甘肃省陇南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）甘12民终294号上诉人（一审原告）：西和县住房和城乡建设局，住所地：西和县。法定代表人：王某，任局长。被上诉人（一审被告）：张某，女，汉族，生于1960年4月7日，住西和县。西和县住房和城乡建设局因与张某解除廉租住房配售合同纠纷一案，不服甘肃省西和县人民法院（2017）甘12民初638号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。西和县住房和城乡建设局上诉称，?诉讼请求：1.撤销西和县人民法院作出的”(2017)甘1225民初638号”民事裁定，发回重审；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：本案是上诉人与被上诉人签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，是买受人（被上诉人）和出卖人（上诉人）在平等、自愿、协商一致的基础上就廉租房共有产权买卖达成的协议，上诉人一审诉求符合双方的合同约定，属于人民法院民事案件的审理范围。一审法院认为本案不属于民事案件审理范围，属事实认定错误。2010年12月28日甘肃省人民政府办公厅印发了”甘政办发(2010)230号”文件《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法（试行）》，该办法第二条规定”保障对象私有产权由符合享受廉租住房保障条件的家庭购买取得”，第三条规定”坚持保障对象自愿、国家和个人产权比例明晰、付款方式灵活、售后管理完善的原则，通过国家政策扶持和保障对象个人尽力，切实解决城市低收入家庭的住房困难。”第十三条规定”各地住房保障管理部门要与廉租住房配售对象签订统一印制的《甘肃省廉租住房配售合同》。合同中应载明购房人的权利和义务、购房款支付、上市交易约束条件、物业管理、违约责任以及争议解决方式等。”第十九条规定”各市州政府可以根据本办法制定廉租住房共有产权管理实施细则，报省建设厅备案。”根据上述规定，本案的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》是国家提供廉租房，保障对象自愿购买的房屋买卖合同关系，约定了购买方的权利和义务及违约责任。根据《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》第十七条的规定”本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，可以通过诉讼手段解决。”因此，上诉人向人民法院诉求解除上诉人与被上诉人签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，要求被上诉人退回购买的房屋，符合双方的合同约定，属于人民法院民事诉讼范围。一审法院应依法受理并审理，并依据双方的合同约定认定违约行为，追究违约一方的违约责任。一审法院认为”被告是否有权租住廉租住房应由原告审核和确定”，与本案是廉租房共有产权配售的事实不符，属一审法院事实认定错误。一审法院对本案的事实认定错误，适用《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十八条也就错了。本案是廉租房共有产权的配售合同关系，不是廉租房的租赁关系，本案不存在租金方面的事实。被上诉人在自愿的前提下，与上诉人签订了《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，购买了廉租房，双方是廉租房共有产权的买卖关系，约定上诉人享有33.47%的房屋产权，被上诉人享有66.53%的房屋产权。本合同符合《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法（试行）》的规定，合法有效，被上诉人应遵守合同约定，全面履行约定。现被上诉人家庭购买了商品房，家庭住房条件已改善，且存在长期未居住购买的廉租房，违反了《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》的约定，具有违约行为，应承担向上诉人退回房屋的违约责任。本案不是上诉人审查、批准被上诉人是否有享受廉租住房条件，而是在被上诉人作为保障对象的情况下，在自愿的基础上与上诉人签订了《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，约定了退回房屋的情形。本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定（第8条、第60条、第96条等）。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第（四）项、第154条第1款（三）项，作出驳回上诉人一审诉求的裁定属事实认定错误，适用法律错误。综上所述，在《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法（试行）》的规定下，上诉人与被上诉人签订了位于西和县城北农场路廉租房小区2号楼2单元4层241号《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，上诉人向被上诉人交付了房屋，被上诉人支付了购买款。现上诉人以被上诉人的行为违反了《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》约定的情形，诉求解除合同关系，要求被上诉人退回房屋，属于人民法院受理民事诉讼的范围。上诉人依法上诉，恳请二审人民法院支持上诉人的请求，撤销一审法院的错误裁定，指令一审法院审理。张某辩称，?答辩人因上诉人西和县住房和城乡建设局对诉我廉租房合同纠纷一案不服西和县人民法院（2017）1225民初638号判决书提出上诉，观根据事实和和法律答辩如下：一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实有误没有任何依据。上诉人西和县住房和城乡建设局是廉租住房行政管理单位，被上诉人是自然人，上诉人与被上诉人并非平等主体，不能进行民事诉讼。上诉人西和县住房和城乡建设局称：上诉人与被上诉人所签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》是买受人（被上诉人）和出卖人（上诉人）在平等、自愿、协商一致的基础上达成的协议，属于人民法院民事案件的审理理范围，但上诉人与被上诉人签订《甘肃省廉租住房共有产权配售和他》时上诉人与被上诉人同时还存在管理与被管理关系并非法律平等的丰体，其签订合同时是在有前置条件下所签订的。上诉人与被上诉人所签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》虽然约定了被上诉人退回廉租住房的条件，但这都是行政管理规定，是行政管理内容，并不是平等主体之间协商的结果，且所签订的合同并不是《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法》第十三条条之规定中，”各地住房保障管理部门要与廉租住房配售对象签订统一印制的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》的标准合同的内容。上诉人称被上诉人是在平等自愿协商一致的基础下签订了合同，属于民事案件审理范围，在上诉人与被上诉人所签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》中，被上诉人占私有产权比例66.53%，上诉人占产权比例33.47%，被上诉人个人产权明晰清楚，上诉人产权比例占少数，是无权单方面解除合同，并剥夺上诉人66.53%私有产权的。上诉人与被上诉人在签订《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》时，上诉人具何欺骗行为，被上诉人先是在2012年4月27同交付了房款，后在2012年5月17日才签订的合同：且被上诉人长期在廉租住房内居住，并无6个月以上无人居住之事实，被上诉人可提供缴纳水、电、网费用记录。根据法律规定，合同纠纷诉讼时效一般为2年，上诉人西和县住房和城乡建设局诉被上诉人廉租房合同纠纷已超过其诉讼时效，二审法院不应受理上诉人的上诉。上诉人西和县住房和城乡建政局以被上诉人张某家庭成员次子张佳在刚泰四期27号楼购买面积79.09㎡房屋为由，要求清退被上诉人张命莲所居住的西和县城北农场路廉租住宅小区第二栋2单元4层241号房，次子张佳名下房产属于贷款按揭，房产已抵押给银行，现在并没有取得房屋所有权，贷款期限20年，每月要进行月供，如不能按期进行月供，房产就会被银行所收走，因此次j子张佳并没有实际取得房屋的所有权。且被上诉人才是该廉租房屋的所有人，并不是次子张佳，次子张佳只是家庭成员之一，并且次子张佳已于今年结婚，有了自己的家庭，己与被上诉人张某分户，其房屋是一其父亲张满贵（前夫）交纳首付购买的，剩余房款以次了张佳名义向中国工商银行贷款，并赠与次子张佳单独使用，作为结婚婚房，属个人行为，被上诉人无权干涉。被上诉入曾多次与上诉人沟通协商未果，上诉人均以《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》第十四条第四款、第十六条第一款、第七款为由要求清退。根据《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》第十四条之规定”当买受人家庭条件改善、户口迁出本县或家庭收入超过最低收入保障线的，经本人提出书面申请，到县住房保障部门办理相关手续”。被上诉人并没有提出书面申请要求，且被上诉人作为房屋的申请人和所有人，期间总共五个家庭成员在使用（被告张某、长子张虎、长媳叶阳、孙女张诗琪、次子张佳），住房面积明显不够使用，家庭条件也并无改善，也无迁出本县，被上诉人张某自1992年离异后单身一人，后因政策成为下岗职工，期间抚养孩子，实在无经济能力购买房屋，其购买廉租住房的房款及其装修款项均是向别人借的，如若清退，计被上诉人去何处居住，请二审审法院践行一心为民公正司法的宗旨予以支持被上诉人。经查被上诉人与上诉人西和县住房和城乡建设局所签定的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》与《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法》第十三之规定中”各地住房保障管理部门与廉租住房配售对象签订统一印制的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》”所要求的合同不相符，并不是标准合同内容，上诉人所印发的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》中第十三条物业管理的第三、四、五款、第十四条条、笫十五条、第十六条均属上诉人私自添加条款，被上诉人不予承认。因此，被上诉人要求上诉人补偿被上诉人装修廉租住房费用共计陆万五千元。综上所述，被上诉人张某认为，上诉人两和县住房和城乡建设局是行政机天单位，并具有一定的行政行为特征，与被上诉人张某在法律上民事主体关系不平等，不能进行诉讼，请求二审法院驳回上诉人上诉，并承担一审、二审诉讼费用；根据法律规定，合同纠纷诉讼时效一般为2年，上诉人西和县住房和城乡建设局诉被上诉人廉租房合同纠纷己超过其诉讼时效，二审法院不应受理上诉人上诉。上诉人所印发并与被上诉人签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》与《甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法》中第十三条之规定中要求的签订统一印制的配售合同不一致，应驳回上诉人的上诉请求，上诉人私自添加条款被上诉人不予承认，上诉人需补偿被上诉人装修廉租住房费用共计陆万五千元，且需一次性退还被上诉人所缴纳的所有相关的购房款项及其利息，并无需缴纳扣除不低于个人所缴房款额1.5%的房屋折旧费及补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额；上诉人与被上诉人在签订《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》时，上诉人具有欺骗行为，应对被上诉人所造成的损失进行赔偿。西和县住房和城乡建设局向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》；2．判令被告退回位于西和县城北农场路廉租房住宅小区2号楼2单元4层241号廉租房；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2011年11月15日，原告依据《甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》、《甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃甘肃省廉租住房实施共有产权管理办法（试行）的通知》、《西和县第二批廉租住房共有产权配售实施方案》等相关规定受理了被告申请廉租住房的申请。2012年5月17日签订了《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》，被告分得位于西和县城北农场路廉租房住宅小区2号楼2单元4层241号廉租房。双方履行了付款和交房义务。2014年年底原告核查时，发现被告儿子张佳名下有一套商品房，位于西和县刚泰小区4期27号楼西单元202号，面积79.09平米。2014年原告向被告送达了退回廉租房的通知，被告未予理会。依照双方签订的《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》第十四条第四款、第十六条第一款、第二款、第七款的规定，被告无权再享受廉租房，应承担退回廉租住房的违约责任。2017年4月5日原告再次送达了退回廉租房的通知，被告仍未到原告处办理相关手续。原告依法起诉，恳请判如所请。一审法院审查认为，廉租住房制度是政府和单位在住房领域实施的具有福利性的社会保障职能，具有很强的行政管理性。原告西和县住房和城乡建设局是廉租住房的行政管理部门，被告是廉租住房户，是廉租住房行政管理的相对人。被告是否有权租住廉租住房应由原告审核和确定。所以原、被告并非平等主体。依照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法>第十八条”最低收入家庭申请廉租住房时违反本规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由房地产行政主管部门取消其中请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补缴市场砰嗨租金与廉租住房标准金的差额，或者补交核减的租金，情节恶劣的，并可处以1000元以下的罚款。”的规定，原告西和县住房和城乡建设局可以按照行政管理程序对被告申请廉租住房的有关行为进行处理。原、被告所签《甘肃省廉租住房共有产权配'售各同》的第十五条、第十六条虽然约定了被告退回廉租住房的条件，但这都是行政管理规定，是双方签订《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》的前置条件，也是行政管理的内容，不是平等主体之间协商的结果。这两条规定也不是《甘肃省廉租住房共有产权配售合同》标准合同的内容。故，原、被告之间廉租房配售合同关系不是平等主体间的民事法律关系，以行政部门出面解决为宜，不应该由人民法院作为民事案件审理。故原告的起诉不符合法律规定，应予驳回。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（四）项、第一百五十四条第一款（三）项的规定，裁定：驳回原告西和县住房和城乡建设局的起诉。本院认为，一审裁定认定基本事实不清，裁处不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销甘肃省西和县人民法院（2017）甘1225民初641号民事裁定；二、本案指令甘肃省西和县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审 判 长 张曜曦审 判 员 李德林审 判 员 安武民二〇一八年三月三十日法官助理 王 佳书 记 员 邓 玲