福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第868号
上诉人（原审被告）黄明龙，男，1958年8月12日出生，农民，住上杭县。
委托代理人郭育宗，福建杭川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钟发万，男，1966年4月14日出生，农民，住上杭县。
委托代理人戴耀洪，福建乐康律师事务所律师。
委托代理人李东成，福建乐康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄钦汀，男，1954年9月11日出生，农民，住上杭县。
上诉人黄明龙因与被上诉人钟发万、黄钦汀确认合同无效纠纷一案，不服上杭县人民法院（2015）杭民初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄明龙及其委托代理人郭育宗，被上诉人钟发万及其委托代理人李东成到庭参加诉讼。被上诉人黄钦汀经本院依法送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，原告钟发万的住所地处偏远山区，生活不便，有意在上杭县建房居住。2011年11月初，原告请求朋友黄复成帮忙寻找可转让的建房用地。2011年11月6日，原告与黄钦汀、黄明龙经协议，达成《建房用地转让合同》。合同约定，黄钦汀将位于上杭县南阳镇南阳村呈坑村民小组稀土矿处的一块1600平方米的土地，以170元／平方米的价格转让给原告，转让价款共计27万元。其中，80元／平方米作为补偿给被告黄明龙的前期投资费用，含青苗补助费、平整土地费等。合同还约定，原告于平基后一个半月内支付用地首付款12万元，如此地纠纷极大，不能建造房屋，则由黄钦汀退还首付款12万元。合同还对其它事项进行了约定。被告黄钦汀与原告钟发万在合同的甲、乙方上签字，被告黄明龙和案外人黄复成在合同的在场人处签字。原、被告签订《建房用地转让合同》的当日即2011年11月6日，原告支付给被告黄明龙12万元，此后，原告分四次支付给被告黄钦汀共计5万元。另查明，2006年，黄明龙、黄钦汀、黄锦鸿因办炼金厂需要，租赁了一块位于上杭县南阳镇南阳村呈坑村民小组包括涉案地块在内的山场，该山场以黄钦汀的名义向其所在的村民小组租赁。2015年1月26日，原告以无法在涉案地块上建房，要求两被告连带返还已付的17万元诉至法院。本案经该院主持调解无效。
原审判决认为，本案的《建房用地转让合同》明确约定，涉案土地为被告黄钦汀转让给原告钟发万作建房使用。而被告只是租赁呈坑村民小组的土地用于办厂，并未取得集体土地的所有权和使用权证，被告对该地块无权进行转让等处分行为。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。除依法被国家征用外，任何单位和个人不得改变土地所有权性质和农业用途。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。涉案土地性质为荒坡地，用于非农建设应向国土部门办理土地变更登记手续，但当事人至本案起诉时止仍未能向土地管理部门办理土地变更登记手续。双方签订合同后，原告在此合法建房的目的无法实现，故，原、被告签订的《建房用地转让合同》违反了法律规定，为无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案土地转让合同的双方应对各自因土地转让合同而取得的财产互负返还义务。被告黄明龙所提供的证据只能证明2006年其办厂时的投入，该投入与原告无关。被告黄明龙依据转让合同所取得的前期投资款12万元，应当返还给原告。被告黄钦汀依据转让合同所取得的转让款5万元也应当返还给原告。原告请求两被告连带返还，因两被告各自所取得的款项归属明确，两被告对各自所收取的款项予以认可，应当各自返还所收取的款项，原告要求连带返还的该项主张该院不予支持。原告钟发万要求返还从起诉之日起至款清之日止的利息，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条第二款、第十二条、第四十四条、第六十三条之规定，判决：一、被告黄钦汀应在本判决生效后十日内返还原告钟发万已支付的款项5万元；二、被告黄明龙应在本判决生效后十日内返还原告钟发万已支付的款项12万元；三、原告钟发万应在本判决生效后十日内返还被告黄钦汀所租赁的涉案建房用地；四、驳回原告钟发万的其余诉讼请求。案件受理费3700元，适用简易程序减半收取1850元，由被告黄钦汀负担544元，被告黄明龙负担1306元。
宣判后，原审被告黄明龙不服，向本院提出上诉。
上诉人黄明龙上诉称：1.根据合同相对性原则，上诉人不是涉案《建房用地转让合同》的当事人，只是作为合同签订时的在场人，主体上不是适格被告，而原审法院在本案中将两个法律关系一并审理，违反了法律程序；2.两被上诉人之间对合同无效的法律后果在合同第六条已有了明确的商定，故应由被上诉人黄钦汀负责退还首付款，原审适用《合同法》第五十八条属任意扩大了解释，混同了两个不同的法律关系；3.上诉人从黄钦汀手中收到的12万元并不属于卖地款，而是两被上诉人自愿补偿给其前期投资时给农户的青苗补偿款等费用。综上，原审判决适用法律不当，认定事实有误，依法应予以纠正。
被上诉人钟发万答辩称：1.原审判决认定上诉人黄明龙是本案的适格被告，并承担返还答辩人已支付12万元正确。上诉人作为该讼争土地的实际使用人在明知该土地不能用于建房的情况下，仍在答辩人与黄钦汀签订《建房用地转让合同》时充当分引荐人与在场人，且收取答辩人支付的转让款。根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条，上诉人黄明龙是本案的适格被告，应承担相应的法律责任；2.根据上诉人黄明龙一审时提交的《联合办厂协议书》证实讼争地块为上诉人黄明龙与黄钦汀合伙财产，且可知上诉人黄明龙从中获取了高额利益。根据权利义务相一致原则和《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任”的规定，上诉人黄明龙也是本案的适格被告；3.从上诉人黄明龙租用讼争地用于办厂，但因其非该集体经济组织成员而委托黄钦汀出面承租，结合上诉人收取答辩人首付款12万元的事实，完合可推定《建房用地转让合同》签订是上诉人黄明龙要求黄钦汀操作，以合法形式掩盖非法目的。综上，原审判决认定合同无效，并根据《合同法》第五十八条的规定判决，属认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人黄钦汀未作答辩。
经庭审，上诉人黄明龙除对原审判决“原告于平基后一个半月内支付用地首付款12万元，如此地纠纷极大，不能建造房屋，则由黄钦汀退还首付款12万元。”的事实有异议，认为原审判决却违反该认定。被上诉人钟发万对原审认定事实没有异议。
二审诉讼中，上诉人黄明龙与被上诉人钟发万均未提交证据。
综上，双方当事人对各自的异议主张未提供相应的证据证明，故二审对原审判决认定的事实予以确认，并作为二审认定的事实。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”联系本案，被上诉人黄钦汀只是租赁呈坑村民小组的土地且未取得该土地的所有权和使用权证。《建房用地转让合同》的签订虽系双方真实意思表示，但至今未能就涉案的土地转让给被上诉人钟发万作建房使用向土地管理部门办理审批手续，违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，原审判决认定《建房用地转让合同》为无效合同正确，本院予以确认。上诉人黄明龙提出从黄钦汀手中收到的12万元并不属于卖地款而是两被上诉人自愿补偿给其前期投资时给农户的青苗补偿款等费用及两被上诉人之间对合同无效的法律后果在《建房用地转让合同》第六条已有了明确的约定，应按合同约定由黄钦汀返还首付款的上诉理由。本院认为，虽然《建房用地转让合同》对该12万元的成因和款项的退还双方有作出明确约定，但因该合同无效亦应根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还……”，且上诉人黄明龙与被上诉人黄钦汀因该合同取得的财产明确，故原审判决上诉人黄明龙与被上诉人黄钦汀各自返还向被上诉人钟发万收取的款项并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人黄明龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许虹菁
代理审判员 卢维善
代理审判员 廖晓红
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 张毅辉
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；...