湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初212号原告（反诉被告）：陈莉珍，女，1969年5月4日出生，汉族，住武汉市武昌区，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：应利兵（系原告陈莉珍的丈夫），住武汉市武昌区。被告（反诉原告）：陈浩亮，男，1982年12月15日出生，汉族，住湖北省黄梅县，委托诉讼代理人：杜亮，湖北瀚海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏瑀羲，湖北瀚海潮律师事务所律师。被告：张威，男，1982年4月18日出生，汉族，住湖北省潜江市，现住武汉东湖新技术�发区，被告：程浠，男，1989年2月13日，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，原告（反诉被告）陈莉珍（以下简称：原告陈莉珍）诉被告（反诉原告）陈浩亮（以下简称：被告陈浩亮）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告陈浩亮提起反诉，本院转为适用普通程序进行审理，在审理过程中，本院追加张威、程浠作为本案本诉被告参加诉讼。原告陈莉珍及其委托诉讼代理人应利兵，被告陈浩亮及其委托诉讼代理人杜亮，被告张威，被告程浠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈莉珍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈浩亮给付所欠的房屋租金59876元；2、请求判令被告陈浩亮给付违约金25208元。事实和理由：2014年1月16日，陈莉珍与陈浩亮签订《房屋租赁合同》，约定陈莉珍将�名下位于武汉东湖新技术开发区光谷创业街10栋A座10楼1号、2号、3号、4号房屋出租给陈浩亮，租期从2014年3月1日起至2015年2月28日止，每月租金25208元。合同签订后，陈浩亮经常差欠租金，后推脱说房屋转给了程浠，程浠支付一部分租金后，于2015年1月31日消失。陈浩亮共应支付11个月房租277288元，但仅付租金212412元。2015年2月10日，陈莉珍在程浠的授权同意下，处理了办公家具，所得5000元充抵租金后，陈浩亮还欠租金59876元（277288元-212412元-5000元）。同时，陈浩亮提前一个月终止协议，应按协议支付违约金25208元。本院追加张威、程浠为共同被告后，陈莉珍要求张威、程浠与陈浩亮共同承担支付租金及违约金的责任。2017年2月20日，本院向陈莉珍释明后，陈莉珍要求陈浩亮承担支付租金及违约金的责任。被告陈浩亮辩称，2014年1月16日，我与陈莉珍签订租赁合�属实。但陈莉珍将房屋交付给张威使用，并未按合同约定向我履行交付房屋的义务。请求法院驳回陈莉珍对我的诉讼请求。被告张威辩称，我与陈浩亮是合伙关系。陈浩亮租赁陈莉珍的房屋后，我与陈浩亮及案外人在此开办了武汉淘天信息技术有限公司（以下简称：淘天公司）。2014年7月之后，我代表淘天公司将房屋转租给程浠，因此，差欠的房租由程浠支付。被告程浠辩称，我是淘天公司的工作人员，并非房屋实际承租人，房屋也没有转租给我，我不应向陈莉珍支付租金和违约金。被告陈浩亮向本院提出反诉请求：请求判令原告陈莉珍支付违约金25208元。事实和理由：2014年1月16日，我和陈莉珍签订《房屋租赁合同》，但陈莉珍将房屋交给张威使用，导致我方无法使用房屋并产生经济损失。为此提出反诉，请求判如所请。�告陈莉珍针对被告陈浩亮的反诉请求辩称，我与陈浩亮签订租赁合同后，即将房屋钥匙交给陈浩亮，并未将房屋另行出租。请求法院驳回陈浩亮的反诉请求。被告张威针对被告陈浩亮的反诉请求辩称，房屋租赁合同由陈浩亮与陈莉珍签订，用于我和陈浩亮一起开办公司。合同签订当日，房屋钥匙由陈浩亮领取。我认为被告陈浩亮的反诉请求不能成立。被告程浠针对被告陈浩亮的反诉请求辩称，陈浩亮与陈莉珍签房屋租赁合同时，我不在场也不知情。我到淘天公司上班后，陈浩亮任公司的总监。我认为陈浩亮是代表淘天公司与陈莉珍签订房屋租赁合同。合同签订后，陈莉珍已将房屋交给淘天公司使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月16日，陈莉珍（甲方）将其名下的涉案房屋（建筑面积为663.39㎡）出租给陈浩亮（乙方），并与陈浩亮签订《房屋租赁合同》。合同约定与本案相关的内容如下：1、租赁期限为12个月，从2014年3月1日至2015年2月28日止；2、每月租金25208元，每季度支付75624元；3、乙方于2014年1月20日前向甲方支付风险抵押金20000元；4、如乙方未按协议约定时间交纳租金及费用超过十五日，甲方有权单方终止本协议，乙方应承担实际占用所租房屋期间发生的租金及费用和逾期付款违约金（第7条第2款）；乙方逾期交纳约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.2％支付甲方滞纳金（第13条第7款）；5、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付一个月违约金（第13条第8款）。合同签订后，陈浩亮通过张威的账户向陈莉珍支付押金20000元，陈莉珍即将案涉房屋的钥匙交给陈浩亮。此后，张威分别于2014年3月26日支付租金76374元，于2014年7月19日支付租金76038元。2014年12月25日，被告程浠向原告陈莉珍支付租金40000元。陈莉珍共收取房租192412元。2015年1月31日，陈莉珍收回案涉房屋，并在与陈浩亮、张威、程浠协商无效的情况下，于2015年2月10日变卖涉案房屋内的家具，获得价款5000元。另查明，2014年3月12日，案外人黄治秀、赵兴平以10楼4号房屋开办淘天公司。2014年12月30日，淘天公司注销工商登记。工商登记档案显示，“陈丽珍”将10楼4号房屋出租淘天公司及黄治秀，并签订《房屋租赁合同》。2014年7月25日，案外人朱彦波、黄治秀、赵兴平以10楼2号房屋注册成立了武汉紫域信息技术有限公司（以下简称：紫域公司）。2014年12月30日�紫域公司注销工商登记。工商登记显示：程浠为紫域公司监事，“陈莉珍”将10楼2号房屋出租给紫域公司及朱彦波，并签订《房屋租赁协议》。庭审中，陈莉珍陈述：为了方便陈浩亮在此开办公司，陈莉珍向陈浩亮提供了《武汉市商品房买卖合同》复印件，但从未与淘天公司、黄治秀或紫域公司、朱彦波签订过房屋租赁合同或协议，上述合同及协议均为伪造。陈浩亮称：1、陈浩亮向陈莉珍租赁房屋后，张威称要找房屋开公司，陈浩亮遂将房屋交给张威开办淘天公司，并电话告知陈莉珍由被告张威承租房屋开办淘天公司；2、陈浩亮仅担任淘天公司总监，并非股东；3、陈莉珍在与陈浩亮签订租赁合同后，又将房屋出租给案外人，应承担违约责任。张威称：1、张威及陈浩亮及案外人合伙开办淘天公司，系淘天公司的实际股东；2、工商登记档案中的租赁合同及租赁协议均系代办工商登记的公司私自填写，不是真实的租赁合同；3、房屋已经于2014年7月底口头转租给了程浠，并由程浠以紫域公司的名义经营。程浠称：1、程浠系淘天公司的员工。2014年8月后，因张威经营其他业务，程浠在淘天公司负责相关业务，并于2014年12月25日按淘天公司行政人员的要求交付40000元房租。因此，张威与程浠是工作关系，并非房屋转租关系；2、程浠与紫域公司无关。因陈浩亮主张陈莉珍将房屋另行出租给案外人使用，且工商登记档案中的《房屋租赁合同》出租方为“陈丽珍”（与陈莉珍不一致）、《房屋租赁协议》中“陈莉珍”笔迹明显与陈莉珍的签名笔迹不一致，本院向陈浩亮释明是否对上述合同或协议中“陈丽珍”、“陈莉珍”的笔迹真实性进行鉴定，陈浩亮表示不申请鉴定。本院�为：陈莉珍与陈浩亮于2014年1月16日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。陈浩亮收到房屋钥匙后，将房屋交给张威开办淘天公司，后又由程浠交付租金，但陈莉珍坚持认为承租人为陈浩亮，并要求陈浩亮在本案中承担责任。因此，本院依据合同相对性原则，确定《房屋租赁合同》的相对人为陈莉珍、陈浩亮，并对陈莉珍、陈浩亮产生约束力。陈浩亮与张威、程浠的纠纷，应另案主张，本案不一并处理。陈浩亮以工商登记档案中的《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》为依据，认为陈莉珍将房屋另行出租给案外人，反诉要求陈莉珍承担违约责任。因上述《房屋租赁合同》出租方为“陈丽珍”（与陈莉珍不一致）、《房屋租赁协议》中“陈莉珍”笔迹明显与陈莉珍的签名笔迹不一致，而陈浩亮经本院释明后不申请笔迹鉴定�故本院对上述证据不予采信，对陈浩亮的反诉请求不予支持。因陈浩亮未按时交付房租，陈莉珍于2015年1月31日收回房屋，因此，陈莉珍与陈浩亮签订的《房屋租赁合同》于2015年1月31日解除。陈浩亮应支付2014年3月1日至2015年1月31日止共计11个月的房屋租金并按合同约定承担违约责任。关于欠付租金和违约金问题，被告陈浩亮实际承租房屋11个月，租金应为277288元（25208元×11个月），实际支付的租金为192412元，另抵扣已经支付的押金20000元和家具处理费用5000元后，还应支付租金59876元（277288元-192412元-20000元-5000元）。根据陈莉珍与陈浩亮签订的《房屋租赁合同》第13条第7款约定，陈浩亮应从2015年1月31日起每日按59876元的0.2％向原告陈莉珍支付滞纳金，但陈莉珍只要求陈浩亮支付违约金25208元，本院予以准许。据此，本院依照《�华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈浩亮于本判决生效之日起十日内向原告陈莉珍支付租金59876元；二、被告（反诉原告）陈浩亮于本判决生效之日起十日内向原告陈莉珍支付违约金25208元；三、驳回被告（反诉原告）陈浩亮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费964元，由被告（反诉原告）陈浩亮负担（此款已由原告陈莉珍垫付，被告陈浩亮于本判决生效之日起十日内支付给原告陈莉珍）；反诉案件受理费215元，由被告（反诉原告�陈浩亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴新莉人民陪审员  樊 兴人民陪审员  刘晓萍二〇一七年五月三十一日书 记 员  高 影