福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0322民初2339号原告郑金添，男，1970年1月4日出生，汉族，住福建省仙游县。被告莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XM。法定代表人詹开兴，董事长。委托代理人谢平健,福建侬来律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告郑金添诉被告莆田亿豪房地产有限公司（以下简称“亿豪公司”）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理，依法由组成合议庭于2016年5月11日、2016年8月17日公开开庭进行了审理。两次庭审原告郑金添、被告亿豪公司委托代理人谢平健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑金添诉称,原、被告双方于2011年9月9日签订商品房买卖合同，合同约定，原告向被告购买亿豪名城第5幢14层1402号商品房。依合同约定，被告应当在2013年4月30日前将符合政府规定和合同约定条件的商品房交付给原告，如被告逾期交付，逾期90日后被告应以合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约支付全部购房款。被告却迟迟不交房给原告，被告已经构成违约。故原告请求法院判令被告支付给原告逾期交房违约金按已付购房款848790元的日万分之五计至2014年5月31日止为人民币165516元。被告亿豪公司辩称,对原告诉称的原、被告双方签订购房合同时间、价款、坐落、房屋面积、付款数额及时间等均没有异议。就原告主张被告违约抗辩如下：1、被告具有合同约定的非出卖人所能控制的延长交房事由，交房期限可按合同约定合理延长，理由如下：被告通过投标取得鲤南开发区48号地块国有土地使用权，由于仙游县政府未能完整供地给被告，致使被告开发的亿豪名城项目无法施工，导致被告无法在合同约定的交房期限内交房，因此该事由属于非出卖人所能控制的延长交房事由，被告具有合同所约定的合理延长交房时间的合理事由，被告于2014年3月25日通知原告依法办理交房手续，但原告自已延迟办理交房手续。被告于交房时按合同约定履行了告知原告合理延长交房时间事由的义务。2、原告的起诉已超过诉讼时效，按原、被告合同约定：被告应在2013年4月30日前交房，按原告起诉认为被告没有依约时间交房，已构成了违约，那么说明原告从2013年的5月1日起其权利已受到侵害，那么诉讼时效应从2015年5月1日起算，至原告起诉时已超过了我国《民法通则》第135条规定的两年诉讼时效，原告已丧失了胜诉权，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。3、退一步说，如法院认定被告构成违约，原告所提出的违约金计算方法也明显过高，请求减少约定的违约金金额，违约金应当按照同地段同类型房屋的租金5元/每平方。虽然合同第九条规定，“逾期超过90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但被告逾期交房给原告造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，涉案商品房所在地段的最低月租金为每平方米5元。由于合同中所约定的违约金是该租金的十四倍多，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定应当认定为过高，请求法院予以调整。在本院审理过程中，原告对其主张提供如下证据：一、商品房买卖合同1份，证明原告向被告购房的购房时间、房产位置、面积、价格、付款方式、交房时间、违约责任、公摊面积、配套设施等。被告没有按约交房，已构成违约，应承担违约责任。二、销售不动产统一发票2份、证明原告已经按约定履行合同义务，已经支付房屋价款848790元给被告等事实。被告对原告提供的上述证据质证意见：对第一组证据没有异议，对第二组的真实性没有异议。被告提供如下证据：一、仙游县人民政府仙政文【2010】57号文件一份，证明本案诉争的房屋所在地地段房屋租金为每平方5元。二、福建省房屋建筑工程验收报告1份、建设工程竣工验收消防备案表1份，证明本案讼争的房屋于2013年12月10日竣工验收，于2014年12月24日已经消防部门验收合格。原告对被告提供的证据的质证意见：该政府文件与本案无关，消防部门验收在交房时间之后。对原、被告提供的证据，本院分析认证如下：一、对原告提供的两组证据被告没有异议，该两组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，具有证明力，本院依法予以采信。二、被告提供的两组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，具有证明力，本院依法予以采信。根据双方诉辩情况，并征求到庭双方当事人意见，本案争议焦点为：一、被告方主张的免责抗辩事由能否成立？二、被告通知原告交房的时间？三、本案原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？围绕上述争议焦点，本院分析、认定如下：一、关于被告方主张的免责抗辩事由能否成立的问题。被告主张，由于政府未能完整供地，致被告开发的亿豪名城项目无法施工，被告无法在合同约定的交房期限内交房，因此该事由属于非出卖人所能控制的延长交房事由。原告认为，在原、被告签订合同时，被告已经将房子盖好，应当预见到房子交房的时间，被告提出的免责事由不能成立。本院审查认为，被告与政府之间土地使用权供需关系原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》属不同的民事主体，与本案不具有关联性。被告应当预见或可以预见仙游县政府供地的时间等条件，被告以政府未能完整供地给被告致被告无法在合同约定的交房期限内交房作为其免责的事由不能成立，应不予采纳。二、被告通知原告交房的时间？原告主张被告没有通知原告交房。被告主张通知交房时间是2014年3月25日。本院审查认为，原、被告双方确认2014年5月13日为实际交房日，被告没有提供证据证明其在2014年5月13日前有能知原告交房，从原、被告提供的证据的内容也没有体现被告有通知原告交房，因此实际交房之日2014年5月13日应视为通知交房之日。三、本案原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？被告主张，原、被告双方约定2013年4月30日前交房，按原告起诉认为被告没有依约时间交房，已构成了违约，说明原告从2013年的5月1日起其权利已受到侵害，诉讼时效应从2013年5月1日起算，至原告起诉时已超过了两年诉讼时效，原告已丧失了胜诉权。原告主张，被告到现在没达到不符合交房条件，且没有看到被告提供符合交房条件的相关文件，诉讼时效从实际交房之日起计算。本院审查认为，原、被告约定2013年4月30日交房，逾期交房违约金是从2013年5月1日开始计算，且原、被告约定按日万份之五计算违约金，被告应从2013年5月1日起每日支付逾期交房违约金给原告，在被告没有支付违约金的情况下，原告应向被告主张违约金，如原告主张当期违约金，后期违约金无法计算，因此按日计算逾期交房违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算两年诉讼时效。原告未提供证据证明其在起诉前有向被告主张逾期交房违约金，原告起诉之日为2016年3月10日，按两年诉讼时效，2014年3月10日（不含10日）之前违约金请求权已超过两年诉讼时效，2014年3月10日（含10日）之后违约金请求权未超过两年诉讼时效。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款载明“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。”该条款实际上是关于未达到交房条件而出卖人通知交房时视为买受人接收这一情形的约定，原告已于2014年5月13日接收房屋，事实上已接收房屋，因此计算逾期交房违约金应计算至实际交房之日止。综上分析，原告未超过诉讼时效逾期交房违约金计算期间为2014年3月10日至2014年5月13日。根据原、被告双方的诉辩陈述，经庭审举证、质证，及本院的上述认证，本院认定本案事实如下：2011年8月19日，原告郑金添与被告亿豪公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发的亿豪名城第5幢1402号商品房，建筑面积为156.04平方米，总价款848790元。合同第七条约定：买受人未按合同约定的时间付款逾期超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日交纳30元保管金。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。原告已付清全部购房款848790元。2014年5月13日原、被告办理交房手续。原告以被告未能在合同约定的时间交付给原告符合合同约定条件的商品房为由，向本院提起诉讼。另查明，根据仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件的规定，涉案商品房所在地段的最低月租金标准为每平方米5元。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力。本案原告已付清购房款，而被告没有严格按合同约定的期限交房，且被告逾期交房不具有不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，被告已构成违约，应承担违约的民事责任。虽然合同第九条规定，“逾期90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但被告逾期交房给原告造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，涉案商品房所在地段的最低月租金为156.04㎡×5元/㎡=780.2元。由于合同中所约定的违约金是该租金的十倍多，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，被告关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，被告请求予以调低，本院依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照仙游县人民政府仙政文[2010]57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，本院酌情确定本案商品房月租金为780.2元，被告逾期交房所要承担的未超过诉讼时效逾期交房违约金为：780.2元/月×（2+4/30）月×（1+30%）倍=2163.75元。对原告超过诉讼时效及其他不合理的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告莆田亿豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告郑金添逾期交房的违约金人民币二千一百六十三元七角五分。二、驳回原告郑金添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币三千六百一十一元，由原告郑金添负担人民币三千五百六十一元，由被告莆田亿豪房地产有限公司负担人民币五十元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈茂宁代理审判员  陈宝林人民陪审员  叶金程二〇一六年八月十七日书 记 员  严秀娟附：本案相关的法律法规及执行提示一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。