江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣02民终831号上诉人（原审被告）：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区阳新路1号第2栋第3层。法定代表人：刘纪顺，该公司经理。委托诉讼代理人：江绚明，江西泰方律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚军，江西泰方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡燕，女，1981年8月21日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：刘小勇，江西立宇律师事务所律师。原审被告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司，住所地江西省景德镇市珠山区新厂西路499号时代购物中心1栋负一层。法定代表人：吴爱兰，该公司经理。委托诉讼代理人：彭光波，男，住江西省，系湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司员工。上诉人湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司因与被上诉人胡燕、原审被告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司上诉请求：改判湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司不承担责任或将本案发回重审；一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司并非诉争合同的当事方，与本案诉争没有任何关联，将湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司列为被告错误，应驳回对湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司的起诉。湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司虽不具备法人资格，但具有一定组织机构和财产，系依法登记领取营业执照的分支机构，属法律规定的其他组织，具有诉讼主体资格。2.一审判决湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司承担责任没有事实和法律依据，属于认定事实不清，适用法律错误。根据合同的相对性原则，合同发生争议时，应当由签订合同的相对方在其有过错时承担责任，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司并非合同的相对方，与该合同没有任何关联，依照法律规定，应当先由湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司承担责任，只有在该公司财产不足以清偿时，才由湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司承担，一审判决湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司直接承担责任于法无据。3.一审判决对购房款的数额认定错误。《商铺买卖合同》第三条第1项明确约定了房价总金额，第三条第4项中所指款项明确约定为购房者支付托管方公共区域的装修款，该款项的性质、用途明确，不能计入购房款。合同中对购房款的约定明确，并不存在争议，一审以合同第四条第二款中有“房价款”字眼为由认定总房款，属于孤立、偏面的理解，认定事实错误。4.依照合同约定，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司不应单方面承担过户义务，产权过户是买卖双方共同的义务，任何一方无法独立完成，合同第九条也明确约定了由买卖双方共同向景德镇市房地产权登记中心申办该商铺的交易过户手续。合同未约定过户完成时间，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司已向房管单位提交材料申请办理，不应承担违约责任。胡燕答辩称，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，望二审维持原判。湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司与湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司均是适格被告，均应承担责任。商铺买卖合同是格式合同，购房款由装修款和房款组成，不应当拆分。湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司答辩称，请求二审减少违约金，不应按总价款计算违约金，而应以购房款计算，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司财务是独立的，与湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司不相关。胡燕向一审法院起诉请求：判令湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司将位于景德镇市珠山区新厂西路499号负一层326、327号商铺产权过户给胡燕，并支付违约金73205.4元（从2015年8月6日起算至2016年12月31日止），其余违约金计算至商铺所有权变更之日止。本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司是湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司的下属分公司。2014年9月21日，胡燕与湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司就位于景德镇市××山区××商场××、××号商铺签订《商铺买卖合同》，上述合同约定，326号商铺建筑面积共7.67平方米，其中，套内建筑面积3.57平方米，公共部位与公用房屋分摊面积4.1平方米；327号商铺建筑面积共7.67平方米，其中，套内建筑面积3.57平方米，公共部位与公用房屋分摊面积4.1平方米。326号商铺按建筑面积计价，房价款总金额为人民币89778元（以建筑面积单价计算11705元/平方米）；327号商铺按建筑面积计价，房价款总金额为人民币93414元（以建筑面积单价计算12179元/平方米）；……胡燕承担公共区域装修款项（其中包括但不限于商铺所在的商场外立面、公共通道、外广场、空调设备、照明设施等）支付至湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司指定的托管方账户上，……房价款及商铺所在的商场公共区域装修款，合计人民币109728元（326号商铺）及114172元（327号商铺）；胡燕所支付的款项合计人民币199507元（326号商铺）及207586元（327号商铺），（其中包含商铺认购价及商场公共区域装修改造费用……）；胡燕就326号商铺委托贷款付款，即2014年9月21日前支付全部房价款的43%（包含定金30000元），计人民币85000元；2014年10月20日前支付全部房款价的11%，计人民币23000元；2014年11月20日前支付全部房价款8%，计人民币15000元；2014年12月20日前支付全部房价款8%，计人民币16507元；余下房价款计人民币6万元，由胡燕向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款，由经办银行直接拨入（转入）湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司指定的银行账号……胡燕接到湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司或经办银行的通知（电话或书面通知）后3日内，须按时前往通知指定地点办理委托贷款手续……；胡燕就327号商铺亦委托贷款付款，即2014年9月21日前支付全部房价款的43%（包含定金30000元），计人民币85000元；2014年10月20日前支付全部房价款的11%，计人民币23000元；2014年11月20日支付房价款8%，计人民币15000元，2014年12月20日支付房价款12%，计人民币24586元，余下房价款计人民币6万元，由胡燕向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款，由经办银行直接拨入（转入）湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司指定的银行账号……胡燕接到该公司或经办银行的通知（电话或书面通知）后3日内，须按时前往通知指定地点办理委托贷款手续……。胡燕选择委托贷款的（包括326号商铺及327号商铺），自付清首期款并签署《委托贷款合同》之日起计180工作日内，由买卖双方共同向景德镇市房地产产权登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，胡燕应当在收到湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司书面通知后5个工作日内向该公司提供房地产登记机构所需胡燕提供的证件及资料……。该公司如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，则自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，该公司按日向胡燕支付已付房价款0.5‰的违约金（包括326号商铺及327号商铺）。胡燕分别于2014年9月13日、9月21日、10月21日及2015年2月6日向湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司交付房款共计人民币287093元。本案商铺所涉的委托贷款手续尚未办理，故产权权属证书至今未办理至胡燕名下。另湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司与胡燕已办理涉案商铺产权过户手续中的公证。现因胡燕认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因两被告对胡燕诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。一审法院认为，胡燕与湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司平等民事主体之间，经协商于2014年9月21日签订的《商铺买卖合同》二份，系各方真实意思表示，其主要内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订各方均应按该合同，全面履行各自义务，行使各自权利。胡燕作为涉案商铺的购买方，其已分别于2014年9月13日、9月21日、10月21日及2015年2月6日向湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司支付了涉案两处商铺的房款6万元、11万元、46000元及71093元，四项合计人民币287093元。虽胡燕于2015年2月6日才向湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司支付部分购房款，即超出缔约双方之间所约定的付款时间节点（即2014年12月20日），但湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司亦向胡燕出具了收款收据，已表明合同签约各方亦以实际行为变更了涉案合同中双方关于付款期限的条款约定之内容，该变更行为合法有效，应当受到法律的保护。而湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司亦应按合同约定就涉案商铺的委托贷款事宜及时向胡燕发出通知（电话形式或书面形式），从而全面履行好办理相关产权权属证书的义务。另湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司作为湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司的上属机构（即成立机构），湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司在运营过程中，因经营行为所引发的民事责任亦由其承担。现二公司并未举证证实其已按涉案合同之约定及时向胡燕就涉案商铺的委托贷款事宜发出通知；亦未举证证实系胡燕自身原因导致涉案商铺的委托贷款事宜未能得以实施，进而导致其未能及时办理好涉案商铺相关产权权属证书。即二公司之所以未能履行上述义务并不具有合理性，亦未有不能归咎于其自身的过错或在办理过程中存在不可抗力等情形。故本院对胡燕的第一项诉讼请求予以支持。但在涉案商铺产权过户手续办理完毕之前，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司亦应与胡燕办理好涉案商铺的委托贷款事宜。关于胡燕的第二项诉讼请求，即湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司承担逾期办证的违约金。因本案合同中第九条，双方已明确约定为“180工作日”，故“180工作日”不能等同于“180日”，在计算期限时，节假日等非工作日应在其中予以扣除；另双方在合同中已明确房价款199507元（326号商铺）及207586元(327号商铺)（合同第四条第二款），而该合同第九条第五款中，双方亦明确违约金的计算方式为出卖方按日向买受方支付已付房价款0.5‰，上述两段合同行文中出现的字眼均为“房价款”；虽涉案合同第三条第一款亦出现“房价款”的字眼，但湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司作为涉案合同（即格式合同）的出具方，在对格式合同中相应的格式条款理解上发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故将该案违约金计算时的本金部分认定为人民币287093元。就该违约金的责罚比例，以胡燕的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，诉争当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，从而酌定责罚比例按0.3‰更为适宜。故将该案违约金的计算方式认定为，以房价款人民币287093元为本金，从2015年10月30日起算至涉案商铺产权过户手续办理完毕之日止，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司按日向胡燕支付已付房价款的0.3‰。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起六十日内将位于景德镇市珠山区新厂西路499号商场负一层326号及负一层327号商铺的产权过户至胡燕名下；二、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡燕支付违约金（以房价款人民币287093元为本金，从2015年10月30日起算至涉案商铺产权过户手续办理完毕之日止，按日支付已付房价款的0.3‰）。案件受理费1630元，由湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司承担。本院二审期间，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司围绕上诉请求提交了开户许可证一份及房产证两份，旨证湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司有独立的财产及账户。胡燕质证称，真实性没有异议，既然有履行能力，为什么不支付违约金、办理房产证，对开户许可证与本案的关联性有异议，开户许可证仅证明湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司设立了账户，不能证明履行能力。湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司质证称，没有异议。综合上述举证质证意见，本院认证如下：各方当事人对开户许可证及房产证的真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，可证明湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司财务独立，有一定财产，对上述证据予以采信。二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司与湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司民事责任的认定；二、购房款及其违约责任的认定。一、关于民事责任的认定《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”本案中，商铺买卖合同由湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司与胡燕签订，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司虽不具备法人资格，但有一定组织机构和财产，依法设立并领取营业执照，符合《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条关于“其他组织”的规定，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司可以作为民事诉讼的当事人，承担民事责任。湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司作为设立湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司的法人，胡燕诉请其与湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司共同承担违约责任，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”之规定，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司亦是本案适格被告，应对湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司的违约行为承担补充责任。二、关于购房款及其违约责任的认定本院认为，1.商铺买卖合同第三条对商铺买卖的房价款以及商场公共区域装修款作出了明确约定和区分，按照通常理解，本案合同其他条款中出现的“房价款”应为买卖双方约定的商铺购买款，不包括买受方交纳的装修款，但对“房价款”作出特别说明或者限定范围的除外。本案合同共有三条涉及“房价款”的界定，分别为第三条、第四条、第九条。其中，第三条专门对房价款与装修款的计算方式与价款作出明确约定和区分，第四条对“房价款”的范围作出了特别说明，即包括商铺购买款和装修款，第九条对“房价款”未作出特别说明或限定其范围，按照通常理解，本条的“房价款”不包括装修款，与合同第三条约定的房价款含义是一致的，故本案计算违约金的“房价款”特指买卖双方约定的商铺购买款，并不包括装修款。2.本案双方当事人之间发生纠纷的起因是出卖方不能依本案商铺买卖合同约定办证，买受人要求出卖人承担的违约责任应为出卖人未能按约办证的违约责任，对装修是否符合约定，双方并未产生争议，而如何办证按照合同约定应为双方共同的义务，按照通常理解和交易习惯，出卖方应承担主要办证义务，买受方仅负协助义务，涉案商铺至今未办理过户手续，已逾合同约定的期限，出卖方应当承担相应的违约责任。因办证涉及当事人双方的共同行为以及相应职能部门的行政行为，根据本案实际情况和相关法律原则，一审认定出卖方按每日支付房价款的0.3‰比例计算违约金并无不当。综上所述，湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初132号民事判决；二、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司自本判决送达之日起九十日内将位于景德镇市珠山区新厂西路499号商场负一层326、327号商铺的产权过户至胡燕名下，胡燕负有协助义务；三、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司自本判决送达之日起十五日内向胡燕支付违约金（以房价款人民币183192元［89778+93414］为本金，从2015年10月30日起算至涉案商铺产权过户手续办理完毕之日止，按日支付已付房价款的0.3‰）；四、湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司对上述二、三项判决确定的义务承担补充责任；五、驳回胡燕的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1630元、二审案件受理费1630元，合计3260元，由湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司景德镇分公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘进华审判员  刘亮常审判员  周寿林二〇一七年十二月十五日书记员  吴海涛附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）.......；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；.......。