安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）皖01民终8198号上诉人（原审被告）：合肥大摩商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道56号。法定代表人：钱映澄，总经理。委托诉讼代理人:舒勇，职员。委托诉讼代理人:王珏，北京中银（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张有宝，男，1968年8月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：沈世斌，安徽云旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙芸，安徽云旗律师事务所律师。上诉人合肥大摩商业经营管理有限公司（以下简称合肥大摩公司）因与被上诉人张有宝房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。合肥大摩公司上诉请求：撤销原判，改判或发回重审，由张有宝承担一、二审诉讼费。事实及理由：张有宝非大摩华尔街生活广场A区3层A商301室登记所有权人，其主体不适格，无权主张租金。一审依据案外人与合肥大摩公司之间签订的三方协议，判令合肥大摩公司支付张有宝2014年7月1日至2017年6月30日期间租金1032276元，无事实及法律依据，合肥骅晋达置业有限公司（以下简称骅晋达公司）未参与诉讼，租金标准无法查清。张有宝辩称，合肥大摩公司一审未对张有宝的诉讼主体资格提出异议，二审提出该抗辩不符合法律规定；张有宝系商铺出租人，有权收取租金，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张有宝向一审法院起诉请求：合肥大摩公司支付其租金1387894.58元、滞纳金322057.68元（租金自2014年7月1日起暂计算至2017年4月30日，滞纳金自2014年9月8日起暂计算至2017年4月30日，顺延计算）；合肥大摩公司向其直接支付后期租金；合肥大摩公司承担诉讼、保全、鉴定及其他费用。一审法院认定事实：2012年5月8日，骅晋达公司与厦门大摩商业投资控股有限公司（以下简称厦门大摩公司）签订一份《大摩华尔街生活广场租赁合同》，合同约定：骅晋达公司将其开发的位于合肥市包河区祁门路与机场路交口的大摩华尔街生活广场整体出租给厦门大摩公司，租赁标的占地面积24028㎡，规划商场总建筑面积64567.62㎡，共六层（其中地下一层、地上五层），主合同租赁期15年，合同租金按计租面积，采用保底租金+约定分成的方式计算，前三年保底租金30元/㎡/月。2012年6月10日，张有宝与骅晋达公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：张有宝购买骅晋达公司开发的大摩华尔街生活广场A区3层A商301室房屋，建筑面积718.97㎡，房价款为6681388元，骅晋达公司于2013年6月30日前将商品房交付张有宝。2012年6月18日，厦门大摩公司投资成立了合肥大摩公司。2012年7月8日，厦门大摩公司、合肥大摩公司及骅晋达公司签订一份《转让协议》，协议约定：厦门大摩公司将其与骅晋达公司于2012年5月8日签订的《大摩华尔街生活广场租赁合同》全部权利义务转让予合肥大摩公司，合肥大摩公司取代厦门大摩公司享有该合同规定的权利及承担该合同规定的义务。2014年6月，骅晋达公司将包括张有宝所购房屋在内的大摩华尔街广场房屋整体交付合肥大摩公司，合肥大摩公司自2014年7月1日起租赁经营大摩华尔街生活广场。合肥大摩公司未与张有宝签订房屋租赁合同，也未向张有宝支付租金。2016年9月22日，张有宝起诉至一审法院，并在一审中申请房屋月租金价格鉴定，一审法院摇号确定安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司作为鉴定机构，该公司鉴定认定大摩华尔街生活广场A区3层A商301室房屋2016年12月20日租金为49.01元/㎡/月。张有宝预交了鉴定评估费11072元。大摩华尔街生活广场A区3层A商301室实测建筑面积为832.9㎡，张有宝实际支付购房款6881830元。合肥大摩公司、骅晋达公司与大摩华尔街生活广场部分购房人签订了三方协议，其中合肥大摩公司、骅晋达公司、购房人旻昊签订的《三方协议》约定：购房人同意将物业租赁合肥大摩公司，租期15年又9天，自2014年5月23日起算，租金于2014年7月开始支付，前三年每年租金按房价款的6%年收益计算。一审法院认为，张有宝与合肥大摩公司虽未签订书面房屋租赁合同，但合肥大摩公司自2014年7月1日起实际使用张有宝所有的房屋，故双方自2014年7月1日起形成房屋租赁法律关系，合肥大摩公司负有支付租金义务。因双方未签订书面租赁合同，租赁期限、租金标准及支付期限等无明确、具体约定，张有宝主张合肥大摩公司按安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司作出的鉴定结论49.01元/㎡/月标准支付租金，鉴于鉴定报告载明“估价结果为2016年12月20日市场租金价格”，而争议租金自2014年7月1日起算，故鉴定结论不客观，不予采纳。合肥大摩公司主张按骅晋达公司、厦门大摩公司之间租赁合同约定的前三年保底租金30元/㎡/月标准支付租金，鉴于骅晋达公司、厦门大摩公司签订合同时间为2012年5月，租赁总面积为64567.62㎡，合同约定租金较低，以该标准计算张有宝应得租金，显然不妥，故不予采纳合肥大摩公司的意见。合肥大摩公司在2014年7月1日租赁经营大摩华尔街广场后，与部分购房人签订了《三方协议》，《三方协议》约定的租金标准较为客观，故参照《三方协议》，考虑到张有宝房屋所在楼层、面积等因素，酌定合肥大摩公司按张有宝实际购房款5%支付年租金，即每年租金为344092元（6881830元×5%），根据法律规定，合肥大摩公司应当在每届满一年时支付当年租金，故合肥大摩公司应支付张有宝2014年7月1日至2017年6月30日期间租金1032276元（344092元×3年），此后租金由双方另行协商，本案不予处理。张有宝主张合肥大摩公司按每日万分之五标准支付滞纳金，缺乏合同及法律依据，不予支持。合肥大摩公司未支付2014年7月1日以后的租金，给张有宝造成了资金占用损失，应按同期银行贷款利率支付逾期付款利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、合肥大摩商业经营管理有限公司于判决生效后十日内支付张有宝2014年7月1日至2017年6月30日期间的租金1032276元，并按照同期银行一年期贷款利率标准支付张有宝逾期付款利息（其中自2015年7月1日起至2016年6月30日止，以344092元为基数计算；自2016年7月1日起至2017年6月30日止，以688184元为基数计算；自2017年7月1日起至款清之日止，以1032276元为基数计算）；二、驳回张有宝的其他诉讼请求。案件受理费14614元，由张有宝负担4614元，合肥大摩商业经营管理有限公司负担10000元；司法鉴定费11072元，由张有宝负担7000元，合肥大摩商业经营管理有限公司负担4072元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张有宝未能提供行政机构颁发的有公示、公信效力的证照或文件证明其系大摩华尔街生活广场A区3层A商301室房屋所有权人，亦未举证证明其享有该房屋租金收益权，其不符合民事诉讼法及我国物权法、合同法规定的诉讼主体条件，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8326号民事判决；二、驳回张有宝的起诉。一审案件受理费14614元，退还张有宝；合肥大摩商业经营管理有限公司预缴的二审案件受理费14090元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  沈 静二〇一八年四月十八日书记员  徐文强附相关法律法规：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条:人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。