广东省江门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤07执异10号
案外人：戴海晔，男，汉族，住珠海市香洲区；身份证号码：6014。
委托代理人：汪泉泓，广东律师事务所律师。
委托代理人：陈佩瑜。
申请执行人：宏盛建业投资集团有限公司。住所地：江西省上饶市广丰县。组织机构代码：。
法定代表人：周金富。
委托代理人：沈健，广东律师事务所律师。
委托代理人：龙景明。
被执行人：鹤山市伟力房地产开发有限公司。住所地：鹤山市。
法定代表人：陈健雄。
委托代理人：陈月洁，广东律师事务所律师。
本院在执行宏盛建业投资集团有限公司（下称“宏盛公司”）与鹤山市伟力房地产开发有限公司（下称“伟力公司”）诉前财产保全纠纷一案中，案外人戴海晔对本院查封的位于鹤山市沙坪镇雁前路侧沙坪江滨首府一期70、71、72、73号楼商铺1、2、3、4、201、202共6套商铺的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人戴海晔称，2015年8月15日，戴海晔与伟力公司签订《鹤山江滨首付认购书》、及《商品房买卖补偿协议》，购买位于鹤山市沙坪镇雁前路侧沙坪江滨首府一期70、71、72、73号楼商铺1、2、3、4、201、202共6套商铺合计人民币300万元，双方约定支付完300万元购房款后，上述房屋的产权属于戴海晔并由戴海晔将该些房屋返租给伟力公司，伟力公司每月向戴海晔执复3万元人民币租金，双方签订上述协议后，戴海晔按照约定支付了购房款，伟力公司也向戴海晔支付了3个月的房屋租金。在贵院查封上述房屋前伟力公司已按照约定向伟力公司交清全部房款，上述房屋的产权已经归属戴海晔，戴海晔在办理上述房屋的房产证时，发现法院于2016年1月8日查封了上述房屋，戴海晔作为购房第三人，其通过合法途径购买上述房屋，支付了全部购房款，但现住因执行法院的查封导致房屋未能过户，戴海晔对未能办理过户登记手续没有过错，因此请求法院依法解除查封。
案外人戴海晔为证明其主张，提供了下列证据：1、《鹤山江滨首府认购书》，证明该合同是戴海晔与伟力公司在2015年8月15日签订的，也就是在涉案的商铺被人民法院查封之前签订的认购书，认购书约定的伟力公司将涉案商铺以300万元人民币的价格出售给戴海晔；双方在签订认购书后又签订了一份《商品房买卖补充协议》，约定戴海晔将涉案商铺租赁给伟力公司，涉案的商铺一直是伟力公司使用当中，为售楼部及办公室，也支付了相应的租金，上述合同没有在房产部门备案，没有办理网签，办理网签需要开发商协助办理。2、转账凭证，要证明的内容是戴海晔按照约定向伟力公司全额支付了涉案商铺的房款。是按照伟力公司指定的账户进行汇款。3、收款收据，证明的内容是戴海晔已经按照合同的约定全部履行购房合同及补充协议的约定义务，从而也证明戴海晔最终没有办理商铺的网签没有任何过错。4、查询信息，证明涉案商铺被申请执行人申请查封，这也是戴海晔申请解封的依据及理由，而且证明是戴海晔购房在先，查封在后，法院查封的时间是2016年1月8日，戴海晔购房时间是2015年8月15日。
申请执行人宏盛公司答辩称，1、异议人申请解除查封商铺在法院查封、冻结时，登记于伟力公司名下，法院依申请对其进行保全，符合法律规定。2、异议人戴海晔并未实际占有涉案铺位，对未办理过户登记手续存在过错，不符合解封条件。伟力公司在2014年10月已获得涉案铺位的预售许可，涉案铺位早已具备办理网签手续条件，即使其购房交易是真实的，但怠于行使其权利，存在过错。3、戴海晔所提供的资料并不能证明该300万款项为购房款。300万元购房款中238万元由陈健雄个人收取，其余款项也不汇入伟力公司售房款账号（工商银行账号），与不动产交易须提供发票的法律规定相悖。4、戴海晔提及的购房交易、租赁交易不符合购房、租赁交易常理，名为购房实为借款。①、交易中设置了回购条款，约定回购时间为2个月，回购款与戴海晔购房款一致，该种交易不符合正常交易习惯。②、涉案铺位成交价格过低。首先，涉案铺位总价为300万元，建筑面积880.3㎡，成交价为3407.93元/㎡。根据江门市住房与城乡建设局公布数据，2015年8月鹤山地区的住宅平均售价为4886元/㎡，而根据伟力公司公开的价格，江滨首府住宅平均房价为8000元/㎡。即使按建筑成本，江滨首府一期建筑成本（不含土地成本、运营成本、规费、伟力公司自行外包工程成本）约为3913元/㎡。由此可见，涉案商铺成交价格远低于同地区、同小区的住宅市场售价，甚至低于建造成本。③涉案铺位的租赁目的、租赁形式及租金标准均有悖于正常交易习惯。首先，涉案铺位的租赁条款生效要件是“若乙方（伟力公司）在收到购房款满2个月后未按照本协议约定支付甲方（异议人）原购买该商品款向（项），则由乙方从收到全款日其按每月九万元整的租金予甲方，期限为三年。”，可见伟力公司租赁商铺并非是因其使用需求，而是因其需要承担不按出售价格回购自己已出售房屋而造成的违约责任。其次，租金标准为九万元，期限为三年，异议人在租赁期间可得到的租金总价为324万元，该租金远远高于300万元的购房成本。最后，70、71、72、73号楼一层、二层分别有超过1700㎡、2600㎡商铺登记在伟力公司名下而未售出，大部分目前仍未使用；涉案铺位从2014年10月开售至今仍未使用，在此情况下伟力公司仍为其支付租金，其真实性、真实目的存疑。综上所述，异议人与伟力公司之间真实的法律关系是民间借贷，《鹤山江滨首府认购书》与《商品房买卖补充协议》不过是为了担保异议人债权的实现，异议人对涉案商铺并没有实际占有。答辩人依据法律规定向人民法院申请财产保全、人民法院查封涉案商铺的行为并无不妥。请求法院依法驳回被告的异议申请。
本院查明，本院根据宏盛公司的申请于2016年1月7日作出（2016）粤07执保2－1号民事裁定：在98474301.21元人民币价值范围内，查封、扣押、冻结伟力公司名下的动产、不动产、银行存款、股票及其他财产权益。2016年1月8日查封伟力公司名下的鹤山市沙坪镇江滨首府一期70、71、72、73号楼1－4号商铺和201、202房。戴海晔以其在本院查封上述房屋之前已向伟力公司购买上述房屋并已全部付清房款为由向本院提出执行异议。
另查明，戴海晔于2015年8月15日与伟力公司签订《鹤山江滨首府认购书》，以人民币300万元的价格向伟力公司购买鹤山市沙坪镇江滨首府一期70、71、72、73号楼1－4号商铺和201、202房，建筑面积共880.3平方米，约定第一期款项200万元于2015年8月15日付清，第二期款项100万元于2015年8月31日付清。2015年8月15日，戴海晔与伟力公司又签订一份《商品房买卖补充协议》，双方同意伟力公司在收款时间后2个月享有以原购房价格回购上述房屋的权利，若在收到购房款满2个月后未按照协议约定支付戴海晔原购买房屋款项的，则从收到全款日起按每月9万元的租金支付给戴海晔，期限为3年，每月1日支付完租金，如超期一个月视同违约，戴海晔可要求伟力公司收回上述房屋并承担与此的一切费用及支付从付款日起每月3%的利息。
再查明，江门市蓬江区人民法院于2015年9月15日查封上述房屋。
本院认为，本院查封争议的房屋是在蓬江区人民法院查封之后查封的，属于轮候查封，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”，本院上述轮候查封的行为尚未生效。因此，戴海晔对本院上述轮候查封的行为，暂不具备提出执行异议的条件。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下：
驳回戴海晔的异议申请。
如对本裁定不服，各方当事人可以自裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。
审判长 温友华
审判员 陈耀强
审判员 周 辉
二〇一六年四月二十日
书记员 温鹏举