河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终780号
上诉人（原审被告）：赵东磊。
委托诉讼代理人：程志原，河北朗域律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵杰。
委托诉讼代理人：刘郁，河北济民律师事务所律师。
原审被告：石家庄存房房地产经纪有限公司（以下简称“存房公司”），住所地石家庄市桥西区建设南大街6号西美大厦15层1521、1523、1525、1527号。
法定代表人：徐瑞东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许媛，该公司职员。
上诉人赵东磊因与被上诉人赵杰、原审被告存房公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初5582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵东磊上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案案情复杂，适用简易程序审理属于程序违法。二、一审认定案外人张春与上诉人签订的租赁合同有悖于常理，属认定事实不清。三、一审法院认定的违约金过高，属于适用法律不当。四、遗漏杨晓雷为本案当事人。五、案涉合同约定有仲裁条款，应由仲裁机构进行仲裁。
赵杰答辩称，1、本案事实清楚，权利义务明确，争议不大，适用简易程序完全正确，且上诉人一审中并未对适用简易程序提出异议。2、即使合同约定仲裁条款，上诉人在一审未提出异议，应视为认可一审法院管辖。3、案涉房产证产权人为上诉人赵东磊，共有情况注明为单独所有。且在一审审理过程中，杨晓雷知情，并未申请参加诉讼，故杨晓雷不是本案必要共同诉讼当事人。4、涉案房产租赁合同，租期20年，用债务冲抵，不符合常理。5、因赵东磊不予交房，给赵杰造成的损失远超10万元，一审判决正确。
存房公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
赵杰向一审法院起诉请求：1、被告赵东磊履行《房屋买卖协议》约定的义务，腾空石家庄市长安区胜利北街329号庄泰华庭1栋1单元101号房屋，交付房屋及钥匙并将该房屋内的所有户口迁出；2、被告赵东磊承担交付房屋之前的一切相关费用，即水费、电费、暖气费、物业费、燃气费、网络使用费、电视信号使用费并出具已经结清上述费用的票据；3、被告向原告支付违约金，即房屋实际成交价的10%作为违约金，并赔偿原告的损失；4、诉讼费等由被告承担；5、被告存房公司对上述承担连带责任。
一审法院认定事实：一、2016年3月13日原告赵杰（购房人）与被告赵东磊（售房人）、存房公司（居间方）签订《房屋买卖（置换）协议》，约定由被告赵东磊将位于石家庄市桥东区房屋出售给原告，房价款为87万元，过户等相关费用由原告承担，被告存房公司作为居间方为双方提供服务；原告于合同签订日支付定金1万元，剩余房款86万元于办理过户手续当天支付被告赵东磊；被告赵东磊于2016年6月30日前（收到全款后）腾空该房并将该房屋钥匙交予原告；该房屋内有户口，被告赵东磊承诺于2016年12月31日前迁出；双方任何一方违约，守约方有权选择按合同约定适用定金罚则，或者选择要求违约方支付该房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。上述合同签订后，原、被告双方按照上述合同履行了交付钱款及房屋过户手续，现上述房产已经过户至原告名下，被告赵东磊至今未向原告交付房屋及房屋钥匙。
二、原告称合同约定被告赵东磊应当于2016年6月30日之前（收到全款后）交付房屋及钥匙，经原告多次催促被告拒绝搬离房屋；提供微信聊天记录，证明被告明确表示不是不腾空房屋是老人均和被告赵东磊一起居住，突然知道房子很便宜就卖了不能接受，希望原告可以给被告时间，原告无奈之下报警；提供被告存房公司的物业交接单，证实到2016年12月3日被告赵东磊一直在房屋内居住；原告在2016年9月6日向被告赵东磊交付了全部款项，但被告赵东磊至今未交付房屋；房屋所落户口应按合同约定在12月31日前迁出；根据合同第六条第三项的约定，被告赵东磊应结清交房之前的水电等相关费用；因被告违约，故主张被告赵东磊按照房屋价款的10%支付违约金87000元；关于原告的损失，提供房屋租赁合同一份、收据一份，证实由于被告赵东磊不能按期交房，原告被迫租赁房屋居住，已经支付一年的租金36000元及押金3000元，提供装修合同一份及收条一张，证实被告赵东磊的违约行为导致原告不能履行装修合同，损失定金25000元。
被告赵东磊称违约金必须实际产生了才可主张，对于原告提供的租赁合同、收据的真实性不认可，原告未提供租赁房屋的产权证书，不能证实租赁房屋的实际情况，且该合同约定的月租金为3000元，面积为102.5平米，租金高于市场价格不能证实其实际损失；对于装修合同的关联性有异议，合同中未约定因原告原因造成工期延误定金不予退还，且被告赵东磊向原告交房屋后该合同仍可履行，故原告不存在损失；对微信聊天记录的真实性无异议，对于证明目的有异议，其内容只能显示被告赵东磊曾说老人和其一起居住，但是不能证实是在本案争议房屋中居住；对于结清水电等费用，目前该房屋的水电等费用没有拖欠；现房屋内落有被告赵东磊及孩子杨皓翔户口。
被告存房公司对于原告提供的证据无异议，称聊天记录因不涉及被告存房公司，被告存房公司不清楚；对于原告主张交付房屋无异议，对房屋落有的户口无异议；对于原告主张的第一、二项诉讼请求无异议，第三项诉讼请求由法院依法判决。诉讼期间，原告经核实后表示现上述房屋内仅落有被告赵东磊一人的户口，要求其迁出。
三、被告赵东磊提供房屋租赁合同，证实被告赵东磊已于2015年10月1日将本案争议房屋出租给张春，该协议签订时间早于双方签订的房屋买卖合同的时间，且该房屋目前由张春居住，被告赵东磊及家人未在此居住。
原告对该租赁合同的真实性不认可，称原告购买房屋时被告赵东磊从未说过房屋租赁给他人，被告赵东磊没有提供张春的身份证明，且租期20年、每月3000元、一次性支付74万元，不论是租期还是租金及租金的支付方式严重违背常理，且没有支付证明，如果该租赁合同是真实有效的，被告赵东磊收取的74万元的租金应当支付给原告，原告是房屋合法产权人，被告赵东磊无权收取。
被告存房公司对该合同的真实性有异议，称当时买卖房屋时被告赵东磊未说过房屋租赁给他人。
四、原告称原、被告三方签订的买卖协议所附的房地产经纪服务事项告知书中列明的服务流程包括物业交割，且合同约定了被告存房公司收取被告赵东磊5000元作为物业保证金，物业交割完毕后可以退还，原告认为被告存房公司有义务协助双方进行交付房屋；对于原告主张的赔偿损失及违约金，原告认为被告存房公司有协调、监督责任，故应当赔偿违约金。
被告存房公司不认可，称不应承担本案责任，提供物业交接单，证实被告赵东磊在被告存房公司交付物业保证金5000元，过完户之后被告存房公司协助双方进行物业交接，签署物业交接单，被告存房公司总部进行跟进回访确认交接真实，可以将5000元退回被告赵东磊；在物业交接单上原、被告及职业经理均已签字，在回访结果中，原告反馈已经签署物业交接单但是被告赵东磊在该房屋居住，被告存房公司的工作人员已做风险提示；以上证明被告存房公司不仅完成了网签等服务，也完成了所有的居间业务。
原告认可交接单的真实性，称当时被告存房公司的冯艳莎要离开该公司，提前做了物业交接，但是交接单上显示的交付的东西均未向原告进行交付，关于各项费用的欠费情况均未实际核实，户口也没有迁走，钥匙也没有交付，只是为了配合冯艳莎的工作。
被告赵东磊对于物业交接单的真实性无异议，称该证据也证实房屋物品交接时无欠费一切正常，对被告存房公司是否承担连带责任不发表意见。
被告存房公司称原告所说冯艳莎离开公司提前做物业交接无证据证实，且即便是冯艳莎离职被告存房公司还有后续人员负责，不会不管原告的事，被告存房公司在做完物业交接后，给被告赵东磊支付物业保证金之前，客服与原告沟通时原告并没有提到这一点，被告存房公司的客服人员进行风险提示时也无异议，且物业交割是双方真实意思表示；被告存房公司在履行义务中不存在过错，是在原告同意的情况下进行向被告赵东磊放款的，故被告存房公司不应承担连带责任。
一审法院认为，2016年3月13日原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）协议》，系各方的真实意思表示，且不违反法律规定，各方均应按上述合同享有权利并履行义务。在原告按合同约定履行完付款义务后，被告也协助原告将位于石家庄市长安区胜利北街329号庄泰华庭1栋1单元101号房屋过户至原告名下，故对上述房屋原告享有所有权。原、被告约定的交房时间已过，被告拒不交付房屋，已属违约，原告主张被告交付房屋并承担违约责任，理据充分，一审法院予以支持。被告赵东磊虽称上述房屋在出售前已出租给他人，但原告与被告存房公司均否认被告赵东磊出售房屋前出租房屋，而被告赵东磊提供的租赁合同约定的租赁时间为20年、租金74万元一次性付清，明显有悖于常理，且被告赵东磊仅提供租赁合同，也未提供合同履行的相关证据予以印证，故对被告赵东磊的说法，一审法院不予采信。现被告赵东磊的户口仍落在上述房屋内，原告主张按合同约定将户口迁出，理据充分，一审法院予以支持。关于原告主张的违约金87000元，理据充分，一审法院予以支持。因原告无证据证实其实际损失已超过违约金总额，故对原告主张的租赁费损失及装修定金损失，一审法院不予支持。被告赵东磊应负担交付房屋前该房屋产生的相关的费用。原告与被告赵东磊已签署物业交接单并交至被告存房公司，被告存房公司已履行完全部合同约定的居间义务，且在该公司向原告回访得知房屋未交付时已向原告做了风险提示，故原告主张被告存房公司承担本案连带责任，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告赵东磊将原告赵杰名下位于石家庄市长安区胜利北街329号庄泰华庭1栋1单元101号的房屋腾空，并将上述房屋及房屋钥匙交付原告赵杰。二、被告赵东磊承担上述房屋交付前房屋所产生的水费、电费、暖气费、物业费、燃气费、网络使用费、电视信号使用费。三、被告赵东磊协助原告赵杰将被告赵东磊的户口从石家庄市长安区胜利北街329号庄泰华庭1栋1单元101号房屋迁出。四、被告赵东磊向原告赵杰支付违约金87000元。五、驳回原告赵杰的其他诉讼请求。上述第一至四项，于本判决生效后十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1975元，减半收取987.5元，由被告赵东磊负担（诉讼费原告已预交）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实同一审查明事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条规定，起诉时被告下落不明，发回重审的，共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多，法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序以及人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的，不能适用简易程序。本案不属于上述情形，且上诉人在一审中并未就审理程序问题提出异议，故一审法院适用简易程序审理，并无不当。关于上诉人赵东磊与张春签订的租赁合同真实性问题。上述租赁合同约定租赁时间为20年、租金74万元一次性付清，且赵东磊仅提供租赁合同，也未提供合同履行的相关证据予以印证，显然与一般生活经验法则相悖，一审法院对上述租赁合同真实性不予认可，并无不当。关于违约金问题，一审法院根据合同约定和被上诉人实际损失，判令上诉人按房屋成交价10%支付违约金，于法有据，并无不当。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案首次开庭前，上诉人并未对人民法院受理该案提出异议，应视为放弃仲裁协议条款。据此，上诉人主张本案应由仲裁机构裁决的诉请，不予支持。涉案房屋产权证书载明，权利人为赵东磊，共有情况为单独所有。被上诉人赵杰有理由相信赵东磊享有处分权，且在诉讼过程中，杨晓雷一直参与其中，并未申请参与诉讼。故上诉人主张本案遗漏当事人杨晓雷，于法无据，不予支持。
综上所述，赵东磊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1975元，由上诉人赵东磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜瑞祥
审判员 赵 林
审判员 王淑芳
二〇一八年三月九日
书记员 王 瑾