安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖13民初50号原告（执行案外人）：王新华，女，1954年1月9日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：余继承，安徽黄淮律师事务所律师。被告（申请执行人）：宣守华，男，1967年5月20日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：赵光，安徽昊华律师事务所律师。第三人（被执行人）：安徽宏利房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市胜利路北侧城隍庙。法定代表人：林泽民，该公司董事长。委托诉讼代理人：李运銮，男，该公司员工。原告王新华与被告宣守华、第三人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称安徽宏利公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新华的委托诉讼代理人余继承，被告宣守华的委托诉讼代理人赵光，第三人安徽宏利公司的委托诉讼代理人李运銮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王新华向本院提出诉讼请求：确认登记在安徽宏利公司名下的坐落于宿州市环城北路路南欣意.国际城南1#楼、北1#楼1101室的房屋归王新华所有，并判令停止对该房屋的执行。事实和理由：1、案涉房屋归王新华所有。2011年3月12日，王新华认购安徽宏利公司开发的欣意国际城北1#楼1101室房屋一套，面积为131.24平方米，双方约定的单价为3000元/平方米。王新华分别于2011年3月12日、2011年5月1日向安徽宏利公司支付定金10000元及剩余购房款380000元。2013年9月9日，安徽宏利公司的法定代表人林泽民书面通知王新华上房。2013年12月1日，王新华向安徽宏利公司支付房屋面积差价款26650元。后，王新华对案涉房屋进行了装修，并居住至今。2、（2017）皖13执异6号执行裁定书认定事实及适用法律均有误。王新华提供的房号管理单、安徽宏利公司向其出具的收据和证明，对其所购房屋的位置、面积、价款等事项均进行了明确约定，符合商品房买卖合同的构成要件，应认定王新华与安徽宏利公司签订了商品房买卖合同。3、林泽民系安徽宏利公司的法定代表人，其收取王新华购房款的行为系职务行为，且安徽宏利公司亦向王新华出具了收据，可以认定王新华已全额支付了购房款，并取得了案涉房屋所有权，完全能够排除执行。宣守华答辩称：1、王新华确认房屋所有权的诉讼请求与停止执行非同一法律关系。2、王新华未办理案涉房屋的产权登记，非该房屋的所有权人。宣守华在案件起诉时并没有房屋所有权，其不具备本案被告的诉讼主体资格。3、王新华与安徽宏利公司之间的房屋买卖合同纠纷亦与本案不是同一法律关系。安徽宏利公司述称：王新华购房属实，但单价不是3000元/平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王新华为证明购买案涉房屋、支付房款及占有使用该房屋的事实，提供了房号管理单、支付购房款和物业费的收据、安徽宏利公司向其财务部和售楼部发出的通知及与其法定代表人林泽民出具的证明、装饰装修合同及房屋现状照片。其中房号管理单、支付购房款收据、安徽宏利发出的通知及出具的证明能够反映王新华所购房屋的具体房号及已付清购房款的事实，本院予以认定。物业费收据、装修装饰合同及房屋现状照片能够证明王新华接收房屋后，已实际占有使用的事实，本院亦予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月12日，王新华认购安徽宏利公司开发的欣意国际城1101室房屋一套。同日，王新华向安徽宏利公司支付定金10000元。2011年5月1日，王新华另向安徽宏利公司支付购房款380000元。2013年9月9日，安徽宏利公司的法定代表人林泽民通知售楼部让王新华上房，并上报房管局对案涉房屋的实际测量面积。2013年11月26日，安徽宏利公司要求其财务部和售楼部通知王新华先拿钥匙上房。2013年12月1日，王新华按照安徽宏利公司的要求和房屋实际面积，补交房屋面积差价款26650元，并实际接收房屋。2013年12月26日，安徽宏利公司出具证明载明王新华已付清案涉房屋全部购房款。其后，王新华对案涉房屋进行了装修，实际居住使用至今，并正常交纳水电费、物业费等。因安徽宏利公司的原因，该房屋一直未办理所有权移转登记。宣守华与安徽宏利公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，安徽省高级人民法院作出（2015）皖四民终字第00400号民事判决，判令安徽宏利公司支付宣守华商品房代理销售佣金（含溢价分成）1677380.20元，返还宣守华信用保证金400000元等。因安徽宏利公司未履行，宣守华向安徽省合肥市中级人民法院申请强制执行，该院受理后，委托本院执行。本院于2016年1月19日立案执行。本案诉讼期间，安徽省合肥市中级人民法院于2014年9月1日作出（2014）合民一初字第00569号民事裁定，查封了安徽宏利公司包括涉案房屋在内的9套房屋。执行中，因查封期限届满，本院依宣守华的申请，于2016年8月16日作出（2016）皖13执25号之一执行裁定，续行查封了上述9套房屋。执行中，王新华向本院提出案外人执行异议，本院作出（2017）皖13执异6号执行裁定，驳回王新华的异议请求，王新华遂提起本案诉讼。另查明，涉案房屋登记在安徽宏利公司名下。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然王新华未与安徽宏利公司签订书面购房合同，但王新华提供的由安徽宏利公司出具的房号管理单、证明、上房通知及支付购房款收据均能反映王新华所购房屋的位置、房号、建筑面积、成交单价等，且王新华已履行了支付购房款义务，安徽宏利公司亦向王新华交付了房屋，故应认定双方之间存在商品房买卖合同关系，并已实际履行。另，根据王新华提交的装修合同、房屋现状照片及交纳物业费的收据，能证明其合法占有涉案房屋至今的事实。因王新华与安徽宏利公司成立房屋买卖合同及占有使用房屋的时间均在该房屋被查封之前，且王新华全额支付了购房款。案涉房屋未办理过户登记的原因系安徽宏利公司内部管理不规范，致使王新华未能及时办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王新华享有足以排除执行的民事权利，其请求不得执行涉案房屋，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽王新华与安徽宏利公司存在商品房买卖合同关系，但双方未办理不动产移转登记，不发生物权变动效力，故王新华要求确认其对涉案房屋享有所有权无法律依据，本院不予支持。综上所述，王新华的诉讼请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行安徽宏利房地产开发有限公司开发的坐落于宿州市环城北路南欣意·国际城南1#楼、北1#楼1101室房屋；二、驳回王新华的其他诉讼请求。案件受理费80元，由宣守华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。本院（2017）皖13执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李德道审 判 员  杨俊举人民审判员  刘晓侠二〇一七年八月三十日法官 助理  李 震书 记 员  王珊珊附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。