昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）五法民二初字第12号
原告（反诉被告）：陈蜀昆，男，1968年2月27日出生，汉族，昆明市人。
委托代理人：陈方淑，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：昆明威瑞科技有限公司。
住所：昆明市大观商业城**座****号。
法定代表人：刘增力，执行董事。
委托代理人：刘增威、周劼，昆明威瑞科技有限公司职工，特别授权代理。
原告陈蜀昆诉被告昆明威瑞科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理，被告昆明威瑞科技有限公司于2015年1月12日提起反诉并经本院受理后，依法由审判员吕刚适用简易程序于2015年2月10日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陈蜀昆及其委托代理人陈方淑，被告（反诉原告）昆明威瑞科技有限公司的委托代理人刘增威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈蜀昆诉称：2011年9月2日，原告陈蜀昆与被告昆明威瑞科技有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于昆明大观商业城B1座505房屋，租赁期六年，自2011年10月1日起至2017年9月30日止，并约定未经原告书面同意，被告不得转租、转借、拆改、变动房屋结构等，否则将承担违约责任。同时双方还约定，退租时，原告有权要求被告恢复原状或向原告缴纳恢复工程所需的费用。2013年4月4日，被告未经原告同意，擅自将房屋转租他人，原告的转租行为严重违反了合同约定和法律规定，致使原租赁关系难以为继。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，特起诉至法院要求：1、解除原、被告之间于2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金人民币30240元；3、判令被告承担恢复房屋原状和广告牌原状的费用，具体数额以司法鉴定确定的金额为准；4、判令司法鉴定费由被告承担；5、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）昆明威瑞科技有限公司答辩并反诉称：原告不是本案的适格主体，陈蜀昆于2014年7月14日已将诉争房屋出卖给了案外人龙红梅，也即该房屋的所有权已归属于案外人龙红梅，已经与原告无任何关系。在转租前昆明威瑞科技有限公司的职工曾与陈蜀昆就转租事宜进行过电话沟通，原告陈蜀昆表示其人在上海不能签署同意文件，是否转租由昆明威瑞科技有限公司自行决定。且转租之后，原告陈蜀昆曾多次前往该房屋，但并未对转租事实提出任何口头或书面的异议。另外，改变房屋结构及更换房屋大门系原、被告双方达成一致并签字确认，故原告无权要求恢复房屋及广告牌的原状，更无权要求被告昆明威瑞科技有限公司承担费用。此外，根据2011年9月2日《房屋租赁合同》的约定，如果反诉被告陈蜀昆在租赁期限内出卖房屋，必须提前3个月通知反诉原告昆明威瑞科技有限公司，但反诉被告陈蜀昆于2014年7月14日将房屋出卖给了案外人龙红梅，而反诉原告昆明威瑞科技有限公司并未收到任何关于出卖该房屋的通知。反诉被告陈蜀昆的行为严重违反了《房屋租赁合同》的约定，依约应向反诉原告昆明威瑞科技有限公司支付人民币30240元的违约金，故提起反诉要求：1、判令反诉被告陈蜀昆承担违约责任，赔偿违约金人民币30240元；2、反诉原告昆明威瑞科技有限公司无任何违约行为，反诉被告陈蜀昆并无实际损失，请求判令继续履行2011年9月2日签订的租赁合同；3、判令反诉被告陈蜀昆承担本案全部诉讼费用、司法鉴定费及其他应当由反诉被告陈蜀昆承担的费用。庭审中反诉原告昆明威瑞科技有限公司向本院明确其第三项诉讼请求中其他应当由反诉被告陈蜀昆承担的费用为查阅费人民币10元。
反诉被告陈蜀昆答辩称：对出卖房屋出租人是没有义务通知的，但反诉被告陈蜀昆还是尽到了通知的责任，反诉原告昆明威瑞科技有限公司对此是知晓的，反诉原告昆明威瑞科技有限公司将房屋转租给李冬生，除了约定解除权外，我方还有法定解除权，合同中有约定解除合同后要恢复原状的条款，合同解除后，反诉原告昆明威瑞科技有限公司有义务恢复原状，对于恢复原状的司法鉴定费用应当由反诉原告昆明威瑞科技有限公司承担。
原告（反诉被告）陈蜀昆针对其在本诉和反诉中的主张向本院提交以下证据材料：
1、陈蜀昆身份证；2、营业执照。证明原告陈蜀昆的主体资格。
3、房屋租赁合同。证明①陈蜀昆将商铺出租给威瑞公司；②租期6年，从2011年10月起至2017年9月30日止；③第十二条第二款约定承租人转租需征得出租人书面同意。
4、房屋租用合同。证明威瑞公司未经原告书面同意擅自将房屋转租给第三人李冬生的事实。
5、刘增威、李冬生身份证。证明擅自转租人与次承租人的身份证明。
6、照片。证明被告未经原告同意擅自改变房屋结构，造成房屋价值贬损。
7、照片。证明被告未经原告同意擅自更换广告牌，给原告造成损失。
8、房产证及房屋结构图。证明原告将房屋出租给被告时房屋为原告所有。
9、房屋产权证明。
10、杨春林视频文字；11、杨春林身份证。证明杨春林曾与原告一起告知被告房屋要出卖的事实。
12、徐忠维录音及文字；13、徐忠维名片。证明原告已将出卖房屋的信息告知被告的工作人员徐忠维。
14、杨国珍视频及文字；15、杨国珍名片。证明房屋中介工作人员杨国珍曾多次带人看房，并告知被告工作人员房屋准备出卖的事实。
16、欠缴物业费的通知。
经质证，被告（反诉原告）昆明威瑞科技有限公司对原告（反诉被告）陈蜀昆提交的证据1、3、4、5、证据7中的第28页的照片、证据9的真实性予以认可，对其余证据的真实性不予认可。
被告昆明威瑞科技有限公司针对其在本诉中的主张向本院提交如下证据材料：
1、被告主体证明资料。证明被告主体资格。
2、《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表》。证明原告于2014年7月14日将标的房屋出售给案外人龙红梅并办理了产权过户登记手续，陈蜀昆与本案没有利害关系，在本案中不具有原告资格。
3、《房地产平面图》。证明2011年9月23日，原告同意被告改造标的房屋，并签字确认。
4、《房屋租赁合同》。证明①证明被告已经按照合同约定缴纳了第一、第二年的租金共计人民币72000元，原告已经收到该款项；②原告若要在租赁期限内出售房屋，应提前3个月通知被告；③被告与原告关于违约责任的约定；④年度租金金额及违约金约定比例。
5、工行自动柜员机客户凭条。证明原告已经按照合同约定将第三、第四年的合同租金共计人民币75600元汇入被告指定账户，被告没有任何损失。
6、原告陈蜀昆短信记录。证明原告依然于2013年9月16日向被告催收两年的房屋租赁费，证明其并未对转租事宜提出异议。
7、证人徐维忠、耿浚铭的证人证言。
经质证，原告陈蜀昆对被告昆明威瑞科技有限公司提交的证据1-5的真实性均予认可，对证据6的真实性不予认可。关于证人证言，原告陈蜀昆对证人徐维忠陈述的原告在2013年、2014年去过公司住所地告知房屋要出卖的事实予以认可。原告陈蜀昆对证人耿浚铭的证人证言真实性予以认可。被告昆明威瑞科技有限公司对证人徐维忠、耿浚铭的证人证言均予认可。
反诉原告昆明威瑞科技有限公司针对其在反诉中的主张向本院提交如下证据材料：
1、《房屋租赁合同》。证明①反诉原告昆明威瑞科技有限公司已经按照合同约定缴纳了第一、第二年的租金共计人民币72000元，反诉被告陈蜀昆已经收到该款项，反诉被告陈蜀昆没有任何损失；②反诉被告陈蜀昆若要在租赁期限内出售房屋，应提前3个月通知反诉原告昆明威瑞科技有限公司；③双方关于违约责任的约定，任何一方违约须缴纳年度租金的80%；④年度租金金额及违约金约定比例。
2、《昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表》。证明反诉被告陈蜀昆于2014年7月14日将标的房屋出售给案外人龙红梅并办理了产权过户登记手续。
3、《房地产平面图》。证明2011年9月23日，反诉被告陈蜀昆同意反诉原告昆明威瑞科技有限公司改造标的房屋，并签字确认。
4、工行自动柜员机客户凭条。证明反诉原告昆明威瑞科技有限公司已经按照合同约定将第三、第四年的合同租金共计人民币75600元汇入反诉被告陈蜀昆指定账户，其没有任何损失。
经质证，反诉被告陈蜀昆对反诉原告昆明威瑞科技有限公司提交的全部证据的真实性均予以认可。
为查明案件事实，本院于2015年3月6日向昆明市房屋交易产权管理处调取了一份大观商业城B1座5层0505号房屋的《房屋登记簿查阅摘抄表》，经质证，陈蜀昆及昆明威瑞科技有限公司对本院调取证据的真实性、合法性、关联性均予认可，本院对此予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）陈蜀昆提交的证据1、3、4、5、证据7中的第28页的照片、证据9的真实性被告（反诉原告）昆明威瑞科技有限公司均予认可，本院依法予以采纳。关于原告（反诉被告）陈蜀昆提交的证据2，本院认为，该营业执照所载内容与被告（反诉原告）昆明威瑞科技有限公司向本院提交的资料信息并不一致，故本院对于该份证据不予采纳。关于原告（反诉被告）陈蜀昆提交的证据6、7中除第28页外的照片，本院认为，该组照片均系陈蜀昆自行拍摄，被告（反诉原告）昆明威瑞科技有限公司对其真实性不予认可，本院亦无法核实拍摄时间及地点，故本院对于该证据不予采纳。关于原告（反诉被告）陈蜀昆向本院提交的证据8，本院认为，原告（反诉被告）陈蜀昆并未向本院提交该份证据的原件以供本院核对，故本院对于该份证据不予采纳。关于原告（反诉被告）陈蜀昆提交的证据10、11、12、13、14、15，本院认为，依据法律规定证人应当出庭作证，但杨春林、杨国珍并未出庭，不符合法律的规定，故本院对证据10、11、14、15不予采纳，徐忠维已出庭作证，其证人证言以出庭作证为准。关于原告（反诉被告）陈蜀昆提交的证据16，经审查本院认为，该份证据所载内容与本案所争议的案件事实无关，故本院对该份证据不予采纳。被告昆明威瑞科技有限公司在本诉中提交的证据1-5的真实性原告陈蜀昆均予认可，本院依法予以采纳。关于被告昆明威瑞科技有限公司在本诉中提交的证据6，本院认为，原告陈蜀昆对该份证据的真实性不予认可，且该份证据无其他证据相佐证，故本院对于该份证据不予采纳。反诉原告昆明威瑞科技有限公司在反诉中提交的全部证据的真实性反诉被告陈蜀昆均予认可，本院依法予以采纳。
根据以上证据，本院确定本案事实如下：2011年9月2日，陈蜀昆与昆明威瑞科技有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定昆明威瑞科技有限公司承租大观商业城B1座0505号房屋（建筑面积114.58平方米），租赁期限自2011年10月1日至2017年9月30日止，第三、四年租金共计人民币75600元，还约定，昆明威瑞科技有限公司不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得陈蜀昆同意，投资由昆明威瑞科技有限公司自理，退租时，除另有约定外，陈蜀昆有权要求昆明威瑞科技有限公司按原状恢复或向陈蜀昆交纳恢复工程所需费用。另约定租赁期间昆明威瑞科技有限公司如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向陈蜀昆申请，由第三方书面确认，征得陈蜀昆书面同意。租赁期间任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的80%作为违约金。2014年7月14日，陈蜀昆将涉案房屋出售给案外人龙红梅，现涉案房屋已过户至龙红梅名下。庭审中陈蜀昆向本院陈述称其与龙红梅之间没有就涉案房屋使用权作过约定，亦没有就其与昆明威瑞科技有限公司的租赁关系作出约定。另外，庭审中昆明威瑞科技有限公司承认其将涉案房屋于2013年4月4日转租，其陈述称事先已电话告知陈蜀昆，陈蜀昆同意转租，陈蜀昆当时在上海无法办理书面同意手续。陈蜀昆则陈述称自己是在2014年5、6月份才知道转租的事实。
另确认，陈蜀昆与昆明威瑞科技有限公司于2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》第十二条第一款约定：“如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。承租方出卖房屋，须提交3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”庭审中昆明威瑞科技有限公司主张该条中“承租方出卖房屋”系笔误。庭审中陈蜀昆陈述自己在2014年6月20日到涉案房屋处告知了要卖房子的事情，询问是否有意要买，昆明威瑞科技有限公司对此予以否认。另外，陈蜀昆收取租金时系与昆明威瑞科技有限公司工作人员刘增威电话联系收取的。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”之规定，本案中原告陈蜀昆已于2014年7月14日将大观商业城B1座0505号房屋出售给案外人龙红梅，并已办理过户登记，故龙红梅已承接了原告陈蜀昆在2011年9月2日《房屋租赁合同》中的权利义务，原告陈蜀昆无权主张合同权利，故本院对于原告陈蜀昆要求解除2011年9月2日《房屋租赁合同》，要求被告昆明威瑞科技有限公司支付违约金人民币30240元及承担恢复房屋原状和广告牌原状的费用、司法鉴定费用的诉讼请求，依法不予支持。
关于反诉原告昆明威瑞科技有限公司的反诉请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”出租人在出卖租赁房屋之前通知承租人为其法定义务，且根据一般生活常识，出卖租赁房屋的一般为出租人，故本院对于昆明威瑞科技有限公司关于2011年9月2日《房屋租赁合同》第十二条第一款中“承租方出卖房屋”系笔误的主张予以采纳。依涉案《房屋租赁合同》的约定，反诉被告陈蜀昆应当在出卖前3个月通知反诉原告昆明威瑞科技有限公司，反诉原告昆明威瑞科技有限公司在同等条件下享有优先购买权。故反诉被告陈蜀昆应当将出售价款、付款期限、交易时间、违约责任等出售条件提前3个月告知反诉原告昆明威瑞科技有限公司，以便昆明威瑞科技有限公司作出是否行使优先购买权的决定。依庭审查明的事实，反诉被告陈蜀昆并未告知昆明威瑞科技有限公司具体的出售条件，其行为违反了双方的约定，依约应当向反诉原告昆明威瑞科技有限公司支付违约金。至于违约金的具体金额，本院依双方合同约定的标准（年度租金的80%），计算为人民币30240元。关于反诉原告昆明威瑞科技有限公司要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，如前所述，2011年9月2日《房屋租赁合同》中陈蜀昆的权利义务已由案外人龙红梅承接，故本院对于反诉原告昆明威瑞科技有限公司的该项诉讼请求，不予支持。关于反诉原告昆明威瑞科技有限公司要求反诉原告陈蜀昆承担司法鉴定费及查阅费（人民币10元）的诉讼请求，本院认为，反诉原告昆明威瑞科技有限公司并未提交确实充分的证据，以证明存在司法鉴定费和查阅费，故本院对于反诉原告昆明威瑞科技有限公司的该项诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告陈蜀昆的全部诉讼请求。
二、反诉被告陈蜀昆在本判决生效后十日内向反诉原告昆明威瑞科技有限公司支付违约金人民币30240元。
三、驳回反诉原告昆明威瑞科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币556元，减半收取人民币278元，由原告陈蜀昆承担人民币278元；反诉案件受理费人民币278元（已减半收取），由反诉原告昆明威瑞科技有限公司承担人民币83.4元，由反诉被告陈蜀昆承担人民币194.6元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 吕刚
二〇一五年三月十一日
书记员 王珏