安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第01687号
上诉人（原审原告）：桑成花，女，1966年10月4日出生，汉族，临时工，户籍地安徽省明光市，经常居住地安徽省明光市。
被上诉人（原审被告）：明光市林业局，住所地安徽省明光市，组织机构代码00322296－0。
法定代表人：王凤龙，该局局长。
委托代理人：王波，该局工作人员。
委托代理人：王继明，安徽洪武律师事务所律师。
上诉人桑成花为与被上诉人明光市林业局房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2015年10月13日作出的（2015）明民一初字第02272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人桑成花，被上诉人明光市林业局的委托代理人王继明、王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：明光市国有林场危旧房改造工程是国家保障性住房工程。该工程资金由中央财政补助，省级、市级财政配套资金及明光市国有林场职工自筹款组成。明光市政府成立了由相关部门组成的工程建设领导小组，领导小组办公室设在明光市林业局。该工程施工时因设计户型、面积等原因多建了部分房屋。2013年1月17日，明光市林业局委托安徽九略拍卖有限公司对明光市国有林场危旧房改造工程森林家园小区多建部分房屋进行公开拍卖。桑成花拍得明光市双拥路177号森林家园小区4栋2单元102室。拍卖成交后，桑成花按规定在5日内交齐房款并与明光市林业局签订了《明光市国有林场危改房项目房屋买卖合同》。该合同第二条规定：“房屋在款项交清后，甲方（明光市林业局）负责在2013年5月底前将房屋移交给乙方（桑成花）”。桑成花按照约定将299000元购房款交付给明光市林业局，明光市林业局于2014年6月21日将房屋交付给桑成花，迟延交付近13个月。
另查明，双方在签订《明光市国有林场危改房项目房屋买卖合同》时，涉案土地为国有城镇住宅建设用地，土地使用权类型为划拨。土地出让金由谁交付合同中也没有约定。合同签订后，明光市林业局为使桑成花能够办到房屋所有权证，主动交付了涉案房屋所占用的土地出让金。涉案合同对桑成花煤气由谁开通、开通费用由谁承担没有约定。
再查明，桑成花与明光市林业局在合同中只对交房时间作了约定，至于逾期交房应承担什么违约责任没有约定。桑成花主张明光市林业局每月赔偿其房屋租金损失800元，但没有提举证据证实。
原审法院认为：桑成花与明光市林业局签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，依法属有效合同。双方权利义务应当按照合同约定享有和行使。
第一、桑成花的诉讼主张已超过法定诉讼时效。根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。明光市林业局违约行为一经发生，其侵害了桑成花合法权益的事实即已确定。桑成花向明光市林业局主张的是违约责任不是侵权责任，只要明光市林业局未如期交房，即已构成违约，在整个过程中，违约行为只有一个。此后违约金的数额无论如何变化，都是基于这个违约行为所产生的。依据本案事实，明光市林业局未在《房屋买卖合同》约定的2013年5月底前交付房屋，从2013年6月l日起其侵害桑成花合法权益的事实即已确定，桑成花此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。桑成花直至2015年9月15日才向法院起诉，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过2年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。第二、桑成花迟延交付房屋系不可抗力的政府行为所致。明光市林业局是国家行政机关，其与商品房开发企业相比，房屋出售前没有依法取得商品房预售许可证明；建设用地是国家无偿划拨的。该保障性住房工程建设的立项、审批、资金筹措、保障措施、竣工验收、产权确定无一不是政府行为。明光市林业局作为政府部门之一不能单独完成需由多个政府部门共同协作才能完成的保障性住房工程。商品房开发企业则不同，商品房开发企业对其所开发的房屋建设工程具有完全的掌控权。虽然原明光市林业局在合同中没有约定因政府行为导致明光市林业局不能如期交房可以免责，但是，该原因是客观存在的且对于明光市林业局来说是不可抗力，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的法定免责事由，明光市林业局据此主张免责的意见，予以采纳。第三、明光市林业局缴纳了本应由桑成花缴纳的土地出让金。本案房屋出售时，涉案土地是国有划拨土地，当时的土地出让金也没有向政府有关部门缴纳。《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”据此，可以认定房屋买受人即本案桑成花系缴纳涉案土地出让金的法定义务主体。本应由桑成花缴纳的涉案土地出让金，由明光市林业局出资缴纳，桑成花因此而获益，其在获益后又向明光市林业局主张因不可抗力的政府行为所致的逾期交房违约损失，显然有失公允。第四、桑成花主张13000元违约损失没有提举证据证明。桑成花与明光市林业局没有就逾期交房约定违约责任及违约金计算方法。桑成花主张明光市林业局每月赔偿其房屋租金损失的依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，即使本案房屋如桑成花主张的是商品房，根据该条规定，桑成花应当向法庭提举明光市有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的与涉案房屋同地段同类房屋租金标准的证据，但桑成花未有提举。庭审中桑成花称其因明光市林业局逾期交房而在外租了一年多房屋，每月支付800元租金，但桑成花未能提举其租住房屋的合同及支付房租的收据，桑成花举证不能，依法应当承担举证不能的不利后果。故对桑成花其要求明光市林业局赔偿13000元违约损失的诉讼请求，不予支持。
桑成花主张涉案房屋是商品房。经审查，双方签订的合同系《明光市国有林场危改房项目房屋买卖合同》，合同出售方系国家行政机关而非商品房开发企业，故桑成花主张案涉案合同是商品房买卖合同证据不足。双方所签订的合同为一般的房屋买卖合同，双方的权利义务应以双方在合同中约定为准，国家有关调整商品房买卖合同双方权利义务的规范不适用本案合同双方。故桑成花以涉案房屋是商品房为由主张由明光市林业局为其开通煤气并承担开通费用的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原审判决：驳回原告桑成花诉讼请求。案件受理费125元，由原告桑成花负担。
桑成花上诉称：1、明光市林业局于2014年6月将房屋钥匙交与其后，其方知自己的权益受到侵害，诉讼时效应当从2014年6月计算，不应从2013年5月计算，本案没有超出法定诉讼时效，一审法院认定有误；2、不可抗力是自然因素而不是人为因素。明光市林业局不作为，不按市政府要求积极主动办事，该单位延期交房不是政府行为造成的不可抗力，一审法院定性错误；3、一审法院没有主持选择中介机构评估，其未能提供安置房补助房租标准也是一审法院造成的，明光市林业局应当支付延期交房损失9555元；4、双方签订的合同明确约定，其购买的是商品房，土地出让金应当由明光市林业局缴纳，其并未因此而获益；5、一审法院认为卖房的是国家机关不同于开发商的表述错误，并认为其购买的是危房改造安置房亦是不妥的；6、根据相关法律规定，明光市林业局应当支付其燃气开户费2500元。综上，请求撤销原判，依法改判。
明光市林业局在庭审中辩称：1、其单位在2013年6月底将办理涉案房地产登记所需的材料报送房地产登记机关，并支付了全部办证税费及土地出让金，桑成花已取得房地产权证；2、桑成花的诉讼请求没有事实和法律依据，且诉讼请求已超出法定诉讼时效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。
当事人在原审时所举的证据，相对方的质证意见同于原审，本院认证意见与原审一致。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：桑成花主张明光市林业局支付逾期交房违约金及燃气开户费的请求能否成立。
根据双方签订的房屋买卖合同约定，明光市林业局应当于2013年5月底前将房屋交付给桑成花。明光市林业局于2014年6月21日才完成交付行为。明光市林业局逾期交房事实存在。诉讼时效以该违约行为终了之日开始起算。本案中，诉讼时效应当自2014年6月21日起算，桑成花于2015年9月提起本起诉讼并未超出法定诉讼时效。原审法院以2013年6月1日为诉讼时效的起算日，并认定桑成花请求权已超过2年诉讼时效系错误认定，本院予以纠正。桑成花主张其每月需支付800元租金为由，要求明光市林业局赔偿逾期交房损失13000元。经查，双方所签订的合同中并未约定逾期交房违约责任的计算标准，桑成花也未提供实际租房并支付租金的相关证据，明光市林业局对其租金损失亦不予认可，桑成花此项诉请明显证据不足。原审以桑成花举证不能驳回该项诉讼请求判处正确，本院予以维持。
涉案房屋为明光市国有林场危旧房改造公房，为国家保障性住房工程。涉案房屋所占用的土地为国有城镇住宅建设用地，土地使用权类型为划拨。该工程资金由中央财政补助，省级、市级财政配套资金及明光市国有林场职工自筹款组成。明光市林业局交付了涉案房屋占用地块的土地出让金，桑成花已取得房屋所有权证。从建设涉案工程的立项、资金来源、相关费用的缴纳主体来分析，涉案房屋并非商品房，桑成花也就不能以商品房的标准要求明光市林业局承担相关附属设施费用，且双方签订的合同中对燃气开户费也未作明确约定。桑成花要求明光市林业局承担燃气开户费，无合同和法律依据。原审认定国家有关调整商品房买卖合同双方权利义务的规范不适用本案合同双方当事人，并以此驳回桑成花该项诉请的判处正确，本院亦予以维持。
综上，桑成花的上诉请求和理由，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由上诉人桑成花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 郭东武
二〇一五年十二月二十一日
书记 员代 元 婷
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。