北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第38277号
原告：周祖辉，男,1958年10月1日出生,住址北京市顺义区,现住北京市朝阳区。
委托代理人：高同武，北京市盈科律师事务所律师。
原告：解宾溪，女，1960年12月25日出生，住址山东省东营市，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。
委托代理人：高同武，北京市盈科律师事务所律师。
被告：赵洪春，男，1955年1月8日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。
被告：卜艳芬，女，1955年10月29日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。
委托代理人：朱现领，北京泽达律师事务所律师。
被告：赵晓竹，女，1981年5月22日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。
周祖辉、解宾溪与赵洪春、卜艳芬、赵晓竹确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周祖辉、解宾溪委托代理人高同武，卜艳芬委托代理人朱现领到庭参加了诉讼；赵洪春、赵晓竹下落不明，经公告送达开庭传票，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。
周祖辉向本院提出诉讼请求：要求确认赵洪春、卜艳芬与赵晓竹于2010年11月1日签订的存量房屋买卖合同无效。事实与理由：周祖辉与卜艳芬于2001年签订房屋租赁协议书（以下简称租赁协议），约定由卜艳芬将其与赵洪春夫妻共有的位于北京市安慧里三区×号楼×门×号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给周祖辉，期限自2001年1月1日至2005年1月1日，租金每月3500元。2002年10月12日，周祖辉、解宾溪与赵洪春、卜艳芬签订《以租代购预备购房协议》（以下简称预购协议），约定延长原租赁协议至15年；赵洪春、卜艳芬许诺周祖辉、解宾溪夫妇优先购买权，愿意以租代购方式将涉案房屋出售给周祖辉、解宾溪。双方约定的售房成本价5280元/平方米，房屋面积87.96平方米，总价款464428元。周祖辉、解宾溪依约分三次支付给赵洪春和卜艳芬购房款278656元。后来双方又签订《以租代购预备购房协议的修改协议》（以下简称预购修改协议），确认周祖辉、解宾溪已支付赵洪春、卜艳芬购房款464428元的60%即278656元。周祖辉、解宾溪按照预购修改协议又支付赵洪春、卜艳芬8万元。剩余购房款依约在办理完房屋产权过户手续后支付。周祖辉、解宾溪一直实际租赁并占有涉案房屋。但是，在涉案房屋允许交易过户时，赵洪春、卜艳芬没有通知周祖辉、解宾溪办理房屋过户手续，而在2010年11月1日与其女儿赵晓竹签订房屋买卖合同，以明显的低价将房屋出售给女儿赵晓竹。赵洪春、卜艳芬夫妇与女儿赵晓竹恶意串通签署的房屋买卖合同，严重损害了周祖辉、解宾溪的利益。因此，周祖辉、解宾溪提起诉讼，以维护合法权益。
卜艳芬辩称：房屋只是出租给周祖辉、解宾溪，并非是出售给周祖辉、解宾溪。且预购协议及预购修改协议上卜艳芬签字并非本人所签。另外，在签署上述协议时涉案房屋是房改房，根据相关政策不允许出售。退一步讲，即使双方签署了预购协议及预购修改协议，也是属于无效协议，因涉案房屋是赵洪春、卜艳芬的共同财产，在2002年至2005年的租赁协议有效期间又签署预购协议及预购修改协议，明显损害了卜艳芬的利益。因此，卜艳芬不同意周祖辉、解宾溪的诉讼请求。
赵洪春未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。
赵晓竹未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：周祖辉与解宾溪于1985年6月24日登记结婚。赵洪春与卜艳芬于1980年5月19日登记结婚。2000年4月18日，赵洪春取得了涉案房屋所有权证。2007年1月9日，赵洪春与卜艳芬登记离婚。
2001年12月20日，卜艳芬与周祖辉签订租赁协议，约定周祖辉向卜艳芬租用涉案房屋，租赁期限自2002年1月1日至2005年1月1日，租金每月3500元。2002年1月8日，赵洪春向周祖辉出具收据，确认收到2002年1月1日至2003年6月30日租金7605.77美元。
2002年10月12日，赵洪春、卜艳芬作为甲方与乙方周祖辉、解宾溪签订预购协议。内容是：1、甲方愿延长原租赁协议至15年，继续许诺给乙方的优先购买权。甲方愿意以租代购方式出售涉案房屋给乙方，一旦有关政府部门允许其上市出售，应将产权全部售与乙方。2、乙方愿意延长原租赁协议至15年，并在产权可转移时考虑尽快购买涉案房屋。3、乙方先按原租赁协议每年4.2万元的数额向甲方支付6.635年的费用，但考虑到提前付费，实际可租用10年。即提前付费的平均年租为4.2万元/年X6.635年/10年=27866元。4、双方约定的售房成本价为5280元。面积按房产证上标定的建筑面积87.96平方米为准计算，总价464428元。协议签订之日，乙方一次性向甲方支付278656元作为10年租用期的租金，同时也是购房款的一部分，即购房款总价464428元的60%。若乙方选择购买，即待办定正式过户手续之后将余款（464428-278656=185772元）付清。自中国有关政府部门允许房屋上市出售后，若乙方不选择购买，即可提前半年终止本协议，甲方应退回乙方（278656-本协议实际使用年限X27866/年），其中本协议实际使用年限自2002年10月15日起计算。5、办过户手续时，双方按当时国家规定的手续及费用各自负责办理相关过户手续并各自付费。实际过户前的物业（含取暖）、修理等费用仍由甲方付，若由乙方垫付的，后由甲方补给乙方。但若办了过户手续，由乙方补给甲方自2002年10月15日起计算实际的过户前的物业（含取暖）、修理等费用。6、原租赁协议自2000年10月15日起原乙方已向甲方付到2003年6月30日，共计3500元/月X8.5月=29750元的租金从第4款中的278750元中扣除。乙方实应交款24.9万元。付款时间为2002年10月中旬。7、甲方原单位（中国出国人员服务总公司）对该房屋的优先购买权问题由甲方负责解决。所有签订本协议之前甲方任何欠费，该公司或第三者垫付的费用均由甲方负责或支付，与乙方无关。8、协议签字原甲方的房产证交由乙方保存。甲方若欲与房屋土地管理部门的任何新的往来均须通知乙方。9、本协议须由甲方的所有合法拥有人或代表签字后生效。10、本协议的乙方可仍是周祖辉或和解宾溪或其二人指定的任何单位或个人。11、万一甲方尽其力量无法避免原单位的优先购买权，甲方应使本协议乙方的15年关系得以延续。12、产权转移之前，只要不损害甲方利益，乙方有权转租或转让本协议中乙方的权益，但均须通知甲方。13、若本协议与中国法律、甲方公司的规定相冲突而无法完全执行，甲方或通过修改本协议或另行补偿以保全乙方利益。14、本协议的修改及争议的解决均要通过有效协商，万一协商不成，可提交北京仲裁委员会仲裁。赵洪春作为甲方代表在该协议落款签字，周祖辉作为乙方代表在协议落款签字。协议附件包括房屋租赁协议、产权证明及收据。2002年11月3日，赵洪春向周祖辉出具收据，确认收到预购协议项下第一次预付款30095美元。
2003年5月18日，赵洪春、卜艳芬作为甲方与乙方周祖辉、解宾溪签订预购修改协议。内容是：1、乙方（周祖辉、解宾溪）另加预付8万元。若双方合法办理相关房屋过户手续，则该8万元加5.5%/年利息（从本协议书签订之日起计息），作为房款的一部分。2、若非为乙方原因而无法办理相关过户手续，则乙方可选取用（60%房款+8万元人民币）取得该房屋使用权。赵洪春、卜艳芬在预购修改协议落款签字，周祖辉作为乙方代表签字。2003年5月27日，赵洪春向周祖辉出具收据，确认收到2003年5月18日预购修改协议项下第二次预付款8万元人民币。
2010年11月10日，赵洪春与赵晓竹签订存量房屋买卖合同，赵洪春以60万元的价格将涉案房屋出售给赵晓竹。
2012年11月6日，北京仲裁委员会受理了申请人周祖辉、解宾溪与被申请人赵洪春、卜艳芬争议仲裁案。2017年7月14日，北京仲裁委员会作出（2017）京仲部裁字第×号部分裁决书，裁决预购协议及预购修改协议合法有效。
本院认为：赵洪春与赵晓竹未到庭答辩与质证，视为其放弃答辩与质证权利。卜艳芬虽然主张双方之间系租赁关系而非买卖关系，但根据预购协议约定的“甲方愿意以租代购方式出售涉案房屋给乙方，一旦有关政府部门允许其上市出售，应将产权全部售与乙方”、“乙方一次性向甲方支付278656元作为10年租用期的租金，同时也是购房款的一部分”、“办过户手续时，双方按当时国家规定的手续及费用各自负责办理相关过户手续并各自付费”以及“甲方的房产证交由乙方保存”等内容，可以认定当时在涉案房屋不具备上市出售条件的情况下，双方采取以租代购的方式由赵洪春、卜艳芬将涉案房屋出售给周祖辉、解宾溪，并在政府部门允许上市出售以后，再行办理房屋所有权转移登记手续。预购协议本质上是房屋买卖协议。双方之间就预购协议及预购修改协议效力争议，已经北京仲裁委员会裁决合法有效，赵洪春采取与赵晓竹签署存量房屋买卖合同的方式，以阻碍预购协议及其预购修改协议的履行，其行为属于恶意串通，严重损害了周祖辉、解宾溪的合法权益。周祖辉、解宾溪诉讼请求，符合事实与法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，判决如下：
赵洪春与赵晓竹就朝阳区安慧里三区×号楼×层×门×号签署的存量房屋买卖合同无效。
案件受理费八千二百六十六元及保全费五千元，均由赵洪春、卜艳芬、赵晓竹负担（本判决生效之日起七日内交纳）。公告费七百六十元，由卜艳芬、赵晓竹负担（周祖辉、解宾溪已交付人民法院报社，卜艳芬、赵晓竹于本判决生效之日起七日内支付周祖辉、解宾溪）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 许承斌
人民陪审员 史文军
人民陪审员 罗小灵
二〇一七年十月十三日
书 记 员 许少华