浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初8299号
原告（反诉被告）：李爱通，男，1965年8月5日出生，汉族，经商，住浙江省缙云县。
委托诉讼代理人：李爱妃，女，系原告妹妹。
被告（反诉原告）：赵武进，男，1949年12月17日出生，汉族，无业，户籍地浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。
原告（反诉被告）李爱通与被告（反诉原告）赵武进房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱琳琳独任审判。被告赵武进于本院指定举证期限内提起反诉，本院将本诉、反诉合并审理，于2017年6月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李爱通及其委托诉讼代理人李爱妃，被告（反诉原告）赵武进，证人赵某到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2017年8月16日裁定本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2018年1月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李爱通及其委托诉讼代理人李爱妃，被告（反诉原告）赵武进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李爱通起诉称，原告与被告于2012年6月27日签订了一份房屋租赁合同，约定被告将坐落于义乌市兴中小区20幢13号5间地下室出租给原告使用，租金每年4万元，租赁期限到2022年6月27日止。2017年5月1日，由于原告没有按时交纳第二年的房屋租金，被告未经原告同意强行收回房屋，由于当年的租期尚未届满，原告要求当年租期届满后再收回。被告拒绝原告的要求，强行收回房屋，房内还可再利用的装饰及财产遭被告拆除破坏，导致原告无法正常经营。请求判令：一、与被告终止房屋租赁合同，由被告退回保证金2万元及房屋租赁未到期两个月的房租费6000元；二、被告赔偿原告房屋租赁期间财产受被告损坏的经济损失5万元。
被告赵武进答辩并反诉称，其同意房屋租赁合同终止。因原告先违约，合同终止，且其也没有过错，故对于2个月的房租不能退还；对于保证金2万元，由于原告已构成违约，其按合同约定有权终止合同收回房屋，且其于2017年4月20日当面要求原告在4月21日至4月30日期间按照合同要求开始清理房屋并恢复原样，若恢复原样保证金20000元退还，否则5月1日开始由被告清理，后因原告既不支付租金，也不愿清理，被告只好于5月1日叫施工队进场施工，其清理装修房屋共花了32000余元，故该2万元保证金也不能退。由于合同约定的违约金过低，不足以弥补损失，故要求原告赔偿6个月的损失计28000元。请求判令：一、反诉被告支付30%的违约金共计12000元；二、反诉被告支付拖欠的水电费及其支付恢复工程已发生的费用共计32298.40元（其中水电费210元、垃圾清理费用16000元、铺地砖4978.40元、水泥1280元、沙1100元、贴地砖工资4000元、刷墙2700元、电线、灯、开关及电工工资1230元、卫生费300元、地砖清理500元）；三、反诉被告赔偿6个月共计人民币28000元的损失。
原告针对被告的反诉答辩称，请求驳回反诉原告的反诉请求，反诉被告并没有答应其清理，其只要求继续履行合同或者退回押金。因为租赁房屋还没有到期，反诉被告要求反诉原告恢复原状。另水电费210元愿意承担，其他费用因其并没有答应拆除，所以都不愿意赔偿。
原告李爱通为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料：
1、房屋租赁合同一份，用以证明原、被告的房屋租赁关系。
2、照片十二张，用以证明浴室拆前和拆后的对照。
被告赵武进对原告提供的证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，但认为沙发、油桶是因为原告不要了，其才搬出去的。
被告赵武进向本院提供了下列证据材料：
1、收条四份、收款凭证一份、送货单一份、销售清单三份、水电费单一份，用以证明被告支付的各项费用。
2、房屋租赁合同两份，用以证明租赁的事实。
3、照片打印件五张，用以证明拆的现场都是垃圾。
4、申请证人赵某出庭作证，用以证明4月20日原、被告双方在一起谈过清理房屋的价格，因为价格问题谈不拢。
原告对被告提供的证据1中的水电费单一份没有异议，其也愿意支付该210元；对该证据的其余证据均有异议；对证据2中其与被告签订的租赁合同没有异议；对于被告与他人签订的租赁合同不清楚；对证据3没有异议；对证人赵某证言没有异议。
原告提供的证据1，被告对其无异议，本院予以确认；其提供的证据2，被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据1中的水电费单，原告无异议，本院予以确认；对于该证据中的其余凭证，系案外人出具，本院无法确认其真实性；其提供的证据2中的原、被告之间的房屋租赁合同，系与原告提供的一致，本院予以确认；对于被告与案外人之间签订的房屋租赁合同，本院无法确认其真实性；其提供的证据3、4，原告无异议，本院予以确认。
根据本院认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2012年6月27日，原告李爱通（承租方，乙方）与被告赵武进（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将自有的坐落于义乌市兴中小区20幢13号伍间地下室房屋出租给乙方，开浴室；租赁期限自2012年6月27日起至2022年6月27日止，使用租期为拾年。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；房屋租金总额4万元整，乙方在签订合同时付清第一年的租金，以后的租金在每年的3月20日之前付清下一年的租金，否则视为违约，甲方有权收回，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；乙方交房屋使用保证金2万元整，合同期满退还；租赁期满后，除双方另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复工程实际发生的费用（包括地砖重做，粉墙、建筑垃圾等清理干净）；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）每年的3月20日之前未付清下年房租的；（5）违反房屋的使用及其租赁期间相关费用条款的。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，并恢复原状。合同签订后，原告开始按合同约定交付租金及保证金，但到2017年3月20日时，原告未按合同约定交付下一年的租金。2017年4月20日双方曾对涉案房屋的装修拆除清理进行过协商，但因价格问题没有协商成功。2017年5月1日被告对涉案房屋的装修进行了拆除清理。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同依法成立，且合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。现原告未按约于2017年3月20日之前支付下一年的租金，即租赁期限自2017年6月27日至2018年6月27日止的租金，已构成违约，被告可以解除合同，但解除合同应当通知对方，现因被告于2017年5月1日就对涉案房屋的装修进行拆除清理，系以自己的行为表明为解除合同，并已通知对方，即双方于2017年5月1日即已解除合同，合同的权利义务已终止，故原告无须提起终止合同的诉请；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于双方上一年度租赁期限至2017年6月27日届满，而被告未经原告同意，擅自于2017年5月1日就对涉案房屋的装修进行拆除清理，也已构成违约。故原告主张被告退回保证金的诉请，予以支持；由于合同于2017年5月1日已解除，故被告应退回原告自2017年5月1日至2017年6月27日止的房屋租金，现原告主张该期间的租金为6000元，系原告对其权利的处分，本院予以支持；对于原告主张被告赔偿房屋租赁期间财产受损坏的经济损失5万元，因原告提供的依据不足，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中合法合理部分，本院予以支持。由于反诉被告违约，反诉原告主张反诉被告支付30%的违约金共计12000元，符合合同约定，本院予以支持；由于反诉原告擅自在履行期限届满前就对涉案房屋的装修进行拆除清理，故其无权对该些损失提起赔偿请求；对于其中的水电费210元，原告自愿负担，可以在本案中予以扣除。综上，反诉原告诉讼请求中合法合理部分，本院予以支持。由于双方互为违约，相互抵扣后，则被告应退回原告款项共计13790元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告赵武进于本判决生效后十日内退回原告李爱通款项13790元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告李爱通的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告赵武进的其他诉讼请求。
案件受理费1700元，由原告李爱通负担1250元，被告赵武进负担450元；反诉费1608元，由反诉原告赵武进负担1503元，反诉被告李爱通负担105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
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审 判 长 朱琳琳
人民陪审员 黄允荣
人民陪审员 黄杭生
二〇一八年五月九日
代书 记员 傅俊霞