温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温龙民初字第785号
原告：吴志坚。
委托代理人（特别授权）：李晓、王正善。
被告：温州共赢房产营销策划有限公司。
法定代表人：郑巨才。
被告：杨元鑫。
以上两被告共同委托代理人（特别授权）：刘学勤。
被告：郑秀珍。
第三人：温州开通典当有限公司。
法定代表人：余志远。
委托代理人（特别授权）：蔡建欢。
原告吴志坚与被告温州共赢房产营销策划有限公司（以下简称共赢房产公司）、杨元鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理,依法由审判员丁虹独任审判，于2014年11月7日公开开庭审理。审理中发现案情复杂，本案于2014年11月21日转为普通程序，追加了郑秀珍作为共同被告、追加了温州开通典当有限公司（以下简称开通典当公司）作为第三人参加诉讼；本案经本院院长批准，延长审限六个月，本院组成由审判员丁虹担任审判长、人民陪审员黄林锋、陈进波参与评议的合议庭，于2015年3月23日第二次公开开庭进行审理。原告吴志坚的委托代理人李晓、王正善、被告共赢房产公司、被告杨元鑫的共同委托代理人刘学勤、第三人开通典当公司的委托代理人蔡建欢到庭参加诉讼，被告郑秀珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴志坚诉称：2013年9月23日，被告杨元鑫与原告吴志坚签订了《房屋买卖合同》，被告杨元鑫将自己名下的坐落于温州市滨海新区永丰家园营业房二组团101号、102号和三组团117号房屋出卖给原告，房屋建筑面积分别为104.36平方米（101号）、125.88平方米（102号）和525.04平方米（117号），房屋售价总金额6032000元。上述房款原告均已支付给被告杨元鑫，被告杨元鑫于2013年9月23日出具收条。
《房屋买卖合同》第四条约定“出卖方应于领到产权证书后六十天后，将该房屋的产权证书及房屋钥匙等相关物品交给买受方，并办理过户给买受方，相关费用由乙方承担。”然而，被告杨元鑫一直拖延未将该房屋过户至原告名下，经原告多次催促，被告杨元鑫明确表示不能办理，并要求解除合同，在遭到原告拒绝后，被告就直接将购房款打给第三人开通典当公司。
被告杨元鑫的行为已经致使本合同目的无法实现，造成原告的损失。根据《房屋买卖合同》第七条约定“出卖方与买受方违反本合同约定，致使合同目的无法实现，另一方有权解除合同，并要求对方返还价款，赔偿损失。损失计算标准为：解除合同时房产（整套）评估价格减去订立合同时合同约定的价格（整套）之差为损失金额。”该房屋价格现暂估价为13000元每平方米，故实际损失为3786640元。
另，被告共赢房产公司是《房屋买卖合同》的担保人，根据《房屋买卖合同》第九条约定“丙方共赢房产公司对甲方因违反本协议造成乙方损失承担连带保证责任。”即，被告共赢房产公司应当对被告杨元鑫造成原告的损失承担连带赔偿责任。
综上所述，原告与被告杨元鑫签订的《房屋买卖合同》合法有效。现因被告杨元鑫拒不履行合同约定的将房屋过户至原告名下的义务，致使原告所签订合同的目的无法实现，并已造成原告的经济损失。根据《房屋买卖合同》的约定，原告有权要求被告杨元鑫赔偿损失。同时，被告共赢房产公司作为担保人，应对此承担连带责任。为此，原告诉请依法判令：1、确认原告吴志坚与被告杨元鑫之间签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、解除原告与被告杨元鑫之间签订的《房屋买卖合同》，被告杨元鑫根据《房屋买卖合同》的约定赔偿原告的经济损失3786640元（每平方米暂按13000元计算）；3、被告共赢房产公司对上述赔偿金额承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告提供证据如下：
1.原告身份证，证明原告主体资格。2.被告杨元鑫、郑秀珍的身份证、共赢房产公司的工商登记信息，证明被告主体资格，及被告杨元鑫、郑秀珍系夫妻关系的事实。3.《房屋买卖合同》，证明于2013年9月23日，被告杨元鑫与原告吴志坚签订了《房屋买卖合同》，被告杨元鑫将自己名下的坐落于温州市滨海新区永丰家园营业房二组团101号、102号和三组团117号房屋出卖给原告，房屋建筑面积分别为104.36平方米（101号）、125.88平方米（102号）和525.04平方米（117号），房屋售价总金额6032000元的事实。另外，合同第九条约定“丙方共赢房产公司对甲方因违反本协议造成乙方损失承担连带保证责任”。4、收条、现金收条，证明被告杨元鑫已经收到原告支付的全部的购房款的事实。
被告共赢房产公司、被告杨元鑫辩称：一、本案的事实经过：1.2012年8月，共赢房产公司因公司经营需要，以温州永丰家园房产20套出典，向开通典当公司借款1100万元。8月27日借款支付时，开通典当公司扣除当月利息及手续费共计26.43万元，分三笔分别向叶敏群支付341.6万元，向共赢房产公司支付380.64万元，向郑巨才支付351.33万元，实际支付1073.57万元。同日，开通典当公司又与共赢房产公司签订了上述20套房屋的买卖协议。此外，应开通典当公司的要求，共赢房产公司还向其出具了1100万元的借据。2.2012年9月至11月，共赢房产公司对上述的房产进行了三次续当，每次均支付31.9万元利息及手续费。其中10月份的续当凭证开通典当公司没有向共赢房产公司交付。3.因共赢房产公司资金周转出现困难，典当公司多次催讨，杨元鑫以及共赢房产公司无奈于2013年9月23日与吴志坚签订了《房屋买卖合同》作为借款的担保。同日出具的现金收条实际并没有收到现金，而是应吴志坚要求为凑足所谓购房款数字而出具的凭证。同日，开通典当公司交回了原20套房屋的买卖合同。4.2014年1月18日，共赢房产公司向开通典当公司指定人员蔡建欢（开通典当公司股东）打入100万元。5.2014年4月18日，共赢房产公司分三次向开通典当公司原打款账户打入共1073.57万元，这个钱一部分是本金一部分是利息。
二、双方签订《房屋买卖合同》的目的是作为借款归还的保证方式，并非真正的房屋买卖。《房屋买卖合同》签订时，开通典当公司多次安排人员向被告催款，而当时被告的房产项目尚不能办理按揭贷款，杨元鑫无奈之下只能签了这份《房屋买卖合同》作为该借款的保证。
三、《房屋买卖合同》显失公平，2013年9月房屋买卖合同签订的合同价为7986元/㎡，而2014年2月的实际交易价是15300元/㎡。
四、因本案出借款项已归还，该合同的权利义务已终止。
五、如果原告认为需要继续履行，被告杨元鑫申请变更合同第二款关于价款的约定，要求按照合同签订时的房屋的评估价计算房款。根据《合同法》第五十四条的规定，杨元鑫申请对合同的价款进行变更，要求按照合同签订时房屋评估价计算房款，双方继续履行合同。
针对第三人的答辩意见，两被告补充陈述称：当时签订《房屋买卖合同》时开通典当公司的很多股东都在，而且也确认签订合同的目的是作为借款合同的抵押。因此当时签订合同的房款金额是对借款金额的分配，不是真正市场上的销售价格，因此我方认为本案事实不是房屋买卖关系，而是借贷关系。
被告郑秀珍与杨元鑫系夫妻关系，应当共同承担责任。
审理中两被告补充陈述称如果法院经过合议认为原告的诉请成立，对原告第二项诉请中主张以13000元/㎡的价格计算房屋的现在价格我方同意。涉案房屋登记在杨元鑫名下，我方现不愿意将涉案房屋过户给原告。第二次典当借款638000元，是用来偿还1100万元的利息的。
被告共赢房产公司、杨元鑫提供证据如下：
1.典当凭证（当票以及续当凭证），证明被告以滨海永丰家园房产出典向开通典当公司借款的情况。2.收据，证明被告共赢房产公司分三次共收到借款1073.57万元的事实。3.银行凭证，证明被告共赢房产公司向开通典当公司清偿借款本息的事实。4.浙地契证及税收缴款书，证明2014年2月，涉案房屋的契税成交价格是15300元/㎡。5.房地产评估报告，证明2014年2月涉案房屋的评估价为21595元/㎡。6.20份《房屋买卖协议》，证明当时典当合同签订之后签署了20份《房屋买卖协议》作为典当合同的担保的事实。开通典当公司的法人代表签了7份，其股东金慧达签订了4份，蔡建欢签订了6份，原告的儿子签订了3份。7.开通典当公司的工商登记基本情况，证明开通典当公司的基本情况和股东情况；吴志坚是开通典当公司的股东温州志坚包装印务公司的股东；金慧达是开通典当公司的股东温州铁狮东尼服饰公司的股东。8.房屋权属登记信息查询证明，证明涉案房屋的基本情况，产权人是郑秀珍和杨元鑫两人，现抵押状态。
被告郑秀珍未作答辩，也没有提供证据。
第三人开通典当公司辩称：2012年，被告共赢房产公司向我公司开通典当公司共借款11638000元，共赢房产公司只支付了3个月的利息，我们向被告共赢房产公司催款，但是被告共赢房产公司没有支付。后被告杨微燕、杨元鑫等人愿意出售自己名下坐落在永丰家园的房子，而且原告愿意购买被告名下的房子。2013年9月23日我们三方在共赢房产公司的办公室签订了《房屋买卖合同》，同时三方确认共赢房产公司欠我们开通典当公司的本金和利息，由吴志坚向我们开通典当公司偿还。但是2014年被告单方面把1100多万钱打给我们开通典当公司的账户，后来被告告知吴志坚，说之前签订的《房屋买卖合同》的房子不卖了，要单方面解除《房屋买卖合同》，所以吴志坚起诉了。
审理中，第三人开通典当公司补充陈述称：吴志坚个人和开通典当公司没有关系，但是吴志坚的个人企业是开通典当公司的企业股东。当时被告共赢房产公司拖欠了接近1年的利息，本金也没有偿还。吴志坚是我们开通典当公司自己联系的，我们审查了吴志坚的实力可以承担这笔借款，同时共赢房产公司也同意房子卖给吴志坚，协商之后由吴志坚偿还共赢房产公司的借款本息。在房屋买卖的时候，共赢房产公司欠的借款金额计11638000元，利息和综合费用接近400多万元。这笔借款的偿还期限约定为房产过户给吴志坚之后，吴志坚把共赢房产公司欠开通典当公司的本金、利息、综合费用偿还。但是共赢房产公司至今没有把房产过户到吴志坚名下，吴志坚至今也未偿还该笔借款的本金、利息、综合费用。《房屋买卖合同》签订之后，我公司利息继续计算至吴志坚实际偿还之日止。《房屋买卖合同》签订时，村里已经公示可以办理房产证，而且签订时约定两个月可以办理。按照我们理解该笔借款是债务转移，当时是口头约定。如果《房屋买卖合同》没有履行，吴志坚也要向开通典当公司偿还借款本息。偿还期限有考虑，给吴志坚的期限是18个月之内。后来我们收到一笔钱，共赢房产公司事后有电话告诉我们打款的事实，打款的目的是用于还款。我方认为我公司和共赢房产公司已经没有存在借款关系。关于这笔打款我方没有组织三方对该笔款如何处理进行商讨。对现在的房屋价格的计算是原、被告的事情，与我方无关。
第三人开通典当公司没有提供证据。
原、被告提供的证据，经庭审出示质证。被告郑秀珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法视为放弃抗辩与质证的权利。原告证据1-2，质证方均无异议，本院均予以确认。证据3，被告对证据的形式真实性没有异议，但对实质的三性有异议，认为合同约定的房屋价格低于市场价，可以反映双方不是房屋买卖，而是对典当款项的担保。收条收据和《房屋买卖合同》也是原告及其律师拟定让被告签字的，而房屋的价格是根据共赢房产公司的借款分摊给每份合同的金额，因此不是真实意义上的房屋买卖。第三人对该证据无异议，并认为当时涉案房屋还没有房产证，经过多方走访、调查才确定为合同约定的价格。本院认为，对该合同的签章真实性各方均无异议，故对该证据的真实性予以确认。证据4，被告对形式真实性无异议，对待证事实有异议，认为收条时间是2013年的9月23日，付款时间是2012年8月27日，而且付款不是原告自己，而是开通典当公司的，而开通典当公司没签订任何协议，且出具的收条没有实质的款项往来，因为当时共赢房产公司借开通典当公司的借款不足分配，加上这个收条正好是房款总额一致，所以才签订的。第三人对该证据无异议。本院认为，三方当事人对该两份证据的签名等均确认系本人所为，故对该两份证据的真实性均予以确认；至于该两份证据反映的是房屋买卖关系还是借款抵押担保关系将在下文综合阐述。
被告证据1-8，原告对形式真实性均无异议，但对关联性有异议，认为证据5中对房价的评估是2014年2月份的评估，不是签订合同时评估的，与本案缺乏关联性。证据6中的20份房屋买卖合同在原、被告签订《房屋买卖合同》之后已经作废所以归还给被告，因此不具备证据效力。第三人对被告提供的证据1-8的真实性没有异议。并认为房子从被告卖给原告之后，原来20份的房屋买卖合同就失效了。本院认为，证据1-3反映被告共赢房产公司与第三人开通典当公司之间的款项往来，与各方陈述相一致，予以确认。证据4-5，该两份证据反映的房价不是本案《房屋买卖合同》签订的时间，与本案缺乏关联性，不予确认。证据6，该组合同已经失效系各方共识，故与本案缺乏关联性，不予确认。证据7-8，系行政部门出具的登记信息，符合法定证据三性要求，均予以确认。
经审理本院认定如下事实：
被告杨元鑫和被告郑秀珍系夫妻关系，被告杨元鑫系被告共赢房产公司的股东。
2012年8月，被告共赢房产公司以温州滨海永丰家园20套房产出典，向第三人开通典当公司借款共1100万元，开通典当公司扣除当月利息及手续费后，实际支付借款1073.57万元，收款人分别为被告共赢房产公司、郑巨才和叶敏群。2012年9月至11月，被告共赢房产公司就上述借款办理三次续当手续并支付了续当期间的利息和手续费。2012年12月起被告共赢房产公司因资金周转困难，未能继续办理续当，也没有向第三人开通典当公司还本付息。
经过多次协商，本案原、被告及第三人三方约定被告将杨元鑫所有的永丰家园营业房二组团101号、102号和三组团117号房屋出售给原告吴志坚；被告共赢房产公司欠第三人开通典当公司的借款本息由原告吴志坚负责偿还，作为购买涉案房产的对价；同时被告共赢房产公司与第三人开通典当公司之间的典当借款关系解除。为此，第三人开通典当公司将原典当手续及材料归还给被告共赢房产公司，而原、被告于2013年9月23日签订了一份《房屋买卖合同》，其中被告杨元鑫为出卖方（甲方）、原告吴志坚为买受方（乙方）、被告共赢房产公司为担保人（丙方）。合同第一条：出卖方（甲方）将自己所有的坐落于温州滨海新区永丰家园营业房二组团101号、102号和三组团117号房屋出卖给乙方吴志坚所有，房屋建筑面积分别为104.36平方米（101号）、125.88平方米（102号）和525.04平方米（117号），房屋用途为营业用房。第二条，按总建筑面积算，上述房屋售价总金额为陆佰零叁万贰仟元整（小写：6032000元整）。第三条付款方式：购房款已经全部委托共赢房产公司及郑巨才、叶敏群收取，购房款已经支付完毕。第四条：出卖方应于领到产权证书后六十天内，将该房屋的产权证书及房屋钥匙等相关物品交给买受方，并办理过户给买受方，相关费用由乙方承担。第七条：出卖方或买受方违反本合同约定，致使合同目的无法实现，另一方有权解除合同，并要求对方返还价款，赔偿损失。损失计算标准为：解除合同时房产（整套）评估价格减去订立合同时合同约定的价格（整套）之差为损失金额。第九条：丙方共赢房产公司对甲方因违反本协议造成乙方损失承担连带保证责任。合同尾部，被告杨元鑫在出卖方（甲方）处签名，原告吴志坚在买受方（乙方）处签名，被告共赢房产公司在丙方处盖章。
同日，被告杨微燕、被告郑万力和杨元鑫（另案被告）共同出具一份收条，载明“今于2012年8月27日与2013年1月24日收到房屋购买款人民币壹仟壹佰叁拾柒万壹仟伍佰贰拾元（小写：11371520元），其中二组团101号、102号和三组团117号合计金额为陆佰零叁万贰仟元（小写：6032000元），三组团二层204号金额为叁佰壹拾贰万陆仟元（小写：3126000元），三组团125号金额为贰佰肆拾捌万元（小写：2480000元），上述款项分别转账至共赢房产公司账户账号51×××01、郑巨才个人账户62×××12（工行）和叶敏群个人账户62×××76（工行）”。同日被告杨微燕又出具一份现金收条，载明“今收到吴志坚购买房屋款人民币贰拾陆万陆仟肆佰捌拾元现金（小写：266480元）”。
2014年3月14日，涉案房产产权登记至被告杨元鑫和郑秀珍名下，原二组团101号房屋的房屋坐落及门牌变更为滨海六路2489号永丰家园6幢101室，所有权证号为037975、037976，建筑面积104.36平方米；原二组团102号房屋的房屋坐落及门牌变更为滨海六路2469号永丰家园6幢102室，所有权证号为037977、037978，建筑面积125.88平方米；原三组团117号的房屋坐落及门牌变更为滨海六路2431号，所有权证号为037973、037974，房号117，建筑面积525.04平方米，设计用途为商业，目前他项权情况为设定抵押。
2014年1月18日，被告共赢房产公司向蔡建欢（系第三人开通典当公司的股东）的个人账户转账支付100万元。2014年4月18日，被告共赢房产公司分三次向第三人开通典当公司账户转账支付共1073.57万元。第三人开通典当公司当庭认为自己与被告共赢房产公司之间已经不存在借款关系，不认可被告共赢房产公司主张的还款一说；对涉案房产的现行价格认为是原、被告之间的事，不发表意见。
当庭被告杨元鑫明确表示不愿意依照原《房屋买卖合同》的约定将涉案房产产权过户给原告吴志坚。
经当庭征求意见，被告表示，如果本案《房屋买卖合同》需判决解除，对涉案房产的现行价格同意原告主张的13000元/平方米的金额。
本院认为：被告共赢房产公司为资金周转，以涉案房屋出典向第三人开通典当公司借款不违反我国现行法律法规的规定，两者之间形成典当借款合同关系。之后被告共赢房产公司因资金周转困难，无法偿还借款本息，将涉案房产出售给原告，约定以典当借款合同中的还款义务作为购房对价亦不违反法律法规的规定。由此，被告共赢房产公司欠第三人开通典当公司的债务转移给了原告吴志坚，被告共赢房产公司与第三人开通典当公司之间典当借款合同关系解除。在《房屋买卖合同》签订时，被告杨微燕等人出具的收条所载购房款即为典当借款合同关系中被告收到的借款也能够充分反映三主体之间债务转移的事实。
本案原、被告之间债务转移之后签订的《房屋买卖合同》依法成立、合法生效，双方应依照合同约定诚信履行。原告吴志坚以承受债务的方式支付了合同对价，被告杨元鑫应依照合同约定在领到产权证书后六十天内，将该房屋的产权证书及房屋钥匙等相关物品交给买受方，并办理过户给买受方即原告吴志坚。现涉案房产已经登记至被告杨元鑫名下，但被告杨元鑫没有按时办理过户，且当庭表示不愿意办理产权过户。故原告的合同目的已经无法实现，原告要求解除本案《房屋买卖合同》本院予以支持。
被告共赢房产公司在《房屋买卖合同》上签章，承诺对被告杨元鑫因违反涉案合同约定造成原告吴志坚的损失承担连带保证责任，担保人的身份明确。现原告要求被告共赢房产公司对被告杨元鑫的赔偿负连带责任合有有据，本院予以支持。
被告辩称《房屋买卖合同》系为典当借款提供担保，与书面证据及第三人开通典当公司的陈述不符，本院不予采信。被告共赢房产公司要求被告郑秀珍共同承担责任，但本院认为郑秀珍并未在《房屋买卖合同》上签名，原告也不主张郑秀珍共同承担责任，故被告该主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告吴志坚与被告杨元鑫、温州共赢房产营销策划有限公司于2013年9月23日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告杨元鑫于本判决生效之日起二十日内赔偿原告吴志坚损失3486640元；
三、被告温州共赢房产营销策划有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费37093元（原告已经预缴），由被告杨元鑫、温州共赢房产营销策划有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 丁 虹
人民陪审员 黄林锋
人民陪审员 陈进波
二〇一五年七月一日
代书 记员 王 坚