广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15504号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杜立博。
委托诉讼代理人：常健，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐徽，系上诉人妻子。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘芳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周辉。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴妍，广东深大地律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。
委托诉讼代理人：夏梦璐，女，系该公司工作人员。
上诉人杜立博因与被上诉人刘芳、周辉及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人杜立博上诉请求：1、撤销原审判决；2、撤销上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》。其上诉依据的事实和理由：1、被上诉人从主观和客观上一直都在刻意欺骗。起初的买家刘芳和李某自称夫妻（我们对其关系表示质疑）且为刚需购房，实则其名下早已存在房产，后续周辉又辩称是表姐刘芳（同样对其关系表示质疑）为其代买，其说法自相矛盾；李某、刘芳、周辉三人同为地产中介高级从业人员（中原地产经理级员工），本应遵循最大诚信原则向上诉人主动披露其可能影响交易的特殊主体身份，但却罔顾《深圳市房地产市场监管办法》，向上诉人隐瞒职业身份，即使该深圳市人民政府令不属于行政法规，这种不遵守本行业规范的行为也违背合同法规定的诚实信用原则；刘芳隐瞒自己无购房资格的事实，买方是否具有购房资格关乎合同能否履行，刘芳隐瞒其不具有购房资格显然构成欺诈。况且，作为专业的经纪人，更应当知道买方是否具有履行资格严重影响合同的后续履行，本应事先告知，事实却是以欺骗方式始终隐瞒，即使上诉人一再追问也矢口否认或避而不谈。以上事实有一审提交的录音证据佐证，判决中却丝毫未见体现。事实上，本案的被上诉人明显违背了诚实信用原则，是违约的始作俑者，由于他们的故意隐瞒欺骗，导致了上诉人在违背真实意思的情况下与之订立合同，也是他们一手造成了协议不能正常履行的现状。从本案的因果关系看，若没有被上诉人故意隐瞒身份、不书面征询卖房人同意的违规操作，就不存在上诉人终止履行房屋买卖协议的结果。而且被上诉人违背的不仅仅是购房协议本身，他们违犯了国家法律的基本原则。就凭这一点，这份房屋买卖协议就理所当然应当予以撤销。2、根据被上诉人所述，在2月4日他们才获得了银行贷款承诺函，因过年放假所以在2月14日被上诉人预约了产权过户。然而深圳市规划和国土资源委员会对于房产产权变更登记业务的时限承诺期限是30个自然日。即使如谢某所述最快5个工作日可以拿到房产证，那么再加5天，到了2016年2月20日，2月20日又是星期六，假如很顺利，到2月22日拿到新房产证，交给银行，等银行放款也需要时日进行审批。可见，在2016年2月20日之前杜立博拿不到售房款，无法向陈某支付首期款300万元。判决中所说“解除与陈某的合同，其行为毫不合理”，完全是不符合正常逻辑的判断。上诉人解除与陈某之间的合同，实属不得已，为了减少损失而为之。3、一审判决客观上对中介机构的违规操作起到了包庇纵容的作用。为规范二手房买卖交易的中介市场，深圳市政府于2010年9月1日专门颁布实施了《深圳市房地产市场监管办法》。其中，第41条和38条规定，“房地产经纪机构不得虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意”。反观本案的被上诉人，不但没有主动以书面方式征询上诉人同意，反而在上诉人觉察到其中介从业人员的真实身份时，还一再刻意隐瞒。4、原审当中，上诉人依法提出了反诉。根据《民事诉讼法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的规定，基层人民法院在审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件时才适用简易程序。原审当中，双方当事人对争议的事实陈述完全不一致，且双方争议较大。上诉人在原审案件中提起了反诉，本案不适用简易程序审理。本案一审开庭时间是5月9日，开庭后办案法官才就本案适用简易程序还是普通程序来征求当事人意见。上诉人因忌惮会引起法官反感，只能同意适用简易程序。另外本案从2016年3月22日起至7月11日判决送达时，本案已严重超审限。诉讼保全裁定于2016年4月15日即已做出，并对上诉人居住的房屋采取了保全措施。此举本来无可厚非，但是保全裁定执行后，并未通知上诉人。直到2016年7月11日给上诉人送达判决时才一起送达了诉讼保全通知书。开庭未征求当事人“是否同意调解”。可能办案法官对本案己胸有成竹，在开庭过程中，从未征求当事人意见，是否接受调解，显然也是不符合民事案件审理程序的。
被上诉人刘芳、周辉共同辩称：上诉人因房价上涨谋取更高的经济利益，利用所谓的不知道被上诉人的身份为由要求撤销合同，没有事实依据，也没有法律依据。上诉人的恶意违约事实清楚，证据确凿，给被上诉人造成了巨大的经济损失，应当承担相应的违约责任，反映在如下几点：1、在双方发生争议之后，被上诉人取得贷款承诺函，要求上诉人配合办理递件过户手续时，上诉人寻找了多种理由拒绝履行合同，即使在双方后续协商以及起诉的过程中，中原地产公司的工作人员曾向上诉人提出先行解冻被上诉人的首期款监管资金，但是上诉人明确表示拒不配合，要求以此种行为拖垮对方，没有及时为被上诉人进行止损，导致被上诉人经济损失进一步扩大。2、由于上诉人的违约行为导致被上诉人周辉彻底的丧失了购房资格，周辉是非深户，根据现在的购房政策，周辉已经不可能在深圳购买自有住房。3、《市场监管办法》不是审理合同有效依据的法律文件，在合同履行的过程中，上诉人是清楚地知道被上诉人的身份，请法庭注意的是，在办理首期款监管的当天，周辉向银行申请按揭贷款手续，所有的法律文件都是当着上诉人在场的情况下提交给银行，这其中就包括了被上诉人的社保清单，而被上诉人的社保清单可以反映出被上诉人是中原地产公司的员工，此点双方并不存在任何的异议，双方对此是清楚的。通过双方所办理的银行按揭申请以及首期款的监管手续，可以看出上诉人非常清楚购买涉案物业的人是周辉而不是刘芳，对此上诉人也是认可的。综上，被上诉人认为上诉人是为了解除合同而不择手段，枉顾真实的事实情况，其提出撤销合同的理由不成立，请求法庭驳回上诉人的全部上诉请求。
原审第三人中原地产公司辩称:答辩意见与一审答辩意见一致。
刘芳、周辉向一审法院起诉请求：1、解除刘芳、周辉与杜立博之间所签署的《二手房买卖合同》；2、杜立博向刘芳、周辉返还定金人民币15万元并支付违约金人民币60.6万元整（按成交价303万元的20%计），中原地产公司在2万元托管范围内承担连带清偿责任；3、杜立博承担本案的全部诉讼费用、保全费。
杜立博向一审法院反诉请求：1、撤销杜立博与刘芳、周辉之间的房屋买卖合同（303万元）；2、刘芳、周辉承担诉讼费。
一审法院认定事实：2015年12月20日，通过第三方的居间服务，刘芳作为买方，杜立博作为卖方，签订了《二手房买卖合同》（NO.2XXXX2）。合同约定，杜立博将深圳市宝安区民治街道梅观高速公路西侧碧水龙庭X栋X单元XX房产转让给刘芳，转让成交价人民币303万元；合同生效当日买方付定金5万元，生效次日付定金10万元，定金由第三方监管，定金付至监管账号视为卖方收讫定金；定金之外的房款以银行按揭贷款方式支付，刘芳于2016年1月25日前将首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号，并向银行提交按揭贷款申请资料，杜立博应予配合；杜立博应于双方办理完资金监管手续及刘芳取得贷款承诺函之日起40日内自行筹资还清银行贷款并注销抵押登记，并在注销抵押登记后2个工作日内将房地产证原件交予中原地产公司；在刘芳取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，或首期款资金监管之日起60日内，两者以时间先届满者为准，双方办理递件过户手续；任何一方逾期履行合同义务超过5日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。
当天，刘芳与杜立博签订了《<二手房买卖合同>补充备注协议》，约定涉案房产内的固定装修和家私电器一并转让等。当天，刘芳、周辉、杜立博签订《买方主体变更确认书》，约定上述合同在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为周辉，周辉继续履行原合同、《资金托管协议》、《佣金支付承诺书》及补充协议等项下原买方刘芳未履行的义务，刘芳对周辉承担连带保证责任。
合同签订后，刘芳如约支付了定金15万元。2016年1月25日，周辉向监管账户支付了首期款64万元。次日，周辉、杜立博、中国工商银行深圳龙华支行签订《二手楼资金监管协议》，监管首期款64万元。2016年2月4日，中国工商银行深圳龙华支行作出《二手楼按揭贷款确认书》，承诺发放贷款221万元。
2016年2月20日，中原地产公司向杜立博邮寄《履约催告函》，催告杜立博履行办理递件过户手续等合同义务。
另查，刘芳、周辉为中原地产公司员工。中原地产公司监管交楼押金2万元后，代买方垫付了1000元评估费，目前仍监管交楼押金1.9万元。
原审法院认为，刘芳与杜立博签订的买卖合同，以及刘芳、周辉、杜立博签订的买方主体变更确认书均合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。杜立博以刘芳、周辉欺诈、乘人之危为由，主张撤销合同，原审法院不予支持：
一、在购房资格问题上，买方不存在欺诈。杜立博已经同意买卖合同的买方变更为周辉，刘芳是否具备深圳市购房资格，不影响合同的履行。其次，具备购房资格是合同履行到递件过户阶段买方需要满足的条件，双方并没有约定买方在签订合同时就必须具备购房资格。
二、在房地产中介人员的身份问题上，刘芳、周辉不存在欺诈。涉案合同不具人身依附性，且杜立博并没有对买方的身份提出特殊要求，杜立博没有证据证明涉案房产的转让成交价明显低于当时市场价，没有证据证明自己因向中介人员出售房产而遭受损失。《深圳市房地产市场监管办法》不属于法律、行政法规，即使刘芳、周辉存在违反该办法的行为，也不影响本案合同的效力，不存在合同可撤销的情形。
三、即便杜立博与案外人陈某签订的合同真实，刘芳、周辉也不存在乘人之危的行为。首先，杜立博没有证据证明在与刘芳、周辉签订或履行合同的过程中告知过对方自己与陈某的合同情况。其次，比较涉案合同与杜立博、陈某的房屋买卖合同的各项时间节点，无法得出刘芳、周辉乘人之危的结论。涉案合同的首期款支付时间是2016年1月25日，贷款承诺函作出时间是2016年2月4日，买方在约定期限内履行了义务，而且两者时间非常紧凑。杜立博与陈某的合同签订时间是2016年1月2日，首期款约定的支付时间是2016年2月20日，双方协商一致解除合同的时间是2016年2月2日。杜立博在买方没有违约的情况下，解除与陈某的合同，其行为毫不合理。杜立博称不同意变更买方主体就无法拿到卖房款，无法在2016年2月20日前向陈某支付300万元首期款，没有事实依据，不予采信。
综上，刘芳、周辉已经完全履行买方的义务，杜立博没有将房地产证原件交予中原地产公司，没有按时办理递件过户手续，违反合同约定，应承担违约责任。周辉诉请解除合同，予以支持。杜立博收取的定金13万元，以及中原地产公司仍监管的定金1.9万元，应向周辉退回。关于违约金，综合考虑周辉的实际损失与预期利益、合同的履行情况、杜立博的过错程度等因素，房价20%的违约金60.6万元并不过分高于实际损失，原审法院予以支持，不予调整。因涉案合同的买方已经变更为周辉，刘芳对周辉承担连带保证责任，刘芳不再享有买方的权利，对刘芳的本诉请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院判决：一、解除周辉与杜立博签订的关于深圳市宝安区民治街道梅观高速公路西侧碧水龙庭X栋X单元XX房产的二手房买卖合同；二、杜立博于本判决生效之日起十日内一次性向周辉返还定金人民币13万元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向周辉返还交楼押金人民币1.9万元；四、杜立博于本判决生效之日起十日内一次性向周辉支付违约金人民币60.6万元；五、驳回刘芳、周辉的其他诉讼请求；六、驳回杜立博的反诉请求。本案一审本诉受理费5680元，财产保全申请费4300元，一审反诉受理费15520元，均由杜立博负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，合同无效和可撤销均有明确法律规定，其中因违反法律、行政法规的强制性规定合同无效中的法律、行政法规只限于全国人大及其常委会颁布的法律和国务院颁布的法规，不包括部门规章和地方部门管理规定，本案涉案房产买方虽为房地产中介从业人员，但并没有法律和行政法规予以禁止，涉案合同并不因买方为房地产中介从业人员而无效，涉案合同也没有其他导致合同无效的法定情形。至于涉案是否可撤销，上诉人主张欺诈和重大误解，但上诉人杜立博在出售房屋时并没有买家身份的限制性约定，也没有明确约定收取购房款的期限，其也未提交任何实际损害的证据予以证明，因此该主张并不构成欺诈或重大误解导致合同可撤销。综上，上诉人杜立博作为完全民事行为能力，也应履行交易时审慎义务，涉案合同并没有法定无效、可撤销事由，因此，被上诉人刘芳与上诉人杜立博于2015年12月20日签订的《二手房买卖合同》合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
关于《买方主体变更确认书》的问题，上诉人杜立博主张时间倒签、且新买方为空白，但上诉人杜立博确认其签署该确认书，一方面，上诉人杜立博未提交有效证据予以证明，根据民事证据规则，其应承担举证不能的法律后果。另一方面，其主张即使属实，作为具备完全民事行为能力的上诉人杜立博应该对自己的行为进行风险评估，上诉人杜立博签署确认书时签字、倒签时间、允许新买方为空白表明其放任该事实发生，其应承担主体变更引发的法律后果；且在合同实际履行过程中，买方主体变更也未损害上诉人杜立博作为卖方的合同权利。因此，《买方主体变更确认书》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
合同有效，即应恪守履行，根据涉案合同，被上诉人在办理了首期款监管和按揭贷款的相关手续，并取得银行贷款承诺书后，上诉人拒绝办理过户手续已构成根本违约，上诉人有权要求解除涉案合同并要求返还定金及支付按照合同转让价20%计算的违约金。但考虑到被上诉人为房屋中介从业人员，且未向上诉人明示，虽法律、法规未禁止，但违背职业规范，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整上诉人杜立博向被上诉人周辉支付违约金30.3万元。至于上诉人主张一审审理程序存在瑕疵，经查，原审审理程序虽有瑕疵，但不属于严重违反法定程序，且不影响原审案件的正确审理，上诉人的该项主张本院予以驳回。
综上，上诉人杜立博的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5920号民事判决第一、二、三、六项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5920号民事判决第五项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初5920号民事判决第四项为杜立博于本判决生效之日起十日内一次性向周辉支付违约金人民币30.3万元；
四、驳回刘芳、周辉的其他诉讼请求；
本案一审本诉受理费5680元，财产保全申请费4300元，共计9980元，由刘芳、周辉负担3280元，由杜立博负担6700元；一审反诉受理费15520元，由杜立博负担。本案二审案件受理费37080元，由刘芳、周辉负担6700元，由杜立博负担30380元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十一月二十四日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。