北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0118民初8994号
原告：北京居安养老产业有限公司（原名称北京居安房地产信息咨询有限责任公司），住所地北京市密云区云西经济区开发总公司办公楼。统一社会信用代码×××。
法定代表人：樊庆田，董事长。
委托诉讼代理人：武强，男，1971年7月3日出生，汉族，北京居安养老产业有限公司员工。
委托诉讼代理人：于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。
被告：向泽秀，女，1974年12月14日出生，汉族，户籍地四川省万源市，现住北京市密云区。
委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。
被告：北京诚昊华建房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼316室-28。统一社会信用代码×××。
法定代表人：王国庆，总经理。
委托诉讼代理人：张如贵，男，1953年8月10日出生，汉族，北京诚昊华建房地产开发有限公司经理。
原告北京居安养老产业有限公司（以下简称居安养老公司）与被告向泽秀、北京诚昊华建房地产开发有限公司（以下简称诚昊华建公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告居安养老公司之委托诉讼代理人武强、于向东、被告向泽秀之委托诉讼代理人林琳、被告诚昊华建公司之委托诉讼代理人张如贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
居安养老公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令继续对位于承德市鹰手营子区X花园X号楼X单元X号房屋进行查封并进行强制执行。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告诚昊华建公司之间的商品房委托代理销售合同纠纷一案，经北京市密云区人民法院和北京市第三中级人民法院审理，作出了（2015）密民初字第3606号民事判决和（2016）京03民终7410号民事判决，判决诚昊华建公司给付原告代理费83297元及违约金100万元。2016年8月23日，原告向密云法院提出强制执行申请，密云法院接受申请后将诚昊华建公司名下位于承德市鹰手营子区X花园X号楼X单元X号、X号、X号、X号楼X号、X号五套房屋予以查封。此后向泽秀作为案外人向密云法院提出执行异议，对被查封的X号房屋主张权利，诚昊华建公司对向泽秀的主张表示同意。2017年9月27日，密云法院作出（2017）京0118执异148号执行裁定书，裁定中止对承德市鹰手营子区X花园X号楼X单元X号房屋的执行，解除对该房屋的查封。原告认为，涉案房屋作为登记在诚昊华建公司名下的房产，应当属于被执行的财产，人民法院应当继续查封，继续强制执行。故原告提起执行异议之诉，请求人民法院在查明事实的基础上判允原告的诉讼请求。
向泽秀辩称，因诚昊华建公司欠孔德池材料款，故其将两套房屋抵顶材料款。又因孔德池欠我款项，故其将X号房屋转抵给了我。孔德池和我均是2014年9月5日与诚昊华建公司签订的房屋买卖合同，我购买的是X号，孔德池购买的是X号。诚昊华建公司为我和孔德池出具了收款收据，且我和孔德池办理了房屋入住手续并进行了装修，只是未办理房屋产权登记手续，但未办理产权登记的过错不在于我和孔德池。综上，X号房屋的产权人是我，（2017）京0118执异148号执行裁定书认定事实清楚。请求法院驳回原告的诉讼请求。
诚昊华建公司辩称，我公司将X号房屋出售给向泽秀属实，2016年向泽秀入住了该房屋。该房屋还未办理产权登记手续，但未办理的原因不在于向泽秀，而是政府部门的原因。
本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，本院对居安养老公司与诚昊华建公司商品房委托代理销售合同纠纷一案作出（2015）密民初字第3606号民事判决书，判决诚昊华建公司给付居安养老公司销售代理费83297元及违约金100万元。诚昊华建公司对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年8月10日作出（2016）京03民终7410号民事判决书，依法驳回了诚昊华建公司的上诉，维持原判。2016年8月23日，居安养老公司向本院提出执行申请，本院以（2016）京0118执3881号立案执行。2016年11月4日，本院将诚昊华建公司名下位于承德市鹰手营子区X花园X号楼X单元X号、X号、X号、X号楼X单元X号、X号五套房屋予以查封。后向泽秀对被查封的X号楼X单元X号房屋主张权利，并提出执行异议。本院于2017年9月17日出具（2017）京0118执异148号民事裁定书，认为向泽秀对被查封的X号楼X单元X号房屋确享有足以排除强制执行的权益，故裁定中止对位于承德市鹰手营子区X花园X号楼X单元X号房屋的执行，解除对该房屋的查封。居安养老公司遂向本院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。
经查，2014年9月5日，向泽秀与诚昊华建公司签订商品房买卖合同，约定向泽秀购买诚昊华建公司开发建设的营子区X花园住宅小区X号楼X单元X号房屋，房屋建筑面积为75.02平方米，房屋总价款253568元。向泽秀采用一次性付款的方式支付房款，在签订合同当日一次性付清全款等。当日，诚昊华建公司向向泽秀出具收据，内容为：今收到向泽秀交来购房款253568元。2016年3月9日，承德德诚永信物业服务有限公司与向泽秀签订《X花园小区物业服务委托合同书》，约定向泽秀居住在营子X花园小区X号楼X单元X室，委托承德德诚永信物业服务有限公司实施物业管理职责。当日，承德德诚永信物业服务有限公司出具收据，内容为：收取向泽秀2016年3月9日至2017年6月30日期间的物业费、收取向泽秀防盗门及楼宇门的款项、收取向泽秀2016年3月9日至2017年6月30日期间的电梯费、收取向泽秀装修垃圾清运费、生活垃圾清运费及公用电费。2017年3月2日向泽秀交纳了涉案房屋专项维修基金5251元。
另查，北京恒基沧塑建材有限公司与诚昊华建公司存在业务往来，北京恒基沧塑建材有限公司在2012年至2014年间向诚昊华建公司销售建筑材料。北京恒基沧塑建材有限公司系个人独资公司，孔德池系该公司的法定代表人。本案在审理过程中，孔德池及诚昊华建公司均认可因诚昊华建公司欠北京恒基沧塑建材有限公司的建材款，故诚昊华建公司用X号、X号房屋抵顶所欠北京恒基沧塑建材有限公司的货款。北京恒基沧塑建材有限公司亦同意该两套房屋由孔德池处分。孔德池及向泽秀均认可因孔德池欠向泽秀款项，故孔德池将其中的X号房屋转抵给了向泽秀，由向泽秀与诚昊华建公司直接签订商品房买卖合同。诚昊华建公司对该事实亦认可。因诚昊华建公司的原因，上述房屋未办理产权过户变更登记手续。
经本院现场勘查，本案所涉及的X号房屋的钥匙由向泽秀所掌控，该房屋已经进行了简单装修但向泽秀并未实际居住。经本院向承德德诚永信物业服务有限公司了解，向泽秀于2016年3月9日办理了涉案的X号房屋的入住手续并交纳了相关的入住费用。
本院认为：2015年5月5日起施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。
根据本案查明的事实，向泽秀在本院查封涉案房屋之前，与诚昊华建公司签订了《商品房买卖合同》，并以诚昊华建公司所欠北京恒基沧塑建材有限公司的建材款抵顶房款，对此诚昊华建公司及北京恒基沧塑建材有限公司均无异议，故应当认定向泽秀足额支付了购买涉案房屋的房款。向泽秀在本院查封涉案房屋之前办理了涉案房产的入住手续，并对房屋进行了装修，且涉案房屋未办理不动产过户登记的原因并非向泽秀所造成。虽然居安养老公司对《商品房买卖合同》的真实性及入住时间、是否支付房屋对价等存在异议，认为系诚昊华建公司与向泽秀为对抗执行而恶意串通所签订的房屋买卖合同，但是鉴于居安养老公司未能提交充分证据予以证明，故本院对其相关主张不予支持。
综上所述，向泽秀在本院查封之前，足额支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对涉案房产实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦并非由于其本人过错所致，且综合本案证据，没有发现向泽秀与诚昊华建公司具有明显恶意串通、虚构债务、侵害居安养老公司权益的情形，故本院依据目前证据，确认向泽秀对涉案房屋享有物权期待权，相对于居安养老公司涉案债权具有优先效力，足以排除法院对涉案房屋的执行，故本院对于居安养老公司关于恢复对涉案房产执行的诉讼请求，不予支持。
依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告北京居安养老产业有限公司的诉讼请求。
案件受理费七十元（系原告北京居安养老产业有限公司预交），由原告北京居安养老产业有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吕书义
人民陪审员 马文丽
人民陪审员 张家顺
二〇一七年十二月十五日
法官 助理 唐汉玲
书 记 员 龚满园