广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初字第13848号
原告：深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，组织机构代码75760604-7。
法定代表人：周伟淦。
委托代理人：朱良均，广东深金牛律师事务所律师。
委托代理人：马昊，广东深金牛律师事务所律师。
被告：爱特爱服饰（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区天安数码城天祥大厦12D，组织机构代码77270247-5。
法定代表人：李秀土。
委托代理人：胡海军，广东华途律师事务所律师。
委托代理人：邹湘雩，广东华途律师事务所律师。
上列原告深圳和记黄埔中航地产有限公司诉被告爱特爱服饰（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱良均，被告委托代理人胡海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金1310142.13元、推广费18252.90元、经营保证金10737元、POS机租金8500元、违约金187848.57元，合计1535480.60元，上述费用计算截至2016年4月30日，其后另计。审理中，原告明确诉讼请求为：被告支付拖欠的款项：2014年11月基本租金57492.13元、2014年12月至2015年6月租金501060元（71580元/月×7个月）、2015年7月至2016年6月租金901908元（75159元/月×12个月）、2016年7月基本租金78917元，租金合计1539377.13元，2014年12月至2016年7月的推广费21474元（1073.70元/月×20个月）、POS机租金10000元（500元/月×20个月），以及上述费用的违约金，违约金以每月欠缴费用为基数，按每日万分之五计算至被告实际付清之日止；因租金调整后应补缴的经营保证金22011元，其中2015年7月份应补缴10737元、2016年7月份应补缴11274元。事实和理由：原告与被告于2014年6月16日签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下称租赁合同）、6月18日签订了《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下称补充协议）。上述合同约定：被告承租原告位于深圳市福田区深南大道3018号的世纪汇广场商场第三层303B+304号商铺（以下称涉案商铺），租赁期从2014年7月1日起至2017年6月30日；第一年基本租金每月71580元，第二年基本租金每月75159元，第三年基本租金每月78971元；每月提成租金按每月总营业额的21%减去每月基本租金的差额部分，若差额部分为负数，则每月提成租金为零.推广费为每月1073.7元。同时对质量保证金、经营保证金进行了约定。合同约定被告逾期付款的按每日万分之五支付违约金。在履约过程中，被告自2014年11月起拖欠租金、推广费、POS机租金、应租金调整应补缴的经营保证金等费用，已构成违约，多次催缴未果。
被告辩称：1、关于原告主张的租金部分应从2015年1月开始计算，被告在2014年10月1日才接收店铺。原告曾向被告承诺，原告的租赁经营场所签约率已达70%以上，若签约率低于70%，按营业额提成租金收取租金，还承诺有多家国际知名品牌入驻，但原告均未兑现承诺。2、原告并未依照合同约定实质进行推广，即使产生推广费也应由原告自行承担。3、原告主张经营保证金没有任何依据，双方在没有确定如何收取租金时，该经营保证金不得收取。4、对于POS机使用期限，应依照租赁起算日开始计算即2015年1月起算。5、关于违约金部分，原告自行招商时有虚假承诺，夸大事实、诱骗被告进驻场地，有失诚信。原告从未向被告催缴支付租金及其他费用，因为原告一直以可以协商为由，对被告表示可以暂缓支付租金，待新的租金金额确定后再补交。经过长达两年的协商，原告并未给出明确答复，过程中原告仅同意可以以六折方式处理，但直至2016年5月，原告直接向法院起诉，原告该行为恶意、故意让被告损失扩大，原告对于被告的损失应承担相应责任。6、被告已于2016年5月31日撤离涉案商铺，被告租赁涉案商铺目的是用于经营，被告的实质撤场行为应视为提前要求与原告解除租赁关系，否则继续履行合同将扩大被告的损失，请法庭采纳被告退场时间为双方合同解除的时间。
经审理查明，2014年6月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同,6月18日双方签订补充协议，租赁合同及补充协议约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁房屋的租期自2014年7月1日至2017年6月30日止。第一年基本租金每月71580元，第二年基本租金每月75159元，第三年基本租金每月78917元，每月5日前交付租金；免租期90天从租赁期开始日起算，但乙方须按补充协议向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费等杂项费用；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月1073.7元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金234603.45元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，其中214740元向甲方支付，剩余19863.45元向受托管理人支付；如乙方需租用POS机，应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付租赁期内的其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月物业服务费等有偿服务费；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务等，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度。
关于涉案商铺交付时间，双方各执一词：原告称按合同约定时间即2014年7月1日交付，被告则称实际于2014年10月1日才交付。原告提交的《世纪汇商铺验收记录》复印件未签署时间。
关于开始计算租金的时间，双方亦各执一词：原告称按合同约定租赁开始日2014年7月1日，免租期90天，故从2014年9月28日开始计算租金；被告则称因原告于2014年10月1日才交铺，应自2015年1月1日开始计算租金。
庭审中，双方确认：被告于2014年1月23日向原告支付50000元、于2014年4月1日向原告支付260508元，合计310508元，其中包含经营保证金214740元、一个月租金71580元、一个月推广费1073.7元、一个月POS机租金500元，剩余22614.3元是后续租金。后，被告开业经营，但未再支付租金、推广费、POS机租金。
被告主张其已于2016年5月31日撤场；原告则称被告于2016年7月份撤场，故主张租金、推广费、POS机租金至2016年7月份。双方均未向对方发出解除合同通知，但被告主张其于2016年5月31日撤场之日应视为合同解除之日。双方均未提交撤场的相关证据。
另查，2014年7月至2016年2月期间，原告与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原告与被告之间据此成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依约履行各自义务。
合同履行过程中，被告长期拖欠租金以及其它费用，构成违约。被告辩称其于2016年5月31日撤场，并主张合同于2016年5月31日撤场之日已解除，原告自认被告于2016年7月份撤场，但不确认被告所主张的撤场之日即为合同解除之日。本院认为，被告抗辩实际撤场时间为2016年5月31日，但未提供证据予以证明，原告自认2016年7月份被告撤场，并只主张租金、推广费、POS机租金至2016年7月份，原告的该自认有利于被告，本院予以确认。被告关于撤场时间及合同解除时间的抗辩，无证据佐证，本院无法采信。
关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定：
1、基本租金。合同约定租赁开始日为2014年7月1日，免租期90天，原告陈述自2014年9月28日开始计算租金符合合同约定，本院予以认定。被告无证据证明原告实际于2014年10月1日才交铺，被告抗辩自2015年1月1日开始计算租金，缺乏依据，本院不予采纳。故2014年9月28日至2014年11月30日期间的租金应为（3天/30天）×71580元+71580元×2个月=150318元，用被告预交的基本租金94194.3元（71580元+22614.3元）抵扣完毕后，尚欠56123.7元。被告还应支付2014年11月所欠租金56123.7元以及2014年12月至原告主张的至2016年7月期间的基本租金。根据补充协议第20条第20.8款约定，因合同租赁期开始日为2014年7月1日，则协议第一个租赁年度为2014年7月1日至2015年6月30日，该年度涉案商铺的月租金为71580元；第二个租赁年度为2015年7月1日至2016年6月30日，该年度涉案商铺的月租金为75159元；第三个租赁年度为2016年7月1日至2017年6月30日，该年度涉案商铺的月租金为78917元。根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”，据此，对于被告拖欠的租金和违约金，原告自被告逾期支付之日的第30日起有权在经营保证金中予以扣除以减少损失，具体为：2014年11月的剩余租金56123.7元，应于2014年11月5日前缴纳，被告可于2014年12月6日从被告交纳的214740元经营保证金中扣除该部分租金56123.7元及逾期付款违约金841.86元（56123.7元×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为157774.44元；2014年12月份的租金，应于2014年12月5日缴纳，被告可于2015年1月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金71580元及逾期付款违约金10737元（71580元×0.0005×30天），扣除后还剩余经营保证金75457.44元；2015年1月份的租金，应于2015年1月5日缴纳，被告可于2015年2月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金71580元及逾期付款违约金10737元，完全扣除剩余经营保证金后，该月份尚有逾期违约金6859.56未支付。被告应支付的基本租金为2015年2月至2015年6月共计5个月×71580元+2015年7月至2016年6月共12个月×75159元+2016年7月的78917元=1338725元，对原告诉请的基本租金超出部分，本院不予支持。被告辩称签约率低于70%，应按营业额提成租金收取租金，没有合同依据，本院无法采信。
2、推广费。原告已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，原告要求被告支付推广费，符合合同约定。被告已支付一个月推广费，原告主张推广费自2014年12月起开始计算，没有超出可主张权利的范围，本院予以照准，被告应支付2014年12月起至原告主张的2016年7月期间的推广费21474元（1073.7元×20个月）。
3、POS机租金。原告要求被告支付POS机租金，符合合同约定。被告已支付一个月POS机租金，原告主张POS机租金自2014年12月起开始计算，没有超出可主张权利的范围，本院予以照准，被告应支付2014年12月起至原告主张的2016年7月期间的POS机租金10000元（500元×20个月）。被告辩称POS机租金应自2015年1月份起算，没有依据，本院不予采纳。
4、逾期付款违约金。原告要求被告支付基本租金、推广费、POS机的逾期付款违约金，符合合同约定。2015年1月份基本租金的逾期违约金以经营保证金抵扣后尚有6859.56元未支付，被告应予支付。对于2015年2月-2016年7月基本租金、2014年12月-2016年7月推广费及POS机租金的逾期付款违约金，被告应以每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表）。被告辩称双方就租金打折方案一直在协商，协商未果，被告并非故意不交租金，原告不应主张违约金。本院认为，双方签署合同后，就租金是否打折另行协商，在双方协商一致变更原合同之前，应按原合同约定履行各自义务，被告以协商为由拒付租金没有依据，被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。
5、经营保证金。被告已依约向原告支付相当于三个月租金的经营保证金，且根据补充协议第15条第15.5款的约定，被告欠缴租金等款项可从经营保证金中予以扣除，原告请求因租赁年度变化导致租金上调而应补缴的经营保证金22011元，若被告已缴纳，也可用于抵扣其所拖欠的租金等款项，本院已认定被告需继续支付扣除已交经营保证金后的租金1338725元，故对原告主张补缴的经营保证金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告爱特爱服饰（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2016年7月的基本租金1338725元、推广费21474元、POS机租金10000元，2015年1月份基本租金的逾期付款违约金6859.56元以及2015年2月-2016年7月基本租金、2014年12月-2016年7月推广费和POS机租金的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；
二、驳回原告深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21444元（原告已预交），由原告负担4250元，被告负担17194元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚 璇 娟
人民陪审员 唐 琪
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一七年一月九日
书 记 员 雷小勇（代）
判决书附表：单位：元（人民币）
租金、推广费、POS机租金的违约金计算明细
序号
|
费用名称
|
发生期间
|
费用金额（即违约金计算基数）
|
相应违约金起算日期
|
相应违约金计算截止时间
1
|
基本租金
|
2015年2月份
|
71580
|
2015年2月6日
|
均计至实际履行之日止
2
|
基本租金
|
2015年3月份
|
71580
|
2015年3月6日
3
|
基本租金
|
2015年4月份
|
71580
|
2015年4月6日
4
|
基本租金
|
2015年5月份
|
71580
|
2015年5月6日
5
|
基本租金
|
2015年6月份
|
71580
|
2015年6月6日
6
|
基本租金
|
2015年7月份
|
75159
|
2015年7月6日
7
|
基本租金
|
2015年8月份
|
75159
|
2015年8月6日
8
|
基本租金
|
2015年9月份
|
75159
|
2015年9月6日
9
|
基本租金
|
2015年10月份
|
75159
|
2015年10月6日
10
|
基本租金
|
2015年11月份
|
75159
|
2015年11月6日
11
|
基本租金
|
2015年12月份
|
75159
|
2015年12月6日
12
|
基本租金
|
2016年1月份
|
75159
|
2016年1月6日
13
|
基本租金
|
2016年2月份
|
75159
|
2016年2月6日
14
|
基本租金
|
2016年3月份
|
75159
|
2016年3月6日
15
|
基本租金
|
2016年4月份
|
75159
|
2016年4月6日
16
|
基本租金
|
2016年5月份
|
75159
|
2016年5月6日
17
|
基本租金
|
2016年6月份
|
75159
|
2016年6月6日
18
|
基本租金
|
2016年7月份
|
78917
|
2016年7月6日
19
|
推广费
|
2014年12月份
|
1073.7
|
2014年12月6日
20
|
推广费
|
2015年1月份
|
1073.7
|
2015年1月6日
21
|
推广费
|
2015年2月份
|
1073.7
|
2015年2月6日
22
|
推广费
|
2015年3月份
|
1073.7
|
2015年3月6日
|
均计至实际履行之日止
23
|
推广费
|
2015年4月份
|
1073.7
|
2015年4月6日
24
|
推广费
|
2015年5月份
|
1073.7
|
2015年5月6日
25
|
推广费
|
2015年6月份
|
1073.7
|
2015年6月6日
26
|
推广费
|
2015年7月份
|
1073.7
|
2015年7月6日
27
|
推广费
|
2015年8月份
|
1073.7
|
2015年8月6日
28
|
推广费
|
2015年9月份
|
1073.7
|
2015年9月6日
29
|
推广费
|
2015年10月份
|
1073.7
|
2015年10月6日
30
|
推广费
|
2015年11月份
|
1073.7
|
2015年11月6日
31
|
推广费
|
2015年12月份
|
1073.7
|
2015年12月6日
32
|
推广费
|
2016年1月份
|
1073.7
|
2016年1月6日
33
|
推广费
|
2016年2月份
|
1073.7
|
2016年2月6日
34
|
推广费
|
2016年3月份
|
1073.7
|
2016年3月6日
35
|
推广费
|
2016年4月份
|
1073.7
|
2016年4月6日
36
|
推广费
|
2016年5月份
|
1073.7
|
2016年5月6日
37
|
推广费
|
2016年6月份
|
1073.7
|
2016年6月6日
38
|
推广费
|
2016年7月份
|
1073.7
|
2016年7月6日
39
|
POS机租金
|
2014年12月份
|
500
|
2014年12月6日
38
|
POS机租金
|
2015年1月份
|
500
|
2015年1月6日
39
|
POS机租金
|
2015年2月份
|
500
|
2015年2月6日
40
|
POS机租金
|
2015年3月份
|
500
|
2015年3月6日
41
|
POS机租金
|
2015年4月份
|
500
|
2015年4月6日
42
|
POS机租金
|
2015年5月份
|
500
|
2015年5月6日
43
|
POS机租金
|
2015年6月份
|
500
|
2015年6月6日
44
|
POS机租金
|
2015年7月份
|
500
|
2015年7月6日
45
|
POS机租金
|
2015年8月份
|
500
|
2015年8月6日
46
|
POS机租金
|
2015年9月份
|
500
|
2015年9月6日
47
|
POS机租金
|
2015年10月份
|
500
|
2015年10月6日
48
|
POS机租金
|
2015年11月份
|
500
|
2015年11月6日
49
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POS机租金
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2015年12月份
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500
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2015年12月6日
50
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POS机租金
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2016年1月份
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500
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2016年1月6日
51
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POS机租金
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2016年2月份
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500
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2016年2月6日
52
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POS机租金
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2016年3月份
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500
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2016年3月6日
53
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POS机租金
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2016年4月份
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500
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2016年4月6日
54
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POS机租金
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2016年5月份
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500
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2016年5月6日
55
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POS机租金
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2016年6月份
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500
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2016年6月6日
56
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POS机租金
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2016年7月份
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500
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2016年7月6日
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。