广西壮族自治区灵山县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0721民初1043号原告：郑明祖，男，1979年4月2日出生，汉族，灵山县居民，住。原告：劳丽芸（系原告郑明祖之妻），女，1983年5月6日出生，汉族，灵山县居民，住。委托诉讼代理人：劳有城，广西方凯律师事务所律师。被告：朱福清，男，1976年12月10日出生，汉族，灵山县居民，住。委托诉讼代理人：吴世锋，广西立辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙佑斌，广西立辉律师事务所律师。被告：黄新娥（系被告朱福清的妻子），女，1983年2月12日出生，汉族，灵山县居民，住。原告郑明祖、劳丽芸与被告朱福清、黄新娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，因被告黄新娥下落不明，本院于2017年7月3日依法裁定适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑明祖、劳丽芸及其委托诉讼代理人劳有城，被告朱福清及其委托代理人吴世锋到庭参加诉讼，被告黄新娥经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。原告郑明祖、劳丽芸向本院提出诉讼请求：1、判决依法解除原、被告之间的二手房买卖合同，并判令两被告共同连带双倍返还原告购房定金合计120000元；2、判决两被告共同连带赔偿原告直接经济损失6600元；3、判决两被告共同连带支付给原告逾期还款利息：自2017年4月26日起至清偿该笔欠款之日止（利息以60000元为本金，按照年利率6%计算）。事实和理由：2016年12月7日，两原告到灵山县向阳房地产中介公司购买位于灵山县灵城镇竹山园（湘桂盛世名城二期第6栋1单元1105号房）由被告黄新娥委托灵山县向阳房地产中介公司代销的房产一套，当日，两原告与向阳房地产中介公司的业务员黄某签订了《二手房买卖合同》并支付了购房定金60000元，双方还约定于2017年4月25日之前办理变更房屋登记手续并交付房屋。后被告反悔，既不同意按合同约定交付房屋及办理变更登记手续，亦不退还原告支付的定金。经原告多次催讨未果，特向法院提起诉讼。被告朱福清答辩称，原告与被告黄新娥签订的合同属于无效的合同，本案中的房屋属于两被告的共有物，根据法律规定，被告黄新娥未经被告朱福清的同意而出售共有房屋的行为属于无效的行为，本案的《二手房买卖合同》属于无效的合同。本案中，被告朱福清没有收到原告的定金，因此原告请求被告朱福清进行赔偿没有依据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据并进行了举证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黄新娥经本院公告合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及对原告提交的证据进行质证的权利。对原告提交的《证人黄某的证言》一份，该证人证言反映了本案发生的经过，可以结合本案的其他书面证据作为本案的参考依据，对原告提交的《居民身份证》三份（持有人：郑明祖、劳丽芸、黄新娥）、《房屋所有权证》（房屋所有权证号：灵房权证灵山字第××号）、《营业执照》（名称：灵山县灵城镇向阳房地产销售部）、《工作证明》、《授权委托书》、《二手房买卖合同》各一份、《收据》三份，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，能证实本案事实，本院对原告提交的证据的证明效力予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告朱福清与被告黄新娥于2015年5月19日登记结婚。婚后购买了位于灵山县灵城镇竹山园（湘桂盛世名城二期第6幢1单元1105号）房屋（以下简称案涉房屋），并于2016年1月27日办理了房屋所有权证书（证号：灵房权证灵山字第××号），该房屋登记的所有权人为被告朱福清，共有情况为朱福清、黄新娥共同共有。2016年12月6日，被告黄新娥书面委托灵山县灵城镇向阳房地产销售部的员工黄某销售及收取案涉房屋的购房定金和房款，并全权委托黄某代为签订买卖合同。2016年12月7日，被告黄新娥作为甲方，原告郑明祖、劳丽芸作为乙方，签订了《二手房买卖合同》，约定第一条：房屋基本情况,乙方购买甲方合法拥有的坐落于灵山县灵城镇竹山园（湘桂盛世名城二期第6幢1单元1105号），建筑面积157.47平方米的房产一套；第二条：付款方式，1、乙方购买甲方合法拥有的案涉房屋，售价为560000元；2、于2016年12月7日签订合同时支付购房定金60000元，2017年4月25日甲乙双方到房产局签字时乙方支付购房首付款120000元，剩余房款380000元在乙方领取不动产证办理银行贷款，银行审批放款再支付给甲方；3、买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳。甲方要配合提供房产证明；4、中介费在交定金当日，由甲乙双方各支付5600元给中介方，如乙方委托中介方代办房产过户和银行贷款，代办费用1000元由乙方支付给中介方；5、甲、乙双方商议约定2017年4月25日到房产局签字过户，甲、乙双方应积极办理过户手续，因甲、乙任何一方不配合所造成的损失，由违约方赔偿守约方，如果甲方不卖给乙方，甲方同意赔偿乙方双倍定金，乙方已交了购房首付款给甲方，甲方将首付款全额退给乙方，乙方不买，甲方不退回定金给乙方，如果乙方已交购房首付款，甲方将购房首付款全额退给乙方，等其他事宜。在合同的甲方一栏处签名为：黄某代，原告郑明祖、劳丽芸在乙方一栏处签名。同日，两原告交购房定金60000元给黄某代为收执。黄某于同日将购房定金扣除中介费后，通过银行转账方式支付给被告黄新娥。后因两被告不同意按合同约定交付房屋与办理变更登记手续，亦不退还原告支付的定金。原告遂以上述事实和理由向法院提起诉讼。本院认为，综合双方的诉辩意见，本院将本案的争议焦点归纳如下：一、案涉的《二手房买卖合同》的性质及效力问题；二、被告是否应该双倍返还购房定金、赔偿给原告直接经济损失及支付逾期还款利息给原告的问题；三、被告朱福清是否应该承担本案的民事责任问题。关于第一个争议焦点。案涉的《二手房买卖合同》的性质问题。在《二手房买卖合同》条款中，绝大部分条款是关于买卖案涉房屋的合同条款，但其中“第二条付款方式：4、中介费在交定金当日，由甲乙双方各支付5600元给中介方，如乙方委托中介方代办房产过户和银行贷款，代办费用1000元由乙方支付给中介方”的合同条款（即“涉其他法律关系的合同条款”）所指向的是原、被告与房产中介之间的居间合同法律关系，即《二手房买卖合同》虽名为房屋买卖合同，合同条款中却包含两个法律关系，而本案审理的是房屋买卖纠纷，因此本案只对与房屋买卖纠纷有关的合同条款进行审理，涉及到其他法律关系的合同条款，因与本案不属于同一法律关系，本院依法不在本案中进行审理。案涉的《二手房买卖合同》的效力问题。《二手房买卖合同》指向的房产为被告朱福清、黄新娥共同共有。被告朱福清辩称被告黄新娥未取得共同共有人同意私自处分共有物，属于无权处分行为，因此《二手房买卖合同》无效。本院认为，案涉的房产属被告朱福清和黄新娥的夫妻共同财产，夫妻双方对夫妻共同财产均有平等的处理权，但该平等处理权是建立在夫妻一方为家庭共同生活需要的基础上才享有，否则应当征得夫妻双方合意才能进行处分，但本案被告黄新娥在处分案涉房产的目的并非为家庭共同生活需要，故被告黄新娥私自处分共有物的行为构成无权处分，但黄新娥的无权处分行为并不必然导致《二手房买卖合同》无效，理由是：民事主体实施的行为分为负担行为和处分行为，负担行为即是债权行为，而处分行为是权利人通过法律行为使自己的权利直接发生变更、设定、负担或者归于消灭的行为，是履行合同行为的方式之一。本案中，案涉的房屋买卖行为实质上是签订买卖合同行为（即负担行为）与房屋所有权转移登记行为（即处分行为）的结合体。签订《二手房买卖合同》作为一个债权行为，需考虑的只是合同的效力问题，而合同的有效并不必然得到履行，其能否履行亦不影响合同的效力，只要合同双方均具有民事行为能力，签订合同是双方的真实意思表示，合同内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，双方达成的合同应当认定为有效合同，对签订合同双方的当事人均具有法律约束力。根据《最高人民法院》第三条第一款:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对被告朱福清关于合同无效的主张，本院不予以支持，案涉的《二手房买卖合同》属有效的合同。黄某经被告黄新娥授权委托代签案涉的《二手房买卖合同》，对被告黄新娥发生效力，合同形成的权利义务由被告黄新娥承受和负担。合同对原告郑明祖、劳丽芸及被告黄新娥具有约束力，双方应该按照合同的约定履行义务。本案中，原告签订《二手房买卖合同》旨在取得案涉房屋的物权，但是案涉房屋的共有人即被告朱福清不同意转让给两原告，导致合同当事人一方即被告黄新娥无法按合同约定履行义务，致使两原告不能实现合同目的。因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告主张解除双方签订的《二手房买卖合同》（除“涉其他法律关系的合同条款”外），本院予以支持。关于第二个争议焦点。根据两原告与被告黄新娥在《二手房买卖合同》约定：“因甲、乙任何一方不配合所造成的损失，由违约方赔偿守约方，如果甲方不卖给乙方，甲方同意赔偿乙方双倍定金，乙方已交了购房首付款给甲方，甲方将首付款全额退给乙方，乙方不买，甲方不退回定金给乙方，如果乙方已交购房首付款，甲方将购房首付款全额退给乙方”，签订合同的当日，原告已经支付了购房定金60000元给经被告黄新娥授权委托收取购房定金的黄某，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被告黄新娥收到定金后，没有按照约定履行债务，两原告请求被告黄新娥双倍返还定金120000元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告请求被告赔偿直接经济损失及支付逾期还款利息给原告的问题。本院认为，合同法规定承担违约责任的方式有继续履行，采取补救措施或者赔偿损失，显然，被告朱福清作为房屋的共有人不同意出卖涉案房屋决定了本案不能适用前两种方式，只能选择以赔偿损失的方式承担违约责任，即被告需赔偿的损失应当相当于因违约给原告造成的损失，本院已经支持原告请求被告黄新娥双倍返还定金的主张，被告黄新娥需要承担惩罚性的违约责任，双倍返还定金的方式已经足以赔偿原告在本案中所遭受的损失，因此，原告请求被告赔偿直接经济损失及支付逾期还款利息的主张，本院不予以支持。关于第三个争议焦点。本院认为，夫妻在婚姻存续期间应当共同偿还的债务的前提是该债务属于夫妻共同债务，法律规定，夫妻共同债务是指为夫妻婚姻存续期间满足夫妻共同生活需要所负的债务，即除了以债务发生的时间作为认定的标准外，还应当着重考虑夫妻双方对债务的发生是否有共同的意思表示以及举债的目的是否用于家庭共同利益等因素，本案中，被告黄新娥未经被告朱福清同意私自出卖案涉房屋，被告黄新娥应当双倍返还定金给原告，该笔债务虽然发生在被告黄新娥与朱福清婚姻存续期间，但该债务是因被告黄新娥私自处分夫妻共同财产而产生，且该私自处分夫妻共同财产的行为所得并非用于家庭共同生活，因此该笔债务不属于夫妻共同债务，依法不应当由被告朱福清共同偿还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郑明祖、劳丽芸与被告黄新娥签订的《二手房买卖合同》（第二条付款方式第4点除外）；二、被告黄新娥双倍返还定金120000元给原告郑明祖、劳丽芸；三、驳回原告郑明祖、劳丽芸的其他诉讼请求。案件受理费2832元，由原告郑明祖、劳丽芸负担50元，由被告黄新娥负担2782元。上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 长  宁彩霞人民陪审员  陈铧华人民陪审员  纪庆莲二〇一七年十一月二十四日书 记 员  徐 添附《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致命不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。