湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终11号
上诉人（原审被告）：贺中伟。
被上诉人（原审原告）：刘娇美。
委托诉讼代理人：贺福湘，湖南省安仁县永乐江镇城西居委会推荐工作人员。
被上诉人（原审第三人）：谭孝飞。
被上诉人（原审第三人）：池四仁。
被上诉人（原审第三人）：巫书友。
上诉人贺中伟因与被上诉人刘娇美、谭孝飞、池四仁、巫书友租赁合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2017）湘1028民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺中伟，被上诉人刘娇美的委托诉讼代理人贺福湘到庭参加诉讼。被上诉人谭孝飞、池四仁、巫书友经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
贺中伟上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、判令由谭孝飞、巫书友将房屋腾空返还刘娇美；3、判令贺中伟支付刘娇美租金32266元，谭孝飞自2017年6月5日后按每月支付刘娇美占有使用费8066.7元直至搬空之日，巫书友自2017年6月5日后按每月支付刘娇美占有使用费750元直至搬空之日。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，理解法律机械，存在严重偏差。根据合同法第九十六条的规定，合同解除之日是2017年6月5日即贺中伟在答辩状中陈述同意解除合同之日，并不是法院判决的时候才解除合同。同时依据《房屋租赁合同解释》第十八条的规定，贺中伟只需要支付解除合同之前的租金32266元，现在房屋由谭孝飞及巫书友占有，故应要求他们支付占有使用费，并返还房屋。2、一审法院审理程序错误，人为增加当事人的诉累。本案应一并审理贺中伟和谭孝飞的转租合同案件，并直接判令谭孝飞返还房屋和支付占有使用费。
刘娇美辩称：1、本案合同应予解除，至于何时解除应由法院判决确定；2、贺中伟作为承租人，在合同解除后，应当将所承租的房屋腾空交还刘娇美；3、贺中伟作为承租人应支付租金、租赁期间的水电费等费用。另，一审判决后，又产生了水费14807元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判主文第一、二、三项，对第四项变更为贺中伟向刘娇美支付水费18557元。
谭孝飞、池四仁、巫书友均未答辩。
刘娇美向一审法院起诉请求：1、依法解除刘娇美与贺中伟的《房屋租赁合同》；2、贺中伟将租赁房屋腾空并原样交还给刘娇美，贺中伟清偿其租赁期间所欠的水电费3750元；3、贺中伟支付其拖欠刘娇美的租金96800元，并赔偿拖欠期间的利息。
一审法院认定事实：2015年2月，贺中伟与刘娇美签订《房屋租赁合同》，约定刘娇美将位于安仁县城七一广场旁的房屋租赁给贺中伟经营宾馆，租期自2015年2月14日至2020年2月14日止，每年租金96800元，先交租金再经营，同时约定未经出租人同意，不得以任何借口擅自转租他人使用和拖欠租金。贺中伟将所租房屋经营华润宾馆，并添置空调、沙发等财产。2016年11月27日贺中伟未经刘娇美同意，与谭孝飞签订《华润宾馆转让合同》，将房屋转租谭孝飞。谭孝飞经营宾馆至2017年2月止，后将宾馆关门。2017年2月14日之后贺中伟未向刘娇美交纳租金，亦未将房屋交付给刘娇美，并至起诉之日止已拖欠水电费3750元。另查明，贺中伟将地下室以每月750元租金转租给池四仁经营美容院，池四仁于2017年4月10日将美容院转租给谢宗保，现由巫书友经营美容院。池四仁将2017年2月14日之前租金交纳给贺中伟，之后的租金未支付。贺中伟与谭孝飞因转租合同履行事项发生纠纷，贺中伟于2017年2月22日向法院提起诉讼。法院受理后，因刘娇美亦提起诉讼要求解除与贺中伟的租赁合同，法院于2017年8月14日中止审理贺中伟与谭孝飞租赁合同纠纷一案。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。刘娇美要求依法解除其与贺中伟的房屋租赁合同，贺中伟表示同意；贺中伟未经得刘娇美同意，将房屋转租他人，刘娇美从知道之日在六个月内要求解除与贺中伟的房屋租赁合同，应予以支持。刘娇美要求贺中伟将租赁房屋腾空并原样交还给刘娇美；贺中伟在合同履行期间，将房屋转租给谭孝飞、池四仁，谭孝飞经营宾馆至2017年2月止，池四仁将房屋又转租至谢宗保经营美容院，现巫书友实际经营经营美容院，故本案贺中伟与谭孝飞、巫书友共同将房屋腾空并返还给刘娇美。刘娇美要求贺中伟支付房屋租金96800元及拖欠期间的利息，贺中伟实际占用房屋未达一年，应当从2017年2月15日起按每月8066.7元计算租金至贺中伟、谭孝飞、巫书友腾空房屋之日止。拖欠期间的利息没有约定，亦无法律依据，不予以支持。刘娇美要求贺中伟支付水电费33750元；贺中伟认为，该水电费系谭孝飞经营期间所欠，贺中伟可以先行垫付；刘娇美与贺中伟签订的合同中明确约定水电费由贺中伟负担，故刘娇美的诉请，予以支持。贺中伟与谭孝飞关于水电费的负担，另案处理。综上所述，刘娇美要求依法解除刘娇美与贺中伟的《房屋租赁合同》，予以支持。贺中伟将租赁房屋腾空并返还给刘娇美，予以支持。刘娇美要求贺中伟清偿其租赁期间所欠的水电费3750元，予以支持。刘娇美要求贺中伟支付其拖欠的租金96800元，并赔偿拖欠期间的利息，予以部分支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，一审法院判决：“一、解除原告刘娇美与被告贺中伟签订的房屋租赁合同；二、被告贺中伟、第三人谭孝飞、巫书友在本判决生效后一个月内将所租房屋腾空并返还给原告刘娇美；三、被告贺中伟在本判决生效后15日内从2017年2月15日起按每月8066.7元计算租金至贺中伟、谭孝飞、巫书友腾空房屋之日止；四、被告贺中伟清偿其租赁期间所欠的水电费3750元给原告刘娇美；五、驳回原告刘娇美其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告贺中伟负担。”
本院二审期间，上诉人贺中伟没有提交新的证据。被上诉人刘娇美提交了一份2018年自来水公司的水费单，拟证明贺中伟租赁期间发生的水费。贺中伟质证认为其不清楚水费的事情，其从2017年4月份就没有再管租赁房屋的水费问题，其租赁期间的水费已经结清，应是后面承租的人使用的。本院认证为：因案涉房屋仍在部分使用，房租及水费等费用仍可能发生，该费用双方可以另行协商解决或者在一审法院中止的贺中伟与谭孝飞租赁合同纠纷一案中一并处理。本院审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。贺中伟与刘娇美签订的《房屋租赁合同》无法定无效的情形，应为合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。刘娇美与贺中伟在房屋租赁期限届满前均同意解除合同，本院依法予以支持。本案争议的焦点是贺中伟应支付刘娇美房租的起止时间和原审法院中止贺中伟与谭孝飞租赁合同纠纷一案的审理是否程序错误。作为房屋的承租人贺中伟2017年2月14日后至今，既未将案涉房屋腾空返还刘娇美，也再未交纳房租，故原审法院判决贺中伟从2017年2月15日起按合同约定每月8066.7元计算租金至腾空房屋交付刘娇美之日止于法有据。因贺中伟擅自转租案涉房屋，致使其为谭孝飞、巫书友实际占有，违反了合同约定义务。根据合同相对性原则，贺中伟应承担返还案涉房屋并支付返还前租金及相关费用的责任。贺中伟主张应由谭孝飞、巫书友支付实际占用房屋的使用费，但房屋出租人刘娇美并未提出该诉请，况且贺中伟已先于本案对谭孝飞提起了租赁合同纠纷之诉，原审法院在本案不支持贺中伟的主张并未无不当。至于原审法院中止贺中伟与谭孝飞租赁合同纠纷一案的审理是否程序错误，与本案无关，本院不予评判。
综上所述，上诉人贺中伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由贺中伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴陈峰
审 判 员 蒋 伟
审 判 员 林海波
二〇一八年二月六日
法官助理 黄 慧
书 记 员 曹 媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。