重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初21051号
原告重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里，统一社会信用代码91500108759280204A。
法定代表人李欣，董事长。
委托代理人林国英（特别授权），女，1962年8月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托代理人但晓敏（特别授权），男，1972年1月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被告马素平，女，1973年3月20日生，汉族，无业，住重庆市南岸区。
原告重庆天景物业服务有限公司（以下简称“天景物业”）诉被告马素平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月10日受理后，依法由审判员邓小晶适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天景物业的委托代理人林国英、但晓敏，被告马素平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天景物业诉称：被告系重庆市南岸区学府大道69号房屋业主。2012年12月22日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，依约为被告所在小区提供了物业服务。但被告未依合同约定缴纳物业服务费、水电公摊费，从2014年7月1日起至2017年9月30日期间，共拖欠原告物业服务费18361.20元、公摊水电费579.24元，因被告迟延缴纳相关费用产生了违约金33862.43元（违约金从2014年7月16日起，以每月拖欠的费用为基数，按照每日千分之三的标准计算至2017年9月30日止）。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令被告支付上述费用。
被告马素平辩称：被告系诉争房屋业主，认可欠费时间，具体欠费的金额不清楚。被告于2010年11月接房，后在装修时发现书房外墙漏水，当时联系了物管公司找开发商，开发商只修复了外墙及更换墙纸，但后来又陆续出现漏水情况，多次修复未果，被告认为原告有责任，要求由原告解决后再支付拖欠的费用。2017年7月6日，被告将物品放于所在单元楼下被盗，在原告处查看监控时发现监控设施是损害的。综上，被告认为，原告提供的物业服务不到位，之后由于服务质量降低，故不认可物业服务费按照2.50元/月/平方米标准收取，对公摊水电费不认可，亦不同意支付违约金。
经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区学府大道69号房屋业主之一，该房屋的建筑面积为188.32平方米，被告于2010年11月20日办理接房手续，并于2011年4月20日申请办理装修。
2012年12月22日，原告天景物业作为乙方与南岸区学府大道69号业主委员会作为甲方签订《学府大道69号物业服务合同》，合同约定由天景物业为学府大道69号提供物业服务，合同期限为5年，从2012年7月1日起至2017年6月30日止；雨山前洋房按照2.50元/月/平方米标准（按建筑面积）收取；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户分摊的方式向业主分摊计收，为便于结算，每年1至11月按照10元/户的标准缴纳，每年12月按年据实结算，多退少补；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行当月缴费义务；合同期届满前三个月内，甲方需作出解除或续签合同的决定，并书面告知乙方；乙方应在合同终止之日起的20日内向业主委员会办理移交并退场，此期间乙方应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费的，应按欠费金额每日千分之三的标准向原告支付违约金；同时，该合同亦明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的其他权利义务等事项。
上述合同签订后，原告为南岸区学府大道69号“雨山前小区”提供了物业服务至今。被告陈述因房屋漏水、小区清洁卫生差、监控设施受损等情况，认为原告提供的物业服务不到位，故于2014年7月起拖欠原告物业服务费、公摊水电费，原告向被告催收未果，遂以前述请求诉至本院。
庭审中，原告举示“雨山前小区”2014年、2015年、2016年公共水电分摊公示表，拟证明2013年12月10日至2014年12月9日、2014年12月10日至2015年12月9日以及2015年12月10日至2016年12月10日期间，每户每月业主应分摊的水电公摊费分别为25.77元、10.05元、10.04元。被告对原告举示的公共水电分摊公示表真实性不认可，亦不认可公摊水电费。
庭审中，被告针对其提出的抗辩理由，举示了若干录像视频、照片，拟证明小区道路受损，没有及时维修；绿化差；小区内车库的监控室形同虚设，白天也没有安保人员，监控设施损坏了；小区公共用水被小区其他业主私自使用；小区清洁卫生差，垃圾没有及时处理等；被告房屋外墙漏水造成室内墙壁面、家具等受损；电梯外包维修公司没有资质；雨山前南岗的只有监控设施，没有消防设施。
原告对被告举示的上述证据的质证意见为：录像中显示内容都不认可，看不出拍摄的地点、时间等，监控设立在雨山前南岗，不是录像中显示的位置。绿化用水属于物业服务成本范围内，是没有算入公摊费用中。被告房屋漏水问题，被告已与开发商达成协议，已一次性解决，被告提出抗辩与本案无关。原告按照招投标方式选用电梯维修公司，该公司具有相应资质。绿化、清洁问题，我司2016年获得了南岸区十佳和美物业小区，同时2016年3月，本小区获得2015年南岸区四星级物业小区。小区内穿梭车没有约定在物业服务合同之内。开发公司在2012年12月收到函告，步道属于国有林，为了安全所以关闭了，属于开发商在管理，不属于物业服务区域范围。录像看不出时间，不认可。看不出来是否是我司的工作人员。
以上事实，有资质证书、《学府大道69号物业服务合同》、《管理规约》、接房清单、《生化池及排污设施维护合同》、《消杀服务外包合同》、《电梯（自动扶梯）维修保养合同书》、巡逻签到表、催费通知书照片、水电公摊公示表、录像、照片等证据及原、被告的当庭陈述在卷为证，并经法庭质证，足以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，南岸区学府大道69号业主委员会与原告签订的《学府大道69号物业服务合同》对合同约定的物业服务区域内包括被告在内的全体业主均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告应按约履行向原告支付拖欠的物业服务费及公摊水电费的义务。原告提供的物业服务不仅包括物业共同部分、设施的日常维修、养护管理、亦包括小区共同场所、共同部位的清洁卫生等，被告举示的部分证据能够显示为雨山前小区内拍摄，物业服务具有持续性，原告提供的物业服务在一定时限内存有服务瑕疵，但被告辩称的理由及举示的证据亦不能充分证明原告提供的物业服务具有重大的服务瑕疵以及原告存在根本违约的行为，故对被告提出的拒交理由，本院不予采纳。但原告作为该小区物业服务企业，应虚心倾听业主的意见，不断改善服务质量。被告提出的房屋漏水的抗辩理由，因涉及案外人，若被告认为，其行为侵犯其合法权益，可另案诉讼处理。
关于物业服务费，根据上述物业服务合同的约定，合同期限届满后，原告为该小区维护正常的生活秩序提供的物业服务，业主及物业使用人亦应支付费用的约定，由于该小区至今仍由原告提供物业服务，则被告应向原告支付此期间的物业服务费，此期间的物业服务费的标准，参照上述物业服务合同的约定，则被告于2014年7月起拖欠物业服务费，截止2017年9月30日，共计39个月，被告应缴纳的物业服务费应计算为18361.20元（188.32平方米×2.50元/月/平方米×39个月），原告要求被告支付此期间的费用，于法有据，本院予以支持。
关于公摊水电费。原告为该小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生公摊水电费，根据物业服务合同的约定，采取按户据实分摊方式计收。原告举示的2014年、2015年、2016年公共水电分摊公示表显示2013年12月10日至2014年12月9日、2014年12月10日至2015年12月9日以及2015年12月10日至2016年12月10日期间，每户业主应分摊的水电公摊费分别为25.77元、10.05元、10.04元，则2014年7月至2017年9月30日期间，被告欠缴的公摊水电费计算为485.70元（25.77元/月×6个月+10.05元/月×12个月+10.04元/月×12个月+10元/月×9个月），对原告主张的公摊水电费，本院予以支持485.70元，对原告主张超过部分，本院不予支持。被告对此提出的抗辩理由及举示的证据不足以成为其拒交公摊水电费的理由，亦无法证明水电公摊费的分摊存有不合理的情形，故对被告提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。
关于违约金，上述物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费、公摊水电费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率标准支付违约金（违约金以当月欠交费用为基数，自2014年7月16日起计算至2017年6月30日止）。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：
一、限被告马素平于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天景物业服务有限公司从2014年7月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费18361.20元、公摊水电费485.70元，共计18846.90元；并按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率支付标准违约金（违约金以当月欠交费用为基数，自2014年7月16日起计算至2017年6月30日止）；
二、驳回原告重庆天景物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1120元，减半收取560元，由原告重庆天景物业服务有限公司负担260元（已缴纳），由被告马素平承担300（此款暂由原告重庆天景物业服务有限公司垫付，限被告马素平于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆天景物业服务有限公司）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 邓小晶
二〇一七年十二月五日
书记员 蒋 姝