广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第64号
上诉人（原审原告）：孙智敏，男，1961年5月27日出生，汉族，住广东省汕头市。
委托代理人：李淑娟，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：美家化工（惠州）有限公司。住所地：广东省惠州市。
法定代理人：黄丽华，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：王挺达，男，1986年2月2日出生，汉族，住福建省南安市。
上列两被上诉人的共同委托代理人：谢东敏，广东广和律师事务所律师。
原审被告：杨洁，女，1980年7月16日出生，汉族，住山西省阳泉市。
上诉人孙智敏因与被上诉人美家化工（惠州）有限公司（以下简称美家公司）、王挺达、杨洁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于中山市东区嘉惠苑新村惠景阁704房及车房的房地产原登记在孙智敏名下，属于孙智敏所有。孙智敏与美家公司有业务往来，王挺达原系美家公司的员工。2010年2月4日，美家公司向孙智敏出具收条，载明：今收到益源家具厂孙智敏交来房地产权证一本；还款协议书中提到：2010年6月30日之前还款二十万元。如未能在2010年6月30日之前还款二十万元，必须卖掉涉案房屋来抵还部分货款。余款在7月份之后支付，每月5万元至还清为止。
2010年7月7日，孙智敏、杨洁及中介公司签订房地产买卖合同，约定孙智敏将涉案房屋以43万元的价格转让给杨洁。当天，孙智敏（甲方）与杨洁（乙方）在律师的见证下签订房地产买卖合同补充协议，约定：甲乙双方经友好协商达成一致，在双方原签订的房地产买卖合同的基础上，达成以下补充协议：一、乙方受美家公司授权全权处理与甲方的房产买卖事宜。甲方因欠美家公司货款，故将自有房产作价43万元出售给美家公司，美家公司授权乙方作为买家接收并管理甲方房产，即甲方将自有房产中山市东区嘉惠苑新村惠景阁704房过户给乙方。二、甲乙方一直同意上述房产三年内允许甲方以原价回购，乙方三年内不能擅自出售转让该房产。超过三年，甲方放弃以原价回购的权利，该房产任由乙方全权处置。三、乙方定于2010年7月23日代甲方向中国建设银行股份有限公司中山分行归还贷款62700元，赎回该房产产权。甲乙双方定于2010年8月31日前办理过户手续。四、乙方向甲方承诺，该房产过户后仍给甲方居住，不收租金，截至2011年3月31日止。到期后如甲方仍需居住，应和乙方另行协商交租事宜。双方并对其他事宜进行了约定。2010年7月21日，美家公司出具委托书，委托其员工王挺达代办处理与孙智敏的房产买卖事宜。双方签订上述协议后均依约履行，王挺达于2010年8月9日取得涉案房产的权属证书。
后孙智敏继续在涉案房屋居住。三年回购期将届满，孙智敏要求回购未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1.美家公司名下中山市东区嘉惠苑新村惠景阁704房及车房（以下简称涉案房产）归孙智敏所有；2.美家公司、王挺达、杨洁承担连带责任；3.美家公司、王挺达、杨洁承担受理费及保全费。诉讼中，孙智敏于2013年9月24日将诉讼请求一变更为：判令双方继续履行合同，王挺达名下的涉案房产归孙智敏所有。2013年9月25日，孙智敏又请求将诉讼请求一补正为：判令继续履行合同，将王挺达名下的涉案房产过户到孙智敏名下。2014年4月22日，孙智敏在庭审中明确继续履行合同是指按照房地产买卖合同补充协议第一、第二条的约定，孙智敏以原价43万元的价格向美家公司回购登记在王挺达名下的涉案房产，孙智敏向法院缴纳的保证金43万元作为回购款支付给美家公司，美家公司收到回购款当日，与王挺达共同协助孙智敏办理过户手续。
原审法院另查明：诉讼中，孙智敏申请原审法院查封涉案房产，并向原审法院缴纳保证金43万元。原审法院于2013年10月24日作出（2013）中一法民一初字第1535-2号民事裁定书，查封了涉案房产。
原审法院又查明：原审法院指定本案的举证期限截至开庭当天。原审法院原定于2013年9月24日开庭审理，因美家公司提出管辖权异议，原审法院未能开庭审理。后原审法院于2014年3月13日开庭审理。
原审法院认为：原审法院指定本案的举证期限截至开庭当天，本案实际于2014年3月13日开庭审理，故孙智敏在2014年3月13日当天或之前变更诉讼请求未超过举证期限。故本案的争议焦点为：孙智敏的诉讼请求能否得到支持。
第一，合同相对性是合同法的一项重要原则。合同是特定当事人之间设立、变更、终止特定权利义务的协议，其效力仅及于特定的当事人，而不能及于第三人。本案中，孙智敏对美家公司负有债务，杨洁受美家公司委托与孙智敏签订合同，即杨洁系美家公司的委托代理人，杨洁的合同权利义务应由美家公司享有和负担，故房地产买卖合同及补充协议的相对方为孙智敏与美家公司，王挺达并非上述合同的当事人，不受房地产买卖合同及补充协议的约束。王挺达辩称其并非涉案合同的相对方，孙智敏与美家公司之间关于回购的约定与其无关，其不负有回购的义务，该辩解理据充分，原审法院予以采纳。
第二，涉案房屋已经登记在王挺达名下，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据上述规定，涉案房屋现登记在王挺达名下，王挺达系涉案房屋的所有权人，依法享有自由处分涉案房屋的权利。现王挺达明确不同意将涉案房屋转让给孙智敏，系依法行使其权利，于法不悖。鉴于涉案房屋已经登记在王挺达名下，美家公司对涉案房屋不享有物权，而王挺达明确不同意回购，亦不同意转让，导致合同无法履行。故原审法院对孙智敏的诉讼请求不予支持。
杨洁经原审法院公告传唤公告期满未到庭参加诉讼，视为自动放弃其举证、质证和辩论的权利，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回孙智敏的诉讼请求。案件受理费7750元，诉讼保全费2670元，合计10420元（孙智敏已预交），由孙智敏负担。
上诉人孙智敏不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院没有查明美家公司授权委托其员工王挺达代为办理涉案房屋买卖全部事宜的事实。对美家公司与王挺达之间的委托代理关系、代为办理的事实、委托的性质等只字不提，不作法律上的认定，导致认定事实不清。从签订房屋买卖合同、补充合同到办理过户登记，这是一个完整的交易过错，原审判决将办理过户登记单独割裂开来不当。孙智敏提交的美家公司出具的委托书其内容直接显示委托关系、委托的事项是代为办理与孙智敏之间的房屋买卖事宜，委托权限是办理与孙智敏房屋买卖的全部事宜。王挺达作为美家公司的委托代理人，王挺达受托行使权利的后果应归结于美家公司，从委托权限看办理过户亦在其中，美家公司是通过其员工王挺达作为挂名产权人来实现对涉案房产的直接控制。2.原审判决以房屋登记在王挺达名下就认定其是所有权人，属于基本事实认定不清。王挺达关于涉案房屋的取得有悖物权法上关于不动产物权合法取得原则。物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损坏公共利益和他人合法权益。王挺达不符合物权法上不动产物权取得原则，也不符合善意取得，王挺达亦未为此支付房款，故王挺达未合法取得涉案房产。3.原审判决没有事实基础与理由依据支持的情况下，认定合同无法履行属于适用法律不当。王挺达没有合法取得涉案房产，王挺达仅基于委托关系而挂名，美家公司通过王挺达挂名实现直接控制，要求继续履行有合同依据也不违反法律规定，事实上涉案房屋也不存在毁损灭失的情况，没有出现客观不能履行的情况，故法律上和事实上均可以履行。原审法院在没有事实依据和法律依据的情况下认定合同无法履行属适用法律不当。4.原审判决驳回孙智敏的诉讼请求，判决结果难以令人信服。综上，请求二审法院撤销原审判决，判决支持孙智敏在原审提出的诉讼请求或者发回重审，案件受理费由美家化工（惠州）有限公司及王挺达负担。
被上诉人王挺达答辩称：王挺达取得涉案房屋是合法的，且王挺达与孙智敏从未约定何时返还或由其回购房屋，故孙智敏的上诉请求没有法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人美家公司答辩称：美家公司并非涉案房屋的所有权人，孙智敏的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人孙智敏二审期间提交：证据一，中山市公安局110警情信息表，拟证明美家公司纠集社会人员上门讨债的事实，该证据与美家公司扣押孙智敏房产证的事实相互印证，从而将涉案房屋过户到王挺达名下；证据二，孙智敏自述，拟证明美家公司存在非法讨债的事实。被上诉人美家公司与王挺达发表质证意见认为该证据不是二审新证据，其亦不确认其关联性。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：王挺达二审期间称其向孙智敏购买房屋，但是以现金方式向美家公司支付购房款。美家公司、王挺达一审、二审期间未提供任何证据。美家公司对委托书的真实性予以确认。美家公司原审期间确认杨洁是其代理人，涉案房屋买卖合同的双方是孙智敏和美家公司。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本院作如下分析：
首先，关于房地产买卖合同补充协议的效力问题。孙智敏与美家公司的委托代理人杨洁于2010年7月7日签订房地产买卖合同补充协议，孙智敏主张其系受胁迫签订上述补充协议，但是其并未提交证据证实其主张，且上述补充协议经过了广东卓正律师事务所的见证。另即使存在孙智敏受胁迫签订上述补充协议的事实，则孙智敏可在一年之内申请撤销上述补充协议，孙智敏未在一年行使撤销权，且孙智敏主张继续履行合同即孙智敏亦未主张上述补充协议无效。上述补充协议也不存在法律规定合同无效的情形。综上，房地产买卖合同补充协议合法有效，双方应按约履行。
其次，关于孙智敏是否可以向王挺达和美家公司主张回购涉案房屋的问题。2010年7月7日，美家公司的委托代理人杨洁与孙智敏签订房地产买卖合同及房地产买卖合同补充协议，约定因孙智敏欠美家公司货款故将其自有房屋作价43万元出售给美家公司，美家公司授权杨洁全权处理其与孙智敏的房屋买卖事宜，并授权杨洁作为买方接收并管理涉案房产，孙智敏将涉案房屋过户给杨洁。可见，房屋买卖合同的双方是孙智敏和美家公司。孙智敏主张美家公司于2010年7月21日出具了委托书委托其员工王挺达办理与孙智敏房产买卖的全部事宜，故其于2010年8月9日与美家公司的委托代理人王挺达办理了涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至王挺达名下，王挺达是美家公司的委托代理人，王挺达的行为后果直接归于美家公司，涉案房屋名义上登记在王挺达名下，实际产权人应为美家公司。王挺达对孙智敏的上述主张予以否认，王挺达主张其向孙智敏购买涉案房屋，属合法取得涉案房产，且其以现金方式向美家公司支付了房款。美家公司确认该公司是涉案房屋的买受人，同时其称涉案房屋是在2010年8月份由孙智敏与王挺达合法转让，涉案房屋应属于王挺达所有。本院认为，孙智敏对其主张提交了一系列的证据予以证实，而王挺达、美家公司对其反驳对方主张所依据的事实未提交任何证据予以证明，且涉案房屋已于2010年7月卖与美家公司，美家公司称涉案房屋属王挺达于2010年8月从孙智敏处合法受让所得与上述事实相矛盾，在美家公司出具委托书授权王挺达办理与孙智敏房屋买卖的全部事宜的情况下，存在美家公司与王挺达串通损害孙智敏权益的可能。综上，孙智敏提交的证据已形成完整的证据链，满足高度盖然性的证明标准，故本院采信孙智敏的主张，认定涉案房屋属美家公司所有，受美家公司的委托涉案房屋登记在王挺达的名下，对于美家公司及王挺达的主张，本院不予采信。王挺达作为受托人其在授权范围内所为的权利义务均归于美家公司，孙智敏有权依据其与美家公司签订的房地产买卖合同补充协议向王挺达及美家公司主张回购房屋。
再次，孙智敏是否有权要求继续履行合同。因孙智敏于2010年7月7日与美家公司签订房地产买卖合同补充协议，约定三年内孙智敏可以原价回购涉案房屋，合同同时约定双方于2010年8月31日前办理过户手续。关于回购房屋的时间起算点的问题，孙智敏主张应从王挺达取得涉案房屋产权之日即2010年8月9日起算，美家公司认为应从签订合同之日即2010年7月7日起算，本院认为，孙智敏与美家公司并未约定具体的回购涉案房屋的起算点，涉案房屋原属孙智敏所有且孙智敏一直居住其中，美家公司住所地在惠州且一直未使用涉案房屋，且孙智敏与美家公司签订了买卖合同时并不直接产生物权变动的效力，孙智敏仍是房屋的所有权人，另上述合同对办理过户登记手续的时间作出了明确的约定，故本院综合以上因素认定回购时间应从2010年8月9日起算。故孙智敏于2013年7月31日向原审法院起诉提出回购意思表示，并未超出合同约定的三年期限，符合合同约定的回购期限，美家公司拒绝履行合同约定构成违约，且上述约定具备继续履行的可能，孙智敏有权要求继续履行。故对孙智敏提出的要求继续履行房地产买卖合同补充协议第二条的诉讼请求本院予以支持，即孙智敏可以43万元的价格向美家化工（惠州）有限公司回购登记在王挺达名下的中山市东区嘉惠苑新村惠景阁704房。王挺达受美家公司委托作为涉案房屋登记的产权人，应协助美家公司及孙智敏继续履行上述约定。另，孙智敏要求杨洁、王挺达承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。对于孙智敏未上诉部分，本院依法不予审理。
综上，上诉人孙智敏的上诉理由有事实和法律依据的部分，本院予以支持。原审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第1535号民事判决；
二、美家化工（惠州）有限公司继续履行其与孙智敏于2010年7月7日签订的《房地产买卖合同补充协议》中第二条的约定（即孙智敏以430000元的价格向美家化工（惠州）有限公司回购登记在王挺达名下的中山市东区嘉惠苑新村惠景阁704房），双方在一个月内办理过户登记手续。
三、王挺达协助美家化工（惠州）有限公司及孙智敏办理上述第二项过户登记手续；
驳回孙智敏的其他诉讼请求。
一审案件受理费7750元，诉讼保全费2670元，合计10420元（孙智敏已预交），由美家化工（惠州）有限公司负担（美家化工（惠州）有限公司于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳）；二审案件受理费7750元（孙智敏已预交），由美家化工（惠州）有限公司负担（美家化工（惠州）有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年七月三十日
书 记 员 林 俊