上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初97427号
原告：潘苏叶，女，1959年1月23日�生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。
被告：周颖璨，女，1994年12月21日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：滕云兰(系被告周颖璨之母)，户籍地上海市杨浦区。
被告：滕云兰，女，1965年5月10日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
原告潘苏叶诉被告周颖璨、滕云兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘苏叶及其委托诉讼代理人胡燕，被告周颖璨的委托诉讼代理人暨被告滕云兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行《房地产买卖协议》，将上海市浦东新区康沈路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名�；2、判令两被告共同向原告支付逾期过户违约金人民币(以下币种相同)21万元；3、判令本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：涉案房屋系动迁安置房。原、被告经上海仁玉房地产经纪事务所居间介绍，于2013年6月9日就系争房屋签订了《房地产买卖协议》(以下简称协议)，约定：原告系买受人，两被告系出卖人，房屋转让总价款为70万元，转让价款分三次支付：1、2013年6月9日支付定金2万元；2、2013年7月5日支付购房款63万元；3、尾款5万元于办理过户当日支付。协议签订后，原告依约支付了购房款总计65万元。被告于2013年7月将系争房屋交付原告装修居住，至今已4年之久。因系争房屋在签订合同时尚未符合过户交易条件，故双方在协议第3、10、13条均有约定“甲、乙双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易日期起五个工作日内到房屋所在地房地产交易中心办理产权过户”；同时第19条约定“甲乙任何一方不得因房价涨跌或其他因素反悔，否则按照合同约定承担违约责任”；第15条约定“甲方反悔不出售该房屋的，则应按照协议约定的房屋总价的200%支付违约金及向乙方赔偿房屋市场差价损失……”。现该房屋已具备过户条件，然原告及中介多次联系被告，要求两人按照约定办理过户手续，遭拒。被告明确向原告表示不愿意过户，严重违反了协议约定，损害原告的合法权益，故诉请法院，望判如诉请。
被告周颖璨辩称，确认原、被告签订的协议有效，现被告无处居住，不同意原告要求继续履行的诉请，要求解除合同，不同意承担违约金。如果法院支持原告违约金的诉请，违约金金额约定过高应予降低。
被告滕云兰辩称，确认原、被告签订的协议有效，请求驳回原告对被告滕云兰的�余诉讼请求。系争房屋的产权人是被告周颖璨，中介要求滕云兰作为代理人代为签字，滕云兰不是合同的一方当事人。
庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与两被告于2013年6月9日就系争房屋签订的《房地产买卖协议》合法有效；2、判令被告周颖璨涤除系争房屋上的抵押后继续履行《房地产买卖协议》，协助原告将系争房屋过户至原告名下，剩余5万元尾款于过户至原告名下当日支付被告周颖璨；3、判令被告周颖璨向原告支付逾期过户违约金21万元(按总房价70万元的日万分之五计算为350元/日，自2017年12月12日起至判决生效之日止)；4、本案诉讼费、财产保全费由被告周颖璨承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
被告周颖璨、滕云兰系母女关系。上海市浦东新区康沈路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告周颖璨动迁安置所得，2014年11月12日，系争房屋经核准登记在被告周颖璨名下，该房屋建筑面积为56.95平方米。
2013年6月9日，原告潘苏叶(乙方，买受人)与被告周颖璨、滕云兰(甲方，出卖人)就系争房屋签订《房地产买卖协议》，第一条房屋具体状况中表述：该房屋没有设立抵押、租赁。第二条约定：房屋转让总价款为70万元；第三条约定：房款支付期限及方式：3.1)2013年6月9日乙方支付购房定金2万元；3.2)2013年7月5日前支付购房款63万元；3.3)待该房产符合规定可以过户交易后5个工作日内甲乙双方至上海仁玉房地产经纪事务所办理相关手续。甲乙双方过户当日乙方支付甲方购房款5万元。甲方同意可以过户给任何乙方指定的人，不仅限于乙方，并积极配合乙方办理相关手续。第四条约定：甲乙双方同意�2013年7月5日前甲方把该房屋交付乙方使用。第七条约定：在办理乙方为产权人的上海市房地产权证时，产生的所有税、费由乙方承担。甲方不承担任何一切费用，乙方无条件给予甲方5万元，在过户当日支付。第十条约定：甲乙双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易日期起5个工作日内到房屋所在地房地产交易中心办理产权过户手续。第十五条约定：甲方收取3.2)房款后，反悔不出售上述房屋给乙方的，则甲方应按照该协议约定房屋总价的200%向乙方支付违约金及向乙方赔付房屋市场差价损失，同时返还乙方已经支付的房款，并按实承担乙方对该房屋的装修费用(以发票为准)，若违约金不足以弥补乙方实际损失等，甲方还应赔偿不足部分的损失；甲方违反本协议第十条约定，每延迟一日应向乙方支付总房价万分之五的违约金，直至为乙方办理产权�户之日止；甲方保证其有权出售该房屋，已经得到相关权利人同意，此房屋无其他债务、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证可以为乙方办理过户登记手续，否则由此而产生的阻碍本协议履行的，则由甲方承担违约责任，即甲方应按照该协议约定房屋总价的200%向乙方支付违约金及向乙方赔付房屋市场差价损失，同时返还乙方已经支付的房款，并按实承担乙方对该房屋的装修费用(以发票为准)，若违约金不足以弥补乙方实际损失等，甲方还应赔偿不足部分的损失。此外，双方还对其他事项做了约定。甲方：周颖璨(滕云兰代)周颖璨(本人签名)，乙方：潘苏叶(签名)。
被告滕云兰于2013年6月9日代被告周颖璨签名并出具收款收据，确认收到原告支付的定金2万元。7月1日，原告向被告周颖璨账户转账支付购房款63万元。7月5日，被告周颖璨出具收款收据，确认收到原告支付的部分房款63万元，并将系争房屋交付原告使用。
另查明：2017年9月8日，案外人滕某某(系被告滕云兰之姐)经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为92万元，债务履行期限自2017年8月31日至2018年8月30日。2017年9月18日，案外人周琰经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为30万元，债务履行期限自2017年9月12日至2018年9月11日。针对系争房屋设立的两次抵押情况，两被告向本院陈述：1、周颖璨向其姨妈滕某某借款92万元、向周琰借款30万元，双方均签订了《房地产抵押借款合同》，借款均通过银行转账方式支付，具体转账的银行卡想不起来是哪一张也找不到了，交易明细记录暂无法查到。2、周颖璨向滕某某、周琰借款的目的系置换市区房屋，对系争房屋动迁安置及已出售给原告的情况滕某某并不知情。3、出借人滕某某、周琰在签订抵押借款合同及办理抵押登记前均未前往系争房屋查看抵押物情况。4、办理抵押登记通过不动产登记中心，抵押程序合法。5、借款合同约定本金、利息于借款到期后一并归还，现因还款期限未到，故周颖璨尚未偿还本金及利息。5、系争房屋的产权证原件已交付周琰。
针对系争房屋设定两次抵押的情况，原告认为：两被告明知与原告签订的房屋买卖协议真实有效的情况下，未告知原告、未经原告同意，在系争房屋符合过户交易条件后不久即办理两次抵押，系故意阻碍正常过户交易，其行为性质非常恶劣，仅凭借款合同不能证明存在真实的抵押借款关系。鉴于目前系争房屋已被设定抵押的客观情况，原告无力先行替被告周颖璨涤除抵押，两被告亦表示无力自行涤除，现要求被告周颖璨协助办理产权过户手续的条件尚不具备，故请求暂时撤回第二、第三�要求被告周颖璨协助办理过户手续及支付逾期过户违约金的诉讼请求。
以上事实，由原告提供的《房地产买卖协议》、收款收据、工商银行业务委托书回执、发票及存根联、《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》、上海市不动产登记簿，房屋买卖合同补充协议，由两被告提供的房产抵押借款合同等证据材料及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人均应切实履行。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。被告周颖璨明知已与原告签订系争房屋的买卖协议，收取原告支付的大部分购房款并交付房屋，却在系争房屋符合过户交易条件不久即将该房屋抵押给他人，导致原告根据双方协议约定期限办�过户登记手续客观受阻，被告周颖璨主观恶意明显，应承担相应的违约责任。现原告要求确认原、被告于2013年6月9日签订的房地产买卖协议有效，于法有据，本院予以支持。审理中，原告撤回要求被告周颖璨协助办理过户手续及支付逾期过户违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以照准。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
原告潘苏叶与被告周颖璨、滕云兰于2013年6月9日就上海市浦东新区康沈路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》有效。
案件受理费12,900元，财产保全费5,000元，合计17,900元，由被告周颖璨、滕云兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱 敏
人民陪审员 杨亚秋
人民陪审员 丁丽芳
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 朱屹峰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
二、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。