陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终1647号
上诉人（原审原告、反诉被告）：康华，男，1962年6月出生，汉族，住西安市雁塔区。
委托诉讼代理人：夏云峰，陕西弘业律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西德顺通置业有限公司，住所地西安市雁塔区含光路南段4号阳光嘉庭A座1605室。
法定代表人：王磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：闫亚妮，陕西丰瑞律师事务所律师。
上诉人康华与上诉人陕西德顺通置业有限公司（以下简称德顺通公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初9276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
康华上诉请求：一、将原审判决第二项改判为“被告陕西德顺通置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告康华房屋租金228000元”；二、将原审判决第三项改判为“被告陕西德顺通置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告康华逾期支付房屋租金的违约金，违约金以288000元为基数，从2016年11月11日计算至2017年8月15日，每天按照0.1%计付”；三、判决德顺通公司向康华支付物业费46780元；四、一、二审诉讼费用由德顺通公司承担。事实和理由：一、原审法院对原审判决第二项的房屋租金计算错误。德顺通公司拖欠租金的期限为2016年11月1日至2017年8月15日，每月租金为24000元，故拖欠的租金应为24000/月乘以9.5月=228000元。二、关于违约金，违约金基数应为288000元，而非216000元，违约金应按照每天0.1%计算。按照租赁合同约定，德顺通公司应于2016年11月10日之前向康华支付自2016年11月1日至2017年10月30日期间的租金288000元，德顺通公司逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期款项的0.1%向康华支付违约金。三、关于物业费，康华诉称的物业费是在德顺通公司租赁期间发生的费用，在德顺通公司不向物业公司自行缴纳的情况下，康华负有连带缴纳责任。康华如继续正常使用该房屋，则必须向物业公司交清拖欠的物业费。同时在一审期间物业公司已经向康华发出了催款通知，目前康华在物业公司的催促下已经交纳了该物业费。故康华诉请的该物业费是必将发生的实际损失。德顺通公司缴纳物业费是按照康华与物业公司签订的《前期物业服务合同》而缴纳的，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，但按照合同相对性原则只能在业主和承租人之间有效，这种债务转移并未免除业主支付物业费的责任。
德顺通公司上诉请求：一、判令撤销一审判决第三、四项；二、本案上诉费用由康华承担。事实和理由：一、缓交租金是经德顺通公司与康华协商一致的，一审判决德顺通公司承担延期支付的违约金无事实依据。德顺通公司与康华于2015年10月20日签订《东新世纪广场房屋租赁合同》后，德顺通公司依约向康华支付了合同约定的保证金24000元，及2015年11月1日至2016年10月31日的租金288000元，共计312000元。2016年11月份德顺通公司因资金周转困难，与康华协商下年度房租缓交事宜，康华同意待德顺通公司资金周转开后再支付应付租金。经协商一致，康华同意德顺通公司迟延交付租金，双方通过口头协议对租金的缴纳时间另行进行了约定，双方应共同遵守。但一审忽略这一客观事实，进而判令德顺通公司承担逾期付款违约金，应依法予以撤销。二、一审关于房屋门锁更换时间认定错误，判决德顺通公司承担2017年8月16日至2017年9月15日的房屋占有使用费无事实依据。2017年8月6日德顺通公司考虑到自身运营的实际情况，致函康华终止租赁合同。康华收函后，趁德顺通公司员工下班后便将房屋门锁更换，导致德顺通公司的员工次日即2017年8月7日不能回归办公场所正常工作，德顺通公司的办公家具、公司文件等资料也无法取回。因康华在合同未解除前擅自更换门锁的行为，导致德顺通公司为办公场所购置的办公家具等合法财产无法取回，客观上无法与康华办理交接，该期间的房屋占有使用费是康华的行为导致的，应当由康华自行承担。
针对康华的上诉，德顺通公司辩称，原审法院对租金计算错了，应该是228000元，违约金的支付因康华在合同未解除前同意德顺通公司延缓交纳租金，德顺通公司延迟交付租金并不构成违约，康华无权向德顺通公司要求支付违约金。日千分之一的违约金约定过高，按年折算后是年租金的百分之三十六点五。双方合同约定，物业费向物业公司交纳，一审期间康华未提供交纳物业费的相关票据，其无权要求德顺通公司向其缴纳物业费。请法院依法驳回康华的上诉请求。
针对德顺通公司的上诉，康华辩称，双方曾协商，但未达成一致，德顺通公司至今未支付租金及物业管理费，即便康华同意延期支付租金，也不能说明康华放弃了延迟支付的违约金。德顺通公司与康华的租赁合同已经在2017年8月15日已经解除，且经过一审法院予以确认。德顺通公司未按照约定向康华腾房，康华于2017年10月16日将涉案房屋的门锁更换，交纳了涉案房屋的物业管理费，在2017年8月15日至2017年10月15日之间的房屋占有费用，是康华的实际损失部分，一审康华仅起诉了24000元的占有费用，因此康华认为一审法院判决德顺通公司向康华予以支付相应的违约金及占有使用费，事实清楚证据充分，请依法驳回德顺通公司的上诉请求。
康华向原审法院提出诉讼请求：1、确认康华、德顺通公司之间的《房屋租赁合同》于2017年8月15日解除；2、德顺通公司向康华支付租金24万元与物业费46780元及违约金78912元（以288000元为基数，每天按照预期款项的0.1%，期限为2016年11月11日至2017年8月15日）；3、德顺通公司按照租金标准向康华支付房屋占有使用费24000元（自2017年8月16日至2017年9月15日）。
德顺通公司向原审法院提出反诉请求：1、康华赔偿因违法更换门锁给德顺通公司造成的损失10000元。2、反诉费由康华承担。
原审法院经审理认定事实如下：2015年10月20日，康华、德顺通公司签订东新世纪广场房屋租赁合同，约定：房屋的租赁期为2015年11月1日至2018年10月31日；房屋的租金为年租金288000元，每十二个月为一个租金付款期；该房屋的物业管理由西安东新物业管理服务有限公司进行管理；德顺通公司于租赁期届满之日或合同提前解除之日向康华交还该房屋，不交房的，康华有权要求德顺通公司支付逾期期间的房屋占用费；违约责任为：德顺通公司擅自退租的，康华有权要求德顺通公司继续履行合同，并索赔；德顺通公司逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期款项的0.1%向康华支付违约金等内容。合同签订后，康华依约交付了房屋2017年8月6日，德顺通公司因公司经营问题向康华发出终止租房合同的函，2017年8月15日，康华向德顺通公司发出《关于解除<房屋租赁合同>的告知函》，同意解除租赁合同。德顺通公司未向康华交房。康华于2017年10月16日更换了租赁房屋门锁。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，德顺通公司于2017年8月6日向康华发出终止租房合同的函后，康华于2017年8月15日同意解除，属于双方合意解除的情形，故该租赁合同应于2017年8月15日解除，德顺通公司辩称合同应在2017年8月10日解除，没有证据不予支持；康华主张的租金截止2017年8月15日应为216000元；根据双方约定，德顺通公司逾期支付租金，违约金双方约定0.1%，未付款为216000元，故应从2016年11月11日至2017年8月15日计算，德顺通公司辩称迟延支付租金经过康华同意，未提供证据证实，不予采信；康华主张物业费，因双方约定该房屋的物业管理由西安东新物业管理服务有限公司进行管理，故对康华该项诉讼请求不予支持；经审查，康华更换门锁为2017年10月16日，从双方解除合同到康华更换门锁，德顺通公司未进行房屋交接，故康华主张房屋占用费24000元应予支持。德顺通公司反诉称，康华更换门锁给其造成损失10000元，未提供充分证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六之规定，判决：一、原告康华与被告陕西德顺通置业有限公司签订的东新世纪广场房屋租赁合同于2017年8月15日解除。二、被告陕西德顺通置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告康华房屋租金216000元。三、被告陕西德顺通置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告康华房屋租金216000元延期支付的违约金，从2016年11月11日计算至2017年8月15日，按0.1%计付。四、被告陕西德顺通置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告康华房屋2017年8月16日至2017年9月15日的房屋占用费24000元。五、驳回原告康华其余诉讼请求。六、驳回被告陕西德顺通置业有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7145元，减半收取3572.5元，由被告陕西德顺通置业有限公司承担3000元，原告康华负担572.5元（此款原告已预交，被告负担部分应同上款一并支付原告）。反诉诉讼费50元，由被告陕西德顺通置业有限公司承担（已交纳）。
本院经审理查明，二审中，康华提交了西安东新物业管理服务有限公司证明一份，载明因涉案物业使用人德顺通公司拖欠2017年1月至8月物业费用46780.97元，西安东新物业管理服务有限公司已向业主康华发出催款通知，要求业主缴纳欠款。康华为法定代表人的陕西华鑫房地开发有限责任公司向西安东新物业管理服务有限公司支付了物业费用46780.97元，西安东新物业管理服务有限公司出具陕西增值税普通发票一份。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，康华与德顺通公司签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人均应按照合同约定履行。德顺通公司逾期支付租金，对此，德顺通公司辩称迟延支付租金系经过康华同意，但德顺通公司未能提供有效证据证实，应承担举证不能的法律后果。原审法院根据审查情况判令租赁合同于2017年8月15日解除，符合实际情况。康华主张的欠付租金截止2017年8月15日应为228000元，原审判决认定有误，应予变更。根据双方约定，德顺通公司逾期支付租金，违约金为0.1%，德顺通公司主张违约金约定过高，理由成立，本院确定按照年利率24%计付。康华主张的物业费，二审查明因涉案物业使用人德顺通公司拖欠2017年1月至8月物业费用46780.97元，西安东新物业管理服务有限公司已向业主康华发出催款通知，要求业主缴纳欠款，康华为法定代表人的陕西华鑫房地开发有限责任公司向西安东新物业管理服务有限公司支付了物业费用46780.97元，该项费用康华作为业主支付后有权向涉案物业使用人德顺通公司追偿，故德顺通公司应向康华偿还该物业费用46780.97元。原审法院经审查，康华更换门锁为2017年10月16日，从双方解除合同到康华更换门锁，德顺通公司未进行房屋交接，故原审法院对康华主张的24000元房屋占用费判令德顺通公司支付康华，判决并无不当。德顺通公司一审反诉的因康华更换门锁给其造成损失10000元，德顺通公司对其主张未能提供有效证据证实，应承担举证不能的法律后果。据此，原审判决第一项、第四项、第六项应予维持，第二项、第三项应予变更，第五项予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初9276号民事判决第一项、第四项、第六项；
二、变更西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初9276号民事判决第二项，即“被告陕西德顺通置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告康华房屋租金216000元”为：陕西德顺通置业有限公司于本判决生效后十日内支付康华房屋租金228000元；
三、变更西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初9276号民事判决第三项，即“被告陕西德顺通置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告康华房屋租金216000元延期支付的违约金，从2016年11月11日计算至2017年8月15日，按0.1%计付”为：陕西德顺通置业有限公司于本判决生效后十日内支付康华房屋租金228000元延期支付的违约金，从2016年11月11日计算至2017年8月15日，按年利率24%计付；
四、撤销西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初9276号民事判决第五项；
五、陕西德顺通置业有限公司于本判决生效后十日内给付康华代付之物业费用46780.97元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7145元，康华已预交，减半收取3572.5元，由康华负担572.5元，由陕西德顺通置业有限公司负担3000元；一审反诉案件受理费50元，陕西德顺通置业有限公司已预交，由陕西德顺通置业有限公司负担。二审案件受理费1670元，康华已预交1270元，陕西德顺通置业有限公司已预交400元，由康华负担170元，由陕西德顺通置业有限公司负担1500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一八年四月二日
书 记 员 杨雪薇