江苏省徐州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开商初字第00665号
原告：中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市同志街917号。
法定代表人：赵春辉，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：曾庆华，吉林功承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李守乾，吉林功承律师事务所律师。
被告：江苏天地永鑫重型钢构有限公司，住所地徐州经济技术开发区庙山路25号。
负责人：臧新海，该公司破产清算组负责人。
委托诉讼代理人：王新忠，江苏汇君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张海蓉，江苏汇君律师事务所律师。
原告中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称华融吉林公司）与被告江苏天地永鑫重型钢构有限公司（以下简称天地永鑫公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2015年12月22日受理后，由审判员吴修新、代理审判员张万新、人民陪审员孟献勇适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾庆华、李守乾及被告委托诉讼代理人王新忠、张海蓉到庭参加庭审。本案现已经审理终结。
原告华融吉林公司请求确认：1、原告对“徐土国用（2010）第44908号”土地使用权证项下土地、“国徐房权证经济开发区字第××、21××53号”房屋产权证项下抵押财产享有抵押权的担保债权数额（除8000万元债权本金外）包括已生效判决确认的重组收益23955555.56元、违约金27560008.89元、迟延履行生效判决期间利息500707.02元、律师代理费20万元、诉讼费462663元、保全费5000元，以上合计53524427.13元；2、原告对被告抵押的徐土国用（2010）第44908号土地使用权证项下土地、国徐房权证经济开发区字第××号、21××53号房屋产权证项下的抵押财产行使抵押权的效力及于该土地及房屋上的所有建（构）筑物，包含道路、绿化、围墙、车棚、路灯、传达室等；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月16日，吉林省高级人民法院（以下简称吉林高院）就原告与被告天地永鑫公司、江苏天地钢结构工程集团有限公司（天地钢结构公司）等合同纠纷一案作出判决，令被告天地永鑫公司等及于本判决生效之后立即偿还华融吉林公司重组债务本金、重组收益及违约金、律师代理费共计人民币84127057.78元，及自2014年1月21日起至本判决生效之日止的其余未付重组收益（计算方式为：80000000元×20％×实际天数/360天）；应付未付本金部分的违约金（计算方式为：80000000×0.05％×实际天数）；应付未付重组收益部分的违约金（计算方式为：（第二期未付的重组收益＋第三期未付的重组收益＋其余未付重组收益）×0.05％×实际天数）；如两被告未能履行前述给付义务，华融吉林公司可以对天地永鑫公司提供的徐土国用（2010）第44908号土地使用权证项下土地、国徐房权证经济开发区字第××号、21××53号房屋产权证项下的抵押财产行使抵押权等。该判决生效后，原告申请执行。此间，被告天地永鑫公司于2015年6月12日进入破产程序。原告在法定期限内申报债权，但被告认为原告享有优先受偿权的债权仅限8000万元，且道路、绿化、围墙、车棚、路灯、传达室等不属于抵押物范围。
被告天地永鑫公司辩称，根据担保法的规定，抵押担保的主债权数额和抵押物的范围，均应当以登记为准。所以，被告认为：关于抵押担保的债权数额，因原告持有的土地他项权证上记载“土地抵押金额：6800万元”、房产他项权证上记载“债权数额8000万元”，而房产和土地抵押担保的债权范围应当是相同的，故被告认可原告享有抵押权的债权应当是8000万元；关于抵押物的范围，因土地、房产的他项权证中均记载的抵押物只含土地和房屋，而原告所诉的道路、绿化、围墙、车棚、路灯、传达室等均未被他项权证所记载，而这些财产是独立却无需办理登记手续的，故不应当属于抵押财产。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实：
事实一、2014年1月20日，华融吉林公司以被告天地永鑫公司天地钢结构公司及另三家公司、个人违约欠款为由，将其诉至吉林高院，请求判令天地永鑫公司、天地钢结构公司偿还欠款，并对天地永鑫公司抵押的土地、房产行使优先受偿权，另要求其余三家公司、个人承担连带清偿责任。2014年6月16日，吉林高院作出“（2014）吉民二初字第4号”民事判决：一、天地永鑫公司及天地钢结构公司于本判决生效之后立即偿还华融吉林公司重组债务本金、重组收益及违约金、律师代理费共计人民币84127057.78元，及自2014年1月21日起至本判决生效之日止的其余未付重组收益（计算方式为：80000000元×20％×实际天数/360天）；应付未付本金部分的违约金（计算方式为：80000000×0.05％×实际天数）；应付未付重组收益部分的违约金（计算方式为：（第二期未付的重组收益＋第三期未付的重组收益＋其余未付重组收益）×0.05％×实际天数）；二、如以上两被告未能履行前述给付义务，华融吉林公司可以对天地永鑫公司提供的徐土国用（2010）第44908号土地使用权证项下土地、国徐房权证经济开发区字第××号、21××53号房屋产权证项下的抵押财产行使抵押权等；三、其余三家公司、个人承担连带清偿责任。该判决生效后，华融吉林公司即申请执行“（2014）吉民二初字第4号”判决。在执行期间，本院于2015年6月12日受理了被告天地永鑫公司的破产申请，并于当年10月12日宣告其破产。11月8日，“（2014）吉民二初字第4号”案被终结执行。
事实二、2015年8月3日、8月26日，华融吉林公司分别向被告天地永鑫公司发出《债权申报书》、《债权数额确认说明》申报债权：债权总额为133524427.13元，同时对天地永鑫公司的土地房产及道路、绿化、围墙、车棚、路灯、传达室等主张抵押权。11月3日，被告天地永鑫公司破产清算组致函华融吉林公司：确认其债权为133524427.13元，但认为“贵司享有的优先受偿权的金额和范围应为8000万元”，且“土地房产抵押合同及他项权明确了抵押物为土地和房屋。道路、绿化、围墙、车棚、路灯、传达室等不在抵押物范围内”。双方就此发生争议，华融吉林公司遂向本院提起本案诉讼。
2016年4月11日，吉林高院向本院作出了《关于吉林省高级人民法院（2014）吉民二初字第4号民事判决主文第二项应当如何理解的函》，称：“我院（2014）吉民二初字第4号民事判决主文第二项已经明确中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司享有的抵押权担保的债权金额及范围为该判决主文第一项确定的全部债权金额（包括债权本金、重组收益、违约金及律师代理费）。”5月11日，该院将该函邮寄本院。
事实三、2011年6月20日、11月11日，天地永鑫公司与吉林信托公司签订了项目收益权转让及回购协议两份，由天地永鑫公司向该信托公司融资。至2013年6月24日，天地永鑫公司尚欠该信托公司项目受益权转让价款8000万元。后，信托公司将该债权转让给华融吉林公司。
2013年6月25日，天地永鑫公司与华融吉林公司签订了《最高额抵押协议》，将其所持“徐土国用（2010）第44908号”土地使用权证项下面积为183268平方米的工业用地使用权抵押给华融吉林公司，担保的主债权为6800万元，担保范围包括《债务重组协议》项下的重组债务本金、重组收益、财务顾问费、违约金、损害赔偿金、应向华融资产公司支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）以及为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公证费、送达费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。同日，双方还签订了《抵押协议》，天地永鑫公司将其所持“国徐房权证经济开发区第21052号、第21××53号”房屋产权证项下面积为7588.98平方米、59594.84平方米的房屋抵押给华融吉林公司，担保的主债权为8000万元，担保范围同前述《最高额抵押协议》。6月27日、7月3日，双方分别办理了上述抵押物的他项权登记。
事实四、2013年5月，华融吉林公司在与天地永鑫公司签订《最高额抵押协议》、《抵押协议》前，委托江苏苏地仁合土地房产评估咨询有限公司（以下简称苏地仁合咨询公司）就涉案土地、房产进行价格评估。5月30日，该咨询公司分别提交了《土地估价报告》、《房地产估价报告》。《土地估价报告》载明：在“土地登记状况状况”中陈述，估价对象为徐土国用（2010）第44908号土地使用权证项下的土地，其宗地面积为183268平方米；在“土地利用状况”中陈述，宗地上有多幢建筑物，其房屋所有权证为“国徐房权证经济开发区字第××号”、“国徐房权证经济开发区字第××号”，总建筑面积为67183.82平方米。《房地产估价报告》载明：在“估价对象登记状况”中陈述，估价对象为“国徐房权证经济开发区字第××号”房屋所有权证项下的办公楼、“国徐房权证经济开发区字第××号”房屋所有权证项下的厂房及办公楼总计67183.82平方米，其所在土地的使用权面积为183268平方米。
诉讼中，本院认为吉林高院“（2014）吉民二初字第4号”民事判决已经就本案所涉的与8000万元借款本金相应的重组受益、违约金、律师代理费予以处理，本着“一事不二理”的规则，对原告在本案中关于该三项费用相应的诉讼请求予以裁定驳回起诉。
本案最终的争议焦点是：涉案土地、房产抵押担保的债权是否包括迟延履行利息、诉讼费、保全费？抵押物的范围是否包含传达室、围墙、车棚、道路、绿化（树木）、路灯？
本院认为：
一、涉案土地、房产担保的债权范围包括诉讼费、保全费，不包含迟延履行利息
关于诉讼费、保全申请费。根据双方签订的《最高额抵押协议》、《抵押协议》，可知道双方明确约定抵押担保范围包括诉讼费、保全申请费，事实清楚，无需赘言。
关于延迟履行利息。《物权法》第一百七十三条“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”因双方在《最高额抵押协议》、《抵押协议》中均未明确约定担保范围包含迟延履行利息，所以本案应考虑其是否属于上述法定的担保范围。迟延履行利息，又称为加倍利息。根据《民事诉讼法》第253条的规定，可知迟延履行利息制度的目的在于促使债务人及时履行法律文书确定的义务，否则将会给予法定的惩罚。迟延履行利息是法定的，显然其不属于合同约定的“主债权及利息”；迟延履行利息也不同于“违约金”、“损害赔偿金”，因为迟延履行利息的适用前提是迟延履行法律文书确定的义务、侵害的是裁判的权威，而后两者适用的前提是违反合同约定的义务、侵害的是对方的合同权利；迟延履行利息不是债权人先行垫付的费用，所以也不属于“保管担保财产和实现担保物权的费用”。因此，迟延履行利息未被双方当事人明确约定为担保范围（虽然双方约定担保范围中有一句概括性的“其他所有应付的费用”，但联系上下文分析，该“应付的费用”是指根据合同约定应给予担保权人的费用，不应当扩大理解包括法定的迟延履行利息），也不属于《物权法》规定的法定担保范围。
二、抵押物的范围包含传达室、道路、围墙、车棚，不包含绿化（树木）、路灯
传达室、道路、围墙、车棚、绿化（树木）、路灯是否属于抵押物，因原、被告双方没有在合同中对此予以明确约定，而且这些财产不需进行产权登记，所以不能根据抵押合同或产权登记簿进行判断，而要考察相关抵押的法律规定。
《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”其立法依据是“房随地走”、“地随房走”的双向原则：土地是建筑物的基础，是建筑物的本质组成部分；建筑物的抵押权如果独立存在，则会出现土地使用权与建筑物所有权或使用权主体不一致、导致权利冲突。所以，为防止二者权属不一致，立法者将建筑物与土地使用权视为一个整体，作为统一的抵押标的物的组成部分。所以，本案确定传达室、道路、围墙、车棚、绿化（树木）、路灯哪些属于建筑物即可。
关于传达室、道路、围墙、车棚。根据建筑行业的通常认识，建筑物是包括两类，一类是定着于地上或地下、具备空间结构和外形、可供人类在内居住使用的人工建造物，一类是为了对主建筑物提供辅助功能、不适宜人类在内居住使用的人工建造物。因此，传达室属于前者，道路、围墙、车棚属于后者，但都属于建筑物。即使没有办理抵押手续，但为避免前述的权利主体不一致可能造成的权利冲突，也应视为随相应土地一并抵押、统一行使权利。
关于绿化树木（树木）、路灯。此二者显然不属于建筑物，不能适用《物权法》第一百八十二条的规定。该两种财产，都可以转移到他处继续发挥作用，树木可以出售、移植，路灯可以另行安装、继续照明，都是具备独立使用价值和经济价值的。所以，在没有约定和法律规定的情况下，不宜认定其属于抵押物的范围。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十二条的规定，判决如下：
一、原告中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司对被告江苏天地永鑫重型钢构公司提供的徐土国用（2010）第44908号土地使用权证项下土地、国徐房权证经济开发区字第××号、21××53号房屋产权证项下的抵押财产享有优先受偿权的债权包括诉讼费462663元、保全费5000元；
二、原告中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司对被告江苏天地永鑫重型钢构公司抵押的徐土国用（2010）第44908号土地使用权证项下土地、国徐房权证经济开发区字第××号、21××53号房屋产权证项下的抵押财产行使抵押权的效力及于被告江苏天地永鑫重型钢构公司范围内的传达室、道路、围墙、车棚；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费309520元（原告已预交），由原告中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司、被告江苏天地永鑫重型钢构公司分别承担50000元、259520元（与前述款项同时给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 吴修新
代理审判员 张万新
人民陪审员 孟献勇
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 马 聪
附：本案援引法律条文
《中华人民共和国物权法》
1、第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
2、第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。