广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初270号原告：谭连珠，女，1974年10月10日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市市辖区，经常居住地湛江市霞山区，委托诉讼代理人：杨远辉，广东启用律师事务所律师。被告：李文贵，男，1938年7月22日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。原告谭连珠与被告李文贵共有权确认纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告谭连珠的委托诉讼代理人杨远辉、被告李文贵的委托诉讼代理人许德鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭连珠向本院提出诉讼请求：１.判决确认位于湛江市霞山区人民大道南79号钻井队宿舍8栋603房原告与被告共有，原告占有62.27%（74平方米）权属，被告占有32.73%（36平方米）权属；２.被告李文贵承担本案诉讼费。事实和理由：被告李文贵系原告谭连珠的舅父。1997年被告李文贵所在的单位集资建福利房，被告李文贵因没钱，本想放弃集资。后被告找到原告，向原告提出借钱集资。原告与被告是亲戚，为了帮助被告，便借给被告85000元集资建房。被告借到原告款后，一直没能力偿还借款。为此，被告便向原告提出“以房抵债”，即将房屋部分权属转让给原告所有，借款在原告取得房屋权属后消灭，该集资房归两人共有。在2003年8月13日，原告与被告就集资房的权属的四至范围划分、面积、债权债务的处理等，经双方协商一致，自愿达成了协议。协议书约定：从厕所边的房顺梁柱向东砌一道墙至大门口，北边的厨房、厕所、副厅、北阳台（合计约36平方米）归被告李文贵所有，南边的三个房及大厅、南阳台（合计约74平方米）归原告谭连珠所有。砌墙和开门的费用由原告负责。房产证办两个，费用各自承担。办不成两个房产证，就办一个，房产证办给原告谭连珠。如房产证办不了给原告，就办给被告李文贵，办证费用按双方面积负担，但南边的三个房间和大厅及南阳台的所有权仍属原告谭连珠，被告李文贵无权干涉。协议书签订后，原告、被告依照协议书的约定，砌了隔墙，在603房内开了两个门，原告与被告已约定分别占有、使用房屋至今。但由于该房屋原告是被告单位的房改房，所以办证只办了被告的名，为了防止被告私下非法处置该房，损害原告的合法权益，特向法院起诉。庭审中，原告补充诉讼请求：判决确认原、被告在2003年8月13日签订的协议有效。被告李文贵辩称，被告仅因为未能偿还欠款的原因才将房屋暂时给予原告居住,双方虽签订《协议书》,但被告不同意将房屋以物抵债给原告。被告属于湛江市麻章区钻井队的职工,在1997年时因钻井队职工集资建设福利房,被告享受该福利政策,故参与集资建设位于湛江市霞山区人民大道南79号楼房。被告以成本价购买取得湛江市霞山区人民大道南××房权属。被告在集资建房时,因资金紧缺问题,故向原告借款人民币65000元。因迟迟未能偿还该欠款,被告于2003年8月同意将该房屋约74平方米的面积由原告暂时使用,直至还清欠款止。原告遂出资约20000元分隔房屋及装修,但该费用作为出借给被告的款项,由被告予以承担。因此,被告才在未能清偿欠款的情况下与原告签订了《协议书》。被告虽签订《协议书》,但家庭成员反对及被告也不愿意以物抵债,双方对于履行《协议书》存在争议,所以被告才在未清偿债务的情况下继续给原告居住房屋,但没有办理过户登记手续。被告在2006年12月参与房改房取得《房地产权证》时,自行出资参与房改并取得产权证，一直没有将房屋过户给原告的意愿,原告也从未要求确认权属或者要求被告办理产权过户手续。被告认为双方仅属于民间借贷关系,双方签订《协议书》事出有因,被告和家庭成员不同意履行协议。根据物权登记原则,湛江市霞山区人民大道南××房属于被告的合法财产，原告要求确认共有权没有事实和法律依据,为维护被告的合法权益,法院依法应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼提交了证据。原告提交的证据如下：证据1、谭连珠身份证；证据2、协议书；证据3、房屋的原草图和现草图；证据4、证人邓某的身份证；证据5、证明；证据6、缴交电费的单据；证据7、收到快递的凭证；证据8、房屋现场拍摄照片。被告对原告提交的证据1、证据2、证据6无异议，本院予确认。被告对原告提交的证据3、证据4、证据5、证据7、证据8有异议，证据8与本案存在关联，予认可，证据3是原告自行制作的房屋布局平面图，被告未予确认，证据5的证人未出庭作证，证据4、6、7与本案无关，本院均不予认可。被告提交的证据如下：证据1、身份证复印件；证据2、粤房地证字第××号《房地产权证》；证据3、收款收据。原告对被告提交的证据1无异议，对被告提交的证据2、3的真实性无异议，本院予以确认。根据上述确认、认可的证据以及原、被告诉辩的意见，本院经审理认定事实如下：被告系原告的舅父。1997年期间，被告所在的单位湛江市麻章区钻井队向单位职工集资建福利房，被告因资金不足，而向原告借款用于参与集资建房。位于湛江市霞山区人民大道南79号楼房竣工后，被告根据国家房改政策以成本价购买取得位于湛江市霞山区人民大道南××房。因被告未能及时清偿原告的借款，故双方于2003年8月13日签订《协议书》，该《协议书》载明：“甲方李文贵系麻章区打井队职工,系乙方谭连珠的舅父。1997年李文贵因集资给打井队建房,而向乙方谭连珠借款85000元集资给打井队。甲方李文贵现已分得打井队新宿舍603房。现甲方李文贵与乙方谭连珠经协商达成如下协议：1、甲方李文贵同意从厕所边的房间顺梁柱向东砌一道墙至大门口,北边的厨房、厕所及副厅、北阳台(合计约36平方米)归甲方李文贵所有。南边的三个房及大厅、南阳台(合计约74平方米)归乙方谭连珠所有。2、从厕所边的房间顺梁柱向东砌的一道墙及开门给甲乙双方出入,由乙方谭连珠负责,费用也由乙方谭连负责,与甲方李文贵无关。3、今后603房房改,若能办二个房产证,就办二个,费用各自承担。若办不成二个房产证,就办一个,房产证办给乙方谭连珠。如果乙方谭连珠办不了房产证,房产证就办给甲方李文贵,办证费用按甲乙双方平方面积负担。南边的三个房间及大厅及南阳台的所有权仍属乙方谭连珠,甲方李文费无权干涉。4、本协议签订后,甲方李文贵原借乙方谭连珠的85000元债权债务关系即消灭。本协议一式两份,甲、乙双方各执一份。”协议书签订后，原、被告自行砌墙分隔房屋共同使用至今，但双方未到产权登记机关办理产权转移变更登记。2007年1月4日，被告李文贵取得湛江市霞山区人民大道南××房的产地产权证（粤房地证字第××号）。2018年1月31日，原告向本院提起诉讼。本院认为，本案属物权确认纠纷。根据原、被告的诉辩意见及本院查明的事实，本案的争议焦点为：原、被告签订的协议是否合法有效；原告据以原、被告双方达成以房抵债协议，请求确认涉诉房屋属原、被告按份共有，其法律依据是否充分。位于湛江市霞山区人民大道南××房属住宅性质用房。2003年8月13日，原、被告签订《协议书》，该协议第1、2条的约定对涉案房屋套内结构进行改造，属搭建建筑物、构筑物的行为。在未经建设规划部门批准许可以确保改建的房屋消除安全隐患的前提下，原、被告擅自砌墙对房屋进行分隔改变原来房屋套内的布局及结构进行使用，违反国家建设部于2002年3月5日颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第一款第（一）项、第二款和《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该《协议书》第1、2条款的约定无效。《协议书》的其他条款约定是其双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。位于湛江市霞山区人民大道南××房属被告所在单位的公房住房，由被告依据国家房改政策出资购买所得，并依法办理了产权登记。2003年8月13日，原、被告签订的《协议书》，是基于其双方的借贷关系所形成的债权债务在债务已届清偿期后约定的以物抵债协议，系以被告所有位于湛江市霞山区人民大道南××房代替清偿被告尚欠原告的借款，该协议的约定实为债务的清偿。但是，原、被告在达成协议至今尚未办理涉诉房屋的产权转移变更登记，其双方约定代物清偿的合同目的尚未实现，原、被告之间的债权债务关系尚未消灭。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告请求确认所抵之物的所有权归其共有，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条和第二百一十九条的规定，被告现在反悔不同意履行抵债协议，原告可依据其双方的债权债务关系另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十五、第二百一十九条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和参照《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、原告谭连珠与被告李文贵于2002年3月5日签订的《协议书》第1、第2条款的约定无效，其他条款的约定有效。二、驳回原告谭连珠请求确认位于湛江市霞山区人民大道南79号钻井队宿舍8幢603房属原告谭连珠与被告李文贵共有（原告谭连珠占有74平方米的权属，被告李文贵占有36平方米的权属）的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谭连珠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅人民陪审员  黄小丽人民陪审员  何俏洁二〇一八年四月十八日书 记 员  陈丽莫附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十五债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵债权的情形，抵押人可以与抵押人协议抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押物。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。国家建设部于2002年3月5日颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。