河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冀民一终字第357号
上诉人（原审被告）唐山荣丰房地产开发有限公司，住所地河北省玉田县火炬产业园区。
法定代表人刘建荣，该公司总经理。
委托代理人宋宏存，河北冀信律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）李真。
委托代理人韩柏，河北韩柏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈必朝。
委托代理人杨瑞，河北杨瑞律师事务所律师。
上诉人唐山荣丰房地产开发有限公司（以下简称荣丰公司）、上诉人李真为与被上诉人沈必朝房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市中级人民法院（2014）秦民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荣丰公司的代理人宋宏存，上诉人李真的代理人韩柏，被上诉人沈必朝及其代理人杨瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，荣丰公司在进行房地产开发时，需要利用邵山枝所有的“小白楼”所在的土地。因此，2007年9月20日荣丰公司分别与当时的房主邵山枝及河北省青龙满族自治县青龙镇大丈子村委会签订了《拆迁补偿协议》，将“小白楼”及其项下土地收归己用，取得此地块的使用权，此土地性质为集体所有土地。2010年9月3日，沈必朝与荣丰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定荣丰公司以193.0729万元的价格将青龙满族自治县服务街南段4号楼9号房（商办楼）卖于沈必朝，同时口头约定将本案诉争的“小白楼”一并打包卖于沈必朝，价格为66.9万元，合计价款为260万元。2011年沈必朝与荣丰公司的（2011）秦民一初字第13号房屋租赁合同纠纷一案中，秦皇岛市中级人民法院庭审笔录和荣丰公司出示的证据，荣丰公司承认将商办楼和小白楼卖给沈必朝，价款是260万元。合同签订后，沈必朝分两次将260万元交于荣丰公司，荣丰公司为沈必朝出具了收据。荣丰公司将“商办楼”与“小白楼”一并交付沈必朝。沈必朝接收“小白楼”后，对其进行了整修。因沈必朝长期不在青龙，此房处于无人管理状态。2013年9月10日，荣丰公司与青龙镇大丈子村村民李真签订《房屋买卖合同》一份，合同约定将本案诉争的“小白楼”以120万元的价格卖于李真，李真支付了价款，现“小白楼”被李真占有。以上事实有《商品房买卖合同》、《拆迁补偿协议》及双方当事人当庭陈述等证据予以证实。
原审认为，荣丰公司与大丈子村委会及邵山枝签订了《拆迁补偿协议》并支付了相应的补偿价款而取得了“小白楼”的所有权。后荣丰公司与沈必朝签订“商办楼”的买卖协议时，将“小白楼”一并打包卖于沈必朝，沈必朝支付了相应的价款，荣丰公司将“小白楼”交付于沈必朝，沈必朝亦一直对“小白楼”占有使用，沈必朝已取得了“小白楼”的所有权。荣丰公司此时对“小白楼”已丧失所有权，其再将“小白楼”卖于李真属无权处分，其与李真的买卖合同属效力待定合同，需荣丰公司取得处分权或权利人予以追认，此合同方能产生法律效力，现荣丰公司既未取得处分权、权利人沈必朝明确表示不认可荣丰公司与李真的买卖合同，则荣丰公司与李真间关于“小白楼”的买卖合同属无效合同。关于沈必朝是否存在210万元损失的问题。沈必朝与叶金兴签定的协议中约定，如沈必朝违约应支付200万元的违约金，现沈必朝主张因荣丰公司将“小白楼”卖于李真致使其不能履行与叶金兴的合同而赔偿200万元，该损失应由荣丰公司与李真承担。沈必朝虽主张其有损失，但未能提供证据证实其损失实际发生，故其关于200万元损失的主张不予支持。关于10万元的财产损失，沈必朝亦未能提供相应证据证实其的相关财产损失，故此主张不予支持。综上，荣丰公司与李真的《房屋买卖合同》，因荣丰公司属无权处分，且事后未得到沈必朝的追认，故属无效合同。沈必朝主张的210万元损失无相关证据予以证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、唐山荣丰房地产开发有限公司与李真签订的关于“小白楼”的买卖合同无效；二、驳回沈必朝的其他诉讼请求。案件受理费23600元，由唐山荣丰房地产开发有限公司负担。
荣丰公司与李真不服上述判决，向本院提起上诉。荣丰公司上诉请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回沈必朝的诉讼请求。事实和理由如下：一、沈必朝的请求无事实和法律依据。1、荣丰公司在小白楼的投资为1356308元，不可能以66.9万元的价格出卖。2、如果荣丰公司将小白楼出卖给他人，必然要将荣丰公司分别与邵山枝和青龙满族自治县青龙镇大丈子村委会签订的《拆迁补偿协议》附随房屋及土地一并交付买受人，而沈必朝没有该《拆迁补偿协议》。3、沈必朝主张荣丰公司与其签订《商品房买卖合同》时口头约定将小白楼以66.9万元的价格出卖给沈必朝不合理。如果荣丰公司将小白楼卖给沈必朝，必然会将出卖事宜以及房屋价款一并约定在该买卖合同里。该买卖合同没有任何关于小白楼的约定，说明荣丰公司没有将小白楼卖予沈必朝。4、在沈必朝与荣丰公司房屋租赁合同纠纷一案中，荣丰公司并没有在庭审笔录和证据中承认该项事实，庭审笔录当中记载260万元是服务街南段4号楼9号楼卖给沈必朝的价款。260万元的收据也没有显示包括小白楼的价款。5、小白楼房款数额巨大，以口头形式出卖不符合常理及交易习惯。二、一审法院认定事实不清、证据不足。1、荣丰公司是将小白楼出租给沈必朝使用，而不是卖予沈必朝。2、没有证据能证明荣丰公司与沈必朝口头约定小白楼的买卖事宜。3、一审认为沈必朝支付相应价款并对小白楼占有和使用，便取得小白楼的所有权，进而推断荣丰公司与李真的合同属效力待定合同，该认定有逻辑错误。首先，占有使用可以是买卖也可以是租赁，沈必朝不一定取得小白楼的所有权；其次，该房屋项下的土地是集体所有土地，依《土地管理法》第六十三条规定，使用权不得出让、转让，即使荣丰公司与沈必朝签订的小白楼的买卖合同，沈必朝也不能取得所有权。该小白楼所占土地为集体土地，只能本村村民才有购买的资格，因此一审法院直接认定沈必朝为权利人不仅不符合事实，也违反法律的强制性规定。李真是大丈子村村民，是该集体的一员，荣丰公司与其签订的买卖合同应当受到法律保护。李真应获得小白楼的所有权以及项下土地使用权。一审判决的案件受理费全部由荣丰公司承担不符合诉讼费收费办法的规定。因为诉讼费是依据沈必朝起诉时的诉讼标的进行计算的，一审法院并未支持沈必朝关于损失赔偿的数额，所以该部分诉讼费用应该由沈必朝负担，我们主张二审的诉讼费用也应由沈必朝承担。请求二审法院依法改判驳回沈必朝的诉讼请求。
李真上诉请求撤销一审判决第一项，驳回沈必朝的诉讼请求，诉讼费用由沈必朝负担。事实和理由如下：一、原审认定“荣丰公司与沈必朝口头约定将本案诉争的小白楼一并打包卖于沈必朝，价格为66.9万元”，无事实依据，这是导致原审错误判决的根本原因。1、荣丰公司取得小白楼共支付119.7万元，不可能以66.9万元的价格卖给沈必朝。2、如果荣丰公司打算将小白楼一并卖给沈必朝，双方必须签订书面协议。如此重大事项，没有书面买卖合同不合常理，违反了《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。3、从沈必朝提交的购房款收据看，260万元的两份原始收据均没有注明是小白楼房款，而是载明“今收到沈必朝交来服务街南段4-9号房款”字样。二、原审判决认定沈必朝取得小白楼的所有权，违反了有关法律法规等的强制性规定。小白楼坐落在青龙镇大丈子村的集体土地之上，到目前为止，该地块的性质仍为集体土地，沈必朝在没有支付出让金的前提下，不应依法取得小白楼所占有的土地使用权。该宗小白楼房地产是不得转让的。一审判决违反了法律的强制性规定，应予纠正。三、原审判决认定沈必朝接收小白楼后，对其进行了修整，及沈必朝一直占有使用小白楼，是错误。荣丰公司将小白楼卖给李真后，李真一直对该楼进行占有使用，直至目前。四、李真与荣丰公司签订小白楼的买卖合同是真实合法有效的民事法律行为，应当得到法院的支持和认可。原审认定李真与荣丰公司买卖合同无效，是错误的。五、一审法院对此没有管辖权。该案不应该由中级人民法院管辖。六、原审法院程序不当，严重超审限。综上，原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予纠正。
沈必朝口头答辩称，1、沈必朝是通过买卖方式取得争议的小白楼的财权，沈必朝是合法的权利人，2010年9月3日沈必朝与荣丰公司签订商品房买卖合同，荣丰公司将坐落在青龙县服务街南段4号楼9号房卖给沈必朝，同时将小白楼一并打包出售给沈必朝，总价260万元。沈必朝购买商业房和小白楼的事实依据有双方签订的《商品房买卖合同》，2011年12月20日秦皇岛中院审理荣丰公司与沈必朝房屋租赁合同纠纷案中，荣丰公司认可沈必朝给付小白楼房款66.9万元，由秦皇岛中院的庭审笔录和荣丰公司向法庭提交的房屋费对账单，荣丰公司在租赁合同纠纷中，将沈必朝支付的66.9万元自认是购买小白楼的房款。而在该案，又将66.9万元说成是房租费，荣丰公司将同一笔款项在不同的诉讼中有不同的说法，显然是自相矛盾的。2、二上诉人未经沈必朝同意，擅自将沈必朝的财产处理，是侵权行为。荣丰与李真签订的协议是无效协议。3、二上诉人上诉理由不成立，荣丰公司认可已经取得了小白楼的财产，其取得方式也是通过买卖，沈必朝取得的方式也是通过买卖，同一标的物同样的取得方式，荣丰公司认为其合法，沈必朝违法，不能自圆其说。荣丰公司已经将取得小白楼的相关手续等移交给沈必朝，现小白楼的原始所有权人无异议。因此沈必朝已经取得小白楼的所有权，上诉人的上诉理由不成立。
二审查明，荣丰公司与邵山枝的拆迁补偿协议中约定，本协议签订后，乙方（邵山枝）必须将该住宅楼的各种证照交给甲方（荣丰公司），此房屋所有权归甲方所有，以后甲方办理与此相关的各种手续，乙方必须协助，给出具相应的手续及证明等。该份拆迁补偿协议的中证方为大丈子村委会。荣丰公司对该房屋所占用集体土地也进行了补偿，大丈子村委会获得14.7万元的土地补偿款，在荣丰公司与大丈子村委会签订的补偿协议中约定，协议签订后，如甲方（荣丰公司）需办理各种手续，乙方（大丈子村委会）必须给予协助，出现边界纠纷，乙方负责解决。至今小白楼所属土地仍为集体土地。
二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，关于荣丰公司是否将小白楼卖与沈必朝。尽管荣丰公司与沈必朝没有针对小白楼的买卖签订书面合同，但沈必朝向荣丰公司支付了66.9万元的购房款，荣丰公司向沈必朝交付了房屋，从2010年9月份开始沈必朝一直占有使用小白楼。荣丰公司与沈必朝之间针对小白楼形成了事实上的买卖关系。荣丰公司辩称其并没有将小白楼卖与沈必朝，而是出租给沈必朝，并称收据上的房款为财务人员笔误，实为租房款。该辩解明显不合常理。庭审中荣丰公司称小白楼每年的租金为6-7万元左右，租赁期限为两年，66.9万元明显高于小白楼两年的租金，荣丰公司解释其余部分是沈必朝租赁其他房产的租金。但在双方的租赁合同纠纷案件中，荣丰公司又主张该66.9万元是小白楼的购房款，并非租金。荣丰公司的主张前后矛盾，难以自圆其说。荣丰公司没有充分的证据以及合理的理由推翻其在另案中承认的事实。荣丰公司在将小白楼交付给沈必朝的同时，一并将其与青龙镇大丈子村委会以及邵枝山签订的《拆迁补偿协议》以及《地籍调查表》、青龙县国土资源部门绘制的邵山枝住宅现状图等相关手续交付给沈必朝，如果双方仅为出租关系，无需交付确定权利归属的原始凭证和相关手续。关于荣丰公司提出小白楼的房款为66.9万元明显偏低不合常理的辩解，由于沈必朝与荣丰公司有合作关系，沈必朝在荣丰公司开发的房产项目中开办超市，投入了大量资金，荣丰公司将小白楼以66.9万元的价格卖与沈必朝是基于双方的合作关系，对沈必朝投资的一种补偿和优惠。故不能单纯以66.9万元低于荣丰公司购买小白楼时支出的价格而否认双方买卖关系存在。小白楼所属土地为集体土地，荣丰公司与沈必朝均非大丈子村村民，荣丰公司通过拆迁补偿的方式取得了小白楼的相关权益，荣丰公司将小白楼卖与沈必朝后，其对小白楼的相关权益转移给沈必朝，荣丰公司不再对小白楼享有权利，不得再次对小白楼进行处分。荣丰公司与李真签订房屋买卖合同，再次将小白楼出卖的行为是无效的。且荣丰公司再次出卖小白楼的行为具有明显的恶意，违背了诚实信用这一民事行为所应遵循的基本原则，不应得到法律的保护。一审直接认定小白楼的所有权归属欠妥，但一审判令荣丰公司与李真房屋买卖合同无效的判决结果是正确的，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变。二审案件受理费80元，由唐山荣丰房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 巍
代理审判员 马艳辉
代理审判员 申 毅
二〇一五年十月十二日
书 记 员 张 萌