上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初5344号
原告鲍敏琪，男，1971年2月19日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人杨沛，上海融力律师事务所律师。被告周海生，男，1951年6月17日生，汉族，住上海市宝山区。被告洪晨轩，男，2010年12月3日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人周丽娟，女，1982年4月27日生，汉族，住址同上。被告洪炜，男，1979年3月6日生，汉族，住址同上。上列三被告共同委托代理人朱国宇，上海莫高律师事务所律师。原告鲍敏琪与被告周海生、洪晨轩、洪炜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。原告鲍敏琪及其委托代理人杨沛，被告洪炜及三被告的共同委托代理人朱国宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍敏琪诉称，2016年1月12日，通过中介公司居间介绍，原被告就上海市宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的买卖事宜达成一致，签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》，房屋转让总价150万元。合同签订后，原告支付定金3万元。之后，被告明确拒绝出售。故原告起诉要求解除与被告于2016年1月12日签订的关于上海市宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》；返还定金3万元及办理产证的费用14551.08元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付从付款之日始至实际返还之日止的利息；赔偿房屋差价损失30万元整。被告周海生、洪晨轩、洪炜辩称，原告诉请没有事实法律依据。1、合同应当认定为无效，根据法律规定合同的成立并生效要有合格的主体和合法的内容。本案中双方所签订的合同已经违反了法律规定，该合同所涉及的房产是周海生与洪晨轩共同共有，而洪晨轩出生于2010年12月3日，我国民法通则规定，监护人不得无故处分未成年人财产，违反了法律的强制性规定，因此应当认定为无效。2、被告同意返还收取的定金3万元以及办证费用14551.08元，但不同意支付利息，因为双方在本案起诉之前曾经协商过，被告愿意返还所收取的上述费用，但原告拒不接受也未提供相应银行账号，导致被告无法返还上述费用，因此原告只能主张返还定金和办证费用，对于原告自己扩大的利息损失无权要求支付。3、该房屋差价事实上并不应当认定为被告所造成的损失，因为从双方签订合同之时，原告就已知道房屋所有权人之一洪晨轩是未成年人，也没有按照法定程序证明出卖房产是为了洪晨轩的利益，因此在签订合同时可以推定原告就已知道该合同是属于违法的，是无效的，不应根据后续行为来认定房屋差价的损失是由被告所造成的。同时，原告户籍地是属于上海本地户籍，购买资格上不存在购买限制，被告所收取的定金及办证费用只占房款的极小部分，也不影响原告购房时的经济能力。因此，原告应当有经济能力另行购置房屋。现在由于原告本身过错，导致其没有及时购买房屋，所谓的损失应当由原告自行承担。经审理查明，系争房屋权利人为周海生、洪晨轩，洪炜、周丽娟系洪晨轩的父母。2016年1月12日，洪炜、周丽娟代洪晨轩、周海生(甲方)与鲍敏琪(乙方)就系争房屋买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定鲍敏琪以150万元的价格购买系争房屋，合同付款时间以甲方把产证办出来为准，产证办出后由中介方签买卖合同，付首期房价款。《房地产买卖居间协议》第十条约定，房东保证此房屋没有其它经济纠纷，洪炜夫妇可以全权做主。《房屋买卖合同》第1.2条明确写明房屋权利人为周海生、洪晨轩。2016年1月12日，鲍敏琪支付定金1万元，洪炜出具收据。2016年1月16日，鲍敏琪支付定金2万元，周海生出具收据。2016年1月26日，鲍敏琪支付维修基金等费用14551.08元，周海生出具收据。之后，因被告表示不再出售系争房屋，双方交易未能完成。审理中，被告表示，《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》上洪炜的签字是本人所签，洪晨轩的名字是周丽娟代签的。周海生知道洪炜、周丽娟卖房子，有一笔定金也是周海生收的。被告是置换房屋，看中的房子没有买成，所以在2月底就表示不卖系争房屋了。原告表示，其在2016年5月12日另行购房，并提供了购房的居间协议和买卖合同。被告认为该证据不是标准的买卖合同，真实性有异议。经原告申请，本院委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行了评估。估价结果：系争房屋于价值时点2016年5月12日的市场价值为1,757,400元。以上事实，有房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》、收款收据、评估报告及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，本案中经查明，周海生虽未在合同上签字，但事后收取了原告定金，应视为对洪炜、周丽娟代理行为的追认。据此可以认定，洪炜、周丽娟在本次房屋买卖交易中既是洪晨轩的法定代理人，也是周海生的委托代理人。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。本案中被告出售房屋的目的是为了另行购房，故没有损害洪晨轩的合法利益。因此，洪炜、周丽娟代周海生、洪晨轩签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》有效，双方均应恪守履行合同。因周海生、洪晨轩明确表示不再出售系争房屋，导致合同无法继续履行，原告有权解除双方之间的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。合同解除后，被告应当返还收取的定金3万元及办理产证的费用14,551.08元，并承担违约责任，赔偿原告的损失。关于赔偿的数额，考虑到原告只支付了3万元的定金，并未继续支付较多的房款，原告为履行合同所支出的成本较少，本院结合评估报告的结论，兼顾公平合理原则，酌情判令被告赔偿原告10万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告鲍敏琪与被告周海生、洪晨轩就上海市宝山区月富路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》；二、被告周海生、洪晨轩、洪炜于本判决生效之日起十日内，共同返还原告鲍敏琪购房定金3万元及办理产证的费用14,551.08元；三、被告周海生、洪晨轩、洪炜于本判决生效之日起十日内，共同赔偿原告鲍敏琪损失10万元；四、原告鲍敏琪的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,249元、由原告鲍敏琪负担1,654元，三被告共同负担1,595元；财产保全费5,000元，由三被告共同负担。房产评估费6,100元，由原告负担1,000元，三被告共同负担5,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年八月五日
书记员 朱 丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。