广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2128号
上诉人（原审被告）:佛山市顺客隆商业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇河滨北路60号，统一社会信用代码91440606752892339K。
法定代表人：王艳芬,该公司总经理。
委托诉讼代理人：周宏耀，广东宏骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓钰明，广东宏骏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：傅灯荣，男，1972年12月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审原告）：郭新安，男，1966年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖端洪，广东志成达律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：余帅文，广东至简律师事务所律师。
上诉人佛山市顺客隆商业有限公司（以下简称顺客隆公司）因与被上诉人傅灯荣、郭新安租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初12198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
顺客隆公司上诉请求：（一）撤销一审判决第三项，改判顺客隆公司无需向傅灯荣、郭新安赔偿经济损失109500元；（二）本案一、二审诉讼费由傅灯荣、郭新安承担。事实和理由：一审判决顺客隆公司向傅灯荣、郭新安赔偿经济损失109500元没有事实和法律依据，仅为主观臆断，滥用自由裁量权。（一）根据涉案租赁合同第五部分5.1条的约定，顺客隆公司单方解除合同的一切法律责任是没收履约保证金，且未满一年撤场的还需赔偿400000元违约金。上述约定系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，也是双方当事人签订合同时可以预见的违约法律后果。顺客隆公司对没收履约保证金并无异议，但赔偿400000元违约金必须基于顺客隆公司经营不满一年撤场。现顺客隆公司已经营满一年，撤场无需赔偿任何费用。一审法院以傅灯荣、郭新安装修投入1271790.78元和给予顺客隆公司六个月的免租期为由，主观认定顺客隆公司提前终止合同必然给傅灯荣、郭新安造成经济损失。因涉案合同对提前解除合同是否给傅灯荣、郭新安造成经济损失或者顺客隆公司需要承担何种赔偿有明确约定，不能仅凭想象酌情确认傅灯荣、郭新安存在六个月的空租期损失，这明显与合同约定相违背。（二）顺客隆公司之所以租赁涉案场地开设顺客隆公司百花名轩分公司，是基于佛山市南海区盈达置业投资有限公司的招商引资。当时该公司修建的百花名轩楼盘销售率和入住率极低，故该公司招顺客隆公司进驻小区增加小区的生活配套。顺客隆公司进驻开业后先后投入超过500000元的软硬件配套设施，每月投入30000元促销推广。但该楼盘销售仍未如理想，顺客隆公司百花名轩店开业以来一直处于亏损状态，累计亏损达1000000元，被迫结业撤场。顺客隆公司撤场时妥善处理了员工工资问题，付清所有水电费。现履约保证金36000元已被傅灯荣、郭新安没收，一审判决顺客隆公司还须赔偿109500元损失，无疑是雪上加霜。按照一审判决的逻辑，傅灯荣、郭新安提供了装修和六个月免租期，顺客隆公司即使经营期限已满一年，仍需向傅灯荣、郭新安承担空租期的租金损失，这明显与订立合同的初衷相违背。
傅灯荣、郭新安辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。（一）顺客隆公司单方终止合同不符合合同约定和法律规定，构成违约，应承担违约责任。傅灯荣、郭新安有权没收履约保证金并要求赔偿损失。（二）因顺客隆公司承诺承租场地十年，并要求傅灯荣、郭新安按其要求进行装修，傅灯荣、郭新安也给予了六个月的免租期，因此，傅灯荣、郭新安的损失包括六个月免租期的租金和装修费用。（三）顺客隆公司上诉理由是混淆了违约金和赔偿损失。
傅灯荣、郭新安向一审法院起诉请求：1.顺客隆公司支付2016年5月份租金18250元；2.顺客隆公司已支付的36000元履约保证金归傅灯荣、郭新安所有，另赔偿傅灯荣、郭新安364000元经济损失；3.顺客隆公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：位于佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩1座11铺、12铺、13铺和2座14铺、31铺均于2015年9月30日办理房地产权登记，登记为傅灯荣、郭新安共同共有。
2014年8月15日，佛山市南海区盈达置业投资有限公司（甲方，出租方）与佛山市顺德区乐从供销集团顺客隆商场有限公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩1座11铺、12铺、13铺和2座14铺、31铺出租给乙方经营；租赁面积为730平方米；租赁期限为10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止；2014年10月1日至2015年3月31日为开业扶持免租期，2015年4月1日至2017年3月31日期间每月租金18250元、2017年4月1日至2019年3月31日期间每月租金20075元、2019年4月1日至2021年3月31日期间每月租金22082元、2021年4月1日至2023年3月31日期间每月租金24287元、2023年4月1日至2024年9月30日期间每月租金26711元；乙方应于每月10日前支付当月租金，乙方支付租金的同时甲方须如数提供有效的租赁发票；签订合同之日起五天内，乙方向甲方支付租赁保证金36000元；若乙方单方面提前终止合同，须提前三个月通知甲方，交清租赁期间所产生的全部租金及水电费用，履约保证金不予退还；基础装修为甲方负责，乙方保证自开业之日起经营不满一年撤场的，乙方应向甲方赔偿违约金400000元；甲方提前终止合同的，须提前三个月通知乙方，甲方应无息返还乙方支付的双倍履约保证金，并赔偿乙方的损失；乙方迟延支付租金，按欠款金额以每天千分之五计算滞纳金，迟延期间不得超过一个月，否则甲方有权解除合同，履约保证金归甲方所有。
2014年10月8日，佛山市南海区盈达置业投资有限公司委托佛山市南海区桂城南颖装饰工程有限公司对上述商铺进行装饰装修。2015年2月15日，佛山市南海区桂城南颖装饰工程有限公司出具收取装修款12717901.78元发票。
2014年10月31日，顺客隆公司百花名轩分公司登记成立，登记经营地址为上述租赁商铺。
2014年12月16日，佛山市南海区盈达置业投资有限公司（甲方）与佛山市顺德区乐从供销集团顺客隆商场有限公司（乙方）签订一份《协议书》约定：双方于2014年11月19日对租赁场地验收合格，双方确认场地移交，免租期从场地移之日即2014年11月19日开始计算，免租期及缴租期按合同顺延。
2015年6月30日，佛山市南海区盈达置业投资有限公司（甲方）、顺客隆公司（乙方）、傅灯荣、郭新安（丙方）签订《三方协议》，约定：甲方将佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩1座11铺、12铺、13铺和2座14铺、31铺转让给丙方；转让前甲方已告知了乙方，乙方自愿放弃优先购买权；此次转让为带租约转让，甲方将装修期间投入的装修等权利转让给丙方，丙方自愿履行甲乙双方此前签订的《租赁合同》，该合同权利义务于2015年7月1日起由丙方承接；乙丙定于2015年7月1日重新签订新的《租赁合同》；根据甲乙双方的约定，自2014年11月19日交付场地起计算，免租期6个月，即租金自2015年5月19日起计算，甲方收取乙方的保证金由甲方直接转让给丙方。
2015年6月30日，傅灯荣、郭新安（甲方）与顺客隆公司（乙方）重新签订一份《租赁合同》，约定：甲方将佛山市南海区九江镇儒林东路87号盈达百花名轩1座11铺、12铺、13铺和2座14铺、31铺出租给乙方经营；租赁面积为730平方米；租赁期限为113个月，自2015年7月1日起至2024年11月30日止；2015年7月1日至2017年5月31日期间每月租金18250元、2017年6月1日至2019年5月31日期间每月租金20075元、2019年6月1日至2021年5月31日期间每月租金22082元、2021年6月1日至2023年5月31日期间每月租金24287元、2023年6月1日至2024年11月30日期间每月租金26711元；乙方应于每月10日前支付当月租金，乙方支付租金的同时甲方须如数提供有效的租赁发票；签订合同之日起五天内，乙方向甲方支付租赁保证金36000元；若乙方单方面提前终止合同，须提前三个月通知甲方，交清租赁期间所产生的全部租金及水电费用，履约保证金不予退还；基础装修为甲方负责，乙方保证自开业之日起经营不满一年撤场的，乙方应向甲方赔偿违约金400000元；甲方提前终止合同的，须提前三个月通知乙方，甲方应无息返还乙方支付的双倍履约保证金，并赔偿乙方的损失；乙方迟延支付租金，按欠款金额以每天千分之五计算滞纳金，迟延期间不得超过一个月，否则甲方有权解除合同，履约保证金归甲方所有。
2016年4月25日，顺客隆公司向傅灯荣、郭新安发出撤场通知书，提出将于2016年5月1日撤场。2016年5月21日，傅灯荣、郭新安与顺客隆公司签订场地交接协议，确认顺客隆公司中途退场，双方完整交接场地。顺客隆公司已付清2016年4月前租金。
2016年7月25日，傅灯荣、郭新安提起本案诉讼。
一审法院认为，租赁的商铺已办理房地产权证，傅灯荣、郭新安与顺客隆公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。2016年4月25日，顺客隆公司单方面向傅灯荣、郭新安提出撤场，已构成根本违约，顺客隆公司应承担违约责任，根据租赁合同的约定，傅灯荣、郭新安主张没收顺客隆公司已缴纳的租赁保证金36000元合法合理，一审法院依法予以支持。顺客隆公司实际于2016年5月21日交接场地，当月租金应计算至当日，故顺客隆公司应支付租金12775元（18250元/月×21天）予傅灯荣、郭新安，傅灯荣、郭新安请求18250元依据不足，超出部分一审法院不予支持。租赁场地为出租给顺客隆公司已投入装修12717901.78元，且给予顺客隆公司长达六个月免租期，顺客隆公司提前终止合同必然会造成傅灯荣、郭新安损失，综合本案的实际情况，一审法院酌情确定顺客隆公司支付六个月空租期损失109500元（18250元/月×6个月）予傅灯荣、郭新安。顺客隆公司在租赁场地经营的分公司于2014年10月31日成立，在傅灯荣、郭新安未提供相反证据的情况下，一审法院认定其于成立时开业经营，至顺客隆公司于2016年4月25日提出撤场时，已超过一年，故本案并不适用租赁合同约定顺客隆公司赔偿违约金400000元的条款。租赁合同也未针对顺客隆公司提前终止合同的情况下，免租期如何处理作出约定，傅灯荣、郭新安请求顺客隆公司赔偿损失364000元理据不足，超出部分一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、顺客隆公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年5月份租金12775元予傅灯荣、郭新安；二、顺客隆公司已缴纳的租赁保证金36000元归傅灯荣、郭新安所有；三、顺客隆公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失109500元予傅灯荣、郭新安；四、驳回傅灯荣、郭新安的其他诉讼请求。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取3786.88元，由傅灯荣、郭新安负担2054.13元，顺客隆公司负担1732.75元。
本院二审期间，双方均没有提交新证据。
本院对一审法院查明的除“2015年2月15日，佛山市南海区桂城南颖装饰工程有限公司出具收取装修款12717901.78元发票”以外的事实予以确认。
本院另查明：2015年2月15日，佛山市南海区桂城南颖装饰工程有限公司出具收取装修款1271790.78元发票。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第一款规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院围绕上诉人顺客隆公司的上诉请求审理本案。根据上诉人顺客隆公司的上诉请求和被上诉人傅灯荣、郭新安的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：顺客隆公司是否应向傅灯荣、郭新安赔偿经济损失109500元。
傅灯荣、郭新安与顺客隆公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉案租赁合同约定，除本合同另有约定外，若顺客隆公司单方面提前终止合同的，须提前三个月通知傅灯荣、郭新安，并交清租赁期间所产生的全部租金及水电费用，履约保证金不退回；基础装修为傅灯荣、郭新安负责，顺客隆公司保证自开业之日起经营不满一年撤场的，顺客隆公司应向傅灯荣、郭新安赔偿违约金400000元。根据上述约定，顺客隆公司经营满一年后提前撤场，傅灯荣、郭新安可没收履约保证金，但双方并未约定傅灯荣、郭新安放弃追究顺客隆公司的其他违约责任。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，如履约保证金不足以弥足顺客隆公司因违约给傅灯荣、郭新安造成的损失，傅灯荣、郭新安请求顺客隆公司再另行赔偿损失，既符合法律规定，亦未违背双方的真实意思表示。
在本案中，双方约定的承租期限为113个月，而顺客隆公司仅经营不足15个月即撤场，且未按约定提前三个月通知傅灯荣、郭新安，顺客隆公司的该严重违约行为使得傅灯荣、郭新安本可以通过本案合同的履行而获得的利益落空；同时，傅灯荣、郭新安不但给予了顺客隆公司六个月的免租期，而且前出租人佛山市南海区盈达置业投资有限公司按照顺客隆公司的要求对涉案场地进行装修投入达1271790.78元，而该“装修期间投入的装修等权利”已转让给傅灯荣、郭新安，故顺客隆公司的违约行为给傅灯荣、郭新安造成的损失是很大的。傅灯荣、郭新安没收的履约保证金仅相当于两个月的租金，综合考虑上述因素，该履约保证金明显不足以弥补傅灯荣、郭新安的损失，一审法院在判令没收履约保证金的基础上酌定顺客隆公司再赔偿六个月的空租期损失109500元（18250元/月×6个月）予傅灯荣、郭新安，并无不当，本院予以维持。至于顺客隆公司上诉所提的经营亏损，属于自身商业风险，不能作为其违约责任的免责事由。
综上，顺客隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2490元，由佛山市顺客隆商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一七年五月十二日
书 记 员 黎嘉鸿