文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初7933号原告：太仓市城厢镇太丰社区居民委员会，住所地太仓市城厢镇太丰社区，组织机构代码K1224206-1。负责人：金震海，主任。委托诉讼代理人：朱强，太仓市城厢法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李志超，太仓市城厢法律服务所法律工作者。被告：太仓市城厢镇浩康钢管租赁站，住所地太仓市城厢镇太丰社区十三组（太丰建材市场南）。经营者：唐金康，男，汉族，1964年5月14日生，住常熟市。委托诉讼代理人：沈逸，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓冬，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会诉被告太仓市城厢镇浩康钢管租赁站土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会的负责人金震海、委托诉讼代理人朱强、李志超，被告太仓市城厢镇浩康钢管租赁站的经营者唐金康、委托诉讼代理人沈逸，证人浦某，估价师叶建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退归还所租赁土地；2.判令被告按43400元/年的标准支付自2016年10月1日起至实际腾退之日止的土地占有使用费。事实和理由：2012年，被告因经营所需以常熟梅李工程队名义承租原告位于十三组土地4.34亩。2015年9月30日租赁期届满后，双方经协商一致续签了一份为期一年的《非农用地租赁合同书》，双方明确租金不变。2016年8月，原告根据太仓市人民政府发布的太委发[2016]41号有关城乡环境综合整治的文件精神要求，决定就被告承租土地租赁期届满后收回自行规划使用，为此曾多次与被告联系，要求其租赁期届满后及时腾退且结清租金、归还土地并与原告办妥交接手续。但被告租赁期届满后未能向原告按时归还租赁土地。原告于2016年10月23日委托太仓市城厢法律服务所向被告发出《告知函》，要求其接函后于五个工作日内腾退土地、结清租金（临时使用费）。但是，被告签收《告知函》后无理提出赔偿要求，拒绝腾退归还土地，至今仍然非法占有、使用涉案土地。综上，原告为了维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。被告太仓市城厢镇浩康钢管租赁站辩称：1.该租赁土地系2006年太丰社区改造、建造标准厂房时由原告安置的土地，原告当时明确该土地可以由被告一直使用。原、被告双方形成的系长期土地租赁使用关系，并非不定期租赁关系；2.鉴于双方之间的长期土地租赁关系，若非政府的正式规划拆迁，原告就不能单方面终止合同，若遇政府正式规划拆迁，原告应当按照拆迁安置的补偿标准对被告进行相应的安置补偿；3.要求在本案中对被告的损失一并处理，在原告未对被告的损失进行赔偿的情况下，被告不同意腾退土地；4.被告确实自2016年10月1日起未支付过租金或占有使用费，原告在合同到期后明确不续签且暂不收取租金，现又要求被告按原租赁合同的标准支付占有使用费没有依据，且诉讼期间也不应当支付租金；5.被告基于对原告相关领导的信任，当初对相关内容仅作了口头约定，而没有签订相应的书面协议，申请法院向原告原领导班子进行调查核实。经审理查明：被告的经营者唐金康自1998年起向原告租用原社区贤圣堂厂房地块用于堆放钢管、扣件等建筑材料。后因原告改造、建造标准厂房的需要，双方协商由唐金康腾退原有土地，另租用位于太丰社区13组的4.34亩土地。2005年10月前，原告将上述4.34亩土地交付给唐金康。经原告同意，唐金康于2005年10月起对上述土地进行了场地填土、平整，并陆续搭建房屋、彩钢棚、简易棚、水池、厕所，修筑围墙，添置大门等物。同时受原告委托，唐金康于2005年11月初为原告修筑了承租土地西侧一处池塘的围墙，共计340㎡，但双方未结算费用。期间，唐金康于2006年1月26日以“常熟梅李工程队”的名义与原告就上述4.34亩土地补签了《租赁合同》一份。该合同到期后，唐金康仍以“常熟梅李工程队”的名义与原告续签了两次《租赁合同》，最后一份合同期限至2015年9月30日止。2011年7月21日，被告（个体工商户）设立，由唐金康个人经营，上述4.34亩土地由被告继续使用。占有使用期间，被告在承租土地上浇筑了水泥场地，搭建了简易棚、彩钢棚。同时受原告委托，被告于2015年9月中旬为原告修复了池塘周围一段倒塌的围墙，共计157.5㎡，但双方未结算费用。2015年9月左右，在上述最后一份租赁合同到期前，因原告辖区内的卉贤小学要在上述4.34亩土地附近建造运动场，原告当时的负责人与被告协商搬迁事宜，但双方因补偿标准问题未能协商一致。2016年4月25日，原告（甲方）与被告（乙方）就上述4.34亩土地补签了《非农用地租赁合同书》一份。该份合同书约定乙方租用甲方非农用土地用于出租钢管，租赁期自2015年10月1日起至2016年9月30日止，年租金43400元。双方在合同第四条中约定“双方没有重新签订租赁合同的，乙方应在合同期满后五天内将非农土地完好归还甲方。归还甲方的非农土地中有乙方搭建的设施，甲方有权处置且不予补偿”；在第九条中约定“租赁期间，因政府政策、政府建设需要征用非农土地，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。政府因以上行为给予的补偿，除乙方符合政策、经甲方同意搭建的设施的补偿归乙方所有外，其余全部归甲方所有”。2016年8月，原告以太委发[2016]41号有关城乡环境综合整治文件精神要求为由，与被告协商在租期届满后收回上述土地自行规划使用。同年9月10日，原告向被告发出《租赁到期通知书》，该通知书载明“合同到期后租赁关系终止的，请贵方做好合同到期日之前交还租赁物的充分准备，如因逾期交付而造成损失，均由贵方负责”。但合同约定的租期届满后，被告未腾退归还租赁土地，也未支付此后占有使用土地期间的费用。2016年10月23日，原告委托太仓市城厢法律服务所再次向被告发出《告知函》，该函载明“请在接此函后即刻并严格遵照双方订立的《合同》第四条第3目约定履行，于五个工作日内腾退土地完好归还我社区并清结土地临时使用费及相关费用”，并于同年11月7日向唐金康发出短信通知，该短信通知被告在收信后5日内腾退租赁土地并与原告办理验收交接手续。但被告接函后，未支付土地占有使用费，也未腾退归还土地。期间，原告亦自行委托评估公司对租赁土地上的房屋及装修、附着物等进行评估，欲与被告协商解决土地租赁事宜，但双方未能就此达成一致。原告遂向本院提起诉讼。关于涉案土地的性质，太仓市国土资源局城厢国土资源分局于2017年5月19日出具证明，涉案的4.34亩土地“根据2015年度土地现状调查图斑显示，该地块用地性质为农村集体建设用地（地类代码203），该地块属于太仓市城厢镇太丰社区居民委员会集体所有”，但原告未能提供土地部门颁发的上述土地的集体建设用地使用证。庭审中，被告的经营者唐金康主张搭建房屋及其他附着物、搬迁及停业损失等合计1584522.84元，并要求上述损失在本案中一并处理，由原告给付被告，但对损失金额的认定未能提供任何证据；原告也当庭明确不要求被告清除租赁土地上的附着物，且同意在本案中一并处理对方相关损失。经原告申请，本院委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司对租赁土地上的相关附着物建造价格进行鉴定，并以双方确定的建造时间作为价值时点。该公司于2017年12月18日作出宁长城（吴江）房法鉴报字[2017]第051-1号至第051-9号估价报告，评估总价为287398元（含2005年11月为原告修筑的围墙部分），其中两次围墙修筑时点的单价分别为80元/㎡、196元/㎡。原告为此次估价支付鉴定费用8000元。原告对上述报告的估价意见不持异议，并同意参照相同类型承租户的处理意见按评估价格的70%予以补偿，且愿意承担委托被告或唐金康修筑及修复围墙的费用。被告认为部分项目的单价过低，但未能提供其为租赁土地进行投资建设而实际支出费用的任何证据。经被告申请，估价人员出庭陈述，称所评估价格系通过多方面市场调查，并依据苏州住建部门公布的重置价，以不同的价值时点确定的。上述事实，有原告提供的租赁合同、非农用土地租赁合同书、太丰社区应收款明细表、租赁到期通知书、告知函、短信截屏、国内挂号信函收据及回单、国土部门出具的证明，被告提供的拆迁补偿明细、租用场地平面图、租赁合同、证人证言以及原、被告陈述等予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地）；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。本案诉争土地根据土地现状调查图斑显示为农村集体建设用地，但涉案租赁合同的双方当事人未经审批，即约定将土地出租给被告用于钢管租赁的经营，且被告及其经营者建造的地上房屋及其他附着物也未经过相关职能部门的审批或同意，违反了上述强制性规定，故原、被告之间签订的租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原、被告之间的租赁合同无效，被告应将租赁物返还原告。故对原告要求被告腾退归还土地的请求，本院予以支持。涉案租赁合同虽然无效，但被告已实际占有使用土地；且双方签订租赁合同时，关于租金的约定系真实意思表示，被告应参照原合同约定的租金43400元/年的标准支付占有使用费。故对原告要求被告自2016年10月1日起按上述标准支付占有使用费至实际腾退之日止的请求，本院予以支持。关于合同无效的过错，原告作为应清楚土地性质的集体土地管理者，其对合同无效存在主要过错；被告及其经营者唐金康在与原告就涉案土地就行相关租赁事宜时，须审查原告是否有权出租土地以及土地的登记信息等，其怠于审查土地的相关资料即投资建设，且未履行建设审批手续，造成损失，自身存在一定过错。综合案情，本院确认原告承担无效合同损失的70%，其余损失被告及其经营者自行承担。关于合同无效的损失，过错方因基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益。被告主张损失合计1584522.84元，但未能提供任何证据。根据评估报告，被告及其经营者唐金康就租赁土地上的附着物累计支出费用260198元（已扣除唐金康为原告修筑围墙的费用80元/㎡×340㎡=27200元）。该评估报告属人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，鉴定机构主体合格且鉴定程序合法；被告主张部分项目单价过低，但未能提供足以反驳的相反证据，故该主张本院不予采纳。因双方均同意就被告及其经营者的损失在本案中一并处理，为避免诉累，本院根据评估意见确定由原告赔偿被告损失182138.60元，且原告另行支付被告修筑及修复围墙的费用58070元（80/㎡×340㎡+196/㎡×157.5㎡），两项合计240208.60元。至于被告主张停业及搬迁损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第四十三条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，判决如下：一、被告太仓市城厢镇浩康钢管租赁站于本判决生效之日起30日内将位于太仓市城厢镇太丰社区13组的4.34亩土地腾退归还原告，并支付原告占有使用费（按照43400元/年的标准，自2016年10月1日起计算至实际腾退之日）。二、原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会于被告太仓市城厢镇浩康钢管租赁站腾退归还土地之日起10日内支付被告人民币240208.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236元，鉴定费8000元，合计9236元，由原告太仓市城厢镇太丰社区居民委员会负担5600元，被告太仓市城厢镇浩康钢管租赁站负担3636元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决的同时按负担额直接交付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长  王颖瑛人民陪审员  王 莉人民陪审员  吴萍梅二〇一七年十二月二十七日书记员沈烨