江西省南丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1023民初95号
原告：封齐鹏，男，汉族，住南丰县。
委托诉讼代理人：黄炜祺，江西维尔正律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王燕，江西维尔正律师事务所实习律师，特别授权代理。
被告：江西广升房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市宜黄县丰乐桥头。
法定代表人：徐富爱，系公司董事长。
委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权代理。
被告：江西广升房地产开发有限公司南丰分公司，住所地江西省抚州市南丰县国际花园11栋C3-4号。
负责人：周茗皓，系公司经理。
原告封齐鹏与江西广升房地产开发有限公司（以下简称“江西广升公司”）、江西广升房地产开发有限公司南丰分公司（以下简称：“广升公司南丰分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年3月12日，诉讼当事人同意庭外调解半个月。封齐鹏委托诉讼代理人黄炜祺、王燕与江西广升公司委托诉讼代理人罗兴亮到庭参加诉讼。广升公司南丰分公司负责人经本院依法传唤，无故拒不到庭。本案现已审理终结。
封齐鹏向本院提出以下诉讼请求：一、江西广升公司和广升公司南丰分公司立即为封齐鹏办理房屋产权证；二、江西广升公司和广升公司南丰分公司向封齐鹏支付违约金59,878.97元（按年利率6%计算，从2016年7月30日起计算至2018年1月2日止）；三、本案诉讼费由江西广升公司和广升公司南丰分公司承担。诉讼过程中，封齐鹏当庭向本院变更第一项诉讼请求为广升公司南丰分公司履行协助封齐鹏办理所购房屋权属转移登记的义务，并明确第二项诉讼请求江西广升公司所承担的责任为补充责任。事实和理由：2014年5月15日，封齐鹏与广升公司南丰分公司签订了一份《商品房买卖合同》，封齐鹏以689,585元的价格购买江西广升公司开发的位于凯升公馆1幢3单元302号房的商品房一套，该房屋建筑面积114.95平方米。合同签订后，封齐鹏按照约定支付了首付款和按揭款，2016年1月30日广升公司南丰分公司按照约定交付了房屋。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，广升公司南丰分公司应在商品房交付使用后180日将商品房产权证办理完毕。但截至起诉时，广升公司南丰分公司仍未办理产权证，存在违约行为。封齐鹏为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。
封齐鹏举证了《商品房买卖合同》一份、发票二张，以证明其与广升公司南丰分公司签订了房屋买卖合同及支付购房款和缴纳契税的事实。
江西广升公司辩称：1、商品房买卖合同双方约定的第十五条内容打叉，并非是没有约定，而是特别约定，约定的内容为封齐鹏不追究违约责任；2、答辩人承担的是备案协助义务，且不承担违约金；3、导致迟延办证的原因并不在答辩人，而是在于政府主管部门办事效率低，不作为；4、江西广升公司所承担的不是补充责任，俩被告承担的是连带责任。
江西广升公司举证了以下证据以支持其辩解意见：1、凯升公馆购物广场裙楼的《工程竣工验收报告》复印件一份；2、《南丰县商品房备案合同情况一览表》复印件一份（凯升公馆8#）；3、《房屋交易与产权告知单（测绘）》和《南丰县商品房测绘成果审核一览表》复印件各一份（均为凯升公馆1号楼）；4、凯升公馆1号楼《竣工验收备案表》复印件一份（原件在公司保管）；5、《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》复印件一份（原件在公司保管），上述证据1至5证实公司在2015年3月29日就已经获得了五方验收合格签字，证明江西广升公司已经履行了提交材料报产权登记机关的备案义务，只有交齐了材料，政府主管部门才会组织测绘，因此房屋产权证至今未办妥责任不在公司。
广升公司南丰分公司未提出答辩意见，亦未向法庭举证。
证据分析与认定：
对封齐鹏举证的《商品房买卖合同》和购房款缴纳发票及契税缴纳发票，江西广升公司对其真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，本院予以采信，但上述证据不能证实封齐鹏与广丰公司南丰分公司存在商品房买卖合同关系，而是能证明江西广升公司与封齐鹏存在商品房买卖合同关系，因为《商品房买卖合同》中明确记载的出卖人是江西广升公司，虽然在出卖人签章栏里加盖了广丰公司南丰分公司的公章，但是在法定代表人栏还加盖有江西广升公司法定代表人徐富爱的印章，广丰公司南丰分公司系江西广升公司设立的分支机构，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任仍应由法人承担，故《商品房买卖合同》的出卖人应认定为江西广升公司。封齐鹏的举证能否达到其他证明目的，本院将结合全案证据及归纳的焦点问题综合评述。
对江西广升公司举证的证据1系凯升公馆购物广场裙楼的《工程竣工验收报告》，证据2系凯升公馆8#的资料，本案房屋位于凯升公馆1号楼，故这二份证据与本案不具关联性，不予采信。
对江西广升公司举证的证据3、4、5、6虽然为复印件，但江西广升公司说明了原件在公司保存，并在庭后将原件交由法庭核实，故对其真实性、合法性及与本案的关联性均予以采信，但是否能达到江西广升公司的证明目的本院将结合全案证据及归纳的焦点问题综合评述。
结合封齐鹏和江西广升公司举证、质证和本院认证的情况及到庭当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2014年5月15日，江西广升公司与封齐鹏签订了一份《商品房买卖合同》，出卖人为江西广升公司，买受人为封齐鹏。《商品房买卖合同》约定的主要内容如下：一、买受人购买的房屋为出卖人开发的凯升公馆第1幢3单元302号房屋，房屋预售许可证号为2014丰房预售证第013号，房屋建筑面积共114.95平方米，其中套内建筑面积100.98平方米，公摊面积13.97平方米。二、房价款按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5,999元，总金额为689,585元。三、出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。四、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其事项。
2014年6月16日，封齐鹏与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》在南丰县房产管理局备案。合同签订后，封齐鹏实际支付购房款689,405元，该金额与《商品房买卖合同》约定的689585的购房总金额相差180元，但江西广升公司认可封齐鹏已交清全部购房款，并于2016年4月26日向封齐鹏出具了购房发票。2016年11月15日，江西广升公司向封齐鹏交付了房屋。2017年9月13日，南丰县建设局就江西广升公司开发的南丰县凯升公馆（1#、2#、3#、6#、7#、8#、9#、10#）出具《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，凯升公馆上述几幢楼房建设工程竣工规划经核实合格。在《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》上记载，提供的附件包括：建设工程竣工规划核实申请表、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、土地使用证复印件、房屋面积测绘成果报告书复印件等。2017年9月26日，江西广升公司向备案机关提交了备案申请，申请的内容为：“本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，条件具备，验收合格，备案资料齐全，真实有效。现报送备案。”同年9月27日，南丰县建设局出具备案意见如下：“凯升公馆1#楼工程的竣工验收备案资料已于2017年9月27日收讫，资料齐全。”并加盖南丰县建设局工程竣工备案专用章。竣工验收备案表上记载，已收到江西广升公司的材料有1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；5、单位工程质量综合验收文件；6、市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料；7、施工单位签署的工程质量保证书；8、商品住宅《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；9、法律、规章规定必须提供的其他文件。2018年1月4日，南丰县房产管理局房屋交易与产权管理出具本案所涉1#楼的《房屋交易与产权告知单（测绘）》及《南丰县商品房测绘成果审核一览表》。
另查明，江西广升公司与封齐鹏签订的《商品房买卖合同》的第十五条的内容系关于产权登记的约定。在该条中除约定了出卖人应限期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案外，对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书如何处理未作出选择，而是以斜杠划掉，对如何赔偿损失或计算违约金的空格处亦均以斜杠划掉。
本案争议的焦点有三个：一、江西广升公司向产权登记机关报送产权登记备案材料是否逾期并构成违约？二、江西广升公司与封齐鹏是否就逾期报送产权备案登记材料约定了不追究出卖人的违约责任？三、违约金如何计算？结合查明的事实，本院评述如下：
一、江西广升公司向产权登记机关报送产权登记备案材料是否逾期并构成违约？
封齐鹏认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年1月30日，因此江西广升公司应于2016年7月30日之前履行完备案材料提交义务，但是截止封齐鹏起诉时止，江西广升公司仍未履行《商品房买卖合同》第十五条约定的协助办证义务，构成违约。江西广升公司认为其在2015年12月份之前就已经将资料提交给了备案机关，备案机关拖延至2017年9月份才进行备案登记，非江西广升公司的原因所致。本院认为封齐鹏和江西广升公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人江西广升公司的备案义务为“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，现行法律对出卖人应当提交的备案登记材料明细无直接规定，买受人和出卖人对此亦无特别约定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”根据这一规定可知房地产开发商获得初始登记系房屋权属转移登记的前提，因此房地产开发商提交备案材料的义务至少应当满足初始登记的需要。参照中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋所有权初始登记的，应当列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”根据本地登记实务办理流程，上述（一）至（四）项备案材料提交应完全由出卖人负责，（五）至（六）项备材料的提交时间客观上不完全取决于出卖人，仍受限于行政主管部门的管理行为。具体到本案中，根据查明的事实，江西广升公司于2017年9月13日取得了《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，于2017年9月27日南丰县建设局在《竣工验收备案表》加盖备案专用章。这二份文件上记载了江西广升公司提交产权备案文件的情况，证实江西广升公司不晚于2017年9月27日，提交了应由出卖人提交的办理权属登记能够提交的全部材料。江西广升公司于2016年11月15日将房屋交付给封齐鹏使用，根据《商品房买卖合同》第十五条约定的合理提交材料时间为180日，即出卖人应当于2017年5月14日之前履行办理权属登记所需材料的提交义务，而出卖人不晚于2017年9月27日才履行完这一义务，逾期136天，构成违约。江西广升公司提出的其于2015年3月27日便履行完材料提交义务的辩解意见与事实不符，本院不予采信。
二、江西广升公司与封齐鹏是否就逾期报送产权登记备案材料约定了不追究出卖人的违约责任？
封齐鹏认为其与江西广升公司未就出卖人逾期报送产权登记备案材料约定违约责任，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算出卖人应当赔偿的违约金。江西广升公司则认为双方在合同中以划斜杠的形式否认追究逾期报送产权登记备案材料的违约责任。本院认为封齐鹏与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》系由江西广升公司提供的格式合同，双方对合同第十五条中的斜杠含义有不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”从习惯上讲合同中以斜杠划掉某部分内容涵义是不作约定，江西广升公司如果要免除自己的违约责任，应当明确以文字表示，并且应当采取合理的方式向对方说明，提请对方注意，而不是以划斜杠这种容易产生争议的方式来免除自己的违约责任，因此江西广升公司这一主张无事实和法律依据，本院不予采信，对封齐鹏主张双方未就违约责任作出约定的主张本院予以采信。
三、违约金如何计算？
封齐鹏主张应当按参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，计算违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”江西广升公司逾期未提交备案登记材料，直接影响到封齐鹏房屋权属证书的领取，双方没约定违约金，因此可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算江西广升公司应负担的违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于罚息利率问题的规定：逾期贷款罚息利率的计算标准为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。但是，《商品房买卖合同》并非借款合同，未约定贷款利率，因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算违约金存在障碍。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”因此可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”经查2017年中国人民银行公布的金融机构人民币一年的贷款基准利率为4.35%，上浮30%即为5.7%，因此江西广升公司因逾期提交备案登记材料的违约金为14,642元（136天×已交房款689,405元×5.7%÷365天）。具体江西广升公司应当负担多少金额，本院将结合江西广升公司的履约态度和违约程度酌情认定。
结合本院对争议焦点的认定，本院认为，封齐鹏与江西广升公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。合同双方当事人均应当严格按照合同的约定，如实的履行各自的义务。江西广升公司未按合同约定履行提交办理权属登记所需材料备案的义务，并致封齐鹏领取房屋权属证书的时间延后，故封齐鹏关于支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但其主张的违约金额，本院认为应当结合违约程度和履约态度综合考虑。根据南丰县办理房屋初始登记实务，江西广升公司已经提交了应由其提交的办理房屋权属证书应当提交的全部材料，虽然提交有所逾期，但江西广升公司主观上并无违约故意，部分材料的提交客观上受限于行政主管部门的行政管理行为，因此本院酌情认定江西广升公司应当支付的违约金为2,196元。此外，虽然江西广升公司已经提交了办理房屋初始登记所需要的全部应当由出卖人提供的材料，但是，江西广升公司作为出卖人办理房屋权属证书的协助义务并不仅限于此，封齐鹏所购买的商品房的房屋权属证书并未办妥，江西广升公司仍负有房屋权属转移登记的其他协助义务，故封齐鹏主张江西广升公司继续履行房屋权属转移登记的协助义务有事实和法律依据，本院予以支持。封齐鹏主张广升公司南丰分公司也应当继续履行房屋权属转移登记的协助义务及赔偿违约金，因商品房买卖合同的出卖人系江西广升公司，属于事实和法律认识错误，本院对其这一主张不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效后六十日内继续按照双方签订的《商品房买卖合同》履行完为原告封齐鹏购买的凯升公馆第一幢3单元302室房屋办理不动产权属转移登记的协助义务；
二、被告江西广升房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告封齐鹏支付2,196元违约金；
三、驳回原告封齐鹏其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1,296元，减半收取计648元，由原告封齐鹏负担622元，被告江西广升房地产开发有限公司负担26元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审判员 赵 霞
二〇一八年四月二十三日
书记员 尹志芸