山东省沂水县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1323民初1837号
原告：山东沂水农村商业银行股份有限公司（简称沂水农商银行）。
法定代表人：戚建刚，董事长。
委托诉讼代理人：胡定涛，男，沂水农商银行城区分理处客户经理。
委托诉讼代理人：鞠秋民，山东天达星律师事务所律师。
被告：朱茂艇,男，1983年7月3日出生，汉族，居民，住沂水县。
被告：王晓娟（被告朱茂艇之妻），1983年12月23日出生，汉族，居民，住址同上。
被告：沂水县开成房地产开发有限公司，住所地：沂水县沂河大道1000号。
法定代表人：原其仁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张辉辉，沂水宏晟法律服务所法律工作者。
原告山东沂水农村商业银行股份有限公司（以下简称沂水农商银行）诉被告朱茂艇、王晓娟、沂水县开成房地产开发有限公司（以下简称开成房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法由审判员张玉梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡定涛、鞠秋民及被告开成房地产公司的委托诉讼代理人张辉辉到庭参加诉讼，被告朱茂艇、王晓娟经传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沂水农商银行向本院提出诉讼请求：1、依法调解或判决被告朱茂艇立即偿还借款本金256377.84元及合同约定利息。2、依法判决被告王晓娟、沂水县开成房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。3、依法判决原告对抵押物有优先受偿权。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月28日，被告朱茂艇向我行借款278000元，以大名城小区26号楼A1单元710室房产作抵押，抵押凭证号为026048048，借款月利率为4.08333‰，2031年12月20日到期，还款方式为等额本金偿还法。现结欠本金256377.84元及部分利息。由王晓娟、沂水县开成房地产开发有限公司自愿为其提供担保，承担连带保证责任。贷款未到期，但借款人未按合同约定支付贷款本息，构成违约。经多次催收，借款人、担保人均未履行还款义务。为维护我方的合法权益，诉至法院，请求法院查明事实，依法支持我方的诉求。
被告朱茂艇未答辩。
被告王晓娟未答辩。
被告开成房地产公司辩称，我公司提供保证担保属实，该笔借款除了我公司提供保证担保外，被告朱茂艇、王晓娟以其购买的大名城小区26号楼A1单元710室房产作抵押，根据担保法第28条规定原告应先就该抵押房产实现债权，不足部分再由我公司承担保证责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告朱茂艇与被告王晓娟系夫妻，2016年12月6日，该两被告共同作为买受人向本案被告开成房地产公司购买位于沂水大名城小区26号楼A1单元710室的房产（建筑面积为84.27平方米）。2016年12月26日，被告朱茂艇、王晓娟及开成房地产公司共同与原告沂水农商银行签订《个人住房借款合同》（被告朱茂艇为借款人、被告王晓娟及开成房地产公司为担保人，被告朱茂艇及王晓娟为抵押人），合同约定被告朱茂艇向原告借款278000元，借款用于购买上述楼房，借款期限自2016年12月26日至2031年12月20日止，共计180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款利率为月利率4.08333‰，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率。还款方法为等额本金偿还法，还款方式为委托扣款。被告王晓娟及开成房地产公司为该笔借款提供担保，保证方式为连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至本合同项下最后一笔（期）债务期限届满之日后两年止。被告朱茂艇与王晓娟作为案涉房屋买受人共同以该房产作抵押，抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日后两年，同时约定无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式）原告均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任。上述保证范围及抵押担保范围均为包括本合同所列的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金以及诉讼费等为实现债权而发生的费用。根据合同约定，被告朱茂艇不按合同约定的期限归还贷款本金的，原告有权对逾期贷款根据逾期天数按本合同约定的利率上浮50%计收逾期罚息。如果朱茂艇违反本合同约定的任一条款，原告均有权采取停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或者其他资产保全措施。被告开成房地产公司并于2016年12月26日向原告出具《担保函》，其承诺对借款人朱茂艇的个人住房贷款承担保证金担保责任，并在原告处开立保证金专户，保证金额为7000元；如借款人朱茂艇未按借款合同约定履行还款义务时，原告沂水农商银行可从该保证金账户中扣收贷款本息，如账户中存款不足，则公司继续负责偿还借款人应偿还贷款本息及费用。2016年12月28日，原告按约发放贷款本金278000元。2016年12月29日，原告就上述抵押房产与被告朱茂艇、王晓娟在相关部门办理了预告登记，原告取得《不动产登记证明》，证号为鲁（2016）沂水县不动产证明第0004549号。借款发放后，，被告朱茂艇偿还本金计18533.28元及部分利息，原告扣划被告开成房地产公司的保证金5202.98元（用于偿还本金3088.88元，利息2114.1元），截止2018年1月31日，该日之前的利息已付清，共计偿还本金21622.16元，尚欠本金256377.84元及自2018年2月1日之后的合同约定利息。后被告朱茂艇再未还款，原告于2018年4月9日诉至本院，提出上述诉求。庭审时原告主张上述借款系被告朱茂艇、王晓娟的夫妻共同债务，明确要求被告王晓娟与被告朱茂艇对该笔借款承担共同还款责任。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告沂水农商银行与被告朱茂艇、王晓娟、开成房地产公司签订的《个人住房借款合同》、被告开成房地产公司出具的《担保函》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效。被告朱茂艇理应按约及时归还借款本息。现被告朱茂艇未按合同约定还款，出现逾期，构成违约，原告有权要求被告朱茂艇提前偿还全部贷款本息，并有权就上述被告朱茂艇、王晓娟用于抵押的房产优先受偿。被告王晓娟与被告朱茂艇作为夫妻系案涉房产的共同买受人，案涉贷款用于购买该房产，故被告王晓娟应系案涉借款的共同债务人，应与被告朱茂艇承担共同还款责任。被告开成房地产公司作为担保人依法应对上述抵押房产受偿价款不足以外的债务部分负连带清偿责任，承担连带清偿责任后，有权向被告朱茂艇、王晓娟追偿。被告朱茂艇、王晓娟经本院传票传唤均未到庭应诉亦未答辩，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱茂艇、王晓娟于本判决生效后五日内偿还原告山东沂水农村商业银行股份有限公司借款本金256377.84元及合同约定的全部利息（按合同约定计算，自2018年2月1日起至付清本金之日止）。
二、如逾期，原告山东沂水农村商业银行股份有限公司有权以被告朱茂艇、王晓娟用于抵押的位于沂水大名城小区26号楼A1单元710室的房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
三、被告沂水县开成房地产开发有限公司对上述抵押房产受偿价款不足以外的债务部分负连带清偿责任。承担连带清偿责任后，有权向被告朱茂艇、王晓娟追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5146元，减半收取2573元，由三被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判员 张玉梅
二〇一八年五月九日
书记员 朱英会