河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终778号
上诉人（原审被告）：张保民，男，汉族，1969年12月15日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张童昱，与上诉人系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：河南太极物业服务有限公司，住所地郑州市城南路182号。
法定代表人：高保玉，经理。
委托诉讼代理人：郭志彦，河南宇法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晓旭，河南宇法律师事务所律师。
上诉人张保民因与被上诉人河南太极物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初25503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张保民上诉请求：请求撤销原判并依法改判。事实和理由：上诉人张保民于2006年购买住房一套，位于郑州市××区蜜××西路××院××楼××号，房屋建筑面积132，O1平方米，2007年8月入住，入住前签订了物业管理服务协议一份，这份协议是物业公司定制，不签订就不给业主交钥匙，协议约定了甲方对房屋共用部分，公用设施、绿化、环境卫生、公共秩序安全、交通等项目维护修缮与管理，上诉人给物业公司交每平方米1.1元物业费。
2007年8月至2013年1月，我家按时如数缴纳物业费从不拖欠，2013年至今没有缴纳原因如下：
一、2011年我发现邻居家客厅和卧室都安装有不锈钢防护栏(照片为证)，经询问是置业公司统一安装的，随即与物业相关人员反映沟通此事(置业和物业是一家公司)，也要求给我家补装，物业工作人员答应给领导反映后回复，数日后得到的答复是可以免交2年的物业费作为补偿防护栏费用，我们在市场上问了不锈钢防护栏的市场价位，两年物业费根本不够，要折合4-6年物业费才够安装护栏的费用，随后再次找物业沟通解决方案，公司当时答复一是按照同等标准尺寸给我家安装护栏，二是免缴4-5年物业费抵消，经过工作人员反映给领导，没有得到认可，因此搁置至今，安装不锈钢护栏是物业公司带领入户安装的，当时没到我家通知也没接到过类似电话，我们签订的物业管理服务协议中有设施设备服务与管理的约定，物业未履行约定。现要求给我家安装同样的防护栏及十一年没使用的费用补偿。
二、2014年7月物业公司将圣菲城大门右侧4层门面房一部分租给一家设计公司使用，此楼紧邻4号楼，我家与门面房楼顶露台平层，且楼间距不足两米，设计公司租用后，在楼顶露台上搭建封闭成办公场所，这样一来，我家光线和通风受到严重影响，两个卧室及客厅呈面壁状态，对方施工期间，我找物业公司数次反映无果，无奈我们报警，对方没有施工许可证，警察责令停工，但是警察前脚刚走，他们立马开工，再找物业仍然没有得到有效帮助，随后我们找来20多名工人强行把正在铺的木地板拆除，当天我们花费7000多元。装饰公司人员说是物业公司同意他们施工的，否则也不敢盲目花费几万元的材料装修（这段话当时有录音为证，可惜家中被盗手机丢失)此后几年里我们和设计公司冲突不断，露台上每天种花了、浇水了、吃饭了、休闲了人来人往，我家两个卧室和客厅与露台平层且不足两米的间距，没有任何隐私可言，对我们的影响苦不堪言，数次给物业反映，都没得到任何帮助和处理，直到最近装饰公司被查封，露台至今狼藉一片垃圾成堆(照片为证)夏天下雨垃圾堵塞下水道，露台上ＸＸ一片，滋生成群苍蝇蚊虫。平日里不敢开窗户，地板床上也都是一层灰尘，严重影响了我家的生活质量和家人的××被拆除的木板都堆放在我家二个卧室窗户下面的位置，我又找物业又找社区要求把木头堆放离我家稍远一点，无果情况下，我自己找来民工花费一千多元把木头等杂物挪走，就这个露台我家先后花费近万元，这些费用我并
没有要求物业承担，但楼顶属于公共空间。任何人不得占有和使用，我们签订的物业协议中有环境卫生，公共秩序，服务与管理物业均未做到，楼顶占为己有的物业有责任和义务要求恢复原状，为业主创造整洁的生活空间，根据我家的环境卫生实际情况违背了当时签订的协议条款，要求物业公司把垃圾清理之前无权收取我家物业费。
三、2016年4月家中被盗，警察勘察现场发现小偷是半夜顺着下水管道攀爬入室盗窃，损失一部手机和2000元左右现金，还有我结婚时奶奶送的玉镯一只。试想如果当时家人碰上小偷，后果将无法预料，作为物业安全措施不到位，院里监控大半是坏的，保安都是老年人，晚上值班也是在睡觉，我们住户的安全得不到保障。签订物业管理服务协议有公共秩序和安全的约定，物业均未履行义务，要求对我家做出赔偿。
四、小区地下消防通道都改成车位卖了，地下车库一片混乱，步梯堆放的都是保洁人员积攒的废品，一旦发生火灾，逃生步梯被堵，消防车进不来，这都是极大的安全隐患，楼层的共用平台，几年都不打扫，物业协议里环境卫生一项也没有履行。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，以维护上诉人合法权益。
河南太极物业服务有限公司辩称，第一，物业公司没有义务给上诉人安装不锈钢护栏。第二，四层楼台顶的建筑垃圾是四层的业主租给其他第3人后，实施的一个装修行为，与物业公司无关。应当由上诉人与四楼业主就垃圾清理问题进行协商，属于河南太极物业服务有限公司相邻关系的一个法律关系，上诉人居住是在五楼。第三，盗窃事件属于刑事案件，与本案物业服务合同纠纷也没有法律关系。
河南太极物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2013年1月1日至2017年6月30日期间的物业费7840元及按照欠费金额年利率24%计算的违约金；2、由被告承担本案所有费用。
一审法院认定事实：被告是金水区鑫苑西路6号院4号楼5层14号房屋的业主。依据原告提交的入伙会签单显示，本案涉案房屋已于2007年4月28日交房，依据原告提交的郑州市个人房屋权属信息表显示，房屋用途为成套住宅，涉案房屋建筑面积为132.01平方米。
2007年4月28日，河南太极物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订前期物业管理服务协议一份，约定甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并依据本协议向被告收取物业管理费用；甲方向被告提供房屋自有部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。被告所购房屋位于该小区4号楼14号，类型为钢混，建筑面积130.17平方米。甲方提供的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序、交通秩序与车辆停放及房屋装饰装修管理。物业费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.10元，被告交纳费用时间为每单月10日前交纳本月及下月物业管理服务费用。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求甲方限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，甲方承担相应的法律责任。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。必要时双方均可向人民法院提起民事诉讼。该协议还对其他事项进行了约定。
上述协议签订后，被告向原告交纳物业费至2012年12月31日，自2013年1月1日起，被告未向原告交纳物业费。经原告书面催交后，被告仍未交纳，原告诉至该院，酿成本诉。
2008年5月22日，河南太极物业管理有限公司经郑州市工商行政管理局核准企业名称变更为河南太极物业服务有限公司。
一审法院认为，原、被告双方签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照协议的约定履行各自的义务。原告为被告所居住小区提供物业服务，被告作为该小区的业主接受了原告的物业服务，应当按照前期物业管理服务协议的约定向原告支付物业费。故原告主张被告支付自2013年1月1日至2017年6月30日期间物业费7840元（132．01平方米×1．1元／月／平方米）的诉讼请求，有理有据，该院予以支持。原告主张被告支付按照欠费金额年利率24％计算的违约金，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、被告张保民于本判决生效之日起十日内支付原告河南太极物业服务有限公司物业费7840元；二、驳回原告河南太极物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元后，由被告负担20元，原告负担5元。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，在上诉人房屋窗户外面系相邻楼层的楼顶，在楼顶上面堆放有较多的废弃物品及其他杂物。
本院认为，双方签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。被上诉人已提供物业服务，上诉人作为该小区的业主接受了物业服务，应当按照前期物业管理服务协议的约定支付物业费。上诉人称被上诉人同意安装护栏或抵减物业费用，该理由无证据证实，不予支持。上诉人诉称的房屋失窃及消防通道被堵问题，均不能成为其拒交物业费用的理由。但经现场查看，被上诉人对于楼顶堆积的杂物未及时清理，给被上诉人使用房屋的环境造成了较大影响。经上诉人多次投诉及反映，一直未能得到解决，造成双方矛盾的产生。对此，应视为被上诉人未尽到自己的工作职责，其提供的物业服务存在瑕疵，故对被上诉人要求的物业费用，应适当予以酌减。本院认为，以其应收取费用的50%支付为宜。
综上所述，上诉人张保民的上诉请求部分成立，予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初25503号民事判决第二项；
二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初25503号民事判决第一项为“上诉人张保民于本判决生效之日起十日内支付被上诉人河南太极物业服务有限公司物业费3920元。
一、二审案件受理费共计75元，由上诉人张保民负担37.5元，由被上诉人河南太极物业服务有限公司负担37.5元。
本判决为终审判决。
审判长 李继军
审判员 王燕燕
审判员 陈 涛
二〇一八年四月二十六日
书记员 王子姣