江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5166号
上诉人（原审原告）周顺美，女，汉族，1974年11月21日生，某公司员工。
被上诉人（原审被告）吴瑶瑶，女，汉族，1968年3月24日生，某公司高级工程师。
委托代理人李连君（系吴瑶瑶丈夫），男，汉族，1965年6月20日生。
上诉人周顺美因与被上诉人吴瑶瑶房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人周顺美，被上诉人吴瑶瑶及委托代理人李连君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周顺美原审诉称：周顺美与吴瑶瑶双方于2013年8月24日签订了房屋租赁合同，约定周顺美承租吴瑶瑶本市鼓楼区虎踞北路39号圣淘沙花城某幢某单元101房屋，租赁期限自2013年8月24日至2014年8月23日。周顺美已按约支付了房租。2014年6月27日，周顺美承租的房屋吊顶出现裂缝，多处瓷砖开始脱落，严重影响居住。周顺美多次与吴瑶瑶协商房屋出现问题的解决方法，吴瑶瑶至今未能给出解决方法。由于承租的房屋已不适宜居住，周顺美于2014年7月5日搬出承租的房屋，并于7月6日请物业人员对房屋室内进行了拍照、封门，并将门钥匙交给物业保管。因双方对房租及押金未能协商一致，故诉至法院，请求判令：1、确认周顺美、吴瑶瑶双方签订的房屋租赁合同于2014年7月9日解除；2、吴瑶瑶退还2014年7月9日至2014年8月23日的房租及押金合计9985元；3、吴瑶瑶返还周顺美为维修房屋垫付的费用735元；4、吴瑶瑶承担本案诉讼费。
吴瑶瑶原审辩称：一、周顺美以承租房屋不宜居住为由单方解除合同没有事实和法律依据，承租房屋是否不宜居住应以有资质机构的鉴定报告为依据，而并非依据周顺美自行判断；二、周顺美称与吴瑶瑶多次协商无果与事实不符。吴瑶瑶一直履行维修房屋的义务，且维修费用也由吴瑶瑶承担，周顺美告知吴瑶瑶瓷砖脱落及吊顶开裂后，吴瑶瑶已承诺进行维修，但周顺美拒绝维修，即使如周顺美所述吴瑶瑶未能给出解决方案，根据法律规定，周顺美作为承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，故周顺美不享有合同解除权；三、承租房屋的损害是否是自然损害存有质疑。承租的房屋在三天内瓷砖脱落、吊顶开裂、餐椅损坏，而周顺美曾于2014年5月29日向吴瑶瑶提出6月底退房的想法，未得到吴瑶瑶的同意，且掉落的瓷砖为整块未破碎，故吴瑶瑶对上述物品的损害与周顺美要求提前退房之间是否存在因果关系提出合理怀疑；四、周顺美提前终止合同构成违约，给吴瑶瑶造成的实际损失数额高于押金数额，且周顺美未与吴瑶瑶进行交接，故租金及押金不应退还；五、对周顺美已垫付的维修费用，吴瑶瑶予以认可。综上，请求驳回周顺美的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年8月24日，周顺美（承租方、乙方）与吴瑶瑶（出租方、甲方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将坐落于本市鼓楼区圣淘沙花城6栋101室一楼和二楼部分房间出租给乙方使用，房屋为精装含有家俱和家电，建筑面积为145平方米；房屋租赁期限为12个月，自2013年8月24日至2014年8月23日；每月租金为4000元，房屋租金总计48000元，乙方在签订合同时支付半年房屋，先付后住，今后每半年支付一次，付款方式为网银支付；甲方负责维修保养房屋，乙方承租期间有责任做好房屋及内部设施的安全防护工作，确保安全使用；乙方在租赁期限内，使用的水、电、气、电话、网络、物业等其他费用，由乙方按双方约定的结算方式自行负担；乙方退租前，必须结清各项费用，并将装修及附属设备向甲方点清，如有短少或损坏，乙方应照价赔偿；签约时乙方同意支付甲方押金4000元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋及设施的损坏，且不欠有关费用，则由甲方全额返回乙方；甲方负责与物业公司对物业费进行结算，乙方每半年支付一次给甲方；租赁期间，双方应共同遵守本合同，均不得借故解除合同，任何一方擅自中途终止本合同，或违反本合同的任何条款，造成对方损失，必须赔偿对方一切损失等等。合同签订后，周顺美向吴瑶瑶支付了房屋租金48000元及押金4000元。
2014年5月29日，周顺美向吴瑶瑶发送短信，称楼上卫生间洗脸台面严重倾斜，墙上固定花洒的托损坏，镜前灯也损坏，居住很不方便，能否租到6月底。吴瑶瑶回复短信称按合同执行，损坏物品可由周顺美进行维修，吴瑶瑶支付费用。2014年6月24日，因卫生间墙上瓷砖脱落，周顺美再次向吴瑶瑶发送短信要求吴瑶瑶前来查看。吴瑶瑶回复称因人在外地，8月中旬才能回来，请周顺美自行维修或待吴瑶瑶回来后予以维修。周顺美告知吴瑶瑶因对人身安全造成威胁，周顺美将先搬走，由物业进行证明。2004年6月27日，周顺美再次短信告知吴瑶瑶门厅吊顶开裂，存在掉落危险。
2014年7月5日，周顺美搬出承租房屋，并将房屋钥匙交给物业公司工作人员。吴瑶瑶已收到租赁房屋的钥匙，但对接收房屋钥匙的人员为物业公司工作人员不予认可。2009年7月7日，周顺美委托律师向吴瑶瑶发送了律师函，载明因在合同租赁期限内房屋吊顶出现裂缝，严重影响居住，吴瑶瑶方负有维修保养义务，但至今未给出解决方案，周顺美已于2014年7月5日搬出房屋，7月6日请物业做了房屋室内拍照、封门，并将钥匙交给物业保管；依据相关法律规定，解除双方签订的房屋租赁合同，请吴瑶瑶收到函件后7个工作日内退回2014年7月6日至2014年8月23日的房屋租金及押金10533元；租赁期间应由周顺美方承担的其他费用在吴瑶瑶提供结算清单后由周顺美承担。
周顺美已向吴瑶瑶支付2013年8月24日至2014年2月28日的水、电、煤气、物业费用合计1991.48元。其中物业费用按房屋建筑面积128平方米计算，单价为1.2元／平方米／月。吴瑶瑶认为周顺美上半年的费用尚欠237.8元，周顺美认为双方关于上半年的费用已结清，不存在拖欠。关于下半年的水、电、煤气、公摊水电费1800.1元，吴瑶瑶予以认可。承租房屋物业服务费标准自2014年1月调整为1.5元／平方米／月，双方亦予以认可，但对吴瑶瑶以145平方米为基数计算物业费，周顺美不予认可。
另查明，周顺美曾对承租房屋的门锁、下水管道、面盆、灯等进行了维修，共花费735元。吴瑶瑶现已将涉案房屋维修后再次出租。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。周顺美与吴瑶瑶签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行。吴瑶瑶作为出租人已按照约定将租赁物交付周顺美，周顺美作为承租人应当按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，在租赁物需要维修时周顺美可以要求吴瑶瑶在合理期限内维修，如吴瑶瑶未履行维修义务的，周顺美可以自行维修，维修费用由吴瑶瑶负担，因维修租赁物影响周顺美使用的，可以相应减少租金或延长租期。
关于周顺美是否享有合同解除权的问题。周顺美称承租的房屋存在瓷砖脱落、吊顶开裂等问题，对人身安全存在隐患，故周顺美享有随时解除合同的权利。原审法院认为，根据周顺美提供的证据，承租房屋存在的卫生间瓷砖脱落、吊顶开裂等问题尚未达到房屋整体质量存在严重缺陷并对周顺美的人身健康造成严重威胁的程度，租赁房屋存在的上述问题完全可以通过维修予以解决，且吴瑶瑶已同意周顺美自行或其本人进行维修，故周顺美不享有随时解除合同的权利，周顺美迁出租赁房屋解除合同的行为已超出其行使权利的合理范围，故周顺美要求确认双方签订的房屋租赁合同于2014年7月9日解除的诉讼请求，原审法院不予支持。
由于周顺美不享有合同解除权，其解除合同的行为不发生法律效力，即上诉人、被上诉人双方签订的房屋租赁合同尚未解除，继续有效，周顺美要求吴瑶瑶退还房屋租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于押金问题。周顺美、吴瑶瑶双方签订的房屋租赁合同合法有效，但因案件审理中房屋租赁期限已经届满，吴瑶瑶已收回租赁房屋并再次对外出租，吴瑶瑶应将押金扣除相关费用后予以退还。周顺美已支付2014年2月28日前的水、电、煤气、物业费等费用，吴瑶瑶辩称尚欠237.8元，因上述费用系双方结算结果，对吴瑶瑶的该项辩解意见，原审法院不予采纳。周顺美应向吴瑶瑶继续支付2014年3月1日至实际迁出之日止的水、电、煤气、物业及公摊水电费。对于2014年3月1日至实际迁出之日止的水、电、煤气、公摊水电费1800.1元，周顺美予以认可，原审法院予以确认。关于物业服务费，合同约定由吴瑶瑶向物业公司缴纳，周顺美每半年支付一次给吴瑶瑶，故吴瑶瑶是代周顺美缴纳，该费用应据实结算。合同约定按145平方米面积计算物业费与吴瑶瑶实际缴纳数额不符，应以吴瑶瑶实际代缴数额为准。因吴瑶瑶已将其所有的房屋分为两套分别对外出租，对于周顺美承租房屋的面积双方无法确认，原审法院参照双方前半年物业费结算标准中的面积予以计算，故周顺美需向吴瑶瑶支付物业服务费800（1.5元／平方米／月×128平方米×4个月＋1.5元／平方米／月×128平方米÷30天×5天）元。综上，周顺美应向吴瑶瑶支付水、电、煤气、物业服务费及公摊水电费合计2600.1元。关于吴瑶瑶辩称承租房屋内灯管等物品缺失，因吴瑶瑶已收回租赁房屋并对外出租，且无证据证明上述物品在租赁期间丢失，故对吴瑶瑶的该项辩解意见，原审法院亦不予采纳。综上，吴瑶瑶应将押金4000元扣除周顺美应结清的费用2600.1元后的余款1399.9元退还周顺美。关于周顺美垫付的维修费用735元，吴瑶瑶予以认可，原审法院予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决：一、吴瑶瑶于判决生效之日起十日内退还周顺美押金1399.9元、垫付的维修费735元，合计2134.9元；二、驳回周顺美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，减半收取40元，由周顺美负担30元，吴瑶瑶负担10元
周顺美不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。法律规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。上诉人提供了当时房屋状况的照片、与被上诉人的短信往来记录、当时的报警记录等说明房屋在4月底就陆续出现问题，当出现吊顶开裂时，房屋质量危及人身安全，打电话给被上诉人，被上诉人拒听电话，发信息给被上诉人也无人回应，上诉人立即报警处理。由于承租房吊顶严重开裂，随时有可能坠落，其人身安全受到严重威胁，只能提前解除合同。故请求二审法院撤销原审判决，依法予以改判，支持其原审的诉讼请求；上诉费由被上诉人承担。
吴瑶瑶答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
对于原审法院查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，上诉人周顺美向本院提交录音证据一份，以证明涉案房屋吊顶开裂后报警情况。被上诉人吴瑶瑶质证意见为，对于周顺美2014年6月27日报警情况是清楚的，其向出警人员说明了具体情况。
周顺美陈述，涉案房屋严重影响居住的情况就是入门处的木质吊顶开裂，瓷砖脱落等情况不影响居住。
本院认为，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同。周顺美与吴瑶瑶于2013年8月24日签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。本案中，吴瑶瑶出租房屋出现入门处木吊顶的侧面开裂，对此，承租人周顺美没有证据证明该木吊顶的侧面开裂危及其安全或健康，故其以此要求解除合同、退还租金的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费79元，由上诉人周顺美负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年二月二十八日
书记员 朱亚芳