湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初1012号原告陶军，女，1971年8月1日出生，汉族，住广州市白云区，委托代理人张翥（特别授权代理），湖北忠三律师事务所律师。被告段超，男，1974年11月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区，原告陶军与被告段超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并组成由审判员徐耀辉担任审判长，与人民陪审员王强、人民陪审员任频参加的合议庭，于2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告陶军到庭参加了诉讼。因被告段超下落不明，本院依法向其公告送达民事起诉状副本、开庭传票及相关法律文书。被告段超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶军诉称，位于武汉市江岸区融科天城6栋1层37号和38号的商铺二套(建筑面积分别为77平方米和77.86平方米)系我所有的房屋。2014年11月15日，我与段超签订租赁合同一份。合同约定，陶军将位于武汉市江岸区融科天城6栋1层37号和38号的商铺二套出租给段超使用，商铺面积约为155平方米。租赁期限共120个月（原告当庭表示该期限应为60个月，出现笔误），自2014年11月15日起至2019年11月15日止。段超向陶军承诺该商铺作酒吧、咖啡吧使用。该商铺租金为每月21,000元，合同有效期内按每4%递增，段超在签定本合同之日同时交纳首期租金人民币63,000元，押金为人民币21,000元给陶军。该商铺租金按季度支付，支付时间应早于合同签订时间十天，以陶军实际收到为准。段超若逾期支付租金，每逾期一天，则段超需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过半个月，陶军有权收回此出租房，段超须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。该承租房屋的物业管理费每月496元，由段超按季度提前交付陶军代缴。段超承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费。合同还约定了其他内容。合同签订后，我向段超交付了房屋，段超一直承租、使用该房屋，向陶军交纳房屋租金，直至2016年4月份。此后，段超未按约定向我支付房租。现诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告于2014年11月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付拖欠原告的房屋租金170,000元（截止2016年10月31日）；三、被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付房屋占用费（自2016年10月31日至被告实际腾退涉案房屋之日止）；四、判令被告向原告支付违约金20,895元（自2016年4月25日至2016年10月21日，共计199天，105元/天）；五、本案诉讼费用由被告承担。2017年2月7日，原告增加诉讼请求：请求判令被告承担房屋占用期间的物业费、水电费9,500元（暂计算至2017年3月）及实际腾退之日的物业费、水电费。原告陶军为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、房屋买卖合同，证明原告对涉案房产享有合法的出租权利；证据二、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方约定：租赁期限5年，自2014年11月15日至2019年11月15日，月租金21,000元，每季度提前十天由被告向原告支付租金，同时，双方约定了违约责任及终止合同的条件；证据三、银行转账记录，证明被告于2014年11月5日至2016年3月向原告转账支付房屋租金的情况，2016年4月起未向原告支付租金；证据四、律师函及微信截图，证明原告对被告进行了催告；证据五、物业费收费通知单，证明原告代被告向物业缴纳的物业费；被告段超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，既无答辩意见又未提供证据。因被告段超拒不到庭应诉，应视为放弃质证权利。经审查，原告陶军提交的证据的形式、来源符合法律规定，内容真实，本院依法予以采信。经审理查明，位于武汉市江岸区融科天城6栋1层37号和38号的商铺二套(建筑面积分别为77平方米和77.86平方米)系陶军所有的房屋。2014年11月15日，陶军与段超签订房屋租赁合同一份。合同约定，陶军将位于武汉市江岸区融科天城6栋1层37号和38号的商铺二套出租给段超使用，商铺面积约为155平方米。租赁期限共60个月，自2014年11月15日起至2019年11月15日止。段超向陶军承诺该商铺作为酒吧、咖啡馆使用。该商铺租金为每月21,000元，合同有效期内按每4%递增，段超在签定本合同之日同时交纳首期租金人民币63,000元，押金为人民币21,000元给陶军。该商铺租金按季度支付，支付时间应早于合同签订时间十天，以陶军实际收到为准。段超若逾期支付租金，每逾期一天，则段超需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过半个月，陶军有权收回此出租房，段超须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。该承租房屋的物业管理费每月496元，由段超按季度提前交付陶军代缴。段超还须承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费。合同还约定了其他内容。合同签订后，陶军向段超交付了房屋，段超一直承租、使用该房屋，如期缴纳房租及相关费用，直至2016年4月。经陶军催告后，仍未交纳自2016年4月起至起诉之日止的房租，并下落不明。现段超仍未腾退承租房屋。庭审中，陶军表示欠缴房租按每月固定21,000元收取，放弃房租递增的权利，且表示不主张欠缴的水电费。本院认为，陶军与段超签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。段超未按合同约定支付房屋租金，拖欠自2016年4月起至实际腾退之日的房租，其行为已构成违约。由于段超迟延履行主要合同债务，且其至今仍未腾退承租房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”之规定，陶军有权主张解除其与段超签订的房屋租赁合同。此外，根据合同的约定，陶军主张段超支付尚欠房屋租金应按从所欠房屋租金之日起至房屋实际腾退之日止计算。关于陶军要求段超支付违约金的诉讼请求，房屋租赁合同中约定若段超逾期支付租金，每逾期一天，则需按月租金的0.5%支付滞纳金，该滞纳金实际上为《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金，现陶军要求段超支付违约金20,895元，经核算，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，故本院予以支持。关于陶军要求段超支付物业管理费的诉讼请求，因该费用在房屋租赁合同中明确约定应由段超给付，故段超应支付租赁期间的物业管理费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陶军与被告段超于2014年11月15日签订的房屋租赁合同；二、被告段超于本判决生效之日起十日内向原告陶军支付房屋租金（自2016年4月起按每月21,000元的标准计算至被告段超实际腾退之日止）；三、被告段超于本判决生效之日起十日内向原告陶军支付违约金20,895元；四、被告段超于本判决生效之日起十日内向原告陶军支付物业管理费（自2016年4月起按每月496元的标准计算至被告段超实际腾退之日止）。被告段超如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,118元，公告费260元由被告段超负担。因此款已由原告陶军预交和垫付，故被告段超在支付上述款项时，将案件受理费、公告费共计4,378元一并支付给原告陶军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐耀辉人民陪审员  王 强人民陪审员  任 频二〇一七年八月一日书 记 员  常 琼