浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0104民初4681号原告杨荣榕，男，1957年3月24日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。委托代理人汪禹光，浙江海浩律师事务所律师。被告浙江龙生房地产开发集团有限公司，住所地浙江省杭州市江干区景芳三区55幢二楼。法定代表人吴峰，该公司董事长。委托代理人葛金杰、李文涛，浙江西湖律师事务所律师。原告杨荣榕诉被告浙江龙生房地产开发集团有限公司（以下简称龙生公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告杨荣榕于2017年6月28日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2017年8月23日、2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告杨荣榕的委托代理人汪禹光，被告龙生公司的委托代理人葛金杰两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨荣榕诉称：2005年6月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告从被告处购买南肖埠·庆春苑28幢1501室商品房一套。该合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2二项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已支付房价款的1%赔偿买受人的损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。双方签订合同后，原告依约向被告支付了购房款人民币1668864元，被告实际交房日期为2008年的1月14日。交房后，被告一直未能协助原告办理产权登记。期间南肖埠·庆春苑的业主代表与被告就逾期办证等问题进行交涉，被告向业主做出承诺，力争在2010年10月底，最迟在2010年12月底办好三证。但被告却一再拖延，承诺一直未能兑现。目前，南肖埠·庆春苑大部分业主在被告的配合下均已办出产权证，唯独原告至今未能办证，期间原告通过各种渠道多次和被告交涉，被告仍然拒绝配合。原告认为，被告逾期办证的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益。且双方约定的违约金明显过低，应适当提高。为此，原告特向法院提起诉讼。请求：1、判令被告协助原告将需由被告提供的办理南肖埠·庆春苑28幢1501室的权属登记资料报产权登记机关备案；2、被告支付原告因逾期办理权属登记的违约金8344.32元（违约金以1668864元为本金按0.5%自2008年4月23日起暂计算至2017年5月22日，此后的违约金以1668864元为基数按日万分之一计算至被告实际履行协助办证义务之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告龙生公司辩称：本案所涉的《商品房买卖合同》，事实上确实有签订，但是该《商品房买卖合同》的签订并非双方的真实意思表示。双方签订该《商品房买卖合同》系为解决项目开发所需资金，需要向银行融资，并且在信用贷款额度不够充足的情况下，采用按揭贷款的形式进行了这个融资。因此，该份合同双方没有实际履行，被告也没有义务将涉案的房屋交付给被告，并办理相应的产权登记。在签订涉案合同以及按揭合同以后，所涉的按揭款项均由被告支付。同时涉案首付款也是没有进行支付的。综上，涉案合同因不是双方真实意思的表示，且是为了融资需要而由原、被告配合银行贷款需要签订，所以系无效合同，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。原告杨荣榕为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同1份，拟证明双方之间约定房屋买卖的事实；2、购房收据1份、还贷证明1份，拟证明原告按约支付全部购房款的事实；3、补充协议1份，拟证明被告与当时的杭州羊毛衫厂有约定，羊毛衫厂员工在购房时可以享受优惠，本案所涉房屋即为可以享受七折优惠的购房；4、情况说明1份、户口簿1份，拟证明被告与杭州羊毛衫厂有相关协议，被告给予购房优惠。上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为是双方融资需要而签订，缺乏生效要件；本院认为，该份证据的真实性可予确认，对其效力将结合全案材料予以判断。对原告提供的证据2，被告对收据认为原告实际并未交付该款项，系为贷款而开具；对还贷证明的真实性无异议，认为按揭款均是由被告支付的；本院认为，该组证据的真实性可予确认，能够证明原告向银行申请的购房贷款已经结清以及被告认可收到原告首付款的事实。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为优惠是给予杭州羊毛衫厂的，并非给予本案原告的，本案的房屋并非该协议所涉及的优惠房屋；本院认为，该份证据的真实性可予确认，能够证明被告与杭州羊毛衫厂曾就优惠购房进行约定的事实。对原告提供的证据4，被告对情况说明的形式真实性无异议，认为其内容与事实不符，不存在相关事实；本院认为，该组证据能够证明杭州羊毛衫厂认可原告系根据其与被告优惠购房协议享受优惠人员。被告龙生公司为证明自己的主张向本院提供了下列证据：1、原告名下还贷账户明细1组，拟证明原告的还贷卡及密码均由被告掌握，按揭款由被告偿还的事实；2、民事判决书1份，拟证明另案原告杨荣榕系杭州羊毛衫厂法定代表人、大股东，案涉合同系因双方存在合作关系为申请银行贷款而签订；3、参保证明2份，拟证明被告的工作人员为原告的银行按揭贷款进行还款的事实；4、申请法院调取的杨荣榕还贷账户银行流水1组、对手信息查询1组、原始交易凭证1组，拟证明原告的按揭贷款是由被告负责偿还的事实；5、业务回单1组，拟证明原告的按揭贷款是由被告负责偿还的事实。上述证据经庭审质证，对被告提供的证据1，原告对真实性表示无法判断，认为不能证明是被告还款，且杭州羊绒衫厂与被告曾存在购房优惠的协议；本院认为，该组证据不足以证明按揭贷款均由被告偿还的事实。对被告提供的证据2，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为判决书反映的是拆迁安置纠纷，与本案无关；本院认为，该份证据不足以证明本案所涉《商品房买卖合同》系双方为申请贷款而签订的事实。对被告提供的证据3，原告对真实性无异议，对关联性有异议；本院认为，该组证据能够证明为原告还款账户还款的部分人员系被告工作人员的事实。对被告提供的证据4，原告对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明所有的按揭贷款都是由被告缴纳的。对被告提供的证据5，原告认为只能证明被告曾支付部分款项，但不能证明被告支付的款项就是归还按揭贷款；本院认为，被告提供的证据4、5相互印证，能够证明被告向原告还贷账户归还款项的事实，原告虽主张款项性质并非按揭还款，但未能对此予以说明和举证，故对原告意见不予采纳。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：2005年6月22日，被告龙生公司作为出卖人，与原告杨荣榕作为买受人签订《商品房买卖合同》（编号：2005预814599）一份，约定买受人购买出卖人开发的江干区凯旋路152号南肖埠·庆春苑28幢1501室房屋一套，建筑面积138.61平方米，总价1668864元；合同签订当日付清508864元，余额1160000元十日内办理银行按揭或组合贷款手续；出卖人应当在2007年6月30日前将商品房验收合格并交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；等等。另查明，被告于2005年6月14日向原告出具了购房款收据1份，记载收款方式为现金，收款金额为508864元。被告主张原告并未实际交付该款项，原告主张系因原告以五折优惠购房，故首付款均以优惠折抵。2013年2月1日，浦发银行钱江支行向原告出具还贷证明，记载于2005年6月向原告发放的个人住房按揭贷款116万元于2013年2月1日还清本息。被告主张除2013年1月17日归还贷款本息40万元不能确认外，其他所有归还贷款的款项均由被告支付；原告不否认被告支付部分款项的事实，但认为系被告给予优惠购房的抵扣及双方另有经济往来款项，原告确认2013年1月17日汇款40万元系其本人支付，其余本院调取的还贷银行原始凭条中“杨荣榕”签字并非其本人办理。另查明，杭州羊毛衫厂（现名称为杭州荣茂投资有限公司）曾与被告龙生公司于2004年1月3日达成《补充协议》一份，约定：龙生公司同意在南肖埠二期开发建设的项目中安排住宅五套，其中三套住宅按销售的市场价七折进行计算，二套按销售的市场价五折进行计算等。杭州荣茂投资有限公司曾出具《情况说明》一份，表示：“我公司与龙生公司商定在该项目一期先享受三套优惠购房，剩余二套在二期开发项目中实施；后我公司决定，由公司成员杨荣榕等三人享受优惠购房待遇；其中杨荣榕享受五折购房一套，金庆苏和金小圆各享受七折购房优惠一套；决定作出后我公司告知了龙生公司这一情况；龙生公司也分别于2004年12月和2005年5月与上述我公司人员签订了购房合同；因金小圆与江鑫系母子关系，所以金小圆是以江鑫的名义签订购房合同享受优惠购房待遇。”案涉房屋现由原告占有使用，被告未向原告提供购房发票、不动产登记告知单等材料导致原告至今未能办理房屋登记手续，案涉房屋目前登记于被告名下。本院认为，本案争议焦点为案涉《商品房买卖合同》的效力问题。被告认为案涉合同系双方为融资需要而签订，并非双方真实意思的表示，原告对此予以否认。本院认为，被告主张案涉合同系双方为融资需要而签订，并提供证据证明至少有部分按揭贷款系由被告予以支付，但鉴于被告与杭州羊毛衫厂存在优惠购房的协议，而杭州荣茂投资有限公司（即原杭州羊毛衫厂）亦认可原告杨荣榕为根据上述协议享有五折购房优惠人员，故杨荣榕首付款及部分还贷款由被告支付，与双方优惠购房的协议吻合，不能据此认为案涉《商品房买卖合同》非出自双方真实意思的表示；且原告杨荣榕占有案涉房屋时日已久，被告此前并未针对杨荣榕占有房屋主张过权利，说明被告此前并未对此提出异议。因此，被告提供的证据不足以证明案涉《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对被告关于案涉合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。同时，若被告认为其代原告支付的按揭款项已经超出了双方约定的优惠幅度，可以另行主张权利。根据双方《商品房买卖合同》约定，被告应当在交房后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告要求被告协助办理资料备案手续，符合双方约定，本院予以支持。因被告的原因，导致原告至今未能办理案涉房屋权属证书，故被告还应承担相应违约责任。双方约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述约定的违约金显著低于原告的实际损失，本院在上述约定违约金的基础上，酌情增加自原告向本院起诉（2017年5月22日）后按照已付房款每日万分之一的标准计算违约金。对于原告已付房款的确认问题，原告购买案涉房屋的首付款系以优惠折抵，原告并未实际出资，故不能计算至原告已付房款中。对于原告归还银行按揭贷款部分，被告在申请本院调查原告名下还贷账户明细前即已提供原告相关账户明细，显示的原告卡内资金情况与本院调取的银行流水情况基本吻合，且结合本院调取的杨荣榕账户原始交易凭证和被告提交的部分交易凭证原件，2012年3月7日前的大部分还款有明确证据证明非杨荣榕本人打款，而是由被告有关人员支付，故本院认为，2012年3月7日及之前杨荣榕还贷银行账户由被告保管并负责归还的情况属实。此后至贷款本息还清，打入还款账户款项为40万元，其中358637.20元系归还贷款，余额最终被取出，故本院确认该358637.20元系原告杨荣榕本人归还的贷款本息。因此，本院以原告归还的贷款金额358637.20元作为其已付房款，并以此为基数计算被告逾期办理权属备案的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浙江龙生房地产开发集团有限公司应在本判决生效之日起十五日内办理南肖埠·庆春苑28幢1501室房屋权属登记资料报产权登记机关备案手续；二、被告浙江龙生房地产开发集团有限公司支付原告杨荣榕逾期办理权属登记违约金人民币1793元（暂计算至2017年5月22日，此后以已付房款人民币358637.20元为基数按每日万分之一的标准计算至被告浙江龙生房地产开发集团有限公司履行上述第一项义务之日止）；三、驳回原告杨荣榕的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告浙江龙生房地产开发集团有限公司承担。被告应当承担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 张妍妍二〇一八年二月二十六日代书记员 肖忆敏