山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁06民终1715号
上诉人（原审被告）：李文杰，男，1974年1月19日出生，汉族，居民，住山东省招远市。
委托诉讼代理人：王吉坤，山东嘉翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董艳山，男，1974年8月11日出生，汉族，居民，住山东省招远市。
委托诉讼代理人：苏鹏，山东浩源律师事务所律师。
上诉人李文杰因与被上诉人董艳山房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2017）鲁0685民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李文杰的委托诉讼代理人王吉坤与被上诉人董艳山及其委托诉讼代理人苏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李文杰上诉请求：1、请求二审法院依法撤销山东省招远市人民法院（2017）鲁0685民初2875号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。实际上，合同成立、无效或被撤销，只是不发生当事人所预期的法律效力，但并非不产生任何法律效果；相反，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任等。具体到本案，首先，对于上诉人的房屋被拆除所产生的相应财产损失问题，一审判决既然认定被上诉人亦有过错，就应当判决被上诉人承担一定责任的比例，但一审判决并未判决。其次，上诉人已将涉案房屋实际交付给被上诉人使用，依公平原则，被上诉人应支付一定使用费用，一审判决只认为被上诉人购买房屋后亦有出租行为并获利，但未查清被上诉人的获利情况，也未判决被上诉人应支付给上诉人一定的使用费用。最后，上诉人与被上诉人之间的买卖协议明确约定了上诉人将变压器、空调等物品连同涉案房屋出售给了被上诉人，根据《中华人民共和国中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被上诉人应当返还给上诉人，一审判决只认为“被告要求原告返还房屋的主张依法不能支持”，但并未查清上诉人的变压器、空调等物品的去向，亦未判决被上诉人应当返还这些物品。为此，上诉人特诉至贵院，请二审法院依法作出公正、公平、合理的判决。
董艳山辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、关于无效房屋买卖合同的认定。1、我国对于不动产物权的变动采取的是登记生效制度，未经登记不发生物权变动的法律效果。上诉人与答辩人签订房屋买卖协议后，并未进行物权变更登记，实际上，上诉人的房屋因为没有办理规划许可、建筑许可等手续，该房屋系违章建筑，没有合法的产权证，所以无法办理产权登记和变更登记。2、上诉人的房屋一直处于违章建筑的不合法状态，法律不保护违法的民事行为，双方之间的房屋买卖行为显然违反了法律的强制性规定。上诉人明知该房屋因不合法而无法办理产权登记及变更登记，而将此违章建筑有偿转让，违反了诚实信用原则以及国家法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定了合同无效的情形：违反法律、行政法规的强制性规定。故该买卖协议是无效的，上诉人缔结该协议的行为有绝对过错，应将因该房屋转让所获得的财产予以返还。二、关于各自承担相应责任。一审法院认定双方对于买卖房屋行为都有过错，双方各自承担相应的损失，是有法律依据的。答辩人认为，在以上双方的房屋交易中，上诉人显然是以虚假承诺和保证让答辩人相信，该房屋是能够办理产权登记的。为了让答辩人相信，上诉人向答辩人出具了2016年10月11日招远市阜山镇九曲村委会开具的上诉人交纳的该房屋的占地补偿费单据，并声称该房屋产权证正在办理中，答辩人完全有理由相信上诉人的承诺和保证，以上房屋交易系在上诉人的误导下签订的。答辩人在此缔结合约过程中过错是微乎其微的，所以法院没有支持答辩人主张要求上诉人支付15万元的利息，答辩人已经自己承担了相应损失。
董艳山向一审法院起诉请求：1、要求确认原、被告间签订的房屋买卖协议无效。2、判令被告退还原告给付的购房款150,000元，并自2016年10月30日起按银行同期贷款利率负担利息至判决履行期满之日止。3、由被告承担案件诉讼费用。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。原告董艳山与被告李文杰签订的房屋买卖协议虽是双方真实意思表示，但该协议中出售的房屋因不符合规划、用地规范，无法办理产权登记，系违章建筑，故该协议属无效协议。被告李文杰明知房屋的产权限制而出售予原告，存在过错，基于该无效协议收取的房款150,000元应退还给原告董艳山。原告董艳山作为房屋的购买者，明知所购买房屋无合法的产权而购买，亦有过错，且其购买到房屋后亦有出租行为并获利，故双方应各自承担相应的损失。因涉案房屋现已被作为违章建筑依法拆除，故被告要求原告返还房屋的主张依法不能支持。
综上所述，原告董艳山与被告李文杰签订的房屋买卖协议无效，被告李文杰基于该协议取得的房款150,000元依法应返还原告董艳山。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告李文杰于判决生效后十日内返还原告董艳山购房款150,000元；二、驳回原告董艳山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,300元，减半收取1,650元，由被告李文杰负担。
二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实如下：涉案房屋位于招远市阜山镇九曲村，上诉人于2009年出资建造了18间房屋，但未取得任何土地及施工手续。2016年10月30日上诉人与被上诉人达成房屋买卖协议，约定上诉人将18间涉案房屋出卖给被上诉人，转让价格为15万元，被上诉人于当日向上诉人付清了房款，上诉人向被上诉人出具了收据并交付了房屋。2017年8月27日涉案房屋因系违章建筑被招远市有关机关拆除。
本院认为，本案的焦点问题为合同效力及后续问题处理。双方当事人意思表示一致可以签订合同，但合同不得违反法律法规强制性规定，否则无效。涉案房屋因系违章建筑且已被拆除，故涉案房屋买卖合同无效。其后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理，因涉案违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。所涉及的直接经济损失主要就是建筑成本和购房款利息。鉴于涉案违章房屋是先建成再出售，并非双方协议合建，故被上诉人是否购买该房屋对房屋被拆一事并无影响，该房被拆与被上诉人的审慎注意义务之间并无因果关系，依据缔约过失责任，该建筑成本损失不属于缔约过失责任应分担赔偿之范围，故上诉人应自行承担建筑成本损失。关于被上诉人主张的购房款利息问题，因涉案房屋已实际交付使用，依据公平原则，被上诉人应当向上诉人支付一定的使用费用，一审酌情认定以购房款利息抵顶该部分使用费用的处理符合损益相抵原则，本院依法予以维持。关于上诉人请求的返还变压器等物品的主张，因上诉人并无证据证明该变压器系由被上诉人单独占有使用并在房屋拆除后仍由被上诉人占有，故对其诉请本院依法不予支持。
综上，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,300元，由上诉人李文杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲振涛
审判员 鲁晓辉
审判员 李 安
二〇一八年五月三十一日
书记员 于佳昕