江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0726民初981号原告：唐菊英，女，1954年9月29日生，汉族，住安远县。。。委托诉讼代理人：李震，男，1977年12月30日生，汉族，住安远县，系原告唐菊英之子。原告：李伟民，男，1953年12月20日生，汉族，住安远县。，联系电话：135766500678。被告：杜克兵，男，1971年8月6日生，汉族，住安远县。，。委托诉讼代理人：刘美荣，江西均衡律师事务所律师。原告唐菊英、李伟民与被告杜克兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告唐菊英及其委托诉讼代理人李震、原告李伟民、被告杜克兵及其委托诉讼代理人刘美荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐菊英、李伟民向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告唐菊英与被告签订的房屋买卖合同无效（标的为1205830.80元），2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：负责原告拆迁工作的被告，在明知原告拆迁房土地使用权被安远县政府收回不得转让，并已出让成交的事实情况下，滥用职权、采取株连手段、以极低的价格胁迫原告唐菊英将夫妻共有的位于安远县沿江东路南段19号房屋与被告签订了房屋（土地）买卖合同。被告以胁迫手段订立的合同损害了国家利益，又以合法形式为其个人牟取差价暴利，造成原告财产损失巨大；同时又因该合同的直接关系，造成原告李伟民及其亲友的人身受到伤害。根据城市管理法等相关规定房屋买卖合同无效。被告杜克兵辩称，1、2014年安远县人民政府依法对沿江东路改造项目进行征用拆迁。原告李伟民、唐菊英系夫妻关系，俩人在安远县欣山镇沿江东路南段19号建有房屋一栋在拆迁范围内，原告房屋拆迁安置补偿工作由安远县教育局负责协助完成，被告系安远县青少年活动中心主任，被安排具体负责协助原告房屋拆迁安置联络工作。经过县教育局领导及工作人员多次动员、协商，原告夫妻及家人最后同意拆迁房屋，同时同意店面房由唐菊英自己安置，其余安置房以货币补偿方式转让给教育局，为便于工作协调以被告名义与唐菊英签订房屋买卖合同。2012年3月1日原告唐菊英与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告唐菊英将安远县欣山镇沿江东路南段19号住房（面积392.867平方米），其中土地面积113.98平方米转让给被告杜克兵；2、房屋价款：房屋土地及各附属物及拆迁补偿款、过渡安置费等总价计人民币1205830.80元；3、房屋交接被告须于2012年3月20日办理房屋交接手续。同日安远县土地收储中心与原告唐菊英就房屋一楼店面房签订了《拆迁合同书》，3月2日被告杜克兵收到李伟民的手机短信，短信告知李伟民儿子李震的工商银行账号，被告将购房款1205830.80元存入李震账号，原告夫妇在收到房款后于当天将房屋建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证交给被告。被告全面履行了合同约定的义务，2013年1月10日房屋被拆除。2、双方于2012年3月1日签订《房屋买卖合同》，现原告主张确认合同无效已超过诉讼时效，其主张不能得到法律保护。综上，原告唐菊英、李伟民及其家人与被告及相关工作人员经过多次协商，一致同意签订《房屋买卖合同》，被告及相关工作人员没有实施威胁、滥用职权等行为，房屋买卖是按补偿面积和价格计算，是双方协商一致的结果，没有显失公平，被告在此次房屋转让中没有牟取任何利益，且双方已履行合同完毕，该合同合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告方提交结婚存档材料、户口簿，以证明唐菊英、李伟民系夫妻关系，涉诉房屋是夫妻所建的共同所有合法财产；被告对该证据的三性均没有异议，本院依法予以采信。2、原告提交沿河两岸改造拆迁工作人员任务分配表、《干部行政介绍信》、《调干通知》、《房屋买卖合同》、《安远县政府收回国有土地使用权公告》、《安远县政府抄告单》、《建设用地出让成交信息表》，以证明杜克兵是唐菊英、李伟民户拆迁工作的负责人，其滥用职权，采取株连手段，调动去偏远山区工作的违法方式进行胁迫签订房屋（土地）买卖合同。李伟民的妻子被逼签字后当天就将其一家五人调回原单位；同时证明涉诉房屋的国有土地使用权已被收回并已出让成交，根据《房地产管理法》规定，该块内的房地产不得转让，依据合同法规定，杜克兵采取违法手段胁迫签订的《房屋（土地）买卖合同》违法，属无效合同。被告质证认为，对于原告方提交的该组证据的真实性、合法性均无异议，但对原告所证明的观点有异议，上述证据不能证明被告在签合同时存在胁迫行为，签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且还有在场人签字，李伟民未签字是因为房屋相关证件的产权人系原告唐菊英，而且原告李伟民本人也在场，行政介绍信、调干通知是单位的正常人事调动，并不存在胁迫行为。对于上述证据的真实性、合法性双方当事人均无异议，本院予以确认，但对原告所证明的观点本院将结合其它证据再做认定。3、原告提交李伟民拆迁房价格与部份被拆迁户补偿价格比较表、拆迁户身份证、房屋置换合同、拆迁合同、证明、拆迁补偿计算清单、证明、商品房买卖合同、安远县政府安置宣传册、被告拆房申请书、刑事判决书，以证明被告杜克兵滥用职权，以株连、胁迫手段签订的房屋（土地）买卖合同，损害国家利益，以合法形式为其个人牟取差价暴利，造成原告巨额损失，致使原告李伟民及亲友受到人身伤害；被告质证认为，对原告房屋买卖价格与其他拆迁户房屋补偿价格比较表的合法性与真实性没有异议，但不能证明原告方的观点；原告提交案外人的拆迁合同等相关证据的三性均提出异议，未提交原件予以核对，且与本案无关联；对安远县政府安置宣传册的三性没有异议，但与本案无关联，对被告拆房申请书的真实性没有异议，该房屋为配合拆迁相关规定，主动申请拆迁房屋，对于刑事判决书的真实性、合法性没有异议，房屋买卖合同签订后第二天原告李伟民通过其自己的手机将其子的账号发给了被告，根本不存在胁迫行为，原告房屋拆迁属于合法拆除；对于原告提交的以下证据即李伟民拆迁房价格与部份被拆迁户补偿价格比较表、安远县政府安置宣传册、被告拆房申请书、刑事判决书的真实性、合法性双方当事人均无异议，本院予以确认，但对原告所证明的观点本院将结合其他证据再做认定。4、原告提交被告在中国工商银行的支付凭证、被告的行政答辩状、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，以证明被告个人购买原告房屋、土地的行为违宪、违法和原告的房屋属拆迁范围，被退回办证申请，原告的房屋未登记领取权属证书，依法不得转让、买卖；被告质证认为，对支付凭证的三性无异议，可证实被告已经履行了合同约定的义务，对于行政答辩状的真实性和合法性没有异议，原告提交该答辩状可证实原告对该行政答辩状的内容是认可的。对于原告提交的上述证据的真实性、合法性双方当事人均无异议，本院予以确认，对原告所证明的事实，本院将结合其他证据再作认定。5、被告提交房屋买卖合同，证明签订合同是双方自愿的，被告已履行合同义务；原告质证认为，对合同的真实性没有异议，但对其合法性、关联性提出异议。对于该份合同与原告提交的一致，原告未提出异议，本院予以认定。6、被告提交银行进账单、银行明细账文件、借条，以证明被告已将购房款1205830.80元付清给了原告；原告质证认为借条写明是借钱支付工程款，该款是教育局支付工程借款与本案无关。原告对证据提出异议，本院将结合其他证据再作认定。7、被告提交报告书，以证明原告房屋经评估公司估价为340978元；原告质证认为，对评估报告书的真实性没有异议，对其合法性提出异议，对此原告方已经提出行政诉讼，该证据不能证明被告方的证明观点。原告对该证据的真实性没有异议，本院予以认定。8、被告提交安远县教育局会议记录、证明，以证明原告夫妻自愿签订房屋买卖合同并主动帮助做其他拆迁户工作，安远县教育局委托被告并以被告名义与原告签订房屋买卖合同，支付给原告的房款是从教育局预借的，所购房屋权益归县教育局；原告质证认为，对会议记录的真实性和合法性有异议，会议记录已明确该房屋是被告的个人行为，与教育局无并，教育局的证明与本案无关，如果所购房屋权益属于教育局，不存在被告向教育局借款，借款事实可证明购房属于被告个人行为。原告对该组证据的三性提出异议，本院将结合其它证据再作认定。9、被告提交证人唐某1、欧某出具的关于唐菊英与杜克兵签订房屋买卖合同的事实经过，以证明原、被告达成购房协议、签订房屋买卖合同属双方自愿，签订合同过程不存在威胁行为；原告质证认为房屋属于夫妻共同财产，但原告李伟民并未在合同上签字。因证人未出庭作证，本院不予认定。10、被告提交拆迁安置合同一份，以证明原告的一楼与安远县土地收储中心达成了拆迁安置补偿，二楼以上房屋以货币形式获得补偿；原告质证认为对该证据的真实性和合法性没有异议，本院予以认定，对原告提出被告购买原告房屋的行为已损害国家利益，本院将结合其它证据再作认定。11、被告提交证人魏某、唐某2证言，以证明原、被告签订房屋买卖合同时，原告唐菊英、李伟民均在场，并且是自愿签订合同，没有受到任何胁迫，杜克兵是原告房屋拆迁工作的组长，房屋不是杜克兵个人购买；原告质证认为，房屋买卖合同明确了该购房行为是杜克兵个人所为，与教育局无关，购买之后杜克兵将房屋卖给谁与本案无关。对于证人证言本院予以认定，但对原被告所证明的观点本院将结合其它证据再予认定。12、庭后应本院要求，被告提交了其与安远县土地收储中心签订的拆迁合同书和拆迁补偿清单各一份，证明其将所购买的房屋与安远县土地收储中心签订了拆迁合同，并获得附属物设施补偿款116167元和安置房，对该证据的真实性原告没有异议，对其合法性提出异议，认为原告杜克兵没有提供有效的权属证书与安远县土地收储中心签订的房屋拆迁合同合法有效，同时也不能证明被告买卖土地的行为是合法有效。对该证据的真实性双方均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月安远县人民政府决定对沿江河两岸房屋改造拆迁。原告李伟民、唐菊英夫妇所有的位于安远县欣山镇沿江东路南段19号房屋在拆迁征收范围之内，并由被告杜克兵所在单位安远县教育局负责做原告的拆迁动员工作，因拆迁补偿金额问题原告方一直未与安远县土地收储中心签订拆迁合同。2012年3月1日，被告杜克兵以个人名义与原告唐菊英签订《房屋买卖合同》一份，原告唐菊英将安远县欣山镇沿江东路南段19号二楼以上房屋卖给被告杜克兵，合同对出让房屋的价款、交付时间等进行了约定。3月2日被告杜克兵将房款1205830.80元打入原告李伟民提供的其儿子李震的账号内，原告夫妇俩取得卖房款后将房屋的相关证件全部交给了被告杜克兵。因买卖房屋被列入拆迁范围，该房屋当时不能办理过户登记。2012年3月20日被告杜克兵将购买的原告唐菊英的房屋与安远县土地收储中心签订了《拆迁合同书》，被告获取附属物等补偿款116167元及置换了同等面积的房屋产权。由于原告唐菊英未按约定在2012年3月20日将房屋交给被告，被告遂于2012年11月25日申请安远县土地收储中心对安远县欣山镇沿江东路南段19号房屋进行拆除，现该房屋已被拆除。本院认为,本案争议焦点是：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否无效；2、《房屋买卖合同》是否超过诉讼时效。关于房屋买卖合同的效力问题。第一，原告与被告签订房屋买卖合同时，原告的房屋所有权、土地使用权并不存在已被安远县人民政府征收的事实。第二，原告唐菊英与被告杜克兵在签订房屋合同时，除双方当事人在场外，还有原告李伟民本人以及安远县教育局的工作人员、拆迁办工作人员在场，庭审中原告李伟民也自认在场；并且合同签订后第二天被告即根据原告李伟民提供的账号将房款付清给了原告，原告也向被告交付了所购房屋的相关证件，上述事实可证实双方签订合同时并不存在原告唐菊英是受胁迫时签订的合同，同时也不存在原告唐菊英私自转让夫妻共同财产的行为；第三，原告唐菊英与被告杜克兵就房屋买卖所获得的价款已远远超出当时的市场评估价格及拆迁赔偿标准价格，并不存在原告方陈述的以极其低的价格将房屋转让给被告杜克兵。第四，被告杜克兵以1205830.80元的价格购买原告的房屋，而拆迁办只支付了被告杜克兵拆迁附属物补偿款116167元及同等面积的安置房，上述事实可证实被告杜克兵并未从中获取差价暴利；综上所述，原告唐菊英与被告杜克兵签订房屋买卖合同并不存在原告方陈述的被告以滥用职权、压价和胁迫等情形，也不存在其他违反法律禁止的情形，故原告主张该买卖合同无效没有事实和法律根据。对于诉讼时效问题。由于原、被告之间诉争房屋系物权，根据法律规定不适用诉讼时效，故被告提出已过诉讼时效的辩解无法律依据，本院不予采信。综上所述，原告唐菊英与被告杜克兵签订的房屋买卖合同双方意思表示真实，没有违反法律规定，合法有效；且该诉争合同所涉房屋已完成交付拆迁。原告方主张合同无效的请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定,判决如下：驳回原告唐菊英、李伟民的诉讼请求。案件受理费15652元，由原告唐菊英、李伟民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（法律文书生效后,一方拒绝履行的,对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。）审 判 长  钟 旻代理审判员  黄忠莲人民陪审员  王良寿二〇一七年二月七日书 记 员  陈月仙