江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣03民终164号上诉人（原审原告）：罗玲，女，汉族，1976年9月4日生，住萍乡市，上诉人（原审原告）：徐昌进，男，汉族，1970年4月18日生，住萍乡市，两上诉人共同委托诉讼代理人：刘序体，江西广予律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市开发区三一九国道与320国道交汇处，统一信用代码91360301787294582C。法定代表人：黄军华，公司执行董事。委托诉讼代理人：杨杰，萍乡法律事务中心法律工作者。委托诉讼代理人：罗冬根,萍乡法律事务中心法律工作者。上诉人罗玲、徐昌进因与被上诉人萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司（下文简称家兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初3224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗玲、徐昌进的委托诉讼代理人刘序体、被上诉人家兴公司的委托诉讼代理人罗冬根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗玲、徐昌进上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人多承担逾期办证违约金21429.53元。事实和理由：一审认定事实错误，未适用正确的法律条文，请求改判。对于被上诉人取得整栋房屋的房产证是否等同于每户业主的单独产权证的问题，一审认定大产权证的颁发即等同于上诉人作为每户业主应取得的单独产权证，这是错误的认定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《最高人民法院》第18条的规定中完全可以看出，被上诉人作为开发商出卖人的角色，其理应在交付房屋之后的90日之内将房屋的权属证书交付给买受人即上诉人。但一审认定被上诉人在仅办理整栋的产权证的情况下，直接认定被上诉人履行了法律应尽的义务错误。上诉人认为根据法律规定，被上诉人在上诉人交付购房款履行了付款义务后，被上诉人应在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证，因合同法不禁止双方意思自治的表示，双方合同将办理房屋所有权证的时间延长至360天，则被上诉人最迟的交付分户产权证的单户产权证书登记时间为2012年12月31日，并从2013年1月1日起计算至上诉人的单户产权证登记时间2015年2月3日止的763天计算违约金。综上，一审将被上诉人取得整栋产权证的概念偷换为完成了双方买卖合同当中第15条为上诉人办理单户产权证的约定系认定错误。被上诉人是否取得整栋的产权证并不是本案合同当中的约定事项，也不应成为约定事项及被上诉人的免责事由。请求二审依法纠正，支持上诉人的上诉。被上诉人家兴公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案根据权属登记流程规定，上诉人与被上诉人互有协助履行的义务。房屋权属登记的通常做法是被上诉人提供相应手续取得大产权证完成房屋初始登记后，上诉人再提出办证申请。同时，本案双方当事人在合同中并未明确约定涉案房屋的办证义务主体，仅约定了被上诉人应在交房后360日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。该房屋的产权登记系转移登记，应以房屋初始登记为前提，故在双方未做特别约定下，被上诉人的协助义务即取得大产权证止。如因大产权证办理逾期，则该期限为被上诉人的违约期限。因此一审法院认定事实正确。罗玲、徐昌进向一审法院起诉请求：家兴公司向其支付逾期取得房屋所有权证的违约金25077.83元。一审法院认定，罗玲、徐昌进与家兴公司于2010年11月3日签订了一份商品房买卖合同，约定罗玲、徐昌进购买家兴公司开发的位于开发区××大道××小区××楼××单元××号房屋一套，房屋性质为预售，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金。”罗玲、徐昌进与家兴公司均认可，罗玲、徐昌进向家兴公司支付了购房款328674元，家兴公司于2012年1月1日向罗玲、徐昌进交付了房屋。2012年12月10日，产权登记机关受理了家兴公司关于该小区29号楼的大产权证办理申请，并于2013年4月18日向家兴公司颁发了萍房权证开字第××号房屋所有权证。罗玲、徐昌进于2015年2月3日取得涉案房屋的房屋所有权证。萍乡市地方税务纳税服务局出具的缴纳一手房契税申报所需资料显示，办理涉案房屋所有权证的过程中，罗玲、徐昌进作为买受人负有提交其身份证、契税纳税申报表、家庭住房情况查询表等材料之义务。罗玲、徐昌进就逾期办证事宜一直在与家兴公司协商，家兴公司委派其法律顾问杨杰分别于2017年4月18日、2017年6月30日与罗玲、徐昌进及其他业主就逾期办证事宜进行协商，并向业主作出了“会妥善处理，该赔则赔”的意思表示。一审法院认为，根据罗玲、徐昌进的诉讼请求及家兴公司的答辩理由，归纳本案争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、家兴公司是否为涉案房屋的办证义务主体；三、家兴公司在涉案房屋的办证过程中是否存在违约情形及违约责任。关于本案是否已过诉讼时效的问题。罗玲、徐昌进就逾期办证事宜一直在与家兴公司协商，家兴公司委派其法律顾问杨杰亦分别于2017年4月18日、2017年6月30日与罗玲、徐昌进及其他业主就逾期办证事宜进行协商，并向业主作出“会妥善处理，该赔则赔”的意思表示，应视为家兴公司对罗玲、徐昌进关于逾期办证的赔偿主张之认可。家兴公司抗辩其法律顾问杨杰于2017年6月30日与业主们进行协调时表示大部分业主已过诉讼时效，因家兴公司未提供相应证据证明，应认定其举证不能，故对家兴公司该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，本案的诉讼时效因家兴公司向罗玲、徐昌进及其他业主作出“会妥善处理，该赔则赔”的意思表示而中断，本案诉讼时效从2017年6月30日重新计算，故本案未过诉讼时效。家兴公司辩称本案已过诉讼时效之答辩理由缺乏事实、法律依据，不予采纳。关于本案的办证义务主体的问题。根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商即家兴公司向产权登记机关提交相应手续取得大产权证完成房屋初始登记后，买受人即罗玲、徐昌进再提出办证申请，由产权登记机关进行审查登记。此过程中，罗玲、徐昌进、家兴公司互有协助履行的义务。本案合同中未明确约定涉案房屋的办证义务主体，仅约定家兴公司应在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故在罗玲、徐昌进未能提供其他证据证明家兴公司负有办证义务的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，罗玲、徐昌进缺乏证据证明家兴公司负有办证义务，罗玲、徐昌进应承担举证不能的不利后果。故在本案中不应认定家兴公司为涉案房屋的办证义务主体，家兴公司仅对涉案房屋的办证负有协助义务。家兴公司辩称其合同义务为协助罗玲、徐昌进办证之答辩理由，予以采纳。关于家兴公司在涉案房屋的办证过程中是否存在违约情形及违约责任的问题。根据双方签订的合同第十五条约定，家兴公司应在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋的权属登记系转移登记，应以房屋初始登记为前提，故在双方未作特别约定的情况下，家兴公司的协助办证义务为完成房屋初始登记即取得大产权证。本案中，涉案房屋的交付时间为2012年1月1日，根据合同约定，家兴公司的合同义务应是在2012年12月28日之前取得大产权证，而家兴公司实际取得大产权证的时间为2013年4月18日，逾期111天，导致罗玲、徐昌进延迟取得涉案房屋的房屋所有权证，故应认定家兴公司在涉案房屋的办证过程中存在违约情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，家兴公司应按合同约定向罗玲、徐昌进支付逾期取得房屋所有权证的违约金3648.3元（328674元×0.0001×111天）。一审对罗玲、徐昌进超出部分的诉讼请求不予支持。家兴公司辩称其不承担逾期办证的违约责任、贷款房不予赔偿之答辩理由，因缺乏事实、法律依据，不予采纳。综上所述，罗玲、徐昌进的诉讼请求未过诉讼时效，家兴公司应向罗玲、徐昌进支付逾期取得房屋所有权证的违约金3648.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告萍乡家兴世纪花园房地产开发有限公司应在本判决书生效之日起五日内向原告罗玲、徐昌进支付逾期取得房屋所有权证的违约金3648.3元；二、驳回原告罗玲、徐昌进的其他诉讼请求。如果家兴公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费426元，由罗玲、徐昌进负担346元，家兴公司负担80元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院以经一审庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为，逾期办证违约金计算截止日问题。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。据此，被上诉人作为房地产开发企业对上诉人办理所购房屋产权证应履行的是协助义务，非法律规定的办证义务主体。双方签订的房屋买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房款的万分之一作为违约金”的约定，亦未明确涉案房屋产权证书的办理人系被上诉人。根据以上合同约定被上诉人取得涉案房屋的大产权证，即应视为被上诉人履行了“将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定义务，此后办理涉案房屋产权证书，需由上诉人作为申请人提供相关资料，相关政府部门审核批准后发证，在此过程中上诉人未提供证据证明其逾期取得房产证系因被上诉人的责任，故一审以被上诉人办理涉案房屋大产权证为截止日计算逾期办证违约金并无不当。综上所述，上诉人罗玲、徐昌进的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由上诉人罗玲、徐昌进承担。本判决为终审判决。审判长 吴 彪审判员 易 康审判员 黄 薇二〇一八年三月三十日书记员 易丽娟