湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0626民初3060号原告：平江县智和商业运营管理有限公司，住所地平江县新城区烈士公园。法定代表人：刘轩乐，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓毅，湖南湘杰律师事务所律师，特别授权。被告：罗志成，男，1985年11月28日出生，汉族，个体经营户。被告：袁安平，男，1989年12月28日出生，汉族，个体经营户。原告平江县智和商业运营管理有限公司与被告罗志成、袁安平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人，两被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。平江县智和商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的《商铺租赁与经营服务合同》，判令二被告将承租的商铺交还给原告；2、判令二被告按《商铺租赁与经营管理服务合同》约定向原告支付拖欠的商铺租金56637元（2016年度商铺租金18879元、2017年度商铺租金37758元）；3、判令二被告向原告支付拖欠的物业管理费5229元（2016年度3486元，2017年度1743元）；4、判令二被告按《商铺租赁与经营管理服务合同》约定向原告支付逾期违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。（以上共计61866元）。事实及理由：原告与二被告于2015年7月6日签订《商铺租赁与经营管理服务合同》及《运营管理公约》，约定原告将位于平江印象城2栋A121-A122号铺面出租给二被告用于经营夜宵生意，具体使用区域以双方确认的《商铺区域红线图》为准。商铺租赁期限为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日止，其中2016年7月1日至2017年6月30日年度租金为18879元，2017年7月1日至2018年6月30日年度租金为37758元，每年度物业管理费为3486元。首年总费用在合同签订时一次性交纳，以后每年的总费用在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清。按照双方合同的约定，被告在承租期间应按约向原告支付租金及物业管理费。但是，二被告至今尚欠原告方2016、2017年度租金、物业管理费等费用共计61866元未付，原告多次催收均未果。依据双方签订的服务合同第十一条第一款可知：被告逾期支付租金，应按年租金的千分之三每天向甲方支付违约金，逾期超过15天的，原告有权单方解除合同。综上，被告的行为已严重损害原告的合法权益，其行为已构成违约。为维护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决。二被告共同答辩称，拖欠铺租是事实，但是，1、原告物业管理不到位；2、原告招商期间承诺将被告铺面所在的一条街开发成美食一条街也未兑现；3、被告想转让铺面时原告也不给予承租人适当优惠，导致被告转让不成。因此，被告不愿按原告方的要求缴纳铺租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理认定事实如下：原告与二被告于2015年7月6日签订《商铺租赁与经营管理服务合同》及《运营管理公约》，双方约定原告将位于平江印象城2栋A121-A122号铺面出租给二被告用于经营夜宵店，租期为三年。A121-A122号铺面，建筑面积121.02平方米，租期自2015年7月1日至2018年6月30日止，租金以26元/平方米/月计算，物业费以2.4元/平方米/月计算。双方约定每年的租金及物业费用在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清。首年度的租金和物业费原告已经交纳，但是第二、三年度（即2016年7月1日-2017年6月30日，2017年7月1日-2018年6月30日）的租金和物业费二被告至今未交纳。2017年9月11日，原告向二被告发送催收函催收租金物业费，被告至今一直未交纳。另查明，二被告已按合同约定向原告缴纳履约保证金4000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告不交纳租金和物业费的抗辩理由是否成立？二、被告是否构成违约？三、原、被告双方之间签订的合同是否达到了解除条件？依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。原告平江县智和商业运营管理有限公司与二被告签订了二份《商铺租赁与经营管理服务合同》及《运营管理公约》，应认定有效，对原、被告具有法律约束力。关于争议焦点一，被告未交纳租金及物业费的抗辩理由为：1、原告物业管理服务不规范；2、原告未兑现招商期间所承诺的美食一条街的开发；3、被告转让铺面时要求原告给予新的承租方租金优惠，原告方未予配合。关于抗辩理由1，二被告并未提供相关证据证明原告物业管理服务不规范。关于抗辩理由2，双方签订的《商铺租赁与经营管理服务合同》中第八条约定了出租方的权责，该条未约定出租方有义务开发美食一条街，未开发美食一条街不能成为不交纳租金和物业管理费的抗辩理由。关于抗辩理由3，双方签订的《商铺租赁与经营管理服务合同》中第十二条约定了租赁双方当事人变更的条件，该条并未约定承租方转让商铺时，出租方应当给予新的承租方租金优惠。双方签订的该份合同合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，故二被告不交纳租金和物业费的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，双方在签订的《商铺租赁与经营管理服务合同》中将租金交纳方式及违约责任进行了约定，每年的总费用（包含租金、折旧费、经营管理物业费）在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清，被告应当将第二、三年度的租金分别于2016年7月1日、2017年7月1日前30个日历天缴清，但是被告一直无正当理由逾期未支付租金及物业费，应当认定为被告构成违约。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告在签订的《商铺租赁与经营管理服务合同》中约定了承租方逾期不交纳租金超过15天的，出租方有权单方解除合同。原、被告约定了原告一方解除合同的条件，被告逾期未交纳租金，原告作为解除权人可以解除合同，因此原告请求解除双方签订的《商铺租赁与经营服务合同》，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另外一方当事人可以解除合同，原告与二被告之间签订了《运营管理公约》，被告逾期未交纳物业费，并且在原告发送催收函后仍然未交纳，属于迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行的情形，原告据此提出解除合同《运营管理公约》，本院予以支持。综上，原告与二被告之间签订的《商铺租赁与经营管理服务合同》及《运营管理公约》自本判决书判决之日（2018年1月30日）起合同解除。合同解除后原、被告之间合同权利、义务终止。合同解除之前的合同有效，对双方当事人具有约束力，被告应当交纳拖欠的租金及物业费并承担逾期违约责任至解除之日止，A121-A122号铺面的租金和物业费计算期间为2016年7月1日至2018年1月30日，其中2016年7月1日—2017年6月30日租金共计18879元，物业费共计3486元。2017年7月1日—2018年1月30日租金共计22026元（26元/平方米/月×121.02平方米×7月），物业费共计2033元（2.4元/平方米/月×121.02平方米×7月）。此外，因二被告向原告缴纳的履约保证金4000元未予退还，可从租金中抵减，因此，二被告应当向原告交纳合同约定的租金共计36905元；物业费共计5519元。原告请求被告支付合同解除之后的租金，本院不予支持，但是被告在合同解除之后本判决书生效之日起十日内应当将所承租的商铺交还原告，逾期未交还应按租金计算方式向原告支付占用费。关于本案违约金的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”被告逾期未交纳租金及物业费构成违约，原告有权要求其承担违约责任。双方在合同中约定违约责任的计算方式为按年租金的千分之三每天支付，但是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’。”本案所涉铺面逾期579天（2016年7月1日至2018年1月30日），按照双方约定的违约责任计算方式，违约金为65586元（26元/平方米/月×121.02平方米×12月×3‰×579天），明显超过了被告给原告造成的损失逾期未交租金36905元的30％，该约定过高，本院不予支持，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情调整为实际损失逾期未交租金36905的30％，为11072元。因此，被告应当支付原告合同的违约金11072元。综上所述，原、被告双方签订的合同合法有效，双方约定原告有单方解除权，被告逾期未交合同约定的费用，原告可以行使单方解除权解除合同，合同解除后双方的合同权利、义务终止，但不影响合同解除前的权利义务行使，因此被告应当交纳逾期未交租金、物业费，并承担逾期违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除平江县智和商业运营管理有限公司与罗志成、袁安平签订的《商铺租赁与经营管理服务合同》及《运营管理公约》。由罗志成、袁安平于本判决生效之日起十日内将承租的A121-A122商铺交还平江县智和商业运营管理有限公司，并自本判决生效之日起支付占用费至铺面交还之日止（按0.87元/平方米/天计算占用费）；二、由罗志成、袁安平向平江县智和商业运营管理有限公司交纳未交的租金36905元，并支付逾期违约金11072元；三、由罗志成、袁安平向平江县智和商业运营管理有限公司交纳未交的物业费5519元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元，减半收取327元，由被告罗志成、袁安平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  苏建新二〇一八年二月七日书记员  邓 颖