河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0204民初1051号
原告周某某，男，汉族，41岁。
委托诉讼代理人裴松岭，河南三融律师事务所律师，代理权限系特别授权。
被告李某某，男，汉族，49岁。
委托诉讼代理人李静，河南论衡律师事务所律师，代理权限系特别授权。
原告周某某诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周某某及其委托诉讼代理人裴松岭、被告李某某及其委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告李某某夫妇共同经营餐饮，承租原告位于开封市××佳境××城××自××、××及笑笑蛋糕房二层。双方于2012年7月19日签订房屋租赁合同（合同编号：03），合同约定租期十年，自2012年7月20日起至2022年7月19日止。签订合同时需要缴纳首季度房租，之后在每季度前一个月15日缴纳下季度房租，租金交付方式为每季度交纳一次，以银行转账方式交付。乙方需提前一个月交纳下一季度租金，如逾期不缴加收月租5%的滞纳金。房屋一层共计666平米，第一年每平米租金35元，二层共计861平方，第一年每平方租金12元，第一年房屋一、二层每月租金共计33000元，第二年每月租金36000元，第三年每月租金39000元，从第四年开始，每年在前一年的基础上递增5%。如被告违约，甲方有权提前终止合同，收回房子。按照合同约定，被告应付给原告租金总计2217375元，扣除免租期70天租金77000元，总计应付租金2140375元。但被告承租至今仅付了部分租金，仍欠1500000元租金未付，原告多次催要无果，为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求依法判令：1、解除原告周某某与被告李某某2012年7月19日签订的房屋租赁合同；2、被告给付原告房屋租金150万元及至清偿之日的滞纳金；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告李某某辩称，2017年2月16日已经签订新的协议书，租金及租赁期限都应当按照新的协议履行，被告不应给付租金150万元及滞纳金，原告要求解除合同没有事实及法律依据。
经审理查明，2012年7月19日，原、被告双方签订房屋租赁合同（合同编号：03）一份,合同内容为：第一条，甲方（原告）出租给乙方（被告）的房屋坐落于开封市××佳境××城××自××、××及笑笑蛋糕房二层，此出租房屋用途为餐饮；第二条，租期为10年，自2012年7月20日起至2022年7月19日止。第三条，1、保证金为5000元，签订本合同时交纳，该保证金到第四季度转为房屋租金；2、租金的构成：本出租房共两层，一层共计666平米，每平米租金为35元，二层共计861平方米，每平方米租金为12元，每月共计33000元。每季度缴纳一次，每季度共计99000元，乙方须提前一个月缴纳下一季度房租，先交后用。如逾期不交甲方加收乙方每天月基本租金5%的滞纳金，即每逾期一天加收1650元，如乙方违约，甲方有权提前收回房屋并终止合同；3、租金的计算方式：合同签订后，给与免租期70天，房租第一年每月租金为33000元，第二年每月租金36000元，第三年每月租金39000元，从第四年开始，每年在前一年的基础上递增5%；4、租金的支付：在签订本合同时，需同时缴纳保证金和首季度房租，之后在每季度前一个月15日缴纳，汇入原告指定的工商银行账户；5、缓交租金应按甲方批准缓交的时间内交纳，否则逾期15天未按本协议交清房租时，视为乙方自动终止合同，乙方损失自负……第六条，租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租房屋的产权，乙方租赁合同继续有效。租赁期间甲方同意乙方转租，但必须经甲方书面同意，并有权对房屋租金进行调整，甲方因理顺原租赁关系而产生的费用为捌万伍仟元整，应计算在转让费内……第九条，甲乙双方任何一方违反合同，本合同即行终止，由违约方承担违约责任，并向对方支付违约金，如乙方违约，甲方有权提前收回房屋，其违约金可从房屋保证金中冲抵；第十条，本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致后可订立补充协议，合同附件及补充协议为本合同有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。在被告李某某租赁原告房屋之前，前承租人（案外人）张某某由于与原告存在转让费纠纷，经原、被告与张某某三方协商，2017年2月16日，三方就上述房屋租金问题签订协议书，协议中约定：2017年2月28日之前所有租金减去前期多次所汇租金的所余部分，双方认定为贰拾伍万元整，该贰拾伍万元的租金中的其中壹拾万元整经甲方（原告）同意付给（案外人）张某某，余下壹拾五万元分三次支付给甲方（1、本协议签订之日支付贰万元整；2、2017年2月28日前支付伍万元整；3、余下部分在4月20日前付清）。乙方如未能按约定支付，本人无条件放弃承租权，并按原合同约定条款支付并赔偿违约所产生的费用。甲方同意乙方付清以上欠款后，调整房屋租金为每月壹万伍仟元整，租期延长至2037年6月19日止，收回该合同，重新签订租赁合同。协议下方有被告李某某和案外人张某某签字捺印，甲方周某某处由其指定人沙某某代签并按指印。该协议未约定租金交纳方式及相关账户。
另查明，2017年2月16日签订的协议书中约定的25万元租金中，应支付张某某的10万元和签订合同当天应支付的2万元已经履行完毕。原告的短信记录显示2017年2月16日（原、被告双方签订第二份协议书时间）之后原告再无与被告联系，被告的短信记录显示其多次与原告联系，请求支付原告租金，但原告均无回应，故协议中余下的13万元及之后的房屋租金均未能交纳。庭审中，原告也提交了2017年2月16日（原、被告双方签订第二份协议书时间）之前曾多次向被告催要租金的情况。
上述事实有当事人陈述、房屋租赁合同、银行流水、协议书、收到条、短信记录、庭审笔录等为据。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同及协议系双方真实意思表示，合法有效，本院对此予以确认。原告要求解除双方2012年7月19日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，由于原、被告双方于2017年2月16日签订了新的协议，该协议系对前一协议重新约定，系双方当事人真实意思表示。本案中被告李某某已按照协议约定部分履行，后期也有积极联系原告请求支付租金，因此被告李某某迟延履行债务的行为不能构成根本违约，并且被告现正对涉案房屋进行装修，如果判令解除双方租赁合同对被告显失公平，故对于原告要求解除房屋租赁合同的请求，本院不予支持。但双方约定租赁合同期限超过20年，根据《中华人民共和国合同法》第214条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”故双方租赁期限应截止到2037年2月15日。关于原告要求被告支付房屋租金和滞纳金的请求，鉴于被告并未构成根本违约，双方于2017年2月16日签订的协议书依然有效，被告李某某已按协议约定支付12万元，还余13万元尚未支付，双方应依照协议继续履行。虽然被告系多种原因造成迟延履行，但毕竟还是给原告造成了一定的损失，本院酌定被告支付原告违约金13000元。关于被告在今后履行合同中未按约定交纳租金问题，在第二份协议中双方没有约定，被告如有逾期行为可参照双方签订的第一份协议书约定，但该约定过高，根据本案实际情况及相关法律规定，如果被告逾期支付租金，原告可按被告实际所欠租金的总额的30％主张违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告周某某与被告李某某于2017年2月16日签订的协议书有效，双方应继续履行，履行租赁合同截止日期为2037年2月15日止。
二、本判决生效之日起10日内，被告李某某支付原告周某某前期所欠租金130000元及违约金13000元并支付自2017年3月1日起至2017年12月31日止的租金150000元，上述三项共计293000元。
三、本判决生效之日起10日内，被告李某某自2018年1月1日起于每月5日前按每月15000元房屋租金交与原告周某某，如果被告李某某逾期支付租金，原告周某某可按被告李某某实际所欠租金的总额的30％主张违约金。
四、驳回原告周某某的其他诉讼请求。
案件受理费18300元，由原告周某某承担6300元，由被告李某某承担12000元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 毛庆昕
人民陪审员 王玉红
人民陪审员 龚新娅
二〇一七年十二月六日
书 记 员 魏葆华