浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第560号
原告：施海燕，个体工商户。
被告：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
原告施海燕与被告象山华丰房地产有限责任公司（以下简称华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月29日立案受理后，依法由代理审判员张文芝适用简易程序进行审理。鉴于本案涉集团诉讼，因同类案件已有部分案件在上诉审理中，而本案的处理结果与二审最终处理结果有直接关联，本案依法于2013年4月10日中止审理，并于2013年5月28日恢复审理。2013年6月5日，本案依法公开开庭进行审理。原告施海燕、被告华丰公司的委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施海燕起诉称：2008年10月25日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定被告将位于象山县丹东街道桃花源B9幢2号房别墅销售给原告，房屋价款为232万元，被告应当在2010年12月30日之前将房屋交付原告，如逾期交房超过90日后买受人要求继续履行合同的，出卖人应从最后交付期限的次日按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已经支付被告全部房价款，但被告未能按期交付房屋。为此，原告曾经多次向被告提出要求交房，被告以种种理由拒绝交付房屋。另据原告了解，被告销售给原告的房屋因存在严重质量问题等情况根本不能付诸交付。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当全面履行合同中的义务。被告未按期交付房屋属严重违约，理应按约定承担违约金。故要求判令被告在一定期限内向原告交付验收合格的房屋；被告按约定承担逾期交房违约金570640元（暂算至2013年3月30日，以后逾期交房违约金另行计算至被告实际交付房屋之日）。
为证明其诉称事实，原告向本院提供如下证据予以佐证：
1.商品房买卖合同一份，证明原、被告签订房屋买卖合同及约定房屋交付日期和违约金计算方法的事实；
2.房屋价款收款收据六份，证明原告按买卖合同已经支付房屋价款的事实。
被告华丰公司答辩称：被告在2012年12月22日已经实际交付房屋。违约金约定过高，超过了原告损失的30%，请求法院予以适当降低。根据会议纪要，违约金应计算至2012年9月30日。
被告为证明自己的抗辩主张，提供证据如下：
1.会议纪要（复印件）一份，证明双方约定逾期交付违约金计算到2012年9月30日的事实；
2.说明一份（复印件），证明县政府在桃花源小区业主形成集团诉讼后一直组织协调，以及傅世林等人作为业主代表的事实；
3.委托书一份（复印件），证明原告曾委托维权小组处理相关问题的事实。
经质证，对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以认定。对证据2，对真实性无异议，但被告认为原告应于2008年10月25日支付的93万元中的46万元逾期到2009年7月1日支付30万元、7月23日支付16万元，应与被告逾期交房责任相应抵销。本院对该份证据真实性予以认定。
对被告提供的证据1，原告对真实性有异议，认为会议纪要第二条是被告一方在该会议当中的单方意思表示，不代表原告放弃自己的权利，也不代表被告可以由此免除10月1日之后至实际交房日前的责任。对证据2，原告对真实性有异议，认为证人需出庭作证。对证据3，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，原告并未在委托书中按过手印。本院将该三份证据与留存于宁波市中级人民法院的原件进行核对，发现被告提供的复印件与原件核对无异，且证据三中确有原告签名及纳印，原告认为其未签名及纳印，但未向法庭提供充分的证据，也未向法庭申请笔迹鉴定，故本院此该三份证据的真实性予以认定。经本院在庭后调取业主代表傅世林的谈话笔录及前两批集团诉讼中的证据表明，证据2中的业主代表傅世林的签字并非代表全体业主，并未得到全体业主的授权，故对三份证据的证明内容不予认定。
经审理查明，本院认定事实如下：2008年10月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同内容与原告诉请的合同内容一致。合同签订后，原告于2008年9月28日、2008年10月4日、2008年10月25日、2008年11月10日、2009年7月1日、2009年7月23日分别向被告支付10万元、20万元、17万元、139万元、30万元、16万元，合计232万元。之后，被告未能按期交付房屋，经象山县人民政府协调，原告等购房户已与被告达成交房协议。协议达成后，被告已于2012年12月21日通知原告等购房户，所售房屋定于同年12月22日至25日期间开始交房。之后，原告于此期间已事实接受交房。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，而被告在签约预售案涉在建商品房时，又已获准取得预售许可证，符合相关行政法规、规章规定的预售资格。因此，案涉合同依法有效，具有履行效力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，支付约定违约金等违约责任。
本案中，依合同第六条、第八条约定，原告负有先给付约定房价款的义务，被告负有后交付约定商品房的义务。依照我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，原告如要求被告给付迟延交房约定违约金，应以严格履行合同义务为前提。实际履约中，原告直至2009年7月23日才足额付清约定房价款后，故在该事件节点之前，依上法条规定精神，被告有权拒绝交房，即便合同约定的交房期已事实届至，也不构成迟延交房的违约。
在原告于2009年7月23日足额付清约定房价款后，因被告不再具备上述法条规定的合同后履行抗辩权，应当按照合同约定的交房日期将符合交房条件（经验收合格）的约定商品房交付给原告，逾期即构成迟延交房的违约，应按合同第九条约定承担给付迟延交房约定违约金。因此，原告诉请被告给付迟延交房约定违约金，于约相符，于法有据，予以支持。
现因被告开发建设的拟售在建商品房，双方已在审理前达成
已事实接受交付。因此，原告于本案提出的第一项诉请不复存在，无需处理。
被告辩称，原告第三期付款存在违约，要求与被告的迟延交房相互抵消。本院认为，该辩称属于被告的单独诉请，应另案起诉，本案不予处理。
被告又辩称，原告要求的违约金过高，要求适当降低。本院认为，原、被告约定的违约金并未违反法律规定，较为合理，故对被告的辩称不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告象山华丰房地产有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告施海燕迟延交房约定违约金（按已付房价款232万元的日万分之三，自2010年12月31日算至2012年12月22日开始交房之日止）；
二、驳回原告施海燕其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9506元，减半收取4753元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：81×××01。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
代理审判员 张文芝
二〇一三年六月十七日
代书 记员 方宇强