山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民初43号原告：威海文平房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区和谐家园35号-2。法定代表人：张德元，董事长。委托诉讼代理人：邹丹，山东英良泰业律师事务所。委托诉讼代理人：刘玳源，山东英良泰业律师事务所。被告：威海高技术产业开发区西御康实业总公司，住所地威海高技术产业开发区西涝台村。法定代表人：苗其文，总经理。委托诉讼代理人：姜华丽，山东威海卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙绍军，山东威海卫律师事务所律师。第三人：威海高技术产业开发区西涝台社区居委会，住所地威海高技术产业开发区西涝台村。法定代表人：苗其文，主任。委托诉讼代理人：苗其祎，男，该居委会会计。委托诉讼代理人：张秀军，山东润洲律师事务所律师。原告威海文平房地产开发有限公司（以下简称文平公司）与被告威海高技术产业开发区西御康实业总公司（以下简称西御康公司）、第三人威海高技术产业开发区西涝台社区居委会（以下简称西涝台居委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文平公司委托诉讼代理人邹丹，被告西御康公司委托诉讼代理人姜华丽、孙绍军，第三人委托诉讼代理人苗其祎、张秀军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。文平公司向本院提出诉讼请求：1.确认西涝台居住区A41#楼（现编号御鑫佳园11号楼，以下简称A41#楼）601、602、604、605、606、607、608室及对应的阁楼、储藏室，A44#楼（现编号御鑫佳园10号楼，以下简称A44#楼），地上车位20个归文平公司所有，并判令西御康公司交付文平公司；2.西御康公司给予办理A41#楼601、602、604、608室及A44#楼203、503室的销售手续；3.西御康公司将已收取的A41#楼605、606、607室及A44#楼202室购房款1618723元，A41#楼602、604室及A44#楼203、503室首付款536516元，合计2155239元支付文平公司；4.西御康公司支付文平公司违约金45338217.98元；5.案件受理费、诉讼保全费由西御康公司承担。事实与理由：文平公司与西御康公司于2005年11月15日签订《房地产合作开发合同》，约定双方共同出资合作开发建设西涝台居住区御鑫佳园，西御康公司负责办理建设用地规划许可证、土地证并缴纳相关费用等事宜，同时确保该项目能在2007年5月1日前开工。文平公司负责承担西御康公司承担费用以外的其他投资并将项目建设完成交付使用。合同还就建成房屋的分配比例、违约责任等进行了约定。合同签订后，文平公司按约定向西御康公司支付保证金400万元，并投资了1359815.79元用于建设项目。但西御康公司并未按约定办理相关开工必须的手续。2010年，西御康公司拟将工程发包给其他人施工，遂与文平公司协商变更之前的合作方式，双方于2010年11月2日签订《房地产合作开发合同》补充协议书，约定将文平公司已支付的保证金和投资款作为文平公司投资的工程前期费用，工程由西御康公司委托施工单位带资建设，垫资款折算成房屋面积从应分配给文平公司的房屋面积中扣除，剩余部分面积共9876.73平方米仍分配给文平公司，同时明确A41#、A44#楼面积共计9876.73平方米归文平公司所有，文平公司自行销售，西御康公司给文平公司办理销售手续。但房屋建成后，西御康公司并未按合同约定交付文平公司全部房屋，且文平公司已经销售房屋的部分购房款，西御康公司也以各种理由不交付文平公司，文平公司已销售的部分房屋，西御康不给办理销售手续，导致文平公司无法再进行销售。诉讼过程中，文平公司变更诉讼请求：1.西御康公司将西涝台居住区A41#楼601室（带阁楼）及对应的储藏室、608室（带阁楼）及对应的储藏室交付文平公司。将A44#楼除202、203、503室之外的45户房屋（顶楼均带阁楼）及对应的储藏室45个（其中储藏室29个，另有16个储藏室现已改为车库）交付文平公司。将车位20个（其中16个位于A44#楼下，4个位于A41#楼南）交付文平公司；2.西御康公司将已收取的A41#楼602、604、605、606、607室购房款及配套费1681900元交付文平公司。将已收取的A44#楼202、203、503室购房款及配套费1325706元支付文平公司；3.西御康公司支付文平公司违约金45338217.98元；4.案件受理费、保全费由西御康公司承担。西御康公司辩称，其与文平公司签订的上述《房地产合作开发合同》及补充协议无效，请求驳回文平公司的诉讼请求，将西御康公司支付给文平公司的19696780.68元款项返还西御康公司。一、双方当事人签订的《房地产合作开发合同》载明“详规已经规划批准”，及进行房地产开发建设的其他事项。但合同签订时，该宗土地属西涝台居委会所有，是集体土地，未办理土地出让手续，更未经规划局批准进行规划建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第二十八条规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。本案中，双方约定的开发建设土地于2011年4月才由西御康公司取得国有土地使用权（威高国用2011第30号），而双方在上述合同未履行的情况下，又于2010年11月2日签订补充协议，此时，该宗土地仍属于西涝台居委会所有，系集体土地，西御康公司对该宗土地没有使用权，无权对该宗土地进行处分，因此，双方签订的补充协议无效。二、西御康公司是1994年6月20日成立的集体所有制企业，注册资金3000万元，投资人即股东是西涝台村委会（2004年改为西涝台居委会）。双方签订的房地产合作开发合同一直未能履行。补充协议却约定工程发包给第三方施工，工程由西御康公司委托施工单位带资建设，项目建成后“乙方（文平公司）分得住宅+商业面积共计40894.24平方米，需投资96154270.66元，但乙方不直接投资建楼，而是双方同意由甲方（西御康公司）直接委托施工单位全额带资进行建设。垫资部分从乙方分得房屋中抵顶。乙方所有投资可抵顶房屋总面积96154270.66元（乙方投资总额）/3100元（平方米）=31017.51平方米（带资方抵顶面积）。抵顶后乙方剩余房屋面积为40894.24平方米-31017.51平方米=9876.73平方米。”文平公司在没有带资参与工程施工建设的情况下，可分配价值5000万元（按当时的市价5000元/平方米计算）的9876.73平方米房屋，显然是文平公司与西御康公司恶意串通，损害了西涝台居委会全体居民的集体利益。该合同虽加盖西御康公司的公章，但西御康公司的股东即西涝台居委会并不知晓，两委及相关村民代表均表示对上述合同及补充协议不知情。系西御康公司原法定代表人苗某利用其担任西御康公司董事长的职务便利，在两份合同上签字并盖章，该两份合同系双方恶意串通，损害西涝台居委会全体居民利益，应为无效。补充协议书约定：“双方同意乙方缴纳的400万元保证金和已向甲方支付的1359815.79元合作款转化为乙方应承担的前期费用”，“双方同意并确认乙方项目分成面积为9876.73平方米”。文平公司自始至终未履行合资、合作开发房地产合同约定的施工等义务，仅以535余万元前期投入而要求西御康公司支付9876.73平方米房产，违背诚实信用原则，造成西涝台居委会重大损失。三、文平公司利用其房地产开发企业的优势地位，与西御康公司签订的合同违反诚实信用原则，给西涝台居委会全体居民造成19696780.68元的损失（西御康公司已支付文平公司的房屋销售款），西御康公司有权要求文平公司赔偿损失。四、涉案合同及补充协议并未约定将文平公司诉求的房屋、车位交付文平公司并协助办理相关房屋的销售手续，西御康公司也未收取相关购房款和首付款。五、文平公司要求西御康公司支付违约金无事实依据。即使涉案合同有效，文平公司主张的违约金数额过高。综上，请求驳回文平公司诉讼请求，并返还西御康公司已支付的19696780.68元款项。但西御康公司未就要求文平公司返还19696780.68元款项的主张提起反诉。西涝台居委会述称，2005年11月15日，西御康公司原法定代表人苗某未经西御康公司及西涝台居委会同意，擅自以西御康公司的名义与文平公司签订《房地产合作开发合同》，约定双方共同开发西涝台居住区31#、40#-43#、55#-58#、77#-91#共24栋商住楼、网点等，后该合同并未实际履行。2010年11月2日，苗某又未经西御康公司及西涝台居委会的同意，以西御康公司的名义与文平公司签订补充协议书，将属于西涝台居委会的9876.73平方米房屋分给文平公司，给西涝台居委会造成5000万元的损失，西御康公司已支付文平公司房屋销售款19696780.68元。且根据双方签订的《房地产合作开发合同》，文平公司应承担全部建设费用，但文平公司实际上仅出资500余万元，却可得到5000余万元的利益，显失公平。综上，西御康公司与文平公司恶意串通，签订涉案《房地产合作开发合同》及补充协议，损害了西涝台居委会居民的利益，同意西御康公司主张其与文平公司签订的《房地产合作开发合同》及补充协议书无效的抗辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。据此查明事实如下：2005年11月15日，西御康公司与文平公司签订《房地产合作开发合同》，约定双方共同出资合作开发建设西涝台居住区31#、40#-43#、55#-58#、77#-91#共24栋商住楼、网点，9#、10#地下停车库，物业管理房等。一、合作项目概况。1.项目地点：西涝台居住区；2.项目方案：详规已经规划批准；3.项目现状：待迁民宅、村办企业用地、临时建筑等；4.合作项目占地：约58000㎡；5.合作项目内容：总建筑面积约82300㎡，其中住宅建筑面积约63000㎡，网点建筑面积约5600㎡，地下车库约13700㎡。二、该项目的合作方式、合作分成及保证金。1.合作方式：（1）甲方（西御康公司）负责办理好《建设用地规划许可证》，并以该项目所占土地的土地使用权作为投资，负责该项目的上下水工程、电力工程、通讯工程的室外管道费用及碰头增容费用，负责城市基础设施配套费、教育附加费、暖气增容费，负责该项目区域内的民宅、厂房、临建的拆除及搬迁费用；（2）乙方（文平公司）负责除甲方承担费用以外的该项目的其他投资。2.合作分成：（1）以贴签图纸为依据，双方按比例分配房屋建筑面积，住宅按照垂直分割原则50：50，网点按照垂直分割及间隔分割原则60：40，地下车库按停车位分割30：70；（2）甲乙双方各自独立销售其分成部分并各自承担分得房屋的预售、销售、按揭、确权等费用，各自承担该项目除契税外的所有税金；（3）该项目需分段实施，双方遵循按段分配原则；（4）因乙方的努力工作，致使规划调整，增加的面积，甲乙双方按4：6比例分配。3.保证金：双方同意乙方按建筑面积100元/㎡交甲方作为该项目的实施保证金，本合同签字起7日内，乙方缴纳200万元，2006年5月1日，缴纳200万元，甲方拿到《建设工程规划许可证》，乙方再缴纳200万元。保证金在双方第一阶段合作全部单体竣工并验收合格后两个月内，甲方按开工面积比例返还给乙方。三、双方责任。1.甲方责任：（1）负责办理国有土地出让手续，领取土地使用证并缴纳相关费用；（2）负责办理《建设用地规划许可证》并缴纳相关费用；（3）负责合作项目的三通一平工作（包括拆迁、搬迁安置）并承担费用；（4）协助乙方办理应该以甲方名义办理的一切手续，并提供要件；（5）甲方确保本项目于2007年5月1日前开工，但待迁民宅可适当延期。2.乙方责任：（1）负责除甲方承担费用以外的其他所有费用；（2）负责该项目除甲方责任外的所有工作直至项目竣工交付物业管理公司；（3）协助甲方办好搬迁工作，促进该项目迅速实施。四、销售工作。甲乙双方根据合同约定分得的楼宇由各自独立销售，销售产生的费用由甲乙双方各自承担自己分得部分面积的费用；2.甲方应积极配合乙方的销售工作，为乙方销售工作提供有关的必备手续、印章，积极协助乙方为购房者办理产权证书，如因甲方不能履行本合同约定的义务，给乙方的销售工作带来影响致使乙方无法销售，甲方应赔偿给乙方造成的直接和间接的经济损失。五、违约责任。1.甲方违约，应双倍返还保证金；2.乙方违约，甲方有权没收乙方保证金并废除该合同。上述合同签订后，文平公司向西御康公司缴纳400万元保证金及1359815.79元投资款。西御康公司未按合同约定与文平公司继续合作开发涉案房地产项目，而是分别与13名案外人签订合作开发合同，与该13名案外人合作开发建设涉案合同约定的24栋楼中除A42、A86号楼之外的22栋，该22栋楼部分通过主体结构工程质量验收、部分通过地基与基础工程质量验收。2010年11月2日，西御康公司与文平公司签订《房地产合作开发合同》补充协议书，约定：甲乙双方于2005年11月15日签订《房地产合作开发合同》，由于种种原因，工程至今未能开工。一、双方原合同确定的合作区域最新规划的总建筑面积为：住宅79905.71平方米（含草棚、车库），商业1961.2平方米，合计81866.91平方米。按原合同实施完毕乙方（文平公司）应分得面积：住宅39952.86平方米，商业784.48平方米。二、按原合同规定甲方（西御康公司）应承担土地及规划费用、城市基础设施配套费、教育附加费、暖气增容费等费用，乙方应承担除甲方承担费用外的其他所有投资。遵循该约定，双方同意将乙方缴纳的400万元保证金和已向甲方支付的1359815.79元合作款转化为乙方应承担的工程前期费用，由甲方直接支付，具体包含内容如下：1.设计勘察费、2.燃气配套费、3.散装水泥专项资金、4.审图及气象检测费、5.开发管理费、6.监理及招投标费用、7.闭路电视费、8.价格调节基金、9.测绘费等各项费用。上述各项，包干使用，不退不补。另有：1.劳保统筹费276710.56元、2.硬化绿化景观4093345.5元、3.土石方1981890.6元、4.工程建设费35826045元（高层）；12966486元（小高层）；38852473元（多层）；2157320元（商业）。以上合计96154270.66元，双方同意由甲方直接委托施工单位全额带资进行建设。垫资部分从乙方分得房屋中抵顶。由带资方缴纳抵顶房屋的销售税，所有投资可抵顶房屋总面积31017.51平方米（96154270.66元/3100元每平方米）。抵顶后乙方剩余房屋面积为9876.73平方米【39952.86平方米+784.48平方米*1.2（商业按1.2系数折算）-31017.51平方米】。四、除上述费用之外，在建设中在发生其他任何费用，乙方均不承担。五、根据上述各项约定，双方同意并确定乙方项目分成为（含草棚及阁楼，阳台满算）：A41#：5044.31平方米，A44#：4832.42平方米，共计9876.73平方米。经规划批准的地上车位20个（详见附表）。六、甲方承诺乙方分得房屋建设按下列时间完成。（一）A41#楼：1.2010年6月取得房屋预售许可证；2.2010年12月房屋具备交付使用条件；3.2011年12月房屋综合验收完毕，具备办证条件。（二）A44#楼：1.2011年3月取得房屋预售许可证；2.2011年6月房屋具备交付使用条件；3.2011年12月房屋综合验收完毕，具备办证条件。甲方逾期达到上述条件，每逾期一天，向乙方分得房屋总价的万分之五的违约金。七、乙方销售自己分得的房屋面积，并承担销售税金。甲方保证配合乙方出具销售手续。在合同所附住宅明细表中，文平公司与西御康公司共同确认A41#楼48户共计5044.31平方米，地上车位20个；A44#楼48户共计4832.42平方米，地上车位0个。共计96户9876.73平方米，地上车位20个。2011年4月18日，西御康公司取得涉案工程项下土地之国有土地使用权证，证号为威高国用（2011）第30号。2011年1月6日，西御康公司取得A41号楼预售许可证；2014年11月12日，西御康公司取得A44号楼预售许可证。三方当事人均未提交涉案工程已综合验收的证据。诉讼过程中，本院对原西御康公司及西涝台居委会居委会法定代表人苗某和西御康公司工程师于某进行了调查。证人苗某证实涉案合同及补充协议系其所签，最初想让文平公司开发，文平公司投资500多万元。2008年房地产市场不景气，西御康公司无能力返还文平公司500多万元，双方多次协议补偿文平公司资金损失，后基建部和技术部相关人员起草补充协议，双方签字盖章，依据房地产开发后的预期利润进行分配，对文平公司投入资金的损失进行补偿。补充协议签订过程中，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解等情形，当时西御康公司和西涝台居委会存在交叉和混同，西御康公司所签合同代表居委会两委的意见，两委对此均知情。证人于某证实西涝台居委会于2005年决定改造危房，在经市规划详规批准的情况下，西御康公司和文平公司签订房地产合作开发合同，当时尚未取得土地证。后西御康公司拆迁工作迟迟未完成，导致上述合同无法履行，但文平公司的500多万元投资已到位，该部分款项被西御康公司另作建设厂房使用。2008年拆迁工作正式启动，2009年底拆迁工作完成。同年，文平公司在市立医院搞团购活动，内部价3100多元/平方米，西涝台居委会不同意按照该价格进行改造，因该价格对其他开发商造成冲击，所以没有谈成。考虑到文平公司前期投入500多万元且房价上涨很多，双方多次进行谈判，最终于2010年11月签订补充协议，对文平公司投入可分得预期利益进行合理评估和补偿，最后双方按3100元/平方米的成本价对合作开发的面积进行分配，具体约定的价格系双方技术人员反复核对后确认。关于合同约定的房屋建设时间，主要是由西御康公司委托其他施工单位完成，目的是保证房屋尽早交付文平公司。因拆迁迟迟没有进行，导致文平公司的开发目的无法实现，且2010年房价大幅上涨，房屋利润很大，故经双方研究测算，即使按3100元/平方米的价格给文平公司相应补偿，也不会造成西御康公司及第三方的收益损失，故该分配是双方可预见的合理的分配方案。另，实际开发中，区域内进行了规划调整，增加了约50000平方米的面积，但补充协议未涉及该部分面积，西御康公司亦未就该增加部分给予文平公司相应补偿。关于涉案A41#楼、A44#楼销售情况。文平公司主张A41#楼601室（带阁楼）、608室（带阁楼）及除202室、203室、503室之外的A44#楼45户尚未出售；A41#楼602室、604室、605室、606室、607室及A44#楼202室、203室、503室已经由西御康公司出售，且西御康公司已收取相应房款及配套费3040956元（其中配套费共计56984元），该部分房款并未交付文平公司。但文平公司仅主张3007606元（配套费扣除暖气表和太阳能费用）。为证明其主张，文平公司出具A41#楼602室、604室、605室、606室、607室及A44#楼202室、203室、503室的商品房预售合同及首付款和配套费收款收据，收款收据上均盖有西御康公司的公章。西御康公司认可A41#楼601、608室尚未销售，其余全部销售，但主张602、604、605、606、607室仅收取首付款，并未办理贷款手续；认可A44#楼仅销售202、203、503，其余尚未销售，但主张202、203、503仅收取首付，并未办理贷款手续。为此，本院亦到中国建设银行股份有限公司威海高新支行及威海市住房公积金管理中心调取A41#楼605室、606室、607室及A44#楼202室、203室、503室的贷款记录，证实上述房屋贷款确已办理，贷款数额与文平公司主张的一致。故，可以认定，A41#楼602室、604室、605室、606室、607室及A44#楼202室、203室、503室已经由西御康公司出售并收取相应房款及配套费3040956元。经质证，西御康公司对上述证据无异议，但主张上述贷款已经支付文平公司，未提交证据证实。另，根据文平公司提供的涉案房屋销售统计表，可以证实双方争议的西御康已付房款不包含诉争的上述未销售楼房款项。关于违约金的诉求，文平公司主张，因西御康公司之原因和过错导致原房地产合作开发合同无法履行，西御康公司之行为已构成根本性违约，在此情况下，西御康公司与文平公司又签订兼具变更原合同履行方式和损失补偿双重性质的案涉补充协议。但西御康公司仍未按协议约定的时间节点完成相应的施工内容，构成再次严重违约。导致文平公司先期投入的资金及该资金的占用损失无法收回，可预期合作开发利益长期无法实现，并错失房地产开发的机会利益，再结合文平公司对房地产合作开发合同之外增加部分的面积利益补偿未予主张必然导致损失的进一步扩大，西御康公司应承担相应违约责任。故将违约金计算方式调减为：A41#楼逾期综合验收违约金12118954.78元【1550天（补充协议约定综合验收时间为2011年12月，实际至今未综合验收，计算至起诉之日，逾期1550天）*5044.31平方米*3100元/平方米*0.0005】；A44#楼逾期取得预售许可证违约金9999485.08元【1335天（补充协议约定取得预售许可时间为2011年3月，实际取得时间为2014年11月12日，逾期1335天）*4832.42平方米*3100元/平方米*0.0005】；A44#楼逾期达到交付使用条件违约金11609889.05元【1550天（补充协议约定达到交付使用条件时间为2011年6月，实际取得时间为2015年9月30日，逾期1550天）*4832.42平方米*3100元/平方米*0.0005】；A44#楼逾期综合验收违约金11609889.05元【1550天（补充协议约定综合验收时间为2011年12月，实际至今未综合验收，计算至起诉之日，逾期1550天）*4832.42平方米*3100元/平方米*0.0005】。共计45338217.98元。而西御康公司辩称违约金数额过分高于文平公司损失，单位提供相关证据证实。本院认为，关于涉案房地产合作开发合同及补充协议的效力问题。首先，依据《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》规定，乡村集体所有制企业实行自主经营，独立核算，自负盈亏。享有自主订立经济合同、开展经济技术合作的权利。西御康公司作为乡村集体所有制企业，有权以独立的法人资格对外签订合同，其法定代表人苗某对外实施的经营活动，后果应由西御康公司承担。证人苗某和于某证实，涉案合同及补充协议签订及履行过程中，西涝台居委会均同意、知晓并参与。即使未经西涝台居委会讨论决定，亦系西御康公司与西涝台居委会的内部管理行为，未违反效力性强制性法律、行政法规规定，不影响涉案合同及补充协议的效力。故西御康公司、西涝台居委会以苗某对外签订涉案合同及补充协议未经村两委同意为由否认合同效力，于法无据，本院不予采纳。其次，西御康公司和西涝台居委会主张，西御康公司与文平公司签订涉案合同时，涉案工程的土地尚属西涝台居委会所有，该土地于2011年4月8日才办理国有土地使用权证，故涉案合同签订时，西御康公司对涉案土地并不享有使用权。但西御康公司在本案诉讼之前，已经依法取得涉案土地使用权，合同效力得以补正，故西御康公司和西涝台居委会的该主张无法律依据，本院不予采纳。第三，西御康公司和西涝台居委会主张文平公司并未实际参与涉案工程的开发建设，涉案房地产开发合同并未实际履行。但涉案合同签订后，文平公司确向西御康公司缴纳400万元保证金及1359815.79元的投资款，后文平公司与西御康公司签订补充协议，视为双方认可文平公司以房抵顶其未实际投资部分的方式实际履行其义务。故西御康公司就涉案工程与第三方另行合作开发建设，且于补充协议签订之前已完工、回迁，亦不影响双方基于文平公司的投资对其进行分配房屋的合意的效力。西御康公司和西涝台居委会的主张无事实依据，本院不予采纳。第四，西御康公司和西涝台居委会主张文平公司和西御康公司系恶意串通，签订补充协议损害西涝台居委会的利益，但其并未对该主张进行举证，且从本院对证人苗某和于某的调查来看，二人均否认存在上述情形，据证人于某之证言，实际开发过程中，增加了约5万平方米面积，补充协议对该部分之利益分配未作出约定。故西御康公司和西涝台居委会的该主张，无事实依据，本院不予采纳。综上，涉案房地产合作开发合同及补充协议系西御康公司与文平公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于文平公司诉请西御康公司交付房屋、车库、返还购房款和配套费是否有事实和法律依据的问题。如上所述，涉案补充协议合法有效，双方当事人应按该协议履行义务。首先，根据补充协议约定，文平公司应分得A41#楼、A44#楼。现A41#楼601室（带阁楼及储藏室）、608室（带阁楼及储藏室）及除202室、203室、503室之外的A44#楼45户【均带储藏室（其中16个已改为车库），顶楼均带阁楼】尚未出售，具备交付使用条件，文平公司主张西御康应予交付该部分房屋，合法有据，本院予以支持；其次，补充协议约定文平公司应分得地上车位20个，且该20个车位属于A41#楼，但经本院调查核实，该20个车位中16个位于A44#楼下，4个位于A41#楼下，现文平公司主张西御康公司交付A44#楼下的16个车位及A41#楼南的4个车位，符合合同约定及实际情况，本院予以支持；第三，A41#楼602室、604室、605室、606室、607室及A44#楼202室、203室、503室已经由西御康公司出售，且经查证西御康公司已收取相应房款及配套费3040956元（其中配套费共计56984元），文平公司现主张其中的3007606元（配套费扣除暖气表和太阳能费用），系对自己权利的处分，且有事实依据，本院予以支持。西御康公司主张购房贷款已交付文平公司，未提交证据证实，本院不予采纳。关于文平公司主张的违约金的问题。根据涉案补充协议约定，西御康公司承诺文平公司分得房屋建设按下列时间完成。（一）A41#楼：1.2010年6月取得房屋预售许可证；2.2010年12月房屋具备交付使用条件；3.2011年12月房屋综合验收完毕，具备办证条件。（二）A44#楼：1.2011年3月取得房屋预售许可证；2.2011年6月房屋具备交付使用条件；3.2011年12月房屋综合验收完毕，具备办证条件。西御康公司逾期达到上述条件，每逾期一天，向文平公司分得房屋总价的万分之五的违约金。本案中，西御康公司于2011年1月6日取得A41#楼（现御鑫佳园11号楼）预售许可证，于2014年11月12日取得A44#楼（现御鑫佳园10号楼）预售许可证，A44#楼于2015年9月30日达到交付使用条件，涉案两栋楼至今未经综合验收，上述违约金支付条件成就。因西御康公司之原因和过错导致原房地产合作开发合同无法履行，西御康公司之行为已构成根本性违约，在此情况下，西御康公司与文平公司又签订兼具变更原合同履行方式和损失补偿双重性质的案涉补充协议。但西御康公司仍未按协议约定的时间节点完成相应的施工内容，构成再次严重违约。导致文平公司先期投入的资金及该资金的占用损失无法收回，可预期合作开发利益长期无法实现，并错失房地产开发的机会利益，再结合文平公司对房地产合作开发合同之外增加部分的面积利益补偿未予主张必然导致损失的进一步扩大，故西御康公司应承担相应违约责任。同时，考虑到文平公司的对合同投入资金和履行情况以及本案中已诉请西御康公司返还部分合作开发利益即案涉房屋，本院综合案涉合同签订过程、违约情况及实际损失等因素，从公平和诚实信用角度考量，酌定将逾期违约金计算利率调整为合同约定日万分之五的50%较为妥当。故文平公司诉请西御康公司给付违约金的合理部分即22669108.98元【1550天*5044.31平方米*3100元/平方米*0.00025+1335天*4832.42平方米*3100元/平方米*0.00025+1550天*4832.42平方米*3100元/平方米*0.00025+1550天*4832.42平方米*3100元/平方米*0.00025】有合同和法律依据，本院予以支持。综上所述，文平公司部分诉讼请求证据充分，理由妥当，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第六条、第二十四条规定，判决如下：一、威海高技术产业开发区西御康实业总公司于本判决生效之日起十日内将西涝台居住区A41#楼（现编号御鑫佳园11号楼）601室（带阁楼）及对应的储藏室、608室（带阁楼）及对应的储藏室交付威海文平房地产开发有限公司；将A44#楼（先编号御鑫佳园10号楼）除202、203、503室之外的45户房屋（顶楼均带阁楼）及对应的储藏室45个（其中储藏室29个，另有16个储藏室现已改为车库）交付威海文平房地产开发有限公司；将车位20个（其中16个位于A44#楼下，4个位于A41#楼南）交付威海文平房地产开发有限公司；二、威海高技术产业开发区西御康实业总公司于本判决生效之日起十日内给付威海文平房地产开发有限公司购房款及配套费共计3007606元；三、威海高技术产业开发区西御康实业总公司于本判决生效之日起十日内支付威海文平房地产开发有限公司违约金22669108.98元；四、驳回威海文平房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279267元，保全费5000元，共计284267元，由威海高技术产业开发区西御康实业总公司和威海文平房地产开发有限公司各负担142133.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  于大海代理审判员  宋 杨人民陪审员  赵德宝二〇一七年六月二十八日书 记 员  丁真真