乌鲁木齐铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）新7101民初337号
原告：骆洪利，男，满族，1958年6月2日出生，住新疆乌鲁木齐市高新技术产业开发区。
被告：乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司，统一社会信用代码：91650104099973944G，住所地新疆乌鲁木齐市新市区。
法定代表人：宁列英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾兵，新疆思拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔建军，男，汉族，该公司职员。
被告：乌鲁木齐铁路局，统一社会信用代码：91650000228595207L，住所地新疆乌鲁木齐市新市区。
法定代表人：单立军，该局局长。
委托诉讼代理人：于江，男，汉族，乌鲁木齐铁路局土地房产管理处职员。
委托诉讼代理人：桂向林，男，汉族，乌鲁木齐铁路局乌鲁木齐房产公寓段职员。
原告骆洪利与被告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司（以下简称秦凤恒信物业公司）、乌鲁木齐铁路局物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骆洪利、被告秦凤恒信物业公司委托诉讼代理人曾兵、崔建军，乌鲁木齐铁路局委托诉讼代理人于江、桂向林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骆洪利向本院提出诉讼请求：1、被告秦凤恒信物业公司退还原告装修保证金1000元、物业费926.80元；2、解除原告与被告秦凤恒信物业公司之间的《乌鲁木齐铁路局迎宾路路锦家园小区服务协议》（以下简称《服务协议》）；3、二被告按合同比例赔偿原告损失2000元；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年，原告购买了被告乌鲁木齐铁路局开发的集资房。2014年10月14日入住，原告入住时，被告乌鲁木齐铁路局在交房时强迫原告与被告秦凤恒信物业公司签订《服务协议》，并向被告秦凤恒信物业公司交纳了装修押金1000元及半年物业费926.80元。原告认为被告秦凤恒信物业公司向原告收取装修押金，不符合物业管理条例的规定，也被建设部明令所禁止，属于滥收费，应当退还原告；二被告强制原告签订《服务协议》，强制消费，违反了消费者权益保护法的规定，应当解除合同，并赔偿原告损失2000元。被告秦凤恒信物业公司没有物业收费资质和物业收费批准文件，所提供的服务没有达到住宅物业三级服务标准，擅自收取物业费用，属于违规违约。被告乌鲁木齐铁路局没有向原告出示房屋验收合格的文件，该房屋属于不合格房屋，前期产生的物业费应由被告乌鲁木齐铁路局负担，故被告秦凤恒信物业公司应当退还已收取的物业费。
被告秦凤恒信物业公司答辩称：一、原告请求解除与被告秦凤恒信物业公司的《服务协议》无事实和法律依据。解聘物业服务企业的权利只能由业主大会行使，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告签订服务协议后的三年内，没有向任何部门主张过撤销《服务协议》的请求，反而接受着被告秦凤恒信物业公司的服务，说明原告接受其与被告秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》。二、原告主张退还装修押金、物业费无请求依据。根据2013年1月1日执行的”新发改法规[2012]3088号”《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十七条的规定：”经业主（使用人）同意，物业服务企业可以收取保证金等担保性费用”。2014年10月14日，原告与被告秦凤恒信物业公司签订了《房屋装饰装修管理服务协议》（以下简称《装修协议》），该《装修协议》约定为维护公共设施、设备的完好，维护房屋结构安全，原告向被告秦凤恒信物业公司交纳装修安全保证金1000元，原告在《装修协议》上签字确认，并履约交纳了保证金，说明被告经原告同意收取的装修保证金不违反法律法规的规定。原告系路锦家园小区的业主，其应受到《前期物业委托服务协议》及《服务协议》的约束，应当依约交纳物业服务费。三、原告主张二被告赔偿原告损失2000元，没有事实和法律依据。
被告乌鲁木齐铁路局答辩称：一、原告以我局开发建设的房屋不合格为由，要求我局承担926.80元的物业费，没有事实和法律依据。我局开发建设的房屋经过了六方验收，符合房屋验收合格的标准，不存在房屋质量不合格的问题。二、我局不是物业服务协议的当事人，原告要求我局承担损害赔偿金2000元，没有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告有异议的证据，本院分述如下：一、原告提供《服务协议》一份，证明：1、原告未在该份服务协议上签名，该服务协议不生效；2、该服务协议没有约定有效期间；3、按照被告秦凤恒信物业公司营业执照上的显示，被告秦凤恒信物业公司达不到三级标准；4、服务协议的有效变更、解除不应当由开发单位和物业单位决定。被告秦凤恒信物业公司对该服务协议的真实性、关联性、合法性均不认可，认为这是一份空白服务协议，不是被告秦凤恒信物业公司与原告之间签订的服务协议。被告乌鲁木齐铁路局的质证意见与被告秦凤恒信物业公司一致。二、原告提供保证金收款收据一份，证明被告秦凤恒信物业公司收取了原告保证金1000元，属于滥收费。被告秦凤恒信物业公司对证据的真实性认可，但对证明的问题不认可。被告乌鲁木齐铁路局的质证意见与被告秦凤恒信物业公司一致。三、原告提供物业费收款收据一份，证明被告秦凤恒信物业公司收取了原告的物业费926.80元。被告秦凤恒信物业公司对证据的真实性和关联性认可，认为原告交纳物业费，是原告履行服务协议义务的体现，原告应当交纳物业服务费。被告乌鲁木齐铁路局的质证意见与被告秦凤恒信物业公司一致。四、原告提供照片一张，证明被告秦凤恒信物业公司于2015年在路锦家园小区内掩埋垃圾的情况，属于违法。被告秦凤恒信物业公司对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，认为原告未证明该证据的合法来源，也不能证明事件发生的时间、地点、什么人在做什么事，不能证明与本案的关联性。被告乌鲁木齐铁路局的质证意见与被告秦凤恒信物业公司一致。五、原告提供被告秦凤恒信物业公司办公大厅公示的照片、”乌发改医价[2014]140号”文件和《住宅物业服务标准》各一份，证明：1、原告居住的路锦家园小区是多层住宅，被告秦凤恒信物业公司按照高层收费标准收取物业费，并私自提高了物业服务等级；2、被告秦凤恒信物业公司与原告2014年签订的服务协议，按照2017年标准向原告收取物业费，不合法。被告秦凤恒信物业公司对证据的真实性认可，对与本案的关联性不认可，认为：1、照片拍摄于2017年公示的内容，而本案争议的时间为2015年1月至7月份的物业费问题，与本案没有关联性；2、对”乌发改医价[2014]140号”文件的真实性和关联性认可，该文件规定多层住宅及不带电梯的7层住宅为一档收费标准，高层住宅包括带电梯的普通住宅为一档收费标准。原告居住的路锦家园小区为带电梯的普通住宅，所以被告秦凤恒信物业公司按照文件的规定收取的物业费；3、对原告出示的《住宅物业服务标准》的真实性认可，称该标准3.2.3条是关于物业服务人员的要求，不是关于物业服务公司的要求。被告乌鲁木齐铁路局的质证意见与被告秦凤恒信物业公司一致。六、被告秦凤恒信物业公司提供《前期物业委托服务协议》和《服务协议》各一份，证明：1、2014年乌鲁木齐铁路局集资建房建设指挥部委托被告秦凤恒信物业公司为乌鲁木齐铁路局迎宾路路锦家园小区提供前期物业服务，后原告与被告于2014年10月14日签订物业服务协议，该协议内容不违反法律规定，合法有效，原告对物业协议无异议后签字确认；2、原告与被告之间存在合法有效的物业服务合同关系，不存在胁迫原告签字的情形。原告对证据的真实性认可，但认为：1、《前期物业委托服务协议》的第三条约定，被告秦凤恒信物业公司给其提供的是二级物业服务；第二十一条约定，《前期物业委托服务协议》服务期限自业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业委托服务协议终止，这份协议验证了我们业主与被告秦凤恒信物业公司签订的合同是无效合同；2、乌鲁木齐铁路局集资建房建设指挥部是临时机构，它只对建设工程负责，应当是物业公司与铁路局签订物业服务合同，而不是建设指挥部签订，其超越了权限；3、我们业主是受胁迫签订的物业服务合同，不签订服务合同物业公司不给钥匙。被告乌鲁木齐铁路局对证据真实性没有异议。七、被告秦凤恒信物业公司提供营业执照及资质证书各一份，证明被告秦凤恒信物业公司具有提供物业服务和收取物业服务费的资格。原告对该证据认可。被告乌鲁木齐铁路局对该证据的真实性认可。八、被告秦凤恒信物业公司提供迎宾路片区管委会兰亭社区证明一份，证明被告秦凤恒信物业公司自2015年起一直为原告居住的路锦家园小区提供物业服务至今，在提供物业服务期间只有少量居民向社区投诉或反映秦凤恒信物业公司提供的服务不符合协议的约定的情况，社区了解到的情况是居民对秦凤恒信物业公司提供的物业服务比较满意。原告对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。被告乌鲁木齐铁路局对该证据的真实性予以认可。九、被告秦凤恒信物业公司提供物业费收据及水费交费收据各一份，证明：1、原告于2014年10月14日依据《服务协议》的约定向被告秦凤恒信物业公司支付了2015年1月21日至2016年7月20日期间的物业服务费926.8元；2、原告认可和持续享受着被告秦凤恒信物业公司提供的物业服务。原告对该证据予以认可。被告乌鲁木齐铁路局对该证据予以认可。十、被告秦凤恒信物业公司提供《房屋装饰装修管理服务协议》及装修保证金收据各一份，证明被告秦凤恒信物业公司经原告同意，依约向其收取了装修安全保证金1000元。原告对证据的真实性予以认可，但认为原告房屋装修完毕后，被告应当退还，而其至今仍未退还。被告乌鲁木齐铁路局对该证据予以认可。十一、被告秦凤恒信物业公司提供”新发改法规（2012）3088号”文件一份，证明被告向原告收取装修保证金不违反规定。原告对证据的真实性予以认可，但认为被告秦凤物业收取装修保证金违法。被告乌鲁木齐铁路局对该证据予以认可。十二、被告乌鲁木齐铁路局提供工程竣工验收报告一份，证明乌鲁木齐铁路局开发的地窝堡西区集资建房（乌鲁木齐铁路局迎宾路路锦家园小区）经六方单位验收合格，不存在房屋质量不合格的情形，原告要求乌鲁木齐铁路局承担物业费的诉讼请求于法无据。原告对该证据不予认可，认为该证据是被告乌鲁木齐铁路局内部单位进行的物业交接的验收报告，属于内部资料，不具有法律效力。被告秦凤恒信物业公司对证据的的真实性、关联性、合法性均予以认可，认为被告乌鲁木齐铁路局按照法律的规定进行了工程验收，且验收单位符合国家有关规定。
根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年，原告购买了路锦家园小区（原配件厂西街）2栋10号的集资统建房，面积是102.98平方米。2014年10月14日，原告办理了入住手续，并与被告秦凤恒信物业公司签订了《服务协议》，该协议约定：物业名称为乌鲁木齐铁路局迎宾路路锦家园小区，物业类型为7层电梯住宅，小区服务质为达到《关于批准发布自治区工程建设标准〈住宅物业服务标准〉的通知》（新建标函[2013]14号）中物业服务三级报务的要求。小区服务收费采用包干制方式，按归业主拥有的物业建筑面积交纳。具体标准为多层带电梯住宅：1.50元/月·平方米。被告秦凤恒信物业公司受单位委托向原告代收水费，收费标准执行市物价部门统一定价。协议签订后，2014年10月14日，原告向被告秦凤恒信物业公司交纳了2015年1月21日起至2015年7月20日止六个月的物业服务费，计926.80元（102.98平方米×1.50元/月·平方米×6月）。同日，原告(甲方)与被告秦凤恒信物业公司（乙方）签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，并交纳了装修保证金1000元。该《房屋装饰装修管理服务协议》第一条：装饰装修申报登记，......（三）装饰装修验收：1、装饰装修施工完毕后，甲方应约同乙方共同进行查验；乙方仅负责对房屋结构、外观、消防是否存在违规改动，是否对相邻业主及房屋主体造成安全隐患，是否对共用管线、公共设施施备造成影响，是否存在违反相关法规行为等进行查验；若存在违规，乙方有权要求甲方限期整改；逾期，乙方有权采取合法的处理措施。2、验收合格后，甲乙双方在《装饰装修完工验收表》内签字认可。工程竣工180天后无违约、无赔偿时，由甲方凭装饰装修安全保证金收据及验收证明文件，到乙方物业服务中心全额无息退还所缴保证金。后原告房屋装修完毕，被告秦凤恒信物业公司与原告对原告装修的房屋进行了验收，被告秦凤恒信物业公司未提出整改意见，双方已验收完毕。2014年10月14日，2016年1月2日、2016年9月21日、2017年3月1日，原告先后向被告秦凤恒信物业公司交纳了代收水费99元、115.5元、115.50元、100.10元。2017年6月28日，原告以被强迫签订服务协议及交纳装修押金，违法收取费用为由，向法院提起诉讼，请求依法判决。
另查明，2014年7月8日，被告乌鲁木齐铁路局委托乌鲁木齐铁路局集资建房建设指挥部与被告秦凤恒信物业公司签订了路锦家园小区《前期物业委托服务协议》，由被告秦凤恒信物业公司为路锦家园小区提供物业服务。2014年9月22日，乌鲁木齐铁路局集资建房建设指挥部会同监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位、接管单位被告秦凤恒信物业公司对路锦家园小区的物业进行了工程竣工合格验收。
再查明，2014年5月16日，乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司经乌鲁木齐市工商行政管理局批准成立，法定代表人为宁列英，其资质等级为三级（暂定一年）。2015年11月20日，资质等级为国家三级。2017年5月3日，资质等级为二级。
本案的争议焦点为1、原告与被告秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》是否合法有效？2、被告秦凤恒信物业公司收取物业费是否符合法律的规定？3、被告秦凤恒信物业公司收取装修保证金是否符合法律规定及是否应当退还？4、二被告是否给原告造成了损失及损失数额的大小？
本院认为，一、关于原告与被告秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》是否合法有效的问题。
首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务项目纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，建设单位乌鲁木齐铁路局委托乌鲁木齐铁路局集资建房建设指挥部与被告秦凤恒信物业公司签订的路锦家园小区《前期物业委托服务协议》，对包括骆洪利在内的路锦家园小区的所有业主具有约束力，被告秦凤恒信物业公司据此为路锦家园小区业主提供的服务应受法律保护。其次，2014年10月14日，原告与被告秦凤恒信物业公司又签订了《服务协议》，该协议是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，亦为合法有效，双方当事人均应依约行使权利和履行义务。第三，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：”下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”及第五十五条：”有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”之规定，一方以欺诈、胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，变更或者撤销订立的合同，而原告与被告秦凤恒信物业公司于2014年10月14日订立《服务协议》至2017年6月28日立案之前，原告从未向人民法院或者仲裁机构提出过撤销该《服务协议》的请求，说明原告同意遵守合同约定的权利和义务，认可其与被告秦凤恒信物业公司之间订立的服务协议，且原告诉称”被告秦凤恒信物业公司强迫其签订《服务协议》，并收取物业费”的理由，未向本院提供与此相应的任何证据，本院不予以支持。综上，原告与被告秦凤恒信物业公司签订的《服务协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告骆洪利要求解除与被告秦凤恒信物业公司的《服务协议》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
二、关于被告秦凤恒信物业公司收取物业费是否符合法律规定的问题。
首先，2014年5月16日，乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司经乌鲁木齐市工商行政管理局批准，依法成立，成立之初资质等级暂定为三级；2015年11月20日，被正式核定资质等级为三级；2017年5月3日，被新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅核定资质等级为二级。其经营范围为物业管理、清洁服务及园林绿化。据此，被告秦凤恒信物业公司有提供物业服务的资质。其次，被告秦凤恒信物业公司受路锦家园小区建设单位乌鲁木齐铁路局的委托为路锦家园小区业主提供物业服务，并与包括原告在内的小区业主订立了《服务协议》，合同期内，被告秦凤恒信物业公司为包括原告在内的小区业主提供了物业服务，本案原告事实上也接受了物业服务，故原告应当承担支付物业费的义务。综上，被告秦凤恒信物业公司经依法批准从事物业服务，并向原告提供了物业服务，原告亦享受了被告秦凤恒信物业公司提供的物业服务，其向原告收取物业服务费，合法有据，原告理应向被告秦凤恒信物业公司交纳物业费，故原告要求被告秦凤恒信物业公司退还已交物业费926.80元的诉讼请求，本院不予支持。
三、关于被告秦凤恒信物业公司收取装修保证金是否符合法律规定及是否应当退还的问题。
2014年10月14日，原告与被告秦凤恒信物业公司订立了《房屋装饰装修管理服务协议》，双方通过合同的方式确定双方的权利、义务、责任及损坏公共财产的赔偿办法，原告并以交纳1000元房屋装修保证金的方式保障权利义务的正确履行，双方签字盖章，合同成立生效，是当事人的合同自治行为，对双方当事人具有约束力，且在合同成立一年期间内，原告未向人民法院或仲裁机构提出撤销的请求，说明原告在订立该合同时并未受到欺诈或胁迫，未违背原告的意志，被告秦凤物业向原告收取装修保证金是经过原告同意的，此不违反法律法规的规定，该协议合法有效。现被告秦凤恒信物业公司与原告已对原告装修的房屋进行了装饰装修验收，被告秦凤恒信物业公司未对原告装修的房屋提出异议，被告秦凤恒信物业公司应当依据《房屋装饰装修管理服务协议》的约定退还原告装修押金1000元，故原告要求被告秦凤恒信物业公司退还装修押金1000元的诉讼请求，本院予以支持。
四、关于二被告是否给原告造成了损失及损失数额的大小的问题。
首先，被告乌鲁木齐铁路局提供的《工程竣工验收报告》证明路锦家园小区楼宇工程经过了六方合格验收，乌鲁木齐铁路局并依据相关法律法规委托被告秦凤恒信物业公司为路锦家园小区业主提供物业服务，其对路锦家园小区楼宇的开发建设工程不存在过错。其次，被告秦凤恒信物业公司被工商行政管理部门依法批准提供物业服务，并依据其与原告订立的《服务协议》向原告提供了物业服务，原告亦享受了被告秦凤恒信物业公司提供的物业服务，被告秦凤恒信物业公司在物业服务过程中不存在过错。第三，原告要求二被告赔偿损失2000元，根据”谁主张，谁举证”的原则，原告应当举证证明其产生了损失及损失数额的大小，且与二被告具关联性，但原告未举证证明其主张。据此，对原告要求二被告赔偿损失2000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条；《物业管理条例》第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告骆洪利装修保证金1000元；
二、驳回原告骆洪利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，原告骆洪利已预交，原告骆洪利负担37.27元，被告乌鲁木齐秦凤恒信物业服务有限公司负担12.73元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于乌鲁木齐铁路运输中级法院。
审 判 长 高宪伟
审 判 员 马 静
人民陪审员 张惠芳
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 罗明晶