重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终1710号上诉人（原审原告）：罗靖，男，1969年7月18日出生，汉族，住重庆市万盛区。上诉人（原审原告）：陈本慧，女，1975年7月25日出生，汉族，住重庆市万盛区。委托诉讼代理人：罗靖，男，969年7月18日出生，汉族，住重庆市万盛区，系陈本慧配偶。被上诉人（原审被告）：重庆同原房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区红原路127号，统一社会信用代码91500105691229911C。法定代表人：俞尾银，总经理。委托诉讼代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南城大道199号正联大厦23楼，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：陈文，总经理。委托诉讼代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人罗靖、陈本慧与被上诉人重庆同原房地产开发有限公司（以下简称同原公司）、被上诉人重庆新东原物业管理有限公司（以下简称新东原公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院作出（2016）渝0105民初9944号民事判决，罗靖、陈本慧不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与审判员刘家秀，代理审判员吴学文（主审）共同组成合议庭，对本案进行了审理。罗靖与陈本慧的委托诉讼代理人罗靖，同原公司、新东原公司的委托诉讼代理人熊新立到庭参加了询问。本案现已审理终结。罗靖、陈本慧上诉请求：1、撤销一审判决，改判同原公司赔偿损失15525元，因三次无效接房产生的差旅费1040元，新东原公司对上述费用承担连带赔偿责任，新东原公司赔偿或免除2015年1月至6月期间的物业费1120元；2、一、二审诉讼费由同原公司、新东原公司承担。主要事实和理由：1、涉案房屋存在厕所主下水管破损漏水等多处严重漏水质量问题，未经整改修复，将导致我方难以直接投入装修使用；2、商品房销售方与售后服务方存在必然的联系，都是对同一消费商品、同一消费者的权益构成侵害，属于《消费者权益保护法》的调整范围，同原公司、新东原公司应承担连带赔偿责任；3、我方确实存在资金占用损失、差旅费损失、物管费损失和诉讼损失，这些损失本可避免。同原公司、新东原公司二审答辩称：一审的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回维持原判。罗靖、陈本慧一审诉称：一、判令同原公司向罗靖、陈本慧赔偿迟延交付房屋损失15000元；二、判令同原公司向罗靖、陈本慧赔偿因三次无效接房产生的差旅费1275元；三、新东原公司对上述费用承担连带赔偿责任；四、判令新东原公司向罗靖、陈本慧赔偿迟延交付房屋期间产生的物业服务费损失1104元。本案诉讼费由同原公司、新东原公司承担。事实和理由：2012年12月21日罗靖、陈本慧与同原公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：同原公司将重庆市江北区同原江北鸿恩寺项目四期南6幢14-3号房屋出售与罗靖、陈本慧。涉讼房屋的交付时间为2014年12月31日前。2014年12月27日罗靖、陈本慧按被告通知的时间接房，发现房屋存在多处明显、严重的质量缺陷。罗靖、陈本慧拒绝接房并要求同原公司进行整改。同原公司多次整改，期间两次通知罗靖、陈本慧接房，但罗靖、陈本慧到现场发现整改不彻底，房屋仍存在隐患。直至2015年6月，原告没有发现漏水才接收房屋。同原公司因整改涉讼房屋质量缺陷延期交付房屋6个多月，导致罗靖、陈本慧在该段时间遭受损失。各项损失具体计算方式如下：15000=2500（房屋租金）×6个月；1275={120（汽油费）+80（高速公路过路费）+25（城市路桥费）+100（伙食费）}×3次；1104=92平方米×2元/平方米（物业服务费）×6个月。罗靖、陈本慧要求新东原公司承担连带责任的原因是新东原公司不作为。同原公司一审辩称：2014年12月同原公司发出接房通知书，同月27日罗靖、陈本慧到现场接房。根据合同附件五的规定，即使涉讼房屋存在瑕疵，罗靖、陈本慧也应当接收房屋，然后按照合同约定来进行修复。同时，要求赔偿损失需要提供证据证明，罗靖、陈本慧对其主张的损失没有举示相应的证据证明。综上，请求驳回罗靖、陈本慧的诉讼请求。新东原公司一审辩称：新东原公司作为物业公司，不应当承担迟延交付涉讼房屋的责任，罗靖、陈本慧要求新东原公司承担本案连带责任没有任何法律依据。故要求驳回罗靖、陈本慧的诉讼请求。一审法院经审理查明：2012年12月21日罗靖、陈本慧与同原公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：同原公司将涉讼房屋出售与罗靖、陈本慧。同原公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付罗靖、陈本慧使用。《合同补充协议》（附件五）约定：罗靖、陈本慧逾期不到指定地点接房并办理房屋交接手续的，视同同原公司按约交付房屋，且同原公司不承担逾期交付房屋的责任。同原公司自本合同约定的交付期限届满次日起开始计算房屋的保修期，罗靖、陈本慧自此时间承担房屋相应的物业服务费。房屋交付时，罗靖、陈本慧对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的房屋需要整修的，应以书面方式向同原公司提出，同原公司按照本合同约定承担保修义务，但罗靖、陈本慧不得以此拒绝接房，交付房屋时间不顺延，并且罗靖、陈本慧应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。2014年12月27日罗靖、陈本慧按同原公司通知的时间前去接收涉讼房屋，但罗靖、陈本慧认为房屋存在问题而未接收房屋。罗靖、陈本慧举示照片一组（复印件）、业主面谈记录表（复印件），拟证明：罗靖、陈本慧接收房屋时房屋存在质量问题，物业公司对情况进行了记录。同原公司、新东原公司质证称：对证据的真实性、合法性和关联性均不认可。该院认为：同原公司、新东原公司不认可证据的真实性，且证据系复印件，无法核实其真实性，故对该组证据，本院不予采信。同原公司举示买卖合同和竣工验收备案登记证（复印件），借以证明：涉讼房屋已经取得竣工验收备案登记证，符合交付条件，罗靖、陈本慧不得拒绝接收房屋，同原公司不承担迟延交付责任。若罗靖、陈本慧认为房屋存在瑕疵，也应按照合同质保期约定要求维修房屋。罗靖、陈本慧则认为：对证据的真实性认可。合同有缺陷，剥夺了购房者对房屋的质量验收权利。罗靖、陈本慧要求同原公司对房屋进行整改，同原公司不仅整改时间过长，而且未按照罗靖、陈本慧的要求整改。新东原公司对证据无异议。该院认为：罗靖、陈本慧、新东原公司均认可证据的真实性，对该组证据的真实性，该院予以确认。另，罗靖、陈本慧陈述其未交纳涉讼房屋的物业服务费。一审法院经审理认为，罗靖、陈本慧与同原公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于同原公司是否存在迟延交付涉讼房屋的问题。2014年12月27日罗靖、陈本慧前往现场接收房屋，但其认为房屋存在问题而未接房。而根据买卖合同及补充协议约定，罗靖、陈本慧在此种情况下不得拒绝接收房屋，交付房屋时间不顺延，否则视为房屋已交付。罗靖、陈本慧虽认为该约定剥夺其对房屋质量进行验收的权利，但未提供该条款为无效条款的依据。该院认为，该条款约定明确，且未违反法律的强制性规定，应为有效条款。故对罗靖、陈本慧的此项抗辩，不予采信。综上，同原公司并不存在迟延交付房屋的行为。关于罗靖、陈本慧要求同原公司承担相应损失是否有合理依据的问题。罗靖、陈本慧要求同原公司承担赔偿损失的基础为同原公司存在迟延交付涉讼房屋的违约行为，而同原公司并不存在迟延交付房屋的行为，故罗靖、陈本慧要求的损失并无合理依据。再者，罗靖、陈本慧并无证据证明损失存在。因此，对罗靖、陈本慧要求同原公司赔偿迟延交付房屋损失、差旅费的诉讼请求（第一、二项），该院不予支持。关于罗靖、陈本慧要求新东原公司承担连带责任是否有相应依据的问题。罗靖、陈本慧称基于新东原公司作为物业服务企业的不作为而要求新东原公司承担连带责任，但罗靖、陈本慧与新东原公司的物业关系与本案并非同一法律关系，罗靖、陈本慧与新东原公司的物业关系不属于本案审理范围，罗靖、陈本慧可以另案起诉。罗靖、陈本慧基于买卖合同关系起诉，而新东原公司并非买卖合同一方，根据合同相对性原理，罗靖、陈本慧与同原公司签订的买卖合同并不约束第三方新东原公司，罗靖、陈本慧根据买卖合同关系要求新东原公司承担本案连带责任并无相应依据。故对罗靖、陈本慧要求新东原公司承担本案连带责任的诉讼请求（第三项），该院不予支持。同理，罗靖、陈本慧要求新东原公司赔偿迟延交付房屋期间产生的物业服务费损失的诉讼请求（第四项），该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“驳回原告罗靖、陈本慧的全部诉讼请求。”二审中，罗靖、陈本慧提交抵押贷款合同一份，证明目的：涉案房屋是抵押贷款购买，存在资金占用损失。同原公司、新东原公司质证称：该证据形成于一审判决前，不属于新证据；对真实性认可，但是与本案无关，理由是：与罗靖、陈本慧的诉讼请求无关。对于罗靖、陈本慧二审提交的证据，本院认为，该证据形成于一审判决前，且与本案基本事实无关，故本院对该证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案中，罗靖、陈本慧上诉请求将一审第一、四项诉讼请求的金额调整为赔偿损失15525元，赔偿物业服务费1120元，对于新增加的诉讼请求，经征询双方当事人意见，一方表示不愿意调解，故罗靖、陈本慧可就增加部分另行起诉，本院对二审中增加的诉请，不予审查。根据罗靖、陈本慧与同原公司所签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，房屋的交付条件为已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，另，凡是国家相关规定在保修期内可维修的质量问题，不影响接房。上述约定是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，合法有效。现涉案房屋已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故满足交付条件。罗靖、陈本慧上诉称，涉案房屋存在严重质量瑕疵，但亦承认该房屋已经整改并装修，因此，上述瑕疵应属于保修期内可维修的质量问题，并不影响接房。罗靖、陈本慧以房屋存在严重质量问题，不满足交房条件为由，主张迟延交房的相关损失，无法律依据，本院不予支持。综上，罗靖、陈本慧的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元，由上诉人罗靖、陈本慧负担。本判决为终审判决。审 判 长  方剑磊审 判 员  刘家秀代理审判员  吴学文二〇一七年五月二日书 记 员  李艾玲