黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑民终270号上诉人（一审被告）大庆恒新房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区。法定代表人陈志华，该公司总经理。委托代理人闫和军，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。被上诉人（一审原告）郝志强，男，1974年2月25日出生，汉族。委托代理人张建华，黑龙江勤礼律师事务所律师。上诉人大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新公司）与被上诉人郝志强房屋买卖合同纠纷一案，大庆市中级人民法院于2016年1月21日作出（2015）庆民一民初字第31号民事判决。恒新公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭审理本案。上诉人恒新公司的委托代理人闫和军，被上诉人郝志强及其委托代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：郝志强与大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部（以下简称恒新公司奥林商业区项目部）于2009年6月10日签订《商品房参建协议》一份，将位于大庆市让胡路区奥林国际公寓商业区G区超市15号，�积为223.98平方米的商业区预售给郝志强，根据暂测面积购房总金额为335.97万元。协议签订后，郝志强按实测面积向恒新公司奥林商业区项目部分别于2008年9月18日支付购房款172万元、2009年6月19日支付购房款163.97万元及2010年2月3日支付购房款6,300.00元，总计支付购房款336.6万元。郝志强、恒新公司于2012年7月16日签订了正式的《商品房买卖合同》，出卖人为恒新公司，买受人郝志强，恒新公司将奥林国际公寓商业区G区超市出售给郝志强，出卖人签章为恒新公司及其法定代表人陈志华。2007年9月，恒新公司与案外人大庆铼成购物有限公司（以下简称铼成公司）签订了《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《补充协议》，将包含本案争议商品房在内的商业区整体预售给铼成公司用于建设购物中心，购物中心按铼成公司设计方案施工建设。2009年4月，恒新公司与铼成公�因商品房买卖纠纷分别向大庆仲裁委提起仲裁，后向大庆市中级人民法院提起诉讼，大庆市中级人民法院于2011年6月3日作出（2010）庆民三初字第18号民事判决，确认铼成公司与恒新公司签订的奥林国际公寓住宅区购物中心买卖合同及补充协议合法有效，双方应继续履行。恒新公司不服该判决，上诉于黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2012年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决，撤销（2010）庆民三初字第18号民事判决并依法改判，判令恒新公司返还铼成公司610万元及利息。后最高人民法院提审该案，并于2012年12月15日作出（2012）民提字第191号民事判决，认定恒新公司与铼成公司签订的《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《补充协议》合法有效，双方继续履行。郝志强诉称：2009年6月10日，恒新公司与其签订了所谓《商品房参建协议》，实为预售协议，将大庆市让胡路区奥林国际公寓商业区G区超市15号223.98平方米的商业区预售给郝志强，根据暂测面积购房总金额为335.97万元。郝志强分别于2008年9月18日、2009年6月19日及2010年2月3日按实测面积三次向恒新公司支付了购房款336.6万元。2012年7月16日，双方签订了正式《商品房买卖合同》，案涉房屋早已通过竣工验收并备案，但至今恒新公司拒绝交付案涉商品房。事后调查得知，2007年9月，恒新公司与铼成公司签订了《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《补充协议》，将包含本案案涉商品房在内的商业区整体预售给了铼成公司用于建设购物中心，购物中心按铼成公司设计方案施工建设。2009年4月以后，恒新公司与铼成公司分别向大庆仲裁委提起仲裁，向大庆市中级人民法院、黑龙江省高级人民法院、最高人民法院提起�诉讼，经过一审、二审和再审，最高人民法院于2012年12月15日作出终局判决，铼成公司与恒新公司商品房买卖合同合法有效，双方继续履行。恒新公司与铼成公司签订商品房买卖合同在实际履行过程中又与郝志强签订商品房买卖合同，属于典型的“一房二卖”的欺诈行为，最终导致商品房买卖合同目的不能实现，严重损害了郝志强的合法权益。故诉至法院，请求：1.依法解除郝志强、恒新公司之间商品房买卖合同；2.恒新公司返还郝志强购房款336.6万元；3.恒新公司赔偿郝志强购房款损失的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算（172万元购房款本息自2008年9月19日至判决生效之日止；163.97万元购房款本息自2009年6月20日至判决生效之日止；6,300.00元购房款本息自2010年2月4日至判决生效之日止）4.恒新公司因欺诈赔偿郝志强336.6万元；5.�新公司赔偿郝志强经济损失5,557,184.00元；6.诉讼费用由恒新公司承担。恒新公司答辩称：1.本案涉及的房屋并非是恒新公司开发的，实际开发者是大庆石油新科庆联防腐有限公司。在该开发活动中，恒新公司不享有任何权利义务，该项目的投资、销售及管理均由实际开发者负责，因案涉房屋引起的一切后果也均由实际开发者承担，与恒新公司无关。2.实际开发者以恒新公司名义与郝志强签订的商品房买卖合同是合法有效的，并非无效，只是由于客观情况变化导致合同不能继续履行而已。3.恒新公司没有收到郝志强的购房款，自然不存在返还的基础。4.本案的情形并不构成“一房二卖”，实际情况并不是恒新公司与郝志强签订商品房买卖合同后又将房屋转卖给第三人，双方在2012年7月16日签订商品房买卖合同时，恒新公司与铼成公司案件已经有了最终结果，那就是恒新公司胜诉，铼成公司与恒新公司之间的商品房买卖合同已经无法继续履行，郝志强对恒新公司与铼成公司之间存在的纠纷也是知情的，在恒新公司胜诉之后才与郝志强签订的商品房买卖合同，此时房屋并不存在其他权利者，所以说当时房屋不存在另行出售给第三人的情形，当时的买卖合同就是恒新公司与郝志强之间的房屋买卖合同；5.至于在签订商品房买卖合同之后，由于铼成公司不服生效判决，依法提出了再审申请，最终最高人民法院在2012年12月15日做出提审判决，判决铼成公司与恒新公司之间的合同有效并继续履行。这种变化是由于法院审理案件结果发生的重大变化，才导致郝志强无法依据商品房买卖合同而取得房屋，这并不是恒新公司恶意欺诈行为所致，恒新公司不存在恶意行为。恒新公司、郝志强之间产生的合同性质定性应为由于铼成公司案件发生改变导致双方无法继续履行合同，而不构成司法解释中规定的恶意欺诈行为，不构成“一房二卖”，郝志强应向实际收款单位主张返还购房款。综上，郝志强的诉讼请求不能成立。一审法院认为：关于恒新公司两次出售案涉房屋的行为是否构成“一房二卖”的问题。首先，恒新公司于2007年10月16日与铼成公司签订的买卖合同及补充协议合法有效，即恒新公司与铼成公司就案涉房屋签订了第一份房屋买卖合同。其次，恒新公司不能提供充分证据证实郝志强与恒新公司奥林商业区项目部签订的《商品房参建协议》及收据中所涉及印章与恒新公司无关，也不能证明该印章系郝志强私自加盖，故对恒新公司从未见过该印章并对该印章的真实性予以否认的辩解理由不予采纳，故由此产生的法律后果，依法应当由恒新公司承担，且双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家禁止性法律法规的规定，故该合同合法有效。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。据此，恒新公司奥林商业区项目部、郝志强之间的《商品房参建协议》应当认定为商品房买卖合同。即恒新公司与郝志强就案涉房屋签订了第二份房屋买卖合同。故恒新公司两次出售案涉房屋的行为构成“一房二卖”。关于郝志强诉请恒新公司“一房二卖”行为所产生的法律后果是否应予支持的问题。恒新公司未能提供充分证据证实其在出卖案涉房屋给郝志强时，已通过书面或者口头形式告知郝志强案涉商品房已经出售给第三人，故恒新公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，由此产生法律后果，依法应当由恒新公司承担。首先，恒新公司未能按合同约定向郝志强交付案涉房屋，致使合同目的不能实现，对此郝志强无过错，恒新公司应当承担相应的法律后果。根据《合同法》第九十四条的规定，一审法院对郝志强要求依法解除双方之间《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定，一审法院对郝志强要求恒新公司返还已付购房款及利息，承担购房款一倍的赔偿责任，依法予以支持。再次，因违约方承担的损失赔偿包括实际损失和可得利益损失，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型，但郝志强未提供充分证据证明其使用案涉房屋用于生产经营以及转售业务，故一审法院认为，郝志强要求恒新公司承担案涉房屋市值差价损失5,557,184.00元的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，郝志强的部分诉讼请求事实清楚，证据充分，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第（三）项之规定，判决：一、解除郝志强与恒新公司于2012年7月16日签订的《商品房买卖合同》；二、恒新公司于判决生效后十日内返还郝志强购房款336.6万元；三、恒新公司于判决生效后十日内给付郝志强购房款利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，其中172万元购房款利息自2008年9月19日至判决生效之日止，163.97万元购房款利息自2009年6月20日至判决生效之日止，6,300.00元购房款利息自2010年2月4日至判决生效之日止；四、恒新公司于判决生效后十日内给付郝志强已付房款336.6万元的一倍赔偿款336.6万元；五、驳回郝志强其他诉讼请求。案件受理费69,317.00元、保全费5,000.00元，由恒新公司承担。恒新公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销（2015）庆民一民初字第31号民事判决；改判驳回郝志强的诉讼请求；一、二审诉讼费用由郝志强承担。事实与理由：第一，一审法院遗漏必要的诉讼主体，本案应追加实际开发者�庆石油新科庆联防腐有限公司为当事人，并根据实际情况确定其法律责任。1.案涉房屋是由大庆石油新科庆联防腐有限公司实际开发，房屋销售款也由其收取，恒新公司对项目既不享有权利，也不承担义务。2.郝志强对实际开发者的存在是知情的，也明知收款方不是恒新公司，所以应向实际开发者主张权利。3.无论是借用资质、挂靠还是代理行为，实际开发者均应承担法律责任，郝志强即便未将其列为被告，但人民法院有义务将其追加为第三人，并判决其承担责任。4.恒新公司一审举示的证据足以证实，合同签订及款项收取均由实际开发者自行实施，不受恒新公司控制，恒新公司并未参与整个销售活动，不应承担责任。第二，恒新公司不存在“一房二卖”情形，一审判决恒新公司承担已付购房款一倍的赔偿责任没有事实依据。1.恒新公司与郝志强签订正式的商品房买卖合同前，确实与铼成公司有过买卖合同，但随后两家纠纷经法院审理已作出终审判决，恒新公司胜诉，郝志强购买该房屋已不存在任何障碍，此时的买卖为一房一卖。2.郝志强对恒新公司与铼成公司之间的纠纷是明知的，也明知铼成公司有申诉的权利，在此情况下，仍坚持与恒新公司签订买卖合同，属自愿承担风险，恒新公司并非故意隐瞒该事实。3.因最高人民法院再审判决导致双方之间买卖合同已无法继续履行，故本案应属于因客观情况发生重大变化而导致合同不能继续履行的情形，应适用合同解除的法律规定，加之恒新公司没有过错，故应由实际收取购房款的一方承担返还责任。郝志强答辩称：第一，恒新公司关于一审法院遗漏必要诉讼主体的上诉理由不能成立。案涉房屋经最高人民法院（2012）民提字�191号民事判决确认为恒新公司开发，该判决为终审、生效判决，所确认的事实根据相关法律、司法解释应免于举证。恒新公司虽在一审中举示了其与大庆石油新科庆联防腐有限公司之间的合同复印件，一是该证据为复印件，真实性无法确认；二是大庆石油新科庆联防腐有限公司并非合法的房地产开发公司；三是该合同对郝志强不具有约束力。第二，恒新公司关于本案不存在“一房二卖”情形的上诉理由不能成立。时至今日，恒新公司无法向郝志强交付房屋的理由就是其已将案涉房屋出售给案外人，该出卖行为同样由最高人民法院生效判决予以确认。故此，“一房二卖”行为明确无误。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：2007年10月16日，恒新公司与铼成公司签订《奥林�际公寓住宅区购物中心购买合同》及《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同补充协议》，将包含本案争议房屋在内的商业区整体预售给铼成公司。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相同。本院认为，根据双方当事人上诉、答辩意见，本案争议的焦点为:第一，一审法院是否遗漏诉讼主体，恒新公司应否作为本案承担法律责任的主体；第二，恒新公司是否应向郝志强承担已付购房款一倍的赔偿责任。关于一审法院是否遗漏诉讼主体，恒新公司应否作为本案承担法律责任的主体的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条规定：“法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业�照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。”根据恒新公司一审举示的《购买奥林国际G区商业用地的补充协议（一）》约定，恒新公司奥林商业项目部系经恒新公司授权设立的没有领取营业执照的分支机构，并非独立法人，故应当由恒新公司作为当事人参加诉讼，并对该项目部的对外行为承担民事责任。恒新公司虽称案涉工程系大庆石油新科庆联防腐有限公司以恒新公司名义开发，房屋购房款也由实际开发者收取，但根据合同相对性原则，恒新公司与实际开发者之间的协议系其内部约定，对郝志强不具有约束力，且从郝志强举示的购房收据来看，加盖公章的主体亦为恒新公司奥林商业项目部。此外，恒新公司作为案涉房屋开发企业的事实业已被最高人民法院（2012）民提字第191号民事判决予以确认。故恒新公司关于一审法院遗漏诉讼主体，恒�公司非本案承担法律责任主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于恒新公司是否应向郝志强承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题。根据最高人民法院（2012）民提字第191号民事判决确认事实，2007年10月16日，恒新公司与铼成公司签订《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》及《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同补充协议》，将包含案涉房屋在内的商业区整体预售给铼成公司。据此，恒新公司就案涉房屋与铼成公司签订了第一份房屋买卖合同。嗣后，2009年6月10日，恒新公司又与郝志强签订《商品房参建协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出�人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，恒新公司、郝志强之间的《商品房参建协议》已具备了商品房买卖合同的主要内容，根据该参建协议内容能够认定恒新公司、郝志强之间已就购买案涉房屋达成合意，且郝志强已向恒新公司交付了全部购房款，双方之间商品房买卖合同法律关系就此形成。而此时，尚不存在任何生效法律文书否定恒新公司与铼成公司之间的合同效力。恒新公司虽称郝志强对恒新公司与铼成公司之间存在纠纷是明知的，但对其该主张，恒新公司未能举示证据予以证明，恒新公司亦未能举示充分证据证明在与郝志强签订《商品房参建协议》时，已将与铼成公司签订合同的事实告知郝志强。现郝志强基于《商品房参建协议》所产生的合同义务已履行完毕，而作为合同相对人的恒新公司则因己之违约行为致使案涉房屋处于纠纷当中至今无法向郝志强交付使用，导致合同目的无法实现，有违契约严守原则。无论是《商品房参建协议》还是正式的商品房买卖合同，均已具备了法定解除的条件。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项之规定判决恒新公司承担郝志强已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。恒新公司上诉虽称其与郝志强签订正式商品房买卖合同之前，恒新公司与铼成公司之间纠纷经黑龙江省高级人民法院二审判决，恒新公司胜诉，郝志强购买案涉房屋已不存在任何障碍，此时恒新公司并非“一房二卖”。但一审判决系以恒新公司、郝志强之间的《商品房参建协议》系合法有效的房屋买卖合同来认定恒新公司构成“一房二卖”，而并非恒新公司上诉所�与郝志强签订的正式商品房买卖合同，经本院释明后，恒新公司称其与郝志强签订正式的商品房买卖合同之前并不清楚《商品房参建协议》的存在，该参建协议系实际开发者与郝志强之间签订。如前所述，恒新公司该主张不能成立，本院不予支持。综上所述，恒新公司作为案涉房屋开发单位，在将包含案涉房屋在内的商业区整体出售给铼成公司的情况下，又将案涉房屋再次出售郝志强，构成“一房二卖”。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69,317.00元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李维东代理审判员  李艳梅代理审判员  牛国梁二〇一六年六月十三日书 记 员  孙 佳