苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00105号
原告王黎明（反诉被告）。
委托代理人李海春，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
委托代理人汪何斌，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州苏御宇商贸有限公司，住所地苏州工业园区扬东路277号晶汇大厦3幢508室。
法定代表人王裕中，总经理。
委托代理人席志伟，江苏百年东吴律师事务所律师。
原告（反诉被告）王黎明与被告（反诉原告）苏州苏御宇商贸有限公司（以下简称为苏御宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由代理审判员郏献涛独任审判，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭于2015年9月22日公开开庭进行了审理。王黎明的委托代理人李海春、苏御宇公司的委托代理人席志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王黎明诉称：苏御宇公司自2010年12月1日起一直租赁王黎明位于苏州市姑苏区人民路3188号9幢XXX室的商铺用于经营。2013年11月份双方续签了租赁合同，租期自2013年12月1日至2016年11月30日止，合同还约定了每年度的房屋租金、双方的权利义务等。2014年7月27日晚，天降大雨，因房屋开发公司原设计铺设的房屋天台雨水铁管经过租赁房屋内，建设方在安装时接口处未进行密闭且铁管丝牙爆裂，导致屋顶雨水直接注入室内，造成装修及物品浸蚀，给苏御宇公司造成损失。后苏御宇公司以财产损害赔偿纠纷向贵院提起诉讼。2014年11月中旬，王黎明要求苏御宇公司支付2014年12月1日至2015年11月30日的租金时，苏御宇公司以其遭受损失王黎明应予赔偿为由拒付租金。王黎明认为苏御宇公司的损失已另行主张，苏御宇公司继续在租赁房屋内经营却拒付房租，违反合同约定。王黎明故诉至法院，请求判令：一、确认王黎明与苏御宇公司签订的《苏州北城世居不动产商铺租赁合同》于2015年1月31日解除，苏御宇公司返还租赁房屋；二、苏御宇公司向王黎明支付拖欠的2014年12月1日至2015年1月31日期间的房租49466.70元；三、苏御宇公司赔偿王黎明损失（自2015年2月1日起至苏御宇公司返还房屋之日止，按同期房屋租金计算）；四、苏御宇公司支付王黎明违约金74200元。
苏御宇公司辩称：一、请法院判令继续履行合同，苏御宇公司未及时支付房租是因为房屋发生严重漏水，而王黎明怠于履行维修义务导致其所交付的房屋无法正常使用，不能达成房屋租赁合同的目的，故苏御宇公司在其因王黎明房屋漏水造成的损失获得弥补前，暂停支付房租。二、苏御宇公司并非无故拖欠房租，系王黎明违约在先，未能交付可正常使用之房屋，苏御宇公司不应承担所谓的违约责任，也不存在违约行为。综上，请法院依法查明事实，驳回王黎明的诉讼请求。
苏御宇公司反诉称：2013年11月，苏御宇公司与王黎明签订了苏州北城世居不动产商铺租赁合同，约定苏御宇公司向王黎明承租其位于苏州市姑苏区人民路3188号9幢XXX室的商铺用于经营酒品专卖，租期为2013年12月1日至2016年11月30日。租赁合同签订后，苏御宇公司按约支付了第一年的租金28万元。2014年7月27日下午五点左右，天降大雨，苏御宇公司承租的商铺楼顶大范围漏水，雨水倾泻入室内造成屋内大量积水。虽经苏御宇公司工作人员全力紧急处置，漏水仍将店内的部分货品及办公用品浸泡毁损，给苏御宇公司造成了重大损失。次日，经物业核查，漏水原因系房屋天台雨水管接口不良。同月30日，王黎明、苏御宇公司和物业公司三方现场清点确认了苏御宇公司的货品及物品。苏御宇公司认为其租赁王黎明的房屋，按约履行了支付租金的义务，王黎明应保证进出管道、排水等处于良好的使用状态。现王黎明交付的房屋存在排水管道不良、漏水严重的质量问题，属于严重违约。根据合同约定，王黎明应当承担对租赁房屋的维修义务，该房屋漏水后，王黎明接到苏御宇公司通知后未及时处理、维修，屡屡拖延而不履行义务，导致苏御宇公司严重损失，理应承担相应的违约责任及赔偿责任。故苏御宇公司提起反诉，请求法院判令：王黎明赔偿苏御宇公司各项损失共计671100元，包括：租赁房屋装修损失20万元（具体以评估为准）、货品损失33600元（按损失货品实际价值的10%即包装损失所计，具体以厂家出具证明为准）、办公物品损失2万元（空调1台、老板桌1台、老板椅1把、沙发1张、保险柜1个，以现场物品为准，按评估价值为准）、待维修及装修恢复原状期间的租金损失及员工工资损失（自2014年8月1日计算至实际恢复时止）。审理中，苏御宇公司将上述反诉请求全部明确为：王黎明赔偿苏御宇公司各项损失包括：租赁房屋装修损失90122元、货品损失33600元（按损失货品实际价值的10%即包装损失计算）、办公物品损失1780元、待维修及装修恢复原状期间的租金损失及员工工资损失（租金按296800元／年，员工工资按37000元／月，自2014年8月1日起计算至付清装修损失的赔偿时止）。
王黎明对反诉辩称：涉案房屋发生漏雨系由建设方在建造该房屋过程中铺设通过涉案房屋的落水管道未进行接口密封所致，该管道并非王黎明所有，系公共管道，王黎明无义务和能力承担日常的维修及注意义务，因此，王黎明不应承担苏御宇公司的损失，苏御宇公司主张的各项损失无相关事实依据，应依法予以驳回。
经审理查明：苏州市人民路3188号9幢XXX室房屋系王黎明与其配偶华沁怡共同共有。
2013年11月18日，王黎明书面授权委托北城世居不动产投资咨询有限公司的王敏以其名义签署关于苏州市人民路3188号9幢XXX室房屋租赁合同。后北城世居不动产投资咨询有限公司的王敏代理王黎明（甲方）与苏州苏御宇商贸有限公司（乙方）签订苏州北城世居不动产商铺租赁合同一份，约定甲方将位于苏州市人民路3188号9幢XXX室房屋出租给乙方使用，建筑面积为246.68平方米，租赁期限为三年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止。租金为第一年280000元，第二年296800元，第三年314608元，租金按年支付，第一年租金应在2013年11月22日前支付，之后每期租金提前15天支付。合同还约定，甲方应保证水、电及其它设备正常运转，保持房屋进出管道、排水等处于良好的使用状态。若乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应按逾期费用的1%向甲方支付滞纳金，若逾期达15天以上的，甲方有权终止本合同。提前解除本协议的，乙方应依约恢复该物业并如期交还，不能按时归还物业，则自本合同提前终止之日后的第二天起至物业实际归还之日止，乙方应每日向甲方支付相当于本合同项下日租金3倍的赔偿费用。合同签订后，甲方按约让乙方使用租赁房屋，乙方按约向甲方支付了2013年12月1日至2014年11月30日的租金28万元，之后租金未再支付。
2014年7月27日晚17时左右，租赁房屋所在地区天降暴雨，租赁房屋二楼西北角雨落水管道出现严重漏水，租赁房屋内物品遭受水浸，室内装修遭到破坏。2014年7月29日，王黎明、苏御宇公司及物业公司共同对27日漏水导致的租赁房屋内的受损物品进行书面确认，受损物品包括一楼的52度梦之蓝M6四箱、永和红三箱、日月盅双沟二箱、小青花双沟三箱、永和金三箱、52度梦之蓝M3三箱、40.8度梦之蓝M3七箱、红宝石卡斯特八箱、46度天之蓝五箱、40.8度天之蓝六箱、40.8度梦之蓝M6二箱、45度海之蓝M3一箱、45度梦之蓝两箱、黑塔葡萄酒五箱、圣比利亚系列十七箱、双沟君坊三箱、宝逸卡斯特十箱、海之蓝42度十四箱、太湖人家（黄酒）两箱、永和银一箱、立春黄酒十七箱。阁楼的物品包括宝逸十箱、52度M9九箱、苏酒一箱、太湖人家四箱、五粮液六箱、蚕丝被八箱、黑塔葡萄酒九箱、40度海之蓝M3十箱、品鉴M6两箱。二楼的办公物品包括美的空调挂机、保险箱、老板等橱柜、牌匾字画、文件柜、美的柜机、会议桌、办公桌、文件柜。苏御宇公司陈述上述物品总价值335780元。
2014年7月31日，苏御宇公司向王黎明发通知函，要求王黎明对漏水问题进行修缮。王黎明表示收到了该函，但并未进行维修。
2015年1月23日，王黎明向苏御宇公司发送律师函，通知苏御宇公司：因未按约支付租金，王黎明决定于2015年1月31日起解除与苏御宇公司之间的租赁合同，并要求苏御宇公司于2015年2月1日前搬出租赁房屋，另外要求苏御宇公司支付截止2015年1月31日拖欠的租金。苏御宇公司表示收到了该律师函，并予以回复。
2015年4月20日，王黎明向本院申请对于本案所涉租赁房屋漏水原因进行鉴定。本院依法委托东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，鉴定结论为：一、苏州市人民路3188号9幢XXX室二楼雨落水管接头处（法兰接头和不同管径接头）以及与屋面楼板交接处均存在连接不严密、有缝隙、在下雨时造成雨落水管接头处以及与楼板交接处漏水；二、雨落水管漏水与室内装修无因果关系。
2015年4月23日，苏御宇公司向本院申请对于因漏水造成王黎明的装修损失、办公物品损失及重新装修的时间进行鉴定。本院依法委托苏州市价格认定局进行鉴定，鉴定结论为室内受损装修的价格为90122元；受损办公物品的价格为1780元。重新装修的工期不属于价格鉴证范围，该鉴定亦未予考虑。
审理中，双方一致确认租赁房屋最初交付时系毛坯房、漏水的雨落水管至今未修复，但未再发生重大的漏水情况，至今苏御宇公司亦未对受损装修进行恢复。苏御宇公司陈述2014年7月发生漏水事件后房间内排水、电力设施都无法正常使用，一楼仅能用于摆放货品、当仓库用，阁楼办公区及二楼会议室及总经理办公室都处于闲置无法正常使用状态。
审理中，王黎明表示漏水管道自己无法维修，如果苏御宇公司要租下去，只能按现状出租，苏御宇公司对于按现状承租无法接受，故苏御宇公司同意解除合同，但不同意王黎明提出合同于2015年1月31日解除的意见，王黎明坚持解除合同，同时表示如果法院不能确认合同于2015年1月31日解除，则可由法院认定解除的时间并据此调整租金的计算截止日期及损失赔偿的起算日期。
上述事实，由王黎明提供的商铺租赁合同及授权委托书、律师函及送达凭证、房屋所有权证，苏御宇公司提供的商铺租赁合同及进账单、情况说明及照片、损失物品清单及照片、通知函及送达凭证、律师函回复、鉴定机构出具的价格鉴证结论书、鉴定报告及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为：双方所签订的苏州北城世居不动产商铺租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。
关于合同解除及返还房屋的问题。王黎明主张苏御宇公司未按约支付租金构成违约，要求确认双方的合同于2015年1月31日解除。苏御宇公司抗辩未按约支付租金系由于漏水事件发生后苏御宇公司怠于履行维修义务，故停止支付租金。本院认为，漏水系租赁房屋本身存在瑕疵，非苏御宇公司过错所致，因此苏御宇公司以王黎明未履行维修义务停止支付租金，可以认定为存在正当理由，苏御宇公司暂停支付租金不构成违约。那么王黎明在苏御宇公司没有违约行为的情况下向苏御宇公司发送的解除通知就不产生解除合同之效力，故王黎明要求确认双方的租赁合同于2015年1月31日解除的诉讼请求，法律依据不足，本院不予支持。但是庭审中，王黎明表示自己无法维修，只能按现状出租，对此，苏御宇公司表示无法接受，进而同意解除合同。对此，本院认为双方在解除合同事宜上达成了一致的意思表示，故租赁合同于2015年9月22日解除。合同解除之后，苏御宇公司应当返还租赁房屋，故对王黎明要求苏御宇公司返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于王黎明主张的租金问题。本院认为，因租赁房屋出现漏水事件后，王黎明没有及时予以维修，违反了在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务及保持房屋进出管道、排水等处于良好的使用状态的合同义务，严重影响了苏御宇公司对于租赁房屋的使用收益，并且漏水问题至今未解除，故2014年7月28日至2015年9月22日的期间的租金应当予以减少。换言之，租金标准应当予以调整。本院考虑到严重漏水事件发生仅一次并且之后未再有严重的漏水情况发生、苏御宇公司确实使用了一楼的租赁房屋等这些因素，根据公平合理之原则，依法将上述期间的租金标准调整为原租金标准的35%，即2014年7月28日至11月30日期间约定且已付的租金为96658元，实际应付租金33830元，差额应返还部分为62828元。2014年12月1日至2015年9月22日期间的约定租金为240693元，实际应付租金为84243元。将上述王黎明应返还的62828元与苏御宇公司应付的84243元相互冲抵后，苏御宇公司还应支付王黎明租金21415元。
关于解除合同之后的赔偿损失问题。合同解除之后，苏御宇公司应当返还租赁房屋，逾期返还的，应当赔偿损失。关于损失的标准，如上所述，解除合同之前的租金按原租金标准35%计算，那么，赔偿损失的标准亦宜按原租金标准的35%计算，即苏御宇公司应当以每年296800元乘以35%（即103880元）的标准赔偿王黎明自2015年9月23日至苏御宇公司迁出租赁房屋之日止的损失。故王黎明要求苏御宇公司赔偿损失的诉讼请求本院予以支持，但赔偿的标准应以原租金的35%计算。
关于王黎明主张的违约金问题。本院认为，如上所述，苏御宇公司逾期支付租金存在正当理由，不构成违约，故王黎明要求苏御宇公司支付违约金74200元的诉讼请求，本院不予支持。
关于苏御宇公司主张的装修损失及办公物品损失问题。本院认为，王黎明提供的租赁房屋存在漏水瑕疵，应承担租赁物的瑕疵担保责任。本案中，因房屋漏水导致苏御宇公司装修损失90122元，办公物品损失1780元，王黎明应就此承担赔偿责任，故苏御宇公司要求王黎明赔偿该两项损失的诉讼请求，本院予以支持。
关于货品包装损失的问题。本院认为，王黎明提供的房屋漏水导致苏御宇公司的货品包装受损，并且受损货品亦经过了王黎明的确认，故王黎明应当赔偿货品包装损失。至于具体的金额，王黎明主张按损失货品实际价值的10%即33600计算包装损失，本院认为，王黎明主张的该标准并未超出合理范围，本院根据实际情况酌定王黎明赔偿苏御宇公司货品包装损失30000元。
关于苏御宇公司主张的待维修及装修恢复原状期间的租金损失的问题，因本院已于在王黎明主张的租金计算及赔偿损失中予以折抵，故对该主张不再另外支持。
关于苏御宇公司主张的员工工资损失的问题，本院认为，王黎明并未提供员工的劳动合同及过去支付工资的有效凭证，故本院认为该主张证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、王黎明与苏州苏御宇商贸有限公司之间签订的苏州北城世居不动产商铺租赁合同于2015年9月22日解除。
二、苏州苏御宇商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将苏州市人民路3188号9幢XXX室房屋返还王黎明。
三、苏州苏御宇商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付王黎明租金21415元。
四、苏州苏御宇商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王黎明逾期返还房屋损失（按每年103880元的标准从2015年9月23日起计算至苏州苏御宇商贸有限公司实际返还租赁房屋之日止）。
五、王黎明于本判决生效之日起赔偿苏州苏御宇商贸有限公司装修损失90122元、货品包装损失30000元、办公物品损失1780元，合计121902元。
六、驳回王黎明的其他诉讼请求。
七、驳回苏州苏御宇商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10208元、漏水鉴定费15000元，合计25208，由王黎明负担22208元，由苏州苏御宇商贸有限公司负担3000元，苏州苏御宇商贸有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给王黎明；反诉案件受理费5256元、价格鉴证费1750元，合计7006元，由王黎明负担4750元，苏州苏御宇商贸有限公司负担2256元，王黎明负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给苏州苏御宇商贸有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 郏献涛
人民陪审员 陆敏华
二〇一五年十月十九日
书 记 员 周苏彦