山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6679号
上诉人（原审原告）：张涛，男，1977年12月24日出生，汉族，无业，住济南市
委托诉讼代理人：邢祖文，山东大正泰和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王琼，山东大正泰和律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：山东志成投资建设股份有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：张子华，董事长。
委托诉讼代理人：展玲，山东科创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉箫，山东科创律师事务所律师。
上诉人张涛与上诉人山东志成投资建设股份有限公司（以下简称志成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
张涛上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持其请求。2、本案一、二审的诉讼费由志成公司承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，志成公司依法应当按照约定承担违约责任支付违约金。理由如下：
1、一审已经查明，至今不能办理产权证书是因为志成公司“超规划建设而需要补办相关手续的原因”，将规划的6层楼房加盖至7层。不能办证的表面原因是志成公司超规划标准建设，而根本原因是在志成公司因违法加盖楼层获得的利润要远远高于有关部门做出的惩罚，因此志成公司甘愿违法以攫取高额利润。后来，行政部门加大了对此类违法加盖行为的惩罚力度，志成公司不愿担责，导致办证事宜拖宕至今不能完成。因此,由于志成公司的故意违法行为构成违约，主观过错明显。
2、违约金计算方式（以总房款计日万分之二）是由志成公司以承诺方式作出并经张涛认可，是双方自愿协商的真实意思表示。该约定符合法律规定和交易习惯，应当得到遵守。本案违约金的数额的高低主要是取决于违约时间的长短，志成公司迟迟不履行办证义务，相应的违约金就会与日俱增。
3、根据法理通说，违约金兼具惩罚性和补偿性双重性质，违约金的发生也不以直接实际损失的发生为前提。尤其是在处理商品房买卖逾期办证发生的纠纷中，根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”如果套用上述规定计算违约金的标准，2010年年逾期贷款利率为7.8%～9%，合算日息为万分之2.47/日，比本案中张涛主张的万分之2/日的计算标准还要高。因此，张涛的诉讼主张完全在法律的保护范围之内。
4、一审法院适用《商品房买卖合同司法解释》第十六条、《合同法解释二》第二十九条作为降低违约金的依据属于适用法律错误。针对逾期办证的违约责任计算承担问题，在《商品房买卖合同司法解释》第十八条中已有明确规定，并且是针对“因开发商原因导致逾期办证违约责任”的特殊规定，应当优先适用。
5、一审法院以违约金的赔付比例占已付房款比例为由认为支付数额过高，是不能成立的。张涛在内的广大业主是在2006年购买的房子付清的房款，众所周知近年以来物价上涨尤其是房价上涨的速度惊人，2006年二十余万买一套房子现在一百万都抢不到。同样的道理，十余万当时可以买半套房，现在十余万可能连半间屋也买不到。加之，志成公司的违约行为持续至今，退一步讲即便要比较房屋价值作为参考因素，也应采用房屋现在的价格而不是十余年前的价格。因此，在人民币购买力相差悬殊的情形下，不考虑物价上涨因素而单纯的比较数字，是不能得出客观公正的结果的。
6、时至今日，张涛的房屋办证仍是遥遥无期。而一审的判决的结果等于给开发商打开了一个保护伞，让失信的开发商再也不用顾忌办证时长的问题，开发商宁可选择赔付那点微不足道的违约金，而不会再主动履行办证义务，购房者的利益将会受到严重损害。如果一审判决得以维持，将会起到一个非常恶劣的示范作用，济南市的房产交易市场秩序将会受到严重影响。
志成公司答辩称，我公司一直在为业主办理3#、6#房屋产权证书，在案件的一审阶段至今我公司已累计筹款800多万元补交相关费用，我公司已向相关部门承诺截止2017年10月底将交齐办证所需的剩余800多万元。
志成公司上诉请求：1、请求判令撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初字第6220号民事判决书，驳回张涛的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由张涛承担。事实与理由：志成公司于2017年7月7日签收济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初字第6220号民事判决书（以下简称一审判决），志成公司不服该判决，提出上诉。本案所涉违约金过高，志成公司已支付补偿金已达到张涛购房款的17.5%，并且没有给张涛造成实际损失，且张涛已经在合同约定的期间入住合同标的商品房至今，一审判决对此予以确认。在张涛没有证据证明其损失的情况下，应承担举证不能的法律后果，一审法院应驳回其诉讼请求，而非酌定志成公司支付7300元违约金。综上，特依法提出上诉，望判如所请。
张涛辩称，志成公司的上诉理由不能成立，关于违约金的计算标准，双方有明确约定，应当遵照执行，并且违约金的法律依据在商品房买卖司法解释第18条中有明确规定，应当依法处理。根据第八次全国法院民事审判工作纪要第18条，也重申了上述司法解释第18条的内容，应当依法执行。本案中违约金并不以实际损失的数额来确定，且实际损失也难以确定，所以应当引用上述法律规定的内容。综上，志成公司的上诉理由不能成立，应当依法驳回。
张涛向一审法院提出诉讼请求：1、判令志成公司支付自2011年11月22日至2016年10月8日的违约金104500元及其利息（利息以104500元为基数，按照银行同期贷款利率计算，从2011年11月22日至本判决生效之日止）。2、诉讼费由志成公司承担。
一审法院认定事实：2006年4月21日，张涛与志成公司签订商品房买卖合同，合同甲方为志成公司，合同乙方为张涛，合同约定张涛购买位于济南市北园大街16号金色港湾小区3号楼1单元701室房屋，房屋建筑面积93.61平方米，地下室面积17.48平方米，房屋及地下室总价款为299039元；合同第六条商品房交付期限约定：乙方将购房款按合同约定最后付款期限付清后，甲方可于2006年12月31日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用；第十一条关于产权登记的约定载明：自双方交接该商品房之日起，乙方应在期限内办理备案和登记手续，甲方应积极配合办理。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方书面提出退房之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金；2、乙方不退房，甲方按总房价款的0.5%向乙方一次性支付违约金，甲方继续协助办理产权证。张涛向志成公司支付了购房款299359元（含房屋差价款320元），志成公司向其出具了购房发票，发票载明的开票时间为2006年12月8日。志成公司将涉案房屋交付给张涛后，志成公司未能按约定时间办理房屋产权证。2009年3月23日及同年10月9日，志成公司分两次向金色港湾3号楼、6号楼业主发出承诺书。2009年3月23日的承诺书内容为：“尊敬的金色港湾3号楼、6号楼全体业主：目前金色港湾小区产权证大部分已办理完毕，对尚未办理产权证的3号楼、6号楼业主特做如下承诺：一、我公司将于二零零九年六月三十日前为3号楼、6号楼业主办理完产权证。二、原买卖合同中约定的办证违约金在二零零九年三月三十一日前支付给3号楼业主，四月三十日前付给6号楼业主，具体时间另行通知。三、如我公司未在二零零九年六月三十日前办理完毕3号楼、6号楼产权证，则按购房款总价每日万分之二支付违约金。”2009年10月9日发出的承诺书内容为：“因诸多原因所致3号楼、6号楼产权证未能在2009年9月30日前办理完，现我公司做如下承诺：一、将我公司二零零九年六月二十九日承诺违约赔偿金每季度发放一次改为每月发放一次，时间为次月五日。二、我公司在二零零九年十二月三十一日前未办理完产权证，二零一零年度违约赔偿提高标准事宜再作协商。如在二零零九年十二月三十一日前办完产权证，违约赔偿按实际天数支付”。2009年10月9日至2011年11月21日，志成公司向张涛支付了违约金共计52567元。此后志成公司未再向张涛支付违约金。
庭审中，志成公司对承诺书无异议，但认为承诺书中并未明确2011年11月之后仍按承诺书确定的比例计算违约金，且此仅为其向业主所作单方承诺。
张涛与志成公司对志成公司向张涛交付涉案房屋的时间存有争议。张涛主张志成公司于2006年12月10日向其交付了涉案房屋。张涛对此提交收据两份，收据显示系张涛交纳管道费及物业费而取得，时间为2006年12月10日。志成公司对该两份证据无异议，但其代理人称不清楚房屋何时交付。经审查一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同载明张涛付清购房款后，志成公司于2006年12月31日前交付房屋。张涛提交的购房发票及收据，可以证实张涛关于房屋交付时间的陈述，故一审法院对张涛的该项陈述予以采信。
张涛与志成公司对于涉案房屋未办理房屋产权证的原因存有争议。志成公司称前期是因市政府相关政策调整，对于超面积建设的楼盘暂停补交土地出让金，办理产权登记手续，后期是因公司经营困难，暂时无力支付需补交的相关费用。张涛称涉案房屋所属楼房规划为6层，而实际建设为7层，因此一直未能办理房屋产权证。张涛对此提交的证据有济南规划局的答复意见一份。该意见载明：“张涛：你要求公开金色港湾住宅小区有关规划信息的申请收悉，现答复如下：该项目建设用地规划许可证号（2004）鲁01-04-85，建设工程规划许可证号（2005）鲁01-04-62，其中3号住宅楼层数为6层。”志成公司对该证据无异议，并认可涉案房屋所属楼房建设了7层。经审查一审法院认为，张涛对于其主张的房屋产权证未能如期办理原因提交了有效证据证实，一审法院对张涛的该部分陈述予以采信。
一审法院认为，志成公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定履行。张涛已向志成公司支付了购房款，志成公司也向张涛交付了房屋。志成公司因涉案房屋所属楼盘超规划建设而需补办相关手续的原因，未能按合同约定为张涛办理涉案房屋的房屋产权证。志成公司的该行为已构成违约，应依法向张涛支付违约金。张涛主张自2011年11月22日至2016年10月8日的违约金104500元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当的减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中张涛未能提交证据证实因逾期办证对其产生的实际经济损失。志成公司已支付违约金52567元，占已付房款的百分之十七点五。如果支持张涛主张违约金104500元的请求，则志成公司承担的逾期办证的违约金数额占张涛已付房款的百分之五十二点五。结合志成公司的履约情况、已支付违约金数额及过错程度等情况，一审法院认为张涛主张的违约金数额明显过高，根据志成公司已付违约金数额，一审法院酌定志成公司还应支付张涛违约金7300元。张涛主张违约金的利息损失无事实及法律依据，一审法院对张涛的该项请求不予支持。判决：一、山东志成投资建设股份有限公司于判决生效之日起十日内支付张涛逾期办证违约金7300元。二、驳回张涛的其他诉讼请求。案件受理费2390元，由张涛负担2223元，山东志成投资建设股份有限公司负担167元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，张涛与志成公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，张涛已按合同约定支付全部购房款，志成公司亦向张涛交付房屋。因志成公司的原因，张涛未能在合同约定的期限取得涉案房屋的房屋权属证书。志成公司作出承诺，未在2009年6月30日前办理完毕产权证的，按购房款总价每日万分之二支付违约金。至今，涉案房屋仍未能达到取得房屋权属证书的条件。志成公司已向张涛支付2009年10月9日至2011年11月21日的违约金52567元，张涛要求志成公司支付自2011年11月22日至2016年10月8日的违约金104500元，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约金是否过高的举证责任，应当赋予志成公司，一审法院以张涛已付购房款作为认定违约金过高的依据，于法无据，本院予以纠正。
关于张涛要求志成公司支付违约金利息的主张。张涛与志成公司未对违约金是否计算利息作出约定，张涛要求志成公司支付违约金的利息，于法无据，本院不予支持。
综上所述，张涛的上诉请求部分成立，应予支持，志成公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6220号民事判决；
二、山东志成投资建设股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付张涛违约金104500元。
一审案件受理费2390元，由上诉人山东志成投资建设股份有限公司负担；二审案件受理费4780元，由上诉人山东志成投资建设股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月二十七日
书记员 刘 琳