广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0605执异337号
异议人（申请执行人）：谢炳坚，男，汉族，1970年6月1日出生，住广东省四会市东城区。
委托代理人：刘敏，广东龙浩律师事务所律师。
委托代理人：陈雅精，广东龙浩律师事务所实习律师。
被执行人：梁文佳，男，汉族，1973年7月26日出生，住广东省佛山市禅城区。
被执行人：简志伟，男，汉族，1974年6月11日，住广东省佛山市禅城区。
第三人：徐庆良，男，汉族，1981年4月18日出生，住广东省梅州市梅江区。
第三人：兴业银行股份有限公司佛山顺德乐从支行，营业场所：佛山市顺德区乐从镇兴乐路54号。
负责人：霍炜堃，行长。
本院受理的（2014）佛南法执字第1125号案，即申请执行人谢炳坚与被执行人梁文佳、简志伟房屋买卖合同纠纷一案，在执行过程中，本院依法查封被执行人简志伟名下的位于佛山市南海区桂城***路***苑3404房（权利证号:020******193号*，以下简称“3404房”），并决定除去3404房的租约后拍卖。申请执行人谢炳坚对此提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人称，法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，对于涉案3404房的租赁合同除去后进行拍卖，申请人对此有异议。理由如下：1、涉案3404房原权属人是谢炳坚。2009年6月26日，谢炳坚将涉案房屋出租给徐庆良，租期从2009年7月15日至2014年7月14日。第一份租赁合同到期后，徐庆良与简志伟续签了书面的《房屋租赁合同》，租赁期36个月，从2014年7月15日至2017年7月15日止，至今涉案房屋一直都是由徐庆良承租、使用。徐庆良租赁涉案房产的时间应该从2009年7月15日开始计算，两份租赁合同是连续的合同，承租人为同一人，应该作为一个整体的合同来看，不应当拆分成两个合同来看待。且徐庆良承租房屋后进行装修，花费约上百万元的装修费。如法院解除徐庆良的租赁合同将严重损害徐庆良的经济利益及其他合法权益。2、2012年6月25日，谢炳坚将涉案房产卖给梁文佳，后过户登记到被执行人简志伟名下。截至2014年3月17日，梁文佳和简志伟仍有186万元购房款未支付给谢炳坚，被执行人梁文佳和简志伟书面承诺于2014年5月18日向谢炳坚支付上述款项，并同意在款项未支付完毕前涉案房屋由谢炳坚出租，租金无偿归谢炳坚所有。梁文佳和简志伟并没有按照承诺书约定的时间支付购房款，谢炳坚向佛山市南海区人民法院提起诉讼，案号：(2014）佛南法民三初字的611号，该案判决已于2014年9月生效，判决内容如下：一、梁文佳和简志伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款186000元予谢炳坚；梁文佳和简志伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以186万元为本金，从2012年9月26日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予谢炳坚；三、确认在梁文佳和简志伟履行完上述第一项、第二项判决确定的义务前，位于佛山市南海区桂城街道登录西路20号保利水城公馆信苑3404房（登记权属人为简志伟，登记权利证号为0200328193号A）收益权利归谢炳坚享有。即关于谢炳坚享有涉案房屋的收益权已经法院生效文书确认，两被执行人也没有上诉，如果现在解除上述租赁合同同时也严重损害了谢炳坚的房产收益权，请求法院慎重考虑多方当事人的权益，暂不处理上述涉案房产，或带租约拍卖涉案房产。
第三人兴业银行股份有限公司佛山顺德乐从支行（以下简称兴业银行）称，对于涉案房产，法院应当依法将原有的租赁权除去后进行拍卖。理由如下：1、案涉房屋原谢炳坚与徐庆良签订的租期从2009年7月15日至2014年7月14日的《房屋租赁合同》，在2012年6月25日房屋转让时依法遵循了“买卖不破租赁”原则，租赁继续存续至租赁到期日2014年7月14日，该租赁合同已经全部履行完毕。上述拟拍卖的房屋无论是房产证登记上，还是佛山市南海区人民法院出具的（2014）佛南法民三初字第611号判决书均证明该房屋现在所有权人是简志伟，那么关于该房屋的出租权现只能属于简志伟本人。2014年7月15日案涉房屋所有权人简志伟才将房屋租赁给第三人徐庆良，而案涉房屋现存的抵押权是2013年4月10日办理抵押登记的。也就说，案涉房屋“租赁在前，抵押在后”的情形已经因第一份租赁合同的履行完毕而结束，而现存的情形是“抵押在前，租赁在后”。案涉房屋的两份租赁合同虽然从时间上看是连续的，承租人为同一人，但因为权属人发生变更，出租人不同，签订合同的当事人不同，依据合同相对性原则，现在续存的租赁关系与之前已经履行完毕的第一份租赁合同没有关联性，更没有延续性。从法律性租赁关系上来说是两个独立不同的租赁关系，不能因为承租人为同一人，就人为的当作一个整体合同来看。关于承租人所谓的豪华装修有损失的可能，在“抵押在前，租赁在后”的情形，异议人也是知晓的，应当对该租赁的风险有预知，当由其自行承担或依据租赁合同等向出租人主张自己的权益。且法律赋予了承租人优先购买权，也未阻碍承租人参与竞价拍卖，解除现在租赁拍卖，将来第三人徐庆良也可以续租，并非必然造成什么严重的损害。2、（2014）佛南法民三初字第611号判决给谢炳坚的是房屋收益权，不是所有权，收益权不是对现存的租赁收益权，拍卖后也许会带来更好的收益也不一定，且是否还享有相关权益，尚待梁文佳、简志伟、第三人确认，请法院依法查明。3、实践证明，带租赁拍卖与除去租赁拍卖对拍卖参与和竞价有着十分严重的影响。本执行案件，被执行人可供执行的财产有限，待执行的债务巨大，带租赁拍卖势必影响最终的成交效果，有损享有优先受偿权的抵押权人的权益，也有损被执行人债务人的最终权益。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》明确了拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，继续存在拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去进行拍卖。综上，请法院除去租约拍卖，更好的维护申请执行人、各债权人及债务人等相关人的权益。
经审查查明，原告谢炳坚与被告梁文佳、简志伟、佛山市信力德能源有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月13日受理后，于同年8月29日作出（2014）佛南法民三初字第611号民事判决，判决如下：一、被告梁文佳、简志伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款1860000元予原告谢炳坚。二、被告梁文佳、简志伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1860000元为本金，从2012年9月26日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予原告谢炳坚。三、确认在被告梁文佳、简志伟履行完上述第一项、第二项判决确定的义务前，位于佛山市南海区桂城***路***苑3404房（登记权属人为简志伟，登记权利证号为0200328193号A）收益权利归原告谢炳坚享有。四、驳回原告其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取15438元、财产保全费5000元，合计20438元（原告已预交），由被告梁文佳、简志伟负担，两被告应于上述付款同期迳付还原告。该判决于2014年9月16日发生法律效力。因被告梁文佳、简志伟未履行该判决内容，谢炳坚向本院申请强制执行，本院于2014年10月13日立案执行，案号为（2014）佛南法执字第1125号。执行过程中，本院于2014年11月6日查封涉案3404房。
另查明，2009年6月26日，异议人与第三人徐庆良签订《房地产租赁合同》，将涉案3404房出租给徐庆良，租期从2009年7月15日至2014年7月14日。2012年4月16日，异议人与梁文佳签订《房地产买卖合同》将涉案3404房出售给梁文佳。2012年6月25日，涉案3404房变更登记权属人为简志伟。2013年3月17日，梁文佳、简志伟与第三人兴业银行签订《个人借款最高额抵押合同》、《个人授信额度借款合同》，将涉案3404房及位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城公馆礼苑3704房（以下简称3704房）抵押给第三人兴业银行，抵押最高本金限额为800万元。2013年4月10日，双方办理抵押权登记，证号：粤房地他项权证佛字第0200041894号。2014年4月19日，简志伟与第三人徐庆良签订《房地产租赁合同》，将涉案3404房出租给徐庆良，租期从2014年7月15日至2017年7月15日。2015年6月29日，佛山市顺德区人民法院作出（2015）佛顺法乐民初字第572号民事判决，判决第三人兴业银行对涉案3404房及3704房的房产在折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在本金800万元及相应利息范围内享有优先受偿权。2015年9月1日，本院通过谈话笔录的形式告知异议人、第三人徐庆良及兴业银行，本院拟除去租约拍卖涉案3404房。异议人遂提起本案异议。
本院认为，本案争议焦点为是否应带租约拍卖涉案3404房。异议人认为其于2009年6月26日与第三人徐庆良签订的《房地产租赁合同》与2014年4月19日简志伟与第三人徐庆良签订的《房地产租赁合同》应作为一个整体来看。综合两份租赁合同来看，除了承租人均为第三人徐庆良之外，出租人、租赁期间及租金等均不相同，简志伟基于其房产权属人的身份在异议人与第三人徐庆良签订的租赁合同租赁期限即将届满之际与第三人徐庆良重新签订的租赁合同应视为一份新的合同。因此，虽然简志伟与第三人徐庆良之间存在涉案3404房的租赁关系，但合同签订时间在涉案3404房抵押给第三人兴业银行之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，本案中，异议人基于涉案房屋出租享有的收益权影响第三人兴业银行对涉案3404房抵押权的实现，且第三人兴业银行不同意带租约拍卖，因此应除去租赁权后拍卖。综上，异议人的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下：
驳回异议人谢炳坚的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审 判 长 黄馨栗
人民陪审员 李为民
人民陪审员 冯少宽
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 洪瑞景