江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10606号
上诉人（原审被告）：江苏盛唐艺术投资有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区牛首山风景区。
法定代表人：王基平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙建，国浩律师（南京）事务所律师。
委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王军,男,1963年1月11日生,住南京市。
被上诉人（原审原告）：李红瑶,女,1963年2月14日生,住南京市
两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁松，北京大成（南京）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人:蔡佳旻,北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人江苏盛唐艺术投资有限公司（以下简称盛唐公司）因与被上诉人王军、李红瑶房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
盛唐公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定“被上诉人在质保期内已经向上诉人提出维修请求,上诉人一直未予维修”，该事实认定错误。1.被上诉人在交付前的验房过程中曾提出维修的需求，上诉人己维修完毕并完成交付手续。2.南京市江宁区佛城西路88号复地朗香别墅55幢1单元2室房屋（以下简称涉案房屋）交付后，被上诉人一直拖延入住和装修，后续又向上诉人提出过维修需求，上诉人及物业服务公司均派出过工作人员维修，而被上诉人本次诉讼要求维修已超过质保期，与之前质保期内提出的维修项目不同，这些维修项目非上诉人的义务。二、一审法院认定“因上诉人未及时维修造成房屋无法居住，给被上诉人造成损失应予赔偿”，该事实认定与法律适用均存在错误。1.一审中，被上诉人无证据证明涉案房屋达到无法居住的状态。2.一审法院未查明损失是否实际发生。三、一审法院对上诉人提交的《竣工验收备案表》与《竣工验收规划合格证》证据，未组织双方进行质证，程序上也存在瑕疵。综上，一审判决有失公允，请求二审法院支持其上诉请求。
王军、李红瑶辩称：一、一审法院认定涉案房屋存在主体质量问题依据充份。二、上诉人在上诉状中陈述，其已经解决了“东南门窗墙面渗水以及车库西墙面渗水”等问题，明显与客观事实不符。三、被上诉人自2008年1月26日被通知收房之日起，一直要求上诉人对涉案房屋进行维修整改，但上诉人一直未妥善解决相关房屋质量问题，上诉人在保修期内未尽维修职责，妄图以超过保修期为由推卸责任，有违公序良俗。四、鉴于涉案房屋诸多问题未解决，被上诉人无法正常装修、居住。五、一审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定处理本案，并无不当。六、一审法院未确定本案诉讼费数额及负担方式，请求二审法院依法处理。综上，请求二审法院维持一审判决。
王军、李红瑶向一审法院起诉请求：1.盛唐公司支付维修费6013.43元；2、赔偿王军、李红瑶因质量问题不能入住的租金损失435000元（自2008年4月7日起至盛唐公司修复墙体时即2015年7月8日，共主张87个月，按每月5000元标准）；3、盛唐公司赔偿物业费、公摊水电费等损失27077元。
一审法院认定事实：2005年11月8日，盛唐公司建设的复地朗香别墅55幢楼办理竣工验收备案。2006年1月18日，南京市江宁区规划局对复地朗香别墅36-59号楼进行规划验收。2007年10月20日，王军、李红瑶与盛唐公司签订《商品房买卖契约》1份，约定由王军、李红瑶购买盛唐公司开发的位于南京市江宁区佛城西路88号复地朗香别墅55幢1单元2室房屋1套。交房时间为2008年1月21日。同年1月26日，王军、李红瑶至现场验房，向盛唐公司提出以下问题：1、可视对讲内机屏坏；2、三层卫生间墙面脱落；3、三层东南间窗右墙渗水；4、车库存西方墙面下角渗水，盛唐公司管理部工作人员签字确认。同年4月27日，王军、李红瑶签发房屋交接签收书，注明进户门钥匙已取走。在入住流程表中“验房业主签名”处，王军签名后又将签名划掉。2010年6月、11月、2012年11月，在催交物业费业户访问记录中王军、李红瑶均提出房屋质量问题。2011年6月22日，王军、李红瑶向盛唐公司及物业提出申请报告1份，载明：兹有55-2业主从房屋交付起一直至今墙体严重开裂，至今问题仍然没有解决，有些墙体修后又开裂。现房屋餐厅一角从一楼到三楼地基严重下沉，导致窗户边和墙体断裂，地面也开裂，现再一次向物业及开发商反映，请求从根本上解决。2015年4月3日，王军、李红瑶向江宁区建设工程质量监督站投诉房屋质量问题。2015年6月,双方就维修方案达成一致，同年7月8日，盛唐公司委托南京浩创装饰工程公司对涉案房屋进行维修，三方签署维修派工单。派工单中注明的维修工作完成后，2016年5月31日，李红瑶又与案外人邱大平签订合同，约定由邱大平继续修补房屋问题，清理阳台淤泥、青苔，阳台下水道口高出地面，重做阳台地坪，疏通阳台下水道，修复露台上裂缝，露台做防水处理。共计花费6013.43元。
另查明，至2014年12月31日，王军、李红瑶向涉案小区物业公司交纳物业费、公摊水电费合计27077元。根据365房地产网站，涉案小区同等别墅租金价格为每月11000元。
一审法院认为,王军、李红瑶与盛唐公司之间签订的《商品房买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应遵照执行。王军、李红瑶履行了支付购房款的义务，有权获取符合合同约定、具备居住条件的住房。盛唐公司交付的房屋存在墙体开裂等主体质量问题，王军、李红瑶在质保期内已经向盛唐公司提出维修请求，盛唐公司一直未予维修，系违约行为，应承担违约责任。盛唐公司称涉案房屋在销售前已经竣工验收备案，房屋没有质量问题，与事实不符，一审法院不予采信，同时是否取得竣工验收登记备案表与房屋是否存在质量问题没有必然联系，不能认为取得了竣工验收登记备案表的房屋质量就不会存在问题。对王军、李红瑶要求盛唐公司支付维修费6013.43元的诉讼请求，一审法院予以支持。王军、李红瑶另提出要求按照每月5000元标准赔偿租金损失，对此，因盛唐公司未及时维修造成涉案房屋无法居住，给王军、李红瑶造成的损失应予赔偿，考虑到王军、李红瑶自2008年就提出质量问题，在盛唐公司一直未予维修的情况下，经过一定期间，王军、李红瑶应自行维修避免损失的过度扩大，结合本案客观情况，在扣除正常装修期间的前提下，一审法院酌定盛唐公司赔偿王军、李红瑶租金损失的期间为54个月。现根据365房地产网显示价格，王军、李红瑶主张按每月5000元标准主张，有事实依据，一审法院予以支持。对王军、李红瑶要求赔偿其已支付的物业费、公摊水电费的问题，由于一审法院已经按照租金标准赔偿了王军、李红瑶损失，该部分费用应由王军、李红瑶自行负担。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定,判决:一、盛唐公司于判决发生法律效力之日起10日内支付王军、李红瑶维修费6013.43元。二、盛唐公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿王军、李红瑶损失270000元。三、驳回王军、李红瑶的其他诉讼请求。一审案件受理费7706元，由盛唐公司负担4980元，王军、李红瑶负担2726元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。
本院认为，上诉人盛唐公司与被上诉人王军、李红瑶签订的《商品房买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应遵照执行。本案被上诉人履行了购房款的支付义务，而上诉人作为出卖方应向被上诉人交付符合合同约定及满足质量要求的住房。根据2015年6月双方达成的维修方案，明确涉案房屋存在一、二层墙体开裂等问题，上诉人主张该问题系质保期满后新发生的问题，对此，未提交有效证据证明。被上诉人于2011年6月22日向上诉人提交的申请报告，载明“现房屋餐厅一角从一楼到三楼地基严重下沉，导致窗户边和墙体断裂，地面也开裂…”的内容，上述两份证据，明确了维修方案所解决的问题并非质保期满后新发生的问题。从2008年1月验房时起，至双方于2015年6月达成维修方案时止，涉案房屋墙体渗水、开裂等问题存在扩大的趋势，即使如上诉人所说，其对之前的质量问题已进行了维修，但并未从根本上解决房屋的质量问题。综上，上诉人提出认为，被上诉人主张的质量问题已超过质保期的意见，本院不予采信。本案一审法院计算上诉人向被上诉人赔偿损失数额时，不仅将违约期间调整减少至54个月，同时也未按涉案小区同等别墅租金价格11000元/月确定（仅按被上诉人主张5000元/月确定），该酌定数额已有利于上诉人，本院对上诉人此项上诉意见，不予采纳。
综上所述，盛唐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5440元，由上诉人江苏盛唐艺术投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪德全
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一八年二月二十六日
书记员 倪 辉