长春汽车经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长汽开民初字第866号原告长春一汽汽车贸易城开发集团股份有限公司，住所长春市绿园区。法定代表人宋永久，该公司董事长。委托代理人郭耀辉，吉林智辉律师事务所律师。委托代理人黄志红，吉林创一律师事务所律师。被告吉林省沃伦商务酒店管理有限公司，住所长春汽车经济技术开发区。法定代表人张姝媛，该公司总经理。委托代理人李洪亮，吉林泰绅仁律师事务所律师。第三人吉林省福乐仓储超市有限公司，住所长春市绿园区四联大街。法定代表人刘春京，该公司总经理。委托代理人韩璐，吉林华盟律师事务所律师。第三人吉林省信邦汽车服务销售有限公司，住所长春市东风大街5号华伦小区。法定代表人宋志敏。原告长春一汽汽车贸易城开发集团股份有限公司（以下简称：“汽贸城公司”）诉被告吉林省沃伦商务酒店管理有限公司（以下简称：“沃伦酒店”）、第三人吉林省福乐仓储超市有限公司（以下简称：“福乐超市”）、吉林省信邦汽车服务销售有限公司（以下简称：“信邦公司”）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汽贸城公司的委托代理人郭耀辉、黄志红，被告沃伦酒店的委托代理人李洪亮及第三人福乐超市的委托代理人韩璐到庭参加诉讼，第三人信邦公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告汽贸城公司诉称：位于长春市东风大街5号华伦小区5栋、建筑面积为3443.74平方米的房屋（以下简称：涉案房屋）是原告汽贸城公司资产，已办理产权登记，证号为长房权字第2015091401**号。2015年1月，原告汽贸城公司股东一汽资产经营管理有限公司（以下简称：“一汽资产经管公司”）以涉案房屋以及汽贸城6套门市房核价4174.1万元认购原告汽贸城公司股票，并由一汽资产经管公司与原告汽贸城公司办理了资产移交手续，签署了移交清单，上述资产归原告汽贸城公司所有。然而，由于被告沃伦酒店未经原所有人同意，擅自占用上述房屋，予以装修作为宾馆经营场所，从事经营活动，导致原告汽贸城公司不能行使对增资资产享有的物权。原告汽贸城公司认为，被告沃伦酒店侵占房屋的行为严重侵害了原告汽贸城公司的合法权益，�向贵院提起诉讼，请求依法判令：1.被告沃伦酒店立即停止对原告汽贸城公司房屋的侵占，立即从原告汽贸城公司所有的东风大街华伦小区5栋搬离；2.被告沃伦酒店赔偿占用原告汽贸城公司房屋期间租金损失165万元；3.本案诉讼费由被告沃伦酒店承担。被告沃伦酒店辩称：2003年6月27日，第三人信邦公司与第三人福乐超市（当时涉案房屋所有权人）签订租赁协议，由第三人福乐超市将涉案房屋出租给第三人信邦公司，租期20年，租金300万元，一次性交齐。2013年6月27日，被告沃伦酒店与第三人信邦公司签订《租赁协议》，第三人信邦公司将涉案房屋转租给被告沃伦酒店，租期10年至2023年6月26日。被告沃伦酒店向第三人信邦公司支付了全部租金。综上，被告沃伦酒店对涉案房屋享有合法租赁使用权，原告汽贸城公司的诉请应予驳回。第三人福乐超市述称：第三人福乐超市因在2003年时变更经营场所至长春市绿园区四联大街，故将涉案房屋出租给第三人信邦公司，租期20年，自2003年6月27日起至2023年6月26日止，租金300万元，一次性付清。第三人福乐超市在2004年以涉案房屋为案外人包头市银剑汽车贸易有限公司（以下简称：银剑公司）抵账时，有司法机关的介入，是在勘查第三人福乐超市资产后签订的三方协议，三方主体均明知第三人福乐超市将涉案房屋出租在先的事实。第三人信邦公司未陈述。经审理查明：2005年4月28日，第三人福乐超市与案外人银剑公司签订《协议》，约定第三人福乐超市将涉案房屋产权无偿提供给银剑公司用于偿还案外人一汽贸易总公司（后更名为一汽解放汽车销售公司，一汽解放汽车销售公司又更名为一汽解放汽车销售有限公司，下同）欠款。随后，一汽贸易总公司、�剑公司、第三人福乐超市三方签订《房屋抵债协议书》，约定第三人福乐超市将其已取得房屋所有证、土地使用权证的位于长春市绿园区东风大街5号、华伦小区5#中的第三层房号301，房屋所有权证号为长房权字第509009**号、国有土地使用权证号长国用（2003）字第060132768号，丘地号4-100/125-68，总建筑面积3443.74平方米的商业用房所有权，土地分摊面积1896平方米的土地使用权转让给一汽贸易总公司，代银剑公司偿还银剑公司所欠一汽贸易总公司的部分债务，抵债数额按照上述房地产的评估结果21，358，075.00元确认。第三人福乐公司保证本次抵偿一汽贸易总公司的债务资产合法有效，不存在重复抵押等其他纠纷，产权无争议，具备过户条件，并配合一汽贸易总公司完成权属变更。2005年6月16日，第三人福乐超市与一汽贸易总公司签订《长春市房地产转让合同》，约定第三人�乐超市以抵债方式将涉案房屋转让给一汽贸易总公司，成交价格为贰仟壹佰叁拾伍万捌仟零柒拾伍元（21，358，075.00元）。第三人福乐超市保证转让房屋权属真实、无出租、无抵押、无查封、四至清楚、无争议。该合同第十条“甲乙双方需要说明的其他事项”部分中明确记载：转让房地产无租赁。2006年8月28日，一汽贸易总公司对涉案房屋进行了验收。2006年12月4日，涉案房屋《土地使用权证》过户至一汽贸易总公司名下【座落：长春市绿园区汽车产业开发区正阳街87号，吉国用（2006）第010600088号，地号19-28-04，使用权面积1896M2，使用权类型：出让、地类用途：其他商服用地】。2010年7月8日，涉案房屋《房屋所有权证》过户至一汽解放汽车销售公司（原一汽贸易总公司）名下（产权证号：长房权字第50300065**号，丘地号4-100/175-68301）。2010年8月27日，一汽集团公司规划部、财务控制部、社会事业管理部联合下发《关于一汽解放汽车销售公司非经营性资产无偿划转的函》，要求一汽解放汽车销售公司将涉案房屋移交一汽集团社会事业管理部。2013年7月10日，中国第一汽车集团公司社会事业管理部下发《关于移交经营性房屋资产的通知》，将涉案房屋按照一汽集团内部国有资产划转方式移交给一汽资产经管公司。2015年1月1日，一汽资产经管公司将案涉房屋的相关权属资料移交原告汽贸城公司。2015年2月13日，原告汽贸城公司召开股东会，会上形成决议，同意该司股东一汽资产经管公司以其自有的汽贸城六套门市房和涉案房屋作为增资投入认购该司8720000股股票。2015年7月1日，涉案房屋《房屋所有权证》过户至一汽资产经管公司名下【产权证号：长房权字第2015070102**号，丘地号4-100/175-68301】。2015年9月14日，涉案房屋所有权过户至原告汽贸城公司名下【产权证号：长房权字第2015091401**号，丘地号4-100/175-68301】。2015年10月13日，原告汽贸城公司主张被告沃伦酒店利用涉案房屋进行酒店经营对其所有权构成妨碍，为要求被告沃伦酒店从涉案房屋迁出及赔偿损失，诉讼来院。另查明：1.被告沃伦酒店在庭审中提供《租赁合同》复印件一份（该合同与第三人福乐超市所举的《租赁合同》原件相同），合同上体现的双方主体为第三人福乐超市及第三人信邦公司，签订时间为2003年6月27日，内容为第三人信邦公司从第三人福乐超市处租赁涉案房屋，租期20年，自2003年6月27日起至2023年6月26止，租金300万元；提供《租赁协议》原件一份，该协议的双方主体为第三人信邦公司与被告沃伦酒店，签订时间为2013年6月27日，内容为被告沃伦酒店从第三人信邦公司处租赁涉案房屋，租期10年，自2013年6月27日起至2023年6月26日止，租金200万元，一次性付清；提供租金收据原件一张、保证金收据原件一张、交通银行吉林省分行记账回执原件五份（摘要内容为往来款）、交通银行结算业务申请书一份。被告沃伦酒店提供上述证据用以证明第三人信邦公司从第三人福乐超市租赁涉案房屋，再将涉案房屋转租给被告沃伦酒店，被告沃伦酒店已向第三人信邦公司全部支付了《租赁协议》约定的租金，对涉案房屋享有合法的租赁使用权。2.第三人信邦公司在上述《租赁合同》及《租赁协议》上加盖的公章均带有防伪码2201031707640。3.原告在庭审中提供第三人信邦公司的部分工商档案，经质证，被告及第三人福乐超市对上述工商档案的真实性没有异议。上述工商档案体现第三人信邦公司在2002年5月23日至2006年12月4日这一期间内向工商行政管理部门提供的文件上所加盖的该司公章均不带有防伪码。4.2012年1月1日，第三人福乐超市的法定代表人刘春京与被告沃伦酒店签订《房屋租赁协议》，约定刘春京将绿园区东风大街华伦小区5栋租给被告沃伦酒店使用，租期十年，自2012年1月1日起至2022年1月1日，年租金1万元。5.第三人福乐超市于2001年5月18日成立，2010年11月16日被吊销营业执照。刘春京在此期间一直为第三人福乐超市股东、法定代表人、总经理。第三人信邦公司2002年5月23日由第三人福乐超市与自然人李明共同出资设立，目前登记状态“在营”，但经营期间发生过多次股东变更、法定代表人变更、高管变更，现法定代表人、执行董事、总经理为宋志敏。被告沃伦酒店于2013年1月14日设立，案外人长春市火凤凰酒店管理有限公司（该司曾于2014年3月3日与一汽资产经管公司签订《房屋买卖意向书》意欲购买涉案房屋）于2013年3月27日受让股权成为股东，宋志敏、王晓振为董�。6.2015年9月28日，一汽资产经管公司向原告汽贸城公司出具授权委托书，授权原告汽贸城公司行使基于涉案房屋涉及该公司的一切权利，所获权益由原告汽贸城公司享有。7.2010年8月18日，长春市发展和改革委员会、长春市住房保障和房地产管理局下发《关于公布我市非住宅房屋租赁指导租金标准的通知》，上述通知规定东风大街路段商业用房指导租金为48.00元/平方米/月。本院认为：1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原告汽贸城公司为涉案房屋的合法所有权人，其自取得所有权登记之日起对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2.本案中，原、被告双方对涉案房屋自2013年6月27日起由被告沃伦酒店占有、使用的事实并无异议，双方争议的主要焦点在于被告沃伦酒店是否享有合法的权利依据对涉案房屋进行占有、使用。被告沃伦酒店主张第三人福乐超市将涉案房屋租赁给第三人信邦公司，第三人信邦公司又将涉案房屋转租给被告沃伦酒店，因此被告沃伦酒店有权对涉案房屋进行占有、使用。从本案庭审查明的情况来看：第一，纵观第三人福乐超市与案外人银剑公司、一汽贸易总公司的整个交易过程，上述主体签订的《协议》、《房屋抵债协议书》及《长春市房地产转让合同》或未显示涉案房屋处于租赁状态或明确注明涉案房屋上无租赁。第二，第三人福乐超市主张案外人一汽贸易总公司在接受以房抵债时，已经知晓涉案房屋租赁在先的事实，但对其主张并未提供证据证明。第三，第三人福乐超市未在本院指定的期限内提供第三人信邦公司实际向其支付租金的相关证据，以佐�其与第三人信邦公司存在真实的租赁关系。第四，被告沃伦酒店及第三人福乐超市提供的《租赁合同》（签订时间2003年6月27日、双方主体为第三人福乐超市与第三人信邦公司）上加盖的第三人信邦公司的公章与同时期第三人信邦公司向工商行政管理部门提供的文件上所加盖的该司公章不同，但上述《租赁合同》上加盖的第三人信邦公司的公章与被告沃伦酒店提供的《租赁协议》（签订时间2013年6月27日、双方主体为被告沃伦酒店与第三人信邦公司）上加盖的第三人信邦公司的公章相同。结合上述事实，本院认为被告沃伦酒店所主张的其系基于转租赁法律关系而占有、使用涉案房屋的待证事实真伪不明，本院无法认定被告沃伦酒店系在享有合法依据的情况下占有、使用涉案房屋，其对涉案房屋的占有、使用行为已对原告汽贸城公司就涉案房屋享有的所有权构成妨害。3.《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以同时请求承担其他民事责任。基于上述法律规定，本院认为原告汽贸城公司有权要求被告沃伦酒店立即自涉案房屋搬离，同时亦有权就被告沃伦酒店的占用行为请求损害赔偿。损害赔偿的具体数额综合本案原告汽贸城公司诉请及审理实际可比照自原告汽贸城公司取得所有权登记之日（2015年9月14日）至起诉之日（2015年10月13日）的租金计算，即被告沃伦酒店应赔偿原告汽贸城公司经济损失165,299.52元（48.00元/平方米/月*1个月*3，443.74平方米）。2015年10月13日后的经济损失，原告汽贸城公司可另行告诉解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告吉林省沃伦商务酒店管理有限公司于本判决生效后30日内从涉案房屋（房屋坐落：长春市绿园区东风大街5号华伦小区5#，产权证号：长房权字第2015091401**号，丘地号4-100/175-68301，房屋所有权人：长春一汽汽车贸易城开发集团股份有限公司）迁出；二、被告吉林省沃伦商务酒店管理有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告长春一汽汽车贸易城开发集团股份有限公司经济损失165,299.52元；三、驳回原告长春一汽汽车贸易城开发集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决履行给付金钱义务，应当按�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19，650.00元，由被告吉林省沃伦商务酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长  沈 楠人民陪审员  孙洪杰人民陪审员  刘玉杰二〇一七年十月十日书 记 员  赵 莹