陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终10168号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑延军，男，1970年3月30日出生，汉族，陕西省肖柯园林绿化有限公司工程师，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：班知兰，女，1970年9月25日出生，回族，个体工商户，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：曹晓梁，陕西睿思律师事务所律师。上诉人郑延军因与被上诉人班知兰租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区（2014）雁民初字第04824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑延军，被上诉人班知兰委托诉讼代理人曹晓梁到庭参加诉讼，原审第三人武亚峰经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。郑延军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判为支持郑延军的诉讼请求；一、二审诉讼费由班知兰负担。事实与理由：2012年7月9日，双方租赁合同已经解除，但班知兰并未腾房，一直强行占用到2014年4月23日。2011年12月15日至2012年7月9日，班知兰应支付房租13677.42元，2012年7月9日至2014年4月23日班知兰应参照租赁合同租金支付该房屋占用费。班知兰与其签订合同后并未如约支付租金，拖欠很久之后支付了1万元租金，一审认定班知兰支付了24000元与事实不符。其将房屋南门上锁后，涉案房屋仍有西门可供进出，班知兰拖欠房租，应该承担违约责任。关于房屋装修损失，一部分非由班知兰添附，另一部分是其私自加盖的二层的装修，班知兰应恢复原状并承担侵权责任。班知兰拖欠1402.7元电费，应予以支付。武亚峰与本案无关，不应将其列为第三人。班知兰辩称，租赁合同解除时间一审认定正确，2012年7月9日，郑延军锁门，其不能实际使用涉案房屋。其支付24000元房租，一审认定无误，其并不存在违约行为。房屋装修价值及实物资产的继续使用价值均有法院按照法律程序及有资质的鉴定机构进行鉴定，郑延军一审并未对鉴定结果提出异议，故郑延军上诉理由不能成立。郑延军并未提交足以证明其拖欠电费的事实。武亚峰经合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。郑延军向一审法院起诉请求：1、解除郑延军与班知兰签订的租赁合同；2、班知兰支付拖欠郑延军16个月的房租32000元；3、班知兰向郑延军支付其拖欠的电费1402.7元；4、诉讼费由班知兰负担。一审法院认定事实：2011年11月29日，出租方甲方郑延军与承租方乙方班知兰签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方出租坐落在高新四路城市皇冠10101号商铺中部二层，建筑面积为100平方米出租给乙方；租赁期限自2011年12月15日至2016年12月14日；租金为前三年每月2000元，后两年每月2500元；租金按每年结算一次，下年度租金需提前一月支付；乙方需向甲方交纳一个月租金作为租房押金；乙方有下列情形的，甲方可以终止合同并收回房屋：拖欠租金累计达一个月；租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交租金的，每逾期一日，甲方有权按年度租金的10%向乙方加收滞纳金。合同签订后，班知兰向郑延军支付租金24000元。2016年1月20日，班知兰向法院申请对涉案房屋二楼加层100平方米的房屋装修及房屋内资产价值进行评估，后经陕西通海资产评估有限责任公司评估，评估意见为：涉案房屋二楼加层100平方米的房屋装修继续使用价值为26498元、房屋内实物资产继续使用价值为7902元。郑延军对该鉴定意见提出异议，陕西通海资产评估有限责任公司答复如下：1、评估现场调查前评估人员以电话通知郑延军，要求郑延军按约定时间到场配合，但郑延军未按约定的时间参加现场调查。郑延军所述的通知时间有误与事实不符。评估所确定的工程量依据现场测量数据经过计算确定，符合客观实际。2、鉴定报告所确定的评估价值是基于广泛的市场调研，客观反映了委估资产的价值，郑延军所述的市场价格不是衡量评估报告的标准。3、评估报告纳入评估范围的实物资产的数量依据现场清查。实物资产的购置时间综合当事人现场情况介绍与案卷资料分析而确定，评估报告所确定的实物资产数量、价值等科学、合理。4、评估报告所确定的评估范围依据现场调查情况而确定。郑延军所述的1、2、3、23、24、25项是否属于评估范围应由人民法院裁定。鉴定费为3000元。2014年4月22日，出租方甲方郑延军与承租方乙方武亚峰签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方房屋坐落在高新西路城市皇冠第10101号商铺前半部分出租给乙方；租赁期限为2014年4月23日至2016年4月22日；租金为每年9万元。2014年，郑延军将西安易投商业管理有限公司（以下简称易投公司）、班知兰诉至法院，请求判令:1、易投公司支付郑延军三个月房屋租金31500元、三个月物业管理费1500元、赔偿自2012年7月起的房屋租金损失63000元、物业管理费3000元（暂定6个月）直至交付房屋之日止以及滞纳金25515元，合计124515元；2、易投公司及班知兰拆除加盖房屋、恢复房屋原状；3、易投公司及班知兰承担1、2项连带赔偿责任；4、由易投公司承担本案诉讼费。该案经审理查明，郑延军与易投公司于2011年9月21日签订《房屋租赁合同》，约定郑延军将位于西安市高新区高新四路城市皇冠10201号商铺出租给易投公司使用，房屋建筑面积110平方米，租赁期限为10年，自2011年10月5日至2021年10月4日；免租期为2011年9月22日至2011年10月4日，共计15天；每月租金为10500元，年租金为126000元，从2013年1月1日起每年递增5%；该房屋为商业用房，易投公司可以用于商业经营使用，同时拥有向第三人转租、联营与合作的权利，易投公司应于合同签订后三个工作日内支付郑延军合同保证金10500元；免租装修期满后三个工作日内易投公司支付郑延军第一季度的房屋租金31500元，以后房屋租金按照季度支付，执行先付租金后用房的原则，即易投公司在使用房屋之前先行预付房租；易投公司应向物业公司按时交纳相关物业费，并按照西安市统一收费标准向有关部门交纳水、电、气、暖费用，物业费每月500元由易投公司承担。双方对违约责任也进行了明确约定，易投公司未能按时支付租金，应自违约之日起按照应付租金部分每日向郑延军交纳千分之一的滞纳金，逾期两个月郑延军有权要求解除合同并收回房屋，易投公司所交的房屋租金郑延军不予退还；如郑延军未能按期交房，易投公司有权自郑延军违约之日起向郑延军收取已付租金千分之一的损失费，逾期一个月易投公司有权按已付租金每日收取1%的损失费，逾期两个月易投公司有权要求解除合同，郑延军在易投公司书面通知解除合同后1周内双倍返还易投公司预交租金。合同生效后至期满前，如因郑延军自身原因导致易投公司要求解除合同，则郑延军应在合同解除后一周内双倍返还易投公司交纳的租金和押金，同时向易投公司赔偿损失；如因易投公司自身原因导致郑延军要求解除合同，郑延军有权扣除易投公司已付租金及押金，易投公司对房屋的装修及改造无条件归郑延军所有。同时，合同对房屋交付与收回、房屋所有权及工商登记、房屋改造、维修及维护等事项进行了约定。合同签订后，双方依约开始履行合同，易投公司向郑延军支付前期租金后，郑延军将所租房屋交付给易投公司使用。2011年9月28日，易投公司将所租房屋转租给班知兰，用于经营泡馍馆。易投公司与班知兰签订了关于上述房屋的租赁合同。合同约定租赁期限为五年，自2011年10月13日至2016年10月12日；免租期从2011年9月28日至2011年10月12日，共计15天；2011年10月13日至2015年10月12日，每半年租金为84000元；2014年10月13日至2015年10月12日，每半年租金为89040元；2015年10月13日至2016年10月12日，每半年租金为94382元，租金每半年支付一次。合同签订时，班知兰向易投公司交纳保证金14000元，物业费每月每平方米5元，班知兰交纳首期6个月的物业管理费。班知兰每次交纳租金时，一并由易投公司代收下一期6个月的物业管理费。合同签订后，班知兰于2011年10月2日对承租房屋进行了装修并加建了二层营业用房，并与郑延军加建的二层营业用房连为一体。2011年11月29日，郑延军与班知兰就西安市高新区高新四路城市皇冠10201号郑延军加盖的二层营业用房签订租赁合同；租赁期限自2011年12月15日至2016年12月14日止；该房屋租金为前3年每月2000元，后两年每月2500元；租金每年结算一次，下年度租金需提前1个月支付。2011年11月底班知兰将所租房屋装修完毕，并开始经营泡馍馆。2012年5月3日，易投公司法定代表人李满利以个人名义通过邮政储蓄银行电汇形式向郑延军汇款31500元，用于交纳2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金，因无法兑付拒收，并于同年7月8日退回。2012年5月6日，郑延军向易投公司发出解除房屋租赁合同函，2012年5月7日，易投公司回函，表示不同意解除合同要求继续履行。2012年7月9日，郑延军将租赁房屋大门上锁，导致班知兰无法经营。后该房屋由郑延军收回出租他人承租使用。法院经审理认为，郑延军与易投公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。易投公司在向郑延军支付租金并取得房屋后，按照合同约定又将所租房屋转租给班知兰使用。易投公司在使用郑延军房屋后，理应按照合同约定交纳期限，向郑延军支付房屋租金。因易投公司法定代表人采用电汇形式向郑延军交纳房租，导致兑付拒收。庭审中，易投公司所举交纳房租拒收的证据，不能证明系郑延军本人拒收，易投公司理应承担举证不能的责任，故易投公司逾期交纳租金的行为已构成违约，理应承担双方所签租赁合同无法继续履行的违约责任。鉴于郑延军已于2012年7月9日强制将所租房屋上锁收回，故郑延军要求易投公司支付2012年4月5日至2012年7月5日房屋租金31500元、物业费1500元及滞纳金25515元的诉讼请求，依法予以支持。郑延军要求易投公司支付2012年7月起的房屋租金损失及物业管理费，因郑延军于2012年7月9日将租赁房屋大门上锁，实际收回所租房屋，双方签订的租赁合同已无法履行，故双方签订的房屋租赁合同实际已解除，郑延军该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。另外，郑延军要求易投公司及班知兰拆除房屋加层、恢复房屋装修原状的诉讼请求，因庭审中郑延军已将所租房屋另行出租他人使用，故该项诉讼请求，不予支持。2015年5月5日，法院作出判决：1、西安易投商业运营管理有限公司应于本判决生效后十日内向郑延军支付2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元、物业费1500元及滞纳金25515元，合计58515元；2、驳回郑延军其余的诉讼请求。宣判后，郑延军及易投公司不服该判决，向陕西省西安市中级人民法院提起上诉。陕西省西安市中级人民法院经审理查明：2012年4月18日，易投公司通过特快专递向郑延军发出支付房屋租金的通知，郑延军已经签收。2012年5月4日，易投公司向郑延军发出律师函称，房屋租金已通过邮局汇付，5月8日，郑延军在此函上备注：此件已收悉，此件所述内容均不能成立。班知兰承租房屋后加层面积30余平方米。另查明，在易投公司诉郑延军、班知兰排除妨害纠纷一案中，依据郑延军的申请，法院委托陕西兵器建设监理咨询有限公司对班知兰加层结构是否发生改变进行了司法鉴定。2013年陕兵监检字（2013）-JGS-13-003[建筑工程司法鉴定报告]鉴定结论为：班知兰在原房屋南段所增加的二层钢结构既增加了该房屋的建筑面积，又增加了使用负荷，使原房屋结构发生了变化。原审查明其余事实清楚。经审理陕西省西安市中级人民法院认为，郑延军与易投公司所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均受合同条款的约束。易投公司在取得所租赁的房屋后，将该房屋转租给班知兰，符合郑延军与易投公司签订的租赁合同约定。因2012年4月18日易投公司通过快递向郑延军发出的支付房屋租金通知的租金已被郑延军签收，2012年5月4日易投公司向郑延军发出的律师函也被郑延军签收，故郑延军已明知易投公司将房屋租金通过邮寄方式给其支付。最终郑延军没有收到房屋租金，责任在其本人，易投公司并无逾期交纳租金构成违约的行为。但此2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元，易投公司仍需向郑延军支付。至于滞纳金，原因是郑延军的拒收行为所引起的，易投公司不用承担。鉴于郑延军已于2012年7月9日强行将所租房屋大门上锁，实际收回所出租的房屋，易投公司与郑延军签订的合同已无法继续履行。双方签订的房屋租赁合同在此时实际解除。郑延军上诉要求易投公司赔偿2012年7月起的房屋租金损失及物业管理费，以及要求易投公司和班知兰对此承担连带责任，因无事实和法律依据，依法不予支持。易投公司的上诉请求，予以支持。判决如下：1、维持西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第02360号民事判决书第二项；2、变更西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第02360号民事判决书第一项：即“班知兰西安易投商业运营管理有限公司应于本判决生效后十日内向郑延军支付2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元、物业费1500元及滞纳金25515元，合计58515元。”为：西安易投商业运营管理有限公司于本判决生效之日后十日内向郑延军支付2012年4月5日至2012年7月5日的房屋租金31500元。郑延军不服陕西省中级人民法院的该判决，2016年向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院认为，1、关于承租人是否擅自改变出租房屋结构进而构成违约的问题。原审查明，班知兰在2011年9月28日与易投公司签订租赁协议后，对承租房屋进行了装修并加建了二层营业用房，并与郑延军加建的二层营业用房连为一体。2011年11月11日，班知兰将所租房屋装修完毕，并开始营业。对该事实申请人郑延军在二审法庭调查时表示无异议，在本院审查时，郑延军称与班知兰签订合同时加盖房屋已盖好。郑延军将自建二层夹层出租给班知兰的时间是在2011年11月29日，双方认可合同签订地点是在郑延军自建二层房屋中。因此可以认定，在2011年11月29日郑延军同班知兰在涉案标的物现场签订合同时，郑延军应当看到并知晓二层夹层现状的存在。在郑延军在2011年11月29日看到房屋装修状况和二层夹层现状后并未提出异议，并随后继续将自建的二层加建房屋出租给班知兰经营使用，在2012年1月9日又继续收取易投公司第二季度（2012年1月5日至4月5日）的租金31500元，这些事实都证明，无论班知兰和易投公司在2011年10月至11月期间的装修活动当时是否经过郑延军同意，也无论郑延军的加盖二层行为是否在班知兰的加建二层行为之前，在郑延军2011年11月29日继续将自建的二层加建房屋出租给班知兰经营使用时，郑延军对班知兰的房屋装修和二层夹层现状未提出异议，并默认接收，其以行动表示愿意继续履行合同，由班知兰继续承租使用房屋。郑延军在双方发生争议之后提出“承租人擅自变更改变出租房屋结构构成违约”的解约理由与事实不符。郑延军在对班知兰装修和加盖二层有重大异议，认为严重危害房屋安全的情况下，又将自建的二层继续租赁给班知兰使用，继续收取易投公司房租，况且郑延军认可班知兰与其签订合同时，加盖房屋已经加盖完毕，因此郑延军认为“易投公司与班知兰擅自改变房屋结构，扩建房屋面积，严重违反了房屋租赁合同第十一条的约定，构成侵权”的理由不能成立。2、关于“易投公司未能按期向郑延军支付租金的违约行为”的问题。易投公司已书面形式就租金支付问题向郑延军先后发出通知和律师函的事实已经过一、二审查明属实，律师函经过郑延军本人签收。说明易投公司已经履行了要求支付租金的告知义务。并且易投公司已按照郑延军身份证登记地址将租金汇给郑延军。至于郑延军自称其本人并不在该地址居住，根本没有收到此汇款，其责任并不在易投公司，郑延军的身份信息是郑延军向易投公司提供的，应由郑延军承担投递未果的后果。况且邮局投递注明退回理由是退汇拒收，郑延军在签收易投公司回函时，也承认邮局转款已退回。二审此处认定事实清楚，应予维持。3、关于郑延军在2012年7月9日强行锁门造成班知兰泡馍馆无法营业的行为是否构成违约的问题。2012年7月9日虽然郑延军提出了解除租赁合同的要求，但并未获得易投公司和班知兰的同意。2012年7月9日其擅自采取锁门的手段，造成班知兰无法经营是直接导致租赁合同无法继续履行的根本原因，其行为严重侵害了易投公司和班知兰的合法承租权。另外，郑延军称“强行锁门是为了紧急避险。但是从2012年7月9日强行锁门至今已经过去三年多的时间。郑延军却未采取任何进一步的补救和避险措施，而是继续将房屋又出租出去。由于郑延军强行锁门，造成双方的租赁合同实际已被郑延军单方解除。因此，从2012年7月9日开始，班知兰已经无法实际使用该房屋，租赁事实已经不复存在，二审认定双方租赁关系的终止时间为2012年7月9日，符合房屋使用状况和基本事实，故驳回郑延军的再审申请。一审法院认为，郑延军与班知兰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。合同签订后，郑延军向班知兰交付了房屋，班知兰向郑延军交付了租金，但在合同履行过程中，郑延军于2012年7月9日强行对一楼锁门，造成班知兰无法使用其承租的二楼房屋，由于郑延军强行锁门，造成双方的租赁合同已经被郑延军单方解除，故自2012年7月9日起，班知兰已经实际无法使用该房屋，租赁事实已经不复存在，双方的租赁关系已经终止。因此，郑延军要求解除其与班知兰之间签订的租赁合同的诉请，依法不予支持。根据郑延军与班知兰签订的合同，2011年12月15日至2012年7月9日期间，班知兰应当向郑延军支付租金为13677.42元，郑延军在其诉状中称班知兰向其交纳的租金为24000元，班知兰也认可该事实，并且郑延军与班知兰合同约定租金的交付时按年交付，但在庭审中郑延军又称班知兰向其交纳的租金为1万元，而庭审中郑延军未明确陈述其诉请中主张的16个月租金的期间，亦未在法庭指定的时间内提交书面的说明，郑延军的陈述前后矛盾，故对于郑延军庭审中称班知兰向其交纳的租金为1万元的事实，依法不予采信，依法认定班知兰向郑延军交纳的租金为24000元。因此，郑延军要求班知兰支付拖欠的16个月房租32000元的诉讼请求，依法不予支持，班知兰要求郑延军退还5个月房屋租金1万元的反诉请求，依法予以支持。郑延军要求班知兰支付拖欠的电费1402.7元的诉讼请求，因郑延军提供的证据未能证明其主张，故依法不予支持。根据郑延军与班知兰签订的租赁合同，郑延军单方锁门行为已经构成违约，故班知兰要求郑延军支付违约金2400元的反诉请求，依法予以支持。因郑延军与班知兰在评估前对于屋内实物已经进行了清点，虽然清点结果郑延军与班知兰未能达成一致，但因班知兰未提供相应的证据予以佐证，故依法认定郑延军认可的屋内实物数量。根据陕西通海资产评估有限责任公司的评估报告可知，涉案房屋装修继续使用价值为26498元，故郑延军要求班知兰赔偿其房屋装修损失29040元的诉请，依法予以支持26498元。根据评估报告，房屋内实物继续使用的价值为7902元，因该评估实物中包含的酒品展示柜班知兰未认可，故该评估报告中应当扣除该评估值732元，因此，对于班知兰要求郑延军赔偿设备损失67200元的诉请，依法予以支持7170元。鉴定费3000元，由郑延军承担2937元，班知兰承担63元。因涉案房屋与第三人无关，且第三人武亚峰与本案无关，故郑延军不应将第三人武亚峰列为当事人。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、原告（反诉被告）郑延军于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）退还房屋租金1万元；二、原告（反诉被告）郑延军于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）支付违约金2400元；三、原告（反诉被告）郑延军于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）班知兰赔偿房屋装修损失26498元；四、原告（反诉被告）郑延军于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）班知兰赔偿设备损失7170元；五、驳回原告（反诉被告）郑延军的全部诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）班知兰其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2250元，由郑延军负担。本案反诉费1053元，由郑延军负担738元，班知兰负担315元。本案鉴定费为3000元，由郑延军负担2937元，班知兰负担63元。因反诉费及鉴定费为班知兰已预交，郑延军将其承担的部分并上述款项支付给班知兰。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，郑延军在起诉状中称班知兰支付其12个月租金，在一审庭审中郑延军又称班知兰仅支付1万元租金。本院认为，郑延军与班知兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。在合同履行过程中，2012年7月9日，郑延军强行对一楼锁门，造成班知兰无法使用其承租的二楼房屋，致使合同目的无法实现，故一审认定双方的租赁合同关系于2012年7月9日终止，并无不妥。郑延军要求解除其与班知兰之间签订的租赁合同的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。因郑延军强行锁门系违约行为，班知兰要求郑延军支付违约金2400元，应予以支持。关于房屋租金，郑延军主张班知兰支付16个月租金32000元，班知兰反诉要求郑延军退还5个月房租1万元。因双方的租赁合同于2012年7月9日已经解除，郑延军亦无充分有效的证据证明班知兰于合同解除后继续使用涉案房屋，故租金应计算至合同解除之日。郑延军在起诉状中自认班知兰支付租金24000元，但在一审庭审中称班知兰仅支付1万元租金。对于其自认事实，班知兰予以认可。郑延军无相反的证据推翻其自认的事实，且合同亦约定房租金按每年结算一次。故一审判令郑延军退还班知兰5个月的租金1万元，亦无不妥，依法予以维持。班知兰主张其装修损失，经鉴定评估结论为涉案房屋继续使用价值为26498元，房屋内实物继续使用的价值为7902元，本院予以确认，因评估实物中酒品展示柜班知兰并未认可，应扣除该评估值732元，故一审判令郑延军赔偿班知兰装修损失26498元及设备损失7170元，于法有据，应予以维持。郑延军上诉理由，无事实与法律依据，本院不予采信。郑延军主张班知兰拖欠电费，未提交充分有效的证据证明，应当承担举证不能的不利后果。综上所述，郑延军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1862元，由郑延军负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一七年十月十日书 记 员  侯力萌