北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终2360号
上诉人（原审被告）北京巧智博仁国际幼儿园有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街一号国贸北公寓一层。
法定代表人李泳名，总经理。
委托代理人许欣海，北京市兰台律师事务所律师。
委托代理人马霞，女，1987年11月3日出生。
被上诉人（原审原告）北京碧水源房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区7号楼2层202室。
法定代表人陈维波，总经理。
委托代理人陈刚，北京市青天律师事务所律师。
上诉人北京巧智博仁国际幼儿园有限公司（以下简称巧智博仁公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第14435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京碧水源房地产开发有限公司（以下简称碧水源公司）在原审法院诉称：2010年11月16日，碧水源公司通过买卖的方式从北京×房地产开发有限公司（以下简称×公司）取得位于顺义区7号楼的所有权。在碧水源公司取得该房屋所有权前，原产权人已将该房屋的一层108-111号房屋出租给了巧智博仁公司，出租年限至2015年11月底。碧水源公司取得该房屋产权后，双方仍按原产权人与巧智博仁公司的房屋租赁合同履行。2015年1月，巧智博仁公司向碧水源公司提出提前终止合同，在双方未达成一致意见的情况下，巧智博仁公司既拒绝交纳房屋租金及物业服务费用亦未交还房屋。直至2015年6月9日，巧智博仁公司将房屋交还给碧水源公司。现碧水源公司诉至法院，要求：1.判令巧智博仁公司立即向碧水源公司支付房屋租金374664.34元；2.判令巧智博仁公司立即向碧水源公司给付中途退租的违约金332198元；3.判令巧智博仁公司承担本案诉讼费用。庭审过程中，碧水源公司将其第一项诉讼请求变更为：要求巧智博仁公司向碧水源公司支付2015年1月1日至2015年6月9日的租金374606.25元。
巧智博仁公司在原审法院辩称：巧智博仁公司实际使用涉诉房屋到2015年1月，已向碧水源公司交清房租。租金实际交至2014年底，2015年1月的租金用之前的押金折抵。巧智博仁公司不存在违约行为，不同意向碧水源公司支付违约金。
原审法院经审理查明：
2005年6月13日，×公司（甲方）与巧智博仁公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市顺义区C区会所西侧共753.05平方米（套内建筑面积）的房屋出租给乙方使用，租期为十年，起租日自乙方2005年开学之日起，但最迟不超过2005年12月1日，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为幼儿园使用。关于租金标准双方约定：该房屋租金第一年为30.40元／平方米／月；第二、三年为106.46元／平方米／月；第四、五、六年为152.08元／平方米／月；第七、八、九、十年为182.5元／平方米／月。合同租金总额为12918572.75元。房屋押金为107654.8元。该合同第九条关于合同的变更、解除与终止约定：甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能按期提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的。第十一条甲方的违约责任第4款约定：甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应全额退还乙方已交纳的租金并赔偿乙方的损失。第十二条乙方违约责任约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租或转租的，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。
2007年1月4日，×公司与巧智博仁公司签订《房屋租赁协议补充协议》（以下简称补充协议一），约定鉴于原合同（2005年6月13日合同）至今未完全履行，甲乙双方就原合同达成如下补充协议：甲方同意将原租赁房屋分成两部分依据本补充协议之约定向乙方提供租赁，第一部分为原租赁房屋的第一层部分（即涉诉的108-111室房屋），实测面积为387.29平方米，第二部分为原租赁房屋的第二层部分，实测面积为406.09平方米，两部分房屋共计793.38平方米。经双方友好协商，将第二部分房屋的楼梯间旁小屋从本合同中去除，第二部分房屋面积更改为387.15平方米，两部分房屋共计774.44平方米。甲方同意乙方第一期先租赁甲方第一部分房屋，租赁期间为五年，起租日自乙方于该房屋开办的幼儿园开学之日起算。上述五年租赁期满，乙方有权选择在原合同条件下第六年至第十年的租赁水平自动续约五年，续约条件按照原合同执行。
2008年6月25日，×公司（甲方）与巧智博仁公司（乙方）签订《补充协议二》，约定原租赁协议及补充协议一的第一层部分，起租日为2007年9月1日（幼儿园开学之日）；第二层部分甲方同意乙方提出不再承租该部分。由于原租赁协议及补充协议一约定的租房押金为107654.8元，现双方同意将该租房押金调整为35320.86元，超过部分的押金72333.94元冲抵上述乙方需交甲方的租金，剩余租金5432.26元乙方应于协议签订后5个工作日内一次性支付给甲方。
后×公司将涉诉房屋所在的顺义区7号楼转让给碧水源公司，该房屋于2010年11月16日登记在碧水源公司名下，巧智博仁公司承租的一层108-111室规划用途为幼儿园。巧智博仁公司继续承租涉诉房屋。
2015年1月6日，巧智博仁公司向碧水源公司发函，内容为：鉴于我公司于2005年9月承租碧水源公司的位于北京市顺义区C区会所的房屋，现因顺义区相关主管部门要求我公司不能在上述地址开展经营活动，遵照上述政策，我公司董事会研究决议如下：我公司将于2015年1月31日退出上述房屋。碧水源公司工作人员徐×1于2015年1月9日收到该函，但提出“时间需调整为2015年3月31日撤租”。同日，徐×1向巧智博仁公司发送邮件，要求巧智博仁公司撤租需要提前60个工作日申请。1月12日，巧智博仁公司的工作人员马×1向徐×1发送邮件，要求碧水源公司出具一份正式的答复公函并列明：1.碧水源公司确认的具体撤租日期；2.关于之前支付的押金如何处理；3.合同期内的租金如何处理；4.租赁协议解除的问题。徐×1回复称：撤租完成后，我方会出具正式函，包括租赁合同终止协议书。1.撤租日期：1月6日申请函不符合我方要求，已经回复日期请修改为合同截止期为2015年3月31日；申请日期以我方收到贵公司出具的正式函（日期修改后）为准。2.租赁合同终止协议书签订、撤租手续完成后，押金（除部分抵房租以外的押金）我方会在撤租手续全部完成后退还；3.合同期内2015年3月31日之前房租、物业费等费用请按时支付；4.贵公司申请函、撤园公示及由全部家长签字的贵院停办通知书提交给我方，相关撤租手续办妥后双方签订租赁合同终止协议书。
后碧水源公司多次要求巧智博仁公司提前60日提出撤租申请，对巧智博仁公司1月6日的函的内容不予认可。
2015年4月15日，碧水源公司向巧智博仁公司发送《关于立即交还租赁房屋的函》，内容为：就巧智博仁公司欠付租金及商讨提前终止合同事宜，碧水源公司于2015年3月24日向巧智博仁公司发送《关于租赁合同履行相关事宜的函》，但巧智博仁公司收函后始终无任何回复，既未交纳任何欠付费用，亦未向碧水源公司交还房屋。考虑巧智博仁公司人员已全部撤场，为避免双方损失，要求巧智博仁公司在收函7个工作日内将租赁房屋交还碧水源公司，巧智博仁公司欠付租金计算至巧智博仁公司实际交还房屋之日。同时要求巧智博仁公司按照合同总租金的5%支付违约金。鉴于巧智博仁公司已以实际行为表明不再继续履行合同，巧智博仁公司已针对租赁房屋着手招商工作。马×1在2015年4月21日收到该函。
2015年4月24日，巧智博仁公司向碧水源公司发出律师函，称：2014年12月17日，巧智博仁公司收到北京市顺义区空港街道办事处告知书，要求巧智博仁公司于2015年1月31日起停止办园。故巧智博仁公司要求按照1月6日函的内容确认双方的合同于2015年1月31日解除，租金亦应交至该日。
2015年5月5日，碧水源公司向巧智博仁公司发出律师函，称租赁期限尚未届满，巧智博仁公司即提出解除租赁合同，但至今掌握租赁房屋钥匙，未向碧水源公司交还。并提出，巧智博仁公司擅自提前退租已构成重大违约，应向碧水源公司支付相当于总租金5%的违约金；巧智博仁公司在收悉本函3日内，应当与碧水源公司办理租赁房屋交还手续，巧智博仁公司向碧水源公司交还租赁房屋钥匙之日，视为《租赁合同》解除之日。如在上述期限内，巧智博仁公司未如约前来办理房屋交还手续，碧水源公司有权采取措施（包括但不限于开锁、将场地内巧智博仁公司物品进行转移、封存处理等）收回租赁房屋；巧智博仁公司租金、物业费应支付至交还房屋之日止。
2015年5月14日，巧智博仁公司向碧水源公司回复律师函，内容为鉴于双方在租赁终止时间及租金等方面存在争议，恐难很快达成一致，另一方面，巧智博仁公司早已停止经营该幼儿园，考虑到碧水源公司继续出租该房屋的需要，巧智博仁公司建议碧水源公司收到本函之日起3日内由巧智博仁公司先腾空房屋，搬走物品并将房屋及房屋钥匙交还给碧水源公司，双方签署书面交接记录。租金问题双方另行协商或通过其他途径解决。
2015年6月9日，碧水源公司下属的商务酒店与巧智博仁公司签署巧智博仁幼儿园物品清点单，确认巧智博仁公司于2015年6月9日将物品从C区会所108-111商铺全部搬走并作登记，将房屋、钥匙归还于碧水源公司。
巧智博仁公司提出提前撤租的理由系因碧水源公司无法提供涉诉房屋的产权证明文件，致使巧智博仁公司无法办理幼儿园工商注册手续，相关部门要求巧智博仁公司不得在涉诉房屋处开办幼儿园，巧智博仁公司承租涉诉房屋的目的无法实现，故要求提前解除合同。为证明上述主张，巧智博仁公司提交马×1与徐×1的往来邮件予以证明。2014年11月5日，徐×1向马×1发送邮件，要求巧智博仁公司提供以下资料：1.目前营业执照及教委所颁发经营许可证相关资料电子版；2.办理企业法人营业执照工商所提供的相关资料；3.注册公司申请函，需要注明租赁期到期（合同解除）前30日内，办理租赁此房屋地址注销此公司，恢复为原先规划用途（可签订补充协议）。2014年11月18日，马×1向徐×1发送邮件，称附件中为其公司注册公司需要提供的文件。2014年11月19日，马×1向徐×1发送邮件，告知徐×1附件为徐×1要的租赁协议，另告知这次需注册的公司名称工商局已经核准，名称为：北京巧智博仁教育科技有限公司京郊分公司。
2014年11月17日，北京巧智博仁教育科技有限公司致函碧水源公司及北京鲁能置业发展有限公司，内容为：鉴于我公司股东北京巧智博仁国际幼儿园有限公司于2007年9月承租北京碧水源房地产有限公司的位于北京市顺义区C区会所的房屋（合同有效期至2017年8月31日）。现因业务经营需要，我公司需要在区域注册分公司，并办理相应的分公司的企业法人营业执照。依据《中国工商行政管理总局2006年第14号文件》中的有关规定，贵公司要提供一处可以在工商局注册公司的的商用地址给我公司，并提供相应的租赁协议和房租发票。我公司同意在与贵公司签订新商用地址的租赁协议中，可以规定租赁期满日即2017年8月31日（合同解除日）的前30日内，办理租赁此房屋地址注销此分公司，恢复为原先规划用途（可签订补充协议）。特此致函，希望贵公司在5个工作日内予以回复上述地址房屋的产权使用性质和提供相应的产权证明文件的复印件，以便我公司办理工商局的注册登记手续。
碧水源公司对上述邮件及函件的真实性予以认可。但称双方在邮件及函件中协商的问题是由巧智博仁公司投资的北京巧智博仁教育科技有限公司办理分公司营业执照的事情，巧智博仁公司要求碧水源公司另提供一处房屋作为成立北京巧智博仁教育科技有限公司分公司的登记注册地，双方就此问题的协商在2014年11月份就已经开始。而巧智博仁公司提出有关部门是在2014年12月份让巧智博仁公司办理幼儿园营业执照的。
巧智博仁公司亦认可徐×1和马×12014年11月往来邮件中协商的是办理北京巧智博仁教育科技有限公司分公司营业执照的事，与办理巧智博仁公司经营幼儿园的营业执照无关。
庭审中，巧智博仁公司出示一份2015年1月5日发给碧水源公司的函件，内容为：鉴于巧智博仁公司于2005年9月1日承租碧水源公司位于顺义区C区会所的房屋，该房屋租赁期为10年（合同有效期至2015年8月31日）。现应顺义区相关主管部门要求，我公司必须在上述地址办理相应企业法人营业执照，方能开展经营活动。作为上述房屋的产权所有者，需要贵公司配合提供上述地址房屋的产权使用性质和产权证明文件的复印件，以便我公司办理相关部门的注册登记手续。但自2014年12月以来，就此事我公司曾多次与贵公司的负责人沟通，可是最终的答复是贵公司不予以提供相应文件，导致我公司无法完成注册。依据双方租赁合同第十一条第4款，因该房屋的权属存在瑕疵，导致该合同无效。故要求终止上述合同。巧智博仁公司称系通过邮寄的方式向碧水源公司发送该函件的，但无回执。碧水源公司不认可该函件的真实性，称未收到过该函件，双方的往来律师函中也只提到过1月6日的函，而未提到过1月5日的函，故该函件是巧智博仁公司伪造的。
巧智博仁公司认为碧水源公司没有向巧智博仁公司提供注册幼儿园需要的涉诉房屋权属证书，碧水源公司提供的房屋不能作为申请注册幼儿园使用，巧智博仁公司的合同目的无法达到，碧水源公司提供的房屋有瑕疵，故按照双方合同第九条第2款第1项的约定，巧智博仁公司享有合同解除权。
巧智博仁公司未提供政府有关部门通知其停止办园的相关证据。
上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》及其两份补充协议、房屋产权证书、物品清点单、电子邮件、律师函等在案佐证。
原审法院判决认为：
双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议一、二是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方在补充协议二中确认涉诉房屋的起租期自2007年9月1日始，第一个五年租赁期到期后，巧智博仁公司有权选择在原合同条件下自动续约五年。根据双方合同实际履行情况，双方的租赁合同应至2017年8月31日到期。
巧智博仁公司在合同租期内提出提前解除合同，碧水源公司对巧智博仁公司提出的合同解除时间不予认可，双方对合同解除多次沟通未果。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。巧智博仁公司以碧水源公司未向其提供涉诉房屋的权属证明，导致其无法在涉诉房屋内办理经营幼儿园的营业执照，使其合同目的无法实现为由，要求按照双方合同第九条第2款第1项之约定行使合同单方解除权。对此，法院认为：徐×1与马×1之间往来邮件所协商的用于办理营业执照的房屋是不同于涉诉房屋的另一处新商用地址，巧智博仁公司亦认可使用该新商用地址注册营业执照与巧智博仁公司注册幼儿园营业执照不是一回事；在双方2015年1月6日之前的邮件及函件中，巧智博仁公司均未提到要求碧水源公司提供涉诉房屋权属证书供其办理幼儿园的营业执照使用；2014年11月17日，北京巧智博仁教育科技有限公司发给碧水源公司的函中唯一一次提到要求碧水源公司提供“新商用地址”的产权使用性质和产权证明文件的复印件，但目的是为了注册北京巧智博仁教育科技有限公司京郊分公司使用，与本案并无关联性；巧智博仁公司提交的1月5日的函，因其未提交向碧水源公司送达的凭证，碧水源公司亦不予认可；巧智博仁公司在本案判决作出前未提供有关部门通知其停止开办幼儿园的相关证据。综上，巧智博仁公司所主张的碧水源公司未向巧智博仁公司提供涉诉房屋的权属证书致使其不能使用涉诉房屋开办幼儿园，无法实现合同目的的抗辩意见，法院不予采信，巧智博仁公司不能以此单方解除合同。
巧智博仁公司在不享有合同解除权的情况下，向碧水源公司提出退租，系违约行为。在双方协商的过程中，碧水源公司坚持双方租赁关系自2015年3月31日解除，但巧智博仁公司不同意，故双方就合同解除的具体时间始终未能达成一致意见。一直到2015年6月9日，巧智博仁公司将其物品自涉诉房屋内全部搬出，并将房屋腾退给碧水源公司之时，双方的房屋租赁合同才实际解除。巧智博仁公司提出双方合同在2015年4月15日解除，法院不予采纳。巧智博仁公司应向碧水源公司交纳2015年1月1日至2015年6月9日的租金。因双方的房屋租赁合同已经解除，巧智博仁公司向碧水源公司交纳的房屋押金应自其应向碧水源公司支付的租金中扣除。
巧智博仁公司要求提前退租，且未按期支付租金，构成违约，碧水源公司要求巧智博仁公司支付违约金具有法律依据及合同依据，但碧水源公司主张的违约金过高，法院根据巧智博仁公司的申请予以酌减。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京巧智博仁国际幼儿园有限公司于判决生效之日起七日内支付北京碧水源房地产开发有限公司二○一五年一月一日至二○一五年六月九日租金合计三十三万九千二百八十五元三角九分；二、北京巧智博仁国际幼儿园有限公司于判决生效之日起七日内支付北京碧水源房地产开发有限公司违约金十万元；三、驳回北京碧水源房地产开发有限公司其他诉讼请求。
巧智博仁公司不服原审法院判决，以原审法院认定事实不清为由向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，发回重审或者改判驳回碧水源公司的全部诉讼请求。
碧水源公司同意原审法院判决，未提出上诉。
本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。巧智博仁公司在二审期间提交了北京市顺义区空港街道办事处教科文体办公室于2014年12月17日出具的《告知书》，其上载明“北京巧智博仁国际幼儿园有限公司：经查，你园注册地为北京市朝阳区，现办学地点为北京市顺义区空港街道所辖第二社区别墅区内，属异地办园。……你园须到顺义区教委重新办理审批、登记等办园许可手续。据查证，截至目前，你园未办理上述相关手续。……你园须于2015年1月31日起停止办园。……”同时，巧智博仁公司表示该告知书是通过档案科核实后予以调取，故未在原审法院诉讼中提交。碧水源公司不认可该告知书的真实性，同时认为巧智博仁公司因异地办园被要求重新办理手续，碧水源公司不存在过错，且巧智博仁公司接到通知以后并未办理相应手续，而是另行开设分公司。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：巧智博仁公司提出因异地办园的手续发生变化，碧水源公司未提供房屋产权证明予以配合，致使巧智博仁公司开办幼儿园的合同目的无法实现，故根据房屋租赁合同第九条第2款及合同法第九十四条第四款的规定享有合同单方解除权，房屋租赁合同于2015年1月6日已经解除。故本案在二审期间的争议焦点是巧智博仁公司是否能够依据合同约定或法律规定享有单方解除权。
首先，巧智博仁公司于2005年租赁涉案房屋，并未就房屋性质向碧水源公司提出异议，至本案发生前，巧智博仁公司已实际使用涉案房屋开办幼儿园近十年，现巧智博仁公司提出无法继续开办幼儿园，并非碧水源公司不能按期提供房屋或者提供房屋不符合约定条件；其次，异地办园的手续发生变化，巧智博仁公司应当按照有关部门的要求重新办理审批、登记手续，但双方来往函件并未显示巧智博仁公司曾明确要求碧水源公司提供房屋产权证书予以配合，亦未显示碧水源公司曾拒绝提供产权证书或者拒绝配合巧智博仁公司办理相应手续，而是直接提出退出房屋；第三，有关部门要求巧智博仁公司重新办理的审批、登记等办园许可手续，并非仅指房屋产权证书一项，巧智博仁公司未予办理相关手续并停止办园，并非合同法第九十四条所指的合同目的无法实现。故碧水源公司不存在房屋租赁合同第九条第2款所述的违约行为，亦不存在迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，巧智博仁公司无法因合同约定或法律规定享有合同单方解除权。原审法院依据现有证据对合同解除的时间及相应的违约责任进行认定，并无不妥。
综上所述，巧智博仁公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10868元，由北京碧水源房地产开发有限公司负担5651元（已交纳），由北京巧智博仁国际幼儿园有限公司负担5217元（本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费5217元，由北京巧智博仁国际幼儿园有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 曾 彦
代理审判员 胡 婧
二〇一六年三月十八日
书 记 员 李星月