天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初1828号原告：王凯，男，1978年4月6日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张政，天津瀛略律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贵龙，天津瀛略律师事务所律师。被告：任长虹，女，1984年1月9日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：郭伟，男，1974年1月20日出生，汉族，住天津市北辰区。原告王凯与被告任长虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告王凯的委托诉讼代理人张政与被告任长虹的委托诉讼代理人郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凯向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即停止侵害，无条件返还非法占用原告位于天津市北辰区的房屋；2.判令被告支付原告自2018年1月25日起至实际搬离之日的房租（按月租金900元计算）；3.判令被告支付原告自2018年1月25日起至实际搬离之日的违约金（按每日60元计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月18日，原、被告经天津市胜朗房地产经纪有限公司居间介绍，签订了编号为ZL1480867的房屋租赁合同。合同约定原告将天津市北辰区的房屋（以下简称诉争房屋）租赁给被告使用，租金每月900元，租赁期限12个月，自2015年1月25日至2016年1月24日。合同同时约定其他权利义务及违约责任。租赁合同期满后，双方未再书面续约，被告实际仍按每月900元标准支付房屋租金。2017年11月，原告向被告明确表示停止出租涉诉房屋。被告以各种理由拒不搬离，双方多次协商未果，故原告呈诉。任长虹辩称，不同意原�诉讼请求。被告在租房时口头协议说明要长租，原告也明确表示其购买诉争房屋是为了投资而不是居住，原告肯定会长期出租。被告在得到原告的承诺后，花了很多费用装修了涉案房屋。被告还在该房屋内生了孩子，孩子现在还小，不具备腾房条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认。结合原、被告陈述及双方提交的证据，本院认定事实如下：2015年1月18日，原、被告经天津市胜朗房地产经纪有限公司居间介绍签订房屋租赁合同。合同约定原告将其名下的诉争房屋出租给被告，租金为每月900元，租赁期限为12个月，自2015年1月25日至2016年1月24日。合同同时约定，租赁期满后承租人应在期满后7日内将承租的房屋及设施在正常状态下交还出租人。合同还约定，租赁期�承租人应如期交还房屋，如承租人逾期归还，则每逾期一天应向出租人支付原日租金的两倍的违约金。合同订立后，被告入住租赁房屋。租赁期满后，双方未再签订新的书面租赁合同，仅是口头约定续租，双方对续租期限现不能达成一致意见。被告已将租金给付至2018年1月24日。原告曾于2017年1月与被告协商解除租赁关系事宜，双方未能达成一致。原告于2017年11月以微信方式通知被告其打算在2018年年初收回房屋，双方继续通过微信方式协商，亦未能达成一致意见。原告于2018年1月11日、2月3日以微信形式通知被告，明确不再续租，要求被告明确腾房时间。现被告仍在诉争房屋内居住。本案争议焦点为：1.被告是否应当返还原告房屋；2.被告是否应当支付房屋租金、违约金，如果应当支付，支付的标准；3.双方的合同是否解除，解除的时间，如果未解�，是否应当解除。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。原、被告双方应当依约定履行相应的义务。双方在原房屋租赁合同在2016年1月24日到期后未再签订新的书面合同，此后双方租赁关系视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁合同出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告收取被告租金至2018年1月24日，原告已在2017年11月即提前2个月通知被告要求收回房屋，不再续租，视为原告要求解除双方的房屋租赁合同关系。考虑双方在2017年11月至2018年1月11日期间仍有协商的情形，加上给被告的必要准备时间，以及房屋租金的支付时间节点，故本院认定双方租赁合同于2018年1月24日解除。合同解除后，被告负有将诉争房屋腾空交还原告�义务。被告抗辩双方约定的是长期租赁，原告存在违约行为，但其未提供证据予以证明，且原告不予认可，故本院对被告的该主张不予采信。被告在合同解除后，应当支付合同解除后、腾空房屋前占有原告房屋期间的占有使用费。占有使用费本院考虑公平原则，参照月租金900元标准为宜。关于原告在本案中主张的违约金，双方在合同中约定租赁期满，承租人应如期交还房屋，如承租人逾期归还，则每逾期一天应向出租人支付原日租金的两倍的违约金，经核算，原告主张的违约金过高，且被告不予认可，故本院依法予以调整，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，违约金每月应按月租金900元的30%即270元计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一�一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告任长虹于本判决生效之日起十日内将其租赁的北辰区XX房屋腾空并退还给原告王凯；二、被告任长虹于本判决生效之日起十日内向原告王凯支付以月租金900元标准进行计算的自2018年1月25日至实际退还房屋之日止的房屋占用使用费；三、被告任长虹于本判决生效之日起十日内向原告王凯支付以每月270元标准进行计算的自2018年1月25日至实际退还房屋之日止的违约金；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告任长虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  邓清二〇一八年五月三十日书 记 员  郭鑫附：本裁判文书所依据法律规定具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十�第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以�的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。