江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3274号上诉人（原审被告）：苏州高新地产集团有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江经济开发区联杨路以南、长安路以东。负责人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：石春扣，江苏九典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘涛，男，1983年5月23日生，汉族，住河南省南召县。被上诉人（原审原告）：罗双双，女，1987年8月19日生，回族，住河南省南召县。原审被告：苏州高新地产集团有限公司，住所地江苏省苏州市高新区金山路66号（新港大厦）。法定代表人：朱复民，该公司董事长。上诉人苏州高新地产集团有限公司吴江分公司（以下简称高新地产吴江分公司）因与被上诉人刘涛、罗双双，原审被告苏州高新地产集团有限公司（以下简称高新地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初5872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高新地产吴江分公司上诉请求：撤销一审判决，重新判决，本案诉讼费用由刘涛、罗双双承担。事实和理由：双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，其中约定的违约责任也属有效，出现违约，应当根据约定承担相应责任。2016年3月26日，刘涛、罗双双已经自我公司取得1183元延期交房赔偿金，双方已就延期交房协商处理，基于诚实信用原则，刘涛、罗双双不应再行诉讼，即使诉讼也应向法院说明已经协商处理的事实。刘涛、罗双双未作答辩。高新地产公司未作陈述。刘涛、罗双双向一审法院起诉请求：1、高新地产吴江分公司、高新地产公司赔偿刘涛、罗双双因逾期交房而受到的经济损失13416.68元（自2015年12月28日起至实际交房之日止，每逾期一日按照房屋总价的万分之二计算，暂计至2016年4月1日）；2、本案全部诉讼费用由高新地产吴江分公司、高新地产公司承担。一审庭审中，刘涛、罗双双变更第一项诉讼请求中的经济损失为暂计10000元，并明确要求高新地产公司对高新地产吴江分公司的赔偿承担补充赔偿责任。一审法院认定事实：2015年10月15日，高新地产吴江分公司作为出卖人，刘涛、罗双双作为买受人，双方签订商品房买卖合同一份，合同编号为Y2015017902，约定刘涛、罗双双购买高新地产吴江分公司开发的位于苏州市××区××省道复线以西、××路××、××以南××城××单元××号商品房；商品房建筑面积为100.19平方米；商品房单价每平方米7123元，房屋总价款713653.37元；出卖人应当在2015年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2015年12月16日、2016年1月6日，高新地产吴江分公司两次向天城花园业主发出延期交房通知函。2016年3月16日，高新地产吴江分公司开具销售不动产统一发票一份给刘涛，发票上载明的金额为712585元。2016年3月26日。刘涛签署补充协议认可房屋实际面积为100.04平方米，总价款为712585元。2016年3月20日，高新公司吴江分公司向天城花园2期-1业主发出备忘录，载明：“因目前交房通知书所涉及各楼栋尚在住建局备案过程中，经与各位业主友好沟通，我公司将继续兑现之前的承诺，2016年3月20日至住建局的正式交付通知书出具之日，期间的违约赔偿按万分之一赔付，特此函告备忘。”庭审中，刘涛、罗双双认可于2016年4月1日接收了涉案房屋。审理中，一审法院多次向刘涛、罗双双释明，其认为商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金过低，要求调高，应由其提出对租金损失进行鉴定，但刘涛、罗双双明确表示不提出鉴定申请。一审另查明，高新地产吴江分公司开发的位于苏州市吴江区227省道复线以西、联杨路以北、南大港以南天城花园第52幢房屋于2016年4月1日完成苏州市吴江区住房和城乡建设局备案并获得吴江区商品房交付使用通知书，备案证编号为2016第0018号。以上事实，由刘涛、罗双双提供的吴江市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、“延期交房”通知函二份、备忘录以及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，刘涛、罗双双与高新地产吴江分公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应按约履行各自义务。根据合同约定，高新地产吴江分公司应于2015年12月28日前将符合本合同约定的商品房交付给刘涛、罗双双，但直至2016年4月1日，高新地产吴江分公司方取得涉案房屋的交付使用通知书，并交付房屋，已构成违约，应由高新地产吴江分公司就逾期交付房屋承担违约责任。合同没有约定违约金数额或损失赔偿额的计算方法的，逾期交房违约金可以参照逾期交付期间的房屋租金标准予以确定，但本案合同中双方已明确约定了逾期交房违约金的计算方法，且刘涛、罗双双经一审法院多次释明后仍坚持不愿申请对租金损失进行鉴定，故逾期交房违约金只能按照合同约定的方式计算。高新地产吴江分公司自愿将自2016年3月20日起的违约金调整为每日按已付购房款的万分之一计算，系其对自身权利的自由处分，应予准许，故逾期交房违约金的计算标准应为自2015年12月29日起至2016年3月19日止，按照每日万分之0.2计算，为1168.64元；自2016年3月20日起至2016年3月31日止，按照每日万分之一计算，为855.10元。高新地产吴江分公司系高新地产公司的非法人分公司，高新地产公司应对高新地产吴江分公司不能偿还部分承担清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、苏州高新地产集团有限公司吴江分公司于判决生效之日起十日内支付刘涛、罗双双逾期交房违约金2023.74元。二、苏州高新地产集团有限公司对苏州高新地产集团有限公司吴江分公司不能履行的部分承担清偿义务。案件受理费50元，由苏州高新地产集团有限公司吴江分公司负担。二审审理中，高新地产吴江分公司围绕上诉请求向本院提交赔偿款签收单一份，证明刘涛、罗双双已经于2016年3月26日签收赔偿款1183元。该清单上记载“幢号：52幢，房号：403，客户名称：刘涛、罗双双……赔付违约金：1183”，赔款签收栏有刘涛签字，日期为2016年3月26日。刘涛、罗双双未按本院通知时间到庭，未对该签收单发表质证意见。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，高新地产吴江分公司于2016年4月1日取得涉案房产的交付使用通知书并交房，晚于商品房买卖合同中约定的交房日期2015年12月28日，构成逾期交房，应当承担相应违约责任。双方签订的商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任已有约定，即逾期交房不超过180日，自交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金；高新地产吴江分公司也就交房事宜向业主发出备忘录，承诺2016年3月20日至住建局的正式交付通知书出具之日期间的违约赔偿按万分之一赔付。一审法院据此计算逾期交房违约金于法有据。高新地产吴江分公司二审中提交的签收单可以证明刘涛、罗双双已于2016年3月26日领取逾期交房违约金1183元，当时高新地产吴江分公司尚未实际交房，刘涛、罗双双领取违约金并不表示其放弃追究高新地产吴江分公司的逾期交房违约责任，但已经领取的违约金应当从高新地产吴江分公司应支付的逾期交房违约金中扣除，即高新地产吴江分公司还应再支付刘涛、罗双双逾期交房违约金840.74元。二审中，刘涛、罗双双经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。综上，上诉人高新地产吴江分公司的上诉请求成立，应予支持；基于二审中提交的新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初5872号民事判决；二、苏州高新地产集团有限公司吴江分公司于本判决生效之日起十日内支付刘涛、罗双双逾期交房违约金840.74元。三、苏州高新地产集团有限公司对苏州高新地产集团有限公司吴江分公司不能履行的部分承担清偿义务。一审案件受理费50元，由苏州高新地产集团有限公司吴江分公司负担。二审案件受理费50元，由苏州高新地产集团有限公司吴江分公司负担20元，由刘涛、罗双双负担30元。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年六月二十八日书 记 员  朱冰丽