安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第01360号
原告：巫琼，1965年10月1日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托代理人：王俊，安徽清流律师事务所律师。
委托代理人：王巍巍，安徽清流律师事务所律师。
被告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所安徽省滁州市南谯区。
法定代表人：贺家水，该公司董事长。
委托代理人：王伟，该公司员工。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市（原担子办事处院内）。
法定代表人：唐俊东，该公司董事长。
委托代理人：王玉，该公司员工。
原告巫琼与被告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）、滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海农机公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，先以简易程序后依法转为普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告巫琼的委托代理人王巍巍，被告瑶海物业公司的委托代理人王伟，被告瑶海农机公司的委托代理人王玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告巫琼诉称：2011年1月10日，原告与被告瑶海农机公司签订了《滁州市商品房预售合同》，购买了位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场25号楼13号商铺，总价款377391元，同日又与被告瑶海物业公司签订了《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》，约定：1、被告瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、被告瑶海物业公司代表原告签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，原告商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在原告签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，原告享有的租金收益为被告瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入等等。被告瑶海物业公司系被告瑶海农机公司设立的物业服务公司，原告与两被告签订合同时，被告承诺包租6年，后三年不论房屋是否出租，被告均应当按不低于总房款的24%支付原告租金收益。被告瑶海物业公司在合同中约定的后三年租金收益为实际出租的全部租金，以承租人实际支付的租金来支付原告，没有约定租不出去或租金无法收回的情形，该约定违反被告在售房时的承诺，对原告显失公平，应视为无效约定，因此被告应将后三年的租金收益比照前三年的租金收益支付给原告。自2014年10月1日至12月31日，两被告一直未支付原告租金收益，已构成违约。现原告诉请判令：1、解除原、被告签订的《委托经营合同》；2、被告支付原告9个月的租金收益9000元（自2014年10月至2015年6月止）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告将第2项诉讼请求变更为要求被告支付原告9个月的租金收益9000元，后期租金计算至被告实际将房屋交付给原告时止。
被告瑶海物业公司辩称：1、原、被告双方签订的经营管理合同属委托租赁合同，原告在合同期内擅自解除合同应承担相应的违约责任，被告保留追诉原告在合同期间内擅自解除合同应承担责任的权利；2、房屋出租期间未实际收到租金及房屋未出租期间未产生租金，被告无支付租金的义务。依据双方合同约定，被告仅代为原告签署商铺租赁合同并代收租金，同时合同还约定被告代收租金后及时支付给原告。从合同约定看被告未收到承租人租金时无支付租金义务，支付租金的前提是实际收到租金，而本案中被告至今未收到房屋租金，代付租金的条件不成就；3、原告与被告属于委托合同关系，被告属于受托人，双方签订的经营管理合同未约定其有垫付租金的义务；4、原告未收到的租金可以依据房屋租赁合同直接诉请房屋承租人支付。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告瑶海农机公司辩称：1、原、被告之间属于商品房买卖合同关系，本案与被告无关；2、被告瑶海物业公司与被告是独立的法人主体，依据合同相对性，被告瑶海物业公司对本案是否承担支付租金的义务，与被告无关。综上，请求法院驳回对被告的诉讼请求。
经审理查明：2011年1月10日，原告与被告瑶海农机公司签订了一份《滁州市商品房预售合同》，原告购买被告瑶海农机公司开发建设的位于滁州市紫薇南路1559号瑶海大市场25号楼13号商铺，建筑面积为91.26平方米，总价款377391元。同日原告又与被告瑶海物业公司签订了一份《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》，约定：“1、被告瑶海物业公司全权负责原告商铺所在市场的整体运营和管理；2、被告瑶海物业公司代表原告签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限为六年，自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，原告商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在原告签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵，被告瑶海物业公司不再另行支付；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，原告享有的租金收益为被告瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入，并由被告瑶海物业公司在收到承租人所支付的租金后以现金方式支付；6、被告瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向原告支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，被告瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理理费用的租户进行追缴，保障原告的合法权益；7、在合同履行期间，除原被告双方另有约定外，任意一方均不得擅自解除本合同。擅自解除本合同、未履行或部分履行本合同，有阻碍本合同继续履行行为的，均视为违约……”。自2014年10月1日起，被告瑶海物业公司至今未向原告给付过租金，现原告以月租金1000元标准诉讼来院。
另查明：2011年12月15日，被告瑶海物业公司与陶再林签订了《房屋租赁合同》，被告瑶海物业公司将包括原告所购涉案房屋在内的共32间房屋出租给陶再林经营，约定：1、陶再林承租房屋的当前规划业态为摩托车；2、租期自2012年1月1日起至2017年12月31日共6年；3、第1年至第3年的月租金为10元／平方米，第4年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第4年的月租金为11.5元／平方米，第5年的月租金为13.22元／平方米，第6年的月租金为15.2元／平方米；根据优惠政策，被告瑶海物业公司免除陶再林前三年租金。
本院认为：原告与被告瑶海物业公司于2010年12月17日签订的《市场经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同履行各自义务。现原告要求解除与被告瑶海物业公司签订的《市场经营管理合同》的诉请，无法律依据，本院不予支持。合同签订后，原告按约将涉案房屋交由被告统一经营管理至今，确已履行其合同义务。而被告瑶海物业公司作为受托管理方，在享有完全自主安排受托商铺的经营与管理权益的同时理应向原告给付租金。原告诉称自2014年10月1日起至今，被告瑶海物业公司未向其给付过租金，因被告瑶海物业公司认可，本院予以确认。现原告要求被告瑶海物业公司自2014年10月1日开始给付其租金收益的诉请，本院予以支持。参照被告瑶海物业公司与房屋承租人陶再林签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，原告主张按月租金1000元的租金标准计算租金，并无不当，本院亦予采纳。现原告主张被告瑶海物业公司支付其自2014年10月至2015年6月共9个月的租金计9000元的诉请，本院予以支持。后续租金在本案中暂不处理。被告瑶海物业公司辩称其与原告之间系委托关系，涉案房屋的实际承租人并未支付租金，被告并无垫付租金的义务。本院认为，若以房屋实际承租人支付租金作为被告瑶海物业公司向原告给付租金的前提条件，则对原告而言显失公平，毕竟涉案房屋的实际承租人与原告之间并无合同关系，房屋实际承租人对原告无合同义务，原告不能突破合同的相对性而直接要求房屋的实际承租人支付租金，故被告瑶海物业公司的此项辩称，本院不予采纳。被告瑶海物业公司与被告瑶海农机公司是两个独立的企业法人，原告与被告瑶海农机公司只存在房屋买卖合同关系，原告与被告瑶海物业公司之间签订的《市场经营管理合同》对被告瑶海农机公司无约束力，故原告要求被告瑶海农机公司支付租金无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后10日内支付原告巫琼自2014年10月至2015年6月租金人民币9000元；
二、驳回原告巫琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告巫琼负担25元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担25元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 龙云宏
审 判 员 唐 伟
人民陪审员 张 龙
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 凌振华
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。