贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0322民初164号原告：余英，女，汉族，1970年10月4日出生，重庆市綦江区人，现住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：周维思，男，汉族，1965年1月5日出生，重庆市綦江区人，现住重庆市綦江区。系原告丈夫。特别授权。被告：贵州菁华置业有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县河滨北路*号。法定代表人：孙甚林。原告余英与被告贵州菁华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余英及其委托诉讼代理人周维思到庭参加了诉讼，被告贵州菁华置业有限公司缺席未到庭。本案现已依法缺席审理终结。原告余英向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2013年12月22日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款及代收费204134.24元（其中购房款199513元，代收费4621.24元）；3、判决原告从购房2013年12月22日算至2018年1月30日的损失63360元，2018年2月1日起至购房款项退还完之日止的损失；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，原告购买被告建设南方黄莲假日一期17号2单元5-4室房屋一套，同年12月22日全额支付购房款及代收费共计204134.24元，款项付清后，被告种种原因不能如期交房，原告多次催房无果，后经了解，被告所售房屋无法定的预售许可。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条之规定，被告违反诚实信用原则，致使双方不能实现购房之目的，故原告请求解除双方签订的购房合同，全额退还购房款并赔偿损失。现原告为维护自身合法权益，故诉来人民法院请求判决如前诉请。被告贵州菁华置业有限公司未向本院提交书面答辩意见，亦未举证。本院经审理认定事实如下：2013年12月22日，原告作为买受人与出卖人被告双方签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第二章“商品房基本状况”第一条载明“出卖人以出让方式取得位于桐梓县××××、总土地面积为65210平方米、编号为13-13的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是桐府函（2013）11号，合同编号是桐梓县20130021。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为黄莲假日一期。建设工程规划许可证号为520000201303。建筑工程施工许可证号为522122201312090101。建筑工程设计审查批准文号为（此处空白）。建筑工程施工合同约定的开工日期为：2013年5月25日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2014年6月30日。”第二章第二条载明“买受人购买的商品房为预售商品房。”第二章第三条载明“买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的：第1期17栋2单元5层4号房。……该商品房的规划用途为住宅，属砖混结构。……该商品房建筑面积52.84平方米，套内建筑面积42.79平方米。”第三章第七条载明：“出卖人与买受人约定按下述第1、3种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：3、按照建筑面积单价计算，单价3775.79/㎡，该商品房总价款为（小写）￥199513元，大写壹拾玖万玖仟伍佰壹拾叁元整。”第三章第八条载明“买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在2013年12月22日前支付全部房价款。”第四章第十一条载明“交付时间和条件：（一）出卖人应当在2014年10月10日前向买受人交付该商品房。”第四章第十三条载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在330日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过330日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之1向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”原告于2013年8月31日向被告缴纳了20000元预约登记金（在《商品房买卖合同》签订后，该20000元预约登记金转为购房款）。原告于《商品房买卖合同》签订当日依第三章第八条载明之约定向被告贵州菁华置业有限公司缴纳了购房款179513元、契税2992.7元、测绘费71.86元、交易手续费105.68元、备案登记费10元、房产证登记费80元、土地使用登记费40元、大修基金1321元，前述款项合计184134.24元，支付的购房款合计199513元，大修基金等代收费合计4621.24元，即原告向被告共计支付204134.24元。2017年6月3日，因原告所购房屋未能按期交房，原告向被告递交《退房申请审批单》，《退房申请审批单》载明“贵州菁华置业有限公司:本人于2013年12月22日购买贵公司开发的黄莲假日一期17-2-5-4现因公司未按期交房特申请贵公司同意办理退房手续。”原告在“申请人”一栏签名，被告贵州菁华置业有限公司工作人员刘世强在“销售部意见”一栏手写注明“因不能按约定交房，与客户多次沟通无果，建议退房。刘世强2017年9月20日。”后原告多次与被告协商退房事宜无果，截至本案庭审辩论结束前，被告仍未履行向原告交付房屋的合同义务，亦未配合原告完成退房手续。另查明，刘世强系被告贵州菁华置业有限公司销售部负责人，其与原告之间的微信聊天为代表被告贵州菁华置业有限公司的职务行为。上述事实，有原告提交的证据、原告的陈述以及本院认定的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》当日即依约履行了合同义务向被告支付了全部购房款，被告应依《商品房买卖合同》第四章第十一条之约定于2014年10月10日前向原告交付房屋，但截至本案庭审辩论结束被告仍未履行向原告交付房屋的主要合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，本院对原告诉请解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本院对原告请求判决被告返还原告购房款及代收费共计204134.24元的诉讼请求予以支持。对于原告的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，因《商品房买卖合同》第四章第十三条约定“逾期超过330日……并按照买受人全部已付款的万分之1向买受人支付违约金”，故本院对原告主张的以日利率万分之2.1为标准从2013年12月22日计算至2018年1月30日的违约金计算方式不予采纳，原告的违约金损失应按《商品房买卖合同》的约定以全部已付款即204134.24元为本金按日利率万分之1从2014年10月11日计算至原告向被告递交《退房申请审批单》之后30日即2017年7月3日，因被告未按《商品房买卖合同》第四章第十三条“出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款”的约定及时履行退房还款义务，在2017年7月3日后的违约金应以204134.24元为本金按原告主张的日利率万分之2.1的逾期贷款罚息计算利息至全部款项还清之日止。被告贵州菁华置业有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告余英与被告贵州菁华置业有限公司于2013年12月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州菁华置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告余英购房款及代收费共计204134.24元；三、被告贵州菁华置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告余英违约损失，违约损失以204134.24元为本金按日利率万分之1为标准从2014年10月11日计算至2017年7月3日，2017年7月3日后以204134.24元为本金按日利率万分之2.1为标准计算至全部购房款及代收费款项还清之日止；四、驳回原告余英的其他诉讼请求。案件受理费7424元，减半收取3712元，由原告余英负担1056元，被告贵州菁华置业有限公司负担2656元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限届满后七日内预交上诉费7424元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 于天庆二〇一八年三月二十一日法官助理 杨 迪书 记 员 王维香