黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）年香民二民初字第48号
原告冯维，男，1979年9月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托代理人朱秀娟，黑龙江东海律师事务所律师。
被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区。
负责人全星，经理。
委托代理人张雪男，女，1983年1月8日出生，汉族，黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司职员，住哈尔滨市道里区。
委托代理人刘海鹰，女，黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司法律顾问，住哈尔滨市香坊区。
原告冯维与被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月14日、9月29日公开开庭进行了审理。原告冯维及其委托代理人朱秀娟，被告委托代理人刘海鹰、张雪男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年9月16日签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于哈尔滨市香坊区哈平路、保健路、育林街街坊第7栋1层105室的商品房，建筑面积为368.49平方米，总房款为300万元，并约定交付时间为签订合同当日。合同签订后，原告依约交付了全部购房款，因购买之房系被告的售房处，原告同意给被告几天时间搬家，但被告以种种理由迟迟不予交房。故原告起诉至法院，要求：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；2、被告将原告购买的坐落于哈尔滨市香坊区哈平路、保健路、育林街街坊第7栋1层105室商品房依据约定交付给原告；3、被告为原告出具专用销售发票；4、案件受理费由被告承担。起诉后原告查询到被告已在与原告签订合同前将诉争房屋出售给案外人顾希妍，故原告变更诉讼请求：1、确认原告和被告签订的商品房买卖合同无效；2、判令被告返还原告购房款300万元，并赔偿原告损失300万元；3、案件受理费由被告承担。
诉讼中，本院向双方释明。后原告变更其第一项诉讼请求为，解除原、被告签订的商品房买卖合同。
被告辩称，不同意原告的原诉讼请求。首先，诉争之房被告已卖给他人，并已备案公示，原告在签订商品房买卖合同之前，应当对商品房的状态进行查询，由于原告没有尽到自己的注意义务，故原告应当在其自身的过错范围内承担相应责任；其次，商品房不属于《消费者权益保护法》所规定的消费品，因此不应该受消法调整；再次，被告并未向原告出售房屋，而是向原告借款，但是具体借款金额无法查清，被告只是用诉争房产提供担保，没有办理抵押担保登记，所以不存在确认合同效力问题。原、被告间应是借贷关系而非房屋买卖合同，原告应按借贷关系要求被告承担责任，按照借款金额被告承担责任。
针对原告变更后的诉讼请求被告辩称，此次变更诉请并非原告的主张，而是法官的意愿，是在法官的示意下才给出解除买卖合同这样变更的请求，被告认为法院主动释明不妥
当，原告庭审终结后变更诉讼请求，违反民诉法关于变更诉请的期限规定，且变更请求是在办案人主动释明下进行的，违反了法官被动审理案件的原则，严重影响审判的公正性，变更请求不应准予。原告数次变更诉请，从确认有效到无效，从确认无效到解除，诉请的主张与其依据的法律关系性质前后不一，主张的事实发生变化，诉请不应在本案中直接变更，应另行起诉。被告与原告之间不存在真实的房屋买卖合同法律关系，原告的诉请无事实依据。双方于2013年9月16日签订了本案诉争的房屋买卖合同，该合同系基于被告于当日向原告借款而将该处房产用于借款抵押之用而形成的，并非房屋买卖的真实意思表示，且原告亦未按照该合同约定支付相应的房屋价款，所谓的房屋买卖合同从未实际履行，故原告并非房屋买卖的买受人，其据此主张解除房屋买卖合同，于法无据，于情无理。
原告为证明其诉讼主张成立，向法庭提交如下证据：
证据一、商品房买卖合同。证明原、被告双方于2013年9月16日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区哈平路、保健路、育林街街坊第7栋1层105室的商品房，房屋总价款为300万元，被告应在2013年9月16日前交付该商品房。该证据经当庭质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为签订该合同的目的是为借款办理抵押担保。本院对该证据的真实性予以确认。
证据二、被告于2013年9月16日给原告出具的收据。证明原告向被告交付购房款300万元。该证据经当庭质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为收据上虽有被告单位的财务专用章，但是不能证明原告实际交付的金额，原告应当提供转账或者其他支付凭证来加以佐证。本院对该证据的真实性予以确认。
证据三、诉争房屋的信息。证明诉争房屋已经销售给案外人顾希妍，并在有关部门办理了联机备案。该证据经当庭质证，被告认为该份照片的取得违反了房产住宅局关于房产信息查询的规定，应当对于该证据的效力不予认定。庭审后，被告承认诉争房屋已销售给案外人顾希妍。结合被告陈述，本院对该证据真实性予以确认。
证据四、金凤基个人签字的借据一份。证明2013年9月16日金凤基个人另向原告借款110万元，与本案无关。该证据经当庭质证，被告对该借据的真实性无异议，认为借据与本案诉争的房屋买卖合同具有关联性、一致性，从借据的出具时间来看，与本案诉争房屋买卖合同签订时间是同一时间，从借款金额上来看，房屋买卖合同的房产价值是300万元，正符合了抵押房产高于借款数额的交易习惯，该借款是金凤基出具，但用于被告开发建设所用，不是金凤基个人借款，因此该借据能证实与本案房屋买卖争议是相关联的。本院对该证据的真实性予以确认。
证据五、哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民二商初字982-1号民事裁定书一份，起诉状一份，诉讼费收据一份。证明原告已在该院向金凤基的继承人主张偿还借款110万，此借款与本案无关。该证据经当庭质证，被告对民事裁定书真实性无异议，说明原告利用借款纠纷一事多诉，对诉讼费收据真实性无异议，诉状被告未收到。被告虽未收到起诉状副本，但对诉讼费收据、民事裁定书确认，本院对该组证据真实性予以确认。
证据六、原告冯维银行流水帐。证明原告账户金额很大，原告的财务情况很好，有足够的资金购买诉争房产。该证据经当庭质证，被告对该证据真实性无异议，对证明其问题有异议，认为资金流水仅能证实在本案诉争的买卖合同签订之日前后，原告发生了多笔的存取款记录，但是不能证实取款的用途，也不能证实取款与本案诉争房款有关联性。本院对该证据的真实性予以确认。
证据七、黑龙江维维嘉经贸有限公司营业执照一份。证明原告账户金额很大，原告的财务情况很好，有足够的资金购买诉争房产。该证据经当庭质证，被告认为系复印件，无法核实该公司是否存在，同时该公司性质是有限公司，公司财产不能与个人财产相混同，公司资金多寡与个人财产能力没有联系。因该证据系复印件，本院不予确认。
被告为证明反驳理由成立，向法庭提交如下证据：
证据一，110万元借款借据、原告出具的收据及金凤基银行对账单明细、购房合同复印件共30页。证明：1、借据、银行对账单（4页）：证实原告于2013年9月16日向被告法人金凤基账户汇款103.4万元，在借款当日，已预先扣除借款利息6.6万元，被告法人金凤基已向原告出具的借据金额110万元不是实际取得的借款金额。2、收据、银行对账单（6页）：证实2013年9月16日，被告向原告实际借款103.4万元之后，被告通过法人金凤基的银行卡账户于2013年10月15日、2013年11月18日、2014年1月17日陆续偿还原告借款本息合计共26.4万元的事实（其中利息24.816万元，本金1.584万元）。截止目前，被告尚欠原告借款本金101.816万元。3、购房合同：证实借款当日2013年9月16日，被告以与原告签订《商品房买卖合同》的形式为该笔借款提供了抵押担保，该合同具有借款抵押的性质，不是商品房买卖的真实意思表示。基于此原因，原告至今未按合同中的约定履行付款义务，亦未主张进户。该证据经当庭质证，原告对该证据有异议，认为2013年9月16日的110万元借据及三份收据系金凤基个人与原告借款的往来，与本案无关，且9月16日金凤基记载的收据无原告签字。
证据二、100万元借条（复印件）、原告出具的收据及金凤基银行对账单明细复印件、购房合同复印件共计29页。证明：1、借条、收据、银行对账单（6页）：证实原告于2014年3月6日，向被告法人金凤基账户汇款51.4万元，在借款当日，已预先扣除借款利息48.6万元，被告已向原告出具的借据金额100万元不是实际取得的借款金额。2、收据、银行对帐单（2页）：证实2014年3月6日，被告向原告实际借款51.4万元之后，于2014年5月20日偿还原告借款本息合计20万元的事实（其中利息5.7568万元，本金14.2432万元）。截止目前，被告尚欠原告借款本金37.1568万元。3、购房合同：证实借款当日2014年3月6日，被告以与原告签订《商品房买卖合同》的形式为该笔借款提供了抵押担保。该合同具有借款抵押的性质，不是商品房买卖的真实意思表示。基于此原因，原告至今未按合同中的约定履行付款义务，亦未主张进户。
该证据经当庭质证，原告对欠条真实性无异议，对收据的真实性有异议，被告称借款100万元只收到51.4万元，是被告的推测，就借款事宜，不仅可以银行转账，还可以支取现金，因此作为原告与金凤基之间的借款，一是与本案无关，二是被告所提供的四份收据“冯维”签字明显与原告起诉状中的签字不同，且该收据上体现的是咨询费，与利息无关，购房合同也未标注签订日期，被告用此证据证实该房屋为借款提供抵押不能成立。以上二组证据皆证实原告与被告原法定代表人金凤基的个人借贷往来，即使被告自行标注的“冯维，借款抵押，借110万，扣66000利息，入账1034000元，2013年9月16日”内容为当时所记，该抵押亦未在借据中体现，同时该记载与原告举示的合同及收据相悖，无论该房是买卖还是抵押，被告以已卖出的房产为以上二种行为皆不能认定为其善意，且该二组证据，主要是二自然人之间的往来，本院对该证据不予认定。
证据三，（2012）渝五法民初00012号重庆中院判决书一份。证明该案例中的事实与本案因借款抵押而形成的房屋买卖合同的事实基本一致，对于“名为房屋买卖实为借款担保”的认定，重庆五中院已做出了生效判决：认定房屋买卖合同无效，并驳回了出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。因生效判决是证据的一种，此判决内容可以作为驳回原告诉请的裁判依据。该证据经当庭质证，原告认为中国不是判例法国家，就该判例没有写的很清楚到底是基于什么情况确定的，原告认为该判例应当有足够的证据证明是抵押关系，但是本案被告没有足够证据证明房产买卖合同是基于房产抵押关系形成的，因此不能证实被告要证明的问题。本院认为，该证据与本案无关，观点可以参考。
经审理查明，2013年9月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区哈平路、保健路、育林街街坊第7栋1层105室商业用房，房屋总价款为300万元，房屋交付日期为2013年9月16日。同日，被告为原告出具收据一份，内容：“交款单位：冯维，人民币：叁佰万元整，收款事宜：风车小镇7＃楼5号商服，加盖黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司财务专用章。”但被告至今未将该房屋交付给原告，也未给原告出具正式有效的专用销售发票。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，要求查封被告开发建设的哈尔滨市香坊区龙茂小区二期工程5栋107室商服用房和香坊区龙茂小区二期工程9栋109号车库及香坊区龙茂小区二期工程8栋104号商服用房，并提供了担保，本院于2014年6月30日、7月1日分别查封了上述房屋及担保房屋的产权档案。
另查明，被告在2013年9月16日前已经将诉争房屋出售给案外人顾希妍，并办理了联机备案。
再查明，2013年9月16日被告法定代表人金凤基为原告出具借款110万元借据一张，该纠纷现在哈尔滨市道里区人民法院审理。
本院认为，对原、被告系房屋买卖关系还是民间借贷关系双方各持己见，原告向法庭提供了商品房买卖合同及被告财务的收款收据，证明买卖关系成立，被告向法庭提供被告法定代表人金凤基为原告出具的欠款110万元的借据及往来收据，欲证明原告所主张的房屋买卖合同系该笔借款的抵押担保，且原告所诉购房款300万元在被告单位银行账户无体现，本院根据原、被告的上述诉辩分析如下：300万元及110万元两份收据于同日出具，依被告主张，二笔款项实际只是一笔110万元的借款，实际的借款人是被告，而非被告的法定代表人金凤基，被告也陆续偿还部分款项。也就是说，被告借款出具的是个人签名的收据，该收据内容又完全无法体现被告的主张。同时，为110万元借款设定抵押，而签订了商品房买卖合同的解释，实在有悖常理，且未说明抵押之用途，只在自己留存的文本中标注，并且出具了一张加盖被告财务专用章的收据，被告出具的以上二份收据及所述不足以证明其反驳理由成立。综上，原告提供的以上证据已构成房屋买卖关系成立的证据，故原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。被告仅提供原告签名的收据，且被告每笔还款的金额与借款之间不能形成证据链，不足以证明原、被告系民间借贷关系。被告在签订合同之前，已经将诉争房屋出售给案外人顾希妍，并办理了联机备案，而被告故意隐瞒这一事实将诉争之房屋再次出售给原告，对此原告认为被告的行为已构成欺诈，故主张原、被告签订的房屋买卖合同无效，而本院认为被告虽一房多卖但所签订合同应认定为有效，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力于人民法院根据案件事实做出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。经本院释明后，原告变更诉讼请求为解除合同，因原、被告所签订的商品房买卖合同已不能实现其目的，故原告要求解除合同有理，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张由被告返还购房款300万元，并赔偿经济损失300万元的问题，根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。故原告诉请被告返还购房款300万元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张赔偿损失300万元，本院酌定150万元。关于被告辩称原告在签订商品房买卖合同前负有注意义务，应当对商品房的状态进行查询，由于原告没有尽到注意义务，故原告应在其自身的过错范围内承担相应责任的主张，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。被告做为诉争房屋的销售人，负有向原告如实告知诉争房屋真实情况的义务，原告基于对被告的信任没有在合同签订前查询诉争房屋的情况并不存在过错。并且原告也没有法定义务要在合同签订前查询房屋出售备案情况，故被告要求原告在其自身的过错范围内承担相应责任的抗辩主张依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告冯维与被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司于2013年9月16日签订的商品房买卖合同；
二、被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告冯维购房款300万元；
三、被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告冯维损失150万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用47800元（其中案件受理费42800元、保全费5000元原告已预交），由被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司承担，与上款一并给付原告冯维。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 周小华
人民陪审员 熊依丽
人民陪审员 王春艳
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张文曦