杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0191民初1247号
原告（反诉被告）：杭州云能电气股份有限公司，住所地杭州经济技术开发区白杨街道18号大街100号5幢一、二层。
法定代表人：李云满，该公司董事长。
委托诉讼代理人：江培森，浙江民衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭鑫，浙江民衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：新界泵业（杭州）有限公司，住所地杭州经济技术开发区白杨街道22号大街22号。
法定代表人：张俊杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王全明，浙江金道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高彬，浙江金道律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州云能电气股份有限公司（以下简称云能公司）与被告（反诉原告）新界泵业（杭州）有限公司（以下简称新界公司）租赁合同纠纷一案，于2017年5月27日向本院起诉，反诉原告新界公司于2017年6月16日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）云能公司的委托诉讼代理人江培森、郭鑫，被告（反诉原告）新界公司的委托诉讼代理人王全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云能公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告支付违法解除合同的违约金266789.63元；2.判令被告赔偿违法解除合同给原告造成的各项损失957761.05元；3.判令被告退还原告房屋押金10万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年9月30日与2015年8月24日分别签订两份《厂房出租合同》，合同约定甲方新界公司将坐落在杭州经济技术开发区白杨街道22号大街22号2幢的厂房出租给乙方云能公司使用，两份合同的租赁期限均至2017年10月28日止。合同履行至2017年2月15日时，被告以原告逾期缴纳租金为由致函原告要求解除合同，原告随即回函异议，后双方未能达成一致解决方案。原告认为，被告单方解除合同的行为已严重损害了原告的合法权益。
新界公司答辩称：一、本案租赁合同的解除并非被告违约造成，而是在原告违约不付应付房租达到合同约定的条件后被告行使单方解除权解除，过错在原告。在被告2017年2月15日通知解除合同后，要求原告搬离厂房，原告没有提出解除合同的合法性审查诉讼，应视为符合解除合同的理由，被告不存在需要支付违约金的情况。二、双方约定了违约责任和违约金，应当遵照合同约定，原告不应同时主张赔偿损失。如果原告认为违约金不足以弥补其实际损失，应当请求调整违约金，而不应同时主张赔偿损失。因此，原告主张的损失缺乏事实和法律依据。三、因原告违约，双方没有进行解除合同的结算，被告无法退还押金。如果被告的反诉请求成立，押金应予抵扣。四、被告提出了反诉，反诉的事实和理由也作为答辩的内容。综上，请求驳回原告的本诉请求。
新界公司向本院提出反诉请求（变更后）：1.确认双方于2014年9月30日与2015年8月24日签订的两份《厂房出租合同》已于2017年2月15日解除；2.判令反诉被告立即支付拖欠的房屋租金155471.80元（2017年2月14日前拖欠的租金）；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿2017年2月15日至2017年4月30日的房屋使用费用219881.56元（按2个半月租金标准计算）；4.判令反诉被告向反诉原告支付应承担的水电费46039.17元（电费39639.17元、水费6400元）；5.判令反诉被告赔偿逾期支付租金给反诉原告造成的资金占用损失，按一年期贷款利率6%计算，暂计算至2017年6月16日为55298.34元，要求计算至实际付款之日止；6.判令反诉被告承担全部诉讼费用、保全费用。事实与理由：反诉原、被告于2014年9月30日与2015年8月24日分别签订两份《厂房出租合同》，约定将反诉原告坐落在杭州经济技术开发区白杨街道22号大街22号2幢的厂房出租给反诉被告经营使用，租赁总面积为4016平方米，并约定了租赁价格和支付方式，租赁期至2017年10月28日。根据租赁合同约定，房租每半年支付一次，分别为当年的4月1日和10月1日支付付款日后六个月的租金。然而，反诉被告违约拖延支付租金情况严重，至2016年10月1日当期应缴的租金为533579.28，再次拖延至2016年12月6日支付，且支付金额264139.08元不足三个月的租金，其余租金至今没有支付。2017年2月15日，反诉原告根据反诉被告违约支付租金的事实，行使合同约定的单方解除权，通知反诉被告解除合同，补缴租金，返还厂房，没收50%保证金。之后，反诉被告与反诉原告多次交涉，未能协商一致。至2017年4月底，反诉被告撤离承租厂房，但仍没有支付拖欠房租及各项费用。反诉原告认为，其解除合同的行为有事实和合同依据，应得到法律的保护和支持。
云能公司答辩称，一、新界公司单方解除合同的理由不成立，根据双方合同第九条第4、5项的规定，新界公司在云能公司未按期支付租金时，可以从保证金中扣除并通知云能公司补足保证金，但新界公司并未行使该项权利。云能公司虽有迟延支付的情形，但该行为并不导致合同解除的后果，根据双方交易习惯，一般是新界公司先开具发票，云能公司再根据发票金额支付租金，新界公司并未按半年期方式开具发票，而是根据两个月等的期间开具，云能公司也是根据这个期间支付租金。虽然云能公司未按期支付房租，但双方有合作的相互信任，不导致合同目的无法实现。二、案涉合同履行过程中，新界公司多次口头通知云能公司案涉厂房要拆除、搬迁，云能公司也要求新界公司出具书面通知，但新界公司并未出具，而是以云能公司未缴纳租金为由出具了解除合同通知。三、反诉原告诉请的水电费无依据。双方产生争议的真实原因是新界公司的厂房要拆除，云能公司收到口头通知后，多次提出赔偿事宜，但新界公司多次恶意磋商拖延时间，以实现拆迁目的，并以停水停电强迫云能公司搬离。因此，案涉合同因新界公司根本违约，而导致合同无法继续履行。请求法庭依法驳回新界公司的反诉请求。
本院经审理查明：新界公司（甲方）与云能公司（乙方）分别于2014年9月30日、2015年8月24日签订《厂房出租合同》，两份合同约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在杭州经济技术开发区白杨街道22号大街22号2幢，租赁面积分别为3008平方米和1018平方米，租赁期限均至2017年10月28日止。关于租金支付方式，第一份合同约定：月租金单价为21.80元/平方米，月租金为65574.40元，租金每12个月递增5%；租金按每六个月支付一次，共分六次支付；乙方应在每年的4月1日和10月1日前支付后六个月的租金，其中自2014年10月29日起的第一笔租金393446.60元整在2014年10月20日前足额支付；乙方提供保证金10万元整，在2014年10月20日前足额交付甲方，租赁期限届满且结清租金及其他所有相关费用后，甲方在一个月内将保证金（无息）归还乙方。第二份合同约定：二楼月租金单价为19元/平方米，一楼外地面月租金为5元/平方米，合计月租金为15842元整，租金每12个月递增5%；租金按每六个月支付一次，乙方应在每年的4月1日和10月1日前支付后六个月的租金，其中自2015年9月1日起至2015年10月1日的第一笔租金15842元整在2015年9月1日前足额支付。两份合同均约定：租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原厂房结构，施工方案需经甲方同意，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权按保证金的5-50%进行处罚，并有权单方终止本合同。租赁期间，如甲方无故提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同生效后，乙方未按期足额支付租金及保证金的，甲方可单方终止本合同。上述合同签订后，云能公司向新界公司支付10万元保证金，并支付租金2014362.20元。
2017年2月15日，新界公司向云能公司发送《解除合同告知函》，载明根据合同约定，云能公司应于2016年10月1日前支付2016年10月29日至2017年4月28日期间的租金，但云能公司至2016年12月6日才支付2016年10月29日至12月28日两个月的租金，已拖欠4月有余，新界公司根据合同约定单方解除双方签订的两份租赁合同，本函视为解除合同的通知，本函送达之日视为合同解除之日。新界公司要求云能公司于2017年2月28日前完成撤场交接手续。庭审中，云能公司自认于2017年2月15日收到上述告知函。2017年2月27日，云能公司向新界公司发送《关于<解除合同告知函>的回函》，载明其没有根本违约行为，因新界公司旗下控股子公司浙江博华环境技术工程有限公司截止2016年底尚欠其货款790810.80元，双方已经沟通货款与租金相互冲抵，云能公司随时同意冲抵。因此，云能公司并未拖欠新界公司租金，云能公司认为新界公司单方解除合同会给其造成巨大经济损失，要求新界公司给予合理的赔偿方案。2017年2月28日，新界公司致函云能公司，载明双方之间的租赁合同关系已经解除，要求云能公司在2017年3月5日前完成撤场手续。2017年3月2日，云能公司向新界公司发送《关于新界泵业（杭州）有限公司解除租赁合同赔偿方案》，载明其总装修等支出共计2200700元整，如新界公司有诚意就在此范围内结合实际情况协商最终的赔偿金额。2017年3月7日，新界公司回函云能公司，载明其对云能公司提出的赔偿方案不予认可，其认为案涉合同解除系云能公司过错所致，非新界公司原因，且云能公司的装修并未经过新界公司同意，新界公司对装修内容及金额均不予认可。2017年4月17日，新界公司再次致函云能公司，要求云能公司支付拖欠的租金、房屋占有使用费、水电气费等各项费用，并要求云能公司于2017年4月25日前撤场。关于云能公司搬离案涉厂房的时间，云能公司认为其于2017年4月12日搬离，新界公司则认为云能公司至2017年4月底才搬离。
上述事实认定，由云能公司提交的《厂房出租合同》《解除合同告知函》《回函》《律师函》、发票，新界公司提交的房屋产权证书、《厂房出租合同》《解除合同告知函》及文件签收单、《回函》《律师函》及签收材料，以及双方当事人的当庭陈述加以证明。云能公司、新界公司提交的其他证据，尚不足以证明其待证事实，本院不予采信。
本院认为：云能公司与新界公司签订的《厂房出租合同》，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为新界公司能否以云能公司未足额支付租金为由单方解除案涉租赁合同。案涉租赁合同约定，租金按每六个月支付一次，云能公司应在每年的4月1日和10月1日前支付后六个月的租金。云能公司认为其至今未付清租金有其正当理由，本院对此分别认定如下：1.云能公司认为双方在合同履行过程中已对租金支付方式进行实质性变更，即新界公司先开票云能公司后付款，云能公司不存在逾期支付租金的情形。本院认为，云能公司仅提交发票尚不足以证明双方存在先开票后付款的交易习惯，且新界公司对此也不予承认，故云能公司关于租金支付方式已作变更的意见，本院不予采信。2.云能公司主张新界公司于2016年12月底口头通知其案涉厂房将被拆除，云能公司无需支付2017年以后的租金。本院认为，云能公司提交的录音证据仅能证明新界公司计划拆建案涉厂房，双方就提前解除合同进行过多次协商，但最终未能达成一致意见，录音证据尚不足以证明新界公司已正式通知云能公司提前收回案涉厂房且同意云能公司免交2017年以后的租金。并且，根据合同约定，新界公司应于2016年10月1日前支付2016年10月至2017年4月的租金，至云能公司主张的口头通知日即2016年12月底或者双方的协商日即2017年2月14日、4月8日、4月12日和5月4日，云能公司均已逾期支付租金。故云能公司的上述意见，本院不予采信。3.云能公司主张新界公司控股子公司浙江博华环境技术工程有限公司尚欠其货款790810.80元，双方同意货款与租金相互冲抵。云能公司上述意见，缺乏事实依据，本院不予采信。4.云能公司还主张新界公司可以从其交纳的保证金中扣除租金，其迟延支付租金的行为不足以导致新界公司合同目的无法实现，尚不构成根本违约。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，是否构成根本违约，不影响当事人根据双方约定在解除合同条件成就时行使单方解除权。本案系新界公司行使约定解除权，在该情形下，新界公司具有选择权，其有权按照合同约定选择解除案涉合同。综上，云能公司未足额支付新界公司租金且逾期一个月以上，已构成违约，应承担相应的民事责任。新界公司有权按照《厂房出租合同》的约定，解除其与云能公司之间的《厂房出租合同》。因云能公司自认于2017年2月15日收到新界公司送达的解除合同通知书，故本院确认双方于2014年9月30日、2015年8月24日签订的两份《厂房出租合同》已于2017年2月15日解除。
合同解除后，云能公司应当及时搬离案涉厂房，并应当向新界公司支付返还租赁物前的租金及房屋占有使用费。案涉合同解除以前云能公司应当支付租金2152577.14元，扣除云能公司已支付的2014362.20元，云能公司尚欠新界公司租金138214.94元。新界公司主张的欠付租金金额有误，本院予以调整。新界公司主张云能公司按照年利率6%的标准支付逾期支付租金的利息损失，于法有据，本院予以支持，但新界公司主张的逾期日期和金额依据不足，本院根据合同实际履行情况，将利息损失的起算日期和本金调整为2016年10月2日、138214.94元。合同解除后的房屋占有使用费，按双方约定的租金计收方式计算，支付期间为自2017年2月15日至云能公司实际搬离之日止。关于云能公司的搬离日期，云能公司主张其于2017年4月12日全部搬离，新界公司认为云能公司一直未与其交接，但占有使用费其仅主张至2017年4月30日。本院认为，云能公司主张其于2017年4月12日已搬离案涉厂房，依据不足，本院不予采信。新界公司提交的王贝生证人证言表明云能公司于2017年4月24日即已全部搬离案涉厂房，本院认定云能公司的搬离日期为2017年4月24日。故云能公司应当支付新界公司2017年2月15日至2017年4月24日的房屋占有使用费204538.72元。关于新界公司主张云能公司支付水电费的诉讼请求，新界公司未提供证据证明云能公司应承担的具体数额，故本院不予支持。
关于云能公司的本诉请求。案涉合同因云能公司违约而提前终止，且新界公司在合同履行过程中并无违约行为。故云能公司主张新界公司支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于云能公司要求新界公司退还房屋押金10万元的诉讼请求，因案涉合同已于2017年2月15日解除，新界公司应当退还云能公司房屋押金。鉴于新界公司同意房屋押金与云能公司欠付的租金相互抵扣，本院予以确认。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州云能电气股份有限公司与新界泵业（杭州）有限公司于2014年9月30日、2015年8月24日签订的两份《厂房出租合同》于2017年2月15日解除；
二、杭州云能电气股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付新界泵业（杭州）有限公司房屋租金38214.94元（已扣除房屋押金100000元）；
三、杭州云能电气股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付新界泵业（杭州）有限公司房屋占有使用费204538.72元；
四、杭州云能电气股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付新界泵业（杭州）有限公司逾期支付租金的利息损失（利息损失按照年利率6%的标准，以138214.94元为本金自2016年10月2日起计算至本判决生效之日止，之后以38214.94元为本金计算至实际付清之日止）；
五、驳回杭州云能电气股份有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回新界泵业（杭州）有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费16720元，反诉受理费4225元，保全费5000元，合计25945元，由杭州云能电气股份有限公司负担23494元，由新界泵业（杭州）有限公司负担2451元。杭州云能电气股份有限公司、新界泵业（杭州）有限公司于本判决书生效之日起十日内来本院退费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 陈慧军
人民陪审员 王慧明
人民陪审员 高 忠
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 曾祥龙