重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0101民初936号
原告重庆市万州百货采购供应站。
法定代表人袁明才，男，汉族。
委托代理人易良明，重庆市万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者。
被告重庆市万州区三发科技有限责任公司，住所地重庆市万州区白岩路420号，注册号500101000024002。
法定代表人苏贤台，男，汉族。
原告重庆市万州百货采购供应站与被告重庆市万州区三发科技有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员夏斌担任审判长，与人民陪审员向长凤、人民陪审员董艾琳组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告重庆市万州百货采购供应站的委托代理人易良明、被告重庆市万州区三发科技有限责任公司的法定代表人苏贤台到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告重庆市万州百货采购供应站诉称，2012年1月6日、2014年1月6日，原、被告分别签订《泰兴万州通信电脑城商铺租赁合同》，由于泰兴电脑城所在大楼成立了业主委员会，物业管理合同系业主委员会与物业公司签订，被告名下的一楼XXX号商铺从2001年5月至今都是自己直接向物业公司缴纳物业费。2010年12月28日，业委会与重庆市开拓物业管理有限公司（下称“开拓物业公司”）签订2011年1月1日至2012年12月31日期间的《物业服务合同》，约定室内室外物业费4元/月/平米。2012年12月16日，业委会与开拓物业公司再次签订2013年1月1日至2014年12月31日期间的《物业服务合同》，约定室内物业费3.5元/月/平米，室外物业费2.5元/月/平米，后开拓物业公司要求提高标准，经原告和开拓物业公司多次协商，确定室内室外按4.5元/月/平米收取。仅执行两个月后，2013年2月26日，开拓物业公司致函原告明确不再服务室内，并要求原告在2013年3月1日做好交接准备工作，原告被迫另行聘请龙腾物业公司进行室内服务。原告于2013年3月1日向所有商家发出通知即室内按3.5元/月/平米，室外另行与开拓物业公司协商后另行通知。2014年1月22日，开拓物业公司以进行了室外物业服务为由，起诉原告请求按室外3元/月/平米缴纳物业费。原告在一审中要求追加被告在内的所有商家为共同被告，但未被采纳。2014年4月24日，重庆市万州区人民法院以（2014）万法民初字第01362号民事判决书判决按2.5元/月/平米计算室外物业费，原告上诉后，2014年8月22日，重庆市第二中级人民法院以原告按1.8元/月/平米标准支付室外物业费作出民事调解书。2015年1月16日、4月28日，重庆市万州区人民法院对原告强制执行，将被告在内的商家2013年3月至2014年1月期间的物业费按1.8元/月/平米共计86623元从原告账户扣收。被扣收的物业费应由被告在内的商家支付，原告已代为支付，现诉至法院，请求判令：1.被告立即给付原告已代为支付的物业服务费1697.45元；2.诉讼费由被告承担。
被告重庆市万州区三发科技有限责任公司辩称，泰兴电脑城与被告签订了租赁合同，原告主体不适格；被告从泰兴电脑城成立后每月按时支付物业费，并保留了收费票据，被告与物业公司的物业费已结清，被告也未收到收取室外物业费的任何通知；物业管理协议对被告不产生任何效力，原告并未尽到统一协调对外关系、配合物业管理的责任，被告并不清楚物业公司负责的是室内还是室外物业服务。
经审理查明，原告系万州区XXX全部及第二层部分产权业主，原告将以上物业规划成多个商铺，分别出租给被告在内的各商户，打造成“泰兴万州通信电脑城”，并成立了泰兴万州通信电脑城市场部。2008年12月27日，开拓物业公司与万州区华源大厦业主委员会签订《物业服务合同》，从2009年1月1日开始为华源大厦提供物业服务。合同到期后，双方又于2010年12月28日续签了《物业服务合同》。两次合同中关于商场物业收费标准均约定服务到室内执行4元/平方米/月；服务到室外执行3元/平方米/月。但实际履行过程中，开拓物业公司一直按照3.5元/平方米/月收取。2012年12月16日，开拓物业公司与华源大厦业主委员会再次续签《物业服务合同》，合同中约定的委托管理期限从2013年1月1日起至2014年12月31日止。合同中对双方的权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等进行了约定，开拓物业公司提供的物业服务内容主要包括：房屋外观的保洁、房屋及设施设备的运行维护、公共环境、公共场地及公共部位的的保洁维护；饮水质量的保障、安全护卫等。合同中关于物业收费标准的约定为：住宅物管费0.40元/平方米/月；写字楼服务到室内执行3.5元/平方米/月，服务到室外执行2.5元/平方米/月；商场物业管理服务到室内和服务到室外的方式和价格由开拓物业公司与电脑城业主协商确定。合同签订后，由于开拓物业公司一直未与业主达成泰兴万州通信电脑城的物业服务收费标准协议，开拓物业公司要求提高收费标准，原告和被告在内的商家不予认可。2013年2月26日，开拓物业公司致函原告，明确不再继续对泰兴电脑城物业管理服务到商场内，要求原告在2013年3月1日零时零分作好交接准备工作。之后，开拓物业公司于2013年3月1日开始不再对原告所属产权部分物业提供服务到室内的工作。为保障商场的正常经营活动，原告另行委托了龙腾物业公司为商场室内提供物业服务。开拓物业公司对电脑城商场室内不再提供物业服务后，由于还要负责大厦室外公共部分的物业服务，为此于2014年1月27日向本院起诉要求原告按照3元/平方米/月支付2013年3月至2014年1月期间室外的物业服务费。2014年4月24日，本院作出（2014）万法民初字第01362号民事判决书，判决原告按2.50元/平方米/月支付开拓物业公司物业服务费99813.73元。原告提起上诉，2014年8月22日，重庆市第二中级人民法院作出（2014）渝二中法民终字第01112号民事调解书，原告按1.8元/平方米/月标准于调解书签收之日起30日内支付开拓物业公司物业服务费71865.88元。2014年8月28日，原告下属的泰兴万州通信电脑城市场部向被告在内的商家发出《关于收取室外物业管理费的通知》，将开拓物业公司与原告的上述纠纷情况告知所有商家，并通知所有商家将2013年3月至2014年12月的室外公共部分物业费按1.8元/平方米/月交付给原告，原告代为收取后支付给开拓物业公司。2015年1月16日、4月28日，本院依据（2014）渝二中法民终字第01112号民事调解书将款项执行到位。2015年8月6日，原告委托重庆市万州区钟鼓楼法律服务所向被告发出催收函，被告至今未缴纳上述费用。
另查明，2012年1月6日、2014年1月6日，原、被告分别签订《泰兴万州通信电脑城商铺租赁合同》，约定被告租用原告位于电脑城1层106号商铺，建筑面积85.73平方米，租赁期限2年，被告进场前必须与电脑城所在大楼（华源大厦）的物业管理公司签订物业管理协议。华源大厦的物业服务费一直由被告在内的商家向物业公司直接交付，被告从2013年4月至2014年1月按3.50元/平方米/月向龙腾物业公司缴纳室内物业服务费。
上述事实，有原告举示的营业执照、组织机构代码证、工商登记档案、租赁合同、通知书、本院（2014）万法民初字第01362号民事判决书及庭审笔录、民事上诉状、重庆市第二中级人民法院（2014）渝二中法民终字第01112号民事调解书、（2014）万法民执字第02159号协助执行通知书及执行裁定书、重庆三峡银行进账单、催收函，有被告举示的龙腾物业公司资质证书、组织机构代码证、物业费收据、服务管理协议及双方当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，根据原、被告双方签订的租赁合同及本院和重庆市第二中级人民法院的生效法律文书等证据，被告所在大楼的业主委员会依法与开拓物业公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。被告在内的泰兴电脑城所有商家作为实际物业使用人，在进场后均直接向开拓物业公司及其后的龙腾物业公司缴纳物业服务费，原告并不是最终缴纳义务人。原告经本院强制执行向开拓物业公司支付本应是被告在内的所有商家应承担的室外物业费后，有权向被告追偿。庭审中，双方均确认被告租赁的106号商铺建筑面积为85.73平方米，则2013年3月至2014年1月期间的室外物业费为85.73平方米×1.8元/平方米×11月=1697.45元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
原告重庆市万州百货采购供应站支付给重庆市开拓物业管理有限公司的物业服务费1697.45元，此款由被告重庆市万州区三发科技有限责任公司在本判决生效后五日内支付给原告重庆市万州百货采购供应站。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告重庆市万州区三发科技有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决全部义务。一方不履行的，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审 判 长 夏 斌
人民陪审员 向长凤
人民陪审员 董艾琳
二〇一六年六月一日
书 记 员 张华丽