温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙商初字第1316号
原告：中国工商银行股份有限公司温州龙湾支行，住所地：温州市龙湾区永强路32号。
负责人：叶笃林，支行行长。
委托代理人（特别授权代理）：周加勇、叶云云，系原告银行职员。
被告：王云娒。
被告：林爱弟。
被告：温州绿城发展房地产开发有限公司，住所地：温州市龙湾区机场大道蒲州段（公交总站西侧）。
法人代表：戚列雄。
委托代理人（特别授权代理）：张志雄，系温州绿城发展房地产开发有限公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司温州龙湾支行（以下简称龙湾工行）诉被告王云娒、林爱弟、温州绿城发展房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2014年10月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于法定期间内向双方当事人送达了开庭传票和举证通知，于2014年12月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周加勇、叶云云及被告温州绿城发展房地产开发有限公司委托代理人张志雄到庭参加诉讼，被告王云娒、林爱弟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月13日，被告王云娒向龙湾工行申请借款，双方签订了编号为01203000152012一手贷0000533号《个人购房借款／担保合同》一份，合同主要内容：借款金额为9990000元整；借款期限为2012年9月14日至2027年9月14日止；借款年利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该调整后的基准利率执行（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准），还款方式为等额本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在原有贷款利率基础上按加收50%确定；本合同项下借款的担保方式为抵押加保证，由登记在王云娒、林爱弟购买的坐落于温州市龙湾区城市中心区海棠树锦园9幢103室的房产提供抵押担保，同时由温州绿城发展房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证担保。原告于2012年9月14日对上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：温房预龙湾区字第2100006928号）。
2012年9月13日，原告与被告签订《贷款及保证承诺书》，被告温州绿城发展房地产开发有限公司向原告承诺对原告发放给被告王云娒的贷款承担连带责任保证，如被告王云娒不按时归还贷款本息，原告有权从温州绿城发展房地产开发有限公司账户直接扣收相应款项。
2012年9月14日，原告依约向被告王云娒发放了999万元贷款。在借款合同履行过程中，被告王云娒单方面违约未履行还款义务，利息已付清至2014年5月该期，之后仅于2014年6月14日归还部分利息1183.28元，其逾期贷款本息目前均由温州绿城发展房地产开发有限公司垫付，至2014年9月14日借款人已超过连续三个月未按时足额偿还贷款本息，其行为违反了合同约定，原告有权宣布合同提前到期，确定2014年9月14日为宣布合同提前到期日。被告林爱弟作为婚姻期间夫妻共同债务的偿债人也未履行应尽的还款义务，被告的行为已违反了合同的约定，原告有权要求二被告立即清偿所欠的借款本息，有权依法申请拍卖、变卖抵押物，所得价款由原告优先受偿，并有权要求被告温州绿城发展房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。现被告尚欠原告借款本金人民币9087525.45元（暂计至2014年9月14日止）。故起诉，请求判令：1、被告王云娒、林爱弟夫妻共同偿付尚欠原告的借款本金人民币9087525.45元（暂计至2014年9月14日止）及以后至贷款本息履行完毕之日止所产生的利息、罚息、复利；2、原告有权依法拍卖、变卖登记在王云娒、林爱弟名下坐落于温州市龙湾区城市中心区海棠树锦园9幢103室的房产（预告登记证号：温房预龙湾区字第2100006928号），所得价款由原告优先受偿。3、被告温州绿城发展房地产开发有限公司对上述第一项诉讼请求的借款本息承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用由被告负担。
原告向本院提供如下证据：
1、原告营业执照，证明原告主体资格；
2-3、被告身份证、户口本、结婚证、营业执照，证明被告主体资格；
4、个人贷款借款凭证，证明原告已发放贷款999万元的事实；
5、编号a：01203000152012一手贷0000533《个人购房借款／担保合同》，证明双方已签订借款合同，并对贷款金额、期限、利率、违约责任等进行约定；
6、预告登记权利证书，证明已对该房产进行抵押登记的事实；
7、销售不动产统一发票，证明被告王云娒、林爱弟购房缴款的事实；
8、《商品房买卖合同》，证明房产交易背景事实；
9、贷款及保证承诺书，证明被告承担连带担保的事实；
10、欠本息清单，证明该贷款暂计至2014年9月14日所欠的贷款本息情况。
被告温州绿城发展房地产开发有限公司辩称：对担保的事实没有异议，本案应当先优先处理被告王云娒、林爱弟的抵押物，不足的部分再承担连带责任。被告温州绿城发展房地产开发有限公司未向本院提供证据。
被告王云娒、林爱弟均未作辩称，也均未提供证据。
原告提供的证据，经当庭出示质证。被告温州绿城发展房地产开发有限公司质证后对原告提供的证据真实性、关联性、合法性均无异议。被告王云娒、林爱弟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩与质证的权利。经审查，本院认为，原告的证据真实合法，与本案有关联性，予以采纳。
经审理，结合双方陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月13日，被告王云娒作为借款人，被告王云娒、林爱弟作为共同抵押人，被告温州绿城发展房地产开发有限公司作为保证人与原告共同签订了编号a：01203000152012一手贷0000533《个人购房借款／担保合同》，合同约定：借款金额为人民币999万元；借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率（贷款时为年利率6.55%）基础上下浮15%执行，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率；贷款期限为180个月，自2012年9月13日起至2027年9月13日止；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为与实际发放日相对应；罚息利率按本合同约定的利率上浮50%确定；被告王云娒、林爱弟作为抵押人以购买的坐落于温州市龙湾区城市中心区海棠树锦园9幢103室的房产提供抵押担保。抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利等实现债权的各项费用；被告温州绿城发展房地产开发有限公司为上述借款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，双方向温州市房产管理局龙湾分局办理了预售商品房抵押登记手续，原告依约取得预告登记证号为温房预龙湾区字第2100006928号预告登记权利证书。
合同签订后，原告于2012年9月14日向被告王云娒发放了贷款999万元用于支付购房款，并在借款借据载明到期日为2027年9月14日。借款后，被告王云娒仅按约还本付息至2014年5月14日止，并于2014年6月14日支付利息1183.28元。此后，被告温州绿城发展房地产开发有限公司分别于2014年7月10日、7月17日、8月15日、9月15日为其垫付本息至2014年9月14日止，合计垫款本息327348.22元。截止2014年9月14日被告王云娒尚欠原告借款本金为9087525.45元及相应利息、罚息未偿还，原告故起诉。
本院认为，原告与被告王云娒、林爱弟、温州绿城发展房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》及合同关系，均依法成立，合法有效，受法律保护。被告未按合同约定履行按期偿还借款本金及支付利息义务，显属违约，现原告根据合同约定要求被告王云娒提前清偿尚欠的借款本金人民币9087525.45元及按合同约定支付利息、罚息、复利，于法有据，予以支持。
被告王云娒、林爱弟自愿以购买的坐落于温州市龙湾区城市中心区海棠树锦园9幢103室的房产为上述债务设定抵押并已办理抵押权预告登记手续，本院认为，本案所涉预售房屋可以作为抵押物，且预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，该抵押即为有效抵押，并依法享有优先受偿权，具有对抗第三人的物权效力，未经抵押权人同意，任何第三人不能取得预售抵押房屋的所有权。本案所涉预售房屋已经办理了预售商品房抵押登记，为有效抵押，原告享有优先受偿权。上述债务发生于王云娒、林爱弟夫妻关系存续期间，应视为夫妻共同债务，应由被告王云娒、林爱弟共同清偿。
至于保证责任，本院认为，合同明确约定“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任”，该约定符合法律的规定，属有效条款，对双方具有约束力，故本案中的保证与物的担保是居于同一清偿顺序，且因原告尚未取得涉案房屋的他项权证，保证合同所附解除条件并未成就，现原告要求被告温州绿城发展房地产开发有限公司对借款人所欠原告的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告温州绿城发展房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王云娒、林爱弟追偿。对于被告温州绿城发展房地产开发有限公司提出其仅应在物的担保范围之外承担保证责任的抗辩理由，不符合合同约定，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第（五）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王云娒、林爱弟于本判决生效之日起十日内共同偿还中国工商银行股份有限公司温州龙湾支行借款本金人民币9087525.45元，并支付利息、逾期罚息、复利（从2014年9月15日起按合同约定的利率计算至实际履行之日止）；
二、如被告王云娒、林爱弟未按判决确定的期限履行上述第一项确定的债务，原告中国工商银行股份有限公司温州龙湾支行对被告王云娒、林爱弟提供抵押的坐落于温州市龙湾区城市中心区海棠树锦园9幢103室的房产（抵押权预告登记证号：温房预龙湾区字第2100006928号）的变卖、拍卖或折价所得价款享有优先受偿权；
三、被告温州绿城发展房地产开发有限公司对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任。承担担保责任后，有权向被告王云娒、林爱弟追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费75413元（原告已预缴），减半收取37706.5元，由被告王云娒、林爱弟负担，被告温州绿城发展房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费75413元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农业银行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 诸朝臻
二〇一五年一月四日
书记员 庄 婧