湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘08民终120号
上诉人（原审被告、反诉原告）：侯明娥，女，1964年12月13日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：张霞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周柏华，男，1963年02月13日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：向一汉，男，1950年11月14日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：张建春，湖南澧滨律师事务所律师。
上诉人侯明娥、周柏华因与被上诉人向一汉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯明娥及其委托诉讼代理人张霞，上诉人周柏华，被上诉人向一汉及其委托诉讼代理人张建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯明娥、周柏华上诉请求：撤销一审判决，确认《购房协议》无效，判令向一汉支付侯明娥、周柏华房屋租金7.47万元，责令向一汉腾房交付给侯明娥、周柏华。事实和理由：1.《购房协议》是上诉人在无力偿还债务时，被向一汉逼迫才签订的，并不是上诉人的真实意思表示。此后，上诉人在长达十三年的时间内多次找向一汉夫妇退还房屋，被向一汉夫妇拒绝，这实际上是上诉人在行使撤销权。2.向一汉在长达十三年非法占有房屋期间，没有通过法律途径要求上诉人交付房产证，而在房屋征收后认为有利可图，才提起诉讼，是向一汉不讲诚信。3.一审判决适用法律错误，因为房屋在过户之前，物权并未发生变动。4.一审判决结果与认定事实自相矛盾，一审认为《购房协议》是上诉人的真实意思表示，但同时在事实部分认定上诉人自2005年以来多次找向一汉夫妇要求退房。5.一审判决不公平，房屋所有权属于上诉人，在向一汉夫妇非法占有房屋期间所产生的法定孳息（租金）应归上诉人，且《购房协议》中所约定的3000元押金亦未处理。6.侯明娥是拿房子做抵押担保，并不是卖给向一汉，本案是因民间借贷而引起的纠纷，故民间借贷关系是基础法律关系，应以基础法律关系进行审理，即案由应为民间借贷纠纷。
向一汉辩称，向一汉没有逼迫侯明娥、周柏华签订《购房协议》，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
向一汉向一审法院起诉请求：1.确认原被告于2004年4月3日签订的《购房协议》合法有效；2.判令两被告向原告交付所购买的房屋产权证。
侯明娥、周柏华向一审法院提出反诉请求：1.撤销侯明娥与向一汉签订的《购房协议》；2.责令向一汉限期腾让房屋交付给反诉人；3.由向一汉支付反诉人房屋租金7.47万元（自2004年4月至2017年12月）。
一审法院认定事实：侯明娥、周柏华与向一汉系邻居。2000年左右，侯明娥、周柏华因孩子读书，做生意需要资金周转向向一汉借款3万元，约定月息2分。后因生意亏损，侯明娥、周柏华无钱偿还借款。由于向一汉多次催还借款，2004年4月3日，侯明娥与向一汉签订了《购房协议》，约定：侯明娥自愿将坐落在回龙路轻纺工业局宿舍厅房屋出售给向一汉，房屋价款4.2万元。卖房时间从2004年4月1日起房屋产权归向一汉所有。因房产证押在农村信用社，于2004年年底到期后侯明娥将房产证归还给向一汉，侯明娥自愿暂抵押现金3000元，2004年12月底房产证归还向一汉后，向一汉退还押金3000元。付款方式，向一汉一次性付给侯明娥房款4.2万元（扣除押金3000元，房租900元），实际付给侯明娥现金3.81万元。侯明娥、向一汉双方在《购房协议》落款处签字。由于在签订协议时，侯明娥、周柏华已经偿还部分借款，尚下剩向一汉2万多元本息没有偿还。于签订协议当日，向一汉又给侯明娥给付1万多元以补齐约定的房屋价款4.2万元后，侯明娥出具了收到向一汉购房款3.9万元的收条。此后，向一汉多次向侯明娥夫妻要房产证，而侯明娥则因2005年生意做起来后，多次找向一汉夫妻要求退回房子。
另查明，案涉房屋坐落在，系侯明娥与周柏华婚后侯明娥买断的单位宿舍，房屋建筑面积56.34平方米，产权登记在侯明娥名下，产权证号为张家界房权证永定字第××号，登记日期为1998年6月3日。侯明娥庭审中陈述，孩子读书，做生意资金周转缺钱向向一汉借钱，2004年房屋的市场售价800多元，向一汉则陈述为400多元。侯明娥还陈述她与周柏华夫妻住在一起，房屋抵账给向一汉同周柏华商量过。周柏华庭审中陈述协议签订约一个月，侯明娥给其说过房子抵账给原告，自己也同意了，但不知道是卖给原告，至今都不知道，自己没有找过向一汉退房子，家里大小事都是侯明娥做主。
一审法院认为，本案的争议焦点是：1.案涉《购房协议》是否属于有效合同；2.反诉原告的撤销权是否已经消灭；3.反诉原告要求反诉被告支付房屋租金的请求是否成立。
1.案涉《购房协议》属于有效合同。理由为：侯明娥与向一汉于2004年4月3日签订《购房协议》，约定其将坐落在回龙路轻纺工业局宿舍厅房屋出售给向一汉，房屋价款4.2万元。侯明娥在协议签订当日收取了向一汉房屋价款（向一汉向其支付了抵借款后的差额），应视为侯明娥履行协议的行为。故侯明娥签订《购房协议》应是其真实意思的表示。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案，侯明娥庭审陈述“孩子读书，做生意资金周转缺钱向向一汉借钱，房屋抵账给原告是同周柏华商量过的”。周柏华的庭审陈述“协议签订一个月时间，侯明娥给其说过房子抵账给原告，自己也同意了，但不知道是已经卖给原告了，至今都不知道，自己没有找过向一汉退房子，家里大小事都是侯明娥做主”。案涉《购房合同》签订后，房屋一直由向一汉实际控制，周柏华与侯明娥系夫妻，共同居住在一起，其主张对房屋买卖不知情，不符合常理。且根据侯明娥、周柏华的上述陈述说明周柏华对侯明娥将房屋抵账给向一汉主观上是明知的，再根据侯明娥的借款用途系日常生活需要、房屋产权证登记在侯明娥一人名下，以及房屋价款系合理兑价（按照侯明娥陈述的当时市场售价×案涉房屋面积计算，与购房协议的房屋价款差额不大），向一汉有理由相信侯明娥与其协议作价卖房抵账是其夫妻的共同意思表示。故对侯明娥、周柏华辩称侯明娥无权处分夫妻共同财产，《购房协议》应系无效合同的主张，依法不予支持。综上，向一汉与侯明娥签订的《购房协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，故应认定为合法有效的合同。
2.合同法第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同法第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案，侯明娥、周柏华反诉提出其签订《购买协议》是向一汉乘人之危的不当行为，则侯明娥、周柏华理应在签订协议后即应知道其权利受到侵害，但两反诉原告却在房屋被向一汉实际控制13年后提出撤销合同之诉，显然已经超过提起撤销合同之诉的期间。撤销权期间属于除斥期间即不变期间，不适用中止、中断或延长的规定，权利人在期间内未行使权力的，期间届满后，权力即消灭。故反诉人侯明娥、周柏华所享有的撤销权已经消灭，对其主张撤销《购房协议》的反诉请求，不予支持。
3.对侯明娥、周柏华反诉要求向一汉支付案涉房屋租金的请求不予支持。侯明娥与向一汉于2004年4月3日签订的《购房协议》属于有效合同，并且《购房协议》中还约定有抵扣房屋租金作为房屋价款的约定，自此，说明侯明娥将房屋已经实际交付向一汉控制，并且也认可《购房协议》签订后房屋租金应该由向一汉收取。现侯明娥、周柏华以没有办理房屋过户登记，物权没有变动为由进行抗辩，并且提出要求向一汉向其支付实际占有13年房屋租金的请求。不动产物权变动虽以登记为生效主义，但本案签订的《购房协议》属于有效合同，合同当事人应当遵循诚实信用及全面履行合同义务的原则，侯明娥、周柏华还负有继续履行合同协助办理房屋产权过户的义务。故对向一汉提出要求侯明娥、周柏华交付房屋产权证的请求予以支持，对于侯明娥、周柏华要求向一汉支付房屋租金的反诉请求，房屋租金属于法定孳息，根据物权法第一百一十六条的规定，法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得，没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。本案侯明娥与向一汉在《购房协议》中已经认可房屋租金应由向一汉收取，故对侯明娥、周柏华的该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第六十条、五十四条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决：一、原告向一汉与被告侯明娥于2004年4月3日签订的《购房协议》属于有效合同；二、被告侯明娥、周柏华于本判决生效之日起十日内向原告向一汉交付案涉房屋所有权证；三、驳回被告侯明娥、周柏华的反诉请求。本诉案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，反诉案件受理费834元，共计884元，由被告侯明娥、周柏华负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对一审查明的事实，侯明娥、周柏华提出在一审庭审中，周柏华不知道房屋已抵账给向一汉，只知道房屋抵押给向一汉。对侯明娥、周柏华提出的事实异议，本院认为，根据周柏华在一审庭审中“协议签订后一个月的时间，侯明娥给我说房子抵给向一汉，我说欠了人家的钱，抵了就抵了，但是是抵给向一汉，还是卖给向一汉我一直不清楚”的陈述，再结合侯明娥、周柏华在上诉状中所陈述的房屋已由向一汉占有十多年的事实，足以认定周柏华明知房屋已经卖给向一汉，故本院对侯明娥、周柏华所提事实异议不予采纳。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院二审予以确认。
本院认为，上诉人侯明娥、周柏华的上诉理由不能成立，理由如下：
1.关于《购房协议》的效力问题。第一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”侯明娥称签订《购房协议》系受向一汉逼迫，但侯明娥没有举证证明存在逼迫的情况，依据上述规定，应由侯明娥承担举证不能的不利后果，即应认定签订《购房协议》时侯明娥未受向一汉逼迫。第二，侯明娥在签订《购房协议》时仅欠向一汉两万多，而房款为四万二千元，向一汉将扣除押金、租金后的一万多差额部分支付给侯明娥，侯明娥收取了差额款项，并让向一汉实际占有房屋多年，交易的主要内容已经实际履行。从侯明娥的行为来看，签订的《购房协议》应为其真实意思。虽然侯明娥后来多次找向一汉退房，但这是侯明娥事后的反悔行为，不能证明侯明娥在签订《购房协议》时意思表示不真实。第三，《购房协议》的内容明显为房屋买卖，且双方已经实际完成支付对价、交付房屋等主要义务，向一汉实际占有使用房屋多年。《购房协议》中的内容不涉及担保抵押事项，双方履行协议的行为也不符合抵押特征，故侯明娥、周柏华上诉所主张的房屋仅抵押给向一汉的理由不能成立。第四，侯明娥未在法律规定的一年除斥期间内行使撤销权，现向一汉亦不同意解除《购房协议》。综上，本院认为《购房协议》系侯明娥、向一汉双方的真实意思表示，其内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。侯明娥、周柏华上诉主张《购房协议》无效的理由不能成立。
2.周柏华与侯明娥系夫妻关系，共同居住在一起，明知争议房屋已由侯明娥卖给向一汉，且房屋已由向一汉实际占有多年，未提异议，应认定周柏华同意将房屋卖给向一汉。且向一汉取得房屋所支付的对价，基本符合当时市场行情。综合本案交易双方的关系、协议内容、履行情况，向一汉有理由相信侯明娥与其协议卖房是侯明娥、周柏华的夫妻共同意思表示。
3.虽然房屋未登记过户，所有权未转移给向一汉，但并不影响《购房协议》的效力。依合法有效的《购房协议》约定，侯明娥、周柏华有交付房屋、房产证给向一汉的义务。故侯明娥、周柏华上诉所主张一审适用法律错误的理由不能成立。
4.争议房屋现已由向一汉实际占有多年，且向一汉基于有效的房屋买卖合同占有该房屋，属有权占有，所得租金应归向一汉所有。关于3000元押金，因侯明娥、周柏华未提起相应反诉，不属于本案处理范围。
综上所述，上诉人侯明娥、周柏华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费934元，由上诉人侯明娥、周柏华共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖昌全
审 判 员 杨 芳
审 判 员 刘利利
二〇一八年四月三日
法官助理 樊江山
书 记 员 罗 晴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。