江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0282民初4678号
原告:中国建设银行股份有限公司宜兴支行，住所地宜兴市龙潭西路286号，统一社会信用代码91320200773238029Y。
负责人:朱健，该行行长。
委托诉讼代理人：任涛，该公司职员。
委托诉讼代理人：陆国中，江苏孟元强律师事务所律师。
被告：无锡市住房置业担保有限公司，住所地无锡市五爱家园89号，统一社会信用代码913202007424858876。
法定代表人：程述，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵淑婷，江苏厚良律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱保忠，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行（以下简称建行宜兴支行）与被告无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）保证合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法由审判员钱晋独任审判，于同年6月15日公开开庭进行了审理。后又依法组成合议庭，于同年9月7日公开开庭进行了审理。原告建行宜兴支行的委托诉讼代理人任涛、陆国中，被告住房置业公司的委托诉讼代理人赵淑婷、朱保忠到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告建行宜兴支行诉称：2009年5月22日，朱耀明与其签订个人住房借款合同一份，约定朱耀明向其借款15万元，并约定了借款期限、违约责任等，朱耀明以坐落于宜兴市房屋为借款提供抵押担保。另外，2004年8月6日、2011年1月25日，住房置业公司分别与建行宜兴支行、中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）分别签订了保证合同、最高额保证合同，约定住房置业公司为包括案涉借款在内的债务提供连带责任保证担保。其按约放款后，朱耀明多期未按约还款，故其诉至法院，请求判令：1、住房置业公司对（2011）宜商初字第0475号民事调解书主文第一项确定的债务承担连带还款责任；2、住房置业公司承担本案全部诉讼费用。
被告住房置业公司辩称：因借款人朱耀明将该借款下的担保物于签订抵押合同及借款合同之前，与第三方韩乐波签订房屋买卖合同收取全款并交付第三方居住使用，根据双方签订的保证合同第十四条，如贷款因任何一方的原因出现风险，一切责任由过错方承担。其作为保证人认为建行宜兴支行存在审查义务方面的过错,故其应在该抵押物价值范围内免除担保责任。
经审理查明：（一）、出借人与借款人签订借款合同及抵押合同的相关情况。
2009年5月22日，建行宜兴支行与朱耀明签订个人额度借款合同一份，约定朱耀明向建行宜兴支行借款，借款期限自2009年5月22日至2019年5月22日。同日，双方又签订个人额度借款最高额抵押合同一份，约定朱耀明以坐落于宜兴市房屋为前述借款提供抵押担保，并于2009年5月22日办理了抵押登记手续。
同年6月1日，双方又签署了个人借款分账户支用单，确定借款金额为15万元。后建行宜兴支行按约向朱耀明发放了贷款。
（二）、出借人起诉借款人的诉讼及执行的情况。
2011年4月26日,本院受理了原告建行宜兴支行与被告朱耀明金融借款合同纠纷一案，建行宜兴支行的诉请为要求朱耀明立即归还剩余借款本息138550.63元，对抵押房屋实现抵押权并由被告承担所有诉讼费用和其他相关费用。经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、朱耀明按原借款合同的约定履行；此外，朱耀明自2011年起于每年12月31日前提前归还借款本金30000元。二、如朱耀明未按上述协议履行债务，建行宜兴支行可就全部债权依法将朱耀明抵押给建行宜兴支行的房屋(座落于宜兴市折价或拍卖、变卖，其价款由建行宜兴支行优先受偿。价款超出债务部分归朱耀明所有，不足部分由朱耀明继续清偿。三、案件受理费1536元（已减半收取），由朱耀明负担。该款已由建行宜兴支行垫付，朱耀明于2011年7月底前直接支付给建行宜兴支行。调解书已于2011年7月18日发生法律效力。
因朱耀明未履行生效法律文书确认的还款义务，建行宜兴支行曾于2013年1月6日向本院申请执行，本院于2013年4月28日终结执行，后于2016年9月5日恢复执行。2016年11月14日，申请执行人到庭表示，朱耀明按原借款合同的约定正在履行，双方已达成和解，申请人同意终结本案本次执行程序。故本院于2016年11月23日裁定终结本次执行程序（该执行案件立案标的为119526.52元）。以上各次执行程序中，本院于2013年4月28日作出的（2013）宜执督字第0173号民事裁定书中载明“在执行过程中，本院对被执行人朱耀明的财产进行了调查，查明被执行人朱耀明无银行存款、无证券开户、无车辆登记，有一套坐落于宜兴市的房屋登记在其名下。执行人员在调查中发现，被执行人名下的房屋在2007年5月21日已卖给案外人韩乐波，房屋现实际为案外人韩乐波居住占用。……本案终结执行。”
（三）、保证人为借款提供保证担保的相关情况。
2004年8月6日，中国建设银行宜兴市支行与住房置业公司签订保证合同一份，约定由中国建设银行宜兴市支行为持有住房置业公司发放的《无锡市个人住房贷款担保通知书》的借款人提供贷款，由住房置业公司为上述借款提供担保，担保范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复利）及实现债权的费用（含诉讼费、律师费）。借款人未按约定及时归还贷款时，中国建设银行宜兴市支行应及时催收逾期贷款并通知住房置业公司，通知方式以住房置业公司收到中国建设银行宜兴市支行送达的《催收贷款通知书》为准。借款人连续3个月、累计6个月或者贷款到期前1-2个月没有归还贷款本息，住房置业公司应自收到中国建设银行宜兴市支行履行担保责任通知书之日起15日内还清借款人尚欠的全部借款本息，中国建设银行宜兴市支行有权在住房置业公司的保证金账户中直接扣除。借款人未按约定及时还贷款时，中国建设银行宜兴市支行应及时催收逾期贷款并通知住房置业公司。担保期间为借款人不履行债务之日起两年。双方保证各自出具的各类书面材料真实、合法、有效，如贷款因任何一方的原因出现风险，一切责任由过错方承担。
2006年12月29日，中国建设银行宜兴市支行办理了工商注销手续，在相应的工商登记材料中载明债权债务由建行宜兴支行承担。
2009年6月，住房置业公司向建行宜兴支行出具贷款担保通知书一份，言明对朱耀明向建行宜兴支行的前述借款，按与建设银行签订的保证合同的约定承担连带保证责任。
2011年1月25日，建行无锡分行与住房置业公司签订最高额保证合同一份，约定住房置业公司自愿为由其出具的个人住房贷款担保通知书中确定的与建行无锡分行发生借贷关系的全部债务人自2002年9月19日起至2015年12月31日止，在建行无锡分行处办理个人贷款业务形成的债务在最高限额为人民币50亿元范围内提供连带责任保证。保证范围包括本金、利息等。保证期间按建行无锡分行为债务人办理的单笔授信业务分别计算即自单笔授信业务的主合同签订之日起至债务人在该主合同项下的债务履行期限届满日后两年止；若发生法律法规规定或主合同约定的事项，建行无锡分行宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。住房置业公司同意，建行无锡分行与债务人签订主合同或对主合同进行任何变更均无需通知住房置业公司、住房置业公司仍应在本合同约定的最高额以及担保范围内承担担保责任。无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押等），不论上述其他担保何时成立、是否有效等，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，住房置业公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行无锡分行均可直接要求住房置业公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，住房置业公司将不提出任何异议。本合同适用于建行无锡分行下属的所有分支机构。
（四）、出借人向保证人主张权利及保证人履行保证责任的情况。
双方一致确认住房置业公司分别于2011年5月21日、2012年7月31日、2013年11月29日为朱耀明垫付1632元、7500元、9500元。2014年4月30日，建行宜兴支行向住房置业公司宜兴分公司发出通知，请该公司垫付个人住房、消费贷款理赔款（拖欠款）合计192500元。（通知所列的借款人共十余人，其中朱耀明的垫付金额9000元），住房置业公司收到通知后于2014年4月30日为朱耀明垫付9000元。
以上事实，有建行宜兴支行提供的个人额度借款合同、个人借款分账户支用单、个人额度借款最高额抵押合同、个人贷款支付凭证、他项权证、个人欠款明细单、结算清单、保证合同、最高额保证合同、个人住房贷款担保通知书、民事调解书、通知函，住房置业公司提供的买卖协议复印件、证明复印件、收条复印件，询问笔录，本院调取的民事诉状、民事裁定书、执行裁定书及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案争议焦点为：如果朱耀明向建行宜兴支行借款并办理抵押前已将案涉房屋出售给他人的情况属实，对住房置业公司的担保责任有无影响。首先，法律并未规定抵押人与抵押权人签订抵押合同及办理抵押登记前，抵押权人对抵押物的实际占有及使用情况负有核查的义务。其次，建行宜兴支行与住房置业公司签订的保证合同中虽约定“双方保证各自出具的各类书面材料真实、合法、有效，如贷款因任何一方的原因出现风险，一切责任由过错方承担”，但住房置业公司现提供的证据并不足以证明建行宜兴支行出具的何种具体书面材料存在不真实、不合法、或者无效。其次，建行无锡分行与住房置业公司先后签订了保证合同、最高额保证合同，双方在先签订的保证合同中未明确约定借款人提供物保的情况下保证人的责任承担问题，而双方在后签订的最高额保证合同对此作了明确的约定，也可以理解为双方对合同内容的补充或者变更。再次，最高额保证合同中明确约定“无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押等），不论上述其他担保何时成立、是否有效等，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，住房置业公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行无锡分行均可直接要求住房置业公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，住房置业公司将不提出任何异议”，因此，即使案涉抵押可能存在无效的情形，因住房置业公司已放弃了物保优先的抗辩，故对其保证责任的承担并无影响。
综上，本案所涉的保证合同、最高额保证合同、个人贷款担保通知书等均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，朱耀明向建行宜兴支行借款并签订了个人额度借款合同，住房置业公司也向建设银行出具了个人贷款通知书，住房置业公司就应按照保证合同、最高额保证合同的约定承担相应的担保责任。因朱耀明借款后未按约还款，建行宜兴支行向本院起诉朱耀明后本院已根据双方的调解协议作出了调解书，该调解书已发生法律效力。此后，建行宜兴支行向本院对该调解书申请强制执行，可以视为建行宜兴支行宣布债务提前到期，故保证期间应自建行宜兴支行申请执行日即2013年1月6日后开始计算两年。建行宜兴支行于2014年4月30日向住房置业公司发出通知可认定为其已在保证期间届满前要求住房置业公司承担保证责任，故住房置业公司并不应保证期间的经过免除保证责任。又因住房置业公司已放弃了物保优先的抗辩，故现建行宜兴支行主张住房置业公司对该调解书确认的朱耀明的相应债务承担连带保证责任，应予支持。但其中应革除建行宜兴支行在调解书生效后获得清偿的借款本息。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十四条之规定，判决如下：
一、无锡市住房置业担保有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内对宜兴市人民法院（2011）宜商初字第0475号民事调解书主文第一项确定的朱耀明的债务未清偿部分承担连带还款责任。
二、驳回中国建设银行股份有限公司宜兴支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2371元，由住房置业公司负担。该款已由建行宜兴支行预交，住房置业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向建行宜兴支行支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
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审 判 长 董大友
审 判 员 钱 晋
人民陪审员 杨 江
二〇一八年五月八日
书 记 员 李文静
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第三十四条一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。
连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。