浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终2485号上诉人（原审原告）：黄慧敏，女，1964年6月23日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人：方怀宇、冯妍，浙江浙经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江浙大网新实业发展有限公司，住所地：杭州市西湖区杭大路15号嘉华国际商务中心1701B。诉讼代表人：天健会计师事务所、浙江金道律师事务所，该公司管理人。委托代理人：方圆，浙江金道律师事务所律师。上诉人黄慧敏因与被上诉人浙江浙大网新实业发展有限公司（以下简称网新实业）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第2070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄慧敏上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持黄慧敏的一审诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用全部由网新实业承担。事实与理由：一审法院认定的事实不清、证据不足、适用法律错误。2013年11月11日黄慧敏与网新实业签订了《房屋预转让合同》，约定黄慧敏以200万元价款购买浙大网新产业研发基地（浙大创新科技园）项日下A1号楼共4F层的房屋，面积为507.4平方米，单价为3941.66元/平方米。当天黄慧敏就已经按照网新实业的要求一次性支付了200万元的房款，网新实业开具给黄慧敏款项为“房款”的收据一份。黄慧敏与网新实业之间是明确的房屋买卖合同关系，一审法院仅依据黄慧敏在明知房屋出租的情况下仍购买、以及租金收取时间与交房时间不一致等交易习惯来认定双方之间是民间借贷关系，明显是认定事实不清、且网新实业并未举出充分证据证明其主张，原审法院在证据不足的情况下做出的认定不符合法律规定，黄慧敏与网新实业之间是真实的房屋买卖合同关系，不存在民间借贷关系。案涉的房屋总价只有三百多万，低于市场价格很多，黄慧敏的购房合同与赵丽娟、唐宝强等人不同，因为本案合同6-5条约定，如果需要补交土地出让金的，这笔费用需要黄慧敏补交，所以价格是不包含土地出让金以及税费的，因此房价偏低是正常的。网新实业在停止支付租金以后，黄慧敏已经实际收回该房屋，该房屋目前的实际使用人是黄慧敏。网新实业辩称，本案系典型的“名为房屋买卖合同，实为民间借贷”的案件，购房合同双方并非以房屋买卖为目的，而是为实现资金融通，因此，一审法院综合案件基本情况后认定双方之间的真实法律关系是民间借贷法律关系而非房屋买卖法律关系，事实清楚、证据充分、适用法律准确。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。本案中，案涉《房屋预转让合同》中的作为转让方的网新实业并未准备实际交付房屋，而作为受让方的黄慧敏亦不关心取得所购房屋产权，比如，案涉房屋当时已出租，承租人是西湖管委会，租期为六年；比如，案涉房屋已抵押，抵押权人是工商银行上海虹桥开发区支行，未经抵押权人同意，转让行为存在无效的风险，这些都是购房的法律障碍！但是，双方当事人都不关注，双方的关注点集中在利息支付及违约金上。此外，双方在合同签订和履行上的做法，也可印证双方之间并非真实的商品房买卖合同关系，仅凭合同及收款收据，不能证明商品房买卖合同关系的真实性。相反，华门集团在收到款项之次月起就开始支付利息的做法，完全是民间借贷的操作模式，而不是在履行房屋买卖合同。本案双方之间签订的合同，涉案的面积是507.4平方米，但是这A14层的面积是二千多平方米，在结构图中都找不到案涉的507.4平方米究竟在哪个位置，位置都找不到，谈何交付的问题，所以双方只是金融类的资金借贷关系，综上，黄慧敏与网新实业名为房屋买卖，实为民间借贷，黄慧敏应以民间借贷提起诉讼，维护其权益，现黄慧敏坚持以错误的房屋买卖合同为由要求交付房屋，这样的做法是不应得到支持的，依法应当驳回上诉，维持原判。黄慧敏向一审法院起诉请求：1.确认黄慧敏与网新实业双方2013年11月11日签订的《房屋预转让合同》及2014年5月5日签订的《补充协议》合法有效；2.确认涉案房屋为黄慧敏所有，网新实业配合黄慧敏办理产权过户手续；3.网新实业承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月11日，黄慧敏与网新实业签订了《房屋预转让合同》。合同第一条约定，网新实业以出让方式取得土地使用权，土地用途科研用地，使用年限50年，从2003年11月30日起至2053年11月29日，网新实业经批准在上述地块建设浙大网新产业研发基地（浙大创新科技园），黄慧敏对该物业土地使用权、房屋开发情况充分了解后，同意受让A1号楼4F层的房屋，面积为507.4平方米，单价为3941.66元/平方米。第三条约定，转让期限至2053年11月29日止，如转让期内黄慧敏受让了该房屋所有权的，则自房屋所有权转移至黄慧敏名下之日起，本合同终止。第四条约定，黄慧敏在签订合同当天一次性付清全部转让款200万元。第五条约定，网新实业于2014年5月10前，将房屋交付给黄慧敏使用，房屋交付使用条件为通过建设单位竣工验收以及规划、消防验收。第六条产权转移约定，网新实业取得本合同项下房屋初始登记的房屋所有权证并且具备过户条件，双方签订“房地产转让合同”；依据杭土合字（2004）139号文件，该房屋所属地块在建筑竣工经土地复合验收通过之日起5年后，且该房屋具备国家政策和法律规定的分割转让条件时，网新实业应按照本合同约定的条件与黄慧敏签订房地产转让合同将本合同转让给黄慧敏；房地产转让合同的签订，须以本合同为依据，转让发生的土地出让金、营业税等由网新实业承担，需补缴的土地出让金及房产税等由黄慧敏承担。第十三条约定，网新实业未能按第五条约定的交付时间、交付标准把房屋交付给黄慧敏的，则双方同意，网新实业无条件于第二天即2014年5月11日退还黄慧敏已交付的房款200万元，并按已付房款总额的年13％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年5月11日起，网新实业须按应付金额支付双倍的违约金（即按年26％的比例支付）。合同签订当天，黄慧敏就按照网新实业的要求，将200万元款项打给了网新实业的关联公司华门房地产集团有限公司。网新实业当天开具收到“房款”的收据一份。2014年5月5日，黄慧敏与网新实业又签订了《补充协议》，对房屋交付时间及违约责任变更为2014年7月7日前交付，如网新实业未能按时交付的，则网新实业无条件于第二天即2014年7月8日退还黄慧敏已交付的房款200万元，并按已付房款总额的年13％的比例支付逾期交付违约金。如到期网新实业未能按照本条约定退还已付房款及支付违约金的，从2014年7月8日起，网新实业须按应付金额支付双倍的违约金（即按年26％的比例支付）。网新实业至今未向黄慧敏交付涉案房屋。2013年12月6日，华门房地产集团有限公司打款给黄慧敏21700元,之后陆续在2014年1月7日、2014年2月7日、2014年3月8日、2014年4月8日、2014年5月7日、2014年6月6日打款给黄慧敏21600元、23100元、20200元、22400元、21700元、22400元。就以上款项性质，管理人经向债务企业核实，明确支付的是利息，《房屋预转让合同》约定的年13％逾期交付违约金比例即为利息标准。具体为：2013年12月6日的21700元＝200万元×13％/12（第1个月）；2014年１月７日的21600元＝200万元×13％/12（第2个月）；2014年2月7日的23100元＝200万元×13％/360×92天（2013年11月8日至2014年2月7日）-之前两月已付的4.33万元，原因是应黄慧敏要求，利息按天计算，故本月算了92天，再减去前两月已按月计算的4.33万元；2014年3月8日的20200元＝200万元×13％/360×28天（2014年2月8日至2014年3月7日）；2014年4月8日的22400元＝200万元×13％/360×31天（2014年3月8日至2014年4月7日）；2014年5月7日的21700元＝200万元×13％/360×30天（2014年4月8日至2014年5月7日）；2014年6月6日的22400元＝200万元×13％/360×31天（2014年5月8日至2014年6月7日）。2014年8月20日，原审法院裁定受理网新实业的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任网新实业的联合管理人。黄慧敏向管理人申报，主张涉案房屋的物权。管理人不予认可。黄慧敏提出异议，2015年5月，管理人出具复核结果告知函，认为黄慧敏申报的物权未经登记，不产生效力，仅认定黄慧敏普通债权，金额235400元。黄慧敏对此有异议，诉至原审法院。在庭审中，黄慧敏陈述其购买A1号楼4F层主要是为了投资，因为房屋朝西，楼层也比较低，且一次性付款，所以房价4000元，大约比市场价6、7千有20%左右的折扣；其在签订《房屋预转让合同》时已经知道涉案房屋被整体交付出租的情况，但未看到相应租赁合同，网新实业口头告知其出租期限6年，大约每平方米1.26元/天，2013年12月至2014年6月，给的是租金而非利息。经原审法院释明，黄慧敏坚持双方是房屋买卖合同关系，不变更诉讼请求。另查明，涉案A1号楼及D3、D4、H1号楼于2011年5月以在建工程形式抵押给中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行，抵押登记债权金额为2.7亿元，目前尚有1亿多债权尚未还清。中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行明确对于抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人的行为，均表示不知晓，也不同意。2012年11月30日，杭州西湖广告产业园区有限公司向网新实业租赁A1楼作为杭州西湖国家广告产业园区首期运营物业。双方签订的房屋租赁合同书约定，租赁面积29227平方米，共20层，租赁期限六年，从2013年6月1日至2019年5月31日，第1-3年租金标准每平方米1.5元/天，优惠单价为每平方米1.26元/天。房屋租赁合同书第十一条约定，杭州西湖广告产业园区有限公司承诺，在租赁期内如该房屋具备土地使用权分割转让及房屋所有权转移登记条件时，同意受让该房屋，在同等条件下，杭州西湖广告产业园区有限公司享有该房屋的优先权，转让价格按当时的市场评估价双方协商确定；在租赁期内，该房屋尚未具备土地使用权分割转让及房屋所有权转移登记条件下，如有他人或单位提出愿意预转让该房屋，网新实业应提前通知，在杭州西湖广告产业园区有限公司放弃预转让优先权的情况下，网新实业可以将房屋预转让给他人，杭州西湖广告产业园区有限公司享有的承租人权利和利益不受任何影响。大约在2013年5月左右，杭州西湖广告产业园区有限公司启动装修，2014年5月左右，启动招商，至今已入驻企业多家。还查明，目前有赵丽娟、郭昶华、唐宝强、林慧、黄慧敏等人向管理人主张A1楼相应房屋物权。申报材料主要依据是《房屋预转让合同》，均无借款合同。管理人经审查，均认为是融资类普通债权。原审法院认为：本案双方形式上虽然于2013年11月11日签订了《房屋预转让合同》，但涉案房屋连同A1楼其他楼层已在双方签约前于2012年11月30日整体出租，并作为杭州西湖国家广告产业园区首期运营物业于2013年5月交付装修。网新实业将已整体出租的房屋单独分解出售，黄慧敏明知涉案房屋被整体交付出租仍进行购买，不符合一般房屋买卖的交易习惯。A1楼在整体交付出租的情况下，事实上不能交付黄慧敏使用，在合同约定的交房期限2014年5月10到期后，本案双方也并未有交接房屋的意思表示。相反，卖方的关联公司从合同签订的次月起即每月打款给黄慧敏。黄慧敏关于款项性质是转付租金的陈述，与网新实业实际收取的每平方米1.26元/天的租金标准不符，黄慧敏从2013年12月即收取租金也与合同约定2014年5月的交房时间相矛盾。黄慧敏在签订《房屋预转让合同》时已明知涉案房屋被整体交付出租，如其要求转付租金，一般也应在《房屋预转让合同》中对此作出约定。从《房屋预转让合同》本身分析，合同约定以一口价200万元的方式购买507.4平方米的房屋，平均每平方米为3941.66元，明显低于市场价，逾期交房第二天即退还房款并支付逾期违约金，与一般房屋买卖也明显不同。网新实业并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，双方当事人关注点反而集中在违约金上。经管理人向债务企业核实，明确双方是民间借贷法律关系，2014年6月之前支付的是利息。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，网新实业及关联公司华门房地产集团有限公司每期给付的金额具有规律性，给付时间大致相当（时间分别为2013年12月6日、2014年1月7日、2014年2月7日、2014年3月8日、2014年4月8日、2014年5月7日、2014年6月6日），综合全案的情况分析，原审法院认为管理人的意见具有更高的可信度。综上，原审法院认为，认定当事人之间是否存在借贷关系，书面合同并非不可缺少的要件，只要双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定借贷关系成立。黄慧敏向网新实业支付200万元并收取利息的行为，可以认定双方之间成立了借贷关系。涉案《房屋预转让合同》非双方当事人真实意思表示，双方签订《房屋预转让合同》实质是为借款提供担保。该担保并不符合物权法、担保法规定的担保方式，黄慧敏要求直接取得案涉房屋的所有权、协助过户等主张违反关于禁止流质的规定，不予支持。经原审法院释明，黄慧敏坚持双方是房屋买卖合同关系，不变更诉讼请求。鉴于黄慧敏起诉时，最高人民法院《关于审理民间借案件适用法律若干问题的规定》尚未生效，根据最高人民法院2015年8月28日关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借案件适用法律若干问题的规定》的通知，故对黄慧敏要求本案按房屋买卖合同法律关系进行审理而提出的全部诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄慧敏的诉讼请求。案件受理费22800元，由黄慧敏负担。二审期间，被上诉人网新实业未向本院提交新证据，上诉人黄慧敏向本院提交了宣传资料一组，欲证明黄慧敏购买案涉房屋时是充分对其进行了解及实地勘测的，黄慧敏从网新实业的宣传材料中了解到房屋的投资价值才会进行购买，并非一审法院认为的对所购房屋并不关心，黄慧敏是因为投资价值高才会选择买该房屋的。对上诉人黄慧敏提交的证据，被上诉人网新实业对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据只是网络上打印的新闻报道，不是一般意义上的买房前咨询的向房产公司拿的宣传资料，网上打印的报道，不能证明黄慧敏在购房前进行实地勘测，同时不能反映取得时间，不能证明是黄慧敏购房时的宣传资料，这是黄慧敏事后根据一审判决的理由事后补充的材料。本院认为，该证据包括2015年浙江富阳浙大网新产业园沟通报告及2016年1月刊载的浙大网新公开回应有关网新实业市场传闻，该组证据均形成于黄慧敏与网新实业签订案涉合同的2013年11月11日之后，不能证明黄慧敏在购房时对案涉房屋进行了解和实地勘测。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黄慧敏与网新实业虽然签订了《房屋预转让合同》，但案涉房屋连同A1楼其他楼层已经在合同签订前整体出租并已经交付装修，且租赁期限长达六年直至2019年5月31日。在案涉房屋已被出租，案涉《房屋预转让合同》约定的交房期间到期后，网新实业未实际交付房屋，黄慧敏也未就交付房屋进行主张。黄慧敏与网新实业签订案涉合同，黄慧敏支付200万元款项之后的第二个月，网新实业关联公司就开始每月向黄慧敏支付款项。黄慧敏称该部分款项系房屋租金，但双方于2013年11月11日签订《房屋预转让合同》，约定交房期限为2014年5月10日，支付款项系2013年12月6日起，此时尚未到向黄慧敏交付房屋期限，故黄慧敏认为2013年12月起支付其的相关款项系房屋租金显与事实不符，本院不予采信。故原审法院结合本案双方签订《房屋预转让合同》时房屋的状况，网新实业及关联公司相关款项支付情况等，确认黄慧敏与网新实业系借贷关系，签订的《房屋预转让合同》并非双方真实意思表示，是为借款提供担保的行为并无不当。经原审法院释明，黄慧敏仍然坚持以房屋买卖合同纠纷起诉要求履行该合同，不变更诉讼请求，原审法院对黄慧敏的相关请求予以驳回亦无不当。综上所述，黄慧敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由黄慧敏负担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一六年十月二十日书记员  赖雪珂