北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3643号
上诉人（原审被告、反诉原告）：鼎盛信和（北京）投资管理有限公司，住所地北京市海淀区彩和坊路11号1801室。
法定代表人：杨旭,董事长。
委托诉讼代理人：黄海，北京市重光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄令，北京市重光律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）:朱小波，男，1963年11月18日出生。
委托诉讼代理人：张双，北京市京都律师事务所律师。
上诉人鼎盛信和（北京）投资管理有限公司（以下简称鼎盛信和公司）因与被上诉人朱小波房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初23554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
鼎盛信和公司上诉请求：同意一审判决第一、三、四、六项，撤销一审判决第二、五、七项，依法改判被上诉人按每日2728.5元的标准向上诉人支付自2015年11月27日起至实际提供发票之日止的违约金；被上诉人按照中国人民银行同期贷款利率赔偿上诉人自2016年5月9日起至实际退还押金之日止的押金利息损失；被上诉人退还上诉人已支付的拆除费用8000元；本案诉讼费用由被�诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不提供首期房租发票违约在先，上诉人享有暂停支付后续租金的先履行抗辩权。二、合同中关于不提供发票应承担违约责任的约定并不违反法律强制性规定，一审判决随意调整并“酌情判定”是司法权力的滥用。三、上诉人关于支付逾期退还押金利息和退还已付拆除费用的反诉请求于法有据。
朱小波辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。先履行抗辩权是在同等义务的情况下适用，我方认为本案是房屋租赁合同纠纷，被上诉人的义务是提供房屋，上诉人的义务是支付租金，而开具发票只是附随义务，未开具发票没有给对方造成任何损失。关于违约金条款，上诉人也没有任何损失，也没有任何证据证明有损失，依据法律规定，违约金约定过高的，可以请求酌减。关于押金，因为上诉人应向我方支付剩余租金，我方不同意返还，即使返还，也应当是扣除租金之后再行返还，所以不存在利息损失，我方不同意赔偿利息损失。关于拆除费用，是上诉人自愿承担的费用，是当时双方约定好的，是上诉人自愿的行为，所以不应由我方承担。
朱小波向一审法院起诉请求：确认朱小波与鼎盛信和公司于2015年9月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年5月9日解除；鼎盛信和公司向朱小波支付2016年3月8日至2016年5月30日期间的房屋租金及使用费226465.5元、违约金163710元；鼎盛信和公司赔偿朱小波装修损失312000元；鼎盛信和公司赔偿朱小波装修期的租金损失163710元。
鼎盛信和公司向一审法院反诉请求：朱小波向鼎盛信和公司退还押金81855元；朱小波按照中国人民银行同期贷款利率赔偿鼎盛信和公司自2016年5月9日起至实际退还押金之日止的押金利息损失；朱小波向鼎盛信�公司开具327420元的房屋租赁发票；朱小波按照每日2728.5元的标准向鼎盛信和公司支付自2015年11月27日起至实际提供发票之日止的违约金；朱小波退还鼎盛信和公司已支付的拆除费用8000元。
一审法院认定事实：2015年4月28日，甲方（委托方）：朱小波与乙方（受托方）：余文希、孟令财签订《委托租房协议》，约定：“房屋信息：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于科技财富中心，房号：B707、B706、B705、B502、B502A。委托期限：自2015年4月28日起至2018年7月30日止。委托权限：1.该房屋的出租；2.该房屋的相关设施设备的维护及物业费的缴纳。3.代为收取房租，收取房租账户如下：账号：×××，户名：余文希，开户行：工商银行海淀西区支行魏公村储蓄所。”
2015年9月1日，出租人（甲方）：朱小波（余文希代）与承租人（乙方）：鼎盛信和公司签订《北�市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定朱小波将707号房屋（建筑面积535平方米）出租给鼎盛信和公司办公使用。房屋租赁期自2015年9月8日至2018年9月7日，共计36个月，其中免租期为2个月。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金：（一）租金标准81855元/月，年租金总计982260元，押金81855元，租赁期间内，乙方按半年度预先支付下个半年度房租，乙方应于每满6个月之对应日缴纳下半年度房租；（二）甲方应于乙方每次支付租金后30日内向乙方提供正规等额房屋租赁发票；（三）甲方应于租赁期届满后3日内将全部押金返还至乙方指定账户，否则按每日万分之五向乙方承担违约责任。第�条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、乙方通知后5日内，仍不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、未缴、欠缴相关费用严重影响乙方正常使用。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。……（六）本合同期满前解除的，乙方按实际租赁期间承担租金，多支付的租金甲方应于合同解除后3日内退还至乙方指定账户。第九条违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金并赔偿给乙方造成的损失；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应于乙方腾退房后3日内退还相应租金及全部押金。……（四）甲方未按约定时间交付房屋、提供正规房屋租赁发票或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每天租金标准向对方支付违约金。……合同履行中，鼎盛信和公司于2015年9月11日向朱小波支付租金245565元，于2015年10月27日支付房租及押金163710元。此后,鼎盛信和公司未再支付租金。
2016年5月6日，朱小波的委托诉讼代理人张双向鼎盛信和公司通过EMS方式邮寄了《关于解除租赁合同并限期支付逾�款项的律师函》（以下简称《律师函》），内容为：致：鼎盛信和公司……根据《租赁合同》第八条第（四）款及第九条第（一）款的约定：贵司不按照约定支付租金达30日或擅自拆改变动或毁坏房屋主体结构的，朱小波有权单方解除合同并收回房屋，贵司有前述情形之一的，应按月租金的200%向朱小波支付违约金；此外，朱小波还可要求贵司赔偿相应的损失。鉴于上述情况，现朱小波郑重向贵司函告如下：1.解除朱小波与贵司之间的《租赁合同》，该《租赁合同》自本告知函发出之日（以EMS收寄日为准）起第3日解除；2.请贵司在《租赁合同》解除之日腾退707号房屋并交付朱小波；3.请贵司在2016年5月15日之前向委托人支付全部逾欠款项，具体包括：自2016年3月8日至实际腾退房屋之日期间的房屋租金/房屋使用费（暂计至2016年4月30日为14.461万元）；贵司逾期支付租�的违约金16.371万元；贵司应赔偿朱小波的装修损失40万元。……2016年5月13日，鼎盛信和公司通过顺丰速运向张双所在的北京市京都律师事务所邮寄《律师函回复及催告》，内容为：我公司于2016年5月6日收到贵所暨张双律师发出的《关于解除租赁合同并限期支付逾欠款项的律师函》。现对函中提及的相关事宜作如下回复及催告：一、我公司于2016年5月6日收到贵所发来的《律师函》，我公司同意自2016年5月6日解除与朱小波签订的《房屋租赁合同》。朱小波须于2016年5月20日前与我公司办理707号房屋的交接手续。若朱小波未能在前述期间内与我公司办理完房屋交接手续，则我公司将放弃对该房屋的控制权，不再对该房屋进行管理，我公司概不负责该房屋遭受的一切损失（包括但不限于被毁坏、漏水、漏电、失火等）或给第三方造成的侵害，由朱小波自行承担。二、关于要�我公司在《租赁合同》解除之日腾退707号房屋并交付朱小波，我公司不予同意。我公司支付租金后，朱小波及其代理人一直不向我公司提供相应发票，我公司多次联系协商，朱小波及其代理人均避而不见。根据《租赁合同》，因履行该合同而发生的争议，双方当事人首先应协商解决，朱小波及其代理人不积极与我公司协商，而且我公司在2016年5月6日才收到贵所的律师函，腾退房屋需要合理且足够的时间。因此，我公司要求按照本回函第一项的期间完成房屋腾退交接手续。……七、朱小波及其代理人须于2016年5月20日之前返还我公司支付的拆除费用8000元及银行同期存款利息暂为480.22元。经询问，双方均认可《租赁合同》已于2016年5月9日解除。
庭审中，朱小波就其主张的装修损失及装修期的租金损失向法院提交如下证据：1.2016年5月30日，朱小波（余文希代）与张维荣签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》1），约定：朱小波将707号房屋出租给张维荣用于阳光启航公司（筹备）办公。房屋租赁期自2016年5月30日至2019年5月29日，其中免租期为2个月。第四条租金、押金及装修费用抵扣……（二）鉴于租赁房屋现为毛坯状态，且甲方已于北京中美环艺装饰有限公司（以下简称中美环艺公司）商定租赁房屋装修合同价款为31.2万元，现双方同意：由乙方与中美环艺公司换签合同并支付装修费，但该款项可用于抵扣本合同项下的租金；2.2016年8月14日收据一张，内容为：中美环艺公司收到阳光启航公司支付的工程款312000元。经质证，鼎盛信和公司对证据1的真实性不认可，因为仅为复印件，且合同上显示的签订时间为2016年5月30日，租赁用途用于阳光启航公司（筹备）办公。据此，其公司认为该份合同是伪造的、是不真实的。因阳光启航公司于本合同签订前成立，也不在这里办公，而按照字面意思则是正在筹备成立该公司，因此与事实相悖，是虚假的，无法支撑朱小波的诉讼请求。且据其公司了解，阳光启航公司拒绝配合朱小波制造虚假合同，所以才出现了张维荣代表阳光启航公司与朱小波签订的此份合同；对证据2的真实性不认可，认为该份收据是阳光启航公司与中美环艺公司之间的往来收据，不能证明与朱小波的关联性，也不能证明其公司依据该份收据承担责任。如果发生损失，应当一并提交装修合同，也不能证明装修的是707号房屋，即便发生，也与其公司无关。工程款与租金的约定是朱小波与案外人之间的约定，与本案无关。
经鼎盛信和公司申请，法院向北京怡兴物业管理有限责任公司（以下简称怡兴物业公司）调查核实，怡兴物业公司向法院出示了一份阳光启�公司于2016年5年30日出具的《承诺书》，内容为：致：北京海欣方舟房地产开发有限公司（以下简称海欣方舟公司）、怡兴物业公司：我司已租/购707号房屋，为维护科技财富中心各单元所有权人的权益并促进管理，我司同意并声明如下：一、确认已详细参阅海欣方舟公司于2002年8月16日制定的《科技财务中心物业管理公约》（以下简称“管理公约”）。二、完全理解并且同意执行管理公约内列明的全部条款（包括但不限于根据管理公约条款支付的管理费、管理费押金、维修基金、租售区装修押金及其它款项）。三、本承诺书在我司签署当日生效。经质证，朱小波认为《承诺书》中的内容与本案无关，从签署时间上来看，与其和张维荣签订的租赁合同的时间相符，并且签订合同时，是阳光启航公司的法定代表人张维荣签的，合同上的章是阳光启航公司后来加盖的；鼎�信和公司认为《承诺书》系伪造的证据，因为《承诺书》的章是阳光启航公司的公章，该公司成立时间为2016年8月31日，但是《承诺书》形成的时间是2016年5月份。从内容来看，该《承诺书》证明阳光启航公司作为房屋使用权人承诺遵守物业管理公约，但不能证明阳光启航公司何时开始装修和使用707号房屋。
经法院要求，朱小波就其核实的《租赁合同》1及《承诺书》的签署情况向法院提交了阳光启航公司于2016年10月19日出具的《情况说明》，内容为：我公司法定代表人于2016年5月30日与朱小波签署了房屋租赁合同，租赁了707号房屋，作为我公司的经营地址。租赁房屋于五月底止六月初进行了装修，2016年7月初正式入驻使用。租赁合同签署当日，即2016年5月30日，我公司根据物业管理公司的要求签署承诺书，鉴于在当时的时点我公司处于筹备阶段，尚未注册成立并取得公章，因此，先行由我公司员工顾晓龙于当日代表我公司签署承诺书，其后在我公司取得公章后，根据物业公司要求在承诺书上补盖了公章。特此说明。经质证，鼎盛信和公司认为现承租人阳光启航公司如作为证人，则需要出庭作证，而非出具书面说明，对《情况说明》的内容不予认可。另查，阳光启航公司的成立日期为2016年8月31日，法定代表人为张维荣。诉讼中，双方当事人均同意适用简易程序审理。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，朱小波与鼎盛信和公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。庭审中，朱小波要求确认《租赁合同》于2016年5月9日解除，鼎盛信和公司表示认可，对此法院不持异议。合同解除后，�方理应结清相关费用，现朱小波起诉要求鼎盛信和公司支付拖欠的租金之请求及鼎盛信和公司反诉要求朱小波退还押金之请求，均具有事实及法律依据，法院予以支持。鼎盛信和公司未按照合同约定支付租金的行为已经构成违约，现朱小波起诉要求其公司支付违约金之请求，于法有据，法院予以支持。根据查明的事实，鼎盛信和公司在收到朱小波邮寄的《律师函》后进行了回复，并在《律师函回复及催告》中提出了交接房屋的截止期限，即2016年5月20日，法院认为其公司提出的上述期限属于合理期限，但朱小波并未按照上述期限对707号房屋进行交接，由此造成的损失，应由朱小波自行承担。综上，朱小波主张2016年5月10日至2016年5月20日期间的房屋使用费之请求，法院予以支持；对于其主张的超出上述期间的房屋使用费之请求，法院不予支持。鼎盛信和公司虽抗辩称�小波已于2016年3月自行收回房屋，但未向法院提交证据，且与法院查明的事实不符，故其公司的上述抗辩意见，法院不予采信。朱小波虽就其主张的装修损失向法院提交了证据，但经审查，法院认为根据合同的相对性，其提交的证据与主张不具有相关性，且拆除707号房屋原有装修系双方合意的结果，现朱小波起诉要求装修损失之请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。朱小波起诉要求鼎盛信和公司赔偿装修期的租金损失之请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
本案中，朱小波并无迟延退还押金的主观故意，且双方并未就此约定相关违约责任，现鼎盛信和公司反诉要求朱小波支付押金利息之请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。根据查明的事实，合同履行中，朱小波未按照合同约定向鼎盛信和公司提供租赁发票，已经构成违约，现鼎盛信�公司反诉要求朱小波提供租赁发票及支付违约金之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。诉讼中，双方就违约金的计算标准产生争议，朱小波认为鼎盛信和公司计算违约金的标准过高，请求法院予以酌减。而鼎盛信和公司未就朱小波的上述违约行为给其公司造成的损失提交证据。综上，法院就鼎盛信和公司主张的违约金数额酌情判定。鉴于鼎盛信和公司支付拆除费用系自愿行为，且确实发生了拆除行为，现其公司反诉要求退还拆除费用之请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决：一、确认朱小波与鼎盛信和（北京）投资管理有限公司于2015年9月1日签订的《北京市房租租赁合同》于2016年5月9日解除；二、鼎盛信和（北京）投资管理有限公司于本判决生效后七日内向朱小波支付2016年3月8日至2016年5月9日期间的房屋租金及2016年5月10日至5月20日期间的房屋使用费199180.5元、违约金163710元，合计362890.5元；三、朱小波于本判决生效后七日内退还鼎盛信和（北京）投资管理有限公司押金81855元；四、朱小波于本判决生效后七日内向鼎盛信和（北京）投资管理有限公司开具327420元房屋租金发票；五、朱小波于本判决生效后七日内向鼎盛信和（北京）投资管理有限公司支付违约金81855元；六、驳回朱小波的其他诉讼请求；七、驳回鼎盛信和（北京）投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，庭审中双方均陈述关于8000元拆除费系鼎盛信和公司先行付款，再完成拆除工作。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，朱小波、鼎盛信和公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
结合鼎盛信和公司的二审上诉请求，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方于《北京市房屋租赁合同》中明确约定了租金标准及支付期限，鼎盛信和公司应依约支付相应的租金。一审法院据此判令鼎盛信和公司支付租金并支付相应期间的房屋使用费，具备事实及法律依据。房屋租赁法律关系中，迟延出具租金发票与迟延支付租金的行为之间不具有对价性，故鼎盛信和公司主张的先履行抗辩权，本院不予采信。
《北京市房屋租赁合同》中约定朱�波应于鼎盛信和公司每次支付租金后30日内提供正规等额房屋租赁发票。现朱小波未依约履行该项义务，已构成违约。针对违约金的具体数额，本院认为，当事人通过抗辩的方式请求人民法院调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。诉讼中朱小波提出违约金过高的抗辩，符合法律规定。一审法院酌情确认的违约金数额，并无不当。关于押金利息损失，双方于合同中并无明确约定，鼎盛信和公司的该项请求依据不足，本院不予支持。关于拆除费，双方均陈述系由鼎盛信和公司先行付款，再完成拆除工作。现其主张返还，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，鼎�信和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12624元，由鼎盛信和（北京）投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 柳适思
审判员 赵 蕾
二〇一七年五月二十六日
书记员 舒 妍