福建省沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第1492号
原告吴君平，男，1982年4月7日出生。
委托代理人邓享明，沙县凤岗法律服务所法律工作者。
被告赖仁权，男，1978年10月27日出生。
被告沙县易达房地产经纪有限公司，住所地沙县府西路196号三楼，组织机构代码78694030-0。
法定代表人赵军，经理。
委托代理人曾永福，福建闽方律师事务所律师。
原告吴君平与被告赖仁权、沙县易达房地产经纪有限公司（以下简称易达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告吴君平及其委托代理人邓享明，被告易达公司委托代理人曾永福到庭参加诉讼，被告赖仁权经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，经被告易达公司中介，原、被告于2011年9月16日订立一份《房产买卖经纪合同》，被告赖仁权将其坐落于沙县世纪花园5号楼1801室的商品房以69万元转让给原告，该合同约定了成交价、付款办法、交房和过户时间及违约责任等条款。合同第九条违约责任第3项，若有产生违约行为，交易过程中产生的费用及佣金由违约方承担。第十二条第4项约定于双证出来后的15个工作日内去办理银行的解押手续；违约金15万元；解押手续办理完后的5个工作日内携有关证件去房管所办理过户手续。
原告依约支付了定金5万元和购房款24万元，自2011年9月16日起代被告赖仁权偿还兴业银行按揭贷款至今。2011年10月16日被告赖仁权将房屋交付原告，原告自2012年7月起对房屋进行装修花费20余万元，并实际占有和居住使用至今。该房屋于2012年11月14日办理了房产证，同年12月20日办理了土地使用权证，但拖延至今未过户给原告，构成违约。为此诉求：1、判决确认原、被告签订的《房产买卖经纪合同》合法、有效；2、判令被告赖仁权继续履行《房产买卖经纪合同》，立即协助原告办理房屋产权过户手续，并承担交易过程中产生的费用。3、判决二被告共同偿付违约金15万元及佣金6900元，合计156900元；4、要求二被告承担本案诉讼费用。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、身份证复印件一份，证明原告的基本身份情况。
2、《房产买卖经纪合同》、中介费发票各一份，证实原告通过中介向被告赖仁权购买房屋，三方约定的合同条款，原告支付佣金6900元的情况。
3、收条1张，住宅质量保证书、住宅使用说明书一份，证实原告依约支付购房款，被告赖仁权将房屋和有关原始凭证交付给原告等合同履行情况的事实。
4、收费缴费卡、客户供电联系卡、沙县城区供用水合同、居民生活用电申请表、用气合同、装修许可证、施工须知各一份，证实原告于2011年10月16日依约接收房屋，并开户用水电和燃气，进行装修20余万元，已实际占有、使用至今的事实。
5、个人购房抵押（保证）借款合同、兴业银行活期储蓄存款无折续存凭条8张、自动柜员机客户凭条一份，证实原告从2011年9月16日至今每月代被告赖仁权偿还银行抵押贷款的事实。
6、房产证、土地使用证一份，证实被告赖仁权于2012年11月14日登记房产证、2012年12月20日登记土地使用证的事实。
7、福建省农村信用社储蓄存款凭证一份，证实原告支付购房款24万元和按揭月供2460元及代还按揭至今的事实。
8、沙县人民法院（2013）沙民初字第71号通知书一份，证实沙县法院在审理原告张明与被告詹德琳、詹德樟、赖仁权、沈明鸣民间借贷纠纷中查封被告赖仁权坐落于沙县新城西路华龙世纪花园5号楼1801室房产，原告向沙县法院申请复议，沙县法院以该房屋未办理产权变更登记且房屋买卖合同并未经审判程序进行确认故驳回原告的复议申请，房屋至今不能过户没有完成交易事项，二被告应承担的违约责任的事实。
被告赖仁权应诉未作答辩。
被告易达公司辩称，原告要求其承担违约责任没有事实和法律依据，其与原告及被告赖仁权签订的是诉争房屋的居间合同，已促成原告与被告赖仁权之间的签订房屋买卖合同，已完成居间义务，没有违反居间合同约定事项，也没有违反相应法律规定，其无需承担任何违约责任。
被告易达公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证，证明被告的主体资格情况及证明与原告、被告赖仁权签订合同时已取得合法营业执照，从事房地产经纪经营活动的事实。
2、被告赖仁权的所有的诉争房屋的所有权及土地使用权证，证明被告赖仁权作为卖方有权出售属于自己单独享有的物权，易达公司作为经纪方与原告及被告赖仁权签订居间合同不违反法律规定。
一、经庭审举证、质证，被告易达公司对原告提供的8组证据没有异议，原告对被告易达公司提供的2组证据亦无异议，原、被告对以下事实无异议，本院予以查明认定如下：
1、经被告易达公司中介，原、被告于2011年9月16日订立一份《房产买卖经纪合同》，被告赖仁权将其坐落于沙县世纪花园5号楼1801室的商品房以69万元转让给原告，合同约定了成交价、付款办法、交房和过户时间及违约责任等条款。主要内容有：第九条违约责任第3项，若有产生违约行为，交易过程中产生的费用及佣金由违约方承担。第十二条第4项约定于双证出来后的15个工作日内去办理银行的解押手续；第6项双方约定违约金15万元，由违约方支付给守约方；第7项双方约定解押手续办理完后的5个工作日内携有关证件去房管所办理过户手续。
2、2011年9月16日，原告依约将定金5万元支付给被告赖仁权，于2011年10月16日将购房款24万元支付给被告赖仁权，同日，原告依约将佣金6900元支付给被告易达公司。原告从2011年9月16日起每月代被告赖仁权偿还该房屋在兴业银行的按揭款至今。
3、2010年10月16日，原告接收该房屋，并投入装修，居住使用至今。
4、2012年11月14日，被告赖仁权办理了沙县新城西路华龙世纪花园5号楼1801室房屋所有权证（沙房权证字第201237**），2012年12月20日，办理了国有土地使用权证【虬国用（2012）第1357004-30号】。
5、2013年1月16日，因沙县法院在审理原告张明与被告詹德琳、詹德樟、赖仁权、沈明鸣民间借贷纠纷一案，查封被告赖仁权坐落于沙县新城西路华龙世纪花园5号楼1801室房产，原告向沙县法院申请复议，沙县法院以该房屋未办理产权变更登记且房屋买卖合同并未经审判程序进行确认故驳回原告的复议申请。
二、原告、被告易达公司对是否应由二被告共同偿付违约金及佣金有异议，本院分析认定如下：
原告认为，住建部发《房地产经纪管理办法》第19条：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。被告易达公司对买卖双方各收过户代办费600元，虽经原告多次催促，被告易达公司却怠于履行义务，不跟踪房屋的办证情况、不及时履行代办过户手续和通知的义务，造成了原告购房3年未过户，未完成合同约定的事项和标准，被告易达公司已构成了违约，合同的违约金条款同样对被告易达公司有约束力，其应承担违约赔偿责任。交易尚未完成，中介也不得收取佣金。
被告易达公司认为，原告的此项主张没有事实依据和法律依据，首先必须明确的是经纪合同的性质相对被告易达公司是属于居间合同的性质，被告易达公司只要促成原、被告签订买卖合同，居间义务已经完成。而原告主张的仅仅是房屋买卖合同成立并完成之后的属于卖方的附属义务，即办理变更登记手续的义务，根据三方签订的经纪合同约定，没有条款需要被告易达公司来承担违约责任，更没有相应的法律规定，居间方无需承担责任。
本院认为，根据《房产买卖经纪合同》的约定，没有要求居间方被告易达公司对买卖双方的违约行为承担共同赔偿责任，原告的该项诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原告向被告赖仁权购买沙县新城西路华龙世纪花园5号楼1801室房产，双方及被告易达公司签订《房产买卖经纪合同》，即成立房屋买卖合同关系，且系各方的真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合同合法有效，双方均应全面实际履行。房屋权属证书包括房屋所有权证和国有土地使用权证，经庭审查明，二证已于2012年12月20日最后办妥，根据合同约定，原告应于二证出来后的15个工作日内支付银行按揭款余额办理银行的解押手续。至2013年1月16日，因其他民间借贷纠纷，本院查封被告赖仁权坐落于沙县新城西路华龙世纪花园5号楼1801室房产。期间，原告未支付按揭款办理解押手续，被告赖仁权亦无履行协助办理过户手续，致双方至今无法办理房屋过户手续，而银行解押是办理房产过户的必经程序，因此，原告主张被告承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。原告可在本判决生效后，在履行支付银行按揭款余额并办理银行的解押手续后，有权要求被告赖仁权立即协助为其办理该房的权属变更登记手续，原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《》第、第和《》第第三款的规定，判决如下：
一、确认原告吴君平与被告赖仁权、易达公司于2011年9月16日签订的《房产买卖经纪合同》合法有效，原告吴君平、被告赖仁权均应继续履行。
二、被告赖仁权应在本判决生效后五日内协助原告吴君平依照法定程序将沙县新城西路华龙世纪花园5号楼1801室的所有权和土地使用权变更登记到原告吴君平名下。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费12269元，由原告吴君平负担2273元，被告赖仁权负担9996元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 俞隆彬
代理审判员 肖 玲
人民陪审员 林 红
二〇一四年十月八日
书 记 员 蔡伟凤
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条【抵押期间转让抵押财产】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《》
第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。》
二、执行申请提示：
中华人民共和国民事诉讼法：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效
的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。