安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1816号
上诉人（原审被告）：陈大志，男，1979年8月31日出生，汉族，户籍地安徽省长丰县，经常居住地安徽省长丰县。
被上诉人（原审被告）：合肥安聚物业管理有限公司，住所地安徽省长丰县水湖镇长丰路东段南侧（富华嘉园）碧40号，统一社会信用代码91340121762796092M。
法定代表人：李访，总经理。
委托诉讼代理人：陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师。
上诉人陈大志因与被上诉人合肥安聚物业管理有限公司（下称安聚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2017）皖0121民初4159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈大志上诉请求：1、撤销一审判决，驳回合肥安聚物业管理有限公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，证据不足。上诉人陈大志在一审中提供证据证明被上诉人对小区墙面漏水、“牛皮癣”、公共设施等不予维护和维修，被上诉人没有按《物管合同》和《业主公约》的约定全面履行物业义务。2、物业费数额错误，即使按照被上诉人提出的物业费按0.44元/㎡/月，自2011年7月至2017年12月期间，共计77个月，上诉人房屋面积132.42㎡，物业费数额应当为0.44元/㎡/月×132.42㎡×77个月=4486.4元，而不是4497元。3、一审判决上诉人承担欠付物业费20%的违约责任，没有事实和法律依据。被上诉人服务水平、服务质量存在较多问题没有改善和解决的情况下，相应的物业服务费也应打折扣，对2011年7月至2017年12月期间的服务费打20%的折扣，即上诉人应支付的物业费数额为4497元-4497×20%=3589.1元，再扣除上诉人雇请他人维修支付的维修费18500元，被上诉人应支付上诉人的费用应当是14910.9元。4、一审判决适用法律错误，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案被上诉人履行义务不符合约定，上诉人有权要求扣减相应的物业费。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
合肥安聚物业管理有限公司答辩称：安聚物业公司作为前期物业管理公司履行了合同义务。陈大志提出房屋漏水等质量问题，应向房屋建设方或开发商主张相应的权利，与本案无关。涉案物业费标准经过长丰县物价局核准，2012年之前按每月0.38元每平方米，之后按每月0.44元每平方米计算，自2011年7月至2017年12月，陈大志应交物业费4497元。原审判决认定事实清楚，判决正确。
合肥安聚物业管理有限公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费共计4497元；2.判令被告支付违约金15757元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实如下：陈大志系长丰县水湖镇长丰路东段南侧富华嘉园4栋506室（房屋建筑面积为132.42平方米）业主，其与合肥市长丰县安居物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，约定合肥市长丰县安居物业管理有限责任公司对富华家园小区提供物业管理服务，业主按规定缴纳物业管理费及相关费用，物业管理费标准最终以物价部门核定的标准为准，逾期不缴纳的，自逾期之日起按应缴费用收取日3‰滞纳金。同时对各自的权利、义务及物业服务内容等进行了约定。2006年12月12日，合肥市长丰县安居物业管理有限责任公司更名为合肥安聚物业管理有限公司。经长丰县物价局核定，富华嘉园住宅小区综合服务费住宅每月平方米0.44元。原告已经向被告提供了物业服务。被告自2011年7月至2017年12月未支付原告物业服务费。
一审院认为，原告经长丰县市场监督管理局批准，由原合肥市长丰县安居物业管理有限公司变更为合肥安聚物业管理有限公司，现合肥安聚物业管理公司对原公司权利义务继受，符合法律规定。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》等是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。本案中，原告依约向包括被告在内的所有业主提供物业服务，而物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量。被告在接受原告提供的物业管理服务的同时，理应按期交纳物业管理费，且被告对于欠交物业费的事实未提供任何证据予以抗辩。被告提出的房屋漏水等质量问题，应属另一民事法律关系。因此，被告以房屋漏水为由拒付物业费用，无事实和法律依据。原告要求被告支付物业管理服务费4497元的诉讼请求，依法予以支持。原告提出要求被告按每日千分之三支付违约金的诉讼请求，虽是双方约定的违约金计算标准，但约定违约金也不能过分高于实际损失，应予以核减，以不超过实际损失30%为宜。根据本案实际情况酌定（4497元×20%）899.4元。综上所述，对于原告合肥安聚物业管理有限公司的诉讼请求，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陈大志于判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥安聚物业管理有限公司物业管理服务费4497元及违约金899.4元；二、驳回原告合肥安聚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费306元，减半收取153元，由原告合肥安聚物业管理有限公司负担110元，被告陈大志负担43元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审查明的事实，予以确认。
本院认为：陈大志与安聚物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同。安聚物业公司根据合同约定向陈大志提供了相应的物业服务，陈大志应当按约交纳物业费。陈大志上诉称安聚物业公司未对小区墙面漏水、“牛皮癣”、公共设施等进行维护和维修，没有提供证据证实。关于陈大志上诉称其房屋漏水等质量问题，并以此为由拒付物业费用，无事实和法律依据。鉴于合同约定每日千分之三违约金过高，原审法院依法予以核减，符合法律规定，并无不当。
综上所述，陈大志的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费306元，由上诉人陈大志负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 张 健
审判员 马 莉
二〇一八年四月二十六日
书记员 於笑仙
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。