大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0291民初6567号
原告：交通银行股份有限公司大连经济技术开发区分行，住所地大连经济技术开发区金马路138-2、3号。
负责人：岳壮岩，行长。
委托诉讼代理人：王阳，男，该行职员。
委托诉讼代理人：邹旖莨，女，该行职员
被告：苍维纯，男，1981年5月22日生，满族，住吉林省梅河口市。
原告交通银行股份有限公司大连经济技术开发区分行与被告苍维纯金融借款合同纠纷一案，本院受理后，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司大连经济技术开发区分行的委托诉讼代理人王阳、邹旖莨、被告苍维纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司大连经济技术开发区分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告偿还原告借款本金283868.22元及利息、罚息、复利（截至2016年10月21日，欠息18050.68元；2016年10月22日起至借款付清之日止，利息、罚息、复利按合同约定计算）；2.原告对抵押物享有优先受偿权。事实与理由：2013年8月23日，原告与被告签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告向原告借款30万元，期限240个月，月利率4.9125%，约定还款方式为等额还款法，本息按期支付，还款日为每月21日，贷款用于购买大连保税区东北七街55号3幢16-17号1002号房屋，并以该处房屋为上述贷款设定抵押，并办理抵押登记。合同签订后，原告于2013年8月26日向被告发放贷款30万元。被告自2015年7月21日起未能按时足额还款，已构成违约，故诉至法院。
被告苍维纯辩称，原告所述借款情况属实，因所购房屋开发商一直未交付，致我因租房而经济紧张，未能按时还款。且贷款罚息过高，应予适当调整。
围绕诉讼请求，原告提交了《个人房产抵押贷款合同》、放款凭证、借款人还款明细、扣款委托书、保税区房屋登记信息记录等证据，被告提交了《关于苏荷壹号延期交房的相关承诺》及电费收款收据等证据。本院组织双方当事人对前述证据进行了证据交换及质证，原告提交的证据具有证明效力，可以证明案件事实，本院予以采信。被告提交的证据系复印件且原告不予认可，本院不予采信。依据采信的证据，可以认定事实如下：2013年8月23日，原、被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定被告向原告借款30万元，借款期限为240个月；借款用途为购房；签订合同时贷款月利率为4.9125‰，即按签订合同时中国人民银行规定的相应期限档次贷款基准利率下浮10%计算；贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，合同利率按合同约定调整，以次年1月1日为合同利率调整日；逾期罚息利率为合同约定利率上浮50%；采用贷款人受托支付方式，将贷款资金支付被告指定的账户；还款方式为等额本息；被告违反合同的还款等约定，原告有权宣布合同提前到期，要求清偿全部贷款本息；被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；被告应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、执行费、律师费等相关费用；被告以其名下位于大连保税区东北七街55号3幢16-17号1002号房屋为前述债务提供抵押担保；抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等费用。前述合同签订后，原告按照约定于2013年8月26日向被告指定账户发放贷款30万元。原、被告于2013年10月18日就上述房屋办理了预购商品房抵押手续。合同签订后，被告偿还了部分贷款本息，截至2016年10月21日，被告尚欠原告借款本金283868.22元，未还利息为16755.26元、未还罚息为523.70元、未还利息复利为756.83元、未还罚息复利为14.89元。
本院认为，原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故合法、有效，各方均负依约履行之义务。原告依约履行付款义务，向被告指定账户发放贷款30万元，被告应依约按时足额向原告偿还借款本金及利息。被告未按期还款，其行为构成违约，原告有权宣布合同提前到期，要求被告清偿全部贷款本息。故原告要求被告支付拖欠的本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于贷款罚息和复利计收标准问题。前述贷款合同约定，逾期罚息利率为合同约定利率上浮50%，故原告要求被告支付逾期罚息利率按照合同约定利率上浮50%的诉讼请求合法有据，本院予以支持。前述借款合同中并未明确约定复利的计收标准，庭审中，原告称对于被告该笔贷款复利计收方式是按照中国人民银行发布的《人民币利率管理规定》第二十一条中规定的“对贷款期内不能按期支付的利息按照合同利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”。本院认为，前述借款合同中未对复利的计收标准进行约定，属约定不明，原告提供借款格式合同时未对复利计收标准向被告予以明确说明，庭审中，双方未能对复利计收标准达成协议，故本院酌定复利按照中国人民银行公布的相应期限档次贷款利率基准利率计算。原告对于被告在贷款期内不能按期支付的利息按照合同利率（即中国人民银行规定的相应期限档次贷款基准利率下浮10%计算）计收复利，视为对自身权利的处分，本院予以支持。对于按照罚息利率（即按照合同约定利率上浮50%）计收复利的诉讼请求不予支持。
关于原告要求判令原告对被告用于借款抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七规定，建筑物或在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有请求权。在原告对案涉房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权无法律依据，本院不予支持。
被告的抗辩意见，因缺乏事实和法律的依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起十日内，被告苍维纯偿还原告交通银行股份有限公司大连经济技术开发区分行借款本金283868.22元及利息、罚息、复利（截止2016年10月21日，欠付利息为16755.26元、罚息为523.70元、欠付利息及罚息的复利，按照中国人民银行公布的相应期限档次贷款利率基准利率下浮10%计算；自2016年10月22日起至款项付清之日止，按照中国人民银行公布的相应期限档次贷款利率基准利率上浮50%计算罚息、按照中国人民银行公布的相应期限档次贷款利率基准利率计算复利）；
二、驳回原告交通银行股份有限公司大连经济技术开发区分行其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2914元（已减半收取）、财产保全费2070元，合计4984元，由被告苍维纯负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 王 雪
二〇一七年二月四日
书记员 王晓阳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。