广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1192号上诉人（原审原告）吴铭，女，汉族，1976年8月2日出生，户籍住址:惠州市大亚湾区。委托代理人戴伟见，男，汉族，1974年3月13日出生，户籍住址：惠州市大亚湾区，系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城酒店会所。法定代表人沈沛勇。委托代理人曾文涛、刘邦柠，均系该公司职员。上诉人吴铭因与被上诉人惠州大亚湾龙光房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴铭及其委托代理人戴伟见、被上诉人惠州大亚湾龙光房地产有限公司委托代理人曾文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴铭上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，依法改判；2、上诉人有权保留追究被上诉人在涉案房屋在使用、出售、过户过程出现的一切关于国有土地使用权问题及费用的责任的权利；3、被上诉人退回上诉人支付的原办理土地证费用300元；4、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院以上诉人与被上诉人于2015年10月17日就房产证逾期办理违约达成和解，以及2016年6月30日起，惠州市停发原各类不动产权属证书、证明为由驳回上诉人的诉讼请求。在上诉人事实清楚，证据确凿的情况下，一审法院作出如此裁决，涉嫌枉法裁决。二、按购房合同附件四—预售合同补充协议第十条约定，被上诉人应于2013年5月30日交房后240日内，也即2014年1月26日前为上诉人办好涉案房屋的房地产权属证书，事实上，上诉人于2015年1月6日才取得房屋所有权证（以下简称房产证），据此，上诉人于2015年4月21日，向一审法院起诉被上诉人逾期办理房产证违约事宜，案件号为(2015)惠湾法民一初字第759号。后双方于2015年10月17日达成和解协议及和解协议书补充约定：由被上诉人支付赔偿款人民币10028元（包括起诉费35元）给上诉人，上诉人撤回该起诉；协议生效后，上诉人与被上诉人双方就该诉讼再无任何争议；但是，上诉人当时在与被上诉人代理人在签订和解协议书时，在该和解书上注明“此和解协议书仅限于房产证违约和解”，有上诉人的签名及手指印为证；根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，房地产权属证书包括房屋所有权证和国有地土地使用权证，所以，事实证明上诉人与被上诉人代理人当时签订和解协议是只针对房证也即房屋所有权证的和解，并没有涉及国有土地使用权证；在签订该和解协议书后直至2016年5月24日前，上诉人多次催促被上诉人方办理国有土地使用权证，被上诉人方无任何反应，因此，上诉人于2016年5月24日向一审法院起诉被上诉人国有土地使用权证逾期办理违约事宜，但是在判决中，一审法院却将房屋所有权证与国有土地使用权证混为一谈，明知上诉人在和解协议书中注明“此和解协议书仅限于房产证违约和解”的事实，却错误认定“原被告双方就被告龙光公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续的违约事宜已经处理完毕。…原告请求被告承担逾期办理国有土地使用权证的违约金及违约金的银行同期贷款利息的诉讼请求没有事实和法律上的依据”，见原判决书第6页第18行起，这是明显的枉法裁决！三、上诉人于2012年10月15日与被上诉人签订购房合同，同时被上诉人方售楼代表告知上诉人需支付各项办证费用包括房屋登记费80元和国土证工本费300元，有代收代缴办证费用委托书以及收款收据为证，说明被上诉人清楚当时的政策规定房地产权属证是包括房屋所有权证和国有土地使用权证；后上诉人于2015年1月6日取得房屋所有权证，而直到在2016年6月28日大亚湾国土资源局才发出通知，从2016年6月30日起停发原各类不动产权属证书、证明。上诉人买房事实发生在先，公告发布在后，即便公告指出“不变不换”，但仍然改变不了被上诉人逾期办理国有土地使用证的事实；上诉人向一审法院起诉被上诉人国有土地使用权证逾期办理违约事宜的时间是2016年5月24日，根本是在该公告发出之前，并且在2016年8月2日开庭当日，上诉人当庭表示，取消原起诉状要求被上诉人自起诉之日起3个月内办理国有土地使用权证的请求，有法院的庭审记录以当时多名听审人员为证。一审法院却以这点为由驳回上诉人的诉讼，明显是黑白不分，歪曲事实。四、上诉人曾在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局官网上咨询过被上诉人方是否有在国土局申报办理土地证事宜，于2016年5月22日得到官方回复是国土局未收到该项目办理商品房用地分割登记的申请，官网地址如下：http://www.dywlr,gov.cn/enter.consult.showConsultDetail.action?id=2983。这说明直到2016年5月22日止，被上诉人根本就没有去国土局办理土地证事宜，更进一步证明被上诉人的逾期办理土地证的违约事实，而且上诉人在一审庭审现场提交过网页截屏作为证据提交，但是一审法院却对此视而不见，置若罔闻，作为法律工作者的职业道德底线在哪里？综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决驳回上诉人的合法诉求，被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。被上诉人惠州大亚湾龙光房地产有限公司口头答辩称:上诉人二审变更诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，上诉人要求保留追究被上诉人在涉案房屋使用、出售、过户过程中出现的一切关于国有土地使用权问题及费用的责任权利及要求被上诉人退回办理土地办证费用300元的诉请应另行起诉。原审原告吴铭向一审法院起诉称:原告于2012年10月15日与被告签署商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的龙光天悦龙庭1栋一单元1803号房，合同总价为313267元，合同约定涉案房屋于2013年5月30日交付原告使用，根据购房合同附件四-预售合同补充协议第十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2015年1月6日为原告办理房屋所有权证，属于违约，且原告仍未收到土地使用权证及任何相关通知，而完整的房地产权属证书是包括房屋所有权证、国有土地使用权证，期间，原告多次催促被告办理，被告无任何反应。根据合同补充协议第十条约定：因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自房地产交付之日起第240日起，按日向买受人支付房款总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过商品房总价的5%，违约金为15663.35元，为维护原告权益，请求法院判令：1、被告自起诉之日起3个月之内完成土地使用权证的办理并发放给原告；2、被告支付土地使用权证逾期办理违约金15663.35元；3、被告支付自2014年1月26日起未支付违约金的银行同期贷款利息，利息计算至实际支付之日止；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月15日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾中兴北路198号龙光天悦龙庭1栋一单元1803号房，房款总价为313267元，首期款103267元于2012年10月15日前支付，余额21万元采取银行按揭方式支付。合同第八条约定被告应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付原告使用。合同补充协议第10条对合同第十五条关于产权登记的约定补充进行约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金不超过该商品房总价款的5%。因原告、按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成原告不能在规定期限内领取房地产权属证书的，被告不承担违约责任，原告如属银行按揭购房的，该房地产权属证书在贷款期间由贷款银行保管。合同签订后，原告向被告龙光公司付清了购房款313267元，被告龙光公司向原告交付了涉案房屋，并协助原告已于2015年1月6日办理了房地产权证。2015年4月21日，原告以被告逾期办理房产权证为由向一审法院起诉，请求被告承担违约责任，案件号为：（2015）惠湾法民一初字第759号。后双方于2015年10月17日达成和解协议书和和解协议书补充约定：由被告一次性支付补偿款人民币10028元给原告；原告撤回（2015）惠湾法民一初字第759号起诉；协议生效后，原、被告双方就（2015）惠湾法民一初字第759号案及该案所涉诉讼事实再无任何争议，且双方互不另行追究违约或赔偿责任。协议生效后，原告不得再以该房屋办证事宜向被告要求任何赔偿、补偿，不得就天悦龙庭项目及该房屋相关事宜发表任何评论意见，且被告不再就该房屋办证事宜再向原告支付任何赔偿金、补偿金、违约金等。该承诺出具后，被告向原告支付了补偿款人民币10028元，原告向一审法院申请撤回（2015）惠湾法民一初字第759号案件的起诉。另查明：2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》载明：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明。海洋部门、林业部门不再受理海域、林地等登记发证业务。国家规定的过渡期内农村土地承包经营权登记仍由原部门办理，过渡期后纳入统一登记的具体时间另行通告，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。以上事实，有原告提交的身份证、被告企业工商基本信息、商品房买卖合同、房产权属证、购房发票、截图资料，被告提交的商品房买卖合同、房产权证、入伙物资签收表、和解协议及补充约定、收款收据、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》及原、被告的庭审陈述等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为:涉案的《广东省商品房买卖合同》及补充协议的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该合同为有效合同，双方应按合同的相关约定履行各自的义务，并承担相应的责任。原告吴铭已按照合同约定履行了支付购房款的义务，龙光公司亦应在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。龙光公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为，故应承担相应的违约责任。原告于2015年1月6日取得涉案房屋的房地产权证后，于2015年4月21日以被告逾期办理房地产权证为由向一审法院起诉，请求被告承担违约责任，一审法院立案受理，案件号为（2015）惠湾法民一初字第759号。此后，原被告双方于2015年10月17日达成和解，即由被告一次性支付补偿款10028元给原告，原告撤回（2015）惠湾法民一初字第759号起诉，并不得再以该房屋办证事宜向被告要求任何赔偿、补偿。可见，原被告双方就被告龙光公司未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续的违约事宜已经处理完毕。被告按照协议向原告支付补偿款10028元后，原告不得再以该房屋办证事宜向被告要求任何赔偿、补偿。为此，原告请求被告承担逾期办理国有土地使用权证的违约金及违约金的银行同期贷款利息的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，一审法院不予支持。关于办理国有土地使用权证问题。2014年11月12日国务院公布《不动产登记暂行条例》，国家对房屋、土地等不动产施行统一登记制度，将房产权证、国有土地使用权证等变更为《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。该条例自2015年3月1日起施行。尔后，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告明确指出按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。即原告持有的《房地产权证》仍然有效，现各地已经不再颁发《国有土地使用权证》，原告没有《国有土地使用权证》并不影响其房屋的使用。故原告主张被告自原告起诉之日起3个月内将《国有土地使用权证》办理并交付原告使用的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴铭的诉讼请求。案件受理费192元由原告吴铭负担。本院二审期间各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及“合同补充协议”符合相关法律规定，一审确认上述合同及补充协议有效正确，本院予以维持。上诉人于2015年1月6日取得涉案商品房的权属证书（粤房地权证惠州字第××号），根据双方当事人签订的合同及补充协议的约定：被上诉人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人的责任导致上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向上诉人支付房地产总价款万分之一的违约金，直至上诉人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。双方当事人在合同履行过程中就被上诉人逾期办理房屋权属证书的问题产生纠纷，上诉人于2015年4月21日向原审法院起诉，请求法院判令被上诉人承担逾期办证的违约责任，原审法院受理案号为（2015）惠湾法民一初字第759号，经调解，双方当事人达成由被上诉人就该案支付上诉人10028元的和解协议。根据双方当事人的合同约定，本案商品房总价为313267元，被上诉人逾期办证的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%为15663.35元，故原审法院认为上诉人就（2015）惠湾法民一初字第759号调解收取被上诉人的10028元后，不应再要求被上诉人支付逾期办证违约金，否则，属再次起诉正确，本院予以支持。上诉人已经领取了涉案房屋的房地权证，根据国务院颁布的《不动产登记暂行条例》的相关规定，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局发布了“关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告”，明确自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理、领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明……按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。原审法院据此认定依据现有规定，不再分户办理《国有土地使用权证》，上诉人依法领取的《房地产权证》合法有效，权属需要变更时依法换证即可有法律及事实依据，本院依法予以采信。同时，上诉人上诉请求“保留追究被上诉人在涉案房屋在使用、出售、过户过程出现的一切关于国有土地使用权问题及费用的责任的权利及请求被上诉人退回上诉人支付的原办理土地证费用300元都属于二审新增加的诉讼请求，在双方当事人无法调解的情况下，应另案处理。综上所述，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由上诉人吴铭负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  池志勇审 判 员  郭志文二〇一七年六月二十一日法官助理  李兵勤书 记 员  陈伟杰附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。