宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第2749号
原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。
负责人丁春潮，该公司总经理。
委托代理人杨顺春、石薇，宁夏兴业律师事务所律师（特别授权）。
被告张新春，女，1980年2月24日出生，汉族，宁夏银川市人，公司职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司与被告张新春物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理，依法由代理审判员刘珊适用简易程序，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司的委托代理人杨顺春、石薇，被告张新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司系金凤区香溪美地小区物业管理公司，被告张新春系香溪美地小区业主。2012年11月4日，原被告双方签订了《物业管理合同》，合同约定：被告按年度向原告支付物业费和电梯费。并约定被告逾期缴费的情况下，应承担违约金。截至目前，被告已经拖欠2013年11月4日之后两年度的物业服务费（含公区电费、电梯费）共计5305元。原告多次催要，被告拖欠至今。原告认为，被告应当承担缴费的义务，同时还应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告向原告支付2013年11月4日至2015年11月4日物业费4365元、电梯费840元、公区电费100元，违约金2904元（共计8209元）；本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
证据一、《前期物业管理合同》一份，据以证明1.原告自2010年9月1日起是包括被告房屋在内的所有华雁香溪美地小区的物业管理主体，截止目前仍然是该涉案房屋的物业管理主体；2.物业管理费的约定标准为1.5平方米每月，电梯费、二次供水费另行确定；3.合同约定物业费按照年度预付，逾期视为违约，并承担违约责任。
经质证，被告对该证据的真实性、证明目均认可。
证据二、《物业管理合同》一份，据以证明1.被告与原告在《前期物业管理合同》的基础上，签订《物业管理合同》，约定2012年10月10日起，原告是被告房屋的管理主体；2.被告的房屋面积是121.25平方米，双方约定物业费是1.5元每平方米每月，电梯费35元每月，原告应当向被告缴纳的物业费是：125.25×1.5×24=4365元，电梯费：35×24=840元；3.合同约定物业费支付方式为预付，即管理年度的第一天就该缴纳，逾期缴纳应承担违约金，违约金为应缴纳费用的千分之三每日；4.原被告双方约定逾期30日，原告有权通过诉讼的方式催缴。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。合同约定物业公司有维修管理的义务，我的房屋窗户自2012年10月10日交房起至2015年8月20日一直处于损坏状态无法使用，我多次催促物业公司维修，物业公司均未采取措施维修。合同中未约定房屋未使用期间电梯费、公区电费的缴费依据，我不应交纳。
证据三、缴费通知单一份，据以证明原告曾书面通知被告缴纳物业费，被告拒不缴纳的事实。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。原告曾在2014年发过正式通知，物业费2013年度至2014年度物业费收费标准是0.9元每平方米，2015年收费标准是1元，电梯我未使用，我不应交纳电梯费，物业费也应按照上述标准支付。
被告辩称，我与宁夏亘远房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定于2012年10月10日向我交付房屋，但宁夏亘远房地产开发有限公司向我交付房屋是2012年10月18日，违约8天，按照合同约定宁夏亘远房地产开发有限公司应向我支付违约金1000元，我要求原告公司将该1000元违约金在物业费中予以减免。其次，我房屋的窗户自向我交付房屋时就是变形的，无法关闭，直到2015年8月20日原告物业公司才进行了维修，我要求从物业费中减免造成的损失。再次，原告公司于2012年11月4日收取我2000元的装修保证金至今未退，我要求将该笔2000元装修保证金抵顶物业费，同时减免该笔2000元三年未退所造成的违约金。最后，原告诉请公区电费100元我不予支付，没有依据。我没有入住涉案房屋，电梯费840元我不予缴纳。原告2014年发出降低物业费收费标准的文件，我要求按照该文件内容规定收取物业费。
被告为支持其辩解，向法庭提交如下证据：
证据一、《银川市商品房买卖合同》一份，据以证明宁夏亘远房地产开发有限公司推迟交付房屋8天，应支付违约金1000元，我多次与宁夏亘远房地产开发有限公司协商均未果，我要求从物业费中减免1000元的违约金。
经质证，原告对该证据的真实性与合法性予以认可，对关联性与证明目的不予认可。原告与该合同没有任何关系，该合同的内容对原告不发生任何效力。
证据二、收据一张，据以证明原告于2012年10月4日收取我装修保证金2000元。我要求原告退还2000元的装修保证金及违约金，可以抵顶物业费。
经质证，原告对该证据的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可。装修保证金在2012年交房时收取是合法的，原告公司对装修保证金同意返还。
经审理查明，原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司系金凤区香溪美地小区物业管理公司，被告张新春系香溪美地小区的业主，房屋面积121.25平方米。2012年11月4日原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司与被告张新春签订《物业服务合同》，该合同约定：由原告自2012年10月10日为被告提供物业服务，物业服务收费标准为1.5元／月／平方米，电梯使用费为35元／月，被告需于每年1月1日前（以年为单位）交清本年度物业服务费、电梯使用费，逾期缴纳费用的，按日加收应缴费用的千分之三的违约金，逾期30日仍未缴纳的，原告依法采取相应措施或提起诉讼。前述物业服务合同签订后，原告从2012年10月10日至今为被告所在小区提供了合同约定的物业服务。被告自2013年11月4日起至今未向原告支付物业服务费、电梯费，共欠付原告物业服务费4365元、电梯费840元。原告于2015年5月4日向被告送达缴费通知单，催要物业服务费未果。故原告诉至本院，请求判如所请。
本院认为，原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司依照《物业服务合同》为被告张新春提供物业服务，原、被告之间形成物业服务合同关系。原告依约提供了服务，被告应支付物业费用。现被告拖欠原告自2013年11月4日起至2015年11月4日物业服务费4365元、电梯费840元未缴纳系违约，故原告要求被告支付物业服务费、电梯费的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张公区电费100元，因双方签订的《物业服务合同》中未作约定，原告亦无证据证明，故该请求不予支持。原告要求被告支付违约金的请求，因双方存在争议，不属无故拖欠，故该请求本院不予支持。被告辩称，开发商逾期交房产生的违约金、因房屋质量问题给其造成的损失及原告未及时退还装修保证金，属另一法律关系，本案不予处理。被告还辩称，原告已降低物业费收费标准，不应按照1.5元／每平方米的标准收取物业费，因原告不认可，被告亦未提交证据证明该辩解，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告张新春于本判决生效之日起十日内支付原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司2013年11月4日起至2015年11月4日的物业服务费4365元、电梯费840元，共计5205元；
二、驳回原告北京国宇嘉物业管理有限公司宁夏分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张新春负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 刘 珊
二〇一五年十月十六日
书 记 员 袁红新
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。