福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岚民初字第1995号
原告平潭综合实验区医院（曾用名福建省平潭县医院），住所地福建省平潭县。
法定代表人念华明，院长。
委托代理人潘先兵、黄翔峰，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
被告刘琴，男，汉族，住福建省福州市。
委托代理人柯伟强、王嘉彦，福建谨而信律师事务所律师。
原告平潭综合实验区医院诉被告刘琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告平潭综合实验区医院委托代理人潘先兵、黄翔峰，被告委托代理人王嘉彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平潭综合实验区医院诉称，原、被告于2012年签订了《平潭县医院2013年店面租赁合同》，合同约定租赁期限为12个月即2012年12月1日至2013年11月29日（笔误，实际截止时间应为“2013年11月30日”），被告承租原告的医院沿街店面，月租金2640元，于签合同前一次性付清一年租金，并约定了违约责任，“如发生违约，由过错一方承担责任并赔偿损失。乙方店面逾期不交还，按违约实际天数每天500元付还甲方。”租赁合同期满后，原告与被告未签订任何书面合同，被告继续非法占用店面。原告于2013年6月11日向被告发出《福建省平潭县医院通知》，告知被告合同到期后，原告将收回店面，并要求被告在2013年11月30日前将房屋腾出归还原告，被告签收了该通知，但合同到期后，被告违约不搬离店面；此后原告多次向被告发出通知或公告要求被告腾清店面归还原告，被告知悉原告拟收回店面而置之不理；2015年1月13日原告律师向被告发出《关于腾退并归还店面的律师函》，要求被告自律师函发出之日起30日内腾空店面房屋，完好归还原告，被告拒不腾退。2015年3月6日原告通过《平潭时报》发出《关于腾退并归还店面的公告》，要求被告方自公告发布之日起30日内须腾退并归还店面，同时缴清租金与店面占有使用费，否则原告将提起诉讼，追究被告方的违约与侵权责任，但被告仍无动于衷。因此原告与被告签订的《平潭县医院2013年店面租赁合同》于2013年11月30日已终止。综上请求依法判令：1、判令被告腾空、搬离店面并返还给原告；2、判令被告向原告支付拖欠的店面占有使用费，使用费按每月租金2640元标准自2013年12月1日起算至实际返还之日止（扣除被告已经支付的费用63360元）；3、判令被告向原告支付违约金288500元（自2013年12月1日至2015年6月30日按每天500元计算为288500元，之后的违约金按每天500元计算至返还店面为止）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告刘琴辩称，1、被告并不存在违约行为。被告已承租诉争店面多年，双方的交易习惯为先交下一年度的房租，再签订下一年度的租赁合同。诉争租赁合同系双方签订的最后一份合同，交易习惯同上所述。之后虽未再重新签订合同，但被告均已经按照交易习惯缴纳下一年度的租金。诉争合同期限届满后（2013年12月1日起），被告已支付租金人民币63360元，双方已经形成事实上的租赁关系，故无需腾返店面，亦无须支付违约金。2、原、被告双方约定的违约金明显过高，需要予以调整，违约金应当按每日房租的20%以内计算。
原告提供如下证据证明其主张：
证据A1事业单位法人证书、组织机构代码、税务登记证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、《平潭综合实验区管委会办公室关于我区两家公立医院更名的通知》，拟证明原告主体资格，其名称由“福建省平潭医院”更名为“平潭综合实验区医院”。
证据A2国有土地使用证、申请建房用地收费计价表、确权管理费单据、土地确权费转账支票、福建省平潭县医院总平面图，拟证明原告对诉争店面享有的权利情况。
证据A3个体工商户登记基本信息，拟证明被告主体信息。
证据A4《平潭县医院2013年店面租赁合同》，拟证明：1、原告与被告于2012年签订的书面租赁合同以及合同的内容；2、该合同到期后未再签订任何书面合同，但被告继续非法占用诉争店面；3、被告主体适格。
证据A5福建省政府非税收入票据，拟证明诉争《平潭县2013年店面租赁合同》的履行情况。
证据A6中国工商银行客户存款对账单，拟证明：1、被告在《平潭县医院2013年店面租赁合同》到期后仍侵占原告店面；2、进而可证明被告拖欠占有使用费的金额。
证据A7《福建省平潭县医院通知》（2013年6月11日）以及回执单；证据A8《福建省平潭县医院公告》（2013年9月5日）；证据A9《关于平潭县医院全面收回沿街店面的通知》（2013年11月29日）；证据A10《平潭县医院关于要求店面租户退领2014年店租的通知》（2013年12月11日）；证据A11《平潭县医院关于全面收回沿街店面的再次通知》（2014年1月9日）；证据A12《福建省平潭县医院通知》（2014年4月16日）；证据A13《福建省平潭县医院公告》（2014年4月16日），该组证据拟证明：1、原告多次通过公告与通知方式告知被告到期后不再续租诉争店面，要求其腾还店面；2、诉争《平潭县医院2013年店面租赁合同》已终止，但被告继续侵占诉争店面至今；3、依据合同约定被告应承担相应的违约金。
证据A14授权委托书与《关于腾退并归还店面的律师函》；证据A15邮政特快专递寄件联；证据A16邮件特快专递投递局存根，该组证据拟证明2015年1月13日原告向被告发送律师函要求其腾还诉争店面，并支付占有使用费及违约金，该函件已邮寄送达给被告。
证据A17《平潭时报“关于腾退并归还店面的公告”》，拟证明2015年3月6日，原告通过登报方式公告通知被告须在自公告发出之日起30日内腾还诉争店面，同时应支付相关费用，否则原告将提起诉讼，追究其违约与侵权责任，但被告对此仍无动于衷。
证据A18《福建省平潭县医院通知》（2014年4月16日）送达与张贴公告视频、公告内容图片，拟证明2014年4月16日，原告再次通知被告要求其腾还诉争店面，被告已经知悉却仍侵占诉争店面。
证据A19《平潭县医院关于沿街店面收回规划使用的说明》、平潭县政府岚政综（2012）6号、（2012）35号政府文件、附图，拟证明原告收回诉争租赁物系用于医疗用途，并非用于租赁用途。有关政府部门亦要求将诉争店面收回，不得续租，故原、被告之间不存在续租的问题。
被告质证称，对证据A1、A3、A5无异议，证据A5上显示的摘要均系店面租金，亦可证明原告认可该款项的性质为店面租金。对证据A2真实性无异议，对证明对象有异议，该土地证无法证明诉争店面所在位置，故不能证明原告对诉争店面享有的权属状况。对证据A4、A6真实性均无异议，对证明对象有异议，根据合同以及双方的交易习惯，被告现处于合法承租的状态，不存在非法占有的情形。对证据A7至A13中的证据A7真实性无异议，被告有收到该通知；证据A8至A13真实性均有异议，未见过该公告或未收到通知，对该组证据证明对象均有异议，被告属于合法承租状态，租赁关系并未终止，不存在侵占或违约的情形。对证据A14至A16中的证据A14真实性无异议，对证据A15、A16真实性有异议，对该组证据证明对象均有异议，被告未收到上述材料，快递单上非被告本人签名，不能证明被告已收悉。对证据A17真实性无异议，对证明对象有异议，被告系合法承租。对证据A18有异议，该视频拍摄过程未征得被告的同意。对证据A19真实性有异议，该证据系原告单方陈述，该陈述引用的两份政府文件均系未提供原件予以核对的复印件，不应采信。对于其中的附图系原告自行制作，亦不应当采信。
被告提供如下证据证明其主张：
证据B1银行存款凭条，拟证明被告已缴纳诉争店面租金至2015年11月30日。
证据B2店面租赁合同，拟证明被告承租诉争店面十余年。
证据B3招标公告，拟证明2011年10月14日，原告将诉争店面（2012年－2015年）三年的承租权进行公开招标，表明诉争店面在2015年底之前都将用于租赁用途。
证据B4录音资料，拟证明2015年8月6日，原告的主管部门明确同意诉争店面可以一直租赁到诉争店面被拆迁或者扩建公告发布之前。
原告质证称，对证据B1的真实性无异议，但不能证明该款系租金，存款凭条系被告自行填写的并强行将款项存入原告账户。对证据B2可反证原、被告之间的交易习惯为有租赁行为就会签订租赁合同，现2013年之后双方并未签订合同，说明双方不存在租赁关系。对证据B3的真实性有异议，该证据系打印件，里面的内容为2011年所制作，不能证明被告的主张。对证据B4的真实性有异议，该录音未经相关人员许可私自录制，即使有相关陈述亦系在协商过程中所作出，应不予以采信。
经审理查明，2012年11月27日，原、被告签订《平潭县医院2013年店面租赁合同》。双方约定：原告将位于平潭县医院沿街第一层第15号店面租赁给被告使用，租期12个月（自2012年12月1日起至2013年11月30日止），店面租金为每月人民币2640元，合计人民币31680元，支付方式为签订合同之前一次性付清。租赁期满后若被告逾期不交还诉争店面，则应按每天人民币500元标准支付违约金。协议签订后，原告如期向被告交付了租赁物，但租期届满后虽经原告多次催讨腾还租赁物，被告仍未履行相关义务，继续使用上述租赁物，原告遂诉至本院。
另查明，原、被告双方均确认：诉争租赁物尚未办理产权登记，但长期由原告进行管理、收益。诉争合同租期届满后，被告已支付原告诉争租赁物占有使用费人民币63360元。
本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。诉争租赁合同约定的租赁期满后，双方未再重新签订书面租赁合同，原告亦明确表示不再续租，故被告理应按合同约定终止租赁合同，并将诉争租赁物腾空并返还原告。被告主张原、被告双方已形成事实上的不定期租赁关系，但根据原告提供的证据A7至A18可见，自2013年开始至今原告已通过多种方式对被告继续使用租赁物的行为提出异议。被告虽向原告支付相应的房屋占有使用费，但其通过银行汇款的支付方式系被告单方即可完成，尚不足以证明双方就租赁事宜达成一致意见。原告虽曾于2011年就诉争租赁物招租项目进行公开招标，但根据原、被告的陈述，可确认原、被告实际上并未通过该种方式形成租赁关系。被告主张原告方承诺诉争租赁物未拆迁之前可由被告一直承租，但其提供的录音材料不能单独作为认定本案事实的依据，该录音证据系在双方协商过程中且未征得相关人员的同意下所录制，其客观性无法得以确认，故本院不予采信。综上，原告主张被告腾还诉争租赁物，符合法律规定，本院予以支持。
鉴于诉争店面租赁期届满后被告拒不腾还租赁物，已构成违约，其应向原告支付相应的房屋占有使用费并承担违约责任。原告主张房屋占有使用费按原租金标准即每月人民币2640元计算，符合法律规定，本院予以支持。原告主张违约金按每天人民币500元计算，明显过高，应予以调整。基于公平原则，本院认为该费用应调整为每月按月租金的30%标准（即2640元×30%＝792元）计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘琴应于本判决生效之日起十日内将本案租赁物腾空并返还原告平潭综合实验区医院。
二、被告刘琴应于本判决生效之日起十日内按每月人民币2640元标准给付原告平潭综合实验区医院房屋占有使用费，使用费自2013年12月1日起计至实际返还租赁物之日止（扣除已支付的人民币63360元）。
三、被告刘琴应于本判决生效之日起十日内按每月人民币792元标准给付原告平潭综合实验区医院违约金，违约金自2013年12月1日起计至实际返还租赁物之日止。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5667元，由原告平潭综合实验区医院负担人民币5327元，由被告刘琴负担人民币340元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 郭 淋
代理审判员 王瑜敏
人民陪审员 林光英
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 翁奇震
附：
1、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。