重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第12201号
原告家利物业管理（重庆）有限公司，住所地：重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，组织机构代码：75305291-3。
法定代表人徐建东，董事长。
委托代理人王锋，重庆百君律师事务所律师。
被告邱红雨，女，1970年10月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人周荣坤，男，1970年4月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告家利物业管理（重庆）有限公司与被告邱红雨物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（重庆）有限公司的委托代理人王锋，被告邱红雨及其委托代理人周荣坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告家利物业管理（重庆）有限公司诉称：原告系X园小区的物业管理公司，被告系该小区一期7幢5室的业主。根据X园物业服务合同的规定，被告应当按月交纳物业服务等费用，但被告自2011年5月起拒绝向原告交纳物业服务费，且拒绝交纳2012年8月至2014年6月的分摊电费及2014年2月至2014年6月的分摊水费。原告多次向被告催收前述费用，但被告至今仍未向原告交纳。现起诉要求：1.判令被告立即向原告支付欠交的物业服务费及分摊电费；截止起诉之日，被告已拖欠2011年5月至2014年6月物业服务费16732.54元，2012年8月至2014年6月的分摊电费286.08元，2014年2月至2014年6月的分摊水费1.96元；2.判令被告立即向原告支付自欠交物业服务费、分摊水电费之日起至交清该费用之日止的违约金；该违约金按被告欠交物业服务费、分摊水电费之日起按每日千分之三的标准计算，截止起诉之日该违约金暂计为27137.36元；上述金额合计44157.94元。
被告邱红雨辩称：1.被告与开发商签订了商品房买卖合同，但因开发商在交房过程中存在一定的欺骗行为，致使被告未能顺利接房。被告也未与原告签订物业服务合同，不存在原告所称的物业服务费及违约金。2.在被告选房的当日，售楼人员明确说明选购的房屋附有180平方米的花园及两个车位，然而被告前去接房时，销售时承诺的花园面积明显不足180平方米，车位也只有一个。被告与开发商在接房过程中存在异议，并未完成接房。如房屋按照开发商的承诺交付，被告才同意交纳物业服务等费。
经审理查明：原告家利物业管理（重庆）有限公司系具有二级资质的物业服务企业。被告邱红雨系重庆市北部新区X街X号X号房屋的业主，该房屋的建筑面积为244.63平方米，系住宅，现为空置房。
2009年8月1日，原告与X园一期小区开发商和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司签订了一份以和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司为甲方、原告为乙方的《和记黄埔X园项目（一期）前期物业服务合同》，该合同于2009年9月在重庆市北部新区经开园物业管理处办理了备案登记。该合同主要约定由乙方为X园一期提供物业管理服务，合同期限为三年，自2009年10月18日起至2012年10月17日止，若委托管理期限届满时，小区业主委员会尚未成立，合同自动延期至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止。合同第十二条规定，物业服务费以物业的建筑面积为依据，住宅按3.6元／月·平方米（不含业主应承担的公摊水电费）的标准收取；空置房屋的物业服务费：已交付或视为交付的房屋，若业主未入住（以水电未发生为准），则业主按照重庆市有关法规、规章、政策的规定交纳物业服务费；业主或非业主合法使用人应于每月最后一日前向乙方交纳当月的物业服务费及上月的公摊水电费，如逾期交纳，将从逾期之日起每日按应交费用的千分之三向乙方交纳违约金至付清时止。合同第十四条规定，公摊水电费根据重庆市相关规定据实分摊。合同第三十一条规定，本合同的效力及于本小区内的全体业主及非业主合法使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。2013年1月14日，重庆市物价局对X园一期的住宅物业服务收费标准予以了备案，备案的住宅物业服务费收费标准为3.6元／月·平方米。
2009年11月3日，被告签署了一份《关于X园前期物业服务和临时管理规约的承诺书》，承认原告根据服务合同取得对包括其房屋及车位（若有）在内的X园实施物业服务的资格，并对服务合同和规约的内容表示认可，同意原告按照服务合同和规约的规定实施对X园的物业服务。
上述前期物业服务合同签订后，原告按约定为被告所在的X园一期小区提供了物业管理服务至今。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费及公摊水电费，原告曾向被告书面催收，无果。2014年6月26日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年5月至2014年6月的物业服务费及违约金、2012年8月至2014年6月的公摊电费及违约金、2014年2月至2014年6月的公摊水费及违约金。审理中，原告自愿放弃要求被告支付公摊水电费违约金的诉讼请求。被告辩称开发商在销售房屋时存在欺骗行为，未提供证据予以证明。被告在2012年8月至2014年6月未交纳的公摊电费为286.08元，在2014年2月至2014年6月未交纳的公摊水费为1.96元。
另查明，2009年11月3日，和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司与被告就本案所涉房屋签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，其中第八条约定，如被告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由被告承担。2011年2月17日，和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司向被告寄送了《X园交付使用通知书》等。
上述事实，有资质证书、重庆市商品房买卖合同、和记黄埔X园项目（一期）前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、重庆市物业服务收费备案表、承诺书、收费通知单、特快专递单、公摊电费明细、发票、X园交付使用通知书、公证书、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司签订的《和记黄埔X园项目（一期）前期物业服务合同》在有关部门进行了备案登记，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对X园一期小区全体业主均具有约束力。被告辩称因开发商在销售房屋时存在欺骗行为故其未顺利接房，未提供证据予以证明，且根据被告与和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中的约定及和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司向被告寄送《X园交付使用通知书》的行为，应当认为本案房屋已交付，故对被告的该辩称理由，本院不予采纳。原告作为物业服务企业为X园一期小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，其本人亦签署了《关于X园前期物业服务和临时管理规约的承诺书》，故被告应当按照原告与和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司的约定向原告支付相应的物业服务费及公摊水电费。被告辩称其未与原告签订物业服务合同故不应向原告支付物业服务等费的理由不能成立，本院亦不予采纳。
因被告的房屋系空置房，按照重庆市有关规定，应减半交纳物业服务费，根据《和记黄埔X园项目（一期）前期物业服务合同》的约定及重庆市物价局出具的备案表中的规定，被告每月应交纳的物业服务费为3.6元／月·平方米×244.63平方米×50%=440.33元，故在2011年5月至2014年6月共38个月中，被告应交纳的物业服务费为440.33元×38个月=16732.54元。原告要求被告支付该物业服务费的违约金，符合前期物业服务合同的约定，本院予以支持。原告要求被告支付2012年8月至2014年6月的公摊电费286.08元、支付2014年2月至2014年6月的公摊水费1.96元，符合前期物业服务合同的约定，本院亦予以支持。原告自愿放弃要求被告支付公摊水电费违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。
被告邱红雨辩称开发商在销售房屋时存在欺骗行为而未顺利接房，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费及公摊水电费的理由，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告邱红雨在本判决生效之日起三日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2011年5月至2014年6月期间的物业服务费16732.54元；
二、被告邱红雨在本判决生效之日起三日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司违约金（2011年5月至2014年6月，分别从次月1日起，以每月欠交的物业服务费440.33元为基数，按日千分之三的标准分段计算至16732.54元的物业服务费付清时止，所计违约金总额最高不超过16732.54元）；
三、被告邱红雨在本判决生效之日起三日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2012年8月至2014年6月期间的公摊电费286.08元；
四、被告邱红雨在本判决生效之日起三日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2014年2月至2014年6月期间的公摊水费1.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费450元（已减半收取），由被告邱红雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张晓华
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 吴 丹