广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终211号
上诉人（一审被告）：珠海市斗门区海珠实业公司，住所地:广东省珠海市斗门区井岸镇井湾路599号，统一社会信用代码：914404001926706068。
法定代表人：吴凌辉，总经理。
委托诉讼代理人：裴沛，广东德赛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：珠海市新世界电子科技有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区井岸镇滨江西小区5号101，统一社会信用代码91440400553647576G。
法定代表人：周仲宏，总经理。
委托诉讼代理人：张帆，广东显德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄海云，广东显德律师事务所律师。
上诉人珠海市斗门区海珠实业公司（以下简称海珠公司）因与被上诉人珠海市新世界电子科技有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
海珠公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回新世界公司的全部诉讼请求；2.判令新世界公司承担本案的一、二审的全部诉讼费用。
事实和理由如下：一、海珠公司是因为与新世界公司对支付租金的时间及金额存在争议，在海珠公司对争议进行回函而新世界公司置之不理的情况下，海珠公司才不知道该如何支付租金导致租金支付的迟延。一审判决认为虽然双方对合同约定的“每三年租金递增5%”的理解有分歧，但双方均对海珠公司2015年5月1日至2016年4月30日期间、2016年5月1日至2017年4月30日期间应支付的租金数额无异议，亦对海珠公司支付2016年5月1日至2017年4月30日期间租金的时间为2017年4月30日前无异议，故该分歧并不影响海珠公司按约于2017年4月30日前履行支付2016年5月1日至2017年4月30日期间租金的义务。故而认为海珠公司以此作为迟延缴纳租金义务的抗辩理由缺乏理据。但是根据新世界公司2017年4月17日向海珠公司邮寄的《收租函》中的表述“按照民事判决书判定……支付2015年租金30000元，2016年租金30000元，2017年租金31500元，合计91500元，请贵司在收到此收租函三天内将租金汇入如下指定账户……”，可以看出当时新世界公司是要求海珠公司于2017年4月20日前一次性支付三年共计91500元的租金，新世界公司并未将租金分年份分时间明确出来，在海珠公司回函明确自己所理解的支付的金额和时间后，新世界公司却不予理睬，可以说当时那个时间点，双方对租金的支付金额及时间（即每年的租金是多少、是一次性支付几年的还是分年支付、什么时候递增租金、具体支付租金的时间是什么时候）是存在重大分歧的。新世界公司的代理人只是在一审时被法官询问到时才说确定2016年5月1日至2017年4月30日期间租金的支付时间为2017年4月30日前。所以一审判决将《收租函》中的意思表示断章取义拆解开来分析，并且以新世界公司庭审时的回答来判断邮寄《收租函》当时的情况，是不符合客观实际的，对海珠公司也而言是不公平的。二、案涉房屋的次承租人林伟斌请求代海珠公司支付租金，海珠公司与新世界公司之间的租赁合同关系不应解除。本案一审判决后，次承租人林伟斌于2017年11月23日向新世界公司邮寄送达了《代为支付租金的函》，表明愿意代海珠公司支付租金，请求不要解除海珠公司与新世界公司之间的租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外……”的规定，在次承租人林伟斌请求代为支付租金的情况下，人民法院应当驳回新世界公司解除租赁合同关系的诉讼请求。
新世界公司答辩称：一、海珠公司的第一个上诉事实和理由，在一审时已提出。新世界公司认可一审法院对此部分的评判。生效判决对海珠公司应在2017年4月30日前履行支付2016年5月1日至2017年4月30日期间租金的判决是非常明确的，海珠公司应按照判决书确定的时间和金额主动履行。海珠公司以所谓的时间和数额的分歧作为拒不履行法院生效判决确定义务的理由，不应得到支持。二、关于海珠公司提出涉案房屋的次承租人林伟斌请求代付租金一事，没有在一审的审理期内提出，林伟斌也从未代海珠公司按时足额缴纳租金。1、海珠公司与林伟斌订立租赁合同是2010年10月26日，而新世界公司与海珠公司已就本案的租赁合同纠纷提起过一次诉讼，当时海珠公司已提出过涉案房产当时转租给案外人林伟斌，林伟斌也参与过诉讼，但直至新世界公司根据（2016）粤0403民初1453号民事判决书向斗门区法院申请强制执行，不论是新世界公司自行追收欠租还是法院依法强制执行，长达两年内林伟斌从来没有代付租金的意思表示和行为。2、本案一审庭审中，法官问双方现涉案房屋是由谁来使用？海珠公司的代理律师陈述“是我方占有使用”，并未提出现在还存在次承租人，林伟斌也从未在审理过程中提出由其代为支付租金的意思表示。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”次承租人代付租金应在出租人提出解除合同请求时提出，但本案中直至一审法院判决之后，海珠公司才向二审法院提交《代为支付租金的函》，说明林伟斌在新世界公司请求解除合同时并无代付租金的意愿。3、根据海珠公司提供的与林伟斌的《房屋租用协议》，林伟斌是按月向海珠公司交付租金的。如果林伟斌真如其在《代为支付租金的函》中所称愿意为海珠公司代交租金，则其应按月将租金交付新世界公司，至少不应该再继续向海珠公司按月交租。但是时至今日，林伟斌在其出具《代为支付租金的函》后几个月内都没有向新世界公司支付租金，说明《代为支付租金的函》并不是林伟斌的真实意思表示，只是海珠公司为了继续拖延解除合同寻找的借口。三、涉案房屋是工业用地，原来是厂房，林伟斌利用该房屋作为群租公寓对外出租，其行为不合法，也正在受到相关部门的查处，其没有持续的履约能力，且林伟斌的租赁合同期限不能覆盖原租赁合同，继续履行原租赁合同，新世界公司的合法权益无法得到保障。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决结果公平合理，请求驳回海珠公司的上诉请求，法院维持原判。
新世界公司向一审法院起诉请求：1.解除新世界公司与海珠公司的房屋租赁合同关系；2.海珠公司立即腾退房屋，支付租金至实际腾退房屋完毕之日止，暂计至2017年9月30日为12500元（按照每月租金2500元计算，自2017年5月1日起算）；3.本案诉讼费由海珠公司承担。
一审法院认定事实：海珠公司与珠海市斗门区二轻工业总公司（以下简称二轻公司）于2010年4月13日签订《房屋租用协议》，约定二轻公司将位于珠海市斗门区井岸镇东方街5号（旧门牌号：××）的闲置旧楼（楼房三层957.24平方米）出租给海珠公司，租赁期限为20年（2010年5月1日至2030年4月30日），租金每三年递增5%；因海珠公司需投放不少于300000元对案涉房屋进行改造使之适合居住，故2010年5月1日至2015年4月30日为免租期，以减轻海珠公司的投资负担；2015年5月1日起租金为2500元/月，租金每年结算一次；海珠公司对案涉房屋有经营权、转租权、改造权和使用权。
因与他人存在经济纠纷，二轻公司是一审法院（2006）斗法执字第426号案的被执行人。就该执行案件，一审法院于2010年11月18日作出民事裁定，将案涉房产予以查封；于2011年4月8日依法公开拍卖案涉房产，拍卖会清单及特别说明中，注明案涉房产已出租的相关情况，并注明“详见租赁合同具体条款”，新世界公司以1850000元的价格竞得案涉房产，一审法院于2011年5月30日作出民事裁定，确认案涉房地产归买受人即新世界公司所有。新世界公司通过EMS快递方式于2016年5月24日向海珠公司送达《解除合同通知书》，要求解除海珠公司与案外人的转租合同，并支付拖欠的租金及利息；海珠公司未予支付。新世界公司遂于2016年6月3日向一审法院提起诉讼，要求解除海珠公司与二轻公司的上述房屋租赁协议，海珠公司立即腾退房屋并向新世界公司支付所欠租金及利息。一审法院于2016年11月15日作出（2016）粤0403民初1453号民事判决，判令海珠公司于判决生效之日起七日内向新世界公司支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金30000元，并驳回新世界公司的其他诉讼请求。新世界公司与海珠公司均不服上述判决，上诉至珠海市中级人民法院。2017年4月1日，珠海市中级人民法院作出（2017）粤04民终228号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2017年4月18日，新世界公司出具《收租函》一份，函告海珠公司根据（2017）粤04民终228号民事判决，海珠公司应在判决书生效之日起向新世界公司“支付2015年租金30000元，2016年租金30000元，2017年租金31500元，合共租金为91500元，请贵司在收到此收租函三天内将租金汇入如下指定账户，……，如逾期两个月不交租金当违约处理，本公司有权终止本租赁合同”。海珠公司于2017年4月20日复函新世界公司称，根据合同约定及法律规定，其应承担的租金会按时足额支付；根据生效判决及房屋租用协议，截至2017年4月30日其应付租金为60000元，应自2018年5月1日开始按照递增5%支付租金，不认可新世界公司解除合同的主张。因海珠公司一直未按照生效判决履行支付租金的义务，新世界公司于2017年9月22日向一审法院申请强制执行（2016）粤0403民初1453号民事判决，并于同日向一审法院提起本案诉讼。2017年10月18日，一审法院将2015年5月1日至2016年4月30日的租金30000元强制执行到位；同日，海珠公司向新世界公司支付2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金30000元。
一审法院认为，二轻公司与海珠公司于2010年4月13日签订的《房屋租用协议》内容不违反法律法规，合法有效。新世界公司受让案涉房屋，承继二轻公司在《房屋租用协议》中作为房屋所有人的权利与义务，与海珠公司形成房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案涉房屋租赁合同仍合法有效，双方应当恪守。
关于案涉房屋租赁合同是否应予解除的问题。案涉房屋2015年5月1日至2016年4月30日的租金30000元已经生效判决确定，海珠公司应在生效判决确定的履行期限内向新世界公司支付租金；但海珠公司既未在生效判决确定的履行期间内主动履行支付租金的义务，亦未在收到新世界公司的《收租函》后支付租金，而是由一审法院根据新世界公司的申请将上述租金强制执行到位。海珠公司辩称是由于新世界公司没有提供发票才将支付租金一事搁置，但其并未提供相应的证据予以佐证，一审法院对此辩称不予采纳，且新世界公司是否提供发票并不影响海珠公司履行生效判决所确定的义务。虽然双方对合同约定的“每三年租金递增5%”的理解有分歧，但双方均对海珠公司2015年5月1日至2016年4月30日期间、2016年5月1日至2017年4月30日期间应支付的租金数额无异议，亦对海珠公司支付2016年5月1日至2017年4月30日期间租金的时间为2017年4月30日前无异议；故该分歧并不影响海珠公司履行生效判决所确定的租金支付义务，也不影响海珠公司按约于2017年4月30日前履行支付2016年5月1日至2017年4月30日期间租金的义务。海珠公司以此作为迟延缴纳租金义务的抗辩理由，并辩称不知道如何支付，缺乏理据，一审法院不予采纳。故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”新世界公司要求解除案涉房屋租赁合同，于法有据，一审法院予以支持。此外，本案中并不存在次承租人请求代承租人支付欠付的租金以抗辩出租人合同解除权的情形，故不能参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定；海珠公司虽然在2017年10月18日主动支付了所拖欠的2016年5月1日至2017年4月30日的租金30000元，但该事后履行义务的行为并不能掩盖其先前拖欠租金的违约事实。故海珠公司以此要求驳回新世界公司诉讼请求的答辩意见，一审法院不予采纳。
关于房屋腾退问题。案涉房屋租赁合同解除后，被告继续占用案涉房屋于法无据，应予以腾退给新世界公司。新世界公司要求海珠公司腾退案涉房屋，一审法院予以支持。
关于2017年5月1日至房屋腾退之日止的租金问题。案涉房屋租赁合同经一审法院确认解除，海珠公司应支付2017年5月1日至房屋腾退之日止的租金。虽然新世界公司与海珠公司就第三年租金是否应递增5%有争议，但新世界公司现要求按照每月2500元的标准计算租金，并未超过海珠公司所主张的租金支付标准，一审法院予以确认。故新世界公司要求海珠公司按照每月2500元的标准支付自2017年5月1日至腾退房屋之日止的租金，于法有据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条的规定，一审法院判决如下：一、解除新世界公司与海珠公司的房屋租赁合同关系；二、海珠公司于判决生效之日起三十日内将位于珠海市斗门区井岸镇东方街5号的房屋腾退给新世界公司；三、海珠公司于判决生效之日起三十日内按照每月2500元的标准向新世界公司支付自2017年5月1日至实际腾退之日的租金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费862元，减半收取431元（新世界公司已预交），由海珠公司负担。
二审期间，海珠公司提交以下证据：1、海珠公司与林伟斌之间的房屋租用协议及林伟斌身份证复印件，证明：林伟斌是案涉房屋的次承租人及实际使用人；2.代为支付租金的函、3.EMS快递单，证据2、3共同证明：林伟斌作为案涉房屋次承租人愿意代海珠公司支付租金。新世界公司对海珠公司提交上述证据发表如下质证意见：对三份证据真实性、合法性无异议，但是关联性不予认可。本院经审查认为，鉴于双方提交证据真实性均无异议，且与本案有关联性，本院予以采纳，将结合本案其他证据予以认定。
经审理查明，涉案厂房由海珠公司转租给林伟斌，用于出租房经营使用。林伟斌与海珠公司共同确认林伟斌向海珠公司缴纳租金至2018年1月，林伟斌同意如果海珠公司欠缴新世界公司租金，其愿意代为缴纳。新世界公司认为2017年5月1日至2018年4月30日租金应在2018年4月30日支付，此时如果欠缴租金，则由林伟斌代为支付。林伟斌作为证人参与（2016）粤0403民初1453号案件诉讼。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为新世界公司是否有权解除新世界公司与海珠公司之间租赁关系。海珠公司拖欠2015年5月1日至2016年4月30日租金30000元，经过生效判决确定履行期限之后仍然未在履行期限内支付，最终经过新世界公司申请法院强制执行方才履行支付义务，显属违约。根据《房屋租用协议》约定，租金自2015年5月1日起支付，租金每年结算一次，因此2016年5月1日至2017年4月30日期间租金应当自2016年5月1日时开始支付，新世界公司已经发函向海珠公司催促支付此期间租金，但海珠公司并未依约支付，逾期至2017年10月18日才支付，虽然实际履行支付租金义务，但是不能以此否定逾期支付租金违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，新世界公司已经要求海珠公司在合理期限内支付租金，但海珠公司仍然逾期支付，新世界公司有权解除新世界公司与海珠公司之间租赁关系，一审法院认定正确，本院予以确认。海珠公司上诉认为新世界公司邮寄《收租函》没有区分每年交租时间及数额，因此其有权逾期支付租金，对此本院认为，虽然新世界公司在《收租函》以年为单位表述租金，但是根据《房屋租用协议》约定，租金自2015年5月1日开始收取，因此2015年租金应当为2015年5月1日至2016年4月30日期间租金，以此类推2016年租金应为2016年5月1日至2017年4月30日期间租金，海珠公司在2017年4月20日复函中对2015、2016年租金计算周期亦以此吻合，因此对于2015、2016年收租期间双方并无分歧，海珠公司应当按期支付2015年5月1日至2017年4月30期间租金。虽然新世界公司《收租函》中将2017年租金确定为31500元，海珠公司对此有异议，但是根据海珠公司回函显示对2015年5月1日至2017年4月30期间租金数额并无异议，况且2015年5月1日至2016年4月30日期间租金已经过生效判决确定，因此双方针对2017年5月1日至2018年4月30日租金数额分歧并不能构成拒付2015年5月1日至2017年4月30期间租金的抗辩理由，对海珠公司该上诉理由，理据不足，本院不予支持。
海珠公司上诉认为次承租人林伟斌向新世界公司表达代为支付租金意愿，因此新世界公司与海珠公司之间租赁关系不应予以解除。对此本院认为，其一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十七条规定次承租人代偿请求权，意指次承租人请求代承租人支付租金和违约金后有权抗辩出租人合同解除权，但次承租人该项权利应当具有一定时间限制。海珠公司欠付租金行为自2015年5月1日已经发生，此后新世界公司不仅履行催促告知义务，而且针对2015年5月1日至2016年4月30日期间欠付租金提起诉讼，林伟斌参与（2016）粤0403民初1453号案件审理，因此对于海珠公司欠租事实应当知悉，但在此期间林伟斌并未表达代为履行的意愿。新世界公司通过法院强制措施方才去的2015年5月1日至2016年4月30日期间租金，一审法院基于此判令解除新世界公司与海珠公司租赁关系，此后林伟斌方才提出代为支付租金请求，明显系针对合同关系是否解除采取应对措施。其二、次承租人林伟斌愿意代付2017年5月1日之后租金并不能否定海珠公司恶意拖欠2015年5月1日至2016年4月30日期间租金以及延期支付2016年5月1日至2017年4月30日期间租金的违约行为，而新世界公司与海珠公司之间租赁关系被解除原因即为此。综上，海珠公司以次承租人林伟斌代为履行租金为由请求不予解除新世界公司与海珠公司之间租赁关系，理据不足，本院不予支持。
基于上述分析，新世界公司与海珠公司租赁关系解除，海珠公司并无合法理由继续占用涉案房屋，应当腾退给新世界公司。虽然海珠公司认为按照《房屋租用协议》约定，2017年5月1日至2018年4月30日期间租金尚未至缴纳期限，但新世界公司与海珠公司之间租赁关系已经解除，海珠公司应当腾退涉案房屋，此时海珠应当履行支付2015年5月1日之后租金的义务。新世界公司主张租金并未在原有租金基础上递增，故本院予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人海珠公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币元，由上诉人海珠公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年一月三十一日
书记员 程 敏