济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民园初字第219号
原告吴某某，女，1975年3月19日出生，汉族，无业，住济南市。
原告许某某（系吴某某之女），女，2010年11月18日出生，汉族，住济南市。
法定代理人吴某某，身份同上。
两原告共同委托代理人丁兆雷，山东鲁泉律师事务所律师。
被告毛某某，女，1928年11月14日出生，汉族，济南大观园商场退休职工，住济南市。
委托代理人许志英（系毛某某女儿），女，1953年9月22日出生，汉族，济南方信集团退休职工，住济南市。
委托代理人杜洛山，男，1968年10月29日出生，汉族，济南天桥平民法律服务所法律工作者，住济南市。
第三人王某某，女，1970年9月16日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人杜洛山，身份同上。
第三人济南市拆迁服务公司，住所地济南市。
法定代表人刘涛，总经理。
委托代理人李芙蓉，山东聚轩律师事务所律师。
委托代理人李金盛，山东聚轩律师事务所实习律师。
第三人济南市住房保障和房产管理局，住所地济南市。
法定代表人刘胜凯，局长。
委托代理人杨东昌，男，1984年9月11日出生，汉族，该局工作人员，住济南市。
委托代理人荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该局工作人员，住济南市。
原告吴某某、原告许某某与被告毛某某、第三人王某某、第三人济南市拆迁服务公司（以下简称济南拆迁公司）、第三人济南市住房保障和房产管理局（以下简称济南市房管局）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴某某（同为原告许某某法定代理人）及委托代理人丁兆雷，被告毛某某的委托代理人许志英、杜洛山，第三人王某某及其委托代理人杜洛山，第三人济南拆迁公司的委托代理人李芙蓉、李金盛，第三人济南市房管局的委托代理人杨东昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某诉称，2010年10月10日，吴某某与许某甲登记结婚，并于2010年11月18日生有一女许某某。2011年6月29日，许某甲去世。
1999年，因政府旧城区改造，许某甲租赁的济南市历下区公房被列为旧城改造工程之内，项目由济南拆迁公司负责。2001年5月5日，济南拆迁公司与许某甲签订《关于调换房屋合同书》及《关于调换住宅房屋补充合同》，由济南拆迁公司将济南市天桥区102室、303室两套房屋调换给许某甲，并按相关规定由许某甲补交超面积费37376元，自此两套安置房屋归许某甲所有，并于同年装修入住。
2001年10月11日，济南拆迁公司将上述两套房屋以买卖方式分别卖给许某甲及毛某某，掩盖房屋的拆迁调换性质，并提供虚假的房屋销售合同到济南市房管局办理了房产证。因济南市房管局对房屋的取得方式未进行实质严格的审查，导致303室房屋办理在毛某某名下。
因上述两套房屋系由许某甲原公房拆迁调换而来，资金全部由许某甲出资，且许某甲生前始终占有、支配303室房屋，物业、水电等费用全部由许某甲支付，因此303室房屋应为许某甲所有。同时，许某甲与前妻王某某离婚时，《离婚协议书》中也载明303室房屋归许某甲所有。
为此吴某某诉至本院，请求判令303室房屋（房产证号：济房权证某字第XXXX**号）归许某甲所有。诉讼中，吴某某增加诉讼请求，请求一并判令毛某某与济南拆迁公司2001年10月11日签订的房屋销售合同无效。
被告毛某某辩称，1、被调换的房屋在拆迁前由毛某某及许某甲共同居住，拆迁后调换了两套房屋，即102室及303室，其中303室是毛某某的，102室是许某甲的。因为毛某某年事已高，所以委托许某甲办理的303室的房产证。2、根据法律规定，确认合同无效是指原告请求人民法院确认其与被告之间存在或不存在某种民事法律关系，合同效力只涉及合同当事人，因此吴某某、许某某请求确认毛某某与济南拆迁公司之间房屋销售合同无效，主体不适格，请求法院驳回其该项诉求。
第三人王某某述称，1、我与许某甲婚姻关系存续期间，一直跟随毛某某在租赁公房内共同居住，后拆迁调换了102室和303室房屋。因为我们一直共同居住，所以我以为两套房子都是许某甲的，实际房子钱都是毛某某所出，后来303室办到毛某某名下，102室办到许某甲名下。我与许某甲离婚协议中的房产分配是按照当时我的理解自己所写，与房产所有权的实际情况不相符，且303室是以毛某某的工龄购买的。2、303室房屋与许某甲无关，吴某某、许某某无权请求确认毛某某与济南拆迁公司之间的房屋销售合同无效。
第三人济南拆迁公司述称，1、涉案房屋系由我公司负责拆迁安置，对于安置房的确权是由被拆迁人提出申请，进行房改登记，我公司负责向区、市房管局传递资料，由房管部门进行审查及确权登记。2、毛某某与济南拆迁公司之间的房屋销售合同是当事人真实意思的表示，不违反法律规定，我公司认为该合同合法有效。
第三人济南市房管局述称，1、2005年10月25日，我局依据济南拆迁公司与毛某某提交的《房屋所有权转移登记申请表》、《济南市拆迁服务公司房屋销售合同书》、《交接协议书》、《契税完税证》、《房屋分户平面图》及身份证明等资料，为毛某某办理了303室房屋转移登记手续，并颁发了房屋所有权证。我局上述房屋登记行为符合建设部《城市房屋权属登记管理》的规定，依据充分，程序合法，并无不当，我局在办证过程中已完全尽到合理审慎的职责。我局颁发房产证的行为属具体行政行为而非民事行为，如相关利害关系人认为我局的发证行为侵害其相关权益，可依法提起行政诉讼。2、我局认为毛某某与济南拆迁公司之间的房屋销售合同有效，我局就是根据该份合同及相关资料为毛某某办理的房产证。
经审理本院认定，毛某某系许某甲之母；王某某与许某甲原系夫妻关系，二人于2006年5月15日在济南市历下区民政局协议离婚；后许某甲与吴某某于2010年10月10日登记结婚，并于婚后2010年11月18日生育女儿许某某；许某甲于2011年6月29日去世。
据吴某某提交的《济南市直管公房租赁合同》载明，许某甲生前作为承租人，承租济南市历下区房产管理局出租的济南市历下区公房进行居住。2001年5月5日，济南拆迁公司作为甲方，许某甲作为乙方签订《关于调换住宅房屋合同书》，载明为加快旧城区内住宅住房的改造工作，并根据相关区域居民住户的要求，济南拆迁公司将其所有的天桥区某某小区作为相关区域内居民住户自愿申请调换房屋安置的地点，许某甲新调换住宅的房屋地点为某某小区X号楼X单元102号、303号。2001年4月9日，双方还另签订有《关于调换住宅房屋补充合同》，载明甲方（济南拆迁公司）将根据原住户的合法住房建筑面积的2.2倍进行调换新住房。在2.2倍调换范围内应属于正常调换，如超出2.2倍调换建筑面积时，乙方（许某甲）应按超出面积1600元／㎡付款进行调换，总超面积23.36平方米，总计应补交超面积款37376元。后济南拆迁服务公司出具了以许某甲为缴款人的上述两套房屋缴纳超安费、房款、物业管理费、煤气初装费等费用的收款收据。
2005年6月9日，济南拆迁公司与毛某某作为申请人向济南市房管局提出房屋所有权转让登记申请，由济南拆迁公司以买卖形式将303室房屋转让给毛某某。在办理转让登记时提交的材料中，包括济南拆迁公司与毛某某2001年10月11日签订的房屋销售合同，该合同载明，济南拆迁公司将303室房产出售给毛某某，每平方米1600元，总金额130048元。后毛某某交纳了房屋契税等费用，办理了以毛某某为所有权人的房屋所有权证，所有权登记时间为2005年10月21日，证号为济房权证某字第XXXX**号。
对济南拆迁公司将303室出售给毛某某的原因，济南拆迁公司庭审陈述，系在房改登记时，由许某甲提出将303室房屋登记在毛某某名下，故与毛某某签订了房屋销售合同并将房屋所有权转移至毛某某名下。就此，济南拆迁公司提交了其单位留存的《参加房改登记表》，其中303室房屋对应的姓名一栏，载为“（原名）许某甲毛某某”的内容，济南拆迁公司主张系许某甲所写。吴某某经质证主张，该登记表不能证明是许某甲所写，其上无许某甲同意或确认将房屋转给毛某某的字样，也不能证明毛某某是被拆迁房屋的共同居住人和拆迁补偿的受益人。
对于房屋销售合同中约定的价款，毛某某庭审中主张，系由毛某某将3万余元交给许某甲后由许某甲向济南拆迁公司交纳，其余款项都由毛某某的工龄进行了抵扣。但据303室办理房屋所有权证的材料中，未能体现工龄抵扣房款的事项。济南拆迁公司先是庭审中认可303室系房改房，但庭审后，该公司又向本院提交声明，表明303室系拆迁安置房，非房改房。
另查明，1、2006年5月15日，许某甲与王某某协议离婚，在二人签订的离婚协议书中共同财产分割一栏，载明有“某某小区南区XX#-X-303#房屋所有权归男方拥有”的内容。双方当事人均认可该房屋即本案诉争303室，但王某某主张离婚时的房产分配是按照其自己的理解所写，与房产所有权的实际情况不符。2、吴某某庭审提交303室房屋物业费、水电费、有线电视、固定电话、安装油烟机、奶箱、空调等事项费用交纳的单据一宗，并以该组证据指向的303室交费、办理相关事宜的主体均是许某甲为由，主张303室房产的实际权利人是许某甲。3、庭审中，吴某某明确其请求判令303室归许某甲所有的含义即确认该房产系许某甲遗产。
上述事实，有吴某某提交的身份证、结婚证、出生证明、户口本、居民死亡证明书、《济南市直管公房租赁合同》、《房屋经租分类账》、《关于调换住宅房屋合同书》（复印件）、《关于调换住宅房屋补充合同》（复印件）各1份、303室房屋的交费单据或交费统计表1宗、303室房屋办理所有权转移登记及房屋所有权状况的材料1宗，济南拆迁公司提交的《参加房改登记表》1本，济南市房管局提交的303室房屋办理所有权转移登记的材料1宗，以及当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。
本院认为，根据在案证据，能够证实303室房屋的原所有权人为济南拆迁公司，故在303室登记在济南拆迁公司名下时，其有权对房屋的所有权等相关权利进行处分。2001年，济南拆迁公司依照其与许某甲签订的《关于调换住宅房屋合同书》及《关于调换住宅房屋补充合同》，该公司应将303室房屋交付许某甲，作为调换许某甲原租赁公房的安置房屋，但该两份合同均未涉及安置房屋的产权转移登记办理事宜。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。本法第五章第六十一条第三款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，……《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据上述法律规定，在签订《关于调换住宅房屋合同书》及《关于调换住宅房屋补充合同》后，许某甲虽依合同享有双方约定的合同权利，但并不当然对诉争房屋享有所有权，而其对诉争房屋的使用、控制等，亦与其是否享有房屋所有权不是同一概念。
根据诉争房屋的权属变更登记材料显示，303室系由济南拆迁公司以房屋买卖的方式转移登记至毛某某名下，该转移登记并未违反法律法规的禁止性规定，故在毛某某办理了以其为所有权人的房屋所有权证后，诉争房屋即由毛某某享有所有权。现吴某某、许某某以许某甲享有的合同权利，而要求确认303室房屋为许某甲的遗产，混淆了债权与物权的概念，于法无据，本院不予支持。
对济南拆迁公司与毛某某签订的房屋销售合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案房屋销售合同签订时，济南拆迁公司作为诉争房屋的所有权人，其有权对房屋进行处分，房屋销售合同亦无上述导致合同无效的情形，故吴某某、许某某主张该合同无效，于法无据，本院亦不予支持。
综据上述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告吴某某、原告许某某的全部诉讼请求。
案件受理费8720元，由原告吴某某、原告许某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 郭 怡
审 判 员 曹新建
人民陪审员 林常云
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 李 杰