湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终1765号
上诉人（原审原告）：杨琦，男，1981年1月1日出生，汉族。
上诉人（原审原告）：周晶，女，汉族，1983年1月3日出生。
上诉人（原审原告）：吴丰华，男，汉族，1981年2月16日出生。
上诉人（原审原告）：谢荣艳，女，汉族，1985年6月27日出生。
以上四上诉人共同委托诉讼代理人：唐朝晖，湖南中楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何晓球，男，汉族，1964年12月23日出生。
委托诉讼代理人：谭文军，湖南楚信律师事务所律师。
原审被告：杨娜，女，1980年10月10日出生，汉族。
委托诉讼代理人：胡昭君，湖南科云律师事务所律师。
上诉人杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳因与被上诉人何晓球及原审被告杨娜案外人执行异议之诉一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2017）湘0503民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳共同委托的诉讼代理人唐朝晖，被上诉人何晓球的委托诉讼代理人谭文军，原审被告杨娜的委托诉讼代理人胡昭君到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳上诉请求：撤销原判，改判解除对杨娜名下位于湖南省长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城融江苑3栋301号房屋（产权证号：长房权证开福字第********号）的查封，或者发回重审。事实和理由：1、原判认定何晓球按排徐立群入住涉案房屋，并将该房屋租赁给杨丽萍错误；2、认定吴丰华、谢荣艳未交付9万元现金错误；3、杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳已经实际占有涉案房屋，并足额支付了房款，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应认定杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳享有足以排除执行的民事权利。
何晓球辩称：原判认定的事实清楚，适用法律准确，处理适当，请求驳回上诉，维持原判。
杨娜支持杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳的上诉请求。
杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳向一审法院起诉请求：解除对湖南省长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城融江苑3栋301号房屋的查封。
一审法院认定事实：2016年1月8日，杨娜及其夫刘一平因民间借贷纠纷，将杨娜名下位于长沙市湘江世纪城融江苑3栋301号房屋抵押给何晓球并出具承诺书，承诺如在半年内不能偿还何晓球借款30万元，则将上述房屋作价抵偿转让给何晓球。2016年8月中旬，因杨娜、刘一平未履行承诺，何晓球即安排徐立群入住该房屋，并于2016年10月23日将上述房屋租赁给杨丽萍。杨琦、周晶与杨娜、刘一平因民间借贷纠纷，杨娜于2016年9月6日在宁乡县人民法院调解下以68万元将上述房屋出让给杨琦、周晶，随后杨琦、周晶通过中介湖南新环境房地产经纪连锁有限公司将该房屋出售给吴丰华、谢荣艳。2016年9月13日，三方签订了《房屋买卖合同》。合同约定，吴丰华、谢荣艳以77万元购买该房屋，并在签订合同当日支付了5万元购房订金。杨琦于2016年10月12日通过杨娜的银行账号归还房屋按揭贷款34万元。2016年10月18日，吴丰华向杨琦支付了购房款63万元，三方随即向长沙市不动产登记中心申请办理房屋产权变更手续，该中心于当日予以受理并收取了房屋过户应交纳的契税、个人所得税及工本、住宅登记费。2016年10月20日，因杨娜与何晓球民间借贷纠纷一案，一审法院依何晓球的申请依法查封上述房屋，杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳向一审法院提出复议申请，要求对上述房屋解除查封，一审法院以超过复议期限为由依法驳回了杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳的复议请求。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳与杨娜签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因未办理房产过户登记，不发生物权转让的效力。杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳要求对涉案房屋解除查封的诉讼请求，不予支持，理由如下：1、杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳在查封涉案房屋前亦未取得涉案房产的占有、使用权，杨琦、周晶仅享有对涉案卖房人的债权。2、吴丰华、谢荣艳虽提供了支付全部房款的相关依据，但其中2016年10月18日以现金形式支付的9万元只有杨琦、周晶的收据，没有提供相关取款或转账依据，与交易习惯不符，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“已支付全部价款”的条件。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳的诉讼请求。本案一审案件受理费80元，由杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳负担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据，本院确认一审认定的事实。
另查明，杨琦、周晶因与杨娜民间借贷纠纷于2016年8月2日向湖南省宁乡县人民法院提起诉讼，同年8月5日该院根据杨琦、周晶的申请对涉案房屋进行了查封。同年10月12日，该院根据杨琦、周晶的申请，解除了对涉案房屋的查封。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。双方当事人争议的焦点：杨琦、周晶或者吴丰华、谢荣艳对涉案房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。2016年9月6日，杨娜与杨琦、周晶达成以房抵债协议，湖南省宁乡县人民法院作出（2016）湘0124民初3965号民事调解书，确认杨娜将涉案房屋包括D001车位折价68万元出让给杨琦、周晶，杨娜有义务协助杨琦、周晶办理涉案房屋的过户手续。此时，该涉案房屋仍处于抵押和被查封状态，杨琦、周晶对杨娜名下的涉案房屋不具有物权。2016年9月13日，杨娜、杨琦、周晶为一方，吴丰华、谢荣艳为合同另一方签订《房屋买卖合同》，杨琦、周晶将对该涉案房屋的权利转让给了吴丰华、谢荣艳，故杨琦、周晶在本案中对涉案房屋一直不具有物权，不具有足以排除强制执行的民事权益。吴丰华、谢荣艳作为涉案房屋的买受方，在涉案房屋被人民法院查封，且设立了抵押的情况下，与杨娜和杨琦、周晶签订《房屋买卖合同》，应当悉知该房屋买卖合同中的风险。杨琦、周晶于2016年10月12日代为偿还杨娜所欠北京银行长沙分行房贷尾款，消除了涉案房屋上的抵押物权，同时又申请湖南省宁乡县人民法院解除对涉案房屋的查封，解除了对涉案房屋物权变更的限制，其目的是为了确保涉案房屋的交易并登记到买受方吴丰华、谢荣艳名下。吴丰华、谢荣艳在向房屋产权登记部门办理房屋产权变更登记的过程中，涉案房屋被查封，吴丰华、谢荣艳在未取得涉案房屋所有权变更登记前，依然对涉案房屋不具有物权，不具有足以排除强制执行的民事权益。吴丰华、谢荣艳另行主张，其于2016年10月18日已交付了涉案房屋的全款，并实际占有该房屋。经查，杨娜、刘一平因债务纠纷，已于2016年1月8日将涉案房屋抵押给何晓球，并书面承诺半年内不能偿还30万元，自愿将该涉案房屋抵偿给何晓球。为此，何晓球于2016年8月就委派他人主张对涉案房屋的占有，导致原来居住在涉案房屋里的杨娜父母迁出该房屋居住。至涉案房屋查封前，杨娜或者杨琦、周晶对涉案房屋亦在主张占有，双方均采取过更换房屋门锁的措施。此间，吴丰华、谢荣艳未能提供确凿证据证明其已经实际入住涉案房屋，并对涉案房屋的完全占有。此外，吴丰华、谢荣艳主张其于2016年10月18日办理房屋产权过户手续时，向杨琦、周晶支付现金9万元，交清了购房的尾款，但仅提交了杨琦、周晶向其书写的收据，因杨琦、周晶与吴丰华、谢荣艳在本案中处于同一诉讼地位，该收据不具有完全证明力，吴丰华、谢荣艳不能提供该9万元现金的来源及交付的其他证据，一审认定吴丰华、谢荣艳对涉案房屋未实际占有，部分房款支付依据不足，并无不当。吴丰华、谢荣艳对涉案房屋的买卖行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，亦不具有排除强制执行的民事权益。
综上所述，杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳。
本裁定为终审裁定。
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审 判 长 彭莎娜
审 判 员 朱一泓
审 判 员 刘新军
二〇一七年十一月二十八日
法官 助理 陈莉娟
代理书记员 刘 文
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决；
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