广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12484号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘明明，男，1985年1月26日出生，汉族，住广西灌阳县，
委托诉讼代理人：郑宇烽，广东君孺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡喜松，男，1978年9月1日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，
委托诉讼代理人：陈鉴豪，广东天穗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈秋娟，广东天穗律师事务所实习律师。
原审第三人：佛山市顺德区北滘镇和君地产中介服务部，住所广东省佛山市顺德区北滘镇北滘居委会君兰国际高尔夫生活村君华路5号商铺,统一社会信用代码92440606MA4UYADH6H。
经营者：叶柏佑。
委托诉讼代理人：钟毅璋，系该中介服务部的员工。
上诉人刘明明因与被上诉人蔡喜松、原审第三人佛山市顺德区北滘镇和君地产中介服务部（以下简称和君中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初10777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘明明上诉请求：1.依法改判刘明明需向蔡喜松支付违约金50000元；2.本案的二审诉讼费由蔡喜松负担。事实和理由：1.2017年5月1日，蔡喜松与刘明明签订案涉《房屋买卖合同》前后，蔡喜松明知刘明明急需拿到购房款，双方也同意蔡喜松需先支付30%首付款。合同签订后，双方亦多次当面协商一致，但蔡喜松最后将刘明明微信拉黑、拒接电话，拒绝沟通，并拒绝先交付30%首付款。2.刘明明并无违约的意图。刘明明与蔡喜松多次沟通中的任何内容及行为之目的均为了促使蔡喜松交付首付款，使合同能顺利履行，并无存在以高于合同价将案涉房屋卖与他人的意图。3.案涉合同条款约定不明，存在对刘明明的欺骗内容。合同风险对刘明明相当明显和突出，蔡喜松签订该购房合同之目的显然不是购买房屋。在庭审中，刘明明坚持“为了合同能顺利履行，如蔡喜松同意支付首付款，刘明明将全程配合本房屋买卖合同之履行”，但蔡喜松拒绝。事实上，蔡喜松根本无购买该房屋的经济能力，其签订合同的目的在于获取其他非法利益。4.本次买卖合同纠纷，并未造成蔡喜松任何损失，违约责任之主张，应以造成损失为前提，弥补损失为目的。本案中，蔡喜松签订合同目的不正当，事实上并未给其造成明显损失。综上，双方在合同履行过程中均存在一定过错，一审法院对事实认定有误，对双方各自过错判定不当，从而导致判决刘明明应支付的违约金过高。
被上诉人蔡喜松辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回刘明明的上诉请求。
原审第三人和君中介服务部述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回刘明明的上诉请求。
刘明明向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除刘明明、蔡喜松于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘明明没收蔡喜松定金100000元；3.本案诉讼费由蔡喜松承担。
蔡喜松向一审法院提出反诉请求：1.判决解除蔡喜松与刘明明、和君中介服务部于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：HJ0001111）；2.判令刘明明立即向蔡喜松返还定金100000元；3.判令刘明明立即向蔡喜松支付逾期返还定金的利息，利息以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从起诉之日计至清偿之日止；4.判令刘明明立即向蔡喜松赔偿违约金237000元；5.判令刘明明立即向蔡喜松赔偿房屋溢价款损失，具体以第三方评估机构作出的评估报告为准；6.本案诉讼费、评估鉴定费由刘明明承担。
一审法院查明：2017年5月1日，刘明明、蔡喜松及和君中介服务部签订了一份编号为HJ0001111的《房屋买卖合同》，约定：蔡喜松（乙方）向刘明明（甲方）购买案涉房屋，成交价为2370000元。付款方式约定为：定金100000元，乙方须在合同签订当天支付定金50000元，余下定金50000元于合同签订后两天内补齐；除定金外的楼款以按揭方式支付。合同第一条第六款“房屋抵押情况”项下约定抵押日期为2015年6月29日，抵押金额为600000元，双方同意卖方委托第三方垫资赎契（但合同无约定甲方应在何时出具全权公证委托书给双方指定的公司办理赎契、过户手续。也未约定在指定公司不能赎契并涂销抵押登记时，甲方何时自行赎契、涂销抵押登记）。合同第三条第二款第（2）项“按揭付款”项下约定：1.乙方应于本合同签订之日起×日(含当日)内向贷款银行申请个人住房贷款总额为1650000元，用于支付该房屋转让价款的余额，提供并签订办理按揭手续所需的全部资料并缴纳相关费用，如需甲方提供并签订相关资料的，甲方应无条件配合，否则视为根本违约。2.甲乙双方约定，乙方应将首期款620000元于过户当天支付给甲方；3.甲方同意乙方以商业贷款方式支付剩余楼款；4.如因乙方自身原因未能获得贷款或贷款额度不足，甲方同意乙方继续向其他银行申请贷款，乙方申请贷款的银行不得超过两家，申办贷款过程中发生的各项费用由乙方自行承担。第一次备齐资料办理贷款之日起超过30日未获得贷款审批或贷款额度不足，甲乙双方同意在过户当天以现金形式补齐，否则视为根本违约。合同第十三条“备注”项下约定“1.卖方同意买方可用第三方名字办理按揭及交易过户。2.买卖双方同意交易过户时间为卖方涂销抵押，银行出具买方同意贷款书后拾个工作日内。3.卖方委托第三方垫资赎契，费用由乙方承担。”合同第八条“违约责任”项下约定：“1.如乙方未按本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过7天或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金。2.如甲方未按本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过7天或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额10%的违约金。”双方还对其他事项进行了约定。和君中介服务部作为经纪方在《房屋买卖合同》上盖章确认。上述合同签订后，蔡喜松依约向刘明明支付了定金100000元，刘明明向蔡喜松出具收据予以确认。
2017年5月22日，刘明明在微信群中告知其准备于5月28日过去收楼。后刘明明又在微信群中称“刚打电话问了一下建行的原贷款员工，28号是上周六的班，收了楼之后可以去银行办理提前还贷的手续，两位老板看在28号前把除定金的10万元外，再打50万到我那个建行的银行账户，这样银行的事基本算了结了。”“剩下办房产证的事，需要我这边提供什么？”和君中介服务部钟毅璋回复“具体需要的资料、流程，我会通知双方的。”蔡喜松未作回应。后刘明明又在微信群中称“两位老板是这几天资金不能到位还是有其他想法？”“大家都在，可以在这里直接说。”和君中介服务部钟毅璋回复“现在还没有到他们需配合的时候啊”、“还没收楼呢。”刘明明称“能一次解决的问题是想让我跑北滘三五次么？办完银行的还有公积金管理处的还要跑一次，房产证还要跑一次，有的还不一定一次就能办成功。”“办公都是工作时间，这一来二去的，车费、时间，还有请一天假知道我要扣多少钱么？就这么喜欢折腾？”“这贷款的事是准备让我跑多次了。”和君中介服务部钟毅璋回复流程为“收楼1拿证+申请贷款2垫资赎契+申请还款3+公积金4结清证明+涂销抵押5+过户6”。2017年5月23日，刘明明在微信群中称“各位，有件事跟大伙说下，鉴于目前交易大家都不满意，另我原美的总部的同事愿意原价接手我这套房子，且他对三位进行每人一万的补偿（共三万），希望大家都满意。”“后天过去把定金和补偿金都打到你们账户，并办理相关手续。”“我非常希望看到按合同按面谈的结果，但提前还贷的事你们置之不理，喜欢拖，所以才产生我同事接手的后续。”和君中介服务部钟毅璋回复“垫资赎契还贷只能出了买家的贷款合同（同意贷款书）后才能办理。”“不是任何一方拖沓。”“如果交易单方由别人接手的话，就是要违约了。”刘明明回复“前期和你们商量还贷的事，都当作没看到我的消息，只有小璋回了几句，质疑你们按时付款的意愿。”“不专业可以沟通，大家商量着来，都好解决，但不理是几个意思。”“方案一：按照我们上次当面沟通的，收楼日起即办理提前还贷手续，把50万元打到我账户即办理提前还贷业务，还清之后就可以花点钱走快流程过户，这样会在两个月左右的时间完成，也就是我当面说的7月左右的时间就会办完。方案二：鉴于现在不合理的交易，10万元定金就买两年后的房子，其原则是我早拿到钱，房子增值你们也受益，但现在显然不合理。如果不合理，两年后拿到房产证，再以这个价交易，我是肯定不会允许的。到时候就会走上违约、诉讼打官司等。方案三：在我同事原价接手的基础上，给买家、中介各一万的补偿，共计三万。鉴于你们还不满意，我这边也愿意忍痛给中介一万、买家一万，共计5万。这样，你们一个月啥都不干就净赚了5万，亏了的这5万，算我花钱消灾，这样你们都拿到补偿，我同事也拿到房子，我虽然亏点钱，但至少甩掉这个烫手的山芋。另一方面我也能一次性拿到钱，四方皆大欢喜。这个方案算是最好的方案。你们考虑一下。”“拿到证就得两年后，垫资的事我不清楚，我是只管你们在交楼后就马上打钱进来，我就尽快办理相关手续流程。”“这个事情三方都不清楚，只是相当于各自表达各自的意思。我这边就是再三强调了尽快办理，收楼日起两个月把还贷、过户的手续给办理清楚。垫资这边需要拿要房产证才能办理，这个也没人说。”等等。
2017年6月6日，刘明明向蔡喜松发了一份《告知函》，内容为“本人刘明明（身份证号码）与你蔡喜松（身份证号码）于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》（编号：HJ0001111），约定由你向本人购买位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会东兴路31号美的翰诚嘉园7座1501单元的房屋一套。现因你未能依约履行相关合同义务，且继续履行合同将给你、我双方带来巨大损失，完全违背本合同签订之初衷及目的。现本人郑重通知你：撤销并解除上述2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》（编号：HJ0001111），该合同自此终止。”同日，和君中介服务部向刘明明发了一份《知会函》，内容为“根据蔡喜松（身份证号码）与阁下刘明明（身份证号码）于2017年5月1日签署的《房屋买卖合同》（编号：HJ0001111），约定由买方向你本人购买位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会东兴路31号美的翰诚嘉园7座1501单元的房屋一套。现提醒阁下，阁下于2017年5月26日提出由原美的总部同事原价接手你的房子，且对三方每人补偿一万（共三万）的事宜和2017年6月6日发函单方提出解除合同的行为已违反合同中约定，给三方带来巨大损失。且买方并没有不履行合同的行为。同时提醒阁下，应该按照合同继续履行相关义务，否则视为根本违约……”。
2017年6月16日，刘明明委托广东君孺律师事务所郑宇烽律师向蔡喜松发了一份《律师函》，称双方签订的《房屋买卖合同》具有明显瑕疵，蔡喜松未依约履行合同义务，在纠纷中存在过错及违约行为，继续履行合同将对双方带来巨大损失，告知撤销双方于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》，该合同自此终止。并要求蔡喜松在《律师函》发出七天内与郑宇烽律师联系，协商违约赔偿事宜。
2017年6月21日，蔡明松委托天穗律师事务所陈鉴豪律师向刘明明发了一份《律师函》，要求刘明明积极办理房产证，等房产证下发后委托第三方垫资赎契，随后向蔡喜松提供办理银行贷款全部资料并协助蔡喜松办理银行按揭手续，余款1650000元由贷款银行向刘明明支付，首期款620000元于过户当日由蔡喜松向刘明明支付。称刘明明是见房价上涨找各种理由拖延办理房产证手续、赎契手续、贷款手续，并试图寻找出价更高的买家，违反了合同约定，属于恶意违约，要求刘明明继续履行《房屋买卖合同》。
2017年7月13日，刘明明向一审法院提起本案诉讼，请求一审法院：1.判令解除刘明明、蔡喜松于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘明明没收蔡喜松定金100000元；3.本案诉讼费由蔡喜松承担。2017年8月8日，蔡喜松提起反诉，请求本院：1.判决解除蔡喜松与刘明明、和君中介服务部于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为：HJ0001111）；2.判令刘明明立即向蔡喜松返还定金100000元；3.判令刘明明立即向蔡喜松支付逾期返还定金的利息，利息以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从起诉之日计至清偿之日；4.判令刘明明立即向蔡喜松赔偿违约金237000元；5.判令刘明明立即向蔡喜松赔偿房屋溢价款损失，具体以第三方评估机构作出的评估报告为准；6、本案诉讼费、评估鉴定费由刘明明承担。
2017年8月26日，刘明明向蔡喜松发了一份《催告函》，内容为“本人刘明明（身份证号码）与你蔡喜松（身份证号码）于2017年5月1日签订的《房屋买卖合同》（编号：HJ0001111），约定由你向本人购买位于佛山市顺德区北滘镇北滘社区居民委员会东兴路31号美的翰诚嘉园7座1501单元的房屋一套。为合同之顺利履行，请你务必于2017年9月15日前将购房首付款711000元（2370000元×30%）及赎契费用支付给本人。如你仍拒绝支付，本人将继续2017年6月6日《告知函》内容之执行。”
2017年9月1日，天穗律师事务所陈鉴豪律师向刘明明发了一份《律师函》，认为刘明明在未与蔡喜松协商的情况下提起诉讼单方要求解除合同，导致蔡喜松重大损失，蔡喜松已向法院提起反诉，让刘明明不要再发函制造诉讼假象，掩盖实际违约的事实。
另查，刘明明曾于2017年4月30日发微信给和君中介服务部钟毅璋，提出“还有个事我基本跟每个中介说过，5月底收楼后，剩下60万元左右房贷需要提前帮还，我自己的钱投资了，原本没打算卖的”、“然后房产证需要办快证，听说这个也需要点钱，这些都要买家提供”、“237万，我是实收234万”、“这样一般到了六七月就能交易完入住了”。涉案房屋已于2017年7月21日办理了抵押手续，与案涉房屋同楼盘的其他部分业主办理了房地产权证。庭审中，刘明明称其尚未领到案涉房屋的房地产权证。
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。刘明明起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，蔡喜松亦于2017年8月8日反诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，故一审法院确认刘明明与蔡喜松2017年5月1日所签订的《房屋买卖合同》于2017年8月8日解除。刘明明未能提交证据证明蔡喜松存在违约行为，故一审法院对刘明明请求没收蔡喜松100000元定金不予采纳。蔡喜松反诉要求刘明明返还100000元定金，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第四款规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，刘明明与蔡喜松是在自愿、平等的基础上签订案涉《房屋买卖合同》的，经审查，其内容亦无违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。签订合同时，刘明明与蔡喜松均清楚案涉房屋尚未取得房地产权证，对于因此可能产生的风险双方应均有一定的预判性，双方是基于房地产权证取得时间的不确定性，故在合同中对于刘明明委托第三方赎契的日期、刘明明涂销抵押的日期、蔡喜松向银行申请贷款的日期及双方过户日期等均无约定具体在哪一天进行。但在刘明明取得案涉房屋产权证后，对于上述履行日期双方是可以通过协商补充确定的，即便双方最后无法达成补充协议，合同约定赎契由刘明明委托第三方垫资赎契，涂销抵押的义务人是刘明明，这表明垫资赎契、涂销抵押这两项，主动权是掌握在刘明明手中，其可以随时去履行。对于蔡喜松向银行申请贷款的日期，刘明明也可以在取得房地产权证后要求蔡喜松在合理期间内完成贷款申请，而过户时间合同已约定为“卖方涂销抵押，银行出具买方同意贷款书后拾个工作日内”。而刘明明签订合同后不久就提出在其收楼后让蔡喜松除100000元定金外再向其支付500000元购房款，在该意见未被采纳后，刘明明又提出将案涉房屋转售于他人，后又于2017年6月6日向蔡喜松发《告知函》提出解除双方签订的《房屋买卖合同》，刘明明的行为已构成违约。根据《房屋买卖合同》约定，如甲方违约，乙方可要求继续履行合同，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额10%的违约金，故一审法院对蔡喜松反诉请求刘明明支付其违约金237000元予以采纳。没有证据证明该违约金尚不足以弥补蔡喜松的损失，故一审法院对蔡喜松提出的定金利息损失不予采纳，对蔡喜松申请评估案涉房屋，请求刘明明赔偿其房屋溢价款损失，一审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、刘明明与蔡喜松签订的《房屋买卖合同》（合同编号HJ0001111）于2017年8月8日解除;二、刘明明应于判决发生法律效力之日起十日内向蔡喜松返还购房定金100000元;三、刘明明应于判决发生法律效力之日起十日内向蔡喜松支付违约金237000元;四、驳回刘明明的其他诉讼请求;五、驳回蔡喜松的其他诉讼请求。案件本诉受理费减半收取为1150元，由刘明明负担；反诉受理费减半收取为3177.5元，由刘明明承担3170元，蔡喜松承担7.5元。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系蔡喜松在合同履行过程中是否有过错、刘明明应支付的违约金是否过高。
刘明明上诉主张其与蔡喜松在签订案涉《房屋买卖合同》前后，双方就蔡喜松需先交付30%首付款的约定已达成合意，且案涉《房屋买卖合同》条款约定不明，存在对刘明明的欺骗内容，蔡喜松签订合同的目的是为了获取非法利益，因此，双方在合同履行过程中均存在一定过错，一审判决刘明明应向蔡喜松支付违约金237000元过高，其仅应向蔡喜松支付违约金50000元。对此，本院认为，刘明明与蔡喜松签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务，非依法律规定或取得对方当事人同意，不得擅自变更或解除合同。首先，关于双方是否就蔡喜松需先交付30%首付款的约定已达成合意的问题。根据已查明的案件事实可知，案涉《房屋买卖合同》并无蔡喜松需先交付30%首付款之约定，刘明明签订合同后不久就提出在其收楼后让蔡喜松除100000元定金外再向其支付500000元购房款，但该意见未被蔡喜松采纳。刘明明虽主张双方之间就蔡喜松需先交付30%首付款的约定已达成合意，但其于本案一、二审期间并没有提供任何直接、有效的证据对此予以证实，故其应承担举证不能的法律后果，对其的该项上诉主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。其次，关于刘明明上诉主张案涉合同条款约定不明，存在对刘明明欺骗的内容，蔡喜松签订合同的目的是为了获取非法利益的问题。案涉合同是双方在自愿、平等协商一致的基础上签订的，签订合同时，刘明明与蔡喜松均清楚知悉案涉房屋尚未取得房地产权证，对于因此可能产生的风险双方均应有一定的预判性，双方是基于房地产权证取得时间的不确定性，故在合同中对于刘明明委托第三方赎契的日期、刘明明涂销抵押的日期、蔡喜松向银行申请贷款的日期及双方过户日期等均未作出具体、明确的约定。刘明明上诉主张的案涉合同条款约定不明，存在对刘明明欺骗的内容，蔡喜松签订合同的目的是为了获取非法利益，因缺乏事实依据，本院不予支持。相反，刘明明在履行合同过程中，并没有遵循诚实信用原则。双方虽对上述履行日期约定不明确，但在刘明明取得案涉房屋产权证后，对于上述履行日期双方是可以通过协商补充确定的，即便双方最后无法达成补充协议，合同约定赎契由刘明明委托第三方垫资赎契，涂销抵押的义务人是刘明明，这表明垫资赎契、涂销抵押这两项，主动权是掌握在刘明明手中，其可以随时去履行。对于蔡喜松向银行申请贷款的日期，刘明明也可以在取得房地产权证后要求蔡喜松在合理期间内完成贷款申请，而过户时间合同已约定为“卖方涂销抵押，银行出具买方同意贷款书后拾个工作日内”。而刘明明却在双方就其收楼后让蔡喜松支付除100000元定金外再向其支付500000元购房款未能达成一致意见后，提出将案涉房屋转售于他人，后又于2017年6月6日向蔡喜松发《告知函》提出解除双方签订的《房屋买卖合同》，由此可见，刘明明的行为已构成违约。刘明明上诉主张案涉合同履行过程中蔡喜松亦存在过错，因缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决对此认定正确，本院予以维持。
至于刘明明应支付违约金是否过高的问题。基于上述，案涉房屋买卖合同履行过程中刘明明的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《房屋买卖合同》之约定，如甲方违约，乙方可要求继续履行合同，也可解除合同并选择要求甲方支付该房屋出售总金额10%的违约金。基于双方当事人均同意解除案涉房屋买卖合同的情况下，一审法院据此判令刘明明应向蔡喜松支付违约金237000元，符合法律规定及合同约定，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘明明的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，保全费2205元，合计3255元，由上诉人刘明明负担。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 安 静
审判员 黄玉凤
二〇一八年二月一日
书记员 李嘉敏