广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执复19号
复议申请人（利害关系人）：钟伟坚，男，汉族，1961年5月11日出生，住广东省肇庆市端州区，。
委托代理人：宋渝峰，广东金舵律师事务所律师。
申请执行人：韦建森，男，汉族，1986年2月24日出生，住广东省佛山市顺德区，。
委托代理人：张倩，广东智宸律师事务所律师。
委托代理人：黎洁燕，广东智宸律师事务所实习律师。
被执行人：肇庆市嘉华房地产有限公司，住所地广东省肇庆市叠翠路叠翠名庭B幢208之二写字楼，组织机构代码66150205-9。
法定代表人：彭国远。
被执行人：肇庆市源宏房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市建设一路北侧80区欧礼文宅首层第二卡，组织机构代码57789820-6。
法定代表人：彭国远。
被执行人：郑革新，男，汉族，1966年11月7日出生，住广东省云浮市郁南县，。
被执行人：樊红梅，女，汉族，1970年4月26日出生，住广东省肇庆市，。
被执行人：彭国远，男，汉族，1970年10月15日出生，住广东省肇庆市端州区，。
复议申请人钟伟坚不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）（2016）粤0604执异263号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
禅城区法院查明，韦建森诉肇庆市嘉华房地产有限公司（以下简称嘉华公司）、肇庆市源宏房地产开发有限公司（以下简称源宏公司）、郑革新、樊红梅、彭国远民间借贷纠纷一案，经该院主持调解，双方当事人达成协议：一、双方确认截止2014年3月21日，嘉华公司、源宏公司、郑革新、樊红梅、彭国远尚欠韦建森借款本金500万元及相应利息。韦建森同意嘉华公司、源宏公司、郑革新、樊红梅、彭国远在2014年4月30日前向韦建森偿还220万元（含借款本息及律师费）；二、案件诉讼费30876.50元由嘉华公司、源宏公司、郑革新、樊红梅、彭国远负担（在上述偿还日期内一并支付）；三、如嘉华公司、源宏公司、郑革新、樊红梅、彭国远依约偿还上述借款本息、律师费及诉讼费的，韦建森放弃主张剩余借款本息的权利。逾期偿还的，韦建森有权就全部借款本金500万元及利息、律师费、诉讼费向法院申请强制执行。根据双方当事人达成的调解协议，该院于2014年4月1日制作了（2013）佛城法民三初字第1670号民事调解书。调解书于2014年4月1日经双方当事人签收后发生法律效力。
因嘉华公司、源宏公司、郑革新、樊红梅、彭国远未履行调解书确定的义务，韦建森遂向该院申请执行，该院以（2014）佛城法执字第1292号案立案执行。2014年6月11日，该院作出（2014）佛城法执字第1292号-2执行裁定，拍卖被执行人源宏公司位于肇庆市××州××路南侧土地（地号51100001）。2014年12月22日，案外人钟伟坚向该院提出异议，认为涉案土地自上世纪90年代开始一直由其租赁并转租他人使用。2013年7月1日与源宏公司签订了《租赁合同》，租期10年。合同签订后，其已依约支付了租金和定金。为此，请求法院在拍卖该土地时将该租约设定为拍卖条件。钟伟坚为此提交了2013年7月1日与源宏公司签订的《租赁合同》。鉴于此，该院于2016年10月15日作出（2014）佛城法执字第1292号-2《决定书》，决定对涉案土地及地上建筑物带租约拍卖。
另查明，源宏公司于2011年7月5日成立，为自然人独资有限责任公司，投资人为张家源，注册资金501万元。2013年5月30日，公司修改公司章程，增加彭国远为公司股东，由彭国远出资1503万元，占公司注册资本的75%（1503/1503+501），张家源占25%。同日的股东会决议彭国远为公司执行董事（法定代表人）兼经理，郑坚为监事。2013年10月16日，公司股东由彭国远、张家源变更为彭国远、焦伟娇、张家源。2013年10月21日公司股东再次变更为彭国远、焦伟娇。
根据利害关系人钟伟坚提交的《租赁合同》约定，钟伟坚租赁被执行人源宏公司名下的涉案土地（地号51100001），租赁期限自2013年7月1日至2023年6月30日止。前三年每月租金15000元，三年后按建成钢构商铺每卡1800元计算，每月租金72000元，以后每年递增8%。合同签订时先付订金24500元，定金及租金直接划入源宏公司指定的樊红梅私人账户，或以现金支付。钟伟坚还提供了2013年7月1日由源宏公司开具的收到钟伟坚保证金24500元的收据及2013年7月至2014年12月期间每月以无折现金存款方式及部分银行转账方式分别向樊红梅、郑裕华（樊红梅与郑革新的婚生女）15000元的凭证。除此之外，钟伟坚还提供了以下证据：
一、2013年4月28日张家源与郑革新签订的《股权转让协议》，由张家源将其持有源宏公司100%股权（包括公司名下的涉案土地）全部转让给郑革新，转让价2500万元。
郑革新20**年5月28日与彭国远、焦伟娇签订的《代持股协议书》，约定由彭国远、焦伟娇代郑革新持有源宏公司的股份。
股权转让款2500万元的付款凭证：
1、2013年4月28日吴银洁向张家源支付100万元；
2、2013年4月28日肇庆市中盈贸易有限公司向张家源支付300万元（注明为采购款）；
3、2013年5月10日郑严向张家源支付100万元（注明为还款）；
4、2013年5月17日肇庆市端州区银骏贸易有限公司分别向郁南县都城镇祥达建材销售部、郁南县稳固化工有限公司及肇庆市中信贸易有限公司分别支付900万元、500万元及300万元（注明为往来款，同时载明为彭国远支付）；
5、2013年5月24日肇庆市中盈贸易有限公司向张家源支付300万元（注明为合同款）。
四、2009年6月1日钟伟坚、李丽君与杜伏群签订的《铺位租赁合同》（期限自2009年5月13日起至2011年5月30日止）、肇庆市端州区富天小食馆、端州区森培摩托车维修行、肇庆市端州区江南汽车冷气维修部的个体户机读档案登记资料及2013年1月至2014年12月的租户租金收据。
禅城区法院认为，本案在评估、拍卖涉案土地过程中，利害关系人钟伟坚向该院提出涉案土地及地上建筑物存在租赁合同关系，其是租赁合同的承租者。对此，该院根据利害关系人提供的租赁合同及相关证据作出了决定对涉案土地及地上建筑物带租约拍卖的（2014）佛城法执字第1292号-2《决定书》。申请执行人韦建森对此提出执行异议，本案的争议焦点是钟伟坚与被执行人源宏公司之间是否存在土地租赁合同关系？对此，该院评判如下，首先，虽然钟伟坚提交了其2013年7月至2014年12月期间依合同约定向指定收款人樊红梅（被执行人郑革新的妻子）每月支付租金1.5万元的付款凭证，但根据工商登记资料表明，源宏公司的股东为彭国远、焦伟娇、张家源三人，樊红梅或者郑革新与源宏公司毫无关系，由樊红梅收取租金不合常理。而钟伟坚提供的所谓《股权转让协议》、《代持股协议书》与工商登记部门备案的源宏公司章程、股东决议、股东变更登记并不相符，且相互矛盾，即在所谓股权转让后，在之后的公司章程、工商登记中，张家源仍然是源宏公司的股东，所占投资额仍然是其当初注册公司时的投资额501万元。其次，即使郑革新与张家源确实曾签订了《股权转让协议》，但利害关系人所提供的2500万元支付凭证也不能证明属于股权转让款，因为上述款项均非郑革新支付，大部分为源宏公司现在的法定代表人彭国远以肇庆市端州区银骏贸易有限公司名义支付，且所付款项并没有注明为股权转让款，而是表明为采购款、还款、往来款或合同款。最后，《租赁合同》签订的时间是2013年7月1日，期限自2013年7月1日至2023年6月30日止，但利害关系人提供的租户租金收据及租赁合同则显示在2009年就存在租赁关系，与《租赁合同》存在矛盾。综上所述，该院认为现有证据不能证明钟伟坚与源宏公司就涉案土地存在租赁合同关系，韦建森要求去租约拍卖的请求理据充分，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第二项的规定，裁定撤销该院2016年10月15日作出的（2014）佛城法执字第1292号-2《决定书》，对位于肇庆市端州区七路南侧国有土地使用权（地号51100001）及地上建筑物去租约拍卖。
复议申请人钟伟坚复议称：一、涉案土地事实上在本案债权发生前就存在租赁关系，且多家单位在办理营业执照时登记地址为该涉案土地。二、钟伟坚与源宏公司签订《租赁合同》真实有效。钟伟坚按照《租赁合同》约定支付租金，不能以收款人不是股东否定钟伟坚的交租行为。三、如果否认钟伟坚与源宏公司之间的租赁关系，将严重影响社会稳定，损害经营户的合法权益。综上，请求：1.撤销禅城区法院（2016）粤0604执异263号执行裁定书；2.维持禅城区法院于2016年10月15日作出的（2014）佛城法执字第1292号-2《决定书》，对位于肇庆市端州区七路南侧国有土地使用权（地号51100001）及地上建筑物带租约拍卖。
复议期间，申请执行人韦建森、被执行人嘉华公司、源宏公司、郑革新、樊红梅、彭国远均未发表意见；各方当事人亦均未提交新证据。
经审查，禅城区法院查明事实清楚，本院予以确认。
另查明，禅城区法院于2013年12月24日以（2013）佛城法民三初字第1670号查封上述涉案土地使用权，2015年12月9日以（2014）佛城法执字第1292号案继续查封。
本院认为，综合复议申请人钟伟坚的复议请求，归纳本案的争议焦点为钟伟坚对涉案土地及地上建筑物是否享有足以阻止交付执行的租赁权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，承租人以不动产租赁权为由主张租赁期限内继续占有使用不动产的，必需具备两个必要要件：其一，案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已经订立真实有效的不动产租赁合同；其二，案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。
执行异议过程中，钟伟坚提供了保证金收据、2013年7月至2014年12月期间交纳租金的凭证、《股权转让协议》、《代持股协议书》等材料，拟证明其已按《租赁合同》约定每月交纳了租金，其已在法院查封前实际占有使用了涉案土地及地上建筑物。然而，从钟伟坚提供的2013年11月、12月交纳租金凭证来看，钟伟坚所称租金是从账号为67×××76的账户转入樊红梅账户（账号为67×××74）的，但在转入当日或次日该款随即又转回账号为67×××76的账户。可见，钟伟坚主张其已向樊红梅支付2013年11月、12月租金，不合常理。钟伟坚提供的2014年5月、6月交纳租金凭证，虽然看不出与樊红梅账户（账号为67×××74）交易的账号情况，但是同样存在相关款项转入后随即转出的情况。源宏公司没有向钟伟坚出具收取租金的收据也不合常理。由此可见，钟伟坚提供的证据不能形成完整的证据链，钟伟坚并不能举证证明其在法院查封之前已经连续占有使用了涉案土地及地上建筑物。本案中，虽然复议申请人钟伟坚提供了落款时间为2013年7月1日的《租赁合同》，但是并未提供充分有效的证据证明其已在禅城区法院查封前合法占有涉案土地及地上建筑物，故钟伟坚应当根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定承担举证不能的不利后果。禅城区法院不支持钟伟坚带租约拍卖涉案土地及地上建筑物的主张，并无不当，本院予以支持。至于复议申请人钟伟坚提出多家单位在办理营业执照时登记地址为该涉案土地地址的问题，本院认为钟伟坚所称的多家单位均设立于2013年7月1日之前，与本案涉及的《租赁合同》无关，并不能证明钟伟坚与源宏公司签订《租赁合同》后实际占有了涉案土地及地上建筑物，故对其相关主张不予采纳。
综上，复议申请人钟伟坚的复议理由均不能成立，其复议请求理据不足，本院不予采纳。禅城区法院（2016）粤0604执异263号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人钟伟坚的复议请求，维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604执异263号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一七年三月九日
书 记 员 梁佩玲