福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0304民初3397号
原告：福建鑫和房地产有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道东大路782弄6-3号，统一社会信用代码91350300786910996Y。
法定代表人：林金来，董事长。
委托诉讼代理人：韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。
被告：叶梅庭，女，1979年5月10日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。
第三人：中国工商银行股份有限公司莆田秀屿支行，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇毓秀路882号、888号，统一社会信用代码9135030585534030XR。
负责人：曾夏涵，行长。
委托诉讼代理人：刘俊辉，男，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：程剑斌，男，1987年11月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。
原告福建鑫和房地产有限公司（以下简称鑫和房地产公司）与被告叶梅庭、第三人中国工商银行股份有限公司秀屿支行（以下简称工行秀屿支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫和房地产公司的委托诉讼代理人韩兰梅、第三人工行秀屿支行的委托诉讼代理人刘俊辉、程剑斌到庭参加诉讼。被告叶梅庭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫和房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除鑫和房地产公司、叶梅庭双方间签订的合同编号为L201404104号的《商品房买卖合同》；2.叶梅庭于本判决生效之日起十日内协助鑫和房地产公司办理完成《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及办理预购商品房预告登记注销手续；3.叶梅庭向鑫和房地产公司支付商品房总价款20%的违约金，即158076.8元；4.叶梅庭偿还鑫和房地产公司为其向工行秀屿支行担保而被扣划的代偿款项，并支付鑫和房地产公司被扣划的代偿款项20%的违约金，暂计至2017年7月31日止代偿款项为30971元，代偿款项违约金为6194.2元。事实与理由：2014年7月15日，鑫和房地产公司与叶梅庭签订《商品房买卖合同》，约定叶梅庭向鑫和房地产公司购买位于莆田市复式号房，合同总价款为：790384元。付款方式为：买受人向出卖人支付人民币240384元，余款55万元由买受人向银行申请个人住房抵押贷款。同日，双方签订《合同补充协议》，约定：其中房价55万元，买受人选择按揭贷款方式付款。买受人应按揭贷款合同的约定按时归还贷款本息，因买受人未按时归还本息造成银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还银行按揭款项，或在三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按房价款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，叶梅庭支付了现金58888元，并由鑫和房地产公司作为保证人于2015年2月6日与叶梅庭及第三人银行签订《个人购买担保借款合同》。但贷款发放以来，叶梅庭却无故拒绝偿还按揭贷款，导致鑫和房地产公司自2017年2月起先后六次被告银行扣划30971元用于偿还叶梅庭的按揭贷款。鑫和房地产公司多次电话或者发函通知叶梅庭履行还款义务均未果。
叶梅庭不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。
工行秀屿支行辩称，鑫和房地产公司请求解除《商品房买卖合同》，归还商品房，注销《商品房买卖合同》备案登记。返还给叶梅庭的购房款应当还清叶梅庭在工行秀屿支行的按揭款本金金额487081.09元及合同约定利息，工行秀屿支行才能协助办理解除预抵押登记手续，鑫和房地产公司才能注销《商品房买卖合同》备案登记。2、鑫和房地产公司、叶梅庭对于违约责任的约定及诉请与工行秀屿支行无关。3、工行秀屿支行确认鑫和房地产公司所诉事实，因叶梅庭逾期还款，工行秀屿支行依约从鑫和房地产公司的账户中直接划扣款项合计30971元。
本院经审查认定事实如下：鑫和房地产公司以出让方式取得位于莆田市的地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（2011）第N20XXX48号。经批准，鑫和房地产公司在该地块上建设商品房，名称为“鑫和地王广场二期”。建设工程规划许可证号为建字第350XXXXXXXX1008号，施工许可证号为FJSGXK-
XXXX-LC-XXXX-XXX15。商品房预售许可证号为（2014）莆房许字第50号。
2014年7月15日，鑫和房地产公司（出卖人）与叶梅庭（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：L201404104）一份，约定：约定叶梅庭向鑫和房地产公司购买位于莆田市复式号房，合同总价款为：790384元。付款方式为：买受人向出卖人支付人民币240384元，余款55万元由买受人向银行申请个人住房抵押贷款。合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。同日，鑫和房地产公司与叶梅庭又订立《合同补充协议》一份，约定：其中房价55万元，买受人选择按揭贷款方式付款。买受人应按揭贷款合同的约定按时归还贷款本息，因买受人未按时归还本息造成银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被银行扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还银行按揭款项，或在三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按房价款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，叶梅庭交纳现金58888元。2014年8月7日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为15XXXXXX0013号的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为L201404104的《商品房买卖合同》符合登记备案条件。2015年2月6日，叶梅庭、鑫和房地产公司与工行秀屿支行签订《个人购房借款担保合同》一份：约定叶梅庭通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为55万元，借款期限为180个月，借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由鑫和房地产公司作为阶段性保证人提供连带责任保证。该合同签订后叶梅庭尚能按约返还贷款本息，但自2017年2月起叶梅庭未能按时归还贷款本息，工行秀屿支行根据其与鑫和房地产公司签订的上述贷款合同于2017年2月28日、2017年3月31日、2017年4月28日、2017年5月31日、2017年6月28日、2017年7月28日分别从鑫和房地产公司设在该行的个人信贷业务单位保证金账户（账号：14×××07）中扣划8862.21元、4423.45元、4420.63元、4423.46元、4420.63元、4420.62元，以上合计30971元代偿叶梅庭拖欠的贷款本息以及罚息、复息。涉案商品房至今也未交付给叶梅庭使用。
上述事实有鑫和房地产公司的陈述及其提供营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《莆田市商品房买卖合同备案表》各一份、收款收据两张、个人购房借款/担保合同、借款凭证一份、银行业务回单六张。工行秀屿支行提供的营业执照复印件、房屋预告登记证明复印件、个人借款凭证、自营历史明细列表复印件各一份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，鑫和房地产公司与叶梅庭签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及双方与工行秀屿支行签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自已的义务。叶梅庭在办理银行按揭贷款后，自2017年2月起累计超过3个月未偿还银行贷款本息或在三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，依据其与鑫和房地产公司签订的《合同补充协议》第一条第6点的约定，该行为已构成违约，鑫和房地产公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。现鑫和房地产公司诉请解除与叶梅庭签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，应予支持。叶梅庭自2017年2月起未能按贷款合同约定按时向贷款银行归还贷款本息，致贷款银行分六次从鑫和房地产公司账户中扣划款项共计30971元，且叶梅庭至今尚未归还，根据合同约定，叶梅庭应当返还被扣划的款项，现鑫和房地产公司请求叶梅庭返还被扣划款项30971元，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于叶梅庭采用按揭贷款方式支付购房款，鑫和房地产公司也没有举证证明叶梅庭违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，故《合同补充协议》中关于“买受人累计三个月未归还银行按揭款项，或在三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按房价款的20%向出卖人支付违约金。”的条款中对违约金的约定，显然对叶梅庭不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将叶梅庭的逾期归还按揭贷款的违约金计算方法调整为一次性向鑫和房地产公司按商品房房价款总额的10%支付违约金，即790384元×10%＝79038.4元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故鑫和房地产公司主张叶梅庭应协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的请求，于法有据，应予支持；因双方间的《商品房买卖合同》解除，鑫和房地产公司应当返还给叶梅庭已经支付的购房款，为避免诉累，叶梅庭应当支付给鑫和房地产公司的上述解除合同违约金及鑫和房地产公司代偿的银行按揭贷款在上述鑫和房地产公司应当返还给叶梅庭的购房款中先行予以抵扣。工行秀屿支行辩称，返还给叶梅庭的购房款应当先还清叶梅庭在工行秀屿支行的按揭本金余额487081.09元及合同约定利息，工行秀屿支行才能协助办理解除预抵押登记手续，鑫和房地产公司才能注销《商品房买卖合同》备案登记。该诉求系另一法律关系，本案不予审查。鑫和房地产公司已经主张叶梅庭支付因逾期偿还贷款而解除合同的违约金，其再主张叶梅庭支付其代还银行按揭贷款的相应利息、违约金，于法无据，不予支持。叶梅庭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
1福建鑫和房地产有限公司与叶梅庭于2014年7月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：L201404104）予以解除；
2叶梅庭应在本判决生效之日起十日内配合福建鑫和房地产有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：L201404104）的和备案登记和商品房预告登记的注销手续；
3叶梅庭应在本判决生效之日起十日内支付福建鑫和房地产有限公司代偿的个人住房借款30971元；
4叶梅庭应在本判决生效之日起十日内支付福建鑫和房地产有限公司违约金79038.4元；
5驳回福建鑫和房地产有限公司的其他诉讼请求。
上述款项在福建鑫和房地产有限公司应退还给叶梅庭已支付的购房款中予以折抵。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4205元，减半收取2102.5元，由福建鑫和房地产有限公司负担852.5元，由叶梅庭负担1250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 林伟权
二〇一七年十月二十三日
书记员 吴丽丽
附注主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。