广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初18号
原告：张树荣，男，1962年9月15日出生，汉族，住广东省云浮市云安县。
委托代理人：葛如华，广东恒运律师事务所律师。
被告：胡静华，女，1970年2月5日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：江海巨、王明清，均是广东强邦律师事务所律师。
第三人：陈并，男，1962年2月7日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告张树荣诉被告胡静华、第三人陈并案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人，被告的委托代理人江海巨均到庭参加了诉讼。第三人下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年11月24日，第三人陈并（夫妇）和原告签订《转让住宅协议书》，约定将涉案房屋转让给原告，转让价为15万。原告当日付清15万转让款，第三人出具了收据。同时，原告从2003年11月24日一直居住至今，13年来双方对此并无异议。根据《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。由此可见，原告根据转让协议已经取得了涉案房屋的所有权，没有登记过户只是物权未设立，不影响原告对房屋所有权的取得。海珠区人民法院作出的（2016）粤0105执异176号执行裁定将涉案房屋认定为第三人所有，违背了客观事实。该裁定违反了“不告不理”原则。我国《民事诉讼法》第13条第2款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。根据该规定，法院是被动地审理案件，当事人没有起诉的，法院无权主动进行审理。本案中，原告与第三人并没有对房屋转让提起诉讼，法院擅自审理侵害了原告和第三人的诉讼权利。执行程序中以执代审，严重违反法定程序。法院绕开当事人对涉案房屋转让进行实体审理，既没有开庭，也没有让原告、第三人双方进行质证、发表辩论意见，损害了原告的合法权益。上述裁定根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第4项的规定，认为没有办理过户登记是因为原告与第三人签订的合同违法。原告认为，该裁定没有真正理解上述规定的立法本意。上述规定第4项的本意是指对迟延办理过户登记手续存在过错，仅仅是办理手续存在过错，并不涉及所签的合同。而对于办理过户登记，原告并没有阻碍、拖延情形。该裁定将过错归于原告，适用法律明显不当。综上所述，原告是涉案房屋的实际所有权人，故起诉请求：1、确认广州市天河区员村××横路美居花园××房归原告所有；2、解除对涉案房屋的查封；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现原告主张购买涉案房屋，但涉案房屋为集体土地房产，且原告并非该集体土地房屋所在村镇村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。故原告签订的《转让住宅协议书》不符合我国土地管理法律法规，对此原告在签订协议时是明知的，其自身有过错，不符合上述《规定》的要求。原告请求中止对涉案房屋的执行不符合法律规定。
第三人没有提交答辩意见和证据。
经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局于2001年12月26日填发《集体土地房产证》，载明坐落天河区员村××横路美居花园××房的权属人为第三人陈并，房屋占有份额为全部，土地权属性质为集体所有，备注：该地由天河区东圃镇人民政府批准使用，此共有土地面积是整幢楼房的产权人共同使用；等。
胡静华曾向本院起诉陈并、杨建英等，本院于2014年10月20日作出（2014）穗海法民二初第836号《民事判决书》，判决：陈颖琦、陈并、杨建英在该判决生效之日起10日内向胡静华偿还借款60000元，并从2012年1月29日起至付清借款之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付借款利息给胡静华。
本院于2016年12月13日作出(2016)粤0105执异176号《执行裁定书》，查明：胡静华依据已生效的本院（2014）穗海法民二初字第836号民事判决书申请执行陈并等民间借贷纠纷的（2016）粤0105执2046号一案，本院于2016年5月6日作出（2016）粤0105执2046号之二执行裁定书，查封陈并所有的位于广州市天河区员村××横路美居花园××房的产权等。该裁定并驳回原告提出的执行异议。
原告就其主张还提交了以下证据：1、手书的《转让住宅协议书》，卖方（甲方）陈并、买方（乙方）张树荣，主要内容为陈并将广州市天河区员村××横路美居花园××房于2003年11月24日起以一次性款价15万元转让给张树荣，附集体土地房产证一本及原住宅锁匙一套。备注：以上房屋由甲方转让给乙方，乙方一次性付款给甲方15万元。否则，由于国家政策突然改变影响产权的转移集体房产证不能办理过户手续。甲方无条件将原款项15万元退回乙方后，乙方及时无条件交回住宅给甲方。时间为五年内。并有见证人、卖方“陈并、杨建英”、买方“张树荣”的签名，落款日期为2003年11月24日。2、落款有“陈并”签名的收据一份，记载2003年11月24日收到张树荣交来购房款15万元。3、加盖“顺景楼管理处”印章的《证明书》一份，记载：张树荣……自2003年11月28日起至今一直居住在本楼，居住地址：广州市天河区员村××横路美居花园××房。4、广州市天河区员村街流动人员和出租屋管理服务中心出具的张树荣居住证信息，2008.1.3-2010.1.3居住在员村美居花园顺景楼B梯301房；2010.11.1-2011.11.1居住在天河区员村二横路B梯301房自购房屋；2014.7.9-2015.7.9居住在天河区员村二横路11号之十二305房亲友房屋；2016.5.30起居住在天河区员村二横路11号之十二305房亲友房屋。被告质证表示：证据1中杨建英的签名是冒签的，该协议书的内容是违反法律规定而无效的；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，收据上没有杨建英的签名不符合常理，原告也没有提供相应的证据证明其已向第三人支付了15万元的房款；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，原告没有提供其他证据佐证其一直在涉案房屋居住；对证据4的真实性没有异议，但关联性有异议，只能证明原告曾经于2008年1月3日至2010年1月3日在涉案房屋办理了居住的信息。
原告于2017年1月3日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认：陈并和杨建英是两夫妻。原告确认没有将其户口迁入广州。
本院认为：本案是案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋是在集体所有的土地上建造的房屋，原告并非经济组织成员，第三人以签订《转让住宅协议书》的形式将该房屋出售给原告，实际上是将农民集体所有的土地使用权转让给被告，其行为违反了法律的禁止性规定，故双方签订的转让协议属无效合同。原告主张根据转让协议其已经取得涉案房屋的所有权的意见，依据不足，本院不予采纳。原告据此要求确认涉案房屋归其所有，解除对涉案房屋的查封，依据不足，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告张树荣的全部诉讼请求。
本案受理费100元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈美贤
人民陪审员 邓志达
人民陪审员 侯文卿
二〇一七年××月××日
书 记 员 招佐文