天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终1243号上诉人（原审被告）：高玉芬，女，1956年10月10日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王雅萍（母女关系），住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘俊明，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衡晓珂，女，1987年12月10日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘润娴，天津天关律师事务所律师。原审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦9层。法定代表人：赖国强，总裁。委托诉讼代理人：蔡广，男，该公司法律顾问。上诉人高玉芬因与被上诉人衡晓珂、原审第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初5273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高玉芬上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判高玉芬返还衡晓珂定金200000元；2.维持其他一审判决项；3.一二审诉讼费及其他一切费用均由衡晓珂承担。事实和理由：一审法院认定双方当事人办理网签合同的时间错误，网签的时间应为涉案房屋办理完毕产权证后十日内。衡晓珂提交的2016年12月28日签订的补充协议与本案没有关联性。高玉芬被采取强制措施应认定为不可抗力，因衡晓珂未能凑齐首付款、规避国家税款致未能按期完成网签，高玉芬不应承担违约责任。衡晓珂辩称，根据双方签订的房产交易合同加上补充协议可知，双方办理网签的时间节点在2017年4月1日之前；当事人双方在2017年2月份去房管局没有完成签署买卖协议的原因是因为高玉芬一方要求衡晓珂多支付一笔大额定金；高玉芬被采取强制措施不属于不可抗力。原审第三人述称，服从一审判决，对于二上诉人的请求不发表意见。衡晓珂向一审法院起诉请求：1.被告返还原告定金200000元；2.被告赔偿原告房屋差价800000元；3.被告赔偿原告中介费83000元、贷款服务费600元；4.诉讼费用由被告承担。原告于2017年7月27日变更诉讼请求为：1.要求被告返还原告定金200000元；2.被告支付原告违约金415000元；3.被告支付原告房屋差价损失200000元；4.被告赔偿原告中介费83000元及贷款服务费600元；5.本案诉讼费及鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月27日，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，合同编号TJM2016-0012976，约定原告购买被告名下的天津市西青区中北镇紫阳道65号增1号云锦郦景园19-2-102号房屋，房屋成交价为4150000元，约定购房定金200000元，双方须于2017年4月1日前亲自到该房地产所辖区房管局或第三人指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。双方约定第六条违约责任为，第一项：原告交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求被告返还定金，被告收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给原告。第三项：依照天津市政策及本合同之相关约定，双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，及时支付各项税费。第四项：被告未按约定注销抵押权的，原告未按约定付款的，双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。第五项：在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。原告于当日交付被告200000元定金，被告向原告出具《业主收据》，原告交付第三人居间服务费83000元，第三人向原告出具《佣金确认书》。同日，双方又签订《补充协议（等产证过户）》，双方约定：双方均确认，本补充协议签署时，该房地产产权证尚未下发，被告承诺积极办理该房地产产权证的相关手续，如因被告故意拖延或延迟提交相关证明材料等原因导致产权证不能下发的，被告应向原告支付违约金双倍定金或房款10%。双方定于产权证下发后10日或2017年4月1日内（以产权证记载的下发日期为准）到房管局签署买卖协议，且在办理过户手续的工程中，双方应积极配合，并及时提供办理过户手续所需的相关证明材料。2016年12月28日，原、被告又签订一份《补充协议（二方标准）》，双方约定：双方于2016年12月26日签署了《房产交易合同》（编号：TJM2016-0011358），由原告购买被告名下坐落于天津市西青区中北镇紫阳道65号增1号云锦郦景园19号楼-2-102。被告于2017年4月1日之前办理产权证，如产权证在2017年4月1日之后办下来，被告配合原告于10个工作日内办理过户手续。被告主张该协议并非原被告双方签订的涉案合同的补充协议，因为其载明的合同编号与房产交易合同不符。原告及第三人均主张该补充协议所载明的合同编号为笔误，双方没有签订过其他合同。2017年1月19日，被告取得涉案房屋的不动产权证。2017年4月17日，被告委托天津迎贝律师事务所律师张天罡向原告邮寄《解除房产交易合同律师函》，通知原告解除双方签订的TJM2016-0012976号《房产交易合同》。庭审过程中，原、被告及第三人在2017年5月17日均认可涉案合同已经解除。案件审理过程中，原告提出对房屋当前市场价值进行评估的申请。一审法院司法鉴定办公室选取由天津同章房地产土地评估有限公司进行评估，并于2017年7月26日出具《房地产估价报告》，载明天津市西青区中北镇紫阳道65号增1号云锦郦景园19-2-102号房产在2017年4月1日的市场价值为4657000元。经法庭释明，原告仍坚持变更后的诉讼请求。一审法院认为，原、被告及第三人签订《房产交易合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，各方应按约全面履行各自义务。原、被告及第三人在2017年5月17日庭审过程中均认可《房产交易合同》解除，一审法院予以照准。依据《房产交易合同》约定，原、被告双方须于2017年4月1日前签署《天津市房产买卖协议》，同时双方在《补充协议（等产证过户）》中约定产权证下发后10日或2017年4月1日内到房管局签署买卖协议，应当认定双方应在产权证下发后10日至2017年4月1日前签署《天津市房产买卖协议》，被告辩称应在2017年2月16日前签订买卖协议的抗辩意见，一审法院不予支持。本案中，被告主张其在2017年2月21日被公安机关采取强制措施导致无法签署买卖协议，但被告的上述主张不属于不可抗力，乃系其自身原因造成无法签订买卖协议，且其又于2017年4月17日要求解除合同，应视为被告拒绝出售涉案房屋，导致原告与被告签订合同目的不能实现，故原告要求被告返还定金200000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张被告赔偿违约金及房屋差价损失的诉讼请求。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。同时依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案被告违约且发生房屋价格涨跌情形（涉案房屋在2017年4月1日的市场价值为4657000元，合同约定成交价格为4150000元），涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑原、被告双方实际履约行为、被告的过错程度及对房屋涨价预见能力等综合因素酌定，原告的实际损失应认定为354900元【（4657000元-4150000元）×70%】，因此原告主张的经济损失应以实际损失额354900元为限，经一审法院释明，原告仍坚持变更后的诉讼请求，故对于原告主张诉讼请求中合理部分，一审法院予以支持。原告在向被告主张违约金的同时，又提出要求被告赔偿中介费83000元、贷款服务费600元的诉讼请求，由于原告除上述已交纳费用外，无证据证明违约金低于造成的损失，因此，就原告提出的损失赔偿诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：“一、被告高玉芬于本判决生效之日起五日内向原告衡晓珂返还定金200000元及赔偿违约金354900元；二、驳回原告衡晓珂的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7276元，保全费5000元，由原告衡晓珂负担5990元，由被告高玉芬负担6286元（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。房屋评估费14143元，全部由被告高玉芬负担（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。”本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，双方当事人签订的《房产交易合同》、《补充协议（等产证过户）》、《补充协议（二方标准）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。高玉芬主张《补充协议（二方标准）》系双方另行签订的已作废的涉案房屋的交易合同，未提供充足的证据予以证实，本院不予支持。关于高玉芬提出的签订《天津市房产买卖协议》应于涉案房屋产权证办理完毕后10日内即2017年2月16日前办理的主张，双方合同约定产权证下发后10日或2017年4月1日内到房管局签署买卖协议，一审法院认定双方应在产权证下发后10日至2017年4月1日前签署《天津市房产买卖协议》，符合双方合同约定的内容，并无不当，本院不持异议。高玉芬的主张没有依据，本院不予支持。关于高玉芬提出的其被采取强制措施应认定为不可抗力的主张，一审法院依据不可抗力所规定的认定标准，依法认定高玉芬被采取强制措施不属于不可抗力，依据充足，高玉芬此项主张亦无依据，本院不予支持。依据一审法院审理查明的事实，高玉芬未按照合同约定的日期如期协助签订《天津市房产买卖协议》，且又于2017年4月17日要求解除合同，应认定高玉芬已构成违约，依法应承担相应的违约责任，高玉芬主张双方未能如期签订《天津市房产买卖协议》系衡晓珂不能凑齐购房首付款等原因，未能提供充足的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，上诉人高玉芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6624元，由上诉人高玉芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘应红审 判 员  王 路代理审判员  姚 琦二〇一八年五月三日法官 助理  李 芳书 记 员  张 璠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；