陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终290号上诉人（原审被告）陕西春天房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区文景南路9号上和城小区7号楼10101号。法定代表人张帅，该公司总经理。委托代理人陈佳，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人丁然，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）司超，男，1990年7月27日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人张晗，陕西标新律师事务所律师。上诉人陕西春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）因与被上诉人司超商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初7189号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。司超购买了春天公司位于西安市莲湖区振华北巷7号上和城第6幢1单元29层12905号房屋一套，建筑面积96.15平方米。并于2014年6月19日交付房款519708元，春天公司向司超出示发票，房款已全部结清，于2014年7月3日缴纳房屋专项维修资金13933.05元，该房屋于2014年6月30日前已交付司超使用。但春天公司至今未按《商品房买卖合同》约定为司超办理所有权登记备案手续，违反了该合同第十五条。春天公司对司超诉讼请求尚未办理登记备案手续事实陈述予以认可，对违约金问题，最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。第一项：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故春天公司在本案中应当承担违约责任，且合同写明买受人在不退房情况下出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金，有明确违约金计算方式，该合同是制式合同，春天公司不能因为司超没有选填而不承担违约责任，这与法有悖。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以确认解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故应采信司超诉请。司超诉至西安市莲湖区人民法院，提出诉讼请求：1、判令春天公司立即将办理房屋权属登记证书需由春天公司提供的资料报产权登记机关备案；2、依法判令春天公司向其支付迟延办理房屋权属证书违约金5197.08元；3、本案诉讼费用由春天公司承担。事实与理由：其与春天公司签订《西安市商品房买卖合同》，其购买春天公司位于西安市莲湖区振华北巷7号上和城第6幢1单元29层12905号房屋一套，建筑面积96.15平方米。并于2014年6月19日交付房款519708元，春天公司向其出示发票，房款已全部结清，于2014年7月3日缴纳房屋专项维修资金13933.05元，该房屋于2014年6月30日前已交付其使用。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但春天公司未能按照合同约定为其办理产权登记备案手续，导致其至今无法取得该房屋的权属证书，故诉至法院。春天公司辩称，未按双方签订的《商品房买卖合同》约定的期限为司超办理房屋登记备案手续属实。因该小区开发项目资料不全，向房地局有关部门无法提交完整的手续，在时间上有很多不可控性，故还未办理好登记备案手续，按照合同约定，其公司已经造成违约，应当承担违约责任，给司超造成的不必要损失深表歉意。但是不单属于其公司一方的责任，对于司超要求违约金的赔偿，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。在合同中，司超已经选填第1项，就是买受人退房，其公司赔偿，若司超现提出退房，其公司愿意给予赔偿。但在本案中，司超并未提出退房，不符合合同约定的第1项内容，故其公司不应当赔偿司超违约金。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》在平等、公平、自愿、无法定禁止、违反法律规定、损害他人利益、欺诈的情形下签订的，是合法有效的合同，对双方都有约束力。双方应按合同条款自觉履行义务，否则应承担违约之责并承担相应的民事责任。司超已按合同约定全部履行了自己的义务，春天公司承认司超的诉讼请求部分，不违反法律规定，原审法院予以支持。司超与春天公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，对双方都有约束力。双方应按合同条款全面自觉履行义务，否则应承担违约之责并承担相应的民事责任。司超已按合同约定全面履行了自己的义务，但春天公司虽已向司超交付了房屋，但在合同约定的期限内未为司超办理房屋登记备案手续，违反了合同第十五条的约定及合同法有关规定，给司超造成一定的损害。故司超的诉讼请求法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审遂判决：一、判决生效后15日内，被告陕西春天房地产开发有限公司支付原告司超违约金5197.08元人民币；二、判决生效后60日内，被告陕西春天房地产开发有限公司为原告司超向房屋管理部门办理完房屋产权备案手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告陕西春天房地产开发有限公司负担。宣判后，春天公司不服，向本院提起上诉称，一、本案案情复杂，社会影响面广，原审法院将该案与其他22案合并为共同诉讼案件后，诉讼标的额较大，且双方对案件事实及法律适用等关键性问题争议较大，不应适用简易程序。原审法院不顾其公司书面异议，坚持适用简易程序进行审理，严重违反《民事诉讼法》第一百五十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条关于适用简易程序的相关规定。二、涉诉的《商品房买卖合同》系建设部、国家工商行政管理局强制要求适用的合同文本，由建设部、国家工商行政管理局制定并负责解释，并非合同任何一方当事人起草提供，该合同内容并非提前拟定且不可协商，买卖双方是在平等协商，对双方重要权利义务条款进行确认后签署的合同，兼顾了双方当事人平等、合法的权益，对双方均具有约束力。故一审判决认为该合同系“制式合同”，应按照相关法律规定作出对其公司不利解释的观点系认定事实不清。三、其公司与被上诉人在签订涉诉《商品房买卖合同》时，已约定因其公司过错导致被上诉人不能取得房屋权属证书时违约责任的承担方式，即：被上诉人退房，其公司赔付已付房价款的1%，此后双方从未对该约定进行过变更。但原审法院却在认定《商品房买卖合同》为制式合同的基础上，罔顾双方当事人的约定，适用《合同法》中关于格式条款有争议时，应作出对制定方不利解释的规定，判令其公司承担违约金，明显与客观事实不符且适用法律错误。四、原审法院混淆了房屋所有权初始登记与房屋权属证书办理的概念，在其公司无需承担房屋权属证书办理义务的情形下，支持被上诉人要求其公司承担“迟延办理房屋权属证书违约金”的诉讼请求，属于认定事实不清，该项判决应予撤销。五、其公司并非产权登记备案机关，无法控制产权登记备案期限，原审法院要求其公司限期办理完房屋产权登记备案手续，脱离客观实际，应予撤销。上诉请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审；2、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。司超辩称，其对签订购房合同、支付购房款、交付房屋及交付房屋之后的事实都没有异议，本案争议的焦点是违约责任承担及法律适用。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定是上诉人提前统一选好的，并不是双方协商的结果。如果按照上诉人的理解，只要其不要求退房，上诉人就可以无限期的拖延办证，而且也不需要承担责任，这就排除了购房人的主要权利，免除了开发商的主要义务，构成格式条款。并且在签订合同时，上诉人对该格式条款没有加粗，也没有履行提示说明义务，故应作出对上诉人不利的解释。关于其在一审主张的违约金计算标准，其依据的是最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，并非依据合同约定。综上，其认为原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉。经审理查明，涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、…”。其余事实与原审判决查明的一致。本院认为，司超与春天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、…”根据该约定，春天公司应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但春天公司并未依约履行该合同义务，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。现春天公司上诉认为其公司不应履行办证义务的理由，无事实与法律依据，本院不予支持，春天公司应为司超办理房屋产权登记备案手续。关于春天公司是否应在司超不退房的情形下承担逾期办证违约金的问题，按照双方合同约定，司超对出卖人逾期办证的违约责任选择了退房赔偿损失的情形，对不退房情形下承担违约金不予选择，故本案不存在双方对不退房情形下承担违约金没有约定或者约定不明的情况，现司超在不退房的情形下要求春天公司支付违约金，不符合双方合同的约定。故，一审判决春天公司向司超支付逾期办证违约金，缺乏合同依据，依法应予纠正，对于春天公司上诉要求驳回司超的逾期办证违约金请求，本院予以支持。综上，维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初7189号民事判决第二项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初7189号民事判决第一项；三、驳回司超要求陕西春天房地产开发有限公司支付迟延办理房屋权属证书违约金的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由陕西春天房地产开发有限公司承担；二审案件受理费50元（陕西春天房地产开发有限公司已预交），由陕西春天房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  王慧芳代理审判员  辛 娟二〇一八年三月三十日书 记 员  陈 肖