重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终2349号
上诉人（原审被告）：胡阳，男，1977年2月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被上诉人（原审原告）：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。
法定代表人：张映龙，公司总经理。
委托诉讼代理人：陈思师，女，1979年5月20日出生，汉族，公司员工。
上诉人胡阳因与被上诉人重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公租房建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2018年4月4日进行了询问。上诉人胡阳、被上诉人城投公租房建设公司的委托诉讼代理人陈思师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡阳上诉请求：撤销一审判决，上诉费由被上诉人承担。其理由：1、双方属特殊房屋租赁关系，除应遵守租赁合同外，还应遵守国家和地方的公租房清退、退租程序，出租方在核实承租方不符合租赁条件后应出具清退通知，但被上诉人出具的清退通知没有传达给上诉人，张贴的通知的位置不是上诉人租赁的房屋，上诉人如果看到清退通知，在规定的时间内腾退了房屋，就不存在后面的房租费用。上诉人自身并不知道是否符合租赁条件，租赁期限未到期，故被上诉人收取的1.5倍或2倍计收租金无理无据。2、上诉人在2017年3月前完清了租金，上诉人于2017年3月30日向被上诉人缴纳890.98元，实际缴纳了1.5个月房租，2017年5月18日向被上诉人缴纳1785.81元，系2017年4月、5月、6月的租金，2017年7月5日向被上诉人缴纳1190.93元，是2017年7月、8月租金，一审法院认定上诉人缴纳房屋租金情况错误。3、双方约定，本月房屋租金在次月20日前缴纳，次月21日后开始计算滞纳金，一审法院对滞纳金计算错误。4、被上诉人每月多收上诉人0.03元租金，表明被上诉人不遵守合同、不守信用监督、规范不够。5、按照租赁合同约定核算租金，加上上诉人缴纳1773元保证金冲抵租金，上诉人只欠被上诉人租金59.58元。
城投公租房建设公司辩称，1、被上诉人多次以打电话、特快专递的方式通知上诉人清退公租房，由于上诉人违约，故对其按照合同约定收取加倍租金，这些情况上诉人自己非常清楚，也自愿缴纳了5个月的加倍租金。2、租赁合同约定，租金的缴纳是在当月的20号前，从当月21日起计算滞纳金，故一审判决计算滞纳金正确。3、被上诉人按照租赁房屋面积和计租标准每平方米9元计算上诉人的每月应缴纳的租金，但租赁合同约定上诉人每月应缴纳的租金为591元，系统未能识别那3分钱，被上诉人同意退还每月多收的3分钱，一审判决也已扣除。4、被上诉人是在上诉人拖欠租金6个月情况下正常进行的清退，也是为了保障让更多的符合条件的承租人有房可租。
城投公租房建设公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2017年7月1日至合同实际解除之日的租金共计7092.36元；2.判令被告支付欠付租金的违约金共计294.92元：3、案件受理费由被告负担。
一审法院审理查明，2013年9月24日，城投公租房建设公司与胡阳签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，由城投公租房建设公司将坐落于两江名居蔡和路2号附6号19-6的房屋出租给胡阳使用，租期为2013年10月1日至2018年9月30日，每月租金为591元。合同签订之日，胡阳向城投公租房建设公司交付履约保证金1773元。合同第九条对合同的解除与终止进行了约定，其中承租方如果拖欠租金累计6个月以上的，出租方有权解除合同，租赁期间，承租方在申请公共租赁住房地区获得其他住房且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，应退出所租房屋，合同终止。合同第十条第（二）项约定，承租方在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期，过渡期内按公共租赁住房租金标准的1.5倍计收租金。合同第十条第（三）项约定，承租方不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金。合同第十二条约定，承租方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。另查明，2017年12月15日，北碚区两江名居房管中心向胡阳邮寄送达《解除租赁合同通知书》，告知胡阳“……解除《重庆公共租赁住房租赁合同》，收回公共租赁住房”，并要求胡阳腾退房屋，缴清各项费用。胡阳在庭审中认可自己在2016年下半年获得重庆市渝北区房屋一套。庭审中，胡阳认为双方租赁合同解除时间应为2017年12月20日，城投公租房建设公司于庭审结束后对该时间予以认可。2017年1月30日，两江名居公租房房屋管理中心向一审法院出具《情况说明》，载明：“两江名居承租人胡阳，……，实际租金缴费金额为591.03元，房屋租赁合同租金金额为591元整，现将租金金额存在差异的情况说明如下：公租房租金收取标准是每平方米9元，胡阳承租的公租房建筑面积是65.67㎡，租金实际应为591.03元，在合同签订打印时，未识别3分钱的金额，故合同签订的租金为591元整，现以合同为准。……，合计总退款金额为1.41元。”还查明，胡阳分别于2017年3月30日、2017年5月18日、2017年7月5日向城投公租房建设公司缴纳890.98元、1785.81元、1190.93元。庭审中，城投公租房建设公司陈述上述款项分别为按1.5倍计收的2017年3月、4月、5月租金和按2倍计收的2017年6月租金，以及租金外另收取4.43元至12.41元不等的滞纳金。胡阳陈述上述款项中高于月租金591元的部分为租金预付款，多交租金的行为并不代表同意按1.5倍或2倍计收租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限足额支付租金。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中胡阳承租城投公租房建设公司的房屋，应该按照合同约定的期限和金额交纳租金，胡阳辩称的在涉案房屋内有部分私人物品，不属于本案审查范围，可另案诉讼处理。本案的争议焦点在于城投公租房建设公司将胡阳列为唯一被告是否符合法律规定以及胡阳欠付租金的期限和金额。关于城投公租房建设公司将胡阳列为唯一被告是否符合法律规定，根据合同的相对性原则，合同的权利义务只及于签订合同的双方，涉案房屋租赁合同中载明的承租人仅为胡阳一人，故城投公租房建设公司将胡阳列为唯一被告符合法律规定。关于欠付租金的期限，根据合同约定，胡阳在不符合租住条件但暂时无法退房时，可以给予3个月过渡期，过渡期内计收1.5倍租金，超出过渡期的，计收2倍租金。胡阳自认在2016年下半年取得了其他住房，城投公租房建设公司自2017年3月起对胡阳计收1.5倍租金，自2017年6月起对胡阳计收2倍租金符合合同约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。胡阳辩称超过591元的部分为预付租金，但并未提供证据予以证明，且根据一般的交易习惯，若为预付租金，也应为整数或月租金的倍数，而非有零有整，故对胡阳的抗辩理由，一审法院不予支持。所以胡阳向城投公租房建设公司支付的费用仅为截止2017年6月份的房屋租金及滞纳金，胡阳应补缴2017年7月至合同解除日的租金和滞纳金，庭审中，胡阳认为双方合同解除时间为2017年12月20日，庭审后城投公租房建设公司予以认可，一审法院对合同解除时间予以确认。关于欠付租金及滞纳金的金额，一审法院认定如下：1.2017年7月租金1182元应于2017年7月20日前缴纳，由于2017年7月前，城投公租房建设公司多收取胡阳租金1.41元，扣减后，胡阳应付当月租金金额为1180.59元，自2017年7月21日起至2017年12月20日的滞纳金应以1180.59元为基数，按每日万分之五的标准计算共计90.32元（153天×1180.59元×5÷10000）；2.2017年8月租金1182元应于2017年8月20日缴纳，自2017年8月21日起至2017年12月20日的滞纳金应以1182元为基数，按每日万分之五的标准计算共计72.10元（122天×1182元×5÷10000）；3.2017年9月租金1182元应于2017年8月20日缴纳，自2017年9月21日起至2017年12月20日的滞纳金应以1182元为基数，按每日万分之五的标准计算共计54.37元（92天×1182元×5÷10000）；4.2017年10月租金1182元应于2017年10月20日缴纳，自2017年10月21日起至2017年12月20日的滞纳金应以1182元为基数，按每日万分之五的标准计算共计36.05元（61天×1182元×5÷10000）；5.2017年11月租金1182元应于2017年11月20日缴纳，自2017年11月21日起至2017年12月20日的滞纳金应以1182元为基数，按每日万分之五的标准计算共计17.73元（30天×1182元×5÷10000）；6.2017年12月20日，双方租赁合同解除，当月租金为788元（1182元/月÷30天×20天）。综上，截止2017年12月20日，胡阳欠付租金金额为6696.59元，滞纳金为270.57元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡阳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2017年7月1日起至2017年12月20日的租金共计6696.59元；二、被告胡阳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司截止2017年12月20日的滞纳金共计270.57元；三、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间另查明，城投公租房建设公司与胡阳于2013年9月24日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》第五条租金缴纳约定，租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。胡阳在二审中提交如下证据，1、微信截图一张，拟证明房管员不知道加倍计租一事。2、农转非统建优惠购房安置协议，渝北区人民政府征地办公室（2014-40）关于田晓佼配偶及子女征地安置专题会议纪要，2012年4月18日胡阳与田晓佼离婚证，（2016）两江新区不动产权第000734563号产权证，重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终675号民事判决书，重庆市高级人民法院（2017）渝民申1065号民事裁定书，拟证明2017年10月之前，胡阳不知道有具有房产的事情。对此，城投公租房建设公司认为，胡阳在一审中已清楚表明其在2016年底就知晓自己有房产一事，城投公租房建设公司也于2016年12月向胡阳发出了通知，后期房租也是按照合同约定加倍收取，上诉人清楚明了。
本案二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，城投公租房建设公司与胡阳于2013年9月24日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。该合同第九条第（五）项约定，租赁期间，乙方在申请公共租赁住房地区获得其他住房时达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，应退出该房屋，本合同终止。本案中，胡阳提交的坐落于重庆市渝北区房屋产权证（权利人胡阳、胡天仪）的办理时间为2016年9月8日，胡阳在一审中自认其于2016年下半年获得该安置房，胡阳在2017年3月起每月向城投公租房建设公司缴纳的租金的金额与租赁合同约定正常缴纳的租金金额不符，胡阳在当时并未对城投公租房建设公司按照合同约定加倍计收的租金提出异议，以上情况表明，胡阳在2016年即获得重庆市渝北区房屋，符合前述合同约定，应当退出租赁房屋，支付加倍计算的租金。胡阳在二审中对2017年3月后的租金按照每月591元的标准计算不符合租赁合同关于加倍计收租金的约定，其认为只欠城投公租房建设公司租金59.58元与事实不符，该项上诉请求本院不予支持。租赁合同第五条约定，租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金。胡阳认为租赁合同约定房屋租金在次月20日前缴纳与事实不符，其认为一审法院计算滞纳金错误的上诉请求本院不予支持。
综上所述，胡阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 泽
审判员 闫信良
审判员 师玉婷
二〇一八年四月十八日
书记员 程 容