浙江省玉环市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1021民初2号原告（反诉被告，下以本诉称谓）：玉环市大麦屿街道陈北村村民委员会，住所地玉环市。法定代表人：黄朝旺，主任。委托诉讼代理人：黄忠洁，玉环市海天法律服务所法律工作者。被告（反诉原告，下以本诉称谓）：盛今根，男，1972年10月2日出生，汉族，住玉环市。委托诉讼代理人：陈俏媚，浙江星汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜确盛，浙江星汇律师事务所律师。原告玉环市大麦屿街道陈北村村民委员会与被告盛今根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月19日公开开庭进行了审理。原告玉环市大麦屿街道陈北村村民委员会的法定代表人黄朝旺及其委托诉讼代理人黄忠洁，被告盛今根及其委托诉讼代理人陈俏媚、颜确盛到庭参加诉讼。期间双方同意和解一个月，本案现已审理终结。原告玉环市村民委员会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告所签订的《租赁合同》。2.依法判令被告迅速付清所欠租金共计人民币119166元（2016年12月25日至2017年11月24日止），继续支付至房屋实际交还之日止的租金。并按日千分之一从2016年12月25日起逾期支付滞纳金至款项实际付清之日止。庭审中，根据被告的答辩原告变更第一项诉讼请求为确认双方租赁合同无效；第二项诉讼请求有关租金的请求变更为支付占用使用费。事实与理由：2015年12月10日，被告因需向原告承租了陈北村综合楼第一层店面共十间，双方并签订了《租赁合同》，被告支付了第一年（2015年12月25日至2016年12月24日）的租金，并在承租标的物里面进行了装修使用。可2016年12月起到至今被告就没有支付过任何的租金。因此，被告的行为已严重违背了原告出租之目的。现为保护原告的合法权益不受侵犯诉至法院。被告盛今根辩称：第一，双方之间签订的租赁合同是无效的，不存在解除的情形，如果原告坚持认为是有效合同原告应提供相应的房产证。理由是根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证进行出租的规定，租赁合同为无效。结合到本案，被告在办理消防许可证受阻后就一直要求原告方提供相应的房产证，以及出具建设工程规划许可证。但实际上，原告出租的房屋楼上已变成套房，不符合建设工程规划许可证的要求。所建设的房屋也无法办理相关的房产证。第二，双方的合同无效，根据司法解释的规定，只存在参照合同约定的租金支付房屋占用使用费的问题，不存在支付滞纳金。事实上，从2016年4月份装修完工后，被告因原告无法提供房产证而无法办理网吧经营需要的消防许可。经营网吧的目的无法实现，也根本无法实际使用该房屋。致使被告遭受了巨大的经济损失，希望采纳被告的意见驳回原告的诉请。同时，被告盛今根反诉请求：1.要求确认双方分别于2015年9月20日及12月10日签订的两份《租赁合同》无效;2.要求原告返还被告租金130000元；3.要求原告赔偿被告装修损失209000元。事实与理由：2015年9月20日，被告因开网吧需要，向原告承租了位于玉环市综合楼下第一层共十间店面，双方签订了《租赁合同》，年租金100000元。后双方又于2015年12月10日重新签订了一份《租赁合同》，约定年租金130000元。被告于2015年10月16日支付5000元押金，于2015年12月10日支付125000元租金，2015年12月25日至2016年12月24日的租金已经支付完毕。被告随后即对其中五间房屋进行装修，共支出装修费用209000元。2016年4月，装修完工后因为网吧经营需要办理消防许可证，被告去消防机关办理时被告知需要提供承租房屋房产证，被告与原告多次沟通，但是原告根本拿不出承租房屋的房产证，从而导致消防许可证无法办理，网吧也根本无法投入使用，对被告造成了巨大的经济损失。因为房屋无法使用，被告一直在与原告沟通，要求其办理房产证，以便其消防许可证能够办理，但始终未果。2017年4月份的时候，被告发现原告将没有装修的5间房屋锁起来由村里在使用了。被告于2017年5月10日书面通知了原告。要求解除双方签订的合同并返还租金、赔偿损失，未果。针对被告的反诉，原告辩称：一，被告的诉讼请求存在矛盾，只有一份租赁合同，不存在两份租赁合同。如果之后的租赁合同包括之前的，之前的租赁合同就是无效的。二、被告的第二项、第三项诉讼请求要求依法驳回。按照本案的实际情况，从原告交付房屋，被告使用了房屋就是进行了装修，并实际占有房屋，就已经视为在使用。被告所占有使用的5间房屋，是占了总面积的三分之二，还有尚未装修的五间房屋，一直在被告的控制下，不存在被告提出的未使用，未占有的事实。被告的职业本身就是专门开网吧的，在承租被反诉人房屋的时候，就已经告知该房屋是没有办理房产证的，是事先已告知。被告在明知的情况下又进行了租赁，并装修。按消防证办理的程序可以看，承租房屋应在装修之前将平面设计图送到消防部门进行审验合格后才进行装修，装修之后再进行复查。被告省略了前面的程序，装修的损失是被告自己造成的，不存在要原告赔偿的合理理由。经审理，本院查明事实如下：2015年9月20日，被告因开办网吧所需，与原告签订一份租赁合同。约定将原告位于玉环市综合楼楼下的一层十间店面出租给被告，年租金100000元，租赁期限5年。之后，被告到玉环市市场监督管理局注册了玉环富盛网吧有限公司，住所地为原告大麦屿街道陈北村。2015年12月10日，原、被告重新签订一份租赁合同，将租凭期限变更为8年，从2015年12月25日至2023年12月24日，年租金130000元。之后，被告付清130000元租金（含5000元押金）。被告对该租赁场地的其中五间进行了装修，花费了部分装修费用（装修费用经庭后双方协商确定为185000元）。由于原告所出租的房屋与审批的规划许可证不符，原告一直未能办理规划变更手续，也未能办理房产权证。被告装修后因经营网吧需要办理消防验收，但由于原告无法提供给其房产权证，一直无法验收经营。2017年5月份，被告曾以快递的方式要求与原告解除租赁协议，由原告返还租金13万元，以及赔偿装修费用19万元。以上事实由原告提供的租赁合同一份，被告提供的租赁合同两份，营业执照复印件一份，押金、租金收据各一份，以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。综上，本院认为，庭审中原、被告双方对租赁合同为无效达成一致，并不违反法律规定，本院予以确认。租赁合同无效后，对占有使用期间的使用费，被告应当参照双方租赁合同约定的标准予以结算。庭后，双方对在2018年1月29日由被告返还房屋达成一致。故被告实际上占用的时间是从2015年12月25日至2018年1月29日，共2年多1个月时间。按约定的“年租金”130000元计算，期间的占用使用费共为270800元。因租赁合同无效，原告主张相应违约后的滞纳金没有法律依据，本院不予支持。该笔费用加上双方庭后确定的被告因装修产生的费用185000元，合计为455800元。上述费用被告因承租原告的房屋无法办理房产证而产生，原告明知自己房屋没有办理产权证而出租，被告对此明知而租赁，故导致合同无效双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上述费用455800元为本案租赁合同无效所致的双方损失。本院确定由原、被告双方各半承担，为各227900元。被告已付“租金”130000元及装修费用185000元，合计315000元，故应由原告支付其差价款87100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）玉环市村民委员会与被告（反诉原告）盛今根于2015年12月10日签订的租赁合同无效。二、原告（反诉被告）玉环市村民委员会支付给被告（反诉原告）盛今根因合同无效产生的损失差价款87100元，该款在本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2683元（原告已预交），反诉案件受理费3192.50元（被告已预交），合计5875.50元，减半收取2937.75元。由原告（反诉被告）玉环市村民委员会负担1469元，由被告（反诉原告）盛今根负担1468.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈巧峰二〇一八年四月九日代理书记员  钟婉丽?????5?