新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵八民一终字第584号
上诉人（原审被告）：赵金凤，女，1962年6月20日出生。
上诉人（原审被告）：李连文，男，1961年11月14日出生。
二位上诉人的共同委托代理人：王庆有，新疆七合律师事务所律师。
二位上诉人的共同委托代理人：曾巧，新疆七合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：余正群，女，1967年6月20日出生。
上诉人赵金凤、李连文为与被上诉人余正群不当得利纠纷一案，不服石河子市人民法院（2015）石民初字第1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日受理后，依法组成由审判员李莉担任审判长、代理审判员蔡立军主审、审判员赵政参加的合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人李连文及二上诉人共同委托代理人王庆有、曾巧，被上诉人余正群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年3月22日，石河子市信用融资担保有限公司（原名石河子惠得贷款担保有限责任公司，以下简称担保公司）与石河子开发区鑫地房地产开发有限责任公司（以下简称鑫地公司）签订了石惠保（2004）字第（0026）号抵押（反担保）合同一份，于2004年12月l7日签订了石惠保（2004）字第（0075）号抵押（反担保）合同一份，两份合同均记载鑫地公司将位于石河子市14小区建筑面积为3384㎡的底商住宅楼（6层）和位于石河子市20小区建筑面积为3732㎡的底商在建工程抵押给担保公司作为借款担保。双方约定的抵押期限自2004年12月17日起至2005年12月30日止，同时约定抵押人必须在合同签订后5日内到有关登记机关申请办理抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。该合同签订后，双方未办理相关抵押登记事宜。
2004年6月17日，鑫地公司取得石河子市14小区底商住宅楼1号的《商品房预销售许可证》，于同年7月14日取得石河子市20小区底商住宅楼1号的《商品房预销售许可证》。2006年6月28日，鑫地公司给担保公司出具《承诺书》一份并附有抵押物清单，载明鑫地公司将位于石河子市14小区、20小区待售房产中的18间商服房（含本案涉案的石河子市20小区25栋19
--8号房屋）抵押给担保公司，作为担保公司向鑫地公司提供150万元借款本息、235万元融资本息及62万元代偿本息的还款担保。
2006年10月15日，原告余正群与鑫地公司就石河子市20小区25栋19--
8号房屋签订了《商品房买卖合同》，并按合同约定一次性缴纳了全部房款133800元及契税、维修基金。鑫地公司将房屋钥匙交付给原告余正群，并向其发放了门牌证。因鑫地公司手续不全，该房屋未能办理房屋所有权证书。后原告余正群委托鑫地公司将该房屋代为出租，由其收取相应的房租。
2006年12月21日，鑫地公司再次向担保公司出具《承诺书》一份，内容为：“鑫地公司在贵公司办理位于石河子市14小区建筑面积为3384㎡的底商住宅楼（6层）在建工程和位于石河子市20小区建筑面积为3732㎡的底商住宅楼在建工程抵押，现上述在建工程均已完工，我公司为办理房产证，申请将上述在建工程资料取回办理产权手续，鑫地公司承诺在办理完毕相应房产产权手续后，将上述底商楼产权证送交贵公司并办理房产所有权抵押登记手续，作为银行贷款及欠款的还款保证。在办理上述手续中，鑫地公司设置抵押至贵公司的抵押权依然存续，如鑫地公司在办理登记后三天未进行房产抵押登记，贵公司可采取任何措施实施保全资产的行为，鑫地公司承诺不对此产生任何异议，并对由此给贵公司带来的经济损失承担法律责任。”
2007年3月22日，鑫地公司给担保公司出具《房屋抵偿协议》一份，其中约定鑫地公司将石河子市20小区19--1、19--2、19--4、19--5、19--
6、19--7、19--8、19--9、19--10、19--11、19--12号房屋所有权及土地使用权抵偿给担保公司，用于偿还部分欠款。
2007年5月11日，担保公司因鑫地公司欠款纠纷一案，向该院申请支付令，该院于当日下发（2007）石民督字第31号支付令，确认鑫地公司应向担保公司支付欠款2940387.50元及违约金1297579.78元，并承担案件受理费13568元，合计4251535.28元。
2007年5月29日，因鑫地公司未自觉履行支付令的内容，担保公司遂向该院申请对该支付令强制执行。在案件执行过程中，该院制作（2007）石执字第887号执行裁定书，裁定将鑫地公司开发建设但未能办理房屋产权登记的石河子市20小区19
--1、19--2、19--4、19--5、19--6、19--7、19--8、19--9、19--10、19--11、19--
12号房屋抵归担保公司所有。担保公司据此在实际占有了上述房屋后，委托石河子金虎拍卖有限公司就上述房屋进行公开拍卖。2009年11月18日，该拍卖公司将上述房屋中的20小区25栋19
--8号（即本案涉案房屋）拍卖给被告赵金凤，被告赵金凤缴纳了房款112000元及税金6160元，并办理了该房屋门牌证。
2010年4月20日，原告余正群以自己早已于2006年10月15日购买了石河子市20小区25栋19--8号房屋为由，就上述执行案件的执行行为提出异议。
该院于2010年5月28日下发（2010）石执异字第887--
1号执行裁定书，认定原告余正群与鑫地公司签订的购房合同和交纳房款的时间均在担保公司向该院申请执行之前，石河子市20小区25栋19--
8号房屋的所有权人应是原告余正群，原告余正群之所以没有取得房屋产权证是因为鑫地公司尚未向房产部门提交完整的资料，原告余正群并无过错。之所以造成该院对石河子市20小区25栋19
--8号房屋扣押拍卖是因为鑫地公司隐瞒了该房已向余正群出售的事实真相。遂裁定撤销（2007）石执字第887号执行裁定书中关于石河子市20小区25栋19--
8号房屋的相关内容。
2010年6月7日，担保公司以余正群、鑫地公司为被告，以赵金凤为第三人向该院提起房屋确权之诉，要求确认石河子市20小区25栋19--
8号房屋为其所有，并申请撤销该院（2010）石执异字第887--
1号执行裁定书，许可执行该院（2007）石执字第887号执行裁定书。经审理，该院作出（2010）石民初字第1695号民事判决书，判决驳回了担保公司的诉讼请求，并确认石河子市20小区25栋19
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8号房屋归本案原告余正群所有。担保公司及赵金凤不服该判决，提出上诉，新疆生产建设兵团第八师中级人民法院于2011年4月23日作出（2011）兵八民一终字第141号民事裁定书，裁定撤销该院作出的上述一审判决，并将该案发回重审。担保公司后在该案重审期间撤回起诉。
2012年3月21日，原告余正群以鑫地公司为被告，向该院起诉要求该公司协助办理20小区25栋19--
8号房屋的产权证书。该院于2012年5月11日作出（2012）石民初字第0994号民事判决书，判令鑫地公司于判决生效之日起三日内协助原告办理20小区25栋19
--8号房屋的产权证书。
2012年4月16日，赵金凤、李连文以余正群及担保公司为被告，向该院提起房屋确权之诉，要求确认石河子市20小区25栋19--
8号房屋归其二人所有。该院于2013年11月20日作出（2012）石民初字第1272号民事判决书，判决驳回了赵金凤、李连文的诉讼请求，并确认石河子市20小区25栋19
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8号房屋归余正群所有。判决作出后，赵金凤、李连文不服并上诉，至新疆生产建设兵团第八师中级人民法院于2014年8月26日作出（2014）兵八民一终字第271号民事判决书，判决认定因余正群在该次诉讼中辩称涉案房屋归其所有仅为其反驳意见，并非独立的反诉请求，故对一审判决书中确认涉案房屋归余正群所有的判项予以撤销，同时维持了一审判决中关于驳回赵金凤、李连文要求确认石河子市20小区25栋19
--8号房屋归其二人所有的诉讼请求的判项。
2015年1月23日，余正群通过申请该院执行（2012）石民初字第0994号民事判决书的内容，取得了石河子市20小区25栋19--8号房屋的所有权证书。
另查明：一、2009年6月30日至2010年6月30日，鑫地公司受原告余正群委托将石河子市20小区25栋19--
8号房屋出租于案外人马良，双方签订房屋租赁合同中约定的年租金为3000元整。被告赵金凤于2010年6月30日租赁合同到期后实际占有该房屋，并于当年7月开始对外出租并收取相应年租金，直至2015年6月。
二、被告赵金凤在庭审过程中自认其于2010年7月至2012年7月，将涉案房屋租赁给案外人杜，每年收取年租金3000元，自2012年7月起其从案外人封仪处收取租金至2015年6月。其中，其自认2012年度租金为5000元，2013年度租金为8000元。案外人封仪于2015年6月9日向原告出具书面证明一份，证实其自2012年11月28日至2015年6月20日自二被告手中租赁房屋。其中注明：“2012年11月28日至2013年6月20日房租在转让费内，房费是16000元，每月按年计算；2013年6月20日交房租20000元；2014年6月20日交房租25000元。”
三、该院在石河子市工商行政管理局调取了2013年1月7日该局核准登记案外人封仪在石河子市20小区25栋19--
8号房屋经营石河子市一线情保健按摩店的个体工商户备案材料。其中，登记备案了2012年11月28日至2013年11月27日案外人封仪与被告李连文签订的房屋租赁合同，合同中约定的年租金为20000元整。
四、2014年6月16日，案外人封仪向被告赵金凤的中国农业银行银行卡内存入现金25000元。
原告于2015年3月23日向原审法院诉称：原告于2006年10月15日与石河子开发区鑫地房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，并按合同缴纳了全部房款及契税、维修基金等费用，履行了全部合同义务，并已实际接收房屋，委托他人代为出租，是石河子市20小区25栋19
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8号房屋的合法买受人和权利人。2009年11月，二被告从石河子市人民法院拍卖买受了原告的房屋，并于2010年5月开始，向原告租赁房屋的用户收取房租。由于原告对该拍卖行为提出异议，法院最终确认房屋产权归原告所有。原告是房屋的产权人，应当享有房屋的所有权，包括出租收益权。二被告占有和收取房租的行为没有法律依据，应当予以返还。故原告诉至法院，请求判令二被告返还收取的原告房屋租金74000元，并承担本案诉讼费用。
被告赵金凤、李连文辩称：第一，二被告基于石河子市人民法院的执行裁定书和公开拍卖程序合法取得涉案房屋的所有权，并在缴纳了房款和税金后依法对该房屋占有、使用、收益，不存在不当得利。第二，原告与石河子开发区鑫地房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》并支付相应对价后，应寻求该公司向其交付房屋，如该公司不能交付房屋造成原告预期租金收益的损失，原告应当诉请该公司以获得赔偿。第三，根据原、被告多次诉讼的情况反映，原告至迟于2010年8月知道二被告已实际占有、使用涉案房屋，原告现在的起诉已超过不当得利的诉讼时效期间。第四，原告单方取得涉案房屋产权证书的时间是2015年1月23日，在此之前该房屋的真实所有权人处于争议状态，原告也未取得房屋所有权，故不存在不当得利。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理认为：本案的争议焦点是：一、二被告是否构成不当得利；二、原告的起诉是否已过诉讼时效；三、原告要求二被告返还租金的数额。
关于第一个争议焦点，该院认为：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。其中“没有合法根据”既包括在取得利益时没有合法依据，也包括事后丧失合法依据。本案中，二被告对石河子市20小区25栋19
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8号房屋的占有，是基于该院对鑫地公司采取强制执行措施过程中对该房屋的公开拍卖行为，而对该房屋进行公开拍卖系因鑫地公司向该院隐瞒了该房屋已出售于原告余正群的事实。经过后续一系列与房屋确权相关的诉讼与执行程序，二被告对该房屋占有的法律依据已被撤销，原告余正群亦已通过法院的生效裁判确定了其已取得石河子市20小区25栋19
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8号房屋所有权的事实。故本案二被告在事后丧失合法占有依据的情况下收取该房屋5年的租金，造成了作为房屋实际所有权人的原告相应的收益损失，构成不当得利，二被告应将收取的房屋租金向原告返还。
关于第二个争议焦点，该院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第八条同时规定：“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”本案中，原告对二被告占有房屋的事实虽已在其向该院提出执行异议之时既已知晓，但二被告对该房屋是否享有所有权及其二人对房屋的占有、使用、收益是否合法有效，直至（2014）兵八民一终字第271号民事判决书作出最终裁判时才予以明确。故原告在上述判决生效之日起两年内提出本案不当得利之诉，并未超过法律规定的诉讼时效期间，该院对于二被告关于原告本次诉讼超过民事诉讼时效的辩解意见不予采纳。
关于第三个争议焦点，该院认为：不当得利之返还，应当包括原物及原物所生之孳息，具体到本案中即应为二被告自2010年至2015年间针对涉案房屋收取的房屋租金及所生之利息。关于该房屋2010年7月至2012年7月两年度的租金，原告未向该院提供任何证据证实二被告收取租金的具体数额，而案外人封仪书写的书面证明中对于该两年度房屋租金5000元及8000元的叙述，亦注明仅为听说所知。故该院对于原告主张返还该两年度房屋租金的数额，按照被告赵金凤在庭审过程中自认的每年3000元的标准计算。
被告赵金凤虽自认其于2012年7月起从案外人封仪处收取房屋租金，并称2012年度的房屋租金为5000元、2013年度的房屋租金为8000元，但该院自石河子市工商行政管理局调取的案外人封仪在该租赁房屋内经营个体工商户的登记备案材料中，登记备案的房屋租赁合同期限为2012年11月28日至2013年11月27日，合同约定的年租金为20000元整。该备案合同显示的租赁期限及租金数额均与案外人封仪书写的书面证明中的期限、金额相符。加之上述书面证明中关于2014年6月缴纳2014
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2015年度房屋租金25000元的事实，亦有向被告赵金凤中国农业银行个人银行卡内存款的业务凭证相佐证，故该院对案外人封仪出具书面证明中书写的2012年11月28日至2015年6月其向二被告交纳的房屋租金数额予以采纳。综上，二被告应向原告返还2010年至2015年间其二人收取的房屋租金总额应计算为67000元。
本案庭审过程中，原告经该院释明后，明确其主张为要求二被告返还房屋租金的不当得利之诉，而不当得利的返还应以得利人获取之不当利益为限，而不应以受损失一方的损害数额为准，故该院对于原告关于委托鉴定机构对房屋租金进行评估鉴定的申请不予准许。被告赵金凤、李连文经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加本案第三次庭审，视为其放弃了相应答辩及质证的权利。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第八条之规定，判决：
被告赵金凤、李连文于判决生效后五日内返还原告余正群石河子市20小区25栋19--8号房屋的房屋租金67000元。
案件受理费1650元，送达费90元，合计1740元（原告已预交），由原告余正群负担165元；由被告赵金凤、李连文负担1575元，与前款一并向原告支付。
上诉人赵金凤、李连文不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、2009年11月18日，上诉人通过合法途径拍得石河子市20小区25栋19-8号房屋，支付了购房款、佣金及税款，依法对该房屋占有、使用、收益。2010年8月起被上诉人就该涉案房屋参与多次诉讼，2010年至2015年该房屋的所有权一直处于争议状态，被上诉人在此期间未取得房屋所有权，要求返还不当得利没有法律依据。鑫地公司不能交付房屋而造成原告预期收益损失，应由鑫地公司赔偿。二、上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。三、原判决对涉案房屋2010年至2015年间收取租金数额认定有误。故请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费及送达费由被上诉人负担。
被上诉人余正群答辩称：上诉人没有取得房屋的产权证，没有资格收取租金。本案未超过诉讼时效。认可原判决，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
二审中，上诉人认可2015年1月23日之后收取的房屋租金应当返还被上诉人。
另查明：被上诉人于2015年5月17日接收涉案房屋。
本院认为：本案的争议焦点为：一、二上诉人收取涉案房屋租金是否构成不当得利；二、二上诉人应当返还被上诉人涉案房屋租金的数额如何确定；三、本案是否已超过诉讼时效。
关于焦点一，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”根据该条规定，不当得利的构成要件有：（一）一方获得利益；（二）他方受到损失；（三）获利与受损之间具有因果关系；（四）获得利益没有合法依据。构成不当得利，应当同时具备上述四项要件。本案中，石河子市人民法院对鑫地公司采取强制执行措施过程中，将涉案的石河子市20小区25栋19
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8号房屋抵归担保公司，担保公司委托拍卖公司对该房屋进行了公开拍卖，上诉人赵金凤通过拍卖取得了该房屋的占有，并缴纳了房款和税金，办理了房屋门牌证。而被上诉人丧失对该房屋的占有，则是由于鑫地公司在石河子市人民法院执行过程中未能如实告知执行法院涉案房屋已与被上诉人签订房屋买卖合同，被上诉人已交付房款的事实，从而导致执行法院将涉案房屋抵归担保公司。由此可见，被上诉人丧失对该房屋的占有是由于鑫地公司的过错，而上诉人取得房屋的占有则基于拍卖所得，这是两个不同的法律事实，二者之间不存在直接的因果关系。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”在被上诉人就该房屋于2015年1月23日依法登记之前，并非该房屋的所有权人，本案双方当事人对该房屋仅具有债权请求权而非所有权，而本案双方当事人及鑫地公司、担保公司一系列与房屋确权相关的诉讼也说明了该房屋的权属及占有在房屋登记于被上诉人名下之前存在争议。因此在被上诉人就该房屋未依法登记之前，不能视为上诉人占有该房屋没有法律上的依据。基于上述理由，上诉人在被上诉人就该房屋依法登记之前，占有该房屋并获得房屋租金对被上诉人而言不构成不当得利。但是，在被上诉人就该房屋依法登记之后，上诉人继续占有该房屋并取得房屋租金则因没有合法根据而构成不当得利，因此，上诉人应当返还2015年1月23日之后收取的房屋租金。至于被上诉人的其他损失可向房屋买卖合同的相对方鑫地公司主张。
关于焦点二，案外人封仪出具的书面证明中关于2014年6月20日向上诉人交纳2014年6月20日至2015年6月20日期间的房屋租金25000元的事实，有封仪向被告赵金凤中国农业银行个人银行卡内存款的业务凭证相佐证，且上诉人对此事实也予以认可。因此应认定上诉人自2014年6月20日至2015年6月20日收取租金25000元。上诉人应当返还2015年1月23日之后所收取的共计5个月的房屋租金计10416.67元（25000元／年÷12个月5个月）。
关于焦点三，被上诉人于2015年1月23日就涉案房屋取得登记，故被上诉人在涉案房屋取得登记之日起两年内提出本案不当得利之诉，并未超过法律规定的诉讼时效期间，上诉人的该上诉理由不能成立。
综上，上诉人上诉理由部分成立，本院予以采纳，原判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百三十一条，《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销石河子市人民法院（2015）石民初字第1407号民事判决，即“赵金凤、李连文于判决生效后五日内返还余正群石河子市20小区25栋19--
8号房屋的房屋租金67000元”；
二、上诉人赵金凤、李连文于判决生效后五日内返还被上诉人余正群石河子市20小区25栋19--8号房屋的房屋租金10416.67元；
三、驳回被上诉人余正群一审中其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1650元，送达费90元，计1740元（被上诉人已付），由上诉人负担261元，被上诉人负担1479元；二审案件受理费1650元（上诉人已付），由上诉人负担247.5元，被上诉人负担1402.5元。相互折抵后，被上诉人于与前款同期给付上诉人1141.05元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 莉
审 判 员 赵 政
代理审判员 蔡立军
二〇一六年三月十七日
书 记 员 张 煜