文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初135号原告：连卫东，男，1970年7月22日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：熊一玲，上海普世（昆山）律师事务所律师。被告：周锡明，男，1956年4月1日出生，住上海市宝山区。被告：徐美英，女，1965年6月19日出生，住江苏省太仓市。被告：奚桂兴，男，1953年7月9日出生，住上海市宝山区。被告：沈雪刚，男，1973年5月1日出生，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人（代理上列四被告）：沈自强，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人（代理上列四被告）：陆纯，江苏至誉律师事务所律师。原告连卫东与被告周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序分别于2017年1月23日、2017年3月31日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序，组成合议庭于2017年9月7日、2017年11月9日公开开庭进行了审理。四次开庭，原告连卫东的委托诉讼代理人熊一玲、四被告及其委托诉讼代理人沈自强、陆纯（参加第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连卫东向本院提出诉讼请求：1.要求四被告共同支付原告奶牛场地及设备租金共计188万元（以评估价为准）；2.诉讼费由四被告负担。事实和理由：2001年，原告通过招商到太仓市××镇投资建奶牛场，并于2002年6月5日与浮桥镇新邵村委会签订了《土地租赁协议》，于2015年3月11日签订了《土地承包经营权流转协议书》，租赁位于新邵村新××组牌××路××、××6.45亩土地用于建设奶牛棚。原告先后投资1000余万元建设奶牛棚及牛粪堆放点，并命名为“兄弟奶牛场”。2012年初，四被告向原告提出租用原告的奶牛棚及场地等现有固定设施饲养奶牛。考虑到双方系多年朋友，便未签订书面租赁合同，仅口头约定四被告租用原告的奶牛棚及现有固定设施饲养奶牛，双方在经营中各自负责，租赁费用随行就市按照市场标准支付。2016年10月，按照当地政府工作部署，奶牛养殖场需要搬迁并由政府对奶牛场业主进行补偿。太仓市新邵村民委员会对原告所属的兄弟奶牛场进行了相关设备及奶牛清点后进行了相应的补偿，补偿协议由原告一人签订。原告出于诚信答应等补偿金发放后进行结算，但被告不愿意支付多年租金，原告不得已拖延了补偿金的分配。2016年11月26日，四被告将原告诉至太仓市人民法院要求分配补偿金，原、被告达成了调解，被告也承诺结算相应租金。但此后四被告一直予以拖延。故而原告诉至法院，请求判如所请。就租金的计算，原告第一次庭审中明确系按照“租赁面积+奶牛数量”的方式确定，奶牛棚部分属于带设备租赁，按照1元/天·平方米计算，牛粪堆放区按照0.5元/天·平方米计算，实际租赁的天数为1786天，故租金计算方式如下：（奶牛棚面积1640平方米×1元/天·平方米+牛粪堆放面积1146平方米×0.5元/天·平方米）×1786天。被告周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚共同辩称：1.确认租赁事实的存在，但租金的计算并非按照使用面积和奶牛数量计算，而是依据各自经营所使用的牛床位数量作为计价单位，正常一头牛使用一个床位，小牛和大牛共同占用一个床位，四被告养殖的奶牛头数为157个，占用的床位是少于157个的。2.就租赁期限，四被告与原告形成租赁关系的时间是不一致的。被告沈雪刚、徐美英是从2012年1月1日起租赁的，2012年至2014年牛床位租金为500元/个·年，2015年开始700元/个·年；被告周锡明、奚桂兴是2014年4月1日起租赁的，租金始终为500元/个·年。3.就租金的支付，租赁方式均为先付后用，四被告不存在结欠租金的事实，仅在2016年11月拆迁时尚余部分尾数未进行最终结算，差额仅几千元；被告周锡明、奚桂兴仅有2016年11月的租金未付，其余均已付清。综上，请求法院驳回原告连卫东的诉讼请求。针对四被告上述答辩意见,原告认可四被告开始租赁的时间并不相同，并于第一次庭审后变更其诉讼请求为：四被告一共租赁原告1640平方米的牛棚（带设备）及1146平方米的空地堆放牛粪，按照带设备租赁0.5元/天·平方米、不带设备租赁0.2元/天·平方米的标准计算租金。其中，1、被告徐美英、沈雪刚租赁期限自2012年1月1日起至2016年11月20日止，计算为：2012年1月1日至2014年4月1日期间850天，租金为1640×0.5×850+1640×0.2×850=975800元；2014年4月1日至2016年11月20日期间929天，租金为1640/2×0.5×929+1146/2×0.2×929=487353.4元。2、被告周锡明、奚桂兴租赁期限自2014年4月1日起至2016年11月20日止，租金为1640/2×0.5×929+1640/2×0.2×929=533246元。上述四被告欠付租金合计1996399.4元。原告于第三次庭审中又明确租金的计算标准为按照租赁的床位和房间数量计算：牛床位1000元/个·年、房间6000元/间·年，标准每年递增10%。其最终的诉讼请求为：要求四被告支付租金921836.5元。计算方式如下：1、2012年度租金为1000元/个×98个+6000元/间×4间=122000元；2、2013年度租金为1100元/个×98个+6600元/间×4间=134200元；3、2014年1月1日至2014年3月31日租金为（1210元/个×98个+7260元/间×4间）×0.25年=36905元；4、2014年4月1日至2015年3月31日租金为（1210元/个×157个+7260元/间×6间）=233530元；5、2015年4月1日至2016年3月31日租金为（1331元/个×157个+7980元/间×6间）=256847元；6、2016年4月1日至2016年11月30日租金为（1464.1元/个×157个+8778元/间×6间）×8/12=188354.5元。上述租金合计971836.5元，原告自认被告已经给付了5万元租金，故欠付租金总额为921836.5元。针对原告上述诉讼请求，四被告补充辩称：对于租金按照牛床位和房间数计算没有异议，但原告所陈述的金额与事实不符。1、2012年1月5日至2013年5月10日期间，牛床位500元/个·年，使用了40个；房间1800元/个·间，使用了4间。2、2013年5月11日至2014年3月31日期间，使用了60个牛床位，500元/个·年；4个房间，1800元/间·年。3、2014年4月1日至2016年11月30日期间，使用了147个牛床位（其中82个700元/个·年、65个500元/个·年）和6个房间（1800元/间·年）。针对上述期间的租金，四被告的支付方式为：沈雪刚和徐美英2015年1月之前的款项已经结算完毕，具体时间和金额记不清了，2015年1月25日支付了5万元，2015年2月15日付过18200元（连卫东委托周锡明从沈雪刚的奶款中扣除后给的），2016年1月29日付过3万元，2016年5月8日付过2万元，均现金给付。周锡明于2014年3月付给原告2万元，支付的是到2015年3月31日的租金；2015年4月1日开始每月付1667元，从收取的奶款中扣除后一并支付给连卫东。奚桂兴2014年3月29日至2014年12月31日期间的租金是由原告连卫东从奚桂兴两头牛的保险款中直接扣下的；2015年1月开始每月1667元的租金和周锡明一样从奶款中直接扣下付给连卫东。经审理查明：2001年8月19日，太仓市农业产业化领导小组办公室作出《关于同意浏家港镇农业产业结构调整的批复》，同意将赵阳村400亩耕地由种植业调整为养殖业，建奶牛场。2002年6月5日，太仓市浏家港镇新邵民委员会（甲方）与案外人顾中一（乙方）签订《土地租用协议》一份，约定甲方提供土地由乙方建造奶牛棚及场地，坐落在新邵村××卫组××、××杨牛泾西，共计6.15亩；租用期限自2002年-2012年底10年期，租用费用为每亩每年300元。后顾中一于2003年7月17日将该上述场地转让给原告连卫东，并约定具体协议细则仍按原协议继续执行。2015年3月11日，原告连卫东代表太仓市××镇兄弟牧场（乙方）与新邵新立组村民（甲方）签订《土地承包经营权流转协议书》一份，约定甲方将新邵新立组牌九路东、周家泾北杨牛泾西的土地共计6.45亩流转给乙方作奶牛棚使用，流转期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，流转期内经济补偿为每亩1500元，以后每年土地流转费标准以2020年政府稻谷收购价格为基准调整。2016年11月20日，按照太仓市政府的统一部署，原告连卫东的奶牛养殖场列入整治对象，浮桥镇新邵村民委员会（甲方）与连卫东（乙方）签订《补偿协议》一份，约定由甲方对乙方坐落于新邵新立组的6.45亩场地进行搬迁补偿，补偿方式为一次性货币补偿，补偿内容包括：（1）房产评估1243216.58元，（2）可搬迁设备68771元，（3）不可搬迁设备526913元，（4）奶牛一次性补贴：成年奶牛307头×8000元/头=2456000元、小奶牛21头×2000元/头=42000元，（5）职工一次性安置费：15人，每人1.8万元，计270000元，（6）接电、接水补偿：接电12000元、接水2000元，（7）停产停业补偿：3498.85平方米，每平方米150元，计524827.5元，（8）办公生活用品及饲料、药物等搬迁费：3498.85平方米，每平方米65元，计227425.25元，（9）按时拆除奖励：3498.85平方米，每平方米80元，计279908元。上述九项合计补偿金额5653061.33元。2016年11月21日，太仓市浮桥镇政府司法所调解员、新邵工作人员等人在新邵村民委员会调解室就原、被告间纠纷组织调解，原告连卫东、四被告均在场。调解过程中，就拆迁补偿款问题，四被告认为要按照奶牛头数结算，连卫东则称：“这完全不可能……当初小四川、陈刚一起，在小房子讲清楚三七开，我拿七，你拿三。”徐美英称：“拿合同出来。”连卫东称：“不要合同。”在场调解员要求双方一个个讲，让连卫东先说，再由四被告陈述。连卫东提出：“还有一个，房租先付后用。今年房租还没有全部付清。”徐美英称：“付了5万元，阿付了5万元？”连卫东称：“嗯，是付了我5万元，总的房租几钿（多少钱）？你们已经到期了，房租也没有付清，到评估的时候已经到期了。”徐美英称：“啥已经到期了，付了你五万元，还有到我们这里拿了三捆草的钱你还没有给。”此后双方又就拆迁补偿款问题争吵。双方对录音真实性均没有异议，但原告连卫东认为收取了沈雪刚5万元并非租金，而是这几年中给被告使用场地的利息。2016年11月28日，本院受理周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚诉连卫东房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚起诉认为，2012年起四人利用连卫东开设的奶牛养殖场场地进行奶牛养殖经营，双方在各自经营中的奶牛由各自负责，并对相关设施进行了共同添附。连卫东因拆迁协议获得的补偿金额5653061.33元中，周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚应当获得1844954.12元的补偿，故四人要求连卫东支付补偿款1844954.12元。经本院主持调解，双方于2016年12月21日自愿达成如下调解协议，由连卫东于2017年1月11日前支付周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚补偿款1844954.12元并各半负担诉讼费用。以上事实，有原告提交的批复复印件、土地租用协议、土地承包经营权流转协议书、清单、补偿协议复印件、民事起诉状、民事调解书，被告提交的录音，当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。庭审中，双方当事人围绕如下存在争议的事实进行了陈述及举证、质证：一、原、被告之间租赁约定及事实。原告连卫东于2017年4月12日向本院陈述：“我是2002年开始经营兄弟牧场的，一开始我委托了顾中一帮我在浮桥租了土地并建造了奶牛场，2003年直接转到我这里来了，2015年我又重新签订了《土地承包经营权流转协议》，土地位置没有变化，2008年开始按照6.45亩计算，每年每亩1500元，每年递增10%，另外还租了两条河。拆迁时奶牛场的经营规模为328头牛（成年奶牛307头、小牛21头）；其中我养了171头牛（含成年奶牛161头、小牛10头），四被告一起养了157头（含成年奶牛146头、小牛11头）。我在经营奶牛场期间，四被告是分两次进场的，被告沈雪刚、徐美英于2012年1月5日进场，租了98个牛床，没有签订书面协议，因为关系比较好给了他优惠，按照1000元/头计算租金，每年递增10%，因为我给村民的租金也是递增的；2012年1月5日到2014年4月1日期间虽然奶牛有死亡和增加等情况，但沈雪刚、徐美英租的98个牛床位未变化过；当时约定先付后用，但是沈雪刚、徐美英一直称不赚钱，两人分文未付，我因为朋友关系没有强行催要。2014年4月1日周锡明、奚桂兴进场，进场后沈雪刚增加了租赁的牛床位至157个，沈雪刚将其中的部分转租给了周锡明和奚桂兴；2014年4月1日至2016年11月30日搬空，我租出去的就是157个，没有发生过变化，我没有单独与周锡明、奚桂兴签订租赁合同。这期间我延续了原来的价格标准，四人也未付过租金，他们内部的划分我也不清楚。除了租用的上述牛床，沈雪刚从2012年开始租用了4间小房间，按照500元/间·月，每年递增10%，周锡明进来之后又增加了2间，总共6间。政府拆迁补偿是按照面积计算的，四被告之前因拆迁安置补偿合同纠纷起诉我的时候也按照面积算，因此我这次起诉也是按照面积主张，实际当时的约定是按照个数来的。四被告租赁使用期间，原、被告间还曾就牛奶款有经济上的往来，我们之间的牛是分开经营，但是牛奶统一委托周锡明卖，周锡明收到奶款后根据各自牛奶的数量将款项支付给我。”四被告则陈述，租金按照牛床位和房间数计算是事实，四被告的租赁是有区分的,具体情况如下：1、沈雪刚、徐美英共同经营，从2012年1月开始租赁至2016年11月底止。2012年1月5日至2013年5月10日期间,使用了40个牛床位，500元/个·年；4个房间，1800元/间·年。2013年5月11日至2014年3月31日期间，使用了60个牛床位，500元/个·年；4间房间，1800元/间·年。2014年4月1日至2016年11月30日期间，使用了82个牛床位，700元/个·年；4间房间，1800元/间·年。2、周锡明、奚桂兴共同经营，从2014年3月29日开始租赁至2016年11月底止。期间两人使用了65个牛床位，500元/个·年；2间房间，1800元/间·年。另，审理中原、被告一致确认，四被告自2014年4月1日至2016年11月30日期间租赁的房间数量为6间；拆迁时四被告养殖的奶牛一共157头，含146头成年奶牛和11头小牛。对上述原、被告一致确认的事实，本院予以认定。租金支付的事实。四被告认为，按照双方先付后用的约定，被告已经向原告支付了2012年至2016年期间的租金，不存在原告所称欠付事实。除录音中原告所认可收到的5万元外，四被告向本院提交如下证据：1、沈雪刚牛棚租金费清单一份，该清单载明：“1.牛床费：82×700=57400元，2.住房费：1800×4=7200元，3.仓库1800×1=1800元；4.外面池：150×12=1800元。备注：住房、仓库、外面池是付2014年年度租费，合计10800元；牛床位是2015年度租金费57400元，奶间作无偿使用，总计人民币68200元，请于1月内付清。连卫东2014年12月31日”清单下方有蓝色圆珠笔字迹显示“2015.1.23.支付50000”，并加盖兄弟牧场公章。对该清单，四被告认为，清单中体现了租金先付后用的事实，2014年发出的催款清单催要的是2015年的租金，且原告已经收到了5万元；同时也体现出租赁的方式按照牛床位计算而非按照面积计算。原告连卫东对曾以此向被告沈雪刚催要租金的事实不持异议，亦明确上述所载“外面池”的费用不在起诉主张范围内，但认为：该清单系原告向沈雪刚催要2014年度费用而出具的，出于朋友关系而予以了优惠，沈雪刚租了98个牛床，但是实际使用了82个，所以也只计算了82个，但不代表对其他被告也优惠；牛床的年份是笔误，应该是2014年的；下方圆珠笔的字样不是本人签字，也没有收到该5万元；兄弟牧场的公章放在办公室里，平时原、被告都会使用到公章的。2、案外人黄振和的情况说明一份，情况说明载明：“我是兄弟奶牛场连卫东老板聘用的职工，在奶牛场做了8年；周锡明和奚桂兴是合在一起的，沈雪刚和徐美英是合在一起的，连老板把牛床位分别租给他们两家四个人，他们来的时间不太一样，牛床位的租金也不太一样，但都是先付后用的。周锡明和奚桂兴是2014年3月底来的，租了60多个牛床位，连老板给他们每年500元一个牛床位，再有4间小房子，小房子是每月每间150元，这样算起来大概是65-66个牛床位，所以连老板给周锡明和奚桂兴的租金标准是4万元/年，每人2万元一年。周锡明来之前就付了2万元的租金，我当时在场，租金从2014年3月31日用到2015年3月31日，然后从2015年4月1日开始周锡明每月付1667元，在结算奶款的时候扣，每个月都结算直至奶牛场拆迁。奚桂兴是2014年4月1日至2014年12月31日，因为有两只死牛的保险赔了16000元，保险款由连老板领取抵扣了2014年的租金，奚桂兴从2015年开始也在每月结算奶款时扣除1667元给连老板。沈雪刚、徐美英是2012年来的，当时连老板也是每年500元一个牛床位、每月150元一个小房子的标准租的；过了两年他们搬了个位置，用了大概80多个床位，所以租金涨到每年700元，也是先付后租，大多数是付现金给连老板，也有用奶款抵扣的。2016年5月份，我和连老板一起吃饭时沈雪刚来，连老板还问过沈雪刚要下半年的租金，沈雪刚拿了2万元给连老板，说今天只有2万，还有一点过几天再给。”四被告据此认为，奶牛场员工黄振和对奶牛场情况的陈述体现了租金的计算和交纳方式。原告对该情况说明的真实性和关联性均提出异议，认为案外人根据听说和自我意识断章取义理解原、被告之间的租赁关系，且该陈述系孤证。为此，本院于2017年5月18日向案外人黄振和进行了调查，并制作调查笔录，黄振和向本院称：“我是给连卫东打工的。我在牧场打工的时候，周锡明还没有来。沈雪刚、徐美英是一起来的，后来周锡明和奚桂兴一起过来的。沈雪刚和徐美英住在东面那一块，总共用了80个位置，位置是固定的，牛有多有少，沈雪刚刚来的时候牛是不满80头的，周锡明来了以后和沈雪刚一起养，牛有多少我不确定。周锡明刚来的时候大家关系都挺好，周锡明说这个地方是连卫东的，我用你（连卫东）的地方总要付租金的，当时当场就给了两万元。对于他们租金的具体约定我不清楚，情况说明是被告打印好来找我的。我只知道两个事实，一个是周锡明刚来的时候当场给了连卫东2万元，一个是2016年5月我和连卫东一起吃饭的时候，连卫东问沈雪刚要下半年租金，沈雪刚身上有2万元，当场给了连卫东。奶牛的经营原、被告是分开的，卖的时候一起卖，各自称好自己的分量计算钱，卖牛奶的事情由周锡明负责。兄弟牧场的公章放在连卫东办公室，大家都有钥匙。打官司之前、牛棚还没有拆的时候，周锡明在奶牛场闲聊的时候我听说租金从奶款里扣，徐美英和沈雪刚不是这样扣的。连卫东一直在说要租金，但是他们怎么谈的我不知道。”3、收据7份。上述收据出具日期分别为2014年3月16日、2015年1月23日、2015年2月23日、2016年1月12日、2016年1月29日、2016年3月30日、2016年5月8日，载明收到四被告的租金情况。被告以此证明被告以现金缴款和奶款抵扣的形式全额支付了租金，原告则对收据的真实性提出异议，认为上述收据非原告所写，原告亦从未出具过上述收据给被告，因兄弟牧场的公章存放在被告周锡明处，故上述收据系被告一次性制作而形成。为此，原告向本院申请司法鉴定。本院于2017年4月18日依法委托苏州同济司法鉴定所对上述7份收据是否为同一时间形成进行鉴定，该所于2017年7月3日出具文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：落款日期自2014年3月16日至2016年5月8日的7张收据是同一时间形成的。4、汇款回单复印件及被告周锡明制作的结算记录一份。汇款回单复印件显示2016年12月5日向原告转出的金额为149228.1元，被告周锡明制作的结算记录记载：“连卫东生奶数量49060，奶价4.11，奶款201636.60，扣料款-55370，扣房租（周、奚）+1667、+1667，10、11月份水费372.50，结余149228.10”。被告对此解释，被告周锡明、奚桂兴每月均通过奶款结算向原告支付租金1667元。原告对银行交易记录的真实性予以认可，但认为收到的款项系委托被告代为出售牛奶的奶款，被告的结算记录为单方制作，不予认可。5、被告周锡明制作的2015年、2016年奶牛支出账本一份，被告认为其中涉及奶款结算的记录中均有支付月租金1667元的记录，但认为都是合并在奶款中以现金支付，没有支付记录。原告则对该账本的真实性不予认可。对被告上述证据，本院认证如下：1、沈雪刚牛棚租金费清单，原告对除蓝色字迹外的部分予以认可，本院予以认定；蓝色字迹部分载明“2015.1.23支付50000”，其字迹明显与上部分连卫东书写部分不一致，且在兄弟牧场公章非原告一人使用、被告未能说明书写人的情况下，本院对该蓝色字迹内容部分不予认定。2、案外人黄振和的情况说明。被告向本院提供该情况说明，但并未申请黄振和出庭就上述情况说明的内容接受双方当事人的质询，结合本院的调查笔录，本院认为，其中有关原、被告间分别经营的情况能够与当事人的陈述相印证，有关沈雪刚租赁数量的陈述与前述租金费清单所载内容较为吻合，本院予以采信。就租金的约定及给付情况，黄振和在本院调查笔录中陈述与情况说明的内容前后不一，且其所陈述租金给付情况无其他证据予以印证，故本院不予采信。3、收据。因上述收据记载的年份跨度较大，但收据经司法鉴定为同一时间形成，与证据形式上的内容显然不符，不能显示客观情况，故本院对上述收据不予认定。4、汇款回单、结算记录。双方对汇款回单真实性不持异议，本院予以认定，但该汇款回单中未载明款项支付事由，无法确认与案件关联性，结算记录系被告自行制作，无其他证据予以佐证。故本院对该组证据不予认定。5、账本。该份证据为被告周锡明自行制作，现未有其他证据能够与账本所载内容形成印证，故本院对该账本不予认定。本案的争议焦点在于：一、四被告欠付租金的期间如何确定？二、四被告是否存在分开租赁经营的情况？三、四被告的租赁标准、数量如何确定？四被告欠付租金的期间如何确定？本院认为，本案四被告欠付租金的期间应为2016年度。理由如下：1、原告向本院主张2012年1月1日至2016年11月30日期间的全部租金，但其主张计算方式前后不一；其陈述将场地租赁给被告的5年间从未收到过租金，在被告提交录音后又改为陈述仅收到5万元，且认为该5万元是收取的利息，前后陈述自相矛盾；2、原告于2014年12月31日向沈雪刚出具的催费清单明确区分了催要的房间费用为2014年、牛床位费用为2015年，能够体现原告于2014年要求沈雪刚预交2015年牛床位费用的意思表示，在原告所称被告从未支付租金的情况下，作此区分进行催要并无必要，原告认为是笔误依据不足，本院不予采信；3、双方于2016年11月21日在新邵村委会的调解录音可以显示，原告、四被告均在场参与了调解，当调解人员要求双方分别就自己的诉求提出主张时，原告率先就租金问题提出“房租先付后用，今年房租还没有全部付清。”纵观该谈话过程的前后语境及当事人表述的针对性，应当认为原告向四被告主张的是2016年度仍存在欠付租金的事实。4、依据双方约定，租赁采用先付后租形式，原告所称5年间未收取任何租金的情况与客观常理不符，本院不予采信。故本院结合四被告于2016年11月30日拆迁搬离的事实，认定四被告欠付租金的期间为2016年1月1日至2016年11月30日。二、四被告是否存在分开租赁经营的情况？本院认为，四被告内部存在分开租赁的情形，应对其租金给付义务作区分处理，理由如下：1、从租赁时间而言，被告沈雪刚、徐美英与被告周锡明、奚桂兴存在进场的先后顺序，租赁起始时间点不同；2、从租赁方式而言，四被告确认租赁物存在内部划分问题，原告亦予以认可，并按照区分的方式计算了四被告的租金；3、从租金催要方式而言，原告向沈雪刚出具的催交费用清单也仅针对沈雪刚所租赁的部分场地，与被告有关区分租赁经营的陈述能够形成印证。故本院采纳当事人的计算方式，对本案四被告的租金给付义务进行区分，确定由被告沈雪刚、徐美英就其共同租赁部分向原告给付租金，由被告周锡明、奚桂兴就其共同租赁部分向原告给付租金。三、四被告的租赁标准、数量如何确定？就租赁标准，本院认为，原、被告间的租赁合同依法成立并生效，双方当事人应按照合同的约定履行义务。原告主张被告欠付租金，应当就双方约定的租金标准提供相应的合同依据，未能有效举证的，应承担相应法律后果。本院具体分析如下：1、原告向本院提出租金之主张，起诉时明确为按照“面积+数量”计算，后又以牛床数量作为计算单位，在诉讼中多次就租金变更计算方式，且主张欠付的租金总额也存在较大变动，明显不符合双方履约时的真实情况；2、原告向沈雪刚发送的催要清单显示，原告曾以牛床位700元/个·年、设备间1800元/间·年的价格向被告沈雪刚主张租金，能够体现双方实际履约过程中的单价标准；原告虽称该单价仅对沈雪刚作优惠计算，但未提供相应证据证明其所主张的租金标准，故本院对其意见不予采纳。3、原告向本院申请对租金标准进行评估，但依据合同法规定，仅在双方对租赁合同价款约定不明且不能达成补充协议的情况下方可参照市场价格履行，在原、被告原先关系较为熟络、经营存在合作的情况下，机械适用市场标准不符合客观实际，且现有证据能够反映双方在租赁时的单价，原告脱离双方约定要求进行市场价评估，缺乏相应依据，故对原告要求通过评估程序对租金进行确定的意见，本院不予采纳。4、被告周锡明、奚桂兴在沈雪刚、徐美英向原告租赁场地后，亦与原告发生租赁关系，四被告租赁的地段邻近、经营规模相当，一般情况下采用同等租赁标准的可能性较大，被告周锡明提出其租用的牛床位为500元/个·年，但未有其他有效证据予以印证。在双方对租金约定各执一词的情况下，本院统一采纳牛棚租金费清单中的单价作为本案原告所主张牛床位及设备间的租赁单价。就租赁数量，本院认为，双方虽对拆迁时四被告共养殖146头成年奶牛及11头小牛、租用6间房间的事实没有异议，但在租用牛床数量上未达成一致意见，因双方未有订立书面合同，租赁物基于拆迁已经灭失，数量问题也无法通过其他方式得以确定，本院仅能现有证据进行分析。就房间数量。原告主张共向四被告出租了6间房间，其向沈雪刚催费清单中显示房间数量为4间，能够体现出四被告存在区分租赁经营的情况。四被告对共计租赁6间房间不持异议，并确认沈雪刚、徐美英共同租赁4间，周锡明、奚桂兴共同租赁2间，与原告催交的事实能够形成印证，故本院基于双方当事人的陈述，认定被告沈雪刚、徐美英租赁的房间数量为4间，被告周锡明、奚桂兴租赁的房间数量为2间。就牛床位数量。本院注意到如下证据及当事人陈述：（1）原、被告均陈述牛的数量在租赁期间有所变化，但租赁的牛床位较为固定；（2）原告主张共出租157个牛床位，其中沈雪刚、徐美英租了98个牛床位，但因朋友关系优惠计算仅算了82个；（3）被告自认共计租赁了147个牛床位，沈雪刚、徐美英共同租赁82个牛床位，周锡明、奚桂兴共同租赁65个牛床位；（4）案外人黄振和向本院陈述被告沈雪刚、徐美英租用了80个牛床位；（5）向沈雪刚的催交费用清单显示牛床位数量为82个。本院认为，第一，在牛的数量并不恒定的情况下，不能简单得出床位数=牛数量的结论，就牛床位数量问题，原告负有举证责任；第二，沈雪刚、徐美英租用的牛床数82个有催交费用清单予以印证，与案外人黄振和的陈述也较为吻合，应当认为符合客观实际；第三，依据原告主张方式推算，被告周锡明、奚桂兴租赁牛床位的数量为59个（157-98），低于被告周锡明、奚桂兴自认的65个，显然不符合常理，而被告周锡明、奚桂兴所自认租赁的65个牛床位结合沈雪刚、徐美英租赁的82个牛床位，能够显示出牛床位数量依据成年奶牛头数确定的事实，更为符合客观实际。基于上述分析，本院认定被告沈雪刚、徐美英租赁的牛床位为82个，周锡明、奚桂兴租赁的牛床位为65个。另，原告基于录音所载陈述，认可被告已经给付5万元。本院认为，基于录音中双方陈述及所处语境，被告徐美英所称的支付5万元系针对原告提出的2016年欠付问题，故该5万元应当属于2016年已付租金。就该5万元，四被告确认系沈雪刚、徐美英支付，故本院依法将之从被告沈雪刚、徐美英的给付义务中予以扣除。被告主张的其他租金给付事实因缺乏有效证据支撑，本院不予认定。综上，本院围绕原告主张的租金请求范围，在欠付的2016年1月1日至2016年11月30日期间内，确定被告周锡明、奚桂兴应给付原告的租金为45008.33元【（65×700+2×1800）×11÷12】；被告沈雪刚、徐美英还应给付原告的租金为9216.67元【（82×700+4×1800）×11÷12-50000】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告周锡明、奚桂兴共同给付原告连卫东租金45008.33元；被告沈雪刚、徐美英共同给付原告连卫东租金9216.67元。上述两项，均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13018元，由原告连卫东负担12253元，被告周锡明、奚桂兴共同负担635元，被告徐美英、沈雪刚共同负担130元。鉴定费16180元，由四被告共同负担。该款原告已预交，本院不再退还，由四被告在履行本判决时按照其负担额一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  高 平审 判 员  刘晓敏人民陪审员  赵 沁二〇一八年一月三十一日书记员徐晓青