广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初10045号原告：佛山市威琪物业管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区汾江中路2号三楼324#单元，统一社会信用代码914406047375727406。法定代表人：林琪琪。委托诉讼代理人：付立海，男，汉族，1974年4月7日出生，住址湖北省广水市，系公司员工。委托诉讼代理人：欧阳红刚，广东邦南律师事务所律师。被告：张家省，男，汉族，1960年3月12日出生，住址广东省佛山市禅城区，被告：林秀珍，女，汉族，1961年1月27日出生，住址广东省佛山市禅城区，原告佛山市威琪物业管理有限公司（下称威琪物业）诉被告张家省、林秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序独任审判，并于2017年6月15日、2017年9月27日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳红刚，两被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳2010年7月至2017年6月所欠的物业管理费、公用水、电费。计:7450.08元。违约金938.7元（合计8388.78元）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是荟俊苑的物业管理公司。两被告是禅城区五峰四路16号一座203房业主，从2010年7月至2017年6月起不按约定交纳物业管理费、公用水、电费，上述费用共计人民币7450.08元，（违约金8388.78元）。具体见（荟俊苑一座203房）欠费明细，期间，原告向被告进行了多次催收工作，均无效。被告行为侵害了原告及小区全体业主的合法权益，请求人民法院查明事实真相，判如所请。两被告答辩称：1、我并不想要为这件事情打官司，我只是一个小业主，在小区业主利益受损害的时候，其他没有受损害的业主，一般不会主动告物管公司，我还要考虑到安全问题，担心会因为纠纷遭受物管公司的损害，只要物管公司把管理做到位，我就愿意交纳物管费；2、原告威琪物管公司并没有经过业主大会的选举，具体的合同内容我也不清楚，从选举的程序来看，威琪公司并不合法。3、我认为威琪公司的管理不到位。原告要求的物管费用我认可。但是公摊水电费的具体费用，我要求查询具体的单据，如果查证属实，我愿意交纳费用，但是我要求原告把物管工作不到位的地方做好。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、资质证书、被告身份证，证明原告诉讼主体适格，具有提供物业服务的资质，被告诉讼主体适格。2、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告是佛山市禅城区五峰四路16号荟俊苑一座203房业主。3、物业管理服务合同（2010年6月1日至2011年5月31日），证明2010年5月30日荟俊苑的业主代表与原告签订物业管理服务合同，双方约定由原告对荟俊苑进行物业管理，管理费每平方米0.65元计算。其后，原告按照物业管理服务合同，对荟俊苑提供了物业管理。4、物业管理服务合同（2011年6月1日至2014年5月31日）、物业管理服务合同（2014年6月1日至2017年5月31日），证明在第一次物业管理服务合同期满后，荟俊苑的业主代表继续与原告签订两次物业管理服务合同，管理费每平方米0.8元计算，原告按照物业管理服务合同，对荟俊苑提供了物业管理。5、欠费明细表、滞纳金明细表、水电费发票一组，证明被告拖欠原告物管费的情况。6、收款单，证明每一个月被告应当交纳的费用。两被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3、4有异议，认为没有成立业委会签订合同，合同是违法的，但是基于现实承认原告是小区的物业管理公司，原告维修好小区的各项措施后同意交纳物业管理费；对证据5、6有异议。本院对原告提交的证据的真实性予以认可，作为认定事实的依据。两被告在诉讼提供以下证据：1、图1-3、图56-57，证明小区铁门损害情况。2、图4-19，证明每个楼道照明用的灯，小区里面的灯歪歪斜斜，比较破烂，楼道里的灯的声控开关已经失效。3、图20-31，证明楼顶脏乱差。4、图32-34，证明小区西边的绿化地，在2011年之后由于原告管理不善，小区绿化地消失。5、图33-34、57-66，证明车库门损坏，水泵损坏。6、图45-56、67-74，证明小区路面和停车场地面以及路基损坏，没有及时修复，路边围基损坏。7、图55，证明消防器材的水龙头部分损坏，存在隐患。原告对两被告提交的证据质证如下：南门的围栏，没有烂，能够使用，但是存在一定程度的损坏，修复需要通过业委会，按照计划和时间安排进行修复。小区的灯没有歪歪斜斜的情况，不是全部都是坏的，有一些还没有修好。路面我们正在修补，不存在严重损坏和积水的情况。总之，我方已经提供物业服务，不存在被告所称的管理严重失职的行为。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院认定以下案件事实：被告张家省、林秀珍系佛山市禅城区五峰四路16号一座203房的权利人，各占二分之一份额，该房屋建筑面积为106.60平方米。2010年5月30日，荟俊苑小区与威琪物业签订了《物业管理服务合同》，合同主要内容为委托威琪物业为佛山市禅城区五峰四路16号荟俊苑住宅小区提供物业管理，委托管理期限为1年，物业管理服务费为已建房屋按建筑面积每月每平方米0.65元交纳，每月交纳物业管理服务费、水费、电费一次，交纳时间为每月15日至25日，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按照每天应交物业管理费总金额的万分之1%交纳滞纳金。该合同“甲方”由陈伟芳、洪明耀、陈文明、谢辉、陈广灿五人签名，“乙方”由威琪物业盖章。2011年5月20日，荟俊苑小区与威琪物业再签订一份《物业管理服务合同》，主要内容同上，委托管理期限为三年，每月物业管理费调整为每月每平方米0.8元，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按照每天应交管理服务费总额的万分之1%交纳滞纳金，合同“甲方”仍由陈伟芳、洪明耀、陈文明、谢辉、陈广灿五人签名。诉讼中原告出示的第三份《物业管理服务合同》没有签订日期，主要内容与上述两份合同基本相同，合同期限为2014年6月1日至2017年5月31日，每月物业管理费为每平方米0.8元。庭审中，被告张家省、林秀珍陈述：我们小区没有成立业委会，签订《物业管理服务合同》的那些是业主代表，这份合同的签订是违法的，威琪公司没有经过业主大会的选举，但是，我们认可原告威琪物业确实在我们小区提供了物业服务，原告要求的物业管理费我也认可，只是原告没有尽到管理的义务，服务商有很多瑕疵，我们要求原告改善好服务之后，我们才支付物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告威琪物业为荟俊苑小区提供物业管理服务，且被告张家省、林秀珍庭审中对原告提供物业服务的事实予以认可，故本院认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。由于原告事实上已经提供了物业服务，故被告张家省、林秀珍应当支付相应的物业管理服务费。参照荟俊苑小区其他业主于2010年5月30日与原告签订的《物业管理服务合同》的约定，每月每平方米的服务费为0.65元，故2010年7月1日至2011年5月31日期间，两被告每月应交纳的物业服务费为0.65元/平方米×106.60平方米=69.29元，11个月共762.19元；2011年6月之后的物业服务费，参照合同约定调整为每月0.8元/平方米，故2011年6月1日至2017年6月30日期间被告每月应交纳的物业服务费为0.80元/平方米×106.60平方米=85.28元，73个月共6225.44元，以上部分合计6987.63元。原告诉请被告支付2010年7月至2017年6月的公摊水电费462.45元，并列明了该费用的组成，且原告向本院提供了其已向供电部门和供水部门交纳相关费用的发票，故本院对原告该项诉请予以支持。关于原告主张两被告支付违约金的诉请。原、被告之间并无签订物业服务合同，原告以两被告违反合同义务要求两被告承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于两被告抗辩原告没有履行其应尽的责任，管理存在严重瑕疵的问题，两被告提供了七组照片，欲证明小区内铁门损害情况、声控开关损坏、部分灯具损坏、楼顶脏乱差、地面以及路基损坏等情况，但本院认为，仅凭该些照片，不足以认定原告未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使原告对涉案小区的管理在某些方面可能存在一些暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面，两被告作为涉案房屋的产权人亦已实际享受原告提供的物业管理服务，不能以原告服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费。综上，两被告所举证据不足以证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，其抗辩不构成法律规定的可拒交物业管理费的正当理由，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告张家省、林秀珍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市威琪物业管理有限公司支付佛山市禅城区五峰四路16号一座203房2010年7月1日至2017年6月30日的物业服务费合计6987.63元；被告张家省、林秀珍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市威琪物业管理有限公司支付2010年7月1日至2017年6月30日公摊水电费462.45元；驳回原告佛山市威琪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告张家省、林秀珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取25元，由被告张家省、林秀珍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一七年九月二十九日书记员 张春兰书记员 陈梓铭