江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初2726号
原告中信银行股份有限公司昆山高新技术产业开发区支行,住所地江苏省昆山市周市镇长江�路198号。
负责人梅晓昱，该支行行长。
委托代理人沈丽，江苏沉浮律师事务所律师。
被告朱小美。
原告中信银行股份有限公司昆山高新技术产业开发区支行（以下简称中信银行高新区支行）与被告朱小美金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月16日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年6月21日对本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人沈丽到庭参加诉讼，被告朱小美经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中信银行高新区支行诉称：2011年6月20日，中信银行高新区支行与朱小美签订了《个人购房借款合同》一份，合同约定朱小美向中信银行高新区支行借款455000元，期限为20年，年利率6.8%，采浮动利率方式；朱小美以其购买的共同所有的昆山市XX镇XX苑XX号楼XX室房屋为借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续；担保范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。合同签订后，中信银行高新区支行依约向朱小美发放了贷款，而朱小美未按约定归还贷款。中信银行高新区支行为维护自身权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：1.朱小美归还中信银行高新区支行截至2016年1月26日贷款本金402529.49元，逾期利息8953.43元，罚息248.53元；2.朱小美支付从2016年1月27日至实际还款之日的逾期还款利，以及罚息，逾期还款利息按年利率4.9%计算，罚总按年利率7.36%计算；3.朱小美支付中信银行高新区支行为实现本债权而发生的案件律师代理费13000元；4.朱小美不能履行上述义务，中信银行高新区支行有权以朱小美所抵押的房屋（位于昆山市XX镇XX苑XX号楼XX室）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；）；5.本案的诉讼费由朱小美承担。庭审中，中信银行高新区支行明确起诉后朱小美归还部分欠款本息，截至2016年6月20日，尚欠贷款本金389012.32元；从2016年6月21日起至实际还款之日止的逾期还款利息按年利率4.9%计算，罚息按年利率7.36%计算。
原告中信银行高新区支行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1.个人购房借款合同、个人借款凭证各1份，证明中信银行高新区支行、朱小美之间的借款关系及双方的权利义务；2.房屋他项权证1份，证明中信银行高新区支行为涉案房屋的抵押权人；3.委托代理合同、发票及江苏省律师服务收费标准表各1份，证明中信银行高新区支行委托律师代理本案及代理费收费依据。
被告朱小美未发表答辩及质证意见，未向本院提供证据。
针对中信银行高新区支行提供的证据，本院依法予以认定，作为本案的定案依据。
经审理查明：2011年6月20日，中信银行高新区支行与朱小美签订了《个人购房借款合同》一份，合同约定朱小美向中信银行高新区支行借款455000元，期限为20年，年利率6.8%，采浮动利率方式；逾期罚息利率为合同约定利率的150%；借款人未按时足额偿还贷款本息或发生其它违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人清偿贷款以及利息、罚息等；贷款人为实现债权而产生的律师费等费用由借款人承担；朱小美以其购买的共同所有的昆山市XX镇XX苑XX号楼XX室房屋为借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续；担保范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。
合同签订后，中信银行高新区支行依约向朱小美发放了贷款。�后，朱小美未按约定归还贷款。截至2016年6月20日，朱小美尚欠贷款本金389012.32元。中信银行高新区支行为维护自身权益，遂向法院提起诉讼。
另查明，中信银行高新区支行为实现债权造成的律师费损失13000元。
本院认为：被告朱小美经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉,视为放弃答辩和质证的权利。原告中信银行高新区支行作为贷款人与被告借款人、抵押人朱小美签订的《个人购房借款合同》是当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，双方所约定的权利义务清楚，故依法成立并生效，应受法律保护。中信银行高新区支行按约履行了放贷义务，朱小美则应当按照合同的约定还本付息。朱小美未按约定归还借款本息，中信银行高新区支行则依照约定有权宣布借款提前到期，要求借款人清偿债务并行使抵押担保权利。故中信银行高新区支行要求朱小美偿还贷款本金389012.32元（暂计至2016年6月20日,之后的利息、罚息按双方约定标准计算至实际给付之日止），本院依法予以支持。
双方在《个人购房借款合同》中明确约定，中信银行高新区支行为实现债权而支出的律师费用由朱小美承担，因此对中信银行高新区支行主张的实现债权而支出的律师费，本院依法予以支持。
朱小美已将房屋抵押并办理了相应的抵押登记手续，朱小美在债务履行期届满未清偿贷款的，中信银行高新区支行依法有权优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱小美于本判决生效之日起十日内归还原告中信银行股份有限公司昆山高新技术产业开发区支行借款本金389012.32元（暂计至2016年6月20日,之后的利息、罚息按双方约定标准计算至实际给付之日止），并赔偿原告律师费损失13000元；
二、被告朱小美不能履行上述第一项付款义务的，原告中信银行股份有限公司昆山高新技术产业开发区支行有权以其所抵押的房屋（位于昆山市XX镇XX苑XX号楼XX室）折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费7672元，保全措施申请费2644元，公告费300元，合计10616元，由被告朱小美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 邹 军
人民陪审员 殷惠娟
人民陪审员 宋仙娟
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 沈丹琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第�十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一�支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五�债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。