上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5584号
上诉人(原审原告、反诉被告)：�选刚，男，1967年4月23日出生，汉族，户籍地江苏省海门市，现住上海市。委托诉讼代理人：陈华，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰明，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：章玉霞，女，1971年8月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈华，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰明，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：刘培城，女，1984年5月29日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。原审第三人：上海程宇房地产经纪事务所，住所地上海市虹口区车站北路XXX号一层。投资人：夏观福，店长。上诉人朱选刚、章玉霞因与被上诉人刘培城及原审第三人上海程宇房地产经纪事务所(以下简称“程宇经纪所”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱选刚、章玉霞上诉请求：撤销(2016)沪0113民初5619号民事判决，判令刘培城向朱选刚、章玉霞交付系争房屋并办理过户手续；判令刘培城向朱选刚、章玉霞支付逾期履约违约金，按每日96元为标准，自2016年1月16日计至判决生效之日止；判令刘培城按每月3,500元为标准，向朱选刚、章玉霞支付自2016年1月16日计至判决生效之日止的租金损失。事实与理由：1、双方2015年11月15日签订了《房屋买卖合同》，并且朱选刚、章玉霞基于该生效合同向刘培城支付了购房款31万元，履行了主合同义务，刘培城应当对待给付，及时完成协助过户登记义务。2、双方从第三方网上撤销合同并不意味业已签署的合同解除，应当理解为合同文本的变更或补充，一审法院将多次打印合同的行为称其为解除房屋买卖合同错误。3、双方2015年11月15日签订的《房屋买卖合同》约定了刘培城逾期交接房屋应当按日向朱选刚、章玉霞支付已收款0.03%的违约金，合同继续履行，故朱选刚、章玉霞的诉请符合合同约定。朱选刚、章玉霞要求刘培城支付租金损失符合法律规定。4、一审判决不能解决双方纠纷，案结事未了，其确认《房地产买卖居间协议》约定的买卖关系没有解除，但同时驳回朱选刚、章玉霞的诉讼请求存在前后矛盾。刘培城辩称：1、三个版本的合同相互独立，不是同一份合同的三个版本，不存在多次打印合同问题。第一版合同经双方合意解除，第二版合同增加了属于限购对象的购房人，因此合同无法履行，第三版合同刘培城没有签字，对此也不知情，所以目前双方之间不存在可以履行�有效合同。2、朱选刚、章玉霞没有履行相应的义务，贷款合同直至一审开庭之日都不能出示。请求维持原判。程宇经纪所述称：同意朱选刚、章玉霞的上诉意见。刘培城对于第三版合同的签订是知情的，程宇经纪所工作人员当时电话联系了刘培城，刘培城同意签订第三版合同，并授权其工作人员代签。朱选刚、章玉霞向一审法院起诉请求：1、刘培城立即将系争房屋过户并交付给朱选刚、章玉霞；2、刘培城按每日96元计算，支付自2015年12月25日起至判决生效之日止的逾期履约违约金；刘培城按每月3,500元计算，承担自2015年12月25日起至判决生效之日止的房屋租金损失。审理中，朱选刚、章玉霞将违约金、租金损失的起算日期变更为2016年1月16日。诉讼中，刘培城反诉要求确认双方第一版合同已经解除。一审法院认定事实：2009年4月9日，刘培城经核准登记为上海市宝山�逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的房地产权利人。2015年11月4日，朱选刚、章玉霞(购买方，乙方)与刘培城(出售方，甲方)及程宇经纪所(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》(编号：NOXXXXXXX)，其中第二条“买卖条件”约定：系争房屋购买总价款为104万元(甲方到手价)；付款方式为2015年11月4日支付定金1万元，2015年11月15日支付首付款31万元，2016年2月15日贷款70万元，2016年6月27日尾款2万元；协议第四条“买卖合同的签订及违约处理”约定：甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起9个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未能签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付成交总价2%的违约金。如因乙方原因导致买卖合同最终未能签署的，则定金归甲方所有，同时，向丙方支付成交总价2%的违约金。协议第九条“其他约定”约定银行放贷时间以实际银行放贷时间为准等。2015年11月15日，朱选刚、章玉霞(乙方)与刘培城(甲方)签订第一版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同签字栏下方载明，网上合同签订时间为2015年11月13日。该合同约定，甲乙双方通过程宇经纪所居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，转让价款共计104万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2016年2月22日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2015年12月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三“付款协议”约定，本合同签订后，乙方2015年11月4日前支付1万元作为�金(待支付尾款时抵作房价款)，2015年11月15日前支付31万元，2016年2月15日前支付70万元，2016年6月27日前支付2万元。合同《补充条款(一)》约定，过户时间以银行通知时间为准；银行放贷时间以银行实际放贷时间为准。2015年11月4日，刘培城出具收条，确认收到章玉霞购房定金1万元。2015年11月15日，刘培城出具收条，确认收到朱选刚购房首付款31万元。嗣后，朱选刚、章玉霞提出购房人增加其女儿，刘培城同意后，程宇经纪所于2015年11月21日打出第二版《上海市房地产买卖合同》，朱选刚、章玉霞与刘培城均予签名。2015年12月4日，朱选刚、章玉霞前往办理审税手续，因朱选刚、章玉霞的女儿属于限购对象，未办理相关手续。同日，程宇经纪所打出第三版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，朱选刚、章玉霞为买受人(乙方)，刘培城为卖售人(甲方)，合同的条款与前述第一版、第二版合同相同。朱选刚、章玉霞在合同上签字，刘培城没有在合同上签字，其签名由程宇经纪所工作人员张玉娣代签。合同签字栏下方载明，网上合同签订时间为2015年12月4日。2016年1月19日，刘培城委托律师向朱选刚、章玉霞发出《律师函》，主要内容为，双方签署《上海市房地产买卖合同》，由于朱选刚、章玉霞方确定的购买人中有人属于限购对象，导致房屋买卖交易无法继续，也使刘培城置换购房无法继续，现通知解除双方买卖合同，要求提供银行账户以便退还已付购房款。朱选刚、章玉霞收到了该《律师函》。一审法院认为：朱选刚、章玉霞与刘培城就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。该协议签订后，双方当事�就系争房屋的买卖关系成立。协议约定，因房产交易过户需要，双方同意在协议生效次日起9个工作日内到程宇经纪所指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后40日内办理过户手续。本案中，双方当事人于2015年11月15日签订第一版合同，随后因朱选刚、章玉霞提出加上其女儿的名字而签订了第二版合同，在朱选刚、章玉霞的女儿被认定为限购对象后又出现了买卖双方为朱选刚、章玉霞及刘培城的第三版合同。根据网签合同的操作流程，在前一版网签合同从网上撤销后，才能签订新版网签合同，基于朱选刚、章玉霞与刘培城签订第二版合同的事实，可以认定双方已从网上撤销第一版合同；由于第二版合同的买受人主体增加了朱选刚、章玉霞的女儿，故撤销第一版合同的法律性质应为双方解除了第一版合同。刘培城要求确认第一版合同已解除的反诉请求，可予准许。朱选刚、章玉霞要求刘培城履行第一版合同的诉请，原审法院不予准许。朱选刚、章玉霞基于履行第一版合同所提其他诉请，原审法院亦不予准许。应当指出，由于《上海市房地产买卖合同》是在双方买卖关系成立后，为房产交易过户手续的需要而签订，即签订《上海市房地产买卖合同》是履行《房地产买卖居间协议》约定权利义务的一部分，故第一版合同的解除，并不意味着双方就系争房屋的买卖关系的解除。而朱选刚、章玉霞与刘培城均在第二版合同上签字的事实可以证明，第一版合同的解除，并不是双方买卖关系的解除，双方仍在履行《房地产买卖居间协议》。对于第二版合同，刘培城称朱选刚、章玉霞的女儿已在合同上签字，但未提供证据，而朱选刚、章玉霞及程宇经纪所均表示朱选刚、章玉霞的女儿�在合同上签字，程宇经纪所表示该第二版合同已没有，故根据现有证据难以认定朱选刚、章玉霞的女儿在合同上签字，可认定该第二版合同不成立。对于第三版合同，刘培城没有在合同上签字，程宇经纪所表示系受刘培城授权在合同上签字，刘培城否认曾进行授权，现对他人代签行为又不予追认，程宇经纪所关于经授权代签合同的陈述无相应证据证明，故原审法院认定该第三版合同不成立。因双方在本案的争议集中于第一版合同之解除或履行问题，本案针对该争议进行处理，而第一版合同的解除和第二版合同、第三版合同的不成立，均不导致《房地产买卖居间协议》所约定买卖关系之解除，对于《房地产买卖居间协议》所涉及的买卖关系，双方可在咨询现行政策后，根据实际情况，进一步进行磋商，本案对此不作处理。判决：一、朱选刚、章玉霞与刘培城于2015年11月15日就上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的第一版《上海市房地产买卖合同》已解除；二、朱选刚、章玉霞要求刘培城继续履行第一版《上海市房地产买卖合同》等诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费减半收取7,118元，反诉案件受理费减半收取25元，由朱选刚、章玉霞负担。本院二审期间，程宇经纪所向本院提供了第二版合同复印件(该复印件显示朱选刚、章玉霞的女儿朱燕未在合同上签字)、张玉娣的证词以及2016年1月张玉娣与刘培城丈夫的手机通话记录清单。本院将上述证据材料交朱选刚、章玉霞以及刘培城进行了质证。根据上述证据材料，本院认为因朱选刚、章玉霞的女儿朱燕未在第二版合同上签字，故第二版合同未能成立。本院对程宇经纪所提供的第二版合同复印件予以采信。张玉娣与刘培城丈夫的手机通话记录清单未加盖出具单位印章，真实性�法确认，且不能起到证明刘培城同意并授权张玉娣签订第三版合同的作用。张玉娣的证词其证明力也尚不足以对此节事实予以证明。故本院认为该2份证据均不具有证据效力。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，《房地产买卖居间合同》载明的购买方为朱选刚、章玉霞，但最后购买方处签名由案外人张某某代章玉霞，朱选刚未签字。本院认为：一审法院认定朱选刚、章玉霞与刘培城就系争房屋签订的《房地产买卖居间合同》合法有效正确。在《房地产买卖居间合同》签订后，双方因房产交易过户需要于2015年11月15日签订了第一版合同，但该合同因为朱选刚、章玉霞提出买受人一方增加其女儿朱燕而经双方合意解除。双方在解除第一版合同基础上着手签订第二版合同，但该第二版合同又因为买受人之一朱燕未予签署而未能成立。对于第三版合同，由于卖售人刘培城的签字系由程宇经纪所工作人员代签，且刘培城对于授权该工作人员代签甚至同意签订第三版合同均予否认，目前对代签行为不予追认也不同意补签，而现有证据尚不足以认定该工作人员有权代签或者可以构成表见代理，故该第三版合同也不能成立。一审法院对于第一版合同、第二版合同以及第三版合同效力的分析认定正确，本院予以认同。朱选刚、章玉霞现要求刘培城继续履行第一版合同，但是由于双方存在合意解除第一版合同另行签订第二版合同的事实，故不能当然认为第一版合同仍然有效存在。鉴于第一版合同已经双方合意解除，双方基于第一版合同约定的权利义务已经终止，故朱选刚、章玉霞依据第一版合同要求刘培城办理系争房屋过户手续并且支付违约金、赔偿租金损失依据不足，本院不予支持。一审法院判决确认双方于2015年11月15日签订的第一版合同已经解除以及对于朱选刚、章玉霞要求刘培城继续履行第一版合同等一切诉讼请求不予支持并无不当。应当指出，虽然目前双方之间不存在有效且可以履行的房屋买卖合同，但《房地产买卖居间合同》依然有效，因此，一审法院认为双方可以在咨询现行相关政策后，根据实际情况，进一步磋商解决纠纷并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,261.00元，由上诉人朱选刚、章玉霞负担。本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一六年九月一日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法�条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……