广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终390号上诉人（原审原告）:刘锐，男，汉族，1976年12月20日出生，住广西南宁市青秀区。上诉人（原审原告）:黄清云，女，壮族，1983年9月6日出生，住广西河池市金城江区。委托诉讼代理人：唐梽发，广西皓辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广西万博房地产开发有限公司，住所地广西河池市金城东路34号“时代广场”商住楼2-603号房。法定代表人：吴维健，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦铁民，广西维日律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。上诉人刘锐、黄清云因与被上诉人广西万博房地产开发有限公司（以下简称万博公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘锐、黄清云委托诉讼代理人唐梽发、被上诉人万博公司委托诉讼代理人韦津津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘锐、黄清云上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持刘锐、黄清云一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由万博公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。合同约定户型是二房二厅一卫，客厅景观大阳台和厨房小阳台均为半封闭式，现万博公司交付的房屋却是三房二厅一卫，厨房有个半封闭的小阳台。刘锐、黄清云一审提供购房合同附图、预售宣传广告图、河池市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）存档平面图、河池市房产局存档的二次修改平面图等，证明万博公司已改变约定户型。河池市房产局实地测绘房屋实际面积比预售面积多出4.21平方米。因此，一审认定万博公司没有改变户型，没有违约行为是不客观的。（二）一审判决第一项超出了刘锐、黄清云的具体诉讼请求。刘锐、黄清云一审诉讼请求有四项，一审法院却不顾刘锐、黄清云的具体诉讼请求，超越审判职权作出第一项判决，因此，一审判决是错误的，应依法予以纠正。（三）一审审理程序不合法。本案一方当事人人数众多，双方对案件事实争议较大，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，依法应适用普通程序进行审理，一审适用简易程序审理是错误的。（四）一审在证据采纳上有偏袒万博公司的行为。万博公司未在法定的举证期限内举证，开庭时才提供5份证据材料，刘锐、黄清云的代理人明确表示不予质证。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证，未经质证的不能作定案依据。”的规定，万博公司一审主张案涉阳台的规划设计从未发生过变更，刘锐、黄清云诉称万博公司单方把半封闭阳台改为全封闭阳台没有事实依据的观点，应承担举证责任。万博公司超过举证期限提供的5份证据不能作为定案依据，应承担举证不能的不利后果。然而，一审却违背“谁主张、谁举证”的基本举证规则，支持万博公司的辩解主张，显然严重偏袒万博公司。（五）从合同的相对性来说，政府职能部门验收房屋合格不等同于房屋符合合同的约定。万博公司交付的房屋户型变成三房二厅一卫一阳台的结构，违反双方当事人预定时的初衷，影响了该套房屋的正常使用功能，客厅没有足够的采光和通风，原先所约定的观景庭院不复存在。万博公司的抗辩理由不符合合同相对性的基本原则。（六）案涉合同是采用万博公司提供的格式条款订立的，现双方对第三条第三款约定的阳台是封闭式还是半封闭式发生争议，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，一审的判决是错误的，应依法予以纠正。（七）一审判决第二项是错误的。万博公司单方违约将半封闭阳台改为全封闭阳台，导致房屋面积多增了4.21平方米，半封闭阳台变成全封闭的房间，严重影响了客厅的采光和通风，影响刘锐、黄清云当初所期望的观景庭院的实现，给刘锐、黄清云带来实际的经济损失。纵观全案的客观事实，刘锐、黄清云的四项诉讼请求是合理合法的，一审驳回刘锐、黄清云的诉讼请求是错误的。万博公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋经验收合格，证实诉争的阳台未发生过变更。刘锐、黄清云的上诉没有事实依据，请求予以驳回。刘锐、黄清云向一审法院起诉请求：1、确认万博公司单方把半封闭阳台改为全封闭阳台的行为属违约行为，并判决万博公司支付20825元的违约损失给刘锐、黄清云；2、确认万博公司要求刘锐、黄清云补交20825元差额购房款的行为属违约行为；3、万博公司履行为刘锐、黄清云办理万博时代广场A单元2104号房房屋产权证和土地使用证的义务；4、诉讼费用及其他费用由万博公司承担。一审法院认定事实：万博公司系自然人独资有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营等。万博公司开发建设位于河池市城东新区桥头北面的万博·时代广场，商品房预售许可证为河房预字（2010）第7号。2015年2月12日，刘锐、黄清云（买受人）与万博公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，约定：刘锐、黄清云购买万博公司开发的时代广场A单元21层21A04号住房一套，建筑面积共76.43平方米，套内建筑面积63.35平方米，单价为4464.69元/平方米，总房价为282838元；万博公司应当在2015年4月30日前将经五方验收合格的商品房交付给刘锐、黄清云使用。合同第五条约定：“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按产权登记部门核定的面积进行结算，多还少补；（2）买受人未能及时补交差额购房款的，视为买受人违约……”。第十条约定：“规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行存款同期活期利息利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。第十五条约定：“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。”合同签订后，刘锐、黄清云付清房价款并缴纳相关税费。至一审辩论终结前，刘锐、黄清云已经接收房屋，但尚未取得房屋产权证书及相关权属证明。2015年12月14日，万博公司向刘锐、黄清云发出《关于办理房地产权属证书的通知书》，主要内容为：万博公司定于2015年12月21日起至2016年6月30日止为刘锐、黄清云办理房屋所有权转移登记，刘锐、黄清云应提交所有业主身份证原件（房产局登记必需）、《商品房买卖合同》原件、购房收据或发票原件、房屋质量保证书、房屋使用说明书，并交纳办理房地产权属证书相关费用共658元（多还少补）及补交20582元差额购房款。时代广场商住楼整体设计单位为广东建设工程勘察设计院。涉诉的时代广场七至二十九层商品房平面图标明出具时间为2009年5月，其中A、B单元的A-4、B-4户型设计均为二房二厅一卫；建筑面积设计为74.31平方米；实用面积设计为64.62平方米；两个户型均设计有两个阳台，一个在卫生间和厨房隔壁，另一个在客厅和主卧室隔壁（即本案涉诉的阳台），该设计图于2009年5月31日经河池市建设与规划委员会审核同意并加盖设计方案审查专用章。经该院到市住建局查阅时代广场工程建设项目相关资料，涉诉的时代广场A、B单元的A-4、B-4户型设计在该局档案中未发现有过设计变更。2009年8月5日，万博公司取得时代广场《建设工程规划许可证》。2014年3月30日，万博公司经施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收，出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2015年1月30日，经河池市城市规划测绘综合技术服务中心对时代广场进行竣工质量评定，产品质量检查综合评定为合格。2015年7月27日，市住建局对时代广场商住楼进行建设工程（项目）规划综合验收，其中对建筑面积验收意见为，于2009年5月31日审批的建筑设计方案图，执行情况为基本符合方案图。2015年8月11日，市住建局对时代广场商住楼签发《建设工程规划竣工验收合格单》，该单载明开工日期为2009年10月1日，竣工日期为2014年3月30日。另经调查核实，2016年5月20日，河池市住房保障和房产管理局（以下简称市房产局）出具《关于“万博·时代广场”04户型房产预售面积与权属登记面积不一致存在差异问题的复函》，主要内容为：“万博时代广场04户型业主：……经调查核实，‘万博·时代广场’04户型房产的预售面积与权属登记面积不一致，相差4.21平方米。出现差异的主要原因是与该户型客厅相连的阳台，在预售时，设计的是开放式阳台，计算二分之一建筑面积是3.78平方米，我局测绘所对该开发项目进行预测绘时，由于项目属于在建工程，按照规定只能依据项目设计平面图显示的开放式阳台进行预测算，出具房产预测绘报告。在开发项目建成，通过规划、竣工验收合格后，根据竣工验收图和实地测量情况显示，该阳台已改为全封闭式，按规定计算全部建筑面积是7.56平方米，测绘所按房屋的实际状况进行测绘计算，出具房产测绘成果报告……”。一审法院认为，本案的争议焦点为：刘锐、黄清云的诉讼请求是否具备事实与法律依据。首先，刘锐、黄清云与万博公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。其次，刘锐、黄清云诉称万博公司单方将与客厅相连的阳台由半封闭式改为全封闭式是否具备事实依据及万博公司是否构成违约的问题。涉诉的时代广场A、B单元的A-4、B-4户型设计已经河池市建设与规划委员会审核同意，在市住建局档案中未发现有过设计的变更，再根据市住建局2015年7月27日对时代广场商住楼进行规划综合验收时对建筑面积执行情况的审核意见为“基本符合方案图”，且经相关部门审核该商住楼已竣工验收合格，故以上情况不符合合同第十条约定发生变更应通知业主的情形。市房产局作为房屋实际产权面积的测绘部门及登记部门，有权对房屋产权面积的差异作出说明，此举与建筑规划审批分属不同性质的具体行政行为，但涉及建筑规划审批的相关事项应以市住建局留存的档案为依据。综上，刘锐、黄清云诉称万博公司的违约行为事实不清，证据不足，不予认定。再次，万博公司要求刘锐、黄清云补交20582元差额购房款是否构成违约及万博公司是否应当赔偿刘锐、黄清云205**元违约损失的问题。根据合同第五条的约定，房价款的计价方式是以面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按产权登记部门核定的面积进行结算，多还少补。经市房产局对涉诉的房屋进行最终测绘，该房屋实际建筑面积比原规划多出4.21平方米，而根据合同对面积单价的约定及第五条的约定，万博公司以产权登记实际面积要求刘锐、黄清云补交多出面积的房价款，符合合同的约定。刘锐、黄清云作为具备完全民事行为能力的成年人，应对其签订、同意该约定承担相应的民事法律责任，故万博公司要求刘锐、黄清云补交20582元差额购房款，符合合同约定，不构成违约。而刘锐、黄清云在领受房屋时亦没有提出异议，因房屋权属证书是以产权登记部门按实际核定的面积进行登记，故刘锐、黄清云作为该4.21平方米的最终受益者，应当履行合同约定补交房屋产权登记面积超出合同约定面积部分的房款。综上，万博公司要求刘锐、黄清云补交差额购房款不构成违约，亦不应赔偿违约损失。最后，刘锐、黄清云诉请万博公司为其办理房屋产权证和土地使用权证的问题。该院认为，万博公司不是办理房屋产权证和土地使用权证的行政审批部门，该诉请缺乏事实与法律依据，应予驳回。本案中，合同并未明确约定由万博公司负责转移房屋所有权及土地使用权，仅约定万博公司有将相关资料报房产部门备案的义务，但未约定万博公司具有办理房屋权属登记及土地使用权的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房预售管理办法》中关于办理房屋产权登记的相关规定，商品房自交付使用之日起一定期限内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续的均规定为承购人（买受人），而开发商仅规定其负有协助刘锐、黄清云办理房产登记的义务，如非双方约定，万博公司不承担为刘锐、黄清云办理房产证及土地使用权证的义务。如双方约定，万博公司收取刘锐、黄清云办证费用，该费用的意义仅为履行协助办证义务的具体体现，不应认定为万博公司具有承担办证的合同义务。故根据以上观点，万博公司没有为刘锐、黄清云办理房屋产权证的义务，但依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及《商品房预售管理办法》第十二条的规定，万博公司有协助刘锐、黄清云办理房屋权属证书的义务。因本案办理房屋权属证书还需在刘锐、黄清云履行补交差额购房款义务之后才能进行，故刘锐、黄清云应自本判决生效之日起30日内履行补交差额购房款的义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房预售管理办法》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、万博公司自刘锐、黄清云完成履行补交差额购房款的义务之日起30日内协助刘锐、黄清云办理房屋转移登记手续，将位于河池市城东新区登记在刘锐、黄清云名下；二、驳回刘锐、黄清云的其他诉讼请求。案件受理费321元，减半收取160元，由刘锐、黄清云负担。本院二审期间，刘锐、黄清云提交阳台照片及平面修改图作为证据，拟证明万博公司已将半封闭阳台改为全封闭阳台，且变更设计未经市住建局同意。万博公司质证认为，上述证据均不属新证据；对照片的证据三性有异议，不能证明是案涉阳台，也不能证明发生了设计的改变；对平面修改图的证据三性无异议，对证明目的有异议，不能证明阳台由半封闭改为全封闭。本院认为，阳台照片无法确定为案涉房屋的阳台，平面修改图不能证明阳台由半封闭改为全封闭，故对两份证据均不予认定。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，《商品房买卖合同》约定商品房的阳台为非封闭式，而万博公司实际交付的商品房阳台为全封闭式。本院认为，刘锐、黄清云与万博公司于2015年2月12日签订《商品房买卖合同》，所购买的商品房竣工日期为2014年3月30日，表明双方买卖的是已竣工的房屋，而不是建设中的房屋，符合商品房销售合同的特征，故本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。一审认定双方签订的《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。一审确定本案案由为商品房预售合同纠纷不当，本院予以纠正。本案二审争议的焦点为：1、一审适用简易程序审理是否合法；2、一审判决第一项是否超出刘锐、黄清云的诉讼请求范围；3、万博公司是否将半封闭阳台变更为全封闭阳台，如变更是否构成违约；4、万博公司是否应为刘锐、黄清云办理房产证及土地证。关于一审适用简易程序审理是否合法的问题。本案当事人仅有刘锐、黄清云和万博公司，双方主要争议的是房屋面积超出合同约定面积部分是否应补交购房款问题，符合适用简易程序审理的条件，一审适用简易程序审理合法。刘锐、黄清云主张本案当事人人数众多且双方对案件事实争议较大，没有事实根据，故对刘锐、黄清云关于一审适用简易程序审理不合法的主张，本院不予采纳。关于一审判决第一项是否超出刘锐、黄清云诉讼请求范围的问题。刘锐、黄清云一审诉讼请求包含要求万博公司为其办理案涉商品房的房屋产权证和土地使用证，针对该项诉讼请求，一审判决第一项判令万博公司自刘锐、黄清云补交差额购房款之日起30日内协助其办理房屋转移登记手续，并未超出刘锐、黄清云的诉讼请求范围，只是明确了万博公司履行协助办证义务的前提条件“刘锐、黄清云先补交差额购房款”，因此，刘锐、黄清云主张一审判决第一项超出其诉讼请求，没有事实根据，本院不予采纳。关于万博公司是否将半封闭阳台变更为全封闭阳台，如变更是否构成违约的问题。案涉商品房建设于2014年3月30日已竣工，双方于2015年2月12日签订《商品房买卖合同》，属现房买卖，即刘锐、黄清云所购买的房屋涉诉的阳台本来就是全封闭的，对此，刘锐、黄清云应当是明知的，现其主张双方买卖的房屋的涉诉阳台应为半封闭式的，明显违背诚实信用原则，本院不予采纳。刘锐、黄清云领受房屋时未提出异议，亦未按照合同关于因设计变更买受人可选择退房的约定主张退房，表明其已认同万博公司交付的房屋符合合同约定。综上，万博公司并未构成违约，刘锐、黄清云诉请万博公司支付20825元违约损失，没有事实根据，本院不予支持。关于万博公司是否应为刘锐、黄清云办理房产证及土地证的问题。合同并未约定万博公司负责为刘锐、黄清云办理房产及土地证，而根据《城市房地产经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，办理房产证、土地证的义务人为购买人，开发企业仅负协助购买人办理的义务，故刘锐、黄清云诉请万博公司为其办理房产证和土地证，既没有合同依据，亦没有法律依据，本院不予支持。另外，确认之诉是指当事人要求人民法院确认某种法律关系存在或者不存在的诉讼。本案刘锐、黄清云诉请确认万博公司将半封闭阳台改为全封闭阳台及要求刘锐、黄清云补交20825元差额购房款两个行为属违约行为，是对一方的行为是否违约进行认定，并不是对双方之间是否存在某种法律关系进行确认，不能作为确认之诉的诉讼标的，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，刘锐、黄清云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，由上诉人刘锐、黄清云负担。本判决为终审判决。审 判 长  张世道代理审判员  韦海平代理审判员  吴利萍二〇一七年六月十六日书 记 员  张恒瑞