广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初7535号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号1座24层1室，统一社会信用代码914406005974495475。法定代表人：冼锡强，董事长。委托诉讼代理人：黄娟，女，汉族，1995年1月2日出生，住湖南省常宁市，系该公司员工。委托诉讼代理人：白晓莉,女,回族,1976年1月13日出生,住广东省佛山市南海区，系该公司员工。被告：万玲，女，汉族，1983年11月15日出生，住湖北省京山县，原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（下称恒福泰富）诉被告万玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，本案依法由审判员梁菡适用简易程序，于同年7月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄娟到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年8月5日签订的《恒福国际购物中心商铺租赁合同》及2016年1月30日签订的《恒福国际购物中心商铺租赁合同之补充协议》已解除，没收租赁保证金；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金98885元（从2017年1月1日暂计至2017年5月31日，共计5个月，请求计算至合同解除之日）；3、判令被告立即向原告支付违约金5601元（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年5月31日，请求计算至实际清偿之日）；4、判令被告立即腾空房屋，并按19777元/月（即合同解除时租金标准）向原告支付占有使用费（占有使用费请求从合同解除之日计至房屋实际腾空之日）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月5日，原、被告就被告承租位于佛山市禅城区季华六路11号恒福国际购物中心二层A214铺物业（下称“租赁物业”）租赁事宜签订《恒福国际购物中心商铺租赁合同》（下称“租赁合同”）；2016年1月30日，签订《恒福国际购物中心商铺租赁合同之补充协议》（下称“补充协议”）。根据《租赁合同》及补充协议约定，租赁物业计租面积（建筑面积）为720.06㎡，租赁期限为5年，自2015年9月20日起至2020年12月31日止，被告需按《租赁合同》及补充协议相关约定于每月5日前支付当月租金。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，若逾期缴纳达30天，原告有权单方面解除合同，被告所交付的保证金归原告所有。2015年8月7日，原告已将符合合同约定标准的物业交付给被告使用，被告于同日接收并签订了《商户收铺确认书》。但自2017年1月起，被告未能依约向原告支付租金，截至2017年5月31日，被告欠付租金￥98885.00元，另产生违约金暂计￥5601.00元（暂计至2017年5月31日）。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予理会。被告故意拖欠租金的行为已构成违约，为保障原告的合法权益，请求法院支持原告的诉请。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件，证明原告诉讼主体资格。2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。3、《住所（经营场所）使用证明》及《证明》，证明佛山恒裕房地产开发有限公司将案涉物业出租给原告,并允许原告出租。4、《恒福国际购物中心商铺租赁合同》及《恒福国际购物中心商铺租赁合同之补充协议》，证明根据租赁合同约定，租赁物业计租面积720.06平方米，租赁期限为5年，自2015年9月20日起至2020年12月31日止，被告须按《租赁合同》及补充协议相关约定支付租金。否则，每逾期一日，被告按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过30天或累计超过3次的，原告有权解除合同，并不予退还被告已交付的保证金，并要求被告另行承担赔偿责任。5、《商户收铺确认书》，证明租赁合同签订后，原告依约于2015年8月7日交付给被告，被告于同日接收。6、催缴函、律师函及寄件回执，证明原告按合同约定送达地址发函要求被告支付拖欠的租金，但被告置之不理。7、《解除合同通知书》、《解除通知书》及寄件回执，证明因被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原、被告之间的租赁合同已解除。8、《营业执照》（注册号：440602600899217）及《食品经营许可证》（编号：JY24406040001853），证明被告经相关部门依法批准于涉案租赁物业处合法经营佛山市禅城区明太餐厅，主体适格。9、《撤场申请书》，证明被告于2017年3月8日向原告提交撤场申请书，申请撤场，于2017年3月10日停止对外营业。10、《清场通知书》、限期撤离通知书及快递回执，证明原被告之间的租赁合同解除后，被告未按合同约定将案涉房屋腾退给原告，原告向被告寄发通知书以催告。被告万玲无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证的权利。本院对原告提供的证据认证如下：证据1、2为双方主体资料，本院经审查予以确认；证据2-10有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院认定以下案件事实：2015年8月5日，原告恒福泰富（甲方、出租方）与被告万玲（乙方、承租方）签订《恒福国际购物中心商铺租赁合同》（合同编号：HFGJ-01Q-JY-2015-B00039），主要内容如下：本合同项下之租赁物位于中国广东佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际二层自编号A214号铺。第一条：双方确认，该物业的计租面积为720.06平方米；第二条：本合同项下租赁期限为5年，即2015年9月20日至2020年9月19日，自进场日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；第四条：4.1该物业的租金按计租面积计付，计付方式详见下表：（按建筑面积计算）……2016年9月20日至2017年9月19日的月租金金额为19777元……4.2本合同项下的租金支付方式为：租金按月以支票或转账方式缴交，于每月5日前缴交当月租金（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）；第六条：6.1本合同签署5日内，乙方应当向甲方和物业管理公司共计支付96475元履约保证金……6.2履约保证金=35270元（即第一个租约年的2个月租金）+50404元（即2个月管理费）+10801元（按15元/㎡标准计收）的水电费保证金；第二十一条：21.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；21.9乙方若有以下情形之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方所交付的履约保证金，甲方和物业管理公司不作退还，并赔偿甲方因此造成的损失：……21.9.5延迟缴纳租金、管理费或能源费用等费用累计超过30天或超过3次（含本数）的。2016年1月30日，原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（甲方）与被告万玲（乙方）签订《恒福国际购物中心商铺租赁合同之补充协议》，约定：甲乙双方在2015年8月5日签订的《恒福国际购物中心商铺租赁合同》（租赁合同编号为：HFGJ-01Q-JY-2015-B00039）基础上，特订立以下补充协议：……1.2租赁期限：由原合同2015年9月20日至2020年9月19日调整为2015年9月20日至2020年12月31日……1.4该物业的租赁费的计算详见下表：……2017年1月1日至2017年12月31日的月租金金额为19777元。2015年8月7日，原告向被告交付涉案商铺，被告接收并签订《商户收铺确认书》。2017年3月8日，被告向原告提交撤场申请书，涉案商铺于2017年3月10日停止对外营业。2017年5月23日原告向被告发送《解除合同通知书》，内容为被告自2017年1月起拖欠租金，原告要求解除双方签订的《恒福国际购物中心商铺租赁合同》及补充协议，该通知未妥投。2017年6月5日，原告向被告邮寄《限期撤离通知书》，无人签收；2017年6月15日，原告向被告邮寄《清场通知书》，邮件被拒收退回。另查明，被告于2017年6月17日签收原告起诉状副本及本院应诉材料。再查明，佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际负一层至四层的房屋登记权属人为佛山恒裕房地产开发有限公司。2014年9月30日，佛山恒裕房地产开发有限公司出具《证明》，上载：本公司已将位于佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际负一层至四层的房屋出租予佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司。根据双方约定，现恒福泰富公司有权对该物业进行出租、转租，有效期为2014年10月1日起至2024年9月30日止。诉讼中，本院于2017年7月5日组织双方进行交接，原告确认当日接收涉案A214号铺，被告确认返还该铺，并清出物品。庭审原告陈述：我方主张的履约保证金为35270元，是租金部分的履约保证金；被告于2017年3月10日已经离场，但被告没有将场地返还我方，用锁把门锁起来了，我方至今没有实际收回商铺；我方于2017年5月23日向被告寄送《解除合同通知书》，但5月28日被退回，显示没有妥投。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《恒福国际购物中心商铺租赁合同》《恒福国际购物中心商铺租赁合同之补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除合同。根据原、被告签订的《恒福国际购物中心商铺租赁合同》第21.9条的约定，因乙方（被告）出现延迟缴纳租金累计超过30天的行为，甲方（原告）有权单方解除合同，故原告提出解除合同的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方解除。关于本案合同解除时点的确定，原告于2017年5月23日向被告寄送《解除合同通知书》，但该通知并未到达被告，原告于本案起诉状中明确要求解除合同及补充协议，而被告于2017年6月17日签收起诉状副本，故本院确认涉案《恒福国际购物中心商铺租赁合同》及《恒福国际购物中心商铺租赁合同之补充协议》于2017年6月17日解除。关于原告诉请没收履约保证金。原、被告签订的《恒福国际购物中心商铺租赁合同》第21.9条约定，被告（乙方）若有以下情形之一的，甲方有权单方面解除合同，乙方所交付的履约保证金，甲方和物业管理公司不作退还。因被告拖欠租金而提前终止合同，故原告主张没收履约保证金35270元（租金部分），该项诉求符合合同约定，本院予以支持。关于原告诉请的租金。如前查明的事实，被告承租并占有使用了涉案商铺，应依约向原告支付租金。根据涉案《恒福国际购物中心商铺租赁合同》第四条的约定，被告应向原告支付合同解除前的租金。原告主张被告自2017年1月1日起未交纳租金，被告未到庭提交有效证据予以反驳，因此，被告应支付2017年1月1日至2017年6月17日的租金共110092元（19777元/月×5个月+19777元/月÷30天×17日）。关于原告主张被告支付合同解除后至腾房前的占有使用费。涉案合同与2017年6月17日解除，但被告还实际占有商铺，故应当参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。本院于2017年7月5日组织双方交接商铺，故被告应当支付2017年6月18日至2017年7月5日期间的占有使用费共11866元（19777元/月÷30天×18日）。关于原告诉请的违约金。基于原告已向被告主张没收履约保证金，本院对该请求予以支持，没收履约保证金是被告承担违约责任的一种方式，且没收保证金已足以弥补原告因被告违约造成的损失，故原告再主张被告支付违约金的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告万玲于2015年8月5日签订的《恒福国际购物中心商铺租赁合同》、2016年1月30日签订的《恒福国际购物中心商铺租赁合同之补充协议》于2017年6月17日解除；二、确认《恒福国际购物中心商铺租赁合同》项下的履约保证金35270元（租金的履约保证金）归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；三、被告万玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付租金110092元及占有使用费11866元；四、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1195元，由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担195元，被告万玲负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一七年七月十九日书记员 陈梓铭