北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初64516号
原告（反诉被告）：王海丹，男，1979年4月22日出生。
委托诉讼代理人：吴有龙，北京息云律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐莉，女，1965年11月10日出生。
委托诉讼代理人：胡涤，北京市亚奥律师事务所律师。
原告（反诉被告）王海丹与被告（反诉原告）徐莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王海丹及委托诉讼代理人吴有龙，徐莉及委托诉讼代理人胡涤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王海丹向本院提出诉讼请求：1、判令徐莉返还定金10万元；2、判令徐莉返还购房款35万元；3、判令徐莉支付房屋总价20%的违约金94万元。事实和理由：2017年3月4日双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我以总价款470万元购买徐莉名下位于朝阳区光熙门北里32号楼某某房屋（以下简称涉诉房屋），合同签订后我支付定金10万元，并于2017年3月25日支付购房款35万元。合同约定，徐莉应于120日内协助王海丹取得房屋所有权证书，在合同履行期间，我及中介多次催促徐莉协助办理评估、网签手续并就合同履行问题进行协商，徐莉一直拒绝，多次要求我赔偿违约金，否则拒绝就合同事项进行协商，以其实际行为不愿意履行合同义务。根据合同第9条和第11条第2款，因徐莉原因导致我未在合同签订后120日内取得房屋所有权证，我有权解除合同，合同是2017年3月4日签订的，120日之后为2017年7月3日。没有其他违约事项，合同现在已经解除，2017年7月4日以书面邮寄的方式向徐莉发出解除通知书，徐莉于2017年7月5日签收。
徐莉辩称：不同意王海丹的诉讼请求。我没有任何违约行为，是王海丹无故拖延履行合同，导致合同无法在120日内完成交易。王海丹明知自己根本违约的情况下，创造了我表面违约的证据，而是王海丹根本违约。120日内之后是2017年7月3日。我确实是2017年7月5日签收的解除通知书，但是我才享有解除权，所以我于2017年7月6日向中介和王海丹以邮寄方式发出解除通知书，中介已经签收，我按照王海丹在合同中留存的地址邮寄，王海丹没有签收，邮件于2017年7月8日退回，王海丹2017年7月5日向我发出的解除通知书没有发生法律效力，王海丹没有单方解除权。2017年3月4日签订合同后，王海丹无故拖延履行，我多次催促中介及王海丹要求履行合同，但是王海丹仍然没有履行，最终导致双方无法在120日内完成交易，根据合同第9条第2款的约定，王海丹应向我方承担违约责任。按照合同约定，定金和房款可以折抵违约金，所以我方请求法院依法处理。
我提起反诉，诉讼请求为：1、请求确认双方签订的房屋买卖合同于2017年7月8日解除；2、判令王海丹支付违约金94万元。
王海丹对徐莉的反诉辩称：不同意徐莉的反诉请求，请求法院依法驳回。反诉请求没有事实和法律依据，我享有解除权，合同应于2017年7月5日解除，不认可延迟履行合同是我的原因导致的。
本院经审理认定事实如下：涉诉房屋登记在徐莉名下，建筑面积65.88平方米。
2017年3月4日，王海丹与徐莉通过北京某某房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：王海丹以470万元的价格购买涉诉房屋，合同签订当日支付定金10万元，王海丹拟选择商业贷款280万元。王海丹分4次支付除定金及贷款金额外的成交总价款，第一次2017年3月25日自行交接方式支付35万元，第二次于办理房屋所有权转移登记当天通过资金监管支付140万元，第三次于过户当日通过资金监管支付3万元，第四次于交付房屋当日自行交接方式支付2万元。王海丹因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，双方同意王海丹继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。王海丹因个人原因导致贷款机构未批准贷款，王海丹选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给徐莉，徐莉有权单方解除合同并主张违约责任。
双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。因徐莉原因致使王海丹未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，王海丹有权单方解除合同，徐莉将已收取的全部付款返还，并按照房屋成交价的20%支付违约金。因王海丹原因致使徐莉在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且王海丹取得房屋产权证书，徐莉有权单方解除合同，王海丹应按总成交价的20%承担违约责任，徐莉于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的王海丹付款，已付款不足以抵扣的，王海丹应支付不足部分。
经询，合同签订之日起120日的具体日期为2017年7月3日，合同签订之日起90日的具体日期为2017年6月3日，合同签订后80日的具体日期为2017年5月23日。另查，2017年3月4日王海丹支付定金10万元，3月24日支付首付款35万元。
2017年6月27日，中介公司出具书面《证明》：合同履行期间，王海丹与中介公司经纪人多次就涉诉房屋评估事宜督促徐莉配合履行，同时也与徐莉就房屋买卖具体事宜进行协商，但徐莉接到通知后拒不配合履行房屋评估工作，也不与王海丹和中介公司经纪人进行协商。
2017年6月27日，王海丹向徐莉发送律师函，以证明王海丹督促徐莉继续履行合同等内容。2017年7月4日，王海丹向徐莉邮寄书面《解除房屋买卖合同通知书》，写明：你方不配合履行评估等事宜，导致合同无法在约定期限内履行完毕，反而于7月3日向我方发出解除合同通知书，要求我方承担违约责任，现根据合同法及合同约定，特依法通知解除房屋买卖合同等。
2017年7月3日，徐莉出具《告知书》及《解除房屋买卖合同通知书》，写明：合同履行已经超过120天，由于王海丹至今仍未继续履行合同，中途要求变更买受人及付款方式，经协商重新签订合同，约定签署日期为2017年6月29日，王海丹未到场签字导致合同无法继续履行。现提出解除合同并主张违约责任等。后附未签字版的《补充协议》，涉及网签前买受人由原王海丹变更为骆柏香等内容。
王海丹提交中介公司工作人员李某1与徐莉的聊天记录，显示李某1于2017年6月19日向徐莉预约房屋评估时间（下午13:30至13：50）；6月20日，徐莉回复：刚看见，有人去吧；李某1：昨天您没回复，评估公司今天安排别的了，明天家里有人吗？徐莉：不知道，再说吧；李某1：您问下呗，评估公司得提前一天约，要不耽误我们交易进程；徐莉：什么意思，我现在家里有病人离不开，需要孩子爸爸去；李某1：明天下午1点评估可以吗？只需要两分钟左右拍个照片。6月21日，李某1：已经和评估公司约好明天中午12:00在涉诉房屋见。6月22日，李某1：您好，评估公司在您门口，打您电话没接。···给您约了三天了，约好今天中午12:00您也答应了，今天评估公司人员提前10分钟到，敲门半小时也没人。徐莉：···今天和孩子爸爸说好了，等你们去···。经询，徐莉称其爱人李某2专程在家等待，中介公司说到了，其爱人开门后没有人，但是中介公司说家中没人回去了，房屋评估只有这一次。当庭拨打方正评估公司人员电话，询问涉诉房屋评估的情况，其表示涉诉房屋的具体评估情况记不清了，每天要做十几个评估。
徐莉提交2017年5月27日与王海丹的录音，其中：徐莉：咱都签这么长时间合同了，都5月27日了，怎么还没动静啊？王海丹：我们那个卖了一套房子还没解押呢，我已经把贷款还了，然后等着去银行取那个解押的材料，然后还得去趟建委等。提交2017年6月29日与李某1的录音，以证明徐莉同意中介公司工作人员提出贷款变全款，且120天内完成合同，要求徐莉办理银行资金监管账号等内容。提交2017年7月18日王海丹的录音，以证明徐莉同意继续履行合同，但要求王海丹承担违约责任，王海丹同意10天之内考虑后给徐莉答复。徐莉提交自2017年6月16日之后与中介公司工作人员任世杰的聊天记录，以证明其已经明确表示同意付全款，6月29日约着签补充协议，王海丹没有出现等。
对于王海丹是否应于合同签订后80日内取得批贷函。对此，王海丹称合同第10条第4款关于自行筹款的约定已经将80日内取得批贷函这一条款否定了，王海丹是选择自行筹集剩余款项，徐莉无权解除合同。徐莉称，如果王海丹选择自行筹集的话，就不需要进行评估了，6月22日是王海丹创造的条件导致徐莉违约。
对于双方是否同意变更为王海丹自行筹款支付全款购房一事。徐莉称，中介公司是6月29日晚上到我家，王海丹没去，说过支付全款的事情，徐莉与王海丹及其爱人通话录音中，还有和中介公司通话中，都明确表示同意王海丹支付全款，为此徐莉特意开了一个账户，但是王海丹没有说何时支付。确实有签订补充协议的事，双方通过中介约定6月29日在涉诉房屋签订协议，但是王海丹没有来，所以徐莉没有签字，且王海丹提出要变更买房人，徐莉没有同意。合同不可能在7月2日之前履行完毕，王海丹提出降低违约责任标准，徐莉没有同意。
王海丹称，徐莉虽然口头上说同意，但是拒绝在补充协议上签字，提出要补偿才签字，所以最后没有签订补充协议，所以没有支付全款。我确实没有去，是中介说先不让我去，没有提出降低违约金，我提出了一次性付款，徐莉没有同意。
经询，双方均认为合同约定的自己一方违约金标准过高，申请法院酌减。对于实际损失，王海丹称，其实际损失为耽误了购买房屋的时间，其为出售原有房屋购买涉诉房屋，现在其在外租房居住。其为了在6月30日筹集购房款需要借款，违约导致购房的成本增加，不认可徐莉的实际损失。徐莉称，其实际损失为因为父亲看病、儿子买房结婚，所以才低价卖房，当时可以卖530-560万元。从双方签订合同至今，现在涉诉房屋大概降价30万元，不认可王海丹所述的损失。
另经询，双方均同意本案继续使用简易程序审理。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。
本案中，王海丹、徐莉签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。庭审中，王海丹及徐莉均同意解除合同，本院不持异议并予以确认。对于履约情况，根据合同约定，王海丹因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，双方同意王海丹继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日即2017年5月23日，但是，通过查明事实可知，中介公司通知徐莉配合办理贷款所需的房屋评估时间已经晚于2017年5月23日，故王海丹未于2017年5月23日获得批贷函并非徐莉原因所致，王海丹行为构成违约。此后，双方继续通过办理贷款方式履行合同，但双方并未明确约定徐莉配合完成贷款评估的期限及次数，徐莉同意配合房屋评估并由中介公司预约至2017年6月22日，但是，6月22日未能进行房屋评估是否为徐莉原因所致尚不明确，即便6月22日未能评估系徐莉原因所致，亦并不足以认定这一次便达到了导致王海丹无法取得银行贷款、合同目的无法实现的程度，房屋评估时间可以再次预约，而王海丹于6月底又主张变更为自行筹款的方式继续履行合同，故王海丹主张徐莉存在2017年6月22日不配合办理房屋评估的根本违约缺乏事实及合同依据，本院不予支持。
根据合同约定，王海丹因个人原因导致贷款机构未批准贷款，王海丹选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给徐莉，徐莉有权单方解除合同并主张违约责任。据此，王海丹自行筹款支付给徐莉的截止日期应为双方约定产权转移登记申请之日，而合同约定的履行申请办理房屋权属转移登记手续义务的日期为合同签订之日起90日内即2017年6月3日之前，故王海丹主张适用自行筹款条款则应于2017年6月3日之前将款项支付给徐莉，但是，王海丹在2017年6月29日、30日才通过中介公司向徐莉提出同意自行筹款支付剩余购房款，客观上不能适用该自行筹款条款。综上，王海丹的主张并不符合适用该自行筹款条款的时间要求及履行条件，亦不能据此免除其2017年5月23日未能获得批贷函的违约责任。对于2017年6月29日、30日双方通过中介公司协商自行筹款支付剩余购房款一事，徐莉虽口头上表示同意，但是，王海丹并未向徐莉实际支付剩余购房款，徐莉亦未再履行其义务，双方对于合同主体变更、后续合同义务内容及如何具体履行未达成一致意见、未签订书面协议，欠缺具体的权利义务内容及有效的法律约束力，故双方对未能协商一致以自行筹款方式继续履行互不负违约责任。
对于违约金，王海丹主张违约金标准过高并申请法院酌减，徐莉亦未举证证明其实际损失的具体金额，故本院以徐莉的合理实际损失为基础，综合考虑合同履行程度、王海丹的违约情况、双方多次积极协商继续履行合同的行为、当事人过错情况等因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌情判处违约金30万元。另，根据合同约定，违约金应从王海丹的已付款中抵扣，并退还抵扣后的剩余款项，故本院不持异议并依法予以抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）王海丹与被告（反诉原告）徐莉于2017年3月4日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；
二、原告（反诉被告）王海丹于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）徐莉违约金300000元（应从王海丹已付的定金及购房款450000元中抵扣）；
三、被告（反诉原告）徐莉于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）王海丹剩余定金及购房款150000元（已经抵扣第二项中的违约金300000元）；
四、驳回原告（反诉被告）王海丹的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）徐莉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8655元，由原告（反诉被告）王海丹负担7405元（已交纳），被告（反诉原告）徐莉负担1250元。反诉受理费6600元，由被告（反诉原告）徐莉负担3589元（已交纳），由原告（反诉被告）王海丹负担3011元（于本判决生效之日起七日内支付）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 魏慧彪
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 卢伟明