河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫08民终964号
上诉人(原审被告)：谢凤云，女，1979年2月20日生，汉族，住河南省温县。
委托诉讼代理人：可亚洲，河南承通律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李丰勤，女，1963年4月24日生，汉族，现住河南省温县。
委托诉讼代理人：边运来，温县第二法律服务所法律工作者。
原审被告：张世海，又名张海斌，男，1978年3月28日生，汉族，住河南省温县，现在河南省郑州监狱服刑。
上诉人谢凤云因与被上诉人李丰勤、原审被告张世海房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2017）豫0825民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人谢凤云及其委托诉讼代理人可亚洲、被上诉人李丰勤及其委托诉讼代理人边运来、原审被告张世海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢凤云上诉请求：驳回李丰勤原审诉讼请求。事实和理由：1、房屋登记在谢凤云名下，房屋买卖协议上谢凤云的签名不是谢本人签署，谢凤云没有处分该房的意思表示，诉讼之前不知道买卖协议的存在，未收到过房款；张世海对该房没有处分权，不存在谢凤云对协议的追认，张世海与李丰勤所签买卖协议不具有法律效力。2、买卖协议上所盖“温县司法局温泉法律事务所”印章未经备案和注册、系伪造，所显示的见证不具有合法性，不能证明协议的合法性。3、李丰勤未实际支付购房款。4、原审判决认定房屋买卖协议具有法律效力，依据《物权法》第十五条、《合同法》第五十一条和第一百零七条等条款处理不当，适用法律错误。
李丰勤辩称，协议由张世海签名后回去找谢凤云签名，是否谢本人签名不是被上诉人的过错，协议书有无见证单位或见证单位公章是否伪造不是确定买卖合同有效的法定条件；被上诉人已入住近十年，证据显示谢凤云对买卖房屋知情；被上诉人实际支付了房款。买卖协议系双方真实意思表示并由上诉人追认，具有法律约束力。上诉人的上诉应予驳回。
张世海述称，谢凤云未付钱款，协议所述给钱事实不存在，协议不合法不成立。同意谢凤云的上诉意见。
李丰勤向一审法院起诉请求：1、判决被告谢凤云、张世海履行合同义务，将昊天花园7号楼一楼西户的房屋过户给原告，或判决被告将该房屋评估后的房款支付给原告；2、判决被告归还原告替被告所交的房款4400元。诉讼中李丰勤变更了诉讼请求，不再要求判决被告将该房屋评估后的房款支付给原告。
一审法院认定事实：被告张海斌与被告谢凤云原系夫妻关系。2008年谢凤云与温县昊天置业有限公司签订一份商品房买卖合同，以按揭贷款的方式购买新振兴路西段昊天7号楼1层西户商品房，2009年1月10日谢凤云办理了房屋产权登记。同年4月20日，张海斌以谢凤云作为甲方，原告李丰勤作为乙方，双方签订了一份房屋买卖协议，该协议载明：甲方自愿将乙方在温县西关昊天家属院七号楼西户一楼以按揭形式所购置的面积约150平方米的房屋一所以120000元的价格卖给乙方，该价款乙方已如数向甲方交清；甲方自本协议签订之日起，须积极向银行偿还因购房而贷的款项，并保证在2010年12月1日前将银行贷款偿清，将本协议所涉房屋的产权证书交给乙方，否则视为甲方违约；本协议签订之日起，甲方保证银行就该协议所涉房屋贷款不与乙方纠缠，否则视为甲方违约。李丰勤、张海斌在协议上签字，协议书上谢凤云的签字谢凤云不予认可，签订协议时李丰勤也认可谢凤云不在现场。原告陈述协议签订时以现金方式交付张海斌。协议签订后，原告即占有了该房屋。谢凤云陈述该房屋按揭贷款一直由其偿还，后因生小孩，房贷由被告张海斌偿还，小孩过百天后由谢凤云还房贷，张海斌陈述对谢凤云让其偿还房贷的事情记不清楚。2011年11月7日-2012年11月27日，李丰勤还房贷4400元，之后谢凤云还房贷至2016年3月，之后李丰勤于2016年4月29日还房贷至2017年2月28日。2014年1月22日，二被告协议离婚，离婚协议约定诉争房屋归谢凤云所有。后原告要求二被告协助办理房屋过户手续，二被告不予办理，为此，原告诉至本院。另查明，被告谢凤云长女出生于2006年8月15日，长子出生于2011年7月22日。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李丰勤陈述以现金方式支付张海斌购房款，结合该协议第一条“该价款乙方已如数向甲方交清”的表述，可以证明原告向被告张海斌支付了购房款，张海斌辩称系案外人王国平租赁诉争房屋，与原告之间房屋买卖关系不成立的辩解意见，因无证据证明，该院不予支持，原告与张海斌签订的房屋买卖协议自签订之日起已经成立，原告与张海斌存在房屋买卖关系。但诉争房屋属于张海斌与谢凤云夫妻关系存续期间的共同财产，张海斌出卖诉争房屋未征得共有人谢凤云的同意，构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，李丰勤与张海斌签订的房屋买卖协议为有效协议，但原告能否取得该房屋的所有权，需要谢凤云的追认。谢凤云辩称房贷由其负责偿还，但在2011年11月7日至2012年11月27日长达一年的时间里，李丰勤代替谢凤云偿还银行按揭贷款，之后，被告谢凤云继续偿还银行按揭贷款，谢凤云陈述对李丰勤代替其偿还银行按揭贷款不知情，其辩解理由与实际情况不符，对谢凤云的辩解意见本院不予采纳，该院认定谢凤云是以其行为对原告与张海斌签订房屋买卖协议的追认，原告要求二被告协助办理房屋过户手续，理由正当，该院予以支持。谢凤云与张海斌离婚协议约定诉争房屋分割归被告谢凤云所有系其双方的内部约定，不能对抗原告与被告张海斌签订的房屋买卖协议，且原告已于2009年占有诉争房屋，被告谢凤云以离婚协议约定主张该房屋所有权的辩解意见，该院不予采纳。原告要求二被告支付替被告偿还的银行贷款4400元，是原告依协议约定主张权利的行为，该院予以采纳。
一审法院判决：一、限被告谢凤云、张海斌于本判决生效后六十日内协助原告李丰勤办理温县昊天花园7号楼一楼西户的房屋过户手续；二、限被告谢凤云、张海斌于本判决生效后六十日内支付原告李丰勤款4400元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，鉴定费3928元，合计4028元，由原告李丰勤负担3928元，被告谢凤云、张海斌负担100元。
根据双方当事人诉辩意见并征求当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：买卖协议是否成立并生效？李丰勤主张房屋过户及归还房款4400元应否予以支持？
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证，对部分证据根据当事人提供的线索进行了调查核实。1、谢凤云提交一份时间为2018年4月15日、金额为320元的银行支出凭证，以此证明其一直在还诉争房产的房贷。李丰勤质证认为，对真实性无异议，但不能证明其一直在还房贷，自己也曾交纳一大部分房贷。张世海表示对该证据无异议。本院认为，该证据能够证明谢凤云归还房贷的事实，但与本案争议焦点缺乏充分的关联性，不能证明协议成立、生效与否和李丰勤诉讼主张成立与否。2、谢凤云提交焦作市司法局出具的、内容为未发现温县司法局温泉法律事务所登记备案信息的证明，以此主张《协议书》上见证机关温县司法局温泉法律事务所不存在，协议不合法。李丰勤质证认为，该单位原本就没有在焦作市司法局备过案，备案与否亦不影响买卖协议的成立。张世海表示从未见过协议所盖的章，该章不真实。本院为核实事实，根据李丰勤及其委托诉讼代理人提供的线索到本院档案室进行了相关调查核实。经查，本院（2009）焦民终字第289号案件当中，法律工作者张某受当事人委托出庭代理诉讼所持证明即为温县司法局温泉法律事务所所出具，据此本院认为，协议上该单位作为见证机关的公章及盖章行为客观真实，未备案不妨碍该单位的真实存在以及见证协议签订情况和内容的客观性。3、谢凤云提交了其与温县昊天置业有限公司签订的《商品房买卖合同》以及按揭贷款合同，以此主张自己对诉争房屋有所有权，李丰勤质证认为对上述证据的真实没有异议，但该证据显示张世海是房屋所有人，有权处分房屋。本院认为该证据能够证实谢凤云系商品房买卖合同签订人以及谢、张两人以共同借款人和房屋共有人的身份向银行抵押贷款之事实。4、原审卷宗中附有证人张某所写的《情况说明》和王国平所写的《证明材料》，对此，本院通知该二人到庭予以了情况核实，由当事人予以了示质证，李丰勤对两人的书面证言内容基本表示认可；谢凤云认为两人旁听了本案庭审，证人资格不合法，内容上认可张某、李丰勤曾去找自己问张世海的下落，以及李、谢两人曾到张某办公室协商房屋事宜；张世海认为两人的书面证言不属实。本院认为，签订房屋买卖协议时张某、王国平是在场人，对协议的签订情况知情；对两人所述，本院根据核实情况，结合李丰勤、谢凤云的质证情况，对张某、王国平所述房屋买卖协议签订情况，以及之后李丰勤、张某为协议履行去找谢凤云，李、谢两人协商房屋问题等事实内容予以认可。
经审理，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明认定以下事实：2008年9月3日，谢凤云作为借款人和抵押人、张世海作为共同借款人和抵押物共有人，温县昊天置业有限公司作为保证人，和中国工商银行股份有限公司温县支行签订《个人购房借款/担保合同》，借款7万元。该款于次日发放到位。因为张世海、谢凤云未按期偿付银行贷款，导致李丰勤代为偿付房贷，李丰勤为了解决房屋纠纷问题，曾找协议签订在场人张某，后两人一起找到谢凤云。李丰勤、谢凤云还曾就解决房屋纠纷见面商谈，但未能达成一致意见。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用和公平原则。本案房屋买卖《协议书》签订时张世海与谢凤云系夫妻关系，诉争房屋为共有财产。张世海本人同意、并以谢凤云的名义和李丰勤商议、签订《协议书》，约定将房屋售卖给李丰勤。尽管没有充分的证据证实房屋买卖协议上谢凤云的名字系本人签署，但是，李丰勤作为买受人，付出了对价，签订协议时专门寻求基层司法机构的见证和专业服务，已尽到了充分的注意义务，而且无证据显示协议签订时谢凤云、张世海夫妻关系不正常，亦不存在李丰勤与张世海串通损害谢凤云合法利益之行为，李丰勤完全有理由相信张世海的行为系夫妻二人的共同意思表示、协议上的谢凤云签名系谢本人所签。该协议成立并对李丰勤、张世海和谢凤云具有法律约束力。另外，李丰勤于2009年左右开始，在诉争房屋里大规模装修、长期居住，期间多次代为交纳房屋贷款并找谢凤云交涉，谢凤云称其不知道房屋被出售、没有处分房屋的意思表示不符合常理。李丰勤在本案中属于善意相对人，对其利益依法应予保护，李丰勤要求将房屋所有权转移登记在其名下于法有据。谢凤云、张世海关于李丰勤未支付购房款的主张与《协议书》显示内容相悖，不能成立。原审依据《物权法》、《合同法》相关规定做出判决，并无不当。
需要说明的是，一、证据显示李丰勤代为交纳房屋贷款金额超过4400元，其主张4400元系其对自己权利的处分，即对其余款项的放弃，不违反法律规定。二、本案诉争房屋系设置有抵押权的财产，在抵押登记未涂销或变更的情况下要求办理过户登记不应当予以支持，但鉴于李丰勤原审中向法院承诺“若该争执房产判给我，以后温县工商银行按揭剩余贷款我承诺由我交完”，因此，李丰勤请求办理过户，必须依其单方承诺先行承担涂销或变更抵押登记的有关金钱义务。
综上所述，谢凤云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由谢凤云负担。
本判决为终审判决。
审判长 余同云
审判员 程全法
审判员 毕 蕾
二〇一八年五月二十八日
书记员 靳 艳