北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第4024号
上诉人（原审第三人）封晓娟，女，1962年2月2日出生。
委托代理人张希，北京市铭达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贺鹏，男，1984年7月24日出生。
委托代理人樊志勇，北京市中允律师事务所律师。
委托代理人刘洪玲（被上诉人贺鹏之母），女，1955年1月13日出生。
原审被告曹卫良，男，1959年6月28日出生。
委托代理人袁涛，上海德美律师事务所律师。
上诉人封晓娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
贺鹏在原审法院起诉称，2012年2月24日，我与曹卫良的委托代理人陈世奇在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家）的居间服务下签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议01》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》等，就我购买曹卫良所有的703号房屋的买卖行为进行了相关权利和义务的具体约定，主要条款有：房屋总价385万元；签订买卖协议当日买方支付定金20万元，协议签订后10个工作日内买方首付卖方150万元（含定金20万元），剩余房款135万元在房屋所有权转移手续办理完毕当日买方支付给卖方；合同签订之日起90日内申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人如违约自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订当日，我依约向曹卫良支付定金20万元。2012年3月2日我又依约向曹卫良支付首期购房款150万元（含定金20万元）。按合同约定，曹卫良应于2012年5月25日前办理房屋权属变更登记，由于发生陈世奇于2012年5月5日突患疾病去世的特殊情况，在链家的主持下，2012年5月28日我与曹卫良新的委托代理人曹惠菊（曹卫良的姐姐，陈世奇的妻子）签订了补充协议，约定我再向曹卫良支付购房款160万元（剩余房款办理过户手续后支付），曹卫良将房屋钥匙交予我入住，在四个月之内链家协同买卖双方办理房屋过户手续。当日，我又支付购房款160万元，同时取得钥匙入住房屋。此后，我一直催促曹卫良依约共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移的登记手续，但曹卫良不再理睬故意拖延不予办理。曹卫良的行为已构成违约，依据合同法的规定，除继续履行合同义务，还应支付自2012年9月29日起至办理完成房屋过户手续之日期间的违约金。故诉至法院，要求继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，同意支付剩余购房款50万元，要求703号房屋过户至我名下，并要求曹卫良按照已收取款项每日万分之五向我支付2012年9月29日起至房屋实际过户之日止的违约金，承担本案的诉讼费用。
曹卫良在原审法院辩称，我收到了贺鹏向陈世奇支付的购房款160万元，但未授权姐姐曹惠菊收取贺鹏购房款150万元，故不同意继续履行上述合同，由于未能继续履行合同的过错不在于我，故不同意支付违约金。
封晓娟在原审法院述称，703号的房屋系我与曹卫良共同所有，曹卫良未经我同意擅自处分了双方共同所有的财产，故不同意贺鹏的全部诉讼请求。
原审法院审理查明，封晓娟与曹卫良于1988年9月22日登记结婚，婚姻关系存续期间购买了703号房屋（以下简称703室）。2009年3月27日，曹卫良取得703室的房屋所有权证。曹卫良系曹惠菊弟弟，陈世奇系曹惠菊配偶，2012年5月5日陈世奇去世。
2011年11月30日，曹卫良（委托人）向陈世奇（受托人）出具授权委托书，委托事项及权限为：一、委托人（即房产所有人）将本人名下6号楼（建筑面积87.52平方米，房屋所有权人：曹卫良）；703（建筑面积131.50平方米，房屋所有权人：曹卫良）；705（建筑面积131.50平方米，房屋所有权人：曹卫良，以下简称705室）。以上叁套房产作抵押，以受托人陈世奇为借款人向银行申请房产抵押贷款。二、委托人承诺为受托人办理上述手续时提供各项必需的文件、证明和资料等充分的条件。对于受托人依据相关法律法规和本授权委托书的授权办理的上述各项手续及签署的各项法律文件，委托人均承诺其法律效力，承认其代表委托人的真实意思，并承担全部法律责任。三、委托人承诺在以上房产作为抵押物向银行贷款不成功时，可以将房产出售，特授权受托人代为办理房屋买、卖相关的全部手续，受托事项如下：1、代为办理房屋出售手续；2、如在房屋出售时，买方需要办理银行贷款，代为配合办理在相关文件上签字；3、代为办理资金划转手续，代为接收贷款；4、代为办理过户手续、物业交割手续；四、本授权受托书一经委托人签署，即为不可撤销；五、受托人有转委托权；六、本授权委托书自委托人签字后生效，至委托事项全部办理完毕之日终止。同年12月2日湖北省咸宁市咸宁区公证处为该委托书办理公证手续。
2012年2月24日，陈世奇代理曹卫良（甲方，出售方）与贺鹏（乙方，买受方）就703号房屋签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议01》，约定房屋总价为385万元，当天买受人交纳20万元定金。其中，《补充协议01》约定业主净得360万元整。同日，陈世奇代理曹卫良（甲方，出售方）与贺鹏（乙方，买受方）以及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家）三方另签订《居间服务合同》。2012年3月2日，贺鹏交纳房款130万元。2012年4月13日，双方办理存量房屋买卖合同网上签约手续，合同编号为C558195，办理了《存量房自有交易资金划转协议》，出卖人在中国工商银行开立的账户作为自有资金收款账户，户名为陈世奇账号为×××。2012年5月5日，陈世奇去世。2012年5月28日，链家出具免责声明称：由于业主委托人陈世奇因病过世，无法办理过户手续，前期乙方贺鹏已支付房款150万元，后期事宜由其配偶，产权人姐姐曹惠菊（身份证号×××）全权处理，但其并未办理委托公证手续。乙方贺鹏急用房屋装修入住，同意在曹惠菊未办理委托公证的情况下支付房款160万元，并自行办理物业交割，于2012年5月28日交付钥匙，办理入住，剩余50万房款过户后支付。链家已明确告知风险，如出现任何纠纷，与链家无关。曹惠菊代陈世奇签字，刘洪玲代理贺鹏在免责声明上签字，链家工作人员张蕾在见证栏签字。当日贺鹏将房款160万元支付给曹惠菊。曹卫良涉及刑事犯罪于2010年11月24日被刑事拘留，12月30日被逮捕。2011年10月14日被监视居住，2011年12月14日被收监，经审判认定曹卫良构成虚开增值税专用发票罪，判处有期徒刑六年。
曹卫良辩称其未授权曹惠菊收取房款160万元，向法院提交了转帐记帐凭证、还款证明、个人（电汇）回单、付款证明、证人证言、授权委托书等证据材料予以佐证。贺鹏对于转帐记帐凭证、还款证明、个人（电汇）回单及付款证明的真实性未发表质证意见，但对其证明内容及关联性持有异议，对于证人证言及授权委托书的真实性持有异议。封晓娟述称曹卫良未经其同意擅自处分上述房屋，向法院提交了说明予以佐证。贺鹏对该份证据的真实性持有异议。
原审法院查明的上述事实，有双方当事人陈述、结婚证、房屋所有权证、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议01》、公证书、《交钥匙协议》、收款证明、个人业务凭证、（2014）一中民终字第5157号民事判决书等证据材料在案佐证。
原审法院认为，依据已生效的（2014）一中民终字第5157号民事判决书的认定，贺鹏将房款给付曹卫良姐姐的行为属于履行合同的行为，与合同是否有效无关。买受人不应负担审查代理人是否尝试了抵押贷款的义务，封晓娟主张贺鹏未尽到审慎义务依据不足，法院认定贺鹏为善意。贺鹏向曹卫良支付购房款310万元，并同意支付剩余房款50万元及办理房屋过户所需费用，法院予以认可。贺鹏要求曹卫良协助将703号房屋过户至其名下，有事实及法律依据，法院予以支持，封晓娟亦应予以配合。贺鹏要求曹卫良支付自2012年9月29日至房屋实际过户之日止的违约金（以购房款310万元为计算基数），按日万分之五计算，依据不足，法院不予支持。曹卫良辩称其未授权曹惠菊收取房款160万元，合同未履行的过错不在于其本人，未就上述辩称向法院提交充分证据，故法院对其此项辩称不予采信。封晓娟述称曹卫良未经其同意擅自处分共有房屋，不同意继续履行合同，未就上述述称向法院提交充分证据，故法院对其此项述称亦不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、继续履行贺鹏与曹卫良签订的《北京市存量房屋房屋买卖合同》及《补充协议》。二、本判决生效后七日内，贺鹏向曹卫良支付剩余购房款五十万元。三、本判决生效后十日内，曹卫良、封晓娟共同协助贺鹏将七零三号房屋过户至贺鹏名下，办理过户所需费用由贺鹏承担。四、驳回贺鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
封晓娟不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人贺鹏的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由是：1、一审认定事实错误，上诉人从未授权任何人处分本案诉争房屋，被上诉人贺鹏不构成善意取得；2、一审法院适用法律不当，严重侵害上诉人的合法权益。
贺鹏同意一审判决，请求二审法院予以维持。曹卫良不同意一审判决，同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案中，陈世奇代曹卫良就涉诉房屋与贺鹏先后签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》等。后贺鹏在交纳20万定金后又给付了房款130万元，且在陈世奇死亡后再次给付房款160万元，上述行为应认定贺鹏为善意。其中已有法院生效判决认定曹卫良姐姐收款的行为属于履行合同的行为，且现封晓娟未向法院提交有效充分证据证明曹卫良未经其同意擅自处分共有房屋，故封晓娟上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费三万七千六百元，由曹卫良负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三万七千六百元，由封晓娟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
审 判 员 徐 冰
代理审判员 夏根辉
二〇一五年七月八日
书 记 员 叶康喜