浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2944号
上诉人（原审被告）：张晓军。
委托代理人：张俊俊，浙江吴山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余佳。
委托代理人：吴泳波、姒慧娟，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
上诉人张晓军因与被上诉人余佳房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月16日，余佳（买方、乙方）与张晓军（卖方、甲方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定乙方购买坐落于杭州市滨江区浦沿街道龙禧硅谷广场1幢1单元1413室房屋，建筑面积75.77平方米，该套房屋转让总价80万元。房屋转让价格不包括装修价款，无装修价款；该房屋内的相关物品随该房无偿一并转让给乙方。合同还对付款方式、交房方式、违约责任、产权登记等作出约定。
2014年4月11日，余佳付清全部购房款，张晓军于同日交付涉案房屋，余佳于同日取得涉案房屋产权证。在庭审中，余佳、张晓军确认实际交付的涉案房屋建筑面积为73.27平方米，少交付给余佳2.50平方米。现余佳起诉至原审法院，请求张晓军立即向余佳交付房屋，并赔偿相应的违约金。在诉讼中，余佳变更诉讼请求为：1、判令张晓军赔偿余佳缺少面积的损失26400元。2、判令张晓军赔偿余佳违约金10000元。3、判令本案诉讼费用由张晓军承担。
原审法院认为：合同自成立即发生法律效力，余佳、张晓军签订房屋转让合同，双方当事人意思表示真实，符合法律规定，自合同成立时即发生法律效力，余佳、张晓军均应遵照合同约定严格履行各自义务。该合同明确约定了房屋建筑面积75.77平方米，现双方确认实际交付的涉案房屋建筑面积为73.27平方米，张晓军少交付给余佳2.50平方米。余佳以当时的房屋单价，请求张晓军赔偿少交付部分的房屋价款。余佳选择要求张晓军承担减少价款的违约责任，符合法律规定，该院予以确认，核定相关价款为26395.67元（800000÷75.77×2.50）。张晓军抗辩称，房屋已经完成交付以及余佳认可房屋现状并以现状交付，不应承担违约责任。该抗辩不符合法律规定，该院不予确认。余佳主张张晓军交付房屋的建筑面积不符合合同约定，应承担逾期交房的违约金。该院认为，余佳接受张晓军的房屋，已经完成合同的履行，现余佳选择张晓军承担减少价款的违约责任，属于合同继续履行，该院亦确认了张晓军相应的违约责任，该院对于余佳的上述请求，不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张晓军于判决生效之日起十五日内支付余佳26395.67元。二、驳回余佳其它的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由余佳负担33元，张晓军负担242元。
宣判后，张晓军不服，向本院提起上诉称：一、原审法院未查清案件事实，应当追加第三人而未追加。本案纠纷是因为诉争房屋部分面积被第三人丁巍占有并经双方当事人多次沟通仍拒绝返还引发的。这个事实余佳在诉状中有陈述，未变更诉讼请求前余佳的第一项诉请也是要求继续交付未交付的房屋面积。所以，张晓军认为诉争房屋面积是否由第三人占有、是否能够返还是本案应当查明的主要事实。而且查清事实对案件判决结果是有直接关系的。1、本案的房屋买卖合同已实际履行完毕，是时隔一年后才出现的纠纷。2014年3月16日双方当事人签订房屋转让合同（建筑面积为75.77平方米），4月11日余佳付清全款，同日张晓军交付房屋，余佳取得了75.77平方米面积的房屋产权证。合同约定的转让面积和产权证登记面积是一致的，双方权利义务已于2014年4月11日履行完毕。2、本案双方当事人都是案外人丁巍无偿占有涉案面积的受害者。合同履行完毕一年后余佳突然提出尚有部分面积未交付，张晓军刚知道此事时也非常惊讶。后经调查才发现这部分是最早的一手房东从开发商处购买时就隔出去了。当初房东购买了整个一层房屋，对这一层的相应部分格局做了变动，再逐一出售。张晓军购买时已经是转了几手的二手房，因为这部分面积不到3平方米未影响房屋使用，前几手包括张晓军都未发现该情况，所以张晓军也是受害者之一。张晓军是原状转售给余佳，余佳也查看了房屋，该3平方米的面积并非张晓军隔出。这些案件主要事实原审法院均未予查明。3、丁巍占有的案涉面积是可以返还的，也是与余佳诉求相符的。张晓军最初的诉请是要求继续交付面积，在法庭再三向其表示无法交付后，才变更诉求为赔偿损失。事实上诉争的这3平米左右面积是原房东用隔板隔出去的，与开发商施工格局不符，是非常容易恢复的。但原审法院并未调查此事实，在张晓军向法庭陈述此事实时也未予审查，而是直接作出了无法返还的主观认定并要求余佳变更诉请。张晓军认为这是与余佳的主观意愿相违背的，同时对同样属受害者的张晓军不公。而且该审判结果将导致房屋现状与公示登记不一致问题，而且会一直存在。如余佳再次转手又是潜在的合同风险。4、不追加第三人参加审理，本案纠纷无法得到根本性解决，将会引起多起连锁诉讼纠纷。如上所述，涉案房屋格局是一手房东变动的，之后经历多次转卖，余佳之前的几手房东均对房屋少面积一事不知情。本案审理结果虽然解决了此次买卖关系纠纷，被判令承担责任的一方肯定要继续向上一手追索，又将形成一个新的合同纠纷案件。原审法院的审判非但没有解决余佳的诉请还会引起连锁诉讼，如不将实际占用人追加进来，余佳的诉求最终也很难得到满足。诚然本案的合同关系只是发生在张晓军与余佳之间，与案外人丁巍无涉，但如果仅机械审查合同关系不查明引起案件纠纷真正原因是无法起到定案止纷作用的。综上，要查清本案主要事实以及解决纠纷，依法应当追加第三人，原审法院应追加而未追加是错误的。二、本案判决按原售房价格来确定赔偿金额没有法律依据，而且会导致房屋面积实际使用人与所有权人不符情况。原审判决的判决依据是《合同法》，但没有指出具体的赔偿标准法律依据。与此最接近的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该法律适用的对象是房地产开发商出售一手房，出现合同面积与实际交付不符问题时解决办法。按照该解释规定开发商对不符合合同约定面积作出价格补偿后最终房产证登记面积与买受者支付房款面积是相符的。但本案虽然也是房屋买卖，但并不是一手房买卖，与合同不符的面积已经登记在了买受人名下，对其价格补偿也无法实现买受面积与登记面积相一致的结果。对于余佳来说其所有权并没有完全损失，余佳最多是占有、使用这部分权限受限。也就是说余佳的损失并不是全部所有权，原审判决按全部所有权对应的价格判决补偿余佳的损失，是没有依据的也是不合理的。同时，如果张晓军将面积差额全?部补偿给了余佳，那么该部分面积的所有权理应归还张晓军所有。但实际上这部分面积仍然登记在余佳名下，而且不可能变更。再者，本案房产性质非纯住宅而是商住两用楼，房屋用途为非住宅，虽然买卖合同上写着房屋面积，但事实上是整套出售。余佳在购买房屋前对房屋现状进行过现场查看，对房屋现状是认可的。张晓军也是按原样转卖的，房屋转让合同上的建筑面积只是按房产证登记面积注明的，与其购买使用房屋的初衷并不存在背离。张晓军认为，余佳并没有损失全部所有权，原审判决按全部房产价格折算后补偿给余佳是没有法律依据的，也是不合理的。三、原审法院的判决与政府建设服务型法院、主张便民原则相违背，审判结果只会增加当事人诉累。政府一直在倡导简政便民，服务群众。诉讼中的便民措施，也是法院应恪守的基本原则。张晓军认为本案的审判就充分体现了该原则的践行。是仅仅针对合同双方审理合同关系解决表面纠纷就予以结案，还是查明全部事实真正解决当事人的诉求，是否追加第三人的权利在法院，由法院认定是否有必要追加，这一点原审法院确实没有错，但是能够在一个案件中解决的问题为什么一定要通过延伸几个案件的方式来解决呢？本案的判决并没有解决争议问题，其直接结果就是必然引起另一场诉讼，徒增当事人诉累，加重法院审案负担。一、撤销一审判决，驳回余佳一审全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用全部由余佳承担。
被上诉人余佳答辩称：1、本案为房屋转让合同纠纷，双方应严格遵守合同约定履行合同义务。一审中，张晓军也确认实际向余佳交付涉案房屋时只有73.27平方米，少交付2.5平方米，张晓军违约的事实十分清楚。因此，张晓军应承担少交付2.5平方米面积的违约赔偿责任。一审法院以购买房屋当时的房价判决张晓军承担减少价款的违约赔偿责任，于法有据，应该得到维持。2、张晓军上诉将责任推给与本案完全没有关联的第三人丁巍，完全是颠倒黑白，子虚乌有。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人张晓军向本院提交了张晓军与季松林、胡林宣2012年11月27日签订的房地产经纪服务合同，证明张晓军购买案涉房屋是精装修房屋，出售也是按套转让给余佳的，张晓军对建筑面积其中一部分隔出的事实并不知情。被上诉人余佳对该证据三性均不予认可。本院经审查认为该证据为没有原件以供核对的复印件且证据内容对其证明对象没有证明力，本院对该证据不予认可。
被上诉人余佳未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。虽然案涉房屋买卖属二手房买卖，但案涉房屋买卖合同明确约定张晓军有交付建筑面积为75.77平方米房子给余佳的义务，现其已交付的房屋面积比约定面积少了2.5平方米，表明其未全面履行合同义务，不论其主观上是否明知，均已构成违约，应当承担违约责任。张晓军的违约行为给余佳造成损失，余佳有权请求赔偿，该损失既包括约定的2.5平方米无法实际占有使用的损失也包括其他将来可预见损失，比如若余佳向案外人主张返还缺少部分面积将产生诉讼成本支出。原审法院直接将房屋面积减少部分的价款作为计算依据，没有考虑到余佳所购房屋产权登记面积未减少的事实，该计算方式缺少法律依据，但是，鉴于原审法院判决赔偿的数额并不明显高于可能给余佳造成的损失数额，故对原审法院的判决结果，本院予以维持。至于原审法院未追加案外人丁巍为第三人参加本案诉讼，有无不当的问题。鉴于余佳与丁巍可能存在的法律关系为物权保护，而本案双方当事人之间是合同关系，两者分属不同法律关系，原审法院未追加丁巍作为第三人参加本案诉讼，并无不当。综上，张晓军的上诉理由不成立，原审判决事实认定清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由张晓军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十二月八日
书 记 员 吴梦姣