广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终13416号上诉人（原审原告）：张守明，男，汉族，1966年11月6日出生，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人（原审原告）：兰洁，女，汉族，1969年12月26日出生，住所地：广东省深圳市福田区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈必胜，广东联睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：茂业（深圳）房地产开发有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉镇大芬茂业大厦6楼，统一社会信用代码：914403006188290488。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：任维亮，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁杰，广东港联律师事务所律师。上诉人张守明、兰洁因与被上诉人茂业（深圳）房地产开发有限公司（以下简称茂业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张守明、兰洁的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：1、由茂业公司向张守明、兰洁支付因违约履行《解除房产买卖合同协议书》导致房屋价格上涨的市场差价l226157元；2、由茂业公司承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、茂业公司在一审庭审结束后的2015年9月19日提起反诉，不符合法律规定，一审法院不应予以受理。二、一审在认定事实上存在问题。1、双方签订的《解除房产买卖合同协议书》(以下简称《解除协议》)是茂业公司提供的格式填空协议，该协议第三条关于“在本协议生效后，甲方(即茂业公司)取得该房屋的所有权”违反了《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条关于不动产物权登记生效的规定，属无效条款。茂业公司以此主张房屋已经属于其所有，房屋升值与否，跟张守明、兰洁无关的观点是完全错误的。2、茂业公司长达l5年之久没有履行协议书约定的义务，张守明、兰洁为了依照我国合同法的相关规定对茂业公司行使解除权而补办房产证的行为不存在违约。因为张守明、兰洁手中的一切材料都在签订《解除协议》后的十日内按约交给了茂业公司，对茂业公司行使解除《解除房产买卖合同协议书》的权力时，需要证据来证实自己是权利人。张守明、兰洁已经依法几次书面通知与茂业公司解除协议的履行，双方进行返还，这不存在违约的问题。3、张守明、兰洁提交了证据证实，因为张守明、兰洁通知与茂业公司解除《解除协议》的履行，茂业公司就擅自将涉案标的房屋进行了拆除。这是茂业公司在履行协议过程中的重大过错和违约行为。由于房屋的拆除，张守明、兰洁在不得已的情况下，才诉请要求茂业公司支付因其违约履行协议而导致房屋价格上涨的差价。但一审对茂业公司擅自拆除涉案房屋的行为没有进行任何叙述和认定。4、错误地认定案件事实。一审认定“2001年8月22日，被告向原先退回房款5000元。后两原先将涉案房产的房地产证退还给了被告。涉案房产一直登记在两原告的名下，未作变更。”首先，张守明、兰洁在2000年9月29日签订协议后的十日内，就将与涉案房屋的一切手续、资料，包括房产证连同房屋，全部按约交给了茂业公司，而不是2001年8月22日后。其次，张守明、兰洁至今还是房屋的合法所有人，不应当叫“退还”给茂业公司。至于房屋一直登记在两张守明、兰洁的名下，那是茂业公司不履行协议约定造成的。另外，茂业公司于2000年12月15日退回房款63643元，拖到2001年8月22日，才给付剩余的5000元房款，完全是将该5000元作为督促张守明、兰洁履约的押金。能够退回这5000元，说明张守明、兰洁的按协议应履行的一切义务已经履行完毕。三、一审判决曲解了张守明、兰洁的诉讼请求，将张守明、兰洁“要求茂业公司支付因其违约履行协议而导致房屋价格上涨的差价”，曲解为要求赔偿损失。一个是承担违约责任，一个是赔偿损失，二者是不同的法律概念。承担违约责任不管有无损失都应当承担，赔偿损失必须以造成的损失为前提。张守明、兰洁一再强调是追究违约责任。四、由违约方承担价格上涨的不利后果，这是法律的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十三条规定：“……逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。”茂业公司在长达l5年的时间内没有对涉案房屋进行提取，导致房屋的价格上涨，所以，茂业公司应当支付房屋上涨的差价给张守明、兰洁。《解除协议》没有履行完毕，张守明、兰洁还是具有法律效力的所有权人，有权获得房屋价格上涨产生的利益。另外，如果茂业公司不违法拆除房屋，在其违约履行协议的前提下，张守明、兰洁有权解除协议，收回房屋，张守明、兰洁的权益也就得以实现。但茂业公司故意拆除涉案房屋，让张守明、兰洁的权利难以实现。从公平原则出发，茂业公司也应当对此承担不利后果。综上所述，请二审法院支持张守明、兰洁的各项上诉请求。针对张守明、兰洁的上诉，茂业公司答辩称，和一审答辩意见、反诉意见一致。需要说明的是，茂业公司认为办理涉案的房产登记注销手续并登记在茂业公司名下是张守明、兰洁的义务和责任，而且在一审一开始龙岗区法院就管辖问题举行听证的时候茂业公司就已经要求对方一起立即办理相关的房产登记手续，均遭张守明、兰洁拒绝。张守明、兰洁所提的所谓的损失是不成立的，没有法律根据的，特别是所谓的在诉讼期间房价上涨等等更是无稽之谈。茂业公司的上诉请求：1、变更一审判决第一项为：被张守明及兰洁于本判决生效之日起三日内到不动产权登记机关负责办理注销涉案房产现有权属登记的手续，将该房产恢复登记至茂业公司名下；2、判令张守明、兰洁承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：在本案中，本案当事人双方已就恰富楼一栋616号房签署《解除房地产买卖合同协议书》并办理了公证，确认该房产属于茂业公司，张守明、兰洁也将该房产及房产证交还茂业公司。但因张守明、兰洁的原因，怡富楼616号房现仍登记在其名下，与实际产权状态不符。在本案中，张守明、兰洁仍继续拖延办理怡富楼一栋616号房现有房产权属登记的注销手续，严重威胁和损害茂业公司合法权益。张守明、兰洁有责任及义务立即负责办理怡富楼一栋616号房现有房产登记的注销手续，将该房产恢复登记至茂业公司名下。一审判决关于张守明、兰洁存在违约行为的认定正确，但关于茂业公司也存在违约情形的认定，及将张守明、兰洁的单方义务和责任认定为双方义务和责任，存在错误。针对茂业公司的上诉，张守明、兰洁答辩称，一、一审认定茂业公司在长达十几年的时间内没有履行双方协议的约定，不去办理注销手续，构成违约，这一点是正确的。茂业公司的上诉请求是违背双方解除协议约定的，因为解除协议中第四条明确约定由茂业公司负责办理因解除合同的一手续，这是合同明确约定的。张守明、兰洁向一审法院起诉请求：1.判令茂业公司履行《解除房产买卖合同协议书》所确定的其应尽的所有合同义务；2.判令茂业公司向张守明、兰洁支付因违约履行《解除房产买卖合同协议书》，导致房屋价格上涨的市场差价1226157元；3.本案诉讼费由茂业公司承担。茂业公司反诉请求：1.判令张守明、兰洁立即办理怡富楼一栋616号房现有房产的注销登记手续，将房产恢复登记至茂业公司名下，张守明、兰洁对此承担连带责任；2.判令张守明、兰洁承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1998年3月12日，张守明、兰洁与茂业公司签订《深圳市房地产买卖合同》（编号：601743号，以下简称《买卖合同》），并经深圳市龙岗区房地产交易中心见证。《买卖合同》约定，茂业公司将位于深圳市龙岗区布吉镇茂业城怡富楼一栋16号房（以下简称涉案房产）出售给张守明、兰洁，转让价为101900元。《买卖合同》还约定，张守明、兰洁应在合同生效之日向茂业公司支付定金5000元，茂业公司应在收到房产全部价款之日起60日内，将房产交付给张守明、兰洁，逾期交付的，张守明、兰洁有权解除合同。1998年3月27日，涉案房屋登记至张守明、兰洁名下。2000年9月29日，张守明、兰洁与茂业公司签订《解除房产买卖合同协议书》（以下简称《解除协议》），并在深圳市公证处办理了公证。《解除协议》约定了以下事项：1.解除张守明、兰洁与茂业公司签订的《深圳市房地产买卖合同》[编号：深（龙）房现买字第601743号]；2.张守明、兰洁所交的购房款本息除68643元退还张守明、兰洁外，剩余全归茂业公司所有，作为退楼补偿金；3.在《解除协议》生效后，茂业公司取得房屋的所有权；4.张守明、兰洁全权委托茂业公司办理解除房地产买卖合同、住房按揭（抵押）贷款合同及注销房屋抵押登记的所有手续；5.《解除协议》生效后十日内，张守明、兰洁向茂业公司交还买卖合同、按揭合同、收款收据、发票及房屋；6.因解除房地产买卖合同所产生的费用由张守明、兰洁承担；7.张守明、兰洁应在退房时与物业公司结清物业管理费、水电费及其他欠费，否则茂业公司可在《解除协议》约定的退款中代扣。2000年9月29日，张守明、兰洁委托茂业公司办理解除《买卖合同》的一切有关手续，并在深圳市公证处办理了公证。2000年12月15日，茂业公司向张守明、兰洁返还了63643元购房款。2001年8月22日，茂业公司向张守明、兰洁退回购房款5000元。后张守明、兰洁将涉案房产的房地产证退还给了茂业公司。涉案房产一直登记在张守明、兰洁名下，未作变更。2015年1月9日，张守明、兰洁向深圳市不动产登记中心申请遗失补发房产证。2015年7月13日，张守明、兰洁向案外人ＸＸ购买深圳市罗湖区和平路大滩大厦20层08单元时，申请银行贷款的贷款成数为成交价4成、适用利率为同期贷款基准利率。2015年8月31日，张守明、兰洁向茂业公司出具《解除的通知书》（以下简称《通知书》），通知解除双方签订的《解除协议》，要求茂业公司提供68643元房款的收款账户，并在收到通知书后三个工作日内将房屋交付张守明、兰洁使用。2015年9月9日，张守明、兰洁再次邮寄《通知书》。茂业公司分别于2015年9月8日、2015年9月11日收到张守明、兰洁两次邮寄的《通知书》。茂业公司未予理睬，张守明、兰洁遂诉诸一审法院并提出上述诉讼请求。一审法院认为，张守明、兰洁与茂业公司签订的《解除房产买卖合同协议书》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按协议履行各自义务。协议第四条约定张守明、兰洁全权委托茂业公司办理解除房地产买卖合同、住房按揭（抵押）贷款合同及注销房屋抵押登记等所有手续，张守明、兰洁为此向茂业公司出具了委托书并办理了委托的公证手续，茂业公司长达十几年未办妥该项手续，其行为构成违约。茂业公司抗辩张守明、兰洁未将委托书的公证书交予茂业公司，显与常理不符，茂业公司未对此提供证据，应承担举证不能责任，对其该项抗辩，一审法院不予采信。张守明、兰洁请求茂业公司按涉案房产的升值差价赔偿因茂业公司逾期未办妥注销房产登记手续应负的违约赔偿金，但涉案房产的升值差价与茂业公司该违约行为造成的张守明、兰洁损失显无牵连，张守明、兰洁的该项请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。张守明、兰洁于2015年1月9日以遗失房地产证为由申请核发新的房地产证，该行为对注销涉案房产的登记手续构成障碍，违反了《解除房产买卖合同协议书》的附随义务，也构成违约。虽茂业公司违约在先、张守明、兰洁违约在后，但涉案房屋产权仍登记在张守明、兰洁名下，注销该房屋产权的行为仍需双方共同履行，现双方未能合理的履行各自义务均构成违约，张守明、兰洁与茂业公司各自请求对方履行注销房产登记义务，均应予以支持。张守明、兰洁与茂业公司应共同前往不动产权登记机关办理注销涉案房产现有权属登记的手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、张守明、兰洁与茂业公司于本判决生效之日起三日内共同到不动产权登记机关办理注销涉案房产现有权属登记的手续；二、驳回张守明、兰洁的其他诉讼请求。本诉受理费15835元，由张守明、兰洁自行负担。反诉受理费1169元，由茂业公司自行负担。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，张守明、兰洁与茂业公司签订的涉案《解除协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按协议履行各自义务。根据双方上诉请求，二审争议的焦点在于：一、注销涉案房产现有权属登记是哪一方义务；二、茂业公司是否应赔偿张守明、兰洁涉案房产的上涨差价。关于焦点一。根据双方协议第四条，张守明、兰洁全权委托茂业公司办理解除房地产买卖合同、住房按揭（抵押）贷款合同及注销房屋抵押登记等所有手续，张守明、兰洁亦向茂业公司出具了委托书并办理了委托的公证手续，茂业公司依约应履行注销义务。但现因张守明、兰洁在2015年1月9日重新申领了涉案房产的产权证书，对茂业公司依据此前文件履行注销义务构成障碍，故注销涉案房屋的权属登记仍需双方共同履行，一审据此判令双方共同向不动产权登记机关办理注销涉案房产权属登记，符合本案实际情况，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。张守明、兰洁以茂业公司迟延注销涉案房产权属登记为由，要求茂业公司承担赔偿房产上涨差价的违约责任。本院认为，《解除协议》并未约定茂业公司未及时注销权属登记应赔偿房产上涨差价，茂业公司尚未履行的亦非《中华人民共和国合同法》第六十三条规定的提取标的物的合同义务，张守明、兰洁据此主张茂业公司应承担赔偿房价上涨差价的违约责任，缺乏合同和事实依据，本院不予支持。此外，支付违约金与赔偿损失均为违约责任的承担方式，双方合同并未约定迟延注销登记的违约金，一审法院以违约行为所致损失为承担赔偿责任之考量，于法有据。张守明、兰洁丧失对涉案房产的权利并非茂业公司尚未注销登记所致，而是双方履行《解除协议》的后果，一审以张守明、兰洁所主张损失与茂业公司行为之间缺乏牵连关系为由驳回张守明、兰洁关于赔偿升值差价的诉请，符合法律规定，本院亦予认可。综上所述，本案双方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共18173.41元，张守明、兰洁预交的15835.41元，由张守明、兰洁负担；茂业（深圳）房地产开发有限公司预交的2338元，由茂业（深圳）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 唐    毅审 判 员 曹    静代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十一月十四日书 记 员 尚宇楠（兼）