浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0481民初3050号
原告：徐顺旭，男，1990年7月10日出生，汉族，住海宁市。
委托诉讼代理人：俞永乐，浙江潮乡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈妲烨，浙江天音律师事务所律师。
被告：周鑫，男，1985年11月23日出生，汉族，住松阳县。
委托诉讼代理人：张恒礼，河北三和时代律师事务所律师。
原告徐顺旭与被告周鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案后，于7月4日由简易程序转为普通程序，并于7月26日、10月11日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告徐顺旭的委托诉讼代理人俞永乐、被告周鑫的委托诉讼代理人张恒礼到庭参加诉讼，第二次开庭，原告徐顺旭的委托诉讼代理人俞永乐、陈妲烨、被告周鑫的委托诉讼代理人张恒礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐顺旭向本院提出诉讼请求：判令被告周鑫支付租金300000元，缴纳保证金50000元，租金的逾期支付违约金暂计1631.25元（自2016年5月1日起按银行同期贷款利率的1.5倍计算至实际支付之日止）。诉讼过程中，原告撤回了要求被告承担租金逾期支付违约金的诉讼请求。后经本院释明，原告变更其全部诉讼请求为：1.确认双方租赁合同于2016年9月15日解除；2.被告腾退房屋并办理交接手续；3.被告支付2016年5月1日起至2016年9月14日止的租金（闲置损失，如有闲置）112500元；4.被告赔偿原告房屋空置损失187500元（相当于7.5个月租金标准）；5.被告支付2015年5月1日起至2017年4月30日止的物业费及物业费损失19785.12元（824.38平方米×1元/平方米/月×24个月）。事实和理由：原、被告于2015年4月签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于海宁市出租给被告，租期为二年，自2015年5月1日起至2017年4月30日，年租金300000元，租金按年结算，先付后用；被告应向原告缴纳履约保证金50000元，合同期满且房屋经验收合格后无息返还。合同签订后，原告向被告交付了房屋，现第二年租金支付期限届满，被告应支付第二年租金300000元，但被告至今未缴纳第二年租金及履约保证金。原告认为，被告未按房屋租赁合同履行有关义务，已构成违约。为此，原告起诉至法院。原告变更诉讼请求的事实和理由：第一，被告对租赁合同无解除权。2016年7月26日本案开庭后，原告才得知被告明确不履行合同。为切实维护双方的利益，原告决定于2016年9月15日解除双方租赁合同关系，但是，被告对合同解除前的租金应当支付。第二，合同解除后，原告尚需对外招租，产生了空置损失，对此，被告应当给予赔偿。第三，被告租赁房屋后，一直未支付物业管理费，原告已支付至2016年6月30日。房屋空置系被告违约导致，故空置期间的物业费也应由被告承担，并支付至2017年4月30日。
被告周鑫辩称，第一，原、被告签订的房屋租赁合同已于2016年3月30日即被告将钥匙交还原告之日解除。之后，原告接收了房屋，被告并未实际占有房屋。第二，原告在2016年4月5日向被告发律师函，证明原告知道被告在2016年3月30日向原告交付钥匙、双方租赁合同已经解除的事实。法院第一次发传票及开庭时，原告也知晓该事实。但是，原告未能在法庭辩论终结前变更诉讼请求。因此，现原告变更诉讼请求违背了民诉法的规定，原告要求确认双方合同于2016年9月15日解除的诉讼请求与实际不符。第三，租赁合同已于2016年4月1日解除，被告已将房屋腾空并将钥匙交付原告，故被告无需再腾退房屋并支付租金。第四，原告请求的房屋闲置损失无法律依据，且该费用不是被告造成的。关于物业费，双方在租赁合同中未作约定，被告交付房屋后更不应当支付物业费。第五，造成合同无法履行的责任在原告：1.原告将被告承租的房产的二楼租给了与被告从事相同行业的公司使用；2.被告曾提出租赁房屋的五、六层等要求，以扩大生产，但原告未准许，违反了合同约定；3.原告将被告的广告位拆除，导致被告的合同目的无法实现。第六，被告预付的水电费在原告处，原告应予退还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.房屋租赁合同1份。证明：原、被告签订房屋租赁合同，双方对租金、租期、保证金等进行了约定。
被告的质证意见：对合同的真实性无异议，但是，合同的签约人是原告的父亲徐祥安，也是该栋房产的实际经营者。另，合同第七条约定，租房的用途是制作裘皮皮草，但在被告实际经营中，原告却阻拦被告添加生产设备。而且，合同没有约定解除合同的事项及违约责任。
2.房屋权属证书及情况说明各1份。证明：原告对出租房屋享有所有权；房屋租赁合同上的出租房屋与权属证书上的房屋是同一的。
被告无异议。
3.收款收据2份、中国工商银行刷卡凭条4份。证明：被告在租赁房产过程中仅支付了第一年的租金300000元，至今没有支付保证金和第二年的租金。
被告无异议。
4.律师函、EMS投递局存联（复印自中国邮政速递物流股份有限公司）、回执查询单各1份。证明：原告在第二期租金支付期届满前一个月委托律师向被告发送律师函，被告已接收。
被告的质证意见：对证据的真实合法性无异议，对关联性有异议。第一，原、被告之间的租赁合同已经于2016年3月30日解除，因此，被告没有支付后续租金和保证金的义务。第二，从律师函可以看出，原告已认可合同解除了。因为合同没有约定租金支付时间，租期也未到，原告向被告发律师函催讨租金的原因就是收到了被告归还的房产钥匙。
5.交接清单表1份。证明原、被告租赁房屋之初的房屋交接情况。
被告的质证意见：对真实性无异议，但与本案解除合同无关，原告的诉请中并无返还请求。
6.海宁中国皮革城股份有限公司出具的情况说明1份。证明物业费的缴纳标准及原告代为缴纳的事实。
被告的质证意见：对真实性无异议，但租赁合同对物业费缴纳没有约定，而且，被告交付房屋之后的物业费也不应当由被告承担。
针对自己的抗辩理由，被告提交了下列证据：
1.租金收款收据、水电费收款收据各2份。证明：被告缴纳了2015年的房租300000元，预缴水电费6000元，水电卡在原告处。
原告的质证意见：对证据无异议，但是，原告收到水电费后充到了卡里，而卡在被告处，因为他需要插卡取电。
2.照片11张（其中涉及出租广告的照片5张，被告出示了原照）。证明：原告已经将涉案房屋进行对外出租，并将被告的广告牌予以破坏。
原告的质证意见：首先，五张照片显示的拍照时间均为2016年5月19日14时21分，一分钟内在不同角度、不同距离拍摄五张照片，可能性极低。在被告未提供照片属性的情况下，原告对此五张照片的真实性不予认可，对其他没有提供原件的6张照片亦不予认可。其次，本案是由海宁市人民法院于2016年5月10日立案受理的，之前的4月7日，原告也向被告送达了律师函，明确要求被告继续履行合同。因此，原告不可能在此后再张贴招租广告。招租广告的张贴不排除是被告所为。
3.电话录音并附书面资料、移动通讯客户详单各1份。证明：原告已经在2016年3月底接收了被告交付的钥匙，被告已经将房屋腾空并交付原告。
原告的质证意见：被告与徐祥安之间确实有这样一次通话，但从性质上看，此属于证人证言，证人应出庭作证；从内容看，明确反映了原告没有收到钥匙。因此，此证据更不能证明原告同意退租而接受了钥匙，况且，录音存在明显的诱导。
4.陆沅虹证言1份。证明：被告已经交付钥匙，房屋已经腾空，水电卡留在被告的办公室。
原告的质证意见：证人与被告系上下级关系，故对证人证言全部有异议，特别是交付钥匙的事情，原告确实没有收到。
本院认证意见：
对原告提供的证据2、证据3、证据4、证据5、证据6，被告无异议，对被告提供的证据1，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据1，虽然签名的不是原告本人，而是徐祥安，但他是以原告代理人的身份签名的，对此，原告也予以确认，并确认徐祥安是其父亲，而且，被告对合同的真实性无异议，该合同实际也得到了履行，故本院予以认定。对被告提供的证据2中的6张照片复制件，本院不予认定；关于招租广告的5张照片，因没有其他证据予以印证，仅此不能直接证明是原告张贴的，故本院对其证明力不予确认。对被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，本院予以认定。从录音内容分析，徐祥安认可被告已从租房搬离并将钥匙交付。对被告提交的证据4，虽然证人与被告有利害关系，但结合证据3及本案事实，可以确认：被告已将租房钥匙交付原告；水电卡平时由被告保管，未和原告办理交接手续。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告系坐落于海宁市的房屋所有权人。
2015年4月，原告（出租方）由徐祥安代理与被告（承租方）签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落于海宁市，面积800平方米左右；租赁期限为二年，即2015年5月1日起至2017年4月30日；每年租金300000元，按年先交后用一次性交清年房租金；承租方应承担出租房屋所用的所有费用，包括水费、电费、电话费等；承租方保证该房屋作制作裘皮皮草使用；租金、水电费保证金预收50000元（保证金到租房合同止退还，不计利息）。在承租方租房期满并在出租方验收所租房屋及附属设施无损无缺后退还保证金；房屋租赁合同期满，承租方应按时返还房屋；水电费、物业费等费用按月交纳，以接到出租方催款通知单三天之内交清。当月的15日，被告向原告支付房租定金10000元，24日，被告支付租金290000元。关于租房水电费，平时由被告向原告缴纳一定数额的费用，再由原告将被告缴纳的水电费充入卡内，被告插卡取电。
被告租赁房屋后，与原告签订有交接清单表1份，载明了租赁房屋内的财产情况。
2016年4月3日前，被告多次与原告方徐祥安协商解除房屋租赁合同未果，后被告自行从租赁房屋搬离。2016年4月3日，被告将租房钥匙交还原告，但双方未办理任何交接手续。庭审中，原告确认被告在起诉前半个月左右即2016年4月25日左右已腾空房屋。
2016年4月6日，原告委托其诉讼代理人向被告邮寄了律师函，要求被告及时支付保证金50000元，并于2016年4月30日前支付2016年5月1日起至2017年4月30日止的房屋租金300000元。此后，被告未支付保证金和租金，原告遂于5月10日向本院起诉要求被告支付租金和保证金。5月18日16时45分21秒至16时47分50秒，被告通过其手机（号码为150××××1903）拨打徐祥安的手机（号码为138××××9688）。在该次通话中，徐祥安说“什么东西都不移交”、“自己夹着屁股走掉了”、“你自己送过来的，我们也没给你交接（当被告提起钥匙在原告处时）”。
另查，本案租赁房屋的建筑面积为824.38平方米，海宁中国皮革城股份有限公司对该物业按每月每平方米1元收取物业管理费。原告缴纳该物业的管理费至2016年6月30日。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。
本案争议的焦点问题是本案房屋租赁合同的解除时间。首先，根据我国法律规定，若被告单方行使合同解除权，必须符合约定或法定的事由。根据本案查明事实，本案不存在合同法第九十四条规定的可以解除合同的情形，原、被告在房屋租赁合同中也未约定单方解除合同的条件，2016年初，双方虽就合同解除事宜进行了一定的协商但未达成合议，故被告在2016年4月3日向原告交付钥匙并搬离租赁房屋的行为属于单方毁约行为，不发生房屋租赁合同解除的后果。因此，原、被告之间的房屋租赁合同仍具有法律效力，被告应继续按合同约定向原告支付租金。其次，由于被告单方毁约，原告依法享有合同解除权。鉴于本案事实，原告于2016年9月8日向本院提交变更诉讼请求申请书，同意于2016年9月15日解除本案房屋租赁合同，此行为并无不当，本院亦已将此同意解除合同的变更诉讼请求申请书于2016年9月14日送达被告。因此，本院确认双方租赁合同于2016年9月15日解除。第三，对于合同解除前即自2016年5月1日起至2016年9月14日止的租金112603元（300000元÷365天×137天），被告理应支付。现原告仅请求112500元，本院予以准许。关于租金的支付时间，虽然双方未在合同中明确约定，但双方在庭审中一致确认应于2016年4月30日前支付，对此，本院予以确认。
由于被告的单方毁约行为，导致本案房屋租赁合同提前解除，因此，被告应当承担相应的违约责任。原、被告未在房屋租赁合同中约定违约金，但被告的违约行为在事实上给原告造成了一定的损失，现原告要求被告赔偿合同解除后的房屋空置损失，符合法律规定，本院予以准许，但原告主张的空置损失187500元过高，本院酌定由被告按租金标准向原告支付三个月的空置损失75000元。
关于租赁房屋的物业费的承担问题。租赁合同约定，物业费在被告接到原告的催款通知单后三日内交清。由此可以明确推断，租赁房屋在租赁期间的物业费应在原告向被告主张后由被告承担。现被告未在本院指定的期限内提交其物业费的缴纳情况，视为其未曾缴纳租赁房屋的物业费。因此，2015年5月1日至2016年9月14日期间内的物业管理费14431元，应由被告向原告缴纳，合同解除后的物业费与被告无关。
被告提出，导致其提前解除合同的原因是原告存在阻挠被告经营的合同违约事由，但未能提供证据证实，本院不予采信。另外，关于被告提出的应由原告退还多余水电费的问题。经本院查明，水电卡平时由被告保管，被告腾空房屋时并未与原告结算水电费，此卡也未与原告交接。故本院对此问题不作处理。
综上所述，对原告要求确认双方租赁合同于2016年9月15日解除、被告腾退租赁房屋并向其支付租金112500元的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告赔偿房屋空置损失187500元中的合理部分75000元、支付物业费19785.12元中的合理部分13575元，本院亦予以支持，对原告的其余诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告徐顺旭与被告周鑫于2015年4月签订的关于租赁坐落于海宁市房屋的租赁合同于2016年9月15日解除。
二、被告周鑫应将其承租的坐落于海宁市的房屋腾退给原告徐顺旭（已腾空并交付钥匙）。
三、被告周鑫应于本判决生效之日起十日内支付原告徐顺旭租金112500元，并赔偿房屋空置损失75000元，支付物业费13575元，合计201075元。
四、驳回原告徐顺旭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6097元，财产保全申请费2020元，合计8117元，由原告徐顺旭负担3013元，被告周鑫负担5104元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 朱敏红
代理审判员 骆 益
人民陪审员 石月平
二〇一六年十一月一日
书 记 员 郑芳华
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附页
1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。