北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第09787号
原告北京新龙天宇物业管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观村南。
法定代表人李嘉乐，总经理。
委托代理人李旺虎，北京市奥援律师事务所律师。
委托代理人王思睿，男，1983年4月14日出生。
被告袁恬，男，1978年9月26日出生。
原告北京新龙天宇物业管理有限公司（以下简称新龙物业公司）与被告袁恬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛恩同独任审判，公开开庭进行了审理。原告新龙物业公司的委托代理人李旺虎、王思睿到庭参加了诉讼。被告袁恬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新龙物业公司诉称：被告系北京市某房屋的业主，房屋建筑面积为99.53平方米，原告系北京市昌平区流星花园小区的物业服务公司。原告为被告提供了符合合同约定的物业服务内容，但被告至今拖欠原告自2010年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费及代收垃圾费用10482元。期间原告多次催要未果，被告的行为已构成严重违约，并严重影响原告更好地提供物业服务活动。由于双方不能协商一致，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2010年至2014年的物业服务费及代收费用10482元；2、被告支付违约金1000元；3、案件受理费由被告承担。
被告袁恬提交书面答辩状辩称：一、原告主体不适格，请求法院驳回起诉。原告不是与被告签订《前期物业管理服务协议》的北京天宇流星花园物业管理有限公司，原告没有与被告签订过任何物业服务合同，原告无权向被告收取物业费。原告不是小区业委会认可的物业公司，至今未与业委会签订物业服务合同。原告无合法程序擅自进入小区，是违法行为。《前期物业管理服务协议》的物业公司从来没有公示过物业公司整体变更或者名称变更的行为。物业公司变更应当公示，就收费、服务标准、服务质量等问题征询全体业主的同意，否则业主不接受原告的服务，业主也不受物业公司的管理约束。二、原告起诉被告缴纳物业费程序不合法，请法院驳回起诉。根据相关司法解释，物业公司起诉业主缴纳物业费，必须经发函催告程序，未经该程序不得起诉；起诉前，物业公司未发函催告，不能提起诉讼程序。三、原告违约未提供合同约定的服务，被告有权要求降低、减免、拒交物业费。小区内物业现状脏乱差，在安保、绿化、环境卫生、噪音、道路维护、公共设施损坏、频频停水电、小商贩区内乱摆放、漏雨、跑水等各方面均未达到物业服务协议约定及北京市住宅物业服务标准。业主要求物业公司提高服务质量，一直未改善，因此被告有权要求降低、减免、拒交物业费。原告物业服务质量差，违约在先，被告不应当支付违约金。原告违反了物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示的原则，业主要求物业公司公开透明，被拒绝。原被告有纠纷，因物业管理不当泡水、漏水，导致被告遭受损失，原告物业公司不赔偿，被告要求原告赔偿损失以相抵物业费，被拒绝。四、原告侵占业主权益，不返还业主收益。原告未经全体业主同意，擅自出租、私自收取业主共有收益，严重侵犯了业主权益，涉嫌刑事犯罪。业主可以向原告追索，同时报案追究相关责任人的刑事责任。综上所述，原告没有法律依据起诉被告交纳物业费、违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系北京市昌平区某室的业主，房屋面积为99.53平方米。2006年4月6日，袁恬（乙方）与北京天宇流星花园物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由北京天宇流星花园物业管理有限公司为上述房屋提供物业服务，甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方应按照每建筑平米每月1.7元标准交纳物业服务费；乙方入住前预交一年的物业管理费，以后在每个交费期最后一个月20日前交下年度的物业管理费。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按所欠费用金额千分之三比例交纳违约金。另外，原告按每年66元的标准向小区业主收取垃圾清运费及垃圾处置费。合同签订后，原告向被告提供了物业服务，被告未向原告交纳2010年1月1日至2014年12月31日的物业服务费及垃圾清运费、垃圾处置费共计10482元。
另查，2008年7月18日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京天宇流星花园物业管理有限公司与北京新龙天宇物业管理有限公司合并为北京新龙天宇物业管理有限公司，即本案原告。
上述事实，有当事人的陈述及提交的《前期物业管理服务协议》、收费单、公司合并说明、照片、业主委员会备案单等证据材料在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有进行答辩，并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告袁恬经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。北京天宇流星花园物业管理有限公司与北京新龙天宇物业管理有限公司合并为北京新龙天宇物业管理有限公司后，北京天宇流星花园物业管理有限公司的债权债务即由原告北京新龙天宇物业管理有限公司享有和承担。被告签订了书面的物业服务合同，亦实际享受了原告提供的物业管理服务，被告作为小区内的业主，应按照小区内的收费标准向原告交纳原告提供物业服务期间的物业服务费及其他费用。被告提出原告并非本案适格主体的辩解意见缺乏依据，本院不予支持。被告提出原告未提供符合合同约定的服务，并提交了相应的照片。本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告要求减免物业服务费标准或者拒绝交纳物业服务费的辩解意见，本院不予采信。被告提出的原告占用公共设施进行营利、侵占业主收益一节，本院认为，业主的公共权益应当通过业主大会或者业主委员会进行维护，被告可以通过其他途径另行解决。
另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现原告起诉要求被告给付物业服务费以及代收费用的诉讼请求理由正当，本院对其合理部分予以支持。原告要求被告支付违约金的诉求请求，本院认为被告拒交物业服务费的行为并非恶意拖欠，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁恬给付原告北京新龙天宇物业管理有限公司二〇一〇年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的物业服务费及代收垃圾费用共计一万零四百八十二元，于本判决生效后十日内交纳。
二、驳回原告北京新龙天宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四十四元，由被告袁恬负担（于本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 薛恩同
二〇一五年十二月三十一日
书记员 刘晔龙