浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0482民初2686号原告：张永华，女，1962年10月30日出生，汉族，住平湖市。原告：沈宇峰，男，1986年1月27日出生，汉族，住平湖市。二原告共同委托诉讼代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。被告：徐晓东，男，1988年12月23日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：陈红根、崔剑宇，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告张永华、沈宇峰与被告徐晓东合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理，依法由审判员黄海力适用简易程序独任审判，并于2017年8月28日公开开庭进行了审理，原告张永华、沈宇峰的共同委托诉讼代理人倪中柱、被告徐晓东的委托诉讼代理人陈红根均到庭参加诉讼。双方当事人在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告张永华、沈宇峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐晓东支付二原告租金148257元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月，原告方将自己所有的位于平湖市人民东路146号、148号、150弄2号-201和150弄2号房屋和被告所有的位于人民东路134号、136号、138号、140号、142号、144号等房产共同出租给湖州银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称湖银嘉兴分行），并于2013年6月10日共同与湖银嘉兴分行签订《租赁合同》1份，该合同约定，每年租金不含税价109万元，租期10年，自2013年3月1日起至2023年2月28日止，租金每半年支付一次，按照先付后用原则支付租金。原、被告对租金收益分配按购房投资比例分配，并共同指定被告母亲郑全宝为收款人。房屋共同出租后，承租人湖银嘉兴分行按约支付租金至郑全宝账户。截止起诉日，原告方根据分配比例应得租金959607元，但被告至今仅支付租金811350元，尚欠原告方租金收益148257元未付，原告方多次交涉未果。被告徐晓东答辩称：一、本案系对共同取得的租金分割发生争议，属于共有物分割纠纷。本案讼争租金涉及二个部分，第一部分属于被告单独所有，第二部分属于原告方与被告按份共有。二个部分的租金合计为105万元/年，加上湖银嘉兴分行补偿的4万元/年后，二个部分的租金合计为109万元/年。首先，被告原出租给森马公司的三楼、四楼、五楼合计面积为1252.21平方米的房屋，以及原出租给窗帘店的一楼面积为287.07平方米的房屋，该部分房屋取得的租金为75万元/年，属于被告单独所有。其次，原告方、被告原共同出租给灯具店的原告方名下的二楼靠东二间（157.29平方米）加一楼靠东二间（117.15平方米）房屋，以及被告名下的二楼六间（348.57平方米）房屋，合计面积为623.01平方米，该部分房屋取得的租金为30万元/年，依照物权法第一百零三条的规定，属于原、被告按份共有。其中原告方房屋面积占该部分房屋总面积的44%[（157.29+117.15）÷623.01]，被告房屋面积占该部分房屋总面积的56%。在原、被告共同出租房屋租金30万元/年的前提下，原告方可以分得的租金为13.2万元/年（30×44%），被告可以分得的租金为16.8万元/年。同时，针对增加的4万元/年租金。首先应按该4万元/年占全部租金105万元/年的比例，确定原、被告双方对该4万元/年共同享有的份额为1.14万元/年（4÷105×30），再按原告方享有其中的44%确定原告方在4万元/年享有的份额为0.5万元/年（1.44×44%）。由此，原告方可以分得的租金合计为13.7万元/年（13.2+0.5），而被告向原告方已经累计支付了四年半合计81.135万元的租金，折合18.03万元/年，累计超额支付了19.485万元。二、原告方的诉请没有事实及法律依据，应依法予以驳回。首先，从事实角度看，本案双方未就共同出租房屋取得的租金按投资比例分割作出任何约定，且在向湖银嘉兴分行出租房屋前，原、被告双方于2007年即已经向平湖市当湖东湖灯饰广场共同出租上述房屋，在长达10年的时间内被告已经向原告方连续支付数十次租金的情形下，原告方从未提出异议。本案原、被告共同向湖银嘉兴分行出租房屋，只是在向灯具店共同出租的基础上，增加了被告所有的其他房屋一并出租，并没有改变原、被告之间原先向灯具店共同出租的事实，因此原告方的主张缺乏事实依据，亦无证据支持。其次，从法律角度看，即使依照物权法第一百零四条的规定，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。但是，该条规定是针对双方共同出资形成的共有物，如共同出租购买取得共有房屋等，而本案是对共有租金的分割产生争议，双方并未因各自出资而形成共有租金，而是因共同出租各自房屋而形成共有租金，因此前述规定不适用本案。另一方面，依照合同法第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，按照合同有关条款或者交易习惯确定。据此，即使被告放弃对超额支付的租金主张权利，在长达10年的时间内，原、被告之间关于租金分割已经形成交易习惯，因而也不存在被告欠付租金的事实。综上，原告方的起诉缺乏事实及法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。被告对于已经超额支付的租金，将保留要求原告方予以全额返还的诉讼权利。为支持自己的诉讼主张，二原告提供了下列证据材料：1.《租赁合同》1份（含补充协议2份、关于租金支付方式变更的通知1份），拟证明原、被告共同出租房屋，年租金109万元（不含税价），租金汇入被告母亲郑全宝的账户。被告质证认为，对证据1中的《租赁合同》无异议，但是该合同并未约定按投资比例分配租金。对补充协议1，是三方共同签署，明确约定关于40万元补偿款均摊到十年是因为承租人承租前已实际占用房屋而支付的费用，应以补充协议为准。对关于租金支付方式变更的通知无异议。对补充协议2无异议，但是每年租金不含税为109万元，是净收益，真实开票金额是130余万，包括每年的4万元。2.《协议书》1份，拟证明《租赁合同》中每年增加4万元租金的原因，原、被告共同出资25万元补偿原承租户，湖银嘉兴分行考虑到该补偿款无法直接支付，所以分十年补给双方40万元，即每年4万元。被告质证认为，对证据2的真实性有异议，被告并未签字，该《协议书》内容与补充协议不一致，应以补充协议为准。3.房产证2份，拟证明共同出租的人民东路146、148号、人民东路150弄2号-201和150弄2号房产属原告方所有。被告质证认为，对证据3的真实性无异议，但是对关联性有异议，本案是房租租金争议，与房屋投资比例无关。4.不动产专用发票2份，拟证明原告方购房的支出。被告质证认为，对证据4的真实性无异议，但是购买价格与本案无关。5.购房发票10份、清单1份，拟证明原被告共同出租房屋的投资金额（即购房出资比例），原告方占19.5639%，被告占80.4361%，原告方每年应分得租金213246.51元。被告质证认为，对证据5中的购房发票的真实性没有异议，但与本案无关；对清单中购房金额没有异议，但同样与本案无关。为支持自己的抗辩主张，被告提供了以下证据材料：1.由湖州银行股份有限公司嘉兴平湖支行出具的情况说明1份，拟证明本案出租的房屋中，第三、四、五层为被告所有，租金为75万元/年。双方共同出租的房屋租金是30万元/年，原被告之间可分割的租金应该是30万元/年而非105万或者109万。二原告共同质证认为，对证据1有异议。关于被告主张的40万元的分摊属于占用费不符合常理，不予认可，协议书载明的情况更为客观。2.由平湖市当湖东湖灯饰广场（以下简称东湖灯饰广场）出具的证明1份，拟证明涉案房屋（部分）在出租给湖银嘉兴分行前出租给案外人东湖灯饰广场，当时原被告共同出租的房屋总的收入是30万元每年。二原告共同质证认为，对证据2的形式不予认可，仅能证明2007年-2009年的租金情况，与本案无关。本院认证认为，被告对于二原告提供的证据1的内容真实性并无异议，本院予以认定。证据2虽系原件，但与本案并无直接关联，本院不予认定。证据3、4、5，被告对于上述证据的内容真实性没有异议，但对关联性有异议，本院对证据3、4、5的真实性予以认定，对其关联性本院将结合本案实际在论理部分进行阐述。原、被告双方与湖银嘉兴分行签订《租赁合同》，而被告提供的证据1《情况说明》系由湖州银行股份有限公司嘉兴平湖支行出具，且该《情况说明》没有出具单位负责人及经办人的签名，加盖的也并非公章，故对被告提供的证据1，本院不予认定。证据2《证明》，加盖了出具单位盖章，还有负责人签名，本院予以认定。基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：2013年6月10日，原告张永华、沈宇峰与被告徐晓东共同作为出租人，案外人湖银嘉兴分行作为承租人，双方签订《租赁合同》，该合同载明出租方将位于平湖市（双方当事人一致确认租赁标的物具体为：人民东路146号、148号、150弄2号、2号-201、134号、136号、138号、140号、142号、144号、138号201、7幢2单元301室、7幢2单元401室、7幢2单元501室，上述房屋以下简称涉案租赁物）出租给湖银嘉兴分行，租赁期限自2013年3月1日起至2023年2月28日止，租金为每年128万元（含税），在租赁期限内，承租人每半年付一次租金，租金汇往出租人指定的如下银行账户：湖州银行股份有限公司嘉兴分行，账户84×××87，收款人郑全宝。上述《租赁合同》还约定了其他内容。2013年10月12日，原、被告双方作为出租人，湖银嘉兴分行作为承租人，双方签订《租赁合同补充协议》，载明租赁期间每年租金不含税费价为109万元（该金额已包含2012年10月1日至2013年2月28日期间承租人占用租赁物的费用，该期间费用约定共40万元，均摊至十年租期内）。2014年3月29日，原、被告双方向湖银嘉兴分行发送《关于租金支付方式变更的通知》，就租金支付方式进行了变更为郑全宝的另一个银行账户。2016年9月19日，原、被告双方作为出租人，湖银嘉兴分行作为承租人，双方签订《租赁合同补充协议（二）》，再次明确租金不含税费价为每年109万元。双方当事人一致确认，截止起诉之日，湖银嘉兴分行共向被告交付租金共计490.5万元，被告向原告方交付租金共计811350元。另查明，涉案租赁物中人民东路146号、148号、150弄2号、2号-201的所有人为原告张永华、沈宇峰，其中146号、148号合计面积为117.15平方米，单价为19000元/平方米，合计价款为2225850元；150弄2号、2号-201合计面积为157.29平方米，单价为6500元/平方米，合计价款为1022385元。涉案租赁物中人民东路134号、136号、138号、140号、142号、144号、138号201、7幢2单元301室、7幢2单元401室、7幢2单元501室的所有人为被告徐晓东，其中134号面积为31.91平方米，单价为19000元/平方米，价款为606290元，136号面积为42.27平方米，单价为19000元/平方米，价款为803130元，138号面积为59.51平方米，单价为19000元/平方米，价款为1130690元，140号面积为36.23平方米，单价为19000元/平方米，价款为688370元，142号面积为57.64平方米，单价为19000元/平方米，价款为1095160元，144号面积为59.51平方米，单价为19000元/平方米，价款为1130690元，人民东路138号201面积为348.57平方米，单价为6500元/平方米，价款为2265705元，人民东路7幢2单元301室面积为401.63平方米，单价为4500元/平方米，价款为1807335元，人民东路7幢2单元401室面积为401.63平方米，单价为4500元/平方米，价款为1807335元，人民东路7幢2单元501室面积为448.95平方米，单价为4500元/平方米，价款为2020275元。本院认为，根据合同法解释（二）第一条、第二条的规定，虽然原、被告之间未单独签订书面合同，但从双方共同与湖银嘉兴分行签订《租赁合同》这一事实来看，原、被告就共同出租涉案房屋从而获取租金收益已经形成了合意，可以认定双方关于共同出租涉案房屋的合同依法成立，双方就共同出租产生的租金收益的分配发生争议，由此产生的民事纠纷案件属于合同纠纷。同时，原、被告双方将各自所有的房屋共同出租给湖银嘉兴分行，并共同作为出租人在《租赁合同》中签名确认。故湖银嘉兴分行支付的租金应属原、被告双方各自所有房屋共同出租后所获得的法定孳息，因上述租金系由原、被告双方共同出租经营所得，应属双方共有。根据物权法第一百零三条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有的，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。湖银嘉兴分行给付的租金根据上述法律规定应属原、被告双方按份共有。原、被告双方就租金的分配发生争议，因租金收益属双方按份共有，故本案也可认定为共有物分割纠纷，本案存在请求权的竞合。原告方主张本案案由为合同纠纷，本院认为原、被告双方的租金共有关系并非因继承、侵权等事实行为而产生，而是由相应的基础合同法律关系引起，故本案案由确定为合同纠纷更为恰当。关于租金的具体分割方式，原、被告双方存在较大分歧。原告方主张按照购买房屋时各自的出资额按比例进行分割。涉案租赁物中原告方所有的房屋价款共计3248235元，被告所有的房屋价款共计13354980元。因此原、被告双方应按照19.5639%、80.4361%的比例对租金进行分割。被告则认为，首先，原、被告双方将涉案房屋共同出租给湖银嘉兴分行，年租金为109万元，其中被告原出租给森马公司的三楼、四楼、五楼合计面积为1252.21平方米的房屋，以及原出租给窗帘店的一楼面积为287.07平方米的房屋，该部分房屋取得的租金为75万元/年，属于被告单独所有。其次，原告方、被告原共同出租给灯具店的原告方名下的二楼靠东二间（157.29平方米）加一楼靠东二间（117.15平方米）房屋，以及被告名下的二楼六间（348.57平方米）房屋，合计面积为623.01平方米，该部分房屋取得的租金为30万元/年，属于原、被告按份共有。其中原告方房屋面积占该部分房屋总面积的44%[（157.29+117.15）÷623.01]，被告房屋面积占该部分房屋总面积的56%。在原、被告共同出租房屋租金30万元/年的前提下，原告方可以分得的租金为13.2万元/年（30×44%），被告可以分得的租金为16.8万元/年。第三，针对增加的4万元/年租金。首先应按该4万元/年占全部租金105万元/年的比例，确定原、被告双方对该4万元/年共同享有的份额为1.14万元/年（4÷105×30），再按原告方享有其中的44%确定原告方在4万元/年享有的份额为0.5万元/年（1.44×44%）。综上，本案的争议焦点为：一、截止本案起诉之日，湖银嘉兴分行支付的租金共计490.5万元，其中多少属于原、被告双方按份共有；二、双方按份共有的租金应如何进行分割。关于争议焦点一。原、被告双方共同作为出租方，将涉案房屋出租给湖银嘉兴分行，并约定每年租金为109万元（不含税），虽然涉案房屋分别为原、被告双方单独所有，但二者共同作为出租方与湖银嘉兴分行签订租赁合同，在租赁合同中，原、被告双方也没有分别就各自单独所有的房屋与湖银嘉兴分行约定租金，包括租金的交付，湖银嘉兴分行也是按期全额支付至原、被告双方共同指定的银行账户。因此在上述租赁合同中，涉案房屋作为租赁合同的标的物应视为一个整体，每年的租金109万元均应视为原、被告双方共同按份所有。被告关于每年109万元租金中75万元为其单独所有的抗辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点二。第一，被告主张湖银嘉兴分行每年支付的租金中的31.14万元可作为原、被告双方的按份共有部分进行分割，根据其计算方式原告方每年可分得租金13.7029万元。被告关于租金的上述分配方案，原告方不予认可，被告也没有提供证据证明双方就此分配方案形成了一致意见，故对被告的上述租金分配方案，本院不予采信。第二，被告还提出自双方将涉案房屋共同出租给湖银嘉兴分行，被告每年向原告方支付租金18.03万元，原告方并未提出异议，双方就租金的分配已经形成了交易习惯，应当按照每年18.03万元认定原告方应得的租金份额。根据合同法解释（二）第七条第二项的规定，当事人双方习惯经常使用的习惯做法可以认定为合同法所称“交易习惯”。本院认为，虽然原告方认可被告每年支付其18.03万元，但关于该18.03万元具体的支付时间、次数、金额，原、被告双方均未能明确说明，在原告方不予认可的前提下，不能仅凭“每年支付18.03万元”这一粗略事实即认定双方之间形成了“被告每年支付给原告方18.03万元作为其每年租金的应得份额”这一交易习惯。具体理由如下：（一）双方当事人在交易过程中经常使用的习惯做法需要各自作出明确的意思表示。被告陈述称其每年通过银行转账支付原告方租金18.03万元，原告方受领款项。双方当事人在这一过程中均没有以口头或者书面等明示的方式作出意思表示，确认被告支付的18.03万元租金即作为其每年租金的应得份额。（二）虽然民法通则意见及民法总则均规定民事主体可以默示或者沉默作出意思表示，但对其外在表现形式均有严格规定。具体到本案中，在未有证据证明双方就分配方案形成明示的合意的前提下，被告认为双方当事人关于租金的分配已经形成了交易习惯，即被告每年通过银行转账支付给原告方18.03万元，其认为转账行为就是一种默示，表示湖银嘉兴分行每年支付的109万元租金中原告方所得份额为18.03万元。原告方受领上述款项，被告又认为原告方就款项金额未提出异议即为一种不作为的默示（沉默），对于被告关于租金分配方案表示同意。先不论被告所谓的默示行为能否为原告方所了解，即便其默示行为即转账支付行为所承载的有关租金分配方案的意思表示为原告方所知悉，但原告方的沉默并不当然构成对于被告的一种承诺。只有当原告方曾不止一次以沉默方式作出承诺且履行了据此形成的合意，才能认定原告方的沉默具有承诺的性质。本案租赁合同租赁合同截止到2023年2月28日，双方当事人共同出租涉案房屋所形成的合同关系尚在存续期间，双方的债权债务关系也尚未厘清，即使原告方基于本案合同受领租金81.135万元后未提出异议，也不能据此认定原告方的沉默是一种承诺。第三，本院还注意到，被告在代理词中陈述称，原、被告双方自2007年1月1日起至2009年12月31日止，将各自所有房屋出租给东湖灯饰广场，年租金为30万元，其中被告所有的房屋面积为348.57平方米（购买价格为2265705元），原告方所有的房屋面积为274.44平方米（购买价格为3248235元），被告每年支付给原告方17.5271万元，原告方未提出异议。按照被告的上述陈述，双方依上述默示及沉默所形成的交易习惯为原告方占共有租金的58.42%（17.5271万元÷30万元），该份额比例显然不是双方各自所有房屋的面积比例{原告方房屋面积占总面积的44.05%[274.44平方米÷（274.44平方米+348.57平方米）]}，反而与双方各自所有房屋的购买价格比例较为接近（原告方房屋购买价格占房屋总价格的58.91%），上述情形与被告在本案中所主张的大相径庭。综上，本院认为被告关于原告方每年可分得109万元租金中的13.7029万元或者按照每年18.03万元的标准支付原告方租金的诉讼主张均没有事实及法律依据，本院不予采信。根据物权法第一百零四条的规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”具体到本案中，双方当事人的出资即为双方各自所有房屋的租赁权益，房屋的租赁价值受市场因素影响。原、被告各自所有的房屋均位于同一幢楼，均系非住宅用房，且购房发票均开具于2007年1月，从房屋单价来看，双方的购买价格并无明显差异，其中底楼单价为19000元，二楼单价为6500元，三楼以上单价为4500元。综合以上双方当事人各自所有房屋所具有的共性，本院认为双方购入涉案房屋时的房屋价格比例可以较为合理的反映出双方的出资比例。原告方购买涉案房屋中的部分共支付价款3248235元，被告购买涉案房屋中的部分共支付价款13354980元，因此原告方与被告之间的出资额比值为19.56:80.44，原、被告应按照上述比例分割双方共同所有的租金。双方当事人一致确认湖银嘉兴分行已支付给被告租金490.5万元，根据本院确认的分割比例被告应支付给原告方959418元（4905000元×19.56%），现被已经支付给原告方811350元，尚需支付148068元。最后，关于本案的诉讼时效问题。被告抗辩称原告的诉请部分已经超过诉讼时效。本院认为，原、被告双方关于共有租金的分割并未约定期限，故被告的该抗辩意见没有事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国关于适用若干问题的解释（二）》第一条、第二条，《中华人民共和国物权法》第一百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐晓东于本判决生效之日起十日内给付原告张永华、沈宇峰148068元；二、驳回原告张永华、沈宇峰本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3266元，减半收取1633元，由原告方张永华、沈宇峰共同负担33元，由被告徐晓东负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  黄海力二〇一七年十二月二十九日书记员  刘景廷?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?