宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0105民初3610号
原告：杨文华，男，1968年4月16日出生，汉族，无业，住宁夏银川市。
委托诉讼代理人：张丹，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市金凤区贸易巷166号。
法定代表人：代建刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李曰倩、田岳勇，宁夏综义律师事务所律师。
被告：宁夏农垦集团有限公司，住所地宁夏银川市民族北街57号。
法定代表人：张存平，该公司董事长。
委托诉讼代理人，王静，女，宁夏农垦集团有限公司职工。
原告杨文华与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）、宁夏农垦集团有限公司（以下简称农垦集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告杨文华及其委托诉讼代理人张丹，被告西夏苑房地产公司的委托诉讼代理人李曰倩、田岳勇，被告农垦集团公司的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨文华向本院提出诉讼请求：1.判令被告西夏苑房地产公司履行办理西夏区文萃北街348号家林苑10-3-102室的房屋所有权转移手续，将房屋所有权登记至原告杨文华名下；2.判令被告西夏苑房地产公司向原告支付自2015年9月22日至2017年10月23日产生的逾期办证的违约金33843.75元，并以购房款444143.7元为基准按照日万分之一支付2017年10月24日至实际办理房屋产权证书之日产生的逾期办证的违约金；3、判令被告农垦集团公司房对上述第二项诉讼请求中债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告西夏苑房地产公司、农垦集团公司承担。事实和理由：2015年5月5日，杨文华与西夏苑房地产公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定杨文华向西夏苑房地产公司购买位于银川市××区住房一套，房屋建筑面积为133.98㎡，合同总价款为444143.7元，交房日期为2015年5月31日前，西夏苑房地产公司未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，应当自期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日，按照支付房款的万分之一按日计算向杨文华支付违约金。合同签订后，杨文华按约定交清了全部购房款后，西夏苑房地产公司告知杨文华涉案房屋符合交付条件，双方于2015年6月23日办理了房屋交接手续，但西夏苑房地产公司至今未按照合同约定办理房屋所有权转移登记，致使杨文华无法取得房屋产权证书。杨文华多次与西夏苑房地产公司交涉，要求履行办理产权证书的合同义务，但其推诿至今。西夏苑房地产公司为农垦集团公司控股的一人有限责任公司依据《公司法》第六十三条规定，应当对公司债务承担连带责任。现杨文华诉至法院，请求判如所请。
西夏苑房地产公司辩称，一、西夏苑房地产公司不存在逾期办证的违约行为。双方签订的商品房买卖合同第20条第2款所约定的逾期办证违约条款所适用前提是因出卖人的原因导致，而事实上涉案房屋未办理房产证是因为涉案小区的物业被国资委划入”三供一业”的范围，导致小区物业无法备案最终致使房屋无法办理房产证。因此不能办证的原因是国家政策导致，不属于合同20条约定的由出卖人的原因所致。二、即便西夏苑房地产公司存在违约行为，西夏苑房地产公司对杨文华所提出的违约金数额也不予认可。根据合同第九条第三款明确约定，买受人付清全部房款后方可交房，因此西夏苑房地产公司在杨文华交清房款后，才有义务向杨文华交房，并在交房之日起90日内为原告办理房产证。事实上杨文华在2015年6月24日才向西夏苑房地产公司交清全部房款，西夏苑房地产公司应交付房屋的日期是2015年6月24日，办证时间向后顺延90日为2015年9月25日。因此计算违约金的日期应从2015年9月25日开始计算。综上，请求法院查清事实后，依法驳回杨文华的诉讼请求。
农垦集团公司辩称，我公司不是本案的适格被告，本案是房屋买卖合同纠纷，应以合同签订的主体为适格被告，西夏苑公司是独立法人，依法独立承担民事责任。本案逾期办证是因为办证的法定条件尚未具备，而非被告不履行协助办证义务。
本院经审理认定事实如下：2015年5月5日，杨文华（买受人）与西夏苑房地产公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，杨文华购买西夏苑房地产公司开发的位于宁夏银川市××区商品房一套，房屋总价款为444143.7元；付款方式为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金184143.7元，该定金于交付首付时抵作商品房价款；贷款方式付款,买受人应当于2015年5月4日前支付首期房价款184143.7元，占全部房价款的41.46%。余款260000元，向贷款银行申请贷款支付。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条房屋登记约定为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，西夏苑房地产公司于2015年6月23日将涉案房屋交付给杨文华占有使用，杨文华也已将剩余房屋价款通过银行贷款方式支付给西夏苑房地产公司。涉案房屋因西夏苑房地产公司原因，杨文华至今未能办理房屋所有权证书。现杨文华诉至本院，要求判如所请。
另查明，西夏苑房地产公司系农垦集团公司独资设立的一人有限责任公司。
上述事实有杨文华、西夏苑房地产公司当庭陈述，《银川市商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票、家林苑住房移交回执单、收据等证据在卷佐证，具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
本院认为，杨文华与西夏苑房地产公司于2015年5月5日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。根据该买卖合同第二十条第（一）项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，故西夏苑房地产公司负有协助杨文华办理涉案房屋所有权转移登记的义务。因西夏苑房地产公司的原因，杨文华至今未取得所购房屋所有权证书，故西夏苑房地产公司应依约向杨文华支付逾期办理涉案房屋所有权登记期间的违约金。由于西夏苑房地产公司于2015年6月23日将涉案房屋交付给杨文华占有使用，结合双方买卖合同第二十条约定，杨文华完成房屋所有权登记的期限届满日期为2015年9月21日，故西夏苑房地产公司应向杨文华支付逾期办理房屋所有权证书的违约金自2015年9月22日起算，暂计算至2017年10月23日，即33843.75元（444143.7元×0.0001/天×762天）；对于杨文华要求支付违约金至西夏苑房地产公司实际为其办理房屋所有权登记证书之日止的诉讼请求，因本案中无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，故对该项请求的具体金额无法确定，本案不作处理，自2017年10月24日后的违约金，杨文华可另行主张。西夏苑房地产公司辩称，逾期办理房屋所有权证书非其原因导致，因其未向法庭提交有效证据予以证明，对其该项辩解理由，本院不予采纳。杨文华主张农垦集团公司对上述债务承担连带清偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨文华办理位于宁夏银川市××区商品房的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在杨文华名下；
二、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨文华逾期办理房屋所有权证书违约金33843.75元（计算至2017年12月13日）；
三、驳回原告杨文华的其他诉讼请求。
当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费646元，减半收取323元（实收323元），由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员刘程
二〇一七年十二月十三日
书记员杨慧
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。