徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1106号
原告某某管理有限公司。
法定代表人渠某某。
委托代理人罗某某。
被告某某餐饮管理有限公司。
法定代表人王某某。
被告王某某。
以上两被告共同委托代理人王继某。
原告某某管理有限公司（以下简称某某公司）与被告某某餐饮管理有限公司（以下简称某某公司）、王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月12日受理后，依法适用普通程序并依法组成合议庭，于2014年7月4日、7月17日、11月25日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人罗某某、被告某某公司、被告王某某的共同委托代理人王继某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称，2010年12月1日，原告与某某房地产开发有限公司签订《富景商场经营管理委托书》，原告接受伟利公司的委托，继续履行徐州富景广场业主委员会所签订的商场租赁合同。被告某某公司于2008年4月1日与徐州富景广场业主委员会签订《房屋租赁合同》，租用淮海东路39号彭城富景综合楼部分经营场所，租赁房屋的使用面积为440平方米，租赁期限自2008年4月1日至2015年12月31日。被告租赁期间，尚欠租金405750元。为维护合法权益，现诉至法院，请求判令被告向原告支付租金405750元，并要求被告承担本案的诉讼费用。
被告某某公司、被告王某某共同辩称：1、原告起诉被告主体不适格；2、原、被告之前的租赁合同已经于2012年6月解除，房屋租赁合同的承租人已经变更为某某餐饮管理有限公司；3、在被告承租期间不欠原告任何费用。2008年3月20日，王某某与徐州市富景广场业主委员会签订房屋租赁合同，于2008年3月25日缴纳了履约保证金340000元，2008年4月7日缴纳装修保证金50000元，但是徐州市富景广场业主委员会并没有将房屋交付被告，因此，该租赁合同没有履行。后来，经王某某多次催要，但该390000元一直没有返还。2008年4月1日，某某公司与徐州市富景广场业主委员会签订了房屋租赁合同，并将房屋交付使用，但王某某已经定制了桌椅板凳、厨具等共投资了1200000元，无奈，王某某将相关经营物品低价租赁给了某某公司。2009年11月，被告某某公司原老板黄某经营不下去了，在2009年11月份黄某将某某公司转卖给了王某某，同时办理了工商登记变更，法定代表人变更为王某某。在此期间，王某某、黄某与徐州市富景广场业主委员会对黄某经营期间的费用进行了清算。经清算，黄某不欠徐州市富景广场业主委员会任何费用，反而有50000元的装修保证金没有退还，但是黄某将该50000元的相关权利转让给了王某某，这50000元至今未退。王某某从2009年11月底一直经营到2012年5月31日，之后将某某公司的所有资产转卖给了某某餐饮管理有限公司。期间，被告某某公司会同原告某某公司、某某餐饮管理有限公司三家进行清算，清算过程中某某公司不欠任何费用，后某某公司又帮原告协调其与某某餐饮管理有限公司的相关费用。2012年6月份某某公司就搬出了诉争房屋，但是2012年6月份的租金是某某餐饮管理有限公司交给被告，被告转交给原告的。2012年6月底，原、被告和某某餐饮管理有限公司一起商谈，原告免收某某餐饮管理有限公司前三个月租金，再后来租金都是原告和某某餐饮管理有限公司公司进行结算。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、被告某某公司的工商登记资料查询表一份，证明被告主体适格，被告某某公司是一人独资公司，如果某某公司不能证明该公司的股东与某某公司财务独立，王某某应当与某某公司承担连带责任；2、徐州市富景广场业主委员会与被告某某公司于2008年4月1日签订的房屋租赁合同一份，证明徐州市富景广场业主委员会与被告之间存在租赁合同关系以及双方对于租金数额的支付方式、违约责任等进行了相应的约定；3、富景商场交接书复印件一份，证明徐州市富景广场业主委员会将富景广场的管理权整体交接给了原告，其中包含某某公司与富景广场业主委员会签订的房屋租赁合同，证明徐州市富景广场业主委员会已经将其与被告之间的合同权利义务转让给了原告；4、被告自2010年开始向原告支付租金的收据复印件14张，证明原、被告双方已经实际按徐州市富景广场业主委员会与被告签订的租赁合同履行，被告也履行了相关支付租金的义务，可以证明徐州市富景广场业主委员会已经与原告之间就本案诉争租赁合同进行了整体转让，且被告已经认可；5、2013年10月24日都市晨报一份，证明原告已通知被告缴纳租金；6、原告单方制作某某公司欠款明细一份证明被告欠付租金情况；7、徐州市泉山区民政局婚姻登记信息一份，证明被告王某某与史某系夫妻关系，史某的证人证言与事实不某不应作为定案依据；8、徐州富景广场业主委员会的授权委托登记表复印件两页，证明富景广场业主委员会是经过业主授权进行经营的。
经质证，被告对证据1的真实性没有异议，但工商登记变更不完全，法定代表人在2009年11月由黄某变更为王某某；对证据2的真实性没有异议，承租过程中，经双方协商，对租赁合同的部分内容进行变更，原合同约定先交租金，而实际履行是满一个月缴纳一个月租金，按照原合同约定的每年按照3%递增租金也没有实际履行；对证据3的真实性没有异议，但是对交接问题被告不知情；对证据4的真实性没有异议，但是原告提供的收据不全，并且原告某某公司知道被告手中的票据不全，所以后来他们又加上了被告欠原告的租金；证据5公告的内容不实，2012年被告已经将某某餐厅卖给了某某餐饮管理有限公司，该公告和被告没有任何关联性，并且原、被告之间的租赁合同纠纷也不是靠公告解除的，原告是恶意回避某某餐饮管理有限公司；从证据6中可以看出被告经营期间不欠原告租金，对2010年12月27日的欠条不予认可，2011年2月份欠的租金是在原告知道被告交付租金的收据找不到的情况下才加上的，实际这个钱被告已经支付，2012年5月31日之后都是某某餐饮管理有限公司承租的，与被告没有关系；对证据7的真实性没有异议，但是原、被告以及某某餐饮管理有限公司是在2012年6月份达成协议将诉争房屋转由某某餐饮管理有限公司承租，该婚姻登记信息显示王某某与史某是在2012年9月25日登记结婚，史某可以出庭作证，其证明力应结合其他证据一并认定，不能简单的一概否定；对证据8的真实性没有异议，但只是极少数业主的授权，不是全部业主的，富景广场业主委员会也未成立。
根据原告举证、被告的质证，本院对原告提供的证据认证如下：对证据1-4，被告对其真实性没有异议，本院予以确认，作为定案依据；对证据5，原告提供了证据原件，对该证据本院予以认定，作为定案依据；证据6系原告单方制作，本院不予认定，不作为定案依据；证据7系婚姻登记主管机关出具的证据原件，本院作为定案依据；对证据8，被告对真实性没有异议，本院作为定案依据。
被告为证明其主张，向本院提交如下证据：
1、2012年5月18日，某某餐饮管理有限公司与某某公司签订的收购合同一份，证明2012年6月之后即由某某餐饮管理有限公司承租诉争房屋；2、某某餐饮管理有限公司、某某公司的营业执照复印件各一份，证明某某餐饮管理有限公司、某某公司为两个独立的主体，某某餐饮管理有限公司和某某公司没有关系；3、收据复印件5张，证明2012年6月份以后的租金是某某餐饮管理有限公司支付并由原告收取的，对于2012年6月份的收据虽然载明交款单位为某某公司，实际是由某某餐饮管理有限公司支付的；4、（2013）泉民初字3061号民事判决书一份，证明王某某缴纳390000元，但是诉争房屋没有交付被告，至今仍有390000元没有退还给被告；5、律师函一份，证明诉争房屋是案外人的，案外人不同意某某餐饮管理有限公司再将租金交给原告，这样原告就和某某餐饮管理有限公司发生了纠纷；6、原告在徐州市云龙区人民法院提交的关于催缴租金的函一份，证明在2013年7月29日原告作出的此函中只表明被告欠原告10000元的事情，同时也能看出是原告给某某餐饮管理有限公司发的函，原告的主张与被告没有关系。即使被告欠租金也只是原告主张的欠条中的10000元，被告也不予认可；7、某某餐饮管理有限公司工商登记信息复印件一份，证明证人史某是某某餐饮管理有限公司的法定代表人，史某、李慧的询问笔录、史某的证人证言各一份，证明2012年6月1日后就由某某餐饮管理有限公司承租诉争房屋，并由某某餐饮管理有限公司支付租金，并且某某餐饮管理有限公司和原告达成了一致意见并建立了新的承租关系；8、2010年12月27日交付租金的收据复印件一份，证明被告某某公司交付了2010年12月的租金；9、某某餐饮管理有限公司和某某公司的门头照片复印件两张，从门头照片可以看出这属于两家不同公司，而且门头很大，原告说不知道是不可能的。
经质证，原告某某公司对证据1的真实性没有异议，但是对其合法性、关联性不予认可，根据被告提供的证据可以证明原、被告之间存在租赁合同关系，被告未经原告同意解除租赁关系，然后与某某餐饮管理有限公司签订了租赁合同，被告的转租行为未经原告同意，根据原告提供的被告支付租金的证据，也能证明被告所主张2012年5月至6月份以及之后由某某餐饮管理有限公司实际承租诉争房屋的抗辩不能成立；对于证据2，如果被告能提供相应部门出具的其他证据予以印证，原告予以认可，但是该证据不能达到被告证明目的；对证据3的真实性没有异议，可以证明原、被告之间建立了租赁合同关系，被告按照其与徐州市富景广场业主委员会约定的租金数额向原告支付租金，对于涉及某某餐饮管理有限公司的交款收据，虽然在交款单位填写的是某某餐饮管理有限公司，但也不能证明某某餐饮管理有限公司与原告之间建立了租赁合同关系，因为被告主张将商铺转租给某某餐饮管理有限公司并没有经过原告的认可，而被告提供的缴纳租金的证据也不能证明原告与某某餐饮管理有限公司之间履行了租赁合同；对证据4的真实性没有异议，但与本案没有关联性。对于王某某是否向徐州富景百货有限公司缴纳租金我公司不清楚；对证据5的关联性有异议；对证据6的真实性没有异议，但该证据不能达到被告证明目的，与本案没有关联性，该催缴函的抬头是某某餐饮管理有限公司，但是后面备注的是某某公司的法定代表人王某某，证明原告实际是向被告催缴欠付租金，其基于原告制作的欠付租金明细而主张2011年2月份租金已经实际支付，只能说明原告在发函时对租金的统计有疏漏，根据证据规则，被告应当提供证据证明其支付了2011年2月份的租金，否则，应当作出对被告不利的认定；对证据7的真实性没有异议，但是不能证明被告的观点，对被告提供的询问笔录，经原告了解，被询问人与某某公司有利害关系，证人证言和询问笔录不应当作为定案依据，因此，对被告提供的该证据不予认可；对证据8的真实性没有异议，但是根据租赁合同的约定，2010年12月的租金数额应为49780元，而该收据中载明的金额为43113元，与上述租金金额不符，因此，该证据不能证明被告的主张；对证据9的真实性不予认可，因为是复印件，即使诉争房屋的门头发生变化并不能证明承租主体变更，也不能证明原告同意与某某餐饮管理有限公司之间建立租赁合同关系。
根据被告举证、原告的质证，本院对被告提供的证据认证如下：对于被告所提供的证据1、3、4、6、8，原告对真实性没有异议，本院予以认定，作为定案依据；证据2的某某公司的营业执照与原告提交的工商登记资料查询表相互印证，本院予以认定，作为定案依据，某某餐饮管理有限公司的营业执照复印件与本案无关，本院不予认定，不作为定案依据；证据5与本案无关，本院不予认定，不作为定案依据；证据7与原告开具的体现交款单位为阿含公司的收据及史某的证人证言相互印证，因此，对该证据中关于2012年6月之后由某某餐饮管理有限公司作为新的承租人与原告成立租赁合同关系的部分本院予以认定，作为定案依据，其他部分与本案无关，本院不予认定；对证据9，被告未能提供原件，且提供的复印件上也未显示照片的形成时间，因此，对该证据的真实性无法核对，本院不予认定，不作为定案依据。
根据原、被告的举证、质证，结合双方当事人无争议的陈述，可以确认如下事实：
2008年4月1日，某某公司与徐州市富景广场业主委员会签订房屋租赁合同一份，约定徐州市富景广场业主委员会将其拥有出租权的位于本市淮海东路39号彭城富景综合楼约440平方米的房屋出租给某某公司使用，租赁期限为2008年4月1日至2015年12月31日，用于经营茶餐厅。第一年租金为480000元，玻璃屋部分每年100000元，租金支付方式为先交租金，后使用房屋，第二年开始，每六个月为计算租金时段，某某公司应提前十天交付租金，租金每两年递增3%。租赁期间，徐州市富景广场业主委员会有权按照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和某某公司继续有效，未经徐州市富景广场业主委员会同意，某某公司方不得转租、转借承租的房屋。之后，被告支付了租金，原告收取了租金。
2010年12月5日，徐州市富景广场业主委员会与某某公司签订富景广场商场交接书一份，约定徐州市富景广场业主委员会退出经营管理权，并将有关事宜移交给某某公司。该交接书中载明包含了某某餐厅合同一份，在经营户费用收取时间中载明包含“某某餐厅2011年1月收取，按月收取，49780元／月。物业费3000元／月”。之后，徐州市富景广场业主委员会退出经营，由某某公司收取租金，某某公司支付租金。
2012年5月18日，某某餐饮管理有限公司与某某公司签订收购合同，合同载明某某公司将在诉争房屋经营的某某新旺茶餐厅转让给某某餐饮管理有限公司，该店铺的营业执照由某某公司配合某某餐饮管理有限公司办理转让过户手续，某某餐饮管理有限公司接手前该店铺及营业执照上所在企业所欠的一切债务由某某公司承担，如某某餐饮管理有限公司不遵守协议约定，某某餐饮管理有限公司应给予某某公司800000元的赔偿金且某某餐饮管理有限公司在诉争房屋的装修、设备等所有投资不计成本作为赔偿归某某公司所有。
2012年6月开始，某某餐饮管理有限公司开始在诉争房屋内从事经营。其中2012年6月份的租金由某某餐饮管理有限公司实际向某某公司支付，并由某某公司出具收据，收据载明的交款单位为某某公司，之后某某餐饮管理有限公司还实际支付了部分租金，其中2012年9月26日交付租金的收据上载明交款单位为“阿含”，2012年10月8日的租金收据上载明交款单位为“阿含（某某）”，2013年1月4日的租金收据上载明交款单位为“阿含茶餐厅”。2013年7月29日，原告为催要租金，出具了《关于催缴租金的函》，该函载明的催缴对象为“阿含餐厅（王某某女士）”。
现原告主张被告某某公司尚欠租金405750元，其中2010年12月27日欠租金10000元、2011年2月欠租金49780元、2012年7至9月应付153831元，实际支付136800元，尚有17031元未支付，2013年3月应付51277元，已付30000元，尚欠21277元，2013年4月-8月尚欠租金256385元（21277元／月＊5个月），2013年9月欠租金21277元。被告主张在2012年6月之前由其实际承租诉争房屋，并付清了全部租金，在此之后某某餐饮管理有限公司与原告建立租赁关系，并由某某餐饮管理有限公司支付租金，对之后拖欠的租金不应当承担。双方因租金支付问题，发生纠纷并诉至本院。
2014年7月11日，被告的委托代理人对某某餐饮管理有限公司的法定代表人史某进行询问，并制作询问笔录一份，史某陈述，其与王某某在2012年5月18日签订收购合同，约定从2012年6月份由其经营，6月份的租金是某某餐饮管理有限公司交由王某某，由王某某向原告支付。
某某公司为自然人独资有限公司，股东为王某某。某某餐饮管理有限公司的法定代表人为史某。史某与王某某于2012年9月25日登记结婚。
本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中徐州市富景广场业主委员会与被告某某公司签订房屋租赁合同，双方之间存在房屋租赁合同关系。2012年12月5日，徐州市富景广场业主委员会退出诉争房屋经营并将诉争房屋经营权移交给某某公司，被告亦向某某公司支付租金，因此，本院认定原告某某公司概括承受了徐州市富景广场业主委员会与某某公司签订的租赁合同中徐州市富景广场业主委员会享有的权利义务，之后原告某某公司与被告某某公司之间存在租赁合同关系。对于被告抗辩原告主体不适格问题，根据某某公司的自认，其于2012年6月与阿含公司签订协议后也是通知原告而非通知徐州富景广场业主委员会，因此，可以确认其租赁合同的相对人是原告，另，依据（2014）云民辖初字第013号民事裁定书认定的事实，可以确认由某某公司继续履行徐州市富景广场业主委员会所签订的租赁合同，因此，原告某某公司与被告某某公司之间存在租赁合同关系，原告主体适格，对被告该抗辩，本院不予支持。在某某公司取得租赁合同相对人的主体资格后，被告某某公司应当按照合同的约定向某某公司支付租金。
对于原告主张被告尚欠2010年12月27日的租金10000元问题，依照原告提供的富景广场商场交接书载明的内容，某某公司向某某公司收取租金的起始时间为2011年1月，原告主张2010年12月拖欠的租金10000元无事实和法律依据，且原告未能提供证据证明2012年12月27日欠条的出具人系被告公司的职工并有权出具该欠条，因此，对原告该主张，本院不予支持。
对于原告主张被告尚欠2011年2月租金49780元的主张，依据被告提供的编号为0057152号收据，该收据并未载明被告交付的是哪个月的租金，仅能证明被告在2011年2月10日向某某公司支付了租金49780元，而依照原告提供的该收据的收款凭证联显示该笔租金系2011年1月份的租金，原告主张该笔租金是2011年1月份的租金，因此，被告应提供证据证明其已经交付了2011年1月份的租金，但被告未能提供证据证明，被告应当承担不利后果，对原告该主张，本院予以支持。
对于2012年6月之后，原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系问题，在2012年6月之后某某餐饮管理有限公司向原告支付了租金，且原告开具的收取租金的收据上亦体现了交款单位为阿含公司，另外，原告2013年7月29日作出的催缴租金的函也显示原告向某某餐饮管理有限公司催缴了租金，同时结合某某餐饮管理有限公司的法定代表人史某的到庭陈述，本院认定在2012年6月之后，经原、被告及某某餐饮管理有限公司三方协商一致，诉争合同中某某公司作为承租人的权利义务已经一并转让给了某某餐饮管理有限公司，在此之后，某某公司与某某公司已经不存在租赁合同关系。综上，对原告主张被告某某公司支付2012年6月之后拖欠租金的主张，本院不予支持。
关于被告王某某是否承担责任问题，依照法律规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司的债务承担连带责任，本案中，被告王某某未能提供证据证明某某公司的财产独立于其自己的财产，相反依照证人史某的陈述，阿含公司存在将租金支付给王某某用于冲抵出租方欠王某某的欠款的事实，因此，本院认定某某公司与王某某的财产并不相互独立，王某某应当对某某公司的债务承担连带责任。
综上，对于原告主张的被告某某公司欠付租金的诉讼请求中，其中2011年2月的49780元，有事实和法律依据，本院予以支持；其余部分，其中2010年12月27日的10000元，因事实依据不予认定，本院不予支持；原告主张的2012年6月之后的部分，因某某公司的合同权利、义务已转让给案外人，无论是否拖欠租金，均不应由某某公司承担，对该部分请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告某某餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告某某管理有限公司支付租金49780元；
二、被告王某某对上述租金的支付承担连带清偿责任；
三、驳回原告某某餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费12360元，保全费4520元，合计16880元（原告已预付），由原告某某管理有限公司承担15020元，被告某某餐饮管理有限公司承担1860元（该款与上述款项一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。上诉人并应在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。
审 判 长 林某某
人民陪审员 林某某
人民陪审员 孙某某
二〇一四年十二月十日
书 记 员 居 某