江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏民再34号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：苏州保利隆胜置业有限公司，住所地在江苏省苏州市吴中大道1368号吴中科技园研发楼A楼7楼。
法定代表人：王敬培，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何亚兵，江苏智择律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：曹文沛，男，1955年1月4日出生，台湾地区居民，住台湾地区台北县。
委托诉讼代理人：刁小锋，上海申浩律师事务所律师。
再审申请人苏州保利隆胜置业有限公司（以下简称保利隆胜公司）因与被申请人曹文沛商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2016）苏05民终7263号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月11日作出（2017）苏民申4253号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人保利隆胜公司的委托诉讼代理人吴泓斌、何亚兵，被申请人曹文沛的委托诉讼代理人刁小锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利隆胜公司申请再审称，请求依法撤销江苏省苏州市中级人民法院（2016）苏05民终7263号民事判决第二项、第三项，依法改判维持苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初605号民事判决，一�二审诉讼费用由曹文沛承担。事实和理由：二审认定事实错误。1．保利隆胜公司制作的宣传资料中“空中花园”标注为“可利用空间”，曹文沛购房时应当明确知晓“空中花园”的使用功能区别于其他空间的使用功能，二审认为保利隆胜公司在销售时未对“空中花园”居住使用功能受限尽到告知义务，是错误的。2．二审认定“空中花园”面积为5.5平方米缺乏依据。3．曹文沛不存在经济损失。双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定，按房屋建筑面积计算商品房价款。故“空中花园”不论是属于套内建筑面积，还是公摊面积，曹文沛均应支付相同的房屋价款。4．据保利隆胜公司了解，曹文沛在装修时已经对“空中花园”进行了完全封闭，不存在其所称使用受限的问题。
曹文沛辩称，不同意保利隆胜公司的再审请求。1．根据我国国家标准和江苏省住宅�计规范可知，双方诉争区域的性质就是“前室”，并非“空中花园”。诉争区域系消防部门管辖的消防通道，消防部门出具的文件亦明确该空间为“前室”，保利隆胜公司明知该区域系消防前室而不告知曹文沛，属于欺诈行为。如保利隆胜公司认为其已尽告知义务，亦应承担相应举证责任。2．保利隆胜公司在诉讼中自认诉争区域面积为5.5平方米。3．可供居住使用的空间使用功能受限，就必定产生经济损失。保利隆胜公司存在欺诈行为，其全额返还诉争区域面积对应的价款才能弥补曹文沛的经济损失。4．不清楚“空中花园”是否已经封闭，即便已经封闭，也不能证明曹文沛没有经济损失。
曹文沛向一审法院起诉请求：判令保利隆胜公司赔偿曹文沛经济损失人民币60925元；保利隆胜公司向曹文沛支付逾期交房违约金（以总房款1541337元为基数，按每日万分之一的标准计算自2014年10月1日起至房屋实际交付之日止，暂计至2016年1月14日为72442.84元）。
一审法院认定以下事实：2014年2月14日，双方当事人签订《商品房买卖合同》（合同编号为苏吴合同201402140087）一份，双方约定保利隆胜公司将其开发的公安门牌号为苏州吴中经济开发区郭巷街道尹山湖景花园19幢604室房屋（期房）出售给曹文沛，建筑面积为141.42平方米，其中套内建筑面积为110.6330平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为30.7840平方米，共2个阳台，其中1个南阳台（非封闭）、1个北阳台（非封闭），该商品房为毛坯房，按建筑面积计算房屋总价款为1541337元。对付款方式及期限约定为在签署本合同时一次性支付房屋总价791337元，余房款750000元于2014年3月15日前付清。合同就交付期限及交接约定，出卖方应当在2014年9月30日前将已取得《苏州市商品房交付�用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起7天内，会同出卖方共同对房屋进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示上述交付使用通知书，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。出卖方如未按本合同约定将房屋交付买受方使用，逾期不超过60天，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行。�述合同附件一为房屋平面图，平面图中北阳台右边系本案争议面积区域，曹文沛称该区域面积为5.59平方米，保利隆胜公司称面积为约5.5平方米。
合同签订后，曹文沛依约支付了购房款，保利隆胜公司于2014年11月21日取得涉案房屋所在19幢的商品房交付使用通知书。涉案房屋的房权证已于2015年7月10日登记至曹文沛名下，建筑面积为141.50平方米，曹文沛已取得涉案房屋的房权证及土地使用权证，上述争议面积区域纳入产权证面积。
2016年3月23日庭审时，一审法院组织双方交接了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
针对争议面积部分，曹文沛陈述，其在签订合同之时，保利隆胜公司在宣传资料、样板房中均宣传可对该区域进行改造放置家具的空间，与房屋平面图所示的其他区域可使用状态一致，但消防部门告知该区域不能使用，但�区域的面积被计入其产权面积，保利隆胜公司虚假宣传，隐瞒该区域为防烟前室的事实。为此，曹文沛提供如下证据：1．苏州市公安消防局建设工程消防验收意见，该意见书中载明此次验收的19幢剪刀梯北侧的“空中花园”和“入户花园”作为防烟前室功能，不得擅自进行装修改造使用。2．吴中区住建局的行政答辩状，其内容载明本案争议区域为空中花园，曹文沛在交房之前一直不知道该区域为防烟前室。3．消防设计审核申报表，证明保利隆胜公司在消防设计申报时明确设有剪刀楼，按防烟楼梯设计，而不是将争议区域供曹文沛专门使用的空间。
经质证，保利隆胜公司陈述，消防意见书表明该区域具有防烟前室的功能，并非就是防烟前室，该区域专为曹文沛房屋设置，具有防烟功能，不可否认对曹文沛也是一种使用功能。消防部门认为不得擅自改造，�不等于业主不可使用该区域。吴中住建局系涉案房屋所在地的行政管理部门，在行政答辩状中明确争议区域的面积纳入产证面积是正确的。消防申报表中涉及剪刀楼，但并未提及本案争议区域，与本案无关。根据房屋面积测算技术规程的规定，争议区域系空中花园，应认定为阳台，系曹文沛的专属面积，已在产权登记中纳入产权面积，曹文沛可单独使用该区域，不属于公摊面积。
针对逾期交房的问题，曹文沛陈述，保利隆胜公司至今未将涉案房屋交付其使用。而保利隆胜公司陈述，其已依约通知曹文沛应于2014年11月27日办理交房手续，并将入伙办理的具体流程告知曹文沛，但曹文沛以诉争区域不应计入面积为由拒绝收房，未领取质量保证书、住宅使用说明书。为此，保利隆胜公司提供如下证据：1、入伙通知书及邮寄凭据，入伙通知书中记载了交付房屋及�取《业主手册》、《住宅使用说明书》、《房屋质量保证书》的流程手续等内容，证明其于2014年11月27日通知曹文沛收房。2、收款收据及房屋交接流转单，证明曹文沛已按保利隆胜公司通知于2014年11月27日办理了交房手续，并交纳费用33386.05元，已向曹文沛按合同约定支付了至交房之日（即2014年11月27日止）的逾期交房违约金8169.09元，后曹文沛拒绝办理物业服务手续、领取两书。
经质证，曹文沛陈述，入伙通知书是保利隆胜公司单方规定的程序，房屋交接单恰恰能证明当天曹文沛前去验收房屋，并支付了该付的费用，但保利隆胜公司未提供质量保证书、住宅使用说明书，另因争议区域被纳入套内面积，故其拒绝收房。对向保利隆胜公司交付33386.05元费用无异议，保利隆胜公司已向其支付逾期交房违约金8169.09元，但只计算到2014年11月24日，不表示其接受了违约金额。
一审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同，合法有效，双方当事人应按约定全面履行自己的义务。本案中合同约定涉案房屋预计面积为141.42平方米，交付房屋时实测面积为141.50平方米，双方当事人已据实际面积结算价款，现涉案房屋的房权证及土地使用权证均已办至曹文沛名下，且产权登记建筑面积为141.50平方米，一审法院据此认定涉案房屋的建筑面积为141.50平方米。曹文沛主张本案当事人争议区域的建筑面积为5.90平方米系防烟前室，不能进行装修改造作为正常区域使用，故该区域不应纳入涉案房屋的产证面积计算房款。鉴于房屋权属登记机构按照有关技术规范填写房屋权属证书，房屋建筑面积以登记机构审核的房产测绘成果报告所记载的建筑面积为准，就双方当事人提供的证据可见，涉案房屋已经测绘并经房屋权属登记机构审核确认�筑面积为141.50平方米。而且根据双方合同约定及涉案房屋的实际建筑状况，诉争区域属涉案房屋平面图范围，与北阳台连通，诉争区域与外部共有楼梯有消防常闭门隔开，虽消防主管部门在消防意见中明确该诉争区域具有防烟前室功能，不得擅自装修改造使用，但本案诉争区域与高层建筑设置的剪刀楼防烟楼梯的性质不同，防烟楼梯具有公用建筑的性质，而本案争议区域属曹文沛专属空间，具有消防应急的功能，并非公用建筑，而且曹文沛亦未能举证证明根据现有商品房建筑面积测量及计算的相关规范规定诉争区域不应计入产证面积的事实，故曹文沛的上述主张，一审法院不予采信。曹文沛要求赔偿因房屋面积减少的损失，无事实依据，一审法院不予支持。
关于逾期交房违约金的问题，双方当事人确认本案合同中约定涉案房屋交付日期应为2014年9月30日，而保利隆胜公司未按约交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，应当按合同约定房屋总价款按每天万分之一计算违约金。至于违约金计算的截止日，根据双方的陈述，保利隆胜公司提供的入伙通知书及邮寄凭据、收款收据与房屋交接流转单等证据表明，双方当事人于2014年11月27日办理了部分交房手续而未完成房屋交接手续，曹文沛并未实际取得房屋，对此，曹文沛认为保利隆胜公司未向其出示《住宅使用说明书》、《房屋质量保证书》以及诉争区域不应计入房屋面积等原因，其拒绝收房，而根据保利隆胜公司提供的房屋交接通知、曹文沛签字的房屋交接流转单以及支付费用的情况而言，保利隆胜公司关于曹文沛以诉争区域不应计入房屋面积为由拒绝收房、领取上述两书的陈述值得采信，鉴于曹文沛诉称争议区域不应计入涉案房屋的建筑面积，一审法院未予采�，双方未在2014年11月27日办理完毕房屋交接手续，其责任不应归咎于保利隆胜公司，故逾期交房的违约金计算的截止日应为2014年11月26日，经核算，逾期交房违约金应为8785.62元，现双方确认保利隆胜公司已支付8169.09元，保利隆胜公司还应支付差额616.53元。
一审法院判决：一、苏州保利隆胜置业有限公司于判决生效之日起十日内支付曹文沛逾期交房违约金616.53元。二、驳回曹文沛的其他诉讼请求。案件受理费收取2967元，由曹文沛负担2917元、苏州保利隆胜置业有限公司负担50元。
曹文沛不服一审判决，上诉请求二审法院撤销一审判决，支持曹文沛的全部诉讼请求，诉讼费由保利隆胜公司承担。事实和理由：涉案争议空间经消防部门出具意见书注明具备防烟前室功能，其实该空间就是防烟前室。另外，消防部门的意见书明确争议空间不得擅自装修改�使用，其实际使用功能与保利隆胜公司当初所作的具备正常居住使用功能的允诺明显不同，存在欺诈，我方现在主张按照合同约定的单价计算争议面积的损失合法有据。因上述原因我方拒绝接受房屋，且保利隆胜公司也是直至一审开庭时才将《住宅使用说明书》和《房屋质量保证书》出示给我方，其应当承担相应的逾期交房违约金。
保利隆胜公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审对一审法院查明的事实予以认定。二审中，双方当事人一致确认诉争区域面积为5.5平方米。当事人未提交新证据。二审法院至苏州公安消防局法制科作调查，明确涉案诉争区域系防烟前室，在使用该区域时，应当满足相关防烟楼梯间前室的消防规定。
二审法院认为：曹文沛与保利隆胜公司签订的涉案商品房买卖合同系双方真�意思表示，合法有效。根据合同所附的房屋平面图，涉案争议区域已计入套内面积，当事人均未提出异议，二审亦予以确认，保利隆胜公司应当向曹文沛交付符合合同约定的房屋。关于涉案争议的剪刀楼梯北侧空间部分的性质，根据二审法院至苏州市公安消防局所作调查笔录，可以认定诉争区域部分系防烟前室，使用该区域时，必须满足《高层民用建筑设计防火规范》的相关规定，同时该防烟前室的疏散门在日常使用中应当保障其疏散功能，不得私自改造，不得低于乙级防火门的规格。根据《高层民用建筑设计防火规范》6.2.5条中相关防烟楼梯间前室的设置要求，防烟楼梯间前室应当符合“楼梯间及防烟楼梯间前室的内墙上，除开设通向公共走道的疏散门和本规范第6.1.3条规定的户门外，不应开设其它门、窗、洞口”、“楼梯间及防烟楼梯间前室内不应敷设可燃气�管道和甲、乙、丙类液体管道，并不应有影响疏散的突出物”等规定。另，苏州市公安消防局出具的苏公消验字【2014】第0875号消防意见书明确诉争区域具备防烟前室功能，不得擅自装修改造使用，因此，二审法院认为，一般的房屋居住空间固然需受消防安全相关规定的约束，但本案诉争区域空间已由公安消防部门明确具备防烟前室功能，作为防烟前室，有别于消防安全对一般居住空间的使用限制，对于购房人曹文沛而言，其在使用该诉争区域部分时需保证该区域的疏散、防烟等消防功能，受到的限制程度显然大于一般的居住空间，售房人保利隆胜公司应当就该情况提前告知曹文沛。
本案中，曹文沛称保利隆胜公司当初作售楼宣传时明确诉争区域部分为正常居住使用空间，可按居住使用需要进行装修、改造等，保利隆胜公司称房屋销售人员已离职，当时�况不清楚。二审法院认为，保利隆胜公司无证据证明其在销售房屋时已告知曹文沛诉争区域部分系作为防烟前室及居住使用功能受限的情况，应视为其未告知该情况。保利隆胜公司向曹文沛交付的房屋诉争区域部分使用功能受限，房屋标准不符合合同约定，曹文沛可以向其主张赔偿损失等相应的违约责任。鉴于曹文沛对诉争区域部分享有产权并基本能够使用该区域的大部分功能，本案酌定由保利隆胜公司就涉案争议空间的面积5.5平方米按照房屋销售单价的20%计算向曹文沛支付损失赔偿款11988.9元（10899元/平方米×5.5平方米×20%）。
关于逾期交房违约金。双方当事人均认可在2014年11月27日办理过交接手续，一审法院根据保利隆胜公司提供的房屋交接通知、交接流转单及支付费用情况采信保利隆胜公司的陈述，认定保利隆胜公司在房屋交接时已经出示两�、双方系因涉案争议空间问题拒绝收房，并无不当，二审予以认定。涉案争议空间使用功能问题并非房屋主体结构质量问题，亦未达到严重影响正常居住使用的程度，曹文沛以涉案争议空间使用功能受限为由拒绝接受房屋无法律依据，一审以2014年11月27日作为截止日计算逾期交房违约金并无不当，二审予以维持。
二审法院判决：一、维持苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初605号民事判决第一项；二、撤销苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初605号民事判决第二项；三、苏州保利隆胜置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿曹文沛损失11988.9元；四、驳回曹文沛的其他诉讼请求。一审案件受理费收取2967元，由曹文沛负担2687元、苏州保利隆胜置业有限公司负担280元。二审案件受理费收取2967元，由曹文沛负担2687元、苏州保利隆胜置业有限公司负担280元�
对一、二审判决查明的事实，本院再审予以确认。
本案再审争议焦点为：诉争区域“空中花园”具有防烟前室功能，保利隆胜公司是否因此构成违约并承担违约赔偿责任？
本院再审认为，住房使用功能的核心要求之一是保障居住安全。为此，国家相关部门建筑设计规范规定，高层住宅应设置消防应急及安全逃生通道。故住宅使用功能除居住生活功能外，还包括安全保障功能。本案当事人诉争区域“空中花园”包含在涉案房屋平面图范围内，与涉案房屋北阳台连通，又与外部共有楼梯有消防常闭门隔开，虽然消防主管部门明确该诉争区域具有防烟前室功能，不得擅自装修、改造，但该区域专为涉案房屋设置，属于购房人曹文沛单独使用的专属空间。曹文沛可利用该区域的消防应急功能保障其居住安全，亦可在不妨碍消防应急功能的前提下，对该区域进行其他合理使用。同时，保利隆胜公司在房屋销售资料上将诉争区域标注为“可利用空间”，曹文沛亦认可保利隆胜公司在销售涉案房屋时说明诉争区域系“空中花园”，表明保利隆胜公司已将诉争区域与其他居住空间的功能进行了区分。曹文沛虽称保利隆胜公司作售楼宣传时明确诉争区域为正常居住使用空间，可按居住使用需要进行装修、改造，但未提供证据予以证明，本院不予采信。此外，诉争区域面积已包含在产权登记建筑面积中并登记至曹文沛名下，曹文沛亦未能提供证据证明根据现有商品房建筑面积测量及计算的相关规范规定诉争区域不应计入产权证面积，故曹文沛要求赔偿因房屋面积减少的损失，缺乏事实依据。因此，诉争区域虽具有防烟前室功能，但该区域计入产权证面积并计算价款，不违反双方当事人合同约定，保利隆胜公司不构�违约。
综上，二审判决认定保利隆胜公司未告知曹文沛诉争区域使用功能受限因而构成违约，并判令其承担违约赔偿责任，认定事实及适用法律均有不当，再审依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2016）苏05民终7263号民事判决；
二、维持苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初605号民事判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2967元，二审案件受理费2967元，合计5934元，由曹文沛负担5834元、苏州保利隆胜置业有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚红军
审 判 员 章 润
审 判 员 韩文彦
法官助理 周 茎
二〇一八年四月十三日
书 记 员 杨 君