湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终146号
上诉人（原审原告）：刘运江，男，1965年12月11日出生，汉族，住随州市。
委托诉讼代理人：李昌清，男，1955年11月28日出生，随州市佳信工具有限公司法律顾问，住随州市。
被上诉人（原审被告）：随州市第三建筑工程公司破产管理人。住所地：随州市沿河大道11号随州市建筑市场管理站院内。
主要负责人：景高举。
委托诉讼代理人：王艳，湖北盈谦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：随州市土地收购储备中心。住所地：随州市曾都区原市民中心*楼。
法定代表人：祝军，主任。
委托诉讼代理人：董自先，随州市忠信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：随州市国土资源局。住所地：随州市迎宾大道**号。
法定代表人：周元华，局长。
委托诉讼代理人：包然，随州市国土资源局干部。
委托诉讼代理人：周永发，湖北美佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北星诚置业有限公司。住所地：随州市316国道圆梦星光城营销中心海天冷库对面。
法定代表人：朱大和，总经理。
委托诉讼代理人：夏军，男，1968年10月17日出生，汉族，住随州市曾都区，系湖北星城置业有限公司职员。
上诉人刘运江因与被上诉人随州市第三建筑工程公司破产管理人（以下简称“三建破产管理人”）、被上诉人随州市土地收购储备中心（以下简称“市收储中心”）、被上诉人随州市国土资源局（以下简称“市国土局”）、被上诉人湖北星诚置业有限公司（以下简称“星诚公司”）合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。各方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘运江上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、案件诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：（一）上诉人对于星诚公司一审证据的真实性没有异议，但对证明目的均提出了异议及理由，一审回避上诉人的质证意见，不符合法律规定。（二）随州市曾都区人民法院作出的执行裁定，认定信达公司享有三建破产管理人名下的自南向北第5、6间房屋所有权，三建破产管理人无权再进行出售或转让。三建破产管理人已抵债给他人的房屋所占土地转让给市收储中心没有法律依据。（三）星诚公司将置换前已生效的《民事裁定书》裁定抵债给中国信达资产管理公司武汉办事处（以下简称“信达公司”）的第5、6两间两层房屋全部拆除，星诚公司拆除信达公司享有的第5、6两间两层房屋没有事实和法律依据。星诚公司拆除房屋的行为能够证明四被上诉人认可《置换协议》的效力。（四）上诉人刘运江与随州市兴业资产管理有限责任公司（以下简称“兴业公司”）签订的《售房协议》，已被（2013）鄂曾都民初字第01118号民事判决书认定为有效协议，上诉人可以取得案涉房屋所有权。且上诉人依据随州市曾都区人民法院生效的法律文书，于2010年12月15日到随州市房产局办理了《房屋所有权证》。被上诉人星诚公司虽然申请随州市人民政府撤销了房产证，但撤销的理由是《协助执行通知书》不是生效的法律文书，随州市房产局办证的程序不当。上诉人没有收到随州市房产局作出撤销上诉人《房屋所有权证》的通知，该证件仍由上诉人保管。为此，上诉人不服随州市人民政府作出的《行政复议决定书》，于2012年5月向随州市中级人民法院提起了行政诉讼，因法院告知上诉人可以协商解决。上诉人又于2016年撤回了行政诉讼。上诉人已付清43万元的购房款，兴业公司向上诉人交付房屋多年，当上诉人到市国土局咨询办证时，才了解到案涉房屋的土地使用权登记在星诚公司名下。三建破产管理人明知第5、6两间两层房屋已被生效的法律文书裁定给信达公司，在向市收储中心转让土地时剥离了抵债房屋，又将房屋的土地转让给市收储中心，正是因为被上诉人的违法行为，造成上诉人合法购买的房屋不能办理土地使用权登记。（五）上诉人刘运江在购买房屋时尽到了合理审查的义务，购房过程中收取了随州市曾都区人民法院基于本案作出的多份法律文书、协议等书面材料。售房合同实际履行后，上诉人向随州市房产局申请办理了《房屋所有权证》。上诉人的购房行为没有任何过错，符合善意取得的法律规定。（六）信达公司委托兴业公司将案涉房屋出售给上诉人刘运江，上诉人办理了房屋产权登记手续。兴业公司处分房屋的行为，符合法律规定。
被上诉人三建破产管理人辩称，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人市收储中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
被上诉人市国土局辩称，上诉人刘运江不享有案涉房屋的所有权，其主张国有土地使用权出让合同部分无效没有法律依据。虽然刘运江与兴业公司签订有售房协议，但兴业公司、刘运江均未取得案涉房屋所有权证、国有土地使用权证，案涉房屋系三建破产管理人享有的划拨土地，政府依法有权处置。根据物权法的规定，刘运江未取得案涉土地使用权及房屋的所有权，一审判决驳回诉讼请求正确，请求二审维持原判。
被上诉人星诚公司辩称，被上诉人与市国土局签订的国有土地使用权出让合同中包含案涉房屋及土地，上诉人与兴业公司签订的售房合同与被上诉人享有案涉房屋所有权之间没有任何关系。上诉人刘运江与兴业公司签订合同的时间为2010年3月26日，被上诉人签订于2008年12月与市国土局签订合同时，上诉人刘运江与案涉土地及房屋没有任何联系，且上诉人仅享有兴业公司债权，被上诉人取得案涉房屋的土地使用权合法，被上诉人不应承担法律责任。其次，信达公司、兴业公司实际放弃了三建破产管理人“以房抵债”的5、6间房屋的权益。兴业公司基于申报债权，并参与债权分配，属于事实上放弃5、6间房屋的所有权，三建破产管理人与兴业公司在破产期间签订的房屋置换协议无效。
刘运江起诉请求：一、判令三建破产管理人与市收储中心、市国土局与星诚公司间所签订的土地使用权出让合同中涉及刘运江已依法购买的71.68㎡房屋所占35.84㎡土地使用权部分无效。二、判令刘运江对购买的房屋享有所有权，对房屋所占35.84㎡土地享有使用权。三、案件诉讼费由三建破产管理人等方承担。
一审法院认定的事实：三建公司于1990年8月6日经随州市工商管理局登记成立，属集体所有制企业。1995年6月5日，三建公司与中国建设银行随州市支行达成借款协议，借款125万元，借款期限为一年，并签订了《借款合同》。货款到期后至2000年5月24日，三建公司共清偿了贷款本金86万元并支付了利息，剩余贷款本金39万元。2000年6月20日，中国人民建设银行将该剩余借款转让给了中国信达资产管理公司武汉办事处，并于2001年3月31日在《随州日报》上发布债权转让合同。随后，信达公司向法院提起诉讼，曾都区人民法院于2002年5月23日作出（2002）曾经初字第238号民事判决，判决三建公司向信达公司偿还借款390000元并支付利息。曾都区人民法院在执行过程中，三建公司将位于公司大门自南向北第5、6间上下两层口面房抵偿给信达公司，双方达成《执行和解协议》。2003年5月14日，曾都区人民法院依据双方的《执行和解协议》，作出（2003）曾执字第88号《民事裁定书》，裁定三建公司将公司大门自南向北第5、6间上下两层口面房抵偿给信达公司，持本裁定到房地产管理部门办理产权过户手续。
2004年5月9日，信达公司给兴业公司出具委托书，内容如下：“现委托兴业公司在我单位与三建公司借款合同纠纷中，作为我方委托代理人，我部将（2003）曾执字第88号民事裁定书裁定的抵偿房屋（门面房两间）依法转让给刘运江，现全权委托兴业公司协助办理房屋移交、置换、过户等相关手续”。
2004年11月29日，三建公司经曾都区人民法院裁定，宣告进入破产还债程序。2005年5月20日，刘运江向兴业公司交付购房预付款30000元，兴业公司出具了收条，内容为：“今收到刘运江现今叁万元整（此款系购三建门面房）”。
2006年1月30日，曾都区人民法院函告随州市土地交易市场，“请在挂牌交易前予以剥离（第五间、第六间房屋），待其所有权确定后再予处置”。
2007年10月16日，因裁定抵债的房屋位于临街房屋的正中间，影响破产财产的整体处理，为了便于对破产财产的处理，三建公司与兴业公司协商，将原抵债的第5、6两间两层房屋置换为公司南大门南侧一间两层和北大门北侧一间两层（即刘运江所购房屋），双方签订了置换房屋《协议书》。2008年3月9日，三建破产管理人与市收储中心签订《土地使用权（含附属物）转让协议》，收储三建公司全部土地使用权以及部分建筑物（含所有登记的房屋，不含第五间、第六间房屋）。2008年12月，市国土局通过拍卖程序将市土地储备中心收储的三建公司全部土地使用权转让给星诚公司，并签订了《国有建设用地使用权出让合同》。
2010年3月26日，兴业公司依据置换后的房屋，与刘运江签订了《售房协议》。协议约定，兴业公司将位于三建公司北门北侧的一间两层房屋出售给刘运江，价格为430000元。合同签订后，刘运江付清了剩余40万元购房款，兴业公司向刘运江交付了房屋。刘运江依据兴业公司提供的相关材料，在随州市房产局办理了《房屋所有权证》。当刘运江准备办理《土地使用权证》时，星诚公司以利害关系人的名义向随州市人民政府提出了行政复议，要求撤销随州市房产局已为刘运江办理的《房屋所有权证》。2012年5月14日，随州市人民政府作出（2012）随府行复字第4号《行政复议决定书》，以随州市房产管理局办证所依据的曾都区人民法院《协助执行通知书》不是生效的法律文书、星诚公司所持有的《土地使用权证》中已包含刘运江所购房屋土地面积为由，撤销了刘运江的房产证。刘运江不服行政复议决定，向随州市中级人民法院提起了行政诉讼，随后又撤回起诉。
2013年，刘运江向曾都区人民法院提起民事诉讼，请求确认其与兴业公司之间的《售房协议》有效。2013年11月26日，曾都区人民法院作出（2013）鄂曾都民初字第01118号《民事判决书》，判决刘运江与兴业公司之间的《售房协议》有效。随州市曾都区人民检察院认为上述判决有错误，向曾都区人民法院发出曾检民（行）监（2015）421302000002号《再审检察建议书》，法院审查后认为，案件认定的事实清楚，程序合法，判决结果并无不妥为由，决定不启动再审，于2015年10月15日作出（2015）鄂曾都民他字第00001号《决定书》。
2016年7月5日，刘运江以三建破产管理人与市收储中心之间、市国土局与星诚公司之间的土地转让及土地出让合同中涉及其购买房屋所占土地面积部分属于重复转让（出让）、违反了法律规定、侵害了其合法权益为由，向曾都区人民法院提起了民事诉讼，请求判决上述合同中涉及其所购房屋土地面积部分无效。
一审法院认为：一、刘运江是否取得其与兴业公司签订售房协议的房屋所有权？二、刘运江是否取得该房屋的土地使用权？（一）关于刘运江是否取得购买房屋的所有权的认定。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，兴业公司受信达公司的委托办理执行财产的移交、置换、过户手续。与三建公司签订房屋置换协议后，置换房屋的所有人应为信达公司，且应依法办理不动产物权变更登记，但由于信达公司、兴业公司、三建公司没有办理不动产变更登记手续，信达公司并未取得该北大门北侧房屋所有权。2010年3月26日，兴业公司与刘运江签订了《售房协议》，该协议虽然系双方真实意思表示，但因兴业公司对该房屋不享有所有权，其将房屋出售给刘运江的行为系无权处分。而此时房屋所有权的实际拥有者信达公司在置换房屋后未进行不动产变更登记，对涉案房屋不享有所有权，且事后又没有进行追认。故刘运江对其购买房屋不享有所有权。（二）关于刘运江是否取得购买房屋的土地使用权的认定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行条例》第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”故土地使用权的转让随地上建筑即房屋所有权的转让一同变更。刘运江未取得购买房屋的所有权，其要求取得购买房屋的土地使用权的诉讼请求，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，刘运江与兴业公司签订的《售房协议》因出售方兴业公司并未取得售出房屋的所有权，导致合同未能生效，刘运江不享有购买房屋的所有权，其要求房屋、土地使用权的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：驳回刘运江的诉讼请求。案件受理费2000元，由刘运江负担。
本院二审期间，各方事人没有提交新证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1995年6月5日，原随州市第三建筑工程公司向原中国人民建设银行随州市支行贷款125万元，后偿还86万元本金及部分利息，剩余款项未予清偿。2000年6月20日，中国人民建设银行随州市支行将该债权剥离给信达公司。
2002年4月23日，信达公司向曾都区人民法院提起诉讼，请求三建公司支付39万元借款及利息。曾都区人民法院作出（2002）曾经初字第238号《民事判决书》，判决由三建公司履行清偿义务，并查封三建公司门面房四间。
2002年12月28日，信达公司与随州市曾都宾馆签订不良贷款债权转让合同，将其对三建公司的债权转让给随州市曾都宾馆。同日，信达公司债权部与三建公司签订了《执行和解协议》一份，协议约定“随州市曾都区人民法院已作出（2002）曾经初字第238号《民事判决书》，判令三建公司承担本金39万元，诉讼费、利息等合计576681.90元。三建公司将公司大门自南向北第5、6间上下两层口面房抵偿给信达公司。三建公司将房屋给付后，双方欠款纠纷即为执行终结等；信达公司自行办理产权手续，费用自付，三建公司予以协助；协议签字生效，三建公司不按协议执行，信达公司按判决确定的金额予以追偿”。信达公司的代理人王组立在协议上签名，三建公司亦加盖了公司印章。
另查明，原三建公司不良贷款债权的转让需要国有企业作为受让主体，兴业公司的法定代表人程天海、刘绍洪等人有意接收信达公司名下的原三建公司不良贷款债权，遂与国有企业的随州市曾都宾馆协商，借用其名义对外运作。
2003年5月14日，随州市曾都区人民法院依据《执行和解协议》作出（2003）曾执字第88号《民事裁定书》，裁定三建公司将公司大门自南向北第5、6间上下两层口面房抵偿给信达公司，并裁定信达公司持本裁定到房地产管理部门办理产权过户手续。
2004年程天海、刘绍洪等人成立了兴业公司，兴业公司的法定代表人为程天海。2004年5月8日，随州市曾都宾馆又将该不良贷款债权划转到兴业公司，由该公司享有相关权利。
2004年5月9日，信达公司向兴业公司出具《授权委托书》，内容如下：“现委托兴业公司在我单位与随州第三建筑工程公司借款合同纠纷中，作为我方委托代理人，我部将（2003）曾执字第88号《民事裁定书》裁定的抵偿房屋（口面房二间二层）依法转让给刘运江，现全权委托随州市兴业资产经营有限责任公司协助办理房屋移交、置换、过户等相关手续”。
2004年11月29日，原随州市第三建筑工程公司经曾都区人民法院裁定，宣告进入破产还债程序。
2005年2月2日，随州市曾都区人民检察院作出曾检刑不起诉（2005）1号《不起诉决定书》，认定三建公司管理人刘克育、陈兴东在签订《和解协议》过程中，非法收取程天海等委托王组立给付的财物，构成公司、企业人员受贿罪，但情节轻微不予起诉，并分别追缴违法所得2万元。
2005年3月8日，兴业公司根据（2002）曾经初字第238号民事判决书向随州市第三建筑工程公司破产清算组申报债权。同时，兴业公司法人程天海向刘绍洪出具授权委托书，委托刘绍洪代为申报债权并参加债权人会议，并作为会议主席发言，会议通过了破产清算报告及财产处理方案。
2005年5月20日，刘运江有意购买诉争房产，并交给兴业公司30000元，兴业公司向刘运江出具了收条，内容为：“今收到刘运江现金叁万元整，此款系购三建门面房”。
2006年1月13日，随州市曾都区人民法院函告随州市土地交易市场，告知“三建公司大门自南向北的第5、6两间有争议，请在挂牌交易前予以剥离，待所有权确立后再行处置”。
2007年10月16日，因裁定抵债的房屋位于临街房屋的正中间，严重影响破产财产的整体处理。三建破产清算组与兴业公司协商另行签订一份协议，约定：甲方破产改制和资产处置，根据随州市曾都区人民法院（2002）曾经初字第238号《民事判决书》，随州市曾都区人民法院（2003）曾执字号《民事裁定书》，甲乙双方经友好协商，乙方同意将其所有的位于原随州市第三建筑工程公司大门自南向北第5、6间二层门面房进行置换，分别置换至该公司南大门南侧一间二层门面房和该公司北大门北侧一间二层门面房，该协议签字之日起生效，并同时相互移交所置换的门面房。
2008年3月9日，三建破产管理人与市收储中心签订的土地转让合同，该合同第二条约定“甲方将以上二宗土地使用权含附属物，土地以破产后2005年勘测图为准”；第九条约定“1、位于市舜井大道271号一宗地及地上附属物（临口面十六间二层房屋及一个半通道和通道上面大二间房屋、办公室、车库、会议室等宗地范围内所有建筑物）”。案涉临街口面房（不含过道）应为18间，三建公司将包含案涉房屋所占土地35.84㎡全部转让给了市收储中心。
2009年1月7日，市国土局经市政府决定拍卖上述房产，星诚公司通过竞买成为竞得人，并与其签订国有建设用地使用权合同，合同约定土地成交价为2000万元，星诚公司交付土地出让金后，市国土局于2010年5月18日为星诚公司办理了包含刘运江所购房屋土地面积的《土地使用权证》。上述土地出让价在挂牌出让公告、挂牌出让须知、宗地现状与特别说明中，对于土地及地上附着物做出明确说明，案涉土地现状拍卖，由市国土局负责土地拆迁，成交价款中包含土地出让金、地上房屋拆迁补偿费用及应收规费等。上述原三建公司位于舜井大道处的土地总面积为10876.56㎡（含走道分摊17.73㎡）及曾都区人民法院（2003）曾执字第88号裁定书裁定抵债房屋（自南向北两间两层房屋）土地面积为71.68㎡。
2010年3月26日，兴业公司以置换后的房屋与刘运江签订了《售房协议》。协议约定，“甲方房产壹间两层，位于随州市城区舜井道路原随州市三建公司北门北侧（北与乙方舜井道路房产相邻），其面积以实测为准，该房产无房产证和土地证；甲乙双方议定该房产以人民币肆拾叁万整（￥430000.00元）成交，扣除乙方原预交叁万元（￥30000.00元）之后，余款肆拾万元整（￥400000.00元）乙方在协议签订之日一次性付给甲方；该房产由陈升文租赁，租期已于2010年2月28日期满，合同签订之日即视为该房产已移交给乙方，双方履约完毕，原租房户搬迁及所产生的费用全部由乙方自行解决；该房屋移交后，办证事宜由乙方自行负责，所需税费全部由乙方承担；违约责任，如有违约，违约方需向守约方支付房屋总款20%的违约金，并承担因违约给对方造成的全部损失；协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议自双方签字之日起生效；附民事裁定书（2003）曾执字第88号复印件，甲方与三建公司破产管理人《协议书》复印件；由随州兴业公司程天海签字，刘运江签字。”协议当天刘运江将下余房款40万元付给兴业公司，兴业公司向刘运江交付了房屋。
2010年5月15日，市国土局对星诚公司竞买的国有土地使用权进行地籍调查，刘运江指认与其交界处以30-31（被申请人转移登记的房屋占用地与刘运江原有房产南侧相邻处）为起止点。
2010年11月22日，刘运江依据兴业公司股东刘绍洪提供的随州市曾都区人民法院（2003）曾执字第88号《民事裁定书》、《房屋置换协议书》、（2003）曾执字第88号《协助执行通知书》，遂向随州市房产管理局申请办理案涉房产转移登记。
2011年12月15日，随州市房产管理局为刘运江办理了三建公司北门北侧一幢1-2层房屋所有权证（71.68平方米、随州市证城区字第20100107826号）。
2011年10月14日，随州市曾都区人民法院作出（2011）曾民初字第01294号《民事判决书》，认定刘运江享有案涉房屋所有权，陈升文辩称的与星诚公司签订房屋租赁协议项下的权利另行主张为由，判令承租户陈升文向刘运江交付案涉房屋并支付相应租金。陈升文不服该判决提出上诉，随州市中级人民法院作出（2012）鄂随州中民二终字第00099号《民事裁定书》，裁定发回重审。
2012年2月2日，星诚公司以利害关系人的名义向随州市人民政府提出了行政复议，要求撤销随州市房产局已为刘运江办理的《房屋所有权证》。
2012年5月14日，随州市人民政府（2012）随府行复字第4号《行政复议决定书》以随州市房产管理局办证所依据的曾都区人民法院《协助执行通知书》不是生效的法律文书，生效的判决裁定指向的是自南向北第5、6间房屋而非北大门北侧，不是协助法院完成的执行行为，星诚公司的国有土地使用权包含宗地地上物，刘运江明知登记房屋权属有争议，登记程序违法，决定撤销了随州市房地产管理局为刘运江颁发的房产证。
2012年6月14日，刘运江申请随州市曾都区公证处对案涉房屋陈升文承租期间的物品采取了物品保全措施，并实际占有案涉房屋。
2012年12月24日，刘运江不服行政复议决定，向随州市中级人民法院提起了行政诉讼，本院作出（2012）鄂随州中行初字第00002号《民事裁定书》，裁定中止诉讼。
2013年，刘运江向随州市曾都区人民法院提起民事诉讼，请求确认其与兴业公司之间的《售房协议》有效。后随州市曾都区人民法院作出（2013）鄂曾都民初字第01118号民事判决，判决确认刘运江与兴业公司之间的《售房协议》有效。
2015年10月15日，随州市曾都区人民法院对随州市曾都区人民检察院的（2015）421302000002号《再审检察建议书》以（2015）鄂曾都民他字第00001号《决定书》作出决定，以认定的事实清楚，程序合法，判决结果并无不妥为由，决定不启动再审。
2016年3月9日，随州市中级人民法院以刘运江申请行政诉讼争议通过相关部门协调解决为由，作出（2012）鄂随州中行初字第00002-2号《民事裁定书》，裁定准许刘运江撤回起诉。
上述事实有（2003）曾执字第88号《民事裁定书》、《执行和解协议》、《授权委托书》、《行政复议决定书》、《房屋置换协议》、《土地转让协议书》、《国有建设用地使用权出让合同》、随国用（2010B）第673号《国有土地使用权证》、《售房协议》、（2012）鄂随州中行初字第00002-2号《民事裁定书》、（2013）鄂曾都民初字第01118号《民事判决书》、随州市人民检察院的《询问笔录》以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、关于案涉合同的法律效力？二、关于刘运江请求权的性质及诉请应否优先保护？三、若刘运江的诉请不能成立，其民事权利应如何救济？根据双方当事人二审中的上诉及答辩意见，结合在案证据，现分述如下：
关于焦点一：（一）关于刘运江与兴业公司签订的《售房协议》应否有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。本案《售房协议》是兴业公司与刘运江的真实意思表示，不存在双方恶意串通损害第三人利益以及违反法律、法规禁止性规定的情形，故依法应当认定有效。且随州市曾都区人民法院作出的（2013）鄂曾都民初字第01118号《民事判决书》，已确认刘运江与兴业公司之间的《售房协议》有效，并对协议效力作了充分的论述。（二）关于星诚公司与市国土局签订《国有土地使用权合同》的效力。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条规定：“根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。”结合查明的事实，三建破产管理人系案涉争议房屋登记的所有权人，其将上述国有划拨土地及房屋交由市收储中心收回，符合法律规定。三建破产管理人与市收储中心签订的《土地使用权（含附属物）转让协议》，约定移交的房屋由市收储中心自行拆除并承担拆迁费，但协议并未明确约定应对案涉房屋予以剥离，因案涉土地价款包含了地上房屋拆迁等费用，在市收储中心收储案涉土地及附属房屋并支付价款后，市土地收储中心又将案涉土地及房屋交由市国土局依法公开拍卖，市国土局取得案涉土地及地上房屋的处分权，符合法律规定。综上，星诚公司与市国土局签订的合同不违反法律禁止性规定，应为有效协议。
关于焦点二：（一）关于刘运江是否符合善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。依据上述法律规定，刘运江是否享有房屋所有权，应结合合同的约定、是否支付房屋价款、物权登记行为是否存在瑕疵等基础法律关系认定案涉房屋的权属。第一、基于本案查明的事实看，兴业公司系借用随州市曾都宾馆运作信达公司享有的原三建公司债权，兴业公司应为三建公司《房屋置换协议》的实际债权人，因信达公司、兴业公司均未办理案涉房屋所有权的转移登记，故兴业公司仅享有案涉房屋的债权。结合兴业公司于三建公司破产期间，即2005年5月20日收取刘运江现金的情况、2006年刘运江参与争议土地招拍挂及多次诉讼的情况、庭审陈述等来看，刘运江于2010年3月26日与兴业公司签订《售房协议》时，应当知道三建公司于2004年进入破产程序，案涉房屋的权属存在争议，其购房行为在主观上亦存在过错。第二、兴业公司与三建破产管理人签订《房屋置换协议》后刘运江虽办理案涉房屋的转移登记，但随州市人民政府作出的（2012）随府行复字第4号行政复议决定书，已撤销了随州市房管局为刘运江案涉房屋办理的《房屋所有权证》，其对该行政复议决定虽向随州市中级人民法院提起行政诉讼，后又自行撤回起诉。鉴于刘运江办理案涉房屋登记的行为不具有合法性，房屋登记行为不属于依法完成登记，亦不符合善意取得的构成要件。第三、刘运江虽与兴业公司签订《售房协议》并支付购房款，但双方签订《售房协议》的时间在三建破产管理人与市收储中心签订《土地使用权（含附属物）转让协议》之后，三建破产管理人与市收储中心签订的协议并未明确约定对案涉房屋予以剥离，市收储中心也未对案涉土地上的房屋另行支付价款，市收储中心将案涉土地及房屋交市国土局招拍挂，符合法律规定。且市国土局对案涉土地的挂牌公告、出让须知、特别说明中约定，拍卖土地出让的价款包含地上房屋拆迁费用，宗地为现状建筑用地面积，地上房屋的拆迁由市国土局履行，星诚公司在缴纳案涉土地使用权出让金并办理了土地使用权转移登记，房随地走的物权外观形式完备，并不违反法律禁止性规定。（二）关于刘运江请求权的性质。第一、刘运江在签订案涉房屋买卖合同后，虽对房屋进行使用或管理，但上述房屋当时仍登记在三建破产管理人名下，刘运江基于《售房协议》只享有兴业公司的债权，债权不能对抗善意第三人。刘运江上诉主张市收储中心与三建破产管理人签订的《土地使用权（含附属物）转让协议》应剥离自南向北第5、6间房屋，但上述房屋是否剥离与本案刘运江主张北门北侧一间两层房屋的权属没有法律上的利害关系，上诉人刘运江已提交的证据即便能证明市收储中心、三建破产管理人签订的《土地使用权（含附属物）转让协议》未剥离自南向北第5、6间房屋存在过错，也不能因此得出当事人之间存在恶意串通的事实。故刘运江仅享有兴业公司的债权，其债权的行使虽然可以对抗兴业公司，但在案涉房屋转让给星诚公司的行为不属于恶意串通以损害债权人的利益而归于无效时，刘运江不能据此主张星诚公司与市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》无效。第二、即便信达公司依据以物抵债裁定享有裁定项下自南向北第5、6间房屋所有权，但该房屋已被拆除，兴业公司、刘运江亦不享有该裁定项下房屋所有权，星诚公司依据市国土局的招投标文件，与市国土局签订合同、支付土地及房屋的对价，在土地使用权依法登记的情形下，依据房随地走的原则，符合合法取得案涉房屋的外在特征，房屋已发生物权变动。刘运江上诉主张基于信达公司享有自南向北第5、6间房屋的权利，三建破产管理人无权处分的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，刘运江签订合同及办理房屋登记的行为均在星诚公司与市国土局签订合同及办理国有土地使用权证之后，在兴业公司未办理案涉房屋转移登记的情况下，星诚公司依约支付土地及地上附属房屋的价款，并办理了国有土地使用权登记。依据公信原则，星诚公司出于对不动产权利登记簿或动产占有状态的信赖而从原权利人处受让该不动产，可以对抗和排斥刘运江享有的债权，依据物权变动的保护顺位，星诚公司的权利顺位亦应当优先于刘运江的权利顺位予以保护和支持。上诉人刘运江主张享有案涉房屋所有权的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点三：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”基于查明的事实看，本案刘运江的合同目的不能实现，在案涉房屋未依法履行登记、星诚公司已基于有效合同、支付对价及依法登记的情形下，买受人刘运江不构成善意取得，其权利救济的途径应当向合同相对方请求，即通过向无处分权人兴业公司请求承担违约及损害赔偿的方式来补救。
综上所述，上诉人刘运江的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由刘运江负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 李 超
审判员 张 欢
二〇一八年四月二日
书记员 何沛俊