昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌中民一终字第915号
上诉人（原审被告）：龙腾富，男，汉族，1975年4月23日出生，个体工商户。
委托代理人：许燕，新疆同创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张建红，女，汉族，1985年10月20日出生，个体工商户。
委托代理人：郑海池，新疆广泽律师事务所律师。
上诉人龙腾富因房屋租赁合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2015）昌民初一字第101号的民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人龙腾富的委托代理人许燕，被上诉人张建红及其委托代理人郑海池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原、被告于2013年11月15日签订租赁合同一份，约定：被告将其承租的位于昌吉市乌伊西路某区某丘某栋的某号商铺转租给原告，用于经营化妆品，租期为2014年1月-2014年12月，租金41600元。原、被告于2014年9月29日就上述商铺签订2015年的租赁合同，租期为2015年1月-2015年12月，租金60500元。合同第十九条第1项约定，合同签订当日原告向被告交纳违约责任保证金10000元，合同到期双方结清手续后被告如数退还保证金。合同签订后，原告向被告交清了2014年度、2015年度的租金，2015年的物业费、暖气费共1347元，及保证金10000元。被告转租给原告的商铺系麦趣尔公司出租给被告的。被告与麦趣尔公司签订的租赁合同，已于2014年10月被昌吉州中级人民法院生效判决书依法解除。
原审法院认为：原、被告于2013年11月15日、2014年9月29日签订的两份租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。但被告出租给原告的房屋，系其从麦趣尔公司承租的，被告与麦趣尔公司的租赁合同于2014年10月被昌吉州中级人民法院生效判决书依法解除。即2014年10月之后，原、被告之间的转租合同无法继续履行，合同目的无法实现，故原告要求解除合同符合法定解除条件，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状。即被告应向原告返还2014年11月至2015年12月租金，原告向被告返还房屋。（2014年11月至2015年12月租金计算方式：41600年租金÷12个月×2个月（2014年11月至2014年12月）＋2015年度租金60500元=67433元。）原告要求被告退还保证金10000元，根据合同约定，合同终止后，被告即应向原告退还上述保证金。故双方合同解除后，被告应向原告退还保证金10000元。原告要求被告退还2015年度物业费、暖气费1347元，被告辩称上述费用已交至相关部门，故不同意退还。本院认为，被告并未向法庭提交证据证明上述费用已缴纳至相关部门，故对被告的辩解不予采纳，被告应向原告退还物业费、暖气费1347元。原告要求被告按日万分之1.75赔偿租金78780元的利息损失1240元，原告按照日万分之1.75赔偿租金利息损失，于法无据，故对原告要求被告承担租金利息的诉讼请求不予支持。遂判决，一、解除原、被告于2014年9月29日签订的租赁合同；原、被告于2013年11月15日签订的租赁合同于2014年11月1日起解除；二、原告张建红于本判决生效后十日内向被告返还位于昌吉市乌伊西路某区某丘某栋的某号商铺；被告龙腾富向原告退还2014年11月至2015年12月租金67433元；三、被告龙腾富向原告张建红退还保证金10000元，2015年度物业费、暖气费1347元；上述二、三项合计78780元，此款被告龙腾富于本判决生效后十日内向原告张建红付清；四、驳回原告张建红的其他诉讼请求。
宣判后，龙腾富不服上述判决，向本院提起上诉。其上诉称：一、2014年至2015年冬季，上诉人通过向亚中热力公司缴纳取暖暖气费后，向被上诉人提供了暖气，上述人没有提出异议。二、缴纳物业费是上诉人与被上诉人双方在合同中约定的付款内容，况且上诉人也已经按照合同约定，完成了物业服务，被上诉人理当按照合同约定支付此物业服务费用。故请求法院依法撤销一审判决书第三项中“被告龙腾富向原告退还2015年度物业费、暖气费1347元”的判决内容，依法改判为：驳回原告主张返还2015年度物业费、暖气费1347元的诉讼请求。二审中，上诉人将上诉请求增加为：一、撤销一审判决第二项返还租金67433元，改判为按照被上诉人搬出房屋的时间计算租金。二、撤销一审判决第三项中“被告龙腾富向原告退还2015年度物业费、暖气费1347元”的判决内容，依法改判为退还物业费91.75元。三、撤销一审判决第三项的退还保证金10000元。四、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为：经原审判决认定，双方在2014年9月签订了合同并收取了租金、物业费和暖气费。2014年10月份法院确认了龙腾富与麦趣尔公司解除了合同，故对外转租的合同是合法有效的。对于有效的合同来讲，截至目前张建红一直在占有使用房屋，龙腾富与张建红的房屋租赁合同仍然处于正在履行的状态。一审从2014年11月开始计算，要求我方退还租金是不符合实际情况，是显失公平的。关于保证金，我方不能按照10000元退还，所谓保证金就是为了在履行合同中是否损坏租赁物及是否有其他违约情况作为保证的，一审判决全额返还是不正确的。截止目前被上诉人一直占有房屋，收取的暖气费是2015年度的，被上诉人已经享受暖气服务，要求退还暖气费是不合理的。关于物业费，截止2015年9月15日，我方应退费91.75元。一审判令退还物业费和暖气费没有尊重事实，显失公平。综上，一审判决显失公平，请求法院依法改判或发回重审。
鉴于上诉人增加了上诉请求，被上诉人申请增加相应的答辩期限，经合议庭合议，决定给予被上诉人张建红合理的答辩期限。
第二次庭审中，被上诉人张建红答辩称：原审判决正确，上诉人增加上诉请求未在规定的上诉期限内提出，请求法院对上诉人新增的上诉请求不予审查。
二审中，上诉人龙腾富向法院提交下列书证：1、2015年9月8日新疆亚中集团有限公司热力分公司补开的收取2014—2015年度采暖费9152元的发票一张；2、昌吉回族自治州发展和价格委员会文件《关于调整昌吉供热价格的通知》（昌州发改价格（2008）52号）一份。欲证实：龙腾富已经将向张建红收取的暖气费上交至热力公司的事实。理由是根据昌吉回族自治州发展和价格委员会文件确定的热力销售价格为22元每平方米。根据（2014）昌中民一终字第677号民事判决书查明的事实，上诉人龙腾富共租麦趣尔集团13间建筑面积416平方米的商业门面房，采暖费共计为416平方米×22元／平方米=9152元。因龙腾富转租张建红的门面房属于这13间中的一间，故龙腾富已经将收取的采暖费上交热力公司。经质证：被上诉人对证据的真实性认可，对关联性不认可。理由是采暖费发票的开具时间不对，且龙腾富是否缴纳采暖费与我无关。因该采暖费发票为补开，且两证据之间可以相互印证，本院对该组证据的真实性、关联性予以确认。
被上诉人张建红向法院提交下列书证：1、新疆麦趣尔集团2015年8月14日出具的内容为：“今收到馨姿妆品店系付2015年1月1日-2015年12月31日房租30000元”的收款收据一份；2、新疆麦趣尔集团2015年8月14日出具的内容为：“今收到馨姿妆品店系付房租押金10000元”的收款收据一份；3、新疆忠群诚信物业服务有限公司2015年8月14日出具的内容为：“今收到馨姿妆品店系付物业管理费（2015.1.1-2015.12.31）20000元”的收款收据一份。4、个体工商户营业执照一份，内容为：“馨姿妆品店经营者为张建红。”欲证实：麦趣尔集团已将房屋回收，并向张建红收取了房屋租金、押金及物业费。经质证：上诉人对收款收据的真实性、关联性均不认可，认为收据不是发票，可以随意开具，无法证明收据形成时间，不具有证明效力。因收款收据上分别盖有新疆麦趣尔集团财务收款专用章及新疆忠群诚信物业服务有限公司财务收款专用章，且与被上诉人一审提交的房屋租赁合同相印证，本院对该组证据的真实性、关联性予以确认。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为：一、关于返还租金的计算问题。在本案中，龙腾富与麦趣尔公司的租赁合同在2014年10月28日被本院已生效（2014）昌中民一终字第677号民事判决书依法解除，龙腾富失去了对诉争房屋的支配权和收益权。即上诉人龙腾富在2014年10月28日起再无事实及法律依据占有、使用该房屋，也无权将该房屋转租或向张继红继续收取房屋租金的权利。因此，上诉人要求撤销一审判决第二项返还租金67433元，改判为按照被上诉人搬出房屋的时间计算租金的请求与法律、事实不符，本院不予支持。此外，由于上诉人龙腾富在与麦趣尔集团的房屋租赁合同解除后，诉争商铺的占有、使用权归麦趣尔集团所有。又因被上诉人张建红与麦趣尔集团签订了房屋租赁合同，并交纳租金，因此，被上诉人张建红可以继续使用该商铺，无需返还商铺。故原审判决第二项中“原告张建红于本判决生效后十日内向被告返还位于昌吉市乌伊西路某区某丘某栋的某号商铺”的表述不正确，本院予以纠正。
二、是否应退还2015年度物业费、暖气费及退还数额问题。上诉人在二审期间提交的证据能够证明已将2014—2015年暖气费上缴至热力公司，且被上诉人张建红至今仍然使用该商铺，故本院予以支持，暖气费金额计算标准为双方签订的《租赁合同》中约定租赁商铺面积37平方米为标准。（2014—2015年暖气费计算标准为：37平方米×22元／平方米=814元）。故一审法院判决上诉人退还该笔费用不当。因上诉人未提供缴纳物业费的发票，也未提供其要求向被上诉人退还物业费的计算方式及理由，且庭审已查明，上诉人是向被上诉人收取物业费并提供服务。由于上诉人与被上诉人2015年的房屋租赁合同已无法履行，其物业服务已由第三方新疆忠群诚信物业服务有限公司负责管理，故上诉人理应退还2015年物业费。故对上诉人要求依法改判退还物业费91.75元的请求不予支持。（2015年物业费计算标准为：被上诉人已经交给上诉人的物业费、暖气费1347元—暖气费814元=533元。）
三、关于退还保证金的问题。保证金是为了确保合同履行，确保承租人不擅自终止合同及按时缴纳租金及各项费用而设立的。并非上诉人所称的“保证金就是为了在履行合同中是否损坏租赁物及是否有其他违约情况作为保证的。”因双方合同无法履行的原因是上诉人龙腾富与麦趣尔集团的房屋租赁被依法解除造成的，被上诉人张建红并无过错。因此，在合同终止后，上诉人龙腾富应退还被上诉人张建红保证金10000元。故上诉人龙腾富要求撤销一审判决第三项的退还保证金10000元的请求本院不予支持。
另，对于上诉人增加上诉请求的期限问题。上诉权是当事人不服一审判决或裁定，依法向上级法院提请重新审理的权利。本院经过审查上诉人增加上诉请求后，认为其增加的请求均为一审审理范围内容和在该范围内上诉请求，不属于独立诉讼请求。法律并无禁止上诉人当庭变更上诉请求的规定。故对被上诉人提出的“对上诉人新增的上诉请求不予审查。”的答辩意见不予支持。
综上，照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持昌吉市人民法院（2015）昌民一初字第101号民事判决第一项、第四项。即“一、解除原、被告于2014年9月29日签订的租赁合同；原、被告于2013年11月15日签订的租赁合同于2014年11月1日起解除”，“四、驳回原告张建红的其他诉讼请求。”
二、撤销昌吉市人民法院（2015）昌民一初字第101号民事判决第二、三项；即“二、原告张建红于本判决生效后十日内向被告返还位于昌吉市乌伊西路某区某丘某栋的某号商铺；被告龙腾富向原告退还2014年11月至2015年12月租金67433元；”，“被告龙腾富向原告张建红退还保证金10000元，2015年度物业费、暖气费1347元；上述二、三项合计78780元，此款被告龙腾富于本判决生效后十日内向原告张建红付清；”
三、上诉人龙腾富向被上诉人张建红退还2014年11月至2015年12月租金67433元。
四、上诉人龙腾富向被上诉人张建红退还保证金10000元、2015年度物业费533元。
上诉三、四项合计77966元，此款上诉人龙腾富于本判决生效后十日内向被上诉人张建红付清。
二审案件受理费1770元，由上诉人龙腾富负担1752元，被上诉人张建红负担18元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建生
代理审判员 高 俊
代理审判员 李岳朋
二〇一五年十月二十日
书 记 员 雷苑媛