安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00865号
上诉人（原审原告）：李传云，男，1968年9月4日出生，汉族。
委托代理人：刘学良，安徽大别山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省寿县农村商业银行有限公司，住所地安徽省寿县。
法定代表人：林承新，该公司董事长。
委托代理人：朱咸朝，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：聂新胜，安徽安天行律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：卢文秀，女，1945年2月25日出生，汉族，住安徽省寿县。
委托代理人：张彦辉，男，1983年9月19日出生，汉族，安徽省寿县人，住安徽省寿县瓦埠镇新东街，系卢文秀之子。
被上诉人（原审第三人）：张彦辉，男，1983年9月19日出生，汉族，住安徽省寿县，系卢文秀之子。
上诉人李传云因与被上诉人安徽省寿县农村商业银行有限公司、卢文秀、张彦辉房屋买卖合同纠纷一案，不服寿县人民法院（2014）寿民二初字第00377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人李传云委托代理人刘学良，被上诉人安徽省寿县农村商业银行有限公司（以下简称寿县农商银行）委托代理人朱咸朝、被上诉人卢文秀的委托代理人张彦辉、被上诉人张彦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李传云诉称：原寿县水上信用社（现为寿县瓦埠农村信用合作社）在2002年7月取得了土地使用权证，面积为384㎡，并于2003年取得了房地产权证，房屋面积为290.4㎡。2006年12月8日，寿县农商银行对上述房屋和土地进行了拍卖，原告在安徽省金桥拍卖有限责任公司通过竞价178500元获得了上述土地使用权和1-2层房屋所有权，并于当日签署了成交确认书。
但被告在拍卖上述房地产时故意隐瞒第三人违法侵占房屋的事实，拍卖成交后，第三人仍然继续违法占用该两间房屋拒不搬出；根据法律规定，被告有义务交付无权利瑕疵状态的房屋，更应排除对原告权利形成妨碍的违法事由。
因为被告的行为导致原告至今不能实现对房屋的所有权，不能居住、使用。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告立即向原告交付无瑕疵的位于寿县瓦埠镇新东街原信用社1-2层房屋，排除第三人对房屋的侵占。2、由被告承担诉讼费用。
原审被告寿县农商银行辩称：一、本案系被答辩人与第三人之间的侵权纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。2006年12月8日，答辩人依照法定程序，在安徽省金桥拍卖有限公司对其所有的涉案房屋进行现状拍卖。被答辩人通过竞标获得涉案房屋所有权和土地使用权，答辩人与被答辩人当日签订成交确认书。并向被答辩人交付了涉案房屋。自2006年至今已将近8年之久。现被答辩人房屋被案外人侵占，被答辩人应与他人协商解决分歧或向人民法院提起财产返还之诉等。故被答辩人诉答辩人房屋买卖合同纠纷没有法律与事实依据。
二、答辩人向被答辩人交付的房屋不存在权利瑕疵。我们通常所说的房屋交付一般以房屋钥匙的交付为准，而答辩人在确认书签订后即将房屋钥匙交付被答辩人。被答辩人诉请交付无瑕疵的房屋，与事实不符。
三、即便本案是房屋买卖合同纠纷，诉讼时效也已经超过，法庭应驳回被答辩人的诉讼请求。2006年12月8日被答辩人通过竞价获得涉案房屋所有权，原、被告即签订确认书，并且办理房屋过户登记手续。8年后被答辩人却向法院起诉被告交付无权利瑕疵的房屋。且并未提供诉讼时效中断的相应证明材料。人民法院应依法驳回诉讼请求。
四、涉案房屋拍卖时，系现状拍卖。答辩人对房屋瑕疵不承担担保责任。安徽省金桥拍卖有限公司竞卖须知明文告知：“本场拍卖的拍卖品采取现状拍卖，……竞买人应事先仔细查看拍卖品，详细了解拍卖品的面积、品质、权利状况及现状，一经应价，即承认拍卖品现状，如因情况不清造成后果，责任自负”。依据《中华人民共和国拍卖法》第二十四条、第三十一条的规定，拍卖成交后，拍卖人或委托人应当按照约定将拍卖标的移交给买受人。拍卖人在运用按现状拍卖的规则时，将按现状拍卖及交货作为一种竞拍条件，竞买人前来应价，应当视为已接受该项条件。在拍卖成交后，拍卖人也会将这一内容载入拍卖成交确认书中，从而对双方都产生合约效力。所以，答辩人认为，即便被答辩人竞买的涉案房屋存在瑕疵，答辩人也因竞买须知明确告知系现状拍卖，被答辩人在明知现状拍卖的情况举牌竞价而得以免责。故人民法院应驳回被答辩人诉讼请求。
原审第三人卢文秀、张彦辉陈述：张彦辉是寿县农商银行原寿县瓦埠信用社已故职工张庆家的儿子，卢文秀系张庆家之妻。张庆家1961年调入瓦埠信用社工作，2002年退休，于2013年10月2日去世，在信用社工作长达42年。1986年瓦埠信用社在瓦埠镇东街建成了一栋两层小楼，根据当时的相关福利政策我们家分得四间住房，楼上楼下各两间，居住至今，从未间断，在此期间住房产生的维修费也一直由我们自己支付。1995年参加房改，1996年12月30日，张庆家到寿县房地产交易管理所办理房产证，缴纳了办证费用660元，票据号为NO1955083的安徽省行政事业单位收款收据，但事后被告知73﹪的产权不具备办证条件，一直未领到产权证。2006年寿县农商银行不顾我们参加房改的事实和张庆家要求保留其家庭住房的请求，采取新官不理旧账，错误地将我们的住房拍卖给了原告李传云，从而造成长达八年的房产纠纷。我们要求寿县农商银行兑现已经出售给我们家的房改房屋，不能以任何理由剥夺我们的权利，我们家对这四间房产享有无可争辩的占有、使用、收益、处分等权利。寿县农商银行属于一房二卖，我们参加房改在先购买的，我们没有侵害李传云合法财产的主观故意，也未实施侵害李传云合法财产的行为，不存在侵权问题，我们没有向李传云腾退房屋的义务。要求驳回原告李传云对其提出诉讼请求。
原审法院查明：2006年12月8日，李传云通过17万元的竞价，在安徽省金桥拍卖有限责任公司（155号）拍卖会上拍得寿县瓦埠镇新东街信用社（原寿县水上信用社现为寿县农商银行寿县瓦埠农村信用合作社）1-2层房产，其土地使用权证登记面积为384.0㎡，登记证号为寿国用（2002）字第06946号；房屋产权证登记面积为290.4㎡，登记证号为房地权瓦埠字第44100090号。当日双方签订了拍卖成交确认书。2006年12月15日，李传云给付安徽省金桥拍卖有限责任公司拍卖标的物价款17万元，拍卖佣金8500元。
2010年11月16日，李传云将寿国用（2002）字第06946号土地使用权证变更为寿国用（2010）第06946-1号，其土地使用权人变更为李传云，土地使用权证登记面积变更为374.7㎡（少于原土地使用证登记面积9.3㎡）。
李传云拍得上述房产后，因涉案部分房屋由寿县农商银行原寿县瓦埠农村信用合作社职工张庆家居住使用（系第三人张彦辉之父），李传云一直要求交付房产未果。李传云曾于2014年6月25日、8月25日分别以排除妨害、返还原物为由向本院提起诉讼，后分别于2014年7月31日、10月15日撤回了起诉。2014年8月13日李传云又以房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求判决被告立即向其交付无瑕疵的位于寿县瓦埠镇新东街原信用社1-2层房屋，排除第三人对房屋的侵占。
另查明：第三人张彦辉系张庆家之子，第三人卢文秀系张庆家之妻。张庆家于1961年调入瓦埠信用社工作，至2002年12月退休，于2013年10月2日去世。张庆家在职期间曾任寿县农商银行原寿县瓦埠信用社主任，1986年瓦埠信用社在瓦埠镇东街建成了一栋两层小楼，当时张庆家居住使用了瓦埠信用社新建的两层小楼中的四间房屋，楼上楼下各两间，张庆家2013年10月2日去世后该房屋一直由其妻卢文秀及其子张彦辉继续使用居住。
再查明：诉讼中寿县农村信用合作联社于2015年2月2日变更登记为寿县农商银行（安徽省寿县农村商业银行股份有公司）。
原审法院认为：对李传云要求被告向其交付无瑕疵的位于寿县瓦埠镇新东街原信用社1-2层房屋的请求，属于要求被告履行合同的行为；对李传云要求排除第三人对房屋的侵占的诉讼请求，属于排除妨害纠纷。
本案中李传云通过安徽省金桥拍卖有限责任公司的拍卖程序购买涉案房屋，后双方签订了拍卖成交确认书，李传云交付了拍卖标的物价款，李传云因拍卖而与寿县农商银行所成立的房屋买卖合同关系，系各方当事人真实的意思表示，内容并不违反法律规定，合法、有效。现寿县农商银行虽表示愿意向李传云交付涉案房屋，但由于涉案房屋现由第三人张彦辉、卢文秀占有、使用，而第三人的占有、使用是基于张庆家生前属于寿县农商银行职工生活居住，其占有、使用先于拍卖行为之前，现李传云要求排除第三人对其房屋侵占，与事实不符，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”本案属于合同事实上不能履行的情形，因此，李传云对因不能交付履行拍卖标的物给其造成的损失，可以选择要求赔偿损失，现李传云经本院释明后仍坚持要求寿县农商银行继续履行合同，向其交付拍卖标的物，对此不予支持。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、驳回原告李传云对被告安徽省寿县农村商业银行股份有公司的诉讼请求；二、驳回原告李传云对第三人张彦辉、卢文秀提出的诉讼请求。案件受理费3870元，由原告李传云负担。
上诉人李传云上诉称：一审法院认为合同事实上不能履行与事实不符、于法无据。一审法院已经认定上诉人与寿县农商银行签订的买卖合同合法有效，寿县农商银行负有向李传云交付无瑕疵的房屋的义务。涉案房屋的所有权现仍属寿县农商银行，被上诉人张彦辉、卢文秀占有涉案房屋没有合法依据，寿县农商银行完全可以通过排除妨害履行对上诉人的房屋交付义务。请求：1、撤销原判，依法予以改判或发回重审；2、本案的诉讼费等费用由被上诉人承担。
被上诉人寿县农商银行答辩称：一、我方认可与李传云之间的房屋买卖合同，也愿意继续履行该合同的交付义务；二、涉案房屋在拍卖时并未隐瞒已被第三人占有使用的情况；三、上诉人可在获得房屋所有权后向第三人主张权利。请求：维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人卢文秀、张彦辉答辩称：涉案房屋是原寿县水上信用社以福利的方式分给我家的，1995年我家亦参加房改并交纳了相关费用，我方与李传云没有关系。
双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：李传云通过拍卖与寿县农商银行达成的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，李传云已经履行了给付房款的义务，寿县农商银行就应当履行交付房屋的义务。涉案房屋系寿县农商银行原寿县瓦埠信用社分给在职职工张庆家（已故，系卢文秀丈夫、张彦辉父亲）居住、使用至今，故虽卢文秀、张彦辉未取得涉案房屋的相关权属证明，但在寿县农商银行原寿县瓦埠信用社允许和安排下对涉案房屋实际占有、使用长达二十年，且该占有、使用行为先于拍卖行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，本案中，李传云请求寿县农商银行排除妨害履行合同属于合同事实上不能履行的情形，其上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3870元，由上诉人李传云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 武
审 判 员 王世如
代理审判员 魏晶晶
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 张 丽
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……