四川省攀枝花市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攀民终字第748号
上诉人（原审被告、反诉原告）盐边县金谷房地产开发有限责任公司。住所地：四川省盐边县金河乡三滩村。
法定代表人谷万全，该公司董事长。
委托代理人吴宇宏，北京德恒（成都）律师事务所律师。
委托代理人林金国，该公司职工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）侯涛，女，1970年5月13日出生，汉族，四川省绵竹县人，无业，住四川省盐边县，现住四川省成都市。
委托代理人ＸＸ，男，1970年5月30日出生，汉族，四川省梁平县人，无业，现住四川省盐边县。（系侯涛之夫）
委托代理人李黎，四川三才律师事务所盐边分所律师。
盐边县金谷房地产开发有限责任公司（以下简称金谷房地产公司）因与侯涛合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2015）攀西民初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。上诉人金谷房地产公司的委托代理人吴宇宏、林金国，被上诉人侯涛及其委托代理人ＸＸ、李黎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审审理查明：2013年9月24日金谷房地产公司（甲方）与侯涛（乙方）经协商签订了《房屋置换协议》，该协议约定：金谷房地产公司因项目建设需要用位于盐边县东环南路金谷苑7号楼旁的房屋（建筑面积约为505.78平方米）与侯涛所有坐落于盐边县东环南路的房屋进行置换。金谷房地产公司应在协议签订的次日起八个月内将产权调换房屋交付给侯涛。金谷房地产公司在产权调换房交付侯涛使用后六个月内将产权调换房屋的两证（房屋产权证、土地使用权证）办理到侯涛名下，侯涛应积极配合金谷房地产公司办理房地产权属登记。违约责任：金谷房地产公司未按照协议约定时间交付房屋和证件办理，视为金谷房地产公司违约。侯涛未按照协议的第五条实施搬迁（第五条：侯涛保证在协议签订次日自行拆除房屋，旧房拆除的费用由金谷房地产公司承担）视为侯涛违约。一方违约，应承担违约金20万，守约方有权要求继续履行协议。该协议还就侯涛现有房屋的基本情况、产权调换房屋、补偿方案、搬迁、产权调换房屋的交付、注销等进行了约定。2013年9月24日，盐边县住房和城乡规划建设管理局作出《承诺书》，载明：“盐边县住房和城乡规划建设管理局作为建设行政主管部门，承诺保证监督盐边县金谷房地产开发有限责任公司6个月内将新建安置房移交给侯涛、杨国芹两户（特殊情况8个月内），并将移交房屋后半年内提交房屋所有权证。特此承诺。盐边县住房和城乡规划建设管理局。二〇一三年九月二十四日。”2014年5月14日盐边县住房和城乡规划建设管理局出具《关于桐子林镇东环南路15、17、19、21、23、25号安置房竣工验收函》（盐住建函（2014）73号），“……要求金谷房地产公司通知建设的五方主体准时参加验收。”2014年5月16日盐边县住房和城乡规划建设管理局组织侯涛、杨国芹等单位对金谷房地产公司建设的置换房屋进行验收，并形成《会议纪要》（第十一期），“……参加单位全部同意该工程验收，部分单位提出整改意见……”。ＸＸ以侯涛名义出席会议并在工程竣工验收签到册签名，同时ＸＸ也签名同意。2014年8月12日金谷房地产公司给侯涛通过EMS邮局送达《关于交付房屋手续通知》，载明：“侯涛：根据我公司与你方于2013年9月24日签订的《房屋置换协议》，我公司已按照协议约定时间于2014年5月16日完成由盐边县住房和城乡规划建设管理局主持的房屋竣工验收，且你方已经参加竣工验收并签字，我公司当日也通知你方办理房屋移交手续，同期签订的杨国芹房屋已赴我司于5月24日如期交付使用。鉴于你方向法院申请延后交房一事，我们已予以协助同意延后，但你方现在逾期仍未赴我司办理交房手续，我司现在此通知你方于2014年8月18日内来办理交付手续；同时，由于你方尚欠我公司人民币：1091976.00元（大写：壹佰零玖万壹仟玖佰柒拾陆元整）（四川省攀枝花市中级人民法院民事判决书（2014）攀民终字第264号），请于上述房屋交付时支付我公司，否则我公司将拒绝向你方交付房屋，所有责任由你方承担。特此通知！盐边县金谷房地产开发有限责任公司，2014年8月12日。”2014年8月13日侯涛签收该邮件。2014年8月22日，盐边县住房和城乡规划建设管理局作出《关于金谷房地产开发有限责任公司拒绝交房的证明》，载明：“盐边县人民法院：金谷房地产开发有限责任公司与侯涛2013年9月24日签订《房屋置换协议》，约定由金谷房地产开发有限责任公司为侯涛建设置换房屋，交付时间为协议约定的次日起八个月内将置换房屋交付给侯涛。2014年5月24日，交付房屋的时间届满，我局组织双方办理置换房屋交付，因侯涛与金谷煤业有限责任公司的合同纠纷处于上诉阶段，经侯涛提出延期1个月交房（即2014年6月24日），经金谷房地产公司同意，双方达成了延期交房的合议。2014年6月24日期满后，我局再次组织双方办理交房事宜，金谷房地产开发有限责任公司以侯涛方执行四川省攀枝花市中级人民法院民事判决书（2014）攀民终字第264号的内容为交房的前提条件。经我局多次找金谷房地产开发公司，告知侯涛与金谷煤业公司的诉讼纠纷与金谷房地产开发公司交房是分属于两个不同的法律关系，并对其讲明：以执行判决书的内容为交房条件是违约行为，按照《置换协议》的约定是要承担违约责任的法律后果，但金谷房地产不予理睬，拒绝将置换房屋交付给侯涛。特此证明。2014年8月22日。”2014年12月22日侯涛、ＸＸ、杨梦婷出具《委托书》，载明：“盐边县民政局：兹有侯涛、ＸＸ、杨梦婷共有房产因需办理门牌号，由于侯涛、ＸＸ、杨梦婷有事无法前往民政局办理，特委托盐边县金谷房地产开发有限公司到盐边县民政局代为办理。特此委托，委托人：侯涛、ＸＸ、杨梦婷，2014年12月22日”
另查明：2013年12月2日四川省盐边县人民法院就原告盐边县金谷煤业有限责任公司诉被告侯涛确认合同效力纠纷一案，作出四川省盐边县人民法院（2013）盐边民初字第103号民事判决书，判决：“一、原告盐边县金谷煤业有限责任公司与被告侯涛2007年7月27日签订的《房屋拆迁补偿协议书》以及2007年8月1日签订的《房屋拆迁补偿协议书补充协议》无效；二、由被告侯涛于判决生效后10日内返还原告盐边县金谷煤业有限责任公司支付的补偿款90万元、利息损失191976元，合计1091976元；三、驳回原告盐边县金谷煤业有限责任公司的其他诉讼请求。”侯涛不服一审判决向四川省攀枝花市中级人民法院提起上诉，2014年7月8日四川省攀枝花市中级人民法院作出（2014）攀民终字第264号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”盐边县金谷煤业有限责任公司的法定代表人为谷万全，盐边县金谷房地产开发有限责任公司的法定代表人为谷万全，两公司都是在工商行政管理部门注册的企业法人。
上述事实有侯涛、金谷房地产公司的陈述、《房屋置换协议》、《承诺书》、《关于金谷房地产开发有限责任公司拒绝交房的证明》、《会议纪要》、《关于交付房屋手续通知》、《委托书》、（2013）盐边民初字第103号民事判决书、（2014）攀民终字第264号民事判决书等证据在案佐证。
原审法院审理后认为：2013年9月24日金谷房地产公司（甲方）与侯涛（乙方）经协商签订了《房屋置换协议》，双方对其真实性均无异议，且双方都认可有效并各自履行了相应的部分义务，该协议不违反法律的强制性规定，对双方均有约束力，双方应当按照协议的约定履行各自的义务。金谷房地产公司按照协议约定交付置换房屋是其应尽的义务。金谷房地产公司以书面方式向侯涛邮寄《关于交付房屋手续通知》，通知侯涛应当履行（2014）攀民终字第264号民事判决书确定的义务（侯涛返还盐边县金谷煤业有限责任公司支付的补偿款90万元、利息损失191976元，合计1091976元），作为向侯涛交付《房屋置换协议》确定的置换房屋的条件，并表明否则金谷房地产公司将拒绝向侯涛交付房屋。因金谷房地产公司与盐边县金谷煤业有限责任公司都是分别在工商行政管理部门注册的企业法人，在法律上是两个独立的主体，侯涛对盐边县金谷煤业有限责任公司履行生效判决书的义务，金谷房地产公司对侯涛的按约交付置换房屋的义务，是两个不同的法律关系，也是不同法律主体之间的权利义务，金谷房地产公司把侯涛应向盐边县金谷煤业有限责任公司履行（2014）攀民终字第264号民事判决书确定的义务作为交付置换房屋的前提条件，不符合法律的规定及《房屋置换协议》的约定，应当承担违约责任。侯涛提出要求金谷房地产公司继续履行合同，并交付《房屋置换协议》约定的位于盐边县东环南路金谷苑7号楼旁建筑面积252.89平方米的房屋的诉讼请求，符合法律的规定及本案事实，且金谷房地产公司对交接置换房屋无异议。侯涛提出要求金谷房地产公司支付拒绝交房的违约金20万元的诉讼请求，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持的法律规定。”金谷房地产公司在代理词中提出调整违约金的请求符合法律规定，结合本案侯涛提交的证据综合分析及本案的实际情况，《房屋置换协议》约定违约金为20万元，高于侯涛实际损失的百分之三十，属于过分高于造成的损失，酌定金谷房地产公司支付给侯涛违约金16万元。侯涛提出要求金谷房地产公司赔偿逾期交房造成的经济损失（以每月13333元从2014年6月24日起计算至交房日止）的诉讼请求，因违约金和损失两者不能同时主张，且本案支持的违约金已高于侯涛主张的损失，再要求金谷房地产公司赔偿损失不符合法律的规定，故不予支持。金谷房地产公司提出要求判决侯涛继续履行《房屋置换协议》，即配合金谷房地产公司办理房屋权属登记、完成交房手续的反诉请求，因《房屋置换协议》约定金谷房地产公司在产权置换房交付侯涛使用后六个月内将产权置换房屋的两证（房屋产权证、土地使用权证）办理到侯涛名下，但金谷房地产公司并没有提供证据证明侯涛没有积极配合金谷房地产公司办理房地产权属登记及完成交房手续，而本案查明的事实是金谷房地产公司要求侯涛履行（2014）攀民终字第264号民事判决书确定的义务为交房条件，故金谷房地产公司的主张不符合本案事实，不予采纳。金谷房地产公司提出要求侯涛向其支付违约金20万元的反诉请求，因不符合法律的规定及《房屋置换协议》的约定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、盐边县金谷房地产开发有限责任公司继续履行2013年9月24日与侯涛签订的《房屋置换协议》，并于判决生效后十日内交付协议约定的位于盐边县东环南路金谷苑7号楼旁建筑面积252.89平方米的置换房屋给侯涛；二、盐边县金谷房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内支付给侯涛违约金16万元；三、驳回侯涛的其他诉讼请求；四、驳回盐边县金谷房地产开发有限责任公司的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费4900元，由侯涛负担1633.33元，由盐边县金谷房地产开发有限责任公司负担3266.67元；反诉案件受理费2150元，由盐边县金谷房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，金谷房地产公司不服提起上诉，理由为：1.在金谷房地产公司已按照约定时间如期完成房屋修建和竣工验收并通知办理交房手续的情况下，侯涛拒不履行其配合办理交房手续的义务而导致房屋未能依约交付的，金谷房地产公司不存在延期交付置换房屋行为，不应当承担违约责任。2.原判认定的违约金远高于侯涛的实际损失，属于适用法律错误。
侯涛答辩称：金谷房地产公司以要求侯涛履行与金谷房地产公司毫不相干的判决为交房条件，违反《房屋置换协议》的约定，构成了违约，依约应当承担违约责任。金谷房地产公司违约，导致侯涛损失，应按照约定支付违约金。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为：金谷房地产公司与侯涛签订《房屋置换协议》，双方均应当按照协议约定履行义务。金谷房地产公司虽如期完成房屋修建和竣工验收，但在此后的置换房屋的交付过程中，金谷房地产公司向侯涛邮寄送达《关于交付房屋手续通知》，该通知中明确提出，要把侯涛应向盐边县金谷煤业有限责任公司履行（2014）攀民终字第264号民事判决书确定的义务作为金谷房地产公司交付置换房屋的前提条件，该条件既不符合法律的规定，亦不符合《房屋置换协议》的约定，且因而导致至今金谷房地产公司未实际向侯涛交付置换房屋。金谷房地产公司提出系侯涛拒不履行其配合办理交房手续的义务的主张与查明事实不符，其主张缺乏证据证实。故金谷房地产公司提出其不构成违约的意见不能成立。侯涛原审提出因金谷房地产公司不按期交付置换房屋，致使侯涛产生13333元／月的损失，并提供同地段、相似房屋出租形成的租赁协议为证，为此原审按照本案实际情况，酌定将双方约定的违约金调整为16万元是恰当的。故金谷房地产公司提出原判认定违约金过高的上诉理由亦不成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人盐边县金谷房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王金涛
审判员 李 涛
审判员 廖兴品
二〇一五年十一月六日
书记员 杨子仪