山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0203民初8860号
原告：青岛国美电器有限公司，住所地：青岛市市北区。
组织机构代码证号：370200018072447。
法定代表人：黄秀虹，董事长。
委托诉讼代理人：毕超，男，1977年1月10日出生，汉族，青岛国美电器有限公司员工，住青岛市市北区。
公民身份号码：。
被告：青岛摩尔世家物业管理有限公司，住所地：青岛市市南区。
组织机构代码证号：91370202787591667Y。
法定代表人：王铮，经理。
委托诉讼代理人：韩传明、应雯玉，山东康桥（青岛）律师事务所。
原告青岛国美电器有限公司（以下简称国美电器）与被告青岛摩尔世家物业管理有限公司（以下简称摩尔物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2017年5月26日公开开庭进行了审理。国美电器的委托诉讼代理人毕超，摩尔物业的委托诉讼代理人韩传明、应雯玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国美电器向本院提出诉讼请求：请求依法判令：1、国美电器与摩尔物业之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋续租协议》于2016年10月12日解除，摩尔物业向国美电器返还青岛市市北区XX路XX号房屋2100平方米；2、摩尔物业向国美电器支付实际使用期间欠付的房屋租赁费用，暂时计算至2016年10月11日1699494.83元；3、摩尔物业向国美电器支付逾期违约金297649.74元；4、摩尔物业向国美电器支付解约违约金549004.25元；5、本案诉讼费由摩尔物业负担。
事实与理由：国美电器与摩尔物业于2009年9月18日签订《房屋租赁合同》，之后又续签《房屋续租协议》约定摩尔物业向国美电器租赁其享有出租权的位于青岛市市北区XX路XX号X层及负X层房屋共计2100平方米，期限至2018年3月31日，租赁费采用先付后用的方式按季交纳，每逾期一日按照欠费金额的日1‰支付违约金。现摩尔物业自2016年1月1日开始欠付租金，致使国美电器的合同目的无法实现。请求法院判如所请。
摩尔物业辩称，对于国美电器诉称的欠房租费用1699494.83元及违约金846653.99元，摩尔物业有异议。摩尔物业不认同国美电器的房租计算标准，应交纳的房租应当扣除必要的项目，并且在合同履行过程中国美电器存在多处违约情况，被摩尔物业造成损失，账目核对结果摩尔物业不欠房租，请求驳回国美电器的诉讼请求，并且摩尔物业保留反诉要求国美电器赔偿损失的权力。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
国美电器向法庭提交证据以及摩尔物业质证意见如下：
1、青岛粮油批发贸易中心与中房集团青岛公司签订的《联建合同》、青岛市房地产开发总公司（以下简称房地产总公司）、青岛金麦园经贸有限公司（以下简称金麦园公司）与三联商社股份有限公司（以下简称三联商社）签订的《房屋租赁合同》、《房屋设施租赁合同》、国美电器与三联商社签订的《房屋租赁合同》、房地产总公司、金麦园公司与三联商社和国美电器签订的《协议书》，证明国美电器对于涉案的青岛市市北区XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）具有合法使用权和出租权。
庭审质证，摩尔物业表示对该组证据证明的事实经过未参与、不清楚，但是摩尔物业确实自国美电器处租赁使用涉案房屋。
2、国美电器与摩尔物业于2009年9月18日签订的《房屋租赁合同》以及《房屋续租协议》，证明双方的房屋租赁合同关系，摩尔物业应当依约支付房屋租赁费用，逾期付款应当按照日千分之一的标准支付违约金，如摩尔物业拖欠任何款项超过15日，国美电器有权解除合同，并且摩尔物业应当向国美电器支付3个月的租赁费用作为违约金，保证金不予退换，双方约定解除通知到达青岛市市南区XX路XX号时立即生效。
庭审质证，摩尔物业对该两份证据真实性予以认可。
3、摩尔物业已付款情况明细表25页、进账单24页，证明摩尔物业的租赁费用支付至2015年12月31日。
庭审质证，摩尔物业对证据真实性认可，具体数额庭后核对。
4、欠付租赁费用及违约金计算表，证明摩尔物业截止2016年10月11日应当支付的租赁费用及违约金的数额。
庭审质证，摩尔物业对证据4不认可，其租金标准及免租、应抵扣租金事项未计算在内，利息计算过高。
5、解约函及快递详情单、送达照片，解约文件于2016年10月12日送达，送达接收人为本案的原代理人杨丰燕，邮寄送达地址是按照合同约定的青岛市市南区XX路XX号，现场送达是在租赁房屋内，证明国美电器依据合同约定发函解约并邮寄给摩尔物业，合同已经解除，摩尔物业应当返还房屋并承担违约责任。
庭审质证，摩尔物业认为EMS送达回执没有邮局邮戳，无法核实其真实性，直接送达照片不清楚接收人及送达文件的具体内容，对公函当中陈述的拖欠租赁费的数额有异议。
摩尔物业提交下列证据：
1、《房屋租赁合同》及《房屋续租协议》，证明双方存在租赁合同关系；租赁合同期限自2009年10月1日起至2018年3月31日；租赁合同为国美电器提供的格式合同，合同全部内容完全规定承租方义务而限制承租方权利，尤其是违约责任条款，应视为格式条款，对摩尔物业不具有约束力。
庭审质证，国美电器对真实性无异议，对证明事项有异议，双方在合同第六十四条对具体事项进行约定，摩尔物业对合同条款是认可的，不存在格式条款的问题。
2、（1）2015年2月1日摩尔物业致国美电器的《申请》及其快递单；（2）2015年3月23日摩尔物业致国美电器的《申请报告》及快递单；（3）青岛市市中公证处于2016年8月4日出具的《公证书》（经庭后摩尔物业委托诉讼代理人落实，《公证书》中名称为ｑｄｌ×××＠163.ｃｏｍ邮箱是国美电器“青岛连锁发展部”的部门邮箱，双方以此邮箱沟通租赁合同有关事宜）；（4）2016年1月29日国美电器向摩尔物业出具的《有关摩尔世家物业管理有限公司2015年租金事项》书面文件；（5）2016年8月8日摩尔物业致国美电器的《关于台东一路堵路对租赁场地影响的问题》及其快递单。证明事项：（1）、由于市场经济环境不好，加上道路施工等因素，经过长期、多次协商，国美电器最终于2016年1月同意自2015年10月开始年租金由2152958元降为1800000元，2015年拖欠租金由694718.5元降至247653元；（2）、摩尔物业要求国美电器履行2016年1月《摩尔世家物业管理有限公司2015年租赁事项》内容，并要求修路期间的租金按五折收取；（3）、国美电器以邮件方式同意与摩尔物业签订补充协议（租期延长），确定了延长租期并给予相应优惠事宜，但国美电器一直未按履行约定义务，应相应扣减应付租金。
庭审质证，国美电器对该组证据中的《公证书》的真实性无异议，对其余证据真实性有异议：2015年2月1日的函快递单是寄给济南的，不是寄给国美电器的，该证据无法证明摩尔物业待证事项；对《公证书》中的邮件，不能证明是国美电器发送，即便国美电器发送，也是双方协商谈判过程，国美电器并未认可免租、降租、续期等相关内容。
3、2016年7月14日，摩尔物业致国美电器的《情况说明》及快递单，证明由于次承租人“肯德基”自2015年4月减少租赁面积，由460平方米降至288平方米，租金由850000元/年降至600000元/年，摩尔物业应交纳给“大房东”（庭审中解释为“将房屋出租给国美电器的出租人”）的转租收益相应由60000元/年调至42000元/年，多收取的租金应当返还摩尔物业或抵扣相应租金。
庭审质证，国美电器对证据真实性及证明事项均有异议：国美电器从未收到摩尔物业支付的转租收益金，其转租事项和转租收益金均为摩尔物业和房屋产权方直接接洽，国美电器未收到该函，该证据与本案无关。
4、（1）、2015年6月15日摩尔物业致国美电器《关于降低电费的函》；（2）、2016年1月25日摩尔物业致国美电器《关于降低XX路XX号电费的函》。证明因2015年4月20日起青岛市电费下调0.049元/度，2016年1月1日起青岛市电费下调0.0919元/度，鉴于此，摩尔物业承租场所青岛市市北区XX路XX号的场地使用的电费价格应随之下调，摩尔物业此期间多交电费应返还或抵扣相应租金。
庭审质证，国美电器对证据真实性有异议，章是复印的没有原件，对证明事项不予认可，合同约定房屋租赁费用当中不包含电费，摩尔物业在租赁期间的电费均另行交纳，电费事宜与本案无关。
5、（1）、2009年12月19日摩尔物业致国美电器的《工作函》；（2）、2010年7月8日摩尔物业致国美电器《关于XX路XX号装修期间的函》；（3）、2014年5月15日摩尔物业致国美电器《关于XX路XX号负XX层卖场漏雨的函》及快递底单；（4）、2015年9月24日摩尔物业致国美电器的《关于申请XX路XX号负XX层卖场优惠函》；（5）、2014年6月13日摩尔物业致国美电器《关于XX路XX号负XX层卖场漏雨的函》及快递底单；（6）、2014年9月15日摩尔物业致国美电器《关于XX路XX号负XX层卖场漏雨的函》（内附青岛2014年5月至9月天气汇总表）及快递底单；（7）、2016年6月20日摩尔物业致国美电器的《关于XX路XX号提供图纸的函及快递底单》；（8）、2015年11月26日摩尔物业致国美电器的《关于安全检查隐患整改通知的函》。证明事项：（1）、合同租赁存续期间，国美电器多次出现违反租赁合同义务的行为，给摩尔物业造成了严重经济损失，摩尔物业为此多次要求国美电器通过免租、降租、支付赔偿金的方式予以解决，对此损失国美电器应当赔偿；（2）、国美电器未履行租赁合同义务，未向摩尔物业提供用于消防验收的原始土建工程图纸，整栋楼消防主管道没有水等，导致摩尔物业承租改造的美食广场无法通过消防验收，严重影响经营，国美电器应赔偿由此造成的损失。
庭审质证，国美电器对证据中公函的真实性有异议，国美电器未收到上述公函；对证明事项有异议，该证据与损失之间没有关联性，不能证明损失，若摩尔物业主张损失应当提出反诉，该证明事项与本案不具有关联性。
根据双方当事人对案件的举证、质证情况，结合当事人的当庭诉辩，本院对双方当事人提交的证据的合法性、真实性以及所证明的事实与本案具有的关联性进行以下分析认证：
国美电器提交的证据1、2、3，摩尔物业对真实性无异议，本院予以采纳；证据4系国美电器自行作出，应以实际数额为准；对证据5摩尔物业虽当庭提出异议，但在其后的庭审中认可收到解约函，对该证据予以采纳；摩尔物业提交的证据1同国美电器证据1，本院予以确认；证据2-1、2-2、2-5、3、4、5均系摩尔物业以专递形式发给国美电器的函件，未进一步提交国美电器确已收到的证据，国美电器予以否认，本院不予采纳；国美电器对证据2-3真实性无异议，予以采纳；证据2-4系复印件，摩尔物业未能提交原件，国美电器不予认可，本院不予采纳。
根据当事人提交的证据、质证意见和庭审陈述以及认证情况，本院查明以下事实：
坐落于青岛市市北区XX路XX号房屋，由三联商社向产权人房地产总公司、金麦园公司租赁；2009年4月1日，三联商社将租赁房屋向国美电器转租；2010年6月28日，三联商社将与房地产总公司、金麦园公司签订的租赁合同的权利义务向国美电器转让。
2009年9月18日，国美电器与摩尔物业签订《房屋租赁合同》，国美电器将青岛市市北区XX路XX号房屋中的负XX层2000平方米和XX层100平方米出租给摩尔物业。合同约定租赁期限自2009年10月1日至2012年3月31日，免租期为两个月。租赁费用：包括房屋租金和设备使用费，租金为1.78元/天/平米，设备使用费为0.763元/天/平米，总计为1950000元/年（包含物业管理费），租金和设备使用费年递增2%。在合同第四十五条约定，乙方（摩尔物业，以下均称乙方）搬离租赁房屋时，双方应签署《房屋归还交接单》，否则视为乙方未向甲方（国美电器，以下均称甲方）交还该房屋。合同第四十七条约定，乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自通知送达到青岛市市南区XX路XX号时立即生效：1、……4、逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过15日。在合同第五十条，双方还约定如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额1‰的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款的本金、利息和其他相关费用。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不予退还。合同签订后，双方如约履行各自义务。之后，双方就房屋租赁事宜再行签订《房屋续租协议》，将房屋租赁期限延长至2018年3月31日，并在协议中对使用期限内的房屋租赁费和设备使用费的具体数额予以明确，其他事宜均按照2009年9月18日合同执行。双方履行合同至2015年12月，摩尔物业自2016年1月1日开始欠交租赁费。2016年10月12日，国美电器按照合同约定地址青岛市市南区XX路XX号向摩尔物业快递寄送《关于解除租赁合同的公函》，提出与摩尔物业解除房屋租赁合同，并同时向摩尔物业工作人员杨丰燕当面送达公函。2016年10月24日，国美电器向本院起诉，要求与摩尔物业解除房屋租赁合同，摩尔物业腾还租赁房屋并支付拖欠租金及违约金。
本院认为，国美电器对涉案房屋拥有使用权、出租权，可以向他人出租。中华人民共和国《合同法》规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。国美电器并非主营房屋租售的企业，仅就涉案房屋的出租与摩尔物业签订《房屋租赁合同》，合同内容具有特定性，该合同的拟定无法重复使用，摩尔物业作为合同相对方，是在与国美电器协商后，充分了解合同内容的情况下自愿签订合同，故摩尔物业称租赁合同系格式合同之意见本院不予采纳。因此，国美电器与摩尔物业签订的《房屋租赁合同》以及《房屋续租协议》合法有效，对合同双方均具有约束力，双方应严格遵照执行。
由于摩尔物业长时间拖欠房租，已远远超过合同约定交租时间，国美电器依照合同行使约定解除权，向摩尔物业发出合同解除函，通知其合同于2016年10月12日解除，庭审中，摩尔物业对此不置可否，认为合同因国美电器停电、停水，已无法继续履行，本院认定，双方就涉案房屋于2009年9月18日签订的《房屋租赁合同》以及《房屋续租协议》于2016年10月12日解除。
庭审中，摩尔物业认为其拖欠房租，是因为双方对降低租金等事项协商后，国美电器未按协商后的数额执行，且租赁期间多次漏水等给摩尔物业造成经济损失，上述两个事件未协调完毕，摩尔物业决定暂时延后支付租金。庭审中摩尔物业提交证据显示，摩尔物业多次向国美电器就降低租金、漏水等问题发函交涉，却不能证明函件内容和国美电器收到函件，国美电器亦无回复，因此摩尔物业所发函件不能视为双方协商结果。摩尔物业提交的证据2-4（复印件）中显示有关国美电器答复的免租和降租事宜，但该证据无原件，且摩尔物业不能说明证据下方署名签字人的姓名、身份情况，国美电器不予认可，因此该证据不能证明国美电器同意摩尔物业免租、降租；摩尔物业提交的证据2-3（《公证书》），证据显示国美电器“青岛连锁发展部”的部门邮箱向摩尔物业邮箱发送一份邮件，邮件名称为《补充协议（租期延长）》，内容涉及延长租赁期限、免租和自2015年4月开始的租赁期间的租金数额确定，国美电器“青岛连锁发展部”仅为国美电器一个下属职能部门，其职能只是与相关业务部门联系、沟通，无权对重大事项作出决定，作为延长租赁期限、确定免租、降租等重大事项，必须经过有权人员作出决定，且邮件第五条约定“本补充协议一式陆份，甲乙双方各执叁份，自甲乙双方签字、盖章之日起生效；本补充协议与主合同具有同等法律效力。”该邮件只是国美电器的“青岛连锁发展部”向摩尔物业发出的一个合同草稿件，最终成为正式合同和合同生效，必须经过双方签字、盖章签署正式文本。因此，该邮件往来并不代表国美电器已经同意摩尔物业的请求，必须按照新标准执行租金收取。摩尔物业上述拒绝交纳租金理由不成立，应当按照合同约定按时、如数交纳租金，否则构成违约，应按照约定向国美电器支付逾期付款违约金和因未能按时付款导致合同解除的违约金。
关于租赁房屋交付问题，庭审中，摩尔物业认为其转租的“肯德基”等几家租赁商户正协调由国美电器直接与次承租人签订租赁合同，其他部分已经被国美电器收回，国美电器认为房屋并未收回，仍由摩尔物业及其转租的商户实际占用，摩尔物业对其主张未提交证据证实，按照双方签订的《房屋租赁合同》第四十五条约定，“乙方搬离租赁房屋时，双方应签署《房屋归还交接单》，否则视为乙方未向甲方交还该房屋”，本院认定摩尔物业并未向国美电器交还房屋，应当向国美电器支付在合同解除后、按照合同约定标准的、实际占用房屋期间的使用费，直至完全腾还房屋为止。至于在租赁房屋期间由于房屋本身质量问题导致漏水，给摩尔物业造成损失，以及多收取电费等问题，摩尔物业在本案中未提出反诉，本案不予处理，摩尔物业可另案主张。
为此，依照《中国人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、青岛国美电器有限公司与青岛摩尔世家物业管理有限公司于2009年9月18日签订的青岛市市北区XX路XX号《房屋租赁合同》以及《房屋续租协议》于2016年10月12日解除。
二、青岛摩尔世家物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内将租赁使用的青岛市市北区XX路XX号XX层100平方米、负XX层2000平方米房屋及设施腾让和归还青岛国美电器有限公司。
三、青岛摩尔世家物业管理有限公司给付青岛国美电器有限公司房屋租赁费1699494.83元（2016年1月1日至同年10月11日），逾期付款违约金297649.74元。
四、青岛摩尔世家物业管理有限公司偿付青岛国美电器有限公司解除合同违约金549004.25元。
五、青岛摩尔世家物业管理有限公司给付青岛国美电器有限公司房屋使用费，自2016年10月12日至实际腾还房屋之日，按照每日6016.48元计算。
上述三、四、五项给付内容，于本判决生效之日起10日内履行，逾期付款，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定的内容，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27669元、诉讼保全费5000元，由青岛摩尔世家物业管理有限公司负担。青岛国美电器有限公司已向本院预缴，青岛摩尔世家物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付青岛国美电器有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈明
人民陪审员 崔岩
人民陪审员 王静
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 陶琳