云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终3633号
上诉人(一审被告):张玉莲，女，1984年12月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人:张全萍，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人(一审原告):李荣华，女，1971年2月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人:高启勇，云南衡炜律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人(一审第三人):马明，男，1970年3月6日出生，汉族。
上诉人张玉莲因与被上诉人李荣华、马明房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审宣判后，上诉人张玉莲不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致错误判决。一、上诉人与被上诉人李荣华签订转租协议，实际上是转让协议，转让金额包括部分房租、筋骨徨元堂加盟费、内设办公家具及设备费、装修费等。二、一审法院判决上诉人返还62800元不合理。双方签订的是转让协议，且转让的内容有房租、筋骨徨元堂加盟费、内设办公家具及设备费、装修费、剩余药品价值等，双方签订协议后，被上诉人李荣华未添置任何的办公家具与设备，且未对房屋内设结构做过任何变化的情况下开始接手筋骨徨元堂的营业，且不说被上诉人营业期间所得的受益，其还拥有了上诉人之前置办的办公用品、筋骨徨元堂的加盟使用权等，之后因被上诉人李荣华的个人原因未将该筋骨徨元堂开设下去，被上诉人撤离店面时，其自己处理了店面内的办公家具、加盟费等，未曾向上诉人返还过任何之前置办的办公家具用品及筋骨徨元堂加盟使用权，且相应的加盟费、装修费、办公家具置办费等，上诉人提交了相应证据予以佐证。故一审法院的判决不合理，严重显失公平。三、双方签订协议时，是经过第三人马明认可的。上诉人提交的两份录音材料中第三人马明同意了上诉人的转让行为，合同无法履行是由于李荣华未按时交租造成，而非上诉人的过错造成。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人答辩称：一审法院事实认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
李荣华向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》；2、判令被告返还原告租金78000元及占用该资金的利息（自2016年4月16日起至实际履行之日止，按年息6%计算，暂计至2016年7月16日为1170元）；3、判令被告赔偿原告损失7700元；4、判令被告支付原告违约金7600元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院确认本案如下法律事实：2015年12月9日，第三人与被告签订了《房屋租赁合同》，将其所有的坐落于昆明市云波小区9幢18号商铺（穿金路云波小区9幢1层5号）出租给被告，双方在合同中对租金、租赁期限等进行了约定，合同同时约定未经第三人书面同意，被告不得将该房屋部分或全部转租他人。2016年4月11日，原、被告签订了《筋骨復元堂转租协议》，约定被告将其从第三人处租赁的昆明市云波小区9幢18号商铺转租给原告，用于原告经营筋骨復元堂，合同未约定租赁期限，租金为每月3800元，原告应于2016年4月15日前付清全款78000元。合同签订之后，原告按约定将78000元通过银行转账支付给了被告。现原告诉至法院主张其权利。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告与第三人签订了《房屋租赁合同》，第三人将其所有的坐落于昆明市云波小区9幢18号商铺出租给被告，同时约定未经第三人书面同意，被告不得将该房屋部分或全部转租他人。但被告在未经第三人同意的情况下，私自将上述房屋转租给了原告，并签订了书面的《筋骨復元堂转租协议》，现第三人明确表示不同意被告转租，并要求原告搬离房屋，即第三人对被告的转租行为不予追认，因此，一审法院确认原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》无效。对被告辩称的《筋骨復元堂转租协议》包含了房租、办公家具、装修、加盟费等内容，系转让协议而非转租协议，不应解除或确认无效的观点，一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告认为原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》系转让协议，但并未提交充分证据予以证明，而从该协议内容可以看出，系房屋转租协议，原告支付给被告的78000元也是租金，并非转让款，因此，对被告的辩称，一审法院不予支持。关于原告主张的要求被告返还租金的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院已确认原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》无效，原告也已向被告支付了78000元的租金，故被告应退还原告租金。但自2016年4月11日双方签订《筋骨復元堂转租协议》之日起，原告已实际承租并使用了上述房屋，因此，被告实际应退还的租金应扣除原告自2016年4月11日起至起诉之日（2016年7月20日）止期间的租金15200元（3800元*4个月），故一审法院确认被告应退还原告的租金为62800元。对原告主张的要求被告支付占用租金期间的利息及损失、违约金的诉讼请求，一审法院认为，从原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》、证人证言及庭审中双方的陈述可以看出，原、被告在签订《筋骨復元堂转租协议》时，原告是知晓上述房屋系被告从第三人处承租的，也知晓第三人未同意被告转租，而原告仍与被告签订《筋骨復元堂转租协议》，因此，原告存在过错，其应对自身损失承担责任。而原告主张的违约金系依据《筋骨復元堂转租协议》第八条中约定的在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使原告遭受损失的，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金，但被告与第三人签订的《房屋租赁合同》并未解除，且一审法院已确认双方签订的《筋骨復元堂转租协议》无效，即此合同对双方不具有约束力，故原告主张的违约金，无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、确认原告李荣华与被告张玉莲于2016年4月11日签订的《筋骨復元堂转租协议》无效；二、被告张玉莲于本判决书生效之日起十日内向原告李荣华返还租金人民币62800元；三、驳回原告李荣华的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方均未提交证据，上诉人对一审法院未予确认78000元的租金包含筋骨徨云堂的加盟费，内设办公家具设备费、装修费、剩余药品价值的费用，以及未予确认一审第三人通过电话确认同意上诉人转让涉案房屋事宜提出异议。对于上诉人所提异议是否成立，将在本院认为当中一并评述。被上诉人对一审法院确认的事实无异议。对于经一审法院审理确认的案件事实，本院予以确认，不再赘述。
本院认为：本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人李荣华签订的《筋骨復元堂转租协议》是否有效？上诉人是否应当向李荣华返还租金？本案中，从在卷的《房屋租赁合同》、《筋骨復元堂转租协议》的内容上来看，上诉人在向一审第三人马明承租昆明市云波小区9幢18号商铺之后，又将该商铺转租给被上诉人李荣华，在《房屋租赁合同》当中明确约定未经第三人书面同意，被告不得将该房屋部分或全部转租他人，但从在卷证据来看，上诉人将涉案商铺转租给李荣华并未征得第三人马明的书面同意，马明也未以实际行为对上诉人的转租行为进行追认，故一审法院对于《筋骨復元堂转租协议》无效的认定并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，《筋骨復元堂转租协议》被确认无效后，上诉人因该合同取得的租金，应当予以返还，在考虑到被上诉人李荣华实际使用过商铺，以及第三人马明要求李荣华搬离商铺的情况下，一审法院确认上诉人实际应退还的租金应扣除被上诉人李荣华使用期间的租金15200元并无不当，本院予以维持。对于上诉人所提其收取的78000元的租金包含筋骨徨云堂的加盟费，内设办公家具设备费、装修费、剩余药品价值的费用的上诉理由，上诉人未能提交有效证据加以证明，应承担举证不能的责任，本院对上诉人的该项观点不予采纳。
综上所述，一审法院认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。据此，本院依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1972元（上诉人已预交），由上诉人张玉莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 希
审 判 员 刘 涛
审 判 员 蔡 芸
二〇一七年八月二十日
法官助理 何永伦
书 记 员 温 婷