湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘13民终435号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司冷水江支行，住所地冷水江市锑都中路44号。
负责人曾海林，该支行行长。
委托诉讼代理人：卿勇，湖南淡远（娄底）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾凌，湖南淡远（娄底）律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：苏鸿伟，男，1988年11月6日出生，汉族，住冷水江市。
被上诉人（原审被告）：湖南君明房地产开发有限公司，住所地新化县上梅镇五里亭村。
法定代表人：欧阳精华。
委托诉讼代理人：段如意，湖南红日律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖智辉，湖南红日律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司冷水江支行（简称建行冷水江支行）因与被上诉人苏鸿伟、湖南君明房地产开发有限公司（简称君明公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院(2017)湘1381民初1792号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建行冷水江支行上诉请求：请求撤销一审判决第五项，依法改判由湖南君明房地产开发有限公司承担连带责任，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：湖南君明房地产开发有限公司在借款合同中自愿承担连带保证责任至借款人的债务履行期限届满之后两年止，现在借款人的债务履行期限尚未届满，湖南君明房地产开发有限公司的保证责任仍在保证期限内，应当承担保证责任。
湖南君明房地产开发有限公司辩称，其只是保证人，不是连带保证人，苏鸿伟以房产为借款做了抵押，银行应先对抵押物拍卖受偿，拍卖受偿之前君明房地产不承担责任。不应承担一、二审诉讼费。
被上诉人苏鸿伟未答辩。
建行冷水江支行向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告苏鸿伟签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2.被告苏鸿伟偿还原告借款本金259612.96元，利息及罚息6343.05元，合计265956.01元（利息暂计算至2017年8月2日，以后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至偿清之日止）；3.被告苏鸿伟承担原告为实现上述债权所支付的律师费10000元；4.原告对被告苏鸿伟提供抵押的位于冷水江市冷办集中社区山水名城3栋3－2003号住房（冷房预冷办字第××号）享有优先受偿权；5.被告君明公司对上述债务承担连带保证责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定的事实：2013年7月10日，原告建行冷水江支行与被告苏鸿伟签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款，约定原告向被告发放贷款29.7万元，期限240个月（自2013年7月10日起至2033年7月10日止），采取按月等额本息还款方法，利率为浮动利率，即在基准利率的基础上上浮0%，利率调整日为每年1月1日；借款逾期的，罚息利率在贷款利率的基础上浮50%；若借款人违约，贷款人可宣布借款立即到期，解除借贷关系，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，同时原告为实现债权而实际发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）由被告苏鸿伟承担。被告苏鸿伟自愿提供其所有的位于冷水江市冷办集中社区山水名城3号楼的住房为上述债务作抵押担保，并办理抵押权预告登记（抵押权预告登记证号为冷房预冷办字第××号）。被告君明公司作为保证人在合同上加盖公章。合同约定保证方式为连带保证责任；保证范围为贷款本息、贷款人为实现债权发生的相关费用（含诉讼费、财产保全费、律师费等），保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年8月2日，原告向被告苏鸿伟发放贷款29.4万元。贷款后，被告未按约定还本付息构成违约。截至2017年8月2日，被告苏鸿伟尚欠原告借款本金259612.96元，利息及罚息6343.05元，合计265956.01元。后催讨未果，原告遂诉至法院。另查明，被告君明公司原名新化县燎原房地产开发有限公司。中国建设银行股份有限公司冷水江支行（甲方）与湖南淡远（娄底）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，甲方委托乙方处理甲方与苏鸿伟的金融借款合同纠纷，并已支付律师费1万元。一审法院认为，原告建行冷水江支行与被告苏鸿伟签订了《个人（商业用房）借款合同》，该合同真实有效。原告依约发放了29.4万元贷款，被告苏鸿伟未按约定偿还借款本息已构成违约。故对原告要求宣布借款提前到期，解除与被告苏鸿伟签订的《个人（商业用房）借款合同》项下的未履行部分的借贷关系，并要求被告苏鸿伟偿还借款本息的诉讼请求，法院予以支持。被告苏鸿伟自愿以其所有的房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押成立并生效，故对原告要求享有优先受偿权的请求，法院予以支持。借款合同明确约定如果被告苏鸿伟违约，原告为实现债权产生的费用包括律师费应由被告承担，且原告提交了委托代理协议及发票证实支出了律师费1万元，未超过湖南省律师收费标准，故法院予以支持。保证人君明公司虽为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保，但该保证已过合同约定的保证期限，故对原告要求被告君明公司承担连带清偿责任的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行与被告苏鸿伟签订《个人（商业用房）借款合同》项下的借款合同部分；二、被告苏鸿伟在本判决生效之日起七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行借款本金259612.96元，利息及罚息6343.05元，合计265956.01元（利息及罚息暂计算至2017年8月2日，以后的利息及罚息按照合同约定计算至借款本金偿清之日止，但利息及罚息总和不超过月利率2%）；三、原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行有权以被告苏鸿伟提供的抵押物（抵押权预告登记证号为冷房预冷办字第××号）折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、被告苏鸿伟于本判决生效之日起七日内支付原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行为追索债权支出的律师费10000元；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司冷水江支行对被告湖南君明房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费5438元，减半收取2719元，由被告苏鸿伟负担。
二审过程中，各方当事人均没有提交新的证据。
经查，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：湖南君明房地产开发有限公司是否应当承担保证责任。上诉人建行冷水江支行提出湖南君明房地产开发有限公司应当承担保证责任。经查，中国建设银行股份有限公司冷水江支行与苏鸿伟、新化县燎原房地产开发有限公司签订《个人（商业用房）借款合同》约定保证人新化县燎原房地产开发有限公司的保证期间为：保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。根据本案证据证明的情况，湖南君明房地产开发有限公司虽办理了商品房预售抵押登记，但在商品房正式交付使用后，未提供证据证明已办理正式抵押登记手续，亦未将证明文件及权利证书交由上诉人核对收执，商品房预售抵押登记与抵押登记不是同一法律概念，故被上诉人湖南君明房地产开发有限公司的保证责任未过保证期限，一审判决存在不当，应当予以纠正。上诉人建行冷水江支行提出的湖南君明房地产开发有限公司应当承担保证责任的上诉意见成立，本院予以采纳。
综上所述，上诉人建行冷水江支行提出的上诉请求，本院予以支持。原审认定的事实清楚，部分适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下。
一、维持湖南省冷水江市人民法院(2017)湘1381民初1792号民事判决第一至四项；
二、撤销湖南省冷水江市人民法院(2017)湘1381民初1792号民事判决第五项；
三、改判由被上诉人湖南君明房地产开发有限公司对苏鸿伟上述未还贷款本金、利息及罚息承担连带保证责任。
一、二审案件受理费共计人民币8157元，由被上诉人苏鸿伟与湖南君明房地产开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王芝芝
审 判 员 谢建军
审 判 员 李 琛
二〇一八年五月十日
代理书记员 蒋 帅
附：本案适用的相关法律、法规
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。