重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01028号
上诉人（原审被告）：金登密，女，1963年3月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人：骆科宇，男，居民，住重庆市渝北区。
被上诉人（原审原告）：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，组织机构代码67614416-X。
法定代表人：夏于书，总经理。
委托代理人：袁鸿专，男，该公司经理。
上诉人金登密与被上诉人重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年5月11日作出（2015）南川法民初字第01132号民事判决。金登密对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年1月10日，重庆市南川区天之骄俊园小区业主委员会（甲方）与恒昌物业公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定由恒昌物业公司为天之骄俊园小区提供物业服务，合同期限从2010年1月10日起至2013年1月9日止。物业服务费标准执行为：住宅每月每平方米建筑面积0.65元；商业物业每月每平方米建筑面积0.8元。合同第三条约定恒昌物业公司提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的日常维修、养护和管理。2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5.附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7.交通秩序与车辆停放的管理。8.协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9.物业档案资料管理。10.物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11.装修管理。12.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13.法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同第四条约定接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。合同第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之三的标准向乙方支付违约金。2011年5月7日，天之娇俊园小区业主委员会与恒昌物业公司签订《补充协议》，履行期限为2011年5月1日起至2013年4月30日止，双方对住宅服务费标准由每月每平方米建筑面积0.65元提为1元，原合同约定的收费标准不变。同时，双方还对摩托车停车收费、提高的物业费的使用、特种设备维修等事宜进行了协商约定。2013年4月25日，天之娇俊园小区业委会（甲方）与恒昌物业公司（乙方）再次签订《重庆市物业服务合同》，合同期限从2013年5月1日起至2015年12月31日止，约定住宅的物业服务费标准为每月每平方米0.7元，商业物业的物业服务费标准为每月每平方米0.8元。合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。
金登密系重庆市南川区天之娇俊园XX号、XXX号门面业主，67号门面房屋建筑面积为66.85平方米，XXX号门面房屋建筑面积为66.58平方米。金登密的门面房屋因下水道堵塞，造成门面房屋被淹，恒昌物业公司对金登密支付了1810元人工和材料费用于疏通管道的事实予以认可，但认为该费用与该公司无关。金登密提供的租赁合同显示天之娇俊园小区X-
XX号门面2010年7月1日至2011年6月30日由李贤剑承租，天之娇俊园小区XXX号门面2012年11月7日至2017年11月6日由陈志刚承租，两份租赁合同均未对物业服务费的支付进行约定。金登密未交纳从2012年1月1日起至2014年8月31日止的物业服务费。2015年2月28日。恒昌物业公司诉至一审法院，请求判决金登密支付2012年1月1日至2014年8月31日的物业服务费3415元、违约金3060元，共计6475元。诉讼中，恒昌物业公司自愿放弃要求金登密支付违约金的诉讼请求。
金登密辩称：其系天之骄俊园XX、XXX号门面业主，恒昌物业公司诉称其未交纳物业服务费的时间属实。小区业主委员会没有通过业主的选举，成立不合法。其门面属于临街门面，不属于物业服务的范围，恒昌物业公司也并未提供物业服务，不应收取物业服务费。恒昌物业公司没有尽到应尽的责任，门面房楼上的住宅用户属于该公司管理，而其下水道被堵系因楼上业主排水造成，其共计支付了1810元人工和材料费进行疏通。下水道被堵引起房屋被淹，造成其门面内承租户的损失，也造成门面无法出租，这些损失应当由恒昌物业公司按每月每间3500元赔偿。其门面房屋已经出租，即使应交纳物业服务费也应由承租户承担。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”业主所在小区的业主委员会与恒昌物业公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。关于金登密认为恒昌物业公司未履行物业服务职责的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，金登密在提供充分有效的证据证明恒昌物业公司存在不履行或不完全履行物业服务义务的情况下，可另案请求恒昌物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。金登密提供的租赁合同中并未约定由承租人交纳物业服务费，故对于金登密关于由承租人交纳物业服务费的抗辩依法不予支持。金登密自2012年1月1日至2014年8月31日止未交纳物业服务费，其拖欠恒昌物业公司物业服务费共计3415.81元（XX号门面：66.85平方米×0.8元×32个月=1711.36元；XXX号门面：66.58平方米×0.8元×32个月=1704.45元），恒昌物业公司只主张3415元，是其在法律范围内对自己权利的正当行使，予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决：由金登密于判决生效之日起10日内支付重庆恒昌物业管理有限责任公司2012年1月1日起至2014年8月31日止的物业服务费3415元。案件受理费50元，减半收取25元，由金登密负担。
金登密不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判。理由是：1.恒昌物业公司不具备起诉资格，应当驳回起诉。所谓的小区业主委员会在未经业主大会全体业主50%以上表决同意，也未经业主大会授权签约的情况下于2010年1月10日私自与恒昌物业公司签订的《重庆市物业服务合同》、《补充协议》均无效。2.本案超过诉讼时效。恒昌物业公司于2015年2月28日起诉主张2012年1月1日至2014年8月的物业服务费，但之前从未向其催收过，无权主张2年前的物业服务费。3.其门面下水道因楼上业主排水不当被堵塞，但恒昌物业公司始终置之不理，要求恒昌物业公司支付人工材料费1810元和门面损失费7000元。4.其已将门面出租，应由承租者交纳物业服务费。5.恒昌物业公司对门面没有进行管理，致使门前秩序乱、环境卫生差。该公司也未做好商铺沿街交通秩序与车辆停放的管理。事实上，门面不需要物业服务，故不应交纳物业服务费。6.物业服务费的收费标准过高。
恒昌物业公司辩称：1.天之骄俊园业主委员会与该公司签订的《物业服务合同》，对金登密具有约束力。该公司系适格主体。2.自金登密于2012年1月欠费以来，该公司多次上门催收，并多次温馨提示交纳物业服务费，故本案未超过诉讼时效。请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，关于恒昌物业公司是否具有诉讼主体资格的问题。《物业服务合同》系天之娇俊园小区业委会与恒昌物业公司签订，合法有效，对业主具有约束力。恒昌物业公司为天之骄俊园小区提供了物业服务，但金登密作为天之骄俊园小区的业主，未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，恒昌物业公司有权向金登密主张物业服务费。
关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”经查，金登密在一审中并未提出诉讼时效抗辩，现在二审期间提出，但未提供新的证据证明恒昌物业公司的请求权已过诉讼时效期间，故对该抗辩依法不予支持。
关于金登密上诉提出恒昌物业公司未依约提供物业服务的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如恒昌物业公司未依约提供物业服务，金登密可以请求恒昌物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝支付物业服务费。
关于应否由承租者交纳物业服务费的问题。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”金登密在一审中举示的两份租赁合同中并未约定由物业使用人交纳物业服务费用，故物业服务费仍应由其交纳。
关于物业服务费收费标准是否过高的问题。物业服务合同中对收费标准的约定，是天之娇俊园小区业主委员会与恒昌物管公司在平等协商的基础上达成的，不违反法律和行政法规的强制性规定，对小区全体业主具有约束力。金登密上诉提出物业服务费收费标准过高，但未提供证据证明，本院不予调减。
综上，金登密的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金登密负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山中
代理审判员 王 利
代理审判员 张海瑞
二〇一五年九月七日
书 记 员 文 杰