上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4522号
上诉人（原审被告）：龙蓉萍，女，1962年3月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：江晓苏，男，1949年12月21日出生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人（原审原告）：上海上影物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区斜土路2899号甲。
法定代表人:任仲伦，董事长。
委托诉讼代理人：万娜，上海煜珩纳川律师事务所律师。
上诉人龙蓉萍与被上诉人上海上影物业管理有限公司（以下简称上影物业）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初25884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人龙蓉萍之委托诉讼代理人江晓苏,被上诉人上影物业之委托诉讼代理人万娜到庭参加了审理，现本案已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。
事实和理由：根据地方性法规《上海市住宅物业管理规定》第四十五条的规定，房屋销售合同未约定前期物业服务收费标准的，前期物业服务费应由房屋建设单位承担；原审认定两方构成前期物业关系错误；被上诉人没有公示过借用通道协议；一审对于被上诉人提出的收费标准已在物价部门核准备案之认定，系认定错误，备案不能替代约定，现有的每月1.3元/平方米的标准不合理；被上诉人并非半年收取一次物业费，而是不定期收取，原审对于时效的认定错误。
被上诉人上影物业辩称，其价目表已在物价部门备案，故收费合法合理；国务院颁布的行政法规《物业管理条例》，效力位阶高于地方性法规，故一审适法正确；前期物业管理合同对于业主有约束力；被上诉人收取物业费是“先用后付”，被上诉人于2017年4月发函向上诉人催缴，诉讼时效中断，故被上诉人有权主张2015年7月1日起的物业服务费；综上，请求二审维持原判。
上影物业诉至一审法院，请求判令：1.龙蓉萍支付2002年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费29,233.70元；2.龙蓉萍支付滞纳金8,770.11元。审理中，上影物业撤回第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：1998年8月14日，龙蓉萍与上海XX公司（以下简称XX公司）签订内销商品房预售合同，约定由龙蓉萍购买涉讼房屋。该合同附件四即使用公约记载，龙蓉萍同意由XX公司指定（委托）的物业管理企业对所辖物业进行维修、管理服务，并按合同的约定交纳有关费用。该预售合同对物业服务费收费标准及交纳期限未作记载。
《中宁大楼（七星阁）住宅使用说明书》记载：“……一、概述，中宁大楼（虹桥七星阁）位于XX路XX弄XX号XX路北端，占地面积2,711平方米……本大楼系上海XX有限公司和上海XX集团）公司共同投资开发……九、总体，本大楼为自行独立管理封闭式花园小区……”
1998年11月11日，上影物业（乙方）与XX公司签订《前期物业管理服务委托协议》，委托上影物业对涉讼房屋所在上海市长宁区XX路XX弄XX号（中宁大楼）进行前期物业管理服务。期限为1999年1月1日至小区业委会成立止。该协议书对物业服务费收费标准及缴纳期限未作记载。
上影物业公示的收费价目表记载：物业管理费0.48元/平方米，保洁费0.12元/平方米，保安费0.18元/平方米，房屋设备运行费0.39元/平方米，维修费0.13元/平方米，该收费标准经上海市长宁区物价局于1999年6月18日核定备案。
1999年12月24日，中宁XX管理处（甲方）、A公司（乙方）、周桥街道旧改办（丙方）签订《关于云都公寓（暂用名）合用中宁大楼通道的协议》，主要内容为：“乙方在原上海胶鞋研究所旧址建造云都公寓商品房壹幢。考虑到该公寓无进出口，经甲方和乙方、丙方友好协商，达成下述协议：一、甲方同意建成的云都公寓合用中宁大楼通道。二、乙方负责承担1488弄按效果图设计的小区整体环境施工（见附图一），费用由乙方承担。三、如中宁大楼业主对通道产生矛盾，由乙方、丙方负责做好居民工作，如因此造成物业管理损失，将由乙方负责。……”
2004年6月30日，XX公司与龙蓉萍签订房屋交接书，确认涉讼房屋的实测建筑面积为124.93平方米。
2017年4月14日，上影物业委托律师以邮政快递方式发送律师函催缴物业费，次日龙蓉萍收到此函。
2017年6月，龙蓉萍将涉讼房屋出售给他人。
审理中，上影物业与龙蓉萍均确认，中宁大楼没有成立业主大会，对物业管理费付款时间没有明确约定。上影物业表示，A公司因合用通道之事曾对中宁大楼每户业主补偿3,000元，龙蓉萍表示未领取过。此外，双方确认涉讼房屋所在小区的物业服务费每半年收取一次。
一审法院认为：上影物业受开发商XX公司委托对涉讼房屋所在大楼进行物业管理，龙蓉萍作为涉讼房屋的权利人，应当向上影物业支付该期间的物业服务费。《关于云都公寓（暂用名）合用中宁大楼通道的协议》中约定：“如中宁大楼业主对通道产生矛盾，由乙方、丙方负责做好居民工作，如因此造成物业管理损失，将由乙方负责”，该约定并非免除龙蓉萍缴纳物业服务费的义务；龙蓉萍认为应由A公司承担物业服务费、龙蓉萍无需缴纳物业服务费的抗辩，无事实及法律依据，本院不予采纳。
虽然当事人对物业服务费的付款时间并无明确约定，但根据上影物业在他案中的表述，可以认定上影物业在每年的上半年及下半年分别向业主收取为期半年的物业服务费。上影物业现主张的是2016年12月31日前的物业服务费，属《中华人民共和国民法总则》实施前已到期的债务，仍应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。2017年4月14日，上影物业委托律师发函催缴物业服务费，龙蓉萍于次日收到，产生诉讼时效中断的效力。因此，本院采纳龙蓉萍关于2015年1月1日之前的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩意见，但龙蓉萍应向上影物业缴纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费。根据上海市长宁区物价局备案显示，中宁大楼物业服务费标准为每月1.3元/平方米，涉讼房屋建筑面积为124.93平方米，故上述期间龙蓉萍应缴纳的物业服务费为3,897.82元。
一审法院审理后，根据《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,于二〇一八年二月五日作出判决，判决如下：一、龙蓉萍应于本判决生效之日起十日内向上影物业支付上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3,897.82元；二、驳回上影物业的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530.84元，因适用简易程序减半收取计265.42元，由上影物业负担230.03元，龙蓉萍负担35.39元。
二审中，上诉人提交增值税发票一张以及收据两张，证明被上诉人收取物业费是三个月一收的。被上诉人认可上述证据的真实性，但不认可上诉人的主张。本院认为，上诉人提供的发票以及收据仅能证明上诉人支付物业费的事实，并不能证明被上诉人收取物业费系三个月收取一次，本院不予采信。被上诉人没有提交新证据。
经审理查明，对于被上诉人公示的收费标准于1999年6月18日经上海市长宁区物价局核定备案一节，依法不能确认；一审法院认定的其余法律事实无误，本院予以确认。
另查明，另案生效判决确认上影物业早在1999年就为系争小区提供物业管理服务并按每月1.3元/平方米收取物业服务费。被上诉人在原审2018年1月4日的庭审中陈述：“从98年到现在，一直为小区提供服务。”法庭询问上诉人对此的意见，上诉人陈述：“没有异议。”上诉人亦陈述：“我是在99年4月拿到的房子……我从未交过物业费，99年因为开发商晚交房，因此免了我一年的物业费，2000年4月以后，我也没有交物业费……，2002年围墙破了之后，我就更不交了。”以上事实有另案生效判决及原审庭审笔录为证。
本院认为，上诉人龙蓉萍主张在本案中适用的《上海市住宅物业管理规定》，自2004年11月1日起施行（2010年经过修订），而上诉人购买（1998年签约）涉讼房屋在2004年11月1日之前，故上述地方性法规中有关“出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。”之规定，并不溯及于本案涉讼房屋。而在2004年11月1日之前，无论是上海市人大常委会制定的地方性法规《上海市居住物业管理条例》（1997年7月1日起施行，2004年11月1日废止），还是国务院制定的行政法规《物业管理条例》（2003年9月1日起施行，经过2007年、2016年两次修订），均未排除前期物业管理服务单位向业主收费的权利。应当认为，被上诉人上影物业作为涉讼房屋的前期物业管理服务单位，依法在《前期物业管理服务委托协议》约定的服务期限终止条件达成（即小区业委会成立）之前，与上诉人间成立的物业服务合同关系合法有效，其有权向涉讼房屋业主即上诉人收取相应的服务对价。
被上诉人在一审中举证的收费备案资料，内容不完整，形式非原件，在（2018）沪01民终3687号案件审理期间经本院充分释明后，仍拒不补充举证，对于其收费标准经过了长宁区物价局核定备案的事实，不予认定。因此，本案一审有关被上诉人公示的收费标准于1999年6月18日经物价部门核定备案之事实认定，因被上诉人举证依据不足，本院亦不能确认。但据查明事实，被上诉人早在1999年即曾按每月1.3元/平方米的标准向业主收取物业服务费，时过十余年之后，被上诉人在本案中仍按每月1.3元/平方米的标准主张物业服务费，且该价格在现有证据条件下应属合理。上诉人对物价备案真实性提出的质疑，不足以否定被上诉人所主张之收费标准本身的合理性。
查现有证据，“上海市XX路XX弄XX号XX室”与“上海市XX路XX弄XX号XX室”实为同一地点，即涉讼房屋。被上诉人委托律师于2017年4月14日按“上海市XX路XX弄XX号XX室”地址向涉讼房屋业主即上诉人寄送催缴函，实属合理有据，且该份邮件确已妥投；应当认为，在现有证据条件下，该份催缴函已送达上诉人。一审据此认定诉讼时效中断效力，并结合收缴惯例，判令上诉人支付2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，合法有据，本院应予维持。至于2015年1月1日之前的物业服务费，因被上诉人长期怠于主张权利，已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，此等后果应由被上诉人自行承担。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人龙蓉萍的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人龙蓉萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 刘 佳
二〇一八年五月二十九日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……