沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0104民初6770号原告：张秀华。被告：深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市大东区大北关街2号广乐大厦1206室。法定代表人：汤志强。委托代理人：赵梓含。委托代理人：王启昕。被告：沈阳东方银座中心城置业有限公司，住所地：沈阳市大东区大北关街2号。法定代表人：梁运龙。委托代理人：王启昕。原告张秀华与被告沈阳东方银座中心城置业有限公司（以下简称“置业公司”）、深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“物业公司”）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员卜文红独任审判，公开开庭进行了审理。原告张秀华及被告物业公司委托代理人赵梓含、王启昕、被告置业委托代理人王启昕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月25日，我与沈阳市大东区城市建设局签订了城市房屋拆迁补偿安置协议，将房屋作为产权调换房屋，约定期房建筑面积为50.88平方米。2014年6月26日我办理的入住，物业公司沈阳分公司收取了供暖费1299.20元（2013.11.1-2014.3.31）、物业费1171.20元（2013.12.1-2014.11.30）、电梯运输费300元、垃圾清运费260元（2013.12.1-2013.12.31）、增加面积费2009.25元（差额面积0.47平方米，单价每平米4275元），共计5039.65元。该栋楼是2014年7月15日才取得的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收》批准书，煤气也是七月份才交付使用的，我们至今也没有收到看到东方银座小区的房屋入住许可证。根据沈阳市民用建筑供热，用热管理条例第35条规定：新建住宅建筑功能设施报修期内未办理入住手续的房屋，由建筑单位承担采暖费。东方银座物业收取我们的采暖费属于不合理收费，理应退还我们。根据沈阳市人民政府办公厅《关于加强住宅区物业管理的事实意见》沈政办发（2012）83号文件中第二项第四款、第六项十八款的规定，规范入住管理物业服务企业在业主办理入住手续期间不得强制向业主乱收保证金，管理费、服务费、电梯使用费等，所以东方银座收取我们的物业管理费、电梯运输费、垃圾清运费、保证金（已退还）都属于不合理的乱收费，也应退还我们。我们去工商局查了，被告收取费用的章在工商局没有档案，我认为被告的章是假的，根据《城市房屋拆迁补偿安置协议》中的规定，我们的房屋面积是50.88平方米，而开发商没有取得任何备案手续就按51.35平方米收取我们的增加面积款亦属于乱收费。现请求判令被告返还供暖费、物业费、电梯费、清运费、增加面积款5039.65元及利息550元，诉讼费由被告承担。被告物业公司辩称：原告要求退还供暖费、物业费、电梯运输费、垃圾清运费的诉讼请求都超过了诉讼时效。原告于2014年6月26日办理的入住手续并缴纳了上述费用，但原告于2016年7月4日方向法院提起的诉讼，按法律规定已经超过了诉讼时效。另外，供暖费是物业公司代收，最终缴纳给供暖公司，物业费在原告办理入住时交付使用通知书已经告知了物业费收取的起算时间，原告本人签字确认，视为对物业管理费收取的认可；垃圾清运和电梯运输费是依照物价局《沈阳市关于进一步明确高层住宅楼电梯费用问题的通知》（沈价发【2004】125号）及关于规范房屋入住收费项目及收费标准的通知（沈价发【2000】251号）的相关规定的收取。楼盘是2014年4月7日验收合格，物业公司从2013年11月底已经提供了物业服务，故收取物业费没有问题；两个被告之间是独立的法人单位，财务及管理没有任何重合，并且为原告开具的票据也可以显示出来两个被告没有关联，所以不承担连带责任。被告置业公司辩称：2014年4月7日房屋已经验收合格，我公司收取增加面积款是依据沈阳市房产测绘中心实际测量面积收取的；另外，我公司认为原告的房产证还没有下发，无法确认原告的实际损失。两个被告间是独立的法人单位，财务及管理没有任何重合，并且为原告开具的票据也可以显示出来两个被告没有关联，所以不承担连带责任。经审理查明，2010年8月25日原告（乙方）与大东区城市建设局（甲方）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，将被告置业公司承建的沈阳市大东区东北大马路153号5栋1-6-7号房屋作为产权调换房屋交付原告使用，建筑面积为50.88平方米。合同还约定，甲方保证在入住前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交付给乙方适用。房屋的面积以房产局核定建筑面积为准，发生误差多退少补。原告于2014年6月26日办理入住，同日原告向被告物业公司交纳物业费1171.20元（2013年12月1日至2014年11月30日）、垃圾清运费260元、电梯使用费300元、增加面积款2009.25元。采暖费1299.20元，共计5039.65元。其中采暖费用是物业公司代替置业公司向原告收取的。另查明，沈阳市房产局测绘原告的房屋面积为51.35平方米。原告房屋的竣工验收时间为2014年4月7日。又查明，沈阳市大东区小区住宅管理办公室证明：2015年7月22日该单位收到原告投诉关于被告违规收费问题并与物业公司协调、处理。上述事实，有庭审笔录、城市房屋拆迁补偿安置协议、物业费收据、采暖费收据、垃圾清运费收据、电梯使用费收据、被告提供房屋测绘报告、沈阳市大东区小区住宅管理办公室情况说明等等证据，已经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:依据《中华人民共和国民法通则》规定，所谓不当得利，是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。依据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故物业公司收取物业的时间应从业主收房之日起计算，业主实际收房入住的时间为2014年6月26日，故物业公司在此之前收取的物业费没有法律依据应当予以返还物业费及利息。关于原告主张返还采暖费的问题，本案房屋竣工验收时间为2014年4月7日，在此之前房屋不符合入住条件，原告于2014年6月26日实际入住，入住时已经过了采暖期，原告并未享受到该年度的供暖，故被告置业公司应当返还向原告收取的采暖费及利息。被告物业公司向原告收取电梯使用费没有法律依据，应返还电梯使用费及利息。关于二被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效的辩论意见，因原告曾于2015年7月份向有关部门主张过相关权利，发生法律规定的诉讼时效中断事由，故对二被告该项辩称本院不予支持。关于原告主张返还垃圾清运费的诉讼请求，依据《关于规范房屋入住收费项目及收费标准的通知》规定房屋垃圾清运费收费标准，两室及两室一厅的住户，每户260元，原告房屋的户型为二室，故被告物业公司向原告收取的垃圾清运费符合规定本院予以支持。关于原告主张被告返还擅自提高面积款的诉讼请求，依据《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定，房屋的面积以房产局核定建筑面积为准，发生误差多退少补。被告收取房款的依据为房产局核定建筑面积，符合该安置协议的约定，故对于原告的该项诉请本院不予支持。关于原告主张被告置业公司承担连带责任的诉讼请求，于法无据本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于贯彻若干问题的意见的通知》131条判决如下：一、被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后10日内返还原告张秀华物业费279元；二、被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告张秀华物业费利息（以本金279元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年6月26日起计算，至本判决确定的给付之日止）；三、被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后10日内返还原告张秀华电梯运输使用费300元；四、被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告张秀华电梯运输使用费利息（以本金300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年6月26日起计算，至本判决确定的给付之日止）；五、被告沈阳东方银座中心城置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告张秀华采暖费1299.20元；六、被告沈阳东方银座中心城置业有限公司于本判决发生法律效力后10日内偿还原告张秀华采暖费利息（以本金1299.20元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年6月26日起计算，至本判决确定的给付之日止）；如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告深圳市东方银座物业管理有限公司沈阳分公司负担。本判决为终审判决。审判员  卜文红二〇一六年十月十九日书记员  吴 迪