上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初8057号
原告周彤，男，1968年6月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人汤炜华，上海尚佳律师事务所律师。被告田海龙，男，1983年5月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人顾维民，男，1940年10月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告周彤诉被告田海龙、第三人顾维民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告周彤及其委托代理人汤炜华、被告田海龙到庭参加诉讼。第三人顾维民经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。原告周彤诉称：原、被告于2015年1月2日签订《租赁合同》，约定原告将上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租金为每月人民币2,500元(本案币种均为人民币)，租期从2015年2月10日至2021年2月10日，合同约定不得转租；2016年2月，系争房屋物业公司通知原告办理物业手续时，原告发现系争房屋被被告转租，此后原告多次与被告协商解决转租事宜，均未果。故诉至法院请求判令：1、原、被告双方之间关于上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2016年4月2日解除；2、被告及第三人搬离系争房屋，并将该房屋返还原告；3、被告及第三人共同支付原告系争房屋的占有使用费，以每月2,500元，自2016年5月9日起计算至实际搬离之日止；4、被告支付原告违约金5万元，并没收押金2,500元。被告田海龙辩称：不同意解除合同；签订合同时双方口头约定可以转租，故被告确实进行了转租；2015年1月双方签订合同，2月份被告才开始付房租，原告给了被告1个月的免租期用于装修，所以被告装修原告是知道的；被告对房屋进行了装修并且配备了家具、电器，为此被告花费了11至12万元。第三人顾维民未到庭应诉。经审理查明：2014年12月31日，原告、案外人黄某某与上海杨浦置地有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了系争房屋，该房系动迁安置房，建筑面积66.63平方米，产权登记尚未办理。2015年1月2日，原告将系争房屋出租给被告，双方签订了《租赁合同》。主要内容为：租赁期自2015年2月10日起至2021年2月10日止，月租金为2,500元，押金2,500元，租金以转账方式支付；被告在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用由被告承担；未经原告同意，被告不能改变房屋结构、装修，并爱护使用租赁房屋，被告不得将房屋转租，如因被告过失或过错使房屋及设施受到损坏，被告应负责赔偿；如无故违约则应向对方支付违约金，如被告违约，原告有权不退还押金。合同签订后，被告支付了租赁保证金及第一期租金，并对系争房屋进行了装修。2015年5月16日，被告将系争房屋转租给第三人，双方签订了《房屋租赁合同》。约定：租期从2015年5月17日至2016年5月16日，月租金为4,800元，保证金为4,800元。2016年2月，原告发现被告将系争房屋转租给第三人，双方产生争执。原告打电话给被告言明，被告违反了合同，且原告没让被告装修。电话中，被告未予否认。2016年4月2日，原告发送短信给被告。言明：因被告将系争房屋转租，违反合同条款，合同按约定解除。被告未回复。2016年5月15日，原告发送短信给被告。言明：收到被告汇入的租金7,500元，因租赁合同已在2016年4月结束，被告没有必要继续支付租金。2016年5月16日，原告诉至本院，作如上诉请。诉状副本于2016年5月24日送达被告。审理中双方一致确认，被告租金支付到2016年8月10日。原告坚决要求解除合同，对于系争房屋内地板、墙壁、瓷砖、地砖、马桶、洗脸盆、煤气灶、灯具、水槽等固定装修同意补偿被告1万元，其他家具家电由被告搬出。被告认为违约金约定过高，请求法院处理。2016年8月，原告到系争房屋查看，发现第三人已搬离，被告将系争房屋又另行转租他人。2016年8月7日，原告撤回对第三人的诉请。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《租赁合同》、《房屋租赁合同》、录音、短信记录及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告未征得原告同意将系争房屋转租给第三人牟利，显属违约。原告据此提出解除合同并要求被告搬离系争房屋，本院可予支持。被告称双方曾口头约定房屋可以转租，未提供证据证明，本院不予采信。根据法律规定，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自解除通知到达对方时解除，故本案系争租赁合同的解除日期为被告收到诉状副本之日。原告要求被告支付合同解除后的房屋使用费，并无不当，本院可予支持。原告要求租赁保证金不予退还，符合合同约定，本院可予支持。根据合同约定，被告应当支付违约金，现被告请求法院调整，本院参考被告过错程度、违约收益酌情确定。被告对系争房屋进行了装修，原告表示收回房屋后用于自住，对于被告的固定装修，因尚有继续利用的价值，原告应予以适当补偿。至于补偿金额，本院将参考系争房屋实际使用面积、固定装修项目、使用期限、成新度及过错方等因素，酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周彤与被告田海龙就上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2016年5月24日解除；二、被告田海龙应于本判决生效之日起十日内腾空并迁出上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还原告周彤；三、被告田海龙应于本判决生效之日起十日内支付原告周彤房屋使用费，按每月人民币2,500元的标准，自2016年8月11日支付至被告田海龙腾空、迁出并返还上海市杨浦区顺平路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止；四、被告田海龙向原告周彤支付的押金人民币2,500元，归原告周彤所有；五、被告田海龙应于本判决生效之日起十日内支付原告周彤违约金人民币37,500元；六、原告周彤应于本判决生效之日起十日内支付被告田海龙房屋装修补偿款人民币20,000元；七、原告周彤的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,112元，减半收取计人民币556元，由被告田海龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 莹
二〇一六年八月十二日
书记员 袁甄乙肖蔚瑾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
......
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
......
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。