广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初5019号原告：中山市万联房地产开发有限公司，住所地中山市沙溪大道6号时代倾成9栋商铺二楼，统一社会信用代码91442000663344437X。法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霄，广东明门律师事务所律师。被告：广州市温然纺织品有限公司，住所地广州市增城区新塘镇友谊二横街1号1幢2409房，统一社会信用代码914401835760341152。法定代表人：徐金月。被告：黄宝军，男，1976年2月16日出生，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区，被告：中山市大涌镇隆诚邦制衣厂，住所地中山市大涌镇兴涌路（林焕生厂房***楼）。投资人：黄宝军。被告：王瑞莉，女，1979年1月7日出生，汉族，住山西省侯马市，原告中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）与被告广州市温然纺织品有限公司（以下简称温然公司）、黄宝军、中山市大涌镇隆诚邦制衣厂（以下简称隆诚邦制衣厂）、王瑞莉案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万联公司的委托诉讼代理人叶思燕、王霄到庭参加诉讼。被告温然公司、黄宝军、隆诚邦制衣厂、王瑞莉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万联公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认中山市××大道××花园××房为原告所有；2.判令不得执行中山市××大道××花园××房（停止执行并解除查封）。事实与理由：一、2014年5月6日，被告黄宝军、王瑞莉作为买受人，原告作为出卖人签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定黄宝军、王瑞莉向原告购买中山市××大道××花园××房（以下简称“2503房”），总价款904301元（其中首期款274301元，银行按揭630000元）。2014年5月12日，上述《商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案手续[合同编号HTN2014023465；合同条码:1401023330]。此后黄宝军、王瑞莉未按合同约定支付房款63万元，原告遂向贵院提起诉讼。贵院于2015年11月19日作出(2015)中一法沙民一初字第1128号民事判决，判决如下：1.解除原告与黄宝军、王瑞莉于2014年5月6日签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》；2.黄宝军、王瑞莉于本判决生效之日起七日内向原告支付违约金12.6万元；3.黄宝军、王瑞莉于判决生效之日起七日内协助原告办理2503房的登记备案注销手续。判决生效后，原告向贵院申请强制执行【执行案号：(2016)粤2071执6752号】。二、贵院在广州市温然纺织品有限公司诉中山市大涌镇隆诚邦制衣厂、黄宝军、王瑞莉买卖合同纠纷一案中，于2015年4月24日以(2014)中一法沙民二初字第670-3号裁定查封了2503房。该案进入执行程序后，贵院以(2016)粤2071执387-1号执行裁定继续查封2503房。三、2016年9月，原告向贵院提出执行异议，要求解除对2503房的查封。贵院作出(2016)粤2071执民152号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。提起案外人执行异议之诉的主要理由和法律依据：一、原告是涉案房屋的物权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”涉案房产系由原告开发建设的商品房，根据上述法律规定，自房屋建成之日起（在贵院查封之前）原告就是房屋的物权人，此后原告又取得《商品房产权权属证明书》，进一步确认了原告是物权人，故依法应确认原告是涉案房屋的物权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。原告在贵院查封之前就是涉案房屋的物权人，该等物权合法真实有效，足以排除执行，这是原告要求停止执行、解封涉案房屋的权利基础和主要依据。该等权利产生于贵院查封之前，该等权利是基于原告在自有土地上建造房屋而依法产生的，该等权利并非来源于贵院作出的解除商品房买卖合同之判决。贵院作出的执行裁定仅以“解除商品房买卖合同、注销预告登记的判决在查封之后”为由，忽略了原告在查封之前直至现在都是房屋物权人的基本事实。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定驳回异议，显属适用法律错误。二、商品房预告登记（合同登记备案）的权利人并非房产的物权人，《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”由上述法律规定可见，预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。换言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人将来实现物权的债权请求权，是为防止物权人（开发商）未经预先登记权利人（买受人、债权人）同意而处分不动产。预告登记作为一种请求权具有排他性，但预告登记在本质上仍属于请求权。黄宝军、王瑞莉作为预告登记之权利人，并非涉案房产的物权人。贵院作出的执行异议裁定认定“不动产预告登记具有物权公示、公信的法律效力”与《物权法》的规定不符。三、涉案房产的商品房买卖合同已解除，预告登记已失效，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”。涉案房产预告登记的债权基础是原告与黄宝军、王瑞莉签订的《商品房买卖合同》及补充协议，但该《商品房买卖合同》及补充协议已被贵院作出的生效民事判决解除，并判决注销登记备案，即预告登记的债权基础已被消灭。依据上述法律规定，商品房买卖协议被解除后，债权消灭，预告登记失效。再者，涉案房产至今尚未交付给黄宝军、王瑞莉（一直由原告占有），黄宝军、王瑞莉对涉案房产已不享有任何权利，贵院继续查封、执行涉案房产没有法律依据，依法应予解封。四、原告依据贵院(2015)中一法沙民一初字第1128号民事判决享有的权利，并非债权请求权，而是物权请求权。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”商品房买卖合同解除后，为将房屋恢复原始状态须注销合同登记备案，以使得原告可以不受限制地行使物权。原告依据判决书享有的“注销合同登记备案的权利”并非执行异议裁定所认定的“债权请求权”，而是典型的物权请求权。五、贵院对涉案房产的预查封，已失去转为正式查封的基础。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通告》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，但人民法院也可以进行预查封……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品预告登记的房屋”。第十六规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。”预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封制度，是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。故此才规定土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。故预查封期间预告登记失效的，解除预查封当属必然。依据上述法律规定，贵院在诉讼和执行过程中对涉案房产进行预查封本身虽无不妥。但当商品房买卖合同解除、预告登记失效，物权人提出异议的情况下，贵院继续预查封涉案房产已无法律依据，应停止执行并解封。综上所述，原告是涉案房产的物权人，被执行人并非物权人。在预告登记失效后，被执行人对涉案房产的债权请求权消灭，且房屋至今尚未交付被执行人使用，依法应停止对涉案房产的执行并予以解封。为维护自身合法权益，特具诉状，恳请贵院查清事实，依法判如所请。原告万联公司就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商品房买卖合同及附件；2.中山市商品房销售登记备案表复印件；3.商品房产权权属证明书复印件；4.土地使用证[中府国用(2011)第2401234号]复印件；5.(2015)中一法沙民一初字第1128号民事判决书；6.(2016)粤2071执752号受理申请执行案件通知书；7.(2016)粤2071执异152号执行裁定书；8.中山市商品房销售合同登记备案证明表；9.(2016)粤2071执6752号案执行裁定书。被告温然公司、黄宝军、隆诚邦制衣厂、王瑞莉未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。本院经审理认定事实如下：温然公司与黄宝军、隆诚邦制衣厂、王瑞莉买卖合同纠纷一案，本院经审理作出(2014)中一法民二初字第670号（以下简称670号）的民事判决，判令：隆诚邦制衣厂于本判决生效之日起七日内向温然公司支付货款398313.55元及逾期付款利息（逾期付款利息的计算方法：以398313.55元为基数，从2014年11月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；二、隆诚邦制衣厂的财产不足以清偿上述债务的，由黄宝军、王瑞莉补充清偿……。隆诚邦制衣厂、黄宝军、王瑞莉不服，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理作出(2015)中中法民二终字第490号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因被执行人未按判决履行确定的义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号为(2016)粤2071执387号。该案在诉讼过程中，申请执行人申请诉讼保全，本院作出(2014)中一法沙民二初字第670-3号民事裁定，于2015年4月24日查封黄宝军、王瑞莉名下位于中山市××大道××花园××房的房地产（合同业务编号：HTN2014023465）。进入执行程序后，自动转为执行中的查封。执行过程中，本院以(2016)粤2071执387-1号执行裁定书，继续查封被执行人黄宝军、王瑞莉前述房地产。万联公司认为前述房地产为其所有，遂向本院提出执行异议。2017年2月14日，本院作出（2016）粤2071执异152号执行裁定，裁定驳回万联公司的异议申请。万联公司对该裁定不服，诉至本院主张前述实体权利。另查：2011年12月14日，中山市人民政府就中山市沙溪镇沙溪大道地段颁发土地使用证[证号：中府国用（2011）第2401234号]，使用权人为万联公司。2016年1月28日，中山市人民政府就房屋座落地址为中山市××大道××花园××幢颁发商品房产权权属证明书[登记字号：2016-010067]。2014年5月6日，黄宝军、王瑞莉与万联公司签订《中山市商品房买卖合同》，由黄宝军、王瑞莉向万联公司购买位于中山市××大道××花园××幢2503号房地产。2014年5月12日，该房地产在中山市房地产交易登记管理所办理了商品房买卖合同登记备案[合同编号：HTN2014023465;合同条码：1401023330]，登记的出卖人为万联公司、买受人为黄宝军、王瑞莉，预售许可证号为中建房（预）字第××号，建筑面积为115.8平方米，购房总价为904301元。万联公司于2015年8月31日以商品房预售合同纠纷为由向本院起诉黄宝军、王瑞莉，本院审理后于2015年11月19日作出(2015)中一法沙民一初字第1128号民事判决，判决：一、解除万联公司与黄宝军、王瑞丽于2014年5月6日签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、黄宝军、王瑞丽于本判决生效之日起七日内向万联公司支付违约金126000元；三、黄宝军、王瑞丽于本判决生效之日起七日内协助万联公司办理位于中山市××大道××花园××幢2503号房地产[合同编号：HTN2014023465;合同条码：1401023330]的登记备案注销手续。判决生效后，因黄宝军、王瑞丽未按判决履行确定的义务，万联公司向本院申请执行，本院于2016年10月17日作出(2016)粤2071执6752号执行裁定，以涉案房地产被另案查封为由，对该执行案件终结本次执行程序。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府：房地产管理部门和土地部门登记备案”的规定，商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故涉案房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。又根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案中，万联公司与黄宝军、王瑞莉虽然就买卖涉案房地产签订了商品房买卖合同，但并未办理相关的产权登记手续，且本院作出的(2015)中一法沙民一初字第1128号民事判决已确定解除万联公司与黄宝军、王瑞丽于2014年5月6日签订的《中山市商品房买卖合同》及《补充协议》，该判决已发生法律效力，故涉案房地产的产权仍应归属于出卖方万联公司。而温然公司基于(2014)中一法民二初字第670号、(2015)中中法民二终字第490号民事判决取得对黄宝军、王瑞莉的基础权利为债权，根据物权优于债权原则，对万联公司提出确认其为涉案房地产的权利人及对涉案房地产不予执行的诉讼请求，本院予以支持。温然公司、黄宝军、隆诚邦制衣厂、王瑞莉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，缺席判决如下：一、确认位于中山市××大道××花园××房地产为原告中山市万联房地产开发有限公司所有；二、停止对中山市××大道××花园××房地产的执行。案件受理费12843元（原告中山市万联房地产开发有限公司已预交），由被告广州市温然纺织品有限公司、黄宝军、中山市大涌镇隆诚邦制衣厂、王瑞莉连带负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民审 判 员  赵 波人民陪审员  张子锋二〇一七年十二月十五日书 记 员  雷 珊何坚麟