湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2430号
上诉人（原审原告）：曹小波，男，汉族，1986年8月20日出生，现住湖南省临武县。
委托诉讼代理人：胡久军，湖南乾越律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郴州市云鼎房地产有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大道73号招商大楼595室。
法定代表人：张建辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李海福，湖南民浩律师事务所律师。
上诉人曹小波，上诉人郴州市云鼎房地产有限公司（以下简称云鼎公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹小波的委托诉讼代理人胡久军，上诉人云鼎公司的委托诉讼代理人李海福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹小波上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持曹小波一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由云鼎公司负担。事实与理由：一、一审判决以《建设工程消防验收意见书》认定云鼎公司符合交房条件错误。1、根据法律规定，商品房必须由规划、公安消防、环保、房产等部门出具的认可文件或者准许使用文件经竣工验收合格后才能交付使用。2、双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付条件为“商品房经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准”。云鼎公司至今未达到法定及约定的交房条件。二、云鼎公司违约导致曹小波未按期收房，因此曹小波不应承担收房前的物业管理费。
云鼎公司辩称：一、云鼎公司在2016年8月26日已经具备了交房条件，双方之间是商品房买卖合同纠纷，合同明确约定了商品房经验收合格及验收的三条标准，该规定不违反强制性法律规定，而云鼎公司在2016年8月26日就在质监部门组织下会同监理、设计和施工单位对争议的房屋进行了竣工验收，质监部门领导在上面签字确认。二、曹小波是否承担物业管理费与本案无关，是曹小波与物业公司之间的合同关系，属另一法律关系。综上，请求二审法院驳回曹小波的上诉。
云鼎公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回曹小波的一审诉讼请求或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由曹小波负担。事实与理由：一、一审判决适用《中华人民共和国消防法》认定云鼎公司于2016年11月2日才达到向曹小波交付房屋的条件，属认定事实和适用法律错误。云鼎公司开发建设的“云鼎馨城”于2016年8月26日验收合格，至此云鼎公司便已达到向曹小波交付房屋的条件。二、一审判决未认定曹小波延期签订借款合同导致延期付款这一先违约行为，系认定事实错误。曹小波逾期付款60天，因双方合同约定给予曹小波宽展期60天，故云鼎公司在一审未提起反诉，但曹小波违约事实存在，云鼎公司应有权顺延60天向曹小波交房，而无须承担违约责任。三、即使认定云鼎公司延期交房，天气原因也应属于双方约定的免责事由。“云鼎馨城”一期项目在2014年1月至2016年8月施工期间，雨雪天气达518天，其中降雨量达20毫升以上的大、暴雨天气达62天，客观上严重影响了施工工期，云鼎公司有权依合同约定相应顺延交房时间。四、一审判决调减违约金为每日万分之二点五仍偏高，应调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金较为妥当。
曹小波辩称：云鼎公司的上诉请求无事实和法律依据。1、云鼎公司逾期交房事实清楚，证据充分，根据合同和法律规定，云鼎公司应承担逾期交房的违约责任，云鼎公司在一审只提供了自行认同的质监报告，属于竣工验收的资料提交阶段，但无其他证明文件证实涉案的商品房已达到了交付条件。2、云鼎公司自认了逾期交房的违约事实，本案中，云鼎公司至今未出示房屋验收合格的证明，云鼎公司不认可消防验收的时间为竣工验收时间，即至今为止云鼎公司未达到交房条件；本案中，云鼎公司提交的证据显示云鼎公司未达到符合合同和法律规定的交房条件。3、云鼎公司一方应向曹小波承担违约责任，曹小波不存在违约情形。合同约定了买受人逾期付款的情形，但本案中买受人曹小波不存在逾期付款行为。4、云鼎公司主张的因天气等自然灾害的因素，在本案中并不存在，云鼎公司应承担延期交房的违约责任。5、云鼎公司要求核减违约金无事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回云鼎公司的上诉。
曹小波向一审法院起诉请求：1、判令云鼎公司继续履行合同，履行交房义务并由云鼎公司向曹小波支付逾期交房违约金39827.3元（逾期违约金按照每日万分之五从2016年6月30日起计算至2017年1月3日止，之后的逾期违约金另行计算）；2、依法确认曹小波在云鼎公司交房条件达成并实际交房前不承担任何物业管理费；3、本案诉讼费用由云鼎公司负担。
一审法院认定事实：2015年5月5日，曹小波作为买受人，云鼎公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定曹小波购买云鼎公司开发的位于郴州市“云鼎馨城”项目5栋2303号房，合同约定建筑面积115.75㎡，总房款为425960元，曹小波支付了合同约定的购房款。双方在《商品房买卖合同》约定：“第五条：付款方式及期限……买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计225960元，余款200000元向银行申请贷款。买受人在签订合同之日将申请办理银行按揭所需的全部资料一次性（出卖人不接受二次资料提交）提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起5日内，以自有资金支付，否则应承担本合同约定第六条约定的违约责任。……第六条，买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的30%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第九条，交付期限及条件：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……第十条，房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”
双方签订《商品房买卖合同》的同时，还签订了《合同补充协议》作为合同附件四。《合同补充协议》约定：“一、双方同意本合同第五条补充如下：1、买受人须保证在签订合同后七日内，按银行要求一次性提交真实、有效的办理按揭贷款所需全部资料、支付所需费用，并前往出卖人指定的银行办理完毕全部贷款手续（包括签订借款合同、抵押合同及相关文件）。买受人有下列情形之一，导致出卖人不能在合同签订后60日内取得贷款金额（即购房余款），则视为买受人逾期付款，买受人应按合同第六条之约定承担逾期付款的违约责任：（1）未能按时、准确的提供真实、有效的办理购房贷款的相关资料；（2）未能按时交纳物业维修基金及贷款相关费用；（3）不配合银行要求办理相关审批手续，包括不按银行要求签署相关文件资料的；（4）银行要求增加首付款或补充贷款资料，增加借款人或提出其它条件，买受人在接到银行或出卖人通知后十天仍不按要求办理的。……二、双方同意本合同第十条补充如下：1、买受人在办理商品房交接手续时，在收楼前应满足（包括但不限于）以下条件，否则出卖人有权推迟交付该商品房直至买受人缴清所有款项，出卖人对此无须承担任何违约责任：（1）已按合同约定向出卖人缴清出卖人规定的所有款项（包括但不限于：全部购房款、逾期违约金等），（2）交清房屋交接及入住相关费用；（3）已完成银行按揭手续，且银行已实际将按揭款支付给出卖人；（4）已完成公积金贷款手续，且公积金贷款款项已支付到出卖人账户。……”
2015年7月6日，曹小波与华融湘江银行股份有限公司郴州分行签订《个人购房借款/担保合同》。2015年7月6日，200000元贷款到位。
2016年8月17日，云鼎公司取得《郴州市民用建筑节能专项验收备案表》。云鼎公司会同设计、施工、监理等单位对“云鼎馨城”1#-5#栋进行竣工验收，2016年8月26日出具的《建设工程竣工验收报告》载明的综合验收结论为“符合设计规范要求，符合验收规范要求。”
郴州市公安消防支队于2016年11月2日出具《建设工程消防验收意见书》（郴公消验字〔2016〕第0108号），对云鼎馨城1#-6#栋进行消防验收，综合评定该工程消防复验合格。
云鼎公司认为《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过高，申请法院予以调减。截止本案一审开庭审理时，曹小波以商品房未达到交付条件为由尚未收房。
一审法院认为，曹小波与云鼎公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：一、云鼎公司何时达到合同约定的交房条件，是否应承担逾期交房违约责任；二、物业管理费的交纳问题。
关于争议焦点一。双方在《商品房买卖合同》的第九条中约定：曹小波应当在2016年6月30日前，向买受人交付“该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”的房屋。在建商品屋综合验收流程当中，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位在对商品房进行验收时，质监部门仅参与并监督验收过程，并无质监部门直接验收并出具验收合格报告的做法。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案商品房在质监部门的监督参与下，于2016年8月26日会同建设单位、监理单位、施工单位、设计单位对涉案商品房进行了竣工验收，符合交付的法定条件之一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”故违反效力性强制性规定的合同是无效的。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”云鼎公司在未通过消防验收前就通知买受人收房的行为违反了法律的效力性强制性规定。涉案工程《建设工程消防验收意见书》确定“云鼎馨城”1#-5#栋工程消防复验合格的时间为2016年11月2日，此时云鼎公司才具备交房条件。云鼎公司对继续履行合同，履行交房义务并无异议，故对曹小波诉请云鼎公司继续履行合同，履行交房义务予以支持。
按照合同约定，云鼎公司应于2016年6月30日前交房，其于2016年6月20日通知曹小波单方延长交房时间因未取得曹小波同意而不具法律效力，逾期交房期间为合同约定最后交房期限的次日即2016年7月1日至2016年11月2日云鼎公司具备交房条件计算，云鼎公司逾期交房时间为124天，应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，云鼎公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。每日万分之五违约金标准折算成利率标准为年利率为18%，明显过高，云鼎公司申请法院对违约金予以调减，依法将违约金标准调减至每日万分之二点五。云鼎公司应支付曹小波逾期交房违约金为13204.76元（425960元×0.00025×124天）。云鼎公司具备交房条件后，曹小波不收房而造成的损失应自行承担。据此，对曹小波诉请要求云鼎公司支付违约金39827.3元予以部分支持。
关于争议焦点二。涉案住宅小区已由郴州善必居物业管理有限公司进驻具体负责物业服务工作，由此所产生的物业费纠纷应在物业服务合同双方之间处理，郴州善必居物业管理有限公司并非本案当事人，且物业服务合同与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，故本案对物业费的交纳问题不作出处理，曹小波可另行主张权利。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告郴州市云鼎房地产有限公司应根据与原告曹小波于2015年5月5日签订的《郴州市商品房买卖合同》，继续履行向原告曹小波交付位于郴州市“云鼎馨城”5栋2303房屋的义务；二、被告郴州市云鼎房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹小波逾期交房违约金13204.76元；
三、驳回原告曹小波的其他诉讼请求。如果被告郴州市云鼎房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，由原告曹小波负担350元，被告郴州市云鼎房地产有限公司负担526元。”
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明，曹小波至今未收房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定，涉案房屋所在楼栋建筑层数为地上32层，地下2层。对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、云鼎公司何时具备交房条件；二、云鼎公司逾期交房是否构成违约，如果构成，违约金如何计算；三、曹小波主张不支付实际收房前的物业管理费的上诉请求能否予以支持。
关于争议焦点一。根据我国《建筑设计防火规范》（GB50016—2014)第5.1条规定，一类高层民用建筑中有关住宅建筑部分是指“建筑高度大于54米的住宅建筑（包括设置商业服务网点的住宅建筑）。”本案涉案房屋所在楼栋建筑层数为地上32层，建筑高度符合上述有关“一类高层住宅建筑”的规定标准，属于公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《中华人民共和国消防法》第十一条中规定的其他特殊建设工程，应依照《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（一）项的规定，该建设工程依法应当进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该条款属于法律强制性规定，应依法予以遵守。本案所涉商品房虽在2016年8月26日经施工、监理、设计、勘察等有关单位进行竣工验收合格，但郴州市消防支队于2016年11月2日才出具《建设工程消防验收意见书》，确定“云鼎馨城”1#-5#栋工程消防复验合格，故一审判决适用《中华人民共和国消防法》的上述规定认定云鼎公司于2016年11月2日具备交房条件于法有据，曹小波上诉主张应以商品房竣工验收备案为交房条件，云鼎公司上诉主张以建设工程竣工验收合格为交房条件与法律强制性规定不符，本院均不予支持。
关于争议焦点二。1、云鼎公司主张天气原因系双方约定的不可预见的客观因素，属逾期交房的免责事由。但云鼎公司在一审提交的“郴州市城区2014年1月-2016年8月气象资料”仅为对此期间天气状况的客观记载，气象部门并未作出此期间有天气反常的结论，不属于不可预见的客观因素。故云鼎公司主张天气原因系逾期交房的免责事由不能成立，本院不予支持。2按照双方《郴州市商品房买卖合同》约定，云鼎公司应于2016年6月30日交房，其逾期交房时间从合同约定最后交房期限的次日即2016年7月1日计算至云鼎公司具备交房条件时即2016年11月2日止，共为124天。虽然双方在《郴州市商品房买卖合同》第九条中约定，买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间。但本案曹小波在合同签订后60天内付清房款，符合双方合同约定的付款期限，不构成逾期付款。故云鼎公司上诉主张可延期60天交房不承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。双方当事人在合同中约定逾期超过30日付款的违约金按每日逾期应付款的万分之五支付，逾期超过90日交房的违约金按每日已付房款的万分之五支付。每日万分之五违约金标准折算成利率标准为年利率18%，明显过高；一审判决酌情将逾期交房违约金标准调减至每日万分之二点五并无不当。云鼎公司上诉请求按照同期银行贷款利率计算逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三。涉案住宅小区已由郴州善必居物业管理有限公司进驻具体负责物业服务工作，由此所产生的物业费纠纷应在物业服务合同双方之间处理，郴州善必居物业管理有限公司并非本案当事人，且物业服务合同与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，故一审判决对曹小波要求不支付实际收房前的物业管理费的请求不予支持并无不当。
综上所述，曹小波、云鼎公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人曹小波预缴的876元，由上诉人曹小波负担；上诉人郴州市云鼎房地产有限公司预缴的155元，由上诉人郴州市云鼎房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 程
审 判 员 廖 军
审 判 员 雷金梅
二〇一八年二月二日
法官助理 陈祠平
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。