上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3657号
上诉人（原审被告）：上海起元文化传播有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区新金桥路27号13号楼2层。
法定代表人：郑元学，总经理。
委托诉讼代理人：张寅，男，公司员工。
委托诉讼代理人：俞高炽，男，公司员工。
被上诉人（原审原告）：何翔，男，1971年9月20日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告）：贾惠华，女，1970年12月19日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告）：何某，女，2005年5月16日出生，汉族，住上海市。
三被上诉人之共同委托诉讼代理人：毛万国，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人上海起元文化传播有限公司（以下简称起元公司）因与被上诉人何翔、贾惠华、何某房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初31477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
起元公司上诉请求：撤销原判第一至四项，依法改判驳回被上诉人何翔、贾惠华、何某的原审诉请。事实和理由：在上诉人经营陷入困境的情况下，向被上诉人提出提前解除房屋租赁合同的意向，双方约定以上诉人已付的三个月房租押金抵扣2016年8月、9月房租，剩余款项作为补偿给予被上诉人，故被上诉人不能主张逾期付款违约金。法律规定，违约金过高应当予以调整，被上诉人未就其损失履行举证义务，原审判决上诉人支付提前解除合同违约金198,000元，适用法律有误，显失公正。上诉人已于2016年9月22日搬离系争房屋，故对于在此之后产生的水电煤气费用，不应由上诉人承担。
被上诉人何翔、贾惠华、何某辩称，其不同意上诉人起元公司的上诉请求。本案双方未就押金抵扣租金达成一致意见，上诉人亦没有提供证据证明。上诉人提前解除房屋租赁合同的违约行为事实清楚，给被上诉人造成的损失明确。被上诉人在2017年4月降低租金标准后才将系争房屋重新出租，期间的七个月未收到租金。被上诉人主张的逾期付款违约金没有超过本金，而且其存在投资损失。2016年9月由上诉人使用房屋，房屋交接单亦明确被上诉人可以向上诉人主张水电煤气费。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年10月，何翔、贾惠华、何某向一审法院起诉请求：1、起元公司向何翔、贾惠华、何某支付合同提前解除违约金198,000元（违约金按照三个月租金计算），并以起元公司支付的相当金额的租赁保证金（押金）相抵扣；2、起元公司向何翔、贾惠华、何某支付2016年8月1日至2016年9月22日期间拖欠的租金本金114,400元（税后）（其中8月份租金66,000元，9月份租金48,400元）；3、起元公司向何翔、贾惠华、何某就起元公司拖欠的2016年8月租金和2016年9月租金分别按日租金150%标准，自逾期之日起至上述两个月拖欠租金本金款项实际付清之日止，计算租金逾期支付违约金（2016年8月租金逾期日为2016年8月1日起计算，2016年9月租金逾期日为2016年9月1日起计算，暂计114,400元，以本金为限）；4、起元公司向何翔、贾惠华、何某支付拖欠的水电煤气等三项费用暂计5,792.90元；5、起元公司向何翔、贾惠华、何某赔偿房屋中介费损失66,000元；6、起元公司向何翔、贾惠华、何某赔偿免租期间的房屋占用费66,000元（2016年3月1日起至2016年3月31日，按照租金标准计算）。
一审法院认定事实：上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）的权利人为何翔、贾惠华、何某，用途为住宅。
2016年2月29日，何翔、贾惠华、何某（甲方）与起元公司（乙方）签订上海市房屋租赁合同，约定：一、出租或预租房屋情况，1-1，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市徐汇区XX路XX弄XX号。该房屋出租建筑面积为282平方米，房屋用途为办公，房屋类型为住宅。三、交付日期和租赁期限，3-1，甲乙双方约定，甲方于2016年3月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年4月1日起至2019年3月30日止。四、租金、支付方式和期限，4-1，月租金总计为（人民币）66,000元。该房屋租金叁年内不变；4-2，乙方应于每月壹日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的150%支付违约金；4-3，乙方支付租金的方式如下：每月为壹期支付。五、保证金和其他费用，5-1，甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的租金，即（人民币）壹拾玖万捌仟元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；5-2，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。十、违约责任，10-6，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。次日，双方签订补充条款，约定：1）押三付一，每月1号之前付下个月租金。甲，乙双方在合约期间，任何一方提前终止合约，违约金为三个月的租金。2）人民币：66,000/月为甲方净到手，不含发票、物业费，水电煤租客付；如果要开发票，发票的税费由租客支付给甲方；双方同时约定协议备忘。
合同签订后，何翔、贾惠华、何某向起元公司交付系争房屋，起元公司于2016年3月1日支付押金198,000元，2016年3月29日、4月29日、5月31日、7月26日、8月4日分别支付了2016年4月至7月的租金。2016年8月起，起元公司未按约支付8月、9月租金，何翔、贾惠华、何某曾多次催缴，但起元公司仍未支付。
2016年9月22日，何翔、贾惠华、何某（甲方）与起元公司（乙方）签署房屋交接单，约定，现因乙方单方面的原因，乙方提前解除合同，甲、乙双方进行房屋交接，内容如下：1、房屋租赁合同于2016年9月22日提前解除终止，乙方于2016年9月22日向甲方移交返还房屋，2、电费、水费、煤气费截止日为2016年9月22日，至交房日抄表数字如下：乙方使用但是拖欠的以下费用在交接时付清：电费：3,148.21元（到2016年8月和9月的账单），水费：69.00元（到2016年8月的账单），煤气费869.40元（到2016年8月的账单），共计4,086.61元，乙方需在房屋交接的同时付清以上乙方使用期内产生的费用4,086.61元，其他到2016年9月22日的水电煤费用如果金额大的，甲方有权利以后让乙方付清。系争房屋2016年10月电费账单，结算周期为2016年9月1日至2016年9月30日，开单为2016年10月，金额为649.50元。2016年8月-9月前电费为3,120.50元（包括2016年8月电费为1,385.30元，2016年9月电费1,735.20元），由何翔、贾惠华、何某支付。2016年9月水费账单显示，2016年8月69元水费未收到，历史欠费载明，截止至本次账单累计水费欠费576元，排水费欠费459元。2016年9月燃气费为908.50元。起元公司自认，在房屋交接单签订后，起元公司未按约付清交接单明确水电燃气欠费4,086.61元。
2016年3月3日，何翔、贾惠华与乙方上海XX有限公司签订佣金确认书，约定，承租方为起元公司，租期为2016年4月1日至2019年3月31日，租金为66,000元。2016年3月4日，贾惠华支付中介费66,000元。
原审审理中，何翔、贾惠华、何某提出，2016年3月1日至3月30日为合同约定的免租期，但未提供房屋交接单，又提出，起元公司搬离系争房屋后，系争房屋至今没有出租，存在空置费，也未提供相关依据，对此，起元公司提出，其于2016年4月1日入驻系争房屋，于2016年9月22日搬离系争房屋，双方签订房屋交接单，双方口头约定用押金抵扣8月、9月的租金，所以未再向何翔、贾惠华、何某支付上述两个月的租金，同时何翔、贾惠华、何某未提出违约赔偿。
一审法院认为，何翔、贾惠华、何某与起元公司签订的上海市房屋租赁合同及补充条款系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，起元公司未按约支付租金等费用，且起元公司提前解除租赁合同，起元公司的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。根据租赁合同的约定，起元公司逾期付租金，每逾期一日按日租金的150%承担违约责任，现起元公司抗辩违约金过高，要求法院调整，故何翔、贾惠华、何某要求起元公司支付2016年8月1日至2016年9月22日间租金及逾期付租金的违约金以本金为限之诉讼请求，理由正当，法院予以支持。起元公司自2016年8月起未按约支付租金构成违约，又根据何翔、贾惠华、何某与起元公司间房屋交接单的约定，由起元公司向何翔、贾惠华、何某提出提前解除合同，起元公司抗辩三个月租金的违约金过高之意见，未提供何翔、贾惠华、何某已出租系争房屋的相关证据，故法院不予采纳，何翔、贾惠华、何某依据补充条款要求起元公司支付三个月租金的违约金，理由正当，法院予以支持，但何翔、贾惠华、何某要求以起元公司支付的相当金额的租赁保证金（押金）相抵扣，缺乏依据，法院不予采纳。何翔、贾惠华、何某要求起元公司赔偿房屋中介费损失及免租期房屋占用费之诉讼请求，缺乏合同依据，且何翔、贾惠华、何某未提供其实际损失已超过违约金的充分证据，故法院不予支持。根据双方房屋交接单的约定，电费、水费、煤气费截止日为2016年9月22日，现何翔、贾惠华、何某出示的2016年10月电费账单显示结算日为2016年9月1日至2016年9月30日，而何翔、贾惠华、何某出示的2016年9月水费账单虽显示历史欠费截止本次账单累计为水费欠费576元，排水费欠费459元，备注显示2016年8月69元水费尚未收到，历史欠费是否不含2016年8月水费及是否是起元公司承租期间所欠的费用，对此何翔、贾惠华、何某未进一步提供相关的证据，现起元公司未进一步提供2016年9月23日起系争房屋已出租有他人使用的相关证据，故何翔、贾惠华、何某主张历史欠费截止本次账单累计为水费欠费576元及排水费欠费459元，本案不予处理，何翔、贾惠华、何某有证据可另案起诉主张权利，何翔、贾惠华、何某要求起元公司支付水电燃气费4,736.11元之诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于二○一七年一月二十二日作出判决：一、上海起元文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向何翔、贾惠华、何某支付违约金198,000元；二、上海起元文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向何翔、贾惠华、何某支付自2016年8月1日起至2016年9月22日止的租金（税后）114,400元；三、上海起元文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向何翔、贾惠华、何某支付逾期付租金的违约金114,400元；四、上海起元文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向何翔、贾惠华、何某支付水电煤气费4,746.51元；五、驳回何翔、贾惠华、何某的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,714元，保全费3,270元，合计7,984元，由何翔、贾惠华、何某负担1,871元，上海起元文化传播有限公司负担6,113元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人起元公司与被上诉人何翔、贾惠华、何某签订的上海市房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。根据租赁合同补充条款的约定，双方在合约期间，任何一方提前终止合约，违约金为三个月租金。本案因上诉人自身原因而提前解除合同，其行为构成违约，理应按照租赁合同约定承担三个月租金的违约金。上诉人主张三个月租金的违约金198,000元过高，但未能提供被上诉人在上诉人提前退租之后将系争房屋及时出租的证据，故本院不予采纳。鉴于双方签订的租赁合同约定被上诉人收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由上诉人承担的费用外，剩余部分无息归还上诉人，并且被上诉人在原审中亦要求提前解除合同的违约金用相当金额的押金198,000元予以抵扣，押金为租赁合同解除时必须处理的内容，故本院有理由认定上诉人应当支付被上诉人的提前解除合同违约金用押金抵扣。原审对押金未予处理，显属不当，本院依法予以纠正。鉴于上诉人应当支付被上诉人的违约金与被上诉人应当返还的押金金额相同，二者抵扣后，自不存在上诉人支付违约金及被上诉人返还押金的问题。至于上诉人主张本案双方已经就押金抵扣2016年8月、9月房租达成一致的问题，被上诉人对此予以否认，上诉人未能进一步举证，故理应承担举证不能的法律后果，被上诉人有权根据租赁合同的约定主张逾期付租金的违约金，但合同约定的逾期付租金的违约金显属过高，本院以上诉人逾期付租金对被上诉人造成的实际损失为基础，结合租赁合同的履行情况以及上诉人主观过错程度，酌定上诉人支付被上诉人逾期付租金违约金，具体的计算方式为以上诉人实际欠租金额114,400元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算自2016年8月2日起至实际清偿之日止。原审对逾期付租金的违约金调整与法律规定相悖，本院依法予以纠正。关于被上诉人主张的水电煤气费用，均发生在上诉人占有使用系争房屋期间，并且经本院核算，原审所作认定并无不当，本院予以确认。综上，上诉人起元公司上诉请求中的合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初31477号民事判决第二、四项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初31477号民事判决第一、三、五项；
三、上海起元文化传播有限公司于判决生效之日起十日内向何翔、贾惠华、何某支付逾期付租金的违约金（以114,400元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算自2016年8月2日起至实际清偿之日止）；
四、驳回何翔、贾惠华、何某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4,714元，保全费3,270元，合计7,984元，由何翔、贾惠华、何某负担3,422元，由上海起元文化传播有限公司负担4,562元；二审案件受理费人民币7,773.20元，由何翔、贾惠华、何某负担3,333.20元，由上海起元文化传播有限公司负担4,440元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年六月二日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……