新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第556号
上诉人（原审被告）：新疆浩鸿房地产经纪有限公司。
法定代表人：刘敏，新疆浩鸿房地产经纪有限公司董事长。
委托代理人：崔建红，新疆天阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴朝阳。
委托代理人：张新，乌鲁木齐市天山区中信法律服务所法律工作者。
上诉人新疆浩鸿房地产经纪有限公司（下称浩鸿公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人浩鸿公司委托代理人崔建红、被上诉人吴朝阳委托代理人张新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年9月16日，吴朝阳（甲方、出租方）与浩鸿公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其名下位于乌鲁木齐市宝山路386号和枫雅居小区20栋2层10号商铺租赁给乙方经营使用，该商铺建筑面积30平方米；租赁期限为五年，自2010年9月16日至2015年9月15日止；租赁费每年为70000元，乙方必须在签订合同的同时按照甲方规定一次性交清一年房租，每年8月16日之前支付，商铺水、电费均由乙方承担，甲方承担其它费用，承租方在当年租赁期满提前向甲方支付下一年度租金，租金一年一付，甲方有义务提前通知乙方付款；承租方无正当理由不按约定期限交纳租金，除应如数补交外，每天按年租金总额的3%向甲方支付违约金；甲方同意乙方转租；甲乙双方如擅自终止合同，视为违约，违约方除向对方支付本合同标的总额的20%违约金，还应赔偿由此给对方造成的一切直接和间接的经济损失等等。合同签订后，双方开始按约履行。2014年8月，吴朝阳与浩鸿公司就是否继续履行合同问题发生争议。同年8月25日，浩鸿公司制作《解除合同通知书》一份，内容为：“吴朝阳，2010年9月16日，新疆浩鸿房地产经纪有限公司与您签订《房屋租赁合同》一份，鉴于我公司在租赁此房后，因经营不善，此店面长期处在亏损状态，已无力继续支付租金，特向您告知，要求提前解除租赁合同。综上，故我公司郑重通知如下：一、解除你与我公司于2010年9月16日签订的《房屋租赁合同》；二、希望您接到通知后3日内能配合办理交接手续，我方将在2014年9月16日前搬离租赁场所，将租赁场所交付与您；三、同时，按合同条款，作为违约方应向您支付违约金，需双方协商解决。特此通知”。后浩鸿公司向吴朝阳送达该通知并与吴朝阳协商合同解除及违约金数额等事宜，但双方协商未果。
2014年9月16日，吴朝阳在《新疆法制报》刊登通知一份，通知内容为：“新疆浩鸿房地产经纪有限公司，我与贵公司在2010年9月16日签订了《房屋租赁合同》，合同约定你公司租赁我位于乌鲁木齐市宝山路386号和枫雅居小区20栋2层10号30平方米的商铺，租赁期限为5年，租金每年70000元整。合同签订后，贵公司按约履行支付了前4年的租金，时至2014年8月16日贵公司应该按约支付第5年的房屋租金70000元整，但贵公司却没有按照合同规定支付应付租金。为此我多次联系你方要求贵公司及时支付租金，均未果。无奈，我现特依法向贵公司发出通知如下：一、该通知发布之日起十五日内，贵公司应积极按照合同第三条第一款、第十条第二项第一款履行合同义务交付应付租金70000元整；二、该通知发布之日起十五日内，你公司拒付租金，我将依法提起诉讼并追究贵公司的违约责任”。吴朝阳因此产生公告费450元。另，吴朝阳因查询浩鸿公司工商档案，产生查档费26元。
原审法院认为：本案中，吴朝阳与浩鸿公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行。在合同履行中，吴朝阳与浩鸿公司对合同租期前4年均按约履行无异议，此后因浩鸿房公司欲提前解除合同导致本案双方对租赁合同是否已解除及浩鸿公司是否存在逾期付款违约行为发生争议，对此，浩鸿公司虽于2014年8月25日制作《解除合同通知书》并送交吴朝阳，但该行为属浩鸿公司在无法定解除事由情形下因自身原因提前解除租赁合同的单方行为，浩鸿公司在通知中虽表示自愿承担违约责任，但对应承担违约金的数额未具体明确，吴朝阳在收到该通知后对合同解除未予明确认可，吴朝阳与浩鸿公司仅是对合同是否提前解除及浩鸿公司应承担的违约金数额进行了协商，而双方最终并未达成一致，同时浩鸿公司辩称其将房屋钥匙交付给物业公司的行为视为已向吴朝阳返还房屋，但该行为并未得到吴朝阳的同意认可，不能视为浩鸿公司已向吴朝阳返还房屋交付了房屋钥匙，浩鸿公司亦无证据证实其履行了返还房屋的义务，故浩鸿公司仅向吴朝阳发出《解除合同通知书》的行为不能认定吴朝阳与浩鸿公司房屋租赁合同已解除。鉴于双方房屋租赁合同尚未解除，浩鸿公司仍应按合同履行支付租金的义务，吴朝阳要求浩鸿公司支付第5年房屋租金70000元的诉讼请求成立，予以支持。浩鸿公司在合同未解除情形下未按约支付租金的行为构成违约，应承担逾期付款的违约责任。对此，《房屋租赁合同》约定：“承租方无正当理由不按约定期限交纳租金，除应如数补交外，每天按年租金总额的3%支付违约金”，按照该约定计算，浩鸿公司逾期付款一日应承担2100元违约金，该违约金明显过高。现吴朝阳自行按每日3‰标准计算并主张违约金亦无依据，浩鸿公司不予认可，且该违约金数额仍过高，原审法院考虑浩鸿公司违约过错程度酌情按所欠租金银行利息的130%予以调整并计算违约金，按此计算浩鸿公司应付吴朝阳违约金887.25元（70000元×4.875‰×2个月（2014年8月16日至2014年10月16日）×130%］，故原审法院仅对吴朝阳主张违约金合理部分予以支持。浩鸿公司辩称房屋租赁合同已解除、不承担违约责任的意见不能成立，不予采纳。关于吴朝阳主张的公告费450元、查档费26元，并非吴朝阳产生的必要、直接损失，对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、新疆浩鸿房地产经纪有限公司给付吴朝阳房屋租金70000元；二、新疆浩鸿房地产经纪有限公司给付吴朝阳违约金（逾期付款违约金）887.25元；三、驳回吴朝阳要求新疆浩鸿房地产经纪有限公司支付公告费450元的诉讼请求；四、驳回吴朝阳要求新疆浩鸿房地产经纪有限公司支付查档费26元的诉讼请求；五、驳回吴朝阳其他诉讼请求。
上诉人浩鸿公司不服原审判决上诉称：合同的解除有法定解除和约定解除两种情形。合同法第九十四条第（五）项规定，有法律规定的其他情形出现的，当事人一方可以解除合同。我公司由于经营不善，无力支付第5年租金，行使合同解除权，符合法律规定。合同法第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。我公司单方行使了合同解除权，2014年8月25日，吴朝阳收到我公司的《解除合同通知书》后，没有在法定期限内提出不同意解除租赁合同之诉，双方之间的租赁合同已经实际解除。合同解除后，租赁关系终止，我公司不应支付租金70000元，更不存在逾期付款的违约行为。2014年9月15日，我公司搬离租赁房屋，在吴朝阳不接收钥匙的情况下，我公司将钥匙交物业公司保管。在一审庭审后，我公司又将钥匙送到吴朝阳家中。我公司尽到通知义务，亦未继续使用租赁房屋，原审法院判令我公司继续支付租金没有法律依据。原审法院认定事实不清，请求二审法院撤销原判，驳回吴朝阳的诉讼请求。
被上诉人吴朝阳答辩称：我与浩鸿公司签订的房屋租赁合同系真实意思表示，合法有效。浩鸿公司单方制作《解除合同通知书》，未反映双方解除合同的意思表示，我方不认可合同解除。物业公司不是涉案房屋的产权人，浩鸿公司将钥匙交付给物业系其单方行为，我不予认可。我与浩鸿公司之间的合同合法有效，应当予以保护而非解除。浩鸿公司因自身原因导致经营不善的责任应由其自担。请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明事实与原审认定事实基本一致。
二审庭审中，浩鸿公司陈述其在本案一审开庭审理后，于2014年11月4日前往吴朝阳家中送还租赁房屋的钥匙，因吴朝阳不接收，故将该钥匙搁置于吴朝阳家门上。吴朝阳称其未接收钥匙的原因是双方已经发生纠纷在诉讼中。
上述事实的认定有《房屋租赁合同》、《通知》、《解除合同通知书》、公告费发票、工商档案及查档费发票、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据在卷为证。
本院认为：吴朝阳与浩鸿公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。浩鸿公司主张其系依据合同法第九十四条第（五）项的规定解除与吴朝阳之间的合同，并依据合同法第九十六条的规定履行了通知义务，双方之间的合同已经于2014年8月25日解除。对于浩鸿公司的上述主张，本院认为，浩鸿公司于2014年8月25日向吴朝阳发出通知称，因经营不善，无力继续支付租金，要求提前解除租赁合同的理由不符合合同法第九十四条第（五）项法律规定的其他情形，亦不符合合同法第九十四条当事人可以解除合同的其他情形，故浩鸿公司行使合同解除权不符合法律规定，浩鸿公司向吴朝阳送达《解除合同通知书》，不发生解除合同的效力，双方仍处于租赁合同履行期内。2014年11月4日，在原审法院审理吴朝阳起诉浩鸿公司履行《房屋租赁合同》纠纷庭审结束后当日，浩鸿公司前往吴朝阳家中送还租赁房屋钥匙，浩鸿公司以自己的行为表明其不再履行租赁合同，虽吴朝阳不同意解除租赁合同，但因租赁合同的义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，双方应就合同解除及浩鸿公司应承担的违约金数额进行协商，本院酌定协商的合理期限为2个月，故本院确认2015年1月4日吴朝阳与浩鸿公司实际解除房租租赁合同。浩鸿公司应向吴朝阳支付房租至2015年11月4日，共计21287.67元［（70000元÷365天×111天（2014年9月16日至2015年1月4日）］。浩鸿公司欠付吴朝阳租金存在过错，应向吴朝阳支付相应的逾期付款违约金，因吴朝阳对原审法院计算违约金的方式并无异议，本院依此方式计算该违约金为269.82元（21287.67元×4.875‰×2个月（2014年8月16日至2014年10月16日）×130%］。原审判决欠妥之处本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1622号民事判决第三、四、五项即：驳回吴朝阳要求新疆浩鸿房地产经纪有限公司支付公告费450元的诉讼请求；驳回吴朝阳要求新疆浩鸿房地产经纪有限公司支付查档费26元的诉讼请求；驳回吴朝阳其他诉讼请求；
二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1622号民事判决第一项即新疆浩鸿房地产经纪有限公司给付吴朝阳房屋租金70000元为：新疆浩鸿房地产经纪有限公司给付吴朝阳房屋租金21287.67元；
三、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第1622号民事判决第二项即新疆浩鸿房地产经纪有限公司给付吴朝阳违约金（逾期付款违约金）887.25元为新疆浩鸿房地产经纪有限公司给付吴朝阳违约金（逾期付款违约金）269.82元。
以上新疆浩鸿房地产经纪有限公司应给付吴朝阳款项21557.49元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审请求标的83076元，核定给付标的21557.49元，占请求标的的25.95%，一审案件受理费1876.90元（吴朝阳已预交）减半收取，退还吴朝阳938.45元，其余938.45元由浩鸿公司承担25.95%即243.53元，由吴朝阳承担74.05%即694.92元；二审请求标的70887.25元，核定给付标的21557.49元，占请求标的的30.41%，二审案件受理费1527.18元（浩鸿公司已预交），由浩鸿公司承担30.41%即464.42元，吴朝阳承担69.59%即1062.76元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 婷
代理审判员 黄淑梅
代理审判员 卫 杨
二〇一五年五月四日
书 记 员 焦 玉