广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终693号
上诉人（原审被告）江家梁，男，汉族，住广东省佛山市。
委托代理人陈慈梅，广东龙浩律师事务所律师。
委托代理人黄绍仁，广东龙浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）佛山市祥和物业管理有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人黄洪波。
委托代理人王素红，该公司职员。
委托代理人蔡丽平，该公司职员。
上诉人江家梁因与被上诉人佛山市祥和物业管理有限公司（以下简称祥和公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1454号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、江家梁于判决发生法律效力之日起十日内，向祥和公司支付佛山市禅城区后龙二街6号201房2005年11月至2015年7月的物业费共计10794.13元；二、江家梁于判决发生法律效力之日起十日内，向祥和公司支付佛山市禅城区号铺位2005年1月至2015年7月的物业费共计10002.20元；三、驳回祥和公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取164元，由江家梁负担。
上诉人江家梁上诉提出：一、祥和公司虽与开发商之间签订有《名X花园物业委托管理合同书》，但江家梁与祥和公司之间并不存在物业服务合同关系，且江家梁从未接受过祥和公司的服务，祥和公司也未尽到服务义务。首先，江家梁不知悉祥和公司与开发商签订的《名X花园物业委托管理合同书》，因此，该合同对江家梁不具有约束力。其次，虽然江家梁接受了涉案物业，但不代表江家梁就接受祥和公司的物业服务，就应交纳物业费。涉案物业位处小区外围商铺，江家梁从未见过有人进行过清洁或安保等公共服务，也没有见过物业人员。祥和公司称收费标准及管理规定均在小区公告栏内公示，也曾向江家梁口头催缴欠费，且将江家梁每期欠费公示于公告栏是不存在的。江家梁在小区内没见过有公示栏，也从未收到过催缴通知。祥和公司仅凭口头陈述而无实际证据，不能据此认定江家梁实际接收祥和公司的物业服务，形成事实物业服务合同关系。相反，江家梁在一审提交的照片可以证明涉案物业所在的公共电箱、下水道、化粪池等多年没有人管理。二、祥和公司从未向江家梁催收过物业费，本案已过诉讼时效。如前所述，祥和公司与开发商签订的《名X花园物业委托管理合同书》对江家梁没有约束力，该合同是否约定有终止履行期限与江家梁无关。江家梁购买涉案物业长达10年，交付使用也近10年，祥和公司从未催收过物业费，祥和公司也未提供证据证明其催收过，应视为祥和公司对物业费权利的放弃。而且，根据祥和公司提交的《名X花园管理规定》可以看出，物业费是按月缴交，因此，每月的服务费应视为一个独立的债务，适用两年诉讼时效。综上，请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，改判江家梁无需向祥和公司支付物业费20796.33元；2.由祥和公司承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人祥和公司答辩称：一、祥和公司与涉案楼盘的开发商佛山市环市房地产开发总公司签订的《名X花园物业委托管理合同书》属于前期物业服务合同，对于包括江家梁在内的该小区全体业主都具有约束力。江家梁认为祥和公司未尽物业服务义务，但未提供证据予以证实。二、在物业服务合同期内产生的物业费应视为一个整体，江家梁每月应交纳的物业费应视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，对于同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。涉案《名X花园物业委托管理合同书》并未约定合同履行终止期限，双方的物业服务关系亦一直持续，故本案诉讼未过诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
上诉人江家梁在二审期间向本院提交照片九张，拟证明祥和公司未对江家梁铺位间的电箱及下水道进行维修和维护，祥和公司并未提供物业服务，未尽物业服务义务。
被上诉人祥和公司针对江家梁的证据发表如下质证意见：对其真实性、关联性无法确认。
被上诉人祥和公司在二审期间向本院提交证明一份及整改通知书两份，拟证明祥和公司有通知相关部门处理违建行为，进而证明祥和公司有进行物业管理。
上诉人江家梁针对祥和公司的证据发表如下质证意见：对证明的真实性、合法性予以确认，但与本案无关。整改通知书没有原件核对，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认。即使该两份证据真实存在，也不能证明祥和公司对江家梁的物业尽到物业管理服务的义务。
经审查，江家梁提供的照片即使真实，但无法显示拍摄时间，不足以证明祥和公司未尽物业服务义务，故本院对其证明内容不予采纳。江家梁对祥和公司提供的证明的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；整改通知书虽然没有原件予以核对，但能与证明内容相互印证，故本院对其真实性予以确认。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于”第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院针对江家梁的上诉内容作如下审查：
关于江家梁是否应当向祥和公司支付物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，祥和公司与佛山市环市房地产开发总公司签订的《名X花园物业委托管理合同书》属于涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人的真实意思表示，属于合法有效的合同，根据前述司法解释的规定，对包括江家梁在内的涉案小区全体业主具有法律约束力。江家梁以其不知道该合同的存在为由抗辩该合同对其不具有约束力，缺乏法律依据，本院不予支持。因此，江家梁应当按照《名X花园物业委托管理合同书》的约定履行支付物业费的义务。江家梁以涉案物业属位于小区外围商铺，从未见过祥和公司对其房屋提供物业管理服务为由，抗辩无需支付物业费。对此，本院认为，首先，江家梁提供的证据不足以证明祥和公司未履行物业服务义务。其次，祥和公司为涉案小区提供的物业服务是一个整体，包括楼宇设施的维修和管理、楼宇公共环境卫生的管理、楼宇公共绿化管理、楼宇安全保卫管理等等管理事项，江家梁所有房屋位于名X花园6号201房及名X花园6号首层1号铺位，是名X花园建筑物的专有部分所有权人之一，不可能独立于名X花园整体建筑物而独立存在。再者，物业公司的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。因此，江家梁的该项抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定江家梁拖欠名X花园6号201房及名X花园6号首层1号铺位2005年11月至2015年7月的物业费共计20796.33元，处理正确，本院予以支持。
关于诉讼时效的问题。物业费的收取依据是当期物业服务合同，因此，在一个合同期间内产生的所有的物业费应视为一个整体，而业主每月或者每个季度交纳物业费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》关于”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，诉讼时效应自物业服务合同约定的最后一期物业费交纳期限届满之日起开始计算。涉案的《名X花园物业委托管理合同书》未约定合同履行终止的期限，江家梁欠交的物业费尚在物业服务合同期间，祥和公司主张江家梁支付拖欠的物业费，未超出2年的诉讼时效，对此，原审法院认定正确，本院予以维持。江家梁上诉主张本案已过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，江家梁的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费319.9元，由上诉人江家梁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年四月二十日
书 记 员 钟勉力