福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初256号
原告泉州南方物业管理有限公司，住所地泉州市鲤城区。
法定代表人黄济志，该公司总经理。
委托代理人杜晴岚、李明吉，福建义全律师事务所律师。
被告刘剑涵，男，1975年10月16日出生，汉族，住莆田市潘江区。
委托代理人王志勇、林清沛，福建华达（石狮）律师事务所律师。
原告泉州南方物业管理有限公司与被告刘剑涵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法由审判员张丽娥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉州南方物业管理有限公司的委托代理人杜晴岚、被告刘剑涵的委托代理人林清沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泉州南方物业管理有限公司诉称，被告刘剑涵于2011年11月9日向泉州南海建设开发有限公司购买位于泉州丰泽区疏港路宝珊花园潮江东路12号房产，建筑面积631.49平方米，其中，地上建筑面积414.55平方米，地下面积216.94平方米，系该房产的业主。2011年9月，作为合同甲方的泉州南海建设开发有限公司与作为合同乙方的原告签订《宝珊花园·潮江苑北二区、北三区前期物业服务合同》，主要约定：“1、甲方将宝珊花园潮江苑北二区、北三区委托乙方实行物业管理；2、物业收费标准：独栋、联排别墅（地上／半地下）每月3.95元／㎡，地下每月2元／㎡；3、公共水电费根据实际用量，按户向业主／物业使用人分摊；4、各业主应于每月5日前向乙方交纳当月的各项应缴的费用。逾期缴纳的，乙方有权要求其限期缴交，并从逾期之日起，每日加收所欠费用3‰的滞纳金（逾期付款违约金），同时乙方为追讨欠费所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通信费及其他相关费用等）由该业主／物业使用人承担”。原告认真履行物业管理的工作至今，然而被告从2013年7月1日起至今一直无故拒交物业管理费用。原告2014年11月20日通过福建义全律师事务所邮寄律师函，要求其缴纳物业费等费用，但被告置之不理。为了解决纠纷，原告于2015年7月13日诉至贵院。后因原告拟通过其他渠道解决问题，于2015年9月8日向贵院申请撤诉，贵院作出（2015）丰民初字第4310号民事裁定书，裁定准许撤回起诉。但是，至今被告依旧未缴纳分文款项。原告只得再次提起诉讼，为此原告支出了律师费用5000元。2015年8月份，原告与泉州市丰泽区宝珊花园小区业主委员会正式订立物业服务合同，所约定的收费标准不变。综上所述，为维护原告的合法利益，请求：1、依法判决被告立即向原告支付所拖欠的物业管理费用57998.4元，并支付自2013年7月1日起至判决确定还款之日止按每日千分之三的标准计算支付逾期付款违约金（暂计64664元）；2、判令原告因本案支出的律师费5000元由被告承担；3、本案全部诉讼费由被告承担。
被告刘剑涵辩称，1、原告没有按合同约定履行对被告房产进行物业服务，被告需要支付物业管理费的条件尚未成就，因为从被告提供的图片可以看出原告根本没有履行物业服务的义务，被告购买的房产周围是杂草重生，垃圾乱堆、家畜走动，墙体列横，屋顶漏水，原告却视而不见，没有进行服务。因此，根据合同约定，被告不必支付任何的物业管理费，也就没有应当支付违约金的问题。如果法庭认为需要支付物业管理费，被告认为物业管理费及违约金计算的标准明显过高，应予以调整。2、原告请求支付律师费也没有依据，前期的物业服务合同是原告和开发商之间的约定，没有得到被告的确认，对追讨欠费发生的费用，要由前期物业服务合同双方之外的被告承担，毫无法律依据。综上，原告诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。
经审理查明，2011年11月9日，被告刘剑涵与泉州南海建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告向该公司购买址在泉州市丰泽区疏港路宝珊花园潮江苑北二区12#地块潮江东路12号的房产。该套房产的建筑面积计631.49平方米，该房产分为地上与地下两部分建筑面积，地上面积414.55平方米，地下面积216.94平方米，《商品房买卖合同》中约定泉州南海建设开发有限公司委托原告对宝珊花园潮江苑北二区、北三区进行物业管理，管理期限自2013年7月1日起至原告与宝珊花园业主委员会签订新的物业服务合同为止。收费标准为：别墅地上每平方米每月3.95元，地下每平方米每月2元，各业主应于每月5日前向原告交纳当月的各项应缴费用，逾期缴纳的，原告有权要求其限期缴交，并从逾期之日起，每天加收所欠费用1‰的滞纳金。同时约定为追讨欠费所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由该业主或物业使用人承担。被告刘剑涵对上述物业管理的有关事宜在承诺书上签字确认。合同签订后，被告刘剑涵于2013年7月24日办理入住手续，并确认自2013年7月1日为实际接收时间。被告自2013年7月1日起未曾交付物业管理费，原告依《商品房买卖合同》第六章物业管理服务费用约定计算截至2015年10月31日止被告共拖欠原告28个月的物业管理费57997.87元［（414.55平方米＊28个月＊3.95元／月）＋（216.94平方米＊28个月＊2元／月）］。原告为本案纠纷支付律师代理费5000元，有律师事务所出具的发票及律师出庭的事实予以印证。
本案双方争执的焦点为原告在履行物业管理服务是否存在未完全履行。为查明本案事实，根据被告的申请及庭审提供的照片，本院到诉争房屋座落的地址进行现场调查及勘验，经勘查：诉争房屋被告尚未实际入住，房屋外墙边有堆放垃圾的现象，正大门右侧一排水沟出现凹坑，约1.5平方米，围墙内草坪上有牛羊粪便尚未清理。对本院的勘查结果，原告称存在的周边问题是工程遗留问题，已通知房地产开发商予以整改，原告并同时提供《工遗留问题处理单》一份欲予以证明其主张，被告对《工遗留问题处理单》认为恰证明了原告没有尽到物业管理服务的职责，同时认为因为案外人的原因而不能尽到物业义务的理由是不能成立的。
本院认为，原告泉州南方物业管理有限公司具有物业管理资质，原告系根据开发商与其签订的前期物业服务合同的约定对被告房屋所在小区进行物业管理，该物业管理委托合同合法有效。被告确认于2013年7月1日实际接收诉争房屋，依约定已实际接受原告提供的物业管理服务。根据物业管理条例的规定，按时交纳物业服务费用是业主应当履行的义务，被告应当依照物业服务合同的约定按时向原告交纳，本案被告自接收房屋后未交纳物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但本案物业服务合同在实际履行过程中，根据现场所表现出来的杂乱状况，原告确实存在提供物业服务的不到位、管理上有瑕疵的情形，未完全履行合同的义务，故应相应减少相对方的合同义务，被告关于原告管理服务未到位的部分辩解意见本院予以采信；本院对原告请求被告支付自2013年7月1日起拖欠至2015年10月31日的物业管理费酬定予以减少，以28998.93元（57997.87＊50%）元予以支持。同理，关于原告诉求的律师代理费用因物业管理合同中对此有约定，被告应受此约定约束，本院酬定以2500元予以支持；原告关于诉争房屋周边存在的杂乱问题系房地产公司工程遗留的问题，其已向开发商反映，但该行为并不当然构成未能提供物业服务的免责任事由，开发商并非物业服务合同的相对方，故原告关于未能完全履责的责任在于开发商的主张本院不予以采信；被告逾期支付物业管理费事实存在，原告请求判令被告支付滞纳金，符合法律规定，应予支持，但原、被告双方约定滞纳金按每日3‰计算，已超过法律保护的幅度，应依法予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告刘剑涵应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州南方物业管理有限公司物业管理费28998.93元，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付2013年7月至实际支付之日止的逾期付款滞纳金（以单月费用1035.67元为基数，自当月的6日起计算至本判决确定付款之日止）；
二、被告刘剑涵应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州南方物业管理有限公司律师代理费2500元；
三、驳回原告泉州南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2852元，减半收取为1426元，由原告负担1164元，被告负担262元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 张丽娥
二〇一六年四月二十五日
书记员 郑锦芬
附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《物业管理条例》
第七条业主在物
业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。