江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4321号
上诉人（原审被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司，组织机构代码13491058-7，住所地南京市秦淮区汉中路27号。
法定代表人孙爱庚，该公司董事长。
委托代理人徐凯，男，1977年12月6日生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告）南京市公房管理中心，组织机构代码77700959-X，住所地南京市秦淮区中山南路111号。
法定代表人林文，该中心主任。
委托代理人解丽，女，1967年1月6日生，汉族，该中心员工。
委托代理人赵速，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）因与被上诉人南京市公房管理中心（以下简称公房中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理本案。上诉人友谊华联公司的委托代理人徐凯，被上诉人公房中心的委托代理人赵速、解丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
公房中心原审诉称，2003年1月，原经营管理全市公房的南京市房产经营总公司（后改制为南京市房产经营有限公司，并受公房中心委托继续经营管理全市公房）与友谊华联公司下属单位南京华联商厦服饰有限责任公司之间签订了公房租赁合约，约定由其承租秦淮区汉中路27号友华大楼第四层公有房屋（面积3830平方米），租期自2003年1月1日起至2004年12月31日止，租金为每月44495.41元。2009年7月2日，公房中心和友谊华联公司双方签订意向书将承租人变更为友谊华联公司，且将租金变更为每月80091.47元，未约定租期，但友谊华联公司一直使用至今。现友谊华联公司有未按约支付房租至今的违约行为，南京市房产经营有限公司多次要求其改正并缴纳房租，并分别于2011年、2012年两次向友谊华联公司提起诉讼，但友谊华联公司在支付了拖欠的房租后对新产生的房租又再行拖欠，故态复萌。鉴于友谊华联公司的屡次重复的根本性违约，南京市房产经营有限公司于2013年7月致函友谊华联公司，提出了解除租赁关系并要求迁让房屋的要求，也依法给出了合理的搬迁时间。现友谊华联公司仍继续无理由的占用该房屋，也未支付拖欠的房租。综上，友谊华联公司在房屋租赁期间拒绝支付房租，经公房中心多次催讨仍无改正之意，已属根本性违约行为。为维护房屋产权人的合法权益，故公房中心诉至原审法院，请求判令：1、友谊华联公司迁让所承租使用的公房中心所有的秦淮区汉中路27号友华大厦第四层公有房屋，并按每天每平方米3.2元的标准支付自2013年1月1日起至友谊华联公司实际迁出之日止所拖欠的房屋占用费。2、友谊华联公司承担本案的诉讼费用。
友谊华联公司原审辩称，首先，友谊华联公司与南京市房产经营有限公司（以下简称房产经营公司）形成的租赁关系虽然没有明确的租期约定，但是在2009年7月2日签订了意向书，公房中心、友谊华联公司、房产经营公司都应当知道为了消除华联商厦的安全隐患，提档升级，重新招商经营，欲形成长期固定的租赁关系，为此友谊华联公司已经投入改造资金数亿元，对诉争房产投入资金几千万元，因此友谊华联公司与房产经营公司之间不是普通意义上的不定期租赁，出租人不能违反诚实信用原则，任意解除租赁关系，故友谊华联公司与房产经营公司之间的租赁关系仍然存在；其次，友谊华联公司与房产经营公司之间的租赁关系，没有约定租金的支付方式，事后也没有达成新的约定，近两年租金的支付都是按年支付的，根据合同法第226条的规定，友谊华联公司支付2013年度租金的时间应在2014年初。再次，根据友谊华联公司与房产经营公司签订的意向书约定，诉争房产每天每平方米的租金约为0.7元，公房中心主张自2013年1月1日开始按照其单方评估的每天每平方米3.2元计算房屋租金有违意向书的约定和法律的规定，综上，公房中心要求友谊华联公司迁让房屋并支付房屋占用费的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回公房中心的诉讼请求。
原审法院经审理查明，公房中心系南京市汉中路27号四层房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，涉案房屋建筑面积为3829.96平方米。2003年1月1日，南京市房产经营总公司（甲方）与南京华联商厦服饰有限责任公司（乙方）签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，约定：由乙方承租甲方管理涉案房屋，租赁期限为2003年1月1日起至2004年12月31日止；每月租金为44495.41元，乙方按月在每月10日前向甲方缴纳。后南京市房产经营总公司经改制成立南京市房产经营有限公司，改制后该公司受公房中心委托继续经营管理南京市直管公房，所收取的房租均上缴至公房中心。南京华联商厦服饰有限责任公司改制后，涉案房屋由友谊华联公司继续承租。2009年7月2日，友谊华联公司发函告知房产经营公司将就涉案房屋进行加层改造，请求房产经营公司准许，房产经营公司亦回复表示同意。当日，房产经营公司（甲方）与友谊华联公司签订《意向书》一份，约定：根据市政府有关文件精神，乙方拟对所属汉中路27号华联商厦房屋实施旨在根除不安全隐患和部分加层的改造装修工程。第三条、有关甲方土地减少补偿的问题，双方约定，本意向书双方签章后十日内，乙方同意先将500000元汇入甲方指定账号作为土地补偿预付款；甲方将作为产权人应当出具的同意加层改造的书面证明和相关资料提供给乙方，并在以后报建审批工作中随时配合乙方提供所需资料和签章。第五条、有关甲方调整房租的事项，双方约定，乙方承租的甲方房屋，从2010年元月开始，甲方将按现行房租标准的1.8倍即每月房租金额按80091.74元计收，甲方确实履行本意向书第三条内容，为本条生效之前提要件。后友谊华联公司于2009年7月2日支付房产经营公司土地补偿费500000元。后友谊华联公司于2011年3月启动涉案房屋整体加层改造及装饰装修工程。2012年9月25日，经公房中心单方委托，江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司经综合测算，确定涉案房屋在2012年3月21日分层市场租金价格为3.2元／平方米／天。2013年8月5日，房产经营公司向友谊华联公司以特快专递形式发出《律师函》一份，载明：“双方形成的是不定期租赁关系，根据合同法的规定，房产经营公司有权针对贵公司的违约行为予以追究甚至于要求解除租赁关系。就所欠房屋占用费事宜，贵公司已经是三次违约，为此我们希望贵公司能在收到此函后的三日内按约付清房屋占用费并承担违约责任。另，依据有关法律和公房管理规定，房产经营公司作为受公房中心委托而管理公房的单位正式向贵公司作如下声明，从贵公司收到本函之日起解除双方租赁关系，限在2013年10月1日之前迁让该房。”友谊华联公司于2013年8月6日收到该邮件，但其后并未向房产经营公司支付涉案房屋2013年1月至8月的房屋租金。
案件原审审理过程中，友谊华联公司已经就涉案房屋开展了招商（租）工作，对此原审法院就是否追加第三人问题向公房中心进行释明，公房中心明确表示不要求追加第三人，就具体迁让问题可自行和实际承租商户进行协商解决。
以上事实有《南京市直管非住宅公房租赁合同》、房屋所有权证、《意向书》、转账支票、《建设工程施工合同》、《至委托估价方函》、《函》、《回复》、《律师函》、快递回执单、情况说明及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面合同。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，房产经营公司与友谊华联公司就涉案房屋未签订书面房屋租赁协议，而《意向书》中也仅就租金作出了约定，应当认定双方形成的是不定期租赁关系，故对于友谊华联公司抗辩认为双方形成了书面租赁关系且并非普通意义上的不定期租赁的主张，原审法院不予采纳。房产经营公司已在2013年8月5日向友谊华联公司发出解除合同的函件，友谊华联公司亦于次日收到该函件，故双方的租赁合同关系已于2013年8月6日解除。而房产经营公司系接受公房中心委托管理涉案房屋，所收取的房租亦全部上缴公房中心，故对于公房中心要求友谊华联公司向其支付涉案房屋租金的诉讼请求，原审法院依法予以支持，友谊华联公司应按《意向书》约定的80091.74元／月标准向公房中心支付涉案房屋自2013年1月1日起至2013年8月6日止的房屋租金。租赁合同解除后，友谊华联公司应当迁出涉案房屋并将其返还公房中心，故对于公房中心请求友谊华联公司迁出并返还涉案房屋的诉讼请求，原审法院亦予以支持。在租赁合同解除后，友谊华联公司仍继续占用涉案房屋，为此友谊华联公司应当向公房中心支付相应的房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准，原审法院综合考虑涉案房屋的坐落位置、租金价格的市场行情、双方合同履行的历史沿革及涉案房屋的装修等均由友谊华联公司完成等因素，酌定友谊华联公司按1.4元／平方米／天向公房中心支付涉案房屋自2013年8月7日起至其实际迁出之日止的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、南京友谊华联（集团）有限责任公司于判决生效之日起三十日内迁出南京市汉中路27号四层房屋，并将上述房屋腾空交还给南京市公房管理中心。二、南京友谊华联（集团）有限责任公司于判决生效之日起三十日内按80091.74元／月的标准向南京市公房管理中心支付2013年1月1日至2013年8月6日的房屋租金，按1.4元／平方米／天的标准向南京市公房管理中心支付自2013年8月7日起至其实际迁出之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39680元，由南京市公房管理中心负担4800元，南京友谊华联（集团）有限责任公司负担34880元。
友谊华联公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、友谊华联公司与房产经营公司于2009年7月2日签订的《意向书》实际上就是一份涉案房屋的租赁协议，其中虽没有关于租期的约定，但根据双方多年的业务往来和《意向书》中的内容，房产经营公司和公房中心都应当知道，友谊华联公司改造房屋后不是为了一年或两年的短期租赁，而是为了长久租赁经营。因此，友谊华联公司与房产经营公司的租赁关系，不是普通意义上的不定期租赁，房产经营公司不能违反诚实信用原则解除租赁协议。2、原审法院未考虑房屋现实情况和双方的历史问题，按1.4元／平方米／天的标准判决支付房屋占有使用费无任何依据支持，且己远超友谊华联公司的能力承受范围。综上，原审法院适用法律错误并遗漏案件事实，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回公房中心全部诉讼请求，本案一、二审的全部诉讼费用由公房中心承担。
公房中心答辩称，友谊华联公司与公房中心之间的涉案房屋租赁合同已经解除，友谊华联公司在合同解除后拒不搬迁无事实和法律依据，原审判决酌定的房屋占有使用费标准是合理的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回友谊华联公司的上诉请求，维持原判。
上诉人友谊华联公司与被上诉人公房中心对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人友谊华联公司提交了坐落于汉中路27号，丘号为422010-1-1的房屋产权证及房屋分户面积对照表，证明涉案房屋经其加层改造后，面积发生变化，对于多出的部分，其产权应属于友谊华联公司。被上诉人公房中心质证认为，友谊华联公司提交的该份产权证其上所记载的所有权人及丘号均与本案涉案房屋不一致，故该证据与本案不具有关联性。另，公房中心于二审中明确表示，其只要求友谊华联公司从其承租的属于公房中心所有的3829.96平方米的房屋中迁出，具体位置以公房中心在原审期间提供的房产分层分户平面图为准，对于加层改造增加的部分面积，公房中心不要求友谊华联公司迁出，也不要求其支付租金及房屋使用费。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，友谊华联公司与房产经营公司于2009年7月2日签订的《意向书》不符合租赁合同的构成要件，即友谊华联公司与公房中心或房产经营公司之间不存在书面的租赁协议，双方间形成的系不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，故对于上诉人友谊华联公司认为双方形成了书面租赁关系且非普通意义上的不定期租赁，房产经营公司不能解除租赁协议的上诉主张，本院不予支持。房产经营公司于2013年8月5日向友谊华联公司发出解除合同的函件，友谊华联公司亦于次日收到该函件，故双方的租赁合同关系已于2013年8月6日解除。租赁合同解除后，友谊华联公司应当迁出涉案房屋并将其返还公房中心，现因涉案房屋经加层改造后面积发生变化，故友谊华联公司应将其占有的涉案房屋中属于公房中心产权的3829.96平方米面积（具体四至以涉案房屋产权证中所附房产分层分户平面图为准）返还给公房中心。在租赁合同解除后，友谊华联公司仍继续占用该部分房屋面积，为此其应向公房中心支付相应的房屋使用费，关于房屋使用费的计算标准，原审法院综合考虑涉案房屋的坐落位置、租金价格的市场行情、双方合同履行的历史沿革及涉案房屋的装修均由友谊华联公司完成等因素，酌定友谊华联公司按1.4元／平方米／天向公房中心支付涉案房屋自2013年8月7日起至实际迁出之日止的房屋使用费并无不当。
综上，上诉人友谊华联公司的上诉事由不成立，其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费39680元，由上诉人南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年十一月二十五日
书记员 孙雪松