西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0113民初3463号
原告：任红娥，女，1972年12月15日出生，汉族，住西安市灞桥区。
委托代理人：王建波，陕西瑞森律师事务所律师。
委托代理人：张山，陕西瑞森律师事务所实习律师。
被告：陕西欣源置业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区长安中路89号阳明国际大厦26层。
法定代表人：杨淑珍，该公司董事长。
委托代理人：徐海谋，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人：王琪，陕西永嘉信律师事务所律师。
被告：供销大集集团股份有限公司（原西安民生集团股份有限公司）。住所地：西安市解放路***号。
法定代表人：何家福，该公司董事长。
委托代理人：蔺凯，男，1984年10月25日出生，汉族，住西安市未央区，系该公司员工。
委托代理人：刘蔓，女，1989年2月28日出生，汉族，住西安市雁塔区，系该公司员工。
原告任红娥与被告供销大集集团股份有限公司（原西安民生集团股份有限公司，以下简称供销大集公司）、陕西欣源置业有限责任公司（以下简称欣源置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任红娥的委托代理人王建波、张山，被告陕西欣源置业有限公司的委托代理人徐海谋、王琪，被告供销大集集团股份有限公司的委托代理人刘蔓、蔺凯均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告任红娥诉称，原告与二被告在2014年12月签订了《租赁合同书》，约定将原告所有的位于西安市雁塔文化新天地1幢1单元-2层1F234号商铺出租给两被告，租赁期限为2015年7月1日至2024年12月31日，租金78元/平方米每月。2015年至2017年租金由两被告共同承担，2017年至2024年的租金由被告供销大集公司承担。其中，被告欣源置业公司以其全资子公司西安新天地文化管理有限公司的名义签订合同，但租金由被告欣源置业公司支付。但合同签订后，被告一直未将合同返还原告。合同签订后，原告积极履行义务，但二被告未按合同约定向原告支付2017年租金，且被告供销大集集团公司以《解除合同函告》的书面通知明确表示不再履行三方合同。故原告现诉至法院，请求1、判令解除原告与二被告签订的《租赁合同书》；2、判令二被告共同向原告赔偿因解除合同而受到的损失共计61285元；3、判令被告欣源置业公司向原告出具自2008年起至今所代缴的房屋租赁税发票；3、本案诉讼费由被告承担。
被告供销大集公司辩称，首先，原被告三方的合同早已在原告收到解除函之日解除。原被告三方就原告所有的雁塔新天地-2层1F234号商铺签订了《租赁合同》，后因被告经营严重亏损，无法继续履行，故于2016年9月17日向原告发出解除函告。根据《合同法》第94条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，可以解除合同。此项为合同法定解除，且解除通知原告已收到，且并未在租赁合同收到解除通知的三个月内向人民法院起诉，故《租赁合同》已经于2016年9月17日解除。被告已经支付了2016年全年的租赁费，同时，自2016年9月13日便腾空了场地未再利用，做到了解除提前告知并给原告一定的招商准备期间。第二，原告因合同解除给其造成损失，应当承担举证责任，否则，应承担举证不利的诉讼后果。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
被告欣源置业公司辩称，第一，《租赁合同》不应当被解除。合同约定。《租赁合同》中约定因不可抗力的原因导致合同不能履行的，合同自动终止；或者三方达成书面协议提前解除合同。在合同履行过程中，并未出现任何导致合同不能履行的不可抗力事件，且原被告三方并未就合同解除协商一致。租赁合同也不符合法定的解除条件，被告欣源置业公司一直按照合同约定向原告支付租金，原告也未因被告公司的任何行为遭受任何损失，虽然被告供销大集集团要求解除合同，但合同为分段履行，欣源置业公司在其履行期间内无任何违约行为，也不存在致使合同目的不能实现的情形。第二，被告欣源置业公司无任何违约行为，不应赔偿原告因合同解除而造成的损失。第三，被告供销大集公司的解除通知对被告欣源置业公司不发生任何法律效力。被告供销大集公司向原告发出解除通知，原告现起诉要求解除合同，而《租赁合同》是三方协议，其余两方关于解除合同的意思表示对被告欣源置业公司无约束力。如果双方自愿在2017年12月31日前解除合同，欣源置业公司作为守约方，不应承担任何违约责任；而如果合同在2017年12月31日以后解除，被告欣源置业公司已经退出整个租赁关系，与被告更无任何关系。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年7月，原告任红娥（出租方、甲方）与被告供销大集集团股份有限公司（原西安民生集团股份有限公司）（丙方、承租方）、被告西安新天地商业文化管理有限公司（乙方、原承租方）签订了《民生雁塔项目负二层租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），合同约定，甲乙丙三方达成合意，由甲方按本协议约定将原出租给乙方的位于陕西省西安市雁塔区长安南路2号雁塔文化新天地负2层1F234号建筑面积为23.24平方米租赁商铺出租给丙方，甲方作为出租人，丙方作为新的承租人履行本租赁合同相关事宜，三方就原租赁合同主体及租赁条件变更事宜约定如下：1、《原租赁合同》中剩余的租赁期限，即自2015年7月1日起至2017年12月31日止。前述租赁期限届满后，乙方退出本合同，甲方同意《原租赁合同》到期乙方退出合同后，继续将该商铺出租给丙方用于商业经营用途，租赁期限自2018年1月1日起至2024年12月31日止。2、甲丙双方同意，在租赁期内商铺租金起始标准为人民币78元/月▪平方米，自2018年租金递增8%，以后每两年递增一次，每次在前一年租金基础上递增8%。在租赁期限的第一阶段（即2015年7月1日起至2017年12月31日止），前述约定的租金标准与按照《原租赁合同》约定之租金标准的差额，由乙方向甲方予以补齐，直至《原租赁合同》履行完毕，乙方自动退出本协议。在第一阶段，首期租金由丙方于商铺交付确认后的10个工作日内支付，剩余各期，于每期租金届满前10个工作日内支付于甲方，乙方支付部分按照《原租赁合同》约定的标准及时间由乙方补足差额部分。在租赁期限的第二阶段（即自2018年1月1日起至2024年12月31日日止），甲丙双方继续履行本协议，租金按年支付，于租期届满前10个工作日支付甲方。三方还约定，甲丙双方应按照本租赁合同约定的租金标准及租赁条件的相关约定履行合同，甲乙双方有关租金中乙方部分的相关履行，应由甲方直接向乙方主张。合同约定，租赁期内，甲方应缴纳的房屋租赁税由丙方代为缴纳，丙方以2元/月/平方米从支付给甲方的租金中扣缴；在合同租赁期届满后，丙方应按购房合同要求恢复商铺交铺条件交付甲方，并以地钉形式对各铺之间进行标示。任何一方在非本合同约定的情况下单方面终止或解除本合同，均构成违约，并承担违约责任。上述合同中约定，乙方应当负责在本协议约定的起租时间按期如约向丙方交付商铺，保证出租商铺及配套设施权属的合法性、有效性，保证租赁商铺无抵押、买卖等权利瑕疵，并配合丙方提供相关质量完成房屋租赁备案，并保证交付房屋能正常使用。合同签订后，被告供销大集公司按照合同约定，取得了涉案商铺的租赁使用权。二被告均如期向原告支付了2015年、2016年的租赁费。后被告供销大集公司因经营不善致亏损严重，2016年6月29日，其在案涉雁塔文化新天地项目外部张贴《通知》，告知商户在规定时间内撤场。2016年9月，其向原告发出《解除合同函告》，原告已收悉。该函告载明：我司与贵方签订的2015年7月1日至2024年12月31日的租赁合同，现由于外部原因，我司决定从贵方收到本函件之日起，与贵方解除上述租赁合同。
另查明，上述《租赁合同书》中所述的《原租赁合同》系原告与陕西乐展物业管理有限公司及陕西嘉汇置业集团公司所签订的《雁塔文化新天地商铺租赁书》，该合同约定租赁费于每年12月31日之前向原告支付当年全年的租金52015.8元。庭审中，被告欣源置业公司称，原合同中承租方已经实际注销，所有合同权利义务由欣源置业公司承担。
再查，被告原名称为西安民生集团股份有限公司，2017年2月23日变更为现名称供销大集集团股份有限公司。
上述事实，有房屋所有权证、《民生百货租赁合同书》、银行交易明细、《通知》、《解除合同函告》、快递单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：案涉租赁合同是否解除，原告的损失应当如何赔偿。
原、被告双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，该合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，原告依约履行了交付租赁物的义务，被告供销大集公司及被告欣源置业公司亦如期支付了2015年、2016年的租金。后由于被告供销大集公司经营不善，致使租赁场所停业无法继续经营，其通过签订合同所希望达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时没有预料也不希望出现的结果。被告供销大集公司于2016年9月向原告发出《解除合同函告》后从租赁场所整体撤场，并自始明确表示且以自己的行为表明不再继续履行，客观上亦无继续履行的实际基础。现原告起诉主张合同解除，表明双方对于解除合同没有争议。由于合同是三方签订，被告欣源置业公司答辩时称合同不符合解除条件，首先，纵观整个《租赁合同》内容，被告欣源置业公司在合同中几乎是纯义务一方，而作为相对权利方的原告及被告供销大集公司均认为合同应当解除，双方对于各自合同权利的处置是自由的，不应当以义务方单方辩称而受到阻碍；其次，案涉租赁场所位于闹市区，现在因故被撤场闲置，这种状况不仅使当事人的利益受损，还造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。如果继续履行合同，其继续履约所需的财力、物力远超过合同双方基于合同履行所能获得的利益。故从衡平双方当事人目前利益受损状况和社会经济发展长远利益出发，结合诚实信用和公平原则，涉案租赁合同应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案合同解除，系被告供销大集公司的单方违约行为所致，该行为严重违反了诚实信用原则。同时，这种随意以可期待利益的无法实现而大量的解除合同，也不利于营造稳定公平透明、可预期的市场营商环境。对于出租方来讲，其行为不仅造成原告未来确定利益的减少，同时也使原告丧失了其他可寻求利益。因此，应当就被告供销大集公司的违约行为对原告所造成的损失给予合理充分的赔偿。鉴于原告在履行租赁合同中没有任何过错，根据合同履行情况和被告过错程度，本院认为原告主张61285元（合同约定租金标准未付部分的30%）的损失较为合理，予以支持。关于原告主张要求被告欣源置业公司承担赔偿责任一节，违约行为系被告供销大集公司的单方行为，且在租赁合同履行过程中，被告欣源置业公司无任何过错，故对原告该主张本院不予支持。关于原告主张要求被告欣源置业公司出具房屋租赁费发票，双方的《原租赁合同》中并没有约定房屋租赁税，原告就该主张也未能提供任何证据证明，其应当承担举证不利的诉讼风险。故对该主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告任红娥与被告供销大集集团股份有限公司、陕西欣源置业有限责任公司签订的《民生雁塔项目负二层租赁合同书》予以解除。
二、被告供销大集集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任红娥支付赔偿款61285元。
三、驳回原告任红娥其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案案件受理费1332元，由被告供销大集集团股份有限公司承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 秦 冰
人民陪审员 张居仁
人民陪审员 赵 捷
二〇一八年五月十一日
书 记 员 吴 敏
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