湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终1353号
上诉人（原审被告）：襄阳和驰上品大酒店有限公司，住所：襄阳市樊城区建华路13号。
法定代表人：章秉晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张国平、李蕊，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李伟，男，生于1967年12月23日，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：何群涛，湖北长久律师事务所律师。
原审被告：襄阳和驰房地产开发有限公司，住所：襄阳市樊城�新华路房管局大楼11层。
法定代表人：章成芳，该公司经理。
上诉人襄阳和驰上品大酒店有限公司（以下简称和驰上品酒店）因与被上诉人李伟、原审被告襄阳和驰房地产开发有限公司（以下简称和驰房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
和驰上品酒店上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决上诉人向被上诉人支付未足额支付租金2704元于法无据。1.双方之间的租赁合同约定租金每季度5077元，特别注明了属于税前租金，这是对被上诉人的一种要求，因上诉人属于有限责任公司，必须要租金的正规发票报账，否则属于违法行为。在租赁的前两年，2010年4月至2012年3月期间的房租已经折抵了被上诉人的购房款，可是被上诉人却始终没有给上诉人开具租赁费发票。自2012年4月上诉人要以现金方式支付租金起，上诉人通知了被上诉人要求提供发票，否则每季度暂扣租金208元，待被上诉人发票开具后再支付。由于被上诉人可能考虑到开具发票要缴纳相关税费，计算后不划算，因此在上诉人多次催促的情况下，被上诉人一直不开具发票，上诉人就暂扣留了每季度租金208元未支付。之后在面临税收、财务、成本抵扣等风险的情况下，被上诉人仍然不开具发票，甚至在上诉人打款后连收据也不出具，上诉人被迫自2015年7月后停止支付租金。2、在程序上，被上诉人请求补足租金的部分诉讼请求已经超出两年诉讼时效。上诉人扣每季度租金208元事出有因，且依据《合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定，上�人行使的是同时履行抗辩权，是合法合理的，在被上诉人未向上诉人出具发票之前上诉人有权利拒绝支付的。二、原审判决上诉人向被上诉人支付租金及违约金于法无据。1.租金应当支付，但前提条件是被上诉人要开具之前拖欠的发票，在未开具发票之前，上诉人可依据同时履行抗辩权拒付租金。2.违约金更不应当支付，导致本案的发生，完全是由于被上诉人不按法律规定开具票据所致，其应当承担主要过错，一审不论青红皂白判决上诉人承担违约金实属不该。
被上诉人李伟答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人上诉称其每季度扣租金208元用于抵扣税款无事实和法律依据。首先合同中没有约定答辩人不支付税款，上诉人有权扣除租金，上诉人无权扣除。其次，税款与租金具有不同法律性质，用税款来冲抵租金�有法律依据。再次，合同中约定租金5077元是税前租金，因此5077元是不含税的，上诉人无权扣除。上诉人若需要交税，则应由其另行承担税费。二、租金没有超过诉讼时效。首先上诉人诉称其每季度扣租金208元用于抵扣税款，说明上诉人承认其差答辩人租金，因此不存在诉讼时效问题，至于能否抵扣税款则应另行解决，不影响上诉人认可差答辩人租金的事实。其次，在原审笔录中上诉人承认过答辩人多次向其主张过支付多扣租金的事实。再次，在司法实践中，长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。
原审被告和驰房地产公司未答辩。
李伟向一审法院起诉请求：1、被告和驰上品酒店按每季度5077元支付2015年7月1日至2016年3月31日共计三个季度的租金，并按逾期每日依年度约定租金20308元的0.5‰支付到实际付款日的违约金（2015年9月30日、12月31日和2016年3月10日到期的租金的违约金分别计算）；2、被告和驰上品酒店支付其自2012年3月28日至2015年6月28日共十四个季度少支付的租金2912元；3、被告和驰房地产公司对第一、二项诉讼请求的租金、违约金承担连带保证责任；4、案件受理费等由被告承担。
一审法院认定事实：2010年2月8日，原告李伟作为甲方，襄樊品尚春晖酒店管理有限公司（后名称变更为襄阳和驰上品大酒店有限公司）作为乙方，签订《商业用房租赁合同》，约定就甲方商业用房出租乙方达成以下条款：一、出租标的。1、出租房位于襄樊市建华路和驰上品酒店公寓十二层1213室的商业用房出租给乙方，建筑面积38平方米。2、房屋用途：和驰上品为商业用房，用于开办酒店等相关经营。……三、租赁期限。1、租赁期限起始于2010年3月28日，止于2020年3月28日。2、甲乙双方同意在租赁期限内，本合同为不可撤销合同。四、合同的存续。在本合同有效期限内，为维护和驰上品整体经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守《商业用房租赁合同》之规定。否则构成违约，甲方按每套10万元向乙方支付违约金。五、租金支付。1、租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按每季税前5077元为标准向甲方支付租金。2、支付日期：（1）前两年租金合计40616元，签订合同时折抵等额房款。（2）第三年乙方按季度支付租金，每季度第一个月的25日至30日，乙方将当季租金向双方共同认定的建设银行以划拨方式向甲方一次性付清。（3）租金自2010年3月28日起开始计算。六、在专项储备金的设立上，乙�在保证租金支付的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、投资经营管理成本及投资经营管理酬金等经营开支的剩余部分，作为专项储备金，保证能按期支付业主房屋租金，由和驰房地产公司监管。七、甲方的权利和义务。1、租赁期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金；2、甲方可自由转让其拥有的商业用房产权，事先必须通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同；3、甲方不得单方面解除本合同；4、甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理；5、甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商业用房的物业管理及经营管理费用。八、关于乙方的权利与义务。……3、乙方有权在不损伤甲方房屋主体结构的前提下，合理对甲方房屋进行改造、装饰、装修；4、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；5、乙方须按期足额向甲方交付租金；6、乙方在接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的物业管理及经营管理费用；7、有关装饰装修事宜双方参见装修协议有关内容；8、乙方有权在承租期内开办其他相关经营活动；9、乙方不得单方面解除本合同。九、在违约责任。1、双方约定甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租、或设立抵押、担保，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营建筑面积房价款的20%作为违约金；2、在乙方正常支付约定租金的前提下，甲方违反本合同约定，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本年度租金的25%作为违约金；3、乙方无正当理由逾期30日以内向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金，同时，甲方有权依《担保�同》规定，从和驰房产地公司的实物担保和专项储备金获得保证。十、合同的解除。存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任。1、因不可抗力导致本合同无法执行；2、本合同期届满；3、经双方同意的其他情况。十一、争议解决。如发生纠纷，双方应协商解决。协商不成的，任何一方均有权向房产所在地的人民法院起诉。合同订立后，原告李伟将房屋交付被告和驰上品酒店使用，被告和驰上品酒店对2012年4月至2015年6月底的租金，按每季度4869元支付给原告李伟，且未支付2015年7月后的租金。
襄樊和驰房地产开发有限公司（后名称变更为襄阳市和驰房地产开发有限公司）作为甲方，与襄樊品尚春晖酒店管理有限公司（乙方）签订的《担保合同》约定：为切实保障和驰上品酒店公寓业主的利益，就乙方与和驰上品酒店公寓业主的《酒店公寓租赁合同》中“租赁支付”的事宜，甲方同意为此担保，担保条款如下：一、甲方对上述租赁合同中襄樊品尚春晖酒店管理有限公司向和驰上品酒店公寓业主按时交付租金的义务承担保证责任。二、若襄樊品尚春晖酒店管理有限公司未能按时足额履行租赁合同中约定的向和驰上品酒店公寓业主交付的租金时，甲方以和驰上品酒店公寓自有产权的1层酒店大堂部分房屋作实物保证，补偿襄樊品尚春晖酒店管理有限公司应付租金不足部分。三、甲方为乙方提供担保期限为2010年3月28日至2020年3月28日。四、专项储备金的设立与监管。为切实保障和驰上品酒店公寓业主的利益，保证能按期支付业主房屋租金，乙方将经营总收入扣除租金、物业管理费、投资经营管理成本及投资经营管理酬金等经营开支的剩余部分，作为专项储备金，由甲方监管。五、本合同在执行过程中发生的争�，由甲乙双方协商解决，协商不成的，依法向该商业用房所在地人民法院起诉。
一审认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告李伟与被告和驰上品酒店签订的《商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。在李伟提供租赁房屋后，和驰上品酒店应按时足额支付租金，否则应承担违约责任。李伟要求支付2015年7月后的租金，予以支持。对李伟要求支付之前少支付的租金的诉讼请求，亦予以支持，每季度少支付208元，十三个季度共计2704元。关于违约金，《商业用房租赁合同》约定和驰上品酒店无正当理由逾期30日以内交付租金的，按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰支付违约金，其违约金的计算方式适用前提是在逾期30日以内交付租金，李伟对违约金的主张并不适用这一标准，其违约金应限于以未支付租�为基数的利息损失，酌定以年利率6%进行计算。截至2016年3月10日，2015年第三季度的租金逾期天数为224天，违约金为189.54元；2015年第四季度租金逾期天数为132天，违约金为111.7元；2016年第一季度租金逾期天数为40天，违约金为33.85元；以上合计335元。2016年3月10日后的违约金以15231元为基数，按年利率6%计算。对于和驰上品酒店辩称因李伟未提供租金发票，违反附随义务，而停止支付租金的意见，按照诚实信用的原则，当事人应当履行合同约定之外的附随义务，但附随义务未履行的，不影响合同主给付义务的履行。本案中，《商业用房租赁合同》未约定李伟提供发票系其义务，出具发票只是附随义务，和驰上品酒店不能以李伟未出具发票为由而扣减和拒付租金。关于被告和驰房地产公司的担保责任，从《担保合同》的内容看，和驰房地产公司同意为和驰上品酒店支付租金进行担保，该合同第一条是人的担保，即和驰房地产公司对租金支付承担保证责任，因双方对保证方式没有约定，和驰房地产公司按连带责任保证承担责任；第二条是关于物的担保，即和驰房地产公司以其所有的和驰上品酒店公寓的4层和15层的房屋为支付租金进行担保。根据物权法的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，在没有约定或约定不明的情况下，第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。现李伟主张和驰房地产公司承担连带保证责任，符合法律规定，予以支持。被告和驰房产地公司承担责任后，有权向被告和驰上品酒店追偿。和驰房产地公司未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第二百二十六条、《中华�民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告襄阳和驰上品大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李伟支付租金15231元及违约金（2016年3月10日前的违约金为335元，其后的违约金以15231元为基数，按年利率6%，自2016年3月11日起计算至还清之日）；二、被告襄阳和驰上品大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李伟支付未足额支付的租金2704元；三、被告襄阳和驰房地产开发有限公司对上述第一、二项判决内容承担连带清偿责任，被告襄阳和驰房地产开发有限公司在履行连带清偿责任后，可以向被告襄阳和驰上品大酒店有限公司追偿；四、驳回原告李伟的其他诉讼请求。上述款项逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费减半收取93元，由被告和驰上品酒店、和驰房地产公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对原判认定的事实，当事人无异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、李伟主张的欠付租金差额的诉讼请求是否超过诉讼时效。经查，和驰上品酒店、和驰房地产公司在一审时均未提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，对上诉人和驰上品酒店关于李伟补足租金的诉讼请求超过诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。二、上诉人和驰上品酒店拖欠租金是否属于行使同时履行抗辩权，理由是否正当。《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。”开具发票是付款方的义务，但《中华人民共和国发票管理办法》是行政管理方面的规定，不能调整特定的民事行为。从合同法角度讲，开具发票是接受给付一方当事人的从合同义务，在没有明确约定的情况下，不构成负给付义务方当事人的同时履行抗辩权。因此，对上诉人主张其因行使同时履行抗辩权而欠付租金理由正当的上诉请求，本院不予支持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规�，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费190元，由上诉人襄阳和驰上品大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一六年九月四日
书记员 严琦童