河南省长垣县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0728民初4797号
原告郑州顺林企业管理咨询有限公司。
住所：郑州市中原区友爱路*号长城花苑*号楼****号。
法定代表人：孙姣姣，任总经理。
统一社会信用代码：91410102690593113K(1-1)。
委托代理人夏志杰，河南仟问（长垣）律师事务所律师。
委托代理人蔡怀印，男，1957年2月9日出生，汉族，住上海市宝山区。
被告佘百蕊，男，1967年3月8日出生，汉族，住长垣县。
委托代理人杨克保，长垣县法律服务所法律工作者。
第三人长垣县佘家镇佘西村民委员会。
法定代表人：佘玉进。
委托代理人佘克杰，男，1966年4月10日出生，汉族，住长垣县。
原告郑州顺林企业管理咨询有限公司（以下简称郑州顺林公司）因与被告佘百蕊、第三人长垣县佘家镇佘西村民委员会（以下简称佘西村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，郑州顺林公司于2017年11月28日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。后将起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票送达被告佘百蕊、第三人佘西村委会，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑州顺林公司特别授权委托代理人夏志杰、蔡怀印，被告佘百蕊及其特别授权委托代理人杨克保，第三人佘西村委会特别授权委托代理人佘克杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑州顺林公司诉称，2011年3月25日，郑州顺林公司与佘西村委会、长垣县佘家镇人民政府签订佘家社区改造建设开发协议一份。协议约定由佘西村民委员会组织落实旧址的搬迁拆除，由郑州顺林公司在原址上进行建设，房屋建成后，在完成郑州顺林公司与佘西村民委员会约定的安置任务后，剩余房屋由原告全权对外出售。协议签订后，郑州顺林公司依约进行了房屋建设和村民安置工作。被告佘百蕊为佘西村村民，依照佘百蕊与佘西村民委员会的约定，佘百蕊共应得安置面积为住宅67.5平方米，其实际用房面积为住宅190.27平方米，佘百蕊应按照每平方米3340元的价款向郑州顺林公司支付多占用部分的房款410051元。经多次催要，佘百蕊一直未付上述房款。郑州顺林公司要求依法判令佘百蕊支付房款410051元，并承担自起诉至欠款付清之日止的违约金，本案诉讼费由佘百蕊承担。
佘百蕊辩称，1、郑州顺林公司主体不适格，且原告起诉已过诉讼时效；2、第三人佘西村委会拆迁佘百蕊的房屋涉及到的宅基地未折价赔偿；3、郑州顺林公司的请求没有事实根据和法律依据，应当驳回；4、第三人佘西村委会应为佘百蕊办理安置房屋房产证。
第三人佘西村委会未发表答辩意见。
根据当庭当事人的诉称意见，本院归纳本案争议焦点为：郑州顺林公司要求佘百蕊支付房款410051元及违约金有无事实根据和法律依据。
针对本案争议焦点，郑州顺林公司向本院提交的证据材料有：第一组：1、长垣县发展和改革委员会长发改字（2011）180号文件一份，2、长垣县社会主义新农村建设工作领导小组办公室长新村办[2011]53号文件一份，据此证明长垣县佘家社区是经政府批准建设的合法社区；第二组：1、《长垣县佘家乡佘家社区改造建设开发协议》一份，2、长垣县佘家镇人民政府出具的《关于长垣县佘家乡佘家社区建设情况说明》一份，3、佘西村委会出具的《关于佘家社区欠款清收情况说明》一份，据此证明：郑州顺林公司是佘家社区的投资开发建设单位，据有主体资格，起诉不超过诉讼时效；第三组：1、长垣县佘家镇人民政府、佘西村委会、佘家社区建设指挥部出具的关于佘西社区安置房定价情况说明一份，2、长垣县佘家社区建设指挥部出具的证明一份，3、佘西村委会与佘百蕊签订的新型住宅区拆迁通知合同书一份，4、长垣县房产测绘服务中心出具的商业用房面积实测成果报告书一份，据此证明佘百蕊应得安置房面积为住宅135平方米或者商业67.5平方米，实得房屋面积为商业190.27平方米，超出部分佘百蕊应按照每平方米3340元补交房款，合计应补交410051元；第四组：中慈房地产（香港）有限公司证明一份，据此证明该公司在佘家社区建设过程中的所有行为均系受郑州顺林公司委托，全部权利义务均由郑州顺林公司承担；第五组：1、佘玉滨与郑州顺林公司签订的佘西社区拆迁户置换协议书一份，2、高先丽与郑州顺林公司签订的佘西社区购房协议一份，据此证明佘百蕊应按照每平方米3340元向郑州顺林公司补交房款，郑州顺林公司主体适格。
针对本案争议焦点，佘百蕊向本院提交拆迁通知合同书一份，据此证明佘百蕊与第三人签订拆迁安置合同，与郑州顺林公司无关，该公司诉讼主体不适格。
针对本案争议焦点，佘西村委会未向本院提交证据材料。
经庭审质证，佘西村委会对郑州顺林公司提交的证据无异议。佘百蕊对郑州顺林公司提交的证据材料的质证意见如下：1、对第一组证据无异议，本院予以采信；2、对第二组证据中的佘家社区改造建设开发协议无异议，对其余证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为佘家镇政府及佘西村委会向佘百蕊催要房款，不能说明是代郑州顺林公司催要，佘百蕊据此认为本案已过诉讼时效；3、对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为佘家镇政府与佘西村委会出具的证明内容不真实，无事实和法律依据，佘百蕊购房面积为187平方米；4、对第四组证据未表示异议，本院予以采信；5、对第五组证据表示异议，认为两份协议书真实性无法确认，与本案无关，不能证明其证明目的。关于第2项异议，佘百蕊对佘家社区改造建设开发协议无异议，经本院审查，该协议形式合法，内容真实，根据该协议的约定，郑州顺林公司不仅是佘家社区项目的建设单位，且负责社区安置房以外房屋的销售工作，郑州顺林公司与本案涉及的房屋具有直接的关联性，可以作为本案的原告；第二组证据中两份情况说明表述了佘家镇政府及佘西村委会向佘百蕊催收房款的情况，佘百蕊对此予以认可，因佘家镇政府、佘西村委会均表示催收房款的行为系代郑州顺林公司进行，且郑州顺林公司负责安置房以外房屋的销售工作，因此可以认定佘家镇政府、佘西村委会的催收行为系代郑州顺林公司进行，故对第2项异议，本院不予支持。关于第3项异议，佘百蕊对其与佘西村委会签订的拆迁通知合同书、长垣县房产测绘服务中心出具的《商业用房面积实测成果报告书》无异议，本院予以采信；根据上述有效证据，佘百蕊应得包赔住宅面积为135平方米，佘百蕊实际占用佘家社区三期A2号楼103号房，该房屋为商业用房，建筑面积为190.27平方米。根据第二组证据中改造建设开发协议的约定，郑州顺林公司销售拆迁安置房以外房屋时，应征求佘家镇政府及佘西村委会的建议，制定合理的价格。郑州顺林公司主张佘家社区三期商业用房对拆迁户出售价格为3340元每平方米、拆迁两平方米补偿商业用房一平方米，佘家镇政府、佘西村委会在安置房定价情况说明中予以确定，因此对上述商业用房出售价格及拆迁补偿方案，本院予以确认。关于第5项异议，第五组证据的两份协议均为原件，且没有相反证据证明该组证据系不真实的，故对其真实性，本院予以确认；两份协议中关于拆迁面积置换原则及房屋销售价格的约定，能够佐证本院认定上述事实，与本案具有直接关联性，本院予以采信。
经庭审质证，佘百蕊提交的证据材料与郑州顺林公司提交的拆迁通知合同书内容相同，原、被告及第三人均未表示异议，对佘百蕊提交的拆迁通知合同书，本院予以采信。
根据上述有效证据及到庭当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：长垣县佘家镇佘家社区建设项目是经长垣县发展和改革委员会批准立项的工程，长垣县佘家镇佘西村是佘家社区首期工程拆迁安置的村落。2011年3月25日，长垣县佘家镇政府与佘西村委会、郑州顺林公司签订了《长垣县佘家乡佘家社区改造建设开发协议》，约定由郑州顺林公司负责佘家社区的工程建设，并负责除安置房以外房屋销售工作。郑州顺林公司在征求佘家镇政府、佘西村委会的建议后，制定合理的销售价格。后经三方协商，确定佘家社区三期工程商业用房对拆迁户销售价格为3340元每平方米，拆迁两平方米补偿商业用房一平方米。2012年10月29日，佘百蕊与佘西村委会签订拆迁通知合同书，佘百蕊拆迁面积为135平方米，应得包赔住宅面积为135平方米，但佘百蕊实际占用了佘家社区三期工程A2号楼103号房屋，该房屋为商业用房，建筑面积为190.27平方米。
另查明，郑州顺林公司委托中慈房地产（香港）有限公司收取佘家社区购房款。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑州顺林公司与长垣县佘家镇政府、佘西村委会签订佘家社区改造建设开发协议，郑州顺林公司为佘家社区的开发商，三方约定拆迁安置房以外房屋由郑州顺林公司自行对外销售，郑州顺林公司有权收取拆迁安置房以外房屋的房款。按照佘百蕊与佘西村委会签订拆迁通知合同，佘百蕊应得拆迁安置住宅面积135平方米，实际取得的为商业用房190.27平方米。根据“拆迁两平方米补偿商业用房一平方米”的补偿方案，佘百蕊拆迁面积可补偿商业用房面积为67.5平方米，其实际多占用122.77平方米商业用房。因佘百蕊多占用的面积不在拆迁安置补偿的范围内，佘百蕊应另行支付多占面积部分的房款。本案中，郑州顺林公司与佘百蕊虽未签订书面合同，但郑州顺林公司作为开发商，已将房屋实际交付佘百蕊，佘百蕊入住并使用，双方均实际履行了合同义务，双方形成合法有效的房屋买卖关系。佘蕊应当按照佘家社区三期工程商业用房对外出售价格每平方米3340元支付房款，佘百蕊应当支付房款410051.80，故对郑州顺林公司要求佘百蕊支付房款410051元的主张，本院予以支持。郑州顺林公司要求佘百蕊支付违约金，证据不足，本院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因2015年5月份已向佘百蕊催要过房款，距郑州顺林公司起诉之日未超过三年，故佘百蕊辩称本案已超过诉讼时效，不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
佘百蕊于本判决生效之日起十日内给付郑州顺林企业管理咨询有限公司购房款410051元。
驳回郑州顺林企业管理咨询有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7451元，由佘百蕊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长 杨 超
陪审员 杨 洁
陪审员 刘 彬
二〇一八年五月十七日
书记员 陈绍园