广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0307民初14140号
原告：深圳市坪山某股份合作公司。
法定代表人：江某，董事长。
委托代理人：李瑞，广东辰科律师事务所律师。
委托代理人：袁伟，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。
被告：深圳某实业有限公司。
法定代表人：戴某，总经理。
委托代理人：尚德义，广东潇水律师事务所律师。
原告深圳市坪山某股份合作公司诉被告深圳某实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李瑞、被告委托代理人尚德义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月14日，原被告签订《租赁合同书》，合同约定原告将位于深圳市坪山新区某工业园B、C栋厂房整栋、配套6号宿舍二楼以上出租给被告使用。租赁物面积共计26241.83平方米，租赁期限为三年，从2013年4月1日起至2016年3月31日止。月租金为每月236176元，管理费每月26241元。2016年12月8日，原被告双方继续签订《物业租赁合同》，双方约定将租赁期限延长至2019年12月7日止，月租金每月为314901.96元，合同还约定被告应于每月10日前缴纳租金，逾期未交原告有权按超过天数向被告每天加收所欠租金的千分之三作违约金，被告逾期未支付租金的，原告有权停水、停电；被告逾期未支付租金超过履约保证金80%的，原告有权单方解除本合同，终止租赁关系，收回物业，不予退还履约保证金，并追究被告的违约责任。被告自2016年8月1日起，开始拖欠租金，自2016年4月1日起，开始拖欠水电费。经原告多次催促，被告至今分文未付。为维护原告的合法权益，起诉请求判令：1、解除原被告于2016年12月8日签订的租赁合同；2、被告返还涉案房屋给原告；3、被告支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金3345202元及逾期付款违约金（从2016年8月1日起，每逾期一日按拖欠金额的千分之三计算，至实际付清之日止）；4、被告支付原告代为缴付的水电费从2016年4月1日起，暂计至2017年7月31日止共计238999.1元及逾期付款违约金（从2016年4月1日起，每逾期一日按拖欠金额的千分之三计算，至实际付清之日止）；5、被告自2017年8月1日起按每月314901.96元的标准向原告支付房屋占有使用费；自2017年8月1日起，按每月26241.83元的标准向原告支付管理费，直至返还房屋为止；6、被告向原告交纳的履约保证金630000元归原告所有；7、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、原告主张的事实有误，原租赁的两栋厂房及配套宿舍，已于2017年3月终止了一栋厂房的租赁和宿舍的租赁，原告已从4月份将厂房租赁给深圳市某科技有限公司使用至今，因此自2017年4月份开始，租金应为原合同的一半。2、原告主张的违约金过高，应调整到日万分之二左右；3、房屋占有使用费也应自2017年4月按实际只占有一栋的厂房和宿舍面积即原租金的一半支付；4、原告交纳的租赁合同保证金63000元，应当冲抵欠付的租金；5、水电费等应凭水电管理部门票据支付，据实计算。
经审理查明，2013年3月14日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定：1、原告提供深圳市坪山新区某工业园B、C栋厂房整栋给被告作经营场地，提供配套宿舍6号宿舍（分为A、B两栋楼）二楼以上给被告作宿舍用途使用。2、双方确认租赁厂房面积为22126.83平方米，配套宿舍面积4065平方米，另加配电房面积50平方米，厂房与宿舍的总面积为26241.83平方米。3、每月租金计算为每平方米9元，租金总额为236176元。管理费每平方米1元，总额为26241元。4、租用期限为三年，从2013年4月1日起至2016年3月31日止；5、被告应于每月五日前缴交当月租金和管理费，逾期一月未交，原告有权停水、停电及终止合同。后双方在履行合同的过程中，经协商一致将月租金变更为268179元。2016年12月8日，双方就涉案物业续签了一份《物业租赁合同》，该合同重新约定租赁期限为2016年12月8日至2019年12月7日；每月租金变更为314901.96元，月管理费金额不变，被告于每月10日前交清当月租金，逾期未交清，按超过天数每天加收所欠租金的千分之三作违约金，被告逾期未支付租金超过履约保证金80%的，原告有权单方解除合同，终止租赁关系，收回物业，不予退还履约保证金，并追究被告的违约责任；双方签订合同后，被告需交630000元给原告作为合同履约保证金；违约责任约定：合同双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，违约方应向守约方支付违约金……本款约定的违约金计算标准为，能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金千分之三计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按月租金的千分之三计算。
被告因经营不善，自2016年开始陆续拖欠租金，经双方当庭确认，被告足额缴纳租金至2016年7月，尚有2016年8月租金68179元及其后的租金未缴纳，另被告对原告主张的欠缴水电费数额无异议。另查明，因被告无力承租两栋厂房，经与原告协商，原告同意被告退出C栋厂房及配套的6B栋宿舍，2017年5月1日，原告与深圳市某塑胶模具有限公司就C栋厂房及6B栋宿舍另行签订了《房屋租赁合同》，租赁面积11000平方米（C栋厂房8950平方米，6B栋宿舍2050平方米），租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日止。关于6A栋宿舍，因被告停产，居住的工人陆续搬走，原告已将宿舍收回，并于2017年11月1日重新修葺后另行出租。被告在退出C栋厂房之后，将货品及机器设备均搬至B栋厂房，其停产后因拖欠工人工资及经济补偿金，无力履行生效劳动仲裁裁决书所确认的义务，所有的货物及设备均被本院查封，并依法对其资产进行拍卖，2017年11月3日，由买受人熊某竞得。2017年11月10日，在本院的主持下，位于B栋厂房内所有资产均移交给买受人。
以上事实有庭审笔录及《租赁合同书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《收款收据》、《移交清单》、《笔录》等证据证实，足以认定。
本院认为，本案中位于深圳市坪山新区某工业园B、C栋厂房及6栋（A+B）宿舍均取得《建设工程规划许可证》,且已按照规划许可的范围建设完成，原被告双方就上述涉案房屋基于真实意思表示签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。原告按照约定提供适格房屋予被告使用，被告应按照双方约定的标准支付租金。经双方当庭核算确认，2016年8-12月的租金标准为268179元/月，2017年1月之后的租金标准为314901.96元/月，被告自2016年8月（当月租金差额68179元）开始未足额缴纳租金，故2016年8月-2017年4月的租金总额应计算为2400502.84元（68179元+268179*4个月+314901.96*4个月）。自2017年5月开始，经双方协商，被告退租C栋厂房及6B栋宿舍，原告已另行出租，故租金交纳金额亦应相应减少，2017年5月-10月的租金应计算为1097411.76元【314901.96元/月×（26241.83-11000）平方米÷26241.83平方米×6个月】。自2017年11月1日开始，因工人陆续搬走，原告收回6A栋宿舍另行出租，故6A栋宿舍的租金应计算至2017年10月31日，之后不再产生租金；至于B栋厂房，虽然双方一直没有办理交接，但因被告已实际停产停业，厂房内的所有资产经法律途径已移交买受人，原告已具备实际收回房屋的条件，故房屋移交时间应确定为2017年11月10日，即另案中本院主持移交资产之日。2017年11月1日至2017年11月10日的租金应计算为52907.32元（314901.96元/月×（26241.83-8950-4065）平方米÷26241.83平方米×10天÷30天）。综上，被告拖欠的租金总额为3550821.92元（2400502.84元+1097411.76元+52907.32元），此款项被告应予支付。因涉案物业已实际由原告收回，双方的租赁合同关系已丧失履行基础，原告关于解除合同及返还物业的诉讼请求已实际履行，本院在此不做处理。关于水电费，双方当庭确认被告尚拖欠2016年4月1日至2017年7月31日期间的水电费238999.1元，原告要求被告足额支付，本院予以支持。关于物业管理费，原告主张要求被告自2017年8月1日开始支付，本院予以支持。但支付标准因被告已退租部分物业而应相应减少，故，2017年8月1日-2017年11月10日的物业管理费应计算为50134.43元【26241.83元/月×（26241.83-11000）平方米÷26241.83平方米×3个月+26241.83元/月×（26241.83-8950-4065）平方米÷26241.83平方米×10天÷30天】。
因被告的迟延付款行为已违反合同约定，应承担相应的违约责任。租赁合同约定被告应于每月10日前交清当月租金，逾期则按照日千分之三的标准支付违约金。被告认为合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为日万分之五，每月逾期支付的租金自当月11日开始计算违约金，计算至2017年11月10日，违约金数额共计441676.8元（具体计算方式详见附表）。从2017年11月11日开始，应以欠缴租金总额3550821.92元为基数，按照日利息万分之五的标准计算至款项实际付清之日止。至于逾期交纳的水电费，亦应按照日万分之五的标准计算违约金，原告自愿调整为从起诉之日即2017年7月27日开始计算违约金，属对自身权利的处分，本院予以准许。另根据双方合同约定，“被告逾期未支付租金超过履约保证金80%的，原告有权单方解除合同，终止租赁关系，收回物业，不予退还履约保证金”，现被告拖欠的租金数额远超上述标准，故原告有权不予退还履约保证金。综上，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳某实业有限公司应于本判决生效后五日内支付原告深圳市坪山某股份合作公司2016年8月至2017年11月10日的租金3550821.92元及截止2017年11月10日的逾期付款违约金441676.8元；2017年11月11日后的逾期付款违约金应以3550821.92元为本金，按照日万分之五的标准，从2017年11月11日计算至款项实际付清之日止；
二、被告深圳某实业有限公司应于本判决生效后五日内支付原告深圳市坪山某股份合作公司2016年4月1日至2017年7月31日期间的水电费238999.1元及逾期支付水电费的违约金（以238999.1元为本金，按照日万分之五的标准，从2017年7月27日计算至款项实际付清之日止）；
三、被告深圳某实业有限公司应于本判决生效后五日内支付原告深圳市坪山某股份合作公司2017年8月1日至2017年11月10日期间的管理费50134.43元；
四、原告深圳市坪山某股份合作公司无须退还被告深圳某实业有限公司的租赁合同保证金630000元；
五、驳回原告深圳市坪山某股份合作公司的其他诉讼请求。
上述付款义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费52583元（原告已预交），由原告自行负担8254元，被告负担44329元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 喻潇潇
人民陪审员 赵惠玲
人民陪审员 孙 燕
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 欧阳婧
附表:被告深圳某实业有限公司需支付租金的逾期付款违约金数额计算表
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起始日期
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当月租金数额
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逾期天数（截止至2017年11月10日）
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计算标准
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违约金
2016年8月11日
|
68179.00
|
457
|
0.0005
|
15578.9
2016年9月11日
|
268179.00
|
426
|
0.0005
|
57122.13
2016年10月11日
|
268179.00
|
396
|
0.0005
|
53099.44
2016年11月11日
|
268179.00
|
365
|
0.0005
|
48942.67
2016年12月11日
|
268179.00
|
335
|
0.0005
|
44919.98
2017年1月11日
|
314901.96
|
304
|
0.0005
|
47865.1
2017年2月11日
|
314901.96
|
273
|
0.0005
|
42984.12
2017年3月11日
|
314901.96
|
245
|
0.0005
|
38575.49
2017年4月11日
|
314901.96
|
214
|
0.0005
|
33694.51
2017年5月11日
|
182901.96
|
184
|
0.0005
|
16826.98
2017年6月11日
|
182901.96
|
153
|
0.0005
|
13992
2017年7月11日
|
182901.96
|
123
|
0.0005
|
11248.47
2017年8月11日
|
182901.96
|
92
|
0.0005
|
8413.49
2017年9月11日
|
182901.96
|
61
|
0.0005
|
5578.51
2017年10月11日
|
182901.96
|
31
|
0.0005
|
2834.98
总计：
|
441676.8