上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初12566号
原告(反诉被告)：王绪田，男，1979年5月14日生，汉族，住江苏省邳州市。
委托诉讼代理人：孙倩，上海运帷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘奇，上海运帷律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李盛，男，1978年5月13日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
原告王绪田与被告李盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙倩、刘奇，被告的委托诉讼代理人汪世雄到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租赁保证金3,000元(人民币，下同)及2016年12月5日至2017年6月4日期间的已付房租45,000元；2.判令被告支付原告因租赁物被拆除造成的形成附合的装饰装修物损失110,000元；3.判令被告支付原告因租赁物被拆除造成的搬迁损失33,000元(该诉请是指合同不能继续履行之后原告被迫搬离产生的搬迁费用，金额系估算，若需评估，原告愿意申请)；4.判令被告支付原告因租赁物被拆除造成的停业损失72,000元(该诉请是指原告寻找新的场地到实际搬迁大概有三个月时间不能经营，产生了经营损失，金额也系估算，若需评估，原告也愿意申请)；5.判令被告赔偿原告因租赁物被拆除造成的租金差价损失99,064.59元(该诉请是指原告另租场地所产生的租金价差损失)；6.判令被告支付原告违约金5,000元。诉讼中，原告自愿撤回了诉请4、5，但表示保留诉权。事实和理由：2015年7月1日，原、被告签订《房屋(营业房、商铺)租赁协议书》(以下简称系争合同)，约定由被告将位于上海市松江区洞泾镇沪松公路XXX号(砖桥贸易城三区六栋)一楼区门卫1(以下简称涉案房屋)出租给乙方经营轻钢龙骨批零。租期为2014年12月5日至2017年12月4日。租金为7,084元/月，每半年一付。原告为更好经营，花费巨额资金对承租的房屋进行了装修，且在商铺显著位置设置了广告牌。松江区政府相关部门于2016年11月22日开始整顿市场，整个市场于2016年12月30日停止经营，严重影响了原告的正常经营，原告现已停业，损失巨大。因搬迁及寻找新的商铺投入了大量人力、物力。原告多次找被告交涉，被告均以正在和政府商谈为由拒不解决。原告认为，双方之间是租赁关系，被告理应保证原告对租赁物的正常使用，但却因第三方原因导致原告停业，被告理应担责。且被告因此拆迁必然会获得相应的补偿，其中也必然包含对所涉商铺租户的补偿。被告既不解决原告的问题，也不允许原告参与拆迁商谈，原告的利益无法得到保障。无奈提起诉讼。
被告辩称，原告的诉请缺乏事实和法律依据，故不同意。首先，涉案房屋所在建筑的产权系被告与其母亲劳俊瑾共有，劳俊瑾对系争合同也是确认的。2016年11月22日，政府开始通知要对洞泾镇砖桥贸易城开展拆违整治活动，并要求市场内的所有租户搬离。被告告知政府，其对涉案房屋在内的建筑拥有合法产权证，租户也有营业执照，故该建筑并未被拆除。其次，在系争合同履行中，被告一不存在违约行为，二未单方解除合同，也从未要求原告迁出涉案房屋，反而是本案原告欠付租金，导致违约。再次，本案中不存在拆迁，更没有原告所称的拆迁利益。原告不能把相关政府部门的行为归责于被告。最后，原告是否搬离以及何时搬离，被告不清楚，原告并未向被告交还涉案房屋。
被告向本院提出反诉请求：1.判令原告立即将涉案房屋返还被告；2.判令原告支付被告使用费(按月租金7,084元/月的标准，从2017年6月5日计算至实际返还房屋之日止)。事实和理由：合同履行过程中，原告仅将租金付至2017年6月4日，此后再未付过租金，故提起反诉。
针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告全部反诉请求。第一，原、被告之间签订的租赁协议合法有效。第二，2016年10月起，涉案房屋已被停水停电，且2016年11月时整个市场也已关闭，原告已无法继续使用涉案房屋。第三，原告已于2016年12月30日搬离并将涉案房屋返还给被告，未再继续使用。第四，原告无违约行为，不应支付违约金。
本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋的来源和权属
案外人上海兴家建筑装潢材料有限公司于2004年7月2日登记为包括涉案房屋在内的上海市松江区洞泾镇砖桥村第13幢房屋(以下简称该房屋)权利人。
2014年7月22日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具(2013)绍越执恢字第244-3号执行裁定书，确认将该房屋及第三层自搭无证加层房屋及相应的土地使用权等归李盛、劳俊瑾所有，财产权自裁定送达李盛、劳俊瑾时转移。
(2014)松民三(民)初字第3284号生效民事判决书确认李盛、劳俊瑾与案外人戴杨斌之间的租赁合同关系于2014年10月11日解除。嗣后，李盛、劳俊瑾向戴杨斌收回了涉案房屋。
本案诉讼中，被告提供2014年10月25日原告与戴杨斌之间签订的《房屋(营业房、铺位)租赁协议书》一份，证明在被告接收涉案房屋之前，原告就对此房屋与戴杨斌签订了租赁合同，租期从2014年12月5日至2017年12月4日、租赁保证金3,000元，等。原告对此表示确认。
诉讼中，被告提出，涉案房屋无合法建造手续，故认为系争合同无效。但被告同时称，其当时按现状接收了涉案房屋，接收后未再进行过改扩建，该涉案房屋面积未纳入房屋产证面积，但在上海市房地产权证的所附宗地图上有体现，只不过现有形状与宗地图所列形状有出入。综上，关于系争合同效力问题，被告最终表示由法院裁决。而诉讼中，原告坚持认为系争合同有效。
二、系争合同的签订及履行事宜
2015年7月1日，原告作为乙方(承租方)与被告作为甲方(出租方)签订系争合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营轻钢龙骨批零，租期为2014年12月5日至2017年12月4日，乙方于合同签订之日向甲方缴清保证金3,000元；租金每月7,084元，按半年支付给甲方42,500元，一年租金为85,000元。先付后用，乙方应于使用商铺前五天付清，逾期未交者，按日补交所欠租金2%的滞纳金，超过十日未交者，按违约处理，甲方有权采取封门自行收回房屋。为崇尚契约精神故另设定违约金5,000元，任何违约方需自觉赔偿对方。合同另对其他相关事宜进行了约定。
诉讼中，双方各自提交的系争合同版本略有不同，主要差异在于原告提交的合同中，甲方落款处的下方有手写字体列明“补充协议：甲方承诺从2016年11月1日起把乙方门面房对应的西边场地以月租1000元、50㎡租给乙方”、“甲方代表：何某某”、“2016.11.21号”等内容。对此，原告称，该“补充协议”系案外人何某某代表被告与原告所签的系争合同的补充条款，何某某自称系被告的表哥，负责管理租赁物。被告否认该“补充协议”系原、被告所签，并认为与本案无关。
关于租金，诉讼中双方确认，原告已将租金付至2017年6月4日，最晚一次付款是2016年12月28日通过银行转账支付45,000元。
关于保证金，诉讼中，被告称，原告诉称的3,000元保证金，实际上是付给戴杨斌的。被告虽未收到，但认可该钱款，本案中要求抵扣使用费。
关于涉案房屋返还问题，诉讼中，原告称其于2016年12月30日搬离并向原告返还了涉案房屋。被告对此不予认可，并坚称涉案房屋仍在原告控制之下。鉴于双方对此争议较大，本院一方面指定期间要求原告补强提供证据。另一方面，为了防止损失进一步扩大，本院于2018年1月8日主持双方就涉案房屋交付事宜进行谈话，被告同意于当日接收涉案房屋，但若涉案房屋内存在有原告遗留物品，视为原告放弃权利，其可自由处置。原告对此并无无异议。
诉讼中，为证明被迫搬离及搬离时间，原告提供了：1.2016年11月22日洞泾镇区域环境综合整治推进领导小组办公室发出的告知书一份，证明该办公室告知砖桥贸易城市场将在2017年1季度全部关闭，要求所涉经营户最迟于2016年12月30日与各市场方或出租人签署协议并按约定搬离。而被告在明知政府要关闭市场的情况下，仍收取了原告所付的租金，足以说明被告不顾政府要求。被告对于该份证据的真实性没有异议，但认为从内容上看，系政府相关部门进行环境综合整治，并非征收或者拆迁。涉案房屋不在整治之列，原告完全可以依法经营。2.2016年7月22日上海洞泾资产经营管理有限公司发给案外其他业主的通知，系张贴在市场内。结合上述证据1，综合证明2016年7月至2016年11月政府持续督促租户搬迁、关闭市场。被告称其未看到该通知，真实性无法确认。3.洞泾整治办、洞泾整治前线微信公众号发表的一篇名为“洞泾贸易城市场今天正式关闭”的报道性文章，大意为整个洞泾贸易城于2017年1月28日0点被停水停电，市场内的商铺已大部分搬离，空地上也都堆起了围墙。按照整治推进计划，自1月28日起关闭整个贸易城市场后，3月将正式开启贸易城清拆工作，预计于5月底之前全面完成。且从该文章所附照片可以看出相关部门在贸易城设置了关卡、筑起围墙、派员24小时巡逻，涉案房屋对原告而言已丧失了使用价值。被告对于该份证据真实性没有异议，但不认可原告的证明目的，认为一则涉案房屋并未断水断电，且被告为了防止政府相关部门停水停电，还自备了发电机。在此情况下，原告完全可以正常使用租赁物。二则，从文章内容来看，政府真正拆违发生在2017年3-5月。当时被告考虑到实际情况，曾主动提出，若原告等业主愿意提前解约的话，被告予以同意并愿意退回保证金和2017年的房租，但原告坚持认为政府是在动拆迁且应获取动迁利益，故不愿意解除租赁合同。另外，为了证明自己积极履约且并未要求原告搬离，被告还提供了其于2017年1月初向洞泾砖桥贸易城管理办公室寄送的律师函及邮寄凭证，证明在协商无果的情况下，被告致函相关部门，希望其依法维护被告及原告等业主的合法权益，不要采取封闭市场和影响业主经营的过激行为，但相关部门无视被告要求，仍然在市场周围筑起围墙，造成原告等业主无法经营。原告对该律师函的真实性无异议，但指出该函同样印证了市场遭封闭的事实。
关于装饰装修情况，诉讼中，原告称，其于2010年左右即开始向戴杨斌租用涉案房屋，交付时房屋系毛坯，其刚进入时就进行了装修，后来和被告建立租赁关系后也进行了装修。为证明装修情况，原告提供2017年2月20日用手机拍摄的照片2张，并指出，涉案房屋目前仍存在，其愿意申请鉴定评估，或者按照政府有关装修补偿的标准进行计算。被告对照片的真实性不认可，且从照片上看，涉案房屋内还有原告的办公用品，说明原告并未搬空。另外，被告称，从其接手涉案房屋至今，原告并未进行过装修。审理中，本院要求原告在指定期限内补强提供对涉案房屋进行装饰装修的相应证据，但原告至期未能提供。
此外，诉讼中，关于搬迁费问题，原告提供被告签订的协议书、领款单各一份，证明被告已于2017年1月领取了372,500元搬迁费，而该笔费用原则上只有在所有业主搬离商铺被告才能领取。被告对于该组证据的真实性不予认可，并称两份材料中“李盛”的签字都非本人所签，且笔迹也不一致，372,500元款项确实收到了，但该笔款项与原告没有关系，是政府给被告的损失补偿款。
以上事实，主要由上海市房地产权证、生效民事判决书、租赁协议书、租金支付凭据、告知书、律师函及邮寄凭据、微信公众号文章、协议书、领款单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，首先，关于合同效力，被告认为系争合同无效而原告认为有效，对此，本院认为，从证明涉案房屋来源、权属的相应证据，尤其是产证中宗地图上的记载信息等来看，被告主张系争合同无效尚缺乏依据，本院不予采纳。系争合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。
其次，关于合同状态。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或者解除合同。而本案中，根据双方所举证据，履约过程中发生了第三方因素干扰履行的情形。一方面，虽然法律规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，但从本案实际出发，若以此判定由被告承担违约责任则有失公允，毕竟被告在出现干扰因素后也积极进行了协调，足见其履约态度积极、富有履约诚意，且无证据证明其作出过要求原告搬离的意思表示。而另一方面，原告在租期届满前搬离系事出有因，也属无奈之举，并未恶意违约，故被告所提原告擅自搬离构成提前解约的主张，本院难以采纳。但从现有证据判断，系争合同应已解除。理由在于原告无奈搬离，导致合同目的无法实现，继续履约对原告已无意义，而被告对此应有合理预见，且被告在双方协商时也曾表达过愿意接受“和平解约”的意愿。在此情况下，应认定双方对合同解除一事均无异议，本院予以确认。
最后，关于后果处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，围绕双方诉请，主要涉及：1.租金及使用费的结算。关于原告要求被告返还已付租金45,000元的诉讼请求,一则，在本案诉讼之前，原告并无证据证明其已和被告办理了涉案房屋交接手续，也未提供充分证据证明2017年1月28日0时前其对涉案房屋的使用已受到影响以及影响的程度；二则，涉案房屋所在市场已于2017年1月28日0时关停，原告自此难再实现合同目的，即使租赁物对原告而言尚有一定的仓储价值，但在此情形下，若让原告继续支付使用费则有失公允。故此，本院认定被告应向原告返还2017年1月28日至2017年6月4日期间的已付租金30,194.59元。至于被告所提使用费的反诉请求，本院不予支持。2.租赁保证金3,000元的处理。合同解除后，在尚未证据证明原告欠付费用的情况下，该保证金理应返还。3.违约金问题。基于上述分析，本案不宜简单认定被告违约或是原告违约，故对原告所提该项诉请，本院不予支持。4.关于原告所提因建筑被拆除而造成的装修损失及搬迁损失，本院均不予支持，理由在于：第一，涉案房屋并未被拆除，仍在原址，因此原告上述两项诉讼请求的前提并不存在；第二，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告对该两项诉请均不予认可，在本院给足原告举证机会的情况下，原告却未能举证证明其装修投入及搬迁费损失，应视为举证不能，由此造成的不利后果，应由原告自行承担。故本院对该两项诉请均不予支持。5.关于房屋返还的问题。租赁合同解除后，原告理应将涉案房屋返还被告，在本案诉讼之前并无证据证明双方已就涉案房屋办理了交接手续，故被告该项诉讼请求，本院予以支持。但鉴于被告已于2018年1月8日接收了涉案房屋，该项诉讼请求实际已经履行完毕，故在判决部分不予载明。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第(二)项之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)李盛于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王绪田2017年1月28日至2017年6月4日期间的已付租金30,194.59元；
二、被告(反诉原告)李盛于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王绪田保证金3,000元；
三、驳回原告(反诉被告)王绪田的其余诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)李盛的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,220元，减半收取计2,110元，反诉案件受理费117元，合计诉讼费2,227元，由原告(反诉被告)王绪田负担1,793元(已付)，由被告(反诉原告)李盛负担434元(已付117元，余款317元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 姚洪涛
二〇一八年二月十二日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
……
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。