贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1482号上诉人(一审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟洪斌，男，贵州全红律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：彭付兴，男，1984年6月15日出生，汉族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：李丽，女，1985年8月24日出生，汉族，住址同上。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人彭付兴、李丽商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销贵州省黎平县人民法院(2017)黔2631民初609号民事判决第一项即撤销“被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付彭付兴、李丽逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金38715元”；2、改判支持上诉人的逾期交付预售商品房转移登记相关“违约金”不超过2729.66元；3、判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照“约定”的时间交付给被上诉人，上诉人有客观上不能预见、不能克服的原因，上诉人没有过错，具有免责理由。一审法院无视本案存在“情势变更”和“不可抗力”，以及被上诉人在办理商品房转移登记中的义务责任，判决上诉人在限期内完成商品房的预售转移登记是错误的。2、原审法院判决上诉人承担逾期办理商品房转移登记的违约金，明显过高，认定计算违约金的起算时间不当。本案应从商品房交付使用备案的时间节点按黔东南州中级人民法院做出生效的（2017）黔26民终404号民事判决即以住建机关对预售商品房竣工验收备案时间之后的三个月届满时间作为上诉人交付商品房转移登记有关文书的时间节点。彭付兴、李丽辩称：1、上诉人主张因“不可抗力”而要求免除其承担逾期办理涉案房屋产权转移登记违约责任的上诉理由不能成立。2、原审认定事实清楚，证据确凿充分。应驳回上诉，维持原判。彭付兴、李丽一审起诉请求：1、责令被告限期取得涉案房屋所有权初始登记（即被告取得大产权证），并限期向原告交付有关涉案房屋产权转移登记文书，积极协助原告顺利办理涉案房屋产权转移登记（即原告取得小产权证）；2、依法判令被告向原告支付2015年6月30日至2017年4月16日期间的逾期办理房屋产权转移登记违约金共计230067.44元；3、案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园11幢1单元3层1号商住房，建筑面积为126.17平方米、房屋总价款为351248元，交房日期为2015年3月31日前。同时合同第八章第十九条第三项约定：出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款351248元，并向被告交纳了代办涉案房屋产权转移登记手续所需的契税、维修基金、登记工本费、印花税、抵押登记费等税费共计12570元。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房，直到2015年8月20日被告才向原告交付上述商品房，但至原告起诉时亦未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称逾期办证是事实，我们也会尽快协助原告办理房产证，原告要求的违约金过高，请予以酌情调整的意见。一审法院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为351元，月达10530元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，一审法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。本案在诉讼中，被告已于2017年4月26日通知各业主到其公司办理不动产权证相关手续，因此2017年4月26日为违约金计算的截止日期，原告请求支付2015年6月30日至2017年4月16日的违约金，一审法院予以确认，逾期天数为651天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为351248元×6.18％÷365天×651天=38715元。原告请求超出部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决为：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告彭付兴、李丽逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金38715元。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告彭付兴、李丽交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。三、驳回原告彭付兴、李丽的其他诉讼请求。案件受理费4751元，减半收取2375.5元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担600元，原告彭付兴、李丽负担1775.5元。本院二审期间，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司围绕上诉请求提交了黎府发（2012）7号文件和（2016）黔2631民初950号《民事判决书》。因该两份材料一份系政府文件，一份系法院生效判决，本院确认该材料的真实性。二审另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条交接手续中已明确约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（二）1、买受人在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续”，本院对一审查明的事实予以确认。……(四)双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、X、7、8、9、10项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费用；……。”2013年4月29日，被上诉人彭付兴向上诉人缴纳了合同约定的上述税费共计12570元，上诉人向被上诉人出据了《收款收据》，收据上加盖有上诉人公司印章。本院查明的其它事实与一审一致,予以确认。本院认为，综合各方当事人的主张，本案的争议焦点是：1、上诉人逾期办证是否属于“情势变更”或“不可抗力“而免责。2、一审判决调整的违约金是否过高。3、逾期办证的违约金的起算时间是何时。1、关于上诉人逾期办证是否属于“情势变更”或“不可抗力”而免责的问题。上诉人认为被上诉人至今未出具办理房屋转移登记的授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房转移，只是脱离合同的约定等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人，被上诉人也应当承担责任，因此存在上诉人不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条交接手续中已明确约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证据。……（二）1、买受人在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续”，上诉人具有通知义务，而且依合同约定应于2015年3月16日前，采用书面形式通知被上诉人，通知内容包括办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，而本案诉讼中，上诉人未能提交证据证明已履行了通知义务。同时，上诉人已接受被上诉人的委托，并收取了被上诉人缴纳的相关税费，由上诉人代为向相关部门缴纳。上诉人未履行通知义务，要么交付条件未成，要么疏于履行通知，不存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不适用情势变更的原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见在办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件，对上诉人提出的上诉理由，本院不予采纳。2、关于一审判决调整的违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。上诉人提出被上诉人的实际损失仅为过渡安置租金的损失是将逾期办证和逾期交房混同。本案是逾期办证纠纷，其损失数额应以逾期办证造成的损失进行计算。根据本案实际情况，上诉人逾期办理商品房转移登记的有关文书，虽未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因被上诉人未能及时获得所有权证书，对其处分权造成了一定的影响。因此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，应承担违约责任。但因给被上诉人造成的损失难以确定，因此，一审法院根据上述法律规定，以已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。并无不当，本院予以支持。上诉人提出以黎府发（2012）7号文件以及（2016）黔2631民初951号民事判决书评定购房人受到的损失的上诉理由不符合上述法律规定，本院不予支持。3、关于逾期办证的违约金的起算时间问题。经查，黔东南州中级人民法院（2017）黔26民终404号判决书与本案情况不同，将住建机关对预售商品房竣工验收备案时间之后三个月届满时间作为商品房转移登记有关文书的时间节点是在该案中双方虽然约定办证期限，但上诉人未对一审的判决提出上诉的情况下作出的，是对该当事人处分权的认可。而本案双方对逾期办证约定了违约时间的起算，双方签订《商品房买卖合同》第八章第十九条第三项约定：出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，一审法院按照双方约定的时间起算违约金，并无不当。上诉人以（2017）黔26民终404号判决作为本案认定上诉人逾期办证违约责任起算时间节点的上诉理由，与查明的事实和法律规定不符，其上诉理由，本院不予支持。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4751元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑厚祥审 判 员 沈 智审 判 员 李南楠二〇一七年十一月十四日法官助理 杨 建书 记 员 龙冬冬