江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民再52号上诉人（原审原告）：泰兴市泰兴镇花岗岩石材厂，业主周明泉，男，汉族，1948年11月14日出生，居民身份证号码3210251948********，住泰兴市根思乡许家堡村张许*组**号。委托诉讼代理人：叶进，泰兴市虹桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陆建平，男，汉族，1967年2月13日出生，住泰兴市。委托诉讼代理人：钱朋，江苏冠文律师事务所律师。原审第三人：陆建江，男，汉族，1961年12月6日出生，住泰兴市。委托诉讼代理人：房正林，江苏有方律师事务所律师。上诉人泰兴市泰兴镇花岗岩石材厂因与被上诉人陆建平及原审第三人陆建江排除妨碍纠纷一案，泰兴市人民法院于2013年3月11日作出（2012）泰民一初字第1188号民事判决书，已经发生法律效力。经该院院长提交该院审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审。泰兴市人民法院于2016年6月12日作出（2016）苏1283民监2号民事裁定，裁定本案由该院另行组成合议庭进行再审，并于2016年10月31日作出（2016）苏1283民再15号民事判决。上诉人泰兴市泰兴镇花岗岩石材厂不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人泰兴市泰兴镇花岗岩石材厂业主周明泉及其委托诉讼代理人叶进，被上诉人陆建平委托诉讼代理人钱朋，原审第三人陆建江及其委托诉讼代理人房正林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、（2012）泰民一初字第1188号民事判决合法正规，被上诉人先以房屋买卖合同无效起诉，获得法院支持，进而主张返还购房款并申请强制执行，现主张合同有效，违背了诚实信用原则，一审再审，认定事实不清，适用法律错误。2、上诉人是讼争房屋的所有权人，为法律所保护，被上诉人及第三人强占至今，严重损害了上诉人的合法权益，且自2012年9月13日讼争房屋由第三人占有并使用至今，无充分证据证实。3、一审法院用其他案件与本案相比较，而两案案情不尽相同，裁判结果也不应一样。4、自2004年至今，被上诉人申请再审已经过了法定时效，其无权提起再审申请，且再审审理的法官与决定再审的法官有两位相同。被上诉人辩称，一审再审中，原审第三人已将占有改造并实际居住讼争房屋的相关证据提交，并为一审法院所认定。一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审第三人述称，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。1、陆建平与上诉人签订了售房协议，并按约支付房款，协议约定上诉人在一年内应当将产权证登记至陆建平名下，之所以没有能够办理产权证的原因是因为上诉人没有交足土地出让金。2、陆建平第一次起诉的事由是要求办理产权登记，而陆建平在起诉要求返还购房款时，上诉人一方也辩称售房协议是合法有效的，（2004）泰民一初字第399号之所以错误是因为该判决存在漏判内容并侵害了第三人的利益，同时以管理性规范作为认定合同效力的依据存在适用法律错误的问题。3、虽然（2004）泰民一初字第399号判决上诉人一方履行义务，但事实上上诉人一方一直没有履行义务，已经过去10多年，现在所有的客观条件发生巨大变化，已经没有再履行的意义和必要。一审法院再审认定事实：周明泉系原审原告泰兴市泰兴镇花岗岩石材厂（个体工商户性质）的业主，该花岗岩石材厂工商登记的经营场所在泰兴市泰兴镇江平南路，2006年11月26日该花岗岩石材厂被工商部门吊销营业执照，但未注销。2002年7月30日，原审原被告签订售房协议一份，原审原告将座落在泰兴市江平南路花岗岩石材厂厂门西侧房屋（6-7）间四层出售给原审被告陆建平，协议约定房价计人民币22.8万元，原审被告自购房之日起，产权即归原审被告，房屋产权证、土地使用证由原审原告负责办理，费用由原审被告承担，办理期限为原审被告收钥匙之日起一年内，逾期责任由原审原告负责。同时协议还约定，购房款余额5%待原审原告将产权交付原审被告时，原审被告一次性付清。协议签订当日原审被告付款2万元，协议签订前原审被告已预交房款20万元，累计缴纳房款22万元，缴款数已超过房款总额的95%。另查明，2004年1月16日，原审被告陆建平向泰兴市人民法院起诉，要求将花岗岩石材厂厂门西侧第六、七间房屋产权过户给其，后陆建平申请撤诉。2004年7月28日，原审被告陆建平又向泰兴市人民法院起诉，要求确认售房协议无效，同时要求返还购房款22万元并赔偿损失8万元。审理中，泰兴市人民法院委托泰兴市价格中心对相关项目进行价格鉴定，其中对陆建平添置的化粪池、铝合金窗、木门等十一项物品的价值鉴定为24781元。后以双方签订的售房协议违反城市房地产管理法相关规定为由认定该售房协议无效，作出（2004）泰民一初字399号民事判决，判令周明泉返还购房款22万元，赔偿陆建平添置物损失24781元及相关利息损失。还查明，2012年9月13日原审原告周明泉就本案向泰兴市人民法院起诉时，讼争房屋由第三人陆建江占有并使用至今，上述事实由本案第三人提供的相关证据足以证实。又查明，2013年2月18日原审原告业主周明泉向泰兴市人民法院起诉，要求确认与该幢房屋东起第4间居住户常桂明签订的房地产买卖协议无效，其诉状自称，其于2004年起因经营不善，开始亏损，并于同年离家出走。泰兴市人民法院（2013）泰虹民初字第0261号生效判决认定，1995年12月30日，泰兴市泰兴镇花岗岩石材厂经泰兴市人民政府泰政工发（1995）223号《关于市花岗岩石材厂使用土地的批复》同意征用泰兴镇西元村进步组耕地2.98亩用于扩建生产厂房，当时使用土地总费用为47646.96元，但石材厂至今未办理土地征用出让相关手续。2002年5月16日，石材厂领取了该幢楼房屋的所有权证书。该判决驳回了周明泉的诉讼请求。一审法院再审认为：（一）本案原审原告起诉陆建平，要求其迁出讼争房屋，该院以（2004）泰民一初字第399号民事判决认定合同无效应各自返还财产为由，判决陆建平返还讼争房屋，因此，（2012）泰民一初字第1188号民事判决是对（2004）泰民一初字第399号民事判决漏判所作出的补充处理，但（2004）泰民一初字第399号判决以当事人房地产转让时未交付全部土地使用权出让金等为由认定合同无效及判决主文漏判方面存在法律适用错误，理应撤销（2004）泰民一初字第399号判决。（二）原审原告主张陆建平应返还房屋，本院作为排除妨碍受理此案，经查起诉时该房屋实际由第三人陆建江占有并使用，因此，其所诉讼的原审被告陆建平不适格。（三）原审原告庭审中提出依据物权法定登记生效原则，现整幢房屋的产权登记在原审原告名下，对陆建平提出排除妨碍合情合理。本案中包含讼争房屋在内的整幢房屋登记时间为2002年5月16日，双方房屋交易时间在2002年7月30日，陆建平亦按合同约定超额交纳了房款，正常情况下双方可以在发生交易后按约办理过户登记，由于原审原告未办理土地征用出让相关手续，至少土地使用权过户变更登记依法不能完成，另外房屋买卖合同中约定由原审原告负责办理房屋产权证及土地使用证，原审原告并未履行此义务，对此原审原告负有责任。本案中当事人基于2002年7月30日的房屋买卖合同且支付相应对价后占有讼争房屋，房屋买卖合同也约定自购房之日起，产权即归原审被告陆建平，因此在房屋买卖合同尚未解除的情况下，原审原告起诉排除妨碍，要求陆建平迁出房屋于法无据。且我国的不动产登记是不动产物权的公示方式，旨在保护第三人的交易安全，而不是对特定权利的简单确权，因此，如因讼争房屋买卖而产生的产权归属问题，当事人可通过民事诉讼另行主张。（四）经查，原审因陆建平下落不明以公告送达方式送达诉讼文书在程序上存在瑕疵，但再审中原审被告陆建平已到庭应诉，并行使了自己的诉讼权利，补正了原审中存在的瑕疵。综上，原审原告的诉求缺乏事实和法律依据，其主张不应得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：1、撤销本院（2012）泰民一初字第1188号民事判决。2、驳回原审原告的诉讼请求。案件受理费80元，由原审原告负担。二审中，双方当事人没有提供新证据，本院查明的事实与一审查明的事实基本相同。本院认为，对合同效力的认定，是人民法院对合同类案件应当主动审查的内容之一，不受当事人的诉求的影响和限制，2002年7月30日，原审原被告所签售房协议，没有违反法律强制性规定，即便合同标的物存在瑕疵，导致合同不能全面履行，也并不因此影响合同的效力。（2004）泰民一初字第399号民事判决以当事人房地产转让时未交付全部土地使用权出让金等为由认定合同无效；（2012）泰民一初字第1188号民事判决认为依照无效协议，被上诉人陆建平应当返还讼争房屋均存在法律适用错误，予以撤销并无不当。被上诉人陆建平在讼争房屋两证不全，无法办理相关过户手续的情况下，为达到其目的，主张以售房协议无效涉诉，旨在执行过程中，通过法院裁定以房抵债，从而办理相关权证手续，其方法虽有失公允，但该辩解并不牵强。不动产登记其作用主要在于公示不动产的权利状态，使相对人有合理的理由相信其真实的权利状态，并与登记权利人进行交易。本案中，泰兴市泰兴镇花岗岩石材厂作为讼争房屋产权的所有权人与陆建平签订房屋买卖协议，双方按照约定交付房屋和支付价款，在该房屋权属存在争议的情况下，对其权属的审查判断主要是依赖于房屋买卖协议的效力及其所约定的权利义务，而非取决于不动产登记。作为售房协议的买方，无论是陆建平还是第三人陆建江，在协议合法有效情形之下，依照双方约定，占有、使用讼争房屋，不存在强占之非法状态。泰兴市人民法院（2016）苏1283民监2号民事裁定书载明，该案经该院院长提交审判委员会讨论决定再审，符合民事诉讼法及其相关司法解释的规定，不受当事人申请再审期限的限制，上诉人对此的上诉主张，本院不予支持。至于再审审理合议庭组成成员中的法官与决定再审合议庭组成成员部分相同于法无悖。综上所述，上诉人泰兴市泰兴镇花岗岩石材厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人泰兴市泰兴镇花岗岩石材厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋亚平审 判 员  赵 伟代理审判员  蒋慧玲二〇一七年二月十日书 记 员  冯 伟