湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终877号
上诉人（原审被告）周勤富，男。
委托代理人陈尚柱，襄阳市明正法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。
被上诉人（原审被告）襄阳金晶光学材料有限公司（以下简称金晶光学公司）。住所：襄阳市高新区长虹北路*号。组织机构代码：72610354-3。
法定代表人陈方超，金晶光学公司总经理。
委托代理人刘林森，湖北联帮律师事务所律师。代理权限为一般授权。
上诉人周勤富因与被上诉人金晶光学公司房屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2015）鄂樊城王民初字第00390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周勤富及其委托代理人陈尚柱，被上诉人金晶光学公司的委托代理人刘林森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2014年6月1日，金晶光学公司与周勤富签订《场地租赁使用协议》，协议约定：金晶光学公司将位于樊城区振华路原襄樊惠普印染厂约3.85亩的场地提供给周勤富用于存放设备，场地使用期限为一年，自2014年6月1日至2015年5月31日止。协议到期，周勤富在同等条件下可优先续签。场地使用费标准为40000元／年，双方均同意采取先付费后使用的方式履行协议。协议解除或终止后，周勤富应在30日内无条件腾退场地，否则每逾期一日应向金晶光学公司支付违约金500元。若周勤富的行为导致土地挂牌后金晶光学公司不能及时交付土地的，周勤富应当向金晶光学公司支付10000元违约金。该协议签订后，周勤富即以其个人名义向金晶光学公司交纳了40000元场地使用费并开始使用该场地。2014年12月17日，周勤富与他人共同开办鑫森茂再生资源开发有限公司，该公司注册地位于襄阳市樊城区汉江北路59号制革厂院内2幢2单元一层左室，法定代表人周勤富。2015年5月31号，协议期满后周勤富未继续向金晶光学公司支付费用，亦未向金晶光学公司返还该场地。
原审另查明，原襄樊惠普印染厂破产后，其场地被襄阳市土地储备供应中心（以下简称土地储备中心）收储。自2011年5月起，金晶光学公司向土地储备中心缴纳租金，租赁了该场地。金晶光学公司称因该场地使用期限不能确定而未与土地储备中心签订书面合同，但土地储备中心向金晶光学公司出具了8份湖北省非税收入票据一般缴纳书（收据），上述收据的付款人为“金晶光学材料有限公司”，收入项目为“原惠普印染厂场地租金”，租金缴纳期限自2011年8月1日起至2016年7月。
原审法院认为：合法的租赁关系受法律保护，金晶光学公司与周勤富之间签订的《场地租赁使用协议》，系双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效合同。双方签订协议后，金晶光学公司即将该场地交付周勤富使用，金晶光学公司履行了租赁协议中的义务，周勤富也使用了该场地，且已经交付了该场地的租赁费。该租赁合同到期后，双方未建立新的租赁关系，故金晶光学公司要求周勤富腾退场地并支付腾退前的实际使用费的请求，符合法律规定，予以支持。因双方约定“乙方（周勤富）应在30日内无条件腾退场地，否则每逾期一日应向甲方（金晶光学公司）支付违约金500元。”考虑到本案的实际情况，金晶光学公司要求按照合同约定支付违约金标准过高，故酌情比照双方租赁合同约定的租金标准为109元／天（40000元÷365天）从2015年6月1日起计算至场地实际腾退之日止。周勤富辩称其系代表鑫森茂公司与金晶光学公司签订租赁合同，该行为是职务行为，其作为被告的主体不适格，因周勤富是以个人的名义与金晶光学公司签订场地租赁协议，协议中明确约定租赁用途为存放设备，并无成立公司进行生产经营的记载，且周勤富在租赁协议签订半年后才与他人共同成立鑫森茂再生资源开发有限公司，工商登记信息反映的公司经营地点也与诉争租赁地址不一致，故周勤富的辩称理由不能成立，不予采纳。周勤富还辩称金晶光学公司并非该场地的产权人，无权向其出租该场地，因双方租赁的场地系原襄阳市惠普印染厂场地，原惠普印染厂破产倒闭后该场地被襄阳市土地储备中心收储，金晶光学公司向土地储备中心缴纳租金，取得了该场地的实际使用权，金晶公司将其合法租赁的场地部分分租给周勤富，周勤富亦向金晶公司缴纳了租赁期间的全部租金，并在租赁期间实际使用了该场地，金晶光学公司起诉时该合同履行期限届满，双方权利义务已履行完毕，故周勤富辩称金晶光学公司无权出租场地，无权收取租金的理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、周勤富于本判决生效之日起三十日内将其租赁的3.85亩土地腾退并返还给襄阳金晶光学材料有限公司；二、周勤富应向襄阳金晶光学材料有限公司支付场地使用费（按109元／天的标准，自2015年6月1日起计算至场地实际腾退之日止）；三、驳回襄阳金晶光学材料有限公司其他诉讼请求。案件受理费300元，由周勤富负担。
上诉人周勤富不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：第一、被上诉人金晶光学公司不是原审中的适格原告。诉争的租赁场地系国有土地，被上诉人在没有证据证明其对该块土地它拥有合法所有权和转租权的情形下，无权将国有土地低价承租高价转租，其与上诉人签订的《场地租赁使用协议》损害了国家利益，应属无效。原审法院认为被上诉人向襄阳市土地储备中心交纳了低价租金就可以高价转租的认识是错误的，应予纠正。第二、上诉人亦不是原审中的适格被告。被上诉人金晶光学公司诉请上诉人支付的是2015年6月1日后的场地租赁费，这期间的场地实际使用人是成立了半年之久的鑫森茂再生资源开发有限公司，用途是存放公司的设备而不是上诉人的个人财产，故原审的适格被告应是鑫森茂再生资源开发有限公司，原审法院以鑫森茂再生资源开发有限公司的经营地点与本案诉争场地的地址不一致为由，认定上诉人是本案适格被告错误，应予以纠正。综上，请求二审法院依法撤销襄阳市樊城区人民法院作出的（2015）鄂樊城王民初字第00390号民事判决；改判驳回上诉人起诉或发回重审。
被上诉人金晶光学公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：诉争租赁场地系襄阳市土地储备供应中心收储，被上诉人金晶光学公司通过向襄阳市土地储备供应中心缴纳租金的方式承租了该场地，并在其租赁期间内与上诉人周勤富签订了《场地租赁使用协议》，将该场地转租给上诉人周勤富实际使用。在被上诉人金晶光学公司与上诉人周勤富的转租协议履行期间，该场地的出租人襄阳市土地储备供应中心并未要求解除其与被上诉人金晶光学公司的租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，被上诉人金晶光学公司的上述转租行为应合法有效。上诉人周勤富以被上诉人金晶光学公司不享有该场地的所有权和转租权为由主张双方签订的《场地租赁协议》属无效合同，被上诉人金晶光学公司无权作为本案租赁合同纠纷的适格主体主张权利，无法律依据，本院不予支持。且根据合同相对性原理，上诉人周勤富系以其个人名义与被上诉人签订了《场地租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，内容合法有效，应对双方产生法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，在双方签订的《场地租赁协议》期限届满后，上诉人周勤富须及时将场地返还给被上诉人金晶光学公司，逾期则应承担违约责任。上诉人周勤富以协议到期后的场地实际使用人系其成立的鑫森茂再生资源开发有限公司为由，主张其不应向被上诉人金晶光学公司履行返还场地的义务及承担违约责任，违背了诚实信用原则且无法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费536元，由上诉人周勤富负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦静平
审判员 陈守军
审判员 刘媛媛
二〇一六年七月十九日
书记员 焦喆兆