贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0502民初1380号
原告：中国农业银行股份有限公司毕节分行（统一社会信用代码：915205002154710610），住所地贵州省毕节市中山路1号。
负责人：赵丕松，该行行长。
委托诉讼代理人：饶川，男，1972年11月9日出生汉族，住所地贵州省毕节市。系该单位职工。
被告：喻士贵，男，1981年12月1日出生住所地贵州省大方县。
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行（以下称农行毕节分行）与被告喻士贵金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行毕节分行委托诉讼代理人饶川到庭参加诉讼，被告喻士贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行毕节分行向本院提出诉讼请求：1．判令被告喻士贵偿还原告借款本金228,949.45元，以及至借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利、违约金；2．判令原告对喻士贵的借款抵押物享有优先受偿权；3．判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告对第一项诉讼请求中的利息、罚息、复利的诉请变更为利息、罚息、复利、违约金从2016年8月16日起按原告与被告喻士贵签订的借款合同约定的计算方式计算确定。事实和理由：被告喻士贵为购买贵州金源达房地产开发有限公司开发的位于贵州省××市迎宾大道××时代广场××号房屋，喻士贵愿意以该房屋作为抵押物，向原告申请贷款298,000元。2010年7月12日喻士贵与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：52105201000012455，以下简称借款合同），约定原告向喻士贵发放贷款298,000元，期限为20年，还款方式为以一个月为周期的分期还款，分240期偿还借款本息；合同签订后，原告依约于2010年7月16日向被告喻士贵发放了贷款298,000元。被告喻士贵归还了原告14期贷款本息后，从2013年3月起，就没有按照约定正常归还贷款本息，经多次原告催收，借款人归还欠款，2017年8月开始就不再归还我行贷款，截止2018年1月16日已有5期未还，其行为已经构成违约。根据借款合同和合作协议的约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的贷款本息，提前行使担保权，取得抵押物的优先受偿权。根据上述事实及理由，为保护原告自身的合法权益，维护原告信贷资产安全，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。
被告喻士贵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、法庭辩论的权利。
原告农行毕节分行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：（一）营业执照、证明、负责人身份证，用以证明原告民事主体资格；（二）喻士贵身份证、喻士贵婚育证明，用以证明被告的民事主体资格；（三）一手房贷款业务银企合作协议、借款申请表、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、房地产抵押清单、预购商品房贷款抵押备案登记表、他项权利证。用以证明借款事实、抵押担保、保证担保、质押担保事实；（四）喻士贵还款、欠款情况查询资料，用以证明被告喻士贵20**年8月起没有还款。经本院审查后，原告提交的前述证据材料，内容真实、来源合法，客观证实了原、被告签订借款合同、保证合同、抵押预告登记、抵押登记及被告偿还贷款的情况，应作为本案的证据予以采信。
根据采信的证据及原告的陈述，本院认定如下事实：
2010年9月7日，原告农行毕节分行与贵州金源达房地产开发有限公司（下称金源达房开公司）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，双方同意就金源达房开公司开发的“时代广场”A幢项目的个人住房贷款业务进行合作。甲方为合作项目的单个购房人提供的贷款中，住房贷款最高金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年。乙方（金源达房开公司）在甲方设立售房款专户（户名：贵州金源达房地产开发有限责任公司，账号：23×××80），甲方向购房人发放的贷款全部进入该账户。乙方为购房人因购买本合作项目项下的房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之壹交纳保证金作为质押，并存入保证金专户（户名：贵州金源达房地产开发有限责任公司，账号：23×××71），在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金专户划收相关款项。双方还约定了其他事项。
2010年7月2日，被告喻士贵为购房，以自己的名义向原告申请贷款。2017年7月12日，原告农行毕节分行与被告喻士贵及案外人贵州金源达房地产开发有限公司签订合同编号为52105201000012455的《个人购房担保借款合同》，约定被告喻士贵向原告贷款298,000元用于购买贵州金源达房地产开发有限公司位于毕节市迎宾大道××时代广场××房。借款期限自2010年7月12日起至2030年7月12日止，共240个月；利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上下浮动20%，执行年利率为4.752%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；借款担保以阶段性保证+抵押+阶段性质押。贵州金源达房地产开发有限公司提供阶段性保证和保证金质押担保。被告喻士贵作为抵押人，将购买的位于毕节市迎宾大道××时代广场××房屋作为抵押物，办理了抵押预告登记。2013年11月22日办理正式抵押登记（他项权证号：毕房他证毕市字第T13010**）。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定了罚息、复利、违约金的计收方法。2010年7月16日，原告向被告喻士贵发放贷款298,000元，并依约定将此贷款划入贵州金源达房地产开发有限公司的账户。被告喻士贵于2010年8月16日开始履行合同约定的分期还款，至2018年1月15日，被告喻士贵尚欠原告借款本金223,274.30元，利息及罚息3783.06元。为此，原告以前述请求诉至本院。
本院认为：原告农行毕节分行与被告喻士贵签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定履行各自义务。原告与被告喻士贵成立借款合同关系，原告按约定履行了发放贷款的义务，被告喻士贵仅按合同约定履行了部分还本付息义务。根据《个人购房担保借款合同》第十二条规定：借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告喻士贵从2017年8月起未按约定还款，原告有权提前收回借款并行使担保权。但根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告所诉的罚息即为被告逾期未还借款的违约责任，故对原告诉请的本金、利息及罚息，本院予以支持。原告诉请的复利、违约金，无法律依据，本院不予支持。原告诉请的抵押物优先受偿权，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案原告对被告提供抵押的房屋已办理了抵押登记，抵押权自2013年11月22日设立。故对原告的该项诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告喻士贵于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金223,274.30元，支付截止至2018年1月15日的利息（含罚息）3783.06元，并按合同编号为52105201000012455的《个人购房担保借款合同》约定的计算方式和标准计付从2018年1月16日起至借款归还完毕之日止的利息（含罚息）；
二、原告中国农业银行股份有限公司毕节分行对登记在被告喻士贵名下的位于毕节市迎宾大道金源达时代广场B幢一十八层A2号房屋享有抵押权，在被告喻士贵未偿还第一项判决所确定的债务时，对该房屋折价或者拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的其
他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2367元，由被告喻士贵负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 吴 誉
二〇一八年五月七日
书记员 孙宏杰