安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终字第1650号
上诉人（原审原告、反诉被告）：聂银，女，1974年10月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：吴仝美子，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘岚岚，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽五星电器有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：潘一清，该公司总裁。
委托诉讼代理人：蔡铮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈国松，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
上诉人聂银与上诉人安徽五星电器有限公司（以下简称五星公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2016）皖0202民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人聂银的委托诉讼代理人吴仝美子、刘岚岚，上诉人五星公司的委托诉讼代理人蔡铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
聂银上诉请求：撤销原判第一项，改判五星公司支付聂银房租及损失费合计327万元。事实和理由：五星公司实际占用案涉房屋的时间为2015年10、11、12三个月，应付房租98万元，扣除其已付房租65万元，实欠房租33万元。聂银于2015年6月与五星公司签订了房屋租赁合同，之后因五星公司拒绝接收房屋，聂银通知五星公司解除合同。此后五星公司又要求履行合同，双方于同年11月才签订了补充协议并办理了房屋交接手续。但五星公司又于同年12月发函解除合同，该行为已被原判认定为违约行为。聂银之所以在补充协议中同意免除五星公司2015年6、7、8、9四个月的房租，是基于合同能够正常履行，现因五星公司违约合同已不能履行，该四个月的租金应为聂银的直接损失。案涉房屋自2016年1月起闲置至今，聂银的预期利益损失远超过其主张的五个月租金损失，并且，聂银还因履约支付了分割房屋的费用。此外，双方在租赁合同中约定，租期开始两年内承租人有权在提前六个月通知出租人解除合同，承租人应当支付三个月租金且20万元保证金不予退还。对此应理解为，承租人应当提前六个月通知解除合同并交纳六个月的房租，再赔偿三个月的租金且保证金不退还。聂银为免房屋因无人看管致损失扩大才接收房屋，并非同意免除五星公司提前六个月的通知义务。因此，聂银要求五星公司按九个月的租金标准赔偿其经济损失，符合法律规定和双方约定。
五星公司辩称：因聂银未取得房屋所有权人的同意即转租房屋，故双方签订的租赁合同及补充协议均属无效。聂银主张的违约金和损失明显过高，且双方约定如五星公司经合理努力无法取得营业执照等，则有权解除合同并无须承担责任，故聂银所主张的损失不应由五星公司承担。
五星公司上诉请求：撤销原判，改判双方签订的租赁合同及补充协议无效，聂银向五星公司退还所收20万元保证金和65万元房租，聂银向五星公司支付违约金391801.10元、赔偿损失456003.80元。事实和理由：（一）原判认定事实错误。案涉房屋系聂银于2011年12月12日承租的，其与房屋所有权人签订的租赁合同约定不得转租。聂银隐瞒该事实与五星公司签订的租赁合同及补充协议，依法应认定无效。房屋所有权人对聂银合作经营申请的回函，不能视为其同意聂银转租，而五星公司在承租案涉房屋后未能办理营业执照，也证明了聂银对案涉房屋没有转租权。房屋所有权人于2015年12月18日向聂银出具同意转租函，应视为其对后续事项的认可，但对五星公司此前因聂银无转租权而解除合同的行为没有法律效力。即便聂银有转租权，但五星公司签订租赁合同后未能办理营业执照，按照约定其有权解除合同且无需承担任何责任。原判将聂银的损失认定为三个月租金加保证金，该认定过高且其计算方式无法律依据，违约金不能超过实际损失且不能共同计算。相反，因聂银未能提供转租证明致五星公司未能办理营业执照，五星公司因此遭受的经济损失应予认定。（二）原判适用法律错误。双方签订的租赁合同因聂银无权处分而无效，并且，聂银对合同无效具有过错，故应根据其过错程度判决聂银赔偿五星公司的损失。
聂银辩称：（一）双方签订租赁合同时聂银已将案涉房屋为其租赁的事实告知五星公司，且房屋所有权人同意聂银转租，聂银依法享有转租权，因此双方签订的房屋租赁合同有效。（二）五星公司发律师函解除合同的行为属违约行为，对此应承担违约责任，其应赔偿聂银的损失并支付占用房屋期间的租金，且无权要求聂银退还租金和保证金。
聂银向一审法院起诉请求：1、确认五星公司解除合同行为违约；2、五星公司支付聂银房租及损失327万元（房屋占用期间房租33万元，按9个月房租计算的违约损失294万元），并按同期银行贷款利率支付自起诉之日至实际支付之日的利息。
五星公司向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的租赁合同及补充协议无效；2、聂银返还五星公司所交的20万元保证金、65万元房租；3、聂银赔偿五星公司损失456003.80元、支付违约金391801.10元。
一审法院认定事实：2015年6月10日，聂银与五星公司签订《房屋租赁合同》，约定：五星公司承租位于芜湖市镜湖区中和路5号阳光商城（7#楼04）的一、二层房屋用于经营，面积约3350平方米；房屋交付日为2015年6月15日，免租施工期45天，租赁期限四年，自免租期届满后次日开始计算；租金每年392万元，按年支付，交房后10日内五星公司支付65万元，聂银开具392万元的发票，五星公司收到发票后三日内支付剩余租金327万元；租期开始后两年内，五星公司有权在提前六个月书面通知出租人的前提下解除本合同，五星公司应当支付给聂银相当于三个月租金的金额，且20万元保证金不予退还，承租人预交租金应用于冲抵承租人应承担的赔偿责任，冲抵后如有结余，应退还承租人。同年6月30日，五星公司支付聂银保证金20万元。同年10月26日，五星公司书面要求聂银对房屋面积短少700平方米、消防不合格、电梯无法运行等问题进行整改。同年10月30日，聂银函复五星公司：根据合同约定，上述问题无需聂银整改。同年11月12日，聂银发函通知五星公司解除租赁合同。同年11月23日，双方经协商签订《补充协议》，约定：交房日调整为2015年11月25日之前，房屋（面积、电梯、消防）按现状交付，2015年10月1日为租期及租金开始计算日；五星公司自完成交接手续后五日内支付租金65万元，用于聂银开具全年度租金发票，五星公司收到全年度租金发票后三个工作日支付年度租金余额；聂银之前发出的《解除通知函》予以撤销，协议未涉及事宜按照原合同执行。同年11月24日，双方办理了房屋交接手续。《补充协议》签订后，聂银、五星公司均对租赁房屋进行了装修。同年12月2日，五星公司向聂银支付租金65万元。同年12月18日，五星公司向聂银发送律师函，以聂银转租房屋未经房屋产权人同意，致五星公司无法办理工商手续为由提出解除合同，并要求聂银办理接收房屋手续。聂银认为五星公司解除合同违约，双方在多次函件往来后，于同年12月26日办理了房屋交接手续。
一审法院另查明：1、聂银于2015年5月7日向房屋产权人曾阳升书面提出需与其他公司合作经营，希望曾阳升同意聂银转租及合作经营。同年5月8日，曾阳升回函给聂银：同意聂银与五星电器合作经营，并要求聂银提供合作合同。经聂银要求，曾阳升于同年12月18日出具了转租同意函，同意聂银转租上述租赁房屋给五星公司。2、聂银与五星公司签订合同时，聂银将其与曾阳升签订的《租赁协议》、房屋产权证书及曾阳升出具的同意《合作经营申请》回函交付五星公司。
一审法院认为，聂银将其承租的房屋转租给五星公司，事前经房屋所有权人同意，事后房屋所有权人又出具了同意转租函，且五星公司在签订合同时，明确知道聂银不是房屋所有权人仍与其订合同，故双方签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。五星公司现以聂银无转租权为由解除合同，既不符合事实，也不符合双方合同约定，其解除合同构成违约，故应赔偿聂银因此遭受的损失。鉴于五星公司提出解除合同后，聂银也接收了房屋，应视为双方协商一致解除合同。根据双方合同约定，五星公司提前停租应提前六个月通知聂银、赔偿三个月租金额，并不予退还20万元保证金，且双方约定自2015年10月1日起计租，聂银于2015年12月26日接收房屋，故五星公司赔偿聂银损失的范围应确定为2127333元（三个月租金额98万元＋保证金20万元＋2015年10月1日至2015年12月26日租金947333元），扣除五星公司已经支付的租金65万元，五星公司还应赔偿聂银损失1477333元。聂银主张的利息属于违约责任，系重复主张，故不予支持。五星公司要求确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议》无效，无法律及事实依据，对五星公司该项诉请应不予支持。五星公司要求聂银返还保证金及租金，按照合同约定五星公司提前解除合同保证金不予退还，租金系五星公司应当支付的费用，故对五星公司该项诉请不予支持。五星公司要求聂银赔偿损失、支付违约金，因五星公司违约解除合同，其损失应由其自行承担，故对五星公司该项诉请不予支持。判决：一、五星公司于判决生效之日起十日内赔偿聂银损失1477333元；二、驳回五星公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年12月12日，案涉房屋所有权人曾阳升（出租方）与聂银（承租方）签订了房屋租赁合同，双方约定租期自2009年8月10日起至2019年8月9日止；承租方必须自行合法经营，不得转租，否则造成的一切损失由承租方承担。聂银于2015年6月与五星公司签订的租赁合同第7.3条约定：出租人和承租人承认并同意，如自本租赁合同签订之日起九十日内，若承租人尽合理努力后无法取得商务主管部门同意在租赁标的物内开设安徽五星电器商场的批准书和当地工商行政主管部门颁发的在租赁标的物内经营安徽五星电器商场的营业执照，则承租人有权在书面通知出租人后立即解除房屋租赁合同，承租人无须对此承担责任。在此情形下，出租人应在本租赁合同终止后的十日内在扣除实际使用期间的租金后，无息退还承租人已付的剩余租金。其第15.1条约定：出租人声明并保证：在本租赁合同签署后且在租期内的所有时间，出租人保证现产权人曾阳生对租赁标的物依法拥有所有权。在转租情形下，出租人已取得现产权人的书面许可（如附件五所示）以转租本租赁标的物给承租人。其第22.1条约定，如承租人违约出租人有权解除合同，出租人有权要求承租人赔偿全部直接损失，上限为六个月租金等额金额。2015年12月7日聂银曾致函五星公司：原预定税率为17%，现最终确定为19.76%，又因房屋系转租需重复纳税，请五星公司增加开票款且变更合同主体，由原房东与五星公司重签一份合同，即由聂银与五星公司一起承租此房屋，这样只需缴一遍税费，对双方都有益。2016年1月29日，五星公司开办的“五星电器”商场在芜湖市步行街开业。对一审认定的本案其他事实，本院予以确认。
本院认为，（一）聂银作为案涉商业用房的承租人，在商业用房所有权人曾阳升先同意其与五星公司合作经营、后同意其将所租商业用房的大部转租给五星公司的情况下，与知悉转租情况的五星公司签订的租赁合同及补充协议均为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方在2015年6月10日签订的租赁合同中虽约定“自本租赁合同签订之日起九十日内，若承租人尽合理努力后无法取得商务主管部门同意在租赁标的物内开设安徽五星电器商场的批准书和当地工商行政主管部门颁发的在租赁标的物内经营安徽五星电器商场的营业执照，则承租人有权在书面通知出租人后立即解除房屋租赁合同，承租人无须对此承担责任。”但五星公司并未提供证据证明因聂银转租未获出租人的同意致其未能取得营业执照，且双方在90日后也即2015年11月23日签订的补充协议中对以上内容未再作约定，而五星公司解除合同也未按照约定提前六个月提出，故五星公司就解除合同其既没有约定解除权也没有法定解除权，该行为应视为拒绝履行合同的根本违约行为。因此，原判驳回五星公司提出的反诉请求并无不当。（二）聂银对五星公司单方解除合同的行为虽有异议，但仍与五星公司办理了房屋交接手续，原判据此视为聂银同意解除合同也无不当。因合同权利义务的终止不影响合同清理和结算条款的效力，且违约方对守约方应承担的赔偿责任不因合同解除而消灭，故五星公司对其停租给聂银造成的经济损失应予赔偿。双方在补充协议中约定自2015年10月1日计算租期和租金，对此前房屋空置造成的损失聂银在补充协议中未再追究，故原判根据双方关于租期和租金计算时间的约定，结合五星公司于2015年11月24日接收房屋、于2015年12月26日交付房屋的事实，参照合同在承租人提前解除合同时结算条款的约定，判决五星公司除支付2015年10月1日至12月26日的租金外，再赔偿聂银118万元（三个月租金98万元加20万元保证金）并无不妥。
综上所述，五星公司与聂银提出的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费58342元，由上诉人安徽五星电器有限公司负担25382元，上诉人聂银负担32960元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 丁大慧
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年九月二十日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；