陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕09民终309号
上诉人（原审原告、反诉被告）：白河县客都商贸有限公司，住所地：白河县。
法定代表人：潘连忠。
委托诉讼代理人：张春生，陕西恒典律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：山阳县客都购物广场，住所地：商洛市山阳县。
经营者：潘连忠，男，1965年8月8日出生，汉族，住浙江省丽水市。
委托诉讼代理人：姬延峰，陕西至正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董卫华，陕西至正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：白河县盛达百货有限责任公司，住所地：白河县。
法定代表人：董荣贵，公司董事长。
委托诉讼代理人：张德厚，男，公司董事会董事。
委托诉讼代理人：龙伦立，陕西政源律师事务所律师。
上诉人白河县客都商贸有限公司（以下简称“客都公司”）、山阳县客都购物广场（以下简称“客都广场”）因与被上诉人白河县盛达百货有限公司（以下简称“盛达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省白河县人民法院(2017)陕0929民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人客都公司法定代表人潘连忠及其委托诉讼代理人张春生，上诉人客都广场经营者潘连忠及其委托诉讼代理人姬延峰、董卫华，被上诉人盛达公司法定代表人董荣贵及其委托诉讼代理人张德厚、龙伦立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
客都公司、客都广场上诉请求：1.依法撤销陕西省白河县人民法院（2017）陕0929民初980号民事判决；2.依法改判支持客都公司、客都广场一审的起诉请求，驳回盛达公司一审的反诉请求或将本案发回重审；3.依法判令案件受理费、鉴定费等均由盛达公司负担。事实与理由：1.一审法院审理程序违法。首先，一审判决客都公司于判决生效后10日内以年租金1600000元为标准支付租金自2017年2月16日至房屋交付之日，超出了盛达公司反诉请求支付2017年度租金1600000元及利息的诉请。其次，一审判决要求客都公司、客都广场于判决生效后10日内将租赁房屋内可移动的办公桌椅、冷冻冰柜、货架等办公及商业经营用品、生活用品自行搬离，并将房屋交付于盛达公司，但客都广场、客都商贸以及盛达公司均无此项请求事项。第三，客都公司、客都广场以及盛达公司均未请求支付盛达公司垫付的电费及清理积水劳务费5100元，一审判决由客都公司、客都广场于判决生效后10日内支付盛达公司垫付的电费及清理积水劳务费超出诉讼请求。第四，一审法院未准许客都公司、客都广场的司法鉴定申请理由不合法，显失公平。2.一审判决认定事实不清。首先，白河县百货综合大楼应当依法经过消防验收合格方可投入使用，但该楼至今未经过消防验收，属于禁止投入使用、不得交付的房屋。其次，本案涉案房屋是否取得建设工程规划许可证，是否按照建设工程规划许可证施工事实不清。第三，盛达公司将未经消防验收、竣工验收的百货综合大楼部分房屋租赁给客都公司、客都广场经营超市使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条、第五十八条之规定，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，涉案租赁物属于国家法律禁止投入使用的建筑，合同无效。第四，楼房严重渗水使得客都公司无法正常经营造成严重损失，盛达公司职工强行关门迫使客都公司停业。第五，盛达公司应当返还租赁费并赔偿损失。
盛达公司辩称，1.一审判决程序合法，并未超出盛达公司的诉讼请求。起诉时依据双方协议主张支付2017年度租金1600000元，本案一审庭审及调解时，法院已经充分告知客都公司、客都广场及时交出房屋，避免损失进一步扩大，盛达公司亦要求及时交房，但客都公司、客都商贸执意不交，一审确认租赁费以年租金1600000元为标准自2017年2月16日计算至房屋交付之日并无不当，只是把租金的方式更加明确化。一审判决第四条也未超出本案诉讼请求，因交付房屋是解除房屋租赁合同的应有之意，在判决合同解除的前提下，一审判决第四条完全符合法律规定。2.一审法院未准许鉴定有事实和法律基础。双方合同第四条明确约定“非不可抗力因素，乙方放弃或终止经营，乙方所投资装修的一应设施处分权亦归甲方所有并及时向甲方交付房屋”，即盛达公司不应当给予客都公司、客都广场任何赔偿和补偿，客都公司、客都广场提出所谓投资损失的鉴定和评估无实际意义。且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，盛达公司已经同意就部分不可移动的装饰装修部分给予适当补偿，已充分照顾客都公司、客都广场的利益，故不存在鉴定的问题。3.客都公司、客都广场在一审起诉以及二审上诉中所称的房屋渗水、漏水等与事实严重不符，双方签订补充协议之时均未提到所谓的“渗水、漏水”情形。客都公司、客都广场认为负一层经营活动被迫停止，其只得与部分商户解除合同并赔偿损失。
客都公司、客都广场向一审法院起诉请求：1.依法确认《租房协议》、《补充协议》无效。2.依法判令盛达公司返还租房定金500000元、返还预付租金1l00000元，并按人民银行同期贷款利率支付2014年4月16日至返还全部资金之日的利息。3.依法判令盛达公司赔偿客都公司、客都广场投资损失共计3924363.5元。4.依法判令本案诉讼费、鉴定费、评估费等费用由盛达公司承担。
盛达公司向一审法院反诉请求：1.由客都公司、客都广场向盛达公司支付2017年度租金1600000元及利息；2.由客都公司、客都广场向盛达公司支付所欠水电费；3.依法解除双方之间签订的《租房协议》、《补充协议》；4.本案诉讼费由客都公司、客都广场承担。
一审法院认定事实：2014年4月15日，盛达公司与客都广场签订了《租房协议》，约定“盛达公司将位于县城关人民路中段的新建的验收合格百货大楼商业用房负一楼、正一楼、正二楼全部和正三楼东北部分面积（总面积约2400平方米左右）租与客都广场从事商品经营使用，租期12年，起止时间另行约定。前五年租金每年1600000元”。同日，客都广场支付定金500000元、预付租金1100000元。2015年9月，盛达公司将房屋交由客都广场进行装修，客都广场铺设了地板、吊顶，对墙皮进行了装饰；安装踏步式电梯和升降货梯支付253000元；安装商场监控设备一套支付34900元；安装中央空调支付137500元；安装LED显示屏支付96700元；支付消防设施安装250000元。盛达公司按合同约定专门安装了客都广场独立使用的变压器一台。2015年12月9日，客都广场经营者潘连忠在白河县工商行政管理局登记成立客都公司。2015年11月，白河县财政局与客都公司签订《缔结招商引资意向书》，2015年12月18日，客都生活广场建设项目报白河县发展和改革局备案。2016年1月16日，商场开始试营业，2016年2月16日商场开始正式营业。2016年6月23日，盛达公司和客都公司、客都广场签订了《补充协议》，用印为客都公司。约定“2016年2月16日起开始计收房租，每年农历腊月24日以前支付部分租金600000元，其余租金每年公历2月15日付清。商场房屋的消防装修费用约420000元，盛达公司承担170000元，客都公司、客都广场承担250000元。盛达公司提供变压器一台供客都公司、客都广场独立使用。盛达公司应向客都公司、客都广场交付房屋验收合格的相关资料，盛达公司未能取得主体消防验收的情况下，客都公司、客都广场进行房屋装修，在此期间如被有关部门处罚、停工而造成的损失由盛达公司负责。装修完毕后开业经营时，如因整栋大楼主体消防未取得合格证而导致客都公司、客都广场无法营业，一切损失由盛达公司承担”。该补充协议未涉及房屋渗水问题。2017年租金客都公司、客都广场未按合同约定向盛达公司交纳。2017年4月24日、9月10日，盛达公司分别向客都公司送达了房屋租赁款催缴通知书，客都公司仍未交纳。盛达公司的经营行为公安消防部门未对其进行任何行政处罚。2017年7月29日，客都公司因市场竞争原因对其租赁的房屋和经营策略进行“策略升级招商”，并委托了相关机构进行策略升级招商设计，该策略升级招商活动未实际实施。2017年9月14日，客都生活广场正式关门停业，其转租房屋的承租户全部退出。客都生活广场停业后，盛达公司支付电费4700元，清理房屋积水劳务费400元。
一审法院另查明：盛达公司出租的房屋负一楼、一楼靠山体一侧的墙体为靠山墙，有地下水不断地渗出，盛达公司在墙体拐角处分别建设两口集水井收集渗水，通过水泵向外排水，一旦停排渗水将会溢出井口流向经营场所地面。客都公司经营期间大楼一层、负一层的墙体有渗水现象，一楼有向负一层滴水现象。盛达公司实施了处理墙面、地板渗水、漏水的一些措施。2016年5月31日，客都公司向案外人何晓勇退还房屋转租金47666元，2016年9月14日，客都公司退还黄平华房屋转租金140000元，2016年6月27日，客都公司退还黄张桂、曹达飞房屋转租金92000元，因商铺房屋渗水赔偿损失46000元。以上三笔退还租金为279666元。
一审法院再查明：盛达公司租赁给客都公司的经营场所属于民用高层建筑的一部分，该楼总高十九层65.8米，施工单位是白河玉成房地产开发有限公司。安康市公安消防支队于2016年2月7日以公消审字（2016）第0027号审核意见书通过了变更后的消防设计，同时要求该工程竣工后申请消防验收。该整体工程至今未通过消防验收。通过庭审查明，双方一致陈述白河县百货公司综合楼整体工程现已无法通过消防验收。客都公司经营场所消防设施安装总费用420000元，约定盛达公司支付170000元，已实际支付160000元。经营场所消防设施安装完毕后，客都公司未申请消防验收。
一审法院认为，无论是确认合同无效还是解除合同，均会对客都公司、盛达公司造成较大的经济损失，因此，庭审后法院多次组织双方就合同继续履行问题进行协商，因客都公司的法定代表人潘连忠既未参加庭审，也未与盛达公司当面协商，二代理人无法做主致调解未果。本案争议的焦点为：一、客都公司、客都广场在本案中是否具有共同的诉讼利益。二、白河县百货公司综合楼整体工程是否必须经过消防验收。三、未经消防验收的工程与他人签订租赁合同是否必然无效。四、客都公司、客都广场要求解除合同的诉讼请求应否支持。五、客都公司、客都广场的投资损失和盛达公司房屋占用损失应如何处理。
关于焦点一，2014年4月15日，客都广场与盛达公司签订了租房协议，客都公司于2015年12月9日在白河县工商行政管理局登记成立，2016年6月23日，客都公司、客都广场共同与盛达公司就房屋租赁问题签订了补充协议，客都公司、客都广场属该房屋的共同承租人，在本案中具有共同的诉讼利益。
关于焦点二，《消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”白河县百货公司综合楼项目的施工单位白河玉成房地产开发有限公司已依法向安康市公安消防支队递交了消防设计审核申请，安康市公安消防支队于2016年2月7日出具安公消审字（2016）第0027号审核意见书，认为工程消防设计合格，同时要求工程竣工后报公安机关进行消防验收。公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建筑工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）本条第一项、第二项规定以外的单位建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑”。该工程的建筑高度为65.8米。无论是部门规章还是公安机关的消防设计审核意见均要求白河县百货公司综合楼工程竣工后进行消防验收，因此该整体建筑工程是属于应当进行消防验收而未进行消防验收即投入使用的建设工程。
关于焦点三，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“人民法院确认合同无效，应当以全国人大常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'是指效力性强制规定”。《消防法》第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的”。该规定属于管理性规定而非效力性规定，盛达公司未经消防验收即将该房屋出租给客都公司、客都广场进行商业经营，应当由公安消防部门对客都公司、盛达公司进行包括停止使用该房屋在内的行政处罚，而公安机关消防部门并未进行相应的行政处罚，即使公安机关进行了相应的处罚，根据合同约定也是由盛达公司负担该损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》法释(2009)11号明确规定了三种导致租赁合同无效的情形，这三种情形均不包括是否经消防验收。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》（[2003]民一他字第11号）“关于房屋租赁合同，未经消防验收或者经消防验收不合格的是否认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。客都公司、客都广场明知盛达公司出租的房屋未经消防验收，仍然与盛达公司签订补充合同，对所租赁的房屋消防问题和整体建筑未经消防验收的不利后果进行了明确约定。盛达公司建设的整栋房屋虽未经消防验收，但出租给客都公司、客都广场使用的三层半房屋消防设施已安装到位，客都公司、客都广场应当及时报请消防验收，而未报请消防验收自身存在过错。因此，盛达公司出租的房屋整体虽然未经消防验收，但客都公司、客都广场与盛达公司签订的房屋租赁合同依然有效，客都公司、客都广场要求确认双方签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求不予支持。
关于焦点四，客都公司、客都广场应当按照合同约定及时履行合同主要义务即交纳房租。客都公司、客都广场未交纳2017年房租，且其策略升级招商活动亦未成功，同时经营活动完全停止，亦不能与盛达公司有效协商变更或解除合同的相应事项。因此，双方之间签订的房屋租赁合同已无法实际继续履行，为有效发挥该房屋的使用价值，盛达公司的反诉请求予以支持。
关于焦点五，本案中合同不能继续履行的原因是客都公司、客都广场不按合同约定交纳房租且实际停止经营造成，而不是房屋整体未经消防验收和墙体渗水致客都公司、客都广场不能使用房屋造成。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理”。本案租房协议第四条明确约定：“如协议期间，非不可抗力的因素，乙方放弃或终止经营，乙方所投资装修的一应设施处分权亦归甲方所有并及时向甲方交还房屋”。本案客都公司、客都广场因策略升级招商失败致不能继续经营，解除房屋租赁合同后其装饰装修的损失应自行承担。2016年5月31日，客都公司、客都广场向案外人何晓勇退还租赁房屋的转租金47666元，2016年9月14日，客都公司、客都广场退还黄平华房屋转租金140000元，客都公司、客都广场没有证据证明是因房屋渗水无法经营而导致他人退租，是因通风采光条件差、商场布局不尽合理、进店人员少造成的，该损失应自行承担。2016年6月27日，客都公司、客都广场因商铺房屋渗水无法经营，经白河县城关司法所调解退还黄张桂、曹达飞房屋转租金92000元，赔偿财产损失46000元，不是盛达公司的原因造成，若有第三人侵权可向第三人主张，该损失盛达公司不应赔偿。双方解除合同后，客都公司、客都广场投资安装的消防设施、电梯、中央空调、监控设备、LED显示屏等，依盛达公司辩称意见，客都公司、客都广场应自行拆除，无法拆除的客都公司、客都广场应自行承担相应损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除”。若判令客都公司、客都广场将其安装的设施设备自行拆除，将会对客都公司、客都广场产生巨大的经济损失，且安装的设施设备拆除后其经济价值将会严重贬损，亦不能发挥物的有效使用性。盛达公司出租的房屋主要用于商业经营活动，客都公司、客都广场安装的设施设备亦有利于盛达公司在出租该房屋中发挥积极的作用，客都公司、客都广场亦同意法院结合本案的实际情况适当接受部分设施设备并给予补偿。包括：1、安装踏步式电梯及升降式货梯支付253000元，按电梯折旧年限10年计算，盛达公司应当支付203000元；2、安装了商场监控设备一套支付34900元，按电子设备折旧年限3年计算，酌情确定盛达公司支付30000元；3、安装中央空调支付137500元，按折旧年限5计算，盛达公司支付90000元；4、安装LED显示屏支付96700元，按电子设备折旧年限3年计算，酌情决定盛达公司支付65000元；5、支付消防设施安装费250000元，依租赁期限12年计算，酌情确定盛达公司支付208000元。以上盛达公司应支付固定设施设备折价共计596000元。室内其他办公桌椅以及冷冻冰柜、货架等可移动的经营设施、办公用品和生活用品，客都公司、客都广场于判决生效之日起10日内自行搬离。客都公司、客都广场的生产经营性支出不得要求盛达公司赔偿。客都公司、客都广场提出其投资费用鉴定申请，因合同不能继续履行的原因在于客都公司、客都广场，且对其投资费用的鉴定在本案处理中没有实际意义，即使有具体明确的投资数额和鉴定时的实际价值，依照法律规定亦应由客都公司、客都广场自行承担，启动鉴定程序后反而增加了客都公司、客都广场的诉讼成本，因此不予准许。客都公司、客都广场预交的鉴定费50000元予以退还。在客都公司、客都广场停止经营期间所产生的水、电等费用应由客都公司、客都广场自行负担，盛达公司代为支付的电费4700元，客都公司、客都广场应向盛达公司支付。合同解除后，客都公司、客都广场应当按照原合同约定向盛达公司支付租金，以年租金1600000元的标准自2017年2月16日起支付至房屋交付之日。
本案中，客都公司、客都广场发生经营困难是由多种原因综合影响造成的，包括：房屋租金过高，在盛达公司出租房屋时有多个承租人，客都公司、客都广场报价最高获得承租权；市场竞争剧烈，客都公司、客都广场商场开业后，白河县城关又陆续开业了几家较大型综合购物超市；销售模式的变革，传统店面销售模式的营业额已经被网络销售大量挤占；装修时未充分处理好墙体渗水问题；策略升级招商失败；商场布局不尽合理等。与房屋未经消防验收没有因果关系。随着我国市场经济体系建设的进一步完善，当事人在商业投资活动中产生的风险应自行承担，在客都公司、客都广场生产经营发生困难的情况下，以盛达公司出租的房屋未经消防验收为由请求确认合同无效有违诚实信用原则。综上，依照《合同法》第五十二条第五项、第九十四条第三项、二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、驳回客都公司、客都广场要求确认与盛达公司2014年4月15日签订的《租房协议》及2016年6月23日签订的《补充协议》无效的诉讼请求。二、客都公司、客都广场与盛达公司2014年4月15日签订的《租房协议》和2016年6月23日签订的《补充协议》于判决生效之日起予以解除。三、客都公司、客都广场于判决生效之日起10日内给付盛达公司房屋租赁费以年租金1600000元为标准自2017年2月16日计算至房屋交付之日。四、客都公司、客都广场于判决生效之日起10日内将租赁房屋内可移动的办公桌椅、冷冻冰柜、货架等办公及商业经营物品、生活用品自行搬离，并将该房屋交付于盛达公司。五、客都公司、客都广场于判决生效之日起10日内支付盛达公司垫付的电费及清理积水劳务费5100元。在经营和停业期间所产生的尚未交付的水、电等费用由客都公司、客都广场自行支付，以实际发生额为准。六、盛达公司于判决生效之日起10日内给付客都公司、客都广场安装的电梯、监控设备、消防设施、LED显示屏、中央空调等折价款共计596000元。客都公司、客都广场应当将以上设施设备的购买凭证、维修单证于判决生效之日起10日内交付给盛达公司。该费用可与客都公司、客都广场应当支付的房屋租赁费相冲抵。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50470元，由客都公司负担。反诉案件受理费19270元，由盛达公司负担9270元，由客都公司负担10000元。
本院二审期间，客都公司向本院提交司法鉴定申请书一份，请求对客都公司投资的“客都生活广场”的整体投资及负一层2016年5月至2017年9月10日期间的停业损失进行鉴定，另提交工程质量鉴定申请书一份，请求对租赁所涉百货大楼负一层、正一层全部和正三层东北部分的工程（防水工程）进行质量鉴定并对漏水、渗水原因进行鉴定。盛达公司认为客都公司在一审期间已经提交了关于装修损失的鉴定，但没有申请营业损失的鉴定，二审提出的两个鉴定是新增鉴定，均不应准许。本院经审查认为，客都公司及客都广场在一审期间曾向法庭提交司法鉴定申请书，请求对“客都生活广场”整体投资及负一层赔付损失进行价格鉴定，一审法院认为合同不能继续履行的原因在于客都公司自身，且其投资数额和鉴定时的实际价值依照规定应由其自行负担，无实际意义反而增加客都公司的诉讼成本，故未予准许。一审法院未准许鉴定充分考虑了鉴定的实际意义及本案的实际情况，故客都公司在二审期间再次申请对“客都生活广场”的投资损失进行鉴定不予准许。客都公司及客都广场另请求对停业损失、防水工程质量、漏水渗水原因进行鉴定，因其在一审起诉时并未对停业损失进行主张，且客都公司、客都广场申请对防水工程质量、漏水渗水原因进行鉴定亦是为了证实其营业损失，而营业损失问题客都公司、客都广场在一审起诉时并未主张，且与本案双方诉请无直接关联性，故不予准许。
本院认为，综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点归纳如下：一、双方签订的《租房协议》和《补充协议》是否无效。二、双方签订的《租房协议》和《补充协议》是否应予解除。三、双方之间的租金是否结清，是否存在返还或者补交的情形，数额应当如何认定。四、客都公司、客都广场请求赔偿投资损失是否应予支持。五、盛达公司请求客都公司、客都广场支付拖欠水电费是否应予支持。六、本案一审审理是否存在程序违法情形。
一、双方签订的《租房协议》和《补充协议》是否无效。
客都广场与盛达公司于2014年4月15日签订《租房协议》，2016年6月23日，客都公司又与盛达公司签订《补充协议》，两份协议均在双方自愿平等的基础上签订，为双方的真实意思表示。客都公司、客都广场请求确认两份协议无效，理应证明两份协议存在导致合同无效的情形。客都公司、客都广场认为盛达公司将未经消防验收、竣工验收的百货综合大楼部分房屋租赁给其经营超市使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条、第五十八条之规定，以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，涉案租赁物属于国家法律禁止投入使用的建筑，本案属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定导致合同无效的情形。故双方之间签订的租房协议及补充协议无效。经审查，首先，本案租赁房屋虽未经过消防验收和竣工验收，但并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》中明确规定的导致合同无效的情形。其次，《中华人民共和国消防法》第十三条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定均将验收合格作为工程投入使用的前提条件，即经过消防验收和工程竣工验收合格属于关于房屋使用条件强制性规定，而依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第八条规定，此种情况应当属于依法请求解除租赁合同的情形。第三，《中华人民共和国消防法》第五十八条是对违反该法的法律责任的规定，而《中华人民共和国建筑法》亦规定了违反该法相应的法律责任。因此，客都公司所援引的法条实为管理性强制性规定，并非导致合同无效的效力性强制性规定。另，客都公司、客都广场提出租赁房屋所在建筑违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定。经审查，本案房屋所在建筑已于2014年6月10日取得了建设工程规划许可证。故客都公司、客都广场请求确认《租房协议》及《补充协议》无效，理由不能成立，依法不予支持。
二、双方签订的《租房协议》和《补充协议》是否应予解除。
盛达公司认为客都公司、客都广场拒绝交纳2017年度房屋租金，并经多次催要后仍未交纳，且已停止经营活动，属于根本违约，故请求解除双方之间签订的《租房协议》和《补充协议》。经审查，双方在《租房协议》和《补充协议》中约定了房屋租金的标准、开始计租日期及交纳租金时间，但客都公司、客都广场并未依照协议约定时间支付2017年度租金。在盛达公司两次向其送达房屋租赁款催缴通知书后，客都公司、客都广场仍未交纳应付租金，违反了双方之间的协议约定，且客都公司、客都广场现已停止经营活动。因此，盛达公司请求解除协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，应予支持。
三、双方之间的租金是否结清，是否存在返还或者补交的情形，数额应当如何认定。
依据双方之间的协议内容，租赁房屋前五年的租金为每年1600000元，租金从2016年2月16日开始起算。客都广场于2014年4月15日签订《租房协议》之时预付租金1100000元，并支付定金500000元。之后，盛达公司将房屋交付客都广场进行装修，客都广场亦开始正式营业。可见，双方《租房协议》已开始实际履行。如前所述，客都公司、客都广场主张涉案房屋租赁合同无效的理由不能成立，结合合同实际履行情况，现客都公司、客都广场请求返还预付租金及定金并按中国人民银行同期贷款利率支付利息既无合同依据亦无法律依据，故不予支持。客都广场已支付定金及租金已作为2016年2月16日至2017年2月15日之间的租金，但客都公司、客都广场至今依然使用房屋，并未向盛达公司返还房屋，也未再向盛达公司支付租金，故客都公司、客都广场仍应向盛达公司支付相应租金。因盛达公司反诉请求支付的是2017年度租金1600000元，故客都公司、客都广场应向盛达公司支付租金1600000元。
四、客都公司、客都广场请求赔偿投资损失是否应予支持。
客都公司、客都广场请求盛达公司赔偿其投资损失共计3924363.5元，从其提交的各项费用明细来看，主要包括装饰装修人工费，运输、办公、宿舍及库房租金等其他费用，装饰装修材料费，固定资产费用以及客户房屋赔偿款。双方之间签订的《租房协议》第四条约定：“协议期满，乙方（客都广场）投资装修的一应设施处分权归甲方（盛达公司）所有，未经甲方同意，乙方不得擅自拆除。如协议期间，非不可抗力的因素，乙方放弃或终止经营，乙方所投资装修的一应设施处分权亦归甲方所有并及时向甲方交还房屋。”现因客都公司、客都广场违约导致合同解除，其主张赔偿投资损失不符合上述协议约定，故客都公司、客都广场无权请求盛达公司赔偿其投资装修的损失。至于客户房屋赔偿款，实为客都公司、客都广场向其他转租户退回的房屋转租金及部分损失赔偿。客都公司、客都广场陈述2016年3月发现负一层出现墙面渗水现象，但其在之后2016年6月23日与盛达公司签订《补充协议》之时并未就此问题进行约定。其提交的租赁合同及收条无法证实退还租金是因为渗水导致无法经营，其与芙蓉内衣的协议内容亦与芙蓉内衣周蓉出具的证明内容相矛盾，且2017年7月29日，客都公司、客都广场进行“策略升级招商”的范围也包含负一层。另，本案中客都公司、客都广场是基于双方之间的《租房协议》及《补充协议》无效，请求盛达公司赔偿损失，因客都公司、客都广场认为协议无效的请求于法无据，故其基于此请求赔偿客户房屋赔偿款的理由亦不能成立。
五、盛达公司请求客都公司、客都广场支付拖欠水电费是否应予支持。
盛达公司反诉请求客都公司、客都广场支付所欠水电费7583.56元，依照双方之间《租房协议》第三条约定，协议期间，有关商场经营的税、费由乙方（客都广场）全部承担交纳，与甲方（盛达公司）无关。但盛达公司提交票据证实其为客都公司支付电费仅为4700元，客都公司、客都广场在庭审中亦对此事实未提出异议，故客都公司、客都广场应当依照协议约定向盛达公司支付其代为交付的电费4700元。
六、本案一审审理是否存在程序违法情形。
客都公司、客都广场上诉提出一审法院在审理时存在程序违法情形。经审查，一审判决客都公司、客都广场于判决生效后10日内以年租金1600000元为标准支付租金自2017年2月16日至房屋交付之日，超出了盛达公司反诉请求支付2017年度租金1600000元及利息的诉请，应予更正。其次，一审判决由客都公司、客都广场于判决生效后10日内支付盛达公司垫付的电费及清理积水劳务费，因盛达公司并未对清理积水劳务费提出主张，故此部分应予更正。第三，一审判决要求客都公司、客都广场于判决生效后10日内将租赁房屋内可移动的办公桌椅、冷冻冰柜、货架等办公及商业经营用品、生活用品自行搬离，并将房屋交付于盛达公司，但客都广场、客都商贸以及盛达公司均无此项请求事项，故应予以撤销。第四，客都公司、客都广场认为一审法院未准许其司法鉴定申请理由不合法，显失公平，一审法院认为对其投资费用的鉴定在本案处理中无实际意义，即使有具体明确的数额和鉴定时的实际价值，亦应由客都公司、客都广场自行承担，启动鉴定程序后反而增加了客都公司、客都广场的诉讼成本，因此不予准许。一审未准许鉴定申请理由适当，不属于程序违法。
综上所述，客都公司、客都广场的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持陕西省白河县人民法院(2017)陕0929民初980号民事判决第二、六项；
二、撤销陕西省白河县人民法院(2017)陕0929民初980号民事判决第一、三、四、五项；
三、由山阳县客都购物广场、白河县客都商贸有限公司于本判决生效之日起10日内给付白河县盛达百货有限责任公司2017年度（2017年2月16日至2018年2月15日）房屋租赁费1600000元；
四、由山阳县客都购物广场、白河县客都商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付白河县盛达百货有限责任公司垫付的电费4700元；
五、驳回山阳县客都购物广场、白河县客都商贸有限公司的诉讼请求；
六、驳回白河县盛达百货有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费50470元，由山阳县客都购物广场、白河县客都商贸有限公司负担。反诉案件受理费19270元，由山阳县客都购物广场、白河县客都商贸有限公司负担19000元，由白河县盛达百货有限责任公司负担270元。二审案件受理费50470元，由山阳县客都购物广场、白河县客都商贸有限公司负担50000元，由白河县盛达百货有限责任公司负担470元。
本判决为终审判决。
审判长 王 佳
审判员 张 燕
审判员 刘慧琴
二〇一八年五月十七日
书记员 马晓敏