江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋民初字第301号
原告：刘东方
委托代理人：周勇，江苏雉水律师事务所律师，特别授权。
被告：如皋市金鼎置业有限公司，住所地：如皋市如城街道城南社区。
法定代表人：叶宏滨，董事长。
委托代理人：周拥，江苏金皋律师事务所律师，特别授权。
原告刘东方与被告如皋市金鼎置业有限公司（以下简称金鼎置业）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宗卫明独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘东方及其特别授权委托代理人周勇，被告金鼎置业的特别授权委托代理人周拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月29日，原被告签订“金鼎名城”认购书一份，在该认购书约定：原告购买被告的C13幢402室。建筑面积100.54平方米，价款628054元，定金为438054元，同时还约定剩余房款190000元于2013年5月31日前付清，否则被告有权将该房屋转卖，转卖后退还原告438054元，房屋升值部分作为利息支付给原告。现该房屋于2014年7月28日被被告方以68万多元的价格卖掉，但被告方却没有按照约定退还原告的438054元，亦未将升值部分的5万元给付原告。现请求法院判令：1、被告立即返还购房款438054元。2、被告支付利息50000元。3、承担本案的诉讼费用。
原告为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：
证据1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格。
证据2、被告的工商注册情况和组织机构代码证，从工商网站上查询的，证明被告的主体资格。
证据3、金鼎名城的认购书，证明原、被告双方签订的购房认购书，明确了房号、建筑面积、总价、定金、余款的给付方式，这些条件符合商品房销售合同的主要要件。因而，该认购书是合法有效的。
证据4、被告公司的收据，收款事由是原告的购房款。
证据5、2013年1月4日金陵金鼎大酒店出具给金鼎置业的收款收据，证明被告已经收到金陵金鼎大酒店转交的房款。
证据6、上海方亚能源科技有限公司（以下简称方亚公司）的证明、委托付款说明书以及证明书，证明原告购买被告房屋所缴的438054.8元给付情况。
证据5、6证据中除了证明书其他都是复印件，从金鼎置业复印的。
证据7、金鼎酒店管理有限公司支付给方亚公司的工程款，是银行承兑汇票，出票人就是叶宏滨，所以原告有理由相信在工程款转为债权时，金鼎置业与金陵大酒店是同一法人。正因为如此，在2013年1月4日被告单位出具收据的情况下才没有需要四方协议。该证据是原告作为经办人。
被告发表质证意见如下：
证据1、2，真实性、合法性、关联性没有异议。
证据3，客观性没有异议，但是并没有产生法律效力，这仅是原、被告双方的购房意向，从附则的第4条也可以看出并没有约定原告最终购买该房屋。所以不能证明原告的证明对象和目的。
证据4，客观性没有异议，确实是有该收据，但是被告没有收到购房款，因为出具收据时双方口头约定由金陵金鼎大酒店代原告给付首期购房款，但是金陵大酒店并没有按约定给付购房款。
证据5、6，除了方亚公司出具的证明书是原件外，其他均是复印件。原告陈述是从被告公司取得，但是并没有被告公司相关的印鉴，所以该复印件不具有合法性，其真实性值得质疑，不能作为证据使用。方亚公司的证明书，被告认为与本案没有关联性。
证据7，因为是复印件，真实性有异议。如果这份复印件记载的承兑汇票情况是真实的，但也不能证明原告的证明对象。这两份承兑汇票的出票人均是如皋市金鼎酒店管理有限公司，收款人是上海方亚能源科技有限公司，在印鉴中有酒店的财务专用章和叶宏滨的印章，叶宏滨是否在2011年是金鼎酒店管理有限公司的法定代表人？在此不能确认。如果2011年叶宏滨是金鼎酒店公司的法定代表人，也不能证明原告所要证明的对象，因为金鼎酒店管理有限公司和金鼎置业是两个独立的法人，其股东是否一致？因此不能确认被告与金鼎大酒店系同一法人。
被告辩称：一、原告所诉没有事实依据，被告与原告不存在商品房购销合同，更没有一房二卖事实。双方实质上是以物抵债情形，从原告提供的资料可以看出原告支付的购房款是以上海方亚能源科技有限公司参建的金陵大酒店工程款作为购房形式，但是该工程款金陵大酒店并没有支付给被告，所以双方才没有签订商品房购销合同。原告与被告之间仅签订了一份认购书，属于代物清偿，具有实践性，即协议成立双方达成合意，但是并不生效。需有一方当事人实际交付标的物后才能产生法律上的后果，故本案的认购书没有法律效力。从原告提供的情况说明可以看到本案上海方亚能源科技有限公司与金陵大酒店属于建设工程合同关系，原告与其两方是债权转让的关系，原告以上海方亚能源科技有限公司的工程款作为房款预购款，属于以房抵债，故原告所诉没有事实依据。二、原告所诉没有法律依据，虽然原、被告双方签订了一份认购书，但是被告没有收到购房款，金陵大酒店也没有代原告支付该购房款，根据省高院关于以物抵债的审理纪要的相关规定，法院应驳回原告的诉讼请求，故原告所诉没有法律依据。
被告为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据：
2013年4月16日原告本人书写的情况说明书，证明本案诉争的购房款是由上海方亚能源科技有限公司参建的金陵金鼎大酒店的工程款作为代付的形式，属于以物抵债。基于被告未曾收到金陵大酒店代为支付的工程款，所以被告不应承担返还原告所谓的购房款的义务。
原告发表质证意见如下：
说明书是我出具的，是我用承兑汇票给房屋尾款19万元，但是被告不要承兑汇票，只要现金，在此情况下我出具的情况说明书。是被告方要求我出具的。口头协议是房子卖掉以后就退还给我第一次的购房款。这份证据不能证明被告所说的原告是以物抵债，事实上应该是债权转让，金鼎置业已经收到金陵金鼎大酒店转让的购房款。而金鼎大酒店转让的工程款系方亚公司的债权，而方亚公司又将该债权转让给原告。
经审理查明：2012年12月29日，金鼎置业作为甲方，刘东方作为乙方，签订《“金鼎名城”认购书》一份，约定：乙方自愿购买甲方开发的“金鼎名城”项目发售的住宅一套，房号C13幢402室，建筑面积100.54平方米，单价6246.81元／平方米，总价628054元，定金438054元，附则增加内容（手写）：4、剩余房款190000元于2013年5月31日前付清，否则甲方有权将该套房屋转卖，转卖后退还乙方438054元，房屋升值部分则作为利息支付给乙方。双方还对其他事项进行了约定。甲方加盖金鼎置业业务专用章，乙方由刘东方签名。2013年1月4日，金鼎置业出具一份“收据”给原告，载明：交款人刘东方，收款方式：抵工程款，人民币438054元，收款事由：13-402购房款。
原告陈述：按合同约定购房余款190000元，刘东方要求以承兑汇票给付，但被告不同意。原告于2013年4月16日向被告出具《情况说明》一份，载明：对认购书中约定的房屋一套，以方亚公司参建的金鼎大酒店工程款438054元作为第一次付款，余款于2013年5月31日付清，否则甲方将该房屋转卖后退回本人438054元，房屋升值部分作为利息支付给本人。现本人诉求：因本人资金紧张，由贵公司转卖该套房屋后退回本人已付房款438054元。
关于认购书中约定的定金438054元，被告出具的收据中载明系抵工程款，原告提交了方亚公司出具的证明及委托付款说明复印件，用以证明方亚公司承接如皋市金陵金鼎大酒店的地源热泵室外地埋管工程，剩余工程款438054.8元未付，刘东方在金鼎名城购买的13幢402室，方亚公司同意以上述工程款抵购房款。出具日期为2012年12月18日。
2015年4月23日，方亚公司出具“证明书”一份，内容为：我公司收到刘东方人民币438054.8元，此款为我公司员工刘东方购置金鼎名城二期13幢402室的部分购房款，已由我公司员工刘东方以多种形式付清。加盖方亚公司公章。
2013年1月4日金陵金鼎大酒店于出具“收款收据”一份给金鼎置业，载明：抵方亚能源购房款，金额为438054.8元。金陵金鼎大酒店工作人员称：该“收款收据”已计入金陵金鼎大酒店的账册。
原告于2015年4月23日诉至本院，要求判如所请。
审理中，经原、被告双方确认，原告订购的上述房屋，被告已出售给他人。
以上事实，有当事人陈述及相关证据并经庭审质证确认在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。2012年12月29日原、被告签订的《“金鼎名城”认购书》，系双方当事人真实意思的反映，认购书内容不违反我国法律强制性规定，应为合法有效。认购书签订后，双方均应诚实、全面履行各自的义务。该认购书已基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，包括合同标的房屋的状况、总价、付款方式、剩余房款的交款时间及逾期不交款的后果等内容，该协议约定的标的物明确，内容翔实。该认购书应当认定为具有商品房买卖合同性质。认购书签订后，被告出具收据给原告，认可原告已付购房款438054元，该款系由金陵金鼎大酒店欠方亚公司工程款，经金陵金鼎大酒店与金鼎置业之间转往来，金鼎置业出具收据给原告，证明被告已认可原告向其缴纳了第一笔购房款。至于刘东方与方亚公司之间的往来，刘东方已提交了相关证据，证明刘东方以多种形式向方亚公司支付了该工程款，方亚公司认可此款为刘东方的购房款。被告虽有异议，但无相反证据证明其异议成立。根据认购书约定，如果原告不能在2013年5月31日前付清剩余房款，被告有权将该套房屋转卖，转卖后退还乙方438054元，房屋升值部分则作为利息支付给原告。现原告未能给付剩余房款，且出具《情况说明》给被告，同意被告转卖该房屋，被告已将房屋出售给他人。表明双方已就解除认购书达成合意。原告主张被告返还购房款438054元，符合合同约定，本院应予支持。被告所辩本案系以物抵款，不符合以物抵款的构成要件，其所辩不成立。
关于原告主张的利息，原告在给被告的《情况说明》中明确表示，如不能按时给付购房余款，同意被告将房屋转卖。并明确其诉求“因本人资金紧张，由贵公司转卖该套房屋后退回本人已付房款438054元”，原告未能给付余款是因为资金紧张，并表示被告转卖该套房屋后退回已付购房款，并未主张利息。结合实际情况，一是以工程款抵算房款，并非金鼎置业本身的债务，被告在本案也是代金鼎酒店履行的义务；二是未给付购房余款的责任在原告；三是原告亦无证据证明被告所出售的上述房屋具体出售金额，所主张的利息金额也不准确。综上，从公平原则考虑，对原告主张的利息不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告如皋市金鼎置业有限公司于本判决书生效后5日内返还原告刘东方438054元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4310元，由被告金鼎置业负担（此款原告已垫付，被告在判决生效后与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8620元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）。
审判员 宗卫明
二〇一五年六月十日
书记员 李菲菲