辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽02民终3181号
上诉人（原审被告）：大连金新房地产开发有限公司。住所地：大连市金州区光明街道胜利西小区**号。
法定代表人：张丹，该公司经理。
委托诉讼代理人：张世广，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张传强，男，1991年3月15日生，汉族，该公司职员，住山东省聊城市。
被上诉人（原审原告）：大连市住房公积金管理中心。住所地：大连市中山区武汉街**号。
法定代表人：邢战坤，该中心主任。
委托诉讼代理人：赵展，男，1987年6月22日生，满族，该中心职员，住大连经济技术开发区。
被上诉人（原审被告）：卢国臣，男，1981年9月25日生，汉族，住吉林省镇赉县。
被上诉人（原审被告）：宋桂梅，女，1981年4月10日生，汉族，住吉林省镇赉县。
被上诉人（原审被告）：大连市住房置业担保有限公司。住所地：大连市西岗区黄河路**号。
法定代表人：许伟家，该公司经理。
委托诉讼代理人：张晓琦，女，1968年1月29日生，满族，该公司办公室主任，住大连市甘井子区。
上诉人大连金新房地产开发有限公司（以下简称金新地产公司）因与被上诉人大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、卢国臣、宋桂梅、大连市住房置业担保有限公司（以下简称住房担保公司）借款合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金新地产公司的委托诉讼代理人张世广、被上诉人公积金中心的委托诉讼代理人赵展、被上诉人住房担保公司的委托诉讼代理人张晓琦到庭参加诉讼；被上诉人卢国臣、宋桂梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
金新地产公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回上诉人对卢国臣、宋桂梅应付公积金中心的款项承担连带保证责任，依法判决卢国臣、宋桂梅配合公积金中心办理案涉房产产权登记，并协助其办理该房产抵押登记；诉讼费由被上诉人承担。其提出的主要上诉理由是：1、根据《个人住房政策性贷款合作协议》，上诉人提供的是阶段性保证担保，阶段性保证的设立初衷是在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因现房抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案所涉房产已完全具备办理房屋产权手续及抵押登记的条件，且上诉人也已全部履行完毕配合办理案涉房产证所有义务，案涉小区2017年5月13日已经办理完毕初始产权登记，案涉小区所有房屋已经具备办理所有权登记条件，不存在客观阻碍；上诉人所有义务均已经完成，阶段性保证责任应当予以解除；2、办理房屋所有权证及抵押登记手续并非上诉人义务，也非上诉人所能控制，抵押登记的前提条件是办理房屋所有权证，在签订合同之初，上诉人已将办理房屋产权手续的相应手续交给购房人，而根据购房人与公积金中心所签订的《个人住房抵押借款合同》第八条”抵押登记”的约定，办理案涉房屋产权手续及抵押登记的义务主体是公积金中心，附配合义务的是借款人。公积金中心及卢国臣夫妇怠于办理房屋产权证的行为符合合同法第四十五条之规定，且公积金中心怠于履行前述义务不能成为延长上诉人保证期间的合法理由，应视为案涉《贷款合作协议》第二条的条件已经成就；3、本案已有专业担保公司即住房担保公司与公积金中心签订《个人住房公积金贷款保证合同》，提供连带责任保证，但原审并没有从公积金贷款设置初衷进行考虑，未加以区分，退一步讲，即使上诉人承担保证责任也应顺序在后。
被上诉人公积金中心答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，服从一审判决。其主要答辩观点为：1、上诉人与被上诉人签订的案涉《贷款合作协议》对上诉人承担阶段性保证责任的条件有明确约定，上诉人明确知晓其担保责任及担保范围，且至本案诉讼发生前，上诉人均未对该合作协议中相关条款提出异议，其在本案诉讼后就合作协议相关条款提出异议是典型的逃避责任的做法；签订合作协议目的本质上是由开发商督促抵押人办理所有权证、他项权证，并提供阶段性担保，阶段性担保的期限应至他项权证办理完毕，上诉人作为开发商未履行督促义务，涉案房屋他项权证也未办出，上诉人就应承担连带保证责任；2、代卢国臣、宋桂梅办理他项权证的主体并非公积金中心而是代理公司，代理公司代为办理也仅是程序上的，若要办出他项权证和所有权证，按照地税部门和房产部门的要求必须购房者本人出面且购房者必须交纳契税，若购房者本人拒绝办理，公积金中心招标确定的代理公司并不能自行办理；3、无论是否有担保公司对卢国臣、宋桂梅的债务提供连带保证责任，都不能免除上诉人应承担的阶段性保证责任。
被上诉人住房担保公司答辩称，对上诉人的上诉请求及理由不发表意见。
被上诉人卢国臣、宋桂梅未到庭，也未提交书面答辩意见。
公积金中心向一审法院起诉请求：1、判令被告卢国臣、被告宋桂梅一次性偿还全部借款，一次性偿还全部借款本金234461.07元、利息12524.39元、罚息861.10元（暂计算至2017年8月2日），共计247846.56元及至清偿日止的利息、罚息；2、判令被告金新地产公司、被告住房担保公司对上述事项承担连带保证责任；3、判令原告对被告卢国臣、被告宋桂梅的抵押房屋享有优先受偿权；4、判令被告卢国臣、被告宋桂梅、被告金新地产公司、被告住房担保公司承担本案诉讼费及其它费用。
一审法院认定事实：2012年11月19日，原告公积金中心与被告卢国臣、被告宋桂梅（二人系夫妻关系），签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定被告卢国臣、宋桂梅向原告借款248000元用于购买位于金州区光明街道北山路1422号金州福家·新天地广场A3-1-30-2的住房，借款期限为29年，自2012年11月19日至2041年11月18日。贷款利率为年利率4.5%。本合同履行期间，如被告卢国臣、被告宋桂梅未按合同约定按时偿还贷款本息，原告按中国人民银行的有关规定对逾期贷款本息计收罚息。如被告卢国臣、被告宋桂梅连续四个月或累计六个月付款期未按时偿还贷款本息，原告有权单方面宣布本合同项下的贷款全部提前到期，要求被告卢国臣立即偿还全部贷款本息或要求被告宋桂梅承担抵押担保责任。2012年8月6日，原告与被告金新地产签订《个人住房政策性贷款合作协议》，协议约定被告金新地产为原告向被告卢国臣、被告宋桂梅发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权所支出的费用承担连带保证责任。保证范围为甲方发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权所指出的费用；保证期限为自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止。本协议的合作期限为2012年8月6日至2014年8月5日。2012年11月19日，被告住房担保公司于被告卢国臣、被告宋桂梅签订《个人住房公积金贷款保证合同》，该合同约定被告住房担保公司愿意为被告卢国臣向原告的借款提供借款保证，保证方式为连带责任保证，保证范围为本被告卢国臣根据《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》向原告的借款本金及利息、罚息、违约金、赔偿金和实现债权和行使抵押权的合理费用，保证期限为自《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》生效之日起主合同到期之日二年止。2012年12月7日，原告将248000元汇入被告金新地产公司账户，并有被告卢国臣同意将上述借款划转入被告金新地产账户的签字。2016年1月7日至今，被告卢国臣、宋桂梅一直未偿还贷款。另查，该房屋至今尚未办理产权登记。
一审法院认为，原告与被告卢国臣、被告宋桂梅签订的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》（合同编号：062XXXXXXXX）系各方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应合法有效，双方之间的抵押借款合同关系依法成立。被告卢国臣、被宋桂梅向原告申请贷款，并同意接受与原告所签订的合同中条款的约束，其在使用原告提供的款项后，理应依约还款，否则需承担违约责任。被告卢国臣、被告宋国梅应对夫妻存续期间的债务承担共同清偿责任。截至2017年8月2日，被告卢国臣、宋桂梅已拖欠原告逾期本金234461.07元、利息12524.39元、罚息861.10元，根据该合同的约定，被告卢国臣、被告宋桂梅应承担上述款项的清偿责任及因违约行为支付至清偿日止的按该合同约定的中国人民银行同期贷款利率计算的利息、罚息，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。关于被告金新地产公司是否对此承担连带保证责任一节，虽金新地产公司辩称其保证责任不在保证期间内，但依据原告与被告金新地产公司签订的《个人住房政策性贷款合作协议》中关于保证期限的约定：”自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止。”经查，被告虽购买房屋但至今并未完成产权登记的办理，被告金新地产亦未提出足以反驳的证据，一审法院认定上述借款及相关费用符合协议中关于保证期限内的约定，《个人住房政策性贷款合作协议》系双方真实的意思表示，双方应依约而行，因此，对于原告主张被告金新地产公司对本案被告卢国臣、被告宋桂梅欠付原告款项承担连带保证责任的诉求，予以支持。关于被告住房担保公司应否承担连带保证责任一节，被告住房担保公司对此无异议，一审法院认为，原被告之间签订的《个人住房公积金贷款保证合同》系各方真实的意思表示，合法有效，各方应遵守合同的约定。该合同明确约定住房担保公司的保证方式为连带责任保证，因此，一审法院对原告该诉讼请求予以支持。关于原告主张的对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，原告对涉案房屋未办理他项权证，对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，一审法院判决如下：一、被告卢国臣、宋桂梅给付原告大连市住房公积金管理中心借款本金234461.07元、利息12524.39元、罚息861.10元；二、被告卢国臣、宋桂梅按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》约定的计算标准，共同给付原告自2016年1月7日起至款项实际付清之日止的借款利息、罚息；上述二被告给付原告的款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告大连金地房地产开发有限公司、大连住房置业担保有限公司对上述二项确定的被告卢国臣、被告宋桂梅应给付原告之款项承担连带保证责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费6780元（案件受理费5020元，案件保全费用1760元），上述二项费用均由被告卢国臣、被告宋桂梅、被告金新地产、被告住房担保公司共同负担。
本院经审查，对一审查明的事实予以确认。
另查，公积金中心与卢国臣、宋桂梅签订的案涉《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》第八条第2项约定，”抵押登记由公积金中心招标确定的代理公司代为办理房屋抵押登记手续。若抵押物为期房，卢国臣、宋桂梅应按照代理公司的要求，在本合同签订的同时，将《商品房买卖合同》正本和相关材料交至代理公司，将代办房屋所有权证（或房地产权证）、他项权证和抵押登记所需的应由卢国臣承担的税费交至代理公司或代理公司指定的银行账户，用于代办房屋所有权证（或房地产权证）及抵押登记手续。房屋所有权证（或房地产权证）和他项权证由公积金中心收执保管”。
根据上诉人二审所举证据显示：2012年8月1日，上诉人作为出卖人与被上诉人卢国臣、宋桂梅作为买受人就案涉A3-1-30-2的房屋签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为预售商品房，用途为住宅，房款总金额769352元。该合同第十五条”关于产权登记的约定”为”出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：买受人不退房并给予出卖人两年的宽限期，由出卖人继续办理产权登记，宽限期届满仍未办理完，则出卖人按已收房款的1%向买受人支付违约金”。上诉人己方持有的该份合同附有《商品房转移登记申请书》一页，内容为”现对该处房屋提出商品房权属转移登记申请，申请人郑重承诺：所提交的资料真实合法有效；该房屋权属明确，无查封及限制登记的情况，若产生争议，申请人承担由此产生的一切法律及经济责任”，该份申请书落款栏”卖方”处盖有上诉人公章并填写有代理人姓名、联系电话，”买方”处空白。2016年12月24日，上诉人就案涉房屋开具了金额为769352元的房款增值税普通发票。2017年4月6日，包括案涉房屋在内的房屋建筑工程竣工验收合格，工程竣工验收备案部门于2017年4月12日出具房屋2017-026号竣工验收备案表。2017年5月12日，案涉房屋所在楼盘初始登记信息经大连市普湾新区不动产登记中心审核，大连市普湾新区不动产登记中心网页对此予以公示。
本案一审法院于2017年9月6日立案。一审诉讼中，被上诉人公积金中心向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2017年9月6日作出（2017）辽0202民初6068号民事裁定，裁定冻结卢国臣名下银行存款247846.56元或查封其他等值财产。2017年9月7日，一审法院查封了案涉A3-1-30-2的房产，大连金普新区不动产登记中心向一审法院出具的协助执行通知书回执联记载，本次查封为轮候查封，且注明”上述房产未办产权，但已备案，买受人：卢国臣”。被上诉人公积金中心向本院出具书面说明，内容为经到大连金普新区不动产登记中心查询，案涉房屋已被建行大连分行首轮查封，查封期限自2017年7月31日至2020年7月30日。
本院认为，首先，一审法院经审理后判决卢国臣、宋桂梅偿还公积金中心借款本金及相应利息、罚息并判决住房担保公司对卢国臣、宋桂梅案涉债务承担连带保证责任，卢国臣、宋桂梅及住房担保公司均未提起上诉，视为服从原判，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，”第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，根据上诉人的上诉请求，本案二审焦点就是对上诉人应否对卢国臣、宋雪梅案涉债务承担连带保证责任的认定。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，”被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，本案中，公积金中心的案涉债权存在债务人自己提供的物的担保和上诉人提供的保证两种担保方式，根据案涉《合作协议》的约定，上诉人承担保证责任的保证期限为”自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续（房屋他项权利证）办理完毕为止”，因案涉房屋至今尚未办理抵押登记手续，则应认定上诉人承担连带保证责任的期间并未超过；案涉房屋现虽尚未办理房屋所有权证和抵押登记，但根据公积金中心的陈述，如被上诉人卢国臣、宋桂梅本人能够亲往相关部门办理时，案涉房屋产权证明和抵押登记均可办理；另根据查明的事实，一审法院根据公积金中心的保全申请于2017年9月7日对案涉房屋予以查封之前，该房屋虽已于2017年7月31日被建行大连分行首轮查封，但建行大连分行对案涉房屋是否实现债权或者实现多少债权均不确定，且首轮查封因债权人就债务人其他财产实现债权等原因而予以解封或首轮查封期限届满不再续行查封时，公积金中心对案涉房屋的轮候查封也会成为首轮查封，即现有证据情况下，案涉房屋并未完全丧失办理所有权证明的可能，亦未完全丧失办理抵押登记的可能，公积金中心对案涉房屋的抵押优先受偿权仍有实现的可能。则按照上述法律规定，在对物的担保与人的担保两种担保的实现顺序没有约定或约定不明的情况下，因债务人自己提供了物的担保的，则公积金中心应先就债务人自己提供的物的担保实现债权，上诉人应对债务人自己提供的物的担保以外的债权承担保证责任，一审判决上诉人对卢国臣、宋桂梅的案涉全部债务承担连带保证责任不妥，本院予以更正。至于上诉人提出”其已全部履行完毕配合办理案涉房产证所有义务，至此其所有义务均已经完成，阶段性保证责任应当予以解除”一节，因上诉人自认案涉房屋所在小区于2017年5月13日办理完毕初始产权登记，即自此日起案涉房屋才已具备办理所有权登记的条件，而卢国臣的其他债权人即建行大连分行已于2017年7月31日就对案涉房屋进行了首轮查封，上诉人虽主张案涉房屋自2017年5月13日起就具备办理所有权登记的条件，但并未举证证明其及时告知了卢国臣、宋雪梅或者公积金中心，现有证据不足以认定案涉房屋未办理所有权证是卢国臣、宋雪梅或者公积金中心怠于办理所致，上诉人主张本案存在《中华人民共和国合同法》第四十五条”当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当的促成条件成就的，视为条件不能就”的观点不成立，本院不予采纳。至于上诉人上诉请求判决卢国臣、宋桂梅配合公积金中心办理案涉房产产权登记并协助其办理该房产抵押登记，不属于本案二审审理范畴，对其此项上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初6068号民事判决第四项；
二、维持大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初6068号民事判决第一项、第二项；
三、变更大连市中山区人民法院（2017）辽0202民初6068号民事判决第三项为：被上诉人大连市住房置业担保有限公司对被上诉人卢国臣、宋桂梅应给付被上诉人大连市住房公积金管理中心的案涉款项承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向被上诉人卢国臣、宋桂梅追偿；上诉人大连金新房地产开发有限公司对被上诉人卢国臣、宋桂梅应给付被上诉人大连市住房公积金管理中心的案涉款项在案涉房产（位于金州区光明街道北山路1422号金州福家·新天地广场A3-1-30-2的房屋）不能清偿的范围内承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向被上诉人卢国臣、宋桂梅追偿；
四、驳回被上诉人大连市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给附金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5020元，保全费1760元，合计6780元，由被上诉人卢国臣、宋雪梅、大连市住房置业担保有限公司及上诉人大连金新房地产开发有限公司共同负担；二审案件受理费5020元，由上诉人大连金新房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长林荣峰
审判员赵虹
审判员何川
二〇一八年六月十九日
书记员李波