江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终9110号
上诉人（原审原告）：杨强，男，1991年10月1日生，汉族，住吉林省安农县。
委托诉讼代理人：沈玉萍，江苏季沛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龚祖李，男，1967年10月22日生，汉族，住福建省寿宁县。
被上诉人（原审被告）：范花妹，女，1970年12月23日生，汉族，住福建省寿宁县。
委托诉讼代理人：濮家良，上海金亭律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
被上诉人（原审第三人）：昆山安客家房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市开发区世贸东外滩花苑3幢2室，统一社会信用代码91320583MA1MQMYG8M。
法定代表人：林樑生，该公司销售经理。
上诉人杨强因与被上诉人龚祖李、范花妹、昆山安客家房地产经纪有限公司（以下简称安客家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初10491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨强的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的协议书明确约定无银行转账凭单或凭单不能使用导致交易无法达成，合同应予解除。被上诉人没有在约定的时间内出具网签过户材料，无法继续履行合同，合同应当解除。
龚祖李、范花妹辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
杨强向一审法院起诉请求：1、解除2016年9月11日签订《房地产买卖合同》；2、龚祖李、范花妹返还支付的购房首付款200000元，并赔偿延期返还购房款的滞纳金（以1180000元为基数，按照每日万分之五自2017年4月21日起计算至实际付清之日止）；3、龚祖李、范花妹承担支付的购房佣金13600元；4、诉讼费用由龚祖李、范花妹负担。
一审法院认定事实：2016年9月11日，龚祖李、范花妹（甲方）与杨强（乙方）在安客家公司（丙方）的居间下签订《房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方位于昆山市开发区建滔裕景园花苑10号楼903室房屋，购房总价1180000元，办理过户前十五日乙方支付甲方购房款670000元（含已付定金200000元），余款510000元以贷款方式支付。该合同甲方落款处由龚祖李、范花妹签字确认，乙方落款处由杨强签字确认，丙方落款处由安客家公司签字确认。
合同签订后杨强支付龚祖李、范花妹购房定金200000元，其中30000元通过刷卡方式支付，刷卡pos单显示商户名称为福安旅馆，经营者为龚祖李，时间为2016年9月11日，交易金额为30000元。双方主张其余定金系通过支付宝转账和现金方式支付。
2017年3月20日，杨强（乙方）与龚祖李（甲方）、安客家公司（见证方）签订《协议书》一份，内容为“就甲方龚祖李与乙方杨强于2016年9月11日在昆山安客家房地产经纪有限公司签署房地产买卖合同（合同编号0000354）做出补充协议：1、因国家政策原因，乙方现属于限购客户，甲方需配合在2017年3月27日到所在银行拉出网签、过户材料；2、若资料补齐，交易中心认可过户网签，则正常履行房地产买卖合同；3、若网签、过户材料（银行转账凭证）不能使用，导致本次房产交易无法达成，双方无条件解约，甲方将于2017年4月20日上午11点前退还乙方购房定金200000元，若未退还，甲方按日万分之五支付乙方滞纳金”。后因银行无法出具杨强转账龚祖李、范花妹的凭证，故双方未能继续履行合同。
2016年10月3日，苏州市人民政府出台苏府[2016]150号《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》。2016年10月20日，昆山市房产交易管理中心发布《告知书》，载明：“对于10月4日0:00之前已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。目前对于已付部分房款的认定，除买卖双方直接银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方支付的凭证链事实清楚，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易管理中心交易窗口确认，予以认可。（其中，经经纪机构转账的需在10月31日前办理网签手续）”。
上述事实，由《房地产买卖合同》、《协议书》、收据、pos单、结婚证及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，当事人应该全面履行合同义务。杨强与龚祖李、范花妹（甲方）的《房地产买卖合同》签订于2016年9月11日，嗣后杨强支付龚祖李、范花妹购房定金。虽杨强的付款方式并非通过银行转账，但是其中30000元系通过在龚祖李经营的福案旅馆刷卡的方式支付，部分定金是通过支付宝转账方式支付，亦有相应的转账记录予以佐证，故根据昆山市房产交易管理中心于2016年10月20日发布《告知书》，杨强系应按照老政策执行购房条件，并非新政的限购对象，故双方仍具有继续交易的可能性。
双方签订的《协议书》，明确约定无银行转账凭单或凭单不能使用导致交易无法完成的，合同应予解除，故合同解除的条件系房屋买卖交易无法完成，而非龚祖李、范花妹因客观原因无法提供银行转账凭单。现杨强要求解除合同，并无事实和法律依据，且龚祖李、范花妹不同意解除合同，故杨强的全部诉讼请求应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回杨强的全部诉讼请求。案件受理费4504元，减半收取2252元，由杨强负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨强提供2017年4月24日，昆山市房产交易管理中心发布的通知复印件一份。证明涉案房屋现今已经不能按照限购前的政策进行交易，本涉案的买卖合同已经没有继续交易的可能性。龚祖李、范花妹质证认为，对于通知的真实性由法庭确认。但是即使是真实的，从通知内容上来看，是在双方能够交易的时间出台的。苏州市人民政府文件精神，限购政策规定购买方只要是交满一年的社保，就符合相关的可以购买条件，如果上诉人是积极的履行合同是可以履行的。通知上说这买卖双方可通过司法途径解决限购政策前购房的情况，我们认为至少还是可以有履行合同的可能性的。安客家公司质证无意见。
二审中，杨强陈述：2017年3月20日，双方约定去昆山市房产交易管理中心办理网签、过户手续，但是因为上诉人支付的购房定金中其中3万元，是通过在被上诉人经营的旅馆，通过刷卡方式支付，银行无法出具上诉人转账被上诉人的凭证。昆山市房产交易管理中心当天口头提出不予办理，要求被上诉人提供能够对应银行转账凭证方可审理网签、过户手续。龚祖李、范花妹陈述：当天是中介叫我们在外面等一会儿，然后是上诉人和中介去交易中心，然后他们出来就说不能办理。安客家公司陈述：房产交易中心需要转账凭条是有买卖双方名字的，由于当天的流水明细中不能显示买卖双方的名字，交易中心不认可。
本院认为，2016年9月11日，龚祖李、范花妹与杨强签订《房地产买卖合同》及2017年3月20日，杨强与龚祖李、安客家公司签订《协议书》均系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。在《协议书》中，双方明确约定：龚祖李需配合在2017年3月27日到所在银行拉出网签、过户材料；若资料补齐，交易中心认可过户网签，则正常履行房地产买卖合同；若网签、过户材料（银行转账凭证）不能使用，导致本次房产交易无法达成，双方无条件解约，龚祖李将于2017年4月20日上午11点前退还乙方购房定金200000元，若未退还，甲方按日万分之五支付乙方滞纳金。根据查明的事实，由于杨强支付给龚祖李、范花妹的定金并非买卖双方直接银行转账，又无法提供买方到卖方支付的凭证链，昆山市房产交易管理中心不予办理网签手续。因双方合同中未约定付款方式必须直接银行转账，故无法提供相应银行转账凭证导致昆山市房产交易管理中心不予办理网签手续，属于不可归责于当事人双方的事由。而至2017年4月24日，昆山市房产交易管理中心发布通知，明确2017年4月29日以后，存量房买卖将按限购政策办理。因杨强属于限购对象，涉案买卖合同已经无法继续履行。因此，在此情形下，双方应当按照《协议书》的约定合同无条件解约，龚祖李并应于2017年4月20日退还杨强购房定金及滞纳金。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。关于杨强要求龚祖李、范花妹支付的购房佣金13600元的诉讼请求，因佣金非龚祖李、范花妹收取，本院不予支持。
综上所述，杨强的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初10491号民事判决；
二、龚祖李、范花妹于本判决生效之日起十日内退还杨强购房定金200000元及滞纳金（从2017年4月21日起按每日万分之五计算至实际给付之日）。
三、驳回杨强的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2252元，由杨强与龚祖李、范花妹各负担1126元；二审案件受理费4504元，由杨强与龚祖李、范花妹各负担2252元。
本判决为终审判决。
审判长 叶 刚
审判员 周 红
审判员 沈军芳
二〇一八年二月十一日
书记员 吴茂程