陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆中民一终字第00236号
上诉人（原审被告、反诉原告）郇某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张某某。
上诉人郇某某因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服靖边县人民法院（2014）靖民初字第03147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2008年11月6日，原、被告签订《楼房出租协议书》一份，双方约定：1、甲方（张某某）将其位于靖边县林荫路与统万路之间楼房的第二层、第三层、第四层和第一层门庭（统万路）西边靠楼梯的门面房一间出租给乙方（郇某某），租期共计八年，每年租赁费为21万元整。2、甲方提供乙方上楼的三部楼梯以及水、电、取暖设施和后院、大门、楼房前的使用权，在租赁期内，乙方使用的费用由乙方自行承担。3、出租时间为从2008年11月8日至2016年7月8日。4、交纳房租的时间为：2008年11月8日至2009年7月8日乙方预付甲方租赁费4万元整（包括装修时间在内）。以后乙方每年于6月8日付清下年租赁费，即21万元整。5、本协议生效之日起，如果甲方阻止乙方装饰以及正常营业，由甲方承担一切经济损失。租赁期满，乙方装潢在墙壁上的不动物归甲方所有，移动物归乙方所有。未经甲方同意，乙方不得转让。6、本协议从2008年11月8日生效。
被告郇某某租赁房屋后，随即将该房屋转租给他人。2009年，被告郇某某在使用房屋过程中，原告张某某因认为二楼房屋中的一间小房不属于租赁范围，故向被告郇某某收取了该小房一年占有使用费5000元并向郇某某出具收条一支，随后郇某某将该小房交还张某某占有使用。被告郇某某租赁房屋后在装修房屋打墙过程中，出租人张某某因认为该打墙行为破坏了房屋主体结构，故向郇某某收取了“打墙补偿费”3万元并向原告出具收条一支，双方约定该费用待房屋租赁期限届满后，若被告将该墙壁恢复原状则原告予以退还，若不能恢复原状则该费用作为补偿费归原告所有。2012年，郇某某租赁张某某的房屋房顶出现部分漏水，被告郇某某对房顶进行了维修并向张某某支付了12800元的购买维修材料费。另郇某某在使用房屋过程中将原房屋供暖设施“土锅炉”改造为天然气锅炉，为此支出购买天燃气表（8块）费用22700元以及购买锅炉（6台）费用46800元（其中第8块天燃气表系郇某某将费用交给张某某后由张某某所购买，同时张某某向郇某某出具了收条一支3100元），原有“土锅炉”由张某某收回。2014年，张某某对后院原“土锅炉”占用的小房等进行改造，新建造小房以及楼梯等并出租给他人。后郇某某从2014年6月8日起未向张某某交纳下一年的房屋租赁费。现双方因履行《楼房出租协议书》产生纠纷，涉诉法院。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人是否具有违约行为。2、双方签订的《楼房出租协议书》是否应当解除。本案中，原、被告双方平等自愿协商后签订《楼房出租协议书》，该协议书具备租赁合同的基本要件，且不违反法律的强制性规定，合同成立并生效，依法受法律保护。根据我国《合同法》规定，依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定以及法律规定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告张某某作为房屋出租人，应当按照合同约定向承租人提供房屋以及约定的附属设施等，并在房屋需要维修时进行维修。被告郇某某作为承租人，应当按照合同约定正当使用房屋并按时向出租人交纳租赁费用。当事人就有关合同内容约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。张某某作为房屋出租人，在得知房屋房顶漏水后，应当及时对房屋房顶进行修缮，以供承租人正常使用。其未履行维修义务，承租人郇某某自行维修，维修等费用应当由出租人张某某负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，故对郇某某诉请由张某某承担12800元房屋修缮费用的诉请予以支持。对于承租人郇某某认为因出租人未及时进行修缮对其造成了74999元的损失，因其未对此进行充分举证证明，故应当承担举证不利的后果。而本案中被告郇某某仅提出了该74999元的计算方式，未提交证据支持其主张，故对其诉请由原告赔偿其损失74999元的诉讼请求不予支持。
对于被告郇某某认为原告未能提供取暖设施至其无奈自行安装天然气锅炉供暖的主张，根据法院查明的事实，原告在提供房屋时该房屋有“土锅炉”供暖，并不存在无供暖设施的情形。对于被告郇某某认为该“土锅炉”供暖不能满足其使用需求的主张。其在承租房屋时即应当对此有充分的认识。且因双方未在合同中对此进行约定，亦未就此明确达成后续协议，故对于该供暖设施的归属应当参照双方对装饰物的约定归承租人郇某某所有，且该费用亦应当由承租人郇某某自行承担。对于郇某某认为出租人张某某应当按照约定将后院交付其使用，但出租人擅自改造后院出租给他人构成违约的主张。本院认为双方在合同中约定了出租人将后院提供给承租人使用，但该占有、使用权并不具有唯一性的排他性。即双方并未约定该后院的占有、使用权在租赁期间内仅限承租人所有，且因出租人仍享有后院的所有权，故出租人对后院进行改造系其对自己物权的使用，符合法律规定。但若出租人的此行为对承租人的正常使用造成了影响以及损失，则承租人应当进一步进行举证证明。对于承租人郇某某在装修房屋打墙过程中，张某某向郇某某收取的“打墙补偿费”3万元。因双方已达成了一致的后续意见，故该费用应当根据双方的后续约定履行。即待房屋租赁期满后，若郇某某对该墙壁恢复原状，则该费用由张某某退还郇某某；若不能恢复原状，则该费用作为补偿归张某某所有。对于楼房二层中双方争议的一间小房是否属于租赁范围，因被告郇某某在使用该小房一年后按照原告张某某要求向其交纳了占用费5000元，且其后几年该小房被告郇某某交还给了原告张某某占有使用，即双方系以其实际行为确认了该小房并不在租赁范围以内。对于出租人张某某认为承租人未经其同意擅自转租房屋，构成违约的主张.本案中承租人郇某某在双方签订租赁合同后即将房屋转租至今，出租人张某某在双方履行合同的数年中未曾提出异议，且一直以收取房租的行为履行合同至今，应当系以其实际行为对承租人郇某某转租行为的认可。故对其此项主张不予支持。综上所述，在本案中，双方约定的租赁期限为从2008年11月8日至2016年7月8日，从2008年至今，双方已经履行了绝大部分的合同期限，且现在并未出现履行不能的客观条件。根据我国《合同法》的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。而本案中双方当事人在履行合同过程中均具有违约行为，故双方当事人应当按照约定继续履行合同。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十七条、第七十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：1、原、被告双方于2008年11月6日签订的《楼房出租协议书》有效，由双方当事人按照该协议书的约定继续履行。2、由被告郇某某于本判决生效之日起十日内向原告张某某交纳拖欠的2015年度房屋租赁费21万元整。3、被告郇某某修缮承租房屋房顶支出的费用12800元由原告张某某负担，在被告郇某某交纳拖欠的房屋租赁费时予以扣除。4、驳回本诉原告张某某、反诉原告郇某某的其他诉讼请求。本诉案件受理费4450元，由本诉原告张某某负担；反诉案件受理费4450元，由反诉原告郇某某负担。
宣判后，上诉人郇某某不服一审判决，向本院提起上诉认为：1、被上诉人应承担天然气取暖设施66400元。2、八间房屋因漏水，被上诉人怠于维修，致三年零九个月不能使用，被上诉人应免收房租74999元。3、被上诉人应退还上诉人的打墙补偿费30000元；退还二层小房占用费5000元。4、被上诉人应归还改造后房屋及归还前的房租。请求撤销靖边县人民法院（2014）靖民初字第03147号民事判决第二项和第四项，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩认为，1、上诉人的免收房租74999元的理由不成立，没有证据证明。2、租房时，被上诉人提供的是土暖锅楼，上诉人为了分割出租方便，安装了天然气锅楼，租赁合同终止时，可以自行撤走天然气锅楼。3、上诉人在三层打墙时和被上诉人约定，支付“打墙费”30000元，如果上诉人在租赁合同终止时，能恢复原状的，其将“打墙费”返还给上诉人。反之，则不予返还。二层小房并不在租赁合同范围内，上诉人2010年租赁时曾支付一年使用费5000元。4、后院改造后的小房，应当由其占有使用，并不在租赁范围内。
二审经审理查明的事实与一审判决认定一致，故对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人郇某某与被上诉人张某某在平等自愿的基础上签订了《楼房出租协议书》，且该协议也不违反法律、法规的规定，故该《楼房出租协议书》合法有效，双方应按照协议的约定履行义务。被上诉人交付房屋时，已提供了土锅炉的供暖设施，履行了合同的义务，上诉人郇某某在承租房屋时即应当对此有充分的认识。后郇某某将土锅炉改装成天然气锅炉，且双方也未在合同中对此进行约定，亦未就此明确达成后续协议，故对于该供暖设施的归属应当参照双方对装饰物的约定归承租人郇某某所有，且该费用亦应当由承租人郇某某自行承担。郇某某称与被上诉人口头约定，由被上诉人承担天然气取暖设施66400元，但被上诉人对此不予认定，上诉人也未能提供证据予以证明。
上诉人郇某某称被上诉人提供的房屋漏水，导致八间房屋从租赁之日起至2012年8月之间3年零9个月房屋一直无法使用，但其未能进一步提供充分有效的证据证明，因被上诉人张某某拖延修缮而导致其租赁的八间房屋三年零九个月不能使用，且也不能提供自己为减少损失而在2012年8月之前积极维修的证据，故其请求返还这八间房屋三年零九个月房租74999元，本院不予支持。
上诉人郇某某在所租赁楼房的第三层装修过程中将独立的房屋之间的墙体打通，被上诉人张某某认为该打墙行为破坏了房屋的主体结构，故向其收取了30000元补偿费，待房屋租赁期满后，若上诉人郇某某对该墙体恢复原状，则该费用由张某某退还郇某某，若不能恢复原状，则该费用作为补偿归张某某所有。当时郇某某也实际交付了该打墙费，以实际行动认可了张某某关于打墙费的后续处理约定。上诉人诉称当时交付打墙费是被迫并要求退还的理由并不充分，本院不予采纳。
关于楼房外的二层小房的上层，签订租赁合同时双方并没有明确约定是否属于租赁范围内，但上诉人已向被上诉人交付5000元，并明确为二楼房费，即双方以其实际行动确认了该小房并不在租赁范围内，因此上诉人诉称支付5000元属被迫并要求退还的理由也并不充分，本院不予采纳。
上诉人要求被上诉人归还改造后的后院房屋由其使用，并归还被上诉人出租该房屋所获得的房租，因双方并未对后院所建房屋的使用权进行明确约定，故其主张使用和返还房租的请求不予支持。据此，原审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3990元，由上诉人郇某某承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 白东平
代理审判员 崔文静
代理审判员 白东艳
二〇一五年十月二十四日
书 记 员 马 莉