江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏04民终2642号上诉人（原审原告）：魏雪彪，男，1987年5月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。上诉人（原审原告）：怀静静，女，1988年4月29日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。上诉人（原审原告）：杨海涛，男，1983年11月6日出生，汉族，住江苏省滨海县。上诉人（原审原告）：魏静，女，1982年7月9日出生，汉族，住江苏省滨海县。四上诉人共同委托诉讼代理人：陈洪连，常州市钟楼区广化法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：丁岳,男，1972年4月16日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。被上诉人（原审被告）：李菊英，女，1979年12月19日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺冬，江苏致达律师事务所律师。上诉人魏雪彪、怀静静、杨海涛、魏静与被上诉人丁岳、李菊英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市新北区人民法院(2017)苏0411民初2822号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查完毕。魏雪彪、怀静静、杨海涛、魏静上诉请求：撤销一审裁定，发回重审。事实和理由：上诉人主张的标的物为坐落于常州市新北区世茂香槟湖苑22号车库77号所有权及3万元代收款和6万元违约金，其依据是2016年9月11日双方通过第三人签订的《常州市房地产买卖居间合同》和2016年11月11日丁岳与魏雪彪签订的便条以及同日由丁岳出具的便条。上述三份证据与双方于2016年11月11日房屋过户时签订并已经履行完毕的《常州市存量房买卖合同》无关。一审法院采信《常州市存量房买卖合同》约定的仲裁条款，没有事实和法律依据。丁岳、李菊英辩称：上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据。一审裁定公平、合理、正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。魏雪彪、怀静静、杨海涛、魏静向一审法院起诉请求：1、丁岳、李菊英协助魏雪彪、怀静静、杨海涛、魏静办理世茂香槟湖苑22号车库77号权属转移登记手续，并退还魏雪彪、怀静静、杨海涛、魏静3万元及赔偿损失6万元，合计9万元。2、本案诉讼费由丁岳、李菊英承担。一审法院经审查认为：双方先后签订的《常州市房地产买卖居间合同》、《常州市存量房买卖合同》均真实存在，且均就争议解决方法进行了约定。其中第一份合同第十条第3款规定，“本合同在履行过程中发生争议时，协商解决。协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼”，系格式条款，且签订在前；第二份合同第十三条规定，“本合同在履行过程中发生争议的，由合同双方协商解决；协商不成的，按下列第1款方式解决：（仅选一款）【1】提交常州市仲裁委员会仲裁。【2】依法向人民法院起诉”，该条款系选择性条款，且签订在后。第二份合同中有关争议解决方法的条款与第一份合同中的约定不同，可以视为系对有关争议解决方法条款的变更。综上，一审法院认定有关争议解决方法的条款，应适用《常州市存量房买卖合同》中的约定，即提交常州市仲裁委员会仲裁。双方当事人达成书面仲裁协议的，不得向人民法院起诉，故本案不属于法院管辖。依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（二）项和《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条规定，一审法院裁定：驳回魏雪彪、怀静静、杨海涛、魏静的起诉。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：上诉人为证明其诉讼请求，提交了一份2016年9月11日上诉人与被上诉人及第三人常州壹加壹房产代理有限公司签订的《常州市房地产买卖居间合同》，该合同约定丁岳、李菊英自愿将坐落于世茂香槟湖苑137幢甲单元1401室的房屋出售给魏雪彪、怀静静、杨海涛、魏静，房屋成交价格为人民币128万元；第三条付款方式约定：2016年9月11日付购房定金3万元，办理房屋产权转移登记手续同时，支付购房款25万元，余款97万元待抵押贷款贷出后，一次付清。第四条房屋交付约定于2016年10月28日之前办理产权转让手续；备注一栏载明：车库尾款3万元到2017年6月1日前付清；该房屋价格包含产权车库壹个（世茂香槟湖苑22号车库77号）。合同第七条违约责任约定，若丁岳、李菊英中途悔约，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿魏雪彪、怀静静、杨海涛、魏静违约金人民币6万元，同时必须赔偿居间方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%。该合同第十条其他约定第3款约定，本合同在履行过程中发生争议时，协商解决。协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼。上诉人一审时还提供一份2016年11月11日丁岳与魏雪彪签订的便条，内容为：世茂香槟湖苑137幢甲单元1401：含车位售价共128万元，现买方已支付28万元，原协议贷款97万加3万尾款，经双方协商改为由买方一次性贷款支付100万，现买方申请贷款102万，贷出后打至卖方帐户，余额2万，到帐后，由卖方转给买方。被上诉人一审时提供一份2016年11月11日上诉人与被上诉人签订的《常州市存量房买卖合同》（非居间），该合同为格式合同，载明出售房屋世茂香槟湖苑137幢甲单元1401室，房屋价款128万元，定金25万元，于2016年11月30日前申请办理贷款手续。该合同第十三条约定，本合同在履行过程中发生争议的，由合同双方协商解决；协商不成的，按下列第1款方式解决：（仅选一款）【1】提交常州市仲裁委员会仲裁。【2】依法向人民法院起诉。上诉人二审时还提供一份2016年11月11日上诉人与被上诉人签订的《关于世茂香槟湖苑137幢甲单元1401室买卖补充协议》，内容为：买卖双方于2016年9月11日在常州壹加壹房产代理有限公司签署的0005753号《常州市房地产买卖居间合同》中约定世茂香槟湖苑137幢甲单元1401室，原约定2016年10月28日前过户办理产权转移，现因买方未及时支付购房款导致过户延期，现双方协议最晚需在2016年11月28日前贷款必须到监管账户并办理好过户手续，逾期卖方有权解除原居间合同，卖方按原合同退还已收房款，买方按原合同承担违约责任及卖方的所有相关损失。被上诉人对该证据的真实性没有异议，认为证明了上诉人的延期付款的违约事实。关于房款的交付，上诉人主张已向被上诉人交付131万元，其中定金3万元，首付款25万元，贷款102万元，监管账户启动资金1万元。被上诉人认可收到131万元，其中的3万元是多付的，可以退给上诉人。但是因为上诉人延迟付款，原来约定的赠与车库不再履行。本院经审查认为，关于本案的管辖权问题，考察上诉人的一审诉讼请求，是要求被上诉人办理世茂香槟湖苑22号车库77号权属转移登记手续，并退还上诉人3万元及按照《常州市房地产买卖居间合同》的约定赔偿损失6万元。该诉讼请求依据的合同是2016年9月11日上诉人与被上诉人及第三人常州壹加壹房产代理有限公司签订的《常州市房地产买卖居间合同》。本院认为，虽然2016年11月11日上诉人与被上诉人签订的《常州市存量房买卖合同》（非居间）实际上变更了付款方式和关于房屋买卖的争议解决方式，但对于本案诉请的车库的处理，《常州市存量房买卖合同》（非居间）并未作出约定，其争议解决方式不应适用于车库的处理。在2016年11月11日双方当事人签订《常州市存量房买卖合同》（非居间）的同时，丁岳与魏雪彪签订便条对于128万元包含车位的情况重新进行了明确，同时对于付款方式中贷款总金额的变更和多余贷款数额的退还也作出了说明。综上，本案中，双方争议的并非是已经履行完毕的2016年11月11日签订的《常州市存量房买卖合同》（非居间）关于案涉房屋买卖的履行问题，而是2016年9月11日上诉人与被上诉人及第三人常州壹加壹房产代理有限公司签订的《常州市房地产买卖居间合同》约定的128万元房屋价款所包含的产权车库转让的履行问题，以及多付房款的退还问题等。故本案应当按照2016年9月11日《常州市房地产买卖居间合同》约定的争议解决方式确定管辖。综上，上诉人的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审裁定适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销江苏省常州市新北区人民法院(2017)苏0411民初2822号民事裁定；二、指令江苏省常州市新北区人民法院继续审理。本裁定为终审裁定。审判长  吴红娥审判员  刘岳庆审判员  施婷婷二〇一七年九月四日书记员  汪芫朗