广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0202民初1405号
原告谭某某。
委托代理人刘平菊，广西金中大律师事务所柳州分所律师。
被告薛某。
原告谭某某诉被告薛某租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，依法适用普通程序进行审理，于2017年8月7日公开开庭进行了审理，代书记员梁骞予担任法庭记录。原告谭某某以及委托代理人刘平菊到庭参加了诉讼，被告薛某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不出庭参与诉讼，本庭将依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告谭某某诉称，原被告双方于2013年8月15日签订了一份《租赁合同》，协议中约定，被告将位于柳州市某小区房屋租给原告，租期为5年，押金为6000元，如被告违约，违约金为押金的四倍。柳州市房屋为整栋房屋，连车库、顶楼一共有15间单间，由被告整体出租给原告。协议签订后，原告按照约定将押金及租金支付给被告，而被告并未将上述房屋完整的交付给原告使用，而是其一家三口人一直占用、居住在该栋房屋的一楼大门口正对着的那一间房屋。原告一直要求被告搬离，但其以各种借口拒绝搬离。因被告及其家人在房屋中养狗且生活卫生情况极差，不随手关大门，导致原告的一些租客退租，严重影响原告的经营。被告在占用该房屋期间未向原告交纳任何费用，原告一直要求被告承担其居住期间的水电费及占用费，但被告均不予理会。原告只能在2016年4月5日向被告支付租金中扣除1500元作为被告占住期间的水电费，被告以此为由，在合同期限未满的情况下，于2016年8月21日收回房屋，另行与原告的租客签订租房合同。被告的行为已经严重的损害了原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损失，为了维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院判令1、被告向原告支付违约金24000元；2、判令被告向原告退还押金6000元及剩余租金3199元；3、判令被告向原告支付占用费11467元及水电费7681元（占用费及水电费从2014年4月1日计至2016年8月20日，占用费以每月400元计算）；4、判令被告赔偿原告财物损失7000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。
被告薛某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交答辩意见，视为放弃答辩、举证质证的权利。
经审理查明，原告作为乙方，被告作为甲方签订《房租合同》一份，该合同约定：一、现因乙方住房需要，甲方自愿将位于柳州市房屋租给乙方，乙方同意承租；二、租期5年，第一、第二年租金每年36000元整，从第三年到第五年，每半年租金上涨人民币1000元整；三、付款方式1、乙方每次支付6个月房租，房屋押金人民币6000元整，自签订此合同起乙方将第一次房租和押金交给甲方；2、下期房租应提前5日交清，日后交付方式以此类推……；五、乙方在租用期内，水电费、卫生费、物业管理费等其他因乙方租房所产生的费用由乙方承担，并按时交清费用。……；六、乙方在租用期内应遵纪守法，不得在承租房内做违法之事，如有违法，经公安机关核实，甲方有权终止合同，租金和押金不退；七、乙方在承租期内没有违规、违约，甲方不得借故终止合同（如遇拆迁外），如有违约，甲方须赔偿四倍押金及剩余租金给乙方；……；十、租期满，乙方有优先继租权，乙方不再承租，甲方须将押金退回给乙方，如继续租用，由甲、乙双方重新签订合同；……；十二、此合同从2013年10月3日起至2018年10月3日止；……。合同签订后，原告于2013年8月15日向被告缴纳押金6000元及租金3000元。之后原告在2014年10月4日用银行卡转款18000元，之后又用支付宝分别于2015年10月3日、2016年4月5日向被告中国银行账户缴纳租金19000元和18500元。原告于2016年2月21日将承租的房屋其中一间转租给案外人谭某，并与其签订《租房合同》一份，该合同约定原告将柳州市楼401号房租给案外人，租赁期限：自2016年2月21日至2016年8月21日止；租金标准为每月租金460元，房屋押金460元……。2016年8月21日被告又与案外人谭某另行签订《租房合同》一份，该合同约定被告将柳州市楼401号房租给案外人，并且约定租赁期限从2016年8月21起，租金约定为每月460元，房屋押金460元……。2016年8月24日原被告用微信聊天的方式解除双方的租赁关系。被告尚未退还原告缴纳的押金以及剩余的租金。
另查明，原告分别于2014年9月、11月、2015年1月、3月、5月、7月、9月、11月、16年1月、3月、5月、7月缴纳电费合计14819.47元。
以上事实，有租赁合同、发票、转账凭证、押金单、微信记录、当事人陈述以及庭审笔录等证据材料在案佐证足以认定。
本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合约内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效。合同一经签订，对双方当事人均有约束力，原被告双方在合约中就租期、租金金额及支付方式，违约金等作出了明确约定，双方应按照约定履行义务，原告依照合同约定按时向被告缴纳租金，履行了自己的义务，被告也应当按照合同约定将租赁物完整的交付给原告使用。2016年8月21日被告与原告的房客重新签订租赁合同，并于2016年8月24日用微信与原告协商解除租赁关系，原告同意解除合同但是要求被告支付违约金以及返还剩余租金及押金。故原被告之间的租赁关系应当于2016年8月24日解除。由于在双方租赁期间，被告将原告承租的部分房屋再次出租给案外人，且提前终止双方租赁合同，故被告存在违约行为，原告现根据双方签订的《租赁合同》第七条的约定主张被告向原告赔偿违约金6000元×4=24000元于法有据，本院予以支持。关于退还押金和剩余租金的问题，2016年4月至2016年10月份应缴纳租金20000元，由于原被告的租赁关系在2016年8月24日解除，原告的租金缴纳到2016年10月3日，由于原告在向被告缴纳房租6个月的租金18500元，尚欠1500元租金未缴纳，因此被告应当退还原告剩余的租金为（20000元÷183天×41天）-1500元≈2981元，超出部分不予支持。由于原告已经于签订合同之前向被告缴纳押金6000元，合同解除后被告应当退还，因此原告的诉请有事实法律依据，本院予以支持。关于占用费的问题，根据原被告签订的租赁合同，被告应当于2014年4月1日起将租赁物完整交付给原告使用，但是根据原告提交的视频证实被告一直居住在出租的房屋内，按照市场均价每月400元计算，原告主张被告应当从2014年4月1日起至2016年8月21日向原告支付房屋占用费400元×28个月+（400元÷30天×21天）≈11480元未超出合理范围，本院予以支持。关于水电费的问题，由于原告提交的照片不足以证明被告的用电情况，电表照片也不能直接证明该电量就是被告使用，故原告应当承担举证不能的责任，对于该项诉请本院不予支持。
关于财物损失的问题，由于原告并未向法庭提交任何证据证实自己的实际损失，且被告也未到庭对于原告损失的物品进行逐一核实，故对于原告该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四章第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十一六条的规定，判决如下：
1、被告薛某向原告谭某某支付违约金24000元；
2、被告薛某向原告谭某某支付占用费11480元；
三、被告薛某向原告谭某某退还押金6000元及剩余租金2981元；
四、驳回原告谭某某其他的诉讼请求。
案件受理费1284元（原告已预交），由被告薛某负担963元，原告谭某某负担321元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 林 蔚
人民陪审员 杨萍彦
人民陪审员 谢云秀
二〇一八年四月七日
代书 记员 梁骞予