浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）湖安民初字第1335号
原告：葛某。
原告：葛某某。
两原告委托代理人：沈树青。
两原告委托代理人：金玉珍。
被告：安吉某某房地产开发有限公司。
法定代表人：王某某。
委托代理人：陈涛。
原告葛某、葛某某与被告安吉某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月29日立案受理后，依法适用简易程序于2012年11月28日公开开庭进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序于2013年6月18日再次公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人沈树青，被告某某公司法定代表人王某某的委托代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛某、葛某某起诉称，2010年1月12日，两原告与被告某某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，两原告向被告购买某某花园东区59幢101号房屋，房屋总价为1727380元，被告于2011年10月30日前向两原告交付符合本合同约定的房屋，若被告逾期交房超过30日的，原告可以选择解除合同或继续履行合同，若两原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向两原告支付已交付房价款万分之三违约金。合同签订后，两原告截止2010年1月16日共向被告支付房款1527100元。2011年8月左右，被告在2011年10月30日前不能交付房屋的前提下，要求两原告签订在2011年度不能交房不作违约处理的协议。2012年1月21日，被告以挂号信方式通知两原告前去办理交房手续。原告葛某如约到被告处后方才发现房屋没有完成整体验收，并不具备交房条件。同时，被告要求追加合同以外房款计161733元，并要求两原告签署追加房款的协议。事后经查实，被告实际交房时间为2012年5月22日。2012年5月5日，原告葛某携律师前往被告处交涉交房事宜，被告要求两原告支付房款达到95%时方可为其办理交房手续。2012年5月12日，两原告按被告要求补足95%房款的余款，将114000元打入被告的工商银行账户内，且在当天以短信方式告诉被告，然被告仍迟迟不履行交房义务。2012年5月21日，两原告发函至被告，要求被告履行交房义务，被告至今未予回应。2012年10月17日，被告向两原告发出“解除商品房买卖合同的通知书”，要求解除双方之间的《商品房买卖合同》。两原告认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，两原告按照被告要求履行了交付房款的义务，然被告却至今未交付房屋，已属严重违约。遂诉请法院判令：1.被告继续履行合同即向两原告履行交房义务；2.被告向两原告支付逾期交房违约金135075元（自2012年1月22日算至2012年10月31日，此后再计算至房屋交付之日止）；3.确认被告于2012年10月17日向原告作出的解除商品房买卖合同通知行为无效；4.本案诉讼费由被告承担。
被告某某公司答辩称，1.两原告陈述的事实与客观事实不符，虽然原、被告于2010年1月12日签订《商品房买卖合同》，形式上为房屋买卖关系，实际的情况是被告向原告葛某出售土地，由原告葛某委托被告代建涉案房屋；2.若两原告坚持认为双方之间是房屋买卖法律关系，则按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，两原告亦应承担逾期付款之违约责任；被告未违约，无须承担违约金；3.两原告诉讼请求第一项缺乏法律依据，因两原告逾期付款，按照合同约定，被告享有单方解除合同的权利。被告于2012年10月17日已向两原告书面通知要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，故该合同目前实际已经解除；4.现两原告要求确认被告于2012年10月17日作出的解除商品房买卖合同通知行为无效，无法律依据。根据法律规定，作为无效的情形有两种，一是违反国家法律禁止性规定，二是违反公序良俗的规定，两原告提出解除合同无效均未满足上述条件；5.两原告是要求确认解除合同行为无效，而本案系商品房买卖合同，是两个不同的案由，如果两者合并审理不符合法律规定，故要求两原告就该项诉讼请求单独提起诉讼。
两原告向本院提供下列证据：
1.《商品房买卖合同》一份（合同备案时间为2010年1月15日），证明原、被告之间就涉案房屋即某某花园东区59幢101号房屋的总价、位置、交房时间及违约责任等权利义务进行约定。被告质证认为，对真实性无异议，但对证明目的及关联性有异议。原、被告于2009年签订房屋买卖的认购书，原告先购买土地，再委托被告代建房屋。从《商品房买卖合同》内容上看，房款的支付是合同签订时支付总房款的95％，买受人逾期付款超过30日出卖人有权解除合同，土地证、房产证的办证费用均由买受人承担。另外合同附件四的第四条明确约定是分期竣工验收、分期交付，双方均予以认可。综上，本案应认定为委托代建关系，而不是实质意义上的商品房买卖合同关系。即使本案房屋买卖合同真实，原告延期付款，被告也有权解除合同。
2.合同房屋价格组成清单一份，证明涉案房屋总价计算组成来源。
被告质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议。该清单签订时间与《商品房买卖合同》的签订时间一致，可以看作是买卖合同的补充条款，其内容明确到土地的价格，其余的单价包括绿化费等均约定以实际结算为准，所以商品房合同中约定的房款是暂定价，最终以实际价格为准。一般意义上的商品房买卖合同均不会涉及到土地，本案该清单中涉及到土地，可以认定为本案原、被告双方是代建关系。2010年1月份，涉案房屋所在地递铺镇的商品房均价是6000至7000元左右，而本案涉案房屋是别墅，单价4000元左右也不符合常理，进一步说明原、被告之间是房屋代建关系。
3.收款收据三份、中国工商银行汇款凭证两份，证明两原告已向被告支付总房款的95％即1641100元。被告质证认为，对三份收款收据真实性无异议，但该三份收款收据时间表明是2009年支付，其中最后一笔虽然时间上是2010年5月4日，但从收款收据上批注时间看实际缴款时间是2010年1月16日，该三笔缴款与原被告签订的认购书要求原告缴款时间相互吻合，故可以证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》仅仅为了办理产权证的需要。银行汇款凭证时间是2012年5月12日，超出原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的缴款时间28个月，且不是被告要求两原告支付，被告对于两原告该付款行为并不认可，也没有开具收款收据给两原告，因此，两原告随时可以将该款项取回。
4.交房通知书一份，证明被告要求两原告于2012年1月16日前去办理交房手续，被告因整体房屋未验收完工，不具备交付条件而无法交付房屋，被告发给两原告的该交房通知不真实。被告质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，被告对以此证明“被告要求于2012年1月16日前去办理交房手续”有异议，该交房通知书仅仅陈述了要求两原告前往被告处办理交房手续，并没有明确时间，非原告陈述的1月16日。同时，原告接到通知后从未到被告处办理交房手续，所以被告不构成违约。
5.原告葛某发至被告要求交房的函及快递单各一份，证明两原告已履行了合同约定的支付95％的房款，被告应向两原告交付房屋，但被告至今没有交付房屋，两原告发函至被告希望被告履行交房义务。被告质证认为，对真实性无异议，但被告认为虽收到了上述函，但两原告从未到被告处办理交房手续，两原告也无相关证据证明曾到被告处办理交房手续。
6.安吉县新建商品住宅项目工程交付验收备案通知单一份，证明被告向两原告交付的房屋整体验收是在2012年5月22日。被告质证无异议。
被告向本院提供下列证据：
1.认购书一份，证明两原告向被告购买某某花园东区59幢101号房屋，土地价格是1188800元，土地面积743平方米，建筑面积暂定为380平方米，建安费暂定为1100元每平方米，税费由原告葛某承担，总价暂定为494000元，最终以工程竣工结算依据为准。两原告质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议。认购书签订在商品房买卖合同之前，系在对房屋建筑面积不能确定的情况下签订的。双方约定在房屋面积确定后，将建安费、税费等费用合并到《商品房买卖合同》的费用中。该认购书反过来证明原、被告就商品房价格进行协商，至房屋面积确定后将相关费用合并到商品方买卖合同价格，认购书约定的价格是双方签订《商品房买卖合同》之前的磋商。
2.合同房屋价格组成清单一份，证明涉案房屋土地面积及土地价款、建安费、税费数额，房屋价款暂定价为172万余元，建筑面积以实测为准，同时约定绿化费用。两原告质证认为，对其真实性无异议，但别墅的组成部分有占地面积及建筑面积，并没有公摊面积，所以商品房的价格涵盖了土地面积和建筑面积。被告认为由被告代建缺乏依据，原告并未出具代建需要具备的相关条件。
3.《商品房买卖合同》一份，证明该合同第七条约定逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。两原告质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，被告解除合同不符合该条规定。且原告已经交付95％的房款，不存在违约行为，被告无解除权。
4.原、被告于2010年1月12日签订的说明一份，证明本案涉案房屋当时正在开发中，对延期交房原告表示认可，被告不存在违约。两原告质证认为，对真实性无异议，但被告存在误解，2012年1月16日被告发函给原告办理交房手续之后，被告延期交房应承担违约责任，被告违约交房时间应从2012年1月16日开始。
5.情况说明（规费组成）一份，证明规费造价是114.1元每平方米，不包含建筑工程中实际决算费用35760元。两原告质证对其真实性、合法性、关联性均有异议。
6.工程结算书一份，证明工程造价533445元，水设施费用9770元，电设施费用22656元，总计61万余元，折合每平方米建安费为1600元，与当初约定的建安费每平方米1300元相差300元。两原告质证对其真实性、合法性、关联性均有异议。
7.解除《商品房买卖合同的通知书》、邮件回执各一份，证明因两原告逾期支付房款，被告于2010年10月17日解除双方的商品房买卖合同关系，该解除权送达两原告时即生效，原、被告双方签订《商品房买卖合同》已经解除。两原告质证认为，对真实性有异议。该通知的内容不符合事实，两原告已经支付了全部购款，被告无权解除合同。即使两原告未支付总房款的20％，被告也应在三个月前向两原告进行催告。
本院对证据认定如下：被告对两原告所举证据的真实性均没有异议，两原告对被告所举证据1、2、3、4真实性亦没有异议，故本院对上述证据的真实性均予以认定。对于被告提供的证据5、6，两原告对其证据三性均有异议。本院认为，该两份证据反映的是涉案房屋的造价结算情况，因本案并不涉及房屋款项的结算及支付，故本院在此对该两份证据不作认定。对于被告提供的证据7，两原告对其真实性提出异议，但庭审中亦认可收到该通知，故本院对于两原告收到被告“解除《商品房买卖合同的通知书》”的事实予以确认，至于反映的内容的真实性将结合其他证据予以认定。
据此，本院认定本案事实如下：
2009年8月15日，原告葛某与被告某某公司签订认购书一份，约定原告葛某向被告购买某某花园东区59号房屋，土地面积暂定为743平方米，价格暂定为1188800元，建筑面积暂定为380平方米（以产权证为准，按实结算），地上房屋由原告葛某委托被告建设。建安费暂定为1100元每平方米，由此产生的相关规费由原告葛某承担，建安费、规费等价格并入销售合同中，由此产生的地税、国税等部门的税费由原告葛某承担，建安费、规费、税费等合计暂按1300元每平方米，价格暂计494000元，最终以竣工决算依据为准。2010年1月12日，原告葛某、葛某某与被告某某公司签订《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买递铺镇某某花园东区59幢101号房屋，房屋面积379.94平方米，房屋总价1727380元，在签订本合同时付总房款的95%，余款在交付时付清。并约定买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款支日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。交房期限为2011年10月30日前，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。原告葛某向被告交付房款的时间及金额如下：2009年8月15日1188800元，2009年9月19日138200元，2010年5月4日200100元，2012年5月12日114000元，上述款项共计1641100元。2010年1月12日，被告向原告葛某出具说明一份，主要内容为：涉案房屋所在的某某花园东区今后需整体交付，因部分房屋尚未开工，后续房屋延迟交付致涉案房屋延迟交付，两原告表示认可，不作为被告违约，2010年10月交房为暂定。原告葛某在该份说明上签字。2012年1月21日，被告向两原告发出交房通知书，告知两原告某某花园东区三期已验收，通知两原告前往办理交房手续。涉案房屋验收时间为2012年5月22日。2012年10月17日，被告向两原告发出“解除《商品房买卖合同》通知书”，主张因两原告逾期支付房款达到合同约定的解除条件，解除双方之间的《商品房买卖合同》。
本院认为，原、被告之间的争议焦点在于：1.原、被告之间法律关系的性质。原告主张双方之间系商品房买卖法律关系，而被告认为双方之间系房屋代建法律关系。本院认为，2009年8月15日原告葛某与被告签订认购书一份，原告葛某已按约支付了涉案房屋的土地款。2010年1月12日，原、被告之间又签订了《商品房买卖合同》，上述两份协议均系双方当事人真实意思表示，而后签订的《商品房买卖合同》对认购书内容进行了变更，双方的权利义务由此进一步明确。因此，本院认为，原被告之间因商品房买卖合同的签订而形成商品房买卖合同关系。现两原告要求被告依照合同约定期限交付房屋，于法有据，本院予以支持。2.《商品房买卖合同》是否解除。被告主张因两原告未按约支付剩余5%的房款达到《商品房买卖合同》约定的解除条件，在2012年10月17日向原告送达“解除”《商品房买卖合同》”通知时，双方之间的合同已解除。而原告认为其已按约支付到期购房款，被告无权解除合同。对此，本院认为，被告行使合同解除权缺乏理由，不应予以支持，其解除合同行为无效。3.被告应否承担逾期交房违约金。本院认为，被告应按双方签订的《商品房买卖合同》履行交房义务。涉案房屋在2012年5月22日已竣工验收，满足交付条件，被告未按约交付应承担支付违约金之责任，然，本案中两原告存在逾期付款违约行为，被告存在逾期交房违约行为，本院综合原被告违约行为的情状，酌定被告支付两原告逾期交房违约金100000元。据此，依据《合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告安吉某某房地产开发有限公司于2012年10月17日向原告葛某、葛某某作出的《解除商品房买卖合同》的通知行为无效。
二、被告安吉某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告葛某、葛某某交付递铺镇某某花园东区59幢101号房屋。
三、被告安吉某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告葛某、葛某某支付违约金100000元。
四、驳回原告葛某、葛某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2920元，财产保全费用5000元，合计7920元，由原告葛某、葛某某负担2920元，由被告安吉某某房地产开发有限公司负担5000元，限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 余文尧
审 判 员 汤珊珊
人民陪审员 王俊涛
二〇一四年三月十八日
书 记 员 杨 晔