贵州省龙里县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2730民初1251号
原告（反诉被告）：杨达珍，女，1940年12月27日生，汉族，贵州省贵定县人，文盲，农民，住贵州省贵定县，
原告（反诉被告）：柳开才，男，1935年3月16日生，汉族，贵州省贵定县人，文盲，农民，住贵州省贵定县，
被告（反诉原告）：滕玖贞，女，1972年10月23日生，布依族，贵州省贵定县人，中专文化，自由职业，住贵州省贵定县，
被告：杨晖，男，1972年9月2日生，布依族，贵州省贵定县人，本科文化，国家公务员，住贵州省贵定县，
原告杨达珍、柳开才与被告滕玖贞房屋租赁合同纠纷一案，贵定县人民法院于2016年7月13日立案。诉讼中，被告滕玖贞于2016年7月28日提出反诉，原告杨达珍、柳开才于2016年9月9日申请追加杨晖为被告参加诉讼，贵定县人民法院以杨晖系贵定县法院工作人员为由报请黔南州中级人民法院将本案指定其他基层法院审理。黔南州中级人民法院于2016年9月18日将该案交由本院审理。本院于2016年9月27日立案后，依法追加杨晖为本案被告参加诉讼，并于2016年11月3日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨达珍、柳开才，被告（反诉原告）滕玖贞，被告杨晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨达珍、柳开才向本院提出诉讼请求：1、承租方杨晖、滕玖贞租五间房的租金未付完，私自搬走，应追回应付4年房租费84000元。2、损坏原告房内的一切设备，照价赔偿34500元。3、阳台地面私自增高，下雨后水往五间房子内进入，不能使用，要求承租方处理好，被水淹坏的一切设施赔偿6000元。事实和理由：2015年8月20日，承租人杨晖来原告家租五间房开办学生托管，双方签订租房协议书约定：租期五年，从2015年8月20日执行，年租金为21000元，承租方使用期间，房内的一切水电设施，要保证完好无损，如损坏则要修复赔偿，出租方要收回房子必须提前一个月之前通知承租方，双方互相尊重，和谐共处，承租方自行违约，给对方造成的经济损失则需要进行全部赔偿。在租赁期间，出租方发现承租方不打招呼，私自拆走出租方的部分设施，又违约提前搬走，故提起本案诉讼。
滕玖贞辩称，1、原告有歪曲事实弄虚作假之嫌。事实是我与原告的三儿子就房屋租赁问题进行接洽,后因原告的家庭内部问题，原告把房子收回，我才向原告租赁房屋办学生托管补习班。我于2015年7月底将租赁房屋装修完毕，共投资了几万元，8月初搬进租赁房屋。在协商租赁房屋时，原告称租赁房屋系新房屋，没有质量问题，因当时未下雨，没有发现房屋漏水问题。在使用房屋一个多月后，发现房屋多处漏水，我向原告反映，原告叫我找人修补，由原告支付费用。于是，我于2015年9月9日请人修补租赁房屋的屋顶漏水，而非原告陈述的是我私自增高阳台导致五间房子进水不能使用的虚构事实。我向原告索要安装卫生间门、铝合金门窗、灶台、一楼楼梯间防盗门及屋顶补漏的费用，原告拒不给付。我在搬离时，仅拆走自己安装的东西，没有损害原告的设备。租赁房屋内灶台还在、洗菜盆是我购买的，室内没有木床和床板，我用的是上下铺的铁床，租赁房屋的室内磁粉是我刮的。原告的三层房屋设计一样，室内仅有节能灯，没有大灯，原告也无证据证实室内安装大灯。在我使用租赁房屋的10个月中，原告使用的水电费用都是我交的，有发票为凭。原告经常拒交电费被供电部门停电，常因此与我发生纠纷。原告的6、7月份电费都是经供电部门多次催缴停电才缴纳的，有供电部门出具的书证为凭。原告维修自己的下水管道的费用要求我承担是不合理的。2、在《租赁合同》履行过程中，原告柳开才经常到学习室、女生宿舍辱骂学生，经常锁一楼的铁门致使学生放学后和周末无法进出，导致学生家长有意见，许多学生都搬走了。该事实有贵定县金南街道南平村民委员会出具书证证实。由于原告柳开才实施辱骂学生和关闭铁门的侵权行为，导致学生流失，致使我无法继续履行《租赁合同》，不得不在合同期限未满一年搬走。租赁合同仅对合同期满的搬家情况作出约定，未对合同履行期间搬家情况作约定。双方的合同系柳开才的行为导致我无法继续履行，理应搬走属于自己的东西，且柳开才应承担违约责任。3、双方订立的合同从内容来看，仅有出租人的权利，承租人没有享有任何权利，根据合同法规定，该份合同显失公平，显失公平的合同依法应当解除。4、原告出租的房屋存在瑕疵（漏水），危及承租人安全，故依法应当解除。综上，恳请法院查明事实，依法驳回原告的不合法的诉讼请求。
杨晖辩称，我不是本案的当事人，非本案适格主体，请求驳回原告的诉讼请求。
滕玖贞向本院提出反诉请求：1、依法解除滕玖贞与杨达珍、柳开才于2015年8月20日签订显失公平的《租赁合同》。2、判令杨达珍、柳开才返还滕玖贞租赁期间垫付房屋补漏款14600元、安装铝合金门窗3800元，修建男女卫生间、灶台共计8500元，杨达珍、柳开才应该缴纳部分电费2555.07元（2015年8月至2016年5月共计10个月）、水费294.50元，合同未到期被迫搬走返还三个月租金5250元，合计人民币34999.57元。事实和理由：滕玖贞与杨达珍、柳开才于2015年7月14日协商承租其三楼做学习托管补习班，滕玖贞要求先签订合同再装修房子，但柳开才不同意，并要求由他拿合同给滕玖贞签字。一个多月后，柳开才拿《租赁合同》来签，合同内容仅有杨达珍、柳开才的权利，滕玖贞的义务。柳开才称如不签合同就叫滕玖贞立即搬走，滕玖贞不得不签订该份显失公平的合同。在双方协商租房时，柳开才称房屋是新修的，不存在质量问题。当时未下雨，未能看到房屋存在漏雨现象，但是滕玖贞使用房屋一个多月后，该房屋多处漏水。滕玖贞向杨达珍、柳开才反映后，杨达珍、柳开才称自己年老叫滕玖贞找人修补，费用由自己出，滕玖贞装修和安装的东西不能拆走，由自己补偿。滕玖贞于2015年9月9日请人为杨达珍、柳开才的房屋顶进行补漏。滕玖贞在租赁房屋安装卫生间、铝合金门和窗、灶台、一楼楼梯间杨达珍、柳开才使用的防盗门及楼顶补漏完成后，要求杨达珍、柳开才支付上述费用，杨达珍、柳开才拒不支付。因滕玖贞已经投资几万元在租赁房屋上，只有忍受该份显失公平的合同。在租赁合同履行中，柳开才经常到学习室辱骂学生，说学生吵到他们了，还经常反锁一楼的铁门致使学生无法进出。学生家长有意见，许多学生都搬走了。滕玖贞没有办法，在合同未满一年时，于2016年5月28日搬离租赁房屋，导致产生经济损失34999.57元。综上，1、双方签订的合同显失公平，属于可变更、可撤销的合同。2、柳开才经常乱骂学生、关闭托管班的进出铁门，大部分学生流失致使滕玖贞无法履行合同，柳开才的行为属违约行为。3、租赁房屋漏水，依据合同法的规定，原告的房屋质量有瑕疵，故依法应解除双方签订的租赁合同。被告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。
杨达珍、柳开才对滕玖贞的反诉辩称，滕玖贞在租赁房屋就装了一个卫生间的门，防盗窗是杨晖装的，杨晖说要租5年，东西不拆走。滕玖贞没有交水电费导致原告家停电，滕玖贞搬走也没有告知原告，还把房子内的部分设施损坏，不是原告赔偿滕玖贞，应该是滕玖贞赔偿原告。
杨晖辩称，我与滕玖贞的意见一致，反诉的事实有证据予以证明。我们是向原告三儿子租的房，当时该房屋的第三层是原告三儿子的，后来因原告家庭发生内部矛盾，原告就将房子收回，我们才向原告租的房屋。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：1、杨达珍、柳开才提交的领条1张、电费发票4张，来源真实客观，本院予以采信。2、杨达珍、柳开才提交的水费缴费本，系抄写后的复印件，无法核实真实性，本院不予采信。3、杨达珍、柳开才提交的补充证据材料、继续反驳材料、民事反驳材料、补充材料说明、补充答辩材料及申请均系杨达珍、柳开才自书，是对本诉及反诉的辩论意见，故不作证据采信。4、滕玖贞提交的柳开才水电缴纳情况，系滕玖贞自书，无法确认内容的客观真实性，本院不予采纳。5、滕玖贞提交的收款收据、陆景超及陈开祥出具收条、贵定县金南街道南坪村村委会出具证明，来源客观真实，本院予以采信。6、滕玖贞提交的贵定供电局城关供电所情况说明及发票9张，除编号为0007722的回执单，因无公章，无法核实其真实性，不予采信，其余证据来源客观真实，本院予以采信。7、证人陈某证言，来源客观真实，本院予以采信。8、证人文某证言，文某虽与杨达珍、柳开才之间有矛盾纠纷产生官司，双方存在利害关系，但其证据能与陈某证言及派出所证明相互印证，故予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
滕玖贞与杨晖系夫妻关系。柳开才与杨达珍系夫妻关系，二人因房屋拆迁安置获得位于贵定县××层半房屋。2015年7月，滕玖贞、杨晖夫妇与杨达珍、柳开才夫妇协商租赁贵定县中三楼房屋办学生托管补习班。经双方口头商定后，滕玖贞夫妇于7月下旬开始装修租赁房屋，7月底装修完毕，8月初搬进租赁房屋。2015年8月10日，杨达珍、柳开才与滕玖贞签订租房协议约定：杨达珍、柳开才将位于贵定二中门口住房三楼出租给滕玖贞。租期五年，从2015年8月20日起计算，租金每年21000元，每年12月30日前支付年租金，租期内不加租。承租人不继续租赁，应提前1个月告知出租人。承租人在使用租赁房屋期间，应保证租赁物的安全，如有损坏，造成损失由承租人承担。承租人转租须经出租人签字同意。承租人按国家标准按时交纳水、电、卫生费用。出租人应保证承租人水电正常使用，水电线路及管道出现故障由出租人及时修复。合同期满，承租人享有市场同等价格优先承租权，未能继续租赁，承租人可撤出装修装饰添附材料和设备或者由出租方补偿。如因政府行为、学校限制行为以及托管班招生原因导致出租人不能履行合同合同终止……。同年8月20日，杨达珍、柳开才与滕玖贞再次签订租房协议书约定：杨达珍、柳开才将贵定县南坪村环城东路二中学校北面本宅三楼出租给滕玖贞，租期五年，租金每年21000元，五年内不加租，于每年的8月20日前付清年租金；出租人在租期内搬走，必须把未满租期的租金支付清；承租人在使用房屋期间不能损坏房屋，如有损坏租期届满时必须修复；合同期满时，承租人如搬家，不能损坏和搬走出租人住房安装所有设施。承租方仅拆走电器设备（空调、洗衣机、热水器、电视）。合同期未满时，出租方不得以任何理由和借口提出收回房屋，如需收回，需在三个月内通知承租人。承租人自行按国家标准按时交纳水、电、卫生费用。合同期满，承租方在同等价格下享有优先租赁权……。租房协议签订后，柳开才于2015年9月13日出具收条收到滕玖贞房租5000元，杨达珍、柳开才于2015年10月15日出具收条收到滕玖贞房租16000元。滕玖贞在租赁房屋内修建男女卫生间，并安装防盗窗、男女卫生间门、灶台、一个洗菜盆、四个洗手池、空调、热水器。2015年9月9日，滕玖贞请陆景超为租赁房屋屋顶进行补漏，花费14600元。滕玖贞认为杨达珍、柳开才常到女生宿舍影响学生作息，且拒不支付补漏费用为由于2016年7月中旬搬离租赁房屋。滕玖贞搬离时，将四个洗手池、一个洗菜盆、空调、热水器拆走。
租赁房屋在租赁前刮有磁粉，室内原有灯四盏，无开关，门窗、地砖完好。杨达珍、柳开才为租赁房屋所属的整栋房屋安装有一个水表和一个电表，该栋房屋除了杨达珍、柳开才自己使用外，还出租给滕玖贞和另一户使用，三户共同使用一个水表和一个电表。在房屋租赁期间，杨达珍、柳开才认为托管班的学生过于吵闹及损坏其财产，常关闭租赁房屋楼道铁门，导致滕玖贞托管班的学生不能正常出入租赁房屋，柳开才也因此多次与滕玖贞及托管学生发生争吵,甚至辱骂学生。
本院认为，杨达珍、柳开才与滕玖贞于2015年8月10日签订租房协议，又于2015年8月20日再次签订租房协议，第二份租房协议虽未明确终止或废除第一份租房协议，但双方就同一租赁行为先后签订两份协议，两份协议中多处对相同事项的约定相矛盾，且双方在本诉与反诉中主张的租赁法律关系均依据第二份租房协议，由此可见，双方签订的第二份协议系对双方租赁房屋关系的重新约定，对第一份协议的变更。对第二份协议，本院认为是双方在自愿平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，亦未侵害第三人利益，该份协议合法有效，予以确认。本案系房屋租赁合同法律关系，在签订协议时，杨晖没有被列为合同一方，也未签名捺印，故杨晖不是租房协议签订方，根据合同相对性原则，杨晖不应就该份协议承担责任。滕玖贞主张自己于2016年4月底告知杨达珍、柳开才将要搬离租赁房屋，于2016年5月底全部搬离，未能提供证据予以证实，但杨达珍、柳开才自认滕玖贞于2016年7月中旬搬离租赁房屋，本院确认滕玖贞搬离租赁房屋的时间为2016年7月中旬。杨达珍、柳开才在庭审中要求解除租赁协议，滕玖贞提出反诉亦要求解除租赁协议，现滕玖贞已搬离租赁房屋，且双方矛盾较深，合同无法继续履行，故本院同意双方解除合同的请求。
争议焦点1，何方违约？关于该焦点，滕玖贞以杨达珍、柳开才经常关闭托管班进出铁门，柳开才经常乱骂学生，致使大部分学生流失，自己无法履行合同为由，主张杨达珍、柳开才的行为违约。本院认为，杨达珍、柳开才将房屋租赁给滕玖贞办学生托管班，应当预见租赁房屋内将有许多学生经常出入租赁房屋，且会存在吵闹行为。杨达珍、柳开才认为托管班的学生过于吵闹及损坏其财产，未通过合理的方式协商处理，而是经常关闭租赁房屋楼道铁门，柳开才还因此多次与滕玖贞及托管学生发生争吵，甚至辱骂学生，导致托管班的学生不能正常出入租赁房屋，大部分学生流失。杨达珍、柳开才的行为直接影响了滕玖贞更好的实现合同目的，存在违约行为，但杨达珍、柳开才的行为不必然导致滕玖贞无法实现合同目的，滕玖贞未尝试采取合理的方式协商处理双方发生的矛盾纠纷，而采取未合理告知出租人就搬离租赁房屋的方式，其行为也存在违约。因双方均存在违约行为，对双方提出要求对方承担违约责任的请求均不予支持。对杨达珍、柳开才主张杨晖、滕玖贞在租赁期内私自搬走，应支付4年房租84000元的主张，本院认为双方签订协议中的该项约定显失公平，且杨达珍、柳开才存在违约行为，故不予支持。对杨达珍、柳开才主张损坏房内一切设备，照价赔偿的请求，本院认为杨达珍、柳开才未能提供证据证实租赁房屋内有六个大吊灯，四间学生木床及床板，四扇防盗门，且被滕玖贞搬走或毁损，以及租赁房屋内墙面被损坏，故不予支持。对滕玖贞主张合同未到期被迫搬走，杨达珍、柳开才应返还三个月租金5250元，因滕玖贞存在违约行为，故不予支持。另外，杨达珍、柳开才主张滕玖贞在装修时将其下水管道损坏，导致其两次维修花费3100元的主张，因提交的领条仅能直接证实修理下水管道花费3100元，不能证明下水道管道系滕玖贞损坏的事实，故对该主张不予支持。
争议焦点2，租赁房屋内添附设施归属及处理？关于该焦点，双方租房协议中未对合同期内或合同解除时承租人添附的设施约定处理方式。滕玖贞在租赁房屋修建男女卫生间，并增添有防盗窗、男女卫生间门、灶台、洗手池四个、洗菜盆、空调、热水器、滕玖贞在搬离时已搬走四个洗手池、洗菜盆、空调、热水器。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的承租人应当恢复原状。”的规定，滕玖贞有权将未形成附和的装饰装修物搬走。对柳开才、杨达珍主张赔偿的炉灶、四个洗水盆的请求，在滕玖贞搬离后，租赁房屋内灶台尚在，炉灶与四个洗水盆（即洗手池）系未附合的装饰装修物，滕玖贞有权搬走，且柳开才、杨达珍未提供证据证实租赁房屋内原有炉灶，故对其要求赔偿炉灶、四个洗水盆的主张不予支持。对滕玖贞主张赔偿安装铝合金门窗3800元，男女卫生间、灶台共计8500元的主张，杨达珍、柳开才抗辩在收取滕玖贞的租金时，已扣除2700元用于安装铝合金门窗和灶台，但未能提供证据予以证实，故不予采信。铝合金门窗系未形成附和的装饰装修物，滕玖贞并未主张拆除，本院予以尊重，但对滕玖贞主张的赔偿，因无法定或约定依据，本院不予支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对未形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情形处理：（三）双方违约导致合同解除的，剩余租赁期间的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”的规定，滕玖贞主张修建的男女卫生间、灶台系形成附和的装饰装修物。双方均有违约的过错行为，且过错无法区分大小，故按各自50%的比例承担。因滕玖贞已使用该装饰装修物有近一年，且该装饰装修物价值相应贬值，故对该请求酌情支持2000元，
争议焦点3，租赁房屋屋顶补漏及淹坏物品损失？关于该焦点，双方在租房协议中未对房屋维修进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，本案中租赁房屋的维修义务在出租人，对滕玖贞主张租赁房屋屋顶补漏系租赁房屋漏水向杨达珍、柳开才反映，杨达珍、柳开才称年老要滕玖贞找人修补，由杨达珍、柳开才出钱，故才对租赁房屋屋顶进行补漏。因滕玖贞未提供证据证实，柳开才、杨达珍予以否认，并抗辩称是滕玖贞未经自己同意，私自补漏，故对滕玖贞要求返还补漏款的主张不予支持。滕玖贞对租赁房屋屋顶补漏，未处理好排水，导致屋顶房屋门及地板、木床被水淹过，但因该处房屋被休置，且杨达珍、柳开才未能提供证据证实因此产生了相应的损失，故对其淹坏的相应损失的主张不予支持。对杨达珍、柳开才要求滕玖贞恢复楼顶原状的主张，赔偿清单中要求翻修维护费20000元，庭审中经询问杨达珍、柳开才，其表明要求恢复原屋顶屋面原状。滕玖贞未经允许，私自找人对租赁房屋屋顶补漏，造成屋顶积水，积水流进四楼房屋，影响房屋的正常使用，应恢复出租房屋屋顶，修缮至原使用的合理状态，故对杨达珍、柳开才要求恢复楼顶原状的主张予以支持。
争议焦点4，双方主张的水电费应否得到支持？关于该焦点，本院认为，因租赁房屋系杨达珍、柳开才在贵定二中门口一栋房屋的第三层，杨达珍、柳开才为该栋房屋仅安装有一个水表和电表，供水部门和供电部门也是以此来收取水电费用，而该栋房屋除了杨达珍、柳开才自己使用外，还出租给滕玖贞和另一户使用，三户共同使用一个水表和电表。对杨达珍、柳开才抗辩双方口头约定因自己使用水电较少，滕玖贞为其支付使用水电费用的约定，因未能提供证据证实，滕玖贞予以否认，本院不予认可。对滕玖贞抗辩已支付2000元给杨达珍、柳开才作水电费，因未能提供证据证实，杨达珍、柳开才予以否认，本院不予认可。滕玖贞称自己为租赁房屋安装有独立的水电表，但与杨达珍、柳开才各自提交的支持自己主张的证据电费票据均系柳开才户在供电部门记录产生电费，双方主张对方承担的电费均未扣除自己和另一户使用的费用，故不予支持。对双方主张的水费，杨达珍、柳开才提交的证据系手抄件的复印件无法核实真实性，且系柳开才户水表产生费用，未扣除自己和另一户的费用，无法证实系滕玖贞使用产生水费，而滕玖贞未提供证据加以证实，故均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十条，第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告杨达珍、柳开才与被告滕玖贞于2015年8月20日签订的租房协议。
二、被告滕玖贞于本判决生效后十日内恢复原告杨达珍、柳开才位于贵定县二中门口住房屋顶楼面原状，修缮至原合理使用状态。
三、原告杨达珍、柳开才于本判决生效后十日内支付被告滕玖贞修建男女卫生间、灶台的费用2000元。
四、驳回原告杨达珍、柳开才的其他诉讼请求。
五、驳回被告滕玖贞的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1395元，由原告杨达珍、柳开才负担1245元，由被告滕玖贞负担150元。反诉案件受理费338元，由被告滕玖贞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。
审判员 谭清江
二〇一六年十二月二十二日
书记员 鲁世婕