福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）翔民初字第2179号
原告许国东，男，1965年9月15日出生，汉族。
委托代理人卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。
被告厦门市舫阳车站管理有限公司，住所地厦门市湖里区嘉禾路620号北侧。
法定代表人朱金厦。
委托代理人陈昱，福建联合信实律师事务所律师。
第三人厦门农发生物科技有限公司，住所地厦门市翔安区内厝镇上塘村。
法定代表人汪金水。
委托代理人吴水郑。
第三人兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市湖滨北路78号兴业大厦。
法定代表人叶向峰。
原告许国东与被告厦门市舫阳车站管理有限公司（以下简称舫阳公司）、第三人厦门农发生物科技有限公司（以下简称农发公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月13日予以受理，并依照简易程序由审判员张春雷独任审判。审理中，为了便于查明案件事实，本院依职权追加兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称兴业银行厦门分行）作为第三人参加诉讼。原告许国东及其委托代理人卜祥伟、被告舫阳公司的法定代表人朱金厦及其委托代理人陈昱、第三人农发公司的委托代理人吴水郑到庭参加诉讼，兴业银行厦门分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告许国东诉称，其于2012年4月12日与第三人农发公司签订一份土地租赁合同，约定农发公司将位于厦门市翔安区巷北工业区赵岗地块面积为68.2亩的土地租赁给许国东，租赁期限20年，自2012年4月12日起至2032年4月11日止；租金每年每亩5500元（币种为人民币，下同），租赁期20年合计租金7500000元，许国东应于2012年5月30日前全部付清。合同签订后，许国东于2012年4月23日支付租金3500000元，2012年4月26日支付4000000元，农发公司遂将上述地块交付许国东使用。许国东接手地块后，开始委托施工队进行上述承租地块的平整工作。2012年5月9日，农发公司将上述出租地块抵押给第三人兴业银行厦门分行，后因农发公司无法偿还银行贷款，该地块作为其财产被厦门市中级人民法院查封并进入执行程序。在强制执行过程中，法院对该抵押地块进行司法拍卖，许国东得知后，有提出执行异议。法院虽未直接作出相应处理，但在委托司法拍卖过程中，有将上述拍卖地块存在租赁的事宜作出公开披露和告知。此后，舫阳公司通过拍卖竞价方式取得上述出租地块的使用权。许国东认为，其与农发公司的出租协议成立于农发公司将该租赁物办理抵押手续之前，根据《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，故上述土地租赁合同合法有效。此外，根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”。所以，舫阳公司虽然通过司法拍卖程序取得诉争地块的使用权，但许国东与农发公司签订的土地租赁合同对舫阳公司仍具有法律约束力，舫阳公司依法应当继续履行该租赁合同。现舫阳公司无理拒不履行上述土地租赁合同，强行将许国东已开发经营的租赁地块占据，严重损害了其合法权益，为此，许国东请求判令：1、舫阳公司继续履行许国东与农发公司于2012年4月12日签订的关于厦门市翔安区巷北工业区赵岗地块（面积68.2亩）的土地租赁合同，继续履行涉租金标的的总额6700000元；2、舫阳公司将上述地块交付许国东使用。
被告舫阳公司辩称：一、原告许国东提供的土地租赁合同系虚假租赁合同，舫阳公司无须继续履行该租赁合同的义务。许国东提供的土地租赁合同系其与第三人农发公司恶意串通签订的合同，是无效合同，租赁关系事实上并不存在。根据许国东提供的租赁合同内容及证据显示，多处合同条款及证据内容显然不符合常理和一般的商业习惯，且与其自已提交的证据自相矛盾。主要有：1、租赁期限。双方约定的租赁期限为法律规定的最长期限20年，企图通过该期限来阻止拍卖的非法目的很明显。2、租金数额。租赁面积与约定单价的乘积与约定的租金总价不符。3、租金支付方式。租金高达7500000元，但却要求在合同签订后48日内付清。此外，农发公司作为企业法人，在对外签订正式的合同文本时竟然要求许国东将租金支付到两个案外自然人的账户内，这种违反法律及违背公司财务管理制度的约定，进一步否定了该租赁合同的真实性。4、租金的支付凭证。许国东提供的两份银行付款凭证中的一份备注为往来款，根本不是所谓的租金，因此也就不存在许国东支付租金的事实。以上种种疑点均证明了许国东提供的土地租赁合同系其与农发公司恶意串通伪造的文本，根据《合同法》第五十二条第二款规定，“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的合同为无效合同，既为无效合同，舫阳公司自无履行其义务之必要。二、许国东并未实际占有及使用租赁合同中涉及的土地及房屋，不存在租赁的事实。许国东提供了相关承包协议书，企图证明其对土地租赁合同项下的土地业已进行开发利用，但仔细分析该份协议及根据相关事实便可得知，承包协议书亦是虚假合同，许国东根本不存在实际开发使用的可能和事实。1、土地租赁合同签订后，农发公司仍在该地块上建设A7、A10车间和A13配电房，该事实有相关的判决书及照片为证。试问在如此情况下农发公司如何把在建工程所占之地交付许国东使用，许国东又如何实现对该地块实际的占有和开发？2、承包协议书中并未约定土地回填、硬化的具体区域，如此模糊的描述根本无法确认该协议指向的确系本案中争议的地块，因此也无法证明许国东曾就该地块进行开发利用的事实；3、许国东在此前涉案土地的强制执行阶段，根本未向法院提供承包协议书等相关文书，显然该协议书等相关文书系事后炮制；4、根据舫阳公司调查得来的户籍信息显示，承包协议书中的“承包人”系“待业”，也否定了其承包人身份。显然，许国东并没有实际占有及使用该地块，租赁事实根本不存在。三、许国东提供的土地租赁合同并未依法进行登记备案。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记”，此外，农发公司与厦门市国土资源与房产管理局翔安分局签订的《国有土地使用权有偿出让合同》第二十七条约定：“土地使用权出让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《土地房屋权证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记”。根据上述法律规定及土地出让合同的约定，若存在土地出租的事实，许国东与农发公司应当在规定时间内办理的登记手续，但事实是其根本未就上述出租事宜办理任何登记手续。综上所述，许国东并未实际占有使用土地租赁合同项下的地块，其与农发公司也没有按照规定办理相关土地出租的登记手续，该土地租赁合同根本就是双方恶意串通的结果，是无效合同，舫阳公司自然无须履行合同义务，请求法院驳回许国东的诉讼请求。
第三人农发公司述称：一、其与原告许国东签订的土地租赁合同属实，并已收到了20年的租金共计7500000元。二、华丰面粉公司向第三人兴业银行厦门分行贷款之前的贷款银行是中信银行，因把贷款业务转到兴业银行厦门分行，农发公司设定抵押时有向银行的信贷工作人员说明公司空地有租赁给许国东，并说明明了租赁期限，只是没有去办理土地租赁登记，当时信贷人员也没有说什么。华丰面粉公司向兴业银行厦门分行贷款，除了有农发公司资产的抵押，还有华丰面粉公司自身资产的抵押，以及其他公司的担保，农发公司将公司空地租赁给许国东并不影响华丰面粉公司的还款能力，兴业银行厦门分行是在明知设定抵押前已有租赁的情况下与农发公司签订最高额抵押合同的。抵押合同是格式条款，其中的声明与承诺条款有十几条，兴业银行厦门分行也没有解释清楚，直到看到银行的陈述意见才知道声明与承诺条款的具体内容。即使今天看到了，也还是不懂承诺条款的含义。三、农发公司虽然取得施工许可证，因当时资金短缺，在建好A8、A9车间后，不再建A7食品车间和其它审批的工程项目。因农发公司资金周转困难，才把土地租赁给许国东，签订租赁合同之后，许国东发现有人在空地上挖坑，便找到农发公司询问缘由。农发公司有向许国东解释，因承建方福建省筑信工程建设有限公司执意要按照施工合同施工并愿意代垫工程款，农发公司与许国东协商，如果有新的基建，到时候扣除相应的面积，把相应的租金退还给许国东并补适当的利息。之后，福建省筑信工程建设有限公司也没有施工，审批的A7食品车间等工程项目均没有施工，农发公司拖欠福建省筑信工程建设有限公司的工程款后来也有经过法院处理。综上，许国东与农发公司签订的租赁合同合法有效，请求法院公正判决。
第三人兴业银行厦门分行提交书面意见述称：一、第三人农发公司在抵押合同中明确承诺抵押土地上并不存在第三人租赁。二、兴业银行厦门分行实现抵押权的案件执行时，原告许国东提出的执行异议申请说明书与土地租赁合同内容存在相互矛盾。土地租赁合同中约定许国东承租的标的物为除正在建设的两栋房屋占地之外的45500平方米赵岗土地，而在其执行异议申请说明书中的请求事项及事实与理由中，均明确陈述其承租了厦门市巷北工业区赵岗地块及A8、A9处理车间抵押物，两者显然自相矛盾。在本案诉讼中，许国东提交的证据1月证据5上述内容存在矛盾。三、该土地租赁合同系农发公司与许国东恶意串通，炮制签约时间在兴业银行抵押权之前，以合法形式掩盖非法目的，意图损害兴业银行厦门分行的利益，根据《合同法》五十二条的规定，该土地租赁合同系无效合同。理由如下：1、土地租赁合同所约定的土地现状及租赁土地45500平方米与客观事实明显相悖。2、农发公司与许国东并未实际履行合同义务。许国东未占有使用土地，亦未支付租金，租赁合同内容也不符合租赁惯例和常理，且未依法办理登记手续。综上，许国东与农发公司签订的土地租赁合同是无效合同，不具有法律效力，故应当驳回许国东的诉讼请求。
本院经审理查明，第三人农发公司原系厦门市翔安区巷北工业区赵岗地块的使用权人。根据厦门市国土资源与房产管理局翔安分局与农发公司、厦门市翔安区经济贸易发展局于2006年11月10日签订的厦门市国有土地使用权有偿使用合同，其中第二十七条约定：土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及土地房屋权证，到土地行政主管部门申请办理土地登记。
2012年5月3日，案外人厦门华丰面粉有限公司、农发公司与第三人兴业银行厦门分行签订一份最高额抵押合同，约定由农发公司以厦门市翔安区巷北工业区赵岗地块土地使用权及A8、A9处理车间为主合同项下所发生的所有债权提供抵押担保，农发公司在合同中声明：本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障碍，不是依法或依对抵押人有约束力的契约为不得流通或限制流通的财产。
后在（2012）厦执行字第450号申请执行人兴业银行厦门分行与被执行人厦门华丰面粉有限公司、农发公司等执行一案中，厦门市中级人民法院于2013年9月9日委托拍卖公司对厦门市翔安区巷北工业区赵岗地块土地使用权及A8、A9处理车间进行拍卖。其中，拍卖公司在竞买协议书、特别提示中均告知竞买人称：上述土地及房产目前存在租约，提供租赁合同复印件两份，该租赁合同复印件仅供参考，租赁合同的有效性、真实性无法判定，拍卖成交后，竞买人应通过法律途径确认租赁合同的真实性和有效性。竞买人应自行衡量判断合同的真实性和潜在的法律后果，拍卖成交后，因租赁问题产生的法律后果由竞买人自行承担，委托方、拍卖机构不承担任何责任。
2013年12月26日，被告舫阳公司以26902449元的最高价竞得上述标的物。后厦门市中级人民法院作出（2012）厦执行字第450-3号执行裁定，裁定上述标的物的相应权利归舫阳公司所有。
现原告许国东主张其于2012年4月12日与农发公司签订了一份土地租赁合同。根据许国东提供的土地租赁合同，双方约定：一、农发公司将位于厦门市翔安区巷北工业区赵岗的土地按现状出租给许国东使用，土地证面积为48772.5平方米，农发公司正在建设的两栋房屋占地除外，实际约45500平方米，折合68.2亩。二、租赁期限为20年，自2012年4月12日至2032年4月11日止。租赁期间届满，许国东有权要求续订租赁合同。三、本合同租赁期间内，租金标准为每年每亩5500元，租期20年租金合计7500000元，许国东应于2012年5月30日前付清。许国东应将租金汇入农发公司指定的账户：户名朱黎明，开户行厦门农行马巷支行，账号9559980071062599718；或户名吴亚娇，开户行中信银行厦门湖滨南路支行，账号6226984900113713。许国东将款项汇入以上指定账户，即视为农发公司收到许国东支付的租金。四、除由农发公司现正出资建设的两栋房屋外，许国东有权在承租的土地上修建建筑物及其它构筑物，所需费用由许国东自行筹集承担。另外，双方还对违约责任、争议解决等进行了约定。合同署名栏除农发公司盖章外，吴水郑亦有签名盖章。
为了证明已支付租金，许国东提供了中国农业银行交易回单和个人结算业务申请书各一份。根据上述单据，林淑娇于2012年4月23日向吴亚娇的中信银行账号6226984900113713转账3500000元，其中款项用途注明为往来款，并于2012年4月26日向朱黎明的农业银行账号9559980071062599718转账4000000元。同时，许国东还提供了证明一份，其内容为上述两笔款项系林淑娇根据老板许国东的指示而转账。2012年4月27日，农发公司出具收条一份，称收到承租方许国东支付合同约定的土地租赁款7500000元。
为了证明在合同签订后已占有使用租赁地块，许国东还提供一份承包协议书、分部分项工程量清单与计价表和催款函，承包协议书内容主要有：许国东把位于翔安区巷北工业区农发公司的土方工程承包给林明旭施工，包括土方回填、压实和部分道路硬化，土方数量月2.5万立方，以实际结算为准；承包期限自2012年6月20日至2012年8月20日；承包金额按回填完整后每立方18元结算，数量经许国东实地验收为准，双方共同确认；所有款项以现金方式支付，林明旭每回填土方10000立方左右，许国东应支付部分回填款，工程完工后，经许国东实地验收，余款一个月内支付。催款函的主要内容是林明旭要求许国东按照承包协议书的约定支付拖欠的10000余元工程款。根据分部分项工程量清单与计价表，工程总价为325800元。
2013年4月3日，许国东向厦门市中级人民法院提出执行异议，请求保护其对农发公司名下位于厦门市翔安区巷北工业区赵岗地块及A8、A9处理车间享有的20年承租权及相关权利。厦门市中级人民法院进行了听证，未对土地租赁合同的效力作出认定。
另查明，2010年12月28日，福建省筑信工程建设有限公司与农发公司签订一份建筑工程施工合同，双方约定农发公司将位于厦门市翔安区巷北工业区的厦门农发生物科技厂房及配套设施A8、A9生产车间项目工程以包工包料形式发包给福建省筑信工程建设有限公司施工。后该工程于2012年2月3日通过竣工验收。2011年11月10日，福建省筑信工程建设有限公司又与农发公司签订一份建筑工程施工合同，双方约定由福建省筑信工程建设有限公司承包农发公司位于厦门市翔安区巷北工业区A7食品车间、A10机修车间、A13配电房工程。福建省筑信工程建设有限公司于2012年3月29日进场施工，后因农发公司资金困难，致工程于2012年6月停工。
又查明，各方确认讼争地块现由舫阳公司在使用。土地租赁合同中作为指定收款人的朱黎明、吴亚娇分别系吴水郑的配偶、女儿。
根据庭审中双方的诉辩主张及举证质证情况，本案争议的焦点主要是许国东与农发公司之间是否存在真实的租赁合同关系。本院从以下四个方面进行分析认定：
一、租金的约定及支付情况
土地租赁合同的落款时间为2012年4月12日，双方在合同中约定20年租赁期限的租金7500000元于2012年5月30日之前付清，该约定不符合正常的商业习惯。农发公司系企业法人，双方却在合同中约定由农发公司指定的两个个人账户作为租金的收款账户，且转账记录中的3500000元的款项用途注明为往来款而非租金。因此，本院对许国东关于7500000元的转账系用于支付租金的主张不予采纳。
二、租赁物的占有情况
一般而言，租赁土地的目的是通过支付租金取得一定期限的房屋占有使用权来从事生产经营。本案土地租赁合同中落款时间为2012年4月12日，约定的租赁标的物为农发公司位于厦门市翔安区巷北工业区赵岗除正在建设的两栋房屋之外的土地。许国东主张其于2012年6月将讼争地块的土方工程回填事宜交由林明旭施工，工程总价款为325800元。而根据已生效的（2013）翔民初字第54号民事调解书中查明的内容，福建省筑信工程建设有限公司已于2012年3月29日进场对农发公司位于厦门市翔安区巷北工业区A7食品车间、A10机修车间、A13配电房工程进行施工，2012年6月停工。
根据上述事实，土地租赁合同中所约定的租赁物范围与实际情况明显不符，许国东虽主张农发公司签订合同时未予告知正在建设车间等的情况，但该解释不合常理；许国东主张其在合同签订后有对该地块进行使用开发，即于2012年6月将讼争地块的土方工程回填事宜交由林明旭施工，但是在2012年4月12日之后，农发公司还在该地块上建设A7食品车间、A10机修车间、A13配电房工程，同时许国东与林明旭约定的所有款项以现金方式支付不合常理，且除催款函所称的10000元欠款之外，许国东未能提供相关证据证明其已向林明旭支付了其余的315800元工程款。因此，本院对许国东主张其在土地租赁合同签订后已对讼争地块进行了占有使用的意见不予采纳。
三、本案的其它情况
根据2012年5月3日农发公司与兴业银行厦门分行签订的最高额抵押合同，农发公司已声明本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制。同时，根据（2006）厦地翔合（有偿）字10号国有土地使用权有偿使用合同的约定，农发公司在出让期限内需要改变合同约定的土地用途和土地利用条件或将土地使用权转让、出租、抵押的，必须按该合同的约定办理。但许国东与农发公司签订的土地租赁合同中并未对登记等事项进行约定，实际上亦未办理登记。
另外，拍卖公司在竞买协议书、特别提示中虽告知竞买人拍卖土地及房产目前存在租约，但亦明确表示租赁合同的有效性、真实性无法判定，由竞买人在拍卖成交后通过法律途径确认租赁合同的真实性和有效性。同时，厦门市中级人民院在受理许国东的执行异议申请后也未对土地租赁合同的法律效力作出认定。因此，本院认为该土地租赁合同写入上述拍卖文件并不代表拍卖机构及厦门市中级人民法院对合同真实性和有效性的认可。
综合以上分析，本院认为许国东提供的证据不足以证明其与农发公司之间所签土地租赁合同的真实性，故许国东主张舫阳公司继续履行其与农发公司于2012年4月12日签订的关于厦门市翔安区巷北工业区赵岗地块（面积68.2亩）的土地租赁合同并将上述地块交付其使用的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。兴业银行厦门分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告许国东的诉讼请求。
本案案件受理费58700元，因适用简易程序审理，减半收取为29350元，由原告许国东负担，款限于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 张春雷
二〇一五年二月三日
代书记员 陈江林
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。