江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终695号
上诉人（原审被告）：黄卞军。
委托诉讼代理人：孙卓雅。
上诉人（原审被告）：孙卓雅。
上诉人（原审第三人）：张先杰。
被上诉人（原审原告）：邹小勇。
委托诉讼代理人：王传俊，张家港市塘桥法律服务所法律工作者。
原审被告：高兴喃。
原审被告：顾惠英。
上诉人黄卞军、孙卓雅、张先杰与被上诉人邹小勇、原审被告高兴喃、顾惠英所有权确认纠纷一案，上诉人不服江苏省张家港市人民法院（2017）苏0582民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人黄卞军、孙卓雅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院主动审理张先杰与高兴喃、顾惠英的房屋买卖合同并确认无效，违反不告不理原则，也违反合同相对性原则。一审法院认可物权优先，法律也未禁止代持，张先杰已支付涉案房屋的相应对价，合理合法，房屋所有权应属张先杰所有。一审认定事实、适用法律严重错误，请求支持上诉人的上诉请求。
上诉人张先杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院主动审理张先杰与高兴喃、顾惠英的房屋买卖合同并确认无效，违反不告不理原则，也违反合同相对性原则。涉案房屋的房产证上所有权人是高兴喃、顾惠英，上诉人张先杰与高兴喃夫妇的借贷关系以涉案房屋作为抵押，并有评估报告。张先杰没有看房，是疏忽大意，并非与高兴喃、顾惠英恶意串通。一审法院的认定单凭主观臆断，缺乏事实依据。一审法院认可物权优先，法律也未禁止代持，张先杰已支付涉案房屋的相应对价，合理合法，房屋所有权应属张先杰所有。一审认定事实、适用法律严重错误，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人邹小勇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告高兴喃、顾惠英未陈述意见。
原审原告邹小勇向一审法院起诉请求：1、依法判决登记在黄卞军、孙卓雅名下的位于张家港市塘桥镇××新村××室房屋属邹小勇所有；2、依法判决黄卞军、孙卓雅、高兴喃、顾惠英协助邹小勇办理张家港市塘桥镇××新村××室房屋过户手续；3、一审诉讼费由黄卞军、孙卓雅、高兴喃、顾惠英承担。
一审法院经审理查明，2016年3月25日，一审法院立案受理邹小勇与高兴喃、顾惠英确认合同效力纠纷一案【（2016）苏0582民初3388号】。该案经审理查明：1、2014年10月9日，高春燕（甲方）和邹小勇（乙方）签订一份《协议书》，主要内容有：甲、乙双方就位于张家港市××鹿苑××里新村（又称××新村）2幢504室房屋的过户手续达成以下协议。该房屋主体面积106.04㎡，附属二幢7号自行车库9.32㎡，双方已于2011年4月1日前达成实际成交。甲方已收到乙方全额房款（总计贰拾肆万伍仟元整￥245000），乙方已于2011年4月1日后开始装修并入住至今。一、因该房产产权原属于甲方父母拆迁安置。现有甲方父母委托授权于甲方配合办理甲乙双方过户手续。二、甲方配合乙方办理产证过户。在双方过户之前，需要甲方把该房屋产权证、土地证办理至甲方父母（高兴喃/顾惠英）名下，然后再交易过户给乙方。过户期间需要相关材料，甲方必须积极配合。三、乙方在双方达成协议时，支付给甲方签字费人民币壹万元整（￥10000元）。过户至乙方拿到房产证、土地证后再支付给甲方签字费人民币壹万叁仟元整（￥13000元）。过户期间，甲方不得拖延时间，否则以每天扣除5%签字费为准。四、甲方需提供材料证明有权处理，含附件内容（甲方身份证、甲方父母户口本以及身份证复印件），双方无其他异议。同日，在该协议书的反面，高春燕和顾惠英共同出具一份《收条》，内容为：今收到邹小勇人民币10000整，壹万元整，6228480408857688779。2、2011年3月14日，高春燕出具一份《收条》，内容为：今收到邹小勇预付房款肆万肆仟叁佰捌拾捌元正（44388元）。同日，邹小勇通过银行转账给付高春燕40000元。邹小勇还于2011年3月28日和2011年3月30日通过银行转账分别给付高春燕130000元和20000元。在该案中，一审法院认定邹小勇在涉案房屋买卖合同的缔结和履行过程中善意且无过失的相信高春燕具有高兴喃、顾惠英的代理权，即2014年10月9日《协议书》合法有效并对高兴喃、顾惠英具有法律约束力，由此产生的法律后果由高兴喃、顾惠英承担。2016年9月18日，一审法院作出（2016）苏0582民初3388号民事判决，判决确认邹小勇和高兴喃、顾惠英于2014年10月9日签订的《协议书》有效。
一审法院另查明，涉案房屋由邹小勇于2011年4月开始装修并入住至今。涉案房屋于2014年11月5日登记在产权人高兴喃名下，由高兴喃与顾惠英共同共有。后高兴喃、顾惠英向张先杰和杨书霞借款20万元，并用涉案房屋作为抵押。2014年12月16日，双方就涉案房屋办理抵押登记。因借款到期后高兴喃、顾惠英无力归还，双方协商一致同意以房抵债。2015年6月17日，双方至房管部门注销他项权证。同日，因张先杰身份证丢失正在补办，由高兴喃、顾惠英（出卖方）与黄卞军、孙卓雅（买受方）签订《存量房买卖契约》。2015年6月25日，涉案房屋登记在黄卞军和孙卓雅名下，由黄卞军、孙卓雅代张先杰取得权属登记。
一审审理中，一审法院向张先杰进行了调查，张先杰在调查笔录中陈述：2014年12月12日，经高兴喃、顾惠英的女儿高春燕介绍，高兴喃、顾惠英向张先杰借款20万元。当时高兴喃、顾惠英说好将涉案房屋作为抵押。因张先杰身份证丢失，所以就由一起做资金生意的合伙人杨书霞出面，双方一起办理他项权证。杨书霞作为他项权人。当天，张先杰用其姐夫龚豫乐的银行卡汇付给顾惠英20万元借款，高兴喃、顾惠英向杨书霞出具了借条。约定借款期限三个月，月利息一分五，借条上当时未写。借款到期后，高兴喃、顾惠英无力还款。经协商，高兴喃、顾惠英同意以房抵债，双方商量好房屋价格为35万元，房屋价格超过借款本息及过户税费的部分，将由张先杰补给高兴喃、顾惠英。2015年6月17日，张先杰、杨书霞、高兴喃、顾惠英、黄卞军和孙卓雅一起去房管所，先注销他项权证。因张先杰身份证丢失正在补办，杨书霞没有有效的单身证明，所以就将房屋临时过户到黄卞军、孙卓雅名下。当天，张先杰给了高兴喃、顾惠英4.8万元现金，并承担了过户税费。之后，张先杰和杨书霞又分别给了顾惠英现金2.9万元和4.8万元，这两笔没有打收条。2015年5月，高兴喃、顾惠英曾带张先杰去看房，但因他们没有带钥匙，所以没看成。
一审法院认为，出卖人一房二卖的，应当认定两份房屋买卖合同均有效，取得权属登记人的权利应优先保护。但本案中，张先杰向高兴喃、顾惠英购买涉案房屋，实质为以房抵债，后在张先杰的要求下，涉案房屋过户登记到黄卞军、孙卓雅名下，即涉案房屋由黄卞军、孙卓雅代张先杰取得权属登记。涉案房屋由邹小勇于2011年4月开始装修并入住至今，张先杰称2015年5月高兴喃、顾惠英曾带其去看房，因未带钥匙所以没有看成，该陈述明显不符合常理，根据日常经验法则，应当推定张先杰对涉案房屋已经由邹小勇购买、并且占有使用的事实为明知，因此张先杰与高兴喃、顾惠英签订的房屋买卖合同，属于恶意串通，损害邹小勇的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，张先杰与高兴喃、顾惠英签订的房屋买卖合同无效，已经支付房款并且装修入住的邹小勇的合同权利应予以优先保护。黄卞军、孙卓雅与高兴喃、顾惠英所签房屋买卖合同仅是为了代张先杰取得权属登记，该合同并未实际履行且损害邹小勇的利益，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。黄卞军、孙卓雅应将涉案房屋权属登记重新变更至房屋原所有人高兴喃、顾惠英名下。另，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该规定对物权变动的原因行为与物权变动的结果做了明确区分，就不动产物权变动而言，当事人已经达成了合意且已经交付了财产，但没有办理登记手续的情况下，应当认定当事人之间只是设定了债权，而没有设立或移转物权。因此，邹小勇要求确认涉案房屋归其所有，一审法院不予支持。邹小勇与高兴喃、顾惠英签订的房屋买卖协议真实有效，双方均应当按照协议的约定全面履行各自的义务。邹小勇要求高兴喃、顾惠英协助办理涉案房屋的过户手续，有合同依据，一审法院予以支持。过户费用按照税法及相应的法律、法规缴纳。高兴喃、顾惠英经法院公告送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等诉讼材料，届时未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩与质证的权利，产生的法律后果由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、黄卞军、孙卓雅协助高兴喃、顾惠英办理涉案房屋的过户手续，将上述房屋重新变更登记至高兴喃、顾惠英名下。限于判决生效后10日内履行。二、高兴喃、顾惠英于判决第一项履行完毕后10日内协助邹小勇办理上述房屋的过户手续，将上述房屋登记至邹小勇名下。三、驳回邹小勇的其他诉讼请求。一审案件受理费4976元、保全费1745元合计6721元，由邹小勇负担3360元，由高兴喃、顾惠英负担3361元。
二审中当事人未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，邹小勇和高兴喃、顾惠英之间的房屋买卖合同已由一审法院（2016）苏0582民初3388号民事判决确认有效，本院予以认定。双方应当按照协议的约定全面履行各自的义务，邹小勇已全部支付房款，并于2011年实际装修，居住使用至今。高兴喃、顾惠英将涉案房屋交付邹小勇之后，又将涉案房屋过户至黄卞军、孙卓雅名下，违背诚实信用原则，主观上存在欺骗和恶意损害他人利益的故意。因涉案房屋系黄卞军、孙卓雅代张先杰取得权属登记，本案的争议焦点主要是张先杰与高兴喃、顾惠英签订的房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。本院认为，行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而故意为之，即为恶意串通。如果行为人尽一般人具有的起码注意就能够知道的，即为应当知道。张先杰向高兴喃、顾惠英购买涉案房屋，实质为以房抵债，后在张先杰的要求下，涉案房屋过户登记到黄卞军、孙卓雅名下，即涉案房屋由黄卞军、孙卓雅代张先杰取得权属登记。张先杰购买涉案房屋前未曾实地查验，购买后也未实际交付，并未尽到一般人应尽的注意义务，其行为明显不合常理，因此，可以推定张先杰在购房前对涉案房屋已由邹小勇购买并占有使用的事实已经明知，故其与高兴喃、顾惠英签订的房屋买卖合同，系恶意串通，当属无效。黄卞军、孙卓雅与高兴喃、顾惠英所签房屋买卖合同系代张先杰取得权属登记，因张先杰与高兴喃、顾惠英签订的房屋买卖合同无效，故基于该合同取得的财产，应当予以返还，黄卞军、孙卓雅应将涉案房屋权属登记重新变更至房屋原所有人高兴喃、顾惠英名下。邹小勇与高兴喃、顾惠英签订的房屋买卖协议真实有效，邹小勇要求高兴喃、顾惠英协助办理涉案房屋的过户手续，有合同依据，应予支持。
上诉人认为一审主动审查张先杰与高兴喃、顾惠英签订的房屋买卖合同并确认无效，违反不告不理原则。本院认为，张先杰与高兴喃、顾惠英签订的房屋买卖合同是否有效与本案诉讼请求是否成立密切相关，一审法院予以审查，于法有据。上诉人该上诉请求不能成立，本院不予采纳。
上诉人认为一审认定张先杰与高兴喃、顾惠英恶意串通，系主观臆断。本院认为，房屋买卖系重大财产交易，张先杰购房前未实地查验，购房后房屋也未实际交付，明显不合常理，张先杰也未有合理解释。一审法院根据日常经验法则作出判断，并无不当。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9952元，由上诉人黄卞军、孙卓雅负担4976元，由上诉人张先杰负担4976元。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 张 蕾
审判员 陈芝颖
审判员 孙 莹
二〇一八年六月八日
书记员 殷晨琦