽然上诉人诉请其所购房地产部分过户至其名下所需费用由四被上诉人负担，但上诉人在一审庭审中变更该诉请为过户到其名下所需费用由其负担，并在二审明确表示该所需费用仅限于其所购买房屋部分涉及的过户税费、土地出让金和在公证处收取继承公证的费用，且被上诉人亦表示涉案房地产办理权属登记到四被上诉人名下的费用由四被上诉人负担，而过户到上诉人名下所需费用由上诉人承担。因此，根据上诉人的请求及双方的陈述，本院确认上诉人所购买部分的房地产过户至上诉人名下所需费用（包括过户有关税费、土地出让金和公证处收取的费用）由上诉人负担。至于上诉人诉请在过户后其立即向四被上诉人支付剩余购房款16000元的问题，可由上诉人按合同的约定主动履行，本院不作评判。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律及实体处理有误，本院依法予以纠正，上诉人郑什金的上诉请求，理由成立部分，本院依法予以支持，理由不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十九条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销新兴县人民法院（2015）云新法民二初字第263号民事判决。
二、确认郑什金与李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华签订的《房地产转让协议书》合法有效。
三、李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华在本判决发生法律效力之日起90日内将座落于新兴县XX镇X镇土地证号为新府国用（1993）003**号土地上的房屋一半（西半边）及该部分房屋所占范围内的土地使用权过户到郑什金名下，其中过户到郑什金名下所需费用（仅限于郑什金所购买房屋部分与过户有关的税费、土地出让金和公证处收取的费用）由郑什金负担。
四、驳回郑什金的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1300元，二审案件受理费1300元，均由被上诉人李少珍、郑鸿敏、郑玉泉、郑文华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 罗晓红
代理审判员 陈洁涛
二〇一六年七月五日
书 记 员 冯梓叶