广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终615号
上诉人（原审被告）：化州市鸿富源房地产有限公司。
法定代表人：曾康伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李建立，广东富民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨有林，男。
委托诉讼代理人：李学标，广东粤秀律师事务所律师。
上诉人化州市鸿富源房地产有限公司（以下简称鸿富源公司）不服广东省化州市人民法院（2016）粤0982民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鸿富源公司上诉请求：一、依法撤销(2016)粤0982民初1038号民事判决第一项，改判驳回杨有林请求鸿富源公司支付违约金4315元；二、本案一、二审诉讼费用由杨有林承担。
事实和理由：一、《商品房买卖合同》第八条关于出卖人2013年12月31日前交楼的约定因违反法律强制性规定而无效，一审认定《商品房买卖合同》全部合法有效是错误的。《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条明确规定，房屋未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。在商品房未经竣工验收合格前，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定鸿富源公司应当在2013年12月31日前将商品房交付给杨有林，因违反法律强制性规定而无效。二、一审认定鸿富源公司应从2014年8月23日起为杨有林办证，办证期限为90天，鸿富源公司超过此期限办证构成违约应支付总房款1%的违约金4315元给杨有林，也是错误的。《房屋登记办法》第三十条规定，房屋未经竣工验收合格不得交付使用，也不能申请产权初始登记领证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“自房屋交付使用之日起90日”是指房屋经竣工验收合格可以交付使用之日起计算90日，不是合同约定的交楼日期2013年12月31日起计算90日，也不是杨有林实际居住使用涉案商品房之日2014年8月23日起计算90天。再者，合同约定的交楼时间或实际交楼时间因违反法律强制性规定而无效，不受法律保护，那就更不能以此起计算办证时间，而应从住建部门作出总竣工验收之日起计算90天。三、一审没有证据证明未办房产证是“出卖人的原因”，一审认定鸿富源公司违约，证据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是由于出卖人的原因，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。就涉案商品房而言，各分项工程已经验收，同时鸿富源公司在签订合同后也及时将办理权属登记所需由鸿富源公司提供的资料向化州市房产管理局办理了备案，鸿富源公司也进行预告登记，鸿富源公司可以履行的义务已履行。至于杨有林至今未取房产证，是因为化州市住房和城乡规划建设局未对涉案商品房进行竣工验收，未出具合格验收报告，涉案商品房尚不具备办证的法定条件，所以杨有林未领取房屋产权证的原因不在于鸿富源公司。况且，双方签订的《合同补充协议》第二条明确规定，杨有林委托鸿富源公司办证的，须向鸿富源公司出具代为办证《委托书》，而杨有林一直未向鸿富源公司出具《委托书》，所以，未办证并不是鸿富源公司造成的。因此，杨有林未能就“由于出卖人的原因”举证，一审认定鸿富源公司构成违约的理据不足，依法应当改判。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
杨有林辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，鸿富源公司以其合同履行过程中存在的违法问题来倒推合同无效，没有法律依据。二、一审法院以2014年8月23日起计算90天的办证期限合法合理。三、鸿富源公司逾期没有为杨有林办理房产证，又不能举证证明存在免责事由，已构成违约，应当承担违约责任。综上，请求二审法院驳回鸿富源公司的上诉请求。
杨有林向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即向原告返还以办理房产证名义收取的契税款12946元，支付逾期代缴契税产生的滞纳金5754元（滞纳金以12946元为本金，以每日万分之五为标准自2013年8月22日起算至被告全部还清上述款项之日止，现暂算至2016年1月31日）；2、请求判令被告立即向原告返还以办理房产证名义收取的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共17505元；3、请求判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金4315元，立即为原告办理房产证；（以上合计40520元）；4、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告变更诉讼请求：变更第1项、第2项的诉讼请求为判令被告退回多收的办证费用，第3、4项诉讼请求不变。
一审法院认定事实：鸿富源公司以出让方式取得位于化州市××××号编号为化国用××××号的地块土地使用权，并依法取得了建字第××××号建设工程规划许可证和××××号的施工许可证及化房(预售)许字××××号商品房预售许可证。鸿富源公司经批准，在上述地块建设商品房，定名京界华府。2013年2月22日杨有林与鸿富源公司签订《商品房买卖合同》（预售），该合同第三条，买受人所购商品房的基本情况：该商品房为本合同第一条规定的项目中的第×栋×号房，该商品房合同约定的建筑面积共149.01平方米，其中，套内建筑面积124.5平方米，分摊建筑面积24.51平方米，按建筑面积计算，每平方米2896元，总金额人民币431533元。该合同第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后在规定期限日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。如出卖人未按照合同约定期限向主管报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋权属登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期存款定期利率计算。当日双方签订附件四《合同补充协议》，第二条约定：“办理房屋产权证书和房屋抵押登记等发生的税、费，依照政府相关规定由出卖人与买受人双方各自缴纳。买受人委托出卖人代办上述权证的，须在出卖人指定的时间内出具书面代办《委托书》，买受人同时将办理权证所需各项资料及相关税、费交付出卖人。如因买受人不及时缴纳税、费或提交资料导致产权登记手续未能及时办理的，由买受人承担责任；第六条约定：“1、除出卖人另有通知外，买受人在本合同约定的交房日期之第二日起10日内到出卖人营业场所或出卖人指定的其他地点办理房屋验收和交接手续。房屋毁损、灭失的风险及其风险自交接之日起由出卖人转移到买受人。买受人在出卖人提供的《房屋交接单》签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙视为房屋已经验收和交接。”
购房合同签订后，2013年2月22日杨有林向鸿富源公司交纳购买京界华府第×栋×号房税费（办证费用）30451元，2014年8月23日杨有林向化州市荣华富贵物业管理有限公司预交了2014年8月2日至2014年11月1日的物管费447.08元，并于2014年8月23日收楼入住房屋，2015年7月28日杨有林收到了支付全部房价款431533元的发票。由于鸿富源公司至今仍未为杨有林所购买的房屋办理权属证书，杨有林以鸿富源公司违约为由诉至一审法院要求处理。
在一审庭审中，经向杨有林释明，杨有林变更第1项、第2项的诉讼请求为判令鸿富源公司退回多收的办证费用，第3、4项诉讼请求不变。
一审法院认为，杨有林与鸿富源公司签订上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同合法有效，双方应遵守合同约定，履行合同义务。在本案中，存在争议焦点是：一、以杨有林名义起诉，是否系杨有林本人真实意思表示，杨有林主体是否适格；二、杨有林的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、杨有林请求鸿富源公司支付逾期办理房产证违约金是否有依据；四、杨有林请求鸿富源公司续办理房产证，退回多收的费用应否支持。
关于焦点一。杨有林出庭参加诉讼，其表示本案起诉是本人的真实意思表示。因此，即使起诉状不是杨有林本人签名，也可以委托他人签名，只要杨有林本人认可，起诉状是否其本人签字，并不影响杨有林作为本案的原告主体资格。
关于焦点二。杨有林于2014年8月23日收楼入住，并于2014年8月23日交纳了物管费447.08元，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（二）“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，那么，杨有林从收楼之日到期满90日即是2014年11月20日，杨有林从该日（11月20日）起即知道或应当知道自已的权益被侵害，到2016年11月20日的诉讼时效期满，而杨有林于2016年6月15日向法院起诉，未超过2年的诉讼时效期间，因此，对鸿富源公司辩称杨有林起诉超过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。
关于焦点三。杨有林依约交付了全部购房款，并委托鸿富源公司办理房产证，向鸿富源公司交纳了办证费，履行了合同的全部义务，鸿富源公司接收了该办证费，视为接收了杨有林的委托，但鸿富源公司不按合同约定在规定的期限内为杨有林办理房产证，至今也未为杨有林办到房产证，属违约行为，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。2014年8月23日杨有林经鸿富源公司同意入住房屋，并于2014年8月23日交纳了447.08元物管费，可见，房屋已由鸿富源公司转移给杨有林占有使用，虽然合同约定鸿富源公司要将验收合格的房屋交给买受人（杨有林），但鸿富源公司交付未经验收合格的房屋给杨有林时，杨有林愿意接收，视为对原合同约定房屋交付条件的变更。第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”如上所述，鸿富源公司应于房屋交付使用之日起90日内，即2014年11月20日前为杨有林办理房产证，但鸿富源公司至今尚未为杨有林办到房产证，超过了合同约定的办理房产证时间，鸿富源公司对此应承担违约责任。合同约定，鸿富源公司逾期办证的，按已付房价款的1％向杨有林支付违约金。杨有林已付房款是431533元，据此，杨有林请求判令鸿富源公司支付逾期办理房产证的违约金4315元，理据充分，一审法院予以支持。
关于焦点四。首先，杨有林请求鸿富源公司继续办理房产证问题。经查，由于鸿富源公司收取了杨有林委托其办证的费用，视为杨有林委托，鸿富源公司接受委托，那么，鸿富源公司则有义务在规定期限内为杨有林办理房产证，按合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但鸿富源公司至今仍未履行该义务。因此，杨有林该诉讼请求一审法院应予支持。其次，关于杨有林请求判令鸿富源公司返还多收的办证费问题。经查，由于杨有林要求鸿富源公司继续为其办理房产证，而办证需要多少费用，目前鸿富源公司尚未向办证相关部门交纳，杨有林所交给被告的办证费是多交还是少交了，是一个未知数，因此，杨有林该请求缺乏理据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后七日内支付逾期办理房产证的违约金4315元给原告杨有林；二、被告化州市鸿富源房地产有限公司继续为原告杨有林办理所购买京界华府第1栋805号的产权证，在本判决生效后一个月内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、驳回原告杨有林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费406.5元，由原告杨有林负担263.5元，被告化州市鸿富源房地产有限公司负担143元。
二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明：本院对一审查明的事实予以确认。
另查明：直到一审开庭时，涉案商品房仍没有经过政府部门的竣工验收。
本院认为，根据本院查明的事实、鸿富源公司的上诉请求和杨有林的答辩意见，本案争议的焦点为:一、《商品房买卖合同》第八条是否有效；二、本案办证期限的起算时间如何认定；三、鸿富源公司是否违约。
一、关于《商品房买卖合同》第八条是否有效的问题。
涉案《商品房买卖合同》第八条约定：鸿富源公司在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付给杨有林使用。上述约定，是双方当事人的真实意思表示，并且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的条款，鸿富源公司应按上述约定的时间，将符合国家规定和合同约定的商品房交付给杨有林使用。鸿富源公司认为该条款无效没有法律依据，本院不予支持。
二、关于本案办证期限的起算时间如何认定的问题。
鸿富源公司主张本案商品房的办证期限应从涉案商品房经验收合格之日起计算。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。”本案中，涉案商品房为未经竣工验收的房屋，即《商品房买卖合同》的标的物为尚未建成房屋，因此，一审认定本案的办证期限从涉案商品房交付给杨有林之日起计并无不当，应予维持。鸿富源公司认为办证期限应从涉案商品房经验收合格之日起计没有法律依据，本院予以驳回。
三、关于鸿富源公司是否违约的问题。
鸿富源公司认为，涉案商品房未取得权属证书的原因，是有关部门不对涉案商品房进行验收，杨有林未能举证证明其未取得涉案商品房的权属证书，是鸿富源公司的过错造成，且杨有林也未按《合同补充协议》的约定，出具书面《委托书》给鸿富源公司，因此，鸿富源公司不承担违约责任。本院认为，第一，本案中，鸿富源公司认为涉案商品房未取得权属证书的原因，是有关部门不对涉案商品房进行验收。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。由此可见，涉案商品房的竣工验收应由作为建设方的鸿富源公司进行组织。故，在鸿富源公司没有举证证明其对涉案商品房未经验收合格具有免责事由的前提下，应认定杨有林未能取得涉案商品房的权属证书，是由于鸿富源公司的原因造成的。第二，《合同补充协议》第二条约定，杨有林委托鸿富源公司办理房屋权属证书的，应当在鸿富源公司指定的时间内出具书面的《委托书》，并将办理权属证书所需各项资料及相关税费交付鸿富源公司。本案中，鸿富源公司没有举证证明其已通知杨有林在指定的时间内出具书面《委托书》，而且杨有林已向鸿富源公司交纳了办理权属证书所需的税、费以及相关办证费用。因此，应当认定鸿富源公司与杨有林之间的委托合同关系成立。鸿富源公司应代杨有林办理涉案商品房的权属证书。但鸿富源公司并未依约定为杨有林办理权属证书，已构成违约。综上，鸿富源公司认为其没有违约没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，鸿富源公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人化州市鸿富源房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞健军
审判员 黎湛红
审判员 曾维海
二〇一七年七月五日
书记员 李松霞
书记员 张淑贞