贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终1307号上诉人（原审原告）：贵州平坝福万家物业管理有限公司，住所地贵州省平坝县安平办事处尧南商业步行街45号，组织机构代码30884142-0。法定代表人：蒋孝碧，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭学志，男，系该公司项目经理，住四川省资阳市乐至县。委托诉讼代理人：陈雪，女，系该公司项目主管，住贵州省平坝县。被上诉人（原审被告）：朱仕美，女，汉族，1980年3月11日生，贵州省瓮安县人，住瓮安县，上诉人贵州平坝福万家物业管理有限公司（以下简称福万家物业公司）与被上诉人朱仕美物业服务合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2016年12月8日作出（2016）黔2725民初5317号民事判决后，福万家物业公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。福万家物业公司的上诉请求：1、变更一审判决第一项，依法改判被上诉人支付上诉人2016年1月19日至2016年12月31日期间的物业费262.44元；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人物业服务质量存在问题，无事实依据，理由如下：1、门面房进口处上诉人出租给他人摆摊的问题。上诉人并未出租给他人摆摊，上诉人对小区公共区域未经法定程序无权出租，对于被上诉人所称通道，更是没有出租，且被上诉人也无相关证据证明上诉人将其出租给他人使用；2、摆放车辆及小摊问题。因地下车库被房开商改造成超市使用，导致很多业主有车无地方停，故停在小区入口两侧，上诉人多次对停放车主进行劝离都未果，上诉人向相关部门反映情况，经协商，决定在小区规划完整前，市场内暂时用作停车之用。对于门面房门口摊位，是经过城管部门批复允许设立的。根据《物业管理条例》第四十六条的规定，对车辆乱停乱放、占道经营的行为，上诉人已经制止并向有关部门报告，但上诉人作为服务性企业，不具有执法权，也不能完全制止和杜绝上述现象发生，本案涉及的情况上诉人已尽到职责；3、市场花池未清理的问题。上诉人并未向被上诉人承诺拆除花池，至今未拆除有两个原因：第一，小区暂时未规划完整，综合验收一直未通过；第二，即使综合验收通过，要拆除小区绿化也必须经小区80%的业主同意后向规划局申请才能拆除；4、根据《前期物业服务合同》的第三章第七条约定，被上诉人应当先缴纳物业服务费，在被上诉人等业主没有缴纳物业费的情形下上诉人仍维持着小区的管理工作，发放了管理人员的工资以及其他物业管理的开支。被上诉人违约在先，本应当提前全额支付物业服务费。物业合同中的约定是先缴费后进行服务，但被上诉人违反了这一基本约定。一审法院经其走访便草率认定上诉人没有尽到合同所确定的义务，忽略了被上诉人违约在先的事实；5、一审判决在未能查清事实的同时也未能明确《前期物业服务合同》中的约定。《前期物业服务合同》是公共性服务合同，即使物业公司存在服务上的瑕疵，而不是根本性违约，也不应当扣减40%的物业费。更何况上诉人在没有收取到物业费的情形下仍对所在小区进行着正常的管理，足额发放了工人的工资，支付了小区公共照明以及其它所有费用。故一审判决扣减40%的判决是不适当的。朱仕美二审未提交书面答辩意见。福万家物业公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费21.87平方米×1元/平方米/月×12个月=262.44元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月18日，原告福万家物业公司与贵州赣鑫置业有限公司签订《前期物业服务合同》，为赣鑫国际广场龙翔明都商住楼小区提供前期物业服务，期限为2016年1月19日至2020年12月31日，合同期限至小区业主委员会依法成立并与其他物业服务企业签订新物业服务合同止。合同约定的主要内容为：物业服务费商业用房1元/平方米，按年交纳，业主应在每年12月份交纳下一年度的物业服务费；服务内容为该小区房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理、该小区公共环境卫生、垃圾清运及管道疏通、公共绿化养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护及安全防范等。被告朱仕美因购买赣鑫国际广场龙翔明都商住楼小区1栋1楼46号的21.87平方米的门面房一间成为该小区业主，该门面房位于龙翔明都建材市场内，被告购买后用于商业经营。合同签订次日，原告入驻被告的门面房所在的小区并提供物业服务至今，期间，被告以小区存在车辆乱停乱放、卫生打扫不彻底等问题，原告未尽到服务职责为由，拒不给付物业服务费，原告通过瓮安县物业纠纷调解委员会的书面通知向被告催收未果，故诉至法院。庭审中，被告只认可原告为小区提供了卫生保洁服务，但卫生打扫不彻底。庭审后，经法院到被告的门面房所在的小区建材市场现场查看，发现该市场确实存在车辆乱停乱放、管道未及时疏通、卫生打扫不彻底等问题。一审法院认为：原告与贵州赣鑫置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，被告系赣鑫国际广场龙翔明都商住楼小区门面房的业主，该合同对被告具有约束力，原告从2016年1月19日为被告提供物业服务至今，被告应向原告支付2016年1月19日至2016年12月31日期间的物业服务费21.87平方米×1元/平方米/月×11.4个月（即11个月零12天）=249.32元，根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，被告理应承担给付物业服务费的义务，但鉴于原告在提供物业服务过程中，物业服务质量存在问题，提供的物业服务不够全面完善，对被告反映的物业服务问题处理不及时，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，酌情扣减40%的物业服务费99.73元较为公平合理，现被告应向原告给付扣减后的物业服务费149.59元。对于原告主张的2016年1月1日至2016年1月18日期间的物业服务费，因物业服务合同是2016年1月18日签订的，原告未举证证明其在此前向被告提供了物业服务，故对原告请求的该期间的物业服务费，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：限被告朱仕美于判决生效后十日内一次性向原告贵州平坝福万家物业管理有限公司给付2016年1月19日至2016年12月31日期间的物业服务费人民币一百四十九元五角九分。若义务人未按判决指定的履行期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担10元，被告负担15元，被告应负担的部分应连同上述款项一并给付原告。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人诉辩请求及理由，归纳本案争议的主要焦点为：上诉人福万家物业公司主张的物业服务费是否应当予以适当扣减。本院认为：根据上诉人福万家物业公司与贵州赣鑫置业有限公司于2016年1月18日签订的《前期物业服务合同》第二条“在物业管理区域内，乙方（上诉人福万家物业公司）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清结卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理”的约定，上诉人福万家物业公司应当就有关物业的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主提供符合约定的物业服务。但从被上诉人朱仕美一审提供的照片及一审法院现场查看所拍摄照片的情况来看，上诉人福万家物业公司确实存在物业服务质量问题，如公共设施维护不及时、公共绿化不到位、卫生清洁不彻底、车辆停放管理不善等问题，确系上诉人福万家物业公司在物业管理服务中存在的瑕疵，此与其向被上诉人朱仕美收取的物业服务费所对应的物业服务标准存在一定差距，故一审据此酌情扣减上诉人福万家物业公司40%的物业服务费并无不当，本院予以确认。上诉人福万家物业公司主张其服务质量不存在问题不应当扣减物业服务费的理由不成立，本院不予支持。至于上诉人福万家物业公司主张的被上诉人朱仕美未履行先交纳物业服务费义务的问题，因双方并未解除物业服务合同，且本案已对被上诉人朱仕美是否应交纳物业服务费及金额作出处理，故上诉人福万家物业公司主张的问题不能作为其不按照合同约定履行物业服务的理由。综上，上诉人福万家物业公司的上诉理由不充分，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州平坝福万家物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡云飞审判员  陈福江审判员  王天才二〇一七年九月八日书记员  李琼馨