江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终9号上诉人(原审被告)：章贡区客家母米粥茶餐厅，住所地：赣州市章贡区章江北大道22号。经营者：郭玮，该餐厅业主。委托诉讼代理人：廖小玲，女，1976年10月11日出生，汉族，江西省赣州市人。被上诉人（原审原告）：赣州市章贡区滨江西苑业主委员会，住所地：赣州市章贡区章江北大道22号。负责人：赖芸，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王美英，江西客家人律师事务所律师。上诉人章贡区客家母米粥茶餐厅因与被上诉人赣州市章贡区滨江西苑业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院作出（2016）赣0702民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。章贡区客家母米粥茶餐厅上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人提交的业主委员会备案登记表仅能证明业主委员会进行了备案登记，不能证明业主委员会的产生符合法律规定的程序要求。2、被上诉人没有提供由业主委员会进行物业自治管理的业主大会决议或者经法定程序表决的业主公约，没有证据证明业主大会通过法定程序决定小区物业进行自治管理。3、上诉人没有和被上诉人签订物业管理协议，上诉人没有盖印章，经营者郭玮也没有签名，也没有委托他人签名，被上诉人的请求没有合同依据。4、在没有经过业主大会决议以及经法定程序表决的业主公约决定对物业进行自治管理的情形下，上诉人支付了物业管理费，是上诉人权利的自由处分，但被上诉人要求上诉人支付2015年4月至2016年2月之间的物业管理费证据不足。赣州市章贡区滨江西苑业主委员会辩称，1、一审法院认定事实清楚、证据充分；2、上诉人所提业主委员会的产生没有通过相关业主大会决议的问题，被上诉人在一审法院提交的相关证据可以予以举证，在此不再赘述；3、上诉人强调对外无委托他人签署物业管理协议的问题，一审开庭时上诉人已经向一审法庭提供了一组与环卫所签订的协议，该份协议的主体与我们签订物业管理协议的属同一人，可以看出母米粥对外事务的经营管理有相关的委托人员，且代表母米粥进行具体民事行为的处理，签订合同的委托代表人一直对外是以合伙人的身份宣称，故上诉人的上诉理由无事实及法律依据，希望二审法院维持原判。赣州市章贡区滨江西苑业主委员会向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付物业管理费39600元（计算2015年4月1日至2016年2月28日）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告章贡区客家母米粥茶餐厅承租了位于赣州市章贡区滨江西苑小区1号楼一层店面及二层写字楼用于经营餐饮。2014年8月29日，原告赣州市章贡区滨江西苑业主委员会与被告章贡区客家母米粥茶餐厅（滨江店）签订了《滨江西苑商铺物业管理协议书》，约定：原告对被告在滨江西苑小区的租赁房屋提供物业服务，合同期限为2014年9月1日至2016年6月30日止，该协议第三条第2款约定：“写字楼物业管理费一楼650平方米，每月按2元/平方米收取，计1300元；二楼980平方米，每月按1.5元/平方米收取，计1470元；C栋楼梯间租金为165元/月，总计费用2935元/月。”2014年9月13日，原、被告签订了一份《物业补充协议》，约定：原告同意被告在厨房门旁搭建洗碗、洗菜房，租金为300元/月。此后，原告依约向滨江西苑小区提供物业服务。自2015年4月开始，被告章贡区客家母米粥茶餐厅未向原告交纳物业管理费。另查明：原告系经2013年6月滨江西苑小区第二届业主大会表决通过新成立，并在该大会上改选了业主委员会成员、通过了部分决议。2013年7月，经赣州市物价局回复，同意滨江西苑西区物业自治并准予按标准收费。2013年12月开始，原告开始向小区提供物业服务，进行自治管理。一审法院认为，原告赣州市章贡区滨江西苑业主委员会与被告章贡区客家母米粥茶餐厅签订的《滨江西苑商铺物业管理协议书》合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。需要特别说明的是，在本案审理过程中，被告章贡区客家母米粥茶餐厅对原告是否具有物业服务合同关系中主体资格提出异议，根据原告提供的证据以及庭后补充提交的证据，均可以证明原告系经业主大会改选成立，且经过了相关部门的备案登记，同时，原告进行自治管理并收取费用亦通过了赣州市物价局的批复，故认可原告系本案物业服务合同的合格相对方，系本案适格主体。本案原告已为赣州市章贡区滨江西苑小区提供了物业服务，被告所承租的店面不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据，被告章贡区客家母米粥茶餐厅亦未提供充分证据证实原告提供的服务不符合合同约定，对原告要求被告支付物业管理费35585元（2015年4月至2016年2月之间，共计11个月，每月3235元）的诉讼请求，予以支持。原告的诉讼请求计算有误，予以纠正。被告辩称其所承租的店面存在多收取了停车费以及解除租赁合同应核减计费面积等情况，但其未提供的证据证明该情况的存在及具体应核减的数额，经核准要求其庭后限期补交证据，但亦未在期限内向法院提交证据，故被告应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告章贡区客家母米粥茶餐厅于本判决生效后十日内向原告赣州市章贡区滨江西苑业主委员会支付物业管理费本金35585元（2015年4月至2016年2月之间）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三年条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由被告章贡区客家母米粥茶餐厅承担。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，关于被上诉人是否具有诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。根据《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。本案中，被上诉人在一审中已经提交了《业主委员会备案登记表》、被上诉人机构筹备及成立的相关资料以及赣州市物价局《关于同意滨江西苑小区物业自治服务收费标准备案的函》，足以证实其机构成立及自治管理的合法性。因此，被上诉人具有诉讼主体资格。关于上诉人是否应当支付物业管理费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。本案中，上诉人与被上诉人先后签订《滨江西苑商铺物业管理协议书》及《物业补充协议》，上诉人应当按照双方约定交纳物业管理费用及其他应交纳的费用。上诉人主张其并未与被上诉人签订上述协议，但未提交充分证据证明，也与上诉人2015年4月之前按照上述协议的标准缴纳物业管理费用的事实不符，故对上诉人的主张不予采信。另外，上诉人实际享受了相应的物业服务，按时交纳物业管理费用是上诉人的法定义务。因此，上诉人对所拖欠的费用应当补交。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，处理公平合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790元，由上诉人章贡区客家母米粥茶餐厅承担。本判决为终审判决。审 判 长  郑小兵代理审判员  张志平代理审判员  赖国东二〇一七年二月二十八日代理书记员  沈 泉