江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终3818号
上诉人（原审被告、反诉原告）严明芳。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）江苏昆山农村商业银行股份有限公司。
委托代理人费峥，该公司员工。
委托代理人江雪锋，该公司员工。
上诉人严明芳因与被上诉人江苏昆山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第4160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月15日，农商银行委托的拍卖公司在昆山日报上刊登了拍卖公告，拍卖标的为：1号标的为昆山市南港震阳路东侧沿街商铺，五年租赁使用权；2号标的为昆山市南港望江路北侧沿街商铺，五年租赁使用权。其中2号标的为涉案房产。
2012年11月16日，严明芳在拍卖公司提供的拍租会特别约定载明竞租人在公告规定的咨询时间内有权了解拍租标的物的情况，获得文本资料，实地查看，若你作出竞租决定，进入拍租会现场，即表明愿意接受拍品的一切现状和缺陷；拍租标的物以现场实际看样为准；本次参拍的竞拍人已提交的租赁经营方案及行业规划平面图并经委托人审核通过，所有经营项目必须经政府有关部门的批准，证照手续的办理、审批及由此产生的一切费用由承租人承担；房租一年一付，提前一个月支付，从第二年起应于前一租赁期到期前一个月支付；该约定还对其他事项进行了载明。
严明芳提交的商铺规划载明拟竞拍房产将用于咖啡、茶室以及饭店餐饮经营。
2012年11月22日，严明芳通过拍卖获得了涉案房产的五年租赁使用权，成交价为265000元*5年。2012年11月30日，拍卖公司出具成交报告，载明严明芳以265000元的价格竞得涉案房产的五年租赁使用权。严明芳竞得该标的后，支付了一年租金265000元，另支付押金50000元。2013年2月，农商银行将涉案房产交付给严明芳。
另查明：农商银行下属的南港支行系昆山市张浦镇震阳路159号国有土地的使用权人，证载土地面积为2577.4平方米，地类为金融保险业。2010年2月20日，农商银行下属的南港支行获得昆山市发展和改革委员会的批复，同意在张浦镇南港振阳路东侧建造营业楼2000平方米，项目投资4000000元，资金自筹解决。2011年1月4日，农商银行下属南港支行获得20110001号建设工程规划许可证，建设项目为营业楼A区，面积为509.83平方米；同日获得20110002号建设工程规划许可证，建设项目为营业楼B区，面积为1136.39平方米。2011年5月18日，农商银行下属的南港支行获得建筑工程施工许可证，工程名称为“营业楼A区、B区”，建设规模为1646.22平方米，合同开工日期为2011年5月18日，合同竣工日期为2011年6月30日。2015年11月16日，农商银行下属南港支行获得了竣工备案意见书，载明工程名称为营业楼A区、B区，工程面积为1661.74元。上述工程，包含涉案房产。
上述事实由拍卖公告、拍租会特别约定、拍卖成交报告、拍卖成交确认书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工备案意见书、发改委批复及当事人的陈述予以证实。
原审原告农商银行的一审诉讼请求为：判令严明芳立即支付结欠农商银行房租530000元（暂计算至2015年2月1日，实际计算至实际搬离之日）；判令严明芳支付农商银行损失17200元（按照同期人民银行基准利率3.25%计算）；判令解除双方的租赁合同关系；诉讼费由严明芳负担。
原审反诉原告严明芳的一审反诉请求为：判令农商银行退还严明芳已付租金265000元及迟延返还的利息损失，退还押金50000元，赔偿装修损失650000元；反诉费由农商银行负担。
原审法院认为：农商银行与严明芳之间通过拍租的形式建立房屋租赁合同关系，拍租过程中的要约、承诺为双方合同组成部分，该合同系当事人真实意思表示。农商银行在与严明芳建立租赁合同关系前，已于2011年取得了涉案房产的规划许可证，且依据该规划许可证进行了建设，亦不违反法律规定，该合同合法有效，当事人均应信守。严明芳关于房屋性质属于办公用房的抗辩，虽然拍卖公告上载有“商铺”字样，但该用语并非规范表述方式，结合涉案房产的实际，该表述也符合一般认知，并不构成欺诈或重大误解。根据拍租会特别约定，竞租人有权了解拍租标的物的情况，其拍租则视为接受拍品的一切现状和缺陷，故涉案标的办公用房的性质以及因此对严明芳造成的不利后果，应由严明芳自负。
现严明芳未依约履行支付租金义务引起本纠纷，其应当承担违约责任。严明芳承租该房至今，仅支付一年的房租，迟延履行合同主要义务，导致合同目的不能实现，农商银行有权解除双方的租赁合同，因此农商银行关于解除双方租赁合同关系的主张原审法院予以支持。关于租金损失，农商银行于2013年2月将涉案房屋交付给严明芳，因其并未就具体交付日期提供证据予以证明，考虑到必要的交接时间，原审法院以2013年3月1日作为租赁合同起始期限，扣除第一期租金265000元后，严明芳欠付租金2014年3月1日至法庭辩论终结之日即2015年12月14日租金共计为265000元+265000元*（365天-76天）/365天=474821.92元，之后的租金损失按照265000元/365天=726.03元/天计算至实际返还涉案房产之日。关于利息损失，根据约定严明芳应于2014年2月支付次年租金，于2015年2月支付第三年租金，其主张的损失17200元未超过中国人民银行同期同档基准贷款利率，也未超过其主张的3.25%的利率标准，原审法院予以确认。
严明芳关于支付返还已付租金及押金的主张，基于上述事由，原审法院不予支持。因涉案房产尚未实际返还，关于押金部分原审法院暂不抵扣，农商银行、严明芳在房屋交接时可根据交接及款项支付情况在严明芳欠付租金、租金损失及利息中予以扣减。关于装修损失，根据拍租会特别约定，严明芳已承诺相应风险应由其自负，故其再行主张，无事实依据。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院判决：一、解除江苏昆山农村商业银行股份有限公司与严明芳之间关于“昆山市南港震阳路东侧沿街商铺”的房屋租赁合同关系。二、严明芳于判决生效后十日内支付江苏昆山农村商业银行股份有限公司房租474821.92元及租金损失（从2015年12月15日开始按照726.03元/天计算至严明芳搬出租赁的“昆山市南港震阳路东侧沿街商铺”之日）。三、严明芳于判决生效后十日内支付江苏昆山农村商业银行股份有限公司损失17200元。四、驳回严明芳的反诉请求。本诉案件受理费9272元，减半收取4636元，此款江苏昆山农村商业银行股份有限公司已预交，由严明芳于判决生效后十日内返还江苏昆山农村商业银行股份有限公司。反诉案件受理费4636元，由严明芳负担。
上诉人严明芳不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在竞拍时已经按被上诉人要求将要经营的项目作为拍租附件，被上诉人予以接受，该商业计划应作为双方履行租赁合同的一部分。被上诉人提供的房屋应当符合上诉人的业态，即必须为商业用房同时能够办理业态所需的证照和手续。但涉案房屋为办公用房，且至今没有取得房屋产权证书，导致上诉人无法办理证照，无法满足上诉人房屋租赁的要求。2、法律虽然没有对商铺的概念进行定义，但是基于一般的理解，商铺应当是用于商品经营的场所。上诉人已经上报了商业计划，被上诉人在明知房屋为办公用房的情况下仍然对外宣称为“商铺”，明显存在欺诈。3、拍租条款是格式条款，加重了上诉人的义务，限制了上诉人的权利。被上诉人及拍租人没有提供拍租资料，上诉人对于权属情况无从查起。而且拍租特别约定要求承租人须按照要求领取营业执照，领取营业执照的关键就是要提供权属证书，被上诉人至今无法提供。4、涉案房屋在2015年10月14日才通过联合验收，不具备出租的条件，被上诉人据此要求支付租金没有事实和法律依据。被上诉人存在违约行为，理应对上诉人的所有损失予以赔偿。5、原审法院前两次庭审后双方已经达成一致意见对上诉人的装修进行评估，在休庭后被上诉人没有进一步提供对其有利的证据的情况下，一审法院做出了错误判决。被上诉人没有履行出租人的基本义务，存在违约，无权收取租金。请求二审法院依法改判驳回农商银行的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。
被上诉人农商银行辩称：被上诉人对上诉人所谓商业计划的审核是对商业计划的合法性进行审核，对其是否盈利，是否可以进行经营并不进行审核。在拍租公告中明确了上诉人进入拍租会即接受拍品的一切现状及缺陷，所以上诉人提出一审判决对商铺认定错误不符合事实。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为：上诉人与被上诉人之间通过拍租的形式建立房屋租赁合同关系，拍租过程中的要约、承诺为双方合同组成部分。房屋在出租前已取得规划许可并按照规划许可证进行了建设，双方签订的合同不违反法律规定，合法有效。虽然房屋于2015年才取得竣工备案意见书，但并不影响合同效力。上诉人认可的拍租价格对其具有约束力，原审判决上诉人应按照其拍租的价格支付其占有房屋期间的租金及使用费并无不当。
上诉人反诉要求返还租金及赔偿装修损失的基础是认为被上诉人提供的租赁标的物违反合同约定，也即其认为根据约定房屋应可以办理营业执照并满足其提交的经营方案经营需要。本院认为，在营业执照办理方面，在经过被上诉人确认的拍租会特别约定中并未对房屋的权属情况进行表述，其中虽然有承租人须按要求领取营业执照的内容，但这是规定在承租人义务的条款中，并不能据此认定被上诉人承担了保证房屋能够领取营业执照的义务。上诉人也未证明被上诉人对房屋所有权证办理以及符合领取营业执照条件的时间作出过承诺。上诉人主张房屋作为办公用房无法办理营业执照也未提交证据证明。在满足经营目的方面，上诉人拟从事的经营项目涉及餐饮服务许可等专门的审批事项。虽然被上诉人在拍租前审核过上诉人提交的租赁经营方案，但是拍租会特别约定中约定“所有经营项目必须经政府有关部门的批准，证照手续的办理、审批及由此产生的一切费用由承租人负担”，从文义上看这也是关于承租人义务的约定，无法得出被上诉人已承诺所出租房屋能够使上诉人提交的经营项目通过有关部门的审批的结论。上诉人自2013年2月接收房屋后一直占有房屋，并未以其受到欺诈或对房屋状况存在重大误解为由要求撤销合同、或者以房屋无法实现其合同目的为由提出解除合同。上诉人现以租赁标的物不符合约定为由要求被上诉人返还其租金依据不足。因上诉人未按约支付租金导致合同解除，上诉人请求被上诉人赔偿装修损失没有法律依据，本院不予支持。原审法院在开庭时虽然曾经要求上诉人提供装修相关的证据，但在对案件进一步审理过程中认为无需进行评估而直接作出判决也不违反法定程序。
对于拍租特别约定中“作出竞租决定，进入拍租会现场，即表明愿意接受拍品的一切现状和缺陷”的约定，根据2004年修正的《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第六十一条的规定，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。拍卖人、委托人违反规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。在涉案房屋拍租时房屋尚未取得房屋所有权证明，也即无法用于办理营业执照，就上诉人拟进行的商业活动而言，此确为明显且重大的标的物品质瑕疵，应当主动告知上诉人。上诉人在知道该瑕疵的情况下仍参与拍卖，视为其接受标的物的现状及瑕疵；在未明确该瑕疵内容的情况下在拍租会特别约定中确定作出竞租决定进入拍租会现场，即表明愿意接受拍品的一切现状和缺陷，确实排除了拍租人追究标的物瑕疵责任的权利，免除了拍卖人及委托人的责任。但是，被上诉人将房屋以现状委托拍卖人拍租，根据法律规定其承担向拍卖人说明拍租标的瑕疵的义务，而向上诉人承担该告知义务及违反告知义务责任的主体应为拍卖人，因此上诉人也不能以此为由要求被上诉人承担责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，理应予以维持。上诉人严明芳的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13908元，由上诉人严明芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
代理审判员 黄学辉
代理审判员 沈维佳
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 陆晓婷