山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第550号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东鱼台农村商业银行股份有限公司（原鱼台县农村信用合作联社）。住所地：山东省鱼台县。
法定代表人：李本志，董事长。
委托诉讼代理人：闫红军，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘美君，北京市智舟律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：段圣果。
委托诉讼代理人：兑义，山东英辩律师事务所律师。
再审申请人山东鱼台农村商业银行股份有限公司（以下简称鱼台农商行）因与被申请人段圣果房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市中级人民法院（2013）济民终字第2162号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月26日作出（2015）鲁民提字第550号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人鱼台农商行的委托诉讼代理人闫红军、刘美君，被申请人段圣果及其委托诉讼代理人兑义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鱼台农商行申请再审称，请求撤销原审判决，驳回段圣果的诉讼请求，原审诉讼费用由段圣果承担。具体理由：1、鱼台农商行于2014年5月29日自鱼台县档案局获得新证据，是1987年公证字第112号公证卷宗中的《房屋买卖合同》，证明该房屋是1986年11月21日，鱼台农商行与案外人中国农业银行鱼台县鱼城镇办事处共同向董某某购得，在房屋自移交给鱼台农商行和中国农业银行鱼台县鱼城镇办事处之日起，所有权发生转移，鱼台农商行对涉案房产的出租是合法处置，并非原审认定的无权处分。2、鱼台农商行依据与董某某的《房屋买卖合同》、与中国农业银行鱼台县鱼城镇办事处签署的分门办公财产确权协议书，取得了涉案房屋的所有权。3、原审法院认为段圣果未来7年的房屋租赁费损失217000元由鱼台农商行根据过错承担赔偿责任，没有根据，与事实不符。一是房地产市场没有出现较大租赁价格变动；二是段圣果没有提供按时交付租金的证据，违反租赁合同，构成违约，不可能将该房产继续由段圣果承租；三是租赁期间段圣果有未经鱼台农商行书面同意拆改变动房屋结构或损坏房屋的行为，构成违约，应承担违约责任。4、原审判决认定了鱼台县价格认证中心的鉴定结论，鱼台农商行对此提出异议并申请重新鉴定，原审法院未予准许。
段圣果辩称，1、鱼台农商行所称的新证据不能作为认定涉案房屋权属的有效证据。涉案房产属董某某所有是另案的法院生效判决所确定的事实，在2012年至2013年，鱼台县人民法院和济宁市中级人民法院分别作出（2012）鱼民初字第669号、（2013）济民终字第449号民事判决，确认涉案房屋所有权及土地使用权归属董某某，而且生效判决已经鱼台县法院执行完毕。2、该新证据涉及案外人董某某及中国农业银行鱼台县鱼城镇办事处的权利义务，与法院生效判决所确认的事实相矛盾，本案中无法确认该新证据的证明效力，更无法认定鱼台农商行享有涉案房屋所有权。3、原审法院认定鱼台农商行无权出租涉案房屋所依据的事实清楚，证据确凿。4、原审认定段圣果的租赁费数额、扩建损失数额并无不当，符合法律规定。5、原审法院程序合法，涉案房屋权利归属已有生效判决确认，鱼台农商行虽然对一审法院根据段圣果申请委托鱼台县价格认证中心出具的涉案物品价格鉴定结论提出异议，但没有提供足以反驳该鉴定结论的相应证据，故其提出重新鉴定的申请不予准许符合法律规定。综上，请求依法驳回再审申请。
段圣果向鱼台县人民法院一审起诉请求：判令鱼台农商行赔偿违约金27000元及其他经济损失513243元。具体理由：2010年10月20日，段圣果与鱼台农商行签订了房屋租赁合同，租期10年，年租金9000元。合同签订后，双方正常履行。租赁房屋周围是水洼地，长满荒草，段圣果进行装修、扩建，投入16万余元，包括用于经营的货架、柜台等必需品。2012年3月，租赁房原房主董某某以排除妨碍为由对段圣果、鱼台农商行提起诉讼，法院判决鱼台农商行不拥有该房所有权，租赁合同无效，段圣果将租赁房恢复原状后交与原房主。2013年8月22日，鱼台县人民法院向段圣果下达执行通知书，要求限期交房。合同无效的责任完全在于鱼台农商行。
鱼台县人民法院认定事实：1987年，案外人董某某将位于鱼城镇中心街中心线南、建筑面积360平方米的房屋借给鱼台农商行开办“中心储蓄所”，“中心储蓄所”撤销后，所用房屋及土地一直闲置。2010年10月20日，双方当事人签订了房屋租赁合同。约定鱼台农商行将闲置的房屋及土地（建筑面积360平方米，土地使用面积629平方米）租赁给段圣果使用，租期至2020年10月20日，年租金9000元，当年支付当年租金；鱼台农商行保证所租房屋符合国家对租赁房的有关规定；鱼台农商行应提供房产证（或具有出租权的有效证明），段圣果应提供身份证明文件，双方验证后可复印备存；租赁期内，鱼台农商行对段圣果的装修装饰部分不负有修缮义务；租赁期满后或因段圣果责任导致退租的，鱼台农商行有权收取恢复工程实际发生的费用；租赁期内，段圣果未经鱼台农商行同意中途擅自退租的，段圣果应按合同总租金的10%支付违约金，不足以弥补鱼台农商行损失的，还应承担赔偿责任。双方在履行合同中，段圣果在租赁区域建造了43.05平方米的主房、80.89平方米的东房、7.65平方米的洗澡间等。2012年，董某某以鱼台农商行擅自将借用的房屋租赁给段圣果使用为由提起诉讼。法院判令段圣果、鱼台农商行对董某某的房产一套停止侵害、拆除非法建筑、恢复原状后交给董某某。判决生效后，鱼台县人民法院于2013年8月22日向段圣果下达执行通知书，要求其限期履行义务。本案一审期间，应段圣果的申请及法院的委托，鱼台县价格认证中心认定，段圣果扩建的房屋及装修的损失为54255元、原租赁房屋的现在租赁价格为每年40000元。
鱼台县人民法院认为，合同主体订立合同，应当具有相应的民事权利能力。鱼台农商行在向他人出租房屋时，对租赁物应当享有出租权，但其在房屋所有权人未赋予租赁权的情况下将借来的房屋租赁给段圣果，系无权处分行为，所签订租赁合同无效，对由此给段圣果带来的损失应根据其过错承担赔偿责任。段圣果作为承租人在签订租赁合同时，审查出租人对租赁物是否享有所有权或租赁权是其应尽的合理注意义务，且合同中也明确注明鱼台农商行应提供房产证（或具有出租权的有效证明），由于段圣果未尽到应有的注意义务，对合同的无效应承担一定的责任。考虑到鱼台农商行作为金融机构在社会上固有的信誉，段圣果对其有较高的信赖而忽略了审查义务，可由段圣果对其损失承担10%的责任。关于段圣果主张违约金的请求，追究违约责任的主要目的在于补救权利人的经济损失，由于段圣果向鱼台农商行主张了赔偿责任，故对段圣果主张违约金的请求，不予支持。鱼台农商行提出段圣果的房屋扩建及装修损失不应由鱼台农商行负担的问题。首先，双方在合同中未约定禁止扩建、装修；其次，段圣果的扩建是其依据合同确定的使用权而为；再次，段圣果是为经营进行的适度扩建。因此，鱼台农商行对段圣果扩建房屋及装修不承担赔偿责任的观点不应支持。关于房屋租赁费的损失，当年段圣果在签订租赁合同时，年租金为9000元，现在价格已涨至每年40000元，由于合同不能继续履行，参照目前的租赁价格，段圣果将来7年的租金损失达217000元，该损失鱼台农商行亦应根据其过错承担赔偿责任。段圣果虽对其它损失提出赔偿主张，但未提供足够证据给予证实，不予支持。鱼台农商行提出的其他抗辩观点未提供有效证据证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款之规定，鱼台县人民法院一审判决：鱼台农商行于判决生效后三日内赔偿段圣果房屋建设及装修损失48829.5元、租赁费损失195300元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4601元、鉴定费2085元，由段圣果负担2730元、鱼台县农村信用合作联社负担3956元。
鱼台农商行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决并予以改判，或将本案发回一审法院重审；一、二审诉讼费由段圣果承担。主要理由：1、一审法院认定事实不清。一审法院确认房屋产权不明无事实依据，鱼台农商行依法取得房产所有权，确认该宗房产属案外人董某某所有的（2013）济民终字第449号民事判决正在申诉中。鱼台县公证处于1994年4月8日作出的（94）鱼证字第546号《鱼台县农业银行、信用社分门办公财产确权协议书》公证书能够证实中国农业银行鱼台县支行中心储蓄所房地产权划归信用社。鱼台农商行因分门办公取得房产所有权和360平方米的土地使用权。鱼台县鱼城信用合作社于1992年11月10日与鱼台县鱼城镇中东南村三组签订《鱼城镇信用社建设用地协议》而取得相邻269平方米的土地使用权。双方签订的租赁合同合法有效。段圣果在租赁期间未经鱼台农商行同意拆改变动房屋结构，擅自拆除主房北墙、扩建主房、扒掉墙头搭建东房，其行为已经构成违约，且段圣果未提交证据证实其交付了租金。鱼台农商行每年收入9000元租金，在签订合同时不可能预见到段圣果有244129.50元的损失，一审法院判决鱼台农商行承担该损失是错误的，不符合合同法第一百一十三条的规定，故一审法院适用法律错误。2、一审法院审判程序违法。鱼台县人民法院委托鱼台县价格认证中心评估段圣果扩建的房屋装修的损失和评估段圣果租金损失，双方当事人应到场选择评估机构，并且双方当事人应到现场指认。鱼台县人民法院未通知鱼台农商行到场，违反《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条的规定。鱼台县价格认证中心所作出的宁鱼台价鉴字（2013）46号结论书于2013年10月14日送达给鱼台农商行，到开庭未满15日，剥夺了鱼台农商行对价格鉴定结论书提出补充鉴定或者重新鉴定的权利。鱼台农商行在开庭时当庭提出鉴定申请，一审法院未予准许，违反了法律规定。
济宁市中级人民法院二审认定事实与一审所认定的事实相一致。
济宁市中级人民法院二审认为，鱼台农商行在未经房屋所有权人同意的情况下将所借用的房屋租赁给段圣果使用，房屋所有权人董某某亦未予以追认，故鱼台农商行出租他人房屋系无权处分行为，鱼台农商行应对此承担缔约过失责任，对于因此给段圣果造成的损失应当由鱼台农商行予以赔偿。鱼台县人民法院以（2012）鱼民初字第669号民事判决书判令鱼台县农村信用合作联社、段圣果对董某某的房产停止侵害、拆除非法建筑、恢复原状后交给董某某。鱼台县价格认证中心出具的涉案物品价格鉴定（认证）结论书认证了段圣果扩建及装修的损失为54255元，对于该部分损失应当由鱼台农商行承担赔偿责任。同时，由于租金上涨而由段圣果承担的租金损失亦应由鱼台农商行予以赔偿，一审法院判决由鱼台农商行赔偿段圣果90%的租金损失，并无不当。经审查，一审审判程序亦未有违反法律规定之处。综上，鱼台农商行的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，济宁市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4962元，由鱼台农商行负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本案双方当事人关于鱼台农商行对诉争房屋是否拥有所有权的事实存在争议。再审期间，鱼台农商行提交（86）鱼证字第112号公证书、1987年度公证字第112号公证卷宗、（94）鱼证字第546号公证书等三份证据，欲证明涉案房屋在1986年的买卖过程，以及1994年鱼台县农业银行和信用社分门办公确权时将涉案房屋确权给鱼台农商行，鱼台农商行对涉案房屋享有所有权。段圣果质证认为，对三份证据真实性没有异议，但该宗证据与本案没有关联性,涉案房屋经生效民事判决确认为案外人董某某所有，该宗证据无法推翻生效判决确认的事实。本院认为，鱼台农商行虽然提交了1986年购买房屋的买卖合同及公证书等相关证据，但鱼台农商行至今未取得涉案房屋的产权证书，而且济宁市中级人民法院（2013）济民终字第449号生效民事判决已经认定董某某为涉案房屋的所有权人，鱼台农商行再审提交的现有证据不能推翻生效民事判决认定的事实，本院不予采纳。
本院再审认为，本案是在案外人董某某诉段圣果、鱼台农商行排除妨碍纠纷一案作出生效民事判决之后产生的纠纷，另案认定董某某为涉案房屋的所有权人，判令段圣果、鱼台农商行对董某某的房产停止侵害、拆除非法建筑、恢复原状后交给董某某。鱼台农商行再审提供的证据不能推翻另案生效民事判决认定的事实，不能证明其是涉案房屋的所有权人。鱼台农商行无权处分他人房屋，给段圣果造成的损失应予以赔偿。原审经鱼台县人民法院委托评估，以鉴定之时为基准日，分别评估确定了段圣果的房屋建设装修损失以及原租赁房屋的年租金，鱼台农商行并无证据证明鉴定结果存在错误，因此原审以鉴定结论为依据，判令鱼台农商行对段圣果的房屋建设及装修损失、租赁费损失承担90%的赔偿责任，并无不当。
综上所述，再审申请人鱼台农商行的再审请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持济宁市中级人民法院（2013）济民终字第2162号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜晓玲
审 判 员 刘 敏
代理审判员 王立泽
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 田晓菲