山东省烟台市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）鲁06执异32号案外人：杨淑玲，女，1980年6月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨猛，北京市浩都律师事务所律师。申请执行人：孙政民，男，1970年10月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：池作庆，山东小光律师事务所律师。被执行人：龙口龙怡建筑配套工程有限公司，住所地：龙口市新嘉街道办事处位邹村西。法定代表人：柳本鹏，经理。被执行人：烟台怡和木业有限公司，住所地：龙口市新嘉街道办事处西首。法定代表人：柳清华，经理。被执行人:柳本鹏，男，1955年8月7日出生，汉族，住龙口市。在本院执行申请执行人孙政民与被执行人龙口龙怡建筑配套工程有限公司、烟台怡和木业有限公司、柳本鹏民间借贷纠纷一案中，案外人杨淑玲于2018年6月11日对本院查封位于北京市朝阳区农展馆南路9号院2号楼105号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年6月20日举行了听证。案外人杨淑玲及其委托诉讼代理人杨猛，申请执行人孙政民委托诉讼代理人池作庆，被执行人龙口龙怡建筑配套工程有限公司法定代表人及被执行人柳本鹏到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人杨淑玲提出异议请求：解除对位于北京市朝阳区农展馆南路9号院2号楼105号房产的查封。事实与理由：第一，涉案房屋的所有权属于案外人杨淑玲所有。案外人杨淑玲与柳本鹏于2009年1月达成购房意向，案外人杨淑玲于2011年7月、8月为柳本鹏支付了该房屋的剩余贷款。在该房屋贷款还清后，双方于2014年4月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》，柳本鹏将涉案房屋卖给杨淑玲，杨淑玲支付购房款累计600万元，该涉案房屋由案外人杨淑玲自2009年1月占有使用至今。因为案外人杨淑玲当时不符合过户资格，为了保护购房人利益，防止卖房人柳本鹏一房二卖或违约，为此双方签订补充协议，签署房屋抵押合同并办理抵押手续，办理了他项权证，证号为X京房他证朝字第4562**号，债权数额为6200000元，房屋坐落为北京市朝阳区农展馆南路9号院2号楼1层105室，但该补充协议不是双方的真实意思，是为了给买房人即案外人杨淑玲的保障，待能过户时再办理过户手续，据此可以得出案外人杨淑玲与被执行人柳本鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，案外人支付了购房款，实际已经依据合同取得涉案房产，系涉案房屋的合法所有权人。第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，贵院对涉案房屋的查封行为是错误的，损害了案外人的合法权益。请贵院依法审查，解除对上述房产的查封。申请执行人孙政民称，案外人的申请事由不成立，应依法裁定驳回。事实与理由：一、涉案房产北京市朝阳区农展馆南路9号院2号楼105室系被执行人柳本鹏在婚姻关系存续期间于2003年12月25日购买的，并于2004年12月15日办理的房屋产权证，房产证号为京房权证朝私04字第××号，该房屋应为柳本鹏与栾淑霞的夫妻共同财产。二、涉案房产于2014年4月30日由烟台市中级人民法院依法保全查封，裁定书为（2014）烟民一初字第87－1号。2016年4月13日烟台市中级人民法院又作出（2015）烟执字第359－1号执行裁定书继续查封涉案房产。三、根据案外人杨淑玲提供的身份信息证实，案外人杨淑玲不符合北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》中北京市住房购买格。四、被执行人柳本鹏与妻子栾淑霞于2014年4月25日在龙口市民政局办理离婚手续，离婚协议中未提及涉案房产的分割分配问题，故被执行人柳本鹏故意隐藏、隐瞒夫妻共同财产。即使是柳本鹏向案外人杨淑玲出售了涉案房产，亦是无效的。五、案外人杨淑玲不能证实与被执行人柳本鹏于2014年4月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2014年4月15日签订的补充协议是真实的，同时亦不能证实支付房款是真实的。根据以上事实及相关法律规定，烟台市中级人民法院保全、查封并依法拍卖涉案房产是合法的，请求依法驳回案外人的申请。被执行人龙口龙怡建筑配套工程有限公司及柳本鹏称，案外人主张的将涉案房屋卖给了案外人属实，案外人将大部分房款已经支付，只剩下2万元未支付。在卖给案外人前，案外人一直租住在涉案房屋居住至今，大概有七八年的时间了。由于当时房子是柳本鹏按揭的，因为还不上贷款被银行起诉，起诉后案外人替柳本鹏偿还了全部的银行贷款。案外人杨淑玲为证明其主张，提交如下证据：1、签订时间为2014年4月30日的《北京市存量房屋买卖合同》；2、时间为2014年4月15日补充协议；3、转账及存款凭证；4、收据；证据1-4证明案外人与柳本鹏于2014年4月15日签订房屋买卖合同及补充协议，房屋买卖合同合法有效，该房屋系案外人合法财产。5、北京世纪博雅物业管理有限公司开具的发票；6、北京世纪博雅物业管理有限公司证明；7、北京世纪博雅物业管理有限公司居住证明；证据5-7证明案外人自2009年1月1日至今一直缴纳物业费、取暖费等相关费用。8、房屋所有权证及房他证，证明案外人交付了房款，实际取得了房屋产权，是该房屋的所有权人；9、中国香河国际家具城买卖合同；10、北京城外城家居市场有限公司交款凭证及买卖合同，证明该房屋的家具也是案外人购买。经质证，申请执行人对证据1真实性有异议，称从案外人提交的证据来看，房屋买卖合同签订时间是2014年4月30日，而案外人称是2014年4月15日。开庭前案外人提交了两份证人证言，其中也提到了买卖合同是2014年4月15日所签；证据2真实性无法确定；证据3真实性无异议，但是对证明事实有异议，其中案外人转给被执行人柳本鹏只有一笔802621.75元，其他的无法证实是案外人转给被执行人柳本鹏的房款；对证据4中2014年4月15日收据的真实性有异议，对柳本鹏本身签字无异议，但是收据上面的内容不是柳本鹏本人所书写；证据4中2016年4月1日的收据真实性无法判断；证据5真实性无异议，可以证实案外人在涉案房产中居住的事实，但正像柳本鹏所说，案外人以租赁方式居住，并不是以买卖方式居住；证据6、7真实性无法判断，理由同上；证据8真实性无异议，对证明事实有异议，该证据不能证实交付了房款，以及案外人取得了房屋产权证；证据9、10真实性无法判断。被执行人龙口龙怡建筑配套工程有限公司及柳本鹏对证据真实性及所证明的事项均无异议。申请执行人孙政民提交如下证据：一、（2014）烟民一初字第87-1号民事裁定书以及协助执行通知书各一份，证实涉案房屋于2014年4月30日由烟台市中级人民法院进行了查封保全；二、（2015）烟执字第359-1号执行裁定书以及协助执行通知书各一份，证实烟台市中级人民法院在2016年4月13日对涉案房屋予以继续查封；三、商品房买卖合同一份，证实被执行人柳本鹏于2003年12月25日与北京世纪京华房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同；四、申请执行人于2018月6月14日到龙口市民政局调取的柳本鹏婚姻登记资料一套，证实柳本鹏与栾淑霞系1980年10月1日在龙口结婚登记，2014年4月25日在龙口民政局离婚，涉案房产系被执行人柳本鹏与栾淑霞夫妻共同财产。经质证，案外人杨淑玲对证据一、二真实性无异议，证据事项有异议，法院查封在后，案外人合法购买在先；证据三真实性无异议；证据四真实性无法判断，与本案无任何关联性。对于涉案房产系夫妻共同财产无异议，案外人问过柳本鹏，柳本鹏妻子是同意卖涉案房产。被执行人柳本鹏对于证据的真实性无异议，称涉案房产不是夫妻共同财产。本院查明，关于曲荣毅与龙口龙怡建筑配套工程有限公司、烟台怡和木业有限公司、柳本鹏民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中进行诉讼保全，于2014年4月29日作出（2014）烟民一初字第87-1号民事裁定，冻结被告龙口龙怡建筑配套工程有限公司、烟台怡和木业有限公司、柳本鹏银行存款1172万元或查封相应价值的其他财产。2014年4月30日，本院依据该裁定，向北京市朝阳区房屋管理局发出协助执行通知书，请该部门协助查封柳本鹏名下，坐落于北京市朝阳区农展馆南路9号院2号楼105号，面积210.26平方米的房产。该案在审理过程中经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院于2014年12月17日作出（2014）烟民一初字第87号民事调解书：一、截止2014年4月25日，第一被告共欠付原告借款本金700万元，逾期付款利息472万元（自2010年4月27日至2014年4月25日按月息2分计息），律师代理费39万元，上述欠款总计1211万元；二、第一被告于2014年11月30日一次性付清上述所有欠款，逾期不付，原告有权申请强制执行。第二、三被告为上述欠款承担连带保证责任；三、自2014年4月26日至还款之日止按借款本金700万元第一被告仍按月息2分向原告计付利息；四、其他双方互不追究。诉讼费47230元、保全费5000元均由三被告承担。该调解书生效后，龙口龙怡建筑配套工程有限公司、烟台怡和木业有限公司、柳本鹏未履行生效法律文书确定的义务，曲荣毅申请执行，本院立案执行，执行案号（2015）烟执字第359号。在执行过程中，本院于2016年4月13日作出（2015）烟执字第359-1号执行裁定书，裁定继续查封柳本鹏名下，坐落于北京市朝阳区农展馆南路9号院2号楼105号，房产证号为京房权证朝私04字第××号项下面积210.26平方米的房产。2016年4月19日，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心送达协助执行通知书，请其协助继续查封涉案房产。另查明，执行过程中孙政民向本院申请变更其为本案申请执行人，本院于2017年5月22日作出（2017）鲁06执异38号执行裁定书，裁定变更孙政民为本案申请执行人，继受原申请执行人曲荣毅在本案的权利义务。本院认为,双方争议的焦点问题是案外人是否享有足以排除执行的实体权利，其要求解除对涉案房屋的查封应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提交的补充协议签订的时间是2014年4月15日，而案外人提交的其与被执行人柳本鹏签订的房屋买卖合同的时间是2014年4月30日，签订补充协议的时间早于买卖合同的时间有悖常理。案外人主张涉案房产系其全部出资，但提交的证据中有部分汇款人为李书和，且收款人非柳本鹏，案外人提交的证据不足以证实其对涉案房产已支付了大部分款项，故案外人主张享有足以排除执行的实体权利，要求停止对涉案房产的执行，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八规定，裁定如下：驳回案外人杨淑玲的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈善乐审判员  栾焕舸审判员  门 伟二〇一八年六月二十二日书记员  潘姝卉