江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终6931号上诉人（原审被告）：姚腊梅，女，1969年12月13日生，汉族，户籍所在地苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：温涛，江苏筹胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱燕雯，女，1980年7月9日生，汉族，户籍所在地苏州工业园区东港。委托诉讼代理人：倪兆红，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。原审被告：高浩清，男，1956年9月15日生，汉族，户籍所在地无锡市北塘区。委托诉讼代理人：温涛，江苏筹胜律师事务所律师。上诉人姚腊梅因与被上诉人朱燕雯、高浩清房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初3570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姚腊梅上诉请求：请求撤销原审判决并驳回朱燕雯的诉讼请求，二审诉讼费由朱燕雯承担。事实和理由：1、高浩清并非房屋所有权人，其与姚腊梅夫妻感情长期不和，在未经得姚腊梅同意情况下擅自处分房屋，具有明显过错。朱燕雯明知高浩清无权处分，仍与高浩清签订合同同样具有过错。其二人约定的房屋交易价格明显低于市场价格，姚腊梅有理由相信其二人恶意串通，损害姚腊梅权益，该合同应系无效合同；2、退一步讲，即使房屋买卖合同有效，姚腊梅承担100万元的违约金明显过高。朱燕雯则表示服从原判。高浩清表示同意姚腊梅意见。朱燕雯向一审法院起诉请求：一、解除双方当事人签订的房屋买卖合同，并要求姚腊梅、高浩清立即返还定金50万元；二、姚腊梅、高浩清赔偿朱燕雯房屋增值等损失155万元（含中介费40800元、律师费50000元）；三、诉讼费由姚腊梅、高浩清承担。一审法院认定事实：2015年12月4日，朱燕雯（买受方）与姚腊梅（出卖方）通过苏州市云房源软件服务有限公司（居间方）签订房地产居间买卖合同，约定出卖人将位于都市花园10幢1单元201室房屋出售给朱燕雯，成交价为480万元，其中定金50万元，于签订合同之日支付10万元、余额40万元于本合同签订后2日内补齐，定金由买受方支付给出卖方。买受方2016年3月30日备齐首付房款150万元，其余房款通过贷款方式支付。合同约定如出卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则出卖方需双倍返还定金给买受方作为违约赔偿。该合同出卖方处签名为：姚腊梅高浩清（代）。诉讼过程中，双方当事人共同明确卖方签名处的签名系高浩清所签。另查明，姚腊梅与高浩清系夫妻关系，涉案房屋于2002年2月6日办理产证，登记房屋所有权人为姚腊梅。以上事实，由朱燕雯提交的房地产居间合同、房屋产权登记信息、委托合同、律师费发票及当事人庭审陈述予以证实，一审法院依法予以确认。朱燕雯针对其诉请主张，向一审法院补充提交证据、高浩清、姚腊梅质证如下：证据1，2015年12月13日收款收据一份，该收款收据载明交款人系朱燕雯，收款金额为人民币50万元，交来款项为出售工业园区都市花园10幢201室定金。见证人处签名为崔冬梅，收款人处有高浩清的签名。朱燕雯表示，朱燕雯已支付购房定金50万元。朱燕雯表示，其中五万元是支付到中介，由中介转账给高浩清、姚腊梅，剩余的45万元是朱燕雯直接转账给姚腊梅账户。高浩清、姚腊梅对该定金收据的真实性无异议，但表示其账户仅收到45万元。证据2，委托合同及律师费发票，朱燕雯表示其委托江苏中盟（苏州）律师事务所倪兆红律师参与本案诉讼，双方签订了委托合同，约定代理方式为风险代理，前期合同签订时计收取25000元律师费，案件判决或调解确定后如支持朱燕雯诉请的再行收取25000元的律师费用。目前朱燕雯支出律师费25000元。高浩清、姚腊梅对该证据真实性无异议，但认为目前发生的律师费为25000元，合同未约定损失包含律师费。证据3，2016年4月1日朱燕雯与高浩清、2016年4月1日朱燕雯与姚腊梅、2016年4月1日朱燕雯与中介常坤坤、于先生（单）、2016年4月12日中介公司经纪人常坤坤与姚腊梅的通话录音，证明高浩清、姚腊梅相互承认房屋已授权高浩清出售，高浩清、姚腊梅拒绝出售房屋的事实。高浩清、姚腊梅对该录音的真实性有异议，高浩清、姚腊梅无法确认该录音的对象系高浩清、姚腊梅。另高浩清、姚腊梅未委托于先生处理本案房屋买卖事项，于先生与本案纠纷无任何关系。朱燕雯另申请Q房网公司的经纪人常坤坤出庭作证，常坤坤表示，其与姚腊梅联系，姚腊梅说要卖房，朱燕雯找其表示要买房，其向朱燕雯推荐了高浩清、姚腊梅的房子，其同事和高浩清、姚腊梅都有联系，朱燕雯看了一次房之后就表示要买，中介就与高浩清联系时间签合同，因为当时姚腊梅不在国内，故签合同时姚腊梅没有签，签合同时其审查过房产证的，知道房屋是登记在姚腊梅一人名下的，签订合同时其不知道高浩清、姚腊梅的关系，签订合同之前姚腊梅微信传了高浩清、姚腊梅的结婚证照片，且姚腊梅还把她的银行卡信息微信发给中介，故中介才同意高浩清代姚腊梅签字。之后姚腊梅又微信传了授权委托书的照片给中介，同意委托高浩清签订合同。签订合同之前，朱燕雯支付了五万元的意向金，合同签订后两天，意向金转为定金，当时中介准备把五万转给姚腊梅，但因为交易促成后，房东要支付五万元的中介费，中介就跟姚腊梅说好该五万元作为中介费，故中介给姚腊梅开具了五万元的中介费收据，该五万元没有转给房东，之后朱燕雯又转账给姚腊梅45万元，高浩清向朱燕雯出具了伍拾万元的定金收据。签订合同的时候，姚腊梅很忙，双方约定2016年3月底之前履行网签等手续。2016年1月4日左右，朱燕雯资金已准备好了，就跟中介打电话，说想要做手续，中介就跟高浩清联系，高浩清表示其很忙要到年后才可以做手续。快过年的时候，姚腊梅表示要加价，双方沟通说加价二、三十万，朱燕雯也同意了。过年后大约在2016年2月8日左右，其与买卖双方联系确定做手续的时间，高浩清、姚腊梅都表示说不卖了，说房屋留着自用。中介希望促成交易，约双方见面协商，但房东一直很忙，就一直没有约上。朱燕雯的中介费已经支付了一半即20400元，剩下的中介费，中介公司会根据法院判决向违约方主张。朱燕雯对证人证言予以认可，其证人作证期间向证人出示了一份共有权人（配偶）同意出售证明，该证明载明本人姚腊梅（身份证号码）系房源工业园区都市花园10幢201室产权人。现本人声明如下：本人同意出售上述房屋。同意配偶高浩清（身份证号码：）对外签署买卖合同及附件并认可买卖合同及附件的效力。该声明人处有姚腊梅的签名，签署日期为2015年12月16日。朱燕雯向其询问签订合同时该声明是否即为姚腊梅微信转给中介的授权委托书，中介表示予以认可。高浩清、姚腊梅对证人所陈述的姚腊梅传送委托书、房产证、银行卡的事情、对姚腊梅同意卖房、涨价不愿出售的事情均不予认可。对证人身份无异议，但对证人是否是该房屋买卖的经办人有异议。就共有权人（配偶）同意出售证明，高浩清、姚腊梅表示其不记得向朱燕雯出示过任何委托书。当时高浩清因为生意资金周转需要想出售涉案房屋，原想签合同后再征得姚腊梅的同意，签合同以后高浩清将卖房一事告知了姚腊梅，姚腊梅坚决不同意。朱燕雯还申请了Q房网的中介人员鲍俊妮出庭作证，鲍俊妮表示，其是Q房网的房源端，负责房源维护，涉案房屋一直在Q房网出售好几年了，是群租房。其参与了双方当事人合同签订的过程，当时还有常坤坤、朱燕雯及高浩清在场。房产证是登记在姚腊梅的名下，朱燕雯打定金50万元的时候，高浩清将结婚证复印件及姚腊梅的银行卡传了过来。签合同的时候，姚腊梅是同意卖房的，当时高浩清给姚腊梅打了电话的。朱燕雯对该证人证言予以认可。高浩清、姚腊梅对该证人证言不予认可。就何时向朱燕雯明确表示不出售涉案房屋的情况，姚腊梅表示其在2016年3月份的时候高浩清、姚腊梅找到朱燕雯明确表示不出售涉案房屋的。朱燕雯表示，高浩清、姚腊梅没有直接与朱燕雯联系，高浩清、姚腊梅是与中介联系的，在2016年2月10日左右中介跟朱燕雯说高浩清、姚腊梅不卖房了，其让中介在2月20日给高浩清、姚腊梅发送催告函，高浩清、姚腊梅仍拒绝履行，在2016年4月1日朱燕雯去中介，打电话给高浩清、姚腊梅，高浩清、姚腊梅明确表示不卖房。高浩清、姚腊梅确认是跟中介说不卖房的事情的。诉讼过程中，朱燕雯向一审法院提出申请，要求就因房价上涨导致朱燕雯的房屋差价损失予以鉴定，就鉴定的价值时点，朱燕雯同意为2016年4月28日，高浩清、姚腊梅表示其明确不卖房的时间为2016年4月1日，认可为2016年4月1日。一审法院认为，在双方当事人一致确认房屋买卖合同无法继续履行的情况下，朱燕雯重新选定新房源亦需一定时间，一审法院结合双方就价值时点的意见并综合，依法委托江苏苏地仁合土地房产评估咨询有限公司就2016年4月28日涉案房屋的价值予以评估。2016年12月6日，江苏苏地仁合土地房产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，确认该时点涉案房屋单价为21703元，房地产总价为635万元。就该评估报告，朱燕雯予以认可。高浩清、姚腊梅对以2016年4月28日作为房屋价值评估时间无异议。但就评估报告的内容的真实性和客观性有异议。具体理由：依据评估报告所述，本案房屋估价范围包括房屋所有权及不可移动的装饰装修，评估报告的房屋单价是21703元，具体数额装修价格应该是一个精确的数字，但高浩清、姚腊梅凭现有证据，足以认定评估机构对装修的评估是不负责任的、草率的，甚至可能无权评估，理由：1、现场评估人员去屋内看了一下，并没有进行实地测量更没有登记一些品牌；2、房地产评估报告只是陈述了基本状况，对装修报价没有分项列明；3、评估公司经营范围不包含造价评估这一范围。以上理由，高浩清、姚腊梅足以相信高浩清、姚腊梅没有能力和资格对装修作出精确的评估故其房屋造价中包含装修得出的单价是不公正、客观的。评估报告出具之后，朱燕雯向一审法院提交其与案外人于2016年2月26日就苏州工业园区四季新家园12幢2308室房屋签订的房屋买卖合同，表示其于2016年2月26日重新购房。一审法院就2016年2月26日涉案房屋的房屋价值函询评估机构，评估机构回函表示，涉案房屋于2016年2月26日的房屋价值约为660万元。朱燕雯表示，虽然评估机构确认朱燕雯重新购房时的房屋价值高于庭审中其确认的2016年4月28日的房屋价值，其仍同意按照2016年4月28日的房屋价值确认其损失。高浩清、姚腊梅亦表示，双方庭审时已确认以2016年4月28日作为评估时点，故其认为仍应以2016年4月28日作为评估时点。一审法院认为：朱燕雯与高浩清签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。但按照法律规定，物权转让应当经所有权人同意，现有证据不足以证实姚腊梅对房屋买卖合同予以确认并同意转让涉案房屋。一审法院认为，高浩清签订房屋买卖合同，处分登记在姚腊梅名下的房产，后合同无法继续履行，导致朱燕雯合同目的无法实现，构成违约。故朱燕雯主张解除与高浩清签订的房屋买卖合同，有相应的事实和法律依据，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。高浩清作为违约方，朱燕雯诉请要求高浩清返还购房定金有相应的事实和法律依据。就购房定金返还金额，一审法院认为，虽然实际转账至高浩清、姚腊梅账户金额为45万元，根据中介公司当庭陈述可确认朱燕雯实际支付定金为50万元，其中5万元作为高浩清、姚腊梅支付的中介服务费故未转到高浩清、姚腊梅账户，双方合同约定的定金为50万元且高浩清、姚腊梅亦出具的收条确认收到朱燕雯定金50万元，表明高浩清认可收到定金50万元的事实，故高浩清应退还朱燕雯定金50万元，扣除双方确认的高浩清诉讼过程中已退还朱燕雯的定金45万元，高浩清还应当退还朱燕雯定金5万元。就朱燕雯主张的违约金155万元，朱燕雯表示因房屋价格上涨导致朱燕雯损失很大，另因本起诉讼支出了中介费和律师费。高浩清、姚腊梅认为，朱燕雯主张的损失过大，不同意支付。一审法院认为，违约行为导致朱燕雯的合理损失应当予以支持。就高浩清、姚腊梅违约责任承担金额，一审法院认为，违约损失应当综合考虑双方合同约定，双方合同签订、履行过程中的各自过错以及朱燕雯因房屋上涨导致的损失、朱燕雯中介费、律师费支出情况。根据一审法院庭审查明，在签订房屋买卖合同时，朱燕雯知晓房屋权属登记情况，其在房屋所有权人未签字确认的情况下签订房屋买卖合同，就后续合同无法继续履行朱燕雯自身亦存在一定过错。另，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方合同约定在出卖方未能履行合同导致合同终止或无法履行，出卖方需双倍返还定金给买受方。在一方违约时，双方依据合同约定就违约责任承担金额有一定的预期，但因房屋上涨导致合同约定的违约责任赔偿低于朱燕雯实际损失，朱燕雯增加其违约金额亦符合法律规定。综上，一审法院基于上述多重因素及相关法律规定，酌情认定高浩清赔偿朱燕雯违约损失100万元。朱燕雯主张的中介费、律师费损失不再另予支持。就姚腊梅是否承担共同返还定金5万元及赔偿损失100万的违约责任，一审法院认为，高浩清签订房屋买卖合同的行为系高浩清、姚腊梅夫妻关系存续期间发生，且姚腊梅亦未提供证据证实系高浩清、姚腊梅就夫妻关系存续期间因合同履行导致的债务系高浩清个人债务并向他人批露，故相应的赔偿责任依法应当属于夫妻共同债务，姚腊梅应就上述损失及定金返还承担共同赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（三）》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、依法确认朱燕雯与高浩清于2015年12月4日就苏州工业园区都市花园10幢201室房屋签订的房屋买卖合同解除；二、高浩清于判决生效之日起十日内退还朱燕雯购房定金5万元；三、高浩清于判决生效之日起十日内支付朱燕雯违约金100万元；四、姚腊梅就判决第二、三项承担共同清偿责任；五、驳回朱燕雯的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23200元，保全费5000元，合计28200元，由朱燕雯负担4900元，由高浩清、姚腊梅负担23300元。评估费37600元，由朱燕雯负担16786元，由高浩清、姚腊梅负担20814元。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点在于：1、朱燕雯与高浩清有无恶意串通，损害姚腊梅的权益；2、一审判决违约金标准是否过高。关于争议焦点一，姚腊梅上诉称朱燕雯与高浩清签订的合同中，涉案房屋约定交易价低于市场价，但其未提供能够反映当时房屋市场价的证据予以比对，无证据证明朱燕雯与高浩清存在故意串通的恶意，本院对其该项上诉理由不予支持。关于争议焦点二，根据法院委托专业机构出具的评估报告，涉案房屋于2016年4月28日的房屋价值为635万元，双方当事人均确认以该日期作为评估时点，故一审法院根据该评估价格与合同约定价的差价，结合朱燕雯自身存在过错，综合判定违约金为100万元，符合情理，本院予以确认。姚腊梅虽上诉称违约金认定过高，但未提供相反证据，故其该项上诉理由亦不能成立。综上所述，姚腊梅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人姚腊梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 杨 兵审 判 员 郑 雄二〇一七年十月二十三日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静