安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民二初字第00653号
原告：中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行，住所地芜湖市镜湖区。
负责人：汪慧，支行行长。
委托代理人：万明红，安徽吉和律师事务所律师。
委托代理人：胡俊平，中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行客户经理。
被告：马冬生，男，1975年12月16日出生。
被告：芜湖吉园投资有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：宗俊。
原告中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行（以下简称“工行环城路支行”）诉被告马冬生、芜湖吉园投资有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理，依法由审判员凌峰独任审判，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告工行环城路支行委托代理人万明红、胡俊平，被告马冬生、芜湖吉园投资有限公司法定代表人宗俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行环城路支行诉称：原、被告于2009年6月30日签订了《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告马冬生发放个人购置住房贷款42万元，贷款期限20年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%。保证人被告芜湖吉园投资担保有限公司自愿向贷款人提供连带责任保证，对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、原告实现债权费用等承担连带保证责任。被告马冬生以购买的春江花园住房为借款合同项下的贷款向原告提供了抵押担保，并在芜湖市房管局办理了他项权证。原告依约向被告马冬生指定账户一次性发放了贷款42万元。但被告马冬生已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，原告多次上门催收均无果。根据合同约定，原告特诉请法院依法判令：1、被告马冬生偿还原告借款本金363305.65元、利息26044.26元，合计389349.91元（暂计算至2014年12月25日），并按实欠本金计算利息、按实欠利息计算复利（自2014年12月26日起按合同约定的利率计算至被告实际清偿全部欠款之日止）；2、被告马冬生承担实现债权费用20000元；3、被告芜湖吉园投资有限公司在上述第一、二项诉请范围内承担连带保证责任；4、原告对拍卖、变卖被告马冬生所有的抵押物的价款享有优先受偿权；5、由被告承担本案诉讼费用。
被告马冬生辩称：原告所述属实，我一直在联系卖房子还款。我愿意偿还本金，至于利息、复利等希望能与原告协商。
被告芜湖吉园投资有限公司辩称：原告所述属实，现我公司营业执照已吊销，对该案如何处理无意见。
经审理查明：2009年6月30日，原告工行环城路支行与被告马冬生、芜湖吉园投资有限公司（当时的企业名称为芜湖吉园投资担保有限公司）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定原告工行环城路支行向被告马冬生发放个人购置住房贷款42万元，用于购买坐落于春江花园的房屋，贷款期限20年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%。合同约定若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，则构成违约，原告有权宣布合同项下的未偿还的贷款立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及实现债权费用等。贷款抵押担保的范围为本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、原告实现债权费用等。保证人被告芜湖吉园投资有限公司自愿向贷款人提供连带责任保证，对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、原告实现债权费用等承担连带保证责任。争议向贷款人所在地人民法院提起诉讼。被告马冬生以其购买的春江花园住房为借款合同项下的贷款向原告提供了抵押担保。合同签订前，原告和被告马冬生已于2009年6月26日到房管部门就春江花园房屋进行了抵押权登记，并办理了房地产他项权证。原告依约于合同签订当日向被告马冬生指定账户一次性发放了贷款42万元，被告马冬生出具了借款凭证。但被告马冬生已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息。截至2014年12月25日，被告马冬生共拖欠原告工行环城路支行借款本金363305.65元、利息26044.26元。
另查明：原芜湖吉园投资担保有限公司于2011年4月25日将企业名称变更登记为芜湖吉园投资有限公司，现该公司营业执照已被吊销，但尚未注销，其法定代表人宗俊因犯罪被判刑，尚在安庆九成监狱服刑。原告工行环城路支行为实现债权而支出的费用为人民币20000元。
本院认为：原告工行环城路支行与被告马冬生、芜湖吉园投资有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系合同各方当事人真实意思表示，内容合法，对合同各方当事人均具有约束力。现被告马冬生已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，显然违反合同约定，构成违约，原告依据合同的约定有权宣布合同项下的未偿还的贷款立即到期，故本院对原告要求被告立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及实现债权费用等的请求依法予以支持；关于实现债权费用，本院结合相关收费规定、本市生活水平及本案案情酌情调整为9000元；被告马冬生以其所有的房屋为上述借款向原告提供抵押担保并办理了抵押登记，原告对拍卖、变卖该抵押物依法享有优先受偿权；被告芜湖吉园投资有限公司自愿向贷款人提供连带责任保证，但是本案中被担保的债权已有债务人马冬生自己提供的房屋作为抵押担保，在没有约定或约定不明的情况下，应当先就该抵押物实现债权，被告芜湖吉园投资有限公司对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、原告实现债权费用等在抵押物清偿不足部分承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告马冬生于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行借款本金363305.65元、利息26044.26元，合计389349.91元（计算至2014年12月25日），并按实欠本金计算利息、按实欠利息计算复利（自2014年12月26日起按合同约定的利率计算至被告实际清偿全部欠款之日止）；
二、被告马冬生于本判决生效后十日内给付原告中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行实现债权费用9000元；
三、原告中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行对被告马冬生所有的坐落于芜湖市镜湖区房屋行使抵押权时，就该房产拍卖、变卖的价款在上述第一、二项范围内享有优先受偿权；
四、被告芜湖吉园投资有限公司对上述第一、二项范围内的债务在抵押物清偿不足部分承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3920元，由二被告承担（因原告已预付，二被告在清偿债务时一并给付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 凌 峰
二〇一五年六月十六日
书记员 陈文超
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条第一款：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。