江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0481民初4198号原告：上海市长宁区市政建设开发总公司，住所地上海市长宁区中山西路183号101-B室，统一社会信用代码913101051327024263。法定代表人：左芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟华、陶灏婷，上海市君悦律师事务所律师。被告：王伟斌，男，1950年10月4日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：陈浩军，江苏平凌律师事务所律师。第三人：麦惠强，男，1950年3月14日生，汉族，上海市长宁区人，住上海市长宁区。原告上海市长宁区市政建设开发总公司（以下简称：长宁市政总公司）与被告王伟斌、第三人麦惠强返还原物纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法由审判员陈东新独任审判，后组成合议庭于2017年7月24日、11月8日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陶灏婷、被告王伟斌及其委托代理人陈浩军、第三人麦惠强（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长宁市政总公司诉称，1994年4月12日，原告（作为购方）向溧阳市易发达物资有限公司（作为代销方）购买商品房，并与溧阳市五金工具厂三方一起签订《商品房购销合同》，同时，原告与其员工麦惠强达成一致，以麦惠强名义购买讼争房产。根据《商品房购销合同》讼争房产位于江苏省溧阳市北门外180弄2号楼（成套），层次为第三层，房间号为1、2号，居住面积为100.96平方米，建筑面积为171.01平方米。房产购买价格合计金额为人民币150000元。同时，溧阳市五金工具厂承诺其应当于1994年10月前负责为原告办理好讼争房产产权证书事宜。根据原告提供的《交通银行汇票委托书（存根）》及《付出凭单》，原告已经于1994年5月10日向溧阳市易发达物资有限公司购买商品房一次性全额支付人民币150000元商品房购买款项。嗣后，原告于2017年3月31日与其员工麦惠强签订《房产代持协议》，进一步明确，原告为讼争房产的实际所有权人，享有讼争房产的产权等所有权益。原告认为，原告作为讼争房产的权利人，对讼争房产享有占有、使用、收益、处分的权利。在讼争房产被侵占的情形下，原告有权行使其合法的返还原物请求权；对妨害占有的行为，其有权请求排除妨害。被告并无权占有、使用讼争房产，根据《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的规定，被告应当向原告返还讼争房产并承担相应的责任。现被告无正当理由侵占房产，已然违背了我国法律法规，严重损害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求：1、判令被告停止侵害，将占用原告的房产返还原告；2、本案的诉讼费由被告承担。被告王伟斌辩称，首先被告认为本案讼争的房屋权属不明，原告不能证明房屋属于原告所有，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。退一步讲，即使原告能证明该房屋属于原告所有，被告从1994年起受原告的委托代管该房屋，原告并且承诺代管的费用为每月2000元，至今没有支付一分钱。另当初原告委托被告购买位于溧阳市××旅游度假区××号地块土地，并委托被告全权处理，双方也约定原告支付相应数额的费用，并且承诺在原告购买土地成功之后相关的工程给被告承建，但是原告在被告的协调之下已经购买成功该土地，原告没有将部分工程给被告承建。之后出于原告的原因，原告没有开发该块土地，而是委托被告对该土地进行出让，原告委托被告工作期间，即使原告对该房屋有所有权情况下，被告也是合法占有该讼争房屋，据此请求法庭驳回原告诉讼请求。第三人麦惠强陈述，讼争房屋购买时是为了18号地块的临时办公室，购买时第一产权人是以第三人个人名义，房屋所有权人实际是原告，房款也是公司支付的。被告陈述的一些情况基本属实，因种种原因改变投资方向，为收回购地款，当时确实口头与王伟斌约定看管讼争房屋，口头承诺给王伟斌每月2000元看管费，这笔费用公司没有支付过。在天目湖的地块如开发的话，确实说好一些工程给王伟斌承建，前期一些费用是王伟斌在支付，公司没有与王伟斌细算这笔费用。第三人是本着实事求是陈述。经审理查明，根据第三人麦惠强的陈述及被告王伟斌提供的麦惠强出具的“关于王伟斌代管麦惠强名下溧阳贰套产权房以及我公司在委托购买溧阳天目湖旅游度假区18号地块过程中的情况说明”反映的情况为：1994年原告长宁市政总公司有意购置天目湖旅游度假区18号地块72亩地作为开发旅游度假用，因王伟斌的公司与原告是长期合作单位，原告委托王伟斌帮忙商讨购买地块，因王伟斌的工作，使原来的购地价从6万/亩降到了3万/亩，签订之日又直接降到2.88万/亩（当时长宁区政府及建委等有关领导也出席了签约仪式），当时公司领导考虑王伟斌出力不少，在此过程中，未支付王伟斌任何费用，故当时口头承诺在开发地块过程中给予王伟斌适当工程量以补偿王伟斌。由于开发需要，方便前期工作，减少费用，故在溧阳市区购买贰套住房作临时办公室，当时以麦惠强名义购买，委托王伟斌代管该房，并支付每月2000元。该份说明的尾部有卢志成签名并签署“上述内容阅悉，情况属实”。1994年4月12日，购方长宁市政总公司（麦惠强）与销方溧阳市易发达物资有限公司签订商品房购销合同一份，房屋所在地为溧阳市北门外180弄2号楼（贰套），建筑面积为171.01平方米，合计金额为150000元等。合同由甲方溧阳市五金工具厂加盖公章，代表马浩东签名；乙方长宁市政总公司加盖公章，代表卢志成签名；代销方溧阳市易发达物资有限公司加盖公章，代表易卫明签名。1994年4月8日，原告出具汇票委托书，收款人为溧阳市易发达物资有限公司；5月10日，付出凭单证实该笔款项已支出。原告在取得讼争房屋后，即由王伟斌居住至今。在审理中，原、被告均未提供该房屋由被告居住（或代管）的具体时间及何时返还等约定的证据。根据原告提供的房产代持协议，该协议的主要内容为：原告购买江苏省溧阳市北门外180弄2号楼，层次为第三层，居住面积100.96平方米，建筑面积为171.01平方米，房产购买价格为人民币150000元；甲方（原告）享有该房产的产权等所有权益，为该房产的实际所有权人，享有占有、使用、收益、处分的权利等，协议后部原告单位加盖公章，乙方由麦惠强签名、加盖私章，落款时间为2017年3月31日。另查明，因讼争房屋的土地使用性质等其他因素，致讼争房屋至今没有领取权属证书。在本案的审理中，原、被告结合和尊重双方在合作之初的口头承诺，双方经过多次自行协商，曾有处理本案的意向性方案，原告也作为估价委托人，委托江苏金宁达房地产土地评估有限公司对讼争房屋的房地产进行价值评估，该评估公司于2017年9月25日出具房地产评价报告：位于溧阳市××路××幢（原溧阳市北门外180号2#楼）301、302室住宅的房地产总价为37.62万元。后因其他原因，原、被告双方未能达成调解协议。原告坚持诉请要求被告返还房屋。以上事实有原告提供的商品房购销合同、银行汇票委托书、付出凭单、原告与第三人签订的代持协议、王伟斌居住该房屋的照片、房地产评估报告，被告提供的第三人麦惠强的情况说明（含卢志成的签名）、委托书及原、被告、第三人的庭审陈述予以附卷佐证。本院认为，原告通过购买、支付房款后取得了本案讼争的位于溧阳市××路××幢301、302室共计建筑面积为171.01平方米的房屋至今，虽然由于其他非原告原因至今未办理房屋的权属证书，但讼争房屋系原告购买和拥有，原、被告双方对此事实是没有异议的（被告对讼争房屋系原告购买没有异议，但认为讼争房屋无权属证书，属权属不明）。另根据购房协议、代管协议及第三人麦惠强的陈述，可以证明讼争房屋系原告购买和拥有，该房屋的所有权具有排他性。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第八条特殊情形物权的保护精神规定，对尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护物权的，应予支持。根据本案查明的事实，原告在购买讼争房屋后，由于业务需要，交被告代管，因当时原告对开发期限等处于不确定状态，故双方对被告代管或居住讼争房屋未约定期限，被告在讼争房屋中自1994年一直居住至今。由于原告单位对原在天目湖旅游度假区开发项目及其他变更，一直未向被告主张要求返还该房屋，现原告提起诉讼要求被告返还占有的房产的要求符合法律规定，本院应予准许。但被告在讼争房屋内居住的行为，并不符合原告诉称的“侵害、侵占”。我国合同法对履行期限不明确的规定，可以随时要求义务人履行，但应给予对方必要的准备时间。至于被告在辩解意见中认为其为原告的前期开发作出过贡献，原告单位原主要负责人对其存过相应的承诺，不属于本案返还原物之诉的审理范围和抗辩理由，如果被告认为其合法权益受到侵害，可通过其他合法途径予以解决，而非继续居住原告房屋的正当理由。现原告向本院提起诉讼，要求被告返还讼争房屋的诉讼请求，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告王伟斌自本判决生效之日起60日内返还原告位于溧阳市溧城镇昆仑南路381号1幢301、302室房屋给原告上海市长宁区市政建设开发总公司。如果未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费80元，由被告王伟斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费80元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交，收款人为江苏省常州市中级人民法院，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。（履行款缴纳见缴款通知书，汇款时一律注明本案案号。）审 判 长  陈东新人民陪审员  莫国庆人民陪审员  周进平二〇一七年十一月十六日书 记 员  李文琴