江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣05民终532号
上诉人：刘珍，女，1990年2月18日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区，
上诉人：吴沙，女，1990年4月20日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区，
二上诉人委托诉讼代理人：李潜，江西弘道律师事务所律师。
二上诉人委托诉讼代理人：简玲，江西弘道律师事务所实习律师。
被上诉人：刘婧，女，1982年4月16日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区，
委托诉讼代理人：邹小强、陈涛，江西弘杰律师事务所律师。
上诉人刘珍、吴沙（下称二上诉人）因与被上诉人刘婧财产损害赔偿纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2017）赣0502民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭,于2018年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人吴沙及二上诉人的委托诉讼代理人李潜，被上诉人刘婧及其委托诉讼代理人邹小强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二上诉人上诉请求：一、依法撤销江西省新余市渝水区人民法院（2017）赣0502民初160号民事判决，依法发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审否认彭婕与二上诉人就包括欧雅城2期东门1栋301号、304号商铺形成的租赁合同关系，属认定事实错误。根据原审证据和事实，虽然欧雅城2期东门1栋304商铺不在书面的租赁合同中，但就租赁面积看，301号商铺面积只有581.78平方米，显然不能达到租赁合同约定的面积650平方米，何况出租人彭婕的办公室还占用了301号商铺近400平方米，出租人和承租人都是明知必须占用304号商铺的面积。因此，当时租赁合同双方的合意必然是包括了304号商铺的面积，且事实上，二上诉人也是占用304号商铺的面积，出租人彭婕也从未提出异议。所以，彭婕与二上诉人就包括欧雅城2期东门1栋301号、304号商铺各一部分共同凑足约定的650平方米形成的租赁合同关系，事实清楚，证据确凿，足以认定。原审法院对此予以否认，显然属于认定事实错误。二、原审未支持二上诉人“买卖不破租赁”的意见，属适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但……。1、按揭贷款购买房屋、汽车或其他消费品，出卖人与买受人签订房屋买卖合同后至办理房屋产权登记期间，是一段或长或短的空档，期间如果发生产权变动，无法通过产权转移登记直接完成，而必须通过撤销原买卖合同，然后形成一个新的买卖合同来间接完成。2、就前述的空档期间的物权保护问题，物权法通过第二十条规定来实现，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”3、本案中所涉的商铺发生了几次物权变动，诉争租赁标的物权第一手是开发商，为原始取得，期间为2014年10月20日前；第二手是彭婕，为继受取得，期间为2014年10月20日至2015年9月18日止，租赁合同关系发生在2015年4月3日，合法有效；第三手是开发商，为撤销买卖恢复原状，期间为2015年9月18日至2015年9月29日止；第四手为被上诉人，期间为2015年9月29日起。4、实质上，出租人彭婕因预告登记取得了欧雅城2期东门1栋301号、304号商铺的物权，有权出租该商铺。虽然表述标的物时未包括304号商铺，但其面积约定以及彭婕已占用301号商铺部分面积的事实，足以认定租赁合同标的物包括304号商铺的部分面积。5、彭婕后来撤销备案登记，物权即归开发商所有，这个产权/物权/所有权的变动，开发商当然必然继续履行彭婕与二上诉人的原租赁合同。6、至于开发商又将房屋出售给被上诉人并办理产权证书，不过是再一次的产权变动，根据买卖不破租赁的原则，被上诉人也必须接受并继续履行彭婕与二上诉人的原租赁合同的。7、二上诉人依据与彭婕的原租赁合同而占用301、304号商铺的事实，系在权属变动时连续存在的客观事实，且是公开的、显著的、毫无可能疏忽的事实，任何受让人都知道或应当知道的事实，用其他借口推翻买卖不破租赁的原则，显然是无视事实，罔顾法律。8、原审将租赁合同关系认定为侵权关系，将备案登记、撤销备案登记当成所有权资格的得失条件，是歪曲事实、曲解法律。三、二上诉人不仅不是侵权行为，而且还有权向被上诉人主张装修损失赔偿责任。因被上诉人违反买卖不破租赁的原则。强行要求二上诉人腾退租赁房屋，构成对二上诉人违约/侵权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。四、本案遗漏了必要的当事人即彭婕，她是认定二上诉人侵权与否的关键当事人，原审法院依法应当向二上诉人释明或者依法追加。由于原审事实认定错误，适用法律错误，而使得二上诉人不仅败诉，而且丧失索赔权利，请求将本案发回重审。
被上诉人辩称，1、一审法院认定事实正确，彭婕与二上诉人签订的是租赁301号商铺，仅与301号商铺形成租赁关系，与304号不存在租赁关系；2、本案不存在买卖不破租赁的情形；3、本案没有遗漏当事人彭婕，实际侵权人是二上诉人，至于二上诉人的损失可以另行向彭婕进行主张。
被上诉人向一审法院起诉请求：1、请求判令二上诉人停止侵权行为，从被上诉人所有的新余市××号暨阳欧雅城2期东门1栋304号商铺内立即腾空、搬出；2、请求判令二上诉人支付占用被上诉人304商铺的租金损失135614.7元整（暂从2015年10月1日计算至2016年12月31日止）及后续租金损失支付至实际归还商铺之日止（按每平方米13元租金计算）；3、本案诉讼费用由二上诉人承担。
一审法院认定事实：新余市房地产交易登记中心于2014年3月24日对新余市暨阳房地产公司开发的新余市××号暨阳欧雅城2期东门1栋301号、304号商铺进行了测绘和分割，其中301号商铺合计面积为581.78平方米、304号商铺面积为695.46平方米；2014年10月20日彭婕对上述301、304号商铺在新余市房地产交易登记中心进行了备案登记。2015年4月3日，二上诉人因经营舞加舞艺术培训学校与彭婕签订商铺租赁合同，合同约定“甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，房屋地址位于新余市暨阳欧雅城2期东门1栋301号，该商铺面积合计650平方米；租期5年，自2015年4月3日起至2020年4月2日止；每年租金为101400元。”等约定。合同签订后，二上诉人未对合同约定的301号商铺范围进行了解和确认，便将包括304号商铺在内的416.56平方米进行改造和装修并经营舞加舞艺术培训学校。2015年9月18日，彭婕在新余市房地产交易登记中心对304号商铺撤销了备案登记；2015年9月29日被上诉人与新余市暨阳房地产公司签订商品房买卖合同，购买了新余市暨阳欧雅城2期东门1栋304号商铺，同时发现二上诉人占用了大部分商铺；为此，被上诉人多次要求二上诉人腾空或按二上诉人与彭婕的合同约定的租金交纳租金，但一直协商未果。另查明，2015年11月17日，彭婕在新余市房地产交易登记中心对301号商铺撤销了备案登记；二上诉人向彭婕交付房租至2016年3月止。2016年4月27日，新余市力融工贸有限公司通过向新余市暨阳房地产公司购买取得本案301商铺所有权，彭婕从未享有本案301商铺的所有权。二上诉人于2017年5月已腾空304号商铺。被上诉人为了维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求依法支持被上诉人的诉请。
一审法院认为，本案属财产损害赔偿纠纷。二上诉人仅凭彭婕在新余市房地产交易登记中心对301号商铺进行了备案登记的条件下，便与其签订5年的租赁合同，并又在未确认商铺面积的情况下，占用304号416.56平方米进行改造和装修并经营舞加舞艺术培训学校，其行为构成侵权。被上诉人通过购买于2015年9月29日取得了304号商铺所有权后，及时告知了二上诉人，并要求二上诉人停止该侵权行为，尽到了告知义务。现因二上诉人于2017年5月间对304号商铺已腾空，其侵权行为已终止，故被上诉人请求判令二上诉人停止侵权行为、立即腾空304号商铺诉请，已自动灭失，故法院不再作裁判；关于被上诉人请求判令二上诉人支付占用304号商铺的租金损失135614.7元（暂从2015年10月1日计算至2016年12月31日止）及后续租金损失支付至实际归还商铺之日止（按每平方米13元租金计算）的诉请；一审法院认为，被上诉人于2015年9月29日取得了304号商铺的所有权，被上诉人就享有该物权的收益、支配、使用权；二上诉人明知被上诉人享有304号商铺的所有权，仍向彭婕交纳租金，其行为显然存在主观故意。由于二上诉人实际侵占被上诉人商铺面积为416.56平方米，且于2017年5月间对304号商铺已腾空，其侵权行为已终止，根据二上诉人与彭婕约定的租金每月每平方米13元计算，租金损失计算自2015年10月1日起至2017年4月30日止共19个月的租金应为416.56平方米×13元/月×19个月=102890.32元，被上诉人主张租金损失135614.7元，与事实不符，其多主张部分，应不予支持。关于二上诉人提出的“买卖不破租赁”的抗辩意见，一审法院认为，所谓买卖不破租赁是指租赁在先，买卖在后的一种合同行为，而本案中301、304号商铺，彭婕只是备案登记。2015年9月18日，彭婕在新余市房地产交易登记中心对304号商铺撤销了备案登记，又于2015年11月17日对301号商铺也撤销了备案登记，即彭婕在2015年9月18日丧失对304号商铺所有权的资格，2015年11月17日丧失对301号商铺所有权的资格，从而丧失对两商铺的受益权人资格。二上诉人作为承租人，未对商铺的状况进行全面了解，且彭婕亦只是与二上诉人签订出租301号商铺的合同，并未向二上诉人出租304号商铺，二上诉人占用304号商铺，又无证据证明受彭婕指使或纵容，该侵权行为与买卖不破租赁属两个完全不同的法律关系，故该抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、二上诉人应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人商铺租金损失102890.32元；二、驳回被上诉人的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3014元（被上诉人已预交），由被上诉人承担656元，二上诉人承担2358元。
二审中，双方当事人均未向法院提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的一致。
关于本案的案由问题，本院认为，从被上诉人起诉主张的权利来看，其是要求二上诉人停止侵权并承担由此造成的租金损失，而从本案已查明的事实来看，二上诉人与被上诉人之间就涉案商铺并没有签订租赁合同，故，一审法院认定本案属财产损害赔偿纠纷并无不当，本院予以确认。另根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：本案是否遗漏了必要共同诉讼参与人彭婕，一审法院判决二上诉人向被上诉人支付商铺租金损失102890.32元是否依法有据？本院综合评述如下：首先，2015年4月3日，二上诉人与彭婕签订商铺租赁合同，约定将301号商铺出租给二上诉人使用，二上诉人与彭婕之间就301号商铺形成租赁合同法律关系，而本案被上诉人起诉主张的是二上诉人侵占了其所有的304号商铺，要求二上诉人停止侵权并赔偿相应的租金损失，二上诉人与被上诉人之间形成侵权法律关系，而彭婕并不是侵权法律关系的当事人，被上诉人未列彭婕为当事人，在诉讼过程中，二上诉人也未向法院申请追加，且彭婕亦不属于法律规定的必须追加的当事人，故，本案并未遗漏必要共同诉讼参与人彭婕，一审未予以追加并无不当，至于二上诉人与彭婕之间的租赁合同纠纷，二上诉人可以另行向彭婕进行主张，本案不予处理。其次，2014年10月20日彭婕对301、304号商铺在新余市房地产交易登记中心进行了备案登记，对外具有公示作用，开发商亦将该商铺交付至彭婕，彭婕是该两商铺的合法占有人，对该商铺享有出租权，但在本案中，二上诉人与彭婕签订的租赁合同仅是就301号商铺的租赁进行约定，并未涉及到304号商铺，而二上诉人在实际承租过程中占用了304号商铺的部分面积，被上诉人通过购买于2015年9月29日取得了304号商铺所有权后，要求二上诉人停止侵权及支付占用304号商铺的租金损失并无不当，因二上诉人承租的是301号商铺而非304号商铺，对304号商铺当然就不存在“买卖不破租赁”一说，二上诉人对多交的租金及装修等损失可以向彭婕主张，在本案中本院不予处理。
综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2358元，由上诉人刘珍、吴沙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志刚
审 判 员 艾力钊
审 判 员 赵卫珍
二〇一八年一月二十五日
法官助理 袁 文
书 记 员 杨 玲