陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8522号上诉人（原审被告、反诉原告）：西安高陵计算机研究院，住所地：西安市高陵区盐店巷**号。法定代表人：秦华，该院院长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安市第四十中学，住所地：西安市新城区西一路***号。法定代表人：李宏，该校校长。委托代理人：胡斌，陕西云大律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：西安高陵计算机研究院教育中心，住所地：西安市新城区西一路***号。负责人：庄文，该中心主任。上诉人西安高陵计算机研究院因与被上诉人西安市第四十中学、原审被告西安高陵计算机研究院教育中心租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。西安高陵计算机研究院上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持西安高陵计算机研究院及其教育中心的反诉请求；2、诉讼费用由西安市第四十中学负担。事实与理由：双方于2009年7月签到租赁合同时口头约定装修免半年房租，且签有《装修备忘录》，之后西安市第四十中学又提出免除房租的时间为合同到期时的最后半年不收房租，西安高陵计算机研究院只能同意。之后西安市第四十中学一直说经费紧张，陆续要求西安高陵计算机研究院提前预交房租，多次收钱不开票或发票时间与实际交款时间不符。自2015年4月以后，房屋漏水严重，西安市第四十中学一直不予维修，无法使用。西安市第四十中学辩称，原审判决租金数额计算正确。西安高陵计算机研究院伪造变造相关证据，甚至在一审时以虚假的名称参加诉讼。请求：维持原判，驳回西安高陵计算机研究院的上诉请求。西安高陵计算机研究院教育中心表示同意西安高陵计算机研究院之上诉请求。西安市第四十中学向一审法院起诉请求：1、依法判决西安高陵计算机研究院及西安高陵计算机研究院教育中心立即向西安市第四十中学腾交所占有位于本市××中学××教学楼××房屋及教学楼××层西边办公室一间；2、依法判决西安高陵计算机研究院及西安高陵计算机研究院教育中心立即支付拖欠的房租（2015年7月1日至2016年4月30日，共10个月）共计人民币31666元及利息1658元，共计33324元；3、依法判决西安高陵计算机研究院及西安高陵计算机研究院教育中心按照每月10000元标准向西安市第四十中学支付自2016年5月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费；4、诉讼费用由西安高陵计算机研究院及西安高陵计算机研究院教育中心承担。西安高陵计算机研究院及西安高陵计算机研究院教育中心向一审法院反诉请求：1、西安市第四十中学按照每月2000元的标准向西安高陵计算机研究院及西安高陵计算机研究院教育中心支付自2014年4月直至该争议房屋能够正常使用时止的违约金58000元；2、西安市第四十中学继续履行合同并排除妨害，维修所诉房屋屋顶，使其能够正常使用；3、西安市第四十中学承担房屋漏水至房屋能继续使用期间的房租；4、反诉费由西安市第四十中学负担。一审法院认定事实：西安计算机研究院真实企业名称为西安高陵计算机研究院。其教育中心为其下属部门，负责人为庄文。法院依法在西安高陵区民政局调取西安高陵计算机研究院相关注册登记信息显示西安高陵计算机研究院该企业未有过变更名称的记载，登记成立时间为2004年11月。庭审时，西安高陵计算机研究院向法院提交的企业名称为“西安计算机研究院”的民办非企业单位登记证书不真实。庄文以其作为实际负责人的西工大自强补习学校庄文学习班名义于2004年10月18日于西安市第四十中学签订租赁合同，承租其教学楼第四层西边6间房屋、第一层最西边办公室一间以及食堂，租期自2005年1月1日至2011年6月30日，教室及食堂租金每年五万元。合同到期后，双方再未签订书面合同。自2011年7月1日起，庄文以“西安计算机研究院教育中心”的名义继续租赁使用教学楼第四层西边六间房屋以及第一层最西边办公室一间房屋，房屋租金双方协商为每年38000元。涉诉房屋租金自2005年1月1日起如约缴纳至2015年6月30日，2015年下半年至今未支付。庭审中，西安高陵计算机研究院称“庄文在2009年之前没有用过本案涉诉房屋；西安计算机研究院于2009年成立”均不属实。2016年1月22日，西安市第四十中学书面通知西安高陵计算机研究院教育中心三个月内缴纳房租并搬出涉诉教学楼租赁房屋。西安高陵计算机研究院教育中心至今未缴纳拖欠房租并腾交涉诉教学楼租赁房屋，西安市第四十中学遂起诉至本院要求返还房屋并支付租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，否则承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因西安高陵计算机研究院教育中心为西安高陵计算机研究院的下属内部机构，不具备独立的民事诉讼主体资格，其民事法律行为后果由企业法人西安高陵计算机研究院承担，且西安高陵计算机研究院对其教育中心名义签订的房屋租赁合同约定的权利义务内容均认可，本案的适格诉讼主体为西安高陵计算机研究院。西安高陵计算机研究院下属教育中心承租的西安市第四十中学的房屋涉及两处，分别为：综合楼及教学楼。在该两案的审理过程中，西安高陵计算机研究院西安高陵计算机研究院向法院提交的证据除两处涉诉标的物的租赁合同不同外，其余证据材料基本相同，对每处租赁房屋的租金缴纳情况未做任何具体区分，庭审中亦表示无法区分各自分别缴纳的房租是多少。双方当事人在另案关于综合楼房屋的租赁合同纠纷中，已查明涉及所租赁的综合楼房屋无免租的事实存在，且根据双方当事人均提交的“交40中房租清单”显示西安高陵计算机研究院2010年全年缴纳房租共计128000元，综合楼与教学楼房租分别为9万和38000元，刚好印证，涉诉的综合楼及教学楼房屋租金均如约缴纳。结合装修备忘录的内容与落款时间相互矛盾，对西安高陵计算机研究院提交的装修备忘录的证明力不予认定，对西安高陵计算机研究院提供装修备忘录证明西安市第四十中学免除其涉诉综合楼和教学楼租赁房屋半年租金的事实不予认定。在涉及综合楼租赁合同纠纷一案中阐明了：“根据‘交40中房租清单’中双方提交内容一致的部分，结合西安市第四十中学提交的涉诉综合楼房屋的租赁合同关于租金数额的约定，可见2015年4月3日的9万元费用确系2014年的涉诉综合楼的房租款。西安高陵计算机研究院提交证据显示2015年开始之后双方之间有八笔金钱往来，扣除李宏通过转账向秦华归还其中四笔钱款，有效发生的交易为45000元、50000元、3000元、40000元，这四笔交易中：2015年4月2日有西安高陵计算机研究院向学校财务人员高霞转款45000元的银行转账记录，2015年4月3日，西安第四十中学向西安高陵计算机研究院出具收据并注有2014全年房租9万元，西安高陵计算机研究院称该9万元票据为2014年期间其缴纳房租的票据，但是表示不清楚是2014年具体什么时间缴纳的，称西安第四十中学故意将开具收据的时间落至2015年4月3日，与2015年4月2日向高霞转账45000元无关，以上说法无其他证据予以证实。该笔钱款除了西安市第四十中学主张为延迟支付的2014年房租款，并称将其载入了开票日期为2015年4月3日的2014年全年房租的票据外，西安高陵计算机研究院并无任何其他证据显示该45000元的性质。综合银行转账记录时间、收据本身的落款日期并非2014年、“交40中房租清单”显示2014年无涉诉综合楼房租9万元的记录以及西安市第四十中学仅主张涉诉房屋2015年起的房租的事实，对西安高陵计算机研究院转账高霞的45000元并非支付2014年房租的辩称不予采信，对西安第四十中学称向高霞转账的45000元为缴纳拖欠的2014年房租的主张予以采信。2015年10月26日，秦华账户显示取款40000元，因西安高陵计算机研究院仅提供40000元取款记录作为证据，并无其他证据佐证40000元确系取款后支付了房租，故对该40000元系西安高陵计算机研究院缴纳房租的证据的证明力不予认定。秦华支付的53000元，西安第四十中学认可其收到，并将50000元从应付水电费中扣除，将3000元作为房租滞纳金从西安高陵计算机研究院应付款中予以扣除，剩余费用诉至法院进行主张，对西安高陵计算机研究院自2015年1月起至2016年6月拖欠西安市第四十中学涉诉综合楼租赁房屋一年半期间的租金135000元未付的事实予以认定。”西安高陵计算机研究院反驳称不拖欠房屋租金，称其代西安市第四十中学支付工程款共计191959.35元（57099.35元+134860元），该费用应当从应缴房租中予以扣除，但西安高陵计算机研究院针对以上辩称仅提供证人证言予以证明，无其他任何关于钱款交易、支付相关具体工程款及具体数额的相关证据予以佐证，亦无西安市第四十中学委托其代付工程款事实确属存在且西安市第四十中学同意其以代付工程款的方式来冲抵应缴房屋租金的相关证据予以佐证。故对西安高陵计算机研究院辩称其实际代付工程款191959.35元的事实不予认定，对上述工程款应当作为已缴房租从应缴房屋租金中予以扣除的主张不予支持。关于西安高陵计算机研究院提供的落款日期为2013年11月15日，加盖西安市四十中学所料彩印厂（西安市第四十中学校办工厂）印章，注明“交2013年全年房租”10万元的收款收据的真实性问题。西安高陵计算机研究院称2013年11月15日的10万元收款收据是因其支付西安市第四十中学采购电脑款项中的10万元，由校办工厂向其出具，该笔10万元的费用抵作房屋租金，但具体抵作本案涉诉租赁教学楼房屋还是综合楼房屋租金其当庭表示不清楚；冲抵做什么时间的房租也不确定，只是一种预交房租的行为。庭审中，西安高陵计算机研究院提供证据表明向电脑供货商共计转账9万元，但西安市第四十中学提供银行转账记录证明向庄文账户转账还款共计9万，向电脑供货商转账51900元，并提供购买电脑的收款收据显示购买电脑价款共计141900元，收款收据与银行转账内容相互印证。西安高陵计算机研究院否认李宏转入庄文账户的9万元系归还的电脑款，但具体是什么钱表示不清楚，未对该反驳观点提供证据予以证明。因此，依法对西安高陵计算机研究院辩称的其代西安市第四十中学支付购买电脑款10万元的事实不予认定。另，西安高陵计算机研究院提交的证据“交40中房租清单”中除多出的“11月15日10万”、“4月2日转高霞账户45000元”、“2013年工程款（代付）57099.35元”三处外，其余内容与西安市第四十中学提交的“交40中房租清单”完全一致。根据清单中历年交租记录证实2013年的房租即便无“11月15日10万”这笔款项，当年涉诉综合楼和教学楼两处房屋租金业已缴纳完整，且西安高陵计算机研究院提供的“交40中房租清单”中2013年缴纳房租记账处的“11月15日10万”字样出现在纸张最后一行横线以外，有事后添加之嫌，西安市第四十中学所提交的该证据中并无此内容，结合证人西安市第四十中学校办工厂负责人张西京出庭作证其出具的收款收据内容并不真实。综上，对西安高陵计算机研究院称落款日期为2013年11月15日的10万元收款收据是其替西安市第四十中学购买电脑的费用并将其冲抵做房屋租金的辩称不予采信，对2013年11月15日10万元的收款收据的真实性不予认定。西安市第四十中学主张西安高陵计算机研究院拖欠2015年7月1日以后的房租，西安高陵计算机研究院辩称不清楚其提供的均发生于2015年上半年之前的所有票据对应缴纳的是租赁的本案涉诉房屋租金还是当事人双方另案涉及的所租赁的综合楼房屋租金，且称不清楚所有票据缴纳的是哪个时间的房屋租金，仅称综合楼和教学楼两处的房租一起支付无法区分开来，称总共提前已支付房租金额超出应支付房租金额达432250.75元，提前支付本不应缴纳的多余房屋租金是基于合同期限长，多交的租金以后就不用交了的原因，以上辩称与以上查明事实及常理均不符，不予采信。综合，根据“交40中房租清单”中双方提交内容一致的部分，以及涉诉房屋租金数额每年38000元的约定，可见本案涉诉教学楼租赁房屋的租金缴纳至2015年上半年，故对西安市第四十中学要求西安高陵计算机研究院支付自2015年7月1日起至2016年4月30日期间的涉诉教学楼租赁房屋的房屋租金31666元及利息的主张依法予以支持。西安市第四十中学称双方对于租赁事宜系口头协议，未签订书面协议，但西安高陵计算机研究院当庭提交房屋租赁合同（补充）作为证据证明双方曾签订书面的房屋租赁合同。该合同第一页显示的承租方为西安计算机研究院教育中心，第二页落款显示承租方为西安珍御坊贸易商行，两处承租方不同，该合同的第六条第1、2款中违约金的数额均为手写添加形成，故对西安高陵计算机研究院提交的房屋租赁合同（补充）的真实性不予认可，对该证据依法不予认定。根据法律规定租赁期限六个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。本案西安第四十中学西安市第四十中学于2016年1月22日向西安高陵计算机研究院告知三个月内缴纳房租并搬出涉诉教学楼租赁房屋，并不违反法律规定，故西安高陵计算机教育中心应当于2016年4月22日前腾交涉诉教学楼租赁房屋，依法对西安市第四十中学关于西安高陵计算机研究院应当依法返还位于西安市第四十中学校内的教学楼第四层西边六间房屋以及第一层最西边一间房屋的主张依法予以支持。自2016年7月20日起，涉诉教学楼开始进行围挡施工，虽然西安高陵计算机研究院教育中心称自此其未实际使用涉诉租赁房屋，但是亦未依法向西安市第四十中学腾交全部涉诉教学楼租赁房屋，教学楼中涉诉租赁房屋的防震加固工程部分施工受阻，故西安市第四十中学主张西安高陵计算机研究院承担自2016年5月1日起非法占有期间的房屋占用费并无不当，于法不悖。根据涉诉租赁房屋附近房屋租金实际租赁市场价格，西安市第四十中学主张以每平方米每月租金价格33元计算房屋占用费并无不当，对西安市第四十中学要求西安高陵计算机研究院以每月10000元的标准向其支付自2016年5月1日至实际搬出之日期间的房屋占用费的诉讼请求依法予以支持。关于自2014年4月起房屋漏水的反诉主张，西安高陵计算机研究院仅提供照片为证，照片的拍摄时间无其他证据证实，亦无其他证据佐证房屋确实于2014年4月起开始漏水，以及西安高陵计算机研究院曾为维护其合法权益主张过房屋漏水一事的事实。综合，截至2015年6月30日止，其房租均如约缴纳。且本案西安高陵计算机研究院提供的租赁合同不真实，其中违约金条款亦不真实。西安高陵计算机研究院有责任提供证据证明其主张，否则承担不利的后果。因此，依法驳回西安高陵计算机研究院的全部反诉请求。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款之规定，判决：一、西安高陵计算机研究院自本判决生效之日起十日内向西安市第四十中学腾交位于西安市××中学校内教学楼××西边六间房屋以及第一层最西边办公室一间；二、西安高陵计算机研究院自本判决生效之日起十日内支付西安市第四十中学教学楼房屋租金31666元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述房屋租金自2016年4月30日至实际付清之日止的利息；三、西安高陵计算机研究院以每月10000元的标准向西安市第四十中学支付自2016年5月1日至实际搬出教学楼房屋之日期间的房屋占用费；四、驳回西安高陵计算机研究院全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费883元，由被告西安高陵计算机研究院负担；反诉案件受理费625元，由被告西安高陵计算机研究院负担。（原告已预交883元，被告随上述款项一并支付原告）本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，西安高陵计算机研究院教育中心负责人庄文以庄文学习班名义于2004年10月18日于西安市第四十中学签订租赁合同，承租其教学楼第四层西边6间房屋、第一层最西边办公室一间以及食堂，租期自2005年1月1日至2011年6月30日，租金每年五万元。合同到期后，双方再未签订书面合同。自2011年7月1日起，庄文以“西安计算机研究院教育中心”的名义继续租赁使用教学楼第四层西边六间房屋以及第一层最西边办公室一间房屋，房屋租金双方协商为每年38000元。该房屋由西安高陵计算机研究院教育中心占用至今。至此，双方形成不定期租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，否则承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。由于西安高陵计算机研究院教育中心不具有独立法人资格，故相关权利义务应由西安高陵计算机研究院承担。现西安计算机研究院教育中心将涉诉房屋租金缴纳至2015年6月30日，之后租金未依约支付。因此，西安市第四十中学于2016年1月22日向西安高陵计算机研究院教育中心告知三个月内缴纳房租并搬出涉诉教学楼租赁房屋。作为不定期租赁合同出租人，西安市第四十中学可以随时解除合同，并且在合理期限之前通知承租人，故双方不定期租赁合同关系解除之日应依法认定为2016年4月30日为宜。因此，原审判决判令西安高陵计算机研究院腾交涉案租赁场所，并支付自2015年7月1日起至2016年4月30日期间的涉诉教学楼租赁房屋的房屋租金31666元及利息一节，并无不当。关于合同解除后至实际腾房之日房屋占用费一节，应依法参照合同约定标准支付，即西安高陵计算机研究院以每月3167元（注：年租金38000元÷12月）的标准向西安市第四十中学支付自2016年5月1日至实际搬出教学楼房屋之日期间的房屋占用费。至于西安高陵计算机研究院上诉称，双方曾约定合同期末免租半年且已提前缴纳房租以及房屋漏水无法使用等，因其提供的证据不足以证明该主张，故依法不予采信。综上所述，西安高陵计算机研究院的上诉请求部分成立；原审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)(二)项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3180号民事判决第一、第二、第四项；二、变更西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3180号民事判决第三项为：西安高陵计算机研究院以每月3167元（注：年租金38000元÷12月）的标准向西安市第四十中学支付自2016年5月1日至实际搬出教学楼房屋之日期间的房屋占用费；三、驳回西安市第四十中学其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费883元（西安市第四十中学已预交），由西安高陵计算机研究院负担800元，西安市第四十中学负担83元；一审反诉案件受理费625元（西安高陵计算机研究院已预交），由西安高陵计算机研究院自行负担。二审案件受理费2133元（西安高陵计算机研究院已预交），由西安高陵计算机研究院负担2000元，西安市第四十中学负担133元。（以上一、二审诉讼费用折抵后，西安高陵计算机研究院在本判决生效之日起十日内将其应负担的667元案件受理费一并支付给西安市第四十中学）本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年九月八日书记员  孙婉侠