湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆门中民二终字第00246号
上诉人（原审被告）荆门普天置业有限公司。
法定代表人王忠德，执行董事。
委托代理人周华，湖北新天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钟祥市胡集镇人民政府。
法定代表人任海清，镇长。
委托代理人卢厚书，湖北王府律师事务所律师。
上诉人荆门普天置业有限公司（以下简称普天公司）因与被上诉人钟祥市胡集镇人民政府（以下简称胡集镇政府）合同纠纷一案，不服（2015）鄂钟祥民二初字第00223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理后�依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人普天置业公司的法定代表人王忠德、委托代理人周华，被上诉人胡集镇政府的法定代表人任海清、委托代理人卢厚书到庭参加诉讼。本案因补充调查事实延期审理一个月，双方当事人申请庭外和解一个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。
胡集镇政府一审诉称，2012年7月钟祥市国营通用机械厂（曾更名为钟祥市鑫翔机械制造有限公司）改制。同年9月，该厂改制方案获得批准，同年12月，钟祥市人民政府同意，并经钟祥市国有资产监督管理局授权，由胡集政府全权处置钟祥市国营通用机械厂的全部资产，并具体组织实施。为合理处置企业资产，妥善安置企业职工，胡集镇政府将该厂土地、厂房、房屋、围墙等全部资产整体打包出售，采取公开竞价方式确定买受人并公告。2012年12月12日，普天公�和襄阳兴宇房地产开发有限公司到场参与公开竞买，因襄阳兴宇房地产开发有限公司弃权，普天公司以底价750万元竞得该厂的全部资产，当天与胡集镇政府签订《出售企业合同书》。合同签订后，普天公司直到2013年3月19日才将购买款汇入胡集镇政府账户。2013年4月，由胡集镇政府负责的职工住房搬迁工作结束；同年5月由普天公司负责的非职工住户搬迁工作结束。同年7月，普天公司申请的该厂用地规划图获批。同年9月，普天公司获得该厂用地规划指标。为变更土地使用权性质（此前为地方小型国有企业，土地使用权性质为划拨土地，2012年12月，普天公司整体购买该企业资产后，以钟祥市国营通用机械厂名义申请将该厂的土地使用权交由钟祥市土地储备中心收储后挂牌拍卖，拍卖款经钟祥市人民政府批准交给胡集镇政府用于该企业改制），2013年10月，钟祥市国土资�局在中国土地市场网、钟祥市地质灾害应急及国地资源市场信息中心发布公告拍卖出让该厂土地使用权，钟祥政府按照合同约定，将竞买保证金400万元以普天公司名义汇入钟祥市土地储备中心，普天公司于2014年2月17日向钟祥市国土资源局下属钟祥市土地储备中心申请参与竞买该宗地土地使用权，并提交了全部竞买资料。2014年2月18日，在该宗地土地使用权拍卖会上，因普天公司未报价，导致该宗地流拍。2012年以来，由于国家对房产市场持续的调控政策，调控成果逐步显现，导致房地产企业经营困难，开发房地产已无利可图。普天公司为规避自身的市场风险，在变更该宗地土地使用权性质的公开拍卖会上拒绝报价，导致该宗土地使用权流拍，至今未再挂牌。普天公司违反了合同约定，拒绝全部履行合同义务，导致合同没有继续履行，过错在普天公司。因此，普天公司要求解除合同的理由依法不能成立，据此，请求依法确认普天公司通知胡集镇政府要求解除合同的行为无效。责令普天公司继续履行双方于2012年12月12月签订的《出售企业合同书》；本案的诉讼费用由普天公司承担。
胡集镇政府一审提交以下证据：
A1、胡集镇政府的组织机构代码证、法定代表人身份证明书各一份，用于证明胡集镇政府的基本情况。
A2、普天公司的营业执照、组织机构代码证、资质证书各一份，用于证明普天公司的基本情况。
A3、双方于2012年12月12日签订的《出售企业合同书》一份，用于证明合同的签订时间为2012年12月12日，即胡集镇政府以公开竞价方式处置企业资产的当天，普天公司是竞价人之一；胡集镇政府出售给普天公司的钟祥市国营通用机械厂的资产范围包括该厂土地使用权，房屋以围墙、水泥路面等�它设施；普天公司购买企业资产价款为人民币750万元，该款应于合同签订后三日内一次性打入胡集镇政府指定的账户；胡集镇政府负责在普天公司款项付清后一个月内做好平房职工住房的迁出工作，非职工住户迁出工作由被告负责；普天公司不按时支付购买款项，则合同作废，所缴保证金500万元原告不予退还；合同自签订之日起生效。
A4、《解除合同通知书》一份，用于证明普天公司解除合同的通知时间为2015年3月9日，胡集镇政府的起诉时间为2015年5月8日，胡集镇政府的起诉时间在法律规定的异议期间内；普天公司解除合同的理由不明确，不符合《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的条件和情形，解除合同的行为无效。
A5、经钟祥市人民政府分管市长签字同意的胡集镇政府《关于钟祥市国营通用机械厂整体改制的请示》［胡政文（2012）49号］和钟祥市国有资产监督管理局《关于授权胡集镇人民政府整体处置市国营通用机械厂资产的函》［钟国资函（2012）12号］各一份，用于证明胡集镇政府与普天公司签订的《出售企业合同书》，胡集镇政府的主体适格。
A6、《关于钟祥市国营通用机械厂改制方案的批复》及《钟祥市国营通用机械厂改制方案》、钟祥市国营通用机械厂土地使用权登记审批表和18份房屋所有权证，用于证明胡集镇政府处置企业资产程序合法；胡集镇政府处置的资产范围包括企业的土地使用权和房屋所有权，其中房屋建筑面积为4076.4㎡；土地使用权和房屋所有权系整体出售。
A7、胡集镇政府的企业改制会议专用单1份、双方于2012年11月23日签订《钟祥市国营通用机械厂出售竞标协议》一份、2012年12月12日胡集镇公共资源交易唱标记录2份及参会人员签到表1份，用于证明胡集镇政府采取的公开竞价方式处置小型国有企业资产，符合公开、公平、公正原则，程序合法；确定的起标底价750万元远远高于评估价（见钟祥市土地出让成本调查报告），符合相关法律法规的规定；普天公司法定代表人王忠德签字认可竞标协议及竞标金额750万元，符合平等、自愿原则。
A8、被告支付竞买购得的企业资产款项银行汇款单8张，用于证明被告分8次于2013年3月19日才付清购买款，违反了合同约定的于2012年12月15日前一次性付清购买款的约定。
A9、普天公司与非职工住户蔺国平签订的《房屋拆迁协议》一份，用于证明由普天公司负责的非职工住户的迁出工作至2013年4月底尚未完成。
A10、钟祥市土地收购申请表、钟祥市土地出让成本调查报告及土地收购审批表各一份，用于证明胡集镇政府负责处置的企业资产评估价160.33万元�由胡集镇政府负责的土地挂牌的前期工作，胡集镇政府于2013年2月17日完成，按时履行了合同义务。
A11、普天公司制作的用地规划图和现状图各一份、规划指标函一份，用于证明普天公司提供的土地挂牌所需图纸等文件得到相关部门的批准，普天公司于2013年9月取得规划指标。
A12、钟祥市国土资源局《关于要求审批钟祥市鑫翔机械制造有限公司位于胡集镇大桥路一宗国有建设用地使用权拍卖出让方案的请求》、《方案》、网上公告各一份，用于证明胡集镇政府处置小型国有企业资产，变更土地使用权性质的程序合法。
A13、汇款凭证3份，用于证明胡集镇政府按照合同约定为普天公司交纳了土地拍卖保证金400万元，履行了合同义务。
A14、普天公司向钟祥市土地储备中心提供的申请竞拍国有土地使用权资料一套，用于证明普天公司自愿申请参加了自己所购企业土地使用权的公开拍卖，程序合法。
A15、钟祥市土地储备中心证明一份，用于证明普天公司在自己所购买的企业土地使用权拍卖会上未报价，导致该宗地流拍，普天公司是以自己的行为表明其不履行合同的主要义务。
A16、胡集镇政府关于钟祥市国营通用机械厂改制需返还土地出让金的请示，文号为胡政文（2012）42号，用于证明通用机械厂的改制时间是2012年7月。
A17、普天公司向荆门中级人民法院起诉胡集镇政府的起诉状及受理案件的相关资料，用于证明胡集镇政府本质上认为双方于2012年12月12日签订的合同是合法有效的，且已生效。
A18、钟祥市国营通用机械厂的现状照片一组8张，用于证明胡集镇政府已经履行了交付义务，普天公司已经将厂房等地上建筑物全部拆除，并新建了大门和围墙。
普天公司一审答辩称，胡集镇政府诉状中所诉的事实不实，胡集镇政府称2012年7月，经请示钟祥市人民政府同意，而事实是2012年12月20日才向钟祥市人民政府报告。双方签订的企业出售合同本是无效合同，普天公司向荆门中级人民法院提起诉讼，基于诉讼风险的考虑，在诉讼前发出解除合同通知书，但合同无效自始就无效，与解除合同的效力无关；按照合同约定2013年3月12日之前胡集镇政府应办好挂牌，但直到2014年元月才公告，逾期履行义务，另外，公告时将非住宅用地的期限改为40年，与出售企业合同不符，综上，由于胡集镇政府的违约行为，致使合同目的不能实现。请求法院依法驳回胡集镇政府的诉讼请求。
普天公司一审提交了如下证据：
B1、土地使用权出让公告（2014）4号，证明钟祥市国土资源局挂牌时间是为2014年2月10日，且容积率为小于等于2.2，商服用地为40年，容积率、用地时间均与合同不符，是造成被告在拍卖会上不举牌的原因。
一审法院认为普天公司对证据A3、A4、A5、A7、A15的真实性无异议，且来源合法、客观真实、与本案关联，能够证明案件的部分事实，对上述证据依法予以认定。证据A6、A9、A10、A11、A12、A13、A16、A17与本案相关联，能够证明案件的事实，证据A18双方签订合同后，普天公司对合同标的之一的厂房己经拆除，合同已经进行实际履行，对上述证据予以认定。胡集镇政府对证据B1真实性无异议，对该证据予以认定。
一审法院认定，2012年7月，钟祥市国营通用机械厂（曾更名为钟祥市鑫翔机械制造有限公司）拟进行企业改制。同年9月21日胡集镇政府以胡政发（2012）39号文件，行文同意钟祥市国营通用机械厂改制方案，同年12月20日，胡集镇政府以胡政发（2012）49号文件，就钟祥市国营通用机械厂整体改制向钟祥市人民政府请示，钟祥市人民政府同意，同年12月28日，钟祥市国有资产监督管理局以钟国资函（2012）12号文件授权胡集镇政府全权处置钟祥市国营通用机械厂的资产，并具体组织实施。胡集镇政府即将该厂土地、厂房、房屋、围墙等全部资产采取公开竞价方式确定买受人整体出售，并发出公告。同年11月23日，普天公司与胡集镇政府签订《钟祥市国营通用机械厂出售竞标协议》，同年12月12日，普天公司和襄阳兴宇房地产开发有限公司参与公开竞买，后襄阳兴宇房地产开发有限公司弃权，普天公司以底价750万元竞得该厂的全部资产，同日，胡集镇政府为甲方、普天公司为乙方签订《出售企业合同书》。合同约定，出售范围为钟祥市国营通用机械厂土地使用面积10851.3平方米；房屋：钟祥市国营通用机械厂所属办公室、�议室和厂区内所有平房；其他设施：含现有围墙、厂区水泥路面。出售总金额为750万元，付款方式：合同签订后三日内将款一次性打入甲方指定账户，其中前期支付的500万元保证金抵作价款，甲方负责在三个月内办理好土地挂牌出让等相关手续，并承担相关出让办证等费用（土地出让住宅70年、非住宅50年），《出售企业合同书》还对其他事项进行了约定。合同签订后，普天公司向胡集镇政府汇款，到2013年3月19日才将全部购买款汇入胡集镇政府账户。同年4月，胡集镇政府负责的职工住房搬迁工作结束。同年5月，普天公司负责的非职工住户搬迁工作结束，并进行厂房拆除、土地平整和新建围墙。同年7月，普天公司申请的该厂用地规划图获批。同年9月，普天公司获得该厂用地规划指标。为变更土地使用权性质，钟祥市国土资源局于同年10月在中国土地市场网、钟祥市�质灾害应急及国地资源市场信息中心发布公告拍卖出让钟祥市国营通用机械厂土地使用权，胡集镇政府按照合同约定，将竞买保证金400万元以普天公司名义汇入钟祥市土地储备中心，普天公司于2014年2月17日向钟祥市国土资源局土地储备中心申请参与竞买该宗地土地使用权，并提交了全部竞买资料。同年2月18日，钟祥市国土资源局土地储备中心组织公开拍买，因普天公司未报价，致该宗地流拍。2015年3月9日普天公司向胡集镇政府发出《解除合同通知书》，以胡集镇政府未依照约定履行义务，且双方签订的《出售企业合同书》依法不能履行为由，决定解除与胡集镇政府签订的《出售企业合同书》。
一审法院认为，胡集镇政府经钟祥市人民政府同意及钟祥市国有资产管理局授权，釆取公开竞价方式处置钟祥市国营通用机械厂的全部资产，不违反法律规定。胡集镇政府与普天公司签订的《出售企业合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当履行。《出售企业合同书》是对钟祥市国营通用机械厂整体出售，它包括厂房和土地，而不仅仅只是土地使用权的出让，合同签订后胡集镇政府履行了资产交付义务，普天公司履行了购买款给付义务，并已对该厂的厂房进行了拆除、土地平整及新建围墙，合同已经部分履行。普天公司向胡集镇政府发出“解除合同通知书”解除双方签订的《出售企业合同书》不符合合同法的相关规定，胡集镇政府诉请确认普天公司解除合同的行为无效，予以支持。根据合同约定，胡集镇政府向钟祥市国土资源局土地储备中心申报土地挂牌出让手续，并缴纳了土地出让相关费用，在钟祥市国土资源局土地储备中心组织公开拍卖时，由于普天公司未报价，导致该宗土地流拍，致使合同未完全履�，其责任在普天公司。普天公司辩称“签订合同时约定的非住宅用地土地使用权年限50年，与挂牌拍买时土地使用权年限40年，且容积率小于或等于2.2，与双方约定小于或等于3不符，致使合同目的无法实现，即使《出售企业合同书》有效，普天公司解除合同也符合法律规定”，由于双方对非住宅用的土地使用权年限约定与法相悖，双方对容积率并无书面约定，故对普天公司的抗辩理由不予釆纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、荆门普天置业有限公司2015年3月9日向钟祥市胡集镇人民政府发出的《解除合同通知书》的行为无效；二、驳回钟祥市胡集镇人民政府的其他诉讼请求。本案案件受理费2000元、减半收取1000元，由荆门普天置业有限公司负担。
普天公司上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定普天公司于2013年3月19日将款项转入胡集镇政府，但胡集镇政府于2012年12月20日就已向普天公司出具收据。2、一审认定2013年7月普天公司申请该厂用地规划图获批，9月，普天公司获得钟祥市国营通用机械厂（以下简称通用机械厂）用地规划指标，该事实并未发生。3、一审认定钟祥市国土资源局于2013年10月在中国土地市场网、钟祥市地质灾害应急及国地资源市场信息中心发布公告拍卖出让通用机械厂土地使用权，事实上，案涉土地使用权实际挂牌出让时间是2014年1月24日。
二、《出售企业合同书》为无效合同。1、依据《中华人民共和国房地产管理法》第十五条第二款规定，转让土地使用权的主体应当是市、县人民政府土地管理部门。胡集镇政府不具备土地出让资格。2、从《出售企业合�书》的内容来看，胡集镇政府是以转让土地使用权为目的，一审法院以合同名称确定合同效力掩盖了钟祥镇政府违法转让土地的事实。3、土地使用权的转让应通过拍卖、挂牌转让的方式，《出售企业合同书》排挤潜在竞买人，违反《中华人民共和国拍卖法》第三条的规定。
三、即使《出售企业合同书》有效，依《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，普天公司有权解除合同。1、合同约定，非住宅用地土地使用权的使用期限是50年，而钟祥市国土资源局挂牌转让的非住宅用地的土地使用权为40年。2、胡集镇政府应于2013年6月18日前办理好土地使用权挂牌出让手续，但实际挂牌出让时间是2014年1月24日，此时房地产市场行情下滑。3、合同约定在容积率方面进行倾斜，但胡集镇政府无权确定容积率，以致钟祥市国土局挂牌出让的土地规划条件�定的容积率≤2.2。综上，一审判决认定事实错误，确认合同有效错误，请求二审撤销一审判决，改判驳回胡集镇政府的诉讼请求。
胡集镇政府答辩称，一、《出售企业合同书》为有效合同。1、双方签订的是企业出售合同，而非土地使用权转让合同。《出售企业合同书》已明确出售范围是国有企业的整体资产，不是以出售企业为名违法转让土地使用权。2、解除合同的前提是合同合法有效，普天置业公司向胡集镇政府发出解除合同通知书，说明普天公司认可合同合法有效。
二、普天公司无权解除合同。1、合同约定非住宅用地土地使用权出让年限为50年，是因普天公司在签订合同时没有对该土地用途作出细致规划。钟祥市国土资源局是根据普天公司申请的用地规划图确定的土地用途而确认的土地使用权出让年限为40年。2、合同约定胡集镇政府在三个月内办理好土地挂牌出让手续，但未明确三个月的起始时间，且办理土地挂牌手续前期工作需双方共同努力才能完成。3、普天公司应于2012年12月15日前付清全部款项，但其于2013年3月19日才将全部款项汇入胡集镇政府指定的账户，构成违约。4、普天公司认为土地挂牌出让公告于2014年1月24日发布构成违约，但其仍向钟祥市土地储备中心提交竞买申请书，说明普天公司认可上述挂牌时间，双方是以行为变更了合同约定的挂牌时间。5、胡集镇政府已将容积率尽量倾斜，满足了普天公司的用地要求。综上，普天公司要求解除合同没有事实依据和法律依据，请求二审法院维持原判，驳回普天公司的上诉请求。
二审中，双方就事实部分存在以下争议：1、普天公司向胡集镇政府交纳转让款750万元的时间；2、普天公司是否申请通用机械厂的用地规划，是否获得批准；3、�祥市国土资源局就通用机械厂发布拍卖土地使用权公告的时间。
（一）普天公司交纳转让款750万元的时间
普天公司二审补充提交以下二份证据：钟祥市胡集财管所于2012年12月20日出具的金额750万元土地出让金结算票据一张，该票据备注：银行承兑汇票贰张，共肆拾万元整。普天公司向钟祥市财政局胡集财政分局转账的电子银行交易回单五张，其中2012年12月17日140万元一张；12月20日70万元一张；11月26日100万元一张；11月26日200万元二张，共计710万元。以上证据证明普天公司于2012年12月20日前交纳转让款750万元。
胡集镇政府对结算票据及电子银行交易回单的真实性无异议，但对结算票据上的备注内容有异议，认为不能以此证明普天公司是在2012年12月20日取得该交款凭证，亦不能证明普天公司于2012年12月20日前已交纳转让款750万元。
本院认为，普天公司提交的上述证据，胡集镇政府对其真实性无异议，故对此予以采信。普天公司提交的结算票据表明胡集财政分局已于2012年12月20收到普天公司的750万元并注明包含40万元的汇票。而胡集镇政府提供的证据A8中显示的是40万元汇票兑现入账的时间，非普天公司实际交付的时间。因此，750万元转让款的交付时间，应以胡集财政分局开具收据载明的时间为准，即2012年12月20日。一审法院认定普天公司交纳转让款的截止时间错误，本院予以纠正。
（二）普天公司是否申请通用机械厂的用地规划，是否获得批准
一审法院认定该事实，依据是一审证据A7胡集镇政府与普天公司于2012年11月23日签订的《钟祥市国营通用机械厂出售竞标协议》；A11普天公司制作的用地规划图和现状图各一份，2013年9月2日，钟祥市住房和城乡建设局胡集分局向钟祥市国土资源局出具的规划指标函一份。
普天公司认为，A7中的竞标协议与争议事实无关联性，A11用地规划图及现状图、规划指标函不是由普天公司申请的，与普天公司没有关联性。一审认定以上事实错误。
本院认为，A7是双方就通用机械厂出售竞标的相关事项达成的协议，内容与上述争议事实无关。A11规划图名称为胡集盛世园林用地规划图，规划图下方显示由钟祥市城乡规划设计院制作，并有数人在规划图签字审批，但不能反映出该规划图是由普天公司申请对通用机械厂所在土地作出的规划。规划指标函系由钟祥市住房和城乡建设局胡集分局向钟祥市国土资源局出具，内容系确定通用机械厂的用地性质及各项规划技术指标，与普天公司没有关联性。故一审认定上述事实，证据不足，本院对此不予认定。
（三）钟祥市国土资源局就通用机械厂发布拍卖土地使用权公告的时间。
一审认定发布拍卖土地使用权公告的时间为2013年10月，依据是一审证据A14。从证据A14的内容看，钟祥市国土资源局于2013年10月11日向钟祥市人民政府提交案涉土地使用权的拍卖方案的请示获批，2014年1月24日，中国土地市场网发布土地使用权拍卖出让公告。因此，一审认定通用机械厂土地使用权拍卖公告的发出时间为2013年10月错误，本院予以纠正。
此外，普天公司补充提交荆门市中级人民法院（2015）鄂荆门民三初字第00011-1号民事裁定书一份，证明普天公司于2015年3月15日诉至法院，要求胡集镇政府退还750万元土地出让金，期间，胡集镇政府向钟祥市人民法院提起本案诉讼。胡集镇政府对该证据无异议。本院认为，该裁定书系普天公司与胡集镇政府另一纠纷的中止裁定，与本案处理没有关联性，不予采纳。
二审查明，除一审认定“普天公司到2013年3月19日才将全部购买款汇入胡集镇政府账户。2013年7月，普天公司申请的该厂用地规划图获批。2013年9月，普天公司获得该厂用地规划指标。为变更土地使用权性质，钟祥市国土资源局于同年10月在中国土地市场网、钟祥市地质灾害应急及国地资源市场信息中心发布公告拍卖出让钟祥市国营通用机械厂土地使用权”外，一审认定的其他事实属实。
另查明，《出售企业合同书》约定，为加快企业改制步伐，盘活胡集镇政府闲置资产，解决企业遗留问题，确保社会稳定，胡集镇政府同意将其所属的“钟祥市国营通用机械厂”土地及相关资产一次性出售给普天公司。《出售企业合同书》签订后，普天公司在合同约定的出售资产范围修建了道路、附属设施、围墙。
普天公司于2012年12月20日前向胡集财政分局转账710万元，并交付金额为40万元的银行承兑汇票。2014年1月24日，中国土地市场网发布通用机械厂土地使用权拍卖公告，其中土地用途为商服用地，土地使用权出让年限40年，容积率小于或等于2.2。
2015年3月10日，普天公司诉至本院，以其于3月9日通知胡集镇政府终止履行《出售企业合同书》为由，请求法院判令胡集镇政府返还土地出让金750万元，并赔偿利息损失。
本院认为，双方在二审中的争议为，普天公司解除合同是否无效。
普天公司主张，1、双方签订《出售企业合同书》是以出让土地使用权为目的，一审认定为出售企业错误；2、合同约定的非住宅用地土地使用权出让年限为50年，但最终确定的出让年限为40年；3、合同约定胡集镇政府在三个月内办理好土地挂牌手续，但胡集镇政府于2014年1月24日才办理，迟延履行挂牌手续，此时房地产�场形势下滑，致普天公司不能获取利益；4、胡集镇政府在合同中承诺对容积率进行倾斜，但土地挂牌出让的规划条件设定的容积率≤2.2，未满足普天公司对容积率达到4.0的期待值。因胡集镇政府的上述违约情形，致普天公司不能实现合同目的，根据合同法九十四条第四项的规定，普天公司有权解除合同。
胡集镇政府认为，1、双方签订的合同是企业出售合同，不是土地使用权出让合同；2、合同约定非住宅用地土地使用权出让年限为50年，是普天公司在签订合同时对土地用途未作规划确定的；3、合同约定胡集镇政府在三个月内办理好土地挂牌出让手续，但未明确三个月的起始时间，且办理土地挂牌的前期工作需双方共同努力才能完成；4、胡集镇政府已将容积率尽量倾斜，满足了普天公司的用地要求。普天公司解除合同，不符合法律规定，其解除行为无效�
作为各自论证的理由，双方就合同类型与效力也存在争议。
就合同类型，普天公司认为是土地使用权的出让合同，胡集镇政府则主张是企业资产整体转让合同。本案中，普天公司与胡集镇政府仅签订一份《出售企业合同书》，无论是从合同名称，还是从合同约定的转让资产范围看，本案合同是一份企业资产转让合同。据此，双方签订本案合同的目的，即为完成通用机械厂资产的整体出售转让。
就《出售企业合同书》的效力，双方发生争议，本院认为，普天公司向胡集镇政府发出解除合同的通知，目的是使《出售企业合同书》溯及既往地失却效力，这一法律后果的达成，除解除合同外，确认合同无效、撤销合同亦能达到同样的效果，视为实现同一效果，当事人可能具有若干项法律的权利。本案中，普天公司采取了解除合同这一法律途径，并未就合同效力提起确认之诉，且本案诉讼是因普天公司在另案中以解除合同为由先行诉请胡集镇政府返还750万元转让款，胡集镇政府对解除合同的效力存有异议形成。考虑到本案与另案关系的牵连性，为便于普天公司充分行使法律所赋予的权利等因素，本案的处理不以合同效力的判定为必要条件，故对合同效力的认定不纳入本案审理范围，仅就普天公司解除合同是否符合法定情形作出判断。换言之，本案仅就在假定以上合同为有效合同的情况下，普天公司解除合同是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定进行审查。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”该条规定将根本性违约作为当事人解除合同的法定�形之一。据此，普天公司提出三点理由。
1、非住宅土地使用权出让年限为50年，而最终确定的土地使用权出让年限为40年，与合同约定不符。胡集镇政府反驳称，普天公司在签订合同时没有对土地用途作出具体规划，只是区分了住宅和非住宅用地，因而合同约定非住宅土地使用权出让年限为50年，最终确定非住宅土地使用权出让年限是根据普天公司的用地规划确定的。
本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”据该规定，法律对非住宅土地使用权出让年限依规划用途区分为四十年或五十年。本案中，就土地使用权出让年限，《出售企业合同书》约定：“土地出让住宅70年，非住宅50年。”合同未明确非住宅土地的具体用途，直接将非住宅土地使用权出让年限确定为50年，属于约定不明，故非住宅土地确定为商服用地依法将土地使用权出让年限确定为40年，不构成违约。
2、普天公司主张，胡集镇政府在合同中承诺对容积率进行倾斜，但土地挂牌出让的规划条件设定的容积率≤2.2，未满足普天公司对容积率达到4.0的期待值。胡集镇政府称已将容积率尽量倾斜，满足了普天公司的用地要求。
本院认为，合同约定胡集镇政府在容积率方面进行倾斜，但未明确倾斜标准，且普天公司主张容积率4.0是期待值，未与胡集镇政府达成合意，容积率最终确定为≤2.2，胡集镇政府不构成违约。
3、普天公司主张，《出售企业合同书》约定胡集镇政府三个月内办理土地挂牌出让手续，故通用机械厂土地使用权应于2013年3月11日挂牌出让，但实际上于2014年1月24日挂牌，迟延履行土地挂牌出让手续，构成违约。胡集镇政府认为，案涉土地使用权出让公告于2014年1月24日发布，但双方没有约定三个月的起始时间，挂牌出让公告的前期工作需双方共同努力才能完成，合同没有约定三个月的起算时间是符合常理和惯例的。
本院认为，案涉合同约定：“胡集镇政府负责在三个月内办理好土地挂牌出让等土地相关手续。”对于办理出让手续的理解，双方均认为是指土地使用权出让公告上网发布，但对三个月的起算时间存有争议。普天公司认为应从合同签订之日起算，胡集镇政府认为合同没有约定起算时间。合同未约定起始时间，按照通常理解，应从合同签订次日2012年12月13日起算，即胡集镇政府应于2013�3月13日前办理，但胡集镇政府于2014年1月24日发布拍卖出让公告，迟延履行土地使用权挂牌手续，违反合同约定。该行为是否构成根本性违约，本院认为，普天公司已将通用机械厂的房屋予以拆除，对其部分资产予以处置，只是在土地使用权出让挂牌中，因普天公司未报价，致该宗土地流拍，但不妨碍通用机械厂资产整体转让，即上述违约行为不影响合同目的实现，因此，胡集镇政府不构成根本性违约。
综上，普天公司主张解除合同的事由，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，一审判决否定普天公司解除合同行为的法律效力，并无不当。一审认定部分事实错误，但处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由荆门普天置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 向 芬
代理审判员 马晶晶
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 马咏莲