中华人民共和国
上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第12330号
原告（反诉被告）郭玥华。
委托代理人刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。
委托代理人姚远，上海瀛泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）周一平。
委托代理人刘昌美，上海中旭夏波律师事务所律师。
原告郭玥华诉被告周一平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法适用简易程序审理，2014年4月18日被告周一平提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。后因案件审理需要转普通程序审理，于2014年5月13日、6月25日、8月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）郭玥华的委托代理人刘敏青、被告（反诉原告）周一平的委托代理人刘昌美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭玥华诉称，被告从案外人上海南市房地产经营有限公司处购得上海市浦东新区灵岩南路XXX号、XXX号房屋（以下简称系争房屋），后转让给原告。2005年3月原、被告签订房屋买卖合同，合同约定原告支付被告价款人民币（以下币种相同）39万元，被告向原告交付房屋，并协助原告办理房屋产权证。合同签订后，被告收取了原告支付的房屋价款并交付了房屋，但之后被告未协助原告办理产权证。2006年4月被告将系争房屋产权登记至自己名下。原告多次要求被告将房屋产权人变更为原告遭拒绝。为维护原告自身合法权益，故向法院起诉要判决：1、确定登记在被告名下的上海市浦东新区灵岩南路XXX号、XXX号房屋所有权人为原告，并要求被告协助办理上述房屋的过户手续；2、诉讼费由被告承担。
被告周一平辩称，原告为系争房屋产权过户的事宜曾提起过两次诉讼，但均撤诉。因系争房屋的土地来源是划拨取得，之前的诉讼过程中，原、被告均到浦东新区土地管理部门征询过是否可以补办出让手续，得到的答复是不批准该土地补办出让手续，致使系争房屋客观上无法办理产权过户。原、被告在《房屋买卖合同》中已经约定了房屋产权不能过户给原告的事由，现政府相关部门不批准系争房屋的土地补办出让，故转让系争房屋属违反法律强制性规定，所以原、被告之间的《房屋买卖合同》属无效，请求法院驳回诉请。
反诉原告周一平诉称，反诉原、被告于2005年3月15日就系争房屋签订了《房屋买卖合同》，约定转让系争房屋的永久使用权，由于众多原因，产权不能过户给反诉被告。因系争房屋的土地来源属划拨取得，根据法律规定转让此类房产要经过政府相关部门批准。2011年3月反诉被告起诉要求办理产权过户，双方均就系争房屋的土地补办出让手续向浦东新区土地管理部门进行了征询，结果是土地管理部门不批准系争房屋的土地补办出让手续，致使系争房屋客观上不能进行转让。因系争房屋的买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关强制性规定，根据合同法的规定，该买卖合同应属无效，故要求法院判决：1、确认反诉原、被告于2005年3月15日签订的《房屋买卖合同》无效；2、反诉原告返还反诉被告购房款39万元，反诉被告将上海市浦东新区灵岩南路XXX号、XXX号房屋返还给反诉原告；3、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告郭玥华辩称，反诉原、被告之间的合同系双方真实意思表示，合法有效。即使法院认为合同无效，反诉原告返还的购房款也不应该是当时的购房款39万元，而是应当按照目前的市场价值返还购房款。
经审理查明，2005年3月15日案外人上海步进房地产经纪有限公司受周一平（甲方）委托与郭玥华（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：1、甲方将系争房屋出售于郭玥华，房价款为39万元，2、上述房屋性质为非居住营业用房，使用期限永久性，由于众多原因，产权不能过户给乙方，甲方承诺放弃上述房屋产权，产权归乙方所有，乙方直接支付非居住营业用房的租金给物业公司。郭玥华向周一平支付了购房款39万元。后郭玥华与上海南市房地产经营有限公司签订了《上海市公有非居住房屋租赁合同》，该租赁合同中约定浦东新区灵岩南路XXX号房屋租赁期限为永久性，出租面积为22.08平方米，上海南市房地产经营有限公司应于2005年3月28日将出租房屋交付郭玥华。上海南市房地产经营有限公司另向郭玥华出具了《承诺书》，内容为：位于浦东新区灵岩南路XXX号房产的所有权，已于2005年3月28日依法转让给郭玥华所有，本公司不再享有该房屋的所有权、使用权、受益权或处分权等任何权利，并为郭玥华经营提供便利，办妥永久性非居住合同。2006年周一平与上海南市房地产经营有限公司就坐落于上海市浦东新区灵岩南路XXX号-141号店铺（建筑面积22.08平方米）签订了《上海市房地产买卖合同》，2006年4月25日周一平缴纳了上述房屋的契税。2006年4月25日系争房屋登记在周一平名下。2010年8月12日郭玥华就系争房屋的产权事宜向本院提起诉讼，于2011年1月10日撤回诉讼［（2010）浦民一（民）初字第24301号］；2011年3月17日郭玥华再次提起诉讼［（2011）浦民一（民）初字第10320号］，2011年10月14日周一平（甲方）与郭玥华（乙方）就2005年3月15日签订的灵岩南路139、141号商铺买卖合同补缴土地出让金、达到办理产权过户手续一事达成协议如下：1、灵岩南路139、141号商铺出售给乙方，关于该房屋补交的土地出让金的费用及房屋产权过户费用（包括但不限于产权过户发生的甲乙双方应承担各种税费、手续费等）全部由乙方承担，与甲方无关，2、甲方同意乙方以甲方的名义去办理灵岩南路139、141号商铺补交土地出让金手续，所需的材料中的浦东新区土地使用权出让（租赁）征询表、灵岩南路139、141号房产证复印件，甲方的身份证复印件由甲方提供，必要时需要到场签字的，甲方应予配合。2011年11月4日郭玥华撤回了诉讼。2014年4月1日郭玥华向本院提起诉讼如前。
另查明，系争房屋原权利人为上海南市房地产经营有限公司（以下简称南市公司），2003年12月18日南市公司与案外人徐某某签订了《房屋买卖合同》，约定南市公司将浦东新区杨思南街XXX-
XXX号、XXX号、XXX-
XXX号、XXX号、XXX号底层非居住营业用房和振兴东路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋出售给徐某某。2004年6月18日南市公司和徐某某签订了《补充协议》约定南市公司办妥权利人给徐某某或徐某某指定的第三方的产权变更手续。2006年2月18日徐某某向南市公司出具情况说明要求将上述房屋的权利人变更为周一平。
审理中，原告郭玥华提出根据2005年南市公司与其签订的公有非居住房屋租赁合同以及南市公司出具的情况说明，南市公司已经将房屋的所有权、处分权、使用权都交付给了原告。原告已支付了购房款39万元，2011年10月14日原、被告签订的补充协议书，再次确认系争房屋出售给了郭玥华，被告同意配合办理转让手续，故原告将诉请明确为：要求被告协助原告办理系争房屋的过户手续。
被告周一平则提出，2005年3月15日原、被告签订合同后，原告确实支付了购房款39万元，被告亦交付了系争房屋。因系争房屋的土地性质属划拨取得，客观上无法办理过户手续，现相关部门未同意办理土地出让手续，所以原、被告签订的房屋买卖合同属无效，因合同无效属双方责任，各自都有相应的损失应各自承担。
认定上述事实，由经庭审质证的《房屋买卖合同》、《情况说明》、《上海市公有非居住房屋租赁合同》、承诺书、维修费收据联和物业费收据、上海市房地产权证、《协议书》、房地产登记申请书、变更登记申请、《上海市房地产买卖合同》、契税缴款书、（2011）浦民一（民）初字第10320号案民事起诉状、应诉通知书、民事裁定书、浦东新区土地使用出让（租赁征询表）、公证书、委托书、身份证复印件、文件接收单、补充协议、新老门牌对照表、发票进账单、法院审理笔录［（2010）浦民一（民）初字第24301号］等证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案系争房屋的土地性质为划拨，原、被告能否买卖问题，本院认为原登记于上海南市房地产经营有限公司名下的系争房屋土地状况为划拨，2006年4月25日系争房屋产权转移登记至被告周一平名下时，土地状况仍为划拨，所以被告周一平转卖系争房屋时，尽管系争房屋土地性质未改变，但在房地产交易中心是可以办理相关过户手续，无需涉及补缴土地出让金的问题，反诉原告周一平认为系争房屋土地性质为划拨，不能进行买卖的观点不能成立，反诉原告认为买卖系争房屋的合同为无效的理由不能成立，故反诉原告要求确认合同无效及相关无效合同处理的诉讼请求本院不予支持；原告郭玥华要求办理系争房屋的过户手续的诉讼请求本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周一平应于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）郭玥华办理上海市浦东新区灵岩南路XXX号、XXX号房屋过户手续，将上述房屋产权户名由被告（反诉原告）周一平办理登记至原告（反诉被告）郭玥华名下；
二、驳回被告（反诉原告）周一平的诉讼请求。
本诉案件受理费7，150元、反诉案件受理费3，575元，由被告（反诉原告）周一平负担。
如不服本判决，原告（反诉被告）郭玥华在三十日内，被告（反诉原告）周一平在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 菁
人民陪审员 沈慧芸
人民陪审员 孙宝祥
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。