山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初2208号原告：山东乐园房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈勇，董事长。委托诉讼代理人：李艳，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。被告：信和财富投资管理（北京）有限公司，住所地北京市。法定代表人：王杨，经理。委托诉讼代理人：张红美，山东舜德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹丹，山东舜德律师事务所实习律师。原告山东乐园房地产开发有限公司与被告信和财富投资管理（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东乐园房地产开发有限公司法定代表人陈勇的委托诉讼代理人李艳、被告信和财富投资管理（北京）有限公司法定代表人王杨的委托诉讼代理人张红美、王丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东乐园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、被告支付自2017年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，按日租金1543.28元的标准计算；3、被告支付违约金140823.84元。事实和理由：2015年11月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于本市房产租赁给被告使用，面积342.95平方米，租期自2015年11月30日至2018年12月31日，在2015年12月31日前免收租金，租金每天4.5元/平方米，每半年支付一次，每期开始前15日内支付。另外，双方对各自的权利义务均作了约定。截止原告起诉之日，经原告催告，被告仍未按照合同约定向原告支付房租。综上，被告的行为违反了合同约定和法律规定，为避免原告损失继续扩大、维护原告合法权益，特诉至法院。被告信和财富投资管理（北京）有限公司辩称：一、合同约定原告在签订合同时应向被告交付产权证明，并保证房屋不存在阻止租赁的限制和瑕疵，但因原告至今未向被告提供房屋可交付使用的证明，因此被告要求对原告出租房屋是否具有工程建设规划许可、施工许可及是否经过综合验收等材料进行查验，否则该合同因违约法律强制性规定应为无效合同，被告有权随时解除且不承担任何违约责任和损失。二、即使原告有证据证明涉案房屋具备交付使用条件，那么原告的请求也无事实和法律依据，原因如下：1、原、被告之间的《租赁合同》自2017年1月1日起已经解除，被告租金已支付至合同解除之日。（1）《租赁合同》明确规定原告应向被告出示房屋权属证明及拥有完全所有权或租赁权利，且租赁权利不得有任何限制和瑕疵，但至被告要求解除合同时原告仍未向被告提供，原告违约在先。（2）《租赁合同》第8-2条约定，变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出……2016年12月19日被告济南第四营业部负责人张玮就退租事宜同原告进行了电话沟通；2016年12月28日，被告济南负责人张玮按照原告要求将退租公告内容发送至原告负责人微信并进行了沟通，原告负责人提出要求加盖总部公章；2016年12月29日被告在涉案房屋门前张贴了乔迁公告变更了经营地址；2017年1月14日，被告将盖有公司总部公章的退租公告送达至原告单位。（3）被告向原告送达的《乔迁公告》、《退租公告》已经明确提出了解除合同的要求和时限，原告亦明确知晓了被告退租和营业地址改变的事实。2、原告要求被告承担自2017年1月1日起至判决生效之日的租金无事实和法律依据。（1）原告房屋空置系其自身原因所致，原告要求被告承担租金无事实和法律依据。我国《合同法》第119条明确规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告自2016年12月19日即向被告传达了解除合同的意思表示，即使原告对解除合同有异议，也应该依据合同约定通过合法方式解决，但原告并未采取适当的措施进行处理，而是采取锁门、阻止我方搬运办公设备等一系列非法措施，直到今日我方全部办公设备尚留置在涉案房屋内不能利用。（2）被告人员自2017年1月1日即已撤离涉案房屋，原告在2017年3月6日起诉要求解除合同，因此原告要求被告支付自2017年3月6日之后的房租更是无法律依据。（3）《租赁合同》中也并未就一方解除合同后出租方空房期内租金如何计算进行约定，原告要求被告按照租赁合同约定的计算方式承担2017年1月1日后空房期内的租金无依据。（4）《租赁合同》中已对合同解除以及违约责任、违约金的承担进行了约定，原告的损失可通过违约责任的设置得到补偿。3、被告在原告处留有2万元押金，依据合同约定原告应当退回。4、因原告阻止被告对办公设备进行搬离，因此造成被告7.5万元的设备闲置，为解决新办公地址的设备配备问题，被告又重新进行了购置，被告的设备损失为原告非法行为所致，因此原告应向被告进行赔偿或者在7.5万元范围内减轻被告责任。5、《租赁合同》约定的违约金过高，请求法院予以调整。合同第8-1条第（1）约定租赁期内乙方非因合同合同提前解除合同，乙方应支付甲方三个月房租的违约金，以此计算违约金数额高达14.08万元。违约金的性质在于补偿对方造成的损失，但就本案发展过程来看，原告的处置方式是造成损失扩大的原因，因此本案违约金设定过高，有违公平，请求法院予以高速。自愿、公平、诚实守信是《合同法》的基本原则，被告自合同签订后一直积极诚信的履行合同义务，第一时间同原告进行沟通，希望协商解决房屋租赁问题，尽量将双方损失降至最低，但原告的行为给被告造成了严重的负面影响，也造成被告损失严重，亦应承担责任。综上，原告的请求无法律和事实依据。本院经审理认定事实如下：2012年4月17日，原告山东乐园房地产开发有限公司（乙方）与案外人济南旧城开发投资集团有限公司（甲方）签订了《梁庄项目北侧公建楼项目合作协议书》一份，主要内容为：“为解决梁庄片区棚改项目的遗留问题，根据相关政策法规，经双方充分协商，达成如下合作协议，双方共同遵守。……三、项目概况乙方预购公建楼用途为公建商务楼。根据图测面积该公建楼占地面积约3.26亩，合2173平方米（实际面积以测绘成果为准）。该公建楼总建筑面积6497平方米，其中地上建筑面积5200平方米，地下建筑面积1297平方米（最终以登记面积为准）。……五、计价及付款1、预购金额：双方商定公建楼预购价格按市场评估价格7364元/平方米，总价款为人民币3829.28万元。最终产权登记面积为准，单价不变，总价款据实结算。结算价款超过3829.28万元的部分，双方同意在结算报告出具后10个工作日内乙方向甲方支付。2、资金支付：（1）总价款约3829.28万元，冲抵经审计后的前期相关费用822.62万元，余额约3006.66万元。……（3）在剩余价款3006.66万元的基础上扣减按照形象进度支付的公建楼建设费用1728万元后剩余价款约1278.66万元，由乙方在本协议生效之日起30个工作日内支付甲方。……”。原告山东乐园房地产开发有限公司于2012年5月31日、2013年12月11日、2014年5月16日分三笔共向案外人济南旧城开发投资集团有限公司支付购房款1278.66万元。2015年11月23日，原告山东乐园房地产开发有限公司（甲方、出租方）与被告信和财富投资管理（北京）有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将建筑面积为342.95平方米的房屋出租给乙方办公使用，租赁期限自2015年11月30日至2018年12月31日，2015年12月31日前免收租金，租金每天（含税）4.5元/平方米，半年租金为281647.68元，每半年支付一次，提前15日支付下半年租金，乙方在合同签订7日内支付上半年（2015年11月30日至2016年6月30日）租金281647.68元，合同签订15日内，乙方向甲方支付押金2万元，租赁期满或双方解除合同后，在乙方结清水电、物业管理费等应付费用并交接核对房屋设施后，甲方全额退还押金；合同第八条变更和解除合同的条件约定：“8-1在租赁期内，非下列情况之一的，不得变更或者解除合同：（1）租赁期间内，乙方非因本合同约定提前解除合同，乙方应支付甲方三个月房租的违约金。……（5）乙方迟延缴纳房租超过15天的，甲方有权单方解除合同。……8-2变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，且依本合同（8-1条）第（2）、（3）款变更或解除合同的，甲乙双方互不承担责任”；合同第九条乙方的责任约定：“9-1在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，并加付相当于3个月租金的违约金。……（4）乙方未按合同约定时间支付租金，每逾期一天乙方应按日租金的两倍向甲方支付违约金……”。合同签订后，涉案房屋即交由被告承租使用，2015年12月15日被告向原告交付租房押金2万元，截止至2016年12月31日前的房屋租金，被告已全部付清，自2017年1月1日起被告未再支付租金。2016年12月28日，原告山东乐园房地产开发有限公司向被告信和财富投资管理（北京）有限公司发出“催告函”一份，内容为：“信和财富投资管理（北京）有限公司：2015年11月23日，我单位与你公司签订房屋租赁合同，约定我单位将位于济南市房产租赁给你公司使用，租期自2016年1月1日至2018年12月31日，租金每半年支付一次，并约定房屋租金提前15天支付。根据合同约定，你公司应于2016年12月15日前支付我公司下半年（2017年1月1日至2017年6月30日）房屋租金281647.68元。截止2016年12月29日，你公司拖欠我单位房屋租金合计281647.68元。现向你公司告知上述情况，请你公司收到本催告函后，于2016年12月31日前将拖欠的租金足额缴纳至我单位。如你公司在催告期满后仍未缴纳拖欠租金，按照合同约定，我单位将依法追究你公司的违约责任。特此函告！山东乐园房地产开发有限公司（公章）2016年12月28日”，在“催告函”落款处上方书写有“签收人：张玮”，原告山东乐园房地产开发有限公司主张向被告送达“催告函”后，被告既未回复，也未支付租金。被告信和财富投资管理（北京）有限公司主张原告曾向其工作人员张玮出示过该“催告函”，但在张玮签字后原告将“催告函”又收回了，2016年12月19日被告已明确告知原告不再租赁涉案房屋，但原告未就退租事宜与被告协商，而且还张贴催交租金的公告。被告信和财富投资管理（北京）有限公司在本案中提交了微信截图及退租通告复印件，欲证实被告已就解除租赁合同事宜通知了原告，并按原告要求向其提供了加盖被告公章的书面退租通知。“退租通告”的内容为：“信和财富济南第四营业部因业务发展的需要，现需变更办公地址，为此，特向贵公司提出提前退租，退租对象为我司租赁的位于济南市的门头房，退租日期为2016年12月31日。特此通知！信和财富济南第四营业部（加盖了‘信和财富投资管理（北京）有限公司济南第四分公司’公章）2016年12月26日”。原告山东乐园房地产开发有限公司因上述证据均为复印件，对真实性均有异议，并主张微信聊天记录的双方身份无法核实；被告无权单方解除合同，且“退租通告”的盖章主体并非租赁合同的当事人，其无权解除合同，原告也未收到过该“退租通告”。被告信和财富投资管理（北京）有限公司在本案中提交了与案外人朱知明签订的《写字楼租赁合同》的第1页和第5页，欲证实2016年12月20日被告就已重新租赁了新办公地点，自2017年1月1日起已不再占用涉案房屋。原告山东乐园房地产开发有限公司对此不予认可，主张被告提交的合同不全，真实性无法确定。被告信和财富投资管理（北京）有限公司在本案中提交了自行制作的资产清单及照片，欲证实因原告阻止被告搬运涉案房屋内清单上的设备，造成被告7.5万元的设备闲置不能使用，原告应赔偿因此造成的经济损失7.5万元或减轻被告的责任。以上事实，由租赁合同、催告函、退租通告、微信截图、资产清单、照片、收据及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然被告信和财富投资管理（北京）有限公司在本案中提出了涉案合同因违反法律强制性规定应为无效合同的抗辩，但经本院调查复核后，涉案房屋虽尚未取得房产证，但济南市规划局向本院答复“涉案房屋所属的棚改项目符合规划，可现状使用”，在无证据证实涉案合同有符合法律规定应认定为无效合同的其他情形下，对被告的此项抗辩，本院不予采纳。原、被告签订的《租赁合同》，是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，虽然被告信和财富投资管理（北京）有限公司主张与原告协商达成了解除合同的一致意见，涉案合同于2017年1月1日起解除，但根据被告提交的证据及庭审查明的事实，无法证实原、被告对涉案合同的解除已经协商达成一致，且原告对此不予认可，故对被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。虽然被告信和财富投资管理（北京）有限公司主张先期向原告提出了解除合同，但被告提交的“退租通告”中提出解除合同的信和财富济南第四营业部并非涉案《租赁合同》的当事人，亦无证据证实被告信和财富投资管理（北京）有限公司已向原告发出了有效的解除合同通知，且根据合同第8-1（1）条的约定，即使被告单方提前解除合同，也应向原告支付三个月房租的违约金，但被告至今并未向原告支付，亦未提出过支付该违约金，故对被告提出合同已解除的抗辩理由，本院不予采纳。虽然被告信和财富投资管理（北京）有限公司主张涉案房屋被原告上锁，导致房屋无法使用，室内物品无法搬离，但被告提交的证据无法证实房门系被原告上锁，亦无法证实涉案房屋持续处于无法使用的状态，且原告对此不予认可，故对被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。在涉案合同尚未解除的情况，被告信和财富投资管理（北京）有限公司未按约支付房屋租金，已构成违约，现原告山东乐园房地产开发有限公司依据合同约定要求解除涉案合同并要求被告交纳所欠房租，合法有据，本院依法予支持。关于原告山东乐园房地产开发有限公司主张的违约金140823.84元。本院认为，虽然合同约定了违约金的计算标准，但约定的标准过高，且原告山东乐园房地产开发有限公司未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，本院根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，本院酌情将违约金调整为46941.28元予以支持，对于原告主张的超出部分，本院依法不予支持。因被告信和财富投资管理（北京）有限公司在本案中并未提出反诉，故对其提出的赔偿损失7.5万元及退还押金2万元，本案不予处理，被告信和财富投资管理（北京）有限公司可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告山东乐园房地产开发有限公司与被告信和财富投资管理（北京）有限公司于2015年11月23日签订的《租赁合同》，自本判决生效之日起解除。二、被告信和财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东乐园房地产开发有限公司自2017年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，按日租金1543.28元的标准计算。三、被告信和财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东乐园房地产开发有限公司违约金46941.28元。四、驳回原告山东乐园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4920元、财产保全费1726元，均由被告信和财富投资管理（北京）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 钧人民陪审员  乔永欣人民陪审员  关晓军二〇一七年七月二十四日代理书记员  孙 靖