辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终13200号上诉人（原审原告）：杨宏亮，男，1981年8月10日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李洁（杨宏亮妻子），女，1981年5月24日出生，汉族。上诉人（原审原告）：李洁，女，1981年5月24日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：中合沈阳置业有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路13巷13号216室。法定代表人：李培东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志刚，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人杨宏亮、李洁因与被上诉人中合沈阳置业有限公司（以下简称“中合置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初7581号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨宏亮、李洁上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律不当，损害上诉人的合法权益。被上诉人违法交付行为违反《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《公安部关于修改的决定》第十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条。一审法院认为商品房验收仅被上诉人自行验收即可交付的行为，违反我国法律规定。依据《沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区物业管理的实施意见》规定，上诉人要求被上诉人承担本就应由其承担的费用有法律依据，与上诉人是否接受了物业和供暖服务无关。未取得《商品房住房交付使用通知书》即进行交付的商品房，其物业费和采暖费承担者是开发商，业主向物业服务企业和供暖公司垫付物业费和采暖费后，开发商即产生了不当得利，业主有权要求开发商返还不当得利，要求开发商返还自己的损失。二、二审判决有失公允，助长被上诉人继续侵犯上诉人合法权益。中合置业公司辩称，一、商品房买卖合同合法、有效，双方均应按照合同约定履行。二、本案诉争房产的交付符合双方商品房买卖合同的约定，中合置业公司没有违约行为。三、关于竣工验收合格的标准问题。本案双方合同并没有特别约定商品房交付前必须取得“备案证明”。上诉人所谓必须取得“备案证明”才能达到验收合格，既不符合双方的合同约定，也没有法律依据，不应得到支持。四、沈阳市建委《关于实施沈阳市商品住房交付使用管理办法的补充说明》中已经明确规定在2016年3月1日前交付的不适用《办法》；本案诉争房工程施工许可证均发生于上述时间之前，无需办理《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》，同时也完全符合上述文件规定的交付条件，水、电、气、热、道路、通信等等列明的条件均完全符合规定。五、应依法认定双方合同条款的效力，并在合同条款的范围内确定双方权利、义务与责任。六、上诉人诉请中合置业公司承担物业费、采暖费没有依据。杨宏亮、李洁向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令中合置业公司交房违法、交付行为无效；2.请求人民法院依法判令中合置业公司返还杨宏亮、李洁的采暖费2275.3元（2016年11月1日至2017年3月31日）、物业费2492元（2016年7月4日至2017年7月3日）并支付杨宏亮、李洁逾期交房违约金1万元（2016年7月4日暂计至2016年8月22日，按日万分之一计算）；3.本案诉讼费由中合置业公司承担。一审法院认定事实：杨宏亮、李洁系夫妻关系。中合置业公司系位于沈阳市皇姑区宁山中路政法干校-1地块“中合文华康桥花园”项目的开发建设单位。2014年11月22日，杨宏亮、李洁(买受人)、中合置业公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，杨宏亮、李洁购买由中合置业公司开发建设的位于沈阳市皇姑区金川江街13号1-9-1室房屋（建筑面积为90.7平方米，以下简称涉诉房屋），房价款为1,079,330元。关于交付期限及交付条件,合同约定，出卖人应当在2016年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。关于逾期交房的违约责任，合同约定，逾期不超过60日自本合同第八条规定的最后交付其他期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行。合同签订后，杨宏亮、李洁向中合置业公司支付全额购房款。杨宏亮、李洁于2016年7月4日办理入住手续并居住至今。同时，交纳了2016年7月4日至2017年7月3日的物业费2492元，及2016年至2017年采暖费2275.3元。一审法院另查，中合文华康桥花园7#楼（即涉诉楼盘），于2016年1月28日经施工单位沈阳北方建设股份有限公司、监理单位浙江国信工程监理有限责任公司、勘察单位沈阳华昌岩土工程有限公司、设计单位沈阳市都市建筑设计有限公司、建设单位中合沈阳置业有限公司共同验收后，出具了《房屋建筑工程竣工验收报告》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2017年7月17日，涉诉楼盘经消防验收合格。一审法院再另查，2015年12月31日，沈阳市人民政府下发的《沈阳市商品房交付使用管理办法》（沈阳市人民政府令第55号）中第十条规定：“商品住房交付时，开发建设单位应当将《沈阳市商品房交付使用条件确认书》在商品住房交付场所进行公示。”该规定自2016年3月1日起实施。2016年5月9日，市建委下发了《关于实施沈阳市商品住房交付使用管理办法的补充说明》，对于前述管理办法适用条件进行了明确界定，明确新建商品住房在2016年3月1日之前取得《建设工程施工许可证》商品住房项目及之前交付的，不适用本办法。本案中合置业公司取得“中合文华康桥花园”建设工程施工许可证的的时间为2014年6月20日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杨宏亮、李洁与中合置业公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应依合同约定全面履行合同义务。关于中合置业公司交付涉诉房屋是否存在违法交付、无效交付及是否应支付逾期交房违约金的问题。首先，依合同约定，双方对涉诉房交付条件约定为该商品房经验收合格，除此别无更加详细的约定。依据《建设工程质量管理条例》有关规定，工程竣工后,建设单位应接受勘察、设计、施工、监理等单位组织的竣工验收，形成竣工验收合格的确认文件后，就达到了商品房交付使用条件，可以交付。中合置业公司向杨宏亮、李洁交付涉诉房屋符合上述规定，属有效交付。杨宏亮、李洁对中合置业公司的房屋交付行为予以认可，办理了商品房入住手续，并未提出任何异议，亦未以商品房缺乏竣工验收备案手续和消防未合格等为由拒绝收房，故杨宏亮、李洁办理入住的行为应视为对商品房交付条件的认可。其次，竣工验收备案属管理性法律规范，是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现，是在验收合格之后的一个行政内部监督程序，不是“交付使用”的必备条件。再次，中合置业公司交付商品房时，房屋所在楼盘消防验收未通过，但在杨宏亮、李洁向中合置业公司主张权利前，中合置业公司将有关消防验收手续已办理完毕，房屋交付中的瑕疵已弥补。最后,虽沈阳市政府于2015年12月31日下发的《沈阳市商品房交付使用管理办法》中规定，开发建设单位在交付房屋时应当将《沈阳市商品房交付使用条件确认书》在商品住房交付场所进行公示。但因该规定自2016年3月1日起实施。2016年5月9日，市建委对于该管理办法进行了补充说明，明确界定新建商品住房在2016年3月1日之前取得《建设工程施工许可证》商品住房项目及之前交付的，不适用本办法。本案中合置业公司取得施工许可证的时间为2014年6月20日，故不受本办法限制，无需进行公示。综上，中合置业公司的商品房交付行为是有效交付，杨宏亮、李洁对涉诉房屋交付条件认可并接受，在实际居住和使用涉诉房一年之后，现又主张交付无效并主张逾期交房违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于返还杨宏亮、李洁采暖费、物业费的问题。如前所述，中合置业公司交付房屋的行为并不构成违法交付及无效交付的事实，故无需承担赔偿责任。而杨宏亮、李洁作为房屋的使用人和受益人，在享受物业和供暖服务后，理应支付相关费用。故杨宏亮、李洁该项请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法判决：驳回原告杨宏亮、李洁的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由二原告自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨宏亮、李洁与中合置业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为中合置业公司交付涉诉房屋是否存在违法交付的问题。首先，双方在商品房买卖合同中约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”涉诉房屋已经通过了设计、施工、监理等单位的共同验收，工程质量符合法律规定的验收条件。其次，杨宏亮、李洁在接收房屋时并未对房屋交付条件提出异议，并办理了商品房入住手续，其办理入住的行为应视为对商品房交付条件的认可。第三，虽然中合置业公司交付商品房时，房屋所在楼盘消防验收未通过，但在杨宏亮、李洁主张权利前，中合置业公司已将有关消防验收手续办理完毕，涉诉房屋的消防验收已经合格。现杨宏亮、李洁在实际使用涉诉房屋一年之后，又主张交付无效并主张逾期交房违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人杨宏亮、李洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨宏亮、李洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  姜会军审 判 员  韩彩霞二〇一八年一月十七日法官助理  史舒畅书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。