辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0105民初562号
原告：赵海龙，男。
委托代理人：姜春光，系辽宁光杰律师事务所律师。
原告：沈阳市凌云实业公司，住所地沈阳市沈河区方圆街23号。
法定代表人：张官田，系该公司董事长。
委托代理人：姜春光，系辽宁光杰律师事务所律师。
被告：沈阳红宇房地产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区大渡河街18号。（未到庭）
法定代表人：于世友，系该公司董事长。
被告：陈菊梅，女。
委托诉讼代理人：王磊，系辽宁卓政（大连）律师事务所律师。
原告赵海龙、沈阳市凌云实业公司（简称凌云公司）诉被告沈阳红宇房地产开发有限公司（简称红宇公司）、陈菊梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵海龙、凌云公司的委托诉讼代理人姜春光，被告陈菊梅及其委托诉讼代理人王磊到庭参与了诉讼，被告红宇公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。
赵海龙、凌云公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令红宇公司与陈菊梅签订的《秀水花城---
商品房订购书》无效。2、请求判令红宇公司立即将苏家屯区乔松路32-2号1-5-2室房产腾空交付原告。3、请求判令陈菊梅承担从占用之日至腾空之日期间的房屋使用费每月200元。4、确认原告凌云公司与红宇公司在2012年11月30日签订的《补充协议》合法有效。
红宇公司未到庭，未答辩。
陈菊梅辩称，陈菊梅与红宇公司签订的商品房订购书是双方真实意思表示，且不具有违反法律强制性规定情形，该合同合法有效。其次，合同于2012年3月13日签订，并在当日交付了全部购房款，陈菊梅于2012年6月27日即入住涉案房屋，并对房屋进行了装修，实际占有至今，该合同已经履行完毕。根据原告所述，原告与红宇公司签订的抵房协议为2012年11月30日，也就是在陈菊梅履行完毕合同之后，故请求法院驳回原告全部诉讼请求，补充协议与我方无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年7月,被告红宇公司向原告凌云公司借款，为保证债权实现，双方于2010年7月4日签订《商品房转让合同》（红宇公司为甲方，凌云公司为乙方），约定红宇公司将其开发建设的位于沈阳苏家区迎春街西地块“秀水花城”项目一期10号、9号、8号、7号、6号、5号、4号、11号商品房住宅191套面积12455.89平方米转让给乙方，转让价为2008/平方米，14号按商品房36套，面积3359平方米，转让单价1490/平方米，房屋转让总价款人民币叁仟万元。双方还约定：“合同签订之日起三日内签订有关附件（1）房屋14号楼36套房，面积3359平方米的以户为单位的商品房买卖合同，由甲方负责将商品房买卖合同备案到乙方名下，备案完成后甲方及时交付备案合同，收款收据、购房发票、准住通知书及钥匙交给原告（乙方）。付房款先决条件为前提先支付房屋转让款500万，其余2500万元在完成备案转换到乙方名下支付，付款方式均为银行转帐或现金方式。甲方承诺于2010年12月31日前为乙方办理房屋所有权证、契证及土地使用证，如未按时办理，甲方按日支付万分之三违约金。房屋的交付为2010年7月7日，如不能履行，甲方赔偿乙方损失人民币270万元，并退回全部购房款。”
《商品房转让合同》签订后，红宇公司将合同约定的房产予以抵押备案，其中位于沈阳市苏家屯区乔松路32-2号152室房产（建筑面积96平方米，以下简称案涉房产）抵押备案在原告赵海龙（系凌云公司员工）名下，凌云向红宇公司支付借款2896万元，红宇公司开具8张支付购房款凭据。红宇公司向凌云公司交付了商品房钥匙，但未开具商品房准住通知，二原告亦未实际占有使用上述商品房。
2012年3月15日，红宇公司与案外人李忠侠签订《秀水花城商品房订购书》，红宇公司为出卖人，李忠侠为买受人。双方约定李忠侠购买“秀水花城”14号楼152室（即案涉房产），房价款384,000元。订购书下方还注明：“承诺1个半月-2个月给予备案”字样。2012年6月27日，红宇公司为李忠侠开具了《准住通知单》。
2012年11月30日，凌云公司与红宇公司又签订《补充协议》(甲方为红宇公司，乙方为原告)双方约定：1、乙方支付给甲方的购房款扣除甲方退还部分剩余的购房款为639万元，乙方借给甲方的临时借款为719万元，甲方应付乙方违约金为294万元。上述款项总计：1652万元整。2、甲乙双方原购房合同约定为每平方米2008元，现乙方考虑到甲方的实际困难，双方同意不论一期房产或二期房产，多层住宅按每平方米5000元价格计算，带阁楼的户型按每平方米6000元计算。经核算甲方应交付乙方2539.93平方米的商品房，其中多层住宅16套、1620.04平方米，带阁楼的户型9套，919.89平方米，共计25套房屋（包括案涉房屋）。合计房款额为1362万元（详见附件：1、房屋明细表，2、房屋买卖备案合同，3、相关结算明细）。3、上述两项差额部分：294万元，甲方同意用其商品房按揭贷款来偿还，甲方保证其按揭贷款由政府负责进入封闭帐号，尽快付给乙方。4、甲乙双主确定本协议约定交付的商品房日期为2012年12月31日，甲方同时向乙方或乙方指定的第三人出具：商品房销售发票、维修基金票据、准住通知等能办理商品房屋产权证的一切手续。5、因甲方欠税款，甲方负责与税务局联系为乙方开具商品房发票的税款由乙方垫付550万元（以实际垫付款项为准）。乙方垫付款项，甲方用商品房按揭贷款来偿还。6、11月30日开始，甲乙双方共同对已售应返回红宇房子进行摸底登记，首先争取完成壹佰万元现金的回收款，余款通过贷款解决：在12月30日前结完已售商品房，关于1980平方米门市房及351平方米车库，按欠款额每平米单价拿钱解房。在2013年2月28日前将欠款还清，逾期不还，余款按年息30%计息。在2013年5月1日前必须将余款全部还清。7、如甲方不能履行本补充协议第四条、第五条约定时，本补充协议作废，甲乙双方继续执行2012年7月4日签订的购房合同，之后由双方负责人签字盖章。
《补充协议》签订后，红宇公司与二原告间未形成25套商品房办理交接的文件，二原告未实际占有使用房屋。
另查，本案被告陈菊梅自述其与案外人李忠侠系亲属关系，2012年3月13日其将购房款384,000元交予李忠侠，以李忠侠的名义与红宇公司签订《秀水花城商品房订购书》，购买案涉房屋，2012年6月27日其办理入住手续时，红宇公司配合其将《订购书》及收款收据办理的更名，入住后陈菊梅对房屋进行装修后居住至今。2017年凌云公司发现案涉房屋被占用，经协商未果，遂起诉至本院。
本院认为，凌云公司与红宇公司间原基础法律关系为借款,为保证债权的实现，双方设立非典型让与担保，即以签订《商品房转让合同》的形式对借款提供担保。凌云公司出借资金2896万元，被告将开发建设的商品房合同备案在凌云公司指定的人员名下。原告赵海龙并无真实购房意思表示，系依凌云公司要求，出借名字，配合凌云公司办理涉诉房屋的备案手续，并配合凌云公司签订商品房买卖合同，仅为形式上的购房人，对涉诉房屋并不享有任何权利。因合同备案是房地产管理部门内部行政管理行为，故不具备物权变更效力，性质仍属于对借款的一种担保。其后凌云公司与红宇公司又签订《补充协议》，该协议的性质为以房抵债性质，借款担保性质发生转变。《补充协议》签订期间，红宇公司又将案涉房屋通过签订《订购合同》先后出售给案外人李忠侠和被告陈菊梅，并为陈菊梅开具了准住通知，陈菊梅已实际入住案涉房屋。二原告诉请确认《订购书》无效，涉及两次房屋抵债（买卖）行为的效力认定问题。红宇公司作为开发商在房屋已经备案、抵债在先的前提下，又将此房出售予陈菊梅，为一房二卖行为。依据《合同法》第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”本案中，目前无证据证明陈菊梅对房屋已备案他人名下的事实明知，也无证据证明其与红宇公司存在恶意串通，故《认购书》属有效合同。二原告诉请确认《认购书》无效，不符合法律规定确认无效的情形，在此基础上要求腾房并给付使用费的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于二原告主张确认《补充协议》合法有效的问题。《补充协议》为凌云公司与红宇公司签订，与《认购书》签订的主体不同，故与本案不属同一法律关系，本案不一并处理，可另行告诉解决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵海龙、沈阳市凌云实业公司的全部诉讼请求。
案件受理费4100元由被告沈阳红宇房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决送达次日起十五日内向本院提出上诉状及副本两份，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 林雪梅
审 判 员 叶 芃
人民陪审员 于 飞
二０一八年四月十九日
法官 助理 张洪国
书 记 员 李 丽