济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第2137号
原告肖胜利，男，1949年11月20日出生，汉族，户籍所在地山东省惠民县，现住济南市槐荫区刘家场小区**号楼*单元***号。
被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。
法定代表人宋森，董事长。
被告宋森，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。
两被告共同委托代理人王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司职工，住济南市。
原告肖胜利与被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊）、被告宋森（以下简称两被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理。原告肖胜利提出申请，说明因被告宋森暂时无法送达，申请撤销对其起诉。本院依法组成合议庭于2015年11月17日第一次公开开庭进行了审理。其后，原告肖胜利又申请追加被告宋森参加诉讼。本案于2015年3月2日第二次公开开庭进行了审理。原告肖胜利，两被告共同委托代理人王玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖胜利诉称：2012年4月13日至6月2日，本人分两次购买西街工坊商铺二间并签订合同，合同约定由卖家统一经营八年，八年后原价回购，并按季度向买方支付租金，标准为房款的12.5%。2015年9月11日，卖方单方面将三季度的租金降为5%，严重违反合同法，不守信用。因此，请求法院依法判令两被告返还本金119460元和退还商铺前的租金并承担诉讼费用；被告宋森是合同的委托方，第一责任人，被告西街工坊承担连带责任。
两被告共同辩称：涉案的房屋租赁合同自签订至今已经依法履行了三年多，本案所涉的商铺是山东省及济南市的重点文化产业示范基地，返祖铺位是出于统一打造并维护突出市场文化经营主题的目的，三年来由于市场环境变化致使情势变更，市场租金及经营情况欠佳。在被告负债经营支付原告高额铺位租金的情况下，为了维持市场存续，被告提出适度降低租金或由原告收回商铺自行经营。原告购买商铺的资金已经用于铺位的投资建设，原告是购买铺位使用权的权利人，资金转化到铺位中已经无法抽回。本案为房屋租赁合同纠纷，双方具有真实的交易关系，现答辩人情势变更要求降租或由原告收回铺位自行经营适当。综上，请求法院查明事实，驳回原告的不当诉讼请求。
经审理查明：2012年4月13日，原告肖胜利作为乙方与作为甲方的被告宋森及作为丙方的济南隆越市场运营管理有限公司（2013年12月20日更名为本案被告）签订《铺位使用权合同》一份，约定甲方授权丙方全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜；丙方同意将营市西街18号西街工坊的一层B区243号铺位的使用权有偿转让给乙方，共1个铺位，总建筑面积5.72平方米，转让总价为65780元；丙方同意自本合同签订后铺位使用权自动转让给乙方，乙方获得使用权的年限自2012年4月13日至2032年4月12日共计20年，同时丙方承诺合同期满后乙方可以以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权；乙丙双方约定该铺位自使用权转让后8年内为委托经营时间；委托经营期过后乙方可自主经营或转租；甲方保证该铺位产权权属清楚，归甲方所有，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲丙方共同负责赔偿；该铺位使用权转让后原丙方享有的权利和义务均由乙方享有和承担；乙丙双方约定的委托经营期限为8年，自2012年4月13日至2020年4月12日；签订本合同当日，乙方即向丙方交付上述铺位，视为乙方已经履行了交付义务；乙丙双方确定租赁期限内上述铺位的每季的租金为2056元，一季为一支付期；乙方同意将上述铺位交由丙方或丙方合作方设计和装修，保证丙方在租赁期内正常经营、依法经营不受乙方干预；租赁结束后，上述铺位内的不可移动装潢设施、道具的所有权归乙方所有；自本合同生效起8年后，委托经营期满前第四个月乙方向丙方书面提出选择自营或转租，为了西街工坊的良性运营，在提出自营或转租的同时，乙方或转租受租方须书面提供经营项目交丙方审核，确定不影响西街工坊经营宗旨的可以经营，如果相关审核不能通过，则必须重新调整经营项目；本合同有限期内发生诉讼纠纷，若协商不成的，任何一方均可向铺位所在地的人民法院起诉解决争议；合同还约定了其他事项。上述合同还附有2011年7月20日，被告宋森向济南隆越市场运营管理有限公司出具的委托书一份，其上载明：本人特委托济南隆越市场运营管理有限公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位的使用权转让、招商、租赁等事宜，对其在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。上述合同还附有2011年7月20日，被告宋森及山东隆越置业有限公司共同出具的担保书一份，其上载明：西街工坊创意文化产业园产权持有人宋森陈述并承诺：我授权济南隆越市场运营管理有限公司在出租西街工坊商铺使用权时，就前8年统一经营期内客户的租金支付和统一经营期结束后使用权回购的相关约定，在济南隆越市场运营管理有限公司无法按照相关合同履约时，我同意以西街工坊创意文化项目的产权价值作担保给予偿付；山东隆越置业有限公司同时承诺同意承担上述事宜的连带责任。
2012年6月2日，三方又以相同的合同内容签订了另一份《铺位使用权合同》，约定原告肖胜利以53680元的价格购买营市西街18号西街工坊的一层B区265号铺位的使用权。
对于两被告之间的关系以及责任承担方式，两被告认为，西街工坊公司设立的目的就是运营西街工坊项目，公司的主要资产就是宋森拍卖下来的土地及地上物资产，主要业务也是这个商铺项目，没有其他业务；商铺的转让款是公司收取的，没有给宋森，用于西街工坊产业园的改造和运营了，如果承担责任应当由公司承担责任，宋森只是拿这个资产进行了担保，而不应由宋森个人承担责任。
上述两份合同签订后，原告肖胜利按照约定向济南隆越市场运营管理有限公司支付了转让款共计119460元，该公司向原告肖胜利出具了收据。2013年12月20日，济南隆越市场运营管理有限公司更名为本案被告西街工坊并按照约定的租金标准向原告肖胜利支付租金至2015年第二季度。
2015年第三季度起，被告西街工坊单方将合同约定的租金标准下降为商铺转让款的5%，原告肖胜利无法接受，遂诉至本院。
两被告对原告肖胜利提交的上述证据真实性均没有异议，但其认为其对于出租转让的商铺具有合法产权，双方签订的合同真实有效，只是因为经营困难，无法继续按照约定的租金标准支付租金。为此，两被告提交了拍卖成交确认书及发票一份，该材料显示，被告宋森于2010年9月29日通过拍卖的形式取得了济南皮鞋总厂全部破产财产。两被告称本案所涉的位于济南市的西街工坊产业园的商铺即是在济南皮鞋总厂的原有厂房及地上物的基础之上改扩建而来。两被告同时提交了山东省建设项目登记备案证明一份，该证明显示被告西街工坊在济南市槐荫区营市西街成立西街工坊创意文化旅游公共服务平台项目，建设内容为对原有厂房进行装修改造，建设创意教育中心、旅游产品展示平台等；该证明注明该项目备案后应严格按照规划、国土、环保等部门有关规定办理相关手续；登记机关为济南市发展和改革委员会，登记时间为2014年5月30日，证明有效期一年。两被告还提交了济南市文化体制改革和文化产业发展工作领导小组办公室对济南市槐荫区人民政府办公室作出的《关于同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园的批复》文件一份，该批复同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园区。
原告肖胜利对两被告提交的上述证据的真实性没有异议。
以上事实，除上已提及的证据材料外还有原告肖胜利提交的宣传彩页、支付返租租金的银行明细以及各方当事人的在庭陈述为证。
本院认为：原告肖胜利与两被告签订的两份《铺位使用权合同》从内容及各方陈述来看实际系对可以独立的商铺租赁权的处分，并非直接对商铺所有权的转让，属于租赁合同关系。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中两被告将本案所涉商铺的租赁权进行处分，对外出租，但并未提交相应商铺的合法产权证件及改扩建所相应建设工程规划许可证等审批手续。两被告提交的山东省建设项目登记备案证明及批复文件均不能证实其主张，反而证明其尚未取得上述法律规定的证件及手续。据此，原告肖胜利与两被告签订的两份《铺位使用权合同》因违反国家法律法规的强制性规定而属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述《铺位使用权合同》虽系三方共同签订，但合同中明确约定“甲方（宋森）授权丙方（西街工坊）全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜”；被告宋森还向被告西街工坊出具了委托书一份。因此，被告宋森与原告肖胜利应为合同的实际相对方，被告西街工坊系被告宋森的代理人。据此，被告宋森应当作为直接责任人承担返还原告肖胜利转让款119460元的法律义务。被告西街工坊虽然是被告宋森的代理人，但其主要资产以及主要的经营业务均系本案所涉的西街工坊项目，其收取商铺转让款后并未转交被告宋森而是自行投入到西街工坊项目的经营。依据上述事实，被告西街工坊应当与被告宋森一起承担连带责任。因上述两份《铺位使用权合同》均系无效合同，原告肖胜利主张按照合同约定支付其返租租金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告宋森自本判决生效之日起十日内向原告肖胜利返还转让款119460元；
二、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司对上述判项承担连带责任；
三、驳回原告肖胜利的其他诉讼请求。
案件受理费2689元，由原告肖胜利负担89元，被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司、被告宋森负担2600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 健
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 崔德平
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 刘书宁