北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0117民初8537号原告：王海龙，男，1980年1月30日出生，现住北京市平谷区。被告：北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。法定代表人：庄海云，总经理。委托诉讼代理人：张立功，男，1956年10月27日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员，现住该公司。委托诉讼代理人：许欣，女，1991年11月2日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员，现住该公司。原告王海龙与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王海龙到庭参加了诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告曹王海龙向本院提出诉讼请求：1、被告支付我初始登记违约金57820元（计2633天）；2、被告支付逾期办理转移登记违约金41702元（计1899天），以上共计99522元。事实和理由：2006年9月23日，我与被告签订了合同号为××座落于平谷区迎宾花园30号楼××号（原26号楼××号）房屋的商品房预售合同。合同签订后，我交纳了房款219638元，被告未能如期取得该商品房所属楼栋的权属证明，且迟延办理房屋权属转移登记，我直至2015年9月16日才取得了该房屋转移登记。合同中第二十条第一款第一项约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如出卖人没有在上述期限前取得，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十条第二款第二项约定，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋私有产权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。依照合同约定，被告应给付原告初始登记违约金57820元，给付逾期办理转移登记违约金41702元。现诉至法院，请求依法判决。被告乾元公司辩称：一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，其未完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。二、原告所在楼栋迟延交付存在不可抗力及被告过错原因，应予扣除。1、因奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位自2008年5月起至年底停工。2、2010年5月施工单位施工时遇到小区部分楼栋居民阻扰，造成施工迟延。三、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告未在该时间后两年期间内主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。四、原告起诉要求赔偿转移登记违约金超过诉讼时效。出卖人应于买受人入住后一段时间内为其办理转移登记否则支付违约金，但买受人实际入住日加该段时间后所得日期至其提起诉讼的时间已超过两年诉讼时效。五、北京市商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。初始登记与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的，合同的一个违约行为被分成两个违约行为，明显不合理、有悖于公平原则。六、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证，计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿，在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证。七、关于转移登记：1、对于没有产权代办费收据原件的原告，其要求办理转移登记的请求没有依据。2、原告至今尚未签订委托人出卖人为其办理转移登记的委托书，也没有及时缴纳契税，致使无法为其办理转移登记。3、根据合同第二十条（二）的规定，买受人住房尚未完成转移登记，无法计算具体的赔偿期间。且依照约定，赔偿应在买受人实际取得房屋产权证以后，出卖人的赔偿有30天的履行期。因此不同意对转移登记进行赔偿。八、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求对违约金适当予以减少。当事人围绕讼讼请求依法提交了以下证据：本院经审理认定事实如下：2006年9月23日，原告作为买受人与出卖人乾元公司签订了北京市商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区迎宾花园住宅小区26号楼××号（现为北京市平谷区迎宾花园30号楼××号）商品房。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元人民币；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付等内容。合同签订后，原告于分别于2006年9月23日交纳房款43237元，于2007年3月28日交纳房款170000元，于2009年8月88日交纳房款6401元，共计219638元。2009年5月26日，原告向被告交纳产权代办费400元，同日被告向原告交付了房屋。2014年11月21日，被告取得原告购买所在楼栋的初始登记。2015年9月16日，原告取得房屋转移登记。上述事实，由原告向法庭提交的北京市商品房预售合同、交纳房款发票，入住证、委托代办房产证收据、房产本，被告向法院提交的北京市平谷区人民政府房地产开发管理办公室下发的京平开发办（2011）1号《关于迎宾花园国际公寓项目二期综合验收中存在业主私自扩建小院情况的函》、中国政法大学法学博士副教授刘瑛对《北京市商品房预售合同》范本第20条的法律分析及法院向平谷区住建委调取的平谷区迎宾花园小区门牌号对照表等证据，在案佐证。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。被告未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在双方约定的期限内协助原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，但从取得初始登记及转移登记的时间上起算，原告的诉讼在诉讼时效期间内。被告辩称迟延办理初始登记及办理产权证系因他人原因所致，其自身不存在过错，但未能提供足够证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告作为出卖人存在未依合同约定逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，本院依公平原则择一予以支持，不重复计算。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第六项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王海龙支付逾期办理房屋权属初始登记违约金、逾期转移登记违约金共计三万四千五百五十四元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千二百八十八元，由原告王海龙负担一千六百二十四元（已交纳），由被告北京乾元房地产开发有限公司负担六百六十四元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  曹晓波人民陪审员  唐 顺人民陪审员  李国庆二〇一七年六月二十二日书 记 员  许博威王海龙合同签订后，原告分别于2006年9月23日交纳房款43237元，于2007年3月28日交纳房款170000元，于2009年8月18日交纳房款6401元，共计219638元。2009年5月26日，原告向被告交纳产权代办费400元，同日被告向原告交付了房屋。2014年11月21日，被告取得原告购买所在楼栋的初始登记。2015年9月16日，原告取得房屋转移登记。一、初始登记违约金约定初始登记日：2008年6月30日实际初始登记日：2014.11.211、2008年7月1日至2014年11月21日共计违约2335天，原告主张2633天（43237元+170000元）*0.0001*2335天=49790.8395元2、2009年8月18日至2014年11月21日，共计1922天6401元*0.0001*1922天=1230.2722合计：49790.8395元+1230.2722元=51022元二、逾期办理转移登记违约金实际交房日：2009年5月26日约定转移登记日：+720天实际转移登记日：2015年9月16日但约定转移登记日之次日至2014年11月21日期间的违约金与逾期办理初始登记违约金重复，不再重复计算,故计算2014年11月22日-2015年9月16日，计299天。（主张1899天）219638元*0.0001*299=6567.1762=6568共计：51022元+6568元=57590元最后给付：57590元*0.6=34554元