徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0312民初8654号
原告:中国银行股份有限公司徐州铜山支行,住所地在徐州市铜山区北京路28号汉府雅园综合楼。
诉讼代表人：马琳，该支行行长。
委托诉讼代理人：赵珺瑜，江苏永辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张昱施，江苏永辰律师事务所律师。
被告：贾富刚，男，1984年5月6日出生，汉族，住徐州经济开发区。
被告：苏敏，女，1990年12月28日出生，汉族，住徐州经济开发区。
被告：徐州月星置业有限公司，住所地在徐州经济技术开发区徐海路8号月星售楼处。
法定代表人：丁佐宏，该公司经理。
委托诉讼代理人：孙存彪，江苏行于思律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司徐州铜山支行（以下简称中国银行铜山支行）诉被告贾富刚、苏敏、徐州月星置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理，依法由审判员刘娟适用简易程序进行审理，后因被告贾富刚、苏敏下落不明，依法裁定转为普通程序进行审理，并于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告中国银行铜山支行的委托诉讼代理人赵珺瑜、张昱施，被告徐州月星置业有限公司的委托诉讼代理人孙存彪到庭参加诉讼。被告贾富刚、苏敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行铜山支行的诉讼请求为：1、判令被告贾富刚、苏敏向原告偿还截止至2016年9月21日的贷款本金88599.38元、利息2060.63元、罚息108.3元、原告为实现债权支付的律师费8150元，合计：98918.31元，并按照双方贷款合同约定利息及罚息标准支付自2016年9月22日起至实际还清贷款之日止所欠贷款本金产生的利息及罚息；2、被告徐州月星置业有限公司对上述款项承担连带责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2013年10月25日，原告与两被告签订《个人商业用房贷款合同》，双方约定由两被告向原告贷款107000元用于购房，贷款期限120个月，按照浮动利率，还款方式为按月等额本息，以及双方的权利义务、违约责任等事项，被告徐州月星置业有限公司承担连带责任保证。同日，原告与两被告签订《徐州市房地产抵押合同》，由两被告以月星环球商业中心A区#-4-1409室的房产作为贷款抵押，并办理了房屋预告登记证明。后原告依照双方约定按时发放了贷款，但两被告未履行按时还款义务，被告徐州月星置业有限公司也未承担连带责任。原告多次催要未果，故诉至法院。
被告徐州月星置业有限公司辩称：按照原告提供的住房贷款合同约定，被告徐州月星置业有限公司承担的是阶段性担保责任，因借款人房屋已经办了抵押登记，对于其办理抵押登记后的债权债务不承担担保责任。根据法律的有关规定，担保既有物保，又有保证，保证人在物保以外的债权债务承担担保责任。徐州月星置业有限公司承担的阶段性担保责任只是承担借款人从原告处所借取的房款，并不承担利息罚息、诉讼费、律师费等担保责任。
被告贾富刚、苏敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。
经审理查明：被告贾富刚、苏敏因购买月星环球商业中心A区#-4-1409的商业用房，向原告中国银行铜山支行借款107000元，双方于2013年10月25日签订了中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同。
上述贷款合同约定的主要内容为：被告贾富刚、苏敏向原告借款107000元，期限为120个月，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，还款方式为按月等额本息还款，每月的15日为结息日和付息日；逾期罚息为约定贷款利率加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人徐州月星置业有限公司提供阶段性连带责任保证，被告贾富刚、苏敏提供全程抵押担保；下列附件及经双方共同确认的其他附件构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力。附件一：个人商业用房贷款合同通用条款（本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本通用条款的确认，无需另行在本通用条款上签字或盖章）。附件二：抵押物清单。个人商业用房贷款合同通用条款约定被告不按期还款，原告有权提前收回全额贷款本息，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，并要求保证人承担保证责任。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。保证人违约贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。
同日，原被告双方还签订了徐州市房地产抵押合同，贾富刚、苏敏将徐州市经济开发区月星环球商业中心A区#-4-1409的房地产抵押给抵押权人中国银行铜山支行，双方约定以抵押房地产价值的49.76%设定抵押，权利价值107000元，约定期限为2013年10月25日起至2023年10月25日止。原被告双方于2013年10月31日办理了房屋预告登记，至今未办理他项权利证书。
上述合同签订后，原告按照被告贾富刚、苏敏的指定于2013年10月25日将涉案贷款107000元转存入徐州月星置业有限公司账户内，被告贾富刚在借款借据上签名捺印，借款借据载明借款金额为107000元，从2013年11月始按月采用等额本息还款法，借款期限为120月。上述贷款发放后，被告贾富刚、苏敏尚能按期每月支付贷款本息，但自2016年5月起开始违约。截至2016年9月21日，被告尚欠借款本金88599.38元、利息2060.63元、罚息108.3元。
2016年9月21日，中国银行铜山支行与江苏永辰律师事务所签订委托律师代理合同，约定原告委托该事务所律师赵珺瑜担任本案原告委托代理人，律师费8150元。2016年10月25日，原告向赵珺瑜的账户打款8150元，备注为中行支付贾富刚律师费。2017年2月4日，江苏永辰律师事务所向原告开具8150元的律师费增值税发票。
以上事实，有原告提供的中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同、徐州市房地产抵押合同、借款借据、逾期未还款查询单、房屋预告登记证明、律师代理合同、代理费发票、律师费支付凭证及原被告的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：被告贾富刚、苏敏因购买商住房所需和原告中国银行铜山支行、徐州月星置业有限公司签订了中国银行个人商业用房贷款合同，该贷款合同依法有效，各方当事人应严格予以履行。被告贾富刚、苏敏应当按月及时支付应偿还的等额贷款本息，如逾期支付，原告有权提前收回全部贷款，该约定依法有效。原告在合同签订后，及时履行了发放贷款义务，但被告自2016年5月至今不再按月偿还贷款本息，违反了合同约定，根据上述合同约定，原告有权要求被告提前偿还借款本息。关于被告徐州月星置业有限公司的抗辩，本院认为，首先，该合同第十一条明确约定个人商业用房贷款合同通用条款与该合同具有相同的法律效力，当事人在该合同中的签字或盖章即视为对通用条款的确认，无需另行在通用条款上签字或盖章。依据该约定，双方当事人应按照个人商业用房贷款合同通用条款的约定全面履责。个人商业用房贷款合同通用条款明确约定了保证人承担阶段性连带责任保证的期间，涉案商品用房仅办理了房屋预告登记证明，贷款人并未收到他项权利证书，依据上述约定，徐州月星置业有限公司仍应按照合同约定承担连带责任保证。其次，涉案个人商业用房贷款合同通用条款还约定主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。故，虽然被告贾富刚、苏敏用所购房屋进行抵押担保，并不影响原告要求被告徐州月星置业有限公司为涉案债务承担连带责任担保权利的行使。第三，涉案个人商业用房贷款合同通用条款约定保证人违约贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，故保证人理应承担原告支出的律师费用。律师代理合同明确约定代理律师为赵珺瑜，故虽然原告向赵珺瑜账户打款，但打款备注明确载明款项用途是本案律师费，且江苏永辰律师事务所亦向原告开具了同等价值的增值税发票，该费用的收取不违背法律规定，对该费用被告应当予以支付。
综上，被告贾富刚、苏敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二零五条、第二零六条、第二零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告贾富刚、苏敏于本判决生效后十日内共同偿付原告中国银行股份有限公司徐州铜山支行贷款本金88599.38元及逾期利息、罚息（逾期利息：至2016年9月21日应收利息2060.63元、拖欠本金的罚息为67.24元、应收利息的罚息为41.06元，以后继续计算至债务清偿之日，以该银行还贷系统所确定的数字为准）；
二、被告贾富刚、苏敏于本判决生效后十日内共同支付原告中国银行股份有限公司徐州铜山支行律师费8150元；
三、被告徐州月星置业有限公司对上述债务承担连带保证清偿责任，被告徐州月星置业有限公司承担保证责任后，有权向被告贾富刚、苏敏追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2270元，公告费460元，保全费1120元，由被告贾富刚、苏敏、徐州月星置业有限公司共同负担（原告已预交，被告于履行付款义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。
审 判 长 刘 娟
人民陪审员 秦厚民
人民陪审员 刘安民
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 郝梓彤