文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终1790号上诉人（原审原告）余远平，女，1966年2月12日出生，汉族，住重庆市江津区。委托代理人梁鹏，重庆嘉豪律师事务所律师。委托代理人罗敏，重庆嘉豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李宏，男，1974年3月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人王明文，重庆景程律师事务所律师。委托代理人陈勇，重庆景程律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）重庆新君安实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾141号19-2号，统一社会信用代码91500107765920036N。法定代表人刘丽容，总经理。上诉人余远平因与被上诉人李宏、重庆新君安实业有限公司（以下简称新君安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初12879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院查明，2017年5月12日，余远平在新君安公司员工熊进带领下实地看房。当日，余远平（乙方、购房人）与李宏（甲方、卖房人）、新君安公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖协议》，约定，李宏将位于重庆市九龙坡区石坪桥正街X号X幢X号商业用房出售给余远平，价格164万元，2017年5月16日前付足定金20万元，2017年7月30日前办理委托公证手续时支付余下购房款144万元；该房产权面积142.14平方米，补充条款约定，该房屋在重庆地博春天房地产开发有限公司（以下简称地博公司）出售时关于赠送使用权面积71.61平方米一并转让给余远平。余远平于签订协议时向李宏支付定金5万元，后于2017年5月16日支付定金15万元。2017年6月6日，余远平因对涉案房屋的赠送面积有异议与李宏发生争议，经重庆市工商行政管理局九龙坡分局调解，双方争议较大未能达成协议。余远平举示了李宏与地博公司签订的补充协议（价格部分遮挡）、涉案房屋红线图，载明地博公司将涉案房屋出售给李宏时，向李宏赠送超过权属范围（指定部分）以外的部分（面积约71.61平方米）使用权；赠送的使用权物业的时间及使用年限，与主合同所购物业的约定一致；赠送的使用权面积隔板为现浇板，拟证明李宏提供给余远平的补充协议有部分内容遮掩，李宏存在故意隐瞒；红线标注的尺寸可计算出赠送面积为57.09平方米，该面积比房屋买卖合同约定的赠送面积缩减14.52平方米，李宏故意隐瞒事实，虚假介绍。李宏对该组证据的三性无异议，但不认可余远平的证明目的，合同附件房产证对相应面积和位置约定明确，李宏不存在欺诈，余远平知晓该情况。新君安公司对该组证据的真实性无异议，称，签订合同和介绍房屋时不存在隐瞒和虚假介绍。余远平举示门面租赁合同，载明该房现租金为7500元/月，拟证明涉案房屋最近一次的租赁合同约定的月租金为7500元/月，比李宏、新君安公司向余远平告知的涉案房屋租金1万元/月缩减2500元/月，李宏、新君安公司存在隐瞒事实、虚假介绍。李宏对该证据的三性无异议，但不认可余远平的证明目的并称，余远平知晓该情况。新君安公司称，签订合同前向余远平出示了该租赁合同，余远平知晓，不存在欺诈。余远平举示电话录音四份（新君安公司员工熊进、金爪爪干锅店员工小殷、小吕及老板）、余远平与新君安公司员工熊进的短信和QQ聊天记录，其中新君安公司员工熊进在通话中称：李宏将该房挂在新君安公司时说能租9000多元，将近1万元，在向余远平介绍该房时说该房租金1万。余远平与金爪爪干锅员工小殷的通话载明：小殷陈述之前中介带客户看房子时也说厨房包含在里面，但余远平实地看房时小殷并不在场。余远平与金爪爪干锅员工小吕的通话载明：涉案房屋挂出来卖有一年多，如果要是包括赠送厨房，早就卖了。余远平与新君安公司员工熊进的短信和QQ聊天记录载明：新君安公司员工熊进将涉案房屋的房产证（包括附图）、李宏与开发商签订的补充协议发给余远平，并向余远平表明该房产证加上赠送面积一共是214平方米，但同时向余远平告知，一切以合同和土地勘察局的面积为准。该组证据拟证明李宏在向余远平和新君安公司介绍涉案房屋信息时存在虚假介绍：赠送面积不足71.61平方米；二楼厨房不是李宏所有，是隔壁“金爪爪干锅店”的，李宏虚高租金。李宏认为该组证据的真实性无法核实，对证明目的也不予认可，该组证据与本案无关。新君安公司对熊进的电话录音、短信和QQ聊天记录真实性无异议，不认可其证明目的。审理中，余远平申请证人余远洋和冯先越出庭作证，证人余远洋陈述：与余远平系姐弟关系，2017年5月12日，陪同余远平一起看房，新君安公司员工熊进介绍说一楼的门面也是李宏的，但不卖；走到厨房位置时熊进说厨房也是李宏的，是赠送的面积；谈到租金的问题时熊进说李宏向公司介绍租金是每个月1万元；在中介公司签合同时，余远平丈夫冯海军向李宏询问厨房事情的时候，李宏说厨房是他的，没有因为烟道与他人发生纠纷。证人冯先越陈述：余远平系其嫂子，2017年6月2日下午，与余远平一起到涉案房屋看一下实际面积，当时李宏也在场；当余远平与李宏谈到厨房属于赠送面积时，李宏予以否认，余远平一下子就急了，李宏说赠送的面积在三楼，不是厨房；李宏还说开发商赔了他几万元，后李宏就离开了。余远平认为证人证言真实可信。李宏认为证人身份不符合相关法律法规，均系余远平亲属，证人证言内容多系其主观判断，不能达到证明目的，不足予以采纳。新君安公司的意见与李宏的意见一致。李宏举示《房屋买卖协议》、房产证、赠送面积补充协议及附图、租赁合同（载明租金每月7500元），拟证明李宏在余远平签订合同前全部向余远平出示过，不存在欺诈。余远平对该组证据的真实性无异议，但认为补充协议原件是签订合同后才提供给余远平，签订合同前向余远平提供的是遮掩了购房总价部分的复印件；租赁合同与余远平举示的租赁合同不一样，也是在签订合同支付了定金后才出示了复印件；红线图所标注的赠送面积是实线范围内的面积，中间过道空间本属于余远平购买该房的范围，不属于赠送范围。一审另查明，楼梯两边红线范围内赠送面积约为57.09平方米，现状为楼梯两边红线范围内及楼梯两边红线范围之间的部分（楼梯过道上空隔层，约15.85平方米）已经现浇隔层，实际超出产权面积的使用面积约是72.94平方米。余远平认为楼梯过道上空隔层属于产权面积范围内，不属于赠送的使用面积。所涉厨房面积约为70平方米。余远平因提起本次诉讼产生律师费5000元。一审审理中，余远平称，签订房屋买卖协议时，李宏出示了房产证原件，其余均系复印件，复印件内容与李宏庭审举示的补充协议及附图、租赁合同原件载明的部分内容（房屋价格、租金）不一致，李宏陈述该房租金市场价为9500元/月左右，却介绍租金为1万元/月，即可证明；余远平不了解涉案房屋租金市场价，事后问金爪爪干锅员工小殷才知道，李宏称租赁合同上的租赁方是其嫂嫂，不属实；余远平主张的经济损失10万元包括购房定金20万元的资金占用利息损失、余远平为撤销合同产生的差旅费、律师代理费等。新君安公司称李宏提交涉案房屋信息时未陈述厨房属于赠送面积，向余远平介绍房屋时也未作该陈述，只称以房产证记载为准；李宏称涉案房屋租金市场价为9500元/月左右。余远平一审诉称，余远平通过新君安公司的介绍得知李宏有商业用房出售。2017年5月12日，余远平在新君安公司的员工熊进带领下实地看房，新君安公司的员工熊进介绍“金爪爪干锅”使用的厨房（面积约70多个平方米）是李宏的赠送给余远平。后余远平随新君安公司的员工熊进到新君安公司办公室与李宏见面并协商价格。期间，李宏介绍房屋的情况与新君安公司员工熊进介绍的情况完全一致。余远平觉得该房赠送面积大，性价比高，于当天签订《房屋买卖合同》，价格164万元，在2017年5月16日前付足定金20万元，2017年7月30日前办理委托公证手续时支付余下购房款144万元；该房产权面积为142.14平方米。同时在补充条款中约定：该房屋在地博公司出售时关于赠送使用权面积71.61平方米一并转让给余远平。2017年6月2日，余远平、李宏一起到该房时，李宏指认的赠送面积与此前介绍的不一致，且实际赠送面积只有57平方米，比合同约定的面积减少15平方米。余远平要求与李宏一起到地博公司了解情况，李宏不同意，且李宏说曾因为赠送面积和地博公司产生诉讼，地博公司赔了李宏的经济损失。李宏故意欺骗余远平，使余远平产生错误认识，违背真实意思签订了合同。请求判决：一、撤销余远平、李宏、新君安公司三方签订的《房屋买卖协议》；二、李宏、地博公司共同立即返还余远平已经支付的购房定金20万元；三、李宏、新君安公司因欺诈给余远平造成的经济损失10万元。审理中，余远平明确其主张撤销《房屋买卖协议》系依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款第二项规定，李宏、新君安公司均存在欺诈。李宏一审辩称，双方签订买卖合同属实，为有效合同；李宏在出售房屋过程中如实披露了房屋的所有情况，余远平在签订合同时也查看了该房的产权证书，合同约定的房屋面积及红线范围清楚，红线范围内的赠送面积已达到57平方米，加上红线中间的部分，赠送的使用面积已超过71.61平方米；该房所在楼栋，第一层门面层高近6米，所谓二楼厨房实际处于一层内部，涉案房屋系第二层，整体处于一层上面，赠送部分也处于二层，余远平陈述新君安公司员工将属于一层的厨房指认为赠送面积，与常理不符，余远平对该房已经做了全面了解，余远平所述李宏欺诈无事实、法律依据；余远平陈述的李宏因赠送面积与地博公司产生诉讼不属实；余远平起诉要求撤销合同已明确表示不再继续履行合同，无权要求返还定金。新君安公司一审答辩意见与李宏一致。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。关于李宏、新君安公司在与余远平订立《房屋买卖协议》时是否构成欺诈的问题。一审认为，欺诈是指一方当事人故意告知虚假事实或隐瞒真实情况，使对方作出错误的意思表示。欺诈具有两个特征，一是欺诈者客观上实施了欺诈行为，二是被欺诈者作出错误意思表示的后果。余远平与李宏双方主要对赠送面积、厨房是否包含在赠送范围内以及租金问题产生争议。针对上述争议，具体分析如下：关于赠送使用权面积，赠送的使用权面积应理解为超出产权面积之外能够使用的面积。《房屋买卖协议》补充条款中约定该房屋在地博公司出售时关于赠送使用权面积71.61平方米一并转让给余远平，李宏、新君安公司向余远平出示了该补充协议及红线图。虽然楼梯两边红线范围内的面积约为57.09平方米，但两部分红线范围之间的部分即楼梯过道上空已经现浇隔层，此部分面积约15.85平方米，两部分相加已实际超出71.61平方米。余远平已实地查看房屋，清楚涉案房屋现状，且买卖双方约定的是总价，并没有对赠送的部分单独约定价格，余远平是在了解房屋现状的基础上与对方达成的协议。李宏、新君安公司在面积上没有故意向余远平告知虚假信息。关于厨房是否属于赠送范围，余远平虽举示了通话录音，但录音中除自己陈述外，均没有表示厨房属于涉案房屋的赠送范围。证人余远洋和冯先越与余远平系亲属关系，证言可信度不高，余远平没有其他证据对证人证言予以佐证，对证人证言不予采信。另外，涉案房屋从结构上除一层楼梯外主体位于二层，而厨房位于一层内部，从常理上看购买主体位于二层的房屋却赠送位于一层内部的厨房，也不符合生活常理。并且如果算上厨房的面积（约为70平方米），加上赠送的二层范围内的使用权面积，两部分面积已达140余平方米，远远超出了协议中载明的赠送71.61平方米，不符合生活常理。《房屋买卖协议》补充条款中也仅约定该房屋在地博公司出售时关于赠送使用权面积71.61平方米一并转让给余远平，并未约定厨房包含在赠送范围内。对余远平陈述李宏、新君安公司向余远平虚假介绍厨房属于赠送范围，不予采纳。关于涉案房屋的租金，李宏、新君安公司向余远平介绍房屋时陈述涉案房屋租金市场价格在每月1万元，且在签订协议时向余远平出示了租赁合同。余远平虽然陈述李宏、新君安公司在签订协议时向余远平出示的租赁合同显示租金为每月1万元与庭审中李宏举示的租赁合同约定的租金每月7500元不一致，但余远平未举示充分证据予以证明，对余远平的该陈述不予采信。同时，余远平作为购房人应自行充分了解房屋的情况，且租金的高低也由市场决定。此外，租金高低也不必然影响余远平作出是否购买的决定。对余远平以李宏、新君安公司虚假介绍租金，构成欺诈的理由，不予采纳。综上，余远平与李宏、新君安公司签订的《房屋买卖协议》中所载明的房屋，余远平进行了实地查看，李宏、新君安公司向余远平出示了房地产权证（包含附图）、租赁合同以及李宏与地博公司签订的补充协议及红线图。李宏作为出卖方、新君安公司作为中介方，在《房屋买卖协议》中并未故意告知虚假事实或隐瞒涉案房屋的真实情况，李宏、新君安公司在客观上没有实施欺诈行为。余远平签订协议的意思表示是购买涉案房屋并取得所有权，《房屋买卖协议》不存在不能履行的情况，也不存在作出错误意思表示的后果。余远平以李宏、新君安公司在订立协议时构成欺诈为由主张撤销《房屋买卖协议》的理由不成立，对余远平主张撤销《房屋买卖协议》、请求李宏、新君安公司返还定金20万元以及赔偿经济损失10万元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回余远平的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为2900元，由余远平负担。一审判决后，余远平不服，提起上诉，请求撤销原判改判支持其一审诉讼请求。上诉理由：余远平与李宏、新君安公司签订合同时，李宏、新君安公司就赠送面积对余远平进行了误导、虚假宣传，后来得知，赠送面积中的厨房并不属于李宏，余远平购买该房的目的是开餐馆，没有厨房，合同目的也无法实现；李宏对租金问题也向余远平作了虚假宣传；赠送面积属于违法建筑，不能进行交易，合同应当予以撤销。李宏答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持一审判决。二审中，余远平认可本案赠送面积与“金爪爪干锅”厨房无关。余远平还举示了一份重庆市规划局九龙坡区分局的信访答复意见书，该答复意见书载明：“余远平，你于2018年3月15日向我局反映石坪桥正街X号X幢X号违章建筑的信访已收悉。现作出回复如下：你反映的石坪桥正街X号X幢X号违章搭建属装饰装修行为，不在规划局管理范畴内，建议向区房管部门反映此事。承重墙上开门一事，建议向区城乡建委反映。2018年4月8日。”2007年5月15日，李宏与地博公司签订《关于地博春天二楼面积赠送面积补充协议》，约定，超过权属范围（地博公司指定部分）以外的部分（面积约71.61平方米）属地博公司赠送李宏的使用权，见红线范围（如下图左边部分，因复印件无法体现红色线条，标注为“空”的部分即为红线范围）。红线范围的面积为57.09平方米。二审中，本院对涉案房屋的赠送部分进行了勘验（如上图右边部分，为两“空”之间的放大图），从勘验情况看，地博公司的赠送部分为图上标注为“空”的部分，两“空”之间为楼梯间，楼梯上到二楼后的“踏板”为现浇（图上标注2.55的部分），连接两部分“空”的部分。双方确认，该连接部分的长度以原图尺寸（2.85米）为准，宽度2.55米，连接部分的面积为7.27平方米。红线范围赠送面积加上连接部分赠送面积，计64.36平方米。二审查明的其余事实与一审所查明的事实相同。本院认为，余远平与李宏、新君安公司签订《房屋买卖协议》时，对涉案房屋进行过实地察看，清楚《房屋买卖协议》中的赠送面积大小，对于赠送面积，即便存在略微的误差，在李宏提供了与地博公司面积赠送协议的情况下，尚不足以认定李宏、新君安公司在主观方面构成对余远平的欺诈。余远平称李宏因赠送面积与地博公司发生过纠纷、李宏清楚赠送面积不足的理由没有证据支持。关于赠送面积不足的问题，双方可在《房屋买卖协议》继续履行的过程中根据公平合理的原则处理。二审中，余远平承认本案赠送面积与“金爪爪干锅”厨房无关。余远平关于赠送面积属违法建筑不能交易、合同应予撤销的上诉理由没有事实依据。余远平的各上诉理由均不能成立。一审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由余远平负担。本判决为终审判决。审判长 石 磊审判员 申 威审判员 张小明二〇一八年五月十九日书记员 封 蜜