湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初7032号
原告莫雄，男，1994年8月4日出生，汉族，住湖南省邵东县，
委托代理人罗健，湖南湘言律师事务所律师。
被告长沙中海兴业房地产有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道近湖二路湖墅嘉园1号。
法定代表人：韩春麟。
委托代理人陈文中，湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人汪玉，湖南崇民律师事务所律师。
原告莫雄诉被告长沙中海兴业房地产有限公司（以下简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法由审判员陈志胜担任审判长、与人民陪审员张永玲、唐丽君组成合议庭进行了公开开庭审理。书记员杨婷安担任记录。原告的委托代理人罗健，被告的委托代理人陈文中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫雄向本院提出诉讼请求：1、被告立即赔偿原告损失294063元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告、被告于2017年5月31日签署了编号为XX150287109的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定,原告以首付加按揭方式购买被告开发的中海江御名园五期商4栋109号房屋，合同对双方权利义务等都做了明确的约定，同时约定原告所购房屋层高为5.6米。现原告己依约履行合同，但被告交付给原告的房屋在验房后与合同核对，发现第二层层高与合同约定严重不符，原告验房时实测第二层层高只有3.95米，发现问题后再次委托湖南微匠装修工程有限公司对二楼面积及层高再次测绘，确认与合同约定相差1.65米。被告的违约行为，已严重损害原告的合法权益，为维护原告合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。
被告中海公司辩称：一、答辩人销售物业符合合同约定，不存在违约行为，被答辩人在明知物业每层层高的情况下，在收房几个月后就层高问题提起诉讼并索赔，明显属于滥用诉讼权利，浪费司法资源，依法应当予以驳回并给予处罚。1、根据答辩人提供的证据材料，答辩人在销售物业处悬挂了巨幅宣传海报，已经明确了一层层高5.6米，二层层高3.9米（据被答辩人起诉状描述的层高为3.95米的话，实际还高了0.5米），对此被答辩人是明知的，且答辩人在签订合同时也明确告知和提示，被答辩人对此没有任何异议，答辩人不存在任何违约行为，无需承担违约责任。2、商品房买卖合同之所以仅约定层高为5.6米，是因为受房产部门系统功能限制原因，无法将一、二层层高同时显示在打印的网签合同中，但房产部门系统内审批备案的层高数据与实际相符，答辩人并未违约，无需承担赔偿责任。相反，被答辩人在明知自己的诉求不能成立的情况下还起诉，明显属于滥用诉讼权利，浪费司法资源，依法应当予以驳回并给予处罚。二、答辩人在销售过程和买卖合同中，均已就层高问题做出明确提示和约定，且被答辩人已经签字确认，答辩人无任何违约行为，无需承担违约责任。1、答辩人的宣传资料及销售物业处的宣传海报，都对销售商铺每层的具体层高作出了明确提示，且被答辩人每天都会经过那里，都会看到宣传信息，被答辩人对层高问题是明知的，现又主张答辩人交付物业不符合合同约定，就层高问题提起索赔没有任何事实依据。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三第十四条购房提示第14款，答辩人在合同中已经明确告知合同中对商品房层高的陈述为标准层单位层高，但首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准。根据答辩人提交的证据2017年3月份的《预测绘说明》（在与被答辩人签订买卖合同之前）里楼层面积对照表记录，一层层高为5.6米，二层层高为3.9米，已经长沙市房屋产权登记管理中心审核备案，答辩人交付的物业符合合同约定，无违约行为，无需承担任何违约责任。三、退一步讲，即使存在层高问题，也因被答辩人未在异议期内提出，视为答辩人交付的物业符合条件。
根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第八条第4款的约定，交付商品房时，答辩人应当与被答辩人共同查验房屋，如有异议，被答辩人应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式一次性提出，逾期不提出的，视为本物业符合交付条件并被答辩人同意接收本物业。被答辩人已经收房长达几个月时间，在此期间并未在合同约定的期限内就房屋层高问题向答辩人提出异议并接收房屋的行为，说明其对房屋的层高是明知且认可的。即使不认可，也因其未在合同约定的异议期内提出，视为被答辩人交付的物业符合条件。
综上，被答辩人请求答辩人承担违约责任没有任何事实及法律依据，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
证据1、《长沙市商品房买卖合同》；
证据2、购房发票；
证据1、2拟共同证明原告购买被告开发的中海江御名园五期商4栋109号房屋的事实，原告已依约履行合同及原告诉求的合同依据；
证据3、《测绘报告》；
证据4、《验房报告》；
证据3、4拟共同证明被告交付的房屋第2层层高只有3.95米，不符合合同约定，被告的行为构成违约的事实；
证据5、律师函、EMS邮寄单，拟证明被告违约事实及原告向被告主张权利的事实。
对原告提交的证据，被告作出如下质证意见：
证据1至证据4，对原告提交的商品房买卖合同，三性无异议，证明目的有异议，补充协议明确约定合同对商品房层高的陈述为标准层单位层高，但首层与二层有差异，具体以文件为准，故不能达到原告的证明目的。测绘报告、验房报告真实性、合法性不予认可，原告单方委托商业经营属性的装修工程公司，不具有权威性、独立性，不能作为本案事实认定依据。
证据5，真实性有异议，被告未收到原告寄出的律师函。
为支持其抗辩，被告向本院提交了如下证据：
证据一、涉案物业销售宣传资料和销售前后的现场照片（光盘），拟证明：1、被告在销售宣传资料中已经明示了层高一层5.6米，二层3.9米，原告对此已明确知晓；2、被告在涉案物业显著位置悬挂了巨幅海报，明示层高一层5.6米，二层3.9米，已经尽到了明确的告知义务；被告在悬挂巨幅销售海报时，五期南高层还没有建，通过当时现场照片与现状照片对比，被告在原告购买之前已经对外宣传，并就层高作出了明确提示；4、原告在涉案物业楼顶违规私搭乱建，对被告开发建设的物业安全构成威胁，存在重大安全隐患，应当立即拆除并赔偿因此给被告造成的损失；
证据二、《预测绘说明》，拟证明：1、《预测绘说明》里楼层面积对照表记录，一层层高为5.6米，二层层高为3.9米，已经长沙市房屋产权登记管理中心审核备案，被告交付的物业符合合同约定，无违约行为，无需承担何违约责任；2、该《预测绘说明》审核备案时间实在原告购房之前，根据合同约定，层高应当以该《预测绘说明》记载为准；
证据三、房地产勘测报告书，拟证明：1、一层层高5.6米，二层层高3.9米；2、一二层层高与报建图基本一致，即物业勘测与报建时政府审批批准的层高是一致的。
证据四、中海国际社区五期商4#栋立面图，拟证明中海国际社区五期商4#栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。中海国际社区五期商4#栋由广州华森建筑与工程设计顾问有限公司设计，先后经湘江新区国土规划部建筑房产管理处、长沙市城乡规划局于2015年5月26日审批，并由长沙市房地产测绘队测绘。
对被告提交的证据，原告作出如下质证意见：
证据一，三性均有异议。原告从未看到过被告宣称的销售照片资料、宣传广告等，原告与被告根据双方签订的买卖合同明确约定原告购买的房屋层高为5.6米，且原告按该层高支付了同等价格的购房款，合同不违反法律规定，合法有效，应视为原被告的买卖标的物的最终约定。根据合同附件三第五条约定，买卖合同才是最终一致意思表示，其余广告、宣传资料等均非最终一致意思表示，故原告有理由相信、且根据合同约定支付对价，现被告未按合同约定交付房屋，原告有权要求被告赔偿原告的损失。
证据二，证据三，三性无异议，未达到被告的证明目的，恰恰说明了被告没有提供合同约定的层高的房屋，而原告为购买合同约定房屋的损失依据，原告花费了5.6米层高的钱，只买到了3.9米层高的房屋，损失实际存在。
证据四、该证据与本案无关，不能达到被告的证明目的，该证据反而证明了被告没有提供符合合同约定房屋层高的房屋给原告，被告的违约事实清楚，依约应赔偿原告的实际损失。
对原告提交的证据，本院作如下认定：对证据1至5的三性予以确认。
对被告提交的证据，本院作如下认定：证据一至五，对其真实性予以认定，但不能达到其证明目的。
根据上述确认的证据并结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
2017年5月31日，原告莫雄与被告中海公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX150287109）及其附件（包括《补充协议》）。原告购买了被告开发的位于岳麓区房屋。双方在合同中约定房屋总价款为2038605元。合同第二条约定：“该商品房所在楼栋主体建筑结构为框架+剪力墙，建筑层数2层，其中地上2层，该商品房合同约定建筑面积99.68平方米，其中套内建筑面积97.20平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积2.48平方米，该商品房层高为5.6米”。合同第五条约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为20451.49元每平方米，总房价为2038605元”。合同第九条约定：“本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高低于合同约定值超过5%的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按实际交款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起月15日以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权”。
《合同补充协议》第五条约定：“关于宣传资料、公示文件及样板房的说明。出卖人的售楼书、广告、宣传资料、户型图、样板房、模型等记载的内容和数据仅供参考，均属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分。买卖双方最终的权利义务均以合同约定为准。政府部门批准文件或图纸已在销售现场公开展示，买受人对其内容已明确知晓并认可。出卖人展示的样板房内摆设的饰物、家具及吊灯等物品仅作为房屋装饰、使用指引，不作为交楼标准。本合同所列装修标准的材料或设备如因非出卖人原因致使未能采用的，出卖人有权以不低于本合同约定材料或设备价值和品质的其他材料或设备代替。买受人承诺不会由于对本条款的异议向出卖人主张任何权利。2、出卖人已向买受人明示《长沙市商房买卖合同》（示范文本）及相关附件和补充协议、中海国际社区《管理规约》、中海国际社区《前期物业服务合同》及法律法规规定应明示的其他文件、证书及提示，买受人已阅悉上述文本、协议、文件、证书及重要提示，且无异议，并承诺将严格遵守履行”。第十四条第3项第14小项约定：“本项目五期《长沙市商品房买卖合同》对商品房层高的陈述为标准层单位层高，但首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准”。但并未就商品房层高差问题的处理予以约定。
签订以上《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括《补充协议》）以后，原告向被告支付了首付款并以银行按揭方式支付剩余购房款。2017年8月23日，被告向原告交付了涉案房屋，原告验收房屋后发现涉案房屋第二层层高只有3.95米，与合同约定的5.6米不符，另存在渗漏水等问题。原告于2017年8月23日委托湖南微匠装修工程有限公司进行收房验收，2017年8月24日湖南微匠装修工程有限公司出具《测绘报告》认定涉案房屋二楼合同约定层高为5.6米，实测层高为3.95米。2017年8月25日，原告委托湖南湘言律师事务所向被告邮寄了《律师函》，要求被告整改、赔偿损失等。
另查明：1、被告委托长沙市房地产测绘队对岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋进行测绘，2018年1月24日，长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况与报建图基本一致，一层层高5.6米，二层层高3.9米。2、岳麓区云栖路175号中海江御名园五期商4栋立面图显示，该栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。3、该商品房合同约定建筑面积99.68平方米，该面积为上下两层建筑面积的合计，其中套内面积97.2平方米，二楼套内面积48.8平方米。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件（包括《合同补充协议》）系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方间的商品房预售合同法律关系合法有效，依法应予保护，双方均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案纠纷系因涉案商品房的实际层高与合同约定层高不符而引起的。一、关于被告的行为是否构成违约及应否承担违约责任的问题。合同中约定的商品房层高为5.6米，实际上二楼层高为3.9米，双方对该事实均予以确认，但被告认为原告在签订合同时是明知二楼层高为3.9米而非5.6米，故被告不构成违约，不应承担违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及附件由被告单方提供，合同中记载的层高等相关数据亦为被告所提供。原告作为普通购房者，且并非专业人士，相对于作为出卖方的被告而言，其在一般情况下对商品房相关资料的掌握系处于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关规划设计及施工、竣工图纸等资料的，对于商品房层高的确认一般只能依赖于合同的约定，鉴于此，原告有理由相信被告在合同中关于层高5.6米的意思表示，故被告报建时的设计规划层高数据不应作为双方真实意愿之表达，应认定双方对《商品房买卖合同》中记载的层高数据等事项达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的商品房应当符合法定和约定条件，现其交付商品房的实际层高与合同约定不符，该情形即构成瑕疵履行，即使商品房实际层高符合甚至高于国家强制性标准，也构成违约。综合以上分析，本案中被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任。被告没有提供证据证明原告签订合同时明知二楼层高为3.9米，且双方在《合同补充协议》第五条约定：“关于宣传资料、公示文件及样板房的说明。出卖人的售楼书、广告、宣传资料、户型图、样板房、模型等记载的内容和数据仅供参考，均属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方最终的权利义务均以合同约定为准”。另第十四条第3项第14小项约定“首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准”，但被告没有提供证据证明向原告出示了设计、报建、审批等文件，明确告知了二楼层高为3.9米，故对被告称原告明知二楼层高为3.9米的抗辩主张，本院不予采纳。
二、关于层高误差违约责任的计算标准如何确定的问题。在既无法律明确规定又无合同约定的情形下被告应如何承担违约责任。目前法律法规及司法解释对该问题均没有明确规定，双方对此也无合同约定。对此本院认为，商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，且买受人的诉讼主张主要就是要求出卖人承担违约责任，如返还相应购房款、解除合同、赔偿损失等，但毕竟层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，例如涉案商品房是按面积计算单价而非按层高计算单价、面积大小决定着商品房交易契税税率的高低等等。因此，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用合同约定中关于面积误差的处理原则。故原告主张适用空间差价来直接处理层高误差违约责任的计算标准问题，没有法律依据，本院不予支持。
原告在本案中要求被告承担违约责任的方式为赔偿损失。由于本案涉案房屋层高与合同约定不符，在通风、采光等有关使用的方面与预期相比均有下降，致使原告的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值，被告应向原告赔偿符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价。但因原告未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，故本院根据案件的实际情况进行综合考量，酌情确定违约责任的计算标准。
对于商品房而言，房屋面积误差与层高误差对房屋总价影响的并不一致。目前除按套计价的以外，房地产市场交易习惯主要是按总建筑面积计价（房屋总价=总建筑面积×面积单价）。因此，面积误差对房屋总价影响的如果认定为100%，面积减少的比例即为房屋总价相应减少的比例。因双方签订合同时对商铺层高没有特别要求，购房者购买房屋后主要使用空间为面积，即面积的减少属于功能性影响。在层高达到或超过国家强制标准的前提下，房屋高度的变化主要对舒适度、采光度等实际使用产生影响，故此时层高变化对购房者在使用房屋时所起的影响作用要小于面积变化的影响作用。虽然购房者最终获得的是空间使用权，但如前分析，由于房屋这种特殊商品的面积和层高的作用影响不一样，并且面积绝对数远大于层高绝对数，因此，即使同样比例的减少空间体积，层高降低导致空间体积纵向减少对使用者的影响，要明显小于面积减少导致空间体积横向减少带来的影响。由此可以认定，在层高达到或超过国家强制标准的情形下，层高对于房屋总价的影响应小于面积对房屋总价的影响。鉴于以上分析，并以面积对房屋总价的影响作参考，本院认为在层高达到或超过国家强制标准的前提下，层高对于房屋总价的影响应酌定为80%为宜（以面积误差100%为参照）。因此，结合本案实际，房屋层高误差比绝对值为：（合同约定层高5.6米-实际层高3.9米）×100%／合同约定层高5.6米=30%，仅二楼房屋存在层高误差，故还要求考虑二楼房屋面积与房屋总面积的比率（因房屋产权登记尚未完成，故现以勘测套内面积计算）。故本案房屋层高误差违约责任标准的计算公式应为：房屋层高误差比绝对值×层高误差对总房价影响比值×房屋总价×二楼房屋套内面积与房屋总套内面积比值。根据上述公式计算出被告公司应赔偿给原告的金额为：房屋层高误差比绝对值（30%）×层高误差对总房价影响比值（80%）×2038605元×（48.8平方米÷97.2平方米）=245639.3元。对于原告本案中主张的金额294063元，超出的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告长沙中海兴业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿245639.3元给原告莫雄；
二、驳回原告莫雄的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5711元，由被告长沙中海兴业房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 陈志胜
人民陪审员 张永玲
人民陪审员 唐丽君
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 杨婷安