山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8421号
上诉人（原审被告）：恒生地产济南有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李刚，总经理。
委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李永忠，男，1988年9月28日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：孟艳姣，女，1988年3月6日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李永忠（系孟艳姣之夫），住济南市。
上诉人恒生地产济南有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人李永忠、孟艳姣商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒生公司上诉请求：请求撤销一审判决，驳回李永忠、孟艳姣的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。恒生公司在涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条约定的交付条件后，按照合同向李永忠、孟艳姣履行了交房通知的义务，在涉案房屋通过综合验收备案后，又向李永忠、孟艳姣邮寄了交付通知的特快专递，一审法院在对恒生公司提交的特快专递予以采信的情况下，又以恒生公司无法提供邮件中交房通知书为由，认定其没有通知李永忠、孟艳姣收房期限和地点，与事实不符。恒生公司在一审中已经说明因收房通知只有一份并且已经通过特快专递邮寄给李永忠、孟艳姣，因此恒生公司无法提供收房通知书。交房通知已经邮寄给李永忠、孟艳姣，因此一审应当要求李永忠、孟艳姣提供收房通知书证明恒生公司已经按照合同要求履行了通知收房的义务。二、一审法院以恒生公司提交的因政府下达限期停工通知没有提供原件为由，对恒生公司提交的证据不予认可，该认定与事实不符。恒生公司虽没有提供原件，但是因政府组织举办大型公众活动是众所周知的事情，不能因为恒生公司没有提供原件而否认其真实性。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，维护恒生公司的合法权益。
李永忠、孟艳姣辩称，一、补充协议第五条交接条款为无效条款。1、该条款违反了《中华人民共和国合同法》第七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、十八条的规定。上述法规均规定竣工验收是由政府部门主导的，不仅包含单体工程的工程质量验收情况，还包括人防、捎防、物业等其他基本项目验收，而补充协议第五条交接条款约定的验收为恒生公司自行组织的五方验收，明显与上述行政法规相抵触。2、双方签订的合同及其补充协议均为恒生公司单方提供的打印文本，系恒生公司事先拟定在数百购房者中反复使用并不与购房者协商的格式合同，补充协议第五条交接条款自然为格式条款。该补充条款将主合同中的交房条件大大降低，减轻了恒生公司的合同义务，增加了李永忠、孟艳姣的合同风险，双方签订合同时并未依照合同法第三十九规定采取合理的方式提请李永忠、孟艳姣注意免除或限制其责任的条款，也未对该条款予以说明，因此该条款也应属无效条款。二、法律、行政法规以及我省的地方性法规、部门规章均规定，开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。1、《山东省商品房销售管理条例》第四十条规定，房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供或者出示下列材料，其中包括：房地产开发项目综合验收报告及备案证明；供水、供电、供热、排水、燃气等配套基础设施能够交付使用的证明材料等。2、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条，开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。第七条开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。3、山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（2011年11月30日鲁高法〔2011〕297号），关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题”认为：商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。综上三点，补充协议第五条交接条款违反了我省地方性法规、部门规章的的规定，应属无效条款。
李永忠、孟艳姣向一审法院起诉请求：1.判令恒生公司支付因延期交房而产生的违约金22614.56元，以房款总额706705元为基数，按日万分之一暂计算至2016年12月16日，共计320天。剩余违约金计算至实际交付房屋之日；2.判令恒生公司赔偿因延期交房产生的李永忠、孟艳姣租房居住费用17877.41元，按每月房租1700元，暂计算至2016年12月16日。全部赔偿金计算至实际交付房屋之日；3.判令恒生公司按照具体产生的违约金数额和李永忠、孟艳姣租房费用，一并于每月15日向李永忠、孟艳姣支付2016年12月16日之后的违约金和赔偿金，至实际交付房屋之日止。
李永忠、孟艳姣在一审诉讼过程中明确第一、二项诉讼请求为：1.判令恒生公司向其支付逾期交房违约金截至2017年2月24日，金额为27561.49元；2.判令恒生公司向其支付租房的费用截至2017年2月24日，金额为21857元。李永忠、孟艳姣放弃第三项诉讼请求。
一审法院认定事实：1.李永忠、孟艳姣系夫妻关系。2014年7月3日，恒生公司作为出卖人，与作为买受人的李永忠、孟艳姣签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的恒生望山项目地块二1号楼2-2601房，建筑面积为98.8平方米；单价每平方米7152.88元，总价款706705元；付款方式为银行按揭付款。买受人应于签订本合同当日交付首付款286705元（含已付定金），剩余房款42万元由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。合同第八条“交付期限”约定出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目进行调整导致工期延误的，以及因市政配套设施的批准与安装的延误，出卖人在履行告知义务情况下可据实需以延期，交房时间顺延；3.因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的，施工期间日最高温度超过37°C，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；其他不可归责于出卖人的原因。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日（含120日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。双方另签订附件，包括附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰、设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议在第五条“交接”处约定：1.商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件，买受人须持本人身份证、《商品房买卖合同》、购房全额发票或收据办理房屋交接手续。“商品房单体竣工验收合格”是指按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的建筑单位（楼座）工程竣工验收合格，由参加竣工验收各方签署的竣工验收合格证明文件是证明房屋具备交付条件的证明文件。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件与本条款约定不一致的，以本条款约定为准。2.下列情形视为出卖人已按期交付房屋及买受人已验收合格，相关房屋风险及各项有关费用（包括但不限于物业管理费、取暖费及其他原因管理该房屋所支付的费用）自动转移至买受人承担：（1）具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，自《交房通知书》规定的房屋交付之日起，视为出卖人已交付，买受人按照总房款的万分之二/日支付违约金，买受人除按物业管理规定交纳各项费用外，还应承担房屋损毁、灭失的风险；……。该补充协议中双方还另对关于产权登记的约定、公共部位附属物的所有与使用等内容进行了约定。
2016年11月29日，恒生公司向李永忠、孟艳姣出具发票，载明金额为706705元。
2.2017年2月7日，济南市城乡建设委员会就恒生公司开发的恒生望山项目地块二1#-3#住宅楼、地下车库出具济综验第2017011号《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。
3.李永忠、孟艳姣于2017年2月24日接收所购买的商品房。
对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。
当事人双方有争议的事实：
1.李永忠、孟艳姣为证明其租住房屋并产生费用的情况，向一审法院提交李玲远房屋所有权证复印件一份，载明坐落于济南市天桥区黄屯4号楼2－203号房屋所有权人为李玲远；房屋租赁合同原件一份，载明李玲元为出租人，李永忠为承租人，租赁期限自2015年10月20日至2016年10月20日，租金为每月1700元；李勇、李玲远身份证复印件各一份及户口本复印件一页、李玲远存折原件一本、燃气充值卡一张、取暖费收据原件一份。恒生公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，称租赁合同的双方是李永忠、孟艳姣与李玲远，与恒生公司无关，且上述证据并不能证实李永忠、孟艳姣实际居住该房屋，即使实际居住，也不能以此要求恒生公司承担其租赁房屋的费用。
一审法院认为，李永忠、孟艳姣提交的房屋租赁合同虽为原件，但因李玲远未到庭，其真实性一审法院无法认定；在恒生公司提出异议的情形下，仅凭李永忠、孟艳姣提供的上述证据，无法证实其租住房屋的真实性，且约定的房屋租金并不一定等于实际支付的租金数额，也无法证实其实际支付的房屋租赁费用，故对李永忠、孟艳姣提交的上述证据中李玲远存折、燃气充值卡和取暖费收据的真实性一审法院予以采信，但对证明目的一审法院不予采信，对李永忠、孟艳姣提交的其他证据复印件，一审法院对真实性及证明目的均不予采信。
2.恒生公司主张恒生望山项目地块二1#住宅于2016年3月21日完成单体竣工验收，就此其在开庭审理时提供《建筑工程竣工验收报告》复印件及《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其中《建筑工程竣工验收报告》复印件内容不清晰，《房屋建筑工程竣工验收备案单》载明该1#住宅竣工验收日期为2016年3月21日，济南市城乡建设委员会于2017年1月11日出具备案意见，写明“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案”。
李永忠、孟艳姣在开庭审理时对恒生公司提供《建筑工程竣工验收报告》的真实性不予认可，认为系复印件，且恒生公司从未告知其竣工验收情况，也没有通知其收房，并认为验收报告和参加验收单位栏均没有时间记载。李永忠、孟艳姣还称对《房屋建筑工程竣工验收备案单》真实性无异议，但对该证据不知情，恒生公司在取得综合验收备案证明之前也一直没有通知过其收房。
一审法院认为，《房屋建筑工程竣工验收备案单》明确载明了竣工验收日期为2016年3月21日，因此对恒生公司提供的以上证据一审法院予以采信，对恒生公司主张恒生望山项目地块二1#住宅于2016年3月21日完成单体竣工验收的事实亦予确认。
3.恒生公司提供标注时间为2014年11月1日的《建筑工程暂停施工通知书》复印件、标注时间为2015年8月20日的《关于济南市第22届国际历史科学大会、中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日空气质量保障通知》复印件、《工作联系单》复印件，其主张依以上证据结合合同约定，因政府要求停工等原因可以顺延交房时间52天。李永忠、孟艳姣对恒生公司提供的以上证据真实性不予认可，并认为即使存在停工也不符合合同约定交房时间顺延的条件。
一审法院认为，恒生公司提供以上证据均为复印件，真实性不能确定，且李永忠、孟艳姣持有异议，因此一审法院对恒生公司提供的以上证据不予采信，对恒生公司主张的相应事实亦不予确认。
4.恒生公司自述其房屋建筑工程验收通过后，曾电话通知过李永忠、孟艳姣收房，但李永忠、孟艳姣没有收房；取得综合验收备案证明后，向李永忠、孟艳姣发送过书面通知函，要求李永忠、孟艳姣收房，并申请庭后提交证据。李永忠、孟艳姣称在通过综合竣工验收后，恒生公司曾于2017年2月8号、9号左右电话通知其交房，2月11号、12号左右去收房时，因交房通知书中有些条款其不认可，且也没有恒生公司盖章，所以其没有签字收房，其还要求恒生公司提交书面通知收房的证据，并当庭向一审法院提交空白交房通知书复印件一份为凭。恒生公司称该交房通知书复印件既没有交房人姓名及交房单元，也没有其公司盖章，因此对内容不予认可。但恒生公司并未向一审法院提交书面通知李永忠、孟艳姣收房的相关证据。一审法院认为，李永忠、孟艳姣提交的交房通知书为复印件，且没有恒生公司盖章，恒生公司对该证据也不予认可，故一审法院不予采信。因恒生公司庭后未提交书面通知李永忠、孟艳姣收房的相关证据，故对恒生公司该项辩解意见，一审法院不予采信。
一审法院认为，李永忠、孟艳姣与恒生公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，相应内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，均为有效。双方在合同及附件签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的违约责任。
李永忠、孟艳姣在本案中要求恒生公司向其支付逾期交付商品房的违约金，恒生公司提出异议，否认其存在违约行为。经本案审理，可以确认，依双方签订合同的约定，商品房交付时间为2016年1月31日前，对该时间双方并无异议。现双方争议的主要焦点为商品房交付的条件。李永忠、孟艳姣认为按合同的约定，恒生公司应在取得开发项目《分期综合验收备案证明》后将符合合同约定的商品房向其交付，其还认为合同补充协议中关于交接的约定条款为无效条款；恒生公司则主张应按合同附件五即合同补充协议的约定，商品房单体竣工验收合格后，双方应视为房屋达到交付条件。对双方争议的该问题，一审法院认为，合同补充协议约定的内容并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为有效。李永忠、孟艳姣在该争议焦点中的观点有误，一审法院不予采纳。但一审法院同时注意到并需指出的是，即使按恒生公司所依据的交房条件即合同补充协议的约定来说，实际上应该有两项条件，一为实质条件，即恒生公司向李永忠、孟艳姣交付本案所涉商品房要达到合同补充协议约定的相应标准；二为形式条件，即在商品房达到交付条件时，恒生公司还应当负有通知的义务。此项义务在合同及补充协议中均有明确体现，其中合同第十一条“交接”中明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”，补充协议第五条“交接”中也明确约定“具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。”换言之，即使商品房具备了交付条件，但恒生公司未进行通知，李永忠、孟艳姣仍然是无从知晓商品房是否具备了交付条件，客观上也无法办理相应交接手续。虽然李永忠、孟艳姣认可恒生公司曾于2017年2月8号、9号左右电话通知其交房，但并不认可恒生公司寄送过书面通知，且李永忠、孟艳姣提交的《交房通知书》恒生公司并不认可其真实性，而恒生公司并未提供证据证明其在具备交房条件后及时向买受人即李永忠、孟艳姣发出了《交房通知书》，那么在此情形下，恒生公司仍应向李永忠、孟艳姣承担逾期交房的违约责任。其另提供的欲证明政府原因导致工程延期、可以顺延交房日期的证据一审法院亦未予采信，不能免除其相应责任。
关于恒生公司是否应当赔偿李永忠、孟艳姣的租房费用，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，也就是说，只有当约定的违约金低于造成的损失的，当事人才可以请求增加，否则，有约定从约定，只能按照合同约定来计算违约金数额，不能随意调整。本案中，李永忠、孟艳姣主张恒生公司赔偿其租房的费用，实际上就是要求恒生公司赔偿其因违约产生的损失，根据李永忠、孟艳姣诉讼请求中计算的数额，违约金为27561.49元，租房费用为21857元，可见，违约金的数额明显能够弥补因恒生公司逾期交房给其造成的租房损失，故恒生公司无需另行赔偿李永忠、孟艳姣租房费用。此外，李永忠、孟艳姣在本案诉讼中就要求恒生公司赔偿租赁费用提供的证据也缺乏证明力，其主张的相关事实一审法院未予认定。因此，对李永忠、孟艳姣要求恒生公司赔偿其租房费用的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院确认恒生公司在与李永忠、孟艳姣签订商品房买卖合同及附件后，未按合同约定时间履行向李永忠、孟艳姣交付商品房的义务，存在着违约行为，应向李永忠、孟艳姣承担违约责任。李永忠、孟艳姣要求恒生公司以已付购房款706705元为基数，按每日万分之一的标准自2016年2月1日起至2017年2月24日止承担逾期交付商品房的违约金27561.49元符合合同约定，于事有理、于法有据，一审法院对李永忠、孟艳姣的该项诉讼请求予以支持。判决：一、恒生地产济南有限公司于判决生效之日起十日内向李永忠、孟艳姣支付逾期交付商品房的违约金27561.49元；二、驳回李永忠、孟艳姣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元，减半收取计518元，由李永忠、孟艳姣负担228元，恒生地产济南有限公司负担290元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、恒生公司关于其已经向李永忠、孟艳姣邮寄送达收房通知的主张能否成立；二、恒生公司关于因政府组织举办大型公众活动导致其延期交房的理由能否成立。
关于焦点一，恒生公司主张其在取得综合验收备案证明后，以特快专递方式向李永忠、孟艳姣邮寄送达收房通知，但恒生公司仅向法院提交特快专递的复印件，并无原件核对其真实性，李永忠、孟艳姣对此并不认可，且恒生公司亦无其他证据证明其向李永忠、孟艳姣送达收房通知的事实，应当承担举证不能的法律后果。故本院对恒生公司的上述主张不予采信。
关于焦点二，恒生公司主张因济南市召开第22届国际历史科学大会、中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日活动，政府部门向其发出通知要求停工，对此，恒生公司仅提交了相关证据的复印件，无法确定其真实性，李永忠、孟艳姣对此亦不认可，故一审对恒生公司的该主张不予支持，并无不当。
综上所述，恒生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1036元，由上诉人恒生地产济南有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年一月十九日
书记员 朱俞颖