新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民终1831号
上诉人（原审原告）：伊宁市君悦龙庭小区业主委员会。住所地：伊宁市君悦龙庭小区。
负责人：荆佩云，女，该业主委员会主任。
被上诉人（原审被告）：伊犁金鲁红房地产开发有限公司。住所地：伊宁市边境经济合作区仁和乡村**号别墅。
法定代表人：周廷全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马玉军，男，该公司总经理。
上诉人伊宁市君悦龙庭小区业主委员会（以下简称业主委员会）因与被上诉人伊犁金鲁红房地产开发有限公司（以下简称金鲁红公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2017）新4002民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人业主委员会的负责人荆佩云、被上诉人金鲁红公司的委托诉讼代理人马玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
业主委员会上诉请求：1.撤销原判第三项；2.改判金鲁红公司交付达到正常使用条件的单元门铃、门禁系统，并对损坏墙体进行修复；3.由金鲁红公司承担诉讼费用。事实和理由：一审法院认为单元门铃、门禁系统、楼道墙体等属于小区公共部位和共用设施、设备，不属于金鲁红公司对业主所购商品房的保修范围，系认定事实错误。根据金鲁红公司与业主之间签订的商品房买卖合同约定，金鲁红公司应向业主交付达到使用条件的单元门铃、门禁系统。但金鲁红公司向业主交付房产时，该小区所有单元门铃、门禁系统未达到交付条件，有些单元未安装门禁系统。该公司在后期安装过程中，对墙体造成损坏，至今未修复。
金鲁红公司辩称，业主委员会所诉的单元门铃、门禁系统、楼道墙体等公共部分不属于其对业主所购商品房的保修范围，应启动维修资金对上述部位进行维修养护。
业主委员会向一审法院起诉请求：1.金鲁红公司对君悦龙庭小区（48#、49#、50#、51#、52#、56#、57#、60#、67#楼）的6楼、（50#、58#、61#、62#、68#、71#楼）的7楼漏水的公共楼顶进行维修防水处理；2.金鲁红公司对君悦龙庭小区69#、70#、71#、73#楼的地下室外墙进行防水处理；3.金鲁红公司对君悦龙庭小区所有楼房单元门铃、门禁系统进行安装修复施工，对损坏的楼道墙体整改修复，并达到约定的交付条件；4.被告对损坏的小区绿化管网进行修复，达到正常使用；5、金鲁红公司对君悦龙庭小区52#-54#、68#-73#、69#-72#、70#-71#楼间风化的公共路面进行维修施工处理；6.由金鲁红公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：一、2010年，金鲁红公司开发建设伊宁市君悦龙庭小区。该小区一期工程为48-62号楼，交房时间为2012年5月；二期工程为64-73号楼，交房时间为2013年4月。2014年3月24日，该小区成立君悦龙庭业主委员会。自2012年起，小区业主就无房产证、屋面漏水、地下室渗水、路面风化、单元门禁系统、小区楼道墙面小广告、墙面损毁、绿化喷灌设施等问题向社区、街道及相关部门进行反映。2015年6月18日，金鲁红公司将绿化管网的相关设备材料移交给伊宁市承安合悦物业服务有限公司。自2015年8月中旬，金鲁红公司对该小区部分漏水的房屋进行维修。同年10月26日，伊犁新域项目管理有限公司受相关部门委托，组织人员对该小区住宅存在的问题进行现场调查，并建议金鲁红公司对出售的房屋在保修期内承担质量保修责任，对超过保修期的房屋维修问题可经业主大会通过启动物业维修专项基金或物业公司进行维修。至同年11月10日，该小区仍存在上述问题，其中屋面漏水、地下室渗水的维修工程仍未全部完成。2017年7月4日，伊宁市解放路街道办事处北苑新区居民委员会出具证明，证实金鲁红公司虽对本案诉争小区48#、49#、50#、51#、52#、56#、57#、60#、67#楼的6楼、50#、58#、61#、62#、68#、71#楼的7楼的漏水的屋顶进行了补修，但至今仍存在漏水问题，居民对此反映强烈。
二、金鲁红公司与小区业主签订的商品房买卖合同中约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。金鲁红公司向业主提供的《伊宁市商品房质量保证书》中载明的保修项目包括商品房的地基和主体结构、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、电气管线、给、排水管道安装、地面采暖系统、墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏、卫生洁具、灯具、电器及开关、管道堵塞、保温工程、单元进户门，其中屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，并载明保修期从开发企业将竣工验收的商品房交付用户使用之日起计算。庭审中，业主委员会提供照片及证人崔某，证实本案诉争房屋的六楼、七楼屋顶至今仍存在漏水现象、小区部分道路路面风化、门禁、门铃系统至今未投入使用、墙体损坏未进行修复、69#-73#楼的地下室存在渗水。
一审法院认为，君悦龙庭小区业主与金鲁红公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，业主委员会主张金鲁红公司对其小区（48#、49#、50#、51#、52#、56#、57#、60#、67#楼）的6楼、（50#、58#、61#、62#、68#、71#楼）的7楼漏水的公共楼顶进行维修防水处理、对69#、70#、71#、73#楼渗水的地下室的外墙防水进行处理，根据《伊宁市商品房质量保证书》规定，金鲁红公司对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，因金鲁红公司对上述房屋的交付时间分别为2012年5月和2013年4月，并未超过5年期限，且金鲁红公司提供的个别楼栋的维修服务单及屋面防水验收表，不足以证实本案诉争楼顶及地下室的防水已经处理完毕，据此，该公司理应对上述仍然存在的问题承担保修责任。
关于业主委员会主张金鲁红公司对小区楼房所有单元门铃、门禁系统进行安装修复施工、对损坏的楼道墙体整改修复，并达到约定的交付条件；对损坏的小区绿化管网进行修复，达到正常使用；对52#-54#、68#-73#、69#-72#、70#-71#楼间风化的公共路面进行维修施工处理的诉讼请求，因单元门铃、门禁系统、楼道墙体、绿化管网、路面均属于小区公共部位和共用设施、设备，并非金鲁红公司对业主所购商品房的保修范围，业主委员会可申请启动维修资金对上述设施、设备进行维修养护，故对业主委员会的上述诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、金鲁红公司于判决生效之日起三日内对君悦龙庭小区（48#、49#、50#、51#、52#、56#、57#、60#、67#楼）的6楼、（50#、58#、61#、62#、68#、71#楼）的7楼漏水的公共楼顶进行防水处理；二、金鲁红公司于判决生效之日起三日内对君悦龙庭小区69#、70#、71#、73#楼的地下室外墙进行防水处理；三、驳回业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取35元，由业主委员会负担17.5元，金鲁红公司负担17.5元。
本院二审中，当事人围绕上诉请求向本院提交了新证据。本院依法组织当事人进行了质证。业主委员会提供彩印照片53页，拟证实金鲁红公司在业主入住时仍未安装单元门铃、门禁系统，亦未向业主委员会进行移交的事实。金鲁红公司质证认为，对第2页、第11页、第16页、第18页、第27页、第29页、第30页、第41页、第42页、第43页照片的真实性认可，对其余照片真实性不予认可，所有照片上均无拍摄时间，也不能显示小区名字，无法看出是君悦龙庭小区。对业主委员会提供的照片，本院认证如下：上述照片不能证实业主委员会的证明目的，故对该证据不予认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
另，庭审中，业主委员会和金鲁红公司均确认，双方争议的单元门铃、门禁系统系业主委员会在一审中提交的业主胡晓军与金鲁红公司签订的商品房买卖合同（合同编号NO.1028480）附件三中约定的电子可视对讲门。
本院认为，本案争议焦点为：金鲁红公司是否应交付达到正常使用条件的单元门铃、门禁系统，并对损坏墙体进行修复。业主委员会在其上诉状及二审庭审陈述中，均称根据业主与金鲁红公司的商品房买卖合同约定，金鲁红公司应在其向业主交付房屋的同时交付达到使用条件的电子可视对讲门系统。可见，业主委员会的该项诉讼请求是以业主个人与金鲁红公司签订的《商品房买卖合同》为其主张权利的基础。本案是君悦龙庭小区各业主与金鲁红公司之间签订的商品房买卖合同纠纷，业主委员会与争议的合同权利义务没有直接利害关系。本案中，业主委员会依据业主与金鲁红公司之间的商品房买卖合同，向主张金鲁红公司交付达到使用条件的单元门铃、门禁、修复墙体等，违反了合同相对性原则，亦超出了物权法和《物业管理条例》所规定的业主委员会的职责范围。故一审判决对其该项诉讼请求不予支持，并无不当。
综上所述，业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由伊宁市君悦龙庭小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨峻峰
代理审判员 张瑀歆
代理审判员 李 政
二〇一七年十月二十二日
书 记 员 常 静