上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初21448号
原告(反诉被告)：满懿(上海)房地产咨询有限公司，注册地上海市徐汇区。
法定代表人：梅虹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张士文。
被告(反诉原告)：朱雪芳。
委托诉讼代理人：陈武。
原告满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满懿公司”)与被告朱雪芳居间合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，被告朱雪芳提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)满懿公司的委托诉讼代理人张士文，被告(反诉原告)朱雪芳的委托诉讼代理人陈武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
满懿公司向本院提出诉讼请求：请求判令朱雪芳支付拖欠的佣金共计人民币(币种下同)32,800元。
本诉的事实和理由：2016年12月3日，经满懿公司居间介绍，朱雪芳与案外人张某某签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，购买位于上海XXX号XXX室的房地产。依据双方事先达成的约定，房屋买卖合同成立，即表明满懿公司居间成功，朱雪芳应当支付佣金，截止到立案之日，朱雪芳尚未支付佣金，故诉诸法院要求判如所请。
朱雪芳对本诉辩称，满懿公司操作不当，导致其有50,000元的损失，在与卖方签订买卖合同后，其无法与满懿公司业务员取得联系，既打不通电话，去门店也找不到人，故其不同意支付全部佣金。
另朱雪芳向本院提出反诉请求：要求满懿公司赔偿朱雪芳损失50,000元。
反诉的事实与理由：其于2016年12月份，在满懿公司业务员小赵(现已失踪，电话XXXXX****XX)的接触中签订了买卖合同，满懿公司业务员未告知其已被限购，导致签订合同后支付了50,000元定金而无法交易，故要求满懿公司赔偿其损失。
满懿公司对朱雪芳的反诉辩称，不同意朱雪芳的反诉诉讼请求，其已居间成功，要求朱雪芳支付佣金。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于上海XXX号XXX室，系案外人张某某所有。2016年12月3日，朱雪芳(买受方、乙方)与案外人张某某(出卖方、甲方)及满懿公司(居间方、丙方)三方共同签订《房地产买卖居间协议》，协议约定，由朱雪芳向案外人张某某购买涉案房屋，总房价款为3,280,000元。四、意向金转定金：乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金50,000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。五、居间义务：丙方应当依法积极履行以下居间义务：1、向甲方如实报告�立《房屋买卖合同》之机会，如乙方拟购买该房地产及购买条件；2、向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如甲方拟出售该房地产及出售条件；3、撮合甲乙双方买卖意向，促成甲乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》；4、向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲乙双方造成严重损失的，应依法承担责任。甲乙双方按约定支付给丙方佣金后，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过程中网签、审税、过户及交房等协助服务。六、居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，乙方应于丙方居间成功时按照本协议第二条约定总房价款的1%支付丙方佣金(如有变更以佣金确认书为准)，乙方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在丙方居间成功后�若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金。上述协议第六条字体加黑加粗。此外，协议文后另有说明：在签署上述协议时，甲、乙双方均已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方已对协议第六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示，并已分别按甲方和乙方的要求进行了详尽的解释和说明；甲、乙双方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。该说明落款处乙方签字处由朱雪芳本人所签。同日，在满懿公司的居间下，朱雪芳(买受方、合同乙方)与案外人张某某(出卖方、合同甲方)签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋总房价款为3,280,000元,首期房价款为1,160,000元，第二期房价款为2,100,000元，尾款为20,000元。另该合同对交易过户时间、违约责任等进行了约定。合同中乙方签字处由朱雪芳本人所签。同日，朱雪芳签署《佣金确认书》一份，确认佣金金额为32,800元。同日，朱雪芳还另签署《限购政策告知函》一份。
另查明，朱雪芳与案外人纪某某于2015年3月26日办理离婚手续，根据自愿离婚协议书约定，对上海市XXX弄XXX号XXX室房屋，朱雪芳将自己名下的份额归儿子所有，待儿子年满18周岁之后，朱雪芳配合办理产权变更手续。
庭审中，朱雪芳陈述签订本案房屋买卖合同后，其于2016年12月4日向案外人张某某支付购房定金50,000元，后由于朱雪芳的名字仍登记在上海市XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证上，故朱雪芳为限购对象，无法进行交易，定金50,000元由案外人张某某没收。2017年2月后，其已将登记在上海市XXX弄XXX号XXX室房地产权证的名字去除。
上述事实，由满懿公司提供�上海市房地产权证、《房地产居间协议》、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《限购政策告知函》、朱雪芳提供的自愿离婚协议书、中国农业银行上海分行补发入账证明申请书及农业银行明细清单、上海市房地产权证、《限购政策告知函》、《房地产居间协议》、《房屋买卖合同》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同中，居间方的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人则应在居间人促成合同成立后，依约支付报酬。本案中，满懿公司作为中介机构，基于朱雪芳的委托，将案外人张某某的售房信息提供给了朱雪芳。朱雪芳作为购买方，与满懿公司及案外人张某某签订了《房地产买卖居间协议》，并与案外人张某某签订了《房屋买卖合同》，故满懿公司已促成朱雪芳与案外人张某某就涉案房屋的买卖达成合意并签订房屋买卖合同，完成了主要的居间义务。本案中交易未能继续下去的原因在于朱雪芳自身限购问题，现朱雪芳以满懿公司操作不当等为由不同意支付居间费，本院难以支持。其理应按约向满懿公司支付相应的居间报酬。关于居间报酬的具体金额，虽双方已通过签订《佣金确认书》的方式约定佣金金额为32,800元，但考虑到房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，按照房地产经纪行业惯例，满懿公司作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而促成当事人签约外，其服务内容还应包括协助委托贷款、办理房屋产权过户及房屋交接等事项，且朱�芳作为非法律专业人员，对(附条件)赠与儿子房产的法律属性不清楚，属于情有可原。因此，本院结合上述因素并综合本案的实际情况，基于公平原则，酌情确定居间报酬为3,000元。关于反诉诉讼请求，根据合同法规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。现朱雪芳认为满懿公司存在误导、无法联系业务员等行为，造成其经济损失50,000元，故要求赔偿。从现有证据看，满懿公司已通过《限购政策告知函》向其告知目前的限购政策，朱雪芳自认其签署了《限购政策告知函》，据此应认定满懿公司已将相关政策及时进行了告知，而作为交易一方的朱雪芳亦有义务通过多种途径了解限购政策，并如实向中介机构陈述已有房产情况�且朱雪芳被作为限购对象的原因较为少见，不具备普遍性，无法强求中介机构主动询问或者审核。朱雪芳诉称满懿公司因工作中存在的过错给其造成损失，其均未能提供充分证据予以佐证，本院不予采信。故朱雪芳要求满懿公司赔偿损失的反诉诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)朱雪芳于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)满懿(上海)房地产咨询有限公司佣金3,000元；
二、驳回被告(反诉原告)朱雪芳的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计25元，由被告(反诉原告)朱雪芳负担(于本判决生效后十日内向本诉原告直接支付)，反诉案件受理费减半收取计525元，由被告(反诉原告)朱雪芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蒋鸣良
二〇一七年十二月二十二日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。