上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0107执异20号
上海市普陀区人民法院执行裁定书(2016)沪0107执异20号申请执行人上海梅煌商贸有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人李文科，经理。委托代理人刘炫，北京盈科(上海)律师事务所律师。被执行人荆州市城市建设集团工程有限公司，住所地湖北省荆州市。法定代表人熊衍平，董事长。委托代理人胡焕旭，男，1959年10月25日出生，汉族，住湖北省荆州市。案外异议人张以华，男，1960年7月26日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区长港村***号。本院在执行(2014)普执字第3570号上海梅煌商贸有限公司(以下简称梅煌公司)申请执行荆州市城市建设集团工程有限公司(以下简称荆州公司)、鄂尔多斯市金正投资集团有限公司(以下简称金正投资公司)、鄂尔多斯市金正房地产开发有限责任公司(以下简称金正房地产公司)买卖合同纠纷案过程中，于2016年8月1日作出关于拍卖登记在被执行人荆州公司名下位于湖北省荆州市沙市区长港路【产权证号为：沙XXXXXXXXX；土地权利证书号为：(2011)XXXXXXXXX号】的房地产(以下简称系争房地产)的(2014)普执字第3570号执行裁定。后案外异议人张以华以本院裁定拍卖前其已向被执行人荆州公司租赁上述系争房地产的后四楼及附院、后院停车场，本院对系争房地产查封拍卖行为损害了其合法权益为由，向本院提出书面异议请求撤销对系争房地产的拍卖并提供了相应的证据材料。经本院组成合议庭公开听证审查，查明：根据系争房地产登记资料记载，该房地产权利人为被执行人荆州公司，权利登记日期为2011年8月31日，荆州市沙市区农村信用合作联社荆联信用社于2011年12月8日对该房地产设定抵押,登记的债权数额为人民币127万元；本院于2014年4月18日因(2014)普民二(商)初字第108号案查封该系争房地产，于2016年3月9日因(2014)普执字第3570号案对系争房地产续查封至今，并于同年8月1日作出拍卖系争房地产的执行裁定。根据本院(2014)普民二(商)初字第108号案卷记载，本院在审理原告梅煌公司诉被告荆州公司、被告金正投资公司、被告金正房地产公司买卖合同纠纷一案中，原告梅煌公司于2014年3月10日向本院申请财产保全，本院于同年3月14日作出(2014)普民二(商)初字第108号民事裁定书，于同年4月18日在相关房地产登记机关办理了查封系争房地产手续。同年4月2日原、被告达成调解，本院作出(2014)普民二(商)初字第108号民事调解书，其内容为：“一、被告荆州公司应支付原告梅煌公司货款人民币1939.81446万元及违约金人民币1060.18554万元，两项共计人民币3000万元，被告荆州公司应分别于2014年7月、10月、12月及2015年4月、6月、8月的月底之前各支付原告人民币500万元；二、如被告荆州公司有任何一期未按上述调解主文履行，原告有权就全部余款一并申请强制执行，且被告荆州公司应另行支付原告违约金人民币390万元；三、被告金正投资公司和被告金正房地产公司对被告荆州公司的上述付款义务承担连带清偿责任”。根据本院(2014)普执字第3570号案卷记载，因荆州公司、金正投资公司、金正房地产公司未按上述本院(2014)普民二(商)初字第108号民事调解规定的期限履行还款义务，梅煌公司向本院申请执行，要求被执行人荆州公司、金正投资公司、金正房地产公司履行本院调解规定的连带归还借款本金、违约金、偿付利息并承担诉讼费用的义务。执行过程中，本院于2015年12月16日作出(2014)普执字第3570号执行裁定书，于2016年3月9日在房地产登记机关办理了续查封系争房地产的手续，于同年8月1日作出关于拍卖系争房地产的(2014)普执字第3570号执行裁定，于同年8月3日在系争房地产处张贴公告及上述执行裁定书。根据案外异议人张以华在听证审查过程中提供的证据材料：案外异议人张以华与被执行人荆州公司于2007年1月1日签订一份《房屋租赁合同》、2011年12月30日签订一份《房屋租赁续租合同》，《房屋租赁合同》中约定荆州公司将上述系争房地产的后四楼及附院、后院停车场(后院停车场允许共同使用)出租给张以华，租赁期限自2007年1月1日至2011年12月31日止，租金为每年人民币4万元，租金支付方式为承租方每年12月31日前缴清当年租金，但未约定上述租金支付方式，租赁期间除房屋和土地的产权税由出租方交纳外，其他费用均由承租方缴纳。《房屋租赁续租合同》除租赁期限自2012年1月1日至2019年12月31日止外，其余条款均同上述《房屋租赁合同》。案外异议人提供注册号为XXXXXXXXXXXXXXX的《营业执照》的原件一份，证明其承租的上述房地产系用于经营活动。该《营业执照》载明：“名称为沙市区怡然园服务部；类型为个体工商户；经营场所为沙市区长港路XXX号商铺；经营者为张桂林；组成形式为个体经营；注册日期为2015年6月4日；经营范围为住宿，正餐服务；登记机关为荆州市工商行政管理局沙市分局；落款日期为2015年6月4日”。申请执行人梅煌公司在听证审查过程中未提供证据材料。案外异议人张以华经本院通知无正当理由未到庭参加听证。根据其在审查过程中的陈述：因其为被执行人荆州公司装修，荆州公司拖欠工程款而将部分系争房地产出租给其，以该房屋租金抵偿荆州公司拖欠的上述工程款，案外异议人又以其承租的该房屋开办了宾馆、饭店等经营至今。案外异议人未提供支付其承租房屋的水、电、燃气费用的账单，亦未提供相应租赁房屋交接凭证，且除上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁续租合同》、《营业执照》外，案外异议人未再提供上述房屋装修工程合同、被执行人拖欠工程款的欠款证据以及其确已于2007年1月1日签订《房屋租赁合同》后已入住系争房地产的其它相关证据。根据申请执行人梅煌公司在听证审查过程中的陈述：其不同意案外异议人所提异议，对案外异议人提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁续租合同》认为租金过低，不认可其真实性，要求案外异议人提供租金缴付记录、房屋交接书等其他相关证据加以印证。对案外异议人提供的《营业执照》的真实性认可，但认为《营业执照》所载明的业主非案外异议人本人，且该《营业执照》的注册及发证日期为2015年6月4日，晚于法院查封日期，无法证明租赁关系的存在。申请执行人对上述未提供相应证据材料。根据被执行人荆州公司在听证审查过程中的陈述：系争房地产系该公司通过抵债所得后交给案外异议人装修，因无力支付装修款项，故用部分系争房地产以租赁的形式抵偿装修欠款，并于2006年8月将上述系争房地产交付案外异议人使用，案外异议人开办了宾馆、洗浴中心等，基于以租抵债考虑，故双方约定的租金较低，房屋交接时未办理交接手续，且目前所出租的房屋水、电、煤均由案外异议人承担。被执行人对上述未提供相关证据材料。上述事实由案外异议人提供的证据材料、本院(2014)普民二(商)初字第108号和(2014)普执字第3570号案卷材料、听证笔录等在案佐证。本院认为：根据上述查明的事实，被执行人系本院生效调解书确定的义务人，因其未向申请执行人履行给付相应钱款的义务，本院根据申请执行人的申请，依法裁定查封、拍卖登记在被执行人名下的系争房地产并无不当，尽管案外异议人提供的上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁续租合同》中载明的签约时间在本院查封系争房地产之前，但鉴于案外异议人除提供《房屋租赁合同》及《房屋租赁续租合同》外，未提供其他足以证明其与被执行人确实存在系争房地产租赁关系的证据，且案外异议人所提供的《营业执照》的注册日期及发证日期均晚于本院查封系争房地产之日，亦无法证明其占有使用所租赁的房屋在本院对该财产的查封之前；案外异议人所称房屋租金系用被执行人欠其装修工程款折抵，虽与被执行人在听证过程中的陈述大致相同，但未提供相应的证据加以佐证，无法证明案外异议人以上述方式支付租金。故本院对案外异议人所主张的系争房地产租赁先于本院查封难予确认，对案外异议人关于撤销拍卖系争房地产的公告及执行裁定的主张亦难予支持。若相关当事人对上述有异议，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定另行提起诉讼。综上所述，案外异议人的异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项的规定，裁定如下：驳回案外异议人张以华的异议。本裁定送达后立即生效。审判长但振华审判员单世平人民陪审员徐天云二0一六年十月十日书记员刘晶菁
审判长 但振华
审判员 单世平
二〇一六年十月十二日
书记员 刘晶菁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
……。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。