福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0802民初494号原告：福建省福利彩票发行中心，住所地福建省福州市中山路26号，统一社会信用代码12350000F24357273M。法定代表人：周志强，主任。委托诉讼代理人:方红平，福建汇德（南平）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人:宋朝晖，福建汇德律师事务所执业律师。被告：龙岩市澳林房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道政府企管站一楼，统一社会信用代码91350800775391465K。法定代表人：王玉华，执行董事。被告：杨成生，男，1957年12月22日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。被告：龙岩市东旭房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区登高东路东段2号社兴综合楼208室，统一社会信用代码913508007661696513。法定代表人：林全山，执行董事。以上三被告共同委托诉讼代理人：江超勇，福建至信律师事务所执业律师。原告福建省福利彩票发行中心与被告龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建省福利彩票发行中心的委托诉讼代理人宋朝晖与被告龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江超勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建省福利彩票发行中心向本院提出诉讼请求：1.判令龙岩市澳林房地产开发有限公司返还购房预付款3000000元及违约金500000元；2.判令龙岩市澳林房地产开发有限公司支付3500000元自2015年1月1日始至款清之日止按月利率1.5%计算的资金占用费，暂计至起诉之日止为1916250元；3.判令龙岩市澳林房地产开发有限公司支付福建省福利彩票发行中心支出的律师代理费122500元；4.判令杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司对龙岩市澳林房地产开发有限公司的上述债务承担连带还款保证责任。事实和理由：2009年12月15日，龙岩市澳林房地产开发有限公司向福建省福利彩票发行中心就其出售坐落于福建省龙岩市新罗区南侧建筑面积约840平方米的房屋（含公摊面积）事宜出具《承诺书》一份，《承诺书》承诺：在2010年6月份之前将标的房产社区管理用房的规划改变为可出售商品房，并办理产权证等手续，若违约，除返还福建省福利彩票发行中心购房预付款3000000元外，还应支付违约金500000元。2010年1月10日，福建省福利彩票发行中心与龙岩市澳林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：龙岩市澳林房地产开发有限公司将标的房产以每平米4550元的价格出售给福建省福利彩票发行中心。2010年1月14日，福建省福利彩票发行中心按《商品房买卖合同（预售）》的约定将购房预付款3000000元转账支付给龙岩市澳林房地产开发有限公司。现龙岩市澳林房地产开发有限公司违反《承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》的约定，无法如期依约将标的房产变更规划出售并交付福建省福利彩票发行中心使用。2014年9月26日，在经福建省福利彩票发行中心多次催促履行合同无果的情况下，福建省福利彩票发行中心与龙岩市澳林房地产开发有限公司签订《协议书》，协议书约定：双方同意解除《商品房买卖合同（预售）》，龙岩市澳林房地产开发有限公司保证在2014年12月31日前将购房预付款3000000元及违约金500000元支付给福建省福利彩票发行中心。杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司以担保人的身份在协议书上签字盖章。签订《协议书》后，龙岩市澳林房地产开发有限公司仍以各种理由拒绝返还上述款项，在福建省福利彩票发行中心不断催讨下，双方于2017年4月20日就龙岩市澳林房地产开发有限公司如何还款又签订一份《补充协议书》，补充协议书约定：龙岩市澳林房地产开发有限公司除应在2017年10月15日前支付预付款3000000元及违约金500000元外，还应支付从2015年1月1日起算至全部款项还清之日止以欠款总额为基数按日万分之五计算的资金占用费；龙岩市澳林房地产开发有限公司还应负担福建省福利彩票发行中心为实现债权而支出的律师代理费等费用；杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司对龙岩市澳林房地产开发有限公司的上述债务承担连带保证责任。此后，龙岩市澳林房地产开发有限公司拒不支付购房预付款、违约金、资金占用费，杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司亦未承担保证责任。龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司辩称：1.本案讼争的主合同《商品房买卖合同（预售）》无效，讼争房屋性质属于社会管理用房，产权属于民政部门，在签订合同时双方均知情，双方无权买卖讼争房屋，未经民政部门同意擅自出售讼争房屋侵害了国家的利益，该合同无效；2.主合同无效，从合同也无效，体现在《承诺书》、《协议书》、《补充协议书》无效，担保亦无效，杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司无需承担保证责任；3.本案应按无效合同相互返还处理，龙岩市澳林房地产开发有限公司同意返还购房款3000000元，但要分期分批返还，其他损失因双方都有过错，应由签订合同的双方各自承担相应的责任；4.杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司无需承担任何责任；综上，请求驳回福建省福利彩票发行中心的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，福建省福利彩票发行中心提供的《承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》、兴业银行单位汇款委托书、《协议书》、《补充协议书》、委托代理合同及律师代理费票据，龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司对其真实性无异议，予以采信并在卷佐证。龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司提供的由龙岩市经纬测绘有限公司盖章的店面面积测绘明细表，福建省福利彩票发行中心对其真实性提出异议，且龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司未能提供其他证据佐证，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月15日，龙岩市澳林房地产开发有限公司向福建省福利彩票发行中心出具《承诺书》一份，承诺书记载如下：1.龙岩市澳林房地产开发有限公司开发建设的位于龙岩市新罗区的澳林花园,其中沿街商场第三层建筑面积为1500m2系按总建筑面积的3%预留的社区管理用房，根据龙岩市人民政府[2009]147号《关于印发的通知》精神，社区管理用房面积调整为总建筑面积的5‰，多出的约1300m2龙岩市澳林房地产开发有限公司有权直接销售处理；2.龙岩市澳林房地产开发有限公司已从龙岩市房产中心办理出该楼二、三层可出售用房为2000m2，因变更手续要待该楼房项目综合验收时（2010年4月底前）才能办理，目前该房产尚未办理变更出售手续，变更手续办理后该房产可以销售并办理产权手续；3.若福建省福利彩票发行中心在2010年1月15日前支付购房预付款3000000元，则龙岩市澳林房地产开发有限公司将澳林花园沿街商场第三层南侧建筑面积约为840m2出售给福建省福利彩票发行中心，龙岩市澳林房地产开发有限公司在2010年6月份前办理好售房正式买卖合同，并办理产权证等手续；4.房产的单价为4550元/m2，面积约为840m2，具体面积以房管局测量为准；5.若龙岩市澳林房地产开发有限公司违约，则应返还福建省福利彩票发行中心购房预付款3000000元，并支付违约金500000元。2010年1月10日（合同落款时间为2009年元月10日），龙岩市澳林房地产开发有限公司与福建省福利彩票发行中心签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定如下：1.龙岩市澳林房地产开发有限公司将澳林花园第1—2幢第3层建筑面积约为840m2(含公摊)、层高为3.3m的办公用房出售给福建省福利彩票发行中心，商品房单价为4550元/m2，总价为3822000元；2.福建省福利彩票发行中心于2010年1月15日前支付购房预付款3000000元，预付款占全部购房款的78.5%，剩余购房款待正式合同签订时支付；3.龙岩市澳林房地产开发有限公司于2010年6月底前交付商品房，并在交付房产后60日内办理房屋所有权初始预登记。2010年1月14日，福建省福利彩票发行中心向龙岩市澳林房地产开发有限公司支付购房款3000000元。2014年9月26日，福建省福利彩票发行中心与龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司签订《协议书》，协议约定如下：1.福建省福利彩票发行中心与龙岩市澳林房地产开发有限公司同意解除于2010年1月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.龙岩市澳林房地产开发有限公司保证于2014年12月31日前返还福建省福利彩票发行中心购房预付款3000000元，并支付违约金500000元；3.若龙岩市澳林房地产开发有限公司违反上述约定，则应支付至款清之日止以欠款总额为基数按日0.3‰计算的资金占用费；4.若龙岩市澳林房地产开发有限公司违约，福建省福利彩票发行中心有权要求其赔偿经济损失及因违约产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师服务费、差旅费等）；5.杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司同意对龙岩市澳林房地产开发有限公司的上述债务及相关费用的履行承担连带保证责任。2017年4月20日，福建省福利彩票发行中心与龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司签订《补充协议书》，补充协议约定：1.龙岩市澳林房地产开发有限公司保证在2017年10月15日前向福建省福利彩票发行中心支付购房预付款3000000元及违约金500000元；2.若龙岩市澳林房地产开发有限公司违约，则应支付自2015年1月1日始至款清之日止以尚欠款项总额为基数按日0.05%计算的资金占用费；3.若龙岩市澳林房地产开发有限公司违约，福建省福利彩票发行中心有权要求其赔偿经济损失及因违约产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师服务费、差旅费等）；4.杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司同意对龙岩市澳林房地产开发有限公司的上述债务及相关费用的履行承担连带保证责任，保证期间为上述主债务履行期限届满后2年。龙岩市澳林房地产开发有限公司至今未偿付福建省福利彩票发行中心购房预付款及违约金，杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司亦未承担保证责任。福建省福利彩票发行中心因本案诉讼支出律师代理费122500元。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不损害国家、社会公共利益。讼争房产系社区管理用房，在本案法庭辩论终结前仍未办理完相应的用途变更手续，龙岩市澳林房地产开发有限公司出具的《承诺书》，违反法律、行政法规的强制性规定，损害国家利益，属无效民事法律行为。龙岩市澳林房地产开发有限公司与福建省福利彩票发行中心签订的《商品房买卖合同（预售）》，亦因违反法律、行政法规的强制性规定，损害国家利益，属无效合同，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。福建省福利彩票发行中心与龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司签订《协议书》、《补充协议书》系对合同无效后财产返还及责任承担的约定，属新的合同关系。两份协议合法、有效，具有法律约束力，龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司主张协议无效，不予支持。合法的合同关系受法律保护，合同各方当事人均应按协议及时履行约定的义务。龙岩市澳林房地产开发有限公司现已违约，除应限期返还购房预付款外，还应支付约定的违约金、资金占用费、律师代理费等费用。杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司作为连带责任保证人亦应按约定及时承担连带清偿责任，杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向龙岩市澳林房地产开发有限公司追偿。综上所述，福建省福利彩票发行中心诉请要求龙岩市澳林房地产开发有限公司偿付购房预付款、违约金、资金占用费、律师代理费及杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司对龙岩市澳林房地产开发有限公司债务承担连带清偿责任的诉请，理由正当，予以支持。但资金占用费的计算基数应以福建省福利彩票发行中心实际支付的购房预付款为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条规定，判决如下：一、龙岩市澳林房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付福建省福利彩票发行中心购房预付款3000000元、违约金500000元、律师代理费122500元，并支付自2015年1月1日始至购房预付款还清之日止以尚欠购房预付款为基数按月利率1.5%计算的资金占用费。二、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司对龙岩市澳林房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任，杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司对龙岩市澳林房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向龙岩市澳林房地产开发有限公司追偿。三、驳回福建省福利彩票发行中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50571元，减半收取计25285.5元，由福建省福利彩票发行中心负担1243元，龙岩市澳林房地产开发有限公司、杨成生、龙岩市东旭房地产开发有限公司负担24042.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。代理审判员 魏  国  才二〇一八年四月九日书 记 员 林楚楚（代）附注：一、引用的主要法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示：（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。