湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0602执异4号
案外人：付**，女，1968年11月13日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：余永贵，湖南琼武律师事务所律师。
申请执行人：李*，男，1976年1月25日出生，汉族，住湖南省汨罗市。
委托诉讼代理人：刘**，男，1963年10月24日出生，汉族，住湖南省岳阳县。
委托诉讼代理人：刘宏，湖南民望律师事务所律师。
被执行人：许**（一），男，1965年4月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
被执行人：岳阳铁山商贸发展有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区。
法定代表人：许**（一）。
被执行人：许**（二），男，1975年10月6日出生，汉族，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
在本院执行申请执行人李*与被执行人许**（一）、岳阳铁山商贸发展有限公司、许**（二）民间借贷纠纷一案中，案外人付**、对本院执行位于岳阳楼区枫桥湖办事处枫桥湖社区银强小区第*幢***号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。申请执行人李*的代理人刘**、刘宏，案外人付**及代理人余永贵到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
案外人付**称，在岳阳楼区法院查封岳阳楼区枫桥湖办事处枫桥湖社区银强小区第*幢***号房屋，付**已与被执行人许**（一）于2010年9月5签订了《房屋买卖协议》，并向被执行人许**（一）、施**夫妇支付了购房款120000元。因上述房屋属于经济适用房，未满5年不能直接交易过户。因此双方约定五年之后由出卖方提供过户证件并协助申请人办理房屋过户手续；许**（一）夫妇将经济适用房买卖合同、购房发票以及房产证等交给案外人作为担保。案外人曾多次向施**提出办理房屋过户手续，施**也同意办理房屋过户。因许**（一）经营不善外出躲债下落不明，无法到房产部门办理过户手续。所以上述房屋虽然仍在许**（一）、施**夫妇名下，但该房屋许**（一）、施**夫妇已在案外人支付房款后交付给案外人，案外人并已占有使用该房屋。综上所述，请求人民法院撤销查封岳阳楼区枫桥湖办事处枫桥湖社区银强小区第*幢***号房屋。
案外人付**向本院提供以下证据证明自己的主张：1、案外人付**、许**（一）、施**身份证复印件。拟证明诉讼的主体资格；2、案外人与许**（一）签订的《房屋买卖协议》及12万的购房款收条一张。拟证明许**（一）已将房屋卖给案外人，案外人已付清房款。并约定5年后许**（一）协助过户给案外人。3、《房屋所有权证》、《岳阳市经济适用房买卖合同》各一份，销售不动产统一发票两张。拟证明所争议的房屋是被执行人许**（一）的。4、岳阳银强机械化工工程有限公司出具的2012年至2017年物业服务费收款凭证一组，共六组。拟证明该套房屋的物业服务费一直由案外人在支付，案外人已实际占有该套房屋。5、证明一份。拟证明被执行人许**（一）已去向不明，无法将该争议的房屋过户给案外人。
申请执行人李*称，1、被执行人许**（一）于2008年5、6月份购买的岳阳楼区枫桥湖办事处枫桥湖社区银强小区第*幢***号房屋，并于2010年3月10日取得该房屋的房屋产权证。被执行人许**（一）与其配偶施**共同拥有该套房屋。申请执行人执行该套房屋的标的合法合理的。2、案外人所提供的重要证据许**（一）的12万元收条是无效的。因为此条据左下角明显记载此房屋系经济适用房，所以此条据无效。3、案外人付**没有房屋产权登记证，按照许**（一）房产证登记的时间，该套房屋于2010年3月12日登记发证，至今一直属于许**（一）所有，案外人付**没有产权凭证，对此不动产无权主张权利。4、根据国家2004年4月30日颁布的《已购经济适用房上市买卖的规定》，被执行人许**（一）与案外人付**2010年9月5日签订的房屋买卖协议无效。因为该套房屋属经济适用房，按照国家政策，该套房屋未满五年不得交易。5、该套房屋属于被执行人许**（一）、施**夫妻共同所有，只有被执行人许**（一）签字可视为其买卖合同无效。6、2017年5月岳阳楼区人民法院执行局在执行该涉案时房屋处于原始毛胚房状态，未装修未住人。现案外人提出异议，强行进入装修住人，是为了阻止法院依法执行。综上所述，请求人民法院驳回案外人付**提出的异议。
本院查明，在本院审理原告李*诉被告许**（一）、岳阳铁山商贸有限公司、许**（二）民间借贷纠纷一案，原告于2015年10月30日向本院提出财产保全申请。本院于同日作出（2015）楼民康初字第427-1号民事裁定：冻结被告许**（一）、岳阳县铁山商贸有限公司、许**（二）所有银行存款900000元或查封、扣押与之价值相等的财产。2016年3日14日本院作出（2015）楼民康初字第427号协助执行通知书：将被告许**（一）名下位于岳阳楼区枫桥湖办事处枫桥湖社区的房产查封冻结，并于同日将该执行通知书送达给了岳阳市房地产产权市场管理处。2016年5月10日本院作出（2015）楼民康初字第427号民事判决：一、由被告许**（一）偿还原告李*借款本金570000元，并支付逾期利息，利息按月息2%自2014年5月9日起计算至实际偿还之日止。由被告许**（二）对借款的本金、利息、诉讼保全费用承担连带责任。三、驳回原告李*的其他诉讼请求。上述应支付的款项当事人应在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的损失利息。本案案件受理费12680元，保全费5000元，合计17680元，由被告许**（一）、许**（二）共同负担。
因被告许**（一）、许**（二）、岳阳铁山商贸有限公司未履行生效判决的义务，申请执行人李*于2016年11月14日向本院申请强制执行，本院于同日依法立案执行。2016年11月18日本院作出（2016）湘0602执2290号执行通知书。案外人付**不服，向本院提出书面异议，请求人民法院对岳阳楼区枫桥湖办事处枫桥湖社区银强小区第*幢***号房屋解除查封。
另查明，案外人付**向本院提供与被执行人许**（一）2010年9月5日签订的《房屋买卖协议》，协议内容：甲方（许**（一））因资金周转困难同意将自己位于岳阳楼区枫桥湖办事处枫桥湖社区银强小区第*幢***号房屋买给乙方（付**）。乙方经过现场勘察，同意买下该套房产。购买房屋的价格为人民币壹拾贰万元整。交付期限：甲、乙双方签订本协议之日即为甲方交房之日，甲方必须在本日将该套房屋产权证及房屋钥匙与相关购房合同、发票资料一并交给乙方。房屋产权过户：5年期限内，乙方不考虑过户。在5年期满后，甲方必须协助乙方办理房屋过户手续并提供相关过户证件。甲方如果不积极配合，乙方将有权利要求甲方赔偿经济损失。过户费用由乙方负责，甲方概不负责。案外人付**向本院提供了一张12万元购房款收条一张、《房屋所有权证》、《岳阳市经济适用房买卖合同》各一份，销售不动产统一发票两张、岳阳银强机械化工工程有限公司出具的2012年至2017年物业服务费收款凭证及被执行人许**（一）去向不名的证明一份。案外人还向本院提供了已入住该涉案房屋的证明。
本院认为，案外人付**以其为涉案房屋的实际购买人所有权为由，要求中止对涉案房屋的执行，实质是案外人对执行标的主张实体权利，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的程序进行审查。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且能够排除执行的，人民法院应予以支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人付**提交的证据符合以上四种情形。因此，案外人付**提出的异议理由成立，本院依法予以支持。本案被执行人许**（一）因去向不明，涉案房屋未能办理产权过户登记手续，故该涉案房屋的产权归属应当通过诉讼予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对被执行人许**（一）名下的，位于岳阳楼区枫桥湖办事处枫桥湖社区银强小区第*幢***号房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蔡学谦
人民陪审员 金 妍
人民陪审员 史建国
二〇一八年一月八日
书 记 员 陈 雷
附相关法律法规：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
非因买受人自身原因办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。