福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2410号上诉人（原审原告）李基炭，男，1960年3月29日出生，汉族。委托代理人杨滢，福建建明联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）厦门闽篮超市有限公司。法定代理人陈永堤，董事长。委托代理人陈同裕、康志杰，福建英合律师事务所律师。上诉人李基炭因与被上诉人厦门闽篮超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第9147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李基炭及其委托代理人杨滢、被上诉人厦门闽篮超市有限公司委托代理人陈同裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李基炭向原审法院提起诉讼，请求判令：1、厦门闽篮超市有限公司于2014年6月11日发出的《违约解除告知函》依法无效，2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》依法有效；2、厦门闽篮超市有限公司承担《房屋租赁合同》违约金28800元；3、厦门闽篮超市有限公司承担自2013年9月起至2014年6月修缮为止因租赁房屋渗水漏水问题导致的损失（包括2014年4月至6月的房屋租金、李基炭所经营的保健店自2013年9月至2014年6月的营业损失33750元）。原审判决查明，厦门闽燃超惠贸易有限公司禾祥分公司（后经数次名称变更为“厦门闽篮超市有限公司”）曾与案外人陈敏敏签订了一份《租赁合同》，约定将讼争房产出租给陈敏敏使用，租赁期限自2009年4月21日起至2014年4月20日；前两年月租金2000元、第三年月租金2100元、第四年月租金2200元、第五年月租金2300元；租金每三个月支付一次，应于上季度的最后七日前缴清下个季度的租金；双方通过友好协商的方式解决纠纷，协商不成可向厦门闽篮超市有限公司所在地人民法院起诉等。2011年8月6日，李基炭与案外人陈敏敏、吴才兵签订了一份《入股协议书》，陈敏敏就李基炭与吴才兵入股经营厦门根之健休闲有限公司（于2009年9月10日设立，住所地厦门市思明区后埭溪路109号C室）事项达成协议，合伙形式：陈敏敏占34%股份，李基炭、吴才兵各以现金10000元入股、占33%股份；合伙期间的盈利和亏损均按比例分配或负担；合伙组织的事务管理由原告、吴才兵全权负责；合伙组织的重大事务，由三方协商一致后实施；合伙期间，其他人需加入合伙，应征得三方一致同意；合伙的三方在二年内不得退伙，如一方强行退伙则应按退股时的盈亏负担结算后，其所占股份归未退股方所有；李基炭入股时间2011年5月1日，此前陈敏敏在厦门根之健休闲有限公司盈亏均与原告、吴才兵无关等等。2014年3月10日，李基炭、厦门闽篮超市有限公司签订《租赁合同》，约定：李基炭向厦门闽篮超市有限公司承租讼争房屋作为推拿用途，应在合同签订当日交付履约保证金4000元，且保证不得变更租赁房屋用途；租赁期限为2014年4月20日至2016年6月19日，第一年租金为57200元，租金按季度支付，李基炭应于2014年4月10日支付第一期租金即2014年4月20日至2014年7月20日租金14400元，之后每季度前半个月以转账支付下一季度的租金；逾期未交租金，应按逾期未缴租金的每日万分之五支付逾期违约金；厦门闽篮超市有限公司于2014年4月20日前将本合同租赁的标的物交付给李基炭使用，并开具《租赁房屋交接使用联系单》；李基炭应在签收的《租赁房屋交付使用联系单》上指定的日期前往厦门闽篮超市有限公司办理租赁标的物交接装修手续，逾期未办理的《租赁房屋交付使用联系单》上指定的日期届满则视为厦门闽篮超市有限公司向李基炭履行完毕租赁物标的物交付义务；租赁标的物自交付（含视同交付）之日起管理责任由李基炭承担；租赁期限届满后，未经厦门闽篮超市有限公司同意继续占用租赁房屋，视为李基炭违约，需向厦门闽篮超市有限公司支付相当于月租金300%的使用费；不可抗力因素、非李基炭、李基炭的人员及相关第三方等人为因素导致的物业损坏，厦门闽篮超市有限公司负责维修恢复；任何一方违反合同约定导致合同无法正常履行的，违约方应向守约方赔偿损失并支付相当于提前解除合同当年六个月的租金作为违约金。因李基炭在《租赁合同》签订前即实际控制了租赁房屋，故《租赁合同》签订后，双方未再办理讼争房屋交付使用手续。李基炭以讼争房屋存在漏水问题、厦门闽篮超市有限公司未予维修为由，未向厦门闽篮超市有限公司支付2014年4月20日至2014年7月20日的租金14400元，双方为此产生纠纷，李基炭就此问题曾通过居委会与厦门闽篮超市有限公司协调，试图解决问题。期间，李基炭将讼争房屋的一楼部分场所改建经营茶叶店。厦门闽篮超市有限公司分别于2014年4月9日向李基炭发送《缴款告知单》、2014年6月9日发送《房租催缴告知函》，要求李基炭支付2014年4月20日至2014年7月20日的租金。2014年6月9日，李基炭向厦门闽篮超市有限公司发出《关于﹤房屋租赁催缴告知函﹥答复》，认为厦门闽篮超市有限公司拟采取停水停电措施、终止合同、收回店铺并索赔相关违约款项是违法的，讼争房产漏水数次投诉无果，造成李基炭经济损失，请求厦门闽篮超市有限公司联络相关部门协商解决或诉至法院。2014年6月11日，厦门闽篮超市有限公司向李基炭发送《违约解除告知函》，因李基炭欠缴租金，正式函告：1、自2014年6月10日起，终止租赁关系，取消保证金，即日收回店铺；2、限定李基炭于2014年6月13日前支付拖欠的2014年4月20日至6月14日租金8800元；3、要求李基炭支付违约金28800元；4、2014年6月13日前搬离占用店铺，恢复原状等等。2014年6月12日，李基炭向厦门市公安局报警，称其承租的讼争房屋一直漏水，经与厦门闽篮超市有限公司协商未果，厦门闽篮超市有限公司将讼争房屋停水停电。2014年7月11日，厦门闽篮超市有限公司又向厦门市公安局报警，称讼争房屋的两个店门被人用铁链锁上。直至目前讼争房屋未开展经营活动。2014年10月17日，李基炭向厦门市公证处申请对厦门市思明区后埭溪路109号的“其赚理疗保健”的现场状况进行保全证据公证，经现场查看，并在现场拍摄7张照片，其内容与当时现场实际状况相符。李基炭为此支付公证费2000元。原审另查明，2014年6月26日，厦门闽篮超市有限公司向原审法院提起诉讼，要求解除讼争《房屋租赁合同》、赔偿违约金28800元、李基炭支付租金8800元并支付自2014年6月14日起的占用店铺使用费、李基炭腾空并返还租赁物。原审法院于2014年9月16日作出（2014）思民初字第9246号民事判决书，认定“讼争房屋于2014年6月5日维修完毕后，李基炭理应向闽篮超市交付房租。但由于讼争房屋的维修问题实际影响了李基炭使用，因此，讼争房屋维修完毕前的房租应适当减少。”该案判决李基炭支付厦门闽篮超市有限公司2014年4月20日至2014年6月14日的租金酌减为4400元，驳回厦门闽篮超市有限公司的其他诉讼请求。厦门闽篮超市有限公司不服上诉，厦门市中级人民法院于2015年2月12日作出（2014）厦民终字第3256号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。二审审理中，李基炭已向厦门闽篮超市有限公司支付了租金4400元。在本案审理过程中，因本案的审理需以上述案件的审理结果为依据，原审法院于2014年12月2日裁定中止审理，于2015年3月3日恢复审理。原审判决认为，李基炭、厦门闽篮超市有限公司于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效合同，各方当事人均应严格履行。厦门闽篮超市有限公司未及时对讼争房产进行维修，李基炭因此未按合同约定支付租金，系行使先履行抗辩权，其逾期支付租金的行为不应认定违约，故厦门闽篮超市有限公司于2014年6月11日发出的《违约解除告知函》所载明的解除条件不成就，该函不发生法律效力，李基炭主张《违约解除告知函》无效，于法有据予以支持。因《违约解除告知函》不具有法律效力，讼争《房屋租赁合同》仍继续有效，李基炭要求确认该合同有效的诉请，亦予支持。因李基炭在《房屋租赁合同》签订前已实际占有并经营租赁房屋，未依约办理交付使用手续，且合同中亦未对租赁物的维修义务进行约定，故李基炭以厦门闽篮超市有限公司未尽房屋修缮义务、未交付符合合同约定的房屋为由，要求厦门闽篮超市有限公司依约承担违约金28800元，缺乏相应的事实与法律依据，不予支持。关于李基炭主张自2013年9月至厦门闽篮超市有限公司实际履行之日止因租赁房屋渗水漏水问题导致的损失。首先，2013年9月至2014年4月20日期间，讼争房屋的承租人非李基炭，虽李基炭主张其与承租人陈敏敏系合伙关系、取得合伙人的追认，但根据合同相对性原则，李基炭并非合同主体，无权就该期间争议向厦门闽篮超市有限公司主张权利，况且亦无证据证明存在损失；其次，自2014年4月21日起的期间，虽然厦门闽篮超市有限公司未及时履行维修义务对讼争房屋的使用造成影响致李基炭受损，厦门闽篮超市有限公司对此应承担相应责任，但鉴于李基炭实际使用了讼争房产，租金部分也已在生效判决中予以酌减、在本案审理中履行，且李基炭举证的证据系单方制作，无其他证据补强，未能证实确因渗水漏水导致所主张损失，故对李基炭的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认厦门闽篮超市有限公司于2014年6月11日发出的《违约解除告知函》无效；李基炭与厦门闽篮超市有限公司于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》有效。二、驳回李基炭的其他诉讼请求。案件受理费737元，由李基炭负担。宣判后，李基炭不服，向本院提起上诉。上诉人李基炭上诉请求：1、双方2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效应依法继续履行至2016年4月19日。2、厦门闽篮超市有限公司三楼从2013年9月开始漏水至2014年6月初停止漏水赔偿李基炭经济损失88593.75元，并停交2014年5月后的房租。诉讼费由厦门闽篮超市有限公司负担。2015年7月23日，李基炭当庭变更上诉请求为：请求判令撤销一审判决第二项，依法改判为：1、厦门闽篮超市有限公司依法承担《租赁合同》的违约金28800元并继续履行《租赁合同》；2、厦门闽篮超市有限公司承担自2013年9月起至按其合同约定交付使用之日为止，李基炭因租赁房屋渗水漏水问题导致的损失，暂计至2014年6月，共计33750元。本案一、二审全部诉讼费用（包括公证费）由厦门闽篮超市有限公司负担。主要理由：一、关于李基炭的诉讼主体资格部分的事实认定及法律适用。李基炭不仅是讼争房屋的实际经营实体的合伙人，更是讼争房屋的实际经营人及使用人。该事实在上诉人在一审提交的证据《入股协议书》、《授权委托书》均可证明。退一万步讲，即便是根据《民法通则》第八十七条之规定，李基炭作为对合伙组织的事务的管理者，也是有权对租赁房屋对外的租赁纠纷代为处理的权利。李基炭在一审中提交《录音光碟及其文字记录》及其案号（2014）思民初字第9264号《民事判决书》中经质证的证人程敏的某证明李基炭系讼争房屋的实际承租人及实际经营人。二、关于厦门闽篮超市有限公司的违约行为的认定。李基炭在一审中提交的证据足以证明厦门闽篮超市有限公司在2014年3月10日签署《租赁合同》之后迟至2014年6月止才协调处理讼争房屋渗水漏水的事项，但讼争房屋迄今都还是发霉发黑，根本无法正常使用而厦门闽篮超市有限公司自双方纠纷发生之日都未曾交付与李基炭使用。厦门闽篮超市有限公司的上述违约行为不仅应承担违约金责任，同时应当继续履行有效合同。三、关于李基炭自2013年9月起因讼争房屋渗水漏水问题而导致的损失赔偿问题。厦门闽篮超市有限公司并未尽其出租人的对讼争房屋的维修义务，讼争房屋因严重的渗水漏水问题导致李基炭的停业，后因厦门闽篮超市有限公司不当行使解除合同的权利，导致迟至今日，李基炭都无法使用讼争房屋。被上诉人厦门闽篮超市有限公司答辩称，一、李基炭变更上诉请求后的第一项诉求，即“厦门闽篮超市有限公司承担违约金28800元”已经超过上诉期限，依法不应进行审理。二、李基炭要求二审法院改判双方2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效应依法继续履行至2016年4月19日的上诉请求没有任何事实与法律依据，而且其诉求是滑稽的。一审判决书已经认定了案涉合同的法律效力，无须二审法院重新认定。因李基炭严重违反合同约定，未按时交纳租金且擅自改变案涉房屋的用途，因此厦门闽篮超市有限公司于2014年6月11日发出的《违约解除合同告知函》，一审法院认定《违法解除告知函》无效，《房屋租赁合同》继续有效。但《房屋租赁合同》继续有效并不能排除李基炭在2014年6月11日之后可能存在的违约行为，若李基炭未来存在违约情况，厦门闽篮超市有限公司仍然有权要求解除合同，因此其要求合同继续履行至2016年4月19日的没有任何事实与法律依据。三、李基炭要求二审法院改判厦门闽篮超市有限公司三楼从2013年9月开始漏水至2014年6月止漏水赔偿李基炭经济损失88593.75元没有任何事实与法律依据。首先，2013年9月至2014年4月20日期间，案涉房屋的承租人非李基炭，根据合同主体相对性原则，李基炭并非合同主体，无权就该期间争议向厦门闽篮超市有限公司主张权利。其次，李基炭提供的证据无法证明其所主张的诉求。1、李基炭所谓的损失证据均是其单方制作，厦门闽篮超市有限公司均不予认可，该证据也无法证据其存在损失。2、退一万步讲，假设案涉房屋存渗水问题，但李基炭没有提供任何证据证明案涉房屋渗水问题足以影响其实际使用或造成实际损失。四、李基炭要求停缴2014年5月后的租金已经超过二审的审理范围。李基炭要求二审追加第三人已经严重违反法定程序，依法不应予追加。经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除李基炭对上诉状中列明的事实存有异议以外，其余事实没有异议。本院对双方当事人没有争议的事实予以确认。二审庭审中，李基炭当庭申请证人程某出庭作证，拟证明讼争房屋自2013年9月起连续渗水漏水，影响了讼争房屋的经营，导致证人只能领取底薪，李基炭的店无法继续经营。厦门闽篮超市有限公司质证认为，李基炭未在举证期限内申请证人出庭作证，不应作为新证据，且其在一审申请证人出庭作证已被驳回。在保留上述意见前提下，对证人证言的真实性、客观性、关联性均不予认可。李基炭没有证据证明证人系其店中经理，且与此前陈述的店长名字也不一致，是临时找的证人。证人对经营情况不清楚，与上诉人有利益关系，只是单方陈述无其他证据予以佐证，其证言不应予以采信。厦门闽篮超市有限公司未提交新的证据。本院认为，首先，根据民事诉讼法的相关规定，当事人不服第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。本案中，原审法院于2015年5月13日向李基炭送达原审判决书，李基炭提起上诉后，原审法院依法于2015年5月26日向厦门闽篮超市有限公司送达上诉状副本。上诉人李基炭于二审庭审中当庭变更上诉请求，不符合法律规定，本院依法不予准许。本案应围绕着上诉人于法定期限内提出的上诉请求进行审查。其次，李基炭关于确认双方于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效的诉求业经原审判决予以支持，厦门闽篮超市有限公司未提出上诉，双方当事人应依照诚实信用的原则履行合同。再次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。李基炭主张厦门闽篮超市有限公司赔偿其2013年9月至2014年6月初因漏水导致的经济损失，其在二审庭审中申请证人程某出庭作证，因未能提供证人的劳动合同、工资单等资料，无法确认证人身份，亦无其他证据予以佐证，不足以证明其主张，本院对该证人证言不予采信。2013年9月至2014年4月20日期间，李基炭并非讼争房屋的承租人，无权就该期间争议向厦门闽篮超市有限公司主张权利，李基炭亦未提供充分证据证明其存在损失。本院作出的（2014）厦民终字第3256号生效判决已酌情减少自2014年4月21日起至2014年6月14日期间李基炭应付的租金，故原审判决对李基炭该项诉求不予支持并无不当。李基炭关于停交2014年5月后房租的主张超出原审诉讼请求范围，厦门闽篮超市有限公司不同意二审一并审理，本院不予审查。综上，李基炭上诉理由不能成立，其上诉请求应当驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1474元，由上诉人李基炭负担。本判决为终审判决。审判长林巧玲审判员柯艳雪代理审判员陈鸣二〇一五年九月十日代书记员彭丽月附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。