中华人民共和国
福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第800号
原告信基（厦门）房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道8号国际银行大厦4楼D单元。
�定代表人黄章南，董事长。
委托代理人蓝安绪、薛冬莉，福建志远律师事务所律师。
被告厦门优赋优餐饮有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道18号商场一层M101B-1。
法定代表人MICHAELLEOHOLSTEIN，董事。
委托代理人詹振郊、王少煌，福建冠德律师事务所律师。
被告MICHAELLEOHOLSTEIN，丹麦公民，1957年6月21日出生。
原告信基（厦门）房地产开发有限公司与被告厦门优赋优餐饮有限公司、MICHAELLEOHOLSTEIN房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈彤担任审判长，与审判员曾凯斌、人民理审判员魏婷婷组成合议庭，于2014年3月13日公开开庭进行了审理。原告信基（厦门）房地产开发有限公司的委托代理人蓝安绪、薛冬莉，被告厦门优赋优餐饮有限公司的委托代理人詹振郊、王少煌到庭参加诉讼。被告MICHAELLEOHOLSTEIN经本庭�法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告信基（厦门）房地产开发有限公司诉称，2013年4月14日，原告与被告签订一份《租赁合同》，原告将位于厦门市思明区鹭江道18号M101B-1及外围部分出租给被告经营YOFOYU品牌。《租赁合同》约定租赁期限、租金缴交金额及时间、管理费、保证金、其他费用及违约责任。合同签订后，原告将房屋交付给被告经营使用。2013年4月17日，被告支付保证金210000元。2013年11月起，被告无故未付租金、管理费及其他费用，经原告多次催讨后，被告仍未履行义务。被告的行为已经严重违反合同的约定。请求判令：一、确认双方于2013年4月14日签订的《房屋租赁合同》自2014年1月27日之日起解除，被告应立即将店面清空返还给原告；二、两被告立即向原告支付2013年11月起至合同解除之日止的租金169531.5元及逾期付款�约金（按欠付费用的日0.3%计算，自被告应缴付日起逐日计算至被告实际还款日止）；三、两被告立即向原告支付物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费、自用水电费、特约维修费、特约消杀费59821.94元及逾期付款违约金（按欠付费用的日0.3%计算，自被告应缴付日起逐日计算至被告实际还款日止）；四、两被告依约支付的保证金210000元归原告所有；五、两被告向原告支付擅自提前终止合同的违约金420000元；六、两被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等所有诉讼费用。
被告厦门优赋优餐饮有限公司（以下简称优赋优公司）辩称，1、根据合同第70页的约定，没收保证金的前提就是被告迟延支付租金，原告告知被告补交保证金、14天后被告仍无行动的情况下才可以终止合同并没收保证金；但合同64、69页也都进行了相关约定，系对同一违约行为的重复约定。被告在11、12月就已经营困难难以缴交租金，而原告并未以保证金抵扣租金，也未提出主张，或提前解除合同。正因原告放任损失扩大，才造成目前的局面。2、被告多次与原告协商解除未果，才于1月8日发函解除合同，原告当时不予确认解除合同；后双方共同确认合同在1月26日解除，故合同的解除是基于原告的解除行为，被告可以保证金抵扣逾期支付的房租。原告要求被告支付的保证金和违约金，两者都属于惩罚性赔偿，不应重复主张，即使要支付违约金，保证金也应用以抵扣租金。3、租赁合同的签订，被告公司是由法人代表MICHAELLEOHOLSTEIN签字，原告也是由其公司法人代表签字，可见签字双方都是代表公司签订合同的，即Michael并非租赁合同的相对人。
被告MICHAELLEOHOLSTEIN提交的答辩状称，MICHAELLEOHOLSTEIN仅是作为厦门优赋优餐饮有限公司商事主体工商注册登记下来之前的代理�从事合同签订行为，并且作为个人签订的合同依据履行完毕，后续合同系由公司承继，并由公司作为合同主体履行合同权利义务。故本案的适格主体应该为原告和厦门优赋优餐饮有限公司，MICHAELLEOHOLSTEIN个人作为本案被告的主体资格不适格。
经审理查明，2013年4月14日，原告与被告MICHAELLEOHOLSTEIN签订一份《租赁合同》，原告将位于厦门市思明区鹭江道18号一层M101B-1及外围部分出租给被告经营YOFOYU品牌。《租赁合同》约定承租人为MICHAELLEOHOLSTEIN，并在承租人项下注明：“承租人将以新注册商号取代本合同权利义务”该合同附表一出租人和承租人的详细资料中，在代理人姓名一栏载明被告MICHAELLEOHOLSTEIN。优赋优公司成立后，合同上补盖厦门优赋优餐饮有限公司公章。合同约定租赁期：“自设计方案经由原告确认之日起60个月内”。
2013年4月17日，被告MICHAELLEOHOLSTEIN以个人名义支付了租赁押金210000元。2013年7月22日，优赋优公司向厦门信基物业管理有限公司出具入驻通知书，通知原告其于2013年7月7日正式入驻租赁房产。2013年11月1日，原告开具2013年11月租金56510.5元，物业管理费、公共维修金、公摊水电费、电费、水费等共计20295.5元，特约消杀费190.44元发票三份交予优赋优公司，通知其交纳上述费用。2013年12月2日，原告开具2013年12月租金56510.5元，物业管理费、公共维修金、公摊水电费、电费、水费等共计20191.5元发票两份交予优赋优公司，通知其交纳上述费用。但两被告均未支付上述租金、管理费及其他费用。2013年12月4日，原告函告MICHAELLEOHOLSTEIN及优赋优公司，要求其在接到函件之日起3日内缴清2013年11月、12月的各项租金及费用并支付滞纳金。2014年1月2日，原告开具2014年1月租金56510.5元，物业管理费、公共维修金、公摊水电费、电费、水费等共计19144.50元发票两份，通知其交纳上述费用。
2014年1月8日，优赋优公司函告原告称：优赋优公司于2013年10月起出现严重的经营困难，并于2013年11月13日、11月20日向原告告知该情况，要求协商解决继续履行与终止事宜，但是协商无法达成一致；2014年1月3日被告已发邮件告知原告，因无力负担经营成本及租金，决定停止营业，并终止合同的履行，愿用店铺的所有固定资产抵付相关的费用。2014年2月26日，原告作出《关于解除房屋租赁合同的通知》称，鉴于被告公司连续拖欠2013年11月、12月份以及2014年1月份租金及管理费，已经严重违反了《房屋租赁合同》的约定，故告知被告即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告缴交的保证金按合同约定由原告予以没收。2014年1月28日，优赋优公司从承租地点搬离物品32件，其余公司物品已搬离上述承租地�，由原告保管。
此外，该合同附表三第1部分对租金约定如下：承租人须根据本合同规定方式及日期于每个公历月向原告缴交基本租金或提成租金，两者取其金额较高者作为该公历月的租金，A、基本租金：自起租日起至租赁期的第36个月止，每个公历月的基本租金为人民币70000元……。合同3.05条a约定：每个公历月的基本租金及管理费须由被告在该月展开前最少5日向原告预先缴交。
合同对终止及解除的约定如下：11.01除非本合同另有约定或经双方一致书面同意，否则在租赁期内，出租人和承租人均不得擅自提前终止或解除合同。
对于违约责任的约定如下：9.01条约定：“在无损本合同各项规定的前提下，若（i）基本租金、提成租金（如有）、管理费、其他费用及／或其他按本合同须由承租人支付的款额在到期应付日起计14日内仍未支付（不论出租人是否已经向承租人作出追讨）……。如有关违约事件未能在出租人向承租人发出书面通知（以要求承租人纠正有关违约事件）之日起的14日内纠正，则出租人可享有以下权利（“补救权利”）：1、终止本合同，但这并不损害出租人享有的就任何尚未解决有关承租人的违反或不遵守或不履行任何本合同的规定及条件的诉讼权利；2、没收保证金及承租人所缴付的其他押金，而无损出租人根据本合同的规定扣减该等保证金及其他押金及为额外赔偿提出索赔的权利；……”9.05条约定：“在不影响出租人就有关违约行为的其他权利及补偿的前提下，若承租人未按本合同条款向出租人支付基本租金、提成租金（如有）、管理费或其他费用或其任何部分，则承租人须按所缴付费用总额的0.3％按日支付违约金，该违约金自应缴付起逐日计算至实际还款日止。”9.06条约定：“若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期限届满前终止本合同，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，承租人须向出租人支付其在租赁期内据本合同应付而未付的一切款项及相当于承租单元于承租人擅自终止本合同时的6个月的基本租金及管理费作为违约金，并赔偿出租人因此而遭受的一切其他损失。同时，如承租人无故提出提前解约，为补偿出租人因合同目的落空而产生的损失，承租人应当按合同未履行租期部分的租金以及管理费的总额向出租人支付违约金。”
合同对于保证金的约定如下：第10.02条约定：“出租人有权在承租人违反、不遵守、不履行本合同时（不影响出租人对该等违反或不履行而可行使的其他权利或补救方法），抵扣承租人向其支付的保证金，以补偿出租人因承租人该等违反、不遵守或不履行而�受的一切损失、损害（包括但不限于基本租金及／或提成租金（如有）的损失）。在这种情况发生时，在出租人给予承租人书面通知后14日内，承租人必须把被出租人扣除的保证金重新补足并存放于出租人不时指定的账户，本合同方能继续有效。若承租人未能遵守前述的规定，则出租人有权立即提前收回承租单元及单方面终止本合同，并有权没收所有保证金。”
关于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费、自用水电费、特约维修费、特约消杀费等，作如下约定：合同附表三第2部分约定：“管理费每月为人民币85元／m2的建筑面积计算（约为158.7m2）。”3.04条：“除基本租金、提成租金（如有）及管理费外，承租人须向出租人支付其他费用，包括但不限于通讯费用（如有）、煤气费（如有）、水费（如有）、电费、冷冻水费（如有）、冷却水费（如有）、电费（如有）、其他增值、有偿服务的实际金额及承租人根据本合同的规定应支付的所有款项及有关国家、地方规定应由承租人缴纳的费用。”
合同附表五约定：“经出租人同意，因为承租人需在签订本租赁合同后，向中国政府相关部门办理公司注册事项故，本合同之承租人暂以'MICHAELLEOHOLSTEIN'之名义签署本合同。当新注册公司，经中国政府有管辖权机构颁发后，出租人与承租人将以获核准的新公司名义为承租人，另签订租赁合同。”
以上事实，有《租赁合同》、厦门市土地房屋权证、收款收据、入驻通知书、发票、发票签收表、律师函及回执、《关于解除房屋租赁合同的通知》、国内特快专递邮件详情单及签收证明以及庭审笔录为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且内容不违反相关法律规�，故该合同合法有效，双方应依法律规定和合同约定履行合同并处理关于解除房屋租赁合同、违约金、保证金等事宜。
在优赋优公司成立前，被告MICHAELLEOHOLSTEIN与原告签订房屋租赁合同并约定承租人将以新注册商号取代本合同权利义务，且在优赋优公司成立后，合同上补盖优赋优公司公章，因此，优赋优公司已依约取代被告MICHAELLEOHOLSTEIN成为合同当事人，合同项下的权利义务由被告优赋优公司承担，被告MICHAELLEOHOLSTEIN不再承担该合同项下的权利和义务。故对原告要求被告MICHAELLEOHOLSTEIN承担责任的请求本院不予支持。
关于合同解除，根据合同约定，经双方一致书面同意方可解除或终止租赁合同，被告虽发函与原告协议合同解除事宜，但双方未就合同解除达成书面一致意见，故合同并非经双方协议解除。因合同约定承租人超过14日未支付租金，经出租人书面通知后超过14日仍未履行，出租人有权解除合同，现由于被告在原告书面通知交租未果后，原告行使合同解除权，于2014年1月26日向被告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，系依合同约定，故原告要求确认双方合同于2014年1月27日解除的诉讼请求，本院予以支持。双方租赁合同解除后，被告无权继续占有、使用所承租的店面，故原告要求被告将店面清空后交还原告，本院予以支持。
关于租金以及物业管理费等各项费用及逾期付款违约金。双方合同中已就租赁房产的租金及物业管理费等各项费用的金额、付款时间及违约责任作出约定，被告租赁使用原告房产，应依约支付租金及相关费用，现被告拖欠2013年11月、12月，以及2014年1月的租金及相关费用，故对原告要求被告支付租金、物业管理费等相关费用及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。
至于保证金和违约金一节。被告关于保证金和违约金，都属于惩罚性赔偿，不应重复主张的抗辩意见。本院认为，诉争租赁合同中关于保证金、违约金的约定实质均为违约责任的承担，本案原告出租房屋的目的是获得租金收益，被告拖欠租金给原告造成的实际损失主要是租金的利息损失，以及双方合同解除后房屋移交前的租金损失。鉴于本案讼争房产自2014年1月27日合同解除后，至今已近4个月双方尚未办理讼争房产的移交，本院以实际损失为基础，综合诉争合同的履行情况及当事人的过错程度，根据公平原则，对原告诉请的保证金210000元、违约金420000元，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项、第九十六条第一款、第一百零八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告�基（厦门）房地产开发有限公司与被告厦门优赋优餐饮有限公司双方于2013年4月14日签订的《房屋租赁合同》自2014年1月27日起解除，被告厦门优赋优餐饮有限公司于本判决生效之日起三日内将店面清空返还给原告信基（厦门）房地产开发有限公司；
二、被告厦门优赋优餐饮有限公司于本判决生效之日起三日内向原告信基（厦门）房地产开发有限公司支付租金169531.5元及逾期付款违约金（以所欠租金为基数，按每日0.3%的标准，自应交纳款项之日起计至本判决确定的还款之止）；
三、被告厦门优赋优餐饮有限公司于本判决生效之日起三日内向原告信基（厦门）房地产开发有限公司支付物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费、自用水电费、特约消杀费、固定加时营业费59821.94元及逾期付款违约金（以所欠款项为基数，按每日0.3%的标准，自应交纳款项之日起计至本�决确定的还款之止）；
四、被告厦门优赋优餐饮有限公司依约已支付的保证金210000元归原告信基（厦门）房地产开发有限公司所有；
五、被告厦门优赋优餐饮有限公司本判决生效之日起三日内向原告信基（厦门）房地产开发有限公司支付违约金420000元；
六、驳回原告信基（厦门）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10393元，由原告信基（厦门）房地产开发有限公司承担100元，由被告优赋优餐饮有限公司承担10293元，均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告信基（厦门）房地产开发有限公司、被告优赋优餐饮有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告MICHAELLEOHOLSTEIN�在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈 彤
审 判 员 曾凯斌
人民陪审员 魏婷婷
二〇一四年四月十八日
书 记 员 吴宇昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除�同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行�效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。