天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0112民初3913号
原告（反诉被告）：天津荣程祥泰投资控股集团有限公司，住所地天津开发区盛达街9号701。
法定代表人：张荣华，董事会主席。
委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷，天津星泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津市津南区圣德教育培训学校，住所地天津市津南区小站镇黄台村。
法定代表人：谷雨，校长。
委托诉讼代理人：劳卫东，男，该校副校长。
委托诉讼代理人：王戬，天津和瀛律师事务所律师。
被告：谷雨，男，汉族，1982年7月24日出生。
被告：胡贵军，男，汉族，1984年4月17日出生。
原告天津荣程祥泰投资控股集团有限公司（以下简称“荣程祥泰公司”）与被告天津市津南区圣德教育培训学校（以下简称“圣德学校”）、被告谷雨、被告胡贵军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案；反诉原告圣德学校与反诉被告荣程祥泰公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原、被告的委托诉讼代理人、被告谷雨及被告胡贵军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣程祥泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告将租赁房屋、设施设备及相应场地腾空并交还原告；2.判令三被告连带向原告支付租金12186286.9元、违约金1282733元（至2017年4月20日）及自2017年4月21日至实际给付之日的违约金；3.判令三被告连带向原告支付自2016年12月1日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费（按照34201元/日计算）；4.本案诉讼费、保全费由三被告连带承担。诉讼过程中，原告撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：2013年5月7日，原告与被告圣德学校的举办者谷雨签订《租赁合同》（被告圣德学校于2013年7月13日成立后，承继了《租赁合同》约定的权利与义务），原告将荣程学院范围内的场地、道路、设备、所有房屋及附属设施租赁给被告使用。合同签订后，原告依约向被告圣德学校交付租赁物。之后，双方签订四份补充协议，约定被告谷雨、胡贵军就被告圣德学校欠付租金及违约金向原告承担连带保证责任。2016年11月30日，因被告圣德学校未按照约定支付租金，原告向被告送达《解除合同通知书》，解除了双方签订的租赁合同及补充协议。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告呈讼法院，望判如所请。
圣德学校及谷雨均辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，本案的一切费用由原告承担。事实和理由：被告圣德学校认为原、被告双方签订的租赁合同为无效合同，租赁时涉诉的房屋并无消防验收手续，按照消防法的规定，租赁物禁止投入使用。原告在此情况下仍将房屋出租给被告，并有意隐瞒该情况，给被告造成了重大损失，所以被告不同意向原告支付任何租金和违约金。同时，被告已依法对原告提出反诉，要求原告承担赔偿责任。
被告胡贵军辩称，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求，胡贵军不是合同相对方和承租人，胡贵军并没做出担保圣德学校租金给付的意思表示。胡贵军在补充协议中的签字，从签字的位置来看，签在了学校公章上，可以看出是作为学校主要负责人进行的签字。本案的租赁合同由于没有办理相应的消防手续，故存在无效可能。主合同无效，担保合同自然无效，所以请求法院驳回原告要求胡贵军承担连带责任的诉讼请求。
圣德学校向本院提出反诉请求：1.请法院依法确认双方签订的《荣程学院房屋及附属设备设施租赁合同》为无效合同，判令被反诉人荣程祥泰公司补偿反诉人经济损失暂估为1726万元（包括实际投入的维修及改造费用、固定资产投资损失等），最终数额以鉴定结论为准；2.反诉费用由被反诉人荣程祥泰公司承担。事实与理由：反诉人与被反诉人履行租赁合同中发现被反诉人提供的租赁物没有办理消防验收手续，导致津南区消防支队多次要求停业整改，严重影响了反诉人的正常教学活动，反诉人多次要求被反诉人予以解决，但均没有结果。2017年1月22日，津南区公安消防支队下发《行政处罚决定书》，要求反诉人停止营业使用，故反诉人暂停缴纳租金是维护自身合法权益的行为，足以对抗被反诉人的不作为。双方在租赁协议中为了达到长期合作的目的（计划预租年限是10-15年），根据租赁合同即附件三（投资计划书）的约定，反诉人对原校舍进行了维修及改造投资，故无消防手续致使合同无法履行给反诉人造成的投资损失应由被反诉人进行补偿。综上，圣德学校提出如上诉请。
荣程祥泰公司辩称，请求法院驳回反诉人对被反诉人的反诉请求。理由：1.原、被告签订的房屋租赁合同不违反任何强制性法律规定，合同合法有效。反诉人提到的因消防整改影响反诉人正常教学的情节不存在，因2016年11月30日反诉人欠付租金，被反诉人解除合同，并向其送达解除合同通知之日起，反诉人便无权继续占用案涉的租赁房屋，不能再利用房屋提供教学服务，公安消防支队下发的停止营业使用的处罚决定书，不会对反诉人发生任何影响，同时双方签订房屋租赁合同时，同时签定了消防安全协议书，签约的开始反诉人就对租赁房屋的消防状况、消防条件有明确认知，同时该协议约定对案涉房屋的消防的相关事宜，应遵循谁使用、谁管理、谁负责的原则，协议明确反诉人为涉案房屋的消防责任主体，但消防检查的时候，是因反诉人擅自对校舍改造所使用的材料不符合消防规范才招致消防处罚的结果，因此对反诉人所提出的因消防导致合同无效的这一主张缺乏事实及法律依据，按照最高院关于审理租赁合同纠纷司法解释的规定，即便存在合同无效的情形，反诉人也应按照合同标准支付租金。2.双方合同约定，对校舍的维修维护的费用和责任由反诉人承担，租赁合同签订时，为现状交付租赁，被反诉人考虑到校舍现状，才与反诉人商量的较低的价格，但双方明确约定，校舍的维修维护均是由反诉人负责并投资的，合同最终解除是由于反诉人欠付租金，符合合同约定的解除条件造成的，根据合同第五条第4款的约定，如果反诉人拖欠租金超过一个月，被反诉人有权按照合同约定解除合同，且明确约定对反诉人所进行的修缮部分不予赔偿。因此反诉人要求被反诉人承担经济损失部分缺乏事实、法律及合同约定依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告无异议证据，认定事实如下：2013年5月3日，荣程祥泰公司与筹建中的圣德学校签订《荣程学院（南院）房屋及附属设备设施租赁合同》，双方约定由圣德学校租赁坐落于天津市津南区小站镇黄台村、津港公路东侧、黄台工业园内（葛万公路与津港公路交口南行2公里处）荣程学院范围内的场地、道路、设备、所有房屋及附属设施，总占地面积35819.35平方米，总建筑面积30931.53平方米，合同还约定了租期、租金及付款方式、违约责任等其他权利与义务。该合同由荣程祥泰公司加盖合同专用章，由谷雨作为圣德学校的负责人签字，并经天津市滨海公证处于2013年5月28日作出（2013）津滨海证经字第75号公证书进行了公证，但双方未实际履行该合同。
2013年5月7日，荣程祥泰公司与筹建中的圣德学校签订《荣程学院房屋及附属设备设施租赁合同》（下称“租赁合同”），双方约定由圣德学校租赁坐落于天津市津南区小站镇黄台村、津港公路东侧、黄台工业园内（葛万公路与津港公路交口南行2公里处）荣程学院范围内的场地、道路、设备、所有房屋及附属设施，总占地面积152625.65平方米，总建筑面积86836.98平方米，该合同由荣程祥泰公司加盖合同专用章，由谷雨作为圣德学校的负责人签字、租赁合同还包括附件一《房地产证书》、附件二《荣程学院场地及设备设施清单》、附件三《投资计划书》、附件四《荣程学院房屋租赁安全协议书》、附件五《荣程学院年度租金测算》、附件六《荣程学院维修项目汇总表》、附件七《2013年荣程学院急需维修项目》，上述附件系租赁合同的组成部分，双方实际履行该租赁合同及其附件。租赁合同约定：租赁期限为5年，自2013年5月7日起至2018年5月6日止，免租期为4个月，自2013年5月7日至2013年9月7日；租赁期内第1年（2013年5月7日至2014年5月6日）年租金5000000元，租赁期内第2-5年（2014年5月7日至2018年5月6日）年租金在5000000元的基础上以每年5%的幅度递增，租金价格为租赁净价，不包括因租赁发生的营业税及附加、房产税、印花税、土地使用税等税费，上述税费由圣德学校全部承担；各年度（自本年5月7日至次年5月6日）的租金金额为，第1年3315100元（已将免租期计算在内），第2年5250000元，第3年5512500元，第4年5788125元，第5年6077531元；付款方式为每半年（6个月）付款一次，2013年5月10日前付835616元，2013年11月10日前付2479452元，2014年5月10日前付2625000元，2014年11月10日前付2625000元，2015年5月10日前付2756250元，2015年11月10日前付2756250元，2016年5月10日前付2894062.5元，2016年11月10日前付2894062.5元，2017年5月10日前付3038765.5元，2017年11月10日前付3038765.5元。租赁合同第五条第4款约定，乙方（圣德学校）未按照合同约定的时间或方式全额交付租金或税费的，每逾期一日，甲方（荣程祥泰公司）有权按应付未付金额的0.5%向乙方加收违约金；乙方拖欠租金或税费超过一个月的，甲方有权解除合同并收回租赁标的物，同时乙方应承担未付租金或税费10%的违约金，押金不予退还，乙方已进行的修缮部分不予补偿。租赁合同第八条第3款约定，租赁期内，将按照附件六《荣程学院维修项目汇总表》中的修缮内容对租赁标的物有计划有步骤的实施维修，且用于甲方租赁标的物的修缮、维修和养护的费用年平均额不得低于伍佰万元人民币。租赁合同第八条第5款约定，乙方承诺每年严格按照当年的《投资经营计划书》的内容对租赁标的物进行规划、改造、维护、经营和使用，所需全部费用由乙方承担。租赁合同第十一条第1款约定，租赁期满不续签或合同因任何原因提前终止的，乙方应在租赁期满之日或合同终止之日搬离并按照本合同的约定向甲方进行移交；如乙方逾期不搬迁，自合同租赁期满之日或合同终止之日的次日起至乙方实际搬迁之日止，乙方应当按照本合同约定租金标准的双倍向甲方支付房屋占用费。租赁合同第十二条第2款约定，乙方有下列情形之一的，甲方可单方提前30日通知乙方终止合同并收回全部租赁标的物，已收取的租金及押金不予退还，对乙方不予任何补偿，如造成甲方其他损失时，由乙方负责赔偿：（5）拖欠租金达一个月的。上述合同签订后，荣程祥泰公司依约向圣德学校交付了租赁标的物。
2013年7月22日，圣德学校经有关部门批准设立，机构类型为民办非企业单位，法定代表人为谷雨，圣德学校为实际履行租赁合同的主体。
2015年10月12日，荣程祥泰公司为坐落于天津市津南区小站镇津港公路1001、1103号土地及地上物办理了产权登记；2016年11月11日，荣程祥泰公司为坐落于天津市津南区小站镇黄台工业园区土地及地上物办理了产权登记。上述产权证记载的地上物即为租赁合同项下的租赁标的物。
2014年11月28日，因津南区政府为解决十八局技工学校过渡安置问题向荣程祥泰公司协调用房，荣程祥泰公司与圣德学校签订《荣程学院房屋及附属设备设施租赁合同》补充协议书（下称“补充协议一”），约定乙方（圣德学校）同意甲方（荣程祥泰公司）于2014年7月1日起将以下范围的建筑物及活动场所租赁：1.南院办公楼及教学楼4栋，建筑物14602平方米；2.南院学生宿舍楼4栋，建筑面积9110.7平方米；3.南院篮球场、活动场所、道路及其他。
2015年4月24日，荣程祥泰公司与圣德学校签订《荣程学院房屋及附属设备设施租赁合同》补充协议二（下称“补充协议二”），双方约定：1.2014年7月1日以后，按照圣德学校实际使用面积确认，每年支付租金及税金合计5661481.12元，此后租金按照每年5%递增；2.圣德学校截止2014年6月30日前，拖欠房租及税金合计5247062.06元；3.双方根据上述1、2项确认，截止2015年4月30日，圣德学校共计欠款996.38万元。
2016年1月12日，荣程祥泰公司与圣德学校、谷雨、胡贵军签订《荣程学院房屋及附属设备设施租赁合同》补充协议四（下称“补充协议四”），双方确认截至2017年5月6日，圣德学校应付租金（含欠付部分）共计人民币19311059.40元，双方明确约定了还款期限及还款金额，如圣德学校未按期足额支付上述款项，双方仍然按照原合同及此前补充协议履行并承担违约责任；如圣德学校按期足额支付上述欠款，荣程祥泰公司不再向圣德学校主张因其逾期付款而产生的违约金；如圣德学校未按期足额支付上述欠款，圣德学校应按照合同的约定向荣程祥泰公司支付违约金。如圣德学校任一期未按期足额支付上述欠款，荣程祥泰公司有权立即解除合同，要求圣德学校一次性支付剩余欠款；圣德学校承诺如任一期未按期足额支付上述欠款，其自愿将租赁房屋、院落及附属设备设施及时交给荣程祥泰公司。同时，保证人承诺对圣德学校向荣程祥泰公司支付欠款、支付租金及违约金等承担连带保证责任，保证期限为圣德学校履行合同义务期限届满之日起两年。圣德学校在该补充协议乙方处盖章，谷雨在“代表人：”处签字，谷雨及胡贵军在“保证人：”下方签字。
补充协议四签订后，圣德学校于2016年1月14日付款600000元，于2016年1月15日付款650000元，于2016年1月29日付款1550000元，于2016年2月1日付款30000元，于2016年2月1日付款120000元，于2016年2月3日付款300000元，于2016年3月14日付款250000元，于2016年2月29日付款150000元，于2016年4月1日付款270000元，于2016年4月27日付款100000元，于2016年9月5日付款200000元，于2016年9月12日付款100000元，以上共计4320000元。此后，圣德学校未再支付欠款。
2017年1月22日，天津市津南区公安消防支队向天津市津南区荣程培训学校下达津南公（消）行罚字〔2017〕0002号行政处罚决定书，决定给予天津市荣程培训学校责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚；同日，天津市津南区公安消防支队向天津市津南区荣程培训学校下达津南公（消）行罚字〔2017〕0003号行政处罚决定书，决定给予天津市荣程培训学校责令停止施工，并处罚款人民币叁万元整的处罚。天津市荣程培训学校的工作人员王亚旭签收了上述两份行政处罚决定书,天津市津南区公安消防支队作出的上述处罚决定书中认定的未经消防验收的教学楼、宿舍楼等房屋即为租赁合同项下的租赁标的物，且荣程祥泰公司认可租赁合同项下的租赁标的物至今尚未通过消防验收。2017年1月26日，天津市津南区公安消防支队对未经消防验收的教学楼、宿舍楼等房屋张贴封条进行了查封，圣德学校亦张贴公告称其于2017年1月26日起暂停营业。
另查，荣程祥泰公司作为甲方、圣德学校作为乙方、天津市津南区荣程培训学校作为丙方签订了两份转款协议，约定丙方为甲方全资子公司，2015年度在乙方处培训，发生相应培训费用共计705915.6元，2016年1月1日至4月30日在乙方处培训，发生培训费137051.6元。经三方协商，丙方发生的培训费用从乙方需支付甲方的房屋租金中扣除，以培训费抵租金。2015年度发生的培训费705915.6元在补充协议四签订时已经抵扣完毕。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.荣程祥泰公司提交解除合同通知书、快递回单、微信通话记录截屏及荣程祥泰公司工作人员王亚旭的手机一部，用以证实因被告未按约定支付租金，原告于2016年11月25日发出解除合同通知书，被告胡贵军通过微信向原告发出回复函，合同约定的解除合同条件已经成就，双方之间的租赁合同应依法依约定解除。
三被告对解除合同通知书的真实性无法判断，称没有收到该通知书；对微信和回复函均不予认可，被告胡贵军称其没有向原告发出过回复函。
本院认为，虽然三被告对解除合同通知书的真实性无法判断，但原告提交的快递回单、微信聊天记录及手机能够形成完整的证据链，原告工作人员王亚旭手机微信联系人“圣德胡贵军”的注册电话就是被告胡贵军使用的手机号，胡贵军认可该微信账号系其本人使用的微信账号，故本院对原告提交的解除合同通知书、快递回单及微信通话记录予以确认，上述证据可以证实2016年11月29日，荣程祥泰公司向圣德学校邮寄解除合同通知书，要求解除双方签订的租赁合同即后续签订的补充协议，圣德学校于2016年11月30日收到解除合同通知书，并于当日由胡贵军通过微信向原告工作人员王亚旭发出回复函。
2.原告提交补充协议四，用以证实补充协议四第三条约定如圣德学校任意一期未按期足额支付欠款，则原告有权立即解除合同，要求圣德学校一次性支付剩余欠款。
三被告对补充协议四的真实性不予认可，但圣德学校认可补充协议四中乙方盖章处是被告圣德学校加盖的公章，本院予以确认；被告谷雨对补充协议四中“保证人：”下方的签字持有异议，并申请笔迹鉴定，本院依法委托天津市天宏物证司法鉴定所进行了笔迹鉴定并出具津天宏[2017]文书鉴字第88号司法鉴定意见书，鉴定意见为“检材最后页保证人处谷雨签字笔迹与样本谷雨签名字迹是同一人所书写”，谷雨对该司法鉴定意见书无异议，故本院对谷雨的签字予以确认；被告胡贵军称记不清补充协议四中是否为本人签字，但胡贵军的答辩意见中已明确表示补充协议四中签字系其本人所签，只是认为其不应当承担连带保证责任，其答辩意见与质证意见的表述自相矛盾，且胡贵军在本院明示的情况下未申请笔迹鉴定，故本院对胡贵军的签字予以确认。综上，本院对原告提交的补充协议四的真实性予以确认，补充协议四首页已明确列明甲方为荣程祥泰公司、乙方为圣德学校、保证人为谷雨及胡贵军，该证据可以证实原、被告于2016年1月12日就补充协议四的内容达成了合意。
3.原告提交四张照片（拍摄日期2017年5月12日）及拍摄照片的手机，用以证实租赁物查封后仍由圣德学校占有使用。
三被告对照片真实性有异议，不认可原告的证明目的。
本院认为，原告提交的四张照片中有三张照片无法显示照片中的人员是否为圣德学校的工作人员，且无法证实圣德学校在照片拍摄时已经撕毁封条并开展经营活动，故本院对原告提交的该三张照片的关联性不予确认；另外一张照片系圣德学校“秒拍视频”截图，显示视频发布时间是2016年12月14日，早于天津市津南区消防支队查封租赁标的物的时间，与待证事实缺乏关联性，本院不予确认。
被告圣德学校提交录音证据，证实因租赁标的物无消防验收手续而影响其正常经营，但从录音证据的内容看，仅仅是圣德学校负责人与消防部门负责人对于因租赁标的物无消防验收手续可能会发生的查封措施进行的前期沟通，录音内容可以证实2017年1月26日之前，消防部门并没有采取查封租赁标的物的措施，并不会对圣德学校的经营造成实际影响，故本院对录音证据与待证事实的关联性不予确认，圣德学校以此作为拒付租金的理由缺乏事实及法律依据。
另外，圣德学校于2017年11月10日向本院提交调查取证申请书，申请本院前往天津市津南区公安消防支队对租赁标的物是否具备消防设计、审核、验收手续进行调查，因荣程祥泰公司在本案中认可租赁标的物无消防验收手续，故本院认为已无调取上述证据的必要，故对圣德学校提出的调证申请本院不予准许。圣德学校于2018年4月16日向本院提交追加第三人申请书，申请追加国家开放大学作为本案第三人参加诉讼，根据庭审中双方陈述，国家开放大学进驻的时间在2016年12月1日之后，但本案原告诉请的是截止到2016年11月30日的租金，第三人与本案无关联性，故对圣德学校提出的追加第三人申请，本院不予准许。
根据本院查明的事实及认定的证据，本院对双方的诉讼请求认定如下：
1.关于合同效力。
本院认为，《最高人民法院关于使用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称“合同法解释二”）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”识别效力性强制性规定，应当采取正反两个标准，在肯定性识别上，首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定；其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益或社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。在否定识别上，应当明确法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，法律、行政法规的强制性规定仅是为了行政管理或纪律管理需要的一般都不属于合同法解释二规定的效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（以下简称“合同法解释一”）第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”圣德学校援引的《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条系公安部颁布的部门规章，不能作为认定合同无效的依据。
综上，对圣德学校提出的合同无效抗辩，本院不予采信。荣程祥泰公司与圣德学校签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，本案原、被告应当依约履行。
2.关于合同是否已经解除。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，荣程祥泰公司与圣德学校签订的租赁合同及补充协议四均有关于逾期支付租金，荣程祥泰公司有权解除合同的约定，因圣德学校未按照补充协议四的约定按期支付租金，解除合同的条件已经成就，荣程祥泰公司作为解除权人向圣德学校发出书面通知书，圣德学校于2016年11月30日收到该通知书，应当视为租赁合同及相关补充协议于2016年11月30日已经解除。
3.关于将租赁房屋、设施设备及相应场地腾空并交还原告的诉讼请求。
租赁合同第五条第4款约定，圣德学校未按照合同约定的时间或方式全额交付租金或税费的，荣程祥泰公司有权收回租赁标的物；补充协议四约定，圣德学校如任一期未按期足额支付欠款，其自愿将租赁房屋、院落及附属设备设施及时交给荣程祥泰公司。因圣德学校未按约定支付租金，租赁合同已于2016年11月30日依约解除，圣德学校亦应当按照约定将租赁场地、房屋及设备设施腾空返还荣程祥泰公司。因被告谷雨、胡贵军非租赁标的物的承租人，非租赁合同相对方，故对原告要求该二人承担腾空返还租赁标的物责任的诉讼请求，本院不予支持。
4.关于欠付租金的诉讼请求。
2016年1月12日，荣程祥泰公司与圣德学校、谷雨、胡贵军签订补充协议四，确认截至2017年5月6日，圣德学校应付租金（含欠付部分）共计人民币19311059.40元，但2016年11月30日租赁合同及相关补充协议已经解除，故2016年1月12日至2016年11月30日的租金应当为19311059.4元减去2016年12月1日至2017年5月6日（共计156天）的租金即2016年度租金6241782.9元/365天*156天，得出16643338.5元。
补充协议四签订后，圣德学校共计支付租金4320000元，荣程祥泰公司与圣德学校签订的第二份转款协议约定抵扣137051.6元，故截至2016年11月30日，圣德学校欠付租金12186286.9元。
关于押金问题，圣德学校已支付租赁押金500000元。原告认为，租赁第五条第4款约定，圣德学校拖欠租金或税费超过一个月的，押金不予退还。本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，圣德学校交付的押金未约定定金性质，故应依据租赁合同第五条第1款第（2）项约定即“租赁期间，圣德学校拒不支付租金、税费、滞纳金、违约金或损害赔偿金的，荣程祥泰公司有权以押金抵扣”，本院将押金500000元抵扣圣德学校欠付的租金。
综上，圣德学校尚欠租金为12186286.9元-500000元=11686286.9元。
5．关于违约金的诉讼请求。
租赁合同第五条第4款约定，圣德学校未按照合同约定的时间或方式全额交付租金或税费的，每逾期一日，荣程祥泰公司有权按应付未付金额的0.5%向乙方加收违约金。补充协议四约定，如圣德学校未按期足额支付欠款，圣德学校应按照合同的约定向荣程祥泰公司支付违约金。
因圣德学校未按照补充协议四的约定支付欠款，荣程祥泰公司可以按照合同约定主张违约金，但租赁合同约定的违约金标准过高，原告主张按照年利率24%计算违约金的标准亦过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金。经计算，截至2017年4月20日，圣德学校应当支付违约金293073.4元（后附截至2017年4月20日的违约金计算明细表）。
6.关于谷雨及胡贵军承担连带责任的诉讼请求。
补充协议四第五条约定，保证人承诺对圣德学校向荣程祥泰公司支付欠款、支付租金及违约金等承担连带保证责任，保证期限为圣德学校履行合同义务期限届满之日起两年。荣程祥泰公司依据合同约定在保证期间内向保证人谷雨、胡贵军要求其承担保证责任，符合法律规定，谷雨及胡贵军应对圣德学校欠付的租金及违约金承担连带保证责任。
7．关于圣德学校主张经济损失的反诉请求。
圣德学校主张的经济损失17260000元包括维修改造费用16000000元及资产投资损失1260000元，诉讼过程中，圣德学校申请对租赁物扩建、装修、添附部分的现值价值进行鉴定，本院通过摇号选取天津市中鑫资产评估有限公司作为鉴定机构，圣德学校已预交评估费100000元，但评估工作尚未进行。
租赁合同第八条第3款约定，租赁期内，圣德学校将按照附件六《荣程学院维修项目汇总表》中的修缮内容对租赁标的物有计划有步骤的实施维修，且用于租赁标的物的修缮、维修和养护的费用年平均额不得低于5000000元人民币。租赁合同第八条第5款约定，圣德学校承诺每年严格按照当年的《投资经营计划书》的内容对租赁标的物进行规划、改造、维护、经营和使用，所需全部费用由圣德学校承担。庭审中，圣德学校认可其主张的维修改造费用16000000元包含在投资经营计划书中，依据约定，该费用应由其自行承担。另外，租赁合同第十条第8款约定，在租赁期满后不续签或合同因任何原因终止时，圣德学校应按照当时实际状况将全部租赁标的物及已完成的投资增建、改造的建筑物、构筑物、设备、设施等移交给荣程祥泰公司，不得进行任何拆改、拆除等行为，否则荣程祥泰公司有权要求圣德学校将其恢复到双方最后一次共同确认的投资改造状态；租赁合同第十二条第2款约定，圣德学校有下列情形之一的，荣程祥泰公司对圣德学校不予任何补偿：（5）拖欠租金达一个月的。根据上述约定，合同解除后，圣德学校应按照租赁物实际状况将全部租赁标的物及已完成的投资增建、改造的建筑物、构筑物、设备、设施等移交给荣程祥泰公司，且圣德学校存在拖欠租金的违约行为，荣程祥泰公司对圣德学校不予补偿。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的前提是承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定，本案中荣程祥泰公司与圣德学校关于已完成的投资增建、改造的建筑物的处理已进行了明确约定，不应再适用该条规定。综上，圣德学校关于维修改造费用的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本院撤回对天津市中鑫资产评估有限公司的鉴定委托，圣德学校预交的鉴定费由天津市中鑫资产评估有限公司退还。
圣德学校主张的资产投资未与租赁物形成附和，其主张资产投资损失于法无据，本院不予支持。
综上所述，原告要求被告圣德学校将租赁房屋、设施设备及相应场地腾空并交还原告的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；原告要求三被告连带给付租金11686286.9元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；原告主张的其他租金，于法无据，本院不予支持；原告主张的违约金计算标准过高，本院依法调整计算标准后的违约金，本院予以支持（详见附表）；原告的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；被告的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天津市津南区圣德教育培训学校于本判决生效后十五日内将租赁房屋、设施设备及相应场地腾空并交还原告天津荣程祥泰投资控股集团有限公司；
二、被告天津市津南区圣德教育培训学校、谷雨、胡贵军于本判决生效后十五日内连带支付原告天津荣程祥泰投资控股集团有限公司租金11686286.9元；
三、被告天津市津南区圣德教育培训学校、谷雨、胡贵军于本判决生效后十五日内连带支付原告天津荣程祥泰投资控股集团有限公司截至2017年4月20日的违约金293073.4元及自2017年4月21日起至欠款实际给付之日止的违约金（以未付款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算）；
四、驳回原告天津荣程祥泰投资控股集团有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告天津市津南区圣德教育培训学校的全部诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉的案件受理费102614元、保全费5000元，共计107614元，由原告天津荣程祥泰投资控股集团有限公司负担11902元，由被告天津市津南区圣德教育培训学校、谷雨、胡贵军连带负担95712元；反诉的案件受理费125360元，由被告天津市津南区圣德教育培训学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 徐道申
代理审判员 王 好
人民陪审员 赵玉琢
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 黄冬月
附判决依据的相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
圣德学校违约金计算明细表（1）
序号
|
应还款时间
|
应还款金额
|
实际还款时间
|
实际还款金额
|
还款日
|
欠付金额（元）
|
欠付时间
|
年天数
|
违约金标准
|
违约金（元）
1
|
2016-1-15
|
2000000
|
2016-1-14
|
600000
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
2016-1-15
|
650000
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
2016-1-29
|
750000
|
2016-1-29
|
750000
|
14
|
365
|
5.655%
|
1627
2
|
2016-1-31
|
2000000
|
2016-1-29
|
800000
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
|
/
2016-2-1
|
150000
|
2016-2-1
|
1200000
|
1
|
365
|
5.655%
|
186
2016-2-3
|
300000
|
2016-2-3
|
1050000
|
2
|
365
|
5.655%
|
325
2016-2-29
|
150000
|
2016-2-29
|
750000
|
26
|
365
|
5.655%
|
3021
2016-3-14
|
250000
|
2016-3-14
|
600000
|
14
|
365
|
5.655%
|
1301
2016-4-1
|
270000
|
2016-4-1
|
350000
|
18
|
365
|
5.655%
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