南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄锁民初字第554号
原告金利（南京）建设开发有限公司，住所地在南京市江宁区宁溧路188号。
法定代表人黄灏，该公司董事长。
委托代理人陈子建，男，汉族，该公司员工。
被告方利贵，男，1955年8月31日生，汉族。
委托代理人王卫，江苏天哲律师事务所律师。
原告金利（南京）建设开发有限公司（以下简称金利公司）与被告方利贵商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，由于本案与南京市江宁区人民法院（2015）江宁禄民初字第108号案件相关联，故本院对本案中止审理。2016年2月15日，南京市中级人民法院对该案作出终审判决。2016年2月25日，本院对本案恢复审理。本案依法由审判员李伟独任审判，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告金利公司的委托代理人陈子建、被告方利贵及其委托代理人王卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金利公司诉称，原告与被告于2011年3月8日签订《﹤博恩花园﹥商品房现售合同》，被告购买原告开发的位于南京市江宁区XX街道XX路XX号XX幢104室的房屋。双方在该合同第九条第四款中约定：“该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接受该商品房或者未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天50元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担”。现被告逾期收房，故原告诉至法院，请求判令被告支付自2011年5月1日起实际收房之日止的违约金，按每天50元计算；被告支付原告代缴的物业管理费和水电费共5720.4元（自2011年5月1日起暂计算至2014年10月31日止）。由于南京市中级人民法院对（2015）江宁禄民初字第108号案件作出终审判决，故原告变更诉讼请求为：要求被告支付自2015年6月1日起至被告实际收房之日止的违约金，按每天50元计算；要求被告支付原告代缴的物业管理费和水电费共5720.4元（自2011年5月1日起暂计算至2014年10月31日），自2014年11月1日起至收房之日止的物业费和水电费按物业公司实际扣缴的数额为准。
被告方利贵辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原告违约在先，且违约行为仍在进行中。根据（2015）江宁禄民初字第108号判决书和（2015）宁民终字第7449号判决书，原告提供的房屋存在质量瑕疵，且到目前为止，原告也没有履行维修和交付房屋的义务。在原告与被告的诉讼过程中，被告于2015年11月5日又向原告寄发了关于维修及交付房屋的催告函，但是原告至今没有履行修房义务。2016年3月，被告催原告交房，但是原告要求被告先缴纳2015年5月1日以来的物业管理费，否则拒绝交房。基于此，原告要求被告承担违约金，缺乏事实和法律依据。2、被告一直没有入住房屋，且也没有享受到相关的物业待遇，故原告要求被告交纳物业管理费和水电费缺乏事实根据，且原告不具有向被告催交物业费和水电费的主体资格。
经审理，查明以下事实：
一、2011年3月8日，原告金利公司（出卖人、甲方）与被告方利贵（买受方、乙方）签订《﹤博恩花园﹥商品房现售合同》，乙方购买甲方开发的位于南京市江宁区XX街道XX路XX号XX幢104室的房屋，该房屋建筑面积177.46平方米，总价1220614元。双方在该合同第九条第四款中约定：“该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接受该商品房或者未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天50元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担”。合同签订后，方利贵已支付全额房款并已取得涉案房屋的产权证。
二、2013年7月24日，金利公司及方利贵双方针对涉案房屋质量问题进行了拍照确认并就维修问题达成一致意见，双方签订《协议书》一份。2014年5月22日，原告向被告发出《关于催促补办收房手续的通知》，告知被告：“我司已于2011年4月20日通知您前来办理收房等手续，虽经我司多次催告，您一直未按合同、通知等约定办理收房手续。另告知该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天50元向甲方支付逾期交接期间的违约金。据统计，截至2014年4月30日，您累计收房违约金累计已达54750元，在此期间需承担的物业管理费累计4903.2元。望您在收到本通知之日起10日内，立即来我司补办收房等手续，并协商违约金及物业管理费支付等事宜。”2015年1月6日，原告再次向被告发出《关于催促补办收房手续的通知》，催促被告前来办理收房手续，并告知其截至2014年12月31日，被告延期收房违约金累计已达67000元，物业管理费5992.9元。同日，原告又向被告发出《催告函》，催告其前来办理收房手续。2015年1月13日，双方就涉案房屋进行验收并签订《业主验房表》，载明了涉案房屋存在一些质量问题，方利贵不同意接收。2015年4月24日，金利公司再次向方利贵发出书面催告函，通知方利贵查验案涉房屋并补办收房手续。2015年4月28日，双方再次就涉案房屋进行验收并签订《业主验房表》，载明涉案房屋存在一些质量问题。2015年11月5日，被告向原告发出《关于维修及交付房屋的催告函》，主要内容是询问原告有无对涉案房屋维修完毕，并请原告尽快安排时间组织双方勘验和交房。
三、2015年1月22日，被告方利贵以涉案房屋存在质量问题不符合交付条件，原告金利公司未能按时交付房屋为由向南京市江宁区人民法院提起诉讼，要求金利公司按照租金标准承担瑕疵交付的赔偿责任。在该案审理过程中，该案承办法官于2015年6月5日召集双方对涉案房屋进行查验，发现涉案房屋仍存在一些质量问题。2015年9月28日，南京市江宁区人民法院作出（2015）江宁禄民初字第108号民事判决书，判决金利公司于本判决生效之日起10日内赔偿方利贵逾期交房损失38665元。南京市江宁区人民法院认定关于涉案房屋的维修期限为2015年4月28日（双方再次验收之日）之后的30日。后金利公司不服上述判决，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2016年2月15日作出（2015）宁民终字第7449号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。南京市中级人民法院认定：“2015年4月28日，双方再次对涉诉房屋进行验收，原审法院认为此时方利贵有义务采取措施避免损失进一步扩大，酌定金利公司的维修期限截止至再次验收后的30日，并无不当，本院予以维持。”
本案的争议焦点是：生效判决认定原告对涉案房屋的维修期限截止2015年4月28日之后的30日，但直到法庭辩论结束之日即2016年3月30日，双方仍未办理涉案房屋的交接手续，被告对此是否构成违约？如果被告构成违约，是否应承担未接收房屋的违约金以及自双方约定的交房日期即2011年5月1日之后的由原告代为支付的物业管理费和水电费？
原告称：在南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第7449号民事判决书之后，原告就对涉案房屋存在的问题进行了整改。在维修完毕后，原告多次通过电话通知被告前来收房。被告在2015年6月起即应收房而在原告多次通知下仍未能收房，构成违约，应当依约定支付违约金。原告替被告多次交纳自2011年5月1日起至今的物业管理费和公摊水电费，该费用理应由被告承担。
为此，原告提交了下列证据：1、情况说明3份，证明2011年5月1日至2014年10月31日原告代被告缴纳了物业费和公摊水电费；2、《XXXX前期物业服务合同》三份，证明原告作为开发商与数家物业公司签订《物业服务合同》，原告代替被告支付了物业服务费。
被告称：根据两级法院审理查明的事实，至2015年6月5日涉案房屋仍存在瑕疵，2015年11月被告又发函催告原告交房，但至今原告都无证据证明其已经对涉案房屋进行维修并通知被告进行验房，故原告构成违约。近期，被告也多次找原告要求交房，但原告以与本案无关的物业费为理由拒绝交房。由于房屋是由原告控制，不能交付房屋的责任应由原告承担，被告不构成违约。原告主张物业费缺乏合同依据，原告没有证据证明其履行了代缴物业费和水电费的义务，也没有具体的费用标准和服务内容，因此该主张缺乏事实依据。
本案在审理过程中，本院建议双方庭后7天内办理涉案房屋的验房手续。2016年4月1日，原被告双方组织了验房，被告对涉案房屋进行了验收，并接收了涉案房屋，但被告称涉案房屋仍存在一些质量问题。
因原被告意见分歧较大，致本案调解未果。
上述事实，有《﹤XXXX﹥商品房现售合同》、《关于催促补办收房手续的通知》、《催告函》、邮寄单、（2015）江宁禄民初字第108号民事判决书、（2015）宁民终字第7449号民事判决书、《业主验房表》、《关于维修及交付房屋的催告函》、《前期物业服务合同》等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告金利公司与被告方利贵签订的《﹤XXXX﹥商品房现售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。被告支付了全部购房款，原告应当向被告交付符合约定的房屋。虽然生效判决认定金利公司对涉案房屋的维修期限截止到2015年4月28日之后的30日，该认定是为了在该案中确定金利公司赔偿损失的依据，并不能因此而免除金利公司自2015年4月28日之后的维修义务。即如果被告未在生效判决认定的维修期限内接受涉案房屋，原告不应再向被告承担赔偿损失的法律责任，但被告也不因此而当然承担违约责任。认定被告是否构成违约，应根据涉案房屋是否符合交付条件以及原告是否履行通知被告收房的义务等因素，如果涉案房屋符合交付条件且原告已通过适当方式通知被告收房而被告无故拒绝收房，则被告构成违约，应承担相应的违约责任。原告作为房屋的销售方，主要义务是应当向作为买受方的被告交付符合条件的房屋，但原告未举证证明其在生效判决认定的维修期限内向被告交付了符合合同约定的房屋，且根据南京市江宁区人民法院、南京市中级人民法院以及本院查明的事实，原告在2015年5月28日之后仍未对涉案房屋维修完毕，涉案房屋仍存在质量问题。被告作为购房人，在支付了购房款后多次向原告催促交付涉案房屋，且与原告进行了多次验房，直至2015年11月5日，被告还在向原告发函，请原告尽快安排时间组织双方勘验和交房，但因涉案房屋存在质量瑕疵问题，不符合交付条件，被告因此未接受涉案房屋，而不是无故逾期接收涉案房屋，故被告对此并不构成违约，不应承担未接受房屋的违约金。因原告未按照合同约定交付符合条件的房屋，在双方完成涉案房屋的交接手续之前，被告不应承担物业服务费和公摊水电费。综上，原告要求被告支付违约金及物业费、水电费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告金利（南京）建设开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费1722元，减半收取861元，由原告金利（南京）建设开发有限公司负担，原告预交案件受理费的余款861元由本院退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费1722元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处；帐号：03×××76）。
审 判 员 李伟
二〇一六年四月十九日
法官 助理 赵佳
见习书记员 李程