广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）南行初字第25号
原告桂兹玉，退休工人。
委托代理人梁静，柳州正明法律服务所法律工作者。（特别授权）
委托代理人谢虹。（特别授权）
被告柳州市住房和城乡建设委员会，住所地：柳州市柳北区八一路77号。
法定代理人李成记，主任。
委托代理人龙凤麟，广西正泰和律师事务所律师。（特别授权）
委托代理人覃红雪，广西正泰和律师事务所律师。（特别授权）
第三人余雪芳。
委托代理人肖敏仪，系第三人余雪芳女儿。（特别授权）
第三人肖敏仪，女，1974年3月5日出生，汉族，广西柳州市人，住广西柳州市西江路**号*栋*单元***号。
第三人肖赞宇。
委托代理人肖敏仪，系第三人肖赞宇的姐姐。（特别授权）
第三人林群英，现下落不明。
原告桂兹玉不服被告柳州市住房和城乡建设委员会房屋登记行政行为纠纷一案，于2014年8月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员韦永光担任审判长，人民陪审员唐雪梅、韦晓英参加的合议庭，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁静、谢虹，被告委托代理人龙凤麟、覃红雪，第三人肖敏仪，第三人余雪芳、肖赞宇的共同委托代理人肖敏仪到庭参加诉讼，第三人林群英因下落不明经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
被告柳州市住房和城乡建设委员会于2004年11月23日为肖进权颁发柳房他字第2832985号房屋他项权证，将位于广西柳州市红光小区一区8栋3单元3-2号房屋的抵押权人登记为肖进权。
原告诉称：原告与第三人林群英同居期间，第三人林群英盗取了原告所有的位于柳州市柳南区红光小区一区8栋3单元3—2号房屋的房产证等证件，与他人勾结，并由他人冒充原告，在原告不知情的情况下，于2004年11月17日与第三人的家人肖进权签订了《抵押借款协议书》，将原告所有的位于柳州市柳南区红光小区一区8栋3单元3—2号房屋抵押给第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇的家人肖进权，并到被告柳州市房屋管理部门就该项抵押办理了房屋抵押登记，被告就该抵押登记发给了第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇的家人肖进权柳房他字第2832985号房屋他项权证。第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇的家人肖进权已经死亡，第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇是肖进权的法定继承人。第三人林群英勾结他人冒充原告与第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇的家人肖进权签订的《抵押借款协议书》、并骗取第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇的家人肖进权人民币四万元的行为，已经构成合同诈骗罪，柳州市城中区人民法院对第三人林群英合同诈骗行为已经作出了刑事判决书。第三人林群英勾结他人冒充原告与第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇的家人肖进权2004年11月17日签订的、落款姓名为桂兹玉、第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇的家人肖进权的《抵押借款协议书》，已经柳州市柳南区人民法院生效的（2013）南民初（一）字第1718号民事判决书确认为无效。依照我国物权法、担保法的有关规定，在办理房屋抵押登记时，必须提交合法有效的抵押合同。现在本案中，被告柳州市房屋管理局于2004年11月23日对原告所有的位于柳州市柳南区红光小区一区8栋3单元3-2号房屋所作出的抵押登记所依据的、落款姓名为桂兹玉、第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇的家人肖进权的《抵押借款协议书》，已经柳州市柳南区人民法院生效的（2013）南民初（一）字第1718号民事判决书确认为无效。据此，被告依据该落款姓名为桂兹玉、第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇的家人肖进权的《抵押借款协议书》而作出的房屋抵押登记当然无效，为此，特依法提起诉讼，请求：1、要求被告依法撤销2004年11月23日对原告所有的位于柳州市柳南区红光小区一区8栋3单元3-2号房（柳房权证字第××号）房屋所作出的抵押登记，并撤销就该项抵押登记而发放给第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇的家人肖进权的柳房他字第2832985号房屋他项权证。2、本案的诉讼费由被告承担。
原告向本院提供了如下证据：1、柳州市城中区人民法院（2013）城中刑初字第254号刑事判决书；2、柳南区人民法院（2013）南民初（一）字第1717号民事判决生效证明书；3、柳南区人民法院（2013）南民初（一）字第1717号民事判决书；4、房屋他项权证存根；5、原告桂兹玉身份证。
被告辩称：一、林群英构成合同诈骗罪的刑事法律关系与本案行政法律关系是无关，其不是本案适格第三人。本案是对答辩人作出的房屋抵押登记具体行政行为进行审查，原告为被答辩人，被告为答辩人，第三人为取得登记抵押权的第三人肖进权。林群英不是上列三种当事人的任何一种，她与本案抵押登记的具体行政行为不存在法律上的利害关系，其本人不是适格的第三人。二、我国物权法、担保法以及其他法律法规并没有规定：“…，在办理房屋抵押登记时，必须提交合法有效的合同。”因此，被答辩人的上述观点是没有我国物权法、担保法以及其他法律法规为根据的个人主观观点，且是违反《物权法》及当时《城市房屋权属登记管理办法》中有关抵押登记的规定的。三、被答辩人认为“桂兹玉与肖进权的《抵押借款协议书》已经柳南区人民法院判决无效，据此答辩人根据该无效的《抵押借款协议书》而做出的房屋抵押登记当然无效”的当然因果关系判断论是违反物权行为独立性和无因性的物权法理论的法律规定的。因为在房屋的各种登记中都涉及到物权变动的结果行为（即物权行为）和作为基础关系的原因行为（即债权行为）的相互关系的认识正确与否判断问题，而物权的独立性和无因性理论及法律规定正是解决正确认识判断的标准。物权行为的独立性是指发生物权变动法律效果（设立抵押权，结果行为）的法律行为（本案是指抵押登记的物权行为）独立于作为变动基础关系的法律行为（本案是指抵押借款协议的债权行为，原因行为）二存在，原因行为（债权行为）与结果行为（物权行为）二者是相互独立分离的。物权行为独立性理论立法的具体法律规定就是《物权法》第十五条规定。物权行为的无因性是指即使债权行为无效（本案是指抵押借款协议无效）或被撤销，也不当然导致物权变动设立登记（本案是指房屋抵押权的设立登记）的无效。物权行为无因性不当然（或然性）因果关系论与被答辩人的物权有因性的当然（必然性）因果关系论是相区别的。物权行为无因性理论的立法具体规定就是《物权法》第106条关于善意取得的规定。据此，本案中，被答辩人把民事基础关系的抵押借款协议债权行为无效就认为当然（必然）导致该房屋抵押登记的物权行为无效是违反物权行为的独立性理论和《物权法》第15条及无因性理论和第106条法律规定的，这是一种错误认识。同时，被答辩人提出该房屋抵押登记当然无效的观点也是不当的。从抵押登记的行为性质讲是具体行政行为，而不是民事合同行为。具体行政行为只有违法性与否的提法与行政司法审查，行政法律理论与司法实践没有也不存在对具体行政行为的所谓民事提法与行政司法审查。四、该民事判决书判决《抵押借款协议》无效，只是从债权行为债权法律关系中认定因债权合同的一方抵押人因为无权处分人所签合同为无效，但是并没有从物权法律关系中认定抵押权人肖进权取得该房屋的抵押权（物权）是否为善意取得（而且这是物权去的人取得该物权是否有效与合法必须审查认定的事实和判断）：如果是善意取得的该抵押权（物权），哪怕双方所签订的债权合同抵押借款协议无效，也要从物权角度根据《物权法》第106条的规定，保护善意取得人，而不是保护该房屋的所有权人，这就是物权行为独立性和无因性理论的具体法律规定所要求的；如果是恶意取得的，则应保护该房屋所有人，而不是善意取得人。这种善意取得的法律规定，是实现保护维护市场交易安全秩序的立法目的所需要的所规定的，同时也体现了物权效力优先于债权效力的立法理论和法律规定，即只有先证明物权的取得不是善意取得而是恶意取得的物权为无效的基础前提下，后才轮到保护债权行为债权法律关系。无权处分人在认定是否善意取得的规定中已是一个必要的前提基础，而在这个前提存在下，对善意取得的审查是对受让人这个特定单一主体的审查，而不是对无权处分人的审查。五、可以说，该民事判决书并没有依法对是否善意取得作出认定判断。该民事判决的本院认为中，虽有“…，不构成善意取得，…。”的表述，但这种表述认为是不符合《物权法》第106条关于善意取得的法律规定的。该条规定的是否善意取得是针对善意取得人及受让人这个特定单一主体的，而不是针对无权处分人即转让人这个主体的，恰是该民事判决“不构成善意取得”的认为，是针对无权处分人即转让人这个主体的。而且是否符合善意取得的（三）项条件情形，也是针对受让人讲的，并不是针对无权处分权人即排除转让人所讲的。六、对本案答辩人的房屋抵押登记行为进行行政司法审查，答辩人认为所作出的抵押登记行政行为是合法的。即该登记行为答辩人已尽了合理审慎职责，证据确凿充分，适用法律法规正确，符合法定程序，请求驳回其诉讼请求。
被告在举证期限内提供如下证据：1、房屋他项权证存根，证明被告对肖进权和桂兹玉申请进行登记，并发放他项权证；2、柳州市房地产抵押登记登记申请审核表，复印件，证明由双方当事人签名进行申请，双方是亲自到场办理的抵押登记，经审核同意办理抵押登记；3、房地产抵押担保书，证明桂兹玉作为抵押担保人签名的抵押担保书；4、抵押借款协议书，证明桂兹玉借款并作抵押的真实意思表示；5、柳州市房地产抵押登记收件凭据，证明根据双方当事人申请进行受理的凭据；6、房屋所有权证，证明桂兹玉提供的房屋所有权证；7、身份证复印件，证明肖进权和桂兹玉的身份情况，桂兹玉与肖进权对对方的身份情况进行核实并有签名；8、广西壮族自治区非税收入一般缴款书，证明房屋查档的缴款；9、房产档案审档申请及查档结果证明书，证明双方当事人已经对所提交的材料进行承诺属实；10、红光小区一区8栋3单元3-2号房地产估价报告，证明桂兹玉用该套房屋进行抵押的价值是八万元。
第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇共同辩称：审理林群英的刑事案件时，城中区法院没有通知受害人参加诉讼。我们是这个案件受理的时候才知道这个情况。关于合同无效的情况，我当时提出表见代理的意见，法庭没有采纳。我们是通过中介公司办理抵押登记，在办理抵押的时候进行了房产评估，也进行实地考察。房产证和身份证都是桂兹玉本人。抵押合同签订之后桂兹玉没有按时支付利息和本金。桂兹玉答辩的时说不是其本人签订抵押合同，后来我们撤诉了。我们取得他项权证书时是善意取得的，我们从头到尾都是受害者。
第三人余雪芳、肖敏仪、肖赞宇在举证期限内未向本院提交证据。
第三人林群英未到庭答辩，其庭前也未向本院提交书面答辩意见及证据。
经庭审质证，原告对被告提交的证据6、7的真实性予以认可，对证据1-4、8-10不予认可，认为证据5不能证明被告的主张。被告对原告提交的证据2、5的真实性无异议，认为证据1与本案无关，对证据3、4不予认可。本院认为，在被告提供的证据2柳州市房地产抵押登记登记申请审核表及证据3房地产抵押担保书和证据和4抵押借款协议书的签名中并不是原告亲自签名。故本院对这三份证据的真实性不予认可，对当事人提交的其余证据的真实性予以认可。
经审理查明，2004年11月17日，第三人林群英在与原告桂兹玉同居期间，盗取了原告桂兹玉的房产证等证件之后，与卢碧芬预谋并由卢碧芬找来一名男子（真实身份不详）冒充原告桂兹玉作为借款人，与案外人肖进权签订了一份《抵押借款协议书》。《抵押借款协议书》载明原告桂兹玉用柳州市柳南区红光小区一区8栋3单元3-2号房屋抵押，向肖进权借款40000元。《抵押借款协议书》签订后，该男子又冒充原告桂兹玉与肖进权一起到被告处申请办理了房屋抵押登记。被告受理后于同月23日向肖进权核发了柳房他字第2832985号房屋他项权证。由于第三人林群英冒用他人名义签订合同涉嫌犯罪，柳州市城中区人民检察院于2013年7月25日以第三人林群英犯合同诈骗罪，向柳州市城中区人民法院提起公诉。城中区人民法院审理认为，林群英以非法占有为目的，冒用他人名义签订合同，骗取他人财物，数额较大，构成合同诈骗罪，于同年8月6日作出（2013）城中刑初字第254号刑事判决书，判处林群英有期徒刑一年六个月。同年10月16日，原告桂兹玉向本院提起诉讼，要求确认第三人林群英冒充其与肖进权签订的《抵押借款协议书》无效。本院审理后认为，肖进权与他人签订的《抵押借款协议书》，因并非房屋实际产权人桂兹玉所签，且第三人林群英用盗取桂兹玉的房产证等证件与他人《抵押借款协议书》的方式骗取他人财物的行为已经构成犯罪，并受到刑事处罚，不构成善意取得。于2014年4月16日作出（2013）南民初（一）字第1718号民事判决，判决确认该《抵押借款协议书》无效。同年8月7日，原告向本院提起行政诉讼，提出上述主张。
另查明，肖进权于2006年11月4日死亡。第三人余雪芳系肖进权的配偶，第三人肖敏仪、肖赞宇系肖进权的子女。
本院认为，（2013）南民初（一）字第1718号民事判决书已发生法律效力，该判决已确认柳房他字第2832985号房屋他项权证的抵押权人肖进权不属于善意取得。被告作为房地产权属登记的主管部门，在办理房屋所有权抵押登记时应当严格按照房屋登记的程序规定，对申请登记的当事人身份情况进行认真的查验，确认申请人（抵押人）和房屋权利人及其提交的身份证信息是否一致。本案中，被告的工作人员在受理申请人的登记时，亲自到场的申请人（抵押人）并不是房屋权利人桂兹玉本人，而是由他人冒充。但被告的工作人员在初审时没有对申请人（抵押人）的相貌特征及其提供的身份证信息情况进行认真查验核实，即为其办理了他项权利登记，这一事实已经在（2013）城中刑初字第254号刑事判决书中得到证实。显然，被告在办理柳房他字第2832985号房屋他项权证的行政行为过程中存在过错，未尽到合理审慎职责。《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款规定，有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书；（一）申报不实的；……（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。依据上述规定，被告作出的柳房他字第2832985号房屋他项权证的行政行为属于申请人申报不实的情形，该房屋他项权证依法应予撤销。综上所述，原告的诉讼请求有事实依据和法律根据，本院予以支持。被告及第三人的辩解意见因与本案查明的事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目及《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第（一）项、第（四）项的规定，判决如下：
撤销被告柳州市住房和城乡建设委员会于2004年11月23作出的柳州市柳南区红光小区一区8栋3单元3-2号房屋的柳房他字第2832985号房屋他项权证抵押登记的行政行为。
案件受理费50元（原告已预交），由被告柳州市住房和城乡建设委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 韦永光
人民陪审员 韦晓英
人民陪审员 唐雪梅
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 覃银敏
附相关法律依据：
《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；2、适用法律、法规错误的；3、违反法定程序的；4、超越职权的；5、滥用职权的。（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。
《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：（一）申报不实的；（二）涂改房屋权属证书的；（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。