四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川20民终297号
上诉人（原审被告）：何志勇，又名何治成，男，住四川省资阳市雁江区。
上诉人（原审被告）：谭俊华，又名谭梅，女，住四川省资阳市雁江区。
上述二被告委托诉讼代理人：舒乾家，四川精略律师事务所律师。
上述二被告委托诉讼代理人：刘凤翠，四川川源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都合德物业服务有限公司，统一社会信用代码91510104562038553M。住所地成都市锦江区水杉街***号负*层。
法定代表人：金燕燕，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：肖海燕，四川泰仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡小萍，四川泰仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）何志勇、谭俊华与被上诉人（原审原告）成都合德物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2017）川2002民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭，依法进行了审理。本案现已审理终结。
何志勇、谭俊华上诉请求：1.撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2017）川2002民初350号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。一、一审判决认定被上诉人具有管理达高小区的物业资质，属事实认定不清。一审判决错误的认定两份合同中的住宅项目面积均未超过20万平方米，非住宅项目面积均在5万平方米以下，因此被上诉人具备从事合同中约定的物业资质。一审庭审已经查明，被上诉人与开发商达高公司虽然签订的是两份合同，但达高国际商业广场1号地块和2号地块均属于一个达高小区，被上诉人事实上在达高小区的办公场所以及物管人员配备等亦均是一套人马，因此，要审查被上诉人是否具备相应物业资质，应审查整个达高小区的住宅和非住宅项目面积，而非分别审查1号地块和2号地块的项目面积。根据上诉人一审提交的证据显示，整个达高小区非住宅项目面积为61163.28平方米，超过了建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条规定的三级资质物业服务公司可以承接5万平方米以下非住宅项目业务范围，因此被上诉人事实上不具备管理达高小区的物业资质，一审判决认定被上诉人具备从事合同中约定的物业资质错误。二、被上诉人未履行约定义务或履行存在严重瑕疵，一审判决认定上诉人仍应按1.2元/㎡/月支付物业管理费，显失公平。首先，被上诉人要求上诉人支付物业费，就应当举证证明其履行了物业服务义务，否则无权主张收取物业费的权利，但在整个一审程序中，被上诉人并未提交有效证据证明其履行了相应物业服务义务，则应当承担举证不能的法律后果。其次，一审庭审已经查明“原告物业管理服务确实存在瑕疵，具有物业管理服务不到位的现象”、“原、被告双方均有违约情形”，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，即本案中系被上诉人先违约，《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据以上规定，上诉人有权拒绝支付物业费。最后，即使被上诉人提供了部分服务，其服务亦存在严重瑕疵，上诉人要求被上诉人承担减少收费标准的违约责任，人民法院应予支持。《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”一审判决既已查明被上诉人“物业管理服务确实存在瑕疵，具有物业管理服务不到位的现象”，就应当根据上述合同法规定，判决被上诉人相应的减少物业收费的权利。因此上诉人要求减少支付物业费的抗辩，人民法院应予支持。一审判决认定上诉人仍应按1.2元/㎡/月支付物业管理费，属适用法律错误，损害了广大业主的利益。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请贵院予以查清事实，依法改判支持上诉人的请求。
成都合德物业服务有限公司答辩称，一、合德物业承接案涉项目并未超出资质标准，且物业企业资质规定属管理性规定，不影响合同的效力。我国《物权法》第81条也规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业以外的其他管理人管理，也表明物业服务资质并非强制性规定。二、合德物业已提供了约定的服务，物业项目客观上的不完美状态是多种原因造成，并非公共物业服务能够完全避免。公共物业服务属于基础性的服务，具有持续性、复杂性及琐碎性，不能要求物业公司服务的小区时时刻刻的客观状态均是毫无瑕疵，这在客观上不可能做到，也不符合物业服务的基础公共服务的客观属性。三、上诉人要求少交或不交物业费用，并无相关法律依据,如其能够少交或不交，也将造成严重的后果。1、物业费标准的调整，应由全体业主共同决定。业主交费是保障小区物业正常运转的重要条件。物业费用的标准通过合同约定，对物业公司和业主双方均具有约束力。物业服务带有公共服务性质，全体业主都是受益人，全体业主分摊服务费用，收费标准的调整需要全体业主决定，否则，如个别业主能少交费或者不交费，属于对其他业主利益的侵犯，势必影响物业服务的良性开展，最终导致小区服务效果，对其他业主也是不公的。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业公司未履行或未完全履行适当的维修、养护、管理和维护义务，可以向物业公司主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，法律并未规定可据此要求少交或不交物业费用。四、物业服务的效果需要物业公司及全体业主共同维护，业主应帮助、配合物业公司开展服务，而非以正常的公共物业服务中某一时点的状态、不属于物业公司的服务范围内的因素等，达到减免物业费的目的，否则将给该项目其他业主，以及其他小区中，正常交费的业主形成不好的示范，甚至煽动其他业主不交费，导致物业收费更加困难。五、一审判决未支持被上诉人要求上诉人承担滞纳金的主张，已对双方的权利义务进行了适当的平衡，上诉人要求不交或少交物业费的上诉主张不应得到支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
成都合德物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告立即向原告支付从2013年9月26日开始至2016年12月31日时至所欠付的物业管理服务费用5462.97元，并以欠付金额为基数按照每天千分之三的标准支付自应付款之日起至实际付款之日止的滞纳金（暂计算至2016年12月31日为9998.89元），上述共计15461.86元；2、本案诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：被告何志勇与被告谭俊华系夫妻关系，二被告为资阳市雁江区建设北路达高国际商业广场1号地块1-2（Z）2-18-3号房屋的业主，该房屋面积为116.23平方米。原告成都合德物业服务有限公司在2011年4月26日与四川达高房地产开发有限公司签订《达高国际商业广场前期物业管理服务委托》合同时，已经取得了中华人民共和国物业服务企业三级资质证书，该合同载明“委托方（以下简称甲方）四川达高房地产开发有限公司，受托方（以下简称乙方）成都合德物业服务有限公司，物业名称：达高国际商业广场1号地块，第三条，乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人；委托管理服务事项，第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，第五条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，第六条、…，第七条、…第三章委托管理服务期限，第十五条委托期限为业主委员会成立于业主大会所聘的物业管理服务公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第五章物业管理服务质量，第十九条…第六章物业管理服务费用，第二十条，本物业管理服务公共服务费（按业主拥有其建筑面积收取）住宅高层：1.2元/M2.月；本物业管理服务费收取起始日为甲方通知的交房之日起。本物业管理服务公共服务费每半年交纳一次。…”二被告在2012年9月25日接房时，按照合同约定的金额交纳了2012年9月25日-2013年9月25日期间一年的物业管理服务费。之后就以原告不具备管理服务资质，且物业管理服务不到位，致使小区卫生极差，公共设备设施损坏严重，电梯配件缺失失修等为由，拒绝交纳2013年9月26日之后的物业管理服务费。2017年1月20日，原告诉来本院，要求二被告按照合同约定，交纳2013年9月26日至2016年12月31日期间拖欠的物业管理服务费5462.97元及按照每日千分之三计算滞纳金9998.89元，合计15461.86元。
一审法院认为，原告在与四川达高房地产开发有限公司签订《达高国际商业广场前期物业管理服务委托合同》时就已经取得了中华人民共和国物业服务企业三级资质证书，其承接的二被告物业所在的达高国际商业广场1号地块物业服务并没有超过三级资质物业服务所规定的服务面积及范围。该合同的签订亦通过当地政府主管部门的审核，备案。二被告抗辩原告不具有相应资质而签订的《达高国际商业广场前期物业管理服务委托合同》的是由，本院不予采信。该合同合法有效，原告为该小区的前期物业。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同…对业主具有约束力。…”的规定，该合同条款同样对二被告具有约束力，二被告应当按照合同约定的数额从通知接收房屋之日，每半年履行一次给付物业管理服务费的义务；原告应当按照合同约定的委托服务事项、管理服务质量履行物业管理服务义务。二被告提供的证据只能证实原告的物业管理服务存在瑕疵，而不能证明原告没有提供物业管理服务业务，根据合同约定，二被告应当在2014年3月25日交纳2013年9月26日-2014年3月25日期间的物业管理服务费：1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元，在2014年9月25日交纳2014年3月26日-2014年9月25日期间的物业管理服务费：1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元。二被告没有在合同约定的时间给付物业管理服务费，原告就应当在2016年9月25日之前向法院诉讼请求保护其权利，而本案是在2017年1月20日才受理的，且原告提供的证据不能证实具有时效中止、中断情形。故对其请求二被告支付2013年9月26日-2014年9月25日期间的物业管理服务费836.86元+836.86元=1673.72元，因已经超过诉讼时效，本院不予支持。2015年3月25日应当交纳的2014年9月26日-2015年3月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元；2015年9月25日应当交纳的2015年3月26日-2015年9月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元；2016年3月25日应当交纳的2015年9月26日-2016年3月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元；2016年9月25日应当交纳2016年3月26日-2016年9月25日期间的物业管理服务费1.2元/月×116.23M2×6月=836.86元；合计836.86元+836.86元+836.86元+836.86元=3347.44元。原告请求二被告支付上述物业管理服务费本院予以支持。2017年3月25日应当交纳2016年9月26日-2017年3月25日期间的物业管理服务费。由于没有超过合同约定的最后履行期限，原告要求二被告在本案中支付2016年9月26日-2016年12月31日3个月的物业管理服务费之请求，本院不予支持。合同虽然约定了二被告如果未按时支付物业管理服务费就应当承担支付违约金得责任，但原告在物业管理服务上的瑕疵，亦未达到合同约定的管理服务要求，其管理服务行为也存在违约形态。故本院对原告要求二被告支付滞纳金9998.89元之请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第八十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定的规定，判决如下：一、被告何志勇、谭俊华于本判决生效之日起十日内付给原告成都合德物业服务有限公司2014年9月26日-2016年9月25日期间的物业管理服务费3347.44元；二、驳回原告成都合德物业服务有限公司的其他诉讼请求。
二审审理查明的事实与一审认定的事实相同。
《物业服务收费管理办法》第十四条规定“物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。”参照《前期物业管理服务合同》的约定，成都合德物业服务有限公司的物业服务范围包括，共用部分的绿化、卫生环境、交通车辆秩序、安保、共用设施设备、附属建筑物、构筑物、房屋建筑本体共用部等的管理维护及协助组织开展社区文化娱乐活动等事项。成都合德物业服务有限公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，具有物业管理服务不到位的现象，就应当根据质价相符的原则，相应减少物业收费。因此上诉人要求减少支付物业费的抗辩，人民法院应予支持。根据案件中成都合德物业服务有限公司在物业管理服务的实际情况，酌情减少，按照１元／㎡／月收取为宜。何志勇、谭俊华应当支付2014年9月26日-2016年9月25日期间的物业管理服务费2789.52元上诉人的上诉理由成立，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持四川省资阳市雁江区人民法院（2017）川2002民初350号民事判决第二项；
二、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2017）川2002民初350号民事判决第一项；
三、何志勇、谭俊华于本判决生效之日起十日内付给原告成都合德物业服务有限公司2014年9月26日-2016年9月25日期间的物业管理服务费2789.52元。
二审案件受理费186元，由成都合德物业服务有限公司负担。
审判长 苏振宇
审判员 姜 兵
审判员 王永胜
二〇一七年五月二十七日
书记员 官晓丹