天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3007号
上诉人（原审被告）：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街广播电视局七楼南侧。
法定代表人：赵垣山，总经理。
委托诉讼代理人：范钦玫，天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊文敏，女，1975年4月5日出生，汉族，农民，住河北省潢川县。
委托诉讼代理人：窦红涛，天津江旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高长江，天津江旭律师事务所律师。
上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司（以下简称佳伦公司）因与被上诉人熊文敏商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2017）津0119民初12335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
佳伦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决将停工事件认定为上诉人“自身原因所致”，属于事实认定错误，且适用法律错误。2．一审判决就上诉人关于被上诉人诉讼请求超过诉讼时效的抗辩未予认定，属于适用法律错误。
熊文敏辩称，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。事实和理由：1．上诉人主张的免责事由不成立，上诉人也没有提供相关证据予以证明。2．被上诉人起诉时并未超过诉讼时效。
熊文敏向一审法院起诉请求：1.判令佳伦公司向熊文敏支付逾期交付商品房已付款利息224675.2元、违约金13616元，合计238291.2元（均计算至2017年1月13日），并保留对佳伦公司自2017年1月14日起至其所出售商品房符合交付条件之日止的逾期交付商品房违约金的诉权；2.诉讼费用由佳伦公司承担。
一审法院认定事实：佳伦公司系从事房地产开发、投资等项目的企业法人。2011年11月13日，以熊文敏为乙方，佳伦公司为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：由佳伦公司将其所有的蓟州区人民西路中段南侧五子家园3-2-603室楼房一套出售给熊文敏，建筑面积为94.06平方米，每平方米价格7867.32元，总款为740000元；佳伦公司于2011年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期；熊文敏一次性付款，于2011年11月13日前付清全款。佳伦公司逾期交付商品房，逾期在90日内的，熊文敏有权向佳伦公司追究已付款利息，利息自合同约定佳伦公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，熊文敏在向佳伦公司追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究佳伦公司违约责任：合同继续履行。佳伦公司应支付熊文敏已付款利息，利息自合同约定佳伦公司应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，佳伦公司还应每日按商品房价款的0.10?向熊文敏支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。同日，双方又签订了补充合同，约定：1．熊文敏不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则佳伦公司将追究熊文敏的违约责任。2．非佳伦公司原因，不能如期交付商品房，佳伦公司不承担任何责任。3．熊文敏未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时，佳伦公司有权终止合同将房屋售予他人。4．本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。合同签订后，熊文敏如约履行付款义务，缴纳了契税，并办理了商品房备案登记手续。佳伦公司为熊文敏出具销售不动产统一发票（自开）。佳伦公司未按照合同约定期限交付商品房。2014年5月24日，佳伦公司将房屋钥匙交付给熊文敏，熊文敏占有该房屋至今。2017年1月13日诉争房屋竣工验收。
一审法院认为，当事人之间的争议焦点为：（一）熊文敏诉讼请求是否存在超过诉讼时效问题；（二）佳伦公司未如期交付房屋是否存在免责的事由。
对于上述争议焦点，一审法院分析认定如下：（一）熊文敏诉讼请求是否存在超过诉讼时效问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。佳伦公司应于2011年12月31日前向熊文敏交付房屋。对逾期交付商品房，佳伦公司应支付熊文敏已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，此外，逾期交房超过90日的，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。一审法院认为，双方当事人在合同中约定支付利息和违约金至实际交付商品房之日止，在该商品房没有进行验收的情况下，佳伦公司通知熊文敏收房，不符合合同约定的交付条件，佳伦公司仍属于违约行为。熊文敏主张权利的事实存在连续性，且熊文敏就佳伦公司逾期交付房屋曾多次找佳伦公司进行过交涉主张权利，故佳伦公司主张的熊文敏诉讼请求已超过诉讼时效的事实不成立，一审法院不予采信。
（二）佳伦公司未如期交付房屋是否存在免责的事由。关于佳伦公司提交停工通知书及复工通知书（于2010年5月18日蓟县规划局责令停工，于2012年6月7日复工通知），用以证明符合双方签订的补充协议“2．非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任”的规定。一审法院认为，关于停工通知是针对佳伦公司施工的五子家园项目屋顶和外檐，是佳伦公司自身原因所致，不属不可抗力的原因，佳伦公司不能以此作为免责事由，一审法院对佳伦公司主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。
一审法院认为，熊文敏、佳伦公司签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人的意思表示，且不违反国家法律的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，商品房买卖合同合法有效，应予维护。双方均应按照合同约定履行义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，佳伦公司应于2011年12月31日前向熊文敏交付房屋，对逾期交付商品房的约定：佳伦公司应支付熊文敏已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，佳伦公司还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。佳伦公司在2014年5月24日才将房屋钥匙交付熊文敏且至2017年1月13日该房屋才竣工验收，故佳伦公司存在违约行为，应按合同约定承担违约责任。鉴于熊文敏已于2014年5月24日接收房屋，故佳伦公司应支付从2012年1月1日起至2014年5月24日止的利息112266.22元，熊文敏主张佳伦公司支付2014年5月24日以后的利息，一审法院不予支持。因佳伦公司在该商品房没有进行验收的情况下，通知熊文敏收房，不符合合同约定的交付条件，佳伦公司仍属于违约行为，故佳伦公司应支付违约金至竣工验收之日止，即从2011年1月1日起至2017年1月13日止，为13608.60元（740000元×1839天×0.10?）。佳伦公司主张熊文敏要求支付逾期交付商品房利息和违约金已超过诉讼时效、佳伦公司存在逾期交房免责事由，故佳伦公司不承担违约责任的理据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、由天津佳伦宏业房地产有限公司于判决生效后三日内给付熊文敏因天津佳伦宏业房地产有限公司逾期交付商品房的已付房款利息112266.22元、违约金13608.60元，合计125874.82元。二、驳回熊文敏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2437元（熊文敏已预交），由熊文敏负担1028元，天津佳伦宏业房地产有限公司负担1409元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点之一是上诉人逾期交房是否存在免责事由。根据上诉人提交的停工通知书及复工通知书的内容可知，停工通知针对的是上诉人施工的五子家园项目屋顶和外檐，上诉人停工原因并不属于不可抗力的范畴，故本院认为，上诉人提出的逾期交房免责的主张没有事实依据，本院不予支持。
本案的争议焦点之二是被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经竣工验收或验收不合格的，不得交付。该合同还约定，上诉人应当于2011年12月31日前交付房屋，若逾期交付，上诉人应承担已付款利息及违约金。本案涉诉工程取得《工程竣工验收报告》的时间是2017年1月13日，该时间应当认定为符合合同约定的房屋交付条件，一审法院据此计算逾期交房违约金并认定被上诉人主张权利未超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2818元，由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 艳
代理审判员 张 璇
代理审判员 尹春海
二〇一八年四月十三日
书 记 员 安 勇
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……