北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初31480号原告（反诉被告）：王小根，男，1972年10月12日出生。委托诉讼代理人：吕莉，北京莫之律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫寒，北京莫之律师事务所律师。原告（反诉被告）：郭薇，女，1979年9月28日出生。委托诉讼代理人：吕莉，北京莫之律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫寒，北京莫之律师事务所律师。被告（反诉原告）：伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路10号第29幢B15A-2号。法定代表人：黄某某，经理。委托诉讼代理人：郑刚，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：田雨鑫，北京百朗律师事务所律师。被告：李明伟，男，1969年1月26日出生。委托诉讼代理人：张宁，北京天驰君泰律师事务所律师。原告（反诉被告）王小根、原告（反诉被告）郭薇与被告（反诉原告）伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司（以下称伦敦桥公司）、被告李明伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王小根及其委托诉讼代理人吕莉，郭薇委托诉讼代理人吕莉，伦敦桥公司委托诉讼代理人郑刚、田雨鑫，李明伟委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小根和郭薇向本院提出诉讼请求：1、要求确认王小根、郭薇和伦敦桥公司、李明伟于2014年7月18日签订的《北京市房屋租赁合同》（以下称《租赁合同》）于2017年5月22日解除。2、要求伦敦桥公司和李明伟按月160651元的标准向王小根和郭薇支付自2014年10月16日起至2016年9月30日止的租金3775298.5元、按月168684元的标准向王小根和郭薇支付自2016年10月1日起至2017年5月22日止的租金1304489.6元（已支付20万元）。3、要求伦敦桥公司和李明伟向王小根和郭薇支付自2017年5月23日起至2017年6月9日止的房屋使用费101210.4元。4、要求伦敦桥公司和李明伟按照每天160.65元的标准向王小根和郭薇支付自2014年9月20日起至实际付款之日止的逾期付款违约金。5、要求伦敦桥公司和李明伟向王小根和郭薇支付解除合同违约金160651元。6、要求伦敦桥公司和李明伟在本判决生效之日起三十日内将关联公司即某某公司（以下称某某公司）注册地址从北京市朝阳区某1号房屋（以下称涉诉房屋）中迁出。事实和理由：2014年7月18日，王小根、郭薇与伦敦桥公司签订《租赁合同》，约定王小根、郭薇将其所有的涉诉房屋出租给伦敦桥公司使用，房屋建筑面积为440.14平方米；伦敦桥公司租赁房屋用途为从事咖啡、简餐等经营活动；租期自2014年10月1日起至2024年9月30日止；租金标准为第一年、第二年以每月每平方米360元计算租金，计每月租金为160651元，自第三年起，每年租金以之前一年的租金为计算基数，上浮5%；王小根、郭薇同意给伦敦桥公司三个月免租期，第一年免租期为两个月自2014年10月1日至2014年11月30日，第二年免租期为一个月自2015年10月1日至2015年10月31日；伦敦桥公司应按季度向王小根、郭薇支付租金，且每次需提前10天支付下季度租金，首期租金应于2014年9月20日支付，扣除免租期后，共计一个月租金160651元；伦敦桥公司无正当理由不按约定支付租金达15个工作日的，王小根、郭薇有权要求伦敦桥公司承担相应违约责任，并有权单方解除合同收回房屋；伦敦桥公司逾期支付租金的，应以月租金每日千分之一的标准向王小根、郭薇支付逾期付款的违约金直至违约行为纠正或合同解除；如因伦敦桥公司逾期致使王小根、郭薇行使单方解除权的，伦敦桥公司应按月租金的100%另行向王小根、郭薇支付违约金。《租赁合同》同时约定，李明伟与伦敦桥公司共同确认并同意以伦敦桥公司的名义与王小根、郭薇签订合同，李明伟同意对合同项下伦敦桥公司的义务承担连带责任。合同签订后，王小根、郭薇向伦敦桥公司和李明伟交付了涉诉房屋，全面履行了合同义务，伦敦桥公司和李明伟也实际使用了涉诉房屋并进行了正常的经营活动，但伦敦桥公司未按合同约定交纳租金，只于2015年底支付了一笔20万元，王小根、郭薇多次催要未果。王小根于2016年5月3日向伦敦桥公司、李明伟发送律师函，明确要求伦敦桥公司、李明伟限期支付拖欠的租金和违约金，但伦敦桥公司和李明伟迟迟不予履行。后王小根于2016年5月20日向伦敦桥公司、李明伟张贴送达了律师函，告知解除合同并要求限期腾退涉诉房屋。伦敦桥公司和李明伟的行为已经构成违约，为维护王小根、郭薇的合法权益，故诉至法院。伦敦桥公司辩称，签订《租赁合同》时，王小根知晓伦敦桥公司和李明伟租赁涉诉房屋用于从事餐饮经营，承诺涉诉房屋可以办理餐饮业营业执照，并承诺提供办理餐饮业营业执照、环评等相关证件所需的必要材料。但伦敦桥公司和李明伟承租涉诉房屋后，王小根一直未提供办理餐饮业营业执照所需材料，致使伦敦桥公司和李明伟至今无法取得餐饮业营业执照，无法办理环评手续，也无法正常经营。基于王小根和郭薇存在违约行为，伦敦桥公司和李明伟行使先履行抗辩权，暂停支付后续租金。关于王小根和郭薇的各项诉讼请求的意见：1、同意《租赁合同》于2017年5月22日解除。2、伦敦桥公司和李明伟已向王小根支付了20万元租金。《租赁合同》约定2014年10月1日至2014年11月30日为免租期，王小根和郭薇主张自2014年10月16日起计算租金没有合同依据。关于租金标准，因涉诉房屋性质为办公用房，不应按商业用房的标准支付租金，应按同时期同地段办公用房的租金标准计算租金，根据伦敦桥公司的证据显示，租金标准应为每天每平方米5.5元。同时，王小根和郭薇主张的部分租金已经超过了一年的诉讼时效。3、不同意支付房屋使用费。王小根、郭薇和伦敦桥公司、李明伟达成解除合意的时间是2017年5月22日，达成合意后，双方一直在协商腾房事宜，属于伦敦桥公司、李明伟配合王小根、郭薇腾房的合理期限，该期间不应计算使用费。4、不同意支付逾期付款违约金，伦敦桥公司未按合同约定时间支付租金系因王小根、郭薇未能提供办理环评的相关手续，双方口头上达成了关于延长租金支付时间的约定。5、王小根和郭薇对于合同解除存在过错，王小根和郭薇提供的房屋无法按照合同约定达到餐饮经营的使用目的，导致伦敦桥公司和李明伟一直无法正常营业，合同目的无法实现是合同解除的根本原因，因此王小根和郭薇应当承担过错责任。伦敦桥公司不存在违约行为，且合同解除并非伦敦桥公司原因所致，伦敦桥公司未按合同约定支付租金系在行使先履行抗辩权，故不同意支付解除合同违约金。6、同意将某某公司的注册地址从涉诉房屋内迁出。李明伟辩称，答辩意见同伦敦桥公司。伦敦桥公司向本院提出反诉请求：要求王小根、郭薇赔偿伦敦桥公司的装修损失81.9万元。事实和理由：2014年7月18日，伦敦桥公司与王小根、郭薇签订了《租赁合同》，约定王小根、郭薇将涉诉房屋出租给伦敦桥公司用于开设咖啡店。合同签订后，伦敦桥公司投入巨资进行装修、电力增容、购买设备等。但由于王小根、郭薇未向伦敦桥公司提供办理营业相关证照所需的证明文件等材料，致使伦敦桥公司至今未取得环评手续，无法正常营业。因王小根、郭薇违约导致合同目的无法实现，故二人应赔偿伦敦桥公司的装修损失。王小根和郭薇对伦敦桥公司的反诉辩称，不同意伦敦桥公司的反诉请求。在合同履行过程中，伦敦桥公司存在严重违约行为，在仅支付了押金和部分租金的情况下，承租涉诉房屋近两年的时间。在此情况下，王小根和郭薇有权解除合同，且在伦敦桥公司违约的情况下，王小根和郭薇不应承担任何赔偿责任。伦敦桥公司一直在使用涉诉房屋经营咖啡、简餐并获取收益，其反诉请求缺乏事实和法律依据。李明伟对伦敦桥公司的反诉称，同意伦敦桥公司的反诉请求。若法院认定王小根、郭薇存在违约行为并给伦敦桥公司造成损失，同意法院判决王小根、郭薇向伦敦桥公司承担赔偿责任，李明伟不要求赔偿，李明伟与伦敦桥公司自行解决二者之间的赔偿款分配事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，王小根、郭薇作为买受人与某2公司（以下称某2公司）签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），约定王小根、郭薇购买某2公司开发建设的北京市朝阳区某3号房屋（现地址为北京市朝阳区某4），房屋用途为办公。2014年7月18日，王小根、郭薇作为出租人与伦敦桥公司作为承租人签订《租赁合同》，载明鉴于：1.伦敦桥公司与李明伟的合作，为在王小根、郭薇所有的房屋内合作经营咖啡店特与王小根、郭薇签订本合同，王小根、郭薇已经充分了解伦敦桥公司订立本合同的目的，并承诺为实现合同目的给予伦敦桥公司必要的配合；2.李明伟与伦敦桥公司共同确认并同意以伦敦桥公司的名义与王小根、郭薇签订本合同，并同意对本合同项下伦敦桥公司的义务承担连带责任，在伦敦桥公司与李明伟共同设立新的公司后，本合同各方均无条件地同意，伦敦桥公司的权利与义务一并概括转移至新设公司。合同尾部出租人处由王小根、郭薇签字，承租人处由伦敦桥公司盖章及李明伟签字。《租赁合同》约定，王小根、郭薇将涉诉房屋出租给伦敦桥公司，王小根、郭薇持有房屋买卖合同，房屋买卖合同编号为北京市商品房预售合同（商业、办公类）Y1420159（详见合同复印件），伦敦桥公司租赁房屋的用途为从事咖啡、简餐等经营活动；租赁期限自2014年10月1日至2024年9月30日，王小根、郭薇同意在租赁期限内给予伦敦桥公司三个月免租期，其中第一年免租期为两个月自2014年10月1日至2014年11月30日，第二年免租期为一个月自2015年10月1日至2015年10月31日；租金标准为第一年、第二年每月租金160651元，自第三年起，每年租金以之前一年的租金为基数，上浮5%，具体为第三年每月租金168684元、第四年每月租金177118元……，伦敦桥公司应按季度向王小根、郭薇分期支付租金，且每次需提前10天支付下季度租金，首期租金于本合同生效之日即2014年9月20日支付，扣除免租期后共计一个月租金160651元；押金为321302元，伦敦桥公司应在本合同生效之日，一次性将押金支付至指定账户，租赁期限届满后，除抵扣按本合同约定应由伦敦桥公司承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余房屋押金（不计利息）王小根、郭薇应在伦敦桥公司搬离房屋当日一次性返还给伦敦桥公司或伦敦桥公司指定的任意第三方。关于王小根、郭薇的权利义务约定，王小根、郭薇须按照国家和北京市相关行政主管部门的要求，向伦敦桥公司提供办理经营各类证、照所需的相关文件原件或复印件，但包括工商注册、环保审批在内的全部审批手续均由伦敦桥公司自行负责；王小根、郭薇须按照国家和北京市相关行政主管部门及房屋物业管理的要求，全力配合伦敦桥公司办理（包含但不限于提供相关的证件、文件）电力增容、天然气（煤气）增容，具体可增容量须以达到伦敦桥公司能够正常经营、实现合同目的为准，增容费用由伦敦桥公司承担；王小根、郭薇应保证伦敦桥公司在租赁期限内该房屋及附属物品、设备设施安全、且能够正常使用，并承担提供房屋日常维护和修缮的义务；王小根、郭薇应保证涉诉房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。关于其他权利义务约定，在伦敦桥公司与李明伟共同设立新的公司后，本合同各方均无条件地同意，伦敦桥公司的权利义务一并概括转移至新设公司，自伦敦桥公司向王小根、郭薇送达书面转移通知之日起生效，亦可就主体变更一事另行签订补充协议。关于房屋腾退约定，租赁期限届满且双方不再续租或合同提前解除或终止后，王小根、郭薇有权收回房屋，伦敦桥公司须在解除或终止后3日内完成房屋的腾退，并按照本合同约定向王小根、郭薇交付该房屋；伦敦桥公司可不恢复王小根、郭薇交房时的房屋原状，但应保持房屋的良好使用状态，不存在重大或明显的损害，直接返还房屋及其附属物品、设备设施，伦敦桥公司可要求拆除或移走伦敦桥公司自行添加的完全独立的设施设备；除因王小根、郭薇原因提前解除或终止本合同外，伦敦桥公司向王小根、郭薇交还租赁房屋时及以后，伦敦桥公司无权要求王小根、郭薇支付有关装修、增添设备等发生的开支、费用、迁址、赔偿金等一切费用，也无权要求王小根、郭薇予以补偿或购买伦敦桥公司安装的各项设备与设施。关于合同的解除、终止约定，（一）经双方协商一致，可以解除本合同；（二）王小根、郭薇有下列情形之一，伦敦桥公司有权要求王小根、郭薇承担相应的违约责任，并有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达10日的；2交付的房屋严重不符合合同约定或影响伦敦桥公司安全、健康或其他一切影响伦敦桥公司正常经营、实现合同目的的情形，经伦敦桥公司书面通知后5个工作日内仍未纠正或无法纠正的；3……；（三）伦敦桥公司有下列情形之一的，王小根、郭薇有权要求伦敦桥公司承担相应的违约责任，并有权单方解除合同，收回房屋：1.无正当理由，不按照约定支付租金达15个工作日的；2……。关于违约责任约定，1.伦敦桥公司逾期支付租金的，应以月租金每日千分之一的标准向王小根、郭薇支付逾期付款违约金直至违约行为纠正或合同解除；如因伦敦桥公司逾期致使王小根、郭薇行使单方解除权的，伦敦桥公司应按月租金的100%另行向王小根、郭薇支付违约金。2.如王小根、郭薇依据本合同约定解除合同的，而本合同约定的违约金不足以弥补王小根、郭薇损失的，伦敦桥公司还应赔偿王小根、郭薇相应的经济损失，双方结清费用后，押金及剩余租金（若有）应退还伦敦桥公司。3.……；4.如伦敦桥公司依据本合同约定解除合同的，则王小根、郭薇须退还押金及剩余租金（若有），并且若合同约定的违约金不足以弥补伦敦桥公司损失的，王小根、郭薇还应赔偿伦敦桥公司相应的经济损失，包括并不限于给伦敦桥公司造成的实际损失、债权实现的费用及律师费等。5.……；6.如伦敦桥公司在免租期内退租或因违约导致王小根、郭薇解除本合同的，则伦敦桥公司除承担在本合同约定的违约责任外，还应按实际使用天数向王小根、郭薇缴纳租金，租金标准按本合同约定的第一年租金规定支付。伦敦桥公司分别于2014年6月26日、2014年6月27日、2014年7月21日向王小根支付押金5万元、10万元、171302元共计321302元。2015年11月3日，伦敦桥公司向王小根支付租金20万元。2014年10月1日，王小根、郭薇将涉诉房屋交付给伦敦桥公司。2015年2月12日，王小根向伦敦桥公司提供北京市朝阳区某5号楼（以下称某5号楼）的产权证复印件，产权证显示某5号楼的房屋性质为商品房，规划用途为办公、车位、健身房及库房，登记时间为2015年1月21日，伦敦桥公司的工作人员崔某某向王小根出具收条，内容为“今日收到某7室房产证复印件一张。崔某某2015.02.12”。2015年11月4日，伦敦桥公司、刘某某和金某某作为投资人设立某某公司，该公司登记的住所地为北京市朝阳区某3，经营范围包括餐饮管理、酒店管理、企业管理、技术推广服务、销售日用品、电子产品、食品，刘某某系该公司的法定代表人及执行董事，黄某某系经理，姜某某系监事。伦敦桥公司表示因王小根、郭薇迟迟不履行合同义务，不协助伦敦桥公司办理餐饮业营业执照，为了减少损失，某某公司暂时领取了餐饮管理类营业执照用以经营咖啡馆，但该经营属于超出营业执照范围的非正常经营，面临很大风险。2015年12月，涉诉房屋登记至王小根、郭薇名下，由二人共同共有。2017年6月10日，伦敦桥公司和李明伟将涉诉腾空交还给王小根。庭审中，王小根、郭薇提交王小根于2016年5月3日向伦敦桥公司、李明伟作出的《律师函》、快递详情单及快递查询信息，用以证明因伦敦桥公司和李明伟拖欠租金，王小根于2016年5月3日向伦敦桥公司和李明伟发送了律师函，明确要求伦敦桥公司和李明伟于收到律师函之日起三日内支付租金及违约金，并告知如不按时支付，王小根将解除合同并追究违约责任，伦敦桥公司和李明伟于2016年5月4日签收了律师函。伦敦桥公司和李明伟均表示没有收到该律师函。王小根、郭薇提交王小根于2016年5月13日向伦敦桥公司、李明伟作出的《律师函》、快递详情单、快递查询信息及张贴律师函的照片，用以证明因伦敦桥公司和李明伟未在宽限期内履行义务，王小根于2016年5月13日再次向伦敦桥公司和李明伟发送律师函，书面通知解除《租赁合同》并给予腾退时间，伦敦桥公司和李明伟均拒收了律师函，后王小根于2016年5月20日将律师函张贴在涉诉房屋的门上。伦敦桥公司对该组证据的证明目的不予认可，表示未收到该律师函，不同意解除合同，同时涉诉房屋的出租人系王小根与郭薇，王小根无权单方解除合同。李明伟对该组证据的真实性不予认可，表示未收到该律师函。王小根、郭薇提交消费小票、发票及照片，用以证明某某公司一直在涉诉房屋内开展经营活动，可以提供餐饮服务并出具相应发票。伦敦桥公司和李明伟对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示发票内容系餐饮服务，而非餐费，由此可见，由于王小根、郭薇不提供办理餐饮业执照的相关手续，伦敦桥公司无法取得餐饮业营业执照，无法正常经营，现虽在营业过程中，但属于超出营业执照范围的非正常经营，面临很大风险，经营状况也不好，伦敦桥公司现在的非正常营业是为了减少因王小根、郭薇违约带来的损失。伦敦桥公司提交某6公司（以下称某6公司）于2015年9月20日出具的《关于办理营业执照所需材料的告知函》、于2016年6月27日出具的《说明》，其中《关于办理营业执照所需材料的告知函》的内容为“伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司：受贵公司委托，我公司已向相关部门申请办理贵公司营业执照相关手续，但在环境评估一项中，环保局要求房屋的产权单位或物业公司出具房屋性质证明，请贵公司与业主联系办理。取得证明后，及时送达我公司，以便我公司尽快为贵公司办理环评及其他手续”，《说明》的内容为“2015年8月12日，伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司、李明伟先生委托我公司办理环评报告书，新公司注册地址为北京市朝阳区某3融科望京中心，此房屋性质为商品房，规划用途为办公、车位、健身房、库房，不允许设立餐饮店，环保局不予受理”，用以证明王小根、郭薇拒不配合提供相关材料，伦敦桥公司迟迟无法办理环评手续及取得餐饮类营业执照。王小根、郭薇对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的和关联性，表示伦敦桥公司在租房时已知晓涉诉房屋的性质和用途，王小根、郭薇已向伦敦桥公司提供了《北京市商品房预售合同》。李明伟对该组证据予以认可。伦敦桥公司提交会议纪要，用以证明王小根、郭薇拒不配合提供相关材料，伦敦桥公司迟迟无法办理环评手续及取得餐饮类营业执照，其中2016年6月28日的会议纪要显示，涉诉房屋的装修于2015年1月20日完成。王小根、郭薇对该组证据的真实性无法确认，证明目的不予认可。李明伟对该组证据予以认可。伦敦桥公司提交短信截图，伦敦桥公司表示短信发送主体分别是王小根和伦敦桥公司的姜某某、王小根和伦敦桥公司的员工，用以证明伦敦桥公司一直在与王小根联系，希望王小根协助提供材料办理营业执照，但王小根一直未履行协助义务。其中王小根与伦敦桥公司的姜某某之间的短信内容包括：1.2015年6月4日，姜某某发送“王先生我在动车上明天下午给您去电话。我会确认关于房租的事。主要是现在营业执照的事其他人比较担心。抱歉”，王小根回复“好的！我这边找了开发商朋友一直在加紧催他们的进度，环保证书两周之内应该没有问题！我希望双方都要互相信任和理解！已经时间拖太久了！”，姜某某回复“明白实在不好意思。谢谢您的理解”。2.2015年6月5日，姜某某发送“王先生这个月内解决可以吗？”。3.2015年6月7日，王小根发送“姜总，理解都是相互的！都快半年了，一分钱没有收到！我们这边在尽力配合找甲方协调相关事情，没有谁希望中间有什么不愉快的事情发生，我希望这个月中旬能给解决，毕竟时间太久了！”，姜某某回复“明白。抱歉”。4.2015年7月10日，姜某某发送“王先生我跟李总其他的股东说了，李总还没来北京下个星期我安排一下见面把事情定下来我们这面又有人投诉了。希望您能跟开发商进行一下沟通。谢谢您。”，王小根回复“好的”。5.2015年8月10日，姜某某发送“王先生资料已给代办机构了。在等他们确认情况”，王小根回复“好的！大概多久能办理完毕？”，姜某某回复“在等通知”，王小根回复“好的”。6.2015年9月18日，姜某某发送“王先生您上次说先付100万我们这面也在准备资金不知能准备多少现在我们想办法也抓紧时间准备我也在上海要我们的应收账款来了包括韩国我们也去筹一下资金这几天我们全部去催款无锡内蒙韩国全部去。准备完第一时间联系您。就这几天”，次日，王小根回复“好的！最好在周三之前解决。马上我这边要该还贷款和交物业费了”，姜某某回复“明白。我尽快联系您”。7.2015年9月29日，姜某某发送“王先生我们最晚10月20日之前给您付款我们现在一直准备可以的话想一次性解决此事。谢谢您”，王小根回复“好的！但是必须是一次性解决此事！已经几次三番拖延太久了！我们有缘在一起共事，希望大家按照约定的规矩来走！不想闹的别扭，对大家都不好，也没有意思！”。8.2015年10月29日，王小根发送“物业那边签字的事情我又重新给他们一些压力，他们表示可以和你谈！你直接联系一下他们！看怎么说！另外款的事情这个月必须要解决了！不能再拖了！”，姜某某回复“明白。谢谢您”。9.2015年11月3日，王小根发送“姜总，您好！今天只收到20万。不是说先付100吗？”。王小根对于其与姜某某之间的短信内容的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示短信只是双方的部分沟通内容，从短信内容可以看出，王小根多次向伦敦桥公司催要租金，且一直在积极配合伦敦桥公司办理相关手续；对于另一份短信，表示因伦敦桥公司无法出示原始载体，故真实性无法核实。李明伟对该组证据予以认可。伦敦桥公司提交《写字楼租赁合同》，用以证明与涉诉房屋同地段的办公性质用房的租金标准远远低于涉诉房屋的租金标准，王小根、郭薇明知伦敦桥公司承租涉诉房不是用来办公，而是用于经营咖啡店。王小根、郭薇对该证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。李明伟对该证据予以认可，表示伦敦桥公司和李明伟承租涉诉房屋是用来经营餐饮，租金标准也是根据餐饮业的标准确定的。伦敦桥公司提交装修损失统计表、装饰工程合同书、中央空调设备供货及安装合同、CONTRACT合同、补充合同、望京融科国际中心弱电工程安装合同、北京市建设工程施工合同、家具定制合同、伦敦桥咖啡厅电话亭制作合同书、收据及付款回单，用以证明伦敦桥公司为开展经营活动对涉诉房屋进行装修投入了180余万元，因合同解除的过错在王小根和郭薇，故二人应承担相应的赔偿责任。王小根、郭薇对该组证据的真实性和关联性均不予认可，表示合同没有载明签订日期，付款没有转账记录，也没有相应发票，亦无法证明系为涉诉房屋装修投入的费用，即使存在装修损失，因系伦敦桥公司和李明伟违约导致合同解除，故相应损失应由伦敦桥公司自行承担。李明伟对该组证据予以认可。关于某某公司，伦敦桥公司和李明伟均表示该公司并非由伦敦桥公司和李明伟共同设立，且伦敦桥公司和李明伟未就该公司的设立向王小根、郭薇发送过书面转移通知。关于免租期，王小根、郭薇表示《租赁合同》约定的租期为十年，在此基础上王小根、郭薇给予伦敦桥公司三个月免租期，其中第一年免租两个月，第二年免租一个月，按照相应的租期比例，王小根、郭薇同意给付伦敦桥公司半个月免租期，故从2014年10月16日开始起算租金。关于伦敦桥公司于2015年11月3日才支付一笔20万元租金的原因，伦敦桥公司表示因签订《租赁合同》时，开发商尚未将涉诉房屋交付给王小根、郭薇，亦未办理涉诉房屋的大产权证，经与王小根、郭薇协商，双方口头约定将第一笔租金的支付时间延长至伦敦桥公司可以办理营业执照之时，后为了让王小根、郭薇尽快配合提供办理营业执照的手续，伦敦桥公司于2015年11月3日先支付了一笔20万元。王小根、郭薇对伦敦桥公司的陈述不予认可，表示双方并未达成延长租金支付时间的约定，王小根、郭薇一直在催促伦敦桥公司和李明伟支付租金，虽伦敦桥公司和李明伟未按合同约定于2014年9月20日支付第一笔租金，但王小根、郭薇本着真诚履行合同的原则，在从开发商处收房后即将房屋交付给伦敦桥公司，且认为伦敦桥公司不会违约。关于押金，王小根、郭薇表示要求折抵租金。关于涉诉房屋的使用情况，伦敦桥公司表示其承租涉诉房屋后即进行装修，装修后因无法办理环评不能正常营业，故暂时设立某某公司进行经营，但因未取得餐饮服务许可，经营状态很差，无法达到正常营业的目的。李明伟表示其按照与伦敦桥公司的合作经营协议对涉诉房屋进行投资装修，后由伦敦桥公司经营咖啡馆，其自2016年8、9月起开始参与咖啡馆的经营。关于环评，伦敦桥公司和李明伟均表示，装修完成后伦敦桥公司即向北京市朝阳区环境保护局申请环评，但未通过审批，原因是王小根、郭薇不配合提供相关材料，经询，伦敦桥公司和李明伟表示需要王小根、郭薇提供的材料包括产权证、房屋产权单位或物业公司出具的房屋性质证明、房屋买卖合同，除此以外是否需要其他材料不清楚。王小根、郭薇表示伦敦桥公司确实要求其找物业开具证明，以证明涉诉房屋系商业用途，其找过物业，但物业表示涉诉房屋系办公用途，无法开具商业用途的证明。关于合同解除，王小根、郭薇起诉时主张确认合同于2016年5月20日解除，后经本院释明，王小根、郭薇表示若合同未解除，则要求判令解除合同，在2017年5月22日的庭审中，伦敦桥公司反诉要求解除合同，至此双方均同意合同于2017年5月22日解除，王小根、郭薇变更了相应诉讼请求，伦敦桥公司撤回判令解除合同的反诉请求。王小根、郭薇主张伦敦桥公司和李明伟的违约行为系未按合同约定支付租金，伦敦桥公司和李明伟主张王小根、郭薇的违约行为系未按合同约定提供办理环评的相关材料。经询，各方均认可装修完成前无法申请环评。经本院向北京市朝阳区环境保护局核实，至2017年8月16日，北京市朝阳区环境保护局未收到涉诉房屋经营餐饮项目的环境影响评价审批申请。经释明，伦敦桥公司与李明伟均主张王小根、郭薇要求的违约金过高，请求法院予以酌减。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王小根、郭薇与伦敦桥公司、李明伟签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，伦敦桥公司应于2014年9月20日支付2014年12月1日至2014年12月31日的租金160651元，并提前10天支付下季度租金，但合同签订后伦敦桥公司仅于2015年11月3日支付了20万元租金，之后再未支付任何租金，伦敦桥公司的行为已构成违约，应依据合同约定承担相应违约责任。伦敦桥公司关于因王小根、郭薇未提供办理环评相关材料导致其无法办理餐饮业营业执照，王小根、郭薇违约在先，其行使先履行抗辩权的抗辩意见，本院不予采纳，理由如下：1、《租赁合同》中约定王小根、郭薇的义务在于提供办理经营各类证、照所需的相关材料，而包括工商注册、环保审批在内的审批手续均由伦敦桥公司自行负责，根据查明的事实可知，王小根、郭薇已向伦敦桥公司提供了某5号楼的产权证复印件及《北京市商品房预售合同》复印件，同时伦敦桥公司已以涉诉房屋作为住所地注册了某某公司并实际经营，王小根、郭薇已经履行了提供相关材料的义务。2、虽伦敦桥公司称已向环保局申报环评未被受理，但经与环保局核实，环保局并未收到涉诉房屋经营餐饮项目的环评申请，故现有证据不足以证明涉诉房屋无法办理环评，亦无证据证明因王小根、郭薇不配合提供相关材料导致无法办理环评。3、伦敦桥公司作为专业的餐饮管理公司，承租涉诉房屋用于从事餐饮服务，其对经营项目需要办理何种类型的营业执照及办理营业执照需要提供何种材料均应明确知晓，但《租赁合同》中并未对此进行明确约定，甚至在庭审中伦敦桥公司亦未能明确指出需要王小根、郭薇配合提供何种材料，而王小根、郭薇作为非从事专业经营的出租人，不应苛求二人对上述事项明确知晓，更不应苛求二人对办公用途的商品房是否能办理餐饮业营业执照及从事餐饮经营应办理何种类型的营业执照明确区分并知晓。4、根据本案查明的事实可知，在签订《租赁合同》时，王小根、郭薇已向伦敦桥公司出示《北京市商品房预售合同》并提供了该合同的复印件，而该合同上已明确载明涉诉房屋的用途为办公，作为理性的市场经营主体，伦敦桥公司对于涉诉房屋是否可以从事餐饮经营应当有充分了解，其对经营场所的选择具有相应的注意义务并应承担相应风险。同时，也没有证据显示王小根、郭薇明知涉诉房屋无法办理环评而隐瞒相关事实，亦没有证据显示伦敦桥公司要求王小根、郭薇提供办理证照所需材料而二人拒绝提供，故二人对于未办理环评不存在任何过错。5、根据《租赁合同》约定，伦敦桥公司支付首期租金的时间为2014年9月20日，并须提前10天支付下季度租金，根据某6公司出具的《说明》显示，伦敦桥公司、李明伟于2015年8月12日才委托某6公司办理环评，即使按伦敦桥公司的会议纪要内容显示，装修完成时间为2015年1月20日，按伦敦桥公司所述装修完成后即申请环评，该时间亦晚于合同约定的付款期限，在申报环评前伦敦桥公司已经逾期付款，虽伦敦桥公司辩称各方已经达成将付款时间延长至伦敦桥公司可以办理营业执照之时的口头约定，但王小根、郭薇对此不予认可，伦敦桥公司亦未能就此举证，故伦敦桥公司以其行使先履行抗辩权为由拒付租金缺乏依据。综上，王小根、郭薇已经履行了提供办理证照所需材料的义务，并不存在违约行为，伦敦桥公司以行使先履行抗辩权为由拒付租金缺乏依据，本院不予采纳。在本案审理过程中，各方均同意《租赁合同》于2017年5月22日解除，本院不持异议。伦敦桥公司应向王小根、郭薇支付合同解除前的租金（应扣除已支付的20万元，且数额以王小根、郭薇主张为限）以及合同解除后至实际腾退涉诉房屋时的房屋使用费，但根据合同约定应给予伦敦桥公司3天的合理腾退期，该期间伦敦桥公司无需支付使用费，房屋使用费参照合同约定的相应期间的租金标准确定。伦敦桥公司支付的押金直接用以抵扣未付租金。关于伦敦桥公司和李明伟辩称的部分租金超过诉讼时效的意见，根据王小根与姜某某的短信记录可知，王小根一直在向伦敦桥公司催要租金，王小根并未怠于行使权利，故伦敦桥公司和李明伟的该项抗辩亦缺乏依据，本院不予采纳。关于王小根、郭薇主张的免租期的租金，根据《租赁合同》约定，因伦敦桥公司违反合同约定导致合同解除的，伦敦桥公司应按实际使用天数支付租金，现王小根、郭薇根据伦敦桥公司实际使用涉诉房屋的期间以及合同约定的租赁期限，同意给予伦敦桥公司半个月免租期本院不持异议，故伦敦桥公司应自2014年10月16日起支付租金。关于逾期付款违约金，首期租金160651元应于2014年9月20日支付，并应提前10天支付下季度租金，故伦敦桥公司应于2014年12月22日前支付2015年1月1日至2015年3月30日的租金共计481953元，于2015年3月21日前支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金481953元，以此类推（但租金标准应按合同约定的相应期间的标准确定）。对于2014年12月22日前的逾期付款违约金，伦敦桥公司主张违约金过高并请求本院予以酌减，本院将以王小根、郭薇的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、伦敦桥公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定违约金标准为每天60元。对于2014年12月22日以后的逾期付款违约金，王小根、郭薇主张按每天160.65元的标准计算有合同依据且未超过合理范围，故本院予以支持。关于解除合同违约金，本案虽是双方合意解除合同，但并不免除各方当事人基于过错而承担违约责任。本案合同解除的根本原因是伦敦桥公司未按合同约定支付租金，故伦敦桥公司应按合同约定承担违约责任，合同约定的违约金标准即月租金的100%并未超过合理范围，故本院对王小根、郭薇的该项请求本院予以支持。关于某某公司注册地址迁出事宜，因不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对该项请求本院不予处理。关于李明伟的责任，根据《租赁合同》约定，李明伟应对合同项下伦敦桥公司的义务承担连带责任，同时虽伦敦桥公司投资设立了某某公司，但该公司并非由李明伟与伦敦桥公司共同设立，且伦敦桥公司和李明伟均未就某某公司的设立向王小根、郭薇送达书面通知，故伦敦桥公司和李明伟的义务并未概括转移至某某公司。关于伦敦桥公司的反诉请求，王小根、郭薇不存在违约行为，本案系因伦敦桥公司违约导致合同解除，故伦敦桥公司主张的装修损失缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王小根、原告（反诉被告）郭薇与被告（反诉原告）伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司、被告李明伟签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一七年五月二十二日解除；二、被告（反诉原告）伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王小根、原告（反诉被告）郭薇支付二○一四年十月十六日至二○一六年九月三十日的租金3253996.5元（已扣除已支付的租金200000元及押金321302元）及二○一六年十月一日至二○一七年五月二十二日的租金1300499.23元；三、被告（反诉原告）伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王小根、原告（反诉被告）郭薇支付二○一七年五月二十六日至二○一七年六月九日的房屋使用费81621.29元；四、被告（反诉原告）伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司于本判决生效后七日内，按每天60元的标准向原告（反诉被告）王小根、原告（反诉被告）郭薇支付二○一四年九月二十日至二○一四年十二月二十二日期间的逾期付款违约金、按每天160.65元的标准向原告（反诉被告）王小根、原告（反诉被告）郭薇支付二○一四年十二月二十三日起至实际支付租金之日止的逾期付款违约金；五、被告（反诉原告）伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王小根、原告（反诉被告）郭薇支付解除合同违约金160651元；六、被告李明伟就上述第二、三、四、五项确定的被告（反诉原告）伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司的义务承担连带责任；七、驳回原告（反诉被告）王小根、原告（反诉被告）郭薇的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45083元，由被告（反诉原告）伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司、被告李明伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5995元，由被告（反诉原告）伦敦桥（北京）餐饮管理连锁有限公司（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 斯晓荷审判员 李清华二〇一八年二月二十八日书记员 张 晨