天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第0782号
上诉人（原审被告）李汝华，退休工人。
上诉人（原审第三人）和志明。
上诉人（原审第三人）和术桐。
被上诉人（原审原告）孙玉兰。
第三人铁道第三勘察设计院集团有限公司，住所地天津市河北区中山路10号。
法定代表人王洪宇，总经理。
委托代理人徐宁，该公司房产科职员。
上诉人李汝华、和志明、和术桐因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2014）北民初字第1515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李汝华、和志明，被上诉人孙玉兰，第三人铁道第三勘察设计院集团有限公司（以下简称铁三院）的委托代理人徐宁到庭参加诉讼。上诉人和术桐经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，坐落天津市河北区王串场津开里2号门103-1居室、103-3伙用厅、103-4伙用厨房、103-5伙用厕所（以下简称诉争房屋）系铁三院企业产房屋，孙玉兰系该房屋承租人，于2005年12月将该房屋租赁予李汝华使用，逐年签订协议。2013年3月15日，孙玉兰与李汝华继续签订《房屋租赁协议书》，内容为：孙玉兰将坐落天津市河北区王串场革新道28段门脸房（实为诉争房屋）出租给李汝华经营使用；租赁期限自2013年3月20日起至2014年3月20日，租金每月1100元整；先交租金后租房，进住时先交一个季度，房租费为3300元整，以后提前半个月交纳租金以此类推；孙玉兰交付房屋时李汝华向孙玉兰交付押金500元，退租时，无需赔偿部分，则孙玉兰如数退还押金；续租、退租提前半个月通知孙玉兰；李汝华不得转租、转借、转让；租赁期届满时，孙玉兰有权收回房屋，李汝华按期返还，李汝华需继续承租该房屋时应提前半个月与孙玉兰协商重新签订合同；李汝华租房期间使用的水、电、暖气及煤气，按实际使用情况交纳；本协议一式两份，双方各持一份，签字生效等。
该《房屋租赁协议书》签订后，孙玉兰依照协议将房屋交予李汝华，李汝华向孙玉兰交付了押金500元，用该租赁房屋经营饮食行业，2013年10月至今不再使用该租赁房屋经营，与此同时，李汝华将其夫和志明，以及公爹和术桐安置在该用于经营饮食行业的租赁房屋内居住，并将自己名下承租的，与和志明、和术桐原共同居住使用的坐落天津市河北区真理道金东里40-42栋34栋号41门401-403号房屋给予其子使用。李汝华租赁房屋以来至2013年12月20日前没有租金拖欠，但自孙玉兰明确要求李汝华在房屋租赁期届满时不再续租后，李汝华未付2013年12月20日至2014年3月20日期间的房屋租金计3300元，以及拖欠2013年至2014年度供热费。
2014年3月21日，孙玉兰向一审法院提起诉讼，请求判令：被告李汝华将所租赁的诉争房屋腾交原告孙玉兰；被告李汝华给付原告孙玉兰2013年12月20日至2014年3月20日的房屋租金3300元和2013-2014年度供热费636.2元；诉讼费用由被告李汝华负担。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》在第三人铁三院未提异议的情况下属合法有效，对双方均有法律约束力。依照约定，租赁期限现已届满，原告孙玉兰无继续出租之意即有权收回诉争房屋，被告李汝华理应按期返还租赁房屋，交纳拖欠租金和供热费，并与原告孙玉兰清结押金。依照协议约定，被告李汝华租赁房屋用于经营，不经原告孙玉兰准许不能改变租赁用途，以此维护协议约定的严肃性，但被告李汝华违反协议约定故意在租赁期内安置其夫第三人和志明、其公爹第三人和术桐居住使用诉争房屋的行为，严重侵犯了原告孙玉兰的合法权益，理应承担法律责任。鉴于坐落天津市河北区真理道金东里40-42栋34栋号41门401-403号房屋系被告李汝华承租的公产住房，且与第三人和志明、和术桐原共同居住使用的客观事实，被告李汝华与第三人和志明、和术桐应及时向原告孙玉兰腾交租赁房屋，并由被告李汝华负责携带第三人和志明、和术桐搬至其所承租的天津市河北区真理道金东里40-42栋34栋号41门401-403号公产房内居住，共同维护原告孙玉兰的合法权益不受侵害。被告李汝华租赁原告孙玉兰房屋实施饮食业经营系自愿行为，其投资同属自愿，与原告孙玉兰要求在租赁房屋届满时腾房主张无关，故被告李汝华以及第三人和志明、和术桐无权要求原告孙玉兰赔偿其投资。被告李汝华以及第三人和志明、和术桐所提证人经出庭作证不能证明原告孙玉兰在2013年9月20日后多次找人到其店里闹事，导致2013年10月10日停止营业，给其造成了经营损失的客观事实，故其请求赔偿的主张没有依据，难以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院》第二条的规定，判决：一、俟本判决生效后五日内，被告李汝华及第三人和志明、和术桐将坐落天津市河北区王串场革新道28段门脸房（实为：天津市河北区王串场津开里2号门103-1居室、103-3伙用厅、103-4伙用厨房、103-5伙用厕所）腾空交还原告孙玉兰；腾房同时，被告李汝华将煤气、水、电等费用与原告孙玉兰进行清算；二、被告李汝华负责携带第三人和志明、和术桐搬至其所承租的天津市河北区真理道金东里40-42栋34栋号41门401-403号公产房内居住；三、俟本判决生效后五日内，被告李汝华一次性给付原告孙玉兰自2013年12月20日至2014年3月20日期间的房屋租金计人民币3300元，以及拖欠的2013年至2014年度供热费；四、待被告李汝华将上述全部费用与原告孙玉兰结算清时，原告孙玉兰立即将被告李汝华所付租赁房屋押金人民币500元返还给被告李汝华。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由被告李汝华负担。
上诉人李汝华、和志明、和术桐不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人孙玉兰的一审诉讼请求。主要上诉理由为：1、在一审第一次庭审中，上诉人有员工、邻居、顾客10多名证人到场作证，证明被上诉人孙玉兰违约在先，及被上诉人孙玉兰多次带人到店里闹事导致无法继续经营的事实。但因被上诉人孙玉兰没有证人到庭，一审法官拒不传唤上诉人的证人出庭作证。在一审第二次庭审中，法庭只传唤了上诉人的三名证人出庭作证，该三名具有代表性的证人充××证明了上诉人所主张的事实。这和被上诉人孙玉兰在庭审中承认要求退租金的事实形成完整的证据链，证明案件的起因为被上诉人孙玉兰违约在先。2、一审判决认定上诉人的入住时间错误。上诉人自2005年12月与被上诉人孙玉兰签订房屋租赁合同不久，又租下与其同单元的另一间房屋，与此同时，上诉人李汝华一家三口便在诉争房屋中，白天做生意，晚上居住，商住使用近7年多。直至2013年3月将上诉人和术桐接到诉争房屋处，以方便对生意和老人同时有所照顾。3、诉争房屋为居民住房，双方签订的房屋租赁协议中没有约定该房屋不能用于居住，事实上，自2005年协议生效后至今全家一直在此居住，上诉人有权对诉争房屋居住使用。
被上诉人孙玉兰答辩称，同意一审判决，不同意三上诉人的上诉请求。其主要答辩理由为：双方签订房屋租赁合同，租赁期限从2013年3月20日到2014年3月20日。租赁期满被上诉人孙玉兰有权收回诉争房屋，但三上诉人对被上诉人孙玉兰的腾房要求置之不理，没有遵守房屋租赁合同的约定。后因上诉人和术桐有病没有继续经营，说要转租，被上诉人孙玉兰没有同意。
第三人铁三院未发表诉讼意见。
各方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，一审判决查明的事实无误，有当事人的陈述及相关书证证明属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点为房屋租赁期间被上诉人孙玉兰是否违约在先。三上诉人主张本案的起因是被上诉人孙玉兰违约在先，被上诉人孙玉兰多次带人到诉争房屋处闹事导致上诉人无法在诉争房屋继续经营生意，上诉人李汝华在一审中为支持其主张的事实提供3名证人出庭作证，其中证人王××、申××均表示：仅看见上诉人李汝华与被上诉人孙玉兰之间对租房问题发生争吵，但对双方争吵的起因并不清楚；证人苗××证明：听上诉人李汝华、和志明说，不继续经营的原因是房主不让干了，不知道房主和上诉人李汝华之间对租房问题是如何谈的。根据上诉人李汝华提供的上述3名证人的证言内容可以看出，该3名证人仅知道双方发生租房纠纷，但均不清楚纠纷发生的起因。因此，对于三上诉人的上述事实主张，证据不足，本院不予支持。
关于三上诉人主张在一审第一次庭审中，上诉人一方有员工、邻居、顾客10多名证人到场作证，但因被上诉人孙玉兰没有证人到庭，一审法官拒不传唤上诉人的证人出庭作证的情况，在一审法院的庭审笔录及卷宗中没有相关记载，本院无法考证，故对三上诉人的该上诉主张不予采信。
关于三上诉人对诉争房屋的居住使用问题，上诉人李汝华与被上诉人孙玉兰于2013年3月15日签订的《房屋租赁协议书》明确载明：“甲方将坐落在河北区王串场革新道28段门脸房一间出租给乙方经营使用……”租赁期间，上诉人李汝华确实曾在诉争房屋处经营饮食行业并居住使用，对此，上诉人李汝华在两审中均有相关陈述。因此，诉争房屋虽为居民住房，一审判决关于“在该用于经营饮食行业的租赁房屋内居住”的表述亦无不当。支付租金是房屋承租人的主要合同义务，不论诉争房屋用于经营使用还是居住使用，双方均应按照租赁合同的约定全面履行各自的义务。上诉人李汝华虽自2013年10月已不再经营生意，但至被上诉人孙玉兰起诉之日，三上诉人仍在诉争房屋内居住，使用房屋就应当支付相应的租金，而三上诉人何时入住诉争房屋的事实，并不影响本案的处理结果。房屋租赁合同期满，双方未续订合同的，承租人应当返还租赁房屋，故一审法院支持被上诉人孙玉兰的腾房请求以及要求上诉人李汝华支付房屋租金的诉讼请求，是正确的，本院应予维持。对于上诉人李汝华提出的赔偿损失及退还供热费问题，可另行诉讼解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李汝华、和志明、和术桐共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 豆 艳
代理审判员 刘 艳
二〇一四年十月十三日
书 记 员 吴松涛
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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