福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0104民再8号再审申请人福州泰禾房地产开发有限公司（原审被告），住所地为福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人郑钟，总经理。委托诉讼代理人：薛一通、邱星，男,系公司职员。被申请人陈湃（原审原告，男，1987年5月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。再审申请人福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）与被申请人陈湃商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2015）仓民初字第1389号民事判决及福州市中级人民法院（2016）闽01民终2027号民事判决，向福州市中级人民法院申请再审。福州市中级人民法院于2017年6月16日作出（2017）闽民申119号民事裁定，裁定再审本案。福州市中级人民法院于2017年9月11日作出（2017）闽01民再100号民事裁定，撤销本院（2015）仓民初字第1389号民事判决及福州市中级人民法院（2016）闽01民终2027号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人福州泰禾房地产开发有限公司委托诉讼代理人薛一通、被申请人陈湃委托诉讼代理人龚雅铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人福州泰禾房地产开发有限公司再审请求：撤销一、二审判决，改判泰禾公司无需承担逾期交房违约金，一、二审诉讼费用由陈湃承担。事实和理由：一、二审判决确认泰禾公司向陈湃交付房屋的行为无效既缺乏证据证明，又适用法律错误。案涉房屋2013年12月10日竣工验收合格，泰禾公司依约交付房屋，陈湃也已实际接收并使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付适用。案涉房屋已经实际交付，不存在无效交付的情形。被申请人陈湃辩称：泰禾公司在向陈湃交房是隐瞒了房屋未经建设竣工验收合格的事实，出局了虚假的《福建省新建商品房住宅质量保证书》，该保证书第三条明确“本住宅于2013年12月15日经竣工验收核验，质量等级为合格”，但事实上经法院调查，房屋于2016年8月26日才通过竣工验收。泰禾公司欺诈交房，应支付违约金。又因泰禾公司的原因，导致陈湃未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，泰禾公司依约还应支付办理房屋权属证明的违约金。原审原告陈湃向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司违反诚实信用原则欺诈交房，侵犯陈湃知情选择权，应向陈湃承担欺诈交房的违约责任（参照逾期交房违约责任标准，以1055895元为基数按日万分之二自2013年12月21日起计至违约行为结束之日止）；2.判令泰禾公司将办理权属登记需由其提供的资料交付给陈湃，并向陈湃支付逾期办证违约金（以1055895元为基数按中国人民银行同期活期贷款利率自2014年12月21日起计至违约行为结束之日止）；3.判令泰禾公司就其违反法律强制性规定将未经验收合格房屋交付使用的违法行为向相关行政机关主动报告，并向公众和陈湃公开道歉；4.判令本案诉讼费由泰禾公司承担。原审判决认定事实：原、被告于2012年5月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的坐落于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾•红峪）第A3#楼8层709单元商品房，房产总价款为1055895元。合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人，如在规定的日期内未达到上述相关条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人如未按约定期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。另查明，原告已依约支付全部购房款，并于2013年12月21日实际接收房屋。诉争房屋已于2013年12月10日办理竣工验收手续。截止目前，诉争房屋尚未办理消防验收合格手续，亦未办理产权初始登记。原审判决认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已履行了购房款给付义务，被告虽于2013年12月21日向原告交付房屋，但该房屋并未经消防验收合格，并不具备合同约定的交付条件，被告上述交付房屋的行为不属于有效交付，故被告仍存在违约行为，应按逾期交房承担相应的违约责任。双方在合同中已约定被告逾期交房超过60日的，应每日按原告已付购房款的万分之二支付违约金，现被告逾期交房已超过60日，故被告应按照上述标准向原告支付自合同规定的最后交付期限的第二天起直至房屋经验收合格之日止的违约金，原告的相关诉讼请求本院予以支持。因房屋经验收合格系被告办理房屋初始登记及原告最终取得房屋权属证书的先决条件，故原告要求被告支付逾期办证违约金等相关诉讼请求应待被告办理房屋消防验收后再行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、确认被告福州泰禾房地产开发有限公司于2013年12月21日向原告陈湃交付坐落于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾•红峪）第A3#楼8层709单元商品房的行为无效；二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈湃支付逾期交房违约金（每日按原告已付款1055895元的万分之二计算，自2013年12月21日起计算至讼争房屋经消防验收合格之日止）；三、驳回原告陈湃的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：陈湃提供的《福建省新建商品住宅质量保证书》第三条及《商品房交付通知书》内容表明泰禾公司告知讼争房产于2013年12月间经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收合格，而泰禾公司提供的2013年12月10日福建省房屋建筑工程竣工验收报告加盖有建设、勘察、设计、施工、监理单位等相关单位的公章，记载金山生活区八期南片泰禾红峪A3#楼工程竣工验收合格，同意交付使用，表明A3#楼工程已进行单体验收，其内容与《福建省新建商品住宅质量保证书》及《商品房交付通知书》中的表述相一致，故陈湃主张泰禾公司交付时存在欺诈行为依据不足，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈湃（买受人）与泰禾公司（出卖人）于2012年5月26日签订《商品房买卖合同》，约定：陈湃购买由泰禾公司开发建设的坐福州市仓山区号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）第A3#楼709单元，总价款为1055895元。《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”的第2种方式处理。《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定，双方协商同意选择”：[2]出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。另，补充协议第二条约定，买受人应于出卖人通知办理产权之日起3个月内办理并取得产权证，否则每逾期一日买受人应按购房总价的万分之三向出卖人支付违约金。另，陈湃已依约支付全部购房款，并于2013年12月21日实际接收了房屋。2016年8月31日，讼争泰禾红峪A3#-A6#、A7#-A14#楼及地下室建设工程综合评定工程消防验收合格。2017年7月6日，讼争房屋办理产权初始登记（泰禾公司于2017年8月28日向本院提交福州市不动产登记和交易中心首次登记通知书）。本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人之间不存在另有约定情形下，房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应截止至实际交付之日，而不论是否符合交付条件。本案《商品房买卖合同》约定讼争房屋交付时间为2013年12月20日前，虽然在合同约定时间内讼争房屋尚未通过消防验收，但陈湃已于2013年12月21日实际接收了房屋，应当认定为泰禾公司于2013年12月21日履行交房义务，从2013年12月20日至2013年12月21日止，泰禾公司向陈湃支付逾期交房违约金105.59元（1055895元×0.01%）。本案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”的第2种方式处理。泰禾公司明知讼争房屋尚未通过消防验收，却在交付时未向业主明示，致业主在不知情情况下接收讼争房屋，违反公平交易原则，故本院将合同约定的瑕疵交付违约金2000元酌情提高至五倍，即10000元，以此警示。本案《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金。陈湃于2013年12月21日实际接收讼争房屋，至2014年12月20日已交付使用满365日，而讼争房屋于2017年7月6日才办理产权初始登记，且泰禾公司未举证证明其于2017年8月28日前已将办理权属登记需由其提供的资料交付陈湃，故自2014年12月21日至2017年8月28日止，泰禾公司构成逾期办证违约，应当按照合同第十四条约定向陈湃交付办理权属登记需由其提供的资料，并承担逾期办证违约责任，即以已付房款1055895元为基数，以中国人民银行规定的同期活期存款基准利率0.35%标准，从2014年12月21日至2017年8月28日止，向陈湃支付逾期办证违约金9942.77元（1055895元×0.35%÷365天×982天）。泰禾公司作为建设单位，在交付商品房过程中违反法律强制性规定之情况属行政管理范畴，应由相应行政机关予以处理，陈湃诉请泰禾公司就违反法律强制性规定交付讼争房屋之行为向相关行政机关主动报告不属于民事诉讼受案范围，故陈湃诉请泰禾公司向公众和其本人公开道歉，于法无据，本院不予支持。另，陈湃主张泰禾公司虚构事实诱骗其接收未经验收合格房屋构成商业欺诈依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条之规定，判决如下：一、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈湃支付逾期交房违约金105.59元；二、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈湃支付瑕疵交房违约金10000元；三、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付陈湃；四、福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈湃支付逾期办证违约金9942.77元；五、驳回陈湃的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2199元，由陈湃负担1759元，福州泰禾房地产开发有限公司负担440元。福州泰禾房地产开发有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 陈 雄人民陪审员 陈 云人民陪审员 叶树光二〇一八年六月二十二日法官 助理 李 扬书 记 员 石明秀附一：本民事判决书引用的主要法律条款1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第四百零七条的规定：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”