安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7402号
上诉人（原审原告）:周传军,男，1964年6月29日出生,汉族，住肥东县，
法定代理人：周某，男，1935年11月12日出生，汉族，住安徽省肥东县，
委托诉讼代理人：谢正木，安徽皖大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:付志,男，1968年9月15日出生,汉族，住安徽省肥东县，
被上诉人（原审被告）:王四妹,女，1969年3月20日出生,汉族,住安徽省肥东县，系付志配偶。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：程磊，安徽徽天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:程龙,男，1975年11月12日出生,汉族，住安徽省肥东县，
被上诉人（原审被告）:张龙梅,女，1972年9月8日出生,汉族，住安徽省肥东县，系程龙配偶。
委托诉讼代理人：程龙，男，1975年11月12日出生,汉族，住安徽省肥东县，
上诉人周传军因与被上诉人付志、王四妹、被上诉人程龙、张龙梅确认合同无效纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初2083号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，不公开开庭进行了审理。现已审理终结。
周传军的上诉请求：1、撤销（2017）皖0122民初2083号民事判决第二项，依法对本案进行改判；2、付志、王四妹与程龙、张龙梅将肥东经济开发区金阳路东侧凤凰城15幢201室恢复登记到付志名下；3、一、二审诉讼费用由付志、王四妹、程龙、张龙梅承担。事实和理由：一审判决已认定付志、王四妹、程龙、张龙梅存在恶意串通，损害了周传军的合法利益，确认《存量房买卖合同》无效。既然合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案程龙用涉案房屋抵押贷款，也应该是付志、王四妹、程龙、张龙梅的恶意串通，有意阻止财产返还；另外程龙既然能贷款，就能提前还款，以撤销涉案房屋的他项权，因为程龙一审多次强调他已投资数套房屋，经济特别宽裕。一审应该适用《中华人民共和国合同法》第58条的规定，判决付志、王四妹与程龙、张龙梅将肥东经济开发区金阳路东侧凤凰城15幢201室恢复登记到付志名下。
付志、王四妹辩称，双方签订的房屋买卖合同是真实有效的。房屋交易并没有损害周传军的合法权益，请求二审法院依法查明事实，驳回周传军的上诉请求。
程龙、张龙梅辩称，购买付志，王四妹的房屋是正常市场投资需求。买房屋支付了合理的价格，且已经办理了过户手续。房屋所有权应得到法律保护。
付志、王四妹的上诉请求：撤销（2017）皖0122民初2083号民事判决，改判驳回周传军一审诉讼请求。事实和理由：付志出售房屋的原因是因为当时买房时从亲戚朋友处借款需要归还、生意上欠账需要偿还，加之小孩上学以及遇到交通事故急需用钱，银行每个月按揭贷款无力偿还，无奈之下才出售房屋。付志用钱，程龙有能力一次性付款，不需要办理贷款，另外因为程龙是投资性的买房，暂时不需要使用房屋，而付志也没有精力重新找住处，因此程龙同意在过户后由付志使用该房屋，这些因素都是左右房屋成交价格的重要因素。而一审《评估报告》是基于“最高最佳使用原则”得出的评估价格，也就是房屋可能的最高成交价格，以此价格作为裁判依据明显不合理。因此，涉案房屋的成交价格是双方考虑各种因素经过协商一致的结果，没有恶意串通。《合同法》第五十二条第（二）项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”其中“利益”是指确定的、必然存在的利益，不是指不确定的、预期可能获得的利益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”涉案房屋曾属于付志唯一一套房屋，根据上述规定，为了保障被执行人必需的居住房屋，上述房屋不得拍卖处置，因此即使涉案房屋仍在付志名下，周传军也无法获得该利益，也就不存在“损害第三人利益”的情形；涉案房屋交易之前有银行贷款未偿还，即使法院处置，经过一轮拍卖、二轮、三轮降价拍卖，再扣除十几万银行贷款、拍卖费、评估费、法院执行费等费用以及上诉人必要的五至八年的租房租金，“预期可得的利益”也所剩无几，因此也没有损害周传军利益。
程龙、张成梅的上诉请求：撤销一审判决，支持程龙、张龙梅已善意取得案涉房屋的所有权，维护房屋买卖合同的效力。事实和理由：程龙、张龙梅买受付志、王四妹的房屋出于正常市场投资需求；支付了合理价格；已实际取得交易的房屋，并且已经办理了房产证过户手续。程龙、张龙梅系善意取得房屋所有权的第三人，合法权益应受到法律保护，签订的房屋买卖合同应为有效。
周传军针对付志、王四妹及程龙、张龙梅的上诉共同辩称，从事故发生到执行立案，付志仅付了两三万元，执行立案以后至今一分钱未付，付志唯一的一套住房卖给了程龙，显然属于隐蔽财产，躲避债务。房屋实际仍是付志一家在居住，双方是亲戚关系。涉案房屋的合同价款是450000元，远低于市场价，也远低于市场评估价格514300元，在合同交易过程中，仅约定了房屋价格和税费承担，其他的如付款时间、付款方式、办理手续时间、房屋交接时间、转让设备以及设备处理、水电气等重要条款均没有约定。
周传军向一审法院的起诉请求：1、确认付志、王四妹与程龙、张龙梅于2015年10月8日签订的《存量房买卖合同》无效；2、付志、王四妹与程龙、张龙梅将肥东经济开发区金阳路东侧凤凰城15幢201室恢复登记到付志名下。本案诉讼费用由付志、王四妹、程龙、张龙梅承担。
一审法院查明：2015年7月19日，付志驾车致周传军受伤变成植物人，至今不醒。一审法院作出的（2016）皖0122民初890号判决确认付志除保险公司赔付外赔偿周传军785536.3元。其后，周传军申请强制执行，一审法院执行局在执行时，发现付志、王四妹早已将其共有的唯一房产转让给他人。经庭审查明，该房屋位于肥东经济开发区金阳路东侧凤凰城15幢201室，面积94.58平方米。付志、王四妹于2015年10月8日与程龙、张龙梅签订《存量房买卖合同》，约定房屋总价款450000元，程龙、张龙梅于2015年8月29日、2016年1月9日分别支付现金140000元、310000元给付志、王四妹，2016年2月3日案涉房屋过户登记到程龙、张龙梅名下（房产证号：房地权证肥东10064675）。
应周传军申请，一审法院对案涉房屋的价格进行了评估，评估基准日为2015年10月8日，评估价为548600元。交易价格450000元，交易价低于评估价18%。
另查，经庭审查明，付志与王四妹系夫妻关系，程龙是王四妹姐姐的儿子。庭审中，程龙陈述：付志出交通事故一事，因其在外地不知情，其妻张龙梅应该知道。
再查，案涉房屋由程龙、张龙梅于2017年1月16日抵押于安徽肥东农村商业银行光大支行，用于贷款30万元，抵押期限为2017年1月16日-2020年1月16日。他项权证号为：肥东20063386。
一审法院认为：付志在2015年7月19日的交通事故发生后，发现受害人周传军受重伤，明知将要对受害人周传军作出巨额赔偿，为了逃避债务，将其拥有的唯一商品房出售，付志及其妻王四妹的出卖房屋的行为具有主观恶意。程龙是王四妹姐姐的儿子，作为至亲，程龙、张龙梅应当知道付志与王四妹仅有唯一一套商品房，庭审中，程龙陈述付志出交通事故一事，因其在外地不知情，但其妻张龙梅应该知道此事。可见，有理由相信程龙、张龙梅在签订《存量房买卖合同》时，知道付志与王四妹出卖房屋的原因，程龙、张龙梅购买房屋的主观非善意。结合房屋交易价格低于评估价18%，可以认定付志、王四妹与程龙、张龙梅签订的《存量房买卖合同》系恶意串通，损害了受害人周传军的合法利益，对于周传军的第一项要求确认案涉《存量房买卖合同》为无效合同的诉请，证据充足，理由正当，予以支持。对于周传军的第二项诉请要求将案涉房屋恢复登记到付志名下，由于案涉房屋已过户至程龙名下，程龙以涉案房屋在安徽肥东农村商业银行光大支行抵押贷款，案涉房屋的他项权证现尚未撤销，恢复登记到付志名下存在法律上的障碍，因此对于周传军的第二项诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认付志、王四妹与程龙、张龙梅于2015年10月8日签订的《存量房买卖合同》无效；二、驳回周传军的其他诉讼请求。案件受理费80元由付志、王四妹、程龙、张龙梅承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：本案中，付志在发生交通事故后，明知将要对周传军作出赔偿，但将其拥有的唯一房屋出售，明显是为了逃避债务，付志及王四妹的出卖房屋行为具有主观恶意。程龙、张龙梅与付志、王四妹系亲戚关系，且程龙在一审庭审中已陈述张龙梅明知付志发生交通事故，应对受害人进行赔偿，故有理由相信程龙、张龙梅在签订《存量房买卖合同》时，已明知付志与王四妹出卖房屋的原因，其购买房屋的主观非善意。根据一审法院委托评估机构对案涉房屋所做的评估价格，结合房屋交易价格，明显偏低，故应认定付志、王四妹与程龙、张龙梅签订的《存量房买卖合同》系恶意串通，损害了周传军的合法利益，应为无效。但程龙以案涉房屋在安徽肥东农村商业银行光大支行抵押贷款，案涉房屋的他项权证现尚未撤销，故周传军主张恢复登记到付志名下存在法律上的障碍，上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费240元，由周传军负担80元，付志、王四妹负担80元，程龙、张龙梅负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年三月二十一日
书记员 林 森
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。