浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终2929号上诉人（原审被告）：朱伟，男，1971年1月7日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：高镭，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州振辉化工有限公司，住所地：杭州市萧山区江东工业园区江东一路。统一社会信用代码：913301007195130427。法定代表人：王秀英，总经理。委托代理人：李艳红、王君，浙江博方律师事务所律师。上诉人朱伟因与被上诉人杭州振辉化工有限公司（以下简称振辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，振辉公司与朱伟于2015年5月18日签订《厂房租赁合同》，约定：振辉公司将其所有的位于杭州市萧山区河庄街道三工段现存厂房4号车间其中的3196㎡，5号车间其中的1404㎡，合计4600㎡租赁给朱伟。租赁期限自2015年5月18日起至2020年6月22日止，第一年年租金在签订合同当日一次性付清60.48万元，包括一年租金、0.8万元门卫费及10万元保证金（押金）。第二期从2018年6月21日起每年租金为53.65万元，每年租金支付须在上年的到期日提前60天支付下年租金并一次性付清（详见租金支付方式附件）。以上租金均不含税金。朱伟须在当月付清物业费、水、电、电话、网络、清洁卫生费用、门卫人员工资、另杂工费、建筑物（围墙）等损坏维修、绿化损坏、从振辉桥西坡及长内外道路由朱伟超承载引起的维修、配电房及高配、低配设备维修保养等费用（按实际分摊结算）。由振辉公司代缴、代收水、电费、物业费等各项费用（朱伟在收到发票后3日内付清）。振辉公司收到朱伟全额租金后，朱伟须开具租金税务发票，相关费用及税金由朱伟承担。但朱伟将开票所需的税款先预缴至振辉公司账户后，振辉公司三日内到税务部门开具相应的缴税发票给乙方，税款多退少补。朱伟逾期未缴纳厂房租金及水、电费等相关费用的，振辉公司可提前解除本合同。本合同终止或解除后，朱伟应将租赁房屋及地面恢复原状，属于朱伟投入的机械设备，可自行拆走。朱伟未按约定缴纳租金、水、电费等相关费用的，每逾期一日，每日应向振辉公司交付未交付金额的千分之十的滞纳金，振辉公司可解除合同并没收保证金。由于提前解除和违约本合同所造成的损失，由有过错的一方承担违约责任。违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金。若朱伟违反合同或者合同期限未满即解除的，朱伟需全额支付免租期租金并承担违约责任。另约定，若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿费用归振辉公司所有，但对朱伟所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归朱伟所有，并且本合同自动作废。合同签订后，朱伟实际使用上述厂房并向振辉公司支付租金，2015年6月22日至2016年6月21日的年租金60.48万元朱伟已经付清。关于2016年6月22日至2017年6月21日的租金50.48万元，因振辉公司与朱伟之间发生诉讼，振辉公司涉及他案执行及拆迁等事项，朱伟曾于2016年10月19日向该院申请将上述租金50.48万元按月支付至该院账户直至案件审理完毕，该院对朱伟的该申请未予准许。之后，朱伟向振辉公司支付自2016年6月22日起至2016年12月21日止的半年租金25.24万元，此后的租金朱伟未再行支付。自2015年8月起至2016年7月期间，振辉公司根据朱伟的实际用电量，分摊实际产生的维修、配电房及高配、低配设备维修保养等费用向朱伟计收水电费，期间共计产生水电费用988882.59元。而朱伟按照0.85元每度标准向振辉公司支付电费，至2016年7月尚欠振辉公司水电费196484.05元未付。现振辉公司诉至原审法院，要求：1.解除与朱伟的租赁合同，朱伟立即腾房并将房屋恢复原状，并补缴自2016年6月22日起至腾房完毕之日止的租金；2.支付自2015年8月起至实际搬离之日止的水电费（至2016年7月拖欠的水电费为196484.05元）并支付自欠费之日起至实际履行之日止按月利率2%计算的滞纳金；3.振辉公司可没收保证金100000元，朱伟支付违约金50480元。原审另查明，就振辉公司所有的厂房，当地有关主管部门出具《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》1份，确认振辉公司虽未办理建设工程规划许可证等相关手续，但为明确企业产权，经审核同意对房屋所有权证等相关手续进行补办，振辉公司就案涉房屋已取得房屋所有权证。原审再查明，为加快大江东产业集聚区开发建设进程，就振辉公司所有的位于大江东产业集聚区河庄街道新围村、文伟村土地面积计191.5亩、建筑面积101298.52平方米地块（包括本案所涉租赁厂房）拆迁补偿事项，振辉公司与杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处签订《杭州大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置补偿协议》，对拆迁地块进行补偿的项目、金额、支付方式等进行确定，并要求振辉公司在签约后三个月内及时办理土地证、房产证注销手续并腾房交地。原审法院认为，就本案所涉租赁厂房，振辉公司虽未取得建设工程规划许可证，但根据《关于要求补办房屋所有权证等相关手续的报告》的内容，有关主管部门经审核已同意对房屋所有权证等相关手续进行补办，且振辉公司就案涉房屋事实上已取得房屋所有权证。故振辉公司虽未取得建设工程规划许可证，可认定为不影响《厂房租赁合同》效力，上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。朱伟辩称其系杭州越进塑业有限公司股东、受杭州越进塑业有限公司委托与振辉公司签订案涉《厂房租赁合同》。对此，《厂房租赁合同》签订于2015年5月18日，根据该院调取的杭州越进塑业有限公司（后变更为杭州越进新材料有限公司）的工商登记信息，杭州越进塑业有限公司成立于2014年8月20日，朱伟在与振辉公司签订合同时杭州越进塑业有限公司已经设立。同时，自杭州越进塑业有限公司设立以来，朱伟也并非公司股东。据此，该院认定与振辉公司发生厂房租赁关系的系朱伟，对朱伟的相关抗辩意见不予采信。本案的争议焦点在于朱伟是否存在迟延支付租金、水电费的情形，以致振辉公司可依约解除《厂房租赁合同》并要求朱伟腾退。一、关于水电费。根据以上对证据的认证，振辉公司向朱伟所开具的收据所载明的水电费金额，除实际发生的水电费外，还包括了门卫分摊、设备维修保养等费用。经该院核实，上述收据所载明的水电费金额并无明显不当，朱伟未按收据所载明金额向振辉公司足额支付水电费，仅按电费0.85元每度标准按月进行支付，已构成违约。但振辉公司在向朱伟收取水电费的过程中，未向朱伟告知水电费金额的相关组成和计算方法，亦存在不妥之处，在一定程度上导致了朱伟欠付水电费行为的发生。二、关于租金。《厂房租赁合同》约定朱伟应于2016年4月21日前支付2016年6月22日至2017年6月21日的租金50.48万元，但因振辉公司与朱伟之间诉讼尚未审结、双方之间《厂房租赁合同》能否解除尚处不确定状态，振辉公司涉及他案执行（如向振辉公司支付全年租金可能导致合同解除后已交付的租金无法返还）等原因，朱伟未按约支付租金，并于2016年10月19日向该院申请将上述租金50.48万元按月支付至该院账户，至本案审理完毕后再支付给振辉公司。在该院对朱伟的该申请未予准许后，朱伟另行向振辉公司支付了自2016年6月22日起至2016年12月21日止的半年租金。综上，朱伟虽存在欠付水电费的情形，但该欠付行为与振辉公司在收取水电费时未告知水电费金额的相关组成和计算方法具有一定的关联性；朱伟虽存在欠付租金的情形，但欠付租金存在一定的合理原因，且从朱伟申请将租金交至该院账户以及事后又将半年租金交付振辉公司的行为来看，朱伟也并没有拖欠租金的主观恶意。该院据此认为，《厂房租赁合同》虽约定：“朱伟未按约定缴纳租金、水、电费等相关费用的，每逾期一日，每日应向振辉公司交付未交付金额的千分之十的滞纳金，振辉公司可解除合同并没收保证金。”朱伟虽存在欠付部分水电费、租金的情形，但朱伟在履行合同的过程中并没有明显的违约主观恶意。振辉公司据此要求解除《厂房租赁合同》并要求朱伟腾退厂房，有违交易公平原则，该院不予支持。但是，根据该院查明的事实，本案所涉厂房目前面临政府征迁，若继续履行案涉《厂房租赁合同》显然将不能实现合同目的，根据公平原则并结合本案的实际情况，该院依法解除振辉公司与朱伟之间的《厂房租赁合同》。合同解除后，朱伟应及时搬离并将案涉房屋恢复原状，朱伟已支付的租金根据朱伟实际使用案涉厂房的时间，多退少补。朱伟至今尚欠振辉公司自2015年8月起至2016年7月止期间的水电费196484.05元属实，振辉公司要求朱伟支付水电费196484.05元的诉讼请求，依据充分，该院予以支持。但振辉公司所主张的滞纳金计算标准过高，该院酌情调整为自2016年8月1日起按日利率万分之五计算。关于振辉公司要求没收保证金100000元、朱伟支付违约金50480元的诉讼请求，鉴于该院对朱伟拖欠水电费的滞纳金已作相应处理，同时根据朱伟的具体违约情形、主观恶意程度以及振辉公司因此可能造成的损失大小，该院认为振辉公司的该部分诉讼请求，事实及法律依据不足，故不予支持。朱伟关于其不存在欠付租金情形的抗辩意见，该院部分予以采信；关于其非合同相对方及未欠付水电费的抗辩意见，该院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年2月10日判决:一、杭州振辉化工有限公司与朱伟之间的《厂房租赁合同》于判决生效之日起解除；二、朱伟于判决生效之日起十五日内将位于杭州市萧山区河庄街道三工段现存厂房4号车间其中的3196㎡，5号车间其中的1404㎡，合计4600㎡的厂房腾退并将房屋恢复原状，并支付按年租金504800元标准计算至实际腾房之日止的租金（朱伟已支付租金至2016年12月21日止）。三、朱伟于判决生效之日起十日内支付振辉公司杭州振辉化工有限公司截止2016年7月的水电费196484.05元并支付该款自2016年8月1日起按日利率万分之五计算至实际履行之日止的滞纳金。如朱伟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回杭州振辉化工有限公司的其余诉讼请求。案件受理费4230元，减半收取2115元，由朱伟负担。宣判后，朱伟不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，朱伟已足额支付水电费，不存在欠付水电费的行为。首先，2015年5月18日，朱伟代表杭州越进新材料有限公司与振辉公司签订案涉租赁合同，租赁其厂房用于生产塑料材料。合同签订时因朱伟厂房设备系24小时运转，双方对电费的约定为按峰谷电计价收费，据此核算电价应为0.7元左右/度。但在朱伟正式投产后，振辉公司又提出用电存在损耗要求提高电价。朱伟因租赁场地已装修完毕，且购买的设备已全部安装运转，再行搬迁将导致设备重大损耗，所以在原约定按峰谷电计价收费的情况下根据每月用电情况予以增加了电价。从朱伟租赁房屋截止至2016年2月25日，期间8个月内振辉公司认可朱伟支付的电价及相应电费，并未对朱伟每月支付的电费及电价提出任何异议。这足以说明朱伟已足额支付水电费用。二、原审法院认定事实错误，进而作出了错误的判决。原审法院认为，“振辉公司向朱伟所开具的收据所载明的水电费金额，除实际发生的水电费外还包括门卫分摊、设备维修保养等费用，经原审法院核实，上述所载明的水电费金额并无明显不当”，实属认定事实错误。首先，振辉公司的诉讼请求为支付拖欠的水电费，而非支付门卫分摊及设备维修保养等费用。原审法院存在超越审理范围作出判决的行为。其次，朱伟及振辉公司签订的《厂房租赁合同》第四条中明确约定了乙方应支付的费用——“乙方须在当月付清物业费、水、电、电话、网络、清洁卫生费用、门卫人员工资，另杂工费、建筑物等损坏维修、绿化损坏等设备的维修保养费用按实际分摊结算。”根据该条款可以明确水电费、门卫费、设备维修费用分属不同的费用，且门卫费朱伟已按合同约定提前支付，设备维修等费用也是按实结算，不能将该两项计算入水电费中。再次，《厂房租赁合同》约定提前支付的门卫费，并非仅仅为原审法院认为的门卫人员工资，而是使用门卫的所有费用，包括门卫人员工资及门卫电费分摊等。租赁协议中分别存在门卫费及门卫人员工资的表述就可说明问题。再次，设备维修部分根据约定应为按实际结算，但在本案中振辉公司并未提供相应维修凭证，无法证明损失的真实发生。最后，振辉公司起诉要求的电费远高于其支付给电力局的费用，振辉公司所主张的电费数额没有法律依据，也无事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。三、本案实质上是振辉公司为避免支付补偿款而进行的一次恶意诉讼。本案所涉厂房目前面临政府收购，朱伟对该租赁物所进行的装修及购买的设备已经政府指定评估机构评估，已计算入应支付给振辉公司的补偿款范围内。但振辉公司为避免向朱伟支付补偿款，以未足额支付水电费为由要求解除合同。朱伟在租赁该厂房后投入数百万元装修及购买安装设备，判令解除《厂房租赁合同》将造成朱伟重大损失，并且该行为有违公平原则和诚实信用原则。综上，请求二审法院：1、判令撤销杭州市萧山区人民法院作出的（2016）浙0109民初2676号民事判决书中第一、二、三项判决，并依法改判驳回振辉公司的所有诉讼请求。2、判令振辉公司承担一、二审诉讼费。被上诉人振辉公司答辩称：一、朱伟存在拖欠水电费的事实。自2015年8月起至2016年7月止，朱伟仅按照0.85元每度电的标准向振辉公司支付电费。但实际上，因朱伟用电量过大存在用电损耗等事实，为公平起见，振辉公司在标准上增加了一定费用。经结算，该期间水电费共计988882.59元，朱伟仅支付了电费792398.54元，尚欠振辉公司水电费196484.05元。二、原审法院认定事实并无错误。振辉公司向朱伟开具的收据载明的水电费金额，除实际发生的水电费外，还包括了门卫分摊、设备维修保养等费用。水电费、门卫费、设备维修保养等费用虽在合同中分属不同的费用，但是《厂房租赁合同》中明确约定了各项费用由振辉公司代缴、代收，而且实际产生的费用总和与收据相一致，故原审法院认定的事实并无错误。三、振辉公司要求解除合同、赔偿损失的请求于理于法皆有据。《厂房租赁合同》中明确约定了若逾期未缴纳厂房租金及水电费等相关费用的，可提前解除合同，合同终止或解除后，承租方应将租赁房屋及地面恢复原状，属于承租方投入的机械设备，可自行拆走等事项。朱伟拖欠租金及水电费等相关费用有事实依据，符合合同中约定解除合同的情形，故振辉公司要求判令解除合同于理有据。另外，案涉厂房面临政府征迁，若继续履行显然将不能实现合同目的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。故原审法院判令解除合同于法有据。综上所述，请求二审法院驳回朱伟的诉请。二审中，在本院指定的举证期限内，朱伟向本院提交了以下新证据：证据1，振辉公司向电力局支付电价与向租户收取电价的对比图、峰谷电电价计算方式，用以证明：1、振辉公司向租户收取的电费价格远高于其向电力局支付的价格，电费收取价格存在不合理；2、如按照峰谷电计价收费，越进公司每度电支付的金额应小于0.7元，与振辉公司要求收取的价格出入悬殊。证据2，汪某与徐某的录音文字及光盘，用以证明振辉公司拒收租金，越进公司不存在迟延支付租金的故意。证据3，汪某通话详单、徐某联通收据，用以证明2017年2月13日汪某电话联系徐某。证据4，朱伟与冯某的录音文字及光盘，用以证明：1、李某与冯某共同负责朱伟与振辉公司的租赁合同，其中因冯某请假一月，具体沟通负责人员为李某；2、如果振辉公司不同意按峰谷电计算电费，朱伟不会租赁该厂房。证据5，朱伟电话详单、冯某移动收据，用以证明2017年5月21日朱伟电话联系冯某。证据6、变更登记情况，用以证明越进公司的两个股东为毛某及朱某，毛某为法定代表人。证据7、结婚证、户口本，用以证明毛某与朱伟系夫妻关系，朱某系毛某与朱伟的女儿，朱伟系受越进公司委托与振辉公司签订房屋租赁合同。振辉公司质证称，对证据1，三性均不予认可，该证据系越进公司单方制作，且电力局收取的电价与振辉公司收取的电价因存在损耗本身就不同；对证据2-3，真实性予以认可，但无法证明振辉公司拒收租金的事实。理由如下：第一，电话录音内容不能体现振辉公司有拒收租金的事实；第二，原审法院受理本案时间在先，越进公司支付租金时间在后，根据案涉合同约定，越进公司未在2016年4月24日付清2016-2017年的租金就已经构成了违约行为，而录音是在2017年2月13日，事后支付租金的意图不能证明在先的支付租金意图；第三，该组证据不能达到其证明目的；第四，汪某不能代表楼进、朱伟与ＸＸ平，该三个当事人是独立于越进公司的，且朱伟与ＸＸ平是越进公司股东只是振辉公司的单方面声明。对证据4-5，冯某身份不明，也没有证据证明冯某代表振辉公司参与了租赁事宜，故对该组证据的三性不予认可，该组证据没有证明效力。对证据6-7，真实性、合法性没有异议，但关联性及证明目的有异议，该组证据不能证明朱伟系越进公司股东或实际控制人，且朱伟签订合同时越进公司已经设立，故案涉付租赁合同系朱伟个人名义签订。本院经审查后认为，证据1系越进公司单方制作，不符合证据的法定形式，本院不予认可；证据2-3，本院对真实性予以认可，但该证据无法证明其证明目的；证据4-5，本院对真实性不予认可；证据6-7，本院对真实性予以认可，但该证据无法证明其证明目的。朱伟2017年8月10日向本院提交的通话记录、百度资料、录音文字及光盘以及客户变更用电（甲类）申请表等材料，因已超过本院指定的举证期限，本院对此不予认可。振辉公司未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是朱伟是否欠付租金、水电费以及案涉《厂房租赁合同》是否应当解除。朱伟主张，其已经足额支付了水电费且案涉《厂房租赁合同》不应解除。但从本案查明的事实来看，首先，原审法院于2016年2月25日立案受理本案，而朱伟此前已支付租金至2016年6月21日，即原审法院受理本案前，朱伟并不存在欠付租金的违约行为，而本案审理过程中产生的相应欠付租金并非违约行为，亦不能以此为由解除案涉《厂房租赁合同》。其次，由于本案双方均未能提供证据对其各自主张的水电费计收标准及水电费收据所载金额的具体构成加以证明，考虑到园区整体的用电消耗、朱伟的实际用电量，以及案涉《厂房租赁合同》中约定由振辉公司代缴、代收相应费用，振辉公司关于水电费收据所载金额系实际水电费加上电路损耗、门卫分摊、设备维修保养等费用的主张并无明显不当。且振辉公司所主张的欠付水电费系其根据水电费收据金额与实际付款情况计算所得，故该欠付款项显然并非仅指水电费单项，原审法院并未超出振辉公司的诉讼请求作出判决。但因振辉公司在收取水电费过程中并未向朱伟告知水电费收据所载金额的具体构成和计算方法，在一定程度上存在过错，故朱伟并没有明显的主观违约故意。原审法院据此认定朱伟应当支付欠付的水电费及相应滞纳金但振辉公司不能以此为由解除合同，并无不当。最后，案涉《厂房租赁合同》约定，若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿费用归振辉公司所有，但对朱伟所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归朱伟所有，并且本合同自动作废。本案中，振辉公司所在地块已被纳入征地拆迁规划，案涉《厂房租赁合同》实际已经无法履行，合同目的已经无法实现，故原审法院根据合同约定与实际情况判决案涉《厂房租赁合同》于判决生效之日解除，要求朱伟及时腾退、恢复原状并支付相应租金，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4230元，由朱伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  盛 峰代理审判员  毕克来二〇一七年八月十五日书 记 员  张 琪