北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05871号
上诉人（原审原告）万×，男，1977年11月24日出生。
委托代理人黄必全，北京市戎联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐×，男，1985年5月12日出生。
上诉人万×与被上诉人徐×确认合同无效纠纷一案，上诉人万×不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万×、被上诉人徐×均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万×在原审法院起诉称：我原为8号房屋的所有权人，王×（徐×之继母）原为102号房屋的所有权人。2009年4月7日，我与徐×为了获得周转资金，双方商定，以各自可以控制的房屋进行虚假交易，办理银行贷款按揭以获得银行贷款，各自偿还所获得的银行贷款，在贷款还清后将房屋再过户至各自的名下。于是我与徐×以及徐×的父母协商一致办理了两处房屋“换房”过户、贷款手续。徐×虚假购买我名下的8号房屋，办理按揭贷款手续。我虚假购买徐×父母名下的102号房屋，办理了按揭贷款手续。2009年4月9日，徐×与北京安家世行担保有限公司（以下简称安家担保公司）签订了《按揭贷款服务合同》，约定徐×以所购买的8号房屋向银行申请贷款。该房屋交易价格为55万元，其中贷款金额为30万元。2009年4月15日，徐×、中国银行股份有限公司北京芳星园支行（以下简称中行芳星园支行）及安家担保公司签订《楼宇按揭担保借款合同》约定：借款人徐×以购买房屋作为抵押担保，向中国人民银行贷款30万元用于购买8号房屋，期限20年，安家担保公司提供保证担保。2009年4月29日，我与徐×签订《存量房屋买卖合同》约定：我将8号房屋出售给徐×，成交价格25万元，定金10万元，支付日期为2009年4月15日；买受人向中国银行申办抵押贷款，贷款金额为15万元。但双方对房屋的交付、违约责任、税费承担、权属转移登记等重要内容均没有进行约定。当日我将8号房屋过户到徐×名下。102号房屋的买卖、贷款、过户情形与8号房屋的情形基本一致。其后我取得了8号房屋发放的贷款30万元，并一直以徐×的名义进行还款；徐×取得了102号房屋发放的贷款，一直以我的名义偿还。房屋产权变更后，8号房屋的产权证及房屋交易按揭手续一直由我保管，房屋也一直由我使用。102号房屋的产权证由徐×的父母保管，房屋也一直由其父母使用。2014年6月12日，徐×将我诉至海淀法院，要求我及家属腾退8号房屋并支付房屋使用费。庭审中法院查明双方变更房屋产权登记的原因是双方为了取得银行贷款。法院驳回了徐×的诉讼请求。我认为双方订立《存量房屋买卖合同》是由于双方资金紧缺，以虚假房屋买卖形式办理购房按揭，向银行申请商业贷款。双方订立买卖合同的真实目的并非转移房屋产权，而是借助这一看似合法的形式达到骗取银行贷款的非法目的。根据法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效，故我认为双方签订的《存量房屋买卖合同》应为无效。综上，我诉至法院，请求判令：1、我与徐×签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、徐×协助我将8号房屋在解除银行抵押登记后过户至我名下；3、本案诉讼费用由徐×承担。
徐×在原审法院辩称：我不同意万×的诉讼请求，双方是真实的房屋买卖关系。8号房屋以前确实是万×的，但是不能因为8号房屋的税票、按揭、房产证的原件在其手上，就能证明什么，因为那些都是我给他的。我一直都在外租房，万×是我哥，我把东西放他那，我觉得无所谓。万×说什么办贷款等等，这些东西当时都是他找人弄的，按揭合同也是他找人做的，评估两套房子的差价5万元也是他自己弄的。当时两个房子市场差价5万元，互相购买没有问题。我个人认为，只是买卖形式看起来可以说是我跟银行借款30万购买了万×的房子，也可以说我是拿一套房子和万×换了一套房子，因为毕竟他贷款出的25万元打在我家人的账户上了。从全部证据来看实际上就是等于两个房子互相买卖，有5万元差价而已。这个房屋买卖是当时双方当事人真实意思的表示，没有问题。只是现在房屋出现差价了，万×心里不平衡了。万×所说的和我父母协商买房子的事情根本不可能，万×是我表哥，而我的父母已经离婚，这套房子和我生母无关。万×说的还款问题，我也不认可，我印象中他跟我的贷款年限和金额都不一样，不可能同时还款。如果我借的30万还不上了，他也不可能帮我还款。现在也是我在还8号房屋的贷款。
原审法院经审理查明：2009年4月9日，徐×（借款人）与安家担保公司（担保人）签订按揭贷款服务合同，约定甲方以所购房产（房产坐落于23门8）向银行申请个人住房按揭贷款。该房产交易价格为55万元，拟贷款金额为30万元。
2009年4月15日，徐×（借款人）与中行芳星园支行（贷款人）、安家担保公司（保证人）签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定徐×向中行芳星园支行借款30万元用于购买23门8号，该房产评估价值470400元，为中行芳星园支行贷款设立抵押，安家担保公司承担连带保证责任。
2009年4月29日，徐×与万×签订《存量房屋买卖合同》，双方约定徐×购买万×名下9号楼23门8，建筑面积54.3平方米。房屋交易价格为25万元，定金10万元，贷款15万元。
万×实际已将房屋过户至徐×名下。中行芳星园支行下发了贷款30万元，上述贷款仍在偿还过程中。
2009年4月7日，万×和安家担保公司签订按揭贷款服务合同，内容如下：1甲方以所购房产（房产坐落于6—102），该房产向银行申请个人住房按揭贷款。该房产交易价格为45万元，拟贷款金额为人民币25万元。
同日，万×和安家担保公司签订收费协议，约定万×应向安家担保公司支付服务（担保）费1500元。
2009年4月27日，万×和中国工商银行股份有限公司北京金融街支行（以下简称工行金融街支行，贷款人）、安家担保公司（保证人）、抵押人万×、范×签订个人购房借款／担保合同。内容如下：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人二手住房购置贷款，金额为250000元。本合同项下贷款用于购买／自建第壹套住房，房屋坐落于6—102，房屋建筑面积60.45平方米。未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用，贷款人有权监督贷款的使用。抵押物为6-102，面积60.45平方米，抵押物价值313400元。
2009年4月23日，万×与王×签订存量房屋买卖合同，购买6-102。王×实际已将房屋产权过户至万×名下。工行金融街支行发放了贷款25万元，上述贷款仍在偿还过程中。
徐×曾在海淀法院起诉万×及其同住人腾退8号房屋，海淀法院出具（2014）海民初字第17021号民事判决书查明以下事实：“2009年4月29日，徐×取得8号房屋产权证。8号房屋原产权人为万×。2009年4月7日，万×与徐×协商一致办理了两套房屋的‘换房’过户、贷款手续。徐×购买万×名下8号房屋，办理按揭贷款。万×购买徐×父母名下6-102号房屋，办理按揭贷款。万×取得就8号房屋发放的贷款并一直以徐×的名义进行还款至2013年10月；徐×取得就102号房屋发放的贷款并一直以万×的名义进行还款至今。房屋产权变更登记手续完成后，8号房屋产权证由万×保管，房屋一直由万×管理使用。后因万×与徐×产生矛盾，徐×于2013年10月开始自行交纳贷款，并办理了8号房产证的遗失补证。经询，就变更房屋产权登记手续的原因，徐×称是为双方取得银行贷款，万×称不仅是为取得银行贷款而且也为徐×控制其后母名下的房产。庭审中万×、范×、范×、安×称2009年换房时双方口头协商好，房屋产权登记变更后，房屋的实际产权不变更，房屋的实际居住使用也不进行变更。现万×名下的房屋仍由徐×的父亲及后母居住使用。对此徐×不予认可，称8号房屋登记产权人为自己，自己有权让万×腾房，而万×名下房屋内的居住使用人虽然是其父母但与其无关。”
原审法院判决认定：万×主张其与徐×签订的8号房屋的买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的，要求法院确认合同无效并且办理房屋过户。为此万×举证证明了双方办理房屋买卖手续之最终目的是取得贷款。法院认为万×之理由缺乏相应的法律依据。以合法形式掩盖非法目的是指，行为人为达到非法目的而以迂回的方法避开了法律或者行政法规的强制性规定。即合同被掩盖的目的违反了法律、行政法规的强制性规定，并且会造成国家、集体、第三人利益的损害。从本案现已查明的事实来看：首先、万×与徐×以房屋买卖的方式取得银行贷款之目的并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方进行了真实的房屋过户，贷款人办理的房屋抵押，不属于一种骗取贷款的行为；以双方房屋买卖为基础而办理的借款、抵押合同也未违反法律、行政法规的强制性规定。其次、双方已经实际办理了产权过户、抵押手续，银行发放了贷款，上述过程中亦未损害国家、集体、第三人的利益。综上万×要求确认合同无效之理由不成立，法院不予支持。结合万×在（2014）海民初字第17021号民事案件中的主张可见，万×认为其系与徐×存在口头协议，双方先通过正常的房屋买卖手续获取贷款，在房屋贷款清偿后再将房屋相互返还，因徐×否认双方房屋相互返还的约定，故产生纠纷。故万×现以8号房屋的买卖合同无效而预达到将8号房屋过户于自己的名下的目的，法院亦不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决：驳回原告万×的全部诉讼请求。
判决后，万×不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，改判万×与徐×签订的存量房屋买卖合同无效，徐×协助万×将8号房屋在解除银行抵押登记后，过户至万×名下；一、二审诉讼费用由徐×承担。上诉理由是：房屋买卖并非双方的真实意思表示，双方只是以房屋买卖形式获取低利息贷款。房屋过户之后仍然由万×居住使用，徐×是在外面租房居住，房屋贷款是万×偿还，办理贷款所产生的相关费用也是由万×承担，双方签订的存量房屋买卖合同应为无效，原审法院适用法律错误。原审法院在万×申请证人出庭的情况下，不许可证人出庭存在程序错误。
徐×服从原审法院判决，不同意万×的上诉请求及理由。答辩称：双方的真实目的是买卖房屋。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
二审期间，上诉人万×申请证人徐×1、王×出庭作证，经法院准许，证人徐×1、王×出庭作证，并当庭签署保证书。证人徐×1、王×均证明万×与徐×之间的房屋买卖合同不是真实的买卖关系，只是为了获得银行低息贷款而做的假买卖手续，银行贷款下来后，8号房屋的贷款给了万×，贷款是万×在还，产生的手续费由万×承担，房子仍由万×使用。房山102号房屋的贷款给了徐×，该贷款是徐×在还，产生的手续费由徐×承担，房子由徐×与王×一直居住到现在。双方口头约定贷款还完后，谁的房子过户给谁。上诉人万×认可徐×和王×的证人证言，被上诉人徐×对证人证言不予认可，但未提供证据予以证明。
另查，证人徐×1系被上诉人徐×之父，证人王×系被上诉人徐×之继母。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、借款抵押合同、按揭贷款服务合同、（2014）海民初字第17021号民事判决书、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为：意思表示真实是民事法律行为应当具备的构成要件之一，缔约双方意思表示不真实的房屋买卖合同无效。本案中，上诉人万×与被上诉人徐×于2009年4月29日签订了8号房屋买卖合同，但是从合同的订立来看，双方未就付款方式、付款期限、房屋交付、违约责任等重要事项做出书面约定，难以充分体现双方买卖房屋的意思表示；从合同的履行情况来看，徐×自认未按照合同约定向万×支付10万元定金，且8号房屋所获30万元贷款由万×以徐×的名义实际偿还至2013年10月。同时，8号房屋一直由万×实际占有使用，截至2014年腾房诉讼前，徐×未向万×主张交付8号房屋，不符合通常的房屋买卖交易习惯，与买卖房屋的意思表示相悖。同时，徐×、王×提供的证言进一步证明万×与徐×之间不存在真实的买卖关系，双方签订合同的真实目的是以房屋买卖之名获取银行低息贷款。被上诉人徐×虽主张双方真实意思表示是买卖房屋，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。因此，8号房屋买卖合同系双方为套取银行贷款虚构房屋买卖事实而订立，双方并无房屋买卖的真实意思表示，万×请求确认合同无效具有事实和法律依据，本院予以支持。原审法院未根据合同生效的条件，对缔约双方的真实意思表示和合同效力进行全面审查，仅以不构成“以合法形式掩盖非法目的”为由驳回万×要求确定合同无效的诉讼请求不妥，本院予以纠正。
同时，上诉人要求徐×协助将8号房屋在解除银行抵押登记后，过户至万×名下。因涉及商品房担保贷款合同的解除问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。因此，本院对于此项诉讼请求不做处理，上诉人可另行起诉。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7707号民事判决；
二、万×与徐×关于8号房屋买卖合同无效；
三、驳回万×的其他诉讼请求。
一审案件受理费一百五十元，由徐×负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费一百五十元，由徐×负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘晓慧
二〇一五年十月十四日
书 记 员 赵梦芸