江苏省海安县人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）苏0621行初309号
原告郭晓玲，女，1973年12月4日生，汉族，住如皋市。
委托代理人王国柱，如皋市。
被告如皋市国土资源局，住所地如皋市如城街道大司马路55号。
法定代表人石剑，如皋市国土资源局局长。
委托代理人李曼、王刘亭，如皋市国土资源局工作人员。
第三人杨秀芳，女，1956年10月22日生，住如皋市。
委托代理人董志伟，如皋市石庄法律服务所法律工作者。
原告郭晓玲诉被告如皋市国土资源局（以下简称如皋国土局）、第三人杨秀芳房屋行政登记一案，于2017年11月6日向本院提起行政诉讼。本院受理后向被告如皋国土局送达了起诉状副本及应诉通知书。因杨秀芳与本案被诉行政行为有利害关系，经被告如皋国土局申请，本院依法准许其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告郭晓玲的委托代理人王国柱，被告如皋国土局副局长周长海及委托代理人李曼、王刘亭，第三人杨秀芳的委托代理人董志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2005年11月3日，如皋市人民政府向第三人杨秀芳颁发皋房权证字第××号房屋所有权证，该证记载：房屋所有权人杨秀芳，房屋坐落石庄镇北大街××号；房屋状况1号房、2号房面积各27平方米，3号二楼营业用房1100平方米。房屋所有权证附有房屋现状平面图，1号房和2号房分别为一楼东、西通往二楼的楼梯间。
原告郭小玲诉称，原告原系如皋市石庄供销合作社（以下简称石庄供销社）职工，于2003年6月通过竞拍取得位于石庄镇××供销社大楼××西××第一间营业用房，营业用房北首为通往二楼的楼梯。2017年9月24日，原告收到如皋市人民法院邮寄的杨秀芳诉原告民事起诉状，从诉状中知悉大楼一楼东、西通往二楼的楼梯已登记在杨秀芳名下。原告认为，楼梯是上下楼的通道，应为共有建筑面积；杨秀芳的拍卖成交确认书上并没有将一楼两侧通往二楼的楼梯间列入拍卖范围的记载。请求判决撤销皋房权证字第××号房屋所权证中有关楼梯权属的登记。
被告如皋国土局辩称，第一，原告郭晓玲与被诉房屋登记行为无利害关系。在人民法院执行中国农业银行如皋石庄办事处（以下简称石庄办事处）与石庄供销社借款合同纠纷案中，第三人杨秀芳通过竞拍取得石庄供销社二楼、三楼房产，拍卖公告中二楼面积含一层到二层的楼梯（间）。从备案核准的施工图也可以看出，争议的楼梯为室内楼梯，有独立的出入口，为二楼专属使用，不参与一楼房产面积的分摊。至于三楼、四楼设有室外楼梯直达。原告郭晓玲等人通过竞拍取得的一层除两侧楼梯以外的1－8号营业用房总面积为1046平方米，与一楼室内楼梯不连通，未参与案涉楼梯间面积的分摊。案涉房屋登记行为并没有影响原告任何权利。第二，案涉房屋登记行为程序合法、内容适当。2005年11月3日，杨秀芳向原如皋市规划局所属的房地产监理所申请房屋转移登记。杨秀芳申请登记材料齐全、符合法定形式，登记机关依法办理了房屋所有权登记，颁发皋房权证字第××号（三楼面积为116.3平方米）和皋房权证字第××号房屋所有权证。请求驳回原告的起诉。
第三人述称，被诉房屋登记行为与原告无利害关系，请求驳回原告的起诉。
经审理查明，石庄供销社位于如皋市××××号，原有一幢营业大楼座北朝南。该大楼为四层，一、二层为营业用房，一楼东、西两侧北面设有室内楼梯通往二层，三、四层设外楼梯通行。2001年6月25日，石庄供销社将供销社大楼中的二楼及三楼房产予以抵押，向石庄办事处借款，并办理了抵押登记。借款到期后，石庄供销未能按约还款。2002年6月6日，南通市中级人民法院作出（2002）通中民二初字第108号民事判决书，判决石庄供销社偿还石庄办事处借款本息2414515元，石庄办事处有权对抵押物在219万元限额内以折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。上述判决生效后，石庄办事处向法院申请执行。经南通市中级人民法院协调，石庄供销社将营业大楼二楼及三楼房屋，共1270.3平方米转让给石庄办事处抵偿债务，并约定二楼、三楼房屋所有权及土地使用权转移至石庄办事处名下，土地出让金及房屋契税由石庄供销社负担。2003年9月2日，如皋市人民政府向石庄办事处颁发房屋所有权证，其中二楼登记面积1154平方米（含一楼东、西两侧楼梯间各27平方米、营业用房1100平方米，房屋所有权证号为皋石房权证字第××号），三楼登记面积116.3平方米（证号为皋石房权证字第××号），二楼和三楼面积合计1270.3平方米，与抵押登记的事项一致。上述房屋所附国有土地使用权未变更为石庄办事处，后为了资产变现，2005年9月，石庄供销社、石庄办事处共同向原如皋市房产监理所申请将房屋所有权人由石庄办事处变更为石庄供销社。2005年9月22日，如皋市人民政府将上述房屋所有权人变更为石庄供销社，其他登记事项未有变化，证载面积1154平方米的房屋所有权证号为皋房权证字第××号，证载面积116.3平方米的房屋所权证号为皋房权证字第××号。
2005年9月22日，石庄办事处以石庄供销社的名义委托南通通宝拍卖有限公司（以下简称通宝公司）对案涉大楼二楼及三楼予以拍卖。通宝公司于2005年9月22日和同月30日在现代快报上刊登拍卖公告，明确拍卖标的为石庄镇北大街××号一幢营业大楼的二楼、三楼部分资产，建筑面积约1270平方米。2005年10月10日，通宝公司举办拍卖会。第三人杨秀芳通过竞拍取得上述房产，并与与石庄供销社签订房屋买卖契约。2005年11月3日，杨秀芳取得如皋市人民政府颁发的皋房权证字第××号房屋所有权证面积1154平方米以及三楼房屋所有权证。
郭晓玲原系石庄供销社职工。2003年6月6日，郭晓玲与石庄供销社订立房屋转让协议，协议约定石庄供销社将石庄镇北大街××号营业大楼底层西一间房屋的所有权转让给郭晓玲，房屋现状为南北长11.4米，东西宽7.5米，如皋市公证处对双方签订的协议出具了（2003）皋证民内字第1939号公证书。
从营业楼施工图也可以看出，争议的楼梯为室内楼梯，有独立的出入口，为二楼专属使用。通往二楼的一楼室内楼梯与郭晓玲所购买的底层西一间北侧以承重墙相隔。
本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。“利害关系”的判断，应从原告是否存在一项权利、是否属原告主观权利、该权利是否可能受到被诉行政行为的侵害进行考量。就本案而言，原告郭晓玲与被诉行政行为无利害关系。理由如下，第一，郭晓玲对争议的楼梯间不享有共有权。郭晓玲提起诉讼，是认为被告将与郭晓玲房屋相邻的通往二楼的楼梯（间）登记给第三人杨秀芳，从而影响了郭晓玲对该楼梯间共有权的行使。建筑物共有面积的划分和确认应当依据建筑施工图，参照楼房内部功能使用状况以及共有部分的性质进行确认。争议的楼梯间为二楼专属使用,楼梯间与郭晓玲所购买的一楼西一间北侧以承重墙相隔，并不存在郭晓玲所述应将专属二楼使用的楼梯间面积分摊给一楼的情形。同时，这与房屋面积测算技术规范中共有面积谁使用谁分担的、不用就不分摊的原则相一致。第二，被诉房屋登记行为对郭晓玲的权利并不产生影响。郭晓玲和杨秀芳分别取得原属石庄供销社的相关房屋所有权，郭晓玲与石庄供销社房屋转让合同中并不包含争议的楼梯间。从通宝公司拍卖公告、成交确认书、房屋买卖契约以及二楼房屋所有权证等证据均证明争议的楼梯间属二楼专有面积，为第三人杨秀芳竞拍取得。无论是石庄供销社、石庄办事处原先分别持有的房屋所有权证中有关楼梯间的登记事项，还是第三人杨秀芳通过竞拍后持有的房屋所有权证有关楼梯间登记事项，均记载了东、西两侧楼梯间各27平方米为二楼专用面积，登记内容没有发生改变，仅是房屋所有权人发生变化。郭晓玲所谓被诉的房屋登记行为侵犯其合法权益无事实依据。综上，郭晓玲与被诉的房屋登记行为无利害关系，郭晓玲提起诉讼不符合行政诉讼法第四十九条第一款第（一）项的起诉条件。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第（八）项之规定，裁定如下：
驳回原告郭晓玲的起诉。
案件受理费人民币50元，退还原告郭晓玲。
如不服本裁定，可在本裁定送达后十日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。
审 判 长 徐爱贤
审 判 员 唐 霄
人民陪审员 王祖谟
二〇一八年四月十八日
书 记 员 冯晨晨
附：《中华人民共和国行政诉讼法》
第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：
（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实根据；
（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。
《最国人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》
第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；
（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；