湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2801民初74号
原告：恩施顺翔商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市火车站站前路南侧万福国际商贸城。统一社会信用代码：91422800063507458U。
法定代表人：苏其明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：向诗标，湖�正典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向文杰，湖北正典律师事务所律师。
被告：徐培珍，女，生于1975年10月21日，汉族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
原告恩施顺翔商业管理有限公司（以下简称顺翔公司）诉被告徐培珍租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用普通程序于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向诗标、向文杰，被告徐培珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即腾退位于恩施市××办事处××火车站××区“恩施国际商贸城”第D区第一层D102商铺，并按49.5元/㎡/月三倍的标准支付从租赁协议到期次日至租赁场地实际交付原告之日止的场地占用使用费；2.判令被告立即向原告支付尚欠截止2017年7月31日的租金12503元、物业管理费2735元、水费566元、电费964元，并按实际逾期天数以及约定的计算方式支付滞纳金和违约金；3.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告撤回要求被告支付水费、电费及其滞纳金、违约金的诉讼请求。事实和理由如下：2014年2月28日，原、被告于恩施市签订租赁协议，约定原告将位于恩施市舞阳街道办事处枫香坪村火车站片区“恩施国际商贸城”D102商铺出租给被告，租赁期限自2014年8月1日至2017年7月31日，月租金按48元/㎡计算，物业管理费为每月每平米1.5元，水电费由被告自行承担。合同签订后，原告依约交付了租赁商铺，但被告未及时足额支付相关费用。现双方租赁协议约定的租赁期已届满，被告既未付清相关费用，也未腾退前述商铺，严重侵犯了原告的合法权益，故原告特提起诉讼，请求法院判准诉请。
被告辩称，1.原告在招商前，存在虚假宣传和承诺。原告宣称武汉白马商户、恩施市宏城街和二街的商户进驻恩施国际商贸城，但至今未进驻。原告承诺的十大业态、五大功能与事实不符，配套设施不齐全。故原告有欺诈行为。2.合同约定恩施国际商贸城于2014年8月1日开业，因恩施国际商贸城的绿化坏境和基础设施未完成，租户未能如期进驻，一推再推后，恩施国际商贸城于2015年1月1日才开业，租户才开始营业。3.在经营期间，众多商铺发生严重的渗水事件，属于质量问题，原告对被告予以隐瞒，农村来的商户未能的到赔偿。4.非租户到恩施国际商贸城摆地摊，严重影响被告的经营，而原告未进行管理。因此，原告违约在先，并非被告不履行合同约定。
原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明、《商铺委托经营管理合同》《租赁合同》等证据。被告围绕其抗辩理由向本院提交了“接收�”、基本养老保险参保缴费凭证、《房屋租赁合同》《舞阳街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》、打印图片（18页）。经本院组织证据交换及质证，被告对原告提交的证据的真实性均无异议；原告对被告提交的《舞阳街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》的真实性无异议，对其他证据的真实性、关联性提出异议。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的“接收证”、基本养老保险参保缴费凭证、《房屋租赁合同》，与本案没有关联性，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月28日，案外人恩施州万福国际商贸城有限公司（以下简称万福公司）与原告顺翔公司签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定：万福公司将其未售的位于恩施市火车站站前路南侧“万福国际商贸城�（面积约3.8万平方米）的商铺委托给顺翔公司经营管理，委托经营管理的期限为5年即自2014年8月1日至2019年7月31日；委托期间，顺翔公司有权以其名义与小商户签订租赁合同，负责小商户的招商、续租、管理等事宜，协调处理各方之间的关系等。
2014年2月28日，原告顺翔公司（甲方）与被告徐培珍（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：第一条、租赁物业位于恩施市××办事处××火车站××区，租赁物业名称为恩施国际商贸城。第二条、甲方同意按本合同的条款向乙方出租而乙方同意按本合同的条款向甲方承租物业内的租赁场地；租赁场地为第D区第一层D102室，建筑面积为65.12㎡。第三条、甲方租赁给乙方的租赁场地使用性质为商铺；乙方仅按约定的经营范围进行经营活动，乙方的经营范围、品牌为童装。第四条、双方约定本合同的租赁期限为三年即自2014年8月1日起至2017年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回场地，乙方应如期归还，且乙方不得要求甲方对其投入的装修装潢部分给予补偿，其所有权自动归甲方所有，能够移动的设备、物品除外；若乙方续租，须提前二个月书面通知甲方，经双方达成协议，重新签订续租合同；在租赁期满后，同等条件下乙方享有优先租赁权。第五条、月租金为每月每平方米48元（其中基本租金46.5元，商业管理费1.5元），年租金为37509元（48×65.12×12）；乙方需按月按其计租面积支付每平方米1.5元的物业管理费，每年物业管理费为1172元（1.5×65.12×12）。第六条、乙方应先付后用，每个支付期支付三个月租金，租金优惠（或减免）：第一年减免9个月租金、第二年减免9个月租金、第三年减免6个月租金；每期租金和物业管理费的支付时间为上一个月的26日前，逾期按违约处理；首期租金，甲方在乙方开始计租之日后七天内支付等。第七条、税金（略）。第八条、乙方需向甲方缴纳租赁押金3126元作为履约保证金，应在签订本合同之日一次性支付等；乙方在本合同签订之日一次性支付给甲方2000元的商品和服务质量保证金等。第九条、双方约定甲方于2014年8月1日前向乙方交付租赁场地，物业管理费的缴付始日自2014年8月1日起计付，租赁场地电费的结算起始日自租赁场地交付之日起计，乙方必须承担公共部分的水、电（含中央空调）的费用，按实际租赁面积比例分摊计收。第十条、双方约定计租起始日自2014年8月1日起计。第十一条、免责条款（略）。第十二条、甲方的违约责任：1.甲方无正当理由不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%/日×逾期天数；2.在租赁期限内，甲方擅自终止合同应向乙方退还押金和支付违约金，违约金为未履行合同期租金的30%，违约金不足以补偿给乙方造成的损失的，甲方还应赔偿违约金与乙方实际损失的差额。第十三条、乙方违约责任：1.乙方未按约定支付定金、押金、商品服务质量保证金的，如甲方愿意接受乙方逾期支付定金、押金、商品服务质量保证金的，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为月租金×0.05%/日×逾期天数；2.乙方未按约定支付租金、电费等费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%/日×逾期天数；3、4、5、6（略）；7.合同期满或双方协议提前终止本合同的，如乙方未按期向甲方归还租赁场地的，乙方应向甲方支付场地占用费，场地占用费为延期未归还租赁场地天数不超过15天的按一个月计算，场地占用费为当月的租金和物业管理费；超过15天不超过30天，按2个月计算，场地占用费为当期2个月的租金和物业管理费；�过30天的，场地占用费为当期3个月的租金和物业管理费，并视作乙方放弃租赁物业内的所有物品，由甲方处理等。该合同签订后，双方又签订了《〈房屋租赁合同〉的补充协议》，该协议载明：《房屋租赁合同》正本签订第六条：租金支付办法中的租金优惠（或减免）方式：第一年减免9个月租金、第二年减免9个月租金、第三年减免6个月租金，现变更正本签订第六条：租金支付办法中的租金优惠（或减免）方式：第一年减免9个月租金、第二年减免9个月租金、第三年减免11个月租金（原告陈述该补充协议免除的租金即为延期交付租赁房屋的5个月租金）。
合同签订后，被告交纳了第一年的租金（3个月）9377元、押金3126元、商品质量保证金2000元，并于2014年11月13日交纳了2015年1月1日至6月30日的物业服务费586元。原告于2015年1月1日将合同约定的租赁物交付被告�始开业经营。
在经营期间，万福国际商贸城即恩施国际商贸城的承租商户以原告存在虚假宣传、交付租赁场地存在违约、门面公摊面积过大、消防不过关等问题向恩施市舞阳坝街道办事处上访，该办事处于2016年11月24日作出《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》，该意见载明：1.关于你们提出的恩施州万福国际商贸城2015年1月1日正式开业，商户签约时间为2014年8月1日，合同违约场地4个月，未曾补偿问题。经调查核实，恩施州万福国际商贸城先入住签约商户396户，签约商铺748个，实际开门营业223户，根据合同第九条，租赁场地的交付，双方约定“甲方定于2014年8月1日前向乙方交付租赁场地”，而实际上甲方未按合同约定时间向乙方交付租赁场地。2.关于你们提出的门面公摊面积过大问题。经调查核实，商铺经营者均系租赁户，而房屋所有权属于业主，因公摊面积发生争议，应按照业主与万福国际商贸城所签《购房合同》相关约定进行处理。3.关于消防不过关以及门面质量问题。经调查核实，恩施州公安消防支部队万福国际商贸城进行了建设工程消防验收，并出具了建设工程消防验收意见；关于门面质量问题，经调查核实，甲方已就出现的门面质量进行了维修整改。4.万福国际商贸城运营方恩施顺翔商业管理有限公司积极作为，为扭转局面，公司对商业运营和管理进行了重新调整，在经营中给予你们商户一些优惠。2015年12月，公司对按时交纳租金的商户，给予减免物业管理费、公摊水电费的奖励。2016年以来，公司未向商户催交过任何费用。为鼓励和支持你们商户继续经营，本着实事求是的原则，根据目前商贸城的实际，公司决定：A1、B1、B2、D1、D2仍坚持经营并且在2016年内交纳2016年—2017年7月31日租�的商户，给予2个月租金的奖励，即2016年—2017年7月31日年度，本应交纳4个月租金，奖励后仅需交纳2个月。公司还表示将努力和商户一起，群策群力，克服困难，把商贸城做好。该意见中“处理意见”载明：关于“十大业态、五大功能”以及配套设施不健全，恩施州万福国际商贸城有限公司发布虚假广告和武汉万商白马未入驻恩施的问题，根据职权划分，工商局认定情况属实。
另查明，被告至今占有使用恩施国际商贸城第D区第一层D102号房屋，且未交纳第二年、第三年的租金及2015年7月1日以后的物业管理费。原告自愿减免延期交付租赁房屋5个月的租金。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。原告已将租�物交付被告，被告也使用了租赁物，且双方签订补充协议原告将延迟交付租赁物期间给被告所造成的损失以免除租金的形式予以赔偿，被告应当按约定向原告支付费用。被告应支付费用如下：1.依据租赁合同及补充协议约定，实际支付租金的时间为12个月，加之原告自愿再减免延期交付租赁物5个月租金，故计算租金的时间为7个月，据此，被告应向原告交纳租金为（四舍五入取整数）21880元（48元/月/平方米×65.12平方米×7个月），被告已交纳租金9377元，被告下欠原告租金12503元。2.《合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”涉案合同约定的租赁期限已于2017年7月31日届满，被告应当返还原告租赁物，故原告要求被告立即腾退恩施市舞阳街道办事处枫香坪村火车站片区“恩施�际商贸城”第D区第一层D102号商铺，符合法律规定，该项请求本院予以支持。3.案涉租赁合同期限届满后，被告不退还原告租赁物，一直占有使用租赁物经营至今，理应按照约定支付原告场地占用费。因租赁合同约定超过30天的场地占用费的计算标准不明确，考虑到原告的实际损失，公平起见，被告应按原租赁合同约定的租金及物业服务费的标准3223.44元/月〔（48元/平方米/月＋1.5元/月/平方米）×65.12平方米〕支付原告自2017年8月1日起至实际腾退租赁物之日止的场地占用费。4.在合同约定租赁期间内，按照约定被告应自交付租赁物之日（2015年1月1日）起向原告支付物业管理费，故租期内的物业管理费为3028.08元（1.5元×65.12×31个月），被告已支付781.48元，下欠租期内的物业管理费为2246.6元。合同约定：“乙方未按约定支付租金、电费等费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳�为欠付费用×0.05%/日×逾期天数”，故原告要求被告按日万分之五支付所欠租金、物业费自2017年8月1日起的滞纳金，符合双方约定，也不违反法律规定，本院予以支持。
关于被告的抗辩理由是否成立的问题。承租商户反映原告存在虚假宣传、交付租赁场地存在违约、门面公摊面积过大及消防不过关等问题，《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》已经一一作出了答复。从答复意见来看，有些问题原告以再次优惠租金等方式来化解矛盾，被告没有确实、充分的证据证明原告存在虚假宣传或者在订立租赁合同时有欺诈行为。况且，合同法第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”依照该规定，如果原告存在虚假宣传，或者以欺诈的手段使被告在违背真实意思的情况下订立合同，被告可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。但是，在恩施市舞阳坝街道办事处于2016年11月24日作出《舞阳坝街道办事处关于孙胜友等人信访事项的处理意见》以前，原告是否存在虚假宣传或者在签订租赁合同时是否有欺诈行为，承租人即被告应当知道，其至今未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，已经超过了法律规定的撤销权的行使期限，其撤销权消灭。租赁合同期限届满后，被告再以原告虚假宣传等问题提出抗辩，违背了诚实信用原则，不能成立�
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告徐培珍于本判决生效之日立即将位于恩施市舞阳街道办事处枫香坪村火车站片区“恩施国际商贸城”第D区第一层D102号商铺退还原告恩施顺翔商业管理有限公司。
二、被告徐培珍于本判决生效后支付原告恩施顺翔商业管理有限公司租金12503元、物业管理费2246.6元，共计14749.6元，并以14749.6元为基数按日万分之五的标准支付自2017年8月1日起至该款实际支付之日止的滞纳金。
三、被告徐培珍于本判决生效后按每月3223.44元的标准支付原告恩施顺翔商业管理有限公司自2017年8月1日起至第一项实际履行之日止的场地占用费。
四、驳回原告恩施顺翔商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费894元，由被告徐培珍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 陈勇军
审判员 郭韶华
审判员 张 勇
二〇一八年五月二日
书记员 罗 毅