山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1902号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王强，男，1984年8月24日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：孟倩，山东国曜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵辉，山东国曜律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李永振，男，1985年11月15日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：吴家国，山东众英律师事务所律师。
上诉人王强因与上诉人李永振房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初1899号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王强上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持王强在一审中的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李永振承担。事实与理由：一、一审法院在对案件事实认定不清，责任分配错误的情形下做出的判决明显错误。1.一审法院已认定：王强与李永振签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同，双方应按照合同约定履行相应的义务。故王强的一审诉讼请求第一项，即要求李永振继续履行2017年5月13日签订的《房屋买卖合同》，并协助王强办理涉案房产过户手续是有事实与法律依据的，王强的该项诉讼请求理应得到支持。但一审法院确判决驳回王强的诉讼请求，该判决明显与一审法院认定的上述事实部分相矛盾，显然是错误的，应予纠正。2.本案王强提起诉讼的原因是因为李永振违背与王强签订的《房屋买卖合同》，以履行不能为由单方面恶意解除《房屋买卖合同》。并强行对王强合法占有的涉案房屋实施撬锁、换锁等违法行为。致使王强至今无法进入、使用涉案房屋。王强的合法权利已经受到严重侵害，李永振的违约行为对王强造成了严重的经济损失。根据王强与李永振签订的《房屋买卖合同》约定，李永振应向王强支付违约金、律师费等费用。3.一审法院在没有证据证明的情况下，对案件事实采取主观认定的方式，加重了王强的责任。由此作出的王强因未及时办理申请贷款手续而具有过错的事实认定是错误的。本案在庭审时归纳的争议焦点问题系李永振办理房产证所缴纳的税费、维修基金等费用的承担问题。一审法院应围绕本案争议的焦点问题进行审理认定。对于合同中约定的办理银行贷款审批手续等事宜不是本案争议的焦点问题，一审法院并没有在庭审中进行查明，王强与李永振对该事实也没有进行辩论。一审法院没有任何依据认定王强存在过错。退一步讲，即便王强应当办理银行贷款手续，但办理贷款手续需要涉案房屋产权证书。王强与李永振产生纠纷后，王强根本不知道涉案房屋产权证书何时办理。李永振早已拒不履行合同，王强无法办理银行贷款手续。正是李永振的违约行为导致王强无法正常履行合同。二、一审法院适用法律错误，李永振单方解除合同，强行占有房屋的行为均已构成违约。根据法律规定以及合同约定，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案李永振擅自单方解除合同，采用撬锁、换锁等违法手段强行占有王强正常使用的涉案房屋。李永振的行为明显已构成违约，且严重影响王强的正常生活，给王强财产带来巨大损失。李永振应对王强承担继续履行、赔偿损失等违约责任。综上所述，王强认为一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法查明案件事实，维护王强合法权益。
李永振辩称，一审法院驳回王强的诉讼请求，认定事实清楚、适用法律正确，二审人民法院应驳回其上诉请求。王强一审诉状中第一项诉讼请求称，要求“继续履行2017年5月13日签订的买卖合同”，诉讼中变更为“按《房屋买卖合同》第四条约定要求李永振协助王强办理房产过户手续”。李永振认为，即使《房屋买卖合同》没有解除，根据《房屋买卖合同》第四条、第五条约定，李永振协助王强办理过户的前提是王强办理了贷款审批手续。作为协助王强办理过户的前提条件是王强办理了贷款审批手续问题，《房屋买卖合同》中有明确约定，法庭调查中已查明，无需举证，也没有加重王强的举证责任。故在王强没有办理下贷款审批手续的情况下，要求法院判令李永振协助其办理房屋过户没有事实和法律依据。二、李永振认为王强是恶人先告状，其上诉理由不能成立。李永振在2017年4月份口头委托刘伟伟将涉案房屋进行出卖，后刘伟伟与山东三宇和记房地产经纪有限公司（以下简称三宇公司）签订委托出卖涉案房屋的《中介合同》，通过三宇公司和刘伟伟，李永振与王强签订了《房屋买卖合同》。在《房屋买卖合同》签订后，李永振仍然委托刘伟伟将房屋从开发商手中过户至其名下、办理过户期间及之后及时通知中介和王强向李永振支付税费等事宜。事实上刘伟伟在交税费之前及之后及时通过王强的妻子或中介（因当时没有留王强的联系电话）通知王强，但王强不予理会。李永振无奈才向王强发出解除合同的律师函、换锁。在一审中李永振也作了说明，刘伟伟是李永振委托向王强及中介进行催要税费等工作的人员，但这一事实法院笔录中未记载。一审中王强和中介公司的工作人员分别作了虚假陈述和不实证明。综上，事实上王强违约在先，李永振根据《房屋买卖合同》约定及合同法第107条、108条规定，行使合同解除权及要求王强承担违约责任，具有事实和法律依据。王强的一审诉讼请求没有事实和法律依据，其上诉亦无道理，故请二审人民法院驳回其上诉请求。
李永振上诉请求：1.撤销一审判决中“驳回李永振反诉请求”判项，依法改判支持李永振的反诉请求；2.一、二审诉讼费、律师代理费由王强承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审中，李永振已向法院提交了要求王强支付契税、维修基金、交易手续费、工本费等税费（以下简称办证相关税费）的通知证明，即李永振委托的刘伟伟与王强、高新开发区舜华奥翔房产中介服务中心（以下简称舜华房产中介）店长冯亚楠、员工张雅玲通过微信、短信、视频等通信记录。上述证据充分证明，李永振在缴纳办证相关税费后，依《房屋买卖合同》约定通知了王强应向李永振支付办证相关税费。李永振同时也通知舜华房产中介，要求其将李永振已缴纳办证相关税费、要求王强向李永振支付办证相关税费问题告知王强。一审开庭时王强及其证人（舜华房产中介员工张雅玲）均对通信记录内容没有异议，仅认为通信对象并非是李永振而否认李永振曾要求过王强应向李永振支付办证相关税费的相关问题。李永振认为王强的抗辩没有道理。一是李永振在一审开庭时当庭向法庭进行了说明，因其工作的特殊性不能时常通信交流，故李永振委托朋友刘伟伟（也是涉案房屋的出资人之一）代其缴纳办证相关税费，与王强、舜华房产中介沟通交流、主张办证相关税费等问题。根据《房屋买卖合同》约定和交易习惯，李永振办理房产证同时王强即应支付办证相关税费，根据刘伟伟通知舜华房产中介和王强缴纳办证相关税费的信息，已证明给王强一定期限。二是李永振于2017年7月12日取得房产证后通知王强见面商量其贷款等问题，其拒绝见面，距今已超过30日也构成合同解除事由。三是从通信记录内容及时间、次数、对象上讲均是针对李永振办证进度。要求王强、舜华房产中介支付办证相关税费。因此，李永振委托刘伟伟通知王强向李永振缴纳办证相关税费行为合法有效，因王强没有依照《房屋买卖合同》约定及时向李永振支付办证相关税费超过30日，已构成违约。李永振依法享有合同约定的解除权并要求王强承担违约责任。2.在李永振有证据证明其已通知和要求王强向李永振支付办证相关税费超过30日的情况下，法院判决驳回李永振的反诉请求，适用法律错误。综上所述，一审法院驳回对李永振的反诉请求，系认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明案件事实，改判支持李永振的反诉请求。
王强辩称，李永振在上诉状中所述与事实不符，王强一直在按《房屋买卖合同》约定履行义务，不应承担违约责任。相反，是李永振因房价上涨擅自解除合同造成违约，因此，王强应对李永振承担违约责任。具体理由如下：一、对于李永振在上诉状中提到的委托刘伟伟通知王强及奥翔房产中介支付办证相关税费的说法与事实不符。涉案《房屋买卖合同》的当事人系王强与李永振，刘伟伟系与本案无关的案外人。即使是李永振口中所谓的“委托人”，那也应该向王强出具授权委托书等证明。因此，在没有任何身份证明的情况下，李永振的上诉理由不能成立，也与王强无关。二、对于办证产生的相关税费问题，李永振在一审庭审中提交的2017年5月16日王强与李永振的现场录音已对支付税费问题达成明确约定：即李永振主动提出办房产证的费用由其先出，最后再进行核算，王强对此予以认可。同时，奥翔房产中介的工作人员也已出庭对该事实予以证明。因此，李永振以王强不支付办证税费为由要求解除合同是没有任何事实及法律依据的。三、王强一直以积极的态度履行涉案《房屋买卖合同》，对于李永振在上诉中所称拒绝见面等问题根本不存在。相反，李永振直接采取撬锁、发律师函的手段恶意毁约，要求解除合同。故，本案系李永振违约在先，理应承担违约责任。综上所述，请求二审法院依法驳回李永振的上诉请求，支持王强上诉请求。
王强向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行2017年5月13日的签订的房屋买卖合同，要求李永振协助办理房产过户手续；2.判令被告向原告支付违约金人民币14万元；3.判令被告承担律师代理费14000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。
李永振向一审法院反诉请求：1.依法判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.依法判令反诉被告支付反诉原告违约金14万元；3.依法判令反诉被告支付反诉原告律师费9400元；4.依法判令反诉被告赔偿反诉原告房屋空置的经济损失（自2017年6月6日始至法院判令解除双方签订房屋买卖合同生效日止，以每月房租3500元计算）；5.本案反诉费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2016年12月1日，李永振购买济南海悦置业有限公司开发位于本市某号楼某号房屋一套，建筑面积50.82平方米，房屋价款521007元，李永振以按揭贷款形式支付房款，于2017年1月19日交付房屋。2017年6月2日李永振将所贷房款全部还清。李永振所购房屋现重新编号为：济南高新区龙奥北路某号楼1426。2017年5月13日，李永振与王强、居间人舜华房产中介签订房屋买卖合同一份，约定：李永振将济南高新区海信龙奥某号楼某室房屋出售于王强；房屋价款70万元；王强在买卖合同签订时支付定金3万元,5月21日前支付定金11万元；王强以按揭贷款方式支付房款，于贷款审批通过且过户前（2017年8月10日）将首付款35万元（含定金）支付李永振,王强于李永振取得房产证3个工作日内向银行申请贷款，贷款审批通过后3个工作日内双方配合办理过户手续；李永振于开发商办证通知之日起5个工作日内按照要求提供相关材料和手续办理房产证，该阶段产生的契税、维修基金、交易手续费用、工本费等税费由王强承担，李永振应当自取得房产证之日起30个工作日内，配合王强办理所有权转移登记手续，该阶段产生的个税等税费由王强承担；双方对违约责任、争议解决方式均做了明确约定。合同签订后，王强依约交付定金3万元。双方于2017年5月13日将买卖房屋予以交割。2017年5月16日，王强支付李永振定金11万元。2017年6月3日、6月5日李永振分别缴纳住宅维修基金6088元，印花税、契税共计15119.54元。截至开庭之日，根据相关房地产政策，本案王强不存在限购、李永振不存在限售情形。上述事实，原、被告均无异议，一审法院予以确认。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，王强、李永振签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，属有效合同，双方应按照合同约定履行相应的义务。王强要求李永振按合同约定办理涉诉房屋的产权转移登记并支付违约金等，根据合同约定，王强应在涉诉房屋取得房产证3个工作日内向银行申请贷款，李永振予以配合，贷款审批通过后3个工作日内双方配合办理过户手续。王强未提交证据证明其已按约定办理银行贷款审批手续，故王强要求李永振办理房屋产权转移登记手续，尚不具备双方合同约定房屋产权过户条件，一审法院不予支持。因申请银行贷款需双方配合，系双方共同应履行的合同义务，对未及时办理申请贷款手续，王强、李永振均有过错，应各自承担相应责任，王强要求李永振支付违约金及损失，理由不当，一审法院不予支持。
李永振于反诉中主张王强未按合同约定支付相关税费，因此李永振有权解除双方签订的房屋买卖合同并要求王强支付违约金及承担损失。根据原、被告签订的合同，李永振接开发商通知后办理房产证的税费由王强负担，但双方未约定支付税费的时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”王强未支付有关税费行为不能视为违反合同约定义务，故李永振以王强未向其支付相关税费的费用为由，要求解除合同并要求向其支付违约金及损失，理由不当，于法无据，一审法院不予支持。判决：一、驳回原告（反诉被告）王强的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）李永振的反诉请求。案件受理费3380元，减半收取计1690元，财产保全费1290元，由原告（反诉被告）王强负担，反诉案件受理费1644元，由被告（反诉原告）李永振负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
李永振在二审中申请证人侯峰、刘伟伟、宋春燕出庭作证，侯峰陈述：2017年3月份，李永振委托刘伟伟找到我，委托我出卖涉案房屋，当时因房屋刚开始可以办证，给我出具委托，联系到王强要买这套房子，签约时间是在2017年5月份，由于房子没有办证，刘伟伟对这一方面的问题不是太明白，我告诉他如何进行，端午节之前联系过我要约时间办证，张亚玲负责签合同，她去联系的，2017年6月4日刘伟伟给我打电话很生气，说卖房人的合同没有拿过来，没有办法办证。中午把证送过去，下午就可以办证了，张亚玲就通知客户缴纳税费。当时是同意了，后来又通知我不同意了。有三个问题需要协调：交税、首付，腾房的问题。刘伟伟陈述：涉案房屋李永振从收房那天起，装修、卖房、税费交接等事项都是刘伟伟办理的。宋春燕陈述：其系物业人员，李永振是业主。交房、办装修、买家居都是刘伟伟来办理的。
经质证，李永振主张根据证人证言可以证明李永振委托刘伟伟将涉案房屋进行出卖，刘伟伟按照委托和中介公司签订委托出卖房屋的合同，办理与开发商过户手续，向王强催要税费等办证费用，王强违反合同约定，应当依照约定承担违约责任。王强主张上述证人均不能证实刘伟伟作为李永振的委托人代为其出卖房屋并催要税费，刘伟伟明确回答房屋买卖合同中系李永振本人的签字，也就是说在买卖合同履行和签订过程中均应当是由李永振进行，且证人侯峰的证言也未证实刘伟伟委托其出卖的是涉案房屋。因刘伟伟与李永振有利害关系，其他两位证人在均未见过王强的情况下，所作的证言均是听说的，上述证人证言不应采信。
以上事实由二审调查笔录、证人侯峰、刘伟伟、宋春燕的证言等在案为凭。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，李永振与王强、居间人舜华房产中介于2017年5月13日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人应按照合同约定履行相应的义务。王强作为购房人，理应按照合同约定，交纳购房款，并承担李永振因办理房屋登记所交纳的费用，李永振应积极配合王强向银行申请贷款并办理过户手续。现王强在未向银行申请贷款，亦未将首付款35万元（只交定金14万元）全额交付给李永振的前提下，便要求李永振协助其办理房屋过户手续不符合合同约定，要求李永振向其支付违约金及律师费用无事实依据，一审法院不予支持并无不当。双方签订的房屋买卖合同中虽约定李永振办理涉案房屋初始登记所交纳的费用（契税、维修基金、交易手续费、工本费等）由王强负担，但并未约定王强将上述费用支付给李永振的具体时间，王强虽未在李永振交纳完上述费用后及时给付李永振，但并未构成合同约定的根本性违约，现李永振以王强未向其支付因办理房屋初始登记所交纳的费用为由要求解除房屋买卖合同，于法无据，要求王强向其支付违约金及损失也无事实和法律依据，一审法院不予支持亦无不当。
综上所述，王强、李永振的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6760元，由上诉人王强负担3380元，上诉人李永振负担3380元。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年五月九日
书记员 朱俞颖