上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初2557号
原告张亚莉，女，1965年1月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人钟涛，上海鼎善律师事务所律师。被告刘施谷，男，1981年1月2日生，汉族，住浙江省东阳市。原告张亚莉与被告刘施谷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人钟涛以及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月10日，原、被告在居间方上海海琴房产经纪事务所居间介绍下，签订了关于上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖定金协议》，约定被告将其所有的该房屋以109万元(人民币，以下币种同)的价格出售给原告，被告为净到手价。双方于2015年6月11日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告按约支付了房款，办理了房屋过户手续，目前房屋已经登记至原告名下。根据买卖合同的约定，被告应于2015年8月31日前腾房并交付原告，原告在2015年6月10日、11日买房时明确告知中介和被告，买房是为了自住，并希望能尽快入住。同时也询问过被告，房屋内是否有租客、租赁何时到期，被告和中介均告知原告有租赁，但称租期于2015年9月30日到期，如果要租客于2015年8月31日搬走，需要支付4,000元房租费给租客，被告负责租客按期搬走。但是被告一直拒绝出示租赁合同给原告看。2015年8月31日原告按约去收房，租客说被告根本没有告知其房屋买卖和搬家事宜，并以租赁合同非与原告所签、且租期未到，原告无权要求其搬离为由拒绝腾房。原告立刻联系被告，被告却以拖延、敷衍的态度不予理睬，在原告百般追问之下，才了解被告和租客签订了两年的租约，目前只履行了半年，还有一年半的期限。被告撒手不管了，此时原告才发现中介偷偷在定金协议上加上现房租客由买方处理并赔偿违约金的内容。原告认为，被告和中介人员在订立买卖合同之时隐瞒真实的租赁情况，趁原告急于买房之机，引诱原告上当。根据合同约定，被告应于2015年8月31日前交房，被告未履行该义务构成违约，原告无奈诉至法院，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，将系争房屋交付原告；2、被告支付原告违约金5万元(系原告参照《上海市房地产买卖合同》第十条约定之标准后酌定)。被告辩称：第一，《上海市房地产买卖定金协议》明确约定，系争房屋上尚有租赁关系存续，且租客由买方处理，如需赔偿违约金亦由买方支付。第二，被告积极履行交房义务，于2015年8月22日即通知原告可提前收房，并配合协调原告与租客之间的对接，但因原告提出无理要求无果而终。第三，购房尾款2万元原告尚未按约支付，被告对此保留诉权。经审理查明：被告为系争房屋的原登记所有权人。2015年6月10日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市房地产买卖定金协议》，约定由原告以1,090,000元的价格向被告购买系争房屋。该协议之“房地产买卖交易条件(附件)”部分以手写字体载明：系争房屋有租赁，“现房租客由买方处理，如需赔偿违约金由乙方赔付”等。审理中，原告指出，其对上述手写字体内容并未注意。当时原告想让被告再优惠1万元，但被告称除非原告愿意承担补偿租客的4,000元才行，原告经过考虑后表示同意，但没想到中介会手写上那么多的内容。被告对此说法不予认可，其坚持认为上述手写字内容是其卖房的前提，即带租约买卖。上述《上海市房地产买卖定金协议》签订后，原、被告双方签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，该合同第四条约定，被告于2015年8月31日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起的三日内对房屋及装饰、设备情况进行查验。查验后被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志。另该合同附件五载明的租赁情况为“无”。该合同另对其他事宜进行了约定。现系争房屋的产权已过户至原告名下。至于房款，双方确认：所有购房款除2万元尾款外均已支付。本案系原告以被告未按约交房为由而提起的诉讼，审理中，原告称，《上海市房地产买卖定金协议》约定之内容已经被形成时间在后的《上海市房地产买卖合同》所覆盖，理应根据《上海市房地产买卖合同》来界定双方之间的权利义务，虽然《上海市房地产买卖定金协议》约定系争房屋上有租赁，且“现房租客由买方处理”，但《上海市房地产买卖合同》明确约定了被告的交房时间和交房义务，且附件五已明确载明租赁情况为“无”，故应推定双方之间的真实意思为被告不带租约卖房。被告对此不予认可，并抗辩称：系争房屋系带租约买卖，这是其出售房屋的前提。网签合同附件五的内容系中介提供的格式文本所致，与事实情况并不相符。原告以此为由主张《上海市房地产买卖合同》已更改了《上海市房地产买卖定金协议》关于租客的约定，尚不足为凭。审理中，被告提供了2014年12月27日其与案外人李某签订的《上海市房屋租赁合同》，该合同约定由被告将系争房屋出租给案外人使某，租期两年，从2015年1月10日至2017年1月9日。对此，原告称其从未看到过该份合同，故无法确认其真实性。被告则称，其虽未向原告出示过上述租赁合同，但其已告知原告系争房屋上尚存约一年多的租约。另原告称：对于系争房屋上存有租赁一事，买卖交易过程中，被告和中介均披露过，其在看房时对此亦知情，但被告并未将房屋所涉租赁的详尽情况如实向其告知，亦未将相关租赁合同向其出示。事实上，在双方缔约洽商之时，被告及房产中介人员均称系争房屋上的租赁合同将于2015年9月30日到期，且租客会于2015年8月31日搬走，只需要原告支付4,000元的违约金。但被告对此不予认可，其坚称双方之间已明确约定租客事宜由买方负责处理，且本案中租客未及时搬离的责任在于原告的不配合。审理中，关于系争房屋上租客所付的租金，原告称其从未收取过，而被告称其虽仍在收取，但事出有因，2015年8月31日前，其一直催促原告与租客进行交接，但租客为了担心自身违约，仍向其支付了租金。同时，被告表示：其收取房租的权利应截至2015年8月20日即系争房屋登记至原告名下之日，之后的租金均应归属原告，其虽多收了本应属于原告的租金，但现因双方正处于涉诉纠纷之中，故尚未与原告之间就多收的租金进行结算。上述事实，有《上海市房地产买卖定金协议》、《上海市房地产买卖合同》及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条的本意，是要通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使某。买卖不破租赁是一项法律制度，当租赁物的所有权变更后，设定在租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同约束。而本案中，首先，原、被告双方所提交的《上海市房地产买卖定金协议》均有手写字体载明系争房屋上的租客问题由原告自行解决，原告虽称该手写体内容系中介人员偷偷添加，但无证据加以证明，且从日常生活经验来看，该陈述也难以令人信服。既然该协议上对租客问题如何解决有明确约定，则双方均应恪守履行。至于原告所称《上海市房地产买卖定金协议》约定之内容已经被形成时间在后的《上海市房地产买卖合同》所覆盖，双方之间理应根据《上海市房地产买卖合同》来界定权利义务的说法，被告就此所做的抗辩具有客观合理性，再结合日常生活经验判断，本院对于原告的上述意见难以采信。其次，虽然被告自认其未及时向原告出示系争房屋所涉租赁合同，但原告亦自认，其在买卖房屋的过程中已知晓系争房屋上存在租赁。若其买房的主要目的不仅是要取得系争房屋的所有权，还要立即对房屋进行占有和使某的话，其在明知或应知“买卖不破租赁”一般原则的情况下，理应合理预见到若承租人不同意搬离则导致相应目的落空的风险，其也完全可以放弃对该租赁房屋的受让而选择其他的房屋。而在此情形下，其所称“被告及房产中介人员均称系争房屋上的租赁合同将于2015年9月30日到期，且租客会于2015年8月31日搬走，只需要原告支付4,000元的违约金”的陈述，又缺乏相应的证据加以证明，故本院亦不予采信。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张亚莉的诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取525元，由原告张亚莉负担(已付)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年四月二十二日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。