广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1868号
上诉人（原审被告、反诉原告）：任效军，女，汉族，1960年9月10日出生。
委托代理人：温利芬，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳南海益田置业有限公司。
法定代表人：廖小梅，该司董事长。
委托代理人：朱霞丽，该司员工。
上诉人任效军因与被上诉人深圳南海益田置业有限公司（以下简称南海益田公司）房屋租赁纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第80号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年6月28日，南海益田公司（出租方、甲方）与任效军（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：南海益田公司将深圳市南山区蛇口东角头金世纪路半岛城邦花园X期商业街X号物业（以下简称涉诉商铺）出租给乙方用于经营上海赛维干洗连锁店，建筑面积95.42平方米，租期自2008年8月1日起至2011年7月31日止，含6个月的免租金的装修期，即从2009年2月1日起计收租金；若甲方实际交付商铺的日期与此不符，则租赁期顺延或提前，装修期仍为6个月，租赁期为3年，租赁期终止日依此顺延或提前；合同期满后，甲方如继续出租该商铺，在同等条件下，乙方可享有优先承租权。乙方如有意续租，应于合同期满前60日向甲方书面提出，若甲方同意乙方的续租请求，则双方另行协商，订立新的租赁合同。物业管理费由甲方代收后向物业公司缴纳。租金按月收取，首期一个月的租金乙方在租金起算日起5个工作日内以现金或转账方式一次性支付给甲方，以后每次支付租金应在当月的前五个工作日内交纳。合同签订后五个工作日内乙方应向甲方缴纳2个月的租金即9542元作为租赁保证金，合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方应于合同终止后5个工作日内将该租赁保证金（不计利息）退还乙方，如出现乙方违约情况，甲方可直接从租赁保证金中扣除相应款项，如租赁保证金被甲方扣除，则乙方应在甲方要求的期限内补足甲方扣除部分；合同期内，涉诉商铺的电费、水费及经营活动所产生的一切费用，全部由乙方承担，乙方应如期足额缴交上述应缴费用，如因乙方欠费造成第三方向甲方追溯时，则甲方在向第三方交付后，有权向乙方追缴或在甲方租赁保证金中直接扣除。租赁期满或者解除合同时，乙方拆除自有设备时必须保证商铺不受损坏，必须在拆卸后恢复商铺出租时的初始状态，否则甲方有权直接从租赁保证金中扣除相应的补偿，租赁保证金不足以补偿的，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。如乙方未如期缴付租金，每逾期一日，甲方有权按当年应付租金总额的1%收取违约金，对于乙方未如期缴付租金及相应的违约金，甲方可直接在乙方的租赁保证金中扣除，乙方拖欠租金超过30日的，甲方可按本合同约定提前终止合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项，直接足额抵偿乙方所欠全部款项为止。乙方无故拖欠租金或者其他应付款项超过30日等情形，甲方有权提前终止合同，收回商铺，乙方已经支付的租金不予退还；单方违约，违约方必须在接到对方通知后10天内向守约方支付相当于年度租金总额30%的违约金，违约方给守约方造成经济损失的，还应另行承担全部的赔偿责任，包括相应的装修费用，以及其他条款。
2010年11月30日，南海益田公司（甲方、出租方）与任效军（乙方、承租方）签订了《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》，约定：该协议是2008年6月28日双方签订的《商铺租赁合同》的补充协议，并补充和修改该合同；从2010年11月1日起，月租金标准调整为每平方米每月30元；乙方自2008年8月1日至2010年10月31日未交租金以10000元作为诚意金抵消，并于本协议签订之日起三个工作日内缴纳，以及其他条款。南海益田公司提供了2011年11月4日向任效军发出的《通知》，任效军否认收到该《通知》。2011年12月13日，南海益田公司向任效军发出《通知》，载明：“贵店已于2011年12月1日租赁到期，在此前两个月中，我司已多次以电话、会议等形式与贵店就续租事宜进行沟通，并数度发函至贵店，最近发函时间为2011年11月4日，但贵店明确表示在现有的租赁条件下无法续租，本着体谅原则，我司延长14日作为贵店搬迁的准备时间，我司将按时收回店铺，并已引进新商家，现将于2011年12月16日依约收回店铺，请贵店配合做好还铺的各项工作，另，截至发函日，贵店尚有9月至今的租金未付，暂计10019.1元，请于收函之日来我司付清，若贵店在2011年12月16日为撤离商铺，我司将切断水电供给，按合同约定，我司有权更换门锁，并自行处置商铺内的所有物品，且不承担任何责任。贵店的行为已经构成违约，若贵店不能按时撤店及付清租金，则贵店应承担违约责任，我司保留追诉权利。”南海益田公司提供了2012年6月12日向任效军邮寄的《通知》，载明南海益田公司决定于2012年6月19日将店铺内物品移出至仓库等内容，任效军否认收到该函件。南海益田公司提供了发票及收据，拟证明2012年6月19日发生搬店费用5500元、开锁费100元、空调拆除费500元。南海益田公司提供了移仓物品清单、搬运人身份证件、移仓图示、移仓过程拍摄光盘等证据，拟证明南海益田公司自行搬走商铺内物品的过程，任效军对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。任效军提供了刷卡记录，拟证明其已经付清了2011年8月-11月的管理费及水电费，计租面积为93.92平方米。南海益田公司对此予以确认。任效军提供了应收租金情况表及发票，载明截至2011年8月31日，任效军拖欠租金合计38176元，南海益田公司应付洗衣费35038.5元，应补缴3137.5元，押金未付。南海益田公司对该证据无异议，明确租金结算至2011年8月31日，押金未付。任效军提供了《情况介绍》、邮件内容，拟证明南海益田公司在函件中确认了面积为93.92平方米，任效军表示生意不好，但未表示不续租。南海益田公司无异议，但该证据证明双方在合同到期后无法就续租事宜达成一致意见。任效军提供《说明》，拟证明南海益田公司、任效军就涉诉商铺发生纠纷，到南山区蛇口街道办事处房屋租赁管理所进行调解。南海益田公司对关联性不予确认。任效军提供了照片与光盘，拟证明涉诉商铺内的物品现状及装修后的状态，南海益田公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。任效军提供《报警回执》，拟证明南海益田公司、任效军发生纠纷后报警。任效军提供了客户交易联，该金额为客户的预存款，拟证明南海益田公司锁住任效军商铺，导致任效军无法经营，给任效军造成的经济损失。南海益田公司认为该证据仅能证明任效军曾经报警，但内容不详。任效军提供了《深圳市小型装饰装修工程施工合同》及相关票据，拟证明其8.2万元的装修费。南海益田公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。任效军提供了《鉴定委托书》拟证明任效军被南海益田公司打伤后发生费用。南海益田公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。任效军提供了住院病历及发票，南海益田公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。任效军提供了电脑发票，拟证明被南海益田公司扣押的电脑的购置费用。南海益田公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。任效军提供了洗衣费票据，拟证明南海益田公司欠任效军洗衣费4757元，南海益田公司对该证据不予确认，因客户单位为深圳市半岛城邦物业管理有限公司。任效军提供了《房屋租赁合同》，拟证明南海益田公司将涉诉商铺租与第三人为每平方米每月31.5元，证明南海益田公司不想与任效军续约。南海益田公司对该证据无异议，但证明了双方协商未果，南海益田公司有权在法律允许的范围内决定商铺的出租及使用情况。
南海益田公司一审诉讼请求为：1、任效军向南海益田公司支付2011年9月起拖欠的租金及水电费、管理费，暂计至2011年12月20日租金为10496.2元，水电费1320.73元，物业管理费302.96元，共计12119.89元；2、任效军承担逾期支付租赁的违约金，每逾期一日按应付租金1%支付，暂计至2011年12月20日，共计79456.3元；3、任效军将商铺交还南海益田公司并恢复至出租时的初始状态；4、本案诉讼费由任效军承担。
任效军反诉请求为：1、南海益田公司返还租赁保证金9542元；2、南海益田公司返还干洗店内的所有物品，具体详见清单；3、南海益田公司赔偿洗衣机器设备折旧价值21万元；4、南海益田公司支付违约金10305元；5、南海益田公司赔偿经营损失85000元；6、南海益田公司赔偿装修折扣费用3万元；7、南海益田公司赔偿医疗费用1599.42元；8、南海益田公司支付2011年11月洗衣费3545元、12月洗衣费1212元；9、南海益田公司赔偿扣押设备期间的损失，暂计至2012年10月18日为35000元。
原审法院认为，南海益田公司、任效军签订的《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。任效军承租涉诉商铺后，依约占有使用涉诉商铺，应当依约支付租金及物业管理费、电费等费用。关于计租面积，虽合同约定为95.42平方米，但南海益田公司向任效军发出的收费通知单载明为93.92平方米，且任效军抗辩称扣除的1.5平方米是管理处占用的电盒的面积，故原审法院对计租面积确定为93.92平方米，每月租金为2817.6元。截至2011年8月31日，任效军拖欠租金合计38176元，即使南海益田公司应付洗衣费35038.5元，仍欠3137.5元，且押金未付。后任效军一直拖欠租金，南海益田公司有权解除《商铺租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》，并依约主张违约责任。
南海益田公司主张2011年9月至今的租金及水电费、物管费，虽任效军拖欠租金，但南海益田公司并未主张解除合同直至合同履行期届满，故任效军应当向南海益田公司支付该2011年9月1日起至2011年12月1日期间的租金，该租金计得为8452.8元（93.92平方米×30元／月／平方米×3月）。合同期满后，任效军未如期交还涉诉商铺，未按照南海益田公司通知要求搬离涉诉商铺，应当参照租金标准支付使用费至南海益田公司将单方涉诉商铺收回之日，即从2011年12月1日起至2012年6月19日，该期间使用费计得为18690.08元（93.92平方米×30元／月／平方米×6月＋93.92平方米×30元／月／平方米÷30天×19天）。
任效军承租及占用涉诉商铺期间发生的管理费及水电费应当向南海益田公司支付，南海益田公司主张任效军未支付2011年12月份及以后的管理费及11月、12月的水费、污水处理费、电费、垃圾处理费等，2011年12月份至2012年6月19日期间的管理费计得为2645.42元；关于水电费及垃圾处理费等费用，南海益田公司并未提供证据予以证明实际发生，应承担相应的举证责任，故对于南海益田公司诉请的2011年9月份至今的水电杂费的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于南海益田公司诉请任效军支付的违约金，虽合同约定的违约金标准为每逾期一日按本年度应付租金1%支付，但该约定明显过高，原审法院酌情予以调整；任效军拖欠2011年9月1日起至2011年12月1日期间的租金，应从每月6日起计算违约金至起诉之日止，即2012年1月9日，违约金标准按中国人民银行同期贷款利率计算。
案件审理过程中，南海益田公司已于2012年6月19日将涉诉商铺收回，故南海益田公司该项诉讼请求已属履行不能；南海益田公司并未提供证据证明其商铺原始状态，故对于南海益田公司要求任效军交还涉诉商铺并恢复出租时商铺的原始状态的诉讼请求，原审法院不予支持。
对于任效军的反诉请求，南海益田公司对洗衣费合计4757元予以确认，南海益田公司应当向任效军支付；关于任效军诉请南海益田公司返还店内所有物品，并列有清单，但该清单为任效军单方自行制作，故原审法院对该清单内的具体物品无法核实，但南海益田公司清空涉诉商铺时委托他人搬迁，并列有清单，且有录像为证，故南海益田公司应将其扣押的任效军的物品交还任效军。
关于任效军诉请南海益田公司支付的租赁保证金9542元，因任效军并向原审法院提供证据证明其已向南海益田公司交纳该笔费用，且任效军属于违约方，故对于该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于任效军诉请南海益田公司支付的机器设备折旧费、违约金、经营损失、装修折扣费、医疗费、扣押设备损失等费用的诉讼请求，无法律依据及合同依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、任效军于本判决生效之日起十日内向南海益田公司支付2011年9月1日起至2011年12月1日期间的租金8452.8元；二、任效军于本判决生效之日起十日内向南海益田公司支付违约金，违约金以2817.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率分别从2011年9月6日、2011年10月6日、2011年11月6日起计算至2012年1月9日；三、任效军于本判决生效之日起十日内向南海益田公司支付2011年12月1日起至2012年6月19日期间房屋使用费18690.08元；四、任效军于本判决生效之日起十日内向南海益田公司支付2011年12月7日至2012年6月19日期间的物业管理费2645.41元；五、南海益田公司于本判决生效之日起十日内向任效军支付洗衣费4757元；六、南海益田公司于本判决生效之日起十日内向任效军退还扣押的属于任效军的物品；七、驳回南海益田公司的其他诉讼请求；八、驳回任效军的其他反诉请求。如当事人未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2089.4元，由南海益田公司负担1089.4元，由任效军负担1000元，此款南海益田公司已预交，原审法院不作退还，任效军所负之数随同上述款项迳付南海益田公司；反诉案件受理费3547元，由南海益田公司负担44元，由任效军负担3503元，该款任效军已预交，原审法院不作退还，南海益田公司应将所负之数迳付任效军。
上诉人任效军不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决第二项、第三项、第四项、第八项；2、改判南海益田公司返还任效军租赁保证金9542元；3、改判南海益田公司支付任效军医疗费1599．42元；4、改判南海益田公司支付任效军经营损失85000元；5、改判南海益田公司支付扣押我方设备的损失35000元。事实及理由：一、关于租赁保证金，一审认为任效军没有提交相应的证据证明已提交该笔费用，故不支持。这种认定违反了行业习惯，死板依押金条等书面证据进行认定，这是明显与事实不符的。众所周知，租赁房屋，没有交押金，是不可能拿到房屋钥匙，不可能租到房子的，这是租赁行业的最基本的规则。本案中，南海益田公司租给其他商户都有押金，不可能租给任效军没有押金。关键的是，在与南海益田公司签署的《商钠租赁合同》第3．4条约定非常清楚，任效军是在签订合同的5个工作日就要交租赁保证金9542元，如果任效军没有交押金，南海益田公司又怎么可能交给任效军钥匙，更加不可能在履行合同的这几年期间，都没有向任效军追索过任何押金。本案在一审阶段，南海益田公司作为原告要求任效军支付租金及违约金，但并没有向任效军要求支付租赁保证金。因为根据《商铺租赁合同》约定，如果任效军违约，南海益田公司是可以完全没收租赁保证金的。如果任效军没有交付租赁保证金，南海益田公司早就在一审时起诉要求。但实际没有。另外，在南海益田公司提交的部分电子邮件内容中可知，南海益田公司已经非常明确，发函当时即2011年8月10日，扣除了押金、租金、洗衣费等费用后，任效军只欠付其785元而已。由此可知，任效军已缴纳了押金的事实无庸置疑。综上所述，任效军实已交付押金，只是时间已过了好几年，押金条遗失不见，但这并不能否认任效军没有交付押金的事实。因此希望二审法院能从交易习惯及常理的推测等各情况下查清事实，确认任效军已支付押金的事实。二、一审认定任效军要支付2011年12月1日至2012年6月19日的使用费，即是确认南海益田公司在2012年6月19日才收回房屋，更是确认南海益田公司在2012年6月19日才控制涉案房屋，这是违背事实的。2011年12月18日，南海益田公司突然在与任效军协商期间，更换了涉案商铺的门锁，任效军与南海益田公司当天发现后与南海益田公司发生争吵，任效军及其女儿更被南海益田公司员工打伤，任效军当天就向深圳市南山区蛇口派出所报警，并同时与南海益田公司人员去了该派出所录了笔录，将事发前因后果陈述。任效军母女也因南海益田公司打伤，于2011年12月19日去南山区公安司法鉴定中心进行验伤。因此，从2012年11月18日起，南海益田公司实际就已控制了商铺，并将商铺上锁拒绝将任效军的设备返还。一审时，我方向该院提交了我方设备相应的购买价等票据，证明我方设备价值昂贵，南海益田公司无理扣押，理应承担扣押我方设备导致我方的损失。我方由于没有书面证据直接证明南海益田公司已换锁，实际收回了该房屋，但向一审法院提交了《鉴定委托书》，该委托书清楚写明，任效军在2011年12月18日在蛇口半岛城邦（南海益田公司所在地）与人发生纠纷，这已经较充分证明任效军所陈述可能属实。任效军在一审还向该法院申请向报案的派出所调取相应的报警及笔录，只要一调出来，即可以认定上述关键事实，同时任效军更是无须支付那18690．08元的巨额所谓的房屋使用费的，但是一审法院不去调取，也不回复不去调取的任何原因。这明显未查明事实，未履行一个法院作出判决前基本的义务。因此任效军对此项完全不服，并请求二审法院纠正一审法院的行为，去调取上述证据，以维护任效军的最基本权益。三、一审法院认为任效军的关于经营损失、医疗费等相关反诉请求没有法律依据及合同依据，这是错误的。医疗费，一审法院在看了我方提交的《鉴定委托书》后仍不去调取相关的报警笔录，是错误的。鉴定委托书已很明确指向南海益田公司，时间与内容与我方陈述吻合，因此报警笔录对认定本案有非常关键的作用，然一审法院仍不去调取，属于不合理及不合法的。另外，经营损失，我方是认为有合同依据及法律依据的。根据任效军提交的由深圳市南山蛇口街道办事处出具的《说明》可知，2012年1月10日及2012年3月20日均在办事处进行过协商续约事宜，最终，任效军提出50元续租事宜，南海益田公司并没有给予回复。之后便将该房屋租赁给第三人。这明显就是侵犯了任效军的优先承租权，导致任效军无法继续在该小区内经营洗衣店，因而得返还该小区客户预存的洗衣款。这是由南海益田公司侵犯任效军优先承租权后必然的经济损失。因此理应支付。综上所述，任效军认为一审法院并没有查清关键事实，适用法律错误，因此向贵院提出上诉，请求依法支持任效军的上诉请求。
被上诉人南海益田公司答辩称，一、1、关于押金，《商铺租赁合同》虽然约定任效军需缴纳押金，但实际任效军未缴纳，若任效军坚持认为其已经缴纳押金，任效军应提交缴纳凭证或押金条。2、任效军在一审中提交的证据三，半岛城邦一期商铺租户应收租金情况表中的备注后面注明了押金未收，该表经过任效军签字确认。二、关于押金及使用费、物管费，原审法院要求任效军支付租金及使用费的判决，符合事实及法律依据。1、任效军自2011年9月开始，就一直拖欠租金、水电费、物管费，租赁合同于2011年12月1之到期，合同期满前，我司多次通过邮件快递等方式，通知任效军应如期交还商铺，但任效军一直未交还店铺。2、我司2011年12月21日向南山法院起诉要求判决任效军交还商铺，起诉后，我司也向法院提出先予执行申请，但法院未予以支持，我司于2012年6月12日再次发函通知任效军搬离店铺，交还店铺，任效军拒收函件，详见我司提供的证据四商铺物品移交移库通知及邮寄单。2012年6月19日，我司单方只能请第三方开锁并请搬家公司搬离商铺物品，浪费了我司大量人力、物力，且我司支付了相关费用6400元，因任效军违约不交还店铺，任效军应支付租金及使用费直至我司收回商铺之日。3、合同第3.2条约定物管费由我司代收后向物业公司缴纳。三、关于医疗费及相关损失的请求，任效军的请求毫无事实及法律依据，原审法院不予支持的判决是正确的。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人是否支付了相应的租赁保证金。2、上诉人主张的医疗费、经营损失、扣押设备的损失是否应当支持。对于焦点一，本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。上诉人负有支付租赁保证金的义务，应当承担相应的举证责任。上诉人未能提供相应的支付租赁保证金的凭据，应当承担举证不能的责任。上诉人仅凭交易习惯等为由主张涉案租赁保证金已经交付，依据不足，该主张本院不予采纳，原审法院驳回上诉人关于返还租赁保证金的诉讼请求并无不当。对于焦点二，本院认为，南海益田公司清空涉诉商铺时委托他人搬迁且有录像为证，原审法院据此判令南海益田公司应将其扣押的任效军的物品交还任效军是正确的。上诉人存在拖欠租金、水电费、物管费等违约情形，上诉人上诉主张被上诉人赔偿其经营损失、扣押设备的损失，无相应的依据，该主张本院不予采纳。医疗费问题，与本案系不同的法律关系，本案不予审查，上诉人可另寻法律途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年三月十二日
书 记 员 廖燕萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。