山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终184号
上诉人（原审原告）：颜秉鹏，男，1989年2月28日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘迅，山东齐鲁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：刘玉柱，男，1982年2月2日出生，汉族，住山东省泗水县。
被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司济南东郊支行，住所地济南市。
负责人：孙雪，行长。
委托诉讼代理人：董宏，男，该行法律顾问。
被上诉人（原审被告）：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：廖嘉宁，董事长。
委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司工作人员。
上诉人颜秉鹏因与被上诉人刘玉柱、中国工商银行股份有限公司济南东郊支行（以下简称工商银行东郊支行）、济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初7920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
颜秉鹏上诉请求：1.请求撤销一审判决，并依法改判支持颜秉鹏在一审中的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由刘玉柱、工商银行东郊支行、恒大房地产公司负担。事实与理由：一审法院判决驳回颜秉鹏的诉讼请求系因恒大房地产公司涉案房产的初始登记，目前不具备给刘玉柱办理房屋产权登记的条件。现恒大房地产公司承诺2017年9月底前将为涉案房产办理初始登记。若涉案房产办理完毕初始登记，刘玉柱就可以将此房屋转移登记给颜秉鹏。
刘玉柱未作答辩。
工商银行东郊支行辩称,2012年10月30日，刘玉柱与恒大房地产公司签订《商品房买卖合同》，刘玉柱购买恒大房地产公司开发的位于济南工业北路恒大城20号楼2-1401室住宅房产。2012年11月13日，刘玉柱因购买上述房产借款需求，与工商银行东郊支行和恒大房地产公司签订《个人购房借款/担保合同》。工商银行东郊支行向刘玉柱发放商业个人一手住房购置贷款59.9万元;贷款期限自2012年11月14日至2042年11月14日；以下列担保方式为上述贷款提供担保:(1)刘玉柱以上述所购房产设定抵押。（2）恒大房地产公司提供连带责任保证。截止2017年8月18日抵押房产尚未办理抵押登记，抵押权未设立。贷款发放后,刘玉柱于2015年2月14日至2017年8月28日累计逾期13期未按期归还贷款本息,期中，2017年1月14日至2017年8月28日连续8期未按期归还贷款本息。上述累计13期逾期贷款本金合计12023.26元，利息28685.49元，逾期贷款本息合计40708.75元。工商银行东郊支行在多次催收未果的情况下，依据《个人购房借款/担保合同》第26条、第28条约定分别于2015年2月27日、2015年9月22日、2015年10月27日、2016年10月28日、2016年11月28日、2017年1月24日、2017年2月28日、2017年3月28日、2017年4月28日、2017年5月31日、2017年6月28日、2017年7月28日、2017年8月28日共计13次向恒大房地产公司行使保证方式担保权，从恒大房地产公司在工商银行东郊支行开立的存款帐户合计扣划存款40708.75元，收回上述刘玉柱欠工商银行东郊支行逾期贷款本息40708.75元。截止2017年8月28日刘玉柱欠工商银行东郊支行尚未到期贷款本金554714.69元，利息951.34元,本息合计555666.03元。鉴于刘玉柱已无偿债意愿和能力，为维护工商银行东郊支行权益，依据《个人购房借款/担保合同》第14.1条、第14.2条、第26条、第27条、第28条约定，2017年8月28日工商银行东郊支行宣布上述尚未到期贷款本息提前到期,向恒大房地产公司行使保证方式担保权，从恒大房地产公司在工商银行东郊支行开立的存款帐户扣划存款555666.03元，提前收回上述刘玉柱欠工商银行东郊支行贷款本息555666.03元。上述工商银行东郊支行总计14次向恒大房地产公司行使保证方式担保权，总计扣划恒大房地产公司存款596374.78元，收回刘玉柱欠工商银行东郊支行总计贷款本金566737.95元，总计利息29636.83元，总计贷款本息596374.78元。至此，《个人购房借款/担保合同》项下贷款本息全部清偿完毕，《个人购房借款/担保合同》终止。恒大房地产公司承担了上述保证责任后，依据《中华人民共和国担保法》第31条规定，对刘玉柱享有债权596374.78元，有权向刘玉柱追偿。诉讼时效自承担上述保证责任之日起三年。
恒大房地产公司辩称，一、涉案房屋已经取得初始登记，具备办证条件，同意配合将房产证办至刘玉柱名下。二、因刘玉柱逾期未偿还银行贷款，工商银行在恒大账户上扣划刘玉柱未清偿部分的数额为558711.24元。
颜秉鹏向一审法院起诉请求：1、请求判令刘玉柱协助颜秉鹏将坐落于济南市历城区工业北路以南、开源路以东恒大城四地块项目二期20号楼2-1401的房产转移登记至颜秉鹏名下；2、案件受理费、保全费、保险保函费、律师费等由刘玉柱负担。
一审法院认定事实：2012年10月30日，刘玉柱与恒大房地产公司签订商品房买卖合同一份，约定刘玉柱购买恒大房地产公司开发的位于历城区工业北路南侧、刘智远路西侧恒大城地块的20号楼2-1401的房产，价款856657元，首付款257657元在2012年9月25日前支付，余款59.9万元通过银行、公积金按揭贷款支付。2012年9月24日刘玉柱向恒大房地产公司支付首付款52016元，剩余首付款205596元由恒大房地产公司先行垫付，刘玉柱分期支付。2012年11月13日，刘玉柱作为借款人，恒大房地产公司作为保证人向工商银行东郊支行申请贷款59.9万元用于支付剩余房款。贷款发放后，刘玉柱自2015年2月14日至2017年6月28日累计11期逾期归还贷款本息，逾期贷款本息合计34618.33元。工商银行东郊支行经催告未果多次向恒大房地产公司行使保证方式担保权，并自恒大房地产公司在工商银行东郊支行处开立的存款账户中扣划存款34618.33元。截至2017年6月28日，刘玉柱尚欠工商银行东郊支行未到期贷款本金556703.42元。
2016年5月8日，颜秉鹏作为买受人（乙方）与刘玉柱作为出卖人（甲方），山东中住地产公司作为居间人（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定刘玉柱自愿出售座落于济南市历城区工业北路69－1号恒大城20号楼2-1401的房产给颜秉鹏，房屋总价款96万元。合同第三条约定：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；第四条：乙方于收房当日将20万元存入甲方指定账户，剩余房款于过户当日将76万元存入甲方指定账户；第十三条:甲乙双方同意交房当日乙方付款甲方19万元，2016年6月10日当日乙方付款甲方20万元整，剩余房款56万元整待办证后网签时交付甲方。
2016年5月6日，颜秉鹏通过支付宝向刘玉柱之妻宋艳支付房屋定金1万元；2016年5月10日，通过支付宝向宋艳支付购房款44965元；2016年5月22日，通过银行转账向宋艳支付购房款7万元、以现金形式支付3万元；2016年6月4日，通过支付宝向宋艳支付购房款4275元。2016年5月6日、5月21日、6月4日，刘玉柱分别向颜秉鹏出具房屋买卖款收到条，金额合计为40万元。
庭审中，颜秉鹏称，2016年5月10日，其代刘玉柱向恒大房地产公司支付房屋首付款102798元、首付款违约金42507元；2016年6月4日，其代刘玉柱向恒大房地产公司支付房屋首付款102798元（实际支付95743元，优惠7055元），恒大房地产公司分别向其出具了收据；恒大房地产公司对收据真实性无异议。审理中颜秉鹏称刘玉柱于2016年5月14日将涉案房屋交付给了他。
审理中恒大房地产公司述称涉案尚未完成初始登记，当前还不具备给刘玉柱办理房屋产权登记的条件，待条件具备后同意给其办理产权登记。
一审法院认为，颜秉鹏与刘玉柱签订房屋买卖合同，颜秉鹏按合同约定支付了合同价款，办理双方买卖的房屋过户登记是出卖方的合同义务，但前提是刘玉柱首先要取得房产证书。审理中涉案房屋开发商恒大房地产公司在法庭辩论终结前尚未取得房屋产权的初始登记，刘玉柱客观上尚无法取得房屋的产权证书，也无法给颜秉鹏办理产权转移登记。所以颜秉鹏要求刘玉柱协助颜秉鹏办理济南市历城区工业北路以南、开源路以东恒大城四地块项目二期20号楼2-1401的房产转移登记的诉讼请求一审法院不予支持。据此，判决：驳回颜秉鹏的诉讼请求。案件受理费50元，由颜秉鹏负担；财产保全费5000元，由刘玉柱负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。颜秉鹏向本院提交以下证据：证据1、房屋权属状况信息一份，证明涉案房产于2017年9月28日已经登记在恒大房地产公司名下，房产证号为济南20170202762，权属状态为已登簿。另外，结合一审中所提交的证据八，还可以证明涉案房产不限售。“420”政策规定，限购区域内自2017年4月20日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。济南市建委工作人员对此解释说，在4月20日之前已经网签的住房，即便目前还没取得不动产权证或不动产权证还未满两年，只要（将来）有不动产权证，不受两年限制。涉案房产网签的时间为2012年10月30日，故不受限售政策影响。所以现涉案房产已经办理了初始登记，具备了办理不动产权证的条件。且不受限售政策影响，可以转移登记到颜秉鹏名下。证据2、中国工商银行济南石化支行出具的借记卡账户历史明细清单一份与个人客户卡内账户详细清单一份，卡中显示存款有600014.84元，尚欠购房款56万元左右，证明颜秉鹏有能力代为支付刘玉柱尚欠工商银行东郊支行的贷款，也可一次性支付全部房款。请求法院提存该款项至法院账户。经质证，恒大房地产公司对证据的真实性无异议。工商银行东郊支行对证据的真实性无异议。工商银行东郊支行向本院提交以下证据：证据1、行使担保权告知书及中国工商银行凭证各3份，证实工商银行东郊支行向恒大房地产公司行使担保权，收回自2017年7月至2017年8月刘玉柱欠工商银行东郊支行逾期贷款本息和提前收回尚未到期贷款本息，并向恒大房地产公司履行了行使担保权的告知义务。证据2、自营历史明细列表，证实工商银行东郊支行向刘玉柱贷款后，贷款余额、刘玉柱归还贷款本息发生额、欠贷款本息发生额、余额及工商银行东郊支行向恒大房地产公司行使担保权，收回刘玉柱欠工商银行东郊支行逾期贷款本息和提前收回尚未到期贷款本息的明细情况。经质证，颜秉鹏对证据的真实性均无异议。恒大房地产公司对证据的真实性无异议。
本院二审查明，涉案房产即历城区工业北路58号恒大城20号楼2-1401号于2017年9月28日已经登记在恒大房地产公司名下，房产证号为济南20170202762。颜秉鹏代刘玉柱向恒大房地产公司支付了首付款102798元（实际支付95743元，优惠7055元）。颜秉鹏代刘玉柱向恒大房地产公司支付工商银行东郊支行的贷款本息共计27406.78元，其中2017年3月1日支付2016年2017年2月的贷款本息12178.68元，2017年5月17日支付2017年3月至2017年4月的贷款本息6090.4元，2017年8月16日支付2017年5月至7月的贷款本息9137.7元。因刘玉柱未能按时偿还贷款本息，工商银行东郊支行共计扣划恒大房地产公司本息共计558711.24元。至此，刘玉柱为购买涉案房屋向工商银行东郊支行的贷款本息全部清偿完毕。二审中，颜秉鹏请求法院提存其应向刘玉柱支付的剩余购房款，并判决颜秉鹏支付恒大房地产公司代付的银行贷款本息558711.24元。刘玉柱与颜秉鹏签订的《房屋买卖合同》第五条约定“甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担维修基金、契税等办理产权证相关费用，乙方承担房产增值税、个人所得税、契税、中介居间佣金、工本费、金融代理费等相关税费”。颜秉鹏为本案诉讼支出律师费1万元、财产保全保险费2880元。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，刘玉柱与颜秉鹏签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，颜秉鹏依约向刘玉柱支付了首付款40万元，按照合同约定，双方应当在本合同签订之日起200日办理房产过户、缴纳税费等手续，但刘玉柱至今未能依约履行，构成违约。一审中，涉案房屋并未办理产权初始登记，但现今开发商即恒大房地产公司已经办理了相应产权初始登记，该房屋具备办理产权登记及过户手续等条件，现颜秉鹏起诉要求刘玉柱协助办理房产过户手续，符合法律规定，应予支持。办理产权登记及过户的相关税费，应当按照双方约定的方式承担。按照合同约定，颜秉鹏应当在房产过户之后将剩余房款56万元交付刘玉柱，二审中，颜秉鹏表示自愿履行该付款义务，本院予以支持。恒大房地产公司代刘玉柱偿还了银行贷款本息558711.24元，恒大房地产公司对此有权向刘玉柱追偿，鉴于该款项系偿还的涉案房屋按揭贷款，而恒大房地产公司是否能够对该款项予以追偿，将直接影响到涉案房屋能否办理产权登记及过户手续，同时考虑到刘玉柱本案怠于履行义务、行使权利的实际情况，故颜秉鹏请求法院判决其代刘玉柱直接支付恒大房地产公司代偿的贷款本息558711.24元，符合法律规定和本案实际情况，本院对此予以支持。颜秉鹏为本案诉讼支出律师费1万元，根据《房屋买卖合同》的约定，该费用应由违约方即刘玉柱负担，故对颜秉鹏的该项诉讼请求，本院予以支持。颜秉鹏要求刘玉柱承担保险保函费，于法无据，本院不予支持。
综上所述，颜秉鹏的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初7920号民事判决；
二、被上诉人刘玉柱于本判决生效之日起十五日内办理济南市历城区工业北路以南、开源路以东恒大城四地块项目二期20号楼2-1401房产的所有权登记手续，将该房屋所有权登记至其名下（所有权登记过程中需缴纳的维修基金、契税等各项税费由被上诉人刘玉柱负担），被上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司对此应予以协助；
三、被上诉人刘玉柱于办理完毕上述房屋所有权登记手续之日起十五日内将该房屋的所有权转移登记至上诉人颜秉鹏名下（所有权转移登记手续中需缴纳的房产增值税、个人所得税、契税、工本费等各项税费由上诉人颜秉鹏负担）；
四、上诉人颜秉鹏于本判决生效之日起十日内支付被上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司代为偿还的银行贷款本息558711.24元；
五、被上诉人刘玉柱于本判决生效之日起十日内支付上诉人颜秉鹏律师代理费1万元；
六、驳回上诉人颜秉鹏的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，财产保全费5000元，由被上诉人刘玉柱负担；二审案件受理费50元，由被上诉人刘玉柱负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年三月二十八日
书记员 朱俞颖