广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第930号
上诉人（原审被告）：王耀球。
委托代理人：韦良峰，广西欣源律师事务所律师。
委托代理人：黄潘羽，广西欣源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈兆荣。
上诉人王耀球因与被上诉人陈兆荣房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第1476号民事判决�向本院提起上诉。本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人王耀球的委托代理人韦良峰、黄潘羽，被上诉人陈兆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年6月19日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由陈兆荣承租王耀球所有位于南宁市良凤江商住一条街的房屋一幢（三层）及其所有相关设施，租赁期限自2004年8月20日起至2012年8月19日。租赁期间，陈兆荣对该房屋进行装饰装修后，用作经营“阿佬天香鸭酒楼”，并对房屋外围原先由王耀球简易搭建的木棚拆除，自行出资建起酒楼厨房和卫生间。租赁期限届满后，经双方协商，另于2013年8月20日签订《房屋租赁合同》，约定由陈兆荣继续承租王耀球房屋。合同第二条载明：“本合同将按照先交纳租金后使用的方式进行收交租金，每季度交纳一次，履约保证金10000元。”第三条载明：“合同期内如遇政府建设征用需要拆迁而无法继续履行合同的，乙方（陈兆荣）应无条件退出承租房屋，有关征用拆迁补偿费，补助金等归甲方（王耀球）所有。”“经营搬迁费各壹半”。2014年5月8日，因友谊路延长线改扩建项目需要，王耀球与南宁经济技术开发区管委会下属企业南宁绿港建设投资集团有限公司签订拆迁补偿协议书，确认王耀球位于良凤江商住一条街的房屋被政府征收。拆迁部门依据相关补偿文件，向王耀球发放了被拆迁房屋及其地面构筑物补偿款共计2222821.43元。停产停业补助费221541.6元、搬迁补助费9230.9元，因双方对该项费用的归属发生争议，征地拆迁部门暂缓支付。上述事实，有双方陈述及提交的证据，本院依职权调查取证及询问笔录、庭审笔录予以佐证。
一审法院认为：双方于2013年8月20日所签�的《房屋租赁合同》系双方在协商一致的基础上的真实意思表示，除了租赁期限约定超过二十年的内容无效以外，其他合同条款、内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。陈兆荣主张撤销合同第三条约定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销合同的情形，不予支持。根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第十七条的规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”另根据《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》第三条第（一）项第2目的规定，被拆迁人、房屋承租人对临时安置补助费和停产停业补偿费的归属有约定的，从其约定；无约定的，支付给承租人。本案中，根据�房屋租赁合同》第三条：“合同期内如遇政府建设征用需要拆迁而无法继续履行合同的，乙方（陈兆荣）应无条件退出承租房屋，有关征用拆迁补偿费，补助金等归甲方（王耀球）所有。”“经营搬迁费各壹半”。该合同条款系双方当事人对涉及房屋被征收所产生补偿费用的具体约定；双方应当按照约定履行各自义务。其中，“经营搬迁费”中涉及的经营补偿费用应当认定为房屋因被征收而产生的停产停业损失补偿，搬迁费应当认定为搬迁补助费。陈兆荣承租王耀球房屋经营酒楼，现该承租房屋被政府征收所产生的停产停业补助费、搬迁补助费，在双方没有约定的情形下应当由实际经营人享有，但双方已在《房屋租赁合同》中明确约定该项费用各一半，王耀球名下位于良凤江商住一条街房屋的停产停业补助费共计221541.6元由双方平分，即陈兆荣应获得的停产停业补�费为110770.8元；搬迁补助费9230.9元，由陈兆荣享有一半即4615.45元。关于被征收的由陈兆荣出资建设的厨房、卫生间设施补偿款的分配问题，根据2014年11月21日的《询问笔录》，双方对于厨房、卫生间所处位置不在王耀球房屋面积范围27米×9米内的事实予以认可。由于该部分设施已超出王耀球所有房屋范围，故该项补偿款不受2013年8月20日《房屋租赁合同》第三条约定的拘束，王耀球不能依据该约定主张厨房、卫生间补偿款归其所有。因此，对于厨房、卫生间被征收的补偿款共计122775.62元应当归实际出资建设人即陈兆荣享有。因该项补偿款已由南宁经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室向王耀球实际发放，陈兆荣可以向王耀球请求返还。关于2013年8月20日《房屋租赁合同》履约保证金10000元的处理问题，双方在签订合同后，王耀球及时交付房屋，陈兆荣按时支付租金，双方已如约履行各自义务。现该出租房屋因政府行政行为予以征收，不基于合同双方过错的客观原因导致合同不能继续履行，双方均不存在违约行为，不承担违约责任。王耀球提出陈兆荣在收到行政主管部门的拆迁通知后迟延搬迁，违反合同约定，履约保证金应不予退还的主张，陈兆荣是否存在迟延搬迁行为，系其与征地拆迁部门之间的法律关系，不属于租赁合同所约定的合同履行义务。故对王耀球的主张不予采信，王耀球应当向陈兆荣返还已交付的履约保证金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《国有土地上房屋征收和补偿条例》第十七条之规定，判决如下：一、王耀球名下的位于南宁市良凤江商住一条街房屋停产停业补助费（221541.6元）的一半110770.8元，搬迁补助费（9230.9元）的一半4615.45元，共计115386.25元，归陈兆荣所有；二、南宁市良凤江商住一条街“阿佬天香鸭酒楼”的厨房、卫生间补偿款122775.62元归陈兆荣所有；三、王耀球应向陈兆荣返还履约保证金10000元；四、驳回陈兆荣的其他诉讼请求。一审案件受理费6764元，由陈兆荣负担4532元，王耀球负担2232元。
上诉人王耀球上诉称：对一审判决第三项没有异议。一、一审判决停产停业补助费、搬迁补助费的一半归被上诉人所有是错误的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。即被征收人已经界定为产权人。而第十七条更明确规定了给予被征收人即产权人的补偿范围，就包括了因征收房屋给予的搬迁补偿及停产停业损失的补偿，而上诉人将房屋出租经营，当然有权因出租这一经营行为终止而获得法定补偿。原审判决以《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》的规定作为判决依据，显然是违反了法律位阶效力大小的规定。而南宁市经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室根据被上诉人的工商营业执照、税务登记证等材料进行停产停业的补偿，是基于对被征收房屋是否属于经营性房屋及如何补偿的需要，而非直接认定补偿给被上诉人。对此，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。可见，停产停业补助费补偿给被征收人（产权人）即上诉人是有法律、行政法规依据的，一审引用与行政法规相悖的地方政府部门规章作为判案依据，显然是错误的。同理，搬迁补助费亦应补偿给上诉�。同时，双方2013年8月20日《房屋租赁合同》第三条已经明确约定所获得的拆迁补偿费、补助金等全部归上诉人所有，这里的补助金就显然包含了停产停业补助费、搬迁补助费。一审判决认定双方就“停产停业补助费、搬迁补助费”约定为各自一半，显然是没有任何事实依据。二、一审判决将厨房、卫生间补偿款全部归被上诉人所有是错误的。1、厨房、卫生间并非被上诉人出资建设。被上诉人并未提供证据证明厨房、卫生间系其出资建设。2、厨房、卫生间是基于履行《房屋租赁合同》并为实现租赁目的而建设，属添附物，为从物，对其处分仍应遵循“从物随主物”原则处理。双方《房屋租赁合同》第三条已经明确约定了征收时的处理方式即全部归上诉人所有。三、一审判决上诉人返还被上诉人履约保证金10000元错误。被上诉人在上诉人与拆迁部门签订拆迁补偿协议后至一审时仍未按拆迁要求搬离房屋，导致上诉人被拆迁部门认定为拆迁钉子户，对上诉人各方面均造成了严重影响。被上诉人拒不搬迁的行为显然违反了双方租赁合同第三条的约定，无权要求上诉人返还其履约保证金。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人陈兆荣答辩称：我方同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。
本案的争议焦点是：1、涉案厨房、卫生间是谁建设，所得补偿款应归谁所有？2、涉案的停产、停业补助费，搬迁补助费应归谁所有？
双方当事人均无新证据向二审法院提交。
本院查明事实与一审法院查明事实相一致。
本院认为：一、关于本案合同的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工�规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，王耀球出租给陈兆荣的位于南宁市良凤江商住一条街的房屋一幢（三层）及其所有相关设施既未取得建设工程规划许可证，又未经主管部门批准建设，故双方于2004年6月19日签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院认定该合同合法有效是错误的，本院予以纠正。二、关于各项费用的归属问题。双方当事人对一审查明的停业停产补助费、搬迁补助费，厨房、卫生间的补偿款数额均无异议，本院予以确认。虽然本案�房屋租赁合同》无效，但在处理双方权利义务时，可以参照双方的相关约定。该合同第三条约定：“合同期内如遇政府建设征用需要拆迁而无法继续履行合同的，乙方（陈兆荣）应无条件退出承租房屋，有关征用拆迁补偿费，补助金等归甲方（王耀球）所有。”该条款之后手写添加了“经营搬迁费各壹半”的内容。双方对“补偿费”、“补助金”的措词不甚明确和规范，且双方事后亦各执一词，不能达成一致。故处理相关费用的归属时，除参照双方的约定外，还应结合相关事实及法律规定作出认定。（1）关于停业停产补助费。根据《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》第三条的规定，被拆迁人、房屋承租人对临时安置补助费和停产停业补偿费的归属有约定的，从其约定；无约定的，支付给承租人。如前所述，双方当事人并未对“停业停产补助费”作出明确约�，事后亦各执一词，不能达成一致。故视为双方当事人未就“停业停产补助费”进行约定，根据上述《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》第三条的规定，停业停产补助费应当支付给承租人陈兆荣。一审法院确认停产停业补助费221541.6元由双方平分，陈兆荣应获得的停产停业补助费为110770.8元，对此陈兆荣并未提起上诉，视为服判，本院对此予以维持。（2）关于厨房、卫生间补偿款。王耀球与南宁经济技术开发区管委会下属企业南宁绿港建设投资集团有限公司（以下简称：绿港公司）于2014年5月8日签订拆迁补偿协议书，双方就被拆迁房屋及其地面构筑物补偿款达成一致。绿港公司补偿的对象是王耀球，而陈兆荣并不是补偿协议的当事人。现陈兆荣就厨房、卫生间补偿款提出主张，其有义务就其主张承担举证责任。厨房、卫生间处本为王耀球搭建的木棚，陈兆荣主张厨房、卫生间为其所建，但不能提供任何证据加以证明，甚至连建设费用的数额、承建人的姓名及联系方式都无法说清。故应由陈兆荣承担举证不能的后果，本院对陈兆荣要求厨房、卫生间补偿款122775.62元归其所有的主张不予支持。本案厨房、卫生间补偿款122775.62元归王耀球所有，一审法院认定错误，本院予以纠正。（3）关于经营搬迁费。本案中绿港公司还发放搬迁补助费9230.9元。该费用为双方在租赁合同中约定的“经营搬迁费”范畴，参照双方的约定，陈兆荣有权分得一半即4615.45元。一审法院关于搬迁补助费的处理是正确的，本院予以维持。三、一审法院确认王耀球向陈兆荣返还履约保证金10000元，对此双方当事人均无异议，视为服判，本院予以维持。综上，上诉人王耀球上诉部分有理，本院对其上诉有理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第1476号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销南宁市江南区人民法院（2014）江民一初字第1476号民事判决第二项。
一审案件受理费6764元，由上诉人王耀球负担2165元，由被上诉人陈兆荣负担4599元；二审案件受理费6764元，由上诉人王耀球负担2165元，由被上诉人陈兆荣负担4599元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 卢玉梅
审判员 刘 萌
审判员 高翔宇
二〇一五年七月二十日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人�法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负�举证责任的当事人承担不利后果。