上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6981号
上诉人(原审被告、反诉原告)：李金辉，男，1970年1月22日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
上诉人(原审被告、反诉原告)：沈彩芳，女，1971年2月19日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：沈某某(沈彩芳的弟弟)，男，1973年5月29日出生，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告、反诉原告)：李倩文，女，1992年12月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：白青昕，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈世奎，男，1989年1月20日出生，汉族，户籍所在地安徽省。
委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谷萌辉，上海咏君律师事务所律师。
上诉人李金辉、沈彩芳、李倩文(以下简称“李金辉方”)因与被上诉人陈世奎房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李金辉方上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，依法改判驳回陈世奎一审中的诉讼请求，支持李金辉方一审的反诉请求，即改判双方签订的《房屋认购协议书》于2016年9月8日解除，李金辉方无需赔偿损失，陈世奎支付违约金人民币(以下币种均为人民币)50,000元。事实和理由：陈世奎在双方签订协议时隐瞒其属于限购对象，在2016年7月9日，李金辉方知道该情况后于次日就告知中介协议难以履行，并多次与陈世奎协商解除协议。双方所签协议属于意向性预约合同，仅仅表达了购房意向，对主要条款并未协商达成一致，不具备可操作性。李金辉方于2016年9月8日已发律师函提出书面解除合同，并于9月12日将款项退还陈世奎，一审法院认定双方协议于2017年1月20日解除，缺乏依据。李金辉方在签订协议时已经告知陈世奎存在房屋另售他人、纠纷尚未解决的事实，陈世奎愿意承担风险，并签订协议，现不应以交易不能履行要求李金辉方赔偿损失，由于陈世奎隐瞒限购问题才导致双方交易不成，陈世奎应承担违约责任，双方协议约定违约金为50,000元，一审法院判决李金辉方赔偿损失200,000元，没有依据，李金辉方即没有过错也没有恶意，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决错误，应予以纠正。
陈世奎辩称，不同意李金辉方的上诉请求，一审法院判决正确，请求维持原判。
陈世奎向一审法院起诉请求：1、判令解除陈世奎与李金辉方于2016年6月20日签订的《房屋认购协议书》；2、判令李金辉方返还已支付购房款500,000元；3、判令李金辉方支付因陈世奎购买上海市城中西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)所产生的损失1,353,927元(33,881.9元/平方米*89.19平方米-1,668,000元)。
李金辉方提出反诉诉请要求判令：陈世奎支付违约定金50,000元。
一审法院认定事实：系争房屋产权登记在李金辉方三人名下。
2016年5月23日，李金辉方就系争房屋与案外人胡某某签订《房产购房合同书》，约定将系争房屋以1,580,000元的价格出售给案外人胡某某。2016年6月14日双方因第一期房款支付发生纠纷，胡某某于2016年8月29日诉至一审法院要求继续履行合同并办理系争房屋的过户手续，法院以(2016)沪0118民初9257号案件受理，2016年12月22日法院作出一审判决，判令双方继续履行购房合同、并将系争房屋产权过户给胡某某、胡某某支付剩余购房款。李金辉方不服该案判决提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后维持原判。
2016年6月20日，陈世奎(乙方)与李金辉方(甲方)签订《房屋认购协议书》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为89.19平方米，房款合计1,668,000元，付款方式为：双方签订协议时，乙方支付甲方定金50,000元；第二次付款为2016年6月30日前付350,000元；第三次付款为2016年7月10日前付100,000元；第四次付款为过户当天全款付清(除银行贷款外)。合同第五条约定甲方须于款清两周内进行房屋交割。第九条约定本协议双方签字后生效，甲乙双方如乙方违约则付给甲方定金50,000元，作为赔约金(违约金)付给甲方；如甲方违约则甲方除返还乙方所付定金外，另再赔偿给乙方50,000元，所赔偿违约金的20%则作为经纪方的信息服务费用。协议另对其他内容进行了约定。
合同签订后，陈世奎于2016年6月20日转账支付50,000元，于2016年6月25日转账支付250,000元，于2016年6月30日转账支付100,000元，2016年7月9日转账支付100,000元，合计共支付了500,000元购房款。李金辉方均对此出具收据并予以确认。
对于签约之前或之时，双方是否清楚知晓房屋的状况及买方的购房资格问题：陈世奎表示已明确告知李金辉方尚属于限购阶段，但不清楚李金辉方与案外人就系争房屋尚存有争议未决；李金辉方表示已明确告知陈世奎方系争房屋尚有其他买卖争议未决，但不清楚陈世奎属于限购人员；中介人员出庭作证表示签约之时即已告知李金辉方陈世奎尚属于限购人员，要在8月份左右才符合购房条件；而系争房屋尚有其他争议纠纷未决事宜，中介也在签约之后几天告知了陈世奎；双方对各自情况均了解，并表示了愿意等待。
2016年7月9日，在陈世奎及李金辉方的委托人沈某某均在场的情况下，双方曾提及系争房屋“一房两卖”，李金辉方与上家纠纷还在解决中以及陈世奎社保尚未达到买房条件的情况，但当日双方谈好系争房屋的买卖继续进行并一方支付100,000元、另一方接受此100,000元的履行。
2016年7月12日，陈世奎与案外人周江怡登记结婚，夫妻两人均为非上海户籍。截止2016年8月，陈世奎在上海参保个人城镇基本个人养老保险缴费满60个月。
2016年8月时，陈世奎方提出要求协商网签合同事宜，但双方发生争议纠纷。
2016年8月29日，陈世奎方提起本案诉讼要求李金辉方继续履行本案购房合同。
2016年9月8日，李金辉方向中介及陈世奎发律师函，内容为：“该认购协议仅仅属于意向，急需对具体条款予以磋商、明确，但你方却不积极协商，致使长期无法达成一致”……“你方签约认购时根本不具备购房资格，属于限购对象，这是你方不积极协商的真正原因。为此，特书面正式通知解除三方的《房屋认购协议书》”。该律师函邮寄至中介上海吾爱房地产经纪事务所的向建华，要求中介转陈世奎收。中介收到邮件后通知了陈世奎，但陈世奎未前去领取。
2016年9月12日、9月14日、9月18日，李金辉方三次通过银行转账退还陈世奎450,000元房款，但三次均被陈世奎退回。
2016年12月，系争房屋因胡某某一案主张，被法院判令过户给胡某某，陈世奎变更本案诉讼请求要求继续履行购房合同为目前的要求解除购房合同。
一审审理中，陈世奎表示：其签订协议的时候就告知李金辉方自己的社保和婚姻状况了，需要时间符合限购条件，而李金辉方也需要时间解决与上家的纠纷，故双方同意等各自都满足条件后再网签。陈世奎电话咨询可以贷到1,168,000元，但还没有实际申请贷款，因为网签之后才能申请。陈世奎符合购房条件后多次与李金辉方协商网签时间，但李金辉方不予配合，还明确表示不再出售房屋，后陈世奎得知房屋已被判给别人，就提出解除合同、赔偿损失的诉请。陈世奎综合多家中介报价，确定2016年12月同类型同地段房屋单价为33,881.90元，以此为依据计算损失。陈世奎申请证人向建华(双方房屋买卖的中介)出庭作证，向建华表示，签订合同当晚告知李金辉方，陈世奎社保要8月才符合购房条件，李金辉方表示同意，也在协议上签了字。因为李金辉方与上家的纠纷没有解决，时间也无法确定，所以协议上没有写过户及贷款的具体时间。其在陈世奎及中介的协议书上方手写补充内容“如若因甲方未能出示房产证导致不能网签和办理后续手续，作甲方违约”，李金辉方的协议书上没有是因为当时李金辉方的协议没有带。
李金辉方表示：协议对于剩余款项的付款时间、贷款比例、过户时间没有约定，说明仅是预约合同，双方没有正式的房屋买卖合同。协议签订后陈世奎属于限购对象，直至起诉之前都没有满足条件，而李金辉方如实告知了真实情况，陈世奎完全知情且坚持签约，有过错的是陈世奎。李金辉方申请证人沈某某出庭作证，沈某某表示，2016年7月9日其受李金辉方委托，与中介、陈世奎三方见面，将系争房屋的上个合同还没有解决完的事情告诉了陈世奎，陈世奎当天表示社保还没有到买房条件，其回去后将该情况告诉了李金辉方，李金辉方就不想卖房子给陈世奎了。
一审法院认为，陈世奎与李金辉方签订的《房屋认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。现系争房屋已由生效判决判令过户给案外人，本案《房屋认购协议书》已根本上、事实上无法继续履行下去。陈世奎诉请要求解除合同，而第一次庭审中李金辉方答辩对陈世奎要求解除合同之诉请表示予以同意，故法院确定第一次庭审之日为双方合意解除合同的时间。合同解除后，陈世奎已支付的房款，李金辉方应予以返还。另，从双方的陈述及证人证言来看，至少在2016年7月9日时，陈世奎已得知系争房屋此前由李金辉方另售于他人、纠纷尚未解决的事实，李金辉方亦已得知陈世奎社保缴纳未满标准、尚不满足购房条件的事实，而在此明知的情况下，任何一方未对合同的继续履行提出异议反而继续支付和接受房款100,000元，说明双方对彼此在合同履行中的瑕疵及存在的相应风险持容忍态度，故双方已明知的事实均不能作为双方提出要求解除合同或主张对方违约的理由。对于李金辉方要求陈世奎支付50,000元违约金的反诉诉请，陈世奎在起诉时已经满足购房条件，其履行瑕疵已得以补救，系因李金辉方之原因，房屋被判令过户他人，导致本案购房合同根本上无法继续履行，故李金辉方以陈世奎违约要求支付违约金的反诉请求法院不予支持。亦基于上述理由，关于陈世奎因合同解除所产生的损失，法院综合考虑双方的过错程度、合同的履行程度、房价上涨的实际情况等因素，酌情予以确定为200,000元。判决：一、陈世奎与李金辉、沈彩芳、李倩文于2016年6月20日签订的《房屋认购协议书》于2017年1月20日解除；二、李金辉、沈彩芳、李倩文应于判决生效之日起十日内返还陈世奎购房款500,000元；三、李金辉、沈彩芳、李倩文应于判决生效之日起十日内赔偿陈世奎损失200,000元；四、李金辉、沈彩芳、李倩文的反诉诉请不予支持。
一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，虽然李金辉方于2016年9月8日发出解除协议的律师函，但该函并未到达陈世奎，之后李金辉方虽退还房款，但陈世奎予以退回，故李金辉方上诉主张双方所签协议应于2016年9月8日或退款日解除，理由不能成立，本院不予支持。一审法院以陈世奎提出解除协议的诉讼请求而李金辉方于庭审中同意解除的时间作为双方协议解除之日，并无不妥。根据本案查明事实显示，协议双方对于彼此在协议履行中存在的瑕疵及风险均知悉且容忍，陈世奎在起诉时已经具备购房资格，其履行瑕疵已经得到弥补，而因李金辉方的原因，法院判决系争房屋过户给案外人，李金辉方的履行瑕疵直接导致了本案陈世奎与李金辉方的房屋交易因根本上无法履行而解除，在此情况下，一审法院判决李金辉方赔偿陈世奎损失，而对李金辉方要求陈世奎支付违约金的反诉请求不予支持，并无不当。虽然李金辉方将系争房屋的相应风险告知了陈世奎，但李金辉方并不因此而免责，在双方交易最后确因李金辉方的原因而解除的情况下，李金辉方上诉主张其不应该承担赔偿责任，理由不能成立，本院不予支持。一审法院基于本案实际情况，综合考虑双方过错及房价变化等因素，酌情确定李金辉方应承担的赔偿金额，尚属合理，本院予以认同。综上，李金辉方的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,050元，由上诉人李金辉、沈彩芳、李倩文共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年八月一日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……