延边朝鲜族自治州中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）吉24行终129号
上诉人（原审原告）延吉市宇航小区业主委员会,住所地延吉市朝阳街海兰路。
法定代表人辛佩实，延吉市宇航小区业主委员会主任，现住延吉市。
被上诉人（原审被告）延吉市房产局，住所地延吉市建工街388号。
法定代表人金勇文，该局局长。
行政机关负责人马京林，该局副局长。
委托代理人柳静，吉林敖联律师事务所律师。
原审第三人延吉市宇航房地产开发有限公司，住所地延吉市进学街友谊路26号。
法定代表人孙作魁，该公司经理。
上诉人延吉市宇航小区业主委员会(以下简称宇航小区业委会)与被上诉人延吉市房产局，原审第三人延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航房地产公司）房屋行政登记一案，不服延吉市人民法院（2016）吉2401行初13号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：第三人宇航房地产公司于1998年成立，其在1999年根据延市计委发（1999）94号《关于下达延吉市振兴信用社与宇航房地产公司（私营）建设职工住宅楼项目计划的通知》在位于延吉市海兰路以北解放路以南开发建设延吉市宇航小区，该小区建设项目于2001年6月竣工并经城市规划部门验收合格。2001年6月22日，第三人宇航房地产公司就本案争议房屋（宇航小区内面积为32平方米、产籍号为1-17-XX、实际用途为收发室）向被告申请办理单位房产所有权登记手续，并提供了该小区建设工程规划许可证、使用土地执照、城市规划验收合格通知书、竣工工程备案证、延吉市计划委员会文件、第三人宇航房地产公司法定代表人和委托代理人的身份证明及委托书等材料。被告对上述材料进行审查后，于2001年6月26日为第三人颁发争议房屋的所有权证（产权证号为162XXX号）。
另查，延吉市宇航小区于2014年由辛佩实等9名业主组成延吉市宇航小区第一届业主委员会。2015年7月29日，原告起诉第三人宇航房地产公司及案外人金敏要求确认本案争议房屋所有权归原告所有，该案经原审法院受理后,原告于2015年11月30日撤回诉讼。
原审认为，原告主张本案争议房屋为其所有，被告未按照《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等规定，擅自将小区的物业用房登记在第三人宇航房地产公司名下的行为违法。但本案中宇航小区及其本案争议房屋于2001年竣工并验收。第三人宇航房地产公司作为宇航小区的开发建设单位，已在2001年6月向被告申请办理了争议房屋的产权登记手续，被告为第三人颁发争议房屋所有权证的行为发生在《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》颁布实施之前，法不溯及既往。因此，原告要求撤销被告作出的争议房屋产权登记行为的诉讼请求不成立，不予支持。
原审判决：驳回原告宇航小区业委会的诉讼请求。
宇航小区业委会提起上诉称：一、原审事实认定错误。原审认定“2001年6月22日，第三人宇航房地产公司就本案争议房屋（宇航小区内面积为32平方米，产籍号为1-17-XX，实际用途为收发室）向被告申请办理单位房产所有权登记手续，并提供了该小区建设工程规划许可证……”该小区建设工程规划许可证是延吉市规划局发放的，在该规划中许可证中并没有包括该收发室，因此就不应该颁发争议房屋的所有权证。况且使用土地执照，城市规划验收合格通知书，竣工工程备案证等等这些材料中都不包括该收发室。二、原审对证据确认错误。在原审中上诉人提供的证据“宇航小区”规划图复印件，证明宇航小区规划图中不包含收发室，该证据是在（2015）延民初字第4344号与第三人之间的所有权确认的民事案件中，由延吉市法院依职权在档案局调取的，是一份真实合法有效的证据，原审却不予采取是错误的。
被上诉人延吉市房产局答辩称：一审判决事实认定清楚、适用法律正确,请依法维持原判。
二审时，各方当事人均未提交新证据。
本院经审查认为,原审查明的主要事实清楚,证据充分,本院予以认定。
本院认为，《物业管理条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会；第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。
根据以上规定，小区业主委员会系由全体业主组成的业主大会选举产生，其权利义务来源并承继于业主大会。故本案起诉期限不应以业委会知道被诉行政行为的内容作为起算点，而应当以小区全体业主应当知道的时点作为起算点。第三人宇航房地产公司于1999年开发建设延吉市宇航小区，该小区建设项目于2001年6月竣工并经城市规划部门验收合格。此后本案争议房屋一直实际用于收发室。被上诉人延吉市房产局于2001年6月26日为第三人宇航房地产公司颁发了争议房屋的所有权证，且该登记属于初始登记行为。根据以上事实，作为小区的全体业主在被诉房屋登记行为作出当时即应当知道行为的具体内容。最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。根据以上规定，本案宇航小区业委会提起本案行政诉讼，已超过法定的起诉期限。原审适用法律错误，应予纠正。
需要指出的是，本案当事人提起行政诉讼虽针对的是房屋登记行政行为，但争议的实质系房屋产权民事纠纷。根据物权法律的规定，一方面，在一般情况下，房屋产权证系证明房屋产权归属的凭证，对外具有物权公示效力，物权凭证上记载的当事人应当推定为法定的房屋产权人；另一方面，物权取得的基础系源于当事人之间有关买卖、赠与、继承、合建等基础民事法律关系。若当事人对物权取得的基础民事法律关系产生争议时，应当通过民事诉讼途径解决纠纷。在民事诉讼中，应当着重审查物权取得基础的诸如买卖、赠与、继承、合建等基础民事法律关系的合法性以及合同的可履行性等，以此作为判断物权归属的依据。当作为物权凭证的房屋产权证记载的事实与人民法院认定的基础民事法律关系不一致时，该房屋产权证不能作为认定房屋产权归属的凭证。在此类民事诉讼中，房屋产权证等物权凭证也仅作为证据而非绝对根据。在民事诉讼中，片面强调房屋产权证作为物权凭证的对外公示效力，在当事人对取得房屋产权的基础民事法律关系业已提起诉讼的情况下，置基础民事法律关系争议而不顾，仍然坚持“产权证登记到谁的名下，房屋产权就必然归谁所有”，并径行仅依据房屋产权证的记载即判决房屋产权归产权证上记载的一方当事人所有，此种理念和作法系对物权法律的机械和错误理解，本院在此予以明确。
鉴于此，本案行政诉讼并不涉及对争议房屋产权归属的司法确认，对当事人在民事诉讼中实质解决房屋产权归属争议亦无影响。同时，即使在因房屋登记机关对申请登记的材料审查不严导致被诉房屋登记行为被撤销或确认无效的情形下，当事人之间的产权归属民事争议也并不能因为房屋产权登记行为被撤销而自然实质解决。通常情况下，当事人仍需通过民事诉讼途径解决纠纷。从这个角度上讲，当事人提起诸如本案的行政诉讼，无助于纠纷的实质解决，于当事人自身，于司法机关，均系资源的浪费，且易使当事人对司法实质解决纠纷失去信心。当然，造成此种后果的原因，既有当事人及其代理人对法律的错误理解，也有个别司法机关中立案、民事等部门的错误引导。本院借此予以阐明。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销延吉市人民法院（2016）吉2401行初13号行政判决；
二、驳回宇航小区业委会的起诉。
一、二审案件受理费共计100元，由原审法院和本院分别予以退还上诉人宇航小区业委会。
本裁定为终审裁定。
审判长 李红广
审判员 李彩莲
审判员 金 花
二〇一六年十二月十六日
书记员 金 燕
附:法律法规
1、《中华人民共和国行政诉讼》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。
2、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。
复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。