江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终258号
上诉人（原审原告）：周伟，男，1977年3月8日生，汉族，住无锡市北塘区。
上诉人（原审原告）：王云雅，女，1976年12月19日生，汉族，住无锡市北塘区。
委托诉讼代理人：刘赟、蔡凤珠（受周伟、王云雅共同授权委托），江苏苏秦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨建伟，男，1958年11月5日生，汉族，住无锡市新吴区。105
被上诉人（原审被告）：缪金娥，女，1961年3月5日生，汉族，住无锡市新吴区。
委托诉讼代理人：刘俊杰（受杨建伟、缪金娥共同授权委托），江苏居和信律师事务所律师。
上诉人周伟、王云雅因与被上诉人杨建伟、缪金娥房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
周伟、王云雅上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付逾期过户的违约损失100768元。事实和理由：1、虽然律师函给被上诉人履行的期限为2017年2月26日前，但法院送达起诉状的时间是在2月26日之后，被上诉人知道起诉已经超过了函告的履行期限，且直至一审开庭前被上诉人也未与其联系表示愿意过户，是以行为表示不予配合。2、被上诉人在审理中表达的所谓愿意配合过户是附条件的，根据其一审中提供的录音证据，可以反映杨建伟是要其贴点钱作为补偿才能过户。3、违约金具有补偿性和惩罚性双重作用，因被上诉人的违约给其造成了律师费、交通费、误工费等损失是客观存在的。4、根据无锡市国土局的规定，从2018年1月1日起，涉案房屋土地出让金标准上涨100元/平方米，其为此需要多缴纳11569元。
杨建伟、缪金娥二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。此外，合同约定相关税费由上诉人承担，因此是否多缴土地出让金与其无关。即便要计算违约金，对方主张的金额也过高，应予调整。
周伟、王云雅一审诉请：1、杨建伟、缪金娥依约将诉争房屋过户至周伟、王云雅名下；2、杨建伟、缪金娥向其支付违约金，每日按总房款1%的标准计算至办理过户之日；3、诉讼费用由杨建伟、缪金娥承担。事实和理由：2006年11月25日，其与杨建伟、缪金娥签订房屋买卖合同，购买了杨建伟、缪金娥所有的位于无锡市××吴区××花园××室的房屋，约定售价335896.50元。其依约支付了房款后，杨建伟、缪金娥向其交付了房屋，其装修并实际入住。合同另约定在符合办理过户条件的情形下，杨建伟、缪金娥应协助其办理过户手续，如不配合由违约方按每逾期一日支付已付房款1%的金额的违约金。现诉争房屋已具备过户条件，但杨建伟、缪金娥拒绝配合其办理过户手续。
杨建伟、缪金娥一审辩称：双方签订的房屋买卖合同因违反行政法规的强制性规定而应当认定为无效；周伟、王云雅没有尽到合理的催告义务，其并没有拒绝配合过户的情况存在；杨建伟无权处分诉争房屋，周伟、王云雅实际并不居住在诉争房屋中，且手机号码也有变更。综上，其不存在任何违约行为，要求驳回周伟、王云雅的诉讼请求。
一审法院查明：2006年11月25日，周伟、王云雅与杨建伟、缪金娥、杨晓签订房屋买卖合同一份，约定杨建伟、缪金娥、杨晓将诉争房屋出卖给周伟、王云雅，房价为335896.50元，付款方式为2006年11月22日前支付定金20000元，合同签订之日起一个半月（四十五天）内支付335896.50元至缪金娥帐号内，杨建伟、缪金娥于收到定金之日起四十五天内将诉争房屋交付给周伟、王云雅。合同第八条约定，周伟、王云雅实际接收房屋后，在杨建伟、缪金娥、杨晓取得完整所有权手续时，应积极协助周伟、王云雅办理权属登记手续，如果杨建伟、缪金娥、杨晓拒不配合周伟、王云雅办理房地产权属证书，经催告后，仍拒不配合办理的，则周伟、王云雅有权按每逾期一日支付已付房款1%的违约金向杨建伟、缪金娥、杨晓要求赔偿损失。合同另约定，办理房地产权属证书及房屋过户手续的一切费用由周伟、王云雅承担，当杨建伟、缪金娥、杨晓取得该房屋产权证时，先交由周伟、王云雅保管，由周伟、王云雅联系房屋过户事宜，费用由周伟、王云雅负担，杨建伟、缪金娥、杨晓应积极配合。周伟、王云雅、杨建伟、缪金娥、杨晓均在合同上签字捺印。
合同签订后，周伟、王云雅依约支付了房款，杨建伟、缪金娥、杨晓依约交付了诉争房屋。2010年9月29日，杨建伟、缪金娥办理了诉争房屋的所有权证，杨建伟为房屋所有权人，缪金娥为共有权人。2016年11月23日，无锡市住房和城乡建设局、无锡市财政局、无锡市国土资源局、无锡市物价局联合下发《关于公布无锡市区经济适用住房、拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》，该通知自2016年12月1日起施行，前进花园土地收益费用为每平方米1638元。2017年2月21日，周伟、王云雅委托江苏苏秦律师事务所向杨建伟、缪金娥寄送律师函，载明其多次与杨建伟、缪金娥联系办理过户事宜，但杨建伟、缪金娥明确表示拒绝协助，要求杨建伟、缪金娥于收到律师函后五日内配合其办理房屋过户手续。2月22日，杨建伟、缪金娥的家人代收了该律师函。2017年2月，周伟、王云雅诉至法院。
上述事实，有房屋买卖合同1份、杨建伟、缪金娥出具的收条2份、房屋所有权证、共有权证各1份、土地使用权证1份、锡建房管[2016]8号通知1份、律师函1份、邮政快递存根2份、邮件查询截图2份、无锡市新区南站街道征地房屋拆迁补偿安置协议及双方当事人陈述在卷佐证。
一审中，杨建伟、缪金娥表示其并没有不配合过户，其多次打电话给周伟要求过户，周伟一直以没有时间为由推托，后来就来起诉了，并提供了通话记录予以佐证。周伟对接到杨建伟的电话的事实无异议，但表示杨建伟打电话给他并不是商量过户事宜而是要求其增加房款。周伟另表示其也多次打电话给杨建伟要求过户，杨建伟都予以了拒绝，并提供了通话清单、录音资料等证据。杨建伟、缪金娥表示对于录音内容无异议，但表示该录音中杨建伟、缪金娥并没有拒绝过户的意思表示，只是建议周伟在行情好的时候把房子卖掉并配合其过户。
另查明：2017年2月19日，周伟、王云雅与江苏苏秦律师事务所签订委托代理协议，进行了本案诉讼事务的委托，并支付了律师费20000元。为证明自己的主张，周伟、王云雅提供了委托代理协议、国内支付业务收款回单、律师费发票。杨建伟、缪金娥对委托代理协议、律师费发票真实性无异议，但表示双方在合同中并未约定如果发生纠纷，律师费如何分担，故不应由其承担律师费。
一审法院认为：依法成立的合同对双方均有约束力。本案中，周伟、王云雅与杨建伟、缪金娥、杨晓签订的房屋买卖合同合法有效，对双方均具有约束力。杨建伟、缪金娥提出的该合同违反国家强制性法律规定，应为无效的抗辩，因其未提供证据证明，法院不予采纳。根据合同约定，杨建伟、缪金娥、杨晓应在可以办理产权过户手续的时候配合周伟、王云雅办理产权过户手续，目前诉争房屋已符合办理产权过户的条件，诉争房屋登记在杨建伟、缪金娥名下，杨建伟、缪金娥在诉讼中亦表示愿意配合周伟、王云雅办理产权过户手续，故法院对于周伟、王云雅要求杨建伟、缪金娥将诉争房屋过户至其名下的请求，法院予以支持，相关费用由周伟、王云雅负担。关于违约金，合同约定经催告后杨建伟、缪金娥仍不配合办理过户手续的，应每日按房价总额的1%的标准支付违约金，周伟、王云雅于2017年2月21日向杨建伟、缪金娥邮寄了催告函，该函中明确要求杨建伟、缪金娥在收到律师函后五日内配合其办理过户手续，此时应视为向杨建伟、缪金娥进行了催告。2月22日邮政快递平台显示家人代收了该律师函。杨建伟、缪金娥可以在2月26日前作出是否愿意配合过户的意思表示。2月24日，周伟、王云雅诉至本院，要求杨建伟、缪金娥配合其办理过户手续并支付违约金，此时并未超过其向杨建伟、缪金娥催告要求配合办理过户手续的期限。诉讼中，杨建伟、缪金娥一直表示愿意配合周伟、王云雅办理过户手续。法院在调解过程中，因周伟、王云雅坚持要求杨建伟、缪金娥支付违约金而未能达成调解协议。杨建伟、缪金娥在周伟、王云雅给予以的催告期内未表示拒绝配合办理过户手续，诉讼过程中仍表示愿意配合办理过户手续，其并不存在违约行为，不需要支付违约金，故对于周伟、王云雅要求杨建伟、缪金娥支付违约金的请求，法院不予支持。关于律师费，双方在合同中并未对律师费的承担作出约定，故本院对周伟、王云雅要求杨建伟、缪金娥支付律师费的请求不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、杨建伟、缪金娥于判决发生法律效力之日起10日内将无锡市××吴区××花园××室房屋产权过户给周伟、王云雅。过户时发生的土地出让金及相关契税等均由周伟、王云雅负担。二、驳回周伟、王云雅的其他诉讼请求。案件受理费3169元，财产保全费2200元，合计5369元（已由周伟、王云雅预交），由周伟、王云雅负担50元，由杨建伟、缪金娥负担5319元（周伟、王云雅同意其预交的诉讼费用中的剩余部分5319元由杨建伟、缪金娥直接向其支付，法院不再退还，由杨建伟、缪金娥于判决发生法律效力之日起10日内直接支付于周伟、王云雅）。
二审中，双方未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
二审补充查明：2006年12月7日，上诉人向被上诉人支付了购房款317596.5元，加上此前支付的定金2万元，共计337596.5元。一审起诉前，杨建伟与周伟有如下的通话内容：……杨建伟：你也去打听个行情，人家115平方，转出去赔付多少钱，你去问下，大行大市就行了。周伟：你这边了解下来大概什么行情呢？杨建伟：我这边115的没有卖给别人，90几的有一户人家卖掉了，他是贴了7万块钱……人家要多少我不会比别人要的多就是，正常的不得了……
以上事实，有一审中的收条、电话录音予以证实。
本案二审的争议焦点为：杨建伟、缪金娥是否存在违约；如存在，违约金如何计算。
本院认为：根据房屋买卖合同的约定，杨建伟、缪金娥应积极协助周伟、王云雅办理权属登记手续，如杨建伟、缪金娥经催告后仍拒不配合办理的，则周伟、王云雅有权按每逾期一日支付已付房款1%的违约金向杨建伟、缪金娥要求赔偿损失。双方在签订房屋买卖合同后，周伟、王云雅按约支付了购房款337596.5元（含2万元定金）。2016年12月1日施行《关于公布无锡市区经济适用住房、拆迁安置住房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》后，涉案房屋可办理产权过户手续，杨建伟、缪金娥在2017年2月22日收到周伟、王云雅的催告函后，应在告知的五日内配合办理房屋过户手续。但从双方的电话联系内容来看，系杨建伟、缪金娥要周伟、王云雅再贴点钱才同意配合过户，该要求缺乏合同及法律依据，违反了合同约定的过户义务，应承担相应的违约责任。按照合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。涉案合同约定的每逾期一日承担已付房款1%的违约金明显过高，依法应予调整，故本院酌定以已付房款337596.5元为基数按每日万分之五的标准，从2017年2月27日起计算至杨建伟、缪金娥将涉案房屋的产权过户给周伟、王云雅止，但不超过周伟、王云雅主张的100768元。
综上，一审法院对违约责任的认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初1381号民事判决主文第一项；
二、撤销无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初1381号民事判决主文第二项；
三、杨建伟、缪金娥于本判决发生法律效力之日起10日内支付周伟、王云雅违约金（以337596.5元为基数按每日万分之五的标准，从2017年2月27日起计算至杨建伟、缪金娥将涉案房屋的产权过户给周伟、王云雅止，但不超过100768元）；
四、驳回周伟、王云雅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3169元，财产保全费2200元，合计5369元（已由周伟、王云雅预交），由杨建伟、缪金娥负担；二审案件受理费3169元（已由周伟、王云雅预交），由杨建伟、缪金娥负担。上述费用双方同意自行交接，法院不再退还，杨建伟、缪金娥于本判决发生法律效力之日起10日内将其应负担的8538元直接支付给周伟、王云雅。
本判决为终审判决。
审判长 吕杰明
审判员 王静静
审判员 景 鑫
二〇一八年三月十五日
书记员 程夫栎
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更……
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。