浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长民初字第831号
原告（反诉被告）：邱海。
原告（反诉被告）：周飞，女，1973年5月8日出生，汉族，浙江省长兴县人，住浙江省长兴县雉城镇新世界庄园******室。身份证号码：3306251973********。
两原告（反诉被告）共同委托代理人：杨晓金，长兴县金陵法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：长兴国兴置业有限公司，住所地浙江省长兴县雉城镇龙山雅苑皓月园7幢1楼。
法定代表人：吴及微。
委托代理人：杨永林，浙江浙北律师事务所律师。
委托代理人：夏宇昊，浙江浙北律师事务所律师。
原告（反诉被告）邱海、周飞与被告（反诉原告）长兴国兴置业有限公司（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，被告（反诉原告）长兴国兴置业有限公司提出反诉并向法庭提交反诉状。本院审查后决定合并审理，依法适用简易程序，并分别于2015年6月17日、2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱海及两原告的共同的委托代理人杨晓金，被告（反诉原告）长兴国兴置业有限公司的委托代理人杨永林、夏宇昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱海、周飞诉称：2011年1月14日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定两原告共同购买被告开发的位于龙山雅苑石幽园2幢1单元901室面积156.9平方米的住房一套及地下车库一个，总价为1107000元，且双方约定交房时间为2012年12月31日前。现原告已合计支付房款66.7万元。但原告在2012年8月份发现应交房屋多处发生严重渗漏，随即与公司工程部交涉要求对房屋进行修复，公司派人去现场查看后确认房屋确实存在多次渗漏并同意修理。2013年10月份，原告发现该房屋仍然存在多处渗漏，双方协调未果。之后原告将上述情况向长兴县建设局反映并由建设局出面协调，后又经长兴县人民法院调解室主持诉前调解均未果。原告认为被告以种种理由推诿，拒绝处理房屋渗漏问题，给原告带来了经济损失和精神痛苦，原告为维护自身的合法权益，起诉至法院，请求依法判决：一、被告立即向两原告交付符合质量标准的商品房；二、被告支付两原告逾期交房违约金168000元整（自2012年12月31日暂计算至2015年4月30日，共计28个月，按日万分之三计算）。
被告长兴国兴置业有限公司辩称：一、两原告未按合同约定的期限履行付款义务，合同约定付款方式及期限的约定为2011年1月13日支付557000元，余款550000元于七日内办妥银行按揭手续，但两原告直至2012年3月1日在支付了110000元仍余440000元尚未支付。二、涉案房屋符合质量标准，因涉案房屋已经设计、勘察、施工、监理、建设五方单位综合验收合格，并取得了建设工程竣工验收备案证明。三、两原告要求被告支付违约金不符合合同约定，也不符合法律规定。两原告经被告多次催讨房款却一直不予结清剩余房款，被告可以行使先履行抗辩权，要求两原告在结清房款的情况下再交付房屋，且两原告应向被告支付迟延交付房款的违约金。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，望法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告长兴国兴置业有限公司反诉诉称：反诉原告与反诉被告于2011年1月14日签订《商品房买卖合同》一份，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于龙山雅苑石幽园2幢1单元901室商品房一套，合同对涉案房屋的基本情况、房款、付款方式及期限等都作了明确的约定。但反诉被告未按合同约定支付房款，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告按累计应付款的3%向反诉原告支付违约金。现反诉原告愿意继续履行合同，反诉被告应按日向反诉原告支付逾期应付款万分之三的违约金。故反诉原告为维护自身的合法权益，向法院提起反诉，请求依法判决：一、反诉被告支付反诉原告房款440000元；二、反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金212685元（按日万分之三，自2011年3月1日计算至2015年5月1日），2015年5月2日之后的违约金计算至至全额房款付清日止。
反诉被告邱海、周飞反诉辩称：一、反诉被告于2011年1月13日向反诉原告预交房款557000元，并于2011年1月14日与反诉原告签订《商品房买卖合同》一份，余款550000元要求银行按揭贷款支付。但反诉被告在办理贷款手续过程中，由于政府房地产调控政府的影响，致使反诉被告未能按合同要求的七天内办妥银行按揭手续。该客观情况的改变是反诉被告在签订合同时无法预见的，反诉被告也将此情况口头告知了反诉原告，要求延期交款，之后反诉被告于2012年3月1日再次交付房款110000元，反诉原告也并未对反诉被告的剩余房款在合同签订其45天内未以其他方式支付到位提出异议加以催缴，也未行使合同的解除权，这表明反诉原告对反诉被告延期交款要求的默许。二、反诉被告作为先履行合同一方当事人，分别于2012年7月、2012年8月、2013年10月三次到涉案房屋查验，反诉被告发现在2012年12月31日合同交房期限届满时，反诉原告可能无法按合同约定期限交房且事实上涉案房屋到2013年10月仍未修复，故反诉被告有权主张不安抗辩权，中止履行自己义务。反之，如果反诉被告仍先行支付全部房款，由于反诉原告明显不能履行合同，反诉被告的利益将受到严重损害。三、反诉原告称至今未交房是由于反诉被告未交付尾款，而否认房屋存在的质量问题和双方就房屋质量多次交涉的事实，却反诉要求反诉被告承担逾期交款的违约责任，违反了民事诉讼的公平原则和诚信原则，且从购房合同中所列的时间计算，反诉原告主张的违约金的请求权已超过2年的诉讼时效。四、反诉原告提出的房屋通过勘察、设计、施工、监理、建设等单位综合验收合格文件是有关行政管理部门主要针对建筑涉及公共安全的内容认定合格的事实，但对认定单体房屋质量不具有当然的确定力和拘束力，并不能据此否认房屋存在质量缺陷的客观事实，并且反诉原、被告双方已经就该客观事实多次协商并有长兴县建设局、长兴县人民法院诉前调解室参与。反诉原告不能以订立商品房预售合同所拥有的优势来免除保证房屋质量的法定责任。综上所述，反诉原告提起的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法判决。
原告（反诉被告）为证明自己的本诉主张及反诉辩称，向本院提供了以下证据材料：1、商品房买卖合同复印件三份，证明原、被告双方在2011年1月14日签订了一份商品房买卖合同，并约定了房屋的价款等事实；2、购房发票复印件三份，证明原告已经向被告共支付了房款66.7万元的事实；3、申请复印件一份，证明原告在等待被告交房期间，被告应交付的房屋发生了质量问题及原、被告之间协调处理的过程；4、照片复印件两张，证明涉案房屋发生严重渗水的事实；5、催缴通知原件一份，证明被告要求原告办理交房手续，内容提到以前也多次催讨，但是以前原告并没有收到过任何催缴通知的事实；6、户口簿复印件一份，证明原告周飞户口迁入的时间；7、国办发（2011）1号通知一份，证明原告因房贷政策的调整导致迟延支付房款的事实。
上述原告提交的证据材料经被告质证认为：对证据材料1的三性没有异议，且可以证明按合同约定应先由原告交付房款，再由被告交付房屋；对证据材料2、5的三性均没有异议；对证据材料3的三性均有异议；对证据材料4的真实性有异议，涉案房屋确实有渗水，但被告也在积极的维修；对证据材料6的真实性和合法性没有异议，但与本案没有关联性；对证据材料7，被告认为与本案没有关联性。
被告（反诉原告）为支持自己的辩称及反诉主张，向本院提交了以下证据材料：1、竣工验收备案表及备案证明书复印件各一份，证明被告开发的房屋符合质量要求，并于2012年9月11日进行备案登记的事实；2、总平面图复印件一份，证明竣工验收备案表上的工程名称F区块七号楼系本案涉及的房屋楼号的事实；3、商品房买卖合同复印件一份，证明双方买卖合同关系及违约金等约定内容的事实。
上述被告提交的证据材料经原告质证认为：对证据材料1、2，因系复印件，真实性请求法庭核实，如果是真实的，该组证据材料也不能证明原告所购买的房屋不存在质量问题；对证据材料3的三性均没有异议。
本院对原、被告提交的证据材料审查后认定如下：
（一）原告（反诉被告）提交的证据材料
原告提交的证据材料1、2，符合证据的三性，且具有证明力，本院予以采信；原告提交的证据材料3，系原告单方制作，本院对其三性不予认定，故本院不予采信；原告提交的证据材料4，并不能充分证明其待证事实，故本院不予采信；原告提交的证据材料5，本院对其三性均予以认定，且可以证明被告于2015年3月30日书面通知原告办理交房手续的事实。原告提交的证据材料6，本院对其三性予以认定，对其证明对象，本院将结合其他证据材料及相关事实予以综合考虑；原告提交的证据材料7，本院对其三性均予以认可，且可以证明由于政策调整原因导致原告迟延交付房款的事实。
（二）被告提交的证据材料
被告提交的证据材料1，本院对其三性均予以认定，且可以证明被告开发的房屋已经有关部门验收合格的事实；被告提交的证据材料2，符合证据的三性，且具有证明力，本院予以采信；被告提交的证据材料3，符合证据的三性，且具有证明力，本院予以采信。
根据本院上述认定的证据并结合到庭当事人的当庭陈述，本院查明本案事实如下：
2011年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为20110100237）一份，约定原告邱海、周飞共同购买被告开发的位于雉城镇龙山雅苑石幽园2幢1-901室房屋一套，房价为1107000元，并约定原告于2011年1月13日支付房款人民币557000元，余款550000元于七日内办妥银行按揭手续，被告应当在2012年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用。两原告于2010年11月26日预付房款100000元，于2011年1月14日支付房款457000元，于2012年3月1日支付房款110000元，合计支付房款667000元。后原告发现其购买的房屋渗漏，故未支付剩余房款，双方就房屋渗漏问题经长兴县建设局及长兴县人民法院诉前调解室调解均未有结果，故纠纷成讼。
另查明，2011年1月26日，国务院办公厅发布了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发（2011）1号）一份，载明对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。
本院认为，本案的争议焦点一系原告是否需要承担逾期交款的违约责任。首先，根据本院查明的事实，原告在交付首付款557000元后，剩余房款在办理按揭手续时确系因限贷房地产政策的调整，导致其需增加首付款而延迟了交款时间。该政策的调整系不能归责于原告的事由，故原告因此而导致的逾期交款的违约责任可以免除。其次，原告逾期交付房款后直至2012年3月1日再次交付房款110000元期间，被告在此期间并未向原告催讨房款，且在原告于2012年3月1日向其交付房款110000元时，其也并未对该付款时间及金额提出任何异议，故本院有理由相信该行为系被告对原告延期交付房款的默许。再者，根据庭审查明的事实，涉案房屋确实存在渗水的问题，被告也对其进行了维修，且双方就房屋渗水问题一直在协商处理，故本院有理由认为原、被告系因房屋渗水问题而导致迟延了合同相应的履行期限，双方对此均应系默认。综上，本院认为原告无需承担迟延交付房款的违约责任。
本案的争议焦点二系被告是否需要承担逾期交房的违约责任。首先，根据双方签订的合同约定，原告交付房款应在被告交付房屋之前，现原告并未完全履行交付房款的义务，被告有权在原告完全履行交付房款义务后再交付房屋。其次，原、被告双方系因房屋渗水问题而导致迟延了合同相应的履行期限，双方对此均应系默认。综上，本院认为被告也无需承担逾期交房的违约责任。
综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，应属合法有效。原告理应按照合同约定向被告支付房款，被告理应按照合同约定向原告交付符合条件的商品房。故对于反诉原告要求反诉被告支付房款440000元的反诉请求及原告要求被告交付符合条件的房屋的本诉请求，本院予以支持。对于原告及反诉原告主张的违约金诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、反诉被告邱海、周飞支付反诉原告长兴国兴置业有限公司房款440000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、被告长兴国兴置业有限公司向原告邱海、周飞交付长兴县雉城镇龙山雅苑石幽园2幢1-901室房屋，限于两原告支付房款完毕后十日内交付；
三、驳回原告邱海、周飞的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告长兴国兴置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费3660元，减半收取1830元，由被告长兴国兴置业有限公司承担。反诉受理费4490元，减半收取2245元，由反诉被告邱海、周飞承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 殷 浪
二〇一五年十月九日
书 记 员 江文欣