广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初1563号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：任海青，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡丽娥、吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：王甲汉，男，1956年1月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被告：王秀玲，女，1956年4月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：吴铁伟、谢晓群，广东易传律师事务所律师、实习律师。原告广东康景物业服务有限公司与被告王甲汉、王秀玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡丽娥，被告的委托诉讼代理人吴铁伟、谢晓群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是具有物业管理企业一级资质的企业法人，于2006年8月起受广州市珠江房地产开发有限公司的委托对广州市从化区东方夏湾拿花园进行物业管理，双方约定：原告对小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的服务；物业和管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的1‰每日交滞纳金等条款。被告于2011年11月9日在购买从化区太平镇东方夏湾拿花园逸墅八街11号（自编号Cn069）后入住该小区，并实际接受了原告所提供的相应服务。但截止目前，虽经原告多次书面催告，被告仍拖欠2012年10月至2017年3月的物业管理费37665元。现为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付拖欠的管理费37665元及违约金29814.6元（以每月应交费用为本金，按每日0.1%的标准分别至次月1日起算，计至付清之日止，暂计至起诉之日），共计67479.6元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。两被告辩称：一、请求法庭驳回原告的诉讼请求。1.根据两被告与广州市从化珠江房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2011年11月9日签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》第5页第5条第3段之约定“物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳”及第28页第3条第2段之约定“该商品房自交付或视为交付之日起，物业管理费由乙方按《前期物业管理合同》约定标准向物业服务企业交纳”。即根据上述约定，两被告只有在开发商交付符合交楼标准的物业时，才有义务承担该物业的管理费。然而，开发商从末向两被告交付符合交楼标准的物业，导致两被告无法收楼，更无从谈起如原告诉状中所称两被告“入住该小区，并实际接受了原告所提供的相应服务”。证据如下：1.2017年5月12日，两被告与开发商签署《关于解除协议》，在前言部分第2条明确指出“因施工方原因造成甲方无法按原合同约定日期向乙方交付该商品房”，即开发商无法如期向两被告交付物业，导致两被告无法收楼，故而双方就解除《商品房买卖合同》达成协议。2.2016年11月9日，两被告在与开发商协商退房及赔偿问题时，开发商销售人员提供的《广东珠江投资股份有限公司珠江住宅类文件审批表》在“决策背景”一栏中明确指出“因中建四局原因至今无法按合同约定时间交付”，在“经办人意见”一栏中再次说明“由于此次延迟交楼的原因是中建四局工程未完工所造成的，因迟交楼造成的赔偿将从未付工程款内扣除”。即开发商因施工方原因未能如期向两被告交付物业，两被告无法收楼。3.2016年12月，两被告前往购买的物业处，发现逸墅八街11号别墅门上张贴有张落款为“中建四局第一建筑工程有限公司东方夏湾拿项目部”，时间为“2016年3月12日”的《通告》，通告指出“由于工程目前未移交，双方正在协商相关事宜”。即因开发商与施工方存在纠纷，施工方并未将物业移交给开发商，也即开发商无法向两被告交付物业。4.2016年11月18日，广州市中级人民法院作出《民事判决书》(2016)粵01民初139号，第31页法院判决第二部分“在本判决生效之日起三十日内，被告中建四局第一建筑工程有限公司向原告广州市从化珠江房地产开发有限公司提交办理《广州东方夏湾拿四期一区（一、二段）建筑安装工程联营施工合同》约定施工范围内已完工建筑安装工程的竣工验收备案手续所需的符合国家档案管理规定的施工管理资料（已办理竣工验收备案手续部分除外）”。而根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第4页第4条第1段，两被告向开发商认购的物业地址为“东方夏湾拿花园四期—区二段之一第自编cn069栋”，正属于法院要求施工方向开发商提供竣工验收备案手续所需资料的区段，可见因施工方原因导致开发商未向房管局办理竣工验收备案手续，不具备交楼条件，致使两被告无法收楼。综上，因开发商无法交付符合交楼标准的物业，致使两被告至今无法收楼，因此两被告无义务向原告缴纳物业管理费。另，根据原告与开发商于2006年8月1日签署的《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》第7章第22条第3款之约定“空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积、花园面积每月每平方米管理费单价的50%或按国家有关物业条例规定向开发商／甲方收取，空置房屋指未售及开发商规定期限内已售未收楼的面积。”两被告所购买物业属空置房屋中“开发商规定期限内未收楼的面积”，该物业的管理费用应由开发商承担，而非两被告。故请求法院驳回原告的诉讼请求。二、关于原告的诉讼请求2，两被告认为本案的诉讼费应由原告自行承担。经审理查明：2008年4月1日，广东康景物业服务有限公司从化分公司与广州市从化珠江房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《东方夏湾拿花园西区前期物业服务合同》，约定开发商将东方夏湾拿花园西区委托给原告进行物业管理；委托期限自2008年4月1日至业主委员会成立。该合同第二十二条第3款约定:“空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米管理费单价的100%或按国家有关物业条例规定向开发商/甲方收取，空置房屋指未售及开发商规定期限内已售未收楼的面积。”原告提供授权委托书，认为该合同是原告授权广东康景物业服务有限公司从化分公司签订及协助总公司对该小区提供物业服务工作。2011年11月9日，两被告（乙方）与开发商（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定两被告购买位于广州市从化区东方夏湾拿花园逸墅八街11号自编Cn069房；建筑面积279.01平方米；总金额为3241817元。合同第五条（物业服务）第三款约定：开发商已按国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广东康景物业服务有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限至业主委员会成立之日。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，由两被告自收楼之日起按月按时交纳。合同第十三条约定：2012年8月31日前交付使用。合同第十四条（延期交房的违约责任）约定：开发商如未能按合同规定的期限交房，逾期超过240日后，两被告有权单方面解除合同。该合同附件七第三条约定：乙方确认并同意甲方在售楼现场公示的《临时管理规约》、《前期物业管理合同》全部条款及内容。该商品房自交付或视为交付之日起，物业管理费由乙方按《前期物业管理合同》约定标准向物业服务企业交纳，住宅专项维修资金由乙方按政府规定标准交纳。上述合同签订后，两被告与开发商于2017年5月12日就上述房产签订《关于解除协议》，记载因施工方原因开发商无法按原合同约定日期向两被告交付该商品房，双方协议解除《商品房买卖合同》，开发商退还购房款，并支付补偿金、违约金，赔偿损失等。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告委托其从化分公司与开发商签订《前期物业服务合同》，双方是隐名代理关系，原告具有诉讼主体资格。根据两被告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条第三款及附件七第三条的约定，开发商委托原告进行前期物业服务管理，物业服务管理费用由两被告自收楼之日或者视为收楼之日才开始支付。而本案两被告因开发商逾期交楼已于2017年5月12日与开发商协议解除涉案商品房买卖合同，原告没有证据证明涉案房产已交付两被告使用，也没有证据证明涉案房产的所有权人为两被告，故原告主张两被告支付物业服务管理费及违约金的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广东康景物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费744元，由原告广东康景物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一七年六月十九日书记员  高淑仪