广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4498号
上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地：广东省广州市南沙区。
法定代表人：李连娟，职务：经理。
委托代理人：霍文琦，该公司职员。
委托代理人：朱志学，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈燕华，住广东省东莞市东城区。
委托代理人：梁晓燕，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
委托代理人：朱恒强，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。
上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（下简称逸涛雅苑公司）因与被上诉人陈燕华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第223号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：逸涛雅苑公司是广州市南沙开发区环市大道北南沙逸涛雅苑的开发商。2010年10月15日，陈燕华陈燕华（为乙方）与逸涛雅苑公司广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：乙方向甲方购买广州市南沙区逸涛雅苑四期F1栋601房（建筑面积140.37平方米），总金额为764314元。乙方须自本预售合同网上签订之日起支付首期房款234314元，剩余房款530000元须于2010年11月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十八条面积确认及面积差异处理：房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。第二十一条产权登记约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定：办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。陈燕华已向逸涛雅苑公司付清全部购房款764314元。
陈燕华于2013年5月7日办理收楼手续，同时领取涉案房屋的钥匙。逸涛雅苑公司于2014年6月26日发出《产权办理通知书》，通知陈燕华于2014年7月2日提交资料办理产权证，另通知载明：“房屋如涉及面积误差，按合同约定多退少补”。
2014年6月9日，广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420101225的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。陈燕华于2014年7月30日已领取涉案房屋的《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），地址变更为广州市南沙区南沙街倚涛四街6号601房。陈燕华于2015年3月17日庭审中再次向逸涛雅苑公司申请办理退还涉案房屋的面积差异款，双方至今尚未办理面积补差手续。
陈燕华于2015年2月9日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、逸涛雅苑公司向陈燕华支付延期办理房产证违约金51591元（每日按总房价款764314元的0.05%的标准计算，从2014年3月14日开始计起到2014年7月30日止总为135天：764314×135×0.05%=51591元）；2、逸涛雅苑公司承担本案的诉讼费用。原审诉讼中，陈燕华变更诉讼请求为：一、逸涛雅苑公司向陈燕华支付延期办理房产证违约金51591元（每日按总房价款764314元的0.05%的标准计算，从2014年3月14日开始计起到2014年7月30日止总为135天：764314×135×0.05%=51591元）；二、逸涛雅苑公司向陈燕华支付面积差额3880元［（118.99平方米-118.3860平方米）×6423.35元／平方米=3880元］；三、逸涛雅苑公司承担本案的诉讼费用。
逸涛雅苑公司在原审中答辩称：一、逸涛雅苑公司没有违约，没有迟延办证，无需支付违约金；二、逸涛雅苑公司确认存在面积差，同意根据实际面积差的数额多退少补，确认逸涛雅苑公司需要支付陈燕华面积差金额3880元；三、逸涛雅苑公司在办理大确权后于2014年6月26日向陈燕华寄出产权办理通知书，即使不从该日起算办证时间，也应以2014年6月10日即涉案房屋具备面积补差条件之日起算，退一步说，即使不按上述日期起算，也应以涉案房屋取得工程竣工验收备案表具备交楼条件之日即2013年10月17日起算。
原审庭审中，双方确认从2013年5月7日起算210个工作日是2014年3月13日，确认涉案房屋面积误差房价款为3880元，逸涛雅苑公司至今未返还给陈燕华。
原审法院认为：陈燕华与逸涛雅苑公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。买卖合同约定逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日起210个工作日内办妥并交付房产证给陈燕华，补充协议约定办证日期从陈燕华领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，故逸涛雅苑公司在庭审中主张办证时间按照商品房具备办理小产权条件、具备补差条件或取得工程竣工验收备案表具备交付条件之日开始起算，与合同约定不符，不予支持。陈燕华于2013年5月7日领取涉案商品房钥匙，并办理收楼手续，逸涛雅苑公司在广州市国土资源和房屋管理局出具涉案房产的房产证后仍未通知陈燕华办理面积补差手续，因此，逸涛雅苑公司应当在商品房交付之日即2013年5月7日起210个工作日内办妥并交付房产证给陈燕华，逸涛雅苑公司直至2014年7月30日才交付涉案房产的房产证给陈燕华，已构成违约。逸涛雅苑公司应当从办证期限届满之日次日即2014年3月14日起支付逾期办证违约金。另陈燕华要求逸涛雅苑公司返还涉案房屋面积误差房价款3880元符合合同约定，予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年7月21日作出判决：一、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈燕华支付从2014年3月14日起至2014年7月30日止的逾期办证违约金，违约金以总房价款764314元的每日0.05%的标准计算；二、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈燕华返还房屋面积误差房价款3880元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1090元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
判后，逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、房屋办证日期应自补差手续办妥之日起算。发展商已履行通知和催告义务，合同约定应该得到遵守。合同（合同第21条及附件七补充协议第十条）约定的办证日从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，未办面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。约定对双方都适用。2014年5月27日《产权办理通知书》发出之时已明确告知补差事实，业主办理手续时也询问详情，经办人员口头告知测绘数据已出存在补差，希望业主办理补差款申请手续，业主以不见房产证或正式登记文件记载面积为由拖延办理，逸涛雅苑公司也无可奈何，没有坚持按约定，而是先行办理了小业主的房产证并交付陈燕华。因此，按照合同约定，办理房产证的起计日期为补差手续办妥之日。退一步说，逸涛雅苑公司未及时在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上再发送办理补差手续的通知，办理房产证的起计日期也应倒推到2014年6月9日起算；二、房屋符合交楼条件和实际交付使用存在时间差异，应以符合交楼条件日为交付使用日期。关于交房条件（合同第12条及附件七补充协议第二条），商品房交付的法定和约定最低条件均为取得竣工验收备案表之日。部分业主在竣工验收备案表发出之前提前收钥匙使用房屋，该交付涉及的是另一法律关系，并已调处完毕，不涉及本案诉请。若法院不支持逸涛雅苑公司本上诉状第一条所述的抗辩理由，那么根据实际情况法院应认定该部分提前交付使用的业主的办证起算时间应为竣工验收备案表发出次日即2013年10月17日。该部分业主实际使用时间不作办证起算时间；三、原审庭审后，逸涛雅苑公司已经将面积差异款退还给陈燕华，故逸涛雅苑公司无须再向陈燕华支付面积差异款。综上，逸涛雅苑公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回陈燕华的全部诉讼请求。
被上诉人陈燕华答辩称坚持一审意见。
二审过程中，双方均确认逸涛雅苑公司已向陈燕华实际退还面积差异款3380元，并确认其未向原审法院陈述该事实。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方当事人在二审中的争议焦点是如何起算逸涛雅苑公司支付逾期办证违约金的日期。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条已明确约定，“甲方（逸涛雅苑公司）应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方（陈燕华）办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”，而陈燕华于2013年5月7日办理收楼手续，故原审判决逸涛雅苑公司自2014年3月13日起向陈燕华支付逾期办证违约金并无不当，应予维持。逸涛雅苑公司依据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定上诉主张逾期办证违约金应自补差手续办妥之日起算，对此，本院认为，虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，但“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。一方面，因办妥面积差手续的前提条件是需确定面积差，而根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八条的约定，面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐”，即房管局出具测绘报告是确定面积差的依据，现无依据显示逸涛雅苑公司在陈燕华提起本案诉讼前取得了该测绘报告并告知陈燕华。另一方面，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八条的约定，确定面积差后，若需办理面积补差手续，则由逸涛雅苑公司通知陈燕华补交，该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，只要其不通知陈燕华则办证期限不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这显然与陈燕华签约时的真实意思相悖。且，依据已查明的事实，逸涛雅苑公司尚需向陈燕华退还面积差异款，即是说，在办理面积补差手续中，逸涛雅苑公司承担的是退还面积差异款义务，而逸涛雅苑公司以自身应承担的退还面积差异款义务作为其承担支付逾期办证违约金义务的抗辩，显然有违公平合理原则。因此，逸涛雅苑公司上诉主张自办妥面积补差手续之日起算逾期办证违约责任缺乏理据，本院不予采纳。另原审判决将《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条中约定的“商品房交付之日”界定为实际交付之日，符合合同的文某解释原则及交易习惯，逸涛雅苑公司上诉认为应理解为“具备交楼条件之日”，并据此认为应自其向陈燕华发出竣工验收备案表次日即2013年10月17日起算逾期办证违约金，缺乏理据，本院亦不予采纳。关于面积差异款，虽然双方在二审中确认逸涛雅苑公司已向陈燕华实际支付，但因双方均未向原审法院作相应陈述，故原审法院判决逸涛雅苑公司向陈燕华支付面积差异款并无不当。鉴于逸涛雅苑公司已实际支付了面积差异款，故原审判决第二项无需再履行。
综上所述，逸涛雅苑公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1090元，由上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年十月十九日
书记员 杨思敏