山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3101号
上诉人（原审原告）：吕连柱，男，1933年7月31日出生，汉族，济南市生产资料供应站退休干部，住济南市。
委托诉讼代理人：吕克勤（系上诉人之子），男，1961年4月30日出生，汉族，历下区建设新村街道办事处工作人员，住济南市。
委托诉讼代理人：王晓鹏，山东新亮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南市房产管理局拆迁办公室，住所地济南市。
法定代表人：项庆新，书记。
委托诉讼代理人：许则力，山东沃德律师事务所律师。
第三人国网山东省电力公司检修公司，住所地济南市。
法定代表人：李猷民，总经理。
委托诉讼代理人：王彬，男，该公司法律顾问。
上诉人吕连柱因与被上诉人济南市房产管理局拆迁办公室（以下简称房管局拆迁办）、第三人国网山东省电力公司检修公司（以下简称电力检修公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吕连柱上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第2120号民事判决并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）中未约定涉案房屋的拆除时间及办理所有权注销登记的时间，认定房管局拆迁办不承担赔偿责任，明显错误。《拆迁补偿协议》中明确约定由房管局拆迁办办理房屋产权注销手续。《城市房屋拆迁管理条例》第九条明确规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。2007年实施的《济南市城市房屋拆迁管理办法》（已废止）第12条规定，拆迁人必须按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限拆迁，不得擅自改变拆迁范围和延长拆迁期限。拆迁期限不得超过一年。第24条规定，拆迁人应当在拆除房屋之日起三十日内持房屋拆迁许可证和拆迁补偿安置协议到当地房产管理部门办理房屋注销登记手续，缴销原房屋权属证书。《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十五条规定，房屋征收实施单位应当在房屋拆除验收之日起三十日内办理房屋注销登记。上述规定的效力高于双方签订的《拆迁补偿协议》，应当依据法律规定对本案进行判决。二、一审中房管局拆迁办明确承认应当由其办理房屋产权的注销登记手续，但仅以第三人拒不搬出无法办理产权注销为由进行抗辩，根据合同的相对性原则，房管局拆迁办的该抗辩理由不能成立，不能因第三方的过错而免除合同义务人的违约责任。三、一审判决以房屋租金标准依据不足驳回上诉人的诉讼请求不当。即使承租公租房需要支付租金，一审法院也可以在上诉人的诉讼请求中扣除相应的公租房费用，而不应直接驳回上诉人的诉讼请求。
房管局拆迁办辩称：一、被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与吕连柱于2002年12月9日签订《拆迁补偿协议》，吕连柱在约定的时间内完成了搬迁，被上诉人按照约定对吕连柱足额支付货币补偿，《拆迁补偿协议》已经履行完毕。因第三人的原因涉案房屋至今未拆除，以致于吕连柱在2014年9月申请公租房未果，被上诉人为其出具证明函，证明事实的经过并告知可以到房管局办理权利注销证明，视为实际拆除，仍然可以达到申请公租房的条件，这需要吕连柱的积极配合，但吕连柱没有采取这种方式解决问题，而处于其他目的提起了诉讼，其请求没有法律依据，法院应当依法驳回其请求。二、涉案房屋经被上诉人及被上诉人的上级机关多次出函要求第三人归还，第三人已经归还了部分房屋，但仍然不能达到安全拆除的条件，至今无法拆除，给被上诉人造成极大损失，被上诉人将另案向其追偿。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
电力检修公司述称，一审判决认定事实正确，第三人与吕连柱之间没有任何利害关系，第三人参加诉讼是为了配合调查。请求驳回上诉人的上诉请求。
吕连柱向一审法院起诉请求：判令房管局拆迁办支付自2014年10月起至2018年10月止的租金损失，以年租金12000元的标准计算。
一审法院认定事实：位于济南市槐荫区XXX房屋的登记所有权人为吕连柱，产权证号为：省直09XX号，登记时间为2002年3月21日，权属取得方式为房改购房。房管局拆迁办为实施省电力XX、xx号工程建设项目，经济房开拆许字[2002]28号文批准，于2002年12月9日与原告签订《拆迁补偿协议》一份，协议约定需拆除吕连柱所有的位于纬十路XX号房屋，并根据《济南市城市房屋拆迁管理办法》的规定，双方达成拆迁货币补偿协议，协议中对于应补偿的款项金额、项目及支付时间等进行了约定，并约定吕连柱应于2002年12月28日前完成搬迁，将房屋及附属物交由房管局拆迁办拆除，将房屋所有权证书、土地使用权证书/公房租赁证交由房管局拆迁办办理注销手续。协议签订后，房管局拆迁办依约向原告吕连柱支付了拆迁补偿款，吕连柱依约将涉案房屋腾空并交由房管局拆迁办。涉案的《拆迁补偿协议》中未约定房屋拆除的时间，也未约定办理房产登记注销手续的时间。
2004年3月20日，山东电力集团公司超高压输变电分公司向济房管局拆迁办的上级主管单位济南市开发拆迁办公室提出了“关于暂保留部分楼房的申请”，内容为“我公司位于济南市xx号拆迁安置工作已全部完毕，且无遗留问题及纠纷。现因我公司正在扩建办公场地，需利用现已腾空的部分楼房作为临时周转用房六个月，待扩建工程完工后，我公司保证将剩余部分拆除，暂时保留期间，如发生涉及拆迁或拆除纠纷问题，全部有我公司承担其法律责任。请市办领导批准为盼！”依据该申请，涉案房屋自2004年3月20日起即交由山东电力集团公司超高压输变电分公司占有使用。
2013年4月18日、6月30日，房管局拆迁办及其上级主管单位济南市城乡建设委员会分别向山东电力集团公司超高压输变电分公司发出了“关于槐荫区纬十路XX号拆迁楼房限期拆除的通知”和“催告函”，要求将包括涉案房屋在内的楼房腾空交由房管局拆迁办进行拆除。
2014年12月26日，第三人电力检修公司与房管局拆迁办签订了“纬十路xx号楼房屋移交书”，将包括涉案房屋在内的XX号楼及附属设施移交房管局拆迁办。交付后，包括涉案房屋在内的XX号楼至今未能拆除，房管局拆迁办对此解释为：“如果拆除XX号楼，需要通过xx号楼或先拆除xx号楼，因xx号楼由国网山东省电力公司经济研究院占有使用，其不允许我方使用场地，故无法拆除XX号楼。”
因吕连柱前往房管部门申请公共租赁住房时不符合条件，房管局拆迁办于2014年10月9日为吕连柱向历下区房管局出具了“证明涵”一份，内容为：“济南市房产管理局拆迁办公室受山东电力集团超高压输变电分公司委托，依据《济南市城市房屋拆迁许可证》（济房开拆许字[2002]第28号）证书，于2002年实施山东电力集团超高压输变电分公司扩大办公用地拆迁项目。2002年12月我办与拆迁范围内槐荫区纬十路XX号1号楼3单元403室产权人吕连柱双方达成货币补偿协议，签定《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》，产权人吕连柱按期搬迁。该工程于2003年已完成住房搬迁工作。槐荫区纬十路XX号楼完成住房搬迁后，因山东电力集团超高压输变电公司正在扩建办公场地，公司向市建委拆迁管理部门书面请示，利用已腾空的楼房作为临时周转用房，经市拆迁管理部门同意临时使用。该楼至今尚未拆除，未办理房产注销手续”。虽然房管局拆迁办为吕连柱开具了上述“证明函”，但因涉案房屋仍登记在吕连柱名下，房管部门无法为吕连柱开具无房证明，故吕连柱仍因无法提供无房证明而导致不符合申请公共租赁住房的条件，无法申请公共租赁住房。
因吕连柱未能申请到公共租赁住房，故于2009年5月1日与案外人牛某某牛某签订《租赁协议》一份，租赁案外人牛某某牛某位于济南市历下区燕知苑二楼的房屋居住使用，租赁期限自2009年5月1日起至2019年5月1日止，租金每年10000元，自2015年起至2019年止，年租金为12000元。
另查明，山东电力集团公司超高压输变电分公司于2008年12月19日将名称变更为山东电力集团公司超高压公司，山东电力集团公司超高压公司于2012年4月28日将名称变更为山东电力集团公司检修公司，山东电力集团公司检修公司于2013年6月26日将名称变更为电力检修公司，即本案第三人。涉案房屋至今尚未拆除，至今尚未办理房屋所有权注销登记手续，仍登记在吕连柱名下。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吕连柱与房管局拆迁办签订的《拆迁补偿协议》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于双方当事人签订《拆迁补偿协议》的事实，吕连柱已按期将涉案房屋腾交房管局拆迁办的事实，房管局拆迁办已按协议约定将补偿款支付给吕连柱的事实，涉案房屋至今未拆除未办理所有权注销登记的事实，当事人均无异议，一审法院予以确认。本案中，虽然吕连柱已按约将涉案房屋交由房管局拆迁办，但在双方签订的《拆迁补偿协议》中并未约定涉案房屋的拆除时间及办理所有权注销登记的时间，无法确定本案涉案房屋应拆除的时间及应注销所有权登记的时间；且即使吕连柱符合申请公共租赁住房的条件，在其承租使用公共租赁住房时也应支付相应的承租费用，现吕连柱直接以其另行租赁房屋产生的租赁费用为标准主张要求房管局拆迁办予以赔偿，其计算标准也依据不足，故吕连柱的主张，证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吕连柱的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吕连柱负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方签订《拆迁补偿协议》后吕连柱已经搬离涉案房屋，房管局拆迁办也已经按照约定如数向吕连柱支付了拆迁补偿款，《拆迁补偿协议》中双方主要的权利义务已经履行完毕。而房屋长时间内未实际拆除，导致未能办理房屋注销登记，对吕连柱申请租住公租房造成障碍。但是，公租房是有限公共资源，符合规定条件的市民可以申请租住公租房，但在分配公租房时需要按照是否属于特殊困难群体、申请时间先后等因素确定顺序进行摇号。因此，即便涉案房屋办理了注销登记，吕连柱符合申请条件，也未必确定能够及时分配到公租房。吕连柱主张的房屋租金损失与房屋未办理注销登记之间不存在必然的因果关系，其主张的损失数额缺乏有效证据支持，故对其要求房管局拆迁办赔偿租金损失的请求，本院难以支持。综上所述，吕连柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吕连柱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建军
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一七年二月二十日
书 记 员 王 娜