福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终3306号上诉人（原审原告）：厦门元景资产管理有限公司，住所地厦门市湖里区禾山街道枋湖东路705号之一458室。法定代表人：叶孙义，该公司董事长。委托诉讼代理人：饶小樱、林彬能，福建尚圭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门市湖里区和诚物业公司，住所地厦门市湖里区台湾街207号天地花园C座9楼01单元。法定代表人：高水明，该公司总经理。委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。上诉人厦门元景资产管理有限公司（以下简称元景资产公司）因与被上诉人厦门市湖里区和诚物业公司（以下简称和诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）0211民初2169号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。元景资产公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持元景资产公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、本案的证据表明和诚物业公司在和元景资产公司签订物业服务合同时存在极大优势地位，和诚物业公司作为厦门金海湾财富中心1号楼的开发商厦门田地建设开发有限公司指定的前期物业服务企业，元景资产公司只能选择与和诚物业公司签订物业服务合同。二、协议约定的物业服务费远超过和诚物业公司依据协议约定提供的服务标准应当收取的费用，违反等价有偿原则。元景资产公司与和诚物业公司签订《前期物业服务协议》，其中的服务标准市参照《厦门市住宅区物业服务等级标准和收费办法》中的三级标准提供物业服务的，根据上述服务标准，和诚物业公司可以收取的合理费用为2元左右。三、同样的物业区域，相同的服务标准和诚物业公司却约定了两种不同的服务收费标准。种种证据均表明和诚物业公司对同属同一物业区域的a栋楼和元景资产公司所处的b栋楼提供同样的三级标准物业服务，即使其中的物业服务存在一些细微差别，都无法改变其提供的是三级标准物业服务，但对a栋楼的收费标准为2元/月/平方米，而对b栋楼为6元/月/平方米，违反公平、合法和诚实信用原则。和诚物业公司辩称，一、元景资产公司认为签订《前期物业服务协议》存在显失公平是没有事实依据和法律依据，该合同的签订系其真实意思表示。根据厦门市物价局的相关通知，写字楼等实行市场调节价，和诚物业公司与厦门市天地开发建设有限公司签订的《金海湾财富一号前期物业服务合合同》约定，b栋物业费标准为6元/月/平方米，不违反国家强制性规定，合法有效，对B栋业主具有约束力。元景资产公司以低于市价购买安岭路1001号B栋8F、9F房产，不存在缺乏经验才签订协议。因为B栋楼的用工成本高于A栋楼。所以两栋楼物业费存在差价并非不公平。二、《前期物业服务协议》的效力已经经过湖里区人民法院2016年9月14日作出（2016）闽0206民初461号民事判决书确认，且厦门市中级人民法院2017年1月22日作出（2016）闽02民终4924号判决也驳回上诉，维持原判。该协议内容和形式均于法不悖，合法有效，双方应当严格执行。三、元景资产公司于2016年3月16日请求变更《前期物业服务协议》中物业费标准条款已超过一年，依法不予保护，应当予以驳回。元景资产公司向一审法院提出诉讼请求：判令将元景资产公司与和诚物业公司于2012年8月3日签订的《前期物业服务协议》第五条中的6元/月·平方米的物业服务费收费标准变更为2元/月·平方米。一审法院认定事实，2012年8月3日，和诚物业公司（甲方）与元景资产公司（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》。其中，合同第二条约定甲方依据《前期物业服务合同》定价标准向乙方收取物业服务费用，甲方参照《厦门市住宅区物业服务等级标准和收费标准》三级标准提供物业服务；合同第五条约定物业服务费为6元/月·平方米；合同第十八条约定本协议期限自2012年8月3日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；合同还对其他事项作了约定。2012年6月20日，厦门天地开发建设公司（出卖人）与元景资产公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》附件四为《前期物业服务合同》。该《前期物业服务合同》第四条约定：本物业管理区域物业服务费用由业主（使用人）按其拥有物业的建筑面积每平方米6元/月交纳。2013年1月1日，厦门市天地开发建设有限公司（甲方）与和诚物业公司签订了一份《金海湾财富中心1号前期物业服务合同》，就金海湾财富中心1号大厦前期物业管理事宜达成协议；其中，合同第二条约定本合同期限自2013年1月1日起至业主委员会成立止；合同第三条约定本物业管理区域物业服务费实行包干制方式，乙方参照《厦门市住宅区物业服务标准和收费办法》的等级标准向用户提供物业服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；合同第十条约定A栋物业综合服务费按购房合同建筑面积2元/月·平方米，参照《厦门市住宅区物业服务标准和收费办法》的三级物业服务标准，B栋栋物业综合服务费按购房合同建筑面积6元/月·平方米，参照《厦门市住宅区物业服务标准和收费办法》的四级物业服务标准；合同还对其他事项作了约定。另查明，元景资产公司系厦门市安岭路1001号金海湾财富中心1号B栋写字楼业主。元景资产公司按6元/月·平方米标准向和诚物业公司缴纳了2014年1月至2014年5月期间物业费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：因重大误解订立的合同、在订立合同时显失公平的以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更。但本案中，元景资产公司未举证证明存在重大误解、显失公平或者和诚公司以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思情况下订立合同，应承担举证不能的责任。此外，从本案查明的事实来看，无论是元景资产公司与和诚物业公司签订的《前期物业服务协议》，还是元景资产公司与厦门天地开发建设公司签订的《商品房买卖合同》附件四，以及厦门市天地开发建设有限公司与和诚物业公司签订的《金海湾财富中心1号前期物业服务合同》中约定的物业费收费标准均为6元/月·平方米。且元景资产公司按6元/月·平方米标准向和诚物业公司缴纳了2014年1月至2014年5月期间物业费。可以得出，元景资产公司在《前期物业服务协议》约定物业费为6元/月·平方米，系其真实意思表示。综上分析，元景资产公司要求将其与和诚物业公司于2012年8月3日签订的《前期物业服务协议》第五条中的6元/月·平方米的物业服务费收费标准变更为2元/月·平方米，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定规定，判决如下：驳回厦门元景资产管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，由厦门元景资产管理有限公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：和诚物业公司提交准予变更登记通知书及民事判决书。元景资产公司质证认为，对准予变更登记通知书无异议，但认为民事判决书与本案无关联性。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，元景资产公司与和诚物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。据此，元景资产公司诉求变更合同约定应证明案涉合同存在上述法律规定的情形。但元景资产公司并无证据证明上述情形的存在，因此对其要求变更合同约定的上诉请求及理由本院不予采纳。综上所述，元景资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人厦门元景资产管理有限公司负担。本判决为终审判决审 判 长  王小兰审 判 员  许 莹代理审判员  徐 英二〇一七年八月二十五日代书 记员  傅晓琴附：本案所涉及的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。