江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初13552号
原告：昆山中楠汇商业运营管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇花都艺墅99号楼1107室，统一社会信用代码：91320583302267851B。
法定代表人：胡志远，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋承仁，江苏同丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。
被告：史震宇，男，汉族，1969年10月23日出生，住上海市杨浦区。
原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司（以下简称中楠汇公司）与被告史震宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月17日、2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋承仁、被告史震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中楠汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金103306.83元（2017年1月至2017年9月）以及逾期付款利息（从2017年1月1日起计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；2、判令被告支付原告物业费11056.13元(2017年2月至2017年9月)以及逾期付款利息（从2017年2月1日起计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；3、判令被告支付原告能耗费23287.08元(2016年12月至2017年9月30日)以及逾期付款利息（从2017年1月1日起计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；4、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月4日，原被告签订商铺租赁协议，约定被告租赁原告经营的“中楠都汇广场项目2号楼2层201号”商铺，租赁期限自2016年9月1日到2021年8月31日。但被告并未按照合同约定支付租金、物业费、能耗费，为此原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。
被告史震宇辩称：1、原告未经我方允许下在201店铺西侧增加一堵墙，导致本人经营环境重大改变，造成装修方面和经营上重大经济损失，因此要求原告进行赔偿，并重新拟定租赁合同，降低租金。2、物业服务单位并不是原告，而且原告并没有物业服务资质，也没有公示和千翔物业之间的代收代缴的合同。原告将物业费、公共能耗费和房租进行捆绑，如果不缴纳房租，也无法缴纳其他任何费用，所以说不是我不交，是没法交。原告应当出具昆山市物价局关于中楠物业的收费标准文件，并且将物业费从房租捆绑中剥离出来，专款志缴。3、原告对于公共能耗费没有进行公示，我方不予认可。要求出具公共能耗费的开支情况并予公示。4、我缴纳的费用原告从未开具正式发票，要求原告补开发票。经本院释明，被告明确表示上述要求赔偿、重新拟定合同、降低租金、开具发票等请求均为抗辩，不提出反诉。
经审理查明，被告史震宇自2015年6月开始租赁使用原告中楠汇公司管理的、位于昆山市××市镇××路××广场××楼××号商铺，双方签订了租赁合同。2016年8月4日，原、被告再次签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于都汇广场项目X号楼X层，铺位号XXX，面积为162.59平方米的店铺租赁给被告经营，租赁期间为5年，即自2016年9月1日至2021年8月31日。装修期90天，装修期间被告无需向原告支付租金，但被告必须承担租赁物业在此期间产生的所有能耗、垃圾清运费、物业费及公共事业费用等。租金起算日自原告正式开业起算，若原告开业时间延后，租赁期限、装修期及起租时间作相应调整。租赁费用收取及计算：第一年租金单价3元/平方/天，优惠8折，成交单价2.4元/平方/天，年租金142429元，第二年起依次递增。费用收取及支付包括：1、租金支付方式：先付后用，每三个月支付一次。2、租赁保证金：被告在合同签订当日向原告支付租赁保证金30220元，此保证金中的14836元于合同租赁起始日转为本合同约定之押金，余款15384元在合同租赁起始日自动按照以上租金支付方式抵扣。合同押金将在被告撤场结清相关费用后一个月内无息返还；若被告租赁期内中途撤场，则原告无需退还合同押金。3、物业费用：8.5元／平方／月（建筑面积）；物业费支付：先付后用，每半年支付一次。4、公共能耗费：包括公共区域空调、照明、电梯等，根据实际使用情况据实分摊。如当期的预收公共能耗费用未全部用完，未用完的费用计入下期；5、铺内水、电费：装表计算，按当地供水供电部门收费标准执行，供水供电部门给予原告的优惠政策被告同样享受。其他：原告给予被告合约第一年免租经营期60天（即162.59平方米*2.4元*60天=23413元）。合同中还对其他事宜进行了约定。
同一日，原、被告签订《统一经营管理协议》，双方约定：被告现将都汇广场X号楼X层XXX号铺位，面积为162.59平方米，全权委托原告独家进行运营管理。管理期限自2016年9月1日至2021年8月31日止。被告应于2016年8月4日一次性向原告支付保证金7000元。被告退租或租期结束后并结清相应费用后，15个工作日内无息退还。若不足以抵偿应缴费用及罚款的，原告有权向被告追偿。在管理期限内，经营管理保证金可以作为：被告延迟支付水、电、煤气、电话等公共事业费用的扣款；被告延迟支付公共事业费用产生的滞纳金；被告违反统一运营管理制度导致的扣款及处罚金；其他因被告引起的罚款。被告应于2016年8月4日一次性向代收代缴服务公司账户支付专有部分水电费保证：标准为：15元／平方，即人民币2439元。此项保证金被告合同终止时并结清所有费用后，余额无息退还。经营用水3.75元／立方米，如自来水公司单位水费上调则按同等比例上调水费。经营用电1.2元／千瓦时（其中含商业用电电损），如国家电网单位电价上调则按同等比例上调电费）。
上述两份合同签订同时，被告对租赁商铺进行交接验收并在交接验收表上签字确认并交付给原告统一经营管理保证金7000元、专有部分水电费保证金2439元、2016年8月至2017年1月期间物业管理费8292元、2016年9月至2016年11月期间公共能耗费7317元、装修管理费300元、垃圾清运费813元及装修保证金2000元，合计28161元。被告还支付了保证金30220元。双方确认扣除免租期、装修期并抵扣保证金之后，被告尚欠2017年1月1日至2017年9月30日的租金103306.83元。
另查明，位于昆山市周市镇萧林东路5018号的都汇广场产权登记在昆山市中楠房地产开发有限公司名下，总面积62867.27平方米，其中X号楼1-3层的面积是12849.97平方米，面积占总面积比是20.43%。案件审理过程中原告向本院提交一份由昆山市中楠房地产开发有限公司出具的确认书，内容为“昆山市中楠房地产开发有限公司授权昆山中楠汇商业运营管理有限公司代为出租及中楠都汇广场整体商业管理，昆山市中楠房地产开发有限公司将位于昆山市周市镇萧林东路5018号中楠都汇广场1、2、3、6号楼本公司名义下的全部房屋，自2016年1月1日至2017年12月31日的租金收益、租金押金、经营押金、水电押金、物业费、公共能耗费等收益均转让给昆山中楠汇商业运营管理有限公司”。
再查明，中楠都汇广场的前期物业管理系由昆山市中楠房地产开发有限公司委托给江苏吉田千翔物业管理有限公司进行管理服务。原告已支付江苏吉田千翔物业管理有限公司自2016年8月至2017年6月的物业费共计474507.05元。
案件审理过程中原告提交公共能耗费计算清单，其主张的公共能耗费包括：1、中央空调部分公共能耗费：2016年9月15日至2017年8月15日共计11个月总计电费是1104167.74元，2号楼使用中央空调系统面积为7651.78平方米（包括被告所租赁的201号商铺），平摊下来13.12元/平方米/月的空调能耗费。2、公共照明及设施设备公共能耗费：11个月总计交纳电费92297.19元，按照12849.97平方米平摊，为0.65元/平方米/月。3、地下室设备公共能耗：11个月期间整个地下室产生电费502134.36元，按照2号楼在整个中楠都汇广场面积占比20.43%核算共计产生电费102586.05元，以12849.97平方米平摊，为0.73元/平方米/月。4、室外绿化照明公共能耗：中楠都汇广场11个月共计发生室外绿化照明电费44907.32元，按照2号楼在整个中楠都汇广场面积占比20.43%核算费用为9174.56元，以12849.97平方米平摊，为0.06元/平方米/月。5、公共用水：包括整个商业广场的绿化用水、消防用水、景观水池用水及2号商场的公共厕所用水，按面积分摊为0.15元/平方米/月。以上五部分合计为14.72元/平方米/月。
以上事实有原告提交的商铺租赁合同一份、统一经营管理协议一份、商铺交接验收表、商户进场流转单、本案所涉房屋的竣工图纸、房屋交付使用备案证书、不动产单元首次登记信息表、确认书、前期物业管理委托合同、物业费发票、能耗费缴费凭证及计算方式以及原被告的庭审陈述为证，本院予以认定。
本院认为，本案所涉的中楠都汇广场所有权登记在昆山市中楠房地产开发有限公司名下，该公司明确将中楠都汇广场的经营权、收益权转让给了原告，因此原告对该项目享有管理、收益的权利。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应根据《商铺租赁合同》享受权利、履行义务。本案争议焦点在于被告拖欠款项是否有法定事由以及结欠金额。
双方确认2016年12月31日之前的租金已付，被告对2017年1月至9月的租金尚未支付并无异议，其主张不付的理由是原告在案涉商铺的西侧加建了一堵墙，导致其经营环境变更，造成重大经济损失，故要求重新拟定租赁合同，降低租金。被告为证明其主张提供了一组微信聊天记录和现场照片，称微信记录是与原告公司的汪经理（具体名字不清楚，微信名katherinewang）、招商办的宦志杰（微信名jessie）之间聊天的记录，证明签合同时墙是没有的，但与原告协商解决时原告一直推诿。对此原告解释为被告所提的墙是竣工图纸上就有的，并非后建的。原告向本院提供了竣工图纸，图纸上案涉商铺西侧有防火墙；对被告提供的微信记录不予认可。本院认为，被告提供的微信记录聊天对象身份缺乏证据证实，因此对上述微信聊天记录不予采信。竣工图纸上涉案的201商铺西侧的墙壁确实存在，被告提供的证据不足以证明该墙拆后重建的事实。本院经过现场察看，该墙壁的存在虽然对视线有一定的遮挡，但遮挡范围极小，并不足以使201号商铺周围的经营环境发生重大改变，被告所提的损失也无从证明。在双方均要求继续履行租赁合同的前提下，被告认为应当重新拟定租赁合同、降低租金没有事实与法律依据，本院对该主张不予采信。租赁合同中约定租金为先付后用，每三个月支付一次，被告拖欠2017年1月起的租金至今未付，原告有理由要求其立即支付租金并加付从拖欠之日起的逾期付款利息。但原告主张的利息标准过高，缺乏法律依据，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
关于物业费。被告辩称不交的理由是原告没有物业服务资质，也未公示与物业公司之间的代收代缴合同。本院认为，租赁合同中明确约定被告接受原告的统一管理，按时缴纳物业费和其他费用，并且在合同中约定了物业费的收取标准和支付时间。被告并未与物业公司签订单独的物业服务合同，根据原告提供的前期物业管理委托合同及物业费发票，原告作为中楠都汇广场的经营人和管理人，出于统一经营管理的职责和需要，其先行向该商业广场的物业服务公司交纳整个商业广场物业费，再向各商铺的承租人收取物业服务费符合双方的合同约定。双方一致认可自2017年2月起被告未支付物业费，按照合同约定的8.5元/平方/月的标准及201商铺162.59平方米面积进行计算，2017年2月至9月的物业费总计11056.12元，该笔物业费已由原告向提供物业服务的江苏吉田千翔物业管理有限公司交纳，现原告要求被告支付符合法律规定，本院依法予以支持。物业费双方约定为先付后用，每半年支付一次，对原告主张的逾期付款利息，本院同样确定为自2017年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
关于公共能耗费。原告主张公共能耗费由五部分组成：1、中央空调部分公共能耗费13.12元/平方米/月，2、公共照明及设施设备公共能耗费0.65元/平方米/月，3、地下室设备公共能耗0.73元/平方米/月，4、室外绿化照明公共能耗0.06元/平方米/月，5、公共用水0.15元/平方米/月。被告对上述第1、2、4、5项金额及计算方法未提出异议，但认为其使用的商铺中有一个空调管道自开业以来一直是坏的，中楠都汇广场的地下车库是收费的，使用者不仅包括业主还包括商务楼、住宅楼以及顾客，将这部分费用计入公共能耗费不合理。原、被告签订的商铺租赁合同第五条约定承租人应支付的费用中包括了公共能耗费，其中公共能耗费“包括公共区域空调、照明、电梯等，根据实际使用情况据实分摊”。上述第2、4项费用，属于合同约定的公共能耗费的范畴，且双方均无异议。虽然合同中未直接注明公共用水部分的费用，但公共用水属于实际经营中为商铺承租人经营需要必须发生的开支，因此一并作为公共能耗费的组成予以认定。关于第1项中央空调能耗费，如原告方提供的空调管道在使用过程中确实损坏，被告有权要求其进行维修养护，被告未能举证证明空调管道损坏的事实，本院不予采信，对中央空调部分公共能耗费13.12元/平方米/月予以确认。双方争议最大的是地下室设备公共能耗费，双方合同中对于地下室部分是否纳入公共能耗费的收费范围未作明确约定，根据本院实地察看的情况，中楠都汇广场的地下室主要部分设计为停车场，而该停车场是由原告进行商业化运作的，即属于限时免费（超过一定时间开始收费）的收费停车场。原告所缴纳的地下室部分费用包含了两部分，其未能将应分摊到商铺经营户的公共能耗费与收费停车场的正常成本分别进行公示及核算，因此对原告主张的这部分公共能耗费本院不予认定。综上，公共能耗费确定为13.98元/平方米/月。被告拖欠2016年12月至2017年9月30日期间的公共能耗费至今未付，经计算为22730.08元。合同约定“如当期的预收公共能耗费用未全部用完，未用完的费用计入下期”，因原告未能按期对公共能耗费的使用进行公示，使得商铺承租人无法知晓预交的公共能耗费使用情况，故原告主张的逾期付款利息本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告史震宇于本判决生效之日起十日内向原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司支付租金103306.83元及逾期付款利息（以103306.83元本基数，自2017年1月1日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
二、被告史震宇于本判决生效之日起十日内向原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司支付物业费11056.12元及逾期付款利息（以11056.12元本基数，自2017年2月1日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
三、被告史震宇于本判决生效之日起十日内向原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司支付公共能耗费22730.08元。
四、驳回原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3054元，减半收取1527元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 潘丽莉
二〇一七年十月十八日
书记员 张梦蕾
条文附录：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。