上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7801号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁超，男，1976年11月10日出生，汉族，户籍地安徽省肥西县。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨俊昌，男，1986年6月1日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县。以上两上诉人之共同委托代理人：ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海田村餐饮管理有限公司，住所地上海市长宁区娄山关路423号底层。法定代表人：朱琪，董事长。委托代理人：杨佳安，公司员工。上诉人梁超、杨俊昌因与被上诉人上海田村餐饮管理有限公司（以下简称田村公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民（三）民初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁超、杨俊昌上诉请求：要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、四项，改判涉讼《门面商铺租赁合同》于2014年9月23日终止，被上诉人与第三人按照上海市长宁区XX路XX号底层房屋市场评估价10%乘以涉讼房屋面积比例支付其停产停业损失，并支付房屋装潢补贴72,000元、搬迁费1,200元、按时搬迁奖75,000元、房屋装修损失78,208元、设备损失121,705.90元。事实和理由：原审中，其三次提出追加上海市A有限公司、上海B有限公司为第三人，以便先解决征收补偿问题，但原审法院没有追加，损害了上诉人利益；上诉人作为房屋实际使用人，应获得相应的征收补偿；2014年9月23日，征收公告张贴后，涉讼房屋产权归属于征收人，出租人无权再收取租金，并且合同应自动终止；征收工作影响了上诉人的经营，房屋使用费应予调低；设备虽已搬离，但不能使用了；上诉人于2015年5、6月间就提出交接房屋，但被上诉人拒收，致房屋交接过程比较长。被上诉人田村公司辩称，被上诉人未取得征收款；事实上，被上诉人收回房屋后，自己使用房屋至2016年7月10日，故不同意上诉请求。田村公司向一审法院起诉请求：1、田村公司与梁超、杨俊昌之间签订的《门面商铺租赁合同》于2015年1月12日解除；2、梁超、杨俊昌支付田村公司自2015年1月1日起至1月12日房屋租金，共计人民币（下同）10,000元；3、梁超、杨俊昌以月租金标准支付田村公司自2015年1月13日起至实际搬离涉讼房屋时止的使用费，暂计至2015年4月13日为120,000元。梁超、杨俊昌则提出反诉，要求判令：1、田村公司按照上海市长宁区XX路XX号底层房屋市场评估价10%乘以涉讼房屋面积比例支付其停产停业损失；2、田村公司支付房屋装潢补贴72,000元；3、田村公司支付搬迁费1,200元、按时搬迁奖75,000元；4、田村公司支付房屋装修损失78,208元、设备损失211,889.50元；5、田村公司返还押金80,000元。后梁超、杨俊昌变更第四项反诉请求，主张设备损失为121,705.90元，并增加一项反诉请求，要求田村公司自2015年11月15日起至判决生效之日止向其支付以每月2,000元为标准计算的其存放物品支出的损失。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX号底层（建筑面积118.82平方米）系公有非居住房屋，由案外人上海XX集团天山C有限公司出租给案外人天山D有限公司使用。2014年1月5日，案外人天山D有限公司（甲方）与田村公司（乙方）就上述房屋签订《房屋租赁协议》，约定甲方将上述房屋出租给乙方经营使用；租赁期限自2014年1月1日至2016年12月30日，甲、乙双方如需提前终止协议，均应提前一个月通知对方，否则违约方需赔偿违约金；月租金21,000元、物业费2,748.30元，押金为18,000元，协议终止时结清所有费用，即水、电、煤、电话等费用，在房屋和设施无损坏情况下，凭甲方开具的押金凭证，由甲方将押金退回给乙方；租金一季度一付，先付后用（提前5天付款）；乙方应有照经营、合法经营、照章纳税，如有违反由乙方自行承担一切责任；乙方在房屋租赁期限内未经甲方同意，不得擅自扩建、改建和转让，乙方不得私自转让租赁房，如乙方违约私自转租甲方房屋并由此而造成的后果由乙方负全部责任；乙方如有违约，甲方有权收回房屋使用权，一切经济损失由违约方承担；乙方在房屋租赁期内，如遇市政动迁、市容环境改造、简易房屋拆除或街道重点项目需要等不可预见的原因拆除，甲方应将上级通知及时告知乙方，乙方应理解并无条件服从，协议自然终止，甲方不作任何赔偿。原审另认定，2014年4月3日，田村公司（甲方）与梁超、杨俊昌（乙方）签署《门面商铺租赁合同》一份，约定甲方将上海市长宁区XX路XX号门面租赁给乙方，甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为80平方米，使用面积为60平方米，甲方同意乙方所租房屋作为餐饮经营用，其范围以甲方营业执照为准；租赁期为三年，自2014年4月5日起至2016年10月4日止为固定期限合同，自2016年10月5日起至2016年12月31日止为不固定期合同；租金为每月40,000元，支付方式押二付二，每次提前5天付下期租金；水、电、煤费用按日常实际使用数收费，每月按时交上月水、电、煤费；乙方在签订合同时付给甲方80,000元押金，甲方在正式交房后5日内乙方将第一期的租金80,000元付给甲方；乙方从第二期付款开始每次在本期前5天交付；乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方负责，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，超过30日甲方有权采取措施，收回房屋；因不可抗拒的因素引起合同不能正常履行时，不视为违约，甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方；因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。上述《门面商铺租赁合同》签订后，田村公司依约向梁超、杨俊昌交付涉讼房屋，梁超、杨俊昌依约向田村公司支付了押金，按期支付租金，梁超、杨俊昌并以“枫酊”店招挂牌在涉讼房屋内经营日式料理。原审再认定，2014年9月23日，上海市长宁区人民政府颁布长府房征[2014]13号《上海市长宁区人民政府房屋征收决定》，涉讼房屋被纳入房屋征收范围。同年11月8日，案外人天山D有限公司向田村公司发出《通知》，内容为根据长宁区115街坊动迁工作的安排，现正式通知田村公司于2014年12月31日终止租赁合同所规定的经营使用权限，并结清经营所使用的水、电、煤等费用，房屋钥匙移交该公司。同年11月13日，田村公司向梁超、杨俊昌发出《通知》，通知其于2015年1月12日终止租赁合同，并结清经营所使用的水、电、煤等费用，房屋钥匙移交田村公司。田村公司与梁超、杨俊昌就解除合同产生争议，梁超、杨俊昌于2014年12月25日向上海市长宁区人民法院提起诉讼，状告田村公司及案外人天山D有限公司，要求继续履行租赁合同至2016年12月31日或者由田村公司及案外人天山D有限公司共同赔偿经济损失合计919,532元，并要求田村公司返还押金80,000元。田村公司认为双方租赁合同已于2015年1月12日解除，不同意继续履行，扣除梁超、杨俊昌应付而未付的租金、使用费及水、电、煤等费用后，同意将剩余押金返还给梁超、杨俊昌。案外人天山D有限公司则认为其与梁超、杨俊昌未订立合同，田村公司与梁超、杨俊昌之间的合同其不知情也未同意田村公司的转租行为，双方的纠纷与其无关，不同意梁超、杨俊昌的诉讼请求。梁超、杨俊昌在该案审理中撤回履行租赁合同的诉讼请求，嗣后又变更诉讼请求，坚持要求继续履行租赁合同，并撤回其余诉讼请求。该案审理期间，田村公司提起诉讼。2015年6月1日，梁超、杨俊昌撤回起诉，后又提出反诉。2015年10月9日，梁超、杨俊昌向田村公司发出《通知》，要求其返还押金、收回涉讼房屋并支付其各项征收补偿款，同时提出赔偿。该《通知》以快递方式发送至涉讼房屋，收件人为田村公司法定代表人，因“人已他住”而退回。原审审理中，田村公司自认梁超、杨俊昌支付涉讼房屋租金截止2014年12月31日。梁超、杨俊昌自认在涉讼房屋经营至2015年5月24日。为避免损失扩大，经田村公司与梁超、杨俊昌协商，梁超、杨俊昌于2015年12月4日前将除六台空调及厨房排烟设备外的其他可移动设施设备搬离涉讼房屋，双方于当日办理了房屋交接手续。梁超、杨俊昌对遗留在涉讼房屋内的空调及厨房排烟设备要求以15,000元价格由田村公司给予补偿，田村公司仅愿意适当补偿4,000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。田村公司与梁超、杨俊昌之间签订的《门面商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应认定为合法有效。租赁合同在履行过程中因涉讼房屋被纳入征收范围，田村公司自2014年11月8日接到案外人天山XX公司的通知后，于同年11月13日向梁超、杨俊昌发出通知，通知梁超、杨俊昌于2015年1月12日终止租赁合同。现双方对租赁合同的解除不持异议，法院认定2015年1月12日为租赁合同解除日。合同解除后，田村公司收取梁超、杨俊昌的房屋租赁押金应当予以返还。梁超、杨俊昌支付租金至2014年12月31日，因此2015年1月1日起至1月12日止的租金梁超、杨俊昌还需按约向田村公司支付。田村公司要求梁超、杨俊昌支付上述期间的房屋租金10,000元的诉讼请求，法院予以支持。梁超、杨俊昌于2015年12月4日搬离涉讼房屋，期间涉讼房屋由梁超、杨俊昌占有，故其应向田村公司支付房屋使用费。鉴于梁超、杨俊昌自认于2015年5月24日停止经营涉讼房屋，截止该日之前的房屋使用费应参照租赁合同约定的租金标准向田村公司支付。2015年5月24日至2015年12月4日之间的房屋使用费，法院酌定以每月13,000元为宜。梁超、杨俊昌对涉讼房屋投入装修，田村公司认可125,000元的装修费用。法院综合考虑租赁合同以及装修残值，酌定由田村公司补偿梁超、杨俊昌50,000元装修费。梁超、杨俊昌遗留在涉讼房屋内的六台空调及厨房排烟设备，现由田村公司使用，梁超、杨俊昌要求作价15,000元由田村公司进行补偿，该请求于法不悖，法院予以准许。梁超、杨俊昌反诉要求田村公司承担其自2015年11月15日起至判决生效之日止的存放物品支出损失的诉讼请求，因本案涉诉租赁合同的解除系因动迁原因导致，而非田村公司的过错导致。故合同解除后梁超、杨俊昌要求田村公司承担其存放物品的损失，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。梁超、杨俊昌的其余反诉诉请，均与涉讼房屋的动迁补偿有关。鉴于梁超、杨俊昌不是涉讼房屋的被征收人，现有证据亦不能证明田村公司已因涉诉房屋的动迁取得补偿款，故梁超、杨俊昌的其余反诉诉请缺乏事实与合同依据，法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条之规定，于二〇一六年三月三十一日作出判决：一、田村公司与梁超、杨俊昌就上海市长宁区XX路XX号底层建筑面积80平方米房屋签订的《门面商铺租赁合同》于2015年1月12日解除；二、梁超、杨俊昌应于判决生效之日起十日内支付田村公司自2015年1月1日起至2015年1月12日止的房屋租金人民币10,000元；三、梁超、杨俊昌应于判决生效之日起十日内支付田村公司自2015年1月13日起至2015年5月24日止以每月人民币40,000元为标准的房屋使用费；四、梁超、杨俊昌应于判决生效之日起十日内支付田村公司自2015年5月25日起至2015年12月4日止以每月人民币13,000元为标准的房屋使用费；五、田村公司应于判决生效之日起十日内返还梁超、杨俊昌房屋押金人民币80,000元；六、田村公司应于判决生效之日起十日内支付梁超、杨俊昌装潢残值补偿款人民币50,000元；七、田村公司应于判决生效之日起十日内支付梁超、杨俊昌设施设备折价款人民币15,000元；八、驳回梁超、杨俊昌的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,900元，由梁超、杨俊昌负担。反诉案件受理费人民币4,491.50元（已减半收取），由田村公司负担人民币1,150元，梁超、杨俊昌负担人民币3,341.50元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，二审中，本案双方一致确认本案适用合同第九条第25款之规定，该条款载明：因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约；甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。鉴于田村公司于2014年11月13日通知梁超、杨俊昌于2015年1月12日终止租赁合同，故原审法院确定之合同解除日，并无不妥。梁超、杨俊昌主张以征收决定发布日为解除日，于法无据。并且，征收决定的发布并不能当然否定田村公司作为出租人享有收取租金的权利。二审中，梁超、杨俊昌陈述其于涉讼房屋实际经营至2015年5月24日，并于2015年12月4日搬离，因此，原审法院考虑其实际使用状况，区分阶段而判决之租金、使用费，合理妥当，应予维持。本院同时认为，梁超、杨俊昌主张之停产停业损失、搬迁费等，均与征收补偿有关，与本案系两个不同的法律关系，并且，田村公司不是被征收人，亦未取得补偿款，故梁超、杨俊昌之前述主张，均不能成立。鉴于房屋租赁关系与征收补偿关系为两个不同的法律关系，故原审法院未追加第三人，符合法律规定。综上所述，梁超、杨俊昌关于撤销原审判决主文第一、二、三、四项，改判涉讼《门面商铺租赁合同》于2014年9月23日终止，田村公司与第三人按照上海市长宁区XX路XX号底层房屋市场评估价10%乘以涉讼房屋面积比例支付其停产停业损失，并支付房屋装潢补贴72,000元、搬迁费1,200元、按时搬迁奖75,000元、房屋装修损失78,208元、设备损失121,705.90元的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,241.50元，由上诉人梁超、杨俊昌负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……