广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2181号
上诉人（原审原告）申海利，女，汉族，1979年6月17日生，住广东省广州市天河区。
委托代理人孙俊杰，广东天融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）区裕强，男，汉族，1969年4月8日生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。
委托代理人樊娅君，广东天舜律师事务所律师。
上诉人申海利与被上诉人区裕强因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，作出如下判决：一、区裕强应于判决发生法律效力之日起十日内返还15000元予申海利。二、区裕强应于判决发生法律效力之日起十日内返还22950元予申海利。三、驳回申海利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审适用简易程序结案，案件受理费减半收取2439.4元，由申海利负担2065.02元，由区裕强负担374.38元。
上诉人申海利不服上述判决，向本院提起上诉称：
一、一审判决认定申海利对涉案合同无效存在过错，应当承担相应的责任是错误的，区裕强应对涉案合同无效承担全部责任。区裕强一直坚持涉案场地具备完整的用地手续，可以在涉案场地上经营企业并办理相关的经营证照。申海利与区裕强在签订正式合同前的2013年9月24日，区裕强草拟了一份《租厂房协议》，承诺若申海利牌照因区裕强的原因不能办理，则区裕强全部退钱给申海利。双方正式签订的《厂房租赁合同》第一条第l点明确规定“甲方必须保证所出租的房屋符合国家法律法规的规定，甲方对该房屋的出租行为完全合法有效”；第4点约定“甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证等文件”；第八条第3点区裕强承诺该厂房完全合法合规，可用于乙方生产并办理工商营业执照、税务登记证等有关手续，全程协助申海利办理相关牌照，如非乙方原因牌照不能办理成功，则甲方全额退还保证金、租金并赔偿装修费、搬迁费等一切损失。直到一审开庭，区裕强仍坚称已补交了涉案地块的用地调整费用，取得合法用地手续，区裕强对申海利的多次承诺和误导导致申海利认为涉讼厂房有合法的报建审批手续，且涉讼厂房在村工业区里面，申海利有理由相信区裕强的承诺是真实的，现实生活中农村集体土地上的建筑物到房管部门是查不到的，申海利只有通过合同约定的方式，没有其他途径对涉讼厂房了解。一审法院对申海利注意义务的认定，超出了申海利的能力范围，加大了申海利的责任，对申海利是不公平的。合同无效的根本原因在区裕强一方，申海利是受欺骗一方，一审法院判决双方负同等责任显然是错误的。
二、申海利对涉讼厂房进行装修，损失惨重，一审法院不予认定是错误的，依法应予以纠正。根据双方的合同约定，申海利对涉诉厂房进行装修是得到区裕强同意的，区裕强提供的厂房不能满足申海利办厂搞生产的需要。从申海利提供的涉讼厂房现场图片以及票据，可以证实申海利为准备经营投入了一定的成本，申海利购买沙石、水泥等建筑原材料除对涉讼厂房进行装修外没有其他用途，区裕强的代理人在一审开庭时也承认申海利在涉讼厂房进行了部分装修和添附。申海利于2013年l0月l2日经工商管理部门预先核准了“佛山＊科技有限公司”，目的就是为了早日开展生产经营活动。一审法院枉顾事实，认为申海利投入损失的依据未经区裕强认可，出具的相对方不明确等而不予确认，违反了公平公正原则。
三、一审认定申海利向区裕强支付场地使用费错误，申海利申办经营证照被退件后，申海利就失去了对涉讼场地的控制，申海利不但没有得到任何利益，实际也没有在涉讼场地进行经营活动。申海利对涉讼场地进行装修是在2013年12月之前，即在相关部门对申海利在涉讼场地申请办理经营企业证照被退件之前。从申海利提供的录音资料显示，区裕强曾口头同意将免租期延长至2014年春节后，因此，在2014年春节前都在免租期内，申海利无需向区裕强支付任何费用。之后，由于双方不能达成一致意见，区裕强就把涉讼场地围起来并上锁，申海利根本无法实际控制涉讼场地，甚至无法取回申海利的私人物品，关于这一点，当地村委会干部可以证明，双方发生矛盾后整个协调过程村委会都有派人员参与。在一审庭审时，根据法官的提议，双方同意申海利在2014年5月10日将属于自己的私人物品取回，但当申海利到达涉讼场地时，区裕强又故意不配合，后经代理人说服后，申海利才取回属于自己的东西，双方签订了取回物品清单。但该清单并非涉讼场地移交清单，涉讼场地在双方发生分歧后就一直在区裕强的实际控制之下，申海利不应支付场地占用费。
综上，申海利上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判区裕强退还收取申海利的租金45900元、赔偿申海利的经济损失l31786.52元和支付违约金45900元；2.本案一、二审诉讼费由区裕强承担。
被上诉人区裕强的上诉答辩称：一、一审查明的事实清楚，证据充分，双方对租赁物的情况及租赁双方的责任十分清晰，导致本案租赁合同解除的全部责任是申海利造成，区裕强没有过错；二、本案纠纷的起因是申海利租赁场地后，因为经营项目涉及到油漆等污染问题，申请办理工商证照和环保证照的资料不齐，一时难以办理相关证照，所以申海利主动退出。这期间申海利并没有对租赁物进行装修，租赁物是区裕强经过简单的粉刷后出租给申海利，申海利最后退场时由双方亲手交接与签字。因此，一审判决正确，请求驳回申海利的上诉请求。
上诉人申海利在二审期间向本院提交以下新的证据：
2013年10月22日的报价单及货架平面图共5页；2013年11月21日的报价单、货架参数指标、图纸共7页；定金收款收据1张，拟证明申海利为在佛山开办新公司向案外人交付80000元定金，用作订购设备和定做专用工作平台，由于厂房停办定金被案外人没收。
证人王某某与刘某某当庭陈述的证人证言，拟证明申海利未能办理营业执照的原因主要是区裕强的房屋未经批准不能作为厂房使用以及申海利对涉案厂房装修的情况。
证人王某某陈述，申海利是广州＊化工科技有限公司的法定代表人，其为该公司员工。受广州＊化工科技有限公司的委派，王某某与另外6人负责在佛山开设新公司的筹备工作，包括办理工商登记、厂房装修、规划管理等，王某某为负责人。广州＊化工科技有限公司聘请工人对涉案厂房进行装修并购买了装修材料，还向案外人定作了货架平台。由于区裕强提供的涉案厂房资料不齐全，经过多次协商处理仍不能办理工商营业执照，筹备人员及装修人员于2013年11月底搬离涉案厂房。
证人刘某某陈述，其是广州＊化工科技有限公司的员工，受公司安排负责佛山新公司即涉案厂房的装修工作。公司主要对涉案厂房的澡堂、厨房顶棚、宿舍二楼隔墙进行了装修，其中，刘某某个人用8天的时间对厨房顶棚和宿舍二楼的隔墙进行装修，有两个工人在其装修期间帮忙递送工具，公司给予刘某某每天250元一天的出差补助。
被上诉人区裕强对上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为设备的订购方及付款方均是广州＊化工科技有限公司，与本案无关，申海利在没有办理工商营业执照及相关的环境评估报告前，按常理不应预先定作相关设备。证据2中的证人王某某曾旁听一审的庭审，不能作为证人出庭作证，其所有陈述只能代表申海利一方的陈述，不具有证人证言的效力。证人刘某某陈述装修的内容很少，仅有其个人8天的装修，而且宿舍、澡堂等的设施，涉案厂房出租前已具备，鉴定报告中已对该情况有反映，也从反面证实刘某某的证言不真实。
本院对申海利提交的证据审核如下：证据1设备的购买人和付款人为广州＊化工科技有限公司，不能证明与涉案厂房有关，不具有申海利所述的证明力；证据2中的证人王某某承认曾旁听一审的庭审，不符合证人的资格，对于其证言不予采信。证人刘某某陈述仅对原有的厂房进行少量的改动，与申海利主张的10多万元的装修费用之间相差较大，不能证明申海利所主张的装修投入情况。
被上诉人区裕强在二审期间未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方二审期间的争议焦点是区裕强因合同无效而应承担的责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，区裕强作为出租人，应向承租人交付经竣工验收合格的房屋，区裕强未能提供涉案房屋的权属证书或有关报建、规划、施工、竣工验收等相关资料，将涉案厂房出租予申海利，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于租赁合同无效的情形，涉案的《厂房租赁合同》依法无效，区裕强对合同无效存在过错。申海利作为承租人，对涉案厂房的报建、竣工验收或权属等资料应予以核实，不因区裕强对厂房权属的承诺而减轻其作为承租人应尽的谨慎注意义务，申海利对合同的无效同样存在过错。因无效的合同自始没有法律约束力，故申海利上诉按合同约定要求区裕强支付违约金45900元的请求不成立，本院不予支持。鉴于申海利已实际使用了涉案房屋，其应支付占用期间的使用费予区裕强。申海利未能举证证明免租期经区裕强同意延长至春节之后，而申海利在2014年5月10日前仍存放物品于涉案厂房，则申海利应支付2013年11月10日至2014年5月10日占用期内的使用费。原审根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考虑合同履行情况和双方的过错程度，酌定申海利按每月3825元标准支付使用费22950元正确，本院予以维持，对申海利主张全额返还已付使用费45900元的上诉请求，本院不予支持。申海利主张其因合同无效存在损失，但其提交的餐费、路桥费、车费、汽油费、住宿费、生活用品、娱乐项目等支付收据均非履行合同所需的直接费用，设备定金、水泥沙石、钢材等支出也不能确定为涉案厂房的装修投入而支付。由于双方在签订合同时未对租赁物的原始状况予以固定，因此也无法核查申海利所述的实际装修情况，故本院对申海利上诉所主张的经济损失131786.52元，不予支持。
综上，申海利的上诉请求理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4309.55元，由上诉人申海利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年十月十日
书 记 员 杨雅静