黑龙江省双鸭山市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）黑05行终8号
上诉人（原审原告）孙佳新，女，1954年12月9日出生，汉族，无职业，住所地青岛市城阳区惜福镇怡馨苑住宅小区*号楼*单元***室（身份证地址宝清县）。
委托代理人曲桂英，女，1956年10月26日出生，汉族，宝清县宝清镇法律服务所法律工作者，住所地宝清县。
被上诉人（原审被告）宝清县国土资源局，住所地宝清县宝清镇中央大街771号。
法定代表人王开封，职务该局局长。
行政机关负责人,刘胜波，该局副局长。
委托代理人王君，黑龙江王君律师事务所律师。
第三人陈冰，女，1986年9月14日出生，汉族，无职业，住所地宝清县宝清镇职高住宅楼一楼第二个门市（身份证地址黑龙江省宝清县）。
孙佳新因与宝清县国土资源局（以下简称县国土局）、第三人陈冰撤销房屋产权转移登记一案，不服宝清县人民法院（2016）黑0523行初23号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2018年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人孙佳新的委托代理人曲桂英，被上诉人县国土局的委托代理人王君及行政机关负责人刘胜波，第三人陈冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告孙佳新在宝清县宝清镇有房地产一处，丘号：7-36，幢号：189，房号：西11门，建筑面积43.2平方米，用途：商业。产权证号：宝清县房权证宝房字第××号，房屋所有人：孙佳新。孙佳新与张龙系母子关系。2015年10月21日，原告孙佳新儿子张龙与第三人陈冰向宝清县住建局房地产管理处提交原告孙佳新房产证、（2014）山东青岛证字第5296号委托公证书，原告孙佳新、张彦奇（原告配偶）身份证及户口簿复印件、房屋买卖合同、第三人陈冰身份证、离婚证复印件、婚姻状况承诺书、销售不动产统一发票、税收完税证明申请房屋产权转移登记。宝清县住建局房地产管理处对上述材料审查后作出房屋所有权转移登记行政行为并在此后相应的工作日内向第三人陈冰颁发宝清字第90053620号房屋所有权证。第三人陈冰在房屋所有权转移登记后的当日向原告孙佳新的儿子张龙支付约定的房屋买卖价款。2016年9月1日，原告孙佳新从房屋租赁人郭铁新处得知自己名下的房地产被儿子张龙出售他人。
原审法院认为，房屋登记机关在履行法定职责过程中应尽审慎审查义务。原告孙佳新的儿子张龙向登记机关提交的（2014）山东青岛证字第5296号委托公证书存在落款与印章不一致的明显瑕疵，而登记机关却疏于审查作出转移登记行政行为。该行政行为应当予以撤销。但是，房屋登记具有向社会公开的特征，所以产生一种权利公示的效应，登记行为是一种证明和确认，使被登记的权利产生一种社会公信力。第三人陈冰在登记机关审查双方提交的申请材料作出登记行为后向对方支付买卖价款，已尽到普通人应尽的安全交易义务。如果这种基于房屋登记社会公信力信赖关系取得的房屋所有权被确认为无效，势必会造成社会经济秩序和法律秩序的混乱。因此，本案中的被诉房屋登记行政行为以确认违法为宜。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决：确认宝清县住房和城乡建设局作出的关于原告孙佳新与第三人陈冰房屋产权转移登记行政行为违法。案件受理费50元由被告宝清县国土资源局负担。
上诉人孙佳新上诉称：1、请求依法撤销原审判决，并依法改判撤销给第三人陈冰颁发的房屋产权所有权证（宝清字第900536620号）。2、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：被上诉人县国土局在为涉案房屋办理产权过户登记时，未尽合理审慎义务，在涉案公证书形式上存在诸多错误的情况下仍办理了产权变更登记，被上诉人县国土局具体行政行为违法，应依法予以撤销；一审法院以撤销涉案房屋登记行为将给“社公公共利益”造成重大损害为由判决不予撤销，适用法律错误，应当予以改判；第三人陈冰并非善意取得涉案房屋，非法获利不应予以保护。综上，一审法院判决适用法律错误，恳请二审法院维护上诉人合法权益，予以改判。
被上诉人县国土局答辩称：一、宝清县住房和城乡建设局（以下简称宝清住建局）关于原告孙佳新与第三人陈冰房屋产权变更登记的行政行为不存在违法事实。1.宝清住建局作为房地产登记管理机关，在被答辩人之子张龙携带委托人（上诉人）的身份证复印件、户口簿和身份证复印件、委托代理公证书和房屋所有权证书，与第三人申请人办理房屋产权的转移登记时，为其办理转移登记的工作人员审查了相关材料、证件，履行了《房屋登记办法》第37条和《不动产登记暂行条例》第十六条等相关规定的职责，行政行为本身并无任何违法性。2.关于张龙携带的经过公证委托书和（2014）山东青岛证字第5296号公证书存在文字打印名称与印鉴名称不一致的瑕疵，当时宝清住建局工作人员未能审查出来，只是工作上未足够审慎。这种工作人员未足够审慎的疏忽，不属于答辩人行政行为的违法。
二、因申请人或其代理人提供虚假材料骗取房屋产权变更登记的，变更后房屋产权登记证书应予撤销（第三人善意取得房屋所有权的除外），但相应的法律后果应当由申请人或者代理人承担。本案中，如果有足够证据证明张龙的代理人身份的委托书和公证书等材料是虚假的，且有证据证明第三人并非善意取得房屋所有权的情况下，那么基于代理人张龙提供虚假证件问题所产生的房屋产权转移登记的行政行为应予撤销。但是，由此产生的法律后果和相应的责任应当由提供虚假证件的张龙承担。因为《不动产登记暂行条例》第16条规定：申请人应当对申请材料的真实性负责。
综上，答辩人认为，一审法院并未依法确认张龙与第三人向宝清住建局提供申请变更房屋产权的相关证据材料的虚假，且基于张龙与被答辩人之间特殊身份（母子）关系，提供的材料中有房屋所有权证书原件、被答辩人户口和身份证复印件，以及双方交易的相关契税、买卖合同原件等材料，足以让宝清住建局所属工作人员产生足够的信任，同时也证明宝清住建局在处理房屋产权变更登记中并无任何违法行为。请二审法院查清事实，依法公正判决。
第三人陈冰答辩称：一、陈冰与上诉人孙佳新之间于2015年10月21日向宝清县住建局房地产管理处转移房屋登记客观真实，购房时上诉人孙佳新的儿子张龙提交了孙佳新的房产证、（2014）山东青岛证字第5296号委托公证书，孙佳新与其配偶张彦奇身份证及户口簿复印件、销售不动产统一发票、税收完税证明等材料申请转移登记，上述材料未经相关部门认定为伪造证据，涉嫌诈骗犯罪（上诉人孙佳新并未报警）的情况下，答辩人陈冰有足够理由相信上诉人孙佳新的儿子张龙有出售房屋的代理权，因为上诉人孙佳新的儿子张龙提交这些申请材料都是真的，答辩人陈冰因此才向孙佳新的儿子张龙支付约定的房屋买卖价款，法律依据：中华人民共和国民法总则第162条规定，代理人在代理权内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。中华人民共和国合同法第49条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止以后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的该代理权有效。
二、宝清县住建局房产地管理处做为房屋登记机关向答辩人颁发宝清字第90053620号房屋所有权证，这一具体行政行为符合房屋登记法的相关规定，程序合法，答辩人陈冰与上诉人孙佳新儿子张龙签订房屋买卖合同后依法申请宝清县住建局房地产管理处颁发房屋所有权证，宝清县住建局房地产管理处审查相关材料后，认为申请人的内容真实合法有效，在法定时间内向申请人颁发房产所有权证，没有任何违法之处，一审法院认为房屋登记机关对上述孙佳新儿子张龙提交（2014）山东青岛证字第5296号委托公证书存在落款与印章不一致的明显瑕疵，答辩人认为委托公证书落款可能是笔误，一审时没有任何证据证明公证书印章是伪造的，故宝清县住建局房地产管理处为答辩人颁发房产所有权证并无不当之处，依法不应撤销。
三、一审法院判决确定宝清县住房和城乡建设局做出的关于原告孙佳新与第三人陈冰房屋产权转移行政行为违法，答辩人陈冰认为该判决内容不影响其房屋所有权取得，因而没有上诉，答辩人陈冰与上诉人孙佳新儿子张龙在房屋交易前并不认识，答辩人陈冰按照上诉人房屋门上贴着买卖电话得以沟通询价，继而交易属于善意取得，上诉人孙佳新并没有证据证明答辩人陈冰与具体完全民事行为能力人并且是上诉人孙佳新儿子张龙之间恶意串通以不得以价格买卖的房屋，相反上诉人孙佳新是涉嫌串通其儿子张龙出卖房屋后，又以其不知情为由撤销，纯属恶人先告状，上诉人孙佳新的行为违反诚信原则，严重损害答辩人陈冰善意取得的合法权益，不应当支持。相关法律规定，房屋登记法第33条规定，申请房屋所有权转移登记，应该提交下例材料：1.登记申请书；2.申请人身份证；3.房屋所有权证书或房屋地产权证书；4.证明房屋所有权发生转移的材料；5.其它必要材料。前款第4项材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议，人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其它证明房屋所有权发生转移的材料，最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题规定第11条第3款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。综上所述，上诉人孙佳新上诉请求和理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人县国土局一审期间以宝清县住建局名义向原审法院提交了以下证据：1、公证书复印件一份；证明上诉人孙佳新及其配偶张彦奇对委托代理人张龙的授权委托范围，包括销售房屋及办理该房屋的出租、买卖一切业务，并承担相应的经济责任，通过该公证书能让行政单位确认张龙的委托代理身份和授权范围。
2、委托书复印件一份；证明问题同证据1证明内容一致。
3、不动产统一发票复印件一份；证明孙佳新获得该房屋转让给陈冰后，陈冰依法交纳了相关的税款，证明双方之间交易的真实性，且经过国家税务机构依法征收相关税款。
4、税收完税证一份；证明问题同证据3证明内容一致。
5、房权证一份；证明代理人张龙接收孙佳新、张彦奇的委托后，持有该房屋产权证原件到房产登记部门办理转移登记符合房屋登记办法的相关规定。
6、房屋所有权转移登记申请书一份；证明该申请登记符合房屋登记办法和不动产登记暂行条例的相关法律规定，由代理人和房屋买售人在该申请书上签字捺印，是在登记机构人员面前进行，是双方当事人的亲笔签字和捺印，符合房屋登记的法律程序。
7、房屋买卖合同一份；证明房屋交易双方在房屋登记机构工作人员面前亲字签订的该房屋买卖合同，是双方真实意思表示，签字捺印的行为真实，符合房屋登记程序规定。
8、原告户籍证明一份；
9、原告丈夫和儿子的户籍证明各一份；
10、婚姻承诺书一份；
11、第三人身份证明一份；8-11均根据双方当事人申请转移登记房屋所提交的身份证明材料，身份关系证明材料以及是否存在需要登记产权共有的证明材料，以上材料系双方当事人向登记部门出具原件和复印件之后，工作人员对原件和复印件予以核对，收留复印件以备案，确认申请人双方提供的材料符合房屋产权转移登记所必须的证据材料，说明登记行为符合法律规定。
上述证据旨在证明房屋产权登记的程序、实体合法。
法律法规依据：《不动产登记条例》。
另，以县国土局名义提供了两份文件，1.宝清县编委文件宝编（2016）9号宝清县机构编制委员会关于印发宝清县不动产登记中心“十定”规定的通知；2.宝清县人民政府宝政发（2016）16号文件，宝清县人民政府关于印发宝清县不动产统一登记工作实施方案的通知。这两份文件证明：1在为第三人办理房屋产权登记的时间是在宝清县国土资源局继受不动产登记职责以前发生的，是由宝清县住建局实施登记行为。2.根据县政府文件，两个部门之间均职责转移，在转移之前发生的行政行为责任由原行政机构承担，转移之后发生的行政行为产生的责任由责任继受单位承担。
上诉人孙佳新向一审法院提交了以下证据：公证书复印件一份，旨在证明（2014）山东青岛证字第5296号公证书是伪造的虚假的；2.孙佳新委托张龙的授权委托书，证明该委托书是伪造的，不是孙佳新的亲笔签名；3.青岛市市中公证处函，证明该公证处没有出具（2014）山东青岛证字第5296号公证书。
第三人陈冰未向一审法院提交证据。
上诉人孙佳新针对被上诉人县国土局一审期间以宝清县住建局名义向原审法院提交的证据质证意见如下：1.公证书有异议，青岛市崂山市出具的公证书，落款和公章不致。显然这个公证书是假的，而且公证处的主任在此公证书写明本公证处从未出具过该类似的公证书；2.委托书，原告的房照和所有的原件是被原告的儿子张龙偷走的，签字是张龙伪造的，原告根本没有签字，也不知情；3.对于其他的证据无异议。主要是公证书和委托书都是伪造的，关于房屋买卖合同也不是原告签字。
第三人陈冰针对被上诉人县国土局一审期间以宝清县住建局名义向原审法院提交的证据质证意见如下：认为原告的儿子张龙拿的这些证据都是真实的。办理的过户也是正当合法的。
被上诉人县国土局针对上诉人孙佳新一审期间提交的证据质证意见如下：对证据1没有异议；对证据2.3两份证据的来源合法性有异议，对第3份证据的真实性有异议，认为上诉人在一审没有说明这两份证据通知何种方式合法取得，也没有证据证明第3份证据是由青岛市市中公证处所出具的真实函件，以一份简单函件方式不能直接否认张龙向登记部门出具的公证书，公证文书中不仅包括青岛市市中公证处钢质印鉴和普通红色印鉴，而且委托书和公证书的用纸都是加盖两枚印章的防伪的公证专用纸，纸张上有专用的防伪标志，因此上诉人一审提交的第3份证据没有经过官方单位或者审判单位或者相关司法机构确认由发函单位出具的函，不能否认公证处的效力。
第三人陈冰针对上诉人孙佳新一审期间提交的证据质证意见如下：认为公证书是真实的，不是真的我怎么和原告的儿子张龙办理的房屋过户手续。房屋登记机构给我办理的转移登记手续是合法的。
一审法院质证后认为：原告对宝清县住建局提交的证据1、2、7有异议，认为公证书、委托书虚假，房屋买卖合同没有原告的签字；对宝清县住建局提交的其他证据无异议。第三人对宝清县住建局提交的证据无异议。被告国土局及第三人陈冰对原告提交的证据1无异议，但第三人认为该证据真实。原告孙佳新提交的证据1经庭审质证可以证实原告的主张，本院予以确认。宝清县住建局提交的证据3、4、5、6、8、9、10、11客观、真实且与本案相关联，本院予以确认。宝清县住建局提交的证据1、2不能证实其主张，不能作为证明行政行为合法的证据使用。
上述证据全部随案卷移送本院。
第三人陈冰二审期间向本院提交了以下证据：证据1.门市买卖协议，该份协议系私下的买卖协议，证明我和张龙达成的买卖协议，房屋价款28万元；证据2.我在银行取钱的交易记录，证明我在2015年10月22日取款23万元，用于支付购房款。
上诉人孙佳新针对第三人陈冰提供的证据质证意见如下：认为证据是真实的，没有异议。
被上诉人县国土局针对第三人陈冰提供的证据质证意见如下：对真实性、合法性、关联性均无异议。
上诉人孙佳新、被上诉人县国土局二审期间均未向本院提交新证据。
被上诉人县国土局二审期间向本院提交了公证书原件，证明县国土局已经尽到了审慎审查义务。
上诉人孙佳新质证后认可公证书的独特特征，即：公证书盖有公证机关的钢印及普通红色印章、用纸上有特殊编码、有隐含的华表及公正专用纸字样的防伪标记。
经过二审庭审质证，上诉人孙佳新、第三人陈冰认可一审法院查明的事实，被上诉人县国土局认可除“2016年9月1日，原告孙佳新从房屋租赁人郭铁新处得知自己名下的房地产被儿子张龙出售他人。”以外的案件事实，认为无证据证明孙佳新系于2016年9月1日知晓房屋被儿子张龙出卖的事实，但未举出证据加以证实。
本院认证认为，被上诉人县国土局应当对其主张负有举证责任，其未举示出孙佳新知晓房屋被出卖时间的证据，应以孙佳新自认的时间为准。因此，本院确认的案件事实与一审认定一致。
另查明，本案所涉房屋档案中保管的公证书原件，经核对具有以下专属特征：公证书盖有公证机关的钢印及普通红色印章、用纸上有特殊编码、有隐含的华表及公正专用纸字样的防伪标记。
本院认为，被上诉人宝清县国土资源局已经承继了宝清县住房和城乡建设局关于房屋登记的法定职权和职责。因此，宝清县国土资源局应当对宝清县住房和城乡建设局在职能变更前所办理的房屋登记行政行为承担责任。一审判决依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款和第七十条第一项的规定，认定宝清县国土资源局是本案的适格被告并通知其参加诉讼正确。但一审法院直接判决确认非本案被诉行政机关宝清县住房和城乡建设局的行政行为违法。致使县国土局认为判决结果与己无关，未提出上诉。而宝清县住房和城乡建设局又因不是本案当事人，不具有上诉权，而出现虽对裁判结果不满但无从表达的无奈。这属于主体开列错误，实质上剥夺了宝清县住房和城乡建设局诉讼权利，属于程序严重违法。
综上，一审判决程序违法，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销宝清县人民法院（2016）黑0523行初23号行政判决；
二、发回宝清县人民法院重审。
审 判 长 祝玉付
审 判 员 洪晓琪
审 判 员 杨利国
二〇一八年三月十三日
法官助理 杨 亮
书 记 员 李 娜
附：本裁定适用的相关法律依据
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。