福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初8541号
原告（反诉被告）：刘珊珊，女，汉族，1989年10月30日出生，住江苏省邳州市。
委托诉讼代理人：邓志禹，福建智德律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李国强，男，汉族，1961年3月31日出生，住福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：吴文华，福建坤广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖晓凤，福建坤广律师事务所律师。
原告刘珊珊（反诉被告）与被告李国强（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓志禹、被告委托诉讼代理人廖晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令原被告双方解除合同，终止租赁关系；2.被告立即返还原告押金人民币13000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年7月18日签订租赁合同一份，约定由被告将位于鼓楼区的房产出租给原告居住使用。租期从2015年9月1日至2020年8月31日止，月租金为6500元，押金为13000元。2017年9月起因被告未按照合同约定擅自增加租金，原告遂打算不再租赁该房屋，并提前与被告进行沟通，望双方能解除合同。原告在结清所有费用后，多次告知被告前来办理交接，但被告始终找理由推脱，对于原告的押金也不予以退还。为了维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，恳请法院能够依法支持原告的诉请。
被告辩称，1.原告在起诉状中诉称，答辩人于2017年9月起擅自增加租金以及答辩人无故拖延不办理交接手续，与客观事实严重不符。答辩人不存在擅自增加租金的行为，原告提起本诉仅是其提早解除租赁关系借口。双方的租赁期限为从2015年9月1日至2020年8月31日，原告在2017年就已多次要求解除租赁关系但后又继续承租，8月又再次提出解除租赁关系，双方的微信聊天记录就可以证明这点。答辩人于9月增加租金，完全是按照双方签订的《梦家园房产租赁合同》第二十二条约定收取，原告也依约支付了租金，答辩人人不存在擅自增租行为。原告拟提前解除租赁关系的根本原因在于其经常在外出差，而非租金的增加；原告向答辩人提出拟提早解除租赁关系，答辩人同意按合同要求办理交接手续，但原告拒不支付拖欠电费55.31元，交接门禁卡和锁密码，也未清空所有物品，赔偿损坏物品，直至2017年12月原告仍有大量书籍和其他物品存放在出租屋内，导致答辩人无法顺利收回出租屋，进行收益，依法依理原告应当按照合同约定支付租金。
2.原告与答辩人双方签订的《梦家园房产租赁合同》第十七条约定，任一方提前终止合同的，应赔偿另一方相当于一个月租金的违约金同。具体到本案，约定双方的租赁期限应至2020年8月31日，但原告提前提出解除租赁关系，其应按照合同约承担违约责任；原告主张退还押金的条件并未成就。合同第七条明确约定，在合同终止且所有的费用结清后，答辩人才须返还押金。本案中，原告在未缴清电费、也未将屋内的设备维修好并将房屋腾空返还给答辩人的情况下，原告无权主张押金；
3.直至2017年12月，原告仍在使用房屋，其理应按照合同约定支付租金。
反诉原告向本院提出诉讼请求：1.反诉被告支付所拖欠的租金20100元（自2017年10月1日起至反诉被告实际搬离房屋之日止，每月按租金6700元计算，暂计算至2017年12月31日）及所拖欠的水电费55.31元（具体以福建省电力公司结算为准，自2017年9月6日起至反诉被告实际搬离房屋之日止，暂计算至2017年10月6日）；2.反诉被告支付违约金6700元，并赔偿因损坏租赁物内的空调遥控器、冰箱等设备的维修费约计600元；3.判令反诉被告承担本案所有的诉讼费。事实理由：2015年7月18日，反诉被告与反诉原告在梦家园房产的介绍下，签订了《梦家园房产租赁合同》。合同约定，反诉原告将位于福州市鼓楼区出租给反诉被告居住使用，租赁期限从2017年9月1日起至2020年8月31日止。前2年租金为6500元/月，而后每年每月租金增加200元，即自2017年9月1日起至2018年8月31日止租金为6700元/月。租赁期间内所产生的水、电、煤气等费用以及房屋设备损坏的维修费用均由反诉被告承担。合同同时约定，任何一方提前终止合同的，应赔偿另一方相当一个月租金的违约金。2017年5月，反诉被告短信告知反诉原告不再承租租赁物，2017年6月5日，反诉被告又明确表示要承租至次年春节过完。2017年9月7日，反诉被告在反诉原告的催促下支付了当月租金6800元，尔后又告知反诉原告解除租赁合同。因反诉被告尚有大量书籍等财物未搬离，也未结清水电费用和赔偿导损坏物件费用，不与反诉原告当面办理交接手续。因此，反诉原告认为，反诉被告提前解除房屋租赁合同，属于违约方，私有财物仍继续占用了出租房屋，导致反诉被告无法正常使用和收益出租房屋，造成了损失，因此，反诉被告仍应当按合同约定支付租金直到搬离为止。因此，反诉原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律之规定，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。
反诉被告辩称，1.2017年8月底，本人就已经提出解除合同，双方约定9月20日进行交接，因为反诉原告没有来交接，所以一直拖延。10月份本人已经没有在使用房屋了，九月份水电租金已经结清了，10月份还与反诉原告说把房屋密码告诉他，门禁卡9月底就交给物业了；2.不动产交易查询信息显示租赁房屋11月底反诉原告已经与第三人签订房屋买卖合同，12月1日就实际转让了，2018年1月份房屋已经开始装修了，原告根本不可能使用该房屋。11月、12月原告不可能使用该房屋；3.被告没有证据证明原告有损坏物品的行为。
本院经审理认定事实如下：
2017年7月18日，原告（乙方、承租方）、被告（甲方、出租方）签订一份《梦家园房产租赁合同》，约定：甲方将坐落于福州市鼓楼区出租给乙方作居家使用，租赁期限自2015年9月1日至2020年8月31日止，月租金6500元，每月租金应在当月的1日前支付。合同第十七条规定，任何乙方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月租金作为违约赔偿金。合同第二十二条补充条款约定，第三年租金从2017年9月起递增到6700元/月，第四年租金从2018年9月起递增到6900元/月。原告与被告短信记录显示：2017年9月，原、被告就新租客上门看房时间、交接房屋时间以及费用结算时间事宜进行多次协商，2017年10月3日，原、被告就物业卡、门禁卡交接事宜进行协商。
本院认为，原、被告签订《梦家园房产租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中原告、被告均同意解除租赁合同，双方租赁合同应予以解除，原告于租赁期限届满前要求提前解除合同，按照合同约定应赔偿被告一个月租金即6700元作为违约金，同时被告应向原告返还13000元押金。根据原、被告之间短信记录显示，原、被告已于2017年9月就房屋、房卡等交接问题进行多次协商，10月份初被告仅要求原告支付拖欠水电费、修复物品等，并未要求原告退出租赁房屋，若原告此时仍占用使用租赁房屋，被告对此未提出意见不符合常理，结合诉争租赁房屋已于2017年12月1日转让的事实，可以认定原告实际使用租赁房屋至2017年9月底，被告要求原告支付2017年10月之后的租金没有事实依据，本院不予支持。被告缴纳诉争租赁房屋2017年9月6日至2017年10月6日的电费55.31元，原告应缴纳其中9月6日至9月30日的电费44.6元。反诉原告另诉请反诉被告支付设备维修费600元，但未提供证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条规定，判决如下：
一、原告刘珊珊与被告李国强2015年7月18日签订的《梦家园房产租赁合同》解除；
二、被告于本判决生效之日起十日内向原告返还押金13000元；
三、原告于本判决生效之日起十日内向被告支付违约金6700元以及电费44.6元；
四、驳回反诉原告李国强的其他反诉请求。
本案本诉诉讼费125元，适用简易程序减半收取62.5元，由被告负担31.5元，原告负担31元。反诉诉讼费486元，适用简易程序减半收取243元，由原告负担63元，被告负担180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 员 林心恩
二〇一八年二月二十三日
法官助理 郑文欢
书 记 员 姜洁玫
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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