广西壮族自治区武宣县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1323民初1174号原告：庞树凤，女，1953年10月20日，壮族，住广西武宣县。委托诉讼代理人：谭专，广西天际律师事务所律师。被告：韦长甲，男，1971年9月14日出生，壮族，原住广西武宣县，现羁押于武宣县看守所。被告：黎桂文，男，1972年12月9日出生，汉族，武宣县老干局干部，住广西武宣县。原告庞树凤与被告韦长甲、黎桂文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告庞树凤及其委托代理人谭专，被告韦长甲、黎桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞树凤向本院提出诉讼请求：1、判令二被告归还原告购房款45000元及逾期利息4241元（利息按年利率4.35%自2015年5月1日暂计至2017年7月1日，往后继续计至还清本息为止），两项合计49241元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告合伙开发房产，2011年6月28日，原告与被告签订了一份《合资建房协议书》，由原告购买被告建设的一套住房，2012年10月竣工，并就其他事项作出了约定。原告依约分别于2011年6月28日和2013年2月1日各转账5万元给被告。因被告的原因无法按时交房，原告与二被告协商，决定于2015年4月30日前由二被告归还原告已支付的10万元购房款，后双方又于2015年8月8日签订了《还款协议书》，但至今仍有45000元未还。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。韦长甲辩称，其对原告诉请没有异议，认可原告所说的事实。黎桂文辩称，首先，其对被告韦长甲与原告签订的《合资建房协议书》不知情。韦长甲与原告在该《合资建房协议书》上的第五条、第八条对原告交付房款及退房事项作了约定，说明是原告与韦长甲合资建房，其并不知情，因此其没有义务退还购房款给原告。其次，其是因为没有位置签名，才在《还款协议书》上把名字签在韦长甲的上方。按照《还款协议书》的约定，如不能归还原告欠款的，抵押给原告的车库归原告所有，但韦长甲违反约定，私自将抵押给原告的车库卖给李文远，且把卖该车库的日期倒签在《还款协议书》之前，其后果应该由韦长甲承担，其是因韦长甲说把车抵押给原告才在协议上签字的。再者，韦长甲在多处地方都做有工程，韦长甲收了原告的购房款后是否用于建设原告欲购买的房屋工程并不清楚，该房屋也没有质量问题，故其不承担这笔房款。最后，其已经退还了50000元给原告，韦长甲归还了5000元给原告，总共退还给原告55000元，剩下的45000元应该由韦长甲归还。且根据《还款协议书》的约定，车库应该抵消30000元归原告所有，故还应再归还原告15000元，不应该再归还45000元。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的身份信息；2.中国农业银行交易回单及存款业务回单各一张，证明原告分二次各把5万元共计10万元汇入韦长甲账户；3.欠条，证明二被告承认欠原告购房款及在上面签字的事实；4.《合资建房协议书》及图纸、《还款协议书》，证明原告向被告买房，因房屋质量问题原告决定退房，原告与二被告协商达成了一个退房款的还款协议。被告韦长甲对原告提供的证据均没有异议。被告黎桂文对原告提供证据的真实性无异议，但认为《合资建房协议书》是被告韦长甲与原告签订的，其不知情；图纸也不能证明房子有质量问题，其已经归还了5.5万元给原告。本院对当事人没有异议的证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。对被告黎桂文有异议的证据，因其无相反证据予以否定，且这些证据形成一个完整的证据链，能够证明本案事实，本院予以采信，并作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月28日，在被告韦长甲、黎桂文合伙建设集资房期间，原告与被告韦长甲签订了一份《合资建房协议书》，双方就合资建房事宜作进行了友好协商，约定由甲方（韦长甲）负责组织各住户出资出地块位于二小路的地皮用于合资建房，本幢楼房建筑面积为129.99平方米，一梯二户，一楼为小车车位，从二楼至七楼均为住房。各住户出资金，韦长甲负责办理建房许可证等相关建房手续，购买建房所有材料及组织施工队，并对建房进度及房屋质量负责。初步定于2011年7月底动工，拟于2012年10月竣工，协议还对原告付款方式、双方的权利义务等事项作出了约定。原告分别于2011年6月28日和2013年2月1日各转账5万元给被告。后原告与被告韦长甲、黎桂文协商同意原告退房，2015年4月1日，二被告共同出具一张《欠条》给原告，约定于2015年4月30日前将已支付的10万元购房款归还给原告。后因被告未能按约归还欠款，原告与二被告于2015年8月8日签订了一份《还款协议书》，该协议确认乙方（庞树凤）于2013年2月1日分两次共付款10万元到韦长甲账户，由于甲方（韦长甲、黎桂文）不能按原合同规定交房，经双方于2013年12月底协商，甲方同意退回乙方10万元整，乙方不计利息。甲方已退还1.5万元，尚欠8.5万元，并同意抵押二小旁集资房前面一栋进门左侧原定作办公室的最后一间房屋抵押给乙方，抵押金额为3万元整，如甲方8月30日前不能归还4万元欠款给乙方，抵押房屋权归乙方所有，乙方有权做出处理决定。甲方抵押房如有一物二押的情况，视为骗乙方，甲方则按抵押金额的一倍付给乙方违约金。该协议还约定对欠款8.5万元分期付清，定于2015年8月15日前归还乙方2万元，2015年8月30日前归还乙方2万元，2015年9月15日前归还乙方2万元，2015年9月30日前归还乙方2.5万元。之后被告黎桂文于2016年8月底归还了4万元给原告，剩余4.5万元未归还。原告据此诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。针对本案争议的几个问题：一、关于原告要求二被告归还原告45000元购房款应否支持的问题。首先，本案中，原告庞树凤与被告韦长甲签订《合资建房协议书》，实质为原告购买被告韦长甲、黎桂文合伙建设的集资房。因此，原告与二被告协商退房后，二被告自愿签订的《欠条》及《还款协议书》中关于归还原告10万元购房款的约定是有效的，对双方当事人具有拘束力。扣除原告及被告皆认可已退还给原告的5.5万元，被告还应返还4.5万元购房款给原告。其次，对于被告黎桂文辩称其对《合资建房协议书》不知情，其已支付给原告5万元，余款应由被告韦长甲承担，及按还款协议约定用抵押的房屋抵消3万元购房款的主张。本院认为，韦长甲与黎桂文合伙建设集资房，合伙人对外部的合伙债务应承担连带责任，合伙人内部的约定不能对抗第三人，因此，被告黎桂文应与被告韦长甲对本案债务承担连带责任，黎桂文偿还合伙债务超过自己应当承担数额的，有权向其他合伙人追偿。因涉案原、被告约定用于抵押的房屋为集资楼房的一部分，不具有单独合法的权属，且双方也未办理合法的抵押登记手续，因此，原、被告关于用一间房抵押抵消债务的约定是无效的。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。综上，原告诉请要求被告归还尚欠的4.5万元购房款有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于原告要求被告支付逾期利息4241元应否支持的问题。本案中，由于《欠条》中未约定支付利息，且《还款协议书》约定不计利息，因此，不予支持原告主张自2015年5月1日支付利息。但由于被告未按协议约定分期付清欠款及关于抵押物的约定不能履行，被告的违约行为致使原告受到损失，原告的损失应从被告未按还款协议履行的期限开始计算，按年利率4.35%（中国人民银行同期贷款基准年利率）计付利息，较为合理，即自2015年8月15日计算至还清本息为止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《民法通则》第三十五条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告韦长甲、黎桂文在本判决生效后十日内返还45000元预付购房款及逾期利息给原告庞树凤（利息自2015年8月15日以45000元为本金，按年利率4.35%计至还清本息为止）；二、驳回原告庞树凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元（已减半收取），由被告韦长甲、黎桂文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或来宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判员  蒙玉连二〇一七年八月二十三日书记员  黄贞媚附：有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《民法通则》第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。第三十五条第二款合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十七条全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际的盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程度相应的多承担责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。