辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01104号
上诉人（原审原告)：肖军。
上诉人（原审原告)：张华。
二上诉人共同委托代理人:杨任、吴赵玉，辽宁住邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:大连勃尔泰集团有限公司。住所地:庄河市新华街道范东委木兰小区**号。
法定代表人:尚书田，该公司董事长。
委托代理人:吕天杰，辽宁环胜律师事务所律师。
原审原告肖军、张华与原审被告大连勃尔泰集团有限公司（以下简称勃尔泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，辽宁省庄河市人民法院于2015年3月30日作出（2014）庄民初字第2053号民事判决，肖军、张华、勃尔泰公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张华以及肖军、张华的共同委托代理人杨任、吴赵玉，上诉人勃尔泰公司委托代理人吕天杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖军、张华一审诉称：原告与被告于2011年4月7日共同签订《拆迁补偿安置协议书》，约定将原告原坐落于庄河市新华街道光明委，建筑面积78.4平方米的一套住宅交由被告拆迁。而被告承诺在原址上回迁给原告40平方米左右的门市房一套，交房时间为2011年11月30日前。协议还约定，被告逾期交房的，应每月向原告支付临时安置补助费500元。但协议约定的交房期限届满后，其他的拆迁户已取得相应的回迁房，但原告的回迁房却一直没有交付，也没有收取任何的临时安置补助费用。经多次协商，被告表示已经无意再遵守关于回迁门市房的约定，而只愿给原告一套普通的住宅房。另查，被告原企业名称为大连勃尔泰房地产开发有限公司，而被告尚未出售的门市房还有永兴街78号房屋，原告认为，依法成立的合同，受法律保护，被告不履行合同约定的义务，构成合同违约，依法应承担继续履行合同及赔偿损失等违约责任。故原告要求被告交付庄河市永兴街78号房屋，并配合办理产权登记手续。被告还应自2011年12月1日起至交房之日止每月向原告支付临时安置补助费500元，后原告变更诉请及事实与理由：原、被告之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，已由贵院立案并经开庭审理。由于被告不仅未按约定给付回迁房，还将原约定给原告的回迁房出卖给第三人，鉴于原告事实上已无法取得回迁房，故原告只能请求被告支付相应的房屋拆迁安置补偿款项并承担不超过一倍补偿款的赔偿责任。另外，原、被告于2011年4月7日签订《房屋拆迁安置协议书》时，由于原告无法提供房屋权属证书，而被告称其通过向房产部门核实房屋仅有70平方米，故原告信以为真，双方便以70平方米为基础确定了相关补偿的标准。本案举证期间，原告在收集证据的过程中，意外找到了涉及拆迁房屋面积的相关权属证书，才得知拆迁房屋的登记面积根本不像被告所述，而是达到了93.28平万米。原告认为，由于被告的误导致原告对拆迁房屋的面积产生了重大误解，而此节对于拆迁对价的最终议定具有重大的影响。换言之，从当时的拆迁政策来看，原告实际上少索取了应得的对价利益，这对于原告是不公平的，所以应根据少计算的房屋面积增加原告应获得的补偿款项。双方约定40平方米回迁房的补偿款按23000元每平方米计算，应为92万元。因为原告找到权属证书上载明的房屋面积是93.28平方米，协议却按照70平方米进行计算，差额为93.28平方米-70平方米=”23.28平方米，根据动迁协议一平补两平的约定，被告还应给我们按照住宅标准5300元每平方米×23.28平方米×2=246”768元。另外，根据商品房买卖司法解释第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，我方请求被告赔偿92万元。故原告要求被告支付房屋拆迁补偿款1166768元，并赔偿92万元损失。
被告勃尔泰公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实依据。1.原告现由原要求回迁78号门市改为给付补偿款92万元，其要求性质是原告要解除其主张的回迁安置40平方米门市房所依据的协议相应条款，但该解除请求没有事实和法律依据。首先，其主张的理由“被告拒绝给付回迁房屋”是错误的，原、被告已经变更原动迁协议中动迁补偿方式。2011年10月18日，双方协商原约定回迁安置70平方米的住宅拆迁补偿37万元，40平方米的门市房折价50万元，总计87万元，由被告以货币折价补偿安置。当日原告出具了收条并取走住宅部分的补偿款37万元，余下款项原告随时支取。因此双方就原动迁协议中房屋回迁安置约定变更为货币补偿安置，原房屋安置条款已经废除，形成新的货币补偿约定，所以不存在解除原来安置房屋条款的事实，也不存在另行主张货币补偿的事实依据。其次，也不存在被告故意无房回迁安置的事实，即便是按原安置条款约定，回迁门市房位置位于原房屋位置，那么符合条件的只有70、72、74、76、78号房屋，况且原告也主张78号门市房，指认属于其回迁位置，所以不存在无房回迁的事实，但需要原告支付差额面积部分房款。再次，按原告的计算过程看，已没有任何依据，原告主张23000元/平方米×40平方米＝92万元，其主张单位面积补偿标准没有有效依据，如经过司法鉴定程序进行鉴定来得到依据，而且作为原告主张的标准是基于特定回迁位置的房屋而言的标准，因此没有有效可参照性，原告的计算没有事实依据。2.原告要求面积相差部分补偿款246768元的请求没有事实依据。关于该补偿，原告是基于签订动迁协议时对其被告拆迁房屋面积存在重大误解的事实为前提，而重大误解是误解的事实要对权利人的利益产生不利影响为条件的，而本案不存在这些事实。从协议书内容上看，原动迁协议第二条中并无对被拆迁房屋面积的记载，说明双方是基于该房屋实际状况达成的补偿安置条件，双方在共同认可房屋实际面积的情况下形成补偿协议约定的，房屋面积的具体数字并不影响双方当时确定的补偿条件;从签订人的民事行为能力角度看，即使是原告确实不清楚当时房屋具体面积，其作为正常民事行为能力人，也是在应当知道存在误差可能性的情况下同意签订协议，也同意接受由此可能造成的不利后果，自然不存在重大误解的前提条件。3.原告从签订动迁协议至本案诉讼，其被拆迁方的签名仅由张华本人办理，肖军并未亲自签名确定，因此本案从程序上存在房屋共有人是否认同动迁协议以及本案诉讼原告肖军意思真实的不确定性，对此应由法院依法进行审查。综上，被告认为，本案原告两次诉讼请求以及所主张的事实，没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2011年4月7日，大连勃尔泰房地产开发有限公司(甲方)与原告张华(乙方)签订拆迁补偿安置协议书，约定:“第一条，建设项目名称:华宸佳园二期住宅小区;建设项目地点:庄河市新华街道光明委。第二条，被拆迁房屋的基本情况:乙方被拆迁房屋坐落于庄河市新华街道光明委，《房屋所有权证》编号为1998001119，建筑面积张华代肖军m2，房屋用途为住宅。注70平方房乙方同意以37万元价格卖给甲方乙方同意人:张华代肖军。在华宸佳园2#楼门市测绘面积40m2左右，原地不动。第五条，结算方式。实际回迁房面积最终以测绘面积为准。因为实际回迁面积房屋面积、楼层暂时不能确定，所以乙方须在接到甲方通知时，与甲方结算并付清回迁房屋差价款及各项代收税费。注:此房照已丢失，如存其它事情均由乙方自负，因女方对象(像)工作太忙无时间，由女方自己办理。注:乙方不享受其它一切动迁补偿。注:此协议只限于甲、乙双方知道，如有第三方知道，此协议自动作废”。2011年10月18日，张华代肖军出具收据，内容为:“人民币(大写)捌拾柒万元正。上款系收动迁房补助费。收款单位:张华代肖军。付款单位:大连勃尔泰房地产开发有限公司。”关于该收据的款项，张华于2011年10月18日之后领取被告给付的37万元，另50万元没有领取。被告认为该收据系双方对拆迁补偿安置协议书补偿条款的变更，双方协商达成一致案涉房屋以87万元货币方式进行补偿，原就地补偿40平方米门市房不再履行，被告于诉讼中表示二原告可随时领取剩余的50万元。二原告认为该收据系帮助被告降低税金而出具，且当时并不是因为收到87万元而出具的收据，原告张华只领取了37万元。原告认为拆迁安置补偿协议书中约定的原址回迁门市即现永兴街74号门市，该门市已被被告出售给孙斌。被告认为比照原告以前房屋的位置，拆迁后的房屋应为永兴街74——78号门市之间，但是双方约定的原址回迁门市现为哪幢房屋应当经过技术部门的确认。被告于2013年9月27日与孙斌、兰长荣签订商品房买卖合同，约定将永兴街74号门市出售给孙斌、兰长荣，该房屋面积为101.99平方米，单价为22500元每平方米，房价款总额为2294775元。现永兴街78号门市并未售出。
另查明，二原告系夫妻关系。案涉房屋的集体土地建设用地使用证[庄宅集建（92）字第0113478]上记载：“土地使用者肖军。地址庄河镇工农街道光明委。用地面积141.79，其中建筑占地93.28。用途住宅。备注:标准内128.16,外13.63㎡,房2间”。再查明,大连勃尔泰房地产开发有限公司现已变更为大连勃尔泰集团有限公司。
一审法院认为：原告张华代肖军与被告于2011年4月7日签订的拆迁安置补偿协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告已将案涉被拆迁房屋交由被告进行拆迁，被告理应按照协议约定履行给付原告货币37万元及原址回迁40平方米左右门市补偿的合同义务。被告虽辩称双方已就其公司应履行的上述补偿义务变更为全部货币补偿87万元，但从其公司提供的证明该项主张的证据收据看，不足以证明双方对补偿条款的变更，且二原告只领取了拆迁安置补偿协议书中约定37万元，并未实际领取87万元，故应以拆迁安置补偿协议书中的相关条款继续履行。现被告表示被拆迁房屋原址位置现为74——78号门市房，且上述门市面积均为100平方米左右，原告请求按照74号门市的每平方米售价及按回迁面积为40平方米作为其损失的计算标准，并无不当。被告销售74号门市的单价为22500元/每平方米，二原告亦对此予以认可，故被告应按该单价给付原告相应价款90万元(22500元/平方米×40平方米)。
二原告主张因其二人无法提供房屋权属证书，被告称其通过向房产部门核实房屋仅有70平方米，在二原告信以为真的情况下，双方便以70平方米为基础确定了相关补偿的标准，现在本案诉讼过程中，意外找到案涉房屋的集体土地建设用地使用证，且该证上载明的房屋面积为93.28平方米，故就多出面积23.28平方米被告应当按照单价5300元/平方米以一平补两平为标准给付相应价款。对于二原告的该项主张，首先，原告提供的证明其被拆迁房屋面积的证据为1992年9月8日由庄河县土地管理局颁发的集体土地建设用地使用证，该证据可以证明颁发该证时建筑占地为93.28平方米，但无法证明案涉房屋被拆迁时的房屋面积。其次，二原告主张房屋面积产生误差的实质为因被告的欺诈行为导致二原告产生误解，而对被告存在欺诈行为的举证责任在二原告，但二原告并没有提供相关证据予以证明。再次，原告在与被告签订拆迁安置补偿协议时，可以通过对房屋进行测绘或到房产部门查询等途径获取原动迁房屋面积，但其二人怠于行使该项权利，且在对被告存在欺诈行为举证不能的情况下，协议书应为二原告的真实意思表示。对二原告要求被告赔偿多出面积23.28平方米的相应补偿款的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于二原告要求被告承担92万元赔偿责任的诉讼请求，该项诉请理由为:因被告已将原址回迁位置上的74号门市卖予案外人，所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告应承担相应的赔偿责任。根据原、被告签订的拆迁补偿安置协议书第四条约定:“在华宸佳园2#楼门市测绘面积40平方米左右，原地不动”，该位置并未体现回迁房现为74号或78号门市，被告提出现在的永兴街74、76、78号门市即为原动迁房屋位置，而二原告原诉讼请求中曾诉请要求被告交付永兴街78号门市，应视为二原告认可78号门市位于原址范围内，根据双方于协议书第五条结算方式中“实际回迁房面积最终以测绘面积为准。乙方须付清回迁房屋差价款”的约定，无论二原告要求回迁74号门市或者78号门市，其均应对多出面积付清相应的差价款。现78号门市仍未售出，在原址仍有房屋可以回迁的情况下，二原告选择要求被告支付40平方米门市的相应价款，不可归责于被告，故本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的相关规定，原告的该项诉请没有法律依据，一审法院亦不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决:一、被告大连勃尔泰集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告肖军、张华40平方米门市补偿款90万元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23494元，由二原告负担13361元，被告负担10133元。
宣判后，肖军、张华以及勃尔泰公司均不服，向本院提起上诉。
肖军、张华的上诉请求为：撤销原判第二项，改判勃尔泰公司赔偿72万元。其基本上诉事实与理由为：勃尔泰公司已将回迁原址上的房屋出卖给了第三人，符合相关司法解释的规定，应承担不超过一倍补偿款的赔偿责任，肖军、张华在一审期间一直坚持认为原址回迁房屋应为74号门市，勃尔泰公司认为回迁房屋应为74-78号门市之间，但具体是哪套房屋应当经过技术部门确认。74号房屋已出售给其他人，双方对此均无异议，双方对于原址回迁门市到底是哪一套，各执一词，并无定论。肖军、张华在一审起诉时本意是要求勃尔泰公司交付一套40平方米左右的门市，并不是要交付78号门市，考虑到原址回迁客观上不可能时,那就在附近回迁一套类似的房屋,也算是次优方案,是不得已的决定。肖军、张华在一审中要求勃尔泰公司赔偿92万元，鉴于司法解释规定的赔偿限额为不超过补偿款的一倍，再加上诉讼成本及风险的考虑，故就本案上诉只请求72万元赔偿。
勃尔泰公司的上诉请求为：撤销原判第一项，依法改判或发回重审。其基本上诉事实与理由为：张华于2011年10月18日出具的收款收据已改变了原动迁补偿的形式，确定回迁安置70平方米的住宅折价补偿37万元，40平方米的门市房折价50万元，总计87万元，张华取走了住宅部分的补偿款37万元，该实际履行行为明显表明其对以87万元货币补偿的认可。原审以74号门市房价格标准确定作为补偿标准没有法律依据，对于回迁位置原审原告没有申请鉴定方式进行举证，而原审法院在查明事实中确定双方约定的回迁位置在74-78号门市范围内，那么就无法确定74号门市房位置就应当为原约定回迁房位置，也就不具备相同回迁位置门市房的价值可比性，而对此价格依据民事诉讼法的规定应当通过鉴定程序完成。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院补充查明：二审中，勃尔泰公司与肖军、张华均认可双方在签订拆迁补偿协议时约定勃尔泰公司应给予肖军、张华的回迁房屋补偿为住宅面积70平方米、公建面积40平方米，其中70平方米住宅面积通过货币补偿方式补偿37万元。
肖军对于张华在拆迁补偿安置协议书中代表其签字行为没有异议，并表示认可。
肖军、张华和勃尔泰公司在二审庭审中均认可案涉74――78号门市房屋的售价均价在22000元/平方米左右。
本院所确认的上述事实，有拆迁补偿安置协议书以及当事人陈述笔录等在案为凭，业经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：张华代肖军与勃尔泰公司于2011年4月7日签订的拆迁补偿安置协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，肖军对于张华在前述拆迁补偿安置协议书中代表其签字行为没有异议，并表示认可，故一审法院认定前述拆迁安置补偿协议合法有效正确，本院予以确认。肖军、张华向勃尔泰公司交付了案涉被拆迁房屋，勃尔泰公司则有义务按照拆迁协议约定向肖军、张华交付回迁安置房屋。
关于肖军、张华主张勃尔泰公司已将回迁原址上的74号门市房屋出卖给了第三人，应赔偿其不超过一倍补偿款72万元（即一审中要求赔偿92万元，二审中仅要求赔偿一倍补偿款的80%即72万元）一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理；第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，由于双方在签订案涉拆迁补偿协议时，对于案涉回迁公建面积40平方米的补偿，仅仅约定了原址回迁补偿40平方米，并未约定具体的公建座落位置，事后双方亦未就此达成一致意见，且在诉讼中，双方对于原址门市房屋究竟是哪一套房屋各执一词，肖军、张华主张系74号门市的房屋，而勃尔泰公司则主张原址公建系74――78号门市的房屋之一，在此情况下，应由肖军、张华证明74号门市的房屋即为案涉拆迁协议中约定的原址房屋，而肖军、张华并未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。虽然勃尔泰公司将74号门市的房屋出售给了第三人，但其表示在肖军、张华补交房屋差价的情况下可以向肖军、张华交付78号门市房屋，而肖军、张华却选择了变更诉讼请求要求勃尔泰公司支付货币，是其对自身权益的处分，因此，本案并不符合上述相关司法解释的适用条件。又由于肖军、张华和勃尔泰公司在二审庭审中均认可案涉74――78号门市房屋的售价均价在22000元/平方米左右，故一审法院依据74号门市房屋出售价格22500元/平方米作为对案涉40平方米公建房屋的补偿标准计算勃尔泰公司支付相应的货币，并无不妥，肖军、张华主张勃尔泰公司赔偿其72万元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于勃尔泰公司主张张华于2011年10月18日出具了收款收据已改变了原动迁补偿的方式一节，本院认为，虽然记载时间为2011年10月18日的收据上载明张华代肖军收动迁房补助费87万元，但对于该收据的形成原因，双方各执一词，勃尔泰公司主张双方变更补偿方式为货币补偿，而肖军和张华则主张出具该收据是为了勃尔泰公司避税，且双方均未提交充分证据证明各自主张，肖军、张华亦不予认可该收据作为其变更货币补偿87万元的对价，勃尔泰公司仅凭该收据而无其他证据予以佐证的情况下，不足以证明双方变更了拆迁补偿的方式，故勃尔泰公司该项主张，无充分事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于勃尔泰公司主张原审以74号门市房价格标准作为补偿标准没有法律依据一节，本院认为，虽然双方在签订拆迁补偿协议时，仅仅约定了原址回迁补偿40平方米，并未约定具体的公建座落位置，但在诉讼中，勃尔泰公司自己则主张原址公建系74――78号门市的房屋之一，又由于肖军、张华和勃尔泰公司在二审庭审中均认可案涉74――78号门市房屋的售价均价在22000元/平方米左右，故一审法院依据74号门市房屋出售价格22500元/平方米作为对案涉40平方米公建房屋的补偿标准计算勃尔泰公司支付相应的货币，并无不妥，勃尔泰公司该主张无充分法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21133元(勃尔泰公司已预交10133元、肖军和张华已预交11000元)，由勃尔泰公司负担10133元，肖军、张华负担11000元。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 阁成宝
审判员 张萍萍
二〇一五年八月二十日
书记员 宋 敏