山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终2499号
上诉人（杨秀荣之子）：姜锡强，男，1953年3月2日出生，汉族，住威海市环翠区。
上诉人（杨秀荣之子）：姜锡超，男，1947年9月16日出生，汉族，住威海市环翠区。
上诉人（杨秀荣之子）：姜忠，男，1963年7月13日出生，汉族，住威海市环翠区。
上诉人（杨秀荣之子）：姜华，男，1958年5月30日出生，汉族，住威海市环翠区。
上诉人（杨秀荣之女）：姜秀丽，女，1955年8月1日出生，汉族，住威海市环翠区。
上诉人（原审被告）：姜锡敏，男，1949年6月26日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：魏建中，山东光威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘宇，女，1970年2月1日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。
委托诉讼代理人：姜红利，山东中立达律师事务所律师。
上诉人姜锡强、姜锡超、姜忠、姜华、姜秀丽、姜锡敏因与被上诉人刘宇房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2017)鲁1002民初4286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院审理过程中，原审被告杨秀荣于2018年1月16日死亡，本院依法通知其法定继承人姜锡强、姜锡超、姜忠、姜华、姜秀丽、姜锡敏到庭参加诉讼,上述法定继承人均主张继受杨秀荣的上诉。本案现已审理终结。
姜锡强、姜锡超、姜忠、姜华、姜秀丽、姜锡敏上诉请求：依法撤销一审判决，由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一审认定事实与实际不符，杨秀荣与刘宇之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋有上诉人杨秀荣50%的产权，杨秀荣不同意将其享有的50%涉案房屋产权过户给刘宇。刘宇向姜锡敏支付购房款后，又向姜锡敏借款9.1万元，该款于2011年9月1日由姜锡敏通过银行转账的方式汇入刘宇银行账户，刘宇承诺两个月后归还10万元后再办理房屋过户手续。刘宇至今尚未归还上述借款，不应要求姜锡敏协助办理涉案房屋过户手续。
刘宇辩称，一审认定事实清楚，判决正确。上诉人上诉状中所述的借款被上诉人不予认可，且与本案不具有关联性。上诉人已就其主张的借款向环翠区法院提起诉讼，该笔借款不属于本案的审查范围。
刘宇向一审法院起诉请求：1.判决杨秀荣、姜锡敏协助刘宇办理位于威海市环翠区南竹岛小区C区3号楼502室房屋的产权登记手续；2.判令杨秀荣、姜锡敏支付刘宇违约金19500元；3.诉讼费由杨秀荣、姜锡敏承担。
一审法院认定事实：涉案房屋即威海市南竹岛小区C区-3号-502室系回迁安置房屋，2014年8月22日登记在姜培润（系姜锡敏之父，已故）名下，该房屋为姜培润与杨秀荣夫妻共同财产。2016年姜培润去世，姜培润其他继承人均自愿放弃对该房屋的继承权，故2016年7月27日涉案房屋登记在杨秀荣与姜锡敏名下，按份共有，各占50%的份额。
2011年7月28日，刘宇（乙方）与姜锡敏（甲方）签订购房协议书，该协议书载明“关于乙方向甲方购房相关事宜，经双方协商，达成协议如下：一、甲方必须保证对出售的房屋拥有独立产权和自主处理权，保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，保证该房产无任何担保、抵押、房产瑕疵及债权债务纠纷；二、甲方自愿将其拥有独立产权的位于南竹岛生活小区新建楼房（南竹岛C区2号502室，建筑面积69.43平方米）框架结构的楼房，按协议价格以人民币390000元（大写人民币叁拾玖万元整）出售给乙方，乙方一次性付清全部房款。甲方在收到足额房款的同时，必须将该房屋相关文书（购房原始合同、票据，身份证复印件等）和钥匙交给乙方；三、乙方于2011年7月31日一次性付清房款。甲方全额负担该房屋关于暖气、天然气（加天然气表）、有线电视的碰头费及电表等配套设施的相关费用。预交购房定金10000元（壹万元），冲抵房款；四、当办理产权条件具备时，甲方积极协助乙方办理该房屋的更名过户、产权证、土地证等相关手续，更名过户费及期间办理证件的相关费用由乙方承担。如果甲方在办理产权证前不能确保该房屋更名过户至乙方名下，由此给乙方造成的一切损失由甲方按违约承担赔偿责任；······六、违约责任：1、若因该房屋发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务纠纷，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方按照违约赔偿乙方；······3、在接到相关部门通知能够办理该房屋产权证件之日起一个月内，甲方将协助乙方办理该房屋的更名过户手续，如甲方违约，甲方在违约一个月内赔偿乙方的一切损失外还须向乙方支付房款5%的违约金；······七、本协议自签订之日起生效，甲、乙双方必须自觉履行本协议，不得反悔。若有违约，必须向对方支付房款5%的违约金；······十、甲方确定南竹岛C区3号楼502室产权归姜锡敏名下，甲方确保乙方办理产权证。如因产权不清无法过户致使交易不成功，甲方退回乙方全部房款（五日内）”，合同后附刘宇及姜锡敏的签名捺印。当日，姜锡敏将涉案房屋交付给刘宇，合同签订后，刘宇向姜锡敏交付全部购房款。此后刘宇对涉案房屋进行装修使用至今。
另查，2017年3月1日，杨秀荣出具授权委托书，载明“受委托人姜锡敏，男，一九四九年六月二十六日出生，公民身份号码：。委托事项：委托人与受托人共同所有位于威海市南竹岛小区C区-3号-502（房屋所有权证号：威房权证字第××号、威房权证字第××号）的不动产，委托人欲出售上述不动产，因委托人不能亲自办理手续，特全权委托受托人在上述房屋符合出售条件的前提下代为办理如下事项：1、签订不动产转让合同、代收房款。2、办理房屋产权转移登记、土地使用权过户等相关手续（不动产转移登记的相关手续）。3、如果购房人需要办理银行贷款（或公积金贷款），需要委托人办理的手续均委托受托人代为办理。4、到不动产登记中心查询档案，出具有无房产证明。5、办理缴纳相关税费及与售房有关的其他一切事宜。委托人因办理上述事宜，所签署的合同及相关文件，委托人均予以承认并承担。委托期限自二〇一七年三月一日起至二〇二二年三月一日止。受托人有权转委托。同日，威海市威海卫公证处出具（2017）威威海卫证民字第1439号公证书，证明杨秀荣于2017年3月1日到公证处，在公证员的面前，在上述授权委托书上盖章、按指印。
刘宇为证实杨秀荣、姜锡敏存在拖延协助其办理房屋产权登记手续的违约行为，向法庭提交证据一、河北省石家庄市国信公证处出具的公证书一份，证明涉案房屋在2014年10月份就具备办证条件，刘宇委托孙某代其办理涉案房屋的所有权登记手续并出具了公证委托书，孙某在接受委托后曾持委托书多次要求姜锡敏办理房屋所有权登记，姜锡敏以与刘宇存在纠纷为由不协助办理；证据二、证人孙某出庭作证，孙某（刘宇朋友）称，刘宇在外地，2014年7月底刘宇给证人邮寄的公证委托书及一些材料，委托证人代办房产证，证人接到材料后，姜锡敏称办理房产证需要拆迁协议原件，证人将拆迁协议原件送给姜锡敏；2014年8月份刘宇及姜锡敏均称可以办理房产证，证人即到村里询问，村里回复称可以分片办理，但刘宇和姜锡敏称有物业费的问题不能办理房产证，后证人给了姜锡敏800元；8月下旬，证人与姜锡敏至房产中心协商，还找了个中介，但姜锡敏反悔，没有办成。2016年年底，证人给姜锡敏打电话问能不能办理房产证，姜锡敏不让证人管某，2017年证人到烟台工作，电话号码也进行了更换，就没再参与。证人未向房管部门递交过办理房产证书的手续，对刘宇提交的证据，姜锡敏质证称，对证据一的真实性有异议，委托书没有受托人孙某的身份证复印件，不符合公证书的形式要件，姜锡敏也未见过该委托书；另2014年7月涉案房屋未取得相应的房产证书，不具备办理过户的条件，且孙某也从未要求姜锡敏办理房屋过户手续，不能证明刘宇的主张；对证人证言，除了证人陈述的姜锡敏曾收取其800元外，其他陈述基本属实，证人证言也能证实2014年8月份不具备办理房屋产权变更的条件，且刘宇并未向产权登记部门申请办理相关手续，需姜锡敏协助的事项也不存在；杨秀荣质证称，对证据一的质证意见同姜锡敏；对证据二具体情况不清楚。
姜锡敏向法庭提交刘宇与姜锡敏之子的录音，载录有谈话双方讨论公证书及办理房产证的事宜，证明涉案房屋的过户以刘宇如何偿还被告的10万元为条件，刘宇口头承诺其同意偿还该款项，之后办理涉案房屋的过户手续。对于姜锡敏提交的该证据，刘宇质证称，姜锡敏未提供录音的原始载体，刘宇不予认可。从录音的内容上看，是男方一直在单方声称10万元如何如何，刘宇没有做出明确答复，而是称与姜锡敏进行协商；杨秀荣对该录音证据的真实性及证明内容均无异议。
一审法院认为，根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，刘宇与姜锡敏签订房屋买卖合同时，房屋的实际所有权人为杨秀荣及姜培润，姜锡敏系无权处分，但合同签订后姜锡敏通过继承方式取得涉案房屋50%的产权份额，且另外50%份额的产权人即杨秀荣于2017年以公证的方式授权姜锡敏处分涉案房产，结合杨秀荣作为房屋所有权人此前对房屋多年来的占有情况并未提出异议，且杨秀荣与姜锡敏系母子关系的情况，刘宇有理由相信姜锡敏具有代理权，故上述合同系双方真实的意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行各自义务。合同签订后，刘宇即支付全部购房款，而根据双方合同的约定杨秀荣、姜锡敏应在接到相关部门通知能够办理该房屋产权证件之日起一个月内协助刘宇办理该房屋的房屋产权变更登记手续，现涉案房屋已登记在杨秀荣、姜锡敏名下，符合合同约定的条件，故刘宇诉讼请求合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条第一款之规定，判决：杨秀荣、姜锡敏于判决生效后十日内协助刘宇办理威海市环翠区南竹岛小区C区3号楼502室房屋的所有权变更登记手续。案件受理费144元，财产保全申请费2470元，由姜锡敏负担。
本院二审期间，上诉人提交姜锡敏向刘宇转账9.1万元的中国农业银行转款凭证一份，拟证实刘宇向姜锡敏支付购房款后又向姜锡敏借款9.1万元，实际也是拖欠姜锡敏购房款9.1万元，刘宇承诺办理涉案房屋过户手续前归还姜锡敏10万元。经质证,刘宇认为该证据与本案无关，拒绝发表意见。本院经审查认为,对于9.1万元，上诉人在上诉状中陈述9.1万元是借款，刘宇承诺两个月后归还10万元；当庭又表示是欠付的房款，房产过户前归还10万元，自相矛盾。且上诉人已就该争议另案提起诉讼。
另查明，原审被告杨秀荣于2018年1月16日死亡，其法定继承人姜锡强、姜锡超、姜忠、姜华、姜秀丽、姜锡敏主张继受杨秀荣的上诉。
本院二审查明的其他事实与一审法院认定一致。
本院认为，上诉人主张，刘宇向姜锡敏支付购房款后，又向姜锡敏借款9.1万元，并承诺两个月后归还10万元后再办理房屋过户手续，因刘宇至今未归还上述借款，故其不应要求姜锡敏协助办理涉案房屋过户手续，但上诉人并无证据证明双方约定办理涉案房屋过户手续的前提条件是刘宇归还10万元，且姜锡敏自认其向刘宇转账的9.1万元系借款，与本案并非同一法律关系，并已另案提起诉讼，故对上诉人该项上诉理由，本院不予支持。
上诉人主张，涉案房屋姜锡敏和杨秀荣各占50%的产权，杨秀荣不同意将其享有50%产权的涉案房屋过户给刘宇，杨秀荣与刘宇之间不存在房屋买卖合同关系；但根据查明的事实，杨秀荣于2017年3月1日出具授权委托书，委托姜锡敏处分其与姜锡敏共有的涉案房产，并对此进行了公证，上述事实与上诉人所主张的内容相矛盾。结合杨秀荣与姜锡敏系母子这一事实，且杨秀荣作为房屋所有权人此前对房屋多年来的占有情况并未提出异议，一审法院认为刘宇有理由相信姜锡敏具有代理权，并据此认定涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，符合法律规定，本院予以维持。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行己方义务。刘宇按照合同约定支付了全部购房款，杨秀荣、姜锡敏亦应按照合同约定在接到通知能够办理涉案房屋产权证件之日起一个月内协助刘宇办理该房屋的房屋产权变更登记手续，现涉案房屋已经可以办理产权登记手续，故一审法院支持刘宇要求杨秀荣、姜锡敏协助办理涉案房屋产权变更登记手续的主张，符合法律规定，本院予以维持；鉴于杨秀荣于二审期间死亡，其法定继承人继受其上诉请求，故履行该项义务的主体依法应为杨秀荣之法定继承人姜锡强、姜锡超、姜忠、姜华、姜秀丽、姜锡敏。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1246元，由姜锡强、姜锡超、姜忠、姜华、姜秀丽、姜锡敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 董光成
审判员 赵 芳
审判员 王 慧
二〇一八年三月二十日
书记员 丛铭玉