重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初9843号原告：张丽君，女，1966年6月26日出生，汉族，住四川省三台县。委托诉讼代理人：张德容，男，1965年10月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：谭敏，女，1978年8月23日出生，汉族，住重庆市北部新区。委托诉讼代理人：罗冬军，重庆知习律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国盛，重庆知习律师事务所律师。原告张丽君与被告谭敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员晏慧耘、范娅组成合议庭，于2017年9月21日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张丽君及其委托诉讼代理人张德容到庭参加诉讼，被告谭敏经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。2017年12月18日，由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员刘朝利、朱锡林组成合议庭，适用普通程序再次公开开庭进行了审理，原告张丽君的委托诉讼代理人张德容、被告谭敏的委托诉讼代理人罗冬军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽君向本院提出诉讼请求：1.解除原告张丽君与被告谭敏于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告谭敏立即返还原告张丽君位于重庆北部新区金山大道5号的租赁房屋，并搬离屋内属于被告的物资；3.被告谭敏立即支付原告张丽君2017年1月1日至2017年4月30日期间的租金13568元；4.被告谭敏立即支付原告张丽君违约金10000元；5.被告谭敏立即支付原告张丽君在租赁期间欠缴的水、电、气、物业管理费等费用8306.8元；6.被告谭敏支付因其原因造成杂物搬家费运费1000元；7.履约保证金不予退还；本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告按照合同的约定向被告交付了租赁场所，被告也按时支付了从2015年1月11日起至2017年1月10日期间的租金，但被告至今未向原告足额缴纳2017年1月11日至2017年3月10日的租金。原告于2017年1月12日催告被告缴纳租金未果，为此，原告于2017年1月16日对租赁房屋用铁链加锁，以此催告被告缴纳租金。之后，被告谭敏在电话中同意终止合同，将钥匙交由原告保管并联系转租事宜。2017年4月11日，原告本想告知被告已经联系好了新的租户，但被告一直不接电话，只是利用夜晚偷偷将值钱的东西搬走，留下许多杂物。2017年4月15日，为顺利让新租客入住房屋，原告请民工搬走杂物，花费运费1000元。故原告起诉来院。被告谭敏辩称，合同已于2017年1月16日解除；支付违约金无异议，被告有提前解除合同的违约行为，但违约金应当用保证金3000元抵扣，且过高应予调整；其他诉讼请求应驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、费用清单、短信聊天记录、银行对账单本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将坐落于重庆北部新区金山大道5号和附属设施，建筑面积99.93平方米，有偿租赁给乙方使用，租赁期限共8年，2014年12月1日起，至2022年12月1日止，月基准租金3200元，以后每年按3%递增；本合同签订时，乙方向甲方缴纳3个月租金共计9600元，同时缴纳抵押金3000元（不计息，合同期满，乙方义务履行完毕后退还）；以后按每季度一次缴纳租金，并提前五天前足额缴；甲方承诺对乙方提供40天的装修期作为乙方装修办公场地的时间，装修期乙方不缴纳房屋租金，只承担租赁房屋的物管费和水电费，装修期从2014年12月1日起至2015年1月10日止；乙方可自行向电力、自来水或物管部门申请代为办理，费用自理；物业管理公司的物业管理费由乙方负责交纳；乙方出现以下情况之一，视为严重违约行为，甲方有权即时终止合同，收回房屋，不退已预缴租金、押金、并承担违约金10000元：1.乙方从事违反国家法律、法规行为；2.乙方未到租赁止期，提前自行撤出行为；3.超过合同约定的租金缴纳时间，甲方可对乙方停电、停水等方式催缴欠租，甲方采用停电、停水等方式催缴欠租的，应该给予乙方三天的催告期，三天催告期后方可行使此项权利。若逾期三十天，还未缴纳，视为乙方严重违约。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告向原告支付了押金3000元和装修期结束后从2015年1月11日起至2017年1月10日的租金，2017年1月11日起的租金未支付。2017年1月16日，原告对租赁房屋用铁链加锁。之后，被告向原告交还了钥匙。2017年2月20日，原告代理人的老婆给被告发短信：谭总你好，我是张德容的老婆也就是恒大华府门面房东，你虽然把钥匙叫人给了我，但门面锁被人全部堵死了，用钥匙根本打不开，所以现在我们只好找开锁公司的来。被告回复：要得，我给张总说了，你把锁剪了就是。2017年4月11日，原告的代理人给被告发短信：依据合同法，由于你的违约，我们将收回房屋，终止出租合同，现书面通知你两天内清理房间物品，并前来处理所欠费用，否则我们将依法提起诉讼。被告未回复。2017年4月12日，原告代理人的老婆给被告发短信：人和门面已有人租下了，请你尽快与我联系处理房屋内东西。被告未回复。2017年4月15日，原告代理人给被告发短信：多次打电话你不接，发信息也不回，我们认为你是放弃里面的物品，只好找人把里面的物品搬出去丢了，搬家费用1000元由你承担。被告未回复。庭审中，原告主张，被告从未向原告提出过解除合同，双方口头协商一致租金支付到找到新承租人之日，原告与新承租人订立了从2017年5月1日起的合同，故诉请被告支付租金至2017年4月30日，原告未代被告支付欠付的水、电、物管费；原告没有与被告就违约金的支付及押金的退还达成过一致意见。被告称其在2016年12月中旬向原告提出不再租赁了，原告同意解除合同，并没有约定租金支付至新承租人租赁之日，正如原告诉状中所称，2017年1月16日被告在电话中同意了解除合同并交还了钥匙；原、被告曾协商一致除押金不退外，被告不再支付违约金。本院认为：原、被告签订的《美利山便民服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。关于解除合同。在2017年1月16日之前原、被告是否有提出过解除合同双方陈述不一，无证据佐证。原告在诉状中陈述“原告于2017年1月16日对所租房屋用铁链加锁，以此催告被告缴纳租金。之后，被告谭敏在电话中同意终止合同，将钥匙交由原告保管并联系转租事宜”，原告称不记得被告是在哪一天在电话中同意解除合同了，被告主张是在2017年1月16日当天就在电话中同意了解除合同。故应认定为双方已经对解除合同达成了一致的意思表示，合同已经解除，故原告要求判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。关于返还房屋并搬离物资。租赁房屋现已被原告收回且另行出租，屋内物资原告也自行搬出，故原告要求被告返还房屋并搬离物资无事实依据，本院不予支持。关于支付租金。2017年1月11日起的租金被告未予支付。2017年1月16日原告对租赁房屋加锁，应视为原告自行收回了租赁房屋，被告已实际无法使用，故被告仅应向原告支付2017年1月11日至2017年1月16日的租金3394.88元/月÷30天/月×6天=678.98元。超出该期间的租金本院不予支持。关于违约金。被告自认存在提前解除合同的违约行为，应承担违约金10000元，故对原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求本院予以支持。被告辩称已与原告协商一致不支付违约金无证据佐证，本院不予采信；该违约金金额的约定与合同解除后原告需另行出租造成房屋空置等所产生的损失相当，故对被告违约金约定过高应予调整的意见本院不予采信。关于水、电、气、物业管理费。租赁合同约定水、电、气、物业管理费由被告自行负责缴纳，现原告并未代被告进行支付，故原告要求被告向其支付水、电、气、物业管理费无事实依据，本院不予支持。关于搬家费。原告未对搬家费举示证据佐证，本院不予支持。关于履约保证金。履约保证金即合同约定的押金，按照合同的约定，被告提前解除合同的押金不予退还。押金在被告违约不予退还的情形下具有了违约金的性质，合同约定的解除合同的违约金10000元加上押金3000元不退，与被告违约给原告造成的损失相当，故对被告押金抵扣违约金的主张本院不予采信，对原告要求保证金3000元不予退还的诉讼请求本院予以支持，。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告谭敏于本判决生效后三日内向原告张丽君支付2017年1月11日至2017年1月16日的租金678.98元；二、被告谭敏于本判决生效后三日内向原告张丽君支付违约金10000元；三、原告张丽君不退还被告谭敏押金3000元；四、驳回原告张丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费622元，由原告张丽君负担382元、被告谭敏负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄明真人民陪审员  刘朝利人民陪审员  朱锡林二〇一七年十二月二十日书 记 员  陈 实