云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云民终284号
上诉人（原审第三人）：邓林，男，汉族，1958年8月1日生，住云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会，住所地：云南省楚雄市鹿城镇百水巷317号。
法定代表人：杨利雄，系该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：刘昌启，云南瑞志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：张开云，云南瑞志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司。住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城*幢**楼。
法定代表人：永志强，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张涛，系该公司法务主管。代理权限：特别授权代理。
上诉人邓林因与被上诉人楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会（以下简称龙江社区居委会）、被上诉人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2016）云23民初37号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月18日公开开庭审理了本案，上诉人邓林的委托诉讼代理人汤宇，被上诉人龙江社区居委会的委托诉讼代理人刘昌启、张开云，被上诉人兆顺公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓林的上诉请求：1、撤销原判中对“兆顺第一城”D幢一层101号、102号、103号、146号、147号、148号和二层201号、三层301号以上8套房屋由龙江社区居委会取得优先所有权，归龙江社区居委会所有的判决；2、二审案件受理费，由龙江社区居委会、兆顺公司承担。事实及理由：原判认定龙江社区居委会对争议的8套房屋优先取得所有权，适用法律错误，2012年10月25日兆顺公司与邓林签订《商品房购销合同》，约定一次性付清购房款，不违反法律规定。2013年9月，龙江社区居委会与兆顺公司签订《物业租赁合同》将房屋以反租的形式进行交付，只是针对农贸市场，不具有对抗邓林已登记备案的房屋，上述8套房屋全部进行备案登记。龙江社区居委会、兆顺公司在邓林进行备案登记后才按设计图纸对安置的房产区位进行确认。龙江社区居委会与兆顺公司签订《资产确认书》，交付及确认的房屋是工作失误还是恶意行为，规避了兆顺公司的责任，对邓林明显不公。
龙江社区居委会答辩称：兆顺公司与邓林签订的《商品房购销合同》并办理备案登记，双方的真实目的并非进行商品房买卖，而是以签订商品房买卖的形式为借款提供担保，邓林未向兆顺公司支付过购房款，其向兆顺公司支付的款项系借款，兆顺公司与邓林之间系借款关系。本案争议的房屋，因兆顺公司拆除龙江社区居委会的农贸市场，其以产权调换的形式进行安置补偿，兆顺公司与龙江社区居委会签订《拆迁补偿安置协议》，明确用以安置补偿房屋的位置，龙江社区居委会对本案争议的房屋依法享有优先所有权，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
兆顺公司口头答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
龙江社区居委会向原审法院起诉请求：1、确认龙江社区居委会对兆顺公司开发的位于楚雄市的“兆顺第一城”D幢一层101号、102号、103号、146号、147号、148号和二层201号、三层301号拆迁安置房产具有优先取得所有权的权利，并确认上述房屋归龙江社区居委会所有；2、本案保全费、诉讼费由兆顺公司承担。
原审法院确认的案件事实：兆顺公司于2010年4月30日取得了楚雄市建设局下发的编号为楚市拆许字（2010）第01号的楚雄市鲁班阁农贸市场片区城中村改造项目的《房屋拆迁许可证》。
2010年6月12日，龙江社区居委会、兆顺公司签订《楚雄市鹿城镇龙江社区鲁班阁片区城中村改造项目拆迁补偿安置协议》（以下简称拆迁补偿安置协议），约定龙江社区居委会和兆顺公司共同协商,龙江社区居委会被拆迁的鹿城镇新车站三角地片区和鲁班阁农贸市场片区资产，龙江社区居委会自愿按照等价值的原则在鹿城镇鲁班阁农贸市场片区“城中村”提升改造项目中进行补偿安置，安置总价为14829470元，具体安置情况如下：1、项目内规划建设的农贸市场安置返还建筑面积4700平方米，其中：一楼建筑面积500平方米，二楼建筑面积2100平方米、三楼建筑面积2100平方米。划分方式由东向西，紧靠鲁班阁村安置返还的资产。新建成的农贸市场由龙江社区居委会反租给兆顺公司，租赁合同另行签订。2、货币补偿100万元。
2013年4月26日，龙江社区居委会和兆顺公司签订《鹿城镇龙江社区鲁班阁片区城中村改造项目拆迁补偿安置补充协议》（以下简称补充协议），对《楚雄市鹿城镇龙江社区鲁班阁片区城中村改造项目拆迁补偿安置协议》第五条的约定做了调整，约定将返还安置农贸市场建筑面积调整为3891.29元（其中，地上一层499.86平方米；地上二层1470.71平方米；地上三层1920.72平方米）。调整返还后的房屋面积以竣工实测面积为准，如误差在正负8平方米以内（含），双方互不找补面积，如误差在正负8平方米以上15平方米以内（含），以实际误差面积为准，按7000元/平方米计算，双方进行找补。如误差在正负15平方米以上，双方另行协商。
2013年9月26日，龙江社区居委会和兆顺公司签订《鹿城镇龙江社区居民委员会物业租赁合同》（以下简称物业租赁合同），约定龙江社区居委会将“兆顺.第一城”D栋一层499.86平方米、二层1470.71平方米、三层1920.72平方米的物业出租给兆顺公司使用，此面积为预测面积，最终面积以房产证为准。由兆顺公司按照合同约定向龙江社区居委会支付租金。物业租赁合同签订后，兆顺公司将房屋出租给案外人用于商业经营和开办农贸市场，并向龙江社区居委会支付了部分租金。后经楚雄市晋丰房屋建筑面积测绘有限公司测绘，龙江社区居委会和兆顺公司于2016年3月25日签订了《龙江社区鲁班阁农贸市场片区旧城改建项目“兆顺.第一城”拆迁补偿安置房产及资产确认书》（以下简称资产确认书），确认兆顺公司应返还给龙江社区居委会的房产为：1、“兆顺.第一城”D栋一层应返还面积499.86平方米。实测513.37平方米（房号及位置详见附图1）；2、“兆顺.第一城”D栋二层应返还面积1470.71平方米。实测1475.47平方米（房号及位置详见附图2）；3、“兆顺.第一城”D栋三层应返还面积1920.72平方米。实测1900.09平方米（房号和位置详见附图3）。经确认后，双方以此面积为准，互不找补。资产确认书的附件对龙江社区居委会、兆顺公司双方拆迁补偿安置协议约定应由兆顺公司返还给龙江社区居委会的每间房屋的面积、位置做了记载和标识，确定房屋具体房号为：“兆顺.第一城”D幢一层101号、102号、103号、146号、147号、148号；“兆顺.第一城”D幢二层201号；“兆顺.第一城”D幢三层310号。
兆顺公司于2011年5月26日取得了“兆顺.第一城”项目的商品房预售许可证，证号为：预许楚字（2011）06号。2012年10月24日，兆顺公司将“兆顺.第一城”D幢一层101号、102号、103号、146号、147号、148号；“兆顺.第一城”D幢二层201号；“兆顺.第一城”D幢三层310号8套房屋在住建部门商品房预售网签备案系统中进行了备案，备案的买受人为邓林。2012年10月25日，兆顺公司与邓林签订了前述8套房屋的《商品房销售合同》。
原审法院认为，龙江社区居委会和兆顺公司签订的拆迁补偿安置协议、补充协议、资产确认书及其附件上有双方签字并加盖公章，该合同形式要件合法，自成立时生效。龙江社区居委会、兆顺公司对前述合同、资产确认书及附件的真实性、合法性均未持异议。双方签订的拆迁补偿安置协议、补充协议、资产确认书及附件是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效，对双方具有拘束力，双方均应按照合同全面履行各自的义务。合同签订后，在“兆顺.第一城”房地产项目建设实施的过程中，双方对应补偿安置给龙江社区居委会的房屋区位、房号逐步进行了明确，现应由兆顺公司继续按合同约定履行为龙江社区居委会协助办理房屋的不动产权属登记的合同义务。
龙江社区居委会、兆顺公司签订的拆迁补偿安置协议及补充协议约定，兆顺公司用以下房产返还龙江社区居委会：D栋一层499.86平方米；D栋二层1470.71平方米；D栋三层1920.72平方米。协议及补充协议对双方进行安置的房屋的补偿方式、安置房面积、位置、用途进行了明确约定。龙江社区居委会、兆顺公司在“兆顺.第一城”项目开发建设的过程中，还对应返还给龙江社区居委会的资产范围逐步进行了确认，并签订资产确认书对每间房屋的面积、位置做了记载和标识，确定了房屋具体房号，且双方于2013年9月已签订物业租赁合同将房屋以反租的形式进行了交付。龙江社区居委会作为被拆迁人，已对双方约定的应安置补偿给龙江社区居委会的房屋享有优先于一般买受人的债权。被拆迁人的该种特殊债权系一种不需登记公示的具有担保物权性质的权利。邓林不能证实其与兆顺公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，虽邓林与兆顺公司对“兆顺.第一城”D幢一层101号、102号、103号、146号、147号、148号；“兆顺.第一城”D幢二层201号；“兆顺.第一城”D幢三层310号8套房屋进行了商品房预售合同网上登记备案，但不能对抗龙江社区居委会依据拆迁补偿安置协议优先取得该8套房屋所有权的权利，故邓林关于该8套房屋应归其所有的抗辩主张不能成立，不予采纳。对龙江社区居委会诉请的拆迁补偿安置房屋应由龙江社区居委会优先取得所有权的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决：“楚雄兆顺房地产开发有限责任公司开发的位于楚雄市的“兆顺第一城”的D幢一层101号、102号、103号、146号、147号、148号和二层201号、三层301号拆迁安置房产由楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会优先取得所有权，归楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会所有，并由楚雄兆顺房地产开发有限责任公司履行为楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会协助办理房屋不动产权属登记的义务。案件受理费175800元及原告楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会鲁班阁居民小组交纳的保全费5000元、公告费300元，合计181100元，由被告楚雄兆顺房地产开发有限公司负担”。
二审中，兆顺公司提交云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初1083号《民事判决书》一份，证明兆顺公司与邓林之间系民间借贷关系，对该判决邓林已提出上诉。
邓林质证认为，真实性、合法性认可，但与本案无关，该份判决未提到本案诉争的房屋。
龙江社区居委员质证认为，该份判决虽然未生效，但判决涉及的事实证明兆顺公司与邓林系民间借贷关系，商品房买卖是对借款进行的担保。
对兆顺公司提交的云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初1083号《民事判决书》，因尚未生效，本院不作为证据采信。
结合诉辩双方的主张，本案争议的焦点问题是：邓林主张撤销原判中关于涉案“兆顺.第一城”8套房屋由龙江社区居委会优先取得所有权，归龙江社区居委会所有是否有事实及法律依据
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案，第一、龙江社区居委会与兆顺公司签订《拆迁补偿安置协议），将龙江社区居委会所有的农贸市场资产以及有关的土地，以产权置换及货币补偿的形式进行安置。合同签订后，兆顺公司按合同约定对龙江社区居委会相关的房屋进行了拆除，在被拆除的土地上开发建设了“兆顺.第一城”房地产项目。兆顺公司在完成建筑设计后，双方对应返还的房屋在总平面设计图上对相应产权区位进行了初步确认。第二、龙江社区居委会与兆顺公司签订《物业租赁合同》，将涉案的房屋以反租的形式进行了交付，邓林主张反租的房屋只是针对农贸市场无证据证实。第三、龙江社区居委会与兆顺公司签订《资产确认书）及附件，双方对拆迁补偿安置协议约定的应安置给龙江社区居委会的房屋进行现场界限确认，对每间房屋的面积、位置做了记载和标识，确定了房屋具体房号。以上龙江社区居委会与兆顺公司签订的《拆迁补偿安置协议》、《资产确认书》，是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。涉案8套房屋由龙江社区居委会实际占有使用。邓林与兆顺公司签订《商品房购销合同》在龙江社区居委会与兆顺公司签订《拆迁安置补偿协议》之后，虽然邓林对8套房屋进行了商品房预售合同网上登记备案，但备案登记只是政府职能部门对房地产市场依法进行的行政管理，但不能对抗龙江社区居委会依据拆迁补偿安置协议优先取得涉案8套房屋的所有权，且邓林登记备案在前，与兆顺公司签订《商品房购销合同》在后，亦不符合常理。邓林主张交付及确认给龙江社区居委会的房屋是兆顺公司工作失误还是恶意行为无证据证实。综上，原审法院判决龙江社区居委会优先取得涉案8套房屋所有权，符合法律规定，邓林该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，邓林的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由邓林承担。
本判决为终审判决。
审判长 周惠琼
审判员 王 健
审判员 刘亚东
二〇一八年五月十四日
书记员 范 蕊