湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
张中民一终字第115号
上诉人（原审原告）谷玉仙，女，l969年8月12日出生，白族，高中文化，居民。
委托代理人胡小龙，湖南天门律师事务所律师。
上诉人（原审被告）吕珍英，女，l962年9月23日出生，土家族，高中文化，农民。
委托代理人朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。
上诉人谷玉仙与上诉人吕珍英因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一四年五月四日作出的（2014）张定民一初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月11日受理后，依法组成由审判员唐亚萍担任审判长，代理审判员王丽琴、郭辉参加的合议庭，于2014年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人谷玉仙的委托代理人胡小龙、上诉人吕珍英的委托代理人朱胜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2008年4月8日，原、被告双方签订了一份《维康酒店餐厅出租协议》，双方约定：l、被告吕珍英（乙方）承租原告谷玉仙（甲方）经营的位于张家界市永定区三角坪天门路l29号维康酒店二楼东头餐厅（含厨房），租赁期限自2008年4月9日至2015年9月18日，租金每年l6万元，租期内租金总额为1191200元。同时，乙方需另向甲方交纳押金2万元。2、付款方式：（1）2008年4月9日至2009年4月8日的租金分期付款，即2008年4月9日付2万元押金和3万元租金、5月1日前付租金5万元、8月31日前付租金8万元；（2）从2009年4月9日起，按照先付清一年租金再经营的原则进行付款，即2009年4月9日付租金16万元、2010年4月9日付租金l6万元，以此类推。3、第五条第1项约定：除特殊情况不能开餐的团队外，在甲方住店的旅游团队须安排在乙方用早晚餐，否则乙方有权要求支付相应损失；第2项约定：张家界好地国际旅行社三角坪营业部在市内用中餐的团队须全部安排在乙方用餐，晚餐除在其他酒店住宿的以外，亦应安排在乙方用餐，餐标及结算方式按双方的约定执行。4、第六条第8项约定：如因自然灾害、疾病流行、政治事件、城市改造等原因造成乙方不能正常经营，甲方应减免相应租金或商议补偿相应损失。5、第六条第5项约定：乙方在餐厅承租期间应将所发生的水电费按实际量及平均资费标准在每月底上交原告。合同签订后，谷玉仙将餐厅交付给吕珍英经营。2008年4月9日，餐厅电表底度为73899，合同终止日电表底度为150781。
2008年4月28日至8月底，张家界市人民政府启动了包括天门路在内的“六路四桥”改造工程建设，封闭了维康酒店入口。2010年12月到2011年3月，谷玉仙对维康酒店进行了装修改造。以上两件事实，造成吕珍英餐厅不能正常经营。
2013年6月5日，谷玉仙与吕珍英签订《关于终止﹤维康酒店餐厅出租协议﹥的协议》，终止履行合同，双方同时约定：当日办理一切交接手续，乙方所欠甲方的一切款项在2013年6月15日前由双方进行核对并商定偿还方案。后因双方并未核对欠款款项，也没有商定偿还方案，吕珍英遂拒绝腾让餐厅，因此发生纠纷，双方均将餐厅大门上锁，吕珍英将餐厅大门损坏，在诉讼中，谷玉仙认为吕珍英损坏的餐厅大门价值1500元，吕珍英否认损坏大门，但对损坏的大门价值没有异议。在诉讼期间，吕珍英腾让餐厅，并于2013年底取走仅剩的麻将机一台。谷玉仙已经全面接手经营餐厅。
另查明，谷玉仙系维康酒店的登记经营者。维康酒店共计六层，二楼至六楼共有客房52间。
2013年6月24日，谷玉仙向法院提起诉讼，要求判令吕珍英支付房租242941元、2010年12月至合同终止日的水电费2万元、赔偿餐厅门损失1500元。2013年9月23日，谷玉仙以双方正在协商为由申请撤诉。原审法院法院于同日作出裁定，准许谷玉仙撤诉。
原判认为：谷玉仙与吕珍英签订的《维康酒店餐厅出租协议》及《关于终止﹤维康酒店餐厅出租协议）的协议》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。综合谷玉仙的诉求、吕珍英的答辩，法庭查明的事实，可作以下判定：1、吕珍英应否腾让餐厅以及按照双方《餐厅盘点》移交给谷玉仙。根据合同约定，吕珍英应当在合同终止当日腾让餐厅和办理相关物品移交手续，因吕珍英在合同终止后已经主动搬离餐厅，谷玉仙在庭审中亦予以认可，该项请求已经实现。双方发生争议后，均未办理餐厅正式移交手续，吕珍英应当按照《餐厅盘点》办理交付手续。但目前谷玉仙已经全面接手经营餐厅，应视为谷玉仙自认交付。谷玉仙要求吕珍英腾让餐厅及按照《餐厅盘点》进行移交已经没有意义，该项诉讼请求，应不予支持。2、吕珍英是否拖欠谷玉仙租金以及拖欠多少租金。（1）谷玉仙与吕珍英双方在《维康酒店餐厅出租协议》中约定：2008年4月9日至2009年4月8日的租金分期付款，即2008年4月9日付2万元押金和3万元租金、5月1日前付租金5万元、8月31日前付租金8万元；从2009年4月9日起，按照先付清一年租金再经营的原则进行付款。（2）谷玉仙于2013年1月31日收到吕珍英交付的非现金租金43726元，该收据虽未注明系哪一年度的租金，但结合终止协议及吕珍英拖欠谷玉仙租金及水电费用等确认的事实，吕珍英在庭审中经法院说明，仍未能提供缴清2012年度租金的相关证据。故应认定该收据确认的租金视为2012年度租金，吕珍英认为系预付2013年度租金，与吕珍英在终止协议中确认的拖欠2013年4月8日后的租金等事实不符。基于以上理由，因双方合同履行达5年之久，故谷玉仙认为吕珍英从2008年4月9日起到2012年4月8日止一直没有交纳租金，与双方的正常交易习惯不符，其理由不成立，应不予支持。谷玉仙要求吕珍英支付2012年4月9日起至2013年6月5日止租金的理由成立，应予以支持，但应扣除该部分已收租金，即2012年4月9日至2013年4月8日下欠租金为ll6274元（160000元-43726元），2013年4月9日至6月5日下欠租金25333元（160000元／年÷l2个月×2个月一（160000元／年÷12个月÷30日）×3日）］，共计141607元。（3）因谷玉仙、吕珍英在终止协议签订后均将餐厅大门上锁，故谷玉仙主张在纠纷发生后一直未经营餐厅，吕珍英应支付占用使用费，应认为系谷玉仙不当扩大经济损失，对该诉讼请求应不予支持。3、吕珍英是否拖欠谷玉仙电费以及拖欠多少。根据谷玉仙、吕珍英双方合同约定，吕珍英在餐厅承租期间应将所发生的水电费按实际量及平均资费标准在每月底上交谷玉仙，2008年4月9日，餐厅电表底度为73899，合同终止日电表底度为l50781。在庭审中，谷玉仙自认吕珍英拖欠电费自2012年开始，吕珍英认为已经按月付清。谷玉仙因未能就2012年电表底度数额向法庭举证证实，无法核定吕珍英实际用电量，谷玉仙应承担举证不能的后果，故对谷玉仙该项诉讼请求，应不予支持。4、吕珍英是否应当赔偿谷玉仙餐厅门损失以及餐厅门损失是多少。因吕珍英将谷玉仙餐厅门损坏，吕珍英应当承担赔偿责任，谷玉仙认为餐厅大门损失l500元，吕珍英对损坏的大门价值没有异议，如果将此大门损失进行司法鉴定，将加重当事人的诉讼成本，而谷玉仙主张的l500元损失，与客观事实基本相符，应认可谷玉仙主张的l500元。对谷玉仙该项诉讼请求，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告吕珍英在判决生效之日起十日内向原告谷玉仙付清房屋租金l41607元；二、被告吕珍英在判决生效之日起十日内向原告谷玉仙赔偿餐厅大门损失l500元；三、驳回原告谷玉仙的其他诉讼请求。案件受理费7644元，由原告谷玉仙负担4519元，被告吕珍英负担3125元。
宣判后，谷玉仙与吕珍英均不服一审判决，向本院提起上诉。
谷玉仙上诉称：1、吕珍英除提交一份43726元的租金收据外没有提交其他缴纳房租的证据，应当承担举证不能的不利后果，原判决关于未付租金的事实认定错误；2、原判决结果与所适用的法律相悖；3、原判决适用交易习惯不当；4、吕珍英在房屋租赁合同解除后逾期腾让房屋，应当支付逾期腾房占用使用费。请求二审法院依法撤销一审判决，改判吕珍英支付拖欠的2008年4月9日至2013年4月8日前的租金80万元，2013年4月9日至2013年2013年6月5日的租金57天×438元=24966元，从2013年6月6日起按每日438元标准支付逾期腾房占用使用费至吕珍英腾房完毕之日止；判令吕珍英支付拖欠的餐厅电费（150781-73899）×1=84570元；诉讼费用由吕珍英承担。
吕珍英辩称：1、吕珍英与谷玉仙签订的终止协议确定了双方核算时间和偿还时间，但这并不是吕珍英确定债权的时间；2、延付或拒付租金的诉讼时效期间是一年，双方履行合同五年之久，对方认为2012年之前的租金一分没付，其主张超过了诉讼时效；3、吕珍英按照双方合同约定履行了支付房租的义务，但因为保管不善，相关证据无法找到，故一审中没有提交相关证据。
吕珍英上诉称：1、原判决认定上诉人拖欠谷玉仙租金事实错误。（1）吕珍英严格按照合同履行支付房租的义务，没有违约；（2）2013年1月31日的收据所确认的43726元租金应当视为2013年度部分租金。2、一审判决吕珍英赔偿谷玉仙餐厅大门损失没有依据。综上，一审判决认定部分事实错误，请求二审法院依法改判驳回谷玉仙的诉讼请求。
谷玉仙辩称：1、吕珍英主张已支付房租，应当提交证据予以证明；2、餐厅大门损失是吕珍英强行占领餐厅所致，应当予以赔偿。吕珍英的上诉请求没有法律依据，请求法院依法驳回吕珍英的上诉请求。
二审中，上诉人吕珍英向本院提交一组证据：2012年5月25日、2012年8月24日石自强收到吕珍英租金5万元、4万元时分别给吕珍英出具的收条，拟证明吕珍英已经交清房租。
经庭审质证，上诉人谷玉仙认为该两份收条不属于二审中新的证据，不予质证，且不能证明是石自强出具的。本院经审查认为：吕珍英提交的收条真实、合法，且与本案具有关联性，本院依法予以采信。
二审经审理查明：石自强系谷玉仙的丈夫，其于2012年5月25日收到吕珍英交付的租金50000元、2012年8月24日收到租金40000元、2013年1月31日收到非现金房租43726元并出具了收条，该三张收条均未注明所收租金的起止时间。
2013年6月24日，谷玉仙向湖南省张家界市永定区人民法院就与本案相同的法律关系提起诉讼要求吕珍英支付房租时，在起诉状中明确表示吕珍英尚欠其2013年4月9日前的租金为82941元。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、谷玉仙要求吕珍英支付拖欠的房租是否超过诉讼时效；2、吕珍英是否拖欠房租；3、吕珍英是否应当向谷玉仙支付逾期腾房占用使用费；4、吕珍英是否拖欠谷玉仙电费；5、吕珍英是否应当赔偿餐厅大门损失。
关于谷玉仙请求吕珍英支付租金是否超过诉讼时效期间的问题。由于吕珍英在本案一审中并未提出过谷玉仙的该项诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，且在二审中未提供新的证据证明谷玉仙对于租金的请求权已经超过了诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，吕珍英在二审期间提出谷玉仙对于租金的请求权超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
关于吕珍英是否拖欠谷玉仙租金的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，吕珍英主张其已按照合同约定履行了缴纳全部房租的义务，其应当负有提交缴清全部租金的相关证据，但其仅提交了三份共计133726元的租金收据，且该三份收条均未注明所交房租的起止时间，吕珍英应当承担举证不能的不利后果；吕珍英在《关于终止﹤维康酒店餐厅出租协议﹥的协议》中自认其拖欠谷玉仙2013年4月8日前租金、水电费及应交的2013年4月8日后的租金等款项，故吕珍英辩称其已交清全部租金、2013年1月31日交付的43726元租金为2013年4月8日后租金的理由不能成立，本院不予支持。谷玉仙与吕珍英在《维康酒店餐厅出租协议》中约定：2008年4月9日至2009年4月8日的租金分期付款，即2008年4月9日付2万元押金和3万元租金、5月1日前付租金5万元、8月31日前付租金8万元；从2009年4月9日起，按照先付清一年租金再经营的原则进行付款。双方合同履行达五年之久，谷玉仙认为吕珍英从2008年4月9日起到2013年4月8日止一直没有交过租金，与客观事实及合同约定均不符。且谷玉仙在2013年6月24日向湖南省张家界市永定区人民法院就与本案相同的法律关系提起诉讼要求吕珍英支付房租时，在起诉状中明确表示吕珍英尚欠其2013年4月9日前的租金82941元，且本案一审中谷玉仙对该起诉状的真实性、合法性、关联性均无异议，故谷玉仙主张吕珍英从2008年4月9日起到2013年4月8日止一直没有交过租金的理由不能成立，本院不予支持。该陈述范围内的租金82941元及2013年4月9日至2013年6月5日的租金25333元，因吕珍英未提交相应证据予以反驳，本院予以支持，对谷玉仙超出其陈述范围的诉讼请求，本院不予支持。谷玉仙与吕珍英双方在《维康酒店餐厅出租协议》第二条、第三条约定，吕珍英在2008年4月9日向被上诉人支付押金2万元，作为对被上诉人财产的进行保证及信守合同的约束。合同签订之后，被上诉人于2008年4月11日将餐厅的相关物品移交给了吕珍英，并将餐厅交付给吕珍英经营。虽然吕珍英未能提交被上诉人向其收取2万元押金的收据，但根据双方的约定及合同履行情况看，上诉人将餐厅物品移交给被上诉人，并将餐厅移交给被上诉人经营达五年之多，依据交易习惯及日常经验法则，可以认定被上诉人已按协议约定向上诉人交付了2万元押金的事实，因双方已将餐厅实际移交，该2万元押金应当在未付租金中抵减，故吕珍英应向谷玉仙支付2013年4月8日前的租金82941元，2013年4月9日至2013年6月5日的租金25333元（160000元／年÷l2个月×1个月＋（160000元／年÷12个月÷30日）×27日）］，抵减2万元押金后，吕珍英尚需实际支付租金88274元。
关于吕珍英是否应当支付逾期腾房占用使用费的问题。因吕珍英在与谷玉仙签订《关于终止﹤维康酒店餐厅出租协议﹥的协议》之后，已将属于吕珍英的物品（除一台麻将机之外）搬走，且谷玉仙与吕珍英双方均将餐厅大门上锁，吕珍英在纠纷发生后一直未实际占有、使用该餐厅，谷玉仙因吕珍英留下一台麻将机而主张逾期腾房占用使用费系不当扩大经济损失，本院对该上诉请求不予支持。
关于吕珍英是否拖欠谷玉仙电费的问题。吕珍英提交了一份谷玉仙的丈夫石自强收到吕珍英交付的2011年9月-10月两个月水电费3196.9元时开具的的收据，根据交易习惯及日常经验法则，吕珍英不会在未付清2011年9月之前的电费时直接缴纳2011年9月、10月的电费，吕珍英交纳部分房屋租金，但不能提供租金收据，其提出的部分电费收据与租金收据已遗失的主张亦存在合理性，据此可以推断吕珍英已交清2011年10月之前的电费，谷玉仙认为吕珍英从未交纳电费的主张不能成立，本院对其要求吕珍英交纳2008年4月9日至合同终止日的电费的上诉请求不予支持。吕珍英辩称其已按照租赁合同约定足额缴纳了餐厅电费，但其在《关于终止﹤维康酒店餐厅出租协议﹥的协议》中认可了其拖欠谷玉仙2013年4月8日前的水电费等款项，且吕珍英未提交其缴纳过2011年11月至合同终止日电费的任何证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，吕珍英未提交足以证明其辩称主张的证据，应当承担举证不能的不利后果，其认为2011年11月至合同终止日的电费亦已交清的主张不能成立。因双方均未能提交2011年11月的电表底度，如果据此驳回谷玉仙的诉求则显失公平。本院认为，将总电费平摊至每个月份计算未交电费较为公平。2008年4月9日餐厅电表底度为73899，合同终止日电表底度为150781，总电费为76882元［（150781-73899）×1元／度］。吕珍英与谷玉仙之间的租赁合同于2013年6月5日终止，电费计算至2013年5月较为适宜。据此，吕珍英下欠谷玉仙2011年11月至合同终止时的电费23560元（76882元÷62个月×19个月），谷玉仙超出该部分电费的诉讼请求，本院不予支持。
关于吕珍英是否应当赔偿谷玉仙餐厅门损失的问题。吕珍英与谷玉仙因腾让餐厅发生纠纷，双方均将餐厅大门上锁，在纠纷中吕珍英损坏餐厅大门，应该承担赔偿责任，其认为没有损坏餐厅大门的主张不能成立，本院不予支持。原判决认定大门损失为1500元并无不当，且吕珍英没有提出对大门损失进行鉴定，故吕珍英应当赔偿谷玉仙餐厅大门损失1500元。
综上所述，原判决认定基本事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省张家界市永定区人民法院（2014）张定民一初字第295号民事判决第二项，即被告吕珍英在本判决生效之日起十日内向原告谷玉仙赔偿餐厅大门损失1500元；
二、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2014）张定民一初字第295号民事判决第一、三项；
三、上诉人吕珍英在本判决生效之日起十日内向上诉人谷玉仙付清下欠的房屋租金88274元；
四、上诉人吕珍英在本判决生效之日起十日内向上诉人谷玉仙付清下欠的水电费23560元；
五、驳回上诉人谷玉仙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7644元，二审案件受理费7644元，合计15288元，由谷玉仙负担13288元，吕珍英负担2000元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审 判 长 唐亚萍
代理审判员 王丽琴
代理审判员 郭 辉
二〇一四年十月十日
书 记 员 向思丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。