广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第611号
原告：邓淑琴，女，1954年4月25日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：陈炎辉、邹银辉，分别系广东维纳律师事务所律师、实习律师。
被告：黄灿，男，1984年8月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现于广东省中山市看守所服刑。
被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：邓向阳，经理。
被告：郑立锋，男，1964年1月22日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市越秀区，现于广东省中山市看守所服刑。
被告：叶亦秋，女，1965年11月3日出生，汉族，户籍所在地广东省广州市越秀区，现于广东省中山市看守所服刑。
原告邓淑琴诉被告黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。诉讼中，因本案需以中山市中级人民法院受理的（2014）中中法刑二初字第19号审理结果为依据，本院于2014年7月19日作出（2014）中一法民一初字611-1号民事裁定，裁定本案中止诉讼。后于2015年6月10日恢复审理，并依原告的申请，依法追加郑立锋、叶亦秋为共同被告，另行组成合议庭于2015年8月31日公开开庭进行审理。原告邓淑琴委托代理人陈炎辉、邹银辉及被告黄灿、郑立锋、叶亦秋到庭参加诉讼，被告时尚京都公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓淑琴诉称：2012年7月26日，原告与被告黄灿的委托代理人时尚京都公司签订了商铺买卖合同，合同约定原告购买被告所有的中山市西区富华道383号柏景台1层176卡商铺，当日，原告向被告支付所约定的购房款的83%即280000元，并支付过户相关费用11798元，由时尚京都公司开具了收据。依买卖合同第十一条约定，由被告黄灿负责向中山市房地产交易登记中心申请办理该商铺交易过户手续，商铺于2012年8月1日已实际交付，并租赁给时尚京都公司，在买卖合同第十一条约定出卖人于交付后150个工作日内，如未按合同规定时间申办商铺的交易过户手续，原告有权单方提出与决定解除买卖合同。现两被告在约定时间内未能履行约定义务，违反合同约定义务。经协商未果，原告遂诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告黄灿签订的商铺买卖合同；2.被告黄灿、时尚京都公司连带退还已付购买商铺的款项280000元和代收款11798元；3.两被告连带支付违约金14000元（280000元×5%）；4.两被告连带承担支付已付所有款项的同期银行商业贷款利息18966.87元；5.两被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告以郑立锋、叶亦秋与黄灿系实质委托代理关系，三人有串通行为应承担连带责任为由，申请追加郑立锋、叶亦秋为本案共同被告，并明确四被告连带承担前述第2至第5项诉讼请求的债务。辩论终结前，原告明确其主张的第4项诉讼请求利息计算方式为：以付款总额291798元为本金，自付款之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。
原告对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.商铺买卖合同、授权委托书；2.收据；3.商铺租赁合同。
被告黄灿辩称：房产虽登记在黄灿名下，但房产实际持有人是其舅舅郑立锋，所有商铺都是郑立锋出资购买的，当时郑立锋的工作重心都在广州，不方便过来中山，所以登记在黄灿名下方便在中山办理房产过户登记手续等。合同签订的整个细节黄灿都不知道，无法退还房款和支付违约金。
被告郑立锋辩称：1.被告郑立锋承认全部购房款最后是郑立锋收取的，黄灿、时尚京都公司没有自留，这一点在刑事判决书已经认定了；2.商铺买卖合同是销售公司林锦河和邓向阳负责，时尚京都公司是林锦河成立的销售公司，邓向阳是郑立锋的员工，也仅挂名时尚京都公司作为法人代表。合同的签订是林锦河负责操办的，但林锦河私自把原已与郑立锋约定好的部分条款改了，例如郑立锋与林锦河约定办证期限为180个工作日，林锦河负责时为了提高销售提成私自修改为150个工作日，郑立锋对此不知情，这一点郑立锋已在刑事案件审理中已经发表了意见，但是法院没有采纳该意见；3.黄灿的答辩是事实，他也是不知情的。房产的实际控制人是郑立锋，如黄灿所说登记在黄灿名下是为了方便，也为了少交税，而且因为自己名下有太多物业了，身份证不够用，所以登记在黄灿的名下，这与时尚京都公司也没有关系。抵押权人说的利息约定为2分、3分是假话，是公安部门逼他们说的；4.因为全部购房款是自己收的，原告要求被告返还购房款及支付违约金、利息，被告同意返还购房款及所有的代收税费。关于利息和违约金，被告认为只要是两倍以下的银行利息都是合理的，被告都同意支付。但刑事判决已经判令没收郑立锋的全部财产，而且判处自己无期徒刑，被告个人没有能力赔偿原告。被告会尽量配合包括原告在内的购房者拿回钱。
被告叶亦秋辩称：叶亦秋不清楚涉案商铺所有合同的签订，自己没有来过中山，也没有看过合同。叶亦秋作为郑立锋的妻子，没有正式工作，更没有用过原告的钱，只是在家里带孩子，所以不同意原告的诉讼请求。而且原告主张的违约金和利息重复，只能选择其中一项主张。
被告黄灿、郑立锋、叶亦秋均未提交证据。
被告时尚京都公司未应诉答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2012年7月26日，黄灿作为出卖人，时尚京都公司作为黄灿的代理人与邓淑琴作为买受人签订商铺买卖合同，合同约定买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台1层176号商铺，该商铺总价为338642元。合同第四条约定付款方式为：买受人于2012年7月26日前支付全部房价款的83%（包含定金）280000元，该商铺被分割到出卖人名下并由出卖人或其代理人通知买受人后的三天内，买受人向出卖人支付全部房价款的17%合计58642元。合同第六条约定出卖人应于2012年8月1日前交付合同约定的商铺。合同第十一条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。该合同还约定本合同项下的商铺正在办理产权分割手续，对此买受人已经十分明确，本合同项下因分割具体商铺产权而涉及的大产权证包括：1层1卡、2层1卡等，买受人已知晓并认可出卖人的委托人是受上述物业的产权人之委托来处分本合同项下的商铺的。合同还约定了其他条款，由邓淑琴与时尚京都公司签名盖章。
同日，邓淑琴与时尚京都公司签订了［时尚京都服饰城］商铺租赁合同，约定邓淑琴将上述商铺出租给时尚京都公司，租期为三年，即从2012年8月1日至2015年7月31日。
2012年7月26日，邓淑琴向时尚京都公司支付房款280000元及代收款（税费）11798元。后因黄灿未按约为邓淑琴办理产权过户手续，邓淑琴遂于2013年10月29日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2012年4月16日，黄灿（委托人）在中山市公证处签名授权时尚京都公司（受托人）以受托人自己的名义销售、使用、出租黄灿名下的中山市西区富华道383号柏景台1层1卡、2层1卡、5层以及地下负2层或该房地产分割后的房地产，有效期为两年，自签名之日起生效。涉案房产属于黄灿名下的中山市西区富华道383号柏景台1层1卡的其中一个卡位，至今仍登记在黄灿名下，该卡位于2013年1月30日办理抵押登记在案外人叶小莲名下，没有证据显示该商铺被分割到黄灿名下并由黄灿或时尚京都公司通知了邓淑琴。
又查：2014年6月9日，中山市中级人民法院受理被告人郑立锋、叶亦秋、黄灿涉嫌合同诈骗一案，并于2015年1月12日作出（2014）中中法刑二初字第19号（以下简称19号）刑事判决，判决被告人郑立锋犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；被告人叶亦秋犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金人民币三十万元；被告人黄灿犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币十万元。2015年4月7日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。
已生效的19号刑事判决查明：“2011年下半年，被告人郑立锋以其实际控制的银罗湾公司及被告人黄灿的名义，通过拍卖、转让等方式，取得中山市西区富华道383号柏景台负二层至六层的产权，其中一层1卡、二层1卡登记为被告人黄灿所有，一层2卡、二层2卡、三层1-5卡（全层）登记为银罗湾公司所有。……中山市柏景台项目于2012年5月开始对外销售，已收销售款8500余万元，另收办证税款340余万元，上述款项的资金流向为：约6000万元汇入黄灿的个人账户，其后分多次转入叶亦秋的个人账户约4000余万元，转入伟的达公司账户1600余万元；另2000余万元汇入中山时尚京都公司的账户，其后分多次转入郑立锋实际控制的广州市鹄盛贸易有限公司、广州市汇东机电设备工程有限公司、伟的达公司、深圳大友公司的账户；……”在该刑事案件中，叶亦秋供认“我和郑立锋是夫妻关系，2011年，我和郑立锋以银罗湾公司、黄灿的名义通过拍卖及转让的方式购得中山市西区柏景台物业，……我不参与公司的实体经营，只是负责按照郑立锋的指示办理抵押贷款和对资金在网上进行操作”。
再查：郑立锋与叶亦秋于1987年登记结婚，现仍为夫妻关系。诉讼中，邓淑琴认为郑立锋收取的款项必然有一部分用于家庭开支，叶亦秋基于与郑立锋的夫妻关系应承担连带责任。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告黄灿签订的商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应遵守履行。被告黄灿未按约履行办证义务，逾期时间达到解除合同的条件，故原告有权解除合同并要求被告黄灿承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权请求被告黄灿返还已付购房款280000元、代收款（税费）11798元。合同约定此种情形下被告黄灿应按已付房价款5%支付原告违约金，根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，原告有权请求增加违约金的数额。被告违约直接造成原告已付款的利息损失，且约定的违约金数额明显低于该利息损失，故原告要求被告赔偿银行同期同类贷款利率计的利息损失可予支持，利息的起算日自付款次日2012年7月27日起计。既然本院支持的赔偿利息损失源于对违约金的调整，因而在本院已支持原告主张的赔偿利息的诉求后，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，不再予以支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案商铺登记在被告黄灿名下，被告黄灿是涉案商铺的所有权人，原告有权基于登记的公信力与黄灿发生交易。且黄灿是合同的相对方，根据合同的相对性原则，被告黄灿应承担合同责任，其以自己未出资为由抗辩不承担违约责任的主张理据不足，本院不予采纳。
关于被告时尚京都公司是否承担责任的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”及合同法第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告签订合同时明知时尚京都公司系代理黄灿处理涉案房产，故相关违约责任应由被告黄灿承担，原告要求被告时尚京都公司承担责任的理据不足，本院不予支持。被告时尚京都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。
关于被告郑立锋是否承担民事责任的问题。被告郑立锋自认是涉案房产的实际控制人，被告黄灿收取的涉案房款最终都由自己收取。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认”，被告郑立锋的自认与19号刑事判决查明的郑立锋为涉案房产实际购买人和控制人的事实相符，故本院对该事实予以确认。被告郑立锋据此同意原告要求其返还购房款及代收款的诉讼请求，属于其自愿加入债务，本院对原告的该诉讼请求，予以支持。虽被告郑立锋同意按银行同期类贷款利率的双倍赔偿利息给原告，但被告郑立锋涉及多宗民事债务，且经刑事判决没收全部财产，被告郑立锋的自认及对诉讼请求的承认不得损害国家、集体或者第三人利益，因此，对于郑立锋应承担的赔偿责任，限于上述被告黄灿承担的范围内。
关于被告叶亦秋是否应承担连带责任的问题。首先，生效的19号刑事判决认定：“2011年下半年，被告人郑立锋以其实际控制的银罗湾公司及被告人黄灿的名义，通过拍卖、转让等方式，取得中山市西区富华道383号柏景台负二层至六层的产权。”郑立锋及黄灿对此均予以认可，可见涉案商铺实际产权人为郑立锋。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，且叶亦秋在刑事案件已供认柏景台物业由其与郑立锋共同购买，因此，可以认定郑立锋实际控制的涉案房产归郑立锋与叶亦秋共同所有。作为实际的共同出卖人之一，叶亦秋亦应承担连带责任。其次，包括涉案商铺在内的全部柏景台物业销售款约4000余万元转入叶亦秋的账户，可见，郑立锋不仅未与叶亦秋经济独立，叶亦秋更是直接参与涉案资金的操作处理，而且夫妻双方具有举债的合意，并共同分享该债务所带来的利益。因此，叶亦秋应与郑立锋共同承担上述债务。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；被告辩解合理之处，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第四百零二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：
一、解除原告邓淑琴与被告黄灿签订的商铺买卖合同；
二、被告黄灿、郑立锋、叶亦秋于判决生效之日起七日内连带向原告邓淑琴返还购房款280000元、代收款11798元，合计291798元并赔偿利息损失（以291798元为本金，自2012年7月27日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至清偿之日止）；
三、驳回原告邓淑琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6171元（原告已预交），由被告黄灿、郑立锋、叶亦秋共同负担（三被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 钟劲松
审 判 员 杨海芳
人民陪审员 邓杏妹
二〇一五年十月十九日
书 记 员 叶玉娟
冼日飞
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