北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第19906号
原告（反诉被告）邢敬华，女，1976年12月28日出生。
委托代理人靳海涛，男，1983年10月25日出生。
委托代理人靳红涛，男，1976年12月13日出生。
被告（反诉原告）袁瑞锋，男，1986年2月13日出生。
被告（反诉原告）王欢欢，女，1990年1月23日出生。
二被告委托代理人魏卓，北京市亚东律师事务所律师。
原告（反诉被告）邢敬华与被告（反诉原告）袁瑞锋、被告（反诉原告）王欢欢房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢敬华及其委托代理人靳海涛、靳红涛，被告（反诉原告）王欢欢、袁瑞锋及二被告（反诉原告）委托代理人魏卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邢敬华诉称：2015年8月2日，我将位于昌平区东关二条14号楼的一套名下住房通过链家地产与袁瑞锋、王欢欢签立买卖合同（合同编号为×××）,合同价为160万。签立合同时，我告知袁瑞锋、王欢欢买房目的是为了换房，请求配合尽快办理有关手续。我得知袁瑞锋、王欢欢在昌平郝庄家园已有一套房产在售，担心他们卖完房子才能购房，反复强调不能等待卖完房子。但袁瑞锋、王欢欢承诺“有首付款，和是否卖自己房子没有关系，可按二套购买。”我与其约定大概9月底过户,我能在10月初拿到所有房款。我与袁瑞锋、王欢欢签立书面合同，在补充合同中：第二条第4项明确约定2015年9月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第二条第5项约定贷款机构批贷后5个工作日内办理房屋转移手续；第四条第1项约定双方任何一方逾期履行补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第四条第3项约定乙方（袁瑞锋、王欢欢）出现“逾期”履行补充协议第二条约定的义务超过15日，乙方构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相对于该房屋总价款的20%（320000元人民币）向甲方支付违约金。合同签订后，我签立了另外一份购房合同，购买了位于朝阳区一套总价约为500余万元的房屋，与卖家约定2015年10月28日过户。签订合同后，得知袁瑞锋、王欢欢无首付款，不愿意按期履约，需将名下房产出售拿到钱后才能配合我办理有关手续。我签订的买房合同面临违约，而购买的朝阳区房屋房主要求我按期履约，产生巨大经济损失。我商请链家地产督促加快进度，并多次通过信访等途径向市住建委反应情况。但袁瑞锋、王欢欢不愿意采用垫资或借款的方式解决首付，直到2015年10月29日，其二人才配合我到工商银行贷款中心办理贷款手续，比约定的9月20日办理贷款逾期39日，构成根本违约。2015年11月10日，工商银行贷款中心批准贷款，袁瑞锋、王欢欢不愿意支付垫资款，链家地产让我垫资，以加快进度，减少我买房面临的违约金损失。2015年11月20日，袁瑞锋、王欢欢配合我办理房屋转移登记，又逾期3日，故袁瑞锋、王欢欢共计逾期42日。袁瑞锋、王欢欢不按期履约，致使我面临的损失有：（1）我买房贷款方式由公积金组合贷变更商贷造成的利息损失约9.39万元左右。（2）袁瑞锋、王欢欢不按时支付首付，我从民间拆借50万元支付购房首付，约2月半，支付利息21000元。（3）垫资费用5000元。（4）我被索赔人民币4万元。袁瑞锋、王欢欢为夫妻关系，具备购买二套房资格，其可以通过链家公司电子贷款或者其他方式解决首付，却未按期履约，给我造成巨大经济损失和精神压力，故起诉至法院，请求：1、袁瑞锋、王欢欢按照合同约定赔偿延期违约金人民币320000元人民币。2、袁瑞锋、王欢欢归还邢敬华为其垫资的费用共计5000元人民币。3、袁瑞锋、王欢欢支付违约金并归还垫资费用后，再进行房屋交接。
被告袁瑞锋、王欢欢辩称：迟延办理贷款的原因不是我方造成的，因为那天邢敬华也没有去，双方都没有按时履行。在得到通知后我方与邢敬华及银行做了充分的沟通，很快就得到了批贷，从时间上看我方在2015年11月10日就已经获得批贷，完全是在正常银行的批贷周期内，没有给邢敬华造成任何损失。合同中约定的违约金标准过高，应当以双方的实际损失为基准不超过损失额的30%作为违约方的违约金支付标准。邢敬华列举了相关的证据证明其与第三人发生房屋买卖合同关系，产生了一部分损失，对于邢敬华的这个主张，按合同法相关规定对我方来说是属于我方签订合同时不可预见的范围，我方不应承担赔偿责任。所谓根本违约是法定解除合同的条件，而本案中邢敬华选择的是继续履行。邢敬华在产权转移后，迟延向我方交付房屋及物业交割，亦有合同约定的根本违约的情况。
反诉原告袁瑞锋、王欢欢反诉称：2015年8月2日我方与邢敬华签订了标的为北京市昌平区东关二条14号楼6单元102号的房屋买卖合同，我方为买方，邢敬华为卖方。按照补充协议的约定，卖方应当在买方申请贷款机构批贷后5个工作日内协助买方办理产权转移。买方申请的贷款机构批贷日期为2015年11月10日，双方办理完成产权过户的日期为2015年11月20日，与约定日期迟延3日。按照补充协议约定，双方应当在过户后5个工作日内办理物业交割手续，但卖方实际交付物业的时间是2015年12月21日，比约定迟延25天。按照补充协议约定，迟延履行一日违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款的万分之五计算。逾期履行补充协议第二条约定义务超过十五日的构成根本违约，以总房价款的20%向守约方承担违约责任。故起诉至法院，请求：1、邢敬华给付迟延交割物业违约金50000元；2、邢敬华给付迟延过户违约金2400元；3、诉讼费用依法负担。
反诉被告邢敬华就反诉辩称：不同意袁瑞锋和王欢欢的反诉请求，合同约定双方应在过户5个工作日内办理物业交割，袁瑞锋还扣留了10000元房款作为交割保障金。我们于2015年11月20日办理过户手续，我于2015年11月24日通知链家经纪人，并于当日下午向经纪人出具物业交接说明，经纪人刘广有签字。我没有逾期履行物业交割，亦没有任何物业欠款。对于袁瑞锋和王欢欢要求的延迟过户违约金2400元，没有依据，由于袁瑞锋和王欢欢的原因造成我买房已经逾期违约，每天面临高额违约金的情况下，不断催促链家公司协调袁瑞锋和王欢欢加快过户进度，由于袁瑞锋和王欢欢的消极拖延，造成迟延过户。故请求驳回袁瑞锋和王欢欢的反诉请求。
经审理查明：2015年8月2日，邢敬华（作为出卖人，甲方）、袁瑞锋和王欢欢（作为买受人，乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司，作为居间人，丙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，合同约定邢敬华将其所有的位于昌平区昌平镇东关二条14号楼1层6单元602号房屋一套（以下简称涉案房屋）出售给袁瑞锋和王欢欢，房屋成交价格为160万元，首付款50万元，剩余房款以银行贷款的方式支付，出卖人收到买受人全部购房款15个工作日内将房屋交付给买受人。该合同第九条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第二条约定乙方于2015年8月2日向甲方支付定金2万元，于过户前5个工作日内将第一笔首付款47万元（不包含定金2万元）以非建委资金监管的方式支付给甲方，双方应于2015年9月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方同意在袁瑞锋和王欢欢申请的贷款机构批贷后5个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求任何一方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需承担违约责任。甲乙双方应当在过户后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议预定的购房款留存1万元作为物业交割保证金：该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第四条约定甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲乙双方任何一方出现逾期履行本补充协议第四条约定的义务超过十五日的，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向对方支付违约金。合同及补充协议还约定了其他内容。合同签订后，袁瑞锋和王欢欢向邢敬华支付定金2万元。
2015年10月29日，袁瑞锋、王欢欢和邢敬华共同向工商银行申请办理贷款手续，2015年11月10日，工商银行批贷108万元。
2015年11月20日，邢敬华、袁瑞锋和王欢欢共同向北京中融信担保有限公司融资49万元，该笔款项由邢敬华收取，之后由袁瑞锋和王欢欢预备支付给邢敬华的购房首付款抵偿。邢敬华为融资支付手续费5000元，袁瑞锋和王欢欢支付手续费2500元。
2015年11月20日，邢敬华与袁瑞锋和王欢欢办理了房屋过户手续。2015年12月21日，双方完成房屋交接手续和剩余房款的支付。
邢敬华主张其卖房是为了在朝阳区买房，由于袁瑞锋和王欢欢未按照合同约定的日期履行，导致其买房时迟延支付房款，并造成十余万元的财产损失。为证明其主张，邢敬华提交其向案外人朱学勤购买房屋的《北京市存量房屋买卖合同》二份，其中一份签订于2015年8月27日，约定总房款为520万元，其中定金10万元，网签后3日支付170万元，以组合贷的方式贷款230万元，过户当天支付110万元。另一份签订于2015年9月16日，合同其他内容未有变更，但贷款方式变更为商业贷款。邢敬华主张系由于袁瑞锋和王欢欢迟延支付房款导致其向朱学勤支付首付款的时间亦推后，故朱学勤要求贷款时间需要加快，纯商业贷款批贷较快，因此第二份合同改为商业贷款方式。邢敬华主张由于商业贷款的利息较组合贷款的利息高，故其产生利息损失9.39万元左右。邢敬华另提交《协议书》一份，载明：“乙方（邢敬华）购买甲方（朱学勤）坐落于北京市朝阳区安翔里25楼302号房屋，因乙方没有按合同规定的时间付款及办理相关手续，给甲方造成了经济损失。经双方协商一致，乙方同意一次性补偿给甲方肆万元整。此协议签订当日乙方付给甲方贰万元整，剩余的贰万元整于办理此房屋产权过户手续当日付清。此协议甲乙双方签字生效。一式两份，甲乙双方各执一份。”邢敬华已按约支付朱学勤4万元补偿款。邢敬华另申请证人胡×出庭作证。胡×系房地产经纪人，亦系邢敬华和朱学勤房屋买卖的经纪人。胡×出庭作证称邢敬华卖昌平的房是为了买朝阳的房，在卖房合同签订后根据卖房合同约定的付款时间确定的买房合同付款时间。袁瑞锋和王欢欢对邢敬华提交的证据以及证人证言均不予认可，称与本案无关。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、《房屋交接说明》、《房屋所有权证》等证据以及双方当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。邢敬华与袁瑞锋和王欢欢签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》约定邢敬华和袁瑞锋、王欢欢应于2015年9月20日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，但袁瑞锋和王欢欢主张其不知道办理时间、中介亦没有通知他们，但未提交有效证据证明其主张，且袁瑞锋和王欢欢认可邢敬华因着急用钱而给他们打过电话，故本院认定系袁瑞锋和王欢欢的原因导致办理贷款申请手续迟延，违反了合同约定。根据邢敬华提交的合同以及证人证言等证据，能够共同映证邢敬华确系为买房而卖掉涉案房屋，而袁瑞锋和王欢欢的迟延履行行为确实会给邢敬华带来一定的损失，对于损失的具体数额，由于邢敬华所购买的朝阳区房屋价格较高，邢敬华提交的证据不足以证明其损失全部是由袁瑞锋和王欢欢的违约行为所致，故本院根据本案的综合情况以及双方当事人的证据情况以及邢敬华的损失情况酌定袁瑞锋和王欢欢应当支付邢敬华的违约金为40000元。对于邢敬华的过高请求，本院不予支持。关于邢敬华主张的5000元融资手续费一节，由于该笔费用确系因袁瑞锋和王欢欢未能及时支付首付款而产生的额外支出，故应当由袁瑞锋和王欢欢承担。对于袁瑞锋和王欢欢主张其在120个工作日内完成了过户，没有违反合同约定一节，本院认为合同中双方已明确约定了各步骤的履行日期，故应当按照约定的日期履行，对履行日期的违反亦构成了违约。对于袁瑞锋和王欢欢的反诉请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、袁瑞锋、王欢欢于本判决生效后七日内向邢敬华支付违约金四万元。
二、袁瑞锋、王欢欢于本判决生效后七日内向邢敬华支付垫资手续费五千元。
三、驳回邢敬华的其他诉讼请求。
四、驳回袁瑞锋、王欢欢的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费六千一百七十五元，由邢敬华负担，已交纳；反诉案件受理费五百五十五元，由袁瑞锋、王欢欢负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 笑
人民陪审员 门朝慧
人民陪审员 刘建强
二〇一六年五月二十日
书 记 员 盛 楠