河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀05民终39号
上诉人（原审原告）韩相林，无业。
委托代理人翟立业，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李立华，临城县融合小额贷款有限公司员工。
委托代理人李晓欢，河北千山恒业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）祝敬辉，无业。
被上诉人（原审被告）苏靖，河北友爱医院职工。
上诉人韩相林因与被上诉人李立华、祝敬辉、苏靖执行异议之诉纠纷一案，不服河北省临城县人民法院作出的（2015）临民一初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了，现已审理终结。
原审法院经审理查明，李立华与祝敬辉、苏靖民间借贷纠纷一案在受理前，李立华于2014年10月21日向法院申请诉前财产保全，法院于2014年10月21日出具了（2014）临民保字第613-1号民事裁定书，将苏靖在石家庄市西美房地产开发有限公司购买的商品房（西美·70后院1号楼1单元3屋01号房）予以查封，在查封期限内不得买卖、变卖、过户以及办理抵押登记手续。2014年10月22日法院依据该民事裁定书作出了查封公告，查封了苏靖所有的西美·70后院1号楼1单元3屋01号房屋，并在该房屋的显著位置张贴了公告。同日，向石家庄市西美房地产开发有限公司送达了协助执行通知书、民事裁定书。2014年10月27日，法院向祝靖辉、苏靖送达了（2014）临民保字第613-1号民事裁定书。2014年11月5日，韩相林向法院提出案外人执行异议申请，法院于2014年11月13日作出了（2014）临民保字第613-2号民事裁定书，认为韩相林称与祝敬辉、苏靖共同签署了房屋买卖协议，并已经付清房款，韩相林在苏靖协助下在物业办理了入住手续并持续居住的事实与实际情况不符，韩相林提出已经付清全部价款证据不足，驳回了韩相林所提异议。法院于2014年11月3日受理了李立华诉祝敬辉、苏靖民间借贷纠纷一案，并于2014年12月19日作出（2014）临民二初字第628号民事判决书，后李立华上诉至邢台市中级人民法院，并于2015年3月27日作出（2015）邢民三终字第54号民事判决书，判令祝敬辉偿还李立华借款1350000元及利息；苏靖对祝敬辉偿还李立华借款1350000元及利息承担连带清偿责任。因被执行人祝敬辉、苏靖拒不履行已生效判决规定的义务，该案依法进入强制执行程序，拟拍卖西美·70后院1号楼1单元3屋01号房屋。2015年6月4日，韩相林提出案外人执行异议申请，认为拟拍卖的财产实为韩相林的财产，请求中止对该财产的执行，并解除查封。法院于2015年7月1日作出（2015）临执异字第1号民事裁定书，认为石家庄市西美房地产开发有限公司开发的房产西美·70后院1号楼1单元3屋01号房由苏靖于2012年9月购买，石家庄市长安区人民法院、石家庄市中级人民法院作出的民事判决书、民事裁定书生效时间在法院查封裁定书之后，韩相林实际居住时间也在法院查封之后，韩相林要求中止执行，理据不足，故依法驳回了韩相林提出的异议申请。韩相林不服，于2015年7月28日又提出案外人执行异议之诉。
另查明，2012年9月9日，苏靖与石家庄市西美房地产开发有限公司签订了《西美·70后院商品房认购协议书》，购买了西美·70后院1号楼1单元3层01号房，并于同日一次性支付房款841340元。2013年4月1日，韩相林与祝敬辉、苏靖签订了《房屋转让协议》，约定祝敬辉、苏靖将石家庄市西美房地产开发有限公司开发的西美·70后院1号楼1单元3层01号房转让给韩相林，韩相林于次日向祝敬辉付款700000元。该转让协议经2015年1月15日石家庄市长安区人民法院（2014）长民初字第2109号民事判决书确认有效。之后，苏靖提出上诉，石家庄市中级人民法院于2015年5月12日作出（2015）石民二终字第00596号民事裁定书以苏靖未到庭而按撤回上诉处理。经石家庄市西美房地产开发有限公司证明证实，苏靖于2012年9月19日办理了西美·70后院1号楼1单元3层01号房入住手续，至今未为他人办理所有权转移手续及备案。2014年10月底（约28日至30日），韩相林实际占有并使用了该房屋。
原审法院认为，2012年9月9日，苏靖购买了西美·70后院1号楼1单元3层01号房，其是该房屋的所有权人。2013年4月1日，韩相林与祝敬辉、苏靖签订了《房屋转让协议》，韩相林购买了西美·70后院1号楼1单元3层01号房。该转让协议于2015年5月12日经石家庄市中级人民法院生效的裁判文书确认有效，但转让协议的有效并不必然发生物权变动的效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因西美·70后院1号楼1单元3层01号房产现未办理房屋产权证书，原告与被告祝敬辉、苏靖签订房屋转让协议后应及时向该房产的开发公司即石家庄市西美房地产开发有限公司办理认购协议更名或备案手续以公示所有权人的变更。2014年10月22日，法院对西美·70后院1号楼1单元3层01号房产采取查封措施时，该房产在石家庄市西美房地产开发有限公司登记的所有权人仍为苏靖，韩相林与祝敬辉、苏靖至今未对该房产所有权人的变更进行过任何形式的公示。韩相林称房屋转让协议签订后，其支付了全部房款，在苏靖的协助下通过物业公司办理了入住手续并占有使用至今。经查，苏靖于2012年9月19日办理了西美·70后院1号楼1单元3层01号房入住手续，韩相林于2014年10月底（约28日至30日）实际占有并使用了该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，韩相林实际占有西美·70后院1号楼1单元3层01号房屋发生于法院查封之后，故其请求依法判令解除对西美·70后院1号楼1单元301室的全部执行措施，不得对该房产采取强制执行措施，难以支持。韩相林称法院查封未经有效公告，其占有争议房产出于善意。法院于2014年10月21日作出查封民事裁定书，10月22日作出查封公告，并进行了公示。2014年10月22日，法院向石家庄市西美房地产开发有限公司送达了协助执行通知书、民事裁定书。2014年10月27日，法院向祝靖辉、苏靖送达了查封民事裁定书。2014年10月底（约28至30日），韩相林称苏靖协助其实际占有并使用该查封房屋。韩相林与祝敬辉、苏靖签订房屋转让协议后长达一年半的时间内未占有使用该查封房屋，在法院向苏靖送达查封民事裁定书之后立即占有该房屋，故韩相林称其不知西美·70后院1号楼1单元3层01号被查封，出于善意占有该房屋与常理不符难以采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告韩相林的诉讼请求。案件受理费13836元，由韩相林负担。
上诉人韩相林不服河北省临城县人民法院的上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。理由如下：1、原判决错误认定被上诉人苏靖为西美·70后院1号楼1单元3层01号房的所有权人，属于认定事实错误，上诉人实为争议房产的合法权利人。2、原判决有关“原告所称善意占有与常理不符”的事实认定缺乏逻辑分析及证据支持，上诉人对争议房产未办理过户登记手续不存在过错，上诉人实为善意占有争议房产的权利人。3、原判决经审理查明“在该房屋的显著位置张贴了该公告”的事实缺乏证据证明，应认定原审法院对争议房产的查封未经有效公示，不得对抗上诉人的合法权利。4、原判决存在适用法律不当的问题，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的有关规定。
被上诉人李立华针对上诉人的上诉请求答辩称，1、一审事实认定清楚，适用法律正确。2、韩相林与苏靖、祝敬辉签订的房屋买卖合同实为借款担保合同，并不存在买卖关系，所以应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人苏靖针对上诉人的上诉请求答辩称，一审判决认定正确，应当维持。
被上诉人祝敬辉未答辩。
二审经审理查明的案件事实与一审认定的事实一致。
本院认为，执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。本案系执行异议之诉纠纷案件，争议的执行标的系执行过程中苏靖名下的西美·70后院1号楼1单元3层01号房产。该房产系苏靖于2012年9月9日从石家庄市西美房地产开发有限公司所购，并一次性付清房款841340元，但至今未办理房屋产权证书。2013年4月1日，祝敬辉、苏靖以70万元的价格将涉案房产转让给上诉人韩相林，并签订了《房屋转让协议》。2014年10月22日原审法院执行部门作出查封公告查封了涉案房产，在显著位置张贴了公告，进行了公示，并于同日向石家庄市西美房地产开发有限公司送达了协助执行通知书。依据被上诉人苏靖的当庭陈述及上诉人在一审中申请的两位证人出庭作证的证言显示，该房产自苏靖购买后，一直由其向外出租并收取租金直至法院查封；上诉人申请的两位证人亦证明该二人系2014年10月底即30日左右才入住该房屋。显然，上诉人入住该房屋系在人民法院查封该房屋，并向苏靖、祝敬辉送达诉讼保全法律手续后。对于人民法院裁定查封的财产，未经作出裁定的人民法院同意，无论当事人或者案外人都无权处分和改变占有、使用状态。当事人擅自处分的，应当以妨害民事诉讼处理。当事人违法处理标的物的行为按无效处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的不动产异议排除执行的认定条件其一是以“登记”为前提，其二是“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。该《规定》适用还要求受让人本身取得的“善意”。而依据本案受让人的主张，其在2013年4月1日就与祝敬辉、苏靖签订了《房屋转让协议》，并已支付了协议约定的价款，但该房屋仍由苏靖对外出租并收取租金直至法院查封。上诉人在法院查封前近一年半的时间既未向石家庄市西美房地产开发有限公司要求办理合同更名手续，亦未以任何一种形式对外公示其是涉案房产的合法权利人，而是在法院查封后才“积极”主张其相关权利。上诉人在二审中提交的石家庄市锁业协会派工单，被上诉人李立华的代理人对该派工单的真实性及关联性均提出异议，在无其他证据佐证的情况下，本院无法仅依据该派工单认定上诉人“善意”取得不动产。故上诉人所主张的“在人民法院查封之前对涉案房产已合法、善意占有”不具备以上《规定》第二十八条的适用条件。上诉人韩相林与被上诉人苏靖、祝敬辉之间签订的《房屋转让协议》仅能证明双方之间存在合同债权债务关系，现上诉人要求依此确认其对涉案房产享有物权意义上的强制执行排除权缺乏事实和法律依据。原审法院判决驳回原审原告的诉讼请求并无不妥，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担不变。二审案件受理费13836元，由上诉人韩相林负担。
本判决为终审判决。
审判长 王华青
审判员 杨恩茂
审判员 高恒振
二〇一六年三月十八日
书记员 张姿巍