山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第393号
上诉人（原审原告、反诉被告）郭宝银，男，1944年10月16日出生，汉族，居民，住济南市。
委托代理人郭光明，男，1973年1月29日出生，汉族，居民，系郭宝银之子，住济南市。
委托代理人秦念清，男，1955年9月20日出生，汉族，济南槐荫冠博法律服务所法律工作者，住济南市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）程玉石，男，1959年11月14日出生，汉族，居民，住济南市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张兆军，男，1961年3月21日出生，汉族，居民，住济南市。
两被上诉人的共同委托代理人刘辉，山东海中洲律师事务所律师。
上诉人郭宝银因与被上诉人程玉石、张兆军租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2014）长民初字第1726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，郭宝银承租济南市长清区良种示范繁殖农场内（济南永丰种业有限公司负责管理）的土地修建冬暖大棚三个。2013年11月12日，郭宝银与程玉石、张兆军签订《冬暖大棚租赁协议》一份。该协议主要约定：郭宝银将位于济南市长清区良种示范繁殖农场内的三个冬暖大棚（共计占用土地拾亩）租赁给程玉石、张兆军用于植物种植；租赁期间为三年，自2013年11月12日起至2016年11月11日止；租金按年计算，第一年租金为13000元，第二、三年租金为每年33000元（于第二、三年的租赁起始日前10日内分别支付全年租金33000元）；郭宝银保证大棚水泥杆正常使用寿命达一年，保证棉被或草毡子正常使用寿命达三年；程玉石、张兆军自行负责大棚的维修、维护、换膜和使用管理，并按实际支出支付水电费用；在协议履行期间，任何一方违约，须支付相对方违约金100000元，并赔偿相应损失，并继续履行协议约定的义务。
上述协议签订后，郭宝银与程玉石、张兆军又补充签订了《扣棚整地清理方面》协议一份。该协议主要约定：程玉石、张兆军给付郭宝银维修费20000元，用于冬暖大棚的扣棚和整地清理，如实际花费超过20000元，在2000元以内的超出部分由郭宝银自行承担；程玉石、张兆军派员监督修缮大棚的实际花销；修缮内容主要包括以下事项，一是增加三号大棚的棚门；二是达到两膜一被，连续正常卷升两次无故障；三是修缮大棚内塌陷土墙体，进入畅通；四是大棚内水通、电通、路平整；五是大棚内清理干净，清除老旧植物根茎，以小旋耕机旋地；六是为程玉石、张兆军免费提供两间办公用房；七是郭宝银提供第一次扣棚整地清理期间的技术指导。
2013年11月14日，程玉石、张兆军给付郭宝银维修费20000元。郭宝银向程玉石、张兆军出具收据一份，明确载明：“今收人民币贰万元整￥20000元（用于大棚的维修、整地）收款人：郭宝银2013.11.14”。
2013年11月17日，郭宝银与案外人郭峰签订《修棚、扣棚、清旋地协议》一份。该协议主要约定：案外人郭峰负责三个大棚的扣膜，包括换新膜，两膜一被能够正常升降；修缮二号大棚内塌陷土墙体；更换三号大棚已损坏的柱子和竹杆并安装三号大棚的棚门；清理大棚内杂物，以小旋耕机旋地；以上工作十五日内完毕；协议签订时，郭宝银支付10000元用于购买三个大棚所需的塑料膜和其他材料，扣完一、二号棚，扣三号棚之前支付5000元，所有工作完成并达到要求后付清剩余5000元。
涉案冬暖大棚扣棚整地清理工作完毕之后，程玉石、张兆军即使用三个大棚进行玫瑰花的冬季育苗。2014年5月，玫瑰花冬季育苗期结束后，程玉石、张兆军即将大棚及办公房钥匙留置于济南市长清区良种示范繁殖农场门卫值班室。此后，程玉石、张兆军向郭宝银提出解除《冬暖大棚租赁协议》，但双方协商未果。现郭宝银为要求程玉石、张兆军支付第一年租金及水电费并承担违约责任诉至法院。诉讼中，程玉石、张兆军为要求解除《冬暖大棚租赁协议》并由郭宝银返还维修费等事项提出反诉。
庭审中，程玉石、张兆军申请证人杜某某、王某某出庭作证，拟证明郭宝银未按协议约定交付具备生产条件的大棚和郭光明损坏一号大棚门锁的事实。
证人杜某某曾于2014年1月至5月间协助程玉石、张兆军进行冬暖大棚的管理工作，其主要证明：在2014年1月前，三个冬暖大棚均已交付使用，但办公室钥匙系于2014年3月交付；2014年5月4日左右，程玉石、张兆军在玫瑰花冬季育苗结束后搬离大棚，并由其将大棚和办公室钥匙交付济南市长清区良种示范繁殖农场的门卫；其曾与郭光明提起过解除租赁协议的事宜。
证人王某某曾于2014年3月至5月期间受雇于程玉石、张兆军从事花卉培育工作，其主要证明：2014年4月27日，郭光明未经允许擅自撬开一号大棚的门锁进入该大棚。
另查明，程玉石、张兆军在租用冬暖大棚期间，既未缴纳租金，亦未缴纳过相应水电费。案外人郭峰除提供扣棚整地清理劳务之外，亦为程玉石、张兆军提供了栽植玫瑰花苗和后期修缮大棚的劳务，并收取了程玉石、张兆军栽植玫瑰花苗工资款4500元和后期大棚维修费3100元。另据程玉石、张兆军提供的收据显示，案外人朱元琴等三人曾于2013年11月30日收取了整理大棚人工费650元。
根据原审法院现场勘验查明情况，涉案一号大棚内建有东西方向长约21米，南北方向宽约2.5米的花台一座，一直由郭宝银之子郭光明用于花卉培育。涉案租赁协议未对该花台的事宜作出明确说明，当事人双方对于花台的使用亦存有争议。
原审法院认为，郭宝银与程玉石、张兆军签订的《冬暖大棚租赁协议》系当事人真实意思表示，协议形式与内容符合有关法律规定，是合法有效的租赁合同，应受法律保护。对于双方签订《冬暖大棚租赁协议》后，就“扣棚整地清理方面”达成一致意见的相应条款，从双方达成合意的时间和条款内容来看，应在2013年11月12日至14日之间，且依然沿用了《冬暖大棚租赁协议》中“甲方、乙方”的称谓，故系属为全面履行租赁协议所达成的补充条款，具有与《冬暖大棚租赁协议》相同的法律效力。当事人双方应按照涉案协议约定全面履行各自义务。本案争议焦点有二：一是当事人双方是否按协议约定履行了各自的义务；二是当事人双方的各项诉讼请求是否合法合理。
关于焦点一，即当事人双方是否按协议约定履行了各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。根据涉案租赁协议和补充条款的约定，在租赁期间，涉案冬暖大棚的维护义务系由程玉石、张兆军承担，虽补充条款约定由郭宝银负责进行前期修缮，但维修费用依然由程玉石、张兆军承担，故郭宝银的前期修缮义务具有协助性质，且仅限于第一次修缮，不能据此得出由郭宝银负责租赁期间大棚修缮义务的结论。因此郭宝银的主要义务是按补充条款约定对涉案冬暖大棚进行前期修缮达到约定的交付条件，并将冬暖大棚交付程玉石、张兆军使用。为此，程玉石、张兆军给付郭宝银前期维修费20000元，郭宝银按程玉石、张兆军要求雇佣案外人郭峰完成了修缮事宜，并将冬暖大棚交付程玉石、张兆军实际使用。因程玉石、张兆军未在验收冬暖大棚时提出不符合约定条件的异议，故在程玉石、张兆军已实际使用冬暖大棚进行了一季玫瑰花育苗作业的情况下，应视为郭宝银已履行了其相应的义务。
在当事人双方签订涉案租赁协议之前，程玉石、张兆军已对冬暖大棚进行了实地考察，其对于一号大棚内建有花台的事宜应是明知的，但无论是在租赁协议中，还是在补充条款中，均未提及拆除花台的事宜，故与程玉石、张兆军主张郭宝银之子郭光明占用花台进行花卉培育影响其生产的主张，缺乏事实依据，不能成立。同时，根据租赁协议约定，租赁标的物为特定的三个冬暖大棚，租金标准亦为固定数额，并非按照租赁面积进行计算，而程玉石、张兆军在接收冬暖大棚时未就实际使用面积与合同约定面积不符提出异议，现主张使用面积与合同约定不符，有违诚实信用原则，亦不能成立。对于程玉石、张兆军主张的郭宝银之子郭光明擅自砸开一号大棚门锁的事实，因郭光明予以否认，而证人王某某亦证实郭光明经常出入一号大棚进行花卉灌溉，当天郭光明进入一号大棚的时间约10分钟左右，故郭光明实无强行砸开门锁之必要，且即便该事实存在，亦不足以影响程玉石、张兆军对一号大棚的正常使用。至于办公用房的交付时间，因办公用房系由郭宝银免费提供，且程玉石、张兆军在接收办公用房时亦未提出异议，故程玉石、张兆军主张郭宝银延迟交付办公用房影响其生产，依据不足，不能成立。综上述所，程玉石、张兆军所主张的郭宝银的上述行为构成违约，证据不足，原审不予认定。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。涉案租赁协议虽约定了第一年的租金数额，但未约定第一年租金的交付时间，故程玉石、张兆军最迟应在第一年租赁期限届满前交付相应租金。事实上，程玉石、张兆军在租赁期间于2014年5月即搬离大棚，将大棚及办公房钥匙留置于济南市长清区良种示范繁殖农场门卫值班室，并通知郭宝银要求解除租赁协议。程玉石、张兆军虽否认提出过解除租赁协议，但从其上述行为和郭宝银提供的其与程玉石之间的通话录音，可证实程玉石、张兆军的上述否认与事实相悖。程玉石、张兆军在租赁期间单方搬离冬暖大棚，并通知郭宝银收回冬暖大棚的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其行为不符合协议约定和法定解除条件，不具有单方解除合同的效力。在当事人双方未就解除租赁协议协商一致的情况下，租赁协议依然有效，程玉石、张兆军擅自搬离冬暖大棚并拒不支付已发生的租金的行为，有违公平和诚信原则，其行为已构成违约。
关于焦点二，即当事人双方的各项诉讼请求是否合法合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。程玉石、张兆军已以其行为明确表示不愿继续履行租赁协议，并提出解除租赁协议的反诉请求，而该义务又不宜强制履行，涉案租赁协议的目的已无法实现，故涉案租赁协议应予以解除。经原审释明后，郭宝银同意由法院依法作出裁决。因程玉石、张兆军于2014年5月搬离冬暖大棚后，冬暖大棚一直由郭宝银实际占有，故原审依法确认当事人双方签订的《冬暖大棚租赁协议》于程玉石、张兆军提出反诉请求之日即2014年8月26日解除。
关于郭宝银要求程玉石、张兆军支付第一年租金13000元、水电费995.08元、违约金100000元的诉讼请求。因程玉石、张兆军实际租用冬暖大棚的期间未满一年，故应支付自租赁协议签订之日（2013年11月12日）起至判决确定的合同解除之日（2014年8月26日）止共计9.5个月的租金，具体数额为（13000元÷12月×9.5月）10291.67元。对于水电费995.08元，因程玉石、张兆军认可未缴纳过相应的水电费，结合郭光明在程玉石、张兆军租用大棚期间亦存在使用水电的情况，原审酌定程玉石、张兆军承担水电费900元，其余95.08元由郭宝银自行承担。如前所述，程玉石、张兆军擅自搬离冬暖大棚并要求解除租赁协议的行为已构成其违约，并负全部过错责任，故应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。程玉石、张兆军主张其不应承担违约责任，应视为包括对违约金金额在内的概括性抗辩。因涉案租赁协议约定的违约金数额已超出三年的租金总额，而郭宝银的实际损失应为预期租金收益和维修大棚所需费用两项。故根据冬暖大棚再次对外租赁的难易程度和前期修缮大棚所支出的费用，结合程玉石、张兆军实际支出20000元维修费但未实际租用三年的情况，原审酌定程玉石、张兆军支付郭宝银违约金10000元。对于郭宝银的其他诉讼请求，不予支持。
关于程玉石、张兆军要求郭宝银返还维修费24000元，承担水电费995.08元和支付律师费的诉讼请求。如前所述，程玉石、张兆军所主张的郭宝银的种种行为构成违约，缺乏事实依据，不能成立，而程玉石、张兆军单方要求解除租赁协议的违约行为是引发本次诉讼的原因所在，且根据涉案租赁协议约定，冬暖大棚的维护系由程玉石、张兆军负责，原审在酌定违约金数额时已考量了程玉石、张兆军为修缮冬暖大棚所做的有益支出，故程玉石、张兆军要求返还维修费24000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。对于租赁期间水电费的承担问题，前已有叙，不再赘述。对于程玉石、张兆军要求承担律师费的请求，亦缺乏事实和法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认郭宝银与程玉石、张兆军签订的《冬暖大棚租赁协议》于2014年8月26日解除。二、限程玉石、张兆军于判决生效之日起十日内支付郭宝银租金10291.67元。三、限程玉石、张兆军于判决生效之日起十日内支付郭宝银水电费900.00元。四、限程玉石、张兆军于判决生效之日起十日赔偿郭宝银违约金10000元。五、郭宝银自行承担水电费95.08元。六、驳回郭宝银的其他诉讼请求。七、驳回程玉石、张兆军的其他诉讼请求。本诉案件受理费2580元减半收取1290元，由郭宝银负担1032元，由程玉石、张兆军负担258元；反诉案件受理费424元减半收取212元，由程玉石、张兆军负担。
上诉人郭宝银不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实错误，按9.5个月计算租金违背客观事实。众所周知，冬暖大棚就是冬季使用，夏季根本无法产生效益，被上诉人使用一个冬季种植玫瑰，已达到当年的使用目的。双方的租赁合同自2013年11月12日生效至2015年2月6日一审法院判决送达，实际近两年的时间冬暖大棚在被上诉人的租赁期限之中，而第二年租金为33000元。一审法院按9.5个月以13000元年租金计算更是错上加错。二、一审适用法律错误。双方在租赁合同中对于违约金数额的约定，意思表示真实，被上诉人的违约行为给上诉人造成的经济损失不低于违约金，原审中被上诉人未提出要求减少违约金，一审认为违约金过高判决减少，属于适用法律错误。要求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人程玉石、张兆军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序无误，应驳回上诉人的上诉请求。在认定事实上，首先，双方签订的合同是以年为履行结算单位，而非以季节为结算单位。被上诉人根据合同难以继续履行的实际情况，于2014年8月26日提出反诉请求，要求解除合同，合同履行时间应计算至反诉之日。被上诉人撤离现场后，现场的三个大棚由上诉人实际占有、使用。在适用法律上，一审判决的违约金计算方式符合《合同法》第一百一十四条的规定，并无不当之处。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于程玉石、张兆军应支付郭宝银的租金数额。双方签订的租赁合同标的物系冬暖大棚，合同履行中，程玉石、张兆军虽于2014年5月即撤离所租赁的大棚，但当时玫瑰花冬季育苗期已经结束，程玉石、张兆军已实际使用所租赁的三个冬暖大棚进行了玫瑰花的冬季育苗，合同第一年的租赁目的已经实现。因此，程玉石、张兆军应向郭宝银支付第一年的租金13000元。原审将该租金计算至程玉石、张兆军提起反诉之日欠当，应予纠正。关于本案违约金的确定，经审查，原审酌定违约金1万元，符合法律规定及本案实际情况，应予确认。综上，郭宝银关于原审租金计算错误的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市长清区人民法院（2014）长民初字第1726号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项及案件受理费的负担。
二、撤销济南市长清区人民法院（2014）长民初字第1726号民事判决第二项。
三、被上诉人程玉石、张兆军于本判决生效之日起十日内支付上诉人郭宝银租金13000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2580元，上诉人郭宝银负担2000元，被上诉人程玉石、张兆军负担580元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一五年七月六日
书 记 员 吴秀婷