黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民终841号
上诉人（原审被告）虎林市房隆房地产开发有限公司
法定代表人刘春泉，职务经理。
委托代理人纪婉枫，虎林法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）宋太福，男，虎林市宝东镇太兴村农民。
委托代理人宋文来，男，虎林市宝东镇太兴村农民。
原审第三人赵枫茹，女，无职业。
委托代理人赵黎明（赵枫茹的父亲），汉族，无职业。
上诉人虎林市房隆房地产开发有限公司（以下简称房隆公司）因与被上诉人宋太福及原审第三人赵枫茹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服虎林市人民法院（2015）虎民初字第798号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月14日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月9日依法公开开庭进行了审理。上诉人房隆公司的委托代理人纪婉枫、被上诉人宋太福及委托代理人宋文来、原审第三人赵枫茹的委托代理人赵黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人房隆公司上诉请求：请求依法撤销原审错误判决，改判驳回被上诉人宋太福对上诉人房隆公司的诉讼请求。事实和理由：首先，原审认定事实错误，判决上诉人房隆公司交付阳光综合楼Ａ栋东第一门市给被上诉人并赔偿其19200.00元违约金完全错误。被上诉人根本不具有合法诉讼主体资格，不能证明享有被拆迁房屋的所有权。被上诉人以自己的名义与上诉人签订拆迁补偿合同不具有合法性和真实性。其次，假设被上诉人享有主体资格，拆迁补偿安置协议合法的情况下，由于该拆迁补偿协议安置房屋已经变更，原审判决上诉人交付东起第一户门市也是错误的。第三，第三人赵凤茹已经与上诉人达成协议，同意变更到东起第一号门市，并已经接收了入户通知，交纳了相应的费用，上诉人已将钥匙和东起第一个门市交付给了赵凤茹，双方的拆迁补偿协议已经变更且履行完毕，东起第一户门市应当属于第三人赵凤茹，原审判决支持被上诉人的诉讼主张侵害了上诉人及第三人的合法权益，判决违法。
被上诉人宋太福答辩称，答辩人系被拆迁房屋的实际权利人，上诉人关于答辩人是非房屋权利人的上诉理由不能成立。其次，上诉人关于房屋位置已经变更的上诉理由不能成立，双方在房屋拆迁补偿安置协议中已经约定。再次，应当优先履行答辩人与上诉人签订的协议。第四，上诉人应当给付答辩人逾期租金。最后一审第三人赵凤茹没有提出上诉，视为认可一审判决。请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审第三人述称，同意上诉人的上诉请求。
被上诉人宋太福向一审法院起诉请求：请求法院判令被告按照合同约定交付虎林市虎林镇阳光综合楼A栋东起第一户门市（面积不低于73平方米、超出部分原告不找差价）;被告给付违约金19，200元；被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1998年5月11日，原告宋太福与宫钦贤签订房屋买卖协议，双方约定，宫钦贤将其从马荣处购买的建筑面积为63平方米的楼房以30，000元的价格卖给原告宋太福。宫钦贤将马荣名下的房产证号为10103**号房屋所有权证交付给原告宋太福。被告房隆公司系从事房地产开发经营的公司，该公司开发建设虎林市虎林镇阳光综合楼A栋楼。2011年9月2日，被告与原告签订房屋拆迁补偿安置协议书，协议书主要内容为：拆迁人房隆公司（以下简称甲方）、被拆迁人“马荣”宋太福（以下简称乙方），经甲乙双方协商对房屋拆迁产权调换事宜达成如下协议：甲方给乙方产权调换门市壹套，面积为73平方米，位置为原址待建东数第一户，进户时面积最终不得低于73平方米，如超出部分，乙方不找差价款；如甲方不能按期交付使用（18月），由甲方付给乙方月房租600元，影响乙方进户及办理房照增加滞纳金，由甲方负担从承办单位保证金扣除；甲方加盖被告本公司公章及法定代表人刘春泉名章，乙方由原告宋太福签字，拆迁承办单位虎林市信恒拆迁有限责任公司在该协议书上加盖公章。2012年7月18日，被告公司阳光项目部与第三人赵枫茹签订房屋拆迁补偿安置协议书，双方约定，在原址回迁给第三人赵枫茹壹套门市房。2012年12月，被告公司将上述两份协议在虎林市房产管理处进行备案。被告公司同时将动迁户门市房明细表进行备案，主要内容为：序号1、姓名马荣（宋太福）、面积73平方米；序号9、姓名赵枫茹、面积146平方米。2012年7月22日，被告公司阳光项目部与第三人赵枫茹签订房屋拆迁补偿安置协议书，双方约定，回迁给第三人赵枫茹的房屋位置为最东第一、二号门市。该协议未在虎林市房地产管理处备案。2015年10月20日，原告宋太福接到被告公司下发的回迁通知单，回迁门市房位置为东第五号。原告称在其接到该通知单后，表示不同意被告给付其东第五号门市房，故提起本案的诉讼，要求被告给付东第一号门市房。被告及第三人表示，2015年10月20日，被告公司委托代理人边金波召集包括原告及第三人等十户在内的回迁户，对于最终确认各回迁户的具体回迁位置达成新的约定，在征得原告宋太福同意的前提下，被告给付原告宋太福东五号门市房，被告公司将东一号门市给付第三人。被告及第三人称双方于2012年7月22日签订的协议书实际签订时间就是2015年10月20日。2015年10月25日，被告将东第一号门市房的钥匙交付给第三人赵枫茹。第三人赵枫茹按照被告的要求交纳了装修保证金、物业费、供热费等费用。2015年10月26日，基于原告宋太福的申请，本院作出（2015）虎民初字第798-1号民事裁定书，对位于虎林市虎林镇阳光综合楼A栋楼东第一号门市房进行查封，查封时，该门市房内有被告公司的工作人员在门市房内不予搬离。2015年11月4日，本院对被告委托代理人边金波做询问笔录，边金波称因该楼的建设工程未结束，所以被告公司的工作人员在东第一号门市房内进行打更，以便看守工程现场。
一审法院认为，2011年9月2日，原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方当事人的真实意思表示，该协议书不违反法律法规的规定，该协议书合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应该按照协议书的约定履行各自的义务。原告宋太福提供了原回迁房屋供被告房隆公司拆迁，被告应按照协议书的约定将虎林市虎林镇阳光综合楼A栋楼东第一号门市房交付原告宋太福。被告及第三人称双方于2015年10月20日重新签订回迁协议书，约定被告将东第一号门市房回迁给第三人赵枫茹。第三人赵枫茹虽然已经接收该门市房的钥匙，并已经按照被告的要求交付了装修保证金等费用，但庭审查实第三人并没有实际占有该门市房。被告虽然与原告及第三人都签订了回迁协议书，但原告签订回迁协议书的时间在前，且协议书具体约定了将东第一号门市房回迁给原告宋太福，被告在未与原告解除该协议的前提下，无权将该门市房回迁给第三人赵枫茹，故对于原告要求其享有东第一号门市房优先回迁权的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的协议书约定，回迁面积不得低于73平方米，超出面积部分，原告不找差价。庭审时查实本案诉争的东第一号门市面积为82.6平方米，原告宋太福对于超出回迁面积的9.6平方米按协议预定，不必找差价给被告。原、被告签订协议书约定自签协议书之日起18个月被告将门市房交付给原告，逾期交付的被告每月给付原告600元房屋租赁费，被告未按照合同的约定履行门市房交付义务，且时间已经超过18个月，故对原告要求被告承担违约金19，200元（32个月×600元／月）的诉讼请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二条、第一百三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、被告虎林市房隆房地产开发有限公司将位于虎林市虎林镇阳光综合楼A栋楼东第一号、面积为82.6平方米的门市房于本判决生效后三日内交付给原告，对于超出回迁面积的9.6平方米原告不找差价给被告。二、被告虎林市房隆房地产开发有限公司给付原告违约金19，200元，此款于本判决生效后三日内付清。三、驳回第三人赵枫茹的诉讼请求。
本案争议的焦点是：房屋拆迁协议是否合法有效，被上诉人是否享有拆迁房屋的主体资格，双方当事人是否应当按照签订的协议履行义务。
本院二审期间，三方当事人均无新证据向法庭提交。
二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为，上诉人房隆公司与被上诉人宋太福在签订拆迁安置补偿协议时，已注明了原房屋所有权人马荣的名字，而且登记在马荣名下的房屋产权证在动迁过程中已被虎林市房产处收回，并且至今未有人向上诉人房隆公司或被上诉人宋太福主张该房屋的所有权，应当认定上诉人房隆公司对被上诉人宋太福在动迁时是房屋实际占有人的事实是认可的，所签订的协议是双方真实意思表示，该协议合法有效。对于上诉人房隆公司提出已与第三人赵枫茹签订了协议并将争议的门市房屋实际交付给了第三人的理由，本院认为双方所签订的协议是在与被上诉人签订协议之后，并且上诉人亦未提交有效证据证实是在被上诉人同意变更的情况下与第三人签订的，故该理由不能对抗双方所签订协议中约定的权利和义务。一审法院判决给付违约金是按双方在拆迁安置补偿协议中明确约定的房屋租金，应予支持。综上所述，上诉人房隆公司的上诉请求不能成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280元，由上诉人虎林市房隆房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘成林
审判员 陈 静
审判员 孙淑敏
二〇一六年十一月二十四日
书记员 李冠春