四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第676号
上诉人（原审原告）：宜宾市长福投资管理有限责任公司。
法定代表人：陈长春，经理。
委托代理人：周富平，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：侯秋。
委托代理人：陈大刚，四川胜邦律师事务所律师。
上诉人宜宾市长福投资管理有限责任公司（以下简称：长福公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2014）翠屏民初字第283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，位于翠屏区西街30号第1-4层，建筑面积共计3763.95平方米的房屋属宜宾怡宫娱乐公司所有。2008年1月16日宜宾怡宫娱乐公司与长福公司签订《房屋租赁协议》，将该房屋租赁给长福公司使用，租期从2008年4月22日起至2018年4月21日止。2008年11月14日双方签订补充协议，将租赁期限延长至2023年4月21日止。
2012年12月6日，经宜宾怡宫娱乐公司同意，长福公司（甲方）（出租方）与侯秋（乙方）（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条房屋的基本状况：1、甲方将位于宜宾市翠屏区西街30号“怡宫商城”一层以其现状出租给乙方作为婚纱摄影的相关业务使用。2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共计约800平方米……第三条租赁期限：租赁期限为2012年12月20日起至2018年4月22日止。……第四条租金及支付方式：房屋租金每月为人民币24万元，该房屋租金从2013年4月21日起，租金递增10％，即从2013年4月21日起至2018年4月22日止，租金每月为26.4万元。租金的支付方式为按季支付。乙方须在每季度前五日支付当季度租金，每逾期一天，乙方需按月租金的3％向甲方支付滞纳金。租赁物交付为现状移交。……第五条房屋租赁保证金：甲方交付该房屋时，乙方需向甲方支付房屋租赁保证金100万元，保证金不计息。……第十一条违约责任：2、乙方的违约责任在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，并收回该房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应予赔偿：③拖欠租金累计三十天以上的。④在租赁期限内，乙方需提前退租的，应提前三个月通知甲方，征得甲方同意，并向甲方支付相当于十个月租金的违约金。乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付的保证金不予退还，若预付的保证金不足以抵付给甲方造成的损失，乙方应当承担赔偿责任。⑤租赁期限内，乙方逾期交付水电气及其他有关费用，每逾期一天，应按欠缴费用的5％支付滞纳金。……”。合同签订后，长福公司按约将租赁房屋交付侯秋，侯秋进行装饰装修后用于古·摄影尚品城的经营。
2013年6月29日侯秋停止了古·摄影尚品城的经营，其因经营困难向长福公司提出终止租赁合同的要求。2013年7月5日长福公司与侯秋协商后签订了《终止房屋租赁合同协议》，协议约定：“同意于2013年7月5日终止双方于2012年12月6日所签订的《房屋租赁合同》。有关租赁费用的结算，双方仍按照原合同的条款进行清算，合同中的遗留问题另行处理。……”。
侯秋在2012年12月6日至2013年7月5日租赁经营期间，共计支付了58万元房租，100万元保证金，2012年12月-2013年5月电费，2012年12月-2013年1月水费。长福公司交纳了2013年2月-6月的水费计1171元，交纳了2013年6月电费计4131.71元。
长福公司诉至人民法院，请求依法判决：1、侯秋立即支付各项损失2413822元；2、侯秋承担本案诉讼费用。庭审中，长福公司认可该租赁场地于2013年7月7日以月租金26万元租赁给自贡市蜀霸商贸有限责任公司经营使用。长福公司陈述其诉求的2413822元构成如下：5个月的违约金以26.4万元／月计算为132万元；2012年12月20日至2013年7月5日租金共计158.4万元，扣除已支付的58万元，未支付100.4万元以及以26.4万元为基数按日1％计算30日的滞纳金79200元；2013年1月21日至2013年6月30日水费1171元，电费7000元以及按日1％计算30日的滞纳金2451元。
一审法院审理认为，原、被告经房屋所有权人同意后于2012年12月6日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法予以确认，双方应当按照合同约定恪守义务。长福公司已按约将租赁房屋交付侯秋，截止2013年7月5日双方解除租赁关系时，侯秋应支付长福公司租金共计158.4万元，但侯秋实际共计支付租金58万元，保证金100万元。
长福公司诉求侯秋支付租金100.4万元，因侯秋提出将保证金100万元用于抵扣未付租金，该辩称符合法律规定，予以采纳，故侯秋尚应支付长福公司租金4000元。长福公司因侯秋中途退租诉求5个月的违约金132万元，因侯秋提出该违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，鉴于长福公司于解除房屋租赁合同次日即以每月26万元的租金将该租赁场地另行出租，并未造成租金损失，故对该违约金支持为侯秋拖欠的4个月租金（105.6万元）给长福公司造成的资金利息损失的30％，按月息2％计算即6336元，超出部分不予支持。长福公司诉求侯秋承担逾期支付租金的滞纳金79200元，该滞纳金实质为承租人逾期交纳租金应承担的违约金，因侯秋确系逾期支付租金，按照双方合同约定内容，长福公司请求按日1％计算，该标准过高，不符合法律规定，对该费用依法支持为52800元（以月租金26.4万元为基数，按月息2％计算一个月），超出部分不予支持。长福公司诉求侯秋给付水费、电费，根据其提供的水、电费票据，依法支持为5302.71元（1171元＋4131.71元）。长福公司诉求侯秋给付延迟交纳水费、电费的滞纳金2451元，该滞纳金实质亦为承租人逾期交纳水、电费应承担的违约金，长福公司请求按日1％计算30日，该标准过高，不符合法律规定，对该费用依法支持为1060.54元（以所欠水电费5302.71元为基数，按月息2％计算30日）。综上侯秋应当支付长福公司的费用共计69499.25元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决：被告侯秋于本判决生效之日15日内支付原告宜宾市长福投资管理有限责任公司租金、违约金、水电费、滞纳金共计69499.25元。如果被告侯秋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照（（中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31116元，减半收取15558元，由原告宜宾市长福投资管理有限责任公司负担14868.5元，被告侯秋负担689.5元。
宣判后，长福公司不服，向本院上诉称：一、一审未查清本案的基本事实。
1、一审法院未查清候秋退还长福公司承租房屋的时间。因候秋将承租长福公司的部分房屋转租给第三方，第三方未在签订解除协议时将承租房屋退还给候秋，所以候秋是2013年7月13日将承租长福公司房屋退还给长福公司。
2、一审法院未查清候秋拖欠长福公司租金金额。一审法院查明总租金是158.4万元；实际租金是：2012年12月20日到2013年4月19日的租金96万元（每月租金24万元）、2013年4月20日到2013年6月19日的租金52.8万元（每月租金26.4万元）、从2013年6月20日到7月13日的租金21.12万元（每月租金26.4万元），合计169.92万元。
3、根据长福公司与自贡市蜀霸商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，从2013年7月7日到2014年2月22日，房屋每月租金24万元，从2014年2月22日后房屋每月租金是26万元。
二、一审判决明显错误，依法应改判。
1、候秋拖欠长福公司的租金是111.92万元。从2012年12月20日到2013年7月13日，候秋应支付租金169.92万元，候秋实际支付租金58万元，候秋拖欠长福公司的租金是111.92万元。
2、一审法院已认定候秋拖欠长福公司的4个月的租金，并判决候秋承担违约责任。根据《房屋租赁合同》第五条：“2、租赁期满后，若乙方无违约，甲方在10个工作日内将保证金如数返还给乙方”约定，长福公司返还保证金的前提条件是候秋无违约行为，即长福公司根据合同约定有权没收保证金100万元，不应退还保证金。
3、一审法院错误判决违约金为6336元。
（1）双方签订租赁合同约定违约金10个月的租金，该约定对双方具有法律约束力。双方签订《房屋租赁合同》第十一条2款④项约定：“乙方提前退租的，应提前三个月通知甲方，征得甲方同意，并向甲方支付相当于十个月租金的违约金”的约定，本案长福公司起诉仅要求候秋承担5个月租金总额的违约金，己减少一半违约金。
（2）长福公司的租金损失38.88万元。候秋与长福公司签订的《房屋租赁合同》从2013年4月20日开始每月租金26.4万元，从双方解除合同2013年7月7开始计算到合同到期日2018年4月22日，候秋应支付的租金总额1518.88万元。长福公司与自贡市蜀霸商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，从2013年7月7日到2014年2月22日，房屋每月租金24万元，从2014年2月22日后房屋每月租金是26万元，从2013年7月7日计算到2018年4月22日的租金总额1480万元。候秋经营困难解除租赁合同后，造成长福公司的租金损失38.88万元。
（3）一审法院按照拖欠租金利息损失的30％计算违约金属于明显错判。一审法院违反双方当事人合同约定的违约金计算方式；6336元的违约金不足以弥补长福公司的租金损失；我国合同法约定的违约金带有惩罚性的原则，即便一审法院认为应当调整，调整不能低于长福公司的租金损失，并且调整幅度不能大于30％。
4、一审法院将租金的滞纳金调整过多。
双方签订《房屋租赁合同》约定“租金滞纳金按照拖欠月租金3％计算每天滞纳金”，长福公司己作调整每天按照月租1％计算，一审法院查明拖欠租金的期限是四个月，即计算四个月租金的滞纳金31.6万元，一审法院判决滞纳金5.28万元明显过低。
综上所述，一审法院查明事实不清，法律适用错误，判决显示公平，长福公司请求二审法院查清本案事实后，依法改判。上诉请求：1、请求法院判决撤销翠屏区（2014）翠屏民初字第283号民事判决书，改判被上诉人候秋向长福公司支付各项损失2413822元。2、本案一审和二审诉讼费由候秋承担。
侯秋答辩称：1、本案诉状上已经写清楚7月5号退房日期，是自认。解除租赁合同的时间是7月5号；2、一审查明的总租金是180多万，这个租金是在上诉人的诉状里面明确的计算了的。如果错误是另案的问题，与本案无关。3、没收保证金100万元，不认可。保证金是一方在没有按约定履行合同的时候用保证金来抵扣，本案不适合；4、违约金虽然我们合同上约定了很多违约金，但是违约金都要按照法律来处理。违约金的计算不能超过损失的30%。我们在一审也明确的表示违约金过高，所以一审法院根据司法解释作出了调整。所以一审判决事实清楚，判决正确，请求二审予以维持。
本案经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审期间上诉人长福公司出示三份证据，1、长福公司与自贡市蜀霸商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，证明房屋租金损失；2、房屋移交清单以及张霞说明一份，证明2013年7月13日房屋才退还给长福公司。
本院认为，上诉人长福公司与被上诉人侯秋签订的《房屋租赁合同》、《终止房屋租赁合同协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。长福公司主张候秋是2013年7月13日将房屋退还给长福公司，租金应为169.92万元；造成长福公司的租金损失38.88万元的上诉理由。依据长福公司的诉讼请求，其上述主张超出其诉讼请求，本院依法不予审理。长福公司主张根据合同第五条约定有权没收保证金100万元，不应退还保证金的上诉理由。根据租赁合同约定未经同意，中途擅自退租的，预付的保证金不予退还。现长福公司同意候秋退租，并非候秋擅自退租，不符合没收保证金条款，因此该主张本院不予支持。长福公司主张一审法院错误判决违约金为6336元；计算四个月租金的滞纳金应为31.6万元的上诉理由，本院认为，合同约定的滞纳金实际系违约金的一种计算方式，应在违约金中一并考虑。合同解除后，长福公司另行出租，造成租金损失的事实存在，长福公司经计算从2013年7月7日到2018年4月22日的租金损失为38.88万元。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院酌情确定违约金为50万元。因此，侯秋应支付长福公司水、电费5302.71元、租金4000元、违约金50万元，共计509302.71元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2014）翠屏民初字第283号民事判决；
二、侯秋于本判决生效之日十五日内支付宜宾市长福投资管理有限责任公司租金、违约金、水电费共计509302.71元；
三、驳回宜宾市长福投资管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费31116元，减半收取15558元，二审案件受理费26111元，共计41669元，由宜宾市长福投资管理有限责任公司负担23000元，侯秋负担18669元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张军
审 判 员 蔡伟
代理审判员 李荷
二〇一四年十二月九日
书 记 员 华涛