大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0204民初1367号原告：正源房地产开发有限公司，住所地：大连市沙河口区。法定代表人：惠盛林，董事长。委托诉讼代理人：王婧，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，辽宁同方律师事务所律师。被告：金灵江，男，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：许琼，辽宁天腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：林鹏鸠，辽宁天腾律师事务所律师。原告正源房地产开发有限公司与被告金灵江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月8日、8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王婧、李强、被告金灵江及其委托诉讼代理人许琼、林鹏鸠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（合同编号：ZYDC130119-YX/FRY0005-xxxY’0003）于2017年3月8日解除；2、判令被告将前述合同项下行政街号为大连市沙河口区xxx号公建，工程号为6#1-1-8（一层）房屋腾退给原告；3、判令被告向原告支付违约金113955元（按六个月租金计算）4、被告交纳的履约保证金15000元不予退还，归原告所有。事实与理由：2013年4月30日，原告与被告签订《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（合同编号：ZYDC130119-YX/FRY0005-ZL0003-0-SY’0003），约定原告将该合同项下的房屋租赁给被告使用，被告须依合同约定安全使用房屋以及支付租金。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，但被告却多次违反合同约定，给原告造成了巨大的经济损失。无奈之下，原告于2016年4月7日向被告发出《律师函》要求被告在3日内向原告补齐所欠租金及违约金，同时要求其提供担保，否则解除双方之间的租赁合同。被告在收到该《律师函》后，并未向原告作出任何行为，原告于2016年4月12日向被告发出《解除合同通知书》并进行了公证。原告在2016年将被告诉至法院要求其缴纳相应的欠缴租金和占有使用费，经调解，双方达成（2016）辽0204民初4726号《民事调解书》，但被告未按该调解书履行义务，原告于2017年3月8日再次向被告发出解除通知书，要求被告腾退房屋，并要求被告按合同约定承担违约金。合同解除后，被告一直占有租赁房屋，直至今日仍未腾退，也未向原告交纳占有房屋的使用费，故原告提出如上诉请。被告辩称，被告确于2017年3月8日收到律师函，但在此之前的2016年4月18日，在被告并不拖欠租金、也没有违约的情况下，原告要求解除合同收回房屋，直接导致房屋未能正常使用，之后原告一房两租。原告要求解除合同本身就是违约、违法的，此后原告要求被告腾退房屋也是不合理、不合法的。由于发出解除通知后被告并未实际占用房屋，因此也不存在占用费。案涉房屋自2016年10月20日左右被原告封堵，原告通过擅自封堵房屋的方式收回房屋，是严重的违约行为，应当对被告承担赔偿责任，原告主张的房屋被告并未使用。前期的费用被告已经支付完毕，后期未再使用房屋，被告并不存在违约行为，因此被告对原告主张的使用费、违约金等均不同意。经审理查明，2013年4月30日，原告与被告签订《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（合同编号：ZYDC130119-YX/FRY0005-ZL0003-0-SY’0003），约定原告将行政街号为大连市沙河口区五一路xxx号公建，工程号为幸福e家三期xxxx号公建出租给被告使用，租赁面积为693.79㎡，楼层：地下一层（自临五一路xxx号公建起算为地下1层）、地上一层，共2层。第三条租赁用途约定：乙方（被告）租赁该房屋用于办公仓储、家居建材、餐饮娱乐、综合商品、服务业、会所等经营项目。乙方承诺，不会利用房屋从事违法活动。……出现以下情形之一，甲方（原告）有权单方解除合同、并视乙方造成损失情况扣除乙方履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方损失：（1）乙方擅自更改租赁房屋用途的，甲方认为影响其整体业态布局的；……第四条租赁期限约定，租赁期限为223个月，自2013年5月8日起至2031年12月7日止。免租期：7个月，自2013年5月8日起至2013年12月7日为“免租期”。免租期内乙方无需支付租金，免租期满后开始计算租金，但如果乙方在免租期内开业（包括试营业），则乙方自开业之日起计算租金。除无需支付租金外，乙方在免租期内仍需履行本合同约定的其他义务。除因不可抗力致使合同不能履行或一方按合同约定单方终止合同外，甲、乙任何一方提出提前终止本合同的，应支付给对方相当于该年度六个月租金的违约金，据本合同到期不足六个月的，违约金按实际剩余月数计算。第六条合同价款约定，1、房屋租金（1）租金标准：第一年至第三年0.85元/天/㎡，第四年0.90元/天/㎡，第四年0.95元/天/㎡……（3）租金总额：5495164元；（4）支付周期，采取按半年支付租金形式。……2016年12月8日至2017年6月7日半年租金113955元在2016年11月8日前支付；2017年6月8日至2017年12月7日半年租金113955元在2017年11月8日前支付……（6）支付方式：乙方需以电汇、刷卡方式支付租金和物业费，以到达甲方银行账户为甲方收到款项的依据，没有银行到账记录的收款收据不作为甲方收到款项的依据。乙方承诺不向甲方工作人员交付现金，否则自愿承担风险。……5、违约责任：乙方未按本合同约定，迟延向甲方支付租金或者物业管理费，每逾期一日，乙方应按欠付款项的万分之六向甲方支付违约金，至租金支付日时乙方尚未支付下一租赁期间的租金的，甲方有权解除合同，乙方除应缴纳欠付款项外，还应当按六个月租金金额承担违约金……第七条履约担保约定，乙方应在本合同签订时向甲方支付履约保证金15000元。对于乙方的违约行为或者延迟支付各种费用，甲方有权直接从履约保证金中扣除相应的违约金，履约保证金不足以弥补甲方损失的，甲方将继续追究乙方责任。甲方可从乙方与甲方的其他合同约定的履约保证金或任何应付款中予以扣除。合同还约定了双方的其他权利、义务。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用并收取了被告支付的履约保证金15000元。2016年4月7日，原告委托辽宁同方律师事务所大连分所向被告发出《律师函》，载明“金灵江先生……2011年11月3日，您与正源地产签订《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》，正源地产将位于大连市沙河口区福如园xxx号公建面积16266.21平方米的房屋出租给您；（三期美食城）……截止到2016年3月31日，您尚欠正源地产三期美食城租金9256301元，违约金1938056元，合计11194357元。……由于您拖欠巨额租金，正源地产有理由认为您已经丧失履行债务的能力，为此，特此通知您中止上述合同的履行。为确保您有继续支付上述租赁合同租金的能力，请您在收到本律师函后三日内，向正源地产补齐拖欠的租金和违约金，同时提供有能力继续履行的担保，否则，正源地产将依据相关法律规定解除与您签署的上述租赁合同。”2016年4月12日，辽宁同方律师事务所大连分所受原告委托向被告发出两份《解除合同通知书》。原告委托代理人刘丽平在公证人员监督下以特快专递方式向大连市沙河口区五一路xxx号邮寄信函，内装有《解除合同通知书》（共两页）。大连市沙河口区公证处出具（2016）沙证民字第xxx号公证书，证明与本公证书相粘连的《解除合同通知书》（共两页）的复印件与本公证员监督所寄送的原件内容相符。该快递于2016年4月18日因拒收退回。原告工作人员在2016年4月13日将上述两份《解除合同通知书》送达到被告办公室，被告确认其于2016年4月13日收到了上述《解除合同通知书》。其中一份《解除合同通知书》内容为：“致：金灵江先生，辽宁同方律师事务所大连分所受正源房地产开发有限公司（以下简称‘正源地产’）委托，2016年4月7日向您发出《律师催款函》，请您在收到《律师催款函》后三日内向正源地产支付欠付的租金357836元、违约金96684.50元，合计454520.50元。经查，上述《律师函》已于2016年4月8日上午10点27分签收。截止到2016年4月12日，您依旧没有支付上述拖欠的租金和违约金。因此，根据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，辽宁同方律师事务所大连分所代表正源地产向您郑重通知如下：即日起正源房地产开发有限公司解除与您于2013年4月30日签订的《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（正源地产位于大连市沙河口区五一路福如园22号、工程号：幸福e家三期xxx号公建，租赁面积693.79平方米）。请您接到本解除合同通知书后五日内，将租赁房屋予以腾退、清空，并与正源地产进行交接，缴清欠缴租金。如果到期仍未腾退、清空，正源地产将视租赁物内的财物为无主物自行清理或另行保管，清理和保管费用由您承担。”另一份《解除合同通知书》内容为：“致：金灵江先生，辽宁同方律师事务所大连分所受正源房地产开发有限公司（以下简称‘正源地产’）委托，2016年4月7日向您发出《律师函》，请您在收到《律师函》后三日内向正源地产支付欠付的租金9256301元、违约金1938056元，合计11194357元，同时提供有继续履约能力的担保。经查，上述《律师函》已于2016年4月8日上午10点27分签收。截止到2016年4月12日，您依旧没有支付上述拖欠的租金和违约金，也没有提供继续履约能力的担保。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条、第九十四条、第九十六条的规定，辽宁同方律师事务所大连分所代表正源地产向您郑重通知如下：即日起正源房地产开发有限公司解除与您签订的所有房屋租赁合同。请您接到本解除合同通知书后五日内，将租赁房屋予以腾退、清空，并与正源房地产有限公司进行交接，缴清欠缴租金。如果到期仍未腾退、清空，正源房地产有限公司将视租赁物内的财物为无主物自行清理或另行保管，清理和保管费用由您承担。”2016年10月8日，原告就本案案涉合同向本院提出诉讼，请求判令被告支付原告房屋租金272671.42元（计算至2016年4月11日）及违约金108141.49元、占有使用费70952.32元（从2016年4月12日暂计算至2016年9月30日）及利息损失1588.17元。经本院主持调解，原、被告双方达成如下协议：“一、被告金灵江于2016年12月31日前给付原告2013年12月8日至2015年12月26日的租金11万元[大连市沙河口区福如园xx号公建，工程号：幸福e家三期xxxx，共6套房屋]；二、被告于2016年12月31日前给付原告2015年12月27日至2016年12月26日的租金20万元[大连市沙河口区福如园xxx号公建，工程号：幸福e家三期xxxxx，共10套房屋]；三、被告金灵江于2016年12月31日前给付原告逾期支付租金违约金4万元，如逾期给付，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付逾期利息至付清之日止。”本院制作（2016）辽0204民初4726号民事调解书对双方的协议进行确认。但被告未能按照该协议内容向原告支付欠付的租金，原告向本院申请执行该调解书。在该案的执行过程中，2017年8月，被告向原告支付该调解书中确定的本金款项35万元。另查，原告于2017年1月3日对案涉房屋进行封堵，现案涉房屋由原告控制。在原告封堵的区域内有被告一间办公室，被告自述仍有物品存放于该办公室内。2017年3月8日，原告向被告发出律师函，内容为“致金灵江先生、大连幸福世界商业发展有限公司：辽宁律师事务所大连分所受正源房地产开发有限公司（以下简称‘正源地产’）委托，就正源地产与金灵江先生、大连幸福世界商业发展有限公司（以下简称‘贵方’）签订的相关租赁合同一事，向贵方正式函告：2016年4月12日正源地产已向贵方送达了《解除合同通知书》，解除与贵方签订的所有房屋租赁合同，并要求贵方接到该通知书后5日内腾退房屋。该份通知书在大连市沙河口区人民法院受理的（2016）辽0204民初4726号案件审理中亦向贵方出示过。贵方接到上述通知书后，仍继续占有使用房屋并未腾退，根据合同约定‘乙方（贵方）应在合同终止同日腾退房屋，延迟腾退在30日内按照合同价格计算租金，延迟腾退自第4日起按照合同约定价格两倍计算租金’，产生的房屋占有使用等费用，全部应由贵方承担。针对贵方在2017年2月23日向正源地产发出《继续履行租赁合同函》中表示‘不同意解除合同’的问题。基于此，再次向贵方重申：1.贵方与正源地产签订的所有租赁合同【包括但不限于：正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130119-YX/FRY0005-ZL0003-0-SY0003）、关于《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同》的补充协议（ZYDC130119-YX/FRY0005-ZL0003-0-SY0003B1）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130117-YX/FRY0003-ZL0001-0-SY0001）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130118-YX/FRY0004-ZL0002-0-SY0002）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130120-YX/FRY0006-ZL0004-0-SY0004）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130121-YX/FRY0007-ZL0005-0-SY0005）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC121336-YX/FRY0066-ZL0045-0-SY0001）、关于《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同》的补充合同（ZYDC121336-YX/FRY0066-ZL0045-0-SY0001B2）、正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同（ZYDC130112-YX/FRY0009-ZL0003-0-SY0003）、关于《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同》的补充合同（ZYDC130112-YX/FRY0009-ZL0003-0-SY0003B1）、关于《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同》的补充合同（ZYDC130112-YX/FRY0009-ZL0003-0-SY0003B2）】不仅满足法定解要件，也符合合同约定解除要件，且正源地产已向贵方履行合同解除等相关义务，故贵方与正源地产项下的所有租赁合同已解除。贵方于合同解除后（即2016年4月12日）之后自行电汇到正源地产的相关款项，为贵方支付给正源地产的合同解除后产生的房屋占有使用费。正源地产已经要求贵方及时予以腾退，但贵方未予履行，已产生高额的占有使用费，为避免贵方继续产生高额的占有使用费，希望贵方能够及时予以腾退。如贵方仍不腾退，则视为贵方自动放弃未腾退房屋内的所有物品，且正源地产有权自行处置，因此产生的一切后果和损失（包括但不限于公证费、调查费、律师费）均由贵方承担。”被告认可收到该律师函。上述事实，有原告提供的起诉状、本院（2016）辽0204民初4726号民事调解书、《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（合同编号：ZYDC130119-YX/FRY0005-ZL0003-0-SY’0003）、（2016）沙证民字第610号公证书、《律师函》、《解除合同通知书》、被告提供的照片以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。被告作为承租一方，其应当按照合同约定履行支付租金的义务。因被告拖欠租金，原告将被告诉至本院，在双方达成调解协议之后，被告仍未履行支付租金的义务，原告于2017年3月8日向被告发出解除合同的《律师函》通知被告解除合同，被告认可于该日收到该函，虽然被告不同意解除合同，但其并未按照法律规定在收到解除通知后请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；且原告在向被告发出解除合同通知书之前已先行收回房屋，双方的合同亦无法继续履行，故原告与被告签订的合同应自被告收到原告发出的解除合同通知时解除，原告要求确认其与被告签订的《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（合同编号：ZYDC130119-YX/FRY0005-ZL0003-0-SY’0003）于2017年3月8日解除的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。因被告没有交付租金，原告自行对被告租赁的部分进行封堵，应视为原告自行收回房屋，在原告收回的房屋面积中，仍有一间房屋存有被告的物品，被告应予以腾退。故被告应将大连市沙河口区五一路福如园xxx号公建，工程号为6#1-1-8（一层）中其占用的房屋腾退给原告。关于原告要求判令被告支付违约金113955元（按六个月租金计算）的诉请一节，本院认为，原告与被告在本院处理（2016）辽0204民初4726号案件过程中达成调解协议，约定被告于2016年12月31日前给付原告逾期支付租金违约金4万元，如逾期给付租金及违约金，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付逾期利息至付清之日止。在履行过程中，因被告未按期履行前述义务，原告申请对（2016）辽0204民初4726号民事调解书进行执行，该案现已在执行程序中。被告在前次诉讼中已因逾期给付租金承担了违约责任，且双方还约定如被告未按调解书内容履行给付义务则需按照法律规定支付迟延履行金，被告未在2016年12月31日前给付租金，原告随即于2017年1月3日收回案涉房屋，原告没有提供证据证明其有租金损失，故原告再次要求被告给付违约金，没有事实及法律依据。关于原告要求被告交纳的履约保证金15000元不予退还、归原告所有的诉请，本院认为，原告与被告曾就本案案涉房屋的租金发生纠纷，案件正在执行程序中且尚未执行完毕，按照双方的合同约定原告具有从履约保证金中扣除违约金的权利，即涉及到被告违约金的履行问题，在双方案件未执行完毕前，本案不宜对履约保证金进行处理，故原告该项诉请本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告正源房地产开发有限公司与被告金灵江签订的《正源·幸福e家·福如园·商业用房租赁合同书》（合同编号：ZYDC130119-YX/FRY0005-xxx03-0-SY’0003）于2017年3月8日解除；二、被告于本判决生效之日起三十日内将大连市沙河口区五一路福如园xxx号公建，工程号为xxxx（一层）中由其占有使用的房屋返还给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4245元（原告已预交），由原告负担2880元、被告负担1365元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙 莹审 判 员  胡旖旎人民陪审员  张桂兰二〇一七年十月二十七日书 记 员  王 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。