天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第167号
原告李德江，男，1965年3月31日出生，汉族，农民。
委托代理人孙萍，天津市宝坻区法律援助中心法律援助律师。
被告天津远嘉置业有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区。
法定代表人王文红，总经理。
原告李德江与被告天津远嘉置业有限公司（以下简称“远嘉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由代理审判员赵永独任审判公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加诉讼，被告远嘉公司法定代表人经本院合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月19日，原、被告订立《天津市商品房买卖合同》一份，该合同约定原告购买被告开发的坐落于宝坻区霍各庄镇津围公路北侧兴隆坊××商品房，房屋价款为697037元，交房日期为2012年12月30日前。此外合同还约定，如被告未按期交房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，自应交房日期次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过90日还应支付违约金。此合同签订后原告如约将全部购房款及相关税费交付被告，但至今被告仍未交付原告所购房屋。经原告与被告多次协商未果，故此起诉要求：一、被告继续履行合同，立即交付房屋；二、被告给付原告违约金223051.84元；三、被告给付原告利息100373.32元；四、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其诉讼请求向本院提交了《天津市商品房买卖合同》、付房款发票等证据材料。
被告远嘉公司在法定期限内未向本院提交书面答辩意见及证据材料。
经审理查明，2011年11月19日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的坐落于天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧兴隆坊××号商业用房，约定：商品房价款为697037元；商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；被告于2012年12月30日前将符合上述条件的房屋交付原告；如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限合同继续履行，被告支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的日万分之五向原告支付违约金。补充合同第2条第一款约定，逾期交付商品房仅指被告未按合同约定时间将商品房交付给原告，不包括公共基础设施和公共配套建设；被告逾期交付商品房应承担违约责任，但因政府等非甲方（指被告方）所能控制的原因导致逾期交付的除外。此外合同对其他权利义务也进行了约定。上述合同签订后原告按约交付了全部购房款并向被告预付了维修基金、契税等费用。
天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第6365号民事诉讼卷宗载明，案外人张国林购买被告开发的天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧兴隆坊××号商业用房，曾因被告逾期交房而起诉至本院，本院经审理依法做出（2013）宝民初字第6365号民事判决书，张国林不服该判决，经二审法院审理后，维持了该判决，现已生效。该生效判决确认，2007年6月1日被告远嘉公司取得合同编号为宝土（2007）第032号的土地使用权，土地使用权证号为坻单国用（2007）第119号，土地用途为商业用地，面积为233007.94平方米。2010年6月30日被告远嘉公司取得上述宗地的部分用地的建设工程规划许可证，项目名称为巨龙建材灯饰展贸城—兴隆坊，建设位置为天津市宝坻区霍各庄镇。2011年9月30日被告取得天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧兴隆坊××、××号楼的天津市房屋登记证明，登记类别为预售登记。2011年8月28日根据宝坻区产业发展规划，被告（作为乙方）与宝坻开发区管委会（作为甲方）签订土地置换协议，约定，乙方同意将其名下宝土（2007）第032号宗地内约177.166亩土地进行置换；甲方同意进行等量置换；自签订本协议之日起，甲方可依照有关规定进行土地置换程序，乙方确保在土地置换过程中提供必要资料，并给予积极配合；协议对其他权利义务进行了约定。2012年6月18日宝坻开发区管委会（作为甲方）、被告远嘉公司（作为乙方）与天津万炬电子产业投资有限公司（作为丙方）就上述协议约定的宗地签订土地转让协议，乙方同意将宗地中面积为118126.20平方米的土地使用权转让给丙方，甲方同意将尽快协调政府各部门办理证书土地转让手续，乙方将积极配合；协议对其他权利义务进行了约定。上述两份协议中约定的土地分割手续自2011年11月开始办理，至2013年3月办结，被告于2013年3月6日取得了未出让部分土地的房地产权证（证号：房地证津字第124051300039号）。由于土地分割导致被告原规划方案无法实施，同时市政配套设施尚未完成，2013年10月18日宝坻区规划局向被告下发了修建性详细规划方案修改通知书，通知被告按通知意见修改规划方案重新报批。另外，在该次诉讼中本院根据被告的主张，将双方约定的被告逾期交房的违约金由日万分之五酌情降低至日万分之二。
另查，诉争房屋因市政配套设施未完成，至今尚未竣工验收，且现被告远嘉公司已停止施工，导致大量已售出的房屋无法按时交付。
庭审中，原告陈述其诉请第二项违约金的计算公式为总房款697037元×万分之五×640天（2013年3月31日至2014年12月30日）=223051.84元，第三项诉请利息的计算公式为总房款697037元×月利率0.6%×24个月（2012年12月31日至2014年12月30日）=100373.32元。
本院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中依据原、被告签订的补充协议第2条第1款，被告可在约定交房期间将不包括公共基础设施和公共配套建设的商品房交付给原告，该条款系格式条款，排除了原告的正常使用商品房的主要权利，应为无效条款。双方签订的商品房买卖合同及补充合同的其他条款系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人均应按照协议的约定履行自己的义务。合同第五条约定了不可抗力作为免除逾期交房违约责任的情况，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因为法律对不可抗力的规定比较原则，当事人可以在不违反法律的前提下对不可抗力的范围进行约定，补充合同第2条第2款关于“政府等非甲方所能控制的原因”即为双方对不可抗力范围的约定。本案中被告因政府规划调整而与政府进行土地置换，因此需重新办理土地使用权证并对原有规划方案进行修正，上述一系列政府行政行为导致了诉争房屋未能及时竣工验收并交付给原告，可以认定被告并非恶意逾期交付商品房。但在双方签订商品房买卖合同时被告已经明知上述事实及其后果，却未将可能出现的后果加以排除，而仍然与原告约定了交房时间，因此被告对逾期交付这一事实存在过失，故本院确认被告逾期交付商品房属于违约，应当承担违约责任。根据我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案原告要求被告继续履行合同，于法有据，本院予以支持。诉争房屋因市政配套设施未完成，至今尚未竣工验收，且现被告远嘉公司已停止施工，所以诉争房屋并不满足法定交付条件，被告亦无法立即交付诉争房屋，对此原告亦已知晓，经本院释明，其仍坚持要求被告立即交付房屋，故本院对原告要求被告立即交付诉争房屋的诉请暂不予支持。但作为被告来说，其仍应根据诚实信用原则，积极采取措施排除自身困难，尽快恢复施工，尽快履行交付诉争房屋之合同义务。
根据合同第五条之约定，被告承担日万分之五违约金是以逾期交房超过90日为前提并在承担已付房款的利息（按贷款利率计算）基础之上进行的约定，同时原告未能收房的损失应为已付房款的利息损失及不能对房屋进行正常使用而产生的损失，而诉争房屋所在的展贸城属于新建项目，在逾期交房期间是否能够发展为繁华的商业区均无法确定，即原告未使用房屋的损失无法确定，故双方约定的违约金数额确实过高。虽本次诉讼中被告远嘉公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼进行答辩，亦未向本院提交书面答辩意见，但本院综合双方当事人的基本情况、被告在另案中请求降低违约金标准的情况、被告在履行合同当中的过错程度及原告的损失情况，从统一司法裁判尺度的角度，本院将违约金的具体数额酌情确定为日万分之二。
根据原告诉请的利息及违约金的期间，根据合同约定的逾期交房的违约责任承担方式，本院确定被告应付原告的利息自2012年12月31日计至2014年12月30日（计730天）并按已付购房款及中国人民银行同期贷款利率计算数额，计85626.69元（计算方法及利率附后）；根据合同第五条之约定，在被告逾期交付商品房超过90天后才开始计算违约金，故此违约金自2013年3月31日计至2014年12月30日（共计640天），每日按已付购房款的万分之二计算。被告远嘉公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，所产生的不利后果由其自负。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告天津远嘉置业有限公司于判决生效后五日内给付原告李德江因逾期交房而产生的利息损失85626.69元（自2012年12月31日至2014年12月30日）；
二、被告天津远嘉置业有限公司于判决生效后五日内给付原告李德江逾期交房违约金89220.74元【自2013年3月31日起计至2014年12月30日（共640天），每日按已付购房款697037元的万分之二计算】。
三、驳回原告其他诉讼请求。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6152元，已减半收取3076元，由原告负担876元，由被告天津远嘉置业有限公司负担2200元（此款原告已交纳，被告应负担部分给付原告，给付时间同上）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 赵 永
二〇一五年二月二日
书 记 员 李泽阳
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
中国人民银行一年至三年短期贷款年利率：
2012年12月31日起至2014年11月22日为6.15%
2014年11月23日起至2014年12月30日为6.00%
计算方法：
2012年12月31日至2014年11月22日692天
2014年11月23日起至2014年12月30日38天
利息总额为（697037元×692天×6.15%÷365天）＋（697037元×38天×6.00%÷365天）=85626.69元