山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2528号
上诉人（原审原告）：朱美娟，女，1985年12月10日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：程守法，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘芹芹，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东北城庆合置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李金勇，总经理。
委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。
上诉人朱美娟因与被上诉人山东北城庆合置业有限公司（以下简称北城庆合置业）确认合同效力纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱美娟上诉请求;1.撤销一审判决；2.依法改判为支持朱美娟的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由北城庆合置业承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。本案认购书应认定为购房合同。就商品房买卖而言，只要具备足以确认双方可以履行交付买卖房屋义务的条款就已经足够，至于其他附带条件，本案朱美娟已经明确可以按照房屋现状收房，并无协商另行约定的必要。任何认购书均不可能具备《商品房买卖合同》全部条款，司法解释也将其明确为主要条款，意即商品房买卖双方可以完成交易即可，
2013年11月17日，双方当事人签订两份《凤凰SOHO商品房认购书》，编号分别为FH104、FH102。该两份对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任等进行了约定，完全具备“名称或姓名、标的、数量”因素，《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容也已具备。《合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中北城庆合置业已经同意定金20万元抵作价款，收取了170996元首付款，足以证明商品房买卖合同成立。本案认购书已不是预约合同的更为重要表现，北城庆合置业已经按照约定房屋价款收取一半房款，剩余部分通过贷款处理，但北城庆合置业一直不配合办理致使争议发生。即便如此，本案朱美娟一审已经明示可以一次性交清全部房款，对此已无争议。认购协议签订后，朱美娟开始按照约定支付定金以及房款：2013年11月17日朱美娟支付涉案两套房屋认购定金4000元；被上诉人出具收据载明收款事由为诚意金。2013年12月26日朱美娟分两次向北城庆合置业支付两套房屋认购定金196000元；至此朱美娟已经交付定金20万元，在北城庆合置业同意定金抵作房款情况下，朱美娟于，被上诉人出具收据载明收款事由为诚意金；2014年1月3日，朱美娟支付两套房屋房款170996元，已经缴足约定首付款项，北城庆合置业出具收据载明的收款事由也为房款。即北城庆合置业也认定双方认购书已经履行完毕，收取朱美娟的购房款。该认购协议与北城庆合置业聘用销售团队出具的凤凰SOHO优惠确认单、收取170996元购房款收据可以相互印证，足以证实双方对价款已经达成一致，并交付房屋价款。依据《合同法》第三十六条之规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原审法院认为，认定《认购协议》仅具有《商品房销售管理办法》第十六条第二款中第（一）、（二）、（三）、（九）、（十一）、（十二）项的部分内容，并不涵盖法律规定的商品买卖合同应当明确的主要内容；被上诉人所出具的收款事由为房款的收据及银行转账凭证，可以证明原告实际已付房款，但不能证明付款行为系双方对认购书进行的补充完善，故认定涉案两份认购协议不具备商品房买卖合同的构成要件，不是买卖合同。
但上诉人认为，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，开发商便负有为认购人保留预订的商品房的义务。综上所述，本案中房屋已经建成具备具体的房号和面积，商品房买卖合同完全履行条件，本案中朱美娟早已明确愿意按房屋现状并一次性付款方式履行义务，苛求《认购书》约定房屋交付时间、配套设施等共性内容已无必要则形成悖论，。如果所有认购书都具备十三项内容，认购书本身就变成了商品房买卖合同本约，司法解释就没有必要引入“并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。尤其是北城庆合置业开发商收取了“购房款”，则更说明双方当事人已经开始履行他们之间所达成的商品房买卖协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。
因此，双方当事人签订的两份认购协议结合在案证据，在北城庆合置业已经收取购房款的情况下，应认定为商品房买卖合同；2.一审判决认定事实不清。双方当事人所签订的编号FH104认购协议的第二条约定乙方（朱美娟）拟购买凤凰SOHO项目1号楼****室，建筑面积40.51平方米，优惠前价格8013元/平方米。FH102认购协议第二条约定乙方（朱美娟）拟购买凤凰SOHO项目1号楼***9室，建筑面积52.29平方米，优惠前价格8113元/平方米。该两份协议第四条第一款均约定涉案商品房价格会根据抽奖金额进行优惠。签订该两份协议后，朱美娟通过北城庆合置业所举行的活动，获得优惠券若干，两套商品房每套共计各优惠了240元/平方米，即优惠后****室房屋为7773/平方米，****室房屋为7873/平方米。一审庭审中，朱美娟提交了北城庆合置业活动时的优惠确认单及优惠券原件，优惠确认单上有销售经理的签字。但一审判决以朱美娟庭审中提交的是复印件且北城庆合置业不予认可，故对该证据不予采信。朱美娟认为，优惠券虽未加盖北城庆合置业公章，但却符合房地产开发商举行促销活动的惯例，且优惠确认单上有北城庆合置业处销售经理的签字。至于，被上诉人对优惠确认单及优惠券未予认可，更不是该份证据不能采信的理由，被上诉人显然不会认可对其不利的证据。故，上诉人认为原审判决不予认定涉案房屋优惠价格，系认定事实不清。该证据与北城庆合置业收取购房款数额和行为相互印证，足以形成有效证据链证实前述事实；3.一审判决将纵容追逐金钱利益恶意损害购房者权益不良开发商，导致严重不公的后果。判决结果严重不公。朱美娟与北城庆合置业签订认购协议后至2014年1月3日，朱美娟所购凤凰SOHO项目1号楼****室商品房已支付房款162454元，占全部房款的51.6%，其中62454元明确写明为房款；所购1号楼***9室商品房已支付房款208542元，占全部房款的50.66%，其中108542元明确写明为房款。北城庆合置业无偿使用朱美娟近四十万元资金四年有余，按照民间借贷利率早已翻番。北城庆合置业开发的凤凰SOHO曾长期限于烂尾停工状态，正是因为长期无偿占用购房者巨额资金，才度过困境。但北城庆合置业在巨额经济利益面前，又无视购朱美娟的合法权益，拒绝按照认购协议的约定签订正式商品房买卖合同，严重丧失诚信。
因此，原审判决在上诉人已经支付了涉案房屋一半以上的购房款，仍不认定上诉人与被上诉人直接如不认定为商品房买卖合同关系，实为放纵开发商缔约优势条件下的恶意违约行为，在开发商长期占用朱美娟巨额资金而不履行合同义务情形下，致使本案双方产生严重不公的结果造成严重不公平的后果。我们每一个购房者在面对开发商时均属于弱势，朱美娟作为普通消费者在商品房买卖过程中，只能决定买还是不买，只要与开发商签署任何协议，绝不允许修改任何条款，严重处于劣势地位。本案朱美娟已经放弃北城庆合置业承诺的精装修等条件，同意按照现状一次性付款接收，对方仍恶意不履行义务。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误不当，判处结果有失公允，上诉人特依据我国民事诉讼法的请求二审法院依法查明案件事实，希望得到公正之裁判支持朱美娟上诉请求。
北城庆合置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回朱美娟的上诉请求，维持原判。
朱美娟向一审法院起诉请求：1.依法确认双方当事人签订的《凤凰SOHO商品房认购书》系合法有效的商品房买卖合同，由北城庆合置业为朱美娟办理房屋买卖网签手续；2.本案诉讼费用由北城庆合置业承担。
一审法院认定事实：2013年11月17日，朱美娟与北城庆合置业签订《凤凰SOHO商品房认购书》（编号：FH104），该认购书第1条约定：“凤凰SOHO”项目（暂定名）位于济南市高新区凤凰路以西中林路以北，系由甲方（北城庆合置业）投资、开发的房地产项目。第2条约定，乙方（朱美娟）拟购买“凤凰SOHO”项目1号楼****室（以下简称该商品房，最终以政府相关部门审批的项目名称、楼号、房号为准），建筑面积约：40.51平方米；优惠前价格：8013元/平方米。认购书第3条约定：乙方（朱美娟）自愿支付认购定金100000元。乙方（朱美娟）于本认购书签订之日向甲方（北城庆合置业）支付首期认购定金2000元人民币，剩余认购定金计人民币98000元，于2013年11月26日前付清。该认购书第4条其他约定：（1）2013年11月26日在“凤凰SOHO”项目售楼中心举行抽奖活动，届时根据抽奖金额进行优惠……（3）本认购书载明的建筑面积为预估面积，双方同意签订《商品房买卖合同》时按照房屋测绘部门提供的预测绘面积签署……（9）因本认购书产生的一切纠纷，均由项目所在地人民法院诉讼管辖。2013年11月17日，朱美娟与北城庆合置业签订及《凤凰SOHO商品房认购书》（编号：FH102），该认购书第1条约定：“凤凰SOHO”项目（暂定名）位于济南市高新区凤凰路以西中林路以北，系由甲方（北城庆合置业）投资、开发的房地产项目。第2条约定，乙方（朱美娟）拟购买“凤凰SOHO”项目1号楼***9室（以下简称该商品房，最终以政府相关部门审批的项目名称、楼号、房号为准），建筑面积约：52.29平方米；优惠前价格：8113元/平方米。认购书第3条约定：乙方（朱美娟）自愿支付认购定金100000元。乙方（朱美娟）于本认购书签订之日向甲方（北城庆合置业）支付首期认购定金2000元人民币，剩余认购定金计人民币98000元，于2013年11月26日前付清。该认购书第4条其他约定：（1）2013年11月26日在“凤凰SOHO”项目售楼中心举行抽奖活动，届时根据抽奖金额进行优惠……（3）本认购书载明的建筑面积为预估面积，双方同意签订《商品房买卖合同》时按照房屋测绘部门提供的预测绘面积签署……（9）因本认购书产生的一切纠纷，均由项目所在地人民法院诉讼管辖。另查明，朱美娟于2013年11月17日支付涉案两套房屋的认购定金4000元，同时北城庆合置业出具相应收据（No.9130046），载明：人民币肆仟元，收款是由：诚意金（房号1-****,1-***9）；2013年12月26日，朱美娟分两次支付合计196000元认购定金，同时北城庆合置业出具收据（No.9130112）及收据（No.9130113），分别载明：人民币玖万捌仟元整，收款是由分别是：诚意金（房号1-***9），诚意金（房号1-****）。2014年1月3日，朱美娟支付房款合计170996元，同时北城庆合置业出具收据（No.0782091）及收据（No.078202），分别载明：人民币陆万贰仟肆佰伍十四元整及人民币壹拾万捌仟叁佰肆拾贰元整，收款是由分别是：房款（房号1-****），房款（房号1-***9）。
一审法院认为，本案系确认合同效力之诉，2013年11月17日，朱美娟与北城庆合置业签订的《凤凰SOHO商品房认购书》（编号：FH104）及《凤凰SOHO商品房认购书》（编号：FH102），系双方真实意思表示，合法有效，但该两份认购书不具备法律规定的商品房买卖合同的构成要件，故该两份认购书不是商品房买卖合同，故朱美娟主张其与北城庆合置业签订的两份《凤凰SOHO商品房认购书》系合法有效的商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院不予支持。是否办理网签不是人民法院民事案件审理范围，故一审法院不予处理。判决：驳回朱美娟的诉讼请求。案件受理费100元，由朱美娟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的内容，也是指本约应当具备的合同条款。本案中，双方当事人签订涉案《凤凰SOHO商品房认购书》，该认购书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案两份《凤凰SOHO商品房认购书》中仅载明了双方当事人信息、商品房基本状况、销售方式、面积差异处理方式、解决争议方法以及违约责任的部分内容，对商品房买卖合同应具备的其他主要条款约定不明，该两份认购书亦不具备合同实际履行条件，不应认定其已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质应为预约合同。故一审法院认定涉案两份《凤凰SOHO商品房认购书》不是合法有效的商品房买卖合同，并无不当，本院予以维持。
综上所述，朱美娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由朱美娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年四月十一日
书记员 姚 敏