湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初3478号原告:中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行，住所地武汉市武昌区彭刘杨路体育街口。负责人：胡国祥，行长。委托诉讼代理人：罗红，女，1968年2月27日出生，汉族，该行职员，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：冯瑶，女，1987年9月9日出生，汉族，该行职员，住武汉市武昌区，被告：郑卉，女，1963年6月25日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：武汉九通置业有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区新育村62号。法定代表人：陈潜峰。原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称“工行武昌支行”）与被告郑卉、武汉九通置业有限公司（以下简称“九通置业公司”）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月14日对该案公开开庭进行了审理。原告工行武昌支行的委托诉讼代理人罗红、冯瑶到庭参加诉讼。被告郑卉、九通置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告工行武昌支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告郑卉立即偿还原告贷款本金1185288.72元、截至2017年4月7日的贷款利息27853.28元（本息合计1213142元）以及自2017年4月8日起至贷款全部结清之日止按合同约定计算的利息（息随本清）；2、请求判令被告郑卉在没有偿还第一项诉讼请求所列款项的情况下，原告以被告抵押的位于武汉市江岸区台北一路2号天下国际公馆1栋4单元27层1号的房屋折价或以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；3、请求判令被告九通置业公司承担连带保证责任；4、请求判令被告完善权证办理手续；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用以及原告为实现债权支付的费用。事实与理由：被告郑卉2009年因购买武汉市江岸区台北一路2号天下国际公馆1栋4单元27层1号的房屋向原告申请个人一手住房购置贷款。2009年12月2日，原告与被告郑卉签订了《个人购房借款/担保合同》，原告依合同约定于2009年12月7日向被告郑卉指定的账户发放了全额贷款1470000元，期限276个月，还款方式为按月等额还款，该笔贷款由被告九通置业公司提供阶段性连带责任保证，同时原告在武汉市房地局办理了期房抵押登记手续，抵押房产为被告郑卉本次贷款购买的、位于武汉市江岸区台北一路2号天下国际公馆1栋4单元27层1号的住房，抵押权证号为武房期岸字第2009006669号。自2009年12月贷款发放后的7年间，被告郑卉还款正常，但从2016年9月开始该笔贷款出现逾期，经原告多次催收无果。截至2017年4月7日，被告郑卉积欠原告贷款本息1213142.00元（其中本金1185288.72元，利息27853.28元），累计违约8期。根据《个人购房借款/担保合同》第十条“违约及违约责任”第一、二款的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下未偿还款项立即到期，要求贷款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息和其他费用，同时原告对被告抵押房产享有优先受偿权。被告九通置业公司作为该笔贷款的保证人，根据《个人购房借款/担保合同》第二十三条“保证范围”第二款的规定，对该笔贷款承担阶段性连带责任保证，担保期限从借款合同生效之日至办理正式房屋抵押登记手续并将房屋他项权证书交予原告保管之日止。但该笔贷款至今未办理正式抵押登记手续，被告九通置业公司未履行完其保证义务，应承担连带保证责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告郑卉、九通置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据。原告工行武昌支行围绕诉讼请求依法提交了向本院提交《个人购房借款/担保合同》、个人贷款凭证复印件、武汉市期房抵押证明复印件（武房期岸字第2009006669号）、被告郑卉身份证、户口簿、离婚证、无婚姻登记记录证明复印件、郑卉个人贷款还款账户电脑明细清单、个人贷款借据余额信息、中国工商银行湖北省分行营业部下达的工银鄂营发[2011]20号《关于印发的通知》等相关证据。上述原告工行武昌支行提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，在被告未提交相反证据的情况下，本院依法予以采信。根据上述证据和本院对证据的认定以及原告在庭审中的陈述，本院确认如下事实：2009年12月2日，工行武汉徐家棚支行（以下简称“工行徐家棚支行”）（合同贷款人、抵押权人）与郑卉（合同借款人、抵押人）、九通置业公司（合同保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：郑卉向工行徐家棚支行申请个人购置住房贷款1470000元，用以购买坐落武汉市江岸区台北一路2号天下·国际公馆1栋4单元27层1室的房屋（建筑面积200.83平方米）：借款期限为276个月，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮29%，据此确定年利率为4.2174%；贷款发放前，基准利率调整并适用本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按前款的约定重新确定贷款利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准年利率为准）及欠款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次转至借款人指定的账户（户名：九通置业公司，开户行：工行徐家棚支行，账号：32×××31）；还款方式为按月等额本息还款法；每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日；借款人指定其在贷款人处开立的个人结算账户（户名：郑卉；账号：62×××31；开户行：工行徐家棚支行）作为还款账户；在每期还款日前借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于每期还款日从还款账户中划收，借款人有未偿付的贷款本息或其他费用的，应及时存入还款账户，并授权贷款人随时划收；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期的）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在合同约定利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；借款人未按照约定偿还到期（包括提前到期）贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，贷款人有权从借款人在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，但是贷款人应当通知借款人；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有的费用由借款人承担；借款人郑卉自愿以其名下坐落于武汉市江岸区台北一路2号天下·国际公馆1栋4单元27层1室的房屋（建筑面积200.83平方米）为本合同项下的贷款提供抵押担保；抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；本合同签订后，抵押人应及时到有关机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；抵押登记事项发生变化依法需变更登记的，抵押人应办理变更登记，贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助或配合；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按合同约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥正式抵押手续；九通置业公司自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任；如合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，九通置业公司对上述条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。另查明：上述合同签订后，工行徐家棚支行依约于2009年12月7日向郑卉发放贷款1470000元，并将该款项划至九通置业公司账户（账号：32×××31）。郑卉在《个人住房贷款凭证》上签字确认，贷款款凭证载明：借款人为郑卉，实贷日期为2009年12月7日，到期日为2032年12月7日，核准贷款金额为1470000元，贷款月利率为3.5145‰，每月还款方式为等额本息，借款用途为购房，还款账号62×××31。2015年4月28日，郑卉作为抵押人就上述抵押房产办理了期房抵押登记，武汉市江岸区房产管理局于2009年12月14日向工行徐家棚支行核发了武房期岸字第2009006669号《武汉市期房抵押证明》，载明：抵押人为郑卉，抵押权人为工行徐家棚支行，抵押期限自2009年12月3日至2032年12月3日，抵押房产坐落于武汉市江岸区台北一路2号天下·国际公馆1栋4单元27层1室，建筑面积201.12平方米，权利价值1470000元，评估价值2138000元。之后，郑卉自2009年12月至2016年8月期间，尚能依约按期偿还本息，但自2016年9月起未按约定履行偿还贷款本息的义务。根据郑卉在工商银行开立的还款账户信息显示，截止2017年12月7日，郑卉尚欠工行徐家棚支行贷款本金1171750.74元、利息（含罚息）47915.24元。再查明，中国工商银行湖北省分行营业部于2011年9月9日下达工银鄂营发[2011]20号《关于印发的通知》，工行徐家棚支行部分网点并入工行武昌支行。故工行武昌支行诉至本院，请求判如所请。本院认为：工行徐家棚支行与被告郑卉、九通置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政规章的禁止性规定，合法有效。被告郑卉及九通置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃答辩权利。工行徐家棚支行与被告郑卉、九通置业公司因此形成的借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系依法成立。上述合同签订后，被告郑卉在工行徐家棚支行履行发放贷款义务后应依合同约定承担还款义务。工行徐家棚支行因机构改革调整，并入工行武昌支行后，其享有的本案诉争的债权由原告工行武昌支行承继。被告郑卉在合同约定的还款期限内并未依约偿还贷款本息，多次发生逾期欠款，应向原告工行武昌支行履行还款义务。根据银行贷款账户信息显示，截止2017年12月7日，被告郑卉尚欠原告贷款本金1171750.74元、利息（含罚息）47915.24元，已违反了上述《个人购房借款/担保合同》中的约定，根据该合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的款项，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所发生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。故本院对原告工行武昌支行要求被告郑卉偿还上述贷款本息的诉讼请求，在合同约定的范围内予以支持。依据上述合同约定，被告郑卉将其购买的武汉市江岸区台北一路2号天下·国际公馆1栋4单元27层1室的房屋为上述合同提供抵押担保，并约定发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿情形的，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿，抵押担保范围包括该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等费用。故本院对原告要求对被告郑卉名下的上述抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。根据上述合同约定，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任,但如正式抵押登记手续已办理完毕和贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书两个条件同时满足的，保证人对该两个条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；根据上述合同约定，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。本案诉争的借款系用于购买期房，被告郑卉配合原告仅办理了期房抵押证明而未办理房屋他项权证，不具备双方合同约定的免责情形。该合同约定贷款期限为360个月，实际放款到账日为为2009年12月7日，到期日为2032年12月7日，保证期至2034年12月6日，故被告九通置业公司对被告郑卉的应清偿的贷款本金及所欠利息，应承担连带清偿责任。因原告工行武昌徐家棚支行对武汉市江岸区台北一路2号天下·国际公馆1栋4单元27层1室的房屋所享有的优先受偿权是该行基于被告郑卉以其购买的房屋设定抵押权而取得的，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。被告九通置业公司应在物的担保以外的范围内，即在武汉市江岸区台北一路2号天下·国际公馆1栋4单元27层1室房屋价值以外的部分承担保证责任。关于原告工行武昌支行要求被告郑卉支付律师费用的诉讼请求，因原告未向本院提交支付律师代理费的合法凭证，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑卉偿还原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行贷款本金1171750.74元；二、被告郑卉支付原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行截止至2017年12月7日的逾期利息47915.24元以及自2017年12月8日起至本息全部清偿之日的逾期利息（自2017年12月8日起至本息全部清偿之日止的，以1171750.74元为计算基数，按合同约定的利息及罚息标准计付）;三、如被告郑卉未按上述第一、二、三项规定期间履行债务，原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行有权对被告郑卉名下的武汉市江岸区台北一路2号天下·国际公馆1栋4单元27层1号的抵押房屋折价或者拍卖、变卖该抵押房屋的价款优先受偿；四、被告武汉九通置业有限公司对被告郑卉应承担的上述第一、第二项规定的债务，在武汉市江岸区台北一路2号天下·国际公馆1栋4单元27层1号抵押房屋价值以外的部分承担连带清偿责任；五、被告武汉九通置业有限公司承担保证责任后，有权向被告郑卉追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行的其他诉讼请求。上述第一、二项应于本判决生效后十日内履行完毕。本案案件受理费15718元，公告费671元，合计16389元，由被告郑卉负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  张莉萍人民陪审员  王金秀人民陪审员  梅艳霞二〇一八年四月三日法官 助理  万胜芳书 记 员  徐虹艳