辽宁省丹东市元宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）元民三初字第00113号
原告：刘韶秀。
委托代理人：张琦，辽宁万鹏律师事务所律师。
被告：丹东市赞玉房地产开发有限公司。住所地：丹东市元宝区长兴街**号。
法定代表人：王忠玉，该公司经理。
委托代理人：郑毅，广东墨林律师事务所律师。
委托代理人：于婷婷，辽宁万鹏律师事务所实习律师。
原告刘韶秀诉被告丹东市赞玉房地产开发有限公司（以下简称“赞玉房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告刘韶秀的委托代理人张琦，被告赞玉房地产公司的委托代理人郑毅、于婷婷到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告刘韶秀诉称：丹东市振兴区三道沟瓦房村中达新村银杏佳园小区由被告开发。该小区14、15、17、18号楼由案外人殷宝堂承建。2007年4月17日，原告与殷宝堂达成协议，约定原告向殷宝堂承建的该工程投资200万元，殷宝堂向原告提供300万元的商品房。同日，原告又与殷宝堂达成补充协议，确定了提供给原告的中达新村商品房的具体房号为中达新村12号楼404、504、505室等20套，被告作为担保方在两份协议上签字认可。2007年6月18日，被告为履行担保义务，将提供担保的20套房屋以买卖形式与原告签订了购买商品房协议书。因被告与丹东市元宝区蛤蟆塘镇建筑工程公司建设工程施工合同纠纷案件判决生效后，未自觉履行判决确定的给付工程款的义务，丹东市元宝区蛤蟆塘镇建筑工程公司申请强制执行，在执行过程中，丹东市元宝区人民法院于2011年3月28日依法查封了被告已经出售给原告的20套房屋中的7套，并于2014年5月27日委托丹东市辽东房地产评估事务所对其中的中达新村12号楼404、504、505室三套房屋进行评估，评估价值为791744元。2014年7月14日，丹东市元宝区人民法院作出（2010）元执字第00183-1号民事裁定，裁定拍卖上述三套房屋。原告认为，被告为履行担保义务于2007年6月18日与原告签订了涉案三套房屋的购买商品房协议书，但因为被告自身对外欠债没有及时偿还，造成已经出售给原告的涉案三套房屋被法院依法查封、拍卖，使原告无法实际得到并及时处分上述三套房屋，给原告造成了实际经济损失。故请求法院判决被告赞玉房地产公司赔偿原告损失791744元。
被告赞玉房地产公司辩称：1、被告与原告间不存在直接的合同关系，原告起诉主体不适格。被告于2007年开发建设了三道沟中达新村银杏佳园小区，该小区由案外人殷宝堂承建，被告与殷宝堂间签订了承包合同及建筑工程施工合同。施工完毕后，被告用银杏佳园小区135套房屋抵顶了殷宝堂的工程款，其中包括涉案三套房屋。被告仅与殷宝堂间存在合同关系，根据合同的相对性，只有合同相对人殷宝堂有权向被告主张权利。2、原告的诉讼请求缺乏事实根据。原告并未实际向被告交付购房款，原、被告间并未形成商品房买卖合同关系，因原告未在房产部门办理就涉案房屋办理登记，故原告并未取得涉案房屋所有权，因此，涉案房屋被查封、拍卖与原告无任何法律关系。涉案房屋被法院查封，进入拍卖程序，现经过三拍两降之后仍无人购买，已进入变卖程序，如果变卖公告60日内还无人购买且申请执行人拒绝抵债，法院应当解除对涉案房屋的查封，并将涉案房屋交还于被告，故涉案房屋的权属问题尚未明确，原告就此主张其遭受的经济损失缺乏事实根据。3、涉案房屋被查封，原告有过错。原告与被告签订买卖协议时明知被告没有取得商品房预售许可，且被告于2010年取得预售许可证后，原告在能够办理正规的房屋买卖合同和办理房屋买卖备案手续时，没有积极办理，致使涉案房屋被法院查封，原告存在过错。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告赞玉房地产公司原名称为丹东市中达房地产开发有限公司。丹东市振兴区三道沟瓦房村中达新村银杏佳园小区由赞玉房地产公司开发建设。该小区14#、15#、17#、18#楼由案外人殷宝堂承建。2007年4月17日，刘韶秀与案外人殷宝堂签订书面协议一份，该协议以案外人殷宝堂为甲方，以刘韶秀为乙方，约定了以下内容：“双方就中达新村14#、15#、17#、18#住宅合作施工达成如下协议：一、施工过程中，甲方有权对该工程指挥、购材料，人员工资等全权负责，乙方可参加意见，对不合理的可以进行纠正。二、施工过程中，乙方向该工程投资贰佰万元整，投资时间不得超过壹个半月，分次注入资金。三、甲方向乙方提供叁佰万元整商品房，单价1580元／平方米。房号竖向分割，好坏楼层，单元搭配合理。四、乙方有权出售商品房，中达开发公司并给予保证，该房号由乙方所有，甲方不得出卖乙方的房屋。五、房号为中达新村12#楼二单元、三单元中106室、206室、306室、506室、606室、三单元中207室、307室。此协议经双方认可，并负责执行，如发生争议，由当地法院裁决。”同日，刘韶秀又与殷宝堂签订书面补充协议，确定提供给刘韶秀的中达新村商品房的具体房号为中达新村12#楼104室、404室、405室、504室、505室、604室、605室等共计20套房屋。被告作为担保方在上述两份协议中盖章，赞玉房地产公司的法定代表人王忠玉在上述两份协议中签字确认。
2007年6月18日，刘韶秀与案外人殷宝堂签订《商品房转让协议》一份，约定案外人殷宝堂自愿将丹东市振兴区三道沟银杏佳园12号楼104室、404室、405室、504室、505室、604室、605室等共计20套房屋转让给刘韶秀，由赞誉房地产公司为刘韶秀办理商品房买卖手续，双方于2007年4月17日签订的、由赞玉房地产公司担保的协议书作废。同日，赞玉房地产公司将提供担保的20套房屋以买卖形式与刘韶秀签订了《购买商品房协议书》，并向刘韶秀出具收款收据。《购买商品房协议书》中约定的房屋单价为1580元／平方米（建筑面积），涉案三套房屋的建筑面积均为89.52平方米，每套房屋总价均为141441.6元。
2009年12月18日，本院作出（2008）元民二初字第00429号民事判决，判决主文如下：“被告丹东市中达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告丹东市元宝区蛤蟆塘镇建筑工程公司部分工程款45万元。”该判决已经发生法律效力。因被告未按该生效判决指定的期间履行给付义务，丹东市元宝区蛤蟆塘建筑工程公司在法定期间内向本院申请强制执行。2010年12月，赞玉房地产开发有限公司取得涉案房屋的商品房预售许可。2011年3月28日，本院作出（2010）元执字第00183号民事裁定，将赞玉房地产公司开发的坐落于丹东市振兴区瓦房街银杏家园小区12号楼104室、404室、405室、504室、505室、604室、605室予以查封。2011年4月13日，刘韶秀针对涉案房屋的查封向本院提出执行异议，本院做出（2011）元执监字第7号民事裁定，驳回了刘韶秀的异议。刘韶秀不服，提起案外人执行异议之诉，并要求确认上述房屋归其所有。本院于2011年12月20日作出（2011）元民一初字第00215号民事判决，判决驳回刘韶秀的诉讼请求。刘韶秀不服该判决，上诉于丹东市中级人民法院。丹东市中级人民法院于2012年11月9日作出（2012）丹民一终字第00158号民事裁定，撤销本院（2011）元民一初字第00215号民事判决，发回本院重审。本院于2013年6月6日作出（2013）元民一初字第00122号民事判决，判决主文如下：“一、停止对坐落在振兴区瓦房街1421银杏家园小区12号楼104室、404室、405室、504室、505室、604室、605室房屋的执行；二、驳回原告刘韶秀的其他诉讼请求。丹东市元宝区蛤蟆塘镇建筑工程公司不服该判决，上诉于丹东市中级人民法院，丹东市中级人民法院于2013年12月17日作出（2013）丹民一终字第00445号民事判决：一、撤销本院（2013）元民一初字第00122号民事判决；二、驳回刘韶秀的诉讼请求。
2011年4月27日，刘韶秀诉至本院，要求本院确认其与赞玉房地产公司于2007年6月18日就银杏佳园小区12号楼605、106、206、306、406、506、207、307、505、405、305、205、105、504、404、604、606、204、104室，计19套房屋签订的19份《购买商品房协议书》为合法有效，赞玉房地产公司协助其办理产权证书。2011年7月7日，刘韶秀请求撤回其中被本院查封的银杏佳园小区12号楼104室、404室、405室、504室、505室、604室、605室共计7套房屋的起诉，本院于同日分别作出（2011）元民二初字第00254号民事裁定、（2011）元民二初字第00262号民事裁定、（2011）元民二初字第00263号民事裁定、（2011）元民二初字第00267号民事裁定、（2011）元民二初字第00268号民事裁定、（2011）元民二初字第00269号民事裁定、（2011）元民二初字第00272号民事裁定，对刘韶秀撤回起诉予以准许。同年8月8日，本院分别作出（2011）元民二初字第00255号民事判决、（2011）元民二初字第00256号民事判决、（2011）元民二初字第00257号民事判决、（2011）元民二初字第00258号民事判决、（2011）元民二初字第00259号民事判决、（2011）元民二初字第00260号民事判决、（2011）元民二初字第00261号民事判决、（2011）元民二初字第00264号民事判决、（2011）元民二初字第00265号民事判决、（2011）元民二初字第00266号民事判决、（2011）元民二初字第00270号民事判决、（2011）元民二初字第00271号民事判决，上述判决均已发生法律效力，上述判决分别确认刘韶秀与赞玉房地产公司于2007年6月18日就银杏佳园小区12号楼106、206、306、406、506、207、307、305、205、105、606、204室共计12套房屋签订的《购买商品房协议书》合法有效，并判决赞玉房地产公司待刘韶秀结清上述房屋的进户费用后10日内为刘韶秀出具房屋入户通知单并协助刘韶秀办理产权证书。根据《购买商品房协议书》中约定的价格及面积，上述12套房屋价格合计为1787896.4元。
2014年5月27日，经丹东市中级人民法院委托，丹东辽东房地产土地评估事务所对涉案的银杏佳园小区12号楼404室、504室、505室房屋进行了评估，三套房屋的建筑面积均为88.96平方米，其中404室评估单价为3000元／平方米，504室、505室的评估单价均为2950元／平方米，以上三套房屋的评估总价为791744元。
2014年7月14日，本院作出（2010）元执字第00183-1号民事裁定，裁定拍卖被执行人赞玉房地产公司所有的丹东市振兴区瓦房街1421号银杏佳园小区12号楼404室、504室、505室房屋。上述3套房屋经本院委托辽宁正大拍卖有限公司拍卖三次无人购买。2015年3月19日，本院将其中的504室变卖，买受人吴庆恩以第三次拍卖价188950元购买。本院于2015年3月19日作出（2010）元执字第00183-2号民事裁定，裁定如下：一、丹东市振兴区三道沟村瓦房街中达新村12号楼504室房屋所有权归买受人吴庆恩所有；二、买受人吴庆恩可持本裁定到财产管理机构办理相关过户登记手续。
本案在审理过程中，被告于2014年10月20日向本院提交管辖异议申请，本院于2014年12月25日作出（2014）元民三初字第00113号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，上诉于丹东市中级人民法院。丹东市中级人民法院于2015年2月11日作出（2015）丹立民一终字第00010号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。
本院确认的上述事实有协议书、补充协议书、《商品房转让协议》、《购买商品房协议书》、（2013）丹民一终字第00445号民事判决书、（2010）元民执字第00183-1号民事裁定书、2010）元民执字第00183-2号民事裁定书以及当事人的陈述等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为：原告在与案外人殷宝堂于2007年4月17日签订的书面协议中，虽然约定双方间为合作施工关系，但从协议约定的具体内容看，原告在合作施工期间不承担任何风险，实际是案外人殷宝堂以其向原告提供的价值300万元的商品房抵顶其原告借款200万元，案外人殷宝堂与原告实际形成了借款合同关系。被告在未收到购房款的情况下，与原告签订《购买商品房协议书》，并开具收据，实际是被告以房屋抵顶债务，该《购买商品房协议书》的效力已为生效判决所确认，原、被告双方应当按照协议约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现涉案的3套房屋由于被告对外负债被依法查封，导致协议无法正常履行，协议目的无法实现，被告应当对此承担相应的赔偿责任。
关于赔偿的具体数额。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”本案中，原告并未实际向被告交纳购房款，原、被告间实际是基于以房抵债的目的签订了《购买商品房协议书》，用以抵债的20套房屋价值300万元，超出案外人殷玉堂向原告借款数额达100万元，用以抵债的20套房屋中大部分均能实现合同目的，涉案三套房屋被查封，并不会影响合同基本目的的实现，原告因此受到的损失实际就是以房抵债的部分合同目的不能实现，导致实际抵顶价值的减少部分。被告于2010年12月取得涉案房屋的商品房预售许可，原告完全可以在涉案房屋被查封前向房产管理部门申请办理权属登记，由于原告怠于行使权利致使涉案房屋被依法查封，故应认定原告对于合同未能履行存在过错。此外，涉案3套房屋中的504室已经变卖于案外人吴庆恩，实际变卖的价格为低于评估价。基于以上情况，参照《购买商品房协议书》中约定的价格确定原告的遭受的实际损失较为妥当。被告应当赔偿原告424324.8元（141441.6元×3套）。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告丹东市赞玉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告刘韶秀424324.8元；
二、驳回原告刘韶秀的其他诉讼请求。
如果被告丹东市赞玉房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11700元，由被告丹东市赞玉房地产开发有限公司负担6270元，由原告刘韶秀负担5430元。财产保全申请费5000元，由被告丹东市赞玉房地产开发有限公司负担2680元，由原告刘韶秀负担2320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 王东德
代理审判员 于巍巍
人民陪审员 梁馨宇
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 包滢祺