河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初15859号
原告（反诉被告）张秀荣，女，汉族，1956年5月13日出生，住河南省项城市。
委托代理人韩磊，男，汉族，1985年3月26日出生，住河南省项城市，系原告之子。
被告（反诉原告）刘奇中，男，汉族，1990年4月30日出生，住郑州市金水区。
委托代理人徐志刚，河南嘉泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）张秀荣诉被告（反诉原告）刘奇中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）刘奇中提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）张秀荣委托代理人韩磊，被告（反诉原告）刘奇中及其委托代理人徐志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2017年3月26日，原告因家庭生活所需，与被告签订了《房屋租赁合同》，租赁被告名下位于郑州市金水区××家属院××单元××层临街商铺，主营餐饮服务。合同签订当日，原告支付给被告押金1万元。合同签订后原告向被告支付了4个月的房租共计4万元。2017年6月份，原告生意经营持续下滑。为了最大限度减少损失，原告按照租赁合同第五条第2款约定将所租商铺进行转让，并通知了被告。没想到被告却提出无理要求，让原告向其支付转让费4万元。为了减少自身损失，尽快转让出店面，原告一再向被告解释合同并没有此约定，突然提出让原告无法接受，合同签订时也没有告知原告转让时需要交纳转让费的条件。事实上，被告在双方聊天记录中明知自己提出的属于无理要求，但还是明确声称，如果原告不交纳转让费就不准其转让店面，同时无论原告店面经营亏多少也必须按时交纳房租，被告如此蛮横无理，为了自己的利益完全置道德和法律于不顾。在协商过程中，被告持续威胁原告将转让费涨到4.5万元、5万元。在原告告知其将通过法律手段解决问题的时候，被告甚至放言在家等着传票，不怕被起诉，暗示原告打不赢官司。原告认为，为了防止自身损失扩大，不得已将店面进行转让，属于正常的经营行为。被告在合同签订时没有告知转让费问题，合同中也没有对此进行约定，合同签订后被告也没有就转让费问题尽快与原告进行协商。却在原告不能维持经营需要转让止损时，突然提出要其支付转让费，是对原告合法权利的严重侵犯，也是对《中华人民共和国合同法》中诚实信用原则的蔑视与践踏！为维护原告的合法权益及法律的权威性，现依法诉至法院请求判令：1.依法判决解除双方签订的房屋租赁合同。2.被告承担违约责任，违约金12000元。3.被告赔偿原告损失26000元。4.被告退还原告押金10000元，2017年7月份房租10000元。2、3、4合计58000元。5.本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）辩称，一、答辩人有权按照合同约定与交易惯例收取涉案商铺的转让费。二、被答辩人租赁涉案店铺的合同目的未受任何影响，无权解除《房屋租赁合同》。
三、被答辩人请求答辩人承担违约金与损失并返还7月份房租没有法律依据。押金应按约定处理。综上所述，答辩人收取转让费符合合同约定和交易惯例，且履行合同过程中不存在任何违约行为，不应当承担违约责任，请求法院依法判决，维护当事人的合法权益。
被告（反诉原告）反诉称，2017年3月26日，被告（指反诉被告，下同）与原告（指反诉原告，下同）签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告将其位于金水区燕庄四组家属院七单元二号（一楼西户）的临街商铺租给被告用以经营餐饮业，商铺面积为28㎡；租期自2017年4月1日起至2018年4月1日止，每月租金为10000元；押金为10000元，如合同终止，在被告交清水电等相关费用后，原告退还被告押金；被告在租赁期内无权转租，但有权转让；被告在租赁期内如要求退租的，按违约处理并赔付原告年租金的30%作为违约金等。合同签订后，原告按约定将上述商铺交付给被告。2017年6月12日，被告欲转让商铺，原告按合同约定和惯例要求收取转让费。2017年6月15日，被告将原告起诉至郑州市金水区人民法院，提出解除《房屋租赁合同》等诉求。
原告认为，被告在租赁期内以原告收取转让费为由解除合同，属违约行为，应按合同约定及法律规定承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判令：一、反诉被告赔付反诉原告违约金36000元；二、反诉被告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）辩称，一、答辩人解除与被答辩人签订的《房屋租赁合同》，符合法定解除情形。答辩人不存在违约行为。答辩人与被答辩人签订合同的目的是为了答辩人在能够持续经营的条件下租赁被答辩人的商铺；在答辩人不能够满足正常经营时赋予其转让的权利，一方面能够减少答辩人的经济损失，另一方面满足被答辩人房租收益最大化的要求。因此双方在合同中明确约定：在租赁期内，答辩人无权转租房屋，但有权转让。经营过程中，由于商铺坐落较偏，上班族居多等因素，导致严重亏损。为最大限度减少损失，实现房屋收益最大化等合同目的，答辩人按照法律规定及时履行通知义务，告知被答辩人将商铺转让。被答辩人无端要求答辩人另支付4万元转让费，实际上是违法限制、缩减了答辩人的合同权利，减轻了自身应履行的合同义务，因此该要求即不合法也不合理，更不符合双方签订的合同目的。合同履行过程中，被答辩人以自己的行为表明不再履行合同义务。为了维护自己的权利，防止损失扩大，答辩人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除合同的权利，有事实上的紧迫性和法律依据。因此，被答辩人反诉中声称租赁期内答辩人不能行使解除权没有事实基础和法律依据。故，答辩人不存在违约行为。二、被答辩人要求答辩人支付违约金的主张没有事实基础和法律依据，依法应当不予支持。答辩人按照约定和法律规定履行合同，不存在过错。被答辩人要求答辩人支付转让费不合法也不合理，并最终导致合同目的无法实现，合同无法继续履行，被答辩人的行为已经构成了违约事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被答辩人行为存在过错，因此被答辩人要求支付违约金的主张依法应当不予支持。综上所述，被答辩人的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。
根据原、被告诉辩意见、举证、质证及庭审情况，本院确认以下事实：
原告（反诉被告）作为乙方与被告（反诉原告）作为甲方签订《房租租赁合同》一份，合同中约定将坐落于河南省郑州市金水区燕庄四组家属院七单元二号（一楼西户），建筑面积约为28㎡的房屋出租给乙方用于商业经营。承租日期自2017年4月1日起至2018年4月1日止，共壹年整。租金为每月1万元。合同第五条第二项约定，乙方在租赁期内无权转租，但乙方在租赁期内有权转让。原告依约给被告支付4个月租金4万元及押金1万元。原告张秀荣之子韩磊为租赁房屋的实际使用者。2017年6月12日，原告张秀荣之子韩磊向被告提出欲要转让房屋，被告要求对其支付转让费4万元，后双方协商无果，原告诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律法规等强制性规定，合同有效。双方在合同中第五条第二项约定，该房屋不能转租，但可以转让。该条款有效。依据该条款约定原告张秀荣可以转让房屋。2017年6月12日，原告之子韩磊向被告提出欲要转让房屋，被告提出要求原告之子韩磊向其支付4万元转让费。关于商铺转让费，是指在转让店铺使用权时一次性支付的费用，一般是原承租人向继承租者收取，在特殊情况下也有房东收取的。特殊情况是指转让的店铺是空铺、新铺。收取转让费在现代社会中已经是普遍存在的交易惯例。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称交易习惯：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”据此，门店转让费可以看作是经济领域或者行业的交易习惯，当事人应当予以遵守。关于转让费一般包含原经营者的装修费、杂费和其他相关成本。影响转让费的主要因素：1.原店面装修，即原经营者先期支出的装修费。2.地段、店面知名度、品牌等经营环境。3、原经营者的租约年限和店面可租赁年限，一般租约距离到期时间越短的，转让费越少。3.对原经营者的一些补偿。据双方签订的合同显示，原告已经承租房屋2个多月，并根据原告提供的建筑装饰装修工程施工合同显示，装修费26000元，是原告出资装修本案涉案房屋。故转让费应当由原告收取。被告要求对其支付4万元转让费无事实和法律依据。
根据证据显示2017年6月13月，原告之子韩磊称其找了下家欲转让该房屋，需要被告配合签合同。但被告以没有给其支付转让费为由而拒绝配合。2017年6月30日，原告提出解除合同，被告不同意解除合同。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同；……。故原告主张解除双方签订的房屋租赁合同，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张被告承担违约责任，并同意以已付房租的30%作为被告应付的违约金12000元（40000元×30%），对原告该主张本院予以支持。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持。根据原告提交的损失计算清单明细显示，商铺装修款为25769.63元，原告主张被告赔偿损失26000元，本院支持25769.63元，过高部分本院不予支持。
原告主张被告退还押金10000元，2017年7月份房租10000元。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，当合同终止，原告交清水电费等相关费用后，被告即可退还原告押金。本案房屋从承租到2017年5月7日水电费，当日电表度数为10228度，水表度数191吨。原告给被告转账230元水电费。截止2017年8月2日，电表度数为10461度，水表度数205吨。因原告7月1日以后未实际经营，故应当支付被告5月7日至6月30日的水电费517.5元（233度×1.5元/度+14吨×12元/吨）。被告应退还原告押金9482.5元，退还原告7月份房租10000元，原告主张过高部分本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告反诉主张按照年租金的30%要求原告支付其违约金36000元，因原告不存在违约，故对被告反诉主张本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
解除原告张秀荣与被告刘奇中签订的房屋租赁合同。
被告刘奇中于本判决书生效后十日内支付原告张秀荣违约金12000元。
被告刘奇中于本判决书生效后十日内赔偿原告张秀荣损失25769.63元。
被告刘奇中于本判决书生效后十日内退还原告张秀荣押金9482.5元及2017年7月份房租10000元。
驳回原告张秀荣的其他诉讼请求。
驳回被告刘奇中的反诉请求。
本诉案件受理费1250元，由原告张秀荣负担50元，被告刘奇中负担1200元。反诉案件受理费350元，由被告刘奇中负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 胡亚芹
人民陪审员 宋献宏
人民陪审员 陈 岭
二〇一七年九月二十日
书 记 员 王斌巍