湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第127号
上诉人（原审原告）谭小蓉。
委托代理人费兰，湖南八方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）衡阳梦园房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区船山西路30号。
法定代表人李志，该公司董事长。
委托代理人唐和平。
委托代理人李元宝，湖南恒诚律师事务所律师。
上诉人谭小蓉、衡阳梦园房地产开发有限公司（以下简称梦园公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2013）衡蒸民一初字第186号民事判决，均向本院提起上诉。本院2015年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人谭小蓉的委托代理人费兰、上诉人梦园公司的委托代理人唐和平、李元宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月23日，梦园公司与谭小蓉签订《商品房买卖合同》，该合同约定：梦园公司将其开发的衡阳市蒸湘区船山西路30号“兰贵园”2栋2302室出售给谭小蓉，房屋价款529657元。梦园公司应当在2012年10月30日前将经综合验收合格的房屋交付谭小蓉，如遭遇不可抗力，梦园公司在发生之日起30日内告知谭小蓉，或者谭小蓉未能按期付款及其他非梦园公司所能控制的原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，梦园公司可据实予以延期；商品房达到交付条件后，梦园公司应当书面通知谭小蓉办理房屋交付手续，双方验收交接时，梦园公司应当出示证明文件（该商品房取得商品住宅交付使用批准文件）并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，梦园公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，梦园公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，谭小蓉有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由梦园公司承担；梦园公司逾期交房超过60日，谭小蓉有权解除合同，梦园公司应当退还全部款项，并按已付购房款2%支付谭小蓉违约金，如谭小蓉要求继续履行合同，梦园公司应自约定交房日第二日起，按日向谭小蓉支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，谭小蓉支付了全部购房款。2012年7月25日，梦园公司以在本地报刊上刊登上公告的形式告知购房户，因雨水过多造成无法施工，交房时间推迟至2012年12月30日。同年11月7日，“兰贵园”项目竣工验收合格。2013年1月14日，梦园公司通知谭小蓉接收房屋，谭小蓉以梦园公司不具备交房条件为由，拒绝接收房屋，双方产生纠纷。谭小蓉遂提起诉讼，请求判决梦园公司支付2012年10月31日至2013年5月31日逾期交房违约金11282元。
另查明，衡阳市2012年度比2011年度降水量偏多459.8mm，增加50.6%；降雨天数增多48天，增加36.9%。止于2012年11月7日工程竣工验收合格，降水量超过10mm／日（中雨）以上导致停工合计23天。2011年双方签订合同后，因衡阳市召开“湘商会”以及开展全市建筑施工安全大检查的原因，衡阳市住房和城乡建设局要求衡阳市区内全部建筑企业停止施工，合计29天。上述分别因天气及建设安全主管部门要求导致停工的时间已扣除重合天数及春节期间，共计52天。
原判认为，谭小蓉与梦园公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约定全面履行义务。谭小蓉已按合同约定履行了自己的付款义务，梦园公司应如期交付房屋。本案中，双方约定的交房期限为2012年10月30日前，约定的交房条件为经综合验收合格并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于综合验收作为行政审批项目已于2004年5月19日被国务院明令取消，故该条款实际已无法履行，对双方的该项约定，应理解为“经验收合格”。“兰贵园”项目经验收合格的时间为2012年11月7日，梦园公司通知谭小蓉收房的时间为2013年1月14日，虽然谭小蓉主张梦园公司未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但梦园公司提供的证据证明“兰贵园”项目部分房屋已办理了上述证书，梦园公司辩称其在交房时已现场公示的理由符合日常生活经验法则，应予采纳。由于天气原因与政府行为导致延迟交房的原因并非梦园公司所能控制，梦园公司可根据合同约定，对房屋交付时间据实予以延期。因《商品房买卖合同》约定的违约金并未过分高于实际造成的损失，属合理范畴，故对梦园公司提出违约金约定过高应予核减的主张，不予支持。综上，梦园公司通知交房时间与约定交房时间相差75天，扣除不可控制原因导致的停工天数52天，梦园公司实际逾期交房23天，梦园公司应承担违约责任，即按日向谭小蓉支付已交购房款万分之一的违约金，共计1218元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告衡阳梦园房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告谭小蓉支付违约金1218元；二、驳回原告谭小蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费85元，由原告谭小蓉负担45元，被告衡阳梦园房地产开发有限公司负担40元。
宣判后，原审原告谭小蓉、原审被告梦园公司不服，均向本院提起上诉。谭小蓉上诉称：原审认定“兰贵园”项目竣工验收合格的时间错误，且未经过消防、环保等部门验收，验收程序不合法；原审认定因建设安全主管部门要求全市建筑企业停止施工，导致“兰贵园”项目停工29天证据不足，且下雨及建设安全主管部门检查是可预见、可控制的，不应作为延期交房的理由；梦园公司未提供证据证明其将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在现场进行公示，不符合约定交房条件；梦园公司电话通知交房不符合约定或法定交房方式，不能作为交房的时间点。请求撤销原判，依法改判。
梦园公司上诉称，本案具备合同约定的逾期交房免责条件：因降雨等自然条件导致工期延长；因行政命令等政府管理行为影响项目工期；因政府文件改变原有供电工程建设收费标准，导致“兰贵园”项目供电工程成本增加，配套施工无法正常进行。因此，梦园公司不构成违约，不应承担逾期交房违约责任。请求撤销原判，驳回谭小蓉的诉讼请求。
针对谭小蓉的上诉，梦园公司答辩称：“兰贵园”项目严格按照程序规定竣工验收，梦园公司交付的房屋没有质量问题；因不可抗拒的原因导致工期延长，梦园公司不承担逾期交房的违约责任；梦园公司已及时通知了购房户，履行了通知义务。请求驳回谭小蓉的上诉。
针对梦园公司的上诉，谭小蓉答辩称，合同履行没有受到不可抗力的影响，梦园公司没有逾期交房的理由，梦园公司应承担逾期交房违约责任。请求驳回梦园公司的上诉。
在本院指定的举证期限内，双方当事人均未提供新的证据。
经审理查明，原审查明事实清楚，证据充分，本院予以确认。
另查明，“兰贵园”项目因降水量超过10mm／日（中雨）以上以及因建设安全主管部门要求导致停工的天数与监理日记记载一致。
又查明，2012年11月15日，“兰贵园”项目建筑消防设施经检测，初验合格。
本院认为：一、关于房屋是否符合交付条件的问题。谭小蓉与梦园公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。《商品房买卖合同》约定梦园公司应将经综合验收合格的房屋交付谭小蓉，但综合验收作为行政审批项目已于2004年5月19日被国务院取消，故该条款实际已无法履行。同时，《建设部办公厅关于对深圳市建设局﹤关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示﹥的复函》（2003年10月28日）明确指出：“商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书”，故《商品房买卖合同》关于经综合验收合格的约定，应认定为“经验收合格”。2012年11月7日，梦园公司组织施工单位、设计单位、监理单位对“兰贵园”项目进行竣工验收，确认工程质量验收合格，梦园公司提供了由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，故此时涉案房屋已符合“经验收合格”的条件，可以交付使用。谭小蓉提出原审认定“兰贵园”项目竣工验收合格的时间错误，验收程序不合法的理由不能成立，本院不予采纳。
根据《商品房买卖合同》的约定，梦园公司在交付房屋时需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，梦园公司在原审中提供了加盖建设单位、施工单位、监理单位印章的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，梦园公司辩称其在交房时已现场公示的理由符合日常生活经验法则，且《商品房买卖合同》并未约定梦园公司不提供上述文书，谭小蓉可拒绝接收房屋。故谭小蓉提出梦园公司未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不符合交房条件的理由不能成立，本院不予采纳。虽然梦园公司通知谭小蓉等购房户收房未按约定采用书面方式，通知方式存在瑕疵，但梦园公司已履行了电话通知义务，且购房户于2013年1月16日以“兰贵园”全体维权业主的名义，在红网发帖反映“兰贵园”未经综合验收等问题，故谭小蓉等购房者已知晓梦园公司通知交房的事实。因此，梦园公司电话采用通知方式不影响合同的履行。谭小蓉提出梦园公司电话通知交房不能作为交房时间点的理由不能成立，本院亦不予采纳。
二、关于梦园公司逾期交房时间的计算问题。建筑行业具有自身的特点，对施工材料、程序、环境等有特殊要求，为保证房屋质量及建筑安全，在建设过程中遇中雨以上降水应当停止室外施工，同时，因举办大型活动或建设安全主管部门的宏观管理也可能导致停工。梦园公司提供的“兰贵园”项目监理日记中记载了工程停工的时间及原因。经查，监理日记是监理公司、监理工程师对建筑工程实施监理活动的原始记录，是监理档案的基本组成部分，监理日记中记录了工程施工情况、质量、安全等相关问题，包括了主要事件、重大施工活动。“兰贵园”项目因中雨及建设安全主管部门的要求导致停工，该原因非梦园公司所能控制，根据《商品房买卖合同》的约定，梦园公司可对房屋交付时间据实予以延期，但延期天数应当从《商品房买卖合同》签订后开始计算，并根据气象资料、建设安全主管部门的文件及监理日记进行确定，即气象资料中公布的中雨日、建设安全主管部门文件要求的停工日应当与监理日记中记载的停工日以及原因相一致。原审据此认定上述不可控制的原因导致的停工天数是正确的，但扣除该天数后，梦园公司仍应按约定承担逾期交房违约责任。梦园公司提出其不应承担逾期交房违约责任的理由，以及谭小蓉提出原审认定不可控制原因导致的停工天数证据不足且不能作为梦园公司逾期交房抗辩的主张均不能成立，本院均不予采纳。梦园公司提出因供电设施收费标准提高，导致工期延误的理由无监理日记相印证，本院亦不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费85元，由上诉人谭小蓉负担45元，上诉人衡阳梦园房地产开发有限公司负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一五年四月二十日
书记员 匡光美
校对责任人：周隽斓打印责任人：匡光美附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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