上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初13472号
原告(反诉被告)王亚军，男，1975年12月14日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)刘玉倩，女，1978年1月30日生，汉族，住山东省青岛市。上列原告共同委托代理人王天璇，上海市协力律师事务所律师。上列原告共同委托代理人杜新，上海市协力律师事务所律师。被告(反诉原告)郑皎，女，1964年12月19日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人田杰，北京大成(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)王亚军、刘玉倩诉被告(反诉原告)郑皎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年4月18日、2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人王天璇，被告(反诉原告)的委托代理人田杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王亚军、刘玉倩诉称，2015年10月10日，原、被告就上海市浦东新区兰谷路XXX弄XXX号XXX室及地下1层车位(人防)C197房产(以下简称系争房屋及车位)签署居间协议。后双方就系争房屋签署买卖合同。原告先后向被告支付人民币(以下币种相同)400万元。后被告因房价上涨毁约，以原告迟延一个半月过户为由单方解除了合同。现原告认为，原告因客观原因无法在合同约定的时间内办理过户，虽合同履行有瑕疵，但不构成根本违约，故被告无权解约。原告起诉来院：判令被告协助原告办理系争房屋及车位的过户手续。被告郑皎辩称，不同意原告的诉讼请求。双方的买卖合同约定了过户时间在2016年1月15日。被告方在2015年12月21日向银行申请提前还贷。2016年1月15日，因原告方名下的房屋尚未出售，原告还未取得购房资格，故无法办理贷款。被告提出现金补足，原告不同意。后原告于2016年2月2日才将名下已有房屋卖掉并取得了购房资格。此时已经超过合同约定的十天宽限期，被告方有权发函解除合同。故不同意原告的诉讼请求，并提出反诉：1、确认双方于2015年11月10日签订的两份《上海市房地产买卖合同》及《协议书》于2016年1月26日解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金83.50万元。反诉被告王亚军、刘玉倩辩称,不同意反诉原告的诉讼请求。双方对于过户日期的约定是基于前期居间协议中约定2016年3月10日前支付后期房款而倒推出来的时间。双方口头约定过，如果1月15日因为客观原因不能过户，双方同意相互配合只要可以满足3月10日前被告收到最终的房款即可。另外，反诉被告于2016年1月4日方告知反诉原告1月15日不能过户，但反诉原告至今尚有银行贷款尚未涤除登记。即便1月15日反诉被告满足过户条件，根据上海涤除抵押的一般时间流程，反诉原告也不可能在1月15日之前涤除抵押登记，亦构成违约。之后反诉被告积极办理名下房产过户手续并书面告知反诉原告在2016年2月2日到房产交易中心办理审税等手续，但因为反诉原告不配合导致后续交易无法完成。即使反诉被告违约，没有构成根本违约，反诉原告无权解除合同。经审理查明，系争房屋及车位为被告所有。2015年10月10日，原告王亚军(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方)签署《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将系争房屋及车位出售给乙方；乙方在2015年10月10日支付定金10万元，2015年10月18日前支付定金90万元，2015年11月10日前支付定金300万元，合同价为680万元，2016年3月10日支付后期房款(待乙方的现住房出售手续办理完毕)。同日，原告支付被告定金10万元，被告出具收据确认。2015年10月18日，原告王亚军(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方)签署《房地产买卖合同补充条款》，约定：系争房屋总房价款为835万元(包含合同价680万元，二次装修作价155万元)；签订本合同当日支付首期房款100万元(含定金10万元)；2015年11月10日前，支付第二期房款145万元及装修作价款155万元；甲方保证第二期房款和装修作价款用于归还上海浦东新区长江鼎立小额贷款有限公司的剩余贷款，并保证于2015年12月15日前向上海市浦东新区房产交易中心申请注销抵押贷款登记；甲乙双方在乙方具备购房资格、贷款申请获得通过后且核价审税查限购完成后3个工作日内在上海仁郡房地产经纪事务所的陪同下办理系争房屋的过户手续；双方去交易中心办理过户前2日内支付第三期部分房价款155万元。第四期房款共计280万元，乙方向银行申请贷款的方式支付给甲方，此笔房款支付时间不得晚于2016年3月10日前；如乙方贷款申请未获通过或通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在过户交易前2日内将不足部分一次性补足给甲方。同日，原告支付100万元(含定金10万元)，被告出具收据确认。2015年11月10日，两原告(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方、由中介人员田书军代签)就系争车位签署《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：被告将系争车位出售给原告，转让价为22万元，签约当日一次付清；双方于2016年1月31日之前共同办理过户手续。同日，两原告(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方、由中介人员田书军代签)就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：被告将系争房屋出售给原告，转让价为658万元；2016年3月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2016年1月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按照下列第三款内容处理：乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的10日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到书面通知之日起的10日内乙方未提出复议，合同即解除。甲方可以从乙方已付款中扣除应向甲方支付等于总房款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的部分，乙方应当在接到书面通知之日起10日向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；签订买卖合同当日乙方支付甲方223万元，包含已付定金100万元；过户当日支付95万元；剩余340万元由乙方贷款支付，此款项支付时间不得晚于2016年3月10日前。如乙方的贷款申请未获通过或通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在过户交易前的两个工作日内将不足部分一次性补足给甲方。同日，双方另签署《协议书》，约定：系争房屋实际价格为835万元，合同价为658万元，差额部分155万元为搬迁补偿款等，当天支付。同日，原告分别支付被告155万元、123万元及22万元，被告出具三份收条确认。2015年12月30日，被告发函给原告称已向银行申请提前偿还系争房屋上的抵押贷款，并要求原告确保2016年1月15日之前过户。2016年1月4日，原告回函称原告名下房产出售尚未完成，目前尚不具备购房资格，要求双方按照《房地产买卖合同补充条款》之约定在原告具备购房资格后再办理过户手续。2016年1月6日，被告回函表示应当按照正式《上海市房地产买卖合同》中约定的2016年1月15日办理过户。后双方多次函件往来，就具体过户时间无法达成一致。2016年1月15日，被告向原告发送短信，要求其于当日付全款。原告于2016年1月25日再次发函给被告，告知其已于2016年1月20日办妥名下房产的过户手续，要求其于2016年2月2日办理系争房屋核价审税查限购等事宜。同日，被告回函要求解除系争房屋及车位的买卖合同。该函件于2016年1月26日送达原告。后原告回函对解除合同表示异议。2016年1月21日至2016年1月28日期间，原、被告双方通过短信方式亦就上述争议进行交流未果。2016年2月2日，原告与中介人员前往房产交易中心等候被告前来办理核价审税等手续，并短信通知被告前往，但被告未到。另查，目前系争房屋上设有抵押权人为北京银行股份有限公司上海分行，债权数额为290万元的抵押尚未涤除。北京银行股份有限公司上海分行出具情况说明，称：被告于2015年12月21日申请办理个人贷款提前还款手续，该行于2016年1月6日答复称同意提前还款申请，后因被告未能筹集相应资金，最终无法完成提前还款。再查，原告原有房屋上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室于2016年1月20日申请办理过户手续，于2016年2月2日核准登记至他人名下。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《房地产买卖合同补充条款》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、往来信函、房地产登记信息等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋及车位建立的买卖合同关系合法有效，双方间就系争房屋及车位的转让价款实为835万元。本案的争议焦点在于：双方就系争房屋过户时间的约定该如何认定。在原、被告签订的一系列合同中，对过户时间作出约定的有：2015年10月18日《房地产买卖合同补充条款》，约定了“在乙方(原告)具备购房资格、贷款申请获得通过后且核价审税查限购完成后3个工作日内办理过户手续”；2015年11月10日《上海市房地产买卖合同》，约定了“2016年1月15日之前共同办理过户手续”。当事人前后两份合同内容相矛盾的，应当按照后签署的合同内容履行。故被告主张应在2016年1月15日前办理过户手续并无不当。现由于原告自身房屋未及时出售，原告的购房资格尚未成就，导致无法办理过户手续，系原告自身原因所致。双方合同约定，贷款未通过或贷款不足的，原告应现金补足。根据举重以明轻的原则，原告无法申请贷款时，亦应当在合同约定的过户之日现金补足。但原告未予现金补足。被告于2016年1月15日短信告知原告应于当日付清全款，而原告在2016年2月2日方符合购房资格，此时已超过合同约定的“自收到甲方书面通知之日起10日”，因此被告于2016年1月25日发函解除合同的行为具有合同及法律依据。原告称，被告未涤除系争房屋上的银行抵押亦存在违约，对此，本院认为，根据庭审查明事实，被告于2015年12月21日申请办理提前还款，贷款银行亦于2016年1月6日表示申请通过同意提前还款。但由于此时，被告已知晓2016年1月15日无法办理系争房屋过户手续，故其没有继续履行贷款还清义务具有合理抗辩。原告要求继续履行合同办理过户手续的诉讼请求，本院难以支持。反诉原告要求确认系争房屋的合同及车位于2016年1月26日反诉被告收到解除通知函之日解除，具有事实依据，本院予以支持。合同解除后，反诉原告收取的房款应予返还。反诉原告要求反诉被告支付违约金，并调整为总房价款的百分之十，反诉被告则认为其没有违约，不同意支付违约金。对此，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决，故对于违约金标准由本院结合本案案情和现有证据材料进行酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王亚军、刘玉倩与被告(反诉原告)郑皎于2015年11月10日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号分别为：XXXXXXX、XXXXXXX)以及《协议书》于2016年1月26日解除；二、原告(反诉被告)王亚军、刘玉倩于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)郑皎违约金15万元；三、被告(反诉原告)郑皎于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王亚军、刘玉倩购房款400万元；四、驳回原告(反诉被告)王亚军、刘玉倩的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费59,400元，减半收取计29,700元，财产保全费5,000元，合计34,700元，由原告(反诉被告)王亚军、刘玉倩负担。反诉案件受理费减半收取计6,075元，由原告(反诉被告)王亚军、刘玉倩负担1,650元，被告(反诉原告)郑皎负担4,425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孙 闫
二〇一六年七月一日
书记员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。