上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7872号
上诉人（原审原告）汪顺晨，男，汉族，1985年4月1日出生，户籍地辽宁省大连市甘井子区，现住上海市金山区。委托代理人汪锡振（系汪顺晨父亲），汉族，1957年1月18日出生，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）夏守彪，男，汉族，1964年4月21日出生，住上海市金山区。委托代理人张瑞芳（系夏守彪妻子），汉族，1966年4月14日出生，住同夏守彪。被上诉人（原审被告）程月华，女，汉族，1970年3月10日出生，住上海市金山区。上诉人汪顺晨因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后，依法组成合议庭于2016年8月9日公开开庭进行了审理。上诉人汪顺晨及其委托代理人汪锡振，被上诉人夏守彪及其委托代理人张瑞芳，被上诉人程月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年8月，汪顺晨经程月华所在的上海XX事务所居间介绍并由上海XX事务所代夏守彪，三方签订了一份房屋租赁居间合同，约定：由甲方（出租方，即夏守彪）将其位于金山区XX镇XX街XX弄XX号XX室的房屋出租给乙方（汪顺晨），租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日止。租金的付款方式为付叁押壹，即乙方在签约时向甲方支付房屋租赁保证金2,100元（人民币，下同）及3个月租金，共计8,400元，以后租金乙方应于每季28日前向甲方支付。甲乙双方在签订合同时，就视为中介成功。中介成功后，甲乙双方各向丙方（上海XX事务所）支付一个月月租金的百分之三十五，计735元。租赁期间，使用该租赁房屋发生水、电、煤气、卫生费、有线电视费、通讯、设备等费用由乙方承担。甲乙双方如有一方中止本合同，必须提前壹个月告知对方。合同对双方其他的责任包括违约责任作了相关的约定。合同签订后，汪顺晨即按约支付了保证金2,100元、中介费及按约支付租金。2015年8月，夏守彪向汪顺晨提出了房屋租金涨价的要求。自2015年9月起，汪顺晨按每月涨300元的租金即每月租金2,400元支付给夏守彪。至法庭辩论终结前，汪顺晨租金已付至2016年5月底。2016年3月19日，汪顺晨电话联系夏守彪，表示要提前退租，租期至2016年3月底，双方是否对多收的租金、押金（保证金）及水电费等结算一下。夏守彪对汪顺晨电话中所提事项未明确答复，但声言：你要真的搬掉就搬掉好了。之后，双方未能就汪顺晨提出的退租及相关事宜达成一致意见。汪顺晨遂于2016年4月1日诉至法院。汪顺晨诉称，汪顺晨与夏守彪、程月华于2014年8月30日签订一份房屋租赁合同，租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日止，租金每月2,100元。2015年8月，夏守彪毁约，提出租金由每月2,100元提高到每月2,400元，汪顺晨出于无奈,按涨价的租金付钱给夏守彪。2016年3月19日，汪顺晨得知夏守彪已将房屋出售，汪顺晨与夏守彪电话确认退租事宜，夏守彪同意汪顺晨4月1日退房并返还4、5月的租金4,800元和押金2,100元，共计6,900元。汪顺晨于2016年3月30日退房，但夏守彪再次毁约，以租期未到为由拒绝退还租金和押金。故诉请法院判令：一、夏守彪退还2016年4月、5月的房租4,800元和押金2,100元；二、夏守彪退还2015年9月至2016年3月（7个月）多收的房租2,100元；三、程月华退还中介费700元。第二次庭审中，汪顺晨增加诉讼请求：解除汪顺晨、夏守彪、程月华签订的房屋租赁合同，由夏守彪赔偿经济损失2,100元。夏守彪辩称，汪顺晨、夏守彪、程月华之间的房屋租赁合同是合法有效的，2015年9月开始房租每月涨300元是经协商汪顺晨同意的，且汪顺晨实际也按涨价后的每月2,400元的租金支付。汪顺晨虽通过电话联系夏守彪要求退房，但夏守彪从未明确同意。汪顺晨2016年3月19日的电话录音没有经过夏守彪的同意，是非法的，录音内容中夏守彪也未明确同意汪顺晨退租，且当天晚上夏守彪电话告知汪顺晨，夏守彪不同意退租。故夏守彪不同意汪顺晨的主张，要求双方继续按合同履行。程月华辩称，汪顺晨、夏守彪、程月华之间的房屋租赁合同是有效的，程月华完成了中介服务，应该收取相应的居间费。故不同意退还汪顺晨中介费700元。原审认为，本案的争议焦点在于：1、2015年9月开始的租金每月涨300元是否系夏守彪采用欺诈、胁迫的手段所为。对此，汪顺晨未能提供相应的证据予以佐证。事实上，汪顺晨以涨价后的租金向夏守彪支付了2015年9月至2016年5月的租金，汪顺晨以自己的支付行为表明双方在履行合同过程中对租金的调整已达成了一致意见。2、汪顺晨提供的2016年3月19日电话通话录音能否证明汪顺晨与夏守彪就退租之事已口头达成合意，即汪顺晨是否以此证明双方已协商一致,提前解除了租赁合同。经质证，该电话通话录音系由汪顺晨就退租事宜电话打给夏守彪时录入，虽未征得夏守彪事先同意，但未违反法律禁止性规定，也未侵害他人的合法权益，可以作为合法的证据使用。但该证据的证明力，应结合录音的内容以及与待证事实的关联程度来判断。在该电话通话录音中，夏守彪仅声言：你要真的搬掉就搬掉好了，而对汪顺晨电话中提出的退租时间、退租金及水电结算等与提前解除租赁合同相关的具体内容均未作明确的表态。电话交谈与面对面交谈不同，易受通话时的时间、场景等因素影响，双方在沟通、理解上可能会产生偏差。即使按汪顺晨理解的夏守彪所言“你要真的搬掉就搬掉好了”表明夏守彪已同意提前退租，也仅能证明夏守彪电话中有同意提前退租的意向，而不能仅凭此录音证明双方就提前解除租赁合同已达成一致意见，汪顺晨需以其他的证据予以印证。汪顺晨未能提供证据证明，在2016年3月19日与夏守彪电话通话之后，汪顺晨以适当的方式对提前退租得到了夏守彪的有效确认，如双方就房租、水电等费用已结算、房屋钥匙已交付给夏守彪等。故对汪顺晨提供的旨在证明夏守彪已同意汪顺晨提前解除租赁合同的电话通话录音，不予采纳。另，从合同中双方约定的其他事项“甲乙双方如有一方中止本合同，必须提前壹个月告知对方”来看，“提前壹个月告知对方”本意在于给予对方一定的时间，减少或弥补因提前解除合同而可能带来的损失。汪顺晨提前退租，应提前一个月通知出租人即夏守彪，此一个月的时间应从双方对租赁房屋交接之日往前推算，以便出租人（夏守彪）有一定的时间对出租房屋进行重新安排，减少或弥补期待租金的损失。然按汪顺晨所称，其在2016年3月19日电话告知夏守彪退租之事后，于2016年3月30日搬走租赁房屋内自己的物品，并于2016年4月1日起诉至原审法院。显然，汪顺晨的行为不符合合同中“甲乙双方如有一方中止本合同，必须提前壹个月告知对方”的约定。故仅从该条款的约定上讲，汪顺晨在2016年3月19日的电话告知，也没有发生汪顺晨已单方解除合同的效力。原审法院认为，汪顺晨与夏守彪、上海XX事务所之间的房屋租赁居间合同，出租方即夏守彪虽由上海XX事务所代签，但夏守彪事后均认可并已由夏守彪实际履行，该合同内容合法，具备房屋租赁合同的主要条款，是双方真实意思的表示，依法成立，双方均应恪守履行。汪顺晨要求提前解除租赁合同，既不符合合同约定的单方有权解除合同的情形，也不符合法定解除合同的情形。汪顺晨亦无充分证据证明汪顺晨与夏守彪已协商一致提前解除了双方间的房屋租赁合同。在未解除房屋租赁合同的情况下，汪顺晨称已搬离租赁房屋，由此造成的后果，应由汪顺晨自行承担。汪顺晨认为夏守彪采取欺诈、威胁的手段提高租金，缺乏事实和法律依据。程月华系上海XX事务所的工作人员，其在汪顺晨与夏守彪的房屋租赁关系中的中介服务行为系职务行为，其行为后果应由上海XX事务所承担，且从本案中介服务看，已促成了汪顺晨与夏守彪之间房屋租赁合同的有效成立，作为居间人的上海XX事务所向汪顺晨收取居间报酬于法有据，汪顺晨要求程月华返还中介费无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。汪顺晨现有的证据尚不足以支持其全部主张。故对汪顺晨的全部诉讼请求，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条第一款、第四百二十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2016年6月6日作出判决：驳回汪顺晨的全部诉讼请求。案件受理费人民币50元，由汪顺晨负担。判决后，汪顺晨不服，上诉于本院称，被上诉人夏守彪采取欺诈、胁迫的手段提高房租，违反了合同法平等自愿的基本原则，夏守彪是以中介无权代其签订租赁合同，故该合同无效为由提出涨价的，而夏守彪在诉讼中又改口称合同有效，故其明显具有欺诈上诉人的故意，构成违约。上诉人一审提交的电话录音已经证明被上诉人夏守彪是同意提前解除合同的，上诉人已经于2016年3月底搬出系争房屋，故夏守彪理应返还2016年4月及5月的租金。夏守彪是由程月华居间介绍的，故程月华应返还上诉人支付的中介费。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持其原审诉请。被上诉人夏守彪辩称，不同意上诉人的上诉请求，租金上涨是双方协商一致同意的，上诉人也实际按照涨价后的租金支付了九个月，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人程月华辩称，不同意返还中介费，请求二审维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，1、上诉人与被上诉人夏守彪之间的租赁关系是否已在2016年3月协商一致提前解除；2、上诉人所主张的被上诉人夏守彪以欺诈胁迫方式上涨租金的事实是否存在；3、被上诉人程月华是否应返还上诉人中介费。关于是否提前解除租赁合同的争议，上诉人以电话录音为其唯一证据证明其与夏守彪已达成口头合意解除租赁关系，但首先该电话录音事先并未取得夏守彪同意，在双方就此问题事先并未沟通协商的情况下，上诉人仅以该电话录音作为解除双方书面订立租赁关系的确认，未免过于草率。其次，根据该录音的内容，仅能表明上诉人具有退租的意向，夏守彪虽有“你要真的搬掉就搬掉好了”的说辞，但双方并未就退租所涉及的退房时间、租金及水电煤结算、违约责任等问题进行协商，事实上上诉人也并未与夏守彪进行房屋交接，可见双方并未就提前退租事宜达成一致意见。故上诉人关于本案租赁合同已经协商解除的主张，本院无法采信。上诉人还主张夏守彪存在以欺诈方式逼迫上诉人上涨租金的事实，但上诉人对此并未提供证据加以证据，相反，上诉人按照上涨后的金额实际向夏守彪支付租金达九个月之久，故本院对上诉人的该项主张亦无法采信。最后，本案租赁系由上海XX事务所提供居间服务，被上诉人程月华所提供的居间服务行为系职务行为，其行为后果应由上海XX事务所承担，且从本案事实来看，上海XX事务所的居间已经成功，其有权向上诉人收取居间服务费。综上所述，上诉人汪顺晨的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币95元，由上诉人汪顺晨负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年九月二十八日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……