广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0606民初757号
原告：佛山市港湾物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会荔南路A33号御君豪庭1座101房，统一社会信用代码：91440606758316383D。
法定代表人：何运喜，该司经理。
委托诉讼代理人：杨庆威，男，该司主任。
委托诉讼代理人：卢寄保，男，该司主任。
被告：赵帅，男，1985年5月27出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：冯淑燕，女，系被告赵帅配偶。
原告佛山市港湾物业管理有限公司（以下简称港湾物业公司）诉被告赵帅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，依法适用小额诉讼程序。于2018年2月1日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卢寄保、被告赵帅及其委托诉讼代理人冯淑燕到庭参加诉讼；后于2018年3月20日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄斌及卢寄保、被告赵帅及其委托诉讼代理人冯淑燕到庭参加诉讼。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的2017年4月至2017年12月的物业管理费908.82元、摩托车位管理费45元、滞纳金343.38元，合计1297.2元；2.由被告承担诉讼费。
事实与理由：2005年11月1日，原告与佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司签订《湖畔湾豪庭物业管理委托合同》，委托原告对乐从镇湖畔湾豪庭实行物业管理服务。原告与被告签订《湖畔湾豪庭前期物业管理服务协议》，约定物业服务收费标准为按建筑面积0.7元每月每平方米，按购房面积计算每月应缴管理服务不足40元的户型，按照每月40元标准收取，2014年10月后按建筑面积0.9元每月每平方米（附备案回执）；汽车车位每月每个15元；摩托车车位每月每个5元收取；对业主和物业使用人不按约定标准和时间缴纳物业管理服务费等有关费用的，原告有权要求业主和物业使用人限期补交，并从逾期之日按每日千分之三追缴逾期付款滞纳金。被告的住宅套内面积为102.98平方米，即每月的物业管理费为100.98元（套内面积加收10%每平方米），且被告有一个摩托车位，每月管理费5元，被告已拖欠9个月的物业管理费。综上，被告已拖欠原告2017年4月至2017年12月的住宅物业管理费908.82元、摩托车位管理费45元、滞纳金343.38元，合计1297.2元，被告在原告多次催收的情况下，以各种理由延付，被告的行为已属违约，原告遂起诉至法院。
被告的答辩意见：1.对双方于2013年6月28日签订的《前期物业管理服务协议�无异议。2.经核实，自2013年4月至今，被告以银行扣费和现金方式向原告支付的住宅及摩托车位的物业管理费总计4714.3元。3.根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，被告每季度应支付的住宅物业管理费为216.258元、摩托车位物业管理费为15元，合计每季度应付231.258元，故从2013年4月至2017年12月，被告应向原告支付物业管理费共4393.902元。4.根据前述两点计算，被告已多付款320.398元。5.原告提供的“备案回执”内容与案涉物业地址无关，被告从未知晓收费调整的内容，对此不予认可。6.被告根本不存在欠费情况，对违约金不予认可。7.鉴于原告以上的违约行为，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第九条第一项，被告追究其多收费用的两倍赔偿以及利息总计2208.104元。
本院经过审理认定事实如下：被告是位于佛山市顺德区乐从镇乐从居委会镇安路B61�湖畔湾豪庭（二期）名雅阁7座XX房的业主。2013年6月28日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告上述房产及其145号摩托车位提供物业管理服务；购房面积为102.98平方米；住宅物业管理服务费实行包干制，由原告按被告建筑面积每月每平方米0.7元收取，每月应缴管理费不足40元的按照40元收取；摩托车位管理服务费每月每个5元；管理服务费按季度收取；如不按时交纳物业费的，原告有权按欠费总额每日千分之三计算滞纳金。另查，从2014年10月起，涉案房产的物业管理费调整为每月每平方米0.9元。原告认为被告从2017年4月开始欠缴住宅及摩托车位的物业管理服务费，遂于2018年1月8日提起本案诉讼。
另查明，被告的案涉物业佛山市顺德区乐从镇乐从居委会镇安路B61号湖畔湾豪庭（二期）名雅阁7座XX房，套内面积为102平方米。自2013年4月至2014年9月，被告每季度已缴纳的物业管理费为251.62元，其中2014年第二季度还额外缴纳了消防管道维修费18元；自2014年10月至2016年6月，被告每季度已缴纳的物业管理费为318.94元；自2016年7月至2017年3月，被告每季度已缴纳的物业管理费为318元。
本院认为，本案的争议焦点为被告是否欠缴截至2017年12月的物业管理费。
首先，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方具有约束力。原告已对涉案房产进行了物业管理，被告庭审中亦无提供证据证明原告在日常物业管理方面存在重大或明显的过错，故原告有权按约定向业主收取相应物业管理服务费，被告作为涉案房产的业主，也依法应当履行按时交纳物业管理服务费。至于被告抗辩中所称原告公示更换的雨棚材料与实际安装的材料不符、消防管道维修费用收取不合理问题，无论是否属实或过错方在谁，不能构成被告长期不缴纳物业管理费的理由，若被告认为原告上述的个别事件或行为对被告的合法权益造成损害，可就相关纠纷另行提起诉讼。
其次，关于原告从2014年10月起按每月每平方米0.9元标准收取物业管理费是否有依据的问题。原告提供的佛山市顺德区发展规划和统计局于2014年9月12日出具的关于案涉物业所在的湖畔湾豪庭（二期）物业服务收费的《备案回执》中已载明“你单位（原告）的申请资料齐全，符合物业服务收费管理有关规定，我局对你公司此次收费调整予以备案。请按规定做好价格公示工作，并按协议认真履行物业服务职责”。从该内容可知，原告将物业管理费涨至每月每平方米0.9元系符合法定程序的，故原告从2014年10月开始对案涉住宅物业按每月每平方米0.9元的标准收取物业管理费于法有据。
再次，按�双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第一点的约定，案涉住宅物业管理服务费系实行包干制，即按建筑面积每月每平方米0.7元（自2014年10月开始按建筑面积每月每平方米0.9元）收取，摩托车位管理服务费每月每个5元。而被告抗辩称该条款的括号内“按购房面积计算每月应缴管理服务费不足40元的户型，按照40元/月标准收取”之约定，表明了案涉房产理应按《前期物业管理服务协议》注明的购房面积102.98平方米计算而非建筑面积。本院认为该条款括号内的内容是针对情况为“按购房面积计算每月应缴管理服务费不足40元的户型”，但案涉房产并不符合该条件，故计算物业服务费的面积基数应为建筑面积。但被告在诉讼中明确表明不予提交案涉房产的房产证，本院无法直接从权属证明上查证建筑面积。而从原告提供的其他住户的房产证可显示，与案涉房产301房�直楼层的601房、701房的套内面积均为102平方米、建筑面积均为114.77平方米，由此，本院可合理推断并相信案涉301房产的建筑面积亦为114.77平方米。
因被告案涉物业的建筑面积为114.77平方米，并拥有一个摩托车位，则自2013年4月至2014年9月每月应缴纳物业管理费共85.34元（0.7元/平方米×114.77平方米+5元），自2014年10月至2017年12月每月应缴纳物业管理费共108.29元（0.9元/平方米×114.77平方米+5元）。但原告陈述，其计算案涉物业的物业管理费的方法为：套内面积102平方米×110%×0.7元/平方米（自2014年10月起为0.9元/平方米）+5元。无论原告主张的计算方法是否有依据，都会造成其按此实际所收取的物业管理费少于其按照《前期物业管理服务协议》第四条第一点的约定应缴纳的物业管理费，故截至2017年3月原告并无多收取被告物业管理费，被告主张此前多�取的物业管理费足以抵扣2017年4月至2017年12月的物业管理费的抗辩无理，本院不予采纳。综上，2017年4月至2017年12月共9个月，被告需向原告缴纳的住宅物业管理费共为929.61元（103.29元/月×9个月）、摩托车位管理费为45元（5元/月×9个月），但原告只分别诉请908.82元（即每月100.98元）、45元，视为原告自愿放弃，本院照准。
至于滞纳金，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业管理费系按季度缴纳的，但并无约定具体的缴纳期限，故本院认为，缴纳期限为每季度的第三个月的最后一日，故滞纳金从次季度第一个月的1日开始计算。而滞纳金属违约金性质，被告拖欠物业管理服务费的行为已构成违约，按约定应支付滞纳金。原告主张按照合同约定的日千分之三计算滞纳金，显然高于被告违约导致原告的损失，故调整为按照日千分之一计算至实际清偿之�止，超出部分，缺乏依据，本院不予支持。又因原告对滞纳金并无请求计至被告清偿之日止，且根据原告提供的滞纳金计算表，计算方式不明确，故本院酌定滞纳金暂计至原告起诉之日即2018年1月8日。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告赵帅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市港湾物业管理有限公司支付2017年4月至2017年12月的住宅物业管理服务费908.82元、摩托车位管理费45元及滞纳金（滞纳金计算方法：以每季度欠缴的物业管理费317.94元为基数，从次季度第一个月的1日开始按日千分之一计算至2018年1月8日）；
�、驳回原告佛山市港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元（已由原告佛山市港湾物业管理有限公司预交），由被告赵帅负担。
本判决为终审判决。
审判员 何斯琳
二〇一八年三月二十日
书记员 李秋霞