湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第372号
上诉人（原审原告）李勇军，男，1971年5月24日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市阳。
委托代理人吴跃平，男，1964年1月6日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解等。
被上诉人（原审被告）湖南嘉茂房地产开发有限公司，住所地醴陵市文化北路（都汇城D1区3A楼）。
法定代表人ＸＸ川，系该公司董事长。
委托代理人姚剑，湖南华豪律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解等。
上诉人李勇军因与被上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司（以下简称为嘉茂房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院2015年8月21日作出的（2015）醴法民一初字第729号民事判决，向本院提起上诉。2015年12月30日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李勇军及其委托代理人吴跃平与被上诉人嘉茂房产公司的委托代理人姚剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2007年2月9日，原、被告就原告向原醴陵市长江房地产开发有限公司购买其开发建设的位于醴陵市文化北路商业步行街的第B幢2单元225号房签订了《商品房买卖合同》。合同约定该商品房的用途为商业，建筑面积为53.05平方米，单价为5681.32元每平方米，总金额为301394元；付款方式为合同签订当日付清总房价款301394元；出卖人应当在2007年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书；出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同签订当日，原告向醴陵市长江房地产开发有限公司付清了301394元购房款。2009年1月7日，原审法院依法受理了醴陵市轻工业总公司和醴陵市集体工业联社申请醴陵市长江房地产开发有限公司破产一案。2009年4月23日，经醴陵市长江房地产开发有限公司申请，该院作出（2009）醴破字第1-3号民事裁定书，裁定对醴陵市长江房地产开发有限公司重整。重整期间，债权人会议通过了重整计划，该院作出（2009）醴破字第1-5号民事裁定书，裁定批准对醴陵市长江房地产开发有限公司的重整计划并终止重整程序。2009年9月21日，本院作出（2009）醴破字第1-8号民事裁定书，裁定醴陵市长江房地产开发有限公司所有的财产及债权均由湖南嘉茂房地产开发有限公司享有，醴陵市长江房地产开发有限公司所负的全部债务均由湖南嘉茂房地产开发有限公司承担；醴陵市长江房地产开发有限公司的破产重整计划由湖南嘉茂房地产开发有限公司负责执行；醴陵市长江房地产开发有限公司设定的抵押继续有效。2009年8月28日《醴陵市长江房地产开发有限公司重整计划书》第一节第五条（复工时间）规定：待债权人大会表决通过并经人民法院批准债务人重整计划实施之日起，30日内项目的第一期工程开工；第二期工程待政府对区域调规方案批准后30日内动工。第二节第六条（购房户债权组）第2项（购买商铺的）规定：A、凡购买步行街商铺客户，已签订“商品房买卖合同”的，按合同约定价格、质量标准履行交房；B、交房时间：自开工之日起B、C、E、F区12个月内交房，调规的A、D、G区18个月内交房；C、其延期交房违约金以已交房款总额计算，按一年期人民银行存款利率补偿。此后，被告于2009年9月28日开工建设第一期工程，但至今未将涉诉商铺交付给原告。2012年初，被告将通往涉诉商铺的其中一条公共通道（房屋平面图上标明为“共有2”的部位）予以封闭并改作商铺出租给他人经营使用。原告多次找被告协商，但未果。2015年3月30日，原告向原审法院诉请：一、要求被告按照合同约定将涉诉房屋交付给原告；二、要求被告从2007年10月1日起至交房之日止，按照日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金；三、要求被告从2007年10月1日起至交房之日止，按照每月4500元的标准向原告赔偿租金损失；四、要求被告恢复被其封闭的通往原告购买的商铺的公共通道。
另查明，2009年8月17日，原告与醴陵市长江房地产开发有限公司在本院主持下达成了（2009）醴民二初字第203号民事调解书，约定：一、确认李勇军在醴陵市长江房地产开发有限公司的破产债权金额为301394元；二、如醴陵市长江房地产开发有限公司不能执行重整计划草案，则李勇军要求按合同约定计算债权。
又查明，庭审过程中，原审法院向原告释明限其七日内提交书面申请对其主张的租金损失进行评估鉴定，逾期视为其自愿放弃，但原告未在规定期限内向该院提交书面申请。
该院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原告与醴陵市长江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及债权人会议通过的《重整计划书》均合法有效，应受法律保护。本案审理中，双方争议的焦点是原告的各项诉讼请求是否合理有据。
本案原告与醴陵市长江房地产开发有限公司之间系商品房买卖合同关系，醴陵市长江房地产开发有限公司与被告之间系项目重整融资转让合同关系，在醴陵市长江房地产开发有限公司破产重整后，原、被告系本案涉诉商品房买卖合同实际的权利义务主体，原、被告均应按照《商品房买卖合同》和《重整计划书》的规定履行各自的义务。《重整计划书》规定“自开工之日起B、C、E、F区12个月内交房”，据此，涉诉商铺现已届履行期限，故原告要求被告向其交付涉诉商铺的诉讼请求成立，该院予以支持。
关于逾期交房违约金的计算问题，被告至今未将涉诉商铺交付给原告，其行为已构成违约，依法应承担向原告支付逾期交房违约金的违约责任。《重整计划书》虽规定“延期交房违约金以已交房款总额计算，按一年期人民银行存款利率补偿”，但依据（2009）醴民二初字第203号民事调解书关于“如醴陵市长江房地产开发有限公司不能执行重整计划草案，则李勇军要求按合同约定计算债权”的约定，结合原告因被告逾期交房所遭受的实际损失，原告要求被告按照《商品房买卖合同》约定的日万分之二的标准向其计付逾期交房违约金的主张合理合法，该院予以支持。对于逾期交房违约金的起算时间，依据《重整计划书》关于“自开工之日起B、C、E、F区12个月内交房”的规定，结合被告于2009年9月28日开工建设第一期工程的事实，该院认为从2010年9月29日起开始计算更为合理有据。
关于租金损失的认定问题，由于原告经法院释明后未在规定期限内提交对涉诉商铺租金损失进行评估鉴定的书面申请，应视为系自愿放弃诉讼权利的行为，并应由其承担举证不能的不利后果，故该院对原告的该项诉求不予支持。
关于恢复被被告封闭的公共通道的问题，被告擅自将已建成的公共通道进行封闭并改变其用途，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。此外，由于被告封闭通道后改建的商铺已出租给他人经营使用，恢复通道原状不利于物的效用的有效发挥，因此，从经济的角度出发，该院认为在保持现状的情况下可酌情要求被告给予原告适当的经济补偿。综合原告因封闭通道遭受的商业价值损失以及被告出租经营所得的利益，该院酌情认定被告应补偿原告经济损失150000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第九十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内将位于醴陵市文化北路商业步行街的第B幢2单元225号房屋交付给原告李勇军；二、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内按照已收301394元购房款的日万分之二的标准向原告李勇军支付自2010年9月29日起至交房之日止的逾期交房违约金；三、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李勇军支付违约封闭公共通道的补偿金150000元；四、驳回原告李勇军的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由原告李勇军承担2620元，被告湖南嘉茂房地产开发有限公司承担3930元。
宣判后，李勇军不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求：1.改判被上诉人按照《商品房买卖合同》的约定全面履行合同义务，交付房屋给上诉人；2.改判本案逾期交房违约金的计算起止日期为从2007年9月29日起到交房之日止；3.对一审裁定的违约封闭公共通道的补偿金重新判定；4.由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决被上诉人将涉案房屋交付给上诉人，缺乏一个关键的定语，应该是被上诉人将涉案房屋按《商品房买卖合同》的约定交付给上诉人；2.违约金计算日期错误，《商品房买卖合同》合法有效，《重整计划书》是违法犯罪的产物，故违约金计算日期应该是按合同约定从2007年9月30日至交房之日止；3.赔偿金计算不合理，与本案案情基本相同的（2013）株中法民四终字第218号案中房款数是232526元，赔偿金是15万，而本案房款是301394元，一审判决赔偿金也是15万。
被上诉人嘉茂房产公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，我方愿意交付指定的房屋给上诉人，愿意承担逾期交房违约金，请求二审维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议焦点为：一、上诉人要求被上诉人按照《商品房买卖合同》约定交付房屋能否得到支持。二、逾期交房违约金的起算时间如何确定。三、一审确定的违约封闭公共通道赔偿金是否合理。现分析如下：
焦点一、二：本案债权人会议通过的《重整计划书》，经人民法院裁定批准生效，非经法定程序撤销，其法律效力不容置疑，对债务人和包括上诉人在内的全体债权人均具法律约束力。由于《重整计划书》已就《商品房买卖合同》的部分权利义务内容进行变更，上诉人仍要求被上诉人完全按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋与事实不符，本院不予支持。如前所述，《重整计划书》合法有效，原审法院依据《重整计划书》关于“自开工之日起B、C、E、F区12个月内交房”的规定，确认从2010年9月29日起开始计算逾期交房违约金，处理恰当，本院予以支持。
焦点三：违约封闭公共通道，主要对上诉人所购商铺的经营机遇造成影响，其商业价值贬损程度与购房款数额无直接联系，故原审法院酌情认定被上诉人违约封闭公共通道赔偿金150000元并无不当，本院依法予以确认。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人李勇军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一六年一月十一日
书 记 员 汪 晶
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。