北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初2269号原告(反诉被告)：北京胧月农业生态园有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村517号。法定代表人：高东旭，总经理。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。被告（反诉原告）：方芳，女，1971年3月13日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：武飞，北京市国乐律师事务所律师。原告（反诉被告）北京胧月农业生态园有限公司（以下简称胧月生态园公司）与被告（反诉原告）方芳租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胧月生态园公司的委托诉讼代理人纪宏建及被告（反诉原告）方芳的委托诉讼代理人武飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胧月生态园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与方芳签订的《北京胧月农业生态园租赁合同》及《合作社服务合同》；2.判令方芳将其承租的农业大棚恢复原状；3.判令方芳承担违约责任，向我公司支付违约金5万元；4.判令诉讼费由方芳负担。事实与理由：2016年4月9日，我公司与方芳就承租我公司下辖管理的胧月农业生态园大棚事宜签订了《北京胧月农业生态园租赁合同》及《合作社服务合同》，约定方芳承租胧月生态园B02号大棚用于农业种植，合同期限截止至2032年6月30日，约定租金15万元。方芳实际接收上述大棚后，在未征得我公司同意的前提下擅自改变土地用途，在大棚范围内建造违法建筑，已引起土地主管单位及旧县镇镇政府的重视。为此，我公司多次通知方芳拆除违建，恢复大棚原貌，但方芳至今不予恢复也不予拆除。据此，我公司诉至法院，请求法院支持我公司的诉讼请求。被告方芳辩称：一、我与胧月生态园公司签订的《北京胧月农业生态园租赁合同》及《合作社服务合同》属于以欺诈手段订立、以合法形式掩盖非法目的且违反法律和行政法规强制性规定的合同，属于无效合同，鉴于被诉合同自始无效，本案并不存在合同解除的问题。1.我与胧月生态园公司签订的《北京胧月农业生态园租赁合同》及《合作社服务合同》属于以欺诈手段订立的损害国家利益的合同。本案中，胧月生态园公司在签订被诉合同时存在严重的欺诈行为，其故意隐瞒涉案设施农业用地未经备案、涉案土地不可用于非农业建设以及其不具备土地租赁经营资质等重要事实，诱使我签订被诉合同，企图借此逃避国家土地监管，严重损害国家利益，因此，根据我国相关法律规定，被诉合同应认定为无效合同。（1）胧月生态园公司出租的日光温室用地属于设施农业用地，而胧月生态园公司直至2017年1月18日日光温室被强制拆除时仍未办理设施农业用地备案手续，因此，被诉合同标的日光温室本身系违法设施。（2）胧月生态园公司在被诉合同订立前的宣传和推广中诱使我误认为该日光温室可以经过装修改造后用于不定期居住生活。胧月生态园公司在互联网上发布的招租广告中显示涉案日光温室的住宅类别为普通住宅、平房，房屋类型为商品房，并且展示出多幅日光温室经过装修改造后用于不定期居住生活的图片，以上宣传语及宣传照片明显诱导包括我在内的不特定民事主体误认为胧月生态园公司出租的日光温室可以经过装修改造后用于不定期居住生活。在签订被诉合同前，胧月生态园公司带领我参观了该公司已经装修完毕的A02样板房以及已经入住的一期日光温室，对我决定与胧月生态园公司签订租赁合同起到了重要的影响。同时，在被诉租赁合同第六条约定胧月生态园公司提供日常生活用品并保证电话和宽带接口入日光温室和正常使用，以及可以提供装修服务等。在《合作社服务合同》中也存在宽带费、有线电视费等用于不定期居住生活花费的项目。此外，胧月生态园公司在日光温室附近通过硬化地面的方式铺设了水泥马路以及架设了路灯等生活必须的基础设施，足以使我误认为其出租的日光温室可以经过装修改造后用于不定期居住生活。（3）胧月生态园公司并不具备经营土地租赁业务的资质。根据国家企业信用信息公示系统查询的结果，胧月生态园公司的经营范围并不包括从事房地产经纪业务、土建、房地产开发、物业管理等与土地租赁业务相关的营业资质。2.我与胧月生态园公司签订的《北京胧月生态园租赁合同》及《合作社服务合同》属于以合法形式掩盖非法目的的合同。胧月生态园公司建设的对外出租的日光温室大棚并非传统意义上的现代农业基础设施，双方合同虽名为租赁，实为在耕地上以建设设施农业为背景而变相进行居住用房的开发行为，双方合同均符合用对外租赁农业设施的合法形式掩盖改变土地性质进行建房的非法目的，故上述合同应属无效合同。3.鉴于被诉合同自始无效，本案并不存在合同解除的问题。二、涉案土地并未进行设施农业用地备案手续，原日光温室本身系违法建设，因此，胧月生态园公司无权要求我恢复违法建设或承担恢复违法建设所发生的费用。如前所述，被诉合同标的日光温室系胧月生态园公司在没有报请国土资源主管部门和农业部门设施农用地备案的情况下，私自建设用于长期出租，在签订本案被诉合同时，胧月生态园公司并未向我出示三方签订的用地协议，在此情况下，本案被诉合同标的日光温室本身系违法建设，因此，胧月生态园公司无权要求我恢复违法建设或承担违法建设所发生的费用。三、鉴于被诉合同系无效合同，故本案并不存在合同违约的问题。综上，胧月生态园公司的诉讼请求不符合法律规定，请求法院依法审理，公正裁决。反诉原告方芳诉称：1.确认我与胧月生态园公司签订的《北京胧月农业生态园租赁合同》及《合作社服务合同》无效；2.判令胧月生态园公司返还我已经支付的租金15万元；3.判令胧月生态园公司赔偿我实际经济损失140750元；4.判令胧月生态园公司承担反诉的全部诉讼费用。一、双方签订的《北京胧月农业生态园租赁合同》及《合作社服务合同》属于以欺诈手段订立、以合法形式掩盖非法目的并且违反法律行政法规强制性规定的合同，属于无效合同。理由同答辩意见。二、基于合同自始无效，胧月生态园公司因该合同取得的财产属于不当得利，应当予以返还。三、基于合同自始无效，胧月生态园公司应当承担我实际经济损失的损害赔偿责任。本案中，胧月生态园公司在订立合同时故意隐瞒涉案设施农业用地未经备案、涉案土地不可用于非农业建设及其不具备土地租赁经营资质的重要事实，严重违反了诚实信用原则，应当对合同无效给我造成的实际经济损失承担损害赔偿责任。此外，胧月生态园公司在强制拆除日光温室的过程中，严重侵害了我的知情权，未将载有拆除时间的强制拆除公告等行政文件送达或告知给我，存在严重过错，并导致我在现场的个人财物丢失或损毁，故胧月生态园公司应当对我财产损失的扩大承担全部损害赔偿责任。1.我对日光温室的装修工程刚竣工数月，日光温室就被强制拆除，故我的实际经济损失客观存在。2.胧月生态园公司在签订合同时故意隐瞒重要事实，应当对因合同无效给我造成的实际经济损失承担损害赔偿责任。3.我的装修工程系在胧月生态园公司的同意和监督下完成的，胧月生态园公司未曾对我的装修工程提出异议或拦阻。首先，被诉合同第六条第十项已经约定了针对合同标的进行设计装修的相关服务条款，应当视为胧月生态园公司同意我对合同标的进行装饰装修。其次，我对日光温室装修期间，胧月生态园公司每天均指派物业人员吕师傅与两名保安人员前往施工地点监督，对装修的全过程均充分了解并同意，未曾对我的装修工程提出异议或拦阻，在装修完毕后，胧月生态园公司委派物业人员吕师傅向我收取了装修保护费1000元。4.胧月生态园公司在强制拆除日光温室的过程中，严重侵害了我的知情权，应对我财产损失的扩大承担全部赔偿责任。5.我的实际损失包括装修工程经济损失139000元、家具家电财产损失1750元，以上共计140750元。反诉被告胧月生态园公司辩称：不同意方芳的反诉请求。我公司认为双方合同是有效的。双方合同已经明确约定了在涉案大棚中不得建造违章建筑，由此造成的一切后果均由方芳单方承担。方芳作为自然人应当知晓在大棚内不得建造永久性建筑的事实，并且在建造之前也未取得我公司及主管单位的同意，因此其扩大的损失应由其自行承担。对于租赁合同解除后扣除我公司的损失部分及方芳应当承担的违约金外，剩余部分同意返还。对于方芳主张的损失，因强拆的主体并非我公司，通过方芳提交的反诉证据，可以显示强拆的主体是北京市昌平区旧县村村委会，并且是由村书记带头向方芳进行了告知，侵害方芳权利的主体是北京市昌平区旧县村村委会，方芳不应也无权在本案中以合同之诉向我公司主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2011年9月7日北京市昌平区城南街道办事处针对北京市昌平区旧县村上报的拟在2011年建设410栋日光温室的申请作出了批复，同意该村严格按照《日光温室和春秋大棚建设技术规范》建设日光温室。2012年10月北京市昌平区城南街道办事处旧县村村民委员会（出租方、甲方，以下简称旧县村村委会）与胧月生态园公司法定代表人高东旭（承租方、乙方）签订《昌平区旧县村建设设施农业日光温室承包合同书》，约定：乙方租赁甲方位于旧县村西土地，土地类型为一般农用地，承租土地用途为建设日光温室设施农业，面积为80亩，棚数为52。租赁期限共20年，自2012年7月1日起至2032年7月1日止。甲方有权监督乙方依照合同约定的用途合理利用和保护土地，制止乙方损害承租地和农业资源的行为。乙方如需建设建筑物、构筑物、临时建筑物，必须首先取得甲方同意，并取得有审批权的有关部门的批准文件方可施工建设。如乙方擅自在承租土地范围内建设，视同违约，甲方有权终止本合同，所形成的地上物乙方自行清除出承租的集体土地。乙方应当维护土地的农业用途，不得用于非农建设。未取得甲方同意并取得上级相关部门批准的，不得建设任何建筑物、构筑物、临时建筑物。本项目是旧县村股份经济合作社设施农业日光温室大棚项目，严禁销售转让。双方还对其他事项进行了约定。2016年4月9日胧月生态园公司（出租方、甲方）与方芳（承租方、乙方）签订《北京胧月农业生态园租赁合同》及《合作社服务合同》，其中《北京胧月农业生态园租赁合同》约定：园址位于北京市昌平区城南街道旧县村，占地面积80亩，乙方所租赁的种植单元为B02号。租赁期限自2012年7月1日至2032年6月30日止，生态园土地使用费不变，2032年6月30日后土地使用费按照国家标准的市价收取，甲方承诺在同等条件下，乙方为土地第一租赁方。日光温室租赁费为15万元，第一年社员服务费3000元，后续每年按时交付。甲方的权利与义务为：生态园成立种植专业合作社，每年收取乙方交纳的社员服务费……甲方保证水、电、电话、宽带接口入日光温室及正常使用……按照甲方设计装修标准，由甲方施工，装修费按乙方选取不同装修规格收取。如乙方自找装修队装修，甲方收取装修款总价的百分之五的手续费。乙方的权利与义务为：加入甲方的合作社，按时交纳各种费用，包括合作社社员服务费……乙方不得在承租区内建设任何违章建筑，否则后果自负，因此造成的损失及后果由乙方承担，甲方有权终止本合同。《合作社服务合同》约定：乙方租赁甲方温室大棚，进行农作物种植。乙方种植单元为B02号，每年向甲方交纳社员服务费3000元，签订合同当日交纳第一年费用，明年起每年4月8日按时交纳。合同还对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，方芳支付胧月生态园公司租金15万元，胧月生态园公司将日光温室大棚交付方芳使用，方芳于2016年9月将日光温室大棚装修改造成可用于生活居住的房屋，并在该房屋内放置了桌椅、衣柜及用于生活的家具家电。因涉案温室大棚所在的土地为农业生产的耕地，只能用于农业生产经营活动，方芳及其他承租人的装修行为变更了土地用途且未经相关部门审批，北京市昌平区农村工作委员会于2016年12月14日向北京市昌平区城南街道办事处发送《关于城南街道旧县村胧月生态园日光温室违建问题限期整改的函》，内容为：近日，区农委收到国土资源昌平分局通报，旧县村胧月生态园日光温室存在违建问题。经查，胧月生态园相关设施现用途超出农业用地使用范围，违反了京国土昌字[2015]10号《北京市国土资源局昌平分局关于印发的通知》中“三个不得，三个禁止”等相关要求，请你处对其违建设施进行整改并加强监管。在此之前，胧月生态园公司已于2016年12月8日向包括方芳在内的大棚承包人发出《限期拆除通知书》，以其发现部分承包人在所承包的土地内建有与农业生产无关的建筑，土地主管部门北京市昌平区城南镇政府已针对该行为向其提出整改意见为由，要求大棚承包人最晚于2016年12月28前拆除各承包地块内的违章建筑，如在规定的期限内仍不拆除的，由此产生的一切后果均由大棚承包人自行承担。2016年12月31日胧月生态园公司再次向包括方芳在内的大棚承包人发出《违章期限拆除通知》，限各租户在收到本通知之日起6日内自行拆除违法建筑，如不按照本通知执行自发布之日起至2017年1月3日4天后园区将对其停水和停电，2017年1月5日后若逾期不自拆，将依法组织相关部门对其违法建筑予以强制拆除并解除租赁合同，一切损失由租户自行承担。因方芳及其他承租人在收到上述通知后仍未将其装修的部分建筑物拆除，2017年1月18日北京市昌平区城南街道旧县村组织人员对方芳已装修的大棚进行了强制拆除。方芳主张其于2015年10月中旬经顺义大棚的中介介绍，认识了胧月生态园公司的李雪，后其与李雪取得了联系。2016年4月9日其在李雪的带领下到涉案的温室大棚处参观了A2温室大棚样板间和已经入住的温室大棚，在样板间中与胧月生态园公司签订了合同并支付了租金。样板间的实际装修及工作人员的宣传可以证明涉案温室大棚可用于生活居住，其租赁温室大棚的目的是为了居住生活。双方的合同属于以合法形式掩盖非法目的，为无效合同。方芳提交经过公证的网页截图、样板间的照片、已经出租的一期温室大棚的照片及销售人员带领其参观样板间的录像等予以证明。其中网页截图显示通过百度搜索引擎搜索“胧月生态园”，在北京58同城等网站出现昌平生态园的相关信息。在58同城网站搜索昌平生态园，显示有“（出售）昌平农家院13.5万享受田园生活、度假养老、远离雾霾”的内容，并显示户型为1室1厅1卫，400平方米，套内385平方米，售价为13.5万元，住宅类别为普通住宅，房屋类型为使用权，装修程度为毛坯，网页下方显示有“昌平胧玥生态农家院远离城市的喧嚣，给孩子一个农耕体验的学习机会，给老人一个回归田园的温馨回忆，给自己一个休闲娱乐的田园世界。本农家院位置优越，距离昌平县城仅2公里，京藏高速陈庄口出2分钟必达……周末到自己的菜园子里种植、浇水、采摘、呼吸新鲜空气，享受慢节奏生活。内部配套齐全，上水、下水、宽带、电入户。物业可托管，24小时电子监控，安全性高…..”等内容。宣传图片显示大棚内部为可用于生活居住的房屋，房屋内有沙发、桌椅、床、洗手台等家具家电设施。样板间的照片则显示大棚已改建为可用于居住生活使用的房屋，房屋内有桌椅、马桶等生活设施。已经出租的一期温室大棚的照片显示温室大棚之间已铺设马路、架设路灯。录像显示方芳参观的样板间内放置了桌椅、床、热水器、洗手台等生活用品，可用于生活居住。胧月生态园公司不认可网页上的宣传内容为其所发，不认可李雪系其工作人员，主张李雪受雇于崔德成，崔德成每促成一笔交易从其处收取一定佣金，所有的广告均非其投放，而系崔德成投放，即便有人带领方芳参观了所谓的样板间，该样板间也系租户自身的行为，与其无关，其认可对温室大棚之间的地面进行了硬化、架设了路灯，但主张上述设施仅是为了方便通行，并非为了生活居住。另查，方芳（甲方）于2016年7月12日与北京惠豪利国建筑工程有限公司（乙方，以下简称惠豪利国公司）签订《施工合同》，约定：乙方以包工包料的承包方式为甲方位于北京市昌平区旧县胧月生态园进行装修，工程内容见施工预算，工程总造价为136000元，总工期为60日，开工日期为2016年7月16日，竣工日期为2016年9月14日。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，惠豪利国公司为方芳承租的温室大棚进行了装修，工程于2016年9月14日完工，方芳支付惠豪利国公司装修费共计139000元。方芳于2016年8月购买清华亿洁太阳能热水器一台，该太阳能热水器已在拆除温室大棚时被损坏。经询，对于方芳主张的装修损失，双方均不申请鉴定。上述事实，有《北京市昌平区城南街道办事处关于对旧县村建设日光温室的申请的批复》、《昌平区旧县村建设设施农业日光温室承包合同书》、《北京胧月农业生态园租赁合同》、《合作社服务合同》、《北京市昌平区农村工作委员会关于城南街道旧县村胧月生态园日光温室违建问题限期整改的函》、《限期拆除通知书》、《违章限期拆除通知》、《公证书》、照片、录像、收据、《施工合同》、《情况说明》、订货单及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。我国土地管理法规定：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。具体到本案，涉案温室大棚所在土地为用于农业生产的耕地，不能用于非农建设。方芳与胧月生态园公司签订的《北京胧月农业生态园租赁合同》明确约定涉案的温室大棚只能用于农业生产，不得在承租区内建设任何违章建筑。但从本案查明的事实可以看出，方芳租赁涉案温室大棚的主要目的并非用于农业生产，而是用于生活居住。胧月生态园公司虽对方芳提交的网页宣传截图及样板间的照片、录像等证据不予认可，但方芳在接收温室大棚后即对温室大棚进行了装修，将温室大棚改造为可用于生活居住的房屋，变更了土地用途，胧月生态园公司对此并未提出异议，放任甚至默许方芳擅自变更土地用途，且未经相关部门批准，故双方签订的合同违反法律的强制性规定，应属无效，对胧月生态园公司要求解除双方签订的《北京胧月农业生态园租赁合同》及《合作社服务合同》的诉讼请求，本院不予支持，对方芳要求确认上述两份合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，胧月生态园公司虽不认可方芳提交的网页宣传截图及样板间的照片系其所为，但其主张李雪系受崔德成的雇佣，崔德成为其与承租人洽谈交易事宜，洽谈成功后从其处提取佣金，互联网上的宣传及样板间等均系崔德成所为等，但其明知或应当知道崔德成作为中间人，为潜在的客户提供交易信息，崔德成提供的交易信息极易让承租人认为该信息系胧月生态园公司所作出的意思表示，且双方签订合同的过程也足以让承租人认为涉案温室大棚是可以被改造成为用于生活居住的房屋的，在此情况下胧月生态园公司仍对崔德成的上述广告宣传行为疏于管理且持放任态度，且在承租人将温室大棚改造为可以用于生活居住的房屋的过程中，胧月生态园公司并未提出异议、并未进行有效制止，而是持放任甚至默许的态度，故胧月生态园公司应就合同无效导致的温室大棚被拆除的后果承担主要责任。方芳在签订合同时应当知晓涉案温室大棚所在的土地不能用于非农用途，其在合同有明确约定的情况下仍将温室大棚改造成可以用于生活居住的房屋，方芳应就合同无效导致温室大棚被拆除的后果承担次要责任，具体责任比例由本院结合本案的具体情况酌情予以确定。该温室大棚现已被强制拆除，胧月生态园公司现要求方芳将温室大棚恢复原状的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；双方合同虽属无效，但合同中对温室大棚的租赁期限及租金数额作出了明确约定。双方合同签订后，胧月生态园公司将温室大棚交付方芳，方芳实际使用温室大棚至2017年1月17日，故胧月生态园公司应将未使用期限部分的租金返还给方芳；鉴于双方合同因违反法律的强制性规定为无效合同，故胧月生态园公司要求方芳支付违约金5万元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；方芳主张其在接收温室大棚后对温室大棚进行了装修，花费了装修费，方芳提交了《施工合同》、收据、照片及《情况说明》等予以证实，上述证据能够证明方芳的上述主张成立。鉴于温室大棚现已被拆除，关于装修损失部分不再具备鉴定条件，且双方均不申请鉴定，故对方芳主张的装修损失由本院结合方芳提交的相关证据并适当考虑折旧情况酌情予以认定。对于胧月生态园公司应赔偿方芳装修损失的数额，由本院根据前述双方对合同无效的过错责任比例予以判定；关于方芳主张的太阳能热水器的损失，因该物品属于可移动、可拆卸的物品，在温室大棚被拆除前，胧月生态园公司已提前告知方芳，在此情况下，方芳仍未将该物品拆卸移走，故方芳应就该物品的损失自行承担责任，对方芳要求胧月生态园公司赔偿其物品损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京胧月农业生态园有限公司与方芳于二○一六年四月九日签订的《北京胧月农业生态园租赁合同》及《合作社服务合同》无效；二、北京胧月农业生态园有限公司于本判决生效后十日内返还方芳租金142000元、赔偿方芳装修损失79000元，以上共计221000元；三、驳回北京胧月农业生态园有限公司的诉讼请求；四、驳回方芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元，由北京胧月农业生态园有限公司负担，已交纳；反诉案件受理费2831元，由方芳负担1132元，已交纳；由北京胧月农业生态园有限公司负担1699元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田雅娟人民陪审员  韩玉林人民陪审员  王瑞恒二〇一七年十一月三日书 记 员  陈 月