内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内22民终122号
上诉人（原审被告）：秦学华，男，1955年2月10日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区乌兰浩特市。
被上诉人（原审原告）：兴安盟中汇房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰浩特市兴安街206-5号。
法定代表人：刘立波，经理。
委托诉讼代理人：张海涛，内蒙古金利律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：通辽铁建房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区铁南办事处沈铁馨园小区1号楼2单元201室。
法定代表人：白洁，经理。
委托诉讼代理人：张国志，男，1963年9月3日，蒙古族，通辽铁建房地产开发有限责任公司职工，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区铁南十一委4组38号。
上诉人秦学华因与被上诉人兴安盟中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）、通辽铁建房地产开发有限责任公司（以下简称通辽铁建公司）返还原物纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2017）内2201民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦学华、被上诉人中汇公司的法定代表人刘立波及其委托诉讼代理人张海涛、通辽铁建公司的委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦学华上诉请求：撤销原审判决，驳回中汇公司的诉讼请求。事实及理由：（一）原审判决认定中汇公司取得房屋为善意取得适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的前提是：在动产、不动产的处分人无权对财产进行处分的情况下，保护买受人的利益要满足什么条件；有处分权人处分财产不存在善意取得问题。原审判决认定通辽铁建公司根据沈阳铁路局的授权对金茂商厦有处分权，既然通辽铁建公司对金茂商厦有处分权，就不适用该条，中汇公司取得商厦所有权不够成善意取得，反之就是通辽铁建公司无权处分金茂商厦。（二）原审判决对案件的基本事实认定错误。1、说金茂商厦有限责任公司是由吉兴公正测量所与八名职工成立的与事实不符。工商登记档案证明，该公司是由乌兰浩特吉兴铁道服务有限公司投资60%，八个自然人投资40%设立的，且出资建设金茂商厦的正是吉兴公司。2、说金茂商厦有限责任公司对金茂商厦大楼没有所有权，不是事实。3、说金茂商厦有限责任公司与秦学华1999年签订的《买断合同》未获得沈阳铁路局的认可和追认，更是无知和荒谬。上世纪1999年铁路当时是二级法人管理体制，即铁路局、铁路分局二级法人。一直到本世纪05年全路撤销分局，之前金茂商厦与沈局没有任何关系。变成铁路局一级法人管理。沈局接管金茂商厦所有权后，一直到2015年近10年的时间，从未对金茂商厦有限责任公司签订的所有经营合同提出过异议。事实证明：1999年签订《买断合同》时与沈局无任何关系，作为独立法人金茂商厦有限责任公司依法签订的合同，履行近二十年来何来需追认和授权之说。（三）通辽铁建公司在竞价招标文件中承认《买断合同》第九条有效。一审判决中秦学华提供的......2015年4月7日通辽铁建公司制作的乌兰浩特金茂商厦房地产竞价出让招标文件，对其证据效力法院予以认定。《竞价招标》文件中2/13页上数第五行基本经营情况中：（上数第9行至第10行）其中5户获得了永久使用权（到该商厦寿命期合同终止）。在《竞价招标》文件现经营项目及合同到期日分别为：见3/13上数第11行，15南3号秦学华不售。中汇公司和通辽铁建公司恶意串通，在违背基本事实和诚信的原则下，还得到了一审法官的支持。（四）金茂商厦有限责任公司与秦学华签订的买断使用权合同是买卖合同。1、从价格上看是买产权，秦学华当时购买门市房的价格是每平米5000元，按当时可比地块是买产权每平米不足2000元（见樱花园赵均霞门市）。2、从签订的对象上看是卖产权，第九条明确表述为照顾内部集资职工而出让永久使用权。秦学华即是铁路内部职工，也是建金茂商厦的集资人。（见集资证）3、从签订的时间上看是卖产权，永久使用权怎么能理解为租赁呢。而且第九条也直接解释永久使用权就是金茂商厦寿命期，这也表达为卖产权的。基于上述事实和理由，秦学华提出上诉，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
中汇公司答辩称，不同意秦学华的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。涉案的金茂商厦的产权人是沈阳铁路局，一审法院引用《中华人民共和国物权法》第三十四条和第一百零六条针对的是金茂商厦有限公司对涉案房屋无权处分，不产生物权变动的效力，一审判决表述中汇公司善意取得该房屋是错误的，但该表述并不是针对争议焦点和事实上的认定，也不影响判项，秦学华曾经承租过涉案房屋，曾经拥有过使用权，由于金茂商厦有限公司未经过涉案房屋所有权人的授权、事后的追认，其与秦学华签订的永久性购买使用权的条款无效。
通辽铁建公司辩称，同意中汇公司的答辩意见。
中汇公司向一审法院起诉请求:1、要求秦学华于2019年12月10日将租用的金茂商厦南数第三户（北数第11户）门市房（面积26.00平方米）交付中汇公司，在此之前未经中汇公司允许不得装修、改建房屋；2、确认《金茂商厦一楼门市使用权买断合同》第九条无效。
一审法院认定事实：金茂商厦是由乌兰浩特铁路车务段于1998年立项开工修建。金茂商厦有限责任公司是由原沈阳铁路局下属白城分局下设的乌兰浩特吉兴公正测量所与八名铁路职工于1999年11月12日设立的有限责任公司。金茂商厦有限责任公司八名铁路职工手中股权，已于2004年由沈阳铁路局所属的乌兰浩特兴铁加固材料厂现金收购。金茂公司于2007年清算解散。之后铁路机构调整，白城铁路分局撤销，白城铁路分局所有不动产已经划归沈阳铁道不动产运营有限公司。根据沈阳铁路局决定，自2014年11月12日起，金茂商厦整体由沈阳铁道不动产运营有限公司和沈阳沈铁房地产开发集团公司移交通辽铁建公司经营管理。沈阳铁路局和沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司已经批准并授权通辽铁建公司整体出售金茂商厦。2015年2月5日，通辽铁建公司根据沈阳铁路局和沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司授权其整体出售金茂商厦的决定在兴安日报发布乌兰浩特市火车站前”金茂商厦”整体对外出售公告。根据该公告，中汇公司与通辽铁建公司达成买卖金茂商厦地上及地下房屋的一致意见，于2015年12月15日双方签订买卖合同，约定中汇公司购买的房屋，为乌兰浩特市金茂商厦整体房屋，房屋总价款2945.5万元。并约定签订本合同前乙方（中汇公司）已缴纳房款2410万元，本合同签订之日起七个工作日乙方（中汇公司）支付给甲方200万元，余款待甲方（通辽铁建公司）给乙方（中汇公司）沈铁局产权证明文件及甲方（通辽铁建公司）与李双宝签订的协议或法院生效裁决后七个工作日一次性付清。甲方应在收到乙方的全部价款后交付标的物，交付日期原则上为原承租户租赁到期日，需由乙方自行或以甲方名义从承租者手中收回房屋并承担后果。甲方有义务配合乙方收回房屋。甲方交与乙方的房屋为现状房屋，现状交接。在合同第二条还约定甲方必须保证该房屋无产权纠纷等。中汇公司按协议履行缴款义务，通辽铁建公司亦按合同规定交付了该房屋产权方面相关材料。另查明，秦学华依据1999年12月9日与乌兰浩特金茂商厦有限责任公司签订《使用权买断合同书》占用金茂商厦南数第三户（北数第11户）门市房，面积26平方米。该合同第二条约定买断使用权的期限为20年，从本合同生效之日起至20年后合同生效的对应日止（即2019年12月9日止），不办理房证凭本合同享有使用权。合同第九条又约定买断期满，为优惠内部集资建楼职工乙方再出资房屋建设成本价的50%，买断该门市房的永久性使用权。永久性使用权的期限为整个商厦大楼的使用寿命期限。一审法院认为，本案争议的房屋即金茂商厦，当年虽是乌兰浩特铁路车务段开发建设，后因铁路机构改制，实质应属于法人单位即沈阳铁路局的固定资产，通辽铁建公司根据沈阳铁路局相关部门的授权，于2015年12月15日将该房产整体出售给中汇公司。该行为不违反法律法规的强制性规定，通辽铁建公司与中汇公司签订的房屋买卖合同应合法有效，受法律保护。现秦学华占用金茂商厦南数第三户（北数第11户）门市房（面积26平方米），根据当时该房屋享有使用权方即乌兰浩特金茂商厦有限责任公司与秦学华签订《金茂商厦一楼门市房使用权买断合同书》的约定，秦学华使用期限应至2019年12月9日，该约定期限对于房屋购买方即中汇公司应有约束力，对此中汇公司亦认可。为此对中汇公司请求确认争议房屋，秦学华租赁期至2019年12月9日止，在此之前未经中汇公司允许不得装修、改建，租期届满秦学华应搬离此房屋的诉讼请求，予以维护；关于中汇公司主张《金茂商厦一楼门市使用权买断合同》第九条无效的诉讼请求，因沈阳铁路局在”关于金茂商厦产权归属及处置情况说明”中已作出说明，”沈阳铁路局从未批准或授权乌兰浩特车务段或乌兰浩特金茂商厦有限责任公司对金茂商厦行驶处分权”。即沈阳铁路局对乌兰浩特金茂商厦有限责任公司在买断合同书中第九条有关将金茂商厦部分门市房永久性使用权予以处分的行为不予认可和追认。乌兰浩特金茂商厦有限责任公司作为金茂商厦的管理人与秦学华签订的买断合同书中的第九条对金茂商厦的相关财产使用权予以永久性处分，未得到沈阳铁路局的认可和追认，并且沈阳铁路局授权已通辽铁建公司将金茂商厦出售给中汇公司，该行为导致中汇公司对金茂商厦所有权无法取得，影响中汇公司对金茂商厦占有、使用、收益和处分的权利，故《金茂商厦一楼门市使用权买断合同》第九条应为无效条款；对于秦学华认为侵犯了其优先购买权和续租权，因中汇公司善意取得全部楼房所有权，秦学华的相关权利不能实现，可另行主张权利，综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，判决如下：”一、被告秦学华于2019年12月9日将租用的金茂商厦南数第三户（北数第11户）门市房（面积26平方米）交付原告兴安盟中汇房地产开发有限公司，在此之前未经原告允许不得装修、改建房屋；二、确认乌兰浩特市金茂商厦有限责任公司与秦学华签订的《金茂商厦一楼门市使用权买断合同》第九条无效。案件受理费100.00元，由被告秦学华负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中汇公司提供沈阳铁道不动产运营有限公司出具的证明复印件一份、中国铁路沈阳局集团有限公司出具的证明复印件一份、沈阳铁路局白城公务段档案（档案号80号）复印件一份用以证明涉案房屋金茂商厦当时的出资人、建设人是沈阳铁路局，未经沈阳铁路局授权，其他人无权处分。经秦学华质证认为不同意中汇公司的说法，沈阳铁路局获得金茂商厦产权是靠推理得出的，金茂商厦是1999年建的，当时与沈阳铁路局没有任何关系，故没有沈阳铁路局追认产权的事实。因中汇公司提供的证据能够与其在一审是提供的的证据相印证，故对中汇公司提供的证据本院予以采信。秦学华提供1999年度法人年检报告书复印件一份、劳洪平出具的场地使用证明复印件一份、乌兰浩特市吉兴铁道服务公司营业执照副本复印件一份用以证明劳洪平系乌兰浩特市吉兴铁道服务公司的法定代表人，其出具的场地证明是具有法律效力的。经中汇公司质证认为对1999年度法人年检报告书和乌兰浩特市吉兴铁道服务公司营业执照副本的真实性无异议，对场地使用证明的真实性和合法性均有异议，劳洪平系另案的当事人，因办理工商登记的时候必须要有场地使用证明，不能作为产权确认之用。因秦学华提供的证据不能达到其证明目的，对其提供的证据本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定本案事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案诉争的金茂商厦系由乌兰浩特铁路车务段于1998年立项建造，后由乌兰浩特金茂商厦有限责任公司对金茂商厦的相关经营活动进行了实际管理，但该公司对金茂商厦不享有所有权，1999年12月9日，乌兰浩特金茂商厦有限责任公司与秦学华签订《金茂商厦一楼门市房使用权买断合同书》，该合同书第二条约定：”秦学华买断金茂商厦一楼26平方米门市房使用期限20年（1999年12月9日至2019年12月9日）”，该合同第九条约定：”买断20年期满，秦学华再出资房屋建设成本价的50%（即5185元），买断该26平方米门市房的永久性使用权，永久性使用权的期限为整个商厦大楼的使用寿命期限”，后乌兰浩特金茂商厦有限责任公司于2007年清算解散，金茂商厦所有权划归沈阳铁路局所有。因此沈阳铁路局在”关于金茂商厦产权归属及处置情况说明”中作出说明：”沈阳铁路局从未批准或授权乌兰浩特车务段或乌兰浩特金茂商厦有限责任公司对金茂商厦行使处分权”，即沈阳铁路局对乌兰浩特金茂商厦有限责任公司在”买断合同书”中第九条有关将金茂商厦部分门市房永久性使用权予以处分的行为不予认可和追认，因第九条对金茂商厦的相关财产使用权予以永久性处分未获得沈阳铁路局的认可和追认，故其行为系无效民事法律行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定；”租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”，但”买断合同书”第九条的约定内容在违反续订租赁合同的规定同时，直接由秦学华买断26平方米门市房永久性使用权，其约定不仅违反了上述法律的强制性规定，同时也损害了金茂商厦所有权人（沈阳铁路局）的权益，剥夺了金茂商厦所有权人沈阳铁路局对该楼房的处分权利，导致沈阳铁路局不能依法处分该楼房。沈阳铁路局授权通辽铁建公司将金茂商厦出售给中汇公司，但因”买断合同书”第九条的规定导致中汇公司对金茂商厦所有权无法取得，从而妨碍了中汇公司对金茂商厦行使相关权益，因而应认定”买断合同书”第九条为无效条款，故一审判决秦学华于2019年12月9日将租用的金茂商厦南数第三户（北数第11户）门市房（面积26平方米）返还给中汇公司和确认乌兰浩特市金茂商厦有限责任公司与秦学华签订的《金茂商厦一楼门市使用权买断合同》第九条无效并无不当。
综上所述，秦学华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人秦学华负担。
本判决为终审判决。
审判长朱靖荣
审判员高岩
审判员崔玲玲
二〇一八年三月十四日
书记员邱越