湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00623号
上诉人（原审被告）：刘亮，男，1980年7月16日出生，汉族，武汉市人。
被上诉人（原审原告）：刘太余，男，1944年10月21日出生，汉族，武汉市人。
被上诉人（原审原告）：杨金娣，女，1952年6月23日出生，汉族，武汉市人。
委托代理人：刘太余，系杨金娣之夫，身份情况同前。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行，住所地武汉经济技术开发区创业道10号。
法定代表人：程志伟，该支行行长。
委托代理人：李世红，湖北泓峰律师事务所律师。
上诉人刘亮因与被上诉人刘太余、杨金娣及原审第三人中国建设银行股份有限公司武汉经济技术开发区支行（以下简称建行武汉开发区支行）共有物分割纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2013）鄂洪山民三初字第00227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭于2014年7月22日公开开庭审理了本案。上诉人刘亮、被上诉人刘太余并代理被上诉人杨金娣、原审第三人建行武汉开发区支行的委托代理人李世红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，刘太余、杨金娣诉至一审法院，请求判令将位于武汉市绿汀雅境13栋3单元101室之住宅，按购房出资额予以分割并落实到位。具体分割方式：1、判令武汉市绿汀雅境13栋3单元101室住宅归一方所有，另一方可以以货币形式一次性付给腾退方。金额按出资额及房产增值部分确定，剩余房贷由房产继续居住方负责偿还或善后；2、在人民法院主持下，双方协商将上述房产变卖，变卖所得款项，偿还剩余房贷，结余部分，按购房出资比例分配。卖房税等相关费用按原房产共有人分摊承担；3、在人民法院主持下，依法拍卖上述房产，拍卖所得偿还剩余房贷及相关费用，结余部分，按购房出资份额分配给双方。诉讼费由刘亮负担。一审审理过程中，刘太余、杨金娣增加诉讼请求为：如果房屋判决给刘太余、杨金娣，则要求刘亮限期腾退房屋。
刘亮辩称，同意刘太余、杨金娣提出的双方不能在讼争房屋中共同生活的主张，该房屋只能由一方单独居住。由一方享有房屋，并向对方支付房屋对价或变卖、拍卖房屋的分割方式可行，但是存在两点障碍：出资的份额不能确定；刘亮的女儿应该对该房屋享有产权，该房屋不能仅仅在刘太余、杨金娣及刘亮之间进行确权分配。如果房屋判决给刘太余、杨金娣，要求刘亮限期腾退，则刘亮要求刘太余、杨金娣将刘亮应得的房款予以同时支付；如果房屋判决给刘亮，对于房屋的使用刘亮可以与刘太余、杨金娣协商处理。
建行武汉开发区支行述称，一、讼争房屋是以刘亮的名义办理的借贷手续，并且对房屋办理了相关的抵押。二、基于前案房屋确权纠纷终审后，确认刘太余、杨金娣与刘亮对房屋共同享有产权，给建行武汉开发区支行带来不利影响，因为建行武汉开发区支行不能主动变更他项权证。三、案涉房屋自2007年7月至2014年2月还贷账户正常，已缴纳贷款本金27797.97元、贷款利息76924.70元，总计本息104722.67元。考虑不要增加刘太余、杨金娣与刘亮额外的负担，希望刘太余、杨金娣与刘亮协商处理房屋。即建行武汉开发区支行认为刘太余、杨金娣诉讼请求第一项的第二、三条方案比较可行。四、只要刘太余、杨金娣保证还贷账户正常，且在变卖房屋后先予偿还银行贷款，则对法院将房屋判决给刘太余、杨金娣无异议；但如需变更产权人，则应先予偿还贷款以解除抵押之后再办理产权变更。
一审法院审理查明，刘太余、杨金娣与刘亮系父母与儿子的关系。2007年4月15日，刘太余、杨金娣将位于青山区117街44门11号的房屋（56.19平方米）以173800元售出。同年4月20日，刘亮与武汉市洪荣物业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号房屋（129.7平方米），房屋总价值489082元。刘太余、杨金娣于同年4月20日交付购房首付款249082元，余款240000元通过贷款偿还。2007年4月30日，刘亮同建行武汉开发区支行签订《个人住房借款合同》，借款金额240000元，在该月利率水平下，每月偿还本息1457.49元，还款期限为30年，并将争议房产抵押给建行武汉开发区支行。2007年6月，刘太余、杨金娣与刘亮共同入住该房屋并共同居住生活至今。至2014年2月，该房屋贷款已经偿还贷款本息共计104722.67元，目前处于正常还贷状态。
2011年3月28日，刘太余、杨金娣针对讼争房屋以物权确认纠纷对刘亮提起诉讼，经武汉市洪山区人民法院和武汉市中级人民法院审理后，分别作出（2011）洪民初三字第00115号和（2012）鄂武汉中民终字第00471号民事判决书。终审认定该套房屋由刘太余、杨金娣、刘亮共同共有，购房首付款分别由刘太余、杨金娣支付189082元，由刘亮支付60000元。2013年1月8日，该房屋产权人被变更为刘太余、杨金娣、刘亮，共有情况为共同共有。
一审另查明，刘太余、杨金娣、刘亮除讼争房屋外，没有其他住房。在一审审理过程中，刘太余、杨金娣、刘亮均表示双方无法共同居住，愿意对讼争房屋进行分割。经释明，刘太余、杨金娣、刘亮均表示愿意按照7250元／平方米的标准对讼争房屋进行价值认定。
一审法院归纳本案焦点为：
一、如何确认刘太余、杨金娣、刘亮对讼争房屋的出资？
由于讼争房屋是共同投资购置的房产，投资多少应以实际出资额来衡量。该房屋的购房款为489082元，由首付款249082元和按揭贷款240000元两部分组成。（2012）鄂武汉中民终字第00471号民事判决书认定购房首付款分别由刘太余、杨金娣支付189082元，由刘亮支付60000元。另外，刘太余、杨金娣认为已经交付的贷款和购房时的税费均由其支付，刘亮则认为2009年年底之前的房屋贷款和部分购房时的税费由其以现金方式支付给刘太余代为交付，刘太余、杨金娣仅支付剩余部分。从按揭贷款的偿还方式可以认定，在2007年7月还贷之初至2009年2月之间约30000元的还款，还贷账户显示的支付方式为“现存”，虽然没有直接证据证明系刘太余、杨金娣单方出资，但因还贷存折始终由刘太余、杨金娣保存，刘亮未能提交证据证明其将该款以现金方式支付给刘太余代为交付，故该部分还款应认定系刘太余、杨金娣支付。而从2009年3月起至之后的还贷方式则基本为“转存”或少量“现存”，所对应的是刘太余的退休金账户的“转取”或“现取”，可以认定该金额系直接从刘太余的退休金账户转移至房屋贷款账户，即该部分还款亦系刘太余、杨金娣支付。至于在购房时所支付的完税费、房屋维修基金等20575.33余元（含契税、交易手续费等10495.33元、土地登记费等113元、公证和抵押费185元、房屋公共维修基金9782元等），刘亮未能提交证据证明其将该款以现金方式支付给刘太余代为交付，应认定为刘太余、杨金娣支付。
二、讼争房屋的处理方式？
鉴于刘太余、杨金娣、刘亮均明确表示不能在讼争房屋共同居住生活，愿意对房屋产权进行分割，故据此对该房屋产权进行分割。因讼争房屋被认定为共同共有房产，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人对生产、生活的实际需要情况”之规定，分割该房屋的产权时，应根据公平公正的原则，结合均等分配和双方的出资情况，以及刘太余、杨金娣、刘亮系家庭共有成员的关系等因素进行综合考量。鉴于购买房屋的首付款由刘太余、杨金娣支付大部分，且自购买之初至今的还贷和办理相应完税手续等费用均由刘太余、杨金娣支付，酌情认定由刘太余、杨金娣享有该房屋80%的产权，刘亮享有20%的产权。另外，鉴于刘亮明确表示，如果其对该房屋所享有的比例低于33%，其决定放弃房屋，选择房屋折价款；而且建行武汉开发区支行亦表示，只要刘太余、杨金娣保证还贷账户正常，且变卖房屋后先予偿还银行贷款，则对法院将房屋判决给刘太余、杨金娣无异议；再综合考虑刘太余、杨金娣的年龄、经济收入和刘太余、杨金娣、刘亮的家庭人员结构，以及武汉市目前市场房价、贷款条件等因素，讼争房屋归刘太余、杨金娣所有更适宜其正常的生活，而刘太余、杨金娣则按扣除截至双方达成房屋单价当月，即2014年2月所欠贷款本金212202.03元（贷款金额24万元-
已付本金27797.97元）后的房屋价款，以20%产权比例向刘亮支付对应的房屋折价款。虽然案涉房屋已经支付的房屋贷款本息系刘太余、杨金娣缴纳，刘亮未承担该费用，但正是基于该原因，确定刘亮的房屋产权比例为20%，而非1／3，从公平原则考虑，刘亮不再向刘太余、杨金娣返还已经支付的房屋贷款本息之20%的费用。
综上所述，刘太余、杨金娣与刘亮已经丧失对案涉房屋共同共有的基础，且双方均表示愿意进行产权分割，故依据上述确认的刘太余、杨金娣享有80%、刘亮享有20%的比例进行分割。根据双方约定，案涉房屋的总价款为940542.5元（129.73平方米×7250元），经分割后，该房屋应由刘太余、杨金娣所有，并由刘太余、杨金娣向刘亮支付其所享有20%产权对应的折价款145668.094元（﹤940542.5-212202.03元﹥×20%）。至于案涉房屋向建行武汉开发区支行的借款偿还义务则应由刘太余、杨金娣履行。建行武汉开发区支行认为，案涉房屋如需变更所有权人，则应先予偿还贷款以解除抵押之后方能办理产权变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的规定，刘太余、杨金娣可以请求分割房屋，现案涉房屋的权利人确认为刘太余、杨金娣，对于抵押的房屋标的及贷款的金额并未改变，建行武汉开发区支行也认可因该房屋抵押所欠的各期应偿付的贷款并无拖欠，且该贷款尚有案涉房屋予以抵押，不影响建行武汉开发区支行抵押权利益的实现，没有侵犯建行武汉开发区支行作为抵押权人的合法利益。故该房屋变更登记至刘太余、杨金娣名下不以偿还贷款后解除抵押为前提。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条的规定，判决：一、坐落于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号房屋属刘太余、杨金娣所有；二、刘亮于本判决生效之日起六十日内协助刘太余、杨金娣办理坐落于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号房屋所有权、土地使用权的转移登记手续；三、刘亮在本判决生效之日起六十日内腾退坐落于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号的房屋；四、刘太余、杨金娣于本判决生效之日起六十日内向刘亮支付房屋折价款145668.094元；五、驳回刘太余、杨金娣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取500元，由刘亮负担。
判后，刘亮不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第四项，改判刘亮享有武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号房屋25%的产权。事实和理由：1、刘亮为购买诉争房屋，于2007年4月30日签订了购房合同，由于工作繁忙授权刘太余办理相关证件并缴费，但事后刘太余以保管为由扣留了所有办理的证件和收据，所以刘亮无法在庭上提交任何交付证据；2、购房后，刘太余以房产证和缴费存折在手为由拒绝交出所有合同及相关证明文件，并说明必须由他代为交付房贷和各项费用，而刘亮以现金方式每月定期交纳。由于考虑家庭和睦关系，刘亮只能同意此还贷方式；3、2007年刘太余、杨金娣的工资根本不足以还贷及支付其他费用，房贷并非刘太余、杨金娣支付；4、案件终结后，刘亮无任何房产，无任何居处；5、一审判决的20%比例不公平，未综合考虑出资比例、共有人对共有财产的贡献大小及分配后各方实际生活情况等因素。
刘太余、杨金娣共同答辩称，刘亮的上诉请求没有道理，一审判决基本维护了刘太余、杨金娣的合法权利。
建行武汉开发区支行述称，对一审判决没有意见，不管房屋判给谁，要保证银行的利益及还贷正常，便于后续工作。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，刘太余、杨金娣、刘亮的户籍登记地址为武汉市洪山区绿汀雅境13栋3单元101室，诉争房屋的房屋产权证上登记坐落为东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号。
本院认为，坐落于武汉市东湖新技术开发区雄楚大道456号绿汀雅境13栋3单元1层01号的房屋经生效判决确认为刘太余、杨金娣、刘亮共同共有，现刘太余、杨金娣表示不能在讼争房屋内共同居住生活，要求对房屋产权进行分割，刘亮对此亦予以认可，刘太余、杨金娣、刘亮对分割上述房屋产权均无异议，应依法照准。对于上述房屋产权的分割方式，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条的规定，应根据实际出资情况，以及刘太余、杨金娣、刘亮系家庭共有成员的关系等因素进行综合考量。鉴于刘太余、杨金娣支付了该房屋大部分首付款，偿还了银行贷款及支付了购房的相关税费，而刘亮也支付了该房屋部分首付款，故一审酌情认定由刘太余、杨金娣享有该房屋80%的产权，刘亮享有20%的产权并无不当，且刘太余、杨金娣已服判，故本院予以维持。刘亮称其偿还了房屋贷款及支付了购房相关税费，要求改判其享有房屋25%的份额，但未提交相应证据予以证实，故对刘亮的该项上诉理由及请求，本院不予支持。根据双方约定，案涉房屋的总价款为940542.5元，而尚欠房屋贷款为212202.03元，因刘太余、杨金娣享有该房屋大部分的产权，刘亮也明确表示，如其对该房屋所享有的产权比例低于33%，其放弃房屋，选择房屋折价款，故该房屋应由刘太余、杨金娣所有，并由刘太余、杨金娣向刘亮支付其所享有20%产权对应的折价款145668.094元，同时尚欠房屋贷款由刘太余、杨金娣负责偿还。因诉争房屋由刘太余、杨金娣所有，故对刘太余、杨金娣要求刘亮限期腾退房屋的诉讼请求，一审予以支持亦正确。刘亮还称其无任何房产及住处，但刘亮一审已同意折价补偿的分配方式，一审也判决其享有相应折价款，刘亮亦有劳动能力，故对刘亮的该项上诉理由，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由刘亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李斌成
审 判 员 叶玉宝
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年八月十八日
书 记 员 于 宁