长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长经开民初字第00183号
原告：周徐帅，住长春市南关区。
委托代理人：邬春旭。
被告：吉林省日辉房地产开发有限公司，住所地：长春经济技术开发区。
法人代表人：刘勇，该公司董事长。
委托代理人：杨东升，吉林衡丰律师事务所律师。
原告周徐帅与被告吉林省日辉房地产开发有限公司（以下简称日辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周徐帅及其委托代理人邬春旭，被告日辉公司的委托代理人杨东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年4月14日签订《北海丽景商品房认购书》，约定原告购买被告开发的位于长春市会展大街与北海路交汇处北海丽景一栋一单元402室住宅，原告交付首付款206474元。由于被告在签订认购书时未取得商品房预售许可证，迟迟不能与原告签订正式的《商品房买卖合同》。原告与其他购房者通过信访寻求帮助，被告向原告出具《北海丽景售房承诺书》，承诺于2014年9月30日前交房并签订正式合同，如不能如期交楼，可按已付房款双倍赔偿。现被告仍未交房，故原告诉至本院，请求：1、解除原、被告双方签订的《北海丽景商品房认购书》；2、被告返还原告已付的购房款206474元，并给付自交付之日至返还之日的同期银行贷款利息；3、被告给付原告赔偿款206474元；4、由被告承担诉讼费用。
被告辩称：原告诉讼请求及事实理由不成立。2014年9月30日前，被告房屋具备交房条件，要求和原告签订正式合同，是因为原告原因不签订合同，也不收房。希望法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2013年4月14日，被告日辉公司作为甲方、原告周徐帅作为乙方，共同签订《北海丽景商品房认购书》，该认购书约定：乙方自愿购买甲方开发的北海丽景1栋1单元4层402室商品房，建筑面积105.97平方米，单价为6383.63元／平方米，总房款676474元；签署本协议同时，乙方需向甲方交纳诚意金2万元（不可退），保证在2013年4月21日前交纳30%首付款即206474元；按甲方通知具体时间签订《商品房买卖合同》，签订合同时乙方须持本协议、交款凭证及本人身份证到北海丽景销售中心办理相关手续；如乙方不在规定的时间内签订《商品房买卖合同》，交纳全额房款或按揭首付款和备齐按揭所需材料，甲方有权将该房屋另行处理，乙方所交纳预定金全部扣除。2013年4月18日，原告向被告缴纳了首付款206474元，被告为原告开具了收据。
因该项目一直未能通过验收，原告等购房者向有关部门反映情况。经相关部门协调，被告于2014年5月6日向原告出具《北海丽景售房承诺书》，言明：保证2014年9月30日前与1栋402号房客户进行交楼；交楼前签正式《商品房买卖合同》；保证水、电、暖可以使用，电梯试运行；房屋产品质量符合国家相关标准；交楼的相应条件会有30天左右完善期；因高压电缆至今仍未拆除，严重影响5#、6#、7#楼的施工建设，同时严重影响管线铺设、园区绿化、景观布设及配套建设，故而道路质量、景观绿化等事宜不能确认完成情况；本承诺书同意之客户在2014年5月6日曾上访经济开发区管委会信访办，我司基于理解仅限于不能如期交楼，可对该客户按已付房款双倍赔偿等。该承诺书作出后，被告并未在约定的时间即2014年9月30日前，通知原告签订《商品房买卖合同》。
另查明：2014年9月18日，被告作为建设单位，案外人吉林省恒安建设管理有限公司作为监理单位，共同对北海丽景一期1号楼进行验收，并向施工单位江苏兴厦建筑安装有限公司出具《住宅工程质量单体验收合格证明书》。2014年12月10日，被告与长春经济技术开发区供热集团有限公司签订《吉林省城市供用热力合同》，约定：用ＸＸ点为北海丽景一期3#、4#、11#；合同期限为一年，自2014年12月5日起至2015月4月10日止。2014年12月8日，被告与长春水务（集团）有限责任公司（长春市自来水公司）签订《长春市供用水合同》，约定：用水地址为会展街与北海路交汇；用水性质系民用与公用，执行3.5-6.6元／立方米；合同期限15年，从2014年12月8日起至2029年12月7日止。
以上事实有原、被告签订的《北海丽景商品房认购书》、被告收到原告交纳的部分购房款后出具的《收据》、被告出具的《北海丽景售房承诺书》、被告与吉林省恒安建设管理有限公司共同签发的《住宅工程质量单体验收合格证明书》、《吉林省城市供用热力合同》、《长春市供用水合同》等证据在卷为证，并经当事人充分质证，足资认定属实。
本院认为：原、被告双方签订的《北海丽景商品房认购书》，具有预约合同的性质，因该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，故应认定为效，双方均应切实履行各自义务。在该预约合同履行过程中，被告向原告出具《北海丽景售房承诺书》，对订立正式《商品房买卖合同》的时间、房屋交付标准及违约责任等事项作出承诺，因该承诺系被告方真实意思表示，且已为原告所接受，故应作为合同条款进入既有预约合同，并对双方具有法律拘束力。
根据本院已查明事实，在其承诺的签约日，被告并未履行《北海丽景商品房认购书》约定的通知义务，通知原告与其协商订立商品房买卖合同本约；同时，根据被告直至2014年12月方解决北海丽景一期供水、供暖问题的情节，也表明在其承诺的期限内（2014年9月30日），其并不具备提供符合交房标准房屋的能力。上述两节事实，说明被告《北海丽景商品房认购书》的履行过程中存在重大违约行为，并足以导致原告订立该预约合同的合同目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告据此享有解除该预约合同的权利。原告关于解除《北海丽景商品房认购书》的诉讼请求，事实及法律依据充分，本院予以支持。被告诉讼中抗辩称，其在约定时间内，曾通知原告签署正式商品房买卖合同，却遭原告拒绝。但因原告对此事实予以否认，被告亦不能对该项事实主张提供有效证据材料，依据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，被告的上述抗辩主张，因举证不力，本院不予采纳。
关于被告如何承担违约责任的问题。被告在《北海丽景售房承诺书》中作出的“我司基于理解仅限于不能如期交楼，可对该客户按已付房款双倍赔偿”承诺，应视为预约合同中的违约金条款，现被告出现未按期签订商品房买卖合同及交付房屋的违约行为，故该条款得以适用。但按照已付房款额认定违约金数额，过分高于原告实际遭受的损失，依法相关司法解释的规定，违约金数额应向下调整。调整后的违约金数额，参照相关司法解释关于民间借贷利息上限的规定，并参考被告违约行为的持续时间，本院确定为已付房款总额的40%即206474元×40%=82589.60元。
关于原告提出的返还已付购房款，并赔偿利息损失的诉讼请求。因原、被告双方签订的《北海丽景商品房认购书》已被解除，故被告继续占有原告已交纳的购房款，已丧失合法依据，应作为不当得利予以返还。原告要求被告返还已交纳购房款本金的诉讼请求，于法有据，应予支持。至于原告诉请的利息损失，其本质实为损害赔偿金，考虑到我国合同法已明确了“违约金与损害赔偿金不得同时适用”的基本原则，故在追究被告于本案中的违约责任时，原告只能在违约金及损害赔偿金中择一适用。因本案违约金数额高于利息损失金额，基于原告的经济理性，应推定其选择适用违约金罚责，故其利息损失的诉请，不应再获支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告周徐帅与被告吉林省日辉房地产开发有限公司于2013年4月14日签订的《北海丽景商品房认购书》；
二、被告吉林省日辉房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告周徐帅已付购房款206474元；
三、被告吉林省日辉房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告周徐帅支付违约金82589.60元；
四、驳回原告周徐帅其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7494元，由被告吉林省日辉房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 林乐泉
代理审判员 徐佳丽
人民陪审员 牛瑗莉
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陶海红