南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第6666号
原告丁小明，女，汉族，1978年8月16日生。
委托代理人杨柳，北京市康达（南京）律师事务所律师。
原告何忠清，男，汉族，1965年11月8日生。
原告刘公祥，男，汉族，1979年6月9日生。
原告王暄，女，汉族，1993年4月15日生。
原告常岑，女，汉族，1989年1月22日生。
原告周蓉，女，汉族，1977年11月26日生。
以上六原告共同委托代理人崔攀，江苏汇文软件有限公司职工。
原告张文红，女，汉族，1975年10月15日生。
委托代理人张宁国。
被告南京市鼓楼区教育局，住所地江苏省南京市鼓楼区山西路67号世贸大厦A2座七楼。
法定代表人蔡双根，局长。
委托代理人王国培，江苏金大律师事务所律师。
委托代理人霍莉萍，南京大学附属中学后勤主任。
被告南京闽松企业管理咨询有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区XX巷26号02幢。
法定代表人谢飞，董事长。
委托代理人季大林，江苏宾至律师事务所律师。
委托代理人刘宝飞，江苏宾至律师事务所律师。
原告丁小明、何忠清、刘公祥、王暄、常岑、周蓉、张文红与被告南京市鼓楼区教育局、南京闽松企业管理咨询有限公司相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁小明、何忠清、刘公祥、王暄、常岑、周蓉的共同委托代理人崔攀，原告丁小明的委托代理人杨柳，原告张文红的委托代理人张宁国，被告南京市鼓楼区教育局（以下简称鼓楼教育局）的委托代理人王国培、霍莉萍，被告南京闽松企业管理咨询有限公司（以下简称闽松公司）的法定代表人谢飞及委托代理人季大林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁小明、何忠清、刘公祥、王暄、常岑、周蓉、张文红诉称，本市鼓楼区鼓楼XX巷26号2幢房屋为7层综合楼，其中东半部为商业用途，西半部二至七层为住宅用途。上述房屋中的一层、东半部及西半部201、202、701、702、703室房屋均为被告鼓楼教育局所有，实际由被告鼓楼教育局下属的南京大学附属中学使用。原告均为上述房屋西半部三层至六层房屋所有权人。2013年，被告鼓楼教育局将其所有的上述房屋出租给被告闽松公司，用于经营酒店式公寓。两被告在无任何审批手续的情况下，将西半部201、701、702、703室住宅房屋用于商业经营，同时在无任何改建及装修手续的情况下，对西半部201、701、702、703室房屋进行改造，拆除多处承重墙，封堵公共通气管道，将卧室等部位改造为没有防水处理的卫生间，在西半部六楼七楼楼道安装防盗门，将东半部二楼至七楼楼板拆除修建应急通道，在楼房南立面大门旁拆除墙体修建小门，在南侧院内违法搭建建筑物及围墙，在北侧院内违法堆放建筑垃圾等等。两被告的上述行为违反相关法律规定，对建筑物安全造成影响，对包括原告在内的其他业主权利造成了侵害，故诉至法院，请求判令：1、两被告恢复本市鼓楼区鼓楼XX巷26号2幢201、701、702、703室房屋的住宅使用性质，禁止用于营业性出租；2、两被告对改造部位恢复原状（包括西半部201室及701室与东半部之间的隔墙；西半部201、701、702、703室室内改建的卫生间、厨房按照规划设计图纸予以恢复，下水通气管道保持畅通；拆除西半部七层楼道间的防盗门，保持楼道畅通；将楼房南立面大门旁小门恢复为墙体；将东半部改造为消防通道的二层至七层房屋楼板予以恢复并进行加固处理）；3、被告鼓楼教育局拆除南侧院内违法搭建物及围墙，恢复为水泥地面；4、两被告清除北侧院内堆放的建筑垃圾。
被告鼓楼教育局辩称，一、原告所述与事实不符。案涉房屋所在地块原是南京大学附属中学（以下简称南大附中）校办工厂用地，后建设为案涉房屋，该房屋性质为综合楼，被告鼓楼教育局所有房屋现已出租给被告闽松公司使用，用途并非原告所述的酒店，而是公寓性住宅，对其他业主并无影响；二、被告鼓楼教育局未对房屋结构擅自改变或破坏。案涉房屋东半部与西半部二层及七层之间的隔墙在竣工交付时即是现状，被告鼓楼教育局并未改变。至于案涉房屋东半部拆除二层至七层楼板改造为消防通道，是被告牺牲自己专有部分改造为楼梯，并经过专家认定对案涉房屋结构安全无影响，原告无权干涉；三、案涉房屋内部装修未对原告造成任何影响，房屋安全性能均符合相关要求；四、被告鼓楼教育局出租案涉房屋符合相关规定。综上，请求法院依法判决。
被告闽松公司辩称，一、被告闽松公司通过招投标方式取得案涉房屋承租权，按照合同约定使用租赁房屋，用于公寓出租，内部装修也符合法律法规规定，未改变房屋结构；二、被告闽松公司未对房屋结构进行改变，未拆除承重墙。原告要求被告恢复的隔墙在被告鼓楼教育局交付租赁房屋时就不存在。被告闽松公司在对案涉房屋进行装修改造时，均有设计施工手续，改建的卫生间均符合相关规定；三、被告拆除楼板改建消防通道是取得相关部门的许可证，符合相关法律法规规定；四、原告要求恢复西半部六层及七层之间的楼梯通道与被告闽松公司无关，防盗门并非被告闽松公司安装上锁；五、楼房北侧地面堆放的建筑垃圾是由于原告等业主阻挠导致无法清理，被告闽松公司同意清理该建筑垃圾；六、原告其他诉讼请求不在被告闽松公司承租房屋范围内。综上，请求依法判决。
经审理查明，原告丁小明系本市鼓楼XX巷26号02幢301室房屋（建筑面积136.83平方米，以下简称301室）登记的所有权人。原告何忠清系本市鼓楼XX巷26号02幢302室房屋（建筑面积70.04平方米，以下简称302室）登记的所有权人。原告刘公祥系本市鼓楼XX巷26号2幢502室房屋（建筑面积70.04平方米，以下简称502室）登记的所有权人。原告王暄系本市鼓楼XX巷26号02幢503室房屋（建筑面积124.01平方米，以下简称503室房屋）登记的所有权人。原告常岑系本市鼓楼XX巷26号02幢601室房屋（建筑面积136.83平方米，以下简称601室）登记的所有权人。原告周蓉系本市鼓楼XX巷26号2幢603室房屋（建筑面积124.01平方米，以下简称603室）登记的所有权人。原告张文红系本市鼓楼XX巷26号2幢602室房屋（建筑面积70.04平方米，以下简称602室）登记的所有权人。上述房屋规划用途均系成套住宅。
本市鼓楼XX巷26号02幢房屋（建筑面积2592.16平方米，含一层及二至七层东半部，以下简称东半部房屋）、本市鼓楼XX巷26号02幢201室房屋（建筑面积136.83平方米，以下简称201室）、本市鼓楼XX巷26号02幢202室房屋（建筑面积70.04平方米，以下简称202室）、本市鼓楼XX巷26号02幢701室房屋（建筑面积136.83平方米，以下简称701室）、本市鼓楼XX巷26号02幢702室房屋（建筑面积70.04平方米，以下简称702室）、本市鼓楼XX巷26号02幢703室房屋（建筑面积124.25平方米，以下简称703室）登记的房屋所有权人均是被告鼓楼教育局。上述房屋登记的规划用途现载明为综合。其中201室、202室、701室、702室、703室房屋于2015年10月19日因综合计划科更正信息，房屋登记管理部门将该五套房屋用途由成套住宅变更为综合。
本市鼓楼XX巷26号02幢房屋系1995年取得建设工程规划许可证，建设单位为南大附中，建设项目名称为综合楼，建设规模为一幢七层，用地内一层平房拆除。规划许可图纸中未明确载明每层房屋具体用途，其中二至七层西半部对厕所位置进行了标示。上述房屋建成后一直由南大附中实际使用。
2007年8月22日，被告鼓楼教育局向南京市房产局产权市场处提交了《关于要求分割鼓楼XX巷26号02幢房产的申请报告》，载明位于本市鼓楼XX巷26号02幢房屋产权归被告鼓楼教育局所有，其中201室、202室、701室、702室、703室为住宅，其余部分为学校集体宿舍，为便于住户参加房改购房，现提出申请将上述五套住房从该幢房屋中分割出来，另行制证。
2013年10月24日，南大附中（甲方、出租方）与龚祖原（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将本市鼓楼XX巷26号02幢房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积约3060.19平方米，租赁期自2013年12月29日起至2019年12月28日止（2013年10月29日至2013年12月28日为甲方给乙方的房屋装修期）；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为酒店式公寓使用，租赁期间，该房屋不允许转租他人等等。被告闽松公司对上述租赁合同予以认可，认为龚祖原系职务行为，上述合同权利义务应由被告闽松公司承担。
被告闽松公司承租上述房屋后用于经营柠檬公寓。由于租赁房屋缺少消防通道，无法通过消防验收，被告闽松公司于2015年2月在东半部三至七层楼板上每层各开一个洞口，建设消防通道。后2015年6月，被告闽松公司向南京市住房和城乡建设委员会申请补办许可手续。2015年6月10日，南京市住房和城乡建设委员会发放了《房屋结构变动核准书》，载明对上述房屋结构变动项目，给予核准。2015年9月22日，被告闽松公司取得柠檬公寓内部装修工程竣工验收消防备案。
2015年11月9日，南京市鼓楼区住房和建设局向被告鼓楼教育局发出了《整改通知》，载明你单位所属鼓楼XX巷26号02幢房屋多年前装修时擅自变动房屋承重结构，拆除了二层、七层西侧部分承重墙，违反了相关规定，现责令你单位接到本通知后10日内委托房屋原设计单位或具有相应资质设计单位出具加固方案，对拆改部位进行加固处理或采取加固型措施恢复原状，确保房屋使用安全。同日，南京市鼓楼区住房和建设局向被告闽松公司发出了《整改通知》，载明你单位在XX巷26号02幢装修时变动房屋结构，有七层局部垫高地坪，七层局部新砌墙体，七层局部新增整体式卫浴设施等行为，上述行为违反了相关规定，现责令你单位委托有资质的设计单位对增加荷载部位出具验算报告，确保使用安全。
2015年11月20日，两被告委托的北京世纪千府国际工程设计有限公司南京分公司就上述拆改行为出具了《南大附中综合楼公寓改造设计复核意见书》，载明：1、原结构基础可以满足现有公寓改造的要求；2、二层位置的公寓改造（局部墙体开洞及拆除）会对原结构承载力影响，建议此区域按原有墙体布置进行恢复，同时砌筑墙体材料应满足MU10、水泥砂浆应满足M5，以确保结构安全；3、七层位置的公寓改造不影响原结构的承载力。
案件审理中，本院组织原、被告双方对现场进行了勘验。经现场勘查，本市鼓楼XX巷26号02幢房屋（含一层、二至七层东半部、201室、701室、702室、703室）由被告闽松公司占有使用，被告闽松公司对201室、701室、702室、703室房屋内部重新隔墙并进行了装修，增加了卫生间。东西部二层及七层之间隔墙开有门洞，东半部一间房屋二层及七层楼板被打通，改建为消防通道，南外立面楼道入口边开有一个门洞。楼房南侧空地建有搭建物及车棚，北侧空地堆放部分建筑垃圾。西半部七层下水管道通气管被截除。
审理中，本院向南京市鼓楼区建设房产和交通局（原南京市鼓楼区住房和建设局）工作人员了解相关情况，其表示南京市鼓楼区建设房产和交通局作为行政机关，不对房屋安全作出认定，仅对相关违法行为进行查处并督促整改，房屋整改是否符合要求应由具有相应资质的设计机构出具意见书。本案中的两被告已向南京市鼓楼区建设房产和交通局提交了具有相关资质设计单位出具的设计复核意见书，两被告按照设计复核意见书进行整改后，由设计单位及施工单位等负责验收，验收合格即可。同时，本院向南京市规划局工作人员了解情况，其表示综合仅表示两种及以上功能的综合，如设计图中未明确表明具体用途，暂无法判断具体的用途。
上述事实，有原、被告陈述及房屋所有权证、房屋登记簿、建设工程规划许可证、房屋结构变动核准书、建设工程竣工验收消防备案凭证、房屋租赁合同、规划设计图纸、南大附中综合楼公寓改造设计复核意见书、照片、本院勘验笔录等证据予以证实。
本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
关于原告主张两被告恢复本市鼓楼区鼓楼XX巷26号2幢201、701、702、703室房屋的住宅使用性质，禁止用于营业性出租的问题。上述四套房屋现登记的房屋规划设计用途为综合，如原告认为房产登记部门登记的用途有误或不符合相关法律规定，应向相关行政部门提出异议或提起行政诉讼，原告要求被告将上述四套房屋性质恢复为住宅的诉讼请求，不属于人民法院民事案件受理范围，本院不予处理。关于原告要求两被告禁止将房屋用于营业性出租的问题，由于上述房屋现登记的规划设计用途为综合，规划设计图中未明确该房屋的具体用途，即未明确禁止进行商业经营，故原告要求两被告禁止将上述房屋用于营业性出租的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但两被告应合理使用上述房屋，减少对其他业主的影响。
关于原告主张两被告对改造部位恢复原状的问题。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中被告鼓楼教育局所有房屋现状与规划设计图纸不符，被告鼓楼教育局辩称其所有房屋现状与竣工图纸相符，并未进行改造，由于被告鼓楼教育局并未对其该项主张提供任何证据，故对其该项辩解意见，本院不予采信。被告鼓楼教育局将其所有的东半部房屋与其所有的西半部二层及七层房屋之间的隔墙开洞的行为，对建筑物的安全产生了影响，损害了其他业主的权利，故被告鼓楼教育局应将隔墙按照规划设计图纸予以恢复。由于被告闽松公司在承租上述房屋前，二层及七层之间的隔墙已开洞，故原告要求被告闽松公司恢复二层及七层之间隔墙的诉讼主张，本院不予支持。被告闽松公司在承租房屋后对201室、701室、702室、703室内部重新隔墙并进行了装修，增加了卫生间及厨房，由于二层房屋重新隔墙后对建筑物安全造成了影响，被告闽松公司应将承租的二层房屋按照规划设计图纸对隔墙予以恢复。被告闽松公司对承租的701室、702室、703室房屋的改造虽未对房屋承载力造成影响，但由于被告闽松公司未按规划设计用途合理使用，增加了卫生间及厨房，对其他业主的生活带来影响，故被告闽松公司仍应按照规划设计图纸要求对701室、702室、703室房屋及其公共管道予以恢复。由于被告鼓楼教育局系上述房屋的所有权人，应对上述房屋恢复承担连带责任。被告闽松公司在使用中将楼房东半部楼板开洞改建为消防通道，由于被告开洞已取得相关行政主管部门审核，领取了房屋结构变动核准书，对建筑物安全未造成影响，故原告要求两被告对楼房东半部二至七层楼板予以恢复的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的拆除楼房西半部七层楼梯间的防盗门，保持楼道畅通的诉讼请求，两被告均予以同意，本院予以确认。关于原告主张两被告将楼房南立面小门恢复为墙体的诉讼主张，由于该处门洞与规划设计图纸不符，故被告鼓楼教育局亦应将该处门洞按照规划设计图纸予以恢复，由于被告闽松公司在承租房屋前该门洞已存在，故原告要求闽松公司对门洞恢复承担连带责任的诉讼主张，本院不予支持。
关于原告要求被告鼓楼教育局拆除南侧院内违法搭建物及围墙，恢复为水泥地面的问题。由于原告要求拆除的违法搭建物及围墙独立于案涉房屋，不属于人民法院民事案件受理范围，原告可向相关行政机关进行反映处理，本案不予理涉。关于原告主张两被告清除北侧院内堆放的建筑垃圾问题，两被告均予以同意，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京市鼓楼区教育局于本判决发生法律效力之日起三十日内对本市鼓楼XX巷26号02幢二层及七层东西部隔墙之间门洞及房屋南立面门洞按照规划设计图纸予以恢复；
二、被告南京市鼓楼区教育局、南京闽松企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内对本市鼓楼XX巷26号02幢201室、701室、702室、703室房屋隔墙及公共管道按照规划设计图纸予以恢复；
三、被告南京市鼓楼区教育局、南京闽松企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内对本市鼓楼XX巷26号02幢房屋北侧空地堆放建筑垃圾予以清理；
四、被告南京市鼓楼区教育局、南京闽松企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内对安装于本市鼓楼XX巷26号02幢西半部七楼楼道上的防盗门予以拆除；
五、驳回原告丁小明、何忠清、刘公祥、王暄、常岑、周蓉、张文红的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告丁小明、何忠清、刘公祥、王暄、常岑、周蓉、张文红负担40元，被告南京市鼓楼区教育局、南京闽松企业管理咨询有限公司负担40元（此款原告已预付，被告在本判决生效后十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
人民陪审员 黄云飞
人民陪审员 王 勇
二〇一六年四月二十日
见习书记员 王 进