成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青羊民初字第2804号
原告成都市住房置业融资担保有限公司。住所地：成都市人民中路一段**号。
法定代表人陆建超，总经理。
委托代理人王瑗。系该公司员工，特别授权。
委托代理人何清翠，四川达民律师事务所律师。一般授权。
被告ＸＸ。
被告钱园园。
原告成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业）与被告ＸＸ、钱园园追偿权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨茜，与人民陪审员李丽萍、陈祥凤组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告住房置业的委托代理人王瑗到庭参加了诉讼，被告ＸＸ、钱园园经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告住房置业诉称，2010年2月8日，被告与成都市农村信用合作联社股份有限公司三河分社（后更名为成都市农村商业银行股份有限公司新都三河支行，以下简称农商行三河支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定由农商行三河支行向被告发放贷款150000元，用于被告购买房屋；2010年2月1日，原告与被告签订《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同书》，约定被告将其所购的房屋抵押给原告，作为原告为被告申请农商行三河支行购房贷款提供连带保证担保的反担保，并办理了预抵押登记。后农商行三河支行依约向被告发放了贷款，但被告未按约归还贷款，农商行三河支行决定提前收回贷款并要求原告作为连带责任人履行还款义务，原告履行了连带保证义务代被告向农商行三河支行支付了133818.29元。原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1.两被告向原告支付原告为其代偿的贷款本息共计133818.29元；2.两被告向原告支付违约金45000元；3.两被告向原告支付为实现债权的费用7441元；4.原告对被告抵押给原告的位于成都市新都区马家镇的房屋（合同备案号：76514）享有优先受偿权；5.两被告承担本案的诉讼费用。
被告ＸＸ、钱园园未书面答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明，2010年2月8日，ＸＸ作为借款人和抵押人、钱园园作为共同借款人和共同抵押人、农商行三河支行作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：由农商行三河支行向借款人发放借款150000元用于购买位于成都市新都区马家镇的房屋，贷款期限为240个月；借款人自愿以所购房屋向农商行三河支行提供抵押担保。2010年2月8日，四川省成都市新都公证处出具（2010）新证经字第1481号《公证书》，公证事项为赋予上述《个人购房担保借款合同》强制执行效力。
2009年5月26日，成都市农村信用合作联社股份有限公司新都信用社（甲方）与住房置业（乙方）签订《本金最高额保证合同》，约定：乙方为因购房而向甲方签订申请贷款的不特定的借款人提供最高额保证担保，被保证的主债权期间为自2009年5月26日至2010年5月25日。成都市农村信用合作联社股份有限公司新都信用社后更名为成都农村商业银行股份有限公司新都支行。
2010年2月1日，ＸＸ作为抵押人、钱园园作为共有人与住房置业签订《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》，主要约定：抵押人因购买住房/商业用房向农商行三河支行申请借款150000元，住房置业愿意为其提供连带责任保证担保，抵押人将所购房产抵押给住房置业作为反担保，抵押住房位于成都市新都区马家镇的房屋，抵押（反担保）的范围为住房置业代抵押人偿还给银行的全部债务、住房置业行使债权及抵押权所产生的一切费用、违约金以及其他损失费用；保证责任期间内，因抵押人未按借款合同的约定履行义务构成违约导致住房置业承担保证责任的，住房置业有权依法处置抵押物并优先受偿，住房置业通过司法程序行使债权或抵押权的，因此产生的诉讼费、律师费、公告费、执行费、评估拍卖费等费用由抵押人承担；抵押人未按借款合同的约定履行义务构成违约且住房置业承担了保证责任的，应向住房置业支付借款合同项下贷款总额30%的违约金。2010年10月13日，ＸＸ、钱园园作为预告登记人与住房置业在成都市新都区房地产管理局对新都区马家镇的房屋办理了预购商品房抵押预告登记（合同备案号为76514）。
2014年4月16日，农商行三河支行出具《履行保证责任通知书》一份，载明：住房置业担保的ＸＸ向农商行三河支行所贷的购房贷款，因ＸＸ未依合同约定还款，农商行三河支行要求住房置业履行担保义务代ＸＸ清偿贷款本息等费用共计133818.29元。2014年4月15日，住房置业为代ＸＸ还款向农商行三河支行转款134189.21元；2014年4月21日，农商行三河支行出具《结清证明》一份，主要载明：ＸＸ于2012年9月12日向农商行三河支行按揭的购房贷款150000元已结清。
另查明，四川达民律师事务所与住房置业于2014年5月22日签订《委托代理合同》，约定由四川达民律师事务所指派律师代理本案，住房置业向四川达民律师事务所支付代理费7441元；四川达民律师事务所于2014年5月22日向住房置业开出号码、金额为7441元的发票一张。
上述事实，有原告的企业法人营业执照及法定代表人身份证明、被告的身份证件、《个人购房担保借款合同》、《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》、《履行保证责任通知书》、《结清证明》、《委托代理合同》等证据在案为证，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
审理中，住房置业向本院提交《提前还款函》及EMS快递单寄件人存根联各一份，欲证明农商行三河支行曾向ＸＸ邮寄《提前还款函》通知ＸＸ银行将提前收回案涉住房贷款，但ＸＸ未到庭参加诉讼向本院确认其是否通过EMS收到《提前还款函》，故本院对上述证据材料不予采纳。
本院认为，本案中的《个人购房担保借款合同》、《本金最高额保证合同》、《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上述合同约定，ＸＸ、钱园园向农商行三河支行借款150000元，住房置业为该借款向农商行三河支行提供连带责任担保，ＸＸ、钱园园共同将位于成都新都区马家镇的房屋作为反担保抵押给住房置业并办理了抵押登记。但因借款人未依约按期向农商行三河支行归还借款本息，住房置业依合同约定，履行了代ＸＸ、钱园园向农商行三河支行偿还贷款本息134189.21元的担保义务，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，住房置业要求ＸＸ、钱园园偿还代为支付的贷款本息133818.29元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据ＸＸ、钱园园与住房置业签订的《个人住房抵押（反担保）合同》约定，因借款人未按借款合同的约定履行义务构成违约且住房置业承担了保证责任的，应向住房置业支付借款合同项下贷款总额30%的违约金即45000元（150000元×30%=45000元），故关于住房置业要求ＸＸ、钱园园支付违约金45000元的诉讼请求，本院予以支持。因住房置业为本案支付的律师代理费属于《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》约定的ＸＸ、钱园园应承担反担保责任的范围，故住房置业要求ＸＸ、钱园园支付律师费7441元的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》之约定，因借款人未按借款合同的约定履行义务构成违约导致住房置业承担保证责任，住房置业有权依法处置抵押物并优先受偿，且该房屋办理了预抵押登记，故关于住房置业要求确认对位于成都新都区马家镇的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原告住房置业的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告ＸＸ、钱园园于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付代偿的贷款本息133818.29元；
二、被告ＸＸ、钱园园于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付违约金45000元；
三、被告ＸＸ、钱园园于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司偿付律师费7441元；
四、原告成都市住房置业融资担保有限公司对位于成都新都区马家镇的房屋（合同备案号为76514）享有优先受偿权，即有权就拍卖或变卖上述房产所得价款在上述债权范围内优先受偿。
如果被告ＸＸ、钱园园未按本判决指定的期间向原告成都市住房置业融资担保有限公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费4025元、公告费600元，由被告ＸＸ、钱园园共同承担（该款已由原告成都市住房置业融资担保有限公司预交，待被告ＸＸ、钱园园履行上述义务时一并支付给原告成都市住房置业融资担保有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 茜
人民陪审员 李丽萍
人民陪审员 陈祥凤
二〇一四年十二月八日
书 记 员 雷致英