河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中民二初字第1945号
原告白华东，男，汉族，1977年8月2日出生，住郑州市管城回族区。
委托代理人秦华代，河南文丰律师事务所律师。
委托代理人谷博，河南文丰律师事务所律师。
被告韩文德，男，汉族，1967年10月2日出生，住郑州市中原区。
委托代理人韩文彦。
委托代理人杨周，河南形象律师事务所律师。
被告郑州誉方达房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区。
法定代表人赵红霞，该公司总经理。
委托代理人董俊霞，该公司员工。
原告白华东与被告韩文德、郑州誉方达房地产营销策划有限公司（以下简称誉方达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院适用简易程序开庭审理，原告白华东及其委托代理人秦华代、被告韩文德委托代理人韩文彦、杨周及被告誉方达公司委托代理人董俊霞到庭参加诉讼，后本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦华代，被告韩文德委托代理人韩文彦到庭参加诉讼。被告誉方达公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告白华东诉称：2013年8月13日，原告与二被告签订《房屋买卖居间合同》，约定被告韩文德将其所有的位于中原区工人南路某号院3号楼4号房屋出售给原告，合同第六条约定被告韩文德保证所出售房屋的合法性以及确保能正常上市交易，保证该房屋权属真实无争议，且房产的共有人对出售此房屋无异议，原告根据合同向被告誉方达公司交付定金2万元及佣金1.5万元后，被告韩文彦拒绝办理过户手续，被告韩文德的行为已经违反了合同约定，导致原告签订此合同购买房屋的目的无法实现。合同第五条第2款规定，被告韩文德若违反合同的约定，应双倍赔偿原告所交付的定金，并承担被告誉方达公司的全部佣金，第十五条约定，本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不能解决的，任何一方可向房产所在地人民法院提起诉讼或仲裁机构提起仲裁。为维护原告合法权益，现起诉至法院请求判令：1、被告韩文德双倍返还购房定金4万元，并判令被告郑州誉方达房地产营销策划有限公司承担连带赔偿责任；2、请求判令被告韩文德承担佣金15000元，被告郑州誉方达房地产营销策划有限公司将收取原告的佣金返还原告；3、诉讼费用由二被告承担。
被告韩文德辩称：被告韩文德拒绝办理过户手续的事实与合同约定不符，《房屋买卖居间合同》第四条的约定，该项工作是办理房产过户的前提条件之一，不存在本人拒绝办理过户手续的事实；房屋权属涉及遗产继承问题，买卖各方明知这一事实，被告韩文德在合同签订后积极办理公证，为房产过户做准备，但是原告未能办理按揭贷款或是公积金贷款，被告韩文德不存在拒绝过户问题；合同签订后，原告和被告誉方达公司从未与被告韩文德约定具体时间去银行办理相关按揭手续，十五日内，被告韩文德未接到具体通知，被告韩文德不知原告是否还有意愿继续买卖，合同也未约定必须由被告韩文德主动通知原告，现十五日期限已过，如愿继续买卖，需重新约定时间或另立新约；根据合同法规定，买受人订立合同时，知道或者应当知道标的物的所属情况下，卖方可以免除保证责任，买方需要办理遗产公证这一事实，也未拖延办理遗产公证，且在办理公证前就已经将钥匙交于原告，充分说明被告韩文德是愿意卖房的，并积极履行了合同义务，在公证办理完成后，一切手续均可办理，但是原告在未能完成下面手续办理时取消交易，因此被告韩文德并无违约行为，原告才是违约方。
被告誉方达公司辩称：签订合同后，为了房产过户，作了继承公证，现已经完毕，但准备过户时原告不同意购买该房了，合同已经签订，应当按照合同执行。
原告白华东为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、《房屋买卖居间合同》（原件）一份，证明：合同第四条显示原、被告协商同意在合同签订后15个工作日内到贷款银行办理相关按揭手续，审批通过后25个工作日内到房管局办理房产过户手续，该条内容证明被告韩文德履行合同的具体期限，该证据第六条显示被告韩文德保证所出售房屋的合法性及确保能正常上市交易，保证该房屋权属真实无争议且房产的共有人对出售此房屋无异议，该条内容证明被告韩文德未如实向原告说明该房屋权属情况，该证据第五条第一款约定了被告韩文德若违反本合同约定，应双倍赔偿原告所交付的定金并承担被告誉方达公司的全部佣金，该内容证明被告韩文德违约，应当承担违约责任。
2、收据（原件）两份，证明：佣金15000元及定金20000元，原告按照合同约定履行了支付定金及支付佣金的合同义务。
被告韩文德对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但是合同第四条约定，15个工作日内去办理相关手续并不能代表是在该期限内办理完成，并非合同的具体履行期限，且若是办理按揭，需要原、被告三方约定一个时间一起去，但是合同签订之后原告一直在外出差，并没有约定去办理按揭的时间，关于合同第六条，被告韩文德在签订合同时已经如实说明了房屋属性，将钥匙和房产证都交给中介，中介也负责调查了权属情况，权属情况三方都是明知的，关于合同第五条，该条第二款也约定了若原告违约，应当将定金赔偿给被告韩文德，并向中介支付佣金。
对证据2不予质证，未见过。
被告韩文德向本院提交如下证据材料：
1、房产证（原件）一份，证明：房产权属状况及房屋可以正常交易，是被告的私有房产。
2、公证书（原件）三份，证明：被告韩文德在2013年8月13日房屋合同签订之后就积极于2013年8月24日和8月29日办理完成了遗产公证，在合同第四条所约定的15个工作日内，为下一步的房产过户作准备，因而并不妨碍原告办理房产过户。
原告白华东对被告韩文德提交的证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性无异议，但是被告韩文德称该证据能够证明该房屋的权属，可以进入市场进行交易与事实不符，被告韩文德已经承认目前房屋还无法办理过户手续，需等被告韩文德女儿成年后方可办理。
对证据2的真实性无异议，但与本案无关，同时也不能证明被告的证明目的，被告以此证据为了证明其按照合同约定履行义务，但合同约定有明确的履行时限，与其是否积极办理相关手续没有直接因果关系，因此其办理公证，不能证明其按照合同约定履行了合同义务。
被告誉方达公司在简易程序开庭中提交录音资料一份，证明原告不再购买房屋，原告认为，该录音中明确双方电话沟通的时间是2013年9月24日，能够证明在此时间被告还不能将该房屋过户，同时录音中被告誉方达公司工作人员明确表示，该房屋过户只是时间问题，也能说明录音时房屋能不能过户，该录音中原告明确不愿意再买该房屋的原因是该房屋不能办理过户手续，这也是在合同约定的履行相关义务的期限期满后原告一再要求两被告办理相关手续，但二被告拒不办理，被告誉方达公司才说明该房屋不能办理过户的原因是涉及遗产公证及未成年人作为房屋共有权人的问题。被告韩文德对该录音证据的真实性无异议，但是该交易不能进行下去充分说明是原告不想购买，拒绝购买，不是因为被告韩文德方的原因。
针对当事人提交的证据材料，本院分析认证如下：
原告提交的证据能够证明原、被告三方签订房屋买卖居间合同及支付佣金、定金的事实，本院予以采信。被告韩文德提交的证据与认定本案事实有关联，本院对证据所证明的事实予以采信。被告誉方达公司提交的录音材料能够证明房屋买卖合同当事人沟通协商合同履行事项，对该事实本院予以采信。
根据当事人的陈述和采信的有效证据，确认如下法律事实：
2013年8月13日，原告白华东（乙方）、被告韩文德（甲方、代理人为韩文彦）和被告郑州誉方达房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方拥有位于中原区工人南路某号院3号楼4号的房产，房屋所有权证书号为XXX，房屋建筑面积为145.9平方米；乙方自愿购买甲方上述房产，甲、乙双方经协商一致，均同意所述房产的总价款为95万元，并包含该房屋所属设施水、电、天然气、暖气，乙方自本合同签订时支付定金人民币2万元整，甲方同意该定金由丙方代收并托管至过户，甲方自本合同签订时将房屋所有权证交由丙方托管；甲乙双方同意使用按揭贷款方式付款，签订本合同后，甲乙双方共同到银行办理按揭贷款手续，乙方应在过户当日按所申请贷款的比例，向甲方支付首期款，其余价款用银行贷款支付，定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；甲、乙双方协商同意在本合同签订后拾伍个工作日内，共同到贷款银行办理相关按揭手续，审批通过后贰拾伍日内，共同到房管局办理房产过户手续；甲方若违反本合同的约定，应双倍赔偿乙方所交付的定金，并承担丙方的全部佣金，乙方若违反本合同的约定，则所交定金赔偿给甲方，并承担丙方的全部佣金，若甲乙双方均违反本合同的约定，则甲乙双方应协商承担丙方的全部佣金；甲方应保证所出售的房屋的合法性以及确保能正常上市交易，保证该房屋权属真实无异议，且房产共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，如甲方所售房产已抵押，甲方应向乙、丙方如实说明，乙方如愿意购买，甲、乙双方应明确由哪方负责解押；甲乙共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定交纳有关税费，乙方负担费用的100%；丙方的佣金由乙方支付总房款的2%；合同还约定了其他权利义务关系。
2013年8月13日，原告白华东交纳购房佣金1.5万元，交纳购房定金2万元，郑州誉方达房地产营销策划有限公司收取后分别出具收据两份，并加盖了该公司财务专用章。
涉案房屋位于中原区工人南路某号院3号楼4号，该房屋系被告韩文德和葛某某共同所有，葛某某于2010年1月8日死亡，针对本案房产继承问题，葛某某继承人进行公证，河南省郑州市管城公证处作出（2013）郑管证民字第2712号公证书，死者父母放弃房屋继承权，该房屋由韩文德和子女韩笑共同继承。
涉案房屋因涉及继承问题，致使房屋交易时间迟缓，原告与被告誉方达公司工作人员通话表示不愿意继续购买房屋，故引发本案诉讼。
本院认为：2013年8月13日《房屋买卖居间合同》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人各方应共同遵守。原告白华东购买被告韩文德所有的位于中原区工人南路某号院3号楼4号的房屋，被告韩文德应确保其对所出售的房屋享有所有权并有权处分该房产，确保能够正常上市交易，但合同签订后发现该房屋存在继承问题未解决，虽然被告韩文德进行了公证，但被告韩文德在签订合同时未解决产权问题违反了房屋买卖居间合同关于“被告韩文德保证所出售房屋的合法性以及确保能正常上市交易，保证房屋权属真实无争议”以及“买卖双方应当在合同签订后15个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭手续，审批通过后25个工作日内共同到房管局办理房产过户手续”等义务，即便公证手续办理完毕，但公证后房屋共有人为被告韩文德和韩笑，签订合同时出卖人为被告韩文德，按照合同约定仍不能进行交易，故被告应承担相应的违约责任。合同约定“被告韩文德违反本合同，应双倍赔偿原告白华东所交付的定金，并承担被告誉方达公司的全部佣金”，故被告韩文德应将原告所交付的定金2万元返还给原告，因原告所交付的2万元暂由被告誉方达公司暂为保管，故该2万元的返还义务由被告誉方达公司履行，同时被告韩文德应另行赔偿原告2万元。因被告韩文德违约，按照约定佣金应由违约方承担，故原告白华东所交纳的佣金1.5万元，被告誉方达公司应予以返还。虽然被告韩文德辩称原告未积极履行相关义务、原告自愿取消交易等，但因签订合同时房屋产权本身处于不确定状态，在未厘清产权关系的情况下签订合同本身存在过错，故被告韩文德的辩称不能成立，同时被告韩文德、誉方达公司辩称原告知晓被告办理公证的事宜，愿意继续履行合同，但因双方未对继续履行合同达成补充协议，现有证据不能证明原告知晓公证事宜及原告同意履行合同的意愿，其辩称本院不予采信。原告要求被告誉方达公司承担连带清偿责任，因无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑州誉方达房地产营销策划有限公司自本判决生效之日起十日内代被告韩文德向原告白华东返还定金2万元；
二、被告韩文德自本判决生效之日起十日内向原告白华东赔偿定金2万元；
三、被告郑州誉方达房地产营销策划有限公司自本判决生效之日起十日内向原告白华东返还佣金1.5万元；
四、驳回原告白华东的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，由被告韩文德负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘煜伟
审 判 员 丁稳静
人民陪审员 申守杰
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 戴 璐