四川自贡市沿滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0311民初36号
原告：自贡市创兴投资有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区。
法定代表人：林国芬，董事长。
委托诉讼代理人：王彬，男，系公司员工。
被告：彭海峰，男，1991年12月4日出生，汉族，户籍地四川省自贡市自流井区，居住地四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：李伟，四川宣意律师事务所律师。
被告：林惠莲，女，1971年9月28日出生，汉族，户籍地四川省自贡市沿滩区，居住地四川省自贡市沿滩区。
原告自贡市创兴投资有限公司（以下简称创兴公司）诉被告彭海峰租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理。审理过程中，被告彭海峰申请追加林惠莲为共同被告，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创兴公司的委托诉讼代理人王彬、被告彭海峰及其委托诉讼代理人李伟、被告林惠莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
创兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告签订的《创兴城物业租赁合同》；2.判令被告支付原告商铺租金48285元，违约金56145.6元；3.本案诉讼费由被告承担。因被告彭海峰追加林惠莲为本案被告，故创兴公司变更原诉讼请求第二条为：所欠的房屋租金及违约金由二被告共同承担。事实及理由:2015年5月11日，创兴公司与彭海峰签订《创兴城物业租赁合同》，租赁创兴公司位于创兴城项目27号楼1层43号商铺。合同签订后，彭海峰支付了2015年8月1日至2016年7月31日的租金，但未支付2016年8月1日至2017年7月31日的租金。经催收未果，故诉至法院。
彭海峰辩称，其与创兴公司于2015年5月11日签订《创兴城物业租赁合同》并已经缴纳截止2016年7月31日租金属实，但该合同的权利义务已经于2016年11月4日转让给林惠莲，且该转让已经创兴公司同意。合同转让前，即2016年8月1日至2016年11月4日前的租金，创兴公司已经予以免除。合同转让后的租金，彭海峰不应当承担给付义务。
林惠莲辩称，受让彭海峰的租赁合同后一个月，准备不继续承租，但是创兴公司的工作人员让其继续租赁，同意降低租金并以彭海峰所缴纳的押金抵扣了房租。房押金抵扣后，房屋租金恢复原价其表示不再租赁，但创兴公司还是让其继续租赁，双方重新签订了合同。
本院经审理认定事实如下：2015年5月11日，创兴公司为甲方，彭海峰为乙方，双方签订《创兴城物业租赁合同》，约定彭海峰承租沿滩区沿滩新城创兴城项目7号楼1层43号商铺，建筑面积101.08平方米，租赁期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止。《创兴城物业租赁合同》第四条“租金及履约保证金”约定：2015年8月1日至2016年7月31日止，计费月份3月；2016年8月1日至2017年7月31日止，计费月份9月，月租金5365元，年租金48285元；合同期内租金总额280728元。租金采取先付方式，每3月为一期；合同履约保证金10122元。合同期内，承租方违反约定，应当承担违约责任，出租方有权直接从履约保证金中扣除相应的违约金、赔偿金及其他费用，不足部分由承租方补足。出租方从履约保证金中扣除相应金额后，承租方自接到通知之日起5日内应当补足保证金；第四条第6款第(5)项约定，“出现下列情形之一的，甲方有权全额没收履约保证金，……(5)乙方逾期达到15天未支付当期租金的”。《创兴城物业租赁合同》第十二条违约责任，第1款第(4)项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，……(4)乙方逾期未支付租金达到15天以上的；第2款约定，甲方依照上款约定解除合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同第四条第1款所载租金总额的20%作为违约金。同时，乙方缴纳的履约保证金不予退还。合同签订后，彭海峰支付了2015年8月1日至2016年7月31日止的租金。
2016年11月3日，彭海峰为申请人，林惠莲为转让接收人，签署《商铺转让申请》，11月4日，创兴公司的工作人员“饶志德”在《商铺转让申请》签署“同意转让，原合同租金及所有条款不变”。《商铺转让申请》约定，“彭海峰将案涉商铺转让给林惠莲，转让后所有条款及权益由林惠莲承受”。创兴公司、彭海峰、林惠莲对《商铺转让申请》属于合同转让均无异议。
2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金，创兴公司同意按照《创兴城物业租赁合同》约定租金标准的30%计收。在此期间，林惠莲未缴纳租金，但支付了水电费等其他费用。
2017年9月2日，创兴公司为甲方，林惠莲为乙方，双方签订《创兴城物业租赁合同》，创兴公司将本案所涉商铺出租给林惠莲，租期自2017年12月1日至2022年11月30日。
上述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
双方当事人有争议的事实，本院认定如下：一、关于创兴公司是否同意林惠莲将其受让的、彭海峰所缴纳的保证金10122元抵扣并清偿2016年8月1日至2017年7月31日期间租金的问题。创兴公司提出，其同意租金标准执行3折的前提条件是对保证金予以没收，但没有提供证据予以证明。林惠莲为证明双方已经达成以保证金抵扣租金，申请了四位证人出庭作证，但四位证人均只能证明林惠莲与创兴公司的工作人员协商抵扣租金事宜，不能证明双方对以保证金抵扣并清偿租金达成一致。林惠莲受让商铺后至双方重新签订租赁协议时，一直未缴纳租金，创兴公司也未举证证明进行过催收。2017年9月2日，在林惠莲未缴纳租金的情况下，创兴公司与林惠莲就其承租商铺重新签订租赁协议，与常理不合。通常情况下，在承租人未缴纳租金且合同未到期时，承租人要求重新签订协议，出租人也会要求付清租金后再考虑签订协议，除非双方对租金的支付达成了合意或者创兴公司管理混乱。林惠莲在经营期间缴纳了水电费，能够证明创兴公司对出租商铺进行了管理，因此基本可以排除因管理混乱导致租金未付时重新签订协议的可能。结合证人关于双方协商保证金抵扣租金的陈述，可以认定双方对以保证金抵扣租金进行了协商并达成了合意，但不足以证明已经清偿。二、关于2016年8月1日至2017年7月31日期间租金计费时间为9个月，其余3个月作为优惠期间不收取租金的问题。不收取租金的时间应当是该期间的前三个月还是后三个月，彭海峰与林惠莲陈述不一致，且合同未明确。彭海峰认为属于前三个月，不然创兴公司不会同意其将合同整体转让。林惠莲认为是后三个月，一般情况下商铺业主的优惠都是后三个月，不然优惠期满后承租人会出现退租的情况。对此，创兴公司未予明确优惠期间，且合同未明确约定。本院认为，在具体的不收取租金期间不能确定，且当事人不能达成一致的情况下，从合同约定的计租时间为9个月分析，合同并没有确定具体的优惠时间，仅是对一年的租金收取时间进行了约定，实际上是对租金的标准进行了优惠和调整。因此，免收租金的3个月不能确认为前三个月或后三个月不收取租金，也无法确认不收取租金具体时间，而仅属于对租金的调整。
本院认为，本院诉争的焦点为：一是创兴公司所主张的解除合同及违约责任是否应当得到支持；二是创兴公司所主张的租金金额、承担主体及方式。
关于创兴公司所主张的解除合同及违约责任是否应当得到支持的问题。创兴公司要求解除的合同，是2015年5月11日与彭海峰签订的《创兴城物业租赁合同》，该合同于2016年11月4日已经转让给林惠莲。林惠莲受让该合同后，对基于该合同所租赁的商铺，于2017年9月2日与创兴公司重新签订了《创兴城物业租赁合同》。林惠莲与创兴公司重新签订《创兴城物业租赁合同》的行为，实质上是对2015年5月11日签订的《创兴城物业租赁合同》通过协商的方式予以了终止。创兴公司要求解除已经协商终止的合同，于法无据，本院不予支持。
创兴公司根据2015年5月11日签订的《创兴城物业租赁合同》第十二条违约责任，“第1款第（4）项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，……（4）乙方逾期未支付租金达到15天以上的；第2款约定，甲方依照上款约定解除合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同第四条第1款所载租金总额的20%作为违约金。同时，乙方缴纳的履约保证金不予退还。”的约定，主张合同租金总额280728元的20%计算违约金，其适用条件是因承租方违约未支付租金时，出租方依照约定行使合同解除权，在解除合同时有权依据约定主张违约责任。本案中，2015年5月11日签订的《创兴城物业租赁合同》已经协商终止，创兴公司既不能对已经协商终止的合同行使合同解除权，也当然无权依照解除合同的约定条件要求合同相对方承担违约责任。
因此，创兴公司关于解除2015年5月11日签订的《创兴城物业租赁合同》及彭海峰、林惠莲共同承担违约金56145.6元的主张，于法无据，本院不予支持。
创兴公司所主张的租金金额、承担主体及方式的问题。
创兴公司要求彭海峰、林惠莲共同承担2016年8月1日至2017年7月31日的租金48285元。首先，对该期间的租金，《创兴城物业租赁合同》约定金额为48285元/年，根据双方确定的30%计算，租金应当为48285元×30%=14485.5元。根据创兴公司、林惠莲以保证金10122元抵扣租金的合意，予以品迭后，未支付租金为14485.5元－10122元=4363.5元。其次，因本案当事人对2016年11月4日彭海峰将《租赁合同》转让给林惠莲并无异议，因此创兴公司要求彭海峰、林惠莲共同承担未付租金于法无据，彭海峰、林惠莲应当各自独立承担给付租金的义务。彭海峰将合同转让给林惠莲后，该合同的租金支付义务应当由林惠莲承担，但转让前的租金，应当由彭海峰自行承担。对该期间的月租金标准，应当以年租金标准的30%计算后，按照12个月计算，即48285元/年×30%÷12月=1207.13元/月。彭海峰、林惠莲应当按照使用时间承担租金。彭海峰使用时间自2016年8月1日至2016年11月，共3个月，应当承担租金1207.13元/月×3月=3621.35元；林惠莲应当承担9个月租金，即1207.13元/月×3月=10864.15元，抵扣其保证金10122元后，还应当支付租金742.15元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告彭海峰于本判决生效之日起十日内支付原告自贡市创兴投资有限公司租金3621.35元；
二、被告林惠莲于本判决生效之日起十日内支付原告自贡市创兴投资有限公司租金742.15元；
三、驳回原告自贡市创兴投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2388元，减半收取计1194元，由被告彭海峰、林惠莲负担25元，由原告自贡市创兴投资有限公司负担1169元（原告自贡市创兴投资有限公司于立案时预交受理费，由被告彭海峰、林惠莲于本判决生效之日起十日内支付原告自贡市创兴投资有限公司25元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川自贡市中级人民法院；并向四川自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 甘雨财
二〇一八年四月十三日
法官助理 喻 婷
书 记 员 赵 玥