上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初4651号
原告(反诉被告)陈颖明，男，1966年1月3日生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)秦涌豪，男，1981年9月15日生，汉族，住江苏省启东市。原告陈颖明与被告秦涌豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年4月7日进行了公开开庭审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法受理后予以合并审理，并于2016年6月16日再次公开开庭进行了审理。原告陈颖明及被告秦涌豪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈颖明诉称：2011年2月1日开始，原告将位于本区九亭大街XXX号底楼门面房及二楼住房出租给被告使用。双方每年签订一份为期一年的租赁合同。直至2016年2月1日，最后一份合同到期之后，原告明确表示需收回房屋自用，但被告拒不搬离。故原告请求法院判令：1、被告搬离位于本区九亭大街XXX号房屋(底楼门面房及二楼住房)；2、被告支付自2016年2月1日开始至被告实际搬离之日止的房屋占有使用费，按照每年52,249.6元计算；3、被告支付逾期搬离房屋的违约金(按照每天217.7元计算)。被告秦涌豪辩称：不同意原告的诉讼请求，要求和原告继续签订房屋租赁合同。被告从未拖欠租金，对于2016年2月1日之后租金，被告同意支付，是原告拒绝受领。现因原告坚持要求被告搬离房屋，原告应赔偿被告损失。故被告反诉称：原、被告系于2007年2月1日开始建立房屋租赁合同关系，但之前，被告仅承租底楼门面房，2011年8月开始，因二楼住房空置，被告遂一并承租。原、被告就此达成协议，底楼门面房每年上涨10%，二楼住房租金不变。被告在征得原告同意后，出资4万元对底楼门面房及二楼住房进行装修。被告另行支付了租赁押金13,600元。但2016年2月，原告擅自提出租金大幅涨价，被告不能接受，原告遂拒绝与被告续签租赁合同。被告在上述房屋内经营多年，原告不诚信的毁约行为给被告造成了很大损失。故被告反诉请求法院判令：1、原告赔偿被告装修损失10,000元；2、原告返还被告押金13,600元。经审理查明：原、被告于2007年2月1日开始建立房屋租赁合同关系，并签订《租房合同》一份，约定原告将位于本区九亭大街XXX号门面房一间出租给被告使用，租赁期限为一年，双方对租金作了相应约定。嗣后，双方每年续签一份《租赁合同》以延续租赁合同关系。直至2011年8月2日，双方约定：原告将二楼住房一间与一楼门面房一并出租给被告，一楼门面房租金为每月2,200元，加上二楼住房全年租金为40,000元，第一年优惠1,000元……第二年往后房租在第一年门面租金每月2,200元的基础上每年上涨10%(其中楼上住房租金不变)……。2012年8月1日，双方再次签订《租房合同》一份，租期从2012年2月1日至2013年2月1日止，第一年门面房租金为每月2,200元×12×10%，每年上涨10%，合计为29,040元，另加楼上住房全年押金为13,600元(其中楼上租金不变)，两租金全年合计为42,640元，半年一付，分两次付清，逾期被告每天按月租得5%付给原告违约金。双方分别于2013年2月2日、2014年2月12日再次订立《租房合同》，除每年租金标准变化之外，其它内容与2012年8月1日的《租房合同》一致。原、被告双方虽然均未在租赁期限为2015年2月1日至2016年2月2日的《租房合同》上签名确认，但双方对该份合同均予以认可。该份合同除每年租金标准变化之外，其它内容与2012年8月1日的《租房合同》一致。该份合同载明的一楼门面房年租金为38,652.24元，另加楼上住房全年押金13,600元(其中楼上租金不变)，两租金全年合计52,252元。嗣后，双方未订立后续的租赁合同，被告支付租金至2016年2月1日。对于2012年8月1日之后的《租房合同》中载明的“另加楼上住房全年押金13,600元”中“押金”，原告认为此系笔误，应为“租金”，被告对此不予认可。另查明：双方《租房合同》中涉及的租赁标的物，即位于本区九亭镇938号房屋没有取得建设工程规划许可证及产权证，仅有《公证书》证明上述房屋系原告财产。审理过程中，原、被告双方仅能提供7份《租房合同》，2009年度、2010年度的合同双方均未能提供，但双方对该两年的租赁合同关系均予以确认。以上事实，有《租房合同》7份、《公证书》及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间的租赁标的物因未取得建设工程规划许可证，原、被告之间的房屋租赁合同关系应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对于原告要求被告返还租赁标的物之诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，但原告要求被告参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。被告应支付自租赁合同期限届满次日开始的房屋占有使用费，原告主张的每年52,249.6元标准低于合同约定的租金标准，属对自身权利的合法处分，于法不悖，本院予以确认。因合同无效，合同中约定的违约金条款亦应无效，原告仍就此主张违约金，于法无据，本院不予支持。对于被告主张的装修损失，本院认为，被告未提供证据证明其装修费用的实际发生。另，虽然双方之间的租赁合同系无效，但双方约定的租赁期限已届满，被告投入的装饰装修成本在租赁合同期内分摊完毕，经损耗后的残值已趋近于零。故对于被告要求原告赔偿装修损失10,000元的反诉请求，本院不予支持。对于被告主张的返还押金13,600元，本院认为，虽然双方之间最近4年的《租房合同》上均载明“楼上住房全年押金13,600元”，但结合合同的上下文义，该处“押金”应为笔误。且被告称在承租楼上住房一年后方支付押金13,600元，违背交易习惯，被告亦未提供原告出具的押金收条。故对于被告要求原告返还押金13,600元的反诉请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)秦涌豪于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市松江区九亭大街XXX号房屋，并将该房屋返还给原告(反诉被告)陈颖明；二、被告(反诉原告)秦涌豪于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)陈颖明自2016年2月2日开始至被告(反诉原告)秦涌豪实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照每年52,249.6元的标准计算)；三、驳回原告(反诉被告)陈颖明的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)秦涌豪的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费290元，减半收取145元，反诉案件受理费195元，合计诉讼费340元，由原告(反诉被告)陈颖明负担45元(已付)，由被告(反诉原告)秦涌豪负担295元(已付195元，余款100元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一六年七月五日
书记员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。