贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终2796号
上诉人（原审被告）：贵州天援电器有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区东风镇界牌林场。
法定代表人：皮学卉，该公司经理。
上诉人（原审被告）：皮学卉，女，1957年4月28日出生，汉族，住贵州省开阳县。
被上诉人（原审原告）：贵阳双发塑料厂，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新天村三段***号新添村狗场寨。
经营者：陈雄国。
委托诉讼代理人：代敏，贵州黔信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆婧，贵州黔信律师事务所律师。
上诉人贵州天援电器有限公司（以下简称天援电器公司）、皮学卉因与被上诉人贵阳双发塑料厂（以下简称双发塑料厂）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初1917号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
天援电器公司、皮学卉上诉请求：1、撤销原判第二项，改判上诉人与被上诉人2013年3月15日起至2017年7月30日期间的房屋租赁费用按每月15,000元计算，确认上诉人与被上诉人之间实际拖欠的租金；2、一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同从2013年3月15日起至2017年7月30日期间的租赁费用按每月每平方米8元计算认定事实错误。双方合同约定租金为每月每平方米5元，租赁合同到期后双方并未就租赁价格进行过协商和变更。双方未重新签订书面合同，实际默认按原合同继续执行。上诉人出具的欠条未载明欠付租金的时间段，且也未与财务人员核实，仅凭欠条无法得出合同到期后租赁价格为每月每平方米8元的结论。二、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议系无效协议，不受法律保护。被上诉人租赁给上诉人的房屋，没有房屋产权、规划手续，系2010年底就应拆除的违章建筑，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同系无效合同。
双发塑料厂辩称，1、虽然案涉厂房未进行产权登记，但被上诉人提供的《土地流转合同》已能证明流转的土地为工业用地，流转目的也是为建设厂房，案涉厂房的用地和地上建筑物均具有合法性，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》为有效协议。即使合同无效，被上诉人也有权请求上诉人支付租赁费用。2、根据上诉人一审中的答辩意见以及向被上诉人支付租金的情况看，双方已对租金进行了实质性变更。合同到期后双方口头约定将月租金上涨到24,000元，2014年、2015年上诉人也是按照24,000元/月向被上诉人支付租金，虽未足额支付，但不影响租金上涨的事实。上诉人2016年5月19日出具的21万元租金欠条是双方经过对账后出具。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双发塑料厂向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同，并责令其交还房屋；2、判令两被告支付原告租金336,000元及逾期付款的利息11,832元（按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，暂从2016年6月1日计至2017年8月1日）直至交还房屋为止；3、本案所有诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2010年2月10日签订了《厂房租赁合同》，第一条约定“租赁地点位于乌当区××村磷酸盐厂后面豺狗坡地段厂房、住房约3000平方米及相应空地”；第二条约定“租期从2010年3月15日起至2013年3月14日止。租期暂定为三年。租金定为每月人民币15,000元”。除此之外合同还对其他事项作了约定，并有原、被告双方人员签字及公司盖章。合同签订后，原、被告双方都积极履行了各自的权利义务。合同在2013年3月14日到期后，原、被告双方并没有签订新的合同，而是口头约定了延用原合同的内容，但租金上涨至8元每月每平方米，被告2014年支付原告租金共计260,000元，2015年到2016年2月被告支付原告租金211,000元。之后，被告就未按约定支付租金，经原告多次催促，被告皮学卉于2016年5月19日向原告出具内容为“今欠到陈求和截止2016年5月31日止房租费21万元整。）”的欠条一张（注：陈求和系代表原告双发塑料厂作为与被告天援电器公司签订厂房租赁合同的代表及房租的收款人），欠条上有皮学卉的本人签名。之后在原告的多次催促下，被告将自己生产的价值199,510元的炉具抵偿给原告。但自2016年6月起至今的房租，被告一直未付。庭审过程中，原告将第二项诉请中的租金336,000元变更为占有使用费434,530元。庭审之后，经原审法院于2017年12月20日组织双方调解，原、被告就原告的第一项诉讼请求达成调解协议，调解结果如下：一、原告贵阳双发塑料厂、被告贵州天援电器有限公司、皮学卉于本协议签字之日终止双方的租赁关系，2017年12月25日前被告贵州天援电器有限公司交还所租赁的一半厂房给贵阳双发塑料厂，2018年1月25日前交还另外一半厂房给贵阳双发塑料厂；双方交还厂房时应办理交接手续，如逾期未交还厂房则承担厂房的租赁费用；二、贵州天援电器有限公司搭建在贵阳双发塑料厂内的大棚归贵阳双发塑料厂所有；被告贵州天援电器有限公司于2018年1月25日之前将未搬离物资堆放至贵州天援电器有限公司搭建的大棚内至2018年3月20日止；堆放期间不能堵塞通道，不影响正常使用；自2018年3月20日之后，贵州天援电器有限公司遗留在贵阳双发塑料厂内的所有物资，任由贵阳双发塑料厂自行处理，并不给予贵州天援电器有限公司任何补偿；三、2017年12月25日前贵州天援电器有限公司不能交还一半厂房，则不予免除2017年8月1日之后的租金。
一审法院认为，原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，合同到期后，经原、被告双方协商，达成延续租赁厂房的协议。在庭审过程中，被告表示同意与原告解除厂房租赁合同。在庭审之后也进行了相应调解，一审法院从其自愿并对原、被告双方于2017年12月20日所达成的就解除厂房租赁的协议予以确认。
关于原告第二项诉请，一审法院认为，在合同期满后，原、被告虽未签订新的合同，但达成口头租赁合同，双方的租赁关系依然存在，原告称双方口头约定每月每平方米上涨至8元虽无书面证据，但经查证被告也确实依照此价格一直支付给原告租金。被告于2016年5月19日向原告出具的欠条也充分证实了被告是按每月每平方米8元的价格租赁原告厂房，故对原告诉请以每月每平方米8元计算租金予以支持。被告如按约定期限交还厂房，则只向原告支付自2016年6月1日起到2017年8月1日止的租金336,000元，如未按期交还厂房，则按每月24,000元向原告支付自2016年6月1日起至交还厂房止的租金。被告不按合同约定付款，属违约。被告的行为确实给原告造成一定损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，对原告主张的逾期利息17,052元（按中国人民银行同期贷款年利率4.35%从2016年6月1日计算至2017年8月1日），予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条之规定判决：一、解除原告贵阳双发塑料厂与被告贵州天援电器有限公司、皮学卉之间的厂房租赁合同，具体内容按原、被告双方于2017年12月20日达成的调解协议履行；二、被告贵州天援电器有限公司、皮学卉于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳双发塑料厂支付所欠租金33.6万元及逾期利息17,052元。案件受理费6,340元，由被告贵州天援电器有限公司、皮学卉负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了一份《关于建设贵阳久佳塑料有限公司的申请》，该申请项目地址为乌当区东风镇洛湾村，项目负责人为陈求和，贵阳市乌当区东风镇人民政府签署同意按程序申报意见并加盖公章。被上诉人称其拟更名为贵阳久佳塑料有限公司，但因其他原因未变更，该申请结合其一审提交的《土地流转合同》，能够证明被上诉人在洛湾村土地上修建厂房是经过乌当区东风镇人民政府批准的。上诉人表示对该证据无意见。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
另查明，二审审理中上诉人称对于2015年5月19日出具210,000元欠条的具体情况已记不清楚。被上诉人称2015年1月1日至2016年5月31日，租金总共408,000元，加上2014年上诉人尚欠的租金28,000元，合计436,000元，至2016年2月上诉人已支付211,000元，尚欠225,000元；2015年5月19日出具210,000元欠条时被上诉人还免除上诉人15,000元租金。
根据审理中上诉人提交的被上诉人出具的收条，2012年9月15日至2013年3月14日的租金天援电器公司已于2012年9月25日付清；2013年3月23日天援电器公司交纳房租30,000元；2013年4月26日被上诉人出具的收条载明“今收到天援电器有限公司厂房租金54,000元自（至）2013年6月底止”。
本院认为，上诉人主张被上诉人租赁给其的房屋是违章建筑，但未提交充分的证据予以证明，故本院对上诉人的该项上诉主张不予采纳。《厂房租赁合同》系天援电器公司与双发塑料厂签订，皮学卉系天援电器公司的法定代表人，一审判令皮学卉与天援电器公司一并承担租金及利息，因皮学卉对此并未提出异议，本院从其自愿。2013年3月14日天援电器公司与被上诉人签订的《厂房租赁合同》到期后，双方未再签订书面租赁合同。根据被上诉人在2013年3月23日及2013年4月26日向上诉人天援电器公司出具的租金收条，2013年3月15日至2013年6月30日期间上诉人天援电器公司共计向被上诉人交纳租金84,000元，则每月租金为24,000元，按照双方租赁合同约定的面积计算，则每月每平方米的租金为8元，故原判认定租金为每月每平方米8元并无不当，本院予以维持。上诉人主张《厂房租赁合同》到期后租金仍应按照每月每平方米5元计算，与皮学卉向被上诉人出具的欠条矛盾，审理中上诉人主张该欠条出具时未与财务人员进行核对，本院认为出具该欠条的皮学卉系具有民事行为能力的自然人，应当知晓其出具欠条的法律后果，且皮学卉系天援电器公司的法定代表人，根据本案中被上诉人向上诉人天援电器公司出具的租金收条等证据，均可印证在《厂房租赁合同》到期后双方对租金进行了调整，故对上诉人主张仍应按照每月每平方米5元计算租金的主张，本院不予支持。原判判令上诉人支付租金336,000元及逾期利息17,052元并无不当，本院予以维持。
关于双方当事人在一审达成的调解协议，二审审理中双方当事人表示均无异议，亦同意按照调解协议履行，本院从其自愿予以确认。
综上所述，天援电器公司、皮学卉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,340元由上诉人贵州天援电器有限公司、皮学卉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦 娟
审 判 员 刘 妍
审 判 员 龙 珑
二〇一八年六月五日
法官助理 黄一灵
书 记 员 卢 军