宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第919号
上诉人（原审原告）张昆，男，1968年11月7日出生，汉族，吴忠市合众汽车销售服务有限公司职工，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人朱志，男，1969年12月5日出生，汉族，吴忠市合众汽车销售服务有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
上诉人（原审被告）灵武市土地储备中心，住所地宁夏回族自治区灵武市。
法定代表人李仓，该中心主任。
委托代理人杨伟军，男，1975年7月5日出生，回族，该中心副主任，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人张蕴华，宁夏灵州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏大众房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人饶占银，该公司董事长。
委托代理人孙攀，宁夏言成律师事务所律师。
上诉人张昆、灵武市土地储备中心（以下简称土地储备中心）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2014）灵民初字第1869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2015年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人张昆及其委托代理人朱志、上诉人土地储备中心的委托代理人杨伟军、张蕴华，被上诉人宁夏大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）的委托代理人孙攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，因灵武市进行城市规划，2009年7月29日，被告土地储备中心与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定将原告位于灵武市西平街砖混结构的原商业一层459.55㎡、二层462.28㎡，置换位于灵武市国巨百货西侧水上锦都14号楼房屋一层367.64㎡、二层369.82㎡，共计758.5㎡，由于置换的商业房设计为三层，协议中约定第三层房屋由市政府按照成本价出售于原告。2013年12月30日，涉案房屋由被告大众公司代建竣工验收。2014年8月4日，原告按照8400元/㎡计算向灵武市住房和城乡建设局交纳置换的一、二层房屋面积差额价款177324元，同日，原告向灵武市物业管理中心交纳物业专项维修资金37929元。但原、被告就涉案房屋的第三层出售价格无法达成协议，被告土地储备中心至今未实际向原告交付《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的置换房屋。庭审中，原告自认，已陆续收到灵武市人民政府给付的经济损失33万元。现原告按照涉案房屋相邻商业房月租108000元主张其损失。庭审中，原告申请对第三层房屋的价格进行司法鉴定，后放弃鉴定，且表示关于第三层问题不要求通过诉讼解决。为此，原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即向原告交付房屋，并签订购房合同，同时按每月108000元的标准向原告赔偿房屋租金至被告向原告交付房屋钥匙止；2、本案诉讼费由被告负担。
另查明，涉案第三层房屋面积为192平方米，本案在审理过程中，原、被告三方最终就第三层房屋出售形成统一意见，均同意可以每平米3000元的价格认定。
原审法院认为，原告张昆与被告土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按约履行该协议约定的义务。本案中，原告已按约履行义务，但被告土地储备中心至今未按约继续履行协议向原告交付房屋并足额赔偿损失，其行为已构成违约。关于涉案房屋第三层的归属问题，双方在协议中明确约定由市政府按照成本价计算出售给原告，但因双方在补偿协议中对每平方米单价未作明确约定，导致第三层价格无法确定而引发诉争。法院认为，涉案房屋设计时为一、二、三层楼具有整体不可分割性，且原告与被告土地储备中心在合同中明确约定第三层房屋由市政府按照成本价出售给原告，因此，原、被告双方应当履行合同约定。庭审中，原、被告均一致同意第三层房屋以每平米3000元价格进行计算。因此，原告应向被告支付第三层房屋价款为576000元（面积192㎡×3000元/㎡），但同时被告应向原告交付位于灵武市国巨百货西侧水上锦都14号楼房屋一、二、三层房屋并办理相关的手续。关于原告主张按照涉案房屋相邻商业房月租108000元主张其损失的请求，没有法律依据，但被告土地储备中心迟延交付置换的一、二层商业房屋致原告在一年多时间并至今难以实现出售、出租房屋收益，造成的损失客观存在，应由被告土地储备中心承担相应经济损失。由于涉案房屋于2013年12月30日竣工验收，被告土地储备中心理应及时给原告交付房屋，因双方在协议中没有约定交房日期，交房日期可以2014年1月1日作为计算基准日，法院酌情以此基准日参照中国人民银行同期同类贷款利率计算损失至2015年6月1日（共计17个月），涉案房屋一、二层面积为758.5㎡，以原告向灵武市住房和城乡建设局交纳房屋面积差额价款每平方米8400元作为单价，即房屋总价款6371400元（758.5㎡×8400元/㎡），损失计算方式为（6371400元×6%÷12个月×17个月），损失共计541569元，扣除灵武市人民政府已先后补偿原告经济损失33万元，被告土地储备中心应再赔偿原告损失211569元。被告大众公司虽系水上锦都项目及该置换房屋的开发商，但与原告不存在法律上的权利义务关系，其与原告不存在法律关系的抗辩理由成立，法院予以采纳，故被告大众公司在本案中不承担责任。综上，被告土地储备中心理应全面履行合同义务，向原告交付房屋及办理房屋相关手续，并赔偿原告经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告灵武市土地储备中心于判决生效后十日内向原告交付位于灵武市国巨百货西侧水上锦都14号楼商业房一、二、三层房屋并办理房屋相关手续；二、原告张昆向被告灵武市土地储备中心支付购买灵武市国巨百货西侧水上锦都14号楼商业房第三层的购房价款576000元；三、被告灵武市土地储备中心于判决生效后十日内向原告赔偿经济损失211569元；四、上述二、三项原、被告所负的给付款在判决执行时互抵后，原告张昆实际支付被告灵武市土地储备中心购房价款364431元，并于上述第一项交付房屋时支付；五、驳回原告的其他诉讼请求。原告张昆如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，由被告灵武市土地储备中心负担。宣判后，张昆、土地储备中心不服，提起上诉。
上诉人张昆上诉称，一审法院仅对上诉人与被上诉人土地储备中心所签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的部分事实进行了认定，但对其逾期交房的违约和房屋拆迁安置补偿不加区分，作出错误判决，一审法院将拆迁安置补助费33万元从2014年1月1日起应交房而逾期交房违约金541569万元中扣减，并据此作出错误第三、四项判决。此外，在对《房屋拆迁安置补偿协议》履行过程中，被上诉人大众公司实际控制房产且拒绝依照《房屋拆迁安置补偿协议》向上诉人交房，在一审审理过程中，认为其与上诉人之间不存在法律关系，而其与被上诉人土地储备中心只是代建关系，而被上诉人土地储备中心辩称与上诉人虽然签订《房屋拆迁安置补偿协议》，但上诉人主张的安置纠纷是上诉人与被上诉人大众公司之间的纠纷，而一审法院对二被上诉人之间的关系未做任何审查，判定被上诉人大众公司在本案中不承担任何责任，属认定事实错误。综上，请求：1、依法改判一审第三项为被上诉人土地储备中心向上诉人赔偿损失6371400元；2、依据第三项的改判结果改判第四项；3、依法判决被上诉人大众公司对被上诉人土地储备中心对应向上诉人承担的交房义务和付款义务承担连带责任；4、本案的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人土地储备中心针对上诉人张昆的上诉请求答辩称，一、上诉人要求被上诉人赔偿经济损失6371400元的诉求于法无据，应予以驳回。首先，被上诉人不存在违约行为。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双务合同。义务履行存在先后顺序。按照协议约定上诉人补交一、二层房屋差价、按照成本价交纳第三层房款，才能交付房屋并办理房屋相关手续。因上诉人拒绝履行先合同义务，致使协议无法继续履行，已经构成违约，其损失并非被上诉人过错造成，而是其自己的行为构成。其次，损失起算点应以房屋交付之日起算，因协议未约定交付日期，就应当在房屋具备交付条件时起算，即以上诉人交纳一、二层房屋差价及三层售价后的时间为交付日期。工程竣工仅是交房的必要条件。而非充分条件，本案中房屋设计为三层，整体具有不可分性，上诉人仅交纳一、二层差价和物业储备金，而不交纳三层房款，显然不具有交付条件。第三，损失的计算标准也没有法律依据。二、被上诉人对涉案房屋没有交付义务。本案被上诉人是在灵武市人民政府统一实施的旧城改造过程中代表灵武市人民政府行使房屋拆迁过程中的土地收回、储备职能的，虽与上诉人订立《房屋拆迁安置补偿协议》，但按照职能分工，房屋的具体安置由灵武市住房和城乡建设局实施的，被上诉人的房款也是交给灵武市住房和城乡建设局。因此，被上诉人无权收回房款款项，无权向上诉人安置房屋。上诉人的诉请超出一审判决的支付范围，不符合法律规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的诉请。
被上诉人大众公司针对上诉人张昆的上诉请求答辩称，被上诉人大众公司与被上诉人土地储备中心仅是代建关系，且被上诉人大众公司已将涉案房屋交付完毕，依据合同相对性原则，被上诉人大众公司与上诉人张昆之间不存在权利义务关系，不应承担连带责任。上诉人张昆要求被上诉人大众公司承担连带的诉请没有事实和法律依据。
上诉人土地储备中心上诉称，一、一审认定事实不清，证据不足。一审判决被上诉人张昆向上诉人支付第三层房屋价款576000元，以每平米3000元价格进行计算的认定无事实依据和证据支持。一审判决认定被上诉人张昆损失共计541569元的计算方法也无客观依据。二、一审判决主体、程序和适用法律均有错误。本案上诉人与被上诉人张昆签订《房屋拆迁安置补偿协议》是在灵武市人民政府统一实施的旧城改造方案中订立的。具体安置由灵武市住房和城乡建设局实施，由被上诉人大众公司代建，上诉人是代表灵武市人民政府行使房屋拆迁过程中的土地收回、储备工作职能的，被上诉人张昆的房款是交给灵武市住房和城乡建设局，上诉人无权安置被上诉人张昆的房屋，也无权收取上述款项。综上，一审认定事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决；本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人张昆针对上诉人土地储备中心的上诉请求答辩称，一、3000元每平米价格认定无事实和法律依据支持，不能成立。一审庭审中就三层价格问题一审法庭征询各方意见，均表示3000元为可接受的成本价，虽然三层没有经过评估机构评估，但三方当事人意思表述真实，不违反法律强制性规定，应成立。二、一审判决认定主体程序并没有错误。首先拆迁安置协议是由上诉人土地储备中心代表灵武市人民政府与被上诉人张昆签订的，上诉人土地储备中心称后续安置工作交由灵武市住房和城乡建设局具体办理，但从一审到二审上诉人土地储备中心没有提供书面材料说明安置权移交；三、被上诉人大众公司是涉案房产的建设人，项目建成后也是向拆迁户交付房屋的实施者，与本案有利害关系，应承担相应的责任。
被上诉人大众公司针对土地储备中心的上诉请求答辩称，认可上诉人土地储备中心的事实及理由。被上诉人大众公司认为其公司与本案无关，不应承担连带责任。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的《房屋拆迁安置补偿协议》、水上锦都商业安置房屋面积、价格确认表、水上锦都物业专项维修资金交存凭证、水上锦都商业安置房屋确认表、灵武市住房和城乡建设局收据、《房屋拆迁安置协议》、拆迁安置房规划许可证，工程竣工验收备案表等证据证实，足以认定。
本院认为，上诉人张昆与上诉人土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，双方均应按约履行该协议约定的义务。上诉人张昆已按约履行义务，但上诉人土地储备中心至今未按约继续履行协议，向上诉人张昆交付房屋并足额赔偿损失，其行为已构成违约。涉案房屋设计时为一、二、三层楼具有整体不可分割性，且上诉人张昆与上诉人土地储备中心在合同中明确约定第三层房屋由市政府按照成本价出售给上诉人张昆，一审审理过程中，双方均一致同意第三层房屋以每平米3000元价格进行计算。一审法院依据合同约定及协商的价格并依据涉案房屋竣工时间酌情计算上诉人张昆经济损失并相互扣减后作出的判决并无不当。被上诉人大众公司虽系水上锦都项目及该置换房屋的开发商，但与上诉人张昆不存在法律上的权利义务关系，一审判决被上诉人大众公司在本案中不承担责任正确。上诉人张昆上诉称一审法院将拆迁安置补助费33万元从2014年1月1日起应交房而逾期交房违约金中扣减错误，且被上诉人大众公司亦应承担交房责任的上诉理由不能成立。其上诉请求，本院不予支持。上诉人土地储备中心上诉称一审判决被上诉人张昆向上诉人支付第三层房屋价款，以每平米3000元价格进行计算无事实依据和证据支持及一审判决主体、程序和适用法律均有错误的上诉理由亦不能成立。其上诉请求，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2460元，由上诉人张昆、灵武市土地储备中心各负担1230元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斐
审 判 员 苗自治
代理审判员 宁 丽
二〇一五年九月七日
书 记 员 樊新巧
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。