杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初795号
原告：鲁生华，男，1963年5月9日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
委托诉讼代理人：黄楚楚，浙江亿维律师事务所律师。
被告：周志宇，男，1978年9月18日出生，汉族，住浙江省龙游县。
委托诉讼代理人：孙姣，浙ＸＸ浙律师事务所律师。
原告鲁生华诉被告周志宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法由代理审判员鲁琳独任审判，于2017年3月13日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄楚楚，被告及其委托诉讼代理人孙姣到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2017年8月25日再次公开开庭进行了审理，当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2014年9月1日签订的《商铺租赁合同》于2017年1月21日解除；2、被告向原告支付2016年3月1日至2017年1月21日的租金305516.13元；3、被告支付给原告电费4993.1元；4、被告赔偿原告损失300000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原、被告就位于杭州市西湖区商铺（以下简称564号商铺）签订《商铺租赁合同》，约定租期自2014年9月1日至2017年8月31日，年租金分别为32万元、33.6万元、35.28万元。租金按半年缴交，每半年被告需提前一个月将租金交给原告。合同签订后，被告支付租金至2016年2月29日。2016年1月，被告曾向原告提出解除《商铺租赁合同》，但双方因赔偿数额问题未能协商一致。自2016年3月1日起的租金，被告一直拖欠未付。原告还为被告垫付了2016年1月的电费4993.1元。2017年1月13日，原告委托律师向被告发送律师函催收上述款项，但被告至今未予支付相应款项。被告违约，应按合同约定支付给原告损失300000元。审理中，原告变更第4项诉讼请求为要求被告赔偿违约金300000元。
被告答辩称：《商铺租赁合同》实际已于2016年1月解除。被告承租564号商铺用于经营足浴店。2015年12月，因被告店内技师违规操作，被公安机关责令停业整顿。2016年1月，被告在案外人的陪同下于564号商铺内告知原告要求终止合同，原告未明确表示反对，只是提出要求赔偿，后双方就赔偿数额未能达成一致意见，离开商铺前，被告按原告的要求退还商铺钥匙给原告。因被告已支付租金至2月，且在原告处尚有押金，被告亦表示放弃商铺内的物品，归原告所有，故双方未实际办理结算和腾退手续。后原告将564号商铺另行出租给了案外人罗雪。故被告无需支付租金给原告。对于原告主张的电费无异议，但签订合同时被告已支付给原告30000元押金，电费从该押金中抵扣。因合同已于2016年1月终止，且系基于违法行为导致合同终止，并非被告提前解除合同，故被告无需支付违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》、房屋产权证明、押金收条等证据。被告并申请证人何某、肖某、刘某、刘某出庭作证。证人何某陈述，其与被告认识多年，都是经营足浴店的。农历2015年底，被告告知其因个人原因无法继续经营，故其陪同被告前往564号商铺与原告协商终止租赁合同事宜。被告提出终止合同，原告陈述若终止合同，被告需对原告进行赔偿。后双方就赔偿金额未能达成一致意见。离开店铺前，原告向被告收回商铺钥匙。被告肖某陈述，2016年5月，其与合伙人罗雪承租了564号商铺，租期自2016年5月至2019年4月，一个星期后，双方解除了租赁关系，其与罗雪赔偿给原告5000元违约金。承租过程中，通过同行知晓该商铺之前的承租人系被告。刘某陈述，2016年10月，因其与匡强、徐永根合伙经营足浴店所需，以匡强的名义与原告签订房屋租赁合同。商铺的门牌号不记得，但此前是经营足浴店的，店铺内设备物品齐全，店铺名称为“春天故事”。承租几日后因觉得租金涨幅过高，经商议，双方同意解除租赁合同并将房屋租赁合同撕毁。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《商铺租赁合同》、押金收条等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、被告提交的合伙经营书系复印件，且系案外人签订，与本案无关，原告亦不予认可，不予认定，收据虽系复印件，但原告对该收据不持异议，真实性本院予以认定。2、证人证言，证人何某的证言，结合原告陈述，可以证明2016年1月被告向原告提出解除合同，双方因赔偿数额问题未能协商一致的事实，关于被告返还钥匙一节，现原告不予认可，亦无其他证据予以佐证，对于该节事实，本院不予认定；肖某及刘某的陈述亦缺乏其他证据予以佐证，不足以证明罗雪、匡强分别于2016年5月、10月承租564号商铺的事实，故对其证言亦不予认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2014年9月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将564号商铺，一楼1间、楼上6间，220平方米，出租给乙方。租期三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止。年租金为32万元，从第二年起，每年递增5%，租金第二年即为33.6万元，第三年为35.28万元。租金按半年缴交，乙方每半年提前一个月将租金交给甲方。如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金5%加收滞纳金。水电及房屋设备押金三万元，租赁期满一切费用结清后，如数退还押金，不计息。水电费由乙方自行缴纳。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金即年租金的50%。乙方拖欠租金累计达15天以上，并赔偿违约金每天租金的5%，甲方可以中止合同、收回房屋。当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，合同终止。合同签订后，原告交付564号商铺给被告。被告对564号商铺进行装修，并更换入户门及门锁。后被告按约支付3万元押金并支付租金至2016年2月。自2016年3月1日起的租金未予支付。2016年1月，被告向原告提出解除《商铺租赁合同》，原告要求赔偿，双方因赔偿数额未能协商一致。另，原告垫付564号商铺2016年1月产生的电费4993.1元。2017年1月16日，原告向被告送达律师函，要求被告在收函后的三日内支付2016年3月1日至2017年2月28日的租金344400元及垫付的电费4993.1元，逾期，则《商铺租赁合同》于收函后的第四日解除。
另查明，564号商铺的所有权人为案外人鲁妍，其出具声明表示对案涉租赁合同知悉且无异议。审理中，原告自认其于2017年2月中旬自行收回564号商铺并于2017年3月5日将564号商铺另行出租。
本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。本案双方主要争议在于合同是否已经解除。现被告主张合同已于2016年1月解除。根据查明事实，虽被告于2016年1月向原告提出解除合同，但双方因赔偿问题未能协商一致。现有证据亦不足以证明被告已实际交还商铺钥匙给原告；合同中虽约定当事人有其他违法或违约行为致使合同目的不能实现的，合同终止，但该条约定系为了保护相对一方，被告主张其自身存在违法行为，致使其合同目的不能实现，合同应予终止，不符合合同约定。故被告主张《商铺租赁合同》于2016年1月已解除，依据不足，本院不予采信。因案涉租赁合同未予解除，被告应按合同约定履行合同义务。根据合同约定，租金每半年支付一次，被告应于每半年提前一个月将租金支付给原告，即2016年2月1日前应支付2016年3月1日至2016年8月31日的租金，2016年8月1日前应支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金，然被告至今未予支付前述两期租金。因被告逾期支付租金已构成违约，且经催告后仍未支付，原告有权单方要求解除合同。现查明原告解除合同的函件于2017年1月16日送达被告，函件载明于收函后第四日解除，故《商铺租赁合同》于2017年1月20日解除，本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金。自2016年3月1日至2017年1月21日的租金，按合同约定的租金标准计算为305516.13元，对于该租金被告应予支付。根据合同约定，水电费由被告自行缴纳，现原告垫付电费，被告对此无异议，故对原告要求被告支付电费的诉讼请求，本院亦予以支持。被告主张从押金中予以扣减，但合同中未就押金抵扣作出明确约定，原告亦不同意抵扣，故对被告以押金抵扣电费的意见，本院不予采纳。关于原告主张的违约金。因被告未依约履行支付租金的义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告拖欠租金，原告有权按实欠租金5%加收滞纳金，被告在原告未违反合同的情况下提前解除合同，应赔偿违约金即年租金的50%。现原告要求被告支付逾期付款违约金、合同提前解除的违约金。根据合同约定，以上两种方式均为被告违约应向原告支付的违约金的数额约定，系违约责任的承担方式，本院一并予以处理。现被告对违约金提出抗辩，认为被告不存在违约，且原告亦自认违约金过高，主动调低，本院综合合同履行情况、当事人过错程度以及被告违约给原告造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告支付给原告违约金70000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、鲁生华与周志宇于2014年9月1日签订的《商铺租赁合同》于2017年1月20日解除；
二、周志宇于本判决生效之日起十日内支付给鲁生华房屋租金305516.13元、电费4993.1元、违约金70000元，合计380509.23元；
三、驳回鲁生华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9906元，由鲁生华负担3732元，由周志宇负担6174元。
鲁生华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；周志宇于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 鲁 琳
人民陪审员 楼 宏
人民陪审员 都琍华
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 林倩如