福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初4847号
原告：安信卓越投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区王四营甲2号观107号，统一社会信用代码91110105069564306U。
法定代表人：王一鲁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵浩杰，北京提顿律师事务所律师。
被告：福建嘉润德糖业有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路72号3801室A8单元，统一社会信用代码913502006999431320。
法定代表人：吴钟灵。
原告安信卓越投资管理（北京）有限公司（以下简称卓越公司）与被告福建嘉润德糖业有限公司（以下简称嘉润德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓越公司的委托诉讼代理人赵浩杰到庭参加诉讼，被告嘉润德公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卓越公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年8月3日签订的《租赁合同》于2017年6月30日终止；2、被告双倍退还原告履约保证金222294元，支付原告违约金74098元，赔偿原告装饰装修损失219338元和消防改造费用64015元，合计579745元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月3日，原告与被告就位于泉州市丰泽区南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑（甲级写字楼1B）35层B3507、B3508、B3509、B3510号房间，共计740.98平方米的办公场所租赁事宜签订了《租赁合同》，租赁期限从2015年8月3日至2018年8月2日止，月租金标准为37049元，免租装修期为2015年8月3日至2015年10月2日。该合同签订后，原告依约向被告缴纳了2015年10月3日至2015年1月2日租金111147元，同时缴纳了履约保证金111147元。2017年5月30日前，原告与被告均遵守着合同的约定，但在2017年5月31日原告收到福建省厦门市中级人民法院的执行裁定及公告，该裁定和公告称因被告拖欠上海浦东发展银行有限公司厦门分行的借款，其名下的房产被予以执行，要求原告在30日内腾退所租赁的房屋。自此，原告已经无法再正常使用租赁房屋。原告依据双方的合同第9.7条的约定，特主张双倍返还履约保证金和相当于两个月租金的违约金。因原告对租赁房屋进行了装饰装修和消防改造，被告的违约也造成了原告的该项损失，依据双方合同第9.11条的约定主张赔偿损失。为此诉到本院。
被告嘉润德公司未作答辩。
原告卓越公司围绕诉讼请求依法提交了证据。被告嘉润德公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据具备真实性、合法性和关联性，予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案主要事实如下：
2015年8月3日，被告嘉润德公司作为甲方即出租人与原告卓越公司作为乙方即承租人就位于泉州市丰泽区南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑（甲级写字楼1B塔）35层B3507、B3508、B3509、B3510号房屋，共计740.98平方米的办公场所租赁事宜签订了《租赁合同》，合同约定的主要内容有：租赁期限从2015年8月3日至2018年8月2日止，月租金标准为37049元；第4.1条：本合同签署后5日内，乙方应当向甲方支付111147元作为履约保证金。……第9.7条：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方需向乙方承担租赁物业2个月租金（以解约时月租金标准计算）作为违约金，并须向乙方双倍返还履约保证金，9.7.1：甲方无权出租租赁物业或因甲方原因，致使乙方不继续承租物业的。……第9.11条：因甲方违约行为致使乙方遭受损失的，甲方按照本合同约定承担违约责任后，仍需向乙方赔偿损失。……合同签订后，被告依约交付了上述租赁物业，原告依约缴纳了租金及履约保证金111147元。
2017年5月31日，原告收到福建省厦门市中级人民法院的（2016）闽02执816号执行裁定书及公告，该裁定和公告载明因被告拖欠上海浦东发展银行有限公司厦门分行的借款，其名下的包括上述原告承租的物业将被强制执行拍卖处置，要求包括原告在内的房屋占用人在30日内腾退所租赁的房屋。后原告在2017年6月30日前腾退了上述承租的物业。
另查明，原告承租后将上述承租物业交给案外人福建省泉安建筑工程有限公司、福建茂荣集团有限公司分别装修、消防改造，支出装修费用219338元、改造费用64015元。原告在装修改造后于2015年10月初搬到上述承租物业办公，至其腾退搬离承租物业共使用了一年九个月。
综上，本院认为，原告卓越公司与被告嘉润德公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认，双方当事人均应按约履行各自的义务。被告出租给原告的物业因欠银行贷款被人民法院强制执行拍卖处置，原告根据人民法院的公告于2017年6月30日前腾退了向被告承租的物业，双方签订的《租赁合同》于2017年6月30日终止；且系被告的原因致原告未能继续承租物业，符合《租赁合同》第9.7条的约定，被告依约应支付原告2个月租金37049元×2＝74098元作为违约金，并须向乙方双倍返还履约保证金111147元×2＝222294元；原告因承租上述物业支出装修费用219338元、改造费用64015元，这些装修改造费用按合同约定其可以在34个月内摊销折旧完毕，但因被告的原因致原告实际使用1年9个月即21个月，尚有13个月未能摊销折旧，故原告的装修、改造费用损失为：（219338元+64015元）÷可使用34个月×未使用13个月≈108340元，被告应依约赔偿。原告诉讼请求合理部分予以支持。被告嘉润德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告安信卓越投资管理（北京）有限公司与被告福建嘉润德糖业有限公司于2015年8月3日签订的《租赁合同》于2017年6月30日终止；
二、被告福建嘉润德糖业有限公司应于本判决生效后十日内双倍退还原告安信卓越投资管理（北京）有限公司履约保证金222294元、支付原告违约金74098元、赔偿原告装修改造费用损失108340元，合计404732元；
三、驳回原告安信卓越投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17004元，由原告安信卓越投资管理（北京）有限公司负担3800元，由被告福建嘉润德糖业有限公司负担13204元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈琼璋
审 判 员 卢书琪
人民陪审员 吴家发
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 陈银珠
附引用的主要法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限为二年。有关时效的中止、中断，适用《中华人民共和国民事诉讼法》诉讼时效的有关规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。