湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初4258号
原告戴涛，男，1988年5月18日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
原告曹晶莹，女，1987年12月2日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，
两原告共同委托代理人周寰奇，湖南齐顺律师事务所律师。
两原告共同委托代理人肖明波，湖南齐顺律师事务所律师。
被告戴超，男，1982年9月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区，
被告吴婷，女，1986年9月26日出生，汉族，住湖南省望城县，
被告长沙链家立业房地产经纪有限公司，住所地长沙市开福区金泰路199号湘江世纪城赏江苑市政道路层-1-1940号商铺。
法定代表人阮广杰。
委托代理人黄君轲，女，1994年7月26日出生，汉族，住河南省叶县，系该公司员工。
委托代理人张智艳，女，1985年8月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，系该公司员工。
原告戴涛、曹晶莹诉被告戴超、吴婷、长沙链家立业房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理，依法由审判员杨玮担任审判长，与人民陪审员黄上材、廖寓舒适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员任青担任法庭记录。原告戴涛、曹晶莹的共同委托代理人周寰奇，被告吴婷，被告链家公司的委托代理人黄君轲到庭参加诉讼。被告戴超经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理，本案现已审理终结。
原告戴涛、曹晶莹诉称：2017年4月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，原告以830000元的价格向被告购买位于长沙市岳麓区房屋一套，并于当天支付定金50000元，居间服务费16600元，贷款服务费15300元。几分合同均分别约定了违约责任。收取定金后，被告戴超、吴婷拒绝履行合同义务。后经了解，被告长沙链家立业房地产经纪有限公司在履行合同过程中未尽审查义务，存在重大过错，造成原告经济损失，应当承担赔偿责任。现原告诉至法院，请求依法判决：一、解除《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；二、被告戴超、吴婷向原告返还定金50000元，赔偿违约金166000元；三、被告戴超、吴婷向原告赔偿原告利益损失83000元；4、被告长沙链家立业房地产经纪有限公司向原告退还居间服务费16600元、赔偿自款项支付之日起至起诉之日止的违约金390.1元及自起诉之日起至履清之日止的违约金（违约金按8.3元/天计算）；五、被告长沙链家立业房地产经纪有限公司向原告退还货款15300元，赔偿自款项支付之日起至起诉之日止的违约金7971元及自起诉之日至履清之日止的违约金（违约金按153元/天计算）；六、本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告吴婷辩称：被告和戴超是2015年11月8日在开福区法院调解离婚，当时调解协议里房子归被告，房子是婚前购买，在被告名下，孩子由戴超抚养，被告出抚养费，但戴超并未履行抚养义务，还是被告自己带孩子。当时出卖房子的事宜被告不知情，当时签合同的第二天链家的工作人员才通知被告，被告当时就回复称被告不知情不同意出卖房子，所以买卖合同是无效的。
被告链家公司辩称：一、被告戴超于2017年1月21日将其配偶名下位于岳麓区桐梓坡路519号高鑫麓城13栋2912号房屋委托被告出售，并提供委托房屋的产权复印件，本人及产权人的身份证复印件，声称签约时由产权人本人签约。二、据被告工作人员了解到的情况，被告在多次带看此房的过程中，曾与被告及产权人及其家人多次碰面，包括产权人吴婷本人，被告均未提出异议。三、签约当日，被告戴超声称被告吴婷在乡下无法到场，可由自己作为代理人代为签约，被告要求与产权人吴婷进行电话核实，被告戴超当着被告工作人员及两原告的面，打电话给产权人吴婷，得到了吴婷的认可后才签了约，并签署了《代理人关于代理权的承诺书》，保证自己已经取得了代理权，并保证在5个工作日内提交产权人亲笔签字的授权委托书。四、签约后，被告吴婷及戴超提出交易房屋所欠银行按揭未还清，想要原告提前支付一部分首付款用于提前还贷，被告处于风险防范的角度，加之被告戴超的授权委托书一直未补交，告知原告交易风险，原告未同意支付首付款。后经被告多次督促，被告吴婷、戴超均拒绝配合出面解决此事，被告戴超更是失去联系，被告吴婷经被告多次联系，吴婷要求被告与原告协调签订补充协议后履行合同，但事后又爽约。五、原告与被告签订的《居间服务合同》中第四条第三款约定，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权利收取本合同约定居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。因此，原告诉状中要求被告退还居间服务费及按揭服务费及承担违约金的说法无事实及法律依据。
被告戴超经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
经审理查明：涉案房屋位于长沙市岳麓区高鑫麓城13栋2912号。原告戴涛与原告曹晶莹系夫妻关系。2017年4月9日，被告戴超代被告吴婷（卖方、甲方）与原告戴涛、曹晶莹（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定被告吴婷将涉案房屋出售给原告戴涛、曹晶莹。该房屋总售价为人民币830000元，其中定金50000元原告戴涛、曹晶莹于合同签订之日支付，剩余780000元中的510000元通过银行贷款支付，260000元则在被告吴婷赎楼当天支付，10000元作为交割保证金在双方办理物业交割当日支付。合同第二条约定，涉案房屋已经设定抵押，被告吴婷应于2017年5月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年5月20日前办理完毕解除抵押登记手续。合同第十条违约责任约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过20个工作日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三人的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。同日，被告戴超代被告吴婷（甲方）与原告戴涛、曹晶莹（乙方），被告链家公司（丙方）签订《居间服务合同》。该合同约定，合同签订当日，原告戴涛、曹晶莹支付居间代理费16600元，被告戴超支付居间代理费8300元，同日，被告戴超代被告吴婷（甲方）与原告戴涛、曹晶莹（乙方），被告链家公司（丙方）签订《过户、按揭代理合同（权证业务）》。该合同约定，原告戴涛、曹晶莹预计贷款为510000元，被告链家公司收取的服务费为贷款额的百分之三共计15300元，该费用由原告戴涛、曹晶莹在合同签订当日支付给被告链家公司。另被告戴超在上述三份合同签订的同日出具了《代理人关于代理权的承诺书》，该承诺书载明：“本人代理出售上述房产并签署合同相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”
上述三份合同签订当日，原告戴涛、曹晶莹即向被告戴超支付购房定金50000元，被告戴超向原告出具了《定金收条》。同时，原告戴涛、曹晶莹还向被告链家公司支付居间费16600元及贷款服务费15300元。后因被告戴超未提交被告吴婷的《授权委托书》，被告吴婷亦主张对上述三份合同不予认可，故合同未能得到继续履行。在庭审过程中，被告链家公司明确表示，如涉案三份合同解除，则同意退还原告戴涛、曹晶莹支付的居间费16600元及贷款服务费15300元。
另查明：1、涉案房屋于2012年11月6日由被告吴婷购买，并于2015年5月27日登记至被告吴婷名下（长房权证岳麓字第××号），为其单独所有。2、被告吴婷与被告戴超原系夫妻关系。双方于2012年12月20日登记结婚，于2015年11月8日在长沙市开福区人民法院调解离婚。
上述事实，有到庭当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同（权证业务）》、《代理人关于代理权的承诺书》结婚证、《长沙链家立业房地产经纪有限公司专用收据》、《定金收条》、房产权证、《长沙市商品房买卖合同》等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的案由应为合同纠纷。本案的焦点问题有以下几个方面：
一、涉案三份合同是否可以解除的问题。依据庭审查明的事实，涉案房屋为被告吴婷单独所有。被告戴超在代被告吴婷签订合同当时未获得被告吴婷委托其出售房屋的授权，亦未如约在签订合同五个工作日内出具《代理人关于代理权的承诺书》，且被告吴婷作为房屋所有权人，明确表示不同意出售房屋，拒绝对合同进行追认，现原告要求解除《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同（权证业务）》，本院予以支持。至于上述合同解除的具体时间，本院依据向各被告送达起诉状副本等材料的时间，认定为2018年2月10日。
二、涉案三份合同解除后，各方责任如何承担的问题。
第一，涉案的三份合同是否对被告吴婷发生效力的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被告代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案中，依据涉案房屋产权证显示，房屋为被告吴婷单独所有，且为被告戴超、吴婷婚前购买，被告戴超代被告吴婷在签订涉案三份合同时，并未获得被告吴婷的授权，且未如约在签订合同五个工作日内出具《代理人关于代理权的承诺书》，现被告吴婷对被告戴超代其签订涉案三份合同的行为拒绝追认，故本院认为，涉案三份合同对被告吴婷不发生效力，原告诉请被告吴婷返还定金、赔偿违约金及利益损失，本院不予支持。
第二，被告戴超的责任承担问题。上已述及，涉案三份合同对被告吴婷不发生效力，但被告戴超作为订立合同的行为人应承担责任。依据庭审查明的事实，原告戴涛、曹晶莹已将购房定金50000元支付给被告戴超，现合同解除，被告戴超应将该50000元退还给两原告。另原告要求被告戴超支付违约金166000元及赔偿利益损失83000元。本院认为，依据《房屋买卖合同》第十条的约定，被告戴超在未获得被告吴婷的授权下签订合同，亦未如约在签订合同五个工作日内出具《代理人关于代理权的承诺书》，导致原告无法取得房屋所有权，原告有权要求被告戴超支付房价款20%（830000元×20%=166000元）的违约金。另关于原告主张被告戴超赔偿利益损失83000元。上已述及，被告戴超需按照合同的约定支付原告违约金166000元，本院认为，该违约金足以弥补原告的损失，且原告亦未提供证据证明该利益损失及损失发生的具体数额，故对原告该项主张，本院不予支持。
第三，被告链家公司的责任承担问题。原告诉请要求被告链家公司退还居间费16600元及贷款服务费15300元及承担相应的违约责任。对此，本院认为，依据被告链家公司在庭审中的陈述，其同意在涉案三份合同解除的前提下退还原告居间费16600元及贷款服务费15300元，现涉案三份合同已经解除，被告链家公司应退还原告戴涛、曹晶莹居间费16600元及贷款服务费15300元。另关于原告主张的违约金，本院认为，在《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同（权证业务）》虽未对被告链家公司的违约责任进行明确的约定，但考虑到被告链家公司在审查被告戴超的代理权限的过程中存在一定的过失，故本院酌情被告链家公司支付原告戴涛、曹晶莹以31900元（16600元+15300元）为基数，按照同期银行贷款利率的标准，计算从2017年4月9日至实际退还上述费用之日止的违约金。被告戴超经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告戴超代被告吴婷与原告戴涛、曹晶莹于2017年4月9日签订的《房屋买卖合同》自2018年2月10日解除；
二、被告戴超代被告吴婷与原告戴涛、曹晶莹，被告长沙链家立业房地产经纪有限公司于2017年4月9日签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》自2018年2月10日解除；
三、限被告戴超于本判决生效之日起十日内向原告戴涛、曹晶莹退还购房定金50000元，同时支付原告戴涛、曹晶莹违约金166000元；
三、限被告长沙链家立业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告戴涛、曹晶莹退还款项31900元，同时支付原告戴涛、曹晶莹以31900元为基数，按照同期银行贷款利率的标准，计算从2017年4月9日至实际退还上述费用之日止的违约金；
四、驳回原告戴涛、曹晶莹的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费收取6389元，公告费560元，共计6949元，由原告戴涛、曹晶莹负担1875元，由被告戴超负担4477元，由被告长沙链家立业房地产经纪有限公司负担597元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 廖寓舒
人民陪审员 黄上材
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 任 青