重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0101民初262号
原告朱耀树，男，汉族，1965年10月10日生，住重庆市万州区。
委托代理人秦本全，重庆渝万律师事务所律师。
被告四川戴氏教育发展有限公司，住所地四川省成都市青羊区顺城大街252号顺吉大厦第6层B区9楼A区。组织机构代码：75972155-9。
法定代表人戴国斌，男，董事长。
委托代理人钱矛锐，重庆中渡律师事务所律师。
被告重庆市万州区戴氏教育咨询服务有限公司，住所地重庆市万州区移民广场东方大厦C栋1、2楼。组织机构代码：07726465-3。
法定代表人黄绍强，男，经理。
委托代理人钱矛锐，重庆中渡律师事务所律师。
被告重庆市沙坪坝区戴氏教育培训学校，住所地沙坪坝区沙南街12号（奇峰-清华源B区5楼）。组织机构代码：57482561-8。
法定代表人吕亚伟，男，校长。
委托代理人钱矛锐，重庆中渡律师事务所律师。
被告徐巧，女，汉族，1987年8月19日生，住重庆市巴南区。
委托代理人钱矛锐，重庆中渡律师事务所律师。
原告朱耀树诉被告四川戴氏教育发展有限公司（以下简称戴氏教育公司）、重庆市万州区戴氏教育咨询服务有限公司（以下简称戴氏教育咨询公司）、重庆市沙坪坝区戴氏教育培训学校（以下简称戴氏培训学校）、徐巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦本全及四被告委托代理人钱矛锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱耀树诉称，2013年4月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租用原告所属位于重庆市万州区移民广场祥瑞集团“东方大厦”C栋2楼（含一楼一间门面）从事教育培训经营活动，租期五年零二个月。租赁期间被告未经原告同意，擅自将租赁房屋转租他人。经原告催收，被告拒绝支付从2015年10月15日以后的房屋租金，被告擅自转租且拒付租金构成违约。请求人民法院依法判令：一、解除双方2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付从2015年10月16日至返还租房屋之日止的租金；三、被告支付违约金85054元；
四被告辩称，徐巧受戴氏教育公司委托与原告签订《房屋租赁合同》属实，至2015年10月15日的房屋租金已付清。从2015年9月下旬开始，徐巧代表戴氏教育公司与原告朱耀树和他委托的一名姓“冉”的律师通过电话、短信及电子邮件往来联系方式，多次协商解除租赁合同的相关事宜。解除合同电子邮件文本经冉律师修改后，双方租赁合同于同年10月30日依法解除。受戴氏教育公司委托，重庆合道恒诺法律顾问有限公司先后二次以法律催告函方式要求原告尽快收回租赁房屋未果，本案租赁合同已经双方当事人协商在2015年10月30日依法解除，合同解除后房屋租金等损失应由原告自行承担。戴氏教育咨询公司、戴氏培训学校及徐巧个人不是合同订约主体，并非本案适格被告主体。人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，经被告戴氏教育公司授权，该公司工作人员徐巧代表戴氏教育公司（乙方）于2013年4月16日与原告朱耀树（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方租用甲方位于重庆市万州区移民广场祥瑞集团东方大厦C栋2楼（含一楼过户间和一间门面）建筑面积856.78平方米（以下简称C栋二楼房屋），交房状况为全新清水房，租赁用途为教育培训经营用房；租期共五年零二个月，自2013年4月16日至2018年6月26日止，每平方米月租金30元，年租金总额308440元人民币，从第二年起每年递增5%（第二年323862元，第三年340055元，依次类推）；租金支付方式为半年付（因装修免收4个月租金，第二年度于2014年2月15日付半年租金154220元，如要完税发票由乙方承担）；乙方未经甲方同意转租房屋或不能如期如数交付租金，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按合同年租金的20%向甲方支付违约金……”。上述租赁合同履行期间，被告戴氏教育公司将租赁房屋进行装修整改后，在租赁场所从事教育培训业务经营活动。扣除4个月免租期房租后，至2015年8月15日，戴氏教育公司按约定分期付清了前二年的全部租金，双方未发生争议。后因戴氏教育公司经营不善，从2015年9月下旬起，徐巧以电话、短信方式与朱耀树联系要求提前解除双方签订的租赁合同。同年10月24日，徐巧通过互联网向“冉”律师发送了修改后《房屋租赁解除合同》及《补充协议》文本。朱耀树前往租赁场所查看后，发现戴氏教育公司已将一楼一间门面和二楼部分房屋转租他人，租赁房屋无法收回，双方发生纠纷。本院受理此案后，戴氏教育公司于2016年1月27日邮送（同月30日朱耀树签收）法律催告函：称双方合同已于2015年10月30日解除，其怠于履行接收租赁房屋的义务，要求收到本函后4日内收回租赁物，自合同解除后造成的全部损失应由朱耀树全部承担……。
根据原告提交C栋二楼房屋的实物照片及戴氏教育公司转租房屋的相关证据，为查清案件事实，C栋一楼一间门面现承租人袁航持《房屋租赁合同》文本原件出庭证实戴氏教育咨询公司与其2014年7月22日签订三年零十个月C栋一楼一间门面（套内面积约45平方米）租赁合同属实，已付该公司押金5000元，同时付清2015年7月22日至2016年7月22日的年租金25200元。为避免诉累，减少不必要的矛盾纠纷，原告朱耀树、被告委托代理人及袁航均同意若本案租赁合同提前解除，戴氏教育咨询公司多收取转租一楼门面的租金和押金由戴氏教育公司返还原告，袁航与原告在2016年7月22日后重新订立租赁合同，已交押金5000元由朱耀树直接返还袁航。袁航同时证实C栋二楼部分房屋一直由重庆福汇投资顾问有限公司承租，该公司于今年1月在一楼张贴迁址通知后，春节后未在此地办公营业，从一楼通道通往二楼的大门上锁关闭至今闲置且无法通行。
为维护双方当事人的合法权益，减少C栋二楼房屋长期闲置导致的扩大损失，本院组织双方当事人于2016年4月21日上午12时许前往C栋二楼进行了现场查看：发现一楼通往二楼的玻璃门已上锁无法开启，门上仍留存福汇投资公司一月份张贴的放假迁址通知，朱耀树支付100元开锁及换锁费后，确认二楼尚有戴氏教育公司安装的13台格力空调，并无其他财产。该栋楼物管公司财务凭证显示从2016年1月1日至2016年4月25日C栋二楼共欠物业管理费共计4497.60元（朱耀树于同年4月25日全部代为付清）。本案审理期间，经本院征询双方当事人意见后一致确认：本案租赁标的物自2016年4月25日视为原告全部收回，13台空调拆价25000元低付原告自行恢复租赁物原状的相关费用（含截止4月25日止的物业管理费等相关费用）。另查明被告戴氏教育公司已按合同约定支付原告押金10000元。本案审理期间，原告于2016年5月31日向本院递交书面申请，自愿撤回要求被告按日932元支付房屋租金和滞纳金的二项诉讼请求。
本院认为，原告朱耀树与被告戴氏教育公司2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同约定条款并不违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效受法律保护，双方当事人应按约定履行自己的应尽义务。依照合同约定从第二年起，扣除免租期4个月后，从2014年8月15日至2015年8月15日，戴氏教育公司应分二次于2014年8月15日前和2015年2月15日前分别交纳当年每半年的租金（第三年起依次类推）。第二年租期届满后，被告戴氏教育公司亦应按上述方式在2015年8月15日支付第三年前半年的租金共计170028元（340055÷2=170027.50）。截止2016年1月8日原告向人民法院提起诉讼主张权利，戴氏教育公司并未付清2015年8月15日至2016年2月15日的半年租金170028元，并无证据证明双方依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，就迟延支付第三年租期内前6个月的租金另行进行了约定。戴氏教育公司不按合同约定按期支付上述租金构成违约，应承担相应的违约责任。戴氏教育公司虽于2015年9月下旬提出解除合同并发送了解除合同本文，解除合同和补充协议文本条款均约定合同自双方签（章）之日起生效，同时约定支付赔偿金8万元并在3日内向原告移交房屋。徐巧发送的上述二份合同文本均无合同当事人签名或加盖印章，朱耀树或“冉”律师也未回复电子邮件或口头承诺同意解除合同，并无双方和被告转租合同的实际承租人共同办理租赁房屋移交的任何证据，戴氏教育公司也未实际履行单方承诺补偿原告80000元经济损失的义务，故被告强调双方房屋租赁合同已于2015年10月30日提前解除没有事实依据和合同依据，本院不予采信。被告戴氏教育公司未按期付清五年期租赁合同第三年房屋租金构成违约，原告朱耀树依照解除合同和违约责任条款的约定，在被告戴氏教育公司违约拒付租金和转租房屋解除合同条件成就时，行使合同解除权要求支付违约金（应付违约金为340055×20%=68011）于法有据，本院于以支持。诉讼期间，本案租赁房屋至2016年4月25日止已全部返还原告，交付标的物之日视为租赁合同解除之日。被告徐巧系戴氏教育公司工作人员，本案租赁合同的民事责任应由戴氏教育公司全部承担。戴氏教育咨询公司、戴氏培训学校并非房屋租赁合同一方当事人，原告同时要求上述三被告共同承担民事责任没有法律依据，不予支持。戴氏教育公司已付清至2015年10月15日止的房屋租金，合同解除到2016年4月25日止尚欠租金为179810元（193天×340055÷365=179809.90）。合同解除之日戴氏教育咨询公司应退还多收取C栋1楼门面租金（4月25日至7月22日）6076元（88天×25200÷365=6075.61）及押金5000元，扣除10000元押金后，戴氏教育公司应支付原告尚欠租金等费用共计180886元（179810+6076+5000-10000=180886）。其中戴氏教育公司代为退还的一楼门面租金和押金共计11076元，由戴氏教育公司与戴氏教育咨询公司另行结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，判决如下：
一、被告四川戴氏教育发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告朱耀树“东方大厦”C栋二楼和一楼一间门面房屋租金（含退还一楼门面押金及部分租金）共计180886元；
二、被告四川戴氏教育发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告朱耀树违约金68011元；
三、驳回原告朱耀树在本案中的其他诉讼请求。
案件受理费5002元，由被告戴氏教育公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张建民
审 判 员 牟登春
人民陪审员 魏 英
二〇一六年六月十二日
书 记 员 胡田力