上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6862号
原告(反诉被告)周成云，男，1968年8月16日出生，汉族，户籍地重庆市。原告(反诉被告)潘娇枝，女，1968年7月20日出生，汉族，户籍地重庆市。以上两原告的共同委托代理人鲁志成，上海市诚和律师事务所律师。被告邱奇(反诉原告)，男，1963年11月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告沈丽，女，1972年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。以上两被告的共同委托代理人杜继业，上海国年律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)周成云、潘娇枝诉被告(反诉原告，以下简称被告)邱奇、沈丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，后两被告提起反诉，本院于同年2月29日公开开庭进行了审理，原告周成云、潘娇枝及其委托代理人鲁志成，被告邱奇、沈丽及其委托代理人杜继业均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周成云、潘娇枝诉称，两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。2015年8月21日，两原告经由满懿(上海)房地产咨询有限公司中介，与被告邱奇订立《上海市房地产买卖合同》，约定，原告购买被告一名下的位于浦东新区东昌路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为人民币275万元。并约定第一期房款148万元于合同签订之日支付，定金为5万元，房屋余款于产权交易完成并办出他项权证后，由贷款银行直接支付给被告；双方于2015年11月10日之前办理买卖房屋转让过户手续。合同订立当日，原告向被告支付了第一期房款148万元，另原告于订立合同前，已向被告支付5万元定金。2015年8月至10月期间，根据上海市房屋买卖相关政策，原告需要出售原有房屋才能购买系争房屋；此外，在此期间发生原告家庭三位亲人离世等变故。为处理前述事项，以及联系办理房屋贷款事项，原告做到了竭尽全力，直至2015年10月底，才基本就绪。2015年11月1日，原告通过中介公司通知被告前往交易中心办理审税以及银行贷款事项，被告沈丽称无时间，要求延期一周办理。原、被告双方会同中介公司遂于2015年11月7日办理审税手续，于11月9日办理银行贷款手续，后审税结果于11月30日办出、银行贷款审批手续于11月27日前通过。之后，原告与中介公司均以电话或书面方式通知被告前往交易中心办理过户手续，但由于房屋市场价格上升的原因，被告拒绝办理过户交易手续。为此，原告起诉要求判令两被告履行协助办理系争房屋产权过户交易手续；判令两被告支付逾期过户的违约金，以275万元为基数，自2015年11月11日计算至判决生效日止，按照每日万分之五标准计算。被告邱奇和沈丽辩称，首先，被告沈丽并非合同的当事人，办理过户可能需要被告沈丽的配合，但不同意被告沈丽基于合同承担违约责任。其次，原告名下有房，不符合购房条件且没有如实告知被告这一情况。再次，原告没有依约履行合同义务，也没能在约定的时间办理转让过户手续前完成贷款审批手续，对于2015年11月7日双方共同办理审税事宜、11月9日双方共同去银行办理贷款手续的事实予以确认，但原告在15天的宽限期后仍没有完成贷款审批手续。于是，被告于2015年11月26日通过短信和数码告知的方式告知原告及中介公司，其根据合同规定解除房屋买卖合同，解除通知也已经于2015年11月26日到达原告时生效。原告现主张继续履行合同和支付违约金无事实和法律依据，请求法院驳回原告的本诉请求。同时，本案房屋买卖合同系由于原告的违约导致解除，故提起反诉，要求判令两原告与被告邱奇于2015年8月21日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年11月26日已经解除；判令两原告支付违约金20,625元；判令两原告支付赔偿金55万元。审理中，被告沈丽认为，其并非合同当事人，故撤回反诉。针对被告的反诉，原告辩称，根据房屋买卖合同，双方应于2015年11月10日前办理系争房屋过户手续，实际情况为原被告双方于11月7日共同办理审税，11月9日双方共同办理贷款手续，造成逾期的原因有四：1、中介预留时间不足，对可能出现的情况未充分预见。原告属于非沪籍人员，合同预留过户时间包含中秋节、国庆长假，还包括原告将原有一套房屋出售审税等时间。2、合同履行过程中，原告需要出售原有房屋后才能办理系争房屋的过户手续，对此，被告是知情的。在原告出售自有房屋的过程中，发生了结婚证遗失和相关证据记载错误等意外情况，导致原告卖房时间延长。3、合同履行过程中，原告三位亲人相继离世，其中包括两原告的直系亲属，原告需要时间处理亲人的后事，此属人之常情，导致合同履行延期。4、中介通知被告于2015年11月1日办理审税，但被告称因公司工作繁忙需拖延一周。综上，造成过户逾期是多种因素造成的，并非原告违约。故解除合同的条件并未成立，被告的解约通知并无法律效力。加之，根据二手房买卖的交易流程，在办理出房产证、他项权证后，银行才放款，及2015年12月中旬才能达到放款时间。双方约定的2015年11月10日提交过户手续材料的时间，并非支付第二期房款的时间，故原告此时未付款，并不构成解除合同的理由和依据。相反，在被告接到原告办理过户手续的催告后，仍未办理过户手续，且在办理过户前被告并未按约将户口迁出系争房屋，被告构成了违约。故请求驳回被告的全部反诉请求，即使两原告的违约事实成立，被告主张的违约金也明显过高，要求法院予以调低。经审理查明，2015年8月18日，两原告与被告邱奇通过满懿(上海)房地产咨询有限公司签订《房屋买卖合同》，约定两原告欲购买被告邱奇所有的系争房屋，转让价款为275万元等。同日，原告周成云向被告邱奇支付购买系争房屋的定金5万元。2015年8月21日，两原告与被告邱奇签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买被告邱奇的系争房屋，转让价款为275万元。合同第六条约定，双方确认在2015年11月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告邱奇承诺，在两原告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于被告邱奇故意拖延或者不及时提供相关材料的，两原告按本合同第十条追究被告邱奇的违约责任。第九条约定，两原告未按本合同约定期限付款的，应当向被告邱奇支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后两原告仍未付款的，除两原告应向被告邱奇支付15日的违约金外，被告邱奇有权单方解除合同。被告邱奇单方解除合同的，应当书面通知两原告，两原告承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。被告邱奇可从两原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给两原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，两原告应在接到书面通知之日起七日内向被告邱奇支付。第十条约定，被告邱奇未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给两原告，应当向两原告支付违约金，违约金按房屋总价日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后被告邱奇仍未交付的，除被告邱奇应向原告支付15日的违约金外，两原告有权单方解除合同。《补充条款(一)》约定：1、被告邱奇同意两原告可以向银行申请贷款120万元，用于支付部分房价款。两原告应于办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因两原告原因导致贷款不足(包括部分不足或全额不足)，则任何不足部分均由两原告在办理交易过户前支付被告邱奇。……4、被告邱奇应于办理房地产交易过户手续前，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若在迁出期限内，原有户口(若有)未能迁出的，则每逾期一日，被告邱奇应当按照该房地产转让价款的万分之五向两原告支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。……8、本合同第九条所规定的违约责任同样适用两原告未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。9、本合同第十条所规定的违约责任同样适用被告邱奇未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。《附件三》约定：1、签订本合同前，两原告已支付被告邱奇定金5万元，签订本合同当日，两原告应支付被告邱奇房价款148万元，以上两笔合计153万元作为两原告支付被告邱奇的全额首期款；2、待两原告完成上述全部付款义务、两原告之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得两原告之上海市个人住房房产税认定通知书后5日内，双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向该房地产所在地之房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续，所取得的收件收据由贷款银行收执。4、待房地产交易中心出具两原告为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，两原告应委托贷款银行将第二期房价款120万元，支付至被告邱奇指定账户。5、待被告邱奇收到上述全部款项后7日内，双方办理房地产交付手续并签订房地产交接书，并于办理房地产交付当日，两原告应支付被告邱奇房价尾款2万元。协议签订当日，原告周成云向被告邱奇支付房款148万元。2015年11月7日，两原告与被告邱奇共同赴房产交易中心办理系争房屋的审税事宜。11月9日，被告邱奇协助两原告至银行办理贷款事宜。中国银行股份有限公司上海市南汇支行在针对两原告购买系争房屋的《上海市房地产登记申请书》和《个人二手住房贷款合同》载明，商业贷款100万元，期限自2015年11月27日至2032年11月27日。2015年11月26日，被告邱奇向两原告发出短信通知：因为你们没有在合同规定期间11月10日之前办理过户手续，所以按照合同我们要求解除房产买卖合同。同日，被告邱奇向两原告和中介公司发出《解除XXXXXXX号房地产买卖合同的函》，认为截止本函作出之日，两原告未办妥贷款审批，亦未向被告邱奇支付相当于申请贷款金额的120万元，依据合同第六条、第九条第(三)项、补充条款(一)第1条，被告邱奇通过此函通知两原告和中介公司，《上海市房地产买卖合同》自本函作出之日解除，并要求两原告支付15日的违约金20,625元，并赔偿55万元，上述金额从两原告已付款中扣除，扣除后已付款中剩余部分两原告应当自收到本函起即告知中介公司接收方式，被告邱奇在收到中介公司的接收方式后将退还剩余部分。该函件于11月28日送达。2015年11月30日，原告周成云向被告邱奇发出《通知书》，要求被告邱奇于2015年12月3日前带好相关身份证信息材料至上海市浦东新区房地产交易中心办理系争房屋的房地产交易手续。届时，被告邱奇并未前往。另查明，两原告与周缘缘作为卖售人与作为买受人的周成英于2015年8月19日签订《上海市房地产买卖合同》，两原告与周缘缘转让他们所有的位于上海市浦东新区崂山二村XXX号XXX室房屋。2015年8月22日，原告周成云的姨父莫郁堂因病去世。2015年9月24日，原告周成云的父亲周武志因交通事故死亡。2015年11月23日，原告潘娇枝的父亲潘阳修因病去世。两原告为此曾回重庆市处理后事及奔丧。证明上述事实的证据有：房屋买卖合同、收款收据、两原告与被告邱奇签订的上海市房地产买卖合同及附件、两原告及周缘缘与周成英签订的上海市房地产买卖合同、居民死亡医学证明书及相关证明等、原有住房信息查询申请表及告知书、房产税查询单、中国银行股份有限公司个人账户开户及综合服务签约确认单、上海市房地产登记申请书、中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同、短信记录、解除XXXXXXX号房地产买卖合同的函及EMS快递单、通知书及快递单为证，本院确认上述证据的真实性。原告还提交的中介工作人员程辉及朱金生的情况说明，以及程辉作为原告证人出庭作证，欲证明2015年11月1日程辉曾电话联系被告邱奇的妻子沈丽通知被告邱奇前往浦东交易中心进行审税，因被告表示公司事务繁忙要求延期一周，故审税才拖到11月7日去办理。对此，两被告对此事实不予认可，证人也无其他证据加以印证，本院对该事实难以采信。原告还提交的上海锦德菜市场经营管理有限公司的情况反映，因反映事实与本案并无直接关联性，本院不予采信。原告还提交了重庆市万州区余家镇三河村委会出具的证明，以证明周成英因结婚证遗失及结婚证上名字不符等事实，因该证据与本案无关，本院不作认定。本院认为，两原告与被告邱奇签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应依约严格履行。现根据《补充条款(一)》约定的第1条，两原告应在办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续，若因两原告原因导致贷款不足(包括部分不足或全额不足)则任何不足部分均由两原告在办理交易过户前支付被告邱奇。结合合同第六条的约定，双方应于2015年11月10日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。由此可以看出，两原告应当在2015年11月10日之前完成贷款审批手续，如贷款不足，应当予以补足。现在实际履行过程中，两原告的贷款审批手续自2015年11月9日才向银行提出申请，银行直至2015年11月27日前才完成审批手续，且两原告的审税完成时间亦在2015年11月10日前没有及时完成，致2015年11月10日前双方不能办理系争房屋的转让过户手续。为此，依据合同第九条第(三)款及《补充条款(一)》第8条的约定，在此后15天后两原告仍未完成贷款审批手续的，或未完成审税义务的，被告邱奇依照上述约定依法享有合同解除权，故被告邱奇于2015年11月26日向两原告发出短信通知解除合同的通知在当日送达两原告时已经生效，双方的《上海市房地产买卖合同》于2015年11月26日已经解除。至于两原告认为中介预留时间不足，对可能出现的情况未予充分预见，对此，在签订合同时，两原告对此应充分审慎考虑后确定时间。两原告在合同履行过程中存在家人离世等因素，也非其可免除违约导致合同解除之违约责任的正当理由。即使被告邱奇曾在2015年11月7日和11月9日协同两原告办理审税和申请贷款事宜，因该两项义务主体为两原告，也不能由此推定被告邱奇以实际行为变更合同约定的事实。至于两原告又称中介曾通知被告于2015年11月1日办理审税事宜，但被告因工作繁忙要求延迟一周，该事实无充分证据予以证明，本院不予认可，加之，即使存在该事实，也不能免除两原告逾期办理贷款审批手续的违约责任。综上，因双方的房屋买卖合同已经解除，两原告本诉要求被告邱奇协助办理系争房屋过户手续的请求，本院难以支持。合同虽也约定，被告邱奇应在办理房地产交易过户手续前，办理户口迁出手续，因两原告在此期间并未能按约办理完成贷款审批手续，被告邱奇依法享有同时履行抗辩权，在两原告履行义务不符合约定时，有权拒绝履行该义务，为此，两原告主张逾期迁出户口违约金的主张，本院难以采信。本案系争的《上海市房地产买卖合同》签订的卖售人为被告邱奇，买受人为两原告，故合同的相对方为两原告与被告邱奇，两原告要求被告沈丽承担民事责任的主张，无事实和法律依据，本院更难以支持。鉴于两原告的违约导致合同解除，故被告邱奇依据合同第九条和《补充条款(一)》第8条可以主张违约金，现两原告认为被告邱奇主张的违约金明显过高，对此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院结合本案事实，酌情判定15天的违约金以未付款即122万元为基数计算，即9,150元。关于解约赔偿金，本院酌情判定总房价款的10%，即275,000元。同时，被告邱奇应当在扣除上述两原告应当承担的违约金后将两原告支付的房款予以返还。被告沈丽在审理中撤回反诉，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告周成云、潘娇枝的本诉诉讼请求；二、确认原告(反诉被告)周成云、潘娇枝与被告(反诉原告)邱奇于2015年8月21日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年11月26日解除；三、原告(反诉被告)周成云、潘娇枝支付被告(反诉原告)邱奇违约金9,150元；四、原告(反诉被告)周成云、潘娇枝支付被告(反诉原告)邱奇赔偿金275,000元；五、被告(反诉原告)邱奇返还原告(反诉被告)周成云、潘娇枝房款153万元。以上判决第五项和第三、四项相抵，被告(反诉原告)邱奇于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周成云、潘娇枝房款1,245,850元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,600元，减半收取14,800元，由原告(反诉被告)周成云、潘娇枝负担。反诉案件受理费4,753元，原告(反诉被告)周成云、潘娇枝负担2,781元，被告(反诉原告)邱奇负担1,972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年三月十七日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……