广东省东莞市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）粤19行终381号
上诉人（原审原告）：东莞市石龙镇王屋洲村村民委员会，住址：广东省东莞市。
负责人：王春松，主任。
委托代理人：吴佑坤，广东朗迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技大道蓝天大厦。
法定代表人：刘国军，局长。
委托代理人：方智超，该局工作人员。
委托代理人：吴开雄，广东方中天律师事务所律师。
原审第三人：平安银行股份有限公司东莞分行，住所地：东莞市南城区元美路与鸿福路交汇处财富广场A座一层102114、二层206215、264275、九层、十层。
负责人：张金星，行长。
委托代理人：高峻逸，贵州公达律师事务所律师。
原审第三人：东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司，住所地：东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑69幢裙楼办公室。
法定代表人：李长勇，经理。
委托代理人：李秀源，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：刘思敏，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。
上诉人东莞市石龙镇王屋洲村村民委员会（以下简称“王屋洲村委会”）因与被上诉人东莞市房产管理局（以下简称“东莞房管局”）及原审第三人平安银行股份有限公司东莞分行（以下简称“平安银行东莞分行”）、东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司（以下简称“濠兴公司”）房屋行政登记纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971行初240号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2016年3月9日，王屋洲村委会向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销东莞房管局作出的编号05××81号的房地产权证的房屋产权登记；2、本案诉讼费用由东莞房管局承担。
原审法院查明：2011年4月25日，濠兴公司向东莞房管局提交《房地产权登记申请书》、《东莞市房屋四面墙界申报表》、《国有土地使用权证》、《商品房屋产权权属证明书》、住宅专项维修资金专用收据及企业法人营业执照、授权委托书、法定代表人身份证、委托代理人身份证等材料，申请房屋所有权登记。申请书申请登记的房屋为东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑1011幢裙楼商铺106，建筑面积188.02平方米，土地证号为东府国用（2003）第特2**号，土地用途为商住，申请人以商品房物留自用为由申请房地产初始登记，共有情况为单独所有。《国有土地使用权证》证号为东府国用（2003）第特241号，是东莞市人民政府于2005年1月24日颁发，登记机关为东莞市国土资源局，地类（用途）为商住，土地使用权人为濠兴公司，土地座落石龙镇王屋洲村，使用权面积30671.99平方米，该证加盖了东莞市建设委员会房地产管理科、东莞市建设局房地产开发管理科、东莞市建设局的印章，显示濠兴逸苑相关项目已经于2005年10月19日、2007年4月20日、2007年6月7日、2008年5月6日使用该证的土地先后办理商品房预售。2011年4月25日，东莞房管局工作人员对濠兴公司进行了询问，制作了询问笔录，濠兴公司在询问笔录上盖章确认，并在笔录上签法定代表人、委托代理人的姓名，申请人确认意思表示真实，房屋非共有，无其他事宜。东莞房管局经过初审、复审、终审，同意对濠兴公司申请的上述房屋进行所有权初始登记（商品房物留自用）。之后濠兴公司领取了该房屋产权证。
2014年6月25日，王屋洲村委会以被骗（合同诈骗）为由向东莞市公安局石龙分局黄洲派出所报案。2014年7月24日，东莞市公安局向王屋洲村委会发出《立案告知书》，认为符合立案条件，告知王屋洲村委会已立案侦查。2014年11月，王屋洲村委会制作了民事诉讼起诉状，以濠兴公司及其他公司和个人违反《合作开发经营合同书》、《合同书》、《承诺函》、《“濠兴逸苑”商铺房产证过户计划书》等为由，请求原审法院判决濠兴公司等被告履行过户义务，将东莞市石龙镇濠兴逸苑1011幢裙楼商铺202及69幢裙楼商铺101的所有权变更至王屋洲村委会名下，无法更名时赔偿王屋洲村委会损失5000万元及违约金、律师费。原审法院于2014年12月3日受理，案号为（2014）东一法民一初字第343号。
2015年1月23日，东莞市石龙镇房地产管理所向王屋洲村委会出具《房产登记信息查询结果》，其中记载：东莞市石龙镇濠兴逸苑商铺106的权属人为濠兴公司，房产证号为05××81，登记日期2011年5月6日，建筑面积188.02平方米，他项权人为平安银行东莞分行，查封单位东莞市第一人民法院，裁定书号为（2014）东一法碣民一初字第199号之一，协助查封日期2014年7月7日。王屋洲村委会又制作执行异议申请书（申请书仅记载申请异议的年份），请求东莞市第三人民法院停止对东莞市石龙镇濠兴逸苑商铺（房产证号为05××79）的执行。
王屋洲村委会向原审法院提供《合作开发经营合同书》、《合同书》、《承诺函》、《“濠兴逸苑”商铺房产证过户计划书》等证据，主张其提供土地，香港濠兴有限公司出资，双方合作开发东莞市石龙镇濠兴逸苑，该项目实际由濠兴公司开发。王屋洲村委会认为，香港濠兴有限公司承诺濠兴逸苑首层商铺（面积16500平方米）、二层南面和东面商铺（面积8300平方米）及临街空地、广场归王屋洲村委会所有；濠兴公司承诺香港濠兴有限公司的全部权利义务，自愿以濠兴逸苑商铺（首层、二层南面和东面商铺及临街空地、广场）冲抵原香港濠兴有限公司应支付给王屋洲村委会的土地补偿款。王屋洲村委会不服东莞房管局作出的本案房产证号05××81号的房屋产权登记，于2016年3月9日向原审法院起诉。
原审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，本案登记行为的全部证据中，均没有王屋洲村委会的相关信息，王屋洲村委会不是本案房屋所有权登记行为的相对人，无权以行政相对人的身份提起行政诉讼，王屋洲村委会只有属于该登记行为的利害关系人才能提起诉讼。因此，本案首先需要解决的争议焦点是：王屋洲村委会是否本案房屋所有权登记行为的利害关系人，其起诉是否符合法定条件。原审法院下面作出分析。
王屋洲村委会与香港濠兴有限公司之间的民事合同（包括承诺函等），可以证明王屋洲村委会是合同的相对人，享有合同约定的权利。该权利是基于民事合同的约定，属于债权。合同约定濠兴逸苑首层商铺（面积16500平方米）、二层南面和东面商铺（面积8300平方米）及临街空地、广场归王屋洲村委会所有，王屋洲村委会要取得该约定的房屋的所有权，合同必须得到履行，并经过房屋产权登记。上述民事合同等证据仅可证明王屋洲村委会是濠兴公司的债权人，不能证明王屋洲村委会是涉案房屋的所有权人。在合同相对人即濠兴公司不愿履行或不能履行交付房屋的情况下，王屋洲村委会只有经过法律程序，经过司法确认才能取得合同约定的房屋所有权。东府国用（2003）第特241号《国有土地使用权证》显示濠兴公司是涉案土地的使用权人，濠兴公司是在自己享有土地使用权上建设房屋，以物留自用的方式申请房屋所有权登记。本案王屋洲村委会并没有证据证明自己是经过合法登记的案涉房屋的土地使用权人，也没有主张自己是案涉房屋的建设人。《房屋登记办法》第十二条、第三十二条规定了可以申请房屋登记的情形，但本案王屋洲村委会并没有提供证据证明其单方或者与他人共同向东莞房管局提出登记申请。在王屋洲村委会没有向东莞房管局提出过登记申请的情况下，本案东莞房管局的房屋所有权登记行为与王屋洲村委会无关。王屋洲村委会提供的起诉状、受理案件通知书、执行异议申请书等证据，以民事诉讼方式主张权利，时间均发生在本案登记行为之后，且其起诉状的诉讼请求也是请求法院判决濠兴公司履行过户义务，王屋洲村委会没有提供生效的法院裁判文书确认其对房屋的所有权。王屋洲村委会提供的《受案回执》、《立案告知书》是刑事诉讼的程序性文书，没有侦查终结，时间发生在本案登记行为之后，如果王屋洲村委会认为其确有证据证明本案濠兴公司是以欺骗方式骗取登记机关登记，也应当依照《房屋登记办法》第八十一条规定向登记机关提交相关证据，由登记机关审查处理，王屋洲村委会没有向登记机关提供相关证据或请求，直接对原有登记行为提起行政诉讼，不符合法律规定的程序。综合来说，本案现有全部证据尚不能确定王屋洲村委会是涉案房屋的利害关系人。
另外，本案登记行为对王屋洲村委会的合法权益明显不产生实际影响。濠兴公司是本案房地产开发项目濠兴逸苑的开发商，濠兴公司以物留自用方式进行所有权登记，仅是对开发事实进行客观的反映，不构成物权的流转，对王屋洲村委会权利不存在不利影响。王屋洲村委会本案诉求与其在民事诉讼中的诉求存在矛盾，王屋洲村委会进行民事诉讼，也是基于濠兴公司合法拥有案涉房屋的所有权，王屋洲村委会基于该前提要求濠兴公司履行过户义务,以开发商建设的房屋抵偿开发商所欠的土地款。如果濠兴公司拥有所有权为非法，则其过户给王屋洲村委会也失去合法前提。
综上所述，王屋洲村委会不具有提起本案行政诉讼的资格，其起诉不符合法定条件。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第(一)项、第(八)项的规定，裁定：驳回王屋洲村委会的起诉。
一审宣判后，王屋洲村委会不服原审裁定，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审裁定书，改判撤销东莞房管局的编号05××81号的房地产权证的房屋产权登记；2、本案一审、二审诉讼费用由东莞房管局承担。主要理由有：1、王屋洲村委会在本案中提供的证据形成完整的证据链条，可以证明东莞房管局未在登记审核发放工作中严谨把关，未尽谨慎义务，从而作出错误的产权登记。濠兴公司故意向房屋登记机关隐瞒与王屋洲村委会签订合作协议并由王屋洲村委会取得上述商铺所有权的事实，采取欺诈手段获得东莞房管局对上述商铺的产权登记及他项权登记。根据《房屋登记办法》第八十一条规定，东莞房管局可以撤销原房屋登记。2、王屋洲村委会已明确向东莞房管局作为登记机关提供相关证据、请求，东莞房管局针对此已明确作出答复，其为案涉房屋进行所有权登记，依法应予维持，等于已作出了不予撤销原房屋登记的意见。故此，王屋洲村委会提出的诉讼是有明确的法律依据，原审法院认为“上诉人直接对原有登记行为提起行政诉讼，不符合法律规定的程序”是主观臆断。3、东莞房管局本案的错误登记行为，直接导致王屋洲村委会上述财产权利遭到严重侵害，并不像原审法院认为“本案登记行为对上诉人合法权益明显不产生实际影响”，因东莞房管局错误的行政登记行为，导致王屋洲村委会对于涉案商铺的所有权不能确定，其当然给王屋洲村委会的合法权益造成了实际影响。王屋洲村委会是东莞房管局登记行为有利害关系的其他组织，依法有权提起诉讼，其提起诉讼符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条之规定。4、王屋洲村委会本案诉求与在民事诉讼中诉求并不存在矛盾，本案登记行为错误与否与王屋洲村委会另案民事诉讼如何诉求并无关联，本案错误的登记行为自始就是错误的，并不因另案民事诉讼如何诉求而改变。本案行政诉讼与另案民事诉讼是不同的法律关系，适用不同的法律规范，王屋洲村委会有权利循相关法律途径维护自己的合法权益。5、本案依法应当中止审理。王屋洲村委会在一审期间提供证据证实：2014年6月25日，王屋洲村委会以被合同诈骗的理由已向东莞市公安局石龙分局黄洲派出所报案，东莞市公安局经审查，认为符合立案条件，于2014年7月24日立案侦查，案件正处在侦查阶段。在该案的侦查中，司法机关必将针对濠兴公司是否以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的事实予以查明，本案的审理也在事实上依赖于该案的最终审理结果为依据。另，王屋洲村委会已向东莞市第一人民法院提起民事诉讼（案号：2014东一法民一初字第48、49、65、343号），诉求濠兴公司履行承诺函及过户计划书，协助将案涉商铺的所有权变更至申请人名下，案件也尚在二审审理当中，王屋洲村委会一审期间向一审法院提出了中止审理的申请，于法有据，应予以采纳。
被上诉人东莞房管局辩称：1、王屋洲村委会不是涉案房屋所有权登记的相对人，与涉案房屋所有权登记也没有法律上的利害关系，依法应予驳回王屋洲村委会起诉，涉案所有权登记的相对人为濠兴公司，而非王屋洲村委会，濠兴公司是本案房地产开发项目濠兴逸苑的开发商，其以物留自用的方式进行所有权登记，仅是对开发事实进行客观的反映，不构成物权的流转，对王屋洲村委会的权利不存在不利影响，王屋洲村委会提供的证据并不能证明其与案涉房屋所有权登记具有法律上的利害关系。王屋洲村委会的起诉不符合我国《行政诉讼法》第二十五条规定的法定起诉条件，原审裁定驳回其起诉正确。即使王屋洲村委会是利害关系人，其证据能证明濠兴公司以欺骗的方式获取所有权登记，也应当依照《房屋登记办法》第八十一条规定的途径解决争议，由登记机关依法审查处理。王屋洲村委会没有向登记机关（即东莞房管局）提供相关证据或请求，直接对原有登记行为提起行政诉讼，不符合法律规定的程序。2、东莞房管局为案涉房屋进行所有权登记，事实清楚，依据充分，程序恰当，合法有效，依法应予维持。濠兴公司先后提交《房地产权登记申请书》、《东莞市房屋四面墙界申报表》、《国有土地使用权证》、《商品房屋产权权属证明书》及身份证明材料等资料向东莞房管局申请所有权登记。东莞房管局受理后，依法进行审查，认为濠兴公司提交的资料符合条件。东莞房管局依据《房屋登记办法》第七条、第三十条和《广东省城镇房地产权登记条例》（1999年修订）第九条等规定，对案涉房屋进行所有权登记，合法有效，依法应予维持。
原审第三人平安银行东莞分行述称：案涉商铺的土地使用权人是濠兴公司，开发商也是濠兴公司，东莞房管局根据濠兴公司申报的资料进行审查并作出登记的行为，合法有效。濠兴公司是该商铺的所有权人，王屋洲村委会主张其对案涉商铺享有所有权，但因为合作开发协议中未明确商铺归属的方式，并且根据我国的不动产登记管理相关规定，只有开发商才能作为不动产的大确权的所有权人，而显然，王屋洲村委会并不符合这个条件，因此其与濠兴公司申请登记这个行为不具有利害关系。
原审第三人濠兴公司述称：濠兴公司确认与王屋洲村委会存在合作关系，合作关系与后面的房产登记是两个独立的法律行为，濠兴公司约定商铺交由王屋洲村委会实际占有收益，王屋洲村委会不是开发商，没办法进行初始登记，只能登记在濠兴公司名下。如果要登记在王屋洲村委会名下则要进行转移登记。而且濠兴公司在进行房屋登记的时候是不存在隐瞒，濠兴公司与王屋洲村委会的合作协议对房屋的登记也没有进行明确约定。
经审查，本院认为：建设部《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”案涉东府国用（2003）第特241号《国有土地使用权证》、《商品房屋产权权属证明书》、《广东省东莞市房地产登记申请书》、《东莞市房屋产权登记审批书》等证据显示，案涉房屋系濠兴公司在其享有使用权的国有土地上建造，并向东莞房管局申请办理初始登记的。在申请办理登记时，王屋洲村委会既非房屋所占土地的使用权人，也非房屋的建设单位，同时与上述《房屋登记办法》规定的申办要件并无关联。王屋洲村委会与香港濠兴有限公司、濠兴公司签订的相关民事合同，可证明王屋洲村委会享有民法上的合同之债，不能代表其享有房屋初始登记确权的申办资格，故王屋洲村委会与前述房屋登记并无利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”以及第四十九条“提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”的规定，王屋洲村委会不具有所诉行政行为的原告主体资格，原审法院驳回其起诉并无不当，本院予以维持。
如王屋洲村委会认为其依据民事合同享有的权利被侵犯，可循民事途径进行救济，对此，王屋洲村委会也已提起相关民事诉讼。本案是否涉及刑事犯罪，也应经过《中华人民共和国刑事诉讼法》规定的相关程序进行认定。而前述两种程序的处理结果对王屋洲村委会是否具有提起本案诉讼的原告主体资格并无影响，王屋洲村委会认为本案应当中止审理的理由不充分，依法不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案依照《诉讼费用交纳办法》第八条第（三）项的规定不收取案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审判长 孙立凡
审判员 张志强
审判员 叶俏珠
二〇一六年十二月十九日
书记员 姚慧君