江苏省金湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第00640号
原告徐伟。
委托代理人潘宝国，江苏和成律师事务所律师。
被告江苏家天下房地产开发有限公司，住所地金湖县金湖西路189号。
法定代表人陈五一，该公司执行董事。
委托代理人柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。
原告徐伟与被告江苏家天下房地产开发有限公司（以下简称：家天下公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月15日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人潘宝国、被告委托代理人柏玉潭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐伟诉称：2009年12月24日，原被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的盛世豪庭小区4幢1101室房屋。总价款370049元，合同签订后被告未按照期限交付，直到2012年4月1日才通知原告交付，为此被告支付原告违约金44207元。直到2014年8月11日被告才通知原告可以办理产权证。原告在2004年起诉被告延期办证违约金时才知道被告直到2014年7月15日才具备交房条件，从2012年4月1日至2014年7月14日（共835天）被告系不合法交房，按照原被告的约定，被告应当按照日万分之五再支付违约金154023元。
被告家天下公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同属实，原告主张中陈述的房屋总价款、通知原告办理交房的时间、支付原告延期交付的违约金的数额、通知原告办理产权登记的时间均属实，被告已经支付违约金不应当重复支付。同时原告主张已经超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。同时即使支付违约金，违约金的数额过高，请求依法予以调整。
经审理查明：2010年1月28日，原告徐伟与被告家天下公司签订了商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的位于金湖县盛世豪庭小区4幢1101室房产，总价款370049元，其中合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买卖人的。2、市政规划或者配套发生变化引起交付延误。3、由于国家或者地方政府的法律、法规、政策发生重大变化，或由于政府临时决定非出卖人所控制的原因致交付延误。”第十一条约定：“商品房达到交付使用的条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交付时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为乙方放弃对该房屋的验收的权利，并视为甲方已合格交付，该房屋毁损、灭失的风险子甲方书面或者电话通知乙方交付之日起由乙方承担，并按政府相关文件规定支付物业管理费等费用。”第十五条关于产权登记约定，被告在交付商品房使用后90日内，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意“买受人不退房，出卖人采取补救措施协助买卖人，如因买卖人不按合同规定办理房产证权属登记的，由此产生的一切后果由买卖人承担”。合同签订后，原告支付了全部价款。2011年11月15日，原被告签订补充协议一份，就逾期交房重新约定，其中第一条第（4）项约定：逾期超过九个月的部分，从超过九个月的第二天至出卖人发送收房通知书收房之日止，按照日万分之五支付违约金。2012年3月25日涉案的工程竣工验收后，被告于2012年4月1日通知原告进行交接，为此，被告支付原告违约金44207元。之后被告积极准备办理产权证书的其他资料，所有材料办理好，被告于2014年1月14日将所需材料报产权登记机关备案和报批，2014年1月16日备案机关签署了4#楼同意备案意见，并加盖了备案专用章，产权登记机关于2014年7月15日向被告发出金房开备字（2014）第019号《淮安市房地产开发项目交付使用备案通知》同意备案。被告家天下公司于2014年8月11日通知原告可以办理产权登记。2014年11月10日，原告曾要求被告支付延期交房违约金71888元，根据被告提供的证据，原告撤回起诉，再次提起延期交房违约金之诉。庭审后，原告放弃部分诉讼请求，只主张违约金75600元。
上述事实，有原告提交的购房合同、销售发票、补充协议、交付使用备案通知以及原、被告陈述并经当庭质证，应予认定。
本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方自愿订立，且其相关条款未违背法律的强制险规定，属于合同有效合同，双方应当按照合同的约定享有权利和承担义务。综合双方签订的商品房买卖合同第八条和第十一条的约定，双方进行验收交房时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，由此可以证明，诉争房屋交付使用的条件不仅是双方在合同第八条约定的该商品房经验收合格，还包括第十一条约定的该商品房取得商品住宅交付使用的批准文件。虽然原被告于2012年4月1日办理了房屋交付手续。买受人接受房屋的行为并不能视为其对交付条件成就的认可，即不能认为其以接受行为认可了交付条件缺失的瑕疵。但是根据原被告双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，原告在办理交付手续时，被告不出示证明文件或证明文件不全时有权拒绝交付，结合本案，原告在被告证明文件不全的情况下未拒绝交接房屋，作为买受人在接受房屋时怠于审查的疏忽，原告对被告违约情形的发生负有较小的过错责任，应当酌情减轻被告部分违约责任。对被告提出关于已经支付违约金不应当重复支付的辩解，本院认为，被告虽然支付了违约金44207元，但是原告并未明确表示放弃尚未产生的违约金，对被告就此的辩解本院不予支持。关于被告认为违约金明显过高的抗辩，本院认为，双方约定按照日万分之五支付违约金明显过高。按照法律规定，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的相关标准，按照被告违约的天数，综合原告的过错及购房总价款，扣除被告已经支付的违约金44207元，本院认为被告仍需另行支付原告违约金22000元为宜。关于被告抗辩本案已经超过诉讼时效的抗辩，本院认为，被告违约行为一致持续到2014年7月14日，至本次诉讼未超过法律规定的两年，被告的抗辩与本案的事实不符，本院不予支持。为此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告苏家天下房地产开发有限公司于本判决生效后十日内再支付原告徐伟延期交房违约金22000元。
二、驳回原告徐伟的其他诉讼请求。
案件受理费3380元，原告负担2897元，被告负担483元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：江苏省淮安市农行城中支行，帐号：34×××54）预交上诉案件受理费。
审 判 长 邹正斌
代理审判员 张艳勇
人民陪审员 刘家衡
二〇一五年八月十日
书 记 员 刘婷婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。