黑龙江省宝清县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0523民初139号
原告：王振，男，1997年5月4日出生，汉族，现役军人，现住辽宁省海城市。
委托诉讼代理人：曲玉波（与原告系母子关系），女，1976年2月27日出生，汉族，无业，现住黑龙江省宝清县。
委托诉讼代理人：秦红光，黑龙江中程佳易律师事务所律师。（特别授权）
被告：潘宏波，男，1965年5月23日出生，满族，宝清县银监分局监管办干部，现住宝清县。
委托诉讼代理人：潘明伟（与被告系叔侄关系），男，1979年7月13日出生，满族，宝清县农村信用社干部，现住宝清县。
第三人：宝清县宝信房地产开发有限责任公司。
法定代表人：李金山。职务董事长。
原告王振与被告潘宏波、第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，由审判长白春生、审判员高秀梅、审判员李德侠组成合议庭审理，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曲玉波、秦红光，被告委托代理人潘明伟，第三人法定代表人李金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王振向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告和第三人2015年5月18日签订的《商品房买卖合同》有效；2.依法解除对宝清县宝清镇盛新皇家花园小区A区8栋000110号车库的查封；3、终结执行宝清县人民法院（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书。4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月18日原告和第三人签订一份《商品房买卖合同》，原告购买第三人开发建设的位于宝清县盛新皇家花园小区A区8栋000110号车库，建筑面积19.26平方米，单价每平方米5000元，原告于2015年5月20日一次性交清全部购房款96300元，第三人给出具收据，加盖财务专用章，依据《合同法》第44条规定，原告和第三人之间签订的《商品房买卖合同》有效。被告依据（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书申请你院执行第三人，你院(2017)黑0523执268号申请执行第三人保证合同纠纷案件，查封第三人所有的座落于宝清县宝清镇盛新皇家花园小区A区8栋000110号车库，原告提出执行异议，你院（2017）黑523执异22号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告依据《民事诉讼法》第227条之规定向你院提起执行异议之诉，请你院依法支持原告的诉讼请求。
原告王振为证明诉讼请求，当庭向法庭出示证据如下：
证据一、《商品房买卖合同》，编号为1242613号；
证据二、购楼交款证据1份；
证据三、（2015）清民商初字第39-1号民事裁定书复印件1份；
证据四、（2017）黑0523执异21号执行裁定书复印件1份；
证据五、双鸭山市公安局刑事技术支队鉴定书（2015）5号复印件1份；
证据六、证人魏安明的当庭证言；
证据七、证人田之现的当庭证言。
被告潘宏波辩称，一、根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，因此，未办理过户登记手续的不动产买受人，如主张其实体权利能够排除执行，必须具备三个条件，1、支付了全部价款；2、实际占有；3、无过错，三个条件必须同时具备。二、本案中，法院查封的车库目前还处于空置状态，并没有交付给原告，原告对该房屋没有实际占有。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的答辩意见，当庭向法庭出示证据如下；
证据一、（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书复印件1份；
证据二、（2015）清万民商初字第39号民事判决书复印件1份；
证据三、（2017）黑05民终14号民事裁定书复印件1份。
第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司述称，因执行异议之诉提出答辩如下一、请求事项：1.支持原告的诉讼请求：2.本案诉讼费用由被告方承担。二、事实依据:2015年关于潘宏波的民事裁定书本就是被告同张先令之间的一个民间借贷案，被告本案就应该找张先令索要借贷本息。张先令的民间借贷以其在八五二农场开发的安康家园的房产做抵押，宝清县宝信房地产开发有限责任公司没有签署过该房屋买卖合同，也没有盖公章，被告人更没有在任何时间任何地点找过我或我的公司。张先令在房屋买卖合同上所盖公章系他本人私自伪造的，我公司发现后在2015年10月份向公安机关报案，宝清县公安局刑侦大队通过省市相关单位鉴定后认定张先令在房屋买卖合同上所盖公章为假章，随即在2015年12月8日决定对张先令伪造公司印章立案侦查。那么围绕张先令为民间借贷所出具的房屋买卖合同均不能作为合法证据，宝清县宝信房地产开发有限责任公司也不应承担任何责任。再有就是被告在已知条件下为赚利息给张先令拿钱，在收到担保房屋后，没有及时同我公司联系（鉴别真伪），也没有去八五二房产处备案，导致他们被骗。不知道什么人为被告做的担保（或中间人），被告不去找担保人、欠款人，却拿着假合同书来执行我公司，实在荒唐之极。被告和宝清县宝信房地产开发有限责任公司原都是被侵害方，却在法律上成了对手，让张先令至今仍然逍遥法外。综上所述，我公司认为同王振的商品房买卖合同合法有效，是宝清县宝信房地产开发有限责任公司和原告的真实意愿，无需再多证明，该房产本就属于原告方。张先令的背信弃义和违法行为坚决不能作为本案的证据，请求法院公平、公正地作出新的判决。
第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司为证明自己的诉讼请求，当庭向法庭出示证据如下：
证据一、宝公安告字（2015）第37号立案告知书复印件1份，宝公（2015）893号立案决定书复印1份。
当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对有争议的事实和证据认定如下：1.原告提交的证据一（《商品房买卖合同》1份，编号：1242613），系合同双方当事人协商一致签订，所签该《商品房买卖合同》成立。本院予以采信;2.原告提交的证据二（购楼交款据复印件），系正规票据，但不可以否认原告王振是源自其母亲曲玉波开塔吊人工费抵顶的购楼款，本院予以采信;3.原告提交的证据三双鸭山市公安局刑事技术支队鉴定书（2015）5号复印件1份中所认定的假公章非本案涉及公章，故该证据与本案无关联性，本院不予采信；4.证人魏安明、田之现当庭证言与合同和收据相互印证，本院对原告王振用其母亲的开塔吊人工费抵顶购楼款的事实予以采信；5.被告提交的证据一、二、三系本院依法作出的法律文书，且已生效，本院予以采信；6.第三人提交的证据一系未侦查阶段材料、无定论，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：宝清县宝信房地产开发有限责任公司因欠魏安明施工款将其建设的宝清县宝清镇盛新皇家花园小区A区8栋000110号等房地产抵顶给魏安明，魏安明因欠田之现工程款将以上房地产抵顶给田之现，田之现因欠曲玉波开塔吊人工费将宝清县宝清镇盛新皇家花园小区A区8栋000110号房地产抵顶给曲玉波。因以上抵顶关系，原告王振作为曲玉波的儿子于2015年5月18日与宝清县宝信房地产开发有限责任公司签订编号为：GF-2000-0171《商品房买卖合同》，合同编号为NO：SP1242613约定宝清县宝信房地产开发有限责任公司将其建设的位于宝清县宝清镇盛新皇家花园小区A区8栋000110号房地产抵顶工程款方式抵顶给王振。以上交易均未办理产权转移登记。在潘宏波与宝清县宝信房地产开发有限责任公司保证合同纠纷一案的审理中，潘宏波向本院申请保全宝清县宝信房地产开发有限责任公司所有的座落在宝清县宝清镇皇家花园的A8号楼1-13号车库、24号车库，本院经审查认为符合法律规定，于2015年7月15日作出《（2015）清万民商初字第39-1号》保全了上述财产。此案经审理后，本院于2016年9月22日作出《（2015）清万民商初字第39号民事判决书》判决如下：一、宝清县宝信房地产开发有限责任公司给付原告潘宏波借款1330000元；二、宝清县宝信房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向债务人张先令、代金风追偿。本院依法送达后，宝清县宝信发地产开发有限责任公司在上诉期内提起上诉。双鸭山中级人民法院审理过程中，上诉人宝清县宝信房地产开发有限责任公司未能按照《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款的规定缴纳上诉案件受理费16770元。本院依法向其送达了《人民法院缴纳诉讼费通知》，但其未在通知书要求的期限内缴纳上诉案件受理费，视为其放弃诉讼权利。双鸭山市中级人民法院于2017年2月28日作出《（2017）黑05民终114号民事裁定书》裁定：本案按上诉人宝清县宝信房地产开发有限责任公司自动撤回上诉处理。此裁定为终审裁定。综上，本院作出的《（2015）清万民商初字第39号民事判决书》即时生效。本院在执行（2017）黑0523执268号潘宏波申请执行宝清县宝信房地产开发有限责任公司保证合同纠纷案件中，案外人王振对执行（查封）被执行人宝清县宝信房地产开发有限责任公司建设的位于宝清县宝清镇盛新皇家花园小区A区8栋000110号房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年12月2日作出《（2017）黑0523执异21号执行裁定书》裁定：驳回案外人王振的异议请求。
本院认为：原告王振与第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，故原告要求确认该合同有效的诉讼请求应予支持；根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”登记为不动产物权变动生效要件，原告购买的商品房未完成交付，亦未办理不动产转移登记，故原告未取得争议房屋的所有权。原告王振与第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司虽然在人民法院查封之前签订了合法有效的《商品房买卖合同》，原告用工程款付清合同价款，但原告所购商品房系车库，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告对本案争议房屋提出异议，不应支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原告不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。故对原告要求依法解除对宝清县宝清镇盛新皇家花园小区A区8栋000110号车库的查封及终结执行宝清县人民法院（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书的诉讼请求应当予以驳回。第三人认为其与潘宏波之间担保性质的商品房买卖合同中的公章是张宪令私刻的假公章，其不应当承担责任，因（2015）清万民商初字第39号民事判决书是本院生效判决，故对第三人的答辩意见，本院不予采纳。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：
一、原告王振与第三人宝清县宝信房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》有效；
二、驳回对原告王振要求依法解除对宝清县宝清镇盛新皇家花园小区A区8栋000110号车库的查封及终结执行宝清县人民法院（2015）清万民商初字第39-1号民事裁定书的诉讼请求。
案件受理费6088元由原告王振负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。
审判长 白春生
审判员 高秀梅
审判员 李德侠
二〇一八年五月四日
书记员 杨 墨