辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2728号
上诉人（原审第三人）：张若霆，男，1984年5月20日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：张文杰（张若霆父亲），男，1959年3月11日出生，汉族，沈阳高压成套开关厂副总经理。
被上诉人（原审原告）：刘庆臣，男，1958年5月6日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：王艳，新民市忠诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区翟家镇小于村。
法定代表人：符丽华，该公司董事长。
委托代理人：符太岩，男，1967年2月7日出生，汉族，该公司工作人员。
委托代理人：宋娜，女，1978年9月16日出生，汉族，该公司员工。
上诉人张若霆因与被上诉人刘庆臣、沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2015）新民民二初字第00549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘庆臣一审诉称，2010年，我与金晟公司签订《商品房买卖合同》。刘庆臣已依据约定支付了购房款，金晟公司已将位于新民市华丽新都楼房一套交付给刘庆臣占有并使用。但由于金晟公司违约行为，致使刘庆臣一直无法办理房屋所有权证，经双方多次协商未果，现请求法院判令金晟公司依法履行合同约定的义务，协助刘庆臣办理房屋所有权证，承担本案诉讼费用。
金晟公司一审辩称，同意刘庆臣的诉讼请求。
张若霆一审述称，2010年8月16日金晟公司已经将房屋卖给张若霆。2010年8月18日在房产管理部门备案，我的合同签订时间早于刘庆臣，所以应该保护我的合法权利。认定我的合法有效，金晟公司将房屋抵给刘庆臣存在欺诈，这种行为应该是无效的，刘庆臣应向金晟公司要工程款，不应要房屋。
张若霆一审诉称，2010年8月16日，我与金晟公司签订《商品房买卖合同》。购买了由金晟公司开发的位于新民市施工庙街第1-1号第15幢25-28轴的网点门市房一处，建筑面积为195.04平方米，并一次性交付了房款。2010年8月18日办理了预购商品房预告登记，双方约定2011年12月31日前给我办理交付房屋及产权相关手续。现请求人民法院确认我与金晟公司签订的商品房买卖合同有效，房屋归我所有，协助我办理产权相关手续，承担本案诉讼费用。
金晟公司一审辩称，我们公司经过刘红玉确认，新民市703专案组调查核实，诉争房屋归刘庆臣所有。
刘庆臣一审辩称，不同意张若霆的诉讼请求，刘庆臣、金晟公司之间已经办理了房屋买卖的相关手续。2010年8月24日刘庆臣已经占有该房屋。
原审法院审理查明，2010年8月24日，刘庆臣与金晟公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，刘庆臣购买华丽新都项目商品房位于新民市施工庙街1-1号第15幢25-28轴、建筑面积为195.04平方米的门市房一套，房屋单价为每平方米4000元，总价款为780，160元，约定交房时间为2012年12月31日，2010年8月24日，金晟公司给刘庆臣出具了数额为780，160元的销售不动产统一发票，并于当日金晟公司给刘庆臣出具了准住通知单一份，刘庆臣缴纳了契税，现该房屋刘庆臣已实际占有。
另，2010年8月16日，张若霆与金晟公司签订《商品房买卖合同》一份，并于2010年8月18日办理预购商品房预告登记，合同约定，张若霆购买新民市施工庙街1-1号第15幢25-28轴，建筑面积为195.04平方米的门市房一套，房屋单价为每平方米2963元，总价款为577，904元。约定交房时间为2011年12月31日，2010年8月17日金晟公司给张若霆出具了577，904元的收款收据一张。
另，刘庆臣与金晟公司签订的《商品房买卖合同》中所涉房屋与张若霆与金晟公司签订的《商品房买卖合同》中所涉的房屋为同一标的物，该房屋可以办理产权证。
另，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书第66页及辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书第10页均认定“金晟公司刘红玉向张文杰（张若霆父亲）借款，为防止借款还不上，以买房的形式运作，共约1500万元左右，其中纯欠款727万元，另外欠张文杰及其亲属二十三套房子，上述房产都有房屋购买合同并且备案了。”
原审法院认为，刘庆臣与金晟公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且刘庆臣交纳了契税，金晟公司为刘庆臣开具了入住通知单，并交付了房屋钥匙。刘庆臣、金晟公司的买卖关系，金晟公司予以认可。现该房屋已具备办理房证的条件，故对刘庆臣要求金晟公司协助办理房屋所有权过户手续的请求，原审法院予以支持。张若霆与金晟公司签订的《商品房买卖合同》，根据刘红玉的供述及金晟公司开庭答辩，金晟公司否认其与张若霆存在商品房买卖关系而是借款关系。因此，张若霆与金晟公司之间并非商品房买卖合同关系，故对张若霆的诉讼请求，原审法院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳金晟房地产开发有限公司在判决生效后60日内为原告刘庆臣办理房屋产权登记所需的相关手续，并协助原告刘庆臣办理所购房屋的产权登记。二、驳回原、被告、第三人其他的诉讼请求。案件受理费4890元，由被告沈阳金晟房地产开发有限公司承担100元，第三人张若霆承担4790元。
宣判后，上诉人张若霆不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审判决依法改判，诉争房屋归上诉人所有，由被上诉人金晟公司协助上诉人办理房屋产权登记相关手续；2、上诉费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人与金晟公司签订了商品房买卖备案合同，且依法办理了预告登记，具有准物权的属性，是真实的买卖关系。一审法院仅凭刘红玉的供述及金晟公司否认与上诉人存在买卖关系，就认定是借款关系，显属不当。上诉人经过预告登记的商品房买卖合同证明力远大于刘红玉的供述及金晟公司的答辩。刘庆臣签订的商品房买卖合同是在上诉人与被上诉人金晟公司签订的商品房买卖备案合同之后，金晟公司一房二卖，存在欺诈，且刘庆臣与金晟公司并非是真实的房屋买卖关系，而是以买卖形式充抵工程款。被上诉人在不具备缴纳契税的法定条件下违规缴纳契税，被上诉人在不备案入住的条件下开具、取得入住通知单，一审法院将不具有合法性的证据作为定案依据，显然是错误的。
被上诉人刘庆臣辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，同意一审判决。一、答辩人与金晟公司是商品房销售合同，已经过合法手续实际履行，开具了销售不动产统一发票、缴纳了契税、出具了准住通知单，交付了钥匙，合法有效。张若霆与被上诉人不存在实际上的商品房买卖合同关系，不能据此主张房屋的所有权。被上诉人已实际取得了房产，现实际入住占有。虽然上诉人以签订商品房备案合同并进行预告登记的方式掩盖借贷的真实性，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，本案商品房早就能办理产权登记，上诉人在金晟公司主要领导涉嫌刑事案件未立案之前，甚至在答辩人诉讼之前一直没有主张权利，上诉人所做的预告登记已经失效。上诉人不能以非法目的的预告登记来对抗答辩人与金晟公司的买卖合同。
被上诉人金晟公司辩称：经我公司确认，专案组核实，刘庆臣为房屋所有人，房屋归刘庆臣所有。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
另查明：一审中，刘庆臣与金晟公司均确认刘庆臣为施工方，双方之间基于以房抵工程款关系而签订本案争议房屋的商品房买卖合同。
上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、准住通知单、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：刘庆臣与金晟公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行各自义务。
关于刘庆臣主张金晟公司为其办理诉争房屋的所有权登记问题。刘庆臣以工程款抵付房款，合理支付了对价。金晟公司为刘庆臣开具了销售不动产统一发票和准住通知单，具有积极地向刘庆臣转移所有权的意思表示。刘庆臣缴纳了契税并取得了契证，承担了法律规定的不动产交易所需的相关税费。双方履行合同的过程符合商品房买卖的交易习惯和法律规定，具备了所有权转移的条件，现金晟公司明确表示诉争房屋归刘庆臣所有，故刘庆臣的该项主张，具有事实和法律依据，原审法院予以支持正确。
关于张若霆主张诉争房屋归其所有，由金晟公司协助其办理房屋产权登记相关手续问题。张若霆与金晟公司之间签订的《商品房买卖合同》虽然办理了预购商品房预告登记，但金晟公司仅为其出具了收款收据，未为其开具销售不动产统一发票，未向其交付房屋，并未积极地向其转移房屋所有权，张若霆亦未按法律规定交纳契税，且金晟公司亦表示与张若霆之间是借贷关系，否认与其存在商品房买卖关系。故张若霆主张其与金晟公司之间是真实的房屋买卖关系，证据不足，张若霆的该项主张，原审法院不予支持正确。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4890元，由上诉人张若霆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。