新疆维吾尔自治区阿拉山口市人民法院民 事 判 决 书（2015）阿民初字第83号原告叶海英，女，1971年4月5日出生，汉族，住博乐市，系博州宾馆副总经理。被告博州对外贸易储运有限责任公司，住所地阿拉山口天山街71号，组织机构代码证74521186-5。法定代表人高丽娟，该公司经理。委托代理人于宗兴，现系办公室副主任。委托代理人杨春光，新疆新纪元律师事务所律师。原告叶海英诉被告博州对外贸易储运有限责任公司（以下简称博州对外储运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理后，本院依法适用简易程序由审判员黄博独任审判，于2015年12月1日、12月18日公开开庭审理了本案。原告叶海英，被告博州对外储运公司的委托代理人于宗兴、杨春光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶海英诉称：1、产权不明，合同不能实现订立履行。被告擅自与原告签订合同，隐瞒了其他股东的真实意图。2014年4月19日，被告博州对外储运公司在隐瞒该房屋具有多位股东、所有权的真实情况下，与原告签订了《房屋租赁合同》。原告于2014年3月20接受酒店，按合同要求进行装修，在2014年5月22日，房屋所有权股东之一魏希伦，以大字报的形式，突然提出，其作为该酒店40%的财产拥有者，告知本人立刻终止对其财产的侵害，并提出被告与原告属单方面签订的租赁合同，侵害了股东之一魏希伦的合法权益。随后一直未得到解决，致使原告与被告订立《房屋租赁合同》无法实现合同目的。依法予以撤销。2、依据《房屋租赁合同》的约定“乙方装修费用累计不得低于200万元以上，装修过程中甲方将对乙方的工程预算及装修过程、工程验收进行监督”。原告2014年3月份进行酒店装修至2014年7月份完工，由被告验收合格。依据《房屋租赁合同》的第一条约定：被告将酒店长包房债权一并转给原告并附长包房合同，被告至今未将2014年长包房款257000元付给原告，实属欺诈行为。要求被告将该款支付给原告。3、原告在经营酒店时，由于股东之一魏希伦的无端干预行为，采取打砸酒店的财产、在酒店门口张贴被告与叶海英本人的大字报、驱赶顾客的恶意行为，造成经济损失达161200元；股东之一魏希伦以采取停水、封堵锅炉房运煤通道，造成原告雇人搬煤，其车辆转运费、人工搬运费41700元，造成酒店停业损失41140元。由于股东之一魏希伦以上行为，造成锅炉房的管道破裂，为了修复，原告投入50427元，同时为保证2014年遗留下来长包房的取暖需要以及其他区域管道保温的需要，大量使用电暖设备，实际支出电费计169975.42元。为此，应由被告承担以上所产生的所有费用。上述事实，原告多次找被告就酒店无法正常经营情况及损失予以告知，但被告一直采用欺骗、拖延的手段，如可以与股东之一魏希伦协商解决等，至今无任何回复和结果。为减少损失，保护原告的合法权益，现原告依法向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、撤销原告叶海英与被告博州对外储运公司于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令被告返还原告的酒店装修款2350000元，承担2014年3月19日至2014年12月31日的利息，按6%计算，为112799.99元，2015年1月1日至2015年12月30日的利息，按4.35%计算，为102225元。合计为2565024.99元；三、依法判令被告支付原告2014年长包房的费用257000元，承担2014年3月19日至2014年12月31日的利息，按6%计算，为12335.99元。2015年1月1日至2015年12月31日，按4.35%计算，为11179.5元。合计为280515.49元；四、依法判令被告支付原告的锅炉、管道维修费用50427元；五、依法判令被告因股东之一魏希伦于2014年5月之后滋事造成原告的财产损失161200元；六、依法判令被告因股东之一魏希伦于2014年7月滋事产生的电器产生的电费169979.42元、燃料的人工搬运费41700元、以及经营损失41140元（2014年7月，股东之一魏希伦封堵通道门，造成冬季煤拉不进来）。综上所述各项经济损失共计3309982.9元；七、本案受理费用及其他费用由被告承担。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示了下列证据材料：第一组：原告与被告于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》，用以证明原告签订合同接下这个酒店是处于对张兰岐的信任，当时张兰岐说这个酒店是他的，原告只需要装修一下就可以经营，签合同的时候并不知道还有魏希伦的股权，5月22日装修期间，魏希伦拿大棍子、链子等把酒店封住，影响酒店装修进度，原告也不清楚这是什么情况。租赁物在签合同之前是对外贸易有限公司，在签订合同时不是双方当事人的真实意思的表示，同时原告并不知道还有股东之一魏希伦，合同具有隐瞒、欺骗的事实。被告博州对外储运公司的委托代理人质证后对真实性，合法性无异议，但是对所要证明的事实有异议。合同中并没有说所有产权都归被告所有，原告当时清楚房屋产权分配的，有欺诈行为不成立。第二组：大字报两张，用以证明魏希伦闹事时在酒店阻挠，不让装修，在酒店门口张贴的告知书，内容为魏希伦是拥有40%产权的股东，酒店的装修及与被告签订的合同损害了魏希伦的利益。补充一项证据，原告不知道魏希伦一直再闹什么，一直以为相邻关系，2015年5月收到的法院传票，当时魏希伦把原告追加为第二被告后我才了解事情的原委，被告有欺诈行为的事实。被告博州对外储运公司的委托代理人质证后对真实性认可，对所证明问题有异议。被告是在魏希伦将经营权转给被告以后，才对外出租的；2014年5月22日魏希伦贴大字报的事恰好证实原告的撤销权已经丧失了。原告行使撤销权的时间到2015年5月21日；对原告补充的说明，被告想说明一下，当时魏希伦在大字报上写的很清楚，原告不可能不知道，不符合常理也不符合事实。第三组：装修费票据19张、装修费用汇总清单1张，金额2350000元，用以证明原告自合同签订后，于2014年4月25日对酒店装修的花费经双方当事人签字确认的事实。被告博州对外储运公司的委托代理人质证后认为按照原被告双方的合同，装修清单是要有被告监督、审核，原告所提供的证据没有被告签字确认；原告所举证的收条没有正规的发票，税务局不认，被告也不可能认可的，要做账纳入企业的成本，真实性、合法性不能确认，验收的条子的内容只能证实干什么，不能体现施工项目、价钱；酒店装修工程2014年3月至2014年7月，5月22日股东之一魏希伦闹事，这期间原告没有停止装修，说明原告以自己的行为放弃了撤销合同的权利。第四组：2014年7月电费损失清单一份，金额161200元，用以证明2014年7月股东之一魏希伦把运煤的大门封堵上，造成客房、长包房、宾馆大量使用电，2014年5月20日至2014年8月25日酒店不能正常营业造成的电费损失161200元的事实。被告博州对外储运公司的委托代理人质证后认为，第一因股东之一滋事造成的损失，这是侵权之诉，不是同一法律关系；第二谁侵权谁承担，应该找魏希伦赔偿；第三财产损害的清单没有相关负责人签字，不符合证据的真实性、关联性、合法性。第五组：2014年4月19日情况说明一份，用以证明被告博州对外储运公司将酒店出租，长包房费257000元的收取由原告负责的事实。被告博州对外储运公司的委托代理人质证后，认为证据的真实性无异议，但是与原告的诉讼请求没有关系，魏希伦在租赁到期后收取5年的长包房，现原告租赁酒店，应当由魏希伦来返还。现在向法庭说明一个问题，在原告停止营业的时候，长包房的客人没有继续住房，费用也应当不收。第六组：2014年9月15日至2014年9月20日锅炉管道维修的票据10张，金额50427元，用以证明维修锅炉管道，并有被告方的职工于宗兴签字认可的事实。被告博州对外储运公司的委托代理人质证后，认为第一按照双方的合同约定，合同第六条租赁房屋期间的水、电、暖、维修费用应该由原告承担，做工程预算不应当是白条子，虽然签字，没有正式发票，不予认可。第七组：2014年10月至2015年4月电费明细清单，金额169975.42元；搬运煤的照片2张。用以证明2014年7月大门封堵后，造成酒店经营成本支出加大，产生电费169975.42元，经营损失费41400元，搬运费41700元的事实。被告博州对外储运公司的委托代理人质证后，认为股东之一魏希伦滋事封堵大门，是侵权之诉，不应和本案合并审理，谁侵权谁承担；电费、拉运煤损失应当扣除正常经营性开支的电、煤，不属于本案审理的范畴。被告博州对外储运公司辩称：对原告提出的7项诉求，第一，原告以被告欺诈为由来撤销合同，理由不成立。被告将房屋出租给原告，有充分的依据，被告在取得合法经营权后才出租的，被告与香榭丽公司达成移交说明，并有魏希伦的签字认可，并得到（2015）阿民初字第44号民事判决书的确认，在这样的前提下，才有权对外出租的。在出租前，就房产所有人的状况进行过明确的告知。第二、根据合同法第55条的规定，行使撤销权必须是在撤销人自知道或者应当知道撤销事由一年内行使；具有撤销权的当事人知道撤销事由后，明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。按照原告是2014年5月22日魏希伦以大字报形式告知知道其为产权人之一的，那么原告知道撤销事由，应当在2014年5月22日至2015年5月21日向人民法院或仲裁机构起诉或申请仲裁行使撤销权。超过一年，撤销权消灭。以上期限为不变期限，不适用诉讼时效延长、中断、中止规定。原告明知魏希伦是租赁房屋共有人，继续进行装修，且投入试营业，原告的行为表明放弃撤销权。第三、在原告撤销权不存在的情况下，原告要求返还装修款235万元及利息，无法律依据。装修费235万元怎么来不知道。管道、锅炉维修费用等依据《房屋租赁合同》，应属原告自行承担费用。第四点、长包房257000元是魏希伦在香榭丽实业发展公司在向被告移交经营权前几天收取了原“长包房”房客今后五年房费，在原被告订立合同时。该部分钱应该向魏希伦追回交给原告，原告在为“长包房”房客提供服务。由于魏希伦无理取闹及原告自身原因，其中包括消防不合格、工商登记未完成等，原告无法提供服务，长包房客也无法继续使用原告的酒店，不能提供服务，因此无权再要求这部分费用，何况利息。被告向原告转让的是债权，应是原告向债务人魏希伦索要，不是向被告索要。第五点、关于魏希伦干扰造成原告的不能正常经营，原告的损失部分的诉请，应属于侵权损害赔偿的内容，侵权人是魏希伦，起诉被告，要求被告承担他人侵权责任，属诉讼主体错误，本案系合同之诉，不应和本案合并审理，依法另案解决。综上所述，被告如期合法地将租赁物交给原告使用，根据合同法的规定及双方租赁合同的约定，被告已履行了出租人的全部义务，原告亦应继续履行合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护正常的经济和双方的合法权益。被告为支持其辩称理由，在庭审中出示了下列证据材料：第一组：移交说明，用以证明2014年3月19日香榭丽实业发展有限公司将租赁物酒店交于被告，被告取得酒店的经营权的事实。原告叶海英质证后，认为这是股东之间内部的事情，不知道，只是交经营权，魏希伦未交产权，这就是欺骗。第二组：工商登记资料，用以证明魏希伦作为自然人，其拥有香榭丽实业发展有限公司99.9%的股权，并担任公司的法定代表人，酒店移交是得到魏希伦的认可，被告对外出租完全合法，不需要他人认可的事实。原告叶海英质证后，认为股东内部的事，和原告没有关系。第三组：（2015）阿民初字第44号民事判决书，用以证明被告拥有经营权，对房产出租有合法经营权的事实。原告叶海英质证后，认为这是股东内部的事情，与原告没有关系。经审理查明：2014年4月19日，原告叶海英与被告博州对外储运公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、经原被告协商，将坐落在博州阿拉山口天山街北侧，建筑面积6587.65平方米（包括锅炉房、职工宿舍以及配套的土地2720平方米）出租给原告，同时将本酒店长包房债权一并转给原告并附长包房合同（2014年长包房合同总额257000元），并附情况说明；二、租赁期为十五年，2014年5月1日至2029年4月30日；三、租金总额690万元，每年租金46万元，经双方协商年租金按年支付，2014年-2015年因前装修改造投入，被告同意2014年-2015年免缴两年租金92万元，从2017年5月份起每年5月底之前将一次性向被告缴纳当年租金46万元，原告装修费用累计不得低于200万元，装修过程中被告将对原告的工程预算及装修过程、工程验收进行监督；四、原告在经营期间负担租赁物的水费、电费、暖气费、电视收视费、电话费、卫生费、物业管理费、工商、税收等所有经营产生的费用；五、住宿、餐饮服务、娱乐、商品零售、打字、复印、商务中心、写字间出租，该租赁物营业手续由原告办理，营业的一切费用（含工商、税收等）由原告承担，原告独立对外承担民事责任（包括消防安全、治安维护、公共卫生等责任），在经营期间原告应遵纪守法，不得经营违反国家法律法规的经营项目如：黄、赌、毒，如果发生此类事件，原告负完全责任。六、租赁房屋及配套的水、电、暖、消防基础设施和设备以及在出租期间发生的维修、改造等费用，由原告负责，并承担所有费用，承租期满后原告在经营期间因经营需要所更新改造装修及所有的配套无偿归被告所有。七、除长包房和公司办公租赁房屋可转租外，被告不允许原告整体转租或抵押租赁物，但长包房和公司办公租赁房屋租赁的期限不能超过原告租赁的期限。八、被告不允许原告对租赁物进行结构改造和其他用途，因经营需要确实需要改造的，在不破坏整体书面结构前提下原告以书面形式通报被告，被告同意后可实施。九、因被告不可预见的原因造成原告不能连续经营十五年而给原告造成一定经济损失，原被告双方应依据当年的市场价格双方协商解决。十、有下列情形之一，被告有权解除合同：1、原告逾期不交付租金达两个月以上；2、未经被告书面同意，原告将出租房屋转租给第三人；3、未经被告同意及有关部门批准，原告擅自改变出租房屋用途的；4、原告违反本合同约定，不承担维修、改造、更新等费用的，致使房屋或设备严重损坏；5、因原告不可预见的原因需要提前终止合同，原被告双方因充分考虑双方利益前提下，协商解决；6、因不可抗力原因造成无法经营需提前终止合同，原被告双方均不赔偿经济损失。十一、房屋租赁合同期满，原告返还租赁物时间是2029年5月1日。十二、原告返还租赁物时，被告对所有的设备、设施、房屋进行验收，在经营期间原告应对房屋及设施设备及时进行维修维护。十三、违约责任1、原告或被告如有违反本协议约定，违约方向守约方承担责任；2、原告逾期未支付租金或违约金的，按银行同期贷款利率支付租金的本息，直至租金支付完毕。十四、本合同的附件《资产移交清单》。十五、《资产移交清单》原被告双方已签字确认，与本合同具有同等法律效力，在处置资产时原告应以书面形式通报被告，待被告同意后方可处置。同时约定了免责条款及酒店的名号等。合同签订之前，被告方的主要负责人针对酒店的现状及发展，与原告协商后，由原告提前进驻酒店进行装修以及对成旧的锅炉、管道的维修、防护等，并通知原告于2014年3月20日之前进酒店施工。原告开始着手对酒店进行装修，直至到7月20日完工，期间被告方均派人对施工每一阶段进行验收，并在验收报告单签字确认。原告进行装修用去材料、人工等合计2350000元。期间原告对锅炉、管道维修、修缮的费用50427元。2014年5月22日，魏希伦作为原被告签订的租赁物房屋的产权共有人之一通过“告知书”的方式，张贴在酒店的大门，分别告知原被告，原被告属单方面签订合同，损害酒店40%的财产的拥有者权益，要求原告、被告立即终止对其财产的侵害。随后在5月21日、22日、23日、31日，魏希伦因酒店资产移交不清等事由，采取了停水、手持木棍阻扰、与酒店员工斗殴等行为，并在7月份，以采取封堵酒店唯一的进出大门，致使原告冬季采暖的煤不能正常运进锅炉房。原告在不影响相邻关系的前提下，为使酒店客房、长包房等正常取暖，以雇人搬运煤来维持酒店的冬季采暖。另查明，2008年11月25日，博州香榭丽公司、被告博州对外储运公司与魏希伦签订《房屋租赁合同》，租赁物为坐落在博州阿拉山口天山街北侧，建筑面积6587.65平方米（包括锅炉房、职工宿舍以及配套的土地2720平方米），租赁期为五年，自2009年1月1日—2013年12月31日。该房产为被告与魏希伦共有，其中：被告拥有66.4%的产权，魏希伦拥有33.6%的产权。2014年3月19日，博州香榭丽公司将租赁物的经营权交于被告博州对外储运公司进行经营，对酒店现有资产进行实物盘点和交接。虽然交接了，但由于被告至今未和魏希伦清算产权共有人按份额收取的租赁物租金、合同期内的装修以及转租的租金等问题，双方发生争议，产权共有人之一的魏希伦遂于2015年5月、7月分别以房屋租赁合同纠纷、财产损害纠纷向本院提起诉讼。以上事实有原告提供的房屋租赁合同、告知书、装修工程验收报告、装修材料清单、情况说明、票据、照片，被告提供的移交说明、工商登记、（2014）阿民初字第40号民事判决书及双方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。2014年3月19日，香榭丽实业发展有限公司将酒店的经营权移交给被告，酒店的经营权移交的同时，被告要对酒店的现有资产及实物进行盘点，待双方对资产最终结算完成，才能签订正式承包协议。但被告与原告签订房屋租赁合同，却隐瞒酒店共有权人的信息，在签订合同时只有拥有66.4%的产权的被告签字、盖章，而无拥有33.6%的产权魏希伦的签字确认。同时移交时酒店的资产、租金等如何处理，被告和自然人魏希伦至今未算清，致使原被告签订合同后，损害了魏希伦的利益，魏希伦便采取阻扰原告装修、封堵大门以及一系列诉讼等行为，来阻止原告不能实现订立合同的目的。被告以欺诈的手段，使原告在违背真实意思的情况下与被告订立合同，其利益受到损害，该合同依法予以撤销。被告庭审以“原告自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，现超过一年；原告知道撤销事由后明确表示或以自己的行为放弃撤销权。故原告撤销权消灭”为抗辩理由，要求原告继续履行合同。原告于2014年3月15日收到被告通知后，2014年3月20日进驻酒店进行施工。本案中酒店共有权人魏希伦于2014年5月22日以“告知书”的方式来通知原被告停止对其利益侵害，被告一直未与魏希伦清算酒店资产、租金等，仍然采用欺骗的手段说和魏希伦协商，让原告继续对酒店装修，锅炉管道的维护等。2014年7月份原告对酒店内部设施施工完，魏希伦将酒店的唯一拉运煤的大门封堵，在原告再三要求被告给予解决股东内部之间的矛盾，被告还是用欺骗的手段说还在协商当中。致使酒店冬季无法正常供暖，影响了酒店的正常经营和收入。在2015年7月，魏希伦将原被告一并诉讼时，原告才真正知道与被告所签订合同确实没有告知魏希伦，且被告一直采用欺骗、隐瞒的手段，让原告误认为这是股东内部之间的事，不能对抗善意取得的第三人。原被告订立的合同没有让酒店的所有共有权人签字确认，事后也未得到共有权人的追认，因此该合同存在瑕疵。原告提出撤销合同，在法律规定的一年期限内，本院对被告的该项抗辩理由依法不予支持。原告按照被告的通知及合同约定，对酒店自3月20日至7月进行内外施工、管道维护等，装修施工款合计2350000元，庭审提供装修清单、票据、装饰材料人收条，被告监督施工的人在工程验收单上签字确认，来源合法有效，本院予以认定。原告支出的装修款、材料款、人工费为实际支出，系个人与个人之间的经济交易，原被告也未约定结算时必须要有正规的税务发票。酒店的内外施工装修是原告所支付，其分阶段来计算利息即2014年3月19日至2014年12月31日，按年利率6%计算为112799.99元；2015年1月1日至2015年12月31日，按年利率4.35%计算为102225元，两项合计215024.99元，符合法律规定，本院予以认定。关于长包房257000元的问题。在原被告签订房屋租赁合同时，被告将2014年长包房的债权一并转给原告，同时附长包房合同和情况说明。其内容：2014年长包房的租赁费已由魏希伦本人收取，现该酒店在2014年4月19日由被告转租给原告，2014年3月19日后长包房租赁费由魏希伦返还原告。依据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因此长包房的费用应当是在2014年3月19日香榭丽实业发展有限公司把酒店移交给被告时，一并移交给被告。被告实际是将未取得的债权来转让给原告，同时转让债权也未通知魏希伦和债务人，被告仍然采用欺骗的手段来获取合同的订立。长包房的费用应是原告可期得的利益，也是签订合同时必要条件之一，原告有理由相信。故原告要求长包房257000元的诉讼主张，合法、合理，本院予以支持。由于共有权人之间在移交酒店资产未能及时清算往来账目，造成长包房的费用虽然收取，但原告一直未予受领，因此原告按阶段计算利息，合计为23515.49元，符合法律的规定，本院予以支持。关于锅炉管道老化维修的费用50427元，在原被告签订合同前，双方已对锅炉管道维护等问题作了协商，由原告来维修，费用被告承担。庭审中，被告的诉讼代理人也认可该事实，只就锅炉维修费的票据的真实性以及是否签字确认提出异议，针对2014年9月15日于宗兴的签字确认锅炉维修的工程预算书的价格为28400元，属原被告的真实意思表示，本院予以认定。关于酒店的共有权人魏希伦因阻扰原告的装修施工、打砸、停水以及封堵大门的一系列闹事行为，造成原告在经营酒店时产生的财产损失费161200元、高额电费169975.42元、冬季取暖的煤人工搬运费41700元、冬季温度达不到客房、长包房的经营损失费41140元，对以上损失的主张，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。本案中，魏希伦不是合同中的相对人，原告已经选择按照合同的违约进行诉讼，那么对于魏希伦的侵权造成原告的各项财产损害，应当另行提起诉讼。被告的委托代理人以“谁侵权由谁来承担”的辩称理由，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条第一款、第五十八条之规定，判决如下：一、原告叶海英与被告博州对外贸易储运有限责任公司于2014年4月19日签订的《房屋租赁合同》予以撤销；二、被告博州对外贸易储运有限责任公司赔偿原告叶海英租赁期间的房屋装修费2350000元，利息215024.99元；三、被告博州对外贸易储运有限责任公司向原告叶海英支付租赁合同中的长包房费用257000元，利息23515.49元；四、被告博州对外贸易储运有限责任公司向原告叶海英支付房屋租赁期间的锅炉、管道维修费28400元；上述二至四项款项合计2873940.48元，被告博州对外贸易储运有限责任公司于本判决书生效后30日内一次性付清。五、驳回原告叶海英的其他诉讼请求。如果被告博州对外贸易储运有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33279.86元，减半征收16639.93元。由原告叶海英负担1744.17元，被告博州对外贸易储运有限责任公司负担14895.76元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审判员  黄博二〇一五年十二月三十日书记员  张燕