福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0602民初11202号
原告（反诉被告）：漳州市人防工程维护管理站，统一社会信用代码：12350600P32529xxxx。
法定代表人：张聪铃，站长。
委托诉讼代理人：黄必胜，福建履德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈喜亮，福建履德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：方惠端，女，1973年9月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：许建生，福建泾渭明律师事务所律师。
原告（反诉被告）漳州市人防工程维护管理站与被告（反诉原告）方惠端租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人黄必胜，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人许建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漳州市人防工程维护管理站向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付漳州市芗城区xxx路xx号芝山早期人防工程xx号洞口左侧空地（包括地面彩钢房屋）2016年3月1日至2017年2月28日的租金人民币75000元；2、判令被告对拖欠的租金按日3‰向原告支付滞纳金。其中2016年3月1日至2016年5月31日拖欠的租金18750元，从2016年2月26日起至实际支付之日止计算滞纳金；2016年6月1日至2016年8月31日拖欠的租金18750元，从2016年5月27日起至实际支付之日止计算滞纳金；2016年9月1日至2016年11月30日拖欠的租金18750元，从2016年8月27日起至实际支付之日止计算滞纳金；2016年12月1日至2017年2月28日拖欠的租金18750元，从2016年11月26日起至实际支付之日止计算滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年10月18日，原、被告签订人民防空工程租赁合同（xxx），合同约定被告向原告承租位于漳州市芗城区xxx路xx号芝山早期人防工程xx号洞口左侧空地（包括地面彩钢房屋）用于商业经营，租赁期限伍年，从2015年12月01日起至2020年11月30日止，租金为75000元／年；合同签订之日应当同时缴纳第一季度租金，以后每季度须提前五个工作日缴纳下一个季度租金；如有拖欠不交者，每天按拖欠金额3‰向原告支付滞纳金。被告承租上述房屋后，仅支付至2016年2月29日的租金，拖欠2016年3月1日至2017年2月28日的租金人民币75000元。据此，请求法院支持原告诉讼请求。
被告方惠端辩称，原告所述不属实。按照合同约定原告应当在2015年11月1日交付租赁物给被告，原告未按约交付，过后也长期无法提供租赁标的物，直至现在仍未交接标的物，导致被告无法入住标的物，无法达到合同签订的使用目的，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
反诉原告方惠端向本院提出反诉诉讼请求：1、解除反诉原被告于2015年10月18日签订的人民防空工程租赁合同；2、判令反诉被告归还反诉原告预交租金18750元及利息（按银行利率计算）；3、判令反诉被告归还履约保证金5000元；4、反诉费用由被告负担。事实与理由：2015年10月18日反诉原、被告签订人民防空工程租赁合同（以下简称合同），合同约定反诉被告应于2015年11月1日将租赁标的交付反诉原告使用。然而在合同订立后，反诉被告迟迟无法按月交付租赁标的，导致反诉原告无法接管使用，以至于最终无法实现反诉原告订立合同的目的。据此，基于反诉被告不予交付租赁标的的行为，系根本违约，且本案已无法实现签订合同的目的。为此，反诉原告认为双方之间签订的合同已无存在之必要，且当时双方订立合同的目的已无法实现，据此，反诉原告特具状反诉，请贵院予以支持。
反诉被告漳州市人防工程维护管理站辩称，本案租赁物是空地和临时搭建的地面彩钢房屋，招投标时已与原租户解除了租赁关系，办理房屋交接是因为反诉原告称与其他合伙人意见不一致，要求解除合同，不是本诉被告不办理移交。且本案租赁合同可以继续履行，如果法院判决解除合同，也是属于反诉原告单方解除合同，应当按照合同第四条第11项约定应当承担一年年租金的违约责任，并且取消履约保证金5000元。
经审理查明，2015年10月18日，原告（反诉被告）漳州市人防工程维护管理站与被告（反诉原告）方惠端签订一份《人民防空工程租赁合同》（合同编号：xx），约定原告将位于漳州市芗城区xxx路xx号芝山早期人防工程xx号洞口左侧空地（包括地面彩钢房屋），使用面积约400平方米出租给被告作洗车场用途使用；租赁期限五年，自2015年12月1日起至2020年11月30日止，原告于2015年11月1日将租赁标的物移交给被告使用，2015年11月1日至2015年12月1日作为被告无偿使用的装修期和办理相关营业执照期，该时间不计入合同租赁期限，但被告需自行承担水电、物业管理费等一切税费；租赁物年租金为75000元，合同签订之日，被告应缴纳第一个季度租金，之后每季度需提前五个工作日缴纳下一个季度租金，被告逾期未缴清相应租金，从逾期之日起被告每天按拖欠金额的3‰向原告支付滞纳金，超过十五天仍未缴清租金和滞纳金的，原告有权终止合同，不予返还承租履约保证金，并追缴所拖欠的租金和滞纳金，有权要求被告赔偿由此造成的所有损失。合同第四条第（十一）款约定，租赁期间，原、被告双方均不得无故提前解除本合同，否则，违约方应向守约方支付违约金，违约金的支付标准相当于本合同一年的年租金额。合同签订后，被告于2015年10月30日支付了履约保证金5000元，于2015年11月9日支付了自2015年12月1日至2016年2月29日止的第一个季度租金18750元。
另查明，合同签订后，被告方惠端于2016年1月23日向原告提出《解除租赁合同申请报告》，该报告载明：“尊敬的领导，因为早期对市场评估不准确，导致公司合伙人意见不一致，投资不能进行，所以申请提前解除租赁合同，我方愿意履约保证金予以赔偿弥补，请尊敬的领导批准！谢谢！”。至今原、被告双方未办理租赁标的物交接手续。
以上事实有原告（反诉被告）提供的《人民防空工程租赁合同》、《解除租赁合同申请报告》，被告（反诉原告）提供的《人民防空工程租赁合同》、福建省政府非税收入票据、收款收据以及原、被告双方的庭审陈述予以证明。上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）漳州市人防工程维护管理站与被告（反诉原告）方惠端于2015年10月18日签订的《人民防空工程租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。被告（反诉原告）在合同签订后，依约支付了2015年12月1日至2016年2月29日止的租金18750元，在履行过程中，被告（反诉原告）认为其因对市场评估不准确，导致投资不能进行，及时向原告（反诉被告）说明情况，并于2016年1月23日书面申请与原告（反诉被告）协商解除合同，以期尽量避免或者减少可能进一步造成的损失，在此情况下，若强制被告（反诉原告）继续履行合同，势必造成租赁标的物空置，不断产生租金损失，而产生的租金损失，使被告进一步处于困窘的境地，不利于原告实现租金收益，亦不利于实现双方租赁合同的目的和经济效益。综上，本案租赁合同继续履行困难，强制被告继续履行该合同，不利于实现资源的优化配置，有违公平原则、诚实信用原则，故被告（反诉原告）主张解除合同，本院予以支持。关于合同解除后的违约责任问题。原告（反诉被告）表示若合同解除，也是属于被告（反诉原告）单方解除合同，应当按照合同约定承担一年年租金的违约责任，并且取消履约保证金5000元。被告方惠端（反诉原告）主张本案系因原告未按合同约定按时交付租赁标的物，导致合同目的无法实现，要求原告退还预交的租金及履约保证金。本院认为，本案系因被告投资不能进行，导致合同目的无法实现，应由被告承担违约责任，至今原、被告双方未办理租赁物交接手续，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”在合同履行期限届满前，被告（反诉原告）已明确表示提前解除租赁合同，并已实际行为拒不支付租金，因此，原告（反诉被告）不能任凭损失的扩大，而当采取如解除合同、收回房屋、另行出租等积极措施，减少损失。根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，可认定原告要求被告承担一年年租金的违约责任明显偏高，根据本案的事实，本院酌定违约金以一个季度的租金损失计算为宜，即被告方惠端应支付给原告自2016年1月23日起至2016年4月22日止（一个季度）的店面租金损失，因被告已支付至2016年2月29日止的租金，故被告还应支付给原告自2016年3月1日起至2016年4月22日止的店面租金损失10833元（75000元／年÷12个月×1个月＋75000元／年÷12个月÷30天×22天=10833元）。被告（反诉原告）方惠端主张原告（反诉被告）归还预交的租金18750元及利息，无事实与法律依据，本院不予支持。关于履约保证金5000元的问题。依据原、被告双方签订的合同第七条约定，合同解除后，原告应将履约保证金退还给被告。为减少当事人讼累，履约保证金在本案中直接予以抵扣，综上所述，被告方惠端应支付给原告漳州市人防工程维护管理站租金损失合计5833元（10833元－5000元=5833元）。关于逾期支付租金的滞纳金问题。本案被告并未实际占有使用租赁标的物，原告主张被告支付拖欠租金的滞纳金，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）漳州市人防工程维护管理站与被告（反诉原告）方惠端于2015年10月18日签订的《人民防空工程租赁合同》；
二、被告（反诉原告）方惠端应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告（反诉被告）漳州市人防工程维护管理站租金损失5833元；
三、驳回原告（反诉被告）漳州市人防工程维护管理站的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）方惠端的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2175元，减半收取1087.5元，由原告漳州市人防工程维护管理站负担953元，由被告方惠端负担134.5元；反诉费247元，由反诉原告方惠端负担222元，由反诉被告漳州市人防工程维护管理站负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
代理审判员 施健凤
二〇一七年一月六日
书 记 员 陈 丹
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。