上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初22446号
原告(反诉被告)：肖光健，男，1969年12月10日生，汉族，住山东省日照市东港区北京路XXX号XXX号楼XXX单元XXX室。委托诉讼代理人：刘强，上海钰澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙彦海，男，1951年5月10日生，汉族，住上海市杨浦区河间路XXX弄XXX号丙。委托诉讼代理人：李群，上海恒隆律师事务所律师。第三人：孙吉，男，1981年12月7日生，汉族，住上海市杨浦区本溪路XXX弄XXX号XXX室。原告肖光健诉被告孙彦海以及反诉原告孙彦海诉反诉被告肖光健房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，通知孙吉作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)肖光健及委托诉讼代理人刘强，被告(反诉原告)孙彦海及委托诉讼代理人李群，第三人孙吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙彦海向本院提出诉讼请求：一、继续履行原、被告2015年12月23日签订的《上海市房地产买卖合同》，协助原告将上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室产权过户至原告名下；二、被告按每天人民币(币种下同)325元的标准，向原告支付自2016年3月15日起计算至判决生效之日止的违约金。事实和理由：原告通过中介公司认识被告，双方于2015年12月23日签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定由原告购买被告所有的上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)，房价155万元，其中90万元通过贷款支付。合同签订后，原告支付被告首付款65万元，房屋也于2015年6月30日交付原告使用至今。被告应于2016年3月15日前协助原告办理过户手续，但原告多次联系被告，均遭被告拒绝。被告(反诉原告)孙彦海辩称，双方于2015年6月7日签订《上海市房地产买卖合同》，约定过户日期是2015年12月31日前，由于被告贷款迟迟没办理下来，造成2015年12月31日无法过户，原告已构成违约。2015年12月23日的《上海市房地产买卖合同》是无效的。当天，被告依据2015年6月7日的合同协助原告办理了审税手续，被告在被中介公司及原告欺骗的情况下签署了该合同，签署时不知道更改了过户日期。被告回家后发现过户日期被更改，后向交易中心查询，交易中心称只有2015年6月7日的合同。因此不同意原告的诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)违约金13,500元、赔偿金31万元。事实和理由：2015年6月7日签订《上海市房地产买卖合同》约定过户日期是2015年12月31日前，但因原告未能办好贷款，又不肯以现金补足90万元尾款，导致房屋未能过户。原告已构成违约。反诉被告肖光健辩称：2015年6月7日签订《上海市房地产买卖合同》后，原告按约积极履行义务，但由于被告拒绝到公积金贷款中心签字，导致无法在第一份合同约定的时间内办理过户手续，因此双方签订了第二份合同，原告为此还同意额外支付被告2万元。由于春节后房价又上涨，被告反悔，双方又未能过户。因此，不同意反诉请求。第三人孙吉述称：虽然系争房屋产权登记的权利人为孙彦海，但该房屋是拆迁房，第三人也是房屋权利人，(2016)沪0115民初22050号民事调解书也对此予以了确认。原、被告房屋买卖不能侵犯第三人的利益，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年5月1日，原、被告及上海中世房地产投资顾问有限公司就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》。当日，被告出具收据确认收到原告定金2万元。2015年5月2日，原告转账支付被告3万元。2015年6月7日，原告肖光健(乙方)与被告孙彦海(甲方)就系争房屋签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(以下简称合同一)，约定乙方(原告)向甲方(被告)购买系争房屋，转让价款为155万元。合同第四条约定，甲方应于2015年6月30日前将房屋交付乙方。合同第六条约定，双方确认，在2015年12月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，按逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日；逾期超过三十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付三十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，按乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日；逾期超过三十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付三十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同，乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。补充条款(一)第6条约定，甲、乙双方中任何一方未按照本合同约定(包括但不限于本合同正文、补充条款、附件三付款协议及本次交易中签署的其他相关法律文书)履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。合同附件三付款协议约定，乙方应于签订本买卖合同三日内直接支付给甲方首期房价款45万元(其中包括已付定金5万元)；乙方应于2015年8月30日前支付甲方第二期房价款20万元；甲方同意乙方通过贷款银行申请90万元贷款支付第三期房价款；待动迁协议与大产证均满三年后(即房屋满足产权过户条件后)二十五个工作日内共赴房地产交易中心申请办理产权过户手续，取得收件收据。合同载明网上签订时间为2015年6月7日。该合同已备案。2015年6月9日，原告转账支付被告40万元。2015年6月下旬，被告将系争房屋交付原告。2015年8月29日，原告转账支付被告20万元。2015年12月23日，原、被告又签订一份《上海市房地产买卖合同》(以下简称合同二)，合同编号XXXXXXX，内容与2015年6月7日签订的合同一基本一致，但第四条交付房屋时间为2015年12月22日，第六条申请过户时间为2016年3月15日。附件三付款协议为：本合同签订前乙方已直接支付甲方首期房价款65万元；甲方同意乙方通过贷款银行申请90万元贷款支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用，若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的二十五个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方；待交易中心出具乙方为所有权人的房地产权证及以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将他项权证送交贷款银行后，乙方应支付甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。合同载明网上签订时间为2015年12月22日。双方落款日期为2015年12月23日。2015年12月23日，双方办理了审税手续，纳税申报表上载明的合同签订时间是2015年6月7日。另查，2015年5月1日起，双方通过短信进行联系。2015年10月10日，原告发短信给被告：“你什么时候回来？不抓紧办就拖到16年了！”被告回复：“我早已对中介提出，要你适当给予补偿，我也发短信告知过，若不行的话，我要挂牌出租17号901室……你已把房租出去了。我当时交房给你，让你在上海有个落脚处，你倒挣钱了，房钱一百万还没给，好贷不好贷还不知道，正规手续合同还没签……”自此，双方发生纠纷。2015年11月19日，原告发短信给被告：“如果大家痛快过户，我们先按合同办理贷款过户……过户后我可以考虑再给你一万元……”被告回复：“现在该房确实涨到装修房190万元……我还是希望你补偿我二万，现(先)给一万，欠我一万到明年你收到房租后再给我……”2015年12月14日，原告发短信给被告：“……下周有时间到中介办下后续手续？”被告回复：“本周五、六我有时间，我在浦东交易中心大厅等……房价涨那么高，补偿二万，房租收入就近一万多，还有什么想不通？”2015年12月22日双方又短信联系，约次日办理相关手续事宜。原告曾发短信：“我会让合同重新打印带到交易中心签字就可以了”、“还有原先的买卖合同也要带上”。2016年1月21日，原告发短信要求被告写好首付款收据，先让贷款公司看一下。被告回复：“我写的收据格式完全按贷款公司的要求……我估计春节前你不可能来上海办贷款过户……过了年再说”。2016年2月18日，原告发短信给被告：“前面的手续我已办妥，请在2月26日带好身份证……房款收据到公积金交易中心签贷款合同，之后很快就会放款过户”。被告回复收到。2016年2月25日，被告发短信给原告：“明天我确实抽不出空，不能去办……该下周六三月五号去办贷款”。原告回复：“这样可能会延误3月15日前完成过户……改到3月5日去办贷款，3月15日肯定过不了户……”，“这是公积金贷款，主要需要你本人亲自签字并提供银行卡……本周五、本周六都行”，“本周六2月27号也可”。2016年2月27日原告发短信：“下午我们先去公积金中心办理贷款吧？”被告则发短信：“我不卖，我要查”、“你的补材料是假的”等。2016年3月9日，原告委托律师致函被告，要求被告配合办理贷款手续，否则自2016年3月16日起追究违约责任。此后，原告提起诉讼。还查，孙吉系孙彦海之子。系争房屋系动迁配套安置房。2011年2月，孙彦海与案外人签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，保障托底认定人口9人：孙彦海、孙吉、曹伟、印琴芬(孙彦海妻子)、王诗琪(孙吉妻子)、庞现荣、曹继伦、曹长宏、陈志莲。2011年11月，相关单位开具配套商品房供应单，系争房屋购房人为孙彦海。此后孙彦海与开发商签订了《上海市商品房预售合同》。2012年9月29日，系争房屋取得大产证。2013年6月27日，系争房屋产权核准登记至孙彦海名下。本案审理中，依原告申请，本院于2016年4月14日查封系争房屋。2016年3月，孙吉起诉孙彦海，以双方另有约定为由，要求确认其享有系争房屋50%的产权份额。2016年4月27日，本院出具(2016)沪0115民初22050号民事调解书，确认双方达成调解协议：一、上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室房屋归孙吉、孙彦海按份共有，各占二分之一；二、孙彦海于2016年9月1日之前配合孙吉办理上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续，由此产生的税、费由孙吉负担……本案审理中，孙彦海、孙吉承认：动迁共安置3套房屋，系争房屋产证登记在孙彦海名下，海松路XXX弄XXX号XXX室登记在孙彦海、印琴芬名下，杨浦区河间路688弄某号1010室登记在孙吉、王诗琪名下，其余安置人员均货币补偿。孙吉还称，其平时与孙彦海均居住在本溪路189弄房屋内，系争房屋装修好后孙吉及妻女会在节假日前往居住。但本院询问其：系争房屋2015年6月交付原告，你为何不知道？孙吉又称：2015年2、3月份之后没有再去过系争房屋。原告同意以现金方式向被告支付剩余房款90万元。本院认为，原、被告签署先后签订的两份《上海市房地产买卖合同》均是双方真实意思表示，2015年12月23日签订的合同二是对2015年6月7日签订的合同一的变更。被告主张合同二无效，主要理由有：一、合同二未进行网上备案。二、其签订合同二是受到中介人员与原告欺骗。就此，本院认为，首先，房屋买卖合同网上备案是房地产管理部门在房产交易过程中的行政管理手段，是否进行网上备案不是房地产买卖合同生效的条件，未进行备案不影响合同的成立、生效。其次，被告具备完全民事行为能力，其已在合同二上签名、署期，目前没有证据证明其在签署过程中受到欺诈。合同二的内容与合同一基本一致，仅是过户时间进行了变更，以及在付款协议中增加了贷款具体过程的约定。纵观双方短信往来内容，可以看出合同一签订后被告因房价上涨要求原告补偿，并拖延办理后续手续，直至原告答应可以考虑作出一定补偿后，双方才在2015年12月23日办理了审税等手续。在此情况下，考虑贷款时间等因素，双方对过户时间进行变更，并增加了贷款具体手续的约定，合情合理。另在2015年12月22日的短信中，原告也已经明确告知被告会重新打印合同，被告并未提出异议。综上，可以认定合同二是被告的真实意思表示且合法有效，双方应按合同二履行各自义务。合同二签订后，被告又拒绝配合原告办理贷款等手续，导致原告未能办理贷款，双方也因此不能办理产权过户。被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因此，被告解除合同及要求原告支付违约金、赔偿金的反诉请求，应予驳回。系争房屋为动迁安置配套商品房，目前已经满足过户交易的条件。关于第三人孙吉提出的原、被告房屋买卖侵害其共有权问题。从相关事实看，孙彦海家庭动迁后，已对三套动迁安置房归属作出处理，相关单位开具的配套商品房供应单上系争房屋购房人仅孙彦海一人，孙彦海也已经进行产权登记。房地产登记信息具有公示效力，原告基于对公示信息的信任与孙彦海签订买卖合同，符合法律规定。孙吉与孙彦海共同居住，家庭关系和睦，且孙吉自述节假日会至系争房屋内居住，而系争房屋已于2015年6月底交付原告，孙吉对此不可能不知情，但孙吉在此之后并未就房屋交付原告提出过任何异议。以上事实足以说明孙吉明知并同意孙彦海将系争房屋出售给原告。因此即使孙彦海与孙吉就系争房屋权属另有约定，亦不构成本案房屋买卖合同的履行障碍。系争房屋已在(2016)沪0115民初22050号民事调解书出具前经原告申请保全查封，原告要求孙彦海配合办理过户手续的请求，可以支持。原告要求被告支付逾期过户的违约金，符合双方合同第十条、补充条款(一)第6条的约定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)孙彦海应于本判决生效之日起十日内协助办理将上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记至原告(反诉被告)肖光健名下的手续，同时原告(反诉被告)肖光健支付被告(反诉原告)孙彦海购房款90万元；二、被告(反诉原告)孙彦海应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)肖光健违约金(按每日325元，自2016年3月16日起计算至本判决生效之日止)；三、驳回被告(反诉原告)孙彦海全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,869元，减半收取9,434.50元，保全费5,000元，反诉案件受理费3,076元，合计17,510.50元，由被告(反诉原告)孙彦海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年十月二十七日
书记员 杨丽琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。