大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民初字第5995号
原告：中国银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地
普兰店市中心路一段61号。
法定代表人：邵承凯，系该支行行长。
委托代理人：肖春阳，系辽宁博信律师事务所律师。
被告：宋伟，无业。
被告：刘永军，无业。
被告：大连德阳房地产开发有限公司，住所地普兰店市铁西轴承花园3#-9号。
法定代表人：徐林，系该公司董事长。
委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司大连普兰店支行诉被告宋伟、刘永军、大连德阳房地产开发有限公司（以下简称“德阳公司”）为金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司大连普兰店支行的委托代理人肖春阳、被告宋伟、被告“德阳公司”的委托代理人张明日均到庭参加诉讼。被告刘永军经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告宋伟与刘永军系夫妻关系。原告与被告宋伟于2011年10月24日签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定，原告向被告宋伟提供30万元的个人住房贷款，用于被告购买座落于普兰店市西工路北段7-3-4-1住宅，贷款期限20年。二被告以其购买的房屋提供抵押担保并办理了抵押登记。合同订立后原告依合同约定向被告发放贷款30万元，二被告自2015年2月9日起至今未履行还本付息的义务，被告已经构成根本违约。二被告购买了被告“德阳公司”的房屋，且“德阳公司”为二被告提供担保并将贷款保证金存入原告指定的账户。故原告请求法院判决：1、解除原、被告的贷款合同，2、判被告宋伟、刘永军立即偿还本金274856.66元，利息、罚息共计14575.84元（截止2015年10月19日），以后的利息、罚息按合同约定计算；3、判令被告承担律师费12577元；4、判令原告对抵押物享有优先受偿权；5、被告承担本案诉讼费,6、被告“德阳公司”承担连带偿还责任。
被告宋伟辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意的理由是因为我买“德阳公司”的房屋已经卖了，由于“德阳公司”不能给我办理产权证，我无法办理过户，买房人还欠我的房款，所以我没有能力还款。只要“德阳公司”给我办理产权证，买房人把欠我的房款还给我，我就还银行的钱。
被告刘永军未具答辩。
被告大连德阳房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告宋伟、刘永军在我处买房，同时与原告签订借款合同，现在“德阳公司”已将房屋交付给二被告，贷款应该由二被告偿还，无论二被告现在如何处理房屋，仍应当偿还借款。
经审理查明，被告宋伟与被告刘永军系夫妻关系。2011年10月24日，原告与被告宋伟签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合同编号为：2011年消字0783号。合同约定：原告向被告宋伟提供贷款人民币30万元，贷款期限20年，自贷款人实际放款日起算。贷款用途为借款人支付其购买坐落于普市西工路北段7-3-4-1房屋的购房款。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为6.4625‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。每月的9日为结息日和付息日，还款方式为按月等额本息还款方式。为及时偿还贷款本息，被告在原告处设立账户，名头为宋伟，账号为：30×××97，作为本合同项下贷款的指定还款账户。罚息约定为若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押，同时填写了抵押物清单（房屋抵押），被告宋伟作为抵押人在上面签字，被告刘永军作为抵押物共有人在上面签字。该清单中标注，本《抵押物清单》是《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》编号为：2011年消字0783号的附件，是其不可分割的组成部分。同时，双方将位于普兰店西工路北段7-3-4-1，建筑面积83.26平方米的房屋在普兰店市房屋交易管理所办理了《预购商品房抵押申请审批书》备案登记。关于借款人违约事件及处理约定，其中未按期归还贷款本息的，有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。2011年10月28日，被告刘永军作为抵押物的共有人，向原告做出抵押声明，其内容为：本人具有完全民事行为能力。现已充分了解借款人与贷款人所签订的NO.2011年消字0783号《个人住房贷款借款合同》以及抵押人与贷款人所签订的NO.2011年消字0783号《个人住房贷款抵押合同》的内容，愿意履行《抵押合同》所约定的义务，并同意抵押人以其与本人所共有的位于大连市普兰店区西工路北段7号3-4-1室房屋作为抵押物，担保借款人履行上述《借款合同》。如借款人未按《借款合同》规定偿还贷款本息，则贵行有权依据《抵押合同》处分上述抵押物，以支付借款本息、违约金、赔偿金及相关费用。原告将30万元直接划入由被告宋伟指定购买住房的开发商大连德阳房地产开发有限公司的账户。截止2015年10月19日，被告宋伟、刘永军偿还了借款本金25143.34元，拖欠到期本金6520.31元，到期的利息、罚息14575.84元（其中应收利息13803.75元、拖欠到期本金的罚息255.47元、应收利息的罚息516.62元），本金余额为274856.66元。
另查，2011年9月28日，原告与被告“德阳公司“签订《个人房屋贷款合作协议》，协议编号为：2011年消贷第005号。该协议约定：甲方为原告，乙方为被告“德阳公司”，甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作，双方合作房屋项目名称为“祥瑞花园”（1、2、3号楼），地址位于普兰店市铁西办事处西工路。符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可以向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过3000万元的个人房屋贷款额度，单笔个人房屋贷款期限不超过三十年，个人商用房贷款期限不超过十年。乙方同意按自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。自《借款合同》生效之日起，至《借款合同》中的贷款期限届满之日止。乙方同意在甲方开立贷款保证金账户，按照贷款总额的5%交纳保证金，账号为30×××28，并接受甲方的监督和管理。在乙方为购房借款人办妥房产∕预售契约抵押登记手续之前，该账户的资金只能作为偿还甲方向购房借款人发放的贷款的还本付息保证。等等…。同日，双方又签订了《个人贷款保证金质押合同》，合同编号为：2011年普保质字005号。合同约定：出质人为“德阳公司”、质权人为原告。第一条：本合同之主合同为质权人与出质人之间签署的编号为2011年消贷第005号的《个人房屋贷款合作协议文本》及其修订或补充。第二条：主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给质权人造成的损失和其他所有应付费用。第三条：出质人在质权人处开立保证金专用账户，出质人提供保证金质押，质押账户中保证金金额应在缴足总体项目保证金协议约定的基础保证金金额后，按照贷款金额的5%存入保证金专用账户，如借款合同双方依据合同规定的条件减少贷款额，本合同所担保的主债权本金金额则以借款合同项下实际发放的贷款本金金额为准。第四条：保证金质押方式为阶段性质押担保，自借款人办妥本合同第一条所述主合同项下贷款所购房屋∕汽车抵押登记手续并且质权人收到他项权证正本之日起，出质人在本合同项下不再发生新的担保义务和责任，但在该日之前已发生的担保责任，出质人须以质押物予以承担。第九条：质权的实现，在担保责任发生后，质权人有权以保证金优先清偿其在主合同项下发生的费用，剩余部分用于清偿主债权，也可以将保证金直接用于对外支付。主债权在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响质权人本合同项下的任何权利及其行使，出质人不得以此抗辩质权人。
庭审中，原告提供中国银行辽宁省分行的特种转账借方传票及贷款清单，其传票记载收取被告“德阳公司“的保证金101500.00元，拟证明2011年10月27日为其中包括被告宋伟在内等6个借款人提供担保并交纳保证金。贷款清单拟证明有99户买房人已在原告处办理贷款，被告宋伟就是其中之一。
再查，被告宋伟、刘永军购买被告“德阳公司”的房屋后，“德阳公司”至今未能给宋伟和刘永军办理产权证。
还查，原告为本次诉讼，委托律师代理而支出律师费
12577元。
上述事实，有原、被告双方陈述笔录及原告提供的《身份证》、《结婚证》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、附件一：《个人一手住房贷款合同通用条款》、《抵押物清单》、《抵押声明》、《借款人同意扣划还款授权委托书》、《借款借据》、《预购商品房抵押申请审批书》、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《律师费发票》、《大连市律师服务收费标准》、《委托代理合同》、《贷款已还款明细清单》、《逾期未还款查询单》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》、《个人贷款保证金质押合同》、《特种转账借方传票》、《贷款清单》在案为凭，这些证明材料已经开庭质证，经本院审查，予以采信。
本院认为，原告与被告宋伟、刘永军之间的借款合同及抵押合同关系依法成立并有效。二被告没有按照合同的约定按期偿还借款，已构成违约，按照合同约定原告有权宣布贷款提前到期，解除双方的借款合同。因此，本院确认原、被告双方2011年10月24日签订的编号为：2011年消字0783号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于2015年12月28日，即被告宋伟、刘永军收到本院送达的原告起诉状副本后解除。合同解除后，原告有权要求被告宋伟偿还剩余全部贷款、利息、罚息及因解决本次纠纷而产生的律师费损失。被告刘永军、“德阳公司”作为连带责任的保证人，对债务人宋伟的债务应承担连带偿还责任。因此原告要求被告刘永军、“德阳公司”连带偿还截止2015年10月19日尚欠原告的本金274856.66元，利息、罚息14575.84元及以后至款还清时止按合同约定的利息、罚息，合理合法，本院予以支持。因被告宋伟、刘永军提供其用贷款所购买的位于大连市普兰店区西工路北段7号3-4-1室的房屋作抵押担保，故原告要求对该抵押物在抵押财产价值范围内享有优先受偿权亦合法，本院予以支持。对被告宋伟、刘永军抗辩称，以“德阳公司”违约未给二被告办理产权证而不能偿还借款的理由，因被告与开发商之间的买卖合同与本案系两个法律关系，开发商违约不影响原告向被告主张权利，对抗不了原告的索款权力。因此，二被告该抗辩理由不成立，本院不予采信。至于被告“德阳公司”称其已经向原告提供了被告宋伟购房的抵押登记全部手续，且该房屋已经抵押登记备案，“德阳公司”的担保责任即结束一节。因为“德阳公司”与原告签订的合作协议中明确约定：自《借款合同》生效之日起，至原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。由于“德阳公司”未按合同履行给被告宋伟办理《房屋所有权证》的义务，原告也未取得《他项权利证》，所以该合同中被告“德阳公司”的担保义务没有解除。另，根据法律规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因此，“德阳公司”承担保证责任后，有权向被告宋伟追偿。故，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国银行股份有限公司大连普兰店支行与被告宋伟、刘永军在2011年10月24日签订的编号为：2011年消字0783号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于2015年12月28日解除；
二、被告宋伟于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司大连普兰店支行的本金274856.66元，利息、罚息14575.84元（截止2015年10月19日）及以后至借款还清时止[按双方签订的合同编号为：2011年消字0783号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算]的利息、罚息；
三、被告宋伟于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司大连普兰店支行的律师费12577元；
四、原告中国银行股份有限公司大连普兰店支行对被告宋伟、刘永军提供抵押的位于大连普兰店区西工路北段7号3-4-1室房屋，建筑面积83.26平方米的房屋，在抵押财产价值范围内享有优先受偿权。
五、被告刘永军、大连德阳房地产开发有限公司对本判决第二、三项给付内容承担连带偿还责任；
六、被告大连德阳房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告宋伟追偿。
一审案件受理费5830元（原告已预交），由被告宋伟、刘永军、大连德阳房地产开发有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 姜晓冬
审判员 王 辉
审判员 吴 娜
二〇一六年六月一日
书记员 于湉湉