北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初7320号
原告戴景宏，女，1972年4月14日出生。
原告马宁波，女，1983年2月13日出生。
以上两原告委托代理人风志，北京市仁杰律师事务所律师。
被告倪曦坤，男，1975年2月22日出生。
委托代理人吴之桂，江西全灵律师事务所律师。
原告戴景宏、马宁波与被告倪曦坤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告马宁波及二原告的委托代理人风志、被告倪曦坤的委托代理人吴之桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2016年1月7日，经北京麦田房产经纪有限公司居间服务，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同
（经纪成交版）》，约定被告将自身位于北京市昌平区×号房屋（下称该房屋）以340万元的价款出卖给原告。鉴于该房屋处于出租状态，原、被告同时约定，被告应于过户当天解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付原告。2016年4月21日，原告取得了该房屋的产权证书。但被告并未按约定于过户当天将房屋交付给原告。原告有提前和中介打过招呼，一直在催中介当天交房，签合同的时候被告是知道的；过户时，没有当面和被告协商，经由中介联系多次，但被告要么不接电话要么挂电话。原告多次与被告协商解决交付房屋问题，但被告始终置之不理。被告的违约行为给原告造成了重大经济损失和不必要的困扰。原告在2016年4月21日就已经是涉案房屋的产权人，被告向租户收取涉案房屋的租金没有依据，应当返还原告。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付自2016年4月22日起至2016年6月12日的逾期交房违约金，共计88400元；2、被告向原告支付自2016年4月22日起至2016年6月12日止原告的租房损失7280元；3、被告向原告支付自2016年4月22日起至2016年6月12日止由被告向住户收取的房屋租金8147元；4、案件受理费由被告承担。
被告辩称：被告既没有违约的故意，更没有违约的行为。第一，根据合同法有关规定租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力，买卖不破租赁。第二，原被告双方在签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时就已口头确定实际交接日期为2016年7月18日，且被告已经提前善意地告知原告办理交接的时间。原告说的逾期交房违约金、租房损失和收取的租金，我们认为原告没有事实基础和法律依据。逾期交房是因为原告公积金贷款耽误了时间，导致被告无法确定准确地交房时间。并且在签订合同的时候，被告已经告诉了原告租户是到2016年7月18日到期，等租户到期再交房，当时原告没有表示异议，原告应该是认可的。2016年5月18日，被告也向主审法官说需要1个月腾房期，被告在2016年6月8日提前告知了原告交房的时间是2016年6月13日。由于原告和被告无法直接沟通，我们还通过发短信、寄快递的方式告知原告交房时间。原告要被告将收取的租金支付给原告，不是可以预见的损失，是两个法律关系，被告和租户是租赁，原被告是房屋买卖合同，不能同时存在一个案件当中。我们认为根据合同法114条及相关规定，原告请求给违约金和其他损失和合同法相冲突，请求驳回原告诉求。被告考虑到因为自己延迟交房，给原告造成了一定的不便，我们愿意给原告一些房屋占用费，但金额不超过5000元。原告严重违约，原告应当向被告承担违约责任，向被告支付违约金。第一，原告没有按照双方之间的约定履行向被告支付购房定金35万元的义务；第二，原告未按约定履行向被告支付购房款175万元的义务；第三，原告未按约定履行办理与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件的义务；第四，原告未按约定履行返还被告5万元物业交接保证金的义务；第五，原告没有履行给予被告腾房期限的义务，且原告起诉存在恶意；第六，原告未履行减损的义务。原告如果有确实充分的证据证明被告违约的话，那么，被告享有将原告应当返还给被告的5万元物业交接保证金抵扣被告可能支付给原告的违约金，且原告应当将剩余的物业交接保证金返还给被告。原告主张的违约金和损失不能同时使用，且二者的金额均明显过高，应当予以减少。根据合同法及最高人民法院相关司法解释有关规定，被告可以请求贵院按照原告的实际损失来计算原告主张损失的金额，原告没有充分证据证明被告违约并给原告造成了哪些方面的损失。违约金最多是以实际损失为限，超过实际损失30%明显过高，可以减少。原告应当向被告支付违约金15300元（以340万元为基数，按日万分之五计算，暂计算至2016年6月21日止，具体违约金额以原告将5万元物业交接保证金全部返还给被告之日止），且被告保留追究原告其他违约行为的违约责任。
经审理查明，2016年1月7日，原告戴景宏、马宁波与被告倪曦坤经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定将倪曦坤名下位于北京市昌平区×房屋出售给戴景宏、马宁波，房屋总价款为3400000元。该合同附件二第二条第5款约定：买受人拟贷款数额为1200000元；第三条第1款约定买卖双方应于贷款批复后3个工作日办理税、费缴纳手续；第三条第2款约定买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后1个工作日办理房屋权属转移登记手续，若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将房屋权属转移登记手续的时间顺延；第四条约定出卖人已将该房屋出租，租赁期至2016年7月18日，出卖人应于过户当天解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人;第七条买卖双方应按约定履行义务,若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。该附件还约定了其他内容。上述合同签订后，马宁波、戴景宏支付了除物业保证金五万元以外的购房款，涉案房屋已于2016年4月21日由倪曦坤过户至戴景宏、马宁波名下但未于当日交付。原被告双方因涉案房屋内原租户腾退及房屋交付问题发生争议，诉至法院。
另查，戴景宏、马宁波起诉时曾要求倪曦坤立即交付房屋，后在案件审理过程中，倪曦坤于2016年6月13日将房屋交付给戴景宏、马宁波，故庭审中，二原告撤回了要求交付房屋的诉讼请求，并将违约金支付的起止日期从2016年4月22日计算到2016年6月12日，共计52天。
再查，倪曦坤与案外人沈明曾就本案涉案房屋签订北京市房屋租赁合同，租赁期限为2014年7月19日至2016年7月18日，月租金4700元。
庭审过程中，戴景宏、马宁波提交个人租房合同主张因倪曦坤逾期交房致其产生租房损失7280元。倪曦坤则主张于涉案房屋过户当日，通过公积金贷款的尾款1200000元尚未收到，且二原告明知涉案房屋的原租赁合同未到期，过户时也未提出要求其交付房屋的请求，故主张二原告应给予倪曦坤腾退租户的合理时间。戴景宏、马宁波对此不予认可，称在签订合同时虽已知悉涉案房屋的租赁期限未到期，但合同签订时倪曦坤承诺可于过户当日交房，且过户之前就已经跟中介人员提前确认要求倪曦坤于过户当日交房并办理物业交接事宜。关于5万元物业保证金是否在本案中与违约金一并处理的问题，原被告未达成一致意见，戴景宏、马宁波不同意将5万元物业保证金与倪曦坤应当承担的违约金进行抵扣。原被告双方认可被告倪曦坤于2016年5月4日收到通过公积金贷款方式支付的购房尾款1200000元。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其附件、房屋所有权证、《北京市房屋租赁合同》、微信短信截图及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。原告戴景宏、马宁波与被告倪曦坤签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关附件系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方在按照合同约定行使权利、履行义务时，还应互相提供便利、充分协商，共同促进合同目的的实现。根据本案查明的事实，原告戴景宏、马宁波已支付除物业保证金5万元之外的其余购房款，涉案房屋于2016年4月21日过户至二原告名下，在本案审理过程中，该房屋于2016年6月13日由倪曦坤交付给了二原告，该合同当事双方的大部分义务已经履行完毕。现因被告倪曦坤未按照合同约定于房屋过户当日交付房屋，原告戴景宏、马宁波要求被告倪曦坤支付逾期交房违约金的合理部分，本院予以支持。但原告戴景宏、马宁波在签订合同时已知悉涉案房屋存有未到期的租赁合同关系，且房屋过户及交付的具体日期需根据双方履行相应合同义务的进展确定，故双方在关于房屋交付问题上理应充分协商，互相给予便利。现双方约定的违约金数额过高，本院根据二原告实际损失以及被告的违约情形和过错程度依法予以调整，被告倪曦坤应当承担的逾期交房违约金数额，本院酌定为1万元；关于原告戴景宏、马宁波要求被告倪曦坤支付自2016年4月22日起至2016年6月12日止的租房损失7280元的诉讼请求，本院依法支持的违约金已经能够覆盖二原告逾期入住房屋产生的实际损失，故二原告再行主张租金损失，依据不足，本院不予支持；关于原告戴景宏、马宁波要求被告倪曦坤支付自2016年4月22日起至2016年6月12日止由倪曦坤向涉案房屋原租户收取的房屋租金8147元的诉讼请求，被告倪曦坤收取租金系基于与案外人的租赁合同，二原告该项诉讼请求，欠缺事实及法律依据，本院不予支持。关于原告戴景宏、马宁波尚有5万元物业保证金未予支付的问题，因双方未在本案中达成一致，被告倪曦坤可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告倪曦坤支付原告戴景宏、马宁波逾期交房违约金一万元，于本判决生效之日起七日内交纳；
二、驳回原告戴景宏、马宁波的其他诉讼请求。
案件受理费一千一百八十八元，由原告马宁波、戴景宏负担一千一百六十三元，已交纳；由被告倪曦坤负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭 悦
二〇一六年七月二十六日
书记员 岳亭亭