江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03566号
上诉人（原审第三人）苏州市平江区鑫绿机械销售服务部，住所地苏州市姑苏区娄门街道梅巷社会洋泾角91号。
经营者潘孝文。
委托代理人蒋建章，江苏晟则律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金建平。
原审被告陈美英。
上诉人苏州市平江区鑫绿机械销售服务部（以下简称鑫绿服务部）因与被上诉人金建平、原审被告陈美英房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月20日，金建平（甲方）与陈美英（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将本市齐门外洋泾塘128号（房屋产权证公安门牌号××）门面房两间及楼梯间房屋出租给乙方用于经营园林机械，租期自2012年3月20日至2014年11月19日，年租金为21800元。合同签订后，金建平按约交付租赁房屋，后由鑫绿服务部用于经营，陈美英亦按约支付了前两年租金，第三年租金结欠14533元未付。合同期满后，双方未达成续租协议。现租赁场所仍由陈美英及鑫绿服务部占有使用，金建平遂诉至法院。
一审审理中，为证明涉案房屋涉及拆迁，金建平提供苏州市姑苏区平江新城房屋征收与补偿服务中心2013年10月21日的协议搬迁通知书，其中载明涉案房屋在协议搬迁范围内，协议搬迁启动日期为2013年10月28日。同时，金建平还提供苏州市姑苏区住房建设和市容市政局向本市梅巷工业园房屋征收区域内企业及村民发公开信，其中载明市保障房三号地块（梅巷工业园）房屋征收签约期至2014年12月6日止。鑫绿服务部对该两份材料真实性不持异议，并表示对其承租房屋的分户评估已完成。
上述事实，由金建平提交的租赁合同、平面图、社区说明、协议搬迁通知书、公开信以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告金建平的诉讼请求为：1、陈美英及鑫绿服务部迁让本市梅巷社区洋泾角91号门面房两间及楼梯间；2、陈美英支付结欠租金14533元，并支付自2014年11月20日至实际迁让之日止的房屋使用费，按21800元／年计算；3、本案诉讼费用由陈美英承担。一审审理中，金建平明确第一项诉请中的楼梯间陈美英已迁让，不再主张迁让。
原审法院认为：金建平、陈美英签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方的租赁合同期间于2014年11月19日届满，后双方未续签租赁合同，因此陈美英作为承租人应向金建平返还租赁场所房屋，鑫绿服务部作为实际使用人亦负有腾让房屋的义务，故金建平主张要求陈美英、鑫绿服务部迁出本市洋泾角91号门面房两间的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。鑫绿服务部所称需待拆迁补偿款到位后方同意迁让涉案房屋的观点，缺乏法律依据，原审法院对此不予采纳。
关于金建平主张的租金。因陈美英结欠租期内租金14533元，应向金建平支付。鑫绿服务部所称金建平曾口头承诺上述租金可在拆迁补偿款中抵扣，现无需结算，金建平虽认可上述承诺事实，但称当时表态系因认为拆迁补偿在2014年7月左右可以到位，现因尚未与拆迁办签订协议，拆迁补偿款尚未到位，故原先承诺的抵扣条件未成就。原审法院认为，根据现有证据，无法证明金建平、陈美英已对陈美英可获拆迁补偿的具体金额形成一致意见，故抵销的基础尚未成立，故对鑫绿服务部前述意见，原审法院碍难采纳。
关于房屋使用费问题，原审法院认为，在合同期满后陈美英仍占有使用原租赁房屋，应向金建平支付占有使用期间的房屋使用费。金建平主张参照原合同租金标准21800元／年的标准计算自2014年11月20日起至实际迁让之日止的房屋使用费，并无不妥，原审法院对此亦予以支持。
关于鑫绿服务部提及的拆迁补偿事宜，因与本案并非同一法律关系，鑫绿服务部可另行主张。陈美英经原审法院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、陈美英、苏州市平江区鑫绿机械销售服务部于判决生效之日起十日内从本市梅巷社区洋泾角91号两间门面房迁出并交还金建平。二、陈美英于判决生效之日起十日内支付金建平租金14533元，并支付2014年11月20日至实际迁出之日止的房屋使用费（按21800元／年计算）。案件受理费344元，减半收取172元，由陈美英负担。
上诉人鑫绿服务部不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋在2013年10月28日就纳入协议搬迁范围内，同时我方也向金建平表示配合政府征收，早日搬迁，并领取相应征收补偿、奖励，但金建平为与拆迁办谈判需要，同意我方继续使用涉案房屋，并表示房屋使用费可从征收补偿款中抵扣。我方认为，纳入政府拆迁的房屋不应再计收房屋使用费，且金建平明确房屋使用费可从我方征收补偿款中抵扣，故即使房屋使用费存在，也应在我方领取征收补偿款后支付，本案诉争的房屋使用费尚不具备支付条件。且金建平明确表示房屋到期后不再另行收取使用费。对于金建平是否已经签订征收补偿协议，我方无法调查，需由法院查明。涉案房屋实际上已经于2014年11月20日交付金建平，不存在腾空房屋及占有使用费的问题。因此，一审判决认定事实有误，请求二审法院撤销原判，依法发回重审或予以改判。
被上诉人金建平辩称：双方的合同是2014年11月19日到期，本案属于租赁合同到期后搬迁。合同到期前确实发过搬迁的书面通知，我也告知潘孝文如果他在合同到期之前搬走，我会按照国家拆迁补偿文件中的标准给其相应补偿，关于拆迁补偿在房屋租赁合同中也是这么约定的，但是目前拆迁被搁置了，我没有从拆迁办拿到补偿，所以拆迁补偿这件事不应在本案中涉及，而且合同到期了，双方已不存在补偿关系，对方应该无条件搬出。对方刚才说2014年11月20日已经搬走与事实不符，潘孝文在2015年6月初还给我发了一个短信，说他2015年5月20日全部搬清，但到现在钥匙也没还给我，门还没打开。我也没有答应过合同到期后不收房屋使用费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告陈美英未作陈述。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审中，鑫绿服务部向本院提交2014年11月28日金建平出具的手写补偿标准和通知书各一份，用以证明金建平同意向承租人支付补偿并同意房租从补偿款中扣除。对上述证据，金建平质证称：对通知书的真实性予以认可，手写材料上半部分房屋面积系其书写，下半部分加黑字体并非其书写，其出具通知书是希望承租人在合同到期后搬走，其同意按照通知书上的标准补偿，但承租人收到该通知书后提出很多不合理要求，其没有同意，承租人也没有搬走。金建平认为其至今未与拆迁部门签订拆迁协议，拆迁与本案并无关系。
关于房屋现状，鑫绿服务部称其已经于2014年11月20日将主要物品搬走，因为涉及到装修补偿的问题，还有货架等物品没有搬走，没有搬走的物品因为已经纳入征收补偿范围，需要待评估机构评估后才能搬。对此，鑫绿服务部经营者潘孝文陈述：金建平在2013年就通知房屋要拆迁，拆迁部门也到涉案房屋内进行了评估测量，我另行租赁了房屋，涉案房屋内部分物品在2014年9月已经搬走，到2014年11月份还有70%-80%的物品在房屋内，我愿意支付租金，但金建平也应当给我补偿。对于鑫绿服务部及潘孝文的陈述，金建平不予认可，后金建平向本院提供短信记录一份，潘孝文于2015年6月11日向金建平发送短信称：“金老板：我们在5月20日搬出，潘孝文”，金建平据此认为鑫绿服务部不可能在2014年11月20日搬走。潘孝文认可曾发送过短信，但具体内容已经记不清，并表示其搬走后未将涉案房屋的钥匙交给金建平。
二审中，本院组织各方当事人于2015年10月28日查看涉案房屋现状，金建平及潘孝文的弟弟潘孝平到场。潘孝平打开涉案房屋的卷闸门，经查看，涉案房屋内已无大件物品，地上堆有杂物，潘孝平表示房屋内的物品已经不再需要，并将房屋的钥匙交给金建平。潘孝平认为鑫绿服务部已经于2015年5月20日搬出，虽然未将钥匙交给金建平，但房屋有后门可以进入。金建平认为鑫绿服务部搬出时未与其交接，其没有后门钥匙，无法进入涉案房屋。
本院认为：陈美英与金建平签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。房屋租赁合同于2014年11月19日到期，双方未再续签合同，出租人金建平也明确表示不再续租，承租人陈美英应当返还房屋并支付欠付的租金以及逾期返还房屋的占有使用费，涉案房屋由鑫绿服务部实际使用，鑫绿服务部应与陈美英共同承担返还房屋的责任。鑫绿服务部认为已纳入拆迁的房屋不应再计收房屋使用费于法无据，金建平已经提供产权证证明其系房屋所有人，鑫绿服务部并无证据证明房屋的产权已经发生变化，作为房屋所有权人，金建平有权收取房屋占有使用费。鑫绿服务部认为金建平曾答应合同到期后无需支付房屋占有使用费，未提供证据证明，金建平也予以否认，故本院不予采信。金建平一审中认可曾承诺租金从拆迁补偿款中扣除，但目前鑫绿服务部并无证据证明金建平已取得拆迁补偿款，且鑫绿服务部或陈美英能否得到拆迁补偿、能得到多少拆迁补偿均不明确，该抵扣约定实际无法履行，鑫绿服务部以此为由抗辩租金及房屋使用费的支付依据不足。关于房屋现状，鑫绿服务部称已于2014年11月20日搬离，未提供证据证明，且与其经营者潘孝文的陈述以及短信内容不符，本院不予采信。潘孝文在短信中称于2015年5月20日搬离，但实际未与金建平进行交接，也未将房屋钥匙交给金建平，仅凭短信不足以证明其搬离时间。鉴于双方在本院组织下于2015年10月28日对涉案房屋进行了交接，本院确定2015年10月28日为鑫绿服务部搬离时间，故陈美英尚需支付2014年11月20日起至2015年10月28日止的房屋占有使用费20486元（21800元／365天＊343天）。
综上，鑫绿服务部的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于二审中双方交接房屋的新情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00240号民事判决；
二、陈美英于判决生效之日起十日内支付金建平租金14533元及房屋使用费20486元；
三、驳回金建平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为172元，由陈美英负担；二审案件受理费344元，由苏州市平江区鑫绿机械销售服务部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一五年十一月四日
书 记 员 张维雯