河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终419号
上诉人（原审被告）：张芳，女，1983年2月18日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡会峰，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李丽红，女，1990年10月13日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：肖林峰，河北天枢律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚远，男，1981年10月31日出生，汉族，住河北省保定市北市区。
上诉人张芳因与被上诉人李丽红、姚远之间执行异议之诉一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人张芳上诉请求：李丽红未将剩余价款按照人民法院要求交付执行，不符合排除执行的法律规定；李丽红未在查封之前合法占有使用涉案房屋，不能排除执行行为；李丽红与姚远签订的合同不真实，不符合在查封之前已经签订合同的基本条件；一审判决引用(2016)冀1082民初430号判决作为排除执行的依据，存在错误，该判决“本院认为”部分不能作为执行依据。
李丽红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
姚远未到庭发表意见。
李丽红向一审法院起诉请求，1、请求依法判决停止对燕郊开发区房屋的强制执行，并解除查封扣押执行措施。2、请求判令原告支付剩余购房款交付出卖人姚远名下农业银行贷款余额。3、请求判令出卖人姚远配合原告办理房屋过户手续，将房屋产权证变更登记为原告李丽红所有。4、请求依法判决被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1、（2016）冀1082民初430号民事判决书系法院作出的已生效的法律文书，在未经法定程序撤销的情况下，本院对该判决书所认定事实予以采信。2、关于原告占有涉案房屋的时间问题。原告主张于2014年11月15日开始占有、居住至今，提供户名为姚远的农业银行卡及通过该卡偿还2014年12月至2015年3月银行贷款的记录、燃气费交纳收据及水电费交纳收据等证据予以佐证；被告张芳抗辩称，物业交接单证明原告实际入住时间是2015年3月27日，水电费收据显示涉案房屋自2015年5月2日以后开始交纳，故原告主张其于2014年11月15日入住不成立。经查，涉案房屋C6-1-702号与802号系复式楼，两个房屋有单独的房屋产权证，内部相通。本院认为，所谓占有是指占有人对占有物的实际控制和管理，结合本案，原告入住、使用该房屋与原告占有该房屋不是同一概念。《东方夏威夷南岸欧湖公寓业主资料/物件接收单》及《业主/住户资料登记表》载明的入住时间系业主与物业交接相关物件的时间，并不能准确反应业主的入住时间，更不能代表业主占有该房屋的时间；燃气费及水电费收据虽可反映业主入住、使用情况，但亦不能代表业主占有该房屋的时间；原告提交的物业公司于2014年12月11日及2016年3月17日出具的物业费两张《收费凭证》，证明原告自2014年12月11日起至今一直在交纳涉案房屋的物业费；另原告提供户名为姚远的农业银行卡及通过该卡偿还2014年12月至2015年3月银行贷款的记录，证明原告自2014年12月11日开始以姚远的名义偿还涉案房屋的银行贷款，后因张芳在另案申请对该账户予以保全，原告未再还款。据此，原告交纳涉案房屋物业费及开始偿还银行贷款的行为，应视为原告已经对涉案房屋实际控制并开始管理，故本院认定原告自2014年12月份开始合法占有涉案房屋。3、经张芳申请，本院对涉案房屋予以查封的时间为2015年2月26日，而非张芳申请执行的时间2016年3月14日，对此本院予以确认。4、本案系执行异议之诉，于2017年1月4日在本院立案，故本案应适用2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。
一审法院认为，原告李丽红与被告姚远于2014年10月14日签订的关于燕郊开发区房屋的《存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，为合法有效合同，有本院作出已生效的（2016）冀1082民初430号民事判决书为证，本院予以确认。涉案房屋经张芳申请，本院予以查封的时间为2015年2月26日；而原告自2014年12月份起已经合法占有涉案房屋。故此，原告在涉案房屋被查封之前已合法占有该房屋。双方签订的《存量房屋买卖合同》约定总房款114万元，原告已于2014年10月14日及11月15日两次向被告姚远支付购房款54万元；自2014年12月起，原告通过被告姚远账户偿还涉案房屋银行贷款至2015年3月份，后因张芳在另案申请对该账户予以保全，原告未再还款；庭审中，原告于2017年6月15日一次性向银行偿还了涉案房屋的贷款本金及利息648182.89元。据此，在不计算原告偿还的2014年12月至2015年3月贷款情况下，原告已累计支付购房款1188182.89元，超过合同约定房屋总价款114万元。因被告姚远无法联系，涉案房屋又于2015年2月26日被查封，故至今未办理过户手续。综上所述，原告主张停止对燕郊开发区房屋（房产证号：三河市房权证燕字第××号）的执行，本院予以维护。
原告李丽红与被告姚远签订的《存量房屋买卖合同》已由（2016）冀1082民初430号民事判决书确认合法有效，且原告已向被告支付了全部购房款，故原告主张被告姚远配合原告办理该房屋的过户手续，本院予以维护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于燕郊开发区房屋（房产证号：三河市房权证燕字第××号）；二、本院（2016）冀1082执异34号执行裁定书于本判决生效时自动失效；三、被告姚远于判决生效后十日内协助原告李丽红将位于燕郊开发区房屋（房产证号：三河市房权证燕字第××号）过户到原告名下，办理过户手续相关费用按双方约定承担。
本院审理查明，二审期间，被上诉人李丽红提交证据一、身份证、户口页、村委会证明及公安机关出具的历史户成员信息，证明李宪宏、李宇星与李丽红是亲兄妹关系。证据二、借条一张，证明2014年3月5日姚远向李宪宏借现金5万元，被上诉人姚远出具了一份借条。证据三、借条及银行流水凭证，证明2014年3月5日，姚远向李宪宏借款40万元，被上诉人姚远出具借条一份。证据二、三证明李丽红是以债权抵顶房款的方式向姚远支付了姚远应当收取的全部房款54万元（45万元借款及9万元定金）。证据四、物业收费凭证，证明李丽红2014年10月购买涉案房屋后，就开始缴纳涉案房屋的物业费并承担了姚远未缴纳的物业费和违约金，李丽红已经实际占有并使用了涉案房屋。证据五、物业收费凭证，证明李丽红2015年、2016年至今持续缴纳物业费，持续占有并使用涉案房屋。证据六、停车场车位租赁协议、物业收费凭证、修理服务报告单、销售订单、居民供热采暖合同，证明上诉人张芳与被上诉人姚远关系非同寻常，能够充分证明上诉人张芳对被上诉人姚远的房屋出售行为、借贷行为等都非常了解。
上诉人张芳质证意见为，对于证据一的真实性认可。对于证据二、证据三的真实性无法核实，借条形成的时间与本案中买卖合同形成的时间不一致，买卖合同形成的时间为2014年10月14日，买卖合同中也没有提及任何款项折抵的情形，即便借条是真实的，也属于两个法律关系，与本案不具备关联性，同时被上诉人在一审中提供的首付款协议出具时间为2014年11月15日，支付首付款45万元的时间也是当天，没有提及任何借款折抵的情形，三河市人民法院（2016）冀1082民初430号民事判决载明被上诉人支付首付款的时间为2014年11月15日，结合以上情形，认为被上诉人提供的借条与房款没有关联性，更重要的是姚远与被上诉人之间存在两个房屋买卖合同关系，如果要证明首付款的支付情况，就应当全部出示702、802房屋各首付款支付的情形，该借条既不能证明是首付款的转化，更不能证明是支付的哪个房屋的首付款。对于证据四、证据五，2014年12月11日物业费、违约金交付人都载明是姚远，不能证明被上诉人的证明目的。对于证据六，车位租赁协议时间为2013年4月13日，而张芳与姚远当时为恋爱关系，这也是张芳将大额资金出借给姚远的前提和背景，之后上诉人与姚远的关系恶化，姚远没有及时偿还款项，也就出现了上诉人将诉争房屋予以查封的情形。
本院对被上诉人李丽红提交的证据审查后认为，李丽红提交的证据一双方无争议，本院予以认定。对于李丽红提交的证据二、三，三河市人民法院（2016）冀1082民初430号民事判决已认定李丽红按约定给付姚远购房首付款45万元，证据二、三是对该款项具体给付方式的证明，与三河市人民法院（2016）冀1082民初430号民事判决认定的事实一致，本院予以采信。李丽红提交的证据四、五，证明其自2014年12月11日起交纳涉案房屋的物业费、违约金、水电费等费用，上述票据原件由被上诉人李丽红持有，交款人记载为李丽红、李宇星等人，姚远非上述费用的交款人，上述证据能够证明李丽红自2014年12月11日起占有管理该房屋，本院予以认定。李丽红提交的证据六，结合上诉人张芳在二审庭审期间的自认，能够证明张芳与姚远曾系恋爱关系，张芳曾在本案所涉房屋居住过。本案其他事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，被上诉人李丽红与被上诉人姚远签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，且李丽红已按该合同约定给付姚远购房首付款及定金共计54万元，上述事实已由（2016）冀1082民初430号民事判决予以确认，且有李丽红在本案审理期间提交的证据证明上述款项的具体给付方式，本院予以确认，上诉人主张李丽红与姚远签订的合同非真实，不能成立，本院不予支持。被上诉人李丽红提交的相关证据，能够证明其于2014年12月11日起占有管理本案所涉的房屋，经上诉人张芳申请对本案所涉房屋查封的时间为2015年2月26日，被上诉人李丽红已于查封前合法占有该房屋，上诉人主张李丽红未在查封前合法占有使用涉案房屋，与审理查明的事实不符，本院不予维护。李丽红与姚远签订的《存量房屋买卖合同》约定总房款为114万元，李丽红已给付姚远购房款54万元，剩余房款，系姚远应清偿的该房屋银行贷款部分，在双方房屋买卖合同履行过程中，李丽红以姚远的还款账户继续向银行清偿该房屋贷款，综上，李丽红给付姚远购房款54万元后，李丽红应直接给付姚远的购房款，已履行完毕。上诉人主张李丽红在上诉人查封涉案房屋后，明确表示尚欠购房款60余万元，但未按法院要求将上述款项交付执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，不能排除执行，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对不动产受让人物权期待权的保护，该条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，系针对不动产买卖合同约定分期付款，买受人已支付部分款项的情况下，买受人如将剩余款项按照人民法院指定的期限交付执行，可以排除对不动产的执行。本案中，李丽红以给付姚远购房款和承担姚远该房屋银行贷款的方式履行房屋买卖合同，李丽红承担的该房屋银行贷款部分，系承担姚远的债务，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的，李丽红应直接给付姚远的购房款，上诉人该上诉理由，不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 欣
审判员 韩静威
审判员 史纪红
二〇一八年二月二十二日
书记员 宋 超