江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜商初字第1838号
原告无锡市益多物业管理有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道解放东路东氿1号南郡。
负责人严子龙，该公司总经理。
委托代理人李艳，江苏居和信律师事务所律师。
被告庄加兰。
委托代理人蒋孟军。
原告无锡市益多物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）与被告庄加兰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法先由审判员严勤芬独任审判，于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人李艳、被告庄加兰的委托代理人蒋孟军到庭参加诉讼。2015年2月5日本院依法组成合议庭后，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人李艳、被告庄加兰的委托代理人蒋孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：庄加兰是宜兴市东氿壹号花园23号的住户，其系该小区的物业管理公司。根据其账面反映，庄加兰自2012年9月起拖欠其物业管理费，其多次以各种方式催讨未果。为维护合法权益，现诉至法院，请求判令庄加兰立即支付拖欠的物业管理费14472元（2012年9月1日至2014年8月31日），逾期付款滞纳金7923元，并承担本案诉讼费。
被告庄加兰辩称：一、其对拖欠物业费的金额有异议。根据宜兴市物业收费实施办法规定，已交付使用但因业主原因未及时办理入住手续期间的物业服务费应按合同的70%缴纳，其至今尚未入住涉案小区。公共能耗费应由物业企业按照实际发生金额向业主公开，由业主全面分摊，要求物业公司提供相关真实有效的账�；二、逾期滞纳金不成立。由于物业公司管理混乱，工作人员频繁更换，导致小区事故频发，严重影响业主的利益。2014年7月16日其才收到物业公司短信催款通知，但因物业公司未按照规定收费，故其至今未缴纳物业费。物业公司未按所签协议提供相应的服务，其多次提出整改要求，但物业公司没有整改，故其拒付物业费。要求物业公司按照所签合同提供相应的物业服务后，其才缴纳物业费。
经审理查明：2010年8月28日，宜兴市物资房地产开发有限公司向庄加兰交付东氿壹号5幢23号房屋，庄加兰向该公司缴纳前期两年物业管理费14471.04元。同日，物业公司与庄加兰签订前期物业管理服务协议一份，约定由物业公司对东氿壹号花园提供前期物业管理服务；庄加兰所购房屋类型为联体排屋，座落5幢23号，建筑面积299.88平方米；物业管理费自开发商《交付通知书》通知交�之日次月起开始计收，由开发商根据约定预收两年；物业服务费按建筑面积计收，叠拼、联体排屋2.0元/㎡*月[1.80元/㎡*月+0.2元/㎡2*月(公共能耗)]；因庄加兰原因空置房屋由庄加兰按物业管理费标准的70%向物业公司交纳，空置时间最长不超过一年；物业费每季度预交一次，在每季度首月5日交纳；物业公司违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，庄加兰有权要求物业公司限期改正；庄加兰违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求庄加兰补交并从逾期之日起每天按应缴未缴纳的3‰支付。双方并对其他权利义务等内容进行了约定。2014年1月16日，同年8月13日，物业公司通过EMS邮政特快专递向庄加兰发催缴通知书，邮寄地址宜兴市锦绣四村。
另查明：2009年4月24日，宜兴市物价局宜价备字[2009]第6号备案回复表载明：同意无锡市益�物业管理有限公司（以下简称益多公司）对东氿1号南郡前期物业管理费联排、叠加1.80元/㎡·月+0.20元/㎡·月（能耗）的备案要求，并要求待小区业主委员会成立后按服务等级或内容重新核定物业服务收费标准。物业公司系益多公司的下属分支机构。东氿壹号花园现已成立业主委员会，但业主委员会成立后没有与物业公司重新签订委托管理合同。
审理中，物业公司同意庄加兰的物业费按1年空置房按物业费的70%收取，另一年全额收取，故变更诉讼请求为要求庄加兰支付物业费12298元（5062元+7236元），滞纳金5542元（5062元*3‰*365天）。
上述事实，有物料接收单、交付通知书、宜兴市物价局备案回复表、前期物业管理服务协议、催缴通知单、特快专递邮寄凭证及庭审记录等证据在卷佐证。
本院认为：物业公司与庄加兰签订的前期物业服务合法有效，对双方均具有约束�。物业公司依据合同约定对庄加兰所在小区进行了物业管理服务，庄加兰应按期向物业公司缴纳物业服务费用。庄加兰认为物业公司管理混乱，工作人员频繁更换，导致小区事故频发，严重影响业主的利益，但未提供证据予以证明。由于物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，目标是为全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务。况且，要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主的满意也是不客观的。如果确系因物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，可以要求物业管理的行政主管部门对物业公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向物业公司主张权利，而不能以物业服务存在问题拒绝交纳物业管理费。同时，物业公司在日常提供物业服务过程中也应提高服务质量，尽可能的达到大多数业主的认可。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。物业服务企业提供的公共性常规服务就是对业主专有部分以外的共有部分的物业进行维修、养护和管理。物业管理带有公共性质，即使业主尚未入住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不可能取消或者打折。如果业主处于装潢施工阶段，产生的生活垃圾甚至会比平常还多，这种情况下因为不入住而免交物业费显然不合理。宜兴市物价局的文件也只是载明空置房按不低于70%收取，并非只能按70%收取。且双方签订的合同明确约定空置时间最长不超过一年。开发公司于2010年8月底将涉案房屋交付给庄加兰，庄加兰认为其�今尚未入住，但物业公司不予认可，且庄加兰未提供充分证据予以证明，本院不予采信。对于能耗费双方合同明确约定按每月0.20元/㎡收取，物业公司主张的费用未超出该规定。现物业公司同意庄加兰的物业费按1年空置房按物业费的70%收取，另一年全额收取，要求庄加兰支付物业费12298元（含能耗费）的主张本院予以支持。庄加兰认为其房屋至今未入住，物业费应全部按70%收取，且要求物业公司公开能耗费有账目的主张，本院不予支持。
因庄加兰未及时交纳物业管理费，已构成违约，物业公司诉请要求庄加兰承担违约金，本院予以支持，但物业公司主张的违约金明显高于因违约造成物业公司的实际损失，因物业公司未举证证实庄加兰逾期付款造成其的实际损失，由此对违约金适应予以减少,本院酌情确定为参照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的1.95倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，第二十九条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、庄加兰于本判决发生法律效力之日起10日内支付无锡市益多物业管理有限公司宜兴分公司物业管理费12298元，并承担其中5062元按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算365天的逾期付款违约金。
二、驳回无锡市益多物业管理有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定�加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费360元，由庄加兰负担。该款已由物业公司预交，本院不再退还，由庄加兰于本判决生效之日起10日内向物业公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05。）
审 判 长 严勤芬
人民陪审员 杨 江
人民陪审员 仇敏媛
二〇一五年五月六日
书 记 员 朱良军