山东省烟台市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁06执复65号
复议申请人（利害关系人）：烟台银都置业有限公司，住所地烟台市芝罘区海港路25号。
法定代表人：萧德迎，董事长。
委托代理人：苗劲松、王可菊，山东鑫士铭律师事务所律师。
申请执行人：曹君梅，女，1960年1月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
被执行人：刘铁柱，男，1963年11月5日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。
被执行人：黄新萍，女，1966年3月25日出生，汉族，住烟台市经济技术开发区。
被执行人：烟台金邦置业有限公司。住所地：烟台经济技术开发区IV-7小区。
法定代表人：黄新萍，该公司董事长。
复议申请人烟台银都置业有限公司（以下简称银都公司）不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602执异16号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
烟台市芝罘区人民法院（以下简称芝罘区法院）在执行申请执行人曹君梅与被执行人刘铁柱、黄新萍、烟台金邦置业有限公司民间借贷合同纠纷一案中，于2016年12月26日作出（2012）芝执字第817号之九执行裁定，将被执行人刘铁柱所有的位于烟台市芝罘区海港路26号、门牌号为××、建筑面积为119.97平方米的房屋一套作价1104113元，交付申请执行人曹君梅抵偿本案部分债务。银都公司以该院将法院查封的房产裁定抵债违法，损害了其合法权益为由，向该院提出书面异议，要求该院撤销（2012）芝执字第817号之九执行裁定。
芝罘区法院查明，曹君梅与刘铁柱、黄新萍、烟台金邦置业有限公司民间借贷合同纠纷一案，经该院审理于2011年12月14日作出（2010）芝商初字第799号民事判决书，判决：1、刘铁柱、黄新萍于本判决生效之日起10日内经该院偿还给曹君梅借款本金人民币212万元及利息损失716358元（计算至2011年12月14日）。同时自2011年12月15日至判决确定的给付之日止，仍按中国人民银行同期借款利率的四倍给付利息；由烟台金邦置业有限公司承担连带保证责任。2、刘铁柱、黄新萍负担案件受理费28930元及财产保全费5000元，由烟台金邦置业有限公司承担连带保证责任。该案审理过程中，该院根据申请执行人财产保全的申请，于2010年11月24日作出（2010）芝商初字第799-1号民事裁定书，裁定“冻结被告刘铁柱或被告黄新萍或被告烟台金邦置业有限公司在银行其账户内的存款人民币315万元，冻结期为6个月；或查封其相应价值的财产一宗（清单附后）。”依据该裁定，该院实际查封了三被执行人名下的八套房产。其中对刘铁柱购买的坐落于烟台芝罘区海港路26号、门牌号为××、建筑面积119.97平方米房产（以下简称涉案房屋），该院于2010年11月25日到烟台阳光壹佰商业发展有限公司制作了查封财产笔录，公司市场推广部部长赵飞表示涉案房屋“系刘铁柱购买，已付992152元，现在没办理产权登记。”该院告知依法查封涉案房屋，不得为其办理登记、典当、抵押、交易等手续，并张贴了公告、拍照存卷。
因三被执行人未按生效判决书履行给付义务，申请执行人申请强制执行，本案于2012年3月15日立案执行。执行过程中，该院于2012年11月3日作出（2012）芝执字第817-3号执行裁定书，裁定“继续查封被执行人刘铁柱所有的坐落于烟台芝罘区海港路26号、门牌号为××、建筑面积119.97平方米的房产一套。”于同年11月8日到烟台阳光壹佰商业发展有限公司制作了执行笔录，向该公司送达了执行裁定书和协助执行通知书。此后的2013年11月9日、2014年10月14日和2015年4月23日，该院分别作出（2012）芝执字第817-4号、（2012）芝执字第817-7号、（2012）芝执字第817-8号执行裁定书，继续查封涉案房屋，期限至2018年10月18日，上述查封裁定书均送达给了异议人银都公司。执行过程中，被执行人刘铁柱同意对涉案房屋进行评估、拍卖。2013年9月，该院委托相关部门对涉案房屋进行了评估，价值为153.349万元。2014年1月至8月，该院依法委托山东国信拍卖有限公司先后进行了三次拍卖，因无人竞买而流拍。申请执行人同意以第三次流拍价格110.4113万元接收拍卖房屋抵顶部分债务，对此被执行人刘铁柱亦表示同意，并自行将涉案房屋交付给了申请执行人曹君梅。2016年12月26日，该院作出（2012）芝执字第817号之九执行裁定书，裁定如下：“一、将被执行人刘铁柱所有的位于烟台市芝罘区海港路26号、门牌号为××、建筑面积为119.97平方米的房屋一套作价1104113元，交付申请执行人曹君梅抵偿本案部分债务。房屋所有权自本裁定送达申请执行人曹君梅时转移。二、申请执行人曹君梅可持本裁定书到有关管理机构办理相关产权过户登记手续。”银都公司不服，提出上述执行异议。
另查明，2015年6月26日，该院受理了银都公司诉刘铁柱、黄新萍房屋买卖合同纠纷一案。该案审理过程中，依据银都公司财产保全的申请，于2015年12月10日作出（2015）芝民一初字第588-1号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，并于2016年2月26日到房管部门办理了查封手续，查封期限至2019年2月25日。案经审理，该院认为“（一）银都公司与刘铁柱在2007年3月11日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，对双方均具有法律约束力……履约中，刘铁柱未向银都公司清偿代垫贷款本息的事实清楚，银都公司请求解除《商品房买卖合同》、偿付贷款本息，于约相符，依法予以支持。（二）根据（2012）芝执字第817号之九执行裁定书，涉案房屋现已作价交付给案外人曹君梅抵偿债务，其所有权已转移至曹君梅名下，故银都公司关于解除《商品房买卖合同》、返还涉案房屋、协助办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和该房屋的预抵押登记解除手续的诉讼请求，依法不予支持。”2017年2月17日，该院作出（2015）芝民一初字第588号民事判决书，判决：一、限刘铁柱及黄新萍于本判决生效之日起10日内向银都公司支付代偿的贷款本息731611.32元及利息损失93326.86元并自2015年7月1日继续计付利息至实际履行之日止；二、驳回银都公司的其他诉讼请求。判决书送达后，银都公司已提出上诉，现正在二审审理过程中。
芝罘区法院认为，涉案房屋系异议人银都公司开发建设，现尚未办理房产证。2007年3月11日，被执行人刘铁柱与异议人银都公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，双方并于2007年12月10日办理了该《商品房买卖合同》的登记备案手续。依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。”该院有权对涉案房屋予以查封。另依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定“采取查封措施需要有关单位协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”该院2010年11月诉讼保全对涉案房屋的查封，以及2012年3月进入执行程序后先后四次对涉案房屋的继续查封，执行裁定书和协助执行通知书均送达了异议人银都公司。而异议人银都公司作为协助执行人向该院隐瞒了涉案房屋已于2007年12月办理登记备案手续的事实，在接收该院查封涉案房屋相关手续有效期内的2015年12月10日，又另行提出财产保全申请对涉案房屋予以查封，违反了协助执行人应依法协助办理查封手续的法律义务。本案2016年12月26日以（2012）芝执字第817号之九执行裁定书将涉案房屋作价交付给曹君梅抵偿债务，系在涉案房屋有效查封期内，该执行行为并无不当。异议人的异议理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回烟台银都置业有限公司的异议请求。
银都公司不服上述异议裁定，向本院申请复议称：
一、（2012）芝执字第817号之九执行裁定书应当予以撤销。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。根据上述法律规定可以看出，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以采取预查封措施，应当通知有关登记机关办理登记手续。否则其他查封的行为不得对抗已经办理了登记手续的查封行为。涉案房屋已经于2007年12月10日办理了商品房买卖合同的登记备案手续，人民法院办理查封手续时应当按照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定至房产管理部门办理相关的查封手续，而芝罘区法院在2010年11月24日作出（2010）芝商初字第799-1号民事裁定书时并没有在房产管理部门办理相关的查封登记手续，虽然此后多次送达执行裁定，但是均没有在该院作出（2015）芝民一初字第588-1号民事裁定书前在房产管理部门办理相关的登记查封手续。而该院（2015）芝民一初字第588-1号民事裁定书在2016年2月26日在房产管理部门办理了相关查封手续，具有对抗其他未办理登记手续的查封行为的效力，所以在（2015）芝民一初字第588-1号民事裁定书仍然有效的情况下，芝罘区法院以（2012）芝执字第817号之九执行裁定书将涉案房屋抵顶给曹君梅清偿债务违反了法律规定。
二、复议申请人并没有恶意隐瞒涉案房屋办理了备案手续的事实。人民法院进行财产查封时应当制作笔录，在2010年11月25日芝罘区法院对烟台阳光壹佰商业发展有限公司制作查封财产笔录时，公司员工赵飞表示涉案房屋“系刘铁柱购买，已付992152元，现在没办理产权登记”，赵飞回答该问题时，人民法院工作人员并没有向其询问该房屋是否已经办理商品房买卖合同登记备案手续或者商品房预告登记手续，所以赵飞也没有对此进行回答，这并非是故意隐瞒涉案房屋已经办理了备案手续的事实，何况是否办理了涉案房屋的备案手续也是人民法院自行查证的事实，而不是由其他民事主体予以检举揭发的事实，故复议申请人并没有恶意隐瞒涉案房屋办理了备案手续的事实。
综上，复议申请人认为（2017）鲁0602执异16号执行裁定书和（2012）芝执字第817号之九执行裁定书适用法律错误，依法应予以撤销，特请求人民法院依法裁判。
本院查明的事实与芝罘区法院查明的事实一致。
本院认为，第一，人民法院对不动产的查封目的是将该不动产纳入司法机关的控制之下，以有效保护债权人的合法利益，对于已经办理产权登记或登记备案手续的不动产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”之规定，还应向登记机关办理查封登记手续。本案中，被执行人刘铁柱的涉案房屋已经办理买卖合同备案登记，原审法院在审理和执行曹君梅与刘铁柱民间借贷纠纷一案中，未向涉案房屋登记机关送达查封手续，依法不能对抗其他债权人对涉案房屋的有效查封。
第二，同一债务人的诸多债权人，都是平等的民事主体，在曹君梅与被执行人刘铁柱等民间借贷纠纷案中，人民法院对债务人刘铁柱的涉案房屋进行了查封，银都公司或者其他债权人仍有权对涉案房屋进行查封保全，涉及的只是查封的顺位和债权受偿的先后问题。故银都公司申请人民法院对涉案房屋采取查封措施，并无不当，原审裁定认为银都公司在明知涉案房屋已经查封的情况下，又另行提出财产保全申请对涉案房屋予以查封，违反了协助执行人应依法协助办理查封手续的法律义务，没有法律依据。
第三，烟台阳光壹佰商业发展有限公司赵飞在接收法院协助执行通知书时称涉案房屋“系刘铁柱购买，已付992152元，现在没办理产权登记。”，并未向法院报称涉案房屋未办理买卖备案登记，只是称未办理产权登记。故原审裁定据此认定，银都公司向法院隐瞒涉案房屋已经办理备案登记的事实，缺乏事实根据。
综上所述，原审法院在债权人银都公司申请查封涉案房屋并办理登记的情况下，将涉案房屋处分给未办理查封登记的债权人，违反了法定程序，银都公司的复议理由成立，本院予以支持，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款(二)项之规定，裁定如下：
撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602执异16号执行裁定和（2012）芝执字第817号之九执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈善乐
审判员 栾焕舸
审判员 门 伟
二〇一七年七月十四日
书记员 潘姝卉