江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初17168号
原告：陈刚勇，男，汉族，1978年10月13日出生，住江苏省吴江市。
原告：毛红利，女，汉族，1981年9月27日出生，住江苏省吴江市。
委托诉讼代理人：郑昌华，江苏朋德律师事务所律师。
被告：陈婧，女，汉族，1990年7月9日出生，住河南省南阳市卧龙区。
委托诉讼代理人：陈胜林，系被告陈婧父亲。
委托诉讼代理人：王飞龙，江苏姑苏律师事务所律师。
被告：张正祥，男，汉族，1991年3月6日出生，住江苏省兴化市。
委托诉讼代理人：高慧红，江苏鹿鼎律师事务所律师。
被告：陈胜林，男，汉族，1964年2月9日出生，住河南省南阳市卧龙区。
委托诉讼代理人：王飞龙，江苏姑苏律师事务所律师。
原告陈刚勇、毛红利与被告陈婧、张正祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月13日受理后依法由代理审判员周方园独任审判，在审理过程中，原告申请追加陈胜林为被告参加诉讼，经审查符合法律规定，本院予以准许，并于2017年1月17日、3月9日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，后组成合议庭于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告陈刚勇及其委托代理人郑昌华、原告毛红利的委托代理人郑昌华、被告陈婧及其委托代理人陈胜林、王飞龙、被告张正祥的委托诉讼代理人高慧红、被告陈胜林及其委托代理人王飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈刚勇、毛红利向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈婧、陈胜林支付原告购房余款46万元及利息（�46万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年8月10日计算至实际支付之日）；二、判令被告陈婧、陈胜林支付原告违约金158000元；三、判令被告张正祥对诉讼请求第一项承担连带付款责任；四、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年5月26日，两原告与被告张正祥签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，两原告将位于昆山开发区世茂蝶湖湾花园XXX幢XXXX室的房屋出售给被告陈婧，房屋总价790000元，被告陈婧在支付房款330000元后，原告将该房屋过户至被告陈婧、陈胜林名下。被告陈婧于2016年6月28日承诺在2016年9月30日前付清余款，否则承担房屋总额20%的违约金。被告张正祥于2016年10月9日承诺为被告陈婧的未付房款提供担保。但被告以各种理由拖欠房款余额460000元至今。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。
被告陈婧辩称：答辩人认为所涉房款已经付清，余款2万元尚未达到付款条件，请求法院驳回原告的诉讼请求第一项，答辩人没有违约行为，请求驳回原告的第二项诉讼请求，诉讼费用应由原告承担。
被告张正祥辩称：首先，答辩人于2016年10月9日向原告陈刚勇出具承诺书承诺为被告陈婧的未付款进行担保是事实，但是因为原告至今未交房，尾款2万元不具备支付条件，因此在原告交房前被告陈婧只承担44万元的担保责任。其次，关于担保利息的计算，答辩人认为原告与被告陈婧发生纠纷是在2016年12月4日，该纠纷已经到了派出所进行调解，所以关于利息的计算应该只计算至12月4日；最后，被告陈婧将房款44万元交至答辩人处，仅是要求答辩人作为居间方进行保管，并未授权答辩人任意处分该款项，因此答辩人对于44万元的第二期房款仅有保管协助支付的义务，因此答辩人不应承担违约责任。
被告陈胜林辩称：答辩人总共支付了69万元给被告张正祥，在2016年6月28日前支付的。
经审理查明：2016年5月6日，原告（甲方）与买受方（乙方）的代理人张正祥（系昆山五二零房地产投资咨询有限公司的工作人员，经办原、被告之间的房屋买卖合同，现已离职）及中介方昆山五二零房地产投资咨询有限公司签订《房屋买卖协议》一份，该合同约定：甲方将位于昆山开发区世茂蝶湖湾XXX号楼XXXX室房屋以总价79万元出售给乙方，在合同签订后3日内乙方支付定金3万元，乙方于签订协议35日内或2016年6月30日前以直接支付甲方或通过中介转付甲方的方式支付首付款33万元（含已支付的定金），乙方通过银行贷款的方式支付第二�房款44万元，乙方应于签订本协议7日内或2016年6月3日前向银行申请贷款，若因乙方自身原因或国家政策调整导致贷款不足的，乙方用现金方式补足。双方应于贷款申请审核通过后7日或2016年6月30日前赴该房产所在地房产交易中心申请产权过户。双方应于贷款放贷后或2016年8月5日前，对该房屋进行交接，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方自行或通过中介支付尾款20000元。乙方应当支付给甲方的任何款项若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下账户：户名陈刚勇，开户行建行，账号62×××46。本协议生效后，双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议总房价款的20%向守约方支付违约金。其他约定（该部分为手写）：1、甲�保证交房前屋顶未曾漏水；2、房间现有的2个床归甲方，于2016年12月4日搬走；3、甲方2016年12月4日向乙方交房交钥匙，在此之前的租金归甲方所有；4、在所有房款付清前，房屋所有权不转移到乙方所有；5、所有交易之税费、佣金、评估费等税费概由乙方承担；6、违约金为房款总价20%。上述合同由陈刚勇、毛红利、买受方代理人张正祥及昆山五二零房地产投资咨询有限公司签章确认。陈婧后补签该合同。
上述合同签订后，陈婧于2016年5月25日支付张正祥定金3万元，陈胜林于2016年6月27日向张正祥转账30万元，陈胜林于2016年6月28日向张正祥转账34万元，因贷款无法办理，陈婧于2016年11月11日向张正祥转账10万元，综上，陈婧、陈胜林共计支付张正祥77万元。张正祥于2016年5月26日支付陈刚勇定金3万元、于2016年6月28日支付陈刚勇房款28万元、于2016年8月29日支付陈刚勇房款2万元,上述款项共计33万元。
陈刚勇、毛红利于2016年6月28日配合办理了过户手续及银行贷款手续，2016年7月1日，昆山开发区世茂蝶湖湾XXX号楼XXXX室房屋变更登记至陈婧、陈胜林名下。
另查明：2016年6月28日，被告张正祥出具承诺书一份，该承诺书载明：在卖方未收到银行放款后，我方将不将房产证交由买方。该承诺书由原告陈刚勇、被告陈婧、张正祥签字确认。另外，该承诺书还载有如下内容“买方则保证无论何种情况下最迟在2016年9月30日前付清余款，否则视为违约，承担房款总额20%的违约金，卖方则在收齐房款和违约金后才交房；若买家无违约，则卖方保证按原合同日期交房，否则承担房款总额20%的违约金。若自过户之日起超过120日仍未付清余款，视为买方毁约，卖方有权解除原房屋买卖合同，损失由毁约方承担。三方共立此据遵守。”被告陈婧、张正祥表示在签字时该承诺书上并无上述内容；原告表示该部分内容是在被告张正祥签字后书写，然后被告陈婧再签字的。
2016年6月28日，原告陈刚勇、被告陈婧、张正祥还达成其他约定一份，该约定载明：基于善良原则，被告陈婧在2016年12月4日前要考虑到去看房为交房后装饰装修量尺寸等事做准备，需要提前两到三天与原告约定看房时间，原告与租客联系，确认时间，答应被告陈婧的合理要求。如原告有两次恶意不配合，则视为违约，承担20%违约责任。尾款2万元由被告陈婧保管，在房屋交房时支付。违约只存在2016年12月4日交不了房与2016年6月28日至交房前看不了房。该约定由原告陈刚勇、被告陈婧�张正祥签字确认。
2016年10月9日，被告张正祥出具承诺书一份，该承诺书载明：本人承诺如买家陈婧一直未付房款，本人承诺担保，未付房款从2016年9月30日之后造成余款的利息以银行的1.1倍来计算每个月造成的利息。本人承诺2016年12月30日之前买家仍未履行所欠房款及利息，由本人先为垫付，但卖家陈刚勇必须将钥匙交与我，此承诺书有效期至房款结清。
2017年过年前，张正祥、陈婧通了电话，……张：“你当初是怎么想的你？你看你走到今天，你看你怎么想的，当时就考虑两万块不给他？”陈：“那是两万尾款的事情。”张：“那你当时调解的时候，我就给你讲了，那是你要考虑好。”陈：“是这样的，他调解的时候，你也知道，他说了，他说你要把钱全部给我，然后他还是不给我钥匙。”张：“对呀，我也知道，是这样讲的，但是当时你也知道，如果不给他，就是全给他，他不给你钥匙，这我也知道，所以你选择了不给，那你告诉我，你当时选择不给的时候，你有没有想过他也会用阴招。”陈：“没想过。”张：“那你现在那边打算怎么处理的？”陈：“给律师了，我不管，因为我现在工作特别多。”张：“你当时听我的多好，当时在调解的时候，我说要不这样，先把44万元给他，先把他套住，把他套住，让他钥匙先拿过来，先跟他谈半个月，半个月之后不给再说。”……
再查明：2016年7月、8月期间，陈婧以短信的形式与陈刚勇联系看房事宜不少于两次，双方在短信中确定了看房的时间。涉案房屋现处于出租状态，涉案房屋的钥匙至今未交付。
在2017年4月25日庭审后，本院询问张正祥是否愿意将陈婧、陈胜林支付其的购房款44万元提存至法院，张正祥的代理人表示同意，本院向其提供了昆山市人民法院纠纷款账户。但张正祥迟迟不将该款项支付至本院，后本院于2017年10月31日再次询问张正祥的代理人，代理人答复：上次庭审结束之后，代理人将法院的纠纷款账户通过微信发给了张正祥本人，并告知将44万元打至法院账户。5月1日后通过微信告知他将付款凭证邮寄至昆山法院，此后代理人确实问过张正祥本人，是否已将款项付至昆山法院并将凭证交至法院，他告知我款已付，凭证也寄了。他的付款以及凭证邮寄代理人没有经手。现在一直没有联系上他，代理人有微信及联系方式，电话157××××9980，微信号为×××。在本案判决前，本院多次联系张正祥，但都无法与其取得联系。
上述事实由房屋买卖合同、收据、约定、承诺书、银行流水明细、聊天记录、录音资料及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：陈婧与陈胜林共同出资购买涉案房屋，虽然房屋买卖合同上仅有陈婧的签字，但结合购房款的支付及房屋所有权的归属，本院认为房屋买卖合同关系实际存在于陈刚勇、毛红利与陈婧、陈胜林之间。陈刚勇、毛红利与陈婧、陈胜林之间的房屋买卖合同真实有效，是双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。双方均愿意继续履行涉案房屋买卖�同，且涉案房屋已过户至陈婧、陈胜林名下，故本院对于陈刚勇、毛红利要求陈婧、陈胜林支付房款的诉讼请求予以支持；未支付的房款共计46万元，其中2万元尾款，根据合同约定，该款项应于交付房屋后支付，现支付条件未成就，故本院认定陈婧、陈胜林应支付陈刚勇、毛红利的房款44万元，陈刚勇、毛红利可在条件成就后向陈婧、陈胜林主张该尾款。陈婧、陈胜林抗辩的已将购房款44万元支付给中介张正祥，已履行了付款义务，本院认为，陈婧、陈胜林虽将44万元购房款支付到了中介张正祥账户，但是陈婧、陈胜林同时指示张正祥不将该款项支付给陈刚勇、毛红利，且张正祥至今未将该44万元提存至法院账户，陈婧、陈胜林并未完成其付款义务，故本院对于陈婧、陈胜林的上述抗辩不予支持。至于陈婧、陈胜林所已支付给张正祥的44万元，陈婧、陈胜林可另案向�正祥主张。
关于陈刚勇、毛红利要求张正祥对上述付款义务承担连带责任，本院认为，张正祥承诺如果陈婧在2016年12月30日前仍未支付房款，陈婧所欠的房款及利息由张正祥先为垫付，但前提是陈刚勇必须将涉案房屋的钥匙交付张正祥，由于陈刚勇至今未将涉案房屋的钥匙交付张正祥即张正祥承担垫付责任的条件未成就，故本院对于陈刚勇、毛红利要求张正祥对支付购房余款46万元承担连带付款义务的诉讼请求不予支持。
关于逾期付款利息，合同约定46万元中的44万元的支付方式为银行贷款，由于银行贷款发放时间不定，在房屋买卖合同上并未约定明确的支付时间，陈刚勇、毛红利主张自2016年8月10日起算没有依据，故本院依法调整为以44万元为基数自起诉之日即2016年12月13日起按中国人民银行公�的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止。关于尾款2万元，合同约定该款项应于交付房屋后支付，现支付条件未成就，故本院对于陈刚勇、毛红利要求陈婧、陈胜林支付该部分房款逾期付款利息的诉讼请求不予支持。关于陈刚勇、毛红利要求张正祥对上述付款义务承担连带责任，本院认为张正祥承诺如果陈婧一直未付款，张正祥承担未付房款自2016年9月30日的利息，故本院对于陈刚勇、毛红利的该项诉讼请求予以支持。
本案的争议焦点在于导致合同未能顺利履行的违约方是哪方。陈刚勇、毛红利认为对方未按照合同约定的付款时间支付房款构成违约，应承担相应的违约责任；陈婧、陈胜林认为对方未能按照合同约定及补充约定带其看房并在2016年12月4日前交房，构成违约。本院认为，合同约定陈婧、陈胜林最迟应在2016年6月30日前支付房款33万元（含定金），但在2016年6月30日前，陈婧、陈胜林仅支付了31万元，违反合同约定；另外，合同约定第二期房款44万元通过贷款方式支付，若因陈婧、陈胜林自身原因或国家政策调整导致贷款不足的，陈婧、陈胜林用现金方式补足，陈婧、陈胜林在贷款无法办理的情况下，未及时补足款项，违反合同约定。陈刚勇、毛红利按照补充协议的约定安排了陈婧、陈胜林看房，未违约；至于陈刚勇、毛红利未在合同约定的2016年12月4日前将涉案房屋交付陈婧、陈胜林，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，根据合同约定，陈婧、陈胜林应在2016年12月4日前支付陈刚勇、毛红利第二笔购房款44万元，但陈婧、陈胜林至今仍未支付，陈刚勇、毛红利拒绝交房符合法律规定。
关于违约金，陈刚勇、毛红利主张为总房款的20%，本院认为将总房款的20%作为违约金的前提是双方解除合同，现合同继续履行，故本院对于陈刚勇、毛红利的该项主张不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈婧、陈胜林于本判决生效之日起十日内支付原告陈刚勇、毛红利房款44万元。
二、被告陈婧、陈胜林于本判决生效之日起十日内支付原告陈刚勇、毛红利利息（以44万元为基数自起诉之日即2016年12月13日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止），被告张正祥对上述付款义务承担连带付款责任。
三、驳回原告陈刚勇、毛红利的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10030元，保全费2820元，共计12820元，由由原告陈刚勇、毛红利负担2508元，由被告陈婧、陈胜林负担10312元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路�行；账号：10×××76。
审 判 长 周方园
人民陪审员 李培建
人民陪审员 孙邦贤
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 肖 月