湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初2706号原告李子文，男，1981年10月15日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人刘美利，郴州市北湖区北湖法律服务所法律工作者。被告黄柳菊，女，1971年2月6日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托代理人文斌，湖南星河律师事务所律师。委托代理人高嘉，湖南星河律师事务所律师。原告李子文与被告黄柳菊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李子文及其委托代理人刘美利到庭参加诉讼，被告黄柳菊及其委托代理人文斌、高嘉均到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。原告李子文诉请判令：1、解除原、被告于2017年5月25日签订的《房产租赁合同》；2、被告退还门面押金25000元；3、被告赔偿门面装修及进货款200000元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告黄柳菊答辩要点：1、被告出租前曾告知原告涉案门面存在民事纠纷尚未解决。2、涉案门面存在超额查封，且法院下达查封裁定时并未注明不允许出租。3、原告在与被告签订合同后见该栋的3楼房屋已装修后要转让，故借口被告的房屋被法院查封为由，要求将房屋退还被告。协商过程中，被告退还了原告的租金，但原告未将已撤除的玻璃窗户及其他地方恢复原状，故有权不退还押金给原告。4、原告要求支付装修款及进货款200000元无事实及法律依据。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2017年5月25日，被告黄柳菊委托段文龙与原告李子文签订了一份《房产租赁合同》，约定：1、被告黄柳菊将位于郴州市出租给原告李子文使用，出租面积为800㎡,用途为经营跆拳道、武术、搏击培训；2、租赁期限十年，自2017年8月1日起至2027年7月30日止；3、租金为18元/月/㎡,提前三天按季度支付，自2017年8月1日起每年在房屋租金基础上上浮3%，逾期支付按每天1%收取违约金，签订本合同之日一次性付清第一季度房租；4、被告黄柳菊同意从2017年5月25日至2017年8月1日为免租期，在装修免租期内原告自行承担物业管理费及水电费；5、原告李子文需交纳房屋保证金43000元，先付25000元，剩余年底付清，待合同期满后，原告李子文付清了应交纳的费用，被告黄柳菊将退还全部保证金；6、被告黄柳菊保证出租房屋产权清楚，若有纠纷，由被告黄柳菊负责处理；7、被告黄柳菊自2017年5月25日起将房屋交付原告李子文使用等等。合同签订后，原告李子文通过段文龙向被告黄柳菊支付了保证金25000元及第一个季度的租金43200元，被告黄柳菊亦将房屋交付原告李子文使用。二、2017年5月29日，原告李子文找到王跃为其装修上述房屋，并先后向王跃陆续支付了装修定金及预付款共计199900元。随后，装修工人开始进场施工。2017年6月7日，本院执行人员通知装修工人立即停止施工，并告知涉案房屋已被查封及查封期间不允许承租。随即，原告李子文停止装修施工，并为此与被告黄柳菊进行交涉。2017年7月22日，被告黄柳菊向原告李子文表示因房屋查封事宜未处理妥当，退预付租金43200元，待处理妥即可以装修时，原告李子文随时进场装修，再付租金，并在《房产租赁合同》予以注明。随后，被告黄柳菊退还了原告李子文预付租金43200元，但是，双方对于租赁合同是否解除等事宜协商未果，为此，原告诉至本院，请求判如所请。三、本院于2014年12月26日查封涉案房屋，2016年12月16日再次续封，2018年1月7日，涉案房屋被拍卖。判决的结果与理由本院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案争议焦点为原告李子文的全部诉讼请求应否予以支持。本案中，原告李子文与被告黄柳菊签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。但是，涉案房屋在2014年12月26日已被本院登记查封，2016年12月16日又被本院续封。并且，本院的执行人员于2017年6月7日明确通知了原告方禁止施工。因此，被告黄柳菊在出租时明知涉案房屋被查封，却仍出租给原告李子文使用，致使合同目的无法实现，其行为已构成违约。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第八条规定的“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：“租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的；……”，原告李子文有权要求解除《房产租赁合同》。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案租赁合同解除系被告黄柳菊违约行为所致，故原告李子文有权要求被告黄柳菊返还保证金，并赔偿装修损失。但是，原告李子文提供的现有证据仅能证明其已付装修定金及预付款199900元，并不能因此认定其因被告黄柳菊违约行为造成的实际损失即为199900元，故原告李子文要求被告黄柳菊赔偿装修损失200000元证据不足，本院不予支持，待原告李子文有新的证据后，另行再主张权利。被告黄柳菊辩称原告李子文在出租时已知晓涉案房屋存在民事纠纷，但其提供的微信聊天记录、电话录音，原告李子文均不予认可，且从内容上无法判断黄柳菊在出租时明确告知了李子文房屋查封的事实，故对于该项抗辩意见，本院不予采纳。被告黄柳菊又辩称原告李子文未将已撤除的玻璃窗户及其他地方恢复原状，有权不予退还保证金，但是双方对此并未作出明确约定，故该项抗辩意见，本院亦不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李子文与被告黄柳菊于2017年5月25日签订的《房产租赁合同》；二、限被告黄柳菊于本判决生效之日起十日内返还原告李子文保证金25000元；三、驳回原告李子文的其他诉讼请求。如果被告黄柳菊未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4675元，诉讼保全费1645元，合计6320元，由被告黄柳菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  谢 萍人民陪审员  谢云秋人民陪审员  梁瑞军二〇一八年二月七日书 记 员  何芝芝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当