广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5664号
上诉人（原审原告）：黄锦熙，男，1948年3月23日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：杨振国，广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东南油船舶股份有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路178号。
法定代表人：梁建仲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：云红霞，该公司职员。
委托诉讼代理人：陈卓明，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发集团有限公司，住所地广州市天河区珠江新城珠江西路5号15楼自编号04。
法定代表人：林昭远。
委托诉讼代理人：胡珅，该公司职员。
原审第三人：陈国辉，男，1960年10月13日出生，汉族，住广州市越秀区。
原审第三人：梁伟，男，1950年3月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人黄锦熙因与被上诉人广东南油船舶股份有限公司（以下简称南油公司）、广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称城建公司）、原审第三人陈国辉、梁伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初9906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄锦熙上诉请求：撤销一审判决，依法改判城建公司，南油公司向黄锦熙交付广州市越秀区越秀南路房屋，并办理两处房产的产权登记手续。事实与理由如下：一、原审判决认定事实不清。（一）原审判决认为涉案房屋的合法性尚未明确，缺乏事实依据。广州市国土资源和规划委员会的查询复函结果是：广州市越秀南路186号之四、之八房屋涉及南油大厦项目，该项目由城建公司、南油公司开发建设，首层尚未整体办理初始登记，部分小业主通过解决历史遗留问题办证途径办理了房地产证。根据《广州市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》规定，涉案186号之四、之八房屋属于广州市历史遗留的办理房地产证的工作对象及范围，另外，根据原审法院调取的《广州市城市规划局建筑管理验收合格证存根》证实所在大楼已经验收合格，因此，涉案房屋不存在违法性的问题。（二）涉案房屋的界址明确。《复函》明确：“经比对《广州市房地产查丈原图》(测字C76A)与(85)建字2193号《建设工程规划许可证》首层附图，186号之四1楼所在位置在报建图上为商场、体检、梯间、厕所及单车房的交界处；186号之八1楼所在位置在报建图上为配电房与商场的交界处。”这明确了涉案房屋的位置，与现场一致。（三）原审判决没有比较申请登记的使用功能与城市规划部门原批准的建筑物功能，以“目前没有证据证明城建公司，南油公司经行政主管部门批准变更了房屋的规划用途”，直接推断出房屋合法性尚未明确的结论，事实不清、证据不足。黄锦熙还没有提出申请登记的使用功能，不存在与城市规划部门原批准的建筑物功能不一致的情形。二、原审判决驳回黄锦熙的诉讼请求缺乏事实和法律依据。黄锦熙基于《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》、赠与《声明》、《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》和《回迁通知书》向城建公司，南油公司主张交付广州市越秀区越秀南路房屋，并办理两处房产的产权登记手续。城建公司，南油公司也确认涉案房屋是黄锦熙回迁房屋的情况下，原审判决没有支持城建公司，南油公司交付越秀区越秀南路房屋缺乏事实和法律依据。（一）广州市国土资源和规划委员会《复函》中并没有确认越秀南路房屋是违法建设部分；（二）没有证据证实涉案房屋改变过规划用途；（三）即便变更了规划用途，也应该交由给回迁权利人占有、使用。原审判决没有法律依据，也不符合《广州市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》的规定。三、黄锦熙在二审庭审期间补充提交其到广州市城市建设档案馆调取的涉案综合楼项目规划及违章情况，发现1991年10月20日南油公司向黄锦熙发出通知书，明确将涉案楼房回迁给黄锦熙，该档案中有一份广州市规划局验收合格的存根，大楼已经验收合格，并不存在改变用途和违章建筑情况，城建公司、南油公司理应将涉案房屋交还给黄锦熙。
被上诉人南油公司二审答辩称坚持一审答辩意见。
被上诉人城建公司二审答辩称坚持一审答辩意见。
原审第三人陈国辉二审陈述称：同意一审判决。涉案商铺是南油公司安置给我母亲回迁的，我方已经实际接收使用涉案商铺二十多年。针对黄锦熙的上诉请求，由法院依法审查处理。
原审第三人梁伟经本院二审合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
黄锦熙于2016年7月13日诉至一审法院，请求判令：城建公司、南油公司向黄锦熙交付广州市越秀区越秀南路房屋，办理上述两套房屋的产权登记手续，并承担由此产生的全部费用。
南油公司一审答辩称：同意为黄锦熙办证，但相关费用由黄锦熙自行承担。理由如下：原广州市东山区永安西街13号房屋的产权人是麦秀卿，该房屋由我司拆迁征用，新楼建成之后我司按照房屋拆迁补偿协议约定向黄锦熙交付广州市越秀区越秀南路186号之六704房，186号之四、之八1楼共101.9577平方米的房屋作为拆迁补偿房屋给原产权人麦秀卿。1991年10月20日我司向产权人出具《回迁通知书》，载明：麦秀卿（赠予人：黄锦熙）安排原越秀南路永安街13号在170-186地段186号之六xxx房及xxx号之四、之八地下。黄锦熙持有回迁通知书入住xxx号之六房至今20多年，我司已经履行了安置回迁的义务。在办证过程中黄锦熙需要提供证明文件，我司积极配合协助。房管局要求旧版的回迁通知书不能使用，需要提供新版的回迁证明，我司于2008年7月29日再次出具了证明，同时双方达成谅解协议，黄锦熙不再追讨回迁房不足面积，按实测面积101.9577平方米接收。我司认为本案实际为黄锦熙与麦秀卿家族之间的纠纷，责任与我司无关。我司同意配合黄锦熙办理xxx号之四、之八x楼房屋的产权登记手续，但按照国家政策规定办证的费用的由回迁户自行负担。
城建公司一审答辩称：1.我司与南油公司合作开发涉案房屋，但是我司只是代表政府职能一方签订拆迁补偿协议，所有征用、安置、补偿、建设及产权登记都是由南油公司负责。黄锦熙的征用房屋协议书、回迁通知书、回迁证明均可以证明从征用到回迁的安排、房屋的选定都是由南油公司负责。2.黄锦熙要求办证的房屋产权登记在南油公司名下，客观上我司无法协助黄锦熙办理产权登记手续。3.关联案件中，南油公司在该案开庭时也已经承认了我司的上述两个观点，同时也协助了黄锦熙为该案件中的房屋办理了产权证，故本案也应该由南油公司负责。
原审第三人陈国辉一审无陈述。
原审第三人梁伟一审述称：不同意黄锦熙的诉讼请求。一、我是涉案房屋（xxx号之八x楼）的回迁户，房屋是属于梁伟的。因为拆迁的时候，梁伟无相关的法律意识，导致现在这个局面。拆迁时我是全权代理的。梁伟从1961年已经开始交纳房产税直到拆迁的时候。我认为拆迁就是政府行为，所以所有事情都按照拆迁公司的指引去做。我的回迁面积是60多平方米，地下和二楼是一起的，不同意黄锦熙的诉讼请求。其他由法院查明。二、被拆迁房屋曾经有倒塌的现象，都是我们自己出资维修的。
一审法院经审理查明：1987年10月16日，黄锦熙以广州市越秀××路××号私房业权继承人梁国基、梁国铿、梁伟明（梁国熙）委托代理人的名义（乙方）与南油公司（原称中国南海石油联合服务总公司船舶公司、甲方）签订《征用房屋协议书》，其中约定：甲方征用广州市越秀区越秀南路170号至186号、永安西街11号至21号地段，其中永安西街13号业权人为麦秀卿（已故）。继承人共3人（梁国基、梁国铿、梁伟明），以上继承人现委托国内亲属黄锦熙全权办理永安西街13号房屋的征用手续。甲乙双方现已按房管部门核定的面积签订交换产权协议书。根据产权协议书规定以麦秀卿名义保留产权，交换产权面积为104.6946平方米。现双方对交换产权协议书中未尽事宜作如下补充协议规定：一、原征地范围内的新楼建成后，甲方在该新楼六楼或七楼安排给乙方自用留房一套，建筑面积62平方米，总净空使用面积不少于51平方米，布局为三房一厅，具体面积分布如下：厅约17平方米、一房约9平方米，另二房各约8平方米，厨房约5.5平方米，阳台约3.5平方米，以上面积数可在小范围内合理调整，但总使用面积不得少于51平方米；其余面积皆用来安排原屋住户并由乙方继续收租管业，不足安排原住房住户的面积皆由甲方负责另行安排解决，以上房屋产权交换以旧换新，双方互不补偿差价。三、在大楼建成后一个月内，甲方应将以上留房交付乙方使用等。
同日，黄锦熙作为代理人以麦秀卿（被征用拆迁业主、乙方）的名义与城建公司（原称广州市城市建设开发总公司）及南油公司（征用拆迁单位、甲方，同时注明统建单位为南油公司）签订《广州市征用土地拆迁房屋补偿协议书》，约定：经市规划局批准，甲方因征用土地需拆除乙方的房屋，乙方同意甲方拆除越秀南路永安西街砖木号门牌××区1段5206地号）的房屋，建筑面积104.6946平方米；甲方同意将属于甲方所有的座落在征用地段新建大楼框架结构房屋（建筑面积104.69平方米）移交给乙方，作为拆除乙方房屋的补偿；甲方依照本协议补偿给乙方的房屋应于1990年6月1日前将房屋移交完毕，移交房屋时甲方应给乙方移交房屋通知书及建筑图件，由甲乙双方持该通知书连同本协议书向广州市房地产管理局申请办理产权登记和领取产权所有证手续等。
麦秀卿于1977年9月25日在香港去世。其继承人梁国基、梁国铿、梁伟明于1987年10月29日在香港张永贤律师事务所及张永贤律师签署《声明》，载明：我们梁国基、梁国铿、梁伟明三兄弟同是麦秀卿之子，麦秀卿于1977年9月25日在香港逝世；麦秀卿生前在广州市以其个人名义置有房屋一间坐落于广州市越秀××路××号；我们同是先母遗产之合法继承人，谨请国内有关当局给予办理继承转名手续；我们自愿并决定在该房屋办妥继承手续后转赠与表侄黄锦熙一人所有，并征得其同意接受，此后有关该物业之一切事宜概由黄锦熙全权处理，我们绝不干涉等。
1989年9月15日，黄锦熙以麦秀卿（乙方）代理人的名义与南油公司、城建公司（用地单位、甲方，同时注明南油公司统建）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除坐落在广州市越秀区越秀××路××号房屋，该房屋建筑面积104.69平方米；甲方将自有的座落在越秀南路征用地段新建大楼第七层建筑面积为105平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内）的单元划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿；甲方补偿给乙方的新建房屋其中有建筑面积62平方米交由乙方安排使用，另有建筑面积43平方米，乙方同意继续出租，并由甲方安排租户，乙方应同甲方安排的租户订立租赁合约；甲方按照该协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用，由甲方负责等。上述协议于同日在广州市房地产管理局办理了拆迁备案登记。上述协议签订后，黄锦熙将房屋交由城建公司、南油公司拆迁。
1991年10月20日，南油公司发出《回迁通知书》，载明：麦秀卿住户（赠与人黄锦熙），原越秀××路××号170-186地段的新建宿舍楼已竣工，你户安排在越秀南路186号之六704、186之四、之八（地下），特通知你户回迁等。
2008年7月29日，南油公司出具《回迁证明》，载明：麦秀卿（已去世）、黄锦熙（继承人）原居住越秀××路××号房屋，建筑面积为104.6900平方米。因该地块由广东南油船舶股份有限公司拆迁，于1989年9月15日签订房屋拆迁补偿协议书，拆迁安置到越秀南路征用地段新建大楼第七层房屋，安置房屋面积105平方米。现上述安置房的实测门牌号码为越秀区越秀南路186号之六704、186号之四、之八1楼，经测绘所测绘上述房屋建筑面积为101.9577平方米，我公司同意上述房屋按实测面积以黄锦熙名义办理产权登记等。
2015年，黄锦熙起诉城建公司、南油公司至一审法院，要求城建公司、南油公司协助办理越秀南路186号之六704房的不动产权证。经调解，一审法院于2015年12月10日作出（2015）穗越法民三初字第2292号民事调解书，其中第一项调解协议主文为：南油公司于2015年12月15日前协同黄锦熙前往房管部门办理广州市越秀区越秀南路186号之六704房的不动产权证，所需费用由双方按规定各自负担；城建公司负有协助黄锦熙及南油公司办理上述房屋不动产权证的义务等。据此，黄锦熙于2016年3月15日取得广州市国土资源和规划委员会核发的广州市越秀区越秀南路186号之六704房的不动产权证，载明该房屋建筑面积为75.12平方米。
城建公司、南油公司至今未将越秀南路186号之四及之八1楼房屋交付黄锦熙使用及办理权属登记。
一审案件在审理过程中，一审法院向广州市国土资源和规划委员会调查涉案越秀南路房屋的权属等情况。2017年3月27日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划协查[2017]109号《关于协助查询越秀南路房屋权属等情况的复函》，载明：一、经查，越秀南路房屋涉及南油大厦项目，该项目由广州市城市建设开发总公司、南海石油船舶服务公司开发建设，首层尚未整体办理初始登记，部分小业主通过解决历史遗留问题办证途径办理了房地产证。二、暂无越秀南路房屋查封、抵押、产权登记信息。经对比《广州市房地产查丈原图》（测字C76A）与（85）建字2193号《建设工程规划许可证》首层附图，186号之四1楼所在位置在报建图上为商场、梯间、厕所及单车房的交界处；186号之八1楼所在位置在报建图上为交配电房与商场的交界处等。
为说明其诉讼请求主张的越秀南路房屋具体位置等情况，黄锦熙向一审法院提交《房地产平面附图》（复印件）两张，载明门牌××建筑面积14.0111平方米；门牌××建筑面积12.8269平方米。经现场勘查，涉案越秀南路186号现场未悬挂186号之四或××门牌，对比上述《房地产平面附图》中××的位置，现场为水果店占用；门牌××的房屋亦有人正在使用；一审法院于现场张贴了参加诉讼通知书。第三人陈国辉持彭玉茵与南油公司签订的《拆迁协议书》（复印件）作为越秀南路186号之四房屋权利人前来应诉，但此后未出庭。第三人梁伟持其与南油公司签订的《拆迁协议书》（复印件）作为越秀南路186号之八1楼房屋权利人前来应诉。
一审法院认为：根据黄锦熙以麦秀卿或其继承人名义与城建公司、南油公司签订的各份拆迁协议书及麦秀卿继承人梁国基、梁国铿、梁伟明所作《声明》，黄锦熙承接了麦秀卿作为被拆迁人的合同权利义务，南油公司出具的《回迁证明》亦表明同意为黄锦熙办理涉案回迁房越秀南路的所有权登记手续。但根据广州市国土资源和规划委员会的复函，该项目首层尚未办理初始登记，上述186号之四1楼所在位置在报建图上为商场、梯间、厕所及单车房的交界处；186号之八1楼所在位置在报建图上为交配电房与商场的交界处，目前没有证据证明城建公司、南油公司经行政主管部门批准变更了房屋的规划用途，即房屋合法性尚未明确。人民法院并非审查规划变更的行政主管部门，因此在该问题未明确前，对黄锦熙要求办理房屋权属登记及交付使用的诉讼请求实难支持。城建公司、南油公司作为拆迁人，未将承诺的产权调换（补偿）房屋交付被拆迁人使用及办理权属证书存在过错，故本案受理费由城建公司、南油公司承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《房屋登记办法》第二十条之规定，一审法院于2017年9月13日作出判决如下：驳回黄锦熙黄锦熙的诉讼请求。一审案件受理费2900元，由被告广东南油船舶股份有限公司、广州市城市建设开发集团有限公司共同负担。
二审期间，黄锦熙当庭向法院提交：1.处理非法占地与违章建筑通知书；2.报检单审批表；3.（85）建第2198号建设许可证；4.广州市城市建设规划局建筑管理验收合格证存根；5.石油公司综合楼项目的首层平面图，上述证据拟证明黄锦熙在一审判决之后向城建公司档案查询发现：南油综合楼项目存在违章部分，但涉案首层房屋在该项目规划档案中并不存违建和改变规划的内容，一审认定“目前没有证据证明南油公司、城建公司经行政主管部门批准变更了房屋的规划用途，即房屋合法性尚未明确”缺乏事实依据。南油公司质证称：确认前述证据的真实性，涉案楼盘不存在违建。城建公司质证称：对该证据的真实性、合法性没有异议，但该证据并不能代表一审判决认定“也没有证据证明南油公司、城建公司经行政主管部门批准变更房屋的规划用途”缺乏事实依据，故对该证据的关联性不予认可。陈国辉质证称：无法确认前述证据的真实性。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另外，南油公司二审陈述称：涉案楼盘第14、15楼曾存在违建，之后问题解决了，但是目前整栋大楼首层仍然办不了产权证，具体原因不清楚。对此，黄锦熙回应称：一审法院已向广州市国土资源和规划委员会发函，该委回函涉案大楼首层尚未办理初始登记，部分业主办理了房地产证，因此涉案房屋所在楼盘并非全部没有办房产证，而是有一部分已办理了房产证。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对黄锦熙的上诉请求，认定如下：
本案二审争议焦点是涉案房屋合法性能否确认的问题。根据广州市国土资源和规划委员会的复函，涉案项目首层尚未办理初始登记，涉案186号之四1楼所在位置在报建图上为商场、梯间、厕所及单车房的交界处；186号之八1楼所在位置在报建图上为交配电房与商场的交界处。至二审诉讼期间，黄锦熙亦未能提供充分证据证明城建公司、南油公司变更房屋规划用途经行政主管部门批准。据此，一审法院认定人民法院并非审查规划变更的行政主管部门，在该问题未明确前，对黄锦熙要求办理房屋权属登记及交付使用的诉讼请求未作支持，合法有据，本院予以维持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人黄锦熙的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人黄锦熙负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年五月七日
书记员 莫善友