四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终101号上诉人（原审被告，反诉原告）章力群，女，汉族，1974年2月26日出生，住成都市金牛区。被上诉人（原审原告，反诉被告）成都蓝光和骏置业有限公司。住所地：成都市青羊区苏坡中路**号。法定代表人程耀贵。委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。上诉人章力群与被上诉人成都蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2015）青羊民初字第4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年5月31日，蓝光和骏公司（作为出卖人）与章力群（作为买受人）签订《“蓝光·COCO金沙2期”项目商品房定购书》（以下简称《定购书》），载明：预售房屋为青羊区××街道××处××村3、4、5组×栋×层××号房屋；房屋总价675305元，定金20000元；买受人已充分了解出卖人所售商品房的基本情况，并详细阅读了出卖人现场公示的《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》等相关合同文本（详见现场公示），买受人对前述文本条款清晰无异议，并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》；买受人应于2014年6月3日18﹕00前携带本定购书、定金收据和身份证明原件等相关资料到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还；在有效期内，出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金；买受人在签订此定购书前已仔细阅读申请按揭贷款相关资料，并承诺在签订《商品房买卖合同》时带齐办理按揭贷款的相关资料，以便提交按揭银行进行审查；在签署《商品房买卖合同》及其附件时，买受人向出卖人交回本《定购书》及定金收据原件；买受人选定的付款方式为按揭付款，此房源需参加交5000抵10000活动，优惠后总价为587426元＋5000元等。当日，章力群向蓝光和骏公司交纳定金20000元。同日，章力群因参加“交5000抵10000”的活动，向四川中原物业顾问有限公司支付了5000元。2014年6月3日，蓝光和骏公司（作为出卖人）与章力群（作为买受人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人购买的商品房为青羊区××街道××处××村3、4、5组蓝光·COCO金沙×期×幢×单元×层×号住宅；测绘建筑面积63.17平方米，其中套内建筑面积49.31平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.86平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米11912.92元，总价款587426元；买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的56%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行或住房公积金管理机构借款支付；买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款等。合同附件五《付款方式及期限》约定：章力群于签订合同当日付款327426元，余款260000元以三十年按揭方式付清，具体按揭方式以银行对章力群提供的资料审核后的决定为准。蓝光和骏公司（作为出卖方、甲方）与章力群（作为买受人、乙方）另签订《商品房买卖合同》附件九，即《补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，载明“甲、乙双方于2014年6月3日签订了《商品房买卖合同》，合同编号：073-1916，为进一步明确双方的权利和义务，经双方协商一致，订立如下补充协议：一、对合同附件五第一条第3款“其他方式”的补充约定：1.乙方采用向银行申请办理购房按揭贷款支付部分购房款的特别约定：（1）乙方向贷款银行即中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行申请期限三十年按揭贷款，申请金额260000元。乙方承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解银行有关个人住房贷款的政策、办理按揭的全部条件，并承诺其申请按揭的金额和自身的资信条件符合银行发放贷款的要求。（2）乙方承诺在签订本补充协议之日起7日内向甲方指定的银行提交申请按揭的资料并办理完毕相关按揭贷款手续，交纳所需的公证费、担保费、保险费等费用。若未在规定的时间内提交资料并到指定银行办理完毕按揭贷款手续，视为故意逾期付款，从约定的期限届满之日的次日起，每日按总房款的1%向甲方支付违约金；如乙方提交资料逾期达到十日以上的，则乙方除按约定支付违约金外，乙方不再享受甲乙双方前期签订的《定购书》上所载购房优惠，乙方必须在约定期限届满之日起十五日内向甲方足额缴付违约金（按实际逾期天数）及购房优惠对应的房款、向银行补齐按揭资料。乙方自约定的提交按揭资料期限届满之日起超过十五日未向银行补齐按揭资料或未足额向甲方支付违约金及相应房款的，乙方除承担违约责任（按实际逾期天数）外，甲方尚有权解除合同。……（6）若乙方的贷款申请未获银行批准而无法获得贷款，按如下第③种方式处理：①乙方同意将按揭付款方式变更为一次性付款方式：乙方一次性付款方式购房总款为人民币×元，未付余款×元于收到甲方更改付款方式的书面通知之日起15日内一次性付清。②乙方同意将按揭贷款支付方式更改为分期付款支付方式。乙方改为分期付款方式购房的购房总房款为×元，首付款×元于签订《商品房买卖合同》之日支付，第二期房款×元，于×年×月×日前支付，第三期房款×元，于×年×月×日前支付。③解除合同，乙方向甲方支付购房总款20%的违约金作为给甲方的经济损失补偿。……”。庭审中，双方一致确认该《补充协议》第一条第1款第（6）项“按如下第③种方式处理”处填写的“③”存在涂改痕迹。章力群称其签署《补充协议》时该处填写为“②”，但蓝光和骏公司将合同文本取回盖章后私自将该处改写为“③”，并称蓝光和骏公司曾承诺若章力群未能办理按揭贷款，再与其协商分期付款的具体方案；蓝光和骏公司认可该处有涂改，但称系双方签署合同时即对处理方式变更达成合意，并完成上述更改。另查明，1.2014年5月31日，章力群向蓝光和骏公司支付20000元，蓝光和骏公司开具收据载明“交COCO金沙×期×栋×层×××号房定金20000元”，备注“POS小计20000元”；2014年6月3日，章力群向蓝光和骏公司支付98426元，蓝光和骏公司开具收据载明“交COCO金沙×期×栋×层×××号房楼款118426元”，备注“POS小计98426元；结转小计20000元”；2014年6月11日，章力群向蓝光和骏公司支付209000元，蓝光和骏公司开具收据载明“交COCO金沙×期×栋×层×××号房楼款209000元”，备注“POS小计209000元”。庭审中，双方一致确认章力群已付房款金额为327426元，其中包括定金20000元。2.庭审中，蓝光和骏公司认可双方签订案涉合同的方式为，章力群先在合同上签字，后由蓝光和骏公司将合同文本带回公司盖章，之后通知章力群领取合同文本。章力群陈述其至被告处领取合同文本时，对《补充协议》前述变更提出异议，与蓝光和骏公司协商无果后，章力群未能按正常程序领取合同文本（章力群拒绝在领取合同文本的清单上签字，故未能领取合同约定的三份文本，现章力群所持有的一份合同文本系其强行从蓝光和骏公司处抢来的），章力群主张因蓝光和骏公司私自更改合同内容，未取得章力群同意，故《商品房买卖合同》及附件未成立，章力群未向银行申请办理贷款业务。原审法院认定上述事实有营业执照、章力群身份证件、《定购书》、《四川中原物业顾问有限公司购房优惠服务说明书》、银行转账凭证、《商品房买卖合同》及附件、收据及当事人陈述等证据在案予以佐证。原审中，蓝光和骏公司另提交其分别于2014年7月8日、9月19日、11月13日向章力群邮寄的《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》共计三份，欲主张其三次向章力群发函要求办理银行按揭贷款手续，而章力群均未按约履行相关义务。章力群称其未收到上述函件，对函件中所载明的违约金亦不予认可。章力群另提交其于2014年7月11日向蓝光和骏公司邮寄的《关于解除购房合同的函》，欲主张其向蓝光和骏公司发函申明购房合同未成立，要求解除合同、退还购房款。蓝光和骏公司称其未收到该函件，且合同在生效的情况下才能解除，函件内容与章力群关于合同未成立的主张相矛盾，对该份证据不予认可。蓝光和骏公司在原审的诉讼请求为：1.解除蓝光和骏公司与章力群签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.章力群向蓝光和骏公司支付违约金117485.20元。章力群在原审的反诉请求为：1、确认《商品房买卖合同》及附件、补充协议未成立；2、蓝光和骏公司返还购房款307426元及利息；3、蓝光和骏公司双倍返还定金40000元；4、蓝光和骏公司赔偿章力群经济损失5000元。原审法院审理认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，案涉《商品房买卖合同》及补充协议经蓝光和骏公司盖章、章力群签字后即成立并生效，对章力群关于蓝光和骏公司私自变更合同条款未获章力群同意，故案涉《商品房买卖合同》及补充协议未成立的主张，因其未提供证据证明，且缺乏法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。上述合同签订后，章力群向蓝光和骏公司交付了购房首期款，但至今未办理银行按揭贷款手续，按照《补充协议》第一条第1款第（2）项关于“乙方自约定的提交按揭资料期限届满之日起超过十五日未向银行补齐按揭资料或未足额向甲方支付违约金及相应房款的，乙方除承担违约责任外，甲方尚有权解除合同”之约定，对蓝光和骏公司关于解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的主张，原审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》关于“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款”之约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原审法院认为，章力群逾期未缴纳房款确为违约行为，对蓝光和骏公司来说可能造成的损失主要是资金占用利息损失，本案中合同约定的违约金计算标准（587426×20%＝117485.20元）明显过分高于资金占用利息损失，且章力群明确提出了调整违约金的意思表示，故原审法院依法予以适当调整。鉴于蓝光和骏公司未向法院提交证据证明其实际损失，综合考量章力群违约情形、违约持续时间等因素，原审法院调整逾期未缴房款的违约金为117485.20元×30%＝35245.56元。同时，根据《商品房买卖合同》上述约定以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，蓝光和骏公司应当向章力群退还已付购房款327426元，与章力群应付违约金品迭后，蓝光和骏公司还需向章力群返还购房款327426元－35245.56元＝292180.44元。章力群主张蓝光和骏公司向其赔偿购房款资金利息损失，缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。对章力群关于蓝光和骏公司向其双倍返还定金的主张，原审法院认为，根据《定购书》中关于“买受人应于2014年6月3日18﹕00前携带本定购书、定金收据和身份证明原件等相关资料到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还；在有效期内，出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金”的约定，可以看出，案涉定金性质为订约定金，蓝光和骏公司与章力群按约签订《商品房买卖合同》后，章力群交付的20000元定金性质已转为购房款，并在蓝光和骏公司向章力群出具的收据中进行明确说明，故对章力群关于蓝光和骏公司向其双倍返还定金的主张，缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。对章力群关于蓝光和骏公司向其赔偿损失5000元的反诉主张，章力群主张该项损失为其参加“交5000抵10000元”的活动向案外人四川中原物业顾问有限公司交付的5000元，原审法院认为，章力群主张的该笔款项并非向蓝光和骏公司交付，且章力群系违约行为人，其主张蓝光和骏公司向其赔偿损失，缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院对蓝光和骏公司的诉讼请求予以部分支持，对章力群的诉讼请求予以部分支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、解除蓝光和骏公司与章力群于2014年6月3日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、蓝光和骏公司于本判决发生法律效力之日起十日内向章力群返还购房款292180.44元；三、驳回蓝光和骏公司的其余诉讼请求；四、驳回章力群的其余反诉请求。本诉案件受理费2650元，减半收取1325元，由蓝光和骏公司负担400元，由章力群负担924元。反诉案件受理费3293元，由蓝光和骏公司负担3000元，由章力群负担293元。宣判后，章力群不服原审判决，向本院提起上诉，认为：原审判决认定事实不清，遗漏了重要证据，章力群签字后，蓝光和骏公司将《商品房买卖合同》附件的条款进行了更改，章力群对更改内容不予认可，故双方的《商品房买卖合同》并未成立，判决章力群向蓝光和骏公司支付违约金没有依据。综上，章力群请求二审法院部分撤销原审判决，改判驳回蓝光和骏公司解除合同的诉讼请求，确认《商品房买卖合同》及补充协议未成立，蓝光和骏公司返还章力群购房款307426元，双倍退还定金40000元并赔偿章力群经济损失5000元。蓝光和骏公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。章力群在二审中认可，《补充协议》第一条第1款第（6）项处的第②种处理方式中，关于总房款、首付款、分期款项的时间和数额处的“×”，系其在签订合同时即已经存在。二审审理查明的案件其他事实与原审法院审理查明的案件事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1、合同订立过程中，蓝光和骏公司是否存在未经章力群同意私自更改合同的情形；2、若房屋买卖合同关系成立，原审判决的违约金是否过高；3、蓝光和骏公司是否应赔偿章力群损失；4、关于章力群向蓝光和骏公司支付的20000元的性质问题。关于蓝光和骏公司是否存在私自更改合同的情形。章力群认为，在《商品房买卖合同》附件九即《补充协议》第一条第1款第（6）项，即若章力群无法获得贷款的处理方式的约定处，原约定的是按第②种即分期付款的方式进行处理，蓝光和骏公司在章力群签字后私自更改为第③种按解除合同方式进行处理。本院认为，从一般常理可知，若双方原约定了按第②种分期付款的方式处理，则应对首付款数额、分期付款的时间和数额进行约定，至少应留空白或注明另行补充约定。但从双方提交的合同文本来看，在第②种方式中，对于总房款、首付款、分期款项的时间和数额处均是“×”，章力群也认可这些“×”在其签订合同时就已经存在，这说明双方在签订合同时均缺乏按照第②种分期付款的方式进行处理的意思表示。故本院对章力群关于蓝光和骏公司在章力群签字后私自将原约定的第②种处理方式更改为第③种处理方式的主张不予支持。章力群在二审中还提出，蓝光和骏公司提交的《商品房买卖合同》中，只出示了签字盖章页交章力群签字，前面数页的内容系签字后才加入，因此申请对签字盖章页和其他文页的形成不同进行鉴定。本院认为，合同文本中不同文页的形成时间、条件不一致不能等同于存在当事人一方私自调换、更改的情形，同时章力群关于蓝光和骏公司只出示了签字盖章页交章力群签字的陈述缺乏证据支持，亦不符合合同签订或一般民事行为的基本常理，故本院对其鉴定申请不予同意，对其关于蓝光和骏公司在合同签订时只出示了签字盖章页交章力群签字的主张不予支持，对其鉴定申请不予同意。由于并不存在章力群主张的对方私自更改合同的情形，故涉案的《商品房买卖合同》及相关附件均成立。该《商品房买卖合同》及相关附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。章力群未按合同约定支付相应款项或申请贷款，构成违约。章力群认为，即便合同成立，由于蓝光和骏公司不存在任何损失，故原审判决章力群向蓝光和骏公司支付违约金缺乏基础。本院认为，违约金数额的调整应考虑到合同约定数额、当事人违约情形和实际损失等多个因素，原审判决根据章力群申请，将违约金数额调整为合同约定数额的30%，已充分考虑到约定违约金高于蓝光和骏公司实际损失的问题，故本院对章力群关于其不应向蓝光和骏公司支付违约金的主张不予支持。由于章力群系违约方，故其关于蓝光和骏公司应赔偿其损失的主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于章力群向蓝光和骏公司支付的20000元的性质问题，本院认为，根据《定购书》中的约定，该20000元属于订约“定金”，在双方签订了《商品房买卖合同》后，该款项已转换为购房款，且蓝光和骏公司不存在任何违约行为，故本院对章力群关于蓝光和骏公司应双倍返还定金的主张不予支持。综上，上诉人章力群的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费1306元，由章力群负担。本判决为终审判决。审 判 长  李俊代理审判员  王果代理审判员  赵韬二〇一六年四月五日书 记 员  黄迪