山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3569号上诉人（原审原告、反诉被告）：王英新，女，1974年2月1日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：孔祥民，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张利萍，女，1971年4月4日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：李新雷，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾路路，北京大成（济南）律师事务所实习律师。上诉人王英新因与被上诉人张利萍房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初6996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王英新上诉请求:1、请求依法撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初6996号民事判决书，依法改判或发回重审。2、请求判令被上诉人张利萍承担一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、被上诉人张利萍违约在先，上诉人王英新才提出解除合同，并立即交还房屋钥匙。合同签订后，上诉人王英新依约向被上诉人张利萍支付了一年的租金47000元及押金4000元，然而被上诉人张利萍仅配备了部分二手家具家电，上诉人王英新多次催促被上诉人张利萍依约配齐家具家电，然而被上诉人张利萍置之不理，上诉人王英新才提出解除合同，并立即搬离了房屋，并于2016年11月5日提出立即交换房屋钥匙。由于被上诉人张利萍拒绝接收房屋钥匙，上诉人王英新无奈，才将房屋钥匙交给中介公司。二、上诉人王英新搬离房屋后，被上诉人张利萍并未采取合理措施防止损失的进一步扩大。《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，上诉人王英新提出解除合同，并实际搬离房屋后，被上诉人张利萍应采取适当的措施，出租房屋，以减少损失。但被上诉人张利萍却拒绝接受房屋，导致房屋空置，空置期间的租金不应由上诉人王英新承担。三、原审法院认定违约金过高，应适当降低。一审中，被上诉人张利萍要求损失为2000元，根据《合同法》第114条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故被上诉人张利萍主张的违约金最多为2000元×130%=2600元。故原审法院认定上诉人王英新承担违约金过高。综上，一审法院认定案件事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法发回重审或依法改判。张利萍辩称，被上诉人张利萍已按上诉人王英新要求交付房屋，并无违约行为。上诉人王英新如发现房屋设备提供不全，应及时通知被上诉人张利萍将房屋钥匙交还给被上诉人张利萍，上诉人王英新把钥匙交付给中介的行为并不能视为交付给被上诉人张利萍，合同是双方当事人合意之下签订的，无胁迫欺诈等行为，签订的合同即为双方真实意思表示，违约金在房屋租赁合同中有明确约定，上诉人王英新应按全部租金的10%支付，所付的租金、押金被上诉人张利萍不予退还，上诉人王英新违约在先，提前退租，被上诉人张利萍再次寻找承租人需要一定时间，给被上诉人张利萍造成了较大的损失，一审判决公平合理。王英新向一审法院起诉请求：1、请求判令解除王英新、张利萍之间的房屋租赁合同；2、请求判令张利萍返还自2016年11月5日至2017年9月25日租金总计41533.33元；3、请求判令张利萍返还租房押金4000元；4、请求判令张利萍承担本案诉讼费等所有费用。张利萍向一审法院提出反诉请求：1、请求判令王英新支付水电费500元，物业费（每月199元，自2016年9月26日起计至判决生效之日止）；2、请求判令王英新支付违约金7200元，赔偿损失2000元；3、本诉诉讼费及反诉费由王英新承担。一审法院认定事实：2016年9月28日，王新英（承租人乙方）、张利萍（出租人甲方）与案外人济南每家美房产经纪有限公司（居间方丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定张利萍将其所有的位于济南市市中区伟新都三区4号楼3单元302室（房屋面积166.23平方米）出租给王英新，租赁期限18个月，自2016年9月26日起至2018年3月25日止，房屋租金每月4000元，按年支付，具体支付时间为签合同当日。该合同第六条关于押金约定，为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方4000元做为押金，乙方若无违约，甲方应于房屋租赁期满时将此押金如数无息全部归还乙方。第八条违约的处理约定，……租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金及押金甲方可不予退还。2016年9月1日，王英新向张利萍支付押金4000元。2016年9月28日，王英新向张利萍支付房屋租金47000元（自2016年9月26日起至2017年9月25日止）。王英新称因涉诉房屋居住环境差，其于2016年11月5日将涉诉房屋腾出，并将房屋钥匙交付给济南每家美房产经纪有限公司，王英新主张本案涉诉《房屋租赁合同》应于2016年11月5日解除，要求张利萍返还王英新租金41533.33元（自2016年11月5日起至2017年9月25日止）。对于王英新的上述主张，张利萍不予认可。本案审理过程中，张利萍表示同意解除本案涉诉合同，并称其为履行合同，已按照王英新的要求购买家具等生活用品放置于涉诉房屋中，涉诉房屋并不存在王英新所称居住环境差的情况，合同解除的违约方系王英新，要求王英新按照合同约定向其支付水电费500元、物业费（自2016年9月26日起至判决生效之日止，按照每月199元计算）、违约金7200元，并赔偿其损失2000元。张利萍为证明其主张，提交其购买家具的收据、涉诉房屋物业费及水电费交纳收据、房屋质量保证书、房产证，上述物业费及水电费收据记载，交费日期2016年5月5日，物业费837.9元（2016年5月至2016年10月，空房七折），电费300元，水费200元，垃圾清运费500元；交费日期2016年12月27日，物业费399元（2016年11月至2016年12月）。对于张利萍主张的上述费用，王英新均不予认可，且王英新称合同约定违约金7200元，明显过高，要求法院予以调整。一审法院认为，王英新、张利萍签订的《房屋租赁合同》系王英新、张利萍真实意思表示，该合同合法有效，王英新、张利萍均应按照合同约定履行各自义务。关于合同的解除，王英新诉求解除本案涉诉合同，案件审理过程中，张利萍表示同意解除，故对王英新要求解除本案涉诉合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于合同解除的日期，王英新主张其于2016年11月5日将涉诉房屋钥匙交至案外人济南每家美房产经纪有限公司处，合同应于该日解除，对此张利萍不予认可，一审法院认为，涉诉房屋出租人系张利萍，王英新退租应将房屋交付给张利萍，而王英新将房屋钥匙交付给案外人济南每家美房产经纪有限公司的行为不能视为王英新向张利萍履行了房屋交付义务，故对于王英新的该项主张，一审法院不予采纳，本案涉诉合同于2017年2月15日解除，考虑到王英新自认其已经搬出房屋的实际情况，王英新应于2017年2月25日前将涉诉房屋交付张利萍。关于合同解除的违约方，王英新主张涉诉房屋居住环境差导致其无法继续居住，对此张利萍不予认可，且王英新亦未提交相关证据予以证明，故王英新的该项主张，一审法院不予采纳，本案涉诉合同的违约方系王英新，王英新应按照合同约定向张利萍支付违约金，故对于张利萍要求王英新向其支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的数额，涉诉合同约定违约金为合同总租金的10%，即7200元，王英新称该违约金约定过高，要求法院予以调整，一审法院认为，综合考虑王英新提前退租，张利萍另寻找承租人需要一定时间，且张利萍为履行合同购置了相关家具付出一定的经济成本等因素，一审法院认为违约金7200元并无明显过高，故对于王英新的该项主张，一审法院不予采纳，王英新应向张利萍支付违约金7200元。关于王英新要求返还的租金及押金，张利萍不同意返还，一审法院认为，根据合同约定“所预付的租金及押金甲方可不予退还”的表述可知，王英新、张利萍并未明确约定租金及押金不予退还，且根据合同约定，王英新、张利萍约定押金的本意是为保证王英新合理并善意地使用该房屋及其配套设施，综合考虑本案的实际情况，张利萍虽因王英新的违约产生一定的损失，但王英新已为此承担了相应的违约责任，张利萍的损失已得到适当补偿，且王英新向张利萍预付至2017年9月25日的租金及交纳的押金数额较大，不予返还明显不当，故对于王英新要求张利萍返还租金及押金的诉讼请求，一审法院予以支持，至于退还租金的具体数额，应为29333元（自2017年2月15日起至2017年9月25日止），王英新主张的超出部分，一审法院不予支持。关于张利萍主张的水电费、物业费，按照合同约定，王英新租赁房屋期间应承担水电费、物业费，依据张利萍提交的物业费、水电费收据可知，自2016年9月26日起至2016年12月31日止，涉诉房屋物业费为561.93元，该部分物业费应由王英新承担，王英新应将张利萍已交纳的该部分物业费支付给张利萍，对张利萍主张的物业费超出部分，一审法院不予支持。张利萍提交的上述收据记载的水电费未记载费用发生时间，对该费用王英新不予认可，故张利萍主张的该水电费，证据不足，一审法院不予支持。关于张利萍主张的损失2000元，王英新不予认可，张利萍亦未提交相关证据，故对于张利萍主张的损失2000元，一审法院不予支持。综上所述，本案涉诉《房屋租赁合同》于2017年2月15日解除；王英新应于2017年2月25日前将本案涉诉房屋交付给张利萍；王英新要求张利萍返还房屋租金29333元（自2017年2月15日起至2017年9月25日止）、房屋押金4000元的诉讼请求，一审法院予以支持；张利萍要求王英新支付物业费561.93元的诉讼请求，一审法院予以支持；王英新的其他诉讼请求，一审法院不予支持；张利萍的其他反诉请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定判决：一、王英新与张利萍于2016年9月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年2月15日解除。二、王英新于2017年2月25日前将位于济南市市中区伟东新都三区4号楼3－302房屋交付给张利萍。三、张利萍于判决生效之日起十日内返还王英新房屋租金29333元。四、张利萍于判决生效之日起十日内返还王英新房屋押金4000元。五、王英新于判决生效之日起十日内支付给张利萍房屋物业费561.93元。六、王英新于判决生效之日起十日内支付给张利萍违约金7200元。七、驳回王英新的其他诉讼请求。八、驳回张利萍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元，减半收取470元，王英新负担117元，张利萍负担353元；反诉费30元，由王英新负担。二审中，上诉人王英新提交通话详单一份，以证明其于2016年11月初就开始联系解除合同，11月2日、5日、20日均与被上诉人张利萍通过电话，11月2日打电话说房子有问题想要搬离，11月5日打电话说要搬走，11月5日搬离，要求将钥匙返还给被上诉人张利萍，但是被上诉人张利萍拒不接纳，无奈之下，上诉人王英新将钥匙交给了中介，11月20日打电话告知被上诉人张利萍已经搬离并把钥匙放到中介了。被上诉人张利萍对证据的真实性无异议，但认为只有通话记录，不能证明通话的内容。二审中，双方共同去涉案房屋中拍摄视频、照片。上诉人王英新主张，被上诉人张利萍仅配备了部分二手家具，根据合同约定应配备新冰箱、新电视及两套衣柜，但被上诉人张利萍仅配备了一套衣柜，存在违约情形。被上诉人张利萍认为，其比较完整的按照租赁合同的要求提供了家具家电，房屋的环境也比较干净整洁，并没有像上诉人王英新所主张的因为环境差没有办法居住的情况，冰箱是新的，合同未约定电视机是新的，衣柜是四扇门，是分开的，应该是两套。本院认为，关于上诉人王英新主张的被上诉人张利萍未依约配齐家具家电及涉诉房屋居住环境差导致其无法继续居住的问题，根据二审中双方共同去涉案房屋中拍摄的视频、照片及一审中被上诉人张利萍提交其购买家具的收据等证据，本院认为，王英新的主张证据不足，其解除合同的理由不能成立。根据双方所约定的，履行本合同时所发生的争议应协商解决，协商不成的可以向房屋所在地人民法院起诉。涉诉房屋出租人系被上诉人张利萍，上诉人王英新如认为房屋设备提供不全，应及时与被上诉人张利萍协商，而上诉人王英新将房屋钥匙交付给案外人济南每家美房产经纪有限公司的行为不能视为履行了房屋交付义务。本案涉诉合同的违约方系上诉人王英新，其应向被上诉人张利萍支付违约金，涉诉合同约定违约金为合同总租金的10%，即7200元，因上诉人王英新提前退租，被上诉人张利萍另寻找承租人需要一定时间，且被上诉人张利萍为履行合同购置了相关家具付出一定的经济成本，一审法院认为违约金7200元并无明显过高，对被上诉人张利萍主张的违约金7200元予以支持，并无不当。综上所述，上诉人王英新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人王英新负担。本判决为终审判决。审判长  王周江审判员  郭维敬审判员  孟繁荣二〇一七年六月九日书记员  吴颖颖