湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘01民终4781号上诉人（原审原告）：金瑞新材料科技股份有限公司，住所地长沙市高新技术开发区麓枫路69号。法定代表人：杨应亮，公司董事长。委托诉讼代理人：屈宁宁，女，公司职工，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周佳佳，女，公司职工，住湖南省衡南县。上诉人（原审被告）：长沙长和物业管理有限责任公司，住所地长沙市岳麓区高新技术开发区麓谷工业园基地总变电站。法定代表人：刘瑛，公司董事长。委托诉讼代理人：庄浠宁，女，公司职工，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：江平，湖南江海洋律师事务所律师。上诉人金瑞新材料科技股份有限公司（以下简称金瑞公司）与上诉人长沙长和物业管理有限责任公司（以下简称长和公司）合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2016年5月18日作出(2015)岳民初字第07212号民事判决。金瑞公司与长和公司均不服，向本院提出上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金瑞公司向本院提出上诉请求：1、撤销原判第三项，改判长和公司赔偿其占用承包标的物期间所导致的金瑞公司损失（自2015年7月19日起暂计算至2015年10月31日为686306.4元，2015年10月31日后的损失按6599.1元/天继续计算）；2、判令由长和公司承担全部诉讼费用。事实与理由：1、长和公司承包的标的物包括综合楼、公寓楼共14847平方米，其中裙楼两层，公寓房271套，而湖南金拓置业公司仅承租了综合楼一楼大厅304.2平方米和公寓房7间，不到总面积的1/20，长和公司还将承包标的物出租给了长沙市高新区交警大队、长沙麓谷晨星教育科技有限公司等第三方，长和公司拒不提交相关合同，法院应认定金瑞公司的主张。2、一审法院以“房屋出租非必然之情形”为由认定金瑞公司不存在租金损失，严重损害了金瑞公司的利益；3、金瑞公司向一审法院提交了撤回要求长和公司承担承担占用承包标的物期间给金瑞公司造成的损失，但一审法院未裁定准许而驳回金瑞公司诉求，侵害了金瑞公司处分民事权利的诉讼权利。原判认定长和公司仅将承包标的物出租给湖南金拓置业公司与事实不符，长和公司应赔偿金瑞公司的损失。长和公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判双方继续履行《综合楼、公寓开发利用承包合同》。事实与理由：1、在金瑞公司未给予长和公司赔偿的情况下，一审法院认定解除合同条件成就不当，金瑞公司应当承担赔偿义务，一审法院只解除合同而不一并处理赔偿问题违反法律规定且显失公平；2、一审法院以承包管理合同双方信任基础动摇，应允许各方随时终止合同为由判决解除承包合同，适用法律错误，本案并非委托合同，实为租赁合同，不能适用委托合同随时解除原则；3、金瑞公司将年承包金提高至150万元，增幅达200%，对继续履行合同提出苛刻条件，信用基础动摇的根本原因在于金瑞公司。4、一审法院判决长和公司移交其自主经营的合同、财务资料等，违反法定程序，违反诚实信用原则、保密原则和交易习惯。5、一审法院未采信长和公司提交的《关于综合楼、公寓总体承包价格调整情况汇报》复印件，未认定金瑞公司蓄意增加承包金额比例，有违公平公正、等价有偿、诚实信用原则。双方签订《综合楼、公寓开发利用承包合同》的目的是为金瑞公司减负创收，解除合同将使金瑞公司损失90万元/年，金瑞公司要求调整承包金为151万元/年，远超市场租赁价格。6、受理费及保全费的分担有违法律规定。金瑞公司向一审法院起诉请求：1、确认双方当事人之间签订的《综合楼、公寓开发利用承包合同》于2015年7月16日解除；2、长和公司立即向金瑞公司返还承包标的物，同时移交与承包标的物相关的所有资料，并协助金瑞公司与现有承租人签订合同变更协议；3、长和公司支付承包费757534元（自2014年1月9日至2015年7月16日）；4、长和公司赔偿金瑞公司占用承包标的期间所导致的损失(自2015年7月19日起，暂计算至2015年10月31日的损失为686306.4元，2015年10月31日以后的损失按6599.1元每天继续计算)。后金瑞公司明确第2项诉请中移交的资料包括长和公司与第三人签订的租赁合同及其附件、第三方的联系方式、长和公司与第三人发生的所有经济往来的对账凭证、对账单、财务簿及其他相关材料。长和公司向一审法院提出反诉请求：1、判令金瑞公司支付2015年1月至12月物业管理费189214元；2、判令金瑞公司支付2015年1月至12月公寓房租238875元。一审法院作出（2015）岳民初字第07212－2号民事裁定，以长和公司提出的反诉与本诉系不同法律关系为由不予受理，并告知其可另行起诉。一审法院认定事实：2009年1月10日，金瑞公司与长和公司签订《综合楼、公寓楼开发利用承包合同》，约定长和公司将其位于长沙市××新区××路××号内的综合楼、公寓楼承包给长和公司，承包期限10年，从2009年1月10日起至2019年1月9日止，每年承包费为50万元，10年承包费总计500万元。考虑到市场情况及经营情况的变化，双方可对后5年的承包费金额作一次调整。承包金额的变化双方以补充协议的形式确认。在承包期限内，承包标的有关的物业管理费及水电费由长和公司承担，但不包括2008年变压器网络改造完成前的基本电费；承包期限内，承包标的按每年6元/㎡的标准计提的维修基金(用于水电配套设施、门、窗、沟渠等小型维修项目)由长和公司承担，牵涉到房屋结构的大型维修项目由金瑞公司承担；承包期限内，金瑞公司已签订但未到期的有关综合楼、公寓楼房屋租赁合同的收入计入长和公司收入，且由金瑞公司组织以补充条款的形式签订三方协议，从2009年起将承包标的有关的房租等费用转入长和公司。承包期限内金瑞公司不再对外签订承包标的有关房屋租赁合同。承包期限内，每年12月20日前长和公司一次性结清当年度承包费。如在合同期内任何一方单方面要求终止合同，需提前三个月书面通知另一方，且应当向另一方给付相当于6个月承包费的违约金；另一方损失大于违约金的，按实际损失计，但不包括预期利益。合同签订后，上述裙楼交由长和公司承包管理。2015年4月15日，因双方就承包费调整协商未果，金瑞公司向长和公司发出《关于解除的通知》，称因长和公司迟迟不就承包期后五年承包费在公平合理的市场价格范围内与金瑞公司达成一致，严重损害了金瑞公司国有资产权益，于2015年7月16日解除与长和公司的《承包合同》，限长和公司在2015年7月19日前将承包标的归还金瑞公司，并将承包经营期间与承包标的有关的包括但不限于出租合同、协议及其相关账务等文件资料一并移交金瑞公司条件保障部，协助金瑞公司条件保障部完成与相关第三方的衔接。长和公司签收后，回复称其前期投资大，承包费不应调整，不同意解除合同。尔后，双方协商未果，金瑞公司遂诉诸法院。另查明，长和公司将涉案综合楼1栋(南栋)一楼大厅304.2㎡房屋出租给湖南金拓置业有限公司，租金每月8327.5元；综合楼(2栋)第四层2201、2203、2209、2211、2213、2215、2217共7间房屋出租给湖南金拓置业有限公司，每季度8925元(含物业费)。长和公司另为涉案裙楼提供物业服务。湖南金拓置业有限公司系金瑞公司的全资子公司。2014年9月后，因金瑞公司与长和公司就管理费协商未果，金瑞公司欲将湖南金拓置业有限公司的租金从长和公司应付管理费中扣除，而一直未实际支付。一审法院认为：双方当事人签订的《综合楼、公寓楼开发利用承包合同》，不违反法律强制性规定，当事人意思表示真实，合同成立且有效。长和公司抗辩称合同关于解除权的约定无效，但约定解除权是当事人应享有之根本的契约权利，且从涉案合同性质及目的看，涉案承包管理合同是以当事人的相互信任为基础，建立此信任的根本是双方对占用、使用标的收益、风险的判断。这一判断往往因主体认知、思维等主观因素左右，主观任意性强，并无一定的规格和限制。故当双方判断发生分歧，信任基础动摇时，应允许各方随时终止合同。同时，本案履行中，双方对管理费用金额事实上无法协商一致，相互信任、继续履行的基础丧失，合同目的实难以实现。而从合同条款内容来看，任意解除权非为金瑞公司一方设立，系双方同等享有，解除权形成的条件对等。故不能推定双方约定时地位之不平等。综上，合同关于解除权行使的条款约定有效，金瑞公司按约履行了通知义务，解除条件成就。对金瑞公司主张确认合同解除的诉请予以支持。长和公司上述抗辩理由不能成立，不予支持。关于金瑞公司主张长和公司移交相应资料的诉请，基于与管理标的物相应租赁资料为标的物被使用的重要凭据，在合同解除时应一并移交所有人。故长和公司应履行的协助从义务，对金瑞公司相应主张亦予以支持。长和公司关于因金瑞公司主张解除合同的违约金可依合同约定另行主张。关于租金损失，因房屋出租非必然发生之情形。且诉讼中，双方仅确认湖南金拓置业有限公司承租了部分房屋，而该公司就现有租金未实际支付，故对金瑞公司主张租金损失不予支持。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：（一）金瑞新材料科技股份有限公司与长沙长和物业管理有限责任公司签订的《综合楼、公寓楼开发利用承包合同》于2015年7月16日解除；（二）长沙长和物业管理有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向金瑞新材料科技股份有限公司返还承包标的物即金瑞新材料科技股份有限公司名下位于长沙市××新区××路××号内的综合楼(共2栋)、公寓楼，并移交与承包标的物相关联的租赁合同及其附件、承租人的联系方式、对账凭证、对账单、财务簿及其他相关材料；（三）驳回金瑞新材料科技股份有限公司的其他诉讼请求。本案受理费10663元，保全费5000元，合计15663元，由金瑞新材料科技股份有限公司负担7663元，长沙长和物业管理有限责任公司负担8000元(此款已由金瑞新材料科技股份有限公司先行垫付，长沙长和物业管理有限责任公司在给付上述款项时一并给付原告)。本院二审期间，金瑞公司提交了长和公司与长沙市高新区交警大队、长和公司与陈斌的租赁合同，以证实长和公司在解除合同后占用标的物获利并给金瑞公司造成损失。本院二审查明，金瑞公司已于2016年5月13日向一审法院提出申请撤回其第三项及第四项诉讼请求。长和公司不服一审法院不予受理其反诉裁定，于2016年4月11日向一审法院邮寄了上诉状。本院认为，双方当事人签订的《综合楼、公寓楼开发利用合同》第八条第三项约定：“如在合同期内任何一方单方要求终止合同，需提前三个月书面通知另一方，且应当向另一方给付相当于6个月承包费的违约金；另一方损失大于违约金的，按实际损失计，但不包括预期利益”。实质上赋于了双方当事人任意解除权。本案中，金瑞公司基于合同约定要求对十年承包期的后五年承包费用进行调整，但双方未能达成一致，金瑞公司遂在2015年4月15日通知长和公司承包合同于2015年7月16日解除，符合合同约定，原判对此予以确认并无不当。长和公司上诉要求继续履行《综合楼、公寓楼开发利用合同》依据不足，本院不予支持。至于合同解除后的违约金或损失赔偿问题，长和公司并未对此提出反诉，可另行起诉解决。金瑞公司在一审审理期间已提出申请撤回其要求长和公司支付承包费及赔偿损失的诉讼请求，应予准许。但一审法院仅准许其撤回要求长和公司支付承包费的诉讼请求，而对其要求赔偿损失的诉讼请求进行处理，有违处分原则，明显不当。基于金瑞公司已在一审审理期间撤回其要求长和公司支付承包费及赔偿损失的诉讼请求，金瑞公司在上诉请求中又要求长和公司赔偿损失，本院不予支持，金瑞公司可另行起诉解决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密义务。本案中，在解除承包合同后，长和公司向金瑞公司移交与承包标的物相关的资料亦属于合同附随义务，一审法院判令其移交亦无不妥，长和公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。一审法院裁定不予受理长和公司要求金瑞公司支付物业管理费及公寓房租费的反诉，要求其另行起诉，虽然长和公司向一审法院邮寄了上诉状，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，长和公司对不予受理反诉的裁定书不享有上诉权，其可另行提起诉讼。一审法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，亦符合《诉讼费用交纳办法》的规定。综上，一审判决虽然对金瑞公司撤回要求长和公司赔偿损失的诉讼请求处理欠妥，但对本案的基本事实认定及其他问题的处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费10663元，由上诉人金瑞新材料科技股份有限公司承担5331.5元，上诉人长沙长和物业管理有限责任公司承担5331.5元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一六年十一月二十九日书 记 员  杨 蓓