绵阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川07执异2号
案外人尹焕青，女，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
委托代理人叶少卿，四川依仁律师事务所律师。
申请执行人四川省第四建筑工程公司，住所地四川省德阳市旌阳区嘉陵西路299号。组织机构代码：20510061-1。
法定代表人李登龙，该公司董事长。
委托代理人谭浩，该公司职工。
被执行人绵阳中建投房地产开发有限公司，住所地绵阳市涪城区临园路中段191号。组织机构代码：75971196-7。
法定代表人路金泉，该公司董事长。
委托代理人李源，该公司职工。
被执行人绵阳华亿科技有限公司，住所地绵阳市涪城区临园路中段191号1幢14、15层。组织机构代码：56327354-7。
法定代表人刘舰，该公司董事长。
委托代理人李源，该公司职工。
本院在执行四川省第四建筑工程有限公司（下称省四建司）与绵阳中建投房地产开发有限公司（下称中建投公司）、绵阳华亿科技有限公司（下称华亿公司）建筑工程施工合同纠纷一案中，案外人尹焕青于2016年1月5日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人尹焕青异议称：2015年12月1日你院因省四建司与中建投公司、华亿公司建筑工程施工合同纠纷一案，对尹焕青购买的3套商业用房的查封执行行为，违反了有关法律规定。该3套商业用房，尹焕青已经于2013年年初在开发商中建投公司处全款购买，并在绵阳市房管部门备案登记。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第7条规定，不应当对已经备案登记在尹焕青名下的房屋采取查封执行行为。请求依法审查并撤销对尹焕青已购3套商业用房的查封执行行为。
省四建司答辩称：一、绵阳市中级人民法院查封临园大道191商业1栋2层5号、6号、7号商铺符合法律规定，不存在查封错误。1、案涉商铺并未完成物权登记手续，其物权所有人仍是中建投公司。2、案外人既未支付购房款也未实际占有案涉商铺，人民法院可以进行查封。二、案外人与中建投公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，二者办理网签备案并非房屋买卖的真实意思表示。虽然中建投公司与尹焕青分别于2013年2月4日、2月6日签订了3份《商品房买卖合同》，但该合同根本就无法履行。在签订合同的当日，中建投公司与尹焕青针对每份合同各签订了1份《补充协议》，约定中建投公司各赠送尹焕青3个地下机械停车位，同时约定中建投公司应在2013年8月5日前就车位办理网签备案登记手续，如中建投公司无法办理车位的网签备案手续，则其应在3日内退还尹焕青全部购房款，如果中建投公司无法退款，则原购房合同继续履行。这种约定与房屋买卖惯例是相违背的。据省四建司了解，中建投公司在2013年4月8日向尹焕青支付70万元，在5月30日向尹焕青支付70万元，该款项在银行回单交易用途一栏填写为还款，如果尹焕青与中建投公司是房屋买卖合同关系，中建投公司按月向其还款是何意，由此可以明显看出尹焕青与中建投公司之间并非商品房买卖合同关系，而是民间借贷合同关系，其网签备案的目的不是为了取得房屋，而是为了保证资金安全而采取的一种手段。三、尹焕青与中建投公司之间就案涉商铺签订的《商品房买卖合同》严重损害了省四建司的合法权益，其网签备案不应当获得法律保护。就备案号为132379的合同而言，其中约定按照套内建筑面积计算，单价为6070.17元/m2,而根据中建投公司向绵阳市价格和粮食监督检查局提交的《绵阳市价格和粮食监督检查局专用标价签、价目表备案表》，案涉商铺1栋2层5号备案的建筑面积单价为35247元/m2。因此尹焕青与中建投公司之间的买卖合同是可以撤销的，省四建司申请对案涉商铺进行查封是合理合法的。四、尹焕青与中建投公司签订的是商品房预售合同，假设该合同合法有效，在房屋符合过户登记条件时，其有权按预售合同约定的条件来获得房屋所有权，商品房预售合同的登记备案对开发商而言仅是一项卖房附加的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果只是合同约定的违约责任或行政处罚。本案中尹焕青与中建投公司实质上就是民间借贷合同关系，并非商品房买卖合同关系，合同效力本身就是待定的，故其无权阻止省四建司申请法院对案涉商铺进行查封处理，如其认为权利受到损害，其应通过其他途径向中建投公司主张债权。综上，省四建司申请法院对案涉商铺进行查封符合法律规定，人民法院应当予以支持。
中建投公司、华亿公司两公司的答辩事实和理由与省四建司一致。
本院查明，2015年11月16日本院依据（2015）绵民初字第156号民事调解书立案受理省四建司申请执行中建投公司、华亿公司建设工程施工合同纠纷一案，同年12月1日作出（2015）绵执字第313号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人中建投公司、华亿公司银行存款8400万元，或查封、扣押、拍卖、变卖其价值相应的其他财产。二、扣留、提取被执行人中建投公司、华亿公司在相关单位或者个人处8400万元的收入或者执行价值8400万元的到期债权。当日，本院向绵阳市涪城区房管局送达了（2015）绵执字第313号执行裁定书和协助执行通知书，查封了位于绵阳市涪城区临园路中段191项目1、2栋第1、2层的下述房产：第1层商业用房1至24号（13号除外）；第2层商业用房1至7号。查封期限3年。之后，即向案外人范利、尹焕青、李勇及深圳峰汇创业投资发展有限公司送达了上述执行裁定书和协助执行通知书。
另查明：2013年2月4日，中建投公司（出卖人）与尹焕青（买受人）签订了3份《商品房买卖合同》[合同自编号分别是：432、433、434]，合同约定了项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、付款方式及期限等。出卖人中建投公司在该合同上加盖了公司印章，尹焕青在该合同捺了指印。
缔约当天，尹焕青按合同约定价款向中建投公司支付了购房款，中建投公司向尹焕青出具了“收据”，并在“收据”上加盖了该公司财务专用章。同日，尹焕青在网上签约备案，其合同签约备案号分别为：132211、132213、132379。
尹焕青为了证实其异议请求，向本院提交了以下证据：3份商品房买卖合同、2份银行转款回单、3份购房款收据、3份商品房买卖合同摘要。
2016年1月12日本院组织案外人尹焕青与申请执行人省四建司、被执行人中建投公司和华亿公司对尹焕青提交的上述证据交换意见，关于3份商品房买卖合同省四建司认为因缺少补充合同，对真实性无异议，但因价格严重低于市场价对其合法性有异议；关于银行转款回单和收据，省四建司认为在同一天中有大额的现金支付与银行转账两种方式，对其合法性持异议；关于商品房买卖合同摘要，省四建司认为其只是登记备案，并不具有对抗效力，该房产仍不属于尹焕青。综上，对案外人提交的证据的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。同时，根据银行转款回单和收据认为尹焕青与中建投公司之间明显应属于借贷关系。两被执行人对案外人提交的购房合同的真实性有异议，认为尹焕青并非真实买房，而是以购房为名掩盖借贷关系。
当日，被执行人中建投公司向本院提交了三份证据：1、绵阳市价格和粮食监督检查局“专用标价签、价目表备案表”，2、2013年2月4日、6日中建投公司与尹焕青签订的补充协议，3、中建投公司向尹焕青汇款的电子银行交易回单，用以证明其与尹焕青签订的商品房买卖合同实际是借贷关系，且向其支付了部分利息。案外人认为该“专用标价签、价目表备案表”属行政指导价格，在市场交易中无任何意义；补充协议早已过了履行期限，对本案没有任何意义。电子银行交易回单不能证明其与中建投公司之间存在借贷关系。
本院认为，本案争议的焦点是案外人能否以物权期待权排除执行。分析如下：
第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，因案涉房屋系在建期房，尚未交付使用，虽案外人无过错，但未实现对财产实际占有的前提，故本案不适用无过错买受人物权期待权的保护条件。
第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，因房屋消费者物权期待权保护，属弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，而案涉房屋均属商业门面，不符合用于居住且案外人名下无其他用于居住房屋的限制情形，故本案亦不能适用房屋消费者物权期待权的保护条件。
综上，案外人尹焕青的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人尹焕青的异议申请。
如不服本裁定，案外人、当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；案外人、当事人认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 高 峰
审判员 石 军
审判员 唐剑苹
二〇一六年一月二十二日
书记员 刘云锋
附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。