北京市第四中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京04执异20号
异议人（被执行人）：重庆佳成富邦置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区火炬大道99号4幢24-2。
法定代表人：董诚，总经理。
委托诉讼代理人：魏方红，北京市君创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦素琦，北京市君创律师事务所实习律师。
申请执行人：重庆丰悦投资有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红石路150号聚信广场1幢15-14。
法定代表人：杨天瑞，总经理。
委托诉讼代理人：张希，北京双鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李曦，北京双鹏律师事务所律师。
本院在审理重庆丰悦投资有限责任公司（以下简称丰悦投资公司）与重庆佳成富邦置业有限公司（以下简称佳成富邦公司）等金融借款合同纠纷一案中，曾根据丰悦投资公司提出的财产保全申请，作出（2018）京04民初58号民事裁定，执行期间异议人佳成富邦公司对本院具体执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月3日举行了听证。异议人佳成富邦公司的委托诉讼代理人魏方红、秦素琦，申请执行人丰悦投资公司时任委托诉讼代理人刘海慧、刘海银参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
佳成富邦公司称：请求解除超额查封佳成富邦公司部分在售房屋的保全措施，并解除对银行账户的冻结措施。事实和理由为，（2018）京04民初58号民事裁定书执行期间，法院于2018年3月28日向重庆市九龙坡区不动产登记中心发出（2018）京04执保32号协助执行通知书，查封佳成富邦公司坐落于重庆市高新区大杨石组团C分区C-17-2地块，权证号为×号的国有土地使用权及地上建筑物，查封期限为2018年3月28日起至2021年3月27日止，此后又冻结了佳成富邦公司2个银行账户中的资金，上述保全措施查封标的远远超出了保全限额，重复设置保全措施，且保全方式严重不当。第一、法院查封佳成富邦公司的在售房源远远超出了查封限额。重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司于2018年4月18日出具的重弘房评（2018）字第36号评估报告，对法院查封的在售房屋评估价值为23451.15万元（该部分房屋在政府不动产登记中心的备案价格为24653.1万元），即便减去不在查封范围的车库3368.04万元，尚有20083.11万元被查封，查封总额远远大于裁定查封限额6976万元。同时，查封该地块全部土地使用权，影响已售房屋的产权办理及地下建筑（未列入查封范围的地下车位）的销售。在前述超额查封的情况下，再次冻结佳成富邦公司银行账户资金明显不当。第二、佳成富邦公司被查封项目均系已经分割的在售房源，且位于三栋独体建筑之内，在不影响佳成富邦公司经营的情况下，可以采取部分查封的方式适当保全。可供参考的查封范围与方式：（1）申请解除部分超额查封在售房源，让佳成富邦公司正常销售以维持公司运营，如部分解封1号楼（3层、5层、23层）及未销售剩余散户公寓产品；（2）可供保全的在售房源，如地下车库254个、1号楼1层商铺491.95㎡、1号楼2层空中商铺1041.11㎡、2号楼商铺277.58㎡、2号楼空中商铺436.27㎡、3号楼商铺2208.43㎡，合计4455.3㎡（不含车库），产值总计18724.6万元（备案价格），足以覆盖纠纷中所提及的6976万元；（3）以房屋备案价格为基准，有条件准许佳成富邦公司销售前述查封房源，将一定比例的销售款交第三方提存保全，达到查封限额6976万元为止。第三、因丰悦投资公司隐瞒了项目借款流程的全貌，实际没有偿还款项不到6976万元，目前整体项目查封行为必然给佳成富邦公司带来不可弥补的损失。佳成富邦公司作为房产项目公司，目前只有涉案查封的一个项目收入来源，前述整体超额查封行为导致佳成富邦公司全部业务处于停顿状态，根本无法维持正常经营及偿还其他款项，如员工工资、工程款、销售代理佣金、物业费支出等，在导致佳成富邦公司丧失交易机会的同时，也必然让佳成富邦公司构成大量新的违约行为，从而带来巨大损失。第四、佳成富邦公司的前述申请事项具有明确的法律依据，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（法释〔2016〕22号）第十五条规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施；可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。第二十条进一步规定，财产保全期间，被保全人请求对被保全财产自行处分，人民法院经审查，认为不损害申请保全人和其他执行债权人合法权益的，可以准许，但应当监督被保全人按照合理价格在指定期限内处分，并控制相应价款。综上所述，诉讼保全的根本目的在于保障日后依法生效的裁决能够顺利得到执行，故申请诉讼保全的范围有严格限定，本案裁定保全的限额为6976万元，本次超额查封行为已经给佳成富邦公司带来了巨大经济损失。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条之规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。
丰悦投资公司称，不同意佳成富邦公司的执行异议请求，理由如下：1.司法处置有其特殊性，案件可能经历一审、二审、执行、评估拍卖等程序，过程中会持续产生违约金、诉讼费、执行费、评估费等费用，且土地及地上建筑物实际成交价格一般较评估价格要低，故法院查封佳成富邦公司的财产价值符合法律规定。2.查封项目中尚有部分工程未完工，欠付的工程款及税款等款项数额无法确定，拍卖款扣除享有优先权的款项后是否能覆盖丰悦投资公司的债权不可知。3.查封的土地使用权及地上建筑物性质为商业用房、办公用房及停车用房，查封的1号楼与2号楼是主楼与裙楼的关系，车库为整个项目的配套服务设施，查封标的物在使用及功能上不宜分割，分割后处置会严重减损其价值。4.佳成富邦公司提交的证明查封房产价值的评估报告及备案价格不能证明该房产的真实价值，依法不能采信。佳成富邦公司单方委托制作的评估报告，明显高于重庆市相同地段商业房屋的市场价值，亦高于该项目已销售房屋的实际价格，且未考虑查封、抵押等可能导致价值贬损的现实因素，故丰悦投资公司不予认可；备案价格系佳成富邦公司在出售不动产前单方提交给不动产登记中心的房产参考交易价格，类似户型的备案价格差异较大，缺乏合理性，与不动产的真实价值不符。该项目2015年即开始进行销售，但是近半年基本没有实际成交，处于滞销状态，备案价格不能体现真实的市场价值。5.法院冻结佳成富邦公司的银行账户及资金未超出保全限额，一并查封的土地使用权及地上建筑物价值亦未超出保全限额，故丰悦投资公司不同意解除查封、冻结措施。
本院查明，2018年3月16日，本院作出（2018）京04民初58号裁定，冻结佳成富邦公司等被申请人银行存款或者查封、扣押其财产和权益（限额6976万元）。上述裁定执行期间本院于2018年3月28日查封佳成富邦公司名下坐落于重庆市高新区大杨石组团C分区C-17-2地块，权证号为×号的国有土地使用权及地上建筑物。同时，本院在现场张贴查封公告，宣示已查封佳成富邦公司名下坐落于重庆市高新区大杨石组团C分区C-17-2地块，权证号为×号的国有土地使用权及地上建筑物（不含已办理完毕预售备案登记部分的房屋）。2018年3月29日，本院冻结佳成富邦公司在哈尔滨银行重庆分行开立的账号为×××的账户，冻结额度为6976万元，实际冻结金额581.73元。2018年3月30日，本院冻结佳成富邦公司在中国工商银行重庆朝天门支行开立的账号为×××的账户，冻结额度为6976万元，实际冻结金额1512000元。
异议期间佳成富邦公司提交重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司于2018年4月18日出具的重弘房评（2018）字第36号评估报告，该评估报告显示估价委托人为佳成富邦公司，评估值为23451.15万元。佳成富邦公司称评估对象即为被本院实际查封的房产（包括车库）。佳成富邦公司另主张，被实际查封房产在不动产登记中心的备案价格为24653.1万元。
本院认为，本案系佳成富邦公司就本院在执行（2018）京04民初58号民事裁定期间具体执行行为提出的异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查。
佳成富邦公司主张，本院实际查封标的远远超出了裁定限额，重复设置保全措施。就此本院认为，本院虽然分别冻结佳成富邦公司在中国工商银行重庆朝天门支行以及哈尔滨银行重庆分行设立的两个账户，冻结额度均为6976万元，但实际冻结金额合计仅为1512581.73元，并未超过（2018）京04民初58号民事裁定确定的限额。至于本院还查封了佳成富邦公司名下部分不动产，相应不动产的价值应以变现时市场价值作为基本判断依据，进而衡量是否超标的查封。本院审查期间，佳成富邦公司提交了重庆弘力资产评估房地产土地估价有限责任公司于2018年4月18日出具的重弘房评（2018）字第36号评估报告，但上述评估行为系佳成富邦公司单方委托进行，丰悦投资公司及本院均未参与评估程序，仅凭该评估报告不足以证明被查封房产的真实市场价值。佳成富邦公司另提出，按照被查封房产在政府相关管理部门的备案价格计算，相应价值亦超过查封限额6976万元，但本院注意到，备案价格仅是房地产开发企业在申请商品房预售许可时提交的预售方案的组成部分，体现的是房地产开发企业对市场行情的预判，未必能全面真实反映该房产的实际市场价值。本院审查期间，丰悦投资公司多次提出涉案项目处于滞销状态，最近半年几乎没有实际成交，而佳成富邦公司并未提交相反证据予以反驳，可见佳成富邦公司所主张的备案价格较大可能与市场认可价值存在偏差。佳成富邦公司还提出，本院查封重庆市高新区大杨石组团C分区C-17-2地块全部土地使用权，影响其后续销售。就此本院认为，被查封房产以及该项目中佳成富邦公司已对外销售的房产，目前尚未办理单独的不动产权属证明，×号房地产权证并未被宣告撤销，因此按照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款相应规定，在涉案土地使用权不可分割的情况下，本院一并予以查封，并无不当。在此本院还需指出，佳成富邦公司对于法律规定以及本院查封行为存在错误理解，“地上建筑物”作为专业术语，其含义是“附着于该土地上的建筑物”，包括了相应建筑物的地下部分，而并非仅仅指向“地面以上的建筑物”，因此涉案项目中的地下车库未销售部分亦属于本院查封范围。
佳成富邦公司另提出，本院执行措施不当，执行期间可以采取其他替代性保全措施以维持其正常运营。就此本院认为，佳成富邦公司并未提交具有说服力的反担保措施，在此情况下其直接指责本院执行措施不当，依据不足，本院对此不予采信。
佳成富邦公司还提出，其实际欠款数额不到6976万元，本院查封行为会导致其巨大损失。就此本院认为，涉案执行行为的直接依据是（2018）京04民初58号民事裁定书，该民事裁定书确定的执行金额即限额6976万元。至于佳成富邦公司主张其实际欠款数额不足6976万元，该事实是否成立应在相应当事人之间因金融借款合同纠纷产生的案件中审查判断，不属于本案审查范围。
综合以上论断，本院认为根据佳成富邦公司提交的现有证据，不足以证明本院在执行（2018）京04民初58号民事裁定书期间具体冻结、查封行为存在超出执行标的限额等不当行为，本院对佳成富邦公司的异议不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回重庆佳成富邦置业有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向北京市高级人民法院申请复议。
审 判 长 崔智瑜
审 判 员 马智辉
审 判 员 李冬梅
二〇一八年六月十四日
法官助理 王艳锋
书 记 员 张 薇