上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初5836号原告(反诉被告)：钱秉忠，男，1946年2月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：金云，上海睦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡俊，上海睦达律师事务所律师。被告(反诉原告)：李勍鹤，男，1980年2月16日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告(反诉原告)：张月银，女，1946年2月8日出生，汉族，暂住上海市徐汇区。两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：李耀廷(系被告李勍鹤的父亲、被告张月银的丈夫)，男，1945年9月29日出生，汉族，暂住上海市徐汇区。原告(反诉被告)钱秉忠与被告(反诉原告)李勍鹤、张月银房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人金云、两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人李耀廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱秉忠向本院提出诉讼请求：1.要求两被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《协议》、《补充协议》，将上海市梅陇九村XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；2.要求被告支付违约金524000元及利息(计算至判决生效之日止)。诉讼过程中，原告将诉请2变更为：要求两被告支付逾期过户的违约金(以130万为基数，自2016年11月1日起计算至判决生效之日止，按日万分之五计算)。事实和理由：2016年6月13日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定被告将自有的上海市徐汇区梅陇九村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以185万元的价格出售给原告。2016年6月9日、6月13日，原、被告又签订《协议》和《补充协议》，约定原告另行补偿被告系争房屋的装潢、厨卫设施及附属设施共计77万元。原告根据协议履行付款义务，但在履行过程中因被告的原因造成系争房屋无法办理过户手续。原告多次联系被告协商此事，但被告迟迟不予解决。原告无奈，诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告补充意见，鉴于原告已经将剩余的132万元房款支付至法院，故房款原告已经支付完毕。合同约定的过户时间是2016年10月31日，故逾期过户的违约金从2016年11月1日起算。李勍鹤、张月银辩称，系争房屋是两被告的唯一住房，为了给被告张月银看病及还债，两被告才出售系争房屋。被告收到原告支付的房款130万元，但因为交易时，交易中心认为原告名下有两套住房，且原告在预告合同缴纳税费时出现问题，交了税费后又去退税，所以过户的事被耽搁。之后，系争房屋被法院查封，无法交易过户。被告认为，被告在交易过程中是积极配合的。因为原告想少交税金，所以签订了阴阳合同，损害了国家的利益。如果不是因为原告的原因延误，系争房屋在法院查封前已经完成过户交易。根据双方的合同约定，原告应于房款全部付清后才能进屋居住，但事实上原告于2016年8月31日已搬入系争房屋居住，原告的利益并未受到损害。鉴于此，被告始终不存在违约。如果原告主张违约金，则被告不同意继续履行合同，且要求对违约金进行调整。李勍鹤、张月银向本院提出反诉请求：要求解除双方签订的买卖合同。诉讼过程中，被告变更反诉诉请为：要求确认原、被告间的买卖合同无效。事实与理由：原告与中介公司沪联地产(华发路店)为了偷逃国家税收，恶意串通，一起制定阴阳合同。依据《合同法》第52条的规定，该房屋买卖合同应当认定无效。钱秉忠针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。签订的买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，是自愿签订，合法有效的。原告已经支付了全部的房款，且实际居住系争房屋至今。原告为置换买房，无他处可住。被告在明知双方签订了房屋买卖合同的情况下，还多次向不同的人借款，造成系争房屋在履行过程中因被告与第三人的债务纠纷而被法院查封，造成无法办理过户手续的事实。原告得知该情况后，一直与被告联系解决方法，但被告一直推诿，并扬言系争房屋不卖了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张月银、李勍鹤为系争房屋(建筑面积61.03平方米)的共同共有产权人。2016年6月9日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议》一份，约定：甲、乙双方于2016年6月9日签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的合同价格为185万元，该价格未包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用；乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方77万元，乙方于交易过户之前(含当日)将该补偿款77万元直接交付给甲方，甲方向乙方出具收款收据；乙方在此确认，其于签订本买卖合同前已对系争房屋进行初步验看、清点，并知晓该房屋除去本合同外，已存在交易合同备案信息；甲方承诺在签署本合同后十一个工作日内解除该已存在的交易合同备案信息，并重新签署无交易合同备案信息的网上买卖合同；本次交易根据法律、法规、规章、政策等规定双方的交易税费全部由乙方承担(包括中介费)，乙方以交易中心评估价，按规定时间交纳给相应部门和单位；甲方承诺系争房屋于2016年7月8日满5年且系唯一一套家庭住房，在此前提下，甲方净到手房价款为262万元；如本协议与2016年6月9日签订的《上海市房地产买卖合同》有矛盾的，以本协议为准。2016年6月13日，原告(乙方、买受人)与两被告(甲方、卖售人)在案外人上海沪联房地产经纪事务所(普通合伙)华发路店公司(以下简称中介公司)的居间下，签订合同编号为XXXXXXX的格式文本的《上海市房地产买卖合同》。约定：系争房屋的房地产转让价款为185万元。该合同第四条约定：甲方于2016年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；乙方应在收到通知的当日对系争房屋及其装饰、设备情况进行查验；查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定：甲、乙双方确认于2016年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；系争房屋的房地产权利转移日期以上海市徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲、乙双方同意自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。第十条约定：甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止……第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分；本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。第十二条约定：本合同自甲、乙双方签订之日起生效。该合同补充条款(一)约定：甲乙双方应于2016年9月30日前共同至上海市徐汇区房地产交易中心办理审税手续，同时乙方应及时办理房产税的申报、审核手续，待乙方已按付款方式约定支付第五笔款项且房产税申报审核完毕后办理房产税的申报、审核手续，待乙方已按付款方式约定支付第五笔款项且房产税申报审核完毕后五个工作日内，至上海市徐汇区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于款清当日将系争房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订物业交验单；甲方承诺于交易过户之前迁出该房屋内的所有户口；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条约定的违约金比例承担违约责任。合同附件三《付款协议》约定：乙方于2016年5月28日支付甲方定金30万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于签订本买卖合同后的当日内，将房款50万元整直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据；乙方于甲方解除本合同另外已存在的备案信息后五日内，将房款50万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据；乙方于2016年8月30日将房款50万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据；乙方于交易过户之前(含当日)将房款3万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据；待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》)且甲、乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，由乙方将房款计2万元直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据。该合同中显示的网上签订时间为2016年6月13日13时35分43秒。同日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定：甲、乙双方于2016年6月13日签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定的成交价格为185万元，该价格未包含原购房税费、房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备等费用。现双方确认，系争房屋成交价由交易物业本体价格185万元和系争房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备等其他一切费用77万元两部分组成；交易物业成交价由上述两部分共同构成且不可分割，乙方不得借故不支付其中的任何款项，否则视为根本性违约；买卖双方协商一致，以交易物业本体价格185万元签署《上海市房地产买卖合同》并办理产权转移登记手续；乙方于交易过户之前(含当日)支付甲方关于系争房屋的装潢、厨卫设施及附属设施、设备等其他一切费用77万元，甲方向乙方出具收款收据；甲方承诺出售该房屋为满五年且家庭唯一一套住房，在交易过程中乙方自愿承担甲、乙双方在交易过程中产生的所有税费及中介费；甲方该房屋净到手价格为262万元；乙方自愿以交易中心评估价格缴纳所有费用；双方同意本协议的违约责任适用《上海市房地产买卖合同》的有关规定；本协议为《上海市房地产买卖合同》的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。又查明：2016年5月28日，原告向被告支付房屋定金30万元。2016年6月9日，原告向被告支付房款50万元。2016年6月13日，原告向被告支付房款50万元。被告收款后，出具相关收据。2016年8月31日，原、被告双方办理了系争房屋的交接手续。再查明：2016年9月2日，系争房屋被上海市静安区人民法院以(2016)沪0106民初18246号民事裁定查封。2017年2月21日，系争房屋被本院以(2017)沪0104民初2112号民事裁定轮后查封。2017年5月4日，本院根据原告的申请，对系争房屋予以诉讼保全。目前，系争房屋仅有本案的诉讼保全。审理中，原告申请中介公司的工作人员刘某某作为证人出庭作证。证人陈述：在签订第一份买卖合同的时候，因为系争房屋有其他网签备案，所以网签没有成功。后第二次网签成功，原告支付了首付款。之后了解到被告李勍鹤有债务纠纷，所以于2016年6月13日、14日左右对系争房屋做了预告登记。因为系争房屋涉及户口以及撤销预告登记需要一定的时间，故耽误了过户时间。后因系争房屋被法院查封，导致系争房屋无法继续交易。系争房屋的初审日期是6月15日。因为预告登记没有撤销，交易中心显示原告名下有两套房，要补交税，但当天未交。如果那天房地产交易中心未显示两套房，则当天就能完成交易。原、被告之间办理交房未签订书面交接书，就是交接了房屋的钥匙。审理中，原、被告于2017年5月25日确认系争房屋的剩余房款为132万元，原告表示愿意一次性付清。2017年7月14日，原告主动将剩余房款132万元交本院代管，并表示愿意承担相关责任。审理中，原告向本院递交了《案件情况说明》，原告在该说明中记载：2016年6月XX日，因李勍鹤私下向原告的儿子借款，原告怀疑被告可能经济状况存在问题，向交易中心申请预告登记。2016年7月18日去审核税率，因交易中心工作失误，导致预告登记时未将室号列明，税务窗口查询发现需审核的房产与预告登记的房产不一致(室号缺失)，要求撤销预告登记后再重新审核。2016年7月31日，原告撤销预告登记准备过户。因被告未按约定将户口迁出，经协商未果，所以未完成过户。2016年8月18日，因被告长时间未解决户口问题，同时听闻被告外债较多，原告第二次申请预告登记。2016年8月30日，因交易过程延长，导致原告原住房必须交房，已无处居住，经与被告协商后，被告同意交房。2016年8月31日被告交房，当天即有高利贷人上门要债。2016年9月8日，原告申请撤销预告登记准备过户，当天进行产调时发现系争房屋已被法院查封。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据本院查明的事实，原、被告真实的成交价格为甲方净到手价262万元，并非双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的185万元房地产转让价款，鉴于双方在该合同中约定的虚假成交价格的条款损害了国家税收利益，故应认定该价格条款无效。至于该合同中的其他条款，因是买卖双方的真实意思表示，不存在法定无效的情形，故应认定其他条款有效。至于被告以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效，因逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的，故被告的该反诉请求于法无据，本院不予支持。鉴于此，也鉴于系争房屋目前除本案的财产保全外，无其他司法限制，不存在过户上的法律障碍，且系争房屋在2016年8月31日起已由被告交付原告居住使用至今，原告在本案审理中已将剩余房款132万元交本院代管，故原告要求继续履行合同，并将系争房屋的产权过户至原告名下的诉请本院应予支持。至于原告要求两被告支付逾期过户违约金的诉请，鉴于合同约定是2016年10月31日前办理系争房屋的过户手续，系争房屋是因被告方的原因被司法限制，故被告应依法承担相应的违约责任。鉴于被告提出要求调整违约金标准，故本院根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益损失等因素，本院酌情判决被告按照每日万分之三标准支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、钱秉忠与张月银、李勍鹤关于上海市梅陇九村XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行(其中房地产转让价款调整为262万元)；二、张月银、李勍鹤于本判决生效之日起十日内协助钱秉忠办理上海市梅陇九村XXX号XXX室房屋的不动产变更登记手续，并将该房屋的不动产权利登记至钱秉忠名下，相关交易税费由钱秉忠承担；三、钱秉忠于本判决生效之日起十日内支付张月银、李勍鹤房款132万元(已由本院代管)；四、张月银、李勍鹤于本判决生效之日起十日内支付钱秉忠逾期过户违约金(以130万元为基数，自2016年11月1日起计算至房屋实际过户之日止，按每日万分之三计算)；五、驳回张月银、李勍鹤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费9040元，由钱秉忠负担1000元，张月银、李勍鹤负担8040元。反诉案件受理费40元，由张月银、李勍鹤负担。财产保全费5000元，由张月银、李勍鹤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一八年二月二日书 记 员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。