吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白民三终字第64号
上诉人（原审被告）：侯学义，男，现住白城市。
被上诉人（原审原告）：王玉华，女，现住白城市。
被上诉人（原审被告）：侯学钦，男，现住白城市。
上诉人侯学义因房屋买卖合同纠纷一案，不服洮北区人民法院（2013）白洮东民初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人侯学义及其委托代理人谢晓军、被上诉人王玉华二委托代理人王鸥及姜涛玉、被上诉人侯学钦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2003年6月27日，原、被告签订一份《营业楼房买卖协议》，协议约定：“甲方（被告）在913路15#楼三单元103-203二层98号有门市营业楼一处，面积约为163㎡，卖给乙方（原告），价格为185000.00元人民币；乙方签订协议后付给甲方人民币100000.00元；甲方负责办理营业楼房的产权证等有关证件；余下的85000.00元，等甲方办理完产权等有关证件后，一次付给甲方，全部结清；乙方付给甲方100000.00元，甲方可将营业房钥匙交给乙方办理入户手续，乙方可支配使用楼房。”协议签订当日，原告向被告交付购房款100000.00元，后原告入住该房屋并使用至今。另查明，第三人侯学义于2000年7月与吉林省白城市吉福木业有限责任公司签订一份集资住房预售合同，购买本案诉争房屋，并于2000年8月12日在白城市建行营业部以此房抵押贷款162000.00元。2004年11月至2007年8月间，原告偿还此房贷款共计59100.00元。
原审认为：
一、原、被告签订的《营业楼房买卖协议》合法有效。
原、被告于2003年6月27日签订的《营业楼房买卖协议》，内容合法，双方当事人意思表示真实，且部分合同内容已实际履行，虽买卖当时该房屋是以第三人名义抵押贷款，但从庭审调查的情况看，该房屋应系被告侯学钦的财产，理由如下：1、庭审中，被告称“原、被告口头约定由原告偿还房屋剩余贷款及利息，现原告没有偿还完毕，所以我不同意将该房屋卖给原告。”被告的自述表明被告对该房屋具有处分权。2、侯学义录音：“侯学钦为武圣房地产的陈洪福施工建楼，陈洪福以楼房抵偿工程款”。关于该录音的效力问题，本院认为，该音像资料虽未经第三人同意私自录制，但经审查没有违反社会公共利益或者社会公德侵害他人隐私，也没有违反法律禁止性规定的方法，第三人也未举证证明该视听资料存有疑点，因此不能视为非法证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”的规定，本院对该证据予以采信。以上二点足以认定的基本事实是被告侯学钦为他人施工建楼，在开发商处以抵账的方式取得诉争房屋，并将该房屋卖与原告，双方在合同签订后，原告向被告支付了部分房款，被告将房屋交付被告使用。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十五条规定：“出卖人应当向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”基于上述规定，原、被告签订的合同为有效合同，被告应当向原告履行转移所有权的附随义务。
按照原、被告买卖协议的约定，“乙方签订协议后付给甲方人民币100000.00元；甲方负责办理营业楼房的产权证等有关证件；余下的85000.00元，等甲方办理完产权等有关证件后，一次付给甲方，全部结清”。庭审中查明，原告自2004年11月至2007年8月间已向银行偿还贷款59100.00元，扣除此款，原告尚应欠被告房款25900.00元。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。”据此，原告亦应向被告履行支付价款的义务。
二、第三人的诉讼主张不能成立。
第三人与吉福木业责任有限公司签订购房合同后，自然取得了要求该公司交付房屋的权利，此债权来源于合同，系合同之债，其在抵押担保期满后，有权利要求交付房屋并办理房屋产权证。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现抵押担保期限已过（2005年7月27日），第三人未办理房屋产权登记手续，仅以购房合同确认自己为诉争房屋所有权人有悖上述规定。第三人在庭审中自认对原告在诉争房屋居住10多年的事实是知情的，对于其权益受到的侵害从未主张过权利，显然有悖于常理。且第三人在录音中表述被告侯学钦为武圣房地产的陈洪福施工建楼，陈洪福以楼房抵偿工程欠款。综上，本院不能认定第三人为诉争房屋的所有权人，对于其主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第85条之规定，判决如下：
一、原、被告之间的房屋买卖协议有效，被告于本判决生效后协助原告办理房屋产权手续。
二、原告于房屋产权手续办理完毕后，向被告支付房款25900.00元。
三、驳回第三人的诉讼请求。
案件受理费4000.00元由被告负担。
宣判后侯学义不服，上诉称：要求撤销原审判决，改判二被上诉人房屋买卖协议无效，王玉华从该楼房中迁出，并由二被上诉人负担诉讼费用。主要理由为，（一）原审判决程序违法，一审第一次开庭时上诉人对自己的主张提出充分证据，说明了该房屋所有权是上诉人所有，二被上诉人均没有提出任何相反证据，而原审法院没有依法判决，第二次开庭将被上诉人私自录制的录音材料作为证据使用，属于程序违法。（二）原审判决事实认定违法，原审规避该房所争议的所有权归第三人所有，《营业买卖楼房协议》违法。原审认定“第三人的诉讼主张不能”属于歪曲事实，凭空造假，诉争楼房是被上诉人侯学钦在给吉福木业建造楼房时，上诉人投了一部分资金，最后通过折抵一部分工程款，并经该楼房按揭贷款交付剩余房款后取得的，已经在房屋产权部门办理了贷款登记，但原审判决对些事实认定错误。诉争房屋总价325760元，按揭贷款利息5.9万元，尚欠担保公司本息81656.78元，二被上诉人仅以18.5万元进行买卖，原审认定协议有效，造成上诉人损失无法所赔。
被上诉人王玉华辩称：（一）原审认定事实清楚，程序合法，应予维持。（二）答辩人与被上诉人侯学钦之间在2003年6月27日签订的《营业楼房买卖协议》合法有效。协议中并未提及贷款一事，能够证实侯学钦根本没有说过让答辩人承担所贷款一事。答辩人交付约定的10万元后一下占用使用房屋，后来建行人员来些房要求偿还贷款时，答辩人知道房屋被抵押的事实，答辩人本着息事宁人的态度，才不得已代为偿还银行贷款7万元。协议并未违反相关法律的强制性规定，所以协议合法有效。（三）上诉人所主张的此争议楼房系上诉人以贷款方式从吉福木业公司购买，上诉人对所争议房屋有所有权，上诉人该主张不能成立。购房合同没有上诉人签字，只有名章，有严重瑕疵，只能证明上诉人为该房屋名义购买人，答辩人认为购房合同及收据均为虚假的。以上诉人名义办理楼房抵押贷款手续属于违规办理，不能证实上诉人对争议楼房享有所有权。该楼房实际为开发商抵给侯学钦顶付工程款，侯学钦为房屋实际所有人，而其为获得贷款假借上诉人名义与吉福林业签订购房合同，贷款合同中也只有上诉人名章，并无本人签字，属于违规办理。并且十年来上诉人未还过一分钱的贷款，担保公司也没有找到上诉人要求偿还垫付款。一审程序合法，证据认定符合法律规定。上诉人不能具体说其如何占有及支配房屋。其说法不能自圆其说。综上，本案应维持原判。
被上诉人侯学钦辩称：我卖房子的时候已经和王玉华说明，房子是我弟弟侯学义的，交易合同也是王玉华定的，合同中没有写明“协调”事宜，卖房子是我急用钱，想以后再还给我弟弟。我与王玉华商定先给付我10万元，剩余的钱由王玉华负责偿还贷款，但只还了5.9万元，后来担保公司通过我找我弟弟侯学义，我去找王玉华让她拿利息，王玉华不同意。这些我弟弟不知道，原协议时间长了我已经忘了，原协议并不合理，应属无效，应按后来我们又约定的口头协议履行，由王玉华拿利息。
根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：
一、二被上诉人所签订的营业房屋买卖协议是否有效？
二、被上诉人侯学钦对争议房屋是否具有处分权？
双方对本院归纳的争议焦点均无异议。
上诉人及二被上诉人二审中均未提交新证据。
经二审查明的事实除与一审相同外，本院另查明，
根据双方争议的焦点，结合本案事实，本院综合评判下：
综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费.00元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 常宗仁
代理审判员 王东兴
代理审判员 苏 波
二〇一四年××月××日
书 记 员 李春晓