安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1622民初8364号原告：张静枫，男，汉族，1983年4月14日出生，住蒙城县。委托诉讼代理人：张军，蒙城县庄周法律服务所法律工作者。被告：蒙城新发地农副产品有限公司，住所地蒙城县政通路与西外环交叉处，统一社会信用代码91341622073928280L。法定代表人：顾兆学，该公司经理。委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。原告张静枫诉被告蒙城新发地农副产品有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张静枫的委托诉讼代理人张军，被告蒙城新发地农副产品有限公司的委托诉讼代理人陈琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静枫向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金78840元（计算至2017年4月15日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月16日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发并销售的A1区059号商铺。合同价款720000元。按照合同约定被告应将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，但直到现在原告购买被告的商品房因消防等问题原因仍然没有分期综合验收合格。被告没有按照合同约定交付原告购买的商品房。原被告为此事，协商未果，提起诉讼。被告蒙城新发地农副产品有限公司辩称：1、被答辩人诉请已超诉讼时效，合同约定2015年6月30日前，被答辩人在2017年10月22日起诉，由于被答辩人未在2017年6月29日前起诉，因此根据当时使用的《民法通则》规定，已超过两年诉讼时效。即使《民法总则》后期修改诉讼时效为三年，对于本案也无溯及力。2、答辩人已在约定的交房时间前取得涉案房屋的分期竣工验收合格报告，无需承担逾期交付责任。答辩人与被答辩人合同约定2015年6月30日前，将已经分期综合验收合格的房屋交付使用，涉案房屋已在2015年6月14日验收合格，且被答辩人2015年10月27日收房后，已进行使用和收益，因此答辩人并未违约，无需承担违约金。3、答辩人在涉案房屋达到交付使用条件后，在约定时间内向被答辩人交付房屋，且提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。因被答辩人诉称答辩人未提供相关材料，根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条规定，买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。4、违约金过高，应予以调整减少。被答辩人收房后，对涉案房屋进行使用及收益，且无证据证明其实际损失；即使有损失，每天总房价万分之二的标准，远远超出了被答辩人的可能产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。综上，答辩人在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约；且双方违约金比例过高，应予以调整，请法庭查明事实，驳回被答辩人诉请。经审理查明：2015年10月16日，原、被告签订商品房买卖合同一份，购买被告位于蒙城县新发地农产品物流批发市场Ａ区商铺，房屋总价款72万元。合同约定，买受人于2015年10月16日前支付房款37万元，剩余房款35万元，于七日内到出卖人指定银行办理银行按揭手续，若买受人逾期按本合同第七条第一款处理。合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用。2015年10月27日，张静枫领取该房钥匙，2015年10月29日该商品房进行网上备案。另查明：蒙城县新发地农产品物流批发市场调料、干货、禽蛋交易厅，于2014年1月1日开工，2015年1月16日竣工，经建设、设计、地质、监理、施工等单位进行验收，该工程为合格工程。2016年6月22日，蒙城县公安消防大队认为蒙城县新发地农产品物流批发市场存在多项消防安全隐患，有商户的因素也有开发商的因素，认为该市场工程整体未竣工，不具备消防验收条件。上述事实有商品房买卖合同、网上备案确认单、消防大队的报告、工程竣工验收报告及当事人当庭陈述在卷佐证，事实清楚，可以认定。本院认为，原、被告于2015年10月16日签订了商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县商铺。合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条约定，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。结合本案原告支付房款时间及收房时间、蒙城县消防大队的报告的情况，被告酌情支付原告违约金39420元（从2015年7月1日起至2017年4月15日止，由于消防隐患是多方面因素，有商户的因素也有开发商的因素，故违约金按原告房款72万元，按日万分之一支付较为适宜）。被告辩称已超诉讼时效及在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约，没有证据证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、被告蒙城新发地农副产品有限公司于本判决生效后10日内支付原告张静枫逾期交房违约金39420元；二、驳回原告张静枫的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元，减半收取885元，原告张静枫负担442元，被告蒙城新发地农副产品有限公司负担443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  薛少华二〇一七年十二月二十日书记员  贾桃桃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。