广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第1978号
原告容志鹏，男，1970年10月9日出生，汉族，个体工商户，现住广西柳州市柳南区。
委托代理人王崇勋，广西正泰和律师事务所律师（特别授权）。
被告广西柳州市屋托邦投资有限公司，住所地：广西柳州市航星路1号航星花园6栋2号，组织代码证号：31594125-1。
法定代表人：韦洪波。
委托代理人陈兵，安徽事茂律师事务所律师。（特别授权）
原告容志鹏诉被代柳州市屋托邦投资有限公司房屋买卖纠纷一案，本院于2015年8月6日受理后，依法适用普通程序，由审判员蔡坤宏担任审判长，与人民陪审员卢佳琪、覃柳娟组成合议庭，书记员钟秋莉担任法庭记录，于2015年11月4日公开开庭进行了审理，原告之委托代理人王崇勋、被告之委托代理人陈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告容志鹏诉称，2015年6月15日，原告与被告订立一份《房屋认购合同书》，约定被告将位于柳州市宏城绿都22栋l单元201号房产出售给原告，售价为人民币柒拾叁万元。还约定付款时间及房屋交付方式等。2015午6月16日，原告依约向被告交付了购房认购金2万元，被告出具一份收条并加盖公章。同日，原告与被告工作人员到柳州市房产交易管理中心办理房产交易过户手续时，被告工作人员才告知该房屋尚有银行抵押贷款未还清，要求原告先垫付资金归还银行贷款余额，征得贷款银行解除抵押权后才能办理房产交易过卢手续。被告在与原告订立《房屋认购合同书》时，并未告知该房屋存在抵押担保情形。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，被告与原告订立的《房屋认购合同书》应�认定无效。根据民法通则第一百三十四条第一款第四项的规定，被告应当返还所收取原告交付的认购金20000元。因协商无果，特依法提起诉讼，请求：l、确认原告与被告订立的《房屋认购合同书》无效；2、判令被告返还原告购房认购金20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告广西柳州市屋托邦投资有限公司（以下简称屋托邦公司）辩称，双方签订的《房屋认购合同书》有效，本案事实是原告不愿意履行合同，不愿意继续买房：1、原告称2015午6月16日与被告工作人员到柳州市房屋登记管理中心办理过户手续，在原告只交了定金的情况下，被告即与其办理过户手续与正常交易习惯不符合；2、我方已经口头告知原告该涉案房屋有抵押，该抵押贷款在首付款交清之日之前处理完毕；3、在签订《房屋认购合同书》以前，我方以口头形式�到抵押权人银行的同意。故请法院驳回原告的诉讼请求。
原告容志鹏为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、电脑咨询单，原件一份，证明被告的主体资格和身份情况；
2、房屋认购合同书，原件一份，证明2015年6月15日双方签订的房屋认购合同；
3、收条，原件一份，证明原告在2015年6月16日向原告支付定金20000元的事实。
被告屋托邦公司为证明其辩称，向本院提交如下证据：
1、公证书，原件一份；
2、情况说明书，原件一份；
证据1、2证明2015年5月25日被告接受房屋所有权人的委托�理出售房屋的事实。
3、房屋认购合同书，原件一份，证明双方均签订了《房屋认购合同书》并约定双方权利义务；
4、中国光大银行回单、中国光大银行贷款还款凭证，原件各一份；
5、客户贷款结清通知书，原件一份；
证据4、5证明转让涉案房屋时我方已经于2015年6月18日已经代替房屋所有权人还完银行按揭贷款；
6、柳州市房屋登记管理中心产权登记业务受理单，原件一份，证明2015年6月19日涉案房屋抵押权注销登记已经办理完毕，同时证明是原告不愿意购买，主动违约。
经庭审质证，被告对原告提交证据的质证意见为：对证据1、3无异议；对于证据2有�议，我们认为原告有将首付款22万元变造为18万元嫌疑。原告对被告提交的证据质证意见为：1、对委托书的真实性无异议，但是不同意被告的证明目的，委托书的受委托人并不是本案的被告，与本案无关，没有相关证据证明被告对该涉案房屋有处分权；2、被告自己给自己出具的情况说明书，不能作为证据使用，只能作为被告自己的观点使用；3、被告认为是原告篡改了首付款，但其实这是被告的工作人员朱桂平与原告在房产交易中心办理时朱桂平改的，不是原告改的；4、在合同中被告没有明确告知原告涉案房屋存在抵押权的事实，只是在办理过户登记的时候被告工作人员才告知原告须全额付款才能过户；5、对于证据4真实性无异议，但不同意被告的证明目的，只能证明被告为房屋所有权人垫付银行贷款，与本案没有关系；6、对于业务受理单，只能证明房屋解除了抵押，但与原被告之间签订的房屋认购的法律效力没有必然联系。对双方均认可真实性的证据，本院予以确认证据的真实性，并结合案件查明的事实对证明目的予以认定。对于原告提交的房屋认购合同书，该份合同书上的首付款由220000元手写改为180000元，该部分与被告持有的合同原件上载明的内容不符，且改动处未加盖被告公章，被告亦对此提出异议，故对于该部分改动的内容，本院不予确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2015年6月15日，原告容志鹏与被告屋托邦公司签订一份《房屋认购合同书》，约定“被告以总价730000元将坐落于柳州市宏城绿都22栋1单元201号的房产（以下简称案涉房屋）出售给原告，原告在签订买卖协议之日向被告支付购房认购金20000元（此款在办完所�过户手续时冲抵房款）；原告一次性付款给被告；3个工作日内原告必须按照房产局规定办理过户手续所需的资料备齐，将不低于220000元的首付款存入银行指定账户，剩余房款原告在领取新房产证当日60日内支付给被告，并配合被告办理抵押登记手续。被告应于得到首付款之日起5个工作日内交房给原告……违约责任：如果原告借故不买或其它原因不配合办理手续视为违约，被告则不退还原告已支付的购房认购金；如被告不将该房过户给原告，被告赔偿房屋认购金给原告……”2015年6月16日，原告向被告交纳购买案涉房屋购房意向定金20000元。
另查明，2015年5月25日，赵苏建、兰孟柳作为委托人与吴春梅办理了委托公证，委托书载明：“登记在赵苏建、兰孟柳名下的位于柳州市宏城绿都22栋1单元2-1号房产的出售或抵押事宜，委托吴春梅办理如下事项：一、代为办理归还所借款项，并倒房地产管理部门办理注销抵押登记手续；二、代为签订上述房屋买卖合同、确定买卖价格、代为收取售房款；三、代为办理该房屋买卖过户，土地证过户的相关事宜；四、代为办理税局纳税申报手续及签署有关声明；五、代为办理申请银行贷款手续；六、代为到相关管理部门办理网备网签、资金监管等手续及办理该房屋的物业交接及交房事宜；七、办理水电设施、管道煤气有线电视等设施的过户手续。委托人为上述事项所签署的文件，我们均予以承认并负责。委托期限至办结完上述全部事项为止。委托人有转委托权。”
2015年11月4日，吴春梅出具一份《情况说明》，称其是被告的职工，其2015年5月25日接受被告的指派，接受赵苏建、兰孟柳的委托代为出卖案涉房屋的行为系履行职务行为。
2015年6月18日，被告之法定代表人韦洪波从其账户62×××15内分两次各向案外人赵苏建的账户62×××94内转账430319.91元和4279.87元，该两笔款分别为案涉房屋尚欠银行贷款本息和违约金。2015年6月18日，中国光大银行柳州鱼峰支行向赵苏建、兰孟柳发出《客户贷款结清通知书》，通知称赵苏建、兰孟柳的住房按揭贷款已于该日全部清还完毕。2015年6月19日，被告代案外人赵苏建、兰孟柳就案涉房产向房产登记部门提交注销银行按揭贷款抵押权申请，并提交相关资料。
2015年8月6日，原告以被告在签订《房屋认购合同书》时隐瞒房屋存在抵押权的事实，且双方签订合同时被告并非房产所有权人，对房屋没有处分�，故合同依法无效，被告应当返还原告的购房定金为由，向本院提起本案诉讼。被告认为其获得案涉房屋所有权人的授权出售房屋，合同依法有效，且在签订合同时已经告知原告房产有抵押的情况，并在双方约定的期限内办结了解押手续，本案事实是原告不愿意买房，主动违约，请求法院驳回原告的诉请。
还查明，被告屋托邦公司经营范围为：以自有资金对房地产、农业、工业、娱乐业、交通运输业、建筑工程项目进行投资；房地产中介服务；上午信息咨询服务；建筑材料、五金交电、日用百货、普通劳保用品、工程机械、汽车配件、汽车（不含小轿车）的销售；汽车租赁。
本院认为，结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：原、被告签订的《房屋认购合同书》是否具备法律效力？被告是否应�返还原告交纳的购房意向定金20000元？
原告主张本案合同无效主要理由为：1、被告在签订合同时未告知房屋有抵押权的事实；2、被告未取得房屋所有权人的授权对房屋进行处分。对于原告的上述理由，本院认为，虽然吴春梅未出庭接受质询，但综合被告的举证来看，房屋所有权人赵苏建、兰孟柳与吴春梅办理的售房委托公证书原件在被告处，委托书亦载明受托人有转委托的权利，受托人吴春梅可以委托他人代为出售案涉房屋；要出售案涉房屋，必然需要办理房屋解押手续，被告的法定代表人在原、被告签订《房屋认购合同书》后，为履行该合同，随即以其名下的存款为房屋所有权人偿还银行按揭贷款，办理解除银行抵押和注销抵押登记的相关手续，且相关凭证资料等均由被告持有，即便吴春梅并非被告员工，房屋所有权人接受�告代为清偿银行贷款、代办注销抵押登记手续等的行为，亦可认定房屋所有权人对于被告代为出售案涉房屋的行为是认可的。故《房屋认购合同书》依法产生法律效力。原告主张《房屋认购合同书》无效无事实和法律依据，本院不予支持。
被告与原告签订《房屋认购合同书》时，是以自己的名义在房屋所有权人的授权范围内与原告订立房屋买卖合同，本案无确凿证据证明原告在订立合同时知道被告与房屋所有权人之间的委托代理关系，但在被告代为办结房屋解押手续，通知原告继续履行合同时，原告应当已经明确知道被告与房屋所有权人之间的委托代理关系。被告在2015年6月18日即将案涉房屋的银行贷款清结，并于次日向房产登记部门提交了注销抵押登记的申请，原告在与被告约定的期限内可以继续履行合同，被告是否告知原告�涉房屋存在抵押权并不影响原告依约履行合同、实现合同目的，原告以此为由拒绝履行，违背诚实信用原则。原告无法定或约定的事由拒绝履行合同，已违反合同约定，应按照法律规定或合同约定承担违约责任。故对原告要求退还购房意向定金的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决如下：
驳回原告容志鹏的全部诉讼请求。
案件受理费300元（原告已预交），由原告容志鹏承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡坤宏
人民陪审员 卢佳琪
人民陪审员 覃柳娟
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 钟秋莉
附本判决援引法律条文：
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九条【订立合同的能力】当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第三百九十六条【定义】委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十七条【委托范围】委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
第四百条【亲自处理及转委托】受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。
第四百零二条【委托人的介入权】受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条�委托人对第三人的权利及第三人选择相对人的权利】受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第�人的抗辩。