上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5086号
上诉人(原审被告)姚杰，男，1986年7月29日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人吴贤蓉，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)周传财，男，1932年6月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)杨秀红，女，1937年12月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。两被上诉人共同委托代理人郭伟栋、蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。上诉人姚杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初4740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，周传财、杨秀红的儿子即案外人周某某与姚杰的母亲即案外人姚某甲系再婚夫妻，二人于1990年10月登记结婚，婚后，双方未生育，因性格不合，1998年9月，经法院调解，双方自愿离婚。姚杰系姚乙与前夫所生之子。2003年4月2日，周传财、杨秀红与案外人上海上房物业管理有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，将系争房屋购买为产权房，2003年5月3日，该房屋产权登记在周传财、杨秀红名下。2009年7月29日，周传财、杨秀红(甲方)与姚杰(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海万忻房屋置换有限公司第三分公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，建筑面积59.84平方米，转让价款人民币80万元，甲方应于2009年9月20日前腾出该房屋并通知乙方验收交接；双方在2009年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；关于付款，约定乙方于2009年7月29日前支付20万元，于2009年9月15日前支付50万元，于2009年9月20日前支付10万元等内容。2009年9月10日，系争房屋产权登记在姚杰名下，但系争房屋一直由周传财、杨秀红居住至今，且户籍在该房屋内。姚杰未居住在内、户籍亦未在内。系争房屋产权证原件一直由周传财、杨秀红持有。周传财、杨秀红名下无其他房产。原审另查明，上述40万元银行贷款，姚杰已于2015年11月清偿完毕，系争房屋上设置的抵押已注销。关于房款的支付，姚杰陈述称其向周传财、杨秀红共支付过两笔款项，第一笔系向案外人中国建设银行股份有限公司上海静安支行贷款40万元。经查，该银行贷款于2009年10月9日划入周传财名下的中国建设银行账号内，同日，姚乙以周传财的代理人身份，将40万元取出并同时存入姚乙的个人账户内；第二笔款项系2009年8月5日，姚杰向周传财中国工商银行账户汇入16万元。经查，该笔款项确系在当日汇入周传财账户，同日，案外人雄海蓉以周传财代理人身份将该笔款项取出存入雄海蓉账户内。审理中，姚杰述称，购买系争房屋是听姚乙讲周传财、杨秀红要出售该房屋，房款用来养上诉人继父周某某，因其在外借债很多。周传财、杨秀红需要继续居住在该房屋内，故协商由姚杰购买。姚杰资金比较充裕，且考虑到有投资价值，故将系争房屋以低于市场价约二三十万的价格买下，除上述两笔款项外，未再向周传财、杨秀红支付过其他款项，因为姚乙为购买墓地、为其儿子偿还信用卡欠款、以及持续支付周某某生活费，花费约二三十万，故抵作房款。以上事实，由当事人提供的《上海市公有住房出售合同》、《上海市房地产买卖合同》、民事调解书、户口簿、个人贷款支付凭证、存款利息清单、取款凭条、存款凭条、客户印鉴、个人业务凭证以及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，原审法院予以确认。原审法院经审理后认为，探究合同的效力，除具备交易的一般形式要件外，还需从双方是否具有买卖房屋的真实意思表示方面分析。本案中，虽然系争房屋买卖合同中签名均是本人所签，且房屋产权已经进行了转让，表面上具备了房屋买卖的形式，但根据法院查明的事实，姚杰与周传财、杨秀红并不具备真实的买卖意思表示。首先，在付款方面,虽然银行贷款40万元进入了周传财账户，但在同一天即被姚杰的母亲取走并存入其个人账户，姚杰亦承认除56万元外，其余款项未支付过。姚杰辩称其余款项系其母亲代被上诉人购买墓穴、偿还借款等的抵债，但未能提供证据予以证明，姚杰辩称贷款金额由其母亲取走与本案无关，但该陈述与房款支付自相矛盾，故对姚杰辩称意见，原审法院不予采信。因此除姚杰向周传财支付16万元款项外，无证据证明姚杰另行支付过其他款项。其次，系争房屋一直由周传财、杨秀红居住至今，户口也在系争房屋内没有迁出，产权证原件也长期由周传财、杨秀红持有。姚杰也自述该房屋出售价格低于市场价二三十万，此显有违常理，不符合一般交易习惯。因此，姚杰不具备一般善意购房人之应有行为。综上，周传财、杨秀红述称的名为房屋买卖、实为为姚杰及其母亲套取银行贷款的说法更为可信。姚杰与周传财、杨秀红没有房屋买卖的真实意思表示，故双方所签订之合同应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。周传财、杨秀红认为未收到姚杰转账的16万元，但证据显示该笔款项存入周传财账户后，被案外人雄海蓉以周传财代理人名义取走，无法证明系姚杰取走，故该笔款项应返还给姚杰。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，作出如下判决：一、周传财、杨秀红与姚杰于2009年7月29日就上海市杨浦区工农三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，姚杰应于本判决生效之日起十日内配合周传财、杨秀红将该房屋产权恢复登记至周传财、杨秀红名下；二、周传财、杨秀红应于本判决生效之日起十日内返还姚杰人民币160,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币11,800元，减半收取计人民币5,900元，保全费人民币5,000元，由姚杰负担。原审判决后，上诉人姚杰不服，向本院提起上诉称：案外人姚乙并非合同的当事人，原审法院依据其取走40万元贷款即认定系争房屋买卖合同的目的是为骗取贷款缺乏法律依据和事实依据；上诉人与案外人姚乙在本案中未形成代理关系，被上诉人没有证据证明上诉人因姚乙的行为获得贷款，故原审事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人周传财、杨秀红答辩称：原审查明事实清楚，判决正确，请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人在订立合同时应遵循公平原则确定各方的权利义务，在履行合同时应当恪守诚实信用原则。2009年7月上诉人与被上诉人为系争房屋订立买卖合同，转让总价为80万元，该价格上诉人自认低于当时市场价20至30万元，而至本案诉讼前上诉人尚欠被上诉人房款本金24万元。虽然上诉人提出其母姚乙为被上诉人购买墓地等花费约二三十万抵作房款的辩称，但被上诉人不予认可且无确实证据佐证，故该节理由本院不予支持。故从本案系争合同订立时明显低于市场价的转让价格和合同付款情况，都有违合同公平原则和诚实信用原则。尤其本案被上诉人系他处无房的高龄老人，在双方订立买卖合同后，被上诉人至今仍居住系争房屋，为切实保护老年人合法权益，原审认定本案所涉房屋买卖合同无效本院予以支持，但原审认同被上诉人名为房屋买卖、实为为上诉人及其母亲套取银行贷款的理由缺乏依据，本院予以纠正。另外，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案合同订立后，原审已认定上诉人除通过转账支付被上诉人周传财16万元外，另40万元贷款也直接汇入周传财账户，且该贷款已由上诉人还清，故虽然该笔贷款根据原审查明事实在进入周传财账户当天即被案外人姚乙划走，但被上诉人未提供姚乙系代上诉人取款的证据，故姚乙取款系其个人行为，与本案无涉，被上诉人可另行向案外人姚乙主张。原审对此笔贷款返还处理不当，上诉人此节上诉理由本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初4740号民事判决第一项；二、撤销上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初4740号民事判决第二项；三、被上诉人周传财、杨秀红应于本判决生效之日起十日内返还上诉人姚杰人民币560,000元并按照中国人民银行同期存款利率的标准支付利息(其中人民币160,000元自2009年8月5日起算，人民币400,000元自2009年10月9日起算。)负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币11,800元，减半收取人民币5,900元，由上诉人姚杰负担4,000元，由被上诉人周传财、杨秀红负担1,900元，保全费人民币5,000元，由上诉人姚杰负担3,500元，由被上诉人周传财、杨秀红负担1,500元；二审案件受理费人民币11,800元，由上诉人姚杰负担8,000元，由被上诉人周传财、杨秀红负担3,800元。本判决为终审判决。
审判长 王亚勤
审判员 汪 毅
审判员 承怡文
二〇一六年八月二日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……