贵州省清镇市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0181民初2621号
原告：余发荣，男，1963年2月25日生，汉族，中师文化，住贵州省。
被告：李文友，男，1949年6月20日生，汉族，小学文化，住贵州省。
委托诉讼代理人刘莉，贵州泽丰律师事务所律师，代理权限一般授权代理。
被告：林正英，女，1957年9月2日生，汉族，小学文化，住贵州省。
原告余发荣诉被告李文友、林正英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告余发荣、被告李文友、林正英及李文友委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余发荣诉称，原告本人原系卫城镇黎明村村民，因参加工作户口从黎明村迁至卫城镇××字××组。但妻子、儿子、孙子仍有八个农业户口仍属于黎明村，现土地证户主为原告妻子赵章美。原告原居住位于卫城镇黎明村岩脚组清毕公路挖砂坡公路边老房子，系原告父母生前居住后留下的农村集体土地自建房，只有宅基地证，没有房产证。后因原告结婚，其本人在父亲的晒坝中盖一间44.72平方米住房，该房屋虽有房产证，并无土地证，属于农村自建房，土地使用性质仍属于黎明村集体土地。后父母过世将房屋交给原告，原告成为该房产权利人，原告于2004年10月4日将该房产卖给本镇化腊村关口组村民李文友、林正英夫妇。当时李文友写了本案中《售房协议书》，原告方也签了字，但强调只卖房子，不卖周边土地，四至界限以自身的墙为界不包括墙外的任何土地，且买房必须办理过户手续。但事实上至今未办理过户手续。现今S211公路挖砂坡段进行公路改造施工需要征用房子侧边的土地时，李文友出来阻拦，陈述当时已经将该土地一并卖给了被告，要求将这块地的征收费支付给被告，从而产生纠纷。原告认为，四至界限不包括房屋侧边的土地，李文友未就房屋办理过户手续，因法律意识淡薄，并不知晓非本村村民不得进行农村自建房买卖。请求人民法院判令：1.确认2004年10月4日原、被告签订的《售房协议书》无效；2.原告退还被告购房款32800元；3.被告归还原告位于卫城镇黎明村岩脚组S211公路挖沙坡段公路边全部房产。（其中包括：正房砖混结构住房一层108平方米，石墙、石棉瓦相房一层75平方米，石墙、石棉瓦火房一层25平方米，晒坝中左侧砖混结构库房90平房米）；4.被告归还原告宅基证一个（登记为余学友、编号为41051号、产权证号为002001**号）、归还房产证一个（登记为余发荣，产权证号00200149号）；5.判定被告归还原告宅基地328平方米；6.原告老宅侧边水井边土地归原告所有。
为支持其诉请，原告向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告主体资格及基本信息；2.售房协议书复印件，拟证明售房协议中未涉及土地买卖；3.现场照片四张，拟证明协议中提到的四至界限指地基的石坎而非其他石坎；4.黎明村1988年宅基地登记、清镇市城镇房屋交易所档案，拟证明争议房屋至今产权人系原告及原告的父亲；5.死亡证明及亲属证明，拟证明原告父母已死亡，现房屋产权应属于原告，原告余发荣与余学友系父子关系；6.声明4份，原告同胞姐妹四人声明放弃争议房产，房屋权利人为原告余发荣。
被告李文友、林正英辩称，1.原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，合同并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，争议房屋的所有权利人都自愿在合同上签字并捺印，应对双方当事人均具有约束力；2.原告因房屋进入征收范围，收到征收补偿利益诱惑而反悔，有违社会公序良俗和诚实信用原则；3.案涉合同已经连续性完毕十三年之久，争议房屋已于2012年11月8日确权到李文友之子李兴方名下，原告诉请已超过诉讼时效；4.2012年7月3日，李文友之子李兴方已将户籍从卫城镇化腊村关口组迁入卫城镇黎明村岩脚组，并于2012年11月8日，经黎明村村委会通知办理该房屋确权证，政府审核后将该房确权在李兴方名下，作为争议房屋附属土地的直接管理者卫城镇人民政府已经批准并认可了房屋买卖合法有效性，并认可了李文友对李兴方的赠与行为的合法有效性。
为证明其主张，被告向本院提交如下证据：1.李兴方（李文友的儿子）及其家人身份户籍信息、李兴方结婚证明，拟证实作为被告方的家人已经合法取得使用黎明村宅基地及农村自建房的资格；2.卫城镇兴明村（原化腊村）村委会证明，拟证明被告李文友及其家庭成员情况；3.房屋征收安置补偿协议，拟证明争议房屋已被有关部门征收，被征收人系李兴方，争议房产面积为280.02平方米；4.卫城镇城镇发展服务中心证明，拟证明黎明村村民李兴方房屋确权面积及四至界限；5.售房协议、房权证、宅基地证、原告出具收条一张，拟证明售房协议系双方真实意思表示，已实际履行完毕，四至界限中左面为李泽权房屋的石坎为界；6.调查笔录（安方国、陈天贵、钟金会），拟证实合同签订情况及四至界限；7.照片一组九张，拟证明房屋四至界限及房屋旁自留土有关情况。
根据原、被告的陈述及经庭审举证质证的证据，本院认定事实如下：1982年，原告余发荣作为公办教师将户口迁至卫城镇××字××组，后因其他原因被开除公职，现有三个子女。2004年10月4日，原告余发荣的父母亲（甲方）与被告李文友、林正英（乙方）签订《售房协议书》，协议约定，“甲方经开家庭会议协商自愿将位于卫城镇黎明村岩脚组自建房产出售，乙方愿意购买，达成如下协议：一、该房四至界线为，前：以自身墙至石坎为界。右：以自身墙为界。邻余发英屋基，中间有一条过水沟为两姓共用，任何人不得占用，房权证清镇市第002001**号，混合结构一层，277.47平方米，宅基地证，证号为41051号，328平方米，四至界线以宅基地为准，两证四至界线清楚，无争议。二、经双方商议，房价款为人民币三万二千八百元，购房款一次性如数付清给甲方：甲方脚踏手指该房四至界线指定给乙方，并将合法手续两证交给乙方收存保管。三、自立售房协议之日起，该房由李文友、林正英永远管业，任何人没有任何理由干涉过问。四、甲方必须配合乙方到各有关部门办理公证、过户等相关手续，一切费用乙方支付。五、本协议一经订立，双方签字立即生效。六、未尽事宜，双方协商解决。在场人：陈天贵、安方国、朱明亮。甲方：余发荣、王正芳、余学友、余发芬、余发英、余发珍、余发萍签字捺印；乙方：李文友、林正英签字捺印。”2004年10月15日余发荣出具收条收到李文友支付购房款32800元。余发荣父母余学友、王正芳已死亡多年，原告同胞姐妹余发芬、余发英、余发珍、余发萍声明放弃父母的房产继承权。
另查明，登记在余学友、王正芳名下产权证号为00200148号混合住房277.47平方米以及登记在余发荣名下产权证号00200149号混合住宅44.72平方米，两处房产均登记在余学友为户主的宅基地证上，面积为328平方米，登记的两处房产均一并包含在售房协议中。
同时查明，被告李文友将该房屋购买后赠与长子李兴方，李兴方已于2012年7月3日由贵州省清镇市卫城镇化腊村关口组迁入卫城镇黎明村岩脚组。并于同年经相关程序将该房屋确权在李兴方名下。
再查明，因S211鸭池河至清镇凤凰山公路扩建工程需要，清镇市房屋征收局已将争议房屋征收，并向李兴方支付了征收补偿费605898.42元。
上述事实有原、被告签订的售房协议书、现场照片、宅基地登记册、城镇交易所档案、死亡证明、同胞声明、房屋征收补偿协议、李兴方结婚证明、村委会证明、卫城镇城镇发展服务中心证明、房权证、宅基地证、收条一张及原、被告双方庭审陈述在卷证实。
本院认为，本案争议的主要焦点为双方签订的“售房协议书”的效力问题。本案原、被告双方于2004年10月4日签订“售房协议书”，并交付房产及相关手续。双方签订“售房协议书”是在平等自愿的基础上签订，原、被告双方及相关权利人签字确认，体现了原、被告双方的真实意愿，并不存在合同法规定的无效情形。且交易的房屋具有房屋产权证，并在清镇市城镇房屋交易所登记在册，具有一定的市场流通性。原告交付房产后，被告将该房屋赠与给长子李兴方，李兴方取得了卫城镇黎明村岩脚组的户籍登记，并向相关部门申报确权并取得确权证。本院认为原、被告双方签订的“售房协议书”系双方真实意思表示，合法有效。原告诉请第一项至第五项诉请，本院不予支持。关于原告诉请第六项，原、被告双方针对诉争的土地未提供相关权属证明，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”原告诉请土地争议，按法定相关程序解决，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：
驳回原告余发荣的诉讼请求。
本案案件受理费620元，由原告余发荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 卢明明
人民陪审员 兰国华
人民陪审员 周光俊
二〇一七年十二月十八日
法官 助理 粟 李
书 记 员 李成义