新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新22民终68号
上诉人（原审被告）：刘静，女，汉族，1986年8月19日出生，住哈密市。
委托诉讼代理人：闫忠，哈密市众信法律服务中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）：哈密亚恩奇石文化有限公司，住所地：哈密市312国道北油区创业路以东。
法定代表人：张训亚，经理。
上诉人刘静因与被上诉人哈密亚恩奇石文化有限公司（以下简称亚恩公司）租赁合同纠纷一案，不服伊州区人民法院（2017）新2201民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人刘静及其委托诉讼代理人闫忠、被上诉人亚恩公司的法定代表人张训亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘静的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回亚恩公司诉讼请求；2、诉讼费由亚恩公司承担。事实和理由：1、一审法院以复印件单独作为证据认定哈密禾禾酒店有限责任公司将涉案房屋租赁给亚恩公司错误。亚恩公司提供的2017年1月1日其与哈密禾禾酒店有限责任公司签订的房屋租赁合同为复印件，仅加盖了亚恩公司的公章，哈密禾禾酒店有限责任公司的印章为黑色复印公章。根据法律规定，复印件不能单独作为认定案件事实的依据。2、原审认定哈密禾禾酒店有限责任公司与哈密博越物业管理有限公司的房屋租赁合同解除错误。亚恩公司提供的《解除承租房屋合同违约通知书》只有哈密博越物业管理有限公司的公章，没有哈密禾禾酒店有限责任公司的公章，仅有一个代表人签字，刘静认为签字代表人的身份不能确定，该通知书的真实性无法确认。并且截止2017年6月，哈密博越物业管理有限公司仍然与周围商户签订房屋租赁合同并收取房屋租金，直到2017年8月30日亚恩公司才统一与其他商户更换了房屋租赁合同。
亚恩公司辩称，亚恩公司提交的所有证据都是原件，亚恩公司与哈密禾禾酒店有限责任公司签订的合同也是原件。哈密博越物业管理有限公司与租户签订的合同有误，已经作废了，亚恩公司又与租户重新签订了房屋租赁合同。请求二审法院驳回刘静的上诉请求，维持原判。
亚恩公司向一审法院起诉请求：1、刘静支付2017年1月1日至8月31日房租10666.67元，8个月卫生费320元，79天暖气费1499元，合计21102元；2、解除1-59、60、61号房屋租赁合同并返还房屋；3、本案案件受理费由刘静负担。
一审法院认定的事实：本案所涉商铺（哈密市石油基地创业路1-59、60、61号）属哈密禾禾酒店所有，哈密禾禾酒店将其出租给哈密搏越物业管理有限公司（以下简称搏越物业），后刘静与搏越物业就上述商铺建立租赁关系。2016年12月31日，因搏越物业未按时向哈密禾禾酒店缴纳租赁费，哈密禾禾酒店就上述商铺与搏越物业解除租赁合同并于2017年1月1日同亚恩公司建立租赁关系（亚恩公司成立于2016年12月12日，法定代表人为张训亚，张训亚同时系搏越物业总经理）。刘静以与亚恩公司并未建立租赁关系为由拒绝缴纳相关费用并表示如不能解决与搏越物业之间的经济纠纷拒绝退房。现双方就费用等问题协商未果，引起诉讼。原审另查，1、租金标准：案涉3间商铺为80平米大间一间，40平米小间2间。亚恩公司称2014年至2016年搏越物业管理时的租金标准为大间一年18000元，小间一年12000元，针对做奇石的不收取费用。2017年亚恩公司接手后，按照市场行情调整为大间一年13000元，小间一年8000元，同样对做奇石的不收取费用。亚恩公司提交房屋租赁合同5份证明其向刘静主张的租金价格合理。合同所示租金价格如下：①阿米娜所签合同：80平大间一间，租期自2017年4月10日-2018年4月9日，租金为18000元。②常伟军所签合同：40平小间一间，租期自2017年3月1日-2018年2月30日，租金为11000元。③张印所签合同：40平小间一间，租期自2017年4月24日-2018年4月23日，租金为11000元。④仵航所签合同：40平小间一间，租期自2017年5月1日-2018年4月30日，租金为8000元。⑤孙玉龙所签合同：80平大间一间，租期自2017年9月3日-2018年2月2日，租金为8000元。2、暖气费：根据《哈密市城市供热管理暂行办法》之规定，哈密市每年的供热期为当年的10月15日至次年的3月21日，每平米收费19元。亚恩公司要求刘静按照每平米18元的价格支付自2017年1月1日起至2017年3月20日的暖气费。3、卫生费：哈密油区公共设施综合服务中心出具证明一份，证明自2017年1月起由亚恩公司负责收取其所承包的哈密禾禾酒店及哈密金穗物业管理有限责任公司的门面垃圾清运费并向哈密油区公共设施综合服务中心缴纳（标准为大间30元/月、小间15元/月）。亚恩公司要求按照大间20元/月、小间10元/月计算。原审认为，哈密禾禾酒店于2016年12月31日就涉案商铺与搏越物业解除租赁合同，亚恩公司自2017年1月1日起从哈密禾禾酒店租得涉案商铺，故房屋出租权已由搏越物业转至亚恩公司。刘静截止目前实际占有使用涉案商铺，称其与搏越物业为租赁关系，拒绝与亚恩公司签订租赁合同，刘静的行为已实质影响亚恩公司对涉案商铺的正当出租权，应向亚恩公司归还涉案商铺，相应费用亦应由刘静承担。具体费用认定如下:1、租金损失。根据庭审核查，亚恩公司要求大间一年13000元，小间一年8000元，要求合理，自2017年1月1日起计算至2017年8月31日，共计费用为19333.34元（13000÷12×8+8000÷12×8×2=19333.34元）。2、暖气费。虽刘静辩称从2016年8月份就把暖气片拆掉没用暖气，但亚恩公司不认可，刘静未提交其他证据予以证实，对相关事实无法认定，应承担举证不能的不利后果，具体费用为1440元〔18元×（80平+40平+40平）÷采暖期158天×1月1日至3月20日的79天=1440元〕。3、卫生费320元〔8个月×（20元+10元+10元）=320元〕。上述费用合计21093.34元。刘静所述的与搏越物业之间的经济纠纷，因系另一法律关系，可另案起诉，以维护其合法权益。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、刘静向哈密亚恩奇石文化有限公司支付21093.34元；二、刘静向哈密亚恩奇石文化有限公司归还涉案商铺（哈密市石油基地创业路1-59、60、61号）；三、驳回哈密亚恩奇石文化有限公司其他诉讼请求。案件受理费328元，已减半收取计164元，由刘静负担。
本院二审期间，刘静向法庭提供了以下证据：1、2014年12月15日刘静与博越物业签订房屋租赁合同两份及收据一份，证明刘静租赁博越物业80平方米的房屋每月租金500元，40平方米的房屋每月租金333元，刘静于2014年6月29日给博越物业交纳房屋押金15000元；2、2017年1月以后博越物业与郑小琴等四人签订的房屋租赁合同及收据，证明2017年还是博越物业与租户签订租赁合同，与亚恩公司无关。
经质证，亚恩公司对2014年12月15日的房屋租赁合同及收据认可，但认为合同上写的租金低于实际收取租金，目的是给商户合理避税，博越物业的公章于2015年已经作废。对博越物业与郑小琴等四人签订的房屋租赁合同不认可，认为是复印件，并且上述合同已经作废，亚恩公司与商户重新签订了合同。本院对2014年12月15日的房屋租赁合同及2014年6月29日收据的真实性予以确认。
亚恩公司向法庭提交了其与哈密禾禾酒店有限责任公司签订房屋租赁合同的原件，经质证，刘静对真实性认可，本院予以确认。
另查，2014年12月15日，刘静与博越物业签订《房屋租赁合同》两份，约定刘静租赁哈密市石油基地创业南路一条街房屋两间，其中1-60号80平方米房屋一间，租金为每月人民币500元，1-61号40平方米房屋一间，租金为每月人民币333元，租赁期限均自2015年1月1日至2015年12月31日。虽然合同签订租赁的是两间房屋，但刘静实际使用房屋三间，另一间1-59号40平方米的房屋没有交纳租金。2014年6月29日，刘静给博越物业交纳1-60、1-61号两间房屋押金15000元。合同到期后刘静与博越物业没有续签房屋租赁合同。2016年12月31日，哈密禾禾酒店有限责任公司给博越物业发出解除承租房屋合同违约通知书，载明：自2014年9月1日哈密禾禾酒店有限责任公司与哈密博越物业管理有限公司签订的创业路房屋租赁合同，2016年9月到期，博越物业未能按时履行合同，也未按时交纳房屋租赁费，责任及后果全由博越物业承担。按合同法相关规定我公司自2016年12月31日起解除与博越物业签订的创业路房屋租赁合同。博越物业在通知书上加盖公章。2017年1月1日，哈密禾禾酒店有限责任公司与亚恩公司签订房屋租赁合同，将本案涉及的位于哈密市石油基地创业路一条街1-54至1-107号房屋租赁给亚恩公司。
本案二审审理过程中，刘静与亚恩公司于2018年2月1日将涉案租赁房屋交接完毕，出具房屋交接证明：刘静自2017年1月1日租住的1-59、60、61号房屋2018年2月1日交接给哈密亚恩奇石文化有限公司，房屋一切完好，特此证明。双方在交接证明上签字盖章。
本院认为，刘静与亚恩公司在二审中争议的焦点问题是：1、哈密禾禾酒店有限责任公司与博越物业签订的房屋租赁合同是否已经解除；2、哈密禾禾酒店有限责任公司与亚恩公司签订的房屋租赁合同是否真实有效。2016年12月31日哈密禾禾酒店有限责任公司给博越物业发出解除承租房屋合同违约通知书，其中载明双方签订的合同已经于2016年9月到期，双方未续签合同，博越物业收到解除合同通知书后，在通知书上加盖公章，表明博越物业同意解除房屋租赁合同，这是当事人的真实意思表示，应认定哈密禾禾酒店有限责任公司与博越物业签订的房屋租赁合同已经解除。哈密禾禾酒店有限责任公司作为涉案房屋的所有人，与博越物业解除房屋租赁合同后，可以选择与其他人签订房屋租赁合同，哈密禾禾酒店有限责任与亚恩公司经协商一致签订房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。故自2017年起亚恩公司与刘静之间存在租赁合同关系，亚恩公司主张2017年1月1日至8月31日的房租符合法律规定。亚恩公司与刘静未签订书面租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。一审参照周围商户的房屋租金确定刘静的房屋租金符合法律规定。本案是因欠付房屋租金引起的纠纷，应定性为房屋租赁合同纠纷，原审认定为排除妨害纠纷不妥。原审判决第二项双方在二审审理过程中已经履行完毕，该项本院予以撤销。综上所述，刘静的上诉请求不能成立，本院均不予支持。
原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持伊州区人民法院（2017）新2201民初3966号民事判决第一项、第三项，即：一、被告刘静于本判决生效之日起三日内向原告哈密亚恩奇石文化有限公司支付21093.34元；三、驳回原告哈密亚恩奇石文化有限公司其他诉讼请求。
二、撤销伊州区人民法院（2017）新2201民初3966号民事判决第二项，即：被告刘静于本判决生效之日起三日内向原告哈密亚恩奇石文化有限公司归还涉案商铺（哈密市石油基地创业路1-59、60、61号）。该项在二审审理中已经履行完毕。
二审案件受理费327元，邮寄送达费60元，均由上诉人刘静负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 晓 丽
审判员 阿仙古丽买买提
审判员 王 刚
二〇一八年三月十四日
书记员 陶 环 还