江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民初290号原告：姚雨含，女，1990年7月1日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：尹建军，江苏苏沂律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司徐州分行,住所地徐州市中山南路56号。负责人：王晓松，该行行长。委托诉讼代理人：鲁玲，该行工作人员。委托诉讼代理人：李春乐，江苏青创律师事务所律师。第三人：新沂市龙缘酒业有限公司,住所地新沂市窑湾镇劳武西路99号。法定代表人：孙顺成，该公司总经理。第三人：新沂市窑湾轮船运输有限公司,住所地新沂市窑湾新区。法定代表人：孙成义，该公司董事长。第三人：孙顺成,男,1965年12月26日生,汉族，新沂市龙缘酒业有限公司法定代表人，住新沂市。第三人：苏芹，女，1966年8月15日生，汉族，住新沂市。第三人：孙成义，男，1967年4月16日生，汉族，新沂市窑湾轮船运输有限公司法定代表人，住新沂市。第三人：陈贞梅，女，1967年10月20日生，汉族，住新沂市。原告姚雨含与被告交通银行股份有限公司徐州分行（以下简称交行徐州分行）、第三人新沂市龙缘酒业有限公司（以下简称龙缘酒业公司）、新沂市窑湾轮船运输有限公司（以下简称窑湾轮船公司）、孙顺成、苏芹、孙成义、陈贞梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚雨含及其委托诉讼代理人尹建军、被告交行徐州分行委托诉讼代理人鲁玲、李春乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚雨含向本院提出诉讼请求称，1、请求对新沂市莱茵名郡9号别墅102号房屋（以下简称涉案房屋）带租拍卖；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月1日，原告姚雨含与孙成义签订《房屋租赁合同》，孙成义将自己所有的涉案房屋租给原告使用，租期20年，从2012年6月1日到2023年5月30日，租金前五年每年8万元，并如一次性交清全部房租可优惠20%，如在签订合同后三年内交清15年以上的房租优惠15%，合同签订后，原告搬进涉案房屋居住至今，并在三年内交付1288279元房租。签订租赁合同时，涉案房屋并没有抵押，也没有查封。原告自入住涉案房屋以来，缴纳水电费。综上，原告租赁涉案房屋并正常使用，请求人民法院依法判决。被告交行徐州分行辩称，原告主张其在2012年6月1日与孙成义签订涉案房屋租赁合同与事实不符，原告与被执行人存在恶意串通、虚构租赁法律关系的违法行为，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供证据如下：1、租赁合同复印件一份。证明在2012年6月1日孙成义将涉案房屋出租给姚雨含使用。租赁期限从2012年6月1日至2032年5月30日止。2、中国建设银行客户回单一份、银行客户交易查询明细一份、新沂汉源村镇银行业务回单21份以及原告支付孙成义的租金明细一份。证明姚雨含已经按照租赁合同约定支付了租金1288279元。3、2012年11月9日至2017年3月13日电费发票20张（原件及复印件）。证明姚雨含于2012年6月1日承租涉案房屋后自2012年6月起居住在涉案房屋内并缴纳电费的事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，应该由原告继续使用或占有涉案房屋。被告交行徐州分行质证认为：1、房屋租赁合同真实性不予认可。房屋2014年已经抵押，在办理抵押贷款时候经了解房屋并无租赁，也有证据表明孙成义本人居住且不常居住。2、提供的电费发票可以看出2012年7月至2016年7月间，电费非常低，无法证明是正常居住使用。恰恰可以证明涉案房屋并非在正常使用状态。被告交行徐州分行提交证据如下：1、关于涉案房屋的水费回执说明，新沂自来水公司回复：经2017年4月1日系统查明，孙成义位于莱茵名郡9号楼双拼102室，水费从2008年以来至今，仅于2011年10月28日交款246元，无其他交款记录，无欠费记录。特此说明。2、2014年3月5日签订的小企业流动资金抵押借款合同，金额为500万元，借款人为新沂市路通运输有限公司，抵押合同签订于2014年3月3日，抵押人孙成义，抵押房屋为莱茵名郡9号楼双拼102室，用于贷款500万元的抵押。原告姚雨含质证认为：1、对自来水回执，真实性没有异议，对被告所要证明事项的关联性有异议。涉案房屋是在2011年10月28日缴纳水费246元，事实上，原告姚雨含在该房屋居住，一开始在房屋居住时，生活时间较短，目前水费未有欠费记录，被告仅以该回执说明原告姚雨含未在涉案房屋居住，不符合事实，只是凭空想象。2、对被告提交的2014年3月3日借款凭证、小企业流动资金借款合同及抵押合同真实性无异议，但对其关联性持有异议。涉案房屋虽然在2014年3月进行抵押，但涉案房屋已经于2012年6月出租给原告。另，涉案合同中关于房屋状态一栏为空白，这也只能说明借款人或抵押权人为了获得被告贷款，隐瞒了相关事实。经审理查明，原告交行徐州分行与被告龙缘酒业公司、窑湾轮船公司、孙顺成、苏芹、孙成义、陈贞梅金融借款合同纠纷一案，本院作出（2014）徐商初字第00424号民事判决书，判决：(一)龙缘酒业公司于本判决生效之日起十五日内偿还交行徐州分行借款本金5998595元及利息（截至2014年12月25日的利息为291326.14元，此后继续按照双方约定的利率、逾期利率分别计算利息、逾期罚息、复利至实际给付之日止）；(二)窑湾轮船公司、孙顺成、孙成义对龙缘酒业公司的上述债务承担连带保证责任；苏芹、陈贞梅在各自夫妻共同财产范围内对上述债务承担连带清偿责任；窑湾轮船公司、孙顺成、孙成义、苏芹、陈贞梅承担保证责任后，有权向龙缘酒业公司追偿或者要求承担连带保证的其他保证人清偿其应当承担的份额。2014年9月25日，本院向新沂市房产服务中心送达（2014）徐商初字第00424号协助执行通知书，查封了孙成义名下位于新沂市（新房权证新沂字第××）。姚雨含以其与孙成义就涉案房屋于2012年6月1日签订了《房屋租赁合同》，已经缴纳十五年以上租金并自行装修入住，法院拍卖涉案房屋不得侵犯承租人的租赁权为由向本院提出执行异议，本院于2017年9月12日作出（2017）苏03执异30号执行裁定，驳回了姚雨含的异议请求。姚雨含不服上述裁定，遂向本院提起执行异议之诉。姚雨含提供的其与孙成义签订的承租涉案房屋的《房屋租赁合同》载明：租赁期限自2012年6月1日至2032年5月30日，前5年租金为每年8万元，6-20年租金每年10万元。如一次性交清全部房租，可优惠20%，如分两次交清，优惠10%。如在签订合同后三年内交清15年以上（含15年）的房租，优惠15%，房租可以转账或现金。落款时间为2012年6月1日。姚雨含主张其签订租赁合同时涉案房屋并未设置抵押或者被查封，其已缴纳十五年以上租金，并自行对涉案房屋装修并入住。新沂市自来水公司出具的《关于（2015）徐执字第00727号回执情况说明》载明：经2017年4月11日系统查询，孙成义位于莱茵名郡9号楼双拼102室水费从2008年以来至今，仅于2011年10月28日缴款246元，无其他缴款记录，无欠费记录，特此说明。另查明，本院(2014)徐商初字第00545号民事判决书查明，2014年3月3日，孙成义与交行徐州分行签订编号为139100A4201400255180的《抵押合同》一份，约定以其名下坐落于新沂市莱茵名郡9号楼双拼102的房产（房产证号为：新房权证新沂字第××号）为该案《小企业流动资金借款合同》的履行提供抵押担保，担保的主债权为主合同项下的本金246.309万元，陈贞梅作为共有人在《抵押合同》上签字捺印，确认知悉并同意孙成义以涉案房屋向交行徐州分行提供抵押担保。上述《抵押合同》签订当日，双方至新沂市住房和城乡建设局办理了房产抵押登记手续，交行徐州分行取得该局颁发的新房他证新沂字第××号房屋他项权证，该他项权证登记的债权数额为246.309万元。再查明，关于本案当事人之间的关系。涉案房屋的出租人孙成义与承租人姚雨含系亲属关系，姚雨含丈夫孙酩原的父亲孙顺成与孙成义系亲兄弟，孙顺成、孙成义均为本案被执行人。姚雨含在徐州市界牌楼商贸有限公司从事会计工作，徐州市界牌楼商贸有限公司法定代表人为陈海波，该公司主要销售的是龙缘酒业公司生产的酒，该公司的法定代表人为孙顺成。龙缘酒业公司现变更为江苏界牌楼酒业有限公司，法定代表人为孙酩原。关于姚雨含陈述支付租金的问题。姚雨含提供了从2012年6月1日签订《房屋租赁合同》起至2015年6月26日止共计支付租金1288279元，其中包括了现金支付、通过银行转账支付，其中提现及转账的用途均为货款或往来款，尚无一笔用途是支付租金。关于租赁房屋的装修情况。《房屋租赁合同》第二条规定该房屋未装修，由承租方姚雨含自行装修。本院2017年7月13日的谈话笔录记载，承办人询问“姚雨含房子租的时候装修过吗？”姚雨含的代理人陈述“毛坯房，姚雨含从2012年6月份装修，大概装修三四个月，装修完两个月左右入住”，本院2018年5月31日的谈话笔录交行徐州分行代理人发问“租的是毛坯房吗？”姚雨含回答：“不是。”承办人询问：“房屋是孙成义装潢好的吗”，姚雨含回答：“是的”。以上事实有本院作出的民事判决书、执行裁定书，当事人提供的房屋产权证、房屋他项权证、房屋租赁合同、抵押合同、银行客户回单、银行客户交易查询明细、电费发票、小企业流动资金抵押借款合同、新沂市自来水公司《关于（2015）徐执字第00727号回执情况说明》，以及双方当事人庭审陈述为证。经双方当事人确认，本案争议的焦点为：1、姚雨含与孙成义之间对涉案房屋是否存在租赁的事实；2、姚雨含享有租赁权且带租拍卖的请求是否成立。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中,姚雨含提供了其与孙成义签订的《房屋租赁合同》租赁新沂市莱茵名郡9号别墅102号房屋，交通银行徐州分行答辩认为该合同系姚雨含与被执行人之间恶意串通、虚构租赁法律关系的违法行为，但交通银行徐州分行未提供与上述规定相符的能够排除合理怀疑的证据，故对交通银行徐州分行的抗辩理由，不予支持。承租人占有使用不动产主要是指承租人已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。本案现有的证据能够证明，虽然姚雨含与孙成义签订了《房屋租赁合同》，但该合同并未实际履行，姚雨含亦未占有使用该房屋。首先，姚雨含提供的《姚雨含给付租金明细》，从2012年6月1日签订《房屋租赁合同》起至2015年6月26日支付最后租金，该表记载姚雨含支付租金21笔，共计1288279元，有现金支付或通过银行转账支付，但证据显示提取现金及转账的用途或为货款或为往来款，尚无一笔用途注明是支付租金。鉴于姚雨含与孙成义之间存在着利害关系及经济上的往来，在无直接证据证明已支付租金的情况下，姚雨含主张已支付租金1288279元，证据不足。其次，新沂市自来水公司出具的《关于（2015）徐执字第00727号回执情况说明》载明：孙成义位于莱茵名郡9号楼双拼102室水费，从2008年以来至今，仅于2011年10月28日缴款246元，无其他缴款记录，无欠费记录。无交款、无欠费记录即没有使用生活用水的记录，没有发挥租赁房屋的居住功能，姚雨含提供的电费票据亦缺乏连贯性，其用水、用电记录与日常生活规则不符，不能证明姚雨含已经使用占有涉案房屋。再次，对于租赁房屋的装修情况，姚雨含在本院两次询问中表述不一致，足以证明姚雨含对租赁的房屋是否装修不知情，从而印证了姚雨含未使用占有涉案房屋的事实。上述事实证明姚雨含与孙成义之间的租赁关系，虽然没有证据证明系虚构，但是该《房屋租赁合同》并未实际履行，姚雨含也未在本院2014年9月25日查封之前实际占有使用该涉案房屋。根据相关法律规定，无论被执行人与承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，只要承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用不动产的，法院根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。故姚雨含主张其享有租赁权并要求带租拍卖的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告姚雨含的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告姚雨含负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  韩黎华审判员  王 青审判员  孙 燕二〇一八年六月二十四日书记员  刘 迪