湖南省临武县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第332号
原告（反诉被告）：黄卉。
委托代理人唐绍钧，临武县舜安法律服务所法律工作者。特别授权。
被告（反诉原告）：邝园飞。
委托代理人陈兴强，临武县舜安法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）黄卉与被告（反诉原告）邝园飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理，依法由审判员刘东独任审判，于2014年5月29日公开开庭进行审理，因该案涉及划拨国有土地转让，本院于2014年5月29日裁定中止审理。2015年10月10日，本院恢复审理并于当日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄卉的委托代理人唐绍钧、被告（反诉原告）邝园飞的委托代理人陈兴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄卉诉称：2013年4月3日，原、被告经协商，由被告以268000元的价格购买原告位于临武县舜峰镇下河街肉食水产公司4栋401房的产权及部分日常生活用品，同日被告向原告交纳了10000元定金作为违约担保。
2013年4月20日，原、被告双方签订了一份《二手房房屋买卖协议》，约定：原告将自有的位于临武县舜峰镇下河街肉食水产公司的401房（含杂房一间）的产权及部分日常生活用品以268000元的价格出让给被告；被告向原告支付了定金10000元作为违约担保；原告须在2013年4月25日前协助被告办理房屋产权登记手续，税费各承担一半。
2013年4月26日，被告通过招商银行向原告支付了购房款200000元。同日，被告向原告出具了一张尚欠购房款52400元（扣除税款后的欠款），待领取房产证后，最迟于2013年5月25日付清的欠条。2013年5月14日，被告经原告的协助顺利办理了房屋产权登记手续。然而，被告却未履行支付欠款的义务。原告认为，被告的行为已经构成违约，被告无权返还定金，被告实际应给付的购房款为62400元。为维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告欠款52400元，及逾期利息3144元；2、本案诉讼费及相关费用均由被告承担。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1、被告支付原告所欠购房款62400元；2、被告承担因违约无权返还定金10000元的义务；3、被告承担本案的案件受理费。
邝园飞针对黄卉的诉讼请求，答辩如下：（1）邝园飞实际欠被答辩人房款是52400元；（2）邝园飞没有违约行为，无需承担违约责任。在双方签订的《二手房买卖合同》中，约定了定金10000元的支付时间，而没有约定剩余房款的给付时间。在黄卉没有按照合同约定的2013年4月25日前，协助办理好房屋产权变更登记的情况下，邝园飞就已于2013年4月26日提前支付了200000元房款给黄卉。所以，真正违约的是黄卉，邝园飞无需承担违约责任；（3）黄卉有严重的违约行为。黄卉在收取10000元定金后，并未在合同约定的时间，协助办理好房屋的权属登记手续，反而提前收取200000元房款，该严重违反了合同的约定；（4）《欠条》不属于《二手房买卖合同》的补充协议和条款；（5）双方在签订《二手房买卖合同》时，黄卉有欺诈行为，才导致邝园飞未付余款。在合同签订前，黄卉告知房屋证件齐全，且在合同第三条中也明确规定“甲方须在2013年4月25日前协助乙方在当地房产政府机构办理该房的权属登记手续”。所谓的“权属”，不单是“房产所有权”，还包括“土地使用权”。而黄卉转让的房屋使用的是国有划拨土地，且未登记在黄卉名下。邝园飞多次要求黄卉办理出让的国有土地使用权证，并办理变更登记手续，但黄卉均予以拒绝，显然黄卉的行为纯属欺诈。综上，黄卉的行为已经构成欺诈，且邝园飞已经提起反诉，故请求驳回黄卉的诉讼请求，待黄卉依法办理好该房屋的国有土地出让使用权证，且变更登记到邝园飞名下后，再履行支付余款的给付义务。
邝园飞反诉称：2013年4月20日，反诉人购买被反诉人黄卉位于临武县肉食水产公司4栋1单元401室住房一套，并于当天签订了《二手房买卖合同》两份。一份合同是确定该房屋的价格为128000元，另一份合同系将该房屋内的装修及家具、电器一并转让给反诉人，确定总价格为268000元。合同约定，被反诉人提供该房屋的权属证书，办证费用各承担一半。然而在合同签订后，反诉人已交付210000余元购房款，被反诉人却不按约提供房屋权属证办理变更登记，为此，反诉人才拒绝支付未付余款，并以欠条形式明确余额为52400元，且要求在办理好产权证后才支付。可是，当2013年5月14日，反诉人垫付全部费用办理房屋所有权变更登记时，才知道被反诉人卖给反诉人的房屋没有依法取得土地使用权证，该房屋的土地使用权归临武县肉食水产公司所有，使用权类型是“划拨”。而被反诉人在签订买卖合同时，告知反诉人该房屋的权属证是齐全的，故意隐瞒了没有依法取得土地使用权的真实情况。反诉人得知该情况后，多次从浙江往返临武，要求被反诉人办理土地使用权证，但被反诉人至今都拒不办理。为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1、由被反诉人黄卉依法提供下河街肉食水产公司4栋1单元401室的国有土地使用权证，并变更登记到反诉人邝园飞名下，由被反诉人黄卉承担办理土地使用权证及变更登记的一切费用；2、由被反诉人黄卉赔偿反诉人邝园飞经济损失20000元；3、案件受理费由被反诉人黄卉承担。
黄卉针对邝园飞的反诉辩称：土地使用权在《二手房买卖合同》中没有约定，而且在合同中很明确的告知了邝园飞该房屋是单位集资，黄卉协助邝园飞办理房产过户手续，不存在欺诈行为，请求驳回邝园飞的反诉请求。
黄卉为支持其诉辩主张，向本院提供了如下证据：
1、黄卉身份证复印件一份，拟证明黄卉的主体资格；
2、《二手房买卖合同》一份，拟证明民事法律关系，邝园飞违约应承担给付价款的责任，承担定金罚则义务；
3、汇款单一份，拟证明邝园飞履行了给付200000元的购房款义务；
4、欠条一份，拟证明邝园飞欠到52400元的事实，且未按约履行义务。
邝园飞为支持其诉辩主张，向本院提供了如下证据：
5、邝园飞身份证复印件一份，拟证明供邝园飞的身份及主体资格；
6、《二手房买卖合同》两份，拟证明邝园飞与黄卉于2013年4月20日签订两份《二手房买卖合同》，约定了房屋价格及含装修、家电在内的总价格及黄卉提供、变更房屋权属证的义务；
7、欠条一份，拟证明黄卉没有依约办理权属变更登记前，邝园飞就提前支付了大部分购房款，未付部分应在黄卉提供土地使用权、房屋所有权证并办理变更登记后才支付之事实；
8、变更到邝园飞名下的临房权证转移字第B0007**号《房屋所有权证》，拟证明该证在2013年5月14日才办理，而且该证在“土地状况”一栏中是空白，说明涉案房屋没有取土地使用权证及此时邝园飞才知道涉案房屋没有取得土地使用权证之事实；
9、房屋登记、核发权证申请表两份及土地使用权证一份，拟证明涉案房屋没有依法取得国有土地使用权，该房屋的土地使用权被临武县肉食水产公司持有之事实；
10、办理房屋变更登记的税费发票，拟证明黄卉没有支付应承担的相关税费的事实。
经本院组织质证，邝园飞对黄卉提供的证据质证如下：对证据1、3没有异议；对证据2的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为邝园飞没有违约性行为，不应承担定法罚则；对证据4没有异议，但认为该份证据恰恰证明了邝园飞欠到黄卉的购房款为52400元。
黄卉对邝园飞提供的证据质证如下：对证据5没有异议；对证据6的真实性没有异议，对证据目的、关联性有异议，认为合同中没有就变更土地使用权证进行约定；对证据7的真实性没有异议，但认为该份证据没有约定变更土地使用权，同时也证明了邝园飞违约的事实；对证据8的真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为在房屋买卖合同中注明了系单位集资房，且没有约定变更土地使用权证；对证据9的真实性没有异议，但认为临武县肉食水产公司仅持有土地使用权，而没有享有相应的权利；对证据10有异议，认为52400的欠款中已扣除了税费，且邝园飞亦当庭承认。
根据原、被告的举证、质证，本院对证据认证如下：
证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。
根据原、被告的举证、质证及当庭陈述，本院认定事实如下：
2013年4月3日，邝园飞、黄卉达成口头购房意向，约定由邝园飞购买黄卉位于临武县城关镇下河街肉食水产公司4栋1单元401室。口头购房意向达成后，邝园飞于当日支付了10000元定金给黄卉。2013年4月20日，黄卉（甲方）与邝园飞（乙方）签订书面《二手房买卖合同》，约定由乙方购买甲方所有的单位集资房一套及附带的家具、家电，成交总价为268000元，房屋交易所产生的所有税费由双方各承担一半，房款的具体支付方式由双方另行约定。双方同时还约定，甲方须在2013年4月25日前协助乙方在当地房产政府机构办理该房屋的权属登记手续。2013年4月26日邝园飞向黄卉在招商银行的户头汇入购房款200000元。
2013年4月28日，邝园飞向黄卉出具欠条，载明：“因购买黄卉房屋剩余款伍万贰仟肆佰元整（52400），余款在我房产证领取后给黄卉，时间限在2013年5月25日前，此款项以银行汇款单为凭证，汇出即作废，房屋钥匙在汇款时给我，欠款人：邝园飞”。2013年5月14日，邝园飞取得涉案房屋的所有权证。因邝园飞未能在约定的期间内支付剩余购房款，黄卉遂诉至本院，诉讼中邝园飞亦向本院提起反诉。
另查明，涉案房屋的土地权属性质为国有划拨土地，土地使用权人为临武县肉食水产公司，土地使用权证为临国用（2004）字第160号。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）邝园飞应否支付剩余购房款，（二）10000元定金应否抵扣购房款；（三）黄卉应否将涉案房屋的土地使用权证变更登记到邝园飞名下。
（一）邝园飞应否支付剩余购房款
黄卉和邝园飞签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不存在合同法第五十二条规定的无效情形，该房屋买卖合同合法有效。在《二手房买卖合同》中，双方约定对房款的支付方式另行商定，邝园飞于2013年4月26日支付200000元房款后，又于2013年4月28日向黄卉出具欠条，承诺在领取房产证后，2013年5月25日前支付剩余房款。此系双方对《二手房买卖合同》中房款支付方式的补充约定，系《二手房买卖合同》的补充条款。2013年5月14日，邝园飞取得涉案房屋的所有权证，根据约定，其支付剩余房款的条件已经成就，但其并未按照双方约定的条件支付剩余房款，其行为已经构成违约，应承担继续履行的违约责任，故本院对黄卉要求邝园飞支付剩余房款的诉请予以支持。邝园飞主张待黄卉依法办理好该房屋的国有土地出让使用权证，且变更登记到邝园飞名下后，再支付余款，邝园飞的该项观点与双方之间的约定不符，本院不予采纳。
（二）10000元定金能否抵扣房款
黄卉主张，因邝园飞未按约定支付剩余房款，已经构成违约，根据定金罚则，其支付的10000元定金应予以没收，故邝园飞实际欠到的房款为62400元。
本院认为，根据法律的规定，定金分为订约定金、违约定金等类型，黄卉在本案中主张适用的是违约定金。但在本案中，双方在2013年4月3日达成口头购房意向，邝园飞于当日支付了10000元定金，而双方签订《二手房买卖合同》的时间为2013年4月20日，因此从双方的约定及定金支付的时间来分析，该10000元定金是为了保证以后正式订立合同而订立的定金合同，其性质应为订约定金，而非违约定金。在订约定金中，合同订立与否是适用定金法则的前提条件。本案中，双方已于2013年4月20日签订书面购房合同，合同于此时已经订立，因此定金法则已无适用的余地，该10000定金应当抵作购房价款，故邝园飞实际还应给付的购房款为52400元。
（三）黄卉应否将涉案房屋的土地使用权证变更登记到邝园飞名下
双方虽未在合同中对涉案房屋的土地使用权变更登记进行约定，但根据房地一致的原则，黄卉应当协助邝园飞办理土地使用权证的变更登记手续，此亦是合同应有的义务。但本案的特殊之处在于涉案房屋的土地系国有划拨土地，使用权人是临武县肉食水产公司，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。因此该土地使用权能否变更登记取决于人民政府的审批，但至今双方均未能取得人民政府准予转让的审批手续，故邝园飞要求黄卉办理土地使用权变更登记的条件尚不成就，对其该项诉请本院在本案中不予支持。邝园飞可待取得人民政府准许转让的审批手续后，另行诉讼。
邝园飞另要求黄卉赔偿经济损失20000元，但并未提供证据予以证实，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）邝园飞在本判决生效之日起十五内支付原告（反诉被告）黄卉购房款52400元；
二、驳回原告（反诉被告）黄卉的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）邝园飞的诉讼请求。
本诉受理费1680元减半收取840元，由原告（反诉被告）黄卉承担140元，由被告（反诉原告）邝园飞承担700元；反诉案件受理费300元减半收取150元，由被告（反诉原告）邝园飞承担。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 刘 东
二〇一五年十月十三日
书记员 夏丽斌
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款和报酬。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方决绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。