广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初1607号
原告：丛富斌，男，1995年11月10日出生，汉族，住广州市荔湾区，
委托诉讼代理人：李翠（与丛富斌为母子关系），住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：黄彪，广东红棉律师事务所律师。
被告：广州市安合贸易有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇芙蓉度假区树院五街1号，统一社会信用代码914401147499242991。
法定代表人：王硕朋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵业凤，女，该公司职员。
原告丛富斌与被告广州市安合贸易有限公司（以下简称安合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丛富斌的委托诉讼代理人黄彪、李翠、被告安合公司的委托诉讼代理人赵业凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丛富斌向本院提出诉讼请求：1.安合公司支付丛富斌逾期交楼的滞纳金28122元（从2014年2月1日开始计算计至实际交楼2014年5月18日，按照总房价款的日万分之五的标准258元×109天计算）及按银行同期贷款计算的法定利息（利息以滞纳金28122元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年5月18日计至付清之日止）；2.安合公司支付丛富斌逾期办理房地产权证的滞纳金55728元（从2014年8月1日起计至2015年8月26日止，按照合同约定以总房价款日万分之五的标准258元×216天计算）及按银行同期贷款计算的法定利息（利息以滞纳金55728元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率计算，从2015年8月26日起计至付清之日止）；3.安合公司支付违法收取丛富斌的1000元权证综合费及按银行同期贷款利率的法定利息（利息以1000元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率计算，从2013年11月22日起计至付清之日止）；4.安合公司司支付违法收取丛富斌的水电保证金500元及按银行同期贷款利率的法定利息（利息以500元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率计算，从2014年5月18日计至退回之日止）；5.安合公司返还已经收取丛富斌的预告登记费1100元及法定利息（利息以1100元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率计算，从2013年11月22日计至退回之日止）；6.安合公司出具收取丛富斌房契税15480元、印花税258+33元的发票；7.安合公司出具永久用水用电法定证明文件；8.安合公司承担本案的诉讼费及相关费用。
事实和理由：丛富斌于2013年11月22日与安合公司正式签订编号为201311198782的《广州市商品房买卖合同》，根据该合同第十三条、第十四条房屋的交付条款约定，安合公司应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付丛富斌使用。丛富斌于2013年12月24日收到安合公司收楼通知书后，依法委托其母亲李翠按时前往收楼，收楼时安合公司未能提供交楼所需的合法文件，并且李翠发现该房屋墙壁有裂缝、墙壁有严重色差、窗户关闭不能密封、抽油烟机电源开关不能启动等诸多问题，安合公司委托的物业管理公司陈主任答应尽快整改，但之后李翠多次电话询问催促及两次上面催促，安合公司委托的物业管理公司以过年前后维修工人休假及维修公司在深圳为由，直到2014年5月18日才勉强交楼（墙壁色差仍然没有处理，墙壁的裂缝仅用石灰补平）。之后丛富斌委托律师多次发函及电话要求安合公司支付迟交楼违约金，安合公司一直拒付。根据双方签订的商品房买卖合同第二十一条第2款及第二十二条第2款之约定，甲方未能在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）向房地产登记机构为丛富斌办妥产权登记，并将以丛富斌为产权人的地产证支付丛富斌，安合公司应当自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向丛富斌支付违约金。安合公司两次恶意强行让丛富斌签订补充协议从形式到内容都是严重违法的，丛富斌有多次录音和相关证据证明，因此两份补充协议因严重违法是无效的。另外，安合公司违法收取丛富斌的水电保证金500元及1000元权证综合费，收取的预告登记费1100元，收取的房契税15480元，印花税258+33元，至今无出示法定票据。综上所述，安合公司无视法律规定及合同约定，拒不履行违约责任及法定责任，丛富斌恳请贵院依法判决，支持丛富斌的合法诉请。
安合公司辩称：一、丛富斌与安合公司于2013年11月22日签订《广州市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人双方的真实意思表示，合法有效。安合公司在合同约定时间内，通知丛富斌收楼，安合公司建设的楼盘已达到交付条件，丛富斌以房屋质量问题拒绝收楼，收楼延迟的责任在丛富斌。二、安合公司于2014年3月18日向丛富斌送达《安合商务大厦办理房地产权证通知书(EMS特快专递)》，告知在办理房地产权证过程中丛富斌附有协助的义务，包括交清全部房款、约定因面积差异而产生的差价、应缴纳的税项和费用、违约金、专项维修基金等义务。在2014年3月18日至2015年5月21日期间，安合公司多次电话、短信通知丛富斌履行合同相关义务，丛富斌直到2015年5月21日才补交因合同约定计价面积差价款及相应的1068元给安合公司，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，故安合公司现需在丛富斌补交完该商品房的面积差额后，方能根据该商品房的最终房价办理契税完税凭证，并凭该凭证办理房地产权属证书。依据双方签订《广州市商品房买卖合同》的补充协议约定，在办理产权证的过程中，丛富斌未按照合同约定履行相关义务，丛富斌存在一定的过错，延迟办理房地产权证的责任由丛富斌自行承担。另依据《广州市商品房买卖合同》第二十一条：“乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。”又依据双方签订《广州市商品房买卖合同》补充协议第十二条的约定“若出现《商品房买卖合同》第二十二条的情况，双方同意按以下方式处理：乙方不退房，甲方自迟延之日起逾期不超过320个工作日的，乙方同意不追究甲方的违约责任；逾期超过320个工作日的，甲方每日按已付房价款的0.005％向乙方支付违约金。该违约金总额累计不超过房屋总价的1％。”根据上述合同条款的约定内容，双方约定办理产权证的时间理应从安合公司在该商品房交付之日起210个工作日内自迟延之日起逾期不超过320个工作日的，故约定的产权证办证时间期限应当为210+320为530个工作日。鉴于《广州市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效的。安合公司在办理产权登记过程中，按照合同约定的时间内(530个工作日内)办理好产权证并于2015年8月18日交付房屋产权证给丛富斌，未出现逾期办证违约情形，不应当承担逾期办证的违约责任，丛富斌主张缺乏事实和合同依据。三、丛富斌主张退回案涉房屋综合权证费1000元，商品房买卖合同约定丛富斌委托安合公司办理房屋产权登记事宜，该费用提前代收代缴，包括安合公司的代办费、劳务费、交费手续费、房屋测量、查册费、税费等，该费用并非违法多收的费用，安合公司出具收款收据凭证，后出具正式合法发票。四、安合公司收取丛富斌水电保证金500元是因为全部业主的水电是由安合公司代收代缴的，为防止业主不及时缴纳水电费提前预交的。综上，请求驳回丛富斌第一至第四项诉讼请求。
经审理查明：案涉房屋位于广州市花都区迎宾大道136号934房。安合公司系该楼盘的开发商。
2013年11月22日，丛富斌（买方、乙方）与安合公司（卖方、甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定丛富斌向安合公司购买案涉房屋，该商品房约定建筑面积为45.36平方米，其中套内建筑面积33.83平方米，共有分摊面积约11.53平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15252.73元，总金额为516000元。乙方以一次性付款方式付款。甲方应当在2013年12月31日前将案涉房屋交付乙方使用。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……第十八条：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。并按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定的价格据实结算房价款。合同第二十一条约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式办理产权登记，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内，到产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定：甲方违反第二十一条的约定，乙方要求继续履行合同的，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，补充协议第五条约定，将主合同第十二条约定的交房条件变更为“该商品房经验收合格，即由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房进行工程质量验收，并出具《主体结构分部（子部分）工程质量验收记录》”，第九条约定：双方同意该商品房的风险责任自该商品房交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未在合同第十六条约定的办理期限内办理该商品房的交接手续的，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》第十三条约定的交付期限届满之日起由甲方转移给乙方。第十条约定：甲乙双方同意：无论采取何种计价方式买卖该商品房，该商品房屋面积差异的确认及处理均不适用《商品房买卖合同》第十八条的约定，双方同意按以下约定进行处理：3、在该商品出现面积差异，乙方依据本补充协议的约定须向甲方补交实测面积超出合同约定面积部分的款项的，因该补交款项为乙方须支付给甲方的该商品房购房价款，故乙方应自收到甲方发出的书面通知之日起10天内到指定的地点办理补缴手续，逾期应向甲方支付所欠差价每天千分之五的违约金。若乙方不予付清的，则甲方有权不将该商品房交付给乙方而不须承担任何责任。第十二约定：若出现《商品房买卖合同》第二十二条的情况，双方同意按以下方式处理：乙方不退房，甲方自迟延之日起逾期不超过320个工作日的，乙方同意不追究甲方的违约责任；逾期超过320个工作日的，甲方每日按已付房价款的0.005%向乙方支付违约金。该违约金总额计不超过房屋总房价的1%。第十三条：乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部应付款（包括全部房款、约定因面积差异而产生的差价、应缴的税项和费用、违约金、专项维修基金等），否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任。第十四条：产权登记面积确定以前，以面积为计费依据的各项费用按《商品房买卖合同》约定面积计算。产权登记面积确定以后，以面积为计费依据的，各项费用按产权登记面积计算。第十九条，本《补充协议》对《商品房买卖合同》的修改、补充，是甲乙双方的真实意思表示，是《商品房买卖合同》的有效组成部分。甲乙双方在签署本《补充协议》时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本《补充协议》规定严格执行。第二十条，若本《补充协议》的约定与商品房买卖合同的约定有不一致、矛盾，甚至表述、理解不同的，均以本补充协议为准。
合同签订当日，丛富斌按合同约定向安合公司支付了全部购房款及办证综合费1000元，安合公司出具了收款收据。安合公司认为权证综合费1000元包括交易手续费、代办劳务费、登记查册费、房屋测量测绘费，并提交发票、广东省物价局、广东省建设厅《关于规范房地产交易手续费有关问题的通知》等拟证明权证综合费的收取依据以及安合公司已向有关部门缴纳上述费用。
2013年11月12日，安合公司取得涉案楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
2013年12月24日，安合公司向丛富斌发出收楼通知书，丛富斌前往收楼，发现房屋存在质量问题,包括墙壁裂缝、色差、窗户关闭不能密封、抽油烟机形状不能启动等，从而拒绝收楼。
2014年5月18日，丛富斌办理了收楼手续。同日，丛富斌向安合公司缴交了500元水电保证金，安合公司出具了收据。
2015年5月21日，丛富斌与安合公司签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定因案涉房屋实测面积比合同约定计价面积增加0.7平方米，根据合同约定丛富斌向安合公司补交房款1068元。双方在签订本补充协议后，双方就《商品房买卖合同》及补充协议约定的义务已全部履行完毕，互不追究对方任何违约责任。同日，丛富斌向安合公司补交了1068元房款。
2015年8月24日，广州市国土资源和房屋管理局核发了案涉房屋的《房地产权证》，登记地址为广州市花都区迎宾大道136号934房，权属人为丛富斌，登记建筑面积为45.96平方米，套内建筑面积为33.9平方米。
安合公司提交如下证据拟证明案涉房屋目前已经具备交付条件：1、2013年5月24日广州市花都区人民防空办公室出具的《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2、广州新奥燃气有限公司2012年10月30日出具的《竣工报告》、《燃气管道工程综合验收意见》；3、广州市花都区邮政局2013年11月1日出具的《邮政信报箱启用通知单》；4、《住宅使用说明书》；5、《建筑工程竣工验收报告》；6、广州供电局有限公司花都供电局2013年1月16日出具的《客户受电工程竣工检验意见书》；7、广州市花都区环境保护局2013年5月13日出具的《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》；8、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；9、城市供用水合同、供水安装工程结算书，该合同载明广州市东溪供水有限公司为供水方、安合公司为用水方，供水地址为广州市花都区新华街清布村迎宾大道东。
2016年8月18日，本院立案受理丛富斌与安合公司商品房预售合同纠纷一案，该案诉讼中，本院依法向广州供电局有限公司花都供电局、广州市东溪供水有限公司发函调查案涉房屋的永久水电情况，广州供电局有限公司花都供电局复函称，经核查存档资料，位于广州市花都区迎宾大道136号的小区为专变商业用电，已于2013年1月30日装表送电。广州市东溪供水有限公司复函称，2012年8月17日，我公司与安合公司签订城市供用水合同，从该日起，安合公司在广州市花都区新华街清布村迎宾大道东开发的小区具备永久用水条件。
安合公司称，案涉房屋确切位置是位于广州市花都区新华街清布村迎宾大道西136号934房，当时签订用水合同的时候可能是因为供水公司的笔误写成广州市花都区新华街清布村迎宾大道东，我方签订合同时也没有仔细审查，我方现在明确我方在广州市花都区新华街清布村迎宾大道有且仅有案涉小区一个开发项目、一个楼盘。
本院认为：丛富斌与安合公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。
合同第十二条约定了交房条件，第十五条约定了房屋交付时应提交的有关资料，而合同补充协议第五条将主合同第十二条约定的交房条件变更为“该商品房经验收合格，即由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房进行工程质量验收，并出具《主体结构分部（子部分）工程质量验收记录》”，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。可见，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现合同补充协议中变更的交房条件低于法定条件，且永久供水、供电亦属于房屋居住的必要条件，故安合公司交付的房屋除满足法定条件外，还必须满足购房人日常生活用水用电的基本条件，根据广州供电局有限公司花都供电局、广州东溪供水有限公司的复函显示，案涉房屋已具备永久用水、用电条件。因此，案涉房屋于合同约定的交付日期之前已经满足交付条件，丛富斌要求安合公司承担逾期交楼的违约责任，依据不足，本院不予支持。
丛富斌于2014年5月18日收楼，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2015年3月20日。合同附件七补充协议第十二条约定：“若出现《商品房买卖合同》第二十二条的情况，双方同意按以下方式处理：乙方不退房，甲方自迟延之日起逾期不超过320个工作日的，乙方同意不追究甲方的违约责任；逾期超过320个工作日的，甲方每日按已付房价款的0.005%向乙方支付违约金。该违约金总额计不超过房屋总房价的1%。”安合公司2015年8月24日为丛富斌办妥案涉房屋的房地产权证，但该日期在延迟办证后的320个工作日内，依合同约定丛富斌不追究安合公司的违约责任。因此，丛富斌要求安合公司支付迟延办证违约金的请求，依据不足，本院不予支持。
至于丛富斌要求支付权证综合费及利息的请求，安合公司已经提供证据证明收取依据和标准并提交发票等相关证据证明其已缴纳了相关费用，安合公司陈述的劳务费用亦属于合理范围，丛富斌现在已经取得案涉房屋的房地产权证，因此对丛富斌的该项诉讼请求，本院不予支持。
根据安合公司提供的证据可证明安合公司已代丛富斌向房管部门支付了预告登记费，案涉房屋目前已登记至丛富斌名下，故不存在向丛富斌返还预告登记费的问题，因此，对丛富斌要求安合公司向其返还预告登记费1100元及利息的诉讼请求，本院不予支持。
对于丛富斌要求的水电保证金及利息，水电费均是先使用后交费，安合公司不能为防止业主欠缴水电费而收取，也不能因为业主缴纳了此费用就认同此费用，安合公司收取此款项没有依据，应予退还。因此，丛富斌要求安合公司退还此费用及支付利息的请求，本院予以支持。
至于丛富斌要求安合公司出具契税及印花税的发票的请求，因发票的出具事宜是税务部门的监管职责，不属于人民法院受理民事案件的范围，对丛富斌此项请求，本院不予支持。
如上所述，案涉房屋已经具备永久用水和永久用电，对于丛富斌要求安合公司出具永久用水用电法定文件的请求，在诉讼中本院已向丛富斌出具广州供电局有限公司花都供电局、广州东溪供水有限公司的复函，丛富斌对于案涉房屋具备永久水电的情况已经知悉，因此，对丛富斌此项请求，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广州市安合贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十内向原告丛富斌返还水电保证金500元及利息（利息以500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2014年5月18日起，计至付清款项之日止）；
二、驳回原告丛富斌的其他诉讼请求。
案件受理费1037元，由原告丛富斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 白一帆
二〇一七年四月二十四日
书记员 黄丽雅