湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1103民初795号原告:王淇峰（曾用名王祥春），男，1964年7月2日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原告:陈上莲，女，1966年6月14日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原告永州市冷水滩区升融门业经营部，住所地永州市冷水滩区双洲路189-191号。委托诉讼代理人：廖江南，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：秦智红，男，1959年12月13日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被告秦智勇，男，1955年8月10日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被告秦翔，男，1981年11月17日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被告秦智伟，男，1961年9月24日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：周四清，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：谭灿，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室，住所地冷水滩区京华中学办公室。委托诉讼代理人：杨友保，湖南信德律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部诉被告秦智红、秦智勇、秦翔、秦智伟、永州市冷水滩区京华中学宿舍区及周边地铁旧城改造项目房屋征收协调办公室（以下简称征收办公室）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，依法组成由审判员潘长文担任审判长，代理审判员文静、人民陪审员于根生参加的合议庭，分别于2017年4月20日、5月26日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员周云云担任法庭记录。原告王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部及委托诉讼代理人廖江南，被告秦智红、秦智勇、秦翔、秦智伟及委托诉讼代理人周四清、谭灿，被告征收办公室委托诉讼代理人杨友保均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王淇峰诉称：原告因经营需要，自2007年以来一直租用被告秦智红、秦智勇、秦翔、秦智伟等人共同共有的位于冷水滩区双洲路189-191号门面两间，先用于经营旅游公司，后改为经营门业至拆迁时止。租赁时，一、二、三被告交付给被告使用的房屋是空房，且收取了原告3000元转让费及押金6000元。根据租赁合同约定，原告可以对承租房屋进行装饰，材料费由原告承担，租赁期满后由原告自行处置。2016年因政府开发需要，对原告承租的房屋进行了拆迁安置，拆迁过程中，被告秦智红等人与被告征收办公室没有与原告进行商议即签订了《拆迁补偿协议》，在原告不知情的情况下对原告的装修装饰作了不切实际的评估，且分文没有支付给原告，严重侵犯了原告的合法权益。原告认为，根据2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》以及《物权法》、《合同法》相关规定，承租人在租赁期间对他物享有充分的占有、管理、使用、收益权。为维护自身合法权益，原告诉请法院依法判令：1、被告将拆迁款项中属于原告租赁期间的门面装修款约7万元支付给原告；2、被告秦智红、秦智勇、秦翔退还原告门面转让费3000元及押金6000元；3、被告支付原告经营损失即三个月过度租金10500元；4、本案的诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件，拟证实原告的基本情况及主体地位；证据二、被告身份证信息复印件，拟证实被告的基本情况及主体地位；证据三、房屋租赁合同、租房押金收条，拟证实1、自2007年以来原告王淇峰、陈上莲夫妇与被告之间一直存在租赁合同关系，原告是被告房屋的实际使用者和经营者，有权获得经营损失的补偿；2、被告曾收取过原告的房屋转让金的事实；3、合同上2015年11月3日陈上莲签字系代替王淇峰所签；证据四、秦智伟门面室内装修情况表，拟证实1、原告所租赁的门面进行过室内装修，有权获得装修补偿；2.该装修情况表未经原告同意签字，计算损失原告不予以认可；证据五、门面装修协议及购买相关材料单据、室内、室外装修情况的照片，拟证实1、原告在2014年对经营门面进行了再次装修，存在有权获得装修补偿的事实，四被告应当将装修、装饰款支付给原告；2、证明被告对原告的装饰、装修的补偿费计算与实际不相符合；证据六、国有土地房屋征收与补偿协议书，拟证实与原告相邻同样大小的门面停产停业损失补偿为141537元、装修及附属物分层次进行了补偿，其中一楼装修评估补偿费为62923元；证据七、永州市京华中学（原四中）宿舍区及周边地块旧城改造项房屋征收与补偿方案、腾房通知，拟证实1、该方案系冷水滩区人民政府主导下的“综合协调领导小组办公室”负责承办，并实施下发了拆迁腾房通知的具体行政行为，该办应为本案的诉讼主体；2、原告起诉请求的事项均在该方案中有规定，原告有权获得赔偿；证据八、送货单0996736，拟证实原告经营的门店购买过电动门、玻璃门，但拆迁时没有计算在内，应从新补偿；证据九、民事裁定书，拟证实原告因主体不符而撤诉，现主体齐全恢复诉讼的事实。被告秦智红、秦智勇、秦翔、秦智伟辩称：一、答辩人秦智勇不是房屋所有权人，与被答辩人之间不存在租赁关系，答辩人秦志勇不是本案的适格主体；二、王淇峰、永州市冷水滩区升融门业经营部不能作为原告参与诉讼，其主体错误；三、被答辩人无权要求答辩人将装修、过度费给付给被答辩人；四、被答辩人违约在先，不存在退还押金和转让费；五、答辩人与被答辩人签订的合同有免责条款；六、被答辩人诉请赔偿主体不明确。被告征收办公室辩称：一、1.原告诉请要求答辩人支付租赁期间的门面装修款约七万元以及经营损失三个月过度租金10500元，是没有事实和法律依据的。答辩人根据永州市人民政府和冷水滩区人民政府的授权，依照中华人民共和国国务院令第590号以及湖南省人民政府令第268号对国有土地上房屋征收与补偿，针对的是被征收人（房屋所有人）。根本国务院令第590号第十七条规定，一是被征收房屋价值的补偿，二是因征收房屋造成的搬迁，临时安置的补偿，三是征收房屋造成的停业损失的补偿。答辩人在与被征收人签订征收协议后，已一次性给付被征收人即被告秦智红等人。二、答辩人在征收该片房屋时，冷水滩区人民政府于2015年12月15日就永州市京华中学宿舍区及周边地块旧城改造项目征收房屋发布了通告，就拆迁征收的相关事宜作出相关规定，制定了房屋征收补偿与安置方案，严格按照相关法律和程序实施。三、被答辩人本次提起的诉讼是房屋租赁合同纠纷，应与答辩人无任何关联。被告秦智红等四人对自己主张的事实向本院提交以下证据：证据一、房屋租赁合同一份，拟证实1、房屋租赁期限是从2015年10月31日至2016年11月18日，为期一年；2、乙方逾期交付租金，构成违约，每月租金3500元；3、合同约定，因拆迁需要造成甲乙双方互不承担责任；证据二、国有土地上房屋征收与补偿协议两份，拟证实1、补偿协议的征收主体是被告秦智红、秦翔、秦智伟，与本案被告秦智勇无任何目的；2、证明被告并没有领取相应的装修补偿款。被告征收办公室向本院提交以下证据：证据一、冷水滩区人民政府通告，拟证实被告征收行为依法依规；证据二、安置方案，拟证实被告征收合法；证据三、责任状，拟证实被告有资格征收房屋；证据四、征收协议，拟证实1、征收双方自愿达成协议2、被告已按照自愿达成协议的补偿数额直接给付房屋的所有人。庭审中，被告秦智红等四人质证意见如下：对原告的证据一、二、三真实性无异议，对其主体地位有异议；对证据三的证明目的有异议；对证据四的真实性有异议；对证据五中的装修协议及相关材料单据的真实性有异议；对证据六的真实性无异议，对其证明目的有异议，不同的门面补偿不同，不能做参考；对证据七真实性无异议，对证明目的有异议，并不能证明原告有权获得补偿；对证据八真实性有异议，该证据不符合证据规则；对证据九的真实性无异议，只能证明原告以前提起过诉讼，本案诉讼不能达到主体恢复的目的。对被告征收办公室的证据均无异议。被告征收办公室的质证意见：对原告的证据一、二、六、七、九的真实性无异议，对证据三、四、五、八因与征收办公室无关，不予质证。对被告秦智红等人的证据均无异议。原告质证意见如下：对被告秦智红等人的证据一、二的真实性均无异议，但对其证明目的有异议。对被告征收办公室的全部证据均无异议，但是被告从未与原告就经营性的损失和装修进行过协商。经庭审质证，本院对原、被告提交的证据作如下认证：原告证据一、二、三、七、九，被告秦智红的证据，被告指挥部的证据因双方当事人对真实性未提出异议，且与本案相关，故确认为有效证据。原告证据四系复印件，且不能证实证据来源，依法不予以确认；证据五中的照片系对拆迁前门面的真实摄录，且被告均无异议，依法予以确认为有效证据；证据八和证据五中的装修协议及相关装修材料购买单据因无相应的正式发票且无相关人证予以佐证，无法证实其真实性，依法不予以确认；证据六系他人门面补偿协议，与本案无关，依法不予以确认。本院依职权向永州市金典房地产评估有限责任公司调取涉案门面装修情况表。根据原、被告的陈述及以上采信的证据，查明本案如下基本事实：2007年11月16日，被告秦智红、秦翔、秦智伟（甲方）委托被告秦翔父亲秦智勇出面与原告王淇峰（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，被告秦智红、秦翔、秦智伟将共同共有的双洲路189、191号门面和二楼租给原告用于经营旅行社；租期为三年（2007年11月18日至2010年11月17日），原告交押金1000元，门面转让费3000元，每月租金1580元。后原告改行经营永州市冷水滩区升融门业，自2011年11月17日长期续租上述房产至2016年11月18日，期间原告王淇峰、陈上莲与被告秦智红、秦智勇、秦智伟分别于2011年10月6日、2014年8月30日、2015年11月3日签订3份《房屋租赁合同》，租金分别为2180元/月、2900元/月、3500元/月。2014年11月18日，原告向被告秦智勇再次缴纳门面押金5000元。而2015年11月3日签订的这份《房屋租赁合同》中，双方约定：1、原告因经营需要可以对承租房屋进行装饰，工料费由原告承担，租赁期满后装饰物由原告自行处置；2、因市政建设需拆除或改造已租赁的房屋，如房屋租赁时间不满合同约定期，使双方造成损失，互不承担责任。为此，原告因经营门业需要在租赁门面原有装修基础上对门面进行了装修改造。2015年12月15日，被告征收办公室在项目处发布征收通告，经法定程序核定由永州市金典房地产评估有限责任公司对整个拆迁项目进行价值评估。2016年6月5日，被告征收办公室与被告秦智红、秦翔、秦智伟就租赁房屋的征收与补偿签订了两份《国有土地上房屋征收与补偿协议》。协议对征收房屋的合法建筑面积、安置方案、装修评估补偿等进行了约定，其中房屋第一层装修补偿均为36264元、第二层共为70293元，搬迁补助费4500元，停产停业损失费77361元（按12个月计算）。其中，经永州市金典房地产评估有限责任公司对原告装修部分进行评估，核定该部分装修项目为11项，按照同类装修项目市场价格估算共计19586元。现相关补偿费被告征收办公室已全部支付给了被告秦智红、秦翔、秦智伟。2016年6月，原告因征收事宜停止营业，并于2016年7月份搬出租赁房屋。本院认为：1、被告秦智红、秦翔、秦智伟是被征收房屋的所有权人,按照《中华人民共和国物权法》第四十二条之规定，应当享有征收补偿；被告秦智勇系被告秦智红、秦智伟兄弟、秦翔父亲，长期受被告秦智红、秦翔、秦智伟委托对涉案房屋进行日常管理维护，既不是房屋所有权人也不是征收被补偿人，不是本案适格主体，原告对被告秦智勇的诉请，本院依法不予以支持。2、《房屋租赁合同》明确约定原告因经营需要可以对承租房屋进行装饰，租赁期满后装饰物由原告自行处置，故对于原告对于其改造部分的装饰物享有物权，应当享有相应的征收补偿。根据永州市金典房地产评估有限责任公司出具的涉案门面部分装修情况表，原告改造的11项装饰物评估价值为19856元，而被告征收办公室已将全部房屋补偿费给付被告秦智红、秦翔、秦智伟，不应在本案中再承担给付责任，应由被告秦智红、秦翔、秦智伟承担给付责任。3、虽因《房屋门面出租合同》的签订、履行，原告在租赁期限内因租赁房屋被征收而导致经营停顿，遭受停产、停业损失、搬迁费、门面转让费等损失，但由于租赁双方在2015年11月3日签订的《房屋租赁合同》中明确约定：因市政建设需拆除或改造已租赁的房屋，如房屋租赁时间不满合同约定期，使双方造成损失，互不承担责任。另外，原告在庭审时陈述：合同签订时，合同签订双方均已知晓门面存在征收可能，其对上述条款的内容已清楚明白，故该合同不存在显失公平之处，合同双方均因按照约定履行义务。原告要求被告支付经营损失即三个月过度租金10500元以及要求被告秦智红等人返还门面转让费3000元的诉讼请求于法无据，本院依法不予以支持；4、本案《房屋租赁合同》因租赁房屋被征收而终止履行的时间应为2016年7月，原告王淇峰缴纳租金是每季度交一次，被告秦智红、秦翔、秦智伟辩称：原告欠缴租金4000余元，违约在先，故原告交纳的门面押金6000元不予退还，被告秦智红等人对该项辩称负有举证责任却未提交相应证据证实自己的主张，故本院对该项辩称不予支持，被告秦智红、秦翔、秦智伟应退还原告押金6000元；综上，本院对原告王淇峰的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告秦智红、秦翔、秦智伟在本判决生效五日内支付原告王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部装修补偿费19856元；二、被告秦智红、秦翔、秦智伟在本判决生效五日内退还原告王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部押金6000元；三、驳回原告王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部对被告冷水滩区京华中学宿舍及周边地块旧城改造项目房屋征收办公室的诉讼请求；四、驳回原告王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部的其他诉讼请求。本案本诉受理费2038元，由原告王淇峰、陈上莲、永州市冷水滩区升融门业经营部负担。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  潘长文代理审判员  文 静人民陪审员  于根生二〇一七年七月三十日代理书记员  周云云