湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第255号
上诉人（原审原告）匡建玲，女。
委托代理人彭琦，湖南居安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李华，男。
委托代理人谭静，男。
被上诉人（原审被告）李定湘，女。
委托代理人ＸＸ，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者。
原审第三人罗人元，男。
委托代理人肖铁梅，女，系第三人罗人元之母。
原审第三人衡阳市雄雁房地产开发有限公司，住所地衡阳市高新区白云路46号。
法定代表人贺光球，该公司总经理。
上诉人匡建玲因与被上诉人李华、李定湘及原审第三人罗人元、衡阳市雄雁房地产开发有限公司（以下简称雄雁公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2013）珠民一初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，分别于同年11月19日、2015年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人匡建玲及其委托代理人彭琦、被上诉人李华及其委托代理人谭静、被上诉人李定湘的委托代理人ＸＸ、原审第三人罗人元的委托代理人肖铁梅、原审第三人雄雁公司的法定代表人贺光球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年8月，雄雁公司与廖卫东、贺光球、廖石林、罗人元等拟合作开发衡阳市蒸湘区长湖街3号“船山明珠”房地产项目。罗人元因缺乏资金，遂分别于2008年10月16日、20日、22日、12月3日五次向匡建玲的母亲曾春香借款共计80万元，又分别于2008年10月17日、20日、22日三次向匡建玲的表妹刘雪枚（梅）借款共计50万元。曾春香、刘雪枚于2008年10月15日分别出具《授权书》，特别授权匡建玲全权管理曾春香、刘雪枚分别借给罗人元的现金80万元、50万元及利息，如上述款项的权益发生纠纷或受到侵害，匡建玲有权采取包括起诉在内的任何措施和手段。2008年10月22日，雄雁公司出具《承诺书》：雄雁公司“船山明珠”项目部向刘雪枚、曾春香借现金100万元整。（其中刘雪枚50万元整，曾春香50万元整），从借款之日起利息按月利率百分之三计算。同年12月5日，罗人元向雄雁公司及匡建玲承诺：罗人元向匡建玲借入资金共计130万元，还款期限为两年，该款用于罗人元在“船山明珠”中的投资款，罗人元自愿以本人在“船山明珠”项目中投资股份和分红作为担保，如不能按期偿还本息，罗人元自愿将股份及分红抵偿给匡建玲，匡建玲的本息具有优先受偿权。雄雁公司及其他“船山明珠”项目的合作人廖卫东、贺光球、廖石林于同日签字同意罗人元以其股份及分红作为投资款的担保，如罗人元不能按期还款，将配合匡建玲收回罗人元相应股份以抵偿罗人元所借款项。同日，雄雁公司还单独出具承诺书：承诺两出借人的款项待“船山明珠”项目退罗人元投资款时代扣并支付给两出借人，直至借款本息付清为止。
“船山明珠”项目完成后进行了销售。2012年1月11日，雄雁公司及合作开发人贺光球、廖石林、廖卫东、罗人元、匡建玲于对该项目剩余的资产包括一楼7号、8号门面，二层夹层及门面按各人投资比例进行了分配，确定罗人元所占股份为23.5%，价值3195812元。同日，罗人元与匡建玲签订《门面转售协议》，该协议约定：罗人元将其所分得的资产份额按合作人共同确定的价值3195812元，扣除税款470104元，以2725708元转让给匡建玲，罗人元不再占有股份，匡建玲在6天内付清全部款项。同年1月13日，“船山明珠”项目合作人贺光球、廖卫东、廖石林、罗人元、匡建玲共同签署了一份《股东会决议》，确认罗人元与匡建玲结算中，雄雁公司认可如下款项：罗人元欠雄雁公司差额部分186621元，由匡建玲代其付给雄雁公司；罗人元欠廖卫东10万元债务，由匡建玲直接付给廖卫东；罗人元2008年借匡建玲现金作为投资款至今未归还的款项为590500元；匡建玲以现金转帐方式应付给罗人元185万元；罗人元与匡建玲完成投资股份转让后，匡建玲享有“船山明珠”项目未销售部分资产中29.5%的股份，其中初始投资占股6%，受让罗人元全部23.5%的股份。匡建玲通过其本人及其女儿周璐的帐户，分别向廖卫东帐户存入10万元，转付给罗人元185万元。2012年1月18日，罗人元向匡建玲出具收据：今收到匡建玲现金（购门面款）贰佰柒拾贰万伍仟柒佰零捌元整（2725708元）。
另查明，“船山明珠”-101室（附101室）、-102室（附102室）、102室、201室建筑面积分别为2124.62平方米、15.77平方米、958.85平方米、1959.75平方米。以上房屋于2011年7月11日登记的所有权人为雄雁公司，于2012年9月24日登记的土地使用权人也是雄雁公司。雄雁公司于2011年8月24日与中国平安人寿保险股份有限公司衡阳中心支公司（以下简称平安保险公司）签订《房屋租赁合同书》，雄雁公司将“船山明珠”二楼整层及一楼面积181平方米、一楼夹层1059平方米出租给平安保险公司，租期三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金总金额为3129120.72元。匡建玲按照29.5%的份额从雄雁公司领取上述出租房屋的租金收入。
又查明，从2011年2月22日起，罗人元多次向李华、李定湘借款共计290万元未予偿还。李华、李定湘于2012年5月21日向衡阳市蒸湘区人民法院提起诉讼，该院于2012年9月29日作出（2012）衡蒸民一初字第188号民事判决，判决罗人元及其前妻全英萍返还李华、李定湘借款本金290万元及相应利息。该判决生效后，因罗人元、全英萍未予履行，李华、李定湘向原审法院申请强制执行。原审法院于2013年4月18日作出（2013）珠执字第34-1号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，裁定查封罗人元投资份额占23.5%，现登记在雄雁公司名下，坐落在衡阳市蒸湘区长湖街3号“船山明珠”102室、201室、附101室、附102室房屋产权，并通知雄雁公司协助执行以上查封事项。同年5月6日、7日，雄雁公司、匡建玲先后对原审法院查封“船山明珠”102室、201室、附101室、附102室提出书面异议，认为查封的以上房产物权归属雄雁公司，且罗人元在该房产项目中有关的投资人权益归属于匡建玲，罗人元已与上述房产没有任何关联。同年7月10日，原审法院分别作出（2013）珠执字第34-2号、34-3号《执行裁定书》，驳回雄雁公司、匡建玲的异议。同年9月5日，原审法院作出（2013）珠执字第34-4号《民事裁定书》，裁定提取罗人元在雄雁公司就“船山明珠”项目一楼、二楼门面与平安保险公司签订的房屋租赁合同中按其投资份额应得23.5%的租金收入，用于偿还申请执行人本金290万元及迟延履行期间的债务利息，并通知平安保险公司协助执行以上事项。匡建玲遂提起诉讼，请求判决解除“船山明珠”102、201、附101、附102室的执行查封；2、确认匡建玲已合法受让罗人元在“船山明珠”项目的全部投资份额；3、确认罗人元在“船山明珠”项目已无可供法院执行的个人财产或财产性收益。
再查明，2013年10月26日，曾春香、刘雪枚分别向衡阳仲裁委员会声明：本人（曾春香、刘雪枚）授权匡建玲以自己的名义提起诉讼或者申请仲裁以实现该债权，同时本人放弃就该债权以本人名义向罗人元主张权利。同年11月28日，匡建玲就与罗人元、雄雁公司股权确认纠纷一案向衡阳仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会以当事人当庭自愿达成调解协议为由，驳回申请人匡建玲的仲裁申请。
原审认为：雄雁公司系房地产项目“船山明珠”的开发建设单位，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，雄雁公司因合法建造“船山明珠”项目而对该项目102室、201室、附101室、附102室依法享有物权。雄雁公司已通过法定程序办理了上述房产的所有权初始登记，雄雁公司系上述房产的物权人。但“船山明珠”项目事实上系雄雁公司与罗人元、匡建玲等人合作开发经营的房地产项目，参照《城市房地产转让管理规定》第三条第二项的规定，雄雁公司与罗人元、匡建玲等合作开发经营属于使房地产权属发生变更的房地产转让行为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款的规定，应当依法申请房地产变更登记。罗人元在未办理变更登记的情况下，将其通过合作开发分得的房产转让给匡建玲，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，匡建玲提出其已经合法受让罗人元在“船山明珠”项目中分得的房产，以及罗人元在“船山明珠”项目中已无可供法院执行的个人财产或财产性权益的意见，应不予采纳。案外人执行异议之诉，是指案外人对执行依据所确定的执行标的主张实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。匡建玲在本案中请求解除对“船山明珠”102室、201室、附101室、附102室的执行查封不是本案执行异议之诉审理的范围，应不予审查。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第六十一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回原告匡建玲的诉讼请求。一审案件受理费3000元，由原告匡建玲负担。
宣判后，原审原告匡建玲不服，向本院提起上诉称：一、原判适用法律错误。本案争议焦点不是罗人元与匡建玲转让房地产的行为是否合法，而是匡建玲受让罗人元在“船山明珠”项目中23.5%的投资份额是否合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定涉及房产转让范畴，且并非效力性强制性规定，本案罗人元与匡建玲没有以房产转让为直接目的，而是对23.5%的投资份额的转让。即使匡建玲、罗人元转让的是房产，在转让之前没有登记办证只会对匡建玲物权取得产生障碍，并不会影响转让合同的效力。二、涉案的23.5%的投资份额已经真实、合法、有效地转让给了匡建玲，匡建玲对执行标的享有实体上的权利。综上，请求撤销原判，支持匡建玲的诉讼请求。
被上诉人李华答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人李定湘答辩称，原判认定事实清楚，适用法律及程序正确合法，应予维持。
原审第三人罗人元及雄雁公司对上诉人匡建玲的上诉没有异议。
在本院指定的举证期限内，各方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原判认定基本事实清楚，证据充分，本院予以确认。
另查明，2012年1月11日，由各投资人签字确认的《船山明珠一层二层夹层门面分配表》记载：“各股东后期占股数：廖卫东占23.5%、贺光球占23.5%、廖石林占23.5%、匡建玲占29.5%，罗人元在上述门面不再占股份，已经全部转售给匡建玲。”
又查明，雄雁公司曾以李华、李定湘为被告，以罗人元为第三人提起案外人执行异议之诉，请求判决：一、解除对“船山明珠”102室、201室、附101室、附102室的执行查封；二、确认雄雁公司系“船山明珠”102室、201室、附101室、附102室四处不动产的物权人；三、确认（2013）珠执字第34号执行案件的被执行人罗人元在雄雁公司已无投资份额，雄雁公司没有协助执行上述案件的客观条件。原审法院经审理，于2014年7月22日作出了（2013）珠民一初字第437号民事判决，判决：一、雄雁公司对坐落于衡阳市蒸湘区长湖街3号“船山明珠”102室、201室、附101室、附102室享有物权；二、驳回雄雁公司的其他诉讼请求。因各方当事人在宣判后均未提起上诉，该判决现已发生法律效力。
本院认为：本案争议焦点为以下几个问题：
一、关于涉案《门面转售协议》的性质问题。雄雁公司系“船山明珠”项目的建设单位，其已依法办理了涉案房产的所有权初始登记，雄雁公司是涉案房产的物权人。但“船山明珠”项目的实际投资人是贺光球、廖卫东、廖石林、罗人元，上述四人基于信赖，共同投资，对“船山明珠”项目开发所产生的收益和债务，按投资份额享有权利、承担义务。该权利不但涉及财产权，还涉及基于合作关系产生的身份权、基于投资行为产生的经营权、管理权等所专有的权利义务。涉案《门面转售协议》签订时，“船山明珠”项目的尚有部分未出售且未分配的房产，故罗人元与匡建玲签订《门面转售协议》，以转让“门面及股份”，各投资人签订的《股东会决议》也确认了罗人元向匡建玲转让的是“股份”，该“股份”即投资份额。故罗人元向匡建玲转让的是基于其投资份额所涉及的财产权、身份权、管理权、经营权等投资人专有的权利义务，因此，《门面转售协议》虽包含了“门面及股份”，但其性质是投资份额转让协议。
二、关于匡建玲受让罗人元投资份额是否有效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定，是针对物权变动而非针对转让合同的效力，不属于效力性强制性规定，且不适用于本案纠纷。即使房产尚未取得权属证书，也仅仅影响房产过户登记，并不影响协议本身的效力。原审法院适用该条款规定，以确认《门面转售协议》无效，属适用法律错误，应予纠正。罗人元在已经征得其他投资人同意的情况下，与匡建玲签订《门面转售协议》，将其全部投资份额转让给匡建玲，该协议是双方当事人的意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，匡建玲提供的银行业务回单、《船山明珠一层二层夹层门面分配表》、《股东会决议》等证据可证明其已支付了投资份额转让款，各方当事人对此均无异议，且该转让行为发生在在李华、李定湘提起诉讼，请求判决罗人元返还欠款本金及利息之前。因此，匡建玲提出其已合法受让罗人元在“船山明珠”项目中23.5%的投资份额的理由于法有据，本院予以采纳。
三、关于涉案房屋是否可作为执行标的的问题。案外人执行异议之诉是案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求人民法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案执行标的为罗人元投资份额占23.5%的涉案房屋，由于罗人元的投资份额已合法转让给匡建玲，故基于该投资份额所产生的权利义务由匡建玲享有和承担，该权利包括对23.5%涉案房屋的占有、使用和收益。故匡建玲对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，涉案房屋不得继续执行。匡建玲还诉请确认罗人元在船山明珠项目中已无可供法院执行的个人财产或财产性权益，因其未针对特定的执行标的，故不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。
综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2013）珠民一初字第436号民事判决；
二、上诉人匡建玲已经合法受让原审第三人罗人元在“船山明珠”项目中23.5%的投资份额；
三、以原审第三人罗人元为被执行人的执行案件，不得执行罗人元在“船山明珠”项目中已转让给上诉人匡建玲的23.5%投资份额以及涉及该投资份额的相关权益；
四、驳回上诉人匡建玲的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费3000元，二审案件受理费3000元，合计6000元，由上诉人匡建玲负担3000元，被上诉人李华、李定湘共同负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一五年十二月十五日
书记员 谢倩茜
校对责任人：龙巍 打印责任人：谢倩茜
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附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。