广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终307号上诉人（一审原告、反诉被告）：陈鸿，男，1962年8月23日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：潘朝军，男，1952年11月4日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，被上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市斗门区白藤农场，住所地：珠海市斗门区城南白藤一路南兴二区50号，统一社会信用代码：914404006174815882。法定代表人：梁伟朝。委托诉讼代理人：卢大文，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱成亮，广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所律师。上诉人陈鸿因与被上诉人珠海市斗门区白藤农场（以下简称白藤农场）土地租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈鸿的上诉请求：1.撤销一审判决，改判白藤农场赔偿强拆陈鸿房屋造成的经济损失共1295996元；2.案件受理费由白藤农场承担。事实和理由：一、不应当以白藤农场于2012年9月27日张贴的清拆通知认定合同解除。1.陈鸿与白藤农场签订的《白藤农场土地租赁合同》约定租赁期限为“从2011年1月1日起至甲方需要用此地开发建设为止”。白藤农场多次以进行“旧村改造”为由，要求陈鸿搬迁，但是白藤农场直至现在都没有在该地进行“旧村改造”，白藤农场也没有提供规划、立项和批文等文件证明对涉案土地“收回整治开发建设”，陈鸿有正当理由拒绝清拆。陈鸿与白藤农场签订租赁合同后，经白藤农场同意才修建房屋，并非“擅自搭建”，也没有房屋安全鉴定机构对该房屋进行安全鉴定并出具鉴定结论，因此白藤农场以“房屋整体处于危险状态，构成整幢危房”为由要求陈鸿自行清拆，纯属臆测找茬。陈鸿多次要求与白藤农场就退出场地进行协商解决，但白藤农场总是回避，从不予置可否。2.虽然租赁合同对租赁期限约定不明，但是双方约定必须是白藤农场需要用此地开发建设为止，合同的解除，双方应当进行协商，不可由任何单方随意解除。白藤农场没有此地开发建设的规划、立项和批文，并不是真正意义上的开发建设，其解除合同的条件不成就。3.白藤农场于2012年9月27日张贴的只不过是要求清场的通知，并未涉及合同的解除与否。清场通知不等于合同解除，不应以清场通知认定为合同解除。二、白藤农场是强行清拆的策划和实施主体。2017年4月11日，白藤农场的领导干部事前未告知与村民，即雇请20多人及三台大型钢机进村强拆。在强拆现场，白藤农场的场长谢添胜策划、实施强拆，并且威胁村民不得阻拦，当时白藤农场的其他工作人员及经营大新商业街的负责人从中积极参与。陈鸿经营的家私物品未经清点登记，即被白藤农场搬走丢弃室外，场地一片狼籍。在当天下午4点21分，白藤农场的文员梁巧愉才向陈鸿发来信息，称已将家私物品搬到店门口，要求陈鸿自行清理。此时天下大雨，陈鸿无法及时找到地方放置家私物品。对于这次强行清拆，白藤农场的干部事后推说是“上级政府的要求”，是“综治办、斗门区城市管理行政执法局、派出所联清合清拆”，但是白藤街道办事处称其当时并不知道白藤农场的清拆，这次清拆亦未经街道办许可，派出所只是在发生伤人事件后才派员到现场维持秩序，斗门城管局曾于2016年12月20日发出清拆通知，因陈鸿据理力争，斗门城管局在发出通知后三个多月未予实施清拆。经珠海市城市管理行政执法局咨询，清拆通知三个月内未实施的，该清拆通知自然失效，不能进行清拆。因此，从清拆现场的视频亦可以看到，这次强行清拆就是白藤农场的领导干部策划、组织实施。白藤农场辩称：1.陈鸿作为诉讼主体不当，根据双方签订的《白藤农场土地租赁合同》，承租方为珠海市金湾区东鸿泰废旧物资回收站，不是陈鸿。根据合同相对性原理，陈鸿作为原告主体不适格。陈鸿是该回收站的负责人，在合同履行过程中白藤农场与陈鸿联系也是情理之中。2.陈鸿起诉白藤农场赔偿损失主体不当。陈鸿在搭棚时没有报建，属违法搭建，因此在2016年12月20日，珠海市斗门区城市管理行政执法局出具了《责令限期改正违法行为通知书》要求陈鸿在2017年2月前拆除和搬迁，否则将组织拆迁。但陈鸿不予理睬，所以在2017年4月11日由城管执法部门组织街道办和派出所执行了该通知，这是行政执法的范畴，与白藤农场没有因果关系，白藤农场不应承担责任。3.涉案租赁合同是不定期租赁合同，根据合同约定白藤农场可以随时解除且不作补偿。陈鸿向一审法院起诉请求：1.白藤农场赔偿强拆陈鸿房屋造成的经济损失共计1295996元；2.白藤农场承担本案诉讼费。白藤农场向一审法院提出反诉请求：1.陈鸿向白藤农场支付土地占用费55000元及逾期搬迁滞纳金16500元（从2012年10月27日起算，按总金额的30%计算）；2.本案的有关诉讼费用由陈鸿承担。一审法院认定事实：2010年11月16日，陈鸿与白藤农场签订《白藤农场土地租赁合同》，约定：白藤农场将位于白藤农场原大新分场办公室门口土地出租给陈鸿，面积为1120平方米，租金为每月1000元，全年为12000元，当月的租金在本月10日前交给白藤农场，租赁期限从2011年1月1日起至白藤农场需要用此地开发建设为止；白藤农场如需收回该土地的，须在1个月前通知陈鸿，陈鸿应按实际租用时间交纳租金和费用，及时退出，并终止合同；陈鸿所建造建筑物或房屋，不论中途退出或合同期满，自行拆迁，逾期不拆迁的，无偿交还给白藤农场管理使用；如因开发建设需要收回土地时，白藤农场应提前30天通知陈鸿，陈鸿无条件自行清拆迁出并终止，白藤农场不作任何经济补偿。签订合同当日，陈鸿向白藤农场支付2011年全年租金12000元，2011年12月29日，陈鸿向白藤农场支付2012年全年租金12000元。2011年5月17日，陈鸿注册登记了斗门区白藤东鸿祥家具商行，经营场所为斗门区白藤农场大新分场办公室门口。2012年9月27日，白藤农场向包括陈鸿在内的各承租户发出通知，决定收回大新旧村场的土地以配合“三旧”改造，请各租户于2012年11月30日前自行搬迁、清拆；2013年2月5日，白藤农场向包括陈鸿在内的各承租户发出通知，称各租户至今未搬迁，限期在2013年2月28日前搬迁；2016年11月9日，白藤农场向陈鸿发出通知，通知称经白藤街道办事处与白藤农场研究决定对原大新分场及门前空地需要收回整治开发建设，白藤农场多次发出清拆通知，但至今仍继续占用，请收到本通知之日起15天内自行清拆搬迁；2016年12月20日，珠海市斗门区城市管理行政执法局向陈鸿发出责令限期改正违法行为通知书，通知书称陈鸿在白藤农场大新分场办公室门口未经行政部门许可擅自搭建铁皮棚，责令陈鸿在2017年1月2日前自行拆除及搬迁；2017年2月10日，白藤农场再次向陈鸿发出通知，称大新村土地上的房屋为危房，要求陈鸿于收到本通知之日起10天内自行清拆违建乱搭乱建物。庭审中陈鸿与白藤农场双方确认案涉土地上的搭建物于2017年4月11日被珠海市斗门区城市管理行政执法局拆除，白藤农场于该日收回案涉土地。一审法院认为，本案陈鸿与白藤农场双方的争议焦点如下：陈鸿的主体资格问题；白藤农场是否存在违约行为并承担违约责任；陈鸿（陈鸿）是否需要支付占用费。关于陈鸿的主体资格问题。白藤农场抗辩认为租赁合同的相对方是珠海市金湾区东鸿泰废旧物资回收站，不是陈鸿，陈鸿作为原告，主体资格不当。对此一审法院认为，虽然合同乙方落款处除了陈鸿签名外，还加盖有珠海市金湾区东鸿泰废旧物资回收站的印章，但从合同的实际履行情况来看，白藤农场收取案涉土地的租金均注明是收到陈鸿的租金，白藤农场发出的解除租赁合同通知及清场搬迁通知均向陈鸿本人发出，证明白藤农场认可陈鸿为案涉土地租赁合同的相对方而非珠海市金湾区东鸿泰废旧物资回收站，合同的实际履行均在陈鸿与白藤农场之间进行，应视为陈鸿为案涉租赁合同的相对方，陈鸿依照案涉租赁合同起诉白藤农场，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，是本案适格原告，白藤农场的抗辩没有依据，一审法院不予采纳。关于白藤农场是否存在违约行为并承担违约责任的问题。一审法院认为，陈鸿与白藤农场签订的土地租赁合同，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。案涉土地租赁合同约定的租赁期为从2011年1月1日起至白藤农场需要用此地开发建设为止，应视为陈鸿与白藤农场双方对租赁期限约定不明确，视为不定期租赁，合同当事人可以随时解除合同。白藤农场于2012年9月27日向陈鸿发出解除案涉租赁合同通知，要求陈鸿于2012年11月30日前自行搬迁、清拆，应视为白藤农场在合理期限之前通知陈鸿解除合同，白藤农场可以依法行使解除权解除合同，案涉土地租赁合同于2012年11月30日解除。案涉租赁土地上的搭建物被城市管理行政执法部门拆除，陈鸿没有提交证据证明是白藤农场在履行土地租赁合同过程中拆除案涉租赁土地上的搭建物，故陈鸿主张白藤农场2012年9月27日发出的解除租赁合同通知是违约行为应赔偿陈鸿的损失没有依据，一审法院不予支持。关于陈鸿是否需要支付占用费的问题。庭审中陈鸿与白藤农场均确认陈鸿已经向白藤农场交纳了案涉土地2011年和2012年的租金，故白藤农场反诉要求陈鸿支付2012年10月27日至2012年12月31日期间的土地占用费没有依据，一审法院不予支持。案涉土地租赁合同于2012年11月30日解除，但是陈鸿没有向白藤农场交还案涉土地，一直使用案涉土地至2017年4月10日，给白藤农场造成了损失，应该予以赔偿，该损失为陈鸿使用案涉土地期间的占有使用费，一审法院确定陈鸿参照土地租赁合同约定的租金标准即每月1000元的计算标准向白藤农场赔偿从2013年1月1日至2017年4月10日期间的占有使用费，经核算为51333元。关于白藤农场反诉主张的逾期搬迁滞纳金。一审法院认为，案涉土地租赁合同解除后，陈鸿没有向白藤农场交还土地，一审法院已判令陈鸿参照合同约定的租金标准向白藤农场支付实际占用土地期间的占有使用费。白藤农场反诉请求陈鸿支付按土地占用费金额的30%计算的滞纳金没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、驳回陈鸿的诉讼请求；二、陈鸿于判决生效之日起七天内向白藤农场支付从2013年1月1日至2017年4月10日期间的占有使用费51333元；三、驳回白藤农场其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案本诉案件受理费16464元（陈鸿已预交），由陈鸿负担；反诉受理费794元（白藤农场已预交），由陈鸿负担570元，白藤农场负担224元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：关于陈鸿作为原告的主体资格问题。虽然涉案的《白藤农场土地租赁合同》乙方落款处除陈鸿签名外，还加盖有珠海市金湾区东鸿泰废旧物资回收站的印章，但是合同签订后实际由陈鸿在该土地上另行注册了斗门区白藤东鸿祥家具商行进行经营，白藤农场收到涉案土地的租金亦是注明收到陈鸿的租金，白藤农场发出的解除租赁合同通知及清场通知均是向陈鸿发出，包括在本案中白藤农场亦是反诉要求陈鸿支付占用费，因此一审法院认定白藤农场认可陈鸿为涉案租赁合同的承租人，理据充分，本院予以维持，白藤农场辩称陈鸿不具原告主体资格，无事实和法律依据，不应予以采纳。关于陈鸿与白藤农场的租赁合同是否解除的问题。诚如一审法院所分析，涉案的《白藤农场土地租赁合同》系陈鸿与白藤农场真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。由于双方未明确约定合同的租赁期限，依法应视为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，白藤农场有权随时解除合同。陈鸿庭审中主张白藤农场承诺其可租赁使用十几年并无相关证据证明，不应予以采信。陈鸿上诉主张白藤农场没有提供证据证明涉案土地需开发建设，本院认为，由于双方在租赁合同中约定“租赁期限从2011年1月1日起至白藤农场需要用此地开发建设为止”，并未明确白藤农场“开发建设”需具备政府部门出具的规划、批文等，因此白藤农场自行开发使用应当包括在内，故陈鸿以白藤农场没有提供开发建设的相应文件为由主张白藤农场不能解除合同，理据不充分，本院不予采纳。白藤农场于2012年9月27日即向陈鸿发出通知，决定收回涉案土地，要求陈鸿等租户于2012年11月30日自行搬迁，虽该通知没有写明“解除合同”，但是该通知已明确表明要收回涉案土地，要求承租人自行搬迁，而收回涉案土地的前提则需解除合同，因此本院认为该通知即为白藤农场发出的解除合同通知，陈鸿主张该通知不能视为解除合同，无事实和法律依据，不应予以采信。根据租赁合同的约定，白藤农场如需收回土地，须在1个月前通知陈鸿，由于白藤农场已于2012年9月27日发出解除通知，因此一审法院认定涉案合同于2012年11月30日解除，并无不当，本院予以维持。关于白藤农场应否赔偿陈鸿经济损失1295996元的问题。陈鸿主张赔偿损失的理由为2017年4月11日的清拆活动由白藤农场组织、策划、实施，对此本院认为，根据陈鸿提供的照片显示，2017年4月11日清拆现场有身着城市管理行政执行局制服的人员参与，白藤农场依法并无强制执法的权力，陈鸿未提供证据证明白藤农场组织城市执法管理行政执行局的工作人员进行强拆，对于现场参与强拆的其他人员和机械，陈鸿亦无证据证明是由白藤农场安排或雇请，因此陈鸿主张白藤农场赔偿其损失，理据不充分，不应予以支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。由于双方均未对一审判决陈鸿应支付占用费51333元提出上诉，应视为服判，本院对此予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陈鸿的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费人民币16464元，由上诉人陈鸿负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一八年二月八日书记员  江月娴