广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第399号
上诉人（一审被告）陈光迴，居民。
委托代理人陈伟，广西环洋律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）陈少玲，居民。
被上诉人（一审原告）陈秀玲，居民。
被上诉人（一审原告）陈雪玲，居民。
被上诉人（一审原告）陈肖玲，居民。
被上诉人（一审原告）陈燕辉，居民。
被上诉人（一审原告）陈业昌，居民。
以上被上诉人的共同委托代理人邓金梅，广西拓展律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）陈光晶，居民。
委托代理人陈文伍，广西拓展律师事务所律师。
上诉人陈光迴因房屋买卖合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2015）灵民初字第775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人陈光迴的委托代理人陈伟，被上诉人陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉、陈业昌的委托代理人邓金梅，被上诉人陈光晶的委托代理人陈文伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，陈值基（1986年已故）与妻子吴敬芬（1996年已故）生前共生育有二子五女，分别为：女儿陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉及儿子陈光维（1994年已故）、陈光晶。陈光维与妻子黄连珍（现名梁春连）生育有儿子陈业昌、女儿容润萍（曾用名陈二妹）。陈值基、吴敬芬生前在灵山县伯劳镇新街21号有一幢土地使用面积为150.01平方米的两层楼房（以下简称“讼争房地产”），第三层已立柱尚未建设主体。1986年陈值基去世后，被告陈光晶未经其他兄弟姐妹及母亲同意，于1989年2月30日（《立约书》所签日期）与被告陈光迴签订《立约书》一份，将讼争房地产以80000元卖给陈光迴，签订《立约书》当天，被告陈光迴将购房款中的40000元交给了被告陈光晶。之后被告陈光迴一直在讼争房地产处从事乡村医疗卫生工作。1989年5月24日被告陈光晶以其名义向灵山县土地管理局申请土地登记，《土地登记审批表》备注栏中写明“父亲陈值基遗下该铺归兄弟陈光维、陈光晶共有使用权”。1996年吴敬芬去世。1999年12月9日灵山县土地管理局为被告陈光晶换发了讼争房地产的《国有土地使用权证书》［土地使用权证号为：灵国用（89）字第18-0014号］，使用权类型为划拨土地。2002年被告陈光迴在讼争房地产的基础上投资建设了第三层楼房。黄连珍、容润萍（陈二妹）在本案起诉前明确表示放弃继承，两人应得的份额由陈业昌继承。2015年4月7日原告陈业昌、陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉诉至一审法院，请求：1、确认被告陈光晶与被告陈光迴之间的房地产买卖合同无效；2、判决被告陈光迴搬出灵山县伯劳镇新街21号房屋，将该房地产返还给六原告及被告陈光晶共有；3、案件受理费及其他诉讼费由被告陈光迴负担。案件在审理过程中，对被告陈光迴在讼争房地产加建第三层部分的处理，一审法院依法向被告陈光迴释明，被告陈光迴坚持买卖合同有效，不同意在本案一并处理加建部分。
一审法院审理认为，讼争房地产原来是陈值基与吴敬芬的财产，1986年陈值基去世后，讼争房地产没有进行继承分割，按照我国继承法的规定，讼争房地产应属吴敬芬、陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉、陈光维、陈光晶共有。1989年2月30日（《立约书》所签日期），被告陈光晶未经上述财产共有人的同意，将属讼争房地产出卖给被告陈光迴，并签订了一份《立约书》，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，两被告买卖讼争房地产的行为，侵害了其他共有人的合法权益，违反了法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，两被告买卖讼争房地产的行为无效，所签订的《立约书》无效。被告陈光迴主张讼争房地产权属被告陈光晶独有，与事实不符，而且在两被告买卖讼争房地产后，1989年5月24日被告陈光晶仍以其名义向灵山县土地管理局申请土地登记，《土地登记审批表》备注栏中写明讼争房地产归陈光维、陈光晶共有使用权。所以被告陈光迴主张讼争房地产权属被告陈光晶独有、两被告买卖讼争房地产的行为有效，没有事实和法律依据，法院不予以认定。被告陈光迴主张讼争房地产是以合理价格买卖，已交付使用了20多年，假如存在共有关系，被告陈光迴对该房产也是善意取得。法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，被告陈光迴善意取得讼争房地产，必须全部具备上述法律规定的条件，但至今被告陈光迴没有取得讼争房地产的产权证书，而且在买卖讼争房地产后，1999年12月9日灵山县土地管理局发放讼争房地产的《国有土地使用权证书》时，所有权人仍登记为被告陈光晶，而不是陈光迴。所以，被告陈光迴主张善意取得讼争房地产，没有事实依据，不符合法律的规定，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，两被告所订立的买卖合同自始无效。原告请求判决确认被告陈光晶与被告陈光迴之间的房地产买卖合同无效，符合事实和法律规定，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告主张被告陈光迴搬出讼争房地产，将讼争房地产返还给原告符合事实和法律规定，法院予以支持。由于被告陈光晶在本案中没有主张权利，讼争房地产返还原告后，其权利可通过与原告协商或诉讼解决。关于被告陈光迴加建第三层部分的处理，虽经法院依法释明，被告陈光迴坚持合同有效，不同意在本案一并处理加建部分，因此，对加建部分法院在本案不予处理，当事人可在判决生效后通过协商或诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、被告陈光晶与被告陈光迴于1989年2月30日（《立约书》所签日期）签订的《立约书》无效，双方买卖灵山县伯劳镇新街21号房地产［土地使用权证号为：灵国用（89）字第18-0014号］的行为无效；二、被告陈光迴搬出灵山县伯劳镇新街21号房屋［土地使用权证号为：灵国用（89）字第18-0014号］，将上述房地产返还给原告陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉、陈业昌。案件受理费人民币4300元，由被告陈光晶负担人民币2150元，被告陈光迴负担人民币2150元。
上诉人陈光迴不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实错误，导致判决错误。1989年被上诉人陈光晶将房屋出卖给上诉人是得到其母亲的同意，被上诉人在长达二十多年时间里，明知陈光晶出卖房屋给上诉人的情况下也没有提出任何异议。1986年陈值基去世后，讼争房屋即发生继承，至1986年5月陈光晶申请办理并取得《国有土地使用证》，讼争房屋已经进行分割，1999年12月9日换发土地证，土地使用权人仍登记为陈光晶，因陈光维已于1994年去世，如果讼争房屋为陈光晶、陈光维共有，则应将陈光维的继承人陈业昌等登记在土地证上，一审判决认定讼争房屋为共有，没有任何事实和法律依据。一审判决适用法律错误，导致作出错误的判决。对于上诉人是否属于善意取得，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，认为上诉人至今没有取得讼争房屋的产权证书，不符合法律的规定，故不适用善意取得。上诉人认为，物权法于2007年10月1日起施行，而讼争房屋的买卖发生于1989年2月，物权法对此前发生买卖行为没有朔用力。评判房屋买卖行为是否有效、房屋所有权是否转移，应依当时的法律法规进行评判，应当按照《民法通则》第七十二条第二款的规定进行处理。本案中，陈光晶已将房屋交付上诉人使用并由上诉人修缮加高，上诉人也支付了相应的对价，只是因双方约定待交清余款再办理手续，上诉人已经取得了房屋的所有权。至于该房屋未办理过户手续的问题，属于合同的附随义务，双方可通过履行合同的方式予以处理。一审判决违背诚信原则、公序良俗原则，给社会带来极不稳定的因素。上诉人一家从1989年买房后一直在讼争房屋居住，至今已有二十六年之久，又在原基础上加建了第三层，被上诉人陈光晶感到房屋升值而反悔不收取余款，串联其他人要回房屋，违背了诚信原则。一审判决简单地认定合同无效，纵容了违法行为，不利于交易的安全与稳定，违背诚信原则，使无辜的买房者无家可归，给社会带来极不稳定的因素。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈业昌、陈少玲等人答辩称，上诉人主张讼争房屋出卖取得陈光晶母亲的同意，被上诉人在长达二十多年的时间里在明知陈光晶出卖房屋给上诉人没有提出异议，没有任何事实依据。首先，讼争房屋是陈值基与吴敬芬夫妻共同购置的财产，从1986年陈值基去世至今，六被上诉人没有表示过放弃继承，对该财产均有继承权。在继承开始后遗产分割前，该房地产处于共有状态，陈光晶转让该房地产必须经六被上诉人同意，其转让行为才合法有效，但其在明知该房地产为共有时，未经六被上诉人同意，与上诉人恶意串通，于1989年2月私下签订《立约书》转让讼争房地产，明显损害了被上诉人的利益，我国《民法通则》第五十八条第（四）项对此有明确规定。其次，在2014年5月前，被上诉人不知道陈光晶私自转让的行为，1986年陈值基去世后，讼争房屋仍由陈业昌及其父母陈光维、黄连珍，妹陈二姐及吴敬芬居住使用。陈光晶一直隐瞒出卖房屋的事实，谎称房屋是出租，该事实从2007年2月8日写给被上诉人的书信中可证实。上诉人在没有按照福源连锁药店的要求装修前，对该房屋的使用仍然与以前一样，每年清明祭祖仍居住使用该房屋，直至2014年5月，被上诉人要求上诉人搬出房屋将房屋交给陈业昌，上诉人才出示《立约书》主张房屋已转让。被上诉人经多次与上诉人交涉无果后才向一审法院起诉。
上诉人主张讼争房地产在1986年陈值基去世后至1989年陈光晶办理并取得《国有土地使用证》，已进行了分割没有事实和法律依据。根据我国《继承法》第二十五条规定，从1986年陈值基去世后，被上诉人从来没有表示过放弃继承，虽然发生了继承，但在遗产未分割之前仍处于共有状态，1986年5月陈光晶取得土地使用证，应视为以其名义代表共有人登记取得产权证明，不能认定已经进行分割。
上诉人与陈光晶的房屋买卖行为违反了法律规定，不适用《民法通则》第七十二条第一款的规定，由于上诉人取得房地产违反了法律规定，其财产所有权始终没有发生转移，事实上也没有发生过转移。
上诉人上诉主张已经使用讼争房屋多年并且加建了第三层，现因房屋升值而反悔要回房屋，没有事实依据。首先该房屋在陈值基去世后遗产未作分割前，陈光晶擅自将房屋转让给上诉人，其次，被上诉人的父母在世时已建好第三层的柱墩及墙体，2002年上诉人只是加建了小部分；上诉人与陈光晶未经其他共有人同意，恶意串通买卖共有房屋，使得陈业昌无房居住至今未能成家，该违法行为违背诚实信用及公序良俗，给社会带来不稳定因素。一审判决确认本案房屋买卖行为无效，并判决将房屋交还被上诉人完全符合法律的规定及立法精神，充分体现法律的公平与正义，彰显了法律的严肃性。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈光晶答辩称，同意被上诉人陈少玲等人的答辩意见。本案房屋买卖没有经过其他继承人的同意，违反了法律的强制性规定。针对上诉人的意见，我们认为一审审理的程序是正确的，根据继承法，被继承人死亡开始发生继承，共有七个继承人，虽然房屋登记在陈光晶名下，但其实陈光晶是代表其他六个人一起登记房屋产权，所以我方认为一审审理的程序不违法。
在二审诉讼期间，各方当事人没有向法院提交新的证据。
经二审公开开庭审理，对于一审法院所查明的事实，上诉人除对“1986年陈值基去世后，被告陈光晶未经其他兄弟姐妹及母亲的同意，于1989年2月30日与被告陈光迴签订《立约书》一份，将讼争房地产以80000元卖给陈光迴”有异议，对其他部分的事实认定无异议，对本案其他无异议的事实认定部分，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人与陈光晶签订的房屋买卖合同是否合法有效，上诉人是否属于善意取得。
本院认为，关于上诉人与陈光晶签订的房屋买卖合同是否合法有效，上诉人是否属于善意取得的问题。
本案讼争房地产，位于灵山县伯劳镇新街21号，系陈值基、吴敬芬夫妻的财产，陈值基、吴敬芬分别于1986年、1996年病故。陈值基与妻子吴敬芬生前共生育有二子五女，分别为：女儿陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉及儿子陈光维（1994年已故）、陈光晶。陈光维与妻子黄连珍（现名梁春连）生育有儿子陈业昌、女儿容润萍（曾用名陈二妹）。陈值基于1986年病故后，该房地产由陈光维、陈光晶与吴敬芬居住使用，吴敬芬去世前一直在该房地产居住生活。被上诉人陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉成年后均已出嫁成家。吴敬芬于1996年病故后，该房地产一直由被上诉人陈光晶管理使用。1986年陈值基去世后讼争房地产发生继承，1996年吴敬芬去世后讼争房地产再次发生继承。1989年5月25日该房地产办理了《土地登记申请书》，申请人为陈光晶，备注为：“父亲陈值基遗下诊铺归兄弟陈光维、陈光晶共有使用权”。1994年陈光维病故，1999年12月9日该房地产办理了《国有土地使用证》{灵国用（89）字第18-0014号}，土地使用者登记为陈光晶，但没有注明共有人。
1989年2月30日，上诉人陈光迴与被上诉人陈光晶签订了《立约书》，约定将该房地产出卖给陈光迴，当日，陈光迴即支付购房款40000元给陈光晶，1989年10月29日、2000年4月1日，上诉人陈光迴以出借的形式，分别向陈光晶支付购房款3000元、20000元，此后陈光迴一直在该房地产居住生活并从事乡村医疗卫生工作。当时吴敬芬仍在该房地产居住生活，其应当知道该房地产出卖的事实，但并没有提出异议。据被上诉人陈少玲等人陈述，在她们成年出嫁后，每逢清明节及庙会期间仍回家祭拜祖先，都会回到该房地产居住生活，自该房地产出卖给陈光迴后一直由陈光迴居住并从事乡村诊疗工作，应当知道该房地产已经出卖给陈光迴的事实，但在被上诉人陈少玲等起诉前一直没有提出异议。2002年陈光迴在该房地产投资加建了第三层，被上诉人也没有提出异议。2014年7月14日，一审法院受理原告陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉、陈业昌诉被告陈光晶、第三人陈光迴继承纠纷一案，陈光晶于2014年8月13日提出的《民事答辩状》，也主张出卖本案房地产是经其母亲吴敬芬的同意。
上诉人陈光迴与被上诉人陈光晶签订的《立约书》，是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定。上诉人陈光迴与被上诉人陈光晶1989年2月30日签订了《立约书》后，上诉人陈光迴随即搬入该房屋居住生活并一直从事诊疗工作。《中华人民共和国物权法》是2007年10月1日才颁布实施，本案在适用法律问题上应适用当时的法律、法规及司法解释。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题意见（试行）》第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中，上诉人陈光迴出资购买了本案房地产并加建了房屋，上诉人陈光迴有理由相信被上诉人陈光晶对房屋有处分权，上诉人陈光迴是善意第三人，有偿购买本案房地产，被上诉人陈光晶于1989年将房屋实际交付被上诉人陈光迴居住使用，并且上诉人陈光迴已对房屋进行了维修、装修、加建至三层。被上诉人陈少玲等虽然成年后出嫁，但每年清明节、庙会期间仍回来参加祭拜祖先等活动，并且该房地产自实际交付后一直由陈光迴居住并从事乡村诊疗工作，被上诉人母亲吴敬芬也一直在此屋居住，被上诉人陈少玲等人应当知道该房地产已经出卖给陈光迴的事实，上诉人陈光迴已经在该房屋居住生活并进行了维修、装修、加建，至今已经二十六年时间，被上诉人一直没有提出异议。根据公平、诚实信用原则，应当维护善意第三人的合法权益。因此，对于上诉人陈光迴的上诉主张，本院依法应予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但是适用《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条的规定及实体处理不当，本院依法应予纠正。上诉人陈光迴上诉理由成立，对其上诉请求，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销灵山县人民法院（2015）灵民初字第775号民事判决；
二、驳回被上诉人陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉、陈业昌的诉讼请求。
本案一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元共8600元，由被上诉人陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉、陈业昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 成
审判员 陆 斌
审判员 文其谦
二〇一五年十二月二十九日
书记员 严克明