湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1302民初2230号
原告：中国农业银行股份有限公司娄底春园支行。
负责人：许卫东，系该行行长。
该行住所地：娄底市南贸东街**号。
委托代理人：杨建军，农业银行股份有限公司娄底娄星支行职员。
被告：梁泽求，男，汉族，1975年11月18日出生，户籍登记地湖南省。
被告：彭群辉，女，汉族，1975年10月1日出生，户籍登记地湖南省。
被告：湖南娄底百花房地产有限公司。
公司住所地：湖南省娄底市娄星区乐坪东街**号。
法定代表人：刘助美。
原告中国农业银行股份有限公司娄底春园支行（以下简称农行春园支行）与被告梁泽求、被告彭群辉、被告湖南娄底百花房地产有限公司（以下简称百花房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告农行春园支行的委托代理人杨建军到庭参加了诉讼。被告梁泽求、被告彭群辉、被告百花房产公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行春园支行诉称：2012年10月30日，被告梁泽求、彭群辉与原告签署了《个人购房担保借款合同》，合同编号：430xxx，合同约定：被告向原告贷款30万元，用于购买住房，期限15年，按月等额本息的还款方式偿还贷款。被告以其购买的房产（产权人：梁泽求、彭群辉，房产地理位置：娄星区xxx小区xxx幢xxx号）抵押给原告，并办理了房屋预告登记手续（房屋预告登记证：娄房预娄底字第D20xxx号）。抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及申请人实现债权和抵押权等的必要费用。被告湖南娄底百花房地产有限公司与原告签署了《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定被告湖南娄底百花房地产有限公司对原告向娄星区xxx小区的购房人发放的个人住房贷款承担阶段性连带责任保证担保。阶段性担保的时间自原告向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续止。自2014年8月份起，被告梁泽求、彭群辉未按双方合同约定按时还款，原告的工作人员多次催收，被告仍未能按约定还款。根据双方借款合同第十二条第12.4之规定，被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。被告梁泽求、彭群辉未取得房地产权利证书未办妥正式的抵押登记手续，被告湖南娄底百花房地产有限公司根据协议约定应承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉诸贵院，望判如所请：一、请求法院判决梁泽求、彭群辉偿还原告借款本金218,339.32元及至清偿日止的全部利息（含罚息、复利等)。二、请求判令被告湖南娄底百花房地产有限公司对被告梁泽求、彭群辉的债务承担连带保证担保责任。三、依法判决原告对被告提供的抵押物享有优先受偿权。四、判令被告承担本案全部诉讼费及其它相关费用。五、判令立即解除原告与被告梁泽求、彭群辉签订的《个人购房担保借款合同》。
被告梁泽求、彭群辉、百花房产公司均未到庭予以答辩。
原告农行春园支行为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：
证据一、营业执照、负责人身份证，拟证明原告主体适格。
证据二、梁泽求、彭群辉身份证、户口本、湖南娄底百花房地产有限公司营业执照，拟证明被告主体适格。
证据三、借款凭证、个人购房担保借款合同，拟证明债权债务关系合法有效。
证据四、一手房贷款业务银企合作协议，拟证明被告承担担保责任的事实。
证据五、房屋预告登记证，拟证明抵押登记合法有效。
证据六、还款明细及欠款明细，拟证明被告欠款的事实。
被告梁泽求、彭群辉、百花房产公司未到庭对原告方提交的证据予以质证，且未提交相关证据，视其自动放弃举证、质证权利。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并认证如下：
对原告农行春园支行所提交的证据1-6，均符合证据的合法性、真实性以及关联性，故对上述证据的证明效力本院予以确认。
综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：
2012年8月23日，被告湖南娄底百花房地产有限公司与原告签署《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定被告湖南娄底百花房地产有限公司对原告农行春园支行向娄星区xxx小区的购房人发放的个人住房贷款承担阶段性连带责任保证担保。阶段性担保的时间自原告向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续止。
2012年8月，被告梁泽求、彭群辉向原告农行春园支行申请贷款并填写《个人信贷业务申请表》。同年10月30日，原告农行春园支行与被告梁泽求、彭群辉、百花房产公司签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：430xxx），双方在合同中约定：原告农行春园支行向被告梁泽求、彭群辉发放贷款人民币30万元，贷款期限壹拾伍年，还款方式为按月等额本息还款，贷款用途为购买住房。该合同第十二条第12.4项规定：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。…（2）借款人未按约定期限足额偿还借款；…”。该合同第三十四条对抵押的规定：被告梁泽求、彭群辉以其购买的位于娄底市娄星区xxx小区xxx幢xxx号房屋为上述贷款提供抵押，双方并办理了房屋预告登记手续（房屋预告登记证为：娄房预娄底字第D20xxx号）。抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及申请人实现债权和抵押权等的必要费用。该合同第三十七条对保证的约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。…”上述合同由原告农行春园支行在贷款人处、被告梁泽求、彭群辉在借款人和抵押人处、被告百花房产公司在保证人处盖章签名。
上述合同签订后，原告依约划款人民币30万元按被告梁泽求、彭群辉的委托打入售房方百花房产公司的账号（185xxx）。后由于售房方百花房产公司至今一直未能替被告梁泽求、彭群辉办理好娄底市娄星区xxx小区xxx幢xxx号房屋的不动产权证，致使双方对该套抵押房屋也一直未能按银行的要求签订好抵押合同和办理好抵押登记手续，双方仅在房产部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续（证号为：娄房预娄底字第D20xxx号）。
被告梁泽求、彭群辉自2014年8月份起就有逾期还款情况，截止2017年10月27日，共计尚欠贷款本金218,339.32元（包括未到期部分），利息和罚息9,087.02元未予清偿。上述到期贷款本息经原告催收未果，遂诉至本院请求判决如上所述。
本院认为，原告农行春园支行与被告梁泽求、彭群辉、百花房产公司在平等自愿基础上所签订的《个人购房担保借款合同》，其内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应属有效合同，当事人双方均应按相互约定履行各自的义务。原告农行春园支行已按约向借款人梁泽求、彭群辉履行了其发放贷款的义务，借款人梁泽求、彭群辉亦应当按约全面履行其还款付息的义务。本案中，被告梁泽求、彭群辉截止2017年10月27日共计尚欠贷款本金218,339.32元（包括未到期部分），利息和罚息9,087.02元未予清偿，对此事实证据确凿，可以认定。根据双方在合同第十二条对违约情形的约定，即：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。…（2）借款人未按约定期限足额偿还借款；…”。综上，现原告农行春园支行起诉要求解除与被告梁泽求、彭群辉签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告梁泽求、彭群辉提前履行全部还款义务，符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。
原告农行春园支行与被告梁泽求、彭群辉、百花房产公司所签订的《个人购房担保借款合同》第三十七条对担保条款亦有具体的约定，即：“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续…”。原、被告双方上述对担保条款的约定不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效条款，双方均应当按约定予以履行。现因被告百花房产公司自身原因一直未能为被告梁泽求、彭群辉所购买的娄底市娄星区xxx小区xxx幢xxx号房屋办理好不动产权证，致使该套房屋的他项权利证书等正式的抵押登记手续一直未能办理妥当。根据上述保证条款对保证期间的具体约定，被告百花房产公司承担的连带责任担保期间属于阶段性的保证期间，由于本案抵押房产一直未能办妥他项权利证书，故被告百花房产公司需要承担连带保证责任的保证期间也一直处于持续状态，现原告在上述保证期间持续状态中诉求由被告百花房产公司对本案借款本息及相关费用承担连带保证责任，符合合同约定，且于法有据，本院予以支持。
原告方与被告梁泽求、彭群辉在借款合同的第三十四条中对抵押条款的约定也不违反法律规定，即：抵押人梁泽求、彭群辉以其购买的娄底市娄星区xxx小区xxx幢xxx号房屋为其贷款提供抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及申请人实现债权和抵押权等的必要费用等。根据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿…”。综上，原告农行春园支行起诉要求对被告梁泽求、彭群辉提供的抵押物享有优先受偿权符合合同约定和法律的规定，本院亦予以支持。被告梁泽求、彭群辉、百花房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、第二款、第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二款、第二十一条第一款、第四十六条、第五十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司娄底春园支行与被告梁泽求、彭群辉签订的编号为430xxx《个人购房担保借款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金部分提前到期清偿。
二、由被告梁泽求、彭群辉在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司娄底春园支行借款本息共计227,426.34元，其中贷款本金218,339.32元，利息及罚息9,087.02元（利息及罚息的计算是按双方合同约定的利率，计算至2017年10月27日止,此后的利息仍应按双方约定的利率计算至本金实际还款日止）。
三、原告中国农业银行股份有限公司娄底春园支行有权对被告梁泽求、彭群辉提供的抵押担保物，即位于娄底市娄星区xxx小区xxx幢xxx号房产（商品房抵押权预告登记证号为：娄房预娄底字第D20xxx号）在其贷款抵押担保债权范围内享有优先受偿的权利。
四、由被告湖南娄底百花房地产有限公司对上述判项主文第二项中被告梁泽求、彭群辉应支付的借款本息承担连带清偿责任（被告湖南娄底百花房地产有限公司在承担连带清偿责任后，有权向被告梁泽求、彭群辉直接予以追偿）。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,576元，由被告梁泽求、彭群辉、湖南娄底百花房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 石 婕
审 判 员 刘艳姿
代理审判员 张永红
二〇一八年一月二日
书 记 员 吕 璇
附：本判决所适用的法律条文---
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。