杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0102民初322号原告：杭州江干区乐迪教育培训学校，住所地：杭州市江干区凤起东路189号滨江新城时代广场602-603室。法定代表人：王潇君，董事长。委托诉讼代理人：王卫东，浙江五联律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠彬，男，1984年9月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告：杭州利阳实业有限公司，住所地：杭州市上城区婺江路217号裙房三层320室。法定代表人：张朝阳，执行董事。委托诉讼代理人：沈希，浙江六和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐彪，公司员工。原告杭州江干区乐迪教育培训学校为与被告杭州利阳实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年1月17日向法院提起诉讼，诉请：1、判令原、被告双方的租赁协议已于2016年7月29日解除；2、判令被告应支付原告328500元违约金，返还原告的保证金109500元，退还多收的租金209626元、退还装修押金10000元；3、判令被告赔偿原告的经济损失752388元；4、本案诉讼费用由被告承担；5、判令本案的鉴定费67500元由被告承担；6、判令被告支付原告利息损失（按本案的诉讼金额1410014元，从2016年7月29日始至判决生效之日止）。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年3月21日第一次公开开庭进行审理，后因案件复杂，本案依法裁定转为普通程序，于2017年6月1日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王卫东、屠彬，被告的委托诉讼代理人沈希、徐彪到庭应诉。本案现已审理终结。本院经审理认定，2015年9月22日，被告（甲方）与案外人周海英（乙方）签订租赁协议一份，约定了乙方承租甲方位于杭州市上城区婺江路217号（近江时代大厦）房屋（建筑面积750平方米），乙方向甲方承诺租赁该房屋作为经营英语培训使用，租赁期限5年，自2015年12月1日至2020年11月30日，根据甲方实际开业时间，免租装修期后至甲方实际开业之前的期限将自合同租赁期限届满后自动顺延为租期，免租装修期60日，自2015年10月1日至2015年11月30日，免租装修期自甲方交付次日起计算，免租装修期内免交租金，若甲方开业时间晚于乙方免租装修期届满之日，则实际计租日为甲方开业之日，若甲方开业时间早于乙方免租装修期之日，则实际计租日为乙方免租装修期届满之次日，该房屋租金标准为2.4元/平方米/天，年租金总计657000元，租金递增方式为每2年递增5%，甲方同意乙方以6个月为支付标准，将租金分10期付款，乙方应于每期租金到期前30日支付下一期租金，第一期租金为328500元，该租金及第一期其他费用自乙方进场装修前一次性付清，物业管理费为0.3元/天/平方米，即每年82125元，物业费支付时间与租金同步，免租装修期内的物业费共计13688元，于本合同签订之日同租金一并交付，推广费为0.1元/天/平方米，每年27375元，推广费支付时间与租金同步，制冷供暖费为96元/平方米/制冷（供暖）年，即每年72000元，乙方应当按照约定向甲方支付租金及其他应付费用，如无故拖欠，甲方给予乙方7天宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠费用的1%加收滞纳金，并有权从乙方交付的保证金中直接扣除，乙方应于本合同签订之日向甲方交纳相当于2个月租金的合同履约保证金109500元，乙方应在动工前向甲方商业缴纳装修押金，具体数额以物业出具数据为标准，在乙方装修完毕并未发生安全事故，且装修工作符合双方约定及有关部门规定的情况，由甲方如数退还，租赁期内，如因甲方的违约行为导致本合同终止的，甲方将赔偿乙方6个月（当年度）的租金作为违约金，并返还租赁保证金，退回多收的租金款项（如有），在租赁期内，甲方违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方损失，甲方应予以赔偿等事项。2015年11月27日，被告（甲方）与案外人（周海英）、原告（丙方）签订租赁合同主体变更三协议一份，约定鉴于甲乙双方于2015年9月22日就甲方位于杭州市上城区婺江路217号近江时代大厦裙房1-4层“天阳亲子广场”其中750平米的商业位置签署了租赁协议（以下简称原合同），现经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下变更协议：甲方同意，乙方自愿将原合同中其作为承租方的所有权利义务自本协议生效之日起一并转让给丙方，丙方自愿接受转让，并当然的成为原合同的承租方，享有原合同中承租方的所有权利并承诺履行所有义务，本协议以原合同为基础，本协议约定与原合同内容不一致之处，以本协议为准，其余事项仍以原合同为准等事项。2015年11月27日，原告缴纳了第一期租金328500元、免租期物业费13688元、租期物业费41063元、推广费13688元、制冷供暖费36000元，合计432939元，以及履约保证金109500元。后原告再支付装修押金10000元。2016年1月6日，被告向原告发送“天阳亲子广场”开业通知书，通知原告“天阳亲子广场”第三层将于2016年1月9日正式开业并开始运营。杭州市公安消防支队上城区大队于2016年4月29日出具上公消验字【2016】第0011号建设工程消防验收意见书，对案涉房屋一至三层公共部位的装修进行验收，综合评定该工程消防验收合格。2016年3月始，原告承租的房屋开始出现大面积漏水和积水，原告多次向被告反映漏水情况。2016年7月15日，原告向被告发函，要求被告尽快修复渗漏问题。2016年7月29日，原告向被告发送解除租赁合同的函，认为从2016年3月至今，承租的房屋因大楼沉降缝及部分管道严重漏水，造成承租房屋大面积渗水和积水，在长达四个月时间内渗漏水问题未予以修复，导致房屋根本无法到达使用要求，故解除双方的租赁协议。被告于2016年7月31日收到该解除函。被告于2016年8月15日向原告回函，该回函中被告认为因四楼承租户的装修问题的确曾造成被告租赁房屋局部面积短暂的渗水，但已经联系并督促四楼相关承租户予以了修复，故不同意解除租赁协议。原告于2016年8月19日签收该回函。2016年9月23日、9月29日，被告向原告邮寄二份第二期租金等费用催缴函，要求原告于2016年9月28日前付清拖欠的第二期租金及物业费管理费、制冷供暖费419250元以及逾期支付款项的滞纳金。原告分别于2016年9月26日、10月2日收到该催缴函。2017年2月24日，被告向原告邮寄解除合同通知书，以原告未按时缴纳租金等费用为由，通知解除租赁协议及租赁合同主体变更协议及相关协议。被告于2017年2月28日收到该通知书。原告自2016年2月开始对案涉房屋进行装修，至今未开业经营，案涉房屋内亦无可移动之物品。另查明，2016年1月28日，原告与案外人杭州昆部装饰工程有限公司签订工程合同书，对原告承租的案涉房屋进行装修，原告支付工程款705388元。2016年6月13日，原告与案外人杭州君创广告有限公司签订广告承揽合同一份，约定杭州君创广告有限公司为案涉房屋安装户外亚克力制作，安装总费用18000元。2016年6月18日，原告与案外人张一祥签订购销合同一份，约定原告向张一祥购买洁福PVC地材，总价39000元，张一祥出具收据一份，确认收到39000元。2017年3月17日，原告向杭州市西湖公证处申请对案涉房屋的现状进行保全证据，该公证处工作人员对案涉房屋周边环境现状、案涉房屋内部分房间内环境现状以及房间内地板、房间顶部墙面进行拍照，得照片24张，对案涉房屋内部环境、部分房间的地面及顶部墙面现状进行了拍摄，得摄像资料1段。根据公证处的照片及摄像资料显示，案涉房屋内墙面渗水痕迹明显，地板留有水渍，房间内天花板上有水滴落。原告在本案审理过程中，亦向本院申请对案涉房屋是否存在漏水情况以及若存在漏水情况，现是否已经得到有效、合规的修复进行鉴定。本院依法委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司进行鉴定，该公司于2017年4月27日委派工程技术人员进行现场检测，并于2017年5月3日出具鉴定报告，鉴定意见为根据8处勘查到的色差、发霉、粉刷卷起、开裂现象，并结合楼上的实际使用情况分析，案涉房屋存在过漏水的情况，检测日以上8处未发现正在漏水或表面湿润的情况，可认为得到了有效的修复。被告支出鉴定费67500元。再查明，杭州汗成汤泉健康管理有限公司出具关于瑞思英语漏水维修证明一份，该证明上载明杭州市汗成汤泉健康管理有限公司于2016年6月接到原、被告通知，原告承租房屋出现漏水现象，杭州市汗成汤泉健康管理有限公司对漏水进行相应的修复，2016年7月，杭州市汗成汤泉健康管理有限公司再次接到原、被告通知有漏水现象，杭州市汗成汤泉健康管理有限公司再次进行了相应的修复。本院认为，本案的争议焦点在于案涉租赁协议何时解除。原告认为，被告交付的案涉房屋存在严重漏水，且被告未及时修复，导致原告租赁合同的目的无法实现，故原告向被告发出解除合同的通知。被告认为原告未按照租赁协议约定按时支付租金、物业费、推广费等费用，已经严重违反合同约定，故被告向原告发出解除合同的通知。本院认为，根据租赁协议的约定，原告需在2016年6月向被告支付下一期的租金、物业费等费用，但被告提供的案涉房屋存在大面积渗漏水的情况，虽然被告主张该渗漏水的情况已经在2016年7月得到修复，但根据原告提供的证人证言、公某及相应的照片、视频显示，截止2017年3月17日，案涉房屋仍存在渗漏水的情况，鉴定报告载明认为案涉房屋得到了有效的修复，但该鉴定报告的检测时间晚于2017年3月17日，并无法完整反映该时间之前案涉房屋的渗漏水情况，故被告抗辩在2016年7月已经修复渗漏水，缺乏依据，本院不予采信。原告承租案涉房屋用于经营英语教育培训，但案涉房屋存在大面积渗漏水情况，并且直至2017年3月17日仍未得到完全修复，导致原告的合同目的无法实现，故原告在2016年7月29日向被告发送解除租赁合同的函，于法有据，被告在2016年7月31日收到该函，故应当认定双方之间的租赁协议于2016年7月31日解除。原告要求确认原、被告双方的租赁协议已于2016年7月29日解除的诉请不成立，本院不予支持。原告要求返还履约保证金、退还装修押金，本院认为租赁协议已经解除，履约保证金和装修押金应当全额返还。原告认为，被告实际取得消防验收合格证书在2016年5月，故要求被告返还2016年5月之前多收的租金209626元，本院认为，消防验收合格证书的颁发时间并不能证明案涉房屋在此之前不符合消防安全条件，而被告开业时间为2016年1月9日，根据租赁合同约定，租金等费用应当从2016年1月9日开始计收，而原告在2016年5月之前一直在装修使用案涉房屋，故该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金、赔偿装修损失及利息损失，本院认为，违约金及赔偿损失的金额应当根据合同的实际履行情况、违约责任的过错程度、因违约所导致的实际损失等因素综合考量，案涉租赁合同的解除，其主要过错在于被告提供的房屋存在渗漏水的情况，同时考虑到房屋存在渗漏水，而在未完全修复的情况下，原告继续装修，亦对其损失之扩大存在一定过错，故本院酌定被告赔偿原告500000元。至于违约金，本院认为，被告赔偿的金额已经可以弥补原告之实际损失，故对违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付鉴定费67500元，本院认为，考虑案涉房屋存在渗漏水，且截至2017年3月17日仍未得到修复的因素，原告主张房屋存在渗漏水故而提起相应鉴定，并无过错，而被告怠于修复渗漏水是合同解除以及导致鉴定的主要原因，故该鉴定费用应当由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州利阳实业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告杭州江干区乐迪教育培训学校履约保证金109500元、装修押金10000元，合计119500元；二、被告杭州利阳实业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告杭州江干区乐迪教育培训学校损失500000元；三、被告杭州利阳实业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州江干区乐迪教育培训学校鉴定费67500元；四、驳回原告杭州江干区乐迪教育培训学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18098元，由原告负担7428元，由被告负担10670元。原告杭州江干区乐迪教育培训学校于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州利阳实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 娄 磊人民陪审员 李 慧人民陪审员 王明珠二〇一七年八月十五日书 记 员 张乐慧（以下为空白页）·??10?··??11?·