广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终1206号上诉人（原审被告、反诉原告）：内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司，地址：内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄南路维邦奥林花园公建3号楼。法定代表人：贾国龙，职务：董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州西贝餐饮有限公司，地址：广州市番禺区洛浦街迎宾路115号首层。法定代表人：贾文军，职务：经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：曾祥敏，广东诺臣律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：何丽嫦，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州道煦贸易有限公司，地址：广州市番禺区洛浦街沙溪村迎宾路115号首层。法定代表人：蔡叶，职务：总经理。委托诉讼代理人：李华庭，广东广鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈叶兴，广东广鸿律师事务所律师。上诉人内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司(以下简称内蒙古西贝公司)、广州西贝餐饮有限公司（以下简称广州西贝公司）因与被上诉人广州道煦贸易有限公司（以下简称道煦公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初5848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人内蒙古西贝公司、广州西贝公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判内蒙古西贝公司、广州西贝公司有权没收全部押金77000元；二、撤销一审判决第三项，改判道煦公司应支付租金及占用费共计375666元，并按同期银行贷款利率的四倍自应付未付之日起支付违约金；三、撤销一审判决第五顶、第六项、第七项；四、本案诉讼费由道煦公司承担。事实与理由如下：一审事实查明不清，适用法律错误。一、合同解除的过错在于道煦公司未按时交纳租金。1.道煦公司拖欠自2016年1月开始的租金，已构成根本违约，根据合同约定，内蒙古西贝公司、广州西贝公司有权解除合同并没收押金。内蒙古西贝公司多次催收无果，无奈委托律师向其发函于2016年3月18日解除合同。2.一审认定道煦公司2016年1月未支付租金属于违约，但却不根据合同约定认定内蒙古西贝公司、广州西贝公司有权解除合同，显属适用法律不当。内蒙古西贝公司与广州惠亚物业有限公司（以下简称惠亚公司）的纠纷不影响道煦公司正常使用场地，道煦公司不能以此为由不支付租金。自西贝公司于2016年1月5日离场后，道煦公司一直使用场地至2016年8月，且另一承租人交通银行也和惠亚公司另行签订了租赁合同，且租金标准并没有增加。根据交行提供的会议纪要，惠亚公司也派人参加了会议，同意继续承租，租金标准为126.4元／平方米／月，与西贝公司同道煦公司签订的租金标准基本一致，这说明无论西贝公司是否违约，均不影响道煦公司继续使用场地。二、停水停电与内蒙古西贝公司、广州西贝公司是否违约不存在因果关系，停水停电的行为是惠亚公司实施的，无论西贝是否违约，惠亚都无权停水停电，所以停水停电期间的租金应予以正常支付，除非法院认定内蒙古西贝公司、广州西贝公司无须向惠亚公司支付此期间的租金。但一方面内蒙古西贝公司、广州西贝公司与惠亚之间的租赁合同纠纷已经一审法院判决，认定此期间需要支付租金。另一方面依据《合同法》，物业公司无权利用工作之便采取这种行为，物业公司称其仅停水停电两天时间，并非自2016年2月23日开始一直停电，停水停电期间的租金应予以支付。三、道煦公司无权要求内蒙古西贝公司、广州西贝公司赔偿其装修损失和支付违约金。1.内蒙古西贝公司、广州西贝公司与惠亚公司的纠纷不影响道煦公司继续正常使用场地。惠亚公司与内蒙古西贝公司、广州西贝公司召开了会议，同意继续承租，这说明无论西贝公司是否违约，均不影响道煦公司继续使用场地，不会导致装修损失。2.内蒙古西贝公司、广州西贝公司有权解除合同，相关责任均应由道煦公司承担。道煦公司拖欠租金达到合同解除条件，内蒙古西贝公司、广州西贝公司有权解除合同，因其装修损失部分均为固定在墙上的不可拆除部分，所以无权要求内蒙古西贝公司、广州西贝公司赔偿。3.抛开违约责任及过错不讲，单就道煦公司的损失而言，其提交的证据不能证明装修部分的实际损失，其提供的合同与发票不一致，没有实际付款的银行流水。发票的真实性有待考证，发票开具的单位是广州本格建筑装饰工程有限公司，发票抬头人不是道煦公司，开具单位不是装修合同中的装修单位。根据双方补充协议第十条，如果西贝公司要求解除合同，只赔偿押金，但实际上西贝公司仅是部分解除合同，道煦公司可以继续使用场地，不存在其所主张的因西贝公司导致被迫停业的事实，因此其该项主张没有事实及合同依据。被上诉人道煦公司二审辩称：1.由于内蒙古西贝公司、广州西贝公司拒缴租金导致惠亚公司停水停电，致使道煦公司无法正常经营产生巨额损失。2.收到惠亚公司的停水停电通知后，道煦公司连续向内蒙古西贝公司、广州西贝公司发出函件，要求其妥善处理与惠亚公司的租赁关系，并设法恢复通水通电，保证道煦公司正常经营，但是内蒙古西贝公司、广州西贝公司拒绝履行相应义务。因此道煦公司有权不支付因内蒙古西贝公司、广州西贝公司导致停水停电期间的租金，并有权要求其赔偿装修及无法经营等其他损失。2016年7月11日，道煦公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认道煦公司与内蒙古西贝公司、广州西贝公司的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》于2016年4月8日解除；2.判令内蒙古西贝公司、广州西贝公司立即返还道煦公司租房保证金77000元;3.判令内蒙古西贝公司、广州西贝公司立即赔偿道煦公司装修费用损失660000元；4.判令内蒙古西贝公司、广州西贝公司立即赔偿道煦公司电子显示屏费用损失331700元；5.判令内蒙古西贝公司、广州西贝公司立即赔偿道煦公司违约金385431.2元；6.判令内蒙古西贝公司、广州西贝公司立即赔偿道煦公司因内蒙古西贝公司、广州西贝公司违约导致的停水停电期间员工工资的经济损失，合计经济损失共108410.62元(暂计至起诉之日);7.本案诉讼费用由内蒙古西贝公司、广州西贝公司承担；8.判令内蒙古西贝公司、广州西贝公司立即赔偿道煦公司因财物被扣押所造成的经济损失共199783.98元；9.判令内蒙古西贝公司、广州西贝公司立即赔偿道煦公司律师费共60000元；10、内蒙古西贝公司、广州西贝公司承担连带责任。内蒙古西贝公司、广州西贝公司对此提起反诉，请求：1.请求判令内蒙古西贝公司、广州西贝公司有权没收道煦公司的商铺押金77000元；2.请求判令道煦公司向内蒙古西贝公司、广州西贝公司支付2016年1月至3月的租金147000元、2016年4月1日至场地返还之日止的场地占用费（占用费以租金为标准，暂计至2016年12月份，租金、占用费共599700元）及违约金（违约金计算标准：2016年1月1日至2016年6月30日每月租金为49000元，2016年7月1日至2017年6月30日每月租金为50950元，违约金以当月租金为基数，每日按1‰计算至付清之日止）；3.请求判令道煦公司向内蒙古西贝公司、广州西贝公司支付2015年12月至场地返还之日止水电费，暂计至2016年7月23日，水电费共32544.8元；4.请求判令道煦公司向内蒙古西贝公司、广州西贝公司支付律师费40000元；以上各项合计为：749244.8元；5.请求判令道煦公司对租赁场地恢复原状并返还场地；6.本案诉讼费由道煦公司承担。一审法院经审理查明：2015年7月1日，内蒙古西贝公司与道煦公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由道煦公司向内蒙古西贝公司承租位于广州市番禺区洛浦街迎宾路115号首层自编A2的房屋，建筑合计350平方米；租赁期限自2015年7月1日至2021年6月30日，其中2015年7月1日至2015年7月31日为免租期，2015年8月1日至2016年6月30日每月租金49000元，2016年7月1日至2017年6月30日每月租金50950元，2017年7月1日至2018年6月30日每月租金53000元，2018年7月1日至2019年6月30日每月租金55147元，2019年7月1日至2020年6月30日每月租金57404元，2020年7月1日至2021年6月30日每月租金59775元；道煦公司应在2015年7月1日向内蒙古西贝公司缴纳77000元作为保证金。此外该合同还约定了其他事宜。同日，广州西贝公司签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，双方约定由广州西贝公司将其承租的广州市番禺区洛浦街迎宾路115号首层部分转租给道煦公司使用，租赁期间及租金标准与上述租赁合同一致，道煦公司应当于每月5日前缴交本月租金；道煦公司依约及时向广州西贝公司缴交租金及本补充协议第四条约定的各项费用，否则，广州西贝公司有权按照所拖欠租金及本补充协议第四条约定的各项费用总额10%的比例向道煦公司加收滞纳金，道煦公司拖欠租金及上述各项费用累计超过48500元或1个月未及时缴交租金及上述费用的，视为道煦公司根本违约，广州西贝公司有权解除本合同、收回该房产及相关设施设备，并不退换道煦公司押金；任何一方不履行租赁合同及本补充协议的约定义务或履行义务不符合本约定标准的，违约方一方按照本补充协议约定的租金总价款10%的标准向守约方支付违约金，同时，违约方应当赔偿因此给守约方造成的损失；道煦公司在转租期内要求解除租赁合同及本补充协议的，应当提前三个月书面通知对方，经广州西贝公司同意后，道煦公司须按照租赁合同及本补充协议约定的标准向广州西贝公司移交该房产及相关设施设备，并缴清租金及各项费用后租赁合同及本补充协议解除，但广州西贝公司不予退还押金；如广州西贝公司在转租期间要求解除租赁合同及本补充协议，应当提前三个月书面通知对方，经道煦公司同意后，广州西贝公司给予道煦公司押金赔偿；本补充协议所称给一方造成的损失包括实际损失、依约履行合同的可能利益、因发生争议而产生的调查费、律师费等合理费用。2015年7月17日，道煦公司向广州西贝公司支付保证金57000元,2015年8月20日，道煦公司再支付押金20000元。另查明：诉涉物业的权属人为广州市番禺区洛浦街沙溪村经济合作社，并由该合作社出租给惠亚公司。2011年7月1日，广州市惠亚物业有限公司与内蒙古西贝公司签订《惠信商业园物业租赁合同》，约定由内蒙古西贝公司承租番禺区迎宾路11号惠信商业园首层，面积含公摊部分，租赁期限自2011年7月7日至2021年7月6日。2015年9月30日，内蒙古西贝公司向惠亚公司发出《关于解除的函》，告知惠亚公司提前解除《惠信商业园物业租赁合同》，并同意按照租赁合同有关条款的约定执行。2015年10月29日，惠亚公司向内蒙古西贝公司发出《关于西贝的复函》，告知内蒙古西贝公司提前解除同，属于单方面违约，必须遵守相关条款。2016年1月29日，惠亚公司向道煦公司发出《知会函》，告知道煦公司因内蒙古西贝公司违反其与惠亚公司之间的租赁合同，惠亚公司有权随时解除与内蒙古西贝公司签订的租赁合同，道煦公司也无权继续使用内蒙古西贝公司转租的350平方米物业及户外广告，如2016年2月1日前内蒙古西贝公司未能缴清费用及弥补惠亚公司损失，惠亚公司就收回相关物业和广告位。2016年1月29日，道煦公司向内蒙古西贝公司发出公函，告知内蒙古西贝公司鉴于内蒙古西贝公司与惠亚公司产生的纠纷，道煦公司视内蒙古西贝公司为根本违约，需退还道煦公司押金77000元，并对其予以押金赔偿。2016年2月3日，内蒙古西贝公司向道煦公司发出复函，告知道煦公司未支付2016年1月至今的租金已违反合同约定，虽内蒙古西贝公司与惠亚公司约定协商部分解除租赁合同，并未损害道煦公司的利益，道煦公司应按照约定及时支付租金。2016年2月4日，道煦公司向内蒙古西贝公司发出律师函，要求内蒙古西贝公司妥善处理其与惠亚公司的解约纠纷，并保证道煦公司的租约的完全履行，道煦公司在没有得到内蒙古西贝公司确保道煦公司的租约能完全履行保证之前，道煦公司将暂停履行内蒙古西贝公司的相应付款义务，如内蒙古公司在2016年2月底之前无法解决上述事宜，道煦公司将解除与内蒙古西贝公司的租赁合同并追究相应的违约责任。2016年2月24日，道煦公司针对内蒙古西贝公司于2016年2月3日的《复函》发出回复函。2016年3月7日，道煦公司向内蒙古西贝公司发出律师函，因诉涉物业于2016年2月23日起被全面停水停电，要求内蒙古西贝公司在2016年3月11日之前纠正违约行为，确保租赁房屋通电通水保证租赁物业正常使用。2016年3月9日，惠亚物业有限公司向内蒙古西贝公司发出律师函，告知西贝公司因其自2016年1月欠缴租金、管理费、水电费、停车费、广告费等，且逾期超过15天，惠亚公司决定于2016年3月9日解除双方于2011年7月1日签订的租赁合同及补充协议，收回承租物业，并要求西贝公司在收到律师函3日内缴清拖欠费用，同时由惠亚公司没收保证金及押金。2016年3月11日，内蒙古西贝公司向道煦公司发出律师函，告知道煦公司因其自2016年1月起拒不支付物业租金、水电费等，违反合同约定及法律规定，内蒙古西贝公司决定于2016年3月18日起解除双方于2015年6月签订的租赁合同，收回承租物业，并要求道煦公司在收到律师函3日内支付2016年1月至3月期间的租金、电费、滞纳金，并由内蒙古西贝公司没收押金。2016年4月5日，道煦公司向内蒙古西贝公司发出律师函，告知内蒙古西贝公司因其与惠亚公司之间的纠纷导致道煦公司无权继续使用租赁物业，道煦公司决定于2016年4月8日解除双方签订的租赁合同。上述律师函于2016年4月15日到达内蒙古西贝公司。在一审庭审过程中，内蒙古西贝公司与广州西贝公司均确认诉涉场地由内蒙古西贝公司向惠亚公司承租，由广州西贝公司实际使用，并由广州西贝公司代收转租租金。为此，内蒙古西贝公司提供了其出具的授权书、《三方协议》，载明其授权广州西贝公司处理诉涉场地的出租事宜，包括代为收取租金、与道煦公司沟通并签订补充协议、签收往来文件等。《三方协议》是内蒙古西贝公司、广州西贝公司、交通银行股份有限公司广东省分行签订的租赁协议，其中约定由内蒙古西贝公司委托广州西贝公司按照租赁合同及补充协议收取租金、广告位使用费、停车费、固定车位使用费等费用及开具发票。对此，道煦公司不予认可，认为内蒙古西贝公司与其签订租赁合同，广州西贝公司与其签订补充协议，应视为是两公司共同向道煦公司出租诉涉物业，共同行使权利。其中，广州西贝公司的工商登记信息显示其股东包括四自然人股东及一法人股东，该法人股东为内蒙古西贝公司，广州西贝公司成立日期为2012年4月23日。内蒙古西贝公司称曾口头通知道煦公司其与惠亚公司解除合同等相关情况，并主张其向惠亚公司承租的场地仅为部分解除，涉及道煦公司的租赁物业则由惠亚公司与道煦公司进行交接，但并未提供相关证据证明其主张，且道煦公司对其主张亦不予认可，并称其在收到惠亚公司于2016年1月29日发出的《知会函》才知道有关情况，也无法联系西贝公司，导致租赁物业发生停水停电。道煦公司及内蒙古西贝公司对双方之间的租赁合同及补充协议的解除时间各持异议，均认为对方违约，并应按其发出的律师函中载明的解除时间为准，其中道煦公司认为解除时间为2016年4月15日，内蒙古西贝公司则认为为2016年3月18日。内蒙古西贝公司称道煦公司实际占有、控制租赁场地，主张道煦公司对诉涉物业恢复原状并返还场地。道煦公司称诉涉场地由惠亚公司强行清场，道煦公司及内蒙古西贝公司均确认诉涉场地现由惠亚公司实际控制。一审法院向惠亚公司进行询问，惠亚物公司确认现诉涉场地已由其于2017年春节后转租。双方均确认道煦公司自2016年1月起就没有向内蒙古西贝公司支付租金。内蒙古西贝公司主张道煦公司未支付2016年1月至3月的租金、亦未返还相应的场地，故主张道煦公司支付2016年1月至3月的租金14700元，并自2016年4月1日起以租金为标准支付场地占用费至返还场地止，同时，主张按照每日1%的标准给付违约金。道煦公司认为因内蒙古西贝公司与惠亚公司之间存在纠纷导致其无权使用租赁场地，其不支付相应租金的行为为履行不安抗辩权，同时，道煦公司认为内蒙古西贝公司在与惠亚公司的诉讼案中确认其于2015年12月5日就撤场，双方之间的租赁关系与当天解除，因此内蒙古西贝公司无权向其收取场地占用费。此外，道煦公司称其于2016年2月23日被惠亚公司强行清退，场地已由惠亚公司占用，已经交还场地，故2016年2月23日后的租金或场地占用费不应由道煦公司缴纳，道煦公司可向明确后的权属人缴纳2016年1月1日至2016年2月23日期间的租金。为此，内蒙古西贝公司不认可道煦公司于2016年2月23日返还场地，其认为道煦公司在2016年2月23日后仍然使用诉涉场地，为此，内蒙古西贝公司提供了其于2016年10月17日及2016年11月12日向道煦公司发送的《返还场地的通知函》及《关于清场、返还场地的再次通知》、水电费明细表、广州市番禺区公证处于2016年10月24日作出的（2016）粤广番禺第38987号公证书。其中上述两通知函均是通知道煦公司返还场地，但寄送到诉涉场地地址的快递情况是未妥投及拒收。而水电费明细表是广州市惠亚物业有限公司制作，该明细表载明2016年5月、6月、7月车行均发生用电，其中4月、5月、6月、7月车行电表读数分别为4123、4167.1、4231.6、4370，4月、5月、6月、7月车行（招牌）电表读数分别为4854、5038.4、5038.4、5196。公证书在载明公证人员于2016年10月10日到“佰伏伽汽车体验馆”的前后门对门面外观进行现场拍照。其中，公正的照片显示汽车体验馆内为空置状况。道煦公司称因为已经撤场，所以无法收取相关快递，且上述用电亦非由其使用，而公证书的照片恰恰证明道煦公司已经撤场。关于道煦公司的撤场问题，一审法院向惠亚公司进行询问，惠亚公司称道煦公司撤场的时候大概是2016年8月底，但其并未向其进行告知，惠亚公司确认曾于2016年2月23日停水停电1至2日，但道煦公司于2016年5月10日仍在正常经营，同时，惠亚公司称广州融翔圆汽车销售服务有限公司曾通过现金支付的方式向其支付了诉涉场地自2016年4月至6月期间的水电费，并要求开具该公司抬头的发票。为此，惠亚公司提供了广州市南方公证处于2016年7月8日作出的（2016）粤广南方第025277号公证书及2016年8月23日的视频。该公证书载明公证人员于2016年5月10日对“BYUCAR佰优伽汽车体验馆”的门口及内部进行了拍照，其中相关照片载明该汽车体验馆门口开放，里面放置了待销售的汽车。而上述视频载明有不明身份的人员从诉涉场地将汽车驾离。对此，内蒙古西贝公司称其于2016年7月到租赁场地进行清点时，道煦公司仍在经营，但无法确认道煦公司的撤场时间。道煦公司对惠亚公司的意见不予认可。同时，道煦公司称2016年4月至6月期间的水电费并非由广州融翔圆汽车销售服务有限公司代缴，该部分水电费是由道煦公司自行处理。关于惠亚公司停水停电的问题，与道煦公司一并租赁内蒙古西贝公司相关场地的另一承租人交通银行股份有限公司广东省分行[案号：（2016）粤0113民初6633号]称租赁场地于2016年2月23日至3月3日期间发生停水停电，并提供了广州市惠亚物业有限公司、交通银行、广州道煦贸易有限公司于2016年3月3日的三方会议记录拟证明其主张。其中，惠亚公司的工作人员张汉辉称“……迫于无奈，我方才去停水停电的措施。……若今天协商顺利，我方认为可以恢复供水通电。……”内蒙古西贝公司认为停水停电是惠亚公司造成的，损害责任应由惠亚公司承担。惠亚公司确认曾开过一次会议。对于上述会议纪要，内蒙古公司亦在本案中作为证据提供，认为可反映案件事实。对此，道煦公司对该会议记录不予认可。内蒙古西贝公司主张道煦公司支付2015年12月至2016年7月31日期间的水电费32544.8元，为此，内蒙古西贝公司提供了2016年1月收费清单、qq聊天记录、惠亚公司制作的水电费明细表拟证明其主张。其中收费清单显示2016年12月的电费、水费用量分别为957度、924度、62度、55.9度，费用分别为950.11元、917.35元、214.52元、78.12元。qq聊天记录载明内蒙古西贝公司的员工向“广州道煦廖小姐”发送收费清单并催收相关费用。对此，道煦公司均不予认可，其称已直接向惠亚公司缴纳相关电费。在（2016）粤0113民初2014号租赁合同纠纷案件中，惠亚公司作为原告，内蒙古西贝公司及广州西贝公司作为被告，交通银行股份有限公司广东省分行、道煦公司作为第三人。在该案庭审过程中，惠亚公司确认内蒙古西贝公司无拖欠其水电费，但主张内蒙古西贝公司及广州西贝公司应向其支付道煦公司在2016年6月至2016年8月20日期间的水费50元、电费15684元，为此，惠亚公司提交了2016年12月31日至2016年4月20日、2016年4月21日至2016年5月20日的电费发票复印件两张，购买方名称为广州融翔圆汽车销售服务有限公司，销售方名称为惠亚公司，金额分别是18438元、6855元、发票的签收人为孙晓洁。对此，道煦公司确认上述发票的真实性，但否认关联性，否认孙晓洁是其员工，认为其于2016年2月23日已经离场。道煦公司主张依照双方签订的补充协议，任何一方不履行租赁合同及补充协议约定的义务或履行义务不符合约定的标准的，违约方应当按照补充协议约定的租金总价款10%的标准向守约方支付违约金，同时，违约方应当赔偿因此给守约方造成的损失，因此，道煦公司主张内蒙古西贝公司及广州西贝公司向其支付违约金385431.2元，对此，蒙古西贝公司及广州西贝公司不予认可。内蒙古西贝公司确认道煦公司承租的物业在交付时为毛坯状态，道煦公司称其承租相关物业后对其装修，因本次纠纷造成装修损失610000元。为此，道煦公司提供了《佰优伽4S店装饰工程合同书》、发票、收款收据、《付款委托书及财务所有权确认书》拟证明其主张。其中上述合同签订的时间为2015年9月14日，装修发包人为道煦公司，装修服务商为广东猎渔兄弟珠宝贸易有限公司，装修承包人为广州欧派装饰有限公司，工程地点为广州市番禺区迎宾路115号惠信商业首层，工程期限自2015年9月15日至2015年9月30日，施工合同造价为522400元，管理费造价为137600元。发票载明广州本格建筑装饰工程有限公司于2016年1月26日向广州融翔圆汽车销售服务有限公司出具了装修工程款的发票，金额为600000元。收款收据载明道煦公司向惠亚公司交付了装修押金10000元。《付款委托书及财务所有权确认书》载明道煦公司及广州融翔圆汽车销售服务有限公司确认上述装修款600000元是由广州融翔圆汽车销售服务有限公司代道煦公司支付。道煦公司称因装修押金没有退回，所有装修损失为610000元。对此，内蒙古西贝公司均不予认可，但内蒙古西贝公司确认其提供的广州市番禺区公证处于2016年10月24日作出的公证书中载明的道煦公司经营场所的现状是道煦公司装修后的状况。其中，广州融翔圆汽车销售服务有限公司的工商登记信息显示其是法人独资有限责任公司，成立于2015年11月5日，法定代表人为陶帅，法人股东为道煦公司。道煦公司主张电子显示屏损失为331700元，为此，道煦公司提供了《销售合同》、发票、《委托付款通知书》拟证明其主张。其中，上述合同的签订时间为2015年9月15日，购货方为道煦公司，供货方为深圳市引路人光电科技有限公司，合同标的为10.72m*7.2mPO户外全彩显示屏，成交价为331700元，安装地点为番禺。发票合共29张，均由深圳市引路人光电科技有限公司向广州融翔圆汽车销售服务有限公司出具，其中28张发票的金额均为11600元，1张发票的金额为6900元。《委托付款通知书》、《收款确认书》、《所有权确认书》载明道煦公司委托广州融翔圆汽车销售服务有限公司向深圳市引路人光电科技有限公司支付上述款项。对此，内蒙古西贝公司均不予认可，但其提供的广州市番禺区公证处于2016年10月24日提作出的公证书中载明的道煦公司经营场所的现状是包括上述显示屏，且截止该时间仍未搬走。道煦公司主张蒙古西贝公司及广州西贝公司赔偿因其违约导致的停水停电期间的员工工资经济损失合共108410.62元。道煦公司称内蒙古西贝公司与惠亚公司产生纠纷后，并未解除员工的劳动合同，仍需要支付员工的工资，为此道煦公司提供了广州融翔圆汽车销售服务有限公司的人员花名册、2015年11月至2016年6月期间的工资表、劳动合同等拟证明其主张。其中，人员花名册的员工名单为陶帅、蔡叶、蔡觅、廖毅文、林银冰、赵翔宇、樊石磊、林勇成、麦光雄、谢显培、陈滨强、刘丽婷、邓洁威、朱文捷、孙晓洁、吴提。而工资表中载明上述时间段相关人员的工资组成均包括加班工资和绩效工资。其中，道煦公司称其自2016年2月23日就撤场了，其按照以往的标准计算上述员工的绩效工资和加班工资；上述员工只有部分购买社保、工资发放形式为现金发放。对此，内蒙古西贝公司不予认可。道煦公司称其因财物被惠亚公司扣留造成损失199783.98元，其主张内蒙古西贝公司及广州西贝公司赔偿上述损失。其称其于2016年8月23日发现相关财物被惠亚公司扣留，并报警无果。为此，道煦公司提供了损失物品财务清单、收款收据、发票、送货单、购买记录等，其中上述财物包括办公桌椅、电器设备及一次性消耗品，而部分单据的出具日期在2016年2月23日前，部分在2016年2月24日至2016年6月，而发票的抬头均为广州融翔圆汽车销售服务有限公司。对此，内蒙古西贝公司称现有证据无法证明财物的价值，且该损失与其无关，应向实际侵权人惠亚公司主张。道煦公司及内蒙古西贝公司均主张对方支付其律师费，其中道煦公司主张的律师费为6万元，其提供了委托代理合同及发票拟证明其主张。内蒙古西贝公司主张律师费为4万元，其亦提供了委托代理合同及发票拟证明其主张。一审法院认为，内蒙古西贝公司及广州西贝公司分别与道煦公司签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，约定由内蒙古西贝公司及广州西贝公司向道煦公司出租诉涉场地，内蒙古西贝公司及广州西贝公司均享有并承担相应的权利及义务，因此，应认定诉涉租赁合同的出租方为内蒙古西贝公司及广州西贝公司，承租方是道煦公司，内蒙古西贝公司及广州西贝公司应共同享有出租方的责任及承担相应的义务，道煦公司要求内蒙古西贝公司及广州西贝公司连带承担责任，一审法院予以纠正。按照合同约定，道煦公司应于每月5日前缴交当月租金，即道煦公司应于2016年1月5日缴交当月租金49000元。虽道煦公司抗辩因内蒙古西贝公司与惠亚公司存在纠纷，导致其可能存在无权使用诉涉场地，其拒不支付2016年1月的租金为履行不安抗辩权，但惠亚公司向道煦公司发出《知会函》的时间为2016年1月29日，在此时间前道煦公司均能正常使用诉涉场地，且惠亚公司亦明确告知相关处理的截止时间为2016年2月1日，道煦公司在2016年1月期间使用诉涉场地并不存在障碍，故道煦公司应依照合同约定支付2016年1月的租金49000元。然而，内蒙古西贝公司或广州西贝公司作为转租人，应在租赁期间提供可正常使用的租赁场地予道煦公司使用，包括但不限于享有租赁物业的转租权及水电正常供给，在与惠亚公司存在租赁合同纠纷，且该纠纷的处理结果直接影响到次承租人即道煦公司的权利的情况下，内蒙古西贝公司应尽最大限度降低因其与惠亚公司之间的纠纷对道煦公司承租诉涉物业的影响。现有证据无法证明内蒙古西贝公司及广州西贝公司在2015年9月30日向惠亚公司发出解除合同的函件后及时告知道煦公司相关事宜及协助道煦公司与惠亚公司进行衔接，且内蒙古西贝公司及广州西贝公司在惠亚公司将于2016年2月收回诉涉物业的可能的情况下，亦未及时向道煦公司履行告知义务。同时，2016年2月23日至2016年3月初出现的停水停电必然对道煦公司的经营产生影响。因此，虽道煦公司存在逾期未支付2016年1月租金的违约行为，但内蒙古西贝公司在与惠亚公司产生纠纷时并未妥善处理其与道煦公司的转租关系，亦存在严重的违约行为，且违约的程度远大于道煦公司。结合双方之间各自的过错程度，内蒙古西贝公司、广州西贝公司与道煦公司应对相关损失分别承担70%及30%的责任。现双方均确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议均已解除，只是对解除的时间有异议，各自以对方收到己方发出的关于解除合同的律师函为合同解除的时间。结合案件的实际情况，一审法院认定内蒙古西贝公司于2016年3月11日向道煦公司发出含有解除合同内容的律师函载明的解除时间即2016年3月18日为合同解除时间。关于保证金的处理问题。鉴于双方均存在违约行为，考虑双方之间各自的过错程度及责任分担，内蒙古西贝公司、广州西贝公司应退还道煦公司保证金53900元（77000元×70%），没收保证金23100元（77000元-53900元）。关于2016年1月至2016年3月的租金及2016年4月1日至场地返还之日止的场地占用费及违约金的问题。首先，道煦公司对支付2016年1月1日至2016年2月23日期间的租金无异议。其次，虽道煦公司称其已于2016年2月23日将场地交还，但并未提供相关证据证明，其应承担不利的法律后果。根据惠亚公司提交的广州融翔圆汽车销售服务有限公司向其交纳的2016年4月至6月期间的水电费、广州市南方公证处于2016年7月8日作出的2016年5月10日道煦公司门面的经营情况以及2016年8月23日不明身份人员从道煦公司门面将汽车驾离的视频均能推断出截止至2016年8月23日止，道煦公司仍占有、使用诉涉场地，故应交纳相应的租金或使用费。又因惠亚公司在（2016）粤0113民初2014号案中主张道煦公司于2016年8月20日离场并主张内蒙古西贝公司支付至该时间止诉涉场地的占有使用费，故道煦公司应向内蒙古西贝公司及广州西贝公司交纳租金或占用费的终止时间为2016年8月20日。再次，鉴于道煦公司、内蒙古西贝公司、广州西贝公司、惠亚公司均确认诉涉租赁场地发生过停水停电的行为，但内蒙古西贝公司、广州西贝公司、惠亚公司只确认于2016年2月23日发生停水停电，但并未提供证据证明其何时恢复供水供电，而从交通银行股份有限公司广东省分行提交的会议记录及相关录音可认定停水停电状态持续到2016年3月3日。因此，应认定诉涉场地于2016年2月23日至2016年3月3日期间处于停水停电的状态，该状态必然影响道煦公司的正常经营，故该时间段的租金应予以扣减。因道煦公司与内蒙古西贝公司及广州西贝公司之间的租赁合同于2016年3月18日解除，故道煦公司仍应按照合同约定租金49000元/月的标准向内蒙古西贝公司及广州西贝公司交纳2016年1月1日至2016年2月23日及2016年3月4日至3月18日的租金，并参照上述标准交纳2016年3月19日至2016年8月20日期间的占用费。因此，道煦公司应向内蒙古西贝公司及广州西贝公司支付租金及占用费合共359333元[49000元+49000元/月÷30日/月×(23日+15日)+49000元/月×5月+49000元/月÷30日/月×2日]。鉴于内蒙古西贝公司及广州西贝公司在与广州市惠亚物业有限公司存在纠纷时未妥善处理其与道煦公司之间的租赁关系，故内蒙古西贝公司及广州西贝公司主张道煦公司支付2016年2月1日至2016年8月20日期间的租金及使用费的逾期支付违约金，一审法院不予支持，但内蒙古西贝公司及广州西贝公司主张道煦公司支付2016年1月1日至2016年1月31日期间的逾期支付违约金，合法有据，虽内蒙古西贝公司及广州西贝公司自行将违约金标准调整为1‰/日的标准，道煦公司抗辩该违约金标准过高，结合本案客观事实，一审法院依法将逾期支付违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。关于2015年12月至场地返还之日止的水电费问题。内蒙古西贝公司与广州西贝公司主张上述时间段的水电费合共32544.8元，但无法提供相关证据证明其主张。但在（2016）粤0113民初2014号中，一审法院以证据不足为由驳回惠亚公司水费50元的请求，但根据此前每月的用电情况认定内蒙古西贝公司及广州西贝公司需代道煦公司交纳2016年6月1日至2016年8月20日期间的电费15684元。故综合客观实际，且避免讼累，一审法院判令道煦公司支付电费15684元。关于恢复原状及场地返还问题。鉴于惠亚公司已收回了诉涉场地并另行出租，故内蒙古西贝公司及广州西贝公司的要求道煦公司恢复原状及返还场地已缺乏事实基础，一审法院不再作调处。关于道煦公司装修损失费用及电子显示屏损失的问题。首先，虽道煦公司提供的装修合同主体与开具发票的主体不一致，且支付装修款的付款主体是道煦公司的独资公司广州融翔圆汽车销售服务有限公司，但道煦公司承租诉涉场地时该场地的状态是毛坯，其承租目的用于汽车销售，现有证据中的公证书亦反映了道煦公司的装修状况。其次，惠亚公司确认道煦公司于2016年8月20日离场，并于春节前后将上述场地另行出租，原道煦公司的经营场地已经灭失，无法对装修装饰残值进行评估。再次，根据本案的实际情况，道煦公司提供的装修合同载明的装修费用600000元及相关支付发票载明的支付金额600000元符合客观实际，一审法院对装修费用为600000元予以认定。而道煦公司主张的尚未退回的1万元装修押金并不属于装修费用，属其与惠亚公司之间的另一法律关系，一审法院在本案中不作调处。鉴于道煦公司于2016年8月20日离场，且上述装修内容均为不可拆卸的装修装饰，一审法院结合案件的实际情况酌定折旧率为35%，因此，道煦公司的装修损失为390000元（600000元×65%），根据双方的担责比例，内蒙古西贝公司及广州西贝公司应向道煦公司赔偿装修损失273000元（390000元×70%）。因电子显示屏并非属于不可拆卸的装修装饰，故道煦公司应自行拆除以减免损失，道煦公司主张内蒙古西贝公司及广州西贝公司电子赔偿显示屏损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于律师费的赔偿问题。因诉涉合同约定造成的损失包括律师费，而道煦公司为本案纠纷支付了律师费60000元，内蒙古西贝公司及广州西贝公司支付了律师费40000元，按照双方的担责比例、各自聘请律师的计费标准差异，根据公平原则，一审法院酌情内蒙古西贝公司及广州西贝公司向道煦公司赔偿律师费损失10000元。关于道煦公司主张因停水停电期间造成的员工工资的经济损失问题。道煦公司主张上述工资产生的原因是因内蒙古西贝公司及广州西贝公司与广州市惠亚物业有限公司之间的纠纷，导致其未解除员工的劳动合同，故仍需要支付相应的工资，上述工资的发生时间为2015年11月至2015年6月，工资组成包括加班工资和绩效工资。现有证据基本能证明道煦公司在2016年2月23日后仍在诉涉场地经营至2016年8月20日，故其主张的上述经济损失属其正常生产经营开支，且停水停电期间产生的影响已在租金中进行了扣减，故道煦公司主张内蒙古西贝公司及广州西贝公司赔偿其员工工资的经济损失合共108410.62元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于道煦公司主张的因财物被惠亚公司扣押造成的经济损失问题。现有证据无法证明内蒙古西贝公司与广州西贝公司与上述财物扣押的侵权法律关系有直接关联，道煦公司主张内蒙古西贝公司与广州西贝公司赔偿因财物扣押造成的经济损失199783.98元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于道煦公司主张的违约金问题。双方签订的租赁合同约定任何一方不履行租赁合同约定的义务或履行义务不符合约定标准的，违约方一方按照约定在租金总价款10%即385431元[（49000元×11+50950元×12+53000元×12+55147元×12+57404元×12+59775元×12）×10%]的标准向守约方支付违约金，按照双方的担责比例，理应由内蒙古西贝公司及广州西贝公司承担269802（385431元×70%），但道煦公司在本案中主张了装修费用、律师费赔偿以弥补其相应的损失，且内蒙古西贝公司及广州西贝公司抗辩违约金标准过高，结合本案的案件事实及公平合理的原则，一审法院酌情将内蒙古西贝公司及广州西贝公司承担的违约金调整为100000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，于2017年10月25日作出如下判决：一、确认广州道煦贸易有限公司与内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司于2015年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及与广州西贝餐饮有限公司于2015年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同补充协议》于2016年3月18日解除；二、广州道煦贸易有限公司向广州西贝餐饮有限公司支付的保证金77000元中的23100元归内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司、广州西贝餐饮有限公司所有，剩余的53900元由内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司、广州西贝餐饮有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内退还广州道煦贸易有限公司；三、广州道煦贸易有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内向内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司、广州西贝餐饮有限公司支付2016年1月1日至2016年2月23日、2016年3月4日至3月18日的租金及2016年3月19日至2016年8月20日的占用费合共359333元及2016年1月租金的违约金（以49000元为本金，中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，自2016年1月6日起计付至判决确定的清偿之日止，以本金为限）；四、广州道煦贸易有限公司在判决发生法律效力之日起向内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司、广州西贝餐饮有限公司支付2016年6月1日至2016年8月20日期间的电费15684元；五、内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司、广州西贝餐饮有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内向广州道煦贸易有限公司赔偿装修装饰损失273000元；六、内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司、广州西贝餐饮有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内向广州道煦贸易有限公司赔偿律师费损失10000元；七、内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司、广州西贝餐饮有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内向广州道煦贸易有限公司支付违约金100000元；八、驳回广州道煦贸易有限公司的其余诉讼请求；九、驳回内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司、广州西贝餐饮有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费37634元、反诉受理费5646元，合共43280元，由广州道煦贸易有限公司负担14554元，由内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司、广州西贝餐饮有限公司负担28726元。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，内蒙古西贝公司、广州西贝公司提交了以下新证据：（2016）粤0113民初2014号民事判决书，拟证明上诉状所提到的第2项理由停水停电和内蒙古西贝公司、广州西贝公司是否违约不存在因果关系，停水停电是惠亚公司实施的，停水停电期间的费用不应由内蒙古西贝公司、广州西贝公司支付，即便由内蒙古西贝公司、广州西贝公司支付，也应该收取道煦公司该期间的占用费。道煦公司对此质证称：内蒙古西贝公司、广州西贝公司是物业次承租人，内蒙古西贝公司、广州西贝公司向惠亚公司承租的物业范围不仅仅限于本案涉及的物业。（2016）粤0113民初2014号案件判决要求内蒙古西贝公司、广州西贝公司承担其未按时交还物业的占用费和租金，与本案物业没有必然联系，所以（2016）粤0113民初2014号案件不能作为本案定案依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对此评析如下：关于涉案合同解除的责任划分问题。根据道煦公司和内蒙古西贝公司、广州西贝公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》可知，道煦公司应在每月5日前缴纳当月租金，逾期超过一个月，视为道煦公司根本违约。道煦公司未按照合同约定在2016年1月5日前缴纳当月租金，确已违约，但道煦公司于2016年1月29日收到惠亚公司的《知会函》，知晓内蒙古西贝公司、广州西贝公司已经向惠亚公司违约，且惠亚公司在该知会函中提出如内蒙古西贝公司未能在2016年2月1日前交清费用及弥补惠亚公司的损失的情况下，惠亚公司将收回道煦公司承租使用的涉案场地，鉴于惠亚公司与内蒙古西贝公司、广州西贝公司之间的纠纷，道煦公司此时可合理抗辩暂不交租。在道煦公司尚未构成根本违约的情况下，惠亚公司已经发函告知道煦公司其可能会在2016年2月1日前收回涉案场地，结合内蒙古西贝公司、广州西贝公司在2015年9月30日已经决定解除涉案合同但并未将该决定告知道煦公司且协调好道煦公司和惠亚公司之间关系的该情况，一审认定涉案合同解除双方各自有责，且判令道煦公司承担30%的责任，内蒙古西贝公司、广州西贝公司承担70%的责任，并无不当，本院予以维持。内蒙古西贝公司、广州西贝公司主张道煦公司拖欠租金构成根本违约，理据不足，本院不予支持。关于合同解除后的违约金承担问题。涉案合同约定，任何一方不履行租赁合同约定的义务或者履行义务不符合约定标准的，违约方按照约定的租金总价款10%即385431元的标准支付违约金。一审结合双方对于涉案合同解除的过错责任比例，道煦公司已经获得了相应的装修赔偿等案件事实，最终根据公平合理原则，将内蒙古西贝公司、广州西贝公司向道煦公司承担的违约金酌定为100000元，并无不当，本院予以维持。关于合同解除后赔偿损失的问题。一审支持道煦公司的损失主张主要是装修损失费用，虽然道煦公司提供的装修合同主体和开具发票的主体不一致，且付款主体也非道煦公司，而是其独资公司广州融翔圆汽车销售服务有限公司，但结合道煦公司承租场地是毛坯，承租目的是汽车销售，且涉案场地确有装修，同时涉案场地已经被另行出租导致无法评估等相关情况，一审根据道煦公司提供的装修合同约定的装修款和支付发票载明的金额确定涉案场地装修费用为600000元，并无不当，本院予以维持。关于停电期间应否支付涉案场地占用费的问题。因惠亚公司的停电行为是因内蒙古西贝公司、广州西贝公司擅自解除合同、未妥善处理好与惠亚公司之间的租赁关系所致，故一审判令道煦公司无需支付停电期间涉案场地的占用费，并无不当，本院予以维持。内蒙古西贝公司、广州西贝公司上诉无据，本院不予支持。内蒙古西贝公司、广州西贝公司二审期间提交的证据因与案件处理无关，本院不予审查。综上所述，上诉人内蒙古西贝公司、广州西贝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16198元，由上诉人内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司、广州西贝餐饮有限公司各负担8099元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年四月三日书记员 李依虹