天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终4980号
上诉人（原审原告）：史桂卿，女，1968年5月9日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。
被上诉人（原审被告）：天津市天房物业管理有限公司，住所地天津市河西区平山道16号增6号。
法定代表人：徐树青，董事长。
委托诉讼代理人：柴利国，男，该公司法务专员。
上诉人史桂卿因与被上诉人天津市天房物业管理有限公司（以下简称“天房物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2018）津0105民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人史桂卿上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持上诉人史桂卿的一审诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人天房物业公司承担。事实和理由：一、2007年8月31日天房物业公司与天津星际房地产开发有限公司（以下简称“星际公司”）签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定天房物业公司对君临大厦项目提供物业管理服务。该合同是经过天津市国土资源和房屋管理局备案的物业服务主合同，是经过政府部门认可的物业服务专业合法合同。2010年星际公司又利用优势地位强加给购房者霸王条款、霸王合同，强行逼迫购房者签订了补充合同，严重侵害买受人的合法权益，应视为无效合同。二、一审判决支持天房物业公司按照开发商炮制的装饰性阳台、飘窗等统称为供暖面积收取物业费是枉法判决。1．一审判决否定按该房屋产权证标准的建筑面积20.19平方米交纳物业管理服务费是错误判决。2．一审判决认定按供暖面积57.69平方米交纳物业服务费是违法判决。依照《天津市普通住宅小区物业管理服务费管理办法》第十二条，物业管理服务费应按照业主拥有物业的建筑面积计算按月交纳。
被上诉人天房物业公司辩称，不同意上诉人史桂卿的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。答辩理由：一、根据《天津市物业管理条例》的相关规定，物业费既可以按照建筑面积收取，也可以按照双方约定收取。二、在史桂卿与星际公司签订的《天津市商品房买卖合同》补充合同第八条中约定，物业费按照供暖面积收取，故天房物业公司按照供暖面积收取物业费符合双方约定，且不违反法律规定。三、史桂卿实际居住面积远大于产权证上载明的建筑面积，如果按照产权证载明的建筑面积收取物业费，显失公平。
史桂卿向一审法院起诉请求：1．判令天房物业公司将多收取史桂卿的物业管理服务费3262.47元，返还给史桂卿；2．诉讼费由天房物业公司承担。
一审法院经审理认定事实如下：天房物业公司是具有资质证书的物业服务企业，其于2007年8月31日与案外人星际公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定：由天房物业公司对君临大厦项目进行物业管理服务，合同期限自2007年8月31日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米2.9元（其中包括机电设施费），由业主负责交纳。合同签订后，天房物业公司为该大厦提供了前期物业管理服务，目前仍在服务中。2010年12月26日，史桂卿与星际公司签订了《天津市商品房买卖合同》，由史桂卿（乙方）购买星际公司（甲方）开发建设的坐落于天津市河北区房屋一套。同日，双方还签订了《补充合同》，该《补充合同》第八条约定：1．甲方选定天津市天房物业管理有限公司作为前期物业管理公司，且星际公司与其签订的《天津市前期物业管理服务合同》已经天津市国土资源和房屋管理局登记备案，对此乙方表示认可，并自愿遵守前期物业管理公司的相关管理规定。前期物业管理具体细则详见经天津市国土资源和房屋管理局备案的《天津市前期物业管理服务合同》。2．根据《天津市前期物业管理服务合同》，“本房屋”前期物业管理费按天津市供暖部门核定的“本房屋”实际供暖面积计价，计算标准为2.9元/㎡/月，即“本房屋”每月前期物业管理费=“本房屋”实际供暖面积×2.9元/㎡。．．．．．．。2011年4月13日史桂卿取得该房的产权证，产权证载明该房建筑面积为20.19㎡。2015年6月至2016年12月天房物业公司按供暖面积57.69平方米的标准（天津泰嘉热力管理中心胜利路供热站出具证明）向史桂卿收取物业管理服务费3178.7元（57.69×2.9元/㎡×19=3178.7）。2017年1月至2017年12月天房物业公司实收史桂卿物业费1840.3元（双方协商天房物业公司给史桂卿有让免）。庭审中，史桂卿以诉称理由要求天房物业公司退还多收的物业费，并提出本小区有的业主按产权证载明的建筑面积交纳物业费。
一审法院认为，史桂卿与天房物业公司系物业服务合同关系，天房物业公司为史桂卿所有的坐落于河北区房屋提供物业服务，史桂卿理应交纳物业费。本案的争议焦点为，史桂卿交纳物业费的标准，即应按诉争房屋产权证上载明的建筑面积20.19平方米交纳物业费，还是按供暖面积57.69平方米交纳物业费。对此，一审法院分析如下：天房物业公司与星际公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系针对河北区君临大厦项目物业服务的一般性约定，在无特别约定的情况下，河北区君临大厦小区的业主均应受此合同的约束。而本案中，由于史桂卿与星际公司签订的《天津市商品房买卖合同》对前期物业管理费的收费标准作出了特别约定，按照特别约定优于一般约定的原则，史桂卿应按供暖面积交纳物业费。因君临大厦项目的特殊性造成物业服务方面存在的诸多问题，一审法院希望包括史桂卿在内的广大业主按照《物业管理条例》的相关规定，尽快召开业主大会选聘物业服务企业，以彻底解决小区物业管理的相关问题。综上，史桂卿的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告史桂卿的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由史桂卿负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实和证据与一审法院查明的事实和证据一致，对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果，诉讼当事人各持己见。
本院认为，本案当事人对双方之间存在物业服务合同关系不持异议，争议的焦点为物业管理服务费是按照建筑面积计价交纳，还是按照实际供暖面积计价交纳。虽然星际公司与天房物业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》中约定物业管理服务费按建筑面积由业主交纳，但史桂卿与星际公司签订的《天津市商品房买卖合同》附件五《补充合同》第八条对前期物业管理进行了补充约定，按照该条中约定，“前期物业管理费按天津市供暖部门核定的实际供暖面积计价”，此特别约定内容有史桂卿的签字认可。二审中，史桂卿虽主张是在星际公司强行逼迫下签订的上述补充合同，但未能提供相应的证据予以证实，故对其该项上诉理由，本院不予采信。史桂卿按照实际供暖面积计价优惠后的数额向天房物业公司实际交付物业管理服务费的事实，亦表明诉讼双方已通过协商对交纳物业管理服务费的收费标准及数额进行了变更。现史桂卿对实际供暖面积为57.69平方米及按此标准计价应交付物业管理服务费的数额不持异议，据此，一审法院综合考虑天房物业公司在君临大厦进行物业管理服务的客观情况，判决驳回史桂卿的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人史桂卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人史桂卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭武强
代理审判员 魏晓川
代理审判员 陈 晨
二〇一八年六月二十八日
法官 助理 高彦军
书 记 员 郝旭尧
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……