浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终3565号
上诉人（原审原告）：绍兴市智融投资管理有限公司，住所地绍兴市城东剡西路。统一社会信用代码913306005826580045。
法定代表人：魏高亮，总经理。
委托诉讼代理人：刘文虎、陈依宁，浙江元培律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绍兴市经典教育培训中心，住所地绍兴市剡西路***号，现地址绍兴市越城区世纪东街77号浙江农业商贸职业学院内。
法定代表人：许为民。
委托诉讼代理人：汪文峰，浙江中行律师事务所律师。
上诉人绍兴市智融投资管理有限公司因与被上诉人绍兴市经典教育培训中心房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初6751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
绍兴市智融投资管理有限公司上诉请求：1.撤销绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初6751号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于案涉租金的诉讼时效问题。一审认定2016年5月31日至2017年5月30日期间的租金已超法定诉讼时效缺乏依据。事实上，上诉人公司员工孙华在2016年4月30日之后已通过电话或当面催讨的形式向被上诉人主张过该期间内的租金，被上诉人负责人许为民就该事宜应属明知；就本案整体的租赁合同而言，合同约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案中双方签订长期的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信。上诉人未在部分当期租金履行期限届至时立即向法院诉讼主张支付租金，完全是基于维护双方的友好合作关系和对被上诉人的信任和谅解，符合社会经济交往习惯，不应认定为怠于行使权利。此外，根据《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。综上，上诉人主张的2016年5月31日至2017年5月30日的该年度租金并未超过诉讼时效，该租金应予支持。二、关于拖欠租金滞纳金的诉讼时效问题。按照租赁合同第6条第一款的预定“乙方（被告）未按时支付租金及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金外，还应按照应付未付金额每天1‰的标准向甲方（原告）加付滞纳金”。本案中，被上诉人向上诉人承租房屋，其未按约支付租金，构成违约，理应按照合同约定支付租金及滞纳金，该滞纳金并非租金，属于一般合同之债，适用两年的诉讼时效，一审对滞纳金诉讼时效的认定错误。上诉人要求被上诉人支付滞纳金的诉讼请求，于法有据。三、关于案涉违约金约定金额是否合理的问题。本案双方签订的租赁合同系平等民事主体之间的真实意思表示，双方对违约金的约定是经过充分斟酌及考虑而定，并不存在显失公平之情形，一审突破当事人意思自治及契约自由精神，在被上诉人未提供充分证据证明违约金显著过高之情形下，径行调整案涉合同的违约金，缺乏事实及法律依据。同时，一审法院关于“重新招租一般需要三到四个月等因素酌情考虑调整”纯属主观臆断，无相应的事实基础。再则，违约金约定的本身具有惩罚性，系为保障交易双方的交易安全及信赖利益，如任意调整必将不利于市场交易安全及双方缔约目的，更有违合同法的立法初衷。
被上诉人绍兴市经典教育培训中心辩称：一、关于涉案租金时效问题。根据《民法通则》的相关规定，本案适用一年的诉讼时效，原审认定上诉人的诉请已超过一年诉讼时效并无不妥。《民法总则》所规定的三年诉讼时效，是指将两年一般诉讼时效延长为三年，对于《民法通则》所规定的一年诉讼时效，《民法总则》没有新的规定，故本案不适用《民法总则》三年诉讼时效规定。退一步说，即使租金时效可以适用《民法总则》的三年诉讼时效规定，对于《民法总则》施行前已经按照法律规定届满的诉讼时效，不具有溯及力；二、关于滞纳金的时效问题。滞纳金在性质上属于一方当事人违反合同主债务所衍生的从债务，与主债务之间具有整体性和从属性，滞纳金请求权与主债权请求权之间亦具有依附性和从属性。本案中，在上诉人原审主张租金的债权请求权超过诉讼时效而不能得到支持的情况下，其主张的滞纳金请求权亦已失去保护依据，一审对此不予支持是正确的；三、一审法院调整违约金数额符合法律规定。一审法院对于重新招租需要三四个月的认定，是基于日常生活经验，并不需要相应证据证明，一审调整违约金符合法律及合同规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告绍兴市智融投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付拖欠的租金人民币672000元；2.被告立即支付因拖欠租金所产生的滞纳金150192元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉请为：1.被告立即支付拖欠的租金计人民币431200元（计算至2017年8月11日）；2.被告立即支付因拖欠租金所产生的滞纳金共计人民币150192元；3.被告立即支付因擅自解除合同需支付的违约金共计人民币160000元（扣除8万元履约保证金，尚需支付8万元）；4.被告立即支付自合同解除日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（以租赁物实际移交腾退日为准）；5.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市办公场所租给乙方用于培训教学与培训服务，计租面积为800平方米（以附平面图为准）；合同期限为6年，自2014年5月31日起算；租赁合同签署的同时，乙方需在甲方指定账户存放80000元作为履约保证金；甲方有权从保证金内扣减、冲抵任何乙方应付未付款的租金、违约金、赔偿金及其他费用，保证金不足抵扣的甲方有权继续追索；在本合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权没收履约保证金；租金每年336000元（包括5%的发票税在内），一年一付，无递增；以后每年租金在下轮租赁年度开始前一个月支付336000元；乙方未按时支付租金及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金外，还应按照应付未付金额每天1‰的标准向甲方加付滞纳金；未经甲方同意乙方不得擅自解除本合同，否则视为违约，应向甲方付160000元作为违约金；双方之间任何关于本合同向对方的通知行为，均应以书面行为进行方为有效；此前双方签订的所有合同作废。合同还对其他事项进行了约定。本案合同签订前，被告已向原告交付2013年5月31日至2014年5月30日一期房租336000元，并已缴纳80000元履约保证金。被告已付清2014年5月31日至2015年5月30日和2015年5月31日至2016年5月30日两期租金。2017年5月10日，原告向被告寄送《律师函》一份，向被告催讨2016年5月31日至2018年5月30日的两期租金及滞纳金。被告于2017年5月11日收到该函。2017年8月6日，被告向原告寄送《告知函》一份，表示因其不再开展业务活动，已于2017年1月从租赁物中撤出，并将上述房屋退还给原告，其没有能力再履行《租赁合同》，该合同终止，并随函寄去租赁物钥匙，请原告及时处置租赁物，使物尽其用。原告于2017年8月7日收到该函。另查明，被告于2016年12月23日在绍兴晚报刊登解散清算公告。现被告已实际搬离租赁物。
一审法院认为，原、被告在自愿的基础上签订本案房屋租赁合同，主体适格、内容合法、未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于：一、被告是否属于擅自解除租赁合同；二、原告主张的租金是否超过诉讼时效。焦点一，被告认为其已于2016年12月23日在报纸上刊登解散清算公告，且已于2017年1月搬离租赁物，双方同在一个地址，原告应当知道被告搬离事实，双方合同早已解除，原告未尽合理义务导致损失扩大，不能主张之后的租金；同时即便合同尚未解除，在被告寄送告知函后，原告表示同意开庭日即2017年8月11日解除合同，属于被告同意解除，非擅自解除，无需支付违约金。该院认为，租赁合同约定，双方之间任何关于本合同向对方的通知行为，均应以书面行为进行方为有效，本案被告未能举证证明其已在原告起诉前就搬离租赁物、刊登解散清算公告等事项书面告知原告，或就解除合同的意思表示书面征询原告意见并获原告同意，被告擅自搬离的行为不表示合同已经解除；被告于收到本案诉状副本后，致函原告表示因不再开展业务活动，没有能力再履行租赁合同，终止租赁合同，既不符合双方约定解除条件也不符合法定解除条件，应属于合同约定的未经原告同意擅自解除租赁合同的情形，视为违约。现被告明确表示不能再履行租赁合同，原告根据本案被告违约情况，于庭审日2017年8月11日明确表示在主张被告违约责任前提下同意解除租赁合同，该院确认双方租赁合同解除时间为2017年8月11日。焦点二，根据双方合同约定，2016年5月31日至2017年5月30日的租金被告应于2016年4月30日前付清，原告于2017年5月10日向被告催讨该年度租金，被告辩称该年度的租金已过一年诉讼时效的意见，该院予以采信。原告据此主张的该年度租金和滞纳金，该院不予支持。因双方合同于2017年8月11日解除，原告主张2017年5月31日至2017年8月10日的租金，符合法律规定，本该予以支持，经计算为66267元。合同约定，滞纳金按未付金额每天1‰标准计算过高，该院调整为按年利率24%计算，结合原告主张的41天计算为1767.12元。关于违约金问题。被告擅自解除租赁合同，视为违约，原告据此要求被告支付违约金，符合双方合同约定，违约金应当以实际损失为准，超过造成损失的百分之三十的，一般认定为“过分高于造成的损失”。本案中，综合考虑租赁合同解除后，原告重新招租一般需要三至四个月等因素，双方约定的违约金过高，该院酌情确定为140000元，扣除80000元履约保证金，被告尚应支付给原告违约金60000元。对于占有使用费问题。根据被告提交的2张快递面单，被告确曾于2017年8月5日和8月6日分别寄送重量为441克和48克的两份邮件，被告认为其已随《告知函》寄回钥匙的陈述，具有一定的依据。现经原告核实被告确已搬离租赁物，结合被告于2016年12月23日刊登解散清算公告，可以确认被告已不再对外经营，故该院对被告实际于合同解除日前已腾退本案租赁物的事实予以确认。原告主张合同解除日起至实际腾退日止的房屋占有使用费的诉请，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告绍兴市经典教育培训中心应于本判决生效之日起二十日内支付给原告绍兴市智融投资管理有限公司租金66267元、滞纳金1767.12元、违约金60000元；二、驳回原告绍兴市智融投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5207元，由原告绍兴市智融投资管理有限公司负担4199元，由被告绍兴市经典教育培训中心负担1008元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向该院交纳。财产保全费4020元，由被告绍兴市经典教育培训中心负担，于本判决生效之日起二十日内支付给原告绍兴市智融投资管理有限公司。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有：一、上诉人诉请2016年5月31日至2017年5月30日的租金有否超出法定的诉讼时效期间；二、上诉人诉请的滞纳金应否予以支持；三、原审对违约金的认定是否正确合理。
关于第一个争议焦点，本院认为，本案中，上诉人的诉请并未超出法定诉讼时效期间。首先，虽然《租赁合同》约定“租金一年一付，每年租金在下轮租赁年度开始前一个月支付……，”各期租金的支付具有一定的独立性，但是由于该租金债权系在同一合同项下在一定期间内基于同一原因而形成的继续性债权，该分期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定租金债权的整体性。从每一期租金债务的履行期限届满之日计算诉讼时效则无疑割裂了租赁合同的整体性。其次，从当事人信赖利益角度来看，当事人基于租金债权在同一合同项下产生、各分期履行的租金债务具有整体性和关联性的特点，往往不在违反某一期债务之时主张权利而是在等到最后履行期限届满之后一并主张权利，以维护双方的信任关系和交易关系，若对每一期租金债务分别计算诉讼时效，则导致债权人频繁的主张权利，不仅会浪费司法资源，也会动摇双方的信任关系，损害当事人合理的信赖利益，同时也背离了诉讼时效制度所蕴含的建设诚信社会、保护债权人合法权益的价值目标。故尽管本案争议的2016年5月31日至2017年5月30日的租金履行期限是2016年4月30日前，上诉人系于2017年5月10日向被上诉人催讨该年度租金，但上诉人主张权利时，尚处于租赁合同的履行期间，考量前述租金债权的整体性和当事人信赖利益的保护，根据公平原则及诚实信用原则，不宜认定上诉人此时行使权利超出法定诉讼时效期间，故原审关于上诉人诉请的该年度租金超出诉讼时效的认定不当，本院依法予以纠正。
关于第二个争议焦点，本院认为，鉴于上诉人诉请的2016年5月31日至2017年5月30日的租金并未超出诉讼时效，同时双方系于2017年8月11日在诉讼过程中达成解除合同的一致意思表示，故被上诉人应依约支付自2016年5月31日至2017年8月11日的租金及滞纳金，鉴于合同约定滞纳金按未付金额每天1‰标准计算过高，一审法院调整为按年利率24%计算并无不当。关于滞纳金金额，结合上诉人主张，本院按年利率24%计算确定为92755.64元（336000×406×24%÷360+66279.6×41×24%÷360）。
关于第三个争议焦点，本院认为，本案中，被上诉人擅自解除租赁合同，构成违约，虽双方对擅自解除合同的违约责任在合同中作出明确约定，即“未经管理公司同意乙方（指被上诉人）不得擅自解除合同，否则视为违约，应向甲方（指上诉人）和管理公司各付160000元”，但从我国对有关违约金的立法精神及司法实践看，违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，在判断违约金约定是否合理时，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体情况予以综合权衡。从本案的实际情况来看，双方约定的违约金确实过分高于所造成的损失，原审综合考量合同的履行情况、解除合同后上诉人重新招租的时间因素、当事人的过错以及预期利益等多种因素，酌情确定违约金为140000元，并无明显不当。在扣除80000元履约保证金后，被上诉人仍需支付上诉人违约金60000元。
综上所述，上诉人上诉请求合理部分，本院予以支持，其不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初6751号民事判决；
二、绍兴市经典教育培训中心应于本判决生效之日起十五日内支付给绍兴市智融投资管理有限公司租金402279.6元、滞纳金92755.64元、违约金60000元，合计555035.24元；
三、驳回绍兴市智融投资管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取5207元，由绍兴市智融投资管理有限公司负担833元，绍兴市经典教育培训中心负担4374元，绍兴市经典教育培训中心应负担部分，于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。财产保全费4020元，由绍兴市经典教育培训中心负担，于本判决生效之日起十五日内支付给绍兴市智融投资管理有限公司；二审案件受理费9134元，由绍兴市智融投资管理有限公司负担1461元，绍兴市经典教育培训中心负担7673元，绍兴市经典教育培训中心应负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
审判长 赵启龙
审判员 梅 云
审判员 夏 鸿
二〇一八年一月九日
书记员 孙心怡
?PAGE\\\\*MERGEFORMAT?2?
?PAGE\\\\*MERGEFORMAT?1?