河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1102民初2845号原告李云川，男，1964年10月24日生，汉族，住所地郑州市。委托代理人苗典民、任慧超，河南科言律师事务所律师。被告张学毅，男，1966年11月10日生，汉族，住所地漯河市郾城区。委托代理人尚本辉，河南汇星律师事务所律师。第三人万佳鹏，男，1992年3月20日生，汉族，住所地漯河市。第三人万少勇，男，1967年9月10日生，汉族，住所地漯河市召陵区。第三人漯河市鑫利源商贸有限公司，住所地漯河市源汇区107国道与桂江路交汇处，统一社会信用代码914111026659875168。法定代表人万少勇。原告李云川诉被告张学毅、第三人万佳鹏、第三人万少勇、第三人漯河市鑫利源商贸有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李云川及其委托代理人苗典民、任慧超，被告张学毅及其委托代理人尚本辉到庭参加诉讼。第三人万佳鹏、第三人万少勇、第三人漯河市鑫利源商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云川诉称，2015年12月14日，原告以总价款1180000元购买第三人万佳鹏所有的位于郑州市××区魏庄××、魏庄××单元××号的房屋，并签订房屋买卖合同一份。合同签订后，原告分别于2015年12月22日、2016年7月6日向第三人万佳鹏支付购房款400000元和695350元。按照合同约定，被告于2015年12月22日将该房产交付给了原告。因该房屋的银行按揭贷款未予付清，无法办理过户手续。至2016年7月6日该房屋银行贷款还清后，原告即到房产管理局办理房屋过户手续，被告知该房屋已于2016年3月1日被本院查封。原告随即向本院提出执行异议。本院于2016年11月3日作出（2016）源法执异字第19号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议。原告认为原被告的房屋买卖合同在本院查封之前生效、且自2015年12月22日至今原告已实际占有涉案房产，并同意将剩余房款交付法院执行，同时未办理房屋过户手续原告并无过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告拥有排除执行的实体权利。为维护原告合法权益不受侵害，原告诉请依法裁决撤销漯河市源汇区人民法院（2016）源法执异字第19号执行裁定书，排除被告对郑州市管城回族区魏庄东街东、魏庄南庄南15幢2单元7层4号房屋的执行；撤销源汇区法院（2016）豫1102民初486号裁定书，立即解除对郑州市管城回族区魏庄东街东、魏庄南庄南15幢2单元7层4号房屋的查封；本案诉讼费用由被告承担。被告张学毅辩称，（2016）源法执异字第19号裁定书及（2016）豫1102民初486号裁定书，认定事实清楚，于法有据，应予维持；法院查封万佳鹏房产行为，在法理上优于原告与万佳鹏双方签订合同行为；本案不是审理原告与万佳鹏之间房屋买卖纠纷，至于购房尾款如何交付，不是本案审理范畴；原告将未办理房产过户登记手续的过错归责于万佳鹏没有事实依据；原告认为本案应适用最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条，该规定是对查封动产的相关规定，而不适用于本案需要办理不动产登记手续的相关规定。原告诉称的事实及理由不真实；原告对涉案房产不享有排除执行的实体权利；对于原告的诉讼请求应当依法驳回。第三人万少勇未答辩。第三人万佳鹏未答辩。第三人漯河市鑫利源商贸有限公司未答辩。经审理查明，本院在审理本案被告张学毅与第三人万佳鹏、万少勇、漯河市鑫利源商贸有限公司借款纠纷一案中，于2016年2月25日作出（2016）豫1102民初486号民事裁定书，于2016年3月1日依法查封了本案第三人万佳鹏名下的位于郑州市××区航海东路××院××单元××、房产证号为16××87的房产。本案被告张学毅依据发生法律效力的（2016）豫1102民初486号民事判决书，于2016年8月29日向本院申请强制执行。本案原告李云川认为位于郑州市××区航海东路××院××单元××、房产证号为16××87的房产为其所有，于2016年10月26日向本院提出书面异议。经审查，本院于2016年11月3日作出（2016）源法执异字第19号执行裁定书，裁定驳回了本案原告李云川的执行异议。本案原告李云川于2016年11月12日收到本院（2016）源法执异字第19号执行裁定书，于2016年11月22日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2015年12月14日，原告李云川作为甲方与作为乙方的第三人万佳鹏就第三人万佳鹏所有的位于郑州市××区魏庄××、魏庄××单元××号的房屋签订合同编号为1501462的房屋买卖合同。该合同约定，第三人万佳鹏将其所有的位于郑州市××区魏庄××、魏庄××单元××号的房屋以1180000元出售给原告李云川；付款方式按揭贷款，甲乙双方于签订本合同后房本下发后叁拾个工作日共同到贷款机构办理相关按揭贷款在手续；乙方应在立锲时将首付款400000元交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后房本下发七个工作日内向贷款银行提出还款申请，按贷款银行确定的还款之日之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款。合同还约定，在本合同签订后乙方需于七日内提前支付甲方首付款人民币400000元，用于该房产解押，该房款冲抵房款；待房本下发后到银行查询房产贷款后，甲乙双方共同承担此贷款，双方各一半；甲方在收到400000元首付款后将该房产交于乙方无偿使用。郑州金诺房地产咨询有限公司未来路分公司作为丙方，以居间方的身份该合同上盖章。2015年12月22日，原告李云川作为甲方与作为乙方的第三人万佳鹏签订房屋买卖补充协议，约定房产过户前，乙方支付给甲方400000元作为购买位于郑州市××区魏庄××、魏庄××单元××号的房屋房款的一部分，用办理该房产银行解押。2016年7月6日，原告李云川作为甲方与作为乙方的第三人万佳鹏签订房屋买卖借款协议，约定房产过户前，乙方支付给甲方695350元作为用于甲方解押。郑州金诺房地产咨询有限公司未来路分公司作为丙方，以见证方的身份在该两协议上盖章。原告分别于2015年12月22日、2016年7月6日以银行转款的方式向第三人万佳鹏支付购房款400000元和695350元。第三人万佳鹏分别于2015年12月22日、2016年7月6日向原告出具内容分别为“收到条今本人万佳鹏（身份证号）收到李云川（身份证号）购买管城回族区魏庄东街东、魏庄南街南15幢2单元7层4号房的房款（大写）肆拾万元整（小写）：400000元。收款人：万佳鹏身份证号：日期：2015年12月22日”、“收到条今本人万佳鹏（身份证号）收到李云川（身份证号）购买管城回族区魏庄东街东、魏庄南街南15幢2单元7层4号房的房款人民币：陆拾玖万伍仟叁佰伍拾元小写：695350元。收款人：万佳鹏日期：年月日”的收到条。又查明，原告李云川与第三人万佳鹏于2015年12月14日签订的合同编号为1501462的房屋买卖合同中的、第三人万佳鹏所有的位于郑州市××区魏庄××、魏庄××单元××号的房屋与位于郑州市××区航海东路××院××单元××、房产证号为16××87的房产系本案争议的同一套房产。原告于2015年12月22日起占有使用郑州市××区航海东路××院××单元××、房产证号为16××87的房产至今；期间原告李云川于2016年2月21日对该房产进行装修。还查明，2013年8月31日，第三人万佳鹏与河南正商置业有限公司签订关于管城回族区魏庄东街东、魏庄南街南15幢2单元7层4号的房屋的商品房买卖合同（合同编号130××××5189）。合同约定付款方式及期限：现金305005元于2013年8月31日交纳；商业贷款710000元于2013年9月30日交纳。2016年7月6日，管城回族区魏庄东街东、魏庄南街南、正商新蓝钻珂园、15幢2单元7层4号房产的按揭贷款全部付清。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同及协议、收到条、银行转款凭证、收款收据及当事人各方的当庭陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中原告李云川与第三人万佳鹏签订房屋买卖合同及协议，系双方当事人真实意思表示，均合法有效，依法成立，本院予以确认。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告李云川与第三人万佳鹏签订房屋买卖合同的时间是2015年12月14日，并自2015年12月22日起占有使用该房产；而该房产被查封的时间是2016年3月1日。原告李云川在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有了该不动产，事实清楚，证据充分，本院予以认定。原告李云川分别于2015年12月22日、2016年7月6日以银行转款的方式向第三人万佳鹏支付购房款400000元和695350元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。位于郑州市××区航海东路××院××单元××、房产证号为16××87的房产未办理过户登记手续，原因在于该房银行按揭贷款在被查封之前未予清偿，并非原告李云川的过错造成，且原告同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故李云川对诉争的房产享有权利足以排除执行，本院予以认定。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：停止对位于郑州市管城区航海东路70号院2单元7层0703号、产权证号为16××87的房产的执行，并解除查封。驳回原告李云川的其他诉讼请求。本案诉讼费100元（原告已交纳），由被告张学毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院（上诉案件的案件受理费由上诉人自向人民法院提交上诉状的次日起七日内预交。逾期未预交的，视为放弃上诉）。审 判 长  李小勇审 判 员  孙慧玲人民陪审员  孙盈盈二０一七年五月八日书 记 员  张银杰