江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5769号
上诉人（原审被告）南京苏派服装有限公司，住所地南京市雨花台区西善桥街道曹家洼128号。
法定代表人王云，该公司经理。
委托代理人周成林，江苏中坚汇律师�务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会，住所地南京市雨花台区西善桥街道西善桥村。
负责人许发平，该村委员会主任。
委托代理人陈婧，江苏国成律师事务所律师。
原审被告南京雅丽达服装有限公司，住所地南京市雨花台区西善桥街道曹家洼128号。
法定代表人张春香，该公司经理。
上诉人南京苏派服装有限公司（以下简称苏派服装公司）因与被上诉人南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会（以下简称西善桥村委会）、原审被告南京雅丽达服装有限公司（以下简称雅丽达服装公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案�已审理终结。
西善桥村委会原审诉称：2005年11月30日，被告雅丽达服装公司与西善桥村委会签订《土地租赁协议》，租赁西善桥村委会坐落于西善桥村村民委员会曹家洼村民小组共计12亩集体土地，土地租赁期限为30年，租金为前三年每亩5000元，第三年开始每三年在原租金基础上递增5%，协议第七条第一款第五项明确约定，5000元／亩的租金系要求被告实现50000元／每亩税收的基础上的优惠租金；协议第七条第二款第六项明确约定，如被告不能完成约定的税收，则需要按照约定标准增加支付西善桥村委会用地租金。2006年9月，被告雅丽达服装公司与案外人投资设立被告苏派服装公司，住所地即位于上述租赁土地位置，实际是两被告共同使用租赁土地。土地租赁合同至今，被告苏派公司仅支付200000元租金，自2010年起也没有上缴税收。因两被告自身经营不善，至今拖欠西善桥村委会巨额租金，虽经西善桥村委会数次催要，但被告一直拒不支付。为维护西善桥村委会的合法权益，请求法院判令：1、解除西善桥村委会与被告的《土地租赁协议》，被告限期拆除房屋返还租赁土地；2、两被告连带偿还拖欠共计1823350元（截止2014年3月31日），以及占有使用费（自2014年4月1日至实际交还之日，按约定租金标准支付）；3、由两被告承担本案诉讼费用。
苏派服装公司、雅丽达服装公司原审辩称：被告不同意西善桥村委会解除租赁协议，造成协议不能够履行的原因并不是被告不缴纳租金，而是因为西善桥村委会在建设过程中未能提供相关手续，造成被告在土地使用建设过程中相关手续受到各方面阻力，不能够正常开展生产经营，因此西善桥村委会违约在先。西善桥村委会计算租金的方法不对，对西善桥村委会提出的在三年基础上浮动五个百分点，被告没有异议，但是在西善桥村委会提供的计算清单中所反映的计算方法，被告不认可，理由是如果依照协议约定支付租金，计算依据应该是05年11月30日的土地租赁协议第七条，乙方的权利义务第六项。从这条协议中可以看出，乙方承诺年税收不低于每亩五万元，现在结果是被告没有达到当初的承诺，应该属于违约，对增加租金的做法，应该作为违约金来计算，而不应该计算成土地租金，这一条显然是违约责任的追究条款，已远远高于合同法规定的违约金高于30%的幅度，所以对租金计算的方式是错误的。被告并没有违约，也不存在按照违约责任受到处罚的违约金，只应该支付按照合同约定的五千元每亩来计算租金，如果超过三年的话，可以提高0.5个百分点，要求法院依法判决。
原审法院经审理查明，2005年5月9日，西善桥村委会与被告苏派服装公司签订《用地协议》一份，协议约定，西善桥村委会将位于曹家洼村民小组土地约6.5亩出租给被告使用（以围墙砌好后实际面积计算），租用期自2006年6月1日至2036年5月31日，年租金为5000元／亩，自2007年7月1日起，每年1月份支付当年租金，且每三年在原基础上递增5%。双方并就其他权利义务进行了约定。2005年11月31日，西善桥村委会与被告苏派服装公司法定代表人王云签订《土地租赁协议》一份，西善桥村委会将位于南京市雨花台区人民政府西善桥街道办事处西善桥村村民委员会曹家洼村民小组土地约12亩出租给被告使用，租用期自2005年11月30日至2036年11月29日，租金采用先付款后使用方式（即每年1月1日、7月1日各付50%），前三年租金为5000元／亩，第三年开始每三年在原租金基础上递增5%。双方并就其他权利义务进行了约定，其中，西善�村委会承诺如被告实现50000元／亩的税收基数，土地租金按每亩5000元收取，税收每上升10000元／亩，则给予被告600元的奖励；被告承诺如被告不能实现50000元／亩的税收基数，每下降10000元，则以5000元／亩的基数上，增加支付用地租金60%。上述协议签订后，西善桥村委会按约将上述12亩土地交付被告苏派服装公司使用，被告苏派服装公司向西善桥村委会交付租金200000元，并在承租的土地上建造厂房及办公楼。经原审法院依法委托南京国衡工程造价咨询有限公司对被告所建厂房及办公楼等进行鉴定评估，该所建厂房及办公楼等总价为18887900元。后因被告未能按期支付租金，西善桥村委会遂诉。
另查明，本案所涉南京市雨花台区人民政府西善桥街道办事处西善桥村村民委员会曹家洼村民小组土地属南京市雨花台区西善桥街道西善桥村农民集体所有，该土地出租给被告苏派服装公司并未办理相应审批手续，且因此被告苏派服装公司于2006年11月6日被南京市国土资源局雨花台分局处罚8534元，被告雅丽达服装公司因违反《中华人民共和国城市规划法》关于在城市规划区内建设应取得建设规划许可证件的规定而被南京市雨花台区城市管理行政执法局罚款10000元。
上述事实，有当事人陈述、用地协议、土地租赁协议、财务凭证、行政处罚告知书、行政处罚决定书、银行转账凭证、集体土地证及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。西善桥村委会与被告苏派服装公司签订土地租赁协议，将南京市雨花台区西善桥村曹家洼村民小组土地出租给被告苏派服装公司建设厂房经营，虽系当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、�五十九条中关于建设用地应当符合土地利用规划并依法办理审批手续的规定，本案当事人之间关于南京市雨花台区人民政府西善桥街道办事处西善桥村村民委员会曹家洼村民小组土地的租赁协议所涉出租土地并未办理相关审批手续，故上述土地租赁协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，西善桥村委会作为该土地的出租方，且是房屋使用费的收取人，要求被告立即返还租赁土地，符合法律规定，原审法院予以支持；因被告已实际使用了土地，被告交付的租金不予返还，西善桥村委会要求被告支付土地占有使用费符合法律规定，原审法院予以支持。关于土地使用费标准，被告苏派服装公司辩称税收达不到相应标准应提高土地租金的约定属违约责任约定，根据双方关于租赁土地租金的约定的表述及书写位置，该约定条款属于双方权利义务中的约定条款，并非明确记载于租金标准，故被告该辩解具有事实依据，原审法院予以采信，参照双方关于租金数额的约定，截止至2015年7月31日，被告苏派服装公司共计应向西善桥村委会支付土地使用费613755元，扣除其实际交付的200000元，应另行向西善桥村委会支付413755元，并自2015年8月1日至实际迁让时止按每日192.94元向西善桥村委会支付土地使用费。关于被告苏派服装公司承租土地过程中建设厂房及办公楼等投入价值18887900元的损失及被南京市国土资源局雨花台分局处罚8534元的损失，原审法院认为，西善桥村委会作为本案所涉土地的所有权人对出租土地的性质及使用方式应当具有明确认知，且西善桥村委会收回该土地后对其上建筑物可享有使用权益，原审法院酌定西善桥村委会对被告苏派服装公司的该部分损失应当承担赔偿责任。关于西善桥村委会诉请被告雅丽达服装公司承担连带给付责任的诉讼请求，经原审庭审查明，该土地的承租人和实际使用人均为被告苏派服装公司，被告雅丽达服装公司仅是被告苏派服装公司的股东，西善桥村委会要求其承担连带责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于被告雅丽达服装公司被南京市雨花台区城市管理行政执法局处罚10000元的损失，从其被处罚的理由看，系因其建设厂房未办理相关建设规划许可证件，并无证据证明因本案所涉土地，且被告雅丽达服装公司并非本案所涉土地租赁协议当事人，故该项损失应由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、被告南京苏派服装有限公司于判决生效后十日内立即迁让位于南京市雨花台区西善桥村曹家洼村民小组土地及所属厂房、附属房及办公房等建筑物，并按上述建筑物鉴定时的状况向原告交付建筑物。二、被告南京苏派服装有限公司于判决生效后十日内一次性向原告南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会支付土地使用费413755元，并自2015年8月1日起按每日192.94元计付土地使用费至实际迁出时。三、原告南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会于被告南京苏派服装有限公司履行上述第一项判决内容十日内向其支付18896434元（含建筑物损失18887900元、罚款损失8534元）。四、驳回原告南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会要求被告南京雅丽达服装有限公司承担连带责任的诉讼请求。案件受理费用21210元、鉴定费80000元，合计101210元，由原告南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会负担80000元，由被告南京�派服装有限公司负担21210元。（上述费用由西善桥村委会预交，被告负担部分于支付土地使用费时一并支付给原告）
上诉人苏派服装公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。上诉人之所以未按期支付租金，系因被上诉人索要租金过高，且经协商和调解皆不愿意降低；上诉人之所以未办理相应审批手续，亦因被上诉人未履行协助办理建厂相关手续义务，且导致上诉人被行政罚款两次。二、一审法院因所涉土地未办理相关审批手续，故适用《中华人民共和国土地管理法》第二条和第五十九条的规定，认定《土地租赁协议》无效，错误。上诉人认为，这两条规定皆属于管理性规范，而非效力性规范，不涉及土地租赁协议效力的问题。该《土地租赁协议》受《中华人民共和国合同法》的调整，是双方意思自治的产物，应属有效。综上�上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，并判令被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人西善桥村委会辩称：我方认为一审判决支持已经充分考虑到上诉人的全部利益，我方不上诉是希望尽快将所租赁的房屋、附属物等建筑物收回。虽然法院认定双方的租赁合同无效，但房屋使用功能并没有受到任何损害，上诉人使用房屋过程中也是因为和其关联公司雅丽达服装公司自身的经营状况恶化而导致实际不能经营，并拖欠大量租金。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告雅丽达公司未到庭答辩。
二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，被上诉人西善桥村委会与上诉人苏派服装公司签订土地租赁协议，将村民小组的�地出租给上诉人建设厂房进行经营，并未办理相关土地及房屋的审批手续，该协议违反法律的禁止性规定，依法应当认定无效。合同无效后，被上诉人西善桥村委会作为出租人，有权要求收回土地并主张相应的土地使用费，原审法院判决支持西善桥村委会的诉讼请求，符合法律规定。上诉人上诉主张双方的租赁协议并不违反法律规定，没有法律依据，本院不予采纳。原审法院在判决返还土地的同时，对上诉人承租期间的建筑物进行评估并判决被上诉人西善桥村委会给予相应补偿，双方均未提出异议，本院亦予确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7506元，由上诉人苏派服装公司负担。
本判决为�审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一六年四月一日
书 记 员 汪海燕