上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1158号
原告陈朴然，男，1948年10月4日出生，汉族，住上海市。
委托代理人ＸＸ，上海市千方律师事务所律师。
被告刘志荣，男，1978年3月27日出生，汉族，住上海市。
委托代理人崔东明。
委托代理人盛栎，上海源泰律师事务所律师。
被告上海爱投金融信息服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘志荣。
委托代理人崔东明。
第三人上海虹口房地产经纪事务有限公司，住所地上海市。
法定代表人徐晓江。
第三人李志军，男，1977年10月23日出生，汉族，住上海市。
委托代理人崔东明。
原告陈朴然与被告刘志荣、上海爱投金融信息服务有限公司（以下简称爱投公司），第三人上海虹口房地产经纪事务有限公司（以下简称虹口房产经纪公司）、李志军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李梅芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈朴然的委托代理人ＸＸ，被告刘志荣的委托代理人崔东明、盛栎，被告爱投公司的委托代理人崔东明，第三人虹口房产经纪公司的法定代表人徐晓江，第三人李志军的委托代理人崔东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈朴然诉称，原告与被告刘志荣于2013年11月8日签订《二手房买卖居间协议》一份，约定原告将本市吉祥路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出售给被告刘志荣，总房价为210万元。2014年2月25日，被告刘志荣取得了系争房屋的租用公房凭证。原告扣除被告刘志荣已支付的房款467，852元，以及原告向被告刘志荣借款93万元（原告借款120万元，实际取得的借款金额为93万元，另27万元系预扣利息）的本息共计991，366元后，被告刘志荣尚有640，782元房款未付清。该剩余640，782元房款中扣除因原告户籍未迁出系争房屋而产生的保证金10万元（由原告另行主张）后，被告刘志荣还应向原告支付购房款540，782元。现原告诉讼，要求被告刘志荣支付剩余购房款540，782元。
被告刘志荣辩称，1、对原告所称系争房屋的转让价为210万元不予认可，原告同意的实际房屋成交价为198万元，且被告刘志荣最终以原告认可的该价格将系争房屋转让给了案外人任某。但因原告的户籍未迁出系争房屋，导致任某尚有18万元房款未支付。2、对原告所称的借款本金93万元不予认可，原告向被告刘志荣借款的本金共计为120万元，先后分90万元、30万元打入原告账户，借款期限均为三个月，分别于2014年1月10日、3月12日到期，月利率为1.4%。该两笔借款到期后，原告均未按期还款，并就90万元的借款又续借了两个月，该两个月90万元的利息和违约金按月5%计算。90万元的续借期于2014年3月10日届满时，原告仍未还款。原告实际归还借款90万元、30万元时，已分别逾期了15日和13日，按合同约定，逾期一日加收0.8%的逾期利息和违约金。如此计算，原告借款的利息及违约金共计为279，600元，本息共计为1，479，600元。3、因原告的户籍未迁出系争房屋，产生违约金，违约金以198万元为本金，按日万分之五标准，自2013年12月30日计算至今已达39万元左右。综上，198万元的成交价扣除被告刘志荣已付房款467，852元、原告借款本息1，479，600元及逾期迁移户籍违约金后，被告未拖欠原告购房款，不同意原告的诉讼请求。
被告爱投公司辩称，爱投公司是网络借款平台，撮合借款来收取居间费，这是被告爱投公司的经营模式。爱投公司撮合了原告与被告刘志荣之间的借款，故约定原告应向爱投公司支付居间费27万元，且经爱投公司评估，原告的资信情况不良好，故要求原告提供房屋作担保。原告在取得了被告刘志荣120万元的借款后，将27万元居间费打入第三人李志军的账户，再由第三人李志军将该笔居间费用转入爱投公司账户。
第三人虹口房产经纪公司述称，最初是上海宜华房地产咨询有限公司代表原告和被告刘志荣至其公司委托其公司办理系争房屋公房的差价置换手续。2013年12月12日，原告和被告刘志荣至其公司签订委托书，委托其公司办理系争房屋的承租权转让手续，并由原告向物业公司办理了退房，之后该房由物业公司开具保留单给其公司，再由其公司转让给被告刘志荣。原告和被告刘志荣虽可以直接去交易中心进行交易，但如果由原告和被告刘志荣自行去交易中心办理转让承租权手续的话，是不能进行现金交易的，而是以特种支票的方式来支付承租权转让差价，这就是为何要通过其公司来转让的原因。至于原告和被告刘志荣之间的房屋价格是多少，其公司不清楚。
第三人李志军述称，同意被告爱投公司的答辩意见。
经审理查明，系争房屋原为原告陈朴然承租的公房，内有原告一人户籍。2013年11月8日，原告及被告刘志荣签订《二手房买卖居间协议》，约定原告将系争房屋的使用权出售予被告刘志荣；房款总价为210万元；被告刘志荣已支付房款25万元，进交易中心支付房款65万元，同时领取收件收据，在被告刘志荣取得租用公房凭证时支付房款120万元；原告于2013年12月30日前交付房屋、迁移户口；原告如不按本协议规定的日期迁出户口和交付房屋，每逾期一天按房价总额的万分之五计算违约金给被告刘志荣。嗣后，被告刘志荣通过差价换房手续于2014年2月25日取得了系争房屋的承租权，并由被告爱投公司向原告转账支付了购房款467，852元。
另查明，原告与其妻平某某、女陈某分别于2013年10月11日、12月13日共同与被告刘志荣签订《信用借款协议》，先后约定向被告刘志荣借款90万元及30万元，并确定陈某的账户为接受借款的账户；借款期限均为三个月，分别于2014年1月10日、3月12日到期；借款利率按月1.4%计息；逾期的，借款人除应偿还应还本息外，逾期本息在逾期时间还应按约定利率正常计息，并每天加收0.8%的罚息。2013年10月11日，被告刘志荣从其银行账户转账支付借款15万元。嗣后，被告爱投公司的银行账户于2013年10月22日支付借款10万元，于2013年11月29日支付借款5万元，于2013年12月13日支付借款90万元。2013年12月13日，陈某申请90万元借款到期后续借两个月，每个月利息和违约金合计为借款本金金额的5%。当日，陈某向第三人李志军的账户转账支付27万元。2013年12月16日，第三人李志军向被告爱投公司转账支付27万元。
再查明，2014年3月11日，被告刘志荣与案外人任某签订《有偿转让房屋使用权协议书》，约定将系争房屋的使用权有偿转让给任某使用；转让价格为198万元；任某于2014年3月11日支付刘志荣定金10万元；双方于2014年3月25日前进交易中心办理过户手续，收件收据出来后，任某支付刘志荣房款170万元；剩余房款在2014年4月1日前交房时支付8万元，还有10万元余款留于户口押金。任某于该协议签订当日支付了定金10万元，于2014年3月26日支付房款80万元，于2014年3月31日支付房款90万元，尚有18万元未支付。2014年4月案外人任某通过差价换房手续取得了系争房屋的承租权。
庭审中，原告表示，1、原告与被告刘志荣之间的房屋买卖协议中明确约定系争房屋的转让价为210万元，而198万元的房价款系被告刘志荣在将系争房屋转让给任某时所约定的房价款，与原告无关；2、虽然双方约定的借款共计为120万元，但在被告向原告方支付借款90万元的当天，原告按照被告刘志荣的要求将27万元利息打入了第三人李志军名下，原告的实际借款本金为93万元，27万元系预扣利息，并非居间费，且原告与两被告之间从未有居间费的约定；3、被告刘志荣分多次提供借款，故借款利息应自实际提供借款之日来计算，且根据上海高院的相关规定，借款的逾期利息、违约金最高不能超过银行贷款利率的4倍，被告刘志荣所说的月5%及加收日0.8&利息都是不符合法律规定的，本案中原告已按银行贷款利率的4倍计算了借款利息，共计61，366元；4、关于原告的户籍迁移问题，2014年3月11日系争房屋已经由被告刘志荣转让给了案外人任某，被告刘志荣无任何损失，故不同意承担户籍迁移的违约金，即使原告应承担逾期迁移户籍违约金的话，也应当自2013年12月31日起计算至2014年3月11日止，且违约金以210万元为本金，按日万分之五标准收取过高，要求法院予以调整，原告认为应当按日50元计算，71天共计3，550元。被告刘志荣表示，1、系争房屋的转让价原来定为210万元，因为原告无法及时迁出户籍，导致房屋价款变为198万元，该198万元的价格系原告与任某协商后确定，被告刘志荣对此也予以认可；2、不存在原告所说的预扣27万元利息的说法，如果是预扣利息，应当在支付本金时预扣。被告爱投公司表示，27万元居间费系口头约定，体现在原告等与被告刘志荣的借款协议中，虽未签订单独的居间合同，但有资金往来为证。
审理中，原告表示，两笔借款利息计算的起止日期同意按被告所说的起止日期计算，但不同意按被告所说的利率计算。现原告的计算方式为，90万元在三个月借期内（2013年10月11日-2014年1月10日）按照月1.4%计算，之后延期的两个月及延期后的15天逾期均按同期人民银行贷款利率的4倍计算；30万元在三个月借期内（2013年12月13日-2014年3月12日）按照月1.4%计算，之后逾期的13天按同期人民银行贷款利率的4倍计算；另外强调一点，90万元的借款实际只有63万元，应当按照63万元计算本金。
上述事实，有原告提供的原告与被告刘志荣签订的《二手房买卖居间协议》、系争房屋租赁凭证、原告等与被告刘志荣的《信用借款协议》、转账给第三人李志军27万元的凭证、系争房屋承租人变更的材料一组、被告爱投公司的档案机读材料；被告刘志荣提供的90万元以及30万元的《信用借款协议》、已付房款的银行转账凭证、原告与被告刘志荣签订的《二手房买卖居间协议》、被告刘志荣与案外人任某签订的《有偿转让房屋使用权协议书》、被告刘志荣《佣金确认书》、120万元银行资金往来凭证；被告爱投公司提供的原告等借款申请表、银行打款凭证，以及原、被告及第三人的陈述等证据佐证。
本院认为，依相关政策规定，非独立成套的公有住房经房屋主管部门的批准，可以转让。系争房屋为非独立成套的公有住房，原告系该房的承租人，系争房屋的承租权转让合同经过了有关房地产主管部门的审核，由被告刘志荣取得该房的合法租赁使用凭证。原告与被告刘志荣签订的《二手房买卖居间协议》及被告刘志荣与第三人虹口房产经纪公司签订的《上海市公有住房承租权转让合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。被告按约将系争房屋交付给被告刘志荣，被告刘志荣理应按合同约定向原告支付购房款210万元。依据原告与被告刘志荣提供的银行交易凭证，可以看出除被告刘志荣向原告交付借款15万元外，其余借款105万元均系被告爱投公司向原告交付，最后一笔借款交付当日，原告将其中27万元划入第三人李志军账户，后由第三人李志军划入被告爱投公司账户。原告认为该27万元系预付利息，而被告爱投公司则认为27万元系其与原告口头约定的居间费，双方均无证据予以佐证，在此情况下，被告爱投公司收取原告27万元款项无依据，应于返还。被告刘志荣在应付的房款中，扣除已支付的房款467，852元，及原告借款120万元本息后，理应将剩余购房款支付给原告。至于利息的计算标准，除借期内的利息按约定以月1.4%计算外，其余时间段均按照中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算。
双方合同约定，原告每逾期一日迁出户籍的，以总房价的万分之五计算违约金。被告认为该违约金约定过高，要求予以调整。鉴于合同履行过程中，原告已经将系争房屋交付被告刘志荣，并配合被告刘志荣办理了承租权过户等手续，主要合同义务已基本履行完毕，本院酌情确定原告应向原告支付逾期未迁出户籍的违约金10，000元。因原告户籍目前无法迁出系争房屋，造成被告刘志荣无法向案外人任某主张返还户口押金10万元，原告同意该10万元不在本案中主张的请求，与法无悖，予以准许。
关于被告刘志荣辩称，其与案外人任某签订的《有偿转让房屋使用权协议书》中约定的房款198万元系原告认可的最终房款的意见，因被告刘志荣无证据证明该事实的成立，故本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘志荣自本判决生效之日起10日内，支付原告陈朴然购房款332，148元
二、原告陈朴然自本判决生效之日起10日内，支付被告刘志荣逾期迁移户籍违约金10，000元；
三、原告陈朴然自本判决生效之日起10日内，按月利率1.4%支付被告刘志荣90万元借款自2013年10月11日至2014年1月10日的利息37，800元，以及30万元借款自2013年12月13日至2014年3月12日的利息12，600元，共计50，400元；
四、原告陈朴然自本判决生效之日起10日内，依据中国人民银行同期同档贷款利率的四倍（包括利率本数）支付被告刘志荣90万元借款自2014年1月11日至2014年3月25日的利息，以及30万元借款自2014年3月13日至2014年3月25日的利息；
五、被告上海爱投金融信息服务有限公司自本判决生效之日起10日内，返还原告陈朴然270，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11，087.82元，减半收取5，543.91元，由原告负担1，847.97元，由被告刘志荣负担1，847.97元，由被告上海爱投金融信息服务有限公司负担1，847.97元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李梅芳
二〇一五年八月二十八日
书记员 许时吉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条?民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条?公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。