陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕08民终3080号
上诉人（原审原告）：贺长宏，男，1958年8月18日出生，汉族，现住榆林市榆阳区。
委托诉讼代理人：崔香香、张帆，陕西纳智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张瑜，女，1976年4月1日出生，汉族，现住榆林市榆阳区。
原审第三人：朱艳飞，女，1975年12月23日出生，汉族，现住榆林市榆阳区。
上诉人贺长宏因与被上诉人张瑜、第三人朱艳飞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院(2017）陕0802民初3236号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
贺长宏上诉请求：1、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初3236号民事判决，改判支持上诉人诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定未办理过户手续系上诉人过错错误。事实上，上诉人按照房屋买卖合同履行完所有事项后，要求第三人办理过户手续时，第三人却以不在榆林为由推脱，长期不予协助办理，直到2015年3月找到第三人准备办理手续时，才知道该房屋被抵押贷款，无法办理手续。故未过户原因并非上诉人过错。根据最高人民法院关于执行异议的有关解释，上诉人在人民法院查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同，且已交付房款，并实际占有。所以，一审判决错误。
张瑜辩称，上诉人的诉请不能成立。上诉人买房后，长时间不办理过户手续，也不进行公证，而且房款又打在第三人儿子名下，物业费的条据租房人也能交纳，买房时对房屋抵押贷款不进行审查，所以房屋买卖合同无效。
第三人朱艳飞述称，上诉人买房时，我确实没有告知房屋已经抵押贷款。上诉人所说属实。
上诉人向一审法院起诉请求：1、依法判决撤销（2016）陕0802执异100号执行裁定书，并依法解除对第三人朱艳飞榆林巿榆阳区上郡路龙沙绿园小区X的查封措施；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：本案被告张瑜因与第三人朱艳飞民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼，审理中，被告张瑜申请对第三人朱艳飞名下的位于榆林巿榆阳区上郡路龙沙绿园小区X房屋申请财产保全，本院于2015年8月10作出（2015）榆民初字第05647-1号民事裁定书，查封了榆林市榆阳区上郡路龙沙绿园小区X房屋，并经调解于2015年8月27日作出(2015)榆民初字第05647号民事调解书，确定由第三人朱艳飞偿还被告张瑜借款，第三人朱艳飞未履行生效法律文书确定的内容，被告张瑜于2015年12月25曰向本院申请强制执行。本院于同日立案执行，并拟评估拍卖被保全的房产。原告以其系上述被保全房产的实际所有人为由于2016年11月2日向本院提出书面执行异议请求。本院经审理作出（2016）陕0802执异100号执行裁定书，裁定驳回贺长宏的执行异议。为此，原告贺长宏诉至法院。
另查明：原告贺长宏作为买方（乙方）与第三人朱艳飞作为卖方（甲方）于2013年8月23日签订了房屋买卖合同书，约定：“一、甲乙自愿将位于榆林市榆阳区上郡路龙沙绿园小区X个人住宅及车库卖给乙方。二、按时价商定房屋（包括车库）价格为人民币玖拾万元整（¥900000）。三、此房成交前所发生的一切费用均由甲方承担，成交后所发生的一切费用由乙方承担。四、房产证由乙方负责办理变更手续，但甲方必须无条件提供相关的资料，甲乙双方房屋成交后，甲方须将有关房产的全部证件交于乙方。五、从合同签订之日起，甲方不得再以任何形式将所售房产进行抵押，如有甲方房屋抵押贷款，贷款由甲方全权承担还清，乙方概不负责，房产如有纠纷一切由甲方负担。六、违约责任：如甲方违约应双倍退还乙方购房款，如乙方违约甲方不给乙方返还购房款。七、房屋内所有设施及家用电器除去电脑、保险柜、烫衣架一律不动。八、付款方式：首付现金贰拾万元整，其余的房款在乙方居住房屋后付清，甲方并过户给乙方。”合同签订时，原告查看了该套房屋的房产证，房产证上载有贷款86万元，2012、12、7至2026、12、7。原告之女高晓梅于2014年11月19日通过农村商业银行给第三人朱艳飞之子王宇星转存18万元，2014年11月28日高晓梅通过农村商业银行给王宇星转存30万元，2014年12月8日高晓梅通过农村商业银行给王宇星转存20万元。第三人朱艳飞分别于2013年8月23日、2014年11月28日、2014年12月8日、2014年12月28日给原告出具了20万元、30万元、20万元、20万元的收据四支。原告于2014年底居住于榆林市榆阳区上郡路龙沙绿园小区X室。朱鹏飞于2012年12月在上海浦发银行股份有限公司榆林分行用榆阳区上郡路龙沙绿园小区X房产抵押贷款，于2016年8月23日结清。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持,（一）在人民法院查封之前巳签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中原告提交的证据不能足以证明原告将房款支付第三人的，且另一个争议焦点是第三人朱艳飞作为债务人将其所有的被法院保全的榆林市榆阳区上郡路龙沙绿园小区X房产出卖给原告，是否因买受人即原告自身原因未办理过户登记手续，未办理过户登记手续是否存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。原告在购买房屋时，应当查清该套房屋的权属登记情况、是否存在权利瑕疵，或权利限制，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条：“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。”原告述称其在签订合同时曾查看过第三人的房产证，但其未注意房屋所有权证上的贷款记载，于2014年年底支付了第三人全部房屋价款。因此在本院于2015年8月10日查封房产之前，原告贺长宏即买受人和第三人朱艳飞即出卖人有条件可以交清贷款后办理房屋过户手续，但原告支付大额房款后仍然没有与第三人朱艳飞去办理房屋过户手续，原告即买受人自身存在过错，也是其自身原因未能对房屋办理过户登记手续，因此原告不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告诉请撤销（2016)陕0802执异100号裁定书，并依法解除对第三人朱艳飞所有的位于榆阳区上郡路龙沙绿苑小区X的房产一处的查封措施，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：驳回原告贺长宏的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告贺长宏负担。
二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：未办理过户手续是否属上诉人之过错。根据一审法院查明事实，上诉人在一审法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的买卖合同，并已交付房款，搬入实际居住。房屋未过户是由于案外人用该房产所抵押的贷款未付清,致使过户手续不能办理，并非上诉人主观原因造成，故不能认定为上诉人的过错。所以上诉人的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前巳签订合法有效的书面买卖合同（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，且上诉人基于买卖合同对该房屋合法居住占有，其权利优先于被上诉人的债权，故上诉人的诉请理由足以排除执行。至于被上诉人抗辩认为，房屋买卖合同签订后，未进行公证，以及购房款没有直接打在第三人名下的理由，因公证并非房屋买卖的必经程序，房款打在他人名下亦不能否定房屋买卖的真实性，且无其他证据证明有恶意串通的情况，因此上诉人提起的执行异议应予支持。
综上所述，上诉人贺长宏的上诉理由，予以支持。一审判决适用法律错误，依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2017）陕0802民初3236号民事判决；
二、不得执行登记在朱艳飞名下的位于榆林市榆阳区上郡路龙沙绿园小区X房产。
一、二审案件受理费200元，由被上诉人张瑜负担。
本判决为终审判决。
陕西省榆林市榆阳区人民法院（2016)陕0802执异100号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 杨胜利
审判员 乔幼涛
审判员 崔文静
二〇一七年十月二十四日
书记员 张 婧