上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5725号
上诉人（原审被告）刘型刚，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人李攀，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡良云，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人万能，上海一曼律师事务所律师。委托代理人孙荣良，系胡良云丈夫。原审第三人上海春德竹制品有限公司。法定代表人陈金柱，董事长。上诉人刘型刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月20日受理后依法组成合议庭，2016年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘型刚及其委托代理人李攀，被上诉人胡良云及其委托代理人万能、孙荣良到庭参加了诉讼，原审第三人上海春德竹制品有限公司（以下简称春德公司）经传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明，位于上海市闵行区XX路XX号房屋的权利人为案外人上海A有限公司（以下简称A公司）。2010年6月20日，A公司与春德公司签订的《房屋租赁合同》约定，A公司将上述位于上海市闵行区XX路XX号房屋出租给春德公司，租赁期限自2010年5月21日起至2038年6月20日止。2012年1月5日，春德公司与胡良云签订的《房屋租赁合同》约定，春德公司将位于上海市闵行区XX路XX号房屋出租给胡良云使用，该房屋建筑面积4,775平方米，租赁期限自2012年1月1日起至2025年11月21日止。2013年5月30日，案外人上海XX有限公司作为转让方（签约甲方），与受让方刘型刚（签约乙方）及出租方胡良云（签约丙方）签订了一份《资产转让及房屋转租协议书》。三方约定，就甲方资产转让及房屋转租相关事宜，各方达成如下协议：甲方（即“XX”）转让的资产位于上海市闵行区XX路XX号XX楼（营业面积约880平方米），甲方自愿将所投入的全部装潢、装饰、附属物、消防设施、设备、设施等全部资产转让给乙方，签约各方同意转让价款为人民币（下同）1,800,000元，乙方于签约后向甲方开具1,800,000元的支票（其中200,000元支票乙方已开具，800,000元支票到期日为2013年6月8日，另一张800,000元支票到期日为2013年7月5日）；甲方应于2013年7月8日前将“XX”全部资产交付给乙方，如甲方延迟交付，则应向乙方每天支付违约金3,000元；原甲方和丙方就上海市闵行区XX路XX号XX楼签订的租赁合同解除，由乙方和丙方按原甲方和丙方的租赁合同内容签订租赁合同，租赁期限延长3年，租赁期限为10年；在资产交付7天内，甲方有义务协助乙方到工商机关办理上海B有限公司法定代表人变更手续及营业执照、工商、税务、卫生、消防等许可证变更手续；资产交付前有关上海B有限公司的债权债务由甲方自行处理，与乙方无关。2013年7月8日，胡良云（签约甲方）与刘型刚（签约乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在XX路XX号，该房屋建筑面积4,750平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋用于经营餐饮，并自觉遵守国家法律；租赁期限自2010年7月1日至2023年10月8日（甲方于2010年7月1日前已向乙方交付该房屋），甲方免收乙方第一年前100天的租金（自交付使用日起计算），实际免租期为2010年7月1日至2010年10月8日；年租金为900,000元，而后3年递增10%，租金三个月为一期，按期支付，先付后租，即乙方应于本期租金到期日前向甲方支付下一期租金，逾期支付则每逾期一日，乙方须按年租金的1%支付违约金；房屋租赁保证金的金额为当年租金水平的两个月租金，入住前交付甲方；签订合同，乙方提供甲方150,000元押金及前三个月租金为225,000元。双方在合同第七条“解除本合同的条件”中约定，在下列情形中，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按当年月租金水平的一个月租金支付违约金，若给对方造成损失的，且支付的违约金不足抵付对方损失的，应赔偿其超额部分。(1)甲方未按时交付该房屋，延期超过60天，经乙方催告后3日内仍未交付；(2)甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全；(3)乙方未征得甲方书面同意时，损坏房屋原有主体结构或其设施；(4)乙方在依法经营中，产生有毒有害排放物质或垃圾、扰人噪音、擅自占用公共场地等严重影响环境卫生及他人正常生活的行为，经甲方发出整改通知10日后无效或受到政府管理部门处分；(5)乙方逾期不交付租金未与甲方协商超过10日。合同第八条“违约责任”规定，乙方未征得甲方同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复该房屋原状并赔偿损失；租赁期间，非本合同约定的情形，乙方中途擅自退租时，应按当年租金水平的一个月租金向甲方支付违约金；甲方无故终止履行本合同的，则甲方赔偿乙方投入费用3,000,000元（乙方不允许中途转让给第三方使用）；如因甲方经营不善，无法正常履行本合同，则乙方将其余房租上交大房东并继续履行本合同，对已交付给甲方的房租不再重复交付给大房东。同时，双方还约定，《房屋租金支付表》作为合同不可分割的组成部分。该《房屋租金支付表》记载：第一年2010年10月9日起至2011年10月8日止的年租金为900,000元；第二年2011年10月9日起至2012年10月8日止的年租金为900,000元；第三年2012年10月9日起至2013年10月8日止的年租金为900,000元；第四年2013年10月9日起至2014年10月8日止的年租金为990,000元；第五年2014年10月9日起至2015年10月8日止的年租金为990,000元；第六年2015年10月9日起至2016年10月8日止的年租金为990,000元；第七年2016年10月9日起至2017年10月8日止的年租金为1,089,000元；第八年2017年10月9日起至2018年10月8日止的年租金为1,089,000元；第九年2018年10月9日起至2019年10月8日止的年租金为1,089,000元；第十年2019年10月9日起至2020年10月8日止的年租金为1,197,900元；第十一年2020年10月9日起至2021年10月8日止的年租金为1,197,900元；第十二年2021年10月9日起至2022年10月8日止的年租金为1,197,900元；第十三年2022年10月9日起至2023年10月8日止的年租金为1,317,690元。此外，合同还附有平面图。签约后，刘型刚继续以“XX”对外经营。2015年4月25日，胡良云通过快递向刘型刚及上海XX有限公司发《催缴房租通知函》，该函记载的主要内容为：贵公司应于2015年4月9日缴付房租，经几次催讨至今仍未支付，贵公司以租赁房屋面积不对为由拒付房租是错误的，双方在合同中已明确约880平方米（以图纸红线为准），年租金为900,000元（后三年递增10%）。贵公司承租的面积及租金都是明确的，希望贵公司能尽快交付房租，以免造成违约的经济损失。希望贵公司在收到此函后三天内缴清所欠房租，否则本人将通过法律途径要求贵公司偿付违约金。同年6月8日，胡良云向刘型刚及上海XX有限公司发《解除租赁合同通知书》，该通知书记载：贵公司应于2015年4月9日支付租金，经多次催讨至今不愿支付。根据租赁合同规定，本人认为贵公司无诚意解决拖欠房租的事，故本人正式通知贵公司从2015年6月10日起解除双方的租赁合同。本人将向法院提起诉讼，要求贵公司赔偿本人的所有损失。诉讼中，刘型刚称未收到上述函件。2015年6月30日，胡良云诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，刘型刚立即搬离承租房屋；？2、刘型刚向胡良云支付拖欠的租金247,500元（暂计算至2015年7月8日，要求支付至实际搬离日止）；3、刘型刚向胡良云支付违约金89,100元（990,000元/年×0.001×90，暂计算至2015年7月8日，要求支付至实际支付日止）。本案审理过程中，刘型刚向法院提供春德公司法定代表人陈金柱出具的《收条》，该《收条》记载：今收回刘型刚工程支票三张，合计金额906,000元，用于抵扣刘型刚应付的租金。另，该《收条》“备注”还记载：“XX”2013年7月9日至2014年7月8日房租（暂收，具体金额以后结算）。刘型刚以此证明因春德公司法定代表人陈金柱欠其工程款，故双方以这种方式（由于春德公司先前开具的支票未承兑，故向刘型刚收回支票）抵扣租金。胡良云对该《收条》的真实性不持异议，并认同刘型刚关于以工程款抵扣租金的说法，但胡良云认为自2015年4月9日起就不再以工程款抵扣租金，刘型刚应该按约定支付租金。同时，胡良云表示关于不再以工程款抵扣租金一事明确通知过刘型刚。刘型刚否认收到过胡良云的通知，同时表示其还有关于工程款抵扣租金的凭证。但刘型刚未能向法院提供相关证据。春德公司对刘型刚提供的《收条》真实性不持异议。针对本案存在以工程款冲抵租金而何时不再冲抵又没有约定的事实，法院于自2015年9月28日向刘型刚释明，不管与春德公司的工程款是否结清，根据合同相对性原理，要求其最迟于2015年10月10日前按约付清租金，否则视其为无故拖欠租金，将按照合同约定处理。嗣后，刘型刚未在法院规定的期限内支付租金。此外，关于胡良云、刘型刚在合同中约定的150,000元押金，胡良云在诉讼中称，刘型刚未直接支付过该押金，150,000元押金系原承租人在转让财产时一并转给刘型刚的。原审认为，胡良云、刘型刚签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后对签约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，如果说刘型刚先前未付租金可视为事出有因（相对方未明确从何时不再以工程款冲抵租金），但在法院向刘型刚释明要求其按约支付租金后，刘型刚仍未在法院规定的期限内支付，可见刘型刚主观上有拒绝支付租金的故意。承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，刘型刚拖欠胡良云租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，故胡良云要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及刘型刚搬离承租房屋并支付租金、逾期付款违约金的诉讼请求成立，法院予以支持。其中，法院确认解除合同的时间为2015年10月21日（根据法院释明，刘型刚最迟付款日为2015年10月10日；根据双方约定，承租人逾期不交付租金超过10日，出租人可以单方面解除合同）。刘型刚应向胡良云支付自2015年4月9日起至2015年10月21日的租金为531,614.72元。合同解除后，刘型刚应参照合同约定的租金标准，向胡良云支付自2015年10月22日起至实际搬离日止的占有房屋使用费。关于胡良云要求刘型刚支付逾期付款违约金一节，由于双方约定的违约金过高（合同规定，每逾期一天按年租金的百分之一支付违约金），故法院对胡良云调整为每逾期一天按年租金的千分之一计付违约金予以准许；刘型刚支付逾期付款违约金的时间从2015年10月11日起计算。合同解除后，胡良云先前收取刘型刚（原承租人转给刘型刚）的150,000元押金应予返还。刘型刚关于无需再向胡良云支付房租的辩称意见不能成立，法院不予采信。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十六条的规定，于二〇一六年四月二十一日作出判决：一、确认胡良云与刘型刚签订的《房屋租赁合同》于2015年10月21日解除；二、刘型刚于判决生效之日起十日内搬离承租的位于上海市闵行区XX路XX号（一二楼约880平方米）房屋；三、刘型刚于判决生效之日起十日内向胡良云支付租金531,614.72元，并按每年990,000元的租金标准向胡良云支付自2015年10月22日起至实际搬离承租房屋之日止的房屋使用费；四、刘型刚于判决生效之日起十日内按每天990元的标准，向胡良云支付自2015年10月11日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；五、胡良云于刘型刚搬离承租房屋并清偿了上述债务后三日内返还其押金150,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,116.15元，由刘型刚负担。判决后，刘型刚不服，上诉于本院，诉称：涉及本案承租房屋的租赁合同根本没有履行，刘型刚与胡良云之间从来没有交集且不曾向其支付过租金。即使房屋上存在租赁关系，承租人系上海XX有限公司，非刘型刚个人。刘型刚与春德公司法定代表人陈金柱之间有工程款债权债务，陈金柱以刘型刚使用房屋抵扣欠付的工程款。另承租房屋的面积、租金的数额认定有误，房屋面积不足800平方米，不能以合同价款为标准。2015年11月27日至今，胡良云停水、停电，致使刘型刚无法经营餐饮，原审判决刘型刚承担这段时间的租金，有失公平。要求二审法院撤销原判，改判驳回胡良云的原审诉请。被上诉人胡良云辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审第三人春德公司未答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人刘型刚主张其与胡良云之间不存在租赁合同关系，显然不符合双方签订的《房屋租赁合同》，根据查明事实，上海XX有限公司系经营餐饮主体，但非租赁合同的相对方，原审认定刘型刚个人作为承租人，其应当承担合同项下的义务，具有合同及法律依据，本院予以认同。由于无证据证明刘型刚履行了租赁合同项下支付租金的义务，因此原审判决刘型刚违约，认定正确，本院应予以维持。至于刘型刚认为其与陈金柱之间有工程款债务，胡良云认可的部分法院依法予以确认，胡良云不予认可的部分，刘型刚可以通过其他途径处分，其在本案中以之为租金抗辩理由于法不合。关于租金的计算方式、房屋的面积问题。本院认为上述问题在租赁合同均予以明确约定，刘型刚也是现房现状予以承租，在使用房屋过程中其从未出异议，现向法院主张租金缺乏法律及事实依据，亦有违诚信，本院不能支持。鉴于双方合同解除后，刘型刚未搬离房屋，因此其仍应当承担房屋使用费。综上所述，上诉人刘型刚的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,116.15元，由上诉人刘型刚负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月十二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……