重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终4138号
上诉人（原审被告）：苏平，男，1970年4月17日出生，汉族，住四川省邻水县。
委托诉讼代理人：梁蓉平，四川泰仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张娟，四川泰仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊婷婷，女，1990年8月21日出生，汉族，住四川省邻水县。
委托诉讼代理人：熊冬梅，女，1992年6月19日出生，汉族，住四川省邻水县。
上诉人苏平因与被上诉人熊婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初19265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人苏平的委托诉讼代理人梁蓉平，被上诉人熊婷婷的委托诉讼代理人熊冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏平上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决对上诉人与被上诉人之间买卖合同标的物价值认定有误。上诉人交付给被上诉人的物品包括涉案门面的原材料、餐厨具、机器设备等用于经营的所有物品，上述交付物品的市场价值已高达49740元，远远超过2750元。二、上诉人已履行了双方买卖合同约定的全部物品交付义务，被上诉人已实际接受了上诉人的交付。三、一审法院认定上诉人收取被上诉人65000元的性质为基于转让租赁合同关系收取的门面使用转让费，属认定事实错误。
熊婷婷辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
熊婷婷向一审法院提出诉讼请求：判令苏平返还熊婷婷转让费65000元、材料费2750元；本案诉讼费由苏平承担。
一审法院认定事实：位于重庆市北部新区的房屋原系案外人李娟所有。2014年11月4日，李娟与苏平签订《租赁合同》，约定李娟将该门面出租给苏平，租赁期限为2014年11月10日至2017年11月10日。该合同同时约定：在合同有效期内，苏平不得擅自将门面转让给他人，否则视为违约。苏平使用按门面经营早、中餐。2016年9月21日，李娟与其丈夫出具《公证书》，委托案外人李俊杰办理案涉房屋的买卖、过户等相关事宜。2016年9月23日，该房屋凭上述《公证书》过户至徐某名下，过户时李娟并不在场。
2016年9月，熊婷婷与苏平开始口头协商由熊婷婷继续使用案涉门面的事宜，熊婷婷支付给苏平3000元定金。熊婷婷称双方开始协商转让事宜是在2016年9月26日，苏平称开始协商的时间大概是在熊婷婷陈述的这段时间，具体时间记不清楚。
2016年9月27日，徐某来到案涉门面，告知苏平其已经购买了案涉房屋，以后的房租直接交给徐某。徐某向苏平出示了房产证原件，并留下了自己的联系方式，苏平未将其欲将房屋交由熊婷婷使用的事情告知徐某。熊婷婷在该日未在现场，其弟在现场，并告知熊婷婷有人拿房产证来说自己是房东，熊婷婷遂打电话给苏平的妻子，苏平妻子后给熊婷婷回话称其向原房东李娟电话询问了此事，李娟称房子不可能卖给他人，是骗人的。
2016年10月6日，熊婷婷开始接手案涉门面。2016年10月7日，熊婷婷向苏平支付64750元。
原房屋产权人李娟的母亲代表李娟与熊婷婷签订了载明签订时间为“2016年10月10日”的《租赁合同》，合同约定租期为2016年10月10日至2021年10月10日。在签订合同时李娟母亲告知熊婷婷其房地产权证在老家，并向熊婷婷出示了房产证复印件及视频拍摄的房产证。熊婷婷称该合同签订时间为2016年10月10日。苏平称不清楚合同签订的具体时间，但是签订时间是在熊婷婷向苏平支付64750元之前。
2016年10月11日10时左右，案涉门面现任产权人徐某前往案涉门面收取房租。熊婷婷不相信徐某系房东并且报警。熊婷婷、苏平妻子、徐某均在现场接受了民警的调查。后李娟母亲及其丈夫到场，二人均不知晓房屋已经出卖，并且对房屋买卖的合法性提出质疑。民警将各方带至房屋管理部门进行查询证实该房子系徐某所有。派出所出具的案（事）接报回执显示：案涉门面系前租户苏平转租给熊婷婷，熊婷婷支付给苏平65000元的转让费和2750元的材料费；李娟母亲在不知情的情况下与熊婷婷于2016年10月10日签订了承租协议。当日，李娟母亲将收取熊婷婷的租金13000元退还给了熊婷婷，并将双方签订的租赁合同收回。此后，熊婷婷未再经营。
一审庭审中，熊婷婷申请证人徐某出庭作证。证人徐某陈述：由于原房东李娟欠贷款公司的钱，所以办理了房屋买卖委托公证，李娟于2016年9月22日将房产证原件取出；2016年9月23日，贷款公司的人凭委托公证书等直接将房屋过户给了徐某；李娟出卖房屋的时候告诉徐某房屋出租给了苏平，苏平还出具了放弃优先购买权的声明；2016年10月11日，徐某去案涉房屋准备重新和苏平签订租赁合同，去的时候才发现是熊婷婷在房屋内；徐某本愿意执行苏平与原房东的租赁合同，但苏平将房屋转租给了熊婷婷，徐某不同意该转租行为。苏平称其记不清楚有无出具过放弃优先购买权的声明，对于徐某的其余陈述均无异议。
关于熊婷婷已经支付给苏平的款项67750元（64750元+3000元）的性质，熊婷婷陈述：该款项包含材料费2750元（包括面粉、米及门市内的物品），剩余65000元系转租该门市的费用；苏平陈述：该款项包含材料费2750元（包括米酒油等），剩余65000元系餐具和技术费，无法明确餐具和技术费分别是多少。熊婷婷及苏平均陈述材料费中的2750元有一部分还在苏平家里没有给熊婷婷，苏平称熊婷婷可以随时去拿，二人均称无法明确门市内已经拿给熊婷婷的材料及苏平家里的材料分别是多少。
熊婷婷陈述：其无李娟的联系方式，一直是苏平与李娟联系，熊婷婷也不知道苏平留有现房东徐某的电话，熊婷婷直到2016年10月11日才知道房东是徐某。苏平陈述：其第一次知道徐某是房东是在2016年9月27日，苏平之所以知道产权人是徐某后还收取熊婷婷64750元，是因为熊婷婷与李娟确认了李娟是产权人，并与李娟签订了租赁合同，此后苏平才收取的剩余款项。
一审法院认为，关于熊婷婷与苏平之间的关系及苏平收取的67750元的性质。熊婷婷与苏平均认可67750元中包含2750元材料费，此款项系苏平将材料的所有权出卖给熊婷婷，双方就该部分材料形成买卖合同关系。对于其余的65000元，熊婷婷称该款项为转租门市的转让费，苏平称该款项系其出卖餐具及技术的费用。根据庭审查明的事实，一方面，双方将2750元明确为材料费，材料费的含义有可能包含餐具等费用，且结合案涉门市的规模及经营状况，苏平关于65000元系餐具及技术费的陈述缺乏合理性，同时，苏平与原产权人李娟约定的租期于2017年11月10日届满，苏平在租期未届满的情况下退出该租赁合同关系，并将门市交由熊婷婷继续使用，苏平收取房屋剩余租赁期内的使用权的转让费用符合市场惯例；另一方面，公安部门出具的案（事）接报回执显示熊婷婷支付给苏平的65000元系转让费，而2016年10月11日派出所民警调查时苏平的妻子也在现场，该接报回执是公安部门根据其调查结果出具的，能够证明65000元的性质为转让费。因此，一审法院认定苏平收取的65000元系房屋使用权转让的费用。
关于熊婷婷要求苏平退还转让费65000元及材料费2750元的诉讼请求。由于苏平已将2759元的材料出卖给熊婷婷，虽然双方均认可仍有部分材料在苏平家中，但熊婷婷未举示证据证明该部分材料的价值，且苏平当庭表示愿意将该部分材料交给熊婷婷，本院对熊婷婷的该部分诉讼请求不予支持。对于房屋使用权转让费65000元，苏平与李娟签订的《租赁合同》明确约定苏平不得擅自转让该门面，2016年9月23日，该房屋产权人变更为徐某，苏平与李娟签订的《租赁合同》对于徐某及苏平仍具有约束力。熊婷婷称其与苏平开始协商转让事宜是在2016年9月26日，苏平称开始协商大概是熊婷婷陈述的这段时间，具体时间记不清楚，故本院采信熊婷婷的陈述，认定双方开始协商是在2016年9月26日，此时房屋的产权人已经变更为徐某，故苏平转让房屋需要经过徐某的同意，而徐某当庭表示其不同意该转让行为，故苏平未能将门市使用权转让给熊婷婷，其应将收取的65000元退还给熊婷婷。对于熊婷婷的该部分诉讼请求，一审法院予以支持。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏平于本判决生效后五日内返还原告熊婷婷65000元；二、驳回原告熊婷婷的其他诉讼请求。一审案件受理费1510元，由原告熊婷婷负担60元，被告苏平负担1450元。
二审期间，上诉人苏平向法庭举示：1、餐具清单一份，证明被上诉人交付给上诉人的67750元，其中49764元为被上诉人购买上诉人店内所有的餐具设备、材料、粮油等款项。2、证人证言4份，其中证人吕某、吴某出庭作证，拟证明上诉人将涉案门面的全部设备、材料转让给被上诉人的事实。对于清单，被上诉人发表质证意见认为，该清单中的部分材料确实在店里，但被房东徐某带走。本院认为，对于清单，由于该清单系上诉人单方制作，无被上诉人的接收记录，清单中的物品单价也仅是上诉人的单方估值，故对该清单本院不予采信。对于证人证言，由于该证人证言不能达到其证明目的，本院对证人吕某、吴某的证人证言不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据已查明的事实，2016年10月6日，熊婷婷开始接手涉案门面。2016年10月7日，熊婷婷向苏平支付64750元。2016年10月11日10时左右，李娟母亲将收取熊婷婷的租金13000元退还给了熊婷婷，并将双方签订的租赁合同收回，此后，熊婷婷未再经营。以上事实表明，熊婷婷与苏平之间口头协议并未实际履行。对于65000元是否包含49740元（原材料、餐厨具、机器设备等用于经营的所有物品价值）买卖款的问题。首先，一审庭审中苏平认为65000元为餐具及技术费，并未提及65000元的费用中包含经营的所有物品的费用问题。苏平作为合同相对方，对合同的金额性质由于前后不同的说法，其抗辩不足以采信。其次，苏平未举示证据证明涉案门面转让中所包含的所有物品种类，品名及其价值，其应承担举证不能的法律后果。最后，苏平在租期未届满的情况下退出该租赁合同关系，并将门市交由熊婷婷继续使用，苏平收取房屋剩余租赁期内使用权的转让费用符合市场惯例。且公安部门出具的案（事）接报回执显示熊婷婷支付给苏平的65000元系转让费，而2016年10月11日派出所民警调查时苏平的妻子也在现场，该接报回执是公安部门根据其调查结果出具的，能够证明65000元的性质为转让费。因此，苏平收取的65000元系房屋使用权转让的费用。
综上所述，苏平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人苏平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 李盛刚
代理审判员 彭松涛
二〇一七年十一月七日
书 记 员 向霄凌