安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第05307号
上诉人（原审原告、反诉被告）：唐清华。
委托代理人：王宏芹，安徽大祺律师事务所律师。
委托代理人：韩登言，安徽大祺律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：王玉乾。
委托代理人王宏芹，安徽大祺律师事务所律师。
委托代理人韩登言，安徽大祺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪军。
委托代理人王涛，安徽昊华律师事务所律师。
委托代理人张媛媛。
上诉人唐清华、王玉乾因与被上诉人汪军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第02201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审原告唐清华、王玉乾诉称，2012年4月初，汪军与合肥幸福联盟物业服务有限公司（以下简称幸福物业）签订《商铺租赁合同》，承租位于合肥市汤口路与翡翠路交叉口的幸福大街27号楼商铺，用于经营网络会所。此后，我方于2013年5月份出资购买该商铺，于2014年1月15日完成房地产权登记手续。因上述租赁合同成立在先，继续有效，故我方取代幸福物业享受原租赁合同中出租方的权利，由汪军直接向我方交纳房租，双方合同履行一直较正常。至2015年2月底，按合同需交纳第34个月至第36个月期间的租金，汪军却以种种借口拖延，经我方一再催促后仅交纳了5万元，欠付27400元。2015年5月13日，汪军将商铺钥匙放在幸福物业办公室，并将其经营的网络会所全部撤场，汪军在撤场时还对室内的部分装饰装修物进行了破坏性拆除，水电及消防管道遭到损坏，现场一片狼藉。经我方与汪军联系，汪军均不予理睬，考虑到商铺闲置将导致巨大损失，需继续对外出租，我方只得委托专业人员对室内设施及装饰进行修缮。现为维护我方合法权益，诉请依法判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、汪军支付我方房租27400元，并从2015年5月1日起至实际付清日止按日千分之一承担违约金；3、汪军支付我方免租期租金361200元；4、汪军赔偿室内设施损坏维修费用147229.61元；5、本案全部诉讼费用由汪军承担。
一审被告汪军答辩并反诉称，2012年4月11日，汪军与幸福物业签订《商铺租赁合同》，承租案涉商铺用于经营网络会所。当年底，唐清华、王玉乾出资购买该商铺，此后，唐清华、王玉乾取代幸福物业享受原租赁合同中出租方的权利及承担相应义务。汪军开展经营活动不久，该商铺二、三楼便发生漏水现象，2013年1月起三楼由于质量问题停止经营，2014年3月，汪军放置于二、三楼的电脑因淋水报废，为此，汪军多次找唐清华、王玉乾协商处理，但至今，唐清华、王玉乾也未采取任何措施进行修缮，严重的漏水导致该商铺三楼长期处于闲置状态，无法开展经营活动。2015年3月份，双方协商解除租赁合同等事宜，唐清华、王玉乾要求本人将商铺转租出去后方可撤场，4月29日，双方关于商铺转租事宜达成协议并签字生效，由此，解除了双方之间的租赁合同。唐清华、王玉乾出租的商铺存在严重质量问题，但其并未承担任何维修义务，导致汪军经营活动发生困难，合同目的难以实现并造成了实际损失，为维护自身合法权益，汪军请求法院依法驳回唐清华、王玉乾的本诉请求，并提出反诉，请求依法判令：1、唐清华、王玉乾赔偿汪军物业费损失28000元；2、唐清华、王玉乾返还汪军租赁保证金31000元；3、唐清华、王玉乾返还汪军房租205600元（汪军实际支付租金的一半）；4、唐清华、王玉乾赔偿汪军电脑损失费137080元；5、唐清华、王玉乾赔偿汪军房屋维修费用167700元；6、唐清华、王玉乾承担本案诉讼费用。
一审反诉被告唐清华、王玉乾针对汪军的反诉请求辩称：案涉商铺三层屋顶确有局部渗水现象，但开发商与物业公司均立即进行了维修及跟踪维护，并未影响室内的设施及正常经营，未给汪军造成实际损失，且在本案诉讼之前，我方及开发商、物业公司均未听到过汪军反映房屋漏水等问题。汪军所称的质量问题均系其拒交或拖欠物业费、水电费的借口，且物业及水电费均由承租人交给物业公司，我方并不过问，综上，汪军的各项反诉请求均无事实及法律依据，请依法驳回。
一审法院经审理查明，2012年4月11日，幸福物业（甲方）根据合肥蜀科置业有限公司（以下简称蜀科置业公司）委托，与汪军（乙方）签订《商铺租赁合同》，由幸福物业作为出租方，将蜀科置业公司所有的位于合肥市汤口路与翡翠路交叉口的幸福大街27栋门厅及二、三楼商铺出租给汪军用于经营网络会所。合同第二条约定，租赁期限为6年，自2012年5月30日起至2018年5月29日止，租赁期第一年后7个月和第二年后7个月乙方无需缴纳租金（但仍需承担实际发生的水、电等公用事业性收费及物业管理费等），租金标准为20元／月／平方，第四年按8%递增，自租赁起至租赁期满，乙方按如下标准支付租金：1、第1个月起至第5个月租金为人民币129000元；2、第6个月至第12个月为免租期；3、第13个月起至第17个月租金为人民币129000元；4、第18个月起至第24个月为免租期；此后，每季度支付租金，第四年起按8%递增。本合同有效期内，乙方应按月承担因承租和使用商铺而实际发生的水、电、煤气等费用；鉴于本合同甲方给予乙方相当长免租期，乙方需向甲方支付人民币31000元作为租赁保证金，当乙方发生本合同约定的违约情形时，甲方有权根据本合同的约定，对租赁保证金作出处置，若本合同履行期限届满，乙方未发生违约的，则甲方应在扣除全部乙方应付的租金、物业管理费、水电费等公用事业性收费后，于合同届满之日起10日内，将租赁保证金无息退还给乙方。乙方迟延交付本协议项下相关租金、费用等，应按应付价款的千分之三支付违约金，直至付清之日。合同第三条关于“商铺装修及维修责任”约定：乙方根据需要可对所承租商铺的附属设施作符合经营要求的改动，但乙方装修前应将装修方案报甲方书面认可，如因乙方合同履行中违约合同终止（履行期届满或提前终止），就乙方已经实施的装修工程，甲方均不承担向乙方支付补偿、赔偿的义务，且乙方未经甲方同意，不得拆除已形成的装修、装饰物。在不影响房屋结构和使用安全的情况下，乙方应合理使用其所承租的商铺及其附属设施，本合同有效期内商铺及其附属设施发生损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿，若乙方拒不修理的，甲方有权代为修理，并从租赁保证金中扣除相应金额的款项，乙方对甲方代为修理的行为及所支出的金额不持异议，并应积极配合甲方实施维修。合同第六条关于租赁保证金的特别约定：一旦发生乙方欠付租金、物业管理费、水电费等公用事业性收费，甲方代付应由乙方支付的商铺维修费用等情形，在甲方向乙方发出划扣通知之日起的10日内，乙方应立即负责将划扣部分的款项支付给甲方，以全额补足租赁保证金31000元。合同第七条关于违约责任及合同的提前终止约定：甲方有权在如下情形发生时立即提前终止本合同：……乙方拖欠应付的租金、物业管理费、水电费等公用事业性收费或维修费超过20个工作日（无论甲方是否从租赁保证金中扣收相关款项），如合同履行中乙方擅自撤场需补交免租期租金，并扣除租赁保证金。上述合同签订后，汪军按约支付首期租金及租赁保证金，开始租用案涉房屋经营网络会所，至2015年2月之前，该份《商铺租赁合同》一直正常履行，汪军将租金支付至2015年。
另查明，唐清华、王玉乾系夫妻关系，2013年5月7日，唐清华、王玉乾与蜀科置业公司签订《商品房买卖合同》，由唐清华、王玉乾购买蜀科置业公司开发的幸福大街27栋210、310室两套商铺（即案涉幸福大街27栋门厅及二、三楼商铺），2014年1月15日，唐清华、王玉乾就上述商铺分别办理了房地产权证（产权证号分别为：房地权证肥西桃花字第号、第号）。此前，2012年11月9日，唐清华向蜀科置业公司出具收条一份，内容为“今收到幸福大街合肥蜀科置业有限公司27#310、210商铺租金柒万贰仟零贰拾伍元（72025）、保证金叁万壹仟元整（31000），共计壹拾万叁仟零贰拾伍元整（103025元）”。此后，唐清华、王玉乾作为出租方与承租方汪军继续履行2012年4月11日所形成的《商铺租赁合同》，期间，双方因案涉商铺是否存在影响经营的屋面漏水等质量问题发生争议。2015年4月29日，汪军及其合伙人晁兵（乙方）与案外人陈某（甲方）签订《网吧转让协议》，约定由乙方以人民币45万元的价格将位于幸福大街的天下网络家园网吧转让给甲方，唐清华作为房屋产权所有人（第三方）在该份《网吧转让协议》落款处签字。2015年5月8日，汪军拆除部分装饰装修物后退出其所承租的幸福大街27栋二、三层商铺，并将钥匙交至幸福物业，同时付清其在经营网吧期间至2015年5月8日所发生的水电费、物业费。
一审法院经审理认为：本案中，汪军作为承租方与幸福物业于2012年4月11日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合同依法成立并生效。2013年5月7日，唐清华、王玉乾购入上述出租商铺并于2014年1月15日办理房地产权证书，此后，唐清华、王玉乾作为出租方继续履行上述《商铺租赁合同》，收取由承租方汪军支付的租金，并从原商铺产权人蜀科置业公司处收取了汪军支付的租赁保证金31000元，故唐清华、王玉乾与汪军之间依法形成房屋租赁合同关系，双方均应按约履行合同义务。现因合同履行过程中双方就商铺是否存在质量问题并影响商铺经营活动产生争议，经协商，2015年4月29日，汪军将其承租商铺经营的网吧对外转让，唐清华作为商铺产权人在转让协议上签字，双方的上述行为足以表明，双方已就解除《商铺租赁合同》达成一致的意思表示，随后，汪军于2015年5月8日退出承租商铺，由此，对于唐清华、王玉乾诉请解除《商铺租赁合同》，本院予以支持，对其解除时间应确认为2015年4月29日。对唐清华、王玉乾主张由汪军支付其房屋租金27400元并从2015年5月1日起至实际付清之日止承担违约金的诉请，因汪军在合同履行过程中已支付唐清华、王玉乾第34至36个月（即2015年三、四、五月份）租金5万元，而双方约定此期间的月租金为25800元（1290㎡20元／㎡／月），故汪军仍应向唐清华、王玉乾支付2015年三、四两月份的租金差额1600元（25800元／月2个月-50000元），对于唐清华、王玉乾主张的其余租金及违约金，依法不予支持；基于前述分析，汪军在经出租方同意将承租商铺所经营的网吧对外转让后，于2015年5月8日退出承租商铺的行为，不应认定为擅自撤场，由此，对于唐清华、王玉乾依据合同约定以汪军擅自撤场为由要求其支付免租期租金361200元的诉请，原审依法亦不予支持。对于唐清华、王玉乾主张由汪军赔偿其室内设施损坏维修费用147229.61元的诉请，其并无充分、有效证据证明，依法不予支持。
关于汪军提出的反诉请求，原审作如下分析：对于物业费系承租方应承担的费用，且物业费由幸福物业而非两原告收取，故汪军反诉由唐清华、王玉乾赔偿其物业费损失无事实及法律依据，不予支持；对于汪军所交的租赁保证金，确已由原产权人蜀科置业公司交给唐清华、王玉乾，但汪军在退出承租的商铺时违反《商铺租赁合同》中关于“……，就乙方已经实施的装修工程，甲方均不承担向乙方支付补偿、赔偿的义务，且乙方未经甲方同意，不得拆除已形成的装修、装饰物”的约定，确实给唐清华、王玉乾造成了一定的损失，故对于汪军主张唐清华、王玉乾返还其租赁保证金31000元的反诉请求，原审依法不予支持；对于汪军主张唐清华、王玉乾返还其房屋租金的反诉请求，因其已实际使用所承租的商铺用于经营网络会所，支付租金系其作为承租人的合同义务，其主张返还租金，于法无据，不予支持；关于汪军主张的赔偿其电脑损失费及房屋维修费用，其并无有效证据证明该两项费用的实际发生金额，且《商铺租赁合同》中关于“本合同有效期内商铺及其附属设施发生损坏的，乙方（即承租方汪军）应立即负责修复或经济赔偿，若乙方拒不修理的，甲方有权代为修理，并从租赁保证金中扣除相应金额的款项”的规定亦明确汪军在承租期内负有对租赁物及附属设施的维修责任，故其主张唐清华、王玉乾赔偿其电脑损失及房屋维修费用，无事实及法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认唐清华、王玉乾与汪军之间的《商铺租赁合同》于2015年4月29日解除；二、汪军于本判决生效后十日内一次性支付唐清华、王玉乾租金人民币1600元；三、唐清华、王玉乾的其他本诉请求；四、驳回汪军的全部反诉请求。
本诉案件受理费9158元，减半收取4579元，财产保全费3420元，共计7999元，由唐清华、王玉乾负担；反诉案件受理费9494元，减半收取4747元，由汪军负担。
唐清华、王玉乾上诉称：一审法院认定上诉人在《网吧转让协议》上签字，视为《商铺租赁合同》已解除，因而推定汪军的行为不是擅自撤场，对上诉人要求支付免租期租金361200元的诉请不予支持，属认定事实不清。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人该项诉请。
汪军二审口头答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人陈述与客观事实不符，转让合同上诉人签字即生效，是否履行原因不在本人，本人基于转让合同撤场；本人没有破坏房屋设施。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，唐清华、王玉乾提供了证人陈某的证人证言和合肥市蜀山区蓝靖海电脑经营部“证明”、“营业执照”。证明2015年4月29日签订的《网吧转让协议》并未实际履行，且该协议已于2015年5月3日被解除。天下网吧内的共390台电脑机器已被汪军卖给了合肥市蜀山区蓝靖海电脑经营部。
汪军质证称：1、《网吧转让协议》包括房屋租赁合同一起转让，未实际履行原因在于唐清华、王玉乾，是唐清华要求陈某交15万元保证金双方没有谈好；2、对靖海电脑公司证明，签字人王李不认识，我有过处理电脑的行为，但证明中的台数也不对。陈某在约定的时间里不付电脑转让费，我只能处理。
双方当事人提供的其他证据和相对方的质证意见同一审。二审查明的事实同一审。
本院认为：此案二审争议的焦点是汪军在其租赁期限内是否擅自撤场，唐清华、王玉乾上诉主张汪军支付其免租期租金361200元有无事实和法律依据。从双方提供的《网吧转让协议》内容看，该转让协议系整体转让包括房屋租赁和经营财产两方面的转让，该协议明确约定网吧交接前汪军结清租金，并未约定受让人将房租交予转让人汪军，汪军再向唐清华、王玉乾缴纳租金，唐清华、王玉乾并非汪军与幸福物业签订的《商铺租赁合同》的相对人，唐清华作为房屋所有权人以第三人的身份在《网吧转让协议》上签字，其意思表示并非同意汪军转租房屋而是认可汪军的整体转让行为，证人陈某（受让人）证言亦证明其签订《网吧转让协议》后，发现市场行情不好，即口头通知房东唐清华和转让人晁兵解除《网吧转让协议》，由此可见汪军、陈某和房东唐清华三方于2015年4月29日签订《网吧转让协议》时，汪军与幸福物业于2012年4月11日签订的《商铺租赁合同》即转让于陈某，故一审确认唐清华、王玉乾与汪军之间的《商铺租赁合同》于2015年4月29日解除并无不当，二审予以确认。汪军基于房屋租赁和网吧经营财产整体转让后撤场，并非擅自撤场，此外，唐清华、王玉乾于2014年1月15日基于房屋买卖取得案涉租赁房屋所有权时，案涉租赁合同免租期已届满，该项权利属于原出租人幸福物业，唐清华、王玉乾上诉主张汪军支付其免租期租金361200元无事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9238元，由唐清华、王玉乾负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一六年三月十七日
书记员 王二辉
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。