中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申1888号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：宁德市凯旋房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区城南镇福洋村华洲水产品综合批发市场2幢1001室。法定代表人：苏庆星，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭崇泉，福建凡圃律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹莹，福建凡圃律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：陈其文，男，1969年10月22日生，住福建省宁德市蕉城区。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：张卫文，男，1967年7月21日生，住福建省宁德市蕉城区。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：陈歆，女，1971年6月26日生，住福建省宁德市蕉城区。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：陈燨杨，男，1993年10月4日生，住福建省宁德市蕉城区。以上四被申请人共同委托诉讼代理人：林洪棋，福建晨信律师事务所律师。再审申请人宁德市凯旋房地产开发有限公司（以下简称凯旋公司）因与被申请人陈其文、张卫文、陈歆、陈燨杨商品房销售合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2015）闽民终字第648号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。凯旋公司申请再审称，（一）案涉商品房的交付是附条件的，凯旋公司就交付房屋的合同义务享有顺序履行抗辩权，原审法院判决凯旋公司支付逾期交房违约金4752390元，与原审判决陈其文、张卫文、陈歆、陈燨杨支付逾期付款违约金，都存在问题。理由在于：陈其文等四人于2012年2月28日支付了1500万后，合计支付了29444955.25元，达到房价款的一半，凯旋公司于同日将商品房交付，达到了合同约定的交付条件，故凯旋公司交付行为并不构成违约。而陈其文等四人未支付全部购房款，已构成违约，应当支付逾期付款违约金，凯旋公司对此享有顺序履行抗辩权，凯旋公司交付房屋的行为并不构成违约，故凯旋公司不应当支付违约金。另外，依据凯旋公司与兴业银行宁德蕉城支行签订的按揭贷款合作《协议书》，案涉商品房已取得按揭准入，故凯旋公司在办理按揭贷款事项上并不存在违约行为。原二审法院仅凭兴业银行宁德蕉城支行出具的《答复函》，认定凯旋公司未能按《协议书》履行约定义务是错误的。且原二审法院未追加兴业银行宁德蕉城支行为第三人以查明事实，程序上存在违法。陈其文等四人未取得商业房银行按揭贷款，根据合同约定，未支付购房款的责任应由陈其文等人承担。（二）凯旋公司就配合办理权属证书的合同义务享有顺序履行抗辩权，在陈其文等人未全额支付购房款的前提下，凯旋公司有权拒绝配合办理权属证书，原审法院判决凯旋公司支付逾期办证违约金是错误的。理由在于：商品房办证的前提条件是买受人应当付清购房款，而由于陈其文等人存在未在交房使用后90天内付清购房款的违约行为，凯旋公司可以行使顺序履行抗辩权，拒绝或者延期向房屋权属登记机关办理权属证书等应当由开发商提供的相关材料。另外，由于陈其文等人至今未能交付全部的购房款，导致购房发票无法开具，进而导致房屋所有权证书无法办理。综上，凯旋公司认为，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定之情形，应予再审。被申请人陈其文、张卫文、陈歆、陈燨杨提交书面意见称，凯旋公司的再审申请缺乏法律依据，应予驳回。理由是：（一）案涉《商品房买卖合同》对房屋交付以支付一半购房款作为条件，所以凯旋公司不存在顺序履行抗辩权。《商品房买卖合同》第八条并未约定凯旋公司在再审申请书中所提的附条件交付。凯旋公司于2012年2月28日才向陈其文等人交付讼争房屋，比合同约定的2011年4月5日的交付日期逾期了329天，凯旋公司显然有逾期交房的违约行为。《商品房买卖合同》约定案涉房屋总价款57779821元，并约定总购房余款即总价款的一半按银行按揭贷款方式支付。而陈其文等人实际支付的款项已超过总购房款的一半。凯旋公司未按约定的时间交付标的物，应承担违约责任。（二）凯旋公司应当向陈其文等四人支付逾期办证违约金，这也符合《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定。根据合同约定，凯旋公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需求由出卖人提供的资料交付买受人。但凯旋公司逾期办理案涉房屋的所有权初始预登记。现凯旋公司未提供证据证明其向陈其文等四人开具了已付购房款的发票，也未提供证据证明其提供了面积确认书等应由凯旋公司提供的资料，凯旋公司违反了合同义务。另外，依据《商品房买卖合同》第十四条，陈其文等四人只有在收到凯旋公司的办理分户登记通知后，才有义务提交买受人应提交的材料。由于凯旋公司未完成合同约定的配合办理按揭贷款的义务，导致陈其文等四人无法办理按揭贷款，导致陈其文等四人无法取得房屋权属证书，凯旋公司应自2012年5月29日起承担逾期办证的违约责任。（三）不能向银行办理按揭贷款，购房余款未付的责任在于凯旋公司。在个人按揭贷款申请之前，银行必须对开发商及开发项目进行审查是否符合准入条件。现因凯旋公司未提供相应的材料和保证金，导致未取得按揭贷款准入。根据《商品房买卖合同》第十二条，凯旋公司要求陈其文等四人支付购房余款的逾期违约金不具备事实和法律依据。本院经审查认为，本案的焦点问题是：（一）凯旋公司是否存在逾期交房的违约行为；（二）陈其文、张卫文、陈歆、陈燨杨是否存在逾期付款的违约行为；（三）凯旋公司是否存在逾期协助办证的违约行为。（一）关于凯旋公司是否存在逾期交房的违约行为。陈其文等人与凯旋公司所签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了凯旋公司须于2011年4月5日之前交付房屋，凯旋公司所称的须竣工验收合格的交付条件，涉及凯旋公司与建设施工单位的法律关系，与陈其文等人的合同义务无关联，陈其文等人已按照约定履行了支付一半价款的合同义务，对此合同义务的履行并不存在违约行为。原审法院判决凯旋公司依约承担逾期交房违约金4752390元，并无不当。（二）关于陈其文等四人是否存在逾期付款的违约行为。凯旋公司主张其与兴业银行宁德蕉城支行签订了按揭贷款合作《协议书》，已取得按揭准入，后来由于2010年金融调控导致协议无法履行，故凯旋公司不存在违约行为。本院认为，凯旋公司未提交证据证明其已经按照《商品房买卖合同》第二十一条的约定在自身能力范围内对办理按揭贷款给予了配合，也未提交充分证据证明其与兴业银行宁德蕉城支行签订的《协议书》未能履行的原因系国家金融调控所致，原二审法院依照《商品房买卖合同》第十二条关于“因出卖人原因，造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”的约定，认定陈其文等四人不承担逾期支付余款的违约责任，亦无不当。（三）关于凯旋公司是否存在逾期协助办证的违约行为。凯旋公司认为，凯旋公司就配合办理权属证书的合同义务享有顺序履行抗辩权，在陈其文等人未全额支付购房款的前提下，凯旋公司有权拒绝配合办理权属证书，原审法院判决凯旋公司支付逾期办证违约金是错误的。本院认为，依据《商品房买卖合同》第十四条的约定，凯旋公司应当在交付涉案房屋后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由凯旋公司提供的资料交付陈其文等四人，但经查明，宁德市房地产管理中心直至2014年3月31日才受理凯旋公司房屋所有权初始登记，原审据此认定凯旋公司存在逾期协助办证的违约行为并无不当。如前所述，凯旋公司存在迟延办理涉案房屋所有权初始登记、未按照合同约定协助办理涉案房屋的按揭贷款、逾期协助办证的违约行为，且均违约在先，故其主张享有《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的顺序履行抗辩权并拒绝配合办理权属证书的理由不能成立。综上，凯旋公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回宁德市凯旋房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 毛宜全审 判 员 汪 军审 判 员 周伦军二〇一七年八月九日法官助理 吴之翔书 记 员 宋文天