四川省崇州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇州民初字第3848号
原告四川中派鞋业有限公司，住所地：崇州市工业集中发展区世纪大道318号。
法定代表人：肖玉彪，总经理。
委托代理人谢明，男，汉族，1979年12月17日出生，住四川省金堂县，系公司员工。
被告成都市裕同印刷有限公司，住所地：成都崇州经济开发区崇安路682号，组织机构代码：57228996-2。
法定代表人刘成军，职务总经理。
委托代理人向阳，四川卓别律师事务所律师。
委托代理人董家雄，男，汉族，1975年5月21日出生，住广东省深圳市宝安区，系公司员工。
原告四川中派鞋业有限公司与被告成都市裕同印刷有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法由审判员李永红独任审判公开开庭进行了审理，后因工作变动，依法由审判员ＸＸ勤独任审判公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢明、被告法定代表人刘成军及委托代理人向阳、董家雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川中派鞋业有限公司诉称，原告所有的位于崇州市崇阳镇工业集中发区世纪大道318号的车间、研发车间、倒班宿舍共计19468.85平方米房屋系原告筹资建设并于2011年7月10日竣工，原告房屋竣工后与被告签订“房屋租赁合同”，约定原告将前述新建房屋中的14394平方米房屋出租给被告使用，租期两年（2011年8月1日至2013年7月31日止），2012年2月21日，原、被告双方签订补充协议，约定由原告垫资414000元为被告配套630KVA变压器一台，租赁期满后被告一次性支付原告垫付的款项。此后，原、被告两次续约，被告租赁原告房屋至2015年7月31日，年租金2071008.72元。2015年7月31日，由于租期届满后双方未续约，合同到期终止。合同到期后，被告在未与原告做任何交接的情况下，直接搬离。后经原告派员到场后发现租赁物房屋结构遭到破坏，租赁物中的消防设施损毁，被告租赁期间擅自搭建的隔离、隔断未做任何拆除，建筑物内外墙严重破坏，租赁区域垃圾堆未做任何清理。原告要求被告立即对租赁物进行修缮、恢复、清洁，但被告置若罔闻，至今未及时妥善处理，导致租赁物根本不能重新租赁，造成重大损失。故请求依法判令：1、被告立即修缮租赁原告的位于崇州市崇阳镇工业集中发展区世纪大道318号房屋（面积14394平方米），恢复原状并向原告提供经国家质检部门出具的质量、消防、结构安全验收报告；2、被告迁移630KVA变压器并支付原告垫付款414000元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本金付清之日止（至自本案立案之日起算）；3、被告赔偿原告损失至租赁物恢复原状之日止（自2015年8月1日起算，按每月172728元计算，不足一月的按天计算）；4、诉讼费由被告承担。
被告成都市裕同印刷有限公司辩称，被告租赁原告的厂房时，原告交付给被告的房屋只是一个框架，也尚未通过消防验收，被告根据房屋租赁合同的约定，自行出资对房屋进行装修改造，范围非常大，不限于开启扇洞、安装排气扇、装防火门、装修卫生间、装修车间大门、厂区的基础建设工程、吊顶、房内的零散工程、水泥地面工程、主电缆开关工程等，花费了740000余元，这才使房屋达到合格的使用状态，原告交付的房屋本身是不能正常使用的房屋，被告对房屋的消防设施进行完善，才使房屋于2011年9月通过消防验收，房屋租赁到期后，通知原告到场查看，根据双方的查看结果，被告花费90000余元对造成的损坏已完成维修工作。因此，被告按约定履行完毕对房屋的维修和清理，没有义务将房屋恢复到原状，也没有义务提供国家质检部门出具的该房屋质量、消防和结构安全的报告，对于原告的第二项诉讼请求，根据协议，被告无需支付该款及利息，被告交还给原告的房屋已达到合同所约定的可以正常运行和使用的状态，原告主张的损失被告也无需承担，故应依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年4月11日，原、被告签订第一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有位于崇州市工业集中发展区世纪大道318号建筑面积9231平方米的车间，4167平方米的宿舍，996平方米的门卫、消防控制房、厨房，合计14394平方米的房屋出租给被告使用，租期从2011年8月1日起至2013年7月31日止，该房屋于2011年竣工，厂房结构为框架，合同第一条的内容有：房屋消防部门的合格批文，竣工验收合格证、房产证正在办理中，由管委会牵头办理合格通过为准。二次装修的报建、施工和验收由被告负责。合同第二条房屋用途及交房标准的内容是：（一）该房屋用途为工业厂房，用于办公、生产，其中宿舍为居住使用。（二）原告交房标准：1.原告应为被告配备不低于1000KVA的变压器，其中一台630K**的变压器以被告方的户名安装，在租赁结束后，如原告不需要此变压器，被告无条件以折旧后的价格购买（两年按10%折旧）并承担变压器迁移的全部费用，恢复原告400KVA变压器正常供电。2.原告应为厂房装备电梯2台，承重不低于2吨，电梯门宽不低于1.6米，电梯须在本协议签订后70天内完工。3.原告提供的宿舍应有供热管道到每个宿舍，以供员工冲洗之用。4.原告交房时需要将消防喷淋头向下，以便被告进行吊顶。5.原告供被告租用的厂房为三层，其中二楼和三楼已做金刚砂耐磨石地面，一楼由被告自行完成。合同第三条约定：原告按现状的厂房结构及完好的设施，合同签订后除合同约定的由原告出资建设，其余的一切设施由被告自行出资建设，到租约期满后，可动的固定资产如：中央空调、配电柜、主电缆等被告可以自行拆走，不可动装修如吊顶、普通照明、办公室装修等被告可保留给原告，不计费用。在租赁期限内被告须对厂房进行装修、改建，须事先向原告提交装修、装饰设计方案，并经原告书面同意。改建、装修费用由被告承担。原告给予被告的装修、装饰或者部分改建的免收房屋租金期限为原告完成电梯安装后1个月。合同第六条约定双方一经签订合同，被告于10个工作日内应向原告支付一个月租金作为房屋租赁保证金，并载明原告交房给被告时，被告检查是否有已损坏的物件，应当双方签字确认盖章。合同第八条房屋的交付及返还约定的内容是：（一）交付：原告应于收到保证金之日起7日内将房屋（厨房除外）交付给被告装修。（二）返还：租赁期满或合同解除后，被告将厂房清扫干净，搬迁完毕，并将厂房交还给原告。如被告归还厂房时不清理杂物，则原告对清理该杂物所产生的费用由被告负责，返还该房屋及其附属设施，并需经原告按《房屋附属设施、设备清单》进行检查，若发现房屋附属设施、设备被被告人为损坏的，则被告承担修复责任或者支付补偿金。双方应清结各自应当承担的费用。被告添置物品（如设备、设施、电缆、桥架、电柜、空调等）和被告装饰、装修、改建的可拆卸部分（如被告建的铁皮棚、钢架、天桥等），被告可自行拆走；而对于被告装修、装饰、改建的不可拆卸部分，则无偿归原告所有，被告不得故意破坏。所拆迁部分被告要恢复原状。合同第九条房屋及附属设施的维护约定的内容是：（一）被告对厂房附属物件有妥善使用及维护之责，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。（二）对于被告的装修、改善和增设的他物原告不承担维修义务。双方还对租金、合同的解除或终止、违约责任等进行了约定。2011年4月12日，被告即支付给原告143940元，作为保证金。随后，双发签订了一份《供用电设备租赁协议》，原告将自己所有位于该厂房的400KVA供电设备及相关设施租赁给被告使用，该协议作为2011年4月签订的《房屋租赁合同》的组成部分，租金及租赁期限与该合同一致，相关权利义务按该合同执行。2011年5月10日，双方就用水事宜签订补充协议，被告要求在所租厂房内安装市政自来水改善员工生活用水，约定由被告出资交纳开户费165000元，原告完成厂区主管道接通，后期被告新增用水管道自行完成，在租赁结束后，被告不得将所装管道拆走，原告将开户费以折旧的价格购买。双方还签订了一份补充协议，内容是：原告为被告搭建土建或钢架结构的厨房，内部装饰由被告承担，被告需在原告的厂房内新增临时性建筑，被告需将空地平整，做好硬化需跟道路相同水平后方可施工，此部分建筑原告不再收取房租，被告不再租用此厂房时，此部分建筑由被告自行拆除，硬化的路面无偿留给原告，同时还对租赁合同备案、租赁产生的税费作了约定。2011年7月18日，原告将电梯钥匙及电梯进度检验报告复印件、电梯安全检验合格牌交给被告。2011年9月2日，原告的厂房经成都市崇州市公安消防大队验收合格，且出租给被告的房屋也在当月验收合格。
在合同履行过程中，双方于2012年2月21日与成都川甸电力设备工程有限公司签订了一份给被告安装630KVA变压器的《配电电力工程安装施工合同》，当日，原、被告双方就安装630KVA变压器工程款等事项签订了补充协议，约定由原告先垫付该工程款，租期满后被告一次性支付原告扣除折旧费后的工程款414000元、安装变压器过程中所发生的费用全部由原告承担，租赁期满，由被告承担630KVA变压器迁移的全部费用，恢复原告400KVA变压器正常供电，并承担由此产生的全部费用。而后，原、被告双方又与郫县瑞博泰机电经营部共同签订了关于630KVA变压器款项支付的协议，协议载明630KVA变压器全价为460000元，九折后价格为414000元，在被告不再租用原告厂房时，如原告不需要该变压器，被告无条件以九折价向瑞博泰购买，因原告已支付给瑞博泰大部分款项，故瑞博泰收到被告的款后则需无条件付款给原告，瑞博泰收到被告支付的款后，原告就该变压器款项对被告不再享有任何债权，瑞博泰与原告之间的经济纠纷与被告无关。该补充协议还载明瑞博泰与成都川甸电力设备工程有限公司为同一合同主体，且瑞博泰就原、被告与成都川甸电力设备工程有限公司三方签订的《配电电力工程安装施工合同》承诺承担川甸公司的所有责任与义务。2013年7月18日，被告已将414000元变压器款支付给了瑞博泰。
被告接收房屋后，于2011年6月2日与烟台瑞景装饰工程有限公司签订了《装饰装修工程施工合同》，约定从2011年5月7日开工、当年5月30日完工，由该公司对被告租用的原告的厂房进行装修，具体内容有：彩钢板隔墙、拆墙、墙面批荡、天花安装、设备基础、石膏板隔墙等，2011年6月5日，被告与深圳市光明新区公明德鑫水电维修部签订《水电安装工程施工合同》，合同约定开工时间为2011年6月5日，竣工时间为当年8月5日，约定由该公司对被告租用的原告的厂房进行水电气安装，安装排气扇、贴墙砖、安装防火门，洗手间的安装、贴砖、刷粉，卫生间安装水龙头、细门帘，装木门，厨房的改造等。2011年9月29日，被告与崇州市茂昌钢结构工程有限公司签订《工程合同书》，约定由该公司在被告租用的原告的厂房内为被告做废纸棚钢结构房和水泥地面硬化工程。2011年10月6日，被告与烟台瑞景装饰工程有限公司签订了《工程合同书》，约定由该公司在被告租用的原告的厂房内做零散工程，双方商定价格为98000元，工程内容有：安排气扇、装防火卷帘门、1-3楼卫生间洗手台下面粉刷贴瓷砖、卫生间安水龙头、做石膏板隔断、厨房做防鼠板、厨房重加隔断和改门、做纱窗、1-3楼卫生间隔板隔断36个蹲位、1-3楼吊顶侧面玻璃贴纸、拆除二楼窗户运机器等。被告还与崇州市茂昌钢结构工程有限公司分别于2012年3月13日、2012年9月20日、2012年11月26日签订了《工程合同书》，由该公司在被告租用的原告的厂房内为被告做零散工程。
双方签订的第一份《房屋租赁合同》即将履行完毕时，双方续签了第二份《厂房租赁合同书》，租期从2013年7月31日起至2014年8月1日止，2014年6月16日双方又续签订第三份《厂房租赁合同书》，租期从2014年8月1日起至2015年7月31日止。续签的两份合同约定的内容完全相同，其中租房保证金和用水开户费与第一份合同的约定相同，不再重新收取这两项费用。其他主要内容有：第五条维修保养“被告在租赁期间享有厂房及附属设施的使用权，应负责厂房及附属设施的维护和保养，并保证在本合同终止时附属设施以可靠运行状态随同厂房归还原告，原告对此有检查监督权。被告对厂房附属物件有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。被告在租赁期限内应爱护厂房，因被告使用期间造成厂房损坏而无法进行维修的，被告负责维修并还原至初始状态（自然损坏、房屋结构问题及不可抗拒的自然灾害由原告负责）。”合同第六条环保、消防及生产安全“被告在租赁期间须严格遵守有关消防及安全生产制度，……消防及治安设施和制度由被告自行完善，消防治安责任由被告自行承担。”合同第七条物业管理“被告在租赁期满或合同提前终止时，……将厂房清扫干净，搬迁完毕，并将厂房交还给原告，如不清理杂物，则原告对清理该杂物所产生的费用由被告负责。”第八条装修条款“原告按现状的厂房结构及现有完好的设施，合同签订后一切设施由被告自行出资建设，到租约期满后无偿归原告所有。在租赁期限内如被告须对厂房进行装修、改建，须事先向原告提交装修、改建设计方案，并经原告书面同意，同时须向政府有关部门申报。如装修、改建方案可能对厂房结构、公用部分及其他相邻用户造成影响的，原告可对该部分方案提出异议，被告应予以修改。改建、装修费用由被告承担。到租约期满后，可动的固定资产如：中央空调、配电柜、主电缆等被告可以自行拆走，不可动装修如吊顶、普通照明、办公室装修等被告可保留给原告。”
在第三份租赁合同租期即将届满时，双方未再续签合同。被告与郫县瑞博泰机电经营部签订了恢复原租赁厂房400KVA变压器供电施工合同，约定从2015年6月19日至7月15日，由郫县瑞博泰机电经营部恢复安装400KVA配电设施，并对恢复变压器进行强检、安装，接地极制作、安装及供电调试，办理供电手续等。瑞博泰按约定进行了施工，并安装、调试完毕、进行供电验收正式通电，被告也按约定经银行转账分两次支付了工程款63000元。2015年7月10日，烟台瑞景装饰工程有限公司就恢复租赁厂房工程制作并向被告提交了工程报价单，2015年7月20日，双方签订了工程合同书，确定由该公司具体完成的恢复工作有:拆除石膏板吊顶、拆除石膏板及夹芯板墙体、拆除24砖墙、地面损坏修复、墙洞封堵、地磅坑回复、塑钢窗安装、洗手台安台面、消防喷淋更改、消防栓改位、垃圾清理装运等，工程完工后，被告支付了约定的工程款91772.05元。
2015年7月底，被告通知原告到场进行交接，原告到场进行查看，随后，被告从租赁厂房中搬离，并通过邮寄的方式将钥匙寄给了原告，原告以被告未对损坏的部分进行恢复为由，向被告邮寄了要求恢复的书函。由于双方意见分歧，诉讼由此产生。
在审理中，原告申请撤回了提出的第二项诉讼请求，本院已准许。原告向本院提交了对被损坏的部分进行鉴定的申请，并提交了被损坏需恢复的鉴定范围的清单，申请法院进行现场勘验，以便确定鉴定范围。本院与原、被告一同进行了现场勘验，勘验中，见厂房窗户上安装的纱窗、玻璃上贴的纸、安装的排气扇、厂房中的隔离和隔断未清理和拆除，厂房卫生间的卫生较差、设施有损坏等情况，部分门有损坏的情况，墙体有一些孔洞，地面有污损的情况，也有一些垃圾和杂物未清理，宿舍楼中有垃圾杂物未清理、卫生间的设施缺损、一楼墙体的墙脚部分的墙面涂料层损坏、部分门窗有损坏的情况、墙体上的网络线或电线凌乱，厨房里的隔墙未拆除，变压器有损坏的情况，还有部分排水沟的沟盖损坏等。被告提出自己已按照原告的要求履行了恢复义务，诸如纱窗、排气扇、未拆除的隔离隔断等，按照约定恰恰是被告应留给原告的，不属于恢复的范围，被告是合理使用租赁物，原告主张被损坏的部分均不是被告造成，而且法院勘验时的情况与原告自行拍摄的照片、视频相对比，发现有不一致的地方，应当是被告搬离并将厂房交给原告后，由于原告管理不善造成的，原告要求鉴定没有事实依据。原告提出出租给被告的厂房是新建厂房，被告造成的损坏是事实，按照合同约定，隔断隔离以及装饰装修遗留的设施等被告应拆除却未拆除，因此认为应当进行鉴定。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的租房合同及补充协议、房屋竣工验收的证据材料、自行拍摄的照片和视频，被告提供的租房合同、补充协议、装饰装修合同、建设工程消防验收意见书，反应厂房最初状况的照片，勘验后的对比照片，对厂房进行恢复、清理的合同、清单及付款凭据、恢复原告的400KVA变压器的供电施工合同及验收报告、付款凭据等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。而本案的焦点应当是被告在租赁期间是否合理、正当使用租赁物，是否故意造成了租赁物的损坏，在租赁期限届满、合同终止时，未按照合同约定履行对租赁物的损坏部分进行恢复的义务。原告将自己出资新建的厂房、宿舍、厨房出租给被告使用，在出租房屋时，是否该房屋已经通过竣工验收、原告自己完成的消防设施是否已通过消防部门的验收，与本案的争议焦点没有太大的关联性，被告根据自己生产经营等需要，按照合同约定对租赁物进行装饰、装修或改建、扩建，必然会改变厂房等的原状，从安全生产的角度出发，被告的装饰、装修及改建、扩建，一方面不能对房屋的结构等有影响，另一方面也要符合消防安全的标准和要求。从审理查明的事实来看，被告从接收房屋后，对房屋进行装饰、装修或者改建、扩建，增加设施，均是取得了原告的同意，是合理、正当使用租赁物。在租赁期限届满，被告不再续租时，有证据证明被告对租赁物做了恢复，同时也按照合同约定对原告的400KVA变压器进行恢复安装、调试，通过了验收正式通电使用，虽然原告对此不予认可，但却没有提供反驳证据。在勘验中，没有发现原告主张的房屋结构遭到破坏的情况，原告主张消防设施损毁，在勘验中看到消防管道完整、有消防栓改位的情况，即使有原告所述个别消防喷头损坏的情况，但原告没有提供消防设施不能正常工作和使用的证据，被告搭建的隔离、隔断未拆除，排气扇和纱窗未拆除，玻璃上的遮阳纸未去掉等事宜，根据合同相关条款的约定，也不是必须拆除，且也不构成对租赁物的故意损毁，没有影响房屋的正常使用，厂房和宿舍卫生间的状况、墙体的一些孔洞和地面污损、开裂的情况，还有门窗部分损坏的情况，被告租用厂房是进行生产经营，在安装机器设备进行生产的过程中，难免会对墙体或地面造成一些损坏，勘验时看到的这些损坏应当属于正当使用所致，原告也没有证据证明导致结构有损坏，其他设施的缺损，由于使用的时间等问题，加之有些设施如水龙头、洗手面盆等，也是易损件，同样也不构成对租赁物及附属设施的故意损毁，且有部分设施也是被告自行安装完善，如要求恢复，条件也过于苛刻，不利于这类交易的良好发展和纠纷的解决，而且原告也没有提供合同载明的《房屋附属设施、设备清单》，进而证明交房给被告时房屋的原状是什么情况，对于原告主张被告未打扫卫生、清理杂物的问题，根据合同约定，是由原告打扫清理后由被告承担费用，原告也未提供自己打扫清理厂房的证据和产生的费用方面的证据，故对于原告提出的鉴定申请，由于缺乏证据，不符合鉴定的条件，本院不予鉴定。综上所述，原告要求被告履行恢复原状的义务，但提供的证据不能证明其主张，本院依法不予支持，原告要求赔偿损失也缺乏法律和事实依据，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告四川中派鞋业有限公司的诉讼请求。
案件受理费3755元，由原告四川中派鞋业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 ＸＸ勤
二〇一六年六月三日
书记员 康诗娇