广东省英德市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1881民初71号
原告（反诉被告）林素玲，女，1959年8月7日出生，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人朱思应，男，1955年3月2日出生，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人张月阳，男，汉族，1944年9月20日出生，英德市人，住英德市。
被告谢绍胆（反诉原告），男，1973年6月28日出生，汉族，英德市人，住英德市。
委托代理人赖宝云，广东中肯律师事务所律师。
原告林素玲（反诉被告）诉被告谢绍胆（反诉原告）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林素玲（反诉被告）及其委托代理人朱思应、张月阳，被告谢绍胆（反诉原告）及其委托代理人赖宝云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林素玲（反诉被告）诉称，位于英德市英城镇梅花北路以西英中围墙以东面积112平方米的一宗土地，是原告林素玲的商住用地。见证明材料第1,2,3,4,12页。原告与被告订立的协议，见证明材料第5,6,7页，也肯定了原告林素玲的这一物业产权是8米宽×14米深。被告要在签订的2014年7月14日算起的15个月内将有关协议约定的门面，楼层交原告使用，遇特殊情况可相对顺延3个月。也就说最迟到2015年5月14日，被告要按协议将“建筑的二楼一层与一楼5.3米宽×6.5米深的铺面一个交原告使用。但被告以种种借口、理由阻拦原告对一楼商铺门面的装修和使用。特别是原告在2015年12月16日在此一楼商铺门口屋内挖化粪池建卫生间时，被告横蛮干涉，不准原告挖化粪池，建卫生间。接着引发了争吵，最后原告不得不报警。城北派出所来了许多民警，劝解双方，并告诉原告和代理人用法律手段，向法院起诉才能解决。由于被告的无理阻拦至使无法使用一楼商铺来营业或出租。见证明材料第8页、9页。拖延至今己达7个月之久。以每个月3000元的出租租金计算，原告己损失了贰万壹仟元的人民币。原告要求法院
判令被告赔偿原告这21000元的损失，并不准被告再阻拦原告对一楼商铺的装修和今后的营业。本楼二层，按协议约定被告是要同一楼商铺门面一起连同交付原告做住房的。但被告不按规划，不按协议私自将二楼不建成住房式样，而改建为低矮的隔层，根本做不了住房。被告说用作做车库。并将规划做巷用的，见证明材料第12页，改为从二楼修一条斜下到一楼地面的水泥通道。规划局发现后，强行要被告拆除了。被告的本意就是想不将二楼给原告。原告与被告协商这一问题时，被告同意将这二楼（隔层）上去的一层，也就是本楼的三楼一层置换给原告。被告也动手在三层砌砖建房，但后来停工了，第三层搞得乱得不成样子。因此请求法院判令被告将第三层置换给原告，并要原告建足满144平方米的面积的毛坯房交付原告装修做住房。因被告不按期交付二楼也可以是交付第三层给原告使用做住房，造成原告被迫还得继续租住别人的房子住，见证明材料第1页。每月租金达1000元人民币。要求法院判令被告赔偿原告租房的租金7000元。报建时，原告请求市规划局，见证明材料第Il页，要求规划部门减免原告梅花路建房的一些费用。规划局领导最初是口头答应交费可少交10万元人民币。后来规划局下文同意：“免收原告规划报建、绿化、城监占道及卫生费”。交费时原告少交了6万元。少交的这6万元，实际上是原告菜地的土地出让费。被告应补回这6万元人民币给原告。请求法院判令被告补回这笔减免的少给的6万元给原告。被告将应为是8米的规划建筑见证明材料第2,3,4,5,12页和14页第1小点。被告一开工就动歪脑子，不叫规划局，私自开线11米宽并还挖了墙坑建了墙基。规划局发现后，勒令其停工，并要被告按规划建筑楼房。但被告仅改8米为7.5米宽，使原告的土地使用权面积少了7平方米。此座楼的规划因少了0.5米宽。规划局允许被告多建了一层楼。多建的这一层楼是用原告的少了7平方米的土地使用权置换的，应该说这多建的一层是原告的。按112平方米交742448元的费用，见证明材料第13页，每平方米的价格是6629元人民币。7平方米是46403元。被告应补回这7平方米所交的各种费46403元给原告。请求法院判令被告补回46403元给原告或多给一层楼层给原告。原告的耕地总共有20米宽，14米深，见证明材料第12页。在耕地的南边规划1米宽作巷，合14平方米。这14平方米仍是原告的土地使用权。作巷是两头相通的公用通道。被告却堵了两头。后头堵死，前头开门占用为此座楼的通道。按规划此一米宽是不在8米宽的112平方米的建筑范围，是被告占用了原告的土地使用。以每平方米6629元计，被告占用原告14平方米土地使用，补偿占用费给原告92806元。因此，请求法院判令被告补偿原告92806元。原告的这112平方米土地使用用途是商住两用。各种配套设施应该齐全以方便生活。原来原告与被告曾商定，被告要在一楼车库里给原告一个6平方米的摩托车库。见证明材料第十四页第2小点。因此请求法院判令被告要在一楼车库里给一个6平方米的摩托车库给原告。被告设计此楼的排污系统不合理。给原告的二楼改为隔层后置换三楼给原告，没有排污管道与一楼相连。因此，造成三楼的排污必需经一楼车库，从一楼车库的楼板底经过才能与一楼的排污管连接。因此请求法院判令被告允许原告三楼的排污管从一楼车库楼底通过。在办理报建的过程中，原先以林素玲名义办的各种手续盖有红印章的原件《梅花北路以西，英中围墙以东商住用地红线图》，《梅花北路西英中东一幢林素玲住宅坐标图》，《土地使用权证》(2014)第0833号，免收林素玲有关费用的《申请报告》等，被告要返还原告。被告在建楼过程中出现的种种问题，原告都一次次地提醒，劝说与被告商量解决办法。被告总是一次次地横蛮地说原告无权干涉，并使矛盾逐渐扩大恶化。后来原告为了解问题还是不断地与被告交涉，被告表示从一开头说补偿、赔偿原告10万元见证明材料第14页第5小点。最高一次口头说可以给原告13万元。这些都是口头说的。被告要原告先去办了准建证才能给钱。我则认的被告从建楼的过程中一次次都表现得不可信，要被告先给钱给原告，原告才去办准建证。要不将钱押在政府里，原告也可以去办准建证。被告却不愿意给现钱给原告，也不愿意将钱压在政府让原告去办准建证都不行，可见被告的用心了！就这样因被告一意孤行将事情僵住了！使事情拖延至今！被告毫无资质，也没有任何证照，被告搞房屋买卖，搞房地产是违法的。如果被告没有诚意解决上述问题，不补偿、赔偿原告的贰拾贰柒仟贰佰陆拾叁元人民币，原告也决不去办理准建证。同时请求法院与有关部门一起封查此楼四楼以上的楼层或干脆因被告是违法，将整栋楼拆除清理为平地。为维护原告的合法权益请求法院判令：1、判令被告无条件地交付一楼给原告使用并要通水通电至门口。被告赔付原告没有如期营业所造成的损失21000元人民币；2、判令被告改二楼置换三楼给原告并要通水通电至门口。因此造成原告还要继续租房住的租房费7000元人民币；3、报建时政府免收了原告6万元的各种费用，被告应补回给原告免收的6万元人民币；4、被告不按规划建楼，少建0.5米宽，合7平方米．请求法院判令被告再给原告一楼层或补回7平方米的二上地出让费46403元人民币给原告；5、被告占用原告土地使用1米宽，14米长，合14平方米的面积。这14平方米的面积仍是原告的使用面积是没有交土地出让费的。注14平方米的土地出让费是92806元被告应给回给原告。以上总共被告要补偿、赔偿、返还给原告227209元人民币，只要被告能一次性交付清这227209元给原告，原告是可以协助被告办理准建证的；6、一切在被告手上的以林素玲名义的手续，盖有红色公章的原件，被告应无条件地交还给原告；7、被告要兑现原承诺的在一楼给6平方米摩托车库一个给原告的承诺；8、置换给原告的三楼的排污管必须得从一楼车库的楼板底经过才能排污。被告要无条件地允许原告三楼的排污管从一楼车库楼板底安装至一楼商铺接通；9、本案的受理诉讼费全部由被告承担。
原告林素玲（反诉被告）为证明其主张向本院提交了如下证据：1、关于林素玲要求解决建房用地的批复；证明地是政府批给原告的；2、梅花北路以西、英中围墙以东商住地红线图，证明四至；3、梅花北路以西、英中一幢林素玲住宅地坐标图，证明土地位置；4、土地使用证，证明土地是合法的，权属归原告；5、房屋合作协议，证明双方权利义务；6、租商铺合同；7、租房合同，6-7共同证明租金损失；8、申请报告，证明减免的相关费用；9、林正彬、林素玲信访涉案及屋地示意图，证明规划中的一米距离系原告所有，现被被告占用；10、国有土地使用权出让意向书，证明国有土地出让给原告；11、房屋合作补充协议，证明是被告曾愿意补充十万元。
被告谢绍胆（反诉原告）辩称，一、关于被答辩人要求答辩人无条件地交付一楼给原告使用并要通水通电到门口，并赔偿损失2l000元的问题。答辩人认为，被答辩人的该项请求依据不足，首先，被答辩人不履行合同义务，拒绝办理房屋准建证签字手续，造成房屋无法进行竣工验收及往后的相关工作，被答辩人要求答辩人将首层一个铺面交付使用的话，其前提条件必须是被答辫人补办房屋准建证签字手续。其次，房屋未能交付使用是由于被答辩人违约造成的，被答辩人请求赔偿损失依据不足。二、关于被答辩人要求答辩人改二楼置换三楼并要通水通电至门口及支付继续租房费问题。虽然被答辫人拒绝办理房屋准建证签字手续，但答辩人为了被答辩人早日入住新屋，之前已经将房屋交给被答辩人装修，只因被答辩人一直不予签字，才导致后来的停工，故不存在置换问题，被答辩人未能入住是因其拒绝办理房屋准建证签字手续造成的，其要求赔偿租房费用同样依据不足。
三、关于被答辩人请求补回政府免收的6万元报建费用问题。合同明确约定了被答辩人的权利为要回该土地上建起的二楼一层及3米X6.5米的铺面一个，除此之外再没有其他权利，被答辩人要求补回政府免收的报建费用依据不足。四、关于被答辩人要求答辩人补回7平方米土地出让费46403元的问题。答辩人是严格按规划进行建设的，不存在不按规划建少7平方的问题，退缩0.5米是为了出入通道，而且答辩人没有减少被答辩人的建筑面积，被答辩人要求补回7平方米的土地出让金没有依据，土地出证金是由答辩人支付的，被答辩人凭何依据补回。五、关于被答辩人要求答辩人给回14平方米土地出让费92806元的问题。被答辩人取得的土地使用权是以出让方式取得的，该土地就是合同约定的土地，其他再没有土地，答辩人根本不存在占用被答辩人14平方米的土地，其该项请求毫无依据。六、关于被答辩人要求答辩人交回各种原件的问题。答辩人与被答辩人签订的是合作建房合同，双方必须严格履行合同约定的权利义务，而被答辩人的权利在合同第二条己明确约定，被答辩人要求收回各种原件已超出合同约定的权利。七、关于被答辩人要求答辩人在一楼给回6平方米摩托车车库的问题。答辩人从未承诺在一楼给6平方米摩托车库给被答辩人，给6平方摩托车库断卜偿只是在房屋合作补充协议出现过，但该补充协议不成立，故双方没有履行，被答辩人称答辩人承诺补偿一个摩托车库依据不足。八、关于排水污管的问题。答辩人会按照规划要求并结合实际允许被答辩人的排污管设置。九、关于诉讼费的负担问题。综上八点答辩意见，被答辩人的八项请求无一成立，答辩人请求判决驳回被答辩人的全部诉讼请求，根据诉讼赞负担的原则，本诉的诉讼费用应由被答辩人负担。
被告谢绍胆（反诉原告）诉称，因政府征用被反诉人的菜地未作补偿，被反诉人通过不断的上访，政府以出让方式将位于英德市××城梅花北路××、英中围墙以东的112平方米住宅用地出让给被反诉人，出让金为742448元。被反诉人受让该宗土地后，因无法支付土地出让金，被反诉人要求与反诉人合作建房，双方于2014年2月24日签订了一份《房屋合作协议》，协议中被反诉人为甲方，反诉人为乙方，协议约定甲方要回该土地上建起的二楼一层及首层5.3米宽×6.5米深的铺面一个，甲方应无条件及时协助乙方办理办证签字及相关一切手续，如果甲方不办理签字造成乙方一切损失由甲负责，乙方则负责支付土地出让金及建设费用，房屋建成后，除甲方要回的二楼一层及首层5.3米×6.5米的铺面外，其余房屋归乙方所有，由乙方处理出售。协议还约
定最长建设期为15个月。协议签订后，反诉人支付了土地出让金742448元、土地出让契税22273.44元、土地测绘费240元、评估费2960元、钻探费3000元及设计费2000元，合计支付772921.44元，并投入约120多万元进行建设（投入以建筑造价鉴定为准），合共投入约200万元，房屋于2015年5月建成，但由于被反诉人经书面及口头多次通知后拒绝
协助反诉人办理准建证签字手续，致使房屋无法办理竣工验收。本着以和为贵的原则，反诉人要求被反诉人办理准建证签字手续，被反诉人不但不办理准建证签字手续，反而起诉反诉人，请求反诉人补偿、赔偿、返还227209元，被反诉人的本诉9项诉讼请求依据不足，理由不能成立，恳请驳回其全部诉讼请求。反诉人认为，被反诉人拒绝办理房屋准建证签字手续，造成房屋无法竣工验收，往后相关工作也无法进行，致使反诉人无法出售房屋，被反诉人除应立即办理准建证签字及继续履行协议外，还应赔偿反诉人因被反诉人拒绝办理准建证签字而造成的损失，损失以反诉人的实际投入约200万元为本金，从2015年4月起计至被反诉人办理准建证签字日止按银行同期贷款利率计付利息（实际投入以一土地出让金、契税、侧绘费、评估费、钻探费、设计费加建筑造价以鉴定结论为准）。为维护反诉原告的合法权利，请求法院判令：1、确认《房屋合作协议》有效，判决被反诉人继续履行协议，并立即补办位于英德市××城梅花北路××、英中围墙以东的房屋准建证签字手续；2、确认位于英德市××城梅花北路××、英中围培以东的房屋（二楼一层，首层5.3米X6.5米铺面除外）属反诉人合建所得，判决被反诉人将上述房屋过户至反诉人指定的名下；3、判决被反诉人向反诉人赔偿损失约10万元（暂计至2016年1月3日，损失以反诉人的实际投入200万元为本金，从2015年4月起计至被反诉人办理准建证签字之日止按银行同期贷款利率计算利息）；4、本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人负担。
被告谢绍胆（反诉原告）为证明其主张向本院提交了如下证据：1、国有建设用地使用权出让合同，证明政府以出让方式将112平方米住宅用地让给反诉人，出让金742448元；2、土地出让金收据，证明反诉人支付土地出让金742448元；3、契税收据，证明反诉人支付契税22273.44元；4、土地测绘费，证明反诉人支付测绘费240元；5、评估费、设计费、钻探费，证明反诉人支付了上述费用；6、建设用地规划许可证，证明反诉人土地用途；7、建筑许可证，证明北向用地不属于被反诉人所有；8、土地使用权出让手续的批复、国土申请书，证明被反诉人取得国土证的时间；9、房屋合作协议，证明双方存在房屋合建关系；10、通知书，证明已通知被反诉人办理准建证签字。
原告林素玲（反诉被告）辩称，本案焦点是原告没有办准建证，原因在于被告没有按照规划办理，第一次表现是建筑是上面没有派人来办，但是被告私自开线13米宽，规定是8米的，规划局要求其强行拆除。第二，二楼原来是给原告的，但是被告改为隔层，说明他本意不给原告，原告已经对被告失去信心。第三，在南边有一米宽是原告的土地使用，证据材料很清楚。被告现在也占用的。说明被告没有按照合同建筑，原告要求被告先付0.5米以及1米占用的钱。被告口头答应了13万，但是没有兑现。房屋已经卖出。主要矛盾即是如此。
经质证，被告谢绍胆（反诉原告）对原告林素玲（反诉被告）发表了如下质证意见：对证据1真实性无异议，但是证明内容是政府出让土地，并非无偿给的。对证据2-5无异议。对证据6、7不予认可，三性不予确认，与本案无关。对证据8的真实性予以确认，但是减免多少没有确定，系双方共同努力的结果。对证据9无异议，对证明内容有意见，没有依据，图中一米地方非原告的。对证据10真实性不予确认，没有盖章和签字。对证据11三性不予认可；原告林素玲（反诉被告）对被告谢绍胆（反诉原告）发表了如下质证意见：对证据的真实性无异议，但是所有证据的发票都是原告的名字。建筑许可证不是被告的，证明目的没用。
经审理查明，原告林素玲（反诉被告）于2014年4月8日与英德市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，以每平方米6629元，共计742448元出让取得了梅花北路以西，英中围墙以东，用地面积为112平方米，建筑规划层数为七层的商住用地使用权。英德市人民政府于2014年6月24日为原告林素玲核发了英德国用（2014）第0833号土地使用权证。2014年5月30日，英德市规划和城市综合管理局为原告林素玲办理了《建设用地规划许可证》。2014年2月24日，原告林素玲（反诉被告）与被告谢绍胆（反诉原告）签订了一份《房屋合作协议》，该协议约定现经合作双方本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下协议：第一条：物业权属情况1、物业地址为：英德市梅花北路以西，英中围墙以东，由于该物业的土地使用证还没有办理出，只有市委市政府办公室呈批表，编号1OCO171和英德市人民政府办公室的用地批复，号码为英府办函【2012]335号（名为林素玲）。甲方出示的证件中包括规划局己经批复的容积率为7.77规划经济技术指标，与红线图一份（注：8米宽×14米深）。甲方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业、有完整所有权，且没有侵犯第三方的权利。第二条：合作方式，甲方要回该土地上起建筑的二楼一层与一楼5.3米宽×6.5米深的铺一个，负责房屋的铝窗和排污管。余下所有的房屋使用权归乙方所有，由乙方处理出售。甲方负责协调好周边邻居关系，协助好乙方办理一切手续负责签字，其中包括房产过户，银行按揭等需要签字的时候，甲方要随时提供一切资料并签名。1.乙方负责在该土地上建筑好八层的楼房，以毛坯房的形式交付。2．乙方负责交付甲方在办理土地使用证时国土局所收的增容费与土地补交费用，并负责在建造期间所发生的一切费用。3.乙方负责办理出整栋房屋的房产证，办理房产证的费用由乙方支付（注：给回甲方的房产如需要办理过户手续，一切税费由甲方负责。）。3、乙方保证在15个月内将整栋楼交付使用，如遇特殊情况可相对顺延三个月。在签订本合同起计算。第三条：合作双方的权利和责任，由于乙方对该物业是进行建造房屋转让的，甲方应无条件及时协助乙方办理办证签字及相关一切手续，如甲方不及时办理房产证签字手续视为违约特殊情况除外，在乙方通知甲方之日起计不得超过十天不来；如果甲方不来签字乙方所发生的一切损失由甲方负责，如乙方在交楼后十个月内未办理好甲方的房产证视为违约。乙方对该物业进行建造时所遇到的安全、质量问题等一切责任与甲方无关，由乙方自行承担，建造期间周边一切问题由乙方负责甲方只作协调作用，施工期间发生周边损坏他人财物或房屋的责任由乙方负责。甲乙双方隐瞒或持有的资料不真实、不完整、不合法、不准确、已抵押等情形，从而导致本合约的目的不能实现，视为违约。第四条：在本合约执行过程中·如有争议甲乙双方协商解决，协商不成甲乙双方同意向当地人民法院提起诉讼解决本合约之争议纠纷。第五条：本合约共二页，一式二份，自签订之日起生效，甲方、乙方各持一份具同等法律效力。第六条：双方约定的其他事项。施工期间所发生的一切水电费由乙方支付。合同双方在该协议书上签名确认并加盖指模。2014年6月份被告谢绍胆（反诉原告）开始进场施工建设至2015年5月份完工。经本院现场勘验，该楼连同二楼的隔楼，共计有九层，占地为7.46米×14.56米。该楼左侧有一宽1.28米的通道，进入该楼须经过该通道进入楼梯。被告谢绍胆（反诉原告）向本院出具了土地出让金742448元（契税22273.44元）、宗地界址点费240元、评估费2960元、钻探费3000元、设计费定金2000元的发票或收据。原告林素玲（反诉被告）认为，被告因留了通道故少建0.5米，导致其实际得到的面积可能减少，因此原告林素玲（反诉被告）不愿意协助被告谢绍胆（反诉原告）办理相关证件，双方由此产生纠纷。
本院认为，涉案房屋用地虽然办理了国有土地使用权证，但在建造的过程中，未严格按照英德市规划和城市综合管理局核发的地字第【2014】58号建设用地规划许可证施工建设，不仅存在加层违规，亦存在未严格按照规划红线图的标示进行建设的违规。经本院现场勘验，涉案房屋及通道占地为8.74米×14.56米，与红线图标示的位置（涉案房屋左侧并未预留通道）及占地（8米×14米）明显不符，涉案建筑应属违法建筑。原告的诉讼请求及被告的反诉请求均涉及违法建筑，需要先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益，当事人应先向行政主管部门申请处理。因此，原告的起诉及被告的反诉均不符合受理条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，裁定如下：
一、驳回原告林素玲的起诉。
二、驳回被告谢绍胆的反诉。
本案本诉受理费2354.07元，全额退回给原告林素玲；反诉费1150元，全额退回给被告谢绍胆。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
代理审判员 黄俊涛
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 赵 会
附相关法条
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
《中华人民共和国城乡规划法》
第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。