湖北省英山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1124民初689号
原告：英山县安顺物业有限公司。
住所地：英山县温泉镇北汤河村（金石北路老油库处）
统一社会信用代码：91421124576988699K。
法定代表人：叶咏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王卫东，湖北超强律师事务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被告：英山县温泉镇莲花村村民委员会。住所地：英山县温泉镇莲花小学隔壁。
法定代表人：舒天霞，该村村委会主任。
委托诉讼代理人：徐军，英山县温泉法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
被告：虞伯友，男，1958年4月10日出生，汉族，湖北省英山县人，住英山县，人，
委托诉讼代理人：虞睿，系虞伯友的女儿，住址同上，代理权限为特别授权代理。
原告英山县安顺物业有限公司（以下简称“安顺物业公司”）与被告英山县温泉镇莲花村村民委员会（以下简称“莲花村村委会”）、被告虞伯友物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安顺物业公司的委托诉讼代理人王卫东、被告英山县温泉镇莲花村村民委员会的委托诉讼代理人徐军、被告虞伯友的委托诉讼代理人虞睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安顺物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即给付所拖欠的物业服务费、水费等计人民币5310元。事实和理由：原告系英山县温泉镇莲花小区业主委员会选聘的莲花小区物业服务公司，被告系英山县温泉镇莲花小区业主。2013年12月31日，原告与英山县温泉镇莲花小区业主委员会签订《莲花小区物业管理服务合同书》，依据该合同第二十条的规定及相关法律、法规的规定，被告应向原告缴纳物业服务费4847元、水费463元，共计5310元。原告多次向被告催收，但被告一直未缴纳，故原告向本院提起诉讼。
被告英山县温泉镇莲花村村民委员会辩称，门店是否在物业公司收费范围之内，因为我们的门店在莲花小区以外；收费标准是否由县物价局定价，是否合理；我从2009年10月1日至今将门店租给虞伯友使用，该门店的物业费、水费由虞伯友负担。
被告虞伯友辩称，该物业费在开庭之前已经交了，2016年、2017年的都交了，除了2015年有异议的1000多元还没有交。因为水管破裂，导致水费偏高所以水费还没有交。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告提交的证据二、2012年、2013年、2016年签订的《莲花小区物业服务合同书》各一份，拟证明原告正式进入莲花小区是2012年6月1日；原告是莲花小区业主委员会选聘的物业服务企业；该合同对业主具有约束力；原告依合同约定履行了物业服务义务；2016年12月18签订的物业服务合同第22条，明确约定了物业服务费的收费标准。被告莲花村村委会认为这是安顺物业公司与莲花小区业委会签订的合同，没有莲花村村委会的印章，与莲花村村委会无关。被告虞伯友认为收费标准不属实，当时通知我们的是7角每平方米，涨价了也没有通知我。本院认为，该三份《莲花小区物业服务合同书》系原告安顺物业公司与英山县莲花小区业主委员会签订的物业服务合同，且均盖有英山县莲花小区业主委员会和原告安顺物业公司的印章，能证明原告安顺物业公司是莲花小区业主委员会选聘的物业服务企业，双方签订了物业服务合同的事实，本院对其真实性予以采信。
对原告提交的证据三、1、莲花小区业主代表会关于调整物业费的决议；2、莲花小区物业综合管理服务费价格认证意见书；3、关于调整物业服务费价格的说明(附第二届业委会第三号公告及B区、D区等业主代表签名同意)，拟证明调整物业服务收费标准，经业主代表会通过；莲花小区物业服务收费标准调整的价格经过英山县价格认证中心进行认证确定，后英山县物价局根据该意见书作出英价经规[2014]第17号《关于恢复莲花小区物业服务收费标准的通知》文件；收费标准经英山县价格认证中心和县物价局出具的文件后，报经莲花小区业委会讨论通过。2016年12月18签订的物业服务合同第22条约定的物业服务费的收费标准是经业委会讨论通过。被告莲花村村委会认为价格意见书签字的业主人数不足，必须要三分之二以上的业主同意。被告虞伯友认为没有通知到本人店铺涨价了。本院认为，《莲花小区业主代表会关于调整物业费的决议》没有业主签名或加盖莲花小区业主委员会的印章，不具有证据效力，本院不予采信。关于《莲花小区物业综合管理服务费价格认证意见书》、关于调整物业服务费价格的说明(附第二届业委会第三号公告及B区、D区等业主代表签名同意)、英山县物价局（2014）17号通知等证据材料，有相关单位盖的公章和相关业主代表签名，内容客观真实，故本院对这些证据材料的真实性予以采信。
对原告提交的证据四、律师催款函和被告欠缴安顺物业服务费、垃圾清运费、水费合计金额为5310元，拟证明1、业主欠缴物业服务费的具体数额；2、经合法催收后，业主仍未履行缴费义务。被告莲花村村委会认为律师催款函没有村里签字。被告虞伯友认为金额不属实，本人已经到物业公司核对很多遍了，催款函本人从未收到过，也没有接到物业公司的电话。物业费开庭之前已经交了，2016年、2017年的都交了，除了2015年有异议的1000多元还没有交。因为水管破裂，导致水费偏高所以水费还没有交。物业公司垃圾清理不到位，对垃圾清运费存在异议。本院认为，1、对于律师催款函，该催款函载明了被告莲花村村民委员会拖欠物业服务费的期间及金额，且盖有湖北超强律师事务所印章及律师签名，能证明原告委托律师向被告莲花村村民委员会催收物业服务费的事实；2、该商铺户名为被告莲花村村委会，其所欠物业服务费、垃圾清运费、水费等，被告虞伯友承认，近几年均由他向原告实际交付；其实欠原告的物业服务费明细，以本院核实金额为准；故本院对证据的真实性予以采信。
对被告莲花村村委会提交的证据一、2009年10月1日莲花村村委会与虞伯友签订的房屋租赁合同和（2017）鄂1124民初531号民事判决书一份，拟证明该门店从2009年10月1日至今由虞伯友使用，约定物业费、水费等由被告虞伯友承担。原告安顺物业公司对其真实性无异议，但认为该租赁合同是两被告之间签订的，没有通知到安顺物业公司，与本案无关联性。被告虞伯友无异议，承认其水费、物业费一直是本人履行缴纳。本院认为该房屋租赁合同是两被告之间签订的，是双方真实意思表示；（2017）鄂1124民初531号民事判决书是英山县人民法院依法作出的，且虞伯友承认其水费、物业费一直是他本人履行；故本院对该组证据予以采信。
本案经审理认定事实如下：原告安顺物业公司系英山县莲花小区业主委员会选聘的物业服务公司，被告莲花村村民委员会系该小区C1-16号商铺业主，被告虞伯友从2009年起至今租赁该商铺，其系该商铺实际使用人。原告与莲花小区业主委员会于2012年5月31日签订了《莲花小区物业管理服务合同书》；于2013年12月31日签订了《物业管理服务合同书》（以下简称“《合同一》”）；于2016年12月18日续签了《物业服务合同书》（以下简称“《合同二》”）。此三份合同就物业基本情况、委托物业管理事项、双方权利义务、物业服务质量、服务费用收取、物业公司的承接验收、委托服务时限、违约责任等均进行了约定和明确。
《合同一》第十三条约定，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、停车管理费；3、垃圾清运费。第二十条约定，住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的建筑面积缴纳，其标准参照同城同质同价标准（以物价部门批准的收费价格执行）。第二十六条约定，委托管理服务期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。
《合同二》第十五条约定，原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、停车费；3、代收垃圾清运费；代收水费。第二十二条约定，住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的建筑面积缴纳。其标准为：多层住宅0.50元/㎡，高层住宅1.00元/㎡，别墅0.70元/㎡，商铺1.00元/㎡，车库0.50元/㎡。第二十八条约定，委托管理服务期拟定为三年，具体一年一签订，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。
另查明，1.英山县物价局于2014年1月26日作出的英价经规[2014]2号文件，对莲花小区物业服务收费标准的批复，同意原告对莲花小区物业服务管理费进行调整，调整后具体标准为：多层住宅0.50元/㎡.月，电梯楼1.00元/㎡.月，自2014年元月起执行。于2014年3月20日作出的英价经规[2014]9号文件，暂时停止执行英价经规[2014]2号文件的物业服务收费标准。又于2014年9月3日作出的英价经规[2014]17号文件，恢复执行英价经规[2014]2号文件的物业服务收费标准。
2.被告莲花村村委会的商铺是在莲花小区范围内，通常接受莲花小区业主委员会和相关物业公司管理服务，相关收费受物价部门监督管理；其商铺面积为164.72㎡，该商铺从2009年起至今由被告虞伯友租赁使用。庭审中，被告虞伯友提出其商铺物业费在开庭之前已经交了，2016年、2017年的都交了，却未向本院提供相关收据予以证实。
本院认为，莲花小区业主委员会系全体业主选举产生并成立的，其代表全体业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告安顺物业公司与英山县莲花小区业主委员会签订的物业管理服务合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。依法成立的物业服务合同，对全体业主具有法律上的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，原、被告双方均应严格遵守合同的约定。被告莲花村村委会系莲花小区朝阳南路C1-16号商铺业主，被告虞伯友是该商铺租赁使用人，故原告与英山县莲花小区业主委员会签订的物业管理服务合同书对两被告具有约束力，合同中约定了原告物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车管理费、垃圾清运费及水费等，故其有权向被告莲花村村委会、被告虞伯友收取物业管理服务费及垃圾清运费等。
根据2013年12月31日莲花小区业主委员会与安顺物业公司所签订的《莲花小区物业管理服务合同》，约定服务期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，小区住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的面积缴纳。其标准参照同城同质同价标准（以物价部门批准的价格执行）。物价局对物业服务费的标准有相关文件规定，即：多层住宅0.5元/平方米.月，电梯楼1.00元/平方米.月，但对商铺没有规定。本案中，被告莲花村村委会系莲花小区C1-16号商铺业主，被告虞伯友系该商铺租赁使用人，因物价局对商铺物业服务费的标准没有规定，但其商铺有商业用途且具有营利性，不能等同于多层住宅，故其标准可参照多层住宅，本院酌情认定商铺的物业服务费收费标准为0.6元/平方米.月。莲花村村委会所有的由被告虞伯友租赁的商铺面积为164.72㎡，经核实被告莲花村村委会（即使用人虞伯友）拖欠物业费及垃圾清运费明细如下：2015年物业费1186元（164.72㎡×0.6元/㎡.月×12月）、垃圾清运费360元；2016年物业费1186元（164.72㎡×0.6元/㎡.月×12月）、垃圾清运费360元，合计3092元。其中被告2016年已交物业费500元，相互除抵，被告拖欠原告2015-2016年物业费、垃圾清运费共计2592元。
根据2016年12月18日莲花小区业主委员会与安顺物业公司所签订的《莲花小区物业服务合同》，约定服务期拟定为三年，具体一年一签订，自2017年1月1日至2017年12月31日止，约定住宅楼、门店、车库物业服务费由业主按其拥有房产证的面积缴纳。其标准为：多层住宅0.5元/平方米.月，高层住宅1.00元/平方米.月，商铺1.00元/平方米.月，英山县温泉镇莲花村村委会（即租赁户主虞伯友）的商铺面积为164.72㎡，经核算2017年1月1日至2017年6月30日被告莲花村村委会（即租赁户主虞伯友）拖欠物业费988.32元（164.72㎡×1元/㎡.月×6月）、垃圾清运费180元、水费463元，合计1631.32元。被告没有提交证据证明其已交部分费款。
被告莲花村村委会所有的莲花小区C1-16号商铺，从2009年10月1日至今由被告虞伯友租赁，虞伯友是该商铺的实际使用人，双方签订的租赁合同约定该商铺的物业费、水费等由虞伯友负担，现被告莲花村村委会抗辩该商铺欠缴原告的物业费、水费应由租赁使用人虞伯友负担，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，本院对被告莲花村村委会的该抗辩理由予以支持。
关于被告虞伯友辩称原告安顺物业公司管理的水管破裂维修等服务不到位问题，系另一法律关系，不属本案审理的范围。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十五条第二项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告虞伯友向原告英山县安顺物业有限公司支付自2015年至2017年6月30日拖欠的物业费、垃圾清运费、水费等合计4223.32元，限于本判决生效后三十日内付清。
二、被告英山县温泉镇莲花村村民委员会对被告虞伯友的上述拖欠款承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告虞伯友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。
审 判 长 肖艳娟
审 判 员 杜立钧
人民陪审员 胡群山
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 吴新萍