陕西省合阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0524民初550号
原告（反诉被告）王京红，男，汉族，大专文化，干部。
委托代理人李浩凯，陕西奥达律师事务所律师。
被告（反诉原告）合阳县亨通伟业房地产开发有限公司。
法定代表人雷崇高，该公司董事长。
委托代理人张亚红，该公司工作人员。
委托代理人史洪亮，陕西炳辉律师事务所律师。
原告（反诉被告）王京红与被告（反诉原告）合阳县亨通伟业房地产开发有限公司（以下简称亨通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王京红的委托代理人李浩凯,被告亨通公司的委托代理人张亚红、史洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王京红起诉称,2011年初原告申请天怡园小区乡镇干部和中小学教师住房,并经相关职权部门审核、公示、备案、摇号选房，原告获得购买该小区12栋楼1单元1层西户房屋资格。2011年9月8日，原告交纳了50%的房款84040元。后被告一直未交付房屋，现诉至法院，要求被告履行合同义务，交付房屋并赔偿损失。诉讼中，因原告得知被告已将该房屋转卖他人，合同目的无法实现，无奈变更诉讼请求，要求：一、解除双方2011年9月8日签订的天怡园小区12栋楼1单元1层西户房屋买卖合同；二、要求被告退还房款84040元及自2011年9月8日起按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的利息，并赔偿损失47750元；三、要求被告承担84040元的赔偿责任。
原告（反诉被告）王京红向本院提交以下证据予以证明:中国农业银行现金缴款单一份、合阳县恒通伟业房地产开发有限公司（天怡园项目）收款收据一份。
被告（反诉原告）亨通公司答辩称:原告与被告签订房屋认购书，购买天怡园小区12栋楼1单元1层西户单元房并交纳84040元购房款的事实属实。但双方之间就被告开发经营的天怡园小区12栋楼1单元1层西户单元房仅签订房屋销售认购书，未签订正式合同，故合同并未成立；且该认购书约定“分期付款，自主体封顶后十天交清总房价的90%，交钥匙之前交清余款。办理按揭，自主体封顶后十天内办理完国家商业银行按揭规定的全部手续。否则，甲方有权解除合同，并按总房款的5%收取违约金”。2013年11月，天怡园小区主体竣工，被告以多种形式面向社会公开告知房屋竣工事实，并通知各业主。被告多次直接电话通知原告办理交款手续，原告作为购房人，明知该事实而拒不履行交款义务，构成违约。后因天怡园小区实际购买率不高，经有关部门同意，被告面向社会出售该小区未售出的房产。因原告拒不交纳剩余房款，无奈，被告将该房屋出售他人，故不同意原告的诉讼请求。
同时，被告亨通公司反诉称:基于上述理由，原告在明知房屋竣工事实后，经被告多次催告,原告均以各种理由拒不交付下余房款的行为构成违约，故反诉要求解除与原告签订的房屋销售认购书;并要求判令原告承担违约金8404元。
被告（反诉原告）亨通公司向本院提交以下证据予以证明:房屋销售认购书一份、催缴房款统计表十一份、天怡园竣工庆典仪式图片六份、证人证言一份。
原告（反诉被告）王京红针对被告亨通公司的反诉，答辩称:被告的反诉已经表明了其同意解除该房屋销售合同；被告在原告未收到任何交款通知的情况下，将原告所购房屋转卖他人，侵犯了原告的财产权，构成严重违约，故不同意被告的反诉请求。
经本院庭审质证，各方当事人对原告（反诉被告）王京红提交的中国农业银行现金缴款单一份、恒通公司（天怡园项目）收款收据一份、被告（反诉原告）亨通公司提交的房屋销售认购书一份的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
双方对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议:
被告（反诉原告）亨通公司提交的催缴房款统计表十一份、天怡园竣工庆典仪式图片六份、证人证言一份，用以证明被告在该小区主体竣工后，多次通知原告办理交款手续，并且通过新闻媒体和以庆典形式向社会告知了该小区房屋竣工的事实，原告作为买受人应当知道该事实，但均未履行交款义务，构成违约；原告对被告提交的催缴房款统计表、天怡园竣工庆典仪式图片及证人证言不予认可，并认为该部分证据仅可证明房屋竣工及向其催缴房款的事实，但均不能证明被告在购房合同未解除情况下有权处置该房产；本院认为被告提交的该部分证据，根据被告公司的性质和日常生活经验，能够推定被告在原告未结清房款情况下，向原告催缴房款及通过媒体或其他形式向买受人通知房屋情况的事实，与案件事实具有一定关联，故本院对该部分证据的真实性、关联性、合法性予以确认。
本院根据上述认证查明，2011年初被告（反诉原告）恒通公司开发建设合阳县乡镇干部和农村中小学教师住房即天怡园小区。原告（反诉被告）王京红申请了该住房并经相关职权部门审核、公示、备案、摇号选房，获得购买该小区12栋楼1单元1层西户房屋资格。该房屋面积95.5㎡，单价1760元，总价款168080元。2011年9月8日，原告与被告签订天怡园小区房屋销售认购书，承诺购买该房屋，并按约定向被告交纳了50%的房款84040元。该认购书另约定：“1、①分期付款，自主体封顶后十天内交清总房价的90%，交钥匙之前交清余款。②办理按揭，自主体封顶后十天内办理完国家商业银行按揭规定的全部手续。否则甲方有权解除合同，并按总房款的5%收取违约金。2、乙方保证其通讯地址及联系电话准确无误，由乙方原因导致甲方不能联系上乙方而产生的损失责任由乙方承担，乙方地址及电话如有变更以书面形式及时告知甲方。3、该房面积最终以房管所测绘面积为准。4、认购书一式三份，自签订之日起生效，具有法律效力。”2013年11月，该小区竣工。被告以媒体及庆典形式面向社会公开宣传，并通过其工作人员多次电话通知原告交纳下余房款，原告均因故未予交纳。后被告在原告未解除与原告签订的房屋销售认购书情况下，将原告所购买的房屋转卖他人，并于2015年10月12日向登记机关办理了相关登记手续。现原告诉至法院，要求被告履行合同义务，交付房屋并赔偿损失。诉讼中，因合同目的无法实现，原告变更诉讼请求要求：一、解除双方2011年9月8日签订的天怡园小区12栋楼1单元1层西户房屋买卖合同；二、要求被告退还房款84040元及利息，并赔偿损失；三、要求被告承担84040元的赔偿责任。被告以原告违约在先为由反诉要求解除与原告签订的房屋销售认购书;并要求判令原告承担违约金8404元。双方意见差异较大，经调解无效。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据、证人证言和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告自愿订立房屋销售认购书，属当事人真实意思表示；认购书约定内容具备房屋买卖合同的主要内容，并且被告已经收取原告认购书约定的50%的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。该合同约定的内容不违反法律规定，本院予以认定。被告认为原、被告间未签订正式合同，房屋买卖合同并未成立的辩解理由不成立。现原告以所购房屋已由被告转卖他人，合同目的无法实现为由，要求解除合同；被告承认原告主张的已将所购房屋转卖他人的事实，并以其反诉行为表明同意解除合同，本院依法予以准许。被告在未解除房屋买卖合同情况下，又将原告所购买的房屋出卖给他人，致原告购买房屋的合同目的无法实现，侵犯了原告作为买受人的财产权利，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的相关规定，理应承担返还已付购房款、支付相应利息并赔偿损失的民事责任。因双方在合同中未约定出卖人违约责任，原告主张的利息酌情以已付房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率确定，自签订认购书之日即2011年9月8日起算至案件执行清结之日。对原告主张的要求赔偿损失47750元的诉讼请求，本院认为，其损失额应当酌情按照已付房款数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算损失，损失的起算时间应当以被告将房屋转卖他人的时间确定，即自2015年10月12日起算至执行清结之日;原告对其主张的损失47750元未提供有效证据，依法不予采信。对原告主张的要求被告承担84040元的赔偿责任，本院认为，根据合同的公平原则，原告的主张明显超出了被告应当承担的与其行为相适应的民事责任，故对原告此项主张依法不予支持。
对被告的反诉本院认为，如上所述，原、被告签订的房屋销售认购书应当认定为商品房买卖合同，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，被反诉人在反诉人采取多种方法通知或告知情况下，应当知道交纳剩余房款的事实而一直未予交纳，构成违约，按照该认购书的相关约定，被反诉人应当按照总房款的5%承担违约责任，故对反诉人要求被反诉人支付违约金8404元的请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条（二）项、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）合阳县亨通伟业房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）王京红购房款84040元并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率确定，自2011年9月8日起算至执行清结之日）;
二、被告（反诉原告）合阳县亨通伟业房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）王京红以84040元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的经济损失，自2015年10月12日起算至执行清结之日；
三、驳回原告（反诉被告）王京红的其他诉讼请求；
四、原告（反诉被告）王京红付给被告（反诉原告）合阳县亨通伟业房地产开发有限公司违约金8404元。
上述有给付内容的条款，在本判决书生效后15日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费1901元，由被告（反诉原告）合阳县亨通伟业房地产开发有限公司负担。反诉费用25元，由原告（反诉被告）王京红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
审 判 长 王增祥
人民陪审员 赵安祥
人民陪审员 雷登文
二〇一六年九月二十四日
书 记 员 赵杰冲