广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3983号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市海珠区通达场地租赁服务部，住所地广州市海珠区石溪村东大街37号3栋。投资人：曾志东，职务：总经理。上诉人（原审被告）：曾志东，男，1975年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：钱英，广东四端律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张楚茵，女，1991年5月22日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人广州市海珠区通达场地租赁服务部（以下简称通达服务部）、曾志东因与被上诉人张楚茵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人通达服务部、曾志东的共同委托诉讼代理人钱英到庭参加诉讼，张楚茵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人通达服务部、曾志东共同上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判通达服务部无需退还保证金及“入场费”；2.判令张楚茵向通达服务部、曾志东支付2015年12月1日至2016年5月1日的租金19800元及违约金15906元（当月6日起按每日1%计至实际支付之日止）；3.判令曾志东无需承担连带责任；4.本案一、二审诉讼费用由张楚茵承担。事实和理由如下：一、陈敬棠于2016年3月23日发送的短信内容很明确显示《租赁合同》的解除是因为张楚茵违反合同第十二条约定，因此通达服务部、曾志东没收张楚茵的租赁保证金是依据合同办理，且截止于2016年3月23日张楚茵已经拖欠4个月的租金及滞纳金，通达服务部、曾志东将相关费用进行冲抵完全合理合法；二、关于租金诉讼时效的问题，张楚茵基于通达服务部、曾志东没有退还保证金等相关费用提起本案诉讼，但在双方多次交涉中，通达服务部、曾志东均提出是因张楚茵拖欠租金才没收相关费用，即通达服务部、曾志东一直都有向张楚茵催缴所欠租金；三、一审判决提及物业管理费和交纳方式一直是向通达服务部、曾志东缴纳，张楚茵亦认可租金和物业管理费一直都是一起交纳，一起催收。因此租金和物业管理费的诉讼时效应一致，而不是分别计算。被上诉人张楚茵经本院传票传唤未到庭进行答辩。2017年5月23日，张楚茵向一审法院起诉请求判令：1、确认张楚茵与通达服务部之间的租赁合同已于2016年3月23日解除；2、通达服务部向张楚茵返还入场费15000元、保证金9900元、租金及管理费12683.23元及利息（利息自起诉之日起以37583.23元为本金，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、曾志东对通达服务部需承担的责任承担连带责任；4、通达服务部、曾志东承担本案的诉讼费用。通达服务部、曾志东共同向一审法院反诉请求判令：1、张楚茵立即向通达服务部支付自2015年12月1日起至张楚茵实际迁出之日（2017年7月19日）止的租金62700元、管理费11400元以及逾期缴纳租金的违约金15906元（以各月欠租数额为本金，均自当月6日起按每日1%计至实际支付之日止）；2、张楚茵立即向通达服务部支付2015年12月1日至2017年6月的水电费2794.8元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由张楚茵承担。一审法院经审理查明：据《房地产权证》记载，海珠区XX镇XX大街37号1-4栋的权属人是陈某、何某和黄某。工商部门核发的营业执照记载，广州市海珠区通达场地租赁服务部为个人独资企业，投资人为曾志东。2012年11月28日，曾志东（承租人、乙方）与陈某、何某、黄某（出租人、甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区XX大街37号1-4栋房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积600平方米；租赁期限从2012年12月1日至2018年11月30日；等。2015年5月1日，陈某、何某、黄某（委托人）与通达服务部（受委托人）签订了《授权委托书》，委托通达服务部作为陈某、何某和黄某的代理人，代理权限为：代理本人办理广州市海珠区工业大道XX大街37号“石溪美食广场”的商铺出租相关事宜，具体包括：与承租方进行物业交验，办理物业管理费用、水电费用等事务，签署《房屋租赁合同》等相关文件，代为收取商铺相关租金、押金、保证金、水电费、代为清点商铺已有配施等等相关费用；等。2015年6月2日，张楚茵与石溪美食广场（招商代表：陈敬棠）签订了《客户认租意向书》，订明张楚茵有意承租A23商铺，支付2000元为租赁该铺位的认租意向金；意向租金及商户条件要求：入场费能否优惠；等。2015年7月8日，张楚茵（乙方、承租方）与通达服务部（甲方、出租方）签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区工业大道XX大街37号“石溪美食广场”内的A23号商铺出租给乙方；建筑面积合计为12平方米，该面积为计算租金面积，含公共分摊面积；乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺；该商铺为商业用途，乙方承租用于经营冷饮、关东煮、油炸小食；租赁期限共2年，自2015年7月20日起至2017年7月19日止；双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2015年7月20日前将该商铺交付乙方使用；甲方给予乙方10日的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电、煤等费用，免租期满次日开始计付租金（下称计租日）；每月租金为3300元，乙方须于每月5日前以现金或银行转账方式将当月份租金支付至甲方指定的账户；物业管理费以每铺进行计算，单价为600元/月/间（不含税），自2015年7月20日起开始计收，乙方于每月5日前向物业管理公司交纳下月管理费，管理费包含分摊水、电费；乙方使用该商铺所产生的水电煤费、网络报装及用电增容：水费6.5元/吨（含排污费）、电费1.7元/度、煤气费5元/立方、电增容2000元/KW，网络可自行报装，乙方应于每月5日前将上月发生的费用交给物业管理公司；双方签订本合同当日，乙方支付9900元给甲方作为租赁保证金；在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在十天内无息返还乙方；在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务；乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）；乙方逾期交纳租金、水电煤气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电煤供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有；合同期内乙方享受两个月免租期，具体免租时间由甲方制定，原则上每一个自然年份享受一个月免租期；等。甲方落款处还盖有“石溪美食广场”的章，签约代表为“陈敬棠”。张楚茵于2015年7月8日前向通达服务部共支付28800元（包括租金3300元、管理费600元、保证金9900元和“进场费”15000元，6月2日支付的2000元认租意向金转为这些费用中），2015年9月7日支付电费238元、管理费600元、租金2420元，2015年10月7日支付租金3300元、电费238元、管理费600元，2015年11月支付管理费600元、水费7元、电费780元。2015年11月是免租期，张楚茵从2015年12月1日开始没有支付租金和管理费。2015年12月3日，张楚茵向陈敬棠发送短信，内容：……营业执照必须经贵服务部提供物业产权证及贵服务部与业主的租赁合同等材料方能办理，而虽经我方多次以口头、电话甚至媒体曝光等方式要求贵服务部协助，贵服务部仍拒不提供相关材料，导致我方无法办理营业执照，无法营业，造成严重损失；现我方再次郑重要求贵服务部于2015年12月5日中午12时前向我方提供协助办理营业执照的所有材料；如贵司逾期未能提供，我方将立即解除与贵服务部签订的合同，并依法追究贵服务部的违约责任。2016年3月23日，陈敬棠发送短信给张楚茵，内容：由于贵方已违反合同条约第十二条，我司已于2015年10月21日按乙方违约解除贵我双方的合同，遗留物品迟迟没有清理，对我司造成影响，请于2016年4月10日前，自行清理遗留货物，如未能及时自行清理，我司将进行清理及封存。通达服务部、曾志东确认陈敬棠是通达服务部的员工，负责处理涉案租赁合同。据张楚茵提交的视频反映，2016年5月1日，张楚茵搬离涉案商铺。张楚茵确认其提供的视频是2016年5月1日产生的，是针对4月5日搬东西的手尾。张楚茵为证明通达服务部、曾志东不配合办理营业执照，提交了如下证据：“新闻日日睇”微博、新闻报道，新闻对石溪美食广场营业执照办理情况进行了采访报道。通达服务部、曾志东为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：1、转账记录、水电费发票；2、缴费通知单。张楚茵质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，因为通达服务部、曾志东已陈述这些证据是针对37栋整栋的水电费，并不能反映涉案商铺的情况，且通达服务部、曾志东在庭审时已确认从2016年5月起涉案商铺就没有产生水电费，水表电表就没有转，因此可以证明张楚茵的主张；证据2与张楚茵提交的缴费通知单原件不一样，该证据很新，而且是连号的，明显是后期制作的，张楚茵对该证据的真实性、合法性和关联性不予确认，张楚茵在2015年11月收到最后一张缴费通知单，之后没有收到通达服务部、曾志东的任何缴费通知单。张楚茵于2017年5月23日提起本案诉讼。通达服务部于2017年6月12日提起反诉。一审庭审中，关于“进场费”15000元的性质和用途，张楚茵表示不清楚，当时签意向书时通达服务部、曾志东就提出要交入场费，张楚茵提出能否优惠；且通达服务部、曾志东要张楚茵缴纳入场费的时候提供了《石溪美食城租金方案》，写明是装修建设费用15000元，通达服务部、曾志东说美食广场整个一楼的中间大堂的装修、桌椅、灯等设施全部完完整整交给张楚茵，以及A23店铺内的刷墙、电表、煤气管道弄好，所以让张楚茵支付该入场费；但上述装修都应当是租赁方提供的租赁物应当有的，且张楚茵是自行出钱装修的商铺，不给这个入场费就没有办法租这个铺面。张楚茵为证明该事实，还提交了《石溪美食城租金方案》，载明A23装修建设费用15000元。通达服务部、曾志东表示按照租金方案约定写的是装修建设费用，是每一商铺都必须缴交的，是美食城公共管理部分以及商铺内部装修的费用。通达服务部、曾志东表示其于2017年7月25日对涉案商铺进行清场，自行收回了商铺，但没有提交证据证明。一审法院认为，张楚茵与通达服务部签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对张楚茵和通达服务部具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。陈敬棠在2016年3月23日发送给张楚茵的短信中，明确表示解除双方的合同，并要求张楚茵于2016年4月10日前自行清理遗留货物，否则其司将进行清理及封存。陈敬棠是通达服务部签订上述《租赁合同》的代表，通达服务部也确认陈敬棠是负责处理涉案租赁合同的人员，故上述短信内容应视为通达服务部的意思表示，张楚茵表示同意并据此认为双方的《租赁合同》于2016年3月23日解除有理，予以支持。张楚茵实际租赁使用了涉案商铺，故其应支付租赁期间的租金及相关费用给通达服务部。据张楚茵提交的视频反映，张楚茵于2016年5月1日搬出涉案商铺，张楚茵也确认当天是针对2016年4月5日的手尾，故一审法院对张楚茵于2016年5月1日搬出涉案商铺的事实予以认定。虽然张楚茵搬出涉案商铺时，未与通达服务部办理交接手续，但通达服务部主张其于2017年7月25日收铺的事实与上述短信内容的意思表示明显不符，且通达服务部、曾志东对该主张未提交证据证明，通达服务部、曾志东提交的《缴费通知单》亦反映从2016年5月1日起，涉案商铺就没有再产生水电费。综合上述原因，通达服务部对于张楚茵于2016年5月1日搬出涉案商铺的事实理应知晓，即使通达服务部未及时收铺，也应对2016年5月1日后扩大的损失自行承担责任，故一审法院判令张楚茵的租金及相关费用支付至2016年5月1日止。但通达服务部反诉要求张楚茵支付2015年12月1日至2016年5月1日的租金（按每月3300元计）及逾期缴纳租金的违约金，已超过法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，且通达服务部、曾志东提交的证据不能证明有诉讼时效中断、中止的情形，故对通达服务部该反诉请求，予以驳回。张楚茵关于该反诉请求已过诉讼时效的抗辩意见有理，予以采纳。关于物业管理费和水电费，虽然合同约定该费用应缴纳给物业管理公司，但据张楚茵与通达服务部、曾志东陈述的之前的交费习惯及缴费通知单所载，都是由张楚茵直接支付给通达服务部的，张楚茵对此亦未提出异议，故通达服务部反诉要求张楚茵支付2015年12月1日至2016年5月1日的物业管理费（按每月600元计）和水电费2794.8元合法有理，予以支持。通达服务部超出该期限的诉讼请求，不予支持。双方的《租赁合同》已经解除，张楚茵要求通达服务部返还保证金9900元有理，予以支持。关于“入场费”，一审法院判令通达服务部按张楚茵的租赁使用期限酌情收取5625元，剩余9375元，通达服务部应当予以退还。张楚茵要求通达服务部返还租金、管理费及支付利息的诉讼请求无理无据，不予支持。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”故张楚茵要求曾志东对通达服务部承担的上述债务承担连带责任，合法有理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年10月27日作出如下判决：一、确认张楚茵与通达服务部之间的《租赁合同》已于2016年3月23日解除；二、通达服务部在本判决生效之日起10日内，返还保证金9900元、“入场费”9375元给张楚茵；三、曾志东对本判决主文第二项确定债务承担连带清偿责任；四、张楚茵在本判决生效之日起10日内，支付2015年12月1日至2016年5月1日的物业管理费（按每月600元计）、水电费2794.8元给通达服务部；五、驳回张楚茵其他诉讼请求；六、驳回通达服务部的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费740元，由张楚茵负担362元，通达服务部、曾志东共同负担378元；反诉受理费1060元，由张楚茵负担64元，通达服务部负担996元。二审期间，当事人没有提交新的证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审人民法院应当围绕当事人上诉请求的范围进行审理，本案二审争议的焦点是租赁保证金和“入场费”应否返还、租金及租金的违约金应否支持、曾志东的责任承担问题。关于租赁保证金和“入场费”应否返还的问题。双方租赁合同约定案涉商铺用于经营餐饮，故取得营业执照是张楚茵合法经营的前提条件。虽然租赁合同约定由张楚茵自行取得营业执照等行政许可及批准，但并不能免除通达服务部提供必要、积极协助的义务。对于张楚茵提出的协助办理营业执照要求，本案诉讼中通达服务部未能证实给予了配合。案涉租赁合同无法继续履行，通达服务部对此存在过错，应承担相应的责任。在双方均同意解除租赁合同的情况下，一审法院判决通达服务部返还张楚茵支付的租赁保证金及剩余使用期限对应的“入场费”，处理并无不妥，本院予以维持。通达服务部、曾志东上诉称张楚茵逾期交租应没收租赁保证金的主张，理据不足，本院不予支持。关于租金及租金的违约金应否支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。通达服务部、曾志东无证据证实其上诉所主张的“一直都有向张楚茵催缴所欠租金”，故一审法院以超过诉讼时效不支持通达服务部、曾志东所主张的2015年12月1日至2016年5月1日的租金及违约金，并无不妥，本院予以维持。关于曾志东的责任承担问题。依照《中华人民共和国个人独资企业法》的相关规定，投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任。一审法院判决曾志东对通达服务部的债务承担连带责任的处理，于法有据，本院予以维持。综上，上诉人通达服务部、曾志东的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1334元，由上诉人广州市海珠区通达场地租赁服务部、曾志东共同负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年五月二十二日书记员  张 旭