宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁0104民初1618号
原告:范喜霞，女，1976年5月23日，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
委托诉讼代理人：薛鹏，宁夏言成律师事务所律师。
被告:宁夏神五房地产开发有限公司，住宁夏回族自治区银川市兴庆区铁北巷39号水文商住楼5号营业房。
法定代表人:樊永福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王敏，系宁夏神五房地产开发有限公司经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告范喜霞诉被告宁夏神五房地产开发有限公司（以下简称：神五公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告范喜霞及其委托诉讼代理人薛鹏，被告神五公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范喜霞向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商铺认购合同》无效；2.判令被告向原告返还房屋购房款320000元及计算至实际履行完毕之日的利息（暂计算至2018年2月3日为9280元，按照年利率6%计算）；3.判令被告赔偿原告损失25600元(委托经营收益)；4.判令被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任320000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月3日，原、被告签订了《商铺认购合同》，约定原告向被告购买位于银川市兴庆区某号的”丽景雅居”商铺某号房，层高5.3米，建筑面积45.36平方米，每平米14109.34元，商铺总价为64万元，合同签订日交纳购房款50%即32万元，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋。同日，原、被告又签订《房屋委托经营合同》，约定原告将涉案房屋委托给被告经营管理，委托管理期限自2017年6月3日至2020年6月2日，共计3年，并具体约定第一年被告须向原告支付经营收益即原告认购款额的8%即25600元。后原告查询得知被告并未取得涉案房屋的预售许可证，至今也未向原告交付房屋，故诉至法院。
神五公司辩称，因被告原法定代表人康占林死亡，2017年12月，现在的被告股东从康占林继承人手中收购了被告公司，原告与被告2017年6月份签订的合同，因此该合同与新转让的被告无直接关系。被告同意返还原告购房款及利息，但是对原告利息的计算方式不同意，因为被告给其他人赔偿均是按照存款利率计算，原告主张按照超过银行同期贷款利率计算不认可。原告签订委托经营合同当天还未交付房屋，不应当直接以签订合同当天计算委托金费用，签订合同至今才半年，原告主张一年的费用，因此被告不认可。原告主张赔偿一倍的损失被告不认可，原告在购买涉案房屋时没有尽到义务，在没有看到任何相关手续情况下只是根据销售人员所述的不实际情况下交了32万元，原告交纳的款项不属于定金，只有定金才能双倍返还，且合同明确写明系购房款非定金。本案诉讼费被告不承担，因为在2018年被告拿到公司变更手续后公司员工就和原告联系处理此事，但原告不出面解决，是原告造成了诉讼费的产生，因此被告不承担诉讼费。综上，请求法庭给予公正判决。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了质证。根据当事人提交的证据及双方陈述，经本院审理认定事实如下：2017年6月3日，原、被告签订《商铺认购合同》一份，约定，原告认购位于银川市兴庆区某号房；房屋面积45.36平方米，实际面积以相关部门实测为准；单价为每平方米14109.34元，总价款为640000元；付款方式为分期付款，签约当日支付总房款的50%即320000元，下剩购房款于交付房屋之日支付；被告应于2017年12月31日将验收合格的房屋交付给原告；合同还对面积确认及面积差异处理、逾期付款及逾期交付房屋的违约责任及产权登记等做出了具体约定。同日，原、被告还签订《房屋委托经营合同》一份，约定原告将涉案房屋委托被告经营，经营期限自2017年6月3日至2020年6月2日止；第一年委托收益为25600元、第二年为28800元、第三年为32000元......。同日，原告通过POS签购方式向商户名称为宁夏省神五房地产开发的账户支付310000元款项。同日，被告向原告出具收据一张，载明：”今收到范喜霞购买1-09商铺购房款叁拾贰万元整”。原告称因看房时向已被告现金支付定金10000元，故被告出具金额为320000元的购房款收据。被告开发涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，也未交付使用，故原告起诉至法院。
另查明，2017年11月23日，被告公司法定代表人由康占林变更为樊永福，投资人由康占林、周虎山变更为樊永福、樊亮。中国人民银行公布的2017年金融机构人民币贷款基准利率六个月至一年为4.35%。
本院认为，原、被告签订的《商铺认购合同》中包含认购方姓名和住所、认购房屋具体地址、单价、面积、付款方式、交付时间等，该认购协议的内容具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告也按照合同约定向原告收取了320000元购房款，该认购协议实际为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因被告至今未取得商品房预售许可证明，原告要求确认与被告签订的《商铺认购合同》无效，本院予以支持。《商铺认购合同》被确认无效后，被告应当将已收取的320000元购房款返还原告；原告要求被告按照年利率6%支付购房款320000元自2017年6月3日起至实际付清之日止的利息，因协议无效系被告过错行为导致，被告应赔偿被告的利息损失，但原告要求被告按照年利率6%赔偿利息损失无法律依据，故本院按中国人民银行同期贷款年利率4.35%支持原告自2017年6月3日起至实际付清之日止的利息损失；原告要求被告赔偿经济损失25600元，因被告原因致使双方签订的房屋买卖合同无效，致使原、被告之间签订的《房屋委托经营合同》无法继续履行，被告应当向原告赔偿经济损失，因涉案房屋未实际交付，且双方签订的《商铺认购合同》约定涉案房屋于2017年12月31日前交付，故原告要求被告支付2017年6月3日至2017年12月31日期间的托管收益无事实依据，本院不予支持，考虑到原告已经主张利息损失，本院酌定被告按照32元/天[70.14元（25600元÷365天）-38.14元（320000元×4.35%÷365天）]向原告赔偿2018年1月1日至本判决生效之日止的托管收益金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。虽被告对《商铺认购合同》的无效存在过错，但原告提交的证据不能证明被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形，原告作为购房者是其自身利益的最佳判断者，签订合同时应当注意该合同名称为《商铺认购合同》、房款为交付房屋时付清以及签订委托经营合同中约定的委托经营期限提前于交付房屋的时间，上述表现区别于一般的一手房买卖，原告在订立合同时应负有一定的注意义务，且由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询，但原告并不能提供证据证明其已尽到合理的注意义务，亦不能认定被告存在故意隐瞒的行为，故上述司法解释规定的不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任在本案中不予适用。被告关于涉案《商铺认购合同》系原、被告在被告公司转让之前签订，与现公司法定代表人及股东无关的辩解，因根据法律规定，被告公司的民事主体资格并未变更，债权债务应当由被告承继或负担，若被告公司的转让人及受让人之间存在债权债务纠纷，应当依据其股权转让协议中相关债务承担的约定处理，本案不予处理。被告关于应当按照存款利息向原告进行赔偿，无法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项规定，判决如下：
一、原告范喜霞与被告宁夏神五房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》无效；
二、被告宁夏神五房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告范喜霞购房款320000元，并按照年利率4.35%支付购房款320000元自2017年6月3日起至实际付清之日止的利息；
三、被告宁夏神五房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内按照32元/天赔偿原告范喜霞自2018年1月1日至本判决生效之日止的托管收益金；
四、驳回原告范喜霞的其他诉讼请求。
如被告宁夏神五房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5274元，由原告负担2000元，被告宁夏神五房地产开发有限公司负担3274元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 员 保清
二〇一八年三月二十八日
法官助理 赵慧
书 记 员 朱莹
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。