上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初30905号
原告：黄擎，男，1991年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区沪东新村XXX号。委托代理人陆治波，上海丰程律师事务所律师。被告：裘仁豪，男，1956年10月4日生，汉族，住上海市浦东新区南码头路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人许丽，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托代理人赵楚瑶，上海欧瑞腾律师事务所律师。原告黄擎诉被告裘仁豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后依法适用简易程序，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告黄擎的委托代理人陆治波、被告裘仁豪的委托代理人许丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄擎诉称：2016年3月9日原、被告通过上海太平洋房屋服务有限公司签署《房地产买卖合同》，约定被告将其位于上海市浦东新区南码头路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，合同总价人民币(以下币种相同)315万元。按照合同约定，被告应于2016年3月31日为房产转让做好相关准备，否则“乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金”。合同签署后，原告按照约定支付了第一笔房款20万元，但被告迟至今日仍未按照约定完成签署网络版合同等事项，虽经原告多次催促，被告仍怠于履行约定义务。鉴于上述情况，原告决定依据合同约定解除合同，为此原告曾先后通过短信、委托房屋中介转告等途径告知被告，2016年4月18日原告还向被告发出EMS，告知被告合同已正式解除，同时告知被告应返还已支付的购房款20万元，并承担违约金63万元。函件发出后，被告未做任何回复，原告为维护自身合法权益，要求法院判决：1、确认原、被告双方在2016年3月9日签订的房屋买卖合同于2016年4月18日解除；2、被告返还购房款20万元；3、被告支付解除合同违约金63万元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告裘仁豪辩称：在签订合同过程中，中介说3月31日被告的公有房屋取得产证是没有问题的，被告在2月中旬找物业及中介询问，物业答复被告需要2周左右，所以合同签订之后，被告为继续履行合同义务，多次到物业公司催促办证，被告本身不存在故意违约，过户才是被告应尽的合同义务，而且合同约定于2016年3月31日前办好产证是不妥当的。现在被告房产证已办出来，合同可以继续履行，合同约定的过户时间是2016年6月15日，也尚未逾期，被告不同意解除买卖合同，也不同意返还购房款和支付违约金。中介曾就此事调解过，原、被告双方也口头达成了由被告退还原告20万元的调解意向，但是原告反悔了。被告并未收到合同解除通知书，4月18日合同并没有解除，原告主张的违约金明显过高，要求予以调整。经审理查明：系争房屋原属公房。2016年3月9日原告(乙方)与被告(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告将系争房屋以315万元的转让价款出售于原告。合同补充条款第1条约定：鉴于本合同签订时，甲方尚未取得该房地产的《上海市房地产权证》，故甲、乙双方协商如下，甲方应于2016年3月31日之前，办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》，待甲方办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日，按本合同约定的交易条件签署该房屋的网络版合同，若甲方由于本人之原因，未在上述期限内办妥《上海市房地产权证》或签署该房屋网络版合同的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金，……，本条独立于本合同，是本合同得以全面履行的前提条件，即便本合同无效或尚未发生效力，上述条款仍对甲乙双方发生效力，且甲、乙双方发生本条款约定的违约事项，按本条款之约定处理。第2条约定为：甲、乙双方应于2016年6月15日之前，至该房地产交易中心办理房地产过户手续。合同约定付款方式为：1、乙方于签约当日支付甲方房款20万元，2、乙方于2016年4月9日之前支付甲方房款73万元，……。2016年3月9日原告支付被告房款5万元，3月10日支付被告房款15万元。2016年5月3日原告向本院提起诉讼如前。2016年5月18日上海市浦东新区房地产交易中心受理了被告申请的系争房屋产权登记手续，2016年5月25日系争房屋转移登记至被告名下。审理中，原告向本院提交了由上海市石门二路邮电支局以业务查询章的形式出具的《情况说明》，内容为：关于寄件人黄擎于2016年4月18日在本邮局寄给收件人裘仁豪的解除合同通知书(EMS编号：XXXXXXXXXXXXX)，已于2016年4月19日妥投，收件人已签收。原告认为被告已经收到了相关合同解除通知书。被告否认收到合同解除通知书，同时提出上海市石门二路邮电支局出具的该份《情况说明》属证人证言，应该出示相关签收的凭证。庭审中，原告提出，原告对于公租房交易规则不清楚，无法尽到注意义务。原告签订合同的时候确实有担心，所以问了被告办证时间，被告答复前期工作已经做好，3月31日可以办出产证，所以原告才签了买卖合同。根据合同约定，被告有义务在3月31日之前办妥产证，被告到了5月25日才办妥产证，客观上没有在合同约定期限内办出，构成违约。如果确认合同解除的主张无法得到支持，原告要求法院判决解除合同。合同既然约定了被告有按时办证义务，在被告违约的情况下，原告有权解除合同，不同意被告认为原告也有过错的观点；合同解除后，原告支付的20万元房款应予退还，解除合同违约金是根据合同补充条款第1条约定的总房款315万元的20%计算为63万元，不同意被告要求调低违约金的请求。被告则认为，原告主张的解除合同理由不成立，被告认为合同约定2016年3月31日前办出产证的约定是不合理的，原、被告对于该时间的确定都有过错，原告的过错在其是有文化水平的年轻人，应该能知道3月31日之前无法办理出系争房屋的产证，而合同约定的过户时间才是被告的主要合同义务，3月31日前办证不是被告的主要义务；如果判决原、被告双方的合同解除，被告同意返还20万元房款，对于解除合同违约金，至目前为止房屋价格相对处于稳定时期，原告并无损失，所以合同约定的计算违约金的标准过高，被告同意按照原告已经支付的房款20万元，从2016年3月31日计算到2016年5月25日(实际办出产证之日)止，按照日万分之五的标准计算，金额为5,600元。由于现在交易障碍已经排除，被告仍要求继续履行合同。上述事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、收据、银行转账凭条、快递单附解除合同通知书、户口薄、租金账单、现金缴款单、调配单、《情况说明》等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告合同补充条款约定被告应于2016年3月31日之前办妥系争房屋以被告为权利人的《上海市房地产权证》，否则原告有权单方面终止合同，同时约定该条款独立于房屋买卖合同，上述违约事项出现，就可以适用该约定处理。对于2016年3月31日之前能否办理出系争房屋的产权证是被告应尽的审慎义务，原告对此并无责任，由于被告未能在合同约定的2016年3月31日前取得系争房屋产权证，该行为已经构成违约，相应的违约责任应由被告承担，对于原告行使的合同解除权是否成立的问题，根据合同法的相关规定，主张解除合同的，应当通知对方，原告虽然提交了EMS快递件及邮局出具的《情况说明》作证，被告对此不予确认，由于相关邮政局出具的书面《情况说明》属证人证言，而邮政局未能附录被告签收的凭证，故该份《情况说明》的证明内容本院不予采纳，原告无证据证明被告已经收到了解除合同通知书，故原告要求确认合同解除的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求法院判决解除双方的房屋买卖合同的诉请，如上所述，被告因为迟延办理系争房屋的产权证，构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，故原告要求法院判决解除双方的房屋买卖合同并要求被告返还20万元房款的诉讼请求本院应予支持。对于原告主张的解除合同违约金一节，本院认为，系争房屋的总房价款为315万元，原告实际支付的房价款为20万元，对应合同解除时，按照总房价款的20%计算违约金显属过高，被告要求调低违约金的观点本院可予采纳，本院酌情确定解除合同违约金为10万元，被告要求按照已付款的贷款利率计算违约金的观点本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下。一、解除原告黄擎与被告裘仁豪于2016年3月9日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告裘仁豪于本判决生效之日起十日内返还原告黄擎购房款20万元；三、被告裘仁豪于本判决生效之日起十日内支付原告黄擎解除合同违约金10万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,100元，减半收取计6,050元,由原告黄擎负担3,150元，被告裘仁豪负担2,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆 菁
二〇一六年八月一日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。