中华人民共和国
辽宁省沈阳市和平区人民法院
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（2018）辽0102执异162号
沈阳市和平区人民法院
执行裁定书
(2018)辽0102执异162号
案外人:杨颖,女,1978年11月12日出生,汉族,无职业，住沈阳市于洪区造化乡英守村*组37,身份号码×××。
申请人：姜向柳,男，1976年8月13日出生,汉族,无职业，住天津市津南区,身份号码×××。
委托代理人：刘哲，系辽宁坤哲律师事务所律师。
被申请人：明春久,男,1978年8月21日出生,汉族,住沈阳市和平区,身份号码×××。
被申请人：石岩,女,1980年1月5日出生,汉族,住沈阳市和平区,身份号码×××。
本院在执行申请人姜向柳与被申请人明春久、石岩借款合同纠纷一案中，案外人杨颖于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人杨颖提出执行异议称，异议事项：请求法院解除对沈阳市于洪区白山路180-3号1-12-2房产的查封。异议理由：2009年10月12日，案外人杨颖与被申请人明春久签订《房地产买卖协议》，购买明春久名下的位于沈阳市于洪区白山路180-3号1-12-2房屋，约定房屋价款总计355,000元,杨颖已支付其中的261,500元，并在协议中约定剩余房款待明春久将房屋过户至杨颖名下时付清。但由于明久春以各种理由借口推脱，表示会尽快解决债务问题等自身原因，致使房屋一直未办理产权登记。2009年开始，案外人一直在该房中居住，房屋装修及相关采暖、物业费用都是自行缴纳的，现因姜向柳与明春久有债务纠纷，申请法院将上述房产查封、保全，后调解结案。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法法院查封之前已签订合同合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现提出书面异议，请求法院依法裁决。
申请人姜向柳答辩称，对于案外人异议答辩意见如下：首先，查封房屋是申请人按照法律规定提供相应材料，法院审查后进行的合法有效的查封。根据物权优先原则，申请人对案涉房屋享有优先权利并应得到法律保护。物权法第九条和第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。我国不动产物权实行登记制度，诉讼保全时的登记物权所有人为明春久并非案外人，故其主张不应得到支持；其次，案外人称对房屋占有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对此不予认可，我方认为该条首先要求在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，但案外人并未提供买卖合同而是房地产买卖协议。同时，协议中没有签订时间，无法证明于查封前形成。协议内容有涂改，不具有合法性、有效性。案外人提交的证据仅能证明其缴纳过采暖费，而无证据证明其占有不动产的合法性，票据显示房屋业主为明春久。案外人没有支付全部房款，对未办理过户登记存在过错。从协议中可见，房屋具有备案条件，但案外人没有约定办理备案登记和过户事宜，完全不符合买卖交易习惯，在将近十年中不履行给付剩余购房款，亦不主张过户明显过错。自动柜员机客户通知书仅有卡号没有显示账户名称。综上，案外人对房屋的异议请求缺乏法律依据，不应得到支持，法院应当保护申请人的合法权益，驳回案外人的异议申请。
本院查明，2017年5月15日，本院出具（2017）辽0102民初3807号民事调解书，内容为：”一、被告明春久、石岩于2019年5月15日前偿还原告姜向柳借款本金1,070,000元及利息20,100元；二、原、被告无其他纠纷。如果被告明春久、石岩未按本调解书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
另查明，杨颖与明春久、石岩签订《房地产买卖协议》，后者将位于沈阳市于洪区白山路180-3号1-12-2号房产出售给杨颖，房屋购房合同号：GF-2000-0171，房屋成交价款35.5万元。双方约定，定于2009年10月12日前交接，双方到房产部门办理房产过户前，杨颖先给付定金5.5万元，可以装修。2009年12月12日前付给明春久部分款20万元整，待产权证、契证为杨颖名字时，杨颖到银行贷款，将购房余款10万元全部交给明春久；2009年10月12日和11月5日，明春久分别出具收条，收到杨颖购房款定金5.5万元和购房款20万元；2009年11月5日，杨猛（与杨颖系姐弟关系）通过建设银行×××账户向明春久6227000731020014281账户转款20万元。
另查明，2017年4月14日，本院作出（2017）辽0102民初3807号协助执行通知书和民事裁定书，预查封明春久名下的位于沈阳市于洪区白山路180-3号1-12-2号房产一处。
异议审查过程中，案外人杨颖为主张案涉房产归其所有，向本院提交如下主要证据材料：1.房地产买卖协议；2.收条；3.商品房买卖合同备案表（手工合同）;4.房屋维修资金管理户卡；5.沈阳市不动产登记申请书、契税证明；6.维修资金交款通知单、燃气、物业费、面积补差收据、供暖费发票；7.银行转款明细、个人活期明细、关系证明；8.微信截屏；针对案外人的异议事项及理由，申请人明春久提交了如下证据材料：房屋电子登记查询证明。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足其是否系房屋实际权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行三个条件。本案中，案外人向法院提供的《房地产买卖协议》、收条、个人活期明细、物业服务费、电梯费、供暖费发票等表明杨颖与明春久之间达成房屋买卖的合意，案外人为此支付了房屋大部分价款，庭审过程中亦明确表示并书面承诺同意将剩余未结房款交至法院。经审查，房地产买卖协议签订日期早于本案诉讼采取保全措施的时间（2017年4月14日），且案外人于房产查封前就与明春久签订了房屋买卖合同，通过杨猛账号转款及现金等方式支付大部分协议价款并实际居住使用，仅因法院查封未能办理房产手续，本人对此并无过错，故案外人对本案执行标的提出的异议理由成立，本院予以支持。
关于申请人称案外人未签订房屋买卖合同而是买卖协议、合同中无签订日期和内容涂改的问题。首先，房地产买卖协议与买卖合同虽名称不同，但均为双方之间达成的合意，具有法律效力；其次，本院诉讼保全措施的采取时间为2017年4月14日，而《房地产买卖协议》中载明的交接日期（2009年10月12日）、收条日期（2009年10月12日和11月5日）及银行明细转账日期（2009年11月5日）等信息均表明房屋交易事实发生在财产保全日期前，故虽未载明协议日期，但综合考虑上述材料并结合物业费、供暖费等票据，本院认为协议未填写时间不影响案外人在查封前签订协议这一情形；再次，协议涂改涉及房产交接和付款日期等事项，可从明春久出具的收条和银行明细予以佐证，证明案外人于该日期履行了房款给付义务。综上，申请人姜向柳的该项主张不能成立，本院不予支持。
关于申请人认为案外人不能证明向明春久主张过户，对未办理过户登记存在过错的问题。依照案外人提交的微信截屏显示，案外人曾多次主动联系明春久要求其办理过户手续，但后者以各种理由未予配合。故不能据此认为案外人在上述过程中存有过错，对其主张本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
案外人杨颖异议理由成立，停止对位于沈阳市于洪区白山路180-3号1-12-2房产的执行。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼，并按对方当事人的人数提交副本。
审判长祁美楠
审判员赵博
审判员来宾
二О一八年六月十九日
书记员马倩