广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初1743号
原告卓国伟，男，1981年6月3日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。
原告李柳清，男，1981年10月31日出生，汉族，罗定市人，住广东省罗定市。
原告的共同委托代理人郑国森，广东安国律师事务所律师。
原告的共同委托代理人李志鹏，广东安国律师事务所律师。
被告罗定天恒贸易有限公司。住所地：广东省罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。组织机构代码证号：59405270-4。
法定代表人姚永洪，总经理。
委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。
原告卓国伟、李柳清诉被告罗定天恒贸易有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员孔凡森独任审判，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人郑国森、李志鹏，被告罗定天恒贸易有限公司的委托代理人朱靖、曾琪杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年1月4日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买XX花园X座X梯XX号房，总金额为人民币433947元，被告应于2015年3月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付原告使用。但是被告没有按照合同履行义务，至今没有交付房屋给原告使用，根据合同第九条的规定：被告逾期交房的，若原告要求继续履行合同的，则被告从交房期限第二天起按日向原告支付已交房款万分之三的违约金，被告至今没有依约定将商品房交付原告使用：（1）被告未书面通知原告办理交付手续；（2）经原告调查，合同所购商品房未符合交付使用条件。商品房买卖的目的以及合同约定的内容均为“交付原告使用”。而对于商品房交付使用的条件，在我国现行法律法规有强制规定，是不因合同双方约定而改变的强制性标准。《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核…。”第十三条：“…本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收…依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用…”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用…组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收…”。《商品房销售管理办法》第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任…”。《建设项目环境保护管理条例》第二十三条：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”因此，“经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或者单位验收合格”系商品房交付使用的法定强制条件。经原告质询被告无法出示上述工程质量监督、规划、消防、人防、环保等方面的验收合格证明文件。经原告调查，XX花园于2016年4月7日才通过消防验收，而根本无法查询到XX花园的规划、人防、环保等方面的验收受理或通过的信息。可见，原告所购商品房至今仍然未符合交付使用的强制性条件。被告因“未书面通知交付”以及“未依法依规交付”原告所购商品房，应当根据合同约定向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，根据相关的法律法规等，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付从2015年3月29日起暂时计算至2016年7月31日止（491天）的违约金63920.39元，从2016年8月1日起至实际交付房屋之日止的违约金按照合同约定的每日支付“合同总价款433947元×3÷10000”计算；2、本案诉讼费由被告承担。
原告就其主张提交的证据有，1、商品房买卖合同，证明原、被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋价款、交付期限、交付条件、交付目的，违约及违约金计算方式等事实。2、购房发票，证明原告已全额付清购房款。3、建设工程消防验收公告，证明XX花园于2016年4月7日才经消防验收合格。4、建设项目竣工环境保护验收决定公告，证明2014年1月1日至今的公示信息未见XX花园的环保验收信息。5、身份证，证明原告的主体身份情况。
被告对原告提交的证据提出的质证意见，对证据1买卖合同的真实性、合法性、关联性无意见，同时合同的第八条约定的房屋交付条件是该商品房经验收合格，而经验收合格的条件就是房屋取得五大主体、验收出具的《建设工程竣工验收报告书》，合同的第十一条交接部分证明了书面通知只是房屋交接的形式要件，但是房屋接收的实质交付条件是出卖人应当出示第八条要求的证明文件及住宅使用说明书、住宅质量保证书，只有出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全买受人才有权拒绝交接，其他情形是无权拒绝交接的。对于发票的真实性、合法性、关联性无意见，但是发票所记载的缴款时间是2016年4月17日付清购房款，因此根据双方签订补充协议的第十二条，在原告付清房款之前，被告是没有义务交付商品房。对原告的身份证无意见。对原告所出示其他证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，因为该证据的真实性不符合法律规定的形式，网上打印的资料是必须要经过公正机关进行证据保存才能作为证据使用，所以缺乏真实性的表现形式，也不具有合法性，且该证据与本案没有关联性，因为本案所约定的房屋交付条件是五大主体出具的建设工程竣工验收报告，与消防、环保是没有关系的。
被告辩称，一、被告方不存在逾期未能交付房屋的违约事实，原告方认为被告逾期交付房屋理据不成立，首先涉案的房屋已经在2015年3月8日取得建筑工程竣工验收报告，该建筑工程竣工验收报告是属于双方商品房买卖合同第八条约定的验收合格的交付条件，双方合同约定房屋交付期限是2015年3月28日之前，也就是说被告方在合同约定的房屋交付期限之前的20天已经取得了竣工验收报告，完全具备合同所约定的交付条件，对于该交付条件，在罗定市人民法院及其整个云浮市中级人民法院的相关判决中均确认商品房买卖合同经验收合格的条件就是取得建筑工程竣工验收报告，这个就是交楼的条件。因此，在事实方面，被告方不存在逾期未达到房屋交付条件的情形。二、被告认为原告以被告未发出书面收楼通知为理由认为至今尚未收楼，原告的诉称是不成立的，首先对于交楼时间的约定，在双方签订的书面商品房买卖合同中已经明确房屋的交付时间，作为原告方是清楚知道其收楼的时间就是2015年3月28日之前，所以对收楼时间首先原告是可以通过合同清晰的知悉。虽然商品房买卖合同第十一条也约定了应当书面通知原告收楼，但是对于该通知的形式并没有明确的约定，更主要的是对于没有采用书面形式进行通知的，合同并没有约定有没有书面通知的后果或者法律责任，法律也没有规定没有书面通知原告收楼需要承担何违约责任、后果。因此，是否书面通知不属于房屋交付的条件，不属于双方合同约定的交付条件，合同约定的交付条件是验收合格，并且在交付的时候要提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，出示验收合格证件，所以该书面通知不属于交楼的构成要件之一，原告以被告没有书面通知为理由认为不具备交楼条件是不成立的。三、在本案当中，虽然被告未有发出书面的收楼通知，但是通过电话等其他渠道通知了原告收楼，事实上，原告在尚未收到通知的前提下进行了收楼，所以被告是否书面通知并不影响原告收楼权利的行驶。原告已经实际收楼并使用，而今天在庭上的诉讼中原告仍然认为其没有收楼是与事实不相符的，如果从另一角度说，原告认为至今尚未收楼就请原告将钥匙交回，将房屋交回，因为这样就是原告无权使用房屋，且需要支付在接收使用之后至到原告交回的占用、使用费。综上所述，我方认为原告诉讼请求是依法不成立的，应当予以驳回。同时，在该十宗案件当中，有部分原告在购买房屋的时候是向被告方借款，但已经还清款项。四、如果原告认为无收到书面的交楼通知，其就认为不存在收楼，我方认为该事实显现是违反诚实信用的原则，因为双方合同已经明确约定了交楼时间，所以即使原告没有收到书面通知，但是原告根据双方合同的约定是可以知道收楼的对应时间，因为书面通知只是交付的形式，而非交付的条件，在合同约定的收楼日到来之前，原告也应当主动到被告处追求合同目的的实现，所以，原告方即使尚未收到通知，也应当在合同约定的交付之日主动向被告方了解情况，提出请求，以防止出现有关的损失，该不仅是原告的权利，也是原告在行驶权利的时候相应的附有义务。综上，我方认为我方出卖的房屋在合同届满前已经具备交楼的条件，被告方是否书面通知原告收楼与原告是否按期收楼之间是不存在因果关系，而事实上原告也已经收楼，所以原告诉讼请求是不成立的，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。五、本案受理费由原告承担。
被告就其抗辩提交的证据有，1、业主领取钥匙签收登记情况，证明原告已经实际收楼及对应的收楼日期，其中本案原告的收楼日期是2015年12月31日。2、建筑工程竣工验收报告（一期、二期）、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明涉案商品房于2016年3月8日即合同约定的交付期限前通过五大主体竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。3、商品房预售许可证，证明涉案商品房具备预售条件。4、收楼须知，证明被告向业主送达的收楼须知。5、2016年8月26日前收楼业主的水、电表读数记录，证明广州市都市华宇物业管理有限公司罗定分公司出具的部分业主的水电表读数。6、营业执照，证明提供证据五数据的单位为涉案商品方的物业管理公司的主体资格。7、竣工验收备案表，证明房屋在2016年8月12日完成了竣工验收备案，包括原告所说的环保、消防等都是合格的，同时也证明了竣工验收日期是2015年3月8日。
原告对被告提交的证据发表的质证意见，对证据1首先被告没有提供原件，现看到的是复印件，故真实性不予确认，因为被告的证据是在开庭时才提交，涉及的案人数较多，暂时无法确认。签领钥匙不代表已经收楼，因为据此前与当事人沟通的时候，有部分当事人是已经收取钥匙，但是属于原告一直要求被告交付楼房，被告就将钥匙交给原告，然后告知原告可以先到房屋看看、装修，也明确表示暂时尚未能够办理交楼手续。对证据2真实性无意见，但是建筑工程竣工验收报告是属于交楼的必要非充分条件，不能够证明存在竣工验收报告房屋即符合法律规定及约定的楼房交付使用条件，且工程验收报告所出具的单位全部都是与被告方存在利益关系的施工、设计等盈利性质的单位，无一单位是属于行政监督管理单位，对于其报告出具日期是2015年3月8日，原告方也表示质疑。使用书、说明书按照双方合同的约定是在楼房交楼时候被告必须向原告提供的资料，但是全部原告至今尚未收到该“两书”。对证据3房屋预售许可证的真实性、关联性、合法性确认。对证据4收楼须知，该收楼须知是被告单方出具的文件，没有原告的签收，甚至没有出具的日期，被告也没有提交该收楼须知以及交楼给原告的其他辅助证据，故对于该须知的真实性、关联性、合法性均不予认可。对证据5水电表读数记录的真实性、关联性、合法性均不予认可，首先该证据是其他第三人出具，根据我国民事诉讼法，如果作为证人证言应当到庭接受质证。对证据6营业执照的真实性由法庭依法核实，但是与本案没有关联性，本案原、被告双方的争议是商品房购买合同纠纷，与物业管理公司没有任何关联。对证据7的真实性、关联性、合法性不予认可，证据上仅加盖了罗城供电所专用章，不属于供电所公章，对其真实性存疑；对证明事实方面不具备其所主张的证明效力，根据被告在确认尚未能交楼的情况下，告知并将钥匙交付原告，准许其提前入场装修等情况，产生一定的水电费客观上是正常的，不能代表有水电表读数就表示已经收楼，因为根据法律强制规定，房屋交付使用必须通过强制规定的验收项目才能合法地实现使用目的，原告的合同目的方能实现，在基于被告原因的情况下，合同目的不能实现，被告当然构成违约。对于被告庭审时提出原告收楼的期限问题：被告主张原告逾期交款是依据发票出具日期，但是实际上发票出具日期是晚于实际交款，所以不能根据发票交付日期来确认交付时间。补充协议属于格式合同方减轻自行责任的条款，也未曾向原告方特别说明，根据公平的原则，该条款应当认定为无效，对竣工验收备案表出具日期时间是2016年8月12日，真实性认可，该证据更充分地证明了被告方所开发的XX花园楼盘于2016年8月12日之前是尚未符合法律法规规定的交付使用条件，且2016年8月12日之后至今的时间原告方尚未收到被告方书面的收楼通知。
上述证据，已在庭审中出示质证，原、被告提供的证据，反映的事实客观真实、来源合法、与本案有关联的，本院确认证据的效力。
经审理查明，被告是具有房地产开发、销售资格的企业，座落于罗定市XX街道迎宾X路XX号的XX花园商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2013）地字第XX号《建设用地规划许可证》、罗建房预字第2013XXX号《商品房预售许可证》后，被告开始对该土地进行商品楼建造、预售。2014年1月4日，原告作为买受方与被告作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、原告向被告购买座落于罗定市XX街道XX路XX号XX花园商住小区的一座四梯2701号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：109.86㎡（套内建筑面积86.06㎡）；四、总价款：433947元（5042.38元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日前交清首期款183947元，并于签订合同3天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币250000元。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社的专用账户为80020000005XXXXXX。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房交付时间。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款给被告。被告于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：被告（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（承建单位）。被告至今没有通知原告进行涉案房屋交接，也没有向原告出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告以被告违约为由诉至本院，要求处理。
又查明，被告开发的XX花园（一、二期）于2016年8月12日取得罗定市城乡建设局的房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》。原告卓国伟、李柳清于2015年10月31日领取房屋钥匙。
以上事实，有本院确认的证据及当事人的陈述等材料证实。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、涉案商品房在合同约定的交付期限届满时，有无达到交付使用条件？2、被告应否向原告支付迟延交楼的违约金？
关于第一个争议焦点即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时，有无达到交付使用条件的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条，双方对商品房的交付使用条件约定为“商品房经验收合格”。而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，现双方当事人存在较大争议：原告认为应理解为经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格才为“验收合格”，才符合交付条件；而被告认为应理解为商品房经建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行竣工验收合格则符合交付条件。本院认为，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用；建设工程质量实施监督管理，可以由建设行政主管部门或其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条规定：“工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督。”国务院于2002年11月1日颁布了《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院于2004年5月19日颁布了《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。即2000年以后，以建设单位组织进行、由建设行政主管部门委托质量监督机构进行监督的竣工验收制度逐步取代了建设行政主管部门组织竣工验收及住宅小区竣工综合验收相关制度；竣工验收由建设单位组织五方单位进行，由质监机构实施监督；竣工验收现实施的是质监机构确认下的五方验收标准。因此，结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格。综上所述，由于双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房交付条件，而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。原告的主张是缺乏理据的，因为在通过五方单位竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的文件报建设行政主管部门或其他部门备案，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，公安消防、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，而不属于竣工验收的范畴，而合同双方约定的不是“经综合验收合格”。且在《合同补充协议》中的第7条亦明确约定出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。该约定属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因被告的XX花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的交付期限届满时已达到交付使用条件。故原告认为涉案商品房在合同约定的交付期限届满时未符合交付使用条件的主张，理据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点被告应否向原告支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，被告本应于2015年3月28日前将涉案商品房交付原告使用，并应当书面通知原告办理交付手续。但实际上被告在合同约定的交付期限届满后，并没有书面通知原告收楼，而是等原告向其询问了解后，才于2015年10月31日将涉案房屋钥匙交接给原告，但该日期已迟于合同约定的交付期限，属于被告怠于履行通知义务所造成的后果。被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担逾期交楼的违约责任。故被告认为逾期交楼是原告所导致的，其不应向原告支付逾期交楼违约金的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。至于逾期时间计至何时的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本院认为，这里的交付使用即为交钥匙行为，虽然被告并没有书面通知原告收楼，但是在原告从被告处领取涉案房屋的钥匙时起，原告即可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋，被告将涉案房屋的钥匙交给原告的那一刻起，该房屋已转移给原告占有。故本院认定，原告领取涉案房屋钥匙的行为即视为其已接收该房屋，被告已将该房屋交付给原告使用。故被告逾期交楼的时间，应从合同约定的交付之日的次日起计至原告领取涉案房屋钥匙时止。原告已支付购房款433947元，故被告应支付从2015年3月29日起计至2015年10月31日止共216天的违约金28119.77元（433947元×3/10000×216天）给原告。综上所述，原告的诉请及被告的抗辩理据充分的，本院予以支持；原告的诉请及被告的抗辩理据不足的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：
一、限被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付从2015年3月29日起计算至2015年10月31日止的违约金28119.77元给原告卓国伟、李柳清。
二、驳回原告卓国伟、李柳清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费699元（原告已预交），由原告承担447元，由被告承担252元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 孔凡森
二〇一六年十月二十八日
书记员 韦 颖