湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民三终字第49号
上诉人（原审被告）梁兆祥，男，1946年12月1日出生，汉族。
委托代理人梁华，女，1975年10月9日出生，汉族，。
被上诉人（原审原告）涟源市农村信用合作联社。
法定代表人谢新华，该社理事长。
委托代理人陈建斌，涟源市农村信用联社风险管理部副经理。
被上诉人（原审原告）刘国正，男，1963年4月11日出生。
委托代理人肖长炳，男，1951年9月14日出生，汉族。
原审第三人李可夫，男，1956年6月12日出生，汉族。
委托代理人黄建光，女，1958年11月6日出生，汉族。
上诉人梁兆祥为与被上诉人涟源市农村信用合作联社（以下简称涟源信用社）、刘国正、原审第三人李可夫执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省涟源市人民法院（2014）涟民一初字第469号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年5月25日受理后，依法组成由审判员万江国担任审判长，审判员陈辉、李云霞参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：涟源市马家境信用社原属于涟源市农村合作联社直接管理，后涟源市撤区并乡，1998年，成立涟源市石马山农村信用合作社。第三人李可夫分别于1995年3月，1996年3月、9月，1997年1月、3月、12月，1999年5月向涟源市农村合作联社下属的涟源市马家境信用社、马头山信用社多次贷款。1996年9月6日，第三人李可夫借贷款8万元，贷款期限1年，1997年3月24日，第三人李可夫借贷款3.3万元，贷款期限1年。共计借款金额为16.1584万元，应支付利息2.595844万元（97年、99年）。1996年8月8日，第三人李可夫委托涟源市房地估价所对其所有位于涟源市马家境办事处梅园小区Ll号房屋1栋（建筑面积532．05亩，占地面积100.2㎡），估价房屋总现价27万元。1996年8月10日，涟源市马头山信用社根据第三人李可夫的申请，与第三人李可夫签订了《涟源市房地产交易管理所抵押监证书》，其内容为“抵押人李可夫，抵押权人马头山信用社。抵押物基本情况坐落：涟源市马家境办事处梅园小区；用途：商业、住房；产权人：李可夫；产权来源：自有；栋数：l；间数：15；层次：5；结构：砖混；建筑面积：532.05㎡；土地面积：100.2㎡；建成日期：1995年12月；四至情况：自墙。抵押原因：银行贷款；抵押期限：96年8月12日至97年8月12日。……。”同月12日，办理了抵押登记手续。2000年5月1日，涟源市马头山信用社以邱红梅的名义购买第三人李可夫的房屋1栋，价格为23万元。同日，第三人李可夫出具收据，其内容“今收到石马山信用社转来邱红梅购房款贰拾叁万元是实”。石马山信用社除了偿还其贷款后，将其余款项交给了第三人李可夫。2003年12月30日，石马山信用社与刘国正签订了《房屋买卖协议》，其内容为“甲方：石马山农村信用社，乙方：刘国正。一、房屋基本情况：该房屋户主为李可夫，坐落于石马山梅园小区。地号624、幢号178、180，国有土地使用证为涟国用（96）字第11104214号，甲方称该房屋以收贷形式收归甲方所有。二、房屋价格：甲方以壹拾陆万捌仟元出卖给乙方。在本协议签订时，乙方首次付给甲方壹拾万元整，其余款在办理过户手续证后一次性付清。三、甲方保证其拥有该房屋的所有权及处置权，如若因故不能办理过户的有关手续、或发生矛盾、纠纷等致使合同无法履行，则由甲方负责退还乙方首付款（壹拾万元），并承担资金占用利息（利率按信用社同期贷款利率支付）。四、甲方保证乙方在二00四年年底以前办理好房屋过户有关手续，其费用由乙方负担。五、在本协议签订后，乙方拥有该房屋的出租权、所有权、使用权。”2004年12月25日，刘国正将购房款16.8万元付给石马山农村信用社，由石马山农村信用社向刘国正出具了收款收据，其内容为“今收到刘国正交来购房款人民币壹拾陆万捌仟整，￥168000.00元”。刘国正自购房后至今一直居住在上述房屋内。李可夫、黄建光于2003年12月18日向涟源市房地产交易所管理所申请对上述房屋办理过户手续，因本院对该房屋裁定查封，故涟源市房产局未同意办理过户手续。2000年3月7日，被告梁兆祥向本院石马山法庭申请财产保全，同日，石马山法庭作出（2000）涟民初字第205号民事裁定书，裁定对第三人李可夫所有的大世界酒楼（包括所有门面及住房和设施）予以查封。同年5月8日，在涟源市房产局办理了查封登记手续。涟源市房产局登记时在本院的送达回证上，注明为“该房产于1996年8月13日抵押给马家境信用社，并办理了他项手续，之后，过期未办理其他任何手续。抵押贷款延期手续于2000年3月7日在交易所办理了、但未到产权户籍股办理登记手续”及“该房屋已设定抵押，在抵押权受偿后可履行本案债务”的内容。但石马山法庭未将（2000）涟民初字第205号民事裁定书送达给石马山农村信用社和李可夫。2001年9月6日，石马山法庭以公告形式向第三人李可夫送达了起诉书副本和开庭传票。2001年11月27日，石马山法庭作出（2000）涟经初字第205号民事判决书，判决主文内容为：“一、由被告李可夫偿付原告梁兆祥借款本金95000元、利息83850元（算止2001年11月27日、月利率20‰，其中含5000元的一半利息2150元），留用工资3200元，应得410.7元，客户签单损失574.5元，代收客户签单款4520元、违约金42000元，合计229555.20元。二、由被告李可夫偿还原告梁兆祥借款8000元。三、上列两项合计，被告李可夫应当付给原告梁兆祥237555.20元。限定从本判决生效之日起十天内偿还完毕。逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定办理。本案受理费6074元，其他费用3282元，诉讼保全申请费2300元，合计11556元，由被告李可夫负担。”2002年3月28日，石马山法庭向第三人李可夫公告送达（2000）涟经初字第205号民事判决书，同年5月20日，石马山法庭向被告梁兆祥送达（2000）涟经初字第205号民事判决书。2003年3月17日，本院执行局以公告形式向第三人李可夫送达（2003）涟民通字第635号执行通知书。2014年1月14日，本院执行局发出（2000）涟执字第205号搬迁公告，其内容为责令被执行人李可夫及现居住在其房屋内的所有人员在2014年2月20日前迁出被执行人李可夫所有的位于涟源市梅园小区（权证号为：涟政房字第166727，幢号：178180，房号为：101-501）。到期仍不履行的，本院将依法执行。2014年3月28日、4月2日，刘国正、涟源信用社分别向本院提出执行异议。2014年4月16日，本院作出（2000）涟执字第205-3号执行裁定书，裁定驳回案外人刘国正、涟源信用社的异议，刘国正、涟源信用社不服，于2014年5月7日，向本院提起执行异议之诉。
原审法院审理认为：本案争执的焦点是：1、讼争房屋的《房屋买卖协议》是否有效。2、争议房屋的买卖协议与查封的时间先后问题。3、对争议房产的查封是否应予解除。4、争议房屋是否应归原告刘国正所有。关于焦点1、2、3，2000年5月1日，原告涟源市信用社的原石马山农村信用社与第三人李可夫达成口头协议，将坐落于石马山梅园小区（地号624、幢号178、180，国有土地使用证为涟国用（96）字第11104214号）房屋1栋作价23万元出售给原石马山农村信用社在职职工邱红梅（原石马山农村信用社以邱红梅的名义购买，实质上是原石马山农村信用社控操），原石马山农村信用社抵扣第三人李可夫的贷款后并将余额款项全部交给了第三人李可夫，其行为符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（一）项“按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”，和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定。被告梁兆祥与第三人李可夫民间借贷纠纷案，本院石马山法庭依被告梁兆祥的申请，虽于2000年5月8日在涟源市房产局办理查封登记手续，但该查封是在2000年5月1日原石马山农村信用社与第三人李可夫房屋买卖之后，同时查封裁定书未送达给第三人，对第三人在法律上没有约束力，加之，2001年9月6日，石马山法庭才以公告形式向第三人李可夫送达了起诉书副本和开庭传票，也就是说原石马山农村信用社与第三人李可夫在房屋交易时均不知被告梁兆祥起诉了第三人李可夫民间借贷纠纷案，故原石马山农村信用社与第三人李可夫均没有过错。2003年12月31日，原石马山农村信用社与原告刘国正达成的房屋口头买卖协议后，原告刘国正于2004年12月25日将购房款16.8万元全部付给石马山农村信用社，并实际占有、使用这一行为，也符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（一）项和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，对原石马山农村信用社与第三人李可夫、原石马山农村信用社与原告刘国正以实际占有并支付了全部款项仅未办理过户登记手续的房屋为标的物的买卖合同，不宜仅以出卖人原石马山农村信用社在签订合同后尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人原石马山农村信用社在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人原告刘国正不能办理房屋所有权转移登记的，依法应承担相应的违约责任，并不影响合同效力，故本案所涉两次房屋买卖有效，且原石马山农村信用社与第三人李可夫房屋买卖在先，而被告梁兆祥申请查封登记在后。同时石马山农村信用社对此没有过错，符合根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百六十六条的规定，本院不得对上述房屋予以查封，但经审查裁定采取保全措施后，本院认为应当解除保全，因此两原告要求解除对上述房屋的查封这一诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告梁兆祥的辩称意见不能成立，本院不予采信。关于焦点4，原石马山农村信用社与原告刘国正的房屋口头买卖协议有效，虽双方因其他因素未能办理房屋所有权转移登记手续，但本案不需判决归原告刘国正所有，原告刘国正只需到房地产管理部门办理过户登记手续即可。至于第三人提出的述称意见，因第三人夫妻于2003年12月18日一起向涟源市房地产交易所管理所提出过房屋办理过户手续申请，由此说明，第三人夫妻均知晓其房屋已出售的事实，故其意见本院不予采信。综上，原告涟源信用社、刘国正提出的执行异议成立，本院予以支持．据此，为了保护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第二条、第四条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行原告刘国正已实际占有居住位于涟源市梅园小区（国有土地使用证为涟国用（96）字第11104214号，权证号为：涟政房字第166727，幢号：178180，房号为：101-501）1栋房屋该执行标的。二、对原告涟源市农村信用合作联社、刘国正请求解除位于涟源市梅园小区（国有土地使用证为涟国用（96）字第11104214号，权证号为：涟政房字第166727，幢号：178180，房号为：101-501）1栋房屋查封申请，予以准许。三、驳回原告涟源市农村信用合作联社、刘国正的其余诉讼请求。本案受理费100元，由被告梁兆祥负担。
上诉人梁兆祥上诉称：1.原审认定的事实错误，李可夫与涟源市信用社2000年5月1日才口头协议买卖房屋，但涟源市人民法院已于2000年3月7日查封，原审认定2000年5月8日才查封与事实不符。2.原审法院适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》错误，上诉人与李可夫民间借贷纠纷一案已于2002年6月5日生效，而该规定于2005年1月1日起实施，因此本案不应适用该规定。3.两被上诉人提起的诉讼已超过诉讼时效。两被上诉人在2003年协商购买房屋时都已知道该房屋已被涟源市人民法院查封，两被上诉人2014年才起诉超过了两年诉讼时效。请求人民法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人涟源信用社答辩称：一审判决事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，请求二审维持原判。2000年3月7日的查封裁定送达以前，信用社与李可夫就已经达成口头买卖协议并实际履行了。一审适用的法律是正确的。本案没有超过诉讼时效。
被上诉人刘国正答辩称：同意涟源信用社的答辩意见。
原审第三人李可夫答辩称：房子是李可夫自作主张卖的，并没有经过配偶的同意，房子要归李可夫所有。
二审中上诉人提交了证据涟源市人民法院执行听证笔录。证明信用社和刘国正在签订协议时，信用社和刘国正就已经知道房产被法院查封了。
被上诉人涟源信用社对上诉人提交的证据质证认为没有异议，但不能证明上诉人在转让房产时已经知道房产被法院查封，而且上诉人的查封已经过了两年，过期了。在2014年执行时，涟源信用社才提出执行异议之诉。
被上诉人刘国正同意涟源信用社的质证意见。
原审第三人对上诉人提交的证据质证认为自己不知情。
本院经审查认为，上诉人提交证据不能单独作为定案的依据，应当结合其他证据综合认定。
经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涟源市信用社与李可夫就涉案房产于1996年8月12日办理了抵押登记手续，虽然该抵押登记约定的期限为1996年8月12日至1997年8月12日，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条之规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”故涟源信用社对涉案房产之抵押权并不受该1997年8月12日期限之约束，涟源信用社有权就涉案房产行使优先受偿权。2000年5月1日，经涟源信用社与李可夫协商，李可夫将涉案房产出售给涟源信用社，所得房款用于归还所欠涟源信用社贷款。涟源市人民法院于2000年3月7日作出对涉案房产查封的保全裁定，但该裁定并未送达给李可夫及涟源信用社，且涟源市人民法院于2000年5月8日才在房产部门将涉案房产查封登记，故涟源信用社与李可夫之间的房产交易发生于查封之前，双方的房产交易行为合法有效，梁兆祥关于涟源信用社与李可夫之间的房产交易发生于查封之后以及涟源信用社与李可夫恶意串通损害梁兆祥利益的上诉理由均不能成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于2005年1月1日开始施行，梁兆祥与李可夫民间借贷纠纷一案至今尚在执行过程中，故本案可以适用该规定。本案涟源信用社对涉案房产享有优先受偿权，同时涟源信用社与李可夫之间的房产交易买方已支付全部价款并实际占有财产，至于房产交易未能过户是因为人民法院对涉案房产采取了查封措施，故涟源信用社对未能过户不存在过错，因此涟源信用社与李可夫之间的房产交易符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中关于“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，故涟源信用社与刘国正关于不执行涉案房产及解除查封的诉讼请求符合法律规定，应予支持。至于梁兆祥关于被上诉人涟源信用社、刘国正起诉超过诉讼时效规定的上诉理由，根据相关法律规定，执行异议之诉的提起时间为自执行异议裁定送达之日起十五日，本案涟源信用社、刘国正的起诉符合相应期限规定，故梁兆祥该上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁兆祥承担。
本判决为终审判决。
审判长 万江国
审判员 陈 辉
审判员 李云霞
二〇一五年八月二十四日
书记员 谢继雄
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。