广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初2249号原告：李存太，男，1997年12月13日出生，汉族，户籍地址：江门市新会区，现住开平市。被告：邝玉群，女，1989年10月26日出生，汉族，住开平市。被告：李美英，女，1963年9月3日出生，汉族，住开平市。两被告的共同委托诉讼代理人：吴绮慈，女，是广东维盛律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：赖雨峰，男，是广东维盛律师事务所律师。第三人：陈梅，女，1977年10月2日出生，汉族，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：胡凤婷，女，是北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡友乐，男，是北京市盈科（广州）律师事务所律师助理。原告李存太与被告邝玉群、李美英、第三人陈梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，并于同年9月22日公开开庭进行了审理。原告李存太、被告邝玉群、李美英的共同委托诉讼代理人吴绮慈、第三人陈梅及其委托诉讼代理人胡凤婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李存太向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年1月24日签订的《房屋买卖合同》；2、被告邝玉群向原告返还购房定金20000元和违约金46500元（按房屋成交价465000元的10%计算）；3、被告李美英对上述第一项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告是母女关系，经双方商谈后，2017年1月24日，由李美英的授权代理人邝玉群与原告签订编号为NO0000133号的《房屋买卖合同》。合同约定：1、被告以总价465000元将座落开平市三埠区××办事处××大道××房（建筑面积82.02平方米）卖给原告；2、合同签订之日支付定金；3、签订合同后待被告办理好房屋产权证后，才由原告办理房屋按揭（房屋产权证于2017年6月1日前办好）。合同生效后，原告依约定在合同签订当日将定金20000元转账到邝玉群的丈夫冯志文的账户。但两被告一直没依约办理有关房屋产权证入户、过户等手续。直到原告催促，被告才告知房屋不卖给原告。两被告的行为违反了诚信原则，造成原告极大的经济损失。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告邝玉群辩称，一、涉案《房屋买卖合同》无效，答辩人对此不存在过错。1、原告于2017年1月主动来到答辩人经营的公司，要求购买座落于开平市三埠区××办事处××大道××房。2502房的实际所有权人是李美英，故答辩人向原告明确告知自己无权代理，需待李美英从外地回来后再决定。随后，原告提出可以先和答辩人签订一份协议，如李美英不同意，该协议可以作废。在整个交涉过程中，答辩人从未隐瞒2502房的权属状况，也未隐瞒无权代理的事实。2、对于2502房的权属状况，原告是知情的，原告提供的《房屋买卖合同》中“卖方”一栏“李美英”是李存太本人填写，“发票联”也明确付款方为李美英。故此，原告对合同无效负有过错责任。二、答辩人不承担违约责任。1、《房屋买卖合同》属于原告一方提供的固定格式合同，答辩人签名时未了解详细条款，且当时已经明确表示需李美英本人事后同意，合同方可成立。2、根据合同法四十八条的规定，本案《房屋买卖合同》属效力待定合同，现被代理人李美英拒绝追认合同效力，故该合同属无效合同，合同中违约条款属于无效条款。3、根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，答辩人仅有返还的责任，因此原告主张的违约金无法律依据。4、即使答辩人需要承担违约责任，原告对合同无法履行也有明显过错，原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。被告李美英辩称，原告和邝玉群签订的《房屋买卖合同》是无效合同。答辩人于2015年5月通过支付首期及银行按揭方式向开平中业房地产有限公司购买坐落于开平市三埠区××办事处××大道××房，购买后一直由答辩人按期偿还贷款，答辩人是2502房的实际所有权人。原告在未经答辩人同意的情况下，诱使邝玉群与之签订《房屋买卖合同》，在邝玉群无权代理的情况下，双方签订的买卖合同属于效力待定合同，答辩人对合同效力不予追认。二、原告明显存在过错。2017年1月，原告主动到答辩人经营的公司要求购买2502房。当时答辩人在外地旅游，对整个过程并不知情。据事后了解，在邝玉群明确表示无权代理的情况下，原告依然诱使邝玉群签订《房屋买卖合同》。原告是从事二手房买卖的中介人员，在明知2502房属于答辩人的情况下，错误引导邝玉群签订《房屋买卖合同》具有主观过错，应当承担相应的法律责任。第三人陈梅发表意见称，2017年1月21日，第三人与原告签订房屋买卖合同（所有人是邝玉群），当日交付了定金30000元给原告，后第三人要求邝玉群与原告办理房屋过户手续，但邝玉群多次推脱，而且要求提高售房价格，所以该房屋至今没有过户至第三人名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：李存太提交的0000133号《房屋买卖合同》原件一份：两被告对该合同的真实性和关联性无异议，本院予以确认，合法性在本院认为部分予以论述。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月28日，李美英和案外人开平中业房地产有限公司签订合同编号为0121129的《商品房买卖合同》，约定李美英通过银行按揭方式购买中业房地产公司开发的坐落开平市长沙街道办事处××大道××房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积82.02平方米，购房款399054元，并在开平市不动产登记中心办理了预告登记，预告权利人为李美英，抵押权人为中国农业银行股份有限公司开平市支行，该房屋至今未办理房地产权属证书。李美英和邝玉群是母女关系，李存太是开平市三埠丰亚房地产咨询服务部（以下简称丰亚服务部）的员工。2017年1月，李存太通过朋友介绍认识邝玉群，后陆续和邝玉群协商沟通涉案房屋的出售事宜，沟通过程中，邝玉群向李存太披露了涉案房屋的实际产权人为李美英。经协商，在邝玉群表示同意出售涉案房屋后，2017年1月20日，李存太带第三人陈梅到涉案房屋上看房，告知该房屋的所有权人为邝玉群，并向陈梅表示其可全权代理邝玉群出售该房屋。次日，李存太和陈梅签订一份合同编号为0000085号的《房屋买卖合同》（以下简称085号购房合同），约定由陈梅向邝玉群购买涉案房屋，房屋交易价格475000元，付款方式为按揭付款，签订合同时支付定金30000元，同时约定陈梅于签订合同后向经办方支付咨询和中介服务费12825元。该合同抬头处“卖方”一栏由李存太书写了“邝玉群，”字样，“买方”一栏书写了“陈梅，”字样。陈梅在合同“买方”一栏签名并捺指模；李存太在合同“卖方委托代理人”和“经办方”一栏签名，并在经办人一栏加盖丰亚服务部的印章。签订合同当日，陈梅通过银行转账方式支付了购房定金30000元给李存太。2017年1月24日，在未取得李美英授权的情况下，李存太和邝玉群签订一份合同编号为000133号的《房屋买卖合同》（以下简称133号购房合同），约定李存太向李美英购买涉案房屋，房屋交易价格为465000元，付款方式为按揭付款，签订合同时支付定金20000元。合同第十一条约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法卖出该物业的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用。”合同抬头处“卖方”一栏由李存太书写了“李美英，”字样，“买方”一栏书写了“李存太，”字样。李存太在合同“买方”和“经办方”一栏签名，邝玉群在合同“卖方”一栏签名并捺指模。签订合同当日，李存太通过银行转账方式支付了购房定金20000元给邝玉群。后因李美英对邝玉群出售涉案房屋的行为不予追认，不同意出售涉案房屋，致133号购房合同无法继续履行，李存太亦无法按照085号购房合同的约定将该房屋出售给陈梅，经协商无果，李存太遂提起本案诉讼。案件审理过程中，陈梅认为本案的审理结果和她有法律上的利害关系，遂申请作为第三人参加本案诉讼，本院予以准许。庭审过程中，李美英表示邝玉群出售涉案房屋的行为没有经过其授权和同意，其明确不同意履行133号购房合同出售房屋。邝玉群认可其签订133号购房合同的行为没有经过李美英的授权，主张是李存太诱使其签订合同，同时否认曾授权李存太再行出售房屋给陈梅。李存太确认清楚房屋的实际产权人为李美英，售房过程中未曾向李美英本人确认过出售房屋事实的真实性，其主张签订两份购房合同的原因是邝玉群确认其有权代理李美英出售房屋。原、被告和第三人均确认，陈梅和邝玉群、李美英并不认识，三人未曾就涉案房屋的出售事宜进行过任何直接的协商沟通。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。关于李存太和邝玉群签订的133号购房合同是否有效、应否解除的问题。李存太与邝玉群签订133号购房合同，约定由邝玉群将涉案房屋出售给李存太，并同时约定了房屋交易价款、付款方式、违约责任等内容。邝玉群、李美英辩称，邝玉群的出售行为没有得到实际产权人李美英的授权和追认，购房合同应属无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，邝玉群、李美英以邝玉群出售涉案房屋时没有取得房屋所有权为由主张合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。133号购房合同是李存太与邝玉群的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性效力性规定，应合法有效，对李存太和邝玉群均具有法律约束力。现因李美英明确不同意出售涉案房屋，导致合同无法继续履行，故李存太诉请解除房屋买卖合同，邝玉群退回购房定金20000元于法有据，本院予以支持。关于邝玉群、李美英应否承担违约责任的问题。133号购房合同约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法卖出该物业的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金。”李存太据此主张两被告违约，应向其支付购房款的10%即46500元违约金。邝玉群认为合同无法履行的过错在于李存太，对此不同意赔偿，并认为该标准过高，请求法院予以调低；李美英则认为其并非合同当事人，不同意赔偿。本院认为，邝玉群在未经产权人李美英同意和合法授权的情况下，私自与李存太签订房屋买卖合同，肆意处分李美英的房产，后李美英不予追认其处分行为，由此导致合同无法继续履行。可见，邝玉群的无权处分行为具有明显过错且已构成违约，应承担相应的违约责任。邝玉群为完全民事行为能力人，具有完整的认知能力和行为控制力，其抗辩系在李存太的诱使下签订合同的主张显然不能成立，本院不予认可。另一方面，李存太作为房产中介服务公司的员工，对房屋出售应具备的合法手续、条件应有十分清楚的认识，其在清楚房屋产权人并非邝玉群，且邝玉群未能提供李美英的书面授权材料的情况下，为促成交易以便其再向第三人陈梅出售该房屋以赚取中间差价，而没有履行谨慎审查的义务，其对合同无法继续履行也具有一定的过错。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院结合合同的履行情况、双方当事人的过错程度及李存太因本案导致的损失情况，酌情确定邝玉群向李存太支付违约金15000元，李存太请求的超出部分本院不予支持。而李美英并非133号购房合同的当事人，该合同条款对李美英没有法律约束力，李存太也没有提供证据证实李美英对该合同无法履行具有任何过错，故其主张李美英承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李存太与被告邝玉群于2017年1月24日签订的合同编号为0000133的《房屋买卖合同》；二、被告邝玉群应在本判决生效之日起10日内退回已收取的购房定金20000元给原告李存太；三、被告邝玉群应在本判决生效之日起10日内支付违约金15000元给原告李存太；四、驳回原告李存太的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1462元，适用简易程序减半收取计731元，由原告李存太承担346元，被告邝玉群承担385元。原告已缴纳731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  许眉笑二〇一七年十月二十七日书记员  伍彩仪梁佩琼