新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0181初字144号
原告崔凤柱，男，1940年10月5日生，汉族，退休教师，现住辽宁省新民市。
原告邱凤娟，女，1940年5月22日生，汉族，退休教师，现住址同上。（二原告系夫妻关系）
二原告委托代理人万桂芝，系辽宁省迅驰律师事务所律师。
被告张有库，男，1962年4月28日生，汉族，农民，现住辽宁省新民市。
委托代理人邱招胜，系辽宁省越佳律师事务所律师。
被告张友财，男，1959年1月11日生，汉族，农民，现住辽宁省新民市。
被告张凤文，女，年龄不详，汉族，农民，现住辽宁省新民市。
被告张友全，男，年龄不详，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。
被告张凤杰，女，年龄不详，汉族，农民，现住辽宁省沈阳市皇姑区。
被告杨艳平，男，年龄不详，汉族，现住辽宁省新民市。
被告杨娟，女，年龄不详，汉族，现住辽宁省新民市。
被告杨娇，女，年龄不详，汉族，现住辽宁省新民市。
被告杨雨，女，年龄不详，汉族，现住辽宁省新民市。
被告杨伟，女，年龄不详，汉族，现住址同上。
原告崔凤柱、邱凤娟诉被告张有库、张友财、张凤文、张友全、张凤杰、杨艳平、杨娟、杨娇、杨雨、杨伟农村房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年1月5日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员王志平担任审判长并主审，与审判员曹婷婷、人民陪审员鄢秋萍组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告崔凤柱、邱凤娟及其委托代理人万桂芝，被告张有库的委托代理人邱招胜，被告张友财均到庭参加诉讼，被告张凤文、张友全、张凤杰、杨艳平、杨娟、杨娇、杨雨、杨伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2000年4月因被告张有库母亲患病需筹集医疗费，欲将被告张有库父亲（当时已过世）名下的三间旧草房出卖给原告，但因当时政府管理部分冻结办理房产过户，前公太村委会为帮助被告家解决医疗费问题，在征得其所有家庭成员同意后，立契约将该房卖给了原告。我将房款8000元当时付清，原告入住至今。2013年初原告需要办理房屋过户手续，除被告张有库之外所有法定继承人（被告张有库母亲已去世）均到公证处出具了相应的同意过户手续，但被告张有库始终不予配合，导致原告所买房屋至今无法过户，现要求被告配合办理买卖房屋过户手续。
被告张有库辩称，
一、原告所诉与事实严重不符
答辩人对“三间旧草房出卖给原告”当时不知情，事后也坚决反对，答辩从未同意出卖父亲名下的房屋。原告自称履行的相关手续与答辩人无关，且没有法律约束力。
二、如确有房屋买卖“契约”，答辩人提出反诉，请求法院认定为无效合同，并判令原告腾空归还属于答辩人共有的房屋
根据我国法律规定，没有房产权利人签字认可的房屋契约是无效的。如确有其他共有人签字出卖行为，也是没有法律效力的。按照法律规定，共有人出卖共有房屋，所有共有人必须达成一致，且房产共有人有优先购买权。本案中，答辩人从未同意出卖房屋，而其他共有人出卖亦从未征求答辩人的意见，未保障答辩人的优先购买权，故如确有房屋买卖“契约”存在，答辩人将郑重提出反诉，请求法院认定为无效合同，并判令原告腾空归还属于答辩人共有的房屋，由答辩人支付其他共有人的卖房款并取得该房屋全部产权。而且原告系退休教师，是城市人员，是无权购买农村房屋的，是违反法律禁止性规定的。
被告张友财辩称，我当初和原告去新民办理房屋过户手续了，就被告张有库没有去。当初卖房子的时候我确实没有通知张有库。我现在也同意配合原告办理房屋过户等手续。
被告张凤文、张友全、张凤杰、杨艳平、杨娟、杨娇、杨雨、杨伟未出庭未答辩。
经审理查明，二原告系夫妻关系，结婚后一直在新民市胡台镇前公太村居住至今。原告崔凤柱为公办教师退休，邱凤娟先期从事村民办教师工作，后退休前转为公办教师，现二原告居住在本案争议房屋之内。
被告张友财的父亲张万德、母亲邱翠华，婚生子女六名，长子张友财，次子张有库，三子张友全，长女张凤兰，二女张凤杰，三女张凤文。张万德于2000年前去世，2003年左右邱翠华去世，张凤兰于2006年左右去世，张凤兰与其丈夫杨艳平生育子女四名，长女杨娟，次女杨娇，三女杨雨，四女杨伟。
张万德与邱翠华婚生活期间在新民市胡台镇前公太村建有土木草房三间。该房登记在张万德的名下，2000年前张万德去世，该房由邱翠华居住使用，后期邱翠华有病到长子家居住，该房闲置，被告张友财就在本村张罗将其父母房屋出卖，原告邱凤娟听说后找到张友财想买该房，双方经过协商达成口头协议，房屋作价8000元，分期给付款。房款交足后将房屋产权证等手续给付买方原告。2000年11月28日前原告将房款8000元全部交给被告张友财，张友财将房屋所有权证交给原告，但双方没有办理房屋产权变更手续，2007年原告因所购买的房屋无法居住，将原有房屋扒拆，在原房屋位置上新建了砖瓦房三间，2013年原告找被告到新民市公证处办理房屋过户手续的公正，因被告张有库未到场没有办成，现原告诉至本院要求被告配合办理房屋产权变更登记手续。
以上事实有当事人陈述，原告提供的契约、收据经庭审质证，予以确认，并在卷佐证。
本院认为，二原告婚后一直生活在新民市胡台镇前公太村，其户籍也登记在该村，服从该村的管理，虽然二人为非农业人员，且一直生活在该村，应属农村非农业人员，应属该村集体成员。原告在本村购房应属集体成员内部购买，不应属城镇居民在农村购房，因此原告购买房屋并无不当。
关于原告购买房屋的效力问题，因原告所购买的房屋是张万德与邱翠华共有的房屋，张万德去世后，该房由邱翠华管理居住，被告方并没有提供证据证明其父亲去世后向其母主张过其父遗产的分割，应推定愿由其母对该房进行支配。其母由于身体原因再加上房屋失修，邱翠华到长子张友财家一居生活，且该房屋的产权证放置在张友财手管理，应推定其母将该房交由张友财管理、支配，从张友财向外出卖该房屋能够证明这一事实，同时张友财称其母同意出卖房屋及该房出卖的价款用于其母治疗疾病等，应推定其母同意将该房屋出卖的事实。张友财作为该房屋所有人张万德、邱翠华的长子，且其母在其家生活，张罗出卖其父母的房屋，亦掌握该房屋的产权证书，二原告有理由相信张友财有权代替其家族出卖房屋。且当时双方口头约定房屋买卖符合当时农村交易习惯，同时二原告支付了合理的对价，亦新民市胡台镇前公太村民委员会在契约上盖章，也证明村委会是知道该房屋买卖的事实，是公开的，二原告应属善意取得。从2001年开始二原告就对该房屋进行使用管理，并且二原告于2007年在其购买房屋的原处翻建了砖瓦房三间，并且一直居住至今，应属二原告长期占有使用，而且是唯一的住房，二原告对该房屋的购买并不违背法律禁止性规定，且是双方真实意识表示，因此双方的买卖关系应属有效。被告张有库虽然在该房屋出卖时，对其父亲的遗产占有一定的份额，但该房的大部分份额是其母亲的，其母对该房处理应占有决定性因素，因其母让其长子张友财出卖该房时应具有表见代理资格，应视为其房屋共同人同意，2013年原告找本案被告到新民市公证处办理房屋买卖公正手续时，原告及被告张友财均称除被告张有库没有到场外均到场，予以证明大多数房屋共有人同意出卖该房屋的事实。被告张有库主张该房出卖时自己不知道的问题，因该房出卖给二原告多年，二原告对该房进行管理使用，并且于2007年将该房翻盖，被告张有库又与二原告同居一个村，对上述情况不知晓不符合常理，因此被告张有库的主张本院无法采信。本案争议房屋的所有人张万德、邱翠华均去世，其法定继承人子女张有库、张友财、张凤文、张友全、张凤杰及张凤兰（在父母去世后去世）的丈夫杨艳平、子女杨娟、杨娇、杨雨、杨伟代位继承人有义务协助二原告办理该房屋产权变更登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，最高人民法院《关于适用中国人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：
一、原告崔凤柱、邱凤娟与被告张友财及邱翠华关于新民市胡台镇前公太村张万德名下房屋的买卖协议有效。
二、被告张有库、张友财、张凤文、张友全、张凤杰、杨艳平、杨娟、杨娇、杨雨、杨伟从判决生效后七日内配合原告崔凤柱、邱凤娟将张万德名下的房屋产权（房证号为：23-13-107）过户登记在二原告名下，办理房屋产权变更登记产生的相关费用由二原告承担。
案件受理费100元，由被告张有库、张友财、张凤文、张友全、张凤杰、杨艳平、杨娟、杨娇、杨雨、杨伟承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王志平
审 判 员 曹婷婷
人民陪审员 鄢秋萍
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 张海林