贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1763号
上诉人（一审被告）：贵州佰杰房地产开发有限公司岑巩县分公司，统一社会信用代码为91522626594199458W，营业场所为岑巩县新兴大道中段47号。
负责人：娄作福，该公司董事长。
被上诉人（一审原告）：杨俊，男，1979年3月18日出生，侗族，高中文化，个体经营者，贵州省岑巩县人，住岑巩县。
上诉人贵州佰杰房地产开发有限公司岑巩县分公司（下称佰杰公司）因与被上诉人杨俊商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省岑巩县人民法院作出的（2017）黔2626民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组织合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
佰杰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一、被上诉人房款未缴清，上诉人有先履行抗辩权。被上诉人称其通过Pos机向上诉人支付了购房款200000元，但上诉人并未收到，故上诉人在未收到被上诉人应支付的购房款前，有权拒绝履行为其办理房产证的义务。被上诉人未能提已支付款项的相关证明材料。一审在未查明款项支付的情况下，从被上诉人已入住等事实进行推论被上诉人已履行付款义务，违背客观事实。二、被上诉人应缴税负未缴清，上诉人无法办理房产过户。被上诉人至今未缴纳房产过户的税负，即使被上诉人支付了上述提到的购房款，其不缴纳应由其承担的税负，上诉人仍然无法为其办理房产过户。一审依据并未就税负进行约定的《补充协议》认定该税负应由上诉人承担，违背客观事实。三、《补充协议》并非上诉人真实意思表示，而且一是原告亦未能证明该协议签订在《购房欠款协议》之后，能够代替掉原《购房欠款协议》的约定。在两个协议冲突的情况下，一审法院应当在充分考虑协议的签订背景、过程、前后协议间的冲突及协议用印签字等要素后进行综合判断和选择适用。然而一审法院跳过对两份协议进行效力认定，直接确认双方履行的是《补充协议》，有违裁判逻辑。四、上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》已就逾期办证违约金进行了约定，一审法院不考虑双方的有效约定，而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条进行裁判，有违客观事实。五、一审法院分担诉讼费有误。被上诉人一审的诉请违约金为101901元，根据一审判决确定的违约金计算方法确认的违约金为13112元，占被上诉人诉求的12.8%，上诉人不应对被上诉人一审未支持的诉讼请求承担诉讼费用。
杨俊辩称：一、上诉人以答辩人“未缴房款，上诉人有先履行抗辩权”的上诉理由不能成立。双方签订的《商品房买卖合同》、《购房欠款协议》、《补充协议》系双方的真实意思表示。答辩人依约支付了购房首付款，又后支付了尾款200000元，上诉人收到答辩人的全部购房款后，于当日将房屋钥匙交给答辩人。《购房欠款协议》中明确约定，答辩人逾期不付余款200000元，前期首付款不予退还。如果答辩人未支付购房款，上诉人怎么会向答辩人交付房钥匙？二、上诉人称“答辩人未缴办证的税负，才无法办证”的上诉理由不能成立。《购房欠款协议》、《补充协议》都约定：“甲方承诺房产证于2016年5月30日之前无条件办理，该商品房的房产证交给乙方，办理房产证所产生的一切费用由公司承担。”根据该约定，缴税义务在上诉人，而非答辩人，答辩人的义务只是向上诉人提供办证的所有个人材料。三、上诉人称“《补充协议》并非上诉人真实意思”的上诉理由不能成立。《购房欠款协议》强调的是上诉人的权利，《补充协议》强调的是上诉人的义务。上诉人将房屋出售给答辩人是其真实意思表示，为了达到出售目的，制定了约定买受人的严格条款，同时也为了表示诚意制定了约束自己的条款。上诉人在违约之下，只强调自己的权利，不履行自己的义务是得不到法律支持的，也违背了诚实信用的基本原则。综上，一审判决认定事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
杨俊向一审法院起诉请求：1、佰杰公司按《补充协议》约定为杨俊办理房屋产权证，费用由佰杰公司承担；2、佰杰公司按《补充协议》约定支付杨俊违约金101901.00元。
一审法院认定事实：2011年12月2日，杨俊向佰杰公司支付了房号为8-2的认筹金80000.00元。2012年5月18日，杨俊与佰杰公司签订了《商品房预售合同》，合同约定佰杰公司将位于岑巩县滨河路上段北侧滨江大厦8-2号房以362101.00元出卖给杨俊，首期房款109101.00元，余款253000.00元以银行按揭支付。约定全部购房款进入出卖人账户后，于2013年12月31日前交付房屋。合同签订当日，杨俊将29101.00元支付佰杰公司，前期交纳的认筹金80000.00元自动转为首期房款。因杨俊不具备办理银行按揭贷款的条件，2015年12月1日，杨俊与佰杰公司签订了《购房欠款协议》，协议约定杨俊已支付房屋首付款109101.00元，下欠佰杰公司200000.00元，于2016年1月24日付清，逾期佰杰公司不予退还杨俊已支付的首付款，付清后，佰杰公司承诺于2016年5月30日前无条件为杨俊办理房产证，所产生的一切费用由佰杰公司承担。另外，杨俊还与佰杰公司签订了一份《补充协议》，该协议约定杨俊分期付款，余款200000.00元于2016年1月21日支付，同年5月30日前佰杰公司无条件办理杨俊的房产证，办理房产证所产生的一切费用由佰杰公司承担。如违反合同规定，将承担违约金101901.00元。杨俊支付购房余款后，佰杰公司将岑巩县滨河路上段北侧滨江大厦8-2号商品房钥匙交给杨俊，同年6月杨俊装修后入住。另查明，杨俊与谷安琼系夫妻关系，谷安琼于2016年1月21日通过银联POS消费支付了200000.00元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，杨俊与佰杰公司签订了《商品房预售合同》，对购买房屋的价格、付款方式、付款日期及违约责任等进行了约定，后双方又签订了《购房欠款协议》、《补充协议》，对原签订的《商品房预售合同》进行了补充、变更和完善，是双方意思的真实表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。佰杰公司提出杨俊没有证据证明其已交纳了全部购房款而有权拒绝办理产权证的意见，综合双方合同约定2016年1月21日交清余款200000.00元、在同日原告妻子谷安琼通过银联POS消费200000.00元、并取得了商品房钥匙，以及原告对房屋进行装修后入住近一年，佰杰公司从未向杨俊进行过欠款追讨的事实。据此，佰杰公司以此提出有权拒绝办理产权证的理由显然不合常理，也不充分。佰杰公司辩称原告杨俊未交纳房地产交易税费而有权拒绝办理产权证的理由，因双方在补充协议中已明确约定无条件办理产权证，所产生的一切费用由佰杰公司承担，佰杰公司以此提出有权拒绝办理产权证的理由不成立。佰杰公司提出《补充协议》内容不符合正常交易逻辑，显失公平，且与客观事实不符的意见，因未能提证据证实，一审法院不予支持；提出载明的首付款101901.00元与实际支付的首付款109101.00元不一致的意见，结合《购房欠款协议》中对房屋总金额、欠款、违约责任等描述，该处书写的不一致并不能影响和否认合同其他条款的效力。本案中，双方约定在2016年5月30日前为杨俊办理不动产权证书，因此，佰杰公司理应按照合同约定为杨俊办理不动产权证书，并承担办理不动产权证所产生的全部费用。佰杰公司未按约定全面履行，应承担违约责任，双方约定违约金为101901.00元，但佰杰公司提出双方约定的违约金过高，要求调整违约金数额。因杨俊未能提供证据证实佰杰公司逾期未办理不动产权证书给其造成了其他损失，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，由于出卖人的原因，买受人未在期限届满取得房屋权属证书，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，佰杰公司逾期未给杨俊办理不动产权证书，违约金可按已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方约定办理不动产权证书的最后期限为2016年5月30日，因此，佰杰公司逾期办理不动产权证书的违约责任期限应从2016年5月31日起计算至本案立案之日（即2017年4月12日）止为宜。
综上所述，杨俊要求佰杰公司按照合同约定办理不动产权证书，并承担办理不动产权证书所产生的全部费用，并支付违约金的诉讼请求部分符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决为：一、被告贵州佰杰房地产开发有限公司岑巩县分公司于本判决生效之日60日内为原告杨俊办理位于岑巩县滨河路上段北侧滨江大厦8-2号房屋不动产权证书，并承担办理不动产权证书所产生的全部费用；二、被告贵州佰杰房地产开发有限公司岑巩县分公司于本判决生效之日十日内支付原告杨俊逾期办证违约金（以309101.00元为基数，从2016年5月31日起至2017年4月12日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）；三、驳回原告杨俊的其他诉讼请求。案件受理费2338.00元，减半收取计1169.00元，由被告贵州佰杰房地产开发有限公司岑巩县分公司负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。
本院认为，上诉人作为房开商，将房屋售出是其最终目的；被上诉人作为买受人，购买商品房均会慎重选择。被上诉人支付首付款109101元后，因不具备办理银行按揭贷款条件，方与上诉人签订《购房欠款协议》和《补充协议》，并制定了高额的违约金，说明被上诉人并无退房的意思表示。约定付款之日，被上诉人之妻通过POS机消费200000元，上诉人当日向被上诉人交付房屋钥匙，此后被上诉人对房屋进行装修入住，上诉人无任何异议，足以证明被上诉人已全部履行付款义务。上诉人以未收到被上诉人支付的200000购房款为由，有权拒绝办理产权证的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。
上诉人清楚办理房屋产权证，必须发生税负，对此上诉人是清楚的，但在与被上诉人签订的补充协议中，却明确定约定由上诉人无条件办理产权证，所产生的一切费用由上诉人承担。说明上诉人愿意为买受人承担办证所生产的包括税费在内的一切费用。上诉人以“一切费用”未对税费进行约定为由，未予被上诉人办理房产过户的行为，即有违诚实信用原则，也构成违约。故此上诉理由，本院不予支持。
本案所涉的《购房欠款》和《补充协议》，均约定有双方的权利义务以及违约责任，该两份协议的目的是为了房屋交易的完成，上诉人以并非其真实意思表示作为上诉理由，无法律依据，本院不予支持。
由于上诉人的行为违约，应当向被上诉人支付违约金，一审中上诉人以违约金过高，请求调整，一审以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算上诉人承担的违约金，并无不当。
人民法院确定诉讼费用的负担，适用由败诉人负担原则。一审调整上诉人应承担的违约金数额，并未说明上诉人在本案中胜诉，一审将减半收取的案件受理费1169元，由上诉人全部承担，正确。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2338.00元，由上诉人贵州佰杰房地产开发有限公司岑巩县分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑厚祥
审 判 员 沈 智
审 判 员 李南楠
二〇一七年十一月六日
法官助理 杨 建
书 记 员 赵艳萍