上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1136号
上诉人（原审被告）上海市普陀区的多集成餐饮服务社。
经营者陈萍娟。
委托代理人陈飞。
委托代理人缪威琴。
被上诉人（原审原告）上海依露法实业有限公司。
法定代表人王荣奎。
委托代理人段宗元、潘青，上海市朝华律师事务所律师。
原审被告陈萍娟。
委托代理人缪威琴。
上诉人上海市普陀区的多集成餐饮服务社（以下简称的多集成餐饮服务社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月1日公开开庭进行了审理。上诉人的多集成餐饮服务社的委托代理人陈飞、缪威琴（同时也作为原审被告陈萍娟的委托代理人），被上诉人上海依露法实业有限公司（以下简称依露法公司）的委托代理人段宗元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：依露法公司系上海市同普路XXX号房屋（以下简称系争房屋）权利人。2006年12月25日，依露法公司与陈萍娟签订租赁合同，约定由陈萍娟承租上述房屋的一、二楼，陈萍娟以“帮帮的多集成小吃服务社”的名义支付押金人民币（以下币种均为人民币）31，000元。租赁期限届满后，双方于2009年10月续签租赁合同，之后，陈萍娟将系争房屋的一楼分别转租给七户次承租人，自己在该房屋的二楼经营餐饮。2010年10月，陈萍娟为经营者的的多集成餐饮服务社成立，系争房屋由的多集成餐饮服务社实际使用。2013年1月16日起，依露法公司未再向陈萍娟、的多集成餐饮服务社收取系争房屋之租金，2013年4月起，依露法公司未再收取水电等费用。
2013年3月，依露法公司起诉到法院，称现因双方租赁期限已届满，依露法公司也曾于合同到期的前两个月以书面形式通知陈萍娟不再续签后续合同，要求陈萍娟、的多集成餐饮服务社迁出系争房屋并支付租金，但陈萍娟、的多集成餐饮服务社至今未将房屋返还，现要求法院确认依露法公司与陈萍娟签订的房屋租赁合同于2012年11月15日终止，陈萍娟、的多集成餐饮服务社迁出系争房屋，并支付自2013年1月16日起至实际迁出房屋之日止的按月租金38，292元的标准计算的使用费，及2013年4月起拖欠的水电费。
原审中，陈萍娟、的多集成餐饮服务社辩称，每月的租金、水电费均是依露法公司上门收取，而2013年1月之后依露法公司并未主动收取，陈萍娟、的多集成餐饮服务社对依露法公司主张的应当支付的租金及水电费的计算时间节点及金额并无异议，但不同意依露法公司关于迁出系争房屋的主张。陈萍娟、的多集成餐饮服务社认为自2006年起，陈萍娟与依露法公司签订租赁合同承租上海市同普路XXX号1幢房屋，其中一楼面积280平方米，二楼面积308平方米，当时分别签订两份租赁合同，并支付押金共计31，000元，上述两份合同约定的租赁期限届满后，依露法公司与陈萍娟于2009年10月14日续签租赁合同，当时先签了一份面积为580平方米的合同（初稿），约定租赁期限自2009年11月16日起至2012年11月15日止，同时注明“如遇拆迁合同终止”，后该合同由依露法公司在第一页加上“☆”号表示作废，双方于当日再次签订面积为280平方米及308平方米的两份合同，并分别在合同中约定租赁期限自2009年11月16日起至2012年11月15日止，该两份合同均在租赁期限条款后加注“可延长至拆迁，如遇厂房拆建合同自行解除，如不足3年时间的甲方适当补偿乙方2楼装修费用”手写字样并加盖依露法公司公章。2010年10月，陈萍娟为经营者的的多集成餐饮服务社成立，系争房屋由的多集成餐饮服务社实际使用，系争租赁合同约定的权利、义务由的多集成餐饮服务社承接。陈萍娟、的多集成餐饮服务社认为根据合同中关于租赁期限的特别约定，在依露法公司厂房尚未拆建的情况下，租期最长可达20年，目前合同期限届满的条件并未成就，不同意依露法公司关于合同终止并要求陈萍娟、的多集成餐饮服务社迁出之诉请。
原审审理中，1、各方确认，陈萍娟仅为涉案租赁合同的签约人，的多集成餐饮服务社为实际使用人，相关租赁合同的权利义务均由的多集成餐饮服务社承接。
2、就双方实际履行的是哪一份租赁合同的争议焦点，依露法公司提供其与陈萍娟于2009年10月14日签订的房屋租赁合同，该合同中记载的房屋建筑面积为580平方米，租赁期限自2009年11月16日起至2012年11月15日止，另加注“（如遇拆迁合同终止）”字样，年租金为216，000元，合同第一页标有“☆”号，以示双方履行的是该份合同。陈萍娟、的多集成餐饮服务社表示该合同确实存在过，但由于当时在系争房屋内从事餐饮经营的是“帮帮的多集成小吃服务社”，故由陈萍娟出面与依露法公司签订的上述合同是初稿，后经双方协商，依露法公司以在上述合同首页加注“☆”号以示作废，并于同日重新就系争房屋一、二楼的租赁关系分别签订两份租赁合同，即建筑面积为280平方米的一楼房屋租赁合同和建筑面积为308平方米的二楼房屋租赁合同，其中一楼房屋合同约定的年租金为216，000元，二楼房屋合同约定的年租金为243，504元，两份合同均在租赁期限条款后加注“可延长至拆迁，如遇厂房拆建合同自行解除，如不足3年时间的甲方适当补偿乙方2楼装修费用”手写字样并加盖依露法公司公章。双方始终按上述两份租赁合同履行，陈萍娟、的多集成餐饮服务社实际支付的租金金额也与两份合同租金相加的总金额相符。
3、就双方对租赁期限如何理解的争议焦点。陈萍娟、的多集成餐饮服务社对于其主张的合同中关于租赁期限的理解是，在合同约定的三年期限内遇拆迁，依露法公司需补偿陈萍娟、的多集成餐饮服务社二楼的装潢损失，三年后遇拆迁，则合同终止，若遇依露法公司厂房自行拆建，合同亦终止，现上述三种情况均未出现，陈萍娟、的多集成餐饮服务社认为租赁期限未届满。依露法公司表示双方实际履行的是建筑面积为580平方米的租赁合同，且无论是建筑面积为580平方米的合同还是就一、二楼分别签订的合同，租赁期限均约定为三年期限，手写的内容是针对如果在上述租赁期限内遇拆迁，合同解除并由依露法公司赔偿装修损失，三年后则无需补偿，目前在租赁合同履行的三年期限内，均未出现拆迁情况，故无论履行哪一份合同均已符合终止条件。同时，依露法公司主张合同解除除了租赁期限届满外，还因陈萍娟、的多集成餐饮服务社自2013年1月16日起不再支付租金，而无论哪一份合同均约定了陈萍娟、的多集成餐饮服务社逾期支付租金超过一个月的，依露法公司均有权解除合同。
4、双方分别提供的三份合同在争议的租赁期限的3-1条款之后均有3-2的条款，内容为：“租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋，则应于租赁期满前二个月，向甲方提出续租书面要求，根据乙方租赁期间遵守本合同情况，经甲方评估同意后重新签订租赁合同”。
5、就陈萍娟、的多集成餐饮服务社投入的二楼装修残值及物品损失如何处理的争议焦点。陈萍娟、的多集成餐饮服务社要求依露法公司补偿，并于2013年8月向原审法院提出评估申请，2014年2月，陈萍娟、的多集成餐饮服务社又书面表示因评估费用过高，且评估过程中评估单位要求陈萍娟、的多集成餐饮服务社予以配合的工作量巨大，陈萍娟、的多集成餐饮服务社无力承受，故撤回上述申请，同时表示若法院确认合同因租赁期限届满而终止，将就上述损失另行诉讼，不要求在本案中一并处理，依露法公司则认为租赁合同已经届满，依露法公司无需补偿。
原审法院认为：涉案各方就上海市同普路XXX号1幢房屋存在房屋租赁的法律关系，且各方均确认房屋租赁法律关系的合同双方为本案的依露法公司与的多集成餐饮服务社，就上述事实原审法院予以确认，基于此，租赁合同的权利义务结算主体应为依露法公司与的多集成餐饮服务社。现就双方争议的合同的履行、租赁期限是否届满等问题逐一阐述。1、关于双方履行的是哪一份合同。双方分别提供的三份合同均于同日签订，难以从时间上区分先后，但根据三份合同约定的租金标准，结合依露法公司实际收取租金的金额分析，显然依露法公司是根据陈萍娟、的多集成餐饮服务社提供的两份合同的总金额收取租金，因此，原审法院认定双方履行的是陈萍娟、的多集成餐饮服务社举证的两份合同。2、对租赁期限的理解。法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句，合同的有关条款，交易习惯及诚实信用原则，确定条款的真实意思。就本案争议的租赁期限，应结合3-1、3-2条款完整理解。从文意分析，两条款包含三层含义，首先约定的期限明确为自2009年1月16日起至2012年11月15日止，租期为三年，与通常交易习惯中存在的将租赁期限约定为至拆迁为止的表述并不完全一致；其次，双方补充约定租期可延长至拆迁；第三，租赁期满，依露法公司有权收回房屋，陈萍娟、的多集成餐饮服务社应当返还，如欲续租，应提出书面申请，经依露法公司评估同意后重新签订租赁合同。由此可见，双方对租期、租期的延长以及形式要件均作出了完整的约定，在目前三年租赁期限已经届满，而依露法公司又不愿续租的情况下，陈萍娟、的多集成餐饮服务社要求合同实际履行至拆迁时止，与约定不相符，对此意见不予采纳。原审法院认定合同已于2012年11月15日届满终止。3、对于陈萍娟、的多集成餐饮服务社投入的装修，依露法公司是否需要补偿的问题。由于陈萍娟、的多集成餐饮服务社就此保留另案主张的权利，本案对此事宜不作裁判。
据此，原审法院作出如下判决：一、依露法公司与陈萍娟之间签订的关于上海市同普路XXX号1幢房屋（即一楼建筑面积为280平方米和二楼建筑面积为308平方米）之两份租赁合同于2012年11月15日终止履行；二、的多集成餐饮服务社应于判决生效之日起十日内携可移动物品迁出上海市同普路XXX号1幢房屋，并将上述房屋返还依露法公司；三、的多集成餐饮服务社应于判决生效之日起十日内支付依露法公司房屋使用费（该款自2013年1月16日起至的多集成餐饮服务社实际返还上海市同普路XXX号1幢房屋之日止，参照原租赁合同约定的一楼房屋年租金216，000元，二楼房屋年租金243，504元的标准计算）；四、的多集成餐饮服务社应于判决生效之日起十日内支付依露法公司自2013年4月起至的多集成餐饮服务社实际返还上海市同普路XXX号1幢房屋之日止的水电费（按依露法公司出具的单据为准）；五、依露法公司应于判决生效之日起十日内返还的多集成餐饮服务社保证金31，000元。
原审法院判决后，上诉人的多集成餐饮服务社不服原审判决，向本院上诉称：第一，原审中，被上诉人承认除了580平方米的合同外，确实存在二楼308平方米和一楼280平方米的两份合同。被上诉人在原审中没有要求终止二楼和一楼的两份租赁合同，而是始终要求终止580平方米的一份合同。但原审法院却判决被上诉人并未主张的两份合同终止履行，明显不当。第二，原审法院虽然根据租金收取金额认定实际履行的合同是二楼和一楼的两份合同，但却刻意回避了被上诉人主张的580平方米的合同与实际履行的两份合同内容多处不同不可能同时存在的事实，以及回避了580平方米的合同应该已被作废的事实，原审法院这样认定相当于变相认定三份合同同时存在，这完全是错误的，曲解了案件事实。第三，如果原审法院判决终止实际履行的两份合同，就应该围绕该两份合同进行审理，应该全面、综合、客观地分析审核合同内容。首先，该两份合同的范本是被上诉人提供的打印件，如果理解上产生歧义应作出有利于上诉人一方的解释。其次，关于租期与续租，合同中3-1条款与3-2条款本身在范本中同时存在，内容并不矛盾，但经过双方协商对3-1条款作补充约定后使该条款内容与3-2条相矛盾。3-1条款经补充，租期从简单的三年变更为可延长至拆迁，省去了续租环节，而3-2却未作变更，仍针对三年租期期满的续租情况。同样道理也适用于合同关于转租权的约定，经双方协商后对第7-1条进行了补充，上诉人有权转租。从交易习惯来看，合同上手写的部分更符合双方真实意思表示，与之矛盾的打印处条款虽然没有被划去仍应按自动作废处理。原审法院回避转租条款的实际履行情况，忽视3-1条款修改后与3-2条款相互矛盾之处，断章取义引用3-2作为对租期的判决依据显然是错误的。第四，上诉人认为系争房屋的租赁期限应该按照3-1款来履行，双方约定的合同终止的条件尚未出现，且被上诉人通过收取三年之外的租金已确认合同自动续约。故合同期限尚未届满，判决上诉人迁出，没有约定或法定的理由。而且，上诉人营业执照于2012年11月15日到期，在到期前不久，被上诉人同意上诉人续办执照，虽然签的10年期合同仅用于办理执照之用，但如果租赁合同不续约，办出执照有何用。这变相证明被上诉人同意续租，合同期限已被允许在2012年11月15日之后。第五，被上诉人以上诉人欠付租金超过一个月为由，主张其有权收回房屋，理由不成立。之前的租金都是由被上诉人上门收取现金，且一楼二楼一起支付从未拖欠。后来上诉人之所以没有支付租金，是因为被上诉人没来收，上诉人想付没地方付，责任不在上诉人。第六，上诉人诚实守信，听从原审法官建议，在诉讼阶段，没有强行收取自被上诉人发出“公告书”起次承租户应付而拒付的租金，也没有强行驱赶次承租户，更没有人为制造矛盾扩大事态将一楼房屋再次转租或续租。而被上诉人却背信弃义，趁机利用其房屋产权人身份透逼次承租户，直接与次承租户签署相关租赁合同并收取了租金。如果按原审判决执行，被上诉人对一楼房屋可以收取双重租金，这明显有失公平。第七，被上诉人收回房屋并非自用，上诉人在租赁期间没有违法乱纪、没有拖欠租金、也不是纯粹靠做二房东赚取差价。上诉人全身心投入经营，逐渐提升周边人气，至少在同等条件下有优先承租的权利。被上诉人不顾原先的约定，武断终止合同，损害了上诉人的合法利益。请求二审法院撤销原审判决，改判双方继续履行合同。
被上诉人依露法公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。双方一直是通过重新订立合同来延续租赁关系，上诉人所说的手写内容，是考虑到当时在合同期限内如果房屋要动迁，那么合同可以延续到动迁。实际上，双方合同约定的期限是明确的，合同期满后可以延长，也可以不延长，这需要双方协商后确定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告陈萍娟述称：其意见与上诉人一致。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：第一，被上诉人在一审中起诉要求上诉人迁出系争房屋，其依据即双方房屋租赁关系已经终止。一审中，双方就实际履行的究竟是房屋建筑面积为580平方米的一份《房屋租赁合同》，还是房屋建筑面积分别为308平方米和280平方米的两份《房屋租赁合同》产生分歧，一审法院经审理认为双方实际履行的是房屋建筑面积分别为308平方米和280平方米的两份《房屋租赁合同》，遂通过对该两份合同进行审查来判定双方租赁关系是否已经终止，并无不当。第二，根据房屋建筑面积分别为308平方米和280平方米的两份《房屋租赁合同》的约定，房屋租赁期限均至2012年11月15日止，租期3年。可延长至拆迁。对于该约定，上诉人认为既然约定租赁期限可延长至拆迁，那么既然现在不存在拆迁事实，那么合同约定的租赁期限尚未届满，被上诉人无权要求上诉人迁出，而且被上诉人事实上已经从上诉人处收取了2012年11月15日之后的租金，可以证明租赁期限已经延长。而被上诉人则认为，合同明确约定了租赁期限至2012年11月15日止，虽然同时约定了可延长至拆迁，但这仍然需要双方协商后另行签订合同，而实际上，被上诉人在2012年11月15日前已书面通知上诉人将不再续约，故被上诉人有权要求上诉人迁出系争房屋。对此，本院认为，从合同条款的行文来看，租赁期限是至2012年11月15日止，可延长至拆迁，而不是直接约定至拆迁时止，或约定合同到期后基于一定的条件可自动延长至拆迁时止，故很难认定合同期限可自动延长至拆迁，而无需双方的再协商。再联系合同的上下文综合分析，可以认定合同租赁期限的延长需要双方协商后确定。即使被上诉人已经收取了2012年11月15日后的房租，亦不能仅依此确定租赁期限已自动延续至拆迁时止。因此，原审判决认定双方房屋租赁合同已经终止，上诉人应当迁出系争房屋并支付相应的房屋使用费，并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，393元，由上诉人上海市普陀区的多集成餐饮服务社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……