杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0106民初4873号原告（反诉被告）：寿维,男,1960年8月22日出生,汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：钱伍全，浙江通纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘杏姣,女,1954年7月23日出生,汉族，住杭州市西湖区。被告（反诉原告）：黄晓霞，女，1977年11月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。两被告共同委托诉讼代理人：谢永俊，北京康达（杭州）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：邵岳，北京康达（杭州）律师事务所律师。原告寿维与被告刘杏姣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，被告刘杏姣提出反诉，本院予以合并审理。后本院依法追加黄晓霞作为被告，黄晓霞亦提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）寿维及其委托诉讼代理人钱伍全，被告刘杏姣、黄晓霞的共同委托诉讼代理人谢永俊、邵岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：？1.继续履行双方签订的房屋租赁合同，并将位于杭州市西湖区房屋继续交由原告继续使用；2.被告收取房屋租金3万元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月19日，原、被告双方订立《房屋租赁合同》一份，约定：由被告将位杭州市西湖区号房屋出租给原告，每年租金2万元，定金1万元，押金1000元；租金第一年每半年支付一次，第二年每年支付一次，租期从2015年6月1日至2025年5月31日止。合同订立后，原告当即向被告支付定金1万元、押金1000元，定金1万元根据合同约定转化为2015年6月1日起的半年租金。从2015年12月1日至2016年5月31日的半年租金1万元以及2016年6月1日至2017年5月31日的一年租金1万元，被告至今未收取。因原告不知被告居住地点、银行卡号，原告无法向被告支付上述款项。原告向被告发送短信、打电话，被告未有回应。原告于2015年12月31日登报公告，要求被告领取上述房租，被告仍杳无音信。两被告辩称：原告陈述无法向两被告交付房租与事实不符，原告知晓被告黄晓霞及其丈夫的联系方式，不存在无法支付租金的情形。双方在2015年12月5日曾通过电话，被告在付款到期之日未向两被告发送过短信。原告在杭州日报登报一事，两被告并不知情。如果被拒收房租，原告应当通过法定方式提存，原告登报行为无效。原告拖欠租金，已经符合解除合同的条件。原告在合同订立后，未经被告同意，也无相关部门的审批程序，私自改变房屋格局，破坏房屋结构，野蛮装修，敲毁卫生间、拆除墙体、拆除水表，其行为违反了合同约定，损害了出租人的权益。请求法院驳回原告的诉讼请求。两被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.原告支付两被告从2015年6月1日至租赁合同解除后搬离房屋之日止的应付未付租金21500元（按照每年租金3万元的标准计算，暂计算至2016年6月30日止，1万元定金和1千元押金已冲抵租金）；3.原告将租赁房屋的墙体恢复，并将9.86平米的房间以原有的两层状态，归还两被告；4.反诉费用由原告承担。事实和理由：2015年4月19日，两被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定：两被告将黄家权名下位杭州市西湖区路一处面积为37.54平方米的房屋出租给原告，租期为2015年6月1日至2025年5月31日，交付房屋能正常使用且交付时房屋为裸房，租金应在第一租赁年前预先支付，如未按期支付并超过半年视为承租方违约，两被告有权收回房屋。合同订立后，两被告按照合同约定将与相邻房屋之间的墙体予以恢复，并对物品进行了清理，于2015年5月31日向原告交付房屋，但原告拒绝收取房屋钥匙，也拒绝核对水电表。此后，原告又在未经两被告许可的情况下擅自进入房屋，敲毁墙体，改变房屋格局，致两被告的房屋与相邻房屋所有权界址不明，且影响到房屋安全。对此，两被告要求原告将房屋恢复原状，并要求解除合同，原告以增加租金为条件要求继续履行租赁合同，但迟迟未补签书面协议。原告针对两被告的反诉，辩称：第一，两被告要求解除《房屋租赁合同》的理由不能成立。双方订立的《房屋租赁合同》第三条以及附注中约定了两被告“有权收回房屋”的两种情形:一是承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动，二是未按期支付房租并超过半年。本案中，原告未有任何违约行为。两被告所述的原告“私自进入房屋，又私自改变房屋格局”，根本不存在。事实上，原告承租的房屋共涉及三户，包括郝水荣、黄家权、郭金桂。原告分别与上述三户订立了租房协议，租赁期限均从2015年到2025年。其中黄家权的房屋一处位于正房中间，面积27.68平方米，另一处为辅房，面积9.86平方米(详见所附房地产分户平面图)。在原告承租之前，原承租人也是一并承租上述三户，用于经营酒吧，中间隔墙己全部打通。原承租人租期终止后，两被告简单砌上了隔墙。原告承租后，因茶吧经营所需，必须拆除隔墙。上述三户的界址并非仅依靠隔墙分界，主要是由柱、梁等确定。隔墙也并非承重墙。原告装修时，隔墙虽然被拆除，但用于承重、分界的柱依然存在并由原告进行加固。从《房屋租赁合同》约定的合同解除的情形来看，原告的装修行为并不属于两被告可以解除合同的约定情形。两被告从未对原告的装修提出过异议，也从未依照《合同法》相关规定通知原告解除合同。第二，两被告要求原告按照每年3万元支付租金，缺乏依据。从2015年6月1日到2015年11月30日的半年房租1万元，原告己支付。从2015年12月1日到2016年5月31日的半年1万元房租，两被告未予收取。原告多次与被告黄晓霞联系，其均不接电话。原告无奈之下不得不登报声明，要求两被告领取，但仍杳无音讯。原告也曾向公证机关要求提存，但公证机关不予办理。故此，原告不得不起诉，此举完全是为了履行《房屋租赁合同》中约定的付款义务。原告与被告黄晓霞在以前电话联系中，虽然也曾表示可以适当增加房租，但被告黄晓霞并未明确表态，双方更无书面补充协议。第三，两被告要求原告将房屋墙体、卫生间恢复原状，缺乏依据。恢复原状，只能是在解除合同或者合同期满以后。目前两被告无权解除合同，便无权要求恢复原状。综上，原告是根据十年的租赁期限进行装修和经营的，己投入百余万元的装修成本。现在两被告的请求完全无视原告的合法权益，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的证据材料，本院认证如下：水费缴款通知单、电量电费通知单、银行扣款记录、2015年7月17日签订的合作协议，与本案无关，本院不予确认。其他证据，本院对其真实性均予以确认。对被告提供的证据材料，本院认证如下：证明，无法证明系原告就被告装修问题进行投诉，本院不予确认。其他证据，本院对其真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于杭州市西湖区房屋（建筑面积37.54平方米）（以下简称“案涉房屋”）的原所有权人系黄家权。2014年12月，黄家权去世，经公证，案涉房屋由其女儿被告黄晓霞继承。案涉房屋为砖木结构，共两间，一间27.68平方米，另一间9.80平方米，共计37.54平方米。2015年4月，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将坐落于杭州市西湖区所属房产（即指案涉房屋）出租给乙方；租期为10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止；承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的，或未按期支付租金超过半年的，出租房可以终止合同，收回房屋；承租方需向出租方交纳定金1万元，押金1000元，合同履行后定金作为第一次的房屋租金；每年租金为2万元，第一年每半年支付一次，第二年起每一年支付一次，租金应在每一租赁年前预先支付；出租房将房屋交给承租方后，必须清空屋内所有财物，屋内需为裸房，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。2015年4月19日，原告向被告刘杏姣支付定金1万元、押金1000元。同时，原告还承租了与案涉房屋前后相邻的两处房屋：郝水荣名下杭州市西湖区107-1号房屋、郭金桂名下杭州市西湖区55-2号（即55号东）房屋。在原告承租之前，案涉房屋被出租用于经营酒吧，当时的承租人已将案涉房屋与郝水荣房屋之间的隔墙拆除。向原告交付房屋前，两被告又将该隔墙予以恢复。承租后，原告将案涉房屋与郝水荣房屋、郭金桂房屋之间的两处隔墙均予以拆除，并进行了装修，用于经营茶吧。2015年12月31日，原告在《杭州日报》刊登公告，要求两被告收取房屋租金。本院认为，关于两被告是否有权要求解除合同的问题。两被告要求解除合同的理由有：原告改变房屋主体结构（拆除隔墙、更换屋顶）、未经许可进行装修、逾期支付租金、违法经营。第一，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。原告承租案涉房屋后，将案涉房屋的前后隔墙予以拆除，改变了房屋主体结构。但两被告在提出解除合同前，未要求原告在合理期限内予以恢复原状，故以该理由解除合同的条件尚不成就，该理由不能成立。第二，从双方租赁合同约定的“承租方的装修及修缮，出租方概不负责”可以推断，两被告允许原告自行装修，只是不承担相关的费用，且即使原告未经许可进行装修，也并非解除租赁合同的法定理由，该项理由不能成立。第三，从两被告提供的短信记录来看，自2015年6月1日起，被告黄晓霞对原告的短信均未予回复，两被告也未有证据证明曾向原告催讨租金，能够印证原告所称的两被告对原告采取回避态度这一内容。在此情况下，虽然原告未能采取提存的方式支付租金，但原告在逾期后一个月内进行登报公告，在逾期后半年内提起诉讼，要求两被告收取租金，均表明原告积极采取行动以支付租金。原告无法及时支付租金的原因在于被告，现两被告以逾期支付租金为由要求解除合同，有违诚信原则，该理由不能成立。第四，原告租用案涉房屋及相邻房屋开设茶吧，并办理了营业执照，并非违法经营，该理由亦不能成立。综上，两被告要求解除租赁合同的理由均不能成立。关于应付租金的问题。根据租赁合同，定金1万元已转为2015年6月1日至2015年11月30日期间的租金，被告还应向原告支付自2015年12月1日至2016年5月31日期间租金1万元、2016年6月1日至2017年5月31日期间租金2万元、2017年6月1日至2018年5月31日期间租金2万元（预付），合计5万元。两被告要求按年租金3万元的标准支付租金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于原告应否将房屋恢复原状的问题。原告擅自拆除案涉房屋大房间的两处隔墙，改变房屋建筑主体结构，应予以恢复。至于小房间，两被告并无证据证明原告改变了房屋建筑主体和承重结构，对其要求恢复原状的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十六条之规定，判决如下：一、刘杏姣、黄晓霞与寿维继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；二、寿维于本判决生效之日起十日内支付刘杏姣、黄晓霞自2015年12月1日至2018年5月31日期间租金50000元；三、寿维于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市西湖区（房屋所有权证号：杭西移字第00333号）房屋中面积为27.68平方米的房间的隔墙恢复原状；四、驳回刘杏姣、黄晓霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计275元（寿维预交），由刘杏姣、黄晓霞负担；反诉案件受理费减半收取计169元（刘杏姣、黄晓霞预交），由刘杏姣、黄晓霞负担119元，寿维负担50元。寿维于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；刘杏姣、黄晓霞于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  饶端洁二〇一七年十二月二十八日书记员  宋莎菲??