江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0204民初1号
原告陈杰。
被告无锡市民丰物业管理有限公司，住所地无锡市北塘区某某花园80号。
法定代表人陈建荣，无锡市民丰物业管理有限公司经理。
委托代理人徐永平（受无锡市民丰物业管理有限公司的特别授权委托），江苏中智律师事务所律师。
原告陈杰与被告无锡市民丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由审判员陆华朝适用小额诉讼程序，分别2016年1月28日、3月14日公开开庭进行了审理。原告陈杰、被告无锡市民丰物业管理有限公司的委托代理人徐永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈杰诉称：被告无相关物业管理资质，也未经过备案等相关手续，没有收费主体资格。物业服务收费项目中并无“场地费”，被告巧立名目乱收费的行为违法。物业前期管理适用政府指导价，收益应按规定比例分配，被告擅自在入住率95%以上的某某花园小区采用暗箱操作、降低服务质量等非法手段敛财，应受法律制裁并退还不当得利。故请求责令被告立即返还违法收取的场地费计1100元，本案诉讼费由被告负担。
被告无锡市民丰物业管理有限公司辩称：因某某花园小区的建设单位无锡市北塘区黄巷街道办事处要求对安置房进行属地管理，后由民丰社区设立无锡市民丰物业管理有限公司，并领取营业执照，其公司管理资质已在办理中，因此有物业管理资格，主体合格。其进入无锡市某某花园小区进行物业管理具有法律依据，其已取得了建设单位的前期物业管理授权。原告居住在某某花园小区，其向陈杰收取的场地费就是陈杰车辆的停车费。因此其向陈杰收取的停车费用具有法律依据，故请求驳回陈杰的诉讼请求。
经审理查明：原告陈杰居住于无锡市某某花园16号102室。无锡市某某花园小区系无锡市北塘区黄巷街道办事处建设的征地安置房，具体建设管理工作由无锡市北塘区黄巷街道办事处授权无锡市黄巷经济发展总公司负责，该小区前期物业管理公司原系无锡市某某花园物业管理有限责任公司。陈杰于2012年11月与无锡市某某花园物业管理有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：汽车停放按市物价局核定的标准收费。2014年9月，无锡市黄巷经济发展总公司、无锡市某某花园物业管理有限责任公司及被告无锡市民丰物业管理有限公司签订《前期物业服务企业变更协议》以及《物业管理服务合同》1份，约定：无锡市黄巷经济发展总公司重新选聘无锡市民丰物业管理有限公司实施某某花园的前期物业管理，无锡市某某花园物业管理有限责任公司自愿退出原《物业服务合同》，无锡市某某花园物业管理有限责任公司与已购房人签订的《前期物业管理服务协议》由无锡市民丰物业管理有限公司继续履行。在《物业管理服务合同》第九条第1项约定：停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位100元／个／月的标准向无锡市某某花园物业管理有限责任公司交纳停车费。此后，无锡市民丰物业管理有限公司开始对某某花园小区实施物业管理，并于2014年12月向小区车主发出通知，明确对小区停放车辆进行收费，其中地面车位每辆每月100元。针对陈杰车辆停放事宜，无锡市民丰物业管理有限公司于2015年1月6日向陈杰收取100元，1月30日收取1000元（2015年2月1日到2016年1月31日），开据的收据写明为“场地费”。无锡市民丰物业管理有限公司于2014年11月领取营业执照，于2016年2月取得物业服务企业资质（暂三级）证书。
2014年5月1日施行的《无锡市物业收费管理实施办法》中规定：“业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车120元收取汽车停放费”。
上述事实，有建设用地规划许可证、建设用地批准书、无锡市北塘区黄巷街道办事处情况说明、《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务企业变更协议》、《物业管理服务合同》、收费发票、资质证书及当事人的陈述等在卷佐证。
本院认为：《江苏省物业管理条例》规定，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业。无锡市民丰物业管理有限公司在与无锡市黄巷经济发展总公司、无锡市某某花园物业管理有限责任公司签订《前期物业服务企业变更协议》、《物业管理服务合同》时虽未取得物业管理资质，但国务院《物业管理条例》第三十二条第二款规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，该条款并非针对物业管理合同效力的强制性规定，且无锡市民丰物业管理有限公司在本案法庭辩论终结前已经取得物业管理企业资质证书，故本案所涉《前期物业服务企业变更协议》、《物业管理服务合同》合法有效，对案涉小区的业主均有约束力。陈杰应当按照《前期物业管理服务协议》的约定交纳相应的物业费用。《江苏省物业管理条例》规定“物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。”同时，《江苏省物业收费管理办法》也明确汽车停放费实施政府指导价，由省辖市、县级价格主管部门会同同级物业行政主管部门制定。因此无锡市民丰物业管理有限公司有权在无锡市政府主管部门规定的指导价范围内对小区汽车停放收取停放费。现针对陈杰汽车停放，无锡市民丰物业管理有限公司除以“场地费”收取款项外并未收取其他费用，因此该笔费用实为汽车停放费，且收费标准未超出行政部门的指导价格，故陈杰要求退还已交纳的1100元费用，于法无据，本院不予支持。因业主共有车位的收益涉及全体业主的利益，陈杰无权单独要求对无锡市民丰物业管理有限公司收取的停车费用按比例分配。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、国务院《物业管理条例》第七条、第三十二条、《江苏省物业管理条例》第六十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：
驳回陈杰的诉讼请求。
案件受理费25元，由陈杰负担。
本判决为终审判决。
审判员 陆华朝
二〇一六年三月三十日
书记员 吴 君
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《物业管理条例》：
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
《江苏省物业管理条例》：
第六十五条业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，还应当经有利害关系的业主同意。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。