湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂9005民初205号原告：潜江市城市建设投资开发有限公司。法定代表人：章华，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁作雄，系城投公司资产部副经理。委托诉讼代理人：何飞，湖北楚天律师事务所律师。被告：潜江市源鑫纺织实业有限公司。法定代表人：雷元涛，该公司经理。被告：潜江市伟豪纺织有限公司。法定代表人：李玉堂，该公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：徐宗江，湖北章华律师事务所律师。原告潜江市城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被告潜江市源鑫纺织实业有限公司（以下简称源鑫公司）、潜江市伟豪纺织有限公司（以下简称伟豪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人袁作雄、何飞，被告源鑫公司、伟豪公司的共同委托诉讼代理人徐宗江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令源鑫公司、伟豪公司向城投公司返还其占用土地、房屋；2、判令源鑫公司支付城投公司租金800万元。3、判令源鑫公司支付城投公司自2017年3月31日租赁合同期满之日至2017年10月27日城投公司通知源鑫公司交还土地、房屋之日止，按照年租金200万元及实际占用时间折算的房屋占用费；4、判令伟豪公司支付城投公司自2017年10月27日城投公司通知源鑫公司交还土地、房屋之日起，至伟豪公司交还土地、房屋之日，按照年租金200万元及实际占用时间折算逾期腾房占用费；5、判令源鑫公司支付城投公司逾期交付租金的违约金；6、判令源鑫公司支付城投公司逾期交还土地、房屋的违约金。诉讼过程中，城投公司放弃其第3项诉讼请求，将第4项诉讼请求变更为：判令伟豪公司支付城投公司至租赁合同期满之日（2017年4月1日）至伟豪公司交还土地房屋之日，按年租金200万元及实际占用时间折算的逾期腾房占用费。事实和理由：2013年3月31日，城投公司与源鑫公司签订了一份房屋租赁合同。约定城投公司将位于潜江市章华北路，东抵章华北路，南抵通道，西抵信心居民点，北抵信心村通道的土地、房屋（其中土地面积34791.12㎡，仓库1298.6㎡、办公楼498.07㎡、厂房3124.08㎡、宿舍楼1146.02㎡以及各类基础设施等）租赁给源鑫公司，租赁期限四年（2013年4月1日起至2017年3月31日止），年租金200万元，每年7月1日前交纳等内容。合同签订后，城投公司完全履行了合同，但源鑫公司除交纳了100万元履约保证金外，虽经城投公司多次催缴，但租金至今分文未付。依据双方签订的房屋租赁合同的约定，每逾期一天交纳租金，源鑫公司应按所欠金额百分之三支付违约金。同时，租赁期限届满，源鑫公司未将租赁土地、房屋交还城投公司的，每逾期一天，还应按合同约定的租金标准的三倍向城投公司支付房屋占用费。同时，在合同履行过程中，未经城投公司同意，源鑫公司将所租赁的房屋、土地转租给伟豪公司使用至今。2017年10月27日，城投公司向源鑫公司送达律师函，要求源鑫公司将其租赁的土地、房屋交还城投公司，但源鑫公司未交还。现提起诉讼，请求判如所请。源鑫公司辩称：1、对于城投公司诉请的要求源鑫公司返还租赁土地和房屋，源鑫公司没有异议。但返还房屋和土地与伟豪公司无关。2、源鑫公司与城投公司签订租赁合同时，源鑫公司已经支付了100万元。3、租赁合同约定的年租金200万元不是源鑫公司的真实意思表示，该年租金过高。此后源鑫公司多次向城投公司书面申请，要求降低和减免租金，因双方未达成一致，源鑫公司才未交付租金。4、逾期腾房占有使用费应按照国有资产的评估标准评估后确定，不能按年租金的标准确定。5、双方约定的违约金过高，请求依法予以调整。伟豪公司辩称：由于源鑫公司欠伟豪公司股东的集资款，伟豪公司租赁源鑫公司的机器设备进行生产，伟豪公司应支付给源鑫公司的租金，首先用于支付源鑫公司欠付的集资款，城投公司诉请要求源鑫公司腾房，伟豪公司予以配合。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有异议的证据，本院认定如下:城投公司提交的证据房屋租赁合同，源鑫公司对该证据的真实性有异议，认为该合同上加盖的源鑫公司公章与其长期使用的公章不一致，但源鑫公司未否认该公章的真实性，且该合同的主要内容源鑫公司在答辩中均认可，对该证据本院依法予以采信。源鑫公司提交的3份文件，城投公司对该证据的真实性无异议，该证据形式和来源合法，待证事实与本案有关，本院依法予以采信；源鑫公司提交的收据1组，待证事实与本案无关，本院依法不予采信。根据当事人所举证据及本院的认证意见，本院确认本案的法律事实如下：1、2013年3月31日，城投公司与源鑫公司签订了一份房屋租赁合同。合同约定的主要内容租赁范围、租赁期限、租金及支付时间和方式、履约保证金及违约责任等与城投公司陈述一致。其中，合同第四条第（二）项第11款约定“签订本合同时，乙方（源鑫公司）向甲方（城投公司）交纳100万元的履约保证金，如果乙方违约，甲方按照本合同约定的违约金标准从该履约保证金中扣付乙方的违约金，不足部分由乙方另行交纳”。该合同签订后，城投公司按照合同约定全面履行了合同义务，源鑫公司按照合同约定向城投公司交纳了履约保证金100万元。2、2013年6月20日至2017年10月16日，城投公司向源鑫公司送达23份催交租金的通知，源鑫公司收到上述通知后，分文未向城投公司交付租金。3、2017年10月27日，城投公司向源鑫公司送达律师函一份，要求源鑫公司交纳欠付的租金800万元，并按合同约定支付违约金，并返还承租的土地房屋及与房屋不可分割的装饰、装修等附合物。4、2017年3月29日，源鑫公司未经城投公司同意，将其租赁城投公司的房屋转租给伟豪公司，租赁期限为4年，自2017年3月30日起至2021年3月29日止，厂房及设备租金为每年80万元，付款方式为：每月租金优先偿还曾令全、吕敏集资款后剩余的部分，源鑫公司才有权用于支付其他员工的集资、补缴退休职工的社保及下岗职工的经济补偿金等。合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。5、2017年12月13日，城投公司向伟豪公司送达一份要求返还土地、房屋的函。载明源鑫公司未经城投公司同意，将其向城投公司租赁的房屋、土地转租给伟豪公司使用至今，因城投公司与源鑫公司签订的房屋租赁合同约定的租赁期限届满，要求伟豪公司向城投公司返还土地、房屋，并承担自2017年10月27日（城投公司向源鑫公司送达律师函之日）起至伟豪公司返还土地房屋之日止，按年租金200万元的标准及实际占用时间折算的逾期腾房占用费。6、2014年6月9日至2016年12月4日，源鑫公司认为其与城投公司约定的年租金200万元过高，经营困难，向原告城投公司送达了关于要求缓交、减免租金的申请3份。请求城投公司减免和缓交租金，待源鑫公司自主经营后再补交所欠租金。本院认为，城投公司与源鑫公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律或行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定享有权利和履行义务。合同履行过程中，源鑫公司未按合同约定履行支付租金义务，应承担相应的民事责任。源鑫公司未经城投公司同意，将承租的房屋转租给伟豪公司，此转租合同期限超出城投公司与源鑫公司房屋租赁合同约定的租赁期限，该租赁合同应属无效。城投公司要求源鑫公司、伟豪公司共同返还占用的土地、房屋，并要求源鑫公司支付欠付的租金800万元的诉讼请求,符合合同约定及相关法律规定，本院依法予以支持；城投公司主张伟豪公司支付逾期腾房占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，本院依法予以支持，城投公司主张该占有使用费按照城投公司与源鑫公司签订的房屋租赁合同约定的年租金200万元的标准支付不符合公平原则，应按照源鑫公司与伟豪公司约定的年租金80万元的标准计算为宜；城投公司同时主张源鑫公司支付从2013年7月2日起按年利率24%的标准分段计算的逾期支付租金的违约金及从2017年10月27日起，按照年租金200万元的标准折算逾期交还土地、房屋的违约金的诉讼请求，按照双方签订的房屋租赁合同的约定，上述违约金的计算标准分别为“每逾期一天，按所欠金额的百分之三计算”、“承租届满后，每逾期一天，按本合同约定租金标准的三倍计算房屋占用费”等，因上述两项违约金标准过高，城投公司在其诉讼请求中已自行降低违约金标准，本院予以采纳。上述两项违约金，按照合同约定，应先从源鑫公司交纳的履约保证金100万元中扣付。源鑫公司辩称其与城投公司约定的违约金标准过高，请求予以调整的辩解理由成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院》第五条、第十八条之规定，判决如下：被告潜江市源鑫纺织实业有限公司、被告潜江市伟豪纺织有限公司于本判决生效之日起七日内向原告潜江市城市建设投资开发有限公司返还占用的土地、房屋[位于潜江经济开发区章华北路西侧，土地使用权人和房屋使用权人均为潜江市土地收购储备中心，权证号分别为：潜国用（2013）第0020011号国有土地使用证（使用权面积34791.12㎡），潜江市房权证园林字第053021、053023、053024、053025号房屋所有权证，建筑面积分别为7366.09㎡、4993.62㎡、5902.71㎡、1231.38㎡]。被告潜江市源鑫纺织实业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告潜江市城市建设投资开发有限公司土地、房屋租金800万元。被告潜江市伟豪纺织有限公司于本判决生效之日起七日内向原告潜江市城市建设投资开发有限公司支付逾期腾房占用费（按照年租金80万元的标准，从2017年4月1日起至被告潜江市伟豪纺织有限公司实际交还房屋之日止折算）。被告潜江市源鑫纺织实业有限公司于本判决生效之日起七日内，按照年利率24%的标准分段计算向原告潜江市城市建设投资开发有限公司支付违约金（从2013年7月2日起至2014年7月1日止，以200万元为基数；从2014年7月2日起至2015年7月1日止，以400万元为基数；从2015年7月2日起至2016年7月1日止，以600万元为基数；从2016年7月2日起至本判决指定的履行期限内的实际给付之日止，以800万元为基数计算）。被告潜江市源鑫纺织实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向原告潜江市城市建设投资开发有限公司支付逾期交还土地、房屋的违约金（按照年租金200万元的标准，从2017年10月27日起至被告潜江市源鑫纺织实业有限公司实际交还土地房屋之日止折算）。驳回原告潜江市城市建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。上述第四、五项应先从原告潜江市城市建设投资开发有限公司收取的被告潜江市源鑫纺织实业有限公司交纳的履约保证金100万元中扣收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，被告潜江市源鑫纺织实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  姚文联人民陪审员  肖玉芳人民陪审员  彭学燕二０一八年五月七日法官 助理  王 月书 记 员  戴 璇