河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16679号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈红珍，女，汉族，1972年7月17日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：谭红杰，河南千业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁俊玲，女，汉族，1983年1月16日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：崔艳君,大沧海律师事务所郑州分所律师。
委托诉讼代理人：高亚锋,大沧海律师事务所郑州分所实习律师。
原审第三人：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。
法定代表人：郭海军，总经理。
上诉人陈红珍因与被上诉人梁俊玲以及原审第三人郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初895号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月8日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈红珍上诉请求：一、撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初895号民事判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求；三、判令被上诉人依法承担违约责任，向上诉人支付违约金25.2万元；四、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、上诉人不存在违反《房屋买卖合同》的违约行为。第一、签订《房屋买卖合同》前，上诉人已明确告知被上诉人房屋因贷款抵押给银行的事实，不存在故意隐瞒房屋权属状态的主观故意。第二、被上诉人未按照约定缴纳涉案房屋的解押款；第三、双方签订合同后，上诉人一直积极履行自己的义务，从未表示不履行合同，未能办理过户的原因是上诉人未按照约定缴纳解押款而导致的；第四、上诉人取走房产证不存在违约的行为；第五、中介公司王俊峰出具的情况说明不属实；第六、被上诉人自筹资金不属于履行合同的行为，该笔钱也未交给上诉人；第七、上诉人出售的房屋价格比市场价格低，不存在单纯谋利炒房的行为。二、一审判决确定的违约金过高，请求法院予以调整。三、被上诉人不履行《房屋买卖合同》及口头协议的约定，已构成违约。第一、被上诉人没有按照合同约定支付62万元首付款。第二、涉案房屋被银行申请查封不是被上诉人不支付首付款的理由。第三、被上诉人不遵守事后达成的口头约定交纳70万元解押款，导致涉案房屋无法及时办理解押手续。
被上诉人梁俊玲辩称：一、被上诉人一直按约履行合同义务，是上诉人多次违约，一审认定上诉人违约导致合同不能履行，并由其承担违约责任是正确的。二、双方在合同中明确约定了违约金的数额，因此一审认定违约金的数额是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈红珍的上诉理由不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人郑州市正天房地产经纪有限公司未到庭陈述意见。
被上诉人梁俊玲向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告及第三人2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告向原告返还定金5万元，第三人协助被告向原告返还；三、判令被告向原告支付违约金252000元；四、判令被告支付原告办理贷款手续支付的费用3535元；五、判令被告赔偿原告损失110000元；六、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：一、2016年8月22日，梁俊玲、陈红珍及正天地产公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：0006397）一份，主要约定：陈红珍自愿将坐落于金水区金水路233号6号院3层6号的房屋出售给梁俊玲。案涉房屋权属证件号码：郑房权纪字第××号，所有权人：陈红珍，楼层：3，建筑面积：180.02平方米。陈红珍、梁俊玲协商确定房屋实际成交价格为：人民币贰佰伍拾贰万元整，房屋产权过户的相关费用由梁俊玲承担，此价格下包含的相关配套费用有：天然气、暖气、维修基金，包含的装修、附属设施有：中央空调、整付厨卫、沙发一套、洗衣机一个。梁俊玲于合同签订时支付定金人民币壹拾万元整。梁俊玲以按揭贷款的方式交付房款，梁俊玲、陈红珍于合同签订后10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。梁俊玲在贷款审批后10个工作日内，将首付款人民币陆拾贰万元整交于房管局资金监管账户/陈红珍，剩余房款人民币壹佰捌拾万元整由贷款银行于放贷之日交于房管局资金监管账户/陈红珍。同时陈红珍配合梁俊玲办理产权过户手续。陈红珍于本合同签订之日将房屋权属证明交于正天地产公司，并承诺于拿到全部房款腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于梁俊玲，并于拿到全部房款前将户籍迁出。梁俊玲、陈红珍任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且正天地产公司所收取的本合同中约定的佣金一律不予退还。
二、2016年8月22日，第三人正天地产公司出具收款收据一份，载明：兹收到梁俊玲交来购房定金（金水区金水路233号6号楼3层6号）人民币拾万元。
三、合同签订后，买卖双方口头约定共同办理解押手续，梁俊玲出70万元，陈红珍出80万元。梁俊玲称其积极筹措资金，于8月26日告知陈红珍钱准备好了。陈红珍称其钱在9月5日到位，是梁俊玲不给其70万元，没办法解押，房子在8月30日被查封。后通过在寻找垫资工资筹措解押资金过程中，陈红珍将存于第三人出的房产证取走。
四、另查明，原由陈红珍所有的位于金水区金水路233号6号楼3层6号的房屋2016年8月30日，被郑州高新技术产业开发区人民法院查封。
关于买卖涉案房屋的合同因各方争议，无法正常履行，遂成本案纠纷。
一审法院认为：梁俊玲、陈红珍、正天房产公司签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对各方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一、关于解除合同。合同约定陈红珍将房屋出卖给梁俊玲，并按约定支付了拾万元购房定金，但在办理案涉房屋银行解押时得知房屋被郑州高新技术产业开发区人民法院查封。且现双方均诉称要求解除2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》，审理中，该院经询问第三人正天地产公司，其亦同意解除，但保留向违约方索要居间服务费及代办费的权利。该院认为当事人协商一致，可以变更解除合同，故对梁俊玲、陈红珍要求解除合同的请求，该院予以确认。二、关于违约责任。本案中，在梁俊玲、陈红珍在准备办理案涉房屋解押时，经查询得知案涉房屋被郑州高新技术产业开发区人民法院查封。因房屋买卖合同中明确约定：“甲方（陈红珍）保证该房屋权属清晰，无相邻、优先购买及其他权属纠纷，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。”故在合同签订后买卖双方筹措资金解押过程中，涉案房屋被有权机关查封，此系陈红珍方过错导致买卖合同约定的标的物被限制交易，致使合同目的不能实现，且在后续进行的寻找垫资的过程中被告陈红珍将存于中介方的房产证取回，其行为会对买受人及中介方继续履行合同的意愿产生影响。故可以认定系被告违约导致合同不能履行。陈红珍称梁俊玲拒绝向其支付首付款构成违约，因合同约定首付款的支付时间为贷款审批后10个工作日内支付，且在合同签订后较短时间内陈红珍出卖的房屋即已被有权机关查封，不能进行交易，梁俊玲在约定条件未成就且出现了影响合同履行的法律情形时，暂不支付首付款的行为并非是违约行为，故对陈红珍反诉要求梁俊玲承担违约责任，该院不予支持。三、关于返还定金及违约金。陈红珍违约导致房屋买卖合同不能履行，应按约定承担相应的法律责任。梁俊玲主张陈红珍返还定金5万元，正天地产公司协助返还，庭审中梁俊玲和正天地产公司均称正天地产公司已向梁俊玲返还5万元定金。陈红珍亦确认收到通过中介向其支付的5万元定金。故对已支付的10万元定金，梁俊玲主张陈红珍返还5万元定金，该院予以支持。梁俊玲要求陈红珍支付违约金25.2万元。本案中，合同明确约定买卖双方任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付合同约定的房屋成交价的10%作为违约金。房屋成交价为252万元，原告主张违约金25.2万元，符合合同约定，该院予以支持。四、关于赔偿损失。梁俊玲主张陈红珍赔偿损失110000元，但未提供直接、有效的证据证明其遭受的实际损失，该主张缺乏依据，该院不予支持。五、关于办理贷款手续支付的费用。梁俊玲主张陈红珍向其支付办理贷款手续的费用3535元，但未提交相应发票，该院亦不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梁俊玲、被告（反诉原告）陈红珍、第三人郑州市正天地产经纪有限公司2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、被告（反诉原告）陈红珍于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）定金5万元；三、被告（反诉原告）陈红珍于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）违约金25.2万元；四、驳回原告（反诉被告）梁俊玲的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）陈红珍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7533元，反诉案件受理费2540元，保全费2280元，由被告（反诉原告）陈红珍负担。
依据有效证据，本院二审经审理确认的事实同一审法院确认的事实。
本院认为，本案当事人之间签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。《房屋买卖合同》约定：“甲方（陈红珍）保证该房屋权属清晰，无相邻、优先购买及其他权属纠纷，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。”在合同签订后，买卖双方筹措资金解押过程中，涉案房屋被有权机关查封，此系上诉人陈红珍方过错导致买卖合同约定的标的物被限制交易，致使合同目的不能实现，且在后续进行的寻找垫资的过程中上诉人陈红珍将存于中介方的房产证取回，其行为会对买受人及中介方继续履行合同的意愿产生影响，故一审认定判决上诉人陈红珍违约导致合同不能履行并无不当。陈红珍称梁俊玲未支付首付款62万元系梁俊玲违约，提供证据不足，本院不予采信。双方签订的《房屋买卖合同》约定，梁俊玲、陈红珍任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，故一审认定违约金25.2万元符合双方合同的约定，陈红珍称违约金过高的上诉意见不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人陈红珍的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7533元，由上诉人陈红珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 金
审判员 黄跃敏
审判员 扈孝勇
二〇一八年二月六日
书记员 陈秀娟