广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初11328号原告：吴航，男，1990年9月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：邓定永，广东天环律师事务所律师。被告：骆伟强，男，1969年7月30日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：曹强华、冯树斌，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：刘再亮，男，1987年9月11日出生，汉族，住湖南省攸县。委托代理人：邓定永，广东天环律师事务所律师。第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号9层全层。法定代表人：李耀智，职务董事长。委托代理人：何恺鹏、关怡钧，该公司职员，通讯地址。原告吴航诉被告骆伟强、第三人刘再亮、广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告的委托代理人曹强华，原告及第三人刘再亮的共同委托代理人邓定永，第三人中原公司的委托代理人关怡钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告骆伟强协助原告吴航办理广州市越秀区天河路27号之一601房所有权转移登记手续；2.被告骆伟强向原告吴航支付逾期履行违约金（每日按总房款4700000元的0.05%计算，自2017年1月26日起计算至实际履行之日止）；3.被告骆伟强将广州市越秀区天河路27号之一601房交付给吴航。事实与理由：经第三人中原公司介绍，受原告的全权委托，第三人刘再亮以其名义与被告于2017年1月10日签订《存量房买卖合同》，约定由被告将广州市越秀区天河路27号之一601房作价4700000元出售给第三人刘再亮，签约时刘再亮向被告支付定金100000元，双方于2017年1月25日前去公证处办理公证委托给刘再亮，公证当天刘再亮付清剩余楼款，被告收齐楼款当天将房产交吉给刘再亮等。签约当日，刘再亮向被告支付定金100000元。后因其他人提出更高的购买价格，被告于2017年1月23日通过中介的员工转告刘再亮，称其决定解除合同并将定金退回。刘再亮对此表示反对，并于1月26日发函要求被告继续履行合同。因未收到被告的回复，经与委托人协商，原告及刘再亮于2月上旬分别发函，向被告批露刘再亮系受吴航委托，以其名义签订《存量房买卖合同》等事实。买受人吴航愿意与其共同到房地产登记机构直接办理房屋产权转移登记，并于递件当日由吴航支付全部购房款4700000元等。对此要求，被告并未回应，反而无端指责刘再亮违约。因此，刘再亮再发函，告知被告吴航将于2017年2月22日9时30分到广州市房地产交易登记中心与其共同办理网签并落实递件等手续。在递件过户当天，各方当事人及中介公司均到交易中心，被告仍执意违约，不肯与原告办理涉案房屋的网签及递件手续等。2017年3月1日，被告向刘再亮发出《解除通知书》，再次明确提出解除合同。被告作为违约方，其屡次提出解除合同的通知于法无据，不产生合同解除的效力。因被告违约，原告已行使委托人的介入权，此情形属于《合同法》第四百零三条规定的隐名代理，该《存量房买卖合同》直接约束原告与被告。原告作为买受人，多次要求被告配合其办理涉案房屋的过户手续并承诺当日支付全部房款，该主张并不损害被告的利益，能够实现其房屋买卖合同的根本目的。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告骆伟强辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、1.原告无权起诉，我方与原告之间并非合同相对方，涉案存量房买卖合同仅为第三人刘再亮，在合同签订期间以及签订后续从未有出现原告，在另案的6579号案件中，刘再亮和被告均确认涉案合同的真实性，刘再亮交易过程中从未提出其是原告的受委托人，因此在合同的所有内容以及履行各方的权利义务均是刘再亮与被告之间发生的。2.本案不适用合同法第403条的规定，本案中涉及的合同所约定的我方以及刘再亮共同委托的人是刘再亮，并不存在原告此人。第403条规定并不适用于本案，该规定内容指的是受托人因第三人原因，对委托人不履行义务的，受托人应当向委托人披露第三人，但本案不存在这一点，并且根据新的民法总则的相关规定，刘再亮假如是作为原告和我方的受托人，这种处理和交易等于一个人受双方委托进行交易，这必须是经过双方明示、明确同意才能进行。否则，刘再亮无权实施这种行为。二、由于是不动产房屋交易，在签订合同和合同履行过程中，刘再亮作为购买方在其没有购买资格、为了逃避限购政策，及我方提出刘再亮不具有购房资格的情况下，刘再亮才推出本案原告。因此，刘再亮的行为也是以一种合法形式掩盖非法目的，扰乱房产市场秩序。三、近期司法部出具的文件均提出关于房屋买卖交易不允许进行全权委托，全权委托会导致房屋交易风险，我方在交易过程中从未确认原告是我方的购房人，也未确认其购房资格，我方在刘再亮没有购房资格并且无权进行购房的情况下，也发出相关通知要求刘再亮进行房屋过户交易，但是刘再亮不同意进行房屋过户交易。为此，我方已经另案对刘再亮的违约行为提出相关诉讼。第三人刘再亮述称：同意原告吴航的全部诉讼主张。理由如下：一、刘再亮受吴航的委托以自己的名义与骆伟强签订《存量房买卖合同》，因骆伟强违约，吴航已经行使委托人的介入权，此情形属于合同法第403条规定的隐名代理，该《存量房买卖合同》直接约束吴航与骆伟强。刘再亮受吴航的委托于2017年1月10日以自己的名义与骆伟强签订《存量房买卖合同》，签约时刘再亮已告知骆伟强代朋友购买，因此合同特别约定履行方式为“2017年1月25日前办理公证委托给刘再亮，取得公证书当天刘再亮付清剩余楼款4600000元，骆伟强收齐楼款时将房产交付给刘再亮等”。合同签订后，因骆伟强违约，经刘再亮披露，吴航及时向骆伟强行使权利，要求骆伟强交易房屋过户至吴航名下并承诺当日付清房款。此情形属于合同法关于隐名代理的规定。二、《存量房买卖合同》签订后，买方已依约支付定金，但卖方骆伟强因房价上涨受利益驱使擅自退还定金，既不办理公证委托，也不配合办理过户，甚至一意孤行单方解除合同，其行为已构成根本违约。1.合同签订当日，刘再亮支付了定金100000元，此后因房价急剧上涨，受利益驱使，骆伟强于2017年1月23日通过中介方中原地产员工周睿转告刘再亮，称其单方解除合同并将定金退回至刘再亮的账户。骆伟强此种行为明确表明其不履行合同义务，构成根本违约。2.对于骆伟强单方解除合同的行为，刘再亮当即表示反对，立即通过中介方沟通要求骆伟强依约办理公证委托，但骆伟强置之不理，未在合同约定的1月25日前办理公证委托手续，又构成根本违约。3.刘再亮与吴航于2月13日分别向骆伟强发函，披露刘再亮系受吴航委托，以刘再亮的名义签订《存量房买卖合同》等事实，并明确表示若骆伟强不同意按合同约定以公证委托的方式履行，吴航愿意与其共同到房地产登记机构直接办理房屋产权转移登记，并于递件当日由吴航支付全部购房款4700000元等。此请求不损害骆伟强的利益，能够实现房屋买卖合同的根本目的。2月22日上午，吴航、刘再亮与骆伟强及中原地产的员工均到广州市房地产交易登记中心，因骆伟强拒绝将601房过户给吴航，导致合同不能继续履行，骆伟强再次构成根本违约。三、骆伟强作为违约方，其屡次单方提出解除合同于法无据，不产生合同解除的效力。同时，其恶人先告状，倒打一耙提出违约赔偿的请求实属无理。四、吴航作为买受人要求骆伟强配合其办理过户手续并承诺当日支付全部房款符合法律规定，不损害骆伟强的利益，能够实现房屋买卖合同的根本目的，恳请法院依法支持吴航的主张，判决合同继续履行，骆伟强承担相应的违约责任。第三人中原地产述称：确认存量房买卖合同的真实性，对诉辩双方的意见我方不发表意见。经审理查明：座落于本市越秀区天河路27号之一601房的建筑面积为130.3242平方米，不动产权属人为本案被告。2017年1月10日，被告（甲方、卖方）与第三人（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为越秀区天河路27号之一601房，建筑面积130.32平方米，户口未迁出，甲方应在收齐全部楼款前迁出；该房地产按整套出售并计价，总成交价为4700000元，甲乙双方一致同意由乙方在签订本合同时支付100000元作为定金，于交易过户完成当天付清楼价余款4600000元，交易过户手续需在本合同签订后30天内完成；如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意由违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；甲乙双方协商达成一致于2017年1月25日前去公证处办理公证委托给乙方，乙方当天付清剩余楼款4600000元给甲方，甲方保证学位未占用，甲方收齐楼款后不得撤销公证委托，否则按楼价的双倍赔偿，收齐楼款当天甲方将该房产交吉给乙方等。合同签订当天，第三人刘再亮通过中国工商银行转账支付100000元予被告，并被告出具《收款收据》收取。2017年2月17日，被告通过中国邮政特快专递向第三人刘再亮发出《致函》，其中称前述《存量房买卖合同》签订过程中，第三人刘再亮均表述由其购买上述房屋，并不存在第三方委托或购买的行为，根据合同的约定双方应在合同签订后5个工作日前往房管部门办理交易过户递件手续，但双方至今未办理网签及交易手续，故发函予第三人刘再亮，要求第三人刘再亮于同月22日前往广州市房地产交易登记中心办理网签手续并落实递件具体时间，并明确基于合同相对性原则，第三人刘再亮应亲自到场办理等。同月20日，第三人刘再亮以及原告通过手机彩信向被告分别发出《关于再次要求继续履行及时办理过户的通知函》，称其受原告之委托以自己的名义与被告签订买卖合同，并要求被告协助办理涉案房屋过户登记至原告名下的手续。并附函发送原告于2017年1月10日出具的《委托书》一份，其中载明：本人吴航，委托刘再亮为本人合法代理人，代为购买广州市越秀区天河路27号之一601房。根据交易需要，刘再亮协商及签约时可以自己的名义进行，但过户时产权需登记在吴航本人名下。对于房屋的最终成交价格，在500万元以内，本人均予以认可等。同日，第三人还向被告发出《关于同意于2017年2月22日办理网签手续及准备递件的回函》，称作为实际买受人的原告同意于2月22日9月30分到广州市房地产交易登记中心办理网签及落实递件手续等。同日，原告亦通过彩信向被告发出《关于要求履行及时办理过户手续的通知函》，表明其是实际买受人的身份并要求办理过户手续等。同月22日，被告及第三人刘再亮前往广州市房地产交易登记中心，根据双方当事人提交的当日在交易中心现场的录音资料，被告坚持将涉案房屋过户至第三人刘再亮名下，并不同意刘再亮提出其是受托人，实际购买人是吴航并要求过户登记至吴航名下的意见。双方未能就办理过户登记手续达成一致。同年3月1日，被告即向第三人刘再亮发出《解除通知书》，写明：由于第三人刘再亮作为前述合同的唯一相对方，应履行合同义务共同办理房屋过户手续，鉴于第三人刘再亮于2月22日当场拒绝办理房屋过户至其名下的手续，同时第三人刘再亮不能提供相关购房资格证明等材料，致使前述合同目的无法实现，故其依据合同约定解除双方于2017年1月10日签订的《存量房买卖合同》。该函件于同月3日由第三人刘再亮方收取。同月6日，原告通过彩信的方式向被告发出《关于不同意解除并要求继续履行的通知函》，称其是涉案房屋的实际购买人。同月14日，被告再通过短信向第三人刘再亮发出《告知书》，称因第三人刘再亮于前述合同订立后以其属外地户籍且在广州享有一套住房受限购政策限制，无法继续履行合同购买房屋，故要求退还定金，被告已于同年1月23日退还定金，第三人刘再亮收款后未提出异议。而且被告亦曾于2月22日再次给予第三人刘再亮继续履行合同的机会，但第三人刘再亮于当天提出要求将房屋过户至吴航名下，被告当场即表示不确定存在吴航此人，只能接受将房屋过户至第三人刘再亮名下等，致使当日交易未能完成，因被告已于3月1日向第三人刘再亮发出解除通知，故双方合同已解除。另查明：座落于本市越秀区天祥里10号808房的房屋所有权人为第三人刘再亮。根据广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，原告名下现有座落于广州市越秀区明月一街2号905房的房产。庭审中，对于原告提交的其于2017年1月10日出具的《委托书》，被告质证对其三性均不予确认本院认为：第三人刘再亮与被告签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告称其与第三人刘再亮之间属隐名代理关系，第三人刘再亮作为其委托代理人以其自己的名义签订买卖合同，因而原告是涉讼房屋的实际买方并据而主张行使介入权。因而，本案的争议焦点是原告行使介入权后，案涉的《存量房买卖合同》是否在原、被告之间发生约束力。对此本院作如下分析：一、合同订立时是否披露了委托人的身份。首先，原告于本案诉讼中依据合同法的规定行使介入权，即原告提起本案诉讼的逻辑起点即在于第三人刘再亮属隐名代理。那么，这也与原告与第三人陈述的在合同签订时即已披露了委托人身份的事实相矛盾。其次，从原告提交的《委托书》的出具时间来看，原告如当日即已出具授权委托文件，那么第三人刘再亮与被告在签订合同时，理应将相应的委托文件出示并在合同中有所显现，而前述合同中首部买卖双方基本情况介绍位置，第三人刘再亮是作为买方而非委托代理人写入合同。因此，原告关于合同订立当时即已披露其实际购买人身份的观点，缺乏依据，本院不予采信。二、合同中“甲乙双方协商达成一致于2017年1月25日前去公证处办理公证委托给乙方”约定的理解。该约定的字面意思明确，即由被告作为卖方在2017年1月25日前办理公证的委托文件给买方即第三人刘再亮。即由被告办理公证委托给第三人刘再亮。结合二手房交易中的原未被禁止的惯常行为，为办理过户登记手续的便利，往往由卖方通过公证的方式直接办理委托手续给买方。案涉合同中的前述约定所可得理解的意思显然无法扩张到该约定系表明第三人刘再亮实际是以受托人身份与被告进行买卖。因而，原告该项观点缺乏事实依据，本院不予采信。三、原告行使介入权后的合同约束力问题。根据《合同法》关于隐名代理的规范，原告有权行使介入权并不当然使前述《存量房买卖合同》在原、被告之间形成拘束力，被告在订立合同时如果知晓委托人的就不会订立合同的即属除外之例。根据前述合同的约定，涉案房屋属学位房，合同中多次强调被告不应占用学位。事实上，从本案查明的事实来看，原告持有本已属优质学位区域内的房屋，被告亦于庭审中表示第三人刘再亮订立合同时是以其孩子需要读书为由，故合同中强调被告应迁出户口。因则，被告关于合同订立时仅知道交易相对方是第三人刘再亮的观点，本院予以确信。基于合同相对性考虑，被告于庭审中明确表示，如果知道涉案交易存在隐名代理的话，其不可能将房屋出售给不知道的实际购买人。虽然在合同履行过程中，双方曾多次协商并于2017年2月22日相约前往交易登记中心办理涉案房屋的过户登记手续，但从原、被告双方提供的录音资料来看，被告坚持认为交易相对方是第三人，并不同意将涉案房屋过户登记至原告名下。被告亦于本案庭审中明确表示不同意与原告继续履行前述合同。因而，被告于合同订立之时显然是不同意亦不接受隐名代理的情形。综上所述，前述合同仅能约束被告及第三人刘再亮，原告以其是实际购买人并主张行使介入权，由被告交付并协助办理涉案房屋过户登记至其名下以及承担合同项下的违约责任的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：驳回原告吴航的全部诉讼请求。本案受理费45528元，由原告吴航负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  程秀建人民陪审员  邓晓红人民陪审员  陈遂莞二〇一七年十二月十三日书 记 员  梁洁欣