湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初3671号原告罗红梅。委托代理人童长春，湖北喻家律师事务所律师。被告武汉长江科技经济开发有限公司。法定代表人吴才平，董事长。委托代理人李斌，公司员工。原告罗红梅与被告武汉长江科技经济开发有限公司（以下简称长江公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员李振华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗红梅的委托代理人童长春，被告长江公司的委托代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗红梅向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《金银湖别墅认购书》，被告退还购房款300,000元并一次性向原告双倍返还购房定金200,000元；2、被告支付利息损失（以400,000元为基数，按月息2%，自2016年6月6日计算至被告清偿上述款项之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月底，双方达成协议，约定原告以10,000元/平方米的单价购买被告开发的位于武汉市东西湖区环湖路“金银湖别墅”xx栋xx号房，原告向被告支付了定金20,000元。2016年6月6日，双方签订《金银湖别墅认购书》，被告突然将单价调至10,500元，并告知后期原告无须支付任何费用，若不接受调价就不能继续签约。原告迫于无奈签订了认购书。认购书约定房屋单价10,500元，总价2,777,775元。原告当日依约向被告支付了定金100,000元（含之前定金20,000元）。当原告准备按协议约定支付首付房款并签订正式合同时，被告告知原告后期会有50,000元左右的费用需原告承担。被告屡次违约，原告暂时中止了付款。经再三考虑，原告接受了被告再一次违约，并于2016年6月16日支付了300,000元。但原告准备支付剩余首付房款时，被告又称无法以10,500元的单价签约，公司已将单价调至13,500元。双方多次协商未果，被告以其行为表明不履行协议义务，属恶意违约。审理中，原告撤回要求被告退还300,000元的诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：被告以300,000元为基数，按月息2%，支付自2016年6月16日至2016年9月9日的利息；以100,000元为基数，按月息2%，支付自2016年6月6日至被告清偿之日止的利息。被告长江公司辩称，原告一直没有按协议约定付款，在支付第一笔款项时原告已经违约，后被告一直在催款，原告违约在先。原告所付300,000元已经退还。原告没有在约定时间内签商品房买卖合同，认购书已约定双方没有按时签订合同则认购书自动失效、定金不退还。请求驳回原告的诉讼请求。原告罗红梅提交了以下证据：1、《金银湖别墅认购书》，证明原告认购内容；2、收据两份，证明原告支付100,000元定金及300,000元首付款；3、2016年8月22日，原告罗红梅与韩胜兵等与被告交涉的谈话录音，证明被告调价；被告长江公司提交了以下证据：1、销售员工陈惠园手机通话记录，证明被告2016年6、7、8月向原告催款的事实；2、销售员工陈惠园微信联系记录，证明被告向原告催款；3、付款回单，证明被告已于2016年9月9日退还300,000元；4、证人罗某证言，证明事实经过。经质证，被告长江公司对原告罗红梅提交的证据1、2无异议；对证据3认为录音真实性不清楚，即使有录音，也是原告违约超期，认购书已经失效之后，如在认购书约定的签订合同期限内，被告愿意承担责任。原告罗红梅对被告长江公司提交的证据1真实性无异议，被告确实催过款，但是于2016年6月16日之后催款，双方一直在联系，电话很多，不可能全部是催款；证据2真实性无异议，陈惠园是被告置业顾问，双方至2016年8月9日还在协商故不存在超期；证据3无异议；证据4证人身份及陈述的过程无异议，但证人系被告销售人员，双方有利害关系，其证明效力有异议。本院经审查认为，原告罗红梅提交的证据1、2，被告长江公司对真实性无异议，本院予以采信；证据3通话录音，根据证人罗某的陈述，双方此次交涉属实，但录音部分内容无法清晰辨明，该证据须结合其他有效证据综合认定。被告长江公司提交的证据1、2、3，原告罗红梅对真实性无异议，本院予以采信；证据4证人证言，原告对证人陈述的事实经过无异议，本院予以采信。对于已采信的证据能否达到当事人证明目的，本院将结合查明的事实综合认定。根据以上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年6月，原告罗红梅与案外人韩胜兵一同向被告长江公司订购房屋。2016年6月6日，原告罗红梅（认购方）与被告长江公司（出售方）签订《金银湖别墅认购书》，主要约定：“认购物业金银湖别墅xx栋xx号，建筑面积264.55平方米，单价10,500元/平方米，总价2,777,775元。1、购买方为取得认购房屋的购买权，在签定本认购书时自愿交付定金100,000元。2、购买方在签定本认购书并缴清定金后，在约定时间内与出售方签定《商品房买卖合同》。3、购买方签定本认购书后，自签订之日起出售方有义务为购买方保留本认购房屋，如出售方提前售出该房屋给他人，则双倍返还定金给购买方。4、购买方签定本认购书后，须于七日内与本公司签定《商品房买卖合同》，如选择银行按揭付款，需备齐办理银行按揭所需资料及费用，并按规定付清首付款（首套房不少于房屋总价款的30%，二套房不少于房屋总价款的40%）。5、购买方未能按时与本公司签定《商品房买卖合同》的，视为购买方放弃认购权利，本认购书自行失效，其已付定金不予退还，出售方有权将其所认购房屋另售他人。6、《商品房买卖合同》签定后，本认购书自动失效，已付定金100,000元全数转为应付部分首期款内。备注：1、按40%支付首付款；2、因其他原因，造成银行不能贷款，甲方同意全额退款，但不承担利息……”同日，原告向被告长江公司支付了定金100,000元。2016年6月12、13日，原告与被告销售人员陈惠园曾电话联系数次。认购书约定的签约付款时间届满，双方未签订商品房买卖合同，原告也未支付首付款。2016年6月15、16日，原告与被告销售人员陈惠园电话联系2次。2016年6月16日，原告至被告长江公司处，支付了房款300,000元，被告长江公司开具了财务收据。此后，原告与被告销售人员陈惠园还多次电话、微信联系购房事宜。2016年8月22日，原告罗红梅与案外人韩胜兵等曾至被告处协商，被告销售人员明确告知不能按原价出售，双方协商未果。2016年9月9日，被告长江公司向原告罗红梅退还了300,000元。2016年9月12日，原告罗红梅诉讼来院，要求如诉称。因双方当事人坚持各自意见，调解不成。本院认为，双方签订的《金银湖别墅认购书》合法有效，该认购书仅约定了意向认购价款及房屋门栋号和面积，欠缺交付方式、交付时间等商品房买卖合同的主要条款，不具备实际履行条件，属于预约合同。预约合同是双方当事人承诺在约定期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，其对于双方当事人的义务为磋商而非必须缔约。订立认购书后，双方应就商品房买卖合同应具备的主要条款进一步磋商，直至签订商品房买卖合同。本案中，认购书约定签署商品房买卖合同的期限为7日，但期限内双方并未签署商品房买卖合同，依照认购书之约定则协议自动解除，双方关于该合同的权利义务已经终止，无解除之必要，故本院对原告罗红梅相应的解除合同诉求不予支持。对于未能签署商品房买卖合同的原因，原告罗红梅认为是因双方都没有准备好资料，经双方协商后一致同意延期；被告长江公司则认为其进行了催告，系原告罗红梅未依约履行。因双方当事人对各自主张均缺乏直接有力的证据加以证实，本院对双方的意见均不予采纳。认购书到期终止后，双方就签订商品房买卖合同继续进行了磋商，原告罗红梅支付了部分款项，被告长江公司开具了收据，但因单价等问题产生争议，双方对合同主要条款出现较大分歧，不能协商一致导致商品房买卖合同未能订立。原告罗红梅认为被告长江公司口头承诺过户费用包干，但并无合同约定也无证据证实，本院不予采纳。被告长江公司调价在认购书解除之后，属于双方就订立商品房买卖合同的磋商行为，原告罗红梅据此认为被告长江公司违约的意见，本院不予采纳。故本院认定双方因对合同主要条款无法达成一致意见而未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，双方互不承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。故被告长江公司辩称不应返还定金的意见于法不符，本院不予采纳，其依法应将定金100,000元返还给原告罗红梅。原告罗红梅主张双倍返还定金并支付利息的意见，本院不予采纳。认购书解除后，被告长江公司在磋商中收取了原告罗红梅支付的300,000元并于2016年9月9日退还，因双方未能订立合同，此期间资金占用的利息应由被告长江公司承担，利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算。原告罗红梅相应的诉讼请求，本院在前述范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武汉长江科技经济开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗红梅返还100,000元；二、被告武汉长江科技经济开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗红梅支付资金占用利息（以300,000元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款利率，从2016年6月16日计算至2016年9月9日）；三、驳回原告罗红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,520元（已减半收取），由原告罗红梅负担3,338元，被告武汉长江科技经济开发有限公司负担1,182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李振华二〇一七年三月八日书记员  郭 婷