金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺民初字第3424号
原告：潘兴坤。
委托代理人：吴志荣，浙江联浩律师事务所律师。
委托代理人：叶小磊，浙江联浩律师事务所实习律师。
被告：丁珠花。
委托代理人：李强，浙江浙中律师事务所律师。
原告（反诉被告）潘兴坤诉被告（反诉原告）丁珠花房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月17日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员程鸿仙独任审判，2015年1月6日，原告向本院提出对金华市婺城区宾虹路341号的金华市婺城区竟哲建材商行因火灾所造成的财产损失事宜申请进行鉴定。本院于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告潘兴坤及委托代理人吴志荣、叶小磊，被告丁珠花及委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告潘兴坤起诉称：2013年5月26日，原告因经营建材商行与被告丁珠花签订房屋租赁合同1份，该房屋系位于宾虹路341号丁珠花所有的店面及阁楼。租赁时间3年，自2013年6月1日至2016年5月31日止；租金为第一年8.5万元，第二年89250元，第三年93712.5元。签订当日，原告立即将第一年租金8.5万元及押金5000元共计9万元支付给被告丁珠花。丁珠花将店面房交付给潘兴坤使用，并交给原告电动卷闸门的遥控器2把。2014年5月23日，原告通过中国建设银行将第二年的租金89250元存入被告个人卡号为62×××13银行账户。2014年8月19日8时27分左右，竞哲建材商行阁楼发生火灾，造成商行财产损失巨大，放在阁楼上的建材全部烧毁，门面灯箱装潢等烧毁，抢救过程中造成一楼店面吊顶及办公用品等财产损失。2014年9月15日，金华市消防支队江南开发区大队出具金南公消火字（2014）第0007号火灾事故认定书，认定如下：起火时间：2014年8月19日8时27分许；起火部位：金华市婺城区竞哲建材商行一层阁楼北面开间；起火点：金华市婺城区竞哲建材商行一层阁楼北面开间距北墙0米至0.8米、距东墙0米至0.8米范围；起火原因：排除雷击引起火灾的可能，排除人为纵火引起火灾的可能，排除自燃引起火灾的可能，不排除电气线路故障引起火灾的可能。被告对火灾事故认定有异议，向金华市公安消防支队提出复核申请。2014年10月17日，金华市公安消防支队作出了金公消火复字（2014）第0004号火灾事故认定复核决定书。认定如下：起火时间：2014年8月19日8时27分许；起火部位：金华市婺城区竞哲建材商行一层阁楼北面开间；起火点：一层阁楼北面开间北墙以南1米、东墙以西1.5米的范围内；起火原因：可以排除雷击、放火、自燃、烟头引起火灾，不能排除电气线路故障引燃堆放的货物引起火灾。房屋租赁合同第五条约定：修缮出租房是出租方的义务，出租方应每隔半月认真检查，修缮一次，以保障承租方的安全使用，合同第十一条约定：出租方未按合同的约定修缮房屋的应付违约金2000元，如因此而造成承租方人员人身受到伤害或财务受到损毁，出租方应负责赔偿。被告将房屋出租给原告后至火灾发生之日的一年多时间里，没有按约定每半月进行检查、修缮，未能及时排除出租房的安全隐患，从而引起火灾，给原告造成了巨大的经济损失。因本次火灾，原告损失了放置在阁楼的全部材料及门面装潢、空调、办公用品等共计损失经济399677.5元。因为本次火灾，致使商行未能正常营业达3个月之久，给原告造成店面房的房租等损失达22312.5元。事后，原告多次找被告协商，要求被告赔偿原告的经济损失，而被告以种种理由推脱，拒绝赔偿。本诉原告请求法院：1.判令本诉被告支付违约金2000元；2.判令本诉被告支付因违约而给原告造成的财产损失共计399677.5元；3.判令本诉被告支付因本次火灾致使婺城区竞哲商行未能正常营业达3个月的损失费用22312.5元；4.本案鉴定费、保全费等诉讼费用由本诉被告承担。
为证明上述事实及主张，本诉原告潘兴坤向本院提交的证据有：1.身份证复印件1份，证明原告主体资格；2.个体工商户营业执照复印件1份，证明原告系商行的经营者；3.被告身份证复印件1份，证明被告主体资格；4.房产证复印件1份，证明出租方系被告所有；5.房屋租赁合同、收条复印件各1份，证明租赁关系成立及原告已经支付第一年租金及押金的事实；6.银行存取款凭条复印件1份，证明原告已支付第二年房租的事实；7.火灾事故认定书复印件1份，证明火灾事故起火的原因；8.复核决定书复印件1份，证明火灾事故起火的原因；9.损失清单1份，证明火灾造成的直接财产损失；10.资产评估报告书1份，证明经鉴定后的财产损失。
本诉被告丁珠花答辩称：原、被告的租赁关系属实，但是租赁合同第一条明确记载，房屋的用途为经营吊顶、建材，并不包括仓储。但是原告擅自堆放易燃的吊顶板，极易引起火灾。合同第四条约定，如果需要装潢需事先得到出租方的同意，原告私自拉了电线，导致火灾隐患，房屋用途也更改，最终由于原告自己的原因造成的火灾。江南消防火灾事故认定书已经被撤销，在本案中是没有效力的，复核决定书中也没有明确火灾的具体原因，并不能据此认定本案火灾的原因。租赁合同第5条的修缮义务，是每隔半月或半年，根据生活常识，出租方将房屋出租给租赁方后，不可能每个月两次去检查，这是不现实的。修缮义务的前提是承租方报修，本案也没有接到过原告对房屋质量问题的报修。本案中房屋二楼的隔层堆满了货物，除非将货物全部搬离，否则根本就没办法做所谓的隐患检查，因此不具备检查条件。连消防部门至今也没有明确的火灾原因，一般的百姓更不可能检查出安全隐患。且本案中二楼隔层的电线线路和堆放的货物及霓虹灯等，都是原告自己的物品，被告在案涉房屋中仅提供了卷帘门。原告自己装修的房屋，也是自己拉置的电线，原告本身就有检查的义务。案涉的损失及周边邻居的损失都应当由原告承担。房屋的实际控制人及乱堆货物导致安全有隐患都是原告，原告要求由被告赔偿财产损失毫无根据。被告不同意赔偿原告任何损失，被告的损失在反诉中也已经向原告主张。
本诉被告丁珠花未向本院提交证据。
反诉原告丁珠花起诉称：反诉原、被告于2013年5月26日签订房屋租赁合同1份，约定由反诉被告承租反诉原告位于金华市婺城区宾虹路341号的店面及阁楼，租期3年。其中合同第一条明确约定反诉被告的承租用途为经营吊顶、建材，合同第十一条第四点明确约定：承租方应善意使用房屋，如因承租方的原因而造成房屋损毁的，由承租方承担赔偿责任。后反诉被告擅自改变房屋使用用途，将用于经营的店面变成了堆放大量货物的仓库，而且未进行任何消防方面的对应措施。2014年8月19日，因反诉被告的管理不善最终导致火灾，造成反诉原告房屋损失50440元。另外，反诉原告为确认财产损失还花费评估费用1500元。反诉原告认为，反诉被告在承租房屋后就实际控制了房屋，其理应尽责的管理该房屋并防止房屋内的风险产生，对于引起管理不善所导致的风险其应当承担对外赔偿责任。反诉原告请求法院：1.判令反诉被告赔偿反诉原告损失51940元；2.本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实及主张，反诉原告丁珠花向本院提交的证据有：1.身份证复印件1份，证明反诉原告的主体资格；2.房屋租赁合同复印件1份，证明双方存在房屋租赁合同关系；3.金华新闻网新闻、火灾事故认定复核决定书复印件各1份，证明案涉租赁房屋发生火灾的事实，其中新闻报道中的警官明确表述火灾系广告牌引发；4.评估费发票、价格评估报告各1份，证明反诉原告因火灾导致的损失及确定财产损失所花去的费用；5.照片17张，证明火灾现场有很多拉设的电线，且有电线头被拆除，这都是反诉被告私自拉设的，其在金华消防支队和庭审中都是不实陈述。反诉原告的电机所处的位置并没有严重过火，说明引起火灾起火点肯定不是我方的电机。
反诉被告潘兴坤答辩称：我方经营的就是建材生意。我方没有改变使用用途，从来就不是什么仓库。根据城市房屋出租管理条例，出租方需要具备消防器材的，出租前反诉原告需到相关部门取得消防证。我方并没有管理不善，其实是反诉原告没有进行检查修缮才引起的火灾。堆放货物可能会引起坍塌，不会引起火灾。卷帘门是出租标的物。综上，请求法庭驳回反诉原告的诉请。
反诉被告潘兴坤未向本院提交证据。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
1.对本诉原告证据1–6，本诉被告均无异议，本院确认其证明力。
2.对本诉原告证据7，本诉被告提出：对该证据有异议，认定书已经撤销，没有法律效力。经查，本诉被告异议成立，本院不予确认其证明力。
3.对本诉原告证据8，本诉被告提出：对该证据有异议，认定书也没有明确认定事故原因，“不排除”这个词的意思并非是确认的意思，仅仅是举例式表述，是一个例子而已。原告也说过，被告的电机是没有货物堆压的，所以就算是线路问题引起火灾，也不是被告的电机线路引起的。经查，本诉被告异议部分成立，本院确认其部分证明力。
4.对本诉原告证据9，本诉被告提出：这只是原告单方出具的，没有相应的依据相佐证。经查，本诉被告异议部分成立，本院确认其部分证明力。
5.对本诉原告证据10，本诉被告提出：对该证据有异议，报告中板材的数量、分类、型号等都是没有依据的。鉴定人员在做鉴定时，被告也在场，当时并没有区分型号，被告还主动要求鉴定人员进行分类，但鉴定人员并没有分类，而在鉴定报告中，却明确分类了，数额也具体到了小数点后一位，所以该报告是毫无依据的。但本诉被告并未提交反驳证据。经查，本诉被告异议不成立，本院确认其证明力。
6.对反诉原告证据1、2，反诉被告无异议，本院确认其证明力。
7.对反诉原告证据3，反诉被告提出：对该证据的真实性无异议，新闻网的内容不能作为证据使用。经查，反诉被告异议部分成立，本院确认其部分证明力。
8.对反诉原告证据4，反诉被告提出：对该证据有异议，这是反诉原告自己要求鉴定的，其鉴定所花去的费用不能算作我方的损失。但反诉被告并未提交反驳证据。经查，反诉被告异议不成立，本院确认其证明力。
9.对反诉原告证据5，反诉被告提出：对该证据有异议，我们没有私自拉线，照片中的电线是火灾后的临时照明电线，该证据不能证明其要证明的目的，如果有必要，可以调取金华市公安局消防支队拍摄的照片。经查，反诉被告异议部分成立，本院确认其部分证明力。
根据本院确认证明力的上述证据及原、被告的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2013年5月26日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定：1.丁珠花将其所有的位于金华市婺城区宾虹路341号店面及阁楼出租给潘兴坤使用；2.租赁期限为3年，自2013年6月1日至2016年5月31日止；3.租金为85000元，租金交纳方式及期限为每年提前1个月交，签订此合同交85000元，2014年5月1日交89250元，2015年5月1日交93712.50元（租金以收条为凭）；4.租赁期间房屋的修缮：修缮出租房屋是出租方的义务。出租方应每隔半月认真检查、修缮一次，以保障承租方的安全使用等共计14条内容。被告已如约将案涉房屋交付给原告使用，原告也按合同约定如期将第一年租金85000元、押金5000元共计90000元以及第二年的租金89250元支付给被告。2014年8月19日上午8时27分许，原告潘兴坤经营的金华市婺城区竟哲建材商行阁楼发生火灾，导致宾虹路341号店面和阁楼房屋被烧损，以及原告所有的堆放在阁楼上的平板、灯具等财物被烧毁。同年9月15日，金华市公安消防支队江南开发区大队作出金南公消火认字（2014）第0007号火灾事故认定。此后，丁珠花对上述认定向金华市公安消防支队提出申请复核。2014年10月17日，金华市公安消防支队作出金公消火复字（2014）第0004号火灾事故认定复核决定，结论为：金华市公安消防支队江南开发区大队作出的金华市婺城区竟哲建材商行火灾的事故认定（金南公消火认字（2014）第0007号《火灾事故认定书》），证据不确实充分。决定撤销金华市公安消防支队江南开发区大队的原火灾事故认定。经复核调查，对该起火灾起火原因认定如下：起火时间：2014年8月19日08时27分许；起火部位：金华市婺城区竟哲建材商行一层阁楼北面开间；起火点：一层阁楼北面开间北墙以南1米、东墙以西1.5米的范围内；起火原因：可以排除雷击、放火、自燃、烟头引起火灾，不能排除电气线路故障引燃堆放的货物引起火灾。2014年12月12日，被告丁珠花委托金华市金建价格评估有限公司对其名下的金华市江滨小区5幢7号营业房的修复工程所需工程费用作出评估，共计50440元。丁珠花已支付评估费用1500元。2015年2月12日，金华市立盛资产评估有限责任公司针对原告因火灾所造成的平板、灯具等，以及一楼装修损失共计131项财物损失，作出评估价值为262974元。潘兴坤已支付评估费用3000元。
本院认为：关于本诉部分，原告潘兴坤主张被告丁珠花承担因火灾导致其财产损失，本案中，被告作为出租方，除了应该全面履行合同约定的义务外，还应当依照合同法第六十条规定，履行保障承租方财产安全这一附随义务。原告的财物受损与被告丁珠花未尽合理限度范围内的安全保障义务存在因果关系，被告丁珠花应承担相应的赔偿责任。鉴于原告在财物受损过程中也未能尽到谨慎注意义务，存在重大过失，可以减轻赔偿义务人的赔偿责任。因原告在承租被告丁珠花房屋期间发生火灾，导致原、被告财物均存在不同程度的经济损失，结合金华市公安消防支队对火灾作出的起火原因事故结论，故本院酌定由被告丁珠花承担70℅的赔偿责任。原告作为完全行为能力人，在经营过程中未尽到谨慎注意义务，有重大过失，应当承担30%的民事责任。被告的民事赔偿责任可相应减轻。原告主张被告承担违约责任即支付违约金，合法有据，本院予以采信。原告主张被告赔偿因火灾未能正常营业造成的租金等经济损失，本院酌情考虑由被告赔偿原告租金损失计人民币2950元。关于反诉部分，反诉原告丁珠花主张反诉被告潘兴坤赔偿因火灾导致其房屋受损的经济损失，潘兴坤作为承租方，应当按照双方签订的房屋租赁合同第十一条第（四）项约定，妥善保管使用房屋，由于承租方未能完全尽到该义务，导致案涉房屋被烧受损，本院酌定由反诉被告潘兴坤承担30℅的赔偿责任。综上所述，对本诉原告、反诉原告的诉讼请求以及本诉被告、反诉被告抗辩中合法有据部分，本院予以支持；对无充分依据部分，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条等规定，判决如下：
一、本诉被告丁珠花应当于本判决生效之日即赔偿本诉原告潘兴坤各项财产损失计人民币262974元的70℅即184081.80元。
二、本诉被告丁珠花应当于本判决生效之日即赔偿本诉原告潘兴坤违约金计人民币2000元。
三、本诉被告丁珠花应当于本判决生效之日即赔偿本诉原告潘兴坤租金损失计人民币2950元。
四、反诉被告潘兴坤应当于本判决生效之日即赔偿反诉原告丁珠花财产损失计人民币51940元的30℅即15582元。
五、驳回本诉原告潘兴坤的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告丁珠花的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3830元（适用简易程序已减半收取，本诉原告已预交）、鉴定费3000元，合计诉讼费用人民币6830元，由本诉原告负担2049元，本诉被告负担4781元（本判决生效之日即向本院交纳）。反诉受理费549元（反诉原告已预交）、鉴定费1500元，合计诉讼费用人民币2049元，由反诉原告负担1434元，反诉被告负担615元（本判决生效之日即向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 程鸿仙
二〇一五年四月七日
代书记员 王 慧
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十二条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》第一条：根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息﹦债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之1.75×迟延履行期间。