上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6747号
原告干学玲，女，1956年5月23日生，汉族，住浙江省。委托代理人陈剑雄，上海宸豪律师事务所律师。被告上海紫天企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人李国斌。被告ＸＸ，男，1983年12月20日生，汉族，住上海市浦东新区。原告干学玲诉被告上海紫天企业发展有限公司、ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，本案依法适用普通程序，对被告上海紫天企业发展有限公司进行公告送达，并于2016年6月7日公开开庭进行审理，原告干学玲的委托代理人陈剑雄到庭参加诉讼。被告上海紫天企业发展有限公司经本院依法公告传唤，被告ＸＸ经本院依法传唤，其均无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告干学玲诉称，2007年6月原告向被告上海紫天企业发展有限公司购买上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)，当时系争房屋转让价明显高于市场价格，但被告上海紫天企业发展有限公司承诺以包租方式出售，原告考虑后，遂于2007年6月7日通过中介与被告上海紫天企业发展有限公司签订《上海市房地产买卖合同》。之后原告又与被告上海紫天企业发展有限公司签订《委托经营管理合同》及《上海市房屋租赁合同》，并将合同进行了备案登记。双方约定原告将所有的系争房屋委托被告上海紫天企业发展有限公司进行统一管理，期限为5年，自2007年9月1日起至2012年8月31日止。2009年3月27日，原告与被告上海紫天企业发展有限公司又就《委托经营管理合同》签订了补充协议，约定将委托经营管理期限延长5年，即2007年9月1日起至2017年8月31日止。在2011年9月1日前，被告上海紫天企业发展有限公司均能按约定支付原告经营管理收益。自2011年9月1日起，被告上海紫天企业发展有限公司就开始迟延和拒绝支付收益，原告多次尝试联系被告上海紫天企业发展有限公司却无果，2011年11月被告上海紫天企业发展有限公司向原告提出要求终止《委托经营管理合同》及《上海市房屋租赁合同》，原告不同意。之后原告提起诉讼要求被告上海紫天企业发展有限公司支付2011年9月1日至2012年2月29日委托经营管理收益，该案原告胜诉，并通过法院执行到上述收益。但自此之后，被告上海紫天企业发展有限公司就不再自觉履行《委托经营管理合同》及《上海市房屋租赁合同》，原告通过诉讼和执行才能获得收益。2014年原告为此再次起诉并获胜，然而被告上海紫天企业发展有限公司拒绝主动履行判决书确定的义务。2015年原告又一次起诉，被告上海紫天企业发展有限公司甚至拒绝到庭，虽然原告胜诉，但被告上海紫天企业发展有限公司下落不明又无可供执行的财产，所以原告仍未能收到收益。执行过程中，原告得知被告上海紫天企业发展有限公司将系争房屋转租给被告ＸＸ，被告ＸＸ目前在使用房屋。综上所述，原告认为自2014年3月起至今，被告上海紫天企业发展有限公司一直向原告拖欠支付委托经营管理收益，已经构成违约，并擅自转租，导致原告现在既不能收回房屋，又无法收取租金，合同目的无法实现，原告要求解除合同。为维护原告合法权益，故诉至法院要求：1、判令解除原告与被告上海紫天企业发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》；2、判令两被告返还系争房屋；3、诉讼费由被告负担。被告上海紫天企业发展有限公司、ＸＸ均未到庭应诉，亦未提交证据材料。经审理查明：系争房屋于2007年7月25日被核准登记至原告名下。2007年6月7日原告作为甲方与被告上海紫天企业发展有限公司作为乙方签订《委托经营管理合同》，约定由甲方将系争房屋委托给乙方进行统一经营管理，期限为5年，自2007年9月1日起至2012年8月31日止。第三条约定乙方应向甲方支付5年的委托经营管理收益，乙方每年支付甲方委托给乙方经营管理的物业的税前收益人民币157,600元(以下币种同)，除此以外的经营管理收益归乙方所有；乙方每年分4次支付甲方委托经营管理收益，支付时间为9月1日、12月1日、3月1日、6月1日；乙方按上述约定时间向甲方支付委托经营管理收益，如因乙方原因逾期，乙方应承担甲方因此而遭受的损失，并按逾期未支付款项的日万分之三向甲方支付逾期付款违约金。2007年9月1日，原告作为甲方(出租方)与被告上海紫天企业发展有限公司作为乙方(承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由甲方将系争房屋出租给乙方使用，甲方于2007年9月1日前向乙方交付系争房屋，房屋租赁期自2007年9月1日起至2017年8月31日止。第4.1条约定，系争房屋月租金为12,640元，房屋租金五年内不变，自第六年起双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定。第4.3条约定，乙方支付租金的方式详见补充条款。2009年3月27日，原告作为甲方(出租方)与被告上海紫天企业发展有限公司作为乙方(承租方)又签订补充协议一份，约定将《委托经营管理合同》第二条委托期限的内容修改为：甲方委托乙方经营管理的期限为10年，自2007年9月1日起至2017年8月31日止；将《委托经营管理合同》第三条委托经营管理收益支付的内容修改为：乙方应向甲方支付10年的委托经营管理收益，乙方在2007年9月1日至2012年8月31日的五年期间每年支付给乙方经营管理的税后收益为151,690元，乙方在2012年9月1日至2017年8月31日的五年期间每年支付给甲方经营管理的税后收益为182,028元，除此以外的经营管理收益归乙方所有。上述合同签订后，被告上海紫天企业发展有限公司按约向原告支付了2011年8月31日之前的委托经营管理收益，未支付押金。2011年12月29日，原告提起诉讼，要求判令被告上海紫天企业发展有限公司：1、继续履行《上海市房屋租赁合同》和《委托经营管理合同》；2、支付原告委托经营管理收益75,845元(2011年9月1日至2012年2月29日)。审理中，原告增加诉请，要求被告上海紫天企业发展有限公司支付逾期付款违约金(从2011年9月1日起计算至实际清偿日止，按逾期未付款万分之三计算)。本院经审理后，判决支持原告的诉讼请求。2013年1月29日，原告再次提起诉讼，要求被告上海紫天企业发展有限公司支付2012年3月1日至2013年2月28日止的委托经营管理税后收益166,859元，并支付原告逾期付款违约金。法院判决支持原告后被告又上诉，二审维持原判。2014年2月18日，原告再次向本院起诉要求被告上海紫天企业发展有限公司支付2013年3月1日至2014年2月28日的委托经营管理税前收益182,028元及相应逾期付款违约金，本院经审理后判决支持原告的请求。判决后被告提起上诉，之后因未按时缴纳上诉费，上诉案件按撤诉处理。2015年1月29日，原告再次向本院起诉要求被告上海紫天企业发展有限公司支付2014年3月1日至2015年2月28日的委托经营管理税后收益182,028元及相应逾期付款违约金，被告上海紫天企业发展有限公司未到庭应诉。本院经审理后判决支持原告的请求。另查明，2015年4月2日，张付中与ＸＸ就系争房屋签订上海市房屋租赁合同，约定张付中将系争房屋出租给ＸＸ使用，租期自2015年4月23日起至2017年8月31日止。2016年6月8日ＸＸ通过其XXXXXXXXXXX的手机向原告诉讼代理人陈剑雄发送短信称：“你好，我是ＸＸ，现在借租紫金翰宫412。”当日，ＸＸ交纳了412室房屋2016年5月水、电费1,441.63元，并支付了2016年6月物业费1,796.34元，上海亨利酒店管理有限公司因此向ＸＸ开具了发票。上述事实由房地产权证、《上海市房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》、补充协议、(2014)浦民一(民)初字第6554号民事判决书、(2015)浦民一(民)初字第5858号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告上海紫天企业发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应尊重并严格履行。按照上述合同的约定，被告上海紫天企业发展有限公司应于每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日前分别向原告支付委托经营管理收益，但被告自2011年开始就拖延支付或拒绝支付，迫使原告分别于2011年、2013年、2014年、2015年提起诉讼，获胜诉判决以主张经营管理收益。被告上海紫天企业发展有限公司甚至于2015年的诉讼中下落不明。作为合同的相对方，支付租金或委托经营管理收益是被告上海紫天企业发展有限公司的主要义务。现在被告上海紫天企业发展有限公司迟延履行此项义务，经原告催告甚至起诉后，在合理期限内仍未履行的行为，已经符合法律规定的解除合同的条件规定，原告根据法律规定要求解除合同，本院依法予以支持。合同解除后，被告上海紫天企业发展有限公司再无合同依据或法律依据占有使用系争房屋，理应及时返还原告。因被告ＸＸ现在占有使用房屋，故对于原告要求两被告返还系争房屋的诉请，本院依法予以支持。被告上海紫天企业发展有限公司经本院公告传唤，被告ＸＸ经本院依法传唤，无正当理由均未到庭，自愿放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告干学玲与被告上海紫天企业发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》；二、被告上海紫天企业发展有限公司、ＸＸ于本判决生效之日起十日内向原告干学玲返还上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX幢XXX室房屋。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告上海紫天企业发展有限公司、ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
人民陪审员 高天明
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年七月六日
书 记 员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。