上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初8964号
原告上海复瑞物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人徐骏，董事长。委托代理人张伟，男。委托代理人黄庭初，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。被告田春杏，女，1961年12月6日生，汉族，户籍所在地黑龙江省。委托代理人李良清，上海元才律师事务所律师。委托代理人叶中玉，上海元才律师事务所实习律师。原告上海复瑞物业管理有限公司(以下简称复瑞物业)诉被告田春杏物业服务合同纠纷一案中，本院于2016年5月12日受理后，依法适用简易程序，并于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告复瑞物业的委托代理人黄庭初、被告田春杏的委托代理人李良清、叶中玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告复瑞物业诉称，原告系上海市松江区九亭镇雪家桥路1弄象屿佳苑的物业服务单位，原告按照与开发商上海象屿建设有限公司签订的《前期物业服务合同》为小区提供物业管理服务。被告系该小区XXX号XXX室业主，于2015年7月15日入住该小区。被告在入住后擅自在其房屋阳台外墙上安装了伸缩衣架。被告的行为破坏了房屋外貌，影响了建筑使用安全，违反了《业主(临时)管理规约》、《上海市商品房预售合同》有关禁止破坏房屋外貌及禁止安装晾衣架的约定。另外，根据《上海市住宅室内装饰装修管理办法》第十九条第七项的规定，在住宅装修活动中禁止其他影响建筑结构安全和使用安全以及影响建筑外貌的行为，原告的行为影响了建筑外貌。故原告多次要求被告拆除，均遭拒。现原告起诉至法院，请求判令被告拆除安装在阳台外墙上的伸缩衣架。被告田春杏辩称：不同意原告的诉讼请求。一、关于原告主张的依据，其中《上海市住宅室内装饰装修管理办法》第十九条第七款是禁止破坏房屋承重安全、结构安全、墙体安全的行为，并不适用本案的安装晾衣架的情况；《上海市商品房预售合同》是被告与开发商之间的约定，并非和原告所签订，而且该约定排除了被告权利，却未进行提示，系格式条款；关于《临时管理规约》，被告并没有看到过，原告也没有明确提示，故对被告无拘束力。二、《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，外墙属于业主共有部分；《物权法》第七十六条第七款规定，业主有权决定共有和共同管理权利的事项。被告曾就晾衣架问题向业主征询意见，被调查的995户业主中有934户同意安装晾衣架，此系广大业主的意愿，再结合前述法律规定，按照晾衣架的行为应被允许；三、安装晾衣架是业主生活必须；四、业主安装晾衣架时，原告并未进行劝阻或禁止，应被视为对于业主该行为的默许。综上，原告的主张难以成立。经审理查明：2012年12月，原告与案外人上海象屿建设有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX-
XXX号象屿佳苑提供物业管理服务；合同期限为两年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止；合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的；本合同终止，本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，原告应继续履行本合同；原告对业主、物业使用人违反《临时管理规约》的行为，依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止，并有权向人民法院提起诉讼。合同期满后，原告继续为象屿佳苑小区提供物业服务至今。被告田春杏与案外人田某系位于上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室登记的权利人，为象屿佳苑小区的业主，产证核准日期为2016年3月16日，2015年4月8日，被告及田某作为买方(乙方)与案外人上海象屿建设有限公司作为卖方(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋。该合同附件五系该小区临时公约，附件五载明：该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或者有关承诺书。为维护象屿佳苑全体业主、使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，规范物业服务企业变更和业主大会、业主委员会依法有序组建，根据《中华人民共通过物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等规定，结合本住宅小区的实际情况制定本规约。本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人具有约束力。该附件五第九条约定业主在使用中，禁止安装晒衣架、禁止破坏房屋外貌等。2015年7月15日，被告在业主承诺书上签字，该承诺书载明：一、本人已详细阅读以上“业主(临时)管理规约”；二、本人同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约；三、本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本规约的行为承担连带责任……。其中业主(临时)管理规约规定：业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议，业主应按照装饰装修管理服务协议的约定从事装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装修的禁止行为；物业管理区域内禁止下列行为，其中包括破坏房屋外貌等；本规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会指定《业主管理规约》生效之日终止。嗣后，因被告擅自在其房屋阳台外安装伸缩式晾衣架，原告于2016年4月27日向被告发送违约行为整改通知书劝阻未果，故涉讼。另查明，象屿佳苑小区的业主大会和业主委员会至今尚未成立，亦未通过新的《业主公约》。审理中，被告向本院提供了征询意见表，被告称调查了小区995户业主，有934户业主同意安装晾衣架；原告对此不予认可。以上事实，有《前期物业服务合同》、业主承诺书、业主(临时)管理规约、《上海市商品房预售合同》、房地产登记簿、违约行为整改通知书、整改通知书张贴照片及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，业主应当遵守法律、法规以及管理规约；业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，原告自2013年1月1日起受房产开发商委托对象屿佳苑小区实行前期物业管理服务，一直实际服务至今，原告系该小区的物业服务企业。按照前期物业服务合同的约定，原告有权对该小区业主及物业使用人违反管理规约的行为采取劝阻、制止，并有权向人民法院提起诉讼。被告作为象屿佳苑的业主，理应遵守法律、法规及管理规约的规定。本案中所涉的管理规约应为被告承诺书确认的《业主(临时)管理规约》及《上海市商品房预售合同》中附件五的约定。虽然预售合同系被告与开发商签订，但附件五明确载明为物业管理的临时公约，其中对业主在接受物业管理过程中应予遵循的内容作出了详细约定，附件五应视为对于物业管理规约的补充，对于业主具有拘束力。现被告在使用房屋时擅自在房屋阳台外安装伸缩式衣架，违反了业主(临时)管理规约及预售合同中不得破坏房屋外貌及禁止安装晒衣架的规定，原告在劝阻未果的情况下据此要求被告承担拆除晾衣架的民事责任，有事实和法律的依据，本院对此予以支持。至于被告所提的其他抗辩意见，本院认为：一、关于征询意见表，此系被告自行制作，并不能证明被告之主张，况且业主共同决定事项必须符合一定的程序，在业主大会及业委会尚未成立，亦未通过新的《业主公约》的情况下，并不能以被告提供的征询意见表就否定原有管理规约的规定。二、关于原告所提的晾衣服问题，因房屋带有内阳台，可以晾晒衣服，故被告的此项抗辩难以成立。三、关于原告默许的问题，被告并未提供证据予以证明。综上，本院对于被告的抗辩意见均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条的规定判决如下：被告田春杏于本判决生效之日起十日内拆除其在上海市松江区九亭镇雪家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋阳台外安装的伸缩式晾衣架。案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由被告田春杏负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张莉
二〇一六年七月二十二日
书记员 政勇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应明示责任的，人民法院应予支持。约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。