福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1426号
上诉人（原审被告）厦门顺利兴工贸有限公司。
法定代表人许亚利，董事长。
委托代理人邓乃文、邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门兴海发经济开发有限公司。
法定代表人张亚狮，执行董事。
委托代理人肖振添、罗倩雅（实习），北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原审第三人厦门海沧土地储备管理有限公司。
法定代表人冉志刚，总经理。
委托代理人马天，职员。
上诉人厦门顺利兴工贸有限公司（以下简称顺利兴公司）与被上诉人厦门兴海发经济开发有限公司（以下简称兴海发公司）、原审第三人厦门海沧土地储备管理有限公司（以下简称海沧土储公司）为第三人土地租赁合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第1182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴海发公司原审请求判令：一、顺利兴公司立即将位于厦门市海沧区海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧25000平方米的租赁地块交还兴海发公司（在交还前，顺利兴公司应自费拆除属其自建的建筑物、构筑物，并清理场地）；二、顺利兴公司支付兴海发公司自2014年1月1日起至实际交还地块止的占用费，按每月4.73元／㎡的标准计算；三、顺利兴公司承担鉴定费4839元。
原审法院查明，
一、2009年3月1日，海沧街道办（乙方，承租方）与厦门市海沧区土地开发服务中心（甲方，出租方）签订一份《土地租赁合同》，约定：临时用地位于海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，场地已平整，场地存在大面积复耕、鱼塘、堆放土头垃圾、荒地现象，目前为政府储备用地，总面积348000平方米；甲方将本地块出租给乙方作为运输车辆的临时停放点及物流企业的临时货物中转用地，解决港区集装箱拖车及各种运输车停放问题；租赁期限自2009年3月1日起至2011年2月28日止；乙方可暂免缴纳土地租赁费；合同履约保证金500000元，乙方应于本合同签订生效后7日内一次性支付给甲方，合同履行完毕，若无续约，甲方在乙方清理完地上物并交还场地经甲方查验后15日内无息退还乙方等内容。
厦门市海沧区土地开发服务中心属于厦门市海沧区发展和改革局的下属单位，于2009年更名为厦门市海沧区土地储备管理中心。厦门市海沧区土地储备管理中心于2012年被中共厦门市海沧区委机构编制委员会撤销，其原承担的相关职能由海沧土储公司承担。
2011年5月9日，海沧街道办与厦门市海沧区土地储备管理中心又签订一份《土地租赁合同》，就上述2009年3月1日签订的《土地租赁合同》进行续期，租赁期限自2011年3月1日起至2012年2月29日止。
2014年3月17日，海沧土储公司向海沧街道办发出一份《关于延长租赁期限的说明》，就上述2011年5月9日签订的《土地租赁合同》约定的租赁期限到期后的问题进行说明：租赁期限届满后，为保证海沧街道办所属兴海发公司行使向承租人收回土地及土地占用费的权利，经本单位同意，该份合同的租赁期限延长至兴海发公司向其承租人实际收回土地及土地占用费之日止，合同的其他内容不变。
二、2009年4月27日，海沧街道办召开会议，会议纪要为：角嵩路以北的政府储备用地的围墙建设已基本完成，街道办与土地储备中心签订合同时348000平方米，经现场测量，目前可利用的面积为175000平方米；具体分为七个地块，其中B5地块面积25000平方米，由顺利兴公司租用；以上七块地块作为上述企业发展仓储物流和临时用地，区政府需要时，业主无条件退出，不予任何补偿；租用者与兴海发签订代管协议，并按每月1元／㎡标准上缴前期投入费用，上缴时间从2009年7月1日起计算等内容。
三、2009年5月12日，兴海发公司（甲方）与顺利兴公司（乙方）签订一份《代管协议》，约定：根据海沧区海沧街道办事处与海沧土地储备管理有限公司签订的《土地租赁合同》及相关法律规定，甲、乙双方就甲方将土地委托乙方代管事宜签订本协议；该临时用地位于海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，场地已经平整，地块围墙及公共道路等项目均由甲方出资建设完毕，该地块目前为政府储备用地，总面积25000平方米；甲方将本地块作为运输车辆的临时停放点及物流企业的临时货物中转用地，乙方代管不得超出此用途；代管期限自2009年7月1日起至2011年2月28日止；甲方以每月1元／㎡标准向乙方收取前期投资费用，即每月25000元，合计500000元，乙方应于合同签订后一次性向甲方付清该款项；租赁期满或因不可抗力因素的原因、城市规划建设需要等政府行为，导致双方合同无法继续履行时，乙方按协议约定向甲方办理交接手续，交接时乙方应将代管后自建的建筑物、地上构筑物在一个月内自行拆除并搬迁完毕，同时将代管范围内的垃圾杂物等清理干净，费用由乙方承担（原甲方投入的围墙、道路等设施归甲方处理），对于拆除的建筑物、构筑物以及搬迁费用，甲方不承担补偿与赔偿责任等内容。合同签订后，双方依约履行。
2010年6月1日，顺利兴公司与兴海发公司签订一份《代管补充协议》，约定兴海发公司同意顺利兴公司将《代管协议》所涉地块出租作为机动驾驶员培训机构教练场地的用途。
2011年3月1日，兴海发公司（甲方）与顺利兴公司（乙方）签订一份《土地租赁协议》，就讼争地块的租赁问题约定如下：该临时用地位于海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，场地已经平整，地块围墙及公共道路等项目均由甲方出资建设完毕，该地块目前为政府储备用地，总面积25000平方米；甲方将本地块作为运输车辆的临时停放点及物流企业的临时货物中转用地，乙方租赁不得超出此用途；租赁期限自2011年3月1日起至2012年2月28日止；甲方按每月1元／平方米的标准向顺利兴公司收取场地租金，即每月25000元，合计300000元，乙方应于合同签订后一次性向兴海发公司付清该款项；租赁期满或因不可抗力因素的原因、城市规划建设需要等政府行为，导致双方合同无法继续履行时，乙方按协议约定向甲方办理交接手续，交接时乙方应将代管后自建的建筑物、地上构筑物在一个月内自行拆除并搬迁完毕，同时将代管范围内的垃圾杂物等清理干净，费用由乙方承担（原甲方投入的围墙、道路等设施归甲方处理），对于拆除的建筑物、构筑物以及搬迁费用，甲方不承担补偿与赔偿责任等内容。
四、2012年7月18日，厦门市海沧区人民政府召开专题会议，研究海峡两岸旅游文化综合体征地拆迁事宜，责令海沧区建设局、海沧街道在2012年8月底前完成项目一期工程启动区域的地上物清理工作，确保及时供地，用地企业应全力配合政府工作。顺利兴公司顺利兴公司的法定代表人许亚利到会。
2012年8月10日，海沧街道办与海沧土储公司共同向顺利兴公司发出一份《限期退还临时用地使用权公告》，通知顺利兴公司：根据租赁协议约定，所承租的位于厦门市海沧区角嵩路边PX项目边角地块的租赁期限于2012年2月28日到期，顺利兴公司应退还该地块使用权；2012年6月22日，出租人书面告知顺利兴公司，但顺利兴公司至今仍未予配合，为此，特再次公告告知顺利兴公司务必于2012年8月31日前搬离、退还使用场地等内容。顺利兴公司于2012年8月10日收悉。
2013年12月31日，兴海发公司与海沧土储公司共同向顺利兴公司发出一份《催告函》，通知顺利兴公司：顺利兴公司向兴海发公司承租的25000平方米地块租期已经届满，租期届满后，兴海发公司曾多次通知顺利兴公司将租赁地块交还，但顺利兴公司至今未交还；故顺利兴公司应将2011年3月1日至2013年12月31日期间的土地占用费，参照合同约定的租金标准计算，合计525000元，于2014年1月10日之前交至指定银行账户；2014年1月1日起，土地占用费按照每月10元／㎡标准计算至土地归还为止等内容。该《催告函》通过邮寄向顺利兴公司送达，并进行公证。
2014年2月17日，北京盈科（厦门）律师事务所肖振添律师向顺利兴公司发出一份《催索函》，通知顺利兴公司：顺利兴公司向兴海发公司承租的25000平方米地块租期至2012年2月28日已经届满，租期届满后兴海发公司曾多次通知顺利兴公司将租赁地块交还并交付占用费，并已发出《催告函》，但顺利兴公司未按通知和催告事项办理；故顺利兴公司应在收到本函件之日起三个工作日内将2012年3月1日至2013年12月31日期间的占用费550000元（《催告函》中金额与本函件不一致的，以本函件所列为准）交至兴海发公司指定的银行账户；顺利兴公司应在收到本函件之日起五个工作日内将租赁地块25000平方米交还兴海发公司，如未按期交还，自2014年1月1日起占用期间费用按每月10元／㎡标准计交等内容。该《催索函》通过邮寄向顺利兴公司送达，并进行公证。
五、2013年12月31日前产生的租赁、占用费，顺利兴公司顺利兴公司已支付完毕。
六、本案审理过程中，经兴海发公司申请，原审法院依法委托厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司对讼争地块的土地使用权租赁价值进行评估。经评估，讼争地块的土地使用权单位租金为每月4.73元／㎡，月租金为118300元。兴海发公司支付评估费4839元。
以上事实，有兴海发公司提交的《土地租赁合同》两份、《关于延长租赁期限的说明》、（2009）4号《厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处主任办公会议纪要》、《代管协议》、《代管补充协议》、《土地租赁协议》、《会议纪要》及签到表、（2012）276号《厦门市海沧区人民政府专题会议纪要》、《限期退还临时用地使用权公告》、《公证书》两份、租金发票、评估费发票，顺利兴公司提交的《付款凭证》，厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司出具《土地估价报告》及庭审笔录佐证，足以认定。
原审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。讼争地块属于厦门市海沧区的政府储备用地，海沧街道办向海沧土储公司承租后，指定其下属单位，即兴海发公司兴海发公司与顺利兴公司顺利兴公司签订租赁协议，将讼争地块转租给顺利兴公司。海沧土储公司后续还相应延长了与海沧街道办之间的租赁期限，并同意由兴海发公司收回讼争地块并收取土地占用费。因此，兴海发公司对讼争地块拥有合法的处分权，有权进行租赁等事宜。双方签订的《代管协议》、《土地租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。依据双方签订的《土地租赁协议》，租赁期限早于2012年2月28日就已届满，顺利兴公司作为承租方，在合同期限届满后，即负有依照合同约定将租赁地块清空后交还兴海发公司的义务，顺利兴公司经兴海发公司主张退还至今未将租赁物交付兴海发公司，其行为已经构成违约，应承担相应的法律责任。兴海发公司主张顺利兴公司将讼争地块清空并交还，具有相应的事实和法律依据，予以支持。经评估，讼争地块的土地使用权单位租金为每月4.73元／平方米，兴海发公司主张顺利兴公司应按此标准缴纳自2014年1月1日起的土地占用费，合法有据，予以支持。综上，顺利兴公司应清空讼争地块，交还给兴海发公司，并支付土地占用期间的占用费以及兴海发公司所支出的评估费4839元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门顺利兴工贸有限公司应于判决生效之日起三十日内将位于厦门市海沧区海沧PX项目用地的南侧、角嵩路北侧，面积为25000平方米的地块清空并交还给厦门兴海发经济开发有限公司。二、厦门顺利兴工贸有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门兴海发经济开发有限公司支付土地占用费（土地占用费以25000平方米为基数，按每月4.73元／平方米，从2014年1月1日起计至土地实际返还之日止）。三、厦门顺利兴工贸有限公司应于判决生效之日起十日内向厦门兴海发经济开发有限公司支付评估费4839元。本案受理费10050元，由厦门顺利兴工贸有限公司负担。
宣判后，顺利兴公司不服，向本院提出上诉。
上诉人顺利兴公司上诉称，1.《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第236条规定：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《合同法》第232条规定：”当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，兴海发公司与顺利兴公司之间的租赁合同在2012年6月15日届满后，顺利兴公司继续占有使用租赁物，兴海发公司未提出任何异议，顺利兴公司也继续支付了合同期满后的租金。因此，自2012年6月16日起，双方之间依据法律的规定形成了不定期的租赁合同关系。兴海发公司提供的证据中没有任何解除合同的通知，故兴海发公司与顺利兴公司之间的租赁合同至今没有解除。在合同没有解除的情形下，顺利兴公司占有租赁物系合法占有，兴海发公司无权要求顺利兴公司返还，亦无权要求顺利兴公司支付占有使用费。兴海发公司称其发给顺利兴公司的《催告函》及《催索函》相当于要求解除合同。顺利兴公司认为，兴海发公司该主张根本不能成立，理由是：依据《合同法》第96条解除合同要通知对方，自通知到达之日起合同解除，对方有异议的可以向法院起诉。本案中，无论是《催告函》，还是《催索函》没有明确要解除合同，而且兴海发公司也没有根据《合同法》第232条的规定在合理期限前提出。综上，原审法院依据《合同法》第235条认定2012年6月15日双方租赁合同期满后，顺利兴公司应返还租赁物，并支付占有使用费明显适用法律错误，本案应适用《合同法》第232、236条的规定。此外，原审认定合同期满后，顺利兴公司支付款项的性质为占有使用费明显认定事实错误，对于双方合同解除的时间，原审没有在事实部分进行认定，认定事实不清。2.本案评估报告的用途限于申请银行抵押贷款，摘要部分的价格与后面主文之间的价格矛盾，且系现状利用情形下的评估价格（详见评估报告第21页），而目前现状与兴海发公司交付顺利兴公司时的状态是不同的。兴海发公司目前要求是恢复原状后返还，并支付该情形下的占有使用费用，故占有使用费不应根据现状利用情形下的状态计算，而应根据恢复原状后的情形计算。综上，顺利兴公司认为，假设租赁合同已解除，占用使用费用也不应根据现有评估报告计算，原审根据现评估报告确定占有使用费的标准明显错误，一审中顺利兴公司当庭提出重新鉴定，一审法院没有同意，明显程序错误。综上，请求撤销原审判决，改判驳回兴海发公司原审全部诉讼请求。
被上诉人兴海发公司答辩称，一、本案不存在顺利兴公司所主张的原合同在租期届满后继续有效但为不定期的情形，即不存在《合同法》第236条规定的情形。理由如下：租期届满后，兴海发公司曾以多种方式多次向顺利兴公司发出催告，明确告知租期已于2012年2月28日届满，要求顺利兴公司交还土地。因此，在租期届满后，兴海发公司已明确表达了收回租赁物终止租赁关系的意思表示，不存在未提异议而推定为原合同继续有效的问题。顺利兴公司在租期届满后长达两年的时间内从未缴付分文租金，证明双方之间在租期届满后不存在续租。至于顺利兴公司虽然于后来的2014年2月27日一次性支付了55万元，但该付款却是依兴海发公司和肖振添律师分别于2013年12月31日和2014年2月17日发出的催收占用费的函件所付，故该付款性质属支付占用费，而非基于正常租赁关系的支付租金。此外，兴海发公司的出租（转租）属涉及多承租户多地块的统一行为，与顺利兴公司情形相同，其他所有的承租户也都存在租期届满后即停止了支付租金以及都是在租期届满后约两年才按照兴海发公司和律师的发函要求一次性支付了占用费的现象。而之所以出现这种现象，是因为所有的租赁合同到期后，兴海发公司均不同意续租，故包含顺利兴公司在内的所有承租户也就不再交付租金。从这一角度，也证明本案不存在租期届满后续租。海沧街道办与本案第三人签订的上位租赁合同所约定的租期也是于2012年2月28日同时届满。届满后，兴海发公司即无权继续出租（转租），因此也就不可能将土地续租给兴海发公司。退一步说，即使认为存在继续出租的事实，但因兴海发公司已无权出租，原合同也不存在顺利兴公司所主张的在租期届满后继续有效。顺利兴公司在原审第一次答辩状中已承认，其与兴海发公司之间的租赁关系在合同租期于2012年2月28日届满后即已终结。双方的租赁合同第四条第2款特别约定，租期届满后如继续租赁，应由双方重新签订书面合同。依这一特别约定，顺利兴公司并未与兴海发公司重新订立书面合同，故不能认定为双方存在推定的续租关系。二、顺利兴公司对鉴定提出的上诉也缺乏依据，不能成立。鉴定报告的用途并非顺利兴公司所主张的系用于抵押贷款。鉴定结论集中体现在鉴定报告的第一部分即《摘要》中。而《摘要》的第三点即《估价目的》已明确指出估价系为委托方审理案件提供参考依据。且原审出具给鉴定机构的《司法鉴定委托书》也同样指明鉴定估价系使用在土地租赁合同纠纷一案。故鉴定报告的用途并非顺利兴公司所称的系用于申请抵押贷款。如说是用于申请抵押贷款，鉴定结论价就应当是土地使用权价，而不会是租金价。至于鉴定报告的后文部分（第21页）出现了鉴定报告系用于申请抵押贷款的表述，这是打字时使用粘贴方法不当所造成。但综观鉴定报告全文，该不当并不影响对鉴定作出准确的判断，并不影响鉴定结论价的效力。顺利兴公司主张，鉴定价应以土地恢复原状后即应以兴海发公司出租交地时的开发程度和状况而不是以现状进行计算。但是，鉴定报告明确提到鉴定设定的土地开发程度为兴海发公司当初交地时的开发程度（即讼争合同约定的兴海发公司的开发程度），即宗地外为”五通”，宗地内为场地进行过平整；且特别提出鉴定实地查勘时场地内的房屋及构筑物（包含场内的”五通”）均由顺利兴公司投资，不设定为鉴定的开发程度。而对照实际情形，场地的平整确由兴海发公司投资完成（讼争合同第一条可证），场地外”五通”则属政府公共投资建设更无可质疑。据此，顺利兴公司所谓鉴定价系依土地现状利用情形下计算即其中也包含依其投资部分计算完全不符事实。实际上，鉴定报告中所指的土地现状利用条件已经排除了顺利兴公司的投资部分。另应说明，鉴定报告摘要部分体现鉴定结论价格为4.73元／㎡月，后文计算说明部分（第19页）虽出现了4.94元／㎡月的表述，但这仍属打字时粘贴错误，应以摘要部分即鉴定结论部分的4.73元／㎡月这一价格为准。且这一价格更低，并不损害顺利兴公司利益。总之，顺利兴公司的上诉理由缺乏依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人海沧土储公司述称，同意兴海发公司的答辩意见。
经审理查明，各方当事人均陈述对原审查明的事实无异议。本院对原审查明的事实予以确认。
二审中，各方均未提交新证据。
本院认为，1.关于顺利兴公司是否有权继续占有讼争地块；顺利兴公司与兴海发公司签订的《代管协议》、《土地租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。根据《土地租赁协议》约定，租赁期限在2012年2月28日即届满，顺利兴公司作为承租人应依约将讼争地块清空后交还给兴海发公司，无权继续占有讼争地块。虽合同期满后顺利兴公司有继续使用土地，但兴海发公司亦发函要求顺利兴公司搬离，因此，双方并未就续约达成一致意见，顺利兴公司应当按照合同约定将讼争土地返还给兴海发公司。顺利兴公司上诉称合同解除条件未成就显然缺乏事实与法律依据，也不符合双方合同约定，本院不予采信。据此，原审法院判决顺利兴公司应将租赁地块清空后交还兴海发公司正确，本院予以维持。
2.关于顺利兴公司是否应按每月4.73元／平方米的标准向兴海发公司支付土地占有使用费；如前所述，讼争《土地租赁协议》约定的租赁期限届满后，顺利兴公司应将讼争地块返还给兴海发公司，顺利兴公司拒不返还讼争地块的行为已构成违约，理应向兴海发公司支付土地占有使用费。关于土地占有使用费标准问题，原审法院已委托评估机构进行评估，讼争地块的土地使用权单位租金为每月4.73元／平方米，该费用鉴定报告已写明鉴定设定的土地开发程度为兴海发公司当初交地时的开发程度，而非现状。在估价报告《土地估价结果一览表》的关于其他需要说明的事项中，已备注”本次评估时设定的土地开发程度为当初交地时的开发程度”，可见估价报告已考虑排除顺利兴公司在承租土地上的投资，因此原审法院根据评估机构的《土地估价报告》认定顺利兴公司应按每月4.73元／平方米的标准向兴海发公司支付土地占有使用费并无不当，本院予以维持。顺利兴公司主张评估报告的用途限于申请银行抵押贷款，且系现状利用情形下的评估价格，缺乏事实依据，不予采信。
综上，顺利兴公司的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人厦门顺利兴工贸有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10050元，由厦门顺利兴工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 许 莹
二〇一五年十一月五日
代书 记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。