广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3332号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务人员。被上诉人(原审原告)：吴惠潮，男，1976年10月29日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人吴惠潮商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初11447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、上诉人已向被上诉人交付了房屋。上诉人已于2014年5月22日按商品房买卖合同约定的地址向被上诉人发送了收楼通知书，通知被上诉人于2014年5月30日前往上诉人指定的地点办理涉案商品房的收楼手续，直至2014年6月22日，被上诉人并未告知上诉人要求在上诉人取得建设工程竣工验收备案登记证后收楼，故上诉人已经完成了房屋的交付行为。二、一审认定逾期交房违约金应计算至庭审之日，与事实不符。上诉人于2014年5月22日向被上诉人发出收楼通知书，通知其2014年5月30日收楼，之后涉案商品房一直处于可交付状态，双方就收楼事宜进行过多次沟通。被上诉人知悉涉案商品房取得竣工验收备案登记证且已经在中山建设信息网上公开可以查询的事实，故即使认定上诉人存在逾期交房，逾期交房违约金应计算至上诉人取得竣工验收备案登记证之日即2016年3月25日，且违约金总额不应超过总房价款的1%。三、一审判决查明了逾期交房按每日万分之一标准计算违约金，却遗漏“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的重要事实。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的中山市商品房买卖合同依法有效，则一审判决应以双方约定为准，根据双方在商品房买卖合同中的约定，判令上诉人按已付总房价款日万分之一的标准向被上诉人支付逾期交房违约金，但是该违约金总额应不超过总房价款的1%。双方已经对延期交房违约金的数额进行了约定，现被上诉人没有举证其因上诉人延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，一审法院认定上诉人未能提供充分证据证明被上诉人依据双方约定之计算标准所得之违约金明显高于被上诉人的损失，判决上诉人支付延期交房违约金不设上限，没有事实和法律依据，明显过高。四、根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，一审法院判决一审案件受理费全部由上诉人负担，没有法律依据。被上诉人吴惠潮辩称，上诉人一直没有取得竣工验收备案表，合同约定的违约金过低且不公平，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的约定，调整违约金合理合法。上诉人逾期交房的行为导致被上诉人的损失不止每日万分之一的违约金，被上诉人为购房而支付的贷款利息也不止此数额。被上诉人起诉的违约金是暂计的，一审法院对诉讼费用的分担是合理的。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。吴惠潮向一审法院起诉请求：通大公司向吴惠潮支付迟延交楼违约金[自2015年6月1日起以购房款410163元为基数按每日0.03%计算至通大公司取得本案商品房《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件（即具备永久用电、用水证明及供气条件）并通知吴惠潮之日止，暂计至2016年9月30日止为59924元]。一审法院认定事实：2013年2月2日，吴惠潮与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定：吴惠潮购买通大公司所有的位于中山市××村××房，房价款为410163元，现金付款246163元约定付款时间为2013年2月2日，商业贷款164000元约定付款时间为2013年3月2日。《中山市商品房买卖合同》第七条约定：“买受人选择一次性付款或分期付款的：如买受人未按本合同约定时间付款的，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金，……”；第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求出卖人在出卖人取得建设工程管理部门出具的工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同的约定的交楼时间相应顺延壹年”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”第十三条约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电、管道煤气设备在该商品房交付时达到使用条件（到户自理，由买受人自行申请开通并承担相关费用）。如政府部门和相关部门造成的延误，上述日期顺延。”合同补充协议第四条第3款约定“该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始计算。……买受人不接收时，出卖人不承担买卖合同第九条约定的逾期交楼责任。”《中山市商品房买卖合同》签订后，吴惠潮向通大公司支付了房价款共计410163元。通大公司称于2014年5月22日按合同约定的地址向吴惠潮发出收楼通知书，通知吴惠潮前往通大公司指定地点办理涉案商品房的收楼手续，只是吴惠潮的个人原因没有办理收房手续，应视为吴惠潮收房。吴惠潮称收到通大公司的收楼通知，但发生于合同约定交楼时间2015年5月30日前，2015年5月30日就没有收取过通大公司的收楼通知。双方确认至今未办理过书面的交付商品房手续。2016年3月25日，中山市住房和城乡建设局向通大公司出具《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，确认通大公司上述开发的房地产已竣工验收备案。后吴惠潮以通大公司逾期交房违约为由要求通大公司支付逾期交房违约金，通大公司不予支付。为此，吴惠潮诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，吴惠潮、通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同第八条约定，通大公司应于2014年5月30日前将取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，吴惠潮同意以此条件收楼后不追究通大公司的任何交楼责任；若吴惠潮要求通大公司在其取得建设工程管理部门出具的工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则吴惠潮同意上述本合同的约定的交楼时间相应顺延一年。现吴惠潮选择要求通大公司在通大公司取得建设工程管理部门出具的工程竣工验收备案登记证后才收楼，即要求通大公司取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，交房的期限亦相应顺延至2015年5月30日，但通大公司于2016年3月25日才取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，显然属于通大公司违约，通大公司应向吴惠潮承担支付逾期交房违约金的责任。通大公司逾期交房，其在涉案商品房符合交付条件后负有通知吴惠潮收楼的义务，即使通大公司提供的收楼通知书真实，也发生于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前，吴惠潮当然有权拒绝收楼，且通大公司未能提供证据证明取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后通知过吴惠潮收楼，但由于通大公司在庭审时出具了涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，该登记证已足以证明涉案商品房的电梯、水电、煤气、消防能够正常使用，吴惠潮已知晓该事实，为平衡双方的利益，结合本案事实，一审法院认定逾期交房违约金应计算至庭审之日即2016年12月5日较为合理。商品房买卖合同第九条约定：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。约定按每日万分之一计算违约金标准并无明显过低，吴惠潮请求按每日万分之三计算违约金，理据不足；通大公司亦未能提供充分证据证明吴惠潮依据双方约定之计算标准所得之违约金明显高于吴惠潮的损失，故逾期交房违约金的标准应按每日万之一计算。为此，通大公司应支付吴惠潮2015年6月1日至2016年12月5日期间的逾期交房违约金为7711.06元（410163元×1/10000×188日）。关于逾期交房违约金诉讼时效的问题。因吴惠潮向通大公司主张之逾期交房违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期交房行为的持续而延续，因通大公司履行交房义务而完成。现因通大公司尚未履行交房的义务，其向吴惠潮支付逾期交房违约金的义务尚在持续中。故吴惠潮向通大公司主张逾期交房违约金并未经过法定的诉讼时效期间。综上所述，吴惠潮诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十日内向吴惠潮支付逾期交房违约金7711.06元；二、驳回吴惠潮的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1298元，减半收取649元，由通大公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。吴惠潮与通大公司签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有法律效力。针对通大公司的上诉理由，本案二审争议的主要焦点有二：一是通大公司是否已按合同约定按期完成了交房义务，不存在逾期交房的违约行为；二是若通大公司存在逾期交房，通大公司承担逾期交房违约金的责任应自何时开始起算，以及总额是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。关于焦点一。通大公司与吴惠潮在商品房买卖合同的第八条约定的收楼条件和收楼期限有两种，一是通大公司在2014年5月30日前将取得建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告的商品房交付于吴惠潮，吴惠潮同意以此条件收楼；二是若吴惠潮要求通大公司交付的商品房是取得建设工程管理部门出具的工程竣工验收备案登记证的，则通大公司的第一种交楼时间相应顺延一年，即通大公司于2015年5月30日前交付。双方在合同补充协议第四条第3款中约定商品房在交付使用时只要前述第八条约定的条件，吴惠潮应无条件收楼并办理交接手续。结合上述两款约定，本院认为，通大公司于2014年5月30日前交付建设单位等五方验收的商品房，吴惠潮并非必须无条件办理收楼的交接手续，吴惠潮对此可选择收楼，也可选择拒绝满足此种交付条件的收楼，只是对于通大公司于2015年5月30日前交付取得工程竣工验收备案登记证的商品房，吴惠潮不能拒绝收楼。本案中，通大公司称于2014年5月22日已向吴惠潮发出收楼通知书，吴惠潮未在2014年5月30日前办理收楼手续，则视其公司已按期交楼。显然，通大公司的该主张与双方的合同约定并不相符，剥夺了吴惠潮是否同意依此条件收楼的选择权。吴惠潮未在2014年5月30日前收楼，应视吴惠潮不同意以五方验收为涉案商品房的交付条件，本院对通大公司主张其公司已在2014年5月30日前完成涉案商品房的交房义务不予认可。通大公司应履行在2015年5月30日前交付取得工程竣工验收备案登记证的涉案商品房的合同义务。涉案商品房在2016年3月25日才取得工程竣工验收备案登记证，通大公司已构成逾期交房的违约行为，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。关于焦点二。通大公司虽于2016年3月25日取得涉案商品房的工程竣工验收备案登记证，但是通大公司尚负有通知吴惠潮办理收楼的合同附随义务，本案中，通大公司并未提交证据证明通大公司在涉案商品房符合合同约定的此交付条件后，曾通知吴惠潮办理收楼事宜，而吴惠潮没有在通知的期限内办理交接手续，本院对通大公司上诉主张以2016年3月25日作为逾期交房违约金的起算点不予采纳。通大公司在一审庭审中才向吴惠潮出示涉案商品房取得了工程竣工验收备案登记证，因此，一审法院将庭审之日2016年12月5日作为通大公司承担逾期交房违约金的起算点并无不当，本院对此予以认可。虽然双方签订的合同中约定了“通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系。如果不论通大公司逾期交房行为的时间长短，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司达到交楼条件且履行告知义务超过一年的情况下，封顶条款的违约金金额较低，不足以弥补吴惠潮的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。吴惠潮诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时期的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算违约金自2015年6月1日至2016年12月5日止，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相背，本院对此亦予以维持。另外，对于案件受理费负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案诉讼纠纷是因通大公司逾期交房的违约行为而引发，且通大公司在吴惠潮提起本案诉讼时逾期交房的违约行为仍在持续状态中，通大公司最终承担违约金的具体数额尚不确定，而一审法院预收的案件受理费只是暂计到吴惠潮起诉之日，故一审法院根据本案的具体情况决定由通大公司承担一审案件受理费并无明显不当，本院对通大公司关于诉讼费用负担的上诉理由不予支持。综上所述，上诉人通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1298元（上诉人中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利代理审判员  赖晓筠代理审判员  张群立二〇一七年十月十二日书 记 员  罗海欣