黑龙江省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑执复58号
复议申请人（被执行人）：沈阳东昊地产有限公司。住所地：辽宁省法库县双台子乡双台子村。
法定代表人：张希才，该公司董事长。
申请执行人：李占江，男，汉族，1972年11月22日出生，系伊春泓江实业有限责任公司董事长，住黑龙江省伊春市伊春区。
申请执行人：朱丽敏，女，汉族，1964年12月10日出生，系沈阳德力成商贸有限公司董事长，住黑龙江省伊春市伊春区。
被执行人：贝洪峰，男，满族，1964年10月21日出生，系沈阳东昊地产有限公司监事，住辽宁省沈阳市皇姑区。
申请复议人沈阳东昊地产有限公司（下称东昊公司），不服伊春市中级人民法院（2014）伊中执异字第4-1号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
李占江、朱丽敏与东昊公司、贝洪峰民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月10日作出（2013）黑高商初字第9号民事判决：一、贝洪峰于本判决生效之日起十日内偿还李占江、朱丽敏借款本金4000万元及利息40,092,208元；二、贝洪峰于本判决生效之日起十日内给付李占江、朱丽敏律师代理费1,825,841.76元；三、东昊公司对前述债务承担连带保证责任；四、驳回李占江、朱丽敏的其他诉讼请求。贝洪峰、东昊公司不服，提出上诉。2014年4月16日，最高人民法院作出（2014）民一终字第38号民事判决，驳回贝洪峰、东昊公司的上诉，维持原判。
2014年5月17日，李占江、朱丽敏向本院申请执行。同年6月25日，本院作出（2014）黑高法执字第7号执行裁定，将本案指定伊春市中级人民法院（下称伊春中院）继续执行。伊春中院在执行中对被执行人东昊公司开发的沈阳市皇姑区“大学经典家园”延河街77号房产65套（下称77号房产）、79号房产49套（下称79号房产）和5号楼评估后予以拍卖。其中，77号房产拍卖成交1套，79号房产拍卖成交6套。其余房产经拍卖均流拍，经变卖无人买受。申请执行人不同意以上述财产抵债。该房产仍处于伊春中院查封中。
东昊公司提出执行异议称，伊春中院在执行中查封其名下的位于沈阳市皇姑区“大学经典家园”上述房产和土地使用权，该房产经三次拍卖和变卖均流拍，且申请执行人表示不接受上述财产抵债。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定，伊春中院应当解除对其房产及土地使用权的查封。
伊春中院认为，该院在执行中查封的房产系整体在建工程，其水、电、供暖等配套设施均不可独立分割，申请执行人接受该财产抵债需要被执行人东昊公司的配合，但被执行人在执行中始终抵触和干扰法院执行，致使申请执行人无法接受该财产抵债。
本案的执行标的额近亿元，被执行人无其他财产可供执行，若将房产解封退还给被执行人，会对申请执行人造成更大损失。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”的规定，并不是经过三次拍卖一次变卖后，申请执行人、法院就无权再对该财产进行处置，因本案债权还未完全清偿，故对于此财产，经过一段时间后，仍然可以重启拍卖程序。在民事执行程序中，人民法院有权在法律规定的范围内行使执行权，以必要的强制措施确保生效法律文书所确定的权利义务的实现，故东昊公司的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，驳回东昊公司的异议请求。
东昊公司不服，向本院申请复议称，一、伊春中院在执行中拍卖其名下的沈阳“大学经典家园”房产，经三次拍卖均流拍，又经变卖无人买受，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定，伊春中院对东昊公司被查封的房产和土地使用权依法应予解封；二、伊春中院对其财产存在明显超标的查封，该院仅对查封的四栋房产中的三栋进行评估，即已超过应执行标的近三倍，应予解除超额查封部分财产；三、该项目系由五栋各自独立的建筑组成，可以独立分割，伊春中院认为，该院查封的房产不可独立分割错误。请求撤销伊春中院（2015）伊中执异字第4号执行裁定，对查封房产和土地使用权解除查封。
本院经审查查明，被执行人东昊公司开发建设的“大学经典家园”项目位于辽宁省沈阳市皇姑区崇山西路和延河街交汇处，由延河街75号、77号、79号，崇山西路6号、6号甲五栋房产组成。伊春中院在执行本案过程中对上述房产进行了查封，后因崇山西路6号甲房产为回迁楼，该院于2014年12月11日裁定解除查封，黑龙江中林资产评估有限公司受伊春中院委托，于2015年1月15日作出黑中林评报字（2014）第054号评估报告，其中评估的77号房产价值5,037.62万元，79号房产价值3,003.40万元，5号楼房产价值14,512.31万元，合计22,553.33万元。2015年7月至9月伊春中院经拍卖，77号房产拍卖成交1套，79号房产拍卖成交6套，拍卖款合计260.3万元。其他房产申请执行人不同意以房抵债。
本院认为，伊春中院认为本案所查封的房产系整体在建工程，其水、电、供暖等配套设施均不可独立分割，但又对查封四栋房产中的三栋予以拍卖，其中两栋住宅楼拍卖成交7套房产，与该院认定该房产不可分割的事实相矛盾，属案件事实不清，应予查明。此外，伊春中院在执行中所拍卖的“大学经典家园”5号楼，与其所查封的四栋房产名称表述均不一致，该院应在重新审查中予以查明。关于东昊公司所主张的本案存在超标的查封的问题，是在本次复议审查过程中新提出的异议请求，不属本案复议审查范围，东昊公司可依法另行向伊春中院提出，由该院一并予以审查。本院于2016年5月25日作出（2016）黑执复24号执行裁定，一、撤销伊春中院（2015）伊中执异字第4号执行裁定；二、由伊春中院对东昊公司的异议重新审查。
伊春中院重新审查后认为，申请执行人债权尚未获得完全清偿，而且该房产是被执行人的唯一财产，在民事执行程序中，人民法院有权在法律规定的范围内行使执行权，以必要的强制措施确保生效法律文书所确定的权利义务的实现。现双方当事人已达成协商，申请执行人同意被执行人预售已查封的两栋住宅楼并设立售房账户，该账户由法院监管，售房款60%由被执行人继续完成剩余工程，另外40%偿还申请执行人借款本息。故被执行人东昊公司的异议理由，不能成立。该院以（2014）伊中执异字第4-1号执行裁定，驳回东昊公司异议请求。
东昊公司仍不服，向本院申请复议，主要理由是伊春中院认定在建工程不可分割无事实和法律依据。该院在执行中解除部分房产的查封及允许销售查封房产的行为，已经表明查封的房产是可以独立进行分割的。申请执行人与该公司达成的协商执行措施不能作为查封房产不可独立分割以及驳回该公司异议的理由。伊春中院查封的房产价值3亿元以上，而本案执行标的8000余万元，伊春中院未审查是否存在超标的情形，便驳回该公司异议请求，明显违反法律规定，请求撤销伊春中院（2014）伊中执异字第4-1号执行裁定，对超标的部分房产解除查封。
本院认为，本院发回伊春中院重新审查后，该院重新审查东昊公司执行异议的合议庭组成人员中，部分人员为本案办理执行实施人员，其参加对东昊公司执行异议审查，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第（三）项规定的实施案件的人员不得参与相关执行异议和复议案件审理之规定，本院予以纠正。该院依法应当另行组成合议庭，对东昊公司执行异议依法进行审查，重新作出裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销伊春市中级人民法院（2014）伊中执异字第4-1号执行裁定书。
二、由伊春市中级人民法院另行组成合议庭，重新作出裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 王金海
审判员 刘 洋
审判员 吴继平
二〇一八年五月七日
书记员 毕鹏坤