上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初3288号
原告上海新南山房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人陈雷，董事长。委托代理人田原，上海誉嘉律师事务所律师。委托代理人杜温翔，上海誉嘉律师事务所律师。被告胡友正，男，1980年10月22日出生，汉族，户籍所在地江苏省昆山市。被告毕黎黎，女，1987年2月13日出生，汉族，户籍地湖北省。两被告委托代理人李刚，上海百悦律师事务所律师。原告上海新南山房地产开发有限公司诉被告胡友正、毕黎黎商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员吴小龙适用简易程序进行审理。本案于2016年5月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人田原、被告胡友正及其委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新南山房地产开发有限公司诉称：原告是上海市青浦区徐泾镇叶联路699弄“西郊水岸馨苑”商品房项目的开发商，被告是该小区53号601室商品房的购买人。为此，原、被告于2015年1月27日，签订了编号为“XXXXXXXXXXXX”的《上海市商品房预售合同》一份，约定预售单价为人民币25,230.25元/平方米(以下币种均为人民币)，根据暂测建筑面积确定合同总价款为2,219,000元,原、被告双方在上述商品房预售合同附件一《付款方式和付款期限》中明确约定，被告应当于2015年2月20日前付清全部房款(其中70%计155万元为银行按揭贷款)，且被告承诺在银行未核准贷款或银行给予的贷款额度不足等情况下承担继续履行合同在前述截止日前付清房款。该合同主文第七条和《补充条款一》第5条还约定，若被告逾期付款应支付每日万分之一的违约金，逾期超过30天后，“甲方有权单方面解除合同，乙方应当配合办理解除合同的相关手续，并按总房价款的20%向甲方另行支付违约金。合同的解除并不免除乙方应当支付的产生的按日计算的逾期违约金(自约定的应付款期限届满之次日计算至合同解除手续办理完毕之日)和前述20%解除合同违约金”。诉争合同签订后，被告未按约定的批次和数额全面履行付款义务，至今超过一年的时间内，仅支付了购房款669,000元(即首付房款，含2万元定金)，剩余155万元既未获得银行贷款支付也未自行筹资支付。为此，原告及销售代理公司以各种形式多次催告，但被告迟迟未予履行。原告于2015年12月3日以邮政特快专递的方式向被告发出《解约函》，正式解除了上述预售合同。被告的行为已经根本性违反了双方签订的商品房买卖合同，侵害了原告的合法权益，即损害了原告当初签订合同时销售房屋的合同目的，又妨碍了原告对诉争房屋的继续经营销售。故向法院起诉要求：1、判令原、被告于2015年1月27日签订的编号“XXXXXXXXXXXX”的《上海市商品房预售合同》解除；2、判令被告配合原告办理上海市青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室房屋预售合同注销手续；3、判令被告向原告支付解除合同违约金443,800元；4、判令被告向原告支付自2015年2月20日起至被告配合完成诉争房屋预售合同注销手续之日止，按每日人民币221.90元标准计算逾期违约金；5、诉讼费由被告负担。被告胡友正、毕黎黎辩称：不同意原告诉讼请求。被告要求继续履行合同，被告认为原告的解除权已经通过其行为表明解除权消灭，2015年2月20日前未支付全部房款则原告享有解除权。在2015年2月20日后，在被告贷款未获批的情况下，原告也积极帮被告一起向其他银行申请贷款，原告要求被告继续履行的行为和解除权不能同时存在，其解除权消灭。被告之所以申请贷款未获批准是在原告指定的银行未获批，后被告在原告指定银行外的银行申请贷款获得了批准，说明被告征信没问题，合同是可以继续履行的，所以被告要求继续履行合同，可以实现合同目的。经开庭审理查明，2015年1月27日，原告(甲方)与被告(乙方)网签《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买青浦区徐泾镇叶联路699弄《西郊水岸馨苑》53号601室房屋，据甲方暂测房屋建筑面积87.95平方米，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为25,230.25元，购房总价款暂定为2,219,000元;乙方应按以下时间如期向甲方支付房价款：1、2015年1月6日前乙方应向甲方支付15%的总房款即339,000元，其中包括乙方在签订本合同前已支付给甲方的定金2万元；2、2015年1月20日前乙方应向甲方支付15%的总房款即33万元；3、2015年2月20日前乙方应以按揭贷款方式或其他方式向甲方支付70%的总房款即155万元;乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方承担违约责任，任何一期的房款逾期超过30日的，视作剩余全部价款期限届满，并自约定的应付款期限届满日之次日起至实际支付剩余全部价款之日止，乙方按日向甲方支付剩余全部价款万分之一的违约金。同时，甲方有权单方面解除合同，乙方应当配合甲方办理解除合同的相关手续，并按总房价款的20%向甲方支付违约金。合同的解除并不免除乙方应当支付的已产生的按日计算的逾期违约金(自约定的应付款期限届满之次日计算至合同解除手续办理完毕之日)和前述20%解除合同违约金。甲方在合同解除手续办理完毕后，自乙方已付房价款(房价款不计利息)中扣除乙方应支付的违约金，返还乙方剩余房款。合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用直接送达、挂号信、特快专递(邮政特快专递EMS邮寄或其它商业速递公司)方式，送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。合同双方的联络方式如有变更，应在变更后的五日内以书面形式通知对方，否则，投邮往合同约定地址之第3日即视为送达。合同另对其他内容进行了约定。2015年1月3日至合同签订当日，被告支付了合同约定的首付款669,000元，原告亦向被告开具了相应的发票。但此后，被告未能依约支付剩余的购房款155万元。被告更换合同约定的地址，亦未告知原告。2015年11月11日，原告向被告发送《催告函》，催告被告付清剩余房款及逾期付款违约金，收函后仍拖延付款，将追究违约责任，直至解除合同收回所销售房屋。2015年12月3日，原告向被告发送《解约函》，函告被告：根据贵我双方就《南山雨果》53号601室签订的《商品房预售合同》编号XXXXXXXXXXXX,您应当于2015年2月20日前将所有购房款付至本公司，现由于您的原因造成购房款未按期到本公司账。为此本公司已经催告您多次。根据前述《商品房预售合同》，您现已违约。本公司为保障自身的交易安全和合法权益，现郑重告知您如下事项：您逾期付款超过276天，根据上述《商品房预售合同》第七条执行，即解除贵我双方于2015年1月20日签订的《商品房预售合同》编号XXXXXXXXXXXX,请您在接到通知后之日起7日内支付违约金：一、按总房价款的20%向甲方(即本公司)支付违约金；二、至今您已逾期，逾期利息为42,780元，如您逾期不来办理，则本公司将从应退还您的购房款(如果有余款可退)中予以等额扣除。请您在收到通知之日起15日内，带齐身份证及房屋销售合同、发票、收据等原件，前来公司办理相关合同解除手续。因此后被告未履行任何义务。原告诉至法院作如上诉请。以上事实，有原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、《催告函》、《解约函》等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示解除合同违约金调整为按总房价款的10%计算。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告理应按照合同约定的期限支付剩余购房款，现被告几经催促仍未支付剩余购房款，其行为已构成根本违约，原告有权依照合同约定主张合同解除权。原告于2015年12月3日向被告发送解约函明确表示了解除合同之意思表示，本院确认原、被告之间《上海市商品房预售合同》于2015年12月7日解约函件送达日解除。合同解除后，原告有权按照合同约定向被告主张解约违约金，原告自愿调整违约金之计算标准，调整为按总房价款的10%计算，于法无悖，本院予以准许。被告亦有义务配合原告办理网签合同备案撤销手续，故对原告的诉讼请求本院予以支持。就原告主张的逾期付款违约金，本院认为，基于被告逾期付款，原告已经主张了解约违约金，再行主张逾期付款违约金属于重复主张，故对该项主张本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2015年1月27日签订的《上海市商品房预售合同》(编号XXXXXXXXXXXX)解除；二、被告胡友正、毕黎黎应于本判决生效后十日内配合原告上海新南山房地产开发有限公司办理系争的青浦区徐泾镇叶联路XXX弄XXX号XXX室房屋预售合同备案注销手续；三、被告胡友正、毕黎黎应于本判决生效之日起十日内向原告上海新南山房地产开发有限公司支付违约金人民币221,900元；四、驳回原告上海南山房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,976.50元，减半收取计人民币2,988.25元，由原告负担人民币673元，被告负担人民币2,315.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一六年七月一日
书记员 沙袁媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。