广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
桂民再27号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：周健梅。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：中国有色十六冶北海房地产综合开发公司。住所地：北海市。
法定代表人：李绍广，该公司总经理。
委托代理人：李海天，广西先导联合律师事务所北海分所律师。
再审申请人周健梅因与被申请人中国有色十六冶北海房地产综合开发公司（以下简称十六冶北海房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服北海市中级人民法院（2014）北民一终字第412号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月27日作出（2015）桂民申字第1467号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2016年3月15日公开开庭审理了本案。再审申请人周健梅、被申请人十六冶北海房产公司的委托代理人李海天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月23日，周健梅起诉至北海市海城区人民法院称，2016年12月5日周健梅与十六冶北海房产公司签订《商品房买卖合同》，约定周健梅购买十六冶北海房产公司开发建设的位于北海市长青路19号东南亚商贸中心第一层C区1118号商铺，总价款245354元，首付款125354元，余款由十六冶北海房产公司代办银行按揭付清，十六冶北海房产公司应于2007年10月1日交付商铺，于2008年1月1日办理产权证书。合同签订后，周健梅依约支付了首付款及其他费用，但十六冶北海房产公司未依约为周健梅办理银行按揭贷款及交付商铺，并企图单方解除合同。合同签订后，应十六冶北海房产公司要求，周健梅与广西东贸百货有限公司（以下简称东贸百货公司）签订《商铺委托经营管理合同》，约定周健梅将涉案商铺委托东贸百货公司经营管理，东贸百货公司自2008年10月1日起至2010年10月1日止每年向周健梅支付21346元经营收益，但十六冶北海房产公司至今未向周健梅支付任何经营收益。为维护周健梅的合法权益，请求法院判令：一、确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、十六冶北海房产公司将北海市长青路19号东南亚商贸中心海洋购物公园第一层C区1118号商铺交付给周健梅；三、支付逾期交房违约金90442.91元；四、将北海市长青路19号东南亚商贸中心海洋购物公园第一层C区1118号商铺过户至周健梅名下，办证过户费用由双方依照法律及有关部门规定各自承担；五、支付逾期办理产权证违约金64616.85元；六、支付2008年至2010年委托经营管理收益42692元、逾期违约金2134.6元、滞纳金51337.13元；七、支付商铺使用费20万元并承担案件诉讼费用。
十六冶北海房产公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为有效合同。周健梅未按合同约定支付购房余款构成违约，十六冶北海房产公司无需将商铺交付周健梅并办理产权证照。因周健梅未支付足额购房款，涉案商铺并未交付经营管理，故周健梅主张的经营管理收益无事实依据。请求驳回周健梅的诉讼请求。
十六冶北海房产公司反诉称，2006年12月5日双方签订涉案商品房买卖合同后，周健梅支付了首付款，但未按合同约定在合理的期限内办理银行按揭贷款，至今尚有购房余款未支付，构成违约，十六冶北海房产公司有权拒绝将涉案商铺交付给周健梅。请求法院判令：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、周健梅向十六冶北海房产公司支付违约金3600元，并承担本案的反诉费用。
针对十六冶北海房产公司的反诉，周健梅辩称，周健梅在合同履行中没有违约行为，十六冶北海房产公司不享有合同解除权，请求驳回十六冶北海房产公司的反诉请求。
北海市海城区人民法院一审查明：2006年11月2日，周健梅与十六冶北海房产公司签订《北海东贸·海洋购物公园商铺认购协议书》，双方达成认购意向，由周健梅购买十六冶北海房产公司开发的位于北海市长青路19号东南亚商贸中心海洋购物公园（现名和安商都）第一层C区1118号商铺。2006年12月3日，周健梅与东贸百货公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：周健梅将涉案商铺委托东贸百货公司经营管理，委托经营管理期限自2007年10月1日起至2010年9月30日止，东贸百货公司每年向周健梅支付21346元经营收益，委托经营管理的第一年不支付收益。2006年12月5日，周健梅与十六冶北海房产公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：周健梅向十六冶北海房产公司购买前述C区1118号商铺，建筑面积30.04平方米，单价8167.58元／平方米，总价款245354元。付款方式为合同签订2天内付首期款，余款以银行按揭贷款支付。周健梅如未按合同规定时间付款，逾期超过60日后，十六冶北海房产公司有权解除合同，周健梅按累计应付款的3%向十六冶北海房产公司支付违约金；周健梅愿意继续履行合同的，经十六冶北海房产公司同意，合同继续履行。涉案商铺的交付时间为2007年10月1日前，十六冶北海房产公司如未按合同规定的期限将商品房交付周健梅使用，逾期超过60日后，周健梅有权解除合同，十六冶北海房产公司应当自周健梅解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按周健梅累计已付款的3%向周健梅支付违约金；周健梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，十六冶北海房产公司按日向周健梅支付已付房款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，十六冶北海房产公司应当书面通知周健梅办理交付手续，由于周健梅原因未能按期交付的，视为交付成立，但属拖欠房款的，周健梅在付清房款前不得使用该房屋。十六冶北海房产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由十六冶北海房产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因十六冶北海房产公司的责任，周健梅不能在规定期限内取得房地产产权权属证书的，周健梅可退房，十六冶北海房产公司在周健梅提出退房要求之日起30日内将周健梅已付房价款退还给周健梅，并按已付房价款的2%赔偿周健梅损失。周健梅首付房款125354元，余款120000元由周健梅向银行申请按揭贷款付清。周健梅最终获得贷款的数额以银行批准为准，如果周健梅获得的贷款数额加首期款之和不足总房款时，周健梅须在其按揭贷款申请获得银行批复之日起15日内将上述房款差额补足给十六冶北海房产公司，否则视为周健梅逾期付款；周健梅须及时按要求提供办理银行按揭所需的全部资料并在接到银行或十六冶北海房产公司通知后七个工作日内到银行办理完所有按揭手续，并按规定交齐所有费用，逾期办理的按合同第七条“逾期付款的违约责任”的约定处理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，周健梅向十六冶北海房产公司支付了购房首付款125354元，十六冶北海房产公司于2007年8月28日向周健梅开具销售不动产统一发票一张。2007年8月30日，周健梅缴纳办理银行按揭手续所需的评估费、保险费、登记费共计1450元。
另查明，2006年9月1日，十六冶北海房产公司与中国农业银行北海市分行签订《个人购房贷款项目合作协议》及《预售房款监管协议书》，约定：该行同意为十六冶北海房产公司开发的“东南亚商贸中心第一期商铺内铺及二楼以上商铺项目的自然人提供4700万元额度的个人购房贷款，但因国家信贷政策调整，该行有权暂停贷款的发放。2007年11月23日，中国农业银行房地产信贷部向中国农业银行广西区分行发出农银房（2007）66号《关于广西北海“东南亚商贸中心”个人商业用房贷款有关问题的批复》，不同意该行介入该项目个人商业用房贷款。2008年5月8日，十六冶北海房产公司向周健梅发出通知，告知周健梅因银行政策调整，涉案商铺的个人按揭贷款未获批，周健梅可选择以现金足额支付购房余款或选择退房，并应于2008年6月10日前与十六冶北海房产公司协商办理。2012年3月28日，周健梅致函北海市住房和城乡建设局，请求该局协调双方之间的合同纠纷。2013年1月7日，北海市住房和城乡建设局答复周健梅，建议双方的纠纷通过司法途径解决。2013年3月13日，十六冶北海房产公司向北海市住房和城乡建设局作出《关于周健梅购买我公司商品房相关情况的说明》，载明：因银行政策调整，周健梅申请的银行按揭贷款未获批，十六冶北海房产公司已通知周健梅可选择以现金足额支付购房余款或选择退房，但周健梅长时间未来协商办理，在贵局的主持下，十六冶北海房产公司同意以周健梅所交购房首付款125354元作为一次性付清购房款，把原购商铺的面积由30.04平方米按原购房单价不变变更为16.40平方米，重新签订《商品房买卖合同》，并且根据合同约定，周健梅在未付清房款的情况下应无权使用该商铺，故其要求办理备案登记的条件尚不具备。
再查明，涉案商品房取得了北建房预字第0547号《商品房预售许可证》、北规临证建（2004）210-214号《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，涉案工程于2008年12月30日通过竣工验收，质量合格。因双方纠纷未能协商解决，周健梅提起诉讼。
北海市海城区人民法院一审认为：双方在履行涉案合同中均不存在违约行为。双方签订涉案合同后，周健梅依约支付了购房首付款125354元，虽然《合同补充协议》第四条第1项约定购房余款120000元由周健梅向银行申请按揭贷款付清，但周健梅已将办理按揭贷款手续的相关材料提交给十六冶北海房产公司指定的贷款行，至于该按揭贷款申请能否得到银行的审批通过，周健梅能否与按揭银行签署按揭贷款合同，并非周健梅所能决定。同时，涉案合同系十六冶北海房产公司拟定的格式合同，十六冶北海房产公司同意周健梅选定按揭贷款的方式支付购房款，那么作为开发商的十六冶北海房产公司同样有义务事先与相关银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其自身没有过错的情况下，能够顺利办理按揭贷款，这是开发商同意购房户以按揭方式支付购房款的前提条件，也是开发商的合同附随义务，而且双方签订合同之前十六冶北海房产公司已与贷款行签订了额度为4700万元的《个人购房贷款项目合作协议》，并向周健梅收取了办理按揭手续所需的评估费、保险费、登记费等费用。故应认定办理银行按揭贷款为双方的共同义务。从案件事实看，没有证据证明周健梅未能与农行签署按揭贷款合同系出于其自身存在不良征信记录等个人原因所致，也没有证据证明系因十六冶北海房产公司不积极履行协助贷款义务所致，而是因农行房地产信贷部批复不同意该行介入该项目个人商业用房贷款所致，属于商业银行政策调控所导致的交易不能，双方对未能办理按揭贷款均无过错。根据双方合同约定，周健梅作为买受人，其主要义务为按约定支付全额购房款，十六冶北海房产公司作为出卖人，其主要义务为按约交付商品房。双方合同第十一条规定，商品房达到交付条件后，十六冶北海房产公司应当书面通知周健梅办理交付手续，但属欠房款的，在房款付清前买受人不得使用涉案房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，据此，在周健梅仅支付购房首付款而余款又未能办理按揭的情况下，十六冶北海房产公司得以行使先履行抗辩权拒绝交付涉案商铺，其拒绝交付涉案商铺的行为符合合同和法律规定，不应定性为违约行为。2008年5月8日，在银行贷款未获批准的情况下，十六冶北海房产公司要求将按揭贷款方式变更为现金足额支付购房余款或者选择退房的方式以及十六冶北海房产公司提出的以周健梅所交购房首付款125354元作为一次性付清购房款，把原购商铺的面积由30.04平方米按原购单价变更为16.40平方米的方式，均系对原合同重要条款的变更，在双方当事人未能达成一致意见的情况下，对双方均不发生约束力，而且原合同对另外的付款方式未作出明确约定。至于合同附件四第四款关于银行按揭贷款的补充条款第1、2项约定的前提条件是申请银行按揭已经得到审批，但事实上贷款申请未得到银行审批，因此该条款实际上无法履行。因此，周健梅未能按照合同约定的方式付款不构成违约，且不存在过错。综上，不能按原合同约定实际履行的根本原因系商业银行政策调控所带来的交易不能，且本案当事人双方均无过错。但在此之后，十六冶北海房产公司向周健梅提供了两个方案解决合同履行问题，即周健梅可以选择以现金足额支付购房余款或选择退房，也可以以所交购房首付款125354元作为一次性付清购房款，把原购商铺的面积由30.04平方米按原购房单价变更为16.40平方米，但周健梅未予理会，其具有一定过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，本案造成合同无法履行的事由即属该规定所述“不可归责于当事人双方的事由”，故十六冶北海房产公司依此规定，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，合法有据，予以支持，但十六冶北海房产公司应向周健梅返还其已收取的购房首付款及支付相应利息，并返还周健梅已支付的办理按揭手续的评估费、保险费、登记费。因周健梅在履行合同中不存违约行为，故十六冶北海房产公司请求周健梅支付违约金于法无据，不予支持。北海市海城区人民法院于2014年10月21日作出（2014）海民一初字第842号民事判决：一、周健梅与十六冶北海房产公司签署的《商品房买卖合同》合法有效；二、解除周健梅与十六冶北海房产公司签署的《商品房买卖合同》；三、十六冶北海房产公司向周健梅返还购房首付款125354元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2006年12月6日起计至本判决确定的还款之日止）；四、十六冶北海房产公司向周健梅返还办理按揭手续的评估费、保险费、登记费共计1450元；五、驳回周健梅的其他诉讼请求；六、驳回十六冶北海房产公司的其他反诉请求。本诉案件受理费8068元，由周健梅负担。反诉案件受理费50元，由十六冶北海房产公司负担。
周健梅不服一审判决，向北海市中级人民法院提起上诉称：（一）一审判决认定事实错误，适用法律不当。双方于2006年12月5日签署《商品房买卖合同》，约定支付首付款后余款以按揭贷款方式支付，但直至2008年8月十六冶北海房产公司才向周健梅送达一份落款时间为2008年5月8日的通知，告知涉案商铺个人按揭因银行政策调整未获批准，周健梅可选择以现金足额支付购房余款或退房，并应于2008年6月10日前与十六冶北海房产公司协商办理。周健梅收悉该通知后，一直积极找十六冶北海房产公司协商涉案事宜，无数次与其工作人员沟通，但对方自始至终借故拖延，公司负责人根本不出面接洽，故意拖延造成合同未能履行。十六冶北海房产公司未按合同约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向北海市房地产交易中心申请登记备案”，其行为已构成违约。另外，双方约定商铺交付时间为2007年10月1日前，但涉案工程于2008年12月30日才竣工验收，十六冶北海房产公司也存在违约。（二）一审判决违反法定程序，导致判决不公。一审庭审省略部分开庭步骤，导致周健梅失去了一次向法院提供证据的机会。一审判决认定“在双方当事人未能达成一致的情况下，对双方当事人均不能发生约束力”，但又认定“被告向原告提供了两个方案解决合同履行问题”、“但原告不予理会，原告具有一定的过错”。上述表述前后不一，相互矛盾。涉案楼盘的其他买受人也因相同的事实和法律关系起诉了十六冶北海房产公司，并获得了继续履行合同的判决，本案却作出截然不同的判决，有失公正。据此，请求：撤销一审判决第二项至第五项，判令支持周健梅在一审中提出的所有诉讼请求。
十六冶北海房产公司针对周健梅的上诉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
北海市中级人民法院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审另查明，二审审理过程中，十六冶北海房产公司向法院提交涉案商铺所在楼盘的测绘平面图，该平面图显示涉案1118号商铺面积已由原30.04平方米（套内面积17.28平方米，公摊面积12.76平方米）变更为16.4平方米（套内面积8.76平方米，公摊面积7.64平方米）。该变更后1118号商铺位置属于变更前商铺的一部分。
北海市中级人民法院二审认为：双方于2006年12月5日签订《商品房买卖合同》后，周健梅已依约缴纳首付款125354元。双方约定余款按揭支付，但能否成功办理按揭，其先决条件为涉案房地产开发项目是否已纳入准予按揭范围。据查明之事实，十六冶北海房产公司已于2006年9月1日与农业银行北海市分行签订整体额度为4700万元的《个人购房贷款项目合作协议》、《预售房款监管协议书》，将涉案房地产项目整体纳入准予按揭范围。周健梅也在规定时间内向十六冶北海房产公司缴纳办理按揭手续所需评估费、保险费、登记费等费用。但农业银行信贷部于2007年11月23日下发农银房（2007）66号文件，不同意介入涉案项目个人商业用房贷款，以致涉案按揭未成。由上可知，按揭未成非周健梅个人征信等原因及十六冶北海房产公司怠于履行基础义务所致，而因银行政策调控所致，系不可归责于任何一方当事人之因素，故双方对此均不得认定有过错。在此情况下，双方应积极协商付款交房事宜，但此前均不能认定对方违约。诉讼中，十六冶北海房产公司称其于2008年后，在北海市住建局主持下，同意按周健梅所缴首付款125354元作为一次性付清购房款，将原购房屋面积由30.04平方米按合同约定单价变更为16.40平方米，重新签订购房合同，而周健梅不同意。周健梅则称该方案本系其提出，但十六冶北海房产公司推托未睬，并认为十六冶北海房产公司不履行备案义务，导致争议未决。无论由哪方提出该方案，均在以实付房款计算实购面积上取得一致。至于因何未能就此重新签订合同，经查，周健梅称因十六冶北海房产公司未同意为所购房屋备案，而十六冶北海房产公司则称按交易中心预审意见书批准其开发项目备案时间为2007年8月10日，而此时周健梅尚欠房款12万元未付，依约周健梅无权使用房屋，其要求办理备案登记条件尚不具备。该院认为十六冶北海房产公司提出的上述理由难以成立，因备案登记有别于移转房屋所有权登记，并不以支付对价为要件，备案登记之目的在于防止开发商将房屋另售他人以保护买受人之安全利益，实属保护交易安全，系开发商应履行的必要附随义务，并不得以买受人尚未支付对价为抗辩。故在能够备案之际，十六冶北海房产公司应积极为涉案房屋进行备案登记。若双方达成协议按实付房款将房屋面积减为16.4平方米重新签订房屋买卖合同后，十六冶北海房产公司亦不得以其他原因怠于履行备案义务或者为房屋备案设定其他条件。同样，备案附随义务之不履行，亦不能成为拒付房款之理由。双方最终未能重新签订合同及付款交房乃至争议至今，可能系因备案问题未能达成一致，抑或来回磋商中有其他因素，但终无确切证据证实。故无从确切判断因何方之过错导致交房未成，不得认定何方为违约，因此周健梅上诉请求十六冶北海房产公司支付逾期交房违约金尚不能支持。至诉讼时，十六冶北海房产公司确认涉案商铺仍登记在其名下，商铺有交付之可能，周健梅亦要求履行合同，履行合同实现款房互易实乃双方订立合同之本意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，与本案情形实有不合，一审判决依据该条文径直判决解除合同不妥，依法纠正。双方于2006年即订立合同，至诉讼时已达8年之久，而周健梅仍欠房款12万元未付。虽不能按揭非属合同双方当事人自身之原因，因完全给付房款系周健梅在本案合同中之当然义务，周健梅并不得以按揭不能为由抗辩拒付和迟延给付剩余房款。周健梅于2013年2月5日按实算面积16.4平方米缴纳税款，充分证明其欲按双方此前协商一致之方案履行合同之意愿，十六冶北海房产公司在无其他正当理由情况下，为实现合同之目的，应按此方案履行合同。充分权衡双方在本案合同中的利益，确认双方按16.4平方米履行本案合同，即十六冶北海房产公司应当交付16.4平方米涉案商铺给周健梅并办理过户，双方依照法律及有关部门规定各担办证费用。至于周健梅上诉请求十六冶北海房产公司支付2008年至2010年委托经营管理收益、逾期违约金、滞纳金、商铺使用费等，因其未能提供确切证据予以证实，且因前述分析之理由，不予支持。至于周健梅上诉称一审判决程序违法，经审查，一审并未有程序违法之处，故不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但判决解除涉案合同有失妥当，依法予以纠正。北海市中级人民法院于2015年3月16日作出（2014）北民一终字第412号民事判决：一、维持北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第842号民事判决第一项、第五项、第六项；二、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第842号民事判决第二项、第三项、第四项；三、十六冶北海房产公司按测绘平面图将变更面积后的1118号商铺（见附图图2中阴影部分）交付周健梅并办理过户手续，办理过户手续费用由双方依法律和有关部门规定各自承担。一审案件受理费8068元，二审案件受理费8068元，合计16136元，由周健梅和十六冶北海房产公司各承担8068元。
周健梅申请再审称：（一）周健梅未能办理银行按揭贷款并不是因银行政策调控所致，而是因为十六冶北海房产公司违约引起。因为涉案商铺属于产权式物业，不符合中国农业银行的政策要求而无法办理抵押贷款，十六冶北海房产公司与北海农行签订的《个人购房贷款项目合作协议》因合作项目不符合中国农业银行个人商业用房按揭楼盘准入政策而没有获得中国农业银行总行的批准，导致周健梅在没有任何过错的情况下失去了按揭资格。（二）十六冶北海房产公司未按合同约定履行合同义务，构成违约。1.未按合同约定在合同生效之日起30天内向北海市房地产交易中心申请登记备案；2.未按合同约定在2007年10月1日前交付商辅；3.擅自处理变更涉案房产面积；4.长期占用周健梅所购商辅，应支付相应的收益损失及占用期间的费用。（三）周健梅在履行合同中不存在违约情形，一、二审判决认定周健梅未交付房款构成违约错误。请求撤销二审判决，改判支持周健梅的诉请。
十六冶北海房产公司辩称：（一）二审判决按周健梅交多少购房款付多少商品房面积，超过当事人诉请，且没有合同依据，依法应予撤销。（二）十六冶北海房产公司作为开发商，不负有事先与银行签订贷款合作合同、保证购房户能获得按揭贷款的基础义务或附随义务，双方签订的《商品房买卖合同》也无此约定。本案未能办理按揭贷款，不管是国家层面的金融政策调整所致，还是具体的商业银行本身贷款政策调整所致，均不是十六冶北海房产公司所能控制的，十六冶北海房产公司对此并无过错。（三）周健梅未付完房款，十六冶北海房产公司有权不予办理合同备案。且商品房买卖合同备案只是行政部门的管理要求，其对合同目的的实现并无实质性意义。周健梅的诉请中也没有提及要求办理备案或要求承担不备案的相关责任的诉请。（四）十六冶北海房产公司不构成逾期交房和逾期办证的违约行为。合同虽然约定交房时间为2007年10月1日，但在此之前周健梅未能付清房款，构成重大违约，十六冶北海房产公司有权拒交房屋。且根据合同约定因停水停电原因或政府原因造成工期延误的，可以逾期交房。2008年12月30日房屋验收合格后，具备交付条件，但周健梅收到十六冶北海房产公司的补足房款的通知后，仍拒不补付房款，故十六冶北海房产公司有权拒交房屋且不构成违约。合同约定办理产权登记备案的履行期间为“在商品房交付使用后90天内”，因周健梅逾期付款违约，十六冶北海房产公司有权延期交房，亦不存在逾期办证的违约行为。（五）鉴于周健梅未按时交纳房款，双方未能协商取得一致意见，且讼争商铺因规划变更已纳入别的房号卖给他人并办理了房屋所有权证，合同客观上已不能继续履行，故讼争合同依法应予解除。
周健梅和十六冶北海房产公司对二审判决查明的事实没有异议。
再审审查期间，周健梅提交了以下证据：1.递交按揭贷款资料的档案袋封面，拟证明周健梅已将银行按揭贷款所需材料交由十六冶北海房产公司；2.2007年9月28日，十六冶北海房产公司下发的《交款通知书》和《办理商铺交接手续通知书》，拟证明十六冶北海房产公司在通知书中称商铺已经竣工并验收合格与事实不符，具有欺骗行为；3.周健梅向有关部门反映的信访材料，拟证明周健梅与十六冶北海房产公司协商未果，向相关部门反映。
经组织质证，十六冶北海房产公司对周健梅提交的证据1的真实性不予表态，但认为即使周健梅提交了按揭贷款资料，也不影响本案事实的认定，因为双方争议的是在银行政策原因导致无法办理按揭贷款手续的情况下，双方如何处理的问题；对证据2的真实性没有异议，认为十六冶北海房产公司在2007年9月已通知周健梅办理交接房手续，说明十六冶北海房产公司没有违约；认为证据3与本案事实认定无关联性。
本院认为：十六冶北海房产公司对周健梅提交的证据2无异议，周健梅提交的证据1，档案袋上有十六冶北海房产公司工作人员的签收，且对于一审判决认定周健梅已提交银行按揭资料这一事实双方当事人均无异议，故对周健梅提交的证据1、2依法予以确认。证据3是周健梅向相关部门反映情况的材料，与本案事实的认定没有关联性，依法不作为本案证据确认。
综上，二审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院再审另查明：《商品房买卖合同》签订后，周健梅向十六冶北海房产公司递交了银行按揭贷款所需的资料。2007年9月28日，十六冶北海房产公司曾向周健梅送达了《办理商铺交接手续通知书》和《交款通知书》，通知称“广西北海市东南亚商贸中心（海泮购物公园）之商铺，已于2007年8月8日经有关部门验收合格，现定于2007年10月25日起实施交接……”。
根据诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为，周健梅的诉请应否支持。
本院再审认为：十六冶北海房产公司于2005年取得讼争商铺的商品房预售许可证，故周健梅与十六冶北海房产公司于2006年12月5日签订的《商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，当事人意思表示真实，应确认为有效合同。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。
关于双方当事人在履行合同过程中是否存在违约，周健梅的诉请应否支持的问题。（一）《商品房买卖合同》第八条约定十六冶北海房产公司应于2007年10月1日前向周健梅交付验收合格的商辅，虽然涉案商铺2008年12月30日才通过竣工验收，但依据《商品房买卖合同》第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为交付成立，但属欠房款的，买受人在付清房款前不得使用该房屋”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，周健梅在2008年8月收到十六冶北海房产公司的通知，在明确知道无法办理银行按揭贷款的情况下，周健梅作为买受人，负有支付购房余款的先履行义务，十六冶北海房产公司有权依据合同约定行使先履行抗辩权，拒绝向周健梅交付涉案商铺，故周健梅诉请十六冶北海房产公司支付逾期交房违约金，不符合合同约定，依法不予支持。（二）合同备案登记的目的在于防止开发商将房屋另售他人以保护买受人之安全利益，属于保护交易安全的措施。十六冶北海房产公司虽然未在合同约定的期限内将购房合同予以备案，但本案合同未能实际履行，并不是由于十六冶北海房产公司未将购房合同备案登记导致一房二卖所致，也没有证据证明合同未备案登记对周健梅造成了实质性的经济损失，周健梅在一审诉请中也没有提及要求办理备案或要求承担不备案的相关责任。故对周健梅再审主张十六冶北海房产公司承担合同未备案登记的违约责任，依法不予支持。（三）根据周健梅与第三方东贸百货公司签订的《委托经营商辅合同》，委托期间从2007年10月1日至2010年9月30日，但同时约定第一年不支付收益。2008年5月8日，十六冶北海房产公司向周健梅发出书面通知，明确告知周健梅无法办理银行按揭贷款，要求周健梅选择以现金足额支付购房余款或选择退房，并应于2008年6月10日前与十六冶北海房产公司协商，虽然没有证据证明该通知何时送达给周健梅，但周健梅已确认其于2008年8月收到该通知，此后由于双方就是否继续履行合同或解除合同未能达成一致意见，周健梅也未向十六冶北海房产公司支付购房余款，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，周健梅未付清房款前不得使用该商铺，故周健梅再审主张因十六冶北海房产公司未交付商铺，导致其委托经营收益损失，诉请十六冶北海房产公司支付占用期间的费用及委托经营收益损失，理由不成立，依法亦不予支持。（四）《商品房买卖合同》虽然约定购房余款以银行按揭贷款方式支付，周健梅在合同签订后也向十六冶北海房产公司提交了按揭贷款的相关资料和费用，但最终无法办理银行按揭贷款手续的根本原因是中国农业银行房地产信贷部批复不同意该行介入涉案房地产项目的个人商业用房贷款所致，对此双方当事人均无过错。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，十六冶北海房产公司诉请解除合同符合法律规定，同时十六冶北海房产公司应当将其收受的商铺首付款及其利息，以及周健梅交纳的办理按揭手续的评估费、保险费、登记费返还给周健梅。周健梅诉请继续履行合同，但其作为商铺买受人，在明知银行按揭贷款手续无法办理的情况下，如其仍坚持继续履行合同，则应当向十六冶北海房产公司履行支付商铺余款的义务，但从双方发生纠纷的2008年开始直至2014年周健梅提起本案诉讼，周健梅一直未向十六冶北海房产公司支付购房余款。而且，十六冶北海房产公司在双方协商过程中已按双方曾达成的调解意向将涉案商铺由原30.04平方米变更为16.4平方米，其余商铺面积已并入其他商铺予以销售，继续全面履行合同客观上已不能实现。故周健梅诉请十六冶北海房产公司交付讼争商铺并办理产权登记，没有事实和法律依据，依法不予支持。
综上所述，一审判决认定讼争《商品房买卖合同》有效，判决解除合同，十六冶北海房产公司向周健梅返还购房首付款125354元及利息，返还办理按揭手续的评估费、保险费、登记费共计1450元给周健梅正确，依法应予维持。二审判决根据双方当事人在协商过程中曾经达成的意向性方案，判决按周健梅实际交付的首付款125354元，由十六冶北海房产公司将16.4平方米的商铺交付给周健梅，没有法律依据，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、撤销北海市中级人民法院（2014）北民一终字第412号民事判决；
二、维持北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第842号民事判决。
一审本诉案件受理费8068元（周健梅已预交），由周健梅负担4841元，十六冶北海房产公司负担3227元。一审反诉案件受理费50元（十六冶北海房产公司已预交），由十六冶北海房产公司负担。二审案件受理费8068元（周健梅已预交），由周健梅负担。
本案债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张英伦
代理审判员 黄滔滔
代理审判员 张国华
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 施雅婷