北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2015年西民再初字第00003号
原告洪娴纯，女，1924年12月28日出生，北京第一公共汽车公司汽车修理厂退休干部，住北京市海淀区。
委托代理人华玉玲（原告洪娴纯之女），1951年12月24日出生，中国科学院文献情报中心退休干部，住北京市东城区。
被告国家统计局机关服务中心（国家统计局机关服务局），住所地北京市西城区x室。
法定代表人朱玉利，主任。
委托代理人郑光远，北京市汉达律师事务所律师。
被告司新跃，女，1959年2月14日出生，住北京市朝阳区。
原告洪娴纯与被告国家统计局机关服务中心（国家统计局机关服务局）（以下简称统计局）及被告司新跃承租人优先购买权纠纷一案，本院于2011年6月17日作出（2011）西民初字第11357号民事判决书，被告司新跃不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2011年9月13日作出（2011）一中民终字第12301号判决，维持原判。后被告司新跃向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2013年10月18日作出（2013）高民申字第2382号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审本案。北京市第一中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）一中民再字第944号裁定，撤销（2011）西民初字第11357号民事判决及（2011）一中民终字第12301号判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪娴纯的委托代理人华玉玲，被告统计局的委托代理人郑光远，被告司新跃到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告洪娴纯诉称，原告于1972年开始承租西城区xx室的房屋。1985年8月，原告之子华某与被告司新跃结婚后在该房居住。1993年11月，该楼xx住户提出用其西城区xx室的房屋（即本案诉争房屋，以下称诉争房屋）与原告的房屋交换，原告同意并委托华某办理换房手续。换房后诉争房屋由华某和被告司新跃使用。1994年6月16日，原告所在单位北京人民汽车修理厂与被告统计局签订了供暖协议，原告按年交纳供暖费。
2009年8月，华某告知原告诉争房屋被他人做了手脚，私自办理了房屋所有权证，产权登记在被告司新跃名下。原告当即提出异议，让华某告知被告司新跃将诉争房屋的所有权改到原告名下，但被告司新跃一直躲着不予解决。原告认为，二被告属恶意串通签订了诉争房屋的房屋买卖合同，损害了原告作为承租人的优先购买权，故请求法院判决确认二被告签订的房屋买卖合同无效。
被告统计局辩称：1994年6月17日，我单位为被告司新跃办理了诉争房屋的入住手续，因为诉争房屋的原承租人同意由被告司新跃承租诉争房屋，所以为被告司新跃出具了《职工住房通知单》。2004年12月25日，被告司新跃在补交完诉争房屋的供暖费后，与我单位签订了房屋买卖契约，购买了诉争房屋。原告洪娴纯并非诉争房屋的承租人，我单位与被告司新跃签订的房屋买卖合同未侵害原告洪娴纯的合法权益。另，原告的起诉超过诉讼时效，应予驳回。
被告司新跃辩称：换房时华某告诉我原告洪娴纯同意将诉争房屋的承租人变更在我的名下，房子归我们一家所有，原告搬至香山居住。原告洪娴纯对诉争房屋不享有优先购买权。我于2005年取得诉争房屋的房屋所有权证，而原告在2011年起诉，超过了诉讼时效。
经审理查明,原告洪娴纯系华某之母，被告司新跃与华某原系夫妻关系。
原告洪娴纯原承租北京市西城区xx号房屋，与北京市西城区房管局展览路房管所签有《公有住宅租赁合同》。
北京市西城区xx号房屋即诉争房屋系被告统计局的房产，原住户是刘曾桂。
1994年6月14日，原告洪娴纯全权委托华某与刘曾桂互换上述各自的房屋，双方签订了《换房协议书》，被告统计局在换房协议上盖章，并负责办理诉争房屋的入住手续，1994年6月17日，被告统计局为被告司新跃出具了诉争房屋的《职工住房通知单》，载明起租时间是1993年11月30日。
2001年3月14日，华某与被告司新跃离婚。
2002年12月25日，被告司新跃与被告统计局签订《2002年房屋买卖契约》，购买了诉争房屋。
庭审中，原告称换房手续系由华某代为办理，但并未授权其将承租人变更为他人，并申请证人华某出庭作证，华某作证称：“xx号房屋系由我父亲单位军委装甲兵分配而来。1985年我与司新跃结婚，婚后无房，二人居住在上述房屋，当时房屋承租人为原告。1992、1993年左右，楼上住户李家元提出与我协商换至三里河房屋，换房手续由我办理，换房过程中承租人都是原告。入住通知单开的是原告名字。入住后前两年，均由原告单位交纳供暖费。1994、1995年左右，由司新跃交纳供暖费，期间变更了一次供暖协议。2001年3月，我与司新跃离婚，婚后我住在诉争房屋，司新跃回娘家居住。2003年我患肾癌，期间与司新跃保持来往，司新跃带着孩子回到三里河房屋照顾我。我与司新跃商量后购买了诉争房屋，期间未告知原告。我认为买房后房屋产权人应为原告。购房事宜由司新跃办理，合同由其签订，具体的情况我未过问。2005年拿到房本后，我才知道产权人是司新跃，我当时提出异议，后因种种原因未再追究。2009年卖房时，我要求用卖房款再买房子，房本要写上我的名字，但双方未达成一致。2009年5月，我将上述情况告知了原告。”
另查，被告司新跃在本案原审中称换房手续是华某办理的，对于诉争房的承租人变更她本人名下不知情，2003年华某患病时告诉她的。
上述事实，有原被告陈述、《换房协议书》、《职工住房通知单》、《2002年房屋买卖契约》、《供暖协议书》、(2001)西民初字第1898号民事调解书及证人证言等证据在案佐证。
本院认为，本案争议焦点是：一、原告是否同意将诉争房屋的承租人变更为被告司新跃，被告统计局将诉争房屋的承租人变更在被告司新跃名下有无合法依据；二、二被告签订的《2002年房屋买卖契约》是否侵害了原告洪娴纯的优先购买权。
关于争议焦点一，原告是否同意将诉争房屋的承租人变更为被告司新跃，被告统计局将诉争房屋的承租人变更在被告司新跃名下有无合法依据。本院认为，原告在诉讼中主张仅委托其子华某办理换房手续，并未授权其将诉争房屋的承租人变更为被告司新跃，为此原告洪娴纯提供的证据是华某的证言，华某与原告系母子关系，双方有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，应结合本案其他证据及相关事实进行综合判断。
根据庭审查明的事实，首先，原告洪娴纯与诉争房屋的原住户签有换房协议，协议约定原告洪娴纯换至诉争房屋，也就是说，原告洪娴纯通过换房应成为诉争房屋合法承租人。被告司新跃不是换房协议的当事人，其作为原告洪娴纯的儿媳，若想成为诉争房屋的承租人应经原告洪娴纯同意，并在产权单位履行相应的变更手续。原审中，被告司新跃称当时对诉争房屋变更承租人的情况不知情，是多年后华某告知她的，也就是说原告洪娴纯与被告司新跃当时并未就诉争房屋承租人变更之事达成一致意见。但在本案再审中被告司新跃的答辩意见同原审截然相反，称变更承租人是经原告洪娴纯同意的。本院认为，被告司新跃作为成年人，在涉及自身房产利益的重大问题上作出截然相反的陈述不合常理，同时司新跃亦没有向法庭提交推翻原审答辩意见的证据，故本院对其再审答辩意见的真实性不予确认。
其次，被告统计局是诉争房屋的产权单位，在办理换房过程中负有对换房手续进行严格审查并对换房材料备案的义务。根据庭审查明的事实，被告统计局在换房协议上加盖了公章，证明其对原告洪娴纯换至诉争房屋是知情的，应为原告洪娴纯办理诉争房屋的入住手续，但被告统计局却为被告司新跃办理入住手续，对此，被告统计局应向法庭提交为被告司新跃办理诉争房屋入住手续的合法依据，但被告统计局未向法庭提交证据证明，故本院对其行为的合法性无法确认。被告统计局称承租人变更为被告司新跃是依据诉争房屋原住户的意思，对此本院认为，原住户不是诉争房屋的产权人，无权对诉争房屋进行处分，被告统计局的说法既不符合房屋管理的要求，亦不符合常理，本院不予认定。
根据证人华某的证言并结合上述对案件事实的分析，本院认定，原告未作出将诉争房屋承租人变更为被告司新跃的意思表示，被告统计局将诉争房屋的承租人变更到被告司新跃名下无合法依据。
关于争议焦点二，二被告就诉争房产签订的《2002年房屋买卖契约》是否侵害了原告洪娴纯的优先购买权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期间内，通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据庭审查明的事实，原告洪娴纯系用其原住房换至诉争房屋，对诉争房屋享有合法的承租权利，根据上述法律规定，其对诉争房屋享有优先购买的权利。二被告就诉争房产签订的《2002年房屋买卖契约》侵害了原告洪娴纯的承租人优先购买权。
原告于2009年5月得知诉争房产所有人为被告司新跃，到起诉时未超过两年的期间，故二被告主张原告的起诉超过诉讼失效，依据不足。
综上所述，本院认为，原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：
确认被告司新跃与被告国家统计局机关服务中心（国家统计局机关服务局）签订的《2002年房屋买卖契约》无效。
案件受理费七十元，由被告司新跃负担(本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为自动撤回上诉。
审 判 长 刘 珍
人民陪审员 张燕生
人民陪审员 付桂萍
二〇一五年九月十五日
书 记 员 翟 虎
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