广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初9470号
原告:广州雄基置业有限公司,住所地广州市花都区花城街茶园路55号18号铺,统一社会信用代码914401147711766611。
法定代表人：徐耀杭。
委托诉讼代理人：谭炎华，系广州雄基置业有限公司员工。
被告:广州摩登百货股份有限公司,住所地广州市天河区天河路611号，统一社会信用代码9144010173971356XU。
法定代表人：ＸＸ。
委托诉讼代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭嘉琪，广东以泰律师事务所实习律师。
原告广州雄基置业有限公司（以下简称雄基公司）与被告广州摩登百货股份有限公司（以下简称摩登公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雄基公司的法定代表人徐耀杭及其委托诉讼代理人谭炎华，被告摩登公司委托诉讼代理人周洁琪、谭嘉琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雄基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年9月1日起至2017年12月1日期间拖欠的租金合计2237309.30元；2.判令被告立即向原告支付违约金，从逾期之日，即应交租金的次月11日起以每月拖欠的租金为基数，按照每天千分之四的标准计至被告付清租金之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年2月28日签订《商场租赁合同》约定甲方（即原告）将座落于广州市花都区建设北路72号一至四层约1.5万平方米，出租给乙方（即被告），合同租赁期限为15年，自2010年10月1日至2025年9月30日。租金附件六载明：2010年10月1日至2012年9月30日，每月每平方米25元；2012年10月1日至2013年9月30日每月每平方米32元；2013年10月1日至2014年9月30日每月每平方米40元；2014年10月1日至合同期截止，每月每平方米50元。后来又签了补充协议一、二、三，其中补充协议三新增上述地址第五层，约为3799平方米。条款二、1：甲、乙双方约定，本补充协议租赁期限自2012年2月1日至2025年9月30日……。约定2012年1月1日至2013年12月31日，每月每平方米25元；2014年1月1日至2015年12月31日，每月每平方米40元；2016年1月1日至2025年9月30日，每月每平方米50元。《合同》3.3约定：乙方应于每月10日前向甲方支付上月租金……。《合同》15.2.1约定：乙方违反本合同有关规定，逾期缴纳租金或管理费的，应自应付之日起至实际支付之日止，每日按所欠费总额的0.4%支付违约金；如乙方拖欠租金或管理费达45天的，则甲方有权终止本合同，并要求乙方赔偿甲方因此遭受的实际损失。《商场租赁合同》及协议一、二、三己实行几年。被告自2017年9月开始拖欠租金，其中9月租金721718.77元，10月租金911672.73元，违约金86626.4元，共1719997.9元。原告多次向其催收，被告总以诸多借口推诿，至今，被告仍未支付租金，为了维护原告合法权益，现起诉，请法院支持。
被告摩登公司辩称：按照合同约定，原告诉请的租金本金是含管理费在内的。答辩意见如下：一、2017年9月1日至2017年11月31日期间的租金及管理费本金，我方已依据双方合同约定和协商意见，以原告的租户广州市力美健星光汇健身有限公司（以下简称力美健公司）拖欠我方的费用22379309.03元进行抵扣，我方不存在拖欠原告该期间租金及管理费的行为。根据原告与我方签订的《商场租赁合同补充协议三》约定，原告聘请我方进行管理服务，我方直接向6-8层的租户收取管理服务费及水电费。其中根据第六条第二款约定，若原告的租户逾期缴费，原告应向我方支付租户拖欠的费用。或由我方自行从其自2017年8月31日起的应付给原告的租金及管理费中抵扣。因原告的租户力美健公司拖欠我方管理费及水电费合计2237309.03元，我方有权依据上述约定，2017年9月1日起的租金及管理费中抵扣力美健公司的欠款。二、2017年9月至10月期间，我方与原告就以我方租金管理费抵扣力美健公司欠款一事进行了多次沟通，原告的股东口头表示同意。我方于2017年10月24日向原告发函，告知具体的租金抵扣方案，即在2017年9月份中抵扣721718.77元。在2017年10月份中抵扣911672.73元；在2017年11月份中抵扣603917.53元。原告收到该函后没有提出异议，该抵扣方案已履行完毕。三、我方已向花都法院另案【2017粤01**民初9579号案】起诉请求判令原告与力美健公司向我方连带清偿力美健公司的欠款2077309.04元。我方认为2017粤01**民初9579号案的审理与本案相关，直接影响本案的影响结果，应与本案一并处理。2017年11月份抵扣力美健公司剩余租金管理费307755.2元，即11月租金911672.73元减去抵扣金额603917.53元，以及之后的租金及管理费，我方将按租赁合同约定的时间及金额向原告缴纳，现已支付租金管理费至2017年12月31日。四、关于违约金问题，我方按照上述补充协议三的约定，在我方应付给原告的租金及管理费中抵扣了力美健公司的欠款，属于行使合同权利的行为。没有故意拖延原告的租金及管理费，不构成违约，无须向原告支付逾期付款违约金。涉案合同约定的逾期付款违约金标准为日千分之四，即146%，明显高于原告的损失，请求法院调低。原告的主张没有事实及法律依据。
本院经审理查明如下事实:涉案场地位于广州市花都区新华街建设北路72号，权属人是广州市花都区新华街五华村村民委员会（以下简称五华村委会）。五华村委会同意雄基公司将涉案72号物业转租。
2010年2月28日，雄基公司（甲方、出租人）与摩登公司（乙方、承租人）签订《商场租赁合同》，约定由摩登公司向雄基公司承租位于广州市花都区新华街建设北路72号一至四层约1.5万平方米物业用于经营摩登百货，租赁期限为15年，自2010年10月1日至2025年9月30日。租金及管理费标准见附件六。租金占30%，管理费占70%。租金应于每月10日前向甲方支付上月租金及管理费。乙方违反本合同有关的规定，逾期缴纳租金或管理费的，应自应付之日起至实际支付之日止，每日按所欠费总额0.4%支付违约金。附件六为租金及管理费计算表，其中约定2014年10月1日至合同期截止租金及管理费标准为50元/㎡/月。合同还对于其他事项进行了约定。
2011年11月1日，双方签订《商场租赁合同补充协议（二）》，约定雄基公司将广州市花都区新华街建设北路72号的五层约3799.0791平方米也租赁给摩登公司，租赁期限为2012年2月1日至2025年9月30日。租金及管理费标准自2016年1月1日起至2025年9月30日止为每月189953.96元。补充协议与原合同相关内容不一致的，以本补充协议为准。于原合同中存在但本补充协议无提及的所有条款内容皆适用于出租物业第五层。甲乙双方于处理与出租物业第五层有关所有事务时，均需予以遵照执行。
2011年11月1日，双方同时签订了《商场租赁合同补充协议（三）》，约定自2012年1月1日起甲方从向出租物业6/7/8层租户收取的物业管理服务费中按6/7/8层租户租赁面积扣除自身留取的每平方米2元/月的物业管理服务费后，乙方每月以甲方扣除后剩余金额为标准收取出租物业6/7/8层的商场管理服务费，乙方商场管理服务费详细收费标准见本补充协议附件二。乙方拟采用方式一收取商场管理服务费及水电费。方式一：依据甲方、乙方及甲方出具给出租物业6/7/8层租房并经租户确认的通知函于2012年1月1日至出租物业6/7/8层租房租赁合同到期期间，由出租物业6/7/8层租户每月向乙方支付出租物业6/7/8层商场管理服务费。于2012年1月1至出租物业6/7/8层租户租赁合同到期期间，由出租物业6/7/8层的租户按实际发生数额及期限直接支付给归乙方所有，并由乙方开具商场管理费、水电费发票给出租物业6/7/8层租户。方式二：于2012年1月1日至出租物业6/7/8层租户租赁合同到期期间，由甲方依约直接向乙方支付商场管理服务费，乙方代出租物业6/7/8层租户租户垫付的水电费由甲方于每月10日前向有关租户收取并支付给乙方，并由乙方开具商场管理服务费、水电费发票给甲方。如按照上述方式一，出租物业第6/7/8层租户未如期向乙方支付出租物业6/7/8层代付商场管理服务费及水电费的，甲方应向乙方支付该拖欠物业管理费及水电费；出租物业第6/7/8层租户逾期支付超过30在且此期间内甲方亦未向乙方足额支付的，乙方有权停止提供商场服务，甲方可对于欠费租户停水停电，同时甲方有义务协助乙方向欠费租户追索相关费用；且乙方自2017年8月31日起可从应付给甲方的租金及管理费中自行抵扣相应欠费数额（因乙方原因导致出租物业6/7/8层租户欠费的情形除外）。如按照上述方式二甲方未如期向乙方支付出租物业6/7/8层的商场管理费及水电费逾期超过30天的，乙方有权停止提供商场管理服务，并自乙方自2017年8月31日起可从应付给甲方的租金及管理费中自行抵扣相应欠费数额（因乙方原因导致出租物业6/7/8层租户欠费的情形除外）。
上述合同及补充协议签订后，双方均按约履行，摩登公司向雄基公司支付了2017年8月31日前的租金及管理费。同时摩登公司于2012年起开始对于整栋物业进行物业管理并收取物业管理费。
另查明，涉案物业的六楼由雄基公司出租给力美健公司使用，该公司于2015年7月1日起开始欠付摩登公司的物业管理费。
2017年9月8日，摩登公司向雄基公司发出《关于力美健公司欠款抵扣租金管理费的函》，内容为：贵司于2017年9月1日向我司发出“付款通知书”，要求我司支付商场1-4楼9月份租金、管理费合计721718.77元。我司现就贵司的上述付款要求，提出如下意见：贵司第7层租户广州市力美健星光汇有限公司拖欠了我司管理费l894914.96元、水电费342394.07元，合计2237，309.03元，根据贵我双方签订的《商场租赁合同补充协议（三）》第六项第二款的约定，我司可在2017年9月1日起应付给贵司的租金、管理费中抵扣力美健公司的上述欠费，直至扣完为止。因此，请贵司与我司的相关部门做好对接和记录工作，完善租金、管理费的抵扣手续。
2017年9月15日，雄基公司就上述函件向摩登公司复函，不同意摩登公司以力美健公司欠款折抵租金的请求。
2017年10月24日，摩登公司向雄基公司发出《关于以力美健公司欠款抵扣租金管理费的函二》，内容为：2017年9月1日起应交给贵司的租金及管理费一事，经过双方友好协商，一致达成了抵扣意向，具体抵扣方案如下：力美健公司拖欠我司的管理费为1894914.96元、水电费为342394.07元，合计2237309.03元，可分别在2017年9月份我司应支付给贵司的商场1-4楼租金及管理费中抵扣721718.77元、在2017年10月份我司应支付给贵司的商场1-5楼租金及管理费中抵扣911672.73元、在2017年11月份我司应支付给贵司的商场1-5楼租金及管理费中抵扣603917.53元(2017年11月份抵扣后的租金及管理费余额，由我司按租赁合同约定的时间支付给贵司)。
之后，摩登公司向雄基公司支付了2017年11月的租金30余万元，2017年12月的租金也已依约支付。双方就力美健公司欠款抵扣租金事宜协商未果，雄基公司遂提起本案诉讼。诉讼中，双方均确认争议的租金金额为2237309.30元。
在雄基公司遂提起本案诉讼当日，即2017年11月20日，摩登公司也以广州市力美健星光汇健身有限公司、雄基置业为被告向本院提起诉讼，本院以（2017）粤0114民初9579号案立案受理，在该案中，摩登公司诉讼请求为：1.判令力美健公司向原告支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的商场管理服务费(含空调使用费)1324709.92元；2.判令力美健公司向原告支付2015年6月1日至2016年6月30日期间产生的水费86653.12元、电费191453.32元；3.判令力美健公司向原告支付2014年5月1日至2014年12月31日期间所欠的管理费及水电费、空调使用费203，427.20元；4.判令力美健公司向原告支付2014年5月1日至2014年10月31日期间的商场管理服务费差额69337.98元、2014年1月1日至2015年8月31日期间的商场管理服务费差额201727.5元。5.判令雄基公司对力美健公司的上述债务承担连带清偿责任。6.本案全部诉讼费用由被告承担。该案至本案庭审辩论终结时仍未开庭审理。
本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。
双方对于欠付租金的事实和金额均予以确认，双方争议的焦点是能否以力美健公司对摩登公司的欠款抵扣租金。双方的补充协议三就租户拖欠物业管理费和水电费的情况有明确约定：“乙方自2017年8月31日起可从应付给甲方的租金及管理费中自行抵扣相应欠款”，即从2017年8月31日起摩登公司应付给雄基公司的租金可以从租户的欠款中直接抵扣，但摩登公司既在本案中主张其拖欠雄基公司的租金抵扣力美健公司的欠款，又在另案向力美健公司主张欠款，摩登公司在本案的抗辩意见与另案的诉讼请求相互矛盾，且关于力美健公司拖欠的管理费、水电费仍在另案审理中，力美健公司拖欠的管理费、水电费的具体金额无法确认。综上，摩登公司主张以力美健公司的欠款抵扣租金的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳，故摩登公司在本案中应向雄基公司支付2017年9月1日至2017年11月30日的租金合计2237309.30元。
至于违约金，摩登公司并非无故不交租金，而是主张以力美健公司的欠款抵扣租金，且双方合同也有明确约定，摩登公司并非恶意违约，且该拖欠的租金至庭审辩论终结时不足半年时间，故对于雄基公司主张的违约金，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决如下：
一、被告广州摩登百货股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州雄基置业有限公司支付2017年9月1日至2017年11月30日期间的租金合计2237309.30元；
二、驳回原告广州雄基置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12695.50元，由被告广州摩登百货股份有限公司负担12349元，由原告广州雄基置业有限公司负担346.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 吴海萍
二〇一八年一月十八日
书记员 曾佩仪
孙雪芳