北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初17501号
原告：孟永兵，男，1968年10月3日出生，住山西省保德县。
委托诉讼代理人：李云照，北京中伦文德太原律师事务所律师。
被告：北京太和保兴房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇新建村北侧。
法定代表人：王传斌，董事长。
委托诉讼代理人：侯建云，女，该公司职员，住该单位宿舍。
被告：北京宏志星房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区花园小区综合楼333室。
法定代表人：高奎友，总经理。
委托诉讼代理人：杜剑楠，男，该公司职员，住该单位宿舍。
原告孟永兵（以下简称原告）与被告北京太和保兴房地产开发有限公司（以下简称太和保兴公司）、北京宏志星房地产经纪有限公司（以下简称宏志星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月18日公开开庭审理了本案。原告及其诉讼代理人李云照、太和保兴公司的诉讼代理人侯建云、宏志星公司的诉讼代理人杜剑楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令太和保兴公司返还原告购房款5570800元，并向原告支付自2016年1月1日起至实际给付之日止的利息损失668496元；2.判令宏志星公司对上述债务承担连带责任；3.诉讼费用由太和保兴公司、宏志星公司负担。事实和理由：2014年3月，原告拟购买太和保兴公司开发的8哩岛小区的房屋，上述房屋由宏志星公司代理销售。2014年3月29日及4月23日，原告与宏志星公司签订两份《8哩岛订购书》，选定购买该小区x号楼x单元x室房屋。签订上述《8哩岛订购书》时，宏志星公司的工作人员告知，若原告于2014年6月15日前付清全部购房款，可享受折扣优惠，优惠后的总房款为5570800元。后原告于2014年6月15日前将全部购房款5570800元支付给宏志星公司，宏志星公司委托案外人北京宏岸图升网络科技有限公司代为出具了《收据》一张。但此后，宏志星公司以正在审批购房资质为由，拖延为原告办理签订正式的《商品房买卖合同》。后原告得知，太和保兴公司与宏志星公司就涉案房屋所在小区的商品房委托代理销售合同产生纠纷，并已经诉至法院。经人民法院生效判决确认，宏志星公司已经收取原告购房款共计5570800元，并已经将90万元转付太和保兴公司。上述纠纷经法院判决并生效后，原告与太和保兴公司协商，希望按原价款购买已经选定的房屋，但因原告不具备在通州区的购房资格，故原告要求太和保兴公司退还全部购房款，但太和保兴公司以尚未向宏志星公司执行回款项为由，拒绝向原告退还上述款项。原告认为，在因原告不具备购房资格的情况下，太和保兴公司收取的原告款项应属不当得利，应当予以退还，并支付原告相应的利息损失。故诉至本院。
太和保兴公司辩称，太和保兴公司与宏志星公司签订的《8哩岛项目销售合作协议》及《补充协议》已经解除，原告与太和保兴公司之间并未签订房屋买卖合同，太和保兴公司亦未收到原告支付的购房款，原告要求返还购房款的事实条件不成就，且原告不具备通州区的购房资格，相应损失应当自行承担。综上，故不同意原告的诉讼请求。
宏志星公司辩称，涉案房屋买卖合同的双方当事人系原告与太和保兴公司，宏志星公司仅为太和保兴公司的代理人，宏志星公司收取原告支付的房款也是代太和保兴公司收取，故原告不应当向宏志星公司主张相应权利。此外，太和保兴公司与宏志星公司之间的争议与原告无关，原告不应依据与其无关的两个主体之间的法律关系及争议而主张相应权利。综上，故不同意原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：太和保兴公司系8哩岛项目的开发商。2013年10月16日，太和保兴公司与宏志星公司签订《8哩岛项目销售合作协议》，约定：由宏志星公司独家代理太和保兴公司销售8哩岛项目未售房源，销售期间自2013年11月1日至2014年4月15日。双方另对销售价格、佣金结算方式等进行了约定。后双方签订《8哩岛项目销售合作补充协议》，对上述《8哩岛项目销售合作协议》的有关内容进行了补充约定。
2014年3月29日，原告与宏志星公司的工作人员签订《8哩岛认购书》，约定：原告认购8哩岛项目x号楼x单元x层x号房屋，总价款为590万元，认购金10万元。
2014年4月23日，原告与宏志星公司的工作人员签订《8哩岛定购书》，约定：原告认购8哩岛项目x号楼x单元x层x号房屋；房屋总价款为574万元；定购金为30万元；付款方式为商业贷款。
上述《8哩岛认购书》及《8哩岛定购书》签订后，原告以POS机刷卡、银行汇款、银行转账等方式，分12笔共计向宏志星公司支付房款5570800元。后原告与太和保兴公司之间未就原告所选定房屋签订商品房买卖合同。
2014年7月14日，宏志星公司以商品房委托代理销售合同纠纷为案由，将太和保兴公司诉至本院，要求判令解除双方签订的《8哩岛项目销售合作协议》及《8哩岛项目销售合作补充协议》，并要求太和保兴公司向其支付佣金、成本费用、保证金、违约金等费用。太和保兴公司于该案中提出反诉，要求判令解除双方签订的《8哩岛项目销售合作协议》及《8哩岛项目销售合作补充协议》，并要求宏志星公司向其支付x号楼x单元x号房屋的购房款5570800元。2015年8月21日，本院作出（2014）通民初字第12417号民事判决书，判令解除双方签订的《8哩岛项目销售合作协议》及《8哩岛项目销售合作补充协议》，并判令宏志星公司返还太和保兴公司购房款4670800元。后宏志星公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2015年12月29日作出（2015）三中民终字第12955号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同时，上述判决书认定，宏志星公司自行收取了1x-x-
x号房屋全部购房款5570800元，但并未安排签订该房屋的商品房买卖合同，而仅向太和保兴公司转账90万元。庭审过程中，双方均认可上述生效判决书中所判令的宏志星公司返还太和保兴公司的4670800元购房款即是原告给付宏志星公司的购房款。上述判决现已生效，截至目前，双方尚未履行完毕上述生效判决确定的义务。
本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力；行为人在代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，太和保兴公司与宏志星公司签订《8哩岛项目销售合作协议》及《8哩岛项目销售合作补充协议》，约定由宏志星公司独家代理太和保兴公司销售8哩岛项目未售房源，销售期间自2013年11月1日至2014年4月15日。后原告与宏志星公司分别于2014年3月29日、2014年4月23日签订《8哩岛认购书》及《8哩岛定购书》，约定原告认购宏志星公司销售的房屋，并自2014年3月29日开始，分次向宏志星公司支付购房款共计5570800元。故宏志星公司收取原告购房款的行为，对于太和保兴公司发生法律效力，可视为太和保兴公司收取了原告支付的购房款5570800元。且经人民法院生效判决确认，宏志星公司自行收取了原告的购房款5570800元之后，向太和保兴公司转账90万元，并判令宏志星公司将剩余购房款4670800元返还给太和保兴公司。综上，原告支付的全部购房款实际系由太和保兴公司取得。现因原告不具有北京市通州区的购房资格，无法就涉案房屋签订正式的商品房买卖合同，故太和保兴公司应当将其收取的购房款返还原告，其未予返还不妥。
对于原告主张的利息损失，经本院核查，根据当时的限购政策，原告自2014年3月29日支付购房款起至2015年止，均具有北京市通州区的购房资格。现因太和保兴公司与宏志星公司之间的商品房委托代理销售合同纠纷，致使原告在不具备购买涉案房屋资格后，已经支付的购房款无法退还，故对于原告因此造成的损失，有权要求太和保兴公司予以赔偿。但原告主张的利息损失系按照年利率12%计算，该计算标准过高，本院将利息损失的计算标准酌情调整为中国人民银行同期贷款利率。庭审过程中，太和保兴公司辩称，因原告不具备通州区的购房资格，相应损失应当由其自行承担，缺乏事实依据，故对其该项答辩意见，本院不予采信。
对于原告要求宏志星公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，宏志星公司曾独家代理太和保兴公司销售8哩岛项目房源，并实际收取原告交付的全部购房款，且（2014）通民初字第12417号民事判决书及（2015）三中民终字第12955号民事判决书均判令其应当向太和保兴公司返还购房款后，至今未将上述生效判决确定的债务履行完毕，故其在该过程中存在明显过错，应当承担相应的责任。综上，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，故原告要求判令太和保兴公司返还购房款，并支付相应利息损失的诉讼请求合理，证据充分，对其合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持；原告要求判令宏志星公司就上述债务承担连带责任的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京太和保兴房地产开发有限公司返还原告孟永兵购房款五百五十七万零八百元，并以五百五十七万零八百元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告支付自二〇一六年一月一日起至本判决生效之日止的利息损失，于本判决生效之日起七日内执行清；被告北京宏志星房地产经纪有限公司承担连带给付责任；
二、驳回原告孟永兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万五千四百七十六元，由原告孟永兵负担一千二百八十八元（已交纳）；由被告北京太和保兴房地产开发有限公司负担五万四千一百八十八元，于本判决生效之日起七日内交纳；被告北京宏志星房地产经纪有限公司承担连带给付责任。
公告费（以实际票据为准），由被告北京宏志星房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 钱 笑
人民陪审员 谈华典
人民陪审员 邢天郡
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 李宇萌