南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3745号
原告（反诉被告）程炳勤，汉族，1966年1月14日生。
委托代理人黄增华，江苏胜衡律师事务所律师。
委托代理人宋联民，江苏胜衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡志君，汉族，1971年3月14日生。
委托代理人刘春阳，江苏天哲律师事务所律师。
原告（反诉被告）程炳勤诉被告（反诉原告）胡志君合同纠纷一案，本院2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程炳勤及其委托代理人黄增华、宋联民，被告（反诉原告）胡志君及其委托代理人刘春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程炳勤诉称，2015年3月27日，原告与被告签订商铺转让协议，约定被告将商铺转让给原告，转让费为220000元，定金为转让费中的100000元，但未对商铺转让的交付时间作出约定。协议签订后，原告依照约定向被告支付了定金100000元，2015年5月5日，被告突然告知原告，要求原告必须于2015年5月10日前去被告处办理铺位交接手续，否则所产生的法律后果和给被告造成的损失由原告承担，且如不如期前往办理过户手续，则视为原告单方解除合同。5月8日、9日、10日，被告将相同短信再次发送给原告。原告接到关于5月10日前办理商铺交接的电话后，曾经提出协商，希望延后10天，但被告予以拒绝。原告认为，双方在协议书中未对交接的时间作出明确规定，被告单方决定商铺交接时间擅自剥夺了原告的“期限权”，被告在事实上解除协议后，应退还原告已经支付的10万元定金。在协商无果情况下，原告向法院起诉，请求判令被告返还10万元定金，并自2015年3月27日起以本金4万元为基数、2015年4月6日起以本金6万元为基数，按照同期银行贷款基准利率至本院判决给付之日止支付相应利息。
被告胡志君辩称，双方签订的协议书真实有效，被告为履行该协议做了全部努力，原告以妹妹没看中商铺为由要求延迟交接，在被告一再催促下，仍未能明确具体交付的时间。原告于5月8日告知被告无法履行协议，被告依然要求原告在合理期限内（5月10日）履行协议。由于原告方违约，原告主张被告返还定金10万元依据不足，请法院予以驳回。
反诉原告胡志君诉称，原被告自2015年3月27日签订商铺转让协议后，因反诉被告要求我方尽快腾空商铺以便于其装修进入，我方为此降价销售了所有的现货，按约腾空房屋。5月4日，我方电话通知反诉被告进行交接，对方于5月8日短信告知我方协议无法履行。我方再次给予对方宽限期，希望对方能在5月10日完成交接，但反诉被告坚持解约。由于反诉被告的解约，导致我方既要承受额外租金，又要承担降价处理货物造成的损失，故我方诉至法院，请求法院判令反诉被告向我方赔偿损失13万元整。
反诉被告程炳勤辩称：1、对反诉原告列明的损失表示怀疑，销货清单系单方制作，降价处理的损失缺乏有效证据证明，5、6月份的租金由于是反诉原告解除合同，本应由反诉原告承担。我方提供的光盘显示反诉原告已把一间商铺转让出去，另一间商铺在正常经营。2、双方并未在协议中特别约定5月1日完成交接。根据协议约定，延迟期间的房租由反诉原告自己承担。3、反诉原告单方确定交付期限，剥夺了我方对交付期限的协商权，导致双方对期限无法达成一致，并且事实上与我方解除了合同，因此合同解除的责任不在我方。
经审理查明：南京市下关区鑫鑫灯饰位于南京金桥灯饰市场，法定代表人为胡志君。2015年3月27日，程炳勤与胡志君签订商铺转让协议书一份，约定胡志君（甲方）将位于南京市下关区鑫鑫灯饰铺位（位于金桥灯饰城Q301、Q301A1、Q301A2）自愿转让给乙方程炳勤经营窗帘布艺。经双方协商，商铺转让价格为220000元，甲方收定金100000元。定金分两次支付，程炳勤于3月27日前支付40000元，4月7日前支付60000元。合同载明“余款120000元（壹拾贰万元正）以及可能5、6月份房租一并在铺位交付前付清。甲方如有拖后几天，由甲方自己付房租，在余款交付前，甲方有义务和责任帮助乙方顺利过户，把门市所有权利交付给乙方，以后房租及其他费用由乙方自己负担。双方不能违约，否则要向对方支付壹拾万（100000元）元违约金。甲乙双方签字后生效。”程炳勤及胡志君均在该协议签字确认。合同签订后，程炳勤分别于2015年3月27日、4月6日向胡志君支付定金40000元、60000元。
2015年4月底至5月初，双方就办理过户手续的时间进行了多次电话沟通。2015年5月6日，程炳勤通过传真向胡志君发送书信一份，告知胡志君因妹妹及妻子未能一同参与经营，其一人难以进行有效管理、操作，希望延迟办理过户手续。程炳勤称，“虽然我们间没有有关办理过户手续的严格最后期限的约定，但我完全理解你急于办理过户手续的焦急心情及目前处境。”5月8日14：36，程炳勤向胡志君发送信息，主要内容为“根据我们以前及昨日的谈话知道，我们无法在签商铺过户手续的时间安排上达成新的及补充协议。实质上也就意味着我们双方协议已无法履行。为了考虑你的利益，今天我给你通知，商铺从今往后你有百分之百支配权，你愿意自己经营就自己经营，你愿意转让、转租、就转让、转租，与我无干。”当日15：17，胡志君向程炳勤发送信息，主要内容为“为了尽快将商铺移交给你，我已将货物降价处理，且商铺已腾空，今天是我们约定的最后期限，现再用信息通知你，请你于2015年5月10日前尽快来我商铺办理交接手续。另：如你于2015年5月10日前未来我商铺处理交接手续，则视为你单方面解除转让协议，同时我有权自行处理商铺。”双方确认，由于未能办理商铺交接手续，原商铺转让协议于2015年5月10日解除。
另查明，胡志君为办理交接手续，将商铺进行清空，并将商店灯饰等进行了批量销售。2015年6月17日，胡志君与案外人褚洪良签订商铺转让协议，将金桥灯饰城301东南隔一半（靠厕所）转让给褚洪良，转让金为50000元；2015年7月16日，胡志君与孙安琴、许国元签订转让协议，将金桥灯饰城三楼301铺位转让给孙安琴、许国元，转让金为84000元。
再查明，2014年10月8日，胡志君与南京金桥灯饰市场签订《南京金桥灯饰市场经营管理有限公司商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同）及《补充协议》，南京金桥灯饰市场将Q301、Q301A1、Q301A2号商铺出租给南京下关区鑫鑫灯饰，租赁期限为2014年10月1日至2015年9月30日，租赁费用为19486元／月（租金18361元／月、其他费用1125元／月）。《商铺租赁合同》第八条第四项第（3）款约定，承租方私自转租、分租、转让、转借、相互交换或以任何方式变相转租、转让商铺的，出租方有权解除商铺租赁合同。《补充协议》第二条约定，租赁期届满，乙方（南京下关鑫鑫灯饰）如不再续租，应当至少提前两个月通知甲方（南京金桥灯饰市场经营管理有限公司）；对于乙方推荐的承租户（如有），甲方在满足品类要求及最新租金政策（按建筑面积45.5／㎡，建筑面积以实际测算为准）等条件下予以吸纳并办理相关手续。
上述事实，有程炳勤提交的商铺转让协议书、双方短信往来，胡志君提交的《商铺租赁合同》、《补充协议》、租赁费用发票及原、被告当庭陈述等证据予以证实。
庭审中，双方的主要争议焦点：一、原、被告间商铺转让协议的效力如何认定；二、如协议有效，协议解除的原因应归责于何方；三、胡志君的损失如何认定。对上述争议焦点，本院作如下分析认定：
关于争议焦点一，程炳勤根据《商铺租赁合同》第八条第四项第（3）款之约定，认为南京金桥灯饰市场并未授权胡志君转租，故胡志君与程炳勤签订的商铺转让协议无效。本院认为，认定合同无效应按照《合同法》第五十二条及其他相关法律的强行性规定进行判定，即便金桥灯饰市场禁止转租，胡志君存在擅自转租的情形，该情形并不导致商铺转让合同的无效。事实上，胡志君在与案外人褚洪良等商铺转让均在金桥灯饰市场完成了过户交接手续，表明金桥灯饰市场并未否定胡志君将商铺转让给第三人行为。同时，程炳勤与胡志君签订的商铺转让协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。商铺转让协议约定转让金为220000元，定金为100000元，定金比例超过主合同标的额的20%。经本院释明，程炳勤将定金调整为44000元，剩余56000元视为已支付的商铺转让金，由于合同未履行，程炳勤要求返还该56000元。
关于争议焦点二，商铺转让协议载明，“余款120000（壹拾贰万元正）以及可能5、6月份房租一并在铺位交付前付清”，表明双方对于办理商铺交接的具体时间并未做明确约定，但存在于5月份前办理交接手续的概括约定。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。5月6日，程炳勤向胡志君发函，告知由于妹妹退出合伙、妻子无法共同经营等原因导致无法及时办理交接手续。根据双方的信息往来，本院认定，程炳勤对商铺转让协议的无法履行承担违约责任，理由有三：其一、根据商铺转让协议“以及可能5、6月份房租一并在铺位交付前付清”的约定以及程炳勤在5月6日发函“迟些办理过户手续实乃无奈之举”，表明双方存在于2015年5月份前办理过户的概括约定；其二、双方签订合同时间为3月27日，合同签订后，双方均应积极履行各自义务，胡志君要求于5月10日前办理过户，距合同签订已有一月有余，被告抗辩准备时间过短与事实不符；其三、程炳勤发函中自认“显然这么个大店我一人是无法有效管理、操作的”，表明商铺转让协议的履行存在一定的风险和困难，而胡志君已将商铺做腾空处理，在商业活动中处于不利局面。为平衡风险，同时保护守约方的权益，胡志君要求程炳勤在5月10日前办理交接手续并无不妥。故程炳勤未在规定的时间内办理过户手续，应当承担违约责任。
关于争议焦点三，胡志君主张其损失如下：根据商铺转让协议，商铺转让价格为220000元，在与程炳勤商铺转让协议无法履行后，其以50000元价格将一半商铺转让给褚洪良，以84000元将另一半商铺转让给孙安琴、许国元，与原转让价格220000元相比，损失86000元；5月至7月商铺房租55083元，水费、物业费共计3375元，共58458元。合计损失130000多元，在本案中按照130000元进行主张。此外，为了尽快腾空商铺，还低价处理了原商铺中灯饰等货物，损失了300000元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于胡志君的损失，本院作如下认定：1、协议差价，220000元属于可得利益，在程炳勤违约之后，胡志君再转让商铺与原协议价格相差86000元，应视为可得利益损失，本院予以支持；2、5月至7月的租金问题，在双方商铺转让协议事实上已于5月10日解除的情况下，胡志君应及时采取相应措施阻止损失的进一步扩大，而非放空（胡志君本人陈述）该商铺长达一两个月，因而5月份的租金18361元（55083元／3）本院予以支持，6月、7月的租金系扩大损失，本院不予支持，水费、物业费由实际使用人负担，本院亦不予支持；3、关于低价处理原商铺的货物问题，系胡志君对市场交易的选择，本院不予支持。以上，本院认定胡志君的损失为104361元（86000元＋18361元）。
由于程炳勤违约，致使程炳勤与胡志君之间的商铺转让协议无法履行，程炳勤起诉要求胡志君退还定金44000元及利息缺乏事实依据，本院不予支持。合同约定了定金条款，守约方同时主张损害赔偿的，二者可同时并用，但赔偿总额不应超过实际损失。本案中，胡志君的实际损失为104361元，程炳勤已交付44000元定金，为避免当事人诉累，程炳勤交付的56000元商铺转让预付款可折抵胡志君的损失。折抵后，程炳勤仍应支付胡志君4361元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告程炳勤的诉讼请求；
二、反诉被告程炳勤于本判决生效后十日内支付反诉原告胡志君4361元。
如果程炳勤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费2900元，以上合计5200元，由原告程炳勤负担（此款原告已预交2300元，被告已预交2900元，原告程炳勤应于本判决生效后十日内支付被告2900元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定预交相应的上诉费用，上诉于江苏省南京市中级人民法院（开户行：农业银行南京鼓楼支行，账号：03×××76）。
审 判 长 黄毛毛
人民陪审员 张东平
人民陪审员 产祥宁
二〇一五年十二月四日
见习书记员 汪思弦