北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2821号
上诉人（原审原告、反诉被告）运文惠，女，1957年2月6日出生。
委托代理人滕德京，北京市英岛律师事务所律师。
委托代理人于颖，北京市英岛律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）杨玉强，男，1980年8月22日出生。
委托代理人宋文裴，北京直方律师事务所律师。
委托代理人侯×，女，1980年8月20日出生。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙×号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。
上诉人运文惠、杨玉强因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第5355号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人运文惠之委托代理人滕德京、于颖、上诉人杨玉强及其委托代理人侯×、宋文裴、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）之委托代理人闫松松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月，运文惠诉至原审法院称：2013年3月3日，我与杨玉强在链家公司居间服务下签订了《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等文件，约定将我所有的北京市西城区郝家湾×楼×门×号房间出售给杨玉强，后链家公司根据我与杨玉强签订的《网上签约授权委托书》办理了网上签约。合同约定房屋成交价格为256万元，其中92万元为公积金贷款，2013年5月10日前双方共同到贷款机构办理贷款申请手续。合同价款支付方式为合同签订时支付定金3万元，贷款面签当日支付164万元首付款（含定金）。《补充协议》第四条违约责任部分约定：乙方（杨玉强）若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方（运文惠）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2013年5月10日，我与杨玉强双方到北京市公积金公司办理了面签手续，但杨玉强并未按照约定支付首付款。2013年5月20日，杨玉强向北京市西城区人民法院提起诉讼，请求解除合同并要求我返还定金，后撤诉。在审理过程中我发现，杨玉强在与我签订合同时其家庭有一套住房，后其与配偶侯×于2013年5月6日离婚，并将该房屋转移给侯×，通过购房资格审查后又于2013年5月14日复婚。杨玉强先为逃避限购政策进行假离婚，后又不履行合同进行复婚，致使房屋买卖合同不能实际履行。杨玉强的上述行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。我已于2013年10月15日向杨玉强发出《解除房屋买卖合同通知书》，但杨玉强拒不与我办理解约手续。故我特向法院提起诉讼，请求法院判令解除我与杨玉强之间的签订的房屋买卖合同及补充协议。2、要求杨玉强向我支付违约金482000元。3、诉讼费由杨玉强承担。
杨玉强答辩并反诉称：因为我与妻子属于限购人群，不具有购房资质所以合同无法实际履行，在签约时已经将此情况告知运文惠和链家公司。链家公司表示可以购买诉争房屋才签的房屋买卖合同及补充协议，后来发现确实无法过户，原因为我属于限购人群。我曾起诉过运文惠及链家公司要求解除合同并退购房款，撤诉后我与链家公司曾经达成和解，链家公司退还了中介费，现同意解除双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议，不同意支付违约金。房屋买卖合同无法履行系运文惠以自身患病需要手术为由，主动要求解除双方的合同，承诺退还定金，但至今定金未退还。杨玉强在合同履行中无过错，合同不能履行的原因是因为运文惠要求解除导致的，故要求运文惠双倍返还定金。运文惠起诉的违约金过高，杨玉强要求调整为0，根据合同法解释二第29条规定，当事人对违约金要求过高请求减少的，法院应当按照合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则衡量，约定的违约金超过实际损失的30%的，一般可以认定为过分高于损失，违约金的性质是补偿性的，惩罚为辅。双方签订买卖合同之后房价一直在上涨，对运文惠不存在任何损失，故运文惠主张违约金无法律依据。同时提出反诉，具体事实及理由如下：2013年3月3日，双方经链家公司居间服务签署房屋买卖合同及补充协议，签约前及签约时我及配偶侯×就名下已有一套北京房屋事宜、反复与运文惠及链家公司进行沟通，运文惠及链家公司均称能再购买交易房屋，得到运文惠及链家公司肯定答复后我们夫妻才一起签约。签约后我向运文惠支付了购房定金3万元，后发现所看房屋与实际成交房屋既非同一套房屋、户型也不一致。2013年4月至5月5日期间，运文惠致电称因其生病需手术原因需退还定金3万元双方解约，我表示同意。2013年5月5日运文惠反悔。后来，我几经咨询后发现原来自己根本不具有再在北京购房的资格，于是要求退还3万元定金并诉至西城法院，后因欲协商和解而撤诉，我与链家公司及中融信纠纷均已和解并履行完毕，现对本案提起反诉。反诉请求如下：1、运文惠双倍返还杨玉强购房定金6万元；2、请求判令本案诉讼等全部费用由运文惠承担。
运文惠对杨玉强提出的反诉答辩如下：2013年5月，杨玉强曾经提起过诉讼，杨玉强在反诉中所称曾经告诉过我和中介公司不具备购房资质的情况与事实不符。当时杨玉强签订了承诺书，杨玉强表示他有购房资格。在去年的诉讼中法院查明杨玉强和妻子假离婚使杨玉强具有购房资格，通过了购房资格审查，所以才签订了房屋买卖合同。同时查明杨玉强与妻子于2013年5月14日复婚，我认为杨玉强复婚原因是不想继续履行合同，造成房屋买卖合同无法实际履行，杨玉强具有违约行为，同意解除双方之间签订的房屋买卖合同以及补充协议，不同意双倍返还购买定金6万元。针对杨玉强提出的新的反诉理由不认可。合同约定2013年5月10日付首付款，杨玉强没有付款，随后提出解除合同的诉讼，理由是其不具备购房资格。现杨玉强提出运文惠主动要求解除合同与事实不符，与此前的陈述和诉求皆不符，没有任何证据。合同不能履行的原因是杨玉强根本违约，应由杨玉强承担全部违约责任，运文惠没有任何违约责任。
链家公司述称：双方之间的房屋买卖合同和补充协议是我公司提供中介服务促成的，是双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，是合法有效的。因运文惠、杨玉强双方均同意解除房屋买卖合同及补充协议，我方不持异议。违约金的诉求不针对我公司，不发表意见。反诉请求不针对我公司，不发表意见。
原审法院经审理认为：运文惠、杨玉强签订的北京市存量房屋买卖合同及运文惠、杨玉强与链家公司签订的补充协议系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故上述协议应为有效协议，各方当事人均应按协议约定的内容享有权利及履行义务。杨玉强在签订房屋买卖合同及补充协议之前，在链家公司出具的购房承诺书上签字，该承诺书中明确约定了房屋购买限购范围及违反限购政策导致应承担的法律责任，杨玉强在明知自己没有购房资格的情况下与运文惠签订房屋买卖合同及补充协议存在过错，杨玉强主张在签订房屋买卖合同及补充协议之前曾告知运文惠其不具有购房资质，运文惠对此不予认可，杨玉强对其主张未向法院提供充分证据予以证明，法院对杨玉强的主张不予采信。在履行房屋买卖合同及补充协议过程中，杨玉强为使自己取得购房资格与其妻办理了离婚，使得通过了北京市建委的购房资格的初步审查，杨玉强离婚后与之妻在合同履行期间复婚，导致杨玉强违反北京市购房限购政策，不具备北京市购房资质，无法继续履行与运文惠签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，对于上述协议的无法履行杨玉强存在违约行为，应承担相应的违约责任，运文惠要求按照双方签订协议中约定的违约条款要求杨玉强承担违约责任，杨玉强提出约定的违约金数额过高，要求法院予以核减，法院综合考虑杨玉强违约行为的性质及造成合同不能履行给运文惠造成的损失确定适当降低杨玉强应承担的违约金数额，具体标准由法院核定。现运文惠要求判决解除双方之间及与链家公司签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，运文惠、杨玉强及链家公司均表示同意，法院对此不持异议。运文惠要求杨玉强支付违约金的诉讼请求，理由充分，法院予以支持，具体数额本院适当予以核减，具体标准由法院核定。杨玉强在履行北京市存量房屋买卖合同及补充协议过程中存在违约行为，运文惠可向杨玉强追究违约责任，但根据法律规定，北京市存量房屋买卖合同及补充协议解除后，运文惠应向杨玉强返还购房定金30000元，但杨玉强要求运文惠双倍返还购房定金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，于2015年12月判决：一、解除运文惠与杨玉强之间签订的北京市存量房屋买卖合同；二、解除运文惠与杨玉强及北京链家房地产经纪有限公司之间签订的补充协议；三、本判决生效后七日内，杨玉强支付运文惠违约金二十五万元；四、本判决生效后七日内，运文惠返还杨玉强购房定金三万元；五、驳回运文惠的其他诉讼请求；六、驳回杨玉强的其他反诉请求。如运文惠及杨玉强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行的债务利息。
判决后，运文惠、杨玉强均不服原判决，向本院提起上诉。运文惠提出：杨玉强未按期支付首付款，与其妻办理离婚手续通过购房资格审查后又复婚，使房屋买卖合同办理网签后无法继续履行。后杨玉强又向法院起诉拒绝购买房屋，也不配合解除网签。杨玉强违约导致合同无法继续履行，合同中约定了违约金的计算方法，原审法院无权任意核减。杨玉强的违约行为给我造成了严重损失，其称违约金过高没有依据。最后，判令我返还3万元定金不当，应予纠正。综上请求二审法院撤销原判决、判令解除双方签订的房屋买卖合同，包括网签合同，判令杨玉强向我支付违约金482000元，并驳回杨玉强的全部诉讼请求。杨玉强上诉要求撤销原判决，改判其不承担违约责任，双方签订的房屋买卖合同继续履行，或发回重审。其主要上诉理由为：原判决认定事实不清，一审开庭审理时，我们已经取得购房资格，一审法院未予核实；原判决显失公平，我们购买房屋是真实意思表示，为孩子上学购买学区房，至今仍希望购买。在履行合同中，运文惠出尔反尔，单方提出解除合同，致使合同无法履行，判决由我承担违约责任，则显失公平；目前，合同仍可继续履行，若解除合同，我们的损失将无法弥补。链家公司同意原判决。
经审理查明：2013年3月3日，杨玉强在链家公司出具的购房承诺书上签字，该购房承诺书的内容为：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发《2011》1号、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）中有关限购政策的规定，本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。
2013年3月3日，运文惠、杨玉强签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定运文惠将其所有的北京市西城区郝家湾×号楼×门×号房屋出售给杨玉强。房屋成交价格为256万元，其中92万元为公积金贷款，2013年5月10日前双方共同到贷款机构办理贷款申请手续。同日，运文惠、杨玉强共同在网上签约授权委托书上签字，共同委托链家公司办理交易房产的存量买卖合同网上签约手续。
当天，运文惠、杨玉强及链家公司签订补充协议，该补充协议第二条约定：杨玉强于2013年3月3日向运文惠支付定金3万元，首付款164万元应于银行面签当日以资金托管的方式支付等。补充协议第四条违约责任部分约定：乙方（杨玉强）若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方（运文惠）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。同日，运文惠、杨玉强及链家公司签订居间服务合同，杨玉强应向链家公司支付中介服务费56300元。协议签订后，链家公司根据运文惠、杨玉强签订的《网上签约授权委托书》为运文惠、杨玉强双方办理了网上签约。2013年5月10日，运文惠、杨玉强双方到北京市公积金中心办理了面签手续。运文惠收取杨玉强定金3万元。
2013年5月6日，杨玉强与其妻侯×在民政部门办理离婚。杨玉强购房资质于2013年5月20日经有关部门初步审验通过。2013年5月14日，杨玉强与之妻侯×在民政部门办理复婚。
另查：2013年5月20日，杨玉强向北京市西城区人民法院提起诉讼，请求解除合同并要求运文惠返还定金，后撤诉。2013年9月18日，杨玉强与链家公司签订和解协议书，链家公司同意退杨玉强居间代理费56300元及保障服务费
12800元，同时链家公司继续配合杨玉强办理上述房屋调解事宜。
2013年10月15日，运文惠向杨玉强发出解除房屋买卖合同通知书，内容为：合同签订后，杨玉强只支付了30000元定金，首付款至今未支付，已经超过合同约定的15日，且杨玉强于2013年5月20日向法院提起诉讼，表示拒绝购买房屋，要求解除合同，并在诉讼中出示结婚证，证明杨玉强已于2013年5月14日复婚，已经不具备购房资格，杨玉强的上述情况已经构成根本违约，根据双方签订的补充协议及合同法的规定，运文惠有权解除合同，现正式通知杨玉强，自杨玉强收到本通知书之日起，双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议解除，由于杨玉强的违约行为是导致合同解除的原因，运文惠将不再退还已收取的30000元定金。
原审中，杨玉强提供三份与运文惠、链家公司之间的电话录音证据，录制时间分别为2013年5月12日、13日及18日，拟证明在之前双方沟通过程中运文惠曾提出过解除合同。二审中，运文惠表示上述录音证据文件断章取义，不予认可。
原审中，链家公司表示清楚杨玉强在签订房屋买卖合同及补充协议时婚姻状况、房屋状况及户籍状况，并告知杨玉强北京房屋买卖的限购政策，杨玉强明确告知链家公司自己解决购房资质问题，因此导致合同不能履行的后果自行承担。二审中，杨玉强称购房资格不成问题，自己当初的本意是卖掉自有房屋，购买涉案房屋，且自有房屋已经在中介公司挂牌出售，目前其已经具备北京市购房资质。
再查：二审审理中，运文惠提出增加上诉请求，要求法院判决解除与杨玉强签订所有合同，也包括网签合同。本院向其释明，二审法院对超出一审诉讼请求之外的诉请，不予审理，可另行处理。
以上事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、购房承诺书、居间服务合同，网上签约授权委托书、声明、存量房屋签约查询、民事起诉状、离婚证、结婚证、房屋所有权证书、暂住证、购房资格审核结果、解除房屋买卖合同书、快递单及快递查询结果，和解协议书、民事裁定书、录音材料及运文惠、杨玉强、链家公司陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：运文惠、杨玉强签订的北京市存量房屋买卖合同及运文惠、杨玉强与链家公司签订的补充协议系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故上述协议应为有效协议。从上述协议的履行情况看，杨玉强支付了定金，双方又至公积金管理部门申请办理面签手续。在上述合同签订时，杨玉强尚不具备北京市购房资格。杨玉强在2013年5月6日办理离婚手续后，取得了北京市购房资格，其购房资质也经有关部门初步审验通过，网签手续也已办理。2013年5月14日，杨玉强与其妻侯×复婚，在当时条件下，杨玉强又丧失了购房资质。随后，杨玉强于同年5月20日向法院起诉，请求解除合同、返还定金，在该案撤诉后，又与链家公司就退还居间服务费等问题达成和解。从上述事实看，本院认为杨玉强以实际行动拒绝购买房屋，不准备履行上述合同约定的义务。因此，原审法院认定杨玉强存在违约行为，并承担相应的违约责任，并无不当，本院予以确认。杨玉强在原审中提出约定的违约金数额过高，要求法院予以核减。原审法院综合考虑杨玉强违约行为的性质及造成合同不能履行给运文惠造成的损失，依法适当降低杨玉强应承担的违约金数额，其酌定的违约金数额基本适宜，本院不再调整。故对运文惠坚持按合同标准计算违约金的上诉请求，不予支持。关于定金的返还问题，根据法律规定，当事人可以选择适用违约金或者定金条款，运文惠选择了向对方主张违约金，则应退还杨玉强定金，因此，对运文惠的该项上诉请求，本院亦不予支持。从双方在原审中诉讼请求及反诉意见看，双方对解除合同均表示同意，本院亦不持异议。杨玉强上诉称双方应继续履行涉案合同，与其原审意见相左，本院不予采纳。杨玉强还上诉称，运文惠先提出解除合同，其所提交的录音证据不足以证明其上诉主张。因此，杨玉强的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。对于运文惠提出的解除双方签订的网签合同的上诉请求，属于新的诉讼请求，二审不予处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9830元（含反诉费1300元），由运文惠负担2830元（已交纳），由杨玉强负担7000元（已交纳1300元，剩余5700元于本判决书生效后七日内交纳）。二审案件受理费9830元，由运文惠负担5000元（已交纳），由杨玉强负担4830元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一六年五月十一日
书 记 员 刘 佳