广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第399号
上诉人（原审被告）：王竞雄，女，汉族，住广州市海珠区。公民身份证号码：×××3329。
上诉人（原审被告）：王翠柏，男，汉族，住广州市海珠区。公民身份证号码：×××0974。
委托代理人：方园园，北京律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市祥瑞房地产代理有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：陈祥六。
共同委托代理人：刘中扬，广东律师事务所律师。
上诉人王竞雄、王翠柏与被上诉人珠海市祥瑞房地产代理有限公司（以下简称祥瑞公司）居间合同纠纷一案，王竞雄、王翠柏不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第67号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：王竞雄、王翠柏为珠海市香洲香华路399号13栋502房的共有产权人，房屋产权证号码为C3××37。
2014年10月22日，王竞雄作为王竞雄、王翠柏的代表与居间人祥瑞公司以及买方李晓亚三方共同签订一份《房地产买卖合同》。合同约定王竞雄、王翠柏将二人名下共同共有的位于珠海市香洲香华路399号13栋502房出售给李晓亚，房屋建筑面积104.62平方米，成交总价为115万元，定金为5万元。合同还约定：买方应于本合同约定的定金交付之日起30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续；买、卖双方须于2014年12月20日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续等。合同第十四条约定：若卖方或买方任何一方未能依本合同条款卖出或买入此物业，则毁约方须向经纪方即原告支付41000元违约金。
上述合同签订当日，王竞雄收取了买方李晓亚支付的定金5万元，并在合同下方签署了收款收据。
另查明：上述合同签订前后，祥瑞公司的员工多次与王翠柏进行短信沟通，告知王翠柏房屋买卖协商的过程以及合同订立的情况。2014年10月22日，该员工发信息给王翠柏，内容为：“定金五万已收到交给你老婆了，合同今日起正式生效，你们还有一本证没找到，麻烦抓紧时间找到，下周我会安排去银行申请贷款”，王翠柏回复称“收到”。同年10月25日，王翠柏向该员工发信息称：“关于珠海市香洲香华路399号新城市中心广场13栋502房委托房屋买卖交易事宜，我再次郑重声明：未经我本人签字确认或书面委托签认的一起合同有关事项，本人概不负责、视为无效”。
祥瑞公司称此后王竞雄、王翠柏声称不再出售案涉房屋，并拒不配合买方李晓亚前往银行办理按揭贷款申请以及其他后续手续，李晓亚遂另行购买了房屋。
庭审中，王翠柏称其知晓上述合同签订的过程，并表示对王竞雄代表其签署《房地产买卖合同》的行为予以追认。王竞雄、王翠柏称其没有拒绝履行合同的行为，此时仍愿意继续履行合同，并主张是李晓亚和买方违约没有办理好银行贷款按揭手续。祥瑞公司抗辩称王竞雄、王翠柏一直没有提供房地产共有权证，也不配合买方李晓亚前往银行办理按揭贷款申请手续，因而无法完成贷款手续。王竞雄、王翠柏承认确实缺少一本房地产共有权证，并称一直主动要求买方和祥瑞公司继续履行合同，但没有提交其催告买方和祥瑞公司履行合同的相关证据。
又查明，2015年1月5日，买方李晓亚将王翠柏、王竞雄起诉至本院【案号：珠香法民三初字第66号】，以被告王翠柏、王竞雄违反《房地产买卖合同》的约定拒不出售房屋为由，要求王翠柏、王竞雄双倍返还定金。
祥瑞公司在一审中的诉讼请求为：一、请求王竞雄向祥瑞公司支付违约金人民币41000元，王翠柏承担连带清偿责任；二、请求王竞雄、王翠柏承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认为，王翠柏对于王竞雄代表其与祥瑞公司以及买方李晓亚签订《房地产买卖合同》的事实清楚知晓，且在祥瑞公司员工通知其合同订立的情况后没有立即提出异议，在本案庭审时，王翠柏亦当庭表示对王竞雄代表其签署合同的行为予以追认。据此，可以认定该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
《房地产买卖合同》签订后，买方李晓亚依约向王竞雄支付了定金5万元，但此后，王翠柏向祥瑞公司的经办人发送手机信息，称“未经我本人签字确认或书面委托签认的一起合同有关事项，本人概不负责、视为无效”。可见，王翠柏明确表明不同意继续履行《房地产买卖合同》。王竞雄、王翠柏抗辩称是因买方违约没有依照合同办理完毕银行按揭贷款手续。对此，本院认为，祥瑞公司的员工在2014年10月22日向王翠柏发送的短信中明确要求王竞雄、王翠柏尽快找到缺少的证件用以在下周办理银行贷款手续。并且，依照二手房办理按揭贷款的正常流程，需要王竞雄、王翠柏到场配合签署相关文件。王竞雄、王翠柏称其曾催促祥瑞公司和买方继续履行合同，但没有提供任何证据，祥瑞公司也不认可。王竞雄、王翠柏还抗辩称祥瑞公司的中介人员不能提供专业服务、有欺诈行为，均无证据证明，且与合同不能履行没有因果关系。据此，王竞雄、王翠柏主张原告违约，理据不足，不能成立。王翠柏在发送短信明确表明不认可合同效力之后，王竞雄、王翠柏既不提供缺少的证件，也不配合买方办理按揭贷款手续和其他后续手续，致使合同在约定期限内无法继续履行，王竞雄、王翠柏的行为已构成违约。依照双方合同第十四条的约定，祥瑞公司有权主张王竞雄、王翠柏支付违约金。综上，祥瑞公司要求王竞雄、王翠柏支付违约金41000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：王竞雄、王翠柏在判决发生法律效力之日起十日内向祥瑞公司支付违约金人民币41000元。如果王竞雄、王翠柏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取413元，保全费430元，均由王竞雄、王翠柏负担。
上诉人王竞雄、王翠柏不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审民事判决。2、改判驳回祥瑞公司对王竞雄、王翠柏的全部诉讼请求。3、由祥瑞公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、王竞雄、王翠柏认为一审法院查明事实不清，证据不足，恳请二审法院依法查明本案事实，并依法驳回祥瑞公司诉讼请求。1、一审法院并未查明王竞雄、祥瑞公司及李晓亚于2014年10月22日签署的《房地产买卖合同》的性质。王竞雄、王翠柏认为，该份合同实际上是王竞雄、李晓亚与祥瑞公司之间的居间合同。1.1《合同》之条款“三方均确认本合同包括正式买卖合同关系和居间合同关系”，与《合同》第2.1.2.3条款“买、卖双方须于2014年12月20日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）》”相互冲突，如果《合同》已包括正式买卖合同，则买卖双方无需再签订《珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖）》，因此可以推断，《合同》仅是王竞雄、李晓亚与祥瑞公司之间的居间合同。1.2退一步讲，即便一审法院认定《合同》的性质正确，即《合同》为正式买卖合同及居间合同，那么，其中所包含的正式买卖合同的相关条款也无效。1.2.1王竞雄委托祥瑞公司代为出售的房屋，为王竞雄与王翠柏共同共有的房屋。根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”及《物权法》第一百零六条规定“房屋的无权处分主要包括以下情形：（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，结合在签署《合同》时，王翠柏并不知晓《合同》签署事宜，未到场也未授权王竞雄签署《合同》；更未书面同意出售该房屋，且李晓亚及祥瑞公司也未提交证据证明王翠柏同意出售该房屋等事实，可知王竞雄签署《合同》的行为属于无权处分他人财产的行为，根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立额合同后取得处分权的，该合同有效”，可知，该《合同》的成立及效力待定。需要等待王翠柏的追认。1.2.22014年10月25日，王翠柏因不了解《合同》签署过程，也不清楚王竞雄签署《合同》的真实目的，对祥瑞公司员工发出“曲小姐：关于珠海市香洲区香华路399号新城市中心广场13栋502房委托房屋买卖交易事宜，我再次郑重声明：未经我本人签字确认或书面委托签认的一切合同有关事项，本人概不负责、视为无效。为此造成的一切法律责任和经济损失均与本人无关。告之人：王翠柏”的短信，明确强调拒绝该《合同》，表明了对《合同》不予追认的态度。基于李晓亚事前知道该房屋产权共同共有，同时没有共有人书面同意的事实，可以认定王翠柏不同意出售房屋，李晓亚与王竞雄、祥瑞公司签署《合同》约定房屋转让的行为属违法转让，违反了上述《物权法》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”的强制性规定，合约约定买卖行为无效。1.2.3上述人王翠柏在事前不知晓《合同》签署事宜和不了解《合同》签署过程的状态下，对祥瑞公司员工所发信息回复短信“收到”，只是表明王翠柏收到了“定金五万元已收到交给你老婆了，合同今日起正式生效，你们还有一本证没找到，麻烦抓紧时间找到，下周我会安排去银行申请贷款”的信息，并不能据此简单判定王翠柏认同祥瑞公司的意思表达，也并不表示王翠柏确认王竞雄签署《合同》的效力，更不能就此确认《合同》有效。相反王翠柏为避免祥瑞公司误解该回复，还专门发信息“我的回复是‘收到’你的信息，请你也看清楚”给祥瑞公司员工予以澄清纠正。此外从王竞雄、王翠柏补充提交一审法院的《王竞雄与居间人——祥瑞公司员工有关房屋买卖合同的谈话录音》证据中也能得到印证。基于上述事实，可以认定王竞雄、王翠柏是不同意出售房屋和不追认该合同的。法律规定“追认的方式”为追认的表示应向特定的第三人或行为人作出，因而（即便）对第三人或行为人以外的其它人的同意表示，不能视为追认。更何况在本案中应适用“法律规定用书面形式的，应当用书面形式”。但是一审法院却忽视该点以及王翠柏回复和发出澄清纠正的信息，错误认定了“收到”的含义，恳请二审法院予以纠正。二、《合同》为祥瑞公司提供的格式合同，《合同》里与居间合同有关的条款，即《合同》第十四条、十五条属于格式条款，根据《合同法》第四十条的规定，该些格式条款无效，而一审法院并未认定《合同》第十四条、十五条的效力，恳请二审法院依法予以纠正。2.1《合同》十四条约定：“若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约一方须及时付予经纪方肆万壹仟元整作为违约金”免除了经纪方的责任，加重了卖方或者买方的责任，根据《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，应依法认定为无效条款。2.2《合同》十五条约定：“本合同的买、卖方中任何一方的签字人如为代理人，则需对已获得房屋全部权属人或买受人的有效完整授权承担保证真实义务，并承担在应按照本合同第十四条约定的金额支付赔偿予经纪方……”，该条约定明显加重了卖方的义务。祥瑞公司作为专业房产代理公司，应当主动查看卖方的权属证明及委托授权手续，并如实向交易相对方披露房产信息，但是祥瑞公司明知案涉房屋为王竞雄、王翠柏的共有财产，却未核实王翠柏是否同意出售，祥瑞公司未积极履行其义务，反而要求出卖人承担保证真实义务，属于明显加重卖方义务，根据《合同法》第四十条约定，应当依法认定为无效条款。三、一审法院错误认定《合同》第十四条中41000元的性质，实际上，41000元为居间报酬，而非违约金。所以即便《合同》第十四条有效，祥瑞公司也无权向王竞雄、王翠柏主张41000元。3.1《合同》签署的目的，是通过祥瑞公司的居间工作，使卖方卖出房屋、买方买入房屋，而祥瑞公司并未完成该项居间工作，根据《合同法》第427条规定，不得要求支付居间报酬。3.2祥瑞公司未尽到经纪代理义务，祥瑞公司明知涉诉房屋为共同共有，未核实王翠柏是否出售房屋的意愿，以及确认出售房屋是否是夫妻双方最终一致意思表达，并在未告知王翠柏、其本人未到场也未出具书面授权委托的情况下，直接催促王竞雄与李晓亚与其签署《合同》，并因王翠柏不予追认而致使《合同》中买卖合同无效。房屋中介机构作为专业的中介机构，并收取一定比例的佣金，其应当负有更高的注意义务，对于房屋权属状况及当事人的订约能力应当积极调查并据实报告。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”所以祥瑞公司是有过错的。3.3即便一审法院认定41000元性质正确，为违约金，那么该违约金过高，祥瑞公司有从中获利的嫌疑。因为，按照房产中介行业惯例，中介佣金为1.5%，那么，在案涉房屋完成交易的情况下，佣金也仅为17500元。而祥瑞公司主张的41000元远远高于其正常应收取的佣金，极不合理。
综上所述，恳请二审法院依法撤销一审判决并依法改判，判令驳回祥瑞公司对王竞雄、王翠柏的全部诉讼请求。
被上诉人李晓亚答辩称：1、合同已经成立生效了，并且在一审中王翠柏已经当庭确认他知晓合同的签订过程，对合同效力进行了追认，所以上诉人王竞雄、王翠柏所述的合同效力待定，合同没有成立理由不能成立；2、三方的居间合同签订后，上诉人王竞雄即收取了定金，合同条款明确约定了办理房屋过户手续的事宜，所以这份合同有明确的权利义务的约定，属于正式的合同，双方均应当遵循和履行；对合同条款的约定，上诉人王竞雄详细地知晓并且上诉人王竞雄、王翠柏作为出卖房屋的业主，肯定能够明确的知晓居间合同的相应的行业标准，所以不存在格式条款无效的情形；3、关于违约金问题，实际上也就是参照居间报酬的标准来定的，因为上诉人王竞雄、王翠柏的违约导致祥瑞公司未能收到分文，按照行业标准，佣金的标准是向买卖双方各收百分之三都是可以的，所以违约金标准并不高，并且上诉人王竞雄、王翠柏签订合同时也是明确知晓的。所以一审查明事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
上诉人王竞雄、王翠柏对一审法院查明的以下事实有异议：1、王竞雄不能作为王翠柏的代表与李晓亚及祥瑞公司签订《房地产买卖合同》；2、王翠柏对王竞雄代表其签署合同的行为追认是在调解或和解的情况下才做出的。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人王竞雄、王翠柏上诉主张王竞雄在与被上诉人祥瑞公司及买方李晓亚签订《房地产买卖合同》时未经共有权人王翠柏的同意，并且合同第十四条关于违约责任条款属于格式条款，因此，《房地产买卖合同》及格式条款均无效。同时，即使41000元的违约金条款有效，该违约金也过高，应予以调整。因此，本案的焦点为：一、《房地产买卖合同》及违约责任条款的效力；二、违约金是否过高。
关于《房地产买卖合同》及违约责任条款的效力问题。本院认为，上诉人王竞雄在与李晓亚及祥瑞公司签订合同时，虽然未经共有权人王翠柏同意，但王翠柏在一审开庭时对王竞雄的该行为予以追认，并在一、二审期间均表示愿意继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该合同合法有效。上诉人王竞雄、王翠柏主张王翠柏追认合同的行为是在双方可能达成调解或和解的情况下做出的，但上诉人王竞雄、王翠柏并未举证予以证明，故对其该主张，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而本案中，合同第十四条关于“若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款堀或买入该物业，则毁约一方须及时付予经纪方41000元作为违约金”的违约条款的约定，显然是双方协商一致的意思表示，因此，该约定并非格式条款，则上诉人王竞雄、王翠柏关于该条款无效的主张亦就没有事实及法律依据。
关于违约金是否过高的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决”之规定，违约金的性质兼具补偿性与惩罚性，但主要是补偿性。本案中，作为房屋中介方的祥瑞公司的主要损失为佣金损失，而根据广东省物价局2008年2月红头文件关于“买卖双方合计支付佣金不得超过3%”的规定，即使王竞雄、王翠柏与李晓亚的房屋买卖合同履行完毕，祥瑞公司所得的佣金亦只有34500元。因此，上诉人王竞雄、王翠柏关于违约金过高的主张有事实依据，本院予以支持。同时，祥瑞公司虽然促成了合同成立，但其并未完成如办理房屋按揭、过户手续等合同的后续服务，即居间服务并未全部完成，故本院酌情认定上诉人王竞雄、王翠柏应向被上诉人祥瑞公司支付违约金人民币25000元。
综上，上诉人王竞雄、王翠柏的部分上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审法院查明事实清楚，但结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第67号民事判决内容为：王竞雄、王翠柏在本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市祥瑞房地产代理有限公司支付违约金人民币25000元。
如果王竞雄、王翠柏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币413元，保全费430元，由王竞雄、王翠柏负担590元，由珠海市祥瑞房地产代理有限公司负担253元；二审案件受理费人民币826元，由王竞雄、王翠柏负担578元，由珠海市祥瑞房地产代理有限公司负担248元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 陈妙斯