山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初923号
原告：李丁，男，1981年9月10日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：王红瑞，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。
被告：齐学峰，男，1963年3月3日出生，汉族，山东济发物业有限公司员工，住济南市。
被告：韩萍，女，1965年10月11日出生，汉族，无业，住济南市。
两被告共同委托诉讼代理人：张治国，山东全泰律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：赵剑，山东全泰律师事务所律师。
第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：王男，男，该公司法务专员。
原告李丁与被告齐学峰、被告韩萍、第三人山东中住地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丁的委托诉讼代理人王红瑞、孟庆超、被告齐学峰及两被告的共同委托诉讼代理人张治国、第三人山东中住地产经纪有限公司法定代表人金田的委托诉讼代理人王男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李丁向本院提出诉讼请求：1、解除涉案《房屋买卖合同》；2、两被告返还定金2万元；3、两被告赔偿房屋差价损失280300元；4、两被告赔偿律师费损失47000元；5、两被告赔偿中介佣金损失17360元；6、两被告承担鉴定费11400元。事实和理由：2016年12月3日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于济南市房屋以868000元出售给原告，被告于2016年12月18日前办理解押手续，于合同签订之日起30个工作日内协助办理过户手续，任何一方未按约履行义务，守约方有权要求违约方承担合同总房价30%的违约金，并赔偿守约方经济损失。合同签订后，原告如约履行了相应义务，但被告却未按约办理解押和过户手续。经多次协商未果，原告为维护合法权益，诉至法院。
被告齐学峰辩称：一、原、被告签订的房屋买卖合同无法继续履行，应当依法解除。1、本案涉案房屋所有权证书上登记所有权人为被告齐学峰，但房屋实际为两被告共有财产，双方于1990年10月9日登记结婚，涉案房产形成的时间为1999年5月5日，夫妻之间在婚内没有关于婚后财产的约定，按照法律规定涉案房产属夫妻共同财产，被告齐学峰没有权利单方处分。2、第三人作为居间人在签订合同时应告知被告齐学峰涉案房产的出售需由夫妻双方共同签字，单方无权处分此房产，中介应当就房屋买卖合同的瑕疵承担违约责任。本案的房屋买卖合同目的无法实现，合同无法继续履行。二、房屋买卖合同签订后，被告齐学峰在合同约定期限内解除抵押，目的就是为了积极的过户，但是至今未收到中介方和原告的过户通知。所以被告不存在房屋买卖合同约定的违约情形，不应当承担违约责任。2、被告齐学峰出售房屋时，明确告知房屋登记证书时间，中介方也将房产证复印，中介方明知涉案房屋是房改房的情况下，依然坚持被告齐学峰自己与原告签订房屋买卖合同，其应当告知必须由夫妻双方签字才能过户发生法律效力，其应对合同无法继续履行承担违约责任。3、被告齐学峰一直认为房屋在自己名下就是自己的个人财产，所以在房屋买卖合同上签字，没有隐瞒或者故意回避房屋是房改房的事实，但事后知晓房屋系夫妻共同财产后，与配偶协商是否同意出售房屋时，配偶坚决不同意出售房屋，所以本案被告齐学峰没有构成违约。相反，中介利用我房屋信息，告知让我自己签字就可以，导致房屋买卖合同无法继续履行，中介方应当承担违约责任。综上所述，原、被告签订的房屋买卖合同虽然成立但没有生效，也无法履行，被告齐学峰在整个签订合同期间不存在任何欺骗隐瞒等情形，不存在故意违约。同意解除合同，同意返还定金；合同中约定了违约条款，但未约定房屋差价损失等违约责任，根据合同法的规定，应以合同约定作为违约责任计算依据，请求驳回原告的其他诉讼请求。
被告韩萍辩称：同被告齐学峰的答辩意见。另，根据婚姻法司法解释的规定，我方认为被告齐学峰与原告签订的房屋买卖合同应为无效，本案也不适用善意第三人的规定，原告与被告齐学峰签订的房屋买卖合同处分了我的财产，根据物权法的规定，被告齐学峰无权处分夫妻共同财产。我对合同签订不知情，没有返还定金义务，应由被告齐学峰返还，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人山东中住地产经纪有限公司述称：因为原告没有要求我方承担责任，我方不陈述意见。
本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。位于济南市房屋的登记所有权人为被告齐学峰，房产证号为：济房权证，该房屋为两被告房改购房取得产权。
2016年12月3日，原告李丁（乙方、买受人）与被告齐学峰（甲方、出卖人）在第三人山东中住地产经纪有限公司（丙方、居间人）的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：甲方将上述涉案房屋出售给乙方，总价款为868000元，乙方在合同签订时向甲方支付定金2万元，乙方于过户当日向甲方支付购房款848000元；甲方应于2016年12月18日前自筹资金办理房屋解押；双方应于合同签订之日起30个工作日内委托并协助中介方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；合同第十二条违约责任约定：“1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。……”；合同第十三条其他约定事项约定：“……①甲方负责去解除该房产的抵押。②乙方在收到甲方的解除抵押通知后五个工作日内去办理过户手续，甲方须积极配合。③该房产物业交割前的水电气暖欠费由甲方承担”。合同签订当日，原告李丁向被告齐学峰支付购房定金2万元，向第三人支付中介佣金17360元。
本案审理过程中，原告李丁主张被告齐学峰将涉案房屋另行出售给案外人，并已办理了网签，存在一房二卖的违约行为。对此问题，原告李丁向本院提出调查取证申请，本院于2017年2月14日前往济南市住房保障和房产管理局进行了调查了解，经查，两被告于2017年1月25日与案外人王斌办理了涉案房屋的网签手续。两被告对原告李丁的主张不予认可，称原、被告于2016年12月3日签订《房屋买卖合同》，约定守约方有权在履行义务期限届满后30日内解除合同，从2016年12月3日至2017年1月25日，早已超过了30日，法院调查取证时并未形成房屋所有权变更的事实，故不存在被告将房屋出售案外人的情形。被告齐学峰主张曾向原告李丁口头通知解除涉案《房屋买卖合同》，但对此未提供证据予以证实。2017年7月6日，被告齐学峰当庭同意解除涉案的《房屋买卖合同》。
庭审中，原、被告对于被告齐学峰何时办理的涉案房屋解押手续存在争议，被告齐学峰主张系按合同约定于2016年12月18日前办理的解押手续，原告李丁主张被告齐学峰系2017年1月3日办理的解押手续。对此问题，原告李丁向本院提出调查取证申请，本院于2017年6月7日前往济南市住房保障和房产管理局进行了调查了解，经查，涉案房屋原存在两项抵押，其中抵押权人为济南市商业银行大明湖支行的抵押，于2012年8月23日解押，抵押权人为李海波的抵押，于2017年1月3日解押。原告李丁据此主张被告齐学峰解押时间违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。被告齐学峰主张于2016年12月8日向抵押权人转款，但抵押权人及被告本人未在2016年12月18日前到房管局，实际上已履行完解押义务，只是在形式上未体现在2016年12月18日之前，不存在解押违约的情形。
本案审理期间，原告李丁向本院提出鉴定申请，申请对涉案房屋2017年7月6日的房屋价值进行鉴定（以鉴定出的数额减去2016年12月3日签订合同时约定的总价款计算房屋增值数额），本院依法委托山东广和房地产土地评估咨询有限公司进行评估鉴定，山东广和房地产土地评估咨询有限公司于2017年9月20日作出鲁广和估鉴字（2017）037号房地产司法鉴定估价报告，对于涉案房屋价值时点为2017年7月6日的市场价值鉴定为单价15850.20元/平方米，总价为：114.83万元。原告李丁为本次鉴定支出评估费11400元。原告李丁根据鉴定出的总价款114.83万元减去合同约定的总价款868000元，主张房屋差价损失（增值金额）为280300元。两被告及第三人对于鉴定报告均无异议，但两被告主张即使被告存在违约给原告造成损失，原告也应对损失提供证据，评估的房屋差价并非原告的损失，房屋差价明显超出了合同订立时原、被告应当预见的违约获得的利益，评估报告不应作为原告损失的计算依据。
原告李丁为本案纠纷与泰和泰（济南）律师事务所签订了《委托代理合同》，泰和泰（济南）律师事务所指派律师王红瑞、孟庆超代理本案诉讼，原告李丁为此支付律师代理费4.7万元。
以上事实，由房产证、房屋买卖合同、定金收条、佣金确认单、网签查询结果、房屋权属状况信息、委托代理合同、律师费发票、结婚证、银行明细、鲁广和估鉴字（2017）037号房地产司法鉴定估价报告、评估费发票及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然两被告在本案中以房屋为夫妻共同财产，被告齐学峰单方出售涉案房屋系无权处分为由主张涉案《房屋买卖合同》为无效合同，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故根据上述司法解释的规定，对于两被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。签订的涉案《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，虽然被告齐学峰主张曾向原告李丁口头发出了解除合同通知，但对此并未提供证据予以证实，且原告李丁对此不予认可，故对被告齐学峰的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。因被告齐学峰2017年7月6日当庭同意解除与原告李丁签订的《房屋买卖合同》，故涉案《房屋买卖合同》自2017年7月6日起解除。虽然两被告主张已按约履行了合同义务，但根据庭审查明的事实可知，被告系于2017年1月3日在房管部门办理完毕涉案房屋解押手续，超出了《房屋买卖合同》中约定的解押时间，且被告在涉案《房屋买卖合同》尚未解除的情况下与案外人另行订立合同办理了涉案房屋的网签，被告的行为明显已构成违约，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。虽然两被告主张至今未收到原告及第三人的过户通知，但根据合同约定应系被告在解除房屋抵押后通知原告李丁办理过户手续，被告并未举证证实已按约解除了房屋抵押并已按约通知原告李丁办理过户手续，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。根据上述分析认定，涉案《房屋买卖合同》未能继续履行系因被告违约所致，被告应承担相应的违约责任，故原告李丁要求被告返还定金2万元、赔偿中介佣金损失17360元、赔偿律师费损失4.7万元，合法有据，本院依法予以支持。关于原告李丁主张的房屋差价损失（增值损失）。本院认为，根据鲁广和估鉴字（2017）037号房地产司法鉴定估价报告的鉴定结论，并结合涉案《房屋买卖合同》中的约定，可以证实自2016年12月3日合同签订时至2017年7月6日合同解除时，涉案房屋已产生了房屋增值280300元，因被告的违约行为导致合同无法继续履行，导致原告李丁无法取得涉案房屋，已必然给原告李丁造成了该项房屋增值的损失，故原告李丁主张要求被告赔偿此项损失，合法有据，本院依法予以支持。关于责任承担。本院认为，虽然两被告主张被告韩萍对于签订合同出售涉案房屋不知情且不同意不应承担责任，但根据庭审中两被告的陈述可知，二人名下仅有涉案的一套房屋，且两被告在该房屋共同居住生活，而涉案《房屋买卖合同》签订履行于两被告夫妻关系存续期间，由此所产生的债务应属两被告夫妻关系存续期间的共同债务，故原告李丁要求两被告在本案中共同承担责任，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告李丁与被告齐学峰于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》，自2017年7月6日起解除。
二、被告齐学峰、被告韩萍于本判决生效之日起十日内返还原告李丁定金2万元。
三、被告齐学峰、被告韩萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告李丁房屋差价损失（增值损失）280300元。
四、被告齐学峰、被告韩萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告李丁律师费损失4.7万元。
五、被告齐学峰、被告韩萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告李丁中介佣金损失17360元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15380元、财产保全费5000元、评估费11400元，均由被告齐学峰、韩萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 贾卫星
人民陪审员 关晓军
二〇一七年十一月十五日
代理书记员 孙 靖