山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1615号
上诉人（原审被告）威海城建集团有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区世昌大道99号803。
法定代表人杨宏勇，董事长。
委托代理人林荣耀，山东钟鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祁大富。
委托代理人ＸＸＸ、孙频，山东健华律师事务所律师。
上诉人威海市城建集团有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院(2014)威高民初字第1239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告原名威海市城市建设综合开发公司。2014年12月8日，原告诉至原审法院称，2006年，被告向原告借款150万元，并约定年利率18％。后被告因资金紧张，一直未还。2007年9月，原、被告约定，原告向被告另行支付50万元，共计200万元，预购被告处洪福庄园房屋20套，每套预付款10万元。房屋基价每平方米4180元，草厦每平方米2000元，上浮情况为一楼20％、二楼8％、三楼18％、四楼20％、五楼16％，并约定办理过户手续时结清房款，原告放弃借款利息。上述房屋中18套已顺利办理产权过户手续，剩余两套中洪福庄园A23-507、A23-407，原告指定分别向第三人刘振斌(又名刘振彬)、祁玉华交付并办理过户手续，但被告拒不履行。原告原诉讼请求为要求被告将诉争房屋分别交付二第三人，并协助办理过户手续。二第三人对此无异议，同意原告的主张。被告辩称双方房屋买卖合同并未成立，故被告同意返还20万元，但不同意将上述房屋交付二第三人。后原告变更诉讼请求为，要求被告返还已付款项20万元，并按年利率18％标准，支付该款自2007年9月28日起至实际履行之日的利息。被告辩称，原告在被告处支付订购款订购20套房屋，但双方并未就价款达成一致，而是每户分别议价。双方关于涉诉两套房屋价款存有争议，原、被告间房屋买卖合同并未成立。涉诉20万元系原告预付的购房款，双方之间属于房屋买卖合同纠纷，并不存在借款关系，亦未约定利率。故被告同意返还20万元，并按银行同期贷款利率，自被告变更诉讼请求之日即2016年5月12日起至实际履行之日止向原告支付利息，不同意原告其他诉讼请求。
原审过程中，原告主张，被告向其借款150万元，并向原告出具了收据。后双方协商预购20套房屋时，原告另付50万元，并将原收据返还被告，被告按原告提供的20个人姓名，以威海市城市建设综合开发公司名义分别出具了收据(金额均为10万元)，其中18套办理过户后，被告收回了收据原件。后原告分别于2014年8月4日、9月23日以书面形式向被告请求办理涉诉两套房屋过户手续。为此，原告提交如下证据：一、2014年8月4日书面请求复印件一份，内容为：威海城建集团有限公司领导：2007年洪福庄园一期开工时，公司缺少资金。邵峰、吴新找到我借款给公司，我考虑领导看得起求到我，我想法借给了公司150万元，讲好用三个月，当时公司借伴月山庄邹吉堂的钱月息是一分五，财务处王燕妮处长讲按同样的利息给我，黄承维、邵峰、吴新都清楚。实际使用大约一年时间，期间6个月左右我来要款，公司资金还是紧张，正赶上洪福一期开盘，开盘后形式不太好。黄承维、邵峰讲让我要房子，价格可以适当照顾，让利给我。所以由市场部起草了文字，黄承维、邵峰签字同意价格按起价4180元／平方米，上浮不变。当时考虑按此价也可以，也就没要利息。借给公司的150万，转了l5套房给我。我又交款50万元，购得住宅5套，总共20套住宅。每套分摊了10万元预付款，分户开得收据。其中18户在2011年前已经款清办理完手续。只剩A23-407祁玉华、A23-507刘振彬两套住宅，之前来过公司和领导协商办理手续，黄总退休了，邵副总也内退了。之后丛总和孙伟讲可以办理手续，有文字就行。后又因孙伟出事，此事就搁置了。现在想来办理手续，请领导批示!该证据显示有多处手写批示，分别为“请陈总、计财部核实当时抵顶房屋价格是否按4180元计价的张华堂(原告主张系被告副总)”、“请财务部据(按?)客户反映情况落实价格陈聚才(原告主张原系被告财务总监，现系副总兼财务总监)”、“从查帐情况看，该同志2007年9月交款200万元，用不同的客户名认购洪福庄园20户住宅，每户10万元。其中18户在转售后更名，交足房款，按4180元／㎡。定价签约。余下2户至今未再交房款。对于价格优惠的依据，计财部不接触。但对方以20万元长期占用2户房的销售权，的确给公司造成了资金损失。建议从法律角度追缴我方损失(原告主张系被告计财部罗姓工作人员书写)”、“情况属实，领导要考虑当时给公司用急上，应该给办理，按4180元／m。就不给利息，公司已经让利给房吴新(原告主张系被告市场销售部经理)”、“借款抵顶房屋事宜知晓，了解了有关人员，当时经办人员有台帐登记。收据复印缺4份(原告主张系被告工作人员于某书写)”；二、2014年9月23日书面请求一份，内容为：威海城建集团有限公司领导：因申请办理洪福庄园A23-407、A23-507交付手续，我于2014年8月初曾向贵司提出书面申请，至今没有结果。为便于贵司更好地落实成交经过，有关事实再次汇报如下：起因：洪福庄园一期开工时，贵司因缺少资金，安排邵峰、吴新向我借款150万元，使用期三个月。当时贵司财务处长王燕妮讲，与邹吉堂标准一样，按照月息一分五向我付息。贵司使用一年左右后，因资金仍旧紧张，便商量我通过宜价购房的方式抵消我的本金和利息。经过：2007年9月份，贵司同意我在已付贵司的150万元基础上另外交款50万元，预购洪福庄园的房屋20套，每套预付款10万元，4180元／平方米，按照收据名字办理过户，上浮情况为一楼20％、二楼8％、三楼18％、四楼20％、五楼16％，办理过户手续时结清房款，我放弃利息请求。结果：在2011年前，其中18户已经按照贵司的承诺款清过户。A23-407祁玉华、A23-507刘振彬两套房屋，在办理手续期间，黄承威总经理退休，邵峰副总经理内退，孙伟后来出事了，手续被搁置。以上情况，请贵司向当时领导落实。下方手写批注“情况属实，当时黄总让邵付总和吴新去找祁大富借的款，使用期三个月，当房子出售时作祁工作购买房20套，每套10万，价格给优惠，并有意见。邵付总的签字单价按4180元／㎡。上浮不变，不付息让利给祁大富。吴新9.23”；三、收据2份、收据复印件16份，显示时间均为2007年9月28日，金额均为10万元，加盖威海市城市建设综合开发公司财务专章，并注明房屋编号。其中收据显示交款单位分别为刘振彬(洪福A23-507)、祁玉华(洪福A23-407)，复印件显示交款单位为王树林、祁大成、杨兆良等；四、被告内部批示(复印件)一份，左侧内容为：黄总、邵付总：戚经理借给公司壹佰伍拾万元正，当时公司资金紧张，给予了支持，并且不能按时还，作工作来公司要款，我和邵总让戚买了贰拾套房顶款，现又来退，协调等他买时给优惠让利，没有退房。是否按4180元／㎡价格执行。总计还余15户，草厦2000元／㎡(原告主张系吴新请示黄承维和邵峰，邵峰将4000元改成4180元，并由黄承维签字)，右侧上方内容为：情况属实，当时黄总、邵总同意借款，戚经理当时给方便，并?付息，应该按此执行办理。吴新20**.11；右侧中间标注：原件已交孙伟。右侧下方内容为：2013年5月因病刚上班祁经理来找孙付总谈房原价格的事，孙付总要当时黄总邵付总签字。原件我给孙付总，留复印件一张。吴新14.11.20。原告主张该份证据系被告内部价格确认单，吴新将该单交给孙伟，孙伟持之办理手续，后孙伟因经济问题被限制自由。当时原告将该单交给孙伟时吴新也在场，故吴新在2013年11月在右上方写了说明，并于2014年11月再次在右下方书写了说明。
经质证，被告对证据一真实性不予认可，否认系该公司工作人员批示，并提出异议称，从内容看被告公司内部对价格是存疑的，尤其是计财部罗军所写的内容；对证据二称，该证据应为被告所有，下面的文字从笔迹看是吴新的，但吴新作为被告销售部经理无权对外答复，且系其联系原告买房事宜，故其应回避；对证据三中两份原件认可，对复印件上公章亦认为应是被告的；对证据四中，认可右下方是吴新的字，其余部分不认可。
被告辩称，当时房屋基价为每平方米4980元，其余18户房产已交易完成，并非同一价格，而是一户一批。该部分房产应直接交付并过户给原告，由原告进行二次交易，但实际上交付给了案外人，属于被告内部工作人员违规。提交商品房买卖合同复印件15份，并标明了计价标准，签订时间从2008年至2011年1月，其中2011年1月合同中出卖人法定代表人显示为“王伟兵”，其余合同中出卖人法定代表人均显示为“黄承维”。关于价格，其中一户显示基价为每平方米4300元、储藏室每平方米2300元(2008年)、一户显示基价为每平方米4080元、储藏室每平方米1800元(2009年)、一户显示基价为每平方米4100元、储藏室每平方米2000元(2009年)、一户显示基价为每平方米4180元、储藏室每平方米2000元(2010年)、两户显示基价为每平方米4100元、储藏室每平方米1800元(2009年)，其余合同均显示基价为每平方米4180元、储藏室每平方米2000元。经质证，原告对该部分证据真实性无异议，并主张相关房屋买卖是在获得原告同意后进行了适当的调整，不足以证明本案所涉两套房屋基价并非每平方米4180元。
原审法院认定以上事实，有双方当事人陈述、书面请求、收据、内部批示、房屋买卖合同等证据在案为证。
原审法院认为，本案中，关于原、被告间的法律关系，根据庭审调查可知，原告向被告支付200万元，订购被告处房屋20套，其中18套已经交易完毕。原告原主张双方明确约定房屋基价为每平方米4180元，储藏室每平方米2000元，被告对此不予认可。从原告提交的证据看，被告对原告提交的证据二、四中相应文字系被告销售部经理吴新所写，并认可系吴新与原告联系买房事宜，这与原告所述相符。吴新作为被告销售部经理，代表被告与原告联系处理相应事宜，其对原、被告之间的借款、购房事宜理应十分清楚。其在证据二即原告2014年9月23日书面请求和证据四即被告内部批示上，均明确注明原告所述属实。原告提交证据一虽系复印件，但其内容与证据二、四相互吻合，可以构成完整的证据链。关于被告提交商品房买卖合同，原告对其真实性无异议，该宗合同时间跨度从2008年至2011年，大部分价格与原告所述相符。而不相符的价格中，仅2008年一份合同(基价为每平方米4300元、储藏室每平方米2300元)价格略高于原告所主张的标准，其余价格比原告所主张数额基础上略低，而从合同买受人看，均非原告，原告对此主张是获得原告同意后进行了适当的调整。众所周知，2008年至2011年期间，当地商品房价格有明显变化，而根据被告提交的成交合同显示，基本上是根据原告主张的价格标准签订，这与被告辩称一户一议价并不相符。结合原告提交的证据，原审法院认为原告关于借款(年利率18％)、购房、房屋价款标准等主张有事实依据，故予以认定，即双方约定原告在被告处认购房屋，并约定基价为每平方米4180元。关于双方合同的性质，双方虽约定买卖房屋的坐落(收据中注明)、单价等，但并没有证据显示双方在付款方式、交付时间、产权证书办理时间等房屋买卖合同要件方面达成一致，故原告原主张双方间房屋买卖合同成立，不予采纳。根据庭审调查，双方间形成房屋认购合同关系，双方均负有根据约定的房屋坐落、面积、单价等内容订立正式买卖合同的义务。现被告拒绝按约定的基价订立合同，原告有权要求被告承担返还款项、赔偿损失等违约责任。原告要求被告返还预付款项20万元，被告同意返还，予以照准；关于原告要求被告赔偿损失即按年利率18％标准，支付该款自2007年9月28日起至实际履行之日止利息的诉讼请求，考虑到本案所涉预付款项20万元系由借款转化而来，原告主张损失参照借款预期收益即利息计算，于法有据，予以支持。但根据原告提交的收据显示交款时间为2007年9月28日，至原告于2014年书面请求时，时间较长，原告在如此长的时间内未积极与被告联系签订房屋买卖合同，亦应承担一定的责任，以30％为宜，被告应参照原约定借款利率标准70％即年利率12.6％(18％×70％)支付利息。故对原告诉讼请求中合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告威海城建集团有限公司于判决生效后五日内返还原告祁大富预付款项20万元；二、被告威海城建集团有限公司于判决生效后五日内，以20万元为本金，自2007年9月28日起至实际履行之日止，按年利率12.6％标准向原告祁大富计付利息；三、驳回原告祁大富超出部分的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由原告负担700元，被告负担3700元。
宣判后，上诉人威海城建集团有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方当事人之间系房屋买卖预付款返还纠纷，双方之间不存在借款关系；原审判决认定利息计算标准错误，应按照银行同期贷款利率计付为宜。故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人祁大富辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原审判决。
本院二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，根据原审过程中双方当事人举证、质证情况，可以认定，双方先存在借款关系，涉及金额为150万元，上诉人以15套房屋之预付款抵顶本金，以房价的优惠部分抵顶借款利息；后被上诉人另交款50万元，认购被上诉人5套房屋。至于200万元分别对应哪套房屋，双方并无约定，故涉案2套房屋系以房抵债抑或直接认购，无法认定。但基于上述事实，20套房屋与200万元款项无法割裂，应整体对应，即双方当事人就抵顶和认购达成合意时的真实意思是，200万元款项整体作为20套房屋的预付款，而包括涉案2套房屋在内的20套房屋之所以得以优惠购买，则源于150万元借款的利息之平摊。现上诉人不同意将涉案2套房屋以约定的优惠价格卖与被上诉人，则当然应依据双方原约定的借款利息赔偿被上诉人损失。原判依据借款利息、结合双方当事人过错，判令上诉人以20万元为本金，自2007年9月28日起至实际履行之日止，按年利率12.6%的标准向被上诉人支付利息，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人之上诉主张，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7400元，由上诉人威海城建集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年八月三十日
书 记 员 刘双双