北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第10238号原告郭俊光，男，1972年4月29日出生，达斡尔族，住北京市东城区委托代理人李彦，北京市拓夫律师事务所律师。被告王娟，女，1970年3月25日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告北京佳易合物业管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇松兰堡村西B-103。法定代表人何丹，总经理。委托代理人李帅，男，1988年3月29日出生，汉族，北京佳易合物业管理有限公司职员，住单位宿舍。原告郭俊光与被告王娟、被告北京佳易合物业管理有限公司（以下简称佳易合物业公司）相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李国栋任审判长，与人民陪审员李平、人民陪审员张峰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭俊光及其委托代理人李彦、被告王娟以及被告佳易合物业公司的委托代理人李帅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭俊光诉称：原告是北京市昌平区xxx大厦A座623、625房屋的所有权人，被告是北京市昌平区沙河科技大厦A座725房屋的所有权人，原、被告双方为上下楼相邻关系。原告于2015年3月28日从625房屋租户处得知房顶漏水，屋内味道非常难闻。原告于2015年4月5日查看房屋发现623靠近625一侧的棚顶也有湿的痕迹。原告于4月6日联系被告查看被告735的房间，发现725房间内三面墙根都是湿的，湿的高度约有20厘米，并有维修过的痕迹。原告于4月26日联系被告与供暖公司，对725地暖进行打压，发现液压指数下降很快，15分钟内下降0.1，说明725地暖有漏水问题。4月初，原告去楼上看，他天天洗澡，然后还洗衣服。原告跟他说你别住了，你洗澡洗衣服我就漏水。后来我又劝他，他2015年7月20号左右走了。原告的625的租户也是2015年7月20日解约了，后来一直漏水也没有出租出去。623也是2015年5、6月份开始的，725的住户洗澡洗的多，然后我这边就开始漏水了。623也漏的利害，我给人家降低了租金，每月降低了200元。被告作为725房屋所有权人，漏水给我造成了损失，应当承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求：1、判令二被告维修725房屋洗手间漏水部分；2、判令二被告维修原告625房间屋内破损顶棚、墙面橱柜及损坏的地板；3、请求法院判令二被告维修原告623房屋内破损的顶棚、墙面及橱柜；4、请求法院判令二被告赔偿原告自2015年7月20日以后与原租户解约后的租金损失，每月按2200元计算，直至实际修好之日；5、判令二被告赔偿原告自2015年9月20日以后，623的租金由2200元降为2000元后每月200元的租金损失直至2016年6月20日，共计九个月，金额为1800元；6、判令二被告赔偿原告误工损失、精神损失30000元；7、请求法院判令二被告赔偿律师费5000元；8、判令二被告免收625在停止使用期间的2015年和2016年的物业费；9、请求法院判令物业公司无偿介绍客户，直至找到满意的客户为止；10、判令物业公司减免我名下房产的过户费，原来过户费1万元，物业擅自更改为4万元，导致增加交易成本，降低房价；11、请求法院判令原告对原625的住户3000元精神赔偿，现623住户1500元精神赔偿；12、判令法律支持的其他各项利益和惩罚性赔偿；13、诉讼费和鉴定费由被告承担。庭审中，原告进一步明确诉求称第1至第7、第11和第12项以及诉讼费和鉴定费向被告王娟主张；第8项至第10项诉讼请求向被告佳易合物业公司主张。被告王娟辩称：不同意原告的全部诉讼请求。我认为不是我的原因，我的房子买来就是开发商精装修，我没有动过任何东西，没有任何认为的破坏。如果是我的问题，应该先浸泡我的地板，我认为没有任何责任。按照原告起诉的，只要是漏水就是楼上的责任，623的漏水就应该找723，和我没有关系。管道漏水应该是开发商的问题，原告起诉错了，而且我们还有物业一直配合原告找原因。被告佳易合物业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。过户费和本案没有关系，不交物业费我们也不认可。让我们无偿介绍客户，我们也做不到。如果漏水管道是625的位置，也不是物业的责任，应该找开发商。经审理查明：郭俊光是北京市昌平区沙河镇xxx大厦A座623号和625号（以下分别简称“623室”和“625室”）的房主，王娟是北京市昌平区昌平区沙河镇xxx大厦A座725号（以下简称“725室”）的房主。725室与625室系上下楼相邻关系，623室与625室系左右相邻。上述房屋的户型均为“一室一卫”的开间，门廊处作为厨房，安装有橱柜。佳易合物业公司系是沙河xx大厦的物业管理单位。郭俊光将623室、625室出租给他人使用，王娟将725室出租给他人使用。2015年4月，郭俊光发现625室的卫生间及厨房屋顶发生漏水，造成625室房顶、墙面以及厨房吊顶、墙根等多处出现水印，并伴有墙皮开裂脱落现象，橱柜损坏；同时，还发现623室房间顶板、厨房吊顶多处出现水印，并伴有墙皮脱落现象，橱柜亦有损坏。郭俊光随即与725室租户、王娟以及物业公司联系，但三方并就漏水问题未能达成一致解决意见，后郭俊光诉至本院。2016年5月20日，本院对现场进行了勘验并拍摄了现场照片。根据现场勘验，625室房屋厨房吊顶板、墙顶、墙根等多处出现水印，伴有墙皮开裂脱落现象，橱柜损坏。623室厨房吊顶板及室内房顶存在部分墙皮开裂脱落现象，位于排水管处的橱柜损坏。当日，本院对623室的租户高西文进行了询问，高西文称623室自屋顶漏水从2014年年底冬天开始持续至2015年6月，623室厨房处漏水是2015年3月、4月至2015年10月，2015年10月之后未漏水。本案审理中，原告郭俊光申请就房屋漏水与被告王娟楼房地面防水是否存在因果关系及漏水原因进行鉴定，本院按照郭俊光的申请，委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行了鉴定。经鉴定，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心作出《北京建研院司鉴中心【2016】建鉴第169号司法鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书》），鉴定结论为：原告房屋漏水与被告王娟楼房地面防水部分无因果关系。另，《鉴定意见书》在分析说明中亦指出：根据勘验情况，原告房屋漏水与被告王娟楼房给水管道存在因果关系。郭俊光支付鉴定费20000元。庭审中，被告王娟、被告佳易合公司均表示不知道《鉴定意见书》中说的“被告王娟楼房给水管道”在何处。本院就此向鉴定机构发函询问。2017年5月23日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具《鉴定说明函》称：“《北京建研院司鉴中心【2016】建鉴第169号司法鉴定意见书》中的‘原告房屋’为北京市昌平区xx大厦A座623室、625室。根据楼道内未见漏水现象及625室漏水现象综合分析，被告王娟楼房内给水管道漏水”。原告郭俊光对此表示认可，被告王娟对此不予认可。关于涉诉房屋的性质，原、被告均认可没有产权证书。庭审中，郭俊光提交了《招商合同》，称其于2011年1月从开发商处以租赁的名义购买；被告王娟称开发商是才房主，其属于租赁，但被告王娟在2016年5月23日庭审中曾自述“我房子买来就是开发商精装修”。庭审中，原告郭俊光自述625室因漏水自2015年7月20日后就未能再出租，造成租金损失，623室每个月减免200元租金，亦造成其租金损失。被告王娟对此不予认可。上述事实，有《招商合同》《北京建研院司鉴中心【2016】建鉴第169号司法鉴定意见书》《鉴定说明函》、勘验照片以及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。由于过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。承担侵权责任的方式包括停止侵害，排除妨碍，恢复原状，修理、重作、更换，赔偿损失等。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于625室漏水的原因，结合《鉴定意见书》明确指出“根据勘验情况，原告房屋漏水与被告王娟楼房给水管道存在因果关系”，《鉴定说明函》亦指出“根据楼道内未见漏水现象及625室漏水现象综合分析，被告王娟楼房内给水管道漏水”，被告王娟对此虽不予认可，但其并未提供相反证据，故本院对《鉴定意见书》和《鉴定说明函》予以采信。被告王娟作为725室房主对未尽到妥善管理其房屋的义务，对漏水存在过错，应承担相应的排除妨害、修理以及赔偿损失的责任。被告王娟应将725室的给水管进行维修，排除妨害。关于原告郭俊光主张的要求被告王娟维修725室洗手间漏水部分一节，《鉴定意见书》明确指出725室漏水处为给水管，并非洗手间，故原告郭俊光的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告郭俊光主张的要求被告王娟维修原告625室内破损顶棚（吊顶）、墙面、橱柜一节，于法有据，本院予以支持；关于原告主张625室损坏的地板一节，根据本院勘验以及鉴定机构的现场勘验，并未发现625室地板存在损坏，故本院对此不予支持；关于原告郭俊光主张的要求被告王娟赔偿625室因漏水导致无法出租的租金损失一节，因房屋漏水必然对原告郭俊光出租房屋造成影响，本院综合考虑本案的综合情况等酌定为12000元，原告郭俊光诉讼请求过高部分，本院不予支持。关于623室的漏水原因。《鉴定意见书》和《鉴定说明函》623室漏水与被告王娟楼房内给水管道漏水存在因果关系，被告王娟应对此承担相应的修理以及赔偿损失的责任。故关于原告郭俊光主张的要求被告王娟维修623室破损的顶棚（吊顶）、墙面及橱柜一节，于法有据，本院予以支持；关于原告郭俊光主张的要求被告王娟赔偿原告郭俊光623室自2015年9月20日后租金降低的损失9个月共1800元一节，其并未提交充分证据，本院对此不予支持。关于被告王娟庭审中辩称的其并非725室房主，只是租赁，原告郭俊光应向开发商主张赔偿的观点，根据本案查明的事实，原、被告虽就涉诉房屋分别与开发商签订了《招商合同》，但该合同名为租赁实为买卖，结合被告王娟在第一次庭审中“我房子买来就是开发商精装修”的陈述，本院对被告王娟辩称的其并非725室房主只是租赁的观点，不予采信；关于被告王娟辩称的725室其购买后并没有改动，管道漏水是质量问题，属于开发商的责任的观点，因房屋质量问题与本案并非同一法律关系，其可向开发商另行主张；关于被告王娟辩称的其他观点的合理部分，本院予以采信，不合理部分不予采信。关于原告郭俊光主张的要求被告王娟赔偿误工损失、精神损失30000元一节，于法无据，本院不予支持；关于原告郭俊光主张的要求被告王娟赔偿律师费5000元一节，于法无据，本院不予支持；关于原告郭俊光主张的要求被告佳易合公司免收625室2015年和2016年的物业费一节，于法无据，本院本院支持；关于原告郭俊光主张的要求物业公司无偿介绍客户，直至找到满意的客户为止一节，于法无据，本院不予支持；关于原告郭俊光主张的要求被告佳易合公司减免房产过户费一节，于法无据，本院不予支持；关于原告郭俊光主张的要求被告王娟对原625室的住户3000元精神赔偿，现623室住户1500元精神赔偿一节，于法无据，本院不予支持；关于原告郭俊光主张的赔偿其他各项利益和惩罚性赔偿一节，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王娟于本判决生效后三十日内对原告郭俊光位于北京市昌平区沙河镇xxx大厦A座625室因漏水造成破损的顶棚、墙面、橱柜进行维修；二、被告王娟于本判决生效后三十日内对原告郭俊光位于北京市昌平区沙河镇xxx大厦A座623室因漏水造成破损的顶棚、墙面、橱柜进行维修；三、被告王娟于本判决生效后十五日内赔偿原告郭俊光北京市昌平区沙河镇xxx大厦A座625室的租金损失一万二千元。四、驳回原告郭俊光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千五百九十四元，由原告郭俊光负担二千四百二十四元（已交纳）；由被告王娟负担一百七十元（本判决生效后七日内交纳）。公告费二百六十元由被告王娟负担。鉴定费二万元，由被告王娟负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李国栋人民陪审员  李 平人民陪审员  张 峰二〇一七年六月十二日书 记 员  赵 晴