北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4180号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中信房地产有限公司，住所地北京市西城区四平园9号。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张璨，北京市天元律师事务所律师
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄文强，男，1973年9月2日出生。
委托诉讼代理人：徐骥，江西豫章律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许艺，江西豫章律师事务所律师。
上诉人北京中信房地产有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人黄文强商品房预售合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初22363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中信公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判黄文强向中信公司支付《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y×）及《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y××）所涉购房款11277378元；2.诉讼费用由黄文强承担。事实和理由：一、黄丽华代黄文强所付1700万元购房款的支付时间发生在两份预售合同签订之前，且其实际的付款金额不同于合同约定的首付款金额，证明其行为是代胡某与江西双云建筑工程有限公司进行的付款。二、对于黄文强欠付的购房款金额，应结合本案两份预售合同及胡某、江西双云建筑工程有限公司所签订的预售合同综合加以认定。
黄文强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意维持一审判决。
中信公司向一审法院起诉请求：1、判令解除中信公司与黄文强双方签订的合同编号为Y×及编号为Y××的两份《北京市商品房预售合同》；2、判令黄文强配合中信公司办理编号分别为Y×及编号为Y××的两份《北京市商品房预售合同》注销手续；3、判令黄文强支付上述两份合同违约金分别为163639.47元及174681.87元；4、黄文强承担诉讼费用。
黄文强向一审法院提起反诉请求：1、判令中信公司继续履行编号为Y×及编号为Y××的两份《北京市商品房预售合同》；2、判令中信公司向黄文强交付北京市西城区××危改小区3号地3-4#1层118号及119号房屋，且协助黄文强办理该上述涉案房屋的所有权登记手续；3、反诉费用由中信公司承担。
一审法院认定事实：2013年7月4日，中信公司作为出卖人，黄文强作为买受人，双方签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y×）（以下简称预售合同），约定中信公司将西城区××3号地3-4#住宅楼1层118号（以下简称118号房屋）出售给买受人，该商品房的用途为商业，预测建筑面积共276.52平方米，其中，套内建筑面积263.48平方米，按照套内建筑面积计算，房屋总价款12710517元。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在90日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日（该日期应当与上述条款中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2014年10月15日前向买受人交付该商品房。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记或买受人同意委托出卖人指定的有相应资质的代办机构向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1200元人民币。同日，双方在合同附件五付款方式及期限中约定，按揭贷款方式付款，约定买受人应于签署《预售合同》时（即2013年7月4日），向出卖人支付不低于总房款50.04%的购房首付款即6360517元，剩余未支付款项为商品房总价款的49.96%计6350000元，由买受人向银行申请贷款。买受人贷款的具体数额和具体年限以贷款银行最后审批并发放之数额为准。买受人应与贷款银行于2013年7月31日前确认完毕最终贷款金额，若银行批准之贷款金额低于买受人申请金额，买受人应在2013年7月31日前向出卖人付清差额部分的购房款。否则视为逾期付款，买受人应按《预售合同》第十一条承担违约责任。若买受人按本附件第3条第1款的约定向银行或银行委托的代理机构申请贷款，但买受人未获得银行预审通过，或被银行驳回，或买受人未办理完毕贷款放款手续，或贷款银行未通知出卖人买受人申请的贷款已通过审批的，则买受人必须在2013年7月31日前与出卖人另行协商变更付款方式，并按协商确定的时间和方式支付房款；如买受人逾期办理付款变更手续的，则视为买受人选择一次性付款方式，买受人应在2013年7月31日前向出卖人支付未付的全部购房款，逾期则按《预售合同》第十一条之规定承担违约责任。同日，中信公司作为出卖人与买受人黄文强就西城区××3号地3-4住宅楼1层119号（以下简称119号房屋）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y××），约定预测建筑面积共292.49平方米，其中套内建筑面积278.7平方米，按照套内建筑面积计算，房屋总价款13444595元。双方就该房屋的付款方式逾期付款责任、交付条件等其他约定与《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y××）一致。
另查，2013年4月27日，黄文强之妻黄丽华通过银行转账的方式向中信公司支付4000000元，交易备注为黄文强购房款；2013年4月28日，黄丽华通过银行转账的方式又向中信公司支付3000000元，交易备注为黄文强购房款；2013年6月17日，黄文强之妻黄丽华再次通过银行转账的方式向中信公司分两笔各支付了5000000元，备注为北京购房款。
经一审法院至北京市国土资源局西城分局调取北京市西城区××3号地3-4#住宅楼1层118号、119号房屋的产权登记材料，经核对118号房屋现地址为北京市西城区××1号院1号楼118号，建筑面积257.57平方米，套内面积244.92平方米；119号房屋现地址为北京市西城区××1号院1号楼119号，建筑面积273.54平方米，套内面积260.10平方米。
再查，双方就房屋价格及支付情况如下：中信公司主张118号房屋在扣除面积补差款后房价款金额为11815166元，119号房屋在扣除面积补差款后房价款金额为12547324元，黄文强主张向中信公司支付上述两房屋购房款共计1700万元，中信公司主张黄丽华代为支付的1700万元，并非仅涉案房屋价款还包括其代为支付江西双云建筑工程有限公司及胡某所购房屋的价款，中信公司主张涉案两套房屋尚有11277378元未支付，并提交了发票记账联、收款明细。黄文强对于中信公司提交的上述发票真实性认可，但对收款明细存有异议，收款明细系中信公司单方出具，对于中信公司提交其中有关案外人的发票认为与案件无关，主张并不存在黄文强与案外人相互代为支付购房款的情况，并于诉讼过程中提交黄丽华出具的《情况说明》，证明其分别于2013年4月27日、2013年4月28日及2013年6月17日分四笔向中信公司转款共计1700万元，均系其代黄文强支付的合同编号为Y×及Y××号房屋的购房款，并且黄丽华表示“不存在任何第三人向北京中信房地产有限公司支付购房款之情形且本人与胡某、江西双云建筑工程有限公司并不相识”。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
黄文强作为买受人与出卖人中信公司签订Y×号《北京市商品房预售合同》，购买北京市西城区××3号地3-4#住宅楼1层118号（现地址：北京市西城区××1号院1号楼118号）；同时双方签订Y××号《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买北京市西城区××3号地3-4#住宅楼1层119号（现地址：北京市西城区××1号院1号楼119号），因双方均表示黄文强已支付款项无法区分上述各自合同所对应已支付款项，故一审法院对上述两份合同一并审理。因上述合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方约定黄文强如逾期办理银行贷款的，应当在2013年7月31日前向出卖人支付未付费的全部购房款。黄文强未能按照上述《预售合同》约定将贷款事宜办理完毕，故中信银行自买受人逾期付款超过90日后，可以行使合同解除权。黄文强并未催告中信公司行使解除权的情况下，中信银行应当在解除权发生之日起一年内行使，故中信银行应当在2013年10月29日起之后的一年内行使解除权。但中信公司提交的证据不足以证明其在上述期间内向黄文强行使解除权，中信公司的合同解除权因逾期不行使而消灭，同时，庭审中，黄文强同意继续履行合同并支付剩余购房款，故一审法院对于中信公司要求解除双方之间上述《预售合同》并办理《预售合同》注销手续的诉讼请求不予支持。中信公司所主张的违约金系基于因黄文强违约导致合同解除所约定的违约责任，因中信公司解除权已消灭，故其以合同解除为由要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院不予支持。
关于黄文强尚需交纳的购房款金额，因黄丽华代为支付款项共计17000000元，黄文强主张上述款项均系其购买涉案的两套房屋，并出具其妻子黄丽华的书面证明，故一审法院认为黄文强已付购房款为17000000元，尚有7362488.90元未支付；中信公司主张黄文强已支付的上述款项中包含为案外人所购其他房屋的购房款，且亦有案外人为涉案房屋代为付款的情况，但黄文强对除黄丽华外的他人支付涉案房屋款项行为不认可，中信公司所提交的证据不足以证明其上述主张，诉讼过程中，黄文强请求一并支付剩余购房款于2017年11月16日向一审法院提存剩余房屋价款7362488.90元，故一审法院对于黄文强要求继续履行合同的反诉请求予以支持，并对剩余购房款一并处理，中信公司亦应向黄文强交付涉案房屋并协助黄文强办理房屋所有权登记手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、自判决生效之日起十日内，黄文强向北京中信房地产有限公司支付《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y×）及《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y××）所涉购房款七百三十六万二千四百八十八元九角；二、自判决生效之日起十日内，北京中信房地产有限公司继续履行《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y×），协助黄文强办理北京市西城区××1号院1号楼118号（合同地址：北京市西城区××3号地3-4#住宅楼1层118号）房屋的所有权登记手续，并将该房屋交付黄文强；三、自判决生效之日起十日内，北京中信房地产有限公司继续履行《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y××），协助黄文强办理北京市西城区××1号院1号楼119号（合同地址：北京市西城区××3号地3-4#住宅楼1层119号）房屋的所有权登记手续，并将该房屋交付黄文强；四、驳回北京中信房地产有限公司的全部诉讼请求。
二审中，经本院审核中信公司提交的证据不属于新证据，本院不予采纳。另本院当庭通过与黄丽华微信视频联系，就黄丽华于2017年11月8日向一审法院出具的《情况说明》的真实性进行了核实，黄丽华认可《情况说明》的真实性并再次表示其不认识胡某与江西双云建筑工程有限公司，不存在代任何第三方向中信公司支付购房款的情形。经审查，一审法院查明的黄丽华出具的《情况说明》文字上有遗漏，应为“不存在代任何第三方向北京中信房地产有限公司支付购房款之情形且本人与胡某、江西双云建筑工程有限公司并不相识”。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：黄丽华是否存在代第三方向中信公司支付购房款的事实。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。中信公司上诉主张黄丽华代黄文强所支付的1700万元购房款中有2327391元是代胡某支付，有4841283元是代江西双云建筑工程有限公司支付。黄文强对此不予认可并主张该1700万元全部用于支付涉案两套房屋的购房款。经本院核实，黄丽华表示其支付的1700万元系代黄文强支付的购房款，不认可代第三方向中信公司支付购房款的事实。根据中信公司目前提供的证据，本院无法认定黄丽华代第三方向中信公司支付购房款的事实，故本院对中信公司的上诉理由不予采信。双方当事人对一审法院其余事实的认定及处理均无异议，本院对该部分实体处理结果予以维持。
综上所述，中信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63338元，由北京中信房地产有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 蒋春燕
审判员 赵文军
审判员 王艳芳
二〇一八年四月二十五日
书记员 程 飞