湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初901号原告：欧理，男，1983年12月22日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，。委托诉讼代理人：孙永飞，湖南云天律师事务所律师。被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：邓新强，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，女，住长沙市望城区,系该公司职员。原告欧理与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称“奥莱置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告欧理的委托诉讼代理人孙永飞及被告奥莱置业公司的委托诉讼代理人侯蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧理向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金239690元（自2014年7月1日起至2017年3月10日止按照合同约定以交付房屋价款每日万分之二计算）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月23日，原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告建设的“奥莱置业小镇”内P064幢103号房，房屋建筑面积219.6平方米，房屋总价1219177元；原告应于合同签订之日向被告支付首期购房款609589元，2014年1月20日前付房款240000元，2014年3月24日前付款260000元，2014年5月24日前付款109588元。被告应于2014年6月30日前，将具备建筑工程已经竣工验收备案及满足合同第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件的房屋交付原告使用。合同签订后，原告按期向被告支付了首付款，后又陆续支付剩余款项，已履行了合同约定的所有义务，但是被告却没有按照合同约定履行相应的义务。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条之规定与双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2014年6月30日前向原告交付已经竣工验收备案且符合合同条件的房屋，同时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，然而被告却没能提供合同约定条件的房屋交付给原告使用。根据双方合同约定，被告应当在交付日的七日前书面通知原告办理交接手续，但原告自始至终未收到被告的任何通知。2015年10月4日，原告自行前往被告处，要求查验房屋，发现房屋存在多处漏水、渗水、积水的情况，并聘请第三方专业机构对房屋质量问题进行了检验，后将检验报告提交被告，要求被告对相关问题进行整改。2015年11月1日，原告收到被告书面整改通知，后经验收发现仍然存在质量问题。2017年3月10日，由于原告家庭需求，在被告尚未整改完毕的前提下无奈收房。被告奥莱置业公司辩称，原告存在逾期付款行为，根据合同约定，原告应于合同签订之日向被告支付首期购房款609589元，2014年1月20日前付房款240000元，2014年3月24日前付款260000元，2014年5月24日前付款109588元。但原告真实付款情况为：2013年12月23日付款609589元，2014年3月19日付款150000元，2014年6月27日付款100000元，2014年7月13日付款200000元，2017年2月7日付款159588元，存在逾期付款行为。经计算，应支付违约金21166元；涉案房屋在2015年7月29日已完成竣工验收备案，被告于2015年4月10日、2015年10月19日向原告两次寄出收房通知书，并于2015年11月8日登报进行公告。原、被告于2017年3月10日才签订入伙手续，迟延交房系因原告自身原因所致，不应由被告承担逾期交房违约责任。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提交的《商品房买卖合同》的真实性、合法性均无异议；对不动产统一发票认为可以证明被告关于原告存在逾期付款事实的答辩意见；对2015年10月29日由被告发出的收房通知书认为由此可知被告已向原告发出收房的书面通知，对房屋交接表认为由此可知原告不积极前往被告公司进行房屋验收。原告对被告提交的银行回单的真实性及合法性无异议，但认为在2014年6月30日后存在迟延付款行为系按照合同法相关规定行使抗辩权；对被告提交的收房通知书、快递凭证及入伙会签单及报纸刊登的公告，认为只认可收到被告于2015年10月29日发出的收房通知，截至2017年3月7日才因家庭需要无奈收房；对2017年3月10日签署的入伙会签单无异议；对竣工验收备案表无异议。本院经审查认为，对原、被告无异议的证据，予以认定；对上述双方有争议的证据，将结合庭审调查情况，综合予以认定。根据本院认定的证据，结合庭审调查情况，本院查明如下事实：2013年12月23日，原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告建设的”裕田奥莱小镇”P064幢103号房，房屋建筑面积219.60平方米，房屋总价1219177元；原告应于2013年12月23日前向被告支付首期购房款609589元，2014年1月20日前付房款240000元，2014年3月24日前付房款260000元，2014年5月24日前付房款109588元；被告应于2014年6月30日前向原告交付已经竣工验收备案且项目内相关设施、设备均已达到条件的房屋，该商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；该商品房达到第九条约定的交付条件后，被告应当在交付日的七日前书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，原告应当在收到书面通知后七日内办理该商品房的交接手续，查验该商品房时，原告对除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷（包括渗漏、脱落、空鼓开裂、起砂等）提出异议的，由被告按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给原告造成损失的，被告应当予以赔偿；逾期交房不超过150日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过150日的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。上述合同签订后，原告于2013年12月23日付款609589元，2014年3月19日付款150000元，于2014年6月27日付款100000元，于2014年7月13日付款200000元，于2017年2月7日付款159588元。2014年6月30日，被告未能依约向原告交付房屋。2015年7月29日，涉案房屋完成竣工验收备案。原告于2017年3月10日对房屋进行验收后，在长沙裕田奥莱物业管理有限公司房屋验收交接表上签署“地下室地面有积水鼓包现象、屋顶烟道处有漏水现象”等验收意见，被告物业公司工作人员在物业公司意见处签字，后双方于当日完成房屋交付手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告应依约向被告支付购房款，而被告则应按照合同约定向原告交付符合合同约定交付条件的房屋。本案争议焦点为：1、原告的逾期付款行为是否应当承担违约责任。2、被告是否存在逾期交房行为，是否应承担逾期交房违约责任。关于原告的逾期付款行为，根据涉案合同第七条“买受人未按合同约定时间付款，超过三十日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。结合庭审情况，被告在答辩意见中提出原告应承担逾期付款违约责任，认为被告未能按时交房系对原告逾期付款行为行使抗辩权，但在法庭调查阶段，被告又向本院提出要依照上述第七条约定行使合同解除权。结合本院已查明的事实，虽原告存在逾期付款行为，但被告接受原告逾期后支付的房款的行为实为已选择与原告继续履行合同，且双方于2017年3月10日办理了房屋交付手续。被告在本案中未对原告逾期付款违约责任提出反诉，在本案中，对于该部分不予处理，被告可另行主张。关于被告是否应当承担逾期交房违约责任，根据本院查明的事实，涉案房屋于2015年7月29日完成竣工验收备案，足以证明被告在2014年6月30日即双方约定的房屋交付之日无法如约向原告进行房屋交付，存在逾期交房行为。关于逾期时间，被告辩称系因原告逾期付款行为导致涉案房屋逾期交付，但实际上，涉案房屋于2015年7月29日才完成竣工验收备案，初步具备交付条件，被告的该主张明显不符合客观事实，对该辩论意见，本院不予认可。根据本院已查明的事实，原、被告双方于2017年3月10日正式完成涉案房屋交付，双方对于在涉案房屋完成竣工验收备案后仍迟延交付的原因各持一词，被告主张已于2015年10月29日向原告发出书面收房通知，原告当庭认可于2015年11月1日收到该书面通知并前去验房，认为房屋存在质量问题未完成交付但并未提交房屋交接单等予以证明，原告的该主张没有相关证据予以支撑，本院不予认可。根据涉案合同有关房屋交接的约定，结合本案查明的事实，被告应向原告支付逾期交房违约金至2015年11月1日。关于违约金的计算问题，截至2015年11月1日，被告逾期交房489天，按照实际缴纳房款数额分别计算逾期交房时间，经计算被告应支付原告逾期交房违约金为103148元（859589*0.0002*489=84068；200000*0.0002*972=19080；），对原告诉请被告支付逾期交房违约金239690元的请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告欧理支付逾期交房违约金103148元；二、驳回原告欧理的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4895元，因适用简易程序减半收取2447.5元，由原告欧理负担1394.5元，由被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担1053元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨 恋二〇一七年五月十五日代理书记员  刘顺秋附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。