上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3537号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海万春园投资管理有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇杜家浜路89号6幢-45。
法定代表人：陈凯，执行董事。
委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海晋建土石方工程有限公司，住所地上海市松江区新浜镇新绿路398号。
法定代表人：王晋根，总经理。
委托诉讼代理人：庄学军，上海市新诚律师事务所律师。
上诉人上海万春园投资管理有限公司因与被上诉人上海晋建土石方工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初13064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海万春园投资管理有限公司（以下简称万春园公司）上诉请求：撤销原判第二、第三项，依法改判：1、被上诉人上海晋建土石方工程有限公司（以下简称晋建公司）支付万春园公司使用费人民币（下同）124,109.60元（自2016年5月1日起至2017年2月16日止，按年租金150,000元计算，计算公式150,000元÷365天×302天）；2、万春园公司赔偿晋建公司损失220,671.47元，计算方式为：【（721,236元－117,346元）－（721,236元－117,346元）×（1－5%）÷（12×5）月×17月＝441,342.95元×50%】。事实和理由：一、一审判令万春园公司向晋建公司返还使用费错误。晋建公司于2015年5月1日起承租万春园公司有权出租的上海市松江区XX镇XX公路XX号“XX园”XX街XX号房屋（以下简称系争房屋），晋建公司一直使用至2017年2月16日，即使泗泾镇市容管理办公室及泗泾镇整治违法建筑工作办公室于2015年6月26日将相关告知书张贴于系争房屋处，但此并不影响晋建公司实际使用系争房屋，故应判令晋建公司支付万春园公司房屋使用费至2017年2月16日系争房屋被拆除之日止。晋建公司已经支付万春园公司自2015年5月1日起至2016年4月30日止的房屋使用费150,000元，尚有自2016年5月1日起至2017年2月16日止的房屋使用费未支付，故万春园公司关于房屋使用费的诉请应得到支持。二、一审法院判令万春园公司赔偿晋建公司的损失金额不符合现行法律规定及判例，应予纠正。1、可移动物品：司法鉴定报告中成品石磨地面31,829元、假山水池35,000元、7项院内树24,000元、（室外）防腐木花架26,517元，合计117,346元应当从鉴定结果721,236元中予以扣除。2、装修折旧。双方租赁协议期限为5年，晋建公司对在租赁期满后其装修不能再使用应为明知，故应当按照鉴定单位的鉴定期限进行折旧，一审法院行使自由裁量权按照8年进行折旧有误。此外，晋建公司实际使用系争房屋至2017年2月16日，故折旧应当计算至该日，现鉴定单位计算至2016年10月，相对合理，万春园公司同意以此作为折旧终止日。3、装修损失责任的分配。首先，涉案装修系晋建公司违反约定私自装修而未经万春园公司同意，根据双方合同约定，晋建公司应当按现状临时租赁。其次，晋建公司系在明知政府相关部门不允许装修的情况下仍私自进行装修，属晋建公司自行扩大损失。根据前述政府部门张贴告知书的时间即2015年6月26日以及晋建公司自行提供的装修合同中约定的工期即2015年5月10日至2015年7月10日，晋建公司应于2015年6月26日终止装修，但晋建公司实际未停止装修，且在装修完工后一直使用系争房屋至2017年2月16日。由此，根据最高院租赁合同纠纷案件相关司法解释第九条的规定，本案装修损失应全部由晋建公司承担，但考虑到双方租赁协议无效，万春园公司同意双方各承担50%的责任。故请求二审法院依法支持万春园公司的上诉诉请。
被上诉人晋建公司辩称：1、一审法院对晋建公司应承担的房屋使用费认定正确。2、万春园公司要求在鉴定结论中剔除部分物品费用，该些物品在鉴定时系经双方现场确认，价值客观存在，现该些物品已不复存在，故万春园公司上述要求不合理。3、关于折旧，因合同无效，故万春园公司要求按照合同约定的五年租期折旧不成立。4、因万春园公司系用欺诈手段诱使晋建公司租赁系争房屋，故一审法院认定万春园公司承担80%的过错责任亦无不当。不同意万春园公司的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
晋建公司向一审法院起诉请求：1、判决确认晋建公司、万春园公司签订的房屋租赁协议书（以下简称租赁协议）为无效合同；2、判令万春园公司返还晋建公司租金150,000元；3、判令万春园公司返还晋建公司设施设备转让款20,000元；4、判令万春园公司支付晋建公司装修损失1,228,894元。后晋建公司将诉请3调整为：判令万春园公司返还晋建公司设施设备转让款16,000元。
万春园公司向一审法院提起反诉请求：1、判令晋建公司支付万春园公司自2016年4月30日起至实际返还之日止的房屋租金或使用费（自2016年5月1日起至2017年4月30日止按每年150,000元计算，自2017年5月1日起至2018年4月30日止按每年160,000元计算，自2018年5月1日起至2019年4月30日止按每年170,000元计算，自2019年5月1日起至2020年4月30日止按每年180,000元计算）；2、判令晋建公司赔偿万春园公司装修损失1,164,724.90元；3、判令晋建公司搬离并返还系争房屋给万春园公司。一审庭审中，万春园公司明确反诉请求1的使用费计算截止至2017年2月16日，并撤回第2、第3项反诉诉请。
一审法院认定事实如下：晋建公司、万春园公司于2015年5月1日签订租赁协议一份，约定万春园公司将约790平方米的系争房屋出租给晋建公司；只能用于奇石展厅，不得挪作他用；租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止；租金先付后用，双方签订本协议时，晋建公司一次性付清一年租金，需提前一个月付清，每逾期一天按租金的5%收取滞纳金，每月卫生费60元；租金（不含税价，开具发票向晋建公司另外收取6%税费）第1、2年每年150,000元，第3年每年160,000元，第4年每年170,000元，第5年每年180,000元；乙方未经甲方同意不得擅自搭建任何设施，否则将予拆除，租赁期满后的任何建筑及房屋设施必须完好交给甲方，乙方不得损坏和拆卸，所有权归甲方，方可退押金。合同另对其他事宜进行了约定。合同签订后，双方即按约履行合同，晋建公司支付万春园公司150,000元租金和16,000元设备（空调、电热水器）转让费。
之后，晋建公司对系争房屋进行装修并自述处理掉部分转让设备。期间，2015年6月26日，泗泾镇市政市容管理办公室与泗泾镇整治违法建筑工作办公室联合发出书面告知，言明镇郊野单元规划所涉区域相继于2013、2014年出台相关管理要求，明确严禁私下转租及改变土地用途等行为，停止一切建设和装修等，并于前期由镇拆违办发出官泾河北区域违法建筑的限期拆除决定书，现正式告知上述区域内的违法建筑将于2015年9月20日前拆除，请万春园公司通知相关人员在规定限期内清理物品并搬离。晋建公司称该通知实际张贴在其租赁房屋的正门。同年7月20日，上海市松江区泗泾镇人民政府（以下简称泗泾镇政府）作出上述区域限期拆除违法建筑催告书，晋建公司称该催告书也张贴在租赁区域内。同年7月24日，泗泾镇政府作出上述区域强制拆除违法建筑通告，言明于2015年8月3日组织强制拆除。
2017年2月16日，系争房屋所在的万春园“聚贤街”区块实际被拆除。
另查明，晋建公司、万春园公司均确认，系争房屋系松江区XX镇XX村民的宅基地房屋，后因签订房屋拆迁补偿安置协议后没有实际拆除。万春园公司与泗泾镇张施村民委员会签订房屋租赁合同，对包括系争房屋在内原村民宅基地房屋进行整修、改建，开办万春园奇石市场。本案系争房屋位于改造后的万春园“聚贤街”区块。
一审庭审中，晋建公司还提供：1、2015年5月9日与案外人上海A有限公司签订一份装修施工合同，约定工期自2015年5月10日至7月10日，包工包料工程总价1,228,894元，晋建公司拟证明其在装修施工过程中，即收到上述整治违法建筑的书面通知，造成其装修损失。万春园公司对该证据质证认为，此系晋建公司与案外人签订，真实性不清楚。2、现场照片，证明自2015年6月28日泗泾镇政府下属的拆违机构拉了警戒线不允许晋建公司（新装修租户）进入系争房屋。万春园公司认可照片是系争房屋现场，但照片无法看出政府单位对系争房屋拉了警戒线。3、泗泾镇政府办公室于2014年6月23日印发的《关于张施居民区内实施郊野单元规划暂停基础设施建设及装饰项目的抄告》一份，言明泗泾镇郊野单元近期减量规划范围为官泾河北，泗泾塘以南区域，涉及张施居民区内住宅、企业等用地规模、功能结构布局和生态环境建设等方面需要进行统筹和安排，考虑到有利于今后规划的实施，同时减少不必要的工程项目支出，暂停张施居民区内一切基础设施建设及装饰工程等项目，签收单显示万春园公司法定代表人陈凯于2014年7月1日签收。对此晋建公司认为，万春园公司在已经明知系争房屋不能转租的情况下仍与晋建公司签订租赁协议，万春园公司隐瞒事实构成欺诈。该证据材料先由案外人上海B有限公司在（2016）沪0117民初15515号案件审理中举证，万春园公司曾确认该证据真实性，后又否认签收单上为陈凯本人签名，在本案审理中亦予以否认。基于此，一审法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心（以下简称司鉴中心）对该签收单“陈凯”签名与样本签名是否同一人所写。2017年6月12日，司鉴中心出具鉴定意见，认为，签收单“陈凯”签名与样本签名之间的笔迹特征既有符合也有差异，考虑到检材签名书写不正常的情况，故根据现有材料，无法判断两者笔迹特征总和是否为同一人所写。
同时，经晋建公司申请，一审法院委托上海XX事务所有限公司（以下简称XX事务所）就系争房屋装修工程现值（造价）项目进行司法审价鉴定。2016年12月27日、2017年1月23日，XX事务所分别作出司法审价鉴定意见书、补充意见书。审价结论为:系争房屋装修工程所涉造价721,236元（未包含旧空调和卫生间热水器等设备）、设计费36,062元（按造价5%计算）、设计费税金1,255元（按设计费3.48%计算）。
另外，2017年1月23日，XX事务所作出现值计算说明，明确折旧方法：1、按与生产经营活动相关的装修工程进行8年折旧，平均每月折旧：涉案工程项目的原值X（1-5%）/（12X8）月=每月折旧额，合计折旧：月折旧额X实际使用时间（最多不超过96个月）=折旧额；截止委托司法鉴定日期2016年10月，相应工程造价折旧599,903.07元、设计费29,995.32元、设计费税金1,043.87元。2、按租赁协议年限进行5年折旧，平均每月折旧：涉案工程项目的原值X（1-5%）/（12X5）月=每月折旧额，合计折旧：月折旧额X实际使用时间（最多不超过60个月）=折旧额；截止委托司法鉴定日期2016年10月，相应工程造价折旧527,103.31元、设计费26,355.31元、设计费税金917.20元。上述鉴定费33,600元，由晋建公司垫付。
晋建公司对系争房屋装修工程所涉造价、设计费及税金无异议，但不同意对装修工程造价进行折旧计算，认为晋建公司承租系争房屋后装修时政府就张贴公告，实际使用就是合同签订后的2个月，装修后房屋前后被拉了警戒线，由万春园公司、政府控制，无法进入，现场还有石头磨盘等移动物无法拿走，而且搬运成本大于其本身价值，故应作为损失。万春园公司对鉴定结论也无异议，但认为部分审价内容属于晋建公司在房屋前后室外装修工程而非屋内装修，部分审价内容属于可移动未形成附合，不应计算，晋建公司真正无法使用是在系争房屋所在地块2016年11月被列入市级整治区域后，折旧年限应当采用5年折旧。
万春园公司在庭审时还提供如下证据：1、建筑装饰合同、装修报价单及付款凭证，证明其出租给晋建公司的系争房屋已经装修，晋建公司私自拆卸，应予以赔偿。晋建公司质证认为，对真实性、关联性不认可，对万春园公司装修情况双方没有确认过；2、泗泾镇张施居委会给万春园公司的缓交租金说明，证明其最终还是根据生效判决向出租方缴纳了使用费，故晋建公司也应缴纳。晋建公司对真实性不予认可，且认为与其无关。3、照片一组，证明系争房屋实际由万春园公司进行装修，晋建公司还破坏了万春园公司的部分装修。晋建公司质证认为，照片反映的是2017年晋建公司装修的现场，不能证明系由万春园公司装修。
一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。一则，万春园公司出租给晋建公司的系争房屋在签订租赁协议时属于已动迁注销权利的宅基地房屋，属于应拆尚未拆迁阶段，房屋不具备合法的权利凭证，故晋建公司、万春园公司签订的租赁协议因租赁房屋不具备合法的产权手续而属无效。二则，系争房屋所涉土地仍属农村集体土地，现晋建公司、万春园公司的合同目的系用于奇石展厅而非农业建设使用，欠缺土地用途变更相关合法手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的禁止性规定，故双方所签租赁协议亦应属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
万春园公司作为出租人比晋建公司应更清楚房屋性质、用途，而晋建公司作为承租人也应充分了解拟租赁房屋的相关情况，审慎签约，故导致租赁协议无效，万春园公司应当承担主要过错，晋建公司应承担次要过错。同时，一审法院注意到，涉及2014年7月1日的抄告单上万春园公司法定代表人签名真实性问题，万春园公司曾在另案诉讼中承认该事实，应当予以确认。但之后万春园公司又反言推翻，并申请笔迹鉴定，但司鉴中心的鉴定意见又无法判断是否系陈凯本人所写，应视为万春园公司未有相反足以推翻前述反言的证据，故对其辩称签收单上非陈凯本人签名的意见，不予采纳。基于此，万春园公司在明知系争房屋不能进行基础设施及装修建设的情况下，仍将系争房屋出租给晋建公司，且并未对晋建公司的装修行为进行提醒或提出异议，存在较大过错，故其对合同无效导致的损失应承担主要过错责任。一审法院酌情确定万春园公司应承担80%的损失赔偿责任。
关于房屋占有使用费。晋建公司主张万春园公司返还其已付的自2015年5月1日至2016年4月30日止的第一年租金，万春园公司则要求晋建公司继续按约定标准支付使用费至2017年2月16日。对此，一审法院认为，相关政府管理单位系于2015年6月26日张贴告知，言明镇郊野单元规划所涉区域应停止建设、装修，故在此之前晋建公司使用系争房屋不存在障碍，其应按约支付使用费23,014元。自2015年6月26日起至2017年2月16日止的使用费247,808元，万春园公司确因在隐瞒上述事实的情况下与晋建公司签约而存在过错，由此给晋建公司使用系争房屋带来影响，故相应的使用费损失，可由双方按前述的责任比例分担。经计算，晋建公司应承担上述期限使用费49,561.60元。据此，万春园公司应当返还晋建公司使用费77,424.40元（150,000元-23,014元-49,561.60元）。
关于装修的现值损失。首先，对于鉴定意见中的设计费和设计费税金，其并非现值的工程审价范围，XX事务所仅是对设计费数额如果存在的一种估算，晋建公司应当举证证明其支付设计费的事实，晋建公司并未予以举证，故对于设计费和设计费税金部分，不予支持。其次，根据前述鉴定意见，扣除设计费和设计费税金后涉及工程总造价为721,236元。在租赁协议无效的情况下，一审法院认为，租赁期限不应作为折旧年限考虑，采取鉴定意见中按实际装修情况进行8年折旧更为合理，故每月折旧额应为7,137元。再次，实际使用时间参考前述对使用费影响的分析，一审法院酌情为2个月。据此，相应的装修现值为706,962元（721,236元-7,137元X2），故万春园公司应赔偿晋建公司装修损失为565,569.60元。
关于设备转让款。经审理查明，针对空调、电热水器等非形成附合的物品，晋建公司支付万春园公司相应对价后所有权归于晋建公司，现因租赁协议无效，晋建公司有权自行搬离、收回，故其要求万春园公司赔偿，于法无据，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二○一八年一月三十一日作出判决：一、上海C有限公司与上海万春园投资管理有限公司就2015年5月1日签订的房屋租赁协议书无效；二、上海万春园投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海C有限公司房屋使用费77,424.40元；三、上海万春园投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海C有限公司损失565,569.60元；四、驳回上海C有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海万春园投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,271元，反诉案件受理费8,148元，鉴定费33,600元，合计诉讼费65,019元，由上海C有限公司负担32,789元，上海万春园投资管理有限公司负担32,230元。
经本院审理查明，一审法院除对晋建公司的名称认定有误外，其余认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，就万春园公司关于鉴定报告中系争房屋现场存在的可移动物品即成品石磨地面31,829元、假山水池35,000元、7项院内树24,000元、（室外）防腐木花架26,517元，合计117,346元应当从鉴定结果721,236元中予以扣除的主张，本院会同双方当事人至系争房屋现场进行勘查。经查，在系争房屋现场，上述物品均已不复存在。
本院认为，因双方租赁协议的标的物系争房屋为不具有合法产权手续的房屋，且双方约定的租赁目的亦与系争房屋所涉土地的农村集体土地性质相悖，故一审法院认定双方之间的租赁协议无效，并无不当。就导致租赁协议无效的过错责任，一审法院根据万春园公司出租人的身份、万春园公司在2014年即已被告知系争房屋所涉区域应停止基础设施建设和装饰工程项目的情况下，其不但没有就此向晋建公司明示，仍然与晋建公司签订租赁协议，且对晋建公司就系争房屋进行大规模装修的行为在政府部门发布相关告知书之前未提出过任何异议，故一审法院认定万春园公司应对租赁协议无效导致的损失承担80%的过错责任，合理合法，本院予以认同。就万春园公司对房屋使用费所持异议，一审法院根据晋建公司实际使用系争房屋的情况，分段确定其应承担的房屋使用费，具有相当的合理性，万春园公司主张相关政府部门的告知书等不影响晋建公司实际使用系争房屋，晋建公司应支付房屋使用费至系争房屋被政府部门拆除之日，既与实际情况不符且有违常理，本院对此不予采信。就万春园公司关于应在装修损失鉴定金额中扣除相关可移动物品的主张，二审中，本院至现场勘查，上述物品已不复存在，而万春园公司亦无证据证明该些物品系由晋建公司取回，故万春园公司要求在鉴定金额中扣除该些物品费用，本院实难支持。就万春园公司对装修损失折旧所持异议，一审法院系基于租赁协议无效而未根据协议约定的租赁期限进行折旧，并无不当，万春园公司该项异议，亦不能成立。综上所述，万春园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。另，因一审法院对晋建公司的名称认定有误，故对一审相关判决主文，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初13064号民事判决主文第五项；
二、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初13064号民事判决主文第一项为：上海晋建土石方工程有限公司与上海万春园投资管理有限公司就2015年5月1日签订的房屋租赁协议书无效；
三、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初13064号民事判决主文第二项为：上海万春园投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海晋建土石方工程有限公司房屋使用费人民币77,424.40元；
四、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初13064号民事判决主文第三项为：上海万春园投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海晋建土石方工程有限公司损失人民币565,569.60元；
五、变更上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初13064号民事判决主文第四项为：驳回上海晋建土石方工程有限公司的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币23,271元，一审反诉案件受理费人民币8,148元，一审鉴定费人民币33,600元，以上合计人民币65,019元，由上海晋建土石方工程有限公司负担32,789元，由上海万春园投资管理有限公司负担32,230元。二审案件受理费人民币9,264元，由上海万春园投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……