广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1114号
原告：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈马权，经理。
委托代理人：郑晓薇、李秋红，分别为广东南国德赛律师事务所律师及实习律师。
被告：李石林，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：茹敬艺，广东德良（阳江）律师事务所律师。
原告广州凯安物业管理有限公司诉被告李石林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑晓薇、李秋红，被告的委托代理人茹敬艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系位于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号(1)栋倾城汇婚庆广场二层2157号商铺的业主。2013年7月21日，倾城汇婚庆广场业主委员会（下称“业委会”）通过问卷调查形式广泛征求业主意见后，决定选聘原告为倾城汇婚庆广场的新的物业管理公司。2013年8月15日，业委会与原告签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定业委会聘请原告对倾城汇婚庆广场进行统一管理并提供相应的管理服务，合同期限自2013年9月1日至2018年8月31日止，商铺的物业管理收费标准为48元/平方米/月（按建筑面积收费）。合同签订后，为便于管理，原告经业委会同意后将物业管理费收费标准统一调整为25元/平方米/月（按建筑面积收费）。原告进驻倾城汇婚庆广场提供物业管理服务，被告应当每月向原告支付物业管理费和公摊水电费，逾期付款应自逾期之日起每日按欠缴金额的千分之一承担滞纳金。原告作为倾城汇婚庆广场的物业管理公司，已经严格履行相关合同义务，为被告及广场内其他业主提供了相应的物业管理服务，被告理应按照合同约定支付物业管理费。然而，自2013年9月1日起，被告一直拖欠物业管理费及公摊水电费。为此，原告曾多次以电话、信函的形式催促被告支付尚欠的物业管理费，但均追讨无果。被告的行为严重损害原告的利益，故起诉要求判令：1.被告支付2013年9月1日至2015年3月31日的物业管理费6821元（按359元/月计算）及逾期付款违约金（从2013年9月6日起至付清款项之日止，每逾期一日按照拖欠金额的千分之一计算）；2.被告支付2013年9月1日至2015年3月31日的公摊水电费2945元（按照155元/月计算）及逾期付款违约金（从2013年9月6日起算至付清款项止，每逾期一日按照拖欠金额的千分之一计算）；3.被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1.被告虽然是涉案房屋的业主，但该物业是被告向某君购得，被告购得后还要返租给阮某使用，涉案房屋还在被阮某控制、占有、使用，被告并未取得涉案房屋使用权，原告应当向某君追讨该物业费及水电费，被告庭前已经申请追加阮某为本案被告。被告正向某君提起诉讼要求交付涉案房屋。2.原、被告没有物业管理合同关系，没有对聘请原告为物业管理人进行表决，假定原告请求被告支付物业费的理由成立，原告请求按千分之一每天计算滞纳金标准过高，并且原告也并没有提供证据证明原告的损失每天高达每天的千分之一。另外，从平等主体来说，原告是民间企业，并非政府部门，或者由政府委托收取公共管理费用的企业，因此原告按照合同约定支付滞纳金也是属于没有法律依据。3.原告在本案中要求被告承担公摊水电费没有充分的证据证明其主张。
经审理查明：据查册时间为2015年5月13日的《房地产登记簿查册表》记载，被告是位于海珠区江南大道中路宝树新街13号[1]栋二层2157房的产权人，该房屋建筑面积14.37平方米，登记时间为2011年5月18日。
2013年8月15日，原告（乙方）与倾城汇婚庆广场业主委员会（以下简称“倾城汇业委会”，甲方）签订《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为倾城汇婚庆广场，座落于广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号1栋，服务范围为1栋四层商场以及地下一层停车场，建筑面积共计12703平方米，商铺面积9937平方米，共637户，停车场面积2766平方米，共50个车位；本管理合同有效期为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；根据国家发改委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》的有关规定，甲乙双方协商一致，商铺的物业管理收费标准为人民币48元/平方米/月（按建筑面积收费），由全体业户同意向乙方按月支付；业户/用户逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一向乙方交纳滞纳金；等。
倾城汇婚庆广场在2013年3月29日经备案成立业主委员会。原告从2013年9月1日开始对倾城汇婚庆广场进行物业管理。被告的涉案房屋属于倾城汇婚庆广场范围内，被告从2013年9月1日起没有向原告支付物业管理费和公摊水电费。原告在通过在现场张贴通知书及发送快递邮件方式向被告催收物业管理费和公摊水电费。但被告表示没有收到。
原告为证明其主张事实，还提交证据如下：1.《选聘物业管理公司问卷调查表得票情况统计表》，证明原告是倾城汇业委会通过问卷调查表的形式征求业主意见结果选聘而来。2.2013年12月24日原告向各商户发出关于公摊水电费调整的《通告》，内容是：2013年12月起（包含12月），公摊水电费统一以10.80元／平方米计收；2013年9月至11月的公摊水电费按既定价格收取；各商户在每月5日前按时缴交当月费用，以免产生滞纳金。被告质证意见：证据1的真实性无法确认，因为被告不清楚涉案物业具体委托哪一个物业公司管理，被告一直没有使用涉案物业，对涉案物业管理不清楚，也没有参加业委会；证据2被告没有接到，并且作为公摊水电费，原告规定按照统一价钱收取不合理，应当按照实际产生的费用根据每户的实用面积分摊较为合理。
被告为证明其抗辩意见，提交一份其与阮某于2010年1月29日签订的《商铺买卖合同》，约定被告向某君购买涉案商铺，总金额为650000元；阮某应于2012年10月1日前，将符合合同约定的商铺交付被告使用，被告同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；等。原告质证意见：被告与案外人的纠纷与本案无关，不应当成为不支付物业管理费及公摊水电费的理由。
原告向被告追索物业管理费、公摊水电费等欠费无着，遂于2015年6月4日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示对被告的涉案物业按25元/月14.37平方米标准计算物业管理费，即359元/月。被告对该标准没有异议。
本院认为：原告是倾城汇业委会通过问卷调查表的形式征求业主意见最终形成结果选聘而来的物业管理公司，倾城汇业委会可以根据该投票结果与原告签订物业服务合同，倾城汇业委会作出选聘原告的决定对业主具有法律约束力。被告的物业位于倾城汇婚庆广场内，故《倾城汇婚庆广场物业管理委托合同》对被告具有法律约束力。原告向被告提供了物业服务，被告应支付相应对价。对于被告不同意缴纳物业管理费的抗辩意见本院不予采纳。诉讼中，原告表示对被告的涉案物业按359元/月标准计算物业管理费，被告对此没有异议，故本院予以采纳。被告是倾城汇婚庆广场范围内商铺的业主，对合理发生的公摊水电费用理应予以缴交。根据原告发出的《通告》，对原告要求从2013年9月1日起至2015年3月31日止，每月按155元（10.8元/平方米14.37平方米）标准计付公摊水电费的请求，本院予以采纳。根据合同约定：物业管理费按月支付，逾期交纳物业管理费的，应当按照从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。故原告要求被告支付延付物业管理费的违约金请求，本院予以支持，但应从2013年10月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止为宜，并以被告所欠物业管理费本金为限。对原告要求从2013年9月6日起计算延付物业管理费违约金的请求，本院不予采纳。对于原告主张公摊水电费的违约金请求，原告对于水电费用是代缴代付性质，双方对逾期交纳的违约责任没有明确约定，故原告要求计付公摊水电费的违约金请求，缺乏依据，本院不予支持。被告以《商铺买卖合同》中的出卖人尚未交付涉案商铺为由，拒绝缴纳物业管理费和公摊水电费理据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告李石林在本判决生效之日起10日内支付从2013年9月1日起至2015年3月31日止的物业管理费（按359元/月的标准计）及支付延付2013年9月至2015年3月期间物业管理费的违约金（从2013年10月1日起计至本判决确定还款期限届满之日止，按每日应交物业管理费的千分之一标准计，以被告所欠物业管理费本金为限）给原告广州凯安物业管理有限公司；
二、被告在本判决生效之日起10日内支付从2013年9月1日起至2015年3月31日止的公摊水电费（每月按155元的标准计）给原告；
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费117元，由原告负担8元、被告负担109元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟 琴
人民陪审员 罗帼贞
人民陪审员 李伟坚
二〇一五年十二月××日
书 记 员 曾思融
书 记 员 曾思融
许珊珊