天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初80360号
原告天津天孚物业管理有限公司，住所地天津经技术开发区洞庭路76号建设大厦第四层、五层及1号楼首层。
法定代表人杨刚，董事长。
委托代理人张玮，天津高地律师事务所律师。
委托代理人王玥，天津高地律师事务所律师。
被告天津恒润物流有限公司，住所地天津自贸区（天津港保税区）海滨十五路197号510。
法定代表人陈瑞武，总经理。
委托代理人王健，天津大有律师事务所律师。
委托代理人陈瑞兴，该公司职员。
原告天津天孚物业管理有限公司诉被告天津恒润物流有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员宋增义适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人张玮、王玥，被告委托代理人王健、陈瑞兴均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2006年7月14日与天津天保房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》（以下简称“前期物业合同”），约定由原告为其建设开发的位于天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼（以下简称“海景大厦”）全体业主提供前期物业管理服务。被告是海景大厦5层502室业主，房屋建筑面积为139.24平方米。根据前期物业合同约定，物业管理服务费按照建筑面积每月每平米18元由业主交纳，原告依照合同履行了合同义务，但被告无故拖欠2015年1月1日至2016年1月31日的物业费17196.14元，2008年10月1日至2016年1月31日的中央空调运行维护费104151.52元。原告曾多次以多种方式向被告催缴物业服务费，被告均不予理睬。被告逾期交纳物业管理服务费，截止至2016年1月18日，共产生滞纳金71331.4元。原告当庭变更了诉讼请求，其最终请求判令：1.被告支付原告自2015年1月1日至2016年1月31日的物业服务费17196.1元，滞纳金1687.2元；2.被告支付原告自2008年10月1日至2015年10月31日的中央空调运行维护费100600.9元，滞纳金69566.7元；3.诉讼费由被告承担。
审理中，原告提供了以下证据：
1.原告营业执照及资质证书，证明原告为一级资质物业企业；2.《商品房买卖合同》、工商档案，证明被告主体适格；3.原告于2006年7月14日与天津天保房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》及2006年9月6日签署的《关于航运中心2号楼<前期物业管理服务合同>的补充协议》；4.原告与被告于2008年9月27日共同签署的《海景大厦业主公约》；5.被告于2006年12月1日签署的《确认书》，3—5证据证实双方存在前期物业合同关系，收费标准为每月每平米18元，其中每月每平米纯物业费9.5元，中央空调运行维护费每月每平米8.5元；6.原告于2015年5月18日向被告发出的“交费通知函”及邮寄凭证，证实原告针对被告欠费进行了催收；7.原告对外支付相关费用及对内收取相关费用的票据，证明原告履行了服务义务；8.原告向被告开具的税务发票，证明被告按照9.5元的标准缴纳过物业费，其对取费标准是认可的；9.原告起诉被告的民事起诉书，证明原告通过诉讼主张过物业费；10.维修记录单六份；11.设备维护报修记录表；12.电费发票；13.维修发票；14.变压器维护发票；15.劳动合同六份，10—15证据证实原告实际为被告提供了中央空调运行维护，为此支付了运营成本。
被告天津恒润物流有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。针对第一项诉讼请求：原告主张每月每平米9.5元物业费是由自营自收的7.79元外加代收的1.71元基本电费组成的，1.71元的基本电费因原告没有增加的依据及代缴凭据故不同意支付。7.79元的取费因原告未做到一级资质物业应有的服务水平，亦未提供讼争楼盘身为5A级写字楼应享有的服务档次，因此原告收取物业费应当进行相应扣减，被告也无需支付滞纳金。
针对第二项诉讼请求，原告关于2008年10月1日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回。关于2014年1月23日至2015年10月31日期间中央空调运行维护费，双方不存在有效合同项下的法律关系，同时空调维护费8.5元收费显然过高，加重了包括被告在内的业主责任，损害业主利益。空调运行维护费是代收费用，原告没有代收依据及代缴凭据。故被告无需向原告支付此段时间的中央空调运行维护费及滞纳金。
审理中，被告出示了如下证据：
1.开发商致业主的函，证明讼争楼盘为高档社区，需要优质服务；2.2016年8月11日保税区房管局出具的前期物业合同备案证明，证明补充协议和蓝皮儿业主公约未见到备案手续；3.照片17张，证明原告保洁、公共设施维护不到位；4.照片3张，证明被告交纳本案讼争物业费原告拒收；5.保税区销售电价表，证明原告收取室内用电电费过高；6.2010、2011年的两份民事调解书，证明原告第一次起诉撤回了8.5元中央空调运行维护费，双方就9.5元按八折进行了调解；7.交费发票，证明双方在此前调解后至本次诉讼前按照调解标准执行的物业费交纳和收取；8.民事诉状两份，证明原告此前两次起诉第一次按18元起诉，诉中撤回8.5元中央空调部分，第二次仅针对9.5元物业费部分起诉，没有诉中央空调费；9.视频证据两份，证明原告不让被告使用车场、保洁和设施维护不到位以及原告拒收被告按照调解的7.6元标准交纳物业费等事实；10.公证材料一套，证明8.5元中央空调运行维护费取费过高。
经审理查明，原告与房屋建设单位天津天保房地产开发有限公司于2006年7月14日签订前期物业合同，约定由原告为位于天津市保税区滨海十五路197号全体业主提供前期物业管理服务，2006年9月6日双方针对本案所涉海景大厦专门签订了《关于航运中心2号楼<前期物业管理服务合同>的补充协议》，两份文件共同组成海景大厦的前期物业合同。该合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、物业管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务费用等内容进行了约定。前期物业合同期限为“自2006年7月18日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理合同》之日终止”。合同约定海景大厦物业服务费按建筑面积18元每平米每月收取，其中9.5元为物业管理服务费；8.5元为冬季供暖和夏季供冷费，当庭双方确认此诉请称谓为“中央空调运行维护费”，业主每月5日前向原告交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。
被告原名称为天津恒瑞物流有限公司，后更名为天津恒润物流有限公司，是海景大厦5层502室业主。被告2006年12月1日签署《确认书》，书面确认：“已全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。”2008年9月27日，原、被告共同签署了新《业主公约》（被告称为“蓝皮儿业主公约”），该公约第十七条中就业主交纳物业管理服务费的标准明确约定为18元每月每平米。
原告系物业管理企业，具有物业管理企业一级资质，并依法注册取得工商营业主体资格，其经营范围包括房地产物业管理等。原告依约履行了前期物业合同约定的相关义务。
被告所有海景大厦5层502室，房屋建筑面积139.24平米。按照合同约定的收费标准，被告拖欠原告物业服务费由以下两部分构成：2015年1月1日至2016年1月31日物业服务费人民币17196.1元（139.24平方米X9.5元/平方米.月X13个月）；2008年10月1日至2015年10月31日中央空调运行维护费100600.9元（139.24平方米X8.5元/平方米.月X85个月）。因原告向被告催要物业服务费未果，故于2016年1月21日起诉来院。
原告曾于2010年3月4日和2011年5月18日两次分别就被告所欠海景大厦房屋之2008年4月至2009年12月，2010年1月至2011年3月期间的物业费向本院提起诉讼。第一次诉讼中，原告撤回了物业服务费中央空调运行维护费8.5元每平米每月部分的主张；第二次诉讼原告仅就9.5元纯物业服务费部分提起诉讼。在本院主持下，两次诉讼双方均就9.5元每平米每月的纯物业服务费部分调解达成一致，被告按照7.6元每平米每月的标准向原告支付了涉诉期间的物业服务费。上述诉讼争议解决后，被告自2011年4月按照此调解标准向原告支付了其所有海景大厦全部房屋的物业服务费至2015年3月31日，原告收取了被告所交费用并出具了发票。在此期间，原告始终没有明确放弃主张中央空调运行维护费的权利。此后，原告拒收被告按此标准继续交纳的物业服务费，并于2015年5月18日向被告以邮寄的方式分别就2015年1月至2015年5月的18元每平米每月的物业费以及2007年10月至2014年12月的8.5元每平米每月的能源费（中央空调运行维护费）进行了催收。
本院认为，原、被告共同签订或确认的《天津市前期物业管理服务合同》、《关于航运中心2号楼<前期物业管理服务合同>的补充协议》（简称补充协议）、新《业主公约》应认定为双方法律关系的基础，是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告辩称上述协议违背其真实意思表示，但未就此举证证实，本院对此不予采信。
本案第一争议焦点为原告诉请被告支付2008年10月1日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费是否超过诉讼时效？本院认为，参照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十六条的规定：“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃的情形除外；义务人作出——部分履行——行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’”。本案三个合同整体构成了双方的物业合同关系，《天津市前期物业管理服务合同》为基础合同，《补充协议》是针对基础合同的补充细化，新《业主公约》是被告对前两份合同内容的书面确认，《补充协议》中将物业费总体约定为18元每月每平米，其中针对纯物业收费约定为9.5元每月每平米，针对中央空调运行维护费约定为8.5元每月每平米。由此可见，18元为同一债权的盖然性约定，由9.5元和8.5元两部分债权组成，本案证据充分证实，原告就讼争时效部分时间段的纯物业费9.5元部分，通过正常催收以及诉讼调解始终主张，且经本院调解以及被告自觉履行，已经实际履行了缴费义务，就讼争时效部分时间段的中央空调运行维护费8.5元部分，原告从未明确表示放弃。基此，原告主张被告支付2008年10月1日至2014年1月22日期间中央空调运行维护费，因原告未明确表示放弃，因被告履行了同一债权中的另一部分纯物业费的债权，应认定原告此部分主张没有超过诉讼时效，被告时效抗辩无据，不予采信。
本案第二争议焦点为原告诉请的纯物业费中1.71元每月每平米基本电费以及中央空调运行维护费8.5元每月每平米是否存在事实法律依据？本院认为，原被告之间基于三个合同存在物业服务合同关系，每月每平米收费总价以及收费单价均为双方自主约定，尤其经过了被告两次书面确认，且双方长期以此作为履约乃至诉讼的依据，原告以此取费标准主张权利有据，被告应当据此付费。被告关于上述费用为代收代缴费用要求原告出具代缴票据以及上述取费过高的抗辩无据，不予采信。
本案第三争议焦点为原告在提供物业服务中是否存在服务瑕疵？原告具有物业管理资质，为被告提供了相应的物业管理服务，被告应履行给付物业管理服务费的义务。被告针对服务项目中的保洁、公共设施维护以及车场管理不到位作为原告服务瑕疵，抗辩要求减免物业费。本院认为，被告提供的纯物业服务瑕疵证据虽欠充分，但双方为此形成诉讼足以证实原告在相关问题处理上没有充分做到沟通、协调、以期解决，应酌情扣减相应的费用，本院酌情按9元每月每平米支持原告诉请16291.1元（139.24平方米X9元/平方米.月X13个月），诉请超出部分，不予支持；针对中央空调运行维护费的诉请，本院认为，原告自2008年以来，实际为被告提供了中央空调运行维护，被告也实际接受了此项服务，原告主张服务对价给付，被告应当履行给付义务。原告虽长期主张且连续收取了纯物业费，但却怠于及时主张中央空调运行维护费用，客观上形成了诉累，也加重了被告一次性给付的经济负担，且因被告欠费，原告诉讼前单方自主停止此项服务，上述行为均应认定原告在中央空调运行维护方面存在服务瑕疵，本院酌情按8元每月每平米支持原告诉请94683.2元（139.24平方米X8元/平方米.月X85个月），诉请超出部分，不予支持；鉴于原告在整体物业服务中存在瑕疵，应理解为原告在物业服务合同项下亦存在违约行为，其主张名为滞纳金实为违约金的诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十六条之规定，判决如下：
一、被告天津恒润物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津天孚物业管理有限公司2015年1月至2016年1月天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼海景大厦5层502室房屋的物业服务费人民币16291.1元。
二、被告天津恒润物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津天孚物业管理有限公司2008年10月至2015年10月天津市保税区滨海十五路197号的天津国际贸易与航空服务区航交中心2#楼海景大厦5层502室房屋的中央空调运行维护费人民币94683.2元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为2041元，由原告负担122.5元，被告负担1918.5元，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 宋增义
二〇一六年四月十九日
书记员 黎 曜
附：法律释明
1.《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。自中断时起，诉讼时效重新计算。
2.《中华人民共和国合同法》
第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3.《物业管理条例》
第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十一条：权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩债权的情形除外。
第十二条：当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。
第十六条：义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”