北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5124号
上诉人（原审原告、反诉被告）：莫晓锋，男，1972年8月3日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：张殿江，北京稳正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李长起，男，1958年6月10日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：李艳涛，男，1984年2月22日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：杨敏，北京市致知律师事务所律师。
上诉人莫晓锋与上诉人李长起因土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初9878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人莫晓峰及其委托诉讼代理人张殿江，被上诉人李长起及其委托诉讼代理人李艳涛、杨敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
莫晓锋上诉请求：请求撤销一审判决第一项，判决李长起向莫晓峰支付违约金50万元，李长起承担诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定事实有误。原审认定莫晓峰的实际损失为2015年租金、装修及建设损失、小麦损失，没有考虑莫晓峰、赵杰夫妇的收入损失。二、原审法院适用法律错误，原审法院确定违约金数额没有考虑莫晓峰在合同履行后可以获得的利益，违反合同法第一百一十三条的规定。三、原审法院认定违约金损失违反证据规则。
李长起上诉请求：撤销一审判决，依法驳回莫晓峰的诉讼请求，改判莫晓峰向李长起支付2016年租金80000元，并支付违约金（以8万元为基数，按照日千分之三的标准，自2016年2月1日起计算至2016年租金实际给付之日止。）案件受理费由莫晓峰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，李长起不存在违约行为，不应对莫晓峰进行赔偿。二、涉诉《农村土地承包经营权出租合同》李长起无权解除。李长起是基于合同文本产生争议情况下采取的行为，并非无故违约。三、李长起的行为并没有对莫晓峰造成损失，且莫晓峰的土地一直闲置，李长起为避免土地被收回的风险而实施的行为，莫晓峰并没有因此而遭受实际损失。四、法院判决李长起无权要求莫晓峰支付2016年租金及违约金是错误的。
莫晓峰向一审法院起诉请求：2014年6月初，莫晓锋在网上看到李长起欲出租顺义区大孙各庄镇70亩果园，李长起报价每亩1500元。经莫晓锋现场看地，发现李长起出租的土地约64亩。经双方协商，确定租赁价格为8万元。李长起承诺双方签订的合同不通过户耳山村民委员会，以免户耳山村民委员会按1.5元收取电费。2014年6月16日，双方签订《农村土地承包经营权出租合同》，出租土地的基本情况为地名：征王庙山后35亩土地，四至：东到柴家林界、南到宏利钢管厂、西到绿化造林区、北到绿化造林区。合同第二条约定：出租期限15年，即自2015年1月1日起至2030年1月1日止，李长起应于2014年12月31日前将土地交付莫晓锋。2014年6月24日，双方协商，因李长起女儿买房，莫晓锋提前支付2015年土地租金8万元。2014年6月25日，莫晓锋将8万元租金交付给李长起，李长起同意莫晓锋提前进入租赁土地进行准备工作。李长起为获取土地补贴，要求莫晓锋种植小麦。莫晓锋种植小麦50亩，并装修了房屋，且在租赁土地四周建了围栏。2014年12月，莫晓锋租赁土地停电，李长起阻止电工维修，也不维修浇水管道，且将锅炉房锁上。莫晓锋不仅无法为小麦浇水，而且无法供暖、用水，致使无法居住。李长起还锁上出租土地的大门，并且仍然占用部分房屋及羊圈不肯交付给莫晓锋，双方因此发生矛盾，经大孙各庄镇司法所调解无效。2015年1月22日，莫晓锋起诉至北京市顺义区人民法院，请求法院确认双方签订的合同无效。在庭审中，李长起称租赁给莫晓锋的土地是35亩，35亩以外的要另行收费。2015年4月23日，北京市顺义区人民法院作出（2015）顺民（商）初字第3366号民事判决书，确认双方签订的合同有效。2015年5月26日，李长起在租赁麦地内由东向西扎了一排木杆，将木杆以北的莫晓锋修建的化粪池填平，栽种杨树，还将木杆以北的土地出租给第三人，并强行收割了莫晓锋种植的小麦。2015年6月，莫晓锋以欺诈为由将李长起诉至顺义区人民法院，顺义区人民法院作出（2015）顺民（商）初字第11086号民事判决书。一审判决后，李长起上诉，二审作出（2016）京0113民终4405号民事判决书，认定李长起出租70亩土地变更为35亩属于违约，而非欺诈。根据双方签订的《农村土地承包经营权出租合同》第八条第一款的约定“无正当理由单方变更或解除合同，应当向另一方当事人支付违约金，并赔偿给另一方造成的损失，违约金的数额为人民币50万元。”莫晓锋收到二审判决书后，向李长起发出解除合同通知，李长起于2016年6月19日收到解除合同通知。为维护莫晓锋的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.李长起支付莫晓锋违约金50万元；2.李长起承担本案诉讼费用。
李长起辩称：不同意莫晓锋的诉讼请求。李长起并没有违约，只是因为合同的表述不清，双方对合同的内容理解产生了分歧，合同写明的是35亩土地，莫晓锋认为是地名，而李长起认为是土地面积。莫晓锋多次起诉，莫晓锋的本意就是不想履行合同，莫晓锋第一次起诉是以没有报政府批准而确定合同无效，莫晓锋第二次起诉是以欺诈为由撤销合同，莫晓锋第三次以违约为由要求支付违约金，李长起认为莫晓锋主张违约金也是没有依据的，三中院的判决载明的违约行为只是插木杆作为35亩土地的分界线，并收割了木杆以北的小麦，这两个行为对莫晓锋没有造成损失，且以合同约定支付巨额违约金的情形也是不相符的，莫晓锋要求支付的违约金数额巨大，如果法院确认李长起确实有上述两项违约行为，请求法院根据莫晓锋的实际损失对违约金的金额予以酌定。
李长起反诉称：双方于2014年6月16日签订《农村土地承包经营权出租合同》，约定租金逐年支付，于每年1月31日前支付。但莫晓锋违反合同约定，至今未支付2016年租金。这两年来，莫晓锋违反合同约定使土地撂荒，不对果树进行管理，造成大量果树荒废，损失惨重。故李长起反诉要求法院判令：1.莫晓锋给付李长起2016年租金8万元；2.莫晓锋支付李长起违约金（以8万元为基数，按照日千分之三的标准，自2016年2月1日起计算至2016年租金实际给付之日止）；3.反诉费由莫晓锋负担。
莫晓峰答辩称：在本诉中莫晓峰已经举证证明了李长起的违约行为，李长起的违约行为造成出租土地停水停电，莫晓峰无法管理土地，2015年5月26日，李长起单方面变更合同，将涉诉土地北面出租给第三人，李长起的行为致使双方合同无法履行。莫晓峰于2016年6月18日向李长起发送了解除合同通知，李长起于6月19日收到，根据法律规定，双方合同已经于6月19日解除。李长起一直没有按照合同约定交付土地，其行为又造成莫晓峰无法管理土地。请法院驳回李长起的反诉。
一审法院经审理查明：2014年6月16日，李长起（甲方）与莫晓锋（乙方）签订了一份《农村土地承包经营权出租合同》。该合同主要约定：1.甲方将其承包经营的位于北京市顺义区大孙各庄镇户耳山村的土地承包经营权及地上物（房屋、果树及其他设施）的使用权，出租给乙方从事种植、养殖等农业及相关的生产经营活动。出租土地的基本情况为地名：征王庙山后35亩土地，四至：东到柴家林界、南到宏利钢管厂、西到绿化造林区、北到绿化造林区，原承包合同：李长起与户耳山经济合作社、户耳山村民委员会2000年1月1日签订的《果树地承包合同》；2.出租期限为15年，即自2015年1月1日起至2030年1月1日止。甲方应于2014年12月31日之前将土地交付乙方；3.租金以现金方式支付。每年由乙方支付甲方租金人民币8万元，期限内租金不变。租金逐年支付，于每年1月31日之前支付；4.甲方有权按照合同规定收取租金；5.甲方与发包方的土地承包合同关系不变。甲方作为承包方应履行的义务仍应由甲方承担；6.甲方应协助乙方按合同约定行使土地使用权，不干预乙方正常的生产经营活动；7.乙方在承租地块上享有经营自主权、产品处置权和收益权，在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动，乙方的种植、养殖方式甲方不得干预；8.乙方应当依照合同约定按时足额支付土地流转费；9.流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理：乙方投资建设的农业基础设施、设备、临时设施，乙方拥有所有权和处置权，合同到期后由甲乙双方协商处置；10.有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：（1）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；（2）订立合同所依据的国家政策发生重大变化的；（3）一方违约，使合同无法履行的；（4）因不可抗力（重大自然灾害）使合同无法履行的；11.乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地承包经营权：（1）不按合同约定用途使用土地的；（2）逾期6个月以上仍不交纳土地租金的；12.无正当理由单方变更或解除合同的，应向另一方当事人支付违约金，并赔偿给另一方造成的损失。违约金的数额为人民币50万元；13.乙方逾期支付租金，每延迟一天，按应支付租金的千分之三计算违约金；14.甲方逾期交付土地，每迟延一天，按租金的千分之三计算违约金；15.本合同一式3份，甲、乙双方各执一份，另一份由甲方送往村委会备案。合同签订后，莫晓锋于2014年6月25日交给李长起2015年的租金8万元。后，莫晓峰在涉诉土地上种植小麦、装修房屋、建设阳光房等。
另查，2000年1月1日，李长起（乙方）与顺义区大孙各庄镇户耳山村经济合作社（甲方）和顺义区大孙各庄镇户耳山村村委会（甲方）签订了《果树地承包合同》。合同主要约定：1.甲方提供征王庙山后土地35亩（西沟为长起），水沟长107.5米，宽4米，为长起走水使用；2.承包期自2000年1月1日起至2030年1月1日止；3.未经甲方允许，乙方不准转卖和转包他人经营；4.承包期间，如遇乙方确实无力经营的，应向甲方提出申请，甲方根据乙方实际情况，经甲乙双方共同协商经主管部门同意后，解除合同，再别行转包。
(2016)京03民终4405号民事判决书确认：在（2015）顺民（商）初字第11086号案件诉讼中，莫晓锋提交了一份录像，用于证明李长起在涉诉土地的麦地从东向西插上木杆，作为35亩土地的分界线。在2015年5月26日，李长起欲对外出租分界线以北的土地，且李长起于2015年6月7日收割了木杆以北的小麦。李长起对录像的真实性予以确认。李长起称其的确在涉诉土地的麦地从东向西插上了木杆，因为李长起只出租了35亩地给莫晓锋，故要做一个分界线。李长起称的确在2015年5月26日打算将分界线以北的土地对外出租，且的确在2015年6月7日收割了木杆以北的小麦，但是是李长起对外出租的第三方进行的收割。李长起称莫晓锋提交的该份录像与本案无关。李长起认为出租给莫晓锋的是35亩土地，其他土地是李长起的自留地。莫晓锋在李长起的自留地上种植小麦，但未给付李长起35亩土地以外的租金，到小麦应该收割的季节，莫晓锋不收割小麦，影响李长起下一茬玉米的种植。故李长起收割了其自留地内的莫晓锋种植的小麦。李长起称其已经将出租给莫晓锋的35亩土地以外的李长起自留地以一年一议的形式出租给了第三方。莫晓锋与李长起一致确认双方签订的《农村土地承包经营权出租合同》中约定的土地四至与李长起和户耳山经济合作社及户耳山村委会签订的《果树地承包合同》中的35亩土地的四至是不一样的。对于双方签订的《农村土地承包经营权出租合同》中约定的土地四至，莫晓锋称系东至柴家林边界、南至宏利钢管厂。西边界和北边界约定的绿化造林区，指的是到林业局承包的专门用于植树造林的土地。李长起称四至中的东至是到柴家林边界，南至是到宏利钢管厂。西边界和北边界约定的绿化造林区，李长起认为只要是35亩土地以外的部分就都是绿化造林区。经本院现场勘验，涉诉土地的西边和北边均有与其他土地区分明显的绿化造林区。
另查，莫晓峰于2016年6月18日向李长起邮寄了解除合同通知，李长起于2016年6月19日收到该通知。
一审法院认为：本案争议焦点之一为李长起是否存在单方变更合同的行为。李长起与莫晓锋签订的《农村土地承包经营权出租合同》明确约定了涉诉土地的四至：东到柴家林界、南到宏利钢管厂、西到绿化造林区、北到绿化造林区。涉诉土地的西边和北边均有与其他土地区分明显的绿化造林区。合同签订后莫晓峰种植小麦50亩，并装修了房屋，在租赁土地四周建了围栏。涉诉土地的面积应以《农村土地承包经营权出租合同》约定的四至为准，并非李长起主张的35亩。李长起在涉诉土地中安插木杆作为35亩土地的分界线，收割木杆以北的小麦，并将木杆以北的土地以一年一议的形式出租给第三方的行为属于单方变更合同的行为。李长起应当按照《农村土地承包经营权出租合同》的约定向莫晓锋支付违约金。莫晓峰要求李长起支付违约金50万元，但李长起主张约定的违约金过高请求予以适当减少。本院以莫晓峰的实际损失（主要为2015年租金损失、装修及建设损失、小麦损失）为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定为16万元。
本案的争议焦点之二为莫晓锋是否应当向李长起支付2016年租金及违约金。生效判决确认李长起于2015年5月26日，在诉争的土地中插上木杆作为35亩土地的分界线，并收割了木杆以北的小麦。李长起的违约行为致使莫晓峰不能实现合同目的，莫晓峰享有解除合同的权利。莫晓峰于2016年6月18日向李长起邮寄了解除合同通知，该通知于2016年6月19日到达李长起。根据法律规定，莫晓锋与李长起签订的《农村土地承包经营权出租合同》于2016年6月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李长起无权要求莫晓峰支付2016年租金及违约金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、李长起支付莫晓锋违约金十六万元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回莫晓锋的其他诉讼请求；三、驳回李长起的全部反诉请求。如果李长起未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有莫晓锋提供的《农村土地承包经营权出租合同》、收条、（2015）京公明内民证字第23号公证书、现场照片、通话录音、录像、（2015）顺民（商）初字第3366号案件开庭笔录、(2016)京03民终4405号民事判决书、收款收据、收据、送货单、建材产品买卖合同、商品销售凭证、发票、购物清单、订货合同（保修单）、发货明细单、离职证明、劳动合同书补充条款、个人收入证明、税收证明、解除合同通知及快递单、查询单，李长起提供的《果树地承包合同》、通知、现场照片及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：就莫晓峰主张的违约金过低问题，一审法院考虑了莫晓峰各项实际损失，兼顾当事人的过错程度等因素，综合酌定损失为16万元较为适宜。该数额已经兼顾了莫晓峰的客观可确定的各项所失利益，故莫晓峰关于违约金过低的诉求，本院不予支持。李长起在涉诉土地中安插木杆作为35亩土地的分界线，收割木杆以北的小麦，并将木杆以北的土地以一年一议的形式出租给第三方的行为属于单方变更合同的行为。李长起应当向莫晓锋支付相应违约金。李长起上诉不同意支付违约金的请求，本院不予支持。李长起单方变更合同的行为致使莫晓峰不能实现合同目的，莫晓峰有权解除合同。解除合同通知于2016年6月19日到达李长起，故双方合同于该日解除。但莫晓峰于2016年1月至6月18日仍在占有35亩土地，故其应支付李长起此期间的租金，具体租金数额由本院核算。一审法院未予支持2016年期间部分租金错误，本院予以纠正。李长起要求莫晓峰给付2016年全年租金，无事实依据，本院不予支持。就李长起主张的未付租金的违约金问题，因李长起违约在先，且致莫晓峰不能实现合同目的，故莫晓峰并非无故拒绝给付租金，故李长起主张的违约金，本院不予支持。综上，莫晓峰的上诉请求不能成立，应予驳回；李长起上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初9878号民事判决第一项；
二、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初9878号民事判决第二项、第三项；
三、莫晓峰支付李长起二〇一六年一月一日至二〇一六年六月十八日的租金二万零三百八十六元七角，于本判决生效之日起七日内执行；
四、驳回莫晓峰的其他诉讼请求；
五、驳回李长起的其他反诉请求。
一审案件受理费4400元，由莫晓峰负担2992元（已交纳），由李长起负担1408元（于本判决生效之日起七日内交纳），一审反诉案件受理费900元，由莫晓峰负担670元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李长起负担230元（已交纳）；
二审案件受理费8200元，由莫晓峰负担7740元（已交纳），由李长起负担460元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 陈 静
审 判 员 宫 淼
二〇一七年五月二十五日
法官助理 胡震霄
书 记 员 祖志贤