山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初9073号原告：董玉开，男，户籍地山东省胶州市。委托代理人何光红，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：于德泉，男，住山东省青岛市市北区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工.原告董玉开与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董玉开的委托代理人何光红及被告联合利丰公司的委托诉讼代理人于德泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董玉开向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担因房屋质量问题而产生的维修费暂计人民币3000元（具体以实际的维修费用为准）。2、判令被告支付逾期交房违约金人民币36076元（2015年12月31日至起诉之日前一日违约金额580000*万分之一*622天）。3、本案全部的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年4月7日与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司签订青岛市商品房预售合同（甲方：青岛联合利丰房地产开发有限公司，乙方：董玉开），购买被告开发的位于胶州市福州南路267号的半岛蓝湾小区2号楼1单元501户，购房金额为人民币580000元，并已按照合同约定履行付款义务。理由一：合同第七条规定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按预期未付款额的日万分之一计算。第十二条规定，甲方如未在本合同第十一条定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，以上约定明显存在显失公平，是被告故意为之，恳请法院按照违约金如万分之一的标准进行相应的赔偿金。理由二：被告告知原告房子没有质量问题，可以提前装修（未出具任何书面收楼通知书），但是原告在查看房屋时，发现房屋的所有顶棚出现蜘蛛网型裂痕。原告通知被告给予整修，被告多次推卸责任，拒绝修复，原告经过多次多方与被告反映诉求，最终经被告的工程师验证后给予了修整，但是到目前仍然存在质量问题，还需要继续维修，但是被告就一直拒不履行维修义务，原告找人估算现今需要的维修费为3000元。理由三：按合同第十一条规定，被告应于2015年12月30日前按照合同和国家有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条明确规定被告如未在合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应该向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房款价日万分之以计算，违约金自合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止。但时至今日，被告开发的房屋仍未竣工验收，导致原告无法正常使用。原告认为，被告延迟交房既不存在免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事由明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。综上，被告一直未能按照合同约定全面履行其按期交付合格的房屋，给原告造成了诸多金钱、时间、精神上的损害，多次协商未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告当庭自愿撤回诉状中的第一项诉讼请求，变更诉状中的第二项诉讼请求为3834元，并明确诉讼请求：2015年12月31日—2016年8月1日，本金580000元×日万分之零点一×215天=1247元。被告联合利丰公司提交书面答辩状辩称：一、根据合同约定，被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任：根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明：工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。二、原告主张已收楼后的违约金没有事实根据和法律依据。商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的转移。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。从司法解释可以看出：‘转移占有’就是交付使用，就是实际生活中通常所说‘交钥匙’，法律允许业主和开发商对‘交付使用’在合同中约定，有约定的依约定处理。《商品房预售合同》主合同第十二条约定：违约金自本合同约定的最后交付之日第二天起算至实际交付之日；《商品房预售合同》补充条款第九第8款亦明确约定：‘商品房交付的标志为买受人在《房屋交接单》上签名或领取房屋的钥匙。本案所涉房屋被告已于2016年6月26日交付原告使用，原告领取了钥匙并签订了《收楼确认单》，被告虽然于2016年8月1日办理了房屋竣工备案登记，但这并不影响房屋的质量及原告的使用，故违约金应计算至2016年6月26日。原告主张支付2016年6月26日以后的违约金没有事实和法律依据，不应支持。另外，贵院于2015年12月29日作出的【（2015）胶民初字第6502号】判决，亦根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：确定为违约金计算至实际交付之日。三、要求提高违约金比率没有事实依据。《商品房预售合同》是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意识表示，并不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，理应按约定遵守。原告董玉开向本院提交了如下证据材料：证据1、原被告于2015年4月7日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告出资580000元购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区2号楼1单元501户商品房一套（合同第二条、第三条）；双方约定于2015年12月30日被告向原告交付该商品房（合同第十一条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之零点一承担违约金（合同第十二条）；证据2、收款收据一份，证明原告向被告支付了全部房款580000元。被告对原告所提交证据材料均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已于2016年8月1日经过竣工验收；证据2、收楼确认单一份，证明原告于2016年6月26日已收楼；证据3，情况说明及承诺书各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1真实性没有异议，该证据显示竣工验收期为2016年8月1日，交房日期应该在2016年8月1日之后。证据2真实性无异议。证据3系复印件，真实性不予认可。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据1、2及被告提交的证据2双方表示均无异议，本院予以采信。原告对被告提交的证据1真实性没有异议，仅质证称该证据显示竣工验收期为2016年8月1日，交房日期应该在2016年8月1日之后，故本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2015年4月7日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区2号楼1单元501户商品房一套，房屋价款580000元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2015年12月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之零点一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2016年8月1日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年6月26日原告签订了售楼确认单。本院认为，被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2015年12月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。被告已于2016年6月26日将涉案房屋交付原告使用，但涉案房屋直到2016年8月1日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。故原告主张2015年12月31日至2016年8月1日的逾期交房违约金本院予以支持。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之零点一计算，自最后交付期限之第二天起算。因合同约定涉案房屋的交付时间应为2015年12月30日前，房屋总价款为580000元，故本院确认被告应支付原告2015年12月31日至2016年8月1日共215天，以580000元为基数按日万分之零点一计算逾期交房违约金，共计1247元（本金580000元×日万分之零点一×215天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董玉开逾期交付房屋违约金共计1247元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按照原告法庭辩论终结前变更的诉讼请求收取50元，适用简易程序减半收取25元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担，多收取的752元退还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年十一月二十一日书记员 汤振生