浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初10020号
原告：张忠明�。
原告：杨芳芳。
被告：东阳市德兴房地产开发有限公司。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：王晓凌、韦丁宁。
原告张忠明、杨芳芳与被告东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法决定由代理审判员张丽萍适用简易程序独任审理，并于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告张忠明、杨芳芳、被告德兴公司的委托代理人韦丁宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张忠明、杨芳芳起诉称：原、被告于2012年4月15日签订商品房买卖合同（编号：2011预186xxx，以下简称涉案合同），原告向被告购买东阳市xx街道江南xx庄园x区x幢x单元xxxx室（以下简称涉案商品房），原告已依约支付被告购房款518370元。涉案合同约定被告应于2011年12月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用，但被告于2012年4月15日交付涉案商品房，根据涉案合同第十条约定，被告应支付逾期交房违约金23326元。涉案合同第十六条约定，被告应于2013年12月30日前取得涉案商品房的土地及房屋权属证书交付给原告，但直至2016年3月7日，被告才将土地、房屋权属证书交付给原告，被告应支付逾期交付权属证书违约金42869元。原告诉至法院，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金23326元（自2011年12月31日起至2012年3月31日止）；二、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金42869元（自2013年12月31日起至2016年3月7日止）。
原告张忠明、杨芳芳为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：
1、浙江省商品房买卖合同1份，拟证明被告违约的事实。
2、判决书（复印件，判决书不完整）1份，拟证明被告承认未办理双证的事实。
3、销售不动产统一发票1份，拟证明被告于2016年3月7日才开具发票的事实。
4、告知书1份，拟证明被告的单方告知不能免除被告违约责任的事实。
5、义乌市孝富物业服务有限公司东阳市分公司紫荆庄园业主领房验收交接表（复印件）1份，拟证明被告于2012年4月15日交房的事实。
被告德兴公司未提交书面答辩意见，在庭审中口头答辩称：原告向被告购房是事实，被告对第一项诉请没有异议，但逾期交房违约金应扣除被告代原告缴纳的专项维修资金5016.48元及原告未缴纳的2012年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度的物业费1882元/年。原告的第二项诉请不成立，被告不应支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金，涉案合同第十六条约定，被告只需完成土地、房屋初始登记即完成了涉案合同约定的义务，被告于2013年5月取得了房屋所有权初始登记，于2007年6月取得了土地初始登记，且涉案合同约定由原告自行办理转移登记，被告不存在向原告交付转移登记双证的义务，故请求驳回原告的诉请。
被告德兴公司为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：
1、8-1-2802室未交物业费明细表1份，拟证明原告未缴纳的2012年度、2013年度、2014年度、2015年度、2016年度物业费1882元/年的事实。
2、情况说明1份，拟证明义乌市孝富物业有限公司东阳分公司（以下简称孝富公司）同意业主欠缴的物业费由被告在违约金中直接抵扣的事实。
3、专项维修资金专用收据1份，拟证明被告为原告缴纳的专项维修资金5016.48元，应在逾期交房违约金中抵扣的事实。
4、东阳市房地产开发项目竣工综合验收备案表（复印件）1份，拟证明�告所开发的房地产项目于2012年3月28日竣工验收，达到交房条件的事实。
经审理，本院认证如下：
对于原告提供的证据：证据1，被告对真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，涉案合同第一条明确告知项目建设依据及被告取得土地使用权证的情况，根据涉案合同的约定，被告的义务是办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，由原告自行办理转移登记，被告已于2007年6月取得了土地初始登记，于2013年5月办理了房屋初始登记，被告已完成了合同约定的义务，本院认为，被告对真实性、合法性没有异议，该证据能够证明原、被告之间约定的权利、义务，本院予以认定。证据2，被告认为该判决书系复印件且不完整，不予质证，本院认为，该份证据不符合有效证据的认定要件，本院不予认定。证据3，被告对真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，涉案合同约定原告自行办理转移登记，原告何时去开具发票不是被告决定，发票开具的时间不能证明被告未在合同约定期限内完成了初始登记，不能证明被告存在违约行为。本院认为，被告对真实性、合法性、关联性无异议，该份证据能够证实被告于2016年3月7日为原告开具涉案商品房销售不动产统一发票的事实，本院予以认定。证据4，被告对真实性、合法性、关联性没有异议，该份告知就是被告于2013年12月30日告知业主可办证，反而证明被告已完成涉案合同约定的义务，被告不存在违约行为。本院认为，被告对真实性、合法性无异议，该组证据能够证实被告曾于2013年12月30日告知业主先行垫付房产契税可办证的事实，本院予以认定。证据5，被告认为无法确认真实性、合法性，即使原告于2012年4月15日才领取钥匙也不能证明被告交房时间不是2012年3月30日。本院认为，该证据不符合有效证据的认定要件，本院不予认定。
对于被告提供的证据：证据1，原告对真实性没有异议，认为确实未缴纳物业费，但被告承诺在违约金中扣除。本院认为，原告对真实性没有异议，该证据符合有效证据的认定要件，本院予以认定。证据2，原告认为该证据能够证明被告承认了违约的事实。本院认为，该证据符合有效证据的认定要件，本院予以认定。证据3，原告没有异议，但被告承诺在滞纳金中扣除。本院认为，该份证据符合有效证据的认定要件，本院予以认定。证据4，原告对真实性没有异议，但不能证明被告符合了交房条件。本院认为，原告对真实性没有异议，该份证据能够证明被告于2012年3月28日取得房地产开发项目竣工综合验收备案表的事实，本院予以认定。
根据本院认定的证据及庭审中原、被告的陈述，本院查明事实如下：两原告系夫妻关系。原、被告于2011年12月19日签订涉案合同，购买涉案商品房。涉案合同约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于白云街道下昆溪村以南、南环路以西、编号为国用（2007）第x-
xx号的地块的建设用地使用权……第三条，买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为东阳市xx街道xx庄园x区x幢xx单元xxxx室……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2011年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”原告已支付房价款518370元。被告曾于2013年12月30日告知业主急需办证可垫付房产契税先行办理。被告于2016年3月7日为原告开具销售不动产统一发票。被告认可其应支付原告逾期交房违约金23326元。孝富公司于2016年1月13日出具情况说明同意由原告欠缴的物业费由被告在违约金中直接抵扣。被告代原告缴纳专项维修资金5016.48元。
另查，被告于2007年6月22日取得东阳市国用（2007）第2-62号土地使用证，于2013年5月16日办理了涉案商品房所有权初始登记。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点在于被告是否应支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金。原告主张被告应于2013年12月30日之前取得涉案商品房的土地、房屋权属证书交付给原告，但直至2016年3月2日，被告仍未办理并交付给原告土地使用权证书，已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称涉案合同约定的是由被告办�土地使用权及房屋所有权的初始登记，其在涉案合同第一条中已告知原告土地使用权初始登记情况，并于2013年5月办理了商品房所有权初始登记，涉案合同约定由原告方自行办理土地、房屋所有权转移登记，故被告办理了土地使用权、房屋所有权初始登记就完成了合同约定的义务，被告不存在违约情形，不应支付违约金。本院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2013年12月30日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案被告已于2013年12月30日前取得了土地使用权初始登记及涉案商品房所有权初始登记，即被告已按约履行合同义务。至于前述权属证书是否需要交付给买受人的问题，虽然涉案合同约定被告应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜，鉴于被告已于2013年12月25日通知业主办理商品房权属证书，本院对原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金的诉讼请求不予支持。
被告辩称其代原告缴纳的专项维修资金应在逾期交房违约金中抵扣，本院认为，涉案合同约定原告应缴纳专项维修资金，但未对支付时间进行约定，双方也未约定该笔费用应在违约金中予以扣除，现原告不同意该笔费�在本案违约金中抵扣，故本院对该辩称意见不予采信，关于专项维修资金，可另案解决。被告辩称原告未缴纳的物业费应在逾期交房违约金中抵扣，本院认为，物业费应由原告向相关物业服务公司缴纳，虽然孝富公司同意原告欠缴的物业费由被告在违约金中抵扣，但原告不同意在本案中抵扣其未缴纳的物业费，且与本案不属于同一法律关系，故本院对该辩称意见，不予采信。
综上，原告的诉请，部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内支付原告张忠明、杨芳芳逾期交房违约金23326元。
二、驳回原告张忠明、杨芳芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1454元，减半收取727元，由原告张忠明、杨芳芳负担471元，被告东阳市德兴房地产开发有限公司负担256元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 张丽萍
二〇一六年十一月十五日
代书 记员 蒋锦阳