浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0523民初1875号
原告：安吉九州商业管理有限公司。
法定代表人：吴健红。
委托代理人：黄立科。
委托代理人：黄露。
被告：杭州启豆教育咨询有限公司安吉分公司。
代表人：朱芬。
被告：杭州启豆教育咨询有限公司。
法定代表人：朱芬。
原告安吉九州商业管理有限公司（以下简称九州公司）与被告杭州启豆教育咨询有限公司安吉分公司（以下简称启豆安吉分公司）、杭州启豆教育咨询有限公司（以下简称启豆杭州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理，依法由代理审判员王笑适用简易程序于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告九州公司法定代表人吴健红的委托代理人黄立科、被告启豆安吉分公司、被告启豆杭州公司的法定代表人朱芬均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告九州公司诉称，原告与被告启豆安吉分公司分别于2014、2015年5月21日签订《商业广场租赁合同》和《合同补充协议书》，约定由被告启豆安吉分公司承租原告位于XX广场XX层XX号商业用房，用于启豆教育早教店；承租期限为2015年2月1日至2019年7月31日；租金实行先付后租的原则，每半年缴纳一次；从2014年11月15日至2016年11月14日的租金为18670.8元/月，2016年11月15日至2018年11月14日的租金为19791.1元/月，2018年11月15日至2019年7月31日的租金为20978.6元/月，物业管理费自营业之日起按建筑面积（341.02平方米）0.2元/平方米支付。租金保证金为37341.7（相当于两个月的租金），物业保证金为4149.1元（相当于两个月的物业管理费）。
合同签订后，原告按约将房屋交付给被告启豆安吉分公司使用。《合同补充协议书》约定，被告启豆安吉分公司应于2015年4月10日前缴清2015年2月1日至4月30日的租金和物业管理费共计32238元，2015年6月10日前缴清2015年5月1日至2015年7月31日的租金和物业管理费共计92234.3元，2015年8月1日前缴清2015年8月1日至2016年1月31日的租金和物业管理费共计124472.4元（租金112025.1元和物业管理费12447.3元），2016年2月1日前缴清2016年2月1日至2016年7月31日的租金和物业管理费共计124472.4元（租金112025.1元和物业管理费12447.3元）。另，被告需缴纳的保证金调整为20000元。
承租至今，被告启豆安吉分公司实际仅支付租金和物业管理费总计52238元，尚欠321179.2元未付。另被告启豆安吉分公司应付的租金保证金及物业费保证金20000元和电费1879.15元、水费1223.2元也未支付，共欠344281.55元未付，且经原告一再催促未缴纳。原告于2016年2月2日发函要求被告启豆安吉分公司缴纳上述费用，该被告仍未交纳。故原告于2016年4月1日发函解除与被告启豆安吉分公司签订的《商业广场租赁合同》及《合同补充协议书》。同时，被告启豆安吉分公司系被告启豆杭州公司的下属分公司，不具备独立的法人资格，在被告启豆安吉分公司不能承担责任的时候，被告启豆杭州公司应对分公司债务承担偿还责任。现为维护原告的合法权益，诉请判令：1.请求确认原告单方面解除与被告启豆安吉分公司签订的《商业广场租赁合同》与《合同补充协议书》的行为有效；2.二被告支付租金及物业管理费321179.2元（从2015年2月1日计算至2016年7月31日，此后若二被告未实际退还房屋，则从2016年8月1日至实际退换承租房屋期间内的租金和物业管理费要求二被告按《商业广场租赁合同》约定的标准支付）；3.二被告支付违约金56012.4元；4.二被告的20000元保证金由原告没收；5.二被告支付电费1879.15元；6.二被告支付水费1223.2元；7.二被告将承租房屋回复租赁前原状退还给原告；8.二被告承担本案诉讼费。
被告启豆安吉分公司辩称，一、签订本案合同时，原告提供的招商规划图与被告启豆安吉分公司实际入驻时周边店铺经营项目不相符合，以致被告启豆安吉分公司所追求的经营氛围不能得到实现；二、原被告签订的合同中曾有条款约定“合同一方因过错、过失或不作为造成另一合同方或其他第三方的损失，相关赔偿和其他法律责任应由该合同方独立承担”，被告启豆安吉分公司按合同约定入驻后，三楼装修导致被告承租的房屋漏水，而原告并未予以解决，该项损失应由原告赔偿。
被告启豆杭州公司未作答辩。
原告九州公司向本院提供租赁合同及补充协议、收款收据、公证书、解除协议函及照片、电表使用证明、发票、证明、欠费停水通知单、用水情况查询清单等证据以证明自己的主张。
被告启豆安吉分公司、启豆杭州公司未提交证据。
本案存在以下争议焦点：一、九州商业广场的规划图与被告启豆安吉分公司实际入驻时商业布局不一致，原告九州公司是否构成违约并致原告合同目的无法实现；二、原告九州公司垫付水电费用的争议。
原告九州公司认为其与被告启豆安吉分公司签订的合同上明确约定其有权更改商业广场任何部分的涉及、布局和设施，故即使布局有所不同，原告也并未违约，无需为此承担违约责任。原告所诉请的水电费用系被告启豆安吉分公司所承租房屋产生的，因被告未予缴纳，原告替其垫付，被告启豆安吉分公司应支付给原告，若被告对水电费用产生及数额有异议，应提供证据证明。
被告启豆安吉分公司认为签订合同时原告所展示的规划图曾显示该区块商家均为幼儿相关产业，但实际入驻时周围除一家外其余商家均为餐饮，其所经营的系幼儿教育，氛围很重要，但是现在的实际经营氛围完全背离了被告签订合同时所追求的氛围，原告违约在先。原告已于2016年1月5日对被告采取停水停电措施，故被告对原告所谓的垫付的水电费用产生及数额均有异议。
对于第一个争议焦点，原告九州公司与被告启豆安吉分公司于2014年签订《租赁合同》，在租赁关系中，被告启豆安吉分公司作为九州商业广场商铺承租人，其主要权利系取得商铺开展经营，对应义务则是支付相应租金等费用，其所提到的经营氛围系其因自身经营而产生的主观追求，并非合同约定内容。况且《租赁合同》第22条第5款约定“甲方（原告九州公司）保留绝对权利，更改商业广场区域任何部分（已租赁给乙方的租赁用房部分除外）的设计、布局和设施。”该条约明确约定原告九州公司对于商业广场的布局保留绝对权利，被告启豆安吉分公司既签署了该合同，即表示认可合同条款。故其现以原告九州公司改变商业布局以致其签订合同时所追求的经营目的不能实现为由作为对原告诉请解除合同并要求被告承担违约责任的抗辩理由，本院不予认可。
对于第二个争议焦点，《租赁合同》第10条第3款约定被告启豆安吉分公司“应自行承担适用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用”，现原告九州公司已为其垫付该部分款项属实，则被告启豆安吉分公司应将该部分款项支付给原告。
综上，本院认定本案事实如下：
原告与被告启豆安吉分公司分别于2014、2015年5月21日签订《商业广场租赁合同》和《合同补充协议书》，约定由被告启豆安吉分公司承租原告位于XX广场XX层XX号商业用房，并约定双方权利义务、租期、租金、押金、违约责任等事项。合同签订后，原告按约交付房屋给被告，被告亦支付了保证金20000元、首期部分租金及物业管理费52238元。此后被告未再支付租金及相关费用，原告九州公司曾于2016年2月29日向被告启豆安吉分公司送达催款函，被告仍未支付款项。原告九州公司催讨租金等费用未果，遂诉请法院判准所请。
本院认为，原告九州公司与被告启豆安吉分公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，故对双方均具有约束力。现被告启豆安吉分公司在支付部分租金后未再支付剩余租金，有提前结束双方租赁关系意向，并称曾与原告就解除合同进行过协商，原告对此予以否认；原告九州公司曾于2016年4月1日函告被告启豆安吉分公司解除合同，被告启豆安吉分公司否认收到该函，但双方均在庭审中表示同意解除双方租赁关系，且已于2016年5月26日对租赁房屋进行交接，故原告九州公司与被告启豆安吉分公司之间的租赁关系实际已于2016年5月26日解除并已退还租赁房屋。故在本案中，被告启豆安吉分公司的租赁期间为2015年2月1日至2016年5月26日，实际应支付租金[9.5个月*18670.8元/月+6.3个月*19791.1元/月]=”302057元，物业服务费341.02平方米*0.2元/平方米/天*480天=32738元，以上共计334795元，被告启豆安吉分公司已支付52238元，故还应支付租金及物业管理费282557元。根据租赁双方签订的合同补充协议，被告启豆安吉分公司应于2015年4月10日前支付租金及物业管理费32238元、2015年6月10日前支付租金及物业管理费92234.3元，现被告启豆安吉分公司于2015年5月21日支付32238元，2015年9月11日支付20000元，”2015年7月支付保证金20000元，此后未再支付过款项，该行为已违约，故原告九州公司诉请被告启豆安吉分公司承担违约责任，本院予以支持。本案合同中对于保证金的用途约定为“保证其履行本合同的所有条款”，同时约定了违约金，该二项性质类似，且保证金条款中约定原告九州公司有权从保证金中扣减、抵销被告启豆安吉分公司应付而未付的租金或其他费用，故该保证金用以抵充租金为宜。被告启豆安吉分公司答辩中提到的三楼装修导致其承租的房屋漏水造成损失并要求原告赔偿，根据双方约定的合同条款，该损失应由造成损失的一方承担，而非原告承担。因被告启豆安吉分公司系被告启豆杭州公司的分公司，不具有独立的法人资格，被告启豆杭州公司应对被告启豆安吉分公司的债务承担清偿责任。综上，原告的合理诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州启豆教育咨询有限公司支付原告安吉九州商业管理有限公司租金及物业管理费262557元、违约金56012.4元、电费1879.15元、水费1223.2元，以上合计321671.75元，限于本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告安吉九州商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3645元（已减半），由原告安吉九州商业管理有限公司负担705元，被告杭州启豆教育咨询有限公司负担2940元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 王 笑
二〇一六年七月四日
书 记 员 罗维忠