湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0821民初793号
原告：中国工商银行股份有限公司京山支行，住所地湖北省京山县新市镇新市大道78号，统一社会信用代码91420821706930453M。
负责人：王国元，该支行行长。
委托诉讼代理人：孔令军，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：任青，女，该支行员工。
被告：孙耀慧，女，1963年10月1日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。
被告：袁文银，男，1961年12月23日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。
被告孙耀慧、袁文银共同委托诉讼代理人：孙耀斌（系孙耀慧XXX、袁文银XXX），住湖北省荆门市东宝区。
被告孙耀慧、袁文银共同委托诉讼代理人：周明学，湖北兴联律师事务所律师。
被告：湖北天易置业有限公司，住所地湖北省京山县新市镇城中路246号，统一社会信用代码91420821562702805C。
法定代表人：黄清旺，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李立俊，湖北法之星律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司京山支行（以下简称“工行京山支行”）与被告孙耀慧、袁文银、湖北天易置业有限公司（以下简称“天易公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告工行京山支行的诉讼代理人孔令军、任青，被告孙耀慧、袁文银的共同诉讼代理人孙耀斌、周明学，被告天易公司的诉讼代理人李立俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行京山支行向本院提出诉讼请求：1.判令孙耀慧、袁文银共同偿还所欠工行京山支行贷款本金3503683.95元及应付的利息（截至2018年4月1日积欠的利息合计152583.2元，2018年4月1日之后的利息按合同约定计付至孙耀慧、袁文银还清全部贷款本息之日止）；2.判令预告抵押登记合法有效，工行京山支行对孙耀慧、袁文银抵押于工行京山支行处的位于京山县××镇××路XXX幢XX号的房屋及占用范围内的土地使用权享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先偿还孙耀慧所欠贷款本息及工行京山支行实现债权的费用；3.判令天易公司对孙耀慧、袁文银的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用、保全费、公告费等工行京山支行实现债权的费用由孙耀慧、袁文银、天易公司共同承担。事实和理由：2015年1月19日，孙耀慧、袁文银向工行京山支行申请个人商用房贷款。工行京山支行与孙耀慧、袁文银、天易公司签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：工行京山支行向孙耀慧发放个人商用房贷款432万元，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息还款，孙耀慧、袁文银以其购买的位于京山县××镇××路XXX幢XXX号的房屋抵押给工行京山支行为其借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记。天易公司为上述借款提供连带责任保证担保。2015年2月1日，工行京山支行按约向孙耀慧发放了贷款432万元。但孙耀慧、袁文银未按期偿还贷款本息，经多次催收未果。2018年1月5日，工行京山支行按照合同约定向孙耀慧、袁文银宣布借款提前到期，但孙耀慧、袁文银仍未偿还贷款，保证人天易公司亦未履行保证责任。截至2018年4月1日，孙耀慧、袁文银积欠工行京山支行借款利息152583.2元，贷款本金3503683.95元。为维护工行京山支行合法权益，特具状起诉。
孙耀慧、袁文银共同辩称，借款属实，同意处置抵押房屋偿还贷款。
天易公司辩称，1.案涉房屋首付款、前期贷款本息均是天易公司偿还，孙耀慧与天易公司无真实房屋买卖意向，孙耀慧与天易公司签订的房屋买卖合同无效，因此，案涉《个人购房借款/担保合同》亦无效，天易公司愿意偿还案涉贷款本息。2.案涉房屋的抵押权未设立，商品房预售抵押预告登记不能等同于正式抵押，工行京山支行请求实现担保物权的理由不能成立。
围绕诉讼请求，工行京山支行向本院提供了以下证据：A1、工行京山支行的营业执照和金融许可证各一份，孙耀慧和袁文银的身份证复印件各一份，天易公司的营业执照复印件一份；A2、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证及发放凭证各一份；A3、商品房预售抵押预告登记证书一份；A4、《个人贷款借据余额信息》、《自营历史明细列表》各一份；A5、宣布贷款提前到期的通知、EMS邮寄单、邮寄物流跟踪信息单各一份。孙耀慧、袁文银、天易公司未向本院提交证据。本院组织当事人进行了质证。本院认证认为，孙耀慧、袁文银、天易公司对上述证据的三性均无异议，且上述证据客观真实、来源合法，与本案有关联，能够证实工行京山支行主张的基本事实，本院予以采信。
本院认为，孙耀慧、袁文银、天易公司均承认工行京山支行在本案中主张的事实，故对工行京山支行主张的事实予以确认。
另查明，孙耀慧与袁文银系夫妻关系。《个人购房借款/担保合同》约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的利率基础上加收30%确定。保证人天易公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期或依据合同宣布贷款提前到期之日起两年。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行京山支行有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部贷款本息。孙耀慧、袁文银已归还贷款本金816316.05元，利息606452.47元，最后一次还款时间为2017年9月21日。
本院认为，工行京山支行与孙耀慧、袁文银、天易公司共同签订《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，为有效合同，各方应按约遵守。至于孙耀慧与天易公司另行签订的房屋买卖合同与本案借款合同系两个独立的法律关系，即便房屋买卖合同无效，并不会导致本案借款合同无效，故天易公司主张本案借款合同无效的主张，本院不予采纳。孙耀慧、袁文银于2017年9月21日还款后再未清偿本息，逾期已连续超过三个月，工行京山支行向孙耀慧、袁文银宣布借款提前到期符合合同约定，故孙耀慧、袁文银应承担偿还全部借款本息的民事责任。预售商品房抵押贷款中，房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。当事人虽然已办理抵押预告登记但未办理抵押登记的，不能有效设立抵押权。本案虽已办理抵押预告登记，但未办理抵押登记，故抵押权未设立，工行京山支行主张实现抵押权的请求不能成立。
综上，孙耀慧、袁文银对下欠的本息没有异议，故工行京山支行主张由孙耀慧、袁文银偿还剩余贷款本金3503683.95元及应付的利息（截至2018年4月1日积欠的利息合计152583.2元，2018年4月2日之后的利息按合同约定利率即年利率7.3255%计付全部贷款本息还清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。工行京山支行对抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张，因抵押权未设立，本院不予支持。工行京山支行要求天易公司对孙耀慧、袁文银所欠借款本息承担连带责任的请求，天易公司无异议，本院予以支持。天易公司承担保证责任后，有权向孙耀慧、袁文银追偿。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、孙耀慧、袁文银于本判决生效之日起五日内共同偿还中国工商银行股份有限公司京山支行借款本金3503683.95元及利息（截至2018年4月1日积欠的利息计152583.2元，2018年4月2日之后的利息按合同约定利率即年利率7.3255%计算至付清之日止）；
二、湖北天易置业有限公司对本判决主文第一项确定的给付义务承担连带保证责任；湖北天易置业有限公司承担保证责任后，有权向孙耀慧、袁文银追偿；
三、驳回中国工商银行股份有限公司京山支行其他诉讼请求。
债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36050元，减半收取计18025元，由孙耀慧、袁文银、湖北天易置业有限公司共同承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 员 曹振华
二〇一八年五月二十四日
法官助理 向延园
书 记 员 罗 兰