广西壮族自治区兴业县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民二初字第428号
原告庞剑莲，女，1978年8月16日出生，汉族，住广西兴业县。
委托代理人刘海，广西桂恒丰律师事务所律师。
被告广西地大房地产投资有限公司。住所地：兴业县石南镇商业街。
法定代表人林伟，董事长。
委托代理人梁雨液，广西业丰律师事务所律师。
原告庞剑莲诉被告广西地大房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法由审判员黎永芳适用简易程序审理，于2014年9月4日公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法组成由审判员黎永芳担任审判长，审判员梁立标、人民陪审员罗晓参加的合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。书记员梁艳担任记录。原告庞剑莲及其委托代理人刘海到庭参加诉讼，被告广西地大房地产投资有限公司的委托代理人梁雨液到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庞剑莲诉称，原、被告双方于2009年11月4日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼D栋4单元502号房，该商品房的价款为人民币125885元。原告已按合同约定支付了全部房价款和交付房屋契税及办证费用，被告也于2010年9月15日向原告交付了房屋。但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：出卖人应在商品房交付使用后160日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即买受人不退房，每逾期一天出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金。被告向原告交付了房屋后，原告多次向被告提出办理房屋产权证事宜，被告却推脱责任，造成原告取得房屋后长达3年多时间未取得房屋产权证，被告已构成违约。为此，请求法院1、判令被告立即将办理其开发的广西兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼D栋4单元502号房权属登记的资料报产权登记机关备案并为原告办理房屋产权证；2、判令被告按已付总房价款125885元的万分之1.5标准向原告支付违约金22376元（从2011年2月25日起暂计到2014年5月24日共计1185天，要求计算到被告将办理好该房权属登记资料报产权登记机关备案之日止）。
被告广西地大房地产投资有限公司辩称，（一）、被告与原告签订了《商品房买卖合同》后就向兴业县房产管理局进行了合同登记备案，被告已经履行了约定的义务。（二）、被告不应当承担支付违约金的违约责任。1、《商品房买卖合同》第十五条约定了以下两个事项明确双方的权利义务，一是被告应当在约定的期限内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并且未约定违约责任；二是因出卖人的责任致使买受人无法在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任，但是没有证据证明原告未取得房地产权属证书是被告的责任造成，第一个事项与第二个事项之间并没有因果关系。2、原告直到现在未取得房地产权属证书不是被告的责任。（1）办房地产权属证书的义务人是原告，不是被告，现有的证据并不能证明被告有义务帮原告代办房地产权属证书，没有证据证明原告已经到产权登记机关申办了房地产权属证书，也没有证据证明原告是因被告的责任而没有取得产权证。（2）原告没有在规定的期限内取得产权证，第十五条约定的“规定期限”具体是什么时间，约定不明就无法确定期限，就无法确定违约金的计算。（三）、被告没有义务帮原告办理产权证。《商品房买卖合同》中没有约定被告代原告办房产证的事项，被告代收原告的办证费只是一个代收行为，直到现在被告没有得到原告的书面委托书委托被告办理房产证。（四）、本案已超过了诉讼时效。若原告以因被告没有按约定将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案为由主张支付违约金的，从2011年2月11日起算，至今已有三年多，早已超过了法律规定两年的诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2009年11月4日签订《商品房买卖合同》，被告把其以出让方式取得的位于兴业县石南镇商业街的地块建设商品房后，以预售商品房方式把兴业地大商住楼D栋4单元502号房以总价125885元卖给原告，原告于签订合同当天交付首付款25885元，并与被告于当天签订《预购商品房预告登记约定》、《预购商品房预告登记申请表》、《房屋所有权转移登记申请书》，兴业县房产管理局于2009年11月30日对该房产进行预告登记。另外，原告还于2009年12月8日向被告交付购买该房屋的契税1888元及办证费865元，之后又于2010年1月4日以贷款方式向被告支付房款100000元，被告于2010年8月31日交房给原告使用。《商品房买卖合同》中第十五条有关产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后160日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即买受人不退房，每逾期一天出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。原告以被告违反此约定为由，诉讼请求法院1、判令被告立即将办理其开发的广西兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼D栋4单元502号房权属登记的资料报产权登记机关备案并为原告办理房屋产权证；2、判令被告按已付总房价款125885元的日万分之1.5标准向原告支付违约金22376元（从2011年2月25日起暂计到2014年5月24日共计1185天，要求计算到被告将办理好该房权属登记资料报产权登记机关备案之止）。
另查明，被告于2009年11月27日把原、被告签订的《商品房买卖合同》向兴业县房产管理局登记备案。截止2014年9月9日，被告向兴业县房产管理局提交的有关房产登记材料有土地使用证、建设工程规划许可证及审批单、开发公司机构代码证及营业执照、法人身份证、竣工验收合格证明（2013年12月25日取得）、房屋建筑面积测绘成果报告（2014年7月10日测绘）。办理房产登记初始材料除上述被告提交的材料外，被告还欠缺登记申请表、资质证书、经办人委托书及身份证三项材料。本院于2014年9月22日具函至兴业县房产管理局调查被告报送办理其开发的位于兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼房产权属登记情况，该局当天作出复函，内容如下：（一）被告自2009年4月24日领取商品房预售许可证，到目前为止，被告未向房产局申请办理该商住楼的房屋所有权初始登记；（二）经房产局向被告调查了解，被告已于2014年7月16日取得了该商住楼的《房产测绘成果报告》，已基本符合办理该商住楼的房屋所有权初始登记条件。
本院认为，原告庞剑莲与被告广西地大房地产投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定的内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，属于合法有效的合同。双方在履行合同过程中，原告按约定交缴全部房款，被告也于2010年8月31日交付房屋给原告使用，但至诉讼前原告尚未取得该房屋的权属证书，原告以被告违反合同约定为由诉至本院，要求被告把办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，对此，本院认为在商品房销售合同中需要到产权登记机关备案的是房屋销售合同备案，本案中被告在交房前就把双方签订的《商品房买卖合同》向产权登记机关备案，已完成法律上的备案登记行为，而双方合同约定的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关是没有备案程序的，被告一经报送材料到产权登记机关就完成报送行为，故对原告此项请求本院依法不予以支持。本案中被告没有把申请办理该商住楼的房屋所有权初始登记材料交全给产权登记机关，导致不能办理该商住楼的初始登记，致使原告未取得房地产权属证书，此责任在于被告，故被告应承担违约责任。本案中原告要求被告承担违约责任的方式为支付违约金，计算违约金的期限从交付房后160天起计至被告将办理好该房权属登记资料报产权登记机关备案之日止。对此，本院认为报送上述资料没有备案程序，无法确定计算违约金的起止时间，也就无法计算违约金，原告应对其诉请不明承担不利后果，故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予以支持。对于原告要求被告办理房产属权证的问题，被告辩称合同中没有约定由被告为原告办理房产权属证的条约，被告就没有义务为原告办理房产权属证。对此，本院认为，虽合同中未约定办理房产权属证由哪一方办理，但本案中被告已向原告收取了办理房产权属证的相关费用，应视为被告代原告办理房产权属证，故对原告要求被告办理涉案房屋的房产权属证的请求，本院依法予以支持。对被告辩称本案已超过诉讼时效的问题，本院认为被告直至本案起诉时都未向房产部门交全有关房产权属初始登记材料，此状态是持续性的侵权状态，不存在超过诉讼时效问题，故被告辩称本案已超过诉讼时效的理由不成立，本院依法不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：
一、被告广西地大房地产投资有限公司应为原告庞剑莲办理其开发的广西兴业县石南镇商业街兴业地大商住楼D栋4单元502号房屋的产权证书；
二、驳回原告庞剑莲的其他诉讼请求。
本案受理费360元，由原告庞剑莲负担180元，被告广西地大房地产投资有限公司负担180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费360元，（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20×××07，开户行：中国农业银行玉林城东支行；），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎永芳
审 判 员 梁立标
人民陪审员 罗 晓
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 梁 艳