北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初28614号原告（反诉被告）：马英民，男，1950年7月14日出生，汉族，中国国家博物馆副班长，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：黄福涛，北京市勤弘律师事务所律师。被告（反诉原告）：闫宋磊，男，1982年12月6日出生，汉族，三星电子（北京）技术有限服务公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：蒋思远，天津益清（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟远鹏，天津益清（北京）律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，该公司法务专员。原告（反诉被告）马英民与被告（反诉原告）闫宋磊、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马英民及委托诉讼代理人黄福涛，被告（反诉原告）闫宋磊的委托诉讼代理人蒋思远、牟远鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马英民向本院提出诉讼请求：1、解除我与闫宋磊、链家公司于2017年4月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，闫宋磊、链家公司配合我撤销编号为C1515613的网签合同。2、闫宋磊向我支付违约金110万元。3、闫宋磊向我赔偿损失1503770元。4、诉讼费用由闫宋磊负担。事实和理由如下：2017年4月2日，我与闫宋磊通过链家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》，合同约定我将位于北京市丰台区成寿寺路93号院4号楼13层1310号房屋出卖给闫宋磊，房屋价款共计550万元，合同签订之日起140日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。签订合同后，闫宋磊未按照合同约定支付购房款并办理过户手续，我多次催促其仍不履行合同义务且已经明确表示不再履行合同。因闫宋磊的违约行为导致我与案外人违约，给我造成实际损失。故我提起本案诉讼。被告（反诉原告）闫宋磊辩称，同意解除合同、补充协议以及撤销网签。不同意赔偿违约金和损失，我方不构成违约，双方所签合同均为格式合同，是链家公司和马英名拟定的，对于房屋装修、家具家电的价格约定过高，我方因想和其商谈房屋价值问题才会采取进一步行动。另，合同约定的违约金明显过高，原告没有实际损失，也没有证据，即使要计算违约金，也应当以房屋价格170万元为基数，装修费不符合事实，不应计算在内。我的父母都是残疾人，生活负担较重，收入水平低，无法承受高额违约金。马英民要求的损失也没有依据，其购买其他人房屋的行为与本案无关，合同没有相关约定，我不知道其购买他人房屋的情况，且也没有证据证明其产生了经济损失。马英民应该能预见到卖不出房屋的风险，其损失是个人过错与我无关。另，签订在后的网签合同已经在建委备案，变更了原合同的约定，其中没有约定违约金条款，马英民主张的违约金没有事实和法律依据。被告链家公司辩称，同意马英民的第一项诉求。其他与我方无关，不发表意见。被告（反诉原告）闫宋磊向本院提出反诉请求：1、撤销我与马英民于2017年4月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、马英民返还我定金10万元；4、诉讼费用由马英民负担。我与马英民签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定房屋成交价格为170万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价380万元。合同签订后，我向马英民支付了10万元定金，后续履约过程中，我发现《补充协议》第五条关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单中约定的房屋家具家电、装饰装修及配套设施等设备与链家网上宣传图片大不相同，作价380万元过分高于北京市的市场价格平均水平。我于2017年7月6日向马英民发送联系函，要求其提供房屋家电及装修的规格、型号、数量、质量具体标准并另行签订补充协议。马英民对我的要求不予理睬。后我再次发函，马英民仍不回复。我认为合同约定的380万元装修、家具家电价格属于显示公平和重大误解，依据合同法相关规定，属于可撤销的合同。原告（反诉被告）马英民针对反诉辩称，本案房屋通过中介销售，成交价格550万元是房屋的真实价格，分为房屋价格、装修价格两部分，该合同是格式合同，中介考虑为闫宋磊减轻税负，才这样约定。在补充合同中也没有再赘述，仅约定了总价款，我们认为房屋交易价格不存在过高情形。装修的部分也是房屋价格的一部分。不同意闫宋磊的反诉请求。被告链家公司针对反诉辩称，房屋买卖合同以及补充协议均系各方真实意思表示，合法有效，不存在撤销的情形。不同意闫宋磊的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、通知书、联系函、快递单、照片等证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月2日，马英民（出卖人）与闫宋磊（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于丰台区成寿寺路93号院4号楼13层1310号（以下简称1310号房屋），房屋建筑面积共89.30平方米，规划设计用途为住宅。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为170万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为380万元。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为120万元。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋—并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。当事人双方同意，自本合同签订之日起140日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，马英民（出卖方、甲方）与闫宋磊（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订了《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币550万元。乙方于2017年4月2日将第一笔定金人民币10万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于办理权属转移登记前5个工作日将第一笔首付款50万元以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于办理权属转移登记前5个工作日将第二笔首付款367万元以理房通支付的方式支付甲方……甲乙双方应于丙方取得贷款机构评估报告后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，自本合同签订之日起140日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：以下附属设施随房屋一并转移并交付给乙方，以下装饰、装修及附属设施保持原状：卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门窗、热水器、暖气片，其他：无。签订上述合同后，闫宋磊向马英民支付了定金10万元。2017年5月2日，马英民和闫宋磊签订了编号为C1515613的网签合同。后双方合同未再继续履行。马英民称其于2017年7月2日在链家公司的见证下递交通知书，内容是：“……因我本人属于换房，正在与另一方履行房屋买卖合同……本人希望你于2017年8月20日前完成房屋买卖合同使双方减少损失……”马英民又称其于2017年9月7日向闫宋磊通过快递方式发出催告函，内容是：双方应于合同签定之日起140日内（即到2017年8月20日止），办理完成房屋所有权转移登记手续。但由于贵方不按协议期限交付购房款项，不进行房屋所有权转移登记相关的任何流程，致使房屋买卖合同不能履行己逾期超过15日。为此，我方特发函催告，敦促贵方履行上述房屋买卖协议约定的责任和义务。否则，贵方要承担协议约定的违约责任。闫宋磊否认收到了上述通知书和催告函。链家公司称其见证了马英民交付通知书给闫宋磊，对于催告函并不知情。闫宋磊向法庭提交了两份《关于履约事宜的联系函》，内容是“购房合同中并未明确约定房屋家电及装修的规格、型号、数量、质量等必备条款，由此导致我无法核实该部分的价格380万元是否为市场公允价格……请您于收到本函件7日内，配合提供房屋家电及装修的规格、型号、数量、质量具体标准，同时应一并提供每项物品的单价。贵我双方应根据该内容，另行签订补充协议；……如购房合同中约定的房屋家电及装修的价格380万元过分高于本市的市场价格水平，且已达到《合同法》第五十四条规定的“显失公平”标准，则我有权要求撤销购房合同。”“……您在收到函件后，至今尚未提供房屋家电及装修的相关规格及清单，导致我无法就该价格进行认定。我认为，购房合同中约定的房屋家电及装修的价格380万元过分高于本市的市场价格水平，且己达到《合同法》第五十四条规定的显失公平标准，我有权请求人民法院撤销购房合同。”马英民认可收到了上述联系函，其认为闫宋磊所述不属实故未回复。闫宋磊另提交1303号房屋的户型图以及房屋内照片若干，欲证明房屋内的状况与合同的约定不符，房屋家电及装修的价格380万元过分高于本市的市场价格水平。闫宋磊提交链家公司APP截图显示本次买卖的经纪人李琦，闫宋磊认为该内容与合同约定的经纪人姓名不符，链家公司存在过错。马英民向法庭提交其与案外人马忠良签订的北京市存量房屋买卖合同以及居间服务合同、收据等，欲证明其在出售本案房屋同时亦签约购置马忠良的房产，其向马忠良支付了定金及首付款，现因闫宋磊不继续支付房款，其与马忠良的合同亦处于中止履行状态，可能会造成后续的违约赔偿等损失。闫宋磊不认可上述证据的真实性，认为马英民购买其他人房屋的行为与本案无关。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。闫宋磊认为涉案房屋买卖存在重大误解和显失公平情形，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认为显示公平。”本案中，首先，房屋价值巨大，购买房屋属于生活重大事项，闫宋磊认可在签订房屋买卖合同前其实地看过涉案房屋，属于对房屋状况有充分了解，所签合同中对房屋状况亦进行了确认，就闫宋磊提交的现有证据，无法确认其行为后果与意思相悖。其次，自2017年4月2日至同年7月，合同签订长达三个月期间内闫宋磊并未对合同的条款提出异议，在马英民催告合同履行后，闫宋磊才于7月向马英民提出装修、家具、家电作价过高。且根据合同约定，双方本次房屋买卖实际交易总价为550万元，属于正常的市场价格，在双方订立合同的过程中，并不存在马英民利用优势或者利用闫宋磊没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。因此，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不存在合同法规定的可撤销的情形，因此，对闫宋磊要求撤销双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并退还定金的反诉请求，本院不予支持。闫宋磊以装修、家具、家电作价过高为由拒绝继续履行双方所签订的房屋买卖合同以及补充协议，已经构成根本违约，故马英民要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、撤销网签合同并要求闫宋磊支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。闫宋磊认为后签订的网签合同变更了原合同内容，去除了违约金条款，故马英民主张的违约金没有合同依据。本院认为，网签合同以建委的模板为基础，仅填写了房屋状况以及房款数额，其他条款均为空白。在没有其他证据佐证的情况下，不能认为空白的条款系对原合同内容作出了变更。故闫宋磊的该项抗辩理由，不能成立，本院不予采信。闫宋磊在庭审中提出违约金约定的标准过高，应当调整。本院综合考虑闫宋磊的过错程度、马英民主张的房屋价格下跌情况、马英民的预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定并在折抵闫宋磊已付定金十万元的基础上判决确认最终闫宋磊应给付马英民的违约金数额。马英民在违约金之外主张闫宋磊应向其赔偿房屋价格下跌的损失以及其将来可能因要赔付案外人马忠良违约金、中介费等损失，房屋价格下跌的损失本院已经在违约金的认定中予以考虑，本院不再重复处理该部分损失请求。而马忠良主张的其他损失均不是确定的、已经发生的损失，故本院无法支持马英民的该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）马英民与被告（反诉原告）闫宋磊于二〇一七年四月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及原告（反诉被告）马英民与被告（反诉原告）闫宋磊、被告北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年四月二日签订的《补充协议》。二、被告（反诉原告）闫宋磊、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告（反诉被告）马英民注销编号为C1515613的网签合同。三、被告（反诉原告）闫宋磊于本判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）马英民支付违约金七十八万元。四、驳回原告（反诉被告）马英民的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）闫宋磊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25150元，由被告（反诉原告）闫宋磊负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25150元，由被告（反诉原告）闫宋磊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。代理审判员  石婷婷二〇一八年三月二十七日书 记 员  陈利明