四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广法民终字第731号
上诉人（原审原告）袁学周，男，汉族，生于1970年11月14日，住华蓥市禄市镇。
上诉人（原审原告）向祥禹，女，汉族，生于1970年12月1日，住华蓥市禄市镇。
二上诉人委托代理人段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）四川龙凯房地产开发有限公司，住所地邻水县鼎屏镇。
法定代表人甘国清，该公司董事长。
委托代理人涂春兰，四川信和信律师事务所律师。
上诉人袁学周、向祥禹因与被上诉人四川龙凯房地产开发有限公司（以下简称龙凯房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2015）广安民初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人向祥禹及上诉人袁学周、向祥禹的委托代理人段小林，被上诉人龙凯房产公司的委托代理人涂春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2009年3月16日，袁学周、向祥禹与邻水县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）签订《商品房买卖合同》，主要约定：袁学周、向祥禹购买恒源公司开发修建的“米兰星空”小区＊幢＊层＊单元＊号房屋（现为广安市广安区希望街＊号＊幢＊单元＊＊＊号），交房时间为2010年3月30日前；出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人代交水、电、气安装费用9，500元等等。袁学周、向祥禹支付了全部房款后，又于2010年7月向恒源公司缴纳了水、电、气安装费9，500元，有线电视费1，250元、合同工本费33元、地籍测绘费211.77元、产权转移费341.49元。2010年10月9日，邻水县恒源房地产开发有限公司更名为四川龙凯房地产开发有限公司。
2011年12月9日，龙凯房产公司将案涉房屋所有权证登记在袁学周、向祥禹名下，2011年12月17日，将国有土地使用权证登记在袁学周、向祥禹名下。2012年2月9日，袁学周、向祥禹曾向广安市广安区人民法院递交起诉状，诉讼请求与本案相同。
2015年4月14日，袁学周、向祥禹向广安市广安区人民法院提起诉讼，请求判令龙凯房产公司返还有线电视费1，250元、合同工本费33元、水电气安装费9，500元、地基测绘费213.42元、产权转移费344.2元，合计11，340.64元，并承担逾期办理房屋所有权证书违约金8，241.2元。
一审法院审理认为：袁学周、向祥禹与恒源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同履行。恒源公司更名为龙凯房产公司，故《商品房买卖合同》约定的权利义务由龙凯房产公司承继。
根据合同约定，袁学周、向祥禹应在2011年3月30日前取得房屋所有权证书，龙凯房产公司于2012年3月19日将房屋所有权证书交付给袁学周、向祥禹，违反了合同的约定，应承担迟延交证的违约责任。对于袁学周、向祥禹诉请的8，241.2元违约金，龙凯房产公司虽然没有提出该违约金过高，请求降低违约金的辩解，但龙凯房产公司对支付违约金是持否定态度，无论判决多少违约金，均会认为过高，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，结合袁学周、向祥禹未提供逾期交证所造成损失大小的具体依据，酌情认定违约金为1，000元。同时，龙凯房产公司向袁学周、向祥禹收取的有线电视费、合同工本费、地籍测绘费、产权转移费，没有合同约定，也没有相关法律法规的规定，故应当返还。合同明确约定了买受人同意委托出卖人代交水、电、气安装费用9，500元，袁学周、向祥禹对所缴纳的费用项目和数额是明知和自愿的，现请求龙凯房产公司返还这些费用，不予支持。龙凯房产公司没有提供证据证明其逾期交付权属证书是袁学周、向祥禹的责任，故对龙凯房产公司关于其即使逾期交证，也非公司责任，公司不应支付逾期办证违约金的辩解意见，不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、龙凯房产公司向袁学周、向祥禹返还有线电视费1，250元、合同工本费33元、地籍测绘费211.77元、产权转移费341.49元，共计1，836.26元；二、龙凯房产公司向袁学周、向祥禹支付逾期办证违约金1，000元；三、驳回袁学周、向祥禹的其他诉讼请求。案件受理费290元，减半收取145元，由袁学周、向祥禹负担120元，龙凯房产公司负担25元。
宣判后，上诉人张化清、尹蝶、尹弘基不服一审判决向本院上诉称，一、一审认定逾期交证违约金1，000元太低。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了违约金的计算标准，该标准不违反法律规定，一审法院对违约金予以调整不符合双方的约定。二、龙凯房产公司违反诚实信用、等价有偿、公平等法律原则，对代上诉人缴纳水、电、气安装费的约定存在欺诈，是无效约定。四川省物价局、建委1999年依据《价格法》发布的《四川省商品住宅价格管理办法》明确规定水、电、气费纳入商品房住宅的成本构成，明确规定不得以任何名义、任何形式收取该项费用。龙凯房产公司明知不允许收取水、电、气安装费，利用其优势地位，违反法律原则收取上述费用是错误的。一审法院对违背法律原则和《价格法》的行为，认定为管理性规定而不是效力规定，更是机械理解法律规定。另外，龙凯房产公司收取水、电、气安装费的约定违反合同法对格式条款的规定，且对该收费约定采取欺骗手段，收取时采用强制手段，房产公司应予退回。综上，一审法院适用法律不当，请求撤销原判，改判由龙凯房产公司支付违约金8，241.2元，退还水、电、气安装费9，500元。
经二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，支付违约金是合同当事人违反合同时应当向对方支付约定的一定数额金钱的责任形式。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用‹中华人民共和国合同法›若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。本案中，龙凯房产公司在一审中认为并不违约不应承担违约金，且袁学周、向祥禹未举证证明迟延交证给其造成的损失，故一审将逾期交证违约金酌情调减为1，000元并无不当，本院应予维持。
袁学周、向祥禹与龙凯房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。合同明确约定了袁学周、向祥禹同意委托龙凯房产公司代交水、电、气安装费9，500元，虽然四川省物价局和四川省建委发布的《四川省商品住宅价格管理办法》规定水、电、气费纳入商品房住宅的成本构成，开发商不得以任何名义、任何形式收取该项费用，但《四川省商品住宅价格管理办法》只是规范性文件，而不属国家法律、行政法规的规定，不能作为认定合同条款无效的依据，故双方争执的水、电、气安装费应当依据合同的约定由袁学周、向祥禹承担。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人袁学周、向祥禹的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费人民币290元由上诉人袁学周、向祥禹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 辉
审 判 员 罗乔军
代理审判员 蒋 濒
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 陈 雪