河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终1077号
上诉人（原审被告）：何德珠，女，1962年6月1日生，汉族，住光山县。
委托代理人余西志，系何德珠丈夫。
委托代理人杨庆辉，河南紫弦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘明根，男，1961年1月2日生，汉族，住光山县。
委托代理人黄萌，河南紫弦律师事务所律师。
原审被告：张强，男，1974年1月11日生，汉族，住光山县。
上诉人何德珠因与被上诉人刘明根及原审被告张强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2016）豫1522民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何德珠的委托代理人余西志、杨庆辉，被上诉人刘明根及其委托代理人黄萌，原审被告张强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告刘明根与案外人李秀荣系夫妻，刘青懿系其二人婚生子，余西志与被告何德珠系夫妻。为投资建设位于光山县××大街东侧××与书××巷之间曹德新等十三户联建房屋，2008年9月30日,余俊与余西志二人代表出资建房方（乙方）与代表出地换房方的邹纪珠、邹庆勇、邹庆辉、陈长芝（甲方）签订换房协议，约定：甲方将换房地皮及其地面上的旧房和附着物交给乙方，新房由乙方出资按照城建规划独自负责建设（扒旧建新），新房建成后甲方获得位于楼房一、二层的两间两层面积共150平方米的门面房一套和车库一间。该协议中对换房面积、选房方式、双方责任等问题均作出了约定，同时约定甲方房产证（邹庆勇、邹庆辉各一份房产证）由乙方办理，费用由乙方负责。2010年3月31日，被告张强与被告何德珠签订“合资建房合同”，约定二人合伙投资建设位于光山县××大街东侧××与书××巷之间的联建商住楼（金龙小区），并成立“金龙小区联建办公室”。2010年9月6日，张强和余西志（乙方）与邹庆勇及邹庆辉（甲方）签订补充建房协议一份，在原换房协议基础上又约定：乙方再补甲方一个车库，并将两个车库换成60平方米（其中10平方米面积为另加）的住房一套；乙方在甲方交旧房时给甲方押金5万元，此押金在乙方向甲方交新房房产证时由甲方退还给乙方；甲方搬家乙方先付6000元一年的房租费，若一年后乙方不能交新房，甲方租房费仍由乙方负责。后在上述协议履行过程中，作为投资建房方的被告与出地换房方的邹庆勇、邹庆辉发生纠纷，被告在施工时遭到邹氏二人的阻止。在双方协商未果的情形下，被告何德珠丈夫余西志口头委托原告刘明根与邹氏二人协商换房事宜，并于2011年5月20日以“金龙小区联建办公室”向刘明根、李秀荣、刘青懿签发“分选房通知单”(该通知单签发人为“金龙小区联建办公室”会计何德林和康德花)，通知单载明“刘明根、李秀荣、刘青懿同志：根据你出地出资情况，经协商同意你选得西南边壹号门面房4.8m宽（一、二层）建筑面积150㎡（以房产证上的数字为准）。一经选定均不得反悔，否则后果自负。新增的公共设施费用由各户分摊。”该通知单涉及的门面房属被告与邹氏二人签订的换房协议中约定的应交付给邹氏二人的门面房。在取得该“分选房通知单”后，原告刘明根与其妻子李秀荣（甲方）与邹氏二人（乙方）于2012年5月19日达成一致意见并签订了房屋置换协议，约定“甲方自愿以自己的房屋一套（位于光山县××弦××面朝北的两间两层门面房，面积约199.11㎡）置换金龙联建办公室项目部在原合同（金龙联建办公室项目部与乙方签订的拆迁补偿合同）中承诺给乙方的两间两层150㎡门面房一套；甲方自愿用购买的金龙联建办公室项目部新建的一套60㎡住房置换原合同中金龙联建办公室项目部承诺给乙方的60㎡住房，同时再向金龙联建办公室项目部购买70㎡住房给乙方作为补偿，两项一起甲方要交付给乙方建筑面积共130㎡住房一套（包括公摊面积）”；自本协议签订时，金龙联建办公室项目部给乙方的押金5万元交由见证人邹某、邹建刚保管，待两房产证办好后，押金退还给甲方，由甲方负责将乙方出具给金龙联建办公室项目部的押金收据退还给邹庆勇、邹庆辉”，该协议于签订当天经河南省光山县公证处（2012）光证民字第673号公证书公正。该协议签订后，被告于2012年5月20日以“金龙小区联建办公室”的名义向刘明根、李秀荣签发“棚户区联建分选房通知单”(该通知单签发人为“金龙小区联建办公室”会计何德林和康德花)，该通知单载明“刘明根、李秀荣同志：根据你出地出资情况，经协商同意你分选得住宅三层西北角住房建筑面积130㎡（包括公摊面积）（以房产证上的数字为准）。一经分选定，均不得反悔。否则，后果自负。新增的公共设施费用由各户分摊。”对于该套130㎡住房，除上述分选房通知单外，原告刘明根未向本院提交购房合同、交付购房款票据等证明其确已购买了该房屋的证据，经本院核实，该房屋已由他人装修并入住。涉案的涉案金龙小区整体竣工时间为2013年春。另查明，经本庭向案外人邹庆辉核实，2010年9月6日被告与邹氏二人签订补充换房协议后，被告张强、何德珠在2010年为其二人缴纳房租费用9000元，2011年向其二人给付房租费10000元，自2012年开始房租费由原告刘明根支付。根据原告刘明根提交的收据显示，原告刘明根2012年-2016年（共5年）每年支付邹氏二人房租费用8000元。另经本院核实，金龙小区同地段住房价格市场均价约为3500元/㎡左右。再查明，原告刘明根置换给邹氏二人的位于光山县××弦××面朝北的两间两层门面房在2012年时由刘明根对外出租，年租金3.6万元。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，被告张强对原告举证的换房协议、补充换房协议、选房通知单均无异议，结合庭审调查事实，本院对上述证据真实性予以认可，对被告何德珠主张两份分选房通知单系虚假的抗辩意见本院不予采纳。关于双方诉讼主体资格，根据协议签订过程、被告张强陈述以及李秀荣声明，结合本案实际情况，对本案原告刘明根、被告张强与何德珠的诉讼主体资格本院均予以确认。根据换房协议以及补充换房协议约定，被告张强、何德珠应当向邹氏二人交付金龙小区联建房一、二层的两间两层面积150㎡的门面房一套和60㎡的住房一套，并由被告负责办理房屋的过户、办证手续及承担相应的办证费用，房屋附属设施按照房地产交易惯例处理。根据原告与邹氏二人签订的房屋置换协议约定及邹氏二人证言，原告用其自有房屋置换邹氏二人应得的位于金龙小区联建房的门面房，并补偿邹氏二人位于金龙小区的130㎡住房一套（含邹氏二人通过换房协议及换房补充协议应得的60㎡住房面积），邹氏二人通过与被告签订换房协议及换房补充协议所享有的权利与义务一并转让于原告刘明根。关于原告刘明根与邹氏二人签订的房屋置换协议效力，根据被告张强当庭陈述、证人证言及结合金龙小区联建办公室向原告签发的两份分选房通知单可以确认该房屋置换协议得到被告方认可和同意，原告刘明根理应享有邹氏二人在换房协议及换房补充协议中所享有的权利和义务，即被告张强、何德珠应当依据与邹氏二人签订的换房协议及换房补充协议和分选房通知单向原告刘明根交付位于金龙小区住宅楼三层西北角130㎡住房一套和西南角一、二层150㎡门面房一套，并享有换房协议及换房补充协议中约定的权利和履行换房协议及换房补充协议中约定的义务，因涉案的130㎡住房已由他人占有并入住，该房屋已不具备交付条件，且该房屋中有70㎡系原告刘明根承诺补偿给邹氏二人的面积，故被告应向原告支付该房屋中60㎡房屋折价款，根据调查，该房屋所在地附近的住房市场均价约为3500元/㎡左右，根据该价格，本院酌定本稿按3500元/㎡支付折价房款，即被告应向原告支付房屋折价款21万元，同时，该房屋虽因客观原因不能交付，但不能据此免除被告方应承担的过户及办证费用，该费用本院酌定为2万元，对于另外70㎡面积由原告与邹氏二人自行解决，本院对此不予处理。关于原告刘明根要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院认为，原告通过以其自有门面房与邹氏二人置换获得诉争门面房所有权，现因被告未交付诉争门面房致使原告不能取得该门面房预期收益，原告要求被告比照其原自有门面房收益（每年租金36000元）赔偿经济损失的诉求，本院予以支持，被告应自涉案房屋竣工时起（2013年）按上述标准赔偿原告经济损失直至房屋交付时止。关于租房费，根据被告与邹氏二人签订的换房协议与补充换房协议的约定，被告在未交付60㎡住房的情况下应向原房主（邹氏二人）支付租金，经核实被告方向邹氏二人实际支付的房租费用为9000元、10000元，因原告已承受邹氏二人置换协议中的相关权益，同时因此房已不具备交付条件，且原告仍每年向邹氏二人支付相应的租房费用8000元，故被告应自2012年起每年支付原告8000元租房费至上述21万元房屋折价款付齐时止；原告与邹氏二人签订的房屋置换协议涉及房屋的办证及过户费用的分担依据双方签订的房屋置换协议确定。关于押金，依据换房补充协议和房屋置换协议的约定，在被告向原告交付上述两套房屋房产证时，原告应向被告退还押金5万元，现因住房已不具备交付条件，根据实际情况，被告向原告交付门面房房产证和付齐60㎡房屋折价款及办证费后，原告应向被告退还押金5万元。关于被告辩称邹氏二人未按时腾房已构成违约，要求原告就此赔偿违约金以及原告阻止施工造成损失的辩解意见，本院认为被告未就上述请求提供明确证据，同时亦未提出反诉，对该辩解意见本院不予支持。关于被告辩称原告应承担邹氏二人交纳土地费用的抗辩意见，经查原换房协议未就土地出让金的分担和缴纳明确作出约定，对此本案暂不予处理，若被告认为原告对上述事项负有义务，可组织证据另行主张权利。被告辩称邹氏二人原住房朝西的两处旧房拆迁义务人应为原告，经审查原换房协议及补充换房协议，不能确认原告对旧房负有拆除义务，故对被告上述抗辩意见本院不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条的规定，判决如下：一、被告张强、何德珠于本判决书生效后三十日向原告刘明根交付位于金龙小区西南角一、二层150㎡门面房一套，由被告负责办理该房屋的过户及办证手续，并承担相应的过户及办证费用；房屋附属设施按照房地产交易惯例完善处理；二、被告张强、何德珠自2013年起每年赔偿原告刘明根经济损失3.6万元至上述150㎡门面房交付时止；款交本院转付原告；三、被告张强、何德珠于本判决生效后三十日内向原告刘明根支付60㎡住房折价款21万元及过户、办证费用2万元；款交本院转付原告；四、被告张强、何德珠自2012年起每年支付原告刘明根垫付的租房费8000元直至上述房屋折价款付齐时止；五、被告张强、何德珠向原告刘明根交付门面房房产证和付齐60㎡房屋折价款及2万元办证费用后，原告应向被告退还押金5万元；六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费10000元，由原告刘明根承担5000元，由被告张强、何德珠承担5000元。
上诉人何德珠上诉称，一、原审判决只看到上诉人没有交付房屋，却无视被上诉人应当履行的义务，判决不公。上诉人交付150㎡门面房及办理相关手续并赔偿被上诉人每年损失3.6万元经济损失错误，根据合同，被上诉人应交付土地证，但因被上诉人没有交付土地证，上诉人不得不垫付120万元土地出让金，由于被上诉人没有支付土地出让金，故上诉人有理由不交付房屋。对于每年3.6万元的损失，是被上诉人和案外人之间的约定，和上诉人无关，且上诉人享有不安履行抗辩权。二、原审判决上诉人支付房屋折价款21万元和过户费用2万元严重错误。根据协议，车库仅换50㎡的房屋，原审认定60㎡没有依据。同时，房屋不能交付也是因案外人邹庆勇等拒绝补齐差价且无理取闹、不支付土地出让金，如果被上诉人履行义务，其可以重新选择50㎡住房，不存在折价款的问题。并且办理过户等手续也不是上诉人的义务，根据协议，上诉人仅办到邹庆勇等人名下。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘明根答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有依据，请求维持原判。本案的换房协议意识表示真实，上诉人对该协议也予以配合。目前该房屋已经建成，不存在土地之争，垫付120万元的土地出让金属于无稽之谈。上诉人搞的是联建开发建设，对于土地出让金在换房协议中并没有约定。换房协议签订于2008年9月，约定一年内交付，但由于上诉人和他人在换房协议中出现矛盾，被上诉人将其房屋与邹氏兄弟置换，而房屋目前仍未交付，导致被上诉人每年的租金损失。2010年9月6日签订的补充协议明确约定车库是50平方米，再加10平方米，总共60平方米有事实依据。选房通知单明确说明房屋为130平方米，办证费用在补充协议中也有约定，由上诉人交付房产证时退回押金，一审判决该项费用有依据。
原审被告张强答辩称，同意上诉人的上诉意见，上诉人是想要被上诉人补钱后交付房屋，被上诉人是想要房子但不愿意补钱。
二审查明的事实与一审相同。
另查明，二审庭审中，被上诉人刘明根提交证明一份，证明补充协议中的第七条系上诉人何德珠的丈夫余西志亲笔书写，双方同意再加十平方米，原审判决正确。被上诉人何德珠质证称，该条不是余西志所写，该证据也不是新证据，上诉人没有亲笔签字，余西志也没有做出这样的承诺。
本院认为，根据本案查明事实，案外人邹庆勇、邹庆辉等人（甲方）与余俊、余西志（乙方）于2008年9月30日签订换房协议，该协议第二条约定“甲方出地面积（以土地证上的数字为准）：壹佰点贰贰平方米。无土地证者，土地部门及四邻找事由甲方配合解决，不能影响乙方施工”。第六条约定“双方责任：（一）甲方：1、在签订此协议时将房产证、土地证交给乙方，以便乙方办理手续和使用；2、要确保交给乙方的证件和土地、房屋的真实性，不能给乙方施工造成矛盾”。本案中，虽然换房协议中邹庆辉、邹庆勇等人的房屋没有土地证，换房协议第六条也约定要交付土地证，但由于协议第二条明确约定了无土地证者仅配合解决土地部门和四邻找事，且换房协议中并没有约定缴纳土地出让金的问题，而本案换房协议所在的金龙小区已办完全部手续且建设完成，因此上诉人并没有证据证明被上诉人刘明根存在需要缴纳土地出让金的在先义务的情形。故上诉人何德珠关于原审判决第一项错误，上诉人享有不安抗辩法定理由的上诉理由本院不予支持。由于上诉人何德珠未能按照换房协议约定的时间交房，导致被上诉人刘明根不能取得门面出租的预期收益，因此原审判决赔偿损失并无不当。原审依据邹庆勇、邹庆辉与张强、余西志签订的《补充换房协议》认定车库换取住房的面积为60平方米正确，二审中被上诉人刘明根提交的证明也进一步印证了这一事实。由于金龙小区三层西北角130平方米住房已经被他人占有使用，导致上诉人无法按照其向被上诉人刘明根下达的棚户区联建分选房通知单交付房屋，故原审法院判决上诉人支付房屋折价款及办证费用符合法律规定。上诉人关于被上诉人刘明根逾期缴纳房屋差价款故自动放弃优先购买权的上诉理由没有证据予以证明，本院不予采纳。上诉人的其他上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人何德珠承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 峰
审 判 员 邱世财
代理审判员 姚 涛
二〇一七年四月六日
书 记 员 吴 雪