浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0723民初70号
本诉原告（反诉被告）：叶旭东，男，1992年11月27日出生，汉族，住安徽省祁门县。
本诉原告（反诉被告）：叶静林，男，1975年9月20日出生，汉族，住安徽省祁门县�
本诉原告（反诉被告）：ＸＸ红，女，1979年9月22日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。
共同委托代理人：赖星铭（特别授权代理），浙江中义律师事务所律师。
共同委托代理人：朱强（特别授权代理），武义县联合法律服务所法律工作者。
本诉被告（反诉原告）：王兴华，男，1965年10月31日出生，汉族，住浙江省武义县。
本诉被告（反诉原告）：王浩，男，1991年8月24日出生，汉族，住浙江省武义县。
共同委托代理人：王耀（特别授权代理），浙江五义律师事务所律师。
原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红与被告王兴华、王浩房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月4日向本院起诉，本院于2016年1月5日立案受理。被告王兴华、王浩于2016年12月7日向本院提出反诉，本院于当日受理，后依法由审判员沈忆独�审判，分别于2016年3月17日、2016年12月15日、2017年8月7日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红及三原告共同委托代理人朱强，被告王兴华及两被告共同委托代理人王耀到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告叶旭东、叶静林及三原告共同委托代理人朱强，被告王兴华及两被告共同委托代理人王耀到庭参加诉讼；第三次庭审时，原告叶静林及三原告共同委托代理人赖星铭，被告王兴华及两被告共同委托代理人王耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红起诉称：被告王兴华与被告王浩系父子关系。2015年4月24日，被告王兴华将其与儿子王浩建设的房屋共同出租给原告经营宾馆，并签订了房屋租赁协议一份，约定：甲方（为被告王兴华）出租乙方（为原告叶旭东）位于武义县的一处房屋（约定：一间门面房、本楼的4、5、6、7层全部出租给乙方经营使用），甲方自愿将其所约定的房屋出租给乙方经营宾馆使用：甲方所有的该处房屋目前未办理土地证、房产证，但有县政府部门的批准文件及规划证（复印件附后），证明甲方拥有房屋所有权；该房系毛坯房，未进行任何装修处理，……由乙方自行设计方案安排对房屋进行装修及使用，甲方要在签订协议当天收取乙方40000元租房保证金……；协议还对租金等事项作了约定。协议签订后，原告支付被告租房保证金40000元，为了开办宾馆，对承租房屋进行装修投资870000元（注：已支付660000元，接下应付第三批装修工程款136000元和付款期限未到的应付款74000元）、安装空调设备投资145000元、办理健康证99元、刻章300元、支付办证费26000元（消防证、卫生许可证、公安特种行业许可证），合计投资1041299元。在办理相关证件中，发现涉案房�因俩被告未按照建设规划许可建设，使其整幢房屋成违章建筑物，两被告不能取得土地证和房产证。另，根据《村庄建设规划许可证审批表》记载，两被告各自一幢房屋，房屋建设规模均为4层。而两被告实际建设规模为地下一层，地上七层，二幢房屋连体建设。综上所述，依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承建人订立的租赁合同无效。本案中，被告将未按建设规划许可的规定建设的房屋出租给原告，应认定双方签订租赁合同无效；其次，被告对其出租的房屋是否合法明知，且有义务保障其租赁物合法、符合租赁合同约定的用途。但被告明知自身房屋违建的情况下，仍与原告签订租赁合同，导致租赁合同无效，应承担全部过错责任。为此，请求判令：确认原、被告于2015年4月24日签订的房屋租赁协议中涉及第五至七层无效，涉及第一层、第四层解除；两被告共同返还原告租房保证金40000元、赔偿装修等各项损失518777元，合计558777元，并支付利息损失（其中保证金40000元从2015年5月10日起，赔偿款518777元从2015年8月17日开始，均按照年利率6%计算至清偿之日）；被告承担本案诉讼费用。
被告王兴华、王浩答辩称：一、原告与答辩人签订的《房屋租赁协议》系合法有效的。首先，原告与答辩人签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。原告从答辩人处承租房屋系用于开设宾馆，截至目前其开设的武义县正能亮商务宾馆所需的证件（营业执照、消防证等）都已相应俱全，租赁合同的目的能顺利实现。原告不能因目前经济不景气，宾馆经营恐亏损来向法院确认合同无效。其次，原告不能以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定来套用双方签订的租赁合同是否合法有效。因为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第一条关于该解释的适用范围作了明确规定：“本解释所称的城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”而本案所涉及的租赁房屋系村庄建设规划内的房屋，该房屋租赁有关协议的有效与否不能适用该解释。最后，被告的房屋也系经过武义县白洋街道金畈村、武义县人民政府白洋街道办事处层层审批的，并取得了武义县人民政府用地批准书以及武义县住房和城乡建设局颁发的《建设用地规划许可证》，并不像原告诉状上所称被告的整幢房屋系违章建筑，此案与完全系违章建筑的租赁合同应区别对待�二、本案所涉及的《房屋租赁协议》有效，符合地方政策符合中国国情，有利于保护农村房屋租赁市场的交易安全。因前几年中国城市化的发展，农村房屋出租用于商业比比皆是，且农村房屋均没有建设工程施工许可证或房产证，如果在没有法律明确规定下将农村房屋租赁协议确认无效势必影响农村房屋租赁市场的安全。三、原告要求被告确认五至七层租赁无效，解除一、四层租赁是自行矛盾的，如五至七层认定无效，则因整个租赁合同的目的不能实现而认定协议全部无效。四、如果涉案房屋租赁协议五至七层被认定无效，应按照双方导致的过错来确定损失数额或赔偿数额。本案原告存在两大过错。1、在订立房屋租赁协议时，对房屋超高问题系明知的，双方签订房屋租赁协议时，房屋的规划证就直接附后，且被告也在签订协议时明确告知；2、原告在明知超高后又进行装修，被告曾用微信建议其停止装修，可其却继续装修，原告对装修损失应承担主要责任，甚至全部责任。
原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红为证明自己主张向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁协议1份，证明被告将涉案房屋出租给原告开宾馆的事实；
2、设备销售及安装合同、银行账单、收条、证人李某证言1组，证明原告购买并安装空调设备的投资损失；
3、装饰装修施工合同、银行账单、收条、证人应周荣证言、浙ＸＸ正建设项目管理有限公司出具的工程造价司法鉴定报告书、（2017）浙0723民初310号民事判决书1组，证明原告装修投资损失；
4、收条、银行账单1组，证明原告办证费投资损失；
5、印章刻字发票、凭条1组，证明原告刻字及办健康证的投资损失；
6、租房定金收条1份，证明原告支付被告租房定金40000元；
7、村庄建设规划许可证审批表2份，证明涉案房屋许可建筑四层，被告出租的房屋违建的事实；
8、协议1份，证明三原告合伙租房投资宾馆的事实。
对上述证据，被告质证认为证据1、6、7的真实性没有异议，双方签订的租赁协议有效，定金无需返还；证据2、4、5不予认可，即使合同无效，空调不属于固定装修，原告可以拆回；证据3三性均有异议，原告提交鉴定报告是原告与装修公司之间的房屋装饰装修合同中的造价鉴定，不是本案中租赁合同的损失鉴定，即使合同无效，装修损失也应当按照实际装修费用计算，即以被告申请鉴定的浙江中信工程咨询有限公司出具的报告书为准；证据8与被告无关，无法确认其真实性。本院对证据1、3、6、7、8的真实性予以确认，至于合同是否有效及装修费用应采信哪份鉴定意见书的问题，将在本院认为部分综合予以阐明；证据2即空调安装费用，因空调不属于固定装修，且被告不愿意接收上述空调，故采信被告的质证意见，该部分费用不计算在损失范围内；证据4、5原告未提供正式票据，无法确认其真实性，不予认定。
被告王兴华、王浩为证明自己主张，向本院提交了如下证据：
1、用地批准书、建设用地许可证（均系复印件）1组，证明被告合法用地；
2、营业执照（复印件）1份，证明原告的宾馆登记情况；
3、消防设计备案情况登记表、消防设计备案抽查报告（均系复印件）1组，证明原告的宾馆消防合格；
4、微信来往记录（打印件）1份，证明被告在2015年6月5日发微信告知原告不要进行施工，告知其房屋超高的事实；
5、鉴定意见书及鉴定发票1组，证明原告与被告的损失情况及鉴定的花费。
对上述证据，原告质证认为证据1-3的证明目的有异议，被告用于出租的房屋是超高的；证据4真实性无异议，但超高是原告委托办证过程中告诉被告的，且期间房租、装修费用、办证费用均已交纳；证据5真实性、合法性均有异议，与客观实际不符，缺乏公正性和完整性，人工费用太低且工时时间太少，二次搬运费用没有提及，垃圾外运未提及，工程量与实际差距大，估价时材料市场价格低，所有项目平方数不对，单项有漏洞，水电改造价格不合理，应当以（2017）浙0723民初310号民事判决书所认定的鉴定意见为准。本院对证据1-5的真实性予以确认，至于合同是否有效及装修费用应采信哪份鉴定意见书的问题，将在本院认为部分综合予以阐明。
经原告申请，本院通知浙江中信工程咨询有限公司的许长征作为鉴定人出庭作证，出示鉴定人证言�补充鉴定说明，证明浙中信审（2016）第1554号工程造价司法鉴定报告的鉴定过程、鉴定依据及鉴定结论确实存在误差及补正后的数额。
对该组证据，原告质证认为该组证据能够说明浙中信审（2016）第1554号工程造价司法鉴定报告是错误的、不客观真实的，虽鉴定机构在司法鉴定意见书出具后可以进行补正，但本案不属于可以补正的范围，该份补充鉴定说明改变了原鉴定意见，且没有鉴定人的签名盖章，不符合程序规定，不应被法院采信；被告质证认为对补充鉴定说明没有异议，应当以此计算装修损失。对于装修费用应采信哪份鉴定意见书的问题，将在本院认为部分综合予以阐明。
反诉原告王兴华、王浩起诉称：2015年4月27日，反诉人将位于武义县的房屋一楼右边的门面房以及第四、第五、第六、第七层全部出租给被反诉人开办宾馆使用，并且告知被反诉人房屋目前未办理土地证、房产证，系毛坯房，但是已对房屋第四、第五、第六层房间内所有卫生间进行装修及建造了卫生间隔墙，以及对第七层所有房间进行隔墙。被反诉人叶旭东承租后对第四、第五、第六层房间内所有卫生间及卫生间隔墙、第七层房间隔墙进行了拆除，且拆除了反诉人一楼一间店面的装修。现反诉人要求被反诉人将房屋恢复原状，并且赔偿反诉人相关损失。为此，请求判令：三被反诉人立即支付反诉人房屋占有使用费暂计169667元整（已从2015年4月27日算至2016年11月26日，计算方式：2015年4月27日至2016年4月26日以年租金88000元为标准计算，之后按年租金140000元计算至被反诉人清场之日）；三被反诉人赔偿反诉人各项损失26954元，四至六层空调拆除需破坏的石膏板的损失18683.23元，水电费损失200元及将位于武义县的房屋恢复原状并清场；本案的�诉费用由三被反诉人承担。
反诉被告叶旭东、叶静林、ＸＸ红答辩称：1、反诉请求第一项要求被反诉人支付房屋占有使用费没有依据。因租赁房屋涉及违章，涉案房屋一直由反诉人掌管，钥匙也没有交给被反诉人；2、要求被反诉人赔偿其损失及恢复原状的理由不足。被反诉人承租房屋用途是经营宾馆，对房屋的改造未造成房屋损失，且双方未约定租赁期满应恢复原状。签订合同的原因是反诉人故意隐瞒其出租的房屋未按照规定建造，反诉人明知有拆除风险，但未如实告知被反诉人，被反诉人是无权查阅反诉人是否超高的文件的，只有信任反诉人的陈述，反诉人存在主观过错，故意隐瞒事实，应承担全部过错责任。至于装修、空调安装是整体的，恢复原状不合理，装修部分应归反诉人所有。
综上，本院认定本案事实如下：2015年4月27日，原告叶�东与被告王兴华签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：被告将位于武义县的一处房屋（一楼右边的一间门面房、本楼的4、5、6、7层）租赁给原告经营宾馆使用；房屋目前未办理土地证、房产证，但有县政府部门的批准文件及规划证（复印件附后），房产系毛坯房，未进行任何装修处理；房屋租赁期限为十年，自2015年4月26日起至2025年10月16日止，2015年4月27日至2015年10月16日期间不收取租金，期间由原告自行设计方案安排对房屋进行装修及使用，但被告在签订协议当天收取40000元租房保证金。并就租金及支付方式、房屋修缮及使用、房屋交付及收回的验收等进行了约定。2015年5月20日，原告与应周荣签订了《永康市装饰装修施工合同》一份，合同签订后，应周荣进场施工，工程于2016年8月停工，原告支付应周荣工程款660000元。2015年5月27日，原告与浙江金华大山环境工�有限公司签订了《设备销售及安装合同》，支付了145000元款项，安装了志高空调。后原、被告因合同是否有效及损失赔偿问题未能达成一致，遂成讼。在审理期间，被告就房屋装修费用及其被拆除的损失申请鉴定，后经本院委托，浙江中信工程咨询有限公司作出工程造价司法鉴定报告，鉴定认定原告装修工程的造价为83804元，被告被拆除的造价为26954元。后原告申请鉴定人出庭作证，鉴定人在庭审中确认鉴定报告存在误差，并提交了补充鉴定说明，确定少算了19785元。
另查明，2013年12月5日，武义县人民政府白洋街道办事处批准两被告各自在建造层数为4层的住宅，并发放了建设用地规划许可证及用地批准书。2015年5月1日，三原告签订协议合作投资宾馆。2015年6月5日，原告叶旭东取得名称为武义县正能亮商务宾馆的营业执照，并于2015年12月24日就宾馆内部装修报至武义县公安局消防大队备案。本案审理期间，原告就其与应周荣装饰装修合同纠纷向本院提起诉讼，后经应周荣申请，本院委托浙ＸＸ正建设项目管理有限公司对诉争工程造价进行司法鉴定，经鉴定，诉争工程造价为347478元。2017年6月29日，本院依据浙ＸＸ正建设项目管理有限公司的鉴定报告作出（2017）浙0723民初310号民事判决书，确定诉争工程的造价为347478元。
本院认为，本案的争议焦点是：一、租赁合同是否有效？二、原告主张的房屋装修损失及其他损失计算是否合理？三、被告主张的恢复原状及损失是否合理？四、因合同无效产生的损失应如何承担？一、租赁合同是否有效问题，从双方签订的合同看，被告租赁给原告的是诉争房屋的一楼右边的一间门面房及4、5、6、7层，而从原、被告提供的证据看，武义县人民政府白洋街道办事处批准被告在建�的住宅层数仅为4层，故认定原、被告签订的房屋租赁协议中第五至七层部分无效。因原告承租房屋系用于经营宾馆，而协议部分无效导致合同目的无法实现，故原告要求解除房屋租赁协议中第一、四层部分协议及返还租房保证金的诉请，均予以支持。二、原告主张的房屋装修损失及其他损失计算是否合理问题，对于房屋装修损失，被告曾向本院提出鉴定申请，后由浙江中信工程咨询有限公司出具工程造价司法鉴定报告认定原告装修工程的造价为83804元；后原告就其与应周荣装饰装修合同纠纷向本院提起诉讼，后应周荣向本院提出鉴定申请，由浙ＸＸ正建设项目管理有限公司出具工程造价司法鉴定报告认定装修工程的造价为347478元。因浙江中信工程咨询有限公司出具的工程造价司法鉴定报告的结论存在误差，而浙ＸＸ正建设项目管理有限公司出具的工程造价司法鉴�报告的结论，亦系对诉争房屋装修的费用所做的造价鉴定，且经（2017）浙0723民初310号生效民事判决书确认，故本院采信浙ＸＸ正建设项目管理有限公司出具的工程造价司法鉴定报告，确认原告主张的装修损失为347478元。至于原告主张其他损失，因空调不属于固定装修，且被告不愿意接收上述空调，该部分费用不计算在损失范围内；办证费、刻章费等，因原告未提供正式票据，无法确认其真实性，不予认定。因本案系合同部分无效，导致损失产生，而非违约责任，故原告要求赔偿保证金及损失的利息损失，于法无据，不予支持。综上，原告主张的合理损失为装修损失347478元。三、被告主张的恢复原状及损失、房屋占有使用费是否合理的问题，根据原、被告签订的租赁协议，被告是同意原告对诉争房屋进行装修的，且双方也对合同期满后承租房屋及附属设施、设备的�理进行过明确约定，故被告反诉要求恢复原状及赔偿装修时被原告拆除部分损失的诉请，不予支持。因被告主张的原告拆除四至六层空调需破坏石膏板的损失及水电损失未实际发生，不予支持。至于被告主张的房屋占有使用费，因房屋租赁协议签订后，诉争房屋即交付原告进行装修，后双方未就合同是否有效及损失应否赔付等问题达成一致，导致诉争房屋一直空置，原、被告均无法使用，故房屋占有使用费由本院结合本案案情及双方签订的租赁协议予以酌情考虑，即参照协议约定的租金标准和租金支付方式，从2015年10月17日计算至2017年9月16日止，合计为216333.33元。四、因合同无效产生的损失应如何承担问题，从庭审查明情况看，被告在明知其未按照相关部门审批结果建设房屋的前提下，仍出租给原告经营宾馆，对于合同无效存在过错。原告承租诉争房屋用于经营宾馆时，未对房屋是否取得合法证件履行其相应的注意义务，对于合同无效也存在一定过错。本院以原告合理损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人过错等因素，酌定原、被告双方的过错比例为30%和70%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告叶旭东与被告王兴华于2015年4月27日签订的租赁协议中涉及第五、六、七层部分无效，涉及第一、四层部分解除；
二、被告王兴华、王浩于本判决生效后7日内赔付原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红装修损失243234.60元；
三、被告王兴华、王浩于本判决生效后7日内返还原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红押金40000元；
四、原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红于本判决生效后7日内支付被告王兴华、王浩房屋占有使用费216333.33元；
上述二至四项相互折抵，由被告王兴华、王浩于本判决生效后7日内支付原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红66901.27元。
五、驳回原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告王兴华、王浩的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4694元（已减半），由原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红负担2315元（已交纳），由被告王兴华、王浩负担2379元，限于本判决生效后7日内交纳；反诉案件受理费3163元（已减半），由反诉原告王兴华、�浩负担1121元（已交纳），反诉原告叶旭东、叶静林、ＸＸ红负担2042元，限于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 沈 忆
二〇一七年九月二十九日
代书记员 朱孟莉