安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖民终26号
上诉人（原审原告）：合肥科技农村商业银行股份有限公司高新区支行，住所地安徽省合肥市高新区望江西路西蜀大厦（企业金融大厦）101-111、118-141。
负责人：袁成，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈斌，该支行员工。
委托诉讼代理人：朱广志，安徽安天行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽义银建筑装饰有限责任公司，住所地安徽省合肥市望江东路136号。
法定代表人：陈义银，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈传国，该公司员工。
原审被告：陈义银。
委托诉讼代理人：陈传国，安徽义银建筑装饰有限责任公司员工。
原审被告：张焕芝，女，1964年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
上诉�合肥科技农村商业银行股份有限公司高新区支行（以下简称科农行高新支行）因与被上诉人安徽义银建筑装饰有限责任公司（以下简称义银公司）、原审被告陈义银、张焕芝金融借款合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民二初字第00354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人科农行高新支行委托诉讼代理人陈斌、朱广志，被上诉人义银公司及原审被告陈义银的委托诉讼代理人陈传国到庭参加诉讼。原审被告张焕芝经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
科农行高新支行上诉请求：1、变更原审判决第三项为“对本判决第一、二项确定的款项，科农行高新支行有权对义银公司抵押的位于合肥经济技术开发区飞龙路以南、烟墩路以东的房产和土地�用权(房产证号：房地权合产字第××号；土地使用权证号：合经区国用（2001）字第×号；房地产他项权证号：房地产他证合产字第××号）进行拍卖或变卖，所得价款由科农行高新支行优先受偿”；2、义银公司、陈义银、张焕芝负担二审诉讼费用。事实和理由：（一）原审判决认为科农行高新支行仅在最高额3700万元范围内享有优先受偿权错误。1、科农行高新支行与义银公司签订的《最高额抵押合同》中的“最高限额”是指本金部分，而利息、罚息、违约金、实现债权费用等附随利益虽在担保范围内，但不在最高限额内。《中华人民共和国物权法》第二百零三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十三条中“债权”都是指本金，因为清偿期是指本金的清偿期，利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用属本金的附随债权，不存在清偿期的问题。因此，最高额抵押权的最高限额应当理解为本金的最高限额，而不是所担保的债权数额。2、《最高额抵押合同》约定的“抵押权人在最高授信余额3700万元以内”，是指科农行高新支行对案涉抵押房产在3700万元授信余额范围内享有优先受偿权。授信是客户向银行申请额度类贷款时，银行在一定期限内授信给客户一个额度，客户在额度有效期内有权支取额度内一定期限的贷款。授信余额是指上述的额度类贷款在客户支取一定贷款之后，剩余的额度加上合同签订但未发放的金额。（二）根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，义银公司以案涉房产作为抵押且已经办理土地抵押备案登记手续，则科农行高新支行应当对案涉土地对应的土地使用权享有抵押权，原审判决未予支持错误。
义银公司、陈义银共同辩�：（一）科农行高新支行与义银公司签订的《最高额抵押合同》约定担保最高限额为3700万元，原审法院认定科农行高新支行对义银公司名下的房产在最高额3700万元范围内享有优先受偿权正确。科农行高新支行主张以本金金额作为最高债权限额，又将利息、违约金、罚息等纳入优先受偿范围，从而抵押权人实现抵押权时实际优先受偿的范围超过最高债权限额。此项主张事实上导致了担保债权在总和上突破最高限额，与最高额抵押担保合同立法本意相悖，且对后顺位抵押权人和普通债权人不利。（二）科农行高新支行没有办理抵押房屋对应的土地抵押登记，不享有该宗土地优先受偿权。同时，义银公司该宗土地上还有其他房产，如认定科农行高新支行享有优先受偿权会损害其他房屋抵押权人和土地抵押权人的利益。请求驳回上诉，维持原判。
科农行高新支�向原审法院起诉请求：1、义银公司支付3700万元及利息978033.33元（暂计至2015年4月22日，以后合同期限内的利息按正常利率标准计息，逾期的利息按照逾期借款利率标准计算至款清时止）；2、义银公司支付为实现债权而支付的律师费用25万元；3、科农行高新区支行对义银公司抵押的位于合肥经济技术开发区飞龙路以南、烟墩路以东的房产和土地使用权（房产证号：房地权合产字第××号；土地使用权证号：合经区国用（2001）字第×号）享有优先受偿权；4、陈义银、张焕芝对义银公司的上述债务承担连带清偿责任；5、义银公司、陈义银及张焕芝承担本案的全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2013年5月14日，科农行高新支行与义银公司签订了一份编号为D0××06《最高额抵押合同》，约定抵押物是义银公司名下的位于合肥经济技术开发区飞龙路以南、烟墩路以东的房产（房地产权证号：房地权合产字第××号）；被担保的主债权是自2013年5月15日至2016年5月15日，由科农行高新支行在最高授信余额3700万元以内，根据义银公司的申请，对义银公司一次或分次发放贷款或签发银行承兑汇票、出具银行保函等形成的债权；抵押担保的范围是主合同项下义银公司的全部债务，包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、科农行高新支行实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因义银公司违约而给科农行高新支行造成的损失和其他所有应付费用。次日，双方当事人即对上述抵押房产办理了抵押登记手续，房地产他项权证号为：房地产他证合产字××号。此外，义银公司对其抵押房产所对应的土地使用权办理了登记备案。
2014年4月24日，科农行高新支行与陈义银、张焕芝签订了一份编号为B0××19《最高额保证合同》，约定陈义银、张焕芝作为保证人，自愿为科农行高新支行（债权人）与义银公司（债务人）形成的债权提供最高额保证担保；被保证担保的债权是自2014年4月28日至2015年4月28日，由科农行高新支行在最高授信余额5000万元以内，根据义银公司的申请，对义银公司一次或分次发放贷款或签发银行承兑汇票、出具银行保函等形成的债权；保证方式为连带责任保证；保证范围同上述《最高额抵押合同》；无论科农行高新支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、科农行高新支行是否向其他担保人提出权利主张，不论其他担保是否由债务人或他人提供，保证人在本合同项下的担保责任均不因此减免，其均可直接要求保证人依照本合同约定在其担保范围内承担担�责任。
2014年6月25日，科农行高新支行与义银公司签订了一份编号为00××27《人民币资金借款合同》，约定义银公司向科农行高新支行借款1500万元用于购买材料，借款期限为12个月；按季结息，结息日固定为每季度末月的第20日；年利率为7.8%，贷款逾期的，科农行高新支行有权自逾期之日按借款利率上浮50%计收罚息；因一方违约，另一方在实现本合同及附属相关法律文件项下债权、担保权等合法权利过程中发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师费、公告费、送达费等）及损失由对方承担；义银公司未按约定按时足额偿还本合同项下任意一期贷款本息的，科农行高新支行有权宣布贷款立即到期，要求义银公司立即清偿全部贷款本息及相关费用。当日，科农行高新支行即按约将1500万元贷款发放给义银公司，义银公司亦出具了两�借款凭证，载明：借款金额分别为700万元、800万元（合计1500万元），期限自2014年6月25日至2015年6月25日，年利率为7.8%。
2014年8月7日，科农行高新支行与义银公司签订了一份编号为00××37《人民币资金借款合同》，约定义银公司向科农行高新支行借款1000万元用于购买材料，借款期限、年利率为7.8%，贷款逾期的，自逾期之日按借款利率上浮50%计收罚息；其余合同条款与编号为00××27《人民币资金借款合同》的内容一致。2014年8月11日，科农行高新支行即按约将1000万元贷款发放给义银公司，义银公司亦出具了一份借款凭证，载明：借款金额1000万元，期限自2014年8月11日至2015年8月11日，年利率为7.8%。
2014年9月17日，科农行高新支行又与义银公司签订了一份编号为00××39《人民币资金借款合同》，约定义银公司向科农行高新支行借款1200万元，借款期限为12个月；年利率为7.8%，贷款逾期的，自逾期之日按借款利率上浮50%计收罚息；其余合同条款与编号为00××27《人民币资金借款合同》的内容一致。次日，科农行高新支行即按约将1200万元贷款发放给义银公司，义银公司亦出具了两份借款凭证，载明：借款金额分别为600万元、600万元（合计1200万元），期限自2014年9月18日至2015年9月18日，年利率为7.8%。
此后，因义银公司未按期支付利息，构成违约，科农行高新支行遂依据合同约定要求义银公司提前还贷。截止2015年4月22日，义银公司尚欠借款本金3700万元（1500万元+1000万元+1200万元）及利息978033.33元（396500元+264333.33元+317200元）。
另查明：科农行高新支行与安徽安天行律师事务所签订一份《聘请律师合同》，约定科农行高新支行因与义银公司、陈义银、张焕芝金融借款合同纠纷一案，委托安徽安天行律师事务所的律师代理，律师代理费25万元。2015年7月9日，科农行高新支行向安徽安天行律师事务所支付上述代理费25万元。2015年7月15日，安徽安天行律师事务所向科农行高新支行开具了三份金额总计为25万元的增值税发票。
原审法院认为，本案所涉《人民币资金借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。科农行高新支行已按约发放3700万元贷款，义银公司却未按期支付利息，故科农行高新支行有权依据合同约定宣布贷款提前到期，要求义银公司偿还全部贷款本息。《最高额抵押合同》对本案所涉借款的抵押房产、抵押担保债权、抵押担保范围等均作出了明确约定，且抵押房产在相关部门办理了登记，义银公司未按约履行还本付息的义务，科农行高新支行就案涉抵押房产在相应的最高额范围内依法享有优先受偿权。但是，对于抵押房产对应的土地使用权，由于没有办理抵押登记手续，科农行高新支行不享有优先受偿权。《最高额保证合同》对被担保的主债权、保证方式及保证范围等均作出了明确约定，故陈义银、张焕芝应当对义银公司的上述债务在相应范围内承担连带清偿责任。科农行高新支行主张的律师费25万元，由于其提交了相应的《聘请律师合同》、发票和支付凭证，依据借款合同和担保合同的约定，故对其该项诉讼请求予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十九条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条的规定，判决：一、义银公司于判决生效之日起十日内向科农行高新支行偿还借款本金3700万元及利息978033.33元（计至2015年4月22日。此后利息以不同贷款本金分段计算，分别为：2015年4月23日至2015年6月25日期间的利息以1500万元为基数按年利率7.8%的标准计算，之后的罚息以1500万元为基数按年利率11.7%的标准计算至款清之日止；2015年4月23日至2015年8月11日期间的利息以1000万元为基数按年利率7.8%的标准计算，之后的罚息以1000万元为基数按年利率11.7%的标准计算至款清之日止；2015年4月23日至2015年9月18日期间的利息以1200万元�基数按年利率7.8%的标准计算，之后的罚息以1200万元为基数按年利率11.7%的标准计算至款清之日止）；二、义银公司于判决生效之日起十日内向科农行高新支行支付律师费25万元；三、对判决第一、二项确定的款项，科农行高新支行对义银公司名下的房产(房地产他项权证号为：房地产他证合产字第××号)在最高额3700万元范围内享有优先受偿权；四、对判决第一、二项确定的款项，陈义银、张焕芝在最高额5000万元范围内承担连带清偿责任；五、陈义银、张焕芝承担担保责任后，有权向义银公司追偿；六、驳回科农行高新支行的其他诉讼请求。案件受理费232940元、财产保全费5000元，合计237940元，由义银公司、陈义银、张焕芝共同负担。
本案二审期间，各方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见也同于原审，本院认证意见与原审相同。
�审另查明：2013年5月14日，科农行高新支行与义银公司签订的《最高额抵押合同》约定:本合同最高授信余额包括贷款、银行承兑汇票敞口、银行保函敞口等余额。2013年5月15日，科农行高新支行与义银公司就案涉房屋（房地产权证号为房地权合产字第××号）办理抵押登记，合肥市房地产产权监理处颁发房地产他证合产字第××号他项权证，该证书载明“他项权利种类：最高额抵押；债权数额：3700万元”。2013年5月16日，合肥市国土资源局经济技术开发区分局在义银公司持有的合经区国用（2001）字第×号国有土地使用权证上添注：“以合产字第071134号项下房产设定抵押，房地产他项权证：××号，相应土地使用权随之抵押。抵押权人科农行高新支行。抵押期限2013年5月15日至2016年5月15日”。上述国有使用权证载明的土地使用权面积为4173.33㎡。
除本院查明的上述�实外，原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉最高额抵押合同约定的债权最高限额应当如何认定。二、科农行高新支行诉请对义银公司所有的土地使用权享有优先受偿权应否支持。
关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第二百零三条规定,为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款规定，抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。依据上述规定，最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。因此，最高额抵押实质是最高担保债权额范围的抵押，抵押权人只能以最高担保债权额为限就抵押物行使权利，超出部分债权额为普通债权，不受最高额抵押权所担保。本案中，《最高额抵押合同》约定抵押担保的主债权限额为最高授信余额3700万元；权证号为房地产他证合产字第××号他项权证载明抵押担保债权数额为3700万元。据此，本案抵押的最高债权限额应认定为3700万元，最高额抵押担保的债权余额范围包括借款本金、利息、实现债权的费用等。即科农行高新支行对案涉抵押物在最高额3700万元范围内享有优先受偿权，原审法�对此认定并无不当。科农行高新支行主张将本金余额作为最高额限制，又依据《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定，将本金之外的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等纳入最高额抵押担保范围，则义银公司实际承担会超过最高债权限额3700万元的抵押担保责任，有悖于我国担保法规定的最高额抵押合同的立法本意。因此，科农行高新支行此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。科农行高新支行与义银公司签订的《最高额抵押合同》约定，义银公司以其名下房产（房地产权证号：房地权合产字第××号）为案涉债务提供最高额抵押担保，并办理相应抵押登记。同时，合肥市国土资源局经济技术开发区分局在义银公司持有的合经区国用（2001）字第×号国有土地使用权证上添注：“以合产字第×号项下房产设定抵押，房地产他项权证：×号，相应土地使用权随之抵押”。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，农科行高新支行享有对上述抵押房屋及其占用范围内的国有土地使用权优先受偿权。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。但农科行高新支行主张对义银公司名下位于合肥市经济技术开发区飞龙路东南的权证号为合经区国用（2001）字第×号整宗土地使用权享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，科农行高新支行上述请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
维持安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民二初字第00354号民事判决第一、第二项、第四项、第五项，即“安徽义银建筑装饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内向合肥科技农村商业银行股份有限公司高新区支行偿还借款本金3700万元及利息978033.33元（计至2015年4月22日。此后利息以不同贷款本金分段计算，分别为：2015年4月23日至2015年6月25日期间的利息以1500万元为基数按年利率7.8%的标准计算，之后的罚息以1500万元为基数按年利率11.7%的标准计算至款清之日止；2015年4月23日至2015年8月11日期间的利息以1000万元为基数按年利率7.8%的标准计算，之后的罚息以1000万元为基数按年利率11.7%的标准计算至款清之日止；2015年4月23日至2015年9月18日期间的利息以1200万元为基数按年利率7.8%的标准计算，之后的罚息以1200万元为基数按年利率11.7%的标准计算至款清之日止）”、“安徽义银建筑装饰有限责任公司于本判决生效之日起十日内向合肥科技农村商业银行股份有限公司高新区支行支付律师费250000元”、“对本判决第一、二项确定的款项，陈义银、张焕芝在最高额5000万元范围内承担连带清偿责任”、“陈义银、张焕芝承担担保责任后，有权向安徽义银建筑装饰有限责任公司追偿”；
撤销安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民二初字第00354号民事判决第六项，即“驳回合肥科技农村商业银行股份有限公司高新区支行的其他诉讼请求”；
三、变更安徽省合肥市中级人民法院（2015）合民二初字第00354号民事判决第三项为：对本判决第一、二项确定的款项，合肥科技农村商业银行股份有限�司高新区支行对安徽义银建筑装饰有限责任公司名下的房产（房地产他项权证号为：房地产他证合产字第××号）及其占用范围内的国有土地使用权【权证号为合经区国用（2001）字第×号】在最高额3700万元范围内享有优先受偿权；
四、驳回合肥科技农村商业银行股份有限公司高新区支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费232940元、财产保全费5000元，合计237940元，由安徽义银建筑装饰有限责任公司、陈义银、张焕芝共同负担;二审案件受理费31590元，由合肥科技农村商业银行股份有限公司高新区支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苏沁
代理审判员 张如果
代理审判员 夏 敏
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 苏 萍
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。
抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的�力;如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。