大连高新技术产业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初375号
原告（反诉被告）：大连华锐世纪物业管理有限公司。
法定代表人：高长生。
委托诉讼代理人：程黛玉，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：亓渤，辽宁社和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐丹，女。
委托诉讼代理人：谢云凌（被告徐丹母亲）。
原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司（以下简称原告华锐物业公司）与被告（反诉原告）徐丹（以下按本诉称谓行文）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华锐物业公司的委托诉讼代理人亓渤、被告徐丹的委托诉讼代理人谢云凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华锐物业公司向本院提出诉讼请求：被告徐丹支付拖欠2016年7月4日至2016年12月31日期间的物业服务费2081.55元。事实和理由：被告徐丹系原告华锐物业公司管理的高新园区善水园的业主。被告徐丹于2015年7月4日接受该园区建筑面积为116.60m2的房屋，并与原告签订了《前期物业管理合同》。双方约定，被告徐丹应按建筑面积以3元/m2/月向原告华锐物业公司支付物业管理费。然而至原告华锐物业公司起诉时，被告徐丹未交纳2016年度物业管理服务费。在被告未交物业管理服务费期间，原告华锐物业公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务。原告华锐物业公司多次向被告徐丹催交未果，故原告诉至法院，请求法院判如所请。
被告徐丹辩称，不同意原告华锐物业公司的诉讼请求。原告没有向被告书面催交物业费。原告在房屋未竣工下提供物业服务系违法，物业费属于违法收益。原告没有与建设单位签订前期物业服务合同，无权收取物业费。原告没有按照合同约定履行服务义务，无权按照每平方米3元标准主张物业费。
被告徐丹向本院提出反诉请求：1.原告华锐物业公司返还2015年7月4日至2016年7月4日期间的物业费4198元；2.原告华锐物业公司返还装修服务费3009元；3.原告返还2015年、2016年取暖费6287元；4.原告返还2016年4月至2017年4月停车费480元；5.以金币抵顶5个月物业费；6.原告给付电梯广告费；7.原告为被告更换裂纹的玻璃或支付玻璃及安装费；8、原告安装对讲门铃、燃气表。事实与理由：1.根据大连市《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》大价发（2014）50号文件规定，新建的普通住宅小区在未取得房屋竣工备案证书前应由开发建设单位承担物业费，因开发商将房屋交付被告徐丹时未取得房屋竣工备案证书，故原告华锐物业公司应返还已收取的物业服务费。原告华锐物业公司与建设单位没有签订前期物业服务合同，其提供的服务是违法的，无权收取物业费。原告收费未到相关部门办理收费认定以及超过其等级资质。原告华锐物业公司未按照合同标准提供物业服务，故无权按照3元/m2/月的标准收取物业费。2、大价发（2014）50号文件第六条第（二）项规定，“物业服务企业在办理房屋入住手续时，不得以任何理由向业主收取保证金、抵押金、管理费等项费用。业主装修房屋时产生的装修垃圾由业主自行清运的，物业服务企业不得向其收取垃圾清运费。业主委托物业服务企业清运装修垃圾的，收费标准由双方协商确定”。原告收取装修服务费没有法律依据，且没有进行管理和人员秩序维护，保洁费已包含在物业费中，故应当返还。三、原告代收2015年、2016年取暖费，但在取暖公司的电脑中显示被告没有缴费，故要求返还取暖费或原告提供发票。四、原告没有提供地下车位服务且撤场，应返还被告交纳的停车费。五、被告购房时承诺金币抵物业费，2016年7月被告要求抵顶物业费，原告不同意，现应予以抵顶。六、根据大价发（2014）50号文件，临时物业费有效期为一年。一年后，原告没有征得任何业主同意擅自设立收费标准，且没有公布服务成本和收支情况。七、电梯里的广告费应归业主，原告欠业主广告费，应以所欠的广告费抵顶被告的物业费。
原告华锐物业公司对于被告徐丹提出的反诉请求不予认可，请求依法驳回。原告华锐物业公司进入小区提供物业服务系基于原告与开发商以及与业主之间的物业服务合同，上述合同合法有效，原告已经按照合同履行全部义务，且合同没有无效及可撤销的情形，故依法不应返还物业费。被告要求返还装修服务费、停车费不属于反诉范畴，即使属于反诉，原告已经履行装修和停车管理服务，故不同意返还。关于停车费未到期部分已经移交新的物业公司，由新的物业公司为被告提供服务。关于取暖费，原告仅是代收。关于金币抵顶物业费，因金币是开发商赠与的，在原告提供物业服务期间，被告没有抵顶，现原告已经撤离案涉小区，不存在接收金币的可能，故不同意被告的该项反诉请求。被告的其他反诉请求没有法律和事实依据，均不同意。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告徐丹系大连市高新园区善水园的业主，该房屋建筑面积为116.60平方米。2015年7月5日，瑞恒置业有限公司向被告交付了案涉房屋，被告签署了业主确认函。同日，被告向原告华锐物业公司交纳了2015年7月4日至2016年7月3日的首期物业费4198元，被告交纳了2015年度的取暖费3265元，收据开具单位为大连高新园区广源热力有限公司。2015年8月20日，原告华锐物业公司与被告签订了未名山装修服务协议，就装修事项进行了约定。同日，被告向原告华锐物业公司交纳装修服务费3009元。2016年4月3日，被告向原告华锐物业公司交纳了2016年4月3日至2017年4月2日的车位服务费480元。2016年10月25日，原告代收了被告2016年度的取暖费3032元。现被告未交纳2016年7月4日至2016年12月31日物业费。案涉房屋所在楼宇于2016年7月5日经竣工验收合格，2016年7月7日予以备案。原告自2015年6月11日至2018年6月11日，具有贰级物业资质。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告华锐物业公司提供《未名山前期物业管理服务合同》，用以证明原告签订了合法的前期物业服务合同以及原告的服务内容、物业费标准及交纳时间等，被告表示该合同无日期，故对该证据不予认可。本院认为，该合同虽未填写日期，但合同双方已加盖公司印章且已实际履行，现亦有其它证据佐证该合同签订及履行事实，故对原告华锐物业公司提供该证据证实的事项本院予以确认，即瑞恒置业有限公司与原告签订未名山项目前期物业管理服务合同，委托原告对瑞恒置业未名山项目提供物业管理服务事宜。物业服务期限为自2014年10月1日起至瑞恒置业未名山业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。住宅的物业管理服务费为3.0元（含电梯费）/月/平方米。物业服务费按季度交纳，除首期物业服务费外，业主或物业使用人应于每季首月10日前交纳。
2.原告华锐物业公司提供《业主确认函》，用以证明被告确认物业费为3元/月/平方米，被告接受并遵守出卖人与物业服务公司签订的《前期物业管理服务合同》,以及物业费的交纳、装修服务费的约定等，被告对该证据的真实性无异议，但表示该物业费标准是针对建设单位的，原告没有与建设单位签订前期物业服务合同，装修服务费是强行向被告收取的，没有与被告协商，且装修服务费应包含在物业费中，原告也没有履行电梯维护义务等。现被告并未提供证据证明装修服务费系原告强行向被告收取以及装修服务费应包含在物业费中。业主确认函的内容已显示业主确认按3元/m2/月的标准交纳物业费，而非被告所辩系针对建设单位。在该确认函中，被告还确认业主在房屋交付使用前还须向出卖人或物业服务公司交付装修服务费：按户销售建筑面积25.80元/平方米收取（此费用为一次性收取）。装修服务费含建筑垃圾从业主室内到政府指定室外建筑垃圾排放场的运输和管理费用；含电梯运输建筑材料所造成的设备磨损、养护、保洁、人员秩序维护等费用。上述内容亦可显示装修服务费是一次性收取，并未包含在物业费中，故对被告的辩解不予采纳。关于被告提出原告没有与建设单位签订前期物业服务合同，该项事实已在前文论述，其所辩无事实依据，亦不予采纳。
3.原告华锐物业公司提供《协议书》用以证明原告于2016年12月31日撤场，并佐证原告与开发商之间的《未名山前期物业管理服务合同》的签订时间，被告表示该协议没有日期，且是物业与开发商之间签订的，故不予认可。本院认为上述三方协议虽未签署日期，但合同签订方已加盖印章并依据协议进行退场、物业交接等，该协议已发生法律效力。根据上述证据可以认定，原告华锐物业公司系瑞恒置业有限公司委托对被告所居住小区进行物业管理的物业公司。自2017年1月1日起，原告华锐物业公司依据与瑞恒置业有限公司、大连乐而居物业服务有限公司签订的协议书，确定瑞恒置业有限公司与大连华锐世纪物业管理有限公司的前期物业合同终止，瑞恒置业有限公司选聘大连乐而居物业服务有限公司为新物业公司。大连乐而居物业服务有限公司于2017年1月1日进场与原告华锐物业公司大连华锐世纪物业管理有限公司进行交接，过渡期为2017年1月1日至2017年1月15日。双方完成协议约定的空置房物业费收缴、代收采暖费、代收停车费等项交接事项后，原告华锐物业公司退出未名山小区的物业管理。现原告华锐物业公司已退出案涉小区的物业管理，并进行了物业事项交接。
4.原告华锐物业公司提供微信朋友圈截图、日常管理工作汇总表，用以证明原告华锐物业公司入驻未名山小区后到撤场前为业主提供物业服务情况，被告对该证据有异议，表示与本案无关联。本院认为物业服务是物业公司为众多业主所提供的长期、持续性的服务，而这一特殊性致使在物业服务合同纠纷中，无论是物业公司要举证证明其提供了符合合同约定的服务，还是业主要举证证明物业公司没有提供符合合同约定的物业服务都存在举证上的现实困难。原告华锐物业公司所提供的上述证据，虽不能反映原告华锐物业公司提供全部物业服务内容，但其与其他证据可相印证，可以反映原告华锐物业公司部分物业服务情况。
5.被告提供住宅质量保证书、照片，证明被告家中玻璃裂纹，原告有义务维修更换，被告对该证据不认可，表示房屋质量的维修义务在于开发商，且被告自述在收房时玻璃就已裂纹，故原告不承担维修、更换义务，鉴于物业管理服务事项的约定，被告所提自身房屋质量问题不属于约定的物业公共管理服务事项，对其意见不予采纳。
6.被告提供照片、视频用以证明原告华锐物业公司未尽到物业服务义务，原告华锐物业公司对该证据有异议，认为证据仅反应了瞬间情况，不能完整反应物业服务全过程，也不能证明原告没有尽到适格的管理义务。本院认为被告所提证据反映了原告华锐物业公司提供物业服务期间部分节点的小区物业管理状态情况，但不足反映上述问题在原告华锐物业公司诉请的整个期间内持续存在。在本案审理期间，多名业主未交纳物业费，原告华锐物业公司已提起诉讼，在上述物业服务合同纠纷案件中业主均反映原告华锐物业公司提供物业服务不达标，主要包括小区绿化、垃圾清运等方面，本案及上述案件可以显现原告华锐物业公司提供的物业服务及与业主的沟通方面存在一定瑕疵，本院对被告所提原告华锐物业公司物业服务未达标的意见予以部分认可。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。现原告华锐物业公司与被告徐丹之间成立了合法有效的物业服务合同，该合同对双方均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，原告华锐物业公司应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。被告使用案涉房屋，且接受原告华锐物业公司提供的物业服务，故理应支付物业费。现原告华锐物业公司提供的证据足以证实其与建设单位已经签订前期物业服务合同，该合同合法有效，且被告亦确认接受并遵守该合同和收费标准等，故对被告提出的原告未签订合法有效前期物业服务合同以及物业公司在房屋竣工日期后收物业服务费才合法、收费标准不应为3元/月/平方米，因此不交纳物业费的意见，不予采纳。关于被告徐丹提出的原告华锐物业公司未书面催交物业费的意见，本院认为原告华锐物业公司已退出案涉小区的物业管理服务，现其虽未提供充分证据证实已书面催交物业费，但并不能因此免除被告交纳物业费的义务，被告以此为由拒交物业费，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于物业费的具体数额，原告主张被告欠交2016年7月4日至2016年12月31日期间的物业费，其具体数额应为2064.95元。考虑到原告华锐物业公司在履行前期物业服务合同约定的物业服务及与业主的沟通上存在一定的瑕疵，故对于物业费的标准本院酌情调整为2064.95元×90%≈1858.46元。
关于被告徐丹要求原告华锐物业公司返还物业费的反诉请求，本院认为原告华锐物业公司与开发商签订的前期物业管理服务合同合法有效，原告华锐物业公司已经依据该合同约定履行了物业服务义务，现被告徐丹并无证据证明原告华锐物业公司未履行合同及提供物业管理服务，故对被告徐丹要求原告华锐物业公司返还物业管理费的反诉请求，不予支持。
关于被告徐丹要求返还装修服务费的反诉请求，因被告徐丹在接受案涉房屋时已签署业主确认函，该份确认函表明双方在原告华锐物业公司应提供的物业服务范畴外另行约定了装修服务费标准及范围，其后原、被告又另行签订了装修服务协议，被告依约交纳了装修服务费，上述行为足以证明被告徐丹对该项约定知情及认可，现原告华锐物业公司已依据约定履行了装修建筑垃圾清运义务，故本院对被告徐丹要求原告华锐物业公司返还装修服务费的反诉请求不予支持。关于被告辩解的装修服务费系原告强行收取，因其未提供证据证实，故本院不予采纳。
关于被告要求原告返还取暖费的反诉请求，因原告自述其为代收单位，而被告确以享受取暖服务，现被告提供证据显示其所交纳的2015年取暖费收取单位并非原告，其他采暖费依据撤场后的三方协议予以移交，故不应由原告予以返还。
关于被告徐丹要求返还车位管理费的反诉请求，现被告在已享受地下停车场服务后，在无充分证据证明原告未履行合同义务下，要求原告返还该费用并无依据，本院不予支持。对于原告撤场后即2017年1月1日至2017年4月2日间的停车费已经依据撤场后的三方协议予以移交，亦不应由原告予以返还。
关于被告提出的金币抵顶物业费的请求，因该项优惠系开发商赠与被告，并非原告提供优惠，在原告提供物业服务期间该金币并未抵顶物业费，现原告已撤出物业服务并表示无法接受金币，故对被告此项反诉请求不予支持。
关于被告要求原告支付电梯广告费，或用广告费抵顶被告的物业费一节，现原告已表示并未有广告收益，被告亦未提供证据证实原告存在广告费收入，且即使上述经营收益存在，依规其也主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用，并不应向被告支付或抵顶被告物业费，故对其此项请求不予支持。
关于被告主张原告更换裂纹玻璃或支付玻璃及安装费一节，依据物业管理服务范畴，交房时存在的房屋质量问题并不在原告，对其此项反诉请求不予支持。
关于被告主张原告安装对讲门铃一节，因原告现已退出物业管理，如被告所在楼宇确系存在对讲门铃的物业服务，被告应与其小区新物业公司沟通解决。关于被告要求原告安装燃气表一节，因该项服务不属于物业服务范畴，依法亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐丹于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司自2016年7月4日至2016年12月31日物业费1858.46元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）徐丹的全部反诉请求。
本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司负担5元，由被告（反诉原告）徐丹负担20元，被告（反诉原告）徐丹负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司。反诉案件受理费减半收取计25元，由被告（反诉原告）徐丹负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 蒋春艳
二〇一七年九月二十二日
书记员 陈迎雪
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。