四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）资民终字第274号
上诉人（原审原告）四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司，住所地资阳市。
法定代表人曾家禄，董事长。
委托代理人莫林洪，男，公司员工，住四川省资阳市。
上诉人（原审被告）资阳品信汽车销售服务有限公司，住所地资阳市。
法定代表人钟兰，执行董事。
委托代理人岳建民，四川博笃律师事务所律师。
上诉人四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司（以下简称光华公司）因与上诉人资阳品信汽车销售服务有限公司（以下简称品信公司）租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人光华公司的委托代理人莫林洪、上诉人品信公司的委托代理人岳建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年5月20日，原被告签订了《租赁合同》，被告租赁原告座落于资阳市雁江区松涛路马鞍村13社（资阳市交警支队对面）相关房地产包括展厅430㎡、后坝744㎡、展厅外坝288㎡，租赁期8年，自2010年5月20日至2018年5月19日；租金计算为：展厅每月25元／㎡，后坝每月12元／㎡，外坝每月8元／㎡，租金每半年支付一次……，后被告对所租赁房产进行了装饰施工。2014年1月4日，原被告再次签订《物业租赁合同》，载明：“甲方：资阳市光华汽车贸易有限责任公司乙方：资阳品信汽车销售服务有限公司一、物业概况……2、位置：资阳市雁江区松涛路马鞍村13社（资阳市交警支队对面）。3、所有权人：资阳市光华汽车贸易有限责任公司。4、出租范围出租物业包括以下部分：⑴展厅430平方米、⑵后744平方米、⑶新增后坝约1580平方米、⑷外坝288平方米，总面积3042平方米；二、租赁期限1、租赁期限为5年……2014年1月4日至2018年5月19日。本合同约定免租金装修期为六十天；三、租金及支付方式1、物业租金分月按面积计算，其中，展厅为每月每平方25元，后坝为每月每平方12元，新增后坝每月每平方12元，外坝为每月每平方8元。新增后坝的租金和原后坝合同增幅同步。扣除60天免租金装修期的租金39，816元后，第一年租金为488，949.93元，第二年租金为555，204.23元，第三年租金为582，964.44元，第四年租金为612，112.66元，第五年租金为244，590.02元；2、支付方式：本合同租赁期限按租赁时间分为五个周期，一年度为一个周期，每个周期的租金分两次平均支付，即于每周期的首月月初和期中月初前（如期满日为节假日相应顺延）支付……四、相关费用……4、物业租赁税费由甲、乙双方各承担50%；七、改建于装饰装修1、乙方有权根据经营需要对物业进行改建与装修，乙方的改建或者装修不能危及建筑物安全或者违反法律法规。2、租赁期满，在不破坏物业整体结构的情况下，乙方可拆除自行添置的设备设施，不能拆除的装饰装修归甲方所有。……十、合同终止、解除……3、乙方有下列情形，甲方可以单方解除合同，收回物业及附属设备设施：⑴不支付或者不按约定支付租金超过30日的；……4、甲方有下列情形之一的，乙方可以单方解除合同：……⑷交付的物业不符合约定，严重影响乙方使用，导致乙方合同目的不能实现的；……十一、违约责任1、除本合同另有约定外，任何一方单方终止或者解除本合同，应按本合同租金总额的8%（租金总额为五年全部租金额）向另一方支付违约金。同时，鉴于乙方拟对物业租赁部分进行场地改建和装修，需投入装修预算费约300万，（最终以实际装修费用作为赔偿标准），故甲方提前终止或者解除合同的，甲方除按前款规定支付违约金外，还应按以下规定赔偿乙方的装修改建损失。合同期限的第一年赔偿金额不低于乙方装修费的100%；合同期限的第二年赔偿金额不低于乙方装修费的80%；合同期限的第四年赔偿金额不低于乙方装修费的40%；合同期限的第五年赔偿金额不低于乙方装修费的20%；2、乙方有本合同第十条第3款的情形之一，或者甲方有本合同第十条第4款的情形之一，导致守约方行使合同解除权，违约方应按本合同租金总额的5%（租金总额为五年全部租金额，）向守约方支付违约金。3、本合同第十一条第3款、第4款的违约情形之一，守约方不行使合同解除权的，或者有违反本合同约定的其他违约行为的，违约方应按本合同租金总额的3%（租金总额为五年全部租金额，）向守约方支付违约金，但本合同另有约定得除外。……5、乙方逾期支付租金，每逾期一日按人民币200元向乙方支付违约金。逾期超过三十日的，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方应支付的违约金标准按本条第2款执行。6、任何一方依据本合同约定或者法律规定行使解除权，不影响其依据本合同约定或者法律规定向另一方主张违约责任的权利。…….十三其他1、双方于2010年5月20日签订的《租赁合同》于本合同生效之日起废止，本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，效力等同，经双方签字盖章生效……原被告均加盖公章”。原被告签订合同后，被告于2014年1月9日向原告支付了2014年前半年的租金218，118.60元。后被告与四川东坡建筑工程有限公司签订《协议书》，将被告的资阳雪佛兰4S店的多层钢构工程承包给四川东坡建筑工程有限公司从2014年3月25日至2014年7月25日修建完工，被告与四川东坡建筑工程有限公司2014年4月1日签订《工程质量保修书》，2014年6月10日因被告修建资阳雪佛兰4S店的多层钢构工程被邻居举报报警，资阳市公安局雁江区滨河路派出所接警处理后建议双方协商解决或向建设部门反映。资阳市住房和城乡规划建设局于2014年6月13日向被告发出编号为2014（3001）号《责令停止建设通知书》，责令被告立即停止违法建设并自行拆除，否则将依法组织强制拆除。被告未按期支付2014年下半年的租金，原告于2014年8月21日起诉来院，请求：1、判令被告支付租赁期应付租金270，831.36元，支付租赁合同所约定的违约金124，191.06元，两项合计共395，022.42元；2、判令被告支付逾期付款违约金每天200元直至付清所有款项之日止；3、判令被告支付资金利息按人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算至给清之日止；4、判令解除原被告租赁合同；5、判令被告恢复物业原状后交还原告；6、本案诉讼费及因本案产生的其他费用由被告承担。
原告第一次开庭增加诉讼请求：一、食堂租金4，752元；二、约定增加租赁面积租金：1、杂物间8，640元，2、门卫室2，909.77元，3、前坝7，038.36元，4、后坝花园14，288.40元；三、移栽树木12，400元；四、诉状中少算的违约金74，514.64元；合计增加金额为124，543.17元。
原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《物业租赁合同》是双方真实意思表示，除约定的违约金过高外，其余内容不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效，被告应当按照约定于7月初支付2014年下半年租金。原被告签订《物业租赁合同》是2014年1月4日，故支付2014年下半年的租金时间应为2014年7月4日。
原、被告签订的《物业租赁合同》约定被告有不支付或不按约支付租金超过30日的，原告可以单方解除合同，收回物业及附属设备设施，故原告要求解除原被告租赁合同和要求被告恢复物业原状后交还原告的请求，本院予以支持。
《物业租赁合同》对违约金的约定有计算方式多样和违约金过高等问题，且被告拒付租金并非主观故意所致，而原告的损失为租金损失和租金按时收取后的利息损失，故本院对原告要求被告支付违约金124，191.06元、庭审增加违约金74，514.64元，逾期付款违约金每天200元，支付资金利息按人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算至给清之日止的请求不予支持，其损失按人民银行公布的同期流动资金贷款基准利率计算。
关于原告请求的食堂租金4，752元，因原被告双方均称系另外的单独合同，且租金已经给了，故本院对原告的这一诉讼请求不予支持。
关于原告增加租赁面积租金和移栽树木费用的请求：即杂物间8，640元、门卫室2，909.77元、前坝7，038.36元、后坝花园14，288.40元，移栽树木12，400元的请求，因该部分在《物业租赁合同》中无约定，原被告双方均称是口头合同，被告称因无法改建，达不到合同目的，给被告造成了巨大损失，原告未举证证明口头约定的租金额和移栽树木数量和费用金额等，故原告对该部分请求应承担举证不能的责任。原告就《物业租赁合同》以外的请求，其有新的证据后可另行提起诉讼。故本院对原告的上列诉讼请求不予支持。
被告辩称该案纠纷系因原告不能办理临时建筑许可证致其合同目的不能实现，要求退还后坝、新增后坝的已交2014年上半年租金111，552元和仅同意部分解除合同的请求，因其未提起反诉和无合同依据而不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条和第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告资阳品信汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司2014年下半年租金270，831.33元，并以270，831.33元为基数，自2014年7月4日起按中国人民银行公布的同期流动资金贷款基准利率计付利息至本判决生效确定的给付之日止；二、解除原告四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司与被告资阳品信汽车销售服务有限公司于2014年1月4日签订的《物业租赁合同》；三、被告资阳品信汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起二十日内将《物业租赁合同》约定的租赁物业恢复原状后交还原告四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司；四、驳回原告四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司的其他诉讼请求。
宣判后，原告光华公司、被告品信公司均表示不服，上诉来本院。上诉人光华公司诉请：一、撤销资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2325号民事判决，改判支持上诉人光华公司在一审中提出的诉讼请求；二、本案的一、二审案件受理费由被上诉人品信公司承担。上诉人品信公司诉请：一、依法撤销资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2325号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的一、二审案件受理费由被上诉人光华公司承担。
上诉人光华公司提起上诉的事实与理由如下：一、原审法院确认光华公司与品信公司签订的《物业租赁合同》合法有效，且系品信公司违反合同约定，上诉人光华公司可以解除合同，收回物业及附属设备设施，上诉人光华公司的损失为租金损失和租金按时收取后的利息损失，并判决品信公司应向光华公司支付2014年下半年租金270831.33元，并以270831.33元为基数，自2014年7月4日起按中国人民银行公布的同期流动资金贷款基准利率计算利息至本判决确定的给付之日止，解除光华公司与品信公司2014年1月4日签订的《物业租赁合同》及品信公司将租赁物业恢复原状并交还给光华公司符合法律规定。二、上诉人光华公司与被上诉人品信公司2014年1月4日签订的《物业租赁合同》第四页第十一条违约责任第二款明确载明：乙方有本合同第十条第3款的情形之一或者甲方有本合同第十条第4款的情形之一，导致守约方行使合同解除权，违约方应按本合同租金额的5%（租金总额为五年全部租金额）向守约方支付违约金，因此被上诉人品信公司应向上诉人光华公司支付违约金124191.06元。
上诉人品信公司提起上诉的事实与理由如下：一、原审判决解除2014年1月4日双方签订的《物业租赁合同》并要求将租赁物业恢复原状后交给被上诉人光华公司，属于认定事实错误、适用法律错误，被上诉人光华公司没有解除租赁合同的权利。1、原审判决自相矛盾，无视合同守约方的权益，对合同条款单纯作字面理解，没有正确适用法律规定。原审判决一方面认定上诉人品信公司不支付租金没有主观过错，一方面又认为双方签订的《物业租赁合同》约定了“不支付或不按约定支付租金超过30日的，被上诉人光华公司可以解除合同，收回物业及附属设备设施”，故无论基于什么原因，只要上诉人品信公司没有支付租金，被上诉人光华公司要求解除合同和要求上诉人恢复物业原状后交还给被上诉人的请求，都应予以支持。原审判决的这一认定是对合同条款的单纯字面理解，没有正确适用法律。2、上诉人品信不按时支付下半期租金是在行使依法享有的先履行抗辩权，是应该受到法律保护的。双方签订租赁合同后，被上诉人光华公司就应该依法履行“报规报建”的义务，但被上诉人在长达半年的时间内并没有履行这一义务，因此上诉人不按时交付下半期的租金，是法律赋予的合法抗辩权。3、上诉人不按时支付下半期租金符合《合同法》第二百二十七条之规定，上诉人不存在因违约而导致合同解除的问题。《合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中，上诉人品信公司不按时支付租金是因为被上诉人光华公司违约在先，故上诉人不支付租金是合法的。4、被上诉人光华公司不依法履行“报规报建”的法定义务，导致上诉人的合同目的不能实现。二、原审判决上诉人品信公司向被上诉人光华公司支付下半期租金270831.33元及利息，违反了合同法的相应规定及公平原则，是错误的。如前所述，上诉人不支付租金是有正当理由的，被上诉人不履行“报规报建”合同义务是违约在先，导致上诉人合同目的不能实现，因此原审判决上诉人支付违约金及利息是不正确的。
针对光华公司的上诉，品信公司答辩称：一、同意光华公司提出的撤销原审判决的诉讼请求；二、品信公司不应支付违约金。
针对品信公司的上诉，光华公司答辩称：一、原审认定租赁合同真实有效，光华公司是按租赁合同依法请求的；二、租赁合同中没有关于报规报建的约定，双方也没有口头约定报规报建，品信公司的厂房建设设计不符合相关的规定，是不能得到审批的，所以光华公司不存在违约行为。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本案的争议焦点：一、品信公司在本案争议的租赁合同履行中是否享有先履行抗辩权；二、原审判决解除双方的租赁合同并要求品信公司恢复原状是否正确；三、原审判决品信公司支付的违约金数额是否正确？
本院认为：关于上诉人品信公司在本案争议的租赁合同履行中是否享有先履行抗辩权的问题。根据出租人光华公司与承租人品信公司于2014年1月4日签订的《物业租赁合同》中第一项“物业概况”第4条“出租范围”：出租物业包括以下部分：“（1）展厅430平方米、（2）后坝744平方米、（3）新增后坝约1580平方米、（4）外坝288平方米。总面积约3042平方米”的约定以及汽车4S店的经营模式即展厅销售和车辆保养维修，上诉人品信公司租赁上诉人光华公司物业的合同目的是为了进行雪佛兰品牌汽车的4S店经营，出租人光华公司提供给品信公司的租赁物既包括现有的建筑物（品信公司已用作4S店的展厅销售）、也包括空地，因此品信公司在租赁的空地上进行厂房建设用作车辆保养维修仅是其签订本案争议租赁合同的目的之一，并不是其签订此合同的唯一目的。品信公司在本案中主张，根据其与光华公司签订的租赁合同的约定及4S店的经营模式，出租人光华公司理应在签订租赁合同后主动首先履行在出租空地上进行建设物修建的报规报建手续。但从双方签订的《物业租赁合同》的约定内容来看，并没有关于光华公司需要履行报规报建手续的合同条款，而承租人品信公司对承租物业进行改建的合同条款仅记载于《物业租赁合同》的第七项“改建与装饰装修”，该项合同条款的内容为：“1、乙方有权根据经营需要对物业进行改建与装修，乙方的改建或者装修不能危及建筑物安全或者违反法律法规。2、租赁期满后，在不破坏物业整体结构的情况下，乙方可拆除自行添置的设备设施，不能拆除的装饰装修归甲方所有。”因此从双方签订的租赁合同的内容以及前述品信公司租赁该物业所欲达到的合同目的来看，出租人光华公司对于承租人品信公司进行物业改建仅负有配合进行报规报建手续的合同义务，光华公司是否履行报规报建手续客观上是以品信公司是否要进行物业改建为前提。品信公司如决定要进行物业改建，其有义务将改建的决定告知光华公司，以便于光华公司知晓该情况并做好相应的诸如报规报建手续的配合工作。从本案查明的事实来看，品信公司从决定在承租物业上修建厂房到厂房修建完毕被周边群众举报为违章建筑为止，品信公司未能举证证明在此期间其向光华公司告知了修建厂房的决定并向光华公司提出了配合履行报规报建手续的要求，因此光华公司在品信公司擅自进行物业改建、未提出报规报建手续要求的情况下未履行相应义务并不违反合同的约定。另外，品信公司主张其修建的厂房之所以被资阳市住房和城乡规划建设局作出“立即停止违法建设并自行拆除，否则将依法组织强制拆除”的行政处罚，不是因为其修建的厂房因规模、结构等因素违反了相关规定，而是因为本案争议的租赁物业属于城市规划中的禁止建造区域，即无论修建何种建筑物均属于违章建筑，即使出租人光华公司到相关部门进行报规报建手续也不能被批准，品信公司认为其在与光华公司签订《物业租赁合同》之时，出租人光华公司隐瞒了这一重要情况，从而导致品信公司在签订合同后无法实现经营汽车4S店的合同目的。但在本案一、二审审理中，品信公司未能举证证明本案争议的租赁物业属于禁建区域以及光华公司隐瞒了这一事实。综合前述事实，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人品信公司在本案中未能举证证明其享有不交付租金的先履行抗辩权，对其该项上诉理由本院不予采纳。
关于原审判决解除双方的租赁合同并要求品信公司恢复原状是否正确的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”以及本案争议的租赁合同第十项“合同终止、解除”第3条“乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同，收回物业及附属设备设施”第（1）款“不支付或者不按约支付租金超过三十日”的约定，本案中，双方当事人在平等自愿协商一致的基础上达成了《物业租赁合同》，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。其中，承租人品信公司的主要合同义务即是按合同约定按时支付租金，在双方签订租赁合同后在2014年下半年的租期内，品信公司超过合同的约定未向光华公司支付租金，品信公司认为其未支付租金具有正当理由、享有先履行抗辩权，但根据案件事实及法律规定，品信公司在本案中未能证明其享有不支付租金的先履行抗辩权，依照合同的约定，其行为已构成前述合同约定中出租人即光华公司行使合同解除权的情形之一。因此，在双方对合同是否解除产生争议的情况下，光华公司向法院起诉要求解除合同符合合同约定和法律规定，一审法院判决解除双方的租赁合同并无不当，本院予以确认。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，本案中，承租人品信公司对承租物业进行厂房建设未向出租人光华公司进行告知及得到光华公司的同意，品信公司修建的厂房已被资阳市住房和城乡规划建设局确定为违章建筑，因此，在出租人光华公司提出的解除租赁合同的主张能够得到支持的情况下，品信公司应当将承租的物业恢复原状并交还于出租人光华公司。
关于原审判决品信公司支付的违约金数额是否正确的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预计到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失……”、第一百一十四条“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，品信公司在本案中承担的违约责任应以光华公司的实际损失为准，即承租人品信公司未按时交纳租金给出租人造成的损失仅是该期租金逾期支付的资金占用利息，光华公司主张品信公司应按合同约定承担租金总额5%违约金的违约责任显然高于品信公司未按时交纳租金造成的损失，且品信公司在本案审理过程中已明确对光华公司提出的违约赔偿主张提出了异议，原审法院对品信公司违约赔偿数额进行调整，最终确定的违约金数额并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人光华公司和品信公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持；一审认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
本案二审案件受理费18000元，由上诉人四川省资阳市光华汽车贸易有限责任公司承担9000元，由上诉人资阳品信汽车销售服务有限公司承担9000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 力
审 判 员 孙祖亮
代理审判员 刘兆阳
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 卓浩军