上海市金山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0116执异12号
案外人上海淳洲酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘忠俤，执行董事。申请执行人上海新华利房屋动拆迁有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人单业荣，董事长。被执行人上海伟鹏房地产有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人贾时平，董事长。被执行人上海芦潮港房地产开发经营有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人金培忠，董事长。本院在执行上海新华利房屋动拆迁有限公司诉上海伟鹏房地产有限公司、上海芦潮港房地产开发经营有限公司委托合同纠纷一案中，依申请人申请查封了登记在上海国际港务(集团)股份有限公司(以下简称“上港集团”)名下但出售给被执行人上海芦潮港房地产开发经营有限公司(以下简称“芦潮港公司”)的坐落于芦潮港镇桃源三村137、138、141、142的房地产。现案外人向本院提出异议，认某某为上述房产的实际产权人，要求中止对上述系争房地产的执行并解除查封。本院受理后组成合议庭依法进行审查，现审查终结。案外人称，2014年4月28日，案外人与被执行人芦潮港公司签订《房地产权益转让协议书》，约定将系争的4套房产转让给案外人。2014年5月20日，案外人已经付清全部购房款。随后芦潮港公司将上述房屋的钥匙交给案外人，将上述房屋正式交付案外人使某。系争房产为被执行人芦潮港公司于2013年3月18日从上港集团处受让所得。因芦潮港公司怠于与上港集团办理产权过户手续，故案外人已于2014年10月16日向上海市浦东新区人民法院提起诉讼要求芦潮港公司办理过户手续(案号(2014)浦民一(民)初字第37666号)。案外人认某某在本院查封前已签订了房地产权益转让协议并支付了全部的购房款，且实际占有了系争房产，其应当是系争房产的实际产权人，要求解除查封。为证明其主张，案外人提某某系争房地产的房屋转让协议书、支付房款的转账凭证、芦潮港公司与上港集团的转让协议、芦潮港公司的支付凭证、浦东法院(2014)浦民一(民)初字第37666号民事判决书等证据。审查中申请人抗辩认为案外人的异议不成立。其认为芦潮港公司与上海淳洲酒店管理有限公司(以下简称“淳洲酒店”)、案外人兰某某(系芦潮港公司的另一债权人)之间的三方房屋转让协议及淳洲酒店向兰某某支付房款用于抵消芦潮港公司所欠兰某某债务的行为都是虚假的。同时，淳洲酒店在金山法院查封前并未实际占有系争房产，且其明知系争房产在尚未过户至芦潮港公司名下时仍进行购买存在过错。为证明其主张，申请人提某某(2014)浦民一(民)初字第10369号民事判决书、(2014)浦执字第26006号执行裁定书、录音摘要及录音光盘、系争房屋的照片及(2014)浦民一(民)初字第37666号案件第一次庭审笔录等证据材料。根据浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第37666号民事判决书所查明的事实，本院经审查查明，2014年4月28日，芦潮港公司作为出让方、淳洲酒店作为受让方与金培忠等作为担保方签订《房地产权益转让协议书》一份。根据该协议书，芦潮港公司将其从上港集团受让但尚未过户至其名下的包括系争四套房屋在内的房地产以3,905,000元的价格出让与淳洲酒店。同时，按照该协议，芦潮港公司要求淳洲酒店将房屋转让款直接支付给芦潮港公司的债权人兰某某，但协议也规定，如芦潮港公司在2014年5月15日前，向其债权人兰某某支付6,000,000(含之前已经付款部分)款项的，本协议书解除。2014年5月15日前，芦潮港公司未清偿对案外人兰某某的债务。2014年5月20日，淳洲酒店依照协议书约定的账号向兰某某账户中分别转入1,500,000元、705,000元及1,700,000元。同年8月系争房屋的钥匙交付给淳洲酒店。另查明，系争房屋的权利目前仍登记在上港集团名下，同时上述系争房屋于2014年9月26日被本院正式查封。以上事实，由浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第37666号民事判决书、《房地产权益转让协议书》、上海银行业务回单、上海市房地产登记薄、本院(2014)金执字第2716号执行裁定书及当事人的陈述等证据证明。本院认为：根据强制执行相关法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合以下四种情形：一是在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中申请人认为淳洲酒店、芦潮港公司、兰某某之间虚构系争房地产买卖事实、淳洲酒店与兰某某之间的转账虚假、继而淳洲酒店与芦潮港公司之间的(2014)浦民一(民)初字第37666号案件涉嫌虚假诉讼的抗辩，本院认为淳洲酒店与芦潮港公司之间就系争房地产的买卖及付款事宜已经在(2014)浦民一(民)初字第37666号民事判决书中查明确认，且申请人一方也未提供充分的证据来推翻该生效法律文书所认定的事实，如申请人认为该生效判决涉嫌虚假诉讼的，应当通过其他法律程序提出。故本案中，根据浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第37666号案件查明的事实，本院确认在本院查封之前，淳洲酒店与芦潮港公司之间就系争房地产签订了合法有效的书面转让协议，淳洲酒店并向芦潮港公司的债权人兰某某支付了3,905,000元的房地产转让款以折抵芦潮港公司所欠兰某某的债务。本院认为本案的争议焦点是在本院查封前淳洲酒店是否已合法占有系争房地产及对不能过户其自身是否存在过错。对于“占有”，本院认某某应当理解为对系争不动产的管理与支配，如取得房屋的钥匙、办理物业的入住手续、或者户名为第三人的水电煤等支付凭证等。本案中，根据(2014)浦民一(民)初字第37666号案件查明的事实，淳洲酒店在2014年8月份取得了系争房地产的钥匙，但其并未提供其他相关证据证明其实际管理、使某系争房产，同时综合本案各方面的证据材料，本院认为在本院查封前淳洲酒店并未积极利用系争房屋。同时，在淳洲酒店与芦潮港公司签订系争房屋买卖合同时，其明知芦潮港公司与上港集团之间就系争房地产的交易尚未最终完成，系争房地产尚未过户至芦潮港公司的名下，故出让方芦潮港公司对系争标的的物权存在一定的权利障碍与瑕疵，在此情况下淳洲酒店仍与芦潮港公司就系争房地产进行交易，本身就存在极大的风险，本院认为该系争房地产未能过户很大程度上出于淳洲酒店对系争标的权利障碍的忽略，对交易风险的轻视，故淳洲酒店对系争房地产不能过户自身存在着较大的原因。因此，案外人的异议申请不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人的异议申请。如不服本裁定，可自收到本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黄小山
审 判 员 章 跃
人民陪审员 张 璋
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 王亚卓
附：相关法律条文
1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日其十五日内向人民法院提起诉讼。