广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第264号
上诉人（一审被告）：北海蓬盛房地产有限公司。
法定代表人：蔡德兴。
上诉人（一审被告）：蔡德兴。
委托代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师（同是被告北海蓬盛房地产有限公司的委托代理人）。
被上诉人（一审原告）：北海万宇物业服务有限公司。
法定代表人：黄秀叶。
委托代理人：叶玉兴。（同为第三人的委托代理人）
一审第三人：北海市蜀秀花园业主委员会。
负责人：蔡荣。
上诉人北海蓬盛房地产有限公司（以下简称蓬盛公司）、蔡德兴因与被上诉人北海万宇物业服务有限公司（以下简称万宇公司）及一审第三人北海市蜀秀花园业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院作出的（2013）海民一初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日受理后依法组成由审判员董新永、审判员叶萍及代理审判员杨天隆参加的合议庭，并于2014年7月29日公开开庭进行审理。上诉人蓬盛公司、蔡德兴的共同委托代理人邓泽涛、被上诉人万宇公司及一审第三人业委会的共同委托代理人叶玉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2008年5月5日，北海市房产管理局同意业委会成立备案。2009年3月1日，业委会与北海怡和物业服务有限公司（以下简称怡和公司）签订《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》，主要约定怡和公司为蜀秀花园小区提供物业服务，委托管理期限为三年，自2009年3月1日起至2012年2月29日止等。2009年10月1日，万宇公司与业委会签订《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》（以下简称《物业服务委托合同》），主要约定：万宇公司为蜀秀花园小区提供物业服务，委托管理期限自2009年11月1日起至2012年3月1日止；每月15日至25日为万宇公司向业主或物权使用人收取物业服务费时间，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交费的千分之三交纳滞纳金；物业费收费标准如下：A型住宅别墅每月每栋250元等。2010年3月18日，蔡德兴向他人购买坐落北海市四川南路蜀秀花园嘉陵路某号房屋，并于2010年4月8日办理了《房屋所有权证》。2010年5月17日，万宇公司与怡和公司签订《债权转让协议书》，主要约定：怡和公司终止蜀秀花园物业服务时，蜀秀花园欠费业主欠缴2009年3月至10月期间的物业服务费71920元（其中嘉陵路某号房屋欠费2000元），怡和公司将该债权以20000元的价格转让给万宇公司等。同日，万宇公司向怡和公司支付了20000元债权转让款，同时将债权转让的事项告知蜀秀花园各业主，并向各欠费业主发出催缴通知。2012年2月16日，业委会向蜀秀花园各业主发出通告，内容如下：本委与万宇公司签订的《物业服务委托合同》即将期满，从2012年3月1日起，业委会与万宇公司续签《物业服务委托合同》，合同期限为三年，从2012年3月1日起至2015年3月1日止。从2012年3月1日起，物业费在原有基础上适当调整，即每月每栋增加70元，出租及非住宅用别墅的附加收费标准每栋50元不变，其中A型住宅别墅每月每栋320元等。2012年2月27日，万宇公司与业委会签订《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，主要约定：双方签订的《物业服务委托合同》继续履行，合同期限延期三年，从2012年3月1日起至2015年3月1日止；从2012年3月1日起，物业费在原有基础上适当调整，即每月每栋增加70元，出租及非住宅用别墅的附加收费标准每栋50元不变，其中A型住宅别墅每月每栋320元等。2012年3月1日，万宇公司向蜀秀花园各业主通告上述调整后的收费标准。2012年6月10日，蓬盛公司及蔡德兴签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：蔡德兴将北海市四川南路蜀秀花园嘉陵路某号房屋租赁给蓬盛公司，租期为一年，自2012年6月1日起至2013年5月31日止；租赁期间所产生的水电费、物管费及其他维护费均由蓬盛公司承担等。2013年8月8日，蓬盛公司及蔡德兴续签内容基本相同的《房屋租赁合同》，租期为一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日止等。蓬盛公司及蔡德兴至今没有缴纳过物业费给万宇公司。为此，万宇公司向一审法院提起诉讼，请求判决：1、蓬盛公司及蔡德兴共同支付2009年3月至2013年7月的物业服务费14440元及滞纳金1299.6元（以14440元每日3‰的标准，从2013年7月1日暂计至2013年7月31日止，以后另计）给万宇公司；2、本案诉讼费由蓬盛公司及蔡德兴承担。
综合诉辩各方意见，一审法院归纳该案的争议焦点为：1、涉案《物业服务委托合同》及《补充协议》是否合法有效；2、怡和公司与万宇公司签订的《债权转让协议书》是否合法有效；3、本案诉讼是否超诉讼时效；4、万宇公司的诉讼请求有无事实和法律依据。
一审法院认为，涉案《物业服务委托合同》及《补充协议》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。合同双方应当按照合同约定履行自己的权利和义务。怡和公司与万宇公司签订的《债权转让协议书》是合同双方的真实意思表示，并履行了告知义务，万宇公司受让怡和公司的债权是合法有效的。万宇公司依据合同约定对蜀秀花园小区实行物业管理，属合法行为。蔡德兴自2010年3月18日向他人购买蜀秀花园房屋时起，就成为蜀秀花园的业主，蔡德兴在接受物业管理服务的同时应当按照合同约定承担缴费义务，但蔡德兴没有依约缴纳相关的物业管理费已构成违约，应当承担违约责任。蓬盛公司与蔡德兴关于“万宇公司主张2011年8月5日之前的物业费用也超过了诉讼时效”的抗辩理由不成立，该院不予采纳，即该案诉讼没有超诉讼时效。万宇公司主张蔡德兴自2009年3月开始拖欠物业费，但没有向该院提供证据予以证实，蓬盛公司及蔡德兴亦不予认可，该院不予采纳。万宇公司受让怡和公司的债权发生在2009年3月至10月期间，当时蔡德兴不是蜀秀花园的业主，没有义务支付该期间的物业物。另蔡德兴将涉案房屋租赁给蓬盛公司使用，租赁期限自2012年6月1日起至2014年5月31日止，约定了租赁期间所产生的水电费、物管费及其他维护费均由蓬盛公司承担。根据《物业管理条例》第四十二条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，蓬盛公司应当缴纳租赁期间的物业费，蔡德兴负连带交纳责任。该案蓬盛公司及蔡德兴欠缴的物业费如下：2010年3月18日至2012年5月30日期间的物业费6818.33元（250元÷30×13＋250元×23＋320元×3）及滞纳金（从合同约定的逾期缴费之日即2010年3月26日起以拖欠的物业费数额按日3‰分段计算至2012年5月30日止）应当由蔡德兴支付；2012年6月1日至2013年7月期间的物业费4480元（320元×14）及滞纳金（从2012年6月26日起以拖欠的物业费数额按日3‰分段计算至2013年7月31日止）应当由蓬盛公司支付，蔡德兴承担连带支付责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告蔡德兴应支付2010年3月18日至2012年5月30日期间的物业费6818.33元（250元÷30×13＋250元×23＋320元×3）及滞纳金（从合同约定的逾期缴费之日即2010年3月26日起以拖欠的物业费数额按日3‰分段计算至2012年5月30日止）给原告北海万宇物业服务有限公司；二、被告北海蓬盛房地产开发有限公司应支付2012年6月1日至2013年7月期间的物业费4480元（320元×14）及滞纳金（从2012年6月26日起以拖欠的物业费数额按日3‰分段计算至2013年7月31日止）给原告北海万宇物业服务有限公司，被告蔡德兴对该债务承担连带支付责任。案件受理费193元，由二被告共同负担。
上诉人蓬盛公司与蔡德兴均不服一审判决，上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、一审判决认定2012年2月16日业委会向蜀秀花园各业主发出通告及2012年3月1日万宇公司向蜀秀花园各业主通告调整后的收费标准错误。业委会从未向业主通告续签《物业服务委托合同》及上调物业服务管理费用。一审判决仅凭被上诉人万宇公司提交的由一审第三人业委会盖章及其单方盖章的证据就认定已通告业主是错误的。根据《物权法》第76条：“下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，一审第三人业委会与物业公司签订物业服务合同及上调物业服务收费标准，应经业主决定并同意，但本案被上诉人万宇公司及一审第三人业委会未能提供任何能够证实业主同意续签物业服务合同及上调物业服务费的证据。因此，即便一审第三人业委会与被上诉人万宇公司签订了上述《物业服务委托合同》及《补充协议》，也是在未经业主同意及授权的情况下签订的，对业主无法律约束力，被上诉人万宇公司无权收取物业管理费。一审判决认定上述合同及补充协议有效是错误的；二、一审法院判决的滞纳金标准畸高。尚且不考虑被上诉人是否有权收取上诉人物业管理费的问题，仅从违约金的判决标准而言，一审法院判决的滞纳金明显过高，违反法律规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”规定，一审法院判决的滞纳金按拖欠物业费数额的日3‰计算，按年换算达109.5%。但被上诉人并未能主张其实际损失，在此情况下，即便判决支持违约金请求，应参照银行贷款基准利率计算违约金。目前银行贷款基准年利率只有6%，而一审判决按109.5%计算，远远超出实际损失的30%以上；三、一审判决对上诉人蓬盛公司财产被盗的事实没有作出认定，遗漏案件重要事实。被上诉人万宇公司物业管理期间未尽到基本的物业管理义务，导致上诉人蓬盛公司电脑主机等财产被盗。这一重要事实关系到物业公司是否有权收取物业管理费、应否作出赔偿、抵扣物业管理费等问题，一审判决对此未作出认定，属遗漏案件重要事实。对上述财产损失，被上诉人万宇公司应在物业管理费中予以扣减；四、一审判决认定本案物业管理费没有超过诉讼时效错误。即便被上诉人万宇公司在有权收费的情况下，其在本案中请求的2011年8月5日之前的费用，也已超过了诉讼时效，不受法律保护。物业管理费是按月收取，分段计算诉讼时效，被上诉人起诉时间为2013年8月5日，2011年8月5日之前的物业管理费已过了时效。
被上诉人万宇公司答辩称，一审认定《物业服务委托合同》及《补充协议》合法有效是正确的，被上诉人万宇公司已经依约提供物业服务，二上诉人应支付相应的物业费。根据合同约定，逾期未缴物业费可以依照日3‰计算，因此被上诉人万宇公司请求的滞纳金依法有据，一审判决支持正确。对未交物业费被上诉人万宇公司亦进行书面催收，该主张并未超过诉讼时效，应得以支持。综上，二上诉人上诉主张无事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。
二上诉人二审期间无新证据向本院提交。
被上诉人万宇公司在本院要求下提供《锦江路蜀秀花园物业服务收费登记表》、《长江路蜀秀花园物业服务收费登记表》、《嘉陵路蜀秀花园物业服务收费登记表》三份证据，以证明蜀秀花园共有83户业主，其中73户业主其可正常管理，正常管理的户主中除了本案户主外，均已交纳物业费。
二上诉人对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议。被上诉人万宇公司单方提供的证据，没有相关收据发票予以证实，不能证明其主张。更不能证明其签订物业合同及提高收费标准是经合法程序作出的。
第三人业委会对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
对上述证据，本院认为，上述证据为被上诉人万宇公司日常管理台账，虽无收据或发票予以证实，但证据本身不利于被上诉人万宇公司日后收取其在本案主张已收取的物业费，二上诉人无相反证据推翻被上诉人万宇公司的主张，对上述证据，本院予以确认。
二上诉人对一审查明的事实“同日，原告向怡和公司支付了20000元债权转让款，同时将债权转让的事项告知蜀秀花园各业主，并向各欠费业主发出催缴通知”、“2012年2月16日，第三人业委会向蜀秀花园各业主发出通告，……其中A型住宅别墅每月每栋320元等”及“2012年3月1日，原告向蜀秀花园各业主通告上述调整后的收费标准”有异议，认为一审第三人业委会并未向业主通告续签《物业服务委托合同》及调整后的收费标准。被上诉人对一审查明的事实没有异议。对双方没有异议的事实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人提供2010年5月17日的《催缴物业服务费通知》作为一种书面公告以证明其履行了向各欠费业主发出催缴通知的义务，但该书面公告要起有公告的作用，还应张贴在业主可能看到的显著位置。被上诉人不能提供其将书面公告张贴公示于众的证据，仅《催缴物业服务费通知》不能证明其证明内容。一审查明该事实有误，本院予以纠正。同样作为书面公告的2012年2月17日《关于调整物业服务费及物业服务委托合同通告》，欲证明续签《物业服务委托合同》及调整物业费标准已经告知各业主，该通告有照片证明张贴于小区内，上诉人蓬盛公司的住所地在蜀秀花园内，该公司法定代表人为另一上诉人蔡德兴，二上诉人对通告内的内容应知晓。因此，一审查明的该事实正确，本院予以确认。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
二审另查明，蜀秀花园共有83户业主，其中73户业主由被上诉人万宇公司正常管理，正常管理的业主中除了本案业主外，均已交纳物业费。
综合双方诉辨，归纳本案争议焦点为：l、被上诉人万宇公司与一审第三人业委会签订的《北海市蜀绣花园物业管理服务委托合同》及《补充协议》是否合法有效；2、被上诉人万宇公司请求逾期缴费的滞纳金是否过高，一审判决支持滞纳金的期限是否超过被上诉人万宇公司请求范围；3、被上诉人万宇公司请求2010年3月18日至2011年8月4日期间的物业管理费是否已过诉讼时效。
针对第一个争议焦点即被上诉人万宇公司与一审第三人业委会签订的《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同》（以下简称《委托合同》）及《北海市蜀秀花园物业管理服务委托合同补充协议》（以下简称《补充协议》）是否合法有效的问题。本院认为，依照《物业管理条例》第十一条第（四）款及第十二条第一款的规定，续聘被上诉人为蜀秀花园的物业服务企业需经有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同决定。本案被上诉人万宇公司与一审第三人业委会2012年3月1日签订的《委托合同》及《补充协议》虽无证据证明第三人业委会签订上述合同是执行法定业主大会的决定，但被上诉人万宇公司在合同签订后，继续按照合同约定的服务内容提供了物业服务，履行了作为合同当事人的主要义务，蜀秀花园业主也没有明确提出异议，并以实际行为接受了该物业服务。没有提出明确异议的业主专有部分占总面积过半数，且上述业主超过总业主的1／2，符合达到召开业主大会选聘物业服务企业的表决标准，被上诉人万宇公司和蜀秀花园业主之间实际形成了事实上的委托关系，则被上诉人万宇公司与一审第三人业委会签订的委托合同及补充协议实际成立，应为合法有效的合同。
针对第二个争议焦点即被上诉人万宇公司请求逾期缴费的滞纳金是否过高，一审判决支持滞纳金的期限是否超过被上诉人万宇公司请求范围的问题。本院认为，一审第三人业委会基于执行业主大会决定而出面与物业服务企业签订合同，其行为和所产生的一切后果，对每位业主而言，都有义务必须遵守和承担。讼争委托合同和补充协议均为合法有效的协议，蜀秀花园业主均应履行该协议。委托合同和补充协议均为双务合同，被上诉人万宇公司为业主提供符合合同约定的物业管理和服务，享有服务的业主应依照约定交纳管理费。上诉人蔡德兴自2010年3月18日向他人购买蜀秀花园讼争23A号房屋，至此上诉人蔡德兴作为蜀秀花园业主应接受物业管理服务并履行缴纳物业费的义务。2012年6月1日上诉人蔡德兴将上述房屋租赁给上诉人蓬盛公司使用，租期为2012年6月1日至2014年5月31日，依照《物业管理条例》第四十二条第一款规定，房屋租赁期间，物业费用应由上诉人蓬盛公司交纳，上诉人蔡德兴承担连带交纳责任。根据本案在案证据及两上诉人陈述，两上诉人自进驻蜀秀花园始均未交纳过物业费用，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及一百一十二规定，被上诉人要求两上诉人承担逾期缴费的滞纳金合法有据。
根据《委托合同》第十四条第8款规定：“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金”，被上诉人万宇公司要求二上诉人承担日3‰的滞纳金，二上诉人对此提出滞纳金过高的异议。本院认为，合同约定的滞纳金性质等同于违约金，业主没有按时缴纳应当支付的物业管理费，给被上诉人万宇公司造成损失不外乎是利息损失，而同期银行贷款利率远低于日3‰的罚息，在被上诉人万宇公司不能提供证据证明其实际损失的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，二上诉人提出降低滞纳金计算标准的主张，本院予以支持。依照《最高人民法院关于修改<；最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>；的批复》的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％”，本院酌情认为，二被上诉人应承担的滞纳金以逾期缴费的金额为准，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平上加收30%计算。
根据被上诉人万宇公司提交的起诉状及其陈述，被上诉人万宇公司请求的滞纳金自2013年7月1日起算，以后另计。故被上诉人万宇公司请求2013年7月1日以后的滞纳金，本院予以支持。一审法院判决二上诉人承担2010年3月26日至2013年6月30日期间的滞纳金，明显超出被上诉人万宇公司起诉请求范围，本院予以纠正。
针对第三个争议焦点即被上诉人万宇公司请求2010年3月18日至2011年8月4日期间的物业管理费是否已过诉讼时效的问题。本院认为，根据二审查明的事实，被上诉人万宇公司提供2010年5月17日的《催缴物业服务费通知》并未起到书面公告的作用，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，因被上诉人万宇公司没有证据证明其在2011年8月4日之前向上诉人蔡德兴进行过书面催交未缴物业费，被上诉人万宇公司2013年8月5日向一审法院提起本案诉讼，本院对其请求2011年8月5日之后的未缴物业费予以支持，2011年8月4日之前的未缴物业费因超过诉讼时效期间，本院不予支持。
根据本案查明的事实，2009年11月1日至2012年2月29日期间，蜀秀花园A型别墅物业费为每月每栋250元，2012年3月1日起，蜀秀花园A型别墅物业费调整为每月每栋320元，上诉人蔡德兴应承担2011年8月5日至2012年5月30日期间未缴的物业费为250÷30×27＋250×6＋320×3＝2684.1元；上诉人蓬盛公司应承担2012年6月1日至2013年7月31日期间未缴的物业费为320×14＝4480元。二上诉人二审提出一审未查明其被盗物品损失属遗漏事实，应查实损失并抵扣物业费，本院在庭审时已告知二上诉人上述事实不属于本案审理的范围，该主张可另行提起诉讼解决。
综上所述，一审查明的基本事实清楚，但适用法律有误，判决结果超出一审诉请，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销北海市海城区人民法院作出的（2013）海民一初字第1003号民事判决；
二、上诉人蔡德兴应向被上诉人北海万宇物业服务有限公司支付2011年8月5日至2012年5月30日期间物业费2684.1元及滞纳金（自2013年7月1日起以拖欠的2684.1元物业费为准，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平上加收30%计算）；
三、上诉人北海蓬盛房地产开发有限公司应向被上诉人北海万宇物业服务有限公司支付2012年6月1日至2013年7月31日期间物业费4480元及滞纳金（自2013年7月1日起以拖欠的4480元物业费为准，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率水平上加收30%计算），上诉人蔡德兴对上述债务承担连带交纳责任。
一审案件受理费193元，二审案件受理费193元，合计386元由两上诉人平均负担（一审案件受理费被上诉人北海万宇物业服务有限公司已经预交，两上诉人在履行本判决确定的给付义务时一并向被上诉人支付）。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十五天内履行完毕。逾期不履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 董新永
审 判 员 叶 萍
代理审判员 杨天隆
二〇一四年九月十五日
书 记 员 凌 洋
附：本判决书所依据的法律条文
一、《物业管理条例》
第十一条第（四）款规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；
第十二条第一款规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；
第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；
第一百一十二规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；
第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；
三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；
四、《最高人民法院关于修改<；最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>；的批复》的规定：“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”
五、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》
第三条规定：关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％；
六、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；
七、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外；
八、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。