安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌民一终字第00456号
上诉人（原审被告）：蚌埠市新星服装皮件厂，住所地安徽省蚌埠市。
法定代表人：田治国，该厂厂长。
委托代理人：金其广，该厂党支部书记。
委托代理人：康瑞丰，系蚌埠市蚌山区困难企业职工托管中心工作人员。
被上诉人（原审原告）：蚌埠汇金商贸有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市。
法定代表人：高志柱，该公司董事长。
委托代理人：吴建农，该公司法律顾问。
委托代理人：周文，该公司法律顾问。
上诉人蚌埠市新星服装皮件厂（以下简称新星服装厂）与被上诉人蚌埠汇金商贸有限责任公司（以下简称汇金商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2015年3月25日作出的（2014）蚌山民一初字第01332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人新星服装厂的委托代理人金其广、康瑞丰，被上诉人汇金商贸公司的委托代理人周文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年4月7日，新星服装厂与汇金商贸公司签订了《房屋租赁合同》（编号21234-2），主要约定：“甲（汇金商贸公司）乙（新星服装厂）双方经平等协商，依据《合同法》等有关法律的规定，达成如下协议：第一条租赁房屋坐落：蚌埠市安德大厦内，建筑面积152.69平方米。第二条租赁期限、用途一、该房屋租赁期限共叁年，从2011年4月1日起至2014年3月31日止。二、该房屋租赁用途为经营性用房。三、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。如乙方要求续租，则必须在租赁期满三个月之前通知甲方，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同；否则，甲方将视为乙方自动放弃该房屋承租使用权。如乙方无意续租，也须在合同期满一个月之前通知甲方，并于租赁期满之日返还房屋。第三条租金第壹年月租金4580元，年租金54960元；租金按月缴纳，乙方应提前十天缴纳次月的房屋租金。第贰年从2012年4月1日起到2013年3月31日止，月租金6100元，年租金73200元。第叁年从2013年4月1日起到2014年3月31日止，月租金7630元，年租金91560元。第十条违约责任：……乙方违约责任：2、乙方如逾期支付租金一个月以内（含一个月），每逾期一日，则乙方须按日租金千分之五交纳滞纳金；逾期支付租金一个月以上者，除交纳上述滞纳金外，乙方还须按日租金的2倍承担违约责任。”租赁合同到期后，汇金商贸公司多次要求新星服装厂重新签订租赁合同，新星服装厂置之不理，也不缴纳房屋占有使用费。汇金商贸公司诉至法院，请求判令：1、解除汇金商贸公司与新星服装厂之间的租赁关系；2、新星服装厂返还其占有的位于蚌埠市安德大厦内（建筑面积152.69平方米）的房屋；3、新星服装厂支付汇金商贸公司房屋占有使用费27510元（按每月7630＋1540=9170元，从2014年4月1日计算至实际腾退之日止，现暂计算至2014年6月30日）、滞纳金38元、违约金36680元（从2014年5月1日计算至判决生效时止，现暂计算至2014年6月30日）；4、新星服装厂承担本案诉讼费。
原审法院另查明：合同到期后，新星服装厂继续使用承租房屋，汇金商贸公司于2014年6月11日发出解除租赁合同的通知，载明：“……为体现公平互惠的原则，依据房屋租金的市场行情，请贵厂接到本通知后七日内前来我公司商谈签订新的房屋租赁合同等相关事宜。如逾期不来，则从第八日起视为我公司解除与贵厂的不定期租赁关系，并请贵厂在解除合同的十五日内腾退并清空房屋交付我公司，否则我公司将提起诉讼并收回房屋使用权。”后新星服装厂未在通知的期限内与汇金商贸公司签订新的房屋租赁合同。
原审法院又查明：涉案房屋产权归蚌埠市房地产（集团）有限公司所有。2011年4月1日，该公司委托汇金商贸公司作为经营管理涉案房屋的全权代表，权限为：对该房产的经营管理，包括房屋出租，收取收益、维护、拆迁安置等经营管理行为，签署与房产经营管理相关的法律文件、调解纠纷与行使诉讼权利等，并承担相应的法律责任。
原审法院认为：汇金商贸公司与新星服装厂签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照合同约定，合同到期日为2014年3月31日。合同到期后，新星服装厂继续使用承租房屋，汇金商贸公司于2014年6月11日发出解除租赁合同的通知，写明如新星服装厂接到通知七日内不来协商签订新的房屋租赁合同，则从第八日起解除与新星服装厂的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”对于该不定期租赁合同，汇金商贸公司只需在合理期限内通知新星服装厂就可解除。新星服装厂接到该通知后，并未与汇金商贸公司达成新的租赁合同，故可以确认双方之间的租赁合同关系于2014年6月18日解除，新星服装厂应腾退承租房屋并交还给汇金商贸公司。在此之前，原合同继续有效，双方应按原合同的约定行使权利、履行义务。新星服装厂应支付汇金商贸公司租金19638元（从2014年4月1日计算至2014年6月18日）。新星服装厂未按原合同约定按时交纳租金，构成违约。由于原合同约定的逾期交付租金的连同滞纳金在内的违约金过高，依法予以调整，调整为欠付租金的30%，即5891.8元。2014年6月18日双方租赁合同解除之后，新星服装厂继续占有该房屋，应向汇金商贸公司支付占有使用费，占有使用费的标准以原租金标准为宜，应从2014年6月19日起支付汇金商贸公司房屋占有使用费每月7630元至新星服装厂腾退给汇金商贸公司之日止。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、蚌埠汇金商贸有限责任公司与蚌埠市新星服装皮件厂之间的关于位于蚌埠市安德大厦内（建筑面积为152.69平方米）房屋的租赁合同关系于2014年6月18日解除；二、蚌埠市新星服装皮件厂于判决生效之日起十日内腾退并交还蚌埠汇金商贸有限责任公司位于蚌埠市安德大厦内（建筑面积为152.69平方米）房屋；三、蚌埠市新星服装皮件厂于判决生效之日起十日内支付蚌埠汇金商贸有限责任公司租金19638元；四、蚌埠市新星服装皮件厂本判决生效之日起十日内支付蚌埠汇金商贸有限责任公司违约金5891.8元；五、蚌埠市新星服装皮件厂于判决生效之日起十日内支付蚌埠汇金商贸有限责任公司房屋占有使用费（按每月7630元从2014年6月19日起计算至实际腾退之日止）。案件受理费1566元（蚌埠汇金商贸有限责任公司已预交），减半收取783元，由蚌埠市新星服装皮件厂负担，于履行上述现金给付义务时同步支付给蚌埠汇金商贸有限责任公司。
新星服装厂上诉称：1、在当事人双方当庭明确表示愿意调解的情况下，原审法院不调解直接判决，显失公平公正，也违反了民事诉讼法的规定，未能贯彻落实司法为民的要求，严格执行“能调则调、当判则判、调判结合”的审判原则。2、汇金商贸公司为达到收回房屋的目的，将正常租赁关系演变成纠纷并诉至法院，违背诚实信用原则，也给法院造成不应有的诉讼负担。同时，原审法院未能按照《中华人民共和国合同法》的规定进行审理，片面约束本厂义务判决该案，显失公平公正，且双方就使用费还未达成一致，原审法院在未查清事实情况下判决，未能保护本厂合法权利。3、原审法院未按照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，审查诉争房屋的产权性质、产权所有人以及来源的合法性等内容，漏列当事人，授权委托不合法。4、诉争房屋系直管公房，代表政府实施管理，其租金调整应有实际产权所有人严格按照《中华人民共和国价格法》的规定实施，并按照信息公开规定向社会公示。另外，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，新星服装厂属于因行政指令而调整划拨、机构撤并分合的企业，该案不属于人民法院主管范围，原审法院不应受理汇金商贸公司的起诉，请二审法院驳回当事人的起诉。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，请二审法院维护企业的生存发展，加大调解力度，尽可能促成合同继续履行。综上，请求二审法院撤销原判；判决支持本厂的诉讼请求，即本厂继续享有诉争房屋占有使用权，并按原合同约定交纳占有使用费，不支付违约金；由汇金商贸公司承担本案一、二审诉讼费。
汇金商贸公司在庭审中辩称：涉案房屋产权是蚌埠市房地产（集团）有限公司所有，后委托本公司管理经营；新星服装厂与本公司签订的房屋租赁合同已履行完毕，而双方又未达成新的租赁协议，新星服装厂从2014年4月1日至今也未缴纳租金和占有使用费；新星服装厂与本公司之间系市场调整的房屋租赁合同关系，不存在新星服装厂主张的本案不属于人民法院受案范围的情况。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回新星服装厂的上诉请求。
经本院二审核实，除新星服装厂对原审法院查明的“汇金商贸公司于2014年6月11日发出解除租赁合同的通知”、“涉案房屋产权归蚌埠市房地产（集团）有限公司所有”的事实有异议外，双方当事人对原审法院查明的其他案件事实均无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。
另查明：涉案房屋原为中市房地产管理所管理的国有直管公房，1996年还原成安德大厦后仍由新星服装厂承租至今。2001年8月30日，蚌埠市国有资产管理局、蚌埠市财政局就蚌埠市房地产管理局《关于请求将我局所属各房地产分局占用的国有资产划转归蚌埠房地产集团公司的函》（蚌房字（2001）**号）作出《国有资产划拨批复书》（蚌国资行字（2001）120号），同意将蚌埠市房地产管理局所属各房地产分局占有使用的国有经租房产划拨给蚌埠房地产（集团）有限公司。2001年9月13日，蚌埠市房地产管理局以蚌房字（2001）113号文件将该批复书转发该局局属各房地产分局及集团公司。
本院认为：汇金商贸公司与新星服装厂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。因该合同履行期限届满后，汇金商贸公司对新星服装厂继续使用涉案房屋未提出异议，因此，双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，汇金商贸公司在合理期限之前通知新星服装厂即可以随时解除合同。因汇金商贸公司于2014年6月11日发出的《要求及时洽谈否则解除租赁合同的通知》中明确载明“请新星服装厂接到本通知七日内前来我公司商谈签订新的房屋租赁合同等相关事宜。如逾期不来，则从第八日起视为我公司解除与贵厂的不定期租赁关系，并请贵厂在解除合同的十五日内腾退并清空房屋交付我公司，否则我公司将提起诉讼并收回房屋使用权。”且双方至今未就房屋续租事宜达成一致，故原审法院判令双方的房屋租赁合同关系于2014年6月18日解除、新星服装厂将涉案房屋腾退及支付相应租金、违约金和占有使用费给汇金商贸公司并无不当。新星服装厂虽辩称未收到解除租赁合同的通知，但其在一审中对汇金商贸公司提供的解除合同通知书照片未予否认，且其在上诉状中亦陈述“2014年6月11日汇金商贸公司《要求及时洽谈否则解除租赁合同的通知》，其如期多次与之商榷，问租金到底是多少，怎么没写在通知中……。”故对其该辩称意见，本院不予采纳。新星服装厂上诉主张原审法院审查诉争房屋的产权性质、产权所有人以及来源的合法性等内容，漏列当事人，授权委托不合法，但其对汇金商贸公司一审中提交的证明诉争房屋系蚌埠房地产（集团）有限公司委托汇金商贸公司经营管理的证据未持异议，且其二审中亦认为涉案房屋的产权不是本案争论焦点，由汇金商贸公司收取租金应该有依据，故对其该项上诉主张，本院不予支持。新星服装厂上诉主张其属于因行政指令而调整划拨、机构撤并分合的企业，本案不属于人民法院主管范围，应驳回汇金商贸公司的起诉，但新星服装厂并未提交证据证明本案属于因行政指令调整划拨、机构撤并分合引发的房地产纠纷，且双方2011年4月7日签订的《房屋租赁合同》明确载明该合同是经双方平等协商，依据《合同法》等有关法律的规定达成的协议，并对房屋租期、租金、违约责任、合同解除等内容作了明确约定，因此，本案纠纷属于平等主体之间因财产关系关系产生的纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。故对其该项上诉主张，本院亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。新星服装厂的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1566元，由上诉人蚌埠市新星服装皮件厂负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 耿 杰
代理审判员 陈二伟
二〇一五年十一月九日
书 记 员 丁刘女
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。