四川省眉山市彭山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭山民初字第1163号
原告（反诉被告）成都市赛美海绵有限公司。
法定代表人曾伟，经理。
委托代理人蒋秀义，四川蜀仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）梅成建，男。
委托代理人梅建霞，四川同序律师事务所律师。
原告成都市赛美海绵有限公司（以下简称赛美公司）与被告梅成建租赁合同纠纷一案，由眉山市中级法院发回本院重审，本案依法由审判员陈新担任审判长与审判员吴伟、人民陪审员李昕梅组成合议庭，于2015年10月14日、2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告赛美公司的委托代理人蒋秀义、被告梅成建及其委托代理人梅建霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赛美公司诉称，原告于2012年5月租用被告的厂房从事海绵生产，因被告的厂房无房产证和土地使用证，致使原告无法办理分厂，因原告生产海绵，原材料和成品均是易燃产品，因此，原告的生产无法通过相关部门的消防和安全生产检查，也无法申请消防部门安装消防设施。原告被迫停产并要求解除与被告的厂房租赁合同，被告不同意解除。因被告提供的厂房无房产证和土地使用证，致使原告无法正常生产而导致租赁合同无法履行。故原告诉至法院，要求判令：1解除原、被告于2012年5月21日签订的《厂房租赁合同》；2、被告赔偿原告安装变压器所支付费用160000元；3、被告向原告支付违约金76763元；3、被告承担本案诉讼费。
被告梅成建辩称并反诉称，2012年5月21日，双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定反诉被告租用反诉原告修建的厂房和办公用房，租赁期限为15年。2013年3月31日，双方签订补充协议一份，确定租金为每年383815元，根据约定，反诉被告应在2013年9月支付下一年度的租金，但反诉被告未依约履行合同，至今尚欠反诉原告租金153815元。原告的主张无事实依据，被告无任何违约行为，原告提出解除合同，在程序上和实体上都不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求并判令原告支付尚欠被告的租金153815元及违约金76763元；另由原告承担本案诉讼费和财产保全费。
针对被告反诉，赛美公司辩称，因被告未提供其所出租的厂房、办公用房的房产证及土地证，导致原告无法正常生产，系被告违约。原告已将租金付至2014年7月，现并不欠被告的租金，故请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，被告梅成建2011年1月27日与彭山县青龙镇人民政府签订《工业项目投资意向协议》，取得位于青龙镇先锋村9组用地面积约12亩，并于同年5月5日向青龙财政所缴纳土地款80万元。2012年5月21日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：“一、甲方（即被告）同意将位于眉山市彭山县青龙镇先锋村九社处4000平方米及办公用房300平方米租赁给乙方（即原告）使用；二、承租期限十五年；三、年租金273480元，租赁期内前三年不变；四、由甲方以彭山县浩龙工程机械营销服务部的名义申请安装100千伏安用电专变设施，安装费用承担比例为甲方40%，乙方60%，用电专变设施启用后属甲方固定财产，乙方享有使用权”；2013年3月11日，双方再次签订《厂房租赁补充协议》一份，约定：“1、起租时间为2012年11月10日起生效；2、厂房面积为4982㎡，单价每平方米为5.3元/月，每年租金为316855元；办公及住房面积为620㎡，单价为每平方米9元/月，每年租金为66960元。合计每年租金为383815元”。合同签订后，原告向被告支付了2012年11月至2013年11月的租金383815元。在履行过程中，原告以被告未提供所租场地的房产证、土地证为由，要求解除合同，双方发生纠纷，原告于2014年7月将机器设备等财产搬离，未再使用租赁场地。
另查明，被告梅成建向原告提供的厂房设施无相关产权手续，彭山区（原彭山县）青龙镇人民政府2015年8月29日出具《情况说明》，表示有关建房手续及证件在办理中。
庭审中，原告陈述根据合同约定，已向被告支付了用电专变设施安装费160000元，并出示了中国农业银行金穗借记卡明细对账单一份及自制的付款明细表一份，但被告均不予认可；同时，原告还陈述已向被告支付了2014年的部分租金230000元，并出示了被告于2013年11月14日出具的收条、账户明细查询表及网银交易查询结果表各一份，但被告亦不予认可。另外，原告还出示一份空白的公司设立登记申请书，证明设立公司需提供住所使用证明，即“自有房产提交产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房产证复印件”，但被告予以否认。
被告为证明所出租场地的土地系其购买，当庭出示了2011年5月5日青龙财政所出具的暂收条一份及银行回单一张，暂收条载明：“今收到梅成建2011年5月5日转财政现金80万元、银行回单一张，用作购买城建汽修厂土地”，对此原告也不予认可，认为该收条及回单不能证明被告对所出租场地享有物权。
在审理过程中，经本院向双方当事人释明双方所签租赁合同无效的法律后果，原告变更诉讼请求为“1、解除原、被告于2012年5月21日签订的《厂房租赁合同》，2、赔偿原告安装变压器所支付费用160000.00元。3、判令被告向原告支付缔约损失76763元”。被告变更反诉请求为“将诉讼请求第1项和第2项变更为：请求判令被反诉人赔偿反诉人的损失24万元”。
以上事实有原告的组织机构代码证、营业执照副本、税务登记证、法人身份代表证明书、被告的身份证复印件及户籍证明，《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、付款明细表、收条、账户明细查询表及网银交易查询结果表、公司设立登记申请书、暂收条、银行回单、青龙镇政府出具的《情况说明》及双方当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告虽系自愿协商一致达成的《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充协议》，但被告至今未提供其所出租场地的土地证，也未提供所出租厂房、办公用房及住房的房产证，而仅仅出示了青龙财政所出具的暂收条及银行回单和青龙镇政府出具的《情况说明》，该证据并不能证明被告对租赁物享有所有权。《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”，根据《中华人民共和国民法通则》第55条的规定，民事法律行为必须具备主体资格合法、意思表示真实、内容不违反法律规定三个要件，房屋未取得房产证，即为法律上的禁止出租物。且房产证在法律上是明确而特定的权证，房地产登记是国家对房地产权利及相关权利的登记，具有公示、确认等作用。现被告将未取得产权证之房屋出租，合同内容显属违法。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，双方所签订的租赁合同及其补充协议均属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，合同无效，违约金条款自始无效。故原告、被告各自基于合同有效前提下的诉讼请求本院均不予支持。原告实际使用被告厂房至2014年7月止，原告陈述已向被告支付了2014年度年使用费230000元，原告所付费用已实际付至2014年7月，该费用应属合理范围，对此本院予以确认。
经本院释明后，原告、被告均变更了各自的诉讼请求。原告请求解除原、被告于2012年5月21日签订的《厂房租赁合同》，赔偿原告安装变压器所支付费用160000元并向原告支付缔约损失76763元。因双方所签合同属无效合同，无效合同自签订之日即为无效，故无需再另行解除。原告另要求被告赔偿原告安装变压器所支付费用160000元并向原告支付缔约损失76763元，但其所提供的证据不能证实以上费用和损失的存在，故原告应当承担举证不能的法律后果，对其请求本院不予支持。被告变更诉讼请求为判令被反诉人赔偿反诉人的损失24万元，但被告所提供的证据也不能证实其损失的具体金额，亦应承担举证不能的法律后果，对被告的反诉请求本院亦不予支持。
综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告成都市赛美海绵有限公司的诉讼请求。
二、驳回反诉原告梅成建的诉讼请求。
本案诉讼费2426元，由原告成都市赛美海绵有限公司负担；本案反诉费2426元、财产保全费1720元，共计4146元，由反诉原告梅成建负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 陈 新
审 判 员 吴 伟
人民陪审员 李昕梅
二〇一五年十一月九日
书 记 员 余若薇