福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（２０１１）侯民初字第２０７号
原告陈庄如，女，1950年2月20日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人陈世涌，福建丛语律师事务所律师。
被告福州忠观房地产开发有限公司，住所地闽侯县南屿镇。
法定代表人宋忠官，董事长。
委托代理人张本钟，福建国富律师事务所律师。
原告陈庄如与被告福州忠观房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年2月22日公开开庭审理了本案。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈庄如诉称，原、被告于2009年7月2日签订《商品房买卖合同》，约定被告出售其开发的闽侯县xx镇xx街xx号xx幢xx层xx号商品房给原告，原告于2009年7月2日前交付全部购房款的50%，即63385元，余款于2009年12月31日前支付，被告于2009年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告已经依约履行合同约定支付全部购房款的50%，由于被告拟交付的讼争商品房因未达到合同第八条约定的交付条件，至今未能履行交房义务，原告因此暂不支付剩余房款，以督促被告交房。
根据《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条的约定及《中华人民共和国合同法》第六十六条等规定，被告应承担逾期交房的违约责任。原告请求被告交付原告闽侯县xx镇xx街xx号xx幢xx层xx号合格商品房，被告支付原告逾期交房违约金（从2010年1月1日起按已付款63385元日万分之四计算至商品房实际交付之日）。
被告福州忠观房地产开发有限公司辩称，原告尚欠被告50%购房款63385元，讼争商品房因此交付条件尚未成就，应顺延交付，故被告并不存在逾期交房问题。被告所开发的商品房已通过竣工及消防验收，配套的供水、供电等生活设施能够正常使用，已符合合同约定的交房条件。基于原告违约在先，至今仍未交清购房款，被告保留解除合同并进一步追究原告逾期交付购房款的违约责任。原告主张按已付款日万分之四计算违约金计算不符合事实。
经审理查明，2009年7月2日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买由被告开发建设的闽侯县xx镇xx街xx号旗山商贸街商住楼第xx幢xx层xx号商品房，合同约定房屋面积27.5平方米，每平方米价格4609.81元，总金额为126770元。《商品房买卖合同》第六条有关付款方式及期限约定为按期付款，即2009年7月2日前支付全部购房款的50%，计63385元，2009年12月31日前支付余款63385元。《商品房买卖合同》第八条有关交付条件与期限约定为，被告应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付原告使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防等设施达到设计要求条件；小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等等。《商品房买卖合同》第九条有关被告逾期交房的违约责任约定为，逾期超过90天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之四的违约金。《商品房买卖合同》第十一条有关交接约定为，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者证明文件不齐全，原告有权拒绝交接。《商品房买卖合同》还就其他事项进行了约定。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，还签订了一份《买卖合同补充协议》，《买卖合同补充协议》第三条对《商品房买卖合同》第八条补充约定为，房屋交付期限必须以原告付清全部房价款、维修基金及所有因原告逾期缴款而需支付的违约金、赔偿金等相关费用为准，若原告逾期支付前述款项，则被告交付该房屋的期限可依原告逾期付款之期限相应顺延并不承担延期交房的责任。《买卖合同补充协议》第四条约定为，被告发出的书面交房通知规定的交付期截止之日起，原告每延期一日办理交房手续，则每天应向被告缴纳保管费20元，同时不论原告是否有验收或者使用该房产，均视同原告已验收，原告须承担该房产的一切风险及相关义务，并缴交所发生的物业管理费等等。《买卖合同补充协议》还就其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》签订当日，原告支付被告全部购房款的50%，即63385元。
2009年12月31日之前，被告向原告发出书面交房通知，通知原告于2010年1月20日至2010年2月10日期间到售楼中心办理房屋交付手续。在被告指定的期间，原告到被告指定的场所办理房屋交付手续，由于原告认为被告未达到《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件而不同意接收房。此后，被告没有书面向原告发出书面交房通知。原告没有依《商品房买卖合同》约定于2009年12月31日前付清购房余款。现原告未支付购房余款，被告未交付原告房屋。
2009年12月30日，商品房经建设、勘察、设计、施工及监理等单位竣工验收合格。2010年1月，被告取得讼争商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2010年2月11日，闽侯县公安消防大队出具了侯公消（建验）字[20xx]第xxxx号建设工程消防验收意见书，意见认为包括商住楼xx幢在内工程的消防验收基本合格。该意见书主送被告等单位。
上述内容，双方在庭审是共同认可，本院予以确认。
综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并没有违反法律和行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》具备法律效力。《买卖合同补充协议》系被告提供的格式条款，双方对其部分内容存在争议，主要体现在第三条有关房屋交付期限必须以原告付清全部房价款，若原告逾期支付款项，则被告交付该房屋的期限可依原告逾期付款之期限相应顺延并不承担延期交房的责任的约定内容，以及第四条有关被告发出的书面交房通知规定的交付期截止之日起，不论原告是否有验收或者使用该房产，均视同原告已验收的约定内容，上述约定内容属于“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，在被告不具备交房条件的前提下，上述约定内容依法无效，被告不能据此行使抗辩权。
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依合同约定向被告支付全部购房款的50%，被告亦应履行合同义务，按照合同约定向原告提供符合合同约定条件的商品房。《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限为2009年12月31日，此时讼争的商品房尚未通过消防验收，被告无法向原告提供讼争商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即便依被告向原告发出的交房通知书所指定的交房日期，讼争的商品房仍未通过消防验收，不具备合同约定的交付条件，据此，可认定被告瑕疵履行，原告可请求被告消除缺陷，在被告未消除缺陷时，原告有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付购款余款，还有权依法请求被告承担违约责任。
现被告已取得了商品房经建设、勘察、设计、施工及监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，讼争商品房已具备合同约定的交付使用条件，被告应当依《商品房买卖合同》约定再次书面通知原告办理交付手续。因被告未告知导致原告迟延接收房屋的，被告仍应承担由此产生的逾期交房责任。
综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第六十六条、第一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告福州忠观房地产开发有限公司于判决生效后十日内将闽侯县xx镇xx街xx号旗山商贸街商住楼第xx幢xx层xx号商品房交付原告陈庄如，并向原告陈庄如按日支付已交付房价款63385元万分之四的违约金（自2010年1月1日起至房屋实际交付之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费2997元由被告福州忠观房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 凯
审 判 员 陈伟力
人民陪审员 林 伟
二〇一一年九月十五日
书 记 员 宋艳辉
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。