福建省将乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0428民初1226号
原告：胡金全，男，1974年11月29日出生，汉族，住福建省诏安县。
委托诉讼代理人：林观春，福建大道之行律师事务所律师。
被告：黄兰芝，女，1974年6月2日出生，汉族，住福建省将乐县。
委托诉讼代理人：李建清，福建金森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄流田，福建金森律师事务所律师。
第三人：杨松林，男，1971年7月5日出生，汉族，住福建省将乐县。
第三人：肖容珍（曾用名容贞），女，1978年5月7日出生，汉族，住福建省将乐县。
第三人：杨木林，男，1969年7月29日出生，汉族，住福建省将乐县。
原告胡金全与被告黄兰芝、第三人杨松林、肖容珍、杨木林执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月29日立案受理后，依法适用普通程序于2017年2月20日、5月27日两次公开开庭进行了审理。原告胡金全的委托诉讼代理人林观春、被告黄兰芝的委托诉讼代理人李建清到庭参加诉讼，第三人杨松林、肖容珍、杨木林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡金全向本院提出诉讼请求：1.确认位于厦门市翔安区产（厦国土房证第××号）的所有权归属胡金全所有；2.立即停止对位于厦门市翔安区产（厦国土房证第××号）的强制执行，并解除查封措施。事实和理由：胡金全向肖容珍购买位于厦门市翔安区住宅*莲花尚城1#楼B栋18层01单元，并于2014年3月26日签订《房产买卖协议书》（待办产权），协议约定：房产成交价为114万元，协议签订之日支付购房定金5万元，2014年4月7日前支付60万元（含定金），办理产权证当日支付12万元，自2014年5月1日起该房产的按揭由胡金全支付，肖容珍应当在办理产权公证当日将房产交付给胡金全。协议签订后，胡金全依约向肖容珍支付购房款，后续的银行按揭贷款也由胡金全实际支付，房产由胡金全实际占有、使用，之所以未办理过户手续是因为房产处于银行按揭当中。后胡金全得知因肖容珍的个人债务关系，讼争房产被将乐县人民法院查封后及时找肖容珍协商，但肖容珍迟迟无法办理，胡金全无奈向将乐县人民法院提出执行异议申请，但被（2016）闽0428执异1号《执行裁定书》裁定驳回。胡金全认为，（2016）闽0428执异1号《执行裁定书》适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》属适用法律错误，本案依法应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而且本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况，对胡金全提出的解除查封的申请，人民法院应予支持。为此，胡金全提起诉讼，要求支持其诉讼请求。
黄兰芝辩称，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件不成就，胡金全提出解除查封的诉讼请求于法无据。胡金全不仅未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，也未合法占有讼争房产，而且胡金全未支付全部价款，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，讼争房屋未办理过户登记也是由胡金全自身原因造成的。胡金全的主张根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，而且除了须同时具备上述四个条件外，还必须成立“买受人的权利能够排除执行”，本案讼争房产作为杨松林等人向黄兰芝借款的担保，其借款合同和抵押合同合法有效，并经人民法院判决书确认，具有强制执行的效力，而胡金全与肖容珍的买卖合同即使属实，胡金全对肖容珍也仅享有债权，该债权不具有优先受偿的法律效力，不享有排除执行的效力。本案适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，合法有据，胡金全提出的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。
杨松林、肖容珍、杨木林未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨松林、肖容珍、杨木林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为自动放弃举证、质证权利。对当事人无异议的证据【物业费、公维金、水电费发票、公证书、个人住房借款合同、银行流水明细、土地房屋权证、厦门市国土房产测绘档案管理中心查询结果、厦门市翔安区人民法院（2015）翔民初字第2452号民事判决书、法律文书生效证明、将乐县人民法院（2016）闽0428执异1号执行裁定书、户籍证明、将乐县人民法院（2014）将民初字第1643号民事判决书】，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.胡金全提供的《房产买卖协议书（待办产权）》、情况说明，证明胡金全与肖容珍已在查封之前签订协议，而黄兰芝对该协议书的真实性、关联性都有异议，认为协议书落款日期无法确定，不能证实该房屋是在查封之前签订的。本院认为，该协议书与厦门市翔安区人民法院（2015）翔民初字第2452号民事判决书能够相互印证，予以采纳；2.胡金全提供的银行转账流水及收条，证明胡金全已支付购房款72万元，而黄兰芝对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议，认为大部分款项都是支付给肖荣辉的，无法证明是本案购房款，而且最后一笔付款与合同约定不一致，不应采信。本院认为，该组证据中的银行转账系真实发生的经济往来，真实、合法、有效，该组证据中的收条是肖容珍出具的，肖容珍本人并未对此提出异议，而黄兰芝并未提供证据予以反驳，故对该组证据，予以采纳；3.证人胡某的证言，证明讼争房产的按揭贷款由胡金全偿还，而黄兰芝认为证人的证言前后不一致，不应采信。本院认为，黄兰芝主张的证人证言存在不一致的地方主要是证人之前陈述是偶尔帮胡金全开车，而在本案中陈述是长期开车，但这与证人所证明的内容并不矛盾，也无法说明证人存在虚假陈述，故对黄兰芝的辩解意见，不予采纳；4.黄兰芝提供的借款合同、借款借据、承诺书，证明杨松林、肖容珍及杨木林等人向汤群生借款，肖容珍承诺以讼争房产作为担保的事实，而胡金全对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该组证据与将乐县人民法院（2014）将民初字第1643号民事判决书能够相互印证，予以采纳。对于上述本院采纳的证据所能证明的内容，将综合案情予以评定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
胡金全与肖容珍在居间方厦门市翔安区欣起航房产中介服务部的见证下签订《房产买卖协议书（待办产权）》（协议书的落款日期无法辨认），协议约定：胡金全向肖容珍购买位于厦门市翔安区住宅*莲花尚城1#楼B栋18层01单元的房产；该房产的成交价为114万元，胡金全应于协议签订之日支付5万元定金，于2014年4月7日前支付60万元（含定金），于办理产权过户当日支付12万元；自2014年5月1日起，该房产原肖容珍尚欠的银行按揭贷款余额（42万元）由胡金全负责向银行支付；应于2014年4月7日前支付的60万元（含定金）款项，是以签订本协议当日的贷款余额42万元计算得出的，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为房款总价减去贷款余额；肖容珍应于办理产权公证当日将房产交付胡金全使用。
生效的厦门市翔安区人民法院（2015）翔民初字第2452号民事判决书认定前述《房产买卖协议书（待办产权）》系于2014年3月26日签订，并确认该协议书有效。
2016年8月10日，厦门市翔安区欣起航房产中介服务部出具《情况说明》，说明《房产买卖协议书（待办产权）》系于2014年3月26日签订，买方胡金全已按合同支付定金、首付款及银行按揭，因卖方肖容珍原因致使房产目前无法办理过户手续。
2014年3月26日，胡金全向肖容珍转账支付5万元；2014年4月9日，胡金全向肖容珍的哥哥肖荣辉转账支付54.7万元；2014年11月27日，胡金全向肖荣辉转账支付12万元。肖容珍分别于2014年3月26日、4月9日及11月27日各出具收条一张，载明收到胡金全购买讼争房产的购房款5万元、547132元及12万元。其中2014年11月27日的收条中明确说明该款系转入肖荣辉账户。自2014年5月1日起，胡某按胡金全的指示每月向肖容珍的还贷账户转入3294元，用于偿还肖容珍的按揭贷款。
2013年12月1日，肖容珍向物业公司缴纳讼争房产的物业费，缴纳期限为2013年12月至2014年6月。2015年1月9日，胡金全向物业公司缴纳讼争房产的物业费，缴纳期限为2014年7月至2014年12月。
2014年4月9日，肖容珍在厦门市公证处办理委托公证，委托胡金全办理包括全权办理房屋交接的全部事宜在内的十项事项，并由厦门市公证处出具（2014）厦证经字第9833号公证书。
2014年11月18日，讼争房产获颁厦国土房证第××号土地房屋权证，所有权人为肖容珍，房地坐落于厦门市翔安区。肖容珍于2014年11月26日领取该土地房屋权证。另外，讼争房产还办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司厦门市分行。
另查明，本院于2014年12月9日立案受理了原告黄兰芝与被告杨松林、肖容珍、杨木林民间借贷纠纷一案，并于2015年4月15日作出（2014）将民初字第1643号民事判决书，判令杨松林、肖容珍、杨木林应偿还黄兰芝借款本金174.68万元及自2014年3月22日起至判决确定还款日止的利息。诉讼过程中，依黄兰芝申请，本院于2014年12月10日查封了讼争房产。2016年1月8日，胡金全对本院查封讼争房产提出书面异议。2016年9月12日，本院作出（2016）闽0428执异1号执行裁定书，驳回胡金全的异议请求，并于同月20日将该执行裁定书送达给胡金全。
双方当事人争议的焦点：本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
一、本案是否属在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。胡金全认为，其与肖容珍系于2014年3月26日签订合法有效的书面买卖合同；黄兰芝认为，胡金全提供的《房产买卖协议书》的落款日期无法确认，不能证实该协议是在查封之前签订的。本院认为，虽然胡金全提供的《房产买卖协议书》的落款日期无法辨认，但厦门市翔安区人民法院（2015）翔民初字第2452号民事判决书认定该协议书系于2014年3月26日签订，并确认该协议书有效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第五项的规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明”，故应当认定该协议书系于2014年3月26日签订，即胡金全与肖容珍在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
二、本案是否属在人民法院查封之前已合法占有该不动产。胡金全认为，肖容珍于2014年4月9日办理委托公证当日将讼争房产交付胡金全使用，而胡金全也已办理了相关入住手续，并缴纳了讼争房产的相关物业费用，虽然物业费等发票的开票日期在查封之后，但实际上胡金全是从2014年7月开始缴费，只是没有每个月都去开发票，得知查封后才去统一开票，不存在事后伪造情形；黄兰芝认为，《房产买卖协议书》约定：“肖容珍应于办理产权公证当日将房产交付胡金全使用”，但从公证书的内容可知，肖容珍只办理了委托公证，而没有办理产权公证，即胡金全必须以肖容珍的名义处理与该房产相关事务，而无权直接占有、使用、处分、支配肖容珍的房产，胡金全并未实际占有讼争房产，物业费发票显示的时间是2015年1月9日，即胡金全从2015年1月9日才开始缴纳物业费，这不能证明胡金全在法院查封之前占有该房产。本院认为，肖容珍自2013年12月开始缴纳讼争房产的物业费，说明肖容珍当时已从开发商处接收了讼争房产，后肖容珍作为讼争房产的业主及占有人将讼争房产出卖给胡金全，并将全权办理房屋交接的全部事宜委托给买受人胡金全，就肖容珍与胡金全之间的买卖合同而言，胡金全同时具备了收房与交房的权利与义务，由此应当认定肖容珍委托胡金全的时间就是胡金全接收房产的时间，即胡金全已于2014年4月9日接收并占有讼争房产。虽然《房产买卖协议书》约定肖容珍应于办理产权公证当日将房产交付胡金全使用，而肖容珍办理的是委托公证，不是产权公证，但在未办理产权公证的情况下交房，也不违反任何法律法规的规定。况且，在胡金全接受肖容珍的委托，取得办理交房手续的权限后，要求胡金全以肖容珍的名义将讼争房产交付给胡金全自己占有，明显有悖常理。因此，应当认定胡金全已在查封之前合法占有讼争房产。
三、本案是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。胡金全认为，其已按照合同约定支付了购房款72万元，剩余的42万元均为肖容珍尚欠的银行按揭贷款，其也已按照合同约定从2014年5月开始按月支付，若人民法院要求将剩余款项交付执行，也同意按照法院的要求交付执行；黄兰芝认为，在胡金全提供的三笔支付购房款的转账记录中，只有第一笔5万元是支付给肖容珍，其余两笔都是支付给肖荣辉。虽然肖容珍出具了收条，但《房产买卖协议书》未指定肖荣辉为收款人，无法确认后两笔款项是讼争房产的购房款。而且买卖协议约定的第二笔款项是55万元，而转账金额是54.7万元，肖容珍出具的收条却是547132元，三个金额均不相同，无法认定。从胡金全提供的银行流水看，2014年5月至2015年1月的按揭款都是由胡某支付的，可见胡金全没有按照协议约定履行按揭还款义务。本院认为，无论是胡金全直接支付给肖容珍的5万元款项，还是胡金全支付给肖荣辉的两笔款项，肖容珍均在付款当日出具了收条，收条中明确说明系购房款，而且在2014年11月27日的收条中也说明是支付至肖荣辉账户。虽然2014年4月9日的付款金额及收条载明的金额与协议约定的不同，但相差不大，而且按照协议约定的内容，55万元这笔款项是按照协议签订当日的贷款余额42万元计算得出的，如贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为房款总价减去贷款余额，因此，这笔金额虽有出入，但并无根本矛盾，黄兰芝的辩解意见，理据不足，应认定胡金全已支付购房款约72万元。再就按揭款而言，胡某已作为证人出庭作证，认可其在本案中支付的按揭款都是依胡金全的指示支付的，故胡某支付的款项可以认定是胡金全支付的。另外，虽然胡金全并未实际支付114万元购房款，但其与肖容珍已达成一致意见，由其代肖容珍偿还尚欠的银行按揭贷款，即胡金全承受了肖容珍的债务，客观上胡金全也已依约履行，对肖容珍而言，胡金全已履行了全部付款义务。胡金全只须按月偿还银行按揭贷款即可，无需再向肖容珍付款。因此，应当认定胡金全已按合同约定支付了价款，至于未付的部分应用于支付尚欠的银行按揭贷款，不宜交付执行。
四、本案是否因买受人自身原因未办理过户登记。胡金全认为，讼争房产过户至肖容珍名下的时间为2014年11月18日，而法院查封的时间是2014年12月10日，时间相差一个月不到，胡金全客观上来不及办理过户登记手续。而肖容珍的产权证为开发商统一办理，并非胡金全可以影响控制，故未办理过户登记的原因不再胡金全；黄兰芝认为，按照房产买卖通行的做法，出卖人在未获得房产证之前即可从事房屋买卖，在获得房产证之后买卖更无障碍，本案中胡金全主张因银行按揭没有还清无法办理过户手续无法让人信服，更何况胡金全也没有向房产管理相关部门提交任何关于房产过户的相关手续，故系因胡金全自身原因未办理过户登记。本院认为，自《房产买卖协议书》签订后，肖容珍一直没有获得讼争房产的权属证书，客观上无法办理过户登记手续。讼争房产获颁土地房屋权证的时间是2014年11月18日，而肖容珍领取该证的时间是2014年11月26日，距离查封的时间前后不超过15日，如果再扣除周末等节假日，时间则更短。若将未能在这么短的时间内完成过户登记的原因归责于胡金全自身，属过分苛责善意买受人，有失公允。而且，讼争房产获颁土地房屋权证后也是处于抵押状态。因此，应当认定本案非因胡金全自身原因未办理过户登记。
五、胡金全对讼争房产享有的权利能否排除执行。胡金全认为，其权利可以排除执行；黄兰芝认为，即使胡金全与肖容珍之间的房屋买卖合同属实，胡金全也仅享有普通债权，不具有优先受偿的效力，不能排除执行。本院认为，胡金全作为无过错的买受人，其对讼争房产享有物权期待权，该权利应优先于普通债权受偿，而黄兰芝对肖容珍等人的债权即是普通的金钱债权，故胡金全对讼争房产享有的权利可以排除执行。
综上所述，本院认为，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，胡金全关于停止对讼争房产的强制执行并解除查封措施的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，胡金全向肖容珍购买讼争房产，但未办理权属变更登记，其对讼争房产只享有依据买卖合同请求肖容珍办理过户登记的权利，该权利虽称之为物权期待权，但本质上仍属债权，而非物权，故其并未享有讼争房产的所有权。而且讼争房产仍处抵押状态，也不宜迳行确认胡金全享有所有权。因此，胡金全要求确认讼争房屋的所有权归其所有的诉讼请求，不予支持。杨松林、肖容珍、杨木林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为自动放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条、第二百四十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、停止对位于厦门市翔安区产（厦国土房证第××号）的强制执行，并解除司法查封措施；
二、驳回胡金全其他诉讼请求。
案件受理费100元，由胡金全负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 肖庆亮
审 判 员 张丽新
人民陪审员 程 静
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 张玉微
附相关法律条款：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：
（一）自然规律以及定理、定律；
（二）众所周知的事实；
（三）根据法律规定推定的事实；
（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；
（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；
（七）已为有效公证文书所证明的事实。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。