广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1938号
原告（反诉被告）：广州市汇赢市场经营管理有限公司（原广州市汇赢企业管理有限公司），住所地广州市黄埔区丰乐中路8号大沙综合批发市场62#-65#号铺二楼，组织机构代码：56227021-3。
法定代表人：林土培，职务总经理。
委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。
委托代理人：陈嘉伟，男，公司员工。
被告（反诉原告）：方锐明，男，1960年11月9日出生，汉族，住所地广州市番禺区，
委托代理人：张涛、耿爽，均为广东法制盛邦律师事务所律师。
原告广州市汇赢市场经营管理有限公司诉被告方锐明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄海平，被告委托代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称及反诉辩称：原告与被告的儿子方志勇等人协商并签订关于海珠区翠华路1、5、7、9号和3号场地租给原告开设农贸市场。因上述地址房产证面积不足建造农贸市场，故原、被告协商将被告所有的与上述3号场地相邻的房产证记载面积568.0587平方米场地一并承租，约定租期为10年，租金为20000元每月。合同签订后，原告投入了资金对该场地进行装饰装修并开办农贸市场。2014年10月26日，原告与方志勇等协商将海珠区翠华路1、5、7、9号场地退回，原告仅租赁剩下的3号二楼场地1131.8982平方米及本案场地568.0587平方米共1699.9569平方米。后方志勇等三人违反与原告在《补充协议（二）》特别约定，将本已约定应禁止经营生鲜肉菜、海鲜的一楼场地出租给他人作超市构成违约，导致原告在二楼经营的农贸市场档铺从原来84个减少到37个，造成原告重大经济损失，法院以（2015）穗海法民三初字第942号对方志勇等的行为予以否定。由于方志勇等三人违约行为导致原告截止至2015年9月30日，原告与二楼档铺经营档主之间的档铺合同到期后无一租户与原告续租，造成原告无法实现合同目的，原告向法院提起解除与方志勇等三人的租赁合同关系并追究违约责任的诉讼。由于被告的场地与方志勇三人的3号场地连在一起，方志勇等人的违约行为导致二楼场地内所有租户（包括被告所属场地内租户）无一签订续租合同。此情形是原告在合同成立以后客观情况发生了在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的。
不同意被告的全部反诉请求。本案的纠纷是基于1937号案当中的场地出租方的违约行为导致原告无法在1937号的场地继续经营或者无法实现合同的目的，然而1937号的场地与1938号的场地是相连的，是一个整体来的，但是其出租人是不同的，由于1937号的出租方重大违约，导致原告无法使用1937号的场地，因为原告在场地上经营市场必须要有相关的面积才可以经营市场，1937号场地的面积为1110多平方米，在本案中被告的场地是586平方米，这样才可以构成一个整体，既然1937号原告方是主张解除合同，并且在贵院（2015）民三初字第942号案也作出了查明了的认定证明了1937号案出租方存在重大的违约行为，本案1938号案就存在我方所陈述的合同法解释2第26条的情形，即本案的原告来说，即1937号不存在实现合同目的的情况，本案的继续履行对合同的一方明显不公平，符合及司法解释里面的解除合同的情况，人民法院应当依据公平原则考虑解除，而不是被告存在违约或者其他情形解除合同。
故请求判令：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》（合同号：GZHY20121122）；2、被告退回履约保证金60000元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称及反诉诉称：一、我方同意解除合同，但是我方不同意原告第二、三项诉讼请求，因为被告拖欠了我方的租金，但是其需要赔偿我方的损失。二、我方认为本案租赁合同是汇赢公司与我方签订的租赁合同，与方志勇等人签订的租赁合同是独立的，不是同一个法律关系。三、方志勇等人是否违约，与本案没有关联，且原告未提供证据证明方志勇等人存在违约，据我方所知方志勇等三人将从原告收回的场地再出租给第三方，在租赁合同内已明确约定了其不得经营生鲜、肉菜海鲜，故方志勇等三人不存在违约行为，而且第三方现在经营的是生活超市，没有证据证实其售卖了生鲜、肉菜海鲜。四、原告是否将其经营的档口转租出去了其自身经营决定的，也是其经营所面临的风险，相关档口没有续租不是其解除合同的正当理由。五、原告解除合同的根本原因在于其经营管理不善，我方向出租的商业、物业面积达600平方米每月租金仅2万元，租金水平甚至低于相同地段的住宅物业，我方认为在租金如下低下其还可以经营不善，实在是其经营管理能力有限，我方认为除其经营不善外，未发生不可归责于双方的重大变化。六、原告的租户至今占有和使用我方的物业且原告未支付2015年11月、12月的租金、税费，我方认为原告应当在缴清相关税费并按照合同约定承担违约金后尽快向我方交回物业。
2012年11月22日原、被告双方签订租赁合同，被告将广州市海珠区翠城中街13号201商场自编11至36、173至197号铺共51间商铺总建筑面积568.0587平方米租赁物出租给原告。合同约定，原告拖欠租金逾期达30日以上的，被告有权解除合同，没收履约保证金，原告增设的一切装修、水电、入墙入地的设备、设施无偿归被告。被告于2012年12月23日将租赁物交给原告，但原告因经营不善，经常发生逾期交租等违约行为。原告向法院提起诉讼要求解除租赁合同，是原告单方违约的表现，原告依法应承担违约责任。根据合同约定，被告有权没收履约保证金，原告也应当将拖欠的租金付清。另，因被告给予原告4个月免租期是基于租赁期限为10年的预期而给予的折扣优惠，现租赁合同履行不足3年，故被告认为原告只能享受免租期的十分之三。根据合同12.6的约定，并根据民事权利义务相对等的原则，原告应当赔偿相当于月租金的3倍以补偿预期收益损失。故提出反诉，请求判令：1、确认被告没收原告保证金6万元；2、原告向被告支付从2015年11月1日起至2016年1月29日的租金（按每月20000元的标准计算）及逾期支付租金的违约金（违约金从当月的11日按拖欠金额的每日千分之五计算至实际付清之日）；3、原告向被告支付违约赔偿金6万元（相当于三个月的租金）；4、原告向被告支付免租期租金5.6万元；5、原告承担本案本诉、反诉的诉讼费用。
经审理查明：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，海珠区翠城中街13号201商场的权属人为被告，建筑面积2372.67平方米，规划用途商业，等。
2012年11月22日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《租赁合同书》，约定：（1.1）甲方将位于海珠区翠城中街13号201商场自编11至36、173至197号铺共51间商铺（具体见租赁面积明细表）总建筑面积568.0587平方米出租给乙方作商业使用；（2.1）租赁期限为壹拾年，从2012年12月23日起至2022年12月22日止（其中前肆个月为免租期，即免租期为自2012年12月23日至2013年4月22日）；（4.1）2012年12月23日-2015年12月22日期间的月租金20000元；（4.2）乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；（4.3）乙方应于合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金60000元，该履约保证金不是乙方预付的租金或其他费用，仅作为乙方履行本合同的保证，本合同履行期间，若乙方违反合同约定或造成甲方损失的，甲方以书面形式通知乙方将合同保证金抵扣赔偿金、违约金、滞纳金的部分或全额；（5.5）由于甲方原因造成乙方承租的该租赁物中途被查封禁止经营给乙方造成损失的，甲方愿意按12.6条所约定的办法处理；（12.4）乙方拖欠租金及其它费用的，应按拖欠金额的每日千分之五向甲方支付违约金，逾期达30日（含本数）以上的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，乙方增设的一切装修、水电、入墙入地的设备、设施无偿归甲方，乙方应补齐有关欠缴的费用；（12.6）租赁期间内如果甲方擅自解除合同或因甲方原因导致租赁物被查封或因甲方擅自收回租赁物导致本租赁合同不能履行时，甲方应向乙方承担违约责任。除甲方应向乙方支付两倍4.3条所列的履约保证金金额的违约金之外还应当赔偿乙方投入的损失、乙方的经营损失以及乙方预期收益的损失（当乙方无法举证预期收益损失时甲方应支付不低于3倍当月租金的赔偿给乙方）；等。上述合同附《租赁面积明细表》，记载总面积为568.0587平方米。
2014年10月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书（二）》，约定双方于2012年11月22日签订了《租赁合同书》，现双方协议一致，订立以下补充协议：（第二条）甲乙双方同意将租赁物的月租金及缴纳标准变更如下：2014年10月1日至2017年9月30日期间月租金为20000元；等。
另查，方志勇、高建民、关梅平曾起诉原告，要求撤销双方于2014年10月26日签订的《补充协议（二）》中第五条之约定，即“未经乙方允许，甲方不得将广州市海珠区翠华路l、5、7、9号租赁物业用于自营或出租给第三方经营生鲜肉菜、海鲜，否则按甲方违约处理，乙方可拒付租金。”的条款。本院于2015年9月18日作出（2015）穗海法民三初字第942号民事判决书判决如下：驳回方志勇、高建民、关梅平的全部诉讼请求。
此外，原告于本案同时提起（2015）穗海法民三初字第1937号案（以下简称“1937号案”）诉讼，起诉方志勇、高建民、关梅平，要求解除其与方志勇、高建民、关梅平之间就海珠区翠华路3号签订的租赁合同关系并要求返还履约保证金及赔偿损失等。
本院于2016年1月27日到涉案场地进行现场勘查，情况如下：一楼家旺超市内没有经营肉菜和海鲜，二楼部分档口开档，大部分档口没有营业。同日，本院向海珠区南石头街道办事处的工作人员了解情况，该工作人员表示据其个人了解，一楼家旺超市之前没有卖过肉菜海鲜，现在也没有卖过，二楼的经营不是太好，社区附近还有昌岗和庄头两个菜市场，距离社区只有200米左右，这两个市场做得久，很多居民去那两个市场买菜。被告表示对该工作人员陈述真实性有异议。
诉讼中，原告向本院提出对本案场地即即翠城中街13号201商场建筑面积568.0587平方米的场地内装饰装修设施、设备的工程造价进行鉴定，同时在1937号案中提出对翠华路3号建筑面积为1131.8982平方米的场地内装饰装修设施、设备的工程造价进行鉴定。双方同意评估重置折余价的日期为本案起诉之日即2015年11月2日；因本案与1937号案场地连在一起成为整个二楼，双方同意对二楼整体装饰装修进行评估，评估价值再除以总面积再乘以每个案件中对应场地的面积进行计算。
本院依法委托广东信怡工程造价咨询有限公司对本案及1937号案场地内装饰装修、设施设备的工程造价进行鉴定。就本案而言，粤信怡〔2016〕造价鉴字第3号《广州市海珠区翠城中街13号201商场建筑面积为508.0587㎡整体场地内装饰装修、设施设备工程造价鉴定意见书》。鉴定意见如下：1、海珠区翠城中街13号201商场建筑面积为508.0587㎡整体场地内重置折余价：1.1评估时点2013年3月13日至2015年11月2日单方折余价621.11元/㎡,折余价=508.0587㎡×621.11元/㎡=315560.34元；1.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价669.20元/㎡,折余价=508.0587㎡×669.20元/㎡=339992.88元；2、有争议的项目2.1单方折余价36.71元/㎡,折余价=508.0587㎡×36.71元/㎡=18650.83元；2.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价44.72元/㎡,折余价=508.0587㎡×44.72元/㎡=22720.39元。
后本院发现在本案中该鉴定公司出具的鉴定意见书中关于本案场地建筑面积有误，本案租赁场地应为568.0587㎡，但鉴定公司出具的意见书中记载为508.0587㎡。关于此错误，本院向鉴定公司发函询问，该司于2016年11月30日向本院回复如下：
建筑面积的变化会影响整个场地的单方折余价，但两案折余价之和不变。
对于粤信怡〔2016〕造价鉴字第3号工程造价鉴定意见书（1938号案）的鉴定意见修正如下：1、海珠区翠城中街13号201商场建筑面积为568.0587㎡整体场地内折余价：1.1评估时点2013年3月13日至2015年11月2日单方折余价599.19元/㎡,折余价=568.0587㎡×599.19元/㎡=340375.09元；1.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价645.58元/㎡,折余价=568.0587㎡×645.58元/㎡=366727.34元；2、有争议的项目2.1单方折余价35.41元/㎡,折余价=568.0587㎡×35.41元/㎡=20114.96元；2.2评估时点2013年9月18日至2015年11月2日单方折余价43.14元/㎡,折余价=568.0587㎡×43.14元/㎡=24506.05元。
原告认为鉴定公司的上述答复违背客观事实，损害原告合法利益，鉴定公司通过修改单价来平衡工程造价是错误的，原告认为应将确定的单价645.58元/㎡×60㎡=须增加工程款38734.80元。被告表示对上述答复没有异议，但认为评估时点应按1.1的价格来认定。
原告因申请本案的鉴定支出了鉴定费用9765元。
原、被告双方确认：原告所经营的农贸综合市场于2013年9月18日开业；附近有昌岗综合市场、庄头肉菜市场、泉塘菜市场3个菜市场，其中泉塘菜市场距离稍远；2016年1月29日，被告自行收回了涉案场地。
原告表示：关于本案装饰装修的损失其要求1937号案被告方志勇等三人承担，而不在本案中提出，因为本案中其认为是发生了形势变更的情形，基于这样的法律规定才解除合同，而不是双方违约，故不在本案中对本合同场地装修损失进行主张。
被告确认原告每月按20000元的标准缴纳至2015年10月份，确认收到原告的保证金60000元。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2015年1月7日向被告发出的《律师函》及EMS快递单；2、照片，证明被告违约导致原告档铺减少并惨淡经营；3、2015年9月6日向被告发出的《关于迅速对违约行为进行整改的通知书》；4、《广州市海珠区丰乐汇新街市翠城分场商铺（档）位经营承包合同》（共18份）；5、《翠城二楼投入总费用（2013年9月至2015年1月）》，共计2569663.99元。
被告的质证意见：证据1不确认，我方没有收到；证据2不确认，是原告单方制作，且从照片看了，生鲜肉菜海鲜仅为少部分；证据3不确认，没有收到整改通知，不存在该通知所称的事实；证据4不确认真实性，合同是否到期续约是原告的自主经营范围，与我方无关；证据5不确认，是原告单方制作。
本院认为:原告与被告签订的2012年12月22日的《租赁合同书》、2014年10月26日的《补充协议（二）》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。现原告要求解除与被告之间的《租赁合同书》，被告同意解除合同，也已实际收回了涉案场地，故对于该诉讼请求本院予以支持。
原告自认要求解除本案合同是由于形势变更而非被告违约，但原告也应按合同约定及时向被告交付本案场地的租金。合同约定，原告拖欠租金及其它费用的，应按拖欠金额的每日千分之五向甲方支付违约金，逾期达30日（含本数）以上的，被告有权解除合同，没收履约保证金……现被告确认原告每月按20000元的标准缴纳至2015年10月份，故被告要求原告支付从2015年11月1日起至2016年1月29日的租金（按每月20000元的标准计算）及逾期支付租金的违约金（违约金从当月的11日按拖欠金额的每日千分之五计算至实际付清之日）符合合同约定，本院予以支持。原告逾期交租已达30日并单方提出解除合同，根据合同约定被告有权没收原告的保证金，原告要求被告退回保证金本院不予支持。被告要求原告支付违约赔偿金及支付免租期租金5.6万没有合同依据，本院不予支持。原告因鉴定支出的鉴定费用9765元，由原告自行负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告广州市汇赢市场经营管理有限公司与被告方锐明于2012年11月22日签订的《租赁合同书》；
二、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付从2015年11月1日起至2016年1月29日的租金（按每月20000元的标准计算）及逾期支付上述租金的违约金（2015年11月租金的违约金从2015年11月11日开始计，2015年12月租金的违约金从2015年12月11日开始计，2016年1月租金的违约金从2016年1月11日开始计，按拖欠金额的每日千分之五计算至实际付清之日，违约金以本金为限）；
三、被告没收原告缴纳的履约保证金60000元；
四、本案鉴定费9765元由原告负担。
五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费22068元，由原告负担。本案反诉受理费2870元由原告负担1745元，被告负担1125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 王君碧
人民陪审员 张烈明
二〇一七年一月四日
书 记 员 童 双
陈文慧