西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初13609号
原告（反诉被告）：龚珍，女，汉族，1989年7月15日出生，住西安市雁塔区，
委托代理人：赵皓，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人：雷珩，陕西丰瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张俊梅，女，汉族，1970年2月6日出生，住西安市雁塔区，
被告（反诉原告）：徐春华，男，汉族，1969年4月24日出生，住西安市雁塔区，
共同委托代理人：毕登科，陕西海普睿诚律师事务所律师。
共同委托代理人：符金超，陕西海普睿诚律师事务所律师。
第三人：陕西海汇房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区南广济街荣民国际公寓1幢1单元10916室，统一社会信用代码：91610000671515013U。
法定代表人：姜坤，该公司总经理。
委托代理人：王博，该公司法务专员
第三人：西安市置诚资产管理有限公司，住所地：西安市莲湖区西大街116号206室，统一社会信用代码：91610104MA6TX01M06。
法定代表人：李娟，该公司执行董事。
委托代理人：袁有文，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人：刘浩，陕西博硕律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）龚珍与被告（反诉原告）张俊梅、徐春华及第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司（以下简称：“海汇公司”）、西安市置诚资产管理有限公司（以下简称：“置诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚珍及其委托代理人赵皓、雷珩，被告（反诉原告）张俊梅、徐春华的委托代理人毕登科、符金超，第三人海汇公司的委托代理人王博到庭参加了诉讼，第三人置诚公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已依法缺席审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2017年6月12日，原告（反诉原告）、被告（反诉被告）和第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》（合同编号0008099），约定由原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于雁塔区××东路××号，16楼1单元10层，建筑面积为91.21平方米、所有权××为××（××）西安市不动产权第1206744号）的房屋一套，房屋成交价为73万。合同约定签订当日原告（反诉被告）需向被告（反诉原告）支付定金5万元整，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。被告（反诉原告）应在100个自然日内将定金存入双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。2017年8月16日，原、被告及第三人海汇公司签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》合同备案号为C17042134，房屋成交价为73万元。约定自合同签订之日起30日内，原告（反诉被告）将首付款23万元存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，余款向贷款机构申请贷款支付。2017年8月16日，原、被告与第三人西安置诚资产管理有限公司签订了《二手房交易结算资金监管协议》（协议号：JG170802410）约定原告（反诉被告）应在协议签订之日起的30个工作日内将购房首付款存入专用账户。原告（反诉被告）于2017年6月13日向被告（反诉原告）支付了房屋的定金5万元。并于2017年10月18日向约定的监管账户存入23万元整。后原告（反诉被告）多次联系被告（反诉原告）要求其配合办理资金监管协议中约定的开户行的变更手续，被告（反诉原告）均不予配合，并向原告（反诉被告）发出《解约通知书》，要求解除《房屋买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》。故原告（反诉被告）现诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同义务，协助原告办理资金监管手续及房屋过户手续；2、第三人协助原告办理资金监管手续及过户手续2、被告支付违约金73000元整；；4、被告承担本案全部诉讼费。
被告（反诉原告）张俊梅、徐春华共同辩称：1、被告（反诉原告）已经依约履行了全部的配合协助义务；2、原告（反诉被告）严重违反合同约定，致使被告（反诉原告）签订合同之目的不能实现，因此，被告（反诉原告）有权解除合同，并无需承担继续履行合同的义务；3、退一步讲，被告（反诉原告）即便不享有合同解除权，本案也不具备继续履行的条件。综上所述，为维护被告（反诉原告）的合法权益，请求法院依法驳回原告（反诉被告）的诉请。
第三人海汇公司辩称，同意原告（反诉被告）的诉请，第三人海汇公司愿意继续履行合同，该合同系三方真实意思表示，三方均应依约履行合同。该合同签订时，原告（反诉被告）已经履行了自己的义务，按时交了定金，以及在海汇公司的协助下办理了网签评估及资金监管手续并积极向银行申请贷款，在银行贷款出现问题时，海汇公司积极组织三方就银行贷款问题进行协商，三方一致同意，重新选择银行，继续申请贷款。被告（反诉原告）张俊梅知晓并同意并此事。此后，原告（反诉被告）向中国建设银行申请的贷款于2017年10月13日放款，第三人海汇公司及时向被告（反诉原告）张俊梅通过微信告知此事，被告（反诉原告）未做表态。被告（反诉原告）徐春华于2017年10月15日告知海汇公司店经理其要求房屋涨价30万元出售，否则拒绝配合办理相关手续，海汇公司得知此事后及时告知原告（反诉被告），原告（反诉被告）拒绝接受被告（反诉原告）的要求。2017年10月16日，被告（反诉原告）联系海汇公司经纪人索要其网签合同及资金监管协议原件，并明确表示了其拖延办理相关手续的故意。且被告（反诉原告）徐春华声称其意见是解除。在合同具备继续履行的情况下，被告（反诉原告）徐春华明确表示了自己的违约意图。综上，望贵院查明事实真相，支持原告（反诉被告）的诉请。
第三人置诚公司经本院合法传唤未出庭应诉，其向本院提交《情况说明》一份载明：2017年8月16日，原、被告及海汇公司签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，合同备案号分别为C17042134、C17042127，房屋成交价分别为73万元、52万元，当天，原、被告与置诚公司签订了《二手房交易结算资金监管协议》，协议编号分别为JG170802410、JG170802413，目前上述两笔资金监管业务处于等待银行放款状态。
被告（反诉原告）反诉称，2017年6月12日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）、第三人签订了编号为0008099号的《海汇房产房屋买卖居间合同》，合同约定：1、反诉人将坐落于西安市雁塔区××东路××号小区16号楼1单元10层11001室以人民币柒拾叁万元整（¥730000.00）的价格出售给被反诉人；2、被反诉人应当在合同签订之日起100个自然日内，将购房首付款人民币叁拾万元整（¥300000.00）存入资金监管专用账户；3、剩余房款人民币肆拾叁万元整（¥430000.00），由原告（反诉被告）申请抵押贷款。若原告（反诉被告）因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，原告（反诉被告）应自行筹集剩余房款，并存入资金监管专用账户；并明确原告（反诉被告）不得采用“继续申请其他银行贷款至贷款批准”的方式来支付剩余房款。合同签订后，被告（反诉原告）于2017年8月16日配合原告（反诉被告）及第三人办理了网签备案、资金监管以及贷款面签等手续，并签订了编号为C17042134号的《西安市存量房买卖合同》以及编号为：JG170802410号的《二手房交易结算资金监管协议》。此后，原告（反诉被告）向中国银行申请贷款，中国银行没有批准。此时，按照约定，原告（反诉被告）应当自行筹集剩余房款，并将房款存入资金监管专用账户，原告（反诉被告）却分别向中国邮政储蓄银行、中国建设银行等继续申请按揭贷款，该行为已经明显违反了双方的约定。此外，原告（反诉被告）未能依约筹集剩余房款，而且未能将首付款依约存入资金监管专用账户。按照上述三份合同的约定，原告（反诉被告）均已逾期将首付款存入资金监管专用账户。原告（反诉被告）迟延履行义务，致使被告（反诉原告）已经不能实现合同目的，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）邮寄《解约通知书》，该解约通知被其本人签收。故现向法院提起反诉，请求判令：1、请求法院确认反诉人与被反诉人、第三人签订的编号为0008099号的《海汇房产房屋买卖居间合同》、编号为C17042134号的《西安市存量房买卖合同》以及编号为：JG170802410号的《二手房交易结算资金监管协议》于2017年10月17日解除；2、请求人民法院依法判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币柒万叁仟元整（¥73000.00）；3.反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。反诉状的事实与理由与现实不符，双方签订的合同中并未约定申请贷款的银行，也并未约定办理贷款的期限，原告（反诉被告）在2017年8月16日办理了网签手续之后积极联系银行办理贷款事宜，在2017年10月13建行已经审批了原告（反诉被告）的贷款申请，由于被告（反诉原告）未配合原告（反诉被告）办理资金监管账户的开户行的变更手续，导致银行至今无法放款，合同中并未约定不能在其他银行进行贷款。原告（反诉被告）并没有违约，合同约定的首付款缴纳期限是2017年9月27日，没有在这个期限内缴付首付款是因客观原因导致的。
第三人海汇公司针对被告（反诉原告）的反诉称，请求法院驳回反诉人的反诉请求，《海汇房产房屋买卖居间合同》不存在合同约定的解除事由，该合同约定出卖人应于100个自然日内将定金存入资金监管账户，被告（反诉原告）未能将其收取的5万元定金按期存入资金监管账户，其违约在先。网签合同根据今日查询结果，处于备案有效状态。资金监管协议是为开设资金监管账户设立，资金监管账户全称西安市存量房买卖资金监管账户。该协议是以网签合同的有效为前提，是对网签合同中权利义务的补充说明，是为网签合同更好的履行而签订，故不应解除。至于贷款银行的选择，合同中并未限定次数，未限定具体向哪一个银行申请，未限定申请期限，且每次申请是都与申请行签订面签协议，该协议每次签订需被告方配合，被告方在数次申请前，均配合签订了该面签协议，从事实上可以认定被告方同意了原告（反诉被告）更换银行贷款的履行方式。综上，反诉人的反诉请求事实与理由皆不成立，故请求法院依法驳回。
经审理查明，2017年6月12日，原告（反诉被告）龚珍、被告（反诉被告）张俊梅及房屋共有人被告（反诉原告）徐春华、第三人海汇公司签订《海汇房产房屋买卖居间合同》约定：原告（反诉被告）龚珍购买被告张俊梅、徐春华所有的坐落于西安市××区××东路××小区××楼××单元××号之房屋，房屋建筑面积91.21平方米，成交价格为73万元（该房屋不存在抵押、未设租赁）。签订合同次日原告向被告支付定金5万元整，被告应于100个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户中。购房首付款（含定金）30万元整，原告应于该合同签订之日起100个自然日内存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户中。剩余购房款43万元，原告以贷款方式支付。双方选择二手房转移登记为过户方式，在此之前被告应取得房屋产权证书。合同对违约责任的约定为：任何一方未按合同约定时间节点履行时，构成逾期违约，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。逾期超过三十天，构成根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。上述合同签订后，原告于2017年6月13日向被告支付50000元购房定金。
2017年6月25日，西安市政府出台《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，该通知第二条限制非本市户籍居民在西安市内购房，原告（反诉被告）在受限范围内。2017年6月28日，被告（反诉原告）办理的涉案房屋房产证下发，但因原告（反诉被告）非西安市户籍，受政策限制不能办理后续手续。故原告（反诉被告）于2017年8月14日将户籍迁至西安市，符合了购房的户籍条件。
2017年8月16日，原、被告及第三人海汇公司签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，该合同第四条约定：自本合同签订之日起30内，原告应将首付款23万元存入监管账户。同日，原、被告及第三人西安置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，该协议第十五条约定：原告应于本协议签订之日起30个工作日将首付款23万元存入“专用账户”后及时办理银行按揭手续。上述协议签订后当日内，原告（反诉被告）向中国银行西安北大街支行申请贷款，被告（反诉原告）配合办理了银行面签。由于中国银行审批的贷款额度不足，原告（反诉被告）于2017年8月30日向陕西金达房地产评估有限公司申请对涉案房屋进行估价，并在被告配合下向中国邮政储蓄银行西大街支行递交贷款申请，该行审批额度仍然不足。最终原告（反诉被告）于2017年9月26日在被告（反诉原告）配合下向中国建设设银行股份有限公司陕西省分行申请贷款，该贷款已于2017年10月13日全额通过审批，该行也与原告（反诉被告）签订了贷款合同。
2017年10月16日，被告（反诉原告）张俊梅、徐春华向原告（反诉被告）龚珍寄送《解约通知书》。2017年10月18日，原告（反诉被告）向资金监管专用账户中支付首付款23万元，同日向被告寄送《催告函》要求被告（反诉原告）继续履行合同，庭审中，本院向被告（反诉原告）核实，其拒绝继续履行合同。
上述事实，有《海汇房产房屋买卖居间合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《二手房交易结算资金监管协议》、银行电子回单、《同意售房声明》、《房地产抵押估价预评报告》、《承诺书》、《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》、《个人住房（商业用房）借款合同》之特别签订条款、《解约通知书》、《催告函》、西安市存量房交易结算资金监管首付入账凭证、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：涉案房屋系二被告合法取得，不存在抵押、查封等情形，产权清晰明了，具备继续履行的条件。原、被告及第三人海汇公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》、《西安市存量房买卖合同》均系三方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，三方均应依约履行各自的权利义务。根据双方合同履行的情况可以看出，合同签订后，由于西安市出台户籍限购政策，阻碍了交易的正常进行，原告（反诉被告）在短时间内将户口迁至西安市具备了继续交易的条件。双方签订存量房买卖合同后，原告（反诉被告）一直积极申请贷款，连续申请三次直至中国建设银行贷款审批成功，被告（反诉原告）亦在原告（反诉被告）申请贷款期间一直配合银行面签，视为其对原告（反诉被告）的整个申请贷款的流程及所用时间是同意且认可的。原告（反诉被告）虽未在合同约定的期限内支付首付款，但确实有贷款审批及政策原因等因素影响了付款时间，且被告（反诉原告）亦未在合同约定的期限内将原告（反诉被告）支付的购房款定金付至资金监管账户，双方均存在履约瑕疵行为，被告（反诉原告）仅以原告（反诉被告）迟延付款为由拒绝继续履行合同未免牵强。纵观双方整个交易过程，可以看出不论是迁入户籍还是连续申请贷款，原告（反诉被告）一直都在积极履行合同义务，况且原告（反诉被告）所申请银行贷款已获审批，具备继续履行的现实条件，故结合本院以上所述，原告（反诉被告）现要求被告（反诉原告）继续履行合同，配合原告（反诉被告）办理过户手续的诉请，合法有据，本院依法应予支持。与此同时，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）足额支付剩余房款，扣除其已经支付被告的50000元购房定金以及已经支付至资金监管账户中的230000元首付款，原告（反诉被告）仍应在房屋过户时向被告（反诉原告）支付剩余购房款450000元。待过户完成后，被告（反诉原告）可向房管局要求将资金监管账户中的230000元购房款打入其账户，若需要原告（反诉被告）配合，原告（反诉被告）应对此履行配合义务。因本院已确认双方合同继续履行，故被告（反诉原告）要求解除合同的反诉请求，本院依法不予支持。至于原、被告双方各自主张对方支付违约金一节，因原、被告双方在履约过程中均存在履约瑕疵行为，结合公平原则，双方主张的违约金，本院依法均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）徐春华、张俊梅继续履行2017年6月12日与原告（反诉被告）龚珍及第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司签署的《海汇房产房屋买卖居间合同》及2017年8月16日签署的《西安市存量房买卖合同》。
原告（反诉被告）龚珍应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）徐春华、张俊梅剩余购房款450000元。被告（反诉原告）徐春华、张俊梅应于本判决生效之日起三十日内配合原告（反诉被告）龚珍将涉案房屋(位于陕西省西安市××区××东路××小区××楼××单元××）过户登记至原告（反诉被告）龚珍名下。
驳回原告（反诉被告）其余诉讼请求。
本案本诉诉讼费1625元，由被告（反诉原告）承担。本案反诉费用5550元，由被告（反诉原告）自行承担。原告（反诉被告）已预交的诉讼费应由被告（反诉原告）在为原告（反诉被告）办理房屋过户手续时给付原告（反诉被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李晓婷
人民陪审员 李小芳
人民陪审员 陈 琳
二〇一八年五月三十一日
书 记 员 王 芊
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