陕西省彬县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）彬民初字第00943号
原告梁某某，男。
委托代理人赵某某，男。
被告孙某某，男。
原告梁某某与被告孙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告在彬县公刘街西段北侧建有两层楼房一栋，2009年6月1日经人介绍，将其中13间房屋租给被告孙某某经营宾馆，租期6年（2009年6月1日至2015年6月1日），每年租金为35000元，付款方式为每年6月1日支付当年房租费。同时约定，如被告不能按时交房费，每拖欠一日，应按年租金5‰支付违约金，如拖欠一月，则合同自动终止。合同签订后，被告支付了第一年的租金35000元，第二年仅支付了10000元。下欠60000元至今未付，经多次催要未果。现请求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；要求被告给付拖欠的房屋租金60000元；要求被告支付从2012年6月1日起到交房之日至，每天房屋的租赁费95.85元；要求被告支付违约金120000元。
被告孙某某辩称，其与原告2009年6月1日签订房屋租赁合同后，按期支付了第一年的租金35000元，第二年政府在宾馆门前空地上建围墙施工影响了宾馆生意，只给原告支付了10000元的房租，其向原告提出将房费降至每年22000元，原告同意商量。2011年10月份，被告与原告协商，达成口头协议，房租降为22000元。现被告同意解除合同，但房租从2011年起应为每年22000元，由原告赔偿房屋无法转租他人的损失126000元。
本案争议焦点：1、原、被告签订的房屋租赁合同是否有效；2、被告所欠原告房屋租金的实际金额；3、被告对承租房屋装修物、添加物的具体情况及如何处理。
原告对其主张提供证据如下：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间的合同合法有效，交房时间以合同签订之日为准，租期内已减去装修时间，被告存在违约行为。
2、被告书写的保证书一份，证明原告曾给被告宽限期。
3、出让土地协议及收款收据，证明原告建设房屋所使用的土地是通过文泰村出让得到的土地。
4、罚款收据两张，证明彬县国土资源局对原告进行过罚款。
被告质证对《房屋租赁合同》及保证书的真实性无异议，但认为保证书是在其不情愿的情况下写的。对证据3、4表示不知道此事。
被告对其主张提供证据如下：
1、被告对其主张提供照片6张，反映宾馆门前因施工前后变化情况，证明经营受影响。
2、被告提供水电底数清单一份，证明于2009年7月26日接收宾馆。
3、销售清单三份及收款收据二份，证明其在经营宾馆期间，给宾馆进行装修及投入设备用于经营，以及部分设备的价款。
4、《伟华宾馆附楼装饰及硬件配套清单》，证明宾馆装修物详情及具体金额。
5、申请法院对证人曹某某的调查笔录一份。证明2012年8月底，其与胡兴发作为中间人和被告一起到宾馆找原告协商，梁某某说孙某某共欠其约50000元，孙某某提出每个月偿还5000元，但因梁某某不同意便没成。期间，孙某某问梁某某，在接手宾馆的第二年，门口便开始开发、修路建设导致宾馆生意大不如从前，那时其给梁某某说过减房租，梁说把之前所欠租金清完后再说，至于是什么时候之前的，由于当时协商不到一块，便没有再多商量。
原告质证对照片真实性无异议，但认为宾馆门前道路本就是梨树地，原本就不能通行，开发建设并没有影响到正常经营。对水电费清单认为属原告书写，但自己未签字，不能证明原告主张。对证据3、4表示不清楚。对证人曹某某证言，原告质证认为被告确实找过两个中间人，但前来是协商如何偿还房屋租金，被告提议根据营业额偿还，原告不同意，未协商减房租。
本院依法出示了下列证据：
1、对原告梁某某调查笔录三份，其证明被告为其垫付电费473元，水费170元，是以与被告核对的底数计算的。现宾馆内电脑有3台、锅炉1台、空调9台。租给被告经营宾馆的房屋是2007年所建，没有建设工程规划许可证，所使用土地是文泰村村委会转让给原告的，后彬县土地管理局进行过罚款处罚。
2、对被告孙某某调查笔录一份，其表示所提供的《伟华宾馆附楼装饰及硬件配套清单》中所标注“拆”字的，可以搬走，并表示对装修物残值不申请鉴定。
3、勘查笔录一份，证明被告宾馆装修、装饰物情况。
4、现场勘查笔录一份，经现场勘查宾馆门前为一条东西方向的道路，南面有一围墙。被告孙某某表述宾馆门口原来是一条路，从马路上可以直接看到宾馆，原告表示宾馆门口原是一片梨树地，孙某某给村上农民出钱把梨树挖了，路很宽。孙某某称为了宾馆门口的路花费9万余元，后村上赔了1万多元。
5、对原、被告的询问笔录一份，原告不同意让被告先行将宾馆可移动的装修、添加物搬走，双方当事人均不申请对装修物残值进行鉴定，并告知当事人对不能拆除的装饰、装修物，本院将依法估价处理，双方当事人表示同意。
原、被告质证对以上笔录真实性均无异议。
审查认定，对原告提供的《房屋租赁合同》，原、被告均无异议，予以认定。对原告提供的保证书，被告对真实性无异议，且没有提供证据证明其在不情愿的情况书写，予以认定。对原告提供的出让土地协议、收款收据及罚款收据，来源合法，与本案有关联性，故对此证据予以认定。对被告提供照片6张，能反映出被告所经营宾馆门前发生变化前的实际情况，与双方调查笔录能相互印证，予以认定。对被告提供的水电底数清单，因属其本人书写，无原告签字确认，且与双方签订的房屋租赁合同矛盾，不予认定。对被告提供的锅炉销售清单一份，经现场勘查，锅炉已安装使用，对该证据经审查予以认定。对被告提供的《伟华宾馆附楼装饰及硬件配套清单》，对现场勘查后双方确认的部分依法予以认定。对被告提供的证人曹某某证言，经审查不能证明被告主张。对本院依法出示的七份笔录，原、被告均对真实性无异议，依法予以认定。
经审理查明，2007年，彬县城关镇文泰村第一村民小组经村民会议决定，通过有价出让方式，将村上位于彬县公刘街西段北侧总计面积0.5亩土地的使用权转让给本案原告梁某某，总价款为75000元。随后，原告便在土地上建设房屋，但未取得建设工程规划许可证，彬县国土资源局因此行为对原告罚款1800元。2009年6月1日，被告孙某某承租原告梁某某所建二层共计13间房屋经营伟华宾馆，原、被告于2009年6月1日签订《房屋租赁合同》，租期为5年，合同约定每年租金35000元，每年6月1日支付当年租金。合同签订后，被告支付原告第一年（2009年6月1日至2010年6月1日）的房屋租金35000元，第二年（2010年6月1日至2011年6月1日）被告支付了原告房屋租金10000元，后被告再未交付房屋租金。2012年8月29日原告将宾馆大门锁住，被告将宾馆所有钥匙交给原告，交接时被告将宾馆内的部分物品带走，剩余物品以双方均予以确认的现场勘查笔录确定为：宾馆门口有LED显示屏一个；一楼物品有：办公桌椅1套、长沙发2张、1.8米双人床1张、1.5米双人床1张、1.3米单人床1张、六门立柜1个、1.5匹壁挂式空调2台（志高牌）、自动麻将桌1张、椅子4张、台式组装电脑1台、电视机1台、3匹立式空调1台、组合音响1套、物品展示柜1个、电动擦鞋机1台、锅炉1台、洗衣机1台、监控1套、验钞机1台、爱玛电动车1辆，还有3张单人床及床垫及架子，其中1个有床头、2张没有，以及一楼二楼暖气管道和暖气片。二楼物品有：1.2米单人床（带床垫）12张、1.5米单人床（带床垫）3张、1.2米硬板床2张、21寸电视机9台附机顶盒、饮水机7台、烧水壶3台、热水器4台、浴霸5台、风扇4台、小方桌2张、小圆桌2张、1.2匹壁挂式空调4台、1.5匹壁挂式空调2台、被子15条、床单15条、护单15条、电褥子15条、台式组装电脑2台、卷帘窗帘3个、布帘5个。被告接收后对14间房子包了门窗并用乳胶漆粉刷、用石膏压角，其中5件房子贴了壁纸，14间房子改电线线路。
另查明，宾馆门口原为一片梨树地，后被告出资让文泰村村民将梨树挖去，修成一条南北走向的路，直通公刘街主干道。2011年12月31日因宾馆门口空地开发建设，门口开始砌围墙并施工至今，变为东西方向的道路，给被告实际经营带来了一定的影响。被告遂与原告进行协商，要求房屋租金降为每年22000元，原告未同意。
本院认为，将未取得建设工程规划许可证建设的房屋进行出租，签订的房屋租赁合同无效。原告梁某某未取得建设工程规划许可证建房出租，其与被告孙某某于2009年6月1日签订的房屋租赁合同无效。故原告不能请求被告按照合同约定支付房租，但被告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。房屋占有使用费2011年12月31日之前按照每年35000元给付，之后因情况变化致被告占有使用收益受到影响，故房屋占有使用费酌定为每年24500元。原告要求租金计算至屋内物品搬走之日，因房屋已交回原告，且房屋内的物品及装饰、装修物不影响原告使用，故其主张不予支持，占有使用费应给付至2012年8月29日。原告梁某某主张要求被告支付违约金的诉请，因属无效合同，依法不予支持。被告孙某某主张由原告赔偿因房屋无法转租他人的损失126000元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。被告占有使用期间装饰装修物未形成附合的，因原告不同意利用，由被告拆除，已形成附合的装饰装修物，由原、被告按照导致合同无效的过错分担残值损失。原、被告均不申请对已形成附合的装饰装修物的残值进行鉴定，故参照被告提供的证据酌定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十条之规定，判决如下：
一、原告梁某某与被告孙某某于2009年6月1日签订的房屋租赁合同无效；
二、被告孙某某给付原告梁某某从2010年6月1日至2012年8月29日的房屋占有使用费60721.46元；
三、被告孙某某将所承租房屋内下列装饰装修物：LED显示屏一个、办公桌椅1套、长沙发2张、1.8米双人床1张、1.5米双人床1张、1.3米单人床1张、六门立柜1个、1.5匹壁挂式空调2台（志高牌）、自动麻将桌1张、椅子4张、台式组装电脑1台、电视机1台、3匹立式空调1台、组合音响1套、物品展示柜1个、电动擦鞋机1台、洗衣机1台、监控1套、验钞机1台、爱玛电动车1辆、3张单人床及床垫及架子、二楼物品：1.2米单人床（带床垫）12张、1.5米单人床（带床垫）3张、1.2米硬板床2张、21寸电视机9台附机顶盒、饮水机7台、烧水壶3台、热水器4台、浴霸5台、风扇4台、小方桌2张、小圆桌2张、1.2匹壁挂式空调4台、1.5匹壁挂式空调2台、被子15条、床单15条、护单15条、电褥子15条、台式组装电脑2台、卷帘窗帘3个、布帘5个，于本判决生效后三十日内搬走。
四、被告孙某某所承租房屋内装饰装修物：锅炉一台、暖气管道和暖气片、5间房屋壁纸、14间房屋房子的门窗装修、乳胶漆粉刷墙面、用石膏压角装修及线路改装的残值为19276元，由原告梁某某给付被告13493元，其余由被告孙某某承担，以上装饰装修物归原告梁某某所有；
五、原告梁某某给付被告孙某某垫付水、电费643元；
六、驳回原、被告其他诉讼请求；
上述款项在本判决生效后三十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由原告梁某某承担390元，被告孙某某承担910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审判长 徐春宁
审判员 徐胜利
审判员 苏向丽
二〇一三年七月十八日
书记员 刘启喆
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。