辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）辽民申4392号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司。住所地：辽宁省辽阳市白塔区公路社区南北杠路东侧。法定代表人：王柏顺，该公司经理。委托诉讼代理人：王宏霞，辽宁冠信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭乃策。委托诉讼代理人：丁立新，辽宁坤诚律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王柏顺。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马艳芳。再审申请人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司（以下简称辽阳冶化公司）因与被申请人郭乃策、王柏顺、马艳芳房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省辽阳市中级人民法院（2017）辽10民终488号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。辽阳冶化公司申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）规定的情形。请求：撤销辽宁省辽阳市中级人民法院（2017）辽10民终488号民事判决，改判再审申请人支付郭乃策购房款382000元。事实和理由及证据：一、再审申请人与郭乃策所签订的《预订住宅协议书》不是法律意义上的商品房买卖合同。本案中的《预订住宅协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。此协议就是双方的一个意向，不属于商品房预售合同，也不能适用商品房买卖合同的司法解释,不存在一倍赔偿的问题；二、由于郭乃策将该《欠条》作为证据使用，并且依据该《欠条》将王柏顺列为被告，那么视为郭乃策认可该《欠条》上的内容。因为《预订住宅协议书》没有约定违约责任，那么郭乃策主张利息部分就没有任何依据。郭乃策提交意见称，《预定住宅协议书》对买卖商品房的基本情况、房屋总价款、付款方式、付款时间等予以约定。郭乃策按协议的约定于2009年10月18日向辽阳冶化公司支付了全额购房款，辽阳冶化公司出具加盖该公司公章的《现金收入收据》，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定协议为商品房买卖合同。郭乃策交购房款至起诉近7年时间，辽阳冶化公司也没有取得商品房预售许可证明。依据该解释第二条规定，一、二审判决《预定住宅协议书》无效正确；辽阳冶化公司法定代表人王柏顺在争议房屋已由其他房地产公司开发建设后仍于2016年3月28日出具《欠条》承诺己取得房屋预售许可证，承诺近期安排房屋交付事宜，显然存在故意隐瞒欺诈，一、二审上述解释第九条判决辽阳冶化公司返还郭乃策购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任正确。王柏顺个人出具的欠条承诺偿还的是郭乃策支付的购房款部分，故王柏顺只对郭乃策己付购房款及利息部分承担连带责任。本院经审查认为，从辽阳冶化公司与郭乃策签订的《预订住宅协议书》内容及该公司为郭乃策出具《现金收入收据》看，否定双方所签民事合同行为不符合商品房买卖合同的基本要件缺乏事实依据；从辽阳市白塔区房屋征收中心与辽阳冶化公司、马艳芳签订了《国有土地上房屋征收与补偿货币补偿协议书》及辽阳冶化公司法人代表王柏顺为郭乃策出具《欠条》的内容看，辽阳冶化公司无权开发建设案涉房屋，且也未取得商品房预售许可证，在此情况下，仍承诺已取得房屋预售许可证。据此，原审认定辽阳冶化公司与郭乃策签订的《预订住宅协议书》无效及辽阳冶化公司返还郭乃策购房款及利息，并承担郭乃策已付购房款一倍的赔偿责任，王柏顺对郭乃策已付购房款及利息承担连带偿还责任于法有据。故辽阳冶化公司提出撤销辽宁省辽阳市中级人民法院（2017）辽10民终488号民事判决，改判其支付郭乃策购房款的申请再审理由没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，拟裁定如下：驳回辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司的再审申请。审 判 长  丁 海审 判 员  马 凯审 判 员  高山丹二〇一七年十二月二十七日法官助理  孙 璐书 记 员  丁威扬再审申请人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司与被申请人郭乃策、王柏顺、马艳芳房屋买卖合同纠纷一案的审查报告（2017）辽民申4392号一、当事人的基本情况再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司。住所地：辽宁省辽阳市白塔区公路社区南北杜路东侧。法定代表人：王柏顺，该公司经理。委托诉讼代理人：王宏霞，辽宁冠信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭乃策，男，1971年12月27日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区新华路2组351-13-47号。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王柏顺，男，1951年5月1日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区青年大街小区6组58-16号。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：马艳芳，女，1975年4月30日出生，满族，住辽宁省辽阳市文圣区青年大街小区6组58-16号。二、案件的由来及审理经过再审申请人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司（以下简称冶化公司）因与被申请人郭乃策、王柏顺、马艳芳房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省辽阳市中级人民法院（2017）辽10民终488号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。三、原审审理情况略，详见一、二审判决。四、申请再审的理由冶化公司申请再审称，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）规定的情形。请求：撤销辽宁省辽阳市中级人民法院（2017）辽10民终488号民事判决，改判再审申请人支付被申请人购房款382000元。事实和理由及证据：一、再审申请人与被申请人所签订的《预订住宅协议书》不是法律意义上的商品房买卖合同。本案中的《预订住宅协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。此协议就是双方的一个意向，不属于商品房预售合同，也不能适用商品房买卖合同的司法解释。另外，根据《欠条》的内容能看出王柏顺并没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可的事实，欠条中说的很清楚“预订辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司拟开发扩气象局小区住宅楼”，“拟开发”就是准备开发，就是要开发还款开发，未开发就谈不上预售许可。而后面又提到“王柏顺表示等房屋预售许可下来就安排交付”所以不存在故意隐瞒没有取得预售许可的事实。故不存在一倍赔偿的问题；二、由于被申请人将该欠条作为证据使用，并且依据该欠条将王柏顺列为被告，那么视为被申请人认可该欠条上的内容。该欠条说的很清楚，由王柏顺作为个人借款由其个人偿还。由于王柏顺是再审申请人的法定代表人，再审申请人对其出具欠条的行为也予以认可，那么就构成表见代理，其行为可代表公司行为。也就是说双方同意解除合同，并对解除后的责任承担问题也作了约定。因为《预订住宅协议书》没有约定违约责任，那么被申请人主张利息部分就没有任何依据。郭乃策提交意见称，《预定住宅协议书》符合商品房买卖合同的主要构成要件即双方对买卖商品房的基本情况、房屋总价款、付款方式、付款时间等予以约定。郭乃策按协议的约定于2009年10月18日向辽阳冶化公司支付了全额购房款，辽阳冶化公司出具了加盖该公司公章的《现金收入收据》，上述情形完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定协议为商品房买卖合同。但从郭乃策交购房款至起诉近7年时间，辽阳冶化公司也没有取得商品房预售许可证明。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，一、二审判决该《预定住宅协议书》无效正确；辽阳冶化公司法定代表人王柏顺在争议房屋已经由其他房地产公司开发建设后仍于2016年3月28日出具《欠条》承诺己取得房屋预售许可证，承诺近期安排房屋交付事宜：显然存在故意隐瞒欺诈，故一、二审依据《最高人民法甍关于审理商品房买实合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条判决辽阳冶化公司返还郭乃策购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任正确。王柏顺个人出具的欠条承诺偿还的是郭乃策支付的购房款部分，故王柏顺只对郭乃策己付购房款及利息部分承担连带责任。五、承办人审查意见承办人经审查认为，辽阳市白塔区人民法院民事判决书（2016）辽1002民初1091号原告：郭乃策，男，1971年12月27日出生，汉族，银行职员，住辽阳市文圣区新华路2组351-13-47号。委托代理人：丁立新，辽宁坤诚律师事务所律师。被告：辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司，住所地辽阳市白塔区公路社区南北杠路东侧。法定代表人：王柏顺，该公司总经理。委托代理人：王宏霞，辽宁冠信律师事务所律师。被告：王柏顺，男，1951年5月1日出生，汉族，被1经理，辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司股东，住辽宁省辽阳市文圣区青年大街小区6组58-16号。委托代理人：王宏霞，辽宁冠信律师事务所律师。被告：马艳芳，女，1975年4月30日出生，满族，无职业，住辽阳市文圣区青年大街小区6组58-16号。原告郭乃策为与被告辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司以下简称（冶化公司）、王柏顺、马艳芳房屋买卖纠纷一案，于2016年7月19日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月31日、2016年11月2日公开开庭审理了本案。原告郭乃策的委托代理人丁立新、被告冶化公司及被告王柏顺的委托代理人王宏霞到庭参加诉讼，被告马艳芳经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭乃策诉称：2009年10月18日，原告与被告冶化公司签订《预订住宅协议书》，经办人为被告王柏顺，约定被告冶化公司开发建设的位于气象局地块（民主路89号）建筑面积100平方米的住宅，以每平方米3820.00元价格出售给原告。协议签订后原告交付了382000.00元房款，被告冶化公司出具了《现金收入收据》。被告王柏顺与被告马艳芳于2002年5月22日登记结婚，期间2016年3月28日，被告王柏顺向原告出具《欠条》，承诺偿还原告382000.00元购房款。另2013年7月24日，辽阳市白塔区房屋征收中心与被告冶化公司、马艳芳签订了《国有土地上房屋征收与补偿货币补偿协议书》，约定征收的房屋及土地坐落在白塔区民主路89号、90号，房屋建筑面积2225.52平方米归马艳芳所有；土地使用权面积1948.84平方米归冶化房屋所有，征收货币补偿总金额包括土地及地上建筑物为3935.28万元。综上，因气象局（民主路89号）土地有偿被政府征收，被告已无法在该土地上建房售给原告，故《预订住宅协议书》的目的根本无法实现，时至今日，房价飞涨，请求法院依法判令1、确认原告郭乃策与被告冶化公司签订的《预订住宅协议书》无效；2、判决被告冶化公司返还购房款382000.00元及利息（按中国人民银行贷款基准利率标准，自2009年10月19日暂时计算至2016年6月30日利息为162117.84元；此后，按24%年利率计算至款付清时止）并承担原告已付购房款382000.00元一倍的赔偿责任；判决被告王柏顺和马艳芳对第2项诉讼请求共同承担偿还责任；诉讼费、保全费由被告承担。被告冶化公司辩称：双方欠条视为双方已经同意附条件解除合同，原告起诉返还购房款证明原告也同意双方房屋已经不能交付而解除合同，欠条是解除合同后的对于房款如何返还的约定，根据原告提供的欠条约定是被告王柏顺个人偿还382000.00元。原告在诉讼请求中提出的按照人民银行贷款利率要求利息部分和逾期之后2016年6月30日按照百分之二十四付清利息部分由于欠条双方没有约定利息，根据相关法律规定，利息只能按年百分之六来要求。原告要求支付购房款一倍的赔偿责任问题，不符合关于商品房买卖纠纷相关司法解释一倍赔偿的条件，不同意支付。另外，双方已经同意解除合同，只是欠条已经约定了解除合同后的房款返还问题，在约定之中，双方并没有约定有赔偿一项，原告是同意由被告王柏顺个人偿还382000.00元购房款的。被告马艳芳没有在承诺书上签字，是公司行为，被告王柏顺是基于被告冶化公司法人身份自愿承担债务，与被告马艳芳无关。因为双方签订的预订住宅协议书不是商品房买卖合同相关司法解释中预售商品房合同，协议书实际上是双方购房的意向，和有没有预售许可没有关系。被告王柏顺辩称：双方欠条视为双方已经同意附条件解除合同，原告起诉返还购房款证明原告也同意双方房屋已经不能交付而解除合同，欠条是解除合同后的对于房款如何返还的约定，根据原告提供的欠条约定是被告王柏顺个人偿还382000.00元。原告在诉讼请求中提出的按照人民银行贷款利率要求利息部分和逾期之后2016年6月30日按照百分之二十四付清利息部分由于欠条双方没有约定利息，根据相关法律规定，利息只能按年百分之六来要求。原告要求支付购房款一倍的赔偿责任问题，不符合关于商品房买卖纠纷相关司法解释一倍赔偿的条件，不同意支付。另外，双方已经同意解除合同，只是欠条已经约定了解除合同后的房款返还问题，在约定之中，双方并没有约定有赔偿一项，原告是同意由被告王柏顺个人偿还382000.00元购房款的。被告马艳芳没有在承诺书上签字，是公司行为，被告王柏顺是基于被告冶化公司法人身份自愿承担债务，与被告马艳芳无关。因为双方签订的预订住宅协议书不是商品房买卖合同相关司法解释中预售商品房合同，协议书实际上是双方购房的意向，和有没有预售许可没有关系。被告马艳芳未出庭参加诉讼，亦未答辩。经审理查明，2009年10月18日，原告与被告冶化公司签订《预订住宅协议书》，约定“甲方郭乃策乙方冶化公司甲方在乙方预订住宅100平方米，每平价格暂按3820.00元，待工程结算后多退少补。预订地点：气象局预订户数1户付款2009年10月18日付382000.00元甲方郭乃策乙方盖有冶化公司公章经办人王柏顺”。协议签订后原告交付了382000.00元房款，被告冶化公司向原告出具《现金收入收据》一份并加盖冶化公司的公章。该气象局地块的具体位置为民主路89号，现该地块由辽阳亿达房地产开发有限公司开发且该公司已取得预售许可证。2013年7月22日，辽阳市白塔区房屋征收中心与被告冶化公司、马艳芳签订了《国有土地上房屋征收与补偿货币补偿协议书》，约定征收的房屋及土地坐落在白塔区民主路89号、90号，房屋建筑面积2225.52平方米归马艳芳所有；土地使用权面积1948.84平方米归冶化房屋所有，征收货币补偿总金额包括土地及地上建筑物为3935.28万元。2016年3月28日被告王柏顺向原告郭乃策出具欠条一份，内容为：“2009年10月18日，郭乃策同辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司法人王柏顺签署了预订住宅协议书，预订辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司拟开发气象局小区住宅楼，面积100平方米，单价3820.00元，总价382000.00元。协议签订后，由于迟迟不能动迁等原因直至2014年开发商才在气象局小区破土动工，期间郭乃策个人多次同王柏顺个人电话沟通交付房屋一事，王柏顺表示等房屋预售许可证下来就安排交付房屋，现在房屋预售许可证已经下来，王柏顺承诺近期安排房屋交付事宜。王柏顺同郭乃策系多年朋友关系，郭乃策已向王柏顺交房屋款项接近7年，如王柏顺因某种原因近期不能交付房屋，那么郭乃策交付王柏顺的购房款由王柏顺承诺作为个人借款在其资金宽裕时由其个人偿还给郭乃策本人”。至今，被告冶化公司尚未向原告郭乃策交付房屋。本院所确认的上述事实有原告提供的《预订住宅协议书》、《现金收入收据》、欠条、国有土地上房屋征收与补偿货币补偿协议书、被告提供的情况说明、法院调取的原气象局地块房屋开发及预售许可证情况及原、被告当庭陈述记录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证和本院审查，可以采信。本院认为，本案中，原、被告签订的《预订住宅协议书》约定了商品房基本情况、商品房总价款、付款方式、付款时间，符合商品房买卖合同的主要构成要件，被告冶化公司辩称原、被告签订的预订协议书对主要条款没有约定不是预售合同，不能使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，没有事实及法律依据，本院对其辩称不予采信，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关法律规定。本案争议的房屋即原气象局地块已被辽阳亿达房屋开发有限公司开发建设，被告冶化公司现已无权开发建设本案争议的房屋，依据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立商品房预售合同，应当认定商品房预售合同无效。故原告郭乃策与被告冶化公司签订的《预订住宅协议书》无效。依据法律规定合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，原告主张被告返还购房款382000.00元及赔偿利息损失的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告承担已付购房款一倍赔偿一节，依据法律规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告冶化公司负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售时负有将具备商品房预售许可证的事实告知原告郭乃策的义务，本案在原、被告签订《预订住宅协议》时，被告冶化公司明知没有预售许可证仍与原告签订协议且被告法人王柏顺在争议房屋已由其他房地产公司开发建设后仍向原告承诺已取得房屋预售许可证，存在故意隐瞒的行为，故对原告主张被告冶化公司承担已付购房款一倍赔偿的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告王柏顺与被告马艳芳共同承担偿还责任一节，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，2016年3月28日被告王柏顺向原告郭乃策出具欠条中被告向原告承诺若近期仍不能交付房屋，购房款由被告王柏顺作为个人借款予以偿还，属于债务的加入，但被告王柏顺承诺偿还的是原告支付的购房款部分，故被告王柏顺应对原告已付购房款及利息部分承担连带责任。原告主张被告马艳芳共同承担偿还责任，无法律依据，本院不予支持。综上，经审判委员讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，拟判决如下：（一）原告郭乃策与被告辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司签订的《预定住宅协议书》无效；（二）被告辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司返还原告郭乃策购房款382000.00元及利息（从2009年10月19日起按中国人民银行贷款基准利率计算至被告实际支付之日止）并承担原告已付购房款382000.00元一倍的赔偿责任；（三）被告王柏顺对原告郭乃策已付购房款382000.00元及利息承担连带偿还责任；（四）驳回原告郭乃策的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13061.00元、保全费5000.00元，由被告辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司与被告王柏顺共同负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判长赵英男代理审判员于秦代理审判员陈伟二Ｏ一六年十二月二十二日书记员肖君附录：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。辽宁省辽阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽10民终488号上诉人（原审被告）：辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司，住所地辽阳市白塔区公路社区南北杠路东侧。法定代表人：王柏顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏霞，辽宁冠信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭乃策，男，1971年12月27日出生，汉族，银行职员，住辽阳市文圣区新华路2组351-13-47号。委托诉讼代理人：丁立新，辽宁坤诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王柏顺，男，1951年5月1日出生，汉族，辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司股东，住辽宁省辽阳市文圣区青年大街小区6组58-16号。被上诉人（原审被告）：马艳芳，女，1975年4月30日出生，满族，无职业，住辽阳市文圣区青年大街小区6组58-16号。上诉人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司（以下简称“冶化公司”）因与被上诉人郭乃策、王柏顺、马艳芳房屋买卖合同纠纷一案，不服白塔区人民法院（2016）辽1002民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司的委托诉讼代理人王宏霞，被上诉人郭乃策的委托诉讼代理人丁立新到庭参加诉讼，被上诉人王柏顺、马艳芳经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶化公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2016）辽1002民初1091号民事判决书，发回重审或改判第（一）项为上诉人与被上诉人签订的《预订住宅协议书》有效，改判第二项为由原审被告王柏顺返还被上诉人购房款382,000元，驳回被上诉人的其他诉讼请求。二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。一、本案上诉人与被上诉人所签订的《预订住宅协议书》不是法律意义上的商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的预订协议必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，才能被认定为商品房买卖合同。本案中的《预订住宅协议书》根本不具备第十六条规定的主要内容。该预订协议除了房子的价格、面积、大概位置是气象局外，对于该房子的基本状况：楼号、几组、层数、第几层、具体方位等基本状况全都没有，对于商品房的销售方式、商品房的付款方式、交付使用条件、交付日期、供水、供电、燃气等配套设施的交付、公共配套建筑的产权归属，违约责任等十几项内容也全都没有。因此，该份协议就是双方的一个意向，不属于商品房预售合同，也不能适用商品房买卖合同的司法解释。另外，根据《欠条》的内容能看出王柏顺并没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可的事实，欠条中说得很清楚，所以不存在故意隐瞒没有取得预售许可的事实，王柏顺准备开发气象局，但没有办理预售许可一事被上诉人从一开始就知道，因此，不存在一倍赔偿的问题。二、关于王柏顺给被上诉人出具的欠条。由于被上诉人将欠条作为证据使用，并且依据该欠条将王柏顺列为被告，那么视为上诉人认可该欠条的内容。该欠条从内容上看，主要是王柏顺如不能交付房屋，购房款如何返还的问题，即合同解除后的如何偿还问题。那么该欠条说得很清楚，由王柏顺作为个人借款由其个人偿还。由于王柏顺是上诉人的法定代表人，上诉人对其出具欠条的行为也予以认可，那么就构成表见代理，其行为可代表公司行为。也就是说双方同意解除合同，并对解除后的责任承担问题也作了约定。因为《预订住宅协议书》没有约定违约责任，而该欠条约定王柏顺只返还购房款，那么被上诉人起诉利息部分就没有任何依据。郭乃策辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。一、上诉人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司与被上诉人郭乃策签订的《预定住宅协议书》无效。该协议书约定预定住宅100平方米（建筑面积），每平方米价格暂按3,820元，待工程结算后多退少补。预定地点气象局，预定房户合计1户，付款计划：2009年10月18日付382,000元，上诉人出具了加盖辽阳市冶化房屋建设总综合开发有限公司公章《现金收入收据》。此完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定《预定住宅协议书》为商品房买卖合同。但从被上诉人郭乃策交购房款至起诉近7年的时间，上诉人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司没有取得商品房预售许可证明，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，一审认定《预定住宅协议书》无效是正确的。二、上诉人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司应当承担郭乃策已付购房款一倍的赔偿责任。因《预定住宅协议书》无效，且上诉人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司明知没有预售许可证仍与郭乃策签订协议收取房款，上诉人的法定代表人王柏顺在争议房屋已经由其他房地产公司开发建设后仍于2016年3月28日出具《欠条》承诺已取得房产预售许可证，承诺近期安排房屋交付事宜。此显然存在故意隐瞒的行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，一审判决上诉人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司返还郭乃策购房款382,000元及利息（从2009年10月19日起按中国人民银行贷款基准利率计算至被告实际支付之日止）并承担原告已付购房款382,000元一倍的赔偿责任，法律适用完全正确。三、王柏顺作为一审的被告并未提起上诉，说明对一审判决中王柏顺对事实的认定和承担责任的判决内容是认可的。法律规定，当事人对一审判决不服的，有权提起上诉。鉴于王柏顺未上诉，则一审判决（三）被告王柏顺对郭乃策已付购房款382,000及利息承担连带偿还责任，已经生效。上诉人是越俎代庖，于法无据，其根本无权代王柏顺请求改判一审判决第三项，更无权代王柏顺称表见代理无依据，毕竟王柏顺对一审判决未上诉。郭乃策向一审法院起诉请求：2009年10月18日，原告与被告冶化公司签订《预订住宅协议书》，经办人为被告王柏顺，约定被告冶化公司开发建设的位于气象局地块（民主路89号）建筑面积100平方米的住宅，以每平方米3820.00元价格出售给原告。协议签订后原告交付了382000.00元房款，被告冶化公司出具了《现金收入收据》。被告王柏顺与被告马艳芳于2002年5月22日登记结婚，期间2016年3月28日，被告王柏顺向原告出具《欠条》，承诺偿还原告382000.00元购房款。另2013年7月24日，辽阳市白塔区房屋征收中心与被告冶化公司、马艳芳签订了《国有土地上房屋征收与补偿货币补偿协议书》，约定征收的房屋及土地坐落在白塔区民主路89号、90号，房屋建筑面积2225.52平方米归马艳芳所有；土地使用权面积1948.84平方米归冶化房屋所有，征收货币补偿总金额包括土地及地上建筑物为3935.28万元。综上，因气象局（民主路89号）土地有偿被政府征收，被告已无法在该土地上建房售给原告，故《预订住宅协议书》的目的根本无法实现，时至今日，房价飞涨，请求法院依法判令：1、确认原告郭乃策与被告冶化公司签订的《预订住宅协议书》无效；2、判决被告冶化公司返还购房款382,000.00元及利息（按中国人民银行贷款基准利率标准，自2009年10月19日暂时计算至2016年6月30日利息为162117.84元；此后，按24%年利率计算至款付清时止）并承担原告已付购房款382000.00元一倍的赔偿责任；判决被告王柏顺和马艳芳对第2项诉讼请求共同承担偿还责任；诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2009年10月18日，郭乃策与冶化公司签订《预订住宅协议书》，约定“甲方郭乃策乙方冶化公司甲方在乙方预订住宅100平方米，每平价格暂按3,820.00元，待工程结算后多退少补。预订地点：气象局预订户数1户付款2009年10月18日付382,000.00元甲方郭乃策乙方盖有冶化公司公章经办人王柏顺”。协议签订后郭乃策交付了3,82,000.00元房款，冶化公司向郭乃策出具《现金收入收据》一份并加盖冶化公司的公章。该气象局地块的具体位置为民主路89号，现该地块由辽阳亿达房地产开发有限公司开发且该公司已取得预售许可证。2013年7月22日，辽阳市白塔区房屋征收中心与冶化公司、马艳芳签订了《国有土地上房屋征收与补偿货币补偿协议书》，约定征收的房屋及土地坐落在白塔区民主路89号、90号，房屋建筑面积2,225.52平方米归马艳芳所有；土地使用权面积1,948.84平方米归冶化房屋所有，征收货币补偿总金额包括土地及地上建筑物为3,935.28万元。2016年3月28日王柏顺向郭乃策出具欠条一份，内容为：“2009年10月18日，郭乃策同辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司法人王柏顺签署了预订住宅协议书，预订辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司拟开发气象局小区住宅楼，面积100平方米，单价3,820.00元，总价382,000.00元。协议签订后，由于迟迟不能动迁等原因直至2014年开发商才在气象局小区破土动工，期间郭乃策个人多次同王柏顺个人电话沟通交付房屋一事，王柏顺表示等房屋预售许可证下来就安排交付房屋，现在房屋预售许可证已经下来，王柏顺承诺近期安排房屋交付事宜。王柏顺同郭乃策系多年朋友关系，郭乃策已向王柏顺交房屋款项接近7年，如王柏顺因某种原因近期不能交付房屋，那么郭乃策交付王柏顺的购房款由王柏顺承诺作为个人借款在其资金宽裕时由其个人偿还给郭乃策本人”。至今，冶化公司尚未向郭乃策交付房屋。一审法院所确认的上述事实有郭乃策提供的《预订住宅协议书》、《现金收入收据》、欠条、国有土地上房屋征收与补偿货币补偿协议书、冶化公司提供的情况说明、法院调取的原气象局地块房屋开发及预售许可证情况及双方当事人当庭陈述记录在卷为凭。一审法院认为，本案中郭乃策、冶化公司签订的《预订住宅协议书》约定了商品房基本情况、商品房总价款、付款方式、付款时间，符合商品房买卖合同的主要构成要件，冶化公司辩称双方签订的预订协议书对主要条款没有约定不是预售合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，没有事实及法律依据，一审法院对其辩称不予采信，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关法律规定。本案争议的房屋即原气象局地块已被辽阳亿达房屋开发有限公司开发建设，冶化公司现已无权开发建设本案争议的房屋，依据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立商品房预售合同，应当认定商品房预售合同无效。故郭乃策与冶化公司签订的《预订住宅协议书》无效。依据法律规定合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，郭乃策主张冶化公司返还购房款382,000.00元及赔偿利息损失的诉讼请求，有法律依据，一审法院予以支持。关于郭乃策主张冶化公司承担已付购房款一倍赔偿一节，依据法律规定，出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。冶化公司负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售时负有将具备商品房预售许可证的事实告知郭乃策的义务，本案在双方签订《预订住宅协议》时，冶化公司明知没有预售许可证仍与郭乃策签订协议且冶化公司法人王柏顺在争议房屋已由其他房地产公司开发建设后仍向郭乃策承诺已取得房屋预售许可证，存在故意隐瞒的行为，故对郭乃策主张冶化公司承担已付购房款一倍赔偿的诉讼请求，一审法院予以支持。关于郭乃策主张王柏顺与马艳芳共同承担偿还责任一节，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，2016年3月28日王柏顺向郭乃策出具欠条中王柏顺向郭乃策承诺若近期仍不能交付房屋，购房款由王柏顺作为个人借款予以偿还，属于债务的加入，但王柏顺承诺偿还的是郭乃策支付的购房款部分，故王柏顺应对郭乃策已付购房款及利息部分承担连带责任。郭乃策主张马艳芳共同承担偿还责任，无法律依据，一审法院不予支持。综上，经审判委员讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、郭乃策与辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司签订的《预定住宅协议书》无效；二、辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司返还郭乃策购房款382,000.00元及利息（从2009年10月19日起按中国人民银行贷款基准利率计算至被告实际支付之日止）并承担郭乃策已付购房款382,000.00元一倍的赔偿责任；三、王柏顺对郭乃策已付购房款382,000.00元及利息承担连带偿还责任；四、驳回郭乃策的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,061.00元、保全费5,000.00元，由辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司与王柏顺共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人冶化公司上诉称《预订住宅协议书》是双方的一个意向，不属于商品房预售合同，其没有隐瞒没有房屋预售许可的事实，该协议有效一节，该协议书中已就双方买卖商品房的基本情况、房屋总价款、付款方式及时间等予以约定，符合商品房买卖合同的基本构成要件，因且双方签订该协议时上诉人未取得商品房预售许可，故该协议应属无效商品房预售合同，上诉人的上诉请求本院不予支持。关于上诉人主张应由王柏顺返还被上诉人购房款一节，因《预定住宅协议书》系被上诉人郭乃策与上诉人冶化公司签订，且购房款亦交付给上诉人，故上诉人应为返还购房款及支付一倍赔偿的责任主体，又因王柏顺在其后出具的欠条中认可将本案购房款作为个人借款予以偿还，故原审认定王柏顺对购房及利息部分承担连带偿还责任并不不当，上诉人的上诉请求本院不予支持。综上所述，冶化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,061元，由上诉人辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长杨墅审判员郁岚代理审判员张丽丽二〇一七年五月三十一日书记员秦海楠