洛阳市老城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫0302执异21号
案外人：ＸＸ，男，1974年8月10日出生，汉族，住洛阳市西工区。
申请执行人：杨磊，男，1977年12月13日出生，汉族，住洛阳市老城区。
申请执行人：刘志，男，1991年2月4日出生，汉族，住洛阳市涧西区。
被执行人：马刚，男，1977年11月15日出生，回族，住洛阳市瀍河回族区。
被执行人：洛阳金香斋食品有限公司。住所地：洛阳市瀍河区。
法定代表人：马刚。
被执行人：洛阳永刚石材进出口贸易有限公司。住所地：洛阳市瀍河区。
法定代表人：马刚。
被执行人：梁菲，女，1975年6月13日出生，回族，住洛阳市瀍河回族区。
本院在执行杨磊、刘志与马刚、洛阳金香斋食品有限公司、洛阳永刚石材进出口贸易有限公司、梁菲民间借贷纠纷一案中，案外人ＸＸ于2017年11月6日对本院拍卖登记在被执行人马刚名下位于洛阳市西工区中州中路6号院中泰新城太康苑14D及6幢负260号房产提出书面异议，认为上述房屋的所有权人系异议人，并不属于被执行人马刚，请求中止对标的物的拍卖并解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人ＸＸ称：本案中被执行的标的物洛阳市西工区中州中路6号院中泰新城太康苑14D的房产系被执行人马刚于2003年1月15日与异议人签订《房屋买卖合同》，异议人以支付首付房款100000元和偿还十年分期的购房余款为价将此房购买，随即交接了相关手续。2004年1月17日，异议人以被执行人马刚的名字全额购买了该小区的6幢负260号的配套仓储间，其房款仍由异议人支付。2009年2月3日，异议人将分期的购房余款偿还完毕并交纳了全部的契税、维修基金。异议人自2003年9月6日对该房屋进行装修后便入住使用该房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中所查封、拍卖的房屋系异议人所有，并不属于被执行人马刚，贵院应当中止对该房屋的查封、拍卖。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提起书面异议维护本人合法权益，望贵院查明案情后予以支持所请。
申请执行人杨磊、刘志称：申请执行人杨磊、刘志与被执行人马刚、洛阳金香斋食品有限公司等人的民间借贷法律关系，已经由生效的判决书予以确认。因被执行人马刚、洛阳金香斋食品有限公司等拒不履行确定的还款义务，申请执行人有权向人民法院申请强制执行，更有权对已经办理他项权证的洛房权证市字第003431**号和洛房权证市字第003431**号载明的房产优先受偿。即使案外人ＸＸ依据买卖合同支付购房款并实际居住使用至今，但因其未办理房屋所有权登记，并未取得涉案房屋的所有权，故不能对抗善意第三人。申请执行人基于不动产登记簿载明的他项权人，有权就涉案房屋优先受偿，因此，对案外人ＸＸ所提出的执行异议申请应予驳回。
被执行人马刚称：涉案房屋的所有权人属于本人，其与案外人ＸＸ2003年签订的《房屋转让协议》属无效协议，ＸＸ提出的异议理由不能成立，请求法院依法驳回。
本院查明：关于杨磊、刘志诉马刚、洛阳金香斋食品有限公司、洛阳永刚石材进出口贸易有限公司、梁菲民间借贷纠纷一案，经本院公开开庭审理，认定事实如下：2014年4月18日二原告与四被告签订了一份“借款担保合同”，合同约定：马刚向原告借款350万元，借款期限为两个月，到2014年6月17日止；月息3.8%，每月15日前支付；其他三被告为马刚借款的连带责任保证人。合同签订后，原告通过转账付给马刚3234000元，付给马刚现金266000元。2015年3月17日马刚又将其位于洛阳市西工区中州中路6号院中泰新城太康苑14D、6号中泰新城6幢负260（房屋所有权证号为洛房权证市字第003431**号、洛房权证市字第003431**号）抵押给刘志，并办理了房他证市字第00101**号他项权证。马刚现已支付利息至2015年1月17日（近80万元），欠本金350万元。
2015年12月21日，本院作出（2015）老民初字第1171号民事判决书，判决如下：一、马刚应偿还杨磊、刘志借款本金350万元以及自2015年1月17日起至实际还款之日止按月利率20‰计算的利息；二、洛阳金香斋食品有限公司、洛阳永刚石材进出口贸易有限公司、梁菲对以上的还本付息义务负连带责任；三、以上判决确定的义务应当在本判决生效后10日内履行完毕；四、杨磊、刘志有权在洛房权证市字第003431**号和洛房权证市字第003431**号房屋所有权证载明的房产变现时优先受偿。现该民事判决书已发生法律效力，因马刚、洛阳金香斋食品有限公司、洛阳永刚石材进出口贸易有限公司、梁菲未主动履行生效法律文书确定的义务，申请执行人杨磊、刘志于2016年5月10日向本院申请强制执行，本院依法于同日立案执行。
本院在执行杨磊、刘志申请执行马刚、洛阳金香斋食品有限公司、洛阳永刚石材进出口贸易有限公司、梁菲民间借贷纠纷一案中，又查明被执行人马刚名下的位于洛阳市西工区中州中路6号院中泰新城太康苑14D及6幢负260号车库（房屋所有权证号为洛房权证市字第003431**号、洛房权证市字第003431**号）被洛阳高新技术产业开发区人民法院于2015年9月2日首先查封，因上述财产在本院申请执行人刘志处设定了抵押，而洛阳高新技术产业开发区人民法院在查封后60日内未对上述财产进行处置，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封有关问题的批复》的规定，本院于2017年5月12日向洛阳高新技术产业开发区人民法院出具商情移送执行函，同年6月24日洛阳高新技术产业开发区人民法院回函同意将上述财产的首轮查封处置权移送本院。
本院在评估、拍卖被执行人马刚位于洛阳市西工区中州中路6号院中泰新城太康苑14D房产时，案外人ＸＸ以本人为上述房产的所有权人为由提起书面异议，请求本院中止对该标的物的执行并解除对该房屋的查封。
另查明：2000年8月29日，马刚与洛阳中泰房地产置业有限公司签订商品房购销合同，购买位于洛阳市西工区中州中路6号院中泰新城太康苑14D房产一套（面积130.68平方米），总价款327900元，马刚首付98900元，并于2000年9月20日和中国建设银行洛阳分行景华支行签订个人住房借款抵押合同，抵押担保的贷款金额为229000元，贷款期限为10年。2003年1月15日，马刚收取ＸＸ购房款100000元，并与ＸＸ签订《房屋转让协议》，双方约定将中泰新城太康苑14D按揭住宅房（130.68平方米）转让给ＸＸ，马刚不再承担该房任何费用，费用一切由ＸＸ承担；马刚协助ＸＸ办理房产证。2004年1月17日，ＸＸ又以马刚的名义与洛阳中泰房地产置业有限公司签订商品房买卖合同，一次性付款购得洛阳市西工区中州中路6号院负260号车位，并与中泰新城物业管理服务中心签订上述车位的服务协议。2009年2月ＸＸ以马刚的名义将中泰新城太康苑14D房屋的贷款提前还清，但中泰新城太康苑14D及6幢负260号车库一直未能过户。
现位于洛阳市西工区中州中路6号院中泰新城太康苑14D及6幢负260号房产仍登记在马刚名下，ＸＸ居住、使用上述房产、车位至今。
本院认为，（2015）老民初字第1171号民事判决书是杨磊、刘志申请执行马刚、洛阳金香斋食品有限公司、洛阳永刚石材进出口贸易有限公司、梁菲民间借贷纠纷一案的执行依据，该生效判决书在主文中明确认定申请执行人杨磊、刘志有权在洛房权证市字第003431**号和洛房权证市字第003431**号房屋所有权证载明的房产变现时优先受偿，现争议房地产洛阳市西工区中州中路6号院中泰新城太康苑14D及6幢负260号车库（房屋所有权证号分别为洛房权证市字第003431**号、洛房权证市字第003431**号）仍登记在被执行人马刚名下，房产的权属并未发生转移；案外人ＸＸ虽提供了其与被执行人马刚签订的《房屋转让协议》和代付房款的相关证明，但并未提供其享有争议房产所有权的凭证，本院作为优先债权执行法院经首先查封法院同意处置上述房产符合法律规定，故案外人ＸＸ要求中止对标的物的拍卖并解除对该房屋查封的理由不能成立，本院对ＸＸ提出的排除执行异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人ＸＸ的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张孝良
审判员 卫宏战
审判员 许丽飞
二〇一七年十一月十五日
书记员 卢莹光