上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初34911号原告：凌鲁新，男，1952年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：王霞芬，女，1952年1月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：凌莉，女，1978年8月13日生，汉族，住上海市浦东新区。上述三原告共同的委托诉讼代理人：李家龙，上海李东方律师事务所律师。被告：宋慧忠，男，1964年7月26日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王妮娜，女，1986年12月6日生，汉族，户籍地安徽省，住上海市浦东新区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：任丽丹，上海市申辰律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：冯超，上海市申辰律师事务所律师。原告凌鲁新、王霞芬、凌莉与被告宋慧忠、王妮娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用普通程序，先后于2017年1月6日、2017年7月4日、2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告凌鲁新、王霞芬、凌莉及其委托诉讼代理人李家龙到庭参加诉讼。被告宋慧忠、王妮娜经本院公告传唤未到庭参加本院于2017年1月6日、2017年7月4日进行的庭审，被告宋慧忠、王妮娜经本院传票传唤由其委托诉讼代理人任丽丹、冯超到庭参加了本院于2017年8月18日进行的庭审。本案现已审理终结。原告凌鲁新、王霞芬、凌莉向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除双方关于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的房地产买卖合同；2、判令二被告归还原告已付房款人民币(以下币种相同)150万元；3、判令二被告支付因违约给原告带来的溢价损失258万元；4、判令二被告支付原告因本案所支付的律师费3万元、中介费4万元；5、判令二被告承担本案的公告费560元、财产保全费5,000元、房屋评估费16,900元及诉讼费。事实和理由：原告三人系一家人,二被告系夫妻关系。2016年1月12日,原、被告双方经上海云房数据服务有限公司(以下简称中介公司)居间介绍，签订了关于系争房屋的《房地产买卖合同》，原告向被告支付定金5万元，并约定原告支付第二笔房款时被告交付系争房屋钥匙。2016年1月23日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，约定房价为310万元，2016年1月23日前支付150万元(含定金5万元)，于2016年3月31日前支付第二笔款，由原告向银行申请贷款50万元支付第三笔款，具体付款日期以实际放款日期为准，并约定2016年5月31日双方办理过户手续，同日，双方又签订协议，约定实际成交价为395万元，其中85万元作为房屋装修、厨卫设施及附属设备费用，并约定该笔款于2016年5月31日支付。合同签订后原告于2016年1月23日将第一款项交付给被告。2016年3月初，原告筹备了第二笔款项，联系被告请求交付第二笔款，被告以正月内不宜搬家为由拒绝了原告请求。正月过后，原告再次联系被告，要求交付第二笔款，同时由被告交付钥匙。被告不同意。此后，原告及中介公司数次联系被告，但被告以市场房价上涨为由，提出要原告再多付25万元，否则不同意履行合同。截止3月31日，原告再次发信给被告，被告仍不答复。此后，双方多次进行磋商，被告坚持其要求原告增加钱款，原告不同意，故协商未果。故原告诉至法院，提出如上诉请。被告宋慧忠、王妮娜辩称：对原告的诉求1及诉请2均无异议。对原告的诉求3有异议。被告于2016年3月11日明确向原告发出解除合同的短信通知，2016年4月5日原告律师向被告发出解约的律师函，也就是双方在2016年4月5日解除合同，违约金只能计算到解除合同的时间点，原告有义务避免损失扩大，合同解除后的扩大损失不应由被告承担；协议解除合同时，房屋只涨价25万元，所以被告只同意赔偿原告损失25万元；被告于本案2017年8月18日的庭审结束后向本院书面表示同意按合同约定赔偿原告房屋总房价的20%的违约金。对于原告的诉求4，不同意支付律师费，没有法律依据；对于中介费无异议，被告愿意承担。对于原告的诉求5，诉讼费、财产保全费请求法院依法处理；公告费，被告不同意承担，应该由原告自行承担，原告在诉状上将被告的地址写错，导致无法送达，被告地址实际为“1303室”，原告诉状上写成“303室”，无法送达的原因是原告自身导致；评估费，被告不同意承担，最迟2016年4月5日作为双方解除合同的时间点，也就是若评估房价应评估2016年4月份的房价，而不是2017年的房价，所以原告所申请进行的评估报告对本案没有意义，不同意支付该评估费。本院经审理，由原、被告对《房地产买卖合同》复印件2份、《协议》、《上海市房地产登记薄房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产买卖合同》、《居间协议》、《收款收据》、《佣金确认书》、《银联POS签购单》、《零售客户交易清单》、原告与被告之间的微信记录、原告与中介公司工作人员许毕锋之间的微信记录、律师费发票、《律师函》、上海大雄房地产估价有限公司出具的《上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室住宅房地产价值估价报告》(以下简称《估价报告》)、评估费发票、系争房屋的房地产权证等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后认定事实如下：三原告系一家人，二被告系夫妻。2016年1月12日，原告王霞芬作为乙方与作为甲方的二被告经中介公司居间介绍签订《房地产买卖合同》，约定：向被告购买系争房屋，总房价款为395万元，定金为5万元，并约定在王霞芬支付完成房价款250万元时被告交付房屋钥匙。2016年1月12日，被告收取原告购房定金5万元。2016年1月23日，原、被告签订《协议》，约定：双方于2016年1月23日签订了关于系争房屋的《合同》，该合同中实际成交价为395万元，约定的成交价310万元，该价格(310万元)未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用；原告同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告85万元并签订装修补偿协议，该价格不体现于双方签订的《合同》内，于2016年5月31日前原告应将该笔款项直接支付给被告，被告向原告出具收款收据；本次交易中所产生的税、费均由原告承担；本协议自双方签字之日起生效，本协议为买卖合同的一部分，若本协议与《合同》有异议，以本协议为准；……。同日，双方签订《合同》，约定：原告向被告购买系争房屋，转让价款310万元；原告应于2016年1月23日前(包含当日)支付被告150万元(含定金5万元)，于2016年3月31日前(含当日)支付被告105万元，原告向银行申请贷款50万元，由申请银行将该笔审批通过的贷款直接汇入被告账户(以银行实际放款日期为准)，于双方办理完毕系争房屋交接手续当日支付5万元；双方确认，在2016年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告未按本合同约定期限交接房地产的，原告有权延迟履行相应的合同义务，且每逾期一日，被告应按原告已支付的房款价的日万分之五支付违约金给原告，违约金自本合同规定的被告应履行义务最后期限之第二日至实际交房之日止，如该等逾期超过20日，原告可以直接向不动产所在地法院提起诉讼，强制被告交付，并且原告有权要求被告按照总房价的20%支付违约金，若在交易过程中，系争房屋被法院等机关查封、扣押及监管而无法过户给原告，则原告有权单方面解除合同，并要求被告在接到解除通知书后七日内将原告已支付的房款退还给原告，同时按总房价的20%支付违约金给原告；原告未按本合同约定期限付款的，被告有权延迟履行相应的合同义务，原告延迟付款，每逾期一日，原告应按应付而未付款额的日万分之五支付逾期违约金，该等逾期超过20日，则被告有权单方以书面形式解除与原告的买卖合同，若双方交易的系争房屋未办理产权过户手续，被告有权将系争房屋另行出售给第三人而无须通知原告，原告在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付前款的逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金，若双方交易的系争房屋已经办理了产权过户手续，被告有权要求原告恢复原状，并从原告已支付的房屋价款中扣除总房价的20%用于补偿自己在交易中的各项损失，及原告应当承担的违约金，剩余的房价款则于恢复原状后七日内退还给原告；……。2016年1月23日，被告收取原告购房款145万元；同日，原告支付中介公司佣金4万元。之后，原告要求交付被告第二笔房款，同时要求被告交付原告系争房屋的钥匙，而被告同意原告交付第二笔房款但要求延迟交付系争房屋的钥匙，原告则不同意被告提出的延迟交付系争房屋钥匙的意见，双方因此产生纠纷。2016年2月21日，原告通过微信联系中介公司工作人员要求通知被告：原告可提前支付第二笔房款105万元，被告在原告支付105万元同时交房给原告，中介工作人员表示已经通知被告。2016年3月10日，原告微信联系被告要求于2016年3月15日支付第二笔房款105万元并要求被告该日交付原告系争房屋的钥匙，被告于2016年3月11日向原告发送微信明确表示：房屋不买(卖)了，赔偿150万元的违约金，原告也不要打被告电话，让中介公司联系谈，原告当日回复要求被告慎重考虑其不卖房屋的决定，并表示房款105万元一直在原告的账户上，希望原告汇钱、被告交房。原告王霞芬的银行账户于2016年3月24日的余额为125万余元。2016年3月24日，原告聘请律师支付律师费3万元。2016年4月5日，原告委托律师出具《律师函》给被告，《律师函》的主要内容为：1、限被告接到本律师函后五日内与原告方委托人联系，就合同履行进行协商；2、若被告方在规定期限内未联系或不进行协商，原告方将视为被告放弃履行合同的表示，原告方将单方面解除合同；3、合同解除后，原告方将保留诉讼的权利，依该合同相关条款追究被告方的违约责任。被告当庭确认于2016年4月10日前收到了原告发出的《律师函》。在本案审理过程中，原告申请对系争房屋于评估时点2017年1月4日的价值进行评估，在本院告知原告是否以原告起诉本案之日即2016年5月6日作为评估时点，并告知若被告到庭对原告申请的评估时点2017年1月4日提出异议则原告据此申请的对系争房屋评估的价值可能不予采信时，原告仍表示坚持以2017年1月4日为评估时点申请对系争房屋的价值进行评估，法院据此根据原告的申请委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋评估时点为2017年1月4日的价值进行评估。上海大雄房地产估价有限公司于2017年2月15日出具《估价报告》，估价结果为：系争房屋在2017年1月4日的价值为653万元。原告据此《估价报告》认为系争房屋的价格比其购买时的价格(395万元)上涨了258万元，原告的溢价损失为258万元。被告对《估价报告》的真实性无异议，但认为双方合同解除时间最迟不超过2016年4月10日，应当评估2016年4月的房价，故《估价报告》与本案无关，并书面表示不申请对系争房屋在2016年4月10日时点的价值进行评估、同意按合同约定赔偿原告房屋总价20%的违约金。本院认为：原、被告约定系争房屋的实际成交价为395万元、合同价为310万元，有做低房价避税漏税之嫌，故本院认定原、被告关于系争房屋总价的真实约定为395万元，双方关于房价为310万元的约定条款无效。原、被告关于系争房屋总价395万元及《房地产买卖合同》、《合同》和《协议》中除房价310万元以外的其余约定内容均系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方均应严格按约履行。一、关于原告要求判令解除双方所签的关于系争房屋的买卖合同的诉讼请求之处理意见。双方在《房地产买卖合同》中约定在王霞芬支付完成房价款250万元时被告交付房屋钥匙。但在双方实际履行买卖合同过程中，被告要求延迟交房、且在原告催告被告接受第二笔房款并要求被告交房时明确表示不卖房了，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告于2016年4月5日向被告发出《律师函》，催促被告限期联系原告的律师协商履行合同事宜，否则，视为被告放弃履行合同，原告将单方面解除合同。被告于2016年4月10日前收到了《律师函》，被告与原告的律师联系要求解除合同，因双方对违约金数额有争议而协商未妥。故本院认定双方的买卖合同解除时间为2016年4月10日。二、关于原告要求被告返还房款150万元的诉讼请求之处理意见。双方的买卖合同解除后，被告应返还原告房款，且被告也同意返还，故原告该项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。三、关于原告要求判令被告支付因违约给原告造成的损失258万元的诉讼请求之处理意见。本院认定，原、被告所签的关于系争房屋的买卖合同的解除日为2016年4月10日，原告起诉本案的起诉日为2016年5月6日，且原告的诉讼请求之一就是要求解除双方所签的房地产买卖合同，原告最迟应于2016年5月6日起采取相应措施应对房价上涨、防止溢价损失的扩大，因此，原告为主张溢价损失而申请评估系争房屋价值的合理评估时点宜为合同解除日2016年4月10日，最迟为原告起诉本案日2016年5月6日。原告在本院进行相关释明存在《估价报告》可能不被采信的风险后仍坚持以2017年1月4日作为评估时点，而被告当庭对《估价报告》提出异议，因此，评估时点为2017年1月4日的《估价报告》不足采信。被告认为根据其估算的系争房屋于2016年4月10日时点的价值所计算的原告房屋溢价损失为25万元左右，但其庭后书面表示不申请对系争房屋于2016年4月10日的价值进行评估，同意按照合同约定赔偿原告房屋总价395万元的20%的违约金79万元。原告当庭表示不同意被告所估算的溢价损失25万元左右，被告又未举证予以证明，故对被告所谓的溢价损失25万元左右的意见不予采信。鉴于被告违约导致合同解除，合同解除后系争房屋的房价趋于上涨走势，被告同意按照双方约定的房屋总价的20%的违约金赔偿原告；且经本院释明，原告不同意将要求被告赔偿房屋溢价损失258万元的诉讼请求变更为要求被告支付解约违约金的诉讼请求；为减少当事人诉累，节约诉讼资源，故由本院参照双方约定的解约违约金数额酌定被告赔偿原告溢价损失79万元。原告要求被告赔偿其余溢价损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。四、关于原告要求判令被告支付原告因本案所支付的律师费3万元、中介费4万元的诉讼请求之处理意见。因被告违约致使原告支付律师费3万元进行诉讼维权并支付中介费4万元，律师费及中介费系原告实际发生的损失，故原告要求被告支付律师费及中介费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。五、关于原告要求判令二被告承担公告费560元、财产保全费5,000元、房屋评估费16,900元的诉讼请求之处理意见。原告于2016年3月21日查询了两被告的户籍地，并由公安机关于当日出具了关于宋慧忠的《常口现实库信息资料》，显示宋慧忠的户籍地为上海市浦东新区金桥镇金葵路XXX弄XXX号XXX室，但原告于2016年4月20日出具的《民事起诉状》上所写的宋慧忠的户籍地及王妮娜的现住地均为上海市浦东新区金桥镇金葵路XXX弄XXX号XXX室，本院多次送达两被告均被退回后进行公告送达，后在审理过程中拨通了宋慧忠的电话才按照宋慧忠所提供的正确地址上海市浦东新区金桥镇金葵路XXX弄XXX号XXX室送达了两被告，原告在两被告到庭参加的庭审中才表示《民事起诉状》上所写地址系笔误，原告在被告到庭参加庭审之前的审理过程中未发现该笔误，未向本院反映该笔误，因此，公告费520元发生的根本原因系原告笔误造成，该笔公告费应由原告承担；代管于本院处的剩余公告费40元尚未使用，由本院退回给原告。因被告违约，致使原告诉讼保全被告的财产，因此产生的财产保全费5,000元应由被告承担。原告经本院释明按2017年1月4日时点进行评估的《估价报告》可能不被法院采信后仍坚持按该时点申请评估，导致《估价报告》在被告到庭提出异议后不被采信，原告应承担由此产生的房屋评估费16,900元。案件受理费39,680元，依法由原告承担13,960元,依法由被告承担25,720元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告凌鲁新、王霞芬、凌莉与被告宋慧忠、王妮娜所签的关于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同中关于房屋总价款为310万元的约定条款无效；二、原告凌鲁新、王霞芬、凌莉与被告宋慧忠、王妮娜于2016年4月10日起解除双方所签的关于上海市浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋的除房屋总价款为310万元的约定条款以外的买卖合同；三、被告宋慧忠、王妮娜于本判决生效之日起十日内返还原告凌鲁新、王霞芬、凌莉购房款150万元；四、被告宋慧忠、王妮娜于本判决生效之日起十日内赔偿原告凌鲁新、王霞芬、凌莉房屋溢价损失79万元；五、被告宋慧忠、王妮娜于本判决生效之日起十日内赔偿原告凌鲁新、王霞芬、凌莉律师费3万元及中介费4万元；六、驳回原告凌鲁新、王霞芬、凌莉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,680元，由原告凌鲁新、王霞芬、凌莉负担13,960元,由被告宋慧忠、王妮娜负担25,720元；保全费5,000元,由被告宋慧忠、王妮娜负担；公告费520元及房屋评估费16,900元，均由原告凌鲁新、王霞芬、凌莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  高天明人民陪审员  梅丽华二〇一七年八月二十八日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。