安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0111民初411号
原告：李勤章，女，汉族，1972年8月17日出生，住安徽省肥西县。
委托代理人：刘强，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：杨敏，安徽协利律师事务所律师。
被告：张利阳，男，汉族，1991年12月26日出生，住辽宁省凌源市刀尔登镇。
委托代理人：赵艳，安徽巨铭律师事务所律师。
原告李勤章诉被告张利阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员程大光独任审判，公开开庭进行了审理。原告李勤章及其委托代理人刘强、杨敏，被告张利阳及其委托代理人赵艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李勤章诉称：原、被告于2016年4月17日签订了《存量房买卖合同》（下称“合同”）及《合同补充协议》，约定原告购买被告位于合肥市滨湖区万达揽湖苑9幢1702室（房权证合产字第81103441**号）房屋，房屋总价为人民币158万元整；原告支付被告房款的方式为商业贷款；原告向被告支付定金30万元，定金冲抵房款；原、被告约定于新证下来后7日内办理过户手续；被告自行还清银行贷款；违约方支付守约方总房价的20%。合同签订后，原告依约于合肥签订后向被告支付购房定金30万元，被告向原告出具收到30万元的定金收条。由于合同签订之时，被告所售房屋产权证手续还未办理完毕，未取得涉案房屋产权证，待到被告于2016年11月11日取得房产证，原、被告共同去房产部门办理房屋网签及过户手续，因合肥市在2016年10月2日出台的区域性住房限购政策，原告为肥西户口为此而无法作为购房人办理涉案房产的产权过户。为了合同的继续履行，经原告为肥西户口为此无法作为购房人办理涉案房产的产权过户。为了合同的继续履行，经原告与被告沟通，被告同意原告在具备购房资格的前提下办理房产过户，鉴于此原告及时办理户籍迁移手续，原告户籍于2016年12月21日迁入合肥市区，落户胜利路派出所，至此原告已经具备购房资格，原告通知被告同去房产部门办理网签及过户手续时，被告拒不配合原告办理房屋过户手续，被告单方毁约的行为已经严重侵犯原告的合法权益。原告认为双方签订的合同合法、有效，原告已依约向被告支付定金，且符合购房条件，被告理应依约继续履行合同，配合原告办理房产过户手续，将房屋过户至原告名下并交付房屋。被告拒不履行合同的行为严重损害了原告合法权益，现原告为维护自身权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，请求判令：一、判令被告继续履行原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，并立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续（包括但不限于网签、房产过户等），将被告所有的位于合肥市滨湖区万达揽湖苑9幢1702室（房产证合产字第81103441**号）房屋过户至原告名下，剩余房款128万元整，由原告办理商业按揭贷款予以支付，原告房款付清后被告同时向原告交付房屋；二、被告向原告支付延迟履行合同违约金31万元整；三、本案全部诉讼费用及保全费用由被告承担。
被告张利阳辩称：一、被告有权解除其与原告签订的《存量房买卖合同》及合同补充协议。原告逾期不办理房屋过户手续，违反了双方间的签订《存量房买卖合同》及补充协议，已构成违约。2016年4月17日，原、被告双方签订了《存量房买卖合同》及《合同补充协议》各1份，约定原告向被告购买其所有的位于合肥市滨湖区万达揽湖苑9幢1702室房屋，总价款为人民币158万元，由原告缴纳国家税、费、所有过户费，双方约定于房产证下来后7日内办理过户手续，如违约，违约方按总房价的20%向守约方支付违约金。上述合同签订后，被告积极履行合同义务，在收到原告定金后立即还清了涉案房屋的贷款，并于2016年11月11日取得涉案房屋产权证，后第一时间通知中介人员及原告依约办理产权变更登记手续，中介起初以各种借口推诿，后被告得知原告系肥西户口，且无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，依据合肥市限购政策，不具备购房资格。据我国合同法规定，合同依法成立后，即对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，构成违约，故原告逾期未办理涉案房屋过户手续的行为已构成违约。二、原告违约根本原因系单方不履行合同义务。2016年10月2日，合肥市出台了限购政策，原告属于被限购对象，原告作为已与被告签订合同的履约主体，明知自己被限购却未在第一时间采取与原告协商变更合同或办理户口迁移等补救措施，而是一厢情愿地认为将涉案房屋过户给其具有购房资格的子女即可。被告于2016年11月11日取得涉案房屋产权证，双方依约应于11月17日前办理过户手续，被告要求原告办理过户手续时才知道原告被限购的事实，被告因无法依约拿到房款购买其他房屋而心急如焚，双方起纠纷，原告直至11月20日才申请将户口从肥西县迁移到合肥市，12月21日才正式落户合肥，如原告在10月2日限购政策一出台就办理户口迁移手续，完全可以11月17日前落户合肥，不可能违约。因此原告藐视合肥约束力，不履行合同义务，已根本违约，被告有权解除双方签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》。三、原告的根本违约行为给被告造成了经济损失，致使合同目的不能实现，应按涉案房屋总价的20%向被告支付违约金。被告属于购房市场的“刚需人员”，仅有涉案房屋一套住房，后被告经人介绍认识女友，到谈婚论嫁时，因被告女友对涉案房屋地理位置不满意，要求被告卖掉以卖房款重新购置其他区域住房，故被告将涉案房屋出售给原告，被告及家人原计划拿到房款后立即重新购置其他区域房屋结婚，但却因原告迟迟不办理过户手续，导致被告无法在约定期限内拿到卖房款重新购置新房，就在原告延期不履行合同期间，合肥市房价呈爆发式上涨。原告的根本违约行为，耽误了被告的购房时机，现合肥全市房价已大幅上涨，加之限购政策出台，被告已丧失贷款资格，现被告已经无力购买其他区域住房，原告的违约行为不仅给被告造成了实际经济损失致使合同目的不能实现，也给被告的生活造成了巨大困扰，且继续履行涉案合同对于被告明显不公平。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告有权解除双方间签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，且被告已就解除合同通知了原告。原告的根本违约行为给被告造成了实际经济损失，应承担违约责任，即按涉案房屋总价的20%向被告支付违约金。四、本案全部诉讼费用应由原告承担。本案纠纷系因原告藐视合同效力，根本违约行为所致，且增加了被告诉累，原告应承担本案全部诉讼费。
经审理查明：2016年4月17日，原、被告在0551房产中介公司居间下签订《存量房买卖合同》及补充协议各1份，该合同约定，原告购买被告位于合肥市滨湖新区万达揽湖苑9幢1702室房屋，总价款为1580000元，房屋面积为93.94平方米。合同签订后，原告支付被告购房定金300000元。2016年11月11日，被告办理案涉房屋的产权证，并于2016年11月15日短信通知原告办理过户手续。2016年11月17日，原、被告及中介经办人员薛李至合肥市包河区政务中心办理空户查询手续时，被告提出原告不符合合肥市现行购房政策条件，拒不出示产权证，且不配合办理空户查询手续。后被告于2016年11月22日、2016年11月25日通过短信提出解除合同，原告表示不予同意。2016年12月23日，原告通过中介告知被告其符合购房条件，并要求被告继续履行案涉合同。之后，双方于2016年12月27日办理案涉房屋的过户手续时，被告提出原告已经逾期履行合同义务，应另外支付其316000元违约金，双方就违约金事宜未能达成一致意见，遂于当日未能办理完毕过户手续，故致原告诉讼来院，请求判如所请。
另查明：合同补充协议第三条约定：“甲方（被告）在办理过户手续前，应提交相关身份证复印件、空户证明、物业结清证明，在交房前结清水、电、气、有线等相关费用”。第九条第一款约定：“甲（被告）乙（原告）约定于新证下来后七日内办理过户手续。”第九条第五款约定：“甲乙双方约定，违约方支付守约方总房价的百分之二十，另支付中介费百分之二。”
又查明：2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第四条规定实施区域性住房限购，即“在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品房和存量住房。”
2016年11月左右，原告向行政机关申请户口迁移。2016年12月21日，原告的户口自安徽省肥西县上派镇田埠村田前组迁入安徽省合肥市瑶海区嘉山路嘉兴苑4幢503室。
案件审理过程中，原告自愿将剩余房款1280000元交至本院账户提存。
以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及原告提供的《存量房买卖合同》及补充协议、收条、转账凭条、证人薛李的证言以及被告提供的短信记录截图等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案的争议焦点在于原告在合同履行过程中是否违约。首先，根据庭审查明的事实，原、被告在订立案涉合同时，因被告办理产权新证的时间存在不确定性，故约定于新证办理后七日内办理过户手续。本案中，案涉房屋的产权初始证明颁发时间为2016年11月11日，原告此时虽属合肥市于2016年10月2日即国庆节假日期间发布的区域性住房限购范围，但双方于补充协议中明确约定被告应在办理过户手续前提交相关身份证明、空户证明等，该合同义务先于原告取得购房资格以办理过户手续义务，现在合同约定的过户履行期限尚未截至且合同亦未依法解除的情况下，被告即以此为由拒绝出示房产证、拒不履行配合办理空户查询手续的合同义务无事实及法律依据，其行为已经违反合同约定。
其次，原告为继续履行案涉合同，于2016年12月21日将其户口自安徽省肥西县上派镇沿河路9号迁入安徽省合肥市瑶海区嘉山路嘉兴苑4幢503室，对此被告在关联案件中辩称原告自2016年10月2日限购政策出台后，延期一个多月才申请办理户口迁移手续，故存在过错，且限购政策可以预见，本院认为，限购政策的出台系国家对于房地产市场的宏观调控，房屋买卖合同作为标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，对可能出现的房地产市场风险以及各种履行方面的障碍虽有一定程度的预见和判断，但对于限购政策出台的具体时间以及细则并非双方当事人主观所能预见，且本案中被告自身亦在订立合同时因无法预见并确定其新证办理时间，故在合同中约定“新证下发后七日内办理过户手续”，现其要求原告主观应当预见合肥市限购政策的出台，显然不符合客观实际；另户口迁移手续系我国户籍管理部门对于公民常住地发生变化时，即将户口迁移到现住地的登记管理制度，户口迁移手续的办理需经相关管理部门的行政审批，且合肥市限购政策的出台时间适逢法定国庆节假日期间，原告在知晓其不符合购房条件后于2016年11月备齐材料向相关行政机关申请户口迁移，并于2016年12月21日将户口实际迁入合肥市瑶海区，期间一个多月的办理时间符合常理，亦能够证明原告积极履行案涉合同的主观意愿。据此，被告以原告逾期不办理过户手续，构成违约的事实不能成立，本院不予采信。
综上所述，原、被告之间签订《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，内容应为合法有效。现原告已在合理期限内将其户口迁移至合肥市瑶海区，并自愿将剩余房款1280000元提存至我院账户上，被告应配合其办理案涉房屋的产权转移登记手续。原告主张被告拒不配合其办理房屋过户手续，应支付迟延履行合同违约金310000元，但本案合同至今未能履行完毕的原因除被告拒绝配合办理空户查询、过户等手续外，还包括不可归责于双方当事人的限购政策，以及原告户口迁移手续的客观办理时间，故对于原告该主张，本院不予支持。关于本案各项诉讼费用的承担，本院认为，本案系因合肥市限购政策出台后原告不符合购房条件，双方因此未能在合同约定的履行期限内（即2016年11月18日前）办理完毕产权过户手续，根据我国合同法公平、诚实信用的原则以及本案原、被告各自履约的情况，应由原、被告平均分担为宜。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张利阳自本判决生效之日起十日内继续履行与原告李勤章于2016年4月17日签订的《存量房买卖合同》及补充协议，即配合原告李勤章办理合肥市滨湖区庐州大道711号万达揽湖苑9幢1702室房屋的过户手续；
二、驳回原告李勤章的其他诉讼请求。
案件受理费21810元，减半收取10905元、保全费5000元、共计15905元，由原告李勤章、被告张利阳各平均负担7952.5元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 程大光
二〇一七年四月七日
书记员 阮继贤
附本判决适用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。