湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂02民终1505号上诉人（一审原告）：乐建炜，男，1984年6月17日出生，汉族，住阳新县。委托代理人王浩，湖北人本律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：大冶市惠泽小额贷款有限责任公司，住所地：大冶市东风路33号。法定代表人孙术乔，该公司董事长。委托代理人黄新林，该公司员工。被上诉人（一审被告）：阳新华昱房地产开发有限公司，住所地：阳新县兴国镇张家垴。法定代表人孙钦长，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：孙钦长，男，1971年6月4日出生，汉族，住阳新县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人马先明，湖北富川律师事务所律师。上诉人乐建炜因与被上诉人大冶市惠泽小额贷款有限责任公司（以下简称大冶惠泽公司）、被上诉人阳新华昱房地产开发有限公司（以下简称阳新华昱公司）、被上诉人孙钦长执行异议之诉一案，不服大冶市人民法院（2017）鄂0281民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，因没有提出新的事实，故不开庭审理了本案。本案现已审理终结。乐建炜上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审；2、判令大冶惠泽公司等承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决未对其一审诉讼请求进行审理，严重违反法定程序。一审判决对其三项诉讼请求，仅仅罗列了涉及其他执行异议案件关于54套房屋的审理过程和结果，而未对本案所涉18套房屋查封行为的诉讼请求进行审理，故而认为其理由不能成立，并未说明不成立的理由。二、其与阳新华昱公司于2014年9月6日签订54套(含本案所涉18套)商品房买卖合同，根据案外人周理强与阳新华昱公司法定代表人孙钦长之间签订的《借款协议》及《补充协议》约定孙钦长于2014年10月1日前未偿还的700万元借款已转为代其支付的购房款，故其已履行商品房买卖合同的付款义务。其于2014年10月18日向物业公司交纳了10万元物业费，阳新华昱公司委托物业公司向其交付了钥匙，其已合法占有案涉房屋。三、湖北省高级人民法院(2016)鄂民终1591号民事判决对700万元借款转购房款及商品房买卖合同履行的事实予以认可，实际上已认定双方的商品房买卖合同合法有效。故其已经支付了700万元购房款，与上述18套房屋价值相当，即实际履行了该18套房屋买卖合同。其已支付的700万元不足以支付54套房屋购房款，但足以付清18套房屋购房款，故法院应当确认其与阳新华昱公司签订的18套商品房买卖合同有效，若购房款不足则予以补足。四、根据最高人民法院发布的第15批指导案例72号，本案不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，根据双方补充协议约定案涉借款及利息已转为购房款，商品房买卖合同合法有效。案涉房屋没有进行预告登记，是因为阳新华昱公司不配合登记导致，并非其原因造成。大冶惠泽公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回乐建炜的上诉，维持一审判决。事实和理由为：一、阳新华昱公司出现严重资金困难后，其公司去阳新县房产局查封时，案涉房屋均处于可查封状态。二、乐建炜所支付的借款和购房款，均无直接的银行转账，故本案所涉的700万元借款不能成立。按乐建炜主张的案涉700万元借款的流转来看，亦存在诸多瑕疵。三、乐建炜与阳新华昱公司签订的54套商品房买卖合同文本编号均为同一编号，与住建部规定的一房一号不符，明显是假合同，上述合同也未在房产管理部门备案。四、另案中，黄石市中级人民法院[2015]鄂黄石中民二初字第00062号民事判决及湖北省高级人民法院(2016)鄂民终1591号民事判决以乐建炜与阳新华昱公司不存在真实的房屋买卖关系，从而驳回了乐建炜就案涉54套商品房(含本案所涉18套商品房)提出执行异议之诉的诉讼请求。因另案中的54套商品房价值高于第一查封人的债权而解除了本案所涉18套商品房查封，故其公司作为第二轮候查封人顺位成为第一查封人。阳新华昱公司、孙钦长均与一审答辩意见一致，并表示尊重一审判决。乐建炜向一审法院起诉请求：1、判决大冶市人民法院中止执行（2014）鄂大冶民初字第02062、02063、02065号民事判决；2、确认其与阳新华昱公司签订18套房屋（坐落于阳新县××镇盛世名宅1707、2202、2302、2306、2404、2602、2702、2706、2708、2805、2806、2807、2903、2906、2907、3003、3006、3007号）的商品房买卖合同有效，其对上述房屋享有优先受偿权；3、终止或撤销对阳新华昱公司上述18套房屋的执行措施（包括清场、拍卖、变卖或者折价抵偿等），排除对上述房屋执行并予以解封。一审法院认定的事实：2014年9月6日，案外人周理强与阳新华昱公司法定代表人孙钦长签订借款协议，约定孙钦长向周理强借款700万元，借款期限从2014年9月6日起至2014年10月1日止。同日，周理强、阳新华昱公司、孙钦长、乐建炜签订补充协议，主要内容是：1、2014年9月6日，周理强已将借款700万元汇至孙钦长指定的银行账户，孙钦长已收到700万元借款。同日，乐建炜向阳新华昱公司购买房屋55套（实际为54套），已签订商品房买卖合同，阳新华昱公司已开具收据但未收取房款；2、若2014年10月1日前，孙钦长向周理强偿还借款700万元，则乐建炜确认不向阳新华昱公司主张商品房买卖合同约定的权利，买卖双方均不履行商品房买卖合同，并将商品房买卖合同及收据原件退还给阳新华昱公司；3、若2014年10月1日前，孙钦长未向周理强清偿全部借款，则周理强出借给孙钦长的700万元借款转为代乐建炜支付阳新华昱公司购房款，视为乐建炜购买55套（实际为54套）商品房的全部购房款已全部付清，乐建炜已全部履行商品房买卖合同约定的付款义务，已按收据金额付清购房款，双方按商品房买卖合同履行，乐建炜有权要求阳新华昱公司于2014年10月1日交付全部购房合同所约定的房屋及钥匙。同日，阳新华昱公司向乐建炜出具收据，载明：收到乐建炜17284943.80元，系付54套商品房购房款。后因孙钦长未按协议约定的期限还款，乐建炜即于2014年10月16日直接从物业公司（盛世名宅）领取了54套商品房的钥匙，并以业主身份缴纳了相应的物业费。2014年10月22日，乐建炜向房产部门提起预告登记申请，房产部门以相关材料不齐全为由未予办理。2014年10月23日，本院在审理徐新建与阳新华昱公司借款合同纠纷一案时，采取财产保全措施，查封了阳新华昱公司开发建设的阳新县××镇盛世名宅商品房63套及附1层地下室。2014年10月27日，一审法院依据（2014）鄂大冶民初字第02062—2号、02063—2号、02065—2号民事裁定书，对本院查封的63套商品房中的54套房屋进行轮候查封。2015年1月22日，乐建炜向本院提出书面异议，认为其与阳新华昱公司签订54份商品房买卖合同后，支付了全部购房款，阳新华昱公司出具了购房款收据，同年10月，阳新华昱公司向其交付了房屋钥匙，其已实际占有并使用该房屋，法院查封其购买的54套商品房不当。2015年9月7日，黄石市中院作出（2015）鄂黄石中执异字第00001号执行裁定书，认为乐建炜的异议理由不能成立，驳回了乐建炜的异议。乐建炜遂向黄石市中院提出执行异议之诉。2016年6月29日，黄石市中院作出（2015）鄂黄石中民二字第00062号民事判决，认为乐建炜与阳新华昱房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的真实意思不是建立买卖关系，双方不存在真实的房屋买卖关系，乐建炜提出的执行异议之诉不能排除徐新建借款合同案的执行。驳回了乐建炜的诉讼请求。乐建炜不服该判决，向湖北省高级人民法院提出上诉。2016年12月12日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂民终字1591号民事判决，认为：1、涉案的商品房买卖合同的签订目的，即是在未按借款协议约定偿还借款时，将应还借款转为购买商品房，即以商品房买卖合同担保借款债务的履行，周理强、阳新华昱公司、孙钦长、乐建炜关于以商品房作为偿还孙钦长欠付周理强借款的担保意思表示明确，该节事实当事人在一审庭审中予以确认；2、按照涉案的商品房买卖合同约定，乐建炜的购房款应在签订购房合同时一次性付款，而涉案54套商品房的合同总价款是17284943.80元，虽阳新华昱公司向乐建炜出具的购房款收据上注明收到乐建炜付54套商品房购房款17284943.80元，但补充协议上已明确注明阳新华昱公司是已开收据但未实际收取乐建炜的购房款，按补充协议的约定也仅是案外人周理强出借给孙钦长的700万元借款转为购房款。故乐建炜并未按商品房买卖合同的约定付清全部购房款，仅是依补充协议的约定，在700万元借款未偿还时，转为周理强代乐建炜支付的购房款；3、不动产所有权的排他性，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记管理机关办理登记记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。因乐建炜未按商品房买卖合同约定付清54套商品房购房款，且涉案房屋在人民法院查封前，乐建炜与阳新华昱公司并未在房地产登记主管部门办理产权过户或备案登记，房屋所有权仍登记在阳新华昱公司名下，涉案的54套房屋的产权人仍是阳新华昱公司。退一步讲，即便乐建炜与阳新华昱公司间的商品房买卖合同真实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记，在乐建炜未能按商品房买卖合同的约定支付全部购房款或其同意将下余款项交于人民法院提存时，其无事实和法律依据对抗人民法院对涉案房屋的执行。故驳回了乐建炜的上诉请求。同时认定：2016年9月9日，本院解除了对其查封房屋中的18套房屋的查封。2016年11月17日，一审法院作出（2015）鄂大冶执字第00096—1号查封公告，对被执行人阳新华昱公司开发建设的阳新县××镇盛世名宅商品房18套进行查封。2016年11月24日，乐建炜向一审法院提出书面异议。2017年1月5日，一审法院作出（2017）鄂0281执异1号执行裁定书，驳回了乐建炜的异议。乐建炜遂向一审法院提出执行异议之诉。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利。一审法院在审理徐新建与阳新华昱公司借款合同纠纷一案时，采取财产保全措施，查封了阳新华昱公司开发建设的阳新县××镇盛世名宅商品房63套房屋后，乐建炜先后提出书面异议和执行异议之诉，经本院一审和湖北省高级人民法院终审，乐建炜的异议理由不能成立，均被驳回。终审判决已发生法律效力。2016年9月9日，本院解除了其中18套房屋的查封，一审法院对该18套房屋进行查封。乐建炜又对该18套的房屋执行措施提出异议，但湖北省高级人民法院作出终审判决时，乐建炜与大冶惠泽公司、阳新华昱公司、孙钦长之间争议标的中已包含了一审法院查封的18套房屋，乐建炜在没有新证据的情况下，提出执行异议之诉，其理由不能成立，一审法院未予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回乐建炜的诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实。本院认为，本案争议的焦点为乐建炜与华昱公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。根据案外人周理强与阳新华昱公司法定代表人孙钦长签订的700万元《借款协议》及同日周理强、孙钦长、乐建炜签订的《补充协议》约定内容来看，涉案54份《商品房买卖合同》签订的目的，即借款人未按《借款协议》约定期限内偿还借款时，将借款转为购房款，即以《商品房买卖合同》担保借款债务的履行。故乐建炜与阳新华昱公司签订的54份《商品房买卖合同》名为房屋买卖合同，实为对《借款协议》债务履行的担保，并非乐建炜与阳新华昱公司之间真实的房屋买卖关系。上述法律关系并经生效的本院[2015]鄂黄石中民二初字第00062号及湖北省高级人民法院(2016)鄂民终1591号民事判决所认定。案涉的54套商品房买卖合同所对应的商品房包含了本案所涉的18套商品房，在该54套商品房真实的买卖关系不予认可的前提下，本案所涉18套商品房的真实买卖关系亦不能认可。案涉房屋处于法院查封状态下，乐建炜嗣后强行拿走案涉54套商品房(含本案18套商品房)钥匙并向物业公司交付10万元物业管理费，以此主张对案涉房屋合法占有的理由不能成立，本院不予支持。关于乐建炜根据最高人民法院发布的第15批指导案例72号，其认为本案不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，根据双方补充协议约定案涉借款及利息已转为购房款，商品房买卖合同合法有效，且由借款转为购房款的700万元虽不足以购买案涉的54套商品房，但购买其所主张的18套商品房价值大致相当。最高人民法院发布的第15批指导案例72号裁判指导要点为:借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。本案中，54套(含本案所涉18套)商品房买卖合同系为700万元借款作担保，嗣后亦未对帐清算，故不属于最高人民法院发布的第15批指导案例72号的适用情形，乐建炜该上诉理由不能成立，本院不予支持。大冶惠泽公司作为本案所涉18套商品房的轮候查封人，查封在前的债权人解除对案涉18套商品房查封后，其顺位取得第一查封人资格，乐建炜上述上诉理由不能排除大冶惠泽公司申请对案涉18套商品房的强制执行。本院[2015]鄂黄石中民二初字第00062号及湖北省高级人民法院(2016)鄂民终1591号民事判决业已生效，并对本案涉及的诉讼请求概括性地作出了认定。一审判决依据上述生效判决驳回乐建炜针对本案所涉及的18套商品房的诉讼请求并无不当，故乐建炜上诉主张一审判决未对其一审诉讼请求进行审理属严重违反法定程序的理由不能成立，本院不予支持。综上，乐建炜的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由乐建炜负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  乐 莉二○二○一七年十二月二十二日法官助理黄显珠书记员田梦