湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初2897号原告谌雪琴，女，1966年6月10日出生，汉族。委托代理人（特别授权）吴树平，怀化市鹤城区长城法律服务所法律工作者。被告怀化市大汉置业有限公司。委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告谌雪琴诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告谌雪琴的委托代理人吴树平、被告怀化市大汉置业有限公司的委托代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌雪琴诉称：2013年2月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府10、11栋1903室，单价为3598.60元/平方米，合同载明建筑面积为130.98平方米，总价款为471344元，合同约定交房时间为2013年12月31日，逾期交房的按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金。原告已于合同签订后依约向被告支付了全部购房款。但被告2016年6月13日才取得《竣工验收备案表》，给原告造成一定损害。2015年3月4日，鹤城区法院以（2014）怀鹤民一初字第924号民事判决书判决被告向原告支付184天违约金8671.92元。从约定的交房日2013年12月31日至2016年6月13日被告取得《竣工验收备案表》，共计893天，被告第二次违反合同约定的交房违约时间为709天（893天－184天＝709天），被告应当承担逾期交房违约责任，按双方约定的标准为已付房款日万分之二计算。请求：1、判令被告承担《商品房买卖合同》的迟延交房违约责任，向原告支付逾期交房违约金66836.58元；2、本案案件受理费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求判决被告立即为原告办理涉案房屋不动产权登记证。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被告已经履行了交房义务，其后不应当承担逾期交房责任；原告逾期缴纳维修基金等费用，被告有权拒绝交房；被告不交房属合法行为，不应承担逾期交房的法律责任；原告所购买的房屋已经取得了《工程竣工综合验收备案表》，之后被告不应当承担向原告支付违约金的义务；原告请求的违约金过高，被告不是故意违约，请求法院对违约金予以减少；原告违约金计算时间应该扣除之前已经判决过的违约金。原告庭审中增加的诉讼请求，被告无法及时举证查清，被告对原告增加的诉请提出异议。双方在补充协议中约定办证时间是办理房屋交接手续后2年内办齐，现还没有到2年内办理不动产权证的时间。经审理查明：原、被告于2013年2月25日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0105号。合同约定：原告购买被告的第10.11幢(该建筑地上24层)19层1903号商品房，房屋总价款471344元，合同签订后付房款201344元，通过公积金贷款270000元；原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》被告即通知原告办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。原告须及时提供真实的联系方式，以便通知。原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续。否则，视为房屋验收合格已交接。被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，原告按如下标准向被告缴纳代办费用。A、房产证代办费（包括办理房产证所需的各项费用），按总价款的0.6%缴纳；B、办理土地使用权相关费用，每户为1500元；C、若遇政府相关部门政策变化，则以上代办费用以政府变更后的税费标准为准。在协议第九条中约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告方原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2013年2月25日支付购房款201344元，2013年4月25日通过银行按揭贷款支付房款270000元。原告2015年10月16日到相关部门交纳维修基金9426元、契税9624元。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区10.11号楼2013年12月14日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月16日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。被告于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。原告至今未收房。原告2014年起诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月4日作出（2014）怀鹤民一初字第924号民事判决，被告向原告支付逾期交房违约金8671.92元（471344元×0.0001×184天）。原、被告均不服判决提出上诉，怀化市中级人民法院于2015年8月11日作出（2015）怀中民一终字第334号民事判决驳回上诉，维持原判。原告已收到被告支付的逾期交房违约金8671.62元。上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，有以下证据证实：1、原告的身份证、被告的营业执照复印件，证实原、被告的诉讼主体身份情况；2、《商品房买卖合同》一份，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；3、《补充协议》一份，证实原、被告对《商品房买卖合同》进行了补充约定，并约定二者不一致的以《补充协议》为准；4、收款收据三张，证明原告交清购房款及契税、维修基金的事实；5、建设工程消防验收意见书、《建设工程竣工综合验收备案表》复印件各一份，证实大汉·龙城兴龙府住宅小区10.11号综合楼，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月16日已取得《工程竣工综合验收备案表》；5、（2015）怀中民一终字第334号民事判决书一份，证实已生效判决查明的事实及判决的内容；6、原、被告的陈述及庭审笔录一份，证实本案的其他事实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，但此时被告的房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》，不符合合同约定的交房条件，原告有权拒绝收房;被告的房屋于2016年6月16日取得《建设工程竣工综合验收备案书》，但至今仍未交房给原告，已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任。被告提出原告未付清有关税费、维修基金，被告则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。因对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告该主张，本院不予支持。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，本院参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起至2016年6月16日止按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金共计42279.56元（471344元×0.0001×897天）。被告已支付8671.92元，相减后，被告还应支付原告违约金33607.64元（42279.56元-8671.92元）。关于原告诉请被告立即为其所购房屋办理不动产权证，因原告未向本院提交证据证实其已交付被告房产证代办费及土地使用证代办费，被告享有先履行抗辩权，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告谌雪琴逾期交房违约金33607.64元，限本判决生效之日起十日内付清;二、驳回原告谌雪琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1471元，原告谌雪琴负担831元，被告怀化市大汉置业有限公司负担640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  禹莉二〇一六年十二月二十日代理书记员  刘庆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。