江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字1980号
原告无锡新港阳光物业管理有限公司，住所地无锡市南长区永乐路15号，（组织机构代码：06323582-7）。
被告张良天，男，汉族，户籍在云南省临沧市临翔区。
被告查天雁，男，汉族，户籍在云南省临沧市临翔区。
被告无锡东巴餐饮管理有限公司，住所地江苏省无锡市南长区南下塘12-3号，（组织机构代：08316595-0）。
原告无锡新港阳光物业管理有限公司（以下简称新港物业公司）与被告张良天、查天雁、无锡东巴餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新港物业公司的委托代理人陈萍、徐而迅，被告张良天、查天雁、无锡东巴餐饮管理有限公司的共同委托代理人程军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新港物业公司诉称：2013年7月18日，新港物业公司与张良天签订《房屋租赁合同》，约定由张良天承租无锡市南下塘12-3号房屋，经营品牌为“香巴拉云南餐厅”。合同签订后，新港物业公司履行了合同义务，但张良天自2014年10月1日起拖欠房屋租金，现已超过7日，严重违反房屋租赁合同。根据租赁合同约定，查天雁为张良天承担连带责任。无锡东巴餐饮管理有限公司作为合法使用者及合同主体，应与张良天承担连带责任。2015年9月30日，新港物业公司发函告知张良天、查天雁、无锡东巴餐饮管理有限公司合同解除等事宜，并于2015年10月15日发律师函再次告知。现要求判令：1、确认新港物业公司与张良天、查天雁签订的关于南下塘12-3号房屋的《房屋租赁合同书》已于2015年10月10日解除并归还房屋；2、张良天、查天雁、无锡东巴餐饮管理有限公司支付自2014年10月1日起的房屋租金745152.1元（暂计算至2015年10月10日止）并自2015年10月11日起按照2105.4元每日计算至实际交还房屋之日止；3、张良天、查天雁、无锡东巴餐饮管理有限公司承担违约赔偿金384240元；4、张良天、查天雁、无锡东巴餐饮管理有限公司承担本案诉讼费。
被告张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司共同辩称：1、张良天实际是以无锡东巴餐饮管理有限公司法定代表人的身份与新港物业公司签订的《房屋租赁合同》，而非个人身份签订。张良天实际也是在《房屋租赁合同》公司法定代表人一栏处签名的。无锡东巴餐饮管理有限公司是实际经营的主体，张良天不具有经营的资格，因此将张良天个人作为被告是错误的，民事责任的主体应该是无锡东巴餐饮管理有限公司。2、关于所欠租金的起止时间及金额由法院根据新港物业公司提供的相关证据认定。根据《房屋租赁合同》约定，租金每三个月支付一次，依据先付后用的原则，乙方应当在每个缴费期到前10日一次性足额支付下月缴租期至甲方指定账户，新港物业公司的起诉时间为2015年10月30日，计算租金的起始时间为2014年10月1日，法律规定的租金的诉讼时效为一年，2014年7月6日至2014年10月29日期间的租金已经超过一年的诉讼时效，不应该受法律保护。3、违约金过高，要求依法予以调整。4、新港物业公司的主体资格不予认可，该公司没有提供有权出租房屋的依据。5、诉讼费的承担按照法律规定按照输赢比例承担。
被告查天雁辩称：无锡东巴餐饮管理有限公司是担保人，查天雁不是担保人，即使认定是查天雁个人担保，担保的时间范围只有半年，到2015年4月29日止，之前的款项不存在承担担保责任的问题，原因在于新港物业公司租金是分段提前收取的，诉讼时效也应该分段进行计算，大部分的租金已经过了半年了，不应该由查天雁承担担保责任。
经审理查明：无锡市南下塘街12-3号的产权登记在江苏古运河投资发展有限公司名下。2010年7月，江苏古运河投资发展有限公司与新港投资公司、新港物业公司签订《关于房屋租赁合同主体变更的协议》，载明：基于江苏古运河投资发展有限公司与新港投资公司已于2010年7月13日签订了关于《无锡清明桥历史文化街区（跨塘桥至金塘桥段）租赁合同》，并在履行过程中签署了相关的补充协议等，现因新港投资公司进行资产剥离及业务重组等事宜，现三方确认自2013年3月1日起《无锡清明桥历史文化街区（跨塘桥至金塘桥段）租赁合同》及相关补充协议项下权利义务全部变更至新港物业公司，即自2013年3月1日起由新港物业公司享有并承担《关于房屋租赁合同主体变更的协议》项下的一切权利义务，新港投资公司则不再享有《无锡清明桥历史文化街区（跨塘桥至金塘桥段）租赁合同》及相关补充协议项下的任何权利及利益，也不承担任何义务和责任。
2013年7月18日，新港物业公司与张良天、查天雁签订《房屋租赁合同》、《补充协议》等，载明：1、新港物业公司将坐落于无锡市南长街南下塘12-3号一、二层出租给张良天，而张良天同意承租；2、新港物业公司将该房屋出租给张良天作为经营餐饮的行业用途。具体经营为云南菜，经营品牌为香巴拉云南餐厅,在该房屋标的上设立的经营主体，同时成为本合同的合法使用者及合同主体，与张良天享有同样的权利义务；3、本合同租赁期限为5年，自2013年8月16日起至2018年8月15日止；4、装修期为61天，自2013年8月16日起至同年10月15日止；5、免租期为61天，自2013年10月16日起至同年12月15日止，免租期间的物业管理费、水、电、燃气等相关费用由张良天支付；6、租金每三个月支付一次，首期租金为198948.7元，即自2013年12月16日至2014年3月31日，依据先付后租原则，张良天应当在每个缴租期到期前10日一次性足额支付下个缴租期租金至新港物业公司指定账户；7、租金以年度计算，具体明细如下：
起
|
止
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天/平米
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月租金
|
年租金
---|---|---|---|---
2013.12.16
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2014.8.15
|
4
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56422.9
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451383.2
2014.8.16
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2015.8.15
|
4.24
|
59808.3
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717699.6
2015.8.16
|
2016.8.15
|
4.54
|
64040
|
768480
2016.8.16
|
2017.8.15
|
4.9
|
69118.1
|
829417.2
2017.8.16
|
2018.8.15
|
5.34
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75324.6
|
903895.2
8、租金第二年递增6%，第三年递增7%，第四年递增8%，第五年递增9%。合同签订当日支付三个月的房屋租金作为本合同的保证金，即为169268.7元，并支付首期租金即198948.7元；张良天拖欠租金达7日的，新港物业公司有权解除合同并要求张良天支付租金、滞纳金等费用并应按照解除合同当年的半年租金作为赔偿金支付给新港物业公司。租赁区域内房屋装潢、改善及增设的设施不可移动部分归新港物业公司所有。9、查天雁自愿为张良天提供连带责任担保。10、本合同签署后，如政府部门要求对本合同格式和内容作出适当调整或需要另行签署政府部门要求的格式合同（基本内容按照本合同约定填写），双方应积极配合，以完成合同备案手续，但双方特别确认，上述备案合同仅作为办理报备及相关工商注册手续之用，双方的权利义务均应当以本合同为准。合同签订后，2013年7月25日，张良天缴纳首期租金198948.7元、租赁保证金169268.7元，新港物业公司将租赁房屋交付张良天使用。2013年11月15日，无锡东巴餐饮管理有限公司成立，法定代表人为张良天，后于2015年12月变更为张绍阳。
自2014年10月1日至2015年10月13日，张良天共计拖欠房屋租金691675.97元。无锡东巴餐饮管理有限公司分别于2015年4月21日、22日、23日、29日、5月13日缴纳租金1608元、210元、205元、30万元、10万元。2015年4月21日，新港物业公司通过邮寄《函告》的形式告知张良天、查天雁截止2015年4月25日已拖欠租金1482267.2元。2015年9月30日，新港物业公司向张良天、查天雁、无锡东巴餐饮管理有限公司邮寄《函告》，表示因承租的房屋拖欠房屋租金等费用，租赁合同于2015年10月10日解除，并要求张良天、查天雁缴清拖欠的费用并办理房屋交还事宜。张良天于次月13日签收邮件。次月15日，新港物业公司向张良天、查天雁、无锡东巴餐饮管理有限公司(信封为香巴拉云南餐厅)邮寄《律师函》，表示租赁合同已于2015年10月10日解除，并要求张良天、查天雁、无锡东巴餐饮管理有限公司缴清拖欠的费用并办理房屋交还事宜。
另查明：无锡东巴餐饮管理有限公司向本院提供了该公司工商档案中的《房屋租赁契约》，该契约承租方为无锡东巴餐饮管理有限公司，出租方为新港物业公司，《房屋租赁契约》签订于2013年8月4日，内容为：新港物业公司自愿将坐落在无锡市南长区南下塘12-3号的房屋出租给无锡东巴餐饮管理有限公司；月租金50万元；租赁期限自2013年8月4日至2014年8月3日止。经质证，新港物业公司表示双方实际履行的是《房屋租赁合同》，《房屋租赁契约》仅是为了配合张良天办理相关工商登记手续而签订的，张良天也是按照《房屋租赁合同》缴纳了3个月的首期租金和保证金。
上述事实，有房屋产权登记证、房屋租赁合同、关于房屋租赁合同主体变更的协议、工商登记资料、函告、房租缴纳发票等书证及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。
本院认为:一、基于以下理由：1、《房屋租赁合同书》载明“备案合同仅作为办理报备及相关工商注册手续之用，双方的权利义务均应当以本合同为准”；2、就两份合同的内容而言，2013年7月18日签订的《房屋租赁合同书》条款具体、明确、规范，各项约定详细到位。2013年8月4日签订的《房屋租赁契约》备存于工商档案中，内容简单条款甚少，且租期仅为一年；3、张良天缴纳的首期租金及租赁保证金符合2013年7月18日签订的《房屋租赁合同书》中对于租金缴纳的规定，可以确定2013年7月18日签订的《房屋租赁合同书》是新港物业公司与张良天、查天雁的真实意思表示。二、根据公司法律，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。张良天与新港物业公司签订《房屋租赁合同书》的目的是为了设立无锡东巴餐饮管理有限公司。现新港物业公司要求其承担租赁合同项下权利义务，本院依法予以支持。《房屋租赁合同书》约定“在该房屋标的上设立的经营主体，同时成为本合同的合法使用者及合同主体，与张良天享有同样的权利义务”，无锡东巴餐饮管理有限公司成立后在租赁房屋开展经营活动，因且缴纳了部分房屋租金，因此无锡东巴餐饮管理有限公司同时成为本合同的合法使用者及合同主体，与张良天享有同样的权利义务。故此，张良天主张的其履行的系职务行为，租赁合同主体是无锡东巴餐饮管理有限公司的意见，本院不予支持。合同解除后，张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司应腾让租赁房屋，并支付占用期间的房屋使用费，同时双方应遵守“租赁区域内房屋装潢、改善及增设的设施不可移动部分归新港物业公司所有”的约定。三、根据合同约定，租金每三个月支付一次，依据先付后租原则，张良天应当在每个缴租期到期前10日一次性足额支付下个缴租期租金至新港物业公司指定账户。拖欠租金达7日，新港物业公司有权解除合同。张良天自2014年9月下旬起未按约未付房屋租金，新港物业公司于2015年9月30日向张良天发送解除函告，张良天于次月13日签收该邮件，因张良天同时系无锡东巴餐饮管理有限公司的法定代表人，故应确认租赁合同已经于2015年10月13日解除。四、导致双方解除合同的原因系承租方的违约行为造成，新港物业公司依约要求张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司支付拖欠的房屋租金、合同解除之日起至实际交还房屋之日使用费的请求符合法律规定，依法支持。五、张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司主张双方约定的违约金过高，应进行适当调整，但对主张的该事实其并未提供相关证据加以证明，本院不予采纳。六、关于主债务的诉讼时效。延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，双方当事人约定的租期为5年，并明确了租金自2013年12月16日起每个租赁年度的具体金额，并明确了每个租赁年度的租金分期履行，故诉讼时效的起算点以每一租赁年度的最后一笔租金支付期间届满之次日为宜。张良天自2014年9月30日起拖欠租金后，新港物业公司于2015年4月21日、9月30日发函进行催缴，张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司也于2015年4月21日、22日、23日、29日、5月13日缴纳了部分拖欠的租金，故新港物业公司已在诉讼时效内向张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司催讨债务。七、关于保证。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。查天雁在合同中明确自愿为张良天提供连带保证担保，但未约定保证期间，根据保证债务的从属性，查天雁承担保证责任的保证期间应为每一租赁年度的最后一笔租金支付期间届满之次日起六个月内。新港物业公司在此期间内向查天雁催缴房屋欠租，故查天雁的保证责任并不能免除。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：
一、新港物业公司与张良天、查天雁签订的关于无锡市南下塘12-3号一、二层房屋租赁合同已于2015年10月13日解除。
二、张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司支付新港物业公司自2014年10月1日至2015年10月13日房租金691675.97元，扣除租赁保证金169268.7元，张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内共计支付522407.27元。
三、张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司支付新港物业公司自2015年10月14日起至实际交还房屋之日止按每日2105.4元计算的房屋使用费。
四、张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付新港物业公司违约金384240元。
五、查天雁对上述第二、三、四项判决主文所确定的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费9970元，诉讼保全费5000元、公告费300元（已由新港物业公司预交），三项合计15270元，由张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司、查天雁负担。张良天、无锡东巴餐饮管理有限公司、查天雁于本判决发生法律效力后十日内将负担的诉讼费直接给付新港物业公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号:中国工商银行无锡城中支行,1103020129200024805）。
审 判 长 何 英
代理审判员 李琪霖
人民陪审员 顾少毅
二〇一六年七月三十日
书 记 员 夏冰倩
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国担保法》：
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十五条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。