上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7837号
上诉人（原审被告）徐光耀，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）计秀华，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人王锋，上海陈建华律师事务所律师。上诉人徐光耀因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第41440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2009年2月25日，徐光耀与案外人上海XX有限公司签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议，被拆迁人为徐光耀、张某某，拆迁单位安置徐光耀户配套商品房（期房），核定购房面积120平方米。2013年1月8日，计秀华通过银行转账向徐光耀支付20万元（人民币，下同），徐光耀出具了收条。2013年2月6日，计秀华通过银行转账向徐光耀的账户支付135,900元，向案外人高某某的银行账户支付19万元。徐光耀在上述两笔转账的银行业务回单背面书写“此款已收到”，并签名。计秀华、徐光耀确认，当日徐光耀向拆迁单位办理了上海市浦东新区XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的进房手续后，直接将系争房屋交给了计秀华。系争房屋交付计秀华后，由计秀华居住使用至今。2013年7月8日，徐光耀发短信给计秀华，内容为：“徐光耀农行XXXXXXXXXXXXXXX9613钱打过来后告诉我一声”。计秀华回复：“好的”。次日，计秀华给徐光耀发短信，内容为：“4万元房款打过去了，收到回个短信”。徐光耀分别回复：“知道了”、“收到了”。计秀华银行交易明细显示，当日其账户内转支4万元。系争房屋于2012年12月30日取得大产证。2013年8月13日，徐光耀取得系争房屋的房地产权证�权利人为徐光耀，建筑面积65.61平方米。2015年11月4日，徐光耀、计秀华及计秀华的丈夫季某某在某停车场谈话，计秀华提供了此次谈话的录音。根据录音，谈话的主要内容是因徐光耀将房屋另行出售给了他人，双方协商徐光耀退还并赔偿相关款项等后续解决办法。谈话中，徐光耀提到：“一开始呢，你清楚的，我诚心诚意是要卖的，当时做房产证么我叫你女的也去了的”，“这个五万是说的，要过户好以后给的，小计对哇，我也有句说句，是剩五万的，以后这房子过户给你们，房产证做好了，你们五万块给清”，“实际上那家人家我也只多买了二十几万，在你们的价格上多了28万”。双方确认，当天谈话最终未能达成一致签署善后协议。计秀华还举证了手写纸条一张，内容为65.61×8500=557,685，19.49×3500=68,512，合计625,900（元）。计秀华称，该纸条为徐光耀亲笔书写的�价计算方式，其中“19.49”系储藏室面积。庭审中，徐光耀否认该纸条系其书写。计秀华向原审法院提起诉讼，请求法院判令：徐光耀协助计秀华办理上述房屋的产权过户手续。徐光耀辩称，双方之间属借款关系，不存在房屋买卖合同关系。即使双方之间存在口头房屋买卖合同，因该房屋土地来源系出让，且动迁安置房按规定三年内不得转让，动迁安置人口包括徐光耀的妻子，故买卖合同也属无效合同。综上，不同意计秀华的诉讼请求。一审审理中，计秀华称另有1万元购房款系徐光耀的父母装修房屋时在计秀华丈夫经营的家具店内拿了些家具，以家具款抵1万元购房款。徐光耀则予以否认。计秀华表示，愿意在办理过户手续时支付购房余款5万元，如另1万元已付购房款法院未能认定，也愿意再支付1万元。原审认为，本案的争议焦点在于双方之间是房屋买卖合同关系，还是徐光耀抗辩的借贷关系？双方之间未签订书面的买卖合同，相关款项的收条上也未注明系购房款。但是，根据一般借贷关系的交易习惯，借款人收到款项后会出具借条，载明借款金额、期限、利率等内容；而本案中徐光耀在2013年1月8日收到计秀华支付的首笔款项后，出具了收条，而非借条；2013年2月6日，徐光耀收到计秀华两笔款项后，也书面确认收到款项，并未出具借条；2013年7月，在双方短信沟通4万元的支付事宜时，计秀华发送的短信提到“4万元房款”，徐光耀回复收到该款时并未否认是房款。根据计秀华提供的录音资料，徐光耀在与计秀华夫妇的谈话中提及“一开始呢，你清楚的，我诚心诚意是要卖的，当时做房产证么我叫你女的也去了的”，“这个五万是说的，要过户好以后给的，小计对哇，我也有句说句，是剩五万的，以后这房子过户给你们，房产证做好了，你们五万块给清”，“实际上那家人家我也只多买了二十几万，在你们的价格上多了28万”，上述谈话内容基本反映了计秀华、徐光耀之间系房屋买卖合同关系，而整个谈话过程中双方均未提及借贷关系。另外，2013年2月6日，徐光耀在计秀华支付两笔款项的同时，将系争房屋交付计秀华，此节事实亦符合房屋买卖的交易习惯。综合上述意见，计秀华提交的证据具有明显优势，法院认定双方之间系房屋买卖合同关系。系争房屋所涉土地来源系出让，符合房地产转让的法律规定。该房屋虽系动迁安置配套商品房，根据本市的有关规定三年内不得上市交易，但该政策规定并非合同法规定的法律、行政法规的强制性规定，不影响合同的效力。拆迁安置人口虽为徐光耀、张某某两人，但目前系争房屋已经登记在徐光耀一人名下，计秀华、徐光耀之间的房屋买卖合同�无履行障碍。据此，计秀华、徐光耀之间的房屋买卖合同合法有效、应继续履行。现系争房屋所涉的大产证取得已满3年，拆迁安置协议签订也已满3年，已经符合交易过户的条件，故计秀华要求徐光耀协助办理过户手续的诉讼请求，予以支持。现计秀华同意在过户时支付剩余购房款6万元，法院予以准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2016年3月2日作出判决：一、徐光耀应于判决生效之日起十日内协助计秀华办理将上海市浦东新区祝桥镇XX公路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至计秀华名下的手续；二、计秀华应于办理上述房屋产权过户手续的同时支付徐光耀购房款6万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,059元，减半收取5,029.50元，保全费3,649元，合计8,678.50元，由徐光耀负担。判决后，徐光耀不服，上诉于本院称，1、根据被上诉人提交的其私自录音的被上诉人家人与上诉人之间的对话内容，被上诉人并没有要求履行买卖合同的内容，更没有谈及双方之间存在过房屋买卖关系，而是在得知上诉人出售房屋后要求上诉人归还款项以及同意退出房屋等，可以说明上诉人交给被上诉人房屋是作为借款抵押物，并非买卖关系。被上诉人转账给上诉人的款项是借款并非房款，上诉人出具给被上诉人的收条上也没有写房款，其中一笔19万元也不是汇给上诉人本人的，更能说明双方之间不存在买卖关系。2、根据房地产管理法的规定，买卖合同应当签订书面合同，即便双方之间存在口头房屋买卖合同关系，应属于无效合同，不同意继续履行。3、上诉人与案外人�经签订买卖意向书，因被上诉人错误的诉请，造成上诉人无法出售系争房屋，上诉人的合法权益受损。据此，请求二审撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请。被上诉人计秀华辩称，上诉人认为双方之间是民间借贷，但上诉人并没有证据佐证。上诉人在二审审理中也没有否认录音中的内容，从双方谈话的内容来看，能够反映被上诉人向上诉人支付的是房款，并非借款。上诉人已经将房屋交付给被上诉人使用，房屋具备过户条件，故双方之间的口头买卖合同合法成立，要求继续履行。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，书面形式是指以文字等可以有形式等再现内容的方式达成的协议，双方之间可以是合同书、也可以以收条等方式达成协议。本案中，虽然上诉人与被上诉人没有签署书面的房屋买卖合同，但是，被上诉人在一审中提交了上诉人出具的收条、被上诉人的银行转账、上诉人交付房屋给被上诉人的事实加以佐证；被上诉人在得知上诉人可能要将系争房屋另行出售后，被上诉人及家人寻找上诉人协商并进行了录音，并在一审中提交根据录音内容制作的文字材料，虽然上诉人在一审质证时予以否认，但上诉人在二审中又对录音内容的真实性予以认可，故该录音可以作为本案证据采信。至于上诉人认为双方是在就退还款项进行协商，被上诉人明确表达不履行合同，对此，上诉人陈述的退款协商对话内容较少，且未形成一致意见，无法概括认定双方对话的全部意思表示，故上诉人的该项抗辩意见，本院不予采信。由于录音内容中也没有涉及到该款项为借款及房屋为借款抵押的性质等内容，上诉人也没有其他证据证明其收取被上诉人的款项�借款性质以及交付房屋的行为是作为借款抵押性质等，综合各自陈述及举证情况，被上诉人提交的证据更具有证据优势，由此可以认定双方之间存在房屋买卖合同关系。房屋买卖当事人之间应当采取书面形式确立双方之间的房屋买卖合同关系。买受人通过提交证据证明双方之间存在事实上的买卖合同关系，且不存在继续履行方面的障碍的，也不存在违反法律、行政法规的强制性规定，故可以认定双方之间的买卖关系有效并继续履行。上诉人主张无效及不同意继续履行的上诉意见，本院不予采信。基于对被上诉人付款情况的查明以及房屋权利登记在上诉人一人名下、房屋具备交易过户的全部要件等事实，原审法院判令上诉人协助被上诉人办理产权转移登记手续，被上诉人则同时与上诉人结清剩余房款，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人徐光耀的上诉理由�能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,059元，由上诉人徐光耀负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年八月十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……