广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民三终字第172号
上诉人（原审被告）信宜市亘德房地产开发有限公司（以下简称亘德公司）。住所地信宜市。
法定代表人卢彦敏，该公司董事长。
委托代理人李创彬，广东泰的律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林茂松，男，汉族，住信宜市。
委托代理人卢德杰，男，汉族，城镇居民，住信宜市。
上诉人亘德公司因与被上诉人林茂松商品房预售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：亘德公司成立时间是2007年6月15日，营业期限至2015年6月14日。亘德公司的经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发。
2012年1月4日，林茂松与亘德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：081503）一份，该合同中写明：合同双方当事人：出卖人为亘德公司，买受人林茂松。根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2009）第0001284号和信府国用（2009）第0001532号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2009年10月19日至2079年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】亘德·育龙湾。建设工程规划许可证号为（2010）080号、（2010）081号和（2010）082号，施工许可证号为（2010）032号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市建设局，商品房预售许可证号为信房预售（2011）012号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第D座八幢15层1503号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.1米。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共183.22平方米，其中套内建筑面积166.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售。双方约定如下：A：按投影面积＋分摊面积计算销售总价，销售面积199.2㎡，单价4156.63元／㎡，总金额828000元。B：总金额折入建筑面积183.22㎡（即产权登记面积）。单价4519.16元／㎡，总金额828000元。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款交定金伍万元，签订购房协议书后15天内到售楼部缴交总房款80%（含定金）并签署《商品房买卖合同》，交楼前付清余款。……。第八条交付期限。出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知30天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在30日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过60日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。
林茂松、亘德公司签订《商品房买卖合同》前，林茂松于2011年10月1日交付定金10000元给亘德公司。签订《商品房买卖合同》当日，林茂松交付购房款650000元给亘德公司。2013年7月18日，林茂松再交付剩余的购房款168000元给亘德公司。至此，林茂松已按《商品房买卖合同》中的约定向亘德公司支付了购房款828000元。根据林茂松提交的《收楼确认书》显示，亘德公司于2013年7月19日将涉案商品房交接给林茂松接收，亘德公司对《收楼确认书》的真实性无异议。由于林茂松、亘德公司对亘德公司是否违约及违约金的支付问题意见不一，林茂松于2015年4月13日起诉至原审法院，请求：一、判决亘德公司立即支付（从合同约定交付期限的第二天即2012年8月2日起计至2013年7月19日止共352天）违约金人民币87436.80元给林茂松；二、案件受理费由亘德公司负担。
另查明，在庭审中，林茂松认为其于2011年10月1日交定金10000元、2012年1月4日交购房款650000元共660000元，2013年7月18日交的购房款168000元不主张违约金，只主张以660000元为基数的违约金，故林茂松变更诉讼请求第一项为要求亘德公司支付违约金69696元。
再查明，亘德公司于2015年5月5日在庭审中向原审法院提出申请，要求原审法院对涉案房屋同地段的同类房屋租金标准进行鉴定，以确定违约金数额。
原审法院认为：本案争议的焦点是：亘德公司交房的时间是否违约？如果违约，违约金应按何标准计算？对该争议焦点，原审法院评述如下：
林茂松与亘德公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。林茂松、亘德公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定亘德公司应当在2012年8月1日前将经验收合格的涉案商品房交付给林茂松，而《收楼确认书》显示，林茂松、亘德公司交接涉案商品房的时间为2013年7月19日，亘德公司也对《收楼确认书》的真实性无异议，显然亘德公司并未按约定的期限交付商品房给林茂松，亘德公司的行为构成违约，应承担违约的民事责任。对于亘德公司辩称其自楼房于2012年12月29日通过验收合格后，便依法依规通知林茂松前来交接楼房，至于到2013年7月19日才交付房屋的责任在林茂松，因为在2012年12月29日亘德公司领取合格证后，林茂松还拖欠相应的房款，在亘德公司未收取房款前，亘德公司是没有交付房屋的义务的，因而亘德公司没有违约的问题。首先，由于《商品房买卖合同》约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于亘德公司没有按上述约定的期限将涉案商品房交付给林茂松，同时亘德公司又没有出具书面通知给林茂松，且亘德公司也没有提供证据证实其已通过其他方式通知了林茂松。其次，虽然《商品房买卖合同》约定交楼前付清余款，但由于亘德公司没有提供证据证明其已通知林茂松交接涉案商品房，而《收楼确认书》显示，林茂松、亘德公司交接涉案商品房的时间为2013年7月19日，而林茂松交清购房余款的时间为2013年7月18日，也即林茂松已按《商品房买卖合同》中的约定履行了义务，故对亘德公司的该辩称，原审法院不予采信。根据林茂松提交的《收楼确认书》显示，亘德公司于2013年7月19日将涉案商品房交接给林茂松，按合同约定，涉案商品房的交付时间为2012年8月1日前，至2013年7月19日交付时止，亘德公司实际迟延交付商品房时间为352天。根据合同约定，逾期交付房屋出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，而林茂松在2013年7月18日前只交付房价款660000元，故亘德公司因迟延交付房屋的违约行为而应支付给林茂松的违约金应为69696元（已付房款660000元×0.3‰×352天），故对亘德公司变更后的诉讼请求，原审法院予以支持。林茂松在庭审中对2013年7月18日交的购房款168000元不主张违约金，这是林茂松对自己实体权利的处分，没有损害国家、集体及他人利益，且符合法律规定，原审法院依法予以准许。
亘德公司认为本案合同双方约定的违约金计算标准严重偏高于实际损失，且对违约金数额没有作出具体约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，应按涉案房地产同地段同类房屋租金标准进行确定违约金数额。对亘德公司的上述主张，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，是针对商品房买卖合同中没有约定违约金数额计算方法的，可参照同地段房屋租金标准来确定违约金。而本案双方已明确约定违约金的计付标准，约定出卖方迟延交付房屋按已付总房款按日万分之三计付违约金，违约金数额确定，该违约金计付标准并未超过法律规定的范围，故不适用上述“解释”第十七条的规定，故对亘德公司要求本院委托相关部门对同地段同类房屋租金标准进行鉴定以确定违约金数额的申请，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：限信宜市亘德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币69696元给林茂松。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费993元（林茂松预交），由亘德公司负担771元，由林茂松负担222元。
亘德公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，损害亘德公司的合法权益。亘德公司在本案中没有任何违约行为，相反是林茂松违约拖欠亘德公司购房款。亘德公司与林茂松在《商品房买卖合同》第六条第1项中约定，林茂松需在交楼前付清购房款。本案《商品房买卖合同》约定的交房期限是在2012年8月1日之前，但林茂松于2013年7月18日才付清房款，在林茂松未付清购房款前，亘德公司是没有交付房屋义务的。二、原审判决适用法律严重错误，是对法律条文的错误理解。首先，本案应当是依照实际的损失数额来确定违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，对于逾期交付使用房屋，没有约定违约金数额的，应当按照同地段同类型房屋租金作为违约损失的参考。很明显，该条文是要求违约金有约定数额，损失赔偿金有约定计算方法。而原审法院在明知该情况下仍然是故意混淆违约金与损失赔偿的适用情形。三、原审判决亘德公司支付过高违约金给林茂松是不正确的。根据法律规定，合同违约金明显高于实际损失的，应当以实际损失为准。本案即使亘德公司违约，给林茂松造成的损失也仅是租金损失，何来60000多元的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条文明确违约金与损失数额赔偿金是不同的两个概念。本案既然没有“一定数额”的违约金，那么就要适用最高人民法院上述司法解释第十七条的规定。请求二审法院核准亘德公司逾期交房导致林茂松的实际损失，适当减少违约金的数额。综上，请求二审法院撤销原判决，判令林茂松负担本案的一、二审诉讼费用。
林茂松答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限是在2012年8月1日之前。但在此之前林茂松没有收到亘德公司发出的通知，直到2013年7月19日亘德公司才通知林茂松收楼。林茂松按照《商品房买卖合同》第六条第1项的约定，在接收涉案商品房之前的2013年7月19日付清全部购房款，完全符合合同约定。亘德公司迟延交房的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金计算问题，合同有明确约定，应按约定进行计算。原审法院查明事实清楚，适用法律和判决正确。请求二审法院予以维持。
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。林茂松与亘德公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现双方争议的主要焦点是：一、涉案商品房是否逾期交付。二、违约金数额是否过高。
一、关于涉案商品房是否逾期交付的问题。本案中，亘德公司、林茂松在合同中约定，亘德公司应于2012年8月1日前将经验收合格的商品房交付给林茂松。而对涉案商品房的实际交付时间，双方均确认是在2013年7月19日。亘德公司上诉认为林茂松没有在合同约定的交楼时间（即2012年8月1日）之前向其付清余款，故其没有在合同约定的期限之前向林茂松交付涉案商品房，仅是行使先履行抗辩权，没有构成违约。对此，本院认为，双方在《商品房买卖合同》第六条第1项中约定：“买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款交定金伍万元，签订购房协议书后15天内到售楼部缴交总房款80%（含定金）并签署《商品房买卖合同》，交楼前付清余款……”，而对林茂松在签订购房协议书后15天内到亘德公司售楼部缴交了总房款80%（含定金），双方均无异议，应予以确认。现双方主要是对上述条款中“交楼前付清余款”的理解发生争议，亘德公司认为该条款应解释为林茂松应在合同第八条约定的交楼期限即2012年8月1日之前付清余款，否则构成违约；林茂松则认为其只要在实际交楼前付清余款，都不构成违约。本院认为，《商品房买卖合同》是采用格式条款订立的合同，亘德公司为提供格式条款的一方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，对“交楼前付清余款”的解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，本案亘德公司在合同约定的交房期限即2012年8月1日之前从未通知林茂松收楼，故本院确认林茂松在实际交楼前的2013年7月18日付清余款符合合同约定。而亘德公司迟延交付商品房，构成违约，依法应承担相应的民事责任。因此，亘德公司以林茂松未按合同约定支付购房款作为其未交付商品房的抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。按合同约定，涉案商品房的交付期限为2012年8月1日前，故至2013年7月19日实际交付时止，亘德公司迟延交付商品房时间为352天。
二、关于违约金数额是否过高的问题。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交付房屋出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故亘德公司因迟延交付房屋的违约行为而应向林茂松支付的违约金为69696元（已付房款660000元×0.3‰×352天）。亘德公司上诉认为上述违约金明显高于实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本案应按照逾期交付使用房屋期间涉案房地产同地段同类房屋租金标准确定违约金的数额。对该主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，对商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，且属于逾期交付使用房屋的，可参照同地段同类房屋租金标准来确定违约金数额或者损失赔偿额。而本案双方已明确约定违约金的计付标准为出卖方迟延交付房屋按已付总房款日万分之三计付违约金，违约金数额明确，故本案不适用上述司法解释规定。而且由于双方约定的违约金计付标准并未超过法律规定的范围，故双方约定的违约金数额未明显过高，无需进行调整。因此，亘德公司上述上诉主张依据不足，本院不予采纳。
综上所述，亘德公司上诉理由不充分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1986元，由上诉人信宜市亘德房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐金信
审判员 黎湛红
审判员 庞健军
二〇一五年十月二十日
书记员 许增海
速录员 张淑贞