山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6611号
上诉人（原审原告）：刘强，男，1987年1月3日出生，汉族，住济南市。
委托代理人朱兰云，山东鲁泉律师事务所律师。
委托代理人魏艳凤，山东鲁泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王强，男，1985年4月27日出生，汉族，住山东省宁阳县。
被上诉人（原审被告）：姜宁宁，女，1979年7月9日出生，汉族，住山东省莱州市。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：高君宝，山东兰坤律师事务所律师。
原审第三人：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。
法定代表人杨玉宇，主任。
委托代理人战凯，男，1978年5月1日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
上诉人刘强因与被上诉人王强、姜宁宁及原审第三人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南历下区人民法院（2016）鲁0102民初5793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，本案现已审理终结。
刘强上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判王强、姜宁宁返还刘强房屋租金14万元，并赔偿损失10万元；3、本案一、二审诉讼费用由王强、姜宁宁承担。事实和理由：一、一审法院对房屋租金的数额和支付认定错误。刘强与王强、姜宁宁签订的《商铺租赁合同》第四条第一款明确约定，房屋的租金为每年15万元，在交付租金的时候，王强、姜宁宁优惠收取14万元，虽然合同中约定的租赁期限为2016年5月31日至2017年1月31日共8个月，原因系王强、姜宁宁与樊启福约定的租期是2017年2月1日，王强、姜宁宁承诺待合同到期后，再进行续租，这和王强、姜宁宁提到的2万元转让费以及2万元的赔偿款无关。因此按照双方的约定，房屋租金应当按照一年14万元计算，计算到每月的租金是11666．6元(14万元÷12个月)。二、一审判决对返还房屋租金的数额认定有误，因王强、姜宁宁构成根本违约，存在欺诈行为，需向刘强返还全部的房屋租金。1、千佛山办事处提供的证据显示，樊启福所租赁的房屋在2016年5月30日就已经到期，但樊启福在庭审中仍然作证称合同在有效期内，并且有转租权，属于虚假证言，其与王强、姜宁宁互相串通欺骗刘强，其所作的证人证言不能作为证据使用。2、因王强、姜宁宁违反合同约定，并在明知房屋无法办理产权证明的情况下，仍然欺骗刘强签订合同，导致刘强无法实现合同目的，并造成了严重的经济损失，构成根本违约。刘强于2016年8月25日向王强、姜宁宁发送解除合同通知后，其没有按照通知的要求同刘强联系房屋交接事宜。根据刘强和姜宁宁的短信联系记录可以看出，在其收到解除合同通知后，仍然是提出愿意和王强配合刘强办理营业执照，并不同意与刘强解除合同并交接房屋，所以刘强在本案中并不存在过错，一审认定的刘强未提交房屋交接证明是将应当属于王强、姜宁宁承担举证的责任转嫁给刘强，显然是不公平的。因此，在王强、姜宁宁构成根本违约合同又无效的情况下，王强、姜宁宁应当返还刘强所交付的全部14万元租金。三、一审判决驳回刘强损失主张是错误的。一审根据刘强提供的装修照片认定刘强对房屋进行了装修，也认定了王强、姜宁宁违反了合同的约定，应当赔偿损失，但却以刘强主张损失的证据不足不予支持，显然是互相矛盾的。1、一审法院认为刘强提交的收款收据和装修费仅有发票没有合同而不予认定是错误的。刘强所进行的装修是简单的室内装修，不需要负责设计图纸。装修发票完全能够证明刘强与装修公司存在合同关系以及所花费的费用数额，并没有任何的法律行政法规规定必须有合同才能证明事实或法律关系的存在，一审判决对上述事实作出的认定无任何法律依据。2、刘强提交的收款收据中所记载的物品和装修状况，在提交的装修照片证据中均是确实具体存在的，收款收据和实物能够互相印证刘强为了经营而作的付出，并且收款收据中也是带有销售方公章的，因刘强购买的装修物品均是小额的消费品，销售方只提供收款收据也是符合正常交易习惯的，根据我国财务管理相关的法律规定，收款收据也属于有效的财务记账凭证，一审判决对该事实的苛刻认定是错误，也是无法律依据的，这导致刘强在无法经营造成损失的基础上，更是雪上加霜。3、一审判决认定的在刘强知道涉案房屋无法办理营业执照手续后，应当积极采取措施防止损失扩大，对可以移动的设备，未提交证据证明采取了相应的措施，而是按照原价要求王强、姜宁宁赔偿，显失公平，遂对刘强的损失主张不予支持，对此认定，刘强不能信服。首先是在解除合同通知书上，刘强明确告知王强、姜宁宁在收到通知后3日内同刘强联系房屋交接的事宜，但其在收到通知后，并未和刘强进行联系。对于在自己构成违约的情况下，王强、姜宁宁并非是积极的解决问题，而是消极被动，互相推诿扯皮，置刘强的利益于不顾，这点从上诉人提交的短信证据中完全可以体现出来。为了防止后续可能出现的问题，刘强此时不能随意的将房屋内的装修设备设施随意撤出，并且刘强在通知中也明确告知如果王强、姜宁宁不和刘强联系沟通房屋交接事宜，则视为刘强已经将房屋交付。而且之后，王强、姜宁宁已经将房屋电梯关停，导致刘强无法进出，刘强将情况告知王强、姜宁宁后，其没有积极去解决问题，仍然还是采用不闻不问的态度。因此，刘强认为，王强、姜宁宁因存在欺诈、拖延推诿责任等问题，对于给刘强所造成的全部损失应当予以赔偿。至于一审判决认定的如果赔偿刘强全部损失，对王强、姜宁宁则显失公平更是无稽之谈，在王强、姜宁宁构成根本违约导致刘强合同目的无法实现造成严重损失的情况下，被上诉人居然可以无需赔偿，对刘强是不公平的。综上，一审判决对案件事实认定错误，判决缺乏证据予以证明，且无法律依据。请求依法查明案件事实并予改判，维护刘强的合法权益。
王强、姜宁宁辩称，1、关于租金数额的问题，根据合同约定，年租金为15万元，租赁期限为8个月，每月租金应为12500元，刘强支付的14万元，其中10万元为8个月租金，2万元为装修设施设备转让款，2万元为给案外人樊启福的赔偿款，因此一审判决认定房屋租金为每月12500元是正确的。2、在本案中，王强、姜宁宁并不存在欺诈行为，在一审庭审中刘强已经认可在租赁涉案房屋时其对于涉案房屋没有房产证是明知的，而且在刘强租赁房屋后王强、姜宁宁也一直协助其办理工商登记手续，在一审庭审中，王强、姜宁宁也提交了涉案房屋能够办理营业执照的相关证据，因此王强、姜宁宁对于刘强并不存在欺诈行为。刘强在2016年8月份向王强、姜宁宁发送解除通知所载明的内容是解除合同，而一审判决对于合同是认定为无效的，由于王强、姜宁宁不存在违约行为，因此不同意解除合同。刘强也没有提供证据证实已经与王强、姜宁宁办理了房屋交接手续，因此一审判决认定按照上诉人实际使用涉案房屋的时间确定占用费是正确的。3、关于刘强所主张的损失，由于刘强所提交的证据不能够确实充分的证实其主张，而且也没有采取积极措施降低损失，因此对于该项主张不应得到法院支持。实际情况是刘强在租赁该房屋后2016年6月份就进行了正常经营，而且获得了可观的收益，刘强在租赁房屋后只是对房屋进行了小部分的装修，大部分仍延用王强、姜宁宁使用该房屋时的装饰装修，而且其所提交的发票时间都是在刘强酒吧营业之后，不符合客观事实，也不符合常理，存在虚假的情况。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
刘强向一审法院起诉请求：依法确认刘强与王强、姜宁宁签订的《商铺租赁合同》于2016年8月25日解除，并判令王强、姜宁宁返还刘强租金14万元、赔偿损失10万元。
一审法院认定事实，2013年4月26日，千佛山办事处与案外人樊启福签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人千佛山办事处将坐落在历山路150号、建筑面积为530平方米的房屋出租给樊启福，租赁期限自2013年6月1日至2016年5月30日，房屋用途为餐饮。该合同第八条约定，樊启福在租用期间，不得擅自对房屋进行改造装修，如有特殊需要，应事先向千佛山办事处提出书面申请，千佛山办事处书面同意后方可实施。合同第九条约定，未经千佛山办事处书面同意，樊启福不得转租、转借房屋，否则千佛山办事处有权解除合同并不退还已交房租。樊启福承租上述房屋后，将其中的一部分房屋转租给了王强、姜宁宁。王强、姜宁宁称其与樊启福约定的租赁期限自2016年2月1日至2017年2月1日。
王强、姜宁宁从樊启福处承租涉案房屋后，又转租给刘强，双方于2016年5月31日签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方（即王强、姜宁宁）将位于历山路南口180-4号二楼整层与三楼厨房出租给乙方（即刘强），租赁期限自2016年5月31日至2017年1月31日，商铺年租金为15万元。该合同第一条第三款约定：“装修情况：已装修。甲、乙双方同意现有装修、附属设施、设备状况，由甲方列出清单，经乙方签字作为本合同附件。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该商铺和本合同终止时乙方向甲方返还该商铺的验收依据。”合同第三条第二款约定：“甲方应于本合同签订之日起2日内将该商铺及其他相关材料（商铺产权证书复印件、土地使用权证书复印件）交付给乙方。”合同第八条第五款、第六款约定：“若该商铺原先已经注册了营业执照的，则甲方应保证在本合同签订之日前该营业登记信息已经被注销。甲方有义务协助乙方办理正常营业的相关手续。”该合同签订后，王强、姜宁宁即将房屋交付给刘强使用。
刘强于2016年4月30日向王强支付定金20000元，于2016年6月4日向被告姜宁宁支付12万元。对于该款项，刘强主张为一年的租金优惠1万元后的费用；而王强、姜宁宁主张为8个月的租金10万元、2万元的装修、附属设施设备转让款及给樊启福的2万元的赔偿款。庭审中，证人樊某某称其要求王强、姜宁宁在装修时尽量保留原有的隔断，王强、姜宁宁承诺如果隔断被拆除，就向其赔偿2万元，樊启福认可隔断被拆除后姜宁宁向其支付了2万元赔偿款。同时，樊启福称其在知道刘强提起本案诉讼后，为了用电安全，将涉案房屋电闸关闭。
刘强承租涉案房屋后，未能办理营业执照等手续。为此，刘强于2016年8月24日通过EMS分别向王强、姜宁宁邮寄《解除商铺租赁合同通知书》，称因王强、姜宁宁拒不配合提供房屋产权证明，无法办理工商营业执照，故合同目的无法实现，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。此外，刘强于2016年9月22日给王强发短信称：“店里电梯樊总给关了……”
刘强主张其对涉案房屋进行了装饰装修，因此支出了相关费用。为证实其主张，刘强提交购买消防器材的发票（金额333元）、办公家具的发票（金额31200元）各一张、购买灯光音响的发票两张（金额共计47000元），装修费发票一张（金额14000元），以及购买电线、插座、工艺品、鱼缸、餐具的收款收据各一张。
另查明，涉案房屋未取得建设规划许可证及房屋所有权证。
一审法院认为，因涉案房屋未取得建设规划许可证，双方当事人签订的《商铺租赁合同》无效，故对刘强要求确认《商铺租赁合同》于2016年8月25日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。
因涉案《商铺租赁合同》无效，故因该合同取得的财产应当予以返还。刘强共向王强、姜宁宁支付款项14万元。按照《商铺租赁合同》的约定，其中10万元应为8个月的租金。刘强虽然于2016年8月25日通过EMS给王强、姜宁宁发送了《解除商铺租赁合同通知书》，但其未提交证据证明此后与王强、姜宁宁办理了房屋交接手续，故刘强应当参照合同约定支付其占有使用涉案房屋期间的占用费。根据证人樊某某在庭审中的陈述及刘强给王强发的短信，可以证实2016年9月22日涉案房屋的电源被关闭，自该日起刘强已无法对涉案房屋正常使用，故2016年5月31日至2016年9月21日期间的房屋占有使用费46341元（100000÷246×114），刘强应当向王强、姜宁宁支付，故王强、姜宁宁仅需向刘强返还款项53659元。
对剩余4万元，虽然王强、姜宁宁主张其中2万元为装修、附属设施设备转让款，2万元为支付给樊启福的赔偿款，但一审法院认为，根据《商铺租赁合同》第一条第三款的约定：“装修情况：已装修。甲、乙双方同意现有装修、附属设施、设备状况，由甲方列出清单，经乙方签字作为本合同附件。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该商铺和本合同终止时乙方向甲方返还该商铺的验收依据”，由此可以证实“现有装修、附属设施、设备”应当作为“甲方向乙方交付该商铺和本合同终止时乙方向甲方返还该商铺的验收依据”，即合同终止时刘强应当将“现有装修、附属设施、设备”返还给王强、姜宁宁，因此对王强、姜宁宁主张“现有装修、附属设施、设备”以2万元的价格转让给刘强的事实，证据不足，一审法院不予采信。关于支付给樊启福的赔偿款，根据樊启福在庭审中的陈述，该2万元赔偿款是其与王强、姜宁宁之间的约定，且樊启福认可是姜宁宁向其支付的，而王强、姜宁宁未提交证据证明其与刘强之间也存在该2万元赔偿款的约定，故樊启福与王强、姜宁宁关于2万元赔偿款的约定对刘强无约束力。综上，对刘强要求王强、姜宁宁返还4万元款项的诉讼请求，一审法院予以支持。
因王强、姜宁宁对刘强承租涉案房屋用于餐饮经营是明知的，且《商铺租赁合同》中明确约定王强、姜宁宁应当向刘强提供房屋产权证书复印件、土地使用权证书复印件，以协助刘强办理正常营业的相关手续，但王强、姜宁宁未提交证据证明其履行了上述义务，因此王强、姜宁宁在涉案《商铺租赁合同》履行过程中存在过错，其应当赔偿刘强因此所受到的损失。
对刘强主张的损失10万元，其中购买电线、插座、工艺品、鱼缸、餐具的收款收据，因非正式发票，不能作为结算凭证，对此一审法院不予认定。对装修费发票，因刘强未提交与之对应的装修合同、图纸等资料相佐证，故对该发票与本案的关联性一审法院不予认定。对刘强因购买消防器材、办公家具、灯光音响所支出的费用，在其知道涉案房屋无法办理营业执照等手续后，应当积极采取措施防止损失扩大，尤其是家具、音响等可以移动的设施设备，刘强应当积极采取措施予以处置以降低损失，但其未提交证据证明采取了相应措施，而是按照其购买上述物品的原价要求王强、姜宁宁予以赔偿，显失公平。综上，刘强要求王强、姜宁宁赔偿损失10万元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告王强、姜宁宁于判决生效之日起十日内向原告刘强返还款项93659元；二、驳回原告刘强的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告刘强负担3490元，由被告王强、姜宁宁负担1410元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
刘强提交：证据1、济南润铄装饰有限公司出具的装修明细单，刘强称该证据是诉讼中为了证明实际装修的物品明细要求该公司提供的，与其在一审中提供的装修发票中的数额相吻合；欲证明刘强对涉案房屋进行装修所花费的具体物品数量及数额。王强对证据的真实性不认可，主张单位开具相关证明应当由经办人签字，且该证据在一审中没有提交，发票载明的时间是2016年9月1日，而该证明载明的时间是2016年8月16日，与刘强的陈述不一致，该证据是虚假的。千佛山办事处认为证据与其无关，不予质证。证据2、三张照片，欲证明刘强无法进入涉案房屋，损失还在持续。王强、姜宁宁对照片的真实性无异议，但主张其将房屋租赁给刘强后，刘强至今没有将房屋交付给王强、姜宁宁，门不是王强、姜宁宁锁的，损失不应由王强、姜宁宁承担。千佛山办事处对照片的真实性无异议。对于证据1属于单位出具的证明材料，但该证明材料中没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，形式要件欠缺，王强、姜宁宁也不予认可，故对该证据本院不予采信。对于证据2各方当事人均无异议，本院予以采信。
经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《商铺租赁合同》明确约定年租金15万元，刘强称姜宁宁、王强优惠收取14万元，但姜宁宁、王强不予认可，刘强亦未有证据加以证实，故对刘强的该主张本院不予采信。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，《商铺租赁合同》应为无效，刘强关于根本违约的主张不能成立。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。按照《商铺租赁合同》约定，其中10万元应为8个月的租金。刘强于2016年8月25日通过EMS给王强、姜宁宁发送了《解除商铺租赁合同通知书》，通知书中明确载明请于收到本通知书之起3日内与刘强联系办理房屋交接手续（联系方式附后），如逾期不与刘强联系房屋交接事宜，则视为租赁房屋依约返还。相关邮件查询证明证实其已于当日收到该通知书，但王强、姜宁宁收到该解除通知书后并未与刘强办理交接手续，故在其收到邮件3天之后的房屋占有使用费不应由刘强承担。据此，刘强实际占用涉案房屋的期间应为2016年5月31日至2016年8月28日，该期间的占有使用费为36179元（100000元÷246天×89天）。刘强要求返还全部房屋租金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。如前所述，刘强二审中提供的装修明细单不足采信，一审判决对刘强所主张损失的陈述及证据分析认定符合法律规定，判决驳回刘强关于损失的请求并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销济南历下区人民法院（2016）鲁0102民初5793号民事判决；
二、被上诉人王强、姜宁宁于本判决生效之日起十日内向上诉人刘强返还款项103821元；
三、驳回上诉人刘强的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各4900元，分别由上诉人刘强各负担2780元，由被上诉人王强、姜宁宁各负担2120元。
本判决为终审判决。
审判长 刘彦亭
审判员 郭维敬
审判员 武绍山
二〇一七年十一月三日
书记员 杨 燕