广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤14民终60号
上诉人（原审原告、反诉被告）：梅州市梅县区附城房管所，住所地梅州市梅县区新城宪梓南路*号。
法定代表人：钟伟东，该房管所所长。
委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑学敏，广东义致律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张安娜，女，1957年4月12日出生，汉族，现住梅州市梅江区。
上诉人梅州市梅县区附城房管所（以下简称附城房管所）因与被上诉人张安娜返还原物纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
附城房管所上诉，请求维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项，本案诉讼费用全部由被上诉人承担。附城房管所上诉称：一审判决张安娜应当腾退返还梅州市梅江区泰康路公产牌772经342房屋的第一、三、四层房屋给上诉人，判决张安娜应当将该房屋的添附物即第一、三、四层房屋的装修部分及第一层屋后加建的共25平方米的两间房腾退交付给上诉人是正确的，依法应予以维持，但第三项判决“梅州市梅县区附城房管所应但在本判决生效后十五日内，支付补偿款人民币110016元给张安娜”不合情理，没有法律依据，是错误的，依法应予以撤销。1、上诉人对位于梅州市梅江区泰康路公产牌772经342房屋拥有所有权。根据上诉人与张安娜最后一次签订的《公有房产租赁合同》约定的租赁期限，即从2014年7月1日至2015年6月30日止，租赁期满后，双方未再继签租赁合同。上诉人要求张安娜将该房的第一、三、四层及第一层屋后加建的共25平方米的两间房腾退归还给上诉人，合理合法，依法应予以支持。2、张安娜从2005年开始就与被上诉人签订《公有房产租赁合同》，每年签订一次，房租也由张安娜直接交给上诉人。因此可推断，张安娜对《公有房产租赁合同》合同约定的“在租赁期间，承租方如果有加建或装修，解除合同时，承租方应无偿返还给出租方”的内容是非常清楚的，系明知的。因此，张安娜在装修和加建房屋时系能预见合同到期后该装修部分和加建的房屋应无偿返还给上诉人。合同到期后，上诉人要求张安娜腾退并归还房屋时，张安娜却以其投入了资金装修房屋和在承租房屋后面首层加建了25平方米的2间房为由，要求上诉人补偿装修和加建房屋折款，是非常不合理的，违反了合同约定。3、上诉人在租赁期满后收回房屋，是因梅县区基督教东门礼拜堂的建设施工和消防安全通道需要，属于公益事业之用，不具有任何利益和收益。张安娜要求上诉人补偿是不合情理的，没有事实和法律依据。上诉人与张安娜系自愿签订合同，且合同约定内容未违反法律规定，该合同合法有效，应对双方当事人均具有约束力。根据最高院租赁合同司法解释第12条的规定也不应补偿。一审法院依据张安娜的反诉请求，对装修部分和加建2间房进行评估，并根据评估价格，判决上诉人支付补偿款人民币110016元给张安娜，违反了上诉人与张安娜在《公有房产租赁合同》中的约定，也没有法律依据。且房屋后面首层加建了25平方米的2间房未办理《工程建设规划许可证》，属违法建设工程。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；违法建筑工程给予补偿是法律不允许的。
张安娜答辩称：对方要求搬迁，我同意搬迁。1988年梅县人民医院把这个房子作为职工宿舍分给我住。当时房子很破旧，医院要求我自己改造，改造好就自己住，然后一直住到现在。当时也没有分其他房子给我们，也没有订立合同。合同是后来到2005年才订立的。改造房子是在签订书面合同之前，而且改造房子花费了很大一笔钱。自建房是在1988年建的，是在医院的空地，不是房管所的空地，这两个房子不属于房管所，是我自己的，所以要求合理补偿。
附城房管所于2016年1月5日起诉，主张租赁期满后被告拒绝腾退归还房屋；请求判令：1、被告将梅州市梅江区泰康路公产牌公772经342一、三、四层楼的房屋及一层屋后加建的约25平方米的两间房腾退归还给原告；2、本案诉讼费由被告承担。被告张安娜答辩称，住房是1988年原梅县人民医院分配给她的职工住房；因分得此住房，她未再享受医院的其他住房福利；医院分配住房时未说有使用年限，按惯例，单位分得住房是可以住到终老，因此她才会逐年对破烂的房屋进行装修维护；她愿意配合政府，同意腾退房屋，要求政府帮忙解决住房安置并补偿装修费用；因她在房屋的一层经营餐饮生意，要求政府按政策给予一定的停业补偿。张安娜提出反诉，请求判令：1、反诉被告对梅州市梅江区泰康路公产牌公772经342一、三、四层房屋的装修部分及第一层屋后自建的共25平方米的两间房折款补偿人民币18万元给反诉原告；2、反诉被告给予反诉原告停业补偿2万元；3、反诉费由反诉被告负担。
一审法院经审理查明：座落于梅州市梅江区泰康路公产牌772经342房屋（现门牌××）是房管代管房，管理单位是附城房管所。在2005年之前，该房屋由原梅县人民医院（现中山大学附属第三医院粤东医院）统一向房管所承租后，分配给医院职工居住。水电、房租由住户交到医院统一管理。后来由于水电改造，从2005年开始，由附城房管所直接与住户签订《公有房产租赁合同》，每年签订一次，房租由住户缴交给原告。张安娜原是梅县人民医院的护士，于2012年退休。1988年，梅县人民医院将上述房屋的三、四楼分配给张安娜居住。期间经调整，现张安娜承租居住使用的是该房屋的第一、三、四层。在居住使用过程中，张安娜对房屋的一、三、四层进行了装修，并在一层屋后加建了砖混铁网结构共25平方米的两间房。原、被告双方当事人最后一次签订《公有房产租赁合同》的时间是2014年7月7日，约定合同有效期1年，即从2014年7月1日至2015年6月30日止。租赁期满后，附城房管所要求收回房屋，张安娜提出要求给予安置及补偿。
审理中，经一审法院主持调解，附城房管所提出的调解方案是同意解决张安娜的住房安置问题，并给予张安娜经济补偿人民币5万元。张安娜不同意上述调解方案，认为拟安置的公租房面积太小，一家三口无法居住，经济补偿人民币5万元如果包含了一层屋后加建的两间房则太少，因她居住后对房屋进行加建及装修所花费用远远不止5万元。一审法院调解未果。2016年6月7日，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对本案讼争的座落于梅州市梅江区泰康路公产牌772经342房屋的第一、三、四层房屋装修部分及屋后加建两间房的市场价值进行评估。2016年6月22日，北京市国宏信价格评估有限公司作出国宏信【粤?梅州】（价）字2016第029号《关于梅江区泰康路公产牌772经342房屋第一、三、四层房屋装修部分及屋后加建两间房的市场价值价格评估结论书》，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为人民币110016元。附城房管所预交了价格评估服务费人民币3500元。经出示质证上述价格评估结论书及价格评估服务费发票4张，附城房管所对价格评估结论书的真实性无异议，但对其与本案的关联性有异议，认为原、被告签订的《公有房产租赁合同》约定，承租方如果有加建或装修，解除合同时，承租方应无偿返还给出租方；对价格评估服务费发票无异议。张安娜质证认为房屋一层第2项是地弹玻璃门，不是落地玻璃门，且评估价格240元偏低，起码应是450元；水电设施的评估价格偏低，认为最低起码应100元／㎡；卫生间是被告建的，还建了三级化粪池，评估价格也偏低；一层加建的两间房是医院将住房分配给被告居住时，被告加建的，已有三十多年；认为在被告向原告承租房屋之前，已由被告建好并使用多年，被告没有向原告交过该两间房的租金，该两间房是被告的自建房；该两间房的评估价格，被告不同意，要求原告按拆迁的赔偿标准进行赔偿；对被告有异议的部分要求重新评估，对其他部分的评估价格被告没有意见；对价格评估服务费发票无异议。
一审法院认为：北京市国宏信价格评估有限公司对梅州市梅江区泰康路公产牌772经342房屋的第一、三、四层房屋装修部分及屋后加建两间房的市场价值作出的国宏信【粤?梅州】（价）字2016第029号《关于梅江区泰康路公产牌772经342房屋第一、三、四层房屋装修部分及屋后加建两间房的市场价值价格评估结论书》，程序合法，内容客观真实，法院予以采纳。张安娜对上述评估结论书有异议，因未提供足以反驳的证据证明，法院不予采信。上世纪八十年代，原梅县人民医院统一向房管部门承租梅州市梅江区泰康路公产牌772经342房屋，分配给医院职工居住使用。经医院分配，张安娜从1988开始居住使用该房屋的第三、四层，期间经调整，现居住使用第一、三、四层。在居住使用期间，张安娜对房屋的一、三、四层进行了装修，并在一层屋后加建了砖混铁网结构共25平方米的两间房。自2005年起，《公有房产租赁合同》由附城房管所与张安娜逐年签订的事实，原、被告双方当事人均无异议，法院予以认定。原、被告双方当事人最后一次签订的《公有房产租赁合同》租赁期从2014年7月1日至2015年6月30日止。租赁期间已届满，现附城房管所请求张安娜腾退返还房屋，于法有据，法院予以支持。张安娜租住该房屋二十多年，在居住使用过程中花费人力、财力、物力，对房屋的第一、三、四层进行了装修，并在房屋第一层屋后加建了共25平方米的砖混铁网结构的两间房。该第一、三、四层房屋的装修部分及第一层屋后加建的两间房，是张安娜在租用房屋上增添的附属物，在腾退返还房屋时应随房屋一并腾退交付给附城房管所。张安娜抗辩称一层屋后加建的两间房是其自建房，于法无据，法院不予采纳。根据北京市国宏信价格评估有限公司作出的国宏信【粤?梅州】（价）字2016第029号《关于梅江区泰康路公产牌772经342房屋第一、三、四层房屋装修部分及屋后加建两间房的市场价值价格评估结论书》作出的价格评估结论，附城房管所应就上述添附物折价补偿人民币110016元张安娜。张安娜反诉请求补偿超出的部分，依据不足，法院不予支持。张安娜请求附城房管所给予停业补偿人民币2万元，于法无据，法院不予支持。张安娜要求附城房管所解决住房安置问题，因不属法院民事案件审理范围，本案不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条、第87条的规定，于2016年10月13日作出判决：一、被告（反诉原告）张安娜应当在本判决生效后十五日内，腾退返还梅州市梅江区泰康路公产牌772经342房屋的第一、三、四层房屋给原告（反诉被告）梅州市梅县区附城房管所。二、被告（反诉原告）张安娜应当在本判决生效后十五日内，将梅州市梅江区泰康路公产牌772经342房屋的添附物即第一、三、四层房屋的装修部分及第一层屋后加建的共25平方米的两间房腾退交付给原告（反诉被告）梅州市梅县区附城房管所。三、原告（反诉被告）梅州市梅县区附城房管所应当在本判决生效后十五日内，支付补偿款人民币110016元被告（反诉原告）张安娜。四、驳回被告（反诉原告）张安娜的其他诉讼请求。案件受理费3300元〔原告（反诉被告）梅州市梅县区附城房管所预交了1650元〕，由（反诉原告）张安娜负担。反诉费4300〔被告（反诉原告）张安娜预交了4300元〕，原告（反诉被告）梅州市梅县区附城房管所负担2365元，被告（反诉原告）张安娜负担1935元。价格评估服务费3500元，由原告（反诉被告）梅州市梅县区附城房管所负担。
经审理查明，在二审诉讼中，双方当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。
另查明：1、二审诉讼中，双方认可2005年至2013年间双方所签的《公有房产租赁合同》与2014年所签的《公有房产租赁合同》内容基本无变化，只是时间不一样；双方同意按2014年所签《公有房产租赁合同》确定之前所签《公有房产租赁合同》的内容。2、双方于2014年7月所签《公有房产租赁合同》第四条约定，“未经甲方同意，乙方不得转租、转让、调换及改变使用用途。如需改善居住条件，需经甲方同意。在不影响房屋建筑结构，经工程技术人员鉴定报工程股备案后方可施工，违者除应负经济赔偿责任外，立即将房屋恢复原状。其固定建筑设施，在解除合同或租赁期满时不得拆除，应无偿完好归还给甲方。不得在公共（空地、过道、楼梯、棚面等）地方种植蔬菜、花草、乱堆放杂物及私自占用。”第七条约定，“在合同期间，双方均应遵守国家和政府的有关房屋管理的法律法规。国家因建设、落实政策或国家特殊需要和甲方房屋改建时，租赁关系即为终止，乙方应积极腾退，自行解决，甲方不负责补偿费用。”第十二条约定，“在承租期内，经甲方同意后装修或安装的附属设施，包括水、电等，退房或因各种原因解除合同时乙方不得拆除，并无条件无偿交给甲方。”3、张安娜在一、二审中陈述，涉案房屋一楼的装修约在2001、2002年，翻新是在2012年；涉案房屋三楼、四楼是在1988年分到后一边改造一边装修，最近一次翻修是在2001年左右。4、2014年所签《公有房产租赁合同》约定的租金是每月630元，包括涉案房屋一楼、三楼、四楼。张安娜在二审中陈述，当时医院把涉案房屋交给其居住时只需交一点水电费，后来与房管所签订合同，从2005年开始三年内每月租金420元，后来提高到每月520元，最后提高到每月630元；相邻的他人私人店铺以前租金是每月1000多元。5、二审诉讼中，附城房管所表示同意补偿人民币6万元给张安娜，要求张安娜在收到6万元后一个月内将房屋腾退完毕并交由政府处理；该补偿方案不以调解方式处理为条件，只要张安娜能在一个月内搬离就可以。而张安娜要求补偿20万元。
本院认为，本案二审争议的焦点是附城房管所是否应当对张安娜进行补偿。张安娜自1988年起即因所在医院分配而租赁使用涉案公有房屋，并在分配后对涉案公有房屋进行了装修和加建。本案双方当事人之间属房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款规定，“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷，不适用本解释。”附城房管所上诉主张依该解释第十二条就装修部分不予补偿，法律依据错误。对于租赁物的添附，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”根据本院二审期间到涉案房屋现场察看的情形，张安娜在涉案房屋一楼屋后加建的两间房属于依附于涉案房屋而搭建的附属设施。根据查明的事实，张安娜对涉案房屋进行了装修和加建，但无证据证明双方有约定房屋返还时应对添附物进行补偿。相反，在2005年以后的《公有房产租赁合同》中，具有关于附属设施在退房时乙方应无偿交给甲方的明确约定。根据张安娜的陈述，其对涉案房屋一楼的翻修是在2012年。而当时的《公有房产租赁合同》对退房时附属设施的处理已有明确约定。张安娜自1988年起租赁使用涉案公有房屋至今已二十多年，张安娜在租赁物上增添附属物，确有经济上的付出，但该添附是为其居住方便、舒适和经营餐饮等生意需要而进行，并且附城房管所对涉案房屋收取的租金明显低于同地段相邻私人房屋的租金。一审法院依据按市场比较法作出的评估价格判令附城房管所支付补偿款110016元给张安娜，与上述法律规定和合同约定相悖，应予撤销。附城房管所在本案诉讼中明确表示自愿补偿人民币60000元给张安娜，属附城房管所对自身权利的处分，未损害他人利益，且有利于矛盾化解，应予准许。
综上所述，附城房管所的上诉理由成立，对其上诉请求应予支持。一审判决适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初67号民事判决第一项、第二项；
二、撤销梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初67号民事判决第三项、第四项；
三、驳回张安娜的反诉请求；
四、梅州市梅县区附城房管所应当在本判决生效后十五日内，支付补偿款人民币60000元给张安娜。
一审案件受理费3300元（已由附城房管所预交1650元）、反诉费4300（已由张安娜预交）、价格评估服务费3500元（已由附城房管所预交）、二审案件受理费3300元（已由附城房管所预交），均由张安娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立民
审 判 员 曾园芳
代理审判员 李新红
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 蔡璐璐