上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第562号
原告黄旭志，男，住上海市。
委托代理人李悦，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告李荣平，男，户籍地上海市。
被告王方媛，女，户籍地上海市。
原告黄旭志诉被告李荣平、王方媛房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，后依法组成合议庭，于2015年9月21日公开开庭进行了审理。原告黄旭志的委托代理人李悦到庭参加诉讼。被告李荣平、王方媛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄旭志诉称，2013年7月，原告欲承租一套商铺，遂于2013年7月22日与居间公司签订房地产租赁意向协议，于同年7月29日与被告李荣平代理人李军签订了上海市非居住用房租赁合同，租期自2013年9月1日至2019年8月31日共6年，前2年月租金人民币（下同）18，000元，中间2年月租金20，000元，最后2年月租金22，000元，保证金36，000元，约定被告出租给原告上海市长宁区华山路房屋（以下分别简称“101室”、“102室”），建筑面积为152.97平方米，该房屋用途为商铺；被告协助原告进行执照证照申请工作至完成所有证照，李军代被告李荣平签署合同并协助原告办理申请执照。
合同签订后，原告分别将“101室”、“102室”出租给案外人失野洋一、曹德明，合同履行过程中，原告在办理营业执照时被工商机关以涉讼房屋性质并非商用为由退回。原告遂找到被告王方媛要求其按约负责申请营业执照。2013年10月，原告与被告王方媛商谈时，被告认为原租赁合同有诸多条款不合理，要求重新签订租赁合同。原告起初不同意，但此时原告面临的境地非常尴尬，原告已投入了相当大的人力物力，且先后将涉讼房屋出租给案外人，又面临开门、办理营业执照等均需被告负责协调，原告无奈只得于2013年11月6日与被告李荣平重新签订了租赁合同，约定被告需协助原告办理营业执照，若营业执照无法办出须向原告支付违约金。
此后原告一直不断催促被告及李军尽快依约办理营业执照，但被告却因种种原因一直迟迟未办出。案外人曹德明因原告迟迟未能满足其经营条件而向法院提起诉讼。2014年5月8日，原告收到被告李荣平发出的终止租约通知书，两被告在同时更换了涉讼房屋的钥匙，侵占案外人失野洋一遗留在涉讼房屋内的设备及器材。原告此时才得知在2014年5月6日，上海耀世代咖啡馆以涉讼房屋为经营地办出了营业执照，原告立即致电要求被告继续履行合同，但被告态度恶劣，拒绝交涉。由于原告丧失了对涉讼房屋的控制权，案外人失野洋一于2014年6月24日向法院提起诉讼。
被告未能在合理时间内办出营业执照在先，单方违约解除租赁合同在后，同时又侵占案外人失野洋一遗留在涉讼房屋内的设备及器材，其行为已构成严重违约及侵权。正因被告的违约行为，导致原告陷入与案外人的两起诉讼，最终因原告无法实现案外人租赁合同目的而败诉，给原告带来巨大的经济损失，故要求判令：1、两被告共同返还原告租金108，000元及保证金36，000元；2、两被告共同赔偿原告损失3，334，186.67元。
被告李荣平、王方媛未到庭应诉，无答辩意见。
经审理查明及根据业已生效的民事判决书认定，上海市长宁区华山路1635号房屋产权登记在被告李荣平名下，类型为公寓，用途为居住，其中“101室”建筑面积5.80平方米。
2012年7月22日，原告黄旭志（乙方）与案外人上海志远房地产经纪有限公司（丙方）签订房地产租赁意向协议，约定乙方通过丙方居间对涉讼房屋有租赁意向，向丙方支付意向金9，000元；丙方居间涉讼房屋基本状况，房屋类型住宅，建筑面积152.97平方米，权利人李荣平；租期2013年9月1日至2019年8月31日，免租期1个月，前两年月租金18，000元，中间两年月租金20，000元，最后两年月租金22，000元，付三押一，房屋用途“商用？”；出租方即甲方协助乙方进行执照证照申请工作至完成所有证照，营业项目为咖啡及轻餐饮；合约期间不得收回房屋，如收回必须赔偿押金20倍以补偿装修及营业损失；甲方同意乙方分租和转租。
2013年7月28日，被告李荣平出具委托书，委托案外人李军将涉讼房屋转租。次日原告黄旭志（乙方）与案外人李军（甲方）签订上海市非居住用房租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的涉讼房屋用途为商铺，该房屋预售合同见合同附件一，甲方已向乙方出示其合法拥有产权的有效证明；甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方分别在合同附件二、三中加以列明，甲乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付和合同终止时乙方向甲方返还涉讼房屋的验收依据；乙方自行负责企业法人营业执照和税务登记证及二次装修的消防、城建等的申办工作，如须甲方提供有关证明材料或提供租赁证明或需加盖有关证明章，甲方应积极予以配合。甲方未配合办理上述手续或未提供租赁证明，或因不能办理商铺导致乙方无法申领相关证明的，视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同，甲方应归还乙方已支付的租金或保证金，并且支付乙方违约金500，000元作为赔偿；甲方保证没有以涉讼房屋地址为注册地址的公司营业执照存在；甲方于2013年7月31日前向乙方交付涉讼房屋，甲方向乙方提供8月1日至31日的免租期，租赁期自2013年9月1日至2019年8月31日；前两年月租金18，000元，中间两年月租金20，000元，最后两年月租金22，000元，付三押一，保证金相当于两个月的租金36，000元；乙方应于每月1日前向甲方支付租金及应支付的费用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的1%支付滞纳金，逾期30天则视为乙方违约，甲方有权终止合同并没收保证金，乙方除应支付滞纳金外还须在三天内迁出；其他约定，1、甲方协助乙方进行执照证照申请工作至完成所有证照，营业项目为咖啡及轻餐饮。2、合约期间不得收回房屋，如收回必须支付400，000元装修补偿款（每年递减15%）。3、甲方同意乙方分租和转租等等；李军代签合同，并协助乙方办理申请执照。
嗣后，原告黄旭志与被告李荣平再次就涉讼房屋重新签订上海市非居住用房租赁合同，约定甲方出租给乙方涉讼房屋，房屋用途为住宅，可作为商铺使用；租金、押金及支付方式、滞纳金约定不变，原逾期30天提前至15天视为乙方违约，甲方有权终止合同并没收保证金，乙方除应支付滞纳金外还须在三天内迁出，并支付由此造成的相应损失以及3个月的租金为违约金；乙方如转租涉讼房屋，须书面告知并经甲方同意，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同，由于乙方转租造成的纠纷概由乙方自行负责处理；其他约定1-3不变，增加被告王方媛代被告李荣平签署租赁合同，在乙方需要甲方协助乙方办理申请执照情况下予以协助。
2013年7月30日，原告黄旭志向被告王方媛汇款90，000元。2014年4月25日，原告向被告李荣平汇款54，000元。2013年8、9月，原告分别将“101室”、“102室”转租给案外人失野洋一、曹德明。
2014年1月，案外人李军在协助原告办理营业执照过程中表示出现问题了，问题在于产证。期间原告黄旭志因申办营业执照、改建事宜多次与被告王方媛沟通，表示营业执照一旦办出马上付款。
2014年5月6日，上海耀世代咖啡馆办出了以涉讼房屋为注册经营地的营业执照，经营范围是：饮品店；美甲服务；销售工艺品，花卉，服装，家具；园林绿化。
2014年5月8日，被告李荣平向原告黄旭志发出终止租约通知书，内容为“本人自2013年7月31日和你签署了上海华山路房屋租赁合同后，你从未按时支付房租，故本人据合同4-2条约定，通知你终止该房屋的租赁合同。本人即日起根据合同约定想（向）你索讨1%滞纳金及其他违约金”。被告遂将涉讼房屋的门锁更换，原告黄旭志及其案外人均无法进入涉讼房屋。
原告黄旭志承租涉讼房屋后，对“102室”进行了改建，将临公共绿地的阳台改为门，并在公共绿地部位增设进出该门的阶梯。
2013年8月15日，上海市长宁区城市管理行政执法局向原告黄旭志发出谈话通知书。称原告在上海市华山路因建成的绿地不得擅自占用的行为，涉嫌违反了《上海市绿化条例》的规定。此后，涉讼房屋所在地的居民委员会会同相关部门召集原告召开“101室”、“102室”房屋装修违章沟通会。
2013年9月12日，原告黄旭志（甲方）与案外人曹德明（乙方）就“102室”签订商铺分租使用合同。曹德明在签订合同前，对涉讼房屋进行了实地查看。合同记载，黄旭志为分租方，曹德明为承租方；房屋使用面积约220平方米，门口走道及花圃为公共空间不得使用；租期自2013年9月15日至2018年9月14日；租金为每月4万元；免租期为一个月；租金按三个月支付一次，押金为两个月租金80，000元，如有违约情事则甲方可以依照情节不退还押金；如有装修相关执行必须经过甲方监管人员及物业管理人员双方书面同意使得进行；电话使用费：每月固定200元，超过部分以电信公司单据为依据另外计算支付；物业管理费：每月固定2，000元；无线上网费：每月固定200元，不限流量；执照使用费：每月固定1，000元。
2013年9月14日，曹德明向黄旭志支付第一期租金及押金。
2013年9月23日，曹德明与案外人上海欧德建筑装饰工程有限公司（以下简称“欧德公司”）签订室内设计合同，约定曹德明委托欧德公司进行室内设计，设计费为6万元。2013年9月24日，案外人汪超以“101室”为装机地址，订购了电信服务，支付电话装机手续费、装机工料费、来电显示开户费及押金计748元，宽带月租费、拨号手续费、拨号安装调测费及押金计2，259元。2013年9月28日，曹德明（发包方）与欧德公司（承包方）签订装饰工程施工合同，约定涉讼房屋室内装修项目由欧德公司负责施工；工期为2013年9月25日至2013年10月28日。上述工程开工后，曹德明将黄旭志在公共绿地部位增设的阶梯拆除，并在原处重新搭建了木质台阶。2013年10月，有关部门对涉讼房屋改建开展执法活动，曹德明搭建的木质台阶被拆除。
此后，曹德明在涉讼房屋内安装空调。2013年10月28日，曹德明对涉讼房屋装修工程进行了验收。2013年12月，欧德公司向曹德明开具涉讼房屋装修款及设计费收据。
2013年11月7日，曹德明向本院提起诉讼，本院立案，曹德明表示合同写明涉讼房屋的用途为商用，也依约向黄旭志支付了租金及押金，并对涉讼房屋进行了装修。但在其准备开始经营之时，得知涉讼房屋的用途为居住，进出涉讼房屋的阶梯系属违章，应予拆除，通向涉讼房屋的门也属违章，应予封闭。故其无法将涉讼房屋用于经营。黄旭志以欺诈手段，导致其重大误解。涉讼合同是在黄旭志隐瞒真相的情况下签订的，属于可撤销合同。黄旭志具有完全的过错，应当返还其已付钱款并赔偿损失。其损失包括：装修损失（室内固定装饰装修损失233，530元、户外广告及防腐木外墙饰面装饰装修损失29，400元、装修设计费60，000元）、店员就近租赁住房押金4，200元及中介费1，400元、空调购置费16，400元、空调安装费2，080元、家具购置费5，100元、电信费3，007元、热水器购置费14，000元，共计369，117元。故请求判令：1、撤销曹德明与黄旭志就涉讼房屋签订的租赁合同；2、黄旭志返还曹德明租金120，000元及押金80，000元；3、黄旭志赔偿曹德明损失369，117元。黄旭志辩称，曹德明承租“102室”前已实地看房，明知涉讼房屋为住宅，其没有隐瞒真相，合同应为有效。不同意曹德明的诉讼请求，并称曹德明未按约履行合同，于2013年12月20日搬离涉讼房屋，属提前解约，应当承担违约责任。押金应抵作违约金，黄旭志提出反诉，要求曹德明向其支付违约金8万元（以押金作抵）。
在审理过程中，曹德明将安置于涉讼房屋内的空调、热水器、家具等可移动物品搬离，于2013年12月20日将涉讼房屋交还黄旭志。并经曹德明申请，对涉讼房屋内形成附合的装饰装修物进行工程造价鉴定。经法院委托，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具鉴定意见书，鉴定结论意见为：涉讼房屋内形成附合的装饰装修物工程造价为233，530元。曹德明自述其在涉讼房屋上安装的户外广告及防腐木外墙饰面已在有关部门开展的执法活动中被拆除。
本院审理后认为，虽然双方签订的合同载明涉讼房屋为商铺，但涉讼房屋登记用途与实际用途不一致并不影响合同效力。不动产登记簿具有公开性，曹德明并无证据证明黄旭志对涉讼房屋登记用途作了虚假陈述。根据企业档案材料，本市华山路房屋现登记为企业的住所地。曹德明在签订合同前，已实地查看房屋，对房屋结构及周边环境应已有所了解。合同亦记载门口走道及花圃为公共空间不得使用。根据一般常理，曹德明对涉讼房屋改建应有一定辨识。故曹德明认为黄旭志以欺诈手段，导致其重大误解，从而订立合同，依据不足。曹德明请求撤销租赁合同，本院不予支持。黄旭志将涉讼房屋出租给曹德明时，已将涉讼房屋改建。因有关部门对房屋改建开展执法活动，致使经公共绿地进出涉讼房屋的通道被封闭，从而在客观上造成涉讼房屋的格局发生改变，无法保持约定的状态。鉴于曹德明承租涉讼房屋系用于商业经营，房屋格局对于实现合同目的具有重要影响，故在此情形下，曹德明可以解除合同。鉴于曹德明实际已于2013年12月20日将涉讼房屋返还给黄旭志，黄旭志亦予以接收。故可以认定双方签订的合同于该日解除。合同解除后，曹德明对于其损失，可依法提出相应主张。关于装修损失，曹德明对涉讼房屋进行装修后，即因与黄旭志发生纠纷而提起诉讼，并于2013年12月20日将涉讼房屋交还被告，故涉讼房屋内形成附合的装饰装修物工程造价应与剩余租赁期内的装饰装修残值大致相当。装修设计费的金额系由曹德明与案外人协商确定。鉴于曹德明在承租涉讼房屋时对房屋改建应有一定辨识，且公共绿地不得占用应属常识，在此情形下，曹德明仍投入资金对涉讼房屋进行较大规模的装修，亦有不当，客观上造成了损失的扩大。对于曹德明所主张的室内固定装饰装修及装修设计费损失，本院酌定黄旭志向曹德明赔偿170，000元。户外广告及外墙装饰因涉及房屋的共用部分及小区的整体环境而受到一定的限制。根据曹德明自述，户外广告及防腐木外墙饰面已在有关部门开展的执法活动中被拆除。曹德明请求判令黄旭志赔偿户外广告及防腐木外墙饰面装饰装修损失，缺乏依据，本院不予支持。关于店员就近租赁住房押金及中介费，曹德明并未提供证据证明其实际发生了该项损失，若损失发生，亦非黄旭志所能预见，故曹德明请求判令黄旭志赔偿该项损失，本院不予支持。关于空调、家具及热水器购置费，因上述物品可以移动，且曹德明已经将其搬离涉讼房屋，曹德明请求判令黄旭志赔偿上述物品的购置费，缺乏依据，本院不予支持。关于空调安装费，曹德明在涉讼房屋内安装空调发生于有关部门对涉讼房屋改建开展执法活动之后，曹德明在明知房屋格局发生改变的情况下，仍继续在涉讼房屋内安装空调，应属不当。故曹德明请求判令黄旭志赔偿该项损失，本院不予支持。关于电信费，双方在合同中约定了电话费及上网费的负担方式。曹德明本人并未在涉讼房屋处订购电信服务，且电信用户对已订购的电信服务亦可办理相关变更、退订手续，故曹德明请求判令黄旭志赔偿该项损失，本院不予支持。虽然涉讼房屋的格局发生改变，但并未从根本上丧失使用价值。曹德明在租赁期间实际占有了涉讼房屋，故仍应当支付相应的租金，但租金金额可予减少。根据合同约定，曹德明享有一个月免租期，曹德明现已支付2013年10月15日至2014年1月14日的租金120，000元。本院酌定2013年10月15日至2013年12月20日期间的租金减为54，000元。黄旭志应向曹德明返还租金66，000元。合同解除并非因曹德明违约，黄旭志请求判令曹德明支付违约金，并以押金作抵，于法无据，本院不予支持。曹德明请求判令黄旭志返还押金，本院予以支持。2014年10月24日，该案判决如下：一、黄旭志应于判决生效之日起十日内向曹德明返还租金66，000元；二、黄旭志应于判决生效之日起十日内向曹德明赔偿损失170，000元；三、黄旭志应于判决生效之日起十日内向曹德明返还押金80，000元；四、驳回曹德明的其余诉讼请求；五、驳回黄旭志的反诉诉讼请求。鉴定费16，500元，由曹德明与黄旭志各半负担。财产保全费人民币4，870元，由曹德明负担2，770元，黄旭志负担2，100元。本诉案件受理费9，491.20元，由曹德明负担人民币4，221.25元，黄旭志负担5，269.95元。反诉案件受理费减半收取计人民币900元，由黄旭志负担。
2013年8月25日，黄旭志（甲方）与案外人失野洋一（乙方）签订商铺分租使用合同，将“101室”转租给乙方，涉讼房屋为2013年7月起甲方全新设计施工，总设计施工费用超过500，000元，装修所有权人为甲方；基于房屋的现有装修及设施情况，乙方全权进行经营，乙方说明仅限于经营甲方合法申请经营之咖啡及轻餐饮，不得使用明火及煤气进行餐饮食品制作销售及违法色情物品销售，不得改变其他用途。如有违法经营黄赌毒或私自改变使用用途，则视同违约，合约自动失效；租用期间，乙方须自行承担经营所有法律相关问题，如有违法经营则需自行负责相关法律问题并赔偿甲方所有损失，甲方有权不归还押金及保证金；乙方是独立的经营主体，门店由乙方自主经营，自负盈亏，所有经营有关法律问题与甲方无关；…以下费用需要额外支付：…执照使用费，每月固定1，000元，一年一次收取，于每年8月25日前收取，除以上费用外，其余如有政府规定费用需要支付，则依照政府单据由甲方通知乙方缴交，营业发票之营业税部分依照政府规定每月开票净额进行收费，年底所得税部分则依照政府规定之税率，由甲方书面资料通知乙方后10天内支付；租期自2013年8月25日至2018年8月24日；租金为每月30，000元（含税），每三个月支付一次，自2013年8月25日第一次支付90，000元整，双方协议免租期为1个月，后自2013年9月25日起计，每三个月25日前支付租金。押金为60，000元，乙方须于2013年8月25日前支付，于合约期满后十日内甲方将全数归还，如有违约甲方可依照情节不退还押金。
合同签订后，失野洋一向黄旭志支付了第一期租金和押金。嗣后双方为办理营业执照产生纠纷。
2013年9月9日，失野洋一（甲方）与案外人上海粉河木制品有限公司（乙方）签订了合同约定由乙方对涉讼房屋进行装修，工程费用为230，000元，工期为自合同签订之日起45天内完工；合同签订后甲方即预付给乙方全部金额的一半（115，000元），工程完成一半，甲方付给乙方全部金额的四分之一（50，750元），工程完成后甲方验收完成后，支付剩余的款项。2013年9月10日，案外人戴汝芬向上海粉河木制品有限公司转账115，000元（备注：矢野）。2013年12月10日，又分别向上海粉河木制品有限公司转账49，000元、49，000元以及48，964元，共计146，964元。2014年8月15日，上海粉河木制品有限公司出具收款证明书，确认收到失野洋一支付的装修工程款261，964元，并确认目前工程尚未全部竣工，故没有最后结算。
2014年5月6日，上海耀世代咖啡馆办出了以涉讼房屋及102室为注册经营地的营业执照。同年5月8号，产权人李荣平向黄旭志出具终止租约通知书后，将涉讼房屋的门锁更换致失野洋一及黄旭志均无法进入。
2014年6月24日，失野洋一向本院提起诉讼，本院立案，失野洋一表示黄旭志的行为明显属于欺诈，导致其装修好房屋后被迫空等三个月，最终却无法使用该房屋进行经营。黄旭志至今未能办理出轻餐饮的营业执照，导致合同目的无法实现，故要求判令：1、解除双方之间的商铺分租使用合同；2、黄旭志返还失野洋一押金60，000元；3、黄旭志赔偿失野洋一租金损失90，000元；4、黄旭志赔偿失野洋一装修损失261，964元。黄旭志提出反诉：1、失野洋一支付拖欠的租金120，000元（从2013年12月25日起至2014年4月25日止）；2、失野洋一支付的60，000元押金为违约金，不予退还。
本院审理后认为，结合黄旭志与涉讼房屋权利人李荣平订立的上海市非居住用房租赁合同，黄旭志负有办理以咖啡及轻餐饮为经营范围的营业执照的义务，失野洋一负有按年支付执照使用费的义务。由于租赁合同未约定黄旭志办理出营业执照的期限，失野洋一可以随时要求黄旭志履行，但应当给黄旭志必要的准备时间，结合一般办理证照的流程及本案的情况，本院酌情给与2个月的合理期间，即黄旭志应当在2013年11月25日前办出营业执照。然黄旭志至2014年5月6日方才办理出营业执照，且办出的营业执照仅有“饮品”，没有“轻餐饮”。也在此时，产权人提出终止与黄旭志的租赁合同关系，并将涉讼房屋交付给案外人使用，客观上导致本案的租赁合同无法继续履行下去，失野洋一订立合同的目的不能实现，有权解除合同，并有权要求黄旭志赔偿损失。鉴于双方均确认2014年5月8日涉讼房屋无法由失野洋一使用，本院确定该日为合同解除日。黄旭志要求失野洋一支付2013年12月25日至2014年4月25日的租金，虽然该段时间涉讼房屋由失野洋一掌控，但由于失野洋一承租房屋的目的系在于经营，在没有营业执照的情况下，失野洋一无法经营，现由于黄旭志的原因导致符合合同约定的营业执照迟迟未能办出，失野洋一无法使用涉讼房屋进行相关经营，故黄旭志主张该段时间的租金，本院不予准许。也因为黄旭志未将符合合同约定的营业执照办出，房屋亦被案外人占用，失野洋一要求黄旭志支付已付的3个月的租金损失，本院认为于法有据，予以准许。失野洋一要求黄旭志返还押金，因失野洋一并无违约行为，黄旭志应当返还。失野洋一在承租房屋后，对涉讼房屋进行了装修，现由于黄旭志的原因导致合同目的无法实现，装修的损失黄旭志也应予以赔偿。由于本案存在评估的客观障碍，本院只能根据双方就装修一节提出的相关证据予以确认。失野洋一提供了装修合同、付款转账凭证以及装修方收到全部装修款的说明，构成证据链证明向案外人支付了工程款261，964元，本院对此予以确认。黄旭志认为失野洋一的装修价款过高，且没有证据证明支付过，装修公司不具备装修资质等，本院认为装修金额与装修的豪华精细程度以及装修面积均有关系，并非纯以面积来确认装修费的多少；根据现行相关法律的规定，装修公司有否资质不影响其在工程质量合格的情况下追讨工程款，故本院对于黄旭志的上述辩称意见不予采信。2015年1月29日，判决如下：一、矢野洋一与黄旭志就上海市长宁区华山路1635号101室房屋签订的商铺分租使用合同于2014年5月8日解除；二、黄旭志应于判决生效之日起十日内返还矢野洋一房屋租赁押金60，000元；三、黄旭志应于判决生效之日起十日内赔偿矢野洋一房租损失90，000元；四、黄旭志应于判决生效之日起十日内赔偿矢野洋一装修损失费261，964元；五、驳回黄旭志的全部反诉请求。本诉案件受理费7，749.50元，因本案适用简易程序，减半收取计3，874.75元，由矢野洋一负担270.40元，黄旭志负担3，604.35元。反诉案件受理费1，950元，由黄旭志负担。
原告黄旭志因涉讼房屋引发的纠纷与被告李荣平、王方媛交涉未果，诉讼来院，以两被告系夫妻关系，共同收取钱款，应当共同承担涉讼房屋租赁合同相应法律责任为由，要求两被告共同返还原告已支付的租金108，000元及保证金36，000元并共同赔偿原告各项经济损失3，334，186.67元。原告主张其损失构成主要有1、2013年1月至7月原告代两被告垫付的涉讼房屋物业管理费合计1，049.37元；2、原告放置在涉讼房屋内的消毒柜一台被被告侵占购买价1，099元；3、原告与案外人曹德明案的损失252，519.95元（包括返还部分租金66，000元、赔偿装修损失170，000元及鉴定费、保全费、案件受理费、反诉费）；4、原告与案外人失野洋一案损失357，518.35元（包括返还租金90，000元、赔偿装修损失261，964元及案件受理费、反诉费）；5、“101室”可期待利益损失1，680，000元，自2013年12月25日起至2018年8月24日止，每月30，000元；6、“102室”可期待利益损失2，240，000元，自2014年1月15日起至2018年9月14止日，每月40，000元；“101室”、“102室”可期待利益减去原告自2013年9月1日至2018年9月30日需要向被告支付的租金1，198，000元合计为2，722，000元。
审理中，原告表示在诉讼请求中主张的逾期损失已包括违约金在内，若法院对原告逾期损失不处理，则主张合同中约定的违约金。
上述事实，有房屋状况及产权人信息、房地产租赁意向协议、上海市非居住用房租赁合同、被告李荣平身份证、案外人李军驾驶证、委托书、国内汇款付款通知单、个人客户境内人民币汇款申请书、汇款凭证视频资料及记录、网上企业基本信息查询、终止租约通知书、民事判决书等证据及当事人的陈述为证，并经庭审审核无误，本院予以确认。
原告提供的代被告垫付的涉讼房屋自2013年1月至7月物业管理费票据及消毒柜发票、聊天记录，因原告就上述证据均未能提供原件，本院对上述证据的真实性不予采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告先后签署的上海市非居住用房租赁合同两份系双方当事人的真实意思表示，合法成立，双方应恪守履行。合同签订后，原告已经支付了首期租金和押金，履行了合同义务；被告也应全面履行合同义务。第一份租赁合同约定涉讼房屋用途为商铺，由被告协助原告进行执照证照申请工作至完成所有证照，营业项目为咖啡及轻餐饮，合约期间不得收回房屋，因不能办理商铺导致原告无法申领相关证明的，视被告违约，原告有权单方面解除合同，被告应归还原告已支付的租金或保证金，并且支付原告违约金500，000元作为赔偿。原、被告签署的第二份租赁合同中，就涉讼房屋更改用途为住宅，可作为商铺使用，但对被告协助原告进行执照证照申请及营业项目的约定不变。两份租赁合同均未约定被告办理出营业执照的期限，涉讼房屋直至2014年5月6日在长达八个月之后方才办理出营业执照，且办出的营业执照仅有“饮品”，没有“轻餐饮”。被告随即在2014年5月8日向原告提出终止租赁合同关系，认为原告违反租赁合同关于逾期支付租金构成违约的条款，系原告违约，被告有权终止合同并没收保证金，并将涉讼房屋收回后另行交付给案外人使用。鉴于原告租赁涉讼房屋的目的在于商业经营，在没有营业执照的情况下，原告无法经营，八个月后在被告的协助下虽然办出营业执照但营业项目不符合租赁合同约定，原告订立合同的目的不能实现，且被告随即将涉讼房屋收回的行为客观上导致本案的租赁合同无法继续履行，应视2014年5月8日为合同解除日。
原告无法使用涉讼房屋进行相关经营，但鉴于原告也实际占有涉讼房屋并进行转租，故仍应当向被告支付相应的租金，租金应由原、被告双方进行分担，原告支付的金额可予减少。原告实际向被告支付了自2013年9月1日至2014年2月28日六个月租金合计108，000元，本院酌定2013年9月1日至2014年5月7日期间的租金减为72，000元，被告应向原告返还租金36，000元。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告未将符合合同约定的营业执照办出，原告未全额支付租金有充分的理由，并不构成违约，故原告要求被告返还押金，本院予以支持。
租赁合同约定合约期间不得收回房屋，如收回必须支付400，000元装修补偿款（每年递减15%）。事实上，涉讼房屋原告分别转租给案外人曹德明、失野洋一，就案外人投入的装修费用业经生效判决，由原告分别赔偿案外人曹德明、失野洋一装修损失170，000元、261，964元。而被告已将涉讼房屋收回并另行出租他人，故涉讼房屋内的装修损失，应由被告全额支付给原告。
至于案外人曹德明、失野洋一其他应由原告承担的费用，原告在营业执照尚未办出，尚不能正常经营情况下将涉讼房屋转租，相应的责任应由原告自行承担，且前案系由原告与案外人之间租赁合同纠纷引发，与本案无涉，本院不予支持。原告主张的可期待利益损失，缺乏合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告李荣平、王方媛应于本判决生效之日起十日内返还原告黄旭志租金人民币36，000元及押金人民币36，000元，合计人民币72，000元；
被告李荣平、王方媛应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄旭志装修损失费合计人民币431，964元；
驳回原告黄旭志的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币34，625.50元，由原告黄旭志负担人民币25，785.90元，被告李荣平、王方媛负担人民币8，839.60元。
如不服本判决，原告黄旭志可在判决书送达之日起三十日内，被告李荣平、王方媛可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 杨耀丰
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 吴昊天
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。