湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂宜昌中民二终字第00079号
上诉人（原审被告）宜昌欣泰置业有限公司。住所地：宜昌市夷陵路***号。
法定代表人杨志军，该公司总经理。
委托代理人薛元洪，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）徐静。
上诉人宜昌欣泰置业有限公司（以下简称欣泰置业公司）因与被上诉人徐静租赁合同纠纷一案，不服湖北省远安县人民法院（2013）鄂远安民初字第01345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日立案受理后。依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年3月1日，徐静与欣泰置业公司签订一份《百惠广场租赁合同》，约定欣泰置业公司将百惠广场一楼10号商铺租赁给徐静经营婴幼儿用品销售，租赁期限为2012年3月1日至2012年9月30日，月租金1750元。徐静按合同约定向欣泰置业公司支付了履约保证金1500元后进入商铺经营。租赁期届满后，徐静提出与欣泰置业公司续签租赁合同，欣泰置业公司在百惠广场的负责人佟建勇答复按原合同执行，暂不续签合同，由双方仍按原合同约定履行。2013年1月25日，欣泰置业公司在百惠广场内张贴通知，以将对商场进行整体装修为由，限在商场内经营且已到期的所有商户于2013年2月19日前搬离，此举遭到在此租赁经营期满的所有商户反对并引发群体矛盾，经有政府关部门协调处理后，欣泰置业公司于2013年2月21日再次在商场内发出通知，限各商户于2013年2月24日前搬离，但徐静等商户未在通知期限内搬离。2013年2月27日，欣泰置业公司召集徐静等商户在一起协商未果。当日，欣泰置业公司给徐静等商户送达《解除租赁关系通知书》，限徐静等于2013年3月31日前搬离。因仍有部分商户未搬离，欣泰置业公司于2013年4月1日关闭商场大门并对商场进行整体装修。徐静等人上访至远安县政府有关部门，经协调，部分商户搬离，但徐静等两个商户以损失较大未获得赔偿为由拒绝搬离。在此期间，经协调由欣泰置业公司在商场前搭建活动板房提供给徐静等两个商户经营，因欣泰置业公司未及时搭建且徐静等人反悔而未成。2013年5月7日，徐静等两个商户到商场内未见到货物即报警，经远安县公安局刑警大队调查，证实系欣泰置业公司安排他人所为，所有货物均被打包后放置在欣泰置业公司的库房。欣泰置业公司将商场装修完毕后，于2013年5月10日整体对外出租从事服装销售。因双方对赔偿事宜协调未果，故徐静提起诉讼。请求人民法院依法判令欣泰置业公司赔偿徐静的货物损失100972元、停业损失12000元、店铺转让费损失29800元、装修费损失17400元，退还押金1500元。原审法院同时认定，原审法院在审理本案过程中组织双方当事人到欣泰置业公司放置徐静货物的库房查看货物后，要求徐静清点货物数量后将货物取走，但徐静以无法变卖、造成损失为由拒绝取走货物。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。徐静与欣泰置业公司签订的《百惠广场租赁合同》于2012年9月30日到期后，双方未再续签合同，同意按原租赁合同执行，应视为不定期租赁，欣泰置业公司虽可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知徐静。欣泰置业公司于2013年1月25日在商场内向所有商户发出限期要求搬离全部物品的通知，实为解除合同。因当时正接近春节，徐静此前并未得到告知且基于对欣泰置业公司的信赖购进较多商品待售；此后，欣泰置业公司未通过合法途径擅自转移徐静的货物，且欣泰置业公司在将店铺装修完成后，亦未优先让徐静承租，欣泰置业公司对徐静因此所造成的损失应当给予适当赔偿。徐静要求欣泰置业公司给予赔偿的理由部分成立，应对其合理要求予以支持。按租赁同类店铺租金标准并以六个月为限补偿徐静的租金损失10500元（1750元∕月×6月），欣泰置业公司另外补偿徐静商品贬值损失25000元。双方解除合同后，欣泰置业公司应当退还徐静交纳的保证金1500元。欣泰置业公司在转移徐静商品时通过现场录像并制作清单，应根据该清单返还徐静商品。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、欣泰置业公司依其清单返还徐静原留置在商场内的货物；赔偿徐静损失35500元；退还徐静保证金1500元。限本判决生效后三日内履行。二、驳回徐静其他诉讼请求。一审案件受理费3584元减半收取1792元，由徐静负担1075元，欣泰置业公司负担717元。
上诉人欣泰置业公司上诉称：1、欣泰置业公司解除与徐静之间的不定期租赁关系，符合法律规定。即使欣泰置业公司在解除合同过程中给徐静造成了损失，其损失也应由徐静承担。原审法院判决欣泰置业公司赔偿徐静商品贬质损失没有事实及法律依据。2、欣泰置业公司在对百惠商场重新装修后并对外整体出租，而是由股东自主经营，其行为属经营权转移，并非对外出租。因此，徐静并不享有优先承租权，原审法院判令欣泰置业公司向徐静赔偿优先承租权损失没有事实及法律依据。请求二审人民法院依法撤销原判第一项，驳回徐静对欣泰置业公司的其他诉讼请求，并由徐静承担一、二审案件受理费。
上诉人欣泰置业公司为支持其上诉请求向本院提交《工商登记资料》一份。用于证实欣泰置业公司的法定代表人为陈利勤。
被上诉人徐静答辩称，原审法院判决认定事实清楚，由于欣泰置业公司违约致使本人遭受了巨大经济损失，应由欣泰置业公司负责赔偿。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决认定的事实属实，本院予以确认。
同时查明，2013年12月30日，在原审法院法官张佑和、张宜见证下，徐静到欣泰置业公司对其货物进行清点后，将货物全部领回。在本案二审庭审中，徐静明确表示对欣泰置业公司向其送达的《解除租赁关系通知书》的时间是2013年3月31日。
本院认为：一、关于欣泰置业公司单方解除与付菊香所签《百惠广场租赁合同》是否合法的问题。
本院认为，徐静与欣泰置业公司签订的《百惠广场租赁合同》意思表示真实，内容符合法律法规规定，属有效合同。合同到期后，因当事人之间未重新续签租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，徐静与欣泰置业公司均依法享有随时解除合同的权利。欣泰置业公司向徐静送达《解除租赁关系通知书》，虽然徐静未签收，但在本案一、二审审理过程中，徐静对欣泰置业公司向其送达的《解除租赁关系通知书》之事实予以认可。因此，本院据此认定双方当事人之间的不定期租赁关系已于2013年2月27日解除。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人在解除与承租人之间不定期租赁关系时，依法应给予承租人腾退房屋的合理期限。从本案事实来看，欣泰置业公司在与徐静解除不定期租赁关系前先后两次以通知方式要求徐静搬离其出租商铺，且在送达《解除租赁关系通知书》后，徐静又实际占用了一段时间，自欣泰置业公司2013年1月25日第一次张贴要求租赁户腾退的通知时起至欣泰置业公司于2013年4月1日关闭商场大门时止前后超过两个月。因此，应当认定欣泰置业公司在行使合同单方解除权时已给予徐静合理的腾退期，并无不当。徐静在《解除租赁关系通知书》所规定的期限内拒绝腾退租赁房屋，欣泰置业公司将其承租房屋内的货物打包后存放于其仓库保管，欣泰置业公司的行为并无过错。徐静在欣泰置业公司与其解除合同后，未积极寻求其他经营场地或者租赁其他房屋继续经营，由此造成的经营损失应由徐静自行承担。在本案诉讼过程中，徐静在原审法院法官的见证下从欣泰置业公司处领回了全部货物，因此，本案不存在欣泰置业公司向徐静返还货物的问题。因徐静在从欣泰置业公司领回货物时对其货物的数量和质量并未提出异议，且在本案诉讼过程中也未提交证据证实其货物贬值，故原审法院判令欣泰置业公司赔偿徐静商品贬值损失35500元无事实及法律依据，本院予以纠正。但欣泰置业公司在解除与徐静不定期租赁合同之后，应将徐静交纳的履约保证金1500元予以退还。
二、关于欣泰置业公司将其与徐静所签《百惠广场租赁合同》解除后再次整体对外出租，徐静是否享有优先承租权？欣泰置业公司应否对徐静主张的相关损失承担民事责任。
本院认为，承租人的优先承租权，虽非合同法赋予承租人的法定权利，但亦并不为法律所禁止。因此，如出租人与承租人双方在租赁合同中明确对承租人的优先承租权进行了约定，依意思自治原则，该类约定亦应认定为有效。本案双方所签《百惠广场租赁合同》第3.3.2条明确约定，租赁期满徐静无违约行为，则享有在同等条件下对场地的优先承租权，欣泰置业公司在其于2013年2月21日及同月27日分别向徐静送达的《通知》及《解除租赁关系通知书》均承诺装修完成后，严格履行《百惠广场租赁合同》第3.3.2条约定，保证徐静同等条件下享有优先租赁权。所以，依照合同约定，本案所涉租赁合同解除后，欣泰置业公司如继续出租该商铺，徐静依约应享有优先承租权。但是，优先承租权作为一种约定权利，其权利来源于租赁双方的合同约定，不得超越签约双方于合同签订时的合理预期，就租赁合同约定的优先承租权而言，其目的在于对于既存租赁关系的持续性维护，而非赋予了承租人超越既定租赁关系范围的权利。也就是说，承租人的优先承租权应以“同等条件”为前提，该“同等条件”并非仅仅在承租人与第三人之间“同等”，还意味着与原租赁合同的标的应为“绝对同一”，如基于承租人对于“部分房屋”的租赁赋予其对出租人所有的“整体房屋”享有优先承租权，无疑超越了双方签约时持续性维护既定租赁关系的合同目的，构成事实上的权利滥用。本案欣泰置业公司与徐静所签《百惠广场租赁合同》虽有优先承租权的约定，但因欣泰置业公司解除该合同后再次出租时系将包含本案所涉商铺在内的整个商场整体对外出租，并非将徐静原承租的房屋再行单独出租，二者标的并不同一，故徐静于此情形并不享有优先承租权。原审法院以欣泰置业公司保证徐静享有优先承租权为由判决欣泰置业公司赔偿徐静损失15000元缺乏事实及法律依据，应当予以纠正。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误，致使对本案处理结果不当，本院予以纠正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖北省远安县人民法院（2013）鄂远安民初字第01345号民事判决。
二、宜昌欣泰置业有限公司于本判决生效后10日内向徐静返还保证金1500元。
三、驳回徐静对宜昌欣泰置业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1792元（徐静已预交），由徐静负担。二审案件受理费725元（宜昌欣泰置业有限公司已预交），由徐静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 张鹏炜