福建省武夷山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第1785号
原告官金旺，男，住顺昌县。
委托代理人吴宪夫，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。
被告左金友，男，住武夷山市。
第三人魏晓华，女，住武夷山市。
第三人邹建平，男，住武夷山市。
委托代理人彭澜，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
原告官金旺与被告左金友、第三人魏晓华、邹建平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告官金旺及委托代理人吴宪夫，被告左金友，第三人魏晓华、第三人邹建平及委托代理人彭澜出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告官金旺诉称，武夷学院南生活区14幢401室房屋产权属第三人武夷学院教师魏晓华所有，被告左金友从魏晓华手上买来后，于2007年10月13日以30万元转卖给原告，由于该商品房当时并未建成，魏晓华在2010年6月取得产权证时，武夷学院出台了《武夷学院限价商品房转让协议》，根据协议的第6条“教师在取得房地产权属登记之日起五年内依法不得上市交易”和第7条“满五年需转让的按属地相关规定执行”的规定，该房的过户手续才延期至今年的6月才可办理。从今年6月起，原告多次催促被告办理过户手续，被告均找借口拖延至今不给办理，经核实被告于2015年2月15日向第三人邹建平借款时，将该房产的钥匙和房产证交给邹建平作为抵押借款，导致原告无法办理讼争房产过户手续。原告认为，被告行为属严重违约，损害原告的合法权益，为此请求法院依法判令：1、确认原、被告双方2007年10月13日签订《武夷山房地产买卖契约》合法有效；2、确认位于武夷山市武夷大道16号武夷学院南生活区14幢第四层401室房屋归原告官金旺所有；3、被告左金友和第三人魏晓华协助原告办理讼争房产过户手续。
被告左金友辩称，讼争房产原属第三人魏晓华，其向魏晓华购得后，转让给原告属实，合同原约定的房屋在二楼，后变为四楼，其有补给第三人魏晓华2万元，我要求原告补齐这2万元，原告一直未答应。2014年其将该房钥匙和房产证作抵押向第三人邹建平借款33万元，因借款一直未还，2015年7月23日其与第三人邹建平订立了讼争房屋买卖合同，将该房屋转让给了第三人邹建平。现原告和第三人邹建平，如谁出价高，其愿意将该房出售给出价高的。
第三人魏晓华述称，2006年其将武夷学院在建房屋转让给被告左金友属实，房屋建成后，房屋由二楼变成四楼，左金友补差2万元。左金友将房屋转让给原告时，其并不知情，是后来才知晓的。2010年在原告的要求下，其与左金友订立了补充协议，约定其将房产直接过户至左金友指定的买受人名下。2014年左金友要求其协助办理抵押手续，因补充协议规定不得将房产作抵押借款，因此其不同意左金友将房产用于抵押借款，没有协助左金友办理房产抵押手续。2015年6、7月间曾主动到第三人邹建平家，告知邹建平，左金友已将房产出售给了原告，现原告与被告及第三人邹建平产生纠纷，其愿意将房产协助过户至法院判决确定的买受人名下。
第三人邹建平诉称，2014年7月22日，被告左金友以资金周转困难为由向其借款33万元，双方约定：利息3分，同时用左金友已经完全付清款项的讼争房产作抵押担保，把房地产权证等相关证件交付其保管，承诺半年后还款。2015年2月22日，被告左金友未能按约偿还，经协商，左金友将房屋钥匙交给其，约定延期半年还款。2015年7月23日，被告仍无能力还款，双方便对借款及利息进行结算，签订《房屋买卖合同》，约定：左金友将讼争房产以50万元价格转让给邹建平，扣除欠邹建平的39万元，邹建平尚欠11万元在房产过户后支付。2015年9月4日，邹建平开始对房屋进行装修，直至2015年9月29日接到法院电话通知后才中止装修。邹建平此后向左金友了解，才得知左金友在转让给邹建平之前已经将房产转让给官金旺。第三人认为，左金友一房两卖，签订两份《房屋买卖合同》，该两份合同均是独立合法有效。原告诉请要求被告左金友交付房产并过户，第三人同样有权要求魏晓华、左金友协助办理过户登记手续，且左金友已经将讼争房产交付给邹建平，邹建平已经开始装修，故请求法院驳回原告的诉讼请求并判令被告左金友、第三人魏晓华协助邹建平办理讼争房产过户手续。
庭审中，原告为证明其主张举有证据：
1、原、被告于2007年10年13日签订的《房地产买卖契约》，证明原、被告间存在的房屋买卖关系；
2-3、收条、工行汇款单及收据，证明原告已支付被告购房款23万元；
4、左金友与魏晓华签订的《房屋转让补充协议》，证明第三人魏晓华承诺协助左金友将讼争房产过户至左金友指定的买受人名下；
5、左金友出具的收条，证明左金友于2011年2月收到魏晓华交付的房地产证和房屋钥匙；
6-9、魏晓华出具的收到左金友购房款的收条及讼争房屋土地、房产所有权证；
10、左金友与原告等人于2015年9月15日的录音光盘，证明第三人邹建平与左金友签订《房屋买卖合同》时，已知左金友早已将房屋卖给了原告。
第三人邹建平提供的证据有：
1-2、左金友出具的借条和存款明细，证明被告左金友向第三人邹建平借款的事实；
3、左金友与邹建平于2015年7月22日签订的《房屋买卖合同》，证明被告左金友因借款到期未能偿还，自愿将讼争房屋卖给邹建平；
4、左金友与魏晓华于2006年11月18日签订的《房屋转让协议》、讼争房地产权证，证明左金友将房屋转让给邹建平时，将第三人魏晓华的房屋所有权证及原始合同交付给原告；
5-6、装修收据、发票和装修现场照片，证明左金友将房屋钥匙交给邹建平后，邹建平已对房屋进行占有和装修。
对原告提供的证据，被告左金友除了对双方签订的买卖合同第七条的真实性有异议外，对其他证据的真实性均无异议，被告表示，其持有的与原告订立的买卖合同第七条规定，过户税费由买卖双方按规定各自承担，而原告持有的买卖合同却将该条规定给去除。第三人魏晓华无异议。第三人邹建平质证认为，证据1，原告有对合同第七条进行篡改，合同约定原告尚欠的7万元购房尾款应在房产交付时付清，在2009年房屋建成后，被告就有通知原告付清尾款和交房，但原告一直拒绝受领，原告属根本违约。证据2，收条上虽载有“收到官智君购房款20万元”的文字，但合同是原告官金旺与被告签订的，根据合同的相对性原理，官智君不是本案的适格原告。对证据10录音资料的完整性和合法性有异议，认为录音资料的取得未经过被告同意，不具证明力。对其他证据无异议。
对第三人邹建平提供的证据，原告质证认为，1、被告左金友向第三人邹建平出具的借条上关于“用魏晓华房产做抵押”的内容，笔迹的粗细及颜色明显不同，该内容应是后来加上的；2、被告与邹建平订立的买卖合同是因被告借款未还而订立的，从内容上看，应该是承诺还款的合同，而不是严格意义上的买卖合同；3、邹建平对房屋进行装修是被告造成的，与本案无关。被告左金友对真实性、合法性无异议。第三人魏晓华表示，其于2009年得知被告将房屋转让给了官金旺，2014年7月，被告要求其协助办理抵押借款手续，因其与左金友约定房产不得用于抵押借款，故其予以拒绝，2015年2-3月间，邹建平曾向其父亲了解左金友有无将房屋卖给他人，在被告与邹建平订立买卖合同前，其和父亲还特意来到邹建平家中告知邹建平，左金友已将房屋卖给官金旺，其认为第三人邹建平提供的证据与其无关，其不予质证。
对原告提供的证据，本院认为，原告持有的买卖合同第七条虽有涂改，但涂改处被告确认其捺有指印，该合同真实，应予采信，对其余无异议的证据，予以采信。对第三人邹建平提供的证据1-4，被告无异议，本院予以采信。对证据5-6系对房屋装修购物票据和装修相片，原告的异议成立，该证据与本案无关，不予采信。
经审理查明，讼争房屋坐落在武夷山市武夷大道16号武夷学院南生活区14幢第四层401室，系第三人魏晓华参与其所在单位武夷学院集资建房而取得的。2006年11月18日，魏晓华与被告左金友订立《房屋转让协议》，将在建中的讼争房屋转让给左金友。2007年10月13日，左金友将讼争房屋转让给原告官金旺，原、被告因此订立《房地产买卖契约》，合同主要约定，左金友自愿将武夷学院教师集资房（魏晓华）出售给官金旺，成交价格为30万元，定于2007年10月13日付3万元，10月28日付20万元，余款等交房时付清。合同签订后，原告共计支付被告23万元购房款，2010年2月21日，在原告的要求下，左金友与魏晓华签订《房屋转让补充协议》，协议约定，鉴于2009年12月22日甲方（魏晓华）与武夷学院签订的《武夷学院限价商品房转让协议》，甲方的房屋必须在甲方取得产权证五年之后方能过户，甲方承诺在取得产权证满五年之后的一至三个月内协助乙方（左金友）办理过户手续并提供相关有效证件，将房产过户给乙方所指定的受让人。2010年6月，魏晓华取得了讼争房屋的房地产权证，2011年2月24日，魏晓华将讼争房屋房地产权证交给左金友持有。
2014年7月22日，左金友以3分的月息向第三人邹建平借款33万元，同时将讼争房屋房地产权证作为抵押交由邹建平保管，2015年2月22日，双方口头约定的6个月还款期限届至，左金友未能还款，左金友便将房屋钥匙交给邹建平，邹建平同意延期6个月还款。2015年7月23日，因左金友仍未能按期还款，双方便订立《房屋买卖合同》，合同主要载明：乙方（邹建平）对甲方（左金友）的房屋做了充分了解，愿意购买房产仍在魏晓华名下的房屋，房屋总价为50万元。经结算，甲方确认乙方借款39万元，借款抵扣购房款，扣除39万元，余款乙方在过户后付清。若甲方在2015年8月30日前将上述借款偿还乙方，双方签订的该协议自然解除，若甲方未能按期履行还款义务，该协议生效，甲方负有协助乙方办理过户手续。
另查明，2014年7月，左金友因资金周转困难，欲用讼争房产作抵押借款，曾要求魏晓华协助办理房产抵押借款手续，魏晓华以双方签订的补充协议有约定为由，对左金友的请求予以拒绝。2015年2、3月间，邹建平曾向魏晓华之父了解左金友有无将讼争房产转让他人情况，魏晓华父亲表示，听说左金友有将房屋卖给他人，在左金友与邹建平订立买卖合同前，魏晓华又与其父亲一同到邹建平家中，明确告知邹建平，左金友已将房屋卖给原告官金旺。2015年6月，魏晓华取得房产证已满五年，原告多次要求被告按合同约定办理房产过户手续，原、被告及第三人邹建平、魏晓华等人曾于8月30日，在邹建平家中就官金旺与左金友的房屋买卖及邹建平与左金友的借款问题进行协商，因各方意见不一，最终未能协商解决，2015年9月4日，邹建平对讼争房屋开始进行装修至原告起诉本院依原告申请对讼争房产采取诉讼保全日止。
本院认为，本案讼争房产虽为第三人魏晓华所有，但被告与原告于2007年10月13日签订的《武夷山市房地产买卖契约》，并未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。被告左金友在讼争房产已出让给原告的情况下，又与第三人邹建平订立《房屋买卖合同》，违背了民事活动应遵循的诚实信用原则，依法应当承担民事责任。就第三人邹建平而言，在所购房产仍属第三人魏晓华所有，魏晓华明确告知左金友已将房产卖给他人的情况下，仍与被告订立《房屋买卖合同》，不属善意第三人，原告与被告订立买卖合同在前，第三人邹建平与被告订立的买卖合同在后，第三人邹建平依法不能取得该讼争房产。第三人邹建平认为，依原、被告签订的买卖合同约定，原告尚欠7万元购房尾款在交房时付清，讼争房屋于2009年就已建成，被告通知原告付款交房，但原告至今未付清尾款，原告构成根本违约。本院认为，讼争房产于2010年6月初始登记在第三人魏晓华名下，按合同约定，讼争房产于2015年6月方能办理房产买卖过户手续，2009年仅以交付他人房屋钥匙不能认定被告达到了合同约定的交房条件，故第三人邹建平主张原告构成根本违约的抗辩不能成立。综上，原告诉请有事实和法律依据，本院依法予以支持，第三人邹建平的诉讼主张，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告官金旺与被告左金友于2007年10月13日签订的《武夷山房地产买卖契约》合法有效。
二、位于武夷山市武夷大道16号武夷学院南生活区14幢第四层401室（房权证：武夷山字第××号、土地证：武国用2010第3200号）房屋归原告官金旺所有。
三、被告左金友和第三人魏晓华于本判决生效之日起十日内协助原告官金旺办理上述房屋房地产权过户手续。
四、驳回第三人邹建平的诉讼请求。
本案受理费14600元，财产保全费2020元，由被告左金友负担7820元，第三人邹建平负担8800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 曾晋武
审 判 员 林 璇
人民陪审员 林永情
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 方梦苑
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。