重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终618号
上诉人(原审被告)：重庆南华房产开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道338号，统一社会信用代码915001017116641027。
法定代表人：姜维义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张文中，重庆高山律师事务所律师。
被上诉人(原审原告）：谭红菁，女，汉族，1969年12月19日出生，住重庆市万州区。
被上诉人(原审原告)：张兴国，男，汉族，1969年2月13日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：李中，重庆新盟律师事务所律师。
原审第三人：冉启良，男，1974年10月17日生，汉族，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：晏承武，重庆融益律师事务所律师。
上诉人重庆南华房产开发有限公司(以下简称南华公司)因与被上诉人谭红菁、张兴国、原审第三人冉启良房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初12969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
南华公司上诉请求：撤销重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初12969号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产必须报有批准权的人民政府审批”的规定，涉案房屋所用土地系政府为安置移民而划拨使用，原审第三人转让涉案房屋的行为未经政府批准，且无商品房开发资质，涉案《预订房屋协议》应属无效；2、南华公司并未授权原审第三人以南华公司的名义对外签订《预订房屋协议》，原审第三人是以自己名义对外签订《预订房屋协议》，其行为并不构成表见代理，涉案《预订房屋协议》对南华公司不具有约束力。一审法院以涉案《预订房屋协议》约束南华公司没有任何事实和法律依据；3、涉案房屋没有办理竣工验收，没有取得重庆市万州区建筑工程竣工验收备案登记证，不具备办理权属登记证书的条件。
被上诉人谭红菁、张兴国辩称，南华公司在一审中已自认与原审第三人形成挂靠关系，上诉理由均不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人冉启良述称，冉启良有权以南华公司的名义对外出售涉案房屋，针对涉案房屋签订的部分《预订房屋协议》加盖有南华公司的印章。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定应属于房屋转让程序的“管理性强制性”规定，并非属于“效力性强制性”规定。涉案《预订房屋协议》应属合法有效。涉案房屋已经竣工验收，并取得房屋不动产登记证书，南华公司应协助履行办理权属登记的义务。
谭红菁、张兴国向一审法院起诉请求：由南华公司立即协助谭红菁、张兴国办理重庆市万州区五桥百安坝安顺路xxx号1幢二单元502房屋不动产权属登记；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：第三人冉启良以被告南华公司委托人名义（甲方）与原告（乙方）签订《预订房屋协议》，约定原告购买被告名下的“南华移民大楼房屋。协议签订后，原告按照约定支付购房款。第三人已经交付该房屋，原告也已入住该房屋至今。该房建设单位为被告，第三人为该项目的实际出资人，由于被告拒不向房屋登记机关提出房屋权属登记申请，原告房屋至今未办证。
2006年6月19日第三人冉启良以南华公司名义与案外人王宇签订《土地转让协议》，约定王宇将10.30亩土地以每亩15万元转让给重庆南华房产开发有限公司。冉启良支付王宇土地转让价款及违约金1620000元。2010年5月26日，万州区人民政府向万州区国土资源局下发划拨国有土地使用权供地方案批复[区万州府土函（2010）45号]，同意将位于百安街道办事处原程家村五组（5397平方米）和扁寨一组（1236平方米）国有建设用地共计6633平方米（9.95亩）划拨给南华公司，作为百安移民大楼和南华移民综合楼项目用地。后冉启良持南华公司相关资料，以南华公司名义向万州区国土资源局办理土地使用权登记的相关手续。同年12月1日土地登记机构为上述二宗国有划拨土地分别核发了权利证书，权利人均为南华公司。2012年11月22日，被告与第三人分别签订《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B栋工程技术、咨询、管理费和C栋前期开支费的收取确定》二份合同，其主要内容为：百安移民大楼南华移民综合楼A、B栋由冉启良自筹资金开发建设，自负盈亏，A、B栋房屋由冉启良自行销售，A、B栋及百安移民大楼开发税费由冉启良承担；冉启良支付百安移民大楼及南华移民综合楼A、B栋工程技术、咨询、前期费用合计人民币40万元。2012年3月1日，冉启良以南华公司名义向建设行政主管部门办理了南华移民综合楼A、B、C栋（746号权利证书土地面积）新建建设工程投资备案、规划许可证等相关手续，并以南华公司名义付清了与该建设工程有关的城市建设配套费等相关费用。百安移民大楼建设工程已经完工并交付使用，于2012年8月3日依法办理了竣工验收的相关手续，2013年3月26日取得重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证。该工程由冉启良个人出资以南华公司项目经理名义承建完成，其所涉房屋部分由被告名义出售，第三人冉启良收取了购房款。
2014年6月20日，冉启良与南华公司建设用地使用权纠纷一案，该院（2014）万法民初字第01122号民事判决书判决：一、驳回冉启良在该案中的下列三项诉讼请求：1、确认冉启良系万州区百安坝街道程家村五组5397平方米土地的使用权人以及南华移民综合楼A、B、C栋建设项目的实际出资人，属于其所有；2、被告将万州区百安坝街道程家村五组的5397平方米土地使用权变更登记给冉启良；3、赔偿其损失200万元；二、冉启良与被告南华公司2012年11月22日分别签订的《百安移民大厦、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《关于百安移民大厦、南华移民综合楼A、B栋工程的技术、咨询、管理和C栋前期开支费的收取确定》两份合同无效；三、驳回南华公司要求冉启良返还国有划拨土地6633平方米国有土地使用权证书的诉讼请求。现该判决已生效。
2016年11月14日，南华公司取得该幢房屋的房地产权证（渝20**万州区不动产权第0009xxxx号），房屋建筑面积3405.39平方米，权利性质划拨。
一审法院认为，原告与第三人冉启良签订的《房屋预订协议》，虽然没有被告授权及印章，但该协议约定的建设项目，均是以被告名义办理的相关建设手续，第三人仅仅作为实际出资人，负责销售及收购房款，作为原告购房户有理由相信第三人冉启良具有被告的代理权而与其签订预订协议。因此，被告应承担合同约定的义务，受该协议的约束。原告与第三人尽管签订的为《预订房屋协议》，该协议对买卖房屋坐落的位置、房号、面积、单价、付款方式、交房期限、违约责任等重要事项均有明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应认定该协议为商品房买卖合同的性质。虽然被告未取得预售许可证，但该建设项目现已取得竣工验收备案登记证，约定房屋已经交付。按照法律规定，该预订协议有效，原、被告应当按照协议履行相应义务。因此，原告现要求被告协助办理其购买房屋的权属证书的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：由被告南华公司在本判决书生效后，立即协助原告谭红菁、张兴国办理重庆市万州区五桥百安坝安顺路xxx号1幢二单元502室房屋的不动产权属登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由第三人负担。
二审查明的事实与一审认定的相同，本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，南华公司负有协助被上诉人办理涉案房屋不动产权属登记手续的义务。主要理由如下：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”此后，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第十四条将该项法律法规中的“强制性规定”解释为“效力性强制性规定。”经查，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定应属于“管理性强制性规定”，并非属于“效力性强制性规定”。因此，针对涉案房屋签订的《预订房屋协议》应属有效，故对南华公司提出涉案协议无效的上诉理由不予采纳；2、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，南华公司曾与原审第三人签订《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》及《百安移民大楼、南华移民综合楼A、B栋工程技术、咨询、管理费和C栋前期开支费的收取确定》二份合同，针对涉案房屋原审第三人以南华公司的名义对外签订69份协议，其中9份协议由南华公司加盖印章。结合原审第三人以上诉人的名义缴清涉案工程城市建设配套费并办理建设工程投资备案、规划许可证等相关手续的事实。本院认为，被上诉人有理由相信原审第三人享有代理南华公司签订协议的权利，原审第三人以南华公司名义与被上诉人签订涉案协议的行为构成表见代理。而且，涉案房屋所属的“南华移民综合楼”A、B、C幢建筑面积共计17000余平方米，对外出售时间较长，南华公司应当知道原审第三人修建完成后以南华公司的名义对外出售，然而并未采取具体措施予以阻止。因此，一审法院认定涉案《预订房屋协议》对南华公司具有约束力，并无不当。故对南华公司提出一审法院认定其受涉案《预订房屋协议》约束不当的上诉理由不予采纳；3、涉案《预订房屋协议》中没有明确约定为被上诉人办理权属登记的具体时间和条件，原审第三人在诉讼中也没有提交重庆市万州区建筑工程竣工验收备案登记证。但是，涉案房屋均已交付被上诉人使用，被上诉人已缴纳房款（尾款除外），南华公司已取得渝（2017）万州区不动产权第0002xxxx6号、0002xxxx4号、000xxxx8号不动产权证书。而且，原审第三人对被上诉人提出的办理权属登记请求不持异议。因此，涉案房屋已具备办理不动产权属登记的全部条件。一审法院支持被上诉人的诉讼请求，并无不当。故对南华公司提出涉案房屋不具备办理权属登记条件的上诉理由不予采纳。
综上所述，上诉人南华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南华公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 杨
审判员 李迪云
审判员 刘丽苹
二〇一八年三月十九日
书记员 姜 霞