湖南省长沙市雨花区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘0111执异18号
异议人（案外人）：徐良伟，男，1953年8月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市大南乡下徐村。
委托代理人：徐志群，湖南湘军律师事务所律师。
申请执行人:上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段478号运达国际广场。
负责人:李荣军，行长。
委托代理人：罗德，湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人：熊庆云，湖南崇民律师事务所律师。
被执行人:湖南品达进出口贸易有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区远大路687号。
法定代表人：李阿芬，董事长。
被执行人:陈定斌，男，1966年4月12日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区天河镇永强大道*******号。
被执行人:陈定杰，男，1957年5月15日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区天河镇永强大道*******号。
被执行人:长沙湘孟电表有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡七里营（长沙电表厂内）。
法定代表人：郑存康，总经理。
被执行人:湖南超诺服饰有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一中路129号碧云天19栋1座。
法定代表人：杨孔定，董事长。
被执行人：杨孔定，男，1970年12月7日出生，汉族，住浙江省苍南县龙港镇柳南路**号。
被执行人：杨爱秋，女，1974年10月1日出生，汉族，住浙江省苍南县龙港镇柳南路**号。
被执行人：湖南大麓文化投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园28号（原55号）新富城综合楼101房。
法定代表人：陈长春，董事长。
被执行人：湖南湘平印刷制品有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭工业园。
法定代表人：郑经雄，董事长。
被执行人：郑经雄，男，1962年5月27日出生，汉族，住浙江省平阳县腾蛟镇菜场街***号。
被执行人：黄少平，女，1962年8月16日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区枫林一路***号**栋***房。
被执行人：郑存康，男，1967年12月6日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区天河镇永强大道***号。
被执行人：林丽丽，女，1968年11月7日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区天河镇永强大道***号。
被执行人：陈长春，男，1970年7月19日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区仙岩镇岩二村。
被执行人：何少华，女，1963年12月12日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区天河镇永强大道*******号。
被执行人：杨梅，女，1971年12月6日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区仙岩镇岩二村。
本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行与被执行人湖南品达进出口贸易有限公司、陈定杰、陈定斌、长沙湘孟电表有限公司、湖南超诺服饰有限公司、杨孔定、杨爱秋、湖南大麓文化投资有限公司、湖南湘平印刷制品有限公司、郑经雄、黄少平、郑存康、林丽丽、陈长春、何少华、杨梅金融借款合同纠纷一案中，于2015年4月1日查封了被执行人黄少平名下的位于长沙市芙蓉南路二段118号和桂园B栋1201房（权证号：716034338，以下简称“涉案房屋”）。异议人徐良伟对本院的查封不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人徐良伟称，法院查封的涉案房屋系异议人的财产，非被执行人的财产。理由：1、2010年5月26日，异议人徐良伟与被执行人黄少平签订了《房屋买卖合同》，被执行人黄少平将涉案房屋卖给异议人徐良伟，合同约定总价款为648000元，签订合同时支付定金100000元，在30个工作日内付400000元，余款四年内付清。购房款现已付清且被执行人黄少平已将涉案房屋交付本人使用至今；2、因涉案房屋的性质及其它非因异议人的原因，导致涉案房屋一直未过户至异议人名下。综上，异议人认为其为涉案房屋的实际所有权人，特提出异议请求：解除对被执行人黄少平名下的位于长沙市芙蓉南路二段118号和桂园B栋1201房（权证号：7160343**）的查封。
申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行辩称，异议人的理由均不成立，异议人请求解除对涉案房产的查封缺乏事实和法律依据。理由：1、异议人并未支付全部购房款且对其已付购房款的真实性存疑；2、没有充分有效的证据证明异议人实际占有了涉案房屋；3、涉案房屋未能过户至异议人名下，异议人对此存在过错。
本院查明，申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行与被执行人湖南品达进出口贸易有限公司、陈定杰、陈定斌、长沙湘孟电表有限公司、湖南超诺服饰有限公司、杨孔定、杨爱秋、湖南大麓文化投资有限公司、湖南湘平印刷制品有限公司、郑经雄、黄少平、郑存康、林丽丽、陈长春、何少华、杨梅金融借款合同纠纷一案，本院于2012年9月28日作出（2012）雨民初字第2397号《民事判决书》，判决湖南品达进出口贸易有限公司于本判决生效后7日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行借款4918850.66元及利息（以4918850.66元为基数自2012年1月10日起至判决确定履行之日止按年利率7.55%计算），陈定杰、陈定斌、长沙湘孟电表有限公司、湖南超诺服饰有限公司、杨孔定、杨爱秋、湖南大麓文化投资有限公司、湖南湘平印刷制品有限公司、郑经雄、黄少平、郑存康、林丽丽、陈长春、何少华、杨梅对上述债务承担连带清偿责任。因被执行人未主动履行上述义务，申请执行人向本院申请强制执行。2015年4月1日，本院依法查封了涉案房屋。
另查明，异议人徐良伟与被执行人黄少平于2010年5月26日签订了《房屋买卖合同》，以648000元将涉案房屋出售给异议人徐良伟，双方约定“签订合同时应付定金100000元，在30个工作日内付400000元，余款在4年内付清”，被执行人黄少平向异议人徐良伟出具了收取100000元定金的收条。2010年7月20日，异议人徐良伟委托湖南华美汽车销售服务有限公司向被执行人黄少平之夫郑经雄转付了413000元。2014年5月26日，黄少平向徐良伟出具收条证明其已收到涉案房屋的尾款148000元。2017年10月31日，湖南鲲鹏物业服务有限公司省工商局物业服务中心证明涉案房屋实际使用人为异议人徐良伟。2017年12月10日，黄少平、郑经雄出具书面材料对湖南华美汽车销售服务有限公司于2010年7月20日向郑经雄转付了413000元，其中400000元系涉案房屋购房款的事实予以认可。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案异议人于本院采取查封措施前已与被执行人黄少平签订了书面买卖合同，购得涉案房产并按照合同约定支付了全部价款，且异议人在本院查封前已经实际占有涉案房产。虽因涉案房屋的性质及其它非因异议人的原因，导致涉案房屋一直未过户至异议人名下，但异议人就涉案房产存在排除本案执行的财产权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故异议人要求解除涉案房屋的查封措施，符合法律规定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于被执行人黄少平名下的位于长沙市芙蓉南路二段118号和桂园B栋1201房（权证号：7160343**）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 黄淼
人民陪审员 周辉
人民陪审员 涂娟
二〇一八年二月六日
书 记 员 谢维
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。