湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1248号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭翠莲。
委托代理人：田美，湖北广众律师事务所律师。
委托代理人：李迁迁，湖北广众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉统百资产经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路18号。
法定代表人：张太国，该公司总经理。
委托代理人：胡律学，湖北诚明律师事务所律师。
上诉人谭翠莲因与被上诉人武汉统百资产经营管理有限公司（以下简称统百公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月9日，统百公司诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2013年10月28日签订的租赁合同；2、谭翠莲支付统百公司商铺租金16255.20元（从2015年1月18日起算，暂计至2015年7月17日）；3、谭翠莲支付统百公司违约金8777.8元；4、本案的诉讼费用由谭翠莲承担。谭翠莲提起反诉，请求判令：1、统百公司返还我方租赁保证金、经营管理保证金、水电押金共计5702元；2、统百公司向我方支付违约金8106元；3、统百公司赔偿我方经济损失16856元；4、统百公司返还预交的租金22927.80元；5、诉讼费由统百公司承担。
一审法院经审理查明：2013年10月28日，统百公司与谭翠莲签订租赁合同，约定统百公司将位于幸福里商业街D栋1层101号商铺出租给谭翠莲用于经营童装。谭翠莲承租的商铺建筑面积20.78平方米（最终以房地局实测面积为准）。合同租期为2年，预计时间为2014年5月1日至2016年4月30日，具体租期自项目实际开业起开始计算。第一个租赁年度租金为每平方米125.20元／月；第二个租赁年度租金每平方米135.30元／月。该商铺的物业管理费为每月99.80元。租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准，应按季度提前支付7806元。谭翠莲享有装修免租期60天。每三个月为一个计租期，谭翠莲应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。谭翠莲在签订合同同时向统百公司一次性缴纳2702元作为租赁保证金，若谭翠莲未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向谭翠莲追索。谭翠莲在合同签订同时向统百公司一次性交纳经营管理保证金2000元，作为谭翠莲遵守《经营管理制度》的保证金。若谭翠莲发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从经营管理保证金中直接扣抵，不足部分仍有权向谭翠莲追索。谭翠莲若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。商铺装修时，谭翠莲应将装修方案事宜先交统百公司书面审查，并缴纳装修保证金5000元，装修方案经统百公司审批同意后方可实施，统百公司在收到装修方案后7个工作日内作出书面回复，谭翠莲装修完毕，经统百公司审核合格验收后，统百公司于15个工作日内将装修保证金无息退还给谭翠莲。因谭翠莲违约导致合同解除的，统百公司有权立即收回商铺，不返还保证金及谭翠莲已交纳的其他款项，并要求谭翠莲赔偿不低于3个月租金的违约金，谭翠莲应在合同解除后7日内向统百公司支付该违约金，如未能按时支付该违约金，统百公司有权按合同第六条约定向谭翠莲加收逾期付款违约金。因统百公司违约导致合同解除的，租金按实际租期结算，物业管理费据实结算且退还保证金，谭翠莲有权要求统百公司赔偿不低于相当于三个月租金的违约金，统百公司应在合同解除后7日内向谭翠莲支付该违约金和相关费用。谭翠莲如有逾期支付租金等费用超过7日及违反《经营管理制度》，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。合同解除或终止后，谭翠莲须在3天内在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或卷闸门及灯箱等固定设备完整性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物，或恢复至统百公司初始交付谭翠莲时商铺的状态，并将商铺交还统百公司，否则，统百公司有权自行进行上述清除工作，将商铺恢复至统百公司初始交付谭翠莲时的状态，并在谭翠莲所缴纳的保证金中扣除相关费用，谭翠莲无权因此向统百公司主张任何权利，并自行承担全部损失。租金结算日期应计算至谭翠莲将符合约定条件的商铺交还统百公司的当日为止等。租赁合同签订后，谭翠莲于2014年5月1日正式开始经营，谭翠莲提交的装修合同中显示其装修期间为2014年3月16日至2014年4月10日。
2013年10月28日，谭翠莲向统百公司支付商铺租金7806元、租赁保证金2702元、代收的物业服务费300元。2014年3月11日，谭翠莲向统百公司支付经营保证金2000元、装修预收水电费1000元。2014年11月17日，谭翠莲向统百公司支付租金7820.30元，其中写明补面积差7.80元。2014年11月28日，谭翠莲向统百公司支付2014年6月2日至2014年7月17日的租金4000.85元，同时写明面积补差7.80元，由于漏水领导同意减免44天租金。此后，谭翠莲未向统百公司支付租金。谭翠莲与统百公司租赁合同中的面积差为0.02平方米。2015年4月24日，统百公司向谭翠莲发出催费通知单，要求谭翠莲交费8112元。谭翠莲就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商。
一审法院认为：统百公司与谭翠莲签订的幸福里商业街商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据统百公司与谭翠莲签订的租赁合同约定，租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，谭翠莲也是从2014年5月1日开始经营，谭翠莲与统百公司签订的租赁合同中约定预计计租日期为2014年5月1日，一审法院认定商业街的开业日期为2014年5月1日。根据租赁合同约定，谭翠莲应在每个计租期结束前15天内向统百公司支付下一计租期的租金及物业管理费。谭翠莲虽与统百公司就商铺漏水、商业街环境问题与统百公司进行过协商，但谭翠莲并未提交证据证明商铺漏水、商业街环境让商铺无法经营，且谭翠莲于2014年5月开始已经在商铺内进行经营活动，谭翠莲2015年1月18日之后的租金未缴纳，统百公司要求谭翠莲支付租金的起始时间为2015年1月18日，并无不妥，一审法院予以支持。
根据统百公司与谭翠莲签订的租赁合同约定，谭翠莲如有逾期支付租金等费用超过7日，符合解除租赁合同情形的，统百公司有权单方解除合同。统百公司在起诉时要求与谭翠莲解除租赁合同，双方的租赁合同应于统百公司起诉之日（2015年7月9日）解除。商业街的开业日期为2014年5月1日，统百公司和谭翠莲的租赁合同的起租日期应为2014年5月1日，因谭翠莲并未实际交付诉争商铺，故其应支付统百公司2015年1月18日至2015年7月17日的租金及房屋占有使用费共计16164.17元［125.20元／㎡／月×20.80㎡×（3＋13／30）月＋135.30元／㎡／月×20.80㎡×（2＋17／30）月］。根据统百公司与谭翠莲签订的租赁合同约定，若谭翠莲未能如约缴纳租金时，统百公司有权从租赁保证金中直接抵扣或扣罚，不足部分仍有权向谭翠莲追索，谭翠莲向统百公司支付了租赁保证金2702元，该款项应从谭翠莲应付租金中扣除，谭翠莲实际应支付统百公司租金及房屋占有使用费13462.17元（16164.17元－2702元）。
谭翠莲与统百公司签订的租赁合同约定，谭翠莲若拖欠租金、物业管理费、各项保证金及其他应支付款项的，应向统百公司支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算，统百公司要求将违约金支付至2015年7月17日，谭翠莲应支付统百公司违约金5055元［（125.20元／㎡／月×20.80㎡×3个月－2702元）×181天×0.003＋125.20元／㎡／月×20.80㎡×13／30个月×0.003×91天＋135.30元／㎡／月×20.80㎡×（2＋17／30）个月×0.003×91天］。谭翠莲在签订合同同时向统百公司一次性缴纳经营保证金2000元，若谭翠莲发生违反经营管理制度的行为而应承担违约责任的，统百公司有权从租赁保证金及经营保证金中直接抵扣，不足部分仍有权向谭翠莲追索。故谭翠莲应向统百公司支付违约金3055元（5055元－2000元）。
统百公司与谭翠莲的租赁合同因谭翠莲违约而解除，谭翠莲要求统百公司支付违约金、赔偿经济损失、返还预交的租金，于法无据，不予支持。关于装修预收水电费1000元，谭翠莲于2014年5月1日开始经营，说明其已于2014年5月1日前完成装修，统百公司应返还谭翠莲装修预收水电费1000元。谭翠莲支付的租赁保证金和经营保证金已在其应支付给统百公司的租金及违约金中予以扣除，对谭翠莲要求返还租赁保证金和经营保证金的反诉请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉统百资产经营管理有限公司与谭翠莲签订的租赁合同于2015年7月9日解除；二、谭翠莲于一审判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付2015年1月18日至2015年7月17日租金及房屋占有使用费13462.17元；三、谭翠莲于一审判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金3055元；四、武汉统百资产经营管理有限公司于一审判决生效之日起十日内返还谭翠莲装修预收水电费1000元；五、驳回武汉统百资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回谭翠莲的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费426元，反诉案件受理费570元，由谭翠莲负担，因本诉案件受理费426元已由武汉统百资产经营管理有限公司预交，谭翠莲在支付上述判决款项时，将本诉案件受理费426元一并支付给武汉统百资产经营管理有限公司。
一审宣判后，谭翠莲不服，向本院提起上诉称：一、一审认定统百公司与上诉人的租赁合同因上诉人违约而解除，并判令上诉人承担违约金，无事实及法律依据。1、依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条的约定，统百公司负有保持商业街经营环境以保障商业街正常运营及租户正常经营的义务。而统百公司没有履行相应的义务，致使整个商业街环境恶劣，严重影响到上诉人的正常经营，故统百公司属于违约在先。2、上诉人提供了网页报道、照片及录音录像等证据证明统百公司没有履行维护商业街的义务，致使运营环境恶劣无法正常经营，包括上诉人在内的众多商户就改善运营环境等事宜多次与统百公司协商。上诉人提供的证据完全可以证明统百公司违约在先的事实。3、上诉人不存在拖欠租金的行为及故意。上诉人不支付租金是因商业街运营环境恶劣致其无法经营所导致，而统百公司亦承认运营环境恶劣的事实，并多次就此与众租户商议，且明确告知租户待统百公司拿出缴纳租金的方案后再行通知，暂不用缴纳。故上诉人并非恶意拖欠租金，而是在按照统百公司的要求暂不缴纳租金，等待变更后的租金方案，不属于拖欠行为，更不属于违约，一审法院忽略了统百公司违约在先的事实，不仅没有减免上诉人的租金，还判处上诉人承担了过高的违约金。4、统百公司一直拒绝维护商业街的运营环境且恶劣的环境状况一直持续，上诉人享有不安抗辩权，由此导致的迟延履行，不负迟延责任。二、统百公司应当退还上诉人缴纳的预付租金。《房屋租赁合同》约定“租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准”，但上诉人至今没有收到统百公司的书面开业通知，统百公司也没有提供任何开业或书面的证据，因此租金和租期尚未开始计算，统百公司应当退还上诉人预交的租金。统百公司称上诉人以实际经营、缴纳租金的行动认可开业，没有事实和法律依据。三、统百公司违约在先，其应当返还上诉人缴纳的租赁保证金、经营保证金及水电押金、承担违约责任及给上诉人造成的损失。上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的反诉请求，驳回统百公司一审的诉讼请求；2、由统百公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人统百公司口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，谭翠莲认为双方合同约定的违约金过高，请求二审法院予以调整。
本院认为，统百公司与谭翠莲签订的幸福里商业街商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。
租赁合同中约定“租金自幸福里商业街实际开业之日起计租，具体日期以书面通知为准”，统百公司虽未书面通知谭翠莲商业街实际开业日期，但是租赁合同中约定的预计起租日为2014年5月1日，谭翠莲提交的装修合同中显示的装修日期为2014年3月16日至2014年4月10日，且谭翠莲于2014年5月1日开始实际经营，一审法院认定商业街的开业日期和起租日期为2014年5月1日并无不当。谭翠莲认为统百公司未向其送达书面开业通知，租金和租期尚未开始计算，并要求统百公司返还预交租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。谭翠莲认为商业街运营环境恶劣导致其无法正常经营，统百公司没有履行维护商业街的义务属于违约在先，统百公司应向谭翠莲支付违约金并赔偿经济损失的上诉请求，因谭翠莲并未提交充分的证据予以证明，且其从2014年5月开始即在商铺内实际经营，对其该项上诉请求，本院不予支持。谭翠莲认为统百公司告知其待统百公司拿出缴纳租金的方案后再缴纳租金，其没有违约，不应承担违约金的上诉请求，因其未提交证据证明，本院不予支持。谭翠莲认为其享有不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，谭翠莲并未提交证据证明统百公司符合上述四种情形，且统百公司已经将诉争商铺交付给谭翠莲，谭翠莲亦在商铺内实际经营，因此，谭翠莲不享有不安抗辩权。谭翠莲未按租赁合同约定缴纳租金构成违约，统百公司有权按合同约定解除合同，谭翠莲应向统百公司支付2015年1月18日至2015年7月17日的租金、房屋占有使用费及支付逾期付款违约金。
关于谭翠莲认为合同约定的违约金过高，要求予以调整的上诉理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明统百公司的损失，本院认为统百公司的损失为逾期付款期间欠付租金及房屋占有使用费的利息损失，双方合同约定“每日按欠费总额的千分之三计算”的违约金过分高于因谭翠莲违约所造成的统百公司的损失。因谭翠莲要求对合同约定的过高的违约金予以调整，本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金及房屋占有使用费13462.17元为本金，自2015年1月18日起计算至谭翠莲实际支付13462.17元止。因谭翠莲在签订合同时向统百公司一次性缴纳经营保证金2000元，统百公司应向谭翠莲返还经营保证金2000元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审中上诉人谭翠莲认为违约金过高，请求予以调整，本院对一审判决作适当调整，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02095号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02095号民事判决第三项为：谭翠莲于本判决生效之日起十日内向武汉统百资产经营管理有限公司支付违约金（以13462.17元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2015年1月18日起计算至实际支付13462.17元止）；
三、武汉统百资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还谭翠莲经营保证金2000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费426元，反诉案件受理费570元，由谭翠莲负担。
二审案件受理费996元，由谭翠莲负担800元，由武汉统百资产经营管理有限公司负担196元。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年五月十九日
书记员 黄劼