福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0212民初564号
原告马双阳，女，1986年5月19日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
委托诉讼代理人卢少敦，福建兴世通律师事务所律师。
委托诉讼代理人黄家财，福建兴世通律师事务所律师。
被告黄火炬，男，汉族，1976年12月13日出生，住福建省厦门市翔安区。
委托代理人康志杰，福建英合律师事务所律师。
委托代理人郭玫莹，福建英合律师事务所律师。
被告杨钟松，男，汉族，1991年1月18日出生，住福建省厦门市同安区。
第三人叶永灿，男，1985年5月20日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
原告马双阳与被告黄火炬、杨钟松，第三人叶永灿案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月25日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月2日公开开庭进行了审理。原告马双阳之委托代理人黄家财，被告人黄火炬及其委托代理人康志杰、郭玫莹，第三人叶永灿到庭参加诉讼，杨钟松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告马双阳诉称，2016年8月11日，原告马双阳与被告杨钟松签订《房产预约买卖协议书》，约定被告杨钟松将厦门市同安区特房银溪墅13#楼1跃3层102室房产及同安区瑶江里268号之32、33、73、74、75车位出售给原告，总价为人民币（币种下同）660万元；并约定具体付款日期及金额和双方于2016年10月25日前到公证处办理相关买卖公证或委托公证；同时还约定被告杨钟松应于可以办理讼争房产产权时及时办理；约定双方于讼争房产产权办理出来五日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续等等。协议签订后，原告向被告杨钟松支付讼争房产全部购房款，并于2016年8月11日开始实际占有、使用讼争房产。原告于2016年10月21日持厦门市鹭江公证处出具的《公证书》到厦门市不动产登记中心办理产权手续，厦门市不动产登记中心向原告出具转移等记/分户、抵押变更的《厦门市不动产登记中心受理凭证》并要求2016年11月8日到同安工作站发件窗口取件；于2016年10月26日出具合并办理/分户、抵押变更的《厦门市不动产登记中心受理凭证》并要求2016年11月4日15:03分后到同安工作站发件窗口取件。原告与被告杨钟松之间有关办理讼争房产产权转移登记手续本可以顺利进行，但贵院在办理被告黄火炬与被告杨钟松民间借贷纠纷一案中，准许被告黄火炬的诉前财产保全申请，并作出（2016）闽0212财保13号民事裁定书，查封了讼争房产，致使原告与被告杨钟松之间有关讼争房产产权转移登记手续无法办理。故，原告于2016年11月7日向同安区法院提出异议，请求解除对讼争房产的查封，贵院于2016年12月23日作出（2016）闽0212执异9号《执行裁定书》，驳回原告的执行异议。原告认为，该裁定认定原告不足以证明讼争房产在查封前已实际占有的事实并据此驳回原告的执行异议申请，属基本事实认定不清。理由如下：讼争房产在2016年10月26日被法院查封前，原告与被告杨钟松就已于2016年8月11日签订《房产预约买卖合同协议书》，约定被告杨钟松将诉争房产出售给原告，原告已依约支付全部购房款并开始办理相关产权过户手续，于2016年8月11日开始实际占有、使用诉争房产，且原告为善意第三人，对诉争房产未办理产权转移登记不存在任何过错。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。法院依法应立即解除对诉争房产的查封，但贵院却以高文艺账户（杨钟松房款收款账户）与原告账户、叶永灿账户在《房产预约买卖协议书》签订前后有频繁的大额资金往来且未注明转账用途为由认定原告未全额付款、以第三方中介机构出具的《房屋交接证明》没有权威部门参与，认为证据证明力偏弱以及原告提供的报警回执和物业费缴费凭证记载的日期均发生在法院查封诉争房产之后为由，认定原告不足以证明诉争房产在法院查封前已实际占有的事实并据此驳回原告的执行异议申请，属认定事实不清。故特提起诉讼，请求判令：一、解除对厦门市同安区特房银溪春墅13#楼1跃3层102室房产及同安区瑶江里268号之32、33、73、74、75车位的财产保全；二、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告黄火炬辩称，一、马双阳与杨钟松虽然签订《房产预约买卖协议书》，但实际上是马双阳逼杨钟松签订的虚假合同。马双阳、叶永灿与杨钟松之间真实发生的仅仅是民间借贷关系而非房屋买卖。（一）、《房产预约买卖协议书》约定付款金额、日期与真实的民间借贷发生的金额、日期无法对应，金额存在巨大的误差，明显违背常理，马双阳起诉提出的主张所谓“房屋买卖”根本无法自圆其说，具体理由如下：1.根据黄火炬向杨钟松了解，杨钟松在2016年8月前后向叶永灿借款，无法偿还。在黄火炬保全起诉杨钟松后，叶永灿逼杨钟松与马双阳伪造房屋买卖事实，签订《房产预约买卖协议书》，时间倒签为2016年8月11日。2.杨钟松反馈其向叶永灿的借款情况是：2016年期间，分几十次向叶永灿借款，杨钟松指定借款支付至高文艺的银行卡上。叶永灿根据杨钟松的指示于2016年8月11日向高文艺的银行卡转账120万元，于2016年8月15日向高文艺的银行卡转账110万元，于2016年8月30日向高文艺的银行卡转账160元，三笔合计金额为390万元。双方之间的借款本金、利息的往来大部分通过高文艺的银行卡进行操作。3.法院依法调取了马双阳提交叶永灿与高文艺之间2016年银行流水清单，并查明了叶永灿于2016年8月11日、8月15日、8月30日向高文艺转账120万元、110万元、160万元。跟杨钟松陈述一致。4.法院另查明了，2016年8月30之后，叶永灿、马双阳与高文艺之间的银行流水来往账有20几次。黄火炬认为，大额的是借款本金、小额的是借款利息、双方的银行流水清单最能真实清楚反应双方的民间借贷本金。利息的来往情况。5.《房产预约买卖协议书》第二条约定，本协议签订当然依法支付购房定金56万元，乙方于本协议签订当日直接支付给甲方。但是马双阳在2016年8月11日当日没有直接支付给杨钟松的银行流水，只有叶永灿当日向高文艺转账120万元的银行流水。为什么“房屋买卖合同”明明约定仅仅需要支付56万元定金，而叶永灿转120万元？这是违背常理之一。6.《房产预约买卖协议书》第五条约定的付款方式为：'甲乙双方同意，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：乙方于2016年8月15日向甲方支付166万元（含定金）。叶永灿在2016年8月15日转给高文艺的流水是110万元。如果是真实购房，2016年8月15日马双阳仅仅需要再转付46万元购房款就到166万元，为什么要付110万元，直接的数据是8月11日、8月15日，叶永灿转给高文艺的款项就高达230万元。跟合同约定的付款金额完成对不上，这是违背常理之二。7.《房产预约买卖协议书》第五条约定的付款方式为甲乙双方同意，乙方将上述购房款分两次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：乙方于2016年8月30日向甲方支付160万元。正常情况下，前面两次超付了，2016年8月30日，马双阳再付96万元就达到合同约定326万元。为什么叶永灿在2016年8月30日支付的却是160万元，这是违背常理之三。根据《房产预约买卖协议书》约定，两次支付的总金额326万元。但叶永灿转账支付给高文艺的金额为390万元，金额明显对不上，且存在多付款项的情形，这是违背常理之四。8.杨钟松银行剩余按揭款金额为289万元。合同约定支付的购房款与剩余按揭款的总金额为615万元，与合同约定总价款660万元根本对不上。这是违背常理之五。如果是真实的购买房屋，怎么会一而再再而三的出现违背常理情形，真像只有一个，马双阳签订案涉《房产预约买卖协议书》是假的。（二）、案涉房屋被法院保全后，马双阳为申请保全异议，从2016年11月份才开始制造“占有案涉房屋的假象”。1.2016年11月之前，即案涉房屋被保全之前的物业费、车位管理费、公共维修金均由杨钟松缴纳。根本不存在马双阳主张的其从2016年8月份开始支付案涉房屋的物业费、车位管理费、公共维修金的情形。2.马双阳提交的证据仅仅反应其于2016年11月1日向特房物业服务有限公司刷卡支付202.70元，并不能说明其缴纳了案涉房屋的物业费。3.马双阳提交报警回执记载的：“马双阳到我所报警，马在祥平街道银溪春墅239号毛坯房内被盗一张茶几桌和一张凳子总价值150元。”为了150元是物品丢失报警，明显违背常理，马双阳真实的目的是为了制造占有房屋的假象而报警。二、马双阳对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条存在错误理解。该条规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，马双阳提交的证据第24-29页。该组证据清清楚楚的体现马双阳代办理的事项是转让人厦门特房银溪春墅房地产开发有限公司受让人杨钟松的一手产权过户手续。是房屋及五个车位一手过户的产权登记手续，而不是从杨钟松过户至马双阳的二手房买卖过户登记手续。法院于2016年10月26日查封杨钟松（合同编号03265179）项下房产，查封时，杨钟松尚未取得所有权证。并不存在以杨钟松作为转让人、马双阳作为受让人，向房管局申请产权过户登记情形。因此，马双阳根本不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。其诉求没有事实与法律依据，应予驳回。
被告杨钟松未提交书面答辩。
第三人叶永灿对马双阳的诉求无异议。
经审理查明，原告马双阳与第三人叶永灿系夫妻关系。2016年8月11日，原告马双阳作为乙方与被告杨钟松作为甲方、居间方邱嘉钦作为丙方签订一份《房产预约买卖协议书》约定：“被告杨钟松将其已购买座落于厦门市同安区特房银溪春墅13#楼1跃3层102室房产及同安区瑶江里268号之32、33、73、74、75车位出售给原告马双阳，总价为6600000元；本协议签订之日，乙方应支付购房定金56万元；2016年8月15日向甲方支付166万元（含定金）；2016年8月30日向甲方支付160万元；乙方于产权办出来之日起，该房产原甲方的银行按揭余款，由乙方向银行支付。付款前提：甲方应在上述第2款所约定的付款期限之前将出售上述房产的所有相关手续的权利书面委托给乙方，并对该委托进行公证。产权办出来之前，该房产甲方的银行按揭余额每月月供由甲方承担。甲方应于2016年8月11日前将房产交付乙方使用；甲乙双方保证于2016年10月25前到公证处办理相关买卖公证或委托公证，所产生的公证费用由乙方承担；甲方应于可以办理其名下产权时及时办理，如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起叁日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由乙方保管；并约定于产权办出来五日内签订房管局提供的《厦门市房地产买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。双方约定是其他事项：1.甲方银行按揭剩余人民币289万元、装修贷款人民币45万元。2.五个车位分别是瑶江里268号之32、33、73、74、75与本套房产一并出售总价660万元。3.经过甲方同意定金、首付款转至中国民生银行厦门同安支行高文艺名下账户62×××55等条款”。《房产预约买卖协议书》签订后，叶永灿分别于2016年8月11日转账支付至高文艺名下银行账户120万元，8月15日转账支付110万元，8月30日转账支付160万元。
2016年8月11日，见证方（中介）邱嘉钦出具一份《房屋交接证明》：“现出卖方杨钟松将地址在同安特房银溪春墅13＃楼1跃3层102室（同安区同安区瑶江里268号之74、同安区瑶江里268号之75、同安区瑶江里268号之32、同安区瑶江里268号之33的房屋及交付给购买方，并当场将钥匙交给购买方，现已交接完毕”.庭审中，叶永灿当庭出示诉争房产的全部钥匙及杨钟松的银行按揭贷款银行卡。
2016年10月25日，杨钟松与马双阳到厦门市鹭江公证处办理一份《公证委托书》，委托人杨钟松，受托人马双阳。委托事项及权限：委托人购买了厦门市同安区瑶江里268号之32房产。现因委托人事务繁忙，特委托受托人代为办理相关手续：受托人有权代为领取上述房产的权属证书。在上述房产的权属证书办理完毕后，受托人享有如下权限：一、若上述房产在抵押中，受托人有权代为查询并打印贷款明细、清偿该房产抵押贷款（包含提前还贷）、办理贷款结清、办理抵押登记注销、退保险费等事宜…。二、受托人有权代为出租上述房屋，代为签订租赁合同，代收租金，代为办理租赁登记备案、注销登记备案…。三、受托人有权居住、代管房屋、行使业主权利，对房屋进行装修，代为缴交、支付因居住、管理而产生的相关费用。四、受托人有权代为出售该房产：1.与房屋买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件，代为相关公证，代为收取售房款（含银行贷款）。2.代为办理上述房地产权属（包括土地使用权，下同）过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件，代为办理房产交易送件、取件、退件、网签及撤销网签等相关手续，代为缴交相应税费…。3.若买受人选择银行贷款的付款方式，受托人有权协助其办理住房按揭贷款…。4.代为与买受人办理房屋交接事宜及办理水、电、煤气、…等过户手续。十、若上述房产被查封，受托人有权代为与权利人协商解决清偿债务问题，有权代为解除查封等事宜。委托期限：即日起至二0二一年十月二十四日止。受托人在委托期限内可重复使用本委托书。
厦门市公安局祥平派出所于2016年11月3日出具的报警回执：“马双阳（女士）2016年11月2日17时30分许，马双阳到我所报称，马在祥平街道银溪春墅239号毛坯房内被盗一张小茶几桌和一张凳子（共价值约150元）。怀疑系从窗户攀爬进入。
2016年10月26日税务机关出具一份完税证明，（161）厦地证00557402缴纳金额61987.68元，纳税人名称杨钟松。由马双阳从中国民生银行个人账户转入缴纳。
原告提交持有的厦门市特房物业服务有限公司开具的物业管理费用发票，交款单位（个人）为杨钟松，其中在2016年8月5日缴纳物业管理费2630元，缴纳2016年7月-12月的公共维修金276元，缴纳车位73号.74号.75号管理费1080元，2016年10月21日缴纳车位32号.33号管理费240元，2016年11月缴纳水费34元、电费166.4元。
2016年10月21日至10月26日，马双阳向厦门市不动产登记中心申请诉争房产的产权登记及转移登记。
2016年11月份至今的每月19号，马双阳直接到诉争房产按揭贷款银行柜台偿还贷款（月还款14656.93元）。
2016年10月26日，本院在受理黄火炬与杨钟松借款合同纠纷一案中，根据黄火炬的诉前保全申请查封了诉争房产。2016年11月7日，马双阳就诉争房产被保全查封向本院提出书面执行异议，本院于2016年12月23日作出（2016）闽0212执异9号驳回马双阳的执行异议。马双阳不服该裁定，遂诉至本院。
上述事实，有原告提交的（2016）闽0212执异9号裁定书、《房产预约买卖协议书》、房屋交接证明、物业管理费发票、报警回执、户口本、电子银行业务回单、税收完税证明、银行个人账户对账单、厦门市不动产登记中心受理凭证、借款凭证、业务凭证、农业银行个人购房担保借款合同、公证书，本院调取的银行转账凭证，当事人的陈述笔录等证据为证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，本院不得查封涉案房产必须同时满足三个条件：一、是否支付全部价款；二、是否实际占有；三、买受人对于未办理过户手续是否存在过错。
一、是否支付全部价款问题。根据《房产预约买卖协议书》之约定，马双阳之夫即第三人叶永灿分别于2016年8月11日转账支付至高文艺名下银行账户120万元，8月15日转账支付110万元，8月30日转账支付160万元；已经依约足额支付前期购房款，并按期支付银行按揭贷款；足以认定已支付了全部价款。至于马双阳、叶永灿与高文艺之间存在大量银行资金转账往来情况，系马双阳、叶永灿与高文艺之间的另一法律关系。
二、是否实际占有问题。2016年8月11日，见证方（中介）邱嘉钦出具一份《房屋交接证明》，证实涉案房产已经交付购买方，并当场将钥匙交给购买方；庭审中，原告方当庭出示涉案房产的钥匙及杨钟松的银行按揭还款卡已交接在其手中的事实；物业管理费费用票据及报警回执进一步印证实际占有的事实。
三、买受人对于未办理过户手续是否存在过错问题。涉案房产虽备案登记在杨钟松名下，尚未办理过户至马双阳名下，但在本院查封前，杨钟松已公证委托，且马双阳已按合同约定支付了前期购房款，并在2016年10月21日就向厦门市不动产登记中心申请涉案房产的产权登记及转移登记，后被本院保全查封；对于未能办理过户手续不存在过错。
综上所述，本院认为，马双阳与杨钟松签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效，双方均应依约履行。马双阳依约支付了房产价款，双方办理了涉案房产交接手续和公证委托办理手续，在办理一手产权登记手续和过户手续过程中，该涉案房产被本院查封，导致马双阳未能将涉案房产登记在其名下。马双阳在本院于2016年10月26日就涉案房产的查封作出（2016）闽0212财保13号民事裁定之前，已支付首付款，该房产的银行按揭款也已由马双阳按月支付，可视为已支付全部房产价款，并实际占有涉案房产，在房产交易履行过程中也不存在过错，故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，应当解除对涉案房产的查封措施。故被告黄火炬提出的抗辩并未提交相应的证据加以佐证，缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
停止对厦门市同安区特房银溪春墅13#楼1跃3层102室房产及同安区瑶江里268号之32、33、73、74、75车位的执行，并解除查封。
本案案件受理费100元，由黄火炬负担，款限于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吴天赐
人民陪审员 苏英巍
人民陪审员 张碧卿
二〇一七年五月二十一日
代书 记员 刘妙赛
附本案适用法律条文
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理；
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。