新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新0104民初１２６９号
原告（反诉被告）：乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行，住所地：乌鲁木齐市新市区。
负责人：任洁，该支行行长。
委托代理人：时军民，新疆博昊律师事务所律师。
委托代理人：程新安，男，1968年6月28日出生，汉族，系改行资产保全部职员，乌鲁木齐市天山区幸福路21号17栋1单元501室。
被告（反诉原告）：杨钧（曾用名杨军）（曾用名杨军），男，1970年4月23日出生，汉族，系乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司董事长，住乌鲁木齐经济技术开发区。
委托代理人：张博，新疆鸿华律师事务所律师。
委托代理人：朱晓荔，新疆鸿华律师事务所律师。
被告：乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司，住所地：乌鲁木齐市。
法定代表人：杨钧，该公司董事长。
委托代理人：李萌，男，1982年5月26日出生，汉族，系该公司职工，住乌鲁木齐市太原路和平花苑小区。
原告（反诉被告）乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行（以下简称昆仑支行）与被告（反诉原告）杨钧、乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司（以下简称白天鹅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年3月23日、4月12日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昆仑支行的委托代理人时军民、程新安，被告（反诉原告）杨钧的委托代理人张博，被告白天鹅公司的委托代理人李萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）昆仑支行诉称：1999年6月26日，乌鲁木齐市新市区迎宾路街道办事处（以下简称迎宾路街道办）与杨钧签订租赁经营合同一份，将位于迎宾路42号的迎宾大酒店（又名银财宾馆）出租给杨钧经营。合同约定：租赁期限六年，自1999年7月1日起至2005年7月1日止，第一年租金20万元，以后年度租金在上一年度租金基础上递增8%。同年10月，依据乌鲁木齐市新市区人民政府（以下简称新市区政府）【1999】76号常务会议纪要，新市区政府与我行签订协议，将迎宾大酒店（银财宾馆）房屋产权及土地使用权转让给我行，该租赁合同出租人的权利义务遂由我行承继。2001年1月，杨钧与其妻徐风莹共同设立白天鹅公司，将该酒店更名为白天鹅酒店。（2002）新民初字第1283号、（2003）乌中民终字第235号民事判决判令：杨钧向昆仑支行缴纳房屋租金490004.75元（2000年9月1日至2002年10月31日期间）；昆仑支行赔偿杨钧违约金200000元、赔偿杨钧经济损失73828元、支付杨军暖气设施改造费548240元、减免杨钧房屋租金95252.67元、负担审价费13500元，合计应支付杨钧930821元；2004年5月14日，按照乌鲁木齐市中级人民法院执行局《发还案款情况说明》支付杨钧案款100000元，其余340816.25元（930821元―490004.75元―100000元）及诉讼费与杨钧2002年11月1日至2004年4月期间的应付租赁费相互折抵完毕。租赁期间届满，杨钧继续使用该房产经营白天鹅酒店至今。1999年7月至2016年，被告杨钧经营累计应付租金675.20万元，依据（2003）乌中民终字第235号民事判决折抵后已支付112.83万元，尚欠我行租赁费562.37万元未付。2015年9月22日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（以下简称高新区征收办）【2005】131函通知我行：因城北主干道西延建设，需将迎宾路1277号（白天鹅酒店）五层建筑拆除，我行于2015年11月23日函告杨钧搬迁并清算给付租赁费，杨钧至今拒不履行，现我行诉至法院。请求法院：1、判令解除原告与被告杨钧之间的租赁合同关系；2、判令两被告返还位于迎宾路1277号的房产一栋（面积2688平米）；3、判令两被告支付2004年5月至2016年6月间的租赁费562.37万元；4、本案诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）杨钧答辩并反诉称：1、在昆仑支行支付相关费用的前提下，我们即同意解除合同；2、昆仑支行主张562.37万元的租赁费用，部分超过诉讼时效。我提出反诉：请求法院判令昆仑支行支付我租赁房屋（迎宾路1277号）下水渗坑工程费245659.23元、水电暖改造费1173700元、外墙保温施工费516880元，装修工程费5183230元，合计7119469.23元。事实与理由:1999年6月26日，我与迎宾路街道办签订《租赁经营合同》，由迎宾路街道办将乌鲁木齐市迎宾路的迎宾大酒店租赁给我经营，租赁期限为1999年7月1日至2005年7月1日。2000年8月20日，新市区政府与昆仑支行达成协议，将迎宾大酒店移交给昆仑支行，《租赁经营合同》的出租人权利及义务由昆仑支行享有和承担。《租赁经营合同》期限届满后，我继续使用租赁房产，昆仑支行没有提出异议，原租赁合同继续履行，直至昆仑支行提起诉讼要求解除与我的租赁合同关系。根据《租赁经营合同》第二十条的约定，昆仑支行根据我的请求，积极协助、解决经营中的困难和问题，保证水、电、暖、电话设施正常供给和使用。在《租赁经营合同》履行期间，昆仑支行违反合同约定，未能向我提供满足经营需要的各项设施：因昆仑支行未能保证提供给我的租赁场地应有的正常供暖，乌鲁木齐市中级人民法院（以下简称市中院）于2003年3月17日作出终审判决，判令昆仑支行支付我违约金20万元并支付我暖气设施改造费548240.33元，同时减免租金95252.67元；因租赁场地不具备污水排放条件，我于2004年9月出资修建了下水渗坑；因租赁场地自来水、进户电缆、屋面防水及暖气管道存在问题，我分别于2007年、2008年及2009年对租赁场地水、电、暖进行了改造施工；因租赁场地楼体老化，保温能力不足，楼体及装修严重老化，我于2011年8月对租赁场地进行外墙保温处理及更换塑钢窗，于2012年自行出资进行了装修。昆仑支行违反合同约定，未能履行出租人义务，理应承担维持日常租赁经营所发生的与租赁场地有关的各项费用，为此特向法院提供反诉，请依法公断。
被告白天鹅公司辩称：《租赁经营合同》是杨钧签订的，我公司不应当承担责任，请法院驳回昆仑支行对我公司的诉讼请求。
原告（反诉被告）昆仑支行对反诉辩称：1、我行租赁物原有下水设施、水电设施符合正常使用条件，自1999年7月至今就该事项没有产生争议。暖气设施存在的问题和发生的改造费用54.82万元，已在（2003）乌中民终字第235号案件中作出处理。杨钧自称在2004年出资修建了下水渗坑工程，2007年、2008年、2009年对水、电、暖进行了改造施工，2011年8月进行了外墙保温处理及更换塑钢窗，2012年进行了装修等等改造和施工行为，均属于对租赁物进行改善或增设他物的行为。根据《合同法》第223条（二）款的规定以及《租赁经营合同》第十条的约定，承租人对租赁物进行改造或增设其他添附物，必须经过出租人的同意。因杨钧上述对租赁物进行改造或添附的行为，没有取得我行的同意，我行可以要求杨钧恢复租赁物原状，或者在合同解除后将添附物带走。对于因擅自改造或添附行为可能对租赁物造成的损失，我行保留要求杨钧赔偿损失的权利；2、杨钧在明知2005年7月1日以后租赁经营合同默示更新为不定期租赁合同，双方当事人均有权随时解除租赁经营合同的条件，应当知道对租赁物实施投资添附行为客观上存在投资风险。杨钧在我行不知情的情况下，自行对租赁物实施改造或添附行为的目的，是为了增加酒店经营收入，提高经济效益。我行诉请解除合同、返还租赁物，在今天提出还是杨钧改造、装修后立即提出，杨钧理应自行承担起擅自改造和装修产生的风险投资后果；3、承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修，承租人不履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。本案不定期租赁合同履行期间，杨钧没有向我行提出维修事项，也就不存在未履行维修义务问题，更不存在维修费用由我行承担的法定前提条件。我行认为：杨钧诉请我行赔偿其不定期租赁期间下水渗坑工程，水、电、暖改造工程，外墙保温处理及更换塑钢窗工程，装饰装修工程等费用损失，违反《合同法》第二百二十三条、二百二十一条的规定，不符合《租赁经营合同》第十条的约定，反诉请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回杨钧的反诉请求。
经审理查明：1999年6月26日，迎宾路街道办与被告杨钧签订《租赁经营合同》，由杨钧承租迎宾路街道办位于乌鲁木齐市迎宾路42号的迎宾大酒店。租赁期限为六年，自1999年7月1日至2005年7月1日止；第一年租金为20万元，每月先交纳后营业,每第二年的租金在上一年的基础上增加8%，其中租金不包含税费;迎宾大酒店租赁经营前的债权债务由出租方清理；承租方的设备，投资归承租方，合同期满后可以带走，也可折价给下一承租方。承租方如对迎宾大酒店设施、设备及其他进行改造和更新，需经出租房同意方可进行……。
同年10月10日，新市区政府与昆仑支行（原为乌鲁木齐市商业银行股份有限公司昆仑支行，现为乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行）签订《协议书》，约定：新市区政府将地处迎宾路银财宾馆的房屋产权及土地使用权和20%的股份全部划由昆仑支行所有，其土地使用权及房屋产权手续由新市区政府协助办理昆仑支行有关过户手续。11月29日，新市区政府召开第三十九次常务会议，会议研究了区迎宾路银财宾馆的产权移交问题，会议决定：同意将银财宾馆的产权移交。2000年8月22日，新市区迎宾路办事处与昆仑支行签订《移交书》，将银财宾馆移交给昆仑支行。
2002年，昆仑支行以杨钧拖欠房租诉至本院。审理中，杨钧提起反诉。本院依法作出（2002）新民初字第1283号民事判决，判令：杨钧向昆仑支行缴纳房屋租金490004.75元（2000年9月1日至2002年10月31日期间）；昆仑支行赔偿杨钧违约金200000元、赔偿杨钧经济损失73828元、支付杨军暖气设施改造费548240元、减免杨钧房屋租金95252.67元、负担审价费13500元，合计应支付杨钧930821元。昆仑支行不服该判决，市中院（2003）乌中民终字第235号民事判决，驳回昆仑支行上诉，维持原判。
租赁期限届满后，杨钧继续使用该房产经营白天鹅酒店至今。2015年9月22日，高新区征收办函通知乌鲁木齐市商业银行：因城北主干道西延建设，需将迎宾路1277号一栋五层建筑拆除。同年11月20日，昆仑支行向杨钧邮寄送达《告知函》，载明：根据2003年3月17日乌鲁木齐（2003）乌中民终字第235号民事判决书，杨钧应给昆仑支行支付自2000年9月1日至2002年10月31日期间的房屋租金490004.75元，昆仑支行应支付杨钧违约金、经济损失、暖气改造、减免房屋租金、审计费共930821元，两项互抵后昆仑支行应给付杨钧440816.25元，期间，昆仑支行接市中院执行局于2004年5月14日开出的《发还案款情况说明》支付杨钧100000元案款，由此昆仑支行应给付杨钧340816.25元。该340816.25元以2002年11月1日至2004年5月1日期间房租折抵。自2004年5月1日至2015年11月20日，杨钧欠昆仑支行租金307.68万元、利息984488.43元，累计4061288.43元尚未支付。请杨钧在2015年11月25日前支付昆仑支行。因城北主干道西延建设，需将杨钧所租赁位于乌市迎宾路42号（现为迎宾路1277号）营业用房拆除。前期已通知杨钧搬离该房屋，现再次通知，请配合拆迁工作，于2015年11月30日前予以搬离，逾期不办理，由此引发的一切法律纠纷及后果由杨钧本人承担。
审理中，经昆仑支行与杨钧确认，2004年5月1日前租金双方已相互折抵完毕，杨钧拖欠昆仑支行自2004年5月起的租金。现昆仑支行诉至法院，要求解除与杨钧的租赁合同关系，要求杨钧与白天鹅公司返还涉案房屋并支付租金。
审理中，杨钧提出反诉，要求昆仑支行支付租赁房屋（迎宾路1277号）下水渗坑工程费、水电暖改造费、外墙保温施工费、装修工程费合计7119469.23元。杨钧出示了四份鉴证报告，区计委价格认证中心新价鉴字（2005）11号下水渗坑工程价格鉴证报告，下水渗坑工程鉴证总造价为245659.23元；区价格认定局新发改价证字（2010）第18号综合楼水、电、暖改造工程鉴证报告，鉴证总造价为1173700元（其中电气部分101733.78元，防水部分286801.53元，给水部分286801.53元，暖气地沟部分498373元）；新发改价证字（2011）第29号综合楼外墙保温等工程价格鉴证报告，外墙保温等工程鉴证总造价516880元（其中外墙处理及保温层工程437760元，更换塑钢窗工程79120元）；新发改价证字（2012）第21号白天鹅酒店装修工程等价格鉴证报告，装修工程鉴证总价5183230元。四份鉴证报告依据均无施工合同及付款凭证。另，杨钧向本院提出申请，要求对租赁房产所实施的下水渗坑工程、水电暖改造工程、外墙保温工程、装修工程等工程量及价格进行司法鉴定，本院通过乌鲁木齐市中级人民法院统一摇珠，委托新疆天泽资产评估有限公司（以下简称天泽评估公司）对杨钧位于乌鲁木齐市迎宾路1277号白天鹅酒店的装修、水电暖改造、外墙保温、下水渗坑工程的现有价值进行鉴定，因杨钧未能提供委托资产的归属证明及相关资料，不具备评估条件，天泽评估公司将该案作退案处理。
另查明:2001年4月，杨钧与其妻子徐凤云共同设立白天鹅公司，住所地为乌市迎宾路1277号，即涉案房屋所在地，注册资本30万元，为现金出资。涉案房屋位于乌鲁木齐市迎宾路1277号（原迎宾路42号），共六层（地上五层，地下一层），建筑面积2696平米，现名为白天鹅酒店。
再查明：2015年12月14日，中国银监会新疆监管局新银监复［2015］246号文件关于乌鲁木齐市商业银行变更名称的批复，乌鲁木齐市商业银行股份有限公司变更为乌鲁木齐银行股份有限公司。乌鲁木齐商业银行股份有限公司昆仑支行更名为乌鲁木齐股份有限公司昆仑支行。
以上事实有《房屋经营合同》、《协议书》、《移交书》、（2003）乌中民终字第235号民事判决书，乌高（新）征办函［2015］131号函、《告知函》、国内标准快递、照片、房产证复印件、中国银监会新疆监管局文件、价格鉴证报告、询问笔录、企业法人营业执照、章程、评估委托书、退案说明以及庭审笔录存卷为证。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉案房屋所有权转移为昆仑支行所有，买卖不破租赁，杨钧与迎宾街道办签订的《房屋经营合同》由昆仑支行承继。租赁期限届满后，杨钧继续使用租赁物，
双方未签订新的租赁协议，故双方形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同，故昆仑支行主张解除其与杨钧间租赁合同关系的请求于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿损失。本案昆仑支行与杨钧间租赁合同关系既已解除，杨钧应当将涉案房屋返还昆仑支行，昆仑支行主张杨钧返还位于乌鲁木齐市迎宾路1277号（原42号）房产一栋的请求，本院亦予以支持。昆仑支行主张杨钧支付2004年5月至2016年6月期间的租赁费562.37万元，杨钧认可自2004年5月起未付租金，故依照《房屋经营合同》，每年租金递增8%，杨钧应当支付2004年5至6月租金45349.63元［20万元×（1+8%）4÷12月×2月］，2004年7月至2005年6月租金293865.61元［20万元×（1+8%）5］，2005年7月至2006年6月租金317374.86元［20万元×（1+8%）6］，2006年7月至2007年6月租金342764.85元［20万元×（1+8%）7］，2007年7月至2008年6月租金370186.04元［20万元×（1+8%）8］，2008年7月至2009年6月租金399800.92元［20万元×（1+8%）9］，2009年7月至2010年6月租金431784.99元［20万元×（1+8%）10］，2010年7月至2011年6月租金466327.79元［20万元×（1+8%）11］，2011年7月至2012年6月租金503634.02元［20万元×（1+8%）12］，2012年7月至2013年6月租金543924.74元［20万元×（1+8%）13］，2013年7月至2014年6月租金587438.72元［20万元×（1+8%）14］，2014年7月至2015年6月租金634433.82元［20万元×（1+8%）15］，2015年7月至2016年6月租金685188.52元［20万元×（1+8%）16］，合计5622074.51元。杨钧辩称部分租金超过诉讼时效，法律规定履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张之日明确表示不履行义务的，诉讼时效从债务人明确表明不履行义务之日起计算。本院认为双方未就租金支付期限作出明确约定，且双方的租赁合同关系一直持续，故本案诉讼时效应当从昆仑支行主张支付租金之日计算，对杨钧辩解意见本院不予采信。故杨钧应当支付昆仑支行租金5622074.51元，对昆仑支行多主张的部分本院不予支持。昆仑支行主张白天鹅公司共同返还房产并支付租赁费，白天鹅公司并非合同相对人，故昆仑支行该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。
杨钧反诉主张昆仑支行支付租赁房产下水渗坑工程费、水电暖改造费、外墙保温施工费及装修工程费合计7119469.23元，法律规定承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》亦规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，杨钧自称实施了下水渗坑工程、水电暖改造、外墙保温施及装修等工程，涉案租赁物如不符合出租条件的，杨钧应要求昆仑支行进行维修，在昆仑支行不维修的情况下，杨钧方可自行维修，且2000年已对租赁物暖气进行改造，费用已由生效判决由昆仑支行负担。杨钧实施装修等工程，应当征得昆仑支行同意。杨钧在未征得昆仑支行同意，且双方系不定期租赁合同关系，昆仑支行随时可以解除合同，杨钧应当预见所实施装修等工程存在的风险，故杨钧实施上述行为所产生的费用理应自行负担。故对杨钧的反诉主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零九条、二百二十一条、二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行与被告（反诉原告）杨钧的租赁合同关系；
二、被告（反诉原告）杨钧将位于乌鲁木齐市迎宾路1277号（原42号）房产一栋返还原告（反诉被告）乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行；
三、被告（反诉原告）杨钧支付原告（反诉被告）乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行租金5622074.51元（2004年5月1日-2016年6月30日）；
四、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐银行股份有限公司昆仑支行对被告乌鲁木齐白天鹅工贸有限公司的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）杨钧的反诉请求。
上述义务，被告杨钧应于本判决生效后三十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案本诉诉讼标的额5623700元，确认给付额5622074.51元，确认给付额占诉讼标的额的99.97%。本诉案件受理费51165.90元（昆仑支行已预交），由昆仑支行负担0.03%即15.35元，由杨钧负担99.97%即51150.55元。反诉案件受理费30818.14元（杨钧已预交），由杨钧自行负担。杨钧应负担的诉讼费在履行义务时一并给付昆仑支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘 萌
人民陪审员 周丽玲
人民陪审员 张建华
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 苗 密