四川省广元市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川08执异3号
异议人（被执行人）：霍伟生，住北京市海淀区。
申请执行人：曾凯南，住四川省成都市武侯区。
被执行人：任勇，住四川省泸州市叙永县。
被执行人：四川金投矿业有限公司，住所地四川省德阳市罗江县。
法定代表人:任勇，公司董事长。
在本院执行曾凯南与任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生民间借贷纠纷一案中，被执行人霍伟生提出书面异议，要求中止对标的物的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人霍伟生称，1、异议人名下位于北京市朝阳区利泽西园102号房屋应为商业地产，绵阳市公量房地产评估咨询有限公司将该房屋确定为住宅，并以此为依据确定市场价值导致评估价值严重低于当地同类地产价值，属严重错误；2、贵院在启动第二次拍卖时未提前通知异议人；3、曾凯南为本案继续执行所提供的担保财产价值100万元左右，而异议人名下房屋价值约为1.2亿元。综上，贵院的拍卖行为严重侵害了异议人的合法财产权益，将给异议人造成无法弥补的损失，恳请贵院纠正错误，中止对该处房屋的拍卖行为。
本院查明，曾凯南与任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生在2013年6月12日签订《房屋借款合同》，对借款金额、期限、利息、担保等事宜作出约定，在房屋主管部门办理了抵押登记。借款期满后，任勇、四川金投矿业有限公司未按合同约定返还借款，曾凯南诉至四川省高级人民法院。四川省高级人民法院于2015年11月23日作出（2015）川民初字第20号民事判决书，判决：一、任勇、四川金投矿业有限公司于判决生效之日起十五日内偿还曾凯南借款本金4000万元及支付利息、违约金（利息、违约金自2013年6月19日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；二、任勇、四川金投矿业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付曾凯南律师费200万元；三、如任勇、四川金投矿业有限公司未能履行上述一、二项义务，曾凯南有权对霍伟生拥有的产权证号为“京房权证朝私XX字第XXX**号”的房产及该房产占用范围内的建设用地使用权的拍卖、变卖或折价款在上述一、二项限额内优先受偿；四、驳回曾凯南的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生未按上述法律文书履行判决书确定的义务，曾凯南向四川省高级人民法院申请执行。四川省高级人民法院在2016年3月28日立案后，于同年4月13日作出（2016）川执24号执行裁定将案件指定本院执行。
本院立案执行后，于2016年6月16日、9月9日依法向被执行人任勇、四川金投矿业有限公司送达了执行相关法律文书；于2016年7月4日、9月20日采用留置送达、邮寄送达的方式向霍伟生送达了执行相关法律文书，三被执行人未履行生效判决确定的义务。2016年7月6日，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心送达（2016）川08执40号执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人霍伟生名下位于北京市朝阳区利泽西园102号房屋予以查封并在其房屋处张贴了查封公告、执行裁定。上述房屋产权证号：京房权证朝私04字第840**号，建筑面积1798.66㎡，设计用途为住宅。2016年9月1日，本院作出（2016）川08执40号之一执行裁定书，决定对上述查封财产予以评估、拍卖，于9月2日移送本院技术室委托评估。2017年2月20日，绵阳市公量房地产评估咨询有限公司作出绵公评（2017）字第XXX号《房地产估价报告书》，评估值为94150022元。2017年3月1日，本院在《四川法制报》上发布公告，对《房地产估价报告书》予以公告送达。被执行人霍伟生在公告限定期限内未对房地产估价报告书提出书面异议，也未申请重新评估。2017年6月12日，本院依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》将被执行人霍伟生名下位于北京市朝阳区利泽西园102号房屋在京东网络司法拍卖平台上进行展示，对优先购买权人享有的权利在《竞拍须知》中进行了公告。因无人竞价购买，第一次拍卖流拍。2017年11月22日，本院在京东网络司法拍卖平台发布第二次网络司法拍卖公告，因案外人王士强对拍卖标的提出执行异议，本院依法暂缓拍卖。
另查明，在本院对上述房屋进行司法拍卖过程中，案外人北京圣鑫泽高新技术发展有限公司以被执行人霍伟生所属徐州中森通浩新型板材有限公司向其借款的100万元到期无法归还，霍伟生同意由其承租北京市朝阳区利泽西园102号房屋地下北侧半层，建筑面积共计250㎡。租赁期自2012年6月10日起至2032年6月9日止，其对拍卖标的享有租赁权和优先购买权为由提出案外人异议，本院审查后于2017年9月22日作出（2017）川08执异13号执行裁定，驳回异议请求。同年11月16日，本院对北京圣鑫泽高新技术发展有限公司提起的案外人异议之诉予以立案，本院依法中止拍卖程序。同年10月27日，申请执行人曾凯南提交书面申请，要求对涉案房屋继续进行司法拍卖，由案外第三人杜诗琴名下位于成都市锦江区天仙桥北街2号1栋1单元25楼162号房屋作为北京圣鑫泽高新技术发展有限公司提起的案外人异议之诉一案的执行担保财产。经审查，同年11月17日本院作出（2016）川08执40号之二执行裁定，对担保财产进行查封。后，北京圣鑫泽高新技术发展有限公司在规定期限内未缴纳案件受理费，本院作出（2017）川08民初106号民事裁定，按北京圣鑫泽高新技术发展有限公司撤回起诉结案。
本院认为，本案应审查的焦点问题是：一、本案评估、拍卖的标的物是否为商业地产；二、启动司法拍卖时是否未通知霍伟生；三、作为案外人异议之诉的担保财产价值低于被拍卖标的，是否损害霍伟生合法权益。
一、关于本案评估、拍卖的标的物是否为商业地产。
房屋用途的认定应以房屋登记机关颁发的房屋所有权证上载明的为准。执行过程中，本院依法在北京市朝阳区不动产登记中心调取了案涉房屋的房产信息，北京市建设委员会颁发的京房权证朝私XX字第XXX**号房屋所有权证中，房屋状况一栏载明案涉房屋设计用途为“住宅”。因此，本院委托的评估机构对案涉房屋以住宅进行评估并确定其价值符合法律规定。霍伟生提出案涉房屋为商业地产，评估价值过低的主张与本案事实不符，不能成立。
二、启动司法拍卖时是否未通知霍伟生。
在对案涉房屋拍卖前，本院已将拍卖裁定送达霍伟生，对评估机构作出的评估报告书亦通过公告送达方式向霍伟生送达,告知了其享有的异议权和公告期限届满后不履行生效文书的法律后果，每次拍卖前，也均在京东网络司法拍卖网上发布了拍卖公告，就拍卖标的物、时间、地点等事项进行了公告。据此，本院已依照法律和司法解释的规定在对案涉房屋拍卖前通知霍伟生，其在异议申请中陈述未接到本院拍卖通知与查明事实不符。
三、作为案外人异议之诉的担保财产价值低于被拍卖标的，是否损害霍伟生合法权益。
申请执行人曾凯南以案外第三人杜诗琴名下位于成都市锦江区天仙桥北街2号1栋1单元25楼162号房屋作为执行担保财产是因北京圣鑫泽高新技术发展有限公司针对租赁权和优先购买权提起的案外人异议之诉，是为保障案外人北京圣鑫泽高新技术发展有限公司的合法权益，且该异议之诉案件已另案处理。因此，在申请执行人曾凯南对案外人异议之诉审理期间提供财产担保后，本院依法继续对案涉房屋进行司法拍卖符合法律规定。
综上，霍伟生的异议理由均不成立，关于中止对案涉房屋拍卖的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回霍伟生的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。
审判长 何 伟
审判员 贺 斌
审判员 马玉春
二〇一八年一月二十九日
书记员 邓 悦