湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3757号上诉人（原审被告）：雷建福，男，汉族，1977年10月11日出生，户籍地湖北省武汉市武昌区，现住湖北省武汉市武昌区，被上诉人（原审原告）：武汉市美城物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区三角路新村1号。法定代表人：邬仁华，该公司总经理。委托诉讼代理人:徐青荣，男，1990年11月13日出生，该公司员工，特别授权代理）。委托诉讼代理人：王瑾，男，1990年12月8日出生，该公司员工，特别授权代理）。上诉人雷建福因与被上诉人武汉市美城物业管理有限公司（以下简称武汉美城物业）的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成由审判员潘捷任审判长，审判员晏明主审、审判员万军参加的合议庭审理了本案，书记员伍雅玲翔担任记录。2017年7月19日对本案进行了法庭调查，上诉人雷建福，被上诉人武汉美城物业的委托诉讼代理人徐青荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷建福上诉请求：二审法院撤销原判、驳回对其诉请。事实和理由：一审判决未查明张正钢既是武汉美城物业的股东、也是武汉美城房地产的股东，属于认定事实不清；一审判决未审查武汉美城物业提供证据而采信，属于一审判决存在偏袒。武汉美城物业辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。2017年3月1日，武汉美城物业向一审法院起诉请求：判令雷建福一次性支付所欠物业管理费及相应的违约金。一审法院认定事实：雷建福为湖北省武汉市武昌区三角路村1号清芷园3-3-702室的业主，房屋面积81.81m2。美城·清芷园交房通知书显示2007年1月27日起该小区开始办理交房手续。美城·清芷园交房流程第四条第2项载明，签订物业合同，发放物业服务相关资料；下有业主雷建福签字。2007年12月29日，武汉市美城房地产开发有限公司（甲方，以下简称武汉美城房地产）与武汉美城物业（乙方）签订《前期物业服务委托书》约定，就甲方选聘乙方对美城·清芷园小区（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。该合同约定由武汉美城物业对雷建福购买的房屋提供物业服务，物业服务费用自雷建福收房之日起按季交纳，合同期限自2007年12月29日起至2009年12月28日止。2010年1月10日和2014年1月1日，武汉美城房地产（甲方）与武汉美城物业（乙方）分别签订《前期物业服务委托书》约定，就甲方选聘乙方对美城·清芷园小区（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；第六条有物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，多层住宅为0.60元/m2月；高层住宅为1.20元/m2月；第七条有业主应于收房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在下月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；第三十五条有本合同期限自2010年1月1日起至2016年1月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同第三十一条对业主未按时足额交纳物业服务费用应承担违约责任作了约定，但并未约定违约金的标准。2015年8月26日，武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会（甲方，以下简称业委会）与武汉美城物业（乙方）签订《武汉市物业服务合同》约定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就美城·清芷园（物业名称）物业服务有关事宜，订立本合同；第四条有本物业服务合同期限为叁年，自2015年8月1日至2018年8月1日；第五条有1、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下，多层住宅为0.5-0.60元/m2月，小高层住宅为0.9-1.20元/m2月；第六条有业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为元月1日-15日；第二十六条有业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日缴0.1%的标准向乙方支付违约金。双方还约定合同履行发生争议的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。2009年3月20日的《收据存根》上载明，入账日期2009年3月20日，交款单位3-3-702雷建福，人民币（大写）玖佰玖拾元整￥990，收款事由2009年2月9日-2010年2月9日物业费，优惠一个月。庭审中，武汉美城物业明确雷建福应支付欠缴物业费的起始期限为2011年2月至2017年2月。一审法院认为，武汉美城物业与武汉美城房地产于2010年1月10日和2014年1月1日签订的两份《前期物业服务委托书》以及武汉美城物业与业委会签订的《武汉市物业服务合同》，未违反法律法规的规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对雷建福均具有约束力。对雷建福以其与武汉美城物业于2009年后并未签订物业服务合同为由，拒绝交纳物业费的抗辩主张，法院不予支持。武汉美城物业在美城·清芷园小区业主委员会成立前，曾先后于2007年12月29日、2010年1月10日、2014年1月1日与武汉美城房地产签订《前期物业服务委托书》，2015年8月26日，在业委会成立后，武汉美城物业与该业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，双方应按上述合同期限及内容履行自己的义务，武汉美城物业主张雷建福交纳2011年2月至2017年2月期间物业费用的诉讼请求，法院予以支持。根据上述物业服务委托书、物业服务合同及收费存根，雷建福房屋建筑面积81.81m2，物业费标准为每月1.1元/m2，雷建福应该按照此物业费标准交纳物业费。对武汉美城物业主张要求雷建福按照中国人民银行同期贷款利率承担自2011年2月起至2017年2月止的违约金的诉讼请求，法院不予支持。同时，鉴于本案实际情况，法院对雷建福所欠缴的物业管理费酌情予以扣减20%，即6,479.35元（81.81m2×1.10元/m2月×72个月）的80%，实际应支付物业费5,183.48元。对雷建福辩称武汉美城物业和建设单位没有解决其房屋质量问题的抗辩，属另一法律关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、雷建福于判决生效之日起十日内向武汉美城物业支付2011年2月至2017年2月期间的物业管理费5,183.48元；二、驳回武汉美城物业其他诉讼请求。一审案件受理费人民币50元，减半收取25元，由雷建福负担（此款武汉美城物业已垫付，雷建福连同上述款项一并支付）。第二审程序中，雷建福向本院提交一组证据，拟证明武汉美城物业与开发商存在股东混同而实属一家的待证事实。质证时，武汉美城物业认可其真实性、异议其关联性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条第一款“人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论”的规定，因公司的股东混同并非同一法人的认定依据，对此证据的待证事实，本院不予采纳。双方当事人均承认的事实有，1、雷建福自2007年收房；2、雷建福所在小区由武汉美城物业提供物业服务；3、物业费收费标准为1.10元/m2月；4、雷建福房屋登记的面积虽小于一审判决认定，但雷建福表示不对一审判决认定其房屋面积提出异议；5、对一审判决认定欠费期限及金额，均无异议；6、拒交物业费的理由，雷建福认为房屋质量有问题，物业企业没有承担相应的义务。二审另查明，1、2005年11月12日，雷建福与武汉美城房地产签订《武汉市商品房买卖合同》约定，购买清芷园的预售商品房为3栋3单元7层702室、建筑面积81.07m2；出卖人应当在2006年12月28日前交付合格商品房；2、2007年1月27日，雷建福在交房通知书上签名，并有准备款项中的物业费（1年）；3、2007年12月29日、2010年1月10日、2014年1月1日，武汉美城房地产与武汉美城物业分别签订《前期物业服务委托书》约定，武汉美城物业提供小区物业服务，期限自2007年12月29日至2016年1月1日，高层住宅收费1.20元/m2月，按季度交纳，业主应在下月5日前履行交纳义务；4、2015年8月26日，业委会与武汉美城物业签订《武汉市物业服务合同》约定，合同期限为三年，自2015年8月1日至2018年8月1日；物业费标准，小高层住宅为0.9-1.2元/m2月，业主按年交纳，每次交费具体时间为1月1-15日；5、收据存根显示，入账日期2009年3月20日，交款单位3-3-702雷建福，人民币990元，收款事由2009年2月9日-2010年2月9日物业费，优惠一个月；6、照片显示，物业费催收函张贴在702房号门上；7、起诉状显示，事实与理由中，自2011年2月被告（指雷建福）拒绝缴纳物业管理费，截止2017年2月，被告欠缴物业管理费6,480元、违约金972元，共计7,452元；8、2017年3月29日一审开庭笔录记载有，雷建福陈述“（物业催收函）催缴物业费的时间，不符合常理。（拖欠物业费的原因）房屋质量问题不解决，小区安全存在隐患，小区电梯超过年检，物业毁坏小区的绿化建车位，所以我认为不该交物业费”。本院认定如下：一审判决认定的事实属实。本院认为，武汉美城物业分别与武汉美城房地产签订的《前期物业服务委托书》、与业委会签订的《武汉市物业服务合同》，均是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反国家法律和行政法规强制性，合同有效。合同的当事人应当依约全面履行各自的义务。关于合同约束力的问题。雷建福作为美城·清芷园小区的业主，武汉美城房地产或业委会与武汉美城物业签订的《前期物业服务委托书》、《武汉市物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务委托书》、《武汉市物业服务合同》对业主雷建福具有约束力。关于公司与股东的问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”、第四条“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利”的规定，公司是企业法人，而股东则是公司组成之一，二者的概念不同、职能不一，其主体资格不可随意替代。雷建福提出一审判决未查明张正钢既是武汉美城物业的股东、也是武汉美城房地产的股东属于认定事实不清的主张，与本案缺乏关联性，本院不予支持。关于拒交理由的问题。本案中，雷建福拒交物业费的理由，对于其房屋质量问题的事实，属于房屋开发商的问题。对于物业服务存在的安全隐患、电梯年检超时、绿地改车位等问题，若未因此直接损害雷建福个人的权益，则该请求权提出的主体应当为业委会，而非业主个人。本院认同一审判决认定房屋质量问题涉及另一法律关系的观点。雷建福拒交物业费的理由，既无合同依据，亦没法律依据，本院不予支持。综上，雷建福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由雷建福负担。本判决为终审判决。审判长 潘  捷审判员 晏  明审判员 万  军二〇一七年八月三十一日书记员 伍雅玲翔