山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第661号
上诉人（原审被告）：高树红，男，汉族，居民。
委托代理人：袁红香，女，1979年10月5日出生，汉族，居民。
委托代理人：王传京，山东陈军律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：井万从，女，汉族，居民。
委托代理人：王经忠。
上诉人高树红因房屋买卖合同纠纷一案，不服临沭县人民法院（2013）沭民一初字第2801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告井万从诉称，1992年3月份，原告与被告以口头协议的方式订立房屋买卖合同，约定由被告将其所有的旧房三间及院落一处（位于临沭县临沭街道办事处于店村，东至高树峰住宅，西至高和吉住宅，南至村内巷道，北至村内巷道，院子南北长18米，东西宽10.8米，房屋为土墙结构）作价600元出卖给原告，付款时，被告方因双方系本家而让减10元，实际收到原告购房款590元，有人证、物证，说明原告善意取得，说明买卖成立。原告付款后，被告方便将房屋交付给原告，此后，前述房屋一直由原告居住至2013年2月25日，21年多。2013年2月26日，原告屋内物品搬出准备翻建，被告方到现场无理阻拦，阻止原告翻建。为此，原告诉至法院，请求确认�、被告之间的房屋买卖合同有效，涉案房屋归原告所有，排除妨碍，停止侵害，赔偿直接损失。
被告高树红辩称，原告所诉与事实严重不符，一、1977年其在前于店村盖三间瓦房，东邻高树峰的房子，西邻高和吉的房子。1992年7月份经临沭县人民政府审批。原告没有房子，是与其儿子、儿媳一起住的。因家庭不和，被赶出家门，没有住的地方。1995年原告找到了本家族的长辈高和顺说事，要到被告的老房子居住。由于是本家，便同意了。二、1998年左右，高和顺又找到被告，说原告算命算的，到70岁就去世，办丧事时会没有地方去，想到时在被告的老房子里办，叫我按习俗收点钱，不然原告生前就会不踏实，为死后的事发愁。考虑到原告死后要占用房子，又是本家，就同意了，收了590元钱。从来没说过把房子卖了，只是允许原告住到去世办完丧事。三、2013年正月初八�原告在我不知情的情况下，将被告房子上盖给拆除了。在知道后前去制止并拨打了110报警，就本案而言，原告所述的各项损失，实际是不存在的，原告是在滥用诉权，恶意诉讼。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
原告为证明双方存在房屋买卖的主张提交了如下证据，证据一、原临沭县临沭镇于店居居民委员会出具的书面证明，内容为井万从因年龄已高，担心去世后其居住的房子会发生争议，要求村居出具证明，高和忠和杨化芝到村居办公室证实村民高树红于1992年经高和顺、高和田等人经手以600元的价格将旧房三间卖给井万从，当时让了10元钱，实收590元。证据二、证人高树明出庭提供的证言，内容为1997、1998年高树明在于店村党支部，分管地基规化，当时划了5间屋的宅基给高树红，当时村里规定，家里有个儿子的就给5间屋，可以和父母一起住。过�一二年，高树红又要三间屋的宅基，但当时没给，后来被告说把老房子卖给原告了，村里才又划给被告三间屋的宅基。2005、2006年我担任村支部书记，原告找我，说被告又说不是卖房，我就处理这事，我找高和田家属吴月兰、高和吉家属杨化芝、高和忠了解情况，他们都说是卖给原告的，后来我就让村干部杨化金和高树峰处理这事，并按被告卖房给原告出具了份证明。证据三、证人高树峰出庭提供的证言，内容为2005、2006年高树峰在于店居担任居委会主任，原告来办公室谈到买被告房屋的事情，支部书记高树明安排高树峰和杨化金处理该事，当时高和忠还在世，原告就把高和忠和杨化芝找来，这两人谈到原告花600元买房，被告当时让了10元，这两人在材料上签字按手印，村委把证明材料给了原告。高树峰是涉案房屋的东邻居，原告搬到该房屋居住时高树峰就问过原告，原告说是买的。原告还找人修理过院墙。证据四、证人高树登出庭提供的证言，内容为原告买被告的房子时说钱不够，向正在高和田家玩的高树登借了100元钱。证据五、证人吴云中出庭提供的证言，内容为原告多次找其修理涉案房屋的院墙。
被告为证明其主张提交了如下证据，证据一、土地登记审批表一份，审批表载明，临沭县土地管理局认为涉案房屋涉及的建设用地符合发证条件，临沭县人民政府于1992年7月26日准予登记发证。被告以此证明涉案房屋归其所有，原告在诉状中陈述1992年房屋已经卖给原告不属实。证据二、照片六张，照片显示涉案房屋的门窗和上盖已被拆除。被告以此证明原告将涉案房屋拆除。证据三、原告在2013沭民一初字第1158号案卷中提交的答辩状一份，证明原告找同村的高和田、高和顺作中间人，其他人没参与。证据四、署名分别为高希瑞�高树沛、高树荣、吴云旺、宋振兰、曹庆娟的书面证言六份，用以证实被告没有将房子卖给原告。署名分别为高树荣、高树云和高树沛的两份证言内容为高树红是1992年11月初六晚上搬家，之后在院子里种了两年狼麻，1995年经高和顺介绍将房屋借给井万从居住。署名高希瑞的证言内容为1994年找高树红的儿子高希科玩，曾到过的老房子，当时高树红一家正在那儿收狼麻。署名吴云旺的证言内容为1994年吴云旺要买高树红的房子，高树红不卖。署名宋振兰的证言内容为高和忠曾说他没参与井万从住高树红房子的事。署名曹庆娟的证言内容为1999年高和顺到其家中吃饭提到井万从给了高树红590元钱，高树红让井万从住到百年之后。
本案审理过程中，法院依职权对高和顺的儿子高树恩、高树建及原告的西邻居杨化芝进行了调查。高树恩称其与被告系堂叔兄弟，90年代听父亲高和顺说井万从买了高树红的房子，是高和顺经手的，花了600元，当时觉得让20元，结果只让了10元，当时出面的还有高和田、高和忠。2013年春天听说两家因为房子闹过，高树恩和居委主任高和玉一起找了高树红的家属调解没调解成。高树恩称，井万从买高树红的房子是其父高和顺给掂量的，600元让了10元。杨化芝称井万从花600元钱买了高树红的房子，是高和顺给送的钱，让了10元钱，2006年村干部找我和高和忠了解过相关情况，我在村委出具的证明上按了手印，高和忠的手印是他本人按的。
经组织质证，被告对原告提交的证据一的真实性、合法性均有异议，认为居委不是在原、被告发生争执后出具证明，无法证实买卖房屋的情况；证据二、三、四中的证人以及杨化芝、高树恩、高树建均不是中间人，不能证实原、被告当时协商的情况，六人的证言不能证实原、被告之间存在房屋买卖关系；证据五中的证人帮忙垒墙也不能证实原告购买了涉案房屋。对于被告提交的证据，原告认为证据一可能被告补办的，双方买卖在先；证据二属实，证据三中提到的高和田、高和顺是当时的在场人；证据四中的证人曹庆娟是被告的二舅妈、高树沛是高树红的三弟、高树荣是被告的妹妹、吴云旺是被告高树红姥姥门的人，他们大都与被告存在亲属关系，且证人均未出庭作证，该组证据为无效证据。原告对杨化芝、高树恩、高树建的陈述的内容属实。
根据举证、质证的情况，法院认证如下：被告对原告提交的证据五无异议，原告对被告提交的证据一、二、三的真实性无异议，本院予以采信。2005、2006年高树峰担任于店居居委主任，又是涉案房屋的东邻，高树明在于店居担任支部书记，杨化芝是涉案房屋的西邻，高树恩、高树建是高和顺和儿子，同时也是被告高树红的堂叔兄弟，这些人提供的证言和陈述与于店居2006年给原告出具的证明内容能够相互印证，较为客观、真实，且与本案具有关联性，故法院对原告提交的证据一至四和杨化芝、高树恩、高树建接受法院调查时提供的证言予以确认。被告提交的证据四涉及的证人多与被告存在亲属关系，且均未出庭作证，不予确认。
通过举证、质证和认证，结合双方当事人陈述，法院确认如下事实：1992年，经高和田、高和顺说合，原、被告达成口头协议，原告以600元的价格购买被告位于于店居的房屋一套（东至高树峰住宅、西至高和吉住宅、南至村内巷道、北至村内巷道）。原告筹足房款后将房款交给高和顺，由高和顺将房款交给被告高树红，高树红实收房款590元。随后原告搬到该房屋居住，居住期间该房屋一直由原告出资修缮。2013年2月份，原告找人拆除该房屋时�被告阻止，现该房屋除墙体外，门窗和上盖已被拆除。2013年10月28日原告诉至法院，请求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，并确认涉案房屋归原告所有，同时要求被告排除妨碍，停止侵害，赔偿其经济损失5000元。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案涉案房屋由被告合法建造，被告自房屋建成之日取得该房屋的所有权。房屋建成后被告在未办理不动产登记手续，将取得的不动产物权纳入不动产登记的情况下即协议将房屋转让给原告，依法不发生物权转移的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原、被告就房屋转让事宜达成的协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。协议达成后虽然未办理物权登记，但合同效力不受影响。据此依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十条、第三十一条规定判决：一、原告井万从与被告高树红达成的房屋买卖合同有效。二、驳回原告井万从的其它诉讼请求。诉讼费150元，由被告高树红负担。
高树红不服原审判决上诉称，原审法院认定事实不清，请求二审法院依法撤�错误判决，发回重审，如不支持该诉求，改判驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。理由如下：一、原审法院违反《民事诉讼法》第一百二十八条等规定，剥夺上诉人回避申请权。本案每次开庭都是由一位法官带着一位书记员，前两次审理法官的名字叫高晓（音），第三次是赵德利，张兰成、程玉光根本没有参加庭审。一审违反基本程序，剥夺上诉人诉讼权利，应发回重审。二、一审裁判违反民事证据规则，认定事实和适用法律错误。1、虽然涉案房屋使用权转移尚不属于城镇范围，但按照农村房屋转让惯例，即使不签订书面合同，也应在交付款项后书写收据。可被上诉人既不能提供交款收据，只是找来没有参与借住磋商的、借住期间的邻居（高树峰、杨化芝）、儿子的邻居及老板（高树恩-
原告二女儿带大他两个女儿）和丈夫的叔伯�弟高和忠来循环证明“买房证明”是怎么出笼的。高树峰、高树登的证言都是听“原告说”的，吴云中的证言与待证事实不具有关联性
--因为房屋借住人也有修理义务。上诉人为反驳举证了在被上诉人借住几个月之后制作的政府公文--
涉案房屋宅基地登记在上诉人名下的土地登记审批表。一审判决完全不顾上诉人的公文书证，而是依据这些无法质证的传闻证据和被上诉人的自说自话，就认定存在买房“口头协议”，认定收取的几百元“停尸发丧慰问金”3间房院落的购房价款，是对举证责任的颠倒。2、违反“人民法院调查收集证据”的有关规定。一审法院依职权调查证据材料的行为不具有合法性，不能作为认定案件事实的证据。被上诉人提供的所有证人，除了都与其有利害关系外，要么是不出庭，要么是陈述内容道听途说，都不是“亲身感知的事实”，不应采信。
井万从答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，查清了买卖房屋的事实，查清了价款：一、有老书记高树明当庭质证的事实；二、有买卖在场人及在场人亲属证明事实；三、有老村委盖章的事实；四、有原审法院调取的被告的亲叔兄弟高树恩、高树建证明“房屋买卖”的事实。原审法院不存在违法办案。换法官审理，是法院内部人员调动，不是哪个人能主宰或能推翻的。五、关于谁主张，谁举证的举证规则，在一审法院，高树红只找了六个证词，亦未能到庭质证，而且是自己的兄弟姐妹、姥姥、舅家的人，而且没有证据效力，只证了院内种什么，未涉及买卖的关系，没有参考价值。而且法律届定了“近亲属的证言证词，不能采纳、采信……客观公正地分析……”。六、老书记高树明出庭证明一审被告高树红家本来有五间房屋，就因为卖了该房三�，才又划了三间给他，使其成为现在的八间房子，铁的事实面前，勿庸狡辩。八、房子买断是92年，20多年了无争端。双方曾闹到镇上，镇上让村处理的，才出现590元买卖成立的事实。合同字据，加盖了村委公章，村书记签名的事实，且有在场人二人以上证明。九、一审被告当时有证件，原告才买了房子。请求二审法院维持原判。
本院查明案件事实与一审法院查明相一致。
本院认为，1992年，上诉人高树红将涉案房屋三间卖给被上诉人井万从，双方未签订书面的房屋买卖合同，后双方对买卖房屋发生争议，经村委书记及村委委员进行调查后对上诉人与被上诉人存在房屋买卖关系的事实进行了确认，并由临沭县临沭镇于店居居民委员会为被上诉人出具证明证实买卖的事实。且原审法院为进一步查明案件事实，依职权对其邻居及买卖中间人的亲属进行了调查，上诉人将涉案房屋卖给被上诉人的事实应予认定。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但已形成事实上的买卖合同关系，且被上诉人实际占有该房屋二十多年，并向上诉人支付房款，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条关于“当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以‘其他形式’订立的合同”的规定。上诉人主张被上诉人系借住该房屋的理由不成立，且上诉人未提交证据证明原审法院存在程序违法的情形，对此主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人高树红负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一四年八月二十六日
书记员 杨竣然