上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7756号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王美军，女，1969年10月30日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人张佳妮，上海济铭律师事务所律师。委托诉讼代理人赵伟荣，上海�铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴耀（兼被上诉人戴晓晖的委托诉讼代理人），女，1980年12月11日生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴晓晖，男，1978年1月21日生，汉族，住址同上。上诉人王美军因与被上诉人吴耀、戴晓晖房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初5458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后依法组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。上诉人王美军的委托诉讼代理人赵伟荣、被上诉人吴耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王美军上诉请求：撤销原判第三项，依法改判支持上诉人原审中要求吴耀、戴晓晖支付违约金40.80万元的反诉诉请。事实与理由：在签订《上海市房地产买卖合同》后上诉人和房产中介多次提醒被上诉人抓紧办理银行贷款审核事宜，按约定时间办理过户，上诉人急等银行放款去支付置换房屋的购房余款。但到合同约定的截止日，被上诉人的贷款申请还是未获银行审批通过，直接影响上诉人房屋置换，双方通过电话沟通，在被上诉人同意以现金方式全额支付购房款的前提下，上诉人同意适当延期几日办理过户。2016年1月5日在被上诉人并没有现金付清购房余款的情况下，上诉人电话通知被上诉人要求解约并要追究被上诉人违约责任，在被上诉人再次承诺去筹款并在2016年1月27日前参照市场价现金付清购房余款后，上诉人有条件承诺在放宽时间至1月27日前去办理过户。然至约定日期，被上诉人通知上诉人说贷款审核通过了，要求上诉人配合去办理过户，而只字不提用现金付款的承诺，被上诉人背信弃义的行为严重损害了上诉人的权益，直接导致上诉人不能按时支付置换房屋余款，造成违约，35万元诚意金被没收，置换房屋的愿望化为泡影，损失惨重，因此被上诉人理应支付上诉人违约金，并赔偿上诉人新增的200万元房屋置换成本，请求二审依法改判。吴耀、戴晓晖辩称：双方已经在履行合同，2015年12月31日前上诉人也没有以任何方式催促被上诉人办理过户手续，而是默认了被上诉人催促银行放贷的事实，被上诉人在2016年1月29日去房地产交易中心办理过户，上诉人通过短信表示同意，但届时却没有到现场。双方约定了房价金额，因此应当按照该约定的金额买卖房屋，被上诉人也积极要求履行，但上诉人不予配合，因此被上诉人没有责任，请求二审依法维持原判。2016年3月，吴耀、戴晓晖诉至一审法院，要求判令王美军继续履行合同，将涉讼房屋所有权过户至吴耀、戴晓晖名下；王美军承担延迟履行违约金，自2016年1月30日起至判决生效之日止，以204万元�本，按日万分之三计算。审理中，王美军提起反诉，要求判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；吴耀、戴晓晖支付王美军违约金40.80万元。一审法院审理查明，吴耀、戴晓晖系夫妻关系。2015年11月22日，吴耀、戴晓晖（乙方）与王美军（甲方）通过上海XX有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋），该房屋建筑面积52.97平方米，转让价款204万元。合同附件三约定，乙方于2015年11月9日支付定金5万元，于2015年11月30日前付首付款77万元，以银行贷款方式支付剩余房款122万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认于2015年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2016年2月29日前腾出房屋并通知乙方�行验收交接。……查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。同时第九条第三款约定：乙方未按合同付款协议约定期付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15天后乙方仍未付款的，乙方应向甲方支付15天的违约金，并且甲方有权单方面解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿金责任，赔偿额为总价款的20％，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金的赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条第三款约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同�四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15天后甲方仍未交付的，甲方应向乙方支付15天的违约金，并且乙方有权单方面解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款（一）第3条约定，乙方于签订本合同5个工作日内备齐贷款材料，并办理银行贷款申请手续。……若乙方未申请办理贷款或申请的贷款未获审批通过或贷款未保证本合同约定的额度，则乙方应与甲方按照合同规定日期，共赴房地产交易中心办理交易转让过户手续，并于交易中心出具受理单当日，以现金补足不足部分或全部支付现金。否则乙方应按照本合同第九条之约定承担违约责任。吴耀、戴晓晖于2015年11月9日支付定金5万元，于合�签订当日通过银行转帐方式支付首付款77万元，于合同签订次日向中国工商银行上海市分行长宁支行申请贷款122万元。自合同签订次日至2016年1月4日，吴耀、戴晓晖与王美军之间无任何联系。2016年1月5日，吴耀、戴晓晖与王美军之间开始有通话和短信往来联系,吴耀、戴晓晖向王美军通报正在催银行工作人员加紧对贷款的审批，王美军表示“多谢”。同月21日，吴耀、戴晓晖短信通知王美军贷款明日审批通过，王美军回复“好的太棒了”和“年前希望能拨款”。在吴耀、戴晓晖告知其审批出来后20个自然日放贷款，其回复“审批出来后快的话一周多一点，希望能顺利点就好”和“我也知道你们很努力，感谢”。同月25日，吴耀、戴晓晖与申请贷款银行签订了个人购房借款/担保合同，贷款金额为122万元。同月26日上午9时55分，王美军发短信问吴耀、戴晓晖何时办理过户�吴耀、戴晓晖回复约王美军同月29日上午去办理过户。王美军回复“好”。吴耀、戴晓晖告知其贷款审批已通过，催银行早日放贷。王美军回复“先要过户好等产证下来之后才能放款，这个周期又不知道需要多久了”、“审核太久了，这么长时间人家都放款了”。同日12时51分，王美军短信吴耀、戴晓晖“我们约好2015年12月31日去办理过户手续，尾款1月中旬付，我订的房子，约好今天付首付款180万，由于你的房款迟迟没有付，造成我无力支付，出售方视我违约，给我造成50万损失。现我只能追究你的违约责任，我们解除合同。你赔偿我违约金40万元。”吴耀、戴晓晖未同意王美军解除合同的提议，仍约王美军于次日上午9时去办理过户。王美军于当晚21时32分再次向吴耀、戴晓晖提出要求吴耀、戴晓晖对其进行补偿的新方案，吴耀、戴晓晖仍未能接受，也提出了两个继续履行合同的解决方案，王美军也未予接受。涉讼房屋最终未能办理过户。2016年2月，王美军委托律师致函吴耀、戴晓晖，要求解除房屋买卖合同，并要求吴耀、戴晓晖支付逾期付款违约金及合同总价款20％的赔偿金。吴耀、戴晓晖遂向法院提起诉讼。吴耀、戴晓晖与王美军确认，房屋中介公司于2016年2月下旬将双方签订的网签合同撤销备案。另查，吴耀、戴晓晖向法院提出诉前保全的申请，法院于2016年3月14日作出裁定，并查封了王美军名下的涉讼房屋。一审法院认为，吴耀、戴晓晖与王美军之间的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，吴耀、戴晓晖依约支付了首期房款77万元，并按合同约定就房屋余款向银行申请贷款。履行过程中，因年底银行贷款收紧，贷款申请未能在合同约定办理过户的2015年12月31日前获得审批通过。事后，吴耀、戴晓晖向王美军如实予以告知，并表示正在催促银行尽快审批，王美军知晓上述情况，并未表示异议，也未按合同约定追究吴耀、戴晓晖的违约责任。2016年1月26日，王美军仍主动询问吴耀、戴晓晖何时可以办理过户手续，由此足以证明王美军是同意吴耀、戴晓晖在贷款审批通过后与吴耀、戴晓晖办理过户手续。法院认为，吴耀、戴晓晖与王美军双方已就办理房屋过户手续时间达成一致意见，即在吴耀、戴晓晖贷款审批通过后办理，因此吴耀、戴晓晖的行为不构成根本性违约，王美军行使合同解除权的条件未成就。吴耀、戴晓晖要求王美军继续履行合同，并配合办理过户手续的请求，法院予以支持。王美军协助吴耀、戴晓晖办理完毕涉案房屋的产权过户登记后，吴耀、戴晓晖应当将涉案房屋的尾款122万元�次性支付给王美军。吴耀、戴晓晖认为王美军未按事后约定的时间，及时与其办理涉讼房屋的过户手续，要求王美军支付违约金的请求，法院认为没有事实和法律依据，不予支持。王美军反诉认为，在合同约定的时间，吴耀、戴晓晖银行贷款未能获得审批通过，王美军表示同意延期办理过户的条件，系因吴耀、戴晓晖有承诺会按办理过户时的市场价支付房屋余款，对此吴耀、戴晓晖未予认可，王美军也未就此提供相关证据加以证明，法院不予采信。王美军因吴耀、戴晓晖未兑现承诺，要求与吴耀、戴晓晖解除合同，并要求吴耀、戴晓晖赔偿其违约金的诉请，没有事实依据，法院不予支持。一审法院审理后于二〇一六年五月二十六日作出判决：一、原告（反诉被告）吴耀、戴晓晖与被告（反诉原告）王美军就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的房地产买卖合同继续履行；被告（反诉原告）王美军应于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）吴耀、戴晓晖办理前述房屋的产权变更登记手续，将前述房屋的产权变更登记至原告（反诉被告）吴耀、戴晓晖名下；原告（反诉被告）吴耀、戴晓晖应在取得前述房屋的房地产权证之日起十日内支付被告（反诉原告）王美军房款人民币1,220,000元；二、驳回原告（反诉被告）吴耀、戴晓晖的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王美军的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉前财产保全费人民币5,000元，由被告（反诉原告）王美军负担。本诉案件受理费人民币23,344元，因适用简易程序，减半收取计人民币11,672元，由被告（反诉原告）王美军负担�反诉案件受理费人民币3,710元，由被告（反诉原告）王美军负担。二审审理中，王美军提供：一、上诉人与购房上家协议退款被没收意向金的材料。二、购房协议书，旨在证明购房没有成功，被没收意向金、造成损失之事实。经质证，吴耀、戴晓晖表示，对王美军提供的上述材料的真伪有异议，且该材料与被上诉人无关，因为在购房时被上诉人并不知道上诉人在外面购房。经本院审理查明：一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：上诉人王美军与被上诉人吴耀、戴晓晖就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故双方均应按约恪守。而在履约过程中，吴耀、戴晓晖因银行贷款收紧、贷款申请未能在合同约定的2015年12月31日前获得审批通过，但吴耀、戴晓晖经与王美军沟通后，王美军知晓上述情况而未表异议，也�追究吴耀、戴晓晖的违约责任，尤其是在2016年1月26日还主动询问吴耀、戴晓晖何时可以办理过户手续，足以证明王美军同意吴耀、戴晓晖在银行贷款审批通过后再予办理房屋过户手续，双方就此达成一致意见，之后吴耀、戴晓晖银行贷款申请获得通过，在此情况下，吴耀、戴晓晖不构成根本违约，双方仍应继续全面履行合同。现王美军主张其对上家违约造成损失要求吴耀、戴晓晖承担，但在吴耀、戴晓晖不构成违约的情况下，王美军依据合同关系要求合同相对人赔偿损失没有合同依据、法律依据；同时，王美军也没有提供充分确凿证据证明其已实际遭受损失，因此，王美军该上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。原审在认定本案基本事实的情况下所作的判决并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规�，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币27,054元，由上诉人王美军负担。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 陈雯贞
审 判 员 翟从海
二〇一六年十月十四日
书 记 员 李 菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……