北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初7592号
原告：张毅，男，1986年11月13日出生，住北京市昌平区。
委托代理人：叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。
被告：于向军，男，1960年3月1日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人：胡云云，北京佐邦律师事务所律师。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：繆寿建，董事长。
委托代理人：徐英，女，1987年8月13日出生，北京麦田房产经纪有限公司法务，住单位宿舍。
原告张毅与被告于向军、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员闫素霞、李强组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张毅及其委托代理人叶斌，被告于向军及其委托代理人胡云云，第三人麦田经纪公司的委托代理人徐英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张毅向法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告及第三人签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》；2、被告立即归还定金20万元整；3、被告支付违约金37万元；4、被告赔偿原告损失8万元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月21日，原告张毅与被告于向军通过北京麦田房产经纪有限公司签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》。被告将自己位于×（房屋所有权证号昌X京房权证昌字第XX**号，建筑面积52.95平方米）予以出售。房屋总价款为185万元。被告委托其儿子于水在协议书上签字。合同约定：原告于合同订立当日和次日交付定金合计20万元；17年4月7日办理缴税手续；（3）取得《契税完税证明》后七日内办理房屋所有权转移登记手续：（4）原告于2017年4月14日前支付剩余购房款163万元（注：届时定金20万元转为房款，另，原告支付2万元物业保证金，于物业费用结清当日支付）；（5）原告承担中介费4万元。合同订立后，原告于2017年2月22日支付被告定金20万元人民币。被告于向军出具了“定金收据”。3月18日，被告提出增加15万元购房款，否则不同意出售房屋，原告不同意被告的加价要求，因此，被告不配合原告及第三人办理网签和房屋过户手续。现在，由于北京市政府新政出台，原告所购买的公寓住房也被列入限购范围，原告因此丧失购房主体资格。综上所述，原告认为：被告签约并收取定金后，无理提出加价要求，在原告表示不同意后，被告拒绝办理网签及房屋过户手续，其行为已构成根本性违约。且由于其违约行为，导致原告丧失了购房主体资格，无法再行购买其他公寓住房。为此，被告应依据《北京市存量房屋买卖合同》附件二第八条第2款之规定，承担违约责任，按照购房成交总价的20%（即37万元）支付违约金和赔偿原告因主张权益所聘请律师造成的损失8万元。现原告提出诉讼请求，要求被告立即解除合同，返还原告定金20万元并支付违约金和承担损失及诉讼费用。
被告于向军答辩称：不同意原告诉求，请求法院驳回原告的诉求，我们保留提起反诉的权利。我们希望继续履行合同。
第三人麦田经纪公司辩称：本案为房屋买卖合同纠纷，诉讼主体为买卖双方，我方为居间方，我方提供的居间服务不存在任何瑕疵与过错，我方不是本案的诉讼主体，故本案与我方没有直接利害关系，我方不进行具体答辩。作为居间方，同意解除居间服务合同。
经审理查明：位于×房屋登记在于向军名下，房屋性质为商品房，规划用途为办公。该房屋于2013年8月7日设立抵押。2017年2月21日，于水作为于向军（出卖人）的委托代理人与张毅（买受人）在麦田经纪公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，出卖人将位于×出售给买受人；房屋成交总价为185万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行。同日，双方签订附件二，约定本附件为买卖合同的一部分，与买卖合同具有同等法律效力，与买卖合同不一致的，以本附件为准。附件约定买受人于2017年2月21日以自行交接方式支付定金5万元，于2017年2月22日以自行交接方式支付定金15万元，房屋上设定的抵押权人为建设银行，数额为20万元，出卖人应于2017年2月28日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由出卖人自行清偿；买受人于2017年4月14日前以资金监管的方式支付出卖人购房款163万元，剩余2万元作为物业交割保证金。双方应于2017年4月7日办理缴税手续，于取得《契税完税证明》后7个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。附件二第八条关于“违约责任”约定“具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》，出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金，违约金不足以弥补买受人损失（还房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失；……（3）出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋……”第九条约定“交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，《买卖合同》无法继续履行的，则各方互不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定。《买卖合同》依约定期限能够实际履行，因买卖双方任一方原因导致合同处于延迟履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。”2017年2月21日，双方签订《补充协议》，约定涉案房屋截止到过户当日的物业欠缴费用由买受人结清，出卖人应于过户当日结清所有的水、电、燃气费用，将房屋交付买受人。
合同签订后，张毅依约向于向军支付定金20万元。2017年3月8日，于向军偿还完毕建设银行的贷款，贷款抵押于2017年3月31日注销。2017年3月15日左右，于水向经纪人表示要涨价。2017年3月18日，张毅与于水电话沟通时，张毅询问于水是否“185万元不能卖，必须要200万。”于水表示“是”。2017年3月20日，经纪人询问于水，合同是否确定无法进行，是否向银行申请解押，于水未回复。2017年3月21日，经纪人向于水发微信表示“该做网签了，客户已经准备好材料了，您做网签吗。”于水亦未回复。2017年3月24日，于水和经纪人联系，询问税费是否由买受人承担，经纪人表示是由买受人承担，于水表示同意按照合同履行。2017年3月26日，经纪人要求于水确认网签信息，于水确认信息无误。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台了京建发［2017］第112号文件《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告第五条规定，“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”
张毅连续缴纳社会保险14个月，连续缴纳个人所得税9个月。因上述新政出台，2017年3月26日经纪人办理网签手续时，张毅已不再具备购买商办类项目的购房资质，故未能办理网签手续。之后经纪人通知于水该情况，双方就解除合同进行过协商，但未能达成一致。
案件审理过程中，张毅申请对涉案房屋进行财产保全。我院于2017年7月31日作出民事裁定书，裁定查封于向军名下的×房屋。庭审中，于向军表示如果构成违约，要求降低违约金数额。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证书、定金收据、售房委托书、录音、微信记录、社会保险个人权益记录、税收完税证明、个人贷款还款凭证、民事裁定书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件二系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行。于水作为于向军的委托代理人代为办理房屋买卖的相关事项，故于水的意思表示视为于向军的意思表示。在合同履行过程中，于水明确表示要涨价，且在经纪人询问于水是否继续履行合同以及是否办理网签时，于水均未回复，导致合同延迟履行。于水于2017年3月24日表示同意按照合同继续履行。经纪人于2017年3月26日办理网签手续时，因京建发［2017］第112号文件的出台导致张毅不再具有购买涉案房屋的资格，从而致使合同无法继续履行。因出卖人的原因导致合同出现延迟的状况，并最终导致合同不能履行，对此于向军应承担违约责任。故，张毅要求解除买卖合同及附件的诉求，理由正当，本院予以支持。关于张毅要求解除居间合同的诉求，因居间服务合同与本案属于不同法律关系，本院对此不予处理，张毅与麦田经纪公司可另行解决。合同解除后，于向军收取的定金20万元应返还张毅。于向军构成违约，应支付违约金。关于违约金的具体数额，本院考虑到于向军之后同意按照合同继续履行并实际履行了配合义务，以及商办类房屋的目前市场状况，并结合于向军请求降低违约金数额的主张，酌情判定违约金数额为10000元。张毅要求于向军支付损失，但未出示相应证据予以证明，故该诉求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张毅与被告于向军于2017年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告于向军于本判决生效后七日内返还原告张毅定金200000元；
三、被告于向军于本判决生效后七日内支付原告张毅违约金10000元；
四、驳回原告张毅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25200元，由原告张毅负担7900元（已交纳），由被告于向军负担17300元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元由被告于向军负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 闫素霞
人民陪审员 李 强
二〇一七年十二月四日
书 记 员 姚 倩