福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3841号
上诉人（原审被告）：张贵标，男，1971年9月25日出生，汉族，住福建省建阳市。
委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘方贵，男，1981年8月28日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
原审被告：陈诗敏，男，1976年3月13日出生，汉族，住福建省长乐市。
原审第三人：福建好家置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道新权南路36号鑫涛苑1#楼1层02店面。
法定代表人：陈静宇，总经理。
委托诉讼代理人：李林锦，福建宽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵小丽，福建宽达律师事务所律师。
上诉人张贵标因与被上诉人刘方贵、原审被告陈诗敏、原审第三人福建好家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初3765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张贵标上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回刘方贵的诉讼请求或者发回重审；2.本案诉讼费用由刘方贵承担。事实和理由：1.张贵标与陈诗敏签订购买陈诗敏名下的讼争房产后，因家人不满意，想直接低价亏本转让给刘方贵。张贵标以陈诗敏的代理人身份出售陈诗敏名下的房产，未取得陈诗敏的实际授权也未得到陈诗敏的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条的规定，张贵标的行为属于无权处分，讼争将合同及补充协议应属于无效合同。2.在合同无效的情况下，相应违约条款也应认定为无效，刘方贵不能主张违约责任，最多只能向法院主张缔约过失责任。且签订合同时，刘方贵对上述情况系明知，各方均存在过错，应各自承担自己的损失。3.讼争合同虽属无效合同，但张贵标始终在做各种努力，最后还让陈诗敏将房子过户到妻弟名下以取得处分权等，让刘方贵能够购买到讼争房产，实现合同目的。相反，刘方贵并非真心想购买该讼争房产，多次违背双方口头约定，只是想获取违约金。4.即使认为讼争合同合法有效且属刘方贵违约，基于前述理由以及合同签订到解约仅不到40天，刘方贵主张的违约金过分高于其实际损失，应当予以降低。5.根据《房地产买卖经纪服务合同》第十一条约定，违约方支付律师费的前提是按照第十一条第一款的约定行使合同解除权，而本案刘方贵是依据补充协议第五条的约定主张违约金，一审判决律师费没有合同和法律依据，应予纠正。
刘方贵辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。刘方贵在签订房屋买卖合同后三天就到福州市房屋登记中心开具购买第二套改善性住房的证明，可见购买讼争房屋的意愿，不存在张贵标所述不愿意购买房屋的情况。
陈诗敏未做陈述。
福建好家置业有限公司陈述，其已依约履行职责，本案与福建好家置业有限公司无关。
刘方贵向一审法院起诉请求：1.张贵标、陈诗敏向刘方贵支付违约金100000元；2.福建好家置业有限公司直接将其保管的陈诗敏、张贵标履约保证金人民币100000元支付给刘方贵；3.张贵标、陈诗敏承担刘方贵因提起诉讼而支付的律师代理费3000元、公告费；四、本案诉讼费用由张贵标、陈诗敏承担。
一审法院认定事实：2016年3月3日，陈诗敏与张贵标签订了《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，约定张贵标向陈诗敏购买福州市仓山区金山街道金桔路336号中天•金海岸2-2#一期地块34#楼104复式单元房产。2016年3月27日，刘方贵与张贵标（以陈诗敏代理人身份，陈诗敏未到现场）以及第三人福建好家置业有限公司就刘方贵向陈诗敏购买福州市仓山区金山街道金桔路336号中天•金海岸2-2#一期地块34#楼104复式单元房产、第三人提供居间服务事宜签订《房产买卖经纪服务合同》及《补充协议》，《补充协议》第3条有约定：“乙方（刘方贵）已知签订本合同时上述房产的产权人陈诗敏未到场签署，由其代理人张贵标代为签署上述合同，乙方同意签订本合同。甲方（张贵标）代理人承诺产权人陈诗敏会于2016年5月4日前办妥该房产委托给代理人张贵标的委托公证书交付给丙方（第三人）保管，若产权人陈诗敏未在上述约定时间内未办妥该房产委托给代理人张贵标的委托公证书且交付丙方保管，则甲方代理人张贵标自愿按本合同中约定的违约条款承担违约责任……”；《补充协议》第5条有约定：签署本合同当日，甲乙双方各自向丙方汇入履约保证金人民币100000元作为该房产甲乙双方履约保证金，若甲方未于2016年5月4日前将该房产产权人陈诗敏办妥房产委托给代理人张贵标的公证委托书原件及该房产甲方名下的《房屋所有权证》原件交付第三人保管，则属于甲方违约，若乙方不按《房产买卖经纪服务合同》中约定购买该房产，则属乙方违约，甲乙双方承诺且同意当违约方违约当日同意将违约金直接由丙方支付给守约方，且甲乙双方承诺甲乙双方任何一方均以上述约定认定为违约赔偿方式，不得异议。
2016年5月5日，刘方贵向张贵标发出《解除合同函》，解除《房产买卖经纪服务合同》及《补充协议》，还向第三人递交《申请报告》，告知其已向张贵标发出《解除合同函》，同时申请退还在第三人处监管的定金100000元。当日，第三人向刘方贵退还定金100000元，并向张贵标发出《告知函》，告知已收到刘方贵送达至第三人的《解除合同函》和退还购房定金的申请报告。2016年5月19日，张贵标向刘方贵发出《履约通知函》，通知刘方贵其已于2016年5月12日取得讼争房的《房屋所有权证》，要求刘方贵按照合同履行相关义务。同日，第三人亦向刘方贵发出《告知函》。2016年6月10日，张贵标向刘方贵发出《告知函》，告知刘方贵其仍愿意继续履行合同。2016年7月18日，张贵标向第三人递交《申请报告》，并收到第三人向张贵标退还定金100000元。
一审法院认为：张贵标以陈诗敏代理人身份与刘方贵、福建好家置业有限公司签订的《房产买卖经纪服务合同》及《补充协议》系三方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同的约定履行合同义务。张贵标未能按合同约定于2016年5月4日将委托公证书交付福建好家置业有限公司，构成违约。张贵标没有代理权以陈诗敏名义订立的合同，且未经陈诗敏追认，对陈诗敏不发生效力，违约责任应由张贵标承担责任。故刘方贵诉请判令张贵标支付违约金100000元，符合合同约定，予以支持；刘方贵诉请判令陈诗敏支付违约金100000元，不予支持。刘方贵诉请判令福建好家置业有限公司直接将其保管的张贵标履约保证金100000元支付给刘方贵，《补充协议》约定，刘方贵、张贵标双方承诺且同意当违约方违约当日同意将违约金直接由福建好家置业有限公司支付给守约方。由于张贵标、刘方贵均认为对方违约，福建好家置业有限公司在张贵标承诺向其退还保证金产生的一切经济及法律责任由其承担后，向张贵标发还保证金，虽该行为有瑕疵，但未违反合同约定，故刘方贵该诉请，不予支持。刘方贵诉请判令张贵标承担刘方贵因提起诉讼而支付的律师代理费3000元，符合合同约定，予以支持。刘方贵诉请判令张贵标、陈诗敏承担公告费，本案公告费系对陈诗敏送达而产生的费用，而陈诗敏对本案不负责任，故刘方贵该诉请，不予支持。陈诗敏经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、张贵标于本判决生效之日起十日向刘方贵支付违约金100000元；二、张贵标于本判决生效之日起十日向刘方贵支付律师代理费3000元；三、驳回刘方贵的其他诉讼请求。案件受理费4350元，由张贵标负担。张贵标应负担的受理费于本判决生效后七日内，向一审法院缴纳。公告费由刘方贵负担。
二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实无异议，本院依法对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。张贵标没有代理权以陈诗敏名义订立合同，且未经陈诗敏追认，对陈诗敏不发生效力，应由张贵标承担责任。《补充协议》第3条约定，张贵标承诺陈诗敏于2016年5月4日前办妥讼争房产委托给张贵标的委托公证书并交付福建好家置业有限公司保管，否则张贵标自愿按照合同中约定的违约条款承担违约责任。所谓违约条款，应指《补充协议》第5条的约定，即刘方贵未能依约取得张诗敏的委托公证书，应给付刘方贵违约金100000元。上述条款系针对代理人代理行为的特别约定，对张贵标有约束力。故张贵标以无权代理、合同无效为由主张不应支付刘方贵违约金100000元，本院不予支持。违约金数额经当事人协商一致约定，不违反法律法规的规定，张贵标主张违约金过高请求调低，缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决张贵标支付刘方贵律师代理费3000元，缺乏法律和合同依据，本院予以纠正。
综上所述，张贵标的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初3765号民事判决第一项；
二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初3765号民事判决第二项、第三项；
三、驳回刘方贵的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4350元，由张贵标负担2150元，由刘方贵负担2200元；一审案件公告费由刘方贵负担；二审案件受理费2360元，由张贵标负担2300元，由刘方贵负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 杰
审 判 员 金光玉
审 判 员 张 敏
二〇一八年五月十六日
法官助理 蔡 娟
书 记 员 王 惠