湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0503民初123号原告:杨琦。原告：周晶。原告：吴丰华。原告：谢荣艳。以上四原告共同委托代理人：银聪，湖南大行律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：杨娜。委托代理人：金永桥，湖南天戟律师事务所律师，代理权限:特别授权。被告：何晓球。委托代理人：谭文军，湖南楚信律师事务所律师，特别授权。原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳与被告杨娜、何晓球案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月19日受理后，依法由审判员谢蔚担任审判长，与人民陪审员朱洪辉、高鑫组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳的委托代理人银聪、被告杨娜的委托代理人金永桥、被告何晓球的委托代理人谭文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳诉称，位于长沙市开福区金泰路X号湘江世纪城融江苑X号（产权证为“长房权证开福字第X号”）房屋登记在被告杨娜的名下。2016年9月6日，原告杨琦、周晶与被告杨娜、刘一平就民间借贷纠纷一案在湖南省宁乡县人民法院达成民事调解协议，调解协议约定：杨娜自愿以其名下房屋及车位作价680000元给周晶及杨琦，杨娜有义务协助办理房屋过户手续，由周晶、杨琦代杨娜偿还该房屋按揭贷款350000元，杨琦、周晶从该房屋余款330000元中给付杨娜50000元用于租房，剩下房款用于偿还周晶、杨琦部分借款及利息。后原告杨琦通过居间方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司找到原告吴丰华、谢荣艳（即房屋买方）协商，由被告杨娜将该房屋过户到原告吴丰华及谢荣艳名下。2016年9月13日，原告周晶、杨琦与被告杨娜作为出售方与原告吴丰华、谢荣艳签订了《房屋买卖合同》，约定以770000元的价格出售给原告吴丰华、谢荣艳，并支付了50000元的定金。原告杨琦于2016年10月12日通过被告杨娜的银行账号偿还该房屋按揭贷款340000元。2016年10月18日，原告吴丰华通过银行转账向原告杨琦支付630000元的购房款，并到长沙市不动产登记中心办理房屋过户手续，当天，原告杨琦、周晶与原告吴丰华办理了房屋交接手续，并以现金的形式支付了90000元的房款，现该房屋已由原告吴丰华、谢荣艳实际占有及使用。2016年10月20日，湖南省邵阳市大祥区人民法院根据被告何晓球申请，对该房屋进行了查封，导致原告吴丰华、谢荣艳不能拿到该房屋的产权证书。现要求法院判令：1、依法判令解除对位于湖南省长沙市开福区金泰路X号湘江世纪城融江苑X号（产权证为“长房权证开福字第X号”）房屋的查封保全措施；2、依法判令被告承担案件诉讼费用。被告杨娜辩称，涉案房屋在宁乡县人民法院调解下于2016年9月6日以680000元出让给原告杨琦和周晶。调解书生效后，被告杨娜将上述房屋交付给了原告杨琦和周晶，随后原告杨琦通过中介公司将该房屋出售给原告吴丰华、谢荣艳，并于2016年9月13日签订了购房合同。原告吴丰华、谢荣艳于2016年10月12日通过被告杨娜的按揭银行账户将该房屋贷款一次性还清。2016年10月18日，被告杨娜配合吴丰华、谢荣艳到长沙市不动产登记中心办理房屋过户手续，房屋过户税费均由原告吴丰华、谢荣艳交纳，长沙市不动产登记中心受理了吴丰华、谢荣艳等人的房屋转移登记申请。我方当事人认为其配合杨琦、周晶与吴丰华、谢荣艳签订了《房屋买卖合同》合法有效且原告吴丰华、谢荣艳已完成了交付义务，应受法律保护，故原告提起的案外人执行异议之诉依法应当成立。被告何晓球辩称，原告提出的起诉不符合法律规定，依法应驳回起诉，原因：根据法律规定，原告对财产保全的裁定不服可以向法院提起复议，应予以驳回；原告依据最高人民法院司法解释的规定提出的解除查封申请，不符合法律解释的规定，根据最高人民法院相关规定，予以解除查封冻结的房屋必须达到三个条件（1支付全部房屋价款，2合法占有，3是购买者主观上没有过错），从本案的事实看，原告并没有占有涉案房屋且其明知房屋存在争议依然购买，伪造所谓的房屋买卖关系；从原告提交的证据上看，足以证明原告与被告杨娜存在恶意串通的情况。经审理查明，2016年1月8日，被告杨娜及其夫刘一平因民间借贷纠纷，将其所有的长沙市湘江世纪城融江苑X号房屋（产权证为“长房权证开福字第X号”）抵押给被告何晓球并出具承诺书，承诺如在半年内（即2016年7月8日前）不能偿还被告何晓球借款300000元，则将上述房屋作价抵偿转让给被告何晓球。2016年8月中旬，因被告杨娜未履行承诺，被告何晓球即安排徐立群入住该房屋，并于2016年10月23日将上述房屋租赁给杨丽萍。原告杨琦、周晶与被告杨娜、刘一平因民间借贷纠纷，被告杨娜于2016年9月6日在宁乡县人民法院调解下以680000元将上述房屋出让给原告杨琦、周晶，随后原告杨琦、周晶通过中介湖南新环境房地产经纪连锁有限公司将该房屋出售给原告吴丰华、谢荣艳。2016年9月13日，三方签订了《房屋买卖合同》。合同约定，原告吴丰华、谢荣艳以770000元购买该房屋，并在签订合同当日支付了50000元购房订金。原告杨琦于2016年10月12日通过被告杨娜的银行账号归还房屋按揭贷款340000元。2016年10月18日，原告吴丰华向原告杨琦支付了购房款630000元，三方随即向长沙市不动产登记中心申请办理房屋产权变更手续，该中心于当日予以受理并收取了房屋过户应交纳的契税、个人所得税及工本、住宅登记费。2016年10月20日，因被告杨娜与被告何晓球民间借贷纠纷一案，本院依原告何晓球的申请依法查封上述房屋，原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳向本院提出复议申请，要求对上述房屋解除查封，本院以超过复议期限为由依法驳回了原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳的复议请求。上述事实，有原、被告的陈述及身份信息、本院（2016）湘0503民初1383号之三、（2016）湘0503民初1383号之四号民事裁定书及送达回证、宁乡县人民法院（2016）湘0124民初3966号民事调解书及送达回证、宁乡农村商业银行结算业务申请书、收据、《房屋买卖合同》、及被告杨娜出具的承诺书、相关证人证言等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案是一起案外人执行异议之诉纠纷。原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳与被告杨娜签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因未办理房产过户登记，不发生物权转让的效力。原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳。关于要求对涉案房屋解除查封的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳未取得涉案房产的物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。”因原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳未办理房产变更登记手续，未取得该房产的所有权，根据本院查明的事实，原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳在本院查封涉案房屋前亦未取得涉案房产的占有、使用权。因此，原告杨琦、周晶仅享有对涉案卖房人的债权，不能阻却法院执行。原告吴丰华、谢荣艳未付清涉案购房款，本院查封涉案房产符合相关司法解释的规定。本案中，原告吴丰华、谢荣艳虽提供了支付全部房款的相关依据，但其中2016年10月18日以现金形式支付的90000元只有原告杨琦、周晶的收据，没有提供相关取款或转账依据，与交易习惯不符。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“已支付全部价款“的条件。综上所述，原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳未取得涉案房产的物权，原告吴丰华、谢荣艳未付清全部购房款，其要求解除对涉案房屋的查封，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳的诉讼请求。本案收取案件受理费80元，由原告杨琦、周晶、吴丰华、谢荣艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  谢 蔚人民陪审员  朱洪辉人民陪审员  高 鑫二〇一七年九月六日代理书记员  翁婉娟