陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）定民初字第02319号
原告白某某，男，汉族。
被告某某房地产开发有限责任公司，地址定边县定边镇新华北街16号。
法定代表人张某，系该公司经理。
委托代理人李某某，男，汉族。
原告白某某诉被告某某房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭进行了审理，原告及被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白某某诉称，2010年4月1日，原告预购被告所有的位于定边县西环路英华路南侧荣盛花园小区7号楼三单元701室住宅房一套。合同约定701室面积为126.76平方米，10号楼一层北12号车库一间，面积为22.07平方米。合同第八条约定：被告须于2011年12月31日前向原告交房，第五条约定：面积确认及面积差异处理，以第二种方式：（1）面积误差比绝对值在3﹪以内的，据实结算房价款；（2）第二款买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在房屋交付使用后480日内办理权属登记，如因出卖人的责任，不能按期办理产权证书，按下列第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款1﹪向买受人支付违约金。原告购房后于2010年4月1日向被告交房款85000元，同年4月24日交房款87000元，于2012年5月2日交房款260000元，同年11月17日交房款33058元，共交房款465058元。被告于2012年11月17日向原告交付了房屋，依据合同约定交房时间应在2011年12月31日之前，因此被告构成违约，应向原告承担逾期交房违约金29915元，房屋面积误差超出4.73平方米，每平方米以2920元计价，应向原告返还已收房价款13811元。办理房屋产权证书，超出合同约定的480日，应承担违约金4650元。据此，原、被告签订的房屋买卖合同，被告未按约定履行义务，逾期交房、面积误差超出约定、办理产权证书时间均已构成违约，故提起诉讼，请求依法判决：①被告支付原告逾期交房违约金29915元；逾期办理交付房屋产权证书违约金4650元；返还房屋面积误差超出4.73平方米价款13811元，共计48376元。②由被告承担本案全部诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：
1、①购房定金协议，证明原告购买被告房屋的时间为2010年4月1日；②商品房买卖合同，证明原告购买被告荣盛花园房屋一套，合同约定面积126.76平方米，每平方米2920元，合同约定总价款370139元；合同第八条约定，被告应在2011年12月31日前向原告交付房屋；合同第九条约定逾期交房，被告应承担已付房款每天的万分之二的违约金；面积误差超出合同约定的3﹪，超出部分被告不收房款；合同第十五条约定，被告应在交房后480日办理房屋产权证书，不在期限内办理房屋产权证，应承担1﹪的违约金。③车库转让合同，证明原告购买被告荣盛花园小区车库，面积22.07平方米，每平方米3200元，总价70624元。
2、①被告给原告出具收到房款票据4支，证明被告收到原告房款和车库款总价465058元；②被告向原告出具的办理契税、天然气、自来水等入户票据5支，证明被告通知原告交清费用后为交付房屋时间，原告就以2012年11月17日交清款项，一个月后被告才向原告交付房屋，应承担违约金。
3、房屋产权证书，证明房产实际登记面积为135.29平方米，合同约定面积为126.76平方米，面积超出8.53平方米，房屋面积已超出3﹪的误差，买受人不交超出房款；房产证登记时间为2014年5月20日，已经超出规定的480日内办理房产的约定。
被告某某房地产开发有限责任公司辩称，逾期交房不是事实，因合同约定必须将房款交清后才可以交房，原告诉请的最后一次交房款时间是2012年11月17日，并当天交房，故没有逾期不承担责任。逾期办理产权证不是事实，依照合同约定并没有超出合同约定的480日内交付产权证。超出4.73平方米是事实，但依据合同约定的面积是预测的，不是实际测量的，面积以产权证为主，不是以预测的为准。故认为原告的诉讼请求不符合合同约定和相关法律规定，应予以驳回。
被告向法庭提交了以下证据：
商品房买卖合同（复印件），前十四页与原告所举证据一致，该合同一共24页，包括附件，证明根据合同约定被告未违约。理由是原告选择的是预测房屋面积而不是实际面积；根据合同补充协议第三条第一项规定，原告于2012年11月17日交付大修基金、契税、工本费等，被告将房屋交付原告，故被告不承担违约责任；合同第十五条约定480日不是交付产权证时间，而是向职能部门报送办理产权证相关手续的时间。
经庭审质证：
被告对原告提供的第1组证据有异议，理由是与本案无关；对原告提供的第2组证据有异议，理由是合同不完整，不能证明原告的目的.根据合同，房屋面积是预测面积，不是实际面积。原告于2012年11月17日将房款交清，被告将房屋交给原告，被告未违约；对原告提供的第3组证据的真实性无异议，但不能证明被告办证违约。
原告对被告提供的证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，从合同上可以看出被告在房屋面积、交房时间、办房产证方面均违约了。
本院对原、被告所举的证据作如下认定：
对原告提供的第1组证据，被告有异议，但该协议能体现原、被告双方的真实意思表示，系原始证据，故予以确认；对原告提供的第2组证据，被告认为该证据不完整，但与被告提供的证据是一致的，亦系原始证据，故予以确认；对原告提供的第3组证据，被告无异议，且该证据能证明被告给原告交房的时间和房产证颁发时间，系被告和相关职能部门出具的，故予以确认。对被告提供的证据，与原告提供的第2组证据相符，系原始证据，故予以确认。
本院根据原告陈述、举证、质证及法庭认证，查明以下事实：
2010年4月1日，原、被告签订购房定金协议，约定被告将自己所有的坐落于定边县西环路荣盛花园7号楼3单元701号房间卖给原告，建筑面积126.76平方米，价格每平方米2920元，总价款370139元，原告支付定金人民币65000元。同时被告将该小区车库一处卖给原告，原告交付定金人民币20000元。2010年4月24日，原告交购房首付款87000元。于2010年12月31日，双方签订商品房买卖合同（登记号DF-
RS-229），合同第四条第一项约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2920元，总金额370139元”；第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理（即面积误差比绝对值超出3﹪时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息；买受人不退房的，产权登记面积大于约定面积时，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人补足；超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人）”；第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2﹪向出卖人违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”；第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，该商品房经验收合格，出卖人将约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；②因国家政策调整造成影响的；③因自然灾害造成停工的，如下雨、停电连续时间超过八小时的”；第九条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理（即买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1﹪向买受人支付违约金）”；合同附件四合同补充协议中关于房屋交付的补充约定：“①《商品房买卖合同》约定的房价款未包含物业维修资金和办理房屋产权证所需的契税、评估费、测绘费、工本费、交易费，买受人在收房前应依约一次性交清房款、税费、大修基金及物业公司规定的有关费用，买受人以按揭方式付款的，还需银行实际已放按揭款，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证而无需承担违约责任；②《商品房买卖合同》第八条第第二款第1项中的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公共事业部门所引起的原因等；③如遭遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；④由于政府法规或行政命令的改变、市政因素、该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误、施工过程中遇到不能及时解决的非常困难及重大技术问题等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，买受人应免除出卖人责任”。在履行合同过程中，2012年5月2日，原告交房款260000元。2012年11月17日，被告将房屋交给原告，原告将房屋欠款、税费、大修基金同时交清。2014年5月20日，定边县房产管理所给原告办理了登记手续。房产证登记面积为135.29平方米，比约定面积126.76平方米，多出8.53平方米，比率为6.73﹪，超出3﹪的面积为4.73平方米。现原告以被告在履行合同过程中违约为由，要求被告支付逾期交房、迟延办理房屋产权证书违约金、面积误差超过约定的房价款。
本院认为，原、被告双方存在房屋买卖合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，原、被告双方均应严格遵守。根据合同第八条约定，被告应当于2011年12月31日前将商品房交付原告使用，实际交付时间为2012年11月17日，但原告于2011年12月31日前未能全额支付房价款，双方均已违约，故被告不承担逾期交房的违约责任，对原告的该项请求不予支持。原告要求被告返还超过合同约定面积3﹪部分的房款的请求，因被告所交付的房屋面积显然超过合同约定面积的3﹪，为4.73㎡×2920元＝13811.6元依法应予返还，对原告的该项请求应予支持。因被告在审理过程中未能举证证明其在约定期限内向产权登记机关提供办理权属登记的备案时间，即不能证明逾期交付房屋产权证书与其无关，故应承担违约责任，对原告的该项请求应予支持。原告所交房价款370139元，故被告应按约定承担房价款1﹪的违约金即3701元。故本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、第十八条之规定，判决如下：
一、由被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告房屋面积误差超过3﹪的房价款13811.6元。
二、由被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告逾期交付房产证违约金3701元。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
案件受理费1000元，由原告负担580元，由被告负担420元。.
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 吴瑞山
代理审判员 周东晓
人民陪审员 刘国平
二〇一四年十二月二日
书 记 员 陈 岩