浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第598号
上诉人（原审原告）丁某某。
委托代理人（特别授权）王某某。
被上诉人（原审被告）嵊州市××开发有限公司，住所
地嵊州市鹿山街道××马路××号。
法定代表人周甲。
委托代理人（特别授权）周乙、马某某。
上诉人丁某某为与被上诉人嵊州市××开发有限公司（
以下简称金丽达××）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊
州市人民法院（2009）绍嵊民初字第936号民事判决，向本院
提起上诉。本院于2010年4月8日立案受理后，依法组成合议庭
，于2010年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人丁某某及其委
托代理人王某某，被上诉人金丽达××的委托代理人马某某到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2007年7月24日原告丁某某与被告嵊
州市××开发有限公司签订合同编号为20××××241的商品
房买卖合同一份，合同约定“由原告购买被告开发的位于嵊州
市东南路××号锦泰苑第二幢一单元203号商品房，建筑面积
共115.98平方米，其中，套内建筑面积104.42平方米，公共部
位与公用房屋分摊建筑面积11.56平方米；房屋总价424834.74
元，付款方式为按揭贷款；出卖人应当在2008年3月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。”合同第十五条还约
定了产权登记的相关事项“出卖人应当在商品房交付使用后60
日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权
证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出
卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的
，双方同意按下列第一项处理即：买受人退房，出卖人在买受
人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受
人，并按已付房价款的0.06%赔偿买受人损失。”同时，该条
第二项规定了买受人不退房，出卖人也按第一项约定相同数额
的违约责任某某，但双方当事人未达成选择第二项的合意。合
同签订后原告依约履行了付款义务，被告依约向原告交付了房
屋。后因被告无法履行该房产只做一本产权证的义务，被告遂
要求原告重新签订两份房屋买卖合同，遭原告拒绝。2009年1
月18日被告将原告所购房屋以房屋所有权持证人为“嵊州市×
×开发有限公司”、房屋共有权人为“嵊州市鹿山街道东南股
份经济合作社”的名义，在房产登记机关办理了房屋所有权证
号分别为浙嵊房权证嵊字第××号和浙嵊房权证嵊字第
0109009266号的两本房屋权证初始登记手续。另查某，被告嵊
州市××开发有限公司在开发××号锦泰苑的建设规划审批图
纸上，原告所购房屋即规划设计为户型建筑面积为37.29平方
米和80.41平方米的两套房屋。
原审法院审理认为，原告丁某某与被告嵊州市××开发
有限公司签订合同编号为20××××241的商品房买卖合同，
系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，属有效合同。该合同对双方当事人均具有法律约束力，各
方均有全面履行合同的义务。被告事后要求与原告重新签订两
份房屋买卖合同，因原告未签字而不能成立，故被告提出编号
为20××××241的商品房买卖合同已失效之辩论意见，不予
采纳。按照原、被告签订的编号为20××××241的商品房买
卖合同第八条约定，出卖人应当在2008年3月30日前将商品房
交付买受人使用。第十五条约定，被告应当在商品房交付使用
后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使
用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如
因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证
书的，双方同意按下列第一项处理即：买受人退房，出卖人在
买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给
买受人，并按已付房价款的0.06%赔偿买受人损失。现被告违
反规划未能按约定履行办理权属证书义务，致原告所购买的房
屋至今未能办理房屋产权登记手续。双方虽达成在不能按期办
理房屋权属证书时买受人选择退房的合意，在买受人已经装修
且入住的情况下，现因当地政府已出台未按规划的套型建造的
商品房，由房地产开发商在补交相应罚款后，容许办理相应的
房屋权属证书的政策，为鼓励交易，原告诉请判令被告按照商
品房买卖合同的约定协助原告办理产权登记手续的诉请符合相
关法律规定，予以支持。因该合同第十五条第二项规定，如不
能按照办理房产证，买受人选择不退房，出卖人向买受人支付
与第一项相同的违约金，现因买受人选择不退房，虽然在签订
合同时买受人未选择第十五条第二项的处理方式，在被告受到行政处罚的前提下，再协助原告办理房屋权属证书，按照合同
利益的可期待性原则，应当兼顾合同相对方的利益，原告选择
不退房并要求出卖人办理房屋权属证书，对于被告而言才知悉
原告的最终选择，为衡平双方利益，故对于原告逾期办理房屋
权属证书的违约金应从起诉之日起开始计算。依照《中华某某
共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关
于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
十六条、第十八条之规定，判决：1.被告嵊州市××开发有限
公司于本判决发生法律效力之日起二十个工作日内协助原告丁
某某办理嵊州市东南路××号锦泰苑第二幢一单元203号房屋
产权变更登记手续，将该房屋的所有权、土地使用权等相关权
属证书过户至原告丁某某名下；2.被告嵊州市××开发有限公
司支付原告丁某某按商品房总价款424834.74元，自2009年4月
14日始至本判决确定办理房屋权属证书时止按中国人民银行规
定的同期贷款基准利率计算利息损失，款于本判决发生法律效
力后十日内付清；3.驳回原告丁某某的其余诉讼请求。如果未
按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共
和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行
期间的债务利息。案件受理费658元，由被告嵊州市××开发
有限公司负担。
上诉人丁某某不服原审判决，提起上诉称：一、被上诉
人欺诈事实清楚，责任不可推卸，一审法院判决被上诉人赔付
违约金起始日为起诉之日理由不充分。被上诉人以委托办三证
为由取得上诉人各种重要原件，事后要求上诉人重签为二份商品房买卖合同，办一房为二本房产证，并且房屋平面图与现房
完全不相符。2008年5月30日前后上诉人曾多次向被上诉人表
示不退房，后来的装修入住更表明了上诉人的态度。二、侵权
登记，应当赔偿。通过一审判决，上诉人才得知被上诉人将上
诉人所购的房屋，于2009年1月18日以房屋所有权证持证人为
“嵊州市××开发有限公司”、房屋共有人为“嵊州市鹿山街
道东南股份经济合作社”名义，在房产登记机关办理了两本房
屋权证的登记手续。被上诉人严重侵犯了上诉人应持有房产所
有权证的合法权某，在被上诉人持有产权登记所有权证期间，
应当依法赔偿。三、一审判决程序不当。本案应征询原、被告
意见通知“嵊州市鹿山街道东南股份经济合作社”作为第三人
参加诉讼。请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法
改判。
被上诉人金丽达××辩称：一、双方签订的编号为gf-
0171的商品房买卖合同已失效，被上诉人无须继续履行该合同
的相关某某，上诉人诉讼请求不能成立。二、退一步讲，即使
编号为gf-2000-
0171的商品房买卖合同仍然有效，上诉人也无权要求被上诉人
协助办理产权登记和支付违约金，最多只能按照合同约定要求
退房和赔偿损失。合同第15条约定，“如因出卖人的责任，买
受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下
列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求
之日起陆拾日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.06%赔偿买受人损失”。被上诉人对于一审法院的
认定也有不同意见，出于案结事了、和谐平衡的考虑才未提起
上诉。此外，上诉人已在合同约定的期限内接受房屋，实际并
未受到任何经济损失，且房价也增值不少。三、上诉人所谓被
上诉人存在欺诈及其在一审判决出来后才知悉被上诉人在2009
年1月18日办出两本房屋权证的初始登记均与事实不符，其要
求被上诉人赔偿所谓的侵权登记损失，于法无据。四、一审判
决审理程某某当。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人丁某某在二审中未提出新的证据。
被上诉人金丽达××在二审中提出下列证据：1.嵊州市
城市管某某政执法局行政处罚决定书，证明被上诉人擅自变更
规划条件、违法建设行为已被行政处罚。2.罚款票据，证明被
上诉人已经缴纳罚款。3.嵊州市规划管理处告知单，证明由城
管执法局处罚完毕后，允许开发商变更规划。上述证据表明上
诉人购买的房屋目前已经可以办理单某某本房产证。
上诉人丁某某对上述证据无异议。本院对上述证据依法
予以确认。
二审经审理查某的事实与原审判决认定的事实一致。另
查某，2010年3月5日嵊州市城市管某某政执法局对被上诉人金
丽达××在建造“锦泰苑”小区2幢过程中擅自变更规划条件
、违法建设行为作出行政处罚，处罚内容为罚款并责令按规定
补办相关审批手续。此后金丽达××按照处罚决定书缴纳了罚
款。2010年3月17日嵊州市规划管理处告知金丽达××，“锦
泰苑2幢原规划审批的64户住宅变更为32户，合计建筑面积3809.06平方米。根据嵊建设（2009）11号文件精神，由城管执法
局处罚完毕后，允许开发商变更规划。”商品房买卖合同第十
六条约定：凡符合《浙江省实施〈中华某某共和国消费者权某
保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受
人可以选择《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进
行处理。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，被上诉人金丽达×
×在建造锦泰苑小区2幢过程中擅自变更规划条件、违反建设
工程规划许可证规定违法建设事实清楚，其行为直接导致上诉
人丁某某未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，金丽
达××上述行为构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订
的商品房买卖合同第15条约定，在此种情况下，双方同意按买
受人退房处理。即双方约定了一方解除合同的条件，依照合同
法第九十三条第二款的规定，解除合同的条件成就时，解除权
人可以解除合同。同时丁某某又系消费者的身份，因金丽达×
×违约导致丁某某权某受损亦是客观事实。故本案丁某某有退
房选择权，其未选择退房，而是要求金丽达××协助办理产权
登记手续，并支付利息损失。原审法院本着鼓励交易之精神、
结合实际情况，支持丁某某之诉请，于情有理，于法有据。现
二审中争议焦点在于该利息损失的起算时间和计算标准问题。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法
律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买
受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特
殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…合同没有约定违约金
或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中
国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
因无合同约定可以参照，故本院依据上述规定确定金丽达××
承担相应违约责任。经审查，本案讼争房屋交付日期为2008年
3月30日，而合同约定金丽达××须在房屋交付使用后60日内
提供产权资料报备案，则违约金应从房屋交付使用之日起60日
后开始计算，即2008年5月30日。至于丁某某提出的要求金丽
达××赔偿侵权登记损失以及应通知“嵊州市鹿山街道东南股
份经济合作社”作为第三人参加诉讼的意见，依据不足，本院
不予采纳。综上，上诉人丁某某提出的上诉请求，合理部分本
院予以支持。原判基本事实清楚，惟适用法律不当，本院依法
予以纠正。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三
条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第9
36号民事判决第一项；
二、变更浙江省嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第9
36号民事判决第二项、第三项为：被上诉人嵊州市××开发有
限公司支付上诉人丁某某按商品房总价款424834.74元，自200
8年5月30日起至上诉人丁某某实际取得房屋权属证书时止的利
息损失（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的
标准计算），款限本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费658元，二审案件受理费658元，合计131
6元，均由被上诉人嵊州市××开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 楼晓东
审判员 金湘华
二〇一〇年六月八日
书记员 吴银萍