上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初21201号
原告：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区乐都西路825弄89、90号502室。法定代表人：耿海宁，董事长。委托诉讼代理人：陈建华，男，上海联源物业发展有限公司员工。被告：王海，男，1963年4月14日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王守珍(系被告姐姐)，女，1957年2月7日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告上海联源物业发展有限公司(以下简称联源物业公司)为与被告王海物业服务合同纠纷一案，于2016年5月16日向本院提起诉讼，本院委托上海市徐汇区联合人民调解委员会进行诉前调解，因故致诉前调解未成。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海联源物业发展有限公司的委托代理人陈建华、被告王海及其委托诉讼代理人王守珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海联源物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求王海支付2014年10月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费合计9,698.94元；2、要求王海支付所拖欠物业服务费的违约金7,856.10元；3、本案诉讼费由王海承担。事实和理由：王海系上海市蒲汇塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，联源物业公司系系争房屋所在小区的物业管理单位；由于王海未支付自2014年10月起的物业服务费，联源物业公司在2015年9月12日曾以书面形式向王海催讨物业服务，但催讨未果，联源物业公司只能诉至法院。诉讼中，联源物业公司提交了下列证据：1、签署日期为2014年8月19日的《物业服务合同》，用以证明其于争议期间为系争房屋所在小区提供物业服务及相关费用的收取标准之事实；王海对该证据真实性无异议，本院予以确认。2、上海市房地产登记簿之房屋状况及产权人信息，用以证明系争房屋的产权人为王海；王海对该证据真实性无异议，本院予以确认。3、邮戳日期为2015年9月12日的整付零寄交寄清单，用以证明其曾向王海发出物业费催缴通知；王海表示未收到该信件，对此不予认可；由于联源物业公司未提交该证据的原件，故本院对该证据不予确认。王海辩称，不同意联源物业公司的诉请。其确实未支付2014年10月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，但并非无理由拒付物业服务费，而是联源物业公司违约在先，未按照物业服务合同的约定尽到应尽的管理义务，具体表现在：1、未做到对公共区域秩序的维护义务，如小区内车辆及非机动车乱停乱放、外来人员随意进出小区无人监管、未按约定安排小区主入口24小时双人值勤、甚至仅有的一人在值勤时还出现睡觉和脱岗等情况、物业工作人员未着统一制服、未按指定时间和路线进行巡查等；致使小区存有安全隐患，其两辆豪车多次被划损；2、未达到对公共区域的清洁卫生服务的标准，如未做好楼内公共地面、墙面、电梯轿厢内的卫生清洁，未做好楼外公共地面、草坪的卫生清洁等；3、未做到公共区域绿化养护服务要求，如未达到绿地保存率100%，小区内现有大量裸露泥土，且有树木枯死、杂草丛生现象；4、未做到对公共部位、公共设施设备的日常运行、保养和维护服务的要求，如门道门禁损坏至今未修理，小区地面、墙面等长期损害未及时修补，未做好泳池设备安全、水质的检测等；5、未对物业使用禁止性行为的管理尽到监督阻止义务，如对装修人员管理不严，装修噪音、垃圾乱堆等影响业主的正常生活，对业主的违规搭建行为未及时劝阻；6、综合管理服务未达到合同要求，如小区内重大事项通告书写不规范，未定期对业主进行满意度情况测评，未定期公布财务账目、小区每季度实际运行的收支明细，剥夺了业主的知情权等；7、在物业管理期间，联源物业公司员工多次与业主发生人身冲突，如2015年9月25日三名物业人员殴打其，造成其眼眶骨折。综上所述，联源物业公司自进驻泰德苑小区从事物业管理工作后，一直存在明显的瑕疵和过错，故其只同意向联源物业公司支付70%的物业服务费。在诉讼中，王海提供下列证据：原告：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区乐都西路825弄89、90号502室。法定代表人：耿海宁，董事长。委托诉讼代理人：陈建华，男，上海联源物业发展有限公司员工。被告：王海，男，1963年4月14日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区蒲汇塘路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：王守珍(系被告姐姐)，女，1957年2月7日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区南丹路XXX弄XXX号XXX室。原告上海联源物业发展有限公司(以下简称联源物业公司)为与被告王海物业服务合同纠纷一案，于2016年5月16日向本院提起诉讼，本院委托上海市徐汇区联合人民调解委员会进行诉前调解，因故致诉前调解未成。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海联源物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈建华、被告王海及其委托诉讼代理人王守珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海联源物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求王海支付2014年10月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费合计9,698.94元；2、要求王海支付所拖欠物业服务费的违约金7,856.10元；3、本案诉讼费由王海承担。事实和理由：王海系上海市蒲汇塘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，联源物业公司系系争房屋所在小区的物业管理单位；由于王海未支付自2014年10月起的物业服务费，联源物业公司在2015年9月12日曾以书面形式向王海催讨物业服务费，但催讨未果，联源物业公司只能诉至法院。诉讼中，联源物业公司提交了下列证据：1、签署日期为2014年8月19日的《物业服务合同》，用以证明其于争议期间为系争房屋所在小区提供物业服务及相关费用的收取标准之事实；王海对该证据真实性无异议，本院予以确认。2、上海市房地产登记簿之房屋状况及产权人信息，用以证明系争房屋的产权人为王海；王海对该证据真实性无异议，本院予以确认。3、邮戳日期为2015年9月12日的整付零寄交寄清单，用以证明其曾向王海发出物业费催缴通知；王海表示未收到该信件，对此不予认可；由于联源物业公司未提交该证据的原件，故本院对该证据不予确认。王海辩称，不同意联源物业公司的诉请。其确实未支付2014年10月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，但并非无理由拒付物业服务费，而是联源物业公司违约在先，未按照物业服务合同的约定尽到应尽的管理义务，具体表现在：1、未做到对公共区域秩序的维护义务，如小区内车辆及非机动车乱停乱放、外来人员随意进出小区无人监管、未按约定安排小区主入口24小时双人值勤、甚至仅有的一人在值勤时还出现睡觉和脱岗等情况、物业工作人员未着统一制服、未按指定时间和路线进行巡查等；致使小区存有安全隐患，其两辆豪车多次被划损；2、未达到对公共区域的清洁卫生服务的标准，如未做好楼内公共地面、墙面、电梯轿厢内的卫生清洁，未做好楼外公共地面、草坪的卫生清洁等；3、未做到公共区域绿化养护服务要求，如未达到绿地保存率100%，小区内现有大量裸露泥土，且有树木枯死、杂草丛生现象；4、未做到对公共部位、公共设施设备的日常运行、保养和维护服务的要求，如门道门禁损坏至今未修理，小区地面、墙面等长期损害未及时修补，未做好泳池设备安全、水质的检测等；5、未对物业使用禁止性行为的管理尽到监督阻止义务，如对装修人员管理不严，装修噪音、垃圾乱堆等影响业主的正常生活，对业主的违规搭建行为未及时劝阻；6、综合管理服务未达到合同要求，如小区内重大事项通告书写不规范，未定期对业主进行满意度情况测评，未定期公布财务账目、小区每季度实际运行的收支明细，剥夺了业主的知情权等；7、在物业管理期间，联源物业公司员工多次与业主发生人身冲突，如2015年9月25日三名物业人员殴打其，造成其眼眶骨折。综上所述，联源物业公司自进驻泰德苑小区从事物业管理工作后，一直存在明显的瑕疵和过错，故其只同意向联源物业公司支付70%的物业服务费。在诉讼中，王海提供下列证据：1、《物业服务合同》，用以证明联源物业公司未履行合同义务；联源物业公司对该证据中与合同原件相同的部分没有异议，本院予以确认。2、上海市徐汇区卫生和计划生育委员会(2015)年第003900号责令改正通知书、(2016)年第XXXXXXX号责令改正通知书、(2016)年XXXXXXX号卫生监督意见书，用以证明联源物业公司违规开放游泳池；联源物业公司对该组证据的真实性没有异议，但认为与本案无关联；由于双方确认的物业服务合同第十四条明确载明“本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：……(四)游泳池：暂未开放，另行约定……”，显然联源物业公司是否违规开放了游泳池，与本案双方的争议之间无直接关联，故本院对该证据不进行确认。3、2014年10-2015年9月泰德苑管理费收支月报表，用以证明游泳池对外开放并收费，且收取的物业费含有物业公司工作人员的服装费；联源物业公司对该证据的真实性没有异议；据此，本院仅对该证据的真实性予以确认。4、2015年9月18日泰德苑业主丁某某、朱某甲、王守珍、徐某某、邵某某、薛某、朱乙、王海写给联源物业(泰德苑)管理处及泰德苑业委会的书面材料、2015年12月31日业主朱某甲写给联源物业(泰德苑)管理处的书面材料，用以证明其等业主曾主动联系联源物业公司提出沟通意向；联源物业公司对该组证据的真实性有异议，表示未曾收到过；本院仔细阅看了该证据所载内容，发现所记载的是业主要求联源物业公司提供财务账目等材料之内容，显然该证据与本案无直接关联性，本院在本案中不进行确认。5、2015年9月26日上海市第六人民医院影像(放射科)诊断报告及2015年10月13日上海市枫林司法鉴定有限公司出具的《鉴定意见书》，用以证明联源物业公司工作人员曾与其发生肢体冲突并造成其眼眶骨折；联源物业公司认为该组证据仅描述伤情，对其与本案的关联性有异议；本院认为，该证据与本案无直接关联性，王海如果认为联源物业公司员工殴打并致其受伤，有权提起诉讼，因此本院在本案中对该证据不做确认。6、2015年2月2日加盖上海市徐汇区泰德苑业主委员会公章的《上海市徐汇区泰德苑小区关于2015年第一次业主大会表决票开箱结果的公告》，用以证明2015年2月业主大会就已经通过了对“小区的各项技防设施的大修、更新、改造”的事项，但联源物业公司一直拖延至今；联源物业公司对该证据的真实性没有异议，故本院予以确认。7、照片打印件若干张，用以证明联源物业公司在泰德苑进行物业管理期间存在的违约行为；联源物业公司对该组证据的真实性有异议，认为照片上未记载拍摄时间，且部分照片无法看出拍摄地点；对于涉案时间段以外的照片打印件之真实性，本院在本案中不做确认；对于涉案时间段以内的照片打印件之真实性，由于照片本身未载明形成日期，而是由王海、王守珍在打印件下方注明了日期，因此本院对其真实性难以确认。8、车辆被划损的照片及微信聊天记录打印件，用以证明联源物业公司未尽到应尽的管理责任；联源物业公司认为照片上未记载拍摄时间，且认为微信聊天记录与本案无关；本院认为，业主之间的微信聊天反映的是业主个人的观点，不能成为法院审理案件的有效依据，而车辆被划损的照片无形成日期，不能证明王海所述内容，因此本院对该证据不予确认。9、通州法院物业纠纷案件网络报道，用以证明其他法院对同类案件的处理结果；联源物业公司认为该证据与本案无关联性；由于联源物业公司对该证据的真实性未提出异议，故本院对该证据真实性予以确认，但是需向双方释明的是，网络报道乃至其他法院的判决并非本案判决的依据。10、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》摘录、上海市高级人民法院网站中案例报道；联源物业公司称未核实、无法发表质证意见；对于相关解释的摘录本院予以确认，在核实后亦对上海市高级人民法院网站中案例报道的真实性予以确认，但是报道所涉的是由于业主主张知情权的实现而产生的诉讼纠纷，显然与本案无直接关联性。11、金山区人民法院(2016)沪0116民初1481号民事判决书；联源物业公司称因无法核对真实性故无法发表质证意见；本院经核实对该证据的真实性予以确认，但需向双方释明：该判决并非是本院审理本案的依据。12、徐汇区人民法院(2016)沪0104民初4860号案件法庭审理笔录及照片，证明联源物业公司自认存在瑕疵，故同意减免物业费；联源物业公司认为该笔录与本案无关，其在调解时的让步并不表示其对王海提出的其物业服务有过错和瑕疵事实之认可；纵观庭审笔录，并没有记载联源物业公司认可其服务存在瑕疵的内容，显然王海的证明目的不能成立，且该证据与本案无直接关联，故本院在本案中仅对庭审笔录的真实性予以确认。13、上海市第一中级人民法院(2016)沪01民申字122-124号案件听证笔录；联源物业公司对该证据无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：本市蒲汇塘路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为王海，建筑面积为143.69平方米，房屋类型为公寓，房屋用途为居住，受理日期为2005年12月27日，核准日期2006年1月26日。2014年8月19日，王海所在的泰德苑小区之业主大会(甲方)与联源物业公司(乙方)就泰德苑(物业类型：居住小区，坐落位置：上海市蒲汇塘路163弄)的物业管理服务事宜签订了《物业服务合同》，主要内容是：1、乙方按约定的服务内容和标准为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务(物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项)，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅按3.75元/月·平方米收取；物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在每季的第二个月的15日之前履行交纳义务，逾期交纳则每天按应缴物业服务费的千分之三支付滞纳金；2、物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修，经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；3、物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下：……(四)游泳池：暂未开放，另行约定……4、除前条(指第二十二条)规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项、违约时段涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付每天千分之三的违约金(第二十三条)；5、合同有效期自2014年10月1日起至2016年9月30日止。2015年2月2日，泰德苑小区业主委员会出具了《关于2015年第一次业主大会表决票开箱结果的公告》，主要内容是：“《物业大修和专项维修、更新、改造实施预案》所列项目以2/3以上业主同意的结果全部获得业主大会通过，下一步将根据相关规定，招标选聘施工单位，欢迎业主参与并监督。阳台封闭事宜并未获得业主大会通过，所以请全体业主尊重民主精神，服从业主大会决议。感谢个别业主对于联源物业年度工作计划及预算方案提出的意见，业委会和联源物业将进行讨论，并在后续工作中慎重考虑”。由于王海未缴纳2014年10月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费，联源物业公司向本院提起诉讼。上述事实，有双方的当庭陈述及各自提供的证据在卷资证。本院认为，联源物业公司与泰德苑业主大会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，应予履行。联源物业公司已按约履行了物业管理服务义务，王海作为接受了其服务的业主，理应支付相应的物业管理费。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定、约定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而产生不同的评价；因此，王海提供的证据不足以证明联源物业公司在为泰德苑小区提供物业服务的涉案期间，服务质量不达标并足以导致物业服务费的减免；至于王海提出的车辆被划的照片打印件，亦不足以证明车辆是停放于小区内由于联源物业公司的管理不善而被他人划破的，因此不足以导致物业服务费的减免；何况，涉案合同亦赋予了业主相应的权利，即如果业主认为联源物业公司在涉案期间管理服务未达到合同约定的服务内容和标准，可以违约事项、违约时段涉及并收取的服务费为基数，要求联源物业公司支付违约金。至于王海主张联源物业公司工作人员与其发生肢体冲突以致其人身损伤之情形，本院认为与物业服务费的减免之间无直接因果关系，王海可另行主张相关权利。综上所述，王海主张按物业服务费的70%支付相应款项，依据不足，本院不予支持；联源物业公司要求王海支付涉案期间的物业服务费，于法有据，本院依法予以支持。但是，王海不支付涉案期间的物业服务费事出有因，因此联源物业公司要求王海支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，本院判决如下：一、王海于本判决生效之日起十日内支付上海联源物业发展有限公司自2014年10月1起至2016年3月31日止的物业服务费合计9,698.94元；二、驳回上海联源物业发展有限公司要求王海支付所拖欠物业服务费的违约金7,856.10元之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费239元，减半收取计119.50元，由上海联源物业发展有限公司负担69.5元，王海负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史 清
二〇一六年九月十八日
书记员 王宏霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。