内蒙古自治区奈曼旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0525民初4861号原告刘启刚，男，1966年12月21日出生，汉族，下岗职工，现住内蒙古自治区通辽市，身份证号×××委托代理人乌尼白音，内蒙古巨鼎（奈曼）律师事务所律师。被告王作相，男，1963年9月8日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区通辽市，身份证号×××被告王守艳，女，1945年1月4日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区通辽市，身份证号×××委托代理人李斯特，内蒙古巨鼎律师事务所律师原告刘启刚诉被告王作相、王守艳确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月14日作出（2015）奈民初字第3926号民事判决，原告刘启刚不服本判决，提起上诉。2016年7月27日通辽市中级人民法院作出（2016）内05民终1021号民事裁定，认为原审判决认定基本事实不清，裁定”一、撤销奈曼旗人民法院（2015）奈民初字第3926号民事判决；二、发回奈曼旗人民法院重审”。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，原告的委托代理人乌尼白音，被告王守艳的委托代理人李斯特，被告王作相到庭参加诉讼，原告刘启刚、被告王守艳经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，1995年8月23日因原告欠被告王守艳款未能偿还，原告与被告王守艳签订一份还款协议书，原告将其所有两间房屋及房基地抵押给被告王守艳，并交付给王守艳使用，但在2013年原告得知，抵押给被告王守艳的房屋及宅基地被王守艳卖给了被告王作相，被告王守艳未经原告允许的情况，私自将原告所有的房屋及宅基地出卖给被告王作相�已经违反法律的规定，属于买卖合同无效。原告多次与二被告协商返还房屋一事，但是二被告均拒不同意返还，原告只能请求法院依法判令二被告之间的房屋买卖合同无效，案件受理费由二被告承担。被告王守艳辩称，原告在起诉状中所述不实，刘启刚与王守艳于2015年8月23日签订的《还款协议书》中第五条明确约定”如1999年12月31日乙方未能还上欠款，甲方可以变卖抵押物，从所得价款中优先受偿”，刘启刚至今也没有还款，王守艳根据合同的约定有权利将抵押物变卖，王守艳与王作相之间的房屋买卖行为完全合法有效。况且，2006年，王守艳将房屋卖给王作相的时候，已经通知了刘启刚，刘启刚于2013年花几万元购买别处的房屋足以证明这一事实。王作相买房后居住多年，对房屋进行了装修、砌院墙、打井。综上，二被告之间的房屋买�合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。被告王作相辩称，买房的经过与王守艳陈述的一致，答辩意见也一致。争议的房子有土地使用证，在王守艳与刘启刚去办理公证还款协议时刘启刚给了王守艳，被王守艳弄丢了，现在刘启刚手里持有的土地使用证是后补办的。根据原告的陈述和被告的答辩，归纳本案争议焦点为：1、被告王守艳与被告王作相之间的口头房屋合同是否有效；2、原告的诉请是否受诉讼时效的约束。围绕争议焦点，原告出示以下证据证明自己的主张：1、土地使用证，拟证明涉案房屋在该土地使用证范围内。被告王守艳、王作相质证认为：对土地使用证没有异议，只能证明办证时的土地使用权状况，但原告已经通过自己的行为将该土地使用权的处分权利转让给了王守艳；2、1995年8月23日签订的还款协议，拟证明原被告双方约定用原告所有的房屋及宅基地作为抵押，但是在抵押期间，被告王守艳将涉案房屋及土地出售给被告王作相。被告王守艳、王作相质证认为，对还款协议书本身没有异议，对证明的问题有异议，不是在抵押期间王守艳变卖，而是在还款协议双方明确约定如到期不能偿还，王守艳可以变卖抵押物；3、2014年8月29日奈曼旗人民法院对王守艳与刘启刚做的询问笔录一份，证明王守艳自己陈述将抵押房屋以3.5万元出卖给了王作相。被告王守艳、王作相质证认为：询问笔录的真实性没异议，只能说王守艳年纪较高，而且是在发生在十年前，王守艳对这个事实记忆不清了。在庭审之后，通过和家人的沟通，最终确定卖房的时间是2006年以及卖房的价款是5000元；4、2015年1月20日民事庭审笔录，拟证明王作相作为证人当庭作证证言，王作相购买房屋的时间是2008年，价款为5000元。被告王守艳、王作相质证认为，对庭审笔录的真实性没有异议，价款也没有问题，也是时间的问题对购房时间记忆不是太明确；5、2015年9月16日民事审判笔录，拟证明王作相作为第三人参加诉讼，当庭陈述时，购买房屋的时间为2006年，价款为5000元。被告王守艳、王作相质证认为，庭审笔录没有异议；6、1999年12月31日协议书复印件，拟证明被告王守艳为了达到侵占原告房屋的目的，伪造证据。被告王守艳、王作相质证认为，这份证据不能证明待证的问题，根据1995年签订的还款协议约定，刘启刚如到期不能还款，王守艳有权变卖抵押物。围绕争议焦点，被告王守艳、王作相出示以下证据证明自己的主张：1、出示1995年8月23日王守艳与刘启刚签订的还款协议书；2、1995年8月23日的公证书。两份证据拟证明原告在被告处抵押借款已经公证的时间和事实，协议书中�定了如原告到期不能还款，被告有权变卖抵押物。原告质证认为，对还款协议书及公证书文本的真实性没异议，但对被告要证明的问题有异议。因为还款协议中约定了，王守艳可以变卖抵押物，但根据法律规定，变卖抵押物应与原告协商一致或通过诉讼程序启动拍卖程序，不能私自处分。对上述证据，本院综合分析认证认为：原告提供的证据1、2、3、4、5以及二被告提供证据1、2的真实、合法及与本案具有关联性，本院予以采信。对于原告提供的证据6，由于是复印件，对该证据的真伪及待证的事实不予认定。经审理查明，1995年8月23日原告刘启刚与被告王守艳签订了一份还款协议书，双方约定刘启刚于1995年8月30日向王守艳借款7260元，王守艳要求此款必须于1999年12月31日前还清，借款期间为四年零四个月。在此期间王守艳不向刘启刚收取任何利息�刘启刚以本案诉争房屋及房地基做抵押，并于1995年8月31日将该房屋交给王守艳居住。在借款期间，刘启刚如果提前还清借款，王守艳必须于还清借款之日起将抵押的房屋交付给刘启刚，如果1999年12月31日刘启刚未能还清欠款，王守艳可以变卖抵押物，从所得价款中优先受偿。该协议书还对双方的其他权利、义务进行了约定。刘启刚与王守艳于签订还款协议书的当日在奈曼旗公证处对上述协议进行了公证。另查明，2006年王守艳将诉争房屋以5000元的价格出售给被告王作相，双方未签订书面的房屋买卖合同。被告王作相将购房款交付给被告王守艳后，王作相一直占有使用该房屋至今。原告刘启刚于1995年8月30日向王守艳借的7260元欠款至今未予偿还，且自1999年至2013年期间原告刘启刚一直未向被告王守艳就诉争房屋主张过权利。2013年原告刘启刚在奈曼旗温馨佳�小区购买了住房。2014年10月10日原告刘启刚对诉争房屋坐落的宅基地补办了土地使用证。原告刘启刚以被告王守艳在未经原告允许的情况下私自处分诉争房屋及宅基地为由，要求确认被告王守艳与被告王作相之间的口头房屋买卖合同无效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。1995年8月23日刘启刚与王守艳签订的还款协议书，实质上是双方债务确认及清偿的协议，该协议书系双方在自愿、平等协商的基础上签订的，该协议合法、有效。原告主张在还款协议中约定抵押的地基和房屋没有办理抵押登记，该抵押行为无效，导致被告王守艳对抵押物没有处分权。依据该理由主张王守艳与王作相之间的房屋买卖合同无效。对于原告的主张本院不予支持。因为，依据《中华人民共和国担保法》第四十三条的规定”当事人以其他财产抵押的，�以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。”，由于原告刘启刚和被告王守艳自愿到奈曼旗公证处办理了抵押公证，该抵押行为符合法律规定。所以，还款协议中的抵押条款合法有效，被告王守艳依法享有对抵押物的处分权，被告王守艳与被告王作相之间的房屋买卖合同合法有效；另外，依据《中华人民共和国担保法》第五十三条的规定”债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”依据此规定，原告刘启刚与被告王守艳在还款协议第五条中已经协商一致，原告刘启刚不能还款时，被告王守艳�以变卖抵押物。由于原告刘启刚至今没有还款，被告王守艳也取得了对抵押物的处分权。所以，被告王守艳与被告王作相之间的房屋买卖合同合法有效。在庭审调查中，被告王守艳与王作相均认定买卖房屋的价款是5000元。原告主张二被告之间房屋买卖的价款过低，存在恶意串通，损害了原告的利益，主张买卖合同无效，该主张本院不予支持。因为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”，原告主张房屋买卖的价格过低，存在恶意串通，损害了原告的利益，经本院向原告释明是否对房屋交易时的市场价格进行鉴定，依据鉴定结论支持自己的主张，原告明确表示不作鉴定，导致原告对自己的诉讼请求没有证据予以支持。综上，原告要求确认二被告之间房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。二被告抗辩原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，对于该抗辩本院不予支持，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”，原告自2013年知道抵押的房屋被卖掉而提起诉讼，没有超过法定的诉讼时效期间。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条之规定，判决如下：被告王守艳与被告王作相达成的坐落于奈曼旗大沁路北段东侧刘启刚宅基地上的房屋买卖合同合法有效。案件受理费100元，由原告刘启刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长  赵伶俐审 判 员  特古斯人民陪审员  王晓波二〇一七年二月二十四日书 记 员  宝丽娜