上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2372号
上诉人（原审被告）靳宛琦，女，1973年1月8日出生，汉族，住上海市。
委托代理人杨靖辉（系靳宛琦丈夫），男，1971年10月11日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告）上海汇佳物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人贺正安，总经理。
委托代理人王振荣，上海东杰律师事务所律师。
委托代理人周德兴。
上诉人靳宛琦因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，靳宛琦为上海市黄浦区国货路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人之一（房地产权证号：黄XXXXXXXXXX，建筑面积为125.94平方米），该房屋所有权来源为“其他”，房屋权利状况为靳宛琦（2／3）、案外人杨某某（1／3）按份共有。
2006年8月15日，上海汇佳物业管理有限公司（乙方）与上海市黄浦区新地大厦业主大会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定由上海汇佳物业管理有限公司为上海市黄浦区新地大厦小区提供物业服务。合同第十三条载明：“（乙方）负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理费人民币（以下币种均为人民币）0.35元／平方米·月；2.保洁费0.15元／平方米·月；3.保安费0.15元／平方米·月；4.房屋设备运行费0.55元／平方米·月；5.维修养护费0.30元／平方米·月；6.合计1.50元／平方米·月。”合同第十五条载明：“对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、法律途径等措施。”合同第十七条载明：“委托管理期限为三年。自2005年7月1日0时起至2008年6月30日24时止。”合同第十九条载明：“……3.按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；……”合同第二十条（第五章）载明：“乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到95%……”合同第二十八条载明：“乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”
靳宛琦未向上海汇佳物业管理有限公司交纳2009年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费。上海汇佳物业管理有限公司多次发函催讨无效，故起诉至法院，要求判令靳宛琦支付2009年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费12，845.88元和2009年7月1日至2014年8月31日期间的停车费24，800元，共计37，645.88元。原审审理过程中，上海汇佳物业管理有限公司变更诉讼请求为：要求法院判令靳宛琦支付2009年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费12，845.88元。
2014年11月7日，上海市黄浦区新地大厦业主委员会出具《情况说明》，称：“上海汇佳物业管理有限公司与上海市黄浦区新地大厦业主大会签订了《物业管理服务合同》，……管理期限为2005年7月1日至2008年6月30日。上述合同期满后，……仍由上海汇佳物业管理有限公司按上述合同管理服务至2014年8月31日。特此说明。”
2015年3月15日，上海市黄浦区新地大厦业主委员会出具补充说明，载明：“……2014年2月之前上海汇佳物业管理有限公司在上海市黄浦区国货路XXX号（新地大厦）发生的任何事宜与本届新地大厦业主委员会无关。上海汇佳物业管理有限公司不得以2014年11月7日的《情况说明》作为任何诉讼凭证，否则新地大厦业主委员会视2014年11月7日的《情况说明》为无效。……”
2015年5月29日，上海市黄浦区新地大厦业主委员会向原审法院出具《补充情况》，载明：“……上海市汇佳物业管理有限公司在2005年7月与第一任新地大厦业委会签订了《物业管理服务公约》。该合同至2008年6月为止。之后，上海市汇佳物业管理有限公司和第一任、第二任、第三任新地大厦业委会，没有依据2005年7月签订的《物业管理服务合同》第三十八条的规定，继续签订《物业管理服务合同》。因此，本业委会不认可上海市汇佳物业管理有限公司以2005年7月签订的《物业管理服务合同》，作为2008年7月1日至2014年8月31日期间，服务新地大厦的合同依据。……”
上海汇佳物业管理有限公司曾分别于2010年11月26日、2011年1月17日、2012年12月28日和2014年12月17日向靳宛琦或靳宛琦本案中的委托代理人杨靖辉寄送《催缴函》，要求靳宛琦支付欠费期间的物业服务费。
庭审中，上海汇佳物业管理有限公司提供了一份2005年3月15日盖有黄浦区物价局物业收费管理专用章的《上海市物业管理服务收费项目表》（收费单位：上海汇佳物业管理有限公司；管理区域：新地大厦），该表格所示的物业服务收费标准与前述《物业管理服务合同》之约定一致。
另查明：2008年1月28日，上海市房屋土地资源管理局向上海汇佳物业管理有限公司颁发《中华人民共和国物业管理企业资质证书》（沪【黄浦】0206号），载明上海汇佳物业管理有限公司具有二级物业服务资质。
新地大厦裙房1楼、2楼的业主存在对大楼外墙破洞开窗的行为。就该情况，上海汇佳物业管理有限公司分别于2014年4月9日、7月22日向相关业主送达违法建筑整改通知书。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。由上海汇佳物业管理有限公司提供的《物业管理服务合同》可知，上海汇佳物业管理有限公司自2005年7月1日0时起为新地大厦小区提供物业服务，虽合同约定的服务期限至2008年6月30日24时止，但根据2014年11月7日上海市黄浦区新地大厦业主委员会出具的《情况说明》可知，上海汇佳物业管理有限公司在合同期限届满仍实际为小区提供物业服务至2014年8月31日止。靳宛琦提供的上海市黄浦区新地大厦业主委员会补充说明及《补充情况》虽拒绝认可前述《情况说明》作为诉讼凭证的效力，并表示不认可以2005年7月签订的《物业管理服务合同》作为2008年7月1日至2014年8月31日期间新地大厦的物业服务依据，但均未对上海汇佳物业管理有限公司在合同期满后继续提供物业服务的事实进行否认，故依法认定2008年7月1日至2014年8月31日期间上海汇佳物业管理有限公司与新地大厦小区全体业主之间形成事实上的物业服务合同关系，上海汇佳物业管理有限公司有权收取诉请的2009年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费。靳宛琦辩称上海汇佳物业管理有限公司无物业服务资质，但上海汇佳物业管理有限公司已向本院提交了足以证明其物业服务资质的文件；靳宛琦又辩称上海汇佳物业管理有限公司需在证明物业服务满意率达95%的情况下方能收取物业服务费，原审法院审查涉案的物业服务合同文本后认为，相关规定属上海汇佳物业管理有限公司就服务质量作出的承诺，如若违反，上海汇佳物业管理有限公司需负限期整改等违约责任，与本案物业服务费的收取并无关联，故靳宛琦以此为拒付物业服务费的理由，于法无据；靳宛琦还辩称上海汇佳物业管理有限公司未及时制止小区业主毁坏大楼的行为，但根据上海汇佳物业管理有限公司的举证，上海汇佳物业管理有限公司在发现相关情况后曾以发送整改通知书的形式敦促业主整改。故对靳宛琦的前述辩称意见，均不予采信。关于靳宛琦应缴纳的物业服务费的数额，根据合同及系争房屋面积为每月188.91元，欠费期间的物业服务费共计12，845.88元。
原审法院据此作出判决：靳宛琦应于判决生效之日起十日内向上海汇佳物业管理有限公司给付2009年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费人民币12，845.88元。
原审判决后，上诉人靳宛琦不服，向本院提起上诉称：1、上海汇佳物业管理有限公司的法定代表人是贺正安，上海汇佳物业管理有限公司在起诉时却提供郑姓法定代表人签订的《物业管理服务合同》为起诉的依据，上海汇佳物业管理有限公司在举证期间未向法院、靳宛琦提交上海汇佳物业管理有限公司与郑姓法定代表人之间的法律关系，应视为无法律关系。故上海汇佳物业管理有限公司无诉讼主体资格。2、上海汇佳物业管理有限公司未向法院、靳宛琦提交郑姓法定代表人依据2005年7月1日签订的《物业管理服务合同》的规定，向新地大厦业委会提出（续约）书面证据，可以证明郑姓法定代表人放弃了对新地大厦物业服务。根据新地大厦业委会二份补偿说明，证实新地大厦没有与郑姓法定代表人续签《物业管理服务合同》，原有的《物业管理服务合同》已经在2008年6月30日到期，上海汇佳物业管理有限公司以原有《物业管理服务合同》作为2008年7月1日至2014年8月31日服务新地大厦的依据是不合法的。3、上海汇佳物业管理有限公司以已经自然终止的《物业管理服务合同》主张向靳宛琦收取全额物业管理费是违反合同法的规定的，并无法律上的依据。4、黄浦区物价局几年之前就已经被撤销，上海汇佳物业管理有限公司以2005年3月15日黄浦区物价局盖章的《上海市物业管理服务收费项目表》向靳宛琦收取物业管理费是非法的。5、2005年3月15日盖有黄浦区物价局物业收费管理专用章的《上海市物业管理服务收费项目表》上，业委会盖章处无印章，且该收费项目表上黄浦区物价局盖章时间早于《物业管理服务合同》，表明该收费项目表无效，不符合法定程序。请求撤销原审判决；改判驳回被上诉人上海汇佳物业管理有限公司在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人上海汇佳物业管理有限公司答辩称：上海汇佳物业管理有限公司作为物业管理公司是有相应的主体资格，靳宛琦认为上海汇佳物业管理有限公司没有诉讼主体资格缺乏法律依据。上海汇佳物业管理有限公司作为法人持有营业执照，也有相关资质证书，如靳宛琦对黄浦区物价局作出的收费标准持有异议，可以通过其他途径解决。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上海汇佳物业管理有限公司是企业法人，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任，上海汇佳物业管理有限公司的法定代表人的变更，并不影响其依法独立享有民事权利和承担民事义务，故上诉人主张上海汇佳物业管理有限公司无诉讼主体资格的上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人主张黄浦区物价局已被撤销，上海汇佳物业管理有限公司依据盖有黄浦区物价局物业收费管理专用章的《上海市物业管理服务收费项目表》向靳宛琦收取物业服务费是非法的等相关意见，本院认为，政府的有关单位被撤销或变更，并不影响其之前对上海汇佳物业管理有限公司在服务新地大厦的收费项目及标准的认可，且上诉人也未能提供上述《上海市物业管理服务收费项目表》被撤销或无效的证据，故本院对上诉人的该上诉理由，不予采纳。在案证据显示，上海汇佳物业管理有限公司自2005年7月1日0时起为新地大厦小区提供物业服务，虽合同约定的服务期限至2008年6月30日24时止，但根据2014年11月7日上海市黄浦区新地大厦业主委员会出具的《情况说明》可知，上海汇佳物业管理有限公司在合同期限届满仍实际为小区提供物业服务至2014年8月31日止。靳宛琦提供的上海市黄浦区新地大厦业主委员会补充说明及《补充情况》虽拒绝认可前述《情况说明》作为诉讼凭证的效力，并表示不认可以2005年7月签订的《物业管理服务合同》作为2008年7月1日至2014年8月31日期间新地大厦的物业服务依据，但均未对上海汇佳物业管理有限公司在合同期满后继续提供物业服务的事实进行否认，故依法应认定2008年7月1日至2014年8月31日期间上海汇佳物业管理有限公司与新地大厦小区全体业主之间形成事实上的物业服务合同关系，上海汇佳物业管理有限公司有权向靳宛琦收取2009年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币121元，由上诉人靳宛琦负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 吴 俊
二〇一五年十二月二十八日
书记员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……