北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0111民初10098号原告北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人王玉峰，董事长。委托代理人杨威威，该公司职员，女，1986年10月26日出生，住北京市房山区。委托代理人郑方圆，该公司职员，男，1992年9月14日出生，住北京市平谷区。被告魏立锋，男，1976年10月30日出生。原告北京万科物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告魏立锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司之委托代理人杨威威、郑方圆、被告魏立锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，被告拖欠2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费，根据《物业管理条例》第二章第七条第五项的规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。原告认为，被告违反业主义务，妨害物业管理秩序，损害业主的共同利益。为维护原告合法权益，请求�院判令：1、被告支付原告2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费12849.97元；2、被告支付原告违约金5782.5元；3、诉讼费由被告承担。被告魏立锋辩称，1、根据原告提供的加盖公章的《交付使用通知书》第二部分第3项物业服务费（预收2015年1月1日至2016年12月31日物业服务费，费用标准为5.22元/平方米）。根据原告2014年12月30日提供的加盖公章的《交付使用通知书》第二部分第3项物业服务费（预收2015年1月1日至2016年12月31日物业服务费12849.97元，按照双方当时签字此文件，答辩人已经完成截至2016年12月31日的物业缴费义务）。在答辩人与原告2014年3月30日签署的《北京市前期物业服务合同》中也没有明确物业费的收费标准为5.22元/平方米/月。且之后2014年12月30日交付通知书明确约定物业服务费（预收2015年1月1日至2016年12月31日物业服务费12849.97元，导致答辩人认为2015年1月1日至2016年12月31日两年共计物业费12849.97元已经完成了缴纳）。2、15年在北门还有其他小区建设不能正常开启的情况下，提前交付本项目。将紧邻LOFT施工工地的西门消防通道作为小区唯一进出通道，存在重大安全隐患，物业没有尽到保护业主人身和财产安全的义务。3、由于物业管理不善，公共区域建筑垃圾随意堆放，物业没有尽到应尽的管理义务，不能推卸责任到毛坯房小区共性问题上。4、绿化养护工作不到位，导致大批树木出现坏死和虫害问题，严重影响了小区景观，进一步影响了小区剩余房屋的销售，也影响了小区房屋的增值和保值。为此物业不得不在业主入住半年之后，将主干道绿化全部重新更换种植。5、根据答辩人与原告签订的前期物业服务合同附录一规划平面图，本小区包含88栋联排以及4栋高层LOFT，4栋LOFT于2016年6月底才竣工，但联排先于1年半前交房，导致联排入住至今1年半时间内始终处于临水运行状态，无法缴纳水费，联排经常处于停水停电状态，严重影响业主日常使用，并造成一定经济损失。物业公司为收取物业费用，在不具备交房条件的情况下提前交房，物业服务品质无法保障。6、根据答辩人与原告签订的前期物业服务合同附录五：物业服务事项和标准，物业公司多项服务不达标，主要内容如下：a)每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度预算，物业公司未公布；b）水电急修应20分钟内到场，物业公司未到场，导致业主水费损失;c)每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况，但物业公司未征集未公示；d)每年应组织业主参观公共设施机房，但物业公司未组织；e)物业公司应设置公共信息栏，但物业公司未设置；f)物业应每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和�雨管，但物业公司未检查，导致720大雨多名业主房屋被淹，7-108被淹后至今尚未修复；g)应每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日1次杀虫药，但物业公司未做到；h)主要出入口应有专人24小时值守，但西门消防通道开启时，物业公司非24小时值守，晚间到访小区须电话通知保安并等待保安从其他小区赶过来，且小区设有南、北各一个门作为主要出入口，但保安只有一个；i)机动车应凭证出入，但物业公司至今未执行，外部无证车辆随意进出并停放甚至占用业主车位。7、根据答辩人与原告签订的物业服务合同第二章第四条之约定，乙方指定物业服务项目负责人为郝永攀，根据约定乙方更换项目负责人，应于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示，但原告在对本小区更换负责人房超后至今也未在显著位置做出公示，导致答辩人在小区居住期间遇到的问题无法及时找到物业负责人直接沟通解决，且物业公司至今未按合同约定设立公示牌，也未公示任何年度的物业费收支情况、年度收支预算情况。8、根据答辩人与原告签订的物业服务合同第二章第五条第二项之规定，原告负责设施设备的日常维护、养护、运行和管理。答辩人所在小区从2014年12月31日交房起至2016年6月底，始终靠消防通道进出车辆，合同中承诺的北门直至2016年6月底才投入运行，且南门人行通道至今仍是封闭状态，且消防通道道路损坏情况严重，人车不能分流，根本不具备车辆通行条件，极易造成交通事故及人员伤亡。且原告提供的《2016年度一季度物业服务报告》中第二部分安全管理中B场所管理提供的照片证明截止2016年一季度仍然仅使用消防通道进出人和车，仍无正式的北门和南门，目前小区内道路也因下雨或车辆碾压致使多处塌陷，至今无人及时维修，导致答辩人开车出入及家人进出小区都极度危险，存在严重的安全隐患。9、根据答辩人与原告签订的物业服务合同第二章第五条第四项之规定，原告负责共有绿地、景观的养护和管理。答辩人在与原告签订物业服务合同前并未对小区进行基本的绿化，根本达不到绿化率达标使答辩人入住的标准，在之后很长时间里才对小区进行了基本的绿化及养护管理，答辩人入住后长达一年多的时间内，基本处于无绿化管理及养护服务的状态，原告至今也没有做到小区内绿地整洁、无杂树，绿化生产垃圾及时清运的要求。10、根据答辩人与原告签订的物业服务合同第二章第五条第四项之规定，原告负责清洁卫生服务，包括物业共用部位，公共区域的卫生清洁、垃圾的收集等。答辩人在与原告签订物业合同之后一年多的时间里，原告方基本没有打扫过公共区域的卫生，原告还以�区内还有业主正在装修为由进行推诿，导致小区内卫生状况极差，生活垃圾不能及时清运，装修垃圾任意摆放处理，管理混乱，蚊蝇遍地，给答辩人和家人的健康带来极大的健康危害和安全危害。11、根据物业服务合同第二章第五条第八项之规定，原告负责车辆交通秩序的维护。小区保安人员长期不能定岗，原告对保安人员任意更换，外来车辆和人员随便出入，外来车辆任意摆放，占用业主车位，外来人员大声喧哗，肆意乱窜的现象时刻发生，原告方并无任何人员对此进行提示和管理。12、根据答辩人与原告签订的物业服务合同第二章第五条第九项之规定，原告负责接待、咨询服务。原告方物业管理人员缺乏足够的服务意识，一遇到问题就相互推卸责任，答辩人曾以短信、电话、微信等多种方式多次与物业人员进行沟通，多名业主也曾集体与物业管理人员进行当面�商，但至今原告方物业人员仍“主观意识”强烈，对业主提出的问题不上报、不解决、不反馈，导致矛盾进一步深化。13、根据物业服务合同第二章第五条第六项之规定，原告负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作，但小区保安人员长期不能定岗，且仅有一名保安人员，外人随便出入，无访问人员登记查询记录，且外来人员大声喧哗，肆意乱窜的现象时刻发生，原告方并无任何人员对此进行提示和管理。自交房之日起至2016年7月，一直没有门禁系统，人员随便出入。综上，原告并未履行与答辩人之间签订的前期物业服务合同约定的服务事项，也不能达到标准，鉴于此，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案诉讼费用。经审理查明，2014年3月30日，被告魏立锋与案外人北京中粮万科房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定�告魏立锋购买房山区长阳镇起步区×号地×-×-×地块×#商务办公楼×层×号房屋，即本案中的北京市房山区×号院×号楼×。同日，被告魏立锋作为甲方与案外人北京中粮万科房地产开发有限公司作为乙方签订了《北京市前期物业服务合同》，约定甲方同意乙方选聘北京万科物业服务有限公司提供物业服务，物业费标准为每月每平方米5.22元，庭审中双方当事人一致认可物业费收费方式为年初预交。被告魏立锋居住房屋面积为205.14平方米。2014年12月30日，北京中粮万科房地产开发有限公司在与被告魏立锋办理房屋交付使用时，被告魏立锋签署了《交付使用通知书》，其中载明被告魏立锋需交纳物业服务费（预收2015年1月1日至2016年12月31日物业服务费），标准5.22元/平方米：12849.97元。庭审中，被告魏立锋辩称交房时因周边房屋尚未建好，故对物业服务费给予了适当优惠，根据《交付使用通知书》的记载其已经交纳了2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费共计12849.97元，故原告无权继续主张2016年度的物业服务费，对此原告物业公司称并未对物业服务费做出优惠，被告魏立锋入住时仅交纳了2015年一年的物业服务费，交付使用通知书上系笔误，并提交北京中粮万科房地产开发有限公司出具的《关于半岛雅苑笔误的说明》一份，其中写明：2014年12月，我公司在办理现半岛雅苑入住时，因《交付使用通知书》中的物业服务费预收期间表述发生了笔误，将预交物业服务费的期间写为自2015年1月1日起至2016年12月31日止，实际应当为自2015年1月1日起至2015年12月31日止。并提供物业费交费票据一张，其中载明被告魏立锋交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费12849.97元。另查明，庭审中被告魏�锋提出原告物业公司在提供物业服务过程中存在多处物业服务不到位之处，并提供小区照片为证，对此原告物业公司不予认可。上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的业主资料卡、入住通知书、面积补差协议、《北京市商品房预售合同》、《北京市前期物业服务合同》、缴费票据、安全员巡逻签到表、照片、聊天记录等在案证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应依约履行，被告魏立锋与案外人北京中粮万科房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，其中约定了原告物业公司为被告魏立锋居住小区的物业服务单位，原告物业公司在提供物业服务后，被告魏立锋应当按照约定交纳物业服务费。关于被告魏立锋辩称的办理入住时对物业服务费进行了优惠，根据《交付使用通知书》其已经交纳了2015、2016�度的物业服务费，对此本院认为，《交付使用通知书》是被告魏立锋与案外人北京中粮万科房地产开发有限公司签署，无论该《交付使用通知书》中是否存在笔误均不能以此约束原告物业公司，根据物业费收费标准计算被告魏立锋在办理入住时仅交付了一年的物业服务费12849.97元，故原告物业公司要求被告魏立锋交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费于法有据，本院予以支持，被告魏立锋若认为案外人北京中粮万科房地产开发有限公司对物业服务费进行了相应优惠，其可另行向案外人主张权利。关于被告魏立锋辩称的原告物业公司存在多处物业服务不到位之处，对此本院认为被告提交的证据不足以证明原告物业公司的物业服务存在重大瑕疵，即原告物业公司在履行合同中存在重大违约行为，从而导致业主丧失了根本上的合同利益，且物业服务是一种全天�、不间断、全方位、多层次的过程性服务，被告魏立锋提出的问题不能全面、客观地反映原告物业公司提供物业服务的全部内容，无法证明原告物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，不足以成为被告拒绝交纳物业费的理由。关于违约金，原告物业公司未提供证据证明被告魏立锋拒绝交纳物业费存在主观恶意，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告魏立锋于本判决生效后十日内给付原告北京万科物业服务有限公司二〇一六年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业服务费一万二千八百四十九元九角七分。二、驳回原告北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百三十三元，由原告北京万科物业服务有限公司负担四十一元（已交纳），由被告魏立锋负担九十二元（于本判决生效后七日内交纳）。审判员  李亚丽二〇一六年十月二十四日书记员  张 雪