北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4275号
上诉人（原审原告）：北京陶然康宁物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区槐柏树后街2号楼地下室1门01号。
法定代表人：宋国祥，�经理。
委托诉讼代理人：贾丽萍，女，1966年5月1日出生。
被上诉人（原审被告）：张桢，男，1978年5月11日出生。
上诉人北京陶然康宁物业管理有限责任公司（以下简称陶然康宁公司）因与被上诉人张桢物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初18006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陶然康宁公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持我公司一审全部诉讼请求，由张桢承担本案诉讼费用。事实和理由：第一、我公司尽到了对电梯的维修与保养义务，该部分物业费不应该酌减。第二、中水设施设备停用是经三分之二以上业主同意认可的，且物业费中不包含中水费用，物业费和中水费用不同，不应该从物业费中扣除中水停用费用。
张桢辩称：我同意一审判决，不同意陶然康宁公司的上诉意见和请求。
陶然康宁公司向一审法院起诉请求：1、张桢支付我公司2013年9月1日至2016年8月31日期间的物业费共计5441.46元；2、张桢承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：张桢居住在北京市西城区×××902号。2005年10月18日，陶然康宁公司与张桢签订《前期物业管理服务协议》。该协议第一章第三条规定了陶然康宁公司的物业服务范围，即陶然康宁公司对×××号院提供物业服务。协议第二章规定了委托管理的事项，其中第四条规定了房屋建筑公共部位的维修、养护和管理，公共部位是指房屋主体承重部位（包括：基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙体、楼梯间、走廊通道等；第五条规定了公共设施设备的运行维护和管理，公用设施设备是指公用的上下水管、落水管、�共供电线路、烟道、公共照明、消防设施、绿地、道路、沟、井和公共设施设备使用的房屋等。该协议第三章规定了双方的权利义务，其中第十三条规定了陶然物业的权利义务：对本物业公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护修缮、服务与管理…根据本协议向张桢收取物业管理费用及其他费用…第十四条规定了张桢的权利义务：监督陶然物业的物业管理行为，就物业管理的有关问题向陶然物业提出意见和建议…依据本协议，张桢交纳物业管理费用和其他费用…协议第五章规定了物业管理服务费用及其他费用，其中第十六条规定物业管理服务费的收费标准：住宅按1.88元/建筑平方米·月（本小区实行物业服务费用包干制，物业服务费用构成：物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润）；物业管理服务费的调整按北京市相关法规�政策调整；交纳费用时间：首次入住交纳自入住之日起一年的物业管理服务费，每年的1月31日前交纳本年度1月至12月的物业管理服务费用。协议第十七条关于代收代缴费用（此项费用不属于物业服务费，收费标准执行政府规定），其中第三款约定，中水：本小区自设中水供应系统。中水需入住率超过80%时才提供，入住率未超过80%时，暂用自来水代替，其收费标准按市政自来水价格收取。
陶然康宁公司在达到协议约定的条件后提供了中水服务。2009年6月，陶然康宁公司向小区业主发布通知，告知各业主小区中水系统出现问题，不能正常过滤运行，水质高度污染，不能再使用。根据北京市疾病防控中心管理有关规定，为防止二次供水造成污染，根据与中水厂家协商，中水系统将大修，陶然物业将征求业主意见，停止中水供应。之后，陶然物业将小区业主家的中水免费更换管件接到自来水上。张桢所居住的涉案房屋管件也由陶然物业进行了更换。
另查，本案物业费金额及明细组成自2006年至今未发生变化，物理管理服务费为1.88元/月/平方米，其中水泵运行维护费为0.1元/月/平方米，公共区域保洁费、公共秩序维护费、公共部位共用设施、设备日常维护费及综合管理费合计为0.88元/月/平方米。
庭审中，张桢向法院提供了视频证据，以证明电梯存在故障，陶然康宁公司未予及时维修。陶然康宁公司庭后向法院提交了由北京兴鹏达迅电梯设备有限公司出具的电梯故障情况说明函，函中认定电梯出现张桢所称的故障是由于外围（有人强扒电梯厅门、致使电梯厅门电气触点瞬间断开、造成突然停梯现象）情况造成。关于中水系统的停止使用，陶然康宁公司、张桢各执一词。张桢称陶然康宁公司自2009年6月向业主发布的通知只是证明物业公司要对中水系统进行大修，而非停止使用，中水停止使用后，物业费中不应再包含对中水系统设备征收的运行维护费；陶然康宁公司则称曾经向西城区房管局申请动用公共维修基金修复中水系统，因公共维修基金用途不包括对中水系统的大修而未获批，现行物业费中不包括对中水系统的运行维护费。
一审法院认为，陶然康宁公司与张桢签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的民事合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。陶然康宁公司依约且事实上为张桢提供了物业服务，张桢应支付相应费用。
张桢称地下一层的自行车库车辆停放混乱，但未向法院提交相应的证据证明，故对其抗辩理由法院不予采信。关于电梯故障问题，张桢提供的证据仅是一个时间点的电梯运行情况，不能反映电梯的整体运行状况，但在法院组织庭前调解时，张桢也曾反映电梯故障问题，陶然康宁公司同意回去核实，截至庭审当日电梯故障仍然存在且不能解释具体原因，庭审后陶然康宁公司方向法院补充提交了北京兴鹏达迅电梯设备有限公司出具的电梯故障情况说明，因此，法院有充分理由认为陶然康宁公司未完全尽到对电梯的维修与保养义务，法院将对相应部分的物业费数额予以酌减，希望陶然康宁公司今后应在接到张桢报修通知后及时进行维修，并加强对电梯的运营维护与管理，以减少电梯故障的发生。关于中水系统问题，中水停止后，中水设施设备停止使用，陶然康宁公司不需要再对中水设施设备进行维护，张桢也就不需要支付相应部分的物业费，而陶然康宁公司主张的物业费计算标准（1.88元/月/平方�/）未扣除相应费用，因此，法院将对物业费金额依法予以酌减。
应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应考虑到物业服务有其特殊性，某些服务效果受到很多因素干扰的情况，对物业服务企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。据此，一审法院于2016年8月作出判决：判决生效后十日内，张桢支付北京陶然康宁物业管理有限责任公司二〇一三年九月一日至二〇一六年八月三十一日的物业服务费共计人民币五千元。如果张桢未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，陶然康宁公司提交北京兴鹏达迅电梯设备有限公司技术质量部出具的电梯故障说明函一份，陶然康宁公司与北京兴鹏达迅电梯设备有限公司分别于2015年6月12日、2016年6月15日签订的北京市电梯日常维护保养合同，京发改【2005】2662号文件、樱桃源小区2号楼物业费收费明细表一份；庭审后，又提交（2016）京0102民初字第3003号民事判决书和（2017）京02民终440号民事判决书，欲证明其公司上诉意见。本院查明的其他事实与一审法院查明无异。
本院认为：陶然康宁公司与张桢签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。陶然康�公司实际为张桢提供了物业服务，张桢应支付相应费用。
关于张桢应支付费用的具体金额问题，陶然康宁公司上诉表示不同意一审判决因电梯和中水设施设备维护而酌减相应费用。关于电梯维护，根据本案已查明的事实，涉案电梯曾出现故障，而陶然康宁公司提交的证据不足以证明其公司已完全尽到对电梯的维修与保养义务，一审判决将对相应部分的物业费数额予以酌减，是正确的，且酌减数额并无明显不当。关于中水设施设备维护，二审中，陶然康宁公司自认涉案小区的中水自2010年1月5日起停止供应，中水停止后，中水设施设备亦停止使用。因陶然康宁公司不需要再对中水设施设备进行维护，张桢也就不需要支付相应部分的物业费，而陶然康宁公司未提供充足证据证明其主张的物业费中不包括中水设施设备维护费用，故一审判决对物业费金额予以酌减，亦是正确的，且酌减金额亦无明显不当。对此，陶然康宁公司以物业费中不包含中水费用为由不同意一审判决，但其意见缺乏充分依据，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由北京陶然康宁物业管理有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 云
审判员 孟 龙
审判员 李 桃
二〇一七年五月二十七日
书记员 房依彤