北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第54054号
原告北京招商局物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路118号招商局大厦3层。
法定代表人龚涛，董事长。
委托代理人郑国苗，女，1989年2月21日出生，北京招商局物业管理有限公司客服部员工，住北京市朝阳区。
被告莫万丹，女，1987年1月29日生，香港居民身份证号M367355。
原告北京招商局物业管理有限公司（以下简称原告）与被告莫万丹（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员孙铭溪独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑国苗、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年1月14日，原告与招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局地产公司）签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），约定由原告向招商局地产公司开发的朝阳区东八里庄危改小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，物业服务费缴纳标准为5.48元／平方米／月（住宅）或人民币6元／平方米／月（公寓），上述物业费不含供暖费。物业费自招商局地产公司通知的收房日期起计收，除首期物业服务费外，业主按每半年一次向原告预付。2013年12月16日，被告与招商局地产公司签订《商品房预售合同》（简称预售合同），约定被告购买本项目物业中的210号楼1101号商品房。根据该预售合同，被告知晓并同意原告向本项目物业提供前期物业管理服务并向原告交纳物业服务费，物业服务费的收费标准为5.48元／平方米／月，被告应于每年的1月1日前一次性向原告交纳完毕当年的物业服务费。在前述合同的履行过程中，被告实际应按每半年一次向原告预付物业费，即分别应于每年1月1日和7月1日向原告交纳完毕当年的物业费。预售合同签订后，原告已经按照约定向被告提供了物业管理服务，但被告并未按照约定交纳物业费。虽然经过原告多次催告，被告至今仍欠缴2014年4月至2015年12月共计21个月的物业费30832.82元（其中2014年4月15日至6月30日3760.10元，2014年7月1日开始，每半年9024.24元）。原告认为，原告于被告之间的物业服务合同关系合法有效，被告未按照约定履行相应的付款义务，已经构成违约，除应该支付物业费本金之外，还应该赔偿损失。故诉至法院，要求被告支付上述物业费30832.32元及损失（按照中国人民银行同期贷款利率，取每年最低值，自逾期之日起计至被告实际支付之日止）。
被告辩称：我是2013年12月16日买的房。之前可能因为有纠纷，原来打算买房的人没有资格购房，我接手买下来，上一个合同是2011年的，我接手是2013年12月16日。我之前收到的所有关于催收物业费等材料都是朱家俊的名字。我入住的时候已经交过一期物业费，不能向我重复主张。
经审理查明：2008年1月14日，招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局地产公司）作为甲方，与原告（乙方）签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），约定原告为东八里庄危改小区提供物业服务，期限自签订物业合同开始至业主大会成立后业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时。物业服务费标准为住宅每平方米每月5.48元。物业服务费按照甲方通知的收房日期起计收，住宅与公寓的业主入住时，应向乙方预付一年的物业服务费，此后按每半年一次预付乙方。物业服务的内容主要包括小区内共用部位的维修、养护、管理等。
2013年12月16日，被告与招商局地产公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），被告购买朝阳区东八里庄北里210号楼10层2单元1101号房屋（以下简称1101号房屋），房屋建筑面积为274.46平方米。其中附件七“物业服务”部分附有前期物业合同。预售合同第十四条“前期物业服务”载明由原告提供物业服务，物业服务费为5.48元每月每平米，物业服务费按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前好7月1日前缴费。前期物业合同第八条约定：“物业服务费应按甲方通知的收房之日起计收。住宅与公寓的业主入住时，应向乙方预付一年的物业服务费，此后按每半年一次预付乙方。”
被告表示，1101号房屋原本由案外人朱家俊购买，后因其无售房资格，其接手购买，并且与招商局地产公司商定后于2013年12月16日签定了买受人为被告的《商品房预售合同》。
原告提交了2013年11月19日由被告代朱家俊签订的《入住确认书》，被告对此真实性不提异议。《入住确认书》中载明：“2013年4月15日之后来办理房屋交付手续业主的房屋，将由本小区物业管理中心代管，以确保您的房屋得到妥善的管理和保护，由此而产生的物业管理费用届时需要您承担。”原告另提交2013年10月10日朱家俊以公证形式出具的委托书，载明：“本人与招商局地产（北京）有限公司签署了购买公园1872（政府地名管理部门核定的暂定名为招商上苑）7号楼2单元1101号房屋的《北京市商品房预售合同》（合同编号1217206）。现该房屋收房在即，本人已收到了房屋交付的通知，但因本人工作繁忙无法亲自完成房屋交付手续，特委托受托人代为办理房屋交付手续。受托人有权全权代表本人与招商局地产（北京）有限公司完成上述房屋的交付手续，受托人有权代本人行使的权利包括：1、领取、签收相关的法律文件，包括但不限于住宅质量保证书和住宅使用说明书；2、签署相关的法律文件，包括合同、补充协议、确认书等；3、补缴面积差价款或领取退还的面积差价款；4、缴纳契税、专项维修资金、物业管理费、产权代办费等相关费用；5、对本人所购房屋进行验收，签署房屋验收核验单，并领取房屋的钥匙；6、其他与此次房屋交付的相关事项。”被告对该公证委托书不持异议，认可其曾代表朱家俊办理相关手续，但是朱家俊不具备购房资格，所以后莫万丹重新与招商局地产公司签定了《商品房预售合同》。
2013年11月19日，被告交纳了2013年4月15日至4月14日的物业管理费18048.48元及2013至2014年度供暖费8233.80元，付款单位一栏写明7-B1101。被告表示，交费完毕后看到发票上载明交费期限是2013年4月15日至2014年4月14日，觉得有问题，和原告联系，表示其物业费应该由其入住后2013年12月16日开始计算，原告说给解决，但一直没有解决。原告表示，根据入住确认书和委托书，莫万丹系代朱家俊缴纳上述期间的物业费用。
2015年4月及8月，原告分别向朱家俊发出律师函，催收物业费。
上述事实，有前期物业合同、预售合同、入住确认书、律师函、交费发票、公证委托书及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：原告与招商局地产签订前期物业合同，被告购买原告服务范围内的房屋，并在预售合同中对于原告为其提供物业服务、服务费标准均进行了确认，双方构成物业服务合同关系，均应按照合同履行。
当事人的主要争议在于莫万丹已交纳的1101号房屋的物业费期间是否系其为自己购房后缴纳的物业费。本院认为，《前期物业服务合同》已经载明在通知入住起起算物业费，而从原告提交公证委托书、入住确认书中可以证明2013年11月19日，被告代案外人朱家俊办理房屋入住手续。委托书中已经载明朱家俊已经收到收房通知，被告有代朱家俊交纳物业管理费的权限，入住确认书中载明了“2013年4月15日之后来办理房屋交付手续业主的房屋，将由本小区物业管理中心代管，以确保您的房屋得到妥善的管理和保护，由此而产生的物业管理费用届时需要您承担”，被告在该入住确认书上签字确认。同日，被告交纳了2013年4月15日至2014年4月14日的物业费，并于当日就拿到了上述期间物业费发票，发票上亦载明该期间。从上述事项可以证明，被告已经交纳的2013年4月15日至2014年4月14日期间物业费，系代朱家俊交纳，并非被告在为其入住后为其自己交纳的物业费。故原告要求被告支付自2014年4月15日至2015年12月的物业费，本院予以支持。被告交纳的未入住期间的物业费，系代朱家俊交纳，系其于朱家俊之间的委托代理人关系，若因此产生争议应与朱家俊解决。若朱家俊认为其多支付物业费，应以其名义另行主张。
关于原告主张的损失，因其就1101号房屋发出的交费通知，均系向朱家俊交纳，未构成对被告的催收，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，的规定，判决如下：
一、被告莫万丹于本判决生效后七日内支付原告北京招商局物业管理有限公司二○一四年四月至二○一五年十二月的物业服务费共计三万零八百三十二元八角二分；
二、驳回原告北京招商局物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，由原告北京招商局物业管理有限公司负担15元（已交纳），由被告莫万丹负担285元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 孙铭溪
二〇一五年十一月三十日
书记员 郝 卓