湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第319号
上诉人（原审被告、反诉原告）彭芸芳，女，1974年4月11日出生，土家族，湖南省慈利县人，个体工商户，住湖南省慈利县零阳镇。
委托代理人王栋，湖南一星律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、提起上诉、代签法律文书等。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郭生洪，男，1966年1月17日出生，汉族，湖北省洪湖市人，个体工商户，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人郭小杏，女，1989年11月14日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。
上诉人彭芸芳与被上诉人郭生洪租赁合同纠纷一案，因上诉人彭芸芳不服株洲市芦淞区人民法院（2015）芦法民一初字第468号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人彭芸芳、被上诉人郭生洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年7月23日，原告（反诉被告）郭生洪（甲方）与被告（反诉原告）彭芸芳（乙方）签署《租赁合同》，约定：……一、乙方（彭芸芳）自愿租用甲方（郭生洪）位于株洲市解放街御丰楼117／217号铺位，给乙方经营茶餐吧使用。二、租赁期限自2013年7月23日起至2016年7月23日止，共计3年。三租赁价格：甲方以7万元／年，人民币柒万元的价格租赁给乙方……七、乙方责任1、乙方要保证按时间向甲方缴纳租金，如欠费达15天以上，甲方有权终止合同……7、合同期满乙方不续租，或因乙方违约等原因导致提前解除合同，乙方对经营铺面所投入的装修无偿归甲方所有，乙方所交押金不退，甲方不对乙方进行任何形式的补偿。乙方无违约行为甲方也不得提前解除合同，否则赔偿乙方装修费用，赔偿标准：以装修总费用为基准（正规发票为准）每年在上年度基础上折旧30%。八、若乙方未按时交清房租按3%一个月收取罚款滞纳金。九、如乙方未经甲方书面同意擅自关门停业，连续超过3天，累积超过7天的，甲方有权单方面提前解除合同，强制收回铺面，乙方所交合同保证金不退，并需交清所未缴纳费用……彭芸芳承租涉案房屋之后，对涉案房屋进行了装修。2014年8月7日，郭生洪与彭芸芳签订一份《补充协议》，约定：一、乙方在转让期间，要按月（2014年7月23日至2014年8月23日）付给甲方租金，以后每月顺推；二、如果乙方未按月交付租金给甲方，乙方主动退场。2015年3月23日，经郭生洪催告，彭芸芳仍不缴纳2015年2月23日至2015年3月22日的租金。2015年3月26日，郭生洪以彭芸芳逾期支付租金为由，依约单方面解除了双方之间的租赁合同，并在涉案门面的玻璃门锁上。庭审中，彭芸芳确认了租赁合同的解除日期为2015年3月26日。2015年3月27日，郭生洪将涉案门面玻璃门的锁打开，但是彭芸芳并未与郭生洪进行交接，且庭审中表示不愿意进行交接。庭审中，双方在庭审中均确认2015年2月23日之前的租金已经结清；2015年2月23日之后执行的租金标准为6416元／月，每月23日交上月23日至当月23日的租金；物业管理费和水费是由彭芸芳与物业公司签订合同，由物业公司向彭芸芳收取，且郭生洪并未支付。截止租赁合同解除之日，彭芸芳尚欠1个月零3天的租金未结清，合计7057.60元。2015年4月5日左右，新闻媒体就涉案门面纠纷采访了郭生洪、彭芸芳，并进行了调解。
原审法院认为，该案属于租赁合同纠纷。双方当事人对于租赁合同效力并无异议。该案的争议焦点为：1、本案2013年7月23日签订的租赁合同是否应当解除；2、彭芸芳是否应当清偿欠付租金14350元；3、彭芸芳是否应当清偿欠付的物业管理费、水费；4、彭芸芳是否应当向郭生洪当众道歉、澄清事情真相，是否应当赔偿郭生洪精神损失费、误工费、房屋清理费以及后期门面出租困难的损失费；5郭生洪是否应当返还彭芸芳保证金20000元；6、彭芸芳是否应当支付逾期支付租金的违约金；7、郭生洪是否应当赔偿彭芸芳装修损失65000元。
一、该案2013年7月23日签订的租赁合同是否应当解除
双方在庭审中均确认租赁合同已于2015年3月26日解除，因彭芸芳未按合同约定交纳租金，2015年3月26日郭生洪的锁门行为也可视为其行使了单方解约权，事实上双方签订的门面租赁合同已解除。故郭生洪要求解除2013年7月23日签订的租赁合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该案不予支持。
二、彭芸芳是否应当清偿欠付租金14350元
双方在庭审中均确认2015年2月23日之前的租金已经结清；2015年2月23日之后执行的租金为6416元／月。截止租赁合同解除之日，被告尚欠1个月零3天的租金未结清，合计7057.6元。原告要求被告偿还欠付的租金7057.6元的诉讼请求具备事实和法律依据，原审法院予以支持。
双方在庭审中均确认彭芸芳至今未向郭生洪返还房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，彭芸芳未有合同依据继续使用郭生洪房屋的，郭生洪请求参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审法院予以支持。因郭生洪于2015年3月27日才将涉案门面锁打开，房屋占有使用费可从2015年3月28日开始参照月租金6416元／月计算，计算至2015年4月30日为7271.47元，实际应计算至彭芸芳返还涉案门面之日止。
三、彭芸芳是否应当清偿欠付的物业管理费、水费
庭审中，郭生洪、彭芸芳均确认物业管理费和水费由彭芸芳与物业公司签订合同，由物业公司向彭芸芳收取，且郭生洪也未缴纳物业管理费和水费，故郭生洪要求彭芸芳支付物业管理费和水费的诉讼请求缺乏无事实和法律依据，原审法院不予支持。
四、彭芸芳是否应当向郭生洪当众道歉、澄清事情真相，是否应当赔偿郭生洪精神损失费、误工费、房屋清理费以及后期门面出租困难的损失费。
郭生洪提供的证据不足以证明彭芸芳实施侵权行为造成其损害。因此，郭生洪要求彭芸芳当众道歉、澄清事情真相，赔偿精神损失费、误工费、房屋清理费以及后期门面出租困难的损失费的诉讼请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。
五、郭生洪是否应当返还彭芸芳保证金20000元
双方在庭审中均确认彭芸芳向郭生洪支付了20000元保证金。租赁合同第七条约定：……或因乙方违约等原因导致提前解除合同，乙方对经营铺面所投入的装修无偿归甲方所有，乙方所交押金不退。故彭芸芳要求郭生洪返还保证金20000元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
六、彭芸芳是否应当支付逾期支付租金的违约金
《租赁合同》第八条约定：若乙方未按时交清房租按3%一个月收取罚款滞纳金（实为违约金）。该合同对于违约金的约定不明确，无法确定“3%”按何标准计算。在彭芸芳已承担20000元保证金不予退还的违约责任情形下，郭生洪要求彭芸芳支付逾期支付租金违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
七、郭生洪是否应当赔偿彭芸芳装修损失65000元
租赁合同第七条第七款约定：……或因乙方违约等原因导致提前解除合同，乙方对经营铺面所投入的装修无偿归甲方所有，乙方所交押金不退……。补充协议约定：一、乙方在转让期间，要按月（2014年7月23日至2014年8月23日）付给甲方租金，以后每月顺推；二、如果乙方未按月交付租金给甲方，乙方主动退场。依据双方当事人的约定，彭芸芳应在2015年3月23日交纳2015年2月23日至2015年3月22日的租金，但彭芸芳未按期交纳。郭生洪依据前述约定，以彭芸芳逾期支付租金为由，于2015年3月26日单方面解除租赁合同，庭审中彭芸芳对于租赁合同解除的事实亦予以确认。因彭芸芳的违约导致合同提前解除，故彭芸芳要求郭生洪赔偿装修费损失的反诉请求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、被告彭芸芳自本判决生效之日起十日内向原告郭生洪支付2015年2月23日至2015年3月25日期间的租金7057.6元，2015年3月28日至2015年4月30日期间的房屋占有使用费7271.47元（其后房屋占有使用费按6416元／月的标准计算至涉案门面实际返还之日止）；二、驳回原告郭生洪的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告彭芸芳的全部反诉请求。一审本诉案件受理费836元，减半收取418元，由原告郭生洪承担260元，被告彭芸芳承担158元；反诉案件受理费963元，由反诉原告彭芸芳承担。
一审宣判后，彭芸芳因不服原审判决，均向本院提起上诉，要求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实与理由：一、本案中被上诉人行为才构成根本违约。根据双方2014年8月7日签订的《补充协议》约定，上诉人应当在每月23日前交租金，但因为上诉人租金周转困难，实际交租时间偶尔顺延几天是常事，被上诉人对此也没有反对。虽然上诉人2015年3月26日还没有交租，但只是顺延了两三天，不构成根本违约，也没有造成被上诉人的实际损失。但被上诉人2015年3月26日锁门的行为构成了根本性违约，其行为使上诉人根本无法行使双方《补充协议》转租之目的，所以在本案中被上诉人应当是根本违约方，应当承担违约责任，应当由被上诉人退还押金、赔偿上诉人损失，而不是一审判决认定的由上诉人承担违约责任。二、一审判决显失公平。上诉人2013年7月23日租赁房屋后，为经营需要，共计发146000元进行装修，尚只使用一年多，且合同没有到期，有较大剩余价值。根据双方补充协议，上诉人可以转租，能够部分挽回上诉人的经济损失。而被上诉人仅仅只是因为上诉人晚了两三天交租，被上诉人就对租赁场所上锁等行为，导致协议无法继续履行，合同事实上解除，形成了上诉人无法转租的事实，应该是被上诉人应当承担上诉人的损失。而根据一审判决，被上诉人不但不承担上诉人任何损失，还要上诉人继续缴纳租金及使用费，且押金不予退还，不但没有追究被上诉人的违约责任，还进一步增加了上诉人不应承担的责任，显失公平。为此请法院支持上诉人的上诉请求。
针对彭芸芳的上诉请求，被上诉人郭生洪辩称：一、上诉人擅自关门停业时长超过双方签订的合同第九条规定；二、从株洲市博翰物业公司得知上诉人在2015年1月份已经在物业公司报停，并已经欠缴物业管理费及水电费；三、从上诉人2015年4月1日张贴在店门处告示说明上诉人从2014年8月开始已经停止对外转租，与其自述2015年3月26日开门营业自相矛盾；四、答辩人与上诉人签订的《门面租赁合同》规定，门面租金一年分三次付清，每次需提前5天预付下一次租金，后因为上诉人经营状况不佳、停止转租。上诉人以各种理由不交租金，协商多次后答辩人出于体谅上诉人经营不易，作出了很大让步，签订了补充协议。2015年3月23日，上诉人需要向答辩人支付2015年2月23日—3月23日门面租金。答辩人多次短信提醒上诉人支付门面租金无果，3月26日再次面谈不缴纳租金就终止合同自行清场。可是上诉人以吃饭为理由独自离场，店内空无一人，为保证店内财产安全，答辩人迫不得已将门锁上，锁门后也告知上诉人需要支付门面租金。3月27日，答辩人与物业公司一起找上诉人协商欠缴租金和物业费之事，还是没有结果。答辩人见上诉人已将门锁好，故答辩人将锁收回；五、上诉人多次拖欠房租（以短信为证），且2015年2月23日至今没有支付门面租金，违反了双方签订的合同。为此，一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审期间，上诉人彭芸芳均未提交新的证据材料，被上诉人郭生洪提交了《情况说明》和《短信、通知》，用以证明被上诉人要求上诉人通过正常程序办理交接手续，但是上诉人没有通过正常办理交接手续。
上诉人彭芸芳质证意见是：该两个证据的三性均有异议，第一个证据与本案无关，情况说明系被上诉人单方的陈述，达不到其证明目的。上诉人没有收到电话和短信要求办理交接手续。
本院认为，被上诉人郭生洪提交了《情况说明》，需结合一审其他证据材料综合认定。至于《短信、通知》不符合证据要件，上诉人又提出了异议，本院不予采信。
二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被上诉人郭生洪锁门行为是否构成根本性违约？2、被上诉人方是否需要退还押金、赔偿装修损失？现综合分析如下：
从本案查明的事实看，2014年8月7日，郭生洪与彭芸芳签订了一份《补充协议》，该协议约定：一、乙方在转让期间，要按月（2014年7月23日至2014年8月23日）付给甲方租金，以后每月顺推；二、如果乙方未按月交付租金给甲方，乙方主动退场。2015年3月23日，经郭生洪催告，彭芸芳仍不缴纳2015年2月23日至2015年3月22日的租金。2015年3月26日，郭生洪以彭芸芳逾期支付租金为由，将涉案门面的玻璃门锁上，随后通过短信告知彭芸芳要求交纳房租，若交纳了房租就不锁门。第二天，郭生洪要求物业公司参与协调处理此事并打开了玻璃门的插锁，但是彭芸芳仍然没有缴纳房租，之后彭芸芳也没有主动缴纳房租处理门面的事情。被上诉人郭生洪锁门系事出有因，依照双方的约定行使且时间较短，对彭芸芳影响不大。为此，被上诉人郭生洪锁门行为不构成根本性违约。相反，作为承租方的彭芸芳主要义务是及时缴纳房租。2015年3月23日，经郭生洪催告，彭芸芳仍不缴纳2015年2月23日至2015年3月22日的租金。2015年3月26日，彭芸芳明确表示不会缴纳房租，之后也也没有主动缴纳房租并主动要求处理该事情。作为承租方的彭芸芳没有履行主要义务属于重大违约行为。既然承租方的彭芸芳没有履行主要义务构成重大违约，那么彭芸芳应当承担相应的违约责任。依照双方签订的《租赁合同》第七条约定：……或因乙方违约等原因导致提前解除合同，乙方对经营铺面所投入的装修无偿归甲方所有，乙方所交押金不退。为此，上诉人彭芸芳要求被上诉人郭生洪退还押金和赔偿装修损失缺乏法律依据，一审法院的处理符合法律规定。为此，上诉人彭芸芳的上诉请求和理由均不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1013元，由上诉人彭芸芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一五年十月十六日
书 记 员 文 宇
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。