上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4053号
上诉人（原审被告）：上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区桂平路391号1号楼213、214室。
法定代表人：葛金永，执行董事。
委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市徐汇区宜山路900号。
法定代表人：桂恩亮，董事长。
委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司（以下简称湘鄂情公司）因与被上诉人上海新兴技术开发区联合发展有限公司（以下简称联合发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初8963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人湘鄂情公司的委托诉讼代理人陆亮，被上诉人联合发展公司的委托诉讼代理人赵晓攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湘鄂情公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、四、五、六项，改判继续履行租赁合同，逾期支付租金的违约金和解除合同违约金标准予以调低。事实和理由：1、湘鄂情公司在一审期间仍承租上海市徐汇区XX路XX号XX号楼XX、XX室（以下简称系争房屋），联合发展公司对此予以接受，一审判决解除双方租赁合同打破双方日趋稳定的租赁关系。2、本案争议焦点在于历史遗留的欠租支付问题，该问题发生在湘鄂情公司新股东接手前，非现湘鄂情公司的主观恶意。一审法院应对历史遗留问题作出处理，而非解除双方租赁合同。3、一审中，湘鄂情公司和联合发展公司基本达成调解意向，现湘鄂情公司正积极调整经营策略增加收入，本案租赁合同仍可继续履行。请求二审法院支持湘鄂情公司的上诉请求。
联合发展公司辩称：股东变动对湘鄂情公司的房租支付义务没有影响。湘鄂情公司为与联合发展公司达成调解才支付了部分租金，且对于其欠租总额来说占很小的比例。湘鄂情公司若不同意解除合同，则应依约按时足额支付租金，但湘鄂情公司并未履行该义务，只是一味拖延本案审理时间，致联合发展公司的损失越来越大。请求二审法院驳回湘鄂情公司的上诉，维持原判。
联合发展公司向一审法院起诉请求：1、判令确认双方就系争房屋签订的房屋租赁合同于2017年4月1日解除；2、判令湘鄂情公司向联合发展公司支付拖欠的2016年2月、10月两个月的剩余租金466,916.80元及逾期支付租金的违约金；3、判令湘鄂情公司向联合发展公司支付已付款部分的逾期付款违约金202,131.61元；4、判令湘鄂情公司将系争房屋按租赁合同附件一的标准恢复原状后返还给联合发展公司；5、判令湘鄂情公司办理注销系争房屋为其注册地的手续；6、判令湘鄂情公司向联合发展公司支付自2017年4月1起至返还房屋之日止按日租金1.2倍标准计算的房屋使用费（暂计至2017年6月30日为910,929.67元）；7、判令湘鄂情公司向联合发展公司支付合同解除违约金506,072.04元；8、本案诉讼费用由湘鄂情公司承担。一审中，联合发展公司变更诉请2为要求湘鄂情公司支付拖欠的2015年7月1日至2017年3月31日间的租金计310,244.20元；变更诉请3为湘鄂情公司向联合发展公司支付逾期付款违约金（截至2017年11月20日，逾期违约金为343,232.50元，自2017年11月21日起，以310,244.20元为基数，按日万分之五计算至实际付款日止）；变更诉请4为联合发展公司现仅要求收回系争房屋，对按照合同附件一标准恢复原状的诉请保留另案起诉的权利；撤回诉请5。
一审法院认定事实如下：2012年7月，联合发展公司（甲方）与湘鄂情公司（筹）（乙方）签订房屋租赁合同，约定，3.1甲方出租给乙方的房屋坐落在漕河泾开发区内的系争房屋，建筑面积3,764.25平方米；合同3.2约定，甲方提供XX路XX号XX幢XX室（以下简称房屋一）作为乙方大厅待客等候区域使用，房屋一建筑面积为143.08平方米，房屋一使用年限与系争房屋租赁期限一致，乙方无需支付房屋一的租金，但需支付物业管理费。合同3.5约定，甲方与上海XX有限公司于2012年1月20日签订了系争房屋的租赁合同，根据关于申请变更房屋租赁合同承租方的函，自本合同生效之日起承租方变更为乙方，因此系争房屋无需办理新的房屋交接手续。合同5.1约定，甲乙双方约定系争房屋租赁期自2012年2月1日起（起租日）至2022年1月31日止，租金起算日为2012年11月1日，甲方收到乙方的租赁保证金后，七日后即交付系争房屋及房屋一，并签订房屋交接书，甲方同意自2012年2月1日起至2012年10月31日为乙方装修免租期。合同6.1约定，系争房屋的租金先付后用，免租期满后应交付租金，首期租金为2012年11月1日至2012年12月31日（即412,185.38元），应在2012年11月1日前支付，以后租金应于当年1月1日前、3月1日前、5月1日前、7月1日前、9月1日前、11月1日前，分六次向甲方支付，每期租金为当年年租金的两个月租金，每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日；逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金。租金计算自2012年11月1日起，2012年11月1日至2014年10月31日租金单价1.80元/平方米/天，年租金为2,473,112.28元，每期租金为412,185.38元；2014年11月1日至2016年10月31日租金单价为2.10元/平方米/天，年租金为2,885,297.64元，每期租金为480,882.94元；2016年11月1日至2018年10月31日租金单价为2.21元/平方米/天，年租金为3,036,432.24元，每期租金为506,072.04元，……。合同7.1约定，在本合同生效之日起10天（日历天数）内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金金额相当于2个月的租金计412,185.38元，……租赁期间，乙方不得将租赁保证金冲抵系争房屋的租金,租赁期满合同终止时，乙方付清相关费用并与物业管理部门办理完系争房屋返还交接手续后10个工作日内，乙方已付租赁保证金由甲方无息归还。合同7.2约定，租赁期间，使用系争房屋所发生的与经营管理相关的水、电、燃气、通讯、排污、食品垃圾清运、消防器材、乙方设备设施维护等的费用均由乙方承担；合同7.4约定，乙方应在系争房屋交接前，与由甲方委托的物业管理公司签署物业服务合同，并按规定支付物业管理费，系争房屋现行物业管理费标准为每月每平方米（建筑面积）21元，物业管理费自2012年11月1日起由物业管理公司收取。合同9.1约定，乙方应在本合的租赁期满或本合同终止后的30天内办理退租手续，系争房屋经甲方验收认可后，乙方方可办理退租手续，乙方所做的装饰装修以及因乙方经营需要增设的相关设施设备（包括但不限于厨房设备、空调分管等）由乙方在本合同的租赁期满或本合同终止后的30日内完成拆除及清运，并归乙方所有，若乙方租赁区域有未经甲方审核并未获甲方批准的装修项目，在乙方退租时，该装修项目未拆除部分由甲方全权处置，因处置产生的相关合理费用由乙方承担。合同9.3约定，本合同解除或终止时，如乙方曾将系争房屋作为注册地址的，乙方应在本合同解除或终止后办理注销注册地手续，甲方应给予必要的协助，合同解除或终止后60日内，乙方仍未办理完成注销手续的，租赁保证金将不予退还，经双方事先协商一致，甲方同意乙方保留注册地的情况除外。合同9.4约定，除甲方同意乙方续租，并签订续租合同外，乙方应在本合同的租期届满或因乙方原因解除、终止本合同后按约返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还系争房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的1.2倍向甲方支付系争房屋逾期返还期间的使用费。合同11.2约定，甲乙双方同意，一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金金额相当于当时2个月的租金，给对方造成损失的，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（8）乙方逾期不支付租金或物业管理费，逾期超过15天，经甲方或物业公司书面催告后两日内仍不支付的。该合同签订时湘鄂情公司为筹，由其法定代表人（或委托代理人）葛某签名。
合同签订后，联合发展公司于2012年2月7日将系争房屋交付给湘鄂情公司并办理房屋验收手续。
2013年2月8日，湘鄂情公司在客户资料登记表上盖章，确认湘鄂情公司的联系人为纪某、金某，2013年7月5日，湘鄂情公司在客户资料登记表上盖章，确认湘鄂情公司的联系人为俞某1、俞某2。
2014年，联合发展公司（甲方）与湘鄂情公司（乙方）签订补充协议，考虑乙方经营问题双方协商给予乙方如下优惠政策：一、乙方承诺于2014年6月31日前将XX路XX号XX幢XX室建筑面积143.08平方米商铺归还甲方，并清空场地，如由于乙方未能及时清理场地所产生的费用由乙方承担，甲方自乙方商铺归还日起，乙方不再支付114A室产生的物业管理费；二、在乙方于2014年6月31日前归还114A室商铺的前提下，甲方同意免除乙方部分租金……。该补充协议由湘鄂情公司、联合发展公司盖章。
2016年2月，联合发展公司（甲方）与湘鄂情公司（乙方）签订租金调整补充合同，由于乙方在实际经营中经营状况不佳，现双方协商就原租金支付方式调整补充如下：第一条，2015年7月1日至2016年10月30日的租金按如下方式支付：2016年3月1日之前支付2015年7月1日至31日和2016年3月1日至31日租金计480,882.94元，2016年4月1日之前支付2015年8月1日至31日和2016年4月1日至30日租金计480,882.94元，2016年5月1日之前支付2015年9月1日至30日和2016年5月1日至31日租金480,882.94元，2016年6月1日之前支付2015年10月1日至31日和2016年6月1日至30日租金480,882.94元，2016年7月1日之前支付2015年11月1日至30日和2016年7月1日至31日租金407,769.06元，2016年8月1日之前支付2015年12月1日至31日和2016年8月1日至31日租金407,769.06元，2016年9月1日之前支付2016年1月1日至31日和2016年9月1日至30日租金480,882.94元，2016年10月1日之前支付2016年2月1日至29日和2016年10月1日至31日租金480,882.94元；第二条2016年10月31日以后的租金按如下方式支付：乙方应于每月1日前向甲方支付当月租金，即乙方应于2016年11月1日前向甲方支付2016年11月1日的租金，于2016年12月1日前向甲方支付2016年12月的租金，以此类推。该合同由湘鄂情公司、联合发展公司盖章。补充合同签订后，湘鄂情公司于2016年7月28日支付租金1,500,000元，于2016年12月8日支付租金1,000,000元，联合发展公司开具了收到2016年7月前部分租金的发票给湘鄂情公司。
2017年3月10日，联合发展公司向湘鄂情公司发出房屋租赁合同解除函，内容为：通知湘鄂情公司自2017年4月1日起解除双方于2012年1月签署的房屋租赁合同，于2017年3月31日前将房屋恢复原状后搬离，并办理房屋交接手续，如逾期未恢复原状并返还房屋的，自2017年4月1日起至实际恢复原状并返还房屋之日的房屋使用费（按日租金的1.2倍计算），并要求付清2016年7月1日至2017年3月31日期间的房屋租金。湘鄂情公司于2017年3月29日支付租金253,036.02元（付款凭证注2017年1月店铺租金），2017年4月25日支付租金253,036.02元（付款凭证注2017年2月店铺租金），2017年5月27日支付租金253,036.02元（付款凭证注2017年3月店铺租金），2017年6月21日支付租金253,036.02元（付款凭证注2017年4月租金），2017年8月5日支付租金253,036.02元（付款凭证注2017年6月租金），2017年9月1日支付租金253,036.02元（付款凭证注2017年7月租金）。联合发展公司开具发票给湘鄂情公司，将上述收款冲抵2017年2月前的欠租。
上海XX有限公司原法定代表人为葛某，该公司于2004年成立。上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司于2012年7月26日成立。
一审庭审后，联合发展公司提供房屋入户交接书，湘鄂情公司表示对其真实性无异议。联合发展公司又提供其开具收到2016年7月-12月部分租金的发票，湘鄂情公司对上述材料的真实性无异议，但认为湘鄂情公司于2017年3月、4月、5月、6月支付的租金即为支付的当月租金，对湘鄂情公司自己在付款凭证上的备注予以否定，联合发展公司表示，认可2017年1月-3月间湘鄂情公司支付的租金以湘鄂情公司备注月份为准，不以联合发展公司发票备注月份，2017年4月湘鄂情公司支付的租金冲抵湘鄂情公司2016年12月前的欠租。湘鄂情公司提出，其于2017年8月1日支付了一个月的租金计253,036.02元，备注为2017年6月租金。联合发展公司提出，关于湘鄂情公司提出又于2017年8月1日支付的房租如有付款凭证予以认可，但要求按照联合发展公司主张冲抵欠款，联合发展公司已将湘鄂情公司于2016年7月28日支付的租金1,500,000元及2016年12月8日支付的租金1,000,000元冲抵了2016年1月及2016年9月前按照协议应支付的款项，尚欠2016年1月部分租金、2016年2月租金及2016年9月部分租金及2016年10月租金，并将2017年4月的租金冲抵2016年1月剩余租金及2016年9月剩余租金，2016年2月部分租金及2016年10月部分租金；对此，湘鄂情公司对联合发展公司将2,500,000元冲抵之前的租金无异议，对2017年4月租金冲抵2016年1月及9月剩余租金计239,069.88元、2016年2月、10月部分租金计13,966.14元不予认可，对联合发展公司主张的租金标准无异议。湘鄂情公司提出，本案装修问题暂不主张权利，如法院判解除合同，将另案起诉主张权利。
联合发展公司表示，其主张的逾期支付租金的滞纳金是以湘鄂情公司逾期付款造成联合发展公司所得收益损失计算，按每日万分之五通过租金及滞纳金明细表1减去租金及滞纳金明细表2的差额。湘鄂情公司对两张租金及滞纳金明细表无异议。
一审法院认为，湘鄂情公司和联合发展公司签订的房屋租赁合同、补充协议、租金调整补充合同均系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同、补充协议、补充合同签订后，湘鄂情公司未按约支付租金及偿还欠租，仍拖欠2016年12月前租金，联合发展公司于2017年3月10日向湘鄂情公司发出房屋租赁合同解除函后，湘鄂情公司虽曾于2017年3月29日、4月25日、5月27日、6月21日、8月5日、9月1日分别支付租金各253,036.02元，但其付款凭证备注为支付2017年1月至4月、6月至7月的租金，而联合发展公司开具给湘鄂情公司的发票将上述收款冲抵了2017年2月前的租金，根据合同约定，湘鄂情公司逾期不支付租金或物业管理费超过15天的，联合发展公司有权书面通知解除合同，故湘鄂情公司的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。由于联合发展公司于2017年3月10日向湘鄂情公司发出房屋租赁合同解除函，湘鄂情公司收到后，未在合理期限内提起诉讼请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故对联合发展公司要求确认其与湘鄂情公司的系争房屋租赁合同于2017年4月1日解除及将系争房屋返还给联合发展公司之诉讼请求，应予支持。联合发展公司主张2015年7月1日至2017年3月31日间的欠租为310,244.20元，湘鄂情公司对欠租的金额无异议，应予支持。鉴于湘鄂情公司对联合发展公司制作的租金及滞纳金明细表两张无异议，虽然湘鄂情公司抗辩其违约程度轻微要求调低违约金，但每日万分之五的利率未超过法定年利率6%的四倍，故对湘鄂情公司该抗辩不予采纳，故对联合发展公司依据其制作的租金及滞纳金明细表要求湘鄂情公司支付逾期付款违约金343,232.50元及自2017年11月21日起以310,244.20元为本金按日万分之五计算的逾期违约金之诉讼请求，予以支持，但逾期付款违约金应计算至判决生效之日止。对联合发展公司要求湘鄂情公司按日租金1.2倍的标准支付自2017年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费之诉讼请求，应予支持。湘鄂情公司虽抗辩其违约程度轻微要求调低违约金之意见，缺乏依据，一审法院不予采纳，对联合发展公司要求湘鄂情公司支付解除合同的违约金之诉讼请求，予以支持。联合发展公司撤回部分诉讼请求，并无不当，一审法院予以准许。
一审法院审理后，于2018年2月2日依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定判决：一、上海新兴技术开发区联合发展有限公司与上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司就上海市徐汇区XX路XX号XX号楼XX、XX室房屋签订的房屋租赁合同于2017年4月1日解除；二、上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市徐汇区XX路XX号XX号楼XX、XX室房屋返还给上海新兴技术开发区联合发展有限公司；三、上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海新兴技术开发区联合发展有限公司支付至2017年3月止的租金计310,244.20元；四、上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海新兴技术开发区联合发展有限公司支付逾期付2015年7月至2017年3月间租金的违约金计343,232.50元及自2017年11月21日起至判决生效之日止以310,244.20元为本金按日万分之五计算之逾期付租金的违约金；五、上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海新兴技术开发区联合发展有限公司支付自2017年4月1日起至实际返还房屋之日止按日租金10,121.44元标准计算的房屋使用费；六、上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海新兴技术开发区联合发展有限公司支付解除合同的违约金计506,072.04元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费40,602元，由上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本案审理中，联合发展公司明确表示不愿意与湘鄂情公司进行调解。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应恪守合同约定，全面履行各自义务。湘鄂情公司与联合发展公司签订的房屋租赁合同、补充协议、租金调整补充合同均系双方真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。湘鄂情公司未按上述合同约定履行及时足额支付租金的义务，联合发展公司有权依照合同约定行使合同解除权。股东变更系湘鄂情公司内部事务，湘鄂情公司以其欠租行为发生在新股东接手前作为不同意解除双方合同的抗辩理由，缺乏法律依据。湘鄂情公司主张双方已基本达成调解意向，租赁合同可以继续履行的说法，联合发展公司予以否认，并明确拒绝与湘鄂情公司进行调解。据此，本院对湘鄂情公司的要求继续履行双方租赁合同的诉讼请求，不予支持。一审判决湘鄂情公司将系争房屋返还联合发展公司并付清拖欠的租金，符合法律规定。鉴于联合发展公司与湘鄂情公司之间的租赁合同于2017年4月1日即已解除，湘鄂情公司在此之后继续占有使用系争房屋，故联合发展公司要求其根据合同约定按日租金标准的1.2倍支付房屋使用费，于法有据。一审法院所判逾期支付租金的违约金和解除合同违约金的金额，具有合同依据，并无不当。综上所述，湘鄂情公司的上诉理由不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15,236元，由上诉人上海漕虹湘鄂情餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月三十日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……