湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1102民初341号原告：李惠群，女。被告：永州康乃馨养老产业投资置业有限公司，住湖南省永州市。法人代表人：唐京涛，公司董事长。委托诉讼代理人：郭文斌，湖南人和人（永州）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王雯，湖南人和人（永州）律师事务所律师。原告李惠群与被告永州康乃馨养老产业投资置业有限公司（以下简称康乃馨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李惠群与被告康乃馨公司诉讼代理人郭文斌、王雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李惠群向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即偿还原告本金50,000元；2、判决被告支付利息15,400元（利息从2016年7月16日起至2018年2月5日止，扣除已付的三个月利息），后续利息计算至本金还清时止；3、诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告增加了一项诉请，即判决解除原、被告于2016年7月16日签订的《潇湘·北京太阳城VIP（铂银卡）协议》。事实和理由：原告于2016年7月16日购买了被告北京太阳城VIP购房卡一张，付款50,000元，并签订了书面协议，双方约定每月增值人民币1,000元，三个月后未开盘可退卡，但被告至今未退卡，直至2017年10月被告只支付原告三个月利息。故原告诉至法院，请求判如所请。康乃馨公司辩称，根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定：在未取得预售许可证前不得发放VIP卡。在原、被之间签订VIP协议之前，被告未取得预售许可证，故上述VIP协议违反了强制性规定，应属无效协议。开盘后，被告愿与原告签订商品房买卖合同，但原告不愿签合同。原告以买房为名，实为放高利贷行为，原告在明知被告未取得商品房预售许可证的情况下仍与被告签订VIP协议，原告对该协议无效存在过错，无权主张利息。李惠群围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、潇湘·北京太阳城VIP（铂银卡）协议一份，拟证实，2016年4月16日，原、被告达成口头认购协议，并缴纳认购金100,000元。之后，被告退还原告50,000元。2016年7月16日，原告李惠群（乙方）与被告康乃馨公司（甲方）又续签了一份《潇湘·北京太阳城VIP（铂银卡）协议》。双方约定：乙方自愿向甲方缴纳VIP认购金50,000元，领取一张VIP卡（铂银卡），作为物业购买意向诚意体现；乙方所购VIP卡按每月增值1,000元计算（不足一月按日计算），在认购（或认租）潇湘北京太阳城物业享有冲抵现金优惠；若甲方在签订本协议三个月未开盘或开盘后，乙方放弃认购潇湘北京太阳城物业的，可以携带协议书、收据、身份证填写退款申请表，全额退还认购金，并按约定结算增值红利。2、收据一张，拟证实2016年4月16日，被告收取原告认购金100,000元，被告分别于2017年1月24日、2017年3月24日退款给原告10,000元、40,000元。3、VIP卡一张，拟证实被告向原告发放了一张VIP卡。被告对上述证据的质证意见为：第1、2、3号证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为VIP卡违反了法律强制性规定，增值内容不合法；本院认证如下：第1、2、3号证据的内容系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年4月16日，被告收取原告认购金100,000元，被告分别于2017年1月24日、2017年3月24日退款给原告10,000元、40,000元。2016年7月16日，原告李惠群（乙方）与被告康乃馨公司（甲方）又续签了一份《潇湘·北京太阳城VIP（铂银卡）协议》，主要内容：1、乙方自愿向甲方缴纳VIP认购金人民币50,000元，作为物业购买意向诚意体现；2、乙方所购VIP卡按每月增值人民币1,000元计算（不足一月按日计算）。在认购（或认租）潇湘·北京太阳城物业享受冲抵现金优惠；3、乙方凭本VIP协议，在甲方成功选购（或选租）潇湘·北京太阳城物业时，则可享受购房款额外人民币30,000元的优惠，并在签订正式认购书或购房合同时一次性在楼价中折减，每份VIP协议仅限认购（或认租）一套物业；4、在签订认购书或正式合同后，本协议由甲方收回并自动失效，交付的VIP认购金自动的转为定金；5、若甲方在签订本协议三个月未开盘或者开盘后，乙方放弃认购潇湘·北京太阳城物业的，需要带齐本协议、收据、身份证前来售楼部填写退款申请表，甲方在收到申请15个工作日，将VIP认购金全额退还乙方，并按第2项内容结算增值红利。签订协议后，被告康乃馨公司于2017年2月23日取得了香零公馆小区（原潇湘·北京太阳城小区）商品房预售许可证。被告曾于2017年9月向原告支付三个月增值款3,000元后未再支付。2018年1月20日，香零公馆小区（原潇湘·北京太阳城小区）开盘。原、被告就购买商品房事宜未达成协议。原告放弃认购，要求被告退付VIP认购金并结算增值款未果，故诉至法院，请求判如所请。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签订的《潇湘·北京太阳城VIP协议》的法律效力问题；二、原告要求被告退付VIP卡认购金及利息（增值款）是否有事实和法律依据。现评析如下：关于原、被告签订的《潇湘·北京太阳城VIP协议》的法律效力问题。本院认为，1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》属部门规范性文件，非法律、行政法规范畴，违反该通知的强制性规定，不是合同无效的法定情形；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告已于2017年2月23日取得了商品房预售许可证，即在原告起诉前已取得商品房预售许可证明，故可以认定《潇湘·北京太阳城VIP协议》有效。二、关于原告要求被告退付VIP卡认购金及利息（增值款）是否有事实和法律依据的问题。本院认为：根据原、被告之间签订的《潇湘·北京太阳城VIP协议》第5条的约定，被告在签订本协议三个月未开盘或者开盘后，原告放弃认购的，被告退付原告认购金，并按约定结算认购金增值红利，即每月按认购金50,000元支付增值红利1,000元,年增值率为24%，实为被告占用原告认购金期间的利息约定。因该约定不违反法律的禁止性规定，当事人应当按此约定予以履行。因此，原告要求被告退付认购金并按约定支付利息（增值红利）有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，原告要求解除双方签订的VIP协议，退付认购金并支付利息的诉请，符合协议约定及法律规定，本院予以支持；被告提出原、被告双方签订的VIP协议无效以及原告无权主张利息的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，判决如下：解除原告李惠群与被告永州康乃馨养老产业投资置业有限公司于2016年7月16日签订的《潇湘·北京太阳城VIP（铂银卡）协议》；被告永州康乃馨养老产业投资置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告李惠群VIP（铂银卡）认购金50,000元并支付利息（利息以50,000元为基数，按年利率24%，自2016年7月16日起计算至认购金还清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1435元，减半收取718元，由被告永州康乃馨养老产业投资置业有限公司负担（此款限本判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  席君华二〇一八年四月九日书记员  姜文娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。