河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1402民初3523号
原告（反诉被告）鲍蕾，男，汉族，1990年12月20日出生。
委托代理人周献坤，河南君盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）商丘蓝英置业有限公司，住所地商丘市。统一社会信用代码91411400672881269R（1－1）。
法定代表人施忠义，职务：董事长。
委托代理人崔向坤，河南华豫律师事务所律师。
原告鲍蕾与被告商丘蓝英置业有限公司（以下简称蓝英公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年6月2日向本院提起诉讼，本案受理后，被告蓝英公司于2016年7月6日提起反诉，本院决定合并审理，依法组成合议庭，由审判员周孝忠担任审判长，代理审判员万雪山、人民陪审员徐守良参加合议，于2016年7月25日在第三审判庭公开开庭进行了审理。原告代理人周献坤，被告代理人崔向坤到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告鲍蕾诉称：在被告销售人员明确承诺原告可以进行按揭购房的情况下，原告于2015年10月29日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告缴纳购房首付款133518元，剩余购房款被告答应为原告办理银行按揭贷款。合同签订后，原告依约向被告缴纳了首付款，并将被告要求的办理银行按揭贷款的手续全部交给了被告，同时向被告交纳了1000元的手续费。后被告知工商银行按揭贷款无法办理，并建议原告伪造相关手续到其他银行再行办理，原告认为被告在销售房屋时存在欺诈行为，其行为损害了原告的利益。请求法院依法判决终止履行原、被告于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款133518元及利息。
被告蓝英公司辩称：双方之间签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，应按合同约定履行各自的义务，根据合同第六条本诉原告应当在本合同签订30日内，一次性将房款付清。如需办理银行按揭，则需在本合同签订30日内办理按揭，并与银行签订个人借款合同，否则本诉原告应在此期间内付清。原告没有按照合同约定将剩余房款在指定期限内交清，也没有办理银行按揭。且本案中也不存在双方约定和法定解除合同的情形，在此情况下原告终止履行合同没有事实和法律依据。请求依法驳回原告的诉请，依法判令被反诉人继续履行合同，支付剩余的房款290000元及违约金。
反诉原告蓝英公司诉称：2015年10月29日，反诉人、被反诉人双方签订了《商品房买卖合同》一份，按照约定，合同签订时被反诉人支付总房款的31%即133518元，剩余房款290000元于合同签订后30日内一次性付清。被反诉人如申请办理银行按揭，则需在签订本合同30日内办理完毕按揭手续并与银行签订正式个人借款合同，否则被反诉人需在此期限内自行付清所有剩余房款，同时合同还约定了违约责任。被反诉人支付总房款的31%即133518元后，不再履行合同，既不办理按揭手续，也不按合同约定支付剩余房款。请求法院依法判令被反诉人继续履行合同，支付剩余的房款290000元及违约金。
反诉被告答辩称，依据双方签订的商品房买卖合同，向反诉原告提交了银行按揭的全部手续，并到工商银行签订了相关手续，因反诉原告未如实告知反诉被告贷款按揭所需具备的条件，致使按揭无法办理。依据最高人民法院司法解释的规定，双方应解除合同，同时被告应返还购房款。被告的反诉理由不成立，依法应驳回反诉诉请，支持本诉诉请。
经审理查明以下案件事实：2015年10月29日，原告鲍蕾与被告蓝英公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要条款约定：原告鲍蕾购买被告蓝英公司开发并销售的上海公馆二期，坐落于第4区1号楼1单元6层1－601号，房屋建筑面积142.12平方米，其中套内建筑面积117.25平方米，分摊建筑面积24.874平方米，单价：每平方米2980元，总价款为423518元。付款方式及期限：买受人按第3种方式支付购房款，即买受人签订本合同时付总房款31%，即133518元，剩余房款290000元于签订本合同后30日内一次性付清。买受人如申请办理银行按揭，则需在签订本合同30日内办理完毕按揭手续并与银行签订正式个人借款合同，否则买受人需在此期限内自行付清所有剩余房款。买受人逾期付款的违约责任，按第1种方式处理：即逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款2‰的违约金，合同继续履行。交付期限：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘验、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。交接：买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项（包括但不仅限于房屋维修基金、有线电视初装费等）时，出卖人不予交房且不视为逾期交房，同时本合同约定交房日期顺延至买受人向出卖人付清全部购房款及相关款项后30日内。合同签订当日原告交纳了首付款133518元，被告为其出具收据一份，余款290000元未支付。2015年11月2日蓝英公司在商丘市房地产交易登记机构办理了“商品房买卖合同网上备案”，并对剩余购房款办理按揭贷款。2012年11月18日，蓝英公司与中国工商银行股份有限公司商丘分行签订了“上海公馆”项目按揭贷款业务合作协议书，由中国工商银行股份有限公司商丘分行未该项目提供个人住房贷款。原告鲍蕾提交相关手续后，由于其在工商银行尚有贷款没有付清，与蓝英公司合作的中国工商银行股份有限公司商丘分行，以其不具有偿还能力为由没有通过担保贷款的资信审批，导致涉案商品房买卖合同至今没有履行，同时原告也没有将剩余房款付清。
以上事实有当事人提供的商品房买卖合同、收据、按揭贷款业务合作协议相佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。关于原告主张的终止商品房买卖合同的理由能否成立。蓝英公司依法取得了商品房预（销）售许可证，其销售涉案房产不违反法律规定。双方在合同中约定了付款方式为首付总房款31%，剩余房款买受人以担保贷款方式申请办理银行按揭。虽然鲍蕾依据合同约定缴纳了购房首付款，而且蓝英公司也为其办理了网上备案登记，但由于其本人仍有其他贷款没有付清，影响了银行对鲍蕾的资信审查，致使按揭贷款不能正常审批。同时合同还约定“签订本合同30日内办理完毕按揭手续并与银行签订正式个人借款合同，否则买受人需在此期限内自行付清所有剩余房款”。基于原告的资信没有批准贷款，那么，原告也应当依据合同约定将剩余房款在30日内付清。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同。结合本案并不符合该法律规定，原告在购房时虽然向售房人员说明了自己没有逾期贷款，但是没有如实告知自己仍有贷款没有付清。所以，导致本案商品房买卖合同不能履行的原因是原告的资信没有得到银行的确认，而非被告蓝英公司的过错所造成，另外，双方在合同中也没有约定符合原告主张的解除合同的条件，原告应当按照合同约定自行付清剩余房款，但原告没有履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。综上，原告鲍蕾主张终止商品房买卖合同，退还购房款的诉讼请求，证据不足，理由不能否成立。关于被告蓝英公司反诉请求能否成立。蓝英公司依法取得了涉案项目工程的土地、规划、施工、销售等资格，并且所建房屋已经相关部门验收，与中国工商银行股份有限公司商丘分行签订了“上海公馆”项目按揭贷款业务合作协议书，在收取原告首付房款后为原告办理了网上备案，该合同应当继续履行。蓝英公司按照合同约定已经履行义务，而原告鲍蕾没有履行支付购房款，是导致商品房买卖合同不能履行的主要原因，原告应当继续履行合同，支付购房款承担违约责任，被告蓝英公司反诉主张原告支付购房款并承担违约责任的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持。关于双方约定的违约金是否过高。合同约定买受人逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款2‰的违约金，合同继续履行。该违约金的约定不违反法律规定，应当自2016年2月29日起至付清剩余购房款之日止，按月利率6‰计算。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告鲍蕾的诉讼请求。
二、反诉被告鲍蕾与反诉原告商丘蓝英置业有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。
三、反诉被告鲍蕾清偿所欠反诉原告商丘蓝英置业有限公司购房款290000元及违约金（违约金自2016年2月29日起至付清剩余购房款之日止，按月利率6‰计算利息），于本判决生效后十日内付清。
一审案件受理费1485元，反诉费2825元，合计4310元，由原告鲍蕾承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 周孝忠
代理审判员 万雪山
人民陪审员 徐守良
二〇一六年八月十六日
书 记 员 胡尊林