江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终50号
上诉人(原审原告)：曹正东,男，1966年3月28日生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：徐宏辉，江苏益同盛律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):常州徐氏投资有限公司,住所地常州市新北区罗溪镇龙珠山健康村委50号。
法定代表人：徐亚锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：于粉英，江苏致达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴小丹，江苏致达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):常州珍妮车业有限公司，住所地常州市新北区罗溪镇机场路70号。
法定代表人：李小玲。
上诉人曹正东因与被上诉人常州徐氏投资有限公司（以下简称徐氏公司）、常州珍妮车业有限公司（以下简称珍妮公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）（2016）苏0411民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹正东上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判确认常州市新北区罗溪镇机场路70号房屋（产权证面积为1524平方米，土地面积为1896.3平方米）所有权及土地使用权系上诉人所有，并停止对涉案土地房屋采取强制执行措施；三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、案件基本事实清楚，一审法院应该确认上诉人权益。上诉人取得涉案房屋和土地的事实是清楚无误的，上诉人完全符合相关法律规定的产权（使用权）转移的条件：1、依法取得并签订书面合同后全额支付了对价；2、合同签订后已经实际占有该房屋和土地（新北法院还曾经受理上诉人诉当时租赁该土地房屋的租户迁让的案件并以调解书的形式确认当时的租户搬离的情况）；3、并非上诉人的原因未办理变更登记手续，这一点被上诉人也在三方协议中确认是因为珍妮公司的法人下落不明才造成无法办理登记的后果，并不是上诉人的过错导致，故应支持上诉人的一审诉求。二、一审判决与现行法律精神相违背，认定转让协议无效缺乏依据，造成上诉人合法权益被侵害而无法救济的局面，应该依法改判。1、关于涉案土地和厂房能否转让的问题法院的做法自相矛盾。案件中新北法院已经启动了对涉案土地和厂房的评估和拍卖，那么意味着该土地和厂房是可以转让的，不然拍卖就无法进行。但新北法院在（2016）苏0411执异21号民事裁定书和（2016）苏0411民初3303号民事判决书中均认定该土地和厂房不能转让，如不能转让新北法院的执行拍卖又将如何进行?2、一审判决书认定涉案土地和厂房不能转让缺乏有效的法律依据且与现行法律精神和规定相冲突。违反法律规定的合同并非一定无效，只有违反了强制性（禁止性）法律规定的合同才会被认定无效，但新北法院认为上诉人所签订的转让协议无效的原因未讲明就草率一笔带过，这明显是无根据无理由的错误认定。上诉人查阅了现行的法律规定发现现在国家是鼓励集体建设性用地流转和转让的：国土资源部《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》第10条、《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第11条、集体建设用地使用权流转各地方制定的规章、办法、意见等。新北法院在没有明确依据的情况下就认定涉案土地不能转让是与现行法律精神和规定背道而驰的，应予以纠正。3、三方协议的效力问题。一审法院根本没有核实三方协议的法律效力问题，上诉人认为该三方协议约定：以通过诉讼和法院执行的方法处分名义上登记在珍妮公司名下实际上是上诉人财产的方式本身就是违法的，是欺骗司法机关的行为，有可能会造成假案错案的行为，不应该得到法律的认可，一审法院认定明显错误，应予纠正。4、该案执行中还存在程序问题。徐氏公司起诉珍妮公司民间借贷纠纷的一审民事案件和上诉人向新北法院提出执行异议时作出驳回执行异议裁定是同一法官，根据《最高人民法院关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》第三条规定，新北法院（2016）苏0411执异21号民事裁定书无法律效力，新北法院应停止对涉案土地和厂房的拍卖，直到纠正程序上的错误后才能具体审理上诉人所提出的异议是否成立的问题。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
徐氏公司辩称，上诉人没有签订合法有效的书面合同，也没有完成款项的交付，在查封之前没有合法占有案涉的房屋，更没有完成过户登记，依照相关法律规定上诉人没有权利排除法院对涉案土地及房产的强制执行行为，故被上诉人认为不应支持上诉人的诉讼请求。
珍妮公司未作答辩。
曹正东向一审法院起诉请求：诉请法院确认常州市新北区罗溪镇机场路70号的房屋所有权及土地使用权系本人所有，并停止对涉案房产和土地使用权采取强制执行措施；该案的诉讼费用由徐氏公司、珍妮公司共同承担。
一审法院认定事实：2014年9月至10月，陈德才、李小玲、珍妮公司、常州艇王汽配有限公司(以下简称艇王公司)多次向徐氏公司借款，并于2014年10月28日出具借据一份，载明陈德才、李小玲、珍妮公司、艇王公司向徐氏公司借款1000万元，借期为一个月，到期不还，按原利息的2倍计算，另给付20%的滞纳金。陈德才、李小玲、珍妮公司、艇王公司逾期未履行还款，徐氏公司于2015年5月12日向该院起诉。根据徐氏公司的申请，在其提供担保后，该院依法裁定对珍妮公司名下的位于常州市新北区罗溪镇机场路70号的房屋和土地使用权实施了查封措施。该院于同年10月19日依法作出（2015）新孟商初字第0113号民事判决书，判决陈德才、李小玲、珍妮公司、艇王公司归还借款本金1000万元，并承担相应的利息。判决生效后，因陈德才、李小玲、珍妮公司、艇王公司未履行付款义务，徐氏公司遂于2016年1月对该房屋以及土地向该院申请强制执行，该院于同年2月2日向珍妮公司发出执行通知书，要求珍妮公司履行义务，曹正东于同年3月4日向该院提出执行异议，要求中止对该房屋和土地的评估和拍卖。该院以(2016)苏0411执异21号民事裁定书驳回曹正东的异议。曹正东遂向该院提起案外人执行异议之诉，提出上述诉讼请求。
另查明，2014年7月5日，曹正东与珍妮公司签订了土地厂房转让协议一份，约定:珍妮公司将坐落于常州市新北区罗溪镇70号土地及厂房有偿转让给曹正东，上述厂房及土地总价为480万元，土地性质为工业用地；协议签字后三日内将全款480万元以承兑汇票的方式一次性付清，附承兑汇票收条为凭，珍妮公司在收到全额承兑汇票的当天当即交付……；同日,常州市新北区罗溪法律服务所出具见证书,为该转让协议的签订作见证;当日,珍妮公司向曹正东出具收条一份,内容为：今收到曹正东购置坐落在新北区罗溪镇溪中村（机场路70号）的土地、房屋款肆佰捌拾万元整，金额按协议所定的承兑支付方式。承兑汇票号为：31300051308189981000000元、1020005221397736800000元、3130005132967975500000元3130005132967976500000元10300052243208631000000元10300052243235121000000元；珍妮公司与曹正东于同日签订交接确认书，双方确认曹正东已实际转移了土地厂房的占有，曹正东已实际占有了珍妮公司移交的土地、厂房。2015年10月26日，曹正东(甲方)与徐智敏(乙方)、徐氏公司(丙方)签订三方协议一份，内容为：……常州市新北区罗溪镇机场路70号的土地厂房原系珍妮公司所有,后由甲方支付480万元人民币购得,现该处属甲方所有,但因珍妮公司法定代表人下落不明,导致甲方暂无法办理过户等相关事宜……乙方和丙方承诺:机场路70号如遇国家拆迁征用等,所有拆迁所得归甲方所有;乙方在本协议签订生效后二日内将安排在机场路70号内的人员退出,由甲方实际进驻控制……。三、因珍妮公司法定代表人下落不明，甲方和丙方同意按如下程序操作：1、丙方起诉珍妮公司的判决生效后，向常州市新北区人民法院申请强制执行，将机场路70号厂房通过司法程序评估拍卖，拍卖所得归甲方所有；2、如机场路70号厂房流拍，丙方通过司法变卖程序，变卖至甲方名下（或甲方指定公司名下），因甲方已支付480万，故变卖程序中不再另行支付变卖费给丙方，但所涉相关税费等均由甲方承担。3、如司法变卖程序无法操作，机场路70号厂房流拍后需抵偿至丙方名下，则丙方应协助变更至甲方名下，所涉相关税费等均由甲方承担……。
又查明,2014年7月5日起至同年7月30日期间,曹正东通过银行账户向徐智敏转账660余万元。2015年9月4日，徐智敏向曹正东出具欠条一张，内容为：2014年6月4日收到曹正东房款肆佰捌拾万元整（4800000元），月息3分计算计结至2015年9月4日共计结欠柒佰零伍万元整（7050000元）（厂房地址机场路70号）。
再查明，在曹正东与珍妮公司签订土地厂房转让协议之前，珍妮公司于2011年11月23日曾与常州裕荣机械有限公司（以下简称裕荣公司）签订厂房转让协议一份，后双方与2014年7月5日签订了撤销协议书，曹正东接收珍妮公司交付的上述房屋土地后，将房屋土地租赁给裕荣公司，后因裕荣公司拖欠租金，通过向法院起诉，双方协商解除了租赁合同；2016年3月15日，曹正东将坐落于常州市新北区罗溪镇70号土地及厂房有偿转让给陈文武，转让总价为150万元，双方签订土地厂房转让协议，陈文武于当日支付转让款150万元，曹正东向陈文武出具了收条。
还查明，徐氏公司的法定代表人为徐亚峰，其股东为金红娣（80%股份）、徐亚峰（10%股份）、曹正东（10%股份）。
上述事实，有曹正东提交的土地厂房转让协议、银行承兑汇票、银行转账交易记录、交接确认书、三方协议、（2015）新民初字第894号民事调解书、（2016）苏0411执异21号民事裁定书、欠条,徐氏公司提交的村镇房屋所有权证和集体土地使用证，以及该院调取的（2015）新孟商初字第0113号民事判决书、见证书、撤销协议书、2016年3月5日土地厂房转让协议、收条、房地产评估报告以及双方当事人的陈述等予以证实。
一审法院认为，2014年7月5日,曹正东与珍妮公司签订土地厂房转让协议一份,约定珍妮公司将坐落于常州市新北区罗溪镇70号土地及厂房有偿转让给曹正东,曹正东支付了转让款，并实际占有使用，对外出租，双方的转让协议亦经过见证，但曹正东没有及时办理过户登记手续，相关房屋产权和土地使用权依旧登记在珍妮公司名下；因涉案房产和土地使用权的所有权为集体土地，曹正东并非该集体土地的成员，故曹正东与珍妮公司签订的土地厂房转让协议因违反国家相应的法律规定，应当认定无效。而2015年10月26日，曹正东与徐智敏、被告徐氏公司签订的三方协议一份，虽然确认该院查封的位于常州市新北区罗溪镇机场路70号的房屋和土地使用权已由曹正东在2014年7月5日从珍妮公司转让所得，但同时确认了通过法院强制执行的相关方案。综上，曹正东的诉讼请求无相应的事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：驳回曹正东的诉讼请求。案件受理费8800元，公告费300元,合计9100元,由曹正东负担（该款，曹正东已预交）。
本院二审期间，曹正东向本院提交以下证据：1、2018年3月7日常州市新北区罗溪镇罗墅湾社区居民委员会出具的情况说明复印件一份，证明涉案集体土地所在村集体经济组织对涉案土地产权流转没有异议；2、2017年7月4日常州市新北区罗溪镇建设管理服务站出具的证明复印件一份，证明涉案土地上厂房现流转至陈文武名下，该厂房产权正在申请办理中；3、营业执照复印件一份，证明陈文武并未改变涉案土地的营业性质。徐氏公司对证据1真实性、合法性不予认可，认为该证明上除了盖章无任何签名，即便该份情况说明是真实的，其内容也违反法律强制性规定，罗墅湾社区没有权利决定涉案土地的流转，该份证据不能证明上诉人所要证明的目的，没有证明效力；对证据2真实性不予确认，该证明不能等同于不动产登记簿，不能说明涉案厂房已归陈文武所有，该份证据与本案没有关联性。上诉人与陈文武之间的厂房转让协议发生时间是2016年3月5日，虽然在一审中被上诉人对其真实性没有确认，即便该转让是真实的，其转让的时间也是在涉案厂房查封之后，系对查封财产的违法处分，亦是无效的；对证据3认为与本案没有关联性，上诉人提交的陈文武的营业执照显示其并非相关法律规定的乡镇企业或公共设施、公益事业建设等情况，所以被上诉人认为其未经审批不能使用涉案集体土地，故该份证据没有证明效力。
本院另查明，一审审理过程中徐智敏出庭作证称曹正东去买涉案厂房的情况自己不清楚，只听说曹正东要买邵长兵的厂房土地，没有珍妮公司的事情，自己跟曹正东之间是承兑汇票的往来，是自己给了曹正东承兑汇票，曹正东将款项打给自己，双方之间的往来有五、六千万。曹正东购买厂房土地的手续全部是假的，曹正东提供的土地厂房转让协议上陈德才和李小玲的签字均是假的。曹正东对于付款过程庭审中陈述自己与徐智敏有3000多万元的借款往来，购买涉案土地和厂房的价款系从自己借给徐智敏的借款里扣除480万元，然后由徐智敏将480万元的承兑汇票交付给珍妮公司签字确认，曹正东对上述证人证言认为不是事实，如徐智敏将承兑汇票给曹正东，肯定有曹正东签字确认的手续，如购买涉案厂房土地的事实是假的，就不存在曹正东实际占有使用的情况，也不会有曹正东通过新北法院诉讼要求第三方迁出的情况。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案系案外人执行异议之诉纠纷，曹正东作为案外人，应举证证明其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
关于曹正东与珍妮公司签订的涉案土地厂房转让协议的效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外；该法第六十三条第一款规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。依照上述规定，涉案厂房所在的土地性质是集体土地，所有权归农民集体所有。曹正东并非涉案土地所属集体经济组织的成员，曹正东与珍妮公司之间关于集体土地使用权转让并非基于破产、兼并等法律许可的情形，故涉案土地厂房转让协议因违反法律的强制性规定而无效。
关于曹正东是否支付全部价款的问题，本案中，曹正东为证明已支付全部价款提供了珍妮公司出具的收条，但曹正东在庭审中自认自己并未将480万元的承兑汇票直接交付给珍妮公司，曹正东称自己与徐智敏有3000多万元的借款往来，购买涉案土地和厂房的价款系从自己借给徐智敏的借款里扣除480万元，然后由徐智敏将480万元承兑汇票交付给珍妮公司，但徐智敏在一审庭审出庭作证时予以否认，故曹正东的主张没有充分证据予以证实，本院不予采信。一审认定曹正东支付了转让款，属认定事实不当，本院予以纠正。
即使曹正东主张其在查封前已实际占有涉案土地和厂房并于2016年3月15日有偿转让给陈文武，但由于其与珍妮公司之间未订立合法有效的书面买卖合同及未提供充分证据证实已支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，因此其不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决驳回曹正东的诉讼请求，并无不当。至于曹正东认为一审执行异议案件存在程序问题，不属于本案的理涉范围。
综上所述，一审判决虽然认定事实不当，但裁判结果正确，予以维持，上诉人曹正东的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人曹正东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙慧民
审 判 员 陈 倩
代理审判员 徐凌楠
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 徐志娟