云南省瑞丽市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云3102民初262号
原告：中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行，统一社会信用代码91533102709857984M，住所地云南省德宏州瑞丽市珠宝街南侧3号。
法定代表人：龚茂斌，系该行行长。
委托诉讼代理人：杨志伟，男，1988年6月18日出生，汉族，系该行员工，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。代理权限为一般授权代理。
委托诉讼代理人：赵禄青，男，1970年9月20日出生，汉族，系该行员工，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。代理权限为一般授权代理。
被告：贾丽珠，女，1971年3月30日出生，傈僳族，住云南省保山市隆阳区。
被告：刘汉信，男，1960年8月20日出生，傈僳族，住云南省保山市隆阳区。
原告中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行（以下简称农行瑞丽支行）与被告贾丽珠、刘汉信金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨志伟、赵禄青到庭参加诉讼，被告贾丽珠、刘汉信经合法传唤未到庭参加诉讼。原告农行瑞丽支行于2017年4月25日向本院提出财产保全申请，本院于2017年4月26日作出（2017）云3102民初262号民事裁定书，裁定查封被申请人贾丽珠名下位于瑞丽市人民路下段东侧的房地产【房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第××号，国有土地使用权证号：瑞国用（2009）第494号】；查封期限为三年。本案现已审理终结。
原告农行瑞丽支行向本院提出诉讼请求：1、被告贾丽珠、刘汉信偿付原告贷款本金331415.75元及贷款利息6189.84元（截止2017年4月5日）；2、被告贾丽珠、刘汉信承担自2017年4月6日至实际还款之日止的利息（含正常利息、逾期利息、复利），利率及利息计算方式按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定利率及逾期罚息计算；3、原告对被告贾丽珠、刘汉信抵押的资产优先受偿；4、被告贾丽珠、刘汉信承担本案全部诉讼费用及原告为实现债权而支付的其他费用，如诉讼财产保全费（5000元）等。事实和理由：2008年2月1日，两被告向瑞丽市建和房地产开发有限公司（以下简称建和公司）购买竹林花园别墅一套，总价67.8万元，首付为20.8万元，剩余47万元向原告申请按揭贷款。2008年3月25日，原告与两被告签订《个人购房担保借款合同》，约定原告根据贾丽珠的申请，向其发放购房借款，借款金额为47万元，借款期限自2008年3月25日起至2028年3月24日止，共计240个月，实际放贷日和到期日以借款凭证为准；该笔借款利率执行2008年人民银行公布的人民币贷款基准利率（7.83%）的基础上下浮10%，即7.047%，贷款发放后如遇到人民银行贷款基准利率调整，则根据人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，原告按照调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人未按约归还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息，如遇人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，根据人民银行规定计收复利，借款期内复利利率为贷款执行利率，借款逾期后复利利率执行逾期借款利率。2008年3月25日，原告根据合同约定向贾丽珠发放了47万元个人购房贷款，并根据被告授权将贷款资金直接支付给售房人建和公司。该笔借款采用每月25日按月分期还款方式归还本息。建和公司提供阶段性保证担保，期限自本合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执为止，为借款人的债务承担连带责任保证担保。目前，贾丽珠所购房屋的房地产权证已办妥相关抵押登记手续由原告收执。同时，贾丽珠及其配偶刘汉信共同签字同意以所购房屋向贷款人进行抵押担保。根据《个人购房担保借款合同》第十六条第二款之约定，贾丽珠自2016年11月至今已超过5期未按合同约定归还贷款本息，根据两被告借款时预留的身份证住址和瑞丽常住地址，原告分别于2016年10月27日、12月22日、12月27日向贾丽珠邮政快递寄送了《债务逾期催收通知书》，但至今无法通过通信与两被告取得联系。原告在庭审中表示保全费为2208元。
被告贾丽珠、刘汉信未作答辩。
原告农行瑞丽支行围绕诉讼请求依法提交了以下十二组证据：一、身份证、结婚证、户口本复印件各1份，欲证明两被告的身份信息及主体资格，两被告系夫妻关系；二、《商品房购销合同》复印件，欲证明2008年2月1日，两被告向建和公司购买竹林花园别墅一套，总价67.8万元，首付为20.8万元，剩余47万元向原告申请按揭贷款；三、《个人购房贷款操作文本》复印件，欲证明贾丽珠向建和公司购买房产一宗，因资金不足向原告申请住房按揭贷款人民币47万元，期限20年；四、《个人贷款发放通知单》复印件，欲证明原告审批通过对贾丽珠发放47万元住房按揭贷款；五、《委托划款扣款授权书》复印件，欲证明贾丽珠授权原告将住房按揭贷款划转给房地产开发商建和公司；六、《个人借款凭证》复印件，欲证明原告于2008年3月25日向被告发放了47万元住房按揭贷款，贷款到期日为2028年3月24日；当时利率为7.047%，即基准利率7.83%下浮10%（7.83%*0.9=7.047%）；七、《个人购房担保借款合同》复印件，欲证明2008年3月25日，借款人贾丽珠向原告借款47万元，还款方式为按月还款，还款日为每月25号，期限240个月，约定执行利率7.047%，即根据人民银行公布的相应期限基准利率下浮10%，自人民银行基准利率调整后次年1月1日对执行利率进行调整；原告向被告发放的贷款金额、期限、执行利率以合同和对应借款凭证的记载为准，借款凭证为借款合同的组成部分，借款凭证与借款合同约定不一致的，以借款凭证为准；借款从逾期之日起至清偿之日，借款执行利率为执行利率基础上上浮50%，目前该笔贷款的执行正常利率为4.41%（人行5年以上基准利率为4.9%，下浮10%即为4.41%），逾期利率为6.615%；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人连续三期未足额偿还借款本息的，贷款人有权提前收回贷款，或宣布贷款提前到期，及采取其他资产保全措施；八、《贷款合约信息查询》（贷款系统截屏）打印件，欲证明目前该笔贷款执行正常利率4.41%（央行5年期以上基准利率为4.9%）；截止2017年4月5日（含），贷款本金余额331415.75元，贷款欠息6189.84元（其中应收正常利息5999.93元、罚息应收利息127.36元、复利应收利息62.55元）。截止2017年8月14日（含），被告尚欠贷款本金人民币331415.75元、贷款利息12265.22元；九、还款明细查询复印件，欲证明目前被告已还款贷款本金138584.25元，尚欠原告贷款本金331415.75元；十、《债务逾期催收通知书》及邮政快递单据复印件各三份，欲证明原告已向被告履行了债务逾期催收义务，在被告无法联系的情况下，依据合同中预留的地址以邮政快递的方式送达；十一、房屋所有权证、国有土地使用权证复印件各1份，欲证明被告向原告提供的抵押物权证、面积、座落情况，土地证号为：瑞国用（2009）第4**号，使用权面积127.20平方米，坐落于瑞丽市××下段东侧，土地使用权人为贾丽珠；房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第××号，建筑面积336.83号，房屋坐落：瑞丽市姐告路33-128-1号，房屋所有权人为贾丽珠；十二、房屋他项权证、土地他项权证复印件各1份，欲证明2011年7月14日、2011年7月15日，贾丽珠以夫妻共同财产向原告办理了房地产抵押登记手续，原告取得国土和城建部门颁发的土地和房产他项权利证书，土地他项权利证书编号为：瑞他项（2011）第812号，房屋他项权利证书编号为：瑞房瑞丽市他字第他012955号，原告对以上抵押物享有第一顺位的优先受偿权。
通过原告对上述证据材料的举证，本院认为，原告提交的证据一、二、八、九虽为复印件，但内容真实合法，且互相印证，形成证据链，因此，本院予以采信；证据三、四、五、六、七、十、十一、十二为复印件，经与原件核对，内容真实合法，且互相印证，形成证据链，因此，本院予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾丽珠、刘汉信系夫妻。2008年2月29日，贾丽珠向农行瑞丽支行提交《个人购房借款申请表》。2008年3月25日，贾丽珠（借款人、抵押人）、刘汉信（抵押人）与农行瑞丽支行（贷款人）、建和公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（编号53105200800002699），约定借款金额为47万元，用于借款人购买位于瑞丽市××下段东侧“竹林花园”小区的房屋；借款期限自2008年3月25日起至2028年3月24日止，共计240个月。实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率：本合同项下借款利率，在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率7.83%的基础上下浮10%，执行年利率7.047%。借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例确定合同的借款执行利率。借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人。借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，借款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人建和公司的帐户（账户号24×××03），以支付借款人在购房合同项下的款项。还款：本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息。借款人以每一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每月的借款日为还款日。没有借款对应日的，以每月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款规定的方式归还借款本息。保证担保：保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年；借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人建和公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人自愿以其房产所有权、土地使用权作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息）、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。违约责任：借款人未按本合同约定归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按约定对借款人计收罚息和复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同时，本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产促使措施：借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息等内容。农行瑞丽支行依约于当日向贾丽珠发放贷款47万元，并办理了抵押物即贾丽珠名下位于瑞丽市××下段东侧的房地产【房屋所有权证号：瑞房权证瑞丽市字第××号，国有土地使用权证号：瑞国用（2009）第494号】的抵押登记手续。贾丽珠于2016年10月26日起不再依约还款，截止2017年4月5日，尚欠本金总计331415.75元，利息6189.84元。农行瑞丽支行多次催要无果，于2017年4月6向本院提起诉讼，请求解决。
根据原告的诉讼请求，本案的调查重点为：（一）两被告应否偿还原告贷款本金及利息，金额如何确定；（二）原告对案涉抵押物是否享有优先受偿权。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。（一）对于两被告应否偿还原告贷款本金及利息，金额如何确定的问题。案涉《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，其合法、有效。原告农行瑞丽支行已依约足额向被告贾丽珠发放贷款47万元，被告贾丽珠未按约还款，已构成违约，因此，对于原告要求被告贾丽珠偿还尚欠贷款本金331415.75元及利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告贾丽珠、刘汉信系夫妻，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条第一款“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”之规定，被告刘汉信应与被告贾丽珠共同偿还上述尚欠贷款本金及利息。（二）对于原告对案涉抵押物是否享有优先受偿权的问题。签订《个人购房担保借款合同》后，双方为案涉抵押物办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，且合法、有效，原告农行瑞丽支行对案涉抵押物拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。被告贾丽珠、刘汉信经合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担对其不利的法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告贾丽珠、刘汉信于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行贷款本金331415.75元及截止2017年4月5日的利息6189.84元，并按《个人购房担保借款合同》（编号53105200800002699）约定标准计付自2017年4月6日起至付清之日止的利息；
二、原告中国农业银行股份有限公司瑞丽市支行对被告贾丽珠名下位于瑞丽市人民路下段东侧的房地产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6364元，公告费900元，保全费2208元，由被告贾丽珠、刘汉信负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。
审 判 长 朱湘林
审 判 员 严淑云
人民陪审员 杨静芬
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 田吉皓
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
……
三、《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地随着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
……
四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
……
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。