湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终7505号上诉人（原审原告）：张贤贤，男，1965年10月20日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄锋，广东凡立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶红，女，1969年12月26日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：王洪斌，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东平，湖北今天律师事务所律师。上诉人张贤贤因与被上诉人叶红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第02131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张贤贤上诉请求：撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。事实与理由：涉案房屋因遭遇五十年一遇大暴雨侵袭，由于涉案房屋排水系统不足，致使装修毁损，房屋发霉，散发有毒气体，电路浸泡，有漏电隐患，继续经营会伤害员工身体，属于不可抗力不能实现合同目的。事发后，双方就解除合同也进行充分协商，张贤贤享有法定和约定的合同解除权。造成张贤贤的损失，责任在叶红，其是违约方，叶红应承担违约责任，张贤贤的诉讼请求应得到支持。被上诉人叶红辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。张贤贤向一审法院起诉请求：1、叶红向张贤贤返还合同押金30万元；2、叶红向张贤贤返还两个月租金30万元；3、叶红向张贤贤赔偿相关物品及装修损失1288000元（按实际价值1610000元折旧八成计算）；4、本案诉讼费由叶红承担。一审法院认定事实：2013年7月4日，张贤贤（乙方）与叶红（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定：乙方向甲方租赁位于武汉市江汉区中山大道831号临街整栋（1-4层，建筑面积约809.5平方米）用于经营；乙方签订（定）本合同后，有权在该房成立企业，该企业成立之日起，本合同中乙方的权利（力）义务转移给该企业（经营珠宝相关企业）。租赁期为10年，具体计租起止日期定为2013年7月5日至2023年9月4日；甲方须于2013年7月5日前将该门面交与乙方使用，装修期60天（2013年7月5日至2013年9月4日），装修期内免收租金；2013年9月5日至2015年9月4日期间租金每年180万元，租金两年不变；2015年9月5日至2017年9月4日期间租金每年1908000元，租金两年不变；2017年9月5日至2019年9月4日期间租金每年202万元，租金两年不变；2019年9月5日至2021年9月4日期间租金每年214万元，租金两年不变；2021年9月5日至2023年9月4日期间租金每年227万元，租金两年不变；在签定本合同当日乙方向甲方支付定金30万元，同时乙方七日内将第一个半年租金90万元支付给甲方，待乙方装修营业30天后将第一年后半年租金90万元支付给甲方，以后年租金为一年一付，付款时间为每年8月10日前；甲方有权要求乙方按期交付租金费用，乙方经甲方催缴后（15天）逾期不交清租金费用，甲方可无条件收回门面，押金和租金不退并按乙方违约责任赔偿；租赁合同期内，乙方租赁范围内的一切设施、设备、管线及电器的维修、维保由乙方负责，费用由乙方自理；由于地震、台风、水灾、火灾、战争、政治动乱、致使合同不能履行，由双方协商可终止；自合同签订之日起，乙方擅自违约解除合同的，应向甲方按合同标的总额的20%支付违约金；自合同签订之日起，甲方擅自违约解除合同的，除退回乙方已支付的租金及相关费用等外，还需承担乙方的装修损失及相关经营损失，同时还应向乙方按合同标的总额的20%支付违约金和装修费。同日，双方签订一份《补充协议》约定，乙方在房屋装修时为甲方在4楼提供办公室一间（面积约15平方米，使用1个月左右）。租金等相关款项打入叶会兰（甲方姐姐）视为同等有效。合同签订当日，张贤贤支付叶红定金30万元，叶红于次日将涉案房屋交付张贤贤。张贤贤对涉案房屋进行了装修，并支付装修及购买灯具款161万元。2013年8月27日，武汉市卓尔珠宝有限公司以涉案房屋为住所成立（2016年7月22日注销），注册资本105万元，股东为张贤贤和翁清省二人，法定代表人为翁清省，经营范围为黄金、珠宝等批发及零售。2013年7月10日，张贤贤以“卓尔珠宝”名义向叶红支付了上半年租金90万元和消防费用2万元。2013年11月13日，叶红收取了下半年租金90万元。2014年8月11日，叶红收取了2014年9月5日至2015年9月4日期间的租金180万元。2015年7月23日，武汉市遭遇暴雨。2015年7月31日，张贤贤向叶红发出一份《终止合同通知书》称：因2015年7月23日武汉五十年一遇暴雨，致使涉案房屋被雨水倒灌，整栋装修尽毁，完全无法正常经营：张贤贤多次派人与叶红协商并提出解决方案，但被叶红拒绝；除暴雨因素外，涉案房屋主体排水系统陈旧落后亦是主要原因之一，叶红对此负有不可推卸的责任；涉案合同已属于实际履行不能；为避免双方更大损失，现张贤贤决定依涉案合同即日起终止合同；通知叶红于8月4日或5日办理房产交接手续，并要求叶红于8月14日前退还8月、9月两月租金和两个月押金（保证金），若逾期支付，张贤贤将通过法律手段追讨上述款项并依法追究因叶红责任造成张贤贤装修、经营等损失及违约责任。2015年8月12日，叶红向张贤贤发出一份《关于的复函》称:本次发生漏水,责任在于张贤贤,目前情况下,不符合解除合同的条件,故叶红不同意终止合同;如果张贤贤坚持终止合同,已经收取的房屋租金、押金不予退还，并请张贤贤按合同约定支付违约金（总标的2000多万元，违约金比例为总标的的20%）；如果张贤贤决定终止合同，请于2015年8月31日前书面通知叶红；如果张贤贤到期不作答复，视同张贤贤决定单方解除合同；在张贤贤作出终止合同决定后，请张贤贤于2015年9月5日前将存放于承租房屋内的设施及办公家具搬走，如到期不搬，视为放弃，由叶红任意处理。张贤贤对叶红的上述复函未予以回复，也未搬走其留在涉案房屋内的剩余物品，但于当月通过快递方式将涉案房屋钥匙退还叶红。一审法院以张贤贤的权利义务已转移给武汉市卓尔珠宝有限公司，其不再是涉案合同相对人为由，于2017年1月20日作出(2015)鄂江汉民二初字第02131号民事裁定：驳回张贤贤的起诉。张贤贤不服，提起上诉。二审认为，张贤贤作为合同相对方有权提起本案诉讼，其主体是适格的。湖北省武汉市中级人民法据此于2017年4月12日作出（2017）鄂01民终2333号民事裁定：一、撤销江汉区人民法院(2015)鄂江汉民二初字第02131号民事裁定；二、本案指令江汉区人民法院审理。一审法院认为：张贤贤作为合同相对方有权提起本案诉讼，其主体是适格的。张贤贤与叶红签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方当事人应按照合同约定享有权利和履行义务。张贤贤向叶红发出《终止合同通知书》，未得到叶红同意。属单方解除合同。一方当事人单方解除合同应符合法律规定及合同约定。从张贤贤的举证情况来看，其仅能证明五十年一遇暴雨对涉案房屋正常经营造成一定影响。不能证明涉案房屋已无法修复而导致合同不能继续履行，不能实现合同目的。不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。涉案合同约定：由于地震、台风、水灾、火灾、战争、政治动乱、致使合同不能履行，由双方协商可终止。但双方并未协商一致终止涉案合同。张贤贤单方解除涉案合同，既不符合法律规定，也不符合合同约定。张贤贤单方终止履行合同的行为构成违约。在此情形下，张贤贤的全部诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：驳回张贤贤的全部诉讼请求。一审案件受理费21792元、其他诉讼费用40元，共计21832元，由张贤贤负担（已付）。二审期间各方当事人未举出新的证据。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有权利、履行义务。在履行中，叶红将租赁房屋交给张贤贤承租使用，张贤贤按照合同约定支付相应租金，双方均履行了合同的相关义务。后张贤贤以武汉五十年一遇暴雨，致使涉案房屋被雨水倒灌，整栋装修尽毁，完全无法正常经营为由向叶红发出的《终止合同通知书》，该理由不构成其享有法定和约定的合同解除权，张贤贤的行为属于合同约定的提前解除合同的情形。一审认定张贤贤单方终止履行合同的行为构成违约，判决驳回张贤贤的全部诉讼请求正确，本院予以维持。张贤贤提出涉案合同的终止属于不可抗力，张贤贤并无违约行为，其享有法定和约定的合同解除权，主张叶红是违约方，应支持张贤贤的诉讼请求。对该主张，张贤贤提供的证据不足以证明其主张成立，亦与本案事实不符，该上诉理由不能成立，张贤贤的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21792元，由张贤贤负担。本判决为终审判决。审判长  叶玉宝审判员  余小乔审判员  张 红二〇一八年一月十五日书记员  陈旭敏