文书内容湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民三初字第47号原告衡阳市人民政府二幼儿园。法定代表人傅某某，该园园长。委托代理人易茂松，湖南业达律师事务所律师。委托代理人邓某某，衡阳市人民政府二幼儿园教师。被告王某甲。第三人王某乙。委托代理人王某甲，男，1979年9月16日出生，汉族，个体工商户，住湖南省双峰县石牛乡岩石村增福村民组。原告衡阳市人民政府二幼儿园（以下简称二幼儿园）为与被告王某甲，第三人王某乙房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙捷担任审判长，审判员张明、代理审判员王志参加的合议庭于2015年8月20日公开开庭进行了审理。书记员贺白平担任记录。原告二幼儿园法定代表人傅某某及其委托代理人易茂松、邓某某，被告王某甲及第三人委托代理人王某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告二幼儿园诉称：被告王某甲在不经原告同意的情况下私自转让原告所有的2号门面。原告与第三人王某乙签订2号门面租赁合同已到期，后双方未再签订租赁合同。2015年7月7日幼儿园发生意外爆炸，房屋结构受到重大破坏。现墙体及门梁位置开裂严重，存在严重安全隐患，须立即清空门面进行加固，确保安全。2015年7月9日，原告向被告送达限期搬迁通告，要求被告于2015年7月15日前搬出，经多方做工作，被告以各种理由拒绝搬出门面。为保障幼儿和人民群众生命及国家财产安全，根据我国法律规定，诉至法院，请求判决：1、解除原、被告租赁合同关系，被告腾空并交还租赁房屋，支付2015年1月9日至2015年7月16日止所欠水电费1877元；2、被告承担延迟门面加固，导致原告2015年秋季不能如期开学所造成的经济损失70800元；3、被告承担诉讼费用。原告二幼儿园为支持其诉讼请求，提供以下证据：1、租赁合同，证明：①、原告将其所有的位于衡阳市船山路12号附4号门面和仓库租给王某乙使用，约定租期为2004年1月15日至2005年1月14日止，现租期已满，双方未重新签订新的租赁协议，原告有权解除租赁合同，被告应当依法腾空房屋并交还给原告；②、根据协议约定因规划拆除门面，无条件解除合同，现因该门面存在重大安全隐患，职能部门要求原告限期拆除门面、恢复原房屋设计。原告有权解除租赁合同，被告应当依约腾空房屋并交还给原告；③、合同约定租期内不得中途转让门面，王某乙未经原告同意且不知情的情况下将承租门面转让给王某甲，原告有权解除合同；2、衡阳市房屋安全鉴定办公室下发给原告的整改通知，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在重大安全隐患，要求原告拆除门面按原房屋设计窗洞恢复；3、衡阳市安全生产委员会办公室督办函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患；4、衡阳市安全生产监督管理局函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患，要求对包括本案诉争门面在内的14个门面立即停止营业，撤离人员；5、衡阳市房屋安全鉴定报告，证明因发生液化气爆炸事故，造成包括本案诉争门面在内的门面受到严重损害，造成重大安全隐患；6、衡阳市行政事业单位资产管理处督办函，证明2015年7月7日因原告改建的门面发生液化气爆炸，造成原告租赁给被告的房屋严重受损，存在严重安全隐患，要求原告拆除门面按原房屋涉及窗洞恢复，并对其进行加固处理，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用；7、通告，证明原告在接到上级各部门要求对所租赁房屋进行整改、恢复原有设计后，通知被告解除租赁合同，并给予了被告合理腾空房屋时间。原告要求与被告解除租赁合同是合法的；8、水电费收据、电表度数（照片），证明被告尚欠原告水电费1877元；9、学生花名册、衡阳市发改委价格备案单，证明政府部门要求对本案诉争房屋恢复原状，排除安全隐患后方可开园，由于被告等拒绝腾空房屋，原告无法对房屋进行整改加固，导致原告无法正常开园招生，给原告造成巨大损失。上述证据经庭审质证，被告王某甲、第三人王某乙的质证意见为：证据2、3、4、8无异议。证据1真实性无异议,证明目的有异议。证据5、6“三性”无异议，证明目的有异议。证据7真实性无异议,证明目的有异议，原告提供的证据没有证明房屋原貌。证据9真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，证据1、2、3、4、5、6、7、8来源合法，内容真实，与本案具有关联性，且被告对证据本身没有异议，可作为认定案件事实依据，本院予以采信。证据9系孤证，没有其他证据佐证，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。被告王某甲辩称及第三人述称：1、原告诉称与第三人所签订的2号门面是2005年1月15日到期，双方没有续签租赁合同是事实。但该合同第二条中明确约定，原告整体搬迁和拆迁才是终止合同之要素。原告从2004年1月15日起至今按时上门收取房租，从未向被告及第三人提起更改合同或终止合同，被告及第三人认为是原告按条款实施的一种事实合同关系，是该合同条款有效延续行为，根本谈不上合同到期无效之说；2、门面爆炸原告负有完全责任。根据教育部、公安部等八部委规定，幼儿园不得将门面租给他人经营易燃、易爆、有毒、有害等生产经营活动。而爆炸门面所经营的项目必须使用氧气、乙炔、液化气。原告无视国家法规，漠视广大幼儿安全，将门面出租给法规明确规定不允许出租的经营者经营，原告将门面出租是违法行为，负有管理不当职责，应承担事故发生的所有损失。2015年7月9日下午3时许，原告法定代表人傅某某召集承租人开会时说：“市政府给我两条选项，要么开幼儿园，要么出租门面，二者不能同选，我肯定选开幼儿园，幼儿园赚钱。”可见原告所说因门面爆炸致房屋维修需搬迁门面纯属托词。被告在本案中无过错，原告的诉请赔偿70800元，完全是无理之说。综上所述，原告所诉租赁合同到期无效及赔偿损失请求无法律依据。被告在本案中没有过错。租赁合同有效，应得到法律保护。原告诉请为无效之诉求，对原告无理要求应予驳回，诉讼费用应由原告承担。被告王某甲未提供证据。本院根据采信的证据，经审理查明以下事实：2004年1月6日，原告与第三人王某乙签订一份租赁合同，合同约定：1、原告将船山路12号附2号门面租给王某乙使用。2、租房时间从2004年1月15日起至2005年1月14日止或因市规划拆除门面或幼儿园搬迁止。3、门面每月租金800元，每月15日以前交清当月租金，不按时交房租的，超过一天罚款100元，从押金中扣除。4、门面押金3000元，合同期满退给被告。……。9、如因国家建设需要规划拆除门面，或因幼儿园搬迁，无条件地解除合同，原告退押金，租金按天计算收取。……。合同签订后，原告与第三人王某乙均按约定全面履行了各自的义务。租赁到期后，原告与第三人王某乙未再续签书面租赁合同。2008年原告将月租金调整到800元，2013年起原告将月租金调整到1300元，被告及第三人均按原告调整后月租金向原告交纳。2015年7月7日，原告出租给案外人的位于船山路12号5-6号门面发生爆炸事故。同月8日，原告对所租门面开始停水、停电。同月9日，原告通知包括被告在内的所有出租门面经营户，要求清空门面，在7月15日前自行搬出。同日，衡阳市房屋安全鉴定办公室出具市房鉴字[2015]第31号鉴定报告，结论为：该房屋除爆炸影响的整体的（5-6）号门面一、二层结构外，其他整体结构现基本完好。一层（5-6）号门面墙体、承重梁、局部楼板以及受损南面外墙门面过梁部位，存在安全隐患。为确保房屋安全以及能够满足正常使用要求，须对房屋受损部位进行加固、补强处理。同月15日，衡阳市安全生产委员会办公室向衡阳市住房和城乡建设局下发督办函，要求衡阳市住房和城乡建设局立即采取有效措施，切实消除船山路12号门面安全隐患。同月16日，衡阳市房屋安全鉴定办公室向原告发出整改通知，要求原告按鉴定意见整改到位：对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能。同日，衡阳市行政事业单位资产管理处也向原告发出督办函，责令原告立即对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，并对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用。同月23日，衡阳市安全生产监督管理局向石鼓区安监局发出交办函，要求采取以下措施：1、对该建筑物下的14个门立即停止营业，撤离人员；2、二幼儿园进行维修并经验收合格后方可开园。另查明，2015年6月30前，第三人及被告房租已交清，水电费交至2015年1月9日，停电前尚欠原告水电1877元。被告与第三人系在租赁门面共同经营关系。本案争议焦点：一、原告解除合同是否符合规定；二、被告在本案中是否具有过错；三、原告要求被告承担赔偿责任是否有法律依据；四、被告是否是转租行为。本院认为：原告与第三人双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同。但双方合同到期后，未续签书面合同，依据我国《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故原告与第三人之间为不定期租赁合同。依据我国法律规定，条件是指将来可能发生的法律事实，发生的事实具有不确定性，而期限是将来必然发生的法律事实，发生的事实具有确定性。本案所涉租赁协议双方虽约定了“衡阳市规划拆除门面或原告搬迁为止”，但规划拆除门面和原告搬迁这一法律行为是否会发生以及何时会发生均具有不确定性，结合合同第九条的约定，从法律性质上原告与第三人约定“衡阳市规划拆除门面或原告搬迁为止”是附解除条件，并非附期限法律行为。原告与第三人之间的租赁合同为不定期租赁合同，对不定期租赁合同，依据我国《合同法》第二百三十二条的规定，出租人即本案原告与承租人均可随时解除合同，该解除系法定解除，属《合同法》分则中的特殊条款，而约定解除系《合同法》总则中规定的一般条款，依据法律适用特别条款优先一般条款的原则，即既便本案双方约定解除条件未成就，原告仍可行使解除权，故原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。因被告与第三人系共同经营关系，故租赁合同解除后，被告及第三人应在合理期限内向原告返还租赁物及交纳欠交1877元水电费的义务，考虑到本案原告于2015年7月9日通知被告及第三人在7月15日前搬出时间过于仓促的实际情况，本院酌定被告及第三人在本判决生效后10日内腾空房屋交还给原告。因本案原告未尽到对出租房屋管理之责，并在未协商一致的情况下采取停水停电措施，从而导致本案纠纷的发生，对此，原告负有主要责任。对于损失，因原告举证不足，没有事实依据，本院不予支持。现有证据不能证明原告与第三人系转租关系，故原告主张不能成立，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳市人民政府二幼儿园与被告王某甲的房屋租赁合同关系，被告王某甲、第三人王某乙在本判决生效后10日内将门面腾空交还给原告衡阳市人民政府二幼儿园；二、被告王某甲、第三人王某乙在本判决生效后10日内给付原告衡阳市人民政府二幼儿园所欠水电费1877元；三、驳回原告衡阳市人民政府二幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1970元，由原告原告衡阳市人民政府二幼儿园负担1870元，被告王某甲、第三人王某乙各负担50元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 龙 捷审 判 员 张 明代理审判员 王 志二〇一五年九月十七日书 记 员 贺白平校对责任人：龙捷打印责任人：贺白平附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。