广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第395号
上诉人（原审被告）：钟亿文，男，1978年10月25日出生，汉族，住廉江市。
委托代理人：邱安东，男，1974年2月6日出生，汉族，住廉江市。
被上诉人（原审原告）：廉江市文化广电新闻出版局。住所地：廉江市南市路**号。
法定代表人：胡锡富，该局局长。
委托代理人：刘付荣标，广东旗胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗应标，男，1968年8月29日出生，汉族，住廉江市。
原审第三人：廉江市基础设施建设投资有限责任公司。住所地：廉江市财政局。
法定代表人：刘兵章，该公司总经理。
委托代理人：梁小坚，该公司员工。
上诉人钟亿文因与被上诉人廉江市文化广电新闻出版局（以下简称“廉江文广新局”）、罗应标、廉江市基础设施建设投资有限责任公司（以下简称“廉江基建投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2014）湛廉法民二初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员王瑾、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人钟亿文及其委托代理人邱安东，被上诉人廉江文广新局的委托代理人刘付荣标、廉江基建投资公司的委托代理人梁小坚到庭参加诉讼。被上诉人罗应标经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1993年5月28日，廉江市房管局颁发粤房字第××号房屋所有权证给廉江文广新局，该证登记房屋座落于廉江县××城镇××路××号。1993年7月9日，廉江县人民政府颁发廉府国用总字第xxx号、廉府国用字（xxx）第xxx号国有土地使用证给廉江文广新局，该证登记的土地四至为：东至与文化局屋靠墙、西至南市路、南至与纺织品公司靠墙、北至文化路。双方争议的房屋位于该证的红线图内下方空地的西南角。廉江文广新局在该位置上建了两间平房，后出租给罗应标，罗应标出资将两间平房拆除间墙后装修成一间约26平方米的名为“缘定金生珠宝店”的档口，该房屋至今未报主管部门批准建设及未取得《建设工程规划许可证》，2011年5月30日，廉江文广新局（甲方）与罗应标（乙方）续签订一份《房屋使用协议书》。该《房屋使用协议书》约定：“甲方将本单位位于南市路19号房屋租给乙方使用，协议如下：一、乙方使用时间3年，从2011年6月1日至2014年6月1日止。二、乙方预付甲方房屋使用押金600元，期满退还。三、每月房屋使用管理费为800元，乙方每月30日前向甲方缴交下一月度管理费，超期一天按2%处罚，超过一个月不交管理费，甲方有权终止合同没有押金，收回房屋使用权。……六、乙方若需转让使用权，必须事先征得甲方同意，办好转让手续，否则，甲方有权收回房屋使用权。七、甲、乙方中止合同后，甲方不支付乙方房屋装修费。……”。2011年6月10日，罗应标（甲方）与钟亿文（乙方）签订一份《合同协议》，内容为“甲方现将文化局楼下房屋一层属甲方所建造，缘定金生珠宝店以陆万壹仟元正（61000元）卖给乙方，甲方不得对房屋造成任何损坏，签订合同日期起。甲方缘定金生珠宝店整一层房屋以后一切使用权归乙方所有，甲方之前所欠债务一切由甲方承担法律责任，与乙方无关。乙方付款定金陆万壹仟元正（61000元）。甲方如有对文化局领导合同有压力，甲方可以与文化局签订合同用自己名字或乙方名字。文化局实收租金800元，不得有私利隐瞒报多租金，如甲方签订合同2011年6月1日至2014年6月1日内，一定要保护乙方经营权益，乙方在经营合同期满后，甲方无条件帮乙方签订合同签回自己名字，……”。罗应标缴交租金至2012年12月，后由钟亿文缴交2013年1-8月的租金，罗应标缴交2013年9-11月的租金，租金均按每月600元收取。廉江文广新局于2014年7月14日以罗应标、钟亿文欠租6个月及租赁期满后，罗应标、钟亿文拒交房屋为由诉至原审法院，请求：1、罗应标、钟亿文立即搬出廉江文广新局与罗应标于2011年5月30日签订《房屋使用协议书》廉江文广新局给罗应标、钟亿文使用的南市路19号房屋，将房屋交给廉江文广新局；2、廉江文广新局从2014年7月1日起至罗应标、钟亿文将上述南市路19号房屋交给廉江文广新局之日止，按每天20元计付房屋使用管理费给廉江文广新局；3、罗应标、钟亿文支付房屋使用管理费4200元给廉江文广新局，并从2014年5月1日起至罗应标、钟亿文付清所欠房屋使用管理费之日止，以4200元为罗应标、钟亿文欠房屋使用管理费总额按每天2%计付给并从2014年5月1日起至罗应标、钟亿文付清所欠房屋使用管理费之日止，以4200元为罗应标、钟亿文欠房屋使用管理费总额按每天2%计付给廉江文广新局；4、罗应标、钟亿文支付水电费2500元给廉江文广新局；5、由罗应标、钟亿文承担本案的一切诉讼费用。
2015年2月9日庭审时，廉江文广新局要求罗应标、钟亿文从即日起七日内自觉搬迁，钟亿文明确表示拒绝搬迁。
原审法院审理认为：本案是房屋租赁合同纠纷。综合廉江文广新局、罗应标、钟亿文的诉辩意见，原审法院归纳双方争议的焦点问题是：是否存在房屋租赁。通过庭审查明，廉江文广新局认为房屋已出租给罗应标使用。罗应标主张诉争房屋已转租给钟亿文，与钟亿文签订的《合同协议》为转租合同，并已告知廉江文广新局。钟亿文则认为诉争房屋是其向罗应标购买的，其已经和罗应标签订了《合同协议》，不存在租赁及搬迁的问题。首先，关于廉江文广新局与罗应标签订《房屋使用协议书》的效力。廉江文广新局享有诉争房屋所在土地的所有权，事实清楚，证据确凿，原审法院予以确认。廉江文广新局将未取得《建设工程规划许可证》的房屋出租给罗应标使用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，廉江文广新局与罗应标签订《房屋使用协议书》无效，故罗应标与钟亿文的转租合同亦无效。钟亿文辩称其已向罗应标购买了该房屋，但其在庭审中承认其向廉江文广新局每月缴交的600元为租金，且诉争房屋的地是属廉江文广新局的，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，钟亿文在明知罗应标对诉争房屋所在的土地不享有所有权的情况下仍和其签订《合同协议》，并称该协议为房屋买卖合同的辩解意见无理，原审法院不予采纳。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，廉江文广新局请求罗应标、钟亿文支付房屋使用管理费合理，原审法院予以支持。根据廉江文广新局与罗应标签订的协议及廉江文广新局提交的证据，罗应标、钟亿文截止至合同期满尚欠7个月的房屋使用管理费（2013年12月至2014年6月），按每月600元计，则罗应标应支付房屋管理费共4200元给廉江文广新局，但在庭审中，钟亿文承认房屋管理费是由其缴交，且诉争房屋从2011年6月起已由钟亿文实际占有使用，则房屋管理费4200元应由钟亿文支付给廉江文广新局。
廉江文广新局请求罗应标、钟亿文支付从2014年5月1日起至罗应标、钟亿文付清所欠房屋使用管理费之日止，以4200元为罗应标、钟亿文欠房屋使用管理费总额按每天2%计付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效合同自始没有法律约束力。廉江文广新局基于无效合同主张违约金无事实和法律依据，原审法院不予支持。
廉江文广新局请求罗应标、钟亿文支付水电费2500元。在庭审中，廉江文广新局称罗应标、钟亿文每月以现金交水电费，但并没有提供证据证明该事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原审法院对廉江文广新局该项请求不予支持。
钟亿文要求廉江文广新局赔偿150万元，但没有提供证据证明其损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院不予支持。
因租赁合同无效，钟亿文应及时清理其财产，将房屋返还廉江文广新局。廉江文广新局请求罗应标、钟亿文从2014年7月1日起至将房屋交给原告之日止，按每天20元计付房屋使用管理费，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，原审法院予以支持，钟亿文从2014年7月1日起至将房屋交给廉江文广新局之日止，按每天20元计付房屋使用管理费给廉江文广新局。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限钟亿文在本判决生效之日起二十日内自动搬迁位于廉江市南市路19号其使用的房屋，将房屋交回给廉江市文化广电新闻出版局；二、限钟亿文在本判决生效之日起五日内支付房屋使用管理费4200元给廉江市文化广电新闻出版局；三、限钟亿文从2014年7月1日起至将房屋交给廉江市文化广电新闻出版局之日止，按每天20元计付房屋使用管理费给廉江市文化广电新闻出版局；四、驳回廉江市文化广电新闻出版局其他诉讼请求。案件受理费50元，由钟亿文承担。
钟亿文不服原审判决，向本院上诉称：廉江文广新局提供的房屋所有权证和国有土地使用证，分别于1993年5月28日和1993年7月9日颁发，也就是说，廉江文广新局在没有土地证的情况下，就办理了房屋所有权证。而且，房产证的范围超出土地证的使用范围2米。房屋至今未报主管部门批准，办证存在时间上和程序上的错误，所以房屋属于违章建筑，廉江文广新局和罗应标签订的《房屋使用协议书》无效。涉案房屋是罗应标建造的。罗应标与钟亿文签订《合同协议》，约定将涉案房屋作价61000元卖给钟亿文。钟亿文买房后，投入大量资金经营，做好长远经商计划，还没有得到利润回报。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决；判令廉江文广新局和罗应标补偿钟亿文因购买房屋造成的损失61000元；本案诉讼费用由廉江文广新局、罗应标承担。
被上诉人廉江文广新局答辩称：1、涉案房屋位于廉江文广新局持有的国有土地使用证的红线图内，土地权属清楚，并不存在钟亿文所称该证四至笼统，超出土地证使用范围2米。房屋所有权证与土地使用证存在时间上的误差，是由于分属不同行政机关（国土局与房产局）在办理权属证书时办证时间上的误差，属于正常现象。而且，办证时间的错误和程序上的瑕疵，并不必然导致涉案房屋就是违章建筑。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、对于钟亿文的损失，是否应由廉江文广新局赔偿的问题。根据钟亿文与罗应标签订的《合同协议》可以知道，钟亿文明知罗应标没有涉案房屋的所有权，涉案房屋是罗应标租赁廉江文广新局的。如果钟亿文有证据证明罗应标隐瞒实际情况，钟亿文可以另行起诉追究罗应标的责任，与廉江文广新局无关。廉江文广新局对钟亿文61000元的损失不承担任何责任。3、钟亿文虽称投入大量资金装修“缘定今生珠宝店”，但没有提供证据证实，应由钟亿文承担举证不能的不利后果。由于涉案房屋未取得《建设工程规划许可证》，廉江文广新局与罗应标签订的《房屋使用协议书》及罗应标与钟亿文签订的《合同协议》均属无效合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条之规定，由于钟亿文未经廉江文广新局同意拆除间墙装修，且根据《合同协议》约定：“如罗应标签订合同2011年6月1日至2014年6月1日合同内，一定要保护钟亿文经营权益，钟亿文在经营合同期满后，罗应标无条件帮助钟亿文签订回自己的名字……”，钟亿文已知道承租人罗应标与廉江文广新局租赁期限届满。因此，廉江文广新局对钟亿文装饰装修费用不予赔偿，钟亿文应恢复原状或赔偿廉江文广新局的损失。综上，请求驳回钟亿文的上诉请求。
原审第三人廉江基建投资公司口头述称，同意被上诉人廉江文广新局的答辩意见。
被上诉人罗应标既不到庭亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对钟亿文上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据钟亿文的上诉理由和廉江文广新局的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：廉江文广新局和罗应标是否应补偿钟亿文因《合同协议》支出的61000元。
2011年5月30日，廉江文广新局与罗应标签订《房屋使用协议书》，该协议约定：“廉江文广新局将位于南市路19号房屋租给罗应标使用。罗应标使用时间3年，从2011年6月1日至2014年6月1日止。”2011年6月10日，罗应标与钟亿文签订《合同协议》，该协议约定：“罗应标现将文化局楼下房屋一层属罗应标所建造，缘定金生珠宝店以61000元卖给钟亿文。……甲方如有对文化局领导合同有压力，甲方可以与文化局签订合同用自己名字或乙方名字。文化局实收租金800元，不得有私利隐瞒报多租金，如甲方签订合同2011年6月1日至2014年6月1日内，一定要保护乙方经营权益，乙方在经营合同期满后，甲方无条件帮乙方签订合同签回自己名字，……。”根据上述两份协议的约定，罗应标用来与钟亿文交易的房屋，是罗应标向廉江文广新局承租的房屋，钟亿文认为上述房屋原属于罗应标所有，现已出卖给钟亿文，却没有提供涉案房屋原属罗应标所有的证据。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，钟亿文主张涉案房屋原属罗应标所有的理由不成立，不予支持。因廉江文广新局至今未取得上述房屋的《建设工程规划许可证》，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，廉江文广新局与罗应标签订的《房屋使用协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还；……”的规定，原审判决钟亿文将上述房屋交回廉江文广新局并无不当，应予维持。钟亿文自2011年6月起实际占有使用上述房屋。廉江文广新局起诉时，钟亿文尚欠7个月（2013年12月至2014年6月）的房屋占有使用费未支付。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原审判决按每月600元，每天20元计，判令钟亿文支付房屋占有使用费4200元给廉江文广新局及钟亿文将上述房屋交回廉江文广新局之日止，每天支付20元房屋占有使用费给廉江文广新局并无不当，应予维持。钟亿文请求补偿61000元，但钟亿文没有提供证据证明钟亿文因使用上述房屋而向廉江文广新局支付61000元，故钟亿文请求廉江文广新局补偿61000元没有事实和法律依据，不予支持。钟亿文与罗应标签订的《合同协议》不属于本案审理范围，钟亿文因签订该《合同协议》而造成的损失，可另行起诉解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。钟亿文上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钟亿文负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 红
审判员 王 瑾
审判员 郑玉莲
二〇一五年八月七日
书记员 陈禹豪
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果故。
3、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必须返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。