新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终931号
上诉人（原审被告）：周洪生。
上诉人（原审被告）：陈洪理。
二位上诉人共同委托代理人：周军。
被上诉人（原审原告）：潘玲。
委托代理人：乔永庆，新疆赛天律师事务所律师。
上诉人周洪生、陈洪理因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民一初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周洪生及其委托代理人周军、上诉人陈洪理的委托代理人周军，被上诉人潘玲及其委托代理人乔永庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原一审查明，位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路978号宜陶源招待所的房屋的所有权人是王永贤。2013年10月9日，王永贤与陈洪理签订《房屋租赁合同》，约定：由王永贤将位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路978号一楼租给陈洪理使用。租赁期限为：2014年9月1日至2020年9月1日。租金费用：6万元／年，一年一交，一次付清，在9月1日前一次性付清。合同期间双方不管任何一方退房均提前一个月通知对方，承租期间不得私自转让，经由出租方同意方可转让。合同签订后，陈洪理即占有使用该房屋。2014年4月24日，潘玲（乙方）与周洪生（甲方）签订《转让协议》，约定：甲方将宜陶源招待所转让给乙方。甲方因无人经营，现将位于南湖北路（东八家户公交站对面）宜陶源招待所于2014年4月24日转让给乙方。转让费23万元，乙方分期付款给甲方，于2014年4月24日付14.5万元；2015年元月前付8万元。到付款日未付款视为违约，甲方有权收回招待所，以前所交任何费用一律不退。乙方每年九月一日将6万元房租交给甲方，由甲方转交给房东，未按时交纳房租，视为违约，甲方有权收回招待所，以前所交任何费用一律不退。乙方自愿与甲方转让此招待所，不经过房东。如由乙方造成的后果由乙方承担。待乙方欠甲方的所有费用付清方可直接与房东交接。乙方不得擅自将宜陶源招待所转让给他人经营，负责甲方有权收回招待所且不退还房租和转让费。协议签订的当日，潘玲即给付周洪生转让费147000元，周洪生亦将宜陶源招待所交潘玲经营。潘玲在承租宜陶源招待所以陈洪理的名义向房屋所有权人王永贤缴纳租赁费60000元。潘玲经营至2015年3月20日因未向周洪生、陈洪理缴纳剩余未付的80000元转让费，周洪生、陈洪理将宜陶源招待所及经营手续从潘玲处收回自行经营。
另查明，周洪生、陈洪理在给潘玲转让宜陶源招待所时，未经过房屋所有权人王永贤的同意。宜陶源招待所所有经营手续均是以杨国良的名义办理的。
原审认为，陈洪理在与房屋所有权人王永贤签订的房屋租赁合同中，明确约定合同期间双方不管任何一方退房均提前一个月通知对方，承租期间不得私自转让，经由出租人同意后方可转让。庭审中，房屋所有权人王永贤作为出租方明确表示不同意陈洪理将该房屋转租潘玲，而且陈洪理、周洪生在2015年3月20日已从潘玲手中收回房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。该条款规定了两方面的内容，即承租人未经出租人同意签订的转租合同无效；另一方面，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，该转租合同有效”。因此，陈洪理作为承租方，在未经出租方同意的情况下，擅自将房屋转租给潘玲经营使用的行为无效，无效的合同自始没有法律约束力。故对潘玲要求陈洪理、周洪生返还转让款147000元的诉讼请求，予以支持。对潘玲要求陈洪理、周洪生返还租赁费60000元的诉讼请求，因潘玲在与周洪生签订《转让协议》后，从2014年4月24日至2015年3月20日已实际占有使用宜陶源招待所，其占有使用宜陶源招待所理应支付一定的使用费，故对潘玲要求陈洪理、周洪生返还租赁费60000元中的5666.78元的诉讼请求，予以支持。对潘玲要求陈洪理、周洪生赔偿损失9530元的诉讼请求，因潘玲未能提供有效的证据予以证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告周洪生、被告陈洪理返还原告潘玲转让费147000元；二、被告周洪生、被告陈洪理返还原告潘玲租赁费5666.78元；三、驳回原告潘玲要求被告周洪生、被告陈洪理赔偿损失9530元的诉讼请求。
以上被告周洪生、被告陈洪理应支付原告潘玲款项152666.78元，被告须在本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的216530元，给付金额152666.78元，占请求标的的71%，应收案件受理费4547.95元（潘玲已预交），减半收取（即2273.98元），潘玲负担658.98元，周洪生、陈洪理负担1615元，余款2273.98元，由本院退还潘玲。
上诉人周洪生、陈洪理上诉称，我与潘玲的转让协议是双方共同自愿的，并与签订之日双方自愿约定欠款日期，到期未还欠款我方有权收回招待所。潘玲使用涉案房屋一年，法院却未判其承担使用费。由于潘玲在经营期间不遵守招待所治安规定，导致行业证被没收，是我在社区保证后取出。潘玲交的房租是其自己经营时产生的，应该与我无关，其在经营期间是产生效益的。由于房东王永贤与我口头约定同意转租，只是需要收取我的好处费10000元，我也同意等潘玲将80000元给付后再支付给王永贤。综上，一审判决不公平，将所有过错归于上诉人一方，明显有损上诉人的权益。请求二审法院查明事实，依法改判原判第一、二项，不同意退还转让费及租金。
被上诉人潘玲答辩称，双方签订的转让协议违反了我国《行政许可法》、《个体工商户条例》的强制性规定，且转租行为房东明确反对，因此协议无效，上诉人取得的转让费应当返还。即使转让协议有效，也因履行不能以及上诉人收回旅馆，已经实际解除，上诉人应当返还转让费。
本院二审查明的事实与原审查明事实基本一致。
另查明，潘玲将60000元房租费交给周军（系周洪生的女儿），由周军交给房东王永贤。庭审中，经核实潘玲在经营期间的确存在违规行为，影响了合同履行。
以上事实有协议、收据及一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，由于涉案房屋周洪生、陈洪理于2015年3月20日从潘玲处收回后已自己经营，因此双方签订的租赁合同实际已经解除，故周洪生、陈洪理不同意退还转让费147000元不妥。因潘玲实际经营近一年，加之其在经营期间的确存在违规行为，影响了合同履行，对转让费本院酌情扣除40000元。据此，周洪生、陈洪理退还潘玲转让费107000元，一审判令全部退还不当。周洪生、陈洪理上诉称其不应当返还租赁费56666.78元无依据，由于潘玲交纳的60000元租赁费系一年的费用，而其实际经营未满一年，故一审按潘玲实际经营期间支付租赁费并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第640号民事判决第二、三项，即被告周洪生、被告陈洪理返还原告潘玲租赁费5666.78元；驳回原告潘玲要求被告周洪生、被告陈洪理赔偿损失9530元的诉讼请求；
二、变更乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第640号民事判决第一项，即被告周洪生、陈洪理返还原告潘玲转让费147000元为周洪生、陈洪理返还潘玲转让费107000元。
以上款项限周洪生、陈洪理在本判决生效后十日内一次付清。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的216530元，给付标的112666.78元，占请求标的52.03%。本案一、二审案件受理费合计5627.32元【一审2273.98元（潘玲已预交）＋二审3353.34元（周洪生、陈洪理已预交）】，由潘玲负担47.97%即2699.43元，周洪生、陈洪理负担52.03%即2927.89元，周洪生、陈洪理多交的425.45元本院不退，此款执行时与其给付予以折抵。
本判决为终审判决。
审判长 达莲花
审判员 刘雪花
审判员 于 翔
二〇一六年五月十一日
书记员 曲毅捷