浙江省杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0108民初2604号
原告：杭州圣河科技有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区西兴街道聚园路8号2幢主楼1层102室。
法定代表人：冯镜浩，董事长。
委托诉讼代理人：郑关军，浙江吴山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范晓，浙江吴山律师事务所律师。
被告：浙江友诚控股集团有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道滨康路480号1幢1楼115-122室。
法定代表人：徐有忠，董事长。
委托诉讼代理人：张爱国，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
原告杭州圣河科技有限公司与被告浙江友诚控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月5日公开开庭进行审理。原告杭州圣河科技有限公司的委托诉讼代理人郑关军，被告浙江友诚控股集团有限公司的委托诉讼代理人张爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州圣河科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告经济损失9116812元；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2016年4月8日被告与作为乙方的杭州海创生物医药科技园有限公司（以下简称海创公司）签订《合作框架协议》，约定被告以现有资源即在杭州市滨江区投资兴建的一期三幢房产（1至3号楼）作为载体与乙方合作，授权乙方对医疗器械加速器基地进行规划和运营。双方的合作期限为11年，乙方负责协作政府的招商。乙方指定原告与入驻基地内的公司签订租赁协议及物业管理。原告享有的权利义务与甲方另行签订协议等。《合作框架协议》签订后原告积极履行义务，向滨江区人民政府积极申报“杭州高新区海外高层次人才创新创业基地（医疗器械加速器基地）”。2016年6月27日，原、被告为执行上述《合作框架协议》签订《租赁合同》，合同约定被告将上述2、3号楼租给原告，1号楼面积以实际交付的面积为准；租期11年，起始日为2016年6月15日，终止日为2027年6月14日，计租日期为2017年3月15日（1号楼及门卫房的计租日以双方签字的交付日期加6个月的免租期为实际计租日，2号楼的计租日为2017年7月1日）；合同签订之日起，乙方即拥有对外签订租赁合同的权利，并积极开展工作。《租赁合同》还约定房屋租金及其他费用为0.8元/平方/天（含税价）；免租期结束后前三年租金保持不变，第四年起每三年租金及其他费用递增9%。因变更或解除合同，使一方遭受损失的，除本合同规定可免责外，应由另一方赔偿损失等。
2016年7月21日，原告与浙江浙信医药有限公司（以下简称浙信公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将3号楼面积8644平方米出租给浙信公司，租期6年，自2016年8月1日起至2022年7月30日止，浙信公司从2016年8月1日起开始缴纳房租和水电费。租金按1.2元/平方米/天（含税），其中2016年8月1日至2017年4月30日租金为优惠价946518元。该合同期内，租金自第三年开始每年递增5%。双方同意该合同租金采用预付的方式，在合同签订后应在三天内交纳一个月的房租保证金和九个月的房租，合计1262024元。
2016年8月12日，原告依约向被告支付履约保证金143000元（3号楼一个月租金的70%）。2016年8月18日，原、被告的合作项目电容增容问题得到滨江区政府相关部门的统一批复。2016年8月30日，浙信公司向原告支付一个月的房租保证金和九个月的房租共计1262024元。
在原告积极筹备合同的进一步履行过程中，被告忽然于2016年10月12日致函原告，称因特殊原因提前终止合同。原告为此多次与被告沟通要求被告履行合同，但被告均予以拒绝。考虑到原、被告之间《租赁合同》的履行尚需被告依照《合作框架协议》和《租赁合同》的约定履行租赁物的电容量的扩容及安装，基地内水、消防的重新改造，楼梯的整修，货用电梯的检验等，如果被告不配合，该《租赁合同》很难得到履行。故原告在2016年10月27日致函被告，要求被告就其违约赔偿问题与原告协商。但经原、被告之间多次协商，双方未达成一致意见。
因本案房屋租赁，原告利用自身优势能够促成滨江区人民政府批准设立“杭州高新区海外高层次人才创新创业基地（医疗器械加速器基地）”，并积极招商引资做了大量的前期准备工作，与多家科技型生产企业达成合作意向，特别是已与浙信公司签订了《房屋租赁合同》，浙信公司已经支付了合同约定的首期租金和保证金。依照原告和浙信公司签订的协议，即使按照合同约定的6年租期，原告转租的预期可得利益就高达9116812元，如果再考虑1号楼、2号楼及11年的租期，原告转租预期收益会更大，预期利益达4000余万元，相应的因被告违约给原告造成的损失也达4000余万元。《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益……”。因本案被告履行合同原告转租后可以获得的利益是确定的，而被告违约使原告确定的利益受损，故依据《合同法》的相关规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告浙江友诚控股集团有限公司辩称：原告要求被告支付其预期利益损失9116812元，没有法律和事实依据。第一，原告违约在先。根据原、被告于2016年6月27日签订的《租赁合同》，被告出租的房屋包括1、2、3号楼及门卫房，其中1号楼以实际交付的租赁面积为准，2、3号楼及门卫房的总面积为18360.72平方米，按照每天0.8元/平方米计算，一个月的租金为440657元。《租赁合同》第五条约定：乙方（原告）需支付一个月的租金作为履约保证金，签约后一个月内支付70%（即308460元），获得政府批复后5天内支付剩余的30%（132197元）。但实际上，原告仅在2016年8月12日支付了143000元的保证金，无论是金额还是支付时间都违反了《租赁合同》的约定，在2016年8月18日获得政府批复后，也没有支付剩余的30%保证金，至被告发函解除合同时，原告一直未支付其他保证金，已经严重违约。《租赁合同》约定，承租人拖欠支付租金超过30天的，出租人可以解除合同，所以被告解除合同并不构成违约，原告在诉状中称已依约向被告支付保证金不是事实。
第二，原告依据其与浙信公司于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》主张可得利益损失是不成立的。原、被告签订的《租赁合同》约定，转租合同内容不得超越租赁合同，不得扩大次承租人的权利，转租的企业及合同均须在被告处备案。原告与浙信公司的《房屋租赁合同》没有向被告备案，对其真实性不予认可。而且其约定的内容和租赁起始时间超过原、被告之间《租赁合同》的约定。原告与浙信公司的《房屋租赁合同》约定起租时间是2016年8月1日，但实际上此时被告并没有将房屋交付给原告，也没有授权其可以转租了。原、被告的《租赁合同》约定房屋最迟交付时间为2016年9月30日，原告在房屋没有交付时就与浙信公司约定起租时间从2016年8月1日，该份合同不具有履行实现的可能。该合同还约定浙信公司应在合同签订后三日内交纳一个月房租的租房保证金和九个月的租金，但实际上浙信公司直到2016年8月30日才支付该笔款项，已经超过30天，构成违约，原告可以解除合同。
第三，原、被告在《租赁合同》第十条约定了甲方（被告）的违约责任和违约金或违约损失的计算方法。因此，即使被告存在违约的情况，原告也仅能要求被告支付违约金，而不应该要求赔偿预期利益损失。而且约定的违约金也远远高于原告的实际损失，应予以减少。《合同法》第一百三十四条规定，一方主张可得利益损失不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。被告在订立合同时，原告与第三方的转租合同尚未订立，对原告转租合同的租金是无法遇见的。在合同约定违约金的情况下，答辩人也只能预见违约金的损失。因此，原告主张的可得利益损失远远超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的损失。
第四，原告主张的可得利益损失是其与浙信公司签订的《房屋租赁合同》与《租赁合同》之间的差价，是浙信公司在完全履约的情况下，在未扣除原告履行《房屋租赁合同》的成本的情况下简单计算出来的，不能成立。如前所述，该《房屋租赁合同》本身无法履行，浙信公司也已经违约，如何能保证此后浙信公司也会完全履行合同；原告在履行合同过程中，会产生各种成本，比如人员工资、税收、后勤管理等。《合作框架协议》、《租赁合同》、《房屋租赁合同》约定了原告各种义务，原告为履行这些义务必定产生各种成本，这些成本均未扣除。请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《合作框架协议》、原被告双方签订的《租赁合同》、网上银行转账凭证（付款通知）、跨行收报（贷方）专用凭证（收款通知）、申请报告、关于《浙江友诚控股集团有限公司杭州高新区海外高层次人才创新创业基地（海创医疗器械园）项目节能评估报告》的验收申请、关于浙江友诚控股集团有限公司杭州高新区海外高层次人才创新创业基地（海创医疗器械园）项目节能审查意见的批复三性均无异议，但是对证明目的有异议。被告对原告提交的其与浙信公司的《房屋租赁合同》之真实性不予认可，认为被告并未收到该合同的备案。即使该合同是真实的，浙信公司未按照该合同支付保证金和租金，已构成违约，原告和浙信公司的《房屋租赁合同》能否履行无法确定，不能实现原告主张的预期利益是明确的证明目的。被告对原告提交的《函》真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，认为被告发函原因是原告违约在先，与原告的损失并无关联。本院经审查，对原告上述证据的三性均予以确认，证明力综合认定。
原告对被告提交的《合作框架协议》、转账凭证的三性无异议。原告对被告提交的《租赁合同》的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为《租赁合同》第5条有明确约定，被告只是将3号楼交付给原告，原告已经按照合同履行了义务，30%保证金未支付是因为政府未授牌，被告也未曾催告。原告对被告提交的《函》、银行入账通知书真实性无异议，但认为被告提出解除合同的原因并非原告违约，即使原告迟延履行也不构成合同解除的法定情形；原告收到银行入账通知所记载的款项，但是并没有事前征得原告同意。本院经审查，对被告上述证据的三性均予以确认，证明力综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年4月8日，被告（甲方）和海创公司（乙方）就甲方现有的资源拟打造“杭州高新区海外高层次人才创新创业基地(医疗器械加速器基地)”的规划和运营事项，达成合作内容，签订了《合作框架协议》。《合作框架协议》第一条约定：甲方以现有资源位杭州市滨江区号投资兴建的一期三幢房产（1号楼4999.01平方米，2号楼9862.36平方米，3号楼8392.75平方米，合计23254.12平方米）作为载体与乙方合作，授权乙方对(医疗器械加速器基地)进行规划和运营。《合作框架协议》第三条约定：双方确定合作期限自双方签字之日起计算，期限为11年。《合作框架协议》第六条约定：乙方指定原告与入驻基地内的公司签订租赁协议及物业管理。原告享有的权利义务与甲方另行签订协议，原告同时承担与甲方合作中相应的职责和权利及法律责任。
2016年6月27日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《租赁合同》。《租赁合同》第一条约定：本合同中租赁房屋位杭州市滨江区号，为被告合法所有的物业。包括办公楼1幢，1号楼交付给乙方的实际租赁面积以双方签字的交付单为准。厂房2幢，其中2号楼面积为9862.36平方米，3号楼面积为8392.75平方米。门卫房2间，面积为105.61平方米。《租赁合同》第三条约定：租赁期为11年，起始日为2016年6月15日，终止日为2027年6月14日，计租日期为2017年3月15日（其中，1号楼及门卫房的计租日以双方签字的交付单日期加6个月的免租期为实际计租日，2号楼的计租日为2017年7月1日）。起始日与计租日之间的时间为免租期。从合同签订之日起，乙方即拥有对外签订租赁合同的权利，并积极开展工作。双方同意分批交付该租赁物，剩余1号楼（按实际面积交付）和2号楼、3号楼及门卫房根据双方确定的进度交付，但最晚不应迟于2016年9月30日。在甲方向乙方交付该物业时，甲乙双方应办理该租赁物的附属设施及钥匙的移交手续，办理租赁物交割单，具体租赁期一交割单为准。《租赁合同》第四条约定：甲方应向乙方交纳的该租赁物的租金及其他费用的标准为：0.8元/平方米/天（含税价）。免租期结束后前三年租金保持不变，第四年起每三年租金及其他费用递增9%。乙方按约支付租金，甲方提供符合法律规定的发票交付给乙方，乙方逾期支付租金的，则乙方应按逾期天数另外支付一倍的房屋日租金作为向甲方支付的逾期付款违约金，以此类推。《租赁合同》第五条约定：乙方需支付一个月的租金作为履约保证金。双方签约后约一个月内支付70%，获得政府批复后5天内支付剩余30%（该保证金根据实际交房面积计算）。《租赁合同》第六条约定：乙方在租赁期间内应按时支付水、电费及其他费用。甲方同意全部交付后将租赁物内的物业管理交由乙方全权负责。《租赁合同》第八条约定：甲方同意乙方转租，转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期；转租合同内容不得超越本租赁合同，转租合同不得扩大受转租人的权利，受转租人应当履行乙方在本合同中约定的义务。乙方转租的企业及合同需在甲方备案。《租赁合同》第九条约定：变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的乙方应向另一方书面提出。因变更或解除合同，使一方遭受损失的，除本合同规定可免责外，应由另一方负责赔偿损失。《租赁合同》第十条约定：在租赁期限内，甲方擅自退租或因甲方违约导致合同解除的，合同履行时间在第6-10年之内，甲方应支付相当于当年度2个月的租金给乙方作为违约金。《租赁合同》第十一条约定：乙方逾期支付房屋租金30天以上的，甲方有权单方解除合同，视为乙方中途擅自退租，乙方需按第十一条（二）承担违约责任。如果甲方选择继续履行合同，乙方应按照逾期期间应付租金的双倍给甲方作为补偿。
2016年7月21日，原告（甲方）和浙信公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》第一条约定：甲方同意将坐落杭州市滨江区号3幢的房屋租赁给乙方使用，租赁区域面积为8644平方米。第二条约定：租赁期限自2016年8月1日起至2022年7月30日止。乙方从2016年8月1日开始缴纳房租和水电费。第三条约定：乙方同意按日租金人民币1.2元/平方米/天的价格（含税），计算后该房屋每月的租金为人民币315506元，其中，2016年8月1日至2017年4月30日租金优惠价946518元，乙方从8月1日开始缴纳房租和水电费。双方同意本合同租金采取预付方式，在合同签订后应在三天内交纳一个月房租的租房保证金和九个月的房租（合计1262024元）。
2016年8月12日，原告通过网上银行转账的方式向被告支付保证金人民币143000元。2016年8月30日，浙信公司向原告支付一个月房租的租房保证金和九个月的房租共人民币1262024元。2016年10月12日，被告向原告发函，称原告与被告签订的《租赁合同》因特殊原因提前终止。2016年10月14日，被告将原告已经支付的保证金退回原告。另，原告为促成杭州高新区海外高层次人才创新创业基地建设等，原告作为委托方之一委托杭州环保科技咨询有限公司评估，支付了12000元费用。
本院认为：原、被告于2016年6月27日签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，合同签订之日即生效，对合同当事人具有约束力，原、被告应当遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案主要的焦点在于被告对导致合同解除是否存在过错，以及赔偿损失的数额。
被告于2016年10月12日向原告发函解除合同，并未明确解释解除合同的原因，仅笼统表述为“现因特殊原因”。庭审中被告称解除合同的依据主要有：原告迟延且未足额支付履约保证金、原告转租内容超越《租赁合同》且并未向被告备案等。本院认为《租赁合同》第五条约定了保证金的数额及交付时间，原告虽然逾期十余天支付保证金，但是被告并未催告；被告庭审中称对该“一个月的租金”的理解与原告存在出入，但是被告也未在收到原告转账款项人民币143000元时提出任何异议。退一步讲，即使原告未足额支付保证金或逾期缴纳保证金，因《租赁合同》仅约定了原告逾期支付房屋租金30天以上被告享有单方解除权，并未对逾期支付保证金约定单方解除权，故被告对于原告逾期支付保证金的行为无约定解除权。同时，支付保证金非原告在《租赁合同》中的最主要的义务，迟延履行也不会致使合同根本目的无法实现，故不属于法定解除的情形。关于原告将房屋转租给浙信公司的备案问题，本院认为，原、被告双方合同约定原告有转租的权利以及转租要向被告备案，然而双方并未约定备案是被告与次租赁人转租合同有效的必要条件，双方也未约定“如未经备案”则被告作为出租人有合同解除权等，故不管原告是否已经将其转租情况向被告备案，被告均不享有约定解除权，故被告解除《租赁合同》没有合同和法律上的依据。
综上，原、被告双方的合同系因被告违约而解除，被告应当赔偿原告的损失。对于原告的损失，本院认为，首先原、被告之间的《租赁合同》“第十条3”中约定“在租赁期限内，甲方擅自退租或因甲方违约导致合同解除的，合同履行时间在第6-10年之内的，甲方应支付相当于当年度2个月的租金给乙方作为违约金”，该条款限定了解约时间发生在“合同履行时间在第6-10年之内”的违约金适用情形，而本案的合同解除发生在合同签订后的当年内，故本院认为该违约金条款不适用于本案原告损失的赔偿。其次原、被告之间的《租赁合同》第三条第（一）项约定原告与被告签订之日起原告即拥有对外签订租赁合同的权利，可见被告对原告通过转租房屋获取租金差价应有所预见。再次原告已提供其与浙信公司之间的《房屋租赁合同》，原告的租金差价损失客观存在，故对于原告的可得利益损失，本院予以支持。对于损失的金额，原告主张的按照原告与浙信公司的《房屋租赁合同》及原告与被告的《租赁合同》6年租金差价来计算，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告在履行和浙信公司的《房屋租赁合同》期间，需要支出相应人员工资、税收、管理费用等成本，同时还可能面临履行合同过程中的其他不稳定因素和风险。且被告系在免租期内提出解除合同，原告在与被告解除《租赁合同》后仍可继续寻求与第三方的新的合作机会，本院结合原告为履行原、被告之间的《租赁合同》支出的费用、未来可预期收益、被告的违约情况等，酌定为608080元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
被告浙江友诚控股集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告杭州圣河科技有限公司损失赔偿款608080元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费75618元，由原告杭州圣河科技有限公司负担70574元，被告浙江友诚控股集团有限公司负担5044元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 季隽虹
人民陪审员 杨荷琴
人民陪审员 由 玥
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 杨颖婕
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