北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初16309号原告（反诉被告）：北京璟博恒投资管理有限公司，住所北京市丰台区星河苑2号院18号楼1层商业03。法定代表人：孙四荣，经理。委托诉讼代理人：孟波，北京市荣博律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，汉族，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司员工，住址吉林省通化市二道江区五道江镇海源委十三组。原告（反诉被告）北京璟博恒投资管理有限公司（以下简称璟博恒公司）与被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。璟博恒公司委托诉讼代理人孟波，链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。璟博恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令链家公司支付璟博恒公司房屋承租权转让补偿款40万元；2、判令璟博恒公司无需返还链家公司已支付的房屋租赁押金5万元。事实和理由：璟博恒公司与链家公司于2012年12月14日签订《之补充协议》，约定璟博恒公司将位于北京市朝阳区北苑6号天怡家园1号楼底商房屋（以下简称涉案房屋）出租给链家公司使用，房屋租赁押金为5万元，合同签订后璟博恒公司已按照约定将房屋交付给链家公司使用。2014年9月10日，双方签订《续租协议书》约定链家继续承租涉案房屋，租赁期限从2015年1月1日至2016年12月31日。2016年11月，链家公司向璟博恒公司提出与房屋产权人直接签订租赁合同的要求，璟博恒公司同意将涉案房屋的承租权转让给链家公司，双方于2016年11月17日签订《店面转让补偿协议》（以下简称《补偿协议》），约定2014年的《续租协议书》到期后十五个工作日内，链家公司向璟博恒公司一次性支付涉案房屋承租权转让补偿款40万元，璟博恒公司就涉案房屋已收取的押金无需退还。2016年12月31日《续租协议书》到期后链家公司并未按照《补偿协议》约定向璟博恒公司支付房屋承租权转让补偿款。现诉至法院主张权利。链家公司辩称，不同意璟博恒公司的诉讼请求，对于《补偿协议》并非我公司真实意思表示，我公司也未与璟博恒公司签订过该《补偿协议》，对于协议的内容所产生的45万元补偿完全是不存在的，该店面经办人员从未与璟博恒公司及其经办人洽商或签订《补偿协议》。《补偿协议》是璟博恒公司伪造的。据说一直是璟博恒公司一个叫张××的跟链家公司联系协商租赁事宜，链家公司怀疑本公司一个离职的员工用公章盖了空白的纸上。另外在其他法院也有类似的事情，对方也是璟博恒公司。链家公司同时提出反诉，要求璟博恒公司退还租房押金5万元。璟博恒公司对链家公司提出的反诉请求辩称，不同意退还押金5万元，坚持本诉的请求和意见。本院经审理认定事实如下：2009年11月22日，案外人马××与链家公司签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由链家公司承租涉案房屋，租赁期限自2010年1月1日至2012年12月30日，年租金为265000元，押金5万元。2012年12月14日，马××与链家公司签订《续租协议书》，就涉案房屋的租赁期限进行了延长，具体为2013年1月1日至2014年12月31日，年租金调整为第一年300510元，第二年309525元。2013年4月28日，马××作为甲方，与乙方链家公司、丙方璟博恒公司签订《之补充协议》，内容为：鉴于甲方现为丙方璟博恒公司的副总经理，各方认可并同意，甲方作为丙方的高级管理人员，其与乙方签署租赁合同项下的全部权利义务一并转移给丙方；丙方完全了解、知悉上述合同的内容及其所享有的权利和应承担的义务，并同意接受上述权利义务的全部概况转移，甲方退出原合同关系。各方同意，就租赁合同约定事项，乙方与丙方不再另行签署合同，双方仍需依照租赁合同的约定享有各自的权利和履行各自的义务，但本协议与租赁合同约定不一致的事宜，以本协议约定为准。各方确认，乙方已向甲方支付了自2013年1月1日至2013年6月31日止的租金及租赁押金200255元整。自2013年5月20日起，租赁合同约定的房租及相关款项应支付至丙方指定的公司账户。2014年9月10日，璟博恒公司作为甲方与乙方链家公司签订《续租协议书》，约定乙方愿意继续租赁涉案房屋，续租期限自2015年1月1日至2016年12月31日，年租金为30万元整。房屋付款方式为半年付，甲乙双方约定以后交付房租的具体时间是：乙方于每年11月25日、5月25日向甲方付清当期租金。若甲方提前解除本合同，或因甲方原因导致乙方无法正常使用此房屋的，甲方应赔偿乙方两个月租金作为违约金，并退还乙方押金、未发生的租金及各项费用。若乙方提前解除本合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金，甲方退还乙方押金、未发生的租金及各项费用。2016年12月30日，涉案房屋的所有权人巴××作为甲方出租方与乙方承租方链家公司签订《北京链家房地产经纪有限公司店面租赁合同》（以下简称店面租赁合同），约定由链家公司承租涉案房屋，交付房屋的时间为2017年1月1日，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止，年租金32万元，支付方式为半年付，押金为5万元。庭审中，璟博恒公司提交签订日期为2016年11月17日的《补偿协议》以证明链家公司同意向其支付补偿金40万元，并不再向璟博恒公司主张退还押金。该《补偿协议》主要内容为：“1、璟博恒公司与链家公司不再就租赁合同签署续租协议；2、租赁合同到期后十五个工作日内，链家公司向璟博恒公司一次性支付租赁房屋承租权转让补偿款40万元；3、璟博恒公司就租赁房屋已收取的押金不予退还；4、璟博恒公司可根据链家公司的要求，协助链家公司与房屋出租方签署相关合同；5、如链家公司在未按本协议约定的时间和金额向璟博恒公司支付补偿款的前提下，就与房屋出租人签署了房屋租赁合同或者以任何方式在租赁合同到期后继续使用租赁房屋的，链家公司除应向璟博恒公司支付40万元补偿款之外，还应按补偿款的10%向璟博恒公司支付违约金。”链家公司对该份《补偿协议》的真实性、证明目的、关联性均不认可，主张该协议不是链家公司真实意思表示，对于该协议的订立经过、时间、地点、经办人员璟博恒公司均不能合理说明。虽然盖有链家公司的章，不确定是怎么盖上去的，但肯定不是链家公司授权某一人与璟博恒公司订立该协议并加盖公章，同时根据双方此前订立的租赁合同，均是加盖链家公司合同专用章，合同专用章是有号的，链家公司从来没有就房屋租赁加盖公章的惯例。该协议涉及的金额与双方订立的租赁合同月租金明显不符合逻辑，该补偿金额已远超出年租金总额，任何一个正常经营的公司都不会与对方订立这样的协议。另，本院询问双方关于该《补偿协议》右侧链家公司骑缝章缺失的一部分是盖在什么文件上的，璟博恒公司表示不清楚，链家公司表示从来没见过该《补偿协议》，不清楚。本案开庭审理前，链家公司提出申请对《补偿协议》中印章印文与黑色打印字形成顺序进行鉴定。本院依法委托北京长城司法鉴定所对链家公司该项申请进行鉴定。2017年10月23日，北京长城司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为“印文与黑色打印字迹形成的先后顺序是先打字后盖章，即先墨后朱”。链家公司对该鉴定意见不予认可，璟博恒公司对该鉴定意见认可。庭审中，链家公司为证明其主张，提交：1、链家公司店面经办人员张××与璟博恒公司经办人即实际二房东张××之间的就涉案店面自2016年8月8日至2017年2月16日期间的短信沟通记录，内容为沟通房屋租金发票以及张××联系璟博恒公司办理结清押金事宜的相关内容，并没有任何与璟博恒公司关于《补偿协议》的内容；2、链家公司于2017年1月13日向璟博恒公司发送的2份通知函以及邮件回执打印件，要求璟博恒公司退还链家公司押金，一份发给了璟博恒公司经办人马××，上面有马××在合同上留的电话，另一份是发给了璟博恒公司的经办人张××；3、链家公司与房屋产权人巴××在2016年12月30日签订的店面租赁合同，经办人是张××，该合同最后有张××的签字，证明张××是链家公司总部负责店面租赁签约事宜的人；4、张××的证人证言，证明内容是其在负责该店面工作期间从未与二房东相关人员马××、张××或其他经办人有过任何见面，均是通过电话及短信沟通，之后在合同到期后其联系张××，沟通的也是退押金，从未与璟博恒公司签订《补偿协议》，直到合同到期后也一直向璟博恒公司表示要求璟博恒公司退还押金，与《补偿协议》是矛盾的，就此璟博恒公司应当提供或说明该《补偿协议》的订立过程、时间、地点及相关人员；5、张××与张××的两段录音，证明双方从未洽商订立过《补偿协议》，根据录音内容可以体现该《补偿协议》不存在，链家公司一直是向璟博恒公司表示要求退还押金，所以该补偿协议的真实性存在很大疑问，录音内容张××也没有表示已经签署过补偿协议、不用退还押金、并且还要给付补偿金。对于上述证据，璟博恒公司的意见：1、认可发短信的是璟博恒公司的人，但是这个人与经办签订补偿协议的不是一个人，这个人与补偿协议无关；2、璟博恒公司没有收到，不予认可，也无法证明邮寄的与现在交给法院的是同样的；3、真实性认可，正好说明链家公司甩开璟博恒公司跟大房东直接签协议，也证明补偿协议的真实性；4、证人并不是跟璟博恒公司谈补偿协议的经办人，不认可与本案的关联性；5、录音确实没有提到补偿协议，但是不能证明补偿协议存疑。上述事实，有《租赁合同》、《之补充协议》、2份《续租协议书》、《补偿协议》、双方经办人的短信、证人证言、录音、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，《租赁合同》、《之补充协议》、2份《续租协议书》系合同当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。2014年的《续租协议书》约定链家公司与璟博恒公司之间的租赁合同关系到2016年12月31日到期，此后链家公司与房屋所有权人直接签订有关涉案房屋的租赁合同。璟博恒公司主张《补偿协议》是因链家公司与房屋所有权人直接签订合同而约定的链家公司同意补偿璟博恒公司40万元，并且链家公司同意放弃租房押金。首先，璟博恒公司并未提交相关证据证明其在租赁关系到期之前向链家公司提出续约或续约不成要求链家公司补偿的相关磋商；其次，璟博恒公司无法明确解释该《补偿协议》实际的签订时间、地点、经办人、签订过程；再次，璟博恒公司无法解释该《补偿协议》中的40万元确实的计算方法，也即链家公司补偿的依据；最后，从链家公司工作人员与璟博恒公司的人员联系的短信、录音中只涉及链家公司人员一直要求璟博恒公司退还租房押金的内容，而没有任何涉及《补偿协议》的内容。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然璟博恒公司提交的《补偿协议》上有双方当事人签字盖章，但仅凭该《补偿协议》，本院仍无法确认该《补偿协议》确为链家公司与璟博恒公司就补偿问题达成了合意。因此，璟博恒公司要求链家公司支付40万元补偿款并不予退还押金5万元的诉讼请求，本院不予支持。同时，根据双方2014年签订的《续租协议书》，璟博恒公司与链家公司的租赁期限截止到2016年12月31日。现合同已经履行完毕，璟博恒公司理应退还链家公司租房押金。因此，本院对链家公司反诉要求璟博恒公司退还租房押金5万元的请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京璟博恒投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司租房押金五万元。二、驳回原告（反诉被告）北京璟博恒投资管理有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费八千零五十元及反诉案件受理费五百二十五元，由原告（反诉被告）北京璟博恒投资管理有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费用七千八百元，由被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  禹 雷代理审判员  刘坤鹏代理审判员  张 怡二〇一八年二月二十八日书 记 员  毛文蝶