上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初18438号
原告：李霞，女，1976年7月8日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：季飞，�海言知律师事务所律师。
被告：上海帷米商务信息咨询有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：杨熙，总经理。
委托诉讼代理人：胡琼月，女。
被告：刘建国，男，1963年6月20日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告李霞与被告上海帷米商务信息咨询有限公司(以下简称“帷米公司”)、刘建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，转为适用普通程序进行审理。本案于2017年11月15日、2018年1月9日、2018年3月2日三次公开开庭进行了审理。原告李霞的委托诉讼代理人季飞均到庭参加诉讼，原告李霞到庭参加第二、三次庭审，被告帷米公司的原委托诉讼代理人高雨烨到庭参加第一、二次庭审，被告帷米公司的委托诉讼代理人胡琼月到庭参加第三次庭审，被告刘建国经�院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李霞向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付违约金18,000元；2、判令两被告连带赔偿房屋恢复原状的费用80,000元；3、判令两被告连带赔偿损失38,700元(自2017年9月1日至2018年1月9日，按每月9,000元计算)；4、判令两被告连带支付水电费1,234.50元。事实和理由：2016年2月25日，原告和被告帷米公司的代表即被告刘建国签订《房屋租赁合同》，2016年2月29日双方另行签订了《房屋租赁合同(实惠服务社)》，约定被告刘建国租赁原告位于松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，用于工作室。合同期限自2016年3月1日至2018年2月28日，租金每月8,500元。合同约定，被告对房屋进行必要装饰，需要得到甲方书面确认，不改变房屋结构，不破坏原房屋装修等前提条件。�被告擅自改变装修，原告有权收回房子，且不承担任何违约责任，并索赔装修的损失费用。被告因业务需要提前解除合同的，可书面通知解除本合同，但应向原告支付月租金的两倍作为违约金。合同签订后，双方对房屋装修及附属设施进行了交接签收。
房屋租赁后，由被告帷米公司使用并支付房租。2017年6月初，原告与被告帷米公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原合同由帷米公司租赁使用，自2017年3月1日起的租金标准调整为每月9,000元。被告帷米公司支付了截至2017年8月31日的房屋租金。
2017年8月12日，原告收到两被告的函件，告知租赁合同提前于2017年7月31日终止，同时寄还了房屋钥匙。原告要求被告交清水电费、恢复原状。但两被告均以种种理由拒绝。为此，原告提起相应诉请。
被告上海帷米商务信息咨询有限公司辩称，刘�国是帷米公司的员工。帷米公司授权刘建国签订系争房屋的租赁合同，认可该行为是职务行为。同意原告的第一和第四项诉讼请求。对于第二、三项诉讼请求，认为事实上已经无法恢复原状，原告主张的恢复原状的费用过高，且恢复原状之前的损失属于原告自行扩大的损失，被告不应承担。
被告刘建国未发表答辩意见。
经审理查明：2016年2月25日，原告与被告刘建国签订居间版《房屋租赁合同》。同日，原告(出租方、甲方)与被告帷米公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同(实惠服务社)》，约定乙方向甲方承租系争房屋作为工作室使用。租期自2016年3月1日起至2018年2月28日止，每月租金8,500元，租金按3个月支付一次。此外，乙方向甲方支付租赁保证金10,000元。合同第七条约定，乙方可对该房屋进行必要装饰，需要得到甲方书面确认，不改变房屋结构，不破坏原房屋装修等。若乙方擅自改变装修，甲方有权收回房子，并索赔装修的损失费用。第八条约定，乙方返还该房屋应当符合租赁原状的状态。合同第十条约定，乙方因业务需要提前解除合同的，可书面通知甲方解除本合同，但应向甲方支付月租金的两倍作为违约金。合同乙方处由“刘建国”签字确认。合同附件中，双方针对房屋现有空调数量、水表电表读数、煤气卡余额、门禁卡和钥匙做了交割，同时双方确认每房间窗帘都有四套。
上述租赁合同履行过程中，原告与被告帷米公司签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定2017年3月1日至2018年2月28日的租金标准调整为每月9,000元。
另查明，被告帷米公司支付了保证金1万元，并支付了截至2017年8月31日的租金。
后被告帷米公司向原告发出告知函，告知原告：1、因公司业务经营调整�现正式通知原合同提前于2017年7月31日终止；……3、请贵方收到本函并与我司做好房屋交接后5日内将我司已付未履行(2017年8月1日至2017年8月31日)的租金8,500元返还我司。4、请贵方配合我司于2017年7月31日前办理该房屋的交接手续。
2017年8月11日，刘建国向原告发送催告函，要求原告在2017年8月14日前办理系争房屋的交接手续。
2017年8月14日，原告向两被告发送违约告知函，载明2017年8月12日原告收到刘建国发出的催告函，内有房屋钥匙及卡。要求被告交清水电煤等费用，并在2017年8月21日前将房屋恢复原状。
另，针对保证金，原告陈述，同意与违约金相抵扣。
案件审理过程中，本院至现场进行勘察。针对需要恢复原状的部分，原告陈述，改建部分有：1、西侧卧室顶部明线、灯、窗帘、东墙粉刷(原是鹅黄色现为白色)、西北角的监控线；2、客厅、玄关和餐厅，西墙16个打洞，客厅东墙电视墙拆除，南侧窗帘原有4幅现仅有1幅，电视墙北侧置物架改为了隔断，墙体粉刷、灯及明线；3、东侧卧室，墙体均粉刷过，顶部灯及明线，西北角监控走线，拉门卸下，阳台上窗帘导轨需拆除，阳台纱窗丢失；4、主卧卫生间，防盗纱窗丢失；5、北房间：墙体粉刷过(原为蓝色，现改为白色)，顶部明线、灯、窗帘、监控；6、楼梯过道，纱窗和窗帘均丢失；7、地下室，原来的灯卸下，装了灯和明线，顶部重新粉刷过。此外，损坏部分包括，地下室楼梯扶手及铁艺部分有损坏，餐厅两块地砖有损坏，客厅空调损坏，北房间和西侧卧室门框损坏(靠锁芯位置)，西侧卧室地板有磨损，防盗门门把手损坏。被告陈述，就损坏部分而言，对空调损坏无法确认，其他损坏情况的确存在，但无法确认是租赁过程中造成的。就改�部分而言，灯、明线和监控均确认。关于重新粉刷，确认客厅、餐厅、玄关、北房间均经过粉刷。窗帘和拉门是被告拆下的，但没有扔掉，都堆放在地下室。纱窗情况不清楚，但地下室有三幅，其中两幅是楼梯过道的。另外，拆下的灯都放在地下室里。
以上事实，有房屋租赁合同(实惠服务社)、房屋租赁合同补充协议、告知函、催告函、违约告知函及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点有：1、两被告应否承担连带责任；2、被告应否支付恢复原状的费用及应支付多少；3、被告应否赔偿损失。
关于争议焦点一，被告帷米公司认可其授权刘建国代为签订房屋租赁合同，且房屋租赁合同上载明的承租方为帷米公司，实际使用系争房屋的亦为帷米公司，故本院认定刘建国的行为系职务行为，该行为的法律后果�应由帷米公司承担。原告要求被告刘建国承担连带责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同(实惠服务社)》，系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。该合同第八条载明，被告返还房屋应当符合租赁原状的状态，故被告负有恢复原状的义务。庭审中，被告帷米公司表示，因恢复原状不具有可操作性，故同意给予原告折价赔偿。原告对此亦表示同意，并调整了相应的诉讼请求，系当事人意思自治，本院予以准许。双方争议主要在于赔偿数额，对此，本院综合考虑以下几个方面：1、租赁伊始，双方并未就租赁现状进行确认；2、原告认可在出租给�告之前，系争房屋已由自己及亲属使用达四年之久；3、针对损坏情况，被告认为属正常损耗。本院认为，在租赁合同履行过程中，原告负有容忍被告工作人员使用系争房屋的义务，对正常使用造成的损耗，原告亦应当有合理预期。综合现场勘察情况，难以认定楼梯扶手、地板、地砖、门框等的损坏超出了正常损耗的范围。空调的损坏，原告未能举证证明系由被告导致，本院亦难以采信。4、针对原告陈述的改建情况，被告部分予以确认。现已无房屋租赁伊始状态可供参照的情况下，本院结合被告自认的部分改建内容，酌情认定被告应当支付原告恢复原状的费用20,000元。
关于争议焦点三，原告认为被告损坏了房屋，导致原告无法正常自住或出租，故主张了自2017年9月1日至2018年1月9日的损失38,700元。对此，本院认为，原告在2017年8月12日即收到被告寄还的房屋�匙，获知了被告提前解除系争租赁合同的事实。虽双方对于合同解除的后果如何处理尚有争议，但根据诚实信用原则，原告亦负有防止损失进一步扩大的义务，而不应置之不理，放任损失的发生。虽被告对房屋进行了一定的改建，但结合现场勘查情况，该改建并不必然导致原告无法使用系争房屋。且系争租赁合同约定了相应的违约金，该违约金已包含了被告预期违约时给原告造成损失的补偿。故原告现以其无法正常使用系争房屋为由主张该笔损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的违约金及水电费，被告帷米公司同意给付，系在法律规定范围内自由处分其民事权利和诉讼权利，于法不悖，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第�百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海帷米商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李霞违约金18,000元(该违约金与被告支付的保证金10,000元相抵扣后，被告尚需支付原告8,000元)；
二、被告上海帷米商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李霞恢复原状的费用20,000元；
三、被告上海帷米商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李霞水电费1,234.50元；
四、驳回原告李霞的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,059元，由原告李霞负担2,528元(已付)，由被告上海帷米商务信息咨询有限公司负担531元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王凌琼
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 徐星华
二〇一八年三月十九日
书 记 员 刘金鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。