江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
京谏民初字第147号
原告（反诉被告）镇江东新商贸有限公司，住所地镇江市谏壁镇越河街64号。
法定代表人马加林，该公司董事长。
委托代理人周超，江苏恒强律师事务所律师。
被告（反诉原告）桓路才。
被告袁军梅。
上述两被告共同委托代理人袁俊、徐晨，江苏律威律师事务所律师。
本院于2015年4月9日立案受理了原告（反诉被告）镇江东新商贸有限公司（以下简称东新商贸）与被告（反诉原告）桓路才、被告袁军梅租赁合同纠纷一案，被告（反诉原告）桓路才于2015年4月21日提起反诉，本院于同日立案受理，依法由代理审判员胡绪美独任审判，于2015年5月7日、6月25日两次公开开庭进行了审理。原告东新商贸的委托代理人周超，被告桓路才、袁军梅的委托代理人袁俊、徐晨，被告桓路才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东新商贸诉称，2013年4月15日，原告东新商贸与被告桓路才签订房屋租赁合同一份，约定租期5年，自2013年4月16日至2018年4月15日，2013年4月16日至2016年4月15日，被告桓路才每年向原告支付租金及其他费用18万元。被告拖欠租金2个月以上的，原告可以解除合同。若有一方违约，则承担违约金10万元。2014年3月21日，双方签订补充协议一份，约定将租赁合同约定的每年租金及其他费用调整为11.6万元，租期调整为2年，即2014年3月16日至2016年3月15日。2015年1月16日，被告未按约向原告支付第一季度租金及其他费用2.9万元。被告桓路才尚欠水电费用3413元未支付。被告袁军梅系桓路才之妻，应共同承担给付义务。诉讼要求1、被告桓路才立即向原告支付租金29000元；2、被告桓路才立即向原告支付水电费用3413元；3、被告桓路才向原告支付违约金100000元；4、解除双方租赁关系；5、本案诉讼费由被告承担。
被告桓路才、袁军梅共同辩称，1、被告袁军梅和本案无关，根据合同相对性原则，只有合同相对方才是适格被告；2、被告不存在拖欠租金的违约行为，不能履行合同的原因是原告擅自将房屋租赁给他人；3、被告不存在拖欠水电费的情形。
反诉原告桓路才诉称，反诉人与被反诉人于2013年4月15日签订房屋租赁合同，约定租期为2013年4月16日至2018年4月15日，为期五年，每年租金人民币3万元。2014年3月21日双方签订补充协议，将租金及其他费用调整为116000元，租期为2014年3月16日至2016年3月15日，为期两年。目前，反诉人与被反诉人合同尚未到期，被反诉人擅自将房屋转租他人，并要求反诉人于5月8日前撤出，已经违反了合同约定，应支付违约金10万元。
被反诉人根据合同约定，免收反诉人半个月租金及三金费用，在合同最后一次付款时减免。此处半个月租金及三金费用根据当时年租金及相关费用总和计算为7500元。根据补充协议，现每月租金为1611年，故反诉人不存在拖欠租金的情况。根据租赁合同约定，反诉人向被反诉人缴纳风险金5万元，于第一笔租金同时支付，合同终止时，如反诉人无违约情形，则退还风险金。现被反诉人违约，应将5万元风险金退还给反诉人。反诉人因被反诉人违约导致商品囤积，故要求被反诉人赔偿因其违约行为导致的经营损失。反诉人在租赁时对场地进行了装修，现要求被反诉人补充装修费用80000元。诉讼要求1、解除原被告之间房屋租赁合同、补充协议；2、被反诉人赔偿反诉人装修损失80000元、经营损失100000元；3、被反诉人支付违约金100000元；4、被反诉人返还半个月租金及三金费用7500元；5、被反诉人退还风险金50000元；6、反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告东新商贸辩称，1、被反诉人不存在擅自将房屋租赁给他人的情形，也未要求反诉人于5月8日前撤出。2、被反诉人不存在违约情形，不应当向反诉人支付装潢损失、经营损失及违约金。3、被反诉人在反诉人违约的情形下，不应当再向其返还半个月租金及三金费用。4、反诉人未按照合同约定向被反诉人缴纳风险金5万元。
经审理查明，2013年4月15日，原告（反诉被告）东新商贸作为甲方与被告（反诉原告）桓路才作为乙方签订房屋租赁合同，合同约定，原告将自有的座落在镇江市谏壁镇越河街64号房屋以现状出租给被告桓路才经营使用。租期五年，自2013年4月16日至2018年4月15日。租金每年3万元，商场内职工社会保险和住房公积金费用共计15万元，由原告东新商贸代收代交，合计18万元。租金及其他费用按季度支付，每季度支付一次，先付后租。被告自2013年4月16日履行合同时缴纳当季的4.5万元，此后在每季首月16日前支付。原告考虑被告装潢所耗时间，免收半个月租金及三金费用，在合同期内最后一次付款时减免。被告须向原告缴纳风险金5万元，于第一笔租金同时给付。合同终止时，如被告无违约情形，则退还风险金。合同期内，被告可对房屋进行装修，合同到期后，可移动装修物被告带走，不可移动装修物被告无偿留给原告。被告拖欠租金2个月以上的，原告可解除合同。原被告若有一方违约，则承担违约金10万元。
2014年3月21日，原告东新商贸与被告桓路才签订补充协议书一份，约定原合同约定每年租金及其他费用合计18万元，现将每年租金及其他费用调整为11.6万元。原合同约定房屋租期为5年，现调整为2年，自2014年3月16日至2016年3月15日。其余原合同条款仍具有法律效力，双方继续遵守。
2015年2月16日，被告桓路才向原告东新商贸缴纳自2014年11月16日至2014年12月15日社保金5000元，2015年3月31日，被告桓路才向原告东新商贸缴纳2月28日至3月31日水电费、值班费、分摊电费等共计1770元。2015年3月23日，原告东新商贸向被告桓路才出具通知一份，认为被告桓路才拖欠三个月租金，已严重违约。
上述事实，有谏壁镇越河街64号第1至6层房屋产权证、房屋租赁合同、补充协议书、社保金、水电费收据、EMS快递单及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同相对方为被告桓路才，根据合同相对性的原则，与被告袁军梅无涉，应驳回原告东新商贸对被告袁军梅的起诉。被告桓路才已拖欠一个季度租金超三个月，根据双方合同约定，原告东新商贸可以解除合同，并有权要求被告桓路才支付该季度租金。根据双方签订的房屋租赁合同及补充协议的约定，租金及其他费用为11.6万元每年，即29000元每季度。其他费用为职工社会保险和住房公积金费用，由原告东新商贸代收代交，被告桓路才应依约支付给原告东新商贸。
关于原告东新商贸要求被告桓路才支付水电费3413元的诉讼请求，因被告桓路才已提交2015年3月31日由原告东新商贸开具的收据一份，证明水电费已交至2015年3月31日，故针对原告该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告东新商贸要求被告桓路才支付违约金10万元的诉讼请求，因被告桓路才已拖欠一个季度租金超三个月，构成违约，应当支付违约金。但违约金约定为10万元，远超出原告东新商贸的实际损失，被告桓路才辩称违约金约定过高，请求法院予以降低，本院予以采纳，酌定违约金为1万元。
反诉原告桓路才认为反诉被告东新商贸擅自将房屋转租给他人，构成违约，但未提交证据证明，且其拖欠一个季度租金超三个月，已构成违约，另合同也约定合同到期后，可移动装修物反诉原告桓路才带走，不可移动装修物无偿留给反诉被告。故对其要求反诉被告赔偿装潢损失8万元、经营损失10万元及违约金10万元的反诉请求，不予支持。
关于反诉原告桓路才要求反诉被告东新商贸返还半个月租金及三金费用7500元的反诉请求，因双方签订的房屋租赁合同已经明确约定，反诉被告免收反诉原告半个月租金及三金费用，在合同期内最后一次付款时减免，经计算该半个月租金及三金费用为18万元/24=7500元，现双方解除房屋租赁合同，故反诉被告东新商贸应予返还该笔费用。
关于反诉原告桓路才要求反诉被告东新商贸退还风险金5万元的反诉请求，经查，反诉原告桓路才在租赁期间多次向反诉被告东新商贸支付租金及三金费用，反诉被告东新商贸均开具收据给反诉原告，反诉原告桓路才诉称风险金未开具收据，且在双方长达两年的租赁关系期间，反诉原告桓路才均未要求反诉被告东新商贸开具该笔风险金的收据，不符合常理。故对该部分反诉请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中国人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告镇江东新商贸有限公司对被告袁军梅的起诉。
二、解除原告镇江东新商贸有限公司与被告桓路才于2013年4月15日签订的房屋租赁合同、于2014年3月21日签订的补充协议书。
三、被告桓路才于本判决生效后十日内支付给原告镇江东新商贸有限公司租金及其他费用29000元。
四、被告桓路才于本判决生效后十日内支付给原告镇江东新商贸有限公司违约金10000元。
五、反诉被告镇江东新商贸有限公司于本判决生效后十日内返还给反诉原告桓路才7500元。
六、驳回原告镇江东新商贸有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告桓路才的其他反诉请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1474元、反诉案件受理费3181元，合计4655元，由原告（反诉被告）镇江东新商贸有限公司负担1136元，由被告（反诉原告）桓路才负担3519元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号1161。）
代理审判员 胡绪美
二〇一五年七月六日
书 记 员 李晨光
附：《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中国人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。