广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第44号
原告沈林波，男，1981年10月16日出生，住址湖南省，
委托代理人漆利平，广东商达律师事务所律师。
委托代理人方金玉，广东商达律师事务所律师。
被告廉洪波，男，1978年2月16日出生，住址广东省深圳市罗湖区，
委托代理人刘建东，广东金唐律师事务所律师。
第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码74124718-2。
法定代表人杜欣。
委托代理人潘红、倪子龙，系该公司员工。
原告沈林波与被告廉洪波房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，追加深圳市中联地产置业顾问股份有限公司为第三人，由代理审判员陈蕾仰独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人漆利平，被告的委托代理人刘建东，第三人委托代理人潘红、倪子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈林波诉称，在第三人提供房产买卖居间服务的情况下，原、被告双方于2013年10月8日签订编号为2013003709-2《房产买卖合同》，约定原告向被告购买深圳市宝安区花半里清湖花园1栋19G的房屋，原告已按合同约定向被告支付定金5万元，其中2013年10月8日向被告支付定金现金1万元整，2013年10月11日原告通过银行转账方式向被告支付定金4万元整。因原告11月8日前几天外地出差，原告将出差情况告知被告并征得被告同意，改日办理首期购房款资金监管。2013年11月12日下午，原、被告及第三人工作人员在中国农业银行股份有限公司香梅支行签订《二手楼交易资金监管协议》，并依据二手房首付6成比例办理银行商业贷款12万和公积金贷款50万元的组合贷款审批流程。签订资金监管协议的行为表明买卖双方同意对编号为2013003709－2号《房产买卖合同》约定的预付首期购房款资金至监管账户的日期2013年11月8日进行变更，且为了方便办理住房公积金贷款，原、被告双方又签订了编号为2013003710－2《房产买卖合同》，该合同约定原告于2013年11月28日之前办理首期购房款资金监管。2013年11月28日原告将88万元首期购房款依约存入监管账户。2013年12月5日原告取得深圳市住房公积金管理中心的公积金贷款审批通知书，2013年12月6日取得中国农业银行股份有限公司深圳华侨城支行出具的《个人住房公积金贷款承诺函》承诺发放贷款金额为人民币50万元。原告、第三人于当天便将该贷款获批的消息告知被告。此后，中国农业银行股份有限公司香梅支行才开始商业贷款12万元的审批流程。2013年12月12日，银行告知原告由于当时二套房首付政策由原6成提高至7成，致使原告商业贷款12万元无法贷到，故监管资金还差12万元（155万-5万-50万-88万=12万）。而根据原、被告双方签订的编号为2013003710－2号《房产买卖合同》约定，资金监管金额补足事宜，是需要被告亲自配合原告共同到资金监管银行签订协议办理相手续才能完成。于是原告与第三人的工作人员雷意、郑慧联系被告，告知其上述情况并商议补足差额12万元事宜，还将深圳市个人住房公积金给出的贷款审批通知书于2013年12月13日通过第三人的工作人员将扫描件发送至被告的邮箱ｂｏ0×××＠163.ｃｏｍ。且在接到公积金中心银行面签通知后和第三人积极电话联系被告办理面签以及补足资金监管差额12万元事宜，被告在当时允诺（约定于2013年12月13日下午去公积金中心办理面签）的情况下失约，同天晚上8点原告与第三人的工作人员一起到被告住址想与其本人进行沟通上述事宜，遭到拒绝。此后原告以及第三人的工作人员多次联系被告均遭拒绝，导致无法补足资金监管差额12万元。原告自始至终均依法履行了合同义务，但被告拒绝履行合同，已违反合同约定，为维护原告的合法权利，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的2013003710-2号《房产买卖合同》；2、被告支付原告违约金15.5万元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。
被告廉洪波答辩称，一、被告对原告要求解除双方签订的2013003710－2号《房产买卖合同》无异议，但应当解除的合同编号为2013003709－2号。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告并没有违约，违约方恰恰是原告，理由如下：1、根据双方签订的2013003709－2号《房产买卖合同》，原告应当在2013年11月8日前将首期购房款支付至资金监管账户，但原告并没有在上述时间将首期购房款支付至资金监管账户。2、根据双方签订的《房产买卖合同》以及双方的证据显示，原告应当支付的首期购房款应当是100万元，原告仅能从银行贷款到50万元，而本案的购买交易金额是155万元，扣除原告已支付的5万元定金，根据双方签订的合同第七条的约定，原告应当在银行出具贷款承诺函之日起3日内向监管银行补足首期购房款，从原告提交的证据显示，原告拿到的贷款承诺函的时间是2013年12月6日，即原告应当在2013年12月10日之前将全额的首期购房款支付至监管账户，而原告恰恰没有将首期购房款支付至银行监管账户进行监管。根据《合同法》第六十七条约定，被告有先履行抗辩权。因此，本案违约的是原告，被告并不存在违约。综上，请求法庭驳回除解除合同外的原告其他诉求。另外，提请法庭注意，原告提供的证据存在伪造的嫌疑，原告将首期款的资金监管时间作了修改，双方合同约定时间是11月8日，而原告将时间改为11月28日。如果原告存在造假，请法庭依据相关法律对原告伪造证据的行为作出惩处。三、被告自始至终没有收到过原告的承诺函。
第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司答辩称，对是否解除涉案房产买卖合同，我方不发表意见，但我方保留基于该合同所产生的居间服务必要费用的权利，请法院依法判决。
经审理查明：2013年10月8日，原被告签订了一份编号为2013003709号《房产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区花半里清湖花园1栋19G房转让给原告，建筑面积85.85平方米，转让总价款人民币155万元；购房定金人民币5万元，双方同意委托第三方监管，除购房定金之外的房款原告申请按揭贷款的方式支付，原告须于2013年11月8日之前预付首期购房款（以实际情况为准），到原告贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，被告应在接到原告或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；原告应在原被告双方办理首期购房款监管截止日期前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，原告应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，被告应一同办理首期款监管手续并配合原告办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；在原告贷款银行出具贷款承诺书及被告赎出房地产证原件并注销抵押登记日起五日内，原被告双方签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如原告违约被告有权解除合同没收定金或要求原告支付房产转让价百分之十的违约金，如被告违约原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或要求被告支付房产转让价百分之十的违约金。该合同备注中约定，赎楼由被告负责。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金人民币5万元。
上述编号为2013003709号《房产买卖合同》签订后，原、被告于2013年11月12日签订了编号为2013003710号的《房产买卖合同》，该合同和编号为2013003709号《房产买卖合同》约定的交易房产位置、交易总价款、违约责任等合同内容基本一致，不同之处在于编号为2013003710号的《房产买卖合同》约定原告于2013年11月28日之前预付首期购房款，及没有约定赎楼由被告负责。关于签订该份合同的原因，原告主张系因双方协商推迟了支付首期款的时间，被告及第三人主张系因2013003709号合同第六条“交房保证金”由5000元改为2000元，因申请公积金贷款需提交的合同不能涂改，故签订了第二份房产买卖合同。
2013年11月12日，原被告和中国农业银行股份有限公司深圳香梅支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，约定原被告双方为交易房产委托中国农业银行股份有限公司深圳香梅支行管理资金人民币88万元，监管期限从原告将监管资金划入中国农业银行股份有限公司深圳香梅支行开立的监管账户之日起，至房产过户至原告名下、监管资金划入被告指定账户之日止，或原被告双方终止交易，中国农业银行股份有限公司深圳香梅支行将监管资金划入原告指定账户之日止，但最长不超过40个工作日。
2013年11月28日，原告支付了监管资金人民币88万元。
2013年12月5日，深圳市住房公积金管理中心出具深圳市个人住房公积金贷款审批通知书，原告申请的公积金贷款已审批通过，贷款金额为50万元，贷款期限360个月。次日，中国农业银行股份有限公司深圳华侨城支行作为住房公积金受托贷款银行出具个人住房公积金贷款承诺函，同意发放公积金贷款人民币50万元。
2013年12月10日，被告做出告知函，称原被告双方于2013年10月8日签订涉案房产的买卖合同后，原告没有在2013年11月8日前预付首期款，经被告催促下于2013年11月12日才到贷款银行做资金监管，因原告准备的材料不全，并未成功办理资金监管，亦未将款项存入监管账户。因此被告函告原告，如原告贷款承诺函于2013年12月13日还未出具并交予被告，被告将视为原告无意购买此房产，终止此买卖协议，并保留追究其协议约定之违约责任。被告于2013年12月11日在深圳市公证处的见证下将该告知函分别邮寄给原告和第三人。
2013年12月13日，第三人向被告发送了主题为“承诺函”的电子邮件，邮件附件为《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》。被告确认收到该邮件，但未收到贷款承诺函。
另查，1、原告主张其就购买涉案房产同时申请了住房公积金贷款和商业贷款，在公积金贷款申请获批后，银行开始审批商业贷款。住房公积金贷款已于2013年12月5日获批，12月12日银行告知原告商业贷款审批未通过，故其于2013年12月13日通过第三人向被告发送贷款承诺函。第三人对原告上述陈述予以确认。
2、原告及第三人均确认，原告如需补足首期款差额人民币12万元，须原、被告共同与监管银行重新签订资金监管协议。第三人主张其于2013年12月13日联系原、被告补签资金监管协议，但被告没有露面。
3、被告主张其于2013年11月7日至2013年11月30日期间多次致电原告，催促其尽快支付首期款，并提交了手机通话记录以证实其上述主张。
4、原、被告均同意于2014年5月19日解除2013003709号《房产买卖合同》及2013003710号《房产买卖合同》。
上述事实，有原告、被告、第三人当庭陈述及原告提供的《房产买卖合同》、收款收据、《二手楼交易资金监管协议》、银行进账单、银行明细对账单、贷款审批通知书、贷款承诺函、承诺函电子邮件发送证明、开庭笔录、律师函、快递单、告知函，被告提交的《房产买卖合同》、公证书、通话记录，第三人提交的房产买卖合同，本院向深圳市住房公积金管理中心调取的房产买卖合同（编号为2013003710号）等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的编号为2013003709、2013003710的《房产买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。庭审中，原、被告均同意于2014年5月19日解除2013003709号《房产买卖合同》及2013003710号《房产买卖合同》，说明双方均无意继续履行上述两份合同，故本院确认上述两份合同均于2014年5月19日解除。
本案的争议焦点在于首期款的支付时间是2013年11月8日还是2013年11月28日。原告主张应为编号为2013003710的《房产买卖合同》中约定的2013年11月28日，被告主张应为2013003709号《房产买卖合同》中约定的2013年11月8日，编号为2013003710的《房产买卖合同》并非双方真实交易的合同，系被告为了配合原告办理住房公积金贷款而另签的合同，合同三联原件均被原告拿走，其中关于首期款支付时间的“2013年11月28日”中的日期系原告自行修改，被告同时申请对该日期中“28”中的“2”与合同中其他“2”是否为同一人书写进行司法鉴定。本院认为，原、被告双方签订《二手楼交易资金监管协议》的时间为2013年11月12日，说明被告已同意原告晚于2013年11月8日支付购房首期款；结合本院向深圳市住房公积金管理中心调取的2013003710号《房产买卖合同》可知，原告向该中心提交的《房产买卖合同》中约定的首期款支付时间亦为2013年11月28日，与原告持有的原件一致。至于上述合同中的字迹是否由同一人书写，并不影响对首付款支付日期的认定。现被告对原告提交的2013003710号的《房产买卖合同》中的首期款支付日期不予认可，但未能提交相反的证据予以驳斥，对其相关主张，本院不予采信。双方仍应按照编号为2013003710号的《房产买卖合同》中的约定履行各自义务。
原告于2013年11月28日将购房首期款人民币88万元存入银行监管账户，符合合同约定。被告于2013年12月11日向原告发出《告知函》，要求原告于2013年12月13日向其发送贷款承诺函，否则终止合同。经查，原告系因仅有公积金贷款获批、商业贷款无法获批而须补充监管首期购房款，该情形系因购房政策调整所致，不能归咎于原告个人。原告于2013年12月13日通过第三人向被告发送了附件为深圳市个人住房公积金贷款审批通知书的电子邮件，被告亦认可收到该邮件，原告虽未能证明其向被告发送了《贷款承诺函》，但从邮件内容可知被告知晓原告申请的公积金贷款人民币50万元已审批通过，则被告于《告知函》中提出的终止买卖协议的条件并未成就，原、被告应继续履行房产买卖合同。在原告已支付购房首期款人民币88万元，但仅获得公积金住房贷款人民币50万元的情形下，如原告能补充监管资金人民币12万元，涉案合同仍能继续履行。从查明的事实可知，原告无法补充监管资金人民币12万元，系因被告未配合与银行重新签订资金监管协议所致，涉案房产买卖合同无法继续履行的原因在于被告，其行为已违反合同约定，应承担相应的违约责任，原告诉请被告支付违约金符合合同约定，本院予以支持。
关于违约金的数额，原告依据《房产买卖合同》第十二条之约定，主张被告应向其支付涉案房产交易价格百分之十即人民币15.5万元的违约金，综合考虑本案情况，原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币100,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告沈林波与被告廉洪波签订的《房产买卖合同》（编号：2013003710）于2014年5月19日解除；
二、被告廉洪波于本判决发生法律效力之日起五日内向原告沈林波支付违约金人民币100,000元；
三、驳回原告沈林波的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1,700元，由原告负担人民币700元，由被告负担人民币1,000元。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 张露璐
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。