广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第540号原告：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区季华五路16号首层P5号，工商注册号：440602000110695。法定代表人：李静。委托代理人：孔志斌，男，汉族，1984年4月22日出生，住广东省广州市萝岗区，系原告员工。被告：崔建勋，男，汉族，1970年4月9日出生，住广东省佛山市南海区，委托代理人：欧阳湘琴，系广东至高律师事务所律师。第三人：何国平，男，汉族，1986年11月5日出生，住广东省珠海市金湾区，上列原、被告居间合同纠纷一案，本院于2015年4月17日受理后，因案件审理与何国平有利害关系，故依法追加何国平为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于同年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔志斌、被告委托代理人欧阳湘琴到庭参加诉讼，第三人没有到庭参加诉讼。诉讼中，因以其他案件审理结果为依据，故本案依法中止审理。中止期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称,原告是房屋买卖的中介方。2014年12月24日，经原告努力，被告与第三人就买卖涉讼房屋达成一致，并与同日签订房屋买卖合约。另被告就同意向原告支付中介代理及咨询费一事签署服务收费确认书。根据上述合同约定，基于原告已促成合约成立，被告同意向原告支付中介代理及咨询费52000元。签约后，原告履行了居间义务，但被告至今仍未支付余款42000元，经多次催收未果。请求判令：1、被告支付中介代理及咨询费42000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、涉讼交易未完成，房屋办理了抵押登记，虽三方签订买卖合约，但因卖方未能涂销抵押，双方也未签订正式合同，对此被告已起诉卖方，双方均确认买卖合约不再履行。二、被告已依约支付定金200000元及中介费10000元，现因第三人未能涂销抵押导致合同无法履行。被告无过错，且交易并未完成，被告未取得房屋，故原告要求被告付款无依据。三、即使原告有权主张中介服务费，依约应由第三人承担。根据三方合约约定，一方导致合同无法履行或怠于履行的，守约方有权解除合同，违约方支付中介费并赔偿中介损失，包含中介代理费、咨询费，原告要求被告付款无依据。第三人没有陈述意见。庭审中，原告举证如下：1．房屋买卖合约原件1份，用以证明涉讼交易情况。2．服务收费确认书原件1份，用以证明被告同意向原告支付中介费52000元。3．房地产权证复印件1份，用以证明涉讼房屋产权情况。4．知会函原件1份。5．快递单原件1份、查询单打印件1页。证据4、5用以证明原告曾书面要求被告支付中介费。经质证，被告对原告出示的证据1的真实性无异议，认为根据该合同，中介费应由违约方何国平承担，原告无权向被告主张。对证据2的真实性无异议，认为其为三方合约附件，该合约已明确约定应由违约方支付中介费。对证据3不清楚，认为该房屋上存有抵押。对证据4、5的真实性不清楚，认为发出该函件前，被告已诉至法院，要求第三人承担违约责任及解除合同。庭审中，被告举证如下：1．收款收据原件1份，用以证明被告已付定金200000元。2．发票原件1份，用以证明被告已支付中介费10000元。3．快递单原件1份、快递单复印件（加盖佛山市禅城区邮政局速递查验专用章）1份。4．邮件查询单打印件1页。5．催告函打印件1份。6．快递单原件1份。7．邮件查询单打印件1页。8．律师函复印件1份。9．通话内容打印件1页。10．光盘原件1份。证据3-10用以证明因第三人原因，三方合同无法继续履行，被告已多次催告。11.答辩书原件1份，用以证明原告认可涉讼合同无法履行因第三人原因导致，被告没有任何过错。12．民事调解书原件1份，用以证明三方合约已解除，各方不再履行，且相关违约责任及中介费均由第三人承担。经质证，原告对被告出示的证据1、2、11的真实性无异议。对证据3-8不清楚。对证据9、10的真实性不清楚。对证据12的真实性无异议，认为其并未处理居间关系。为查明案件事实，本院依法从（2015）佛南法民三初字第311号案中调查取证，并当庭出示如下材料:1．2015年7月14日庭前证据交换笔录原件1份。2.2015年7月14日开庭笔录原件1份。3.2015年7月14日调解笔录原件1份。4．房产查询证明复印件1份。经质证，原告对本院出示的材料1、3、4的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，对其中何国平有关中介公司所述口头约定内容不予确认。被告对本院出示的材料1-4的真实性无异议，认为其可证明涉讼房屋有银行抵押，现因第三人未能依约涂销抵押导致交易未完成，涉讼交易已终止，应由第三人承担违约责任。第三人经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。本院经审查认为，原告出示的证据1-2、被告出示的证据1-2、11-12、本院出示的材料1-4来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据3为行政部门出具的材料、证据4-5为原件，故本院确认其真实性。被告出示的证据3-8为原件或相互印证的材料，本院亦确认其真实性。被告出示的证据9-10，因无法确认通话人身份，且该证据不影响本案认定，故本院不予采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年12月24日，原、被告及第三人签订房屋买卖合同（下称涉讼合同一），约定被告与第三人独家委托原告促成被告向第三人购买佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园紫荆11座2301房（下称涉讼房屋）；成交价2618000元；被告须在2014年12月24日支付订金200000元给第三人；第三人应在签订合同后30天内向抵押银行申请提前还贷并在银行发出还贷通知之日起5日内一次性还清贷款；双方于第三人涂销抵押后5个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；首期房款（不含定金）918000元在房管或国土部门受理交易递件当天支付；贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入第三人账户，若被告贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批准贷款与应付楼价余额的差额由被告于银行发放贷款前付清；基于原告已促成本合同成立，买卖双方同意在签订该合同当日，按服务收费确认书向原告支付中介代理费；若买卖双方任何一方违约时，违约方除应即时向原告支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给原告造成的损失，赔偿损失的范围包括原告所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理及咨询费的，原告不退回，应由违约方赔偿给守约方。同日，被告签署服务收费确认书（下称涉讼合同二），约定经原告促成涉讼房屋购买合同成立，被告同意向原告支付52000元，该费缴交日期为签署房屋买卖合约当日。2014年2月25日，行政部门登记涉讼房屋权属人为第三人。行政部门于2015年5月15日出具的房产查询证明载明针对该房屋已办理一般抵押登记，截至同年7月14日，该抵押尚未涂销。被告于2014年12月24日向第三人支付定金200000元，并于2015年1月28日向原告支付中介代理及咨询费10000元。2015年3月5日，崔建勋起诉何国平，请求确认涉讼合同一解除、何国平向崔建勋返还定金200000元及其利息、支付已付的中介代理费10000元及其利息、支付违约金261800元及其利息等，本院以（2015）佛南法民三初字第311号立案受理。何国平在该案庭审中述称其未对涉讼房屋涂销抵押是因为其资金不足。该案以调解方式结案。崔建勋与何国平达成和解协议，内容包括涉讼合同一中买卖合同关系内容不再履行、何国平向崔建勋返还定金200000元、补偿崔建勋已付中介费10000元、支付补偿款90000元等。双方确认上述调解协议中的款项不涉及本案中介代理及咨询费42000元。本院认为，涉讼合同一、二是签约各方真实意思表示，为有效合同，故签约各方应依其约定履行各自义务。虽然涉讼合同一、二约定签订合同当日被告应向原告支付居间费，但涉讼合同一明确约定若买卖双方任何一方违约时，违约方应即时向原告支付应付而未付的居间费，视为原告、被告、第三人三方已达成合意，即当买卖合同关系中出现违约情形时，上述居间费的承担主体为违约方。截至一审辩论结束前，对比合同约定及被告付款情况，原告无证据证明被告在买卖合同关系中存在违约情形。相反，截至2015年7月14日止，第三人仍未通过提前还贷而对涉讼房屋涂销抵押登记，明显超过涉讼合同一约定期限，故被告提出被告以外的买卖合同相对方存在违约情形及本案42000元为“应付而未付的居间费”，应由违约方承担的抗辩，符合上述合同约定，本院予以采纳。因此，原告本案诉讼请求依据不足，本院均不支持。但不影响原告就上述居间费另行向买卖合同关系违约方主张。第三人经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，不影响本案审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，本案判决如下：驳回原告佛山市合富置业房地产顾问有限公司的全部诉讼请求。本案受理费850元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨宇鹏人民陪审员  陶婉虹人民陪审员  周惠霞二〇一五年八月二十六日书 记 员  叶芳晖