广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5764号
上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁先锋，住广州市越秀区。
委托代理人：李诗婷，广东广和（广州）律师事务所律师。
委托代理人：刘庆南，广东广和（广州）律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周金华，住湖北省松滋市。
委托代理人：陈艳真，广东丰仑律师事务所律师。
上诉人鲁先锋因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：广州市越秀区麓景路下塘村前街1之1号101房，建筑面积77.10平方米是鲁先锋于2010年5月29日购买取得的房产。
2010年7月21日，周金华（为乙方）与鲁先锋（为甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，内容为：甲方同意将坐落在越秀区麓景路下塘街1之1号101房出租给乙方作商业（现作美发）用途使用，建筑面积77.10平方米；租赁期限五年，从2010年8月1日至2015年7月30日止；月租金8000元，租金按每月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方，从第三年开始递增，逐年递增10%；乙方向甲方交纳16000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金16000元退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金10天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，不退回保证金，并要求赔偿一切损失；乙方转租、转让，在不违法乱纪的情况下，需经甲方同意后，方可转租、转让，否则，甲方可解除合同、收回房屋、不退还保证金；乙方在租赁期内的物业管理费、水费、电费等其他费用需按时缴交、不得拖欠等。同日，周金华通过银行转账向鲁先锋支付64000元。
2010年8月23日，周金华与谢某云签订租赁合同，将承租的上述房屋部分建筑面积26平方米转租给谢某云作门窗用途使用，租期五年，从2010年8月1日至2015年7月30日止。
2015年8月5日，周金华向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、鲁先锋返还周金华交纳的保证金56000元；2、鲁先锋返还周金华垫付的出租屋税即房屋租赁税18373元。鲁先锋于2015年8月24日向原审法院提起反诉，请求判令：1、周金华支付2010年6、7月的房屋租金16000元；2、周金华返还垫付的2015年6、7月的水电费3020.98元。
诉讼中，周金华、鲁先锋双方均确认双方之间的租赁合同已于合同期满即2015年7月31日解除，租赁房屋也已交回鲁先锋。
周金华主张代鲁先锋垫付了出租屋税18373元，提供了《交纳出租屋税登记本》原件（登记本载明村前街1之1号101房自编1号，2012年1月至12月出租屋税3218.76元，2013年1月至12月出租屋税3218.80元，2014年1月至12月出租屋税3218.76元；村前街1之1号101房自编2号，2012年1月至12月出租屋税2905.56元，2013年1月至12月出租屋税2905.60元，2014年1月至12月出租屋税2905.56元；合计18373.04元），纳税人名称为鲁先锋、缴纳村前街1之1号101房自编1号2014年1月至12月出租屋税3218.76元的税收缴款书原件，缴纳村前街1之1号101房自编2号2014年1月至12月出租屋税2905.56元的税收缴款书原件，缴纳村前街1之1号101房自编1号2013年1月至12月出租屋税3218.76元的税收通用完税证复印件，缴纳村前街1之1号101房自编2号2013年1月至12月出租屋税2905.56元的税收通用完税证复印件等证据予以证实。鲁先锋质证称：从登记本上不能看出是由周金华缴纳；2013年税单，周金华只能提供复印件，不予认可；2012、2013年租赁税单据原件在鲁先锋处，周金华肯定没有，周金华称2012年所缴纳税费凭证丢失不属实，鲁先锋有2012年税费凭证原件，是当时周金华亲自交给鲁先锋，由此可以佐证周金华是知道自己要承担这些税费，鲁先锋有告诉周金华由周金华负担税费（出示2012年税费单据原件）。另鲁先锋提交了谢某云于2015年8月20日书写的《关于租赁税费情况证明》和熊某于2015年8月21日书写的《关于租赁房屋税费交纳的情况证明》以证明其有关租赁税由实际承租人支付的主张。周金华质证称上述证据不能证明该两人已实际缴纳税费，只能证明两人与周金华之间的情况，与鲁先锋没有任何关系，实际上所有税费都是由周金华直接到税局交纳的。
关于保证金的问题。周金华称：签合同当天2010年7月21日周金华通过银行转账支付64000元，其中56000元为保证金，8000元为第一个月的房屋租金；鲁先锋称40000元属于顶手费，周金华认为40000元并非属于顶手费，不符合租赁市场对于顶手费的定义；周金华、鲁先锋在签订租赁合同当时对保证金另外口头约定增加40000元保证金，故保证金共为56000元；40000元保证金没有超过诉讼时效，保证金应在合同期满予以退还，周金华、鲁先锋双方的租赁合同于2015年7月31日期满，合同期满后周金华要求鲁先锋退回保证金并没有超过诉讼时效。鲁先锋称：签合同当天周金华支付的64000元，其中16000元为保证金，40000元为顶手费，8000元为第一个月的房屋租金；当时鲁先锋不想租给周金华，因为前手的租赁合同已经到期了，但周金华称愿意先给几万块钱给鲁先锋，这几万块钱周金华没有说是什么费用，鲁先锋也不知道这几万块钱是什么费，鲁先锋收了这几万块钱所以就租给周金华。签订合同后鲁先锋开了保证金收据给周金华，写清楚16000元是保证金。
关于转租的问题。周金华称：周金华向原产权人承租了一个房间，将房屋分割成两部分，其中一分部转租给案外人谢某云，另外一部分由周金华使用。在周金华与鲁先锋签订合同和鲁先锋取得房屋产权前，周金华已将房屋转租给案外人谢某云，也就是说与鲁先锋签订合同时，周金华就已经将房屋一部分转租给谢某云。周金华使用房屋一部分经营美发，案外人谢某云使用房屋一部分经营门窗生意。2010年8月21日那份合同是周金华与谢某云续签的合同。周金华与熊某从没有签订过合作合同，也没有出示过合作合同给鲁先锋看。与鲁先锋签订合同一个月后，周金华将自己使用的部分房屋转租给熊某，当时熊某对部分房屋进行装修，鲁先锋发现后说为什么把房屋搞得乱七八糟，周金华告知鲁先锋与熊某是出租关系，装修后经营门窗生意，鲁先锋说做就做吧，只要按时交租金就可以了。周金华与谢某云、熊某之间的合同均给鲁先锋看过，鲁先锋想以自己名义办理营业执照，那么就可以少缴纳点税，所以鲁先锋还提出帮周金华去办理营业执照，但最终由于鲁先锋是单位干部，所以不能以自己名义办理营业执照。转租的事情鲁先锋知道但并没有提出异议。租赁期限为5年，期间鲁先锋从没有提出解除合同，没收保证金。合同届满房屋交还之后，当时鲁先锋是同意退回16000元保证金给周金华，对于40000元双方有分歧，且对于出租屋税有分歧周金华才提起诉讼的。
鲁先锋称：周金华、鲁先锋签订合同时间为2010年7月21日，而周金华转租给案外人谢某云所签订的合同时间为2010年8月21日，证明在与鲁先锋签订合同后周金华才将房屋转租给案外人谢某云。购买涉讼房屋后与周金华签订合同时，鲁先锋清楚涉讼房屋一部分用于经营美发，一部分由谢某云用于经营门窗。鲁先锋明确告知周金华不能转租，周金华称是与别人一起经营的，鲁先锋当时不清楚其与谢某云是转租关系。签订合同后，鲁先锋看到周金华与熊某在涉讼房屋装修，就问周金华怎么回事，周金华说是与熊某一起合作搞的。周金华还提供了一份与熊某签订的合作合同给鲁先锋看，所以鲁先锋就没有追究这个问题。合同快到期时，鲁先锋问熊某，熊某称并非与周金华合作，只是向周金华转租下来的，熊某与周金华的租赁合同快到期了，希望与鲁先锋签订合同。周金华转租给谢某云，鲁先锋是知道的，鲁先锋称下次不能再转租了，否则就要没收保证金了。现鲁先锋主要是针对转租给熊某这个问题，转租给熊某是发生在周金华、鲁先锋签订合同之后的。鲁先锋向周金华提出要求收回房屋，不退保证金，周金华称到法院处理。2015年6月合同快到期时，鲁先锋当时不了解周金华与熊某是转租关系，才提出退保证金。周金华起诉后，鲁先锋找熊某了解才知道周金华与熊某不是合作关系，而是转租关系，所以才提出没收保证金。
原审法院认为：周金华与鲁先锋于2010年7月21日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于保证金，鲁先锋称其知道周金华转租后提出解除租赁合同、收回房屋，并没收保证金16000元，但周金华不同意解除合同，经过协商，周金华、鲁先锋达成一致意见，没收保证金，合同继续履行，与其后陈述称在周金华起诉后，鲁先锋找熊某了解才知道周金华与熊某不是合作关系，而是转租关系，所以才提出没收保证金，前后陈述不一致。而且，鲁先锋亦无提供相关的证据证实其主张的该事实，故对此不予采信。根据租赁合同的约定，周金华未经鲁先锋同意转租，鲁先锋可解除合同、收回房屋、不退保证金。但该权利依理应在合同履行完毕之前行使。现鉴于租赁期限已于2015年7月31日届满，合同已经履行完毕，合同的权利义务已经终止，鲁先锋再行追究周金华转租的违约责任，不退保证金，因该权利已无行使之前提条件，不予支持。至于保证金数额的问题，根据租赁合同的约定，保证金为16000元。周金华主张鲁先锋另外要求增加保证金40000元，保证金为56000元，无提供相关的证据予以证明，不予采纳。周金华要求鲁先锋按56000元的数额返还保证金，不予支持。属于合同约定的保证金的16000元，基于租赁期满，鲁先锋应退回给周金华。对于双方有争议的那笔款项40000元，因双方无约定合同期满后应予退回，故周金华诉请鲁先锋退还，于法无据，不予支持。
关于租赁税费，虽然是向出租人收取的税费，但可由租赁双方自愿协商确定承担。租赁合同中对租赁税费的承担没有作出约定，但该税费一直由周金华缴纳，由此可推定由周金华承担。周金华主张其是代鲁先锋垫付租赁税费的，无提供相关证据予以证明，不予采信。周金华要求鲁先锋返还该税费，不予支持。
至于鲁先锋反诉请求周金华支付2010年6月、7月的租金16000元，已过一年的诉讼时效期间，周金华据此提出的诉讼时效抗辩成立，对鲁先锋的该反诉请求不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款之规定，于2015年10月20日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，鲁先锋向周金华退回保证金16000元。二、自判决发生法律效力之日起十日内，周金华向鲁先锋支付水电费3020.98元。三、驳回周金华的其他诉讼请求。四、驳回鲁先锋的其他反诉请求。案件受理费830元、反诉费138元，由周金华负担673元，鲁先锋负担295元。
判后，上诉人鲁先锋不服原判，向本院上诉称：鲁先锋提出没收保证金的时间在合同履行完毕前，且周金华的违约责任亦不因合同履行完毕而消灭，鲁先锋无须向周金华退回保证金16000元。2010年8月23日，周金华未经鲁先锋同意，私自将涉案房屋的一部分转租给谢某云作经营门窗用途，鲁先锋发现后，便提出解除租赁合同收回房屋，并没收16000元的保证金，但周金华不同意解除合同，后经过协商，周金华同意没收保证金，合同继续履行。鲁先锋在租赁合同期内已经向周金华提出没收保证金，且根据常理，在知道周金华承租涉案房屋后不久便高价转租第三人，鲁先锋不可能会无条件将涉案房屋继续出租给周金华。2010年9月，鲁先锋发现周金华又将涉案房屋的另一部分转租并变为经营门窗生意，且实际经营者不是周金华本人，于是提出异议，周金华对此解释为是与他人合伙经营门窗生意，希望鲁先锋不再追究，还将双方的合作协议给鲁先锋看，使鲁先锋信服。合同到期后，鲁先锋不同意续租，周金华要求鲁先锋退还保证金等发生争议起诉至法院，鲁先锋找到熊某了解情况才发现，周金华实际上早己将商铺转租给熊某，并非当初周金华所解释的与他人合伙经营，于是，鲁先锋再一次提出没收保证金。请求法院判决：l、撤销原审判决第一项，改判鲁先锋无须向周金华退回保证金16000元；2、本案的全部诉讼费用由周金华承担。
被上诉人周金华答辩称：一审判决认定事实与实际情况是相符的，鲁先锋的上诉理由不符合本案的实际情况。鲁先锋将房屋出租给周金华时就知道周金华将一部分转租给谢某云，鲁先锋当时并无提出异议，也无提出要没收保证金。周金华将另一部分出租给熊某时，鲁先锋也是知道的，当时鲁先锋也无提出异议。请求二审法院维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误。
本院认为：周金华与鲁先锋签有《广州市房屋租赁合同》，双方的房屋租赁合同关系成立有效。本案争议的是合同期满后，鲁先锋以周金华擅自转租构成违约为由要求没收16000元保证金是否成立的问题。根据合同约定，合同期满后保证金应予退回。鲁先锋主张其曾两次向周金华提出没收保证金，分别是2010年8月和9月。关于2010年8月周金华转租给谢某云时，鲁先锋认为双方已经达成没收保证金16000元的合意，周金华对此不予确认。鲁先锋并没有提供双方达成合意的证据，且此时距离合同期满尚有较长时间，如此时保证金没收，此后的租赁期间承租人无需交纳保证金，显然不符合租赁合同通常的履行情形，故本院对于鲁先锋的主张不予采信。本院认定鲁先锋对于周金华转租给谢某云的情况知情，应视为同意转租。关于2010年9月周金华转租给熊某，鲁先锋称当时即向周金华提出异议，而周金华称与熊某是合作关系，直至周金华起诉后鲁先锋找到熊某了解情况后才知悉转租事宜，周金华对此不予确认，鲁先锋对其主张也未提交证据证实，故本院不予采信。鲁先锋在租赁合同期内并没有对周金华的转租行为提出异议，现其以周金华擅自转租构成违约为由要求没收保证金依据不足，原审法院不予支持并无不当。上诉人鲁先锋的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由鲁先锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年二月五日
书 记 员 徐毅敏