湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终396号上诉人（一审被告）：怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码：91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。委托诉讼代理人：吴泉澳，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201710689313。被上诉人（一审原告）：张叶叶，女，1985年10月20日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312201511407074。上诉人怀化市大汉置业有限公司（简称大汉置业公司）因与被上诉人张叶叶商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大汉置业公司上诉请求：撤销原判决，改判上诉人不向被上诉人支付2万元逾期交房违约金；判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人并非电信公司的职工，上诉人与电信公司工会签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，根据合同相对性原则不适用于被上诉人。2、被上诉人系受让电信职工唐芳的购房指标，没有证据证明，其在一审提交证明唐芳转让团购资格的《证明》，没有出具证明单位的负责人及经办人签名，形式不合法，不应采信。3、根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，即使唐芳系电信公司的职工，被上诉人没有提供证据证明其受让唐芳购房指标这一合同权利义务转让事宜通知给上诉人，也没有证据证明上诉人同意唐芳将购房指标转让给被上诉人。综上三点表明，被上诉人要求上诉人按照《商品房团购补充协议书》第三条内容支付2万元逾期交房违约金没有事实和法律依据。张叶叶辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审维持原判决。张叶叶向一审法院起诉请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金26748.23元。一审法院认定事实：2013年11月6日，怀化电信工会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购协议书》，约定：甲方团购乙方开发的“大汉龙城.电信智能小区”，本小区住宅楼共10栋，设计为935套住宅楼；甲方保证其团购业主不少于700户；甲方保证向乙方提交加盖甲方单位公章的“大汉龙城团购业主名单”，团购业主名单确定后，原则上不得更改，2013年11月30日后甲方原则上不得追加团购业主名单；团购房屋整体实收均价为3000元/㎡，具体单户房屋价格以双方核定的价格表为准；购房业主于2013年11月30日前缴纳定金10万元/户，方可参与团购活动，享受团购优惠方式及价格；甲方在收到乙方通知约定的期限内，分批次组织团购业主与乙方签订《商品房买卖合同》；本小区于2016年3月31日前峻工验收合格并交付。2015年7月28日，怀化电信工会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间变更为2016年12月31日前，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费；如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。2016年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城.电信智能小区”第5幢29层2902号房，总购房价424417元；房屋专项维修资金由原告(买受人)自行向房屋专项维修资金管理部门缴存(合同第六条)；(合同第十一条)被告应当在2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实延期交房(……原告没有按约定支付商品房专项维修资金)；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，被告逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金至实际交付之日止。2016年5月31日，原、被告又签订《补充协议》，约定商品房交房条件：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。原告交清了《商品房买卖合同》约定的购房款424417元，并交纳了契税6063.1元，未交纳房屋专项维修资金。2017年6月8日被告交房给了原告。本案所涉商品房，至今尚未竣工验收，没有达到合同约定的交房条件。一审法院认为：本案所涉之《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，均是当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，应予全面适当履行。被告未能依约于2016年12月31日前交房给原告，应依约定赔付原告逾期交房违约金26748.23元(2016年12月31日至2017年6月8日相差159天，20000元＋424417元×0.0001×159天＝26748.23元)。被告认为原告未缴存房屋专项维修资金、其享有据实延期交房之先履行抗辩权，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，双务合同中的先履行抗辩权应当明确具体约定并具有履行利益上的牵连性，本案《商品房买卖合同》第六条约定了原告自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，也没有约定具体的缴存时间，尽管《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，但该规定系部门规章之行政管理性规范，对当事人民事合同行为不具有强制性约束力，同时，本案《商品房买卖合同》所约定的商品房至今尚未竣工验收，根本没有达到合同约定的交付条件，因此，被告主张的先履行抗辩权没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院》第十一条，《最高人民法院》第七十五条规定，判决被告怀化市大汉置业有限公司赔付原告张叶叶逾期交房违约金26748.23元，于本判决生效之日起7日内付清。案件受理费469元，减半收取234.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案工会代表中国电信怀化分公司员工与大汉置业公司签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。根据《商品房团购补充协议书》第一条第1项内容的约定，上诉人认可以中国电信怀化分公司员工名义的其他人员的团购身份，中国电信怀化分公司亦证实张叶叶受让了电信公司员工唐芳的团购指标，张叶叶虽不是电信公司员工，但其系受让电信公司员工转让的团购指标，有资格享受《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》中约定的权利内容，并且根据张叶叶与大汉置业公司商品房买卖合同的签订、履行等情况表明，张叶叶享受了《商品房团购协议书》约定的售房优惠，大汉置业公司也按约收取了购房款，其实际认可了张叶叶具有团购资格，张叶叶有权依据《商品房团购补充协议书》第三条第2项向大汉置业公司主张权利。根据合同约定，大汉置业公司应于2016年12月31日前向张叶叶交付房屋，但大汉置业公司直至2017年6月8日才向张叶叶交付房屋，逾期交房事实清楚，大汉置业公司应当按照《团购补充协议》第三条第2项的约定承担逾期交房违约责任，即向张叶叶支付逾期交房违约金2万元。综上，大汉置业公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由怀化市大汉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一八年五月十四日代理书记员  胡 蒙