江苏省句容市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）句商初字第1041号
原告南京水流管道工程有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道高家村43号1110室。
法定代表人姜炳琴，系该公司经理。
委托代理人胡春燕、吉彬彬，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被告南京宁顺昌商贸实业有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道88号阳光聚宝山庄红豆街区2栋－5。
法定代表人徐国官，系该公司经理。
委托代理人高柳松，江苏东南律师事务所律师。
原告南京水流管道工程有限公司（以下简称为水流管道公司）诉被告南京宁顺昌商贸实业有限公司（以下简称为宁顺昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月20日、4月16日、4月21日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡春燕、被告法定代表人徐国官及被告委托代理人高柳松三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告水流管道公司诉称：2010年10月7日，原告与被告签订一份《工业厂房租赁合同》，合同约定原告将位于句容宝华工业园面积约1200平方米的厂房出租给被告使用，租赁期限自2010年11月20日起至拆迁为止，租金为每年84000元，租金采先付后租方式。合同并约定，被告应及时支付租金，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁合同。签约后，原告将1200平方米厂房出租给了被告使用。承租厂房以后，被告支付了二年租金168000元，2012年11月20日之后的下一年度租金，被告一直拖欠不付。现起诉要求：1、判令解除原、被告于2010年10月7日签订的1200平方米工业厂房租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金119000元；3、判令被告赔付逾期付款利息损失（逾期付款利息要求从2012年11月20日起按银行同期贷款利率上浮50%的标准计付）；4、判令被告支付滞纳金4200元；5、判令被告承担诉讼费用。原告为支持诉请，向本院举证如下：
1、《工业厂房租赁合同》一份，拟证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系以及合同约定的权利义务内容。
2、姜炳琴中国农业银行借记卡帐户对帐单一份，拟证明2011年5月19日被告向原告法定代表人姜炳琴借记卡帐户转账存款支付了半年租金42000元，被告明知原告的帐号。
3、催缴房屋租金通知书及邮递回执一份、解除合同通知及特快专递回执一份，拟证明原告于2013年10月18日发函向被告催要拖欠的租金，以及后来发函通知解除租赁合同的事实。
4、银行退票通知书一份，拟证明被告于2010年10月9日出具给原告一张金额42000元的转账支票用以支付租金，该张转账支票因印鉴不清已被银行退票。
上述证据经被告质证，被告对原告所举证据1、3、4的真实性无异议，对证据2认为已超过举证期限，不予质证。被告认为，证据1租赁合同中未明确约定租金的给付方式，双方所形成的交易习惯是被告以转账支票的形式支付租金，原告收取被告转账支票后开具收据给被告。被告向原告法定代表人姜炳琴个人借记卡帐户支付租金仅是例外情况，而且被告是应姜炳琴要求才以此方式支付的。
被告宁顺昌公司辩称：1、原告诉称被告拖欠租金不能成立，第三年度的房屋租金未付的原因，是因为原告既不上门收取，也不向被告提供收款的银行帐号，而且原告对被告所发的函件也不予接收，导致被告无法向原告履行支付租金的义务。若原告向被告提供银行帐号，被告同意支付租金。2、双方所订的《租赁合同》中对租金的支付方式虽未作明确约定，但在合同履行中双方形成的交易习惯为被告以转账支票方式交付租金，原告收到被告转账支票时出具收据。原告不上门收取第三年度的租金，又拒绝提供其银行帐号给被告缴付租金，其目的是欲将租赁厂房出卖给他人，为了达到解除厂房租赁合同和清空房屋的目的。原、被告双方签订的租赁合同属合法有效合同，现原告要求解除厂房租赁合同的条件不成就。请求驳回原告要求解除租赁合同的诉请。
被告针对其辩解提交了以下证据：
1、《工业厂房租赁合同》一份、转账支票存根三份、收据二份，拟证明原、被告存在1200平方米工业厂房租赁合同关系，以及被告已付的租金数额，并证明支付租金的交易习惯为开具转账支票形式。
2、催缴房租通知书一份，拟证明原告于2013年10月18日才向被告发函催缴房租，原告给予被告三天催告履行期间。
3、回复催缴房租通知书的函一份、邮寄回执及拒签记录各一份，拟证明被告收到原告催缴房租通知后，于2013年10月21日邮寄回函要求原告明示租金金额及银行账号，以便财务汇款，表明被告愿意支付租金，原告拒绝签收被告回复函件。
4、2013年10月26日解除合同通知书一份，拟证明原告未与被告协商，也不告知被告履行支付租金的方式，即于2013年10月26日向被告发函通知解除租赁合同。
5、回复解除合同通知书的函件一份，拟证明被告收到原告所发解除合同通知书后，再次发函联系原告，要求原告提供银行账号以便汇款支付租金，原告亦拒收被告函件。
6、录音光盘一张，拟证明在2012年7月份原告为了将租赁厂房出卖给他人，原告法定代表人姜炳琴与被告法定代表人徐国官通电话，单方要求解除租赁合同，被告明确表示不同意解除合同，进而证明原告拒收租金系为了达到解除租赁合同的目的。
上述证据经原告质证，原告对被告所举证据1、2、4、6的真实性无异议，称未收到证据3、5回复函件，而且称被告提交的三份转账支票存根，其中的出票日期为2010年10月9日、金额为42000元的转账支票因印鉴不清被银行退票，后原告将该份转账支票退还了给被告，原告实际未取得该笔转账付款。原告认为，2012年7月份原告法定代表人姜炳琴与被告法定代表人徐国官通话，内容是原告打算出卖租赁厂房，通知被告可以行使优先购买权，并与被告进行协商解除租赁合同。双方经协商并未达成解除协议，原告也未将租赁房屋出卖给他人，原、被告应按租赁合同约定履行义务。而且原告认为，如被告守约按时支付租金，可以通过汇款或其他方式支付，无需要原告再用函件方式回复被告。
对于原、被告双方所提交的证据，经审核本院认为，双方所提交的证据均具有真实性，证据能够证明本案的相关事实，本院对双方所举证据的真实性均予以认定。另本院对到庭当事人法定代表人及委托代理人的相关当庭陈述予以确认。
经审理查明：2010年10月7日，原告水流管道公司与被告宁顺昌公司签订《工业厂房租赁合同》一份，合同约定由原告将位于句容宝华工业园一处约1200平方米的厂房出租给被告使用，租赁期限自2010年11月20日起至拆迁为止；租金为每年84000元，五年后递增5%；租金采用先付后租形式。合同并约定，被告应及时支付租金，如拖欠不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁合同。合同签订后，原告依约将1200平方米厂房出租给了被告使用。租赁期间，被告分三次支付了二年租金计168000元（租金付至2012年11月20日，其中被告于2010年10月14日出具转账支票付款42000元，于2011年5月19日转存到原告法定代表人姜炳琴个人借记卡账户42000元，于2011年12月2日出具转账支票付款84000元），自2012年11月20日起的下一年度房屋租金，被告未能按约支付。2013年10月18日，原告以邮寄方式向被告发出催缴房租通知书一份，要求被告于收到催缴通知书三日内将欠缴房租付清。被告收到原告寄发的催缴租金通知书后，于2013年10月21日向原告寄发一份回复函，要求原告明示租金金额及银行帐号，以便财务汇款。该份回复函件寄发后，原告拒收。同年10月26日，原告向被告寄发一份解除租赁合同通知书，通知被告解除双方间订立的租赁合同。被告收到原告解除合同通知书后，于2013年11月1日又向原告寄发了一份回复函，表明不同意解除合同，要求原告接函后以书面方式告知收款账号，以便被告汇付租金。该份回复函件寄发后，原告拒收。2013年10月30日，原告向本院提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告签订的1200平方米厂房的租赁合同。2、判令被告支付拖欠的租金84000元。3、判令被告赔付逾期付款利息损失（逾期利息要求自2012年11月20日起计算至给付之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率上浮50%标准计付）。4、判令被告支付滞纳金4200元。审理中，被告向本院提起反诉，本院受理反诉以后，经审查裁定驳回了被告提起的反诉。在审理中，原告变更第二项诉讼请求金额为要求被告支付租金119000元。
本院认为，原、被告双方签订的工业厂房租赁合同合法有效，双方均应严格按约履行合同义务。被告承租原告的厂房，应当按照租赁合同约定每年先付房屋租金，被告未能按约先付第三年的租金，已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称在履行租赁合同中，双方形成交易习惯为被告出具转账支票支付租金，原告不上门收取第三年的租金，也不向被告提供收款的银行帐号，导致被告无法履行支付租金的义务。对此辩解本院认为，原、被告所订的租赁合同对租金的给付方式未作明确约定，虽然被告两次出具转账支票支付过第一年度和第二年度的部分房屋租金，但不能认定采用转账支票支付租金为双方的交易习惯。在第三年租赁期开始时，被告未能先行支付租金，而且在原告催告以后以及在本案审理过程中被告亦未支付拖欠的租金，也未将租金提存，故被告辩称无法履行支付租金义务的辩解不能成立，本院不予采纳。根据双方所订租赁合同的约定，被告如拖欠不付租金满一个月，原告有权终止租赁合同，故原告要求解除租赁合同的诉请成立，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应当将承租的厂房返还给原告；截止到2014年4月20日，被告已累计拖欠一年零五个月的房屋租金，拖欠租金计119000元，故对原告要求被告支付租金119000元以及赔付逾期利息损失的诉请，本院亦予以支持，但逾期利息应按照同期银行基准贷款利率标准计算支付；租赁合同中约定被告拖欠不付租金满一个月，原告有权增收5%滞纳金，双方约定的滞纳金实为违约责任。因原告已经主张了损失，且已获支持，故对原告要求被告支付滞纳金4200元请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告南京水流管道工程有限公司与被告南京宁顺昌商贸实业有限公司于2010年10月7日签订的1200平方米工业厂房《租赁合同》。
二、被告南京宁顺昌商贸实业有限公司于本判决生效后十日内将位于句容市宝华工业园的面积1200平方米工业厂房清空并返还给原告南京水流管道工程有限公司。
三、被告南京宁顺昌商贸实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京水流管道工程有限公司租金人民币119000元，并赔付逾期付款利息损失（其中84000元租金的逾期利息自2012年11月20日起计算至判决给付之日止，35000元租金的逾期利息自2013年11月20日起计算至判决给付之日止，均按中国人民银行规定的同期银行贷款利率标准计算支付）。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，由被告南京宁顺昌商贸实业有限公司负担（此款原告已预交本院，被告于本判决生效后十日内将此款给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费（户名：江苏省镇江市中级人民法院，开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61），上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 房道生
代理审判员 吴 静
代理审判员 赵剑岚
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 张 平