山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）迎民初字第81号
原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行，住所地：太原市三墙路裕德东里10号。
负责人薛小兵，行长。
委托代理人白晓雪，山西圣哲律师事务所律师。
被告崔建军，男，汉族，1966年5月15日出生，住太原市迎泽区。
被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司，住所地：太原市迎泽区开化寺市场81号楼5层。
法定代表人牛俊，经理。
委托代理人马锋，北京鼎恩律师事务所律师。
委托代理人赵海涛，男，汉族，1990年1月12日出生，该单位法律顾问。
被告山西晋福实业有限公司，住所地：太原市开化寺街柴市巷69楼二单元232室。
法定代表人潘祖堃，经理。
委托代理人叶伟新，男，汉族，1963年4月5日出生，该单位经理，住太原市开化寺街。
原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行（下称“城建支行”）与被告崔建军、被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司（下称“城建公司”）及被告山西晋福实业有限公司（下称“晋福公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘恩翔、人民陪审员张力、王健青组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人白晓雪、被告城建公司委托代理人马峰、赵海涛以及被告晋福公司委托代理人叶伟新到庭参加了诉讼。被告崔建军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告城建支行诉称：2002年6月17日，原告与三被告签订了编号为B[房信]字[太原市]行[城建]支行[2002]年[8094]号《个人房屋担保借款合同》。合同约定，被告崔建军向原告借款421000元，用于购买太原市迎泽区城市建设综合开发公司开发的位于太原市迎泽区柴市巷70号楼142室房屋。借款期限为120个月（2002年6月17日至2013年6月16日），每月等额本息还款；约定借款人如未按期还款，原告将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一罚息；不按期归还利息的，对未支付的利息计收复利；该借款合同同时约定被告城建公司和被告晋福公司为该笔借款提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息及罚息等，保证期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人，其保证期限为本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。合同签订后，原告按照约定向被告崔建军发放了贷款。但被告崔建军未能按《个人房屋担保借款合同》约定的期限足额向原告归还贷款，截止2013年9月27日共逾期本金220591.5元、利息104669.49元。被告城建公司及被告晋福公司也未按合同约定履行相应的保证责任，三被告已严重违约。请求法院判令：一、判令崔建军立即偿还原告本金220591.5元及利息104669.49元，合计325260.99元（利息算至2013年9月27日，2013年9月27日后至还清之日的利息依照借款合同计算）；二、判令被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司和被告山西晋福实业有限公司分别为上述借款本息承担连带保证责任；三、诉讼费由被告承担。
被告崔建军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提供书面意见。
被告城建公司辩称：城建公司不承担本案中的保证责任。1、本案借款人不是真实的借款人，城建公司只为真实的借款人提供担保。2、合同约定担保期限为借款人不履行债务之日起两年，本案中借款人不履行债务已超过两年。3、本案借款是房产抵押贷款，抵押人没有履行担保义务之前，保证人可以不承担保证责任。
被告山西晋福实业有限公司辩称：原告与崔建军所签订的该笔贷款，由晋福公司实际使用，房子也由晋福公司实际使用和占有，愿承担全部的还款责任。但是，2006年4月24日，太原市中级人民法院，因被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司的经济纠纷案，将晋福公司存在原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行的按揭贷款保证金119万元错误扣划，此款实际属于晋福公司所有，被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司已出证明。被中院扣划的119万元保证金，是2002年晋福公司按照银行的要求，以被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司的名义，存入原告贷款保证金专户的，根据《担保法》第九十三条：“质权人在质权存续期间，未经出质人同意……给出质人造成损失的，由质权人承担赔偿责任”。原告工行城建支行因自身制度的漏洞，导致晋福公司的贷款保证金被扣划，原告应承担一定的责任。被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司应承担责任，归还晋福公司119万元。由于中院的错误扣划，致使晋福公司的经营难以进行，资金陷入困境，贷款无法按时归还。因此，由于原告的错误，造成崔建军贷款的违约金、罚金等晋福公司不予认可。被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司也存在错误，也须承担部分还款责任。
原告提供如下证据：第一组证据1、原告营业执照。2、被告个人身份证。3、被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司、山西晋福实业有限公司的工商注册情况。第二组证据4、个人购房借款合同两份。5、借款借据两份。6、商品房购销合同两份。第三组证据7、贷款账户基本信息两份。被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司质证意见：第一组证据没有异议。第二组证据有异议。个人购房借款合同不是本人签字。如果签字是真实的就算本人没有用钱，也应该承担还款责任，所以城建公司认为借款人签字是不真实的。借据的签名也不是真实借款人的，因此城建公司作为担保人不应该承担连带保证责任。第三组证据可以看出借款人是什么时候开始不还钱的，证明担保期限已经过了。被告山西晋福实业有限公司质证意见：三组证据均没有异议。合同都是本人真实的签名，后来个人没有交购房款，所以晋福公司就回购了。晋福公司和个人都解除了合同，晋福公司的会议纪要都有记录。
被告城建公司、崔建军没有向法庭提供书面证据。
被告晋福公司提供如下证据：证据1、2013年3月6日晋福公司去函工行城建支行《承诺书》；2、2009年8月13日晋福公司去函工行城建支行《情况说明》；3、2008年8月13日晋福公司去函工行《贷款情况说明》；4、2008年3月、5月晋福公司还款的部分人员的凭证；5、2006年4月24日中院扣划凭证；6、2006年4月24日迎泽公司去中院的函；7、2003年8月15日晋福公司会议纪要。原告质证意见：对证据1、2、3、4、7都认可。证据5、6与本案没有关系。被告太原市迎泽区城市建设综合开发公司质证意见：对证据1、2、3、4真实性没有异议。证明真实借款人是被告晋福公司；证据5、6与本案无关。证据7是被告晋福公司内部出具的东西，不发表意见。
经审理查明：2002年6月17日，原告与三被告签订了编号为B[房信]字[太原市]行[城建]支行[2002]年[8094]号《个人房屋担保借款合同》。合同约定，被告崔建军向原告借款421000元，用于购买太原市迎泽区城市建设综合开发公司开发的位于太原市迎泽区柴市巷70号楼142室房屋。借款期限为120个月（2002年6月17日至2013年6月16日），每月等额本息还款；约定借款人如未按期还款，原告将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一罚息；不按期归还利息的，对未支付的利息计收复利；该借款合同同时约定被告城建公司、晋福公司为该笔借款提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息及罚息等，保证期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人，其保证期限为本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。合同签订后，原告按照约定向被告崔建军发放了贷款。崔建军虽签订了借款合同，但未参与合同履行、未实际使用贷款亦未实际占有贷款所购房屋，房屋和贷款均是被告山西晋福实业有限公司实际购买使用，并且被告晋福公司承诺愿偿还贷款全部本金和利息。截止2013年9月27日共逾期本金220591.5元、利息104669.49元。上述事实，有原告提供的营业执照、身份证及户口本、工商注册情况表、个人购房借款合同、借款借据、商品房购销合同、贷款账户基本信息，被告晋福公司提供的承诺书、贷款情况说明、会议记要，原、被告委托代理人的当庭陈述为证。
本院认为，原告城建支行与被告崔建军及被告城建公司、晋福公司签订的《个人房屋担保借款合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据约定，原告已按合同约定发放了贷款。虽崔建军作为借款人签订了《个人房屋担保借款合同》，但其未参与合同履行、未实际使用贷款也未实际占有贷款所购的房屋，故崔建军不承担偿还贷款的责任。被告晋福公司是实际的借款人和实际购房人，且愿偿还贷款本金和利息，故应当承担偿还原告逾期借款本金、利息的责任。被告城建公司辩称的保证人是为借款人提供保证责任，被告崔建军不是借款的实际使用人，且担保期限已过，故不再承担连带保证责任的理由成立。被告晋福公司主张的其保证金被太原市中级人民法院错误扣划，该款应由被告城建公司返还的请求，属于另一法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十六条《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第三十一条、三十二条的规定，判决如下：
一、被告山西晋福实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行逾期借款本金220591.5元及利息104669.49元（截止2013年9月27日），合计325260.99元，并按照中国人民银行逾期贷款利息的规定给付从2013年9月28日至本判决确定的给付之日止的利息；
二、驳回原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行的其它诉讼请求。
诉讼费6179元由被告山西晋福实业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 刘恩翔
人民陪审员 张 力
人民陪审员 王健青
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 张晓霞
相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》
第三十一条保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。
第三十二条保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。