江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新民初字第2619号 原告（反诉被告）：无锡雷顿电器有限公司。 法定代表人：蔡新田，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许红艳，该公司员工。 委托诉讼代理人：李雪慧，江苏梁溪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：无锡市纵横科技有限公司。 法定代表人：夏丕忻，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张涛，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 原告（反诉被告）无锡雷顿电器有限公司（以下简称雷顿公司）与被告（反诉原告）无锡市纵横科技有限公司（以下简称纵横公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年10月31日、2016年12月9日、2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷顿公司的委托诉讼代理人许红艳、李雪慧、被告（反诉原告）纵横公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷顿公司向本院提交的诉状中载明诉讼请求如下：1、判令解除雷顿公司与纵横公司于2014年7月16日签订的《厂房资产租赁合同》；2、判令纵横公司立即迁出无锡市新区梅村街道锡达路235号车间及办公楼共计3000平方米（以下简称案涉房屋）并返还全部租赁物；3、判令纵横公司支付租金440695元（暂计算至2015年9月18日，此后按合同约定的租金标准的二倍计算占有使用费直至纵横公司迁出案涉房屋之日止）；4、判令纵横公司支付逾期付款违约金82636元；5、判令纵横公司支付违约金200000元；6、本案诉讼费用由纵横公司承担。后雷顿公司撤回上述第1、2、4项诉讼请求，又增加诉讼、变更诉讼请求后将诉讼请求确定为：1、判令纵横公司支付租金371288元（自2015年8月1日起计算至2016年3月7日止共计220天，按年租金616000元的标准计算）；2、判令纵横公司支付违约金200000元；3、判令纵横公司支付自2014年8月至2016年2月期间应由纵横公司承担的水电费合计7000元；4、判令纵横公司支付自2016年1月1日起至2016年2月4日止期间的门卫工资2000元；5、判令纵横公司支付租赁期间造成的房屋及设施设备损坏维修费5000元；6、本案本诉、反诉的诉讼费由纵横公司承担。事实和理由：2014年7月16日，雷顿公司与纵横公司签订《厂房资产租赁合同》1份，约定由纵横公司承租雷顿公司所有的无锡市新区梅村街道锡达路235号车间及办公楼共计3000平方米（以下简称案涉房屋）及附属设备，包括行车、电力设施以及车间内的现有设备，具体以双方交接时清单为准；租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止，年租金为616000元，纵横公司应于合同签订后支付定金50000元，并在合同生效后15日内支付首期租赁费用308000元；租赁费用每半年一付，纵横公司应提前一个月支付下期租赁费；如被告逾期付款，每日应付租赁费的1%的逾期付款违约金；纵横公司在租赁期间中途擅自违约的，应支付违约金200000元；纵横公司应按期返还租赁物，逾期返还每日按租赁费标准的双倍支付占用期间的使用费等。合同签订后，雷顿公司按约将案涉房屋及附属设备设施交付纵横公司使用，但纵横公司却拖欠各项费用未付。经雷顿公司多次催讨，纵横公司仍未支付，故雷顿公司诉至法院。 纵横公司辩称：1、对于尚欠雷顿公司部分租金未付无异议，对雷顿公司主张自2015年8月1日起按年租金616000元的标准计算无异议，但纵横公司应支付租金的截止时间应为2016年2月4日，因纵横公司已于2016年2月4日搬离了案涉房屋，并于当天与雷顿公司办理了案涉房屋及附属设备的交接手续。2、雷顿公司主张的违约金不能成立，雷顿公司以纵横公司拖欠租金为由而提出解除合同，但事实上在2015年6月份，纵横公司因承租的案涉房屋出现严重积水情况，多次向雷顿公司申请协商均被雷顿公司拒绝，无奈纵横公司只能通过延期支付租金的方式来行使抗辩权利，并非恶意拖欠租金，故纵横公司认为双方合同解除应属双方协商一致解除，纵横公司不应承担违约责任。另外，双方签订的租赁合同系由雷顿公司提供的格式合同，签订时双方未详细协商，且部分条款主要是违约责任的约定明显排除纵横公司的主要权利，应属于无效条款。3、如法院最终认定纵横公司违约，纵横公司也认为合同约定的违约金过高，要求法院将违约金调整为同期银行贷款利率。4、关于电费，纵横公司已预付了电费20000元，根据雷顿公司提供的纵横公司工作人员签字的水电费表格以及2016年1月1日之后相应的水、电表的读数，计算至2016年2月4日再减去上述预付的20000元，纵横公司认为还应支付水、电费合计7000元。5、门卫工资均为当月支付，应该支付至2016年2月4日，现纵横公司认可应支付雷顿公司门卫工资2000元。6、在纵横公司承租案涉房屋时，有些附属的设备设施即已损坏，不应由纵横公司承担全部的修复或赔偿责任，纵横公司认为综合来看关于租赁期间设施设备损坏修复费用认可5000元。 纵横公司向本院提出反诉请求：1、判令雷顿公司赔偿纵横公司经济损失261463.2元。2、本案本诉、反诉的诉讼费用由雷顿公司承担。事实与理由：纵横公司在承租案涉房屋期间，2015年6月16日、17日，案涉房屋中的厂房及办公楼，出现将近半米深的积水，造成纵横公司大量产品、办公用品、原材料的损失且不得不停工多日。经统计直接损失261463.2元、间接损失高达百万元。事后纵横公司就积水原因进行了勘察了解，发现造成积水的原因主要是案涉房屋排水系统根本不排水反而是倒灌污水，并且案涉房屋比周围的厂房地势都低。纵横公司将该情况第一时间通知雷顿公司，并要求雷顿公司就纵横公司的经济损失进行协商，然而在协商过程中，纵横公司却收到了雷顿公司诉状。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。雷顿公司在合同签订时隐瞒案涉房屋排水系统存在问题和厂房地势较低的事实，造成纵横公司巨大的经济损失及在生产经营上的巨大困境，且在事故发生后也未认真处理该事，故依法提起反诉。 雷顿公司对纵横公司的反诉请求辩称：1、双方在签订租赁合同时，纵横公司已就案涉房屋的实际情况进行了确认，且双方制作了交接清单，纵横公司对涉案房屋的座落地理位置应已进行了实际的考察，故现纵横公司认为雷顿公司未如实告知案涉房屋地势较低的情况是不能成立的，相应的责任应当由纵横公司自行承担。2、2015年6月16日、17日，无锡地区普遍发生了大暴雨的天气过程，造成了案涉房屋周边地区洪水暴发，故案涉房屋进水属于不可抗力，且也非因案涉房屋地势较低所致，是属于普遍出现的洪水情况，纵横公司因此造成的经济损失不应当由雷顿公司承担。3、纵横公司所主张的各项经济损失均系其公司自行制作，故对纵横公司主张的损失金额不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以下证据无异议，本院予以确认并在卷作证，并据此认定事实如下： 一、合同的约定及履行情况 案涉房屋所在的无锡市新区梅村街道锡达路235号房屋的登记所有权人为雷顿公司。2014年7月16日，雷顿公司与纵横公司签订《厂房资产租赁协议》，约定：一、雷顿公司将自行拥有的案涉房屋车间及办公楼3000平方米租赁给纵横公司使用，雷顿公司出租的租赁物附属设备包括行车、电力设施及车间内的现有设备。具体以双方交接时清单为准（注：交接清单须经双方签字盖章方为有效）。本租赁物采用包租方式，由纵横公司自行管理。二、租赁期限为三年，即自2014年8月1日起至2017年7月31日止。……三、付款方式：纵横公司于合同签字盖章后支付雷顿公司订金50000元，雷顿公司收到订金后合同生效，合同生效后15个工作日内纵横公司支付租赁费用308000元，如未按本合同约定按时支付，每逾期一天，纵横公司承担应付租赁费1%的逾期支付违约金，且雷顿公司有权解除合同。……四、纵横公司应交纳资产租赁费570000元，交纳电力设施使用费40000元/年，交纳物业管理费6000元/年，共计年租费616000元，电费采用预交款方式，每次预交20000元，使用完前由雷顿公司提前通知。……租赁费采用六个月一付方式，纵横公司应于每个交费周期的前30日内向雷顿公司支付租赁费。租赁期间的水、电、煤气、电话、网络费等全部费用由纵横公司自行负担，电费按实际使用数量和供电局提供的单价计算，并承担合理的线损。由于双方共用一个厂区，食堂和门卫由雷顿公司派人并负责管理，门卫工资、食堂和门卫的水电费由纵横公司承担一半，水费由双方各半，每月现金结算。……六、纵横公司返还租赁物，应符合正常使用后的状态。返还时，雷顿公司根据合同附件的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。租赁物如有损坏，雷顿公司有权提出索赔。……八、双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方支付违约金，给另一方造成损失的，还应承担赔偿责任：……纵横公司逾期不支付租赁费累计超过1个月。（该合同中未约定纵横公司有权解除合同的情形）九、租赁期内，纵横公司未及时履行合同约定的维修、养护责任，致使厂房和有关的设施设备损坏，纵横公司应承担赔偿责任。纵横公司未征得雷顿公司书面同意或超出雷顿公司书面同意范围和要求，擅自改变厂房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线路等装修工程，改变技术工艺或生产设施的，雷顿公司有权要求纵横公司恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。纵横公司在租赁期间中途擅自违约的，除应支付给雷顿公司相应损失外，还须承担违约金200000元。合同签订后，雷顿公司按约将案涉房屋交付纵横公司，双方并签订移交清单1份，载明移交房屋及物品情况。纵横公司已将截至2015年7月31日前的租金支付完毕。 二、双方函件往来情况 2015年6月25日，纵横公司向雷顿公司送达《关于暴雨造成工厂设备、设施及生产资料的损坏相关问题的告知函》1份，载明：2015年6月16日暴雨，导致租赁的车间及办公楼一楼严重积水，造成纵横公司生产设备、生产资料及办公设备因浸水损坏无法使用（详见附件）。这是第二次因降雨出现的积水情况，主要由厂区地势低、排水不畅造成。雷顿公司在签订租赁合同时未对这一情况如实告知，导致纵横公司在此次降雨期间损失严重。鉴于以上，特发函告知。相应附件列明受损项目共计31项，载明地点、单位、数量、损失金额并备注损坏情形，合计经济损失182943.2元。 2015年7月3日，雷顿公司向纵横公司送达《关于纵横公司告知函的回复》1份，言明：雷顿公司已收到上述函件，回复如下：雷顿公司的厂房系经审批后按标准建造，梅雨前还曾专门组织对排水系统的清理和疏通，故公司的排水系统是顺畅的；此前的特大暴雨属于十年罕见，无锡很多地区及整个梅村工业园均被淹，加上梅村外河未及时开闸排水造成厂区严重积水给包括雷顿公司、纵横公司在内的梅村园区企业均带来一定损失，故应属于不可抗力。同时纵横公司应经常检查和疏通纵横公司所租厂房的下水管道并将车间产品堆放在货架上，并适当购买财产保险以防意外。 2015年7月21日，雷顿公司向纵横公司送达《催款函》1份，言明：合同约定纵横公司未按约付款的，每逾期1日应支付租赁费1%的违约金且雷顿公司有权解除合同。纵横公司按约应于2015年8月1日前30日支付下一期半年的租金，但至2015年7月21日仍未支付，要求纵横公司尽快按约付款。 2015年7月22日，纵横公司向雷顿公司送达《律师函》1份，言明：纵横公司租赁案涉房屋后，为满足生产需求对车间地面进行了精度改造并搭建了净化产房。2015年6月17日，纵横公司员工上班时发现车间及办公楼全部积水，最深处达半米以上，纵横公司组织员工排水并进行财产抢救以减少损失，导致近半个月无法正常生产，大量生产原材料及精度地面因被水浸泡而报废，损失巨大。上述时间发生后纵横公司第一时间与雷顿公司联系，雷顿公司称租赁房屋的排水系统无问题，但纵横公司事后查明积水原因如下：租赁房屋的排水系统存在问题，甚至向车间内倒灌水，租赁房屋地势较低但雷顿公司在签订合同时未明示，租赁车间存在大量玻璃破损未曾修复导致雨水直接进入车间且顶部亦存在漏水情况。纵横公司为能继续友好合作，向雷顿公司发送了一份部分损失统计的损失清单以引起重视，但雷顿公司处理方式简单粗暴造成纵横公司感情上巨大的伤害。为杜绝积水损害的发生，请雷顿公司于3日内派代表协商，如无法得到妥善解决，由此产生的损失纵横公司不排除采取法律手段主张权利。 2015年7月23日，纵横公司向雷顿公司送达《关于催款函的回复》1份，言明：关于下期租金纵横公司原已计划按约支付，但由于2015年6月16日、17日的降雨积水致纵横公司损失严重，且此次已为第二次因降雨造成积水问题，第一次的损失不甚严重且考虑双方合作而未向雷顿公司提出任何要求。但本次第二次积水情况发生后，雷顿公司完全忽略了纵横公司“如实告知”等问题，故纵横公司对雷顿公司处理问题的方式及结果不甚满意，暂缓支付下期租金。希望雷顿公司尽快就积水事件进行协商，从根本上解决问题。 2015年7月28日，雷顿公司向纵横公司送达《函》1份，言明：纵横公司交纳了保证金及部分首期租金，未足额支付首期租金，迟延支付第二期租金及第三期租金，应承担相应的违约责任；纵横公司未经雷顿公司同意，擅自将部分租赁区域改造为食堂使用，具有重大安全隐患，要求纵横公司停止该违约行为，且应承担相应的安全责任和违约后果；为减少双方损失，纵横公司应立即停止相关违约行为、履行违约责任或双方友好协商解决违约问题。 三、诉讼中双方当事人解除合同及交接案涉房屋的情况 本院受理本案后，纵横公司于本院第一次安排的庭审开始前提出反诉的请求，要求雷顿公司赔偿损失，后纵横公司依法预缴了反诉案件受理费并提交了相关证据。但纵横公司于2015年底向本院反映其已决定搬离案涉房屋并同意解除合同，本院遂组织双方当事人就上述事宜先行处理。2016年2月3日，经双方当事人一致确认案涉租赁合同于当日解除。纵横公司主张其自2015年12月30日开始搬离案涉房屋，于2016年1月30日搬清，但雷顿公司认为未办理交接手续，本院亦向纵横公司释明其搬离案涉房屋后仅将钥匙留存在大门的做法并不能认定为完成了迁出案涉房屋的义务，并要求双方当事人后续办理交接手续。2016年2月4日，双方当事人签署《纵横科技车间厂房交接损坏清单》1份，载明厂房交接后案涉房屋内部分物品损坏、残留及确定门卫工资、水电费等金额。同时雷顿公司认为因案涉房屋内仍有部分属于纵横公司的木质框架未拆除，纵横公司未完成完全的迁出义务，纵横公司认为上述木质框架系样板墙，且纵横公司在拆除过程中雷顿公司进行了阻止，双方已签订交接清单，应认为已交接完毕。后经本院协调，双当事人再次约定于2016年3月7日将上述样板墙拆除完毕。 四、纵横公司申请鉴定的情况 纵横公司迁出案涉房屋后，申请对案涉房屋进水的原因即案涉房屋排水系统的设计情况是否合理及实际是否通畅进行鉴定。雷顿公司不同意纵横公司的鉴定请求，认为案涉房屋经过竣工验收且依法领取了房屋产权证，排水系统不存在问题，纵横公司承租时确认了案涉房屋的状况且在承租过程中从未提出过相关异议，承租期间的保养和维护工作应由纵横公司负责。在后续质证过程中，纵横公司于2016年9月2日申请撤回上述鉴定请求，并主张进水原因为：案涉房屋地势较低但雷顿公司在签订合同时未予明示，且在雨季来临之时未给予足够提示。 诉讼中，纵横公司要求对因2015年6月16-17日案涉房屋进水导致的经济损失进行鉴定。雷顿公司认为纵横公司虽提出该项鉴定以在程序上完成其关于损失金额的举证义务，但案涉房屋进水系因不可抗力导致，即使纵横公司因此产生损失，雷顿公司不应予以赔偿。后本院依法委托江苏宁价保险公估有限公司无锡市分公司进行鉴定，该公司于2017年3月19日出具宁价公估鉴字（2017）第WX—03D170003号《公估鉴定报告书》1份，载明：纵横公司在进水事故发生后已经把相关物品存放在新搬入的位于无锡市厂房内，因受损物品存房时间较长且中途进行过搬迁，故该公司至该厂房查勘时只能以纵横公司提供的“报损清单”作为查勘对象，对“报损清单”中的损失项目、数量及价格进行核实、评估，并对“报损清单”中的项目是否淹到过水进行备注说明，鉴定结论为损失金额为91875元。经质证，纵横公司认为：1、鉴定结论不足以显示实际损失，因有些项目如花园布及已完成的成品窗户均已经切割成型，纵横公司已经使用了，但上述产品事后发生了大量维修。2、纵横公司在搬家过程中部分实物无法保存，但是通过水淹图片可以反映，有部分损失并未在鉴定报告中体现。雷顿公司不予认可，并认为：1、纵横公司无法证明“报损清单”上的物品系案涉房屋内的物品，且未提供“报损清单”上物品相应的购置发票，无法证明该清单上的物品系纵横公司所有。2、无法排除纵横公司在搬迁过程中发生的额外损坏或者其他的物件损坏。3、公估报告书没有附图，部分内容不清晰，且部分材料未载明是否开机试用而直接认定。 双方当事人对如下证据及事实存在争议： 纵横公司提供照片若干、损失清单及公证书，用以证明案涉房屋被水淹的事实、程度及财物损坏情况。经质证，雷顿公司对照片不予认可，认为照片形成的时间无法确认，亦不能看出纵横公司的损失情况；损失清单系纵横公司单方制作，不予认可；对公证书的真实性无异议，但认为该份公证书形成于2015年12月31日，公证书陈列的照片也是在纵横公司带领下拍摄，陈列的所谓内容并非实际发生时的状况。 雷顿公司提供气象证明及照片若干，用以证明2015年6月16-17日无锡市出现暴雨、大暴雨的天气过程，案涉房屋的进水事件属于不可抗力；案涉房屋周边道路特别是门前的锡达路均存在水淹情况且水势严重，并非因为厂房本身问题导致进水。经质证，纵横公司对证据的真实性均无异议，但认为气象资料恰恰证明暴雨天气是可预知可预测的，不应属于不可抗力，从照片上看，案涉房屋门口处水淹情况严重，且部分附近公共道路没有积水。 雷顿公司提供照片若干及公证书，用以证明截至2016年7月1日案涉房屋仍然空置，导致雷顿公司产生房屋租金损失，进而证明雷顿公司主张的违约金属于合理范畴。经质证，纵横公司对真实性无异议，但不认可雷顿公司的证明目的，并认为该公证书的内容证明了纵横公司完全迁出了案涉房屋且无遗留物品。 本院认为：雷顿公司与纵横公司于2014年7月16日签订的《厂房资产租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人已在诉讼过程中确认该合同于2016年2月3日解除，本院予以确认。因纵横公司对于应支付雷顿公司以下费用无异议：1、2015年8月1日起至2016年2月4日止，按年租金616000元的标准计算的租金为317282元；2、自2014年8月至2016年2月的水、电费合计7000元；3、自2016年1月1日起至2016年2月4日止期间的门卫工资2000元；4、租赁期间造成的房屋及设施设备损坏维修费5000元，故本院对雷顿公司相应的诉讼请求均依法予以支持。但双方当事人仍存在以下争议焦点为：1、雷顿公司要求纵横公司支付2016年2月5日至2016年3月7日期间的房屋租金的主张能否成立。2、雷顿公司要求纵横公司支付违约金的请求能否成立。3、纵横公司主张的因案涉房屋进水导致的经济损失，雷顿公司是否应当赔偿。 关于第一项争议焦点，本院认为雷顿公司的主张不能成立。首先，纵横公司搬离案涉房屋后，双方当事人于2016年2月4日签署了《纵横科技车间厂房交接损坏清单》，说明双方当事人已就案涉房屋完成了交接，纵横公司已将案涉房屋交还雷顿公司。其次，虽上述交接清单中载明仍有部分样板墙未拆、存在部分损坏需修补及水电费、门卫工资等，但上述事项的确认本应为交接房屋之应有内容，上述事项的存在特别是雷顿公司主张的样板墙未拆除的情况，不应认定为纵横公司继续占有使用案涉房屋，而应属于房屋交接后的善后事项。可由雷顿公司自行处置后向纵横公司主张相关费用，而纵横公司也认可上述问题并愿意支付相应费用，后续雷顿公司也通过在本案中增加诉讼请求的方式依法主张了该部分相关的费用。故雷顿公司要求纵横公司支付2016年2月5日至2016年3月7日期间的房屋租金的主张，本院依法不予支持。 关于第二项争议焦点，本院认为雷顿公司的主张应予支持。首先，纵横公司未按约支付案涉房屋自2015年8月1日起的房屋租金，且经雷顿公司发函催告后仍不支付。其次，纵横公司认为其因案涉房屋进水导致经济损失，并发函向雷顿公司进行主张，但纵横公司以此为由不付租金或延期支付租金，不符合合同的约定及法律的规定。第三，纵横公司认为案涉房屋需要维修，可依法向雷顿公司主张，或自行维修后依法向雷顿公司主张费用，纵横公司要求雷顿公司必须先行派员协商且暂不支付租金，不符合合同的约定及法律的规定。故纵横公司未按约支付租金，属于违约，雷顿公司要求纵横公司支付违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。关于雷顿公司主张的违约金的金额，一方面，合同约定纵横公司在租赁期间违约的应支付违约金200000元，雷顿公司的主张符合法律的规定。另一方面，雷顿公司已提供公证书证明合同解除后案涉房屋空置至少达五个月，依据双方租赁合同约定的租金标准看，相应期间的房屋闲置期间的租金已达250000多元，结合租赁合同所约定的租赁期限等因素，雷顿公司依据合同约定主张违约金200000元不应认定为过高，对纵横公司要求对违约金进行调整的抗辩意见，本院依法不予支持。 关于第三项争议焦点，本院认为纵横公司的主张不能成立。首先，纵横公司认为案涉房屋地势较低但雷顿公司在签订合同时未予明示且在雨季来临之时未给予足够提示。但地势较低的情况系案涉房屋的表象情况，纵横公司在承租案涉房屋可以直观得知，并非是必须出租方告知才能获知的信息。其次，雷顿公司所有的案涉房屋经竣工验收后依法领取了产权证，且纵横公司在接收案涉房屋时、签署交接清单时及后续占有使用期间均未对案涉房屋的状况特别是防漏、排水系统等提出过任何异议，亦未提供证据证明案涉房屋存在导致漏水、进水的瑕疵，应可说明案涉房屋符合相关的设计及施工规范。第三，根据无锡市气象局出具的证明，2015年6月16-17日的暴雨、大暴雨的天气情况属非正常的天气状况，雷顿公司不可能预料到。虽纵横公司主张上述暴雨天气曾有天气预报，但该天气预报系面向全体社会公众，纵横公司也应知晓，在此情况下纵横公司自身应采取相应措施以避免或减少损害的发生，而不应完全苛责于雷顿公司。故纵横公司认为系因雷顿公司的原因导致厂房发生进水事故的主张，依法不能成立，对纵横公司要求雷顿公司赔偿因进水事故导致经济损失的请求，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、纵横公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付雷顿公司房屋租金317282元。 二、纵横公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付雷顿公司违约金200000元。 三、纵横公司于本判决发生法律效力之日十日内起支付雷顿公司水、电费7000元。 四、纵横公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付雷顿公司门卫工资2000元。 五、纵横公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付雷顿公司房屋及设施设备损坏维修费5000元。 六、驳回雷顿公司其他的本诉请求。 七、驳回纵横公司的反诉请求。 本诉案件受理费9653元（此款已由雷顿公司预交），由纵横公司负担（雷顿公司同意其预交的本诉案件受理费9653元由纵横公司向其直接支付，本院不再退还，由纵横公司于本判决发生法律效力之日起十日内向雷顿公司支付）。 反诉案件受理费减半收取2611元、鉴定费9140元，合计11751元（此款已由纵横公司预交），由纵横公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审 判 长  严海涛 审 判 员  朱逢吉 人民陪审员  唐振白 二〇一七年十月三十日 书 记 员  袁 媛 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》： 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。