济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历民初字第2266号
原告张世勇，男，1969年出生，汉族，住济南市。
委托代理人曲洪忠，山东全诚律师事务所律师。
被告郭增友，男，1966年出生，汉族，住济南市。
委托代理人张业春，山东业春律师事务所律师。
委托代理人解峰，山东业春律师事务所律师。
被告刘美玲，女，1981年出生，汉族，住济南市。
委托代理人尚艳，山东国曜律师事务所律师。
第三人王壮，男，1966年出生，汉族，住济南市。
原告张世勇与被告郭增友、刘美玲，第三人王壮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行审理。原告张世勇的委托代理人曲洪忠，被告郭增友的委托代理人张业春、解峰，被告刘美玲及其委托代理人尚艳，第三人王壮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张世勇诉称，2012年2月9日，原告与郭增友签订了一份房屋租赁合同，合同约定，郭增友承租张世勇位于山师北街门头房（系按超市部分和厨房部分），租赁期限自2012年2月15日至2017年10月15日，租金前两年每年50万元，自2014年开始在每年50万元的基础上每年递增5%，第一年按每半年缴纳，以后按年缴纳，先交后用，提前一个月支付，物业费每月1500元，由郭增友承担。合同还约定，郭增友拖欠使用费累计达30天的，张世勇有权终止合同并收回房屋，任何一方违约的，应按年度向对方支付年度租赁费的10%的违约金，承租人逾期支付租金等使用费的，每逾期一日，按逾期租金数额的10%向出租人交纳滞纳金。
合同签订后，张世勇按约履行了各项义务。郭增友分期分批支付给张世勇租金及物业费共计1197000元。截至2015年10月14日，郭增友尚欠租金及物业费（不含水费）827500元、违约金157625元、滞纳金218783元，以上合计1203908元，张世勇就此款多次向郭增友催告，但至今未果。刘美玲系郭增友之妻，其应对郭增友的本案债务承担共同偿还责任。王壮自称于2015年2月开始实际使用本案房屋，故其应承担相应的法律责任。请求法院判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告郭增友、刘美玲共同向原告支付房屋租金（截至2015年10月14日为749500元，此后起至本案判决确定的合同解除之日止的租金，按照实际承租期限为基础，以合同约定的租金标准另行支付）；3、被告郭增友、刘美玲共同向原告支付房屋占用费（自本案判决确定的合同解除之日至该两被告实际返还房屋之日止，按合同约定的租金标准据实计算）；4、第三人王壮对上述第2、3条款项中自2015年2月起的租金及占用费承担连带赔偿责任；5、郭增友、刘美玲支付张世勇违约金及滞纳金（截至2015年10月14日违约金为157625元，滞纳金为218783元，此后起至该两被告返还房屋并付清租金及占用费之日止，违约金按合同约定的标准计算）；6、诉讼费用由两被告及第三人共同负担。
原告张世勇为支持其主张，向本院提交下列证据：
证据1、张世勇与郭增友签订的房屋租赁合同；
证据2、自2012年2月9日至2013年12月17日的十五张收据，包含税金和物业费；
证据3、历下区人民法院（2015）历民初字第1139号民事判决书一份。
被告郭增友辩称，1、2012年2月9日双方签订的房屋租赁合同应属于无效合同，理由如下：在接到起诉状后，郭增友到房屋的权属机关核查，经查询该房屋未办理任何的转租手续，故因该手续未取到，申请法院到济南军区联勤部房管局对涉案房屋的转租及出租的手续进行调取。另外鉴于张世勇不是该房屋的产权人故申请法院追加该房屋的产权人中国人民解放军济南警备区以及本案涉及的转租各方为共同被告来证实各被告对该房屋的租赁权的合法性。2、郭增友已经于2015年1月底之前交给张世勇理由如下：由于在2012年郭增友以个人的名义承租了该涉案房屋，造成了大量的投入，在经营上亏损严重，在2015年1月底之前经张世勇同意，张世勇称将房屋收回，由其另行转让他方经营。3、郭增友已按照双方的约定足额缴纳了涉案房屋的租金理由如下：郭增友自2011年2月9日签订合同后第一年按合同的约定支付给原告租金50万元及约定的物业费18000，共计518000元。2013年2月15日后的第二年度经双方口头协商郭增友按租金450000元支付，郭增友第二年度足额缴纳了租金及物业费共计468000元。第三年度从2014年2月15日至2015年2月14日第三年度的租金郭增友按照第二年度的约定支付了45万元及物业费18000元共计468000元。以上三年度郭增友共向张世勇支付1454000元整，张世勇所称的郭增友没有支付租金与客观事实不符。张世勇在宣读合同约定过程中也提到了双方约定在30日内如不缴纳租金就有权解除合同，如郭增友未按合同约定缴纳租金，张世勇早就采取相应的措施，且水、电都控制在张世勇一方，如果不足额缴纳或延期缴纳租金郭增友是无法经营自己的餐厅的。4、郭增友同前妻刘美玲于2015年7月份已经离婚，实际2012年夫妻双方已经感情不和，出现分居现象，郭增友承租涉案房屋是属于个人行为，不应将前妻刘美玲列入本案的共同被告。综上，为查明本案的事实，郭增友再次申请法院追加该房屋的产权人济南警备区及在查明案件各转租人的身份情况后共同追加为本案被告以此来查明本案的事实及合同的效力。
被告郭增友为证明其主张，提供以下证据：
证据1、郭增友、郭增友聘任的经理赵海永、张世勇的物业经理刘栋的电话录音一份。证明刘栋声称郭增友已经全部交清费用。录音中称“老王（本案第三人）没有交全租金”，而不是郭增友。
被告刘美玲辩称，刘美玲非诉争房屋的当事人，不是本案的适格被告，合同关系基于相对性原则对签约当事人产生权利义务，不涉及案外人的权利义务，本案房屋承租人是郭增友，刘美玲与合同纠纷无关，不应作为合同之债的承担者。2、张世勇与郭增友签订的合同系无效合同，同意郭增友的答辩意见。3、郭增友在租赁期内或使用期内已全额缴纳房租，不存在拖欠房租的事实，同意郭增友的答辩意见。4、张世勇在2015年2月已将诉争房屋租赁给第三人且已实际收取租金，郭增友与张世勇之间的租赁合同早已实际解除，现双方不存在租赁关系。其他意见同郭增友答辩意见。
被告刘美玲为证明其主张，提供以下证据：
证据1、中国建设银行转账记录两张，其中2012年由前台王君转到张世勇账户10万元，2012年7月19日由郭增友账户转入张世勇账户10万元，该两份证据证实，张世勇提供的收据是不全的，有部分房租通过转账后，张世勇并未出具收据，所以张世勇不能仅凭提交的收据来证实郭增友未全额缴纳房租；
证据2、张世勇与赵海永（酒店的实际经营人）的录音。证明引发本案纠纷的并非郭增友拖欠租金，而是张世勇与第三人之间发生矛盾；
证据3、离婚证及离婚协议书。
第三人王壮辩称，王壮接受房屋的时候是跟张世勇谈的，当时张世勇告诉王壮没有任何债务纠纷，才于2015年2月接手的。
第三人王壮未提供相关证据。
经审理查明，2012年2月9日，张世勇（甲方）与郭增友（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定“甲方将坐落于于山师北街门头（现超市部分和厨房部分）租赁给乙方使用；租赁期限自2012年2月15日至2017年10月15日止；该房屋租赁费为：超市部分每年35万元，厨房部分每年15万元，合计每年50万元。前两年每年50万元，从2014年开始在每年50万元的基础上每年递增5%。付款方式，前一年按每半年缴纳，以后按年缴纳，先交后用，提前一个月支付”。第四条约定：“每月1500元物业费等与该房屋相关的全部费用均由乙方承担”。第五条约定：“乙方拖欠使用费累计达30天的，甲方可终止协议并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿”。第九条约定：“租赁期间双方必须信守约定，任何一方违反本协议的约定，按年度须向对方交纳年度租赁费的10%作为违约金，乙方逾期未交使用费的，每逾期一日，乙方同意按逾期租金数额的10%向甲方交纳滞纳金”。
上述合同签订后，双方开始履行，郭增友按约履行付款义务至2015年1月。郭增友主张此后经张世勇同意，由张世勇将房屋收回并另行转让他方经营。第三人王壮主张自2015年2月从张世勇手中接手涉案房屋并起诉至本院。2015年7月24日，本院作出（2015）历民初字第1139号民事判决书，认为“原告王壮提供的证据不足以证实其与被告张世勇之间存在租赁合同关系”，不予认定王壮与张世勇签订过房屋租赁合同。
另，郭增友与刘美玲于2015年7月22日签署了《离婚协议书》，解除了婚姻关系。
本院认为，张世勇与郭增友之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院对此予以确认。郭增友未按照合同约定支付房租的行为，已经构成违约，因此，张世勇要求解除双方合同的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。
本案中，第三人王壮关于其与张世勇之间存在租赁合同关系的主张，根据（2015）历民初字第1139号判决书的认定，本院对此不予采信。按照张世勇与郭增友之间的《房屋租赁合同》约定，自2015年2月至2016年1月底，郭增友应向张世勇支付租金数额为50万元×（1+5%）×（1+5%）=551250元，应付物业费18000元，合计569250元，郭增友已付117000元，尚欠租金452250元未予支付。按照双方合同的约定，郭增友应向张世勇支付逾期付款违约金551250×10%=55125元，关于滞纳金的主张属于重复计算，本院对此不予支持。
另，第三人王壮与张世勇之间不存在房屋租赁关系，因此，关于张世勇要求王壮承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。郭增友承租涉案房屋期间内与刘美玲解除婚姻，因此，张世勇要求刘美玲连带赔偿责任的诉讼请求，没有法律依据，本院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张世勇与被告郭增友之间于2012年2月9日签订的房屋租赁合同；
二、被告郭增友于本判决生效之日起十日内向原告张世勇支付房屋租金及物业费452250元（2015年2月至2016年1月底期间）；
三、被告郭增友于本判决生效之日起十日内向原告张世勇支付违约金55125元；
四、驳回原告张世勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15740元，由原告张世勇承担9110元，由被告郭增友承担6630元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按上诉请求预交相应上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 田丰
人民陪审员 陈军
人民陪审员 梁颖
二〇一六年三月十六日
书 记 员 孙燕