湖南省龙山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘3130民初1101号
原告：中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部。
负责人：赵银河，该部部长。
委托诉讼代理人：张清洪。
委托诉讼代理人：吴波训，湖南新世纪律师事务所律师。
被告：龙山县金城房地产开发有限责任公司。
法定代表人：杜辉佳，该公司执行董事。
被告：杜辉佳。
第三人：周春秀。
第三人：瞿德林。
委托诉讼代理人：田秀菊。
委托诉讼代理人：彭吉友，龙山县城东法律服务所法律工作者。
第三人：李梅英。
原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部（以下简称龙山人武部）与被告龙山县金城房地产开发有限责任公司（以下简称龙山金城房产公司）、杜辉佳、第三人周春秀、瞿德林、李梅英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序。于2017年11月13日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙山人武部的委托代理人张清洪、吴波训，第三人瞿德林的委托代理人田秀菊、彭吉友，第三人李梅英到庭参加诉讼。被告龙山金城房产公司、杜辉佳、第三人周春秀经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙山人武部向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告龙山金城房产公司于2006年7月1日签订的《门面经营权出让合同》及2011年1月1日与二被告签订的《民兵训练基地续租补充协议》；2、判令本案第三人归还原告办公楼一楼临老街5号门面；3、原告自愿退回未履行租赁合同剩余期限的已收租金。事实和理由：2006年7月1日，原告与被告龙山金城房产公司签订《门面经营权出让合同》一份，合同约定原告将办公楼一层临老街12个门面出租给被告龙山金城房产公司，出租年限为50年，自2006年7月1日至2056年6月30日止，租金380000元。合同还约定了“如因不可抗力因素影响，双方互不追究，但甲方应退回未履行期间租金”的解除条款。2011年1月1日，原告与被告杜辉佳签订《民兵训练基地续租补充协议》一份，协议对前述门面租赁期限调整为从2011年1月1日起至2029年1月1日止，共计18年，原交纳的380000元租金即为调整后的租金。2016年2月16日，中央军委发布（军发[2016]58号）《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队全面停止有偿服务。现被告龙山金城房产公司已将5号门面转租给第三人周春秀，第三人周春秀将该门面出卖给第三人瞿德林，第三人瞿德林又将该门面出租给第三人李梅英。综上，原告在执行中央军委命令过程中，本着充分考虑次承租人利益的原则，已经穷尽协商解除合同的手段，仍无法达成解除合同合意，故诉请人民法院从速调判。
被告龙山金城房产公司未答辩。
被告杜辉佳未答辩。
第三人周春秀未陈述。
第三人瞿德林述称，5号门面是第三人瞿德林从周春秀处转租的，花费了170000元，现还剩42年的租期，合同期未满，原告没有权利收回门面。以原告的计算方式退还剩余租金第三人瞿德林不同意。
第三人李梅英述称，本案责任在原告方，当时原告方说门面是卖给私人的，不会收回，第三人李梅英才租赁本案门面，支付了25000元转让费，房租明年四月份才到期，如果原告要求收回门面，应给第三人李梅英补偿转让费和剩余的租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经合议庭评议后，本院认定如下：原告提供的《民兵训练基地续租补充协议》及《民兵训练基地租赁终止协议》中能客观证实两份协议将原告与被告龙山金城房产公司于2006年签订的《门面经营权出让合同》出让期限变更为从2011年1月1日起至2029年1月1日止，本院对该部分予以采信，其余部分与本案无关，本院不予认定。原告提供的门面照片、门面登记明细确认表、（军发[2016]58号）《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。原告提供的被告龙山金城房产公司与第三人周春秀签订的《门面经营权出让合同》、第三人周春秀与第三人瞿德林签订的《门面经营权出让合同》、第三人瞿德林与第三人李梅英签订的《商铺租赁合同》真实性本院予以认可，但该组证据与本案没有关联性，在本案中本院不作有效证据认定。第三人瞿德林提供的被告龙山金城房产公司与第三人周春秀签订的《门面经营权出让合同》、原告龙山人武部出具的《证明》、《收款收据》、《收据》、第三人周春秀与第三人瞿德林签订的《商铺买卖协议书》、《门面经营权出让合同》真实性本院予以认可，但该组证据与本案没有关联性，在本案中本院不作有效证据认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月1日，原告龙山人武部（甲方）就其所有的办公楼一层临老街12间门面与被告龙山金城房产公司（乙方）签订《门面经营权出让合同》一份，合同约定甲方将龙山县武装部办公楼一层临老街12间门面经营权出让给乙方，出让年限为50年，自2006年7月1日至2056年6月30日止；出让金为380000元；在门面经营权出让期内，如遇政策性变故（如政府规划拆迁征用等），甲方应主动与乙方协商补偿，补偿标准甲乙双方商定认可。合同还对门面转租等事项进行了约定。
另查明，在租赁案涉门面后，被告龙山金城房产公司于2007年8月27日与第三人周春秀签订《门面经营权出让合同》一份，合同约定被告龙山金城房产公司将前述门面中的第五号门面共一间经营权出让给第三人周春秀，出让时间为49年，从2007年11月7日至2056年11月6日止，出让费为35000元。2015年12月2日，第三人周春秀与第三人瞿德林签订《门面经营权出让合同》一份，合同约定第三人周春秀将前述第五号门面共一间经营权出让给第三人瞿德林，出让时间为42年，从2015年12月2日至2056年6月30日止，出让费为170000元。2017年4月1日，第三人瞿德林将前述第五号门面共一间租赁给第三人李梅英使用，租赁期限为1年，从2017年4月1日起至2018年4月1日止，年租金为8000元。案涉门面中的第五号门面现为第三人李梅英使用。案涉12间门面均被龙山金城房产公司转租。
还查明，2011年1月1日，原告龙山人武部与被告杜辉佳签订《民兵训练基地续租补充协议》一份，协议将原告于2006年7月1日与被告龙山金城房产公司签订的《门面经营权出让合同》约定的案涉门面出让期限变更为从2011年1月1日起至2029年1月1日止，共18年，原交纳380000元出让金即为变更后应交纳的出让金。2017年3月13日，原告龙山人武部与被告杜辉佳签订《民兵训练基地租赁终止协议》一份，协议约定前述补充协议中就案涉门面的变更约定继续有效。
又查明，2016年，中央军委印发《要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止一切有偿服务的工作。
再查明，工商登记载明被告龙山金城房产公司的法定代表人为被告杜辉佳，其持股比例为100%。
本院认为，本案原告与被告龙山金城房产公司就案涉门面虽然签订的是《门面经营权出让合同》，但其实质为门面租赁，因此本案系房屋租赁合同纠纷。我国合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告与被告龙山金城房产公司订立的《门面经营权出让合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但租赁期限长于法律规定的二十年的部分无效，该《门面经营权出让合同》在符合法律规定期限内的部分有效。原告与被告杜辉佳签订的《民兵训练基地续租补充协议》内将前述出让合同的期限调整为从2011年1月1日起至2029年1月1日止，该补充协议虽以杜辉佳个人名义签订，但被告龙山金城房产公司工商登记其全部股份为被告杜辉佳持有，且补充协议载明系对前述出让合同的调整，故应认定原告与被告龙山金城房产公司对前述出让合同的租赁期限进行了变更，该变更虽将案涉门面租赁期限调整为18年，但补充协议是在双方出让合同尚未到期时签订，出让合同已履行的期限加上变更的期限已超过二十年，这种变相延长20年最长租赁期限的行为亦违反租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效的法律规定，因此双方就案涉门面约定的变更租赁期限不得超过出让合同起止的二十年，超过部分无效。本案的争议焦点是原告与被告龙山金城房产公司就案涉门面达成的租赁协议能否解除。
关于原告与被告龙山金城房产公司就案涉门面达成的租赁协议能否解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同，但并未规定不可抗力具体包括什么情形，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害、战争、社会异常事件及政府行为等被认为属于不可抗力。本案租赁合同的标的物属军事产业，原告要求解除合同的理由是中央军委印发《要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止一切有偿服务的工作，该情形属于因政府行为导致合同目的不能实现，符合上述法律规定的合同解除条件。
综上，原告要求解除与被告龙山金城房产公司就案涉门面达成的租赁协议的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故双方尚未履行的房屋租赁合同应终止履行。在前述租赁关系解除后，被告龙山金城房产公司应将案涉12间门面退还给原告，原告应将剩余未履行期限的租金退还给被告龙山金城房产公司。关于应退还租金数额问题。本院认为，双方约定的房屋租赁期限为2006年7月1日起至2029年1月1日止，共计270个月，截止本案宣判时，已履行138个月，尚未履行的期限为132个月，故原告应将前述未履行期限的租金退还被告龙山金城房产公司。因双方租赁门面未约定月租金及年租金金额，根据公平原则，本院酌定案涉12间门面月租金为1470元（380000元÷270个月），故原告应向被告龙山金城房产公司退还租金185724元（1470元×132个月）。关于本案各第三人请求赔偿等问题，根据合同相对性原则，不在本次诉讼中解决，可另行协商或解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、第一百一十七条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部与被告龙山县金城房地产开发有限责任公司于2006年7月1日签订的《门面经营权出让合同》及双方于2011年1月1日签订的《民兵训练基地续租补充协议》中就案涉门面达成的“出让期限，调整为从2011年1月1日起至2029年1月1日止共18年，原缴纳38万元出让金即为现应缴纳的全部出让金”变更协议；
二、被告龙山县金城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于龙山县民安街道办事处北正街龙山县武装部办公楼一层临老街12间门面腾空返还给原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部；
三、原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部在被告龙山县金城房地产开发有限责任公司履行完本判决主文第二项义务后三日内将剩余租金185724元退还被告龙山县金城房地产开发有限责任公司。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由原告中国人民解放军湖南省龙山县人民武装部负担400元，被告龙山县金城房地产开发有限责任公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 麻 莉
代理审判员 龚 卿
人民陪审员 李桂珍
二〇一八年一月十二日
书 记 员 刘 倩