江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04676号
上诉人（原审原告）常熟市金笛针织机械设备厂，住所地常熟市古里镇新桥村。
投资人冯丰收，总经理。
委托代理人武金乾，江苏世纪天合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常熟市凯尔博针纺织有限公司，住所地常熟市古里镇新桥村。
法定代表人谭雪明，经理。
委托代理人邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。
上诉人常熟市金笛针织机械设备厂（以下简称金笛厂）因与被上诉人常熟市凯尔博针纺织有限公司（以下简称凯尔博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2015）熟兴民初字第00058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月10日，金笛厂作为甲方，谭雪明作为乙方，签订《租房合同》一份，该合同载明：1、甲方将古里镇新桥村厂房租给乙方使用，（厂房内东面独立车间壹幢，面积约为640平方米，办公室二楼一层，面积约为220平方米）年租金柒万伍仟元正；2、甲方自2012年12月10日起将厂房租给乙方使用，租期10年，租金已一次付清（2012年12月10日到2022年12月9日）；3、因电费结算方式为先付费再用电，故乙方须交电费伍仟元押金，租期结束退回，平时按电表实际度数结算电费，每月结算，耗损平摊；4、水费按实结算；5、政府部门和村委规定的有关费用各自负担；6、合同一式两份，经双方盖章或签字生效。甲方处由金笛厂盖章，乙方处由谭雪明签字。
另查明：常熟市凯尔博针纺织有限公司于2007年5月16日成立，法定代表人为谭雪明。
再查明：2002年3月25日，丁健申请设立个人独资企业，企业名称为常熟市金笛针织机械设备厂，其中出资方式为以家庭共有财产出资。2003年3月13日，常熟市金笛针织机械设备厂取得个人独资企业营业执照，投资人为丁健。
2012年6月11日，常熟市金笛针织机械设备厂取得常集用（2012）第00067号土地使用权证，地点常熟市古里镇新桥村。
2013年5月1日，金笛厂作为甲方、冯丰收作为乙方签订《厂房买卖合同》一份，合同约定：一、厂房基本情况：乙方购买甲方坐落于常熟市古里镇新桥村，厂房建筑面积约2600平方米（按实际现状为准），土地面积2980平方米，按土地证为准证号为（常集用2012第00067号）；二、厂房土地价格：总成交金额（含人民币土地价格）人民币叁佰万元（大写）；三、付款方式及期限：1、甲方同意乙方在双方签订本合同之日从乙方享有甲方的债权中扣除叁佰万元（大写）作为全款交付；2、甲方保证销售的厂房没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证本厂房没有销售给乙方以外的其他人，保证该厂房没有司法查封或其他收到限制交易的情况；四、双方的权利和义务：1、甲方的义务，（1）甲方必须保证对所出售的房屋和院落有处分权，否则甲方自行承担一切后果，并赔偿乙方经济损失；（2）甲方必须保证所出售的房屋和院落无办理任何抵押和经济纠纷等事项；（3）甲方在工业厂房交付后3日内，将为乙方办理产权证的所有资料递交土地房屋权属登记中心；2、乙方的权利。自签订协议之日起，院内所有房屋以及土地所有权归乙方所有，以后改建或出售乙方自行处理。五、违约责任：在合同签字生效后，双方不得随意终止合同，如违约则赔偿未违约方违约金为厂房总成交金额的一半；六、其他费用以及规定：1、本厂房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担；2、协议签订完成，则乙方有权支配和使用该厂房，甲方无权干涉。甲方落款处由金笛厂盖章及丁健签字、手印，乙方落款处有冯丰收的签名。
2013年5月3日，金笛厂向苏州市常熟工商行政管理局申请个人独资企业变更登记，并提供2013年5月3日的转让协议一份，该协议载明：出让方丁健，受让方冯丰收，常熟市金笛针织机械设备厂属个人独资企业，负责人丁健，出资额50万元，现出让方与受让方就常熟市金笛针织机械设备厂资产转让事宜协商一致达成如下协议：1、出让方将其持有常熟市金笛针织机械设备厂的财产以人民币50万元的价格转让给受让方；2、受让方于2013年5月3日前将转让款以现金方式一次性直接交付给出让方；3、出让方丁健不再担任负责人职务，在本企业的权利与义务自行终止；受让方开始享有在本企业的权利和义务；4、本协议经双方签字之日起生效。
同日，苏州市常熟工商行政管理局同意金笛厂变更投资人姓名及投资人居所，由原投资人丁健变更为冯丰收，由原投资人居所常熟市虞山镇五星新村四区14幢301室变更为江苏省睢宁县岚山镇金元村刘元组5号。
原审审理中，法院依法从公安机关调取了丁健、余梅英、冯丰收的询问笔录，并向丁健作了调查。
丁健陈述，金笛厂是其父亲丁二口男于2001年投资200万元设立的，实际厂是丁健和弟弟丁俊经营的，丁健是厂的负责人，厂的占地面积是4.7亩，厂房建筑面积是2700平方米左右，办公楼500平方米。2005年因经营不下去停产了，厂房开始用于出租，厂名一直未变更。2011年至2013年，丁健炒期货亏了很多钱，陆续向沈文明借了208万，后沈文明转给冯丰收，连本带利欠对方大概330-340万。土地证是2012年左右冯丰收等拿了丁健的身份证、金笛厂的营业执照、代码证、临时土地证、规划证、前期财务报表等去办理的，是经过丁健同意的。2013年7月份的时候，丁健打算卖厂房，问冯丰收等要土地证，对方没有给，而且租给别人的厂房租期也没到，所以就不了了之了。当时丁健跟对方说过的，在金笛厂内租户租期到期之前不要来搞破坏，等租户租期到期之后，如果对方要买丁健的厂房（其中将其欠的钱抵掉），就买去好了，当时对方口头答应的。现在厂房主要出租给三户，分别是陈琪宏、倪志文和谭雪明，陈琪宏是在2005年左右租的，谭雪明是在2003年租的，倪志文是在2012年租的，倪志文租用的厂房之前是一个蔡老板在用，在2012年左右倪志文从蔡老板手上转租下来的，丁健跟三户之间都有租赁的书面合同，家里人都知道，丁健母亲可以提供租赁合同的复印件。丁健和三户承租户都没有业务往来，其和三户签订的租赁合同时间都很长，有的是10年，有的是8年。丁健在2011年左右在外面欠了钱，有债主上门来讨账，在没有办法的情况下，丁健向这些租户提前收取了租金用于还债，所以现在起从租户处拿不到租金了，到租赁合同履行结束，才会跟这些租户结束债务关系。在法庭出示2012年12月10日金笛厂与谭雪明签订的《租房合同》时，丁健表示《租房合同》是真实的，合同上的章是其盖的，因其向谭雪明借款30万元至40万元的钱，每次借钱借2-3万元现金，每次都有写借条的，最多一次借了8万元，最后丁健以房屋租金抵借款的形式和谭雪明签订了租房合同，出具的借条也在签合同的时候撕掉了，有的是其撕的，有的是谭雪明撕掉的。在签《租房合同》的时候，双方都表示借款与房租相抵掉了，双方互不相欠了，但是现在厂里的电费还是由丁健收取的，这些冯丰收都是知道的。对于对于签约日期为2013年5月1日丁健与冯丰收签订的《厂房买卖合同》，丁健表示该份合同是其本人签订的，但签订的实际时间是2014年4月份，且该份买卖合同不是真实的，是丁健欠了冯丰收他们的钱，将厂房抵押给冯丰收的，如果将来欠款还掉的话，厂房还是要还给丁健的。
余梅英陈述，金笛厂的负责人是其儿子丁健，现在厂房全部出租掉了，一共是三家，都是做针织的，一家姓倪，一家姓陈，还有一家姓谭，三家都有租房合同的，姓陈的合同是其儿子签的，签的具体时间其不清楚，其他两家是其负责签的，2012年签的，租赁关系要持续8年，谭总7.5万元，倪总8.5万元，合同在其家中。后其向公安机关提供了三份房屋租赁协议的复印件，其中2012年12月10日金笛厂与谭雪明签订的《租房合同》与本案中被告凯尔博公司提供的《租房合同》内容一致。
冯丰收陈述，金笛厂的原投资人是丁健，2013年5月1日冯丰收和丁健签订了买卖合同和转让协议，花300万元买了这个厂，现在这个厂是冯丰收的，投资人也是冯丰收的名字。冯丰收跟金笛厂里面的人说金笛厂已经转让给冯丰收了，要收回房子让租户搬走，里面的人说丁健租给他们使用的，但是提供不出租赁合同，只是口头上说丁健租给了他们，具体怎么签订的租赁协议，租赁期限多长，冯丰收都不知道。
庭审中，双方一致确认凯尔博公司租赁的金笛厂的厂房包括东面一幢楼上楼下、办公室6间、厨房1间，其中东面一幢楼上楼下面积是600平方米。
上述事实，由个人独资企业营业执照、工商登记资料、组织机构代码证、土地使用权证、照片、厂房买卖合同、租房合同、法院调取的公安机关的询问笔录及协议复印件、工商登记资料、调查笔录及原审法院庭审笔录等证据为证。
原审原告金笛厂的诉讼请求为：1、请求判令凯尔博公司立即腾空所占有的厂房；2、本案诉讼费用由凯尔博公司承担。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，金笛厂与凯尔博公司的法定代表人谭雪明签订了《租房合同》，该《租房合同》真实有效，双方均应按合同的约定履行。在合同履行期间，虽金笛厂的投资人由丁健变更为冯丰收，但这并不影响租赁合同的效力。故金笛厂要求凯尔博公司腾空所占有的厂房、并交还金笛厂的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回常熟市金笛针织机械设备厂的诉讼请求。案件受理费收取人民币80元，由常熟市金笛针织机械设备厂负担。
金笛厂不服上述民事判决，向本院提起上诉称：租赁协议不成立，即使协议成立，凯尔博公司也未全额支付租金。一审中凯尔博公司未能提供交付租金的凭证，法院在未查明租金交付的情况下认定以借款抵扣租金是错误的。原审判决所依据的丁健及其母亲等人的证言以及凯尔博公司一方的陈述，因丁健及其母亲等人与本案有利害关系，所以其证人证言及凯尔博公司的陈述不能作为定案的证据。请求二审法院改判凯尔博公司将所占有使用的房屋腾空交还给金笛厂并承担本案上诉费用。
被上诉人凯尔博公司二审答辩认为：原审法院从公安机关调取的笔录、向丁健所作的调查笔录、双方的租赁协议以及凯尔博公司在原审中陈述的内容能够相互印证，可以证明金笛厂将房屋租赁给凯尔博公司使用，且凯尔博公司已经支付租金的事实。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：金笛厂与凯尔博公司在2012年12月10日签订的《租房合同》中明确约定了所租厂房的具体面积、租金支付方式、租期以及电费水费缴纳情况，并由金笛厂盖章及凯尔博公司法定代表人谭雪明签字，且凯尔博公司提供的合同原件与金笛厂原投资人丁健的母亲提供的合同复印件一致，合同内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。金笛厂虽对合同的真实性不予认可，但未提供相反证据，故对其该理由不予支持。金笛厂作为合同一方，虽其投资人发生变更，但并不影响合同效力，在无其他提前解除合同的约定及法定事由的情况下，双方应当继续履行合同。
金笛厂上诉认为涉案租赁合同的租金抵扣借款的说法不成立，但《租房合同》的第二条明确约定“租期10年，租金已一次性付清”，结合凯尔博公司当庭陈述与丁健在公安机关所作的笔录来看，能够印证凯尔博公司与丁健在签订《租房合同》时以租金抵扣借款的约定之事实，故金笛厂认为凯尔博公司未全额支付租金的理由本院亦不予支持。
综上，常熟市金笛针织机械设备厂的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人常熟市金笛针织机械设备厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 赵 俊
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 张维雯