广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终1029号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄小华，男，汉族，1963年10月11日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：成见友，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李佳升，男，汉族，1964年12月7日出生，住广东省深圳市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄海珊，女，汉族，1967年4月26日出生，住广东省深圳市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘伟东，广东海联泰达律师事务所律师。原审第三人：东莞市龙轩房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道主山东城中路南38号中惠华庭6栋首层6-7号商铺，统一社会信用代码为91441900MA4URNEU6R。法定代表人：潘小梅，系该公司总经理。上诉人黄小华因与被上诉人李佳升、黄海珊、原审第三人东莞市龙轩房地产中介服务有限公司（以下简称龙轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、黄小华应于判决生效之日起五日内向李佳升、黄海珊返还定金30000元。二、驳回黄小华的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费为550元，由李佳升、黄海珊承担；反诉受理费2070元，由黄小华承担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19143号民事判决。黄小华上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判李佳升、黄海珊向黄小华支付违约金182000元及其利息；三、本案一、二审诉讼费由李佳升、黄海珊承担。事实与理由：一、一审认定了《房地产买卖居间合同》没与备案合同同时解除，又认为履行合同中存在重大纠纷需要对合同条款重新协商，却没有阐明重大纠纷的内容及需要重新协商理由，事实不清。（一）《房地产买卖居间合同》有效，李佳升、黄海珊先支付首期款，再办理银行贷款手续的先后义务已经确定。无论法院认为应在2月19日还是2月23日支付，该时间均已届至，李佳升、黄海珊应支付首期款。事后，李佳升、黄海珊在备案合同解除后，要求办理商业贷款时，却一直认为需先办过户才支付首期款。后李佳升、黄海珊又先行提出诉讼要求解除合同返还定金，是以行为方式拒绝履行合同约定的先履行义务。无论依据合同约定还是根据法院认定的时间，黄小华在此时还没收到对方首期款，才提出反诉，合法有理。（二）除上述提到首期款与办理商业贷款时间先后争议外，一审如果认为还有其它纠纷，应在判决中阐明其认为的重大纠纷与需要另行协商的内容的关联性，阐明纠纷如何导致有效的《房地产买卖居间合同》需要另行协商。如果仅是一方认为存在纠纷，就认为必然需要重新协商，而将有效的合同约定置之不顾，是没有法律依据的。二、一审认为李佳升、黄海珊暂停支付首期款是出于对自身权益保护，并就此判决，是错误的。李佳升、黄海珊要求办理商业贷款时，黄小华行使先履行抗辩权要求对方先支付首期款是合情合理的。李佳升、黄海珊在本案中仅以《房地产买卖居间合同》已解除而无需支付首期款为由抗辩，并没有主张不安抗辩权，一审代李佳升、黄海珊另行提出抗辩事由，存在不当。三、（一）一审将龙轩公司的陈述作为证据存在瑕疵。首先，龙轩公司在诉讼前的沟通中，诚信与中立性均有明显的问题。其次，龙轩公司对税费问题的陈述与其义务具有利害关系。龙轩公司作为专业的中介机构，查询黄小华交易价格等相关资料和测算税费是其基本的义务，龙轩公司在签订合同前亦已经审查黄小华提交的发票是复印件而不是原件。如果因未审核清黄小华基本资料，就介绍双方签订合同，只能说明龙轩公司业务不专业并存在重大过错。另外，如果龙轩公司明知黄小华没有发票却没有披露，最终导致税费过高，那龙轩公司明显过错。（二）首先，一审仅凭龙轩公司的陈述认为黄小华没有提交购房发票导致税费超出预期，事实认定依据不足，且忽视了税费风险承担责任。合同约定了李佳升、黄海珊承担税费，李佳升、黄海珊作为完全民事行为能力人应在签订合同前充分了解税费问题。税费是否过高是事后主观认定，法院如果认定税费超出预期，至少应该由龙轩公司对预期税费举证并对具体税费计算标准进行说明。且一审没有就龙轩公司提出的黄小华丢失发票问题向黄小华进行调查，更没有要求龙轩公司对税费计算提出依据，事实不清、程序不当。（三）一审通过龙轩公司陈述与黄小华过户行为，推定首期款支付时间已由合同约定的2月19日改变至2月23日，是错误的。首先，本案将龙轩公司的陈述作为证据存在瑕疵。其次，基于案涉合同约定的特殊性，黄小华过户行为不能证明双方已经同意改变首期款付款时间。从合同第4条（2）款、第6条（1）款可知，案涉首期款支付与签订过户手续是两个时间上相互独立的行为。合同并没有将首期款支付时间与办理过户手续的时间关联在一起。黄小华在合同约定的过户时间未到时，提前配合李佳升、黄海珊于2月23日签订房产过户的行为，只是为了提前取得银行款项。一审将两个存在瑕疵的证据结合，推定首期款支付时间改变到2月23日，而置证明力最高的书面合同不顾。综上，请二审法院依法改判。李佳升、黄海珊答辩称：一、事实方面：（一）一审判决对交易过程这一事实的认定是合乎情理的。（二）《房地产买卖居间合同》第4条第（2）款约定的付款方式原文是“至甲乙双方指定的账户”，约定意思不明确。二、法律方面：（一）双方在房管所签订的解除合同的呈批表反映双方解除合同的事实是非常清楚的。（二）合同的解除是双方合意的解除，不是形式上的某张纸的解除。所以合同的解除效力是溯及房管所的合同和买卖居间合同中的买卖部分。综上，黄小华主张违约赔偿没有法律和事实的根据。龙轩公司未向本院提交答辩意见。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间，双方均无向本院提交新的证据。本院认为，本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应围绕黄小华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为：李佳升、黄海珊是否违约。首先，原审认定李佳升、黄海珊合意将首期款余款支付日期由2016年2月19日变更为2016年2月23日，理据充分，本院在此不再赘述。其次，李佳升、黄海珊与黄小华于2016年2月24日共同签订了《申请解除呈批表》，从该表的名称来看，双方申请解除的是《房地产买卖合同》（备案合同），并非案涉《房地产买卖居间合同》，再者，从各方的陈述可知，李佳升、黄海珊与黄小华均有继续履行合同的意愿，仅是对贷款方式等合同内容再行协商变更，由此可见案涉《房地产买卖居间合同》并没有解除。因此，李佳升、黄海珊以双方签订了《申请解除呈批表》为由主张双方已解除《房地产买卖居间合同》，并无依据，本院不予采纳，李佳升、黄海珊以双方解除合同为由主张黄小华返还定金30000元，亦不能成立，本院不予采纳。最后，龙轩公司作为中介方，其负有协助黄小华了解购房价格的义务。根据龙轩公司陈述中提及黄小华的购房发票是手写的，本院有理由相信黄小华已向龙轩公司出示过该购房发票，即龙轩公司应当清楚黄小华的购房价格。龙轩公司作为中介方，在清楚黄小华的购房价格的情况下，其应当具有知晓案涉交易税费数额的业务能力，并应如实向李佳升、黄海珊披露税费金额的义务。龙轩公司主张因黄小华补打发票，导致税费增高，并无依据，本院不予采纳，并认定黄小华对此并无过错。黄小华与李佳升、黄海珊于2016年2月23日因税费问题停止办理过户手续，并协商变更贷款方式，但并无证据显示黄小华同意变更首付款余款的支付时间，在双方就变更合同内容未能协商一致的情况下，双方仍应按原合同约定履行，虽双方在后续协商过程中，李佳升，黄海珊不可能再如黄小华的要求在2016年2月23日支付首期款余款，但在黄小华多次要求及催促下，李佳升、黄海珊仍未在合理期间支付首期款余款，已构成违约，其二人应当承担相应的违约责任。考虑李佳升、黄海珊违约过错程度、黄小华因违约所受到的损失情况以及案涉房屋已升值等因素，黄小华主张按合同约定楼价的20%计算的违约金过高，本院酌定李佳升、黄海珊应支付黄小华违约金30000元。鉴于李佳升、黄海珊已支付了黄小华定金20000元，李佳升、黄海珊仍应向黄小华支付违约金10000元。至于李佳升、黄海珊已支付的定金10000元作为交楼押金由龙轩公司监管，李佳升、黄海珊可自行与龙轩公司协商解决该10000元的退还问题。综上所述，黄小华的上诉请求成立部分，本院予以支持。原审判决错误，本院予以撤销。依照《中华共和国合同法》第七十七条、一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19143号判决。二、李佳升、黄海珊应于本判决发生法律效力之日起五日内向黄小华支付违约金10000元。三、驳回李佳升、黄海珊的全部诉讼请求。四、驳回黄小华的其他反诉请求。一审案件本诉受理费为550元，由李佳升、黄海珊负担，反诉受理费2070元，由李佳升、黄海珊负担311元，黄小华负担1759元，二审诉讼费用4630元（黄小华已预交），由黄小华负担3935元，李佳升、黄海珊负担695元（黄小华同意李佳升、黄海珊向其迳付该款项）。本判决为终审判决。审判长  黎淑娴审判员  廖志明审判员  黎棣华二〇一七年十二月二十七日书记员  刘丹青