广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初8265号原告：广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司，住所地广州市海珠区漱珠岗纯阳观西北面地段五凤（中大）西区布匹市场二楼自编23号（市场地址：漱珠岗纯阳观西北面地段）。负责人：隆华，总经理。原告：广州市嘉翔物业管理有限公司，住所地广州市天河区濂泉路1号七楼701房。法定代表人：赵展锋，总经理。两原告的共同委托代理人：林洁红、陈晓婷，均为上述两公司职员，联系地址。被告：陈礼生，男，1979年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托代理人：余伟权、陆碧燕，均为广东汇俊律师事务所律师。原告广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司（以下简称“嘉翔物业五凤分公司”）、广州市嘉翔物业管理有限公司诉被告陈礼生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林洁红、陈晓婷，被告的委托代理人余伟权均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：原告嘉翔物业五凤分公司与被告于2014年8月15日签订《租赁合同》，约定：被告租赁原告嘉翔物业五凤分公司位于广州市海珠区五凤乡漱珠岗纯阳观西北面地段的市场自编E1-1号房地产，租赁期限为2015年07月01日至2020年06月30日，每月租金8100元、管理费655元，水电费每月按实际使用数收取，被告应在每月5日前到原告嘉翔物业五凤分公司管理办公室缴纳当期（月）租金、管理费、水、电费。并约定被告逾期交纳租金和上述费用的，每逾期一日，被告须按应缴费额的1%向原告支付违约金。被告逾期30天交纳租金的，原告嘉翔物业五凤分公司有权单方解除合同，并没收合同履约保证金。逾期35天或被告所欠租金总额超过履约保证金金额，合同自动无效终止执行。原告嘉翔物业五凤分公司己按双方约定将涉案商铺交付被告使用，但被告违反双方合同约定，自2016年08月开始未交纳租金、物业管理费、水电费等相关费用。为此，原告嘉翔物业五凤分公司曾通过书面通知的方式要求被告缴纳所拖欠的租金、管理费、水电费及相应违约金，但被告不予理会。被告的行为已违反双方签订的租赁合同，应承担违约责任，支付拖欠的相关费用及违约金。故起诉要求：1、解除原告嘉翔物业五凤分公司与被告双方之间的租赁合同；2、被告向原告嘉翔物业五凤分公司支付欠交房屋租金24300元（从2016年8月起至2016年10月）；3、被告向原告嘉翔物业五凤分公司支付欠交市场管理费1965元（从2016年8月起至2016年10月）；4、被告向原告嘉翔物业五凤分公司支付欠交电费2799.3元（从2016年6月25日起至2016年9月24日）；5、被告向原告嘉翔物业五凤分公司支付欠交水费18元（从2016年6月25日起至2016年9月24日）；6、被告向原告嘉翔物业五凤分公司支付逾期支付上述4项费用的违约金合计26165.05元（违约金计算从2016年8月6日起计至付清之日）；7、被告承担本案受理费。被告辩称：不同意第1项诉讼请求，同意缴纳租金、管理费、电费、水费，但无两原告所称产生相关的违约金，被告没有违约，不同意支付违约金，且违约金标准过高。被告一直没有拿到合同的原件，具体产生多少的租金、管理费、水电费金额被告不清楚，在另案中被告已提交相关证据证明租赁合同原件在两原告处，而且两原告也予以承认，所以被告并没有合同原件。根据合同第3条甲方的义务是负责日常的管理秩序，维护商铺的正常经营，但被告在6、7、8月被无故停电，极度影响所有商铺的经营，被告也曾向两原告发函要求恢复供电，因为6、7、8月天气很热，停电后根本无法经营，但两原告一直没有理睬，所以在8月份被告采取暂停缴租的行为，被告认为是两原告造成的。本案中，被告也不清楚涉案商铺使用了多少电费，原告主张的电费过高，原告应提供供电局出具相关的文件来证明被告所使用的电费，原告只提供7月份的用电证明，那9月份用电会比7月份多。经审理查明：2014年8月15日，原告嘉翔物业五凤分公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区五凤乡漱珠岗纯阳观西北面地段的甲方市场自编E1-1号房地产给乙方作为经营棉布之用；租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止；每月缴纳租金8100元，在每月的第5日前缴清当月租金；市场管理费每月按定额655元收取；乙方用水、电费，每月按实际使用数和市场管线损耗折算及市场商户统一收取（水、电费单价随供水电部门收费单价调整比例而调整）；乙方应在每月5日前到甲方管理办公室向甲方缴纳当期（月）租金、管理费、水、电费等款项；签订合同时，乙方向甲方交纳场地/商铺履约保证金30000元；2、乙方必须自觉按合同约定（不以甲方是否发出通知为前提）的时间和方式缴纳租金、管理费、水电费及其他款项的付款义务，及时将款项划入甲方指定账户或以现金缴纳，不得以任何理由逾期缴交；乙方不按时（非现金缴交的以款项到帐日为准）缴清双方约定有关的各种费用的，视为违约；除须补交所欠的各种费用外，自逾期之日起，每逾期一天，按应缴费额的1%向甲方交纳违约金；逾期十日，甲方有权采取封门及停水电等措施（后果由乙方自负）；逾期三十天（从欠费第一天开始计算），则视为乙方自动放弃租赁场地／商铺使用权，甲方有权单方解除合同并没收合同履约保证金；逾期三十五天或乙方所欠租费总额超过履约保证金金额，合同自动无效终止执行，乙方同意放弃场地／商铺内所有财物的所有权，甲方有权对乙方放弃的财物进行处置并将租赁场地／商铺重新招租，乙方所交的一切费用和款项概不退回；合同履约保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿及追缴欠缴费用，由此造成的一切经济损失和法律责任由乙方负责，乙方对此没有任何异议；（八、附则）1、租赁期内，甲、乙双方就本合同所涉及相关的书面约定，包括但不限于单方面出具的承诺书（或保证书）等书面材料，均为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力；等。两原告于2016年10月13日提起本案诉讼。诉讼中，两原告表示：一、合同约定的房屋是从广州市海珠区五凤村凤凰二队仓库承租而来的，涉案场地权属人是广州市海珠区五凤村凤凰第二经济合作社，产权人是同意两原告进行转租的。二、对于停电情况作出如下回应：1、两原告在7月份对极少数的档口实施了停电的措施，停电的理由是因7月份天气炎热用电紧张，为保障租户的用电安全，两原告不得已对少数档口采取了临时停电的措施，而且正如被告所说原告一般只停电几小时，绝非被告所说的频繁而无故的情况。2、两原告在9月26日对案外人C26档口采取过停电的措施，是因为该档口没有经过两原告的批准私自对承租的档口进行装修，除此之外两原告未对其他档口采取过断电措施。三、从2015年7月份双方开始履行合同，到前一段时间被告才要求两原告交付合同原件，双方一直都是非常友好的履行合同。被告表示：被告实际支付租金时间是从2015年7月1日至2016年8月。两原告称其在整个6、7、8月停电是因为供电的问题不符合事实，根据对租户的了解，是两原告要求租户支付20—30万额外的费用，被告认为该费用不合理所以拒绝缴纳，应根据原合同的约定缴纳。两原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、原告广州市嘉翔物业管理有限公司（乙方）与广州市海珠区五凤村凤凰二队仓库（甲方）于2013年6月28日签订的《租赁协议书》，该协议书约定：甲方同意将一区店铺范围即位于海珠区漱珠岗纯阳观西北面五凤村地段（占地面积3265平方米）的建筑面积约5800平方米场地出租给乙方自行投资升级改造建设铺位经营布匹市场，经营期内建筑物产权属甲方所有；租赁期为十年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止；甲方同意乙方将上述场地的店铺分租给第三者；等。2、广州市海珠区凤阳街五凤凤凰第二经济合作社（以下简称“凤凰经济二社”）、广州市海珠区五凤村凤凰二队仓库于2017年1月3日出具的两份证明，内容分别为：1、鉴于我方是涉诉市场即海珠区漱珠岗纯阳观西北面五凤村地段布匹市场的权属人，因诉讼需要，现对广州市嘉翔物业管理有限公司前后提供的9份房产证上地址与涉诉商铺位置作以下说明：(1)《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第0079708号）地址是“海珠区五凤村漱珠岗18号”，此地址涵盖涉诉市场自编A20号商铺；(2)《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第015248号）地址是“海珠区漱珠岗路18号之一”，此地址涵盖涉诉市场自编D25、E1-1号商铺；(3)《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第015249号）地址是“海珠区漱珠岗路18号之二”，此地址涵盖涉诉市场自编B30、B32、B38、C26、C28、C37、G4号商铺。2、……2013年06月28日我方与原告广州市嘉翔物业管理有限公司签署的《租赁协议书》中，甲方（出租方）是“广州市海珠区五凤村凤凰二队仓库”……“广州市海珠区五凤村凤凰第二经济合作社”已经更名为“广州市海珠区凤阳街五凤凤凰第二经济合作社”，我“广州市海珠区五凤村凤凰第二经济合作社”以“广州市海珠区五凤村凤凰二队仓库”名义与嘉翔公司签署租赁协议书。3、海珠区五凤村漱珠岗18号、18号之一、18号之二、18号之三的《集体土地房产证》，上述房屋产权人均为凤凰经济二社，各房屋的用地面积、总建筑面积分别为：152.59㎡、305.19㎡；334.48㎡、668.96㎡；518.19㎡、1036.39㎡；298.38㎡、434.88㎡。4、《承诺书》一份，主要内容为：本人是广州市海珠区五风乡漱珠岗纯阳观西北面地段的市场自编E1-1号场地／商铺的承租人欠贵场/出租方现金人民币324000元；本人承诺并保证上述欠款在2016年6月20日前全部还清，本人愿意将上述场地／商铺租赁合同正本原件（合同期限为2015年7月1日至2020年6月30日，抵押给贵场／出租方作为上述欠款的还款保证；如本人不按上述规定时间还清欠款，自逾期之日起，每逾期一天，按欠款额度的1%向贵场／出租方交纳违约金；逾期十日，贵场／出租人有权封门并停水电（后果由本人自负）；逾期三十天（从欠款第一天开始计算），同意贵场／出租方视本人严重违约，本人自愿放弃上述场地／铺位使用权归贵场／出租方所有，并同意贵场／出租方无需通知有权单方解除合同且不经诉讼程序直接收回上述场地／商铺，贵场／出租人有权处置本人租赁场地／商铺内的货物，视为空置无物物业处理，将租赁场地／商铺重新招租，己交给贵场／出租方的所有款项不需退回，全部归贵场／出租方所有；等。该承诺书下方有“陈礼生”签名及捺印，日期为2014年8月15日。被告表示：对证据1由法院认定。对证据2无异议，涉案房屋是否属于合法建筑无证据证明。对证据3无异议。对证据4，两原告主张解除合同的理由是被告欠租金而不是承诺书中所述的费用，而且两原告也未在举证期内提交该证据；原、被告之间从未产生承诺书中所记载的债务，两原告也无提供转账记录等相关证据予以佐证；现当事人本人不在广州，无法确认是否曾亲自签署过该承诺书；并就证据4在本院另案提起了诉讼要求确认证据4无效，该案正在审理中。被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、四份报警回执（报警人分别为：陈伟镇、周佩来、陈俊心、郑汉有）及照片（1）、商铺示意图；2、照片（2）；3、《证人证言》。两原告表示：对证据1真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，报警回执上无法显示出与本案有必然的联系；对证据1中现场照片、商铺示意图不予确认。对证据2真实性、合法性、关联性不予确认。对证据3真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。根据被告的申请，本院于2016年12月16日向广州市公安局海珠区分局凤阳街派出所调查报警情况，该所出具6份《受理报警登记表》，其中有报警人姓名的3份、未显示姓名的3份，有姓名的分别为：邓伟雄、陈俊心、陈伟镇。原、被告表示上述证据由法院认定。本院于2017年3月14日组织原、被告问话，原告表示：诉讼请求中的租金、管理费计至2017年2月份；违约金是以上述费用为本金按每天5‰的标准计算至上述费用付清之日止，庭审时所陈述的违约金的截止日只是暂计日期，截止时间以起诉状为准。原告还提交了《欠费明细表》。被告表示：对租金、管理费没有意见；对违约金部分不予确认。原、被告均表示：要求法院对于计至2017年2月的租金、管理费进行处理。另，两原告于2017年4月1日向本院申请撤回关于水、电费及相应违约金的诉讼请求。本院认为：根据两原告提交的凤凰经济二社的《租赁合同》及《证明》，原告广州市嘉翔物业管理有限公司从该社承租包括涉案房屋在内的场地，且该社同意转租。上述《证明》以及两原告提交的《广州市集体土地房产证》能够反映涉案房屋在有合法登记的“海珠区漱珠岗路18号之一”的范围内。虽然被告对涉案房屋的合法性不予确认，但其并未推翻上述证据，故本院对该抗辩不予采纳。因此，原告嘉翔物业五凤分公司作为原告广州市嘉翔物业管理有限公司的分支机构与被告既已签订《租赁合同》，则双方就涉案房屋的租赁关系成立。租赁合同中，支付租金是承租人的一项重要义务。本案中，被告作为承租人在签订《租赁合同》前本应详细了解租赁期内的租金金额及支付方式，而根据被告“实际支付租金时间是2015年7月1日至2016年8月”的陈述以及原告关于“从2015年7月份双方开始履行合同，到前一段时间被告才要求两原告交付合同原件，双方一直都是非常友好的履行合同”的陈述，被告也确实知晓租赁期内的租金的相关情况。故，即使没有合同原件，被告仍应当按照约定履行支付租金等费用的义务。被告还抗辩称因原告停电导致其不交租金，但其提交的证据及申请法院调查的证据均无法证明两原告有恶意实施停电的行为或停电对其使用涉案房屋的影响，且被告现仍正常使用涉案房屋，故对于该抗辩本院亦不予采纳。现被告一直未支付2016年8月之后的租金、管理费，已构成违约。因此，原告嘉翔物业五凤分公司要求解除合同以及被告支付租金、管理费及违约金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。根据合同约定，2016年8月至2017年2月期间每月的租金为8100元、每月的管理费为655元。根据合同约定被告应在每月5日前支付上述费用，每逾期一天按应缴费额的1%交纳违约金，现原告主张上述租金、管理费的违约金从每月6日起按每日5‰的标准计算，在上述约定范围内，本院予以采纳。被告关于违约金过高的抗辩无理，本院不予采纳。但，违约金应以所欠本金为限。两原告申请撤回对水、电费及相应违约金的诉讼请求，是对自身诉讼权利的处分，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司与被告陈礼生于2014年8月15日签订的《租赁合同》；二、被告在本判决生效之日起10日内按照每月8100元的标准向原告广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司支付2016年8月至2017年2月的租金；三、被告在本判决生效之日起10日内按照每月655元的标准向原告广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司支付2016年8月至2017年2月的管理费；四、被告在本判决生效之日起10日内支付上述租金、管理费的违约金给原告广州市嘉翔物业管理有限公司五凤西区布匹市场经营管理分公司（以上述每月应付的租金、管理费为本金，自该费用对应的当月6日起按每日5‰的标准计算至实际付清之日止，总额以本金为限）。本案受理费7011元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  侯文卿二〇一七年四月七日书 记 员  秦雨思