湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂武昌民初字第04798号
原告：胡建伟。
委托代理人：李建平，湖北今天律师事务所律师。
委托代理人：王素琴。
被告：武汉市武昌区房地产公司，住所地武汉市武昌区大成路乃园26号。
法定代表人：邱忠东，经理。
被告：武汉市群利物业管理有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道532号花前树下6号楼单元楼（）号网商。
法定代表人：代金城，经理。
上述两被告共同委托代理人：江帆。
原告胡建伟与被告武汉市武昌区房地产公司（下称武昌房地公司）、武汉市群利物业管理有限公司（下称群利物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年9月5日受理后，原告分别于2012年9月9日、2013年3月6日两次申请对武汉市武昌区棋盘街52号1栋1单元3室房屋浸水的原因及财产损失大小进行鉴定，本院依法委托湖北省建筑工程质量监督检验测试中心、武汉华晟正浩资产评估有限公司进行鉴定及评估，后由审判员凃峻适用简易程序，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告胡建伟的委托代理人李建平、王素琴，武昌房地公司、群利物业的委托代理人江帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡建伟诉称：原告于2008年9月9日从被告武昌房地公司处购买位于武汉市武昌区棋盘街的云鹤星苑商品房，2010年5月开始装修，2011年4月入住。原告购买的该栋房屋共计18层，原告的房屋位于第一层，楼顶排水管道和18个楼层的厨房排水管道分别设计在阳台的两侧，在原告阳台地面设有一个地面排水道，在第一层地面下，两根管道合为一根管道，但是合为一根管道后，管道并没有按照比例增粗，管道设计上存在问题，该栋房屋的厨房排水道由于长期排放油污，油污与固体物将地下管道大部分堵塞。
2012年8月4日傍晚下雨，楼顶排水量较大，地下管道通水不畅，雨水从原告阳台地面排水口倒灌到原告客厅，导致客厅复合地板全部浸水。客厅浸水时，原告不在家，晚上回家才发现。第二天找被告群利物业反映情况要求查找进水原因，该公司认为是原告窗户未关进的水，还说可能是原告家里的水管破裂造成的，未采取任何措施。第一次房间进水量不大，同时，房间干燥，地板吸水较好，财产毁损也比较小，原告自行处理后找被告群利物业进行协商，没有任何答复。2012年8月12日晚再次降雨，由于地下管道堵塞比上次更为严重，且此次降雨较大持续时间较长，雨水从地下管道倒灌到原告房间，整个客厅及两个房间全部进水，三个房间的地板全部浸泡在水中，雨水超过地板达平均2CM深，财产毁损程度比第一次更为严重。在房屋两次被淹的情况下，原告继续找群利物业解决问题，该公司为了调查被淹的原因，进行了模拟实验，在该栋楼顶的排水道大量灌水，结果导致雨水从阳台排水口喷出，原告房屋第三次被淹，整个房屋被淹水深达3CM左右。在查清了淹水的原因后，被告群利物业将原告阳台的地面排水道堵住，继续在楼顶排水管道增压，结果再次导致大量污水从厨房排水口灌出，造成原告房屋第四次被淹。四次淹水，一次比一次严重，导致原告家里的地板、家具、墙体、门框、家电、墙纸等彻底被损毁，其中前两次是由于房屋下水道设计和厨房下水道杂物、油烟未及时清理的原因导致，后两次是由于人为原因导致，原告房屋被毁损以及重新装修，无法居住，原告要租赁房屋居住，支付租赁费用，该费用也是被告给原告造成的直接损失。为此，原告诉至本院，请求判令：1、两被告连带赔偿原告各项损失共计65000元，在庭审中原告明确该项费用具体为：鉴定的经济损失36359元，鉴定费8000元，余下的款项无明细。由武昌房地公司承担主要责任，群利物业承担连带责任。2、诉讼费用由两被告承担。
原告胡建伟为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、2008年9月9日武汉市商品房买卖合同、房屋所有权证，证明本案诉争的淹水房屋归原告所有。
证据2、照片8张，证明原告房屋淹水的事实。
证据3、湖北省建筑工程质量监督检验测试中心于2013年8月2日作出1321B0204-06889号司法鉴定报告，证明原告房屋淹水的原因是武昌房地公司未按照合同施工导致。
证据4、武汉华晟正浩资产评估有限公司于2013年7月15日作出武华晟正浩评字（2013）第002号资产评估报告书，证明原告因房屋淹水遭受36359元的经济损失。
证据5、鉴定费发票，证明原告因鉴定支付鉴定费8000元。
被告武昌房地公司、群利物业的质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但是照片所反映的被淹的损害仅是一个局部的状况，没有反映整体的损害情况。证据3、4真实性无异议，损失原因的鉴定结论中没有说房屋的设计有问题，结论中水量较大的表述也没有明确给一个准确的数字，仍然坚持我方提交的异议申请的观点。损失大小的鉴定结论也坚持我方提交的异议申请的观点。尽管评估部门对我方做出了异议回复，但是对于回复我方仍然有意见，即便鉴定部门有延期申请，但是对于其延期的情况申请人和被申请人均不知情，我方仍然认为是超期限鉴定。房屋损失发生的时间是在2012年8月4日及8月12日，而该评估公司选择的评估基准日时在2013年6月30日，该基准日离损失实际发生日相距有10月之久，以10个月后的物品物理形态去判断10个月前的物品损失，还有使用的损耗，显然不具有参考性。评估报告中评估范围错误。评估报告中评估范围竟然包括微波炉、小厨宝等物品。微波炉、小厨宝的安放都在比较高的位置，微波炉更是悬挂于橱柜或餐桌上，即便淹水，也不致于发生损坏。即便放在地上，那也是原告自身管理的问题。关于鉴定部门的异议回复：报告中评估的范围是由案件当事人双方代表签字确认的，其中一方为胡建伟妻子王素琴，另一方为群利物业代表尹斌主任，调查日期为2013年7月10日。但尹斌主任是由本案代理人江帆通知的，尹斌并不是当事人，代理人江帆也未授权尹斌到现场，所以对回复也不认同。对于“鉴定意见中‘在水量较大时’是解释在违反规范的情况下，在什么情况下会出现不利的状况，是一个定性描述，并不是一个定量指标。现在的底层排水方式是规范不允许的，不存在水量是否超标的问题”的异议回复有异议，原告的房屋并不是物理层面上的第一层。对于“申请人的房屋被淹是雨水从地漏口溢出倒灌入室内的纠纷，与申请人户内排水支管是否堵塞无关。雨水既然能够从地漏口溢出正说明申请人户内的排水支管是畅通的”的回复并没有回避其他原因的堵塞。对证据5的真实性无异议。
被告武昌房地公司辩称：原告起诉的是财产损害赔偿纠纷，但原告与我公司之间是合同关系，我公司已经按照规定将房屋交付给了原告，原告对此也未持异议，本案的财产损害与我公司无关。请求驳回原告的诉请。
被告群利物业辩称：本案诉争的房屋的设计符合国家规定，建筑质量经相关质量部门验收合格并使用多年，原告的诉请与事实不符，原告诉状中称其购买的房屋为第一层，该栋房屋为18层，原告所购的房屋从物理层面来说并不是第一层，下面有架空层，应该说是第二层。事发时小区内管道通畅，小区内无堵塞情况出现，小区内其他业主也未出现类似事件。事发时间既不是2012年8月4日也不是8月12日。在8月7日原告家中就发生了漏水，漏到了楼下，至今原因不明。8月7日出现房屋漏水，8月12日下暴雨，小区保安到原告家里进行告知，原告的侄女正在拖地，其称不清楚。8月12日发生漏水事件时，原告家里没人，通知原告，原告称其不在家，通知其侄女，其侄女来之后，物业帮助其侄女进行清理，清理后进行管道的检查。原告的损失是因为下暴雨，属于不可抗力范畴，我公司尽到了自身的职责，并无疏忽大意的情形。原告的损失与我公司没有任何直接关系。综上，恳请法院驳回原告诉请。
被告武昌房地公司、群利物业为支持其答辩意见，共同向本院提交以下证据：
证据1、武规（昌）验（2009）007号建设工程规划验收合格证；
证据2、22-09-0196号湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；
证据3、武竣备字（2009）WCQ004号武汉市商品房项目竣工交付使用备案证；
上述证据证明原告诉争的云鹤星苑小区及其所在的1号楼，房屋设计、规划、施工及验收符合法律规定，且手续完备，房屋具备交付使用条件，且无质量问题。
原告胡建伟的质证意见：被告提交的均是复印件，真实性无法核实，对真实性均有异议，3份证据均无法直接证明原告所在房屋的管道是按照施工图纸设计，不存在缺陷，目前很多工程尽管通过了验收，但是依然存在质量问题，原告所购的房屋位于第一层，导致原告房屋淹水的原因是负一层的排水有问题，原告验收房屋也不可能对所有的房屋进行验收，综上，对于被告提交的证据的真实性、关联性均有异议。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：
2008年9月9日，原告胡建伟与被告武昌房地公司签订《武汉市商品房买合同》，购买位于武汉市武昌区棋盘街52号1栋1单元3室商品房，该栋房屋共计18层，原告的房屋位于第一层，原告于2010年5月开始装修，2011年4月入住，群利物业为该小区的物业管理公司。
2012年8月4日傍晚下雨，水进到原告客厅，客厅的复合地板浸水，当时，原告不在家，晚上原告回家才发现。第二天找被告群利物业反映情况要求查找进水原因，该公司认为是原告窗户未关进的水，还说可能是原告家里的水管破裂造成的，未采取任何措施。第一次房间进水量不大，同时，房间干燥，地板吸水较好，财产损失较小，原告自行处理后找被告群利物业进行协商未得到答复。
2012年8月12日晚再次降雨，此次降雨较大持续时间较长，水进到原告房间，将客厅及两个房间的地板浸泡，导致财产毁损。房屋两次被淹后，原告继续找群利物业解决问题，该公司为了调查被淹的原因，进行了模拟实验，从该栋楼顶的排水道大量灌水，结果导致水从阳台排水口喷出，原告房屋第三次被淹。查清了淹水的原因后，被告群利物业将原告阳台的地面排水道堵住，继续在楼顶排水管道增压，结果再次导致大量污水从厨房排水口灌出，造成原告房屋第四次被淹。四次淹水，导致原告家里的地板、家具、墙体、门框、家电、墙纸等被损毁。为此，原告诉至本院，请求如前。
经原告胡建伟申请，对房屋被淹水的形成原因，本院委托的湖北省建筑工程质量监督检验测试中心于2013年8月2日作出1321B0204-06889号司法鉴定报告，鉴定意见：武汉市武昌区棋盘街52号1栋1单元3室房屋被淹水是因底层阳台内排水没有单独排出，阳台地漏与排水立管底的垂直距离过小，在水量较大时，地漏处产生正压，造成污（雨）水从地漏口溢出而流入室内。
针对上述报告，被告群利物业提出如下异议：
一、本案诉争的房屋是经过武昌区房屋管理局部门验收，属于合格建筑。
二、鉴定意见表述不严谨。报告中提到：在水量较大时，才出现溢出情况。可报告中没有数据说明，多大的水量为较大？多大的水量超标？
三、该报告中未考虑胡建伟在使用房屋中可能出现的堵塞情形。
针对上述异议，湖北省建筑工程质量监督检验测试中心于2013年10月22日作出如下回复：1、在鉴定报告“五、鉴定情况”中表述的非常清楚，该单元的底层排水没有按图施工，现在的底层排水方式不能满足《建筑给水排水设计规范》的要求。鉴定意见中“在水量较大时”是解释在违反规范时，在什么情况下会出现不利的状况，是一个定性描述，并不是一个定量指标。现在的底层排水方式是规范不允许的，不存在水量是否超标的问题。2、申请人的房屋被淹是雨水从地漏口溢出倒灌入室内的纠纷，与申请人户内排水支管是否堵塞无关。雨水既然能够从地漏口溢出正说明申请人户内的排水支管是畅通的。
经原告胡建伟申请，对房屋被淹水后的损失大小，本院委托的武汉华晟正浩资产评估有限公司于2013年7月15日作出武华晟正浩评字（2013）第002号资产评估报告书，结论：胡建伟位于武汉市武昌区云鹤星苑1栋1单元103室房屋内的家具、电器及装修遭受的损失的市场价值为36359元。
被告群利物业针对该评估报告提出如下异议：
一、武汉华晟正浩资产评估有限公司作出的评估报告书超出委托期限，应属无效报告。该报告中的委托鉴定评估通知书中清楚表明此次委托的期限为2015年5月13日至2013年6月21日，本评估作出的时间是在2013年7月15日，也就是说该评估报告时在委托期限结束后做出的，超过了委托期限行驶受托行为且没有经案件双方当事人的认可，属于无授权行为。
二、评估基准日不能如实反映财产损失情况。评估报告第一章基本情况清楚表明，胡建伟的房屋损失发生的时间是在2012年8月4日及8月12日，而该评估公司选择的评估基准日时在2013年6月30日，该基准日离损失实际发生日相距有10月之久，以10个月后的物品物理形态去判断10个月前的物品损失，显然不具有参考性。
三、评估报告中评估范围错误。评估报告中评估范围竟然包括微波炉、小厨宝等物品。微波炉、小厨宝的安放都在比较高的位置，微波炉更是悬挂于橱柜或餐桌上，即便淹水，也不致于发生损坏。
四、评估依据不足。整个评估报告中，未见胡建伟购物的相关票据，仅仅依据所谓市场价值作为参考。单就物品购买时的等级、品牌、折扣等多种原因，也无法真实反映出前其购买物品。
针对上述异议，武汉华晟正浩资产评估有限公司于2013年11月14日作出如下回复：一、2013年6月21日，我公司已向光谷联交所提交了《法院对外委托案件受托机构延期审批表》。延期后，案件的委托期限最长为60个工作日，故我公司7月15日出具评估报告是在委托期内。二、我公司接受委托的日期为2013年5月13日，接受委托时距房屋损失日期2012年8月4日及8月12日已有9月之久，属事后评估。我公司在确定评估值时，考虑了损失资产的成新率的问题（从购买日至评估基准日），即评估值=市价×成新率。此评估方法为重置成本法，复核评估准则的要求。三、评估报告中评估范围系由案件当事人双方代表签字确认的，其中一方为胡建伟妻子王素琴，另一方为群利物业代表尹斌主任，调查日期为2013年7月10日，尹斌主任是由该案件联系人江帆通知的。四、我公司评估不足已在现场查看损失内资产购买时的相关票据并照相留底，从单据中可以反映受损资产的品牌、规格型号等信息，同时从业主胡建伟处获得房屋被水淹时的照片。
本院认为，原告已就被告在本案纠纷中的过错和造成的损害提出司法鉴定，湖北省建筑工程质量监督检验测试的鉴定报告和武汉华晟正浩资产评估有限公司的评估结果，是专业部门作出的客观、科学的结论，应作为本案认定事实的依据。导致本案房屋淹水的原因是该单元的底层排水没有按图施工，现在的底层排水方式不能满足《建筑给水排水设计规范》的要求，是规范不允许的，房屋被淹是雨水从地漏口溢出倒灌入室内，与户内排水支管是否堵塞无关，雨水能够从地漏口溢出正说明户内的排水支管是畅通的。《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条规定：因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。运输者、仓储者对此负有责任的，产品制造者、销售者有权要求赔偿损失。被告武昌房地公司是本案商品房的销售者，对其出售的房屋产品质量承担相应的责任，原告向其提出赔偿请求符合法律规定，本院予以支持。被告群利物业发现漏水问题后，已及时处理，希望通过自己的方法查找原因，解决问题，但其采取的方法不妥，造成原告房屋再次被淹，考虑到群利物业的目的是善意，且对原告造成的损失不严重，本院酌情考虑群利物业的赔偿数额。因被告群利物业与被告武昌房地公司不是共同侵权人，故群利物业不应对武昌房地公司承担连带责任。被告武昌房地公司、群利物业应分别对给原告胡建伟造成的损失承担相应的责任，具体赔偿数额应依评估结果，本院酌定被告武昌房地公司承担34359元、被告群利物业承担2000元。鉴定费8000元应由被告武昌房地公司承担。0对原告请求赔偿损失65000元中无明细、无证据部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百二十二条、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告武汉市武昌区房地产公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告胡建伟赔偿经济损失34359元。
二、被告武汉市群利物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告胡建伟赔偿经济损失2000元。
三、驳回原告胡建伟的其他诉讼请求。
本案案件受理费1425元，减半收取712.50元，鉴定费8000元，两项合计8712.50元，由被告武汉市武昌区房地产公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 凃 峻
二〇一四年四月十一日
书记员 周永梅