湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初533号原告武汉哈烧客餐饮发展有限公司。法定代表人谌威，总经理。委托代理人周炎发，湖北诚明律师事务所律师委托代理人俞良瑞，湖北诚明律师事务所律师原告谌威。委托代理人陈文智。被告武汉汇和银通商业地产有限公司。法定代表人刘珍，董事长。委托代理人高英，湖北正信律师事务所律师。委托代理人程雪英，湖北正信律师事务所律师。原告武汉哈烧客餐饮发展有限公司（以下简称哈烧客公司）、原告谌威诉被告武汉汇和银通商业地产有限公司（以下简称汇和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告哈烧客公司的委托代理人周炎发、俞良瑞，原告谌威及其委托代理人陈文智，被告汇和公司的委托代理人高英、程雪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈烧客公司、原告谌威共同向本院提出诉讼请求：1、被告返还房屋押金76,128元；2、被告赔偿因其违法解除合同导致原告的损失1,221,628元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年3月23日签订商铺租赁合同，租赁位于武汉汇和城购物中心F5-A009号商铺用于哈烧客火锅餐厅经营。合同签订之初原告支付了押金76,128元，并一直依约支付租金。但被告一直未完成合同中“提供天然气容量20立方/小时，空调制冷和产暖量350瓦/每平方米”的约定。被告在未达到合同约定要求的情况下强行要求原告开业，原告多次要求被告依约履行合同，被告置之不理。由于被告的违约行为，原告为维护自身合法利益，于2016年1月支付了部分租金希望双方协商解决纠纷。但被告于2016年1月16日强行对原告经营餐厅断电，并要求原告腾退。被告非法解除合同的行为违反合同约定，给原告造成了如下损失：广告牌制作费15,354元、装修损失889,232元、停业损失317,042元，共计1,221,628元。被告汇和公司辩称，一、被告不存在违约行为，不应承担违约责任。双方签订合同后，被告将商铺交付给原告使用，原告于2015年7月开业。期间，因受常青花园地铁站建设影响，武汉汇和城购物中心尚未完成天然气外管道铺设工程，为解决购物中心商铺用气问题，被告于2015年5月21日与武汉欣加力能源发展有限公司签订《代购气及设备租赁合同》，约定该公司为被告代购压缩天然气，以满足商铺的用气需求。武汉欣加力能源发展有限公司依约提供了天然气，被告将此代购天然气提供给各商铺使用，各商铺将本区域支管与主管道接驳后即可使用。因此，被告于原告开业前向其提供了符合合同约定的天然气。其次，汇和城购物中心五楼租赁面积为6,885.57平方米，配有台佳中央空调机组（制冷量310千瓦/台）2台，其中电影院有自己的配套统调系统，扣除电影院以及设备间、设备管井等不需要空调的面积共4,365.7平方米，上述两台空调机组实际服务面积为2519.87平方米，制冷量已达246.04瓦/平方米。被告另额外配给原告盘管风机机组6台，制冷量为10,950瓦/台，专门服务于原告租赁区域，该6台盘管风机能够提供制冷量为224.4瓦/平方米。故原告租赁区域内实际制冷和采暖量为470.44瓦/平方米，完全满足合同约定的350瓦/平方米。因此，被告依约提供了天然气和空调供给，不存在违约行为。二、原告逾期支付租金构成违约，被告有权解除合同。合同约定租金采取预付方式，每三个月支付一次，原告应在上一笔缴纳的租金租期期满前15日缴纳下三个月租金，且原告拖欠任何一项费用累计达15日的，被告享有合同解除权。合同签订后，被告依约履行了合同义务，原告缴纳租金至2015年12月31日到期，依据合同约定，原告应于该次租金租期期满前15日缴纳下三个月租金。但截至2016年1月6日，经被告发函催告后，原告仍未依照合同约定支付租金，被告遂于2016年1月19日发函解除合同并要求其于2016年1月26日前办理腾退事宜。原告逾期支付租金超过15日，已构成违约，被告据此依据合同约定解除合同不构成违约。三、原告逾期支付租金构成违约，应承担违约责任。合同约定如原告未能及时、足额缴纳费用，每延迟一日，应按照未付金额的千分之五支付赔偿金，且已收取的履约保证金不予退还。原告违约导致被告解除合同时，其还应支付相当于当年3个月租金的违约金，延迟交还商铺的，还应支付占用费。综上，租赁合同签订后，被告依约履行义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。原告以被告未提供天然气及空调供给为借口延迟支付租金，其行为已构成违约，被告有权解除合同。此外，汇和城购物中心开业不久，商铺尚未全部租出，消费氛围尚未全面营造起来，但该商城位于地铁站上方，区位优势明显，今后势必成为较大的消费中心，原告采用该种手段迫使被告在现阶段对其免除部分租金，已达到其以较小成本维持店铺至该消费中心火爆之日，其行为违反诚实信用原则。原告哈烧客公司、原告谌威共同提交了以下证据：1、《租赁合同》，证明双方的合同真实有效，被告违反合同第九条第二款的约定；2、《武汉晚报》2016年1月21日的新闻报道、被告违规装灌天然气视频光盘，证明被告无法提供符合安全使用的天然气，未按合同约定提供足量天然气；3、原告公司负责人与被告法定代表人及其子短信记录，证明被告未提供符合合同约定的空调供应，原告多次找被告协商无果；4、报警记录、餐厅断电状况照片、电表照片、被告法定代表人承认擅自断电视频光盘，证明2016年1月16日被告擅自断电，至今未恢复；5、2016年1月18日原告因断电向被告发函、1月19日被告回函、1月20日原告再发函、1月26日向被告发送律师函及签收凭证，证明原告就断电侵犯权益情况与被告函件往来；6、汇和城商户联合声明、联名函件，证明被告经营的汇和城空调供应不足，以断电逼迫他人在不符合经营条件的商铺经营；7、原告索赔明细、押金收据、户外广告制作费收据、装修设计合同、装修收据及各项工程款、因断电停业造成的食材经营成本、员工遣散费、员工宿舍违约赔偿金、营业损失等凭证，证明因被告断电、违约行为造成的原告损失；8、证人证言，证明汇和城商户向被告反映空调等情况；9、开业照片，证明汇和城购物中心2015年9月19日开业；10、餐饮服务许可证，证明哈烧客餐厅2015年7月13日试营业；11、装修款预付凭证，证明原告支付的装修款项；12、银行流水，证明原告支付了装修、空调设备款项，对遣散员工进行了赔偿，一直按照被告的要求支付租金和物业费。被告汇和公司提交了以下证据：1、《租赁合同》，证明双方租赁合同关系；2、收据，证明合同一直顺利履行，原告向被告支付租金等费用；3、2015年12月7日《缴费通知书》、2015年12月23日《缴费通知书》，证明租金到期前，被告提前通知原告缴纳下三个月的租金，被告已履行通知义务；4、2016年1月6日《逾期缴费通知》、2016年1月19日《告知函》、2016年2月22日《告知函》、EMS快递邮寄送达回单，证明被告向原告催缴租金，并发出通知，依法解除合同，要求原告交还商铺；5、出货单，证明原告随时可将货物运走，且原告已将货物运走，未造成损失；6、天然气缴费发票，证明被告已经开通且正在使用天然气，是原告自身原因未到天然气公司办理用气手续；7、照片，证明经多次催收，原告恶意拖欠租金，被告按合同约定维护自身合法权益，原告无端闹事，损害被告商业形象；8、代购气及设备租赁合同、委托书，证明被告委托案外人武汉欣加力能源公司代购天然气；9、其他商户使用天然气的照片、外部天然气接口照片，证明被告依约履行了供气义务；10、原告哈烧客公司购电使用表，证明原告哈烧客公司2015年7月1日开业时已提供天然气，不存在未通天然气而强制要求开业；11、原告哈烧客公司制冷量说明、风机组照片，证明被告履行了合同要求；12、武汉市轨道交通建设有限公司工作联系函，证明由于修建地铁，导致汇和城购物中心天然气主管道原设计位置与地铁冲突，武汉市轨道交通建设有限公司于2015年10月19日向武汉市天然气有限公司申请变更原设计，致天然气主管道铺设不能如期完工投入使用；13、常青花园地铁站换乘通道施工现场照片，证明地铁常青花园站目前仍在天然气主管道原设计位置修建施工；14、设计变更后汇和城燃气站照片、天然气客户使用证，证明汇和城购物中心天然气主管道铺设工程于2016年3月完成，管道通气后，被告向武汉市天然气有限公司申请领取客户使用证；15、建设工程规划许可证、原告哈烧客公司工商登记信息、授权书、委托函，证明汇和城购物中心建筑建设合法，原告哈烧客公司已据此办理注册登记，被告已获得武汉市轨道交通建设有限公司委托进行该物业的招商和运营，被告与原告谌威签订的租赁合同合法有效。经质证，被告汇和公司对原告哈烧客公司、原告谌威提交的证据意见为：证据1真实性无异议，证明目的有异议，已提供天然气并使用至今，也履行了空调制冷供暖义务；证据2新闻报道真实性无异议，证明目的有异议，天然气供应机构有合法资质，新闻报道中也未提及安全隐患问题，双方签订的租赁合同已履行了一段时间，原告所在的商铺一直在正常使用天然气，期间原告未提出过任何异议，报纸报道时间是在双方解除合同之后；视频真实性有异议，不能证明是在汇和城，燃气管理部门进行过检查，并未对供气提出过异议；证据3只能表明原告认为没有达到合同约定标准，被告已经按照合同约定交付了符合标准的空调，安装和操作都是原告自行管理，短信内容中始终提到是原告自身操作问题；证据4报警记录真实性无异议，证明目的有异议，断电是因原告违约在先，被告履行了前期通知义务后，原告拒绝支付租金；照片的真实性和证明目的均有异议，不能反映当时的真实场景；视频合法性有异议，没有经过他人同意，且被告断电是依据合同约定，双方合同已经解除。证据5真实性无异议，证明目的有异议，被告已于2015年12月7日、12月23日向原告发出缴租通知，又于2016年1月6日发出逾期缴款通知，被告履行了通知义务，原告违约在先；证据6属证人证言，不予质证；证据7真实性、证明目的均有异议，相关合同没有实际履行的凭证，原告认为的损失是因其违约造成，应自行承担，相关设施其可以自行处理，员工索赔并未发生，电话宽带可以迁移；证据8证人身份不能确定，且其证明的空调及人流量问题与本案没有直接关系；证据9真实性、证明目的有异议，不能证明开业时间；证据10真实性无异议，证明目的有异议，只能证明取得许可证时间，不能证明营业时间；证据11真实性、合法性有异议，系收据不是正式发票；证据12真实性无异议，关联性、证明目的有异议，不能证明交易对方的信息情况。原告哈烧客公司、原告谌威对被告汇和公司提交的证据意见为：证据1真实性无异议；证据2真实性无异议，证明内容有异议，原告付款不能代表被告完全履行了合同，被告对空调制冷供暖和天然气供应一直在违约；证据3真实性无异议；证据4真实性无异议，证明内容有异议，原告没有收到过逾期缴费通知，对《告知函》无异议；证据5真实性无异议，证明目的有异议，因被告停电三天，相应货物已经坏了；证据6真实性无异议，但不能证明被告按合同约定履行了供气义务；证据7真实性无异议，证明内容有异议，事件责任在于被告，被告称是原告组织没有依据；证据8、9真实性有异议，证明目的有异议，不能证明被告提供的天然气供气量符合合同约定，且被告提交的天然气发票公司名称不一致；证据10真实性无异议，证明目的有异议，只能证明原告开卡通电，不能证明开业时间；证据11真实性有异议，理论数据不能证明风机组全部开机使用，不能证明制冷量达到合同约定；证据12、13、14真实性均无异议，证明目的均有异议，被告没有告知天然气管道改道的事情，也未按合同履行，证据14被告于2016年3月完成管道铺设，但双方的纠纷发生于2016年1月，该证据与本案无关；证据15无异议。本院经审查认为，原告哈烧客公司、原告谌威提交的证据1、3、5、10，被告汇和公司对真实性无异议，予以采信；证据2中的新闻报道予以采信，视频经当庭播放可以认定系纠纷发生地，予以采信；证据4报警记录予以采信；照片证明断电状况，与其他有效证据相符部分予以采信；视频属实，可以证明双方发生纠纷，予以采信；证据6属单方陈述，签名人未出庭作证，不能单独作为认定事实的依据；证据7及证据11、12中，索赔明细为原告自行出具，不予采信；押金收据为被告汇和公司出具的财务收据，予以采信；户外广告制作费收据非正规发票，也没有合同及付款凭据佐证，真实性不能确定；装修施工合同与装修收据系原告单方提供，合同还约定了有关设备、设施在安装前须获得审核同意，但原告事前并未与被告汇和公司确认，部分收据非正式发票，银行流水缺乏具体交易信息，不能确定是否均与本案有关，且原告陈述装修款系以原告谌威股权抵押给他人，再由他人代付现金200,000元，具体如何支付的不清楚，故该部分证据真实性、合法性、关联性存疑不能确证；食材经营成本中大部分缺乏有效凭据佐证，且《出货单》表明原告哈烧客公司、谌威已自行运走食材，是否存在实际损失不能确证；员工遣散费、员工宿舍违约赔偿金及营业损失清单系原告单方制作出具，缺乏有效凭据佐证，不予采信；证据8证人陈述曾与被告汇和公司就空调问题进行沟通，但不能单独作为认定空调是否符合合同约定的依据，其陈述的人流量问题与本案无关；证据9开业照片属实，予以采信。被告汇和公司提交的证据1-7、10、12-15，原告哈烧客公司、原告谌威对真实性无异议，予以采信；证据8、9、11与本案事实相关，原告哈烧客公司、原告谌威认为不能达到被告汇和公司的证明目的，应结合其他有效证据综合认定。已采信的证据能否达到当事人证明目的，本院将结合查明的事实综合认定。根据以上有效证据和双方当事人的陈述，本院认定事实如下：武汉地铁集团有限公司于2008年10月16日取得轨道交通二号线一期工程建设工程规划许可证。诉争租赁物位于该工程常青花园站物业范围内。武汉地铁集团有限公司授权武汉轨道交通建设有限公司对轨道交通二号线沿线物业进行开发及物业经营管理。武汉轨道交通建设有限公司与被告汇和公司签订了租赁经营及物业管理权合同，委托被告汇和公司对轨道交通二号线常青花园站物业项目进行招商运营。2015年3月24日，被告汇和公司（出租人、甲方）与原告谌威（承租人、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：1.3、甲方作为本项物业持有者（武汉市地铁集团有限公司）的唯一全权授权人，除本合同有明确约定的内容之外，仍有权自行指定或委托商业管理公司或物业公司（统称管理公司）履行甲方在本合同项下的其他权利……乙方对此表示同意并接受。2.1、乙方承租位于武汉汇和城购物中心项目F5-A009号商铺。2.2、该商铺的租赁面积为292.8平方米。3.1、商铺租赁期限为5个租约年（以实际整体开业时间为准），装修免租期结束次日开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。5.1、双方确认，乙方承租商铺需用于商业经营活动，乙方应当以哈烧客名称/商号对外经营……6.2、双方确定的计租方式为固定租金与物业服务费打包计租方式。6.2.1、（1）该房屋的起始租金为人民币130元/平方米/月，月租金为人民币38,064元/月，年租金456,768元/年，此价格已包含物业服务费，不再重复收取。（2）商铺租金采取预付的方式，每3个月交付一次，乙方应在上一笔缴纳的租金租期期满提前15日缴纳下3个月的租金，甲方在收到乙方每笔租金后，应向乙方开具等额发票。首1个月租金应于签署本合同之日支付，在计租日前15日支付2个月租金。根据双方对租期年限的约定，确定该商铺租金自计租日起计算，如计租日调整的，则下表中的租金起止日期相应调整。自第3年开始，乙方交纳的租金以起始租金为基础，每年按照一定比例递增，各笔租金明细表如下：第1年月租金38,064元，年租金456,768元……第3年月租金40,347.84元，年租金484,174.08元……7.2.1、在签订本合同之日，乙方应向甲方支付履约保证金，其金额为乙方租赁商铺2个月的租金，共计76,128元。7.2.3、双方同意，在本合同存续期内，履行保证金用作租赁期内任何时间乙方所欠的租金、物业服务费及其它应缴费等款项的担保，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金……及其他费用的，则甲方有权直接没收履约保证金，甲方没收履约保证金并不免除乙方应交纳的租金及各种费用、支付违约金、赔偿金，甲方有权继续向乙方追偿，并有权根据本合同约定追究乙方的违约责任。7.2.4、如在本合同签署生效后，由于乙方的原因导致本合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方不予退还该履约保证金。同时，乙方还应按本合同约定的其他条款支付违约金并承担其他违约责任。7.2.5、本合同项下租赁期满后双方未能就续租达成协议或双方在合同履行期内协商解除本合同或因甲方原因导致本合同提前解除的，则在乙方按照本合同约定交还承租商铺、缴清所有应付费用等之后，甲方于一个月内向乙方无息退还履约保证金。7.4.1、自交付日起，乙方应当承担包括但不限于水、电、燃气等因乙方承租、使用、经营该商铺所产生的全部费用。费用的支付方式和时间，以甲方或管理公司的书面通知或相关规定为准。8.1、双方约定，商铺的交付日为2015年3月19日，乙方应当于该交付日前来与甲方办理商铺交接手续。8.2.1、自本合同签订之日次日起至2015年5月19日为装修免租期。在装修免租期内，乙方无须支付租金，可在房屋内装修，但装修免租期内乙方需承担水、电、装修管理费及因乙方使用、经营而产生的所有费用。如因乙方的原因导致本合同中途解除，则免租期的租金乙方仍需缴纳。8.3.1、计租日即装修免租期届满后的次日。8.3.3、若甲方仍未正式开业，则相应计租日顺延至开业之日起。9.1、乙方将在本合同约定的交付日，到甲方处办理商铺交接手续，甲方不再另行通知。但甲方向乙方交付商铺的前提是，乙方已经按照本合同的约定，按期足额向甲方缴清了首期租金、全部履约保证金及各项费用。9.2、甲方为乙方提供商铺的水容量为[/]，电容量为150kw，天然气容量为20立方。空调制冷和产暖量为350瓦/平方米。甲方提供空调风机盘管6台由乙方根据需求自行安装于租赁区域内，同时甲方空调主管达到乙方租赁区域，支管由乙方根据运营需要自行接驳。如前述许可使用量不能满足乙方的经营需要，应当取得甲方同意，由乙方自行向相关部门申请办理增加水、电、煤气等许可使用量并承担费用。本合同期满或提前解除后，乙方因增容相应增加的设施、设备无偿归甲方所有。9.3、在交付日，乙方应在甲方配合下，对承租商铺完成验收并与甲方签署《商铺接收现状确认表》。11.15.1、乙方不得在商铺内使用液化石油气或其他灌装气体，除非获得甲方或管理公司的书面同意。11.15.5、乙方如需在该商铺内安装有关厨房、烹饪设备及排水设施，则在安装前须获得甲方或管理公司的事先书面同意，并向甲方提交设备图、施工图、效果图、欲使用的材料设施设备明细，具备相应资质的建筑设计单位出具变更设计说明书等，但甲方的审核并不视为对乙方的设计或工程质量承担任何责任。18.1、在乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方有权解除本合同。18.1.1、乙方拖欠缴纳的租金、物业服务费、能源费等任何一项相关费用累计达15日的。18.4.1、甲方依据本合同的约定行使合同单方解除权的，应当以书面的形式通知乙方，本合同自该通知发出之日起解除。18.4.2、无论任何原因导致本合同终止的，则乙方应无条件地将租赁商铺在终止7日内返还给甲方，双方按照本合同的约定结清各项相关费用。18.5.1、在交还租赁商铺之前，乙方应当自费拆除商铺内可移动的部分（但不包括虽可移动但移动将造成商铺所在甲方建筑物损坏的部分）。18.5.2、双方确认，交还期内乙方无需向甲方支付金，但是仍需向甲方或管理公司支付物业服务费、各项能源费用等相关费用并承担可能发生的延迟付款的违约责任，而无论本合同是否已经终止。18.5.3、无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合要求的承租商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，每逾期一日，乙方应当按租用面积向甲方支付相当于当年双倍日租金的房屋占用费，并按照合同终止时承租商铺物业服务费标准支付日物业服务费及承担相关的能源费用等相关费用，且不再享受本合同乙方的任何权利，直至乙方按照合同要求交还承租商铺为止。同时，自交还期届满之日的次日起，甲方或管理公司有权采取对承租商铺停止水、电等能源供应……此种情况下，乙方所应当承担的违约金和物业服务费及相关能源费用并不因此而得到减免。商铺内乙方财产经甲方要求限期移除后仍未移除的，视为乙方放弃所有权，由甲方处置，同时甲方可追究乙方的法律责任，包括乙方逾期交还房屋造成甲方向后一承租人承担的违约责任及甲方处置所发生的费用，且乙方应赔偿甲方相应经济损失。18.5.4、乙方的装修及不可移动财产（包括虽可移动但移动将造成甲方建筑物损坏的），除甲方书面通知乙方拆除、清运、恢复原状的外，乙方不得拆除、移动。双方同意按下列方法处理：①合同期满的，无偿归甲方所有，甲方不给予任何补偿；②因甲方原因导致合同提前解除的，甲方只对经甲方事先书面同意的乙方装修和不可移动财产按下列标准予以补偿：双方均可聘用有资格的工程造价资产评估事务所对乙方的装修和不可移动财产进行评估，评估费由聘用方支付，装修或不可移动财产添置的日期至约定的租期届满之日的期间，在五年以上的，按每年20%进行折旧，按折旧后的余值进行补偿（如自装修或不可移动财产添置日期至合同解除日超过五年的，甲方不予补偿）；在五年以下的（含五年），按该期间平均折旧，按折旧后的余值进行补偿（例如实际添置日至租期届满为2年的，折旧率为每年50%）；③因乙方原因合同提前解除或终止的，装修及不可移动财产无偿归甲方所有，甲方无需给予任何补偿。19.1、本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付首期租金、履约保证金及物业服务费等相关费用，逾期达15日的，甲方即有权解除合同，已支付的款项不予退还。19.2、乙方违反本合同约定，导致本合同无法实际履行，或由于乙方违约行为导致甲方单方面解除本合同的，除本合同另有约定的违约责任外，还应向甲方支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金。19.3、甲方提前单方解除本合同，或由于甲方违约行为导致乙方单方解除本合同的，甲方应按相当于当年租金标准3个月的租金向乙方承担赔偿责任。19.4、乙方延迟缴纳本合同项下的租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行赔偿金。延迟超过15日，甲方有权解除合同。23.1、任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。23.6、乙方确认租赁商铺亦系其有效地址，甲方有权依据本合同将通知送达至租赁商铺，即视为已送达给乙方。合同还约定了其他事宜。合同附件有商铺平面图、《商铺管理公约》、《消防安全管理责任书》、《装修指南规定》等。原告谌威签署的《承诺书》声明：一、确认已详细阅读《商铺管理公约》；二、同意承担违反《商铺管理公约》的相应责任，并同意对该商铺的实际使用人违反《商铺管理公约》的行为承担连带责任。《商铺管理公约》中第一章关于经营管理的规定有：只允许设立或悬挂经经营管理方同意，代表商户业务的广告牌和商标，在安装上述广告牌和/或商标及其说明和图样前，其型号、外观、材料、规格和安装方法须报请经营管理方书面认可……其费用由商户支付；商户出货须按照规定到运营部领取出货单，按照出货单上表格填写清楚后，交由运营部负责人签字并盖章后，再将出货单交由门口安保对照出货单及所出货物清点相符后方可通行……第二章关于装饰装修的规定有：第一条、1、商户装修必须首先向经营管理方呈交书面申请并附电脑制作的装修设计图及装修说明，并办理相关手续……5、装修完毕，报经营管理方办理验收手续。第二条、1、经营管理方按商铺现有装修状况将商铺交商户使用，商户负责租赁商铺的二次装修工作。2、事先未征得经营管理方的书面同意，商户不得擅自对商铺进行任何装修或改装……4、商户如需在租赁商铺内间隔商铺，安装机电设备，进行必要的电路布线和固定，以及一切内部装修、装饰工程，其所有的设计图、施工方案须征得经营管理公司书面同意后，方可组织施工队伍进场施工，未经经营管理方同意，商户不得对商铺内的设备做任何改动或附加……第四章违约责任规定：如商户违反本合同任何条款规定或条件，经营管理方有权使用或扣除全部或部分保证金作为抵消商户违约行为导致经营管理方经济上或其他方面损失的严重性而做出的合理的赔偿，此赔偿不包括商户所欠经营管理方的月度租金、水电费、物业管理费……该公约还约定了其他事宜。合同签订后，原告谌威于2015年4月22日注册成立了原告哈烧客公司，并对租赁商铺进行了装修入住使用。因受轨道交通6号线常青花园地铁站规划设施建设影响，武汉汇和城购物中心天然气工程原设计入户管路径被占据，天然气外管道铺设未能完成。为此，被告汇和公司于2015年5月21日与武汉欣加力能源发展有限公司签订了《代购气及设备租赁合同》，约定由该公司代购压缩天然气进行加注，以供给武汉汇和城购物中心商铺使用。2015年7月13日，原告哈烧客公司店铺开业经营。2015年9月19日，武汉汇和城购物中心进行了开业典礼。2015年10月19日，武汉市轨道交通建设有限公司向武汉市天然气有限公司发送《关于常青花园配套用房燃气工程设计变更的函》，主要内容为：2014年6月向贵司报装轨道交通2号线常青花园站配套用房燃气工程……后因轨道交通6号线常青花园站换乘通道调整，占据该项目燃气工程入户管路径……请贵司根据现场实际情况，对原设计进行适当调整。此后，武汉汇和城购物中心天然气外管道进行了变更施工建设。至2016年3月16日，武汉汇和城购物中心天然气主管道铺设完成，武汉市天然气有限公司向被告汇和公司颁发了《客户使用证》。合同履行中，原告哈烧客公司于2015年3月24日向被告汇和公司交付保证金76,128元，并预付1个月租金38,064元；于2015年6月23日交付2个月租金76,128元；于2015年11月20日交付租金41,870.4元。2015年12月7日，被告汇和公司向原告哈烧客公司、原告谌威发出《缴费通知书》，要求原告支付2015年12月19日至2016年3月18日的租金（含物业费）114,192元。原告哈烧客公司于2015年12月16日交付了租金15,962.32元。原告谌威、原告哈烧客公司至此支付履约保证金及租金共计248,152.72元。2015年12月23日，被告汇和公司再次向原告哈烧客公司、原告谌威发出《缴费通知书》，要求原告支付2016年1月1日至2016年3月31日的租金（含物业费）114,192元。2016年1月6日，被告汇和公司制作了逾期缴费通知并张贴于原告哈烧客公司店铺，称哈烧客公司应于2015年12月31日缴纳下月租金，但至今未缴，若2016年1月8日内仍不缴纳所欠费用，将从欠费当日起计滞纳金，欠费当日起逾期15日将按合同规定自行解除合同。原告哈烧客公司未按通知支付租金，被告汇和公司遂于2016年1月16日停止对原告哈烧客公司店铺供电。原告谌威、原告哈烧客公司向武汉市公安局轨道交通管理分局街道口派出所报警称哈烧客商铺被切断电源，无法营业。公安机关接处警后，原告谌威、原告哈烧客公司称自行找物业解决。2016年1月18日，原告哈烧客公司向被告汇和公司发函，称汇和公司未事先通知即自2016年1月16日起强行断电，要求汇和公司恢复供电，赔偿断电造成的损失。2016年1月19日，被告汇和公司向原告哈烧客公司发出《告知函》，称哈烧客公司于2015年12月31日房租到期，汇和公司已于2016年1月6日书面下达违约告知函并多次沟通无果，哈烧客公司已违反合同第十八条合同的解除和终止及第十九条违约责任条款，通知哈烧客公司应于2016年1月26日前办理解除合同和退场的相关手续。同日，被告汇和公司向原告哈烧客公司、原告谌威开具《出货单》，载明出货冻品一批、水产类。2016年1月20日，原告哈烧客公司向被告汇和公司发函，称合同约定了汇和公司应提供的天然气及空调制冷产暖标准，但迄今未满足正常营业条件，哈烧客公司已提出应在具备正常营业的条件下才能开业，但汇和公司置之不理，之后数次协商寻求改善空调问题无果；管道天然气迄今也尚未完成外部输气管道铺设工程导致哈烧客公司店铺处在非正常营业条件下被强迫营业，汇和公司违反合同第九条及第十八条，哈烧客公司决定提起诉讼索赔。2016年1月21日，《武汉晚报》对由货车向汇和城购物中心灌注天然气一事进行了报道，该报道中称“……车厢内放置着十几个钢罐，钢罐有管道相连，红色的管子接通在钢罐的一个总阀上，十余米外，绿色的铁箱内也有十余个阀门……武汉市燃管办部门负责人刘主任赶到现场查看后发现，汇和城购物中心的天然气管道与地铁6号线发生冲突，目前有关部门正在进行改造……”。2016年1月26日，原告哈烧客公司、原告谌威委托湖北诚明律师事务所向被告汇和公司发出《律师函》，称哈烧客公司一直依约支付租金，但汇和公司至今未完成合同约定的天然气容量20立方/小时、空调制冷和产暖量350瓦/每平方米，且强行要求哈烧客公司开业，对于汇和公司的违约行为，为维护自身合法权益，支付部分2016年1月的租金。根据《合同法》第六十七条的规定，哈烧客公司停付部分租金符合法律规定。汇和公司于2016年1月16日起强行断电，并要求腾退，汇和公司非法解除双方租赁合同的行为违反合同约定，给哈烧客公司造成多项损失共计110万元。希望汇和公司收函后立即停止侵害行为，双方协商解决相关事宜。2016年2月22日，被告汇和公司向原告哈烧客公司、原告谌威发出《告知函》，称根据合同第十八条及欠租事实，合同已经解除，原告应于2016年3月1日前在被告的监督下自行自费拆除商铺内可移动的部分，依约交还商铺，逾期汇和公司将依合同约定拆除清场。原告哈烧客公司、原告谌威于2016年3月2日向本院提起诉讼，要求如诉称。被告汇和公司于2016年3月7日向本院另案起诉原告哈烧客公司、原告谌威，要求腾退商铺、支付租金等。本院在审理中，经原告哈烧客公司、谌威申请，委托了中大信（北京）工程造价咨询有限公司湖北分公司对涉案商铺装修价值进行司法鉴定，因原告哈烧客公司、谌威不能提供鉴定所需的相关资料，该鉴定机构以此为由退案。后原告哈烧客公司、谌威再次申请鉴定，湖北天宇工程造价咨询有限公司接受委托，对现场进行了勘察并组织双方对相关物品进行了清点，但因现场装饰材料定制成品较多，无材料进场、报验、材料品牌、型号等资料，装饰主材价格区间较大，现有资料无法确定该材料真实价格，现有资料无法完成鉴定工作，该鉴定机构以此为由亦退案。本院多次组织双方当事人协商进行腾退交接未果，诉争商铺现仍由原告哈烧客公司、谌威占用。本院认为，双方当事人签订的租赁合同合法有效，应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”在租赁合同履行中，原告哈烧客公司、谌威认为被告汇和公司违约在先，以拒绝支付租金的方式主张先履行抗辩权。对此，应根据出租方履行交付、维护租赁物和租赁物瑕疵担保义务的履行情况而认定是否成立。本案中，双方争议主要在于空调制冷产暖量及天然气供应问题。合同约定空调制冷和产暖量标准为350瓦/平方米，由出租方提供空调风机盘管6台，承租方自行安装、接驳。从双方当事人的陈述及证据来看，被告汇和公司提供了空调及相关设备并认为已达到约定标准；原告哈烧客公司、谌威则认为供应不足，未达到合同约定标准，空调供给是否足够冷、暖受不同主体的主观感受影响较大，而制冷产暖量是否达到合同约定标准，现没有客观衡量依据能够予以认定。合同约定的天然气容量为20立方，武汉汇和城购物中心配套天然气工程已向武汉市天然气有限公司报装，但因此后的武汉市轨道交通6号线设施建设影响，武汉汇和城购物中心天然气工程原设计入户管路径被占据，天然气外管道铺设未能如期完成。该因素是当事人不能预见、避免及克服的客观情况，依法应当根据客观情况的影响，部分或全部免除当事人不能履行合同的责任。而被告汇和公司在此情况下，通过第三方代购天然气加注至武汉汇和城购物中心内部管道，以履行向商铺供给天然气的合同义务，应认定为采取了积极适当的措施。原告哈烧客公司、谌威主张临时加气供应不足，未达到容量20立方的标准，但在使用中是否未达到该约定标准缺乏确实证据证明。另从原告哈烧客公司、谌威所提交的其他商户反映情况的证据可见，其他商户反映的问题为临时燃气存在安全隐患、空调达不到体感温度要求、排烟不畅及人流量不足等，其中关于天然气的问题并不能证明供应未达到合同标准，关于空调的问题如前文所述，无法客观认定是否违反合同约定的350瓦/平方米标准。因此，原告哈烧客公司、谌威辩称被告汇和公司未依约按350瓦/平方米、容量20立方的标准提供天然气及空调供应证据不足，其应承担举证不力的后果，本院对其该意见不予支持。租赁合同约定了租金每3个月支付一次，承租人在上一笔缴纳的租金租期期满提前15日缴纳下3个月的租金，签订合同之日至2015年5月19日为免租期，计租日从免租期满后次日计算，还约定如承租人违约致合同解除，免租期租金仍需缴纳；又约定武汉汇和城购物中心未正式开业的，计租日顺延至开业之日即2015年9月19日起算。依照合同约定的租金支付方式，原告哈烧客公司、谌威应于2015年12月4日前预付自2015年12月19日至2016年3月18日租金114,192元。原告哈烧客公司、谌威辩称已交付租金应按日计付至2016年1月6日到期，与合同约定不符。在此期间，原告哈烧客公司、谌威仅支付了部分租金15,962.32元。因此，原告哈烧客公司、谌威自2015年12月5日起，未依照合同约定预付租金已逾期超过15日，其辩称系被告汇和公司断电违约在先的意见与事实不符。被告汇和公司自2015年12月7日起多次进行了催告，并于2016年1月6日、2016年1月19日通知要求解除合同，符合合同约定。由此，原告哈烧客公司、谌威所主张的事实，不具备与支付租金构成对待给付，其所主张的抗辩权不能成立，应承担延付租金产生的违约责任。同时，根据合同及其附件《商铺管理公约》的约定，因原告哈烧客公司、谌威违约导致合同解除的，履约保证金不予退还并可抵消赔偿金。故原告哈烧客公司、谌威要求返还履约保证金76,128元的诉讼请求，本院不予支持。原告哈烧客公司、谌威主张的损失包括广告牌制作费及装修损失及停业损失。租赁合同约定了装修、添附应当取得出租人的同意，对合同解除后承租人的装修及不可移动财产，约定了因承租人原因致合同提前解除或终止的，装修及不可移动财产无偿归出租人所有而无需给予补偿；可移动的部分由承租人自行拆除。原告哈烧客公司、谌威进行装修、添附时，未依照合同约定报请出租人书面同意，但在合同履行期间内，被告汇和公司应当知晓而未提出异议，应视为出租人同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经过出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”现原告哈烧客公司、谌威的原因导致合同解除，依照合同约定，被告汇和公司对不可移动财产无需予以补偿，未形成附合的装饰装修及添附物可由原告哈烧客公司、谌威自行拆除。对于停业损失，因原告哈烧客公司、谌威逾期拒付租金已构成违约，且为此所提交的关于食材经营成本、员工遣散费、员工宿舍违约赔偿金、营业损失等证据均存在瑕疵不能认定，其由此主张赔偿损失依据不足。因此，原告哈烧客公司、谌威要求被告汇和公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告武汉哈烧客餐饮发展有限公司、原告谌威的诉讼请求。案件受理费16,480元，由原告武汉哈烧客餐饮发展有限公司、原告谌威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李振华人民陪审员  李海涛人民陪审员  周 洁二〇一七年六月二十九日书 记 员  李程程