温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿商初字第1172号
原告：中国建设银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市鹿城区车站大道701号。
负责人：杨锡舟，分行行长。
委托代理人：瞿建云、佘海燕，浙江时代商务律师事务所律师。
被告：浙江卓领实业有限公司，住所地：温州市经济技术开发区滨海二道505号。
法定代表人：张快上，董事长。
被告：温州维家不锈钢制品有限公司，住所地：温州市经济技术开发区滨海二道505号。
法定代表人：张长缨，董事长。
被告：张快上。
被告：张长缨。
被告：白实忠。
被告：施艳波。
原告中国建设银行股份有限公司温州分行与被告浙江卓领实业有限公司（以下简称卓领实业公司）、温州维家不锈钢制品有限公司（以下简称维家不锈钢公司）、张快上、张长缨、白实忠、施艳波金融借款合同纠纷一案，原告于2015年2月27日向法院提起诉讼，诉请：1、被告卓领实业公司立即偿还原告借款本金229万元及利息、逾期利息、复利（暂算至2015年1月4日产生利息、逾期利息、复利为40737.78元，之后的利息、逾期利息、复息按合同约定计算至实际履行完毕之日为止）；2、如被告卓领实业公司未履行上述第一项债务，则原告有权就拍卖、变卖或折价被告卓领实业公司提供抵押的位于温州经济技术开发区滨海二道505号的房产，所得价款在8832万元的限额内优先受偿；3、被告张快上、张长缨、施艳波、白实忠各在7000万元的限额内对上述第一项债务承担连带保证责任；4、被告维家不锈钢公司对上诉第一项债务承担连带保证责任；5、本案的诉讼费、公告费以及实现债权的其他费用由被告承担。本院受理后，依法适用普通程序，于2016年1月25日公开开庭进行审理，现已审理终结。
本院经审理认定：2013年6月9日，被告卓领实业公司与原告签订了编号为62353592502013850007的《最高额抵押合同》，合同约定被告卓领实业公司以其名下坐落于温州经济技术开发区滨海二道505号的房产（所有权证号：温房权证经济技术开发区字第××号）为被告卓领实业公司与原告在2013年6月9日至2016年2月2日期间签订主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保。该抵押担保最高限额为8832万元，原告为第二顺位抵押权人。之后双方办理了上述房产的抵押登记。
2013年6月27日，被告施艳波、张快上分别与原告签订了编号为6235359992013850011、6235359992013850012的《最高额保证合同》，合同约定上述二被告均为被告卓领实业公司与原告在2013年6月26日至2014年6月26日期间签订的主合同项下的一系列债务提供最高限额为7000万元的连带保证责任担保。
2013年7月4日，被告张长缨与原告签订了编号为6235359992013850020的《最高额保证合同》，合同约定被告张长缨为被告卓领实业公司与原告在2013年7月4日至2014年7月3日期间签订的主合同项下的一系列债务提供最高限额为7000万元的连带保证责任担保。
2013年7月8日，被告白实忠与原告签订了编号为6235359992013850021的《最高额保证合同》，合同约定被告白实忠为被告卓领实业公司与原告在2013年7月4日至2014年7月3日期间签订的主合同项下的一系列债务提供最高限额为7000万元的连带保证责任担保。
上述合同签订后，2014年6月25日，被告卓领实业公司与原告签订了编号为62353512302014850024的《人民币流动资金贷款合同》，合同约定：借款金额为229万元；借款期限为12个月，贷款年利率为6%，按月结息；逾期按约定利率加收50%计息，未按期偿付贷款利息，在借款期限内按借款利率计收复利，逾期之后按罚息利率计收复息。
同日，被告维家不锈钢公司与原告签订了编号为6235359992014850015的《保证合同》，合同约定被告维家不锈钢公司为被告卓领实业公司与原告签订的编号为62353512302014850024的《人民币流动资金贷款合同》项下的全部债务提供连带保证责任担保。
原告于2014年6月30日发放贷款229万元，借款到期日为2015年6月29日。被告卓领实业公司在借款后仅偿付部分期内利息，截止2015年6月29日借款到期日，被告卓领实业公司尚欠原告借款本金229万元、期内利息107248.33元、期内利息的复利为2263.47元。罚息年利率为9%。
本院认为，涉案借款合同虽约定对未能按时支付的利息应按罚息利率计收复利，但在借款期限届满后，原告按罚息利率计收逾期利息，已属于追究违约责任的性质，故原告可就借款期限内未付的利息计收复利，对逾期利息不应再计收复利。被告卓领实业公司为其借款提供名下的房产作为抵押，并依法办理抵押登记，抵押权依法设立。因原告系第二顺序抵押权人，故原告依法在保障第一顺序抵押权人的抵押权利益前提下，在登记的最高债权限额范围内对上述抵押物享有优先受偿权。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十九第（一）项、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告浙江卓领实业有限公司于本判决生效之日起五日内偿付原告中国建设银行股份有限公司温州分行借款本金229万元及利息107248.33元、逾期利息、复利（截至2015年6月29日的复利为2263.47元，之后的复利以107248.33元为基数和逾期利息均按年利率9%计算至本判决确定的履行之日止）；
二、如被告浙江卓领实业有限公司未按期履行上述第一项条款中的债务，原告中国建设银行股份有限公司温州分行有权以依法拍卖或变卖被告浙江卓领实业有限公司提供抵押的位于温州经济技术开发区滨海二道505号的房产（所有权证号：温房权证经济技术开发区字第××号）所得价款在保障第一顺序抵押权人的抵押权利益前提下对上述债务优先受偿，但其对包括上述债务在内的编号为62353592502013850007的《最高额抵押合同》项下所有主债务优先受偿的总额以8832万元为限；
三、被告施艳波对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任，但对包括上述债务在内的编号为6235359992013850011的《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额7000万元为限；
四、被告张快上对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任，但对包括上述债务在内的编号为6235359992013850012的《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额7000万元为限；
五、被告张长缨对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任，但对包括上述债务在内的编号为6235359992013850020的《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额7000万元为限；
六、被告白实忠对上述第一项条款中的债务承担连带偿还责任，但对包括上述债务在内的编号为6235359992013850021的《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额7000万元为限；
七、被告温州维家不锈钢制品有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任；
八、驳回原告中国建设银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25446元，由被告浙江卓领实业有限公司、温州维家不锈钢制品有限公司、张快上、张长缨、白实忠、施艳波共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 韩若冰
人民陪审员 陈小萍
人民陪审员 蔡小园
二〇一六年一月二十八日
代书 记员 翁 索