上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终713号
上诉人(原审被告)：沈凤妹，女，1954年11月10日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。
委托诉讼代理人：程文杰，上海市尚法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张清，上海市尚法律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：叶骏威，男，1983年3月21日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。
委托诉讼代理人：陈增高，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市静安区。
负责人：王本弘，行长。
委托诉讼代理人：沈晓。
委托诉讼代理人：封佳文。
上诉人沈凤妹因与被上诉人叶骏威、原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称为“工商银行闸北支行”)共有物分割纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈凤妹上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判上海市宝山区华和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权归沈凤妹所有，叶骏威取得房屋折价款人民币(以下币种均为人民币)186万元(评估价的10%加上叶骏威提前结清的剩余贷款本息)。
事实和理由：一、系争房屋是准备作为叶骏威与案外人龚某某的婚房，实际上也是由其二人共同居住。同居期间，二人的生活开支及还贷支出都是从二人混同的收入中列支的，故龚某某应当参与本案审理，以便查明事实，保护其合法权利。二、还清贷款只是系争房屋进行分割的前提，不应成为取得房屋权属的有利条件。沈凤妹并没有怠于还款的意思表示，还积极筹款，但在最后准备还款时，被银行告知只能由主贷人提前还款。一审法院以谁先还清贷款来认定房屋归属，有失公平。三、沈凤妹在购买系争房屋时出资贡献较大，该房屋是沈凤妹的唯一住房，且沈凤妹年事已高，从维护老年人基本生存权利和社会稳定的角度，系争房屋产权应归属于沈凤妹，由叶骏威获得合理的折价款。四、沈凤妹在购买系争房屋时缴纳的税金应当计入出资比例。由于沈凤妹不能以自己名义向银行申请提前还贷，叶骏威提前还贷部分不应作为其出资比例来计算折价款。
叶骏威辩称，不同意沈凤妹的上诉请求。系争房屋的登记权利人是沈凤妹和叶骏威，且沈凤妹与龚某某在一审时表示其利益已混同，故无需追加龚某某为本案当事人。一审法院曾多次释明还款情况可能对判决结果产生影响，但沈凤妹无动于衷，反而是叶骏威积极筹款。一审法院综合考虑双方取得房屋的意愿变化及出资情况、筹款情况，最终认定叶骏威取得房屋，理由充分。购买系争房屋是给叶骏威和龚某某居住，在双方产生纠纷之后沈凤妹才搬进来，不存在无处居住的情况。沈凤妹与龚某某有能力另购房屋，叶骏威因积极筹款而负债较多，无能力再购房。计算双方的出资比例不应包括税金，否则叶骏威支付的中介费、贷款利息等也应计算在内，将会导致沈凤妹的出资比例更低。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
工商银行闸北支行述称，请法院依法判决，保护其合法权益。
叶骏威向一审法院起诉请求：1、判令叶骏威、沈凤妹对系争房屋进行分割；2、判令由叶骏威取得系争房屋，沈凤妹协助叶骏威办理产权变更登记手续；3、判令沈凤妹搬离系争房屋，并向叶骏威交付系争房屋；4、判令叶骏威向沈凤妹支付评估总价30%的房屋折价款；5、判令沈凤妹迁出在系争房屋内的户口。
一审法院认定事实：沈凤妹与龚某某系母女关系。叶骏威与龚某某于2011年确立恋爱关系。
2013年8月11日，叶骏威、沈凤妹(买受人，乙方)与范仲良(卖售人，甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方同意将系争房屋出售给乙方，转让价款199万元，其中首付款60万元，贷款139万元。
同日，叶骏威、沈凤妹与范仲良签订附属设施、设备转让协议，主要约定，房价款199万元，固定附属设施、设备等的转让价费用79万元，构成实际房屋房价总款为278万元。
2013年9月24日，叶骏威(借款人、抵押人)、沈凤妹(抵押人)与工商银行闸北支行(贷款人、抵押权人)签订了《个人购房借款/担保合同(商业)》，约定贷款人向借款人发放个人住房贷款，金额为139万元。借款合同签订后，自同年12月起，每月银行贷款均通过叶骏威的银行账户进行还款。
一审另查明，2013年11月11日，叶骏威、沈凤妹经核准登记为系争房屋的房地产权利人，共有情况为共同共有。购房后，系争房屋由叶骏威、龚某某共同居住使用。2016年，叶骏威、龚某某分手后，叶骏威搬离，沈凤妹搬入。
关于系争房屋的出资。叶骏威表示，系争房屋由叶骏威与沈凤妹共同购买。叶骏威支付定金10万元、房款21万元，贷款139万元，沈凤妹支付房款108万元。截止至2017年7月21日，叶骏威归还银行贷款本息329,029.25元，后又一次性提前结清剩余贷款本金1,307,348元、利息4,235.08元。叶骏威另支付中介费3万元、房屋评估费1,990元，女方另支付交易税费14万元。沈凤妹表示，系争房屋实际由叶骏威、龚某某及沈凤妹共同购买，叶骏威与龚某某各支付定金5万元，叶骏威支付房款21万元，沈凤妹支付房款108万元。同居期间的银行贷款由叶骏威、龚某某共同归还。中介费3万元刷的虽系叶骏威的银行卡，但为叶骏威、龚某某共同支付，房屋评估费不清楚，沈凤妹与龚某某另支付交易税费14万元。审理中，沈凤妹表示，沈凤妹现提出的分割意见已将沈凤妹、龚某某的权益混同。龚某某对此表示同意。
关于固定装修及家用物品情况。叶骏威表示，由叶骏威出资装修，花费25万余元。若系争房屋判归叶骏威所有，房屋内家具、家电等可移动物品随沈凤妹处置。沈凤妹表示，由叶骏威与龚某某共同出资装修，硬装部分叶骏威出资13万余元，其余由女方出资。若系争房屋判归沈凤妹所有，房屋内家具、家电等可移动物品随叶骏威处置。
关于双方住房情况。叶骏威表示，目前在本市无他处房屋。沈凤妹表示，为购置系争房屋，沈凤妹出售了原自有的行知路房屋，搬至龚某某自有的真华路房屋内居住。叶骏威、龚某某分手后，沈凤妹又搬至系争房屋内居住。目前在本市无他处房屋。
关于庭审中双方对房屋归属的不同表态及相应措施。2017年5月26日第一次庭审中，一审法院询问叶骏威、沈凤妹是否有能力结清剩余贷款。叶骏威表示无力清偿，并主张系争房屋归沈凤妹所有，其得房屋折价款即可。沈凤妹表示将筹钱结清贷款。后，双方均未结清。8月7日，一审法院召集叶骏威、沈凤妹到庭询问贷款结清事宜。叶骏威表示，尽量在8月底前将剩余贷款结清。沈凤妹先表示目前无法筹集到资金清偿剩余贷款，后表示尽量于8月底前将剩余贷款结清。8月18日，叶骏威一次性提前结清剩余贷款本金1,307,348元、利息4,235.08元。11月13日第二次庭审中，沈凤妹表示，为筹集资金，于8月将龚某某自有的真华路房屋挂牌，并签订了居间合同，于9月收取了定金30万元，出售手续尚未办完。
一审审理中，经沈凤妹申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋(含固定装修)的市场价进行评估。估价结论为：系争房屋的市场价值为558万元。沈凤妹为此支付评估费14,800元。叶骏威、沈凤妹均对估价结论没有异议。
一审法院认为,叶骏威、沈凤妹经核准登记为系争房屋的房地产权利人。现叶骏威与沈凤妹之女龚某某的恋爱关系已结束，共有基础丧失，法院审理中，叶骏威与沈凤妹均同意对系争房屋进行分割，法院予以准许。
本案的争议焦点在于应当由谁获得系争房屋，及获得房屋方应支付房屋折价款的金额。法院审理中，沈凤妹表示分割意见已将沈凤妹、龚某某的权益混同，龚某某对此亦表示同意，故法院将沈凤妹、龚某某对系争房屋的出资、贡献均作为沈凤妹的出资、贡献予以综合认定。本案中，系争房屋为恋爱期间购置的房产，登记为共同共有，故应在共同共有的基础上充分考虑双方的实际出资比例进行分割。
关于系争房屋的归属。结合双方在庭审中的意见变化，综合考虑购房资金的出资及还贷情况、双方所作贡献大小、目前的住房情况，法院认为系争房屋归叶骏威所有为宜。需指出的是：一方面，为结清剩余贷款，法院给予了双方一定时间筹集资金。期间，沈凤妹虽主张系争房屋归其所有，但始终怠于筹集资金，反而叶骏威虽一开始表示无力清偿，但之后积极筹资，一次性提前结清剩余贷款。另一方面，沈凤妹在对方提前还贷后还挂牌出售自有房屋并辩称无房可住，并要求取得系争房屋，显然不能采信。从出资情况来看，双方确认叶骏威支付房款21万元、沈凤妹支付房款108万元。对定金10万元，沈凤妹主张系叶骏威、龚某某各支付5万元，但未提交证据证明，故法院不予采信，应认定为叶骏威的出资。对同居期间的还贷部分，沈凤妹主张系叶骏威、龚某某共同还贷，但未提交证据证明，故法院亦不予采信，亦应认定为叶骏威的出资。因此，若从房款认定出资比例，沈凤妹出资108万元，占总房价款278万元的38.8%；若从购房总成本(包括固定装修)来考虑，沈凤妹出资占比约40%。综上，法院结合本案实际，及双方分割意见，综合考虑双方的共有情况、出资情况、贡献大小、房屋评估市场价等因素，酌情确定由叶骏威支付沈凤妹房屋折价款220万元。另需指出的是，本案中，法院将含固定装修的评估总价作为计算房屋折价款的依据，也已充分保护了沈凤妹、龚某某的权益。另外，叶骏威、龚某某两人结束同居关系后，应依法处理财产争议，沈凤妹以无住房为由搬入系争房屋居住，且迁入户口，不利于双方纠纷解决，户口问题等不属民事案件处理范围，建议双方实事求是协商处理。审理中，工商银行闸北支行确认贷款已全部结清，故应及时注销抵押登记。
一审法院判决：一、上海市宝山区华和路XXX弄XXX号XXX室房屋归叶骏威所有；二、沈凤妹于判决生效之日起三十日内，迁出上述房屋，并向叶骏威交付上述房屋；三、叶骏威于沈凤妹交付上述房屋之日起六十日内，支付沈凤妹房屋折价款220万元；四、沈凤妹于收到上述房屋折价款之日起十五日内，协助叶骏威办理产权登记变更手续；五、中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行于判决生效之日起三十日内，注销设立在上述房屋上的抵押登记；六、驳回叶骏威的其他诉讼请求。
二审中，当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋是沈凤妹、叶骏威在叶骏威与龚某某恋爱期间为二人共同生活所购置，现叶骏威、龚某某之间的恋爱关系已结束，叶骏威与沈凤妹的共有基础丧失，系争房屋可予分割。沈凤妹、叶骏威虽均同意进行分割，但对分割方案不能达成一致意见，故可由法院根据各共有人对共有财产的出资情况、贡献大小，适当照顾共有人的生活需要，酌情进行认定。一审中，沈凤妹表示其与龚某某的权益已混同，龚某某对此表示同意，故一审法院将沈凤妹、龚某某对系争房屋的出资、贡献均作为沈凤妹的出资、贡献予以综合认定，已保护了沈凤妹、龚某某的合法权益，并无不当。一审法院在本案审理过程中，曾多次向双方释明可能影响分割方案的因素，敦促双方积极筹款，充分照顾了双方当事人的得房意愿。最终，一审法院根据本案实际情况、双方的分割意见，综合考虑共有情况、出资情况、贡献大小、房屋评估价格等因素，酌情确定系争房屋由叶骏威所有，叶骏威应向沈凤妹支付220万元的房屋折价款，尚属合理，应予维持。
综上，沈凤妹的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18,480元，由上诉人沈凤妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年四月十九日
书 记 员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……