北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初8112号
原告：王连华，女，1958年9月12日出生，汉族，住北京市崇文区。
委托诉讼代理人：孙利国，男，北京市东城区交道口街道法律服务所法律工作者，住北京市朝阳区。
被告：北京京辉房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街47号院1号楼迈豪时代居1幢2单元2310室。
法定代表人：刘朝辉。
原告王连华与被告北京京辉房地产经纪有限公司（以下简称京辉经纪公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王连华及其委托诉讼代理人孙利国到庭参加诉讼，被告京辉经纪公司虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王连华向本院提出诉讼请求，1.确认我与京辉经纪公司就北京市东城区（原崇文区）桃杨路北里×号楼×单元×号房屋的买卖合同有效；2.本案诉讼费由京辉经纪公司负担。事实与理由：2003年2月，我通过京辉经纪公司看上位于东城区（原崇文区）桃杨路北里×号楼×单元×号房屋，并有意以225000元价格购买。京辉经纪公司法定代表人刘朝辉告知我所售房屋为承租自管公房，承租人杨奕已按房屋成本价交完购房款，等房屋产权证下来即可以办理过户手续。我于2003年3月1日将225000元购房款支付给京辉经纪公司，同时与该公司签订了《租房协议》、《借款协议》及《备忘录》，其中约定待产权证办理后国家政策允许过户时，该公司负责完成过户手续，过户费由我负责。后我搬入争议房屋内居住。2015年6月，我向东城区房管局查询该房屋产权证办理情况时，得知杨奕已于2004年4月就该房屋办理了产权证书。同年12月，我以杨奕为被告、京辉经纪公司及刘朝辉为第三人提起确认合同效力诉讼，杨奕称其已将房屋出卖予京辉经纪公司，否认与我存在买卖合同关系，后法院驳回了我的诉讼请求。
王连华围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关证据和事实认定如下：
王连华主张与京辉经纪公司就崇文区桃杨路北里×号楼×单元×号（以下简称×号）存在房屋买卖合同且有效，其首先向本院提供《租房协议》、《借款协议》及《备忘录》为依据。《租房协议》中京辉经纪公司为甲方，王连华为乙方，内容为：甲方将座落于崇文区桃杨路北里×号楼×单元×号的二居室房屋一套租借给乙方居住。双方商定月租金为壹仟元整。甲方于2003年3月1日将本房屋交给乙方，乙方租借期从本日起算，至乙方将房屋完好的交还给甲方的日期为止。协议落款处有王连华署名，并加盖有“北京京辉房地产经纪有限公司合同专用章”，日期为2003年3月1日。《借款协议》中京辉经纪公司为甲方，王连华为乙方，内容为：乙方借给甲方贰拾贰万伍仟元整。双方商定月利息壹仟元整。乙方于2003年3月1日将贰拾贰万伍仟元整交给甲方，甲方借款期从本日起算，至甲方一次性还清全部借款的日期为止。协议落款处有王连华署名，并加盖有“北京京辉房地产经纪有限公司合同专用章”，日期为2003年3月1日。《备忘录》中京辉经纪公司为甲方，王连华为乙方，内容为：如此房因权属出现问题造成双方买卖无效，甲方如数退回收取乙方的全部购房款，乙方将房屋完好的交还甲方。自本日起此房的居住费用由乙方负责，与甲方无关。此房发生的不可抗拒因素如拆迁、灾害损毁等情况造成的受益与损失均由乙方承担，与甲方无关。待产权证办理后国家政策允许过户时，甲方负责完成过户手续，过户费用由乙方负责。备忘录落款处有王连华署名，并加盖有“北京京辉房地产经纪有限公司合同专用章”，日期为2003年3月1日。王连华其次向本院提供一张显示于上述同日，收款单位加盖有“北京京辉房地产经纪有限公司财务专用章”，收款人由“刘朝辉”署名，交款人由王连华署名的收据，其中载明“今收到王连华交来借款人民币贰拾贰万伍仟元整（225000）”，其据此主张已向京辉经纪公司支付购房款并实际居住×号房屋之事实。
另查，王连华后因未能取得×号房屋，曾经数次提起相关诉讼。于本案中，王连华向本院提供了相关民事判决书为据。其中，王连华曾于2015年以确认合同效力纠纷，将杨奕作为被告、京辉经纪公司及刘朝辉作为第三人诉至北京市东城区人民法院，主张通过京辉经纪公司购买了杨奕名下×号房屋，要求确认与杨奕之间就×号房屋成立房屋买卖合同关系并有效。第三人京辉经纪公司与刘朝辉未到庭，被告杨奕在辩称中否认与王连华存在房屋买卖合同关系，另主张其已于2003年2月以210000元的价格，将×号房屋出售并实际交付京辉经纪公司，后应刘朝辉拟将该房屋再次出卖他人赚取差价的要求，为刘朝辉出具了办理房屋买卖手续的公证授权书。经该院审理查明的事实包括：杨奕原为中国建设银行北京市分行职员，于2000年12月就×号房屋与单位签订《公有自管住宅楼房买卖合同》，后于2004年4月28日取得×号房屋所有权证；2006年4月14日，杨奕在北京市国信公证处办理公证委托书，委托刘朝辉为杨奕的合法代理人，全权代表杨奕出售×号房屋相关事宜，包括签署买卖合同、办理产权过户、交纳相关税费、协助办理贷款及银行转款、办理物业交割及验收、代收房款等一切相关事宜；2006年5月11日，刘朝辉作为杨奕的代理人与赵晓康签订《房屋买卖协议》，将×号房屋以266000元的价格出售给赵晓康，赵晓康于2015年7月29日取得×号房屋的所有权证；2015年7月29日，赵晓康就×号房屋另与李磊签订《存量房屋买卖合同》，后李磊取得了该房屋的所有权证；杨奕确认刘朝辉曾带王连华看过×号房屋；京辉经纪公司于2003年3月1日将×号房屋交付王连华居住至2015年。后该院于2016年6月27日作出（2015）东民初字第20222号民事判决书，主要以上述协议为王连华与京辉经纪公司签订，且王连华未提供证据证明京辉经纪公司系接受杨奕委托进行房屋买卖行为为由，驳回了王连华的诉讼请求。同年，王连华另提起确认合同无效纠纷诉讼，将杨奕、赵晓康作为被告诉至北京市东城区人民法院，王连华要求确认杨奕委托刘朝辉与赵晓康签订的《房屋买卖协议》无效，主要理由为杨奕与赵晓康在此房屋买卖中均恶意侵害其合法权益。杨奕与赵晓康在辩称中均否认王连华与杨奕就×号房屋存在买卖合同关系，且不存在恶意。该院就该案审理查明的事实与上述案件查明事实相同，后于2016年9月29日作出（2015）东民初字第09633号民事判决书，主要以王连华的请求缺乏依据为由驳回其诉讼请求。同年，王连华还以李磊、赵晓康为被告，向北京市东城区人民法院提起确认合同无效纠纷诉讼，主要以李磊、赵晓康恶意串通虚假买卖×号房屋为由，要求确认二人签订的《存量房屋买卖合同》无效。该院在审查中除查明与前述案件相同事实外，另查明赵晓康将×号房屋出卖予李磊，李磊通过银行支付赵晓康房价款240万元并缴纳契税24000元，李磊于2015年10月21日将户籍迁入×号房屋。后该院于2016年9月29日作出（2015）年东民初字第13279号民事判决书，以王连连华没有事实、法律依据为由驳回其诉讼请求。
京辉经纪公司于2003年1月22日经海淀工商分局登记注册成立，刘朝辉为登记的法定代表人，该公司于2010年11月25日被吊销营业执照。本案诉讼中，京辉经纪公司虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
本院认为，当事人基于真实意思表示且依法成立的合同有效。本案中，王连华主张就×号房屋与京辉经纪公司存在有效的房屋买卖合同关系，其向本院提供了若干证据材料。京辉经纪公司虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证的权利。王连华提供的上述三份协议文件，签署时间在同一天，协议文件主体明确均为京辉经纪公司与王连华，协议文件所涉标的房屋及对价款项内容亦明确具体，备忘录中明确约定有双方买卖无效、退购房款、退房及过户等内容。另根据法院先前判决所查明的事实及相关当事人陈述，可确定京辉经纪公司法定代表人刘朝辉确曾带王连华看过×号房屋，杨奕曾与京辉经纪公司签订房屋买卖合同，将×号房屋出卖并实际交付予京辉经纪公司，京辉经纪公司则于上述协议文件签署当日将×号房屋交付王连华居住使用至2015年。王连华提供的收据则证明其向京辉经纪公司支付了约定价款。故王连华与京辉经纪公司签署的协议文件名为租赁、借款，但实质上为房屋买卖，协议文件内容与双方对房屋交付、价款给付等履行行为相符合。×号房屋原为杨奕所有，后出卖并交付予京辉经纪公司，京辉经纪公司与王连华关于×号房屋买卖之约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认王连华与北京京辉房地产经纪有限公司就北京市东城区（原崇文区）桃杨路北里×号楼×单元×号房屋的买卖合同（名为《租房协议》、《借款协议》及《备忘录》）有效。
案件受理费4675元，由北京京辉房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
公告费260元，由北京京辉房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 黎 健
人民陪审员 郑东涛
人民陪审员 吴 健
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 王文敬