上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初10539号
原告周建伟。
被告黄胜华。
原告周建伟与被告黄胜华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周建伟，被告黄胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建伟诉称，2014年12月31日，原、被告就上海市闵行区××路××号房屋签订《房屋租赁合同》，该合同至2015年12月31日到期。原告于2016年2月4日以信函方式通知被告搬离涉讼房屋并向原告归还房屋，但被告至今仍占有使用涉讼房屋拒不搬离。被告的行为已经严重侵害原告的合法权益，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，诉请要求：1、请求判令被告立即迁出上海市闵行区××路××号房屋，恢复原状以及房屋设备完好可正常使用；2、请求判令被告支付原告房屋使用费直至实际迁出之日，以每月人民币（以下币种相同）6,500元的标准计算直至被告迁出为止。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、房地产权证1份，旨在证明涉讼房屋的权利人为原告周建伟；
2、2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》1份，旨在证明原被告双方就涉讼房屋签订租赁合同并约定租金、租期等项合同内容；
3、2016年1月30日的《终止租赁通知》1份，旨在证明原告向被告发出书面通知告知其终止租赁。
被告黄胜华辩称，其不同意原告诉请。其认为双方曾于2016年1月初口头约定续签，故其在当月5日打款16,800元给原告，即以此前租金标准计算为期3个月的租金，后原告称每月增加租金900元，包括押金也要予以增加，故被告当月9日又支付3个月租金及1个月押金的差价总计3,600元。后被告于2016年2月19日收到原告寄出的《终止租赁通知》。被告认为双方就继续租赁已经以口头协商的方式达成合意，被告也继续支付了租金，并投入装修款60,000元。现原告要求终止租赁，所以被告认为是原告违约。之后3月31日被告再次支付为期3个月的租金是因为原被告曾在3月底去居委会调解，且调解后双方也没有什么异议，被告认为调解是成功的，所以又支付三个月的租金。另被告认为，租赁房屋系用于上海农绿生物科技有限公司使用，被告仅仅是股东兼法人，且在去年支付租金的过程中曾有两次以公司名义转账给原告，故原告应该起诉公司而非被告个人。
被告向本院提供了以下书面证据证明其辩称：
1、日期分别为2016年1月5日、2016年1月9日、2016年3月31日的付款凭证各1份，旨在证明在双方口头协议续签合同后，被告已付租金金额；
2、营业执照1份，旨在证明承租原告房屋的经营方实际为上海农绿生物科技有限公司，被告只是法定代表人。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议；对证据2真实性无异议，但被告只是作为法定代表人签订了合同，原告应当起诉上海农绿生物科技有限公司，被告只是股东兼法定代表人，实际是公司在使用原告的房屋；对证据3真实性无异议，被告也的确收到，但是在2016年2月19日才收到的，由于原告寄件的时候正好是过年期间，所以投递了多次才收到。原告对被告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性没有异议，三笔付款其均收到，均无异议；对证据2的真实性没有异议，但原告认为涉讼合同是与被告个人签订的合同，与被告的公司无关。
本院对双方的证据认证如下：原、被告提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院均予以确认。
经审理查明：原告周建伟系上海市闵行区××路××号房屋的产权所有人，涉讼房屋系底层商铺。2014年12月31日，原告周建伟（出租方，甲方）与被告黄胜华（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.该房屋坐落在本市闵行区××路××号；4.房屋设备情况：卷帘门两扇、吊顶板、钢架阁楼、不锈钢防盗门（后门）、三相电源表壹套、洁具壹套。以上设备由甲方提供给乙方使用，乙方不得转移他处，如有人为损坏由乙方负责赔偿。二.租赁期限：1.该房屋租赁期共壹年，自2015年元月元日起至2015年12月31日止；2.租赁期满甲方有权收回全部房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。三.租金及支付方式：1.该房屋每月租金为5,600元整；2.租金每叁个月支付一次，壹拾日以前以现金支付给甲方（甲方提供收据），即16,800元整。四.保证金：1.乙方签订本合同时就交付保证金5,600元整；2.该保证金不视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还房屋并结清相关费用后无息返还乙方；3.当乙方有任何拖欠款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分乙方应立即补足。合同另约定了其他相关权利义务。原告于甲方处落款签名，被告于乙方处落款签名。
2016年1月5日，被告黄胜华汇款至原告周建伟账户，共计汇入16,800元，附言：房租费。
同月9日，被告黄胜华汇款至原告周建伟账户，共计汇入3,600元，附言：房租费押金。
同年2月4日，原告周建伟以挂号信函方式向被告黄胜华寄送《终止租赁通知》，上载：“黄胜华：我是位于闵行区××路××号（店铺两间）业主周建伟，你于2014年12月与我签订的上述房屋的租赁协议已于2015年12月底到期终止。现通知你在2016年2月底前搬离该房屋，并恢复租赁前原状，及时交付房屋设备并经业主验收后，由双方按实结算价款。如果你不能按期搬离，我将通过必要的法律途径予以解决。特此通知。本通知函一式两份，挂号信邮寄一份给你，另一份本人留存，内容相同。”落款人为原告周建伟，落款时间2016年元月30日。
同年3月31日，被告黄胜华汇款至原告周建伟账户，共计汇入19,500元，附言：房租费。
另查明，被告黄胜华曾向原告周建伟另支付过押金5,600元。
再查明，被告黄胜华向原告周建伟支付的房屋使用费已支付至2016年6月30日。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。涉讼合同约定租期至2015年12月31日届满，然此后被告黄胜华又分三次向原告周建伟以汇款方式支付其所认为的房租费及增加部分的押金。经庭审可见，双方对于下列问题存在争议：一、涉讼合同的承租人身份究竟是被告个人还是上海农绿生物科技有限公司；二、双方在合同到期后是否曾达成续租合意；三、被告支付的押金金额。
针对争议焦点一：原告认为签订涉讼合同时的承租人是被告黄胜华，其租赁后是否由公司使用并不影响被告黄胜华是本案合同相对方的身份；被告认为涉讼房屋的实际使用人是上海农绿生物科技有限公司，被告仅仅是公司的股东兼法定代表人，另该公司也曾在2015年向原告支付过两次租金，所以涉讼合同的相对方应该是公司而非其个人。本院认为，本案案由系房屋租赁合同，而作为合同中的一类，本案基于合同而发生的债的关系原则上只能存在于合同的双方当事人之间，只有合同的一方当事人才能根据合同向对方当事人提出请求或者提起诉讼。如何界定当事人的身份，依据在于签订合同时的落款双方。涉讼《房屋租赁合同》上载的承租人系被告黄胜华，其便是合法的合同相对人。故对于被告黄胜华所称的房屋用途系公司使用或公司曾向原告支付两个月租金等对于被告不适格之抗辩，本院不予采信。
针对争议焦点二：原告不认可其同意被告继续续租；被告则认为曾在合同到期后与原告达成口头续租协议，原告也增加了租金计算标准，故其认为原告收取租金的行为视为其认可被告要求续租的意向。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合原告于2016年2月4日寄出《终止租赁通知》并要求被告于2月底前搬离的行为，本院认为原告并未与被告就续租事宜达成合意，在被告收到《终止租赁通知》时便应该按约搬离涉讼房屋并将房屋归还原告，故对于被告此节抗辩理由，本院不予采信。
针对争议焦点三：原告认为被告此前支付过当时约定的一个月租金标准即5,600元押金；被告认为其在2016年1月9日补缴三个月租金差额（每个月差价900元）时多支付了一个月的差价作为押金的差价部分，故押金应该是6,500元。本院认为被告的转账凭证金额以及附言明确为房租费押金可认为其多支付的一个月差价900元应为对押金部分的补足。为避免当事人讼累，本院对于原告周建伟已收取的押金部分一并进行处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告黄胜华于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区××路××号房屋，并将涉案房屋返还给原告周建伟；
二、被告黄胜华于本判决生效之日起十日内向原告周建伟支付以每月6,500元标准计算，自2016年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；
三、被告黄胜华履行完毕上述第一、二条条款后，原告周建伟向被告黄胜华返还押金6,500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄胜华负担（于本判决生效之日起十日内向原告周建伟直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年八月十二日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十一条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。