广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤民申4847号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：袁子镜，男，1960年6月29日出生，汉族，住广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：罗增开，广东汇俊律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市东晨房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区寺右新马路*******号****房之三。法定代表人：范志强，董事长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨石维，女，1936年11月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。再审申请人袁子镜因与被申请人广州市东晨房地产开发有限公司（以下简称东晨公司）、杨石维确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终2857号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。袁子镜申请再审称：（一）一、二审未查明杨石维到底是以什么方式取得回迁户所住房屋的产权。现有证据清楚表明杨石维取得产权的方式为遗赠，但遗赠房屋面积只有123.7418平方米，其提交的房屋析产证明与杨石维无关。对于超出该面积的891平方米，杨石维提交的证据为东晨公司出具的拆迁补偿证明书，称杨石维系回迁户，超过面积为补价所得。庭审时，东晨公司并未提交双方的书面买卖合同及可以按市场交易方式买卖的房屋预售许可证，而袁子镜提交的契税完税证明载明杨石维的房屋来源全部为个人无偿赠与。房屋来源是证明其产权合法性的关键证据，但一、二审只采信有利害关系双方的证据，不采信袁子镜提交的契税完税证明，且未作出任何解释。对于杨石维与东晨公司之间通过补价取得房屋的方式与个人赠与之间的矛盾，一、二审也未作出解释。相反，二审认为是一种特殊形式的买卖，但并未指明是何种买卖及特殊之处。（二）一、二审对杨石维与东晨公司之间恶意串通的情形未予认定。1、杨石维本来并非原东山区万福路、清水濠的住户，只是因为其与东晨公司共同作假，由杨石维购买一两间私房或侨房，然后东晨公司将属于国有资产的回迁房屋塞进杨石维的拆迁补偿之中。2、杨石维取得涉案房屋产权前，已知悉其投资购买的房屋属于公有住房，只由具有购买资格的干部职工或离退休干部职工现住户购买。同时，杨石维也知悉现使用人为拆迁回迁租户，即使按市场交易方式买卖房屋，回迁户也具有优先购买的权利。同时，杨石维通过与国有企业经办人串通的方式，以低于市场价一半的价格非法取得涉案房屋的产权，其行为属于意图侵害袁子镜合法居住权的无效民事行为，应定性为恶意串通。杨石维明知涉案房屋住户系合法回迁户，但不履行此前住户与拆迁人签订的安置协议，而是要求租户退出房屋，另谋住处，显示了其以非法投资为目的购买上述房屋的动机，损害了住户的优先权、居住权。袁子镜在此过程中完全不知道房屋被转让，直到杨石维于2015年1月5日突然在涉案房屋上张贴所谓迫迁通知才知道房屋暗中被转让。上述事实足以证明东晨公司将涉案房屋转让给杨石维是恶意串通损害第三人的无效民事行为。3、东晨公司系转制改名后的公司，应当承接原公司全部权利义务。涉案房屋被用于解决住户安置，属于安置房，在住户无其他房屋可住的情况下不能要求其迁出。即便买卖，也应当按照公有的拆迁安置房的相关法律规定进行出售，而不是私自在住户不知情、未享有优先权的情况下与社会投资者进行非法交易。因此，杨石维取得的房屋产权证书应当由房管部门依法撤销。4、杨石维过户契税完税证明上所记录的个人无偿赠与与所谓特殊买卖之间的矛盾无法解释，而且，如果东晨公司与杨石维的交易合法，杨石维何至于十多年来不敢理直气壮的收取租金？（三）一、二审未正确识别法律关系，更未正确适用法律。本案必须先弄清楚当事人之间纷争的缘起及争议焦点。两者之间不是业主与租户的关系，而是安置与被安置的关系、有资格购买与没资格购买回迁房的关系、合法交易与非法交易的关系，但一、二审仅仅根据杨石维已取得房屋登记就是合法业主的表象，就认定其可以行使物权，完全是本末倒置，没有解决袁子镜关于房屋来源非法的合理质疑。1、二审不对杨石维的非法购房行为进行审查，而以杨石维取得房屋产权证书为由支持其非法请求，但袁子镜已提出足够证据证明杨石维与东晨公司的陈述及提交的证据相互矛盾，应以非法取得为由撤销杨石维的住房产权。2、本案应首先适用当时行之有效的《城市房屋拆迁管理办法》，而不是市场规则下的合同法。以回迁方式安置住户正是为了解决承租户的住房困难，体现了人文关怀的住房政策，但一、二审却要剥夺回迁户的居住权。3、本案的关键不仅是袁子镜是否有房可住的问题，而是杨石维的产权来源是否合法的问题能及国有资产是否被非法侵占的问题。（四）杨石维与东晨公司存在明显的恶意串通，涉嫌非法侵占国有资产。按照袁子镜与原广州市东山区房地产经营开发公司签订的《房屋拆迁协议》，原广州市东山区房地产经营开发公司应提供安置房给袁子镜回迁居住。广州市房地产权属证明书（存根）（04登记字66997号）证明在2004年10月22日起，产权人为东晨公司，房屋所有权性质为有限责任（国有独资）。从该证明来看，截至2004年10月22日，万福路70-74号（双号）、德政中路130号、清水濠9-15号（单号）都属于国有资产，属于公有住房，与杨石维无关。因此，可以证明当时的房屋是公有住房。依照《广州市住房制度实施方案》第一条的规定，无论是房管部门的直属公房或者是各单位的自管房，都应该出售给干部和职工，而不是出售给社会投资者。《广州市公房出售办法》第二条明确规定，公有住房出售的主要对象为在职干部职工或离退休干部职工的现住户。同时，公房的买卖应经过合法公开程序并评估作价后由承租人（住户）优先购买，但杨石维至今不能提供其合法买卖的依据。根据当时生效的《城市房屋拆迁管理条例》，不具备被拆迁人资格的人无权参加拆迁补偿，即使补偿也不能超面积补偿。因此，杨石维取得超过遗赠面积的额外拆迁补偿891平方米属于回迁户居住的房屋，属于严重违法，损害了袁子镜的合法权益。据此，袁子镜向本院申请再审。本院认为，本案中，东晨公司先后分别与袁子镜及杨石维签订房屋拆迁安置补偿协议，袁子镜基于对被拆迁房屋的使用权取得承租回迁房的权利，而杨石维则基于被拆迁房屋的产权取得产权调换（补偿）的权利，二者并行不悖。在原广州市东山区房地产经营开发公司与杨石维、原业主叶炽明于2000年6月8日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中，约定杨石维应根据有关规定将产权调换（补偿）后的房屋继续出租给原承租人，并应与原承租人重新订立租赁合约。袁子镜已于2003年1月入住涉案的回迁房屋，但是，由于其与杨石维对回迁后房屋的租金标准问题无法协商一致，故袁子镜提起本案诉讼，主张杨石维与东晨公司恶意串通损害其居住权和优先购买权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对比本案各方当事人提供的证据，在杨石维缴纳涉案回迁房屋契税后，房管部门为其办理了所有权转移变更登记手续，杨石维取得涉案房屋所有权，而原广州市东山区房地产经营开发公司与杨石维、原业主叶炽明于2000年6月8日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》亦于同月29日在房管部门进行了备案，东晨公司于2008年3月24日出具的《拆迁补偿证明书》也证明超出回迁补偿的产权面积部分已按有关规定补价处理（已交清房款），同意超面积的891.187平方米归杨石维所有，上述事实可相互印证。相反，袁子镜虽主张杨石维与东晨公司恶意串通转移涉案房屋所有权，损害了国家、集体及第三人合法权益，但并未提交证据对其主张予以证明。即便杨石维取得的房地产权证记载房屋所有权来源为赠与、交换或者析产，而杨石维缴纳契税的完税证明上载明涉案房屋来源均为个人无偿赠与，与房地产权证上的记载不完全相符，亦不足以仅凭该事实认定杨石维在取得涉案房屋所有权的过程中与东晨公司存在恶意串通。杨石维取得涉案房屋的来源为赠与、析产等，并不存在侵害袁子镜优先购买权的问题。此外，袁子镜在申请再审时提交的有关材料亦不足以证明其主张。因此，袁子镜对其提出的诉讼请求所依据的事实未能提供充分证据加以证明，应当承担相应的不利后果，一、二审认定袁子镜提出的涉案房屋均为公有房屋、东晨公司与杨石维恶意串通侵吞国有资产并损害袁子镜合法权益的主张证据不足，驳回袁子镜的诉讼请求，并无不当。至于袁子镜与杨石维之间因租赁关系所产生的纠纷，双方当事人可另循合法途径解决。综上，袁子镜的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回袁子镜的再审申请。审判长  佘琼圣审判员  金锦城审判员  王振宏二〇一七年七月二十八日书记员  陈爱姬