湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘民终616号上诉人（原审原告）：瞿明翔，男，汉族，1973年10月24日出生，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：刘文，湖南湘淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段422号。委托诉讼代理人：唐静思、刘洋，湖南恒昌律师事务所律师。原审第三人：陈宏学，男，汉族，1956年5月24日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。瞿明翔因与中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市分行（以下简称长沙邮政银行）、陈宏学案外人执行异议之诉一案不服湖南省长沙市中级人民法院（2016）湘01民初176号民事判决，提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了开庭审理。双方委托代理人及当事人瞿明翔、陈宏学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：长沙邮政银行于2012年9月10日与湖南飞越浆纸贸易有限公司（简称飞越公司）签订了《小企业最高额综合授信合同》，陈宏学将其所有的位于湘潭市雨湖区中山路街道迎宾路综合楼3号房屋（权证号20××76）为飞越公司借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。长沙邮政银行对抵押房屋进行了评估，陈宏学则提交了其与案外人熊海燕在2010年3月30日签订的《房屋租赁合同协议》，告知银行其抵押的房屋已出租给熊海燕，租期从2010年4月10日起至2015年4月9日。熊海燕亦于2012年8月15日向银行出具了《承租人声明》，称提供给银行的租赁合同是现有的唯一的租赁合同，租赁期间银行如行使抵押权则租赁合同自动终止。该《承租人声明》上熊海燕的签名和指纹，经一审司法鉴定确定均出自熊海燕本人。2015年1月7日，长沙市中级人民法院对长沙邮政银行与飞越公司、乔杜军、张雅玲、张浩、陈宏学等10人金融借款担保合同纠纷一案作出（2014）长中民二初字第01498号民事调解书。根据该调解书，飞越公司应在2015年8月30日前分期偿还长沙邮政银行借款本金399万元及相应利息，张浩、陈宏学等保证人对借款本息承担连带清偿责任，长沙邮政银行对乔杜军、张雅玲、陈宏学各自抵押的房屋享有优先受偿权。因飞越公司及保证人未按调解书履行义务，长沙邮政银行申请强制执行。2015年4月3日，长沙市中级人民法院查封了陈宏学用于抵押的上述房屋，评估价为247.67万元。瞿明翔向执行法院提出执行异议，请求确认和保护其对陈宏学房屋的租赁权，被裁定驳回，遂提起本案执行异议之诉，请求：l.停止对涉案房屋的执行，对房屋重新评估；2.确认和保护其对涉案房屋的租赁权。瞿明翔为证明其于2011年11月28日起就承租了案涉房屋，提交了其与陈宏学签订的《房屋租赁合同》（合同落款时间为2011年11月28日，一审中司法鉴定机构对该合同形成时间未予明确）；陈宏学收到房屋租金60万元的收条（落款时间2011年11月28日）；瞿明翔与罗建湘就上述房屋签订的《房屋转租合同协议》（合同落款时间是2014年6月10日）；瞿明翔在湘潭农村商业银行账号上2015年6月30日和2015年12月15日各存款39000元的凭证；瞿明翔收罗建湘房租的收条2张及罗建湘使用该房屋的照片等证据。一审法院认为，陈宏学与长沙邮政银行在2012年8月15日办理房屋抵押手续过程中，备案的承租人为熊海燕而非瞿明翔，租期为五年而非十五年，且作为当时承租人的熊海燕和出租人的陈宏学并未告知长沙邮政银行本案涉诉的房屋存在租赁给原告瞿明翔的事实，以及熊海燕出具的《承租人声明》，明确提供给银行的租赁合同是现有唯一的租赁合同，故在涉诉房屋办理抵押登记前，并未提及到原告瞿明翔。陈宏学与熊海燕签订租赁合同的时间是2010年3月30日，租期从2010年4月10日起至2015年4月9日止，若按照原告与第三人自述的其双方签订《房屋租赁合同》时间是2011年11月28日，那熊海燕所签租赁合同也在原告所签租赁合同之前，以及熊海燕已经合法占有该房屋，先成立且已经合法占有租赁房屋的合同当事人熊海燕本应享有优先租赁权；原告在质证时却陈述2011年11月28日熊海燕与第三人的合同事实上已经废除，转换成熊海燕租赁由原告转租第三人的房屋之说，但并无废除第三人与熊海燕之间的租赁合同和熊海燕向原告交纳租金的证据，相反的是熊海燕出具的《承租人声明》，明确提供给被告的租赁合同是当时唯一的租赁合同，故对原告的该陈述意见不予采信。原告瞿明翔提供的其与第三人陈宏学所签订的落款时间为2011年11月28日的《房屋租赁合同》，经依法委托鉴定机构进行鉴定对该合同的形成时间并未明确，无法确认原告与第三人在2011年11月28日就签订了《房屋租赁合同》，更无法确认原告与第三人签订《房屋租赁合同》在该房屋办理抵押手续之前。根据物权法的相关规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。由此可知，原告瞿明翔请求确认和保护其对案涉房屋租赁权的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持；其要求停止对案涉房屋的执行及重新评估的诉讼请求，也不予支持。综上，一审法院认为原告瞿明翔对本案涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回瞿明翔的诉讼请求。案件受理费80元，鉴定费16000元，共计16080元，由瞿明翔负担。瞿明翔提起上诉，请求：发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院在鉴定机构未作出鉴定的情况下作出了判决，剥夺了上诉人的举证权利，程序违法。二、原审判决认定事实不清。一审中，只有一份经过房屋所有权人确认的租赁合同原件，再无其他任何协议。虽然房屋所有权人陈宏学否认与熊海燕的租赁合同复印件，该合同不能作为证据采信。执行局将房屋移送鉴定时，隐瞒了该房屋已经出租的事实，导致鉴定结论错误。被上诉人没有任何依据证明上诉人的租赁合同是假的，在没有相反证据下，一审应当对上诉人的租赁合同予以采信。长沙邮政银行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈宏学述称，瞿明翔上诉理由属实，应予支持。本院认为，上诉人瞿明翔主张其对案涉执行标的物享有足以排除人民法院强制执行的租赁权，证据不足且不符合法律规定。第一，瞿明翔主张在设定抵押前对涉案房屋享有租赁权证据不足。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定:“对于负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，从瞿明翔一方举证来看，瞿明翔虽然提供了其与陈宏学“2011年11月28日”签订的《房屋租赁合同》，但没有其他客观证据印证。首先，一审中，瞿明翔提供其与陈宏学“2011年11月28日”的《房屋租赁合同》以证明其在抵押设定前已享有租赁权。对该份《房屋租赁合同》当事人申请鉴定的事项是有两项，一是合同落款处“陈宏学”署名字迹与“瞿明翔”署名字迹是否系同一时间段书写形成；二是送检的“2011年11月28日”《房屋租赁合同》（检材）落款处“陈宏学”、“瞿明翔”署名字迹与《房屋租赁合同》（样本）落款处“陈宏学”、“瞿明翔”署名字迹是否系同一时间段形成。鉴定意见均为同一时间段书写形成。可见，双方没有申请对《房屋租赁合同》形成时间进行鉴定，一审判决认定《房屋租赁合同》形成时间未确定并无不当，瞿明翔上诉提出一审剥夺其举证权利理由不成立。其次，熊海燕虽然出庭作证证明瞿明翔与陈宏学存在租赁合同，但熊海燕在作证时否认长沙邮政银行提供的证据《承租人声明》上“熊海燕”的签名系其本人所签，而经司法鉴定《承租人声明》上“熊海燕”的签名系其本人所签，这说明熊海燕的证词明显存在虚假，真实性不可靠。再次，诉讼中瞿明翔与陈宏学均陈述，双方之所以在“2011年11月28日”签订租赁合同，是因为陈宏学欠瞿明翔债务32万元无力偿还，以租金偿还债务，该陈述没有其他合法有效的证据相印证，证明力较低，且有诸多违背常理之处，不能直接证明双方存在真实的租赁合同关系。一是如果瞿明翔与陈宏学存在真实的债权债务关系，通常情况下，瞿明翔与陈宏学只需双方合意由瞿明翔收取熊海燕的租金抵偿债务即可，而无需由双方签订租赁合同；二是在陈宏学已无力偿还32万元债务的情况下，瞿明翔提前一次性支付15年租金60万元（其中抵偿先前债务32万元，支付现金28万元）给陈宏学，自己却只按期（半年）向实际承租人收取租金，显然不符合房屋租赁行业的交易习惯；三是陈宏学已无力偿还外债，在房屋已经出租给他人的情况下，反而再低价出租给瞿明翔，也不符合生活经验法则；四是瞿明翔与熊海燕之间并不存在转租合同，也没有提供熊海燕向其实际交纳房屋租金的证据；五是瞿明翔与罗建湘的租赁合同关系发生在抵押设定之后，不能证明抵押设定前瞿明翔与陈宏学之间也存在租赁合同关系。从长沙邮政银行举证来看，长沙邮政银行提供了2010年3月30日熊海燕与陈宏学签订的《房屋租赁合同》和熊海燕出具的《承租人声明》两份书面证据，虽然《房屋租赁合同》属于复印件，但陈宏学、瞿明翔诉讼中承认熊海燕从2010年4月即开始承租涉案房屋，也认可案涉房产办理抵押时实际由熊海燕租赁使用，能作为认定案件事实的证据使用。长沙邮政银行的证据系书面证据，证明力高，且与当事人自认的客观事实相印证。因此，从双方所举证据来看，瞿明翔主张其在案涉房屋设定抵押前与陈宏学之间存在租赁合同关系的证据不比长沙邮政银行主张案涉房屋在设定抵押时熊海燕是与陈宏学建立租赁合同关系的证据更有优势。本案瞿明翔作为原告主张其存在租赁合同关系，但其所举证据不能让本院确信其所主张之事实存在具有高度可能性，而长沙邮政银行反驳证据，经本院审查认为瞿明翔所主张之事实仍处于真伪不明状态。因此依上述法律规定，应当对瞿明翔所主张的租赁合同关系之事实认定不存在。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案中，瞿明翔主张其在涉案房屋设定抵押权之前已承租该房屋证据不足，因此，其要求排除人民法院基于抵押权而实施的强制执行的诉讼请求不能成立。第二，依瞿明翔主张之租赁权的法律性质，也不能对抗长沙邮政银行依抵押权申请的强制执行。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力，即通常所说的“买卖不破租赁”；合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，即通常所说的承租人的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。从以上法律规定可以看出，不动产租赁期间，物权人对物的处分权能并不为法律所禁止，而只是受“买卖不破租赁”和“优先购买权”的限制而已，基于物权人对租赁物的处分权，人民法院强制执行处分租赁物也是理所应当成立的，承租人以其租赁权对抗排除人民法院的强制执行显然没有法律依据。当然，基于上述法律规定，人民法院强制执行债务人的出租物时，同样应当遵循“买卖不破租赁”原则和承租人优先购买权的保护原则，确保承租人在租赁物被出让后的继续租赁权和租赁物被处置时承租人的优先购买权。如有违反，则属执行行为违法，承租人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，对执行行为提出异议，而不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的执行异议之诉审查范围。同理，瞿明翔上诉中对租赁房屋评估价格所提异议即属于对执行行为的异议，而不属本案执行异议之诉审查范围，本院不予审查。综上所述，瞿明翔上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由瞿明翔承担。本判决为终审判决。审 判 长 谭智崇审 判 员 肖 芳审 判 员 刘 杨二〇一七年十一月十六日法官助理 梁昕昕书 记 员 胡翔俊