北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终5334号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨学荣，女，1977年6月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：黄家伟（杨学荣之夫），住北京市丰台区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郝如新，女，1973年6月5日出生，汉族，北京市经贸高级技术学校教师，住北京市房山区。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人杨学荣因与被上诉人郝如新、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初2319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨学荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判郝如新继续履行合同，且按照每月3000元的租金标准履行，并判令郝如新退还已收的半年房租中多收取的部分（即每月多收取了1500元）。事实和理由：1.我无法按时支付房租，是由于我通过各种各样的途径都找不到郝如新，且郝如新不愿意为我办理暂住证提供证明文件，也不愿意遵守合同维修位于北京市丰台区×××园10号楼1层3-102室的房屋（以下简称涉案房屋），我未按时房租是郝如新造成的，应由其承担相应的责任；2.一审过程中我并未提出解除合同，是一审法官诱导我变更了诉讼请求，我才在住了几个月，不同意搬家；3.郝如新一直在撒谎，并且隐瞒了涉案房屋的房龄；4.由于郝如新的刁难，致使我至今未能办理暂住证续期，妨碍了新生儿注射疫苗，严重影响我的权利。
郝如新辩称，杨学荣未按期支付房租，按照合同约定即构成违约；其首次支付房租是通过支付宝转账，即便联系不上我，也可以继续通过支付宝转账的方式支付房租，因此杨学荣就是恶意拖欠房租；涉案房屋交付给杨学荣时，三方均在场验房，涉案房屋是没有问题的，即便后续需要维修，也是由杨学荣不当使用造成的，应归责于杨学荣；杨学荣在一审过程中变更诉讼请求，是其自己的想法，他人是无法干涉或诱导的；关于办理暂住证一事，事实上我积极配合其办理，但杨学荣不按时到场，我和我爱我家工作人员均无法联系到他，才致使其暂住证未能办理。故我不同意杨学荣的上诉请求，希望维持原判。
我爱我家公司述称，杨学荣的上诉请求不涉及我公司，不发表答辩意见，同意法院判决。
杨学荣向一审法院起诉请求判令：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令郝如新支付维修费420元（其中插座20元、开关维修费50元、维修防盗门焊接费用150元、维修马桶200元）、退赔中介费4500元及搬家费1420元；3.郝如新支付违约金9000元；4.郝如新返还租房押金4500元；5.郝如新承担本案诉讼费。
郝如新向一审法院反诉请求：1.解除双方于2017年6月8日签订的房屋租赁合同，杨学荣腾退涉案房屋；2.判令杨学荣支付违约金9000元；3.判令杨学荣将房屋内损坏的设施、设备（具体包括防盗门、厨房瓷砖、马桶等）修复或更换，如其拒绝修复或更换，则判决其赔偿2000元；4.判令杨学荣按实际使用房屋的时间从2018年1月1日起支付房屋租金至腾退房屋之日止，每月按照合同约定的标准计算；5.杨学荣承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年6月8日，杨学荣（承租人、乙方）与郝如新（出租人、甲方）及第三人我爱我家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的涉案房屋以月租金4500元出租给乙方用于居住；房屋租赁期自2017年7月1日至2019年6月30日；甲方应于2017年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金支付方式：押1付6；押金4500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。该合同第九条合同解除条款约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达1000元的。第十条违约责任约定：甲方有第九条第三款约定情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；合同同时约定，居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证。
合同签订后，杨学荣依约向郝如新支付了2017年7月1日至同年12月30日的租金27000元及押金4500元、向我爱我家公司支付中介费4500元。郝如新亦按合同约定时间将涉案房屋交付给杨学荣使用。杨学荣搬入涉案房屋时支付搬运费1420元。
杨学荣入住涉案房屋后发现房屋内卫生间插座、马桶、开关、防盗门需要维修。为此，杨学荣要求郝如新予以维修未果。同年7月22日至8月10日，杨学荣自行对涉案房屋上述附属物品进行了维修，并支付维修费420元。同年10月9日至10月10日，经我爱我家公司人员联系双方定于同年10月10日下午16时30分前往北京市公安局丰台分局青塔派出所为杨学荣办理暂住证。因杨学荣未按时到上述场所，造成杨学荣暂住证办理未果，双方为此产生纠纷。此后，杨学荣未再向郝如新支付下期房屋租金。
一审审理中，郝如新就其反诉请求未能提供相应证据。
一审法院认为：根据已查明的事实，杨学荣与郝如新就涉案房屋的租赁事宜所签房屋租赁合同明确约定，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，杨学荣应及时通知郝如新修复；郝如新应在接到杨学荣通知后的7日内进行维修；逾期不维修的，杨学荣可代为维修，费用由郝如新承担。双方履行合同期间，杨学荣曾就涉案房屋需要维修的部位通知郝如新进行维修，郝如新未能按合同约定履行维修义务，为此杨学荣自行进行了维修。基于上述事实，故对杨学荣要求郝如新支付维修费的诉讼请求应予准许。现杨学荣要求解除房屋租赁合同，郝如新反诉亦要求解除合同，法院不持异议。根据本案查明的事实，杨学荣对涉案房屋附属设施自行维修后，合同履行状况尚可，故杨学荣应在合理期限内向郝如新支付下期房屋租金。基于上述事实，应当认定，郝如新未能对涉案房屋的附属设施履行维修义务的行为及杨学荣未能履行支付下期租金的行为均系违约行为，双方应各自承担相应的违约责任，故对双方要求支付违约金的诉讼请求及反诉请求，法院均不予支持。关于杨学荣主张的搬家费用、中介费用一节，该费用系其搬入涉案房屋产生的合理费用和签订租赁合同过程中所产生的必要费用，现杨学荣要求郝如新支付上述费用缺乏事实及法律依据，故对其这一诉讼请求及其他缺乏事实及法律依据的诉讼请求，法院难以支持。考虑双方均同意解除合同，故对郝如新要求杨学荣腾退房屋并按实际使用期限支付租金的反诉请求应予准许，同时鉴于具体租金数额尚未确定，法院对于杨学荣要求郝如新退还押金的诉讼请求予以支持。关于郝如新主张的房屋内损坏的设施、设备修复或更换及赔偿一节，鉴于双方所签房屋租赁合同明确约定，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，且郝如新就其这一反诉请求未能向法庭提供相应证据，故对郝如新缺乏事实及法律依据的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除杨学荣与郝如新、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》；二、杨学荣于判决生效后七日内将其承租的位于北京市丰台区×××园十号楼一层三单元102室房屋腾退给郝如新；三、杨学荣自二〇一八年一月一日起按月租金四千五百元的标准向郝如新支付房屋租金至实际腾退时止，判决生效后七日内履行；四、郝如新赔偿杨学荣维修费四百二十元，判决生效后七日内履行；五、郝如新退还杨学荣租房押金四千五百元，判决生效后七日内履行；六、驳回杨学荣的其他诉讼请求；七、驳回郝如新的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方对于一审判决已经认定的事实均无异议，也未提供新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。双方一致确认，涉案房屋现由杨学荣居住使用。另，本院就杨学荣所述一审法官威胁证人一节，已向其释某，告知其法官应当向证人释某相关权利和义务，不属于威胁。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
杨学荣上诉请求判令双方继续履行《北京市房屋租赁合同》，显然与其一审要求解除合同的诉讼请求相悖；其上诉主张一审中变更诉讼请求系法官诱导，因其未能就此提供证据，本院对其所述不予采信。一审法院在双方当事人均请求解除合同的情况下，判决解除合同、杨学荣将涉案房屋腾退给郝如新，并无不当。现杨学荣要求继续履行合同，本院无法支持。
关于合同解除后的善后事宜。双方对于一审判决判令郝如新赔偿杨学荣维修费420元、退还杨学荣押金4500元均无异议，本院对此不再赘述。有关杨学荣上诉主张郝如新退还部分房租及减免部分租金一节，首先，因杨学荣入住涉案房屋之前应当进行过查验，其入住后提出涉案房屋内部分设备设施出现问题，即便属于应当由郝如新进行维修的范围，且杨学荣也及时告知郝如新需要进行维修，双方也是约定了维修期间的，而最终杨学荣在较短时间内自行维修后，涉案房屋还是基本符合使用要求的；其次，杨学荣不能办理暂住证系其未按约定时间到达约定地点所致，故其继续使用涉案房屋，但拒绝按约定交纳租金，已经构成违约。在此情况下，杨学荣要求退还部分租金并按照每月3000元标准支付2018年1月1日期至腾退之日止的租金，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。
综上所述，杨学荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1845元，由杨学荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 刘慧慧
二〇一八年五月二十四日
法官助理 胡珊珊
书 记 员 陈 雪