浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终340号
上诉人（原审原告）：赵维倩，男，1958年10月2日出生，汉族，住浙江省建德市。
上诉人（原审原告）：赵毅媛，女，1947年2月2日出生，汉族，住浙江省建德市。
上诉人（原审原告）：赵三媛，女，1948年11月14日出生，汉族，住浙江省建德市。
三上诉人共同委托诉讼代理人：翁洪，浙江杭星律师事务所律师。
三上诉人共同委托诉讼代理人：张素娟，浙江杭星律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：赵绍焕，男，1926年6月15日出生，汉族，住浙江省建德市。
被上诉人（原审被告）：赵淳倩，男，1954年4月1日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人：楼林红，诸暨市暨阳街道法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陈伟忠，浙江新兴律师事务所律师。
上诉人赵维倩、赵毅媛、赵三媛因与被上诉人赵绍焕、赵淳倩农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681民初6379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人赵维倩、赵毅媛、赵三媛上诉请求：依法撤销原判，判令两被上诉人签订的《出卖房屋凭证》无效；本案一审、二审诉讼费用由两被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人赵淳倩受让案涉房屋行为系善意取得是错误的。一审法院将赵淳倩受让房屋的行为认定为善意取得没有事实和法律依据。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，本案案由是农村房屋买卖合同纠纷，涉及的是不动产。根据该条法律规定，应当进行物权登记，否则不发生效力。案涉房屋一直登记于被上诉人赵绍焕名下，并未进行变更登记，因此不发生物权效力，仅仅系存在债权。上诉人认为在不发生物权效力的情况下，也就不可能构成善意取得。此外，一审法院已经把案涉房屋认定为家庭共有财产，那么根据《中华人民共和国物权法》第97条的规定，买卖房屋的行为应当经全体共有人的同意。本案中显然仅有赵绍焕一人同意出卖房屋，上诉人认为赵绍焕仅是案涉房屋的一个共有人，其擅自决定出卖房屋的行为无效。退一步讲，从善意取得的相关法律规定来说，上诉人也认为赵淳倩受让房屋的行为不构成善意取得。一审法院未考虑到上诉人与被上诉人赵淳倩存在亲属关系这一实际情况，赵淳倩与上诉人系堂兄弟、姐弟关系，且赵淳倩自己的房屋与案涉房屋相邻。赵淳倩对上诉人的家庭情况十分了解。当时，赵维倩已经成年，一直从事木工工作，有稳定的收入来源，自建房系其一人出资所建。赵淳倩在庭审中也承认自建房屋系赵维倩所建的事实。但在第一次庭审中赵淳倩明确陈述在购买房屋之前并未告知赵维倩。根据农村风俗习惯，买房子是家中大事，赵维倩系家中唯一的儿子，赵淳倩应当告知赵维倩。况且赵淳倩在明知案涉房屋部分系赵维倩建造的情况下仍向其中一位共有人即赵绍焕购买房屋，且未告知其他共有人，因此，赵淳倩购买房屋并非是出于善意的，不构成善意取得。另，上诉人认为，根据《中华人民共和国物权法》第106条、物权法司法解释一第18条之规定，明确不动产必须进行物权转移登记才可以构成善意取得，并不是一审法院所称赵绍焕作为共有人之一，认可案涉房屋产权归赵淳倩所有即可认定为善意取得。本案案涉房屋仍登记于赵绍焕名下，并未进行物权变更登记，不符合善意取得的法律规定。上诉人对房屋出卖行为并不知情，直到案涉房屋拆迁时才知道赵绍焕将家庭共有财产的房屋出卖给赵淳倩。上诉人仅知道案涉房屋由赵淳倩在使用，并不知道房屋买卖的情况，而且赵绍焕系赵淳倩的亲叔叔，双方间存在特殊的亲属关系，上诉人也有理由相信该房屋仅仅系给赵淳倩使用。从赵晓平所做的陈述来看，其也未将房屋买卖的情况告知上诉人。一审法院仅仅从时间上来推测上诉人知晓房屋买卖情况也是不合理的。二、一审法院认定事实不清，本案并非同一集体经济组织内的房屋买卖行为。本案房屋买卖时赵绍焕及赵淳倩均非是集体经济组织成员，且买卖行为未征得集体经济组织同意。从上诉人提交的赵绍焕的户籍变化情况来看，赵绍焕签订《房屋出卖凭证》时已不是大唐镇水磨村村民，其户口已经变为城镇居民。赵淳倩也早在1980年前将户口迁至淳安，其户口为城镇居民。因此，双方在签订房屋买卖协议时，均不是大唐镇水磨村的成员。宅基地使用权具有成员权属性，只有村集体经济组织成员才可以享有。而且依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准。农村房屋买卖必然会涉及到宅基地，擅自向本集体经济组织以外的人员转让农村住房及宅基地使用权的行为，违反了集体经济组织的成员属性，应属无效。《房屋出卖凭证》上盖章的是诸暨市陶朱街道开元村民委员会，该委员会才成立5年左右时间，案涉宅基地之前一直属于大唐镇水磨自然村。《房屋出卖凭证》公章系赵淳倩事后通过其他方法补盖的。该房屋买卖行为违反了法律的强制性、禁止性规定，应属无效。
被上诉人赵淳倩答辩称，一、涉案房屋是否办理过户登记不影响买卖合同的效力。本案中应当适用《中华人民共和国物权法》第十五条之规定。上诉人混淆了不动产物权变更登记的效力和不动产物权的合同效力，没有区分不动产物权变动的原因与结果的关系。不动产物权的买卖或转让登记并不导致合同无效，合同是否有效，从双方签订之日就确定，房屋过户登记不是房屋买卖合同的生效要件而是物权的生效要件，不能因为没有办理过户登记而确认原买卖合同无效。上诉人在一审时的诉讼请求是确认双方之间的房屋买卖协议无效，而房屋买卖关系是一种债权关系，不是上诉人理解的物权关系，《物权法》第九条规定的是物权登记的效力而不是合同的效力。二、赵淳倩受让案涉房屋系善意取得。1、《中华人民共和国物权法》第106条规定了善意取得的三个条件，本案中赵淳倩与赵绍焕之间的买卖协议完全符合这三个条件。双方对案涉房屋以合理的价格转让及该房屋一直为赵淳倩一方占有、使用无异议，现对转让是否构成善意再作如下阐明：本案的转让标的是由二部分组成，一是赵绍焕、杨红彩从其父母处继承的一间又四分之三祖宅，二是在1980年以赵维倩、杨红彩、赵晓平三人名义审批建造的新房一间。对继承所得的一间又四分之三祖宅赵绍焕、杨红彩作为所有权人，当然可以作出处分，转让给赵淳倩是其所有权的体现。对新建房，赵淳倩认为是赵绍焕户的家庭共有财产，共有人应当包括赵维倩、杨红彩、赵晓平及建房的资金提供者赵绍焕，在赵绍焕与赵淳倩签订的《房屋出卖凭证》中已有赵绍焕、赵晓平、杨红彩三人的签字，占了共有人的四分之三。让当时在家的三个人全部签字，且赵绍焕、杨红彩是赵维倩的父母，而仅仅少了一个在外地工作的赵维倩，作为没有法律知识背景的赵淳倩一方已尽了最大的注意。根据最高院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释第15条之规定，如赵维倩认为案涉房屋转让不构成善意，应由其承担举证责任。上诉人在一审中除了说明其没有在转让协议上签字外，没有向法庭提交过任何受让人不构成善意的证据。三、涉案房屋的买卖发生在同一集体经济组织成员内部。一审中赵淳倩提交了赵淳倩的结婚证证明赵淳倩妻子边一萍一直是水磨村村民，赵淳倩受让房屋是代表赵淳倩户的，其作用也是用于家庭共同的生产经营活动。1995年审核登记在赵绍焕名下的房屋仍属于水磨村的农村宅基地，双方之间房屋的转让属于同一集体组织内的宅基地转让，合同有效。
赵绍焕提交书面答辩意见称：赵绍焕于1990年2月6日与赵淳倩签订了一份《出卖房屋凭证》，将大唐镇水磨村下新屋两间又四分之三弄房屋卖给赵淳倩。该凭证上出卖房屋人处的杨红彩是赵绍焕妻子，已与2006年去世。该凭证上签字并非杨红彩所签，是由赵绍焕代签的。在赵绍焕所卖的两间又四分之三弄房屋中有一间是砖混自建房，是由赵维倩申请建造并于1981年建造完成的。赵维倩当时是木工，有稳定的工资收入，所以赵绍焕在建房过程中并未向其提供过资金帮助。赵淳倩作为赵绍焕的亲属，且赵淳倩自身房屋与案涉房屋相邻，房屋的建造情况及案涉房屋是赵绍焕的家庭共有财产这些事实赵淳倩都是清楚的。因为赵绍焕当时将房屋卖给赵淳倩一事，未与赵维倩、赵毅媛、赵三媛协商，赵绍焕担心三人会有意见，因此一直未将房屋已经出卖给赵淳倩的情况告诉三人。而且赵维倩、赵毅媛、赵三媛均居住在建德多年，三人回诸暨的时间较少，也无法知道房屋买卖的情况，他们仅知道案涉房屋是赵淳倩在使用。直至2017年初因为案涉房屋需要拆迁，赵绍焕才将房屋出卖情况告知赵维倩、赵毅媛、赵三媛。此外，房屋拆迁后，赵绍焕并未拿到拆迁安置补偿款及其他因房屋拆迁所获得的利益。望法院依据事实和法律，作出公正判决。
赵维倩、赵毅媛、赵三媛向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认被告赵绍焕与被告赵淳倩签订的《出卖房屋凭证》无效；2、判令被告赵淳倩返还原告拆迁安置补偿款计人民币80万元。庭审中，三原告自愿撤回第二项诉请。
一审法院查明：被告赵绍焕与被告赵淳倩父亲赵祖焕系兄弟。被告赵绍焕与妻子杨红彩共育有三女一子，分别为赵毅媛、赵三媛、赵晓平、赵维倩。赵绍焕在原诸暨市有祖传砖木结构老屋一处。1980年7月，赵维倩以杨红彩、赵维倩等三人名义申请建造房屋，后经审批在该老屋旁新建砖混结构房屋一间。1990年2月6日，赵绍焕出具出卖房屋凭证一份，内容载明：我们（出卖房屋人）在大堂下新屋有楼房两间又四分之三衖，其中一间又四分之三衖为祖传砖木结构，一间为自建砖混结构，座东北，朝西南，左边与赵祖焕房相连，右边为道路，前面为赵水土房，屋后为赵淳倩房。我们因居住不便，自愿将此两间又四分之三衖楼房出卖给赵淳倩为业，双方议定房价为人民币玖仟伍佰元正。鉴于赵淳倩当时筹集资金困难，经双方协商同意，房款分两次付清，第一次当即付壹仟元，第二次捌仟伍佰元按银行存款利息计息，在90年10月之前本利一并付清。付款手续以卖方另出收据为凭。房屋成交之后不得反悔，特立此据。出卖房屋人赵绍焕亲笔杨红彩证明人：赵祖焕赵晓平。后被告赵淳倩于同年10月25日将购房款全部付清。虽案涉房屋已经出卖，但1995年通过审核的土地使用权人仍为赵绍焕。其房屋土地使用面积为80.89平方米、建筑总面积161.78平方米,四至为:东至赵祖焕屋共墙、南至路、西至路、北至路。2003年4月15日，赵绍焕出具证明一份，内容为：兹因原水磨村赵绍焕自有砖木结构楼房一间一弄，以及81年自建楼房一间，共两间一弄，于90年2月份卖给同村赵淳倩，房屋产权归赵淳倩所有。以后凡有办证事宜均应由现业主赵淳倩办理，以清转让手续。特此证明。证明人，房屋出卖人：赵绍焕2003年4月15日。2017年，被告赵淳倩与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，领取了部分拆迁补偿款。2017年5月，原告诉至法院。庭审中，赵晓平经询问表示自愿放弃有关权益，并不参加本案诉讼。另查明，被告赵淳倩妻子边一萍户籍所在地位于诸暨市。本案案涉房屋出卖后一直由被告赵淳倩占有、使用，直至2017年拆迁。
一审法院认为：本案案涉房屋系祖传房屋并在1980年改扩建，应属赵绍焕、赵维倩、赵毅媛、赵三媛等家庭共有财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。为保护善意第三人的合法权益，该法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。故本案的主要争议焦点为赵淳倩受让案涉房屋是否系善意取得？对此，根据上述法律规定，该院分析如下：第一，被告赵绍焕系三原告的父亲，1990年出卖房屋时赵维倩在外地工作，赵毅媛、赵三媛已经出嫁，赵晓平在出卖凭证中签名，根据农村风俗习惯，赵淳倩有理由相信赵绍焕对该房屋享有处分权，其系出于善意而购买房屋；第二，讼争房屋系二间又四分之三衖楼房，其中一间又四分之三衖为砖木结构，另一间为砖混结构，宅基地面积为80.89平方米、建筑总面积161.78平方米，出让价格为9500元，该价格在1990年同类房屋中应属合理；第三，赵维倩支付房款后长期占有、使用房屋，虽房屋土地使用权仍登记在赵绍焕名下，但赵绍焕在2003年再次出具证明明确“房屋产权归归赵淳倩所有”，“以后凡有办证事宜均应由现业主赵淳倩办理，以清转让手续”，可见赵绍焕认可案涉房屋产权归被告赵淳倩所有；第四，赵绍焕现仍在世，三原告与被告赵淳倩系堂兄弟姐妹关系，与赵晓平系姐弟关系，而赵晓平亦在出卖房屋凭证中签名，在农村买卖房屋系重大事件，三原告在出卖房屋后长达27年时间对此不知情显然不符合常理。综上分析，被告赵维倩从赵绍焕处受让案涉房屋系善意取得，应受法律保护。三原告另主张，案涉房屋买卖合同违反一户一宅的规定，依法应属无效。该院认为，现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，一户一宅规定属行政调整的范畴，并不影响涉案房屋买卖行为本身的效力。本案中，赵淳倩户系水磨村村民，其有权购买坐落在同一集体经济组织内的房屋，原告认为讼争房屋转让合同违反一户一宅禁止性规定，无相应的事实和法律依据，该院不予采纳。被告赵绍焕虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实已查清，本案依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告赵维倩、赵毅媛、赵三媛的诉讼请求。案件受理费80元，由原告赵维倩、赵毅媛、赵三媛共同负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，涉案《出卖房屋凭证》于1990年2月6日签订后，被上诉人赵绍焕即将涉案房屋交付给被上诉人赵淳倩使用至今，期间上诉人赵维倩、赵毅媛、赵三媛作为完全民事行为能力人，从未向被上诉人赵淳倩提出任何异议和主张权利，可推定其知悉并同意涉案房屋买卖事宜，上诉人赵维倩、赵毅媛、赵三媛主张被上诉人赵绍焕处分涉案房屋没有取得其同意，故案涉合同无效的上诉意见与日常生活常理不符，也与最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定不符。结合本案案情，被上诉人赵淳倩的妻子边一萍系原大唐镇水磨村村民，其有权购买坐落在同一集体经济组织内的房屋，被上诉人赵绍焕与被上诉人赵淳倩之间的房屋买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋买卖合同应认定有效。本案中，案涉房屋为农村自建房，不能办理房屋权属登记，原审法院适用善意取得相关法律规定处理本案，存在适用法律不当，但原审法院认定涉案房屋买卖合同有效，该实体处理得当，故可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人赵维倩、赵三媛、赵毅媛负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 靓
审判员 夏 鸿
审判员 李丹丹
二〇一八年三月二十六日
书记员 张青炀