广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第278号
原告：中山市皇爵商业城有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区颐景苑聚豪庭1栋首层13号商铺，组织机构代码746268476。
法定代表人：马文爱，系公司董事。
委托代理人：苏枝婵、李林华，均系公司员工。
被告：谭柳标，男，1968年10月30日出生，汉族，住广东省中山市东区。
原告中山市皇爵商业城有限公司（以下简称皇爵公司）诉被告谭柳标物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法由审判员王珊适用简易程序，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。原告皇爵公司的委托代理人苏枝婵、李林华，被告谭柳标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告皇爵公司诉称：2007年8月4日，原告及中山市南辰房地产有限公司（以下简称南辰公司）已发出书面的挂号信件通知被告前来办理收铺手续，但至今被告仍未前来办理。根据《中山市物业服务收费管理办法》第十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳；已售出的物业，自交付业主之日起，物业管理企业可向业主收取全额管理费用”之规定，以及被告和南辰公司签订的广东省商品房买卖合同第十一条“若买受人逾期收商铺，在出卖人指定的交铺期限届满日当天，视为已实际交付的使用日，并由该届满日次日起算商铺的保修期、物业管理费”之约定，被告应当向原告缴纳物业管理费。但被告自2007年9月1日起至2014年11月30日拖欠原告管理费14140元未交。原告多次催讨无果，遂请求法院判令：1.被告向原告支付物业管理费14140元及滞纳金（滞纳金按日2‰计算，从2007年9月1日起计算至2014年11月30日为16123元，其后持续计算至款项清偿日止）；2.被告承担本案诉讼费。
原告对上述诉讼主张及事实理由提供证据如下：1.物业管理费欠费清单；2.入伙通知书、收楼通知须知、挂号信收据；3.商品房买卖合同；4.2013年6月和2014年9月费用催缴通知单、邮件底单；5.中山市前期物业服务合同。
被告谭柳标答辩称：原告起诉于法无据，应当驳回原告全部诉讼请求。其一，根据被告和南辰公司签订的商品房买卖合同第三条“该商品房在交付买受人使用后，买受人同意出卖人选聘中山市颐景苑物业管理有限公司（以下简称颐景苑公司）实行物业管理”之约定，如果被告买受的商铺需要缴纳物业管理费，交付的对象也应当是颐景苑公司而非原告，原告不是本案适格主体。其二，商铺至今未能交付给被告使用，是南辰公司违约不交钥匙并强行锁铺，不是被告逾期未前去办理。被告在收到入伙通知书后，于2007年8月15日到售楼部收铺，在缴清购房款和办证税费后，经办人核对签名确认，由于开发商是逾期交铺，被告要求南辰公司按合同约定支付违约金8659元和交钥匙，南辰公司却不同意支付违约金，要求被告同意将违约金转入物业管理费，因为南辰公司和颐景苑公司法人代表都是马文伟，被告不同意，南辰公司就不再给予签名办理收铺确认，坚决锁铺不交钥匙。后来，南辰公司私自将钥匙交给颐景苑公司保管，被告也多次到物业管理处要求开锁并交付钥匙，但物业管理处的经办人要求被告到售楼处办理收楼手续并交清应由南辰公司缴交的物业管理费，被告去售楼处办手续时，又被告知必须同意将违约金转入物业管理费并交清应由南辰公司缴交的物业管理费才可领取领取钥匙，两边互相设置违反合同条约踢皮球，非要被告满足南辰公司的无理要求才交铺交钥匙，直到现在，南辰公司和物业公司都锁铺并没有将商铺交由被告使用过一天，导致被告损失巨大的租金收入。其三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。从司法解释可以看出，“转移占有”就是“交付使用”，在实际生活中即我们通常所说的“交钥匙”。商品房交付是指占有及使用的交付，以保证业主可以正常使用，以实现居住使用目的，并不代表所有权的转移。南辰公司和物业公司违约锁铺，不按承诺办理交房手续和交钥匙及商铺使用权，造成商铺未能完成交付，所有责任应由南辰公司和物业公司承担。其四，购房时2007年约定管理费为1.8元/平方/月，但2010年5月，物业公司未经业主委员会和大部分业主签名同意单方调整为3.2元/平方/月，程序违法应为无效收费。
被告谭柳标就其辩称向本院提交以下证据：1.交楼手续书、入伙通知书、收楼须知；2.照片2张（拍摄于2014年12月）。
经审理查明：2006年7月27日，南辰公司和皇爵公司签订前期物业服务合同，约定即日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，南辰公司负责开发建设的中山市颐景苑五期的商住物业由皇爵公司实行前期物业管理。
2007年1月13日，谭柳标（买受人）与南辰公司（出卖人）签订广东省商品房买卖合同，购买位于中山火炬开发区××“××”××型××号的商铺，合同约定买受人在签订合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订签订前期物业管理服务协议，该商品房在交付买受人使用后，买受人同意出卖人选聘颐景苑公司实行物业管理；出卖人应当在2007年3月28日前将具备达到交付使用条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因未能按期交付的，如买受人未付清应付款或违约金，则交付日期适当顺延，自合同约定的交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损灭失的风险及物业服务费由买受人承担。
皇爵公司提供的证据显示其与南辰公司于2007年8月4日向谭柳标发出落款日期为2007年2月1日的入伙通知书和收楼须知，通知谭柳标在2007年8月10日至2007年8月25日办理收楼手续。谭柳标提供的证据则显示其收到的入伙通知书和收楼须知的落款日期为2007年6月20日，发出方为南辰公司和颐景苑公司，通知其在2007年8月10日至2007年8月15日去南辰公司营销部办理收楼手续。上述入伙通知书和收楼须知的具体内容大体一致，收楼手续的流程为：1.到房地产开发公司营销部审核入伙资格，当验证各种证件无误后，营销部将在交楼手续书上签字盖章；2.到房地产开发公司财务部缴纳购房或商铺余款后，财务部将在交楼手续书上签字盖章；3.由物业公司人员陪同到现场验楼，无异议后在交楼确认书上签字；4.到物业管理公司财务部缴付物业管理各项费用，费用交清后，物业管理公司财务部将在交楼手续上签字盖章；5.物业管理公司将业主所购房屋钥匙及相关设施正式移交。2007年8月15日，谭柳标前往南辰公司营销部办理收楼手续，南辰公司营销部经手人和财务部经办人在交楼手续书的第1、2栏签名，确认购房商铺款项及手续已清，同意谭柳标到物业公司办理有关入伙手续。谭柳标在和南辰公司、物业公司办理手续过程中，双方就逾期违约金应否转为物业管理费，以及是否预交物业管理费、维修基金等问题发生纠纷，致使物业公司未在交楼手续书的第3、4栏签名，谭柳标未收取商铺钥匙。诉讼中，皇爵公司确认南辰公司已将商铺钥匙移交给其，其至今未将钥匙交付谭柳标。
皇爵公司分别于2013年6月17日和2014年9月9日向谭柳标发出费用催缴通知单，要求谭柳标缴纳收楼后至催收日止的物业管理费。谭柳标未予缴纳。2015年1月13日，皇爵公司以谭柳标收楼后至今未缴纳物业管理费为由诉至本院，主张上述实体权利。
另查明：中山市颐景苑五期的商住物业迄今未成立业主委员会。
本院认为：关于本案原告主体资格是否适格的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，并结合颐景苑五期商铺由原告实际管理并提供服务的事实，本院认定原告皇爵公司主体适格。
本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，皇爵公司向谭柳标收取物业管理费的前提是建设单位已经将物业交付买受人。物业的交付，即对物业的转移占有。简单来说，建设单位将物业钥匙交付业主即应当视之为交付行为的完成，物业的转移占有发生法律效力。具体到本案中，谭柳标在收到入伙通知书后依约前往物业处办理收楼手续，亦按合同约定缴纳购房款和相关税费，建设单位南辰公司本应将物业钥匙直接交付谭柳标。但南辰公司单方制定的交楼手续要求谭柳标履行缴纳维修基金、预交物业管理费等不属于交楼的合同义务，在谭柳标与物业公司无法就物业管理费的缴纳达成一致意见后，南辰公司拒绝向谭柳标交付物业钥匙。由此可见，并非谭柳标拒绝收楼，而是建设单位南辰公司设置了不合理的交付条件致使谭柳标无法收楼，过错方在南辰公司。南辰公司未完全履行向谭柳标交付物业的合同义务，故产生的物业管理费应由南辰公司缴纳，谭柳标依法无须向皇爵公司缴纳物业管理费。
综上所述，皇爵公司的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告中山市皇爵商业城有限公司的诉讼请求。
案件受理费556元，减半收取278元，由原告中山市皇爵商业城有限公司负担（该款原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一五年四月十二日
书记员 詹绮婷