贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1211号上诉人（一审被告）：文泽莉，女，1975年10月1日出生，汉族，无固定职业，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：王启周，男，1960年12月10日出生，苗族，无固定职业，住贵州省凯里市。上诉人文泽莉因与被上诉人王启周房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人文泽莉上诉请求：1、撤销凯里市人民法院（2016)黔2601民初3555号民事判决书之第二项判决内容，改判为驳回被上诉人（原审原告）的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中被上诉人存在过错。被上诉人作为出租方，在了解到承租人承租目的后，应当对自己的门面了解其是否适合用于经营餐饮生意。被上诉人作为门面的所有者，应该是最了解门面情况的。上诉人在告知被上诉人其租赁门面是用于餐饮生意时，应当告知其门面存在的缺陷，即本案争议的排烟问题。但事实上被上诉人既没有告知上诉人门面缺陷，还同意上诉人承租该门面用于餐饮生意，对此，被上诉人是具有过错的。二、上诉人将钥匙交至派出所不属消极方式的擅自退租。在上诉人接手被上诉人门面时，被上诉人隐瞒上诉人房屋已存在的排烟问题，上诉人对房屋结构也不了解，因此并不是一审判决所述的在经营时就应当考虑房屋排烟问题，不与被上诉人商量，采用消极方式。相反，上诉人承租后发现排烟问题，积极主动地和被上诉人反映后又买了油烟净化器，被上诉人告知上诉人油烟问题解决了，可以继续营业，但不久后收到凯里市城市管理行政执法局下发的期限改正通知书，随后便积极联系被上诉人解决门面排烟问题，但被上诉人及相关管理的物业不准许改变原有设计增加排烟设备，房屋不能改动，排烟环境得不到改善。同月28日，双方为门面事情发生矛盾，被上诉人因此殴打上诉人，经广场路派出所调解未果，后凯里电视台百姓零距离栏目出面调解未果。因排烟问题得不到解决，上诉人门店无法营业，上诉人多次找被上诉人协商无果，同年10月上诉人无奈只得自行停止餐饮的营业，搬离被上诉人的门面并将钥匙交给门面邻居谌勇保管，随后通知被上诉人及其女儿来领取钥匙，而被上诉人女儿回答称：“钥匙我们先不拿，我们还要起诉，律师都请了”，十多天过去了，被上诉人还是不来领取，上诉人别无他法只得将钥匙递交派出所保管。并且告知被上诉人及其女儿。但被上诉人知道后故意迟迟不去领取，直到本案一审审理时才去领取，这并不是上诉人的过错。在2016年10月中旬时，被上诉人已然知道上诉人已经搬离门面，也知道门面钥匙已经转交，因此被上诉人与上诉人的房屋租赁合同已于2016年10月自然解除，房屋租赁期限也只能计算到2016年10月份。至于10月以后至2017年2月这4个月，是被上诉人故意不去领取钥匙，自己放任门面不管，任由损失产生，与上诉人无关，应当由其自行承担后果。三、上诉人有权不予支付2016年11月-2017年2月份的租金。鉴于以上分析，被上诉人存过错，且该过错也是致使上诉人所经营的餐饮店无法营业的原因之一，同时，被上诉人已经在2016年10月搬出被上诉人的门面，并通知被上诉人及其女儿来拿钥匙，门面邻居谌勇可以作证。双方房屋租赁合同于2016年10月已经实际解除。被上诉人对在自己控制下的门面不管不顾，直到开庭时没法在拖时才去领取钥匙。被上诉人对自己权益的放任不能成为其要求上诉人承担2016年11月-2017年2月份租金的事实和理由，因此上诉人有权不予支付该时间段的租金。四、被上诉人应当退还上诉人押金5800元。本案中，双方签订的租赁合同虽然约定了押金，但其目的是为保证门面及其设施是否损坏而收取的保证金性质的押金，但上诉人搬离门面时未给被上诉人的门面造成损害，同时，现在被上诉人也将门面另行出租给他人。因此，被上诉人应当遐还上诉人的押金58⑻元。一审判决在本院认为认定“被告采取了消极的方式，将钥匙交到广场路派出所后亦未通知原告领取钥匙，退还门面，导致损失的扩大”是事实认定错误，且该事实是查清本案的关键事实，因此导致一审判决错误。综上，一审法院认定事实不清，导致判决错误，求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。王启周二审时未作答辩。王启周向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2016年7月18日签订的《门面出租合同》；2、判令被告支付2016年8月18日至2017年2月18日6个月门面租金34800元；3、被告在本判决生效5日内日将门面退还给原告；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：2016年8月18日，原、被告双方经协商签订《门面出租合同》，合同主要约定：原告（甲方）将位于凯里市友庄路西侧贵都花园第一幢一层五号门面出租给被告（乙方）经营，租期从2016年7月18日至2019年7月29日，每月租金5800元，租赁合同一经签订，被告向原告支付押金5800元，在租赁期间，门面附属设施应保持完好，租赁期满经原告检查验收，确无毁损主体及其附属设施，否则将被告所交押金作为恢复原状的支出予以冲销，如有毁坏，原告不退还押金。被告在租赁期内，应依法经营，不得影响周围环境，否则，带来的一切后果由被告承担。24个月之内被告不得私自转让转租门面，如原告在3个月内转租门面，原告退回被告押金5800元。合同经双方签字后生效，被告中途不得反悔，如被告反悔，原告有权无条件收回门面，租金和押金不再退还给被告。合同签订后，被告依约向原告支付了门面租金5800元及押金5800元，二项共计11600元，同时，原告将门面交付给被告管理使用。2016年9月23日，由于门面设计问题，导致排烟不畅，凯里市城市管理行政执法局向被告下达了《凯里市城市管理行政执法责令限期改正通知书》。同月28日，原、被告发生矛盾冲突，经凯里市公安局广场路派出所调解未果。2016年10月25日，被告将门面钥匙交到凯里市公安局广场路派出所民警处，并称由被告自行通知原告到派出所领取。嗣后，被告搬离了涉案门面。因被告未将门面移交给原告，亦未向原告交纳相应租金，原告遂诉至法院。案经调解未果。另查明，原告于2017年2月23日到凯里市公安局广场路派出所领取涉案门面钥匙一把。一审法院认为：原、被告于2016年8月18日签订的《门面出租合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告已将门面交付给被告管理使用，履行了合同义务，被告亦应按合同约定向原告支付相应的租金。被告未交纳租金的行为违反了合同约定及法律规定，依法应承担相应的违约责任，即应继续履行向原告支付租金的义务。被告未按合同约定向原告支付门面租金，导致原告不能实现合同目的，现原告主张解除双方签订的合同，且被告对解除合同亦无异议，故原告的该项诉请予以支持。对于原告主张被告支付门面租金34800元的问题，本案中，被告实际接管原告门面的时间为2016年8月23日，至原告到派出所领取门面钥匙时间2017年2月23日，期间共计6个月，该期间应认定为被告对门面占有管理使用的时间，合同约定月租金为5800元，扣除被告已交纳的1个月租金5800元，被告还应支付原告5个月租金，即：5800元×5个月＝29000元。被告辩称其对门面实际经营只到2016年9月份，因门面排烟问题无法继续经营，被告早就搬离门面并将钥匙交到派出所，被告只使用门面1个月，在合同签订时被告已交纳1个月租金，之后的租金不应支付，故被告不存在欠付原告租金的情形。被告在承租原告门面经营时就应考虑到房屋排烟问题，如不能继续经营，被告则应积极与原告沟通处理，双方协商解除合同，而被告采取了消极的方式，将钥匙交到广场路派出所后亦未通知原告领取钥匙，退还门面，导致了损失的扩大，被告的行为所产生的后果应由被告自行承担。被告主张已电话通知原告的女儿到派出所领取钥匙，但未能提供证据予以证明，被告对此应承担举证不能的不利后果。故被告的抗辩无事实依据，理由不成立，不予采纳。对于原告主张不予退还被告押金5800元的问题，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还，在违约时扣除。本案中，原、被告双方在合同中亦约定了押金是对对门面附属设施是否损坏而收取的保证金。现原告未提供涉案门面的附属设施被损坏，且原告已收回了涉案门面另行出租他人，对此，原告应承担举证不能的后果，故在没有证据证明门面设施受到损坏的情况下，原告理应退还其所收取被告的押金5800元。原告主张不予退还被告押金的诉请理由不充分，于法无据，不予支持。被告对此项诉请的抗辩理由成立，予以采纳。对于被告要求原告退回押金5800元的辩解意见，因其未提出反诉请求，故本案中不予处理，被告可另行提起诉讼，主张权利。对于原告主张要求被告在5日内将涉案门面退还给原告的诉请，原告已于2017年2月23日到凯里市公安局广场路派出所领取了涉案门面钥匙，鉴于原告已实际接管了门面，故原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告王启周与被告文泽莉2016年8月18日签订的《门面出租合同》。二、被告文泽莉于本判决生效之日起5日内支付原告王启周的门面租金29000元。三、驳回原告王启周的其他诉讼请求。案件受理费670元，原告王启周负担300元，被告文泽莉负担370元，此款已由原告先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。本院二审期间，上诉人文泽莉提交了谌勇出具的证明一份，未出具证明清单、未说明证明目的，证明的内容与一审认定的事实没有冲突，不属于二审程序中的新证据，不影响案件的实体处理，故本院未组织当事人进行了质证。被上诉人王启周二审时未提交证据。本院二审审理查明事实与一审查明的事实一致。二审时另查明：王启周与文泽莉在《门面出租合同》第二条中约定：……如果乙方（文泽莉）实在无法经营，为了让双方都无经济损失，乙方必须提前告知甲方（王启周），由甲方贴出转让门面广告，直至甲方将门面转租出去后与乙方的租赁合同才可以终止，由甲方跟第三方签门面出租合同。…第四条约定：乙方在租赁期限内，原则上不得改变门面的内部结构。因经营需要，对门面进行内部结构改造，需经甲方同意。本院认为：文泽莉与王启周所达成的王启周将门面交付文泽莉使用、收益，文泽莉支付租金的《房屋租赁合同》为租赁合同。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应按照合同约定履行自己的义务。文泽莉并未提供证据证明出租门面存在《中华人民共和国合同法》第二百三十三所规定的危及人的安全或者健康的情形，以及存在《中华人民共和国合同法》第二百二十八所规定的权利瑕疵，文泽莉上诉主张租赁物存在缺陷理由不能成立。文泽莉作为承租人，在签订合同前仔细考察了出租门面情况，对于出租门面是否适合自己的租赁目的有着准确的、清晰的认识，在对出租门面充分了解基础上与王启周签订了《门面出租合同》，并在合同中约定：“二、……如果乙方（文泽莉）实在无法经营，为了让双方都无经济损失，乙方必须提前告知甲方（王启周），由甲方贴出转让门面广告，直至甲方将门面转租出去后与乙方的租赁合同才可以终止，由甲方跟第三方签门面出租合同。…四：乙方在租赁期限内，原则上不得改变门面的内部结构。因经营需要，对门面进行内部结构改造，需经甲方同意”。文泽莉在承租门面后方才发现不能解决排烟问题，责任完全在文泽莉个人，王启周不同意改变房屋原有结构没有违反合同约定，文泽莉上诉主张合同不能履行过错在王启周理由不能成立。文泽莉与王启周在合同中约定了提前终止合同履行的解决方式，即“二、……如果乙方（文泽莉）实在无法经营，为了让双方都无经济损失，乙方必须提前告知甲方（王启周），由甲方贴出转让门面广告，直至甲方将门面转租出去后与乙方的租赁合同才可以终止，由甲方跟第三方签门面出租合同”。文泽莉在不能解决排烟问题合同不能履行下去情况下，应按照双方上述约定告知出租人王启周，并在王启周与第三人另行签订租赁合同后方能终止本案合同的履行。文泽莉采取消极的方式，将钥匙交到广场路派出所，放任损失的扩大，应对其行为所产生的后果承担责任。王启周在文泽莉违约情况下诉请解除合同，要求文泽莉支付从应交付租金之日起至王启周从派出所领取钥匙与他人另行签订租赁合同之日止期间的租金符合双方合同约定，一审法院判决支持正确。本案中，被上诉人王启周收取了上诉人文泽莉5000元押金，确保租赁期间主体及其附属设施不受损坏。王启周未提供证据证明主体及其附属设施不受损坏，在王启周已收回了涉案门面另行出租他人情况下，王启周理应退还其所收取5800元押金。文泽莉不同意在本案中以押金抵充租金，也未反诉要求王启周退还租金，故本案中不予处理，上诉人文泽莉可另行主张。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，本院予以维持。上诉人文泽莉上诉理由不成立，故其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人文泽莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙集东审 判 员 李邦华审 判 员 张芝伟二〇一七年九月十四日法官助理 罗 维书 记 员 罗朝丽