北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第8233号
原告（反诉被告）李x，男，1962年2月28日出生。
委托代理人李景韶，北京市翔鹰律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京阳坊大都文化发展有限公司，住所地北京市昌平区阳坊镇西贯市。
法定代表人杨少英，董事长。
委托代理人陶亮，北京市融智律师事务所律师。
委托代理人何x，女，1981年8月6日出生，被告单位法务，住北京市海淀区。
原告（反诉被告）李x与被告（反诉原告）北京阳坊大都文化发展有限公司（以下简称阳坊大都公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判长冯自华与人民陪审员张蕊芬、李德江组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李x胜及委托代理人李景韶，被告（反诉原告）阳坊大都公司的委托代理人陶亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李xx诉称：2010年7月1日原告与被告签订了土地租赁协议。当时双方约定，至2017年12月31日终止合同，同时原告一次支付给被告40万元人民币土地租金。2013年3月份被告通知原告终止土地租赁合同，原告与被告多次交涉未果，为此，原告同意与被告解除土地租赁合同并同时要求被告退回剩余土地租金和建造大棚的经济损失。故诉至法院，请求：1、同意解除合同；2、退回租金23.8万元；3、赔偿37个大棚的经济损失即每个大棚12000元，共计44.4万元。
被告阳坊大都公司辩称：一、被告有权不退回租金。双方合同约定第三条第一款约定：“每亩地租金为900元/年，年租金共计72000元，7.5年租金共计540000元。”依据双方合同第三条第二款约定：“乙方（原告）应当在合同签订之日起一年内交齐，否则甲方（被告）有权终止合同，所缴纳的租金不予退回”。二、大棚并非原告所建，原告对大棚也不享有所有权，原告无权要求赔偿大棚的损失。1、37个蔬菜棚子，并非原告所建，而是在被告出租给原告时原有的附属物。2、依据双方合同第四条第一款第三项：“乙方经甲方同意新建的房屋及其他附属设施的补偿由甲乙双方共同分配”。本案中，原告并没有新建房屋和附属物，不存在给予补偿的问题。三、合同的解除是因为原告违反合同约定，被告依约行使解除权。1、原告没有在2011年7月1日之前交清全部租金，按照双方合同第三条第二款的约定，被告有权终止合同，并且所交纳的租金不予退还。2、依据双方合同第五条第二款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本协议并收回出租土地，乙方已经交纳的租金不予退回，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自将土地交由第三人实际经营或使用的；（2）未经甲方书面同意擅自拆、建房屋及其他附属设施或者改变租赁土地用途；（3）逾期支付租金或其他相关费用超过30天或者累计逾期支付租金超过30天。”而原告在承租过程中，擅自将原有的4个蔬菜大棚拆除，给被告造成了损失，对此，被告保留追究原告赔偿责任的权利。综上所述，原告违反合同的约定，没有按时交纳租金，同时未经被告书面许可，擅自转租给菜农，更在没有经过被告同意的情形下，擅自拆毁原有的4个蔬菜大棚。原告的行为已经违反合同的多项约定，并且给被告造成了损失，原告应当自行承担起违约行为所造成的全部后果，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告阳坊大都公司诉称：2010年5月28日，反诉人与中国人民解放军66391部队（以下简称66391部队）签订了《土地租赁合同》，该合同约定，反诉人承租66391部队南门外露天菜地80亩，66391部队现有4个温室大棚归乙方使用。在2010年7月1日，反诉人与被反诉人签订了《土地租赁协议》，反诉人将承租的上述地块及地上物全部出租给被反诉人，并移交了租赁标的物。按照反诉人与被反诉人《土地租赁协议》第三条第二款的约定，被反诉人应当在合同签订之日起一年内（即2011年7月1日前）交齐全部租金，否则反诉人有权终止合同，并且所交纳的租金不予退还。在租赁协议履行过程中，被反诉人没有按照约定及时、足额交纳租金。被反诉人于2010年7月26日交纳租金20万元，2010年8月24日交纳租金5万元，2010年10月6日交纳租金5万元，2011年9月16日交纳租金10万元。被反诉人应当在2011年7月1日前，交清全部租金54万元人民币，被反诉人的行为已经构成根本违约。2011年年初，被反诉人在该地块建设围墙，请求反诉人垫付了6万元，被反诉人承诺该6万元随租金一起交付给反诉人，在应当交清租金的日期届满时，虽然反诉人多次催要该垫付款及租金，但被反诉人只是在2011年9月16日交纳了10万元，但仍拖欠租金14万元，垫付围墙款6万元亦未支付。虽然反诉人多次催要，但被反诉人总是置之不理。被反诉人迟延及未足额交付租金的行为，已经违反了双方合同的约定构成根本违约。被反诉人未经反诉人同意，又擅自拆毁原有的4个温室大棚，给反诉人造成了损失。违反了双方合同第五条协议的解除及终止的约定：“乙方（被反诉人）有下列情形之一的，甲方（反诉人）可以解除本协议并收回出租土地，乙方已经交纳的租金不予退回，造成甲方损失的，由乙方负责：（1）未经甲方书面同意，擅自将土地交由第三人实际经营或使用的；（2）未经甲方书面同意擅自拆、建房屋及其他附属设施或者改变租赁土地用途；（3）逾期支付租金或其他相关费用超过30天或者累计逾期支付租金超过30天。”因此，反诉人有权解除双方的租赁协议，并要求被反诉人赔偿反诉人的损失。被反诉人不但没有按照双方协议的约定按时、足额交纳租金，并且未经反诉人同意，擅自拆毁原有的4个温室大棚，其行为已经达到双方合同所约定的解除条件，据此，反诉人于2013年3月通知原告，解除双方的租赁协议，并要求被反诉人赔偿反诉人的损失。反诉人解除双方的租赁协议，并要求被反诉人赔偿反诉人的损失。反诉人解除双方的租赁协议，符合双方合同的约定及合同法的规定。故请求法院：1、判令被反诉人赔偿反诉人4个标准温室大棚的损失（具体金额以评估金额为准）；2、判令被反诉人返还反诉人垫付围墙款6万元人民币；3、反诉费用由被反诉人承担。
经审理查明：2005年3月10日，66391部队（甲方）与李x（乙方）签订《蔬菜基地目标管理责任书》，约定甲方为乙方提供露天菜地100亩，责任期限五年，自2005年3月10日至2010年3月10日。2010年6月1日，66391部队（甲方）与李x（乙方）签订了一份《土地承包合同》，约定，甲方将66391部队南门外猪场25亩租给乙方，租赁期限是2010年5月19日至2018年2月20日。
2010年，66391部队（甲方）与阳坊大都公司（乙方）签订《土地租赁合同书》，合同约定甲方将位于66391部队南门外露天菜地80亩租给乙方，租赁期限为2010年5月28日至2018年2月20日。此外，合同中还说明甲方现有4个温室大棚所有权归甲方所有，乙方拥有使用权。
2010年7月1日，阳坊大都公司（甲方）与李x（乙方）签订《土地租赁协议》约定，甲方将位于北京市昌平区阳坊镇西贯市66391部队南门外面积约80亩的菜地租给乙方，租赁期限为7.5年，自2010年7月1日至2017年12月31日止。每亩地租金为900元/年，年租金共计人民币72000元。乙方租金应在合同签订之日起一年内交齐，否则甲方有权终止合同，且不予退还已交纳的租金。此外还对双方的权利与义务进行了约定，内容主要包括：乙方出现违法行为时，甲方有权解除本协议，如遇特殊情况甲方需提前收回该土地，允许乙方收完耕种物后再向甲方移交土地，剩余租金按剩余时间退还乙方；合同期内如遇因国家建设、拆迁等不可抗力因素出现，本协议自然终止，但乙方经甲方同意新建的房屋及其他附属设施的补偿由甲乙双方共同分配，未经甲方同意私自建的房屋及其他附属设施补偿均归甲方所有，其他经济损失甲方不予赔偿（乙方耕种物除外）。协议签订后，李x分别于2010年7月26日、2010年8月24日、2010年10月6日、2011年9月16日向阳坊大都公司交纳租金二十万元、五万元、五万元、十万元。2014年3月6日，中华人民共和国北京市利兆公证处经李x申请对66391部队南门外菜地上大棚的数目及现状进行公证，出具（2014）京利兆内经证字第0023号公证书，证明2013年11月29日66391部队南门外菜地有大棚37个。
因北京市开展平原造林计划，2013年8月4日，66391部队（甲方）与阳坊大都公司（乙方）签订《解除合同协议书》，约定乙方于2010年5月租用的甲方南门外的菜地（共计80亩）无法继续经营使用，甲乙双方友好协商原合同于2013年7月30日起不再履行,66391部队退还阳坊大都公司剩余租金180000元，并一次性支付拆迁补偿、赔偿款共计1000000元。2013年8月4日，66391部队（甲方）与李x（乙方）签订《解除合同协议》，约定：一、双方2010年6月1日签订的《土地承包合同》从2013年8月4日起正式解除，双方不再有任何关系。二、乙方于2013年8月15日前解决该土地的所有相关问题，包括对其所使用土地的地上物和雇佣人员进行撤除搬迁。2013年8月15日后，乙方所使用的土地及地上物所有权归甲方，甲方有权处理该地块内所有地上物，乙方未按时完成撤除搬迁工作，所有产生后果由乙方承担相关法律责任和相关赔偿。三、待地方政府植树工程完毕，拆迁赔偿款支付到位后，甲方依据政府林业部门已统计的北京军区政治部生产基地、阳坊大都公司两方承租土地的地上物和西贯市村原有的地上物，按照政府最终审计价格对上述三方进行赔偿，赔偿款从政府拆迁赔偿款中支出。支付上述三方赔偿款后，再扣除甲方垫支的相关费用100000元后，将剩余政府拆迁赔偿款于补偿款发放到位后十五个工作日内支付给乙方。双方均不再向对方索要其它任何已交或未交的相关费用。后双方于2014年3月签订《解除合同补充协议》，把《解除合同协议》第三条修改为：拆迁赔偿款支付到位后，甲方依据政府林业部门已统计的北京军区政治部生产基地、阳坊大都公司两方承租土地地上物和西贯市村原有的地上物，按照政府最终审计价格对上述三方进行赔偿，赔偿款从政府拆迁赔偿款中支出。支付上述三方赔偿款后，再扣除甲方垫支的相关费用150000元后，将剩余政府拆迁补偿款2271370元直接支付给乙方。双方均不再向对方索要其他任何已交或未交的相关费用。
2014年3月3日，阳坊大都公司收到阳坊镇政府支付的平原造林地上物腾退补偿款1000000元。2014年李xx收到66391部队支付的植树拆迁补偿款2271370元。
庭审中，应李x申请，我院向北京市昌平区阳坊镇人民政府调取了《2013年阳坊镇平原造林工程拆除腾退补偿款明细表》、《补偿资金价格测算表》。我院组织原被告双方质证，双方均认可我院调取的证据的真实性。
上述事实，有证人证言，原告提交的土地租赁协议、票据、解除合同协议、蔬菜基地目标管理责任书、公证书等证据，被告提交的土地租赁协议、收据、录音等证据，我院调取的《2013年阳坊镇平原造林工程拆除腾退补偿款明细表》、《补偿资金价格测算表》及原被告双方当庭陈述在案佐证。
本院认为：根据我院向北京市昌平区阳坊镇人民政府调取的《2013年阳坊镇平原造林工程拆除腾退补偿款明细表》可知，阳坊镇人民政府已经对原被告租用的所有土地地上物进行了作价补偿，66391部队就补偿款的分配问题分别与阳坊大都公司、西贯市村股份经济合作社及李x签订了协议，对补偿款进行了明确划分。阳坊大都公司获得的补偿款是政府对阳坊大都公司的补偿，与李x无关，李x向阳坊大都公司索要补偿款没有任何事实及法律依据。再者，66391部队取得的2841370元补偿款包括北京军区政治部生产基地、李x的份额，北京军区政治部生产基地拿走自己的份额后，李x的份额为2421370元（包括李x与66391部队平等协商后，李x给予66391部队的相关费用150000元），这是镇政府对李x所有地上物的补偿款。而经本院对李x询问，李x认为所有电路线路、房子、围墙、猪舍、下水管、本案争议的37个大棚归其所有，但其没有提供相关证据。根据《补偿资金价格测算表》可知，纵使暂时认可其所言，其应得的上述地上物补偿款前四项分别为108000元、1388020元、56320元、595530元，至于下水管测算表里并没有。以上四项共计2147870元，而镇政府共给予上述地上物补偿款2421370元，已经超出了273500元，可以得知镇政府已经向李x支付了37个大棚的补偿款。综合以上两点，本院对李x要求阳坊大都公司赔偿37个大棚的经济损失44.4万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，阳坊大都公司（甲方）与李x（乙方）签订的《土地租赁协议》中约定“合同期内如遇因国家建设、拆迁等不可抗力因素出现，本协议自然终止”。李x于2013年7月1日收到阳坊大都公司发送的解除协议的通知，故双方之间的协议于2013年7月1日已经解除。
虽然2010年7月1日阳坊大都公司（甲方）与李x（乙方）签订《土地租赁协议》约定，乙方租金应在合同签订之日起一年内交齐，否则甲方有权终止合同，且不予退还已交纳的租金。但事实上阳坊大都公司于2011年9月16日还向李x收取了10万元的租金，且阳坊大都公司并未终止其与李x签订的合同，故阳坊大都公司以实际行为认可了李x晚交租金的行为，本院视为阳坊大都公司对该合同条款做出了变更。根据双方在合同中的约定“……特殊情况甲方需提前收回该土地，允许乙方收完耕种物后再向甲方移交土地，剩余租金按剩余时间退还乙方。”故阳坊大都公司应返还李x其多收的租金，根据双方的协议，租金为每年72000元，2010年7月1日至2013年7月1日租金共计216000元，因此阳坊大都公司需返还李x184000元。
66391部队（甲方）与阳坊大都公司（乙方）签订的《土地租赁合同》中说明甲方现有4个温室大棚所有权归甲方所有，乙方拥有使用权，故4个温室大棚的所有权归66391部队。阳坊大都公司要求李x赔偿4个标准温室大棚的损失无事实依据及法律基础，本院不予支持。
通过李x与阳坊大都公司法定代表人的谈话录音可知，李x认可阳坊大都公司曾支付给其修墙款7万元左右，并且李x取得的补偿款中包括围墙补偿款，因此对阳坊大都公司要求李x返还6万元的修墙款，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十一条之规定，判决如下：
一、被告北京阳坊大都文化发展有限公司返还原告李x租金十八万四千元，于本判决生效后十五日内付清。
二、反诉被告李x返还反诉原告北京阳坊大都文化发展有限公司垫付围墙款六万元，于本判决生效后十五日内付清。
三、驳回原告李x的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告北京阳坊大都文化发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零六百二十元，由原告李x负担六千六百四十元，已交纳，由被告北京阳坊大都文化发展有限公司负担三千九百八十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费六百五十元，由反诉被告李x负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯自华
人民陪审员 李德江
人民陪审员 张蕊芬
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 翟金萍