河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初64号原告：李国伟，男，汉族，1989年2月11日出生，住。委托诉讼代理人：焦永涛，上海市傅玄杰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷伊丹，上海市傅玄杰（郑州）律师事务所实习律师。被告：唐焕利，女，汉族，1987年5月24日出生，住。委托诉讼代理人：焦聪利，河南具匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡萍萍，河南具匠律师事务所律师。被告：李育钊，男，汉族，1985年3月29日出生，住。委托诉讼代理人：焦聪利，河南具匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡萍萍，河南具匠律师事务所律师。第三人：郑州房朝房地产经纪有限公司，住址。法定代表人：马玉芳，职务总经理。委托诉讼代理人：李幸银，该公司员工。原告李国伟与被告唐焕利、李育钊、第三人郑州房朝房地产经纪有限公司（简称房朝经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国伟的委托诉讼代理人焦永涛、雷伊丹，被告唐焕利、李育钊的委托诉讼代理人焦聪利、胡萍萍，第三人房朝经纪公司的委托诉讼代理人李幸银到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李国伟向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付违约金192000元并返还原告定金20000元；2、判令二被告支付原告五倍居间服务费48000元；3、判令被告赔偿原告代办费2000元及代收服务费、金融代办费4724元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年8月20日，原告与被告唐焕利、第三人房朝经纪公司签订《房屋买卖合同》一份，约定唐焕利将位于郑州市中原区前进路34号楼12层1207号房屋以960000元价格出售给原告。合同第十二条第三款约定，合同履行过程中如有违约，违约方向守约方支付总房款20%的违约金。合同签订后，原告按约定支付了20000元定金及9600元居间费、2000元代办费。在办理银行按揭贷款过程中，被告以房价上涨为由明确表示该房屋不再出售，拒不履行合同义务，原告与第三人多次找被告沟通无果，被告违约行为已给原告造成了较大损失，故提起诉讼，望维护原告合法权益。被告唐焕利、李育钊辩称：一、被告从未有过不愿意出售房屋的主观心态及明确意思表示，之所以房屋至今未顺利出售给原告，系《房屋买卖合同》条款显失公平及其后蹉商过程中房产经纪提供服务不尽职导致。被告因家庭改善性住房需求，急于将名下本案争议房屋出售，2016年8月20日，在中介的居间下与原告订立了《房屋买卖合同》，其中第三条约定“定金由中介保管”，第四条约定“网签时，首付款存入房管局指定帐户”，第五条约定“合同签订之日起90个工作日内，共同到相关部门办理网签、过户等相关手续”。由于当时被告急于出售此房套取资金用来买大房，加上缺乏二手房买卖经验，合同签订后经多位朋友提醒才意识到，自己的房本、钥匙都交给了中介，但作为房主却在长达几个月的时间收不到一分钱，违背了自己急于卖房套取资金的初衷，被告认为该《房屋买卖合同》的条款与二手房买卖交易惯例不符，根据李国伟提交的证据可见，其随后签订的房屋买卖合同即是将290000首付款直接付给了房主，故向中介提出进行蹉商调整，要求由房主直接收取首付款。中介于2016年9月12日晚上安排了双方见面商谈，但中介此时已收取了原告居间服务费用，根据合同约定无论何种情况服务费服务均不予退还，因此中介态度跟未签订合同时相比明显消极，不仅不为被告积极向原告蹉商沟通，还多次言语刺激挑起双方矛盾，虽然当时的二手房销售大环境是房价一直上涨，但被告从始至终也没有说过要涨房价不卖的话，只是希望能够变更首付款付款方式，而中介在商谈过程中当着原告的面多次对被告反复说“你是不是看着房子涨价就不想卖了”、“你是不是想钱想疯了”、“你就是想涨价，你不想卖你明说”之类的话语，使得商谈不欢而散。被告以为当晚双方情绪都比较激动，随后还是可以再商谈的，但中介在当晚商谈之后即不再与被告联系，合同约定的90个工作日的履行时间内，仅被告主动联系了中介一次，得到“你要不想卖就算了，等着人家到法院起诉你吧”的回复。被告认为，中介的居间职责应该是促进交易顺利完成，而不是挑起事端，激化双方矛盾。二、原告在合同约定的履行期内即起诉至法院，其后事态的发展已非被告能够控制，被告继续履行合同的意愿多次被拒绝，被告在整个事件的处理过程中过错较小，而合同约定的违约金过高，人民法院应根据实际情况予以调整。《房屋买卖合同》签订于2016年8月20日，约定了90天的履行期，根据诉状显示，原告向法院递交诉状时间为2016年9月27日（合同签订后38天），交诉讼费时间为2016年10月31日（合同签订后72天），均在合同约定的履行期内，同时从递交诉状至交诉讼费期间一个月时间为法院诉前调解时间，因中介并未将李国伟的联系方式给被告，在此期间，被告多次通过立案庭法官向原告律师表示，愿意按原合同履行，且截至今日被告的房屋仍是未出售的状态，房本和钥匙还保存在中介处未取回，但原告一直以已另购房为由强硬表示不再购买被告房屋，坚持只要违约金，但根据原告提交的证据显示，原告直至2016年11月23日（起诉至法院后58天）才签订了新的房屋买卖合同。被告认为，双方的《房屋买卖合同》在合同约定的履行期内并非没有机会顺利履行，导致今天对簿公堂的结果也不能排除原告对合同顺利履行的强烈排斥，被告在整个事件发生发展的过程中，并不存在主观过错，因客观原因造成的原告的损失，被告愿意给予补偿，但根据合同约定及原告提交的证据显示，原告已支出费用包括定金20000元、佣金9600元、代办费2000元、代收评估费和金融代办费4724元，其中定金20000元中介应予以退还，因本次交易未能顺利进行，代办及代收费用中未实际发生或支出的部分也应由中介退还，原告最主要的损失应为佣金损失9600元及相应资金被占用产生的利息。而合同约定的违约金为房屋价款的20%即192000元，同时原告还重复适用合同条款主张5倍的居间服务费48000元，总违约主张高达24万元，原告主张的高额违约金远高于其实际损失，依据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告所主张的违约金已远高于其实际损失的百分之三十，结合本案合同的履行情况及被告的过错程度，被告请求法院对违约金予以适当减少。被告认为，在上海、北京、郑州等房价大幅上涨的大背景下，众多房主为了涨价不惜违约，各种传媒工具也流传了许多恶意违约遭受重罚的判例，但并非所有的房屋无法交易过错全在售房一方，也不是所有的房主都见钱眼开情愿以身试法，具体到个案应区分情况区别对待，而不是一言不合即起诉，不要到高额违约不罢休，这也不是促进市场交易，诚意履行合同的正确方式，还请法院查明事实，维护各方当事人的合法权益。第三人郑州房朝房地产经纪有限公司述称：原、被告签订合同后，原告在银行办理贷款手续，我公司经办人员李培通知被告配合去房管局办理网签手续，被告不予配合，经多次协商未果，因此原告诉至法院。经审理查明：2016年8月20日，原告李国伟与被告唐焕利、第三人房朝经纪公司签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：“原告购买被告位于郑州市中原区××路××楼××房屋××套，总房价960000元，房屋面积108.23平方米；原告于合同签订时支付房朝经纪公司居间服务费9600元、代办费2000元，支付唐焕利定金20000元由房朝经纪公司保管；付款方式为按揭贷款，买卖双方于合同签订后10日内共同到贷款银行办理相关按揭手续，原告应在网签时，将首付款存入房管局指定的资金监管账户，剩余所贷房款由贷款银行放贷至监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付唐焕利；买卖双方在合同签订之日90个工作日内，共同办理网签、过户手续；合同签订之时，房朝经纪公司有权利全额收取居间服务费。原告支付居间服务费及定金后，唐焕利违约，原告居间服务费损失由唐焕利赔偿，单就居间服务费一项，唐焕利向原告承担五倍的赔偿损失；买卖双方协商一致，如有产生违约，违约方赔付守约方总房款20%的违约金”。合同签订当日，原告向房朝经纪公司交纳定金20000元、佣金过户费11600元，8月26日原告支付贷款费用4724元。合同履行过程中，2016年9月12日、13日，唐焕利向原告及中介房朝经纪公司表示其不再出售涉案房屋。以上事实有《房屋买卖合同》、收据、证明、录音资料及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告李国伟与被告唐焕利、第三人房朝经纪公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应按照合同约定履行其各自义务。合同履行过程中，原告按约支付购房定金并交纳相关费用后，唐焕利应按合同约定积极协助原告办理房屋产权过户等相关手续，本案中，结合原告提供的录音资料、证明及当事人各方的陈述等相关证据，能够认定唐焕利在2016年9月份已明确表示其不再出售房屋的事实存在，唐焕利上述行为构成违约。被告李育钊非合同一方当事人，原告主张李育钊承担违约责任的，本院不予支持。鉴于诉讼中，原告以其另行购置房屋为由，不愿再继续履行涉案《房屋买卖合同》，故原、被告签订的《房屋买卖合同》予以解除。关于原告主张唐焕利返还其20000元定金的诉请，符合法律相关规定，本院予以支持。关于原告主张唐焕利赔偿其192000元及五倍佣金48000元，共计240000元违约金的诉请，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院认为，违约金以补偿性为主，其主要功能在于填补守约方损失，故违约金的赔偿应以实际损失为基础，原告的实际损失包含有房屋升值损失、佣金损失9600元、银行贷款损失4724元三部分组成，关于房屋升值部分的损失时间起止日以原、被告于2016年8月20日签订《房屋买卖合同》之日起算，至2016年9月份唐焕利明示其不再履行合同之日止为计算节点，参照郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，2016年8月份郑州市住宅二手房成交均价每平米9233元，2016年9月郑州市住宅二手房成交均价为每平米9518元，根据上涨比例及涉案房屋面积(108.23平方米)，本院认定涉案房屋升值差价损失为30845.55元，以上三项损失共计45169.55元（30845.55元＋9600元＋4724元），故原告主张的违约金数额过高，考虑到在原告起诉后唐焕利又表示愿意配合继续履行合同，合同尚存在履行的可能，结合唐焕利的过错程度及原告的实际损失，本院酌定唐焕利支付原告违约金数额为45169.55元。原告既主张违约金又主张居间费损失及银行贷款损失的，本院对原告主张的居间费及银行贷款损失不予支持。关于原告主张的过户代办费损失2000元，因合同签订后买卖双方未实际办理网签、税费、过户等相关手续，第三人房朝经纪公司应将其预收的代办费2000元和其保管的定金20000元一并返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告唐焕利于本判决生效之日起十日内，向原告李国伟支付违约金45169.55元；二、第三人郑州房朝房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告李国伟定金20000元、代办费2000元。三、驳回原告李国伟其他和过高部分的诉讼请求。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，由原告李国伟负担1850元，由被告唐焕利负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 郑 奇二〇一七年三月三十一日书记员 魏亚飞