河南省济源中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）豫96民终358号上诉人（原审原告）：赵家平，男，1952年10月27日出生，汉族，住济源市。上诉人（原审原告）：赵颖，男，1987年8月13日出生，汉族，住址同上。二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈小富，女，1954年6月16日出生，汉族，住址同上，系赵家平妻子、赵颖母亲。二上诉人的共同委托诉讼代理人：李艳丽，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明，男，1977年12月12日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审被告）：济源市银基房地产开发有限公司，住所地：济源市文昌中路760号。法定代表人：李栓虎，该公司总经理。上诉人赵家平、赵颖因与被上诉人李明、济源市银基房地产开发有限公司（以下简称银基房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2016）豫9001民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵家平、赵颖上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵家平、赵颖的一审诉讼请求。事实与理由：一、赵颖与银基房地产开发公司之间的商品房买卖合同已经成立，且银基房地产开发公司已将房屋交付给赵颖。2014年，银基房地产开发公司与李明签订商品房买卖合同后，李明支付了全额房款。后李明与赵颖、赵家平协商一致，李明将自己购买的商品房转让给赵颖，且双方约定的是将房屋直接办理至赵颖名下，并非将房屋登记在李明名下、再过户给赵颖。同时，双方签订了《房屋成交确认书》，后二人同房屋中介等人一起找到银基房地产开发公司，告知银基房地产开发公司工作人员房屋转让给赵颖，李明要求收回自己的合同，同时要求银基房地产开发公司与赵颖签订新的《商品房买卖合同》，赵颖随即在银基房地产开发公司提供的新的《商品房买卖合同》上签字。因李明与银基房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》已在房管部门备案登记，且李明想要退回自己已交的税费，故银基房地产开发公司提出在李明将原合同备案登记注销之后，再在赵颖的合同上盖章。2014年5月30日，赵颖与李明、银基房地产开发公司协商一致，由赵颖向银基房地产开发公司交纳了配套费、燃气、暖气开口费、测绘费等费用，银基房地产开发公司通知物业公司，物业公司向赵颖交付了房屋钥匙，并办理了入住手续。同年5月31日赵颖、赵家平开始对房屋进行装修。《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其它形式。本案中，银基房地产开发公司与赵颖之间虽然没有签订书面商品房买卖合同，但银基房地产开发公司向赵颖交付房屋钥匙，为其办理入住手续的行为，足以证明双方之间存在事实上的商品房买卖合同，且银基房地产开发公司向其交付房屋钥匙的行为足以说明二人之间商品房买卖合同已经履行，一审法院未认定赵颖与银基房地产开发公司之间存在商品房买卖合同及未认定房屋交付行为已完成是完全错误的。二、银基房地产开发公司与赵颖之间形成的商品房买卖合同，并不违反法律禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条至第八十一条规定，李明将自己享有的《商品房买卖合同》约定的权利义务转让给赵颖，且没有法律禁止该转让行为。虽然，国务院办公厅国办发【2005】26号《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，但该规定仅是部门规章，非导致合同无效的全国人大及其常委会制定的法律或国务院制订的行政法规，不足据此认定合同无效；且李明转让给赵颖的房屋早已竣工，并不受该条的制约，故李明向赵颖转让合同权利义务的行为合法有效。三、银基房地产开发公司与赵颖之间存在商品房买卖合同已成立，且合同有效，即银基房地产开发公司除了事实上向赵颖交付房屋之外，仍负有将房屋登记至赵颖名下的协助义务，故一审法院未支持赵家平、赵颖的上诉请求是错误的。李明、银基房地产开发有限公司未到庭答辩，亦未在答辩期内向本院提交书面答辩状。赵家平、赵颖向一审法院起诉请求:1、确认李明与赵家平之间签订的《房屋成交确认书》合法有效；2、确认银基房地产开发公司与赵颖之间于2014年5月就世纪华城某号楼某单元某房屋达成的商品房买卖协议合法有效；3、确认银基房地产开发有限公司于2014年5月30日向赵颖交付的世纪华城某号楼某单元某房屋属于赵颖所有；4、银基房地产开发公司协助赵颖办理世纪华城某号楼西单元房屋的权属登记。一审法院认定事实：2014年1月20日，李明与银基房地产开发公司签订商品房买卖合同一份，李明一次性付款309809元购买了世纪华城某号楼房产一套。2014年5月11日，李明将该房屋出售给案外人袁小峥，并收取袁小峥250000元，同年5月19日、6月9日又分别借袁小峥50000元，共计收取袁小峥房款350000元。2014年5月13日，李明（甲方）又与赵家平（乙方）在济源广源房产信息中心（丙方）签订《房产成交确认书》，约定李明将自己购买的位于世纪华城某房产（建筑面积130.44平方米，毛坯）以465000元价格出售给赵家平。赵家平于2014年5月13日将20000元交至广源房产信息中心，其余房款445000元双方同意以现金形式分两次交付，2014年5月15日交李明300000元，李明协助赵家平办理换票手续，其余房款145000元在李明将房产倒换到赵家平名下之日交予李明。赵家平、李明双方定于2014年6月19日前一同对本合同交易房产验收，李明将钥匙交予赵家平。合同签订当日，赵家平向济源广源房产信息中心缴纳20000元，其中定金10000元，押金10000元。同时缴纳房款300000元。济源广源房产信息中心于当日将300000元房款及定金10000元交予被告李明，李明出具了收据。2014年5月30日，赵家平向广源房产信息中心缴纳房款95000元，该中心于同日将该款转交李明。2014年5月30日，世纪华城的济源市同兴物业服务有限公司与赵颖签订房屋装饰装修管理协议，将该房屋的钥匙交予赵颖，并收取了赵颖装修管理费、2014年5月30日至2015年5月30日的垃圾清理费等费用，赵家平、赵颖开始装修，装修完毕后入住至今。另查，袁小峥因李明不给其办理房产过户手续，于2014年6月24日诉至济源市人民法院，要求李明返还其房款350000元。济源市人民法院于2014年7月30日作出（2014）济民一初字第1829号民事判决书，认为李明在没有取得房屋产权证书的情况下将房屋出售给袁小峥，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的“未依法登记领取权属证书的房屋不得买卖”的法律规定，确认袁小峥与李明签订的房屋买卖合同无效，并判决李明归还袁小峥350000元。该判决书已经生效。一审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房屋不得买卖”之规定，不属于法律的效力强制性规定，李明虽然在与赵家平签订《房产成交确认书》时未领取权属证书，但登记只是不动产物权变动的要件，李明与赵家平之间的买卖行为系双方真实意思表示；但该协议中李明协助赵家平办理换发票手续等约定，不符合法律规定，故该院确定李明与赵家平签订的《房产成交确认书》中该部分约定无效，房屋买卖合同的其他部分应为有效合同。虽然该房屋买卖合同有效，但买卖合同相对人为赵家平与李明，且赵家平并未按照合同约定将房款全额支付，该房屋亦未实际登记在李明名下，故赵家平、赵颖要求确认世纪华城某号楼某单元某房屋属于赵颖所有，该院不予支持。对于赵家平、赵颖要求确认银基房地产开发公司与赵颖之间商品房买卖协议合法有效的诉讼请求，虽然赵家平、赵颖提供了录像证据，但银基房地产开发公司并未在买卖合同上加盖公章，不能视为银基房地产开发公司工作人员的表态得到该公司的确认，且该房屋银基房地产开发公司已出卖给李明，银基房地产开发公司没有权利再次出卖，故对赵家平、赵颖的该项诉讼请求，该院不予支持。因银基房地产开发公司与赵颖之间商品房买卖协议不成立，故银基房地产开发公司无协助赵颖办理世纪华城某号楼某单元某房屋权属登记的义务。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决：一、赵家平与李明2014年5月13日签订的《房产成交确认书》为有效合同（李明协助赵家平办理换发票手续方面约定除外）。二、驳回赵家平、赵颖的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费780元，均由李明负担。本院经审理查明：赵家平、赵颖开始对涉案房屋装修后不久，因案外人袁小峥诉李明确认合同无效纠纷一案，济源市人民法院依袁小峥申请对涉案房屋进行了查封。该房屋被查封后，赵家平、赵颖即向法院提起本案诉讼。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为：赵家平、赵颖因涉案房屋被法院查封而提起本案诉讼，请求法院对该房屋进行确权，实质是要排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，涉案房屋被人民法院查封后，赵家平、赵颖对该房屋主张所有权的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人执行异议和异议之诉行使权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济源市人民法院（2016）豫9001民初677号民事判决；二、驳回赵家平、赵颖的起诉。一审案件受理费100元，退还赵家平、赵颖；上诉人赵家平、赵颖预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  姬于卫审判员  赵旭安审判员  石 林二〇一七年九月二十八日书记员  张二鑫