黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）南民二初字第1440号
原告：姚丽英，女，1958年6月25日生，汉族，哈尔滨工业大学糖业研究院退休职员，现住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：赵庆和，男，1956年2月24日生，汉族，无业，现住哈尔滨市香坊区。
被告：黑龙江省诚荣建设开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区群力园区洪湖路1号乡政府办公楼102房间。
法定代表人：满萩伟，职务总经理。
委托诉讼代理人：张锐峰，黑龙江圣通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王慧，黑龙江启凡律师事务所律师。
原告姚丽英与被告黑龙江省诚荣建设开发有限公司（诚荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭适用普通程序，公开进行了审理。原告姚丽英及委托诉讼代理人赵庆和，被告诚荣公司委托诉讼代理人张锐峰、王慧到庭参加诉讼。本案现审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金4567.95元；2、判令被告支付逾期办理房地产权属登记违约金2635.35元；3、判令被告赔偿因其质量问题延期交房给原告所造成的直接经济损失100000元；4、判令被告返还已收取的各种进户费用共计11397.40元；5、判令被告对该商品住宅中不符合国家建筑工程施工质量标准和技术规范的工程项目承担拆改、更换、重作或者按工程造价等额赔偿的违约责任；（具体请求明细见附件）6、判令被告承担本案的司法鉴定费、评估费和全部诉讼费用。事实和理由：原告因购买被告在哈尔滨市××文平街开发的商品房，于2009年4月2日与被告签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》，并按合同第四条的约定向被告支付了该商品房价款878451元。但被告在履行该合同中却存在多种违约行为，具体表现如下：一、被告逾期交房。按照合同第八条约定：出卖人应当在2009年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件（即该商品房经综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。然而被告却违反合同约定，在逾期近一个月后于2009年8月26日仅用电话通知原告去现场办理交接手续，没有任何书面通知。按合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行，因此，由于被告逾期交房已构成违约，理应向原告支付违约金4567.95元。二、被告未按合同约定如期为原告办理房屋权属登记。按合同第十五条所约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，按办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。被告理应在2010年1月31日前为原告办理该商品住宅的房屋权属登记，但被告至今并未办理，应承担违约责任。故应向原告支付此项违约金2635.35元。三、在2009年8月26日，被告以开门看房交接必需先交进户费为由，先行收取原告各种进户费用共计11397.40元。但由于被告要交付的房屋存在严重质量问题，导致该商品房至今无法按合同约定交付给眼高正常使用，因此该各种进户费用就不应由原告承担，被告应当将已收取的各种进户费用返还给原告。四、被告未按合同约定将证明文件齐全质量合格的商品房交付给原告。按合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明数》出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出人承担。但被告在交接验收时未给原告出示合同第八条规定的证明文件（即该商品房综合验收合格的文件），并且拒绝提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，却只让原告在其提供的四份《住宅验收交接表》上签字。因此原告当即将已直观发现的该商品住宅所存在的许多严重质量问题填写斤被告提供的四份《住房验收交接表》，并注明不予接受。按照合同第八条和第十一条的约定依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百四十八条、第一百五十三条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十七条（二款）等相关法律规定，被告理应赔偿因其质量问题延期交房已给原告所造成的房屋租金等直接经济损失100000元。五、被告要交付的商品房存在若干严重的质量问题，故应依法对该商品住宅中不符合国家建筑工程施工质量标准和规范的工程项目承担拆改、更改、重作、或者按工程造价等额赔偿的违约责任。具体问题详述如下：1、被告要交付的商品房建成于2009年。其采用的是钢筋混凝土短支剪力墙结构，但是其整体主体结构的施工质量均存在着严重的质量问题。武装是垂直方向承重的钢筋混凝土剪力墙体、还是水平方向承重的钢筋混凝土横梁和楼板，用豆腐渣和狗洞状混凝土或家之建筑垃圾浇筑而成的情况比比皆是。在大厅与阳台交接处的上方，跨度是4.5米、截面尺寸是200×380（MM），用于水平方向承重的钢筋混凝土悬空横梁，其中间部位2米多的范围内均是由豆腐渣与狗洞状黄凝土与残土、木屑、废塑料袋、废木块等建筑垃圾浇筑而成。并且在此处存在斜向长度为0.9米的通透性裂缝和三道贯穿横梁截面的垂直裂缝。用肉眼观察该横梁的中间部位已是由五六块豆腐渣与狗洞状混凝土和建筑垃圾组成。而且自原告于2009年8月30日发现至今仍在继续慢慢的发生拉裂和位移扩大现象，对此被告的技术负责人和该商品房施工方的质检科长都曾分别用所谓的贴纸法也进行过证实，鉴于该商品房所存在的主体结构严重质量不合格问题，原告首先投诉至哈尔滨市建设工程质量监督管理部门，请求其依法敦促被告对该房屋所涉及的一系列建筑工程质量问题，请有建筑工程质量鉴定资质的机构做出科学权威的《建筑工程质量技术鉴定》。因此哈尔滨市建设工程质量监督总站，于2009年10月20作出了《关于投诉的处理意见》，然而被告仍以各种理由迟迟不兑现和履行这个处理意见，在哈尔滨市建设工程质量监督总站的再三督促下，被告才委托黑龙江省寒地建筑科学研究院，于2010年3月26日仅对该商品房住宅大厅用于水平方向承重的钢筋混凝土悬空横梁的裂缝问题作出了《黑建研鉴字（2010）第003号鉴定报告》，鉴定结论是：根据现场勘察、检测和计算结果综合分析，被鉴定梁的混凝土抗压强度（仅达到设计强度的71%）不满足承载力设计要求，应进行加固处理。这么严重的主体结构质量不合格问题，被告理应按照国家建筑工程施工标准和规范进行处理。2、该商品住宅的现浇混凝土楼板中建筑垃圾同样比比皆是，并且现浇混凝土楼板的厚度、强度均没达到设计要求和国家规定的施工规范标准。该商品房现浇混凝土楼板的设计厚度是120mm，国家标准允许误差是-5mm—+8mm，而现在楼板的实际厚度却平均不足100mm。3、该商品住宅大厅阳台的钢筋混凝土围板均是由豆腐渣与狗洞状混凝土浇筑，在围板与阳台底板的混凝土交接处至少有50%以上的面积不是混凝土交接也是间和残土、垃圾、废塑料袋、废纸等进行交接，将其清除后即于墙外的保温苯板通透，钢筋混凝土围板的上口钢筋裸露参差不齐，与应达到的设计尺寸平均相差60mm之多。然后以残土、垃圾、废塑料袋、废砖头、废苯板块等进行充塞与塑钢窗下框的交接。4、北向厨房外阳台的钢筋混凝土底板和围板与该阳台的钢筋混凝土顶板和小围板左右水平位移偏差达100mm之多。致使该阳台塑钢窗的一个侧面完全悬空坐落于阳台外侧豪无承载力的保温苯板之上，而塑钢窗的另一个侧面则是悬空落于阳台围板内侧，然后抹上80mm厚的水泥砂浆进行哄弄掩盖，这显然没达到设计要求和国家规定的施工规范标准，并且埋下的潜在的安全隐患。对这个严重的主体结构质量问题，被告的技术负责人于2009年9月30日曾到现场察看并对此事实进行过确认。5、该商品住宅的地面、蓬面的水平度、墙面的垂直平整度均不符合国家民用建筑工程的施工标准与规范，地面、蓬面、墙面存在严重的凹凸不平和大面积的严重裂缝等，在同一房间的地面最高与最低处竟相差达40mm以上；在同一房间的蓬面最高与最低处竟相差达50mm以上。6、该商品住宅所采用的塑钢门窗均属伪劣不合格产品和不合格安装。原告于2009年8月26日验收交接该房时即发现并提出该商品房所有塑钢门窗均存在严重的产品质量和安装质量不合格问题。首先直接发现的是大厅阳台4米多长的塑钢窗正立面两端比中间低30mm，塑钢窗侧里面比正立面中间低35mm，整套塑钢窗根本就没安装在同一水平面上；当时仅从表面看就有三块所谓的“三玻中空玻璃”有不同程度的破损。因此原告要求被告尽快拆卸并重新安装该樘塑钢窗。从被告的技术负责人到现场察看后，却让原告足足等了二十三天，直到2009年9月18日才将该塑钢窗完全拆卸下来，拆卸后即彻底暴露了该商品房所采用的塑钢门窗严重质量不合格问题，在安装方面有50%的金属紧固拉件没有固定，塑钢门窗制安的不平整垂直而是七拧八歪，塑钢门窗框周围没有按规定使用聚氨酯泡沫填缝剂进行密封，用的竟是废塑料袋、废砖头、废苯板块、废纸等建筑垃圾，在苏杭门窗的制造方面采用的是破损残缺和开裂和弯曲的塑料型材，塑钢门窗体平面对角线误差平均35mm以上（国家标准是3mm以下）超出国家标准十倍以上，塑钢门窗上的中空玻璃采用的是假冒伪劣的所谓三玻中空玻璃，并且55%以上面积的玻璃是透气状态，塑钢门窗型材的结构焊缝有50%以上存在夹碳现象，并且有许多焊缝存在错位和开裂，但却用白色塑料密封胶进行遮盖伪装，塑钢门窗荇菜内腔没有采用该系列型材应当采用的全截面标准钢衬，而是使用市场上已抽条的半截而非标钢衬，更胆大妄为的是大厅阳台塑钢窗正面与侧面拐角连接的2米多长型材中仅放入200mm长的废钢衬头。当这些严重质量问题在2009年9月21日被彻底证明后，被告即委托其塑钢门窗制造商于2009年9月22日来现场进行处理。被告的委托人当即承诺让原告自选塑钢门窗制造商按国家标准重新定做最好的塑钢门窗，所用资金全部由被告支付，同时提出于2009年9月26日将已拆卸的质量不合格的塑钢窗拉走。随后被告便出尔反尔的推翻自己所有的承诺，以各种理由进行唐赛和推托，始终不解决塑钢门窗的问题。在原告向哈尔滨市建设工程质量监督总站投诉后质量监督总站作出了《关于投诉的处理意见》，但被告仍以各种理由至今没兑现和履行其在这个处理意见中的承诺。7、该商品住宅室内多处地热管大面积裸露，地热管铺设多处有接头且管线超长影响采暖热水的循环，严重不符合地热管线的铺设规范。8、该商品住宅进户自来水管没按设计和施工规范安装控制阀门。9、该商品房室内所采用的电气产品，从可以直观察看看到的电源配电箱、电源插座、电源开关、照明等头等均采用的是不符合国家《电器用品GB标准》的伪劣产品，并且安装和深入浅出、东倒西歪，完成不符合国家电器安装的安全规范。还有一个房间根本就没按设计铺设有线电视管线和安装有线电视接口。综上所述，被告作为该商品房的开发商理应遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和《国家相关的工程技术质量标准》等有关规定，并按照双方所签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》的约定，如期交付给原告一套全面质量合格的商品房。然而被告却逾期交付了一套可能随时存在垮塌和没有安全质量保证的危房。因此，原告为解决该商品住宅的严重质量问题和损失赔偿问题，在经过数十次与被告进行交涉协商无果的情况下，为维护自己的合法权益依法提起民事素请求人民法院依法委托具有建筑工程质量司法鉴定资质的机构，对该商品房的严重质量问题依法作出全面的、科学权威的、有法律效力的《建筑工程质量司法鉴定》，兵役法支持原告的诉讼请求，判令被告支付逾期交房和逾期办理房地产权属登记的违约金，判令被告赔偿因其质量问题延期交房给原告所造成的直接经济损失，判令被告按照国家建筑工程施工质量标准和技术规范，对该商品房住宅中不符合国家建筑工程施工质量标准和技术规范的工程项目承担拆改、更换、重作、或者按工程造价等额赔偿的违约责任，并对因此给房屋实际价值所造成的贬损减价或严重影响原告正常居住使用依法进行赔偿。确保原告的合法权益不受侵害并得到法律保护。
被告辩称，我们对原告所提交的鉴定书所述的房屋具有瑕疵没有异议，就此产生的相关的违约问题我们同意承担相应的赔偿，但是恳请人民法院驳回第三项和第四项不合理的内容，第五项没有经过鉴定，不予认可。理由如下，原告提供的票据并非被告收取，所以被告不是收费的主体，据了解部分费用已经被收取单位退还。另外，原告所提供的票据总额与诉讼请求不符。对原告提出的第三项诉讼请求，既没有事实依据也没有法律依据，第一在原、被告签订的商品房合同中已经明确了违约责任，超出违约责任之外的原告没有请求依据。二、根据《合同法》第一百一十三条规定原告所向法院举证的房屋租赁合同并非原告正当的可得利益，合同法规定可得利益损失不得超过签订合同时双方预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，被告向原告出售的是住宅，无法也不可能原告会作为商服使用，所以该项租金超过了被告的预见范围，被告不能对此承担赔偿责任。三、原告在发现问题之后，被告曾经积极处理，但是由于原告的原因导致问题迟迟不能解决。根据《合同法》的相关规定原告自身导致损失扩大，对于扩大部分的损失被告不予承担责任。四、根据原告在办理进户手续时签订物业服务合同和业主公约，均明确约定了不得变更房屋的使用用途，被告所出售的住宅，原告以出租的形势变更为商服，首先就是对自己承诺的违反，所以原告的请求不应该支持。五、根据被告在相关部门的举证，签订房屋租赁合同的一方承租人为哈尔滨宇光建筑装饰工程有限公布公司，其法定代表人为赵志浩，根据我们取得的证据赵志浩别名赵庆和与本案原告姚丽英系夫妻关系，也即本案的代理人，故我们认为本份合同不具有客观性，综上所述，请求人民法院依法驳回原告不当的请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的商品房买卖合同书、先行收取的各种进户费票子4张（水费、电费、燃气报警费、燃气集资款）、横梁照片20张、哈尔滨市质量监督总站出具的处理意见、黑龙江省寒地建筑科学研究院出具的鉴定报告、塑钢窗退返收条、黑龙江远大司法鉴定意见书被告提供的双方在发生争议期间的往来文书2份、被告提供的业主公约、物业服务合同、哈尔滨宇光建筑装饰工程有限公司工商档案、黑建研鉴字第（2010）第003号鉴定报告、《原因及处理意见》，原、被告均认可，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的燃气集资款票据、住房验收交接表、被告提供的双方发生争议期间的往来文书共七份、图纸会审记录符合客观性、关联性、合法性本院予以认可。原告提交的先行收取的进户费票子5张(垃圾清运费、物业费、包烧费、电梯费、抵押金)、房屋租赁合同、被告提供的照片4张，缺乏关联性，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月2日原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于南岗区××号××街住宅楼××单元××室，建筑面积138.23平方米，房款为878451元。原告按合同交付房款。被告于2009年8月26日向原告交付房屋。房屋交付后，原告发现房屋存在质量问题，在原被告协商无果的情况下，原告诉至本院。诉讼中，经原告申请，本院依法委托黑龙江远大司法鉴定服务有限公司鉴定。鉴定意见为：1、《文平街住宅楼工程项目1号楼一单元XXX室》的主体结构与经审合格的《工程图纸》不符。2、《文平街住宅楼工程项目1号楼一单元XXX室》的主体结构施工质量不合格。鉴定费30300元。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告主张被告支付逾期交房违约金4567.95元，逾期办理房地产权属登记违约金2635.35元，被告无异议，故对原告的上述主张，本院予以支持。原告主张被告赔偿经济损失及退还进户费等，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告黑龙江省诚荣建设开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告姚丽英逾期交房违约金4567.95元；
二、被告黑龙江省诚荣建设开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告姚丽英逾期办理房地产权属登记违约金2635.35元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2672元，鉴定费30300元，由被告黑龙江省诚荣建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长
审 判 长 汪源
人民陪审员 柳婷
人民陪审员 马娜
二〇一七年四月十一日
书 记 员 郭芳