广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初1011号
原告：刘桥妹，女，1986年5月20日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。
委托诉讼代理人：宋剑良，广东江盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜丽丽，广东江盈律师事务所实习律师。
被告：杨耀华，男，1938年9月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南粤律师事务所律师。
第三人：杨梓浩，男，1998年8月31日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：杨德铭，1971年10月31日出生，汉族，住址同上，是杨梓浩的父亲。
原告刘桥妹诉被告杨耀华、第三人杨梓浩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘桥妹及其委托诉讼代理人宋剑良，被告杨耀华的委托诉讼代理人陈忠扬、第三人杨梓浩的委托诉讼代理人杨德铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘桥妹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》；2.被告返还原告定金17000元；3.被告向原告支付违约金95000元；4.被告赔偿原告中介费10000元；5.被告赔偿原告按揭费用2900元；6.被告协助原告办理退税手续（包括但不限于印花税、契税、增值税）；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月21日，原告与被告签订《广州市存量房买卖合同》，合同约定原告以950000元的价格购买被告位于广州市番禺区市桥街富华西路106房1座3梯303房的房产，合同签订时原告向被告支付定金20000元，首期款300000元在过户当天支付，剩余房款原告应于2016年8月31日前向银行申请办理商业按揭贷款，如被告不按合同约定将房产出售原告，则承担房产成交价10%的违约金。合同签订当天，原告向被告支付了定金20000元，后被告要求原告支付380000元的首期款才肯将房产出售原告，原告当即通过银行转账向被告支付380000元的首期，并办理了银行按揭贷款。但原告随后得知案涉房屋并非原告单独所有，而是被告的夫妻共同财产，并且其妻子已通过公证遗嘱将其份额给了孙子，导致房产不能按照合同约定过户给原告。其后，被告退还原告首期款380000元和定金3000元，剩余定金17000元至今未返还。原告认为，被告自称案涉房屋为其单独所有与原告签订《广州市存量房屋买卖合同》，该无权处分行为导致合同目的不能实现，被告应根据合同的约定承担违约责任，并赔偿原告的损失。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。
被告杨耀华辩称，涉诉房产无法转让的原因是该房屋是被告的已故妻子何桥在世时，被告所在单位分给被告的房改房，房屋权属人登记在被告名下，杨耀华与何桥均立下遗嘱，把其对房屋拥有的份额均指定由孙子杨梓浩继承。后来，被告撤销了自己的遗嘱，认为房屋权属人登记在被告名下，又撤销了遗嘱，自认为可以出售。被告委托广州市腾越房地产中介有限公司（以下简称腾越公司）放盘出售房屋时，已将房产有关情况告知腾越公司，腾越公司认为有办法出售该房屋而接受委托，在签订房屋买卖合同时，被告也把相关情况告知原告，原告明知被告的房屋有权属问题而坚持与被告签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同后，杨梓浩临时改变主意不同意转让，导致房屋无法过户。故房屋无法转让，过错在于腾越公司及原告，被告不应当承担违约责任。
综上所述，因涉诉房产权属存在瑕疵，腾越公司及原告均对此知情，在此情况下签订房屋转让合同过错不在被告。对于第一项诉讼请求，由于房屋存在共有人，原、被告签订的合同是无效合同，自始无效，无需解除。对于第二项诉讼请求，被告同意返还剩余定金。对于第三项讼请求，原告隐瞒双方签订的实际履行的《房屋买卖合约》，该合约并无支付房价10%违约金的约定，且被告无违约，合同无效，原告企图谋取不当利益，因此应当驳回该诉讼请求。对于第四项诉讼请求，因腾越公司在履行中介职责时存在严重过错，因此，原告应向中介公司索回中介费，而不应向被告索取，应驳回原告该项诉讼请求。对于第五、六项诉讼请求，因原告在签订房屋转让合同中自身存在过错，因此造成自身的损失应由其本人自行承担，故应驳回原告该项诉讼求。对第六项诉讼请求，原告是滥用诉权，诉讼费应由其自行承担。
第三人杨梓浩述称，第三人对于涉案合同的签订不清楚，当第三人知道后，第三人是不同意出售涉诉房产的。当时第三人不知道房产中介是通过什么方法一直承诺可以过户，通过被告来逼迫第三人，第三人不同意出售涉诉房产。
经审理查明：
涉诉房产位于广州市番禺区市桥街富华西路106号1座3梯303房，建筑面积89.3平方米，权属人登记为杨耀华。
杨耀华与何桥于2013年8月19日分别签订《遗嘱》，分别载明何桥与杨耀华是夫妻关系，涉诉房产虽以杨耀华的名义登记，但是杨耀华与何桥婚姻存续期间取得，依法是杨耀华与何桥的夫妻共有财产，各占二分之一，现两人分别立下遗嘱，于两人去世后，将两人在涉诉房产的各自的产权遗赠给孙子杨梓浩（男，1998年8月31日出生）。广东省广州市番禺公证处就杨耀华、何桥分别签订的《遗嘱》办理了公证。
常住人口登记卡显示，2015年3月23日，何桥户口因报死亡注销。
2016年7月31日，杨耀华（卖方）、刘桥妹（买方）与广州市腾越房地产中介有限公司（丙方，经纪方，以下简称腾越公司）签订《房屋买卖合约》，约定：甲方将涉诉房产出售给乙方，成交总价950000元；税费由买方承担；买方在签署本合约同时交付卖方定金20000元并自动转为部分楼款，买方应向银行申请550000元的银行按揭贷款；首期楼款（不含定金）380000元，由买方在银行审批出具同意贷款通知书后，在房管部门成功出具受理回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）550000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；卖方须保证对上述房产享有完整所有权，并拥有全部的收益处分权，能完全支配及处理有关涉案房产的产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等，卖方应在交付房产给买方使用之日前清理完毕；卖方在收取定金后不依照本合约条款将房产售予买方，视为卖方违约，在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广州市番禺区房地产买卖合同》30天内仍不履行合约之条款，本合约自动解除，卖方应按本合约规定承担违约责任，退还已收取的买方付款外，并须赔偿与定金同等数目金额给买方一次性弥补买方之损失；买方不按照合约履行，则视为买方违约，在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广州市番禺区房地产买卖合同》30天内仍不履行合约之条款，本合约自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承担违约责任，同时卖方有权没收买方应付之定金；买卖双方保证及时提供与房产交易有关的完整材料，且配合经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至交易过户完毕止，买卖双方须保证所提供资料真实、完整、合法，如因提供资料不真实、不完整、不合法，导致本次交易不能完成，则视为提供不真实不完整不合法资料的一方为违约方，并承担由此引起的一切法律责任和经济损失；基于经纪方的多方努力最终达成交易，故无论在任何情况下，若买方或卖方任何乙方未能依本合约卖出或买入房产的，视为违约，违约方须赔偿经纪方不低于房产成交价3%的中介代理费及咨询费；本合约在买卖双方到房管部门签署《广州市番禺区房地产买卖合同》时作为本合约的补充协议，如《广州市番禺区房地产买卖合同》的内容与本合约内容不一致时，以本合约为准；等等。同日，腾越公司出具收款收据载明收到刘桥妹支付涉诉房产定金20000元。
2016年8月17日，广州竞宇金融服务有限公司出具收款收据，载明收到刘桥妹按揭代理费2900元。
2016年9月20日，腾越公司出具收款收据，载明收到刘桥妹支付涉案房产的中介费10000元。
2016年9月20日，刘桥妹、杨耀华共同办理房地产交易纳税申报手续，刘桥妹缴纳涉诉房产相关交易税费。
2016年9月21日，杨耀华（甲方，卖方）与刘桥妹（乙方，买方）、广州市至易房地产代理有限公司（经济方，丙方）签订《广州市存量房买卖合同》（网签合同），在合同第一条房地产权属情况告知房屋共有情况为“无”，需要说明的其他情况为“/”；甲方保证所填写和提供的有关涉诉房产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任；涉诉房产按整套出售并计价，房屋总价格为950000元，由乙方在签订本合同时向甲方支付20000元定金，首次支付房款时自动转为房款的一部分，乙方在交易过户成功当天向甲方支付房款300000元，剩余房款650000元由乙方于2016年8月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；甲乙双方应当于银行出具同意贷款书后向房地产登记机构申请办理产权转移登记，房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，由违约方直接赔偿守约方；甲方不按本合同约定将房产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为房产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入房产的，应当向甲方支付违约金，违约金为房产成交价的10%；甲方或乙方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；等等。上述网签合同由广州市至易房地产代理有限公司代为办理。
2016年9月21日，刘桥妹向杨耀华账户转账270000元。同年9月28日，杨耀华将270000元又退付给刘桥妹。2016年10月31日，刘桥妹向杨耀华账户转账380000元，同日，杨耀华将该款转付给杨德铭，杨耀华再次将380000元退付给刘桥妹。
2016年10月26日，中国建设银行股份有限公司广州番禺支行出具《同意购房按揭贷款通知书》，同意向刘桥妹提供购买涉诉房产申请的贷款550000元，贷款年限20年。
庭审中，双方确认杨耀华已退还定金3000元，尚有定金17000元未退还。
对于合同的签订、履行情况，刘桥妹陈述：双方在2016年7月31日首次签订《房屋买卖合约》时约定的首期款支付是270000元，在2016年9月21日第一次办理过户手续时，刘桥妹支付了270000元的首期款，过户过程中，第一次得知涉诉房产存在共有人杨梓浩，因杨耀华与杨梓浩未能达成一致协议，杨耀华于2016年9月28日将首期款270000元退还给刘桥妹。后经协商，双方就购买房屋重新签订了一份《房屋买卖合约》，约定首期款变更为380000元，其他内容无变更，签订时间还是签回2016年7月31日，由刘桥妹将首期款支付给杨耀华，杨耀华再支付给杨梓浩（由其父杨德铭代收），杨梓浩收到首期款后去公证处处理遗嘱公证的事项，但在公证处被告知无法办理，杨梓浩父亲杨德铭于当日将380000元又退还给刘桥妹。
杨耀华陈述：刘桥妹自始就知道涉诉房产权属存在瑕疵，因腾越公司一直承诺有办法可以过户，在过户不成功后，刘桥妹与腾越公司继续要求杨梓浩配合过户，最后杨梓浩予以拒绝将房款退回。
杨梓浩陈述：基本确认刘桥妹上述所述内容，杨梓浩是在涉诉房产第一次过户失败后才知道出售房屋的事，当时杨耀华的子女均表示反对，也劝过刘桥妹不要继续购买，最后因杨耀华的子女不同意签名无法过户，杨梓浩遂立即退还380000元首期款。
上述事实有《房屋买卖合约》、《广州市存量房买卖合同》、收款收据、银行交易明细、发票、同意购房按揭贷款通知书、《遗嘱》公证书、常住人口登记卡、当事人庭审笔录等证据证实。
本院认为：本案首先确定杨耀华与刘桥妹实际履行哪一份合同。根据双方于2016年7月31日签订的《房屋买卖合约》，约定首期款380000元，贷款金额550000元，并注明签订的网签合同与该合同内容不一致的，以该合同内容为准。实际上，刘桥妹支付了首期款380000元，银行出具同贷书显示批准的贷款金额为550000元，均符合上述《房屋买卖合约》的约定。而网签合同约定的首期款、贷款金额均与刘桥妹实际支付的款项不一致，因此，杨耀华与刘桥妹实际履行的合同为双方于2016年7月31日签订的《房屋买卖合约》。
关于上述《房屋买卖合约》的效力问题。杨耀华主张涉诉房产存在共有人，因共有人不予追认合同，故杨耀华属于无权处理，合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，杨耀华以上述理由主张合同无效理由不成立，本院不予支持。上述合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，对当事人具有约束力，当事人应当诚实信用的履行合同。
由于涉诉房产原为杨耀华与何桥的共同财产，何桥在生前就其享有份额立有遗嘱并办理了公证，在何桥过世后，其合法继承人尚未办理继承，导致涉诉房产仍登记在杨耀华一人名下，因共有人问题未能解决，导致房屋不能过户给刘桥妹，合同目的无法实现，刘桥妹依法可以请求解除合同。虽然刘桥妹请求解除的合同为网签合同，但是其本质是要解除双方就涉案房屋之间的买卖关系，由于双方实际履行的是2016年7月31日签订的《房屋买卖合约》，故本院确认解除该合同，网签合同由于实际履行合同被解除，故一并解除。
合同解除后，杨耀华应返还刘桥妹已支付的房款，现双方均确认未返还的房款为定金17000元，故对于刘桥妹要求返还定金17000元的请求，本院予以支持。
关于违约金的问题。合同解除的违约责任的认定，杨耀华主张其在签订合同时已将房屋共有情形告知刘桥妹，但合同上并未显示涉诉房产存在共有情形，杨耀华也没有提供证据证明其已告知腾越公司或是刘桥妹上述情形，应承担举证不能的责任，故对其上述主张不予采信。而刘桥妹、杨梓浩的陈述相互印证，可以证明刘桥妹于第一次过户时才得知涉诉房产存在共有人的情形，即便双方在其后的协商过程中变更了合同内容，还协商了具体解决的方法，但最终导致涉诉房产无法过户的直接原因是因为房屋共有人的问题未得到解决，而杨耀华在签订合同时未披露房屋的共有情形的信息，导致该纠纷发生，合同解除的违约方在于杨耀华，根据上述《房屋买卖合约》约定，本院确认杨耀华应当向刘桥妹支付相当于定金20000元的违约金。刘桥妹要求按照双方签订的网签合同约定的标准支付违约金，理据不足，本院不予支持。
关于中介费的问题。因杨耀华违约导致合同目的未能实现，刘桥妹为此已支付中介费10000元、按揭费2900元为其实际损失，刘桥妹要求杨耀华予以赔偿，本院予以支持。
关于退税费的问题。由于是否能够退税属于税务部门的行政管理范畴，不属于民事纠纷，本案对此不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告刘桥妹与被告杨耀华于2016年7月31日就广州市番禺区市桥街富华西路106号1座3梯303房签订的《房屋买卖合约》及于2016年9月21日签订的《广州市存量房买卖合同》；
二、被告杨耀华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘桥妹返还购房定金17000元；
三、被告杨耀华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘桥妹支付违约金20000元，并赔偿原告刘桥妹中介费10000元、按揭费2900元；
四、驳回原告刘桥妹其余诉讼请求。
如被告杨耀华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13300元，由被告杨耀华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 余 珣
人民陪审员 王小敏
人民陪审员 谢海明
二〇一七年十二月十日
书 记 员 陈 冬