天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终5588号
上诉人（原审原告）：边学涛，男，1979年9月12日，汉族，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：郭颖娟，女，住天津市北辰区，系边学涛之妻。
被上诉人（原审被告）：天津红星美凯龙房地产开发有限公司，住所地天津市北辰区果园新村街果园东路2号107室。
法定代表人：安中华，董事长。
委托诉讼代理人：吕晶，天津九河律师事务所律师。
上诉人边学涛因与被上诉人天津红星美凯龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人边学涛及其委托诉讼代理人郭颖娟、被上诉人天津红星美凯龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
边学涛上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人向上诉人支付逾期交房已付款利息人民币42,590元及逾期交房违约金人民币2,331元，共计44,921元；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决认定事实不清，违约事实认定不准确。上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》明确约定：商品房竣工，经验收合格后并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付使用。涉案房产交付使用时并未取得准入证，被上诉人违约事实明显。被上诉人针对上述事实承诺承担违约责任，系被上诉人自认违约。一审判决不仅应基于被上诉人的自认行为认定被上诉人违约，更应该基于案件事实认定被上诉人违约。关于违约损失认定问题，一审判决依据相关法律规定判决减少被上诉人的赔偿金额，依据是上诉人要求的违约金过高，超过了造成损失的30%，但是一审判决确无实际造成损失的认定。被上诉人之所以未取得准入证是因为其所销售的商品房不符合入住基本生活条件及法定必须条件，虽然上诉人办理了“入住手续”，但是涉案房产无法实际使用，包括相关配套设施不齐全，水、电、气等无法正常使用等问题，所谓的“入住”仅为“交钥匙”。上诉人无法装修、实际居住，还需要租住房屋等，损失极其严重。第二，一审判决适用法律错误。双方签订了合法有效的合同，应当依法严格遵守，上诉人主张被上诉人承担违约责任合理合法，一审判决否认了合同的公平、公正、合法性。被上诉人认为违约金过高，未提供相应证据，一审法院减少违约金缺乏证据支持。被上诉人以约定的违约金过高为由请求减少的基础并不存在，上诉人所主张的违约金是最低的。上诉人认为，如果损失为100元，若违约金约定过高，法院应调整为130元（超过损失的30%），而不是将违约金调整为30元，一审判决适用法律错误，忽视了基本常识。本案中，上诉人主张被上诉人承担的赔偿责任大部分为已付款利息，已为最小损失计算方式，所以，违约金超过损失的事实不存在。第三，一审判决有违同案同判原则，由于被上诉人逾期交房导致的诉讼很多，被上诉人违约的事实相同，判决结果却不一致。
天津红星美凯龙房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：第一，被上诉人不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。涉诉合同第三条约定“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，但并无“未取得准许交付使用证，不得交付使用”之约定。该合同第五条约定，上诉人有权向被上诉人追究已付款利息及违约金的情形是未按约定日期交付商品房，而非未取得准许交付使用证。被上诉人向上诉人交付房屋，未违反合同约定，上诉人的诉请无合同依据；涉诉商品房在约定交房日期前，已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，已完全具备房屋的安全性、物理性、宜居性等全部使用功能，完全保障和满足了上诉人的正常居住生活需求。客观上，涉案房屋虽未取得准许交付使用证，但房屋经验收合格，上诉人已实际收房，客观上未给上诉人造成任何损失，上诉人的诉请无事实依据；与本案相同的案例，即未取得准许交付使用证但业主实际收房后，要求开发商给付已付款利息及违约金的裁判案例已大量存在，均判决驳回了业主的全部诉讼请求。第二，上诉人并无任何实际损失，一审法院判决被上诉人承担的违约金，过分高于上诉人的实际损失，被上诉人已经按合同约定时间交付商品房，如仅因未取得行政管理措施要求的形式要件而判决被上诉人承担30%的违约责任，显失公平。
边学涛向一审法院起诉请求：1．天津红星美凯龙房地产开发有限公司支付逾期交房的已付款利息40,993.86元（以总房款1,346,268元为基数，自2016年6月1日起至2017年2月13日止，按中国人民银行同期同档一年期以内年贷款利率4.35%计算）；2．天津红星美凯龙房地产开发有限公司支付逾期交房违约金3,459.91元（以总房款1,346,268元为基数，自2016年6月1日起至2017年2月13日止，按每日万分之零点一计算）；3．案件受理费由天津红星美凯龙房地产开发有限公司负担。
一审法院认定事实：2014年5月18日，边学涛、天津红星美凯龙房地产开发有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：出卖人（以下简称甲方）天津红星美凯龙房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）边学涛，商品房坐落于天津市北辰区××东道与××交口西北××红郡××号房屋，房屋建筑面积98.95平方米，每平方米价格13,605.54元，房屋总价款为1,346,268元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2016年5月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同方式处理；乙方贷款付款的，应于2014年5月16日前，一次性存入商品房首付款746,268元，其余价款办理贷款；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点一向乙方支付违约金；乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，乙方还应每日按商品房价款的万分零点一向甲方支付违约金。合同签订后，边学涛于2014年5月9日交付房屋首付款746,268元，余款以贷款形式支付，天津红星美凯龙房地产开发有限公司向边学涛开具销售不动产统一发票。2016年5月29日，边学涛办理了入住手续。2017年2月13日，天津红星美凯龙房地产开发有限公司取得红郡雅苑5号楼的准许交付使用证。
一审法院认为，边学涛、天津红星美凯龙房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。本案争议焦点为：一、天津红星美凯龙房地产开发有限公司是否构成违约；二、如天津红星美凯龙房地产开发有限公司构成违约，应如何承担违约责任。对此，一审法院分析如下：关于焦点一，天津红星美凯龙房地产开发有限公司是否构成违约的问题。双方在合同中约定，天津红星美凯龙房地产开发有限公司应于2016年5月30日前，将经验收合格并取得准许交付使用证的商品房交付边学涛。庭审查明，天津红星美凯龙房地产开发有限公司在未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下即将房屋交付边学涛，边学涛接收了该房屋，后天津红星美凯龙房地产开发有限公司向众多业主承诺会担违约责任，应视为天津红星美凯龙房地产开发有限公司已承认自身存在违约行为，故一审法院认定，天津红星美凯龙房地产开发有限公司的行为构成违约。关于焦点二、天津红星美凯龙房地产开发有限公司应如何承担违约责任的问题。边学涛、天津红星美凯龙房地产开发有限公司在合同中约定如天津红星美凯龙房地产开发有限公司逾期交房，应按银行同期贷款利率支付已付款利息，并按日万分之零点一的标准支付违约金。双方约定的逾期交房应支付的利息及违约金，均系对逾期交房应承担的违约责任的约定。天津红星美凯龙房地产开发有限公司主张其未按期取得涉案房屋的准许交付使用证，客观上未给边学涛造成实际损失，双方约定的违约责任（包括利息及违约金）过高，请求予以调整。对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。边学涛已实际接收房屋，且双方对接收房屋后边学涛的实际损失，均未提供相关证据，而该房屋经验收合格后取得了准许交付使用证，可以认定边学涛未产生较大损失。综上，一审法院对天津红星美凯龙房地产开发有限公司应承担的违约金（包括约定利息及违约金）予以酌减，酌定为以已付房款为基数，按银行同期贷款利率计算利息的30%为违约金，即天津红星美凯龙房地产开发有限公司应支付边学涛2016年6月1日至2017年2月13日期间的违约金12,298.15元。一审法院判决：一、天津红星美凯龙房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付边学涛违约金12,298.15元；二、驳回边学涛其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费924元，减半收取计462元，由天津红星美凯龙房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人边学涛提交了租房合同及购电证复印件，以证明房屋交付质量不合格，造成上诉人实际损失。被上诉人天津红星美凯龙房地产开发有限公司则对以上证据不予认可。对当事人有争议的事实，本院认定如下：上诉人边学涛仅提交租房合同，并未提交该出租房屋的产权证等文件，亦未提交其缴纳租房费用的相关凭据，故仅凭租房合同无法证实其因涉诉房屋质量问题而租赁房屋的事实，故本院对该证据不予采信。上诉人边学涛提交的购电证复印件，虽与其证明目的关联性不足，但可以佐证一审判决查明的被上诉人存在违约的事实。经审理查明，本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点是被上诉人的行为是否构成违约，以及若构成违约，被上诉人应向上诉人支付违约金数额如何认定的问题。
第一，关于被上诉人的行为是否构成违约的问题。被上诉人在未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下即将房屋交付上诉人，上诉人接收了该房屋，后被上诉人曾承诺会承担违约责任，应视为其已承认自身存在违约行为，一审法院认定被上诉人的行为构成违约，并无不当，本院应予确认。
第二，关于被上诉人应向上诉人支付违约金数额如何认定的问题。本案一审期间，被上诉人以双方约定的违约责任（包括利息及违约金）过高为由，请求人民法院予以调整，一审法院综合考虑上诉人已实际收房、涉诉房屋经验收合格后又取得上述准许交付使用证等案情，认定上诉人未产生较大损失，并酌定以已付房款为基数，按银行同期贷款利率计算利息的30%为违约金，不违反法律和司法解释的规定，本院应予维持。
综上所述，边学涛的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费923元，由上诉人边学涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张炳正
代理审判员 吕军英
代理审判员 姜纪超
二〇一七年七月十三日
书 记 员 王同顺
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……