山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1002民初5271号原告：程××。委托诉讼代理人：程××。被告：威海展福置业有限公司（统一社会信用代码：9137100068592538XJ），住所地威海市环翠区孙家疃街道外窑居委会2号。法定代表人：黄××，董事长。委托诉讼代理人：王生，山东望生律师事务所律师。原告程××与被告威海展福置业有限公司（以下简称“展福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程××之委托诉讼代理人程××，被告展福公司之委托诉讼代理人王生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程××向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期交房违约金134443.60元（暂计至2017年10月10日）；2.被告承担全部案件受理费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求:要求被告赔偿原告因本次诉讼花费的交通费、住宿费等共计853.5元。事实和理由：2012年9月13日，原、被告签订《威海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋即位于威海市环翠区隆御小区××室，合同中对于房屋面积、价款、房屋交付时间、逾期责任等均作出明确约定。后原告按约付清全部房款，但2016年1月1日前，被告从未书面通知原告交房，且在此期间，原告及委托诉讼代理人均多次与被告人员联系，被告称可先装修房屋，原告委托诉讼代理人表示违约金待房屋达到交房条件时再算，被告应尽快按规定交房。2016年1月1日，被告向原告送达《交房通知函》，该通知函中并未说明真实情况；同年4月18日，被告投资的案外人威海海韵物业服务有限公司工作人员通知原告称小区要通天然气等情况；2016年8月26日，原告又向被告主张相关权利，被告仍表示不能给付违约金；10月17日，原告通过特快专递的方式向被告提交《应当按照合同约定支付逾期交房违约金的函》，再次向被告主张权利，要求被告赔偿损失，支付逾期交房违约金，被告仍拒不承担违约责任。原告曾至相关部门查询，被告知现被告开发的隆御维多利亚小区项目未通过综合验收，即现涉案房屋仍未达到交房条件，按照相关法律法规规定，被告在涉案房屋未经综合验收的情况下书面通知原告交付使用，原告有权拒绝接受房屋，被告原告为维护其合法权益诉至法院，望判如所请。展福公司辩称，一、原告所述与事实不符。原、被告签订的商品房预售合同中明确约定房屋的交付条件为2012年12月31日将单体验收合格的商品房交付买受人使用，并非综合验收。原告所购买的房屋所在的39号楼（工程编号为10#）于2012年10月24日即经单体竣工验收合格，此时涉案房屋已符合双方合同约定的交付条件，但被告多次书面、电话通知原告接收房屋，原告均因其自身原因直至2014年4月24日才接收房屋钥匙，现原告要求支付2013年1月1日至2017年10月10日的违约金无事实及法律依据；二、原告诉请超过诉讼时效，不应支持。根据法律规定，对房屋的转移占有，视为交付使用。原告在2014年4月24日就已自愿接收房屋钥匙，视为房屋已交付使用，原告直至2017年10月16日才提起诉讼，超过诉讼时效；三、若判决被告支付违约金，被告认为合同约定的违约金标准过高，应当按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有相应鉴定资质的鉴定机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；四、本案为商品房买卖合同纠纷，原告要求被告赔偿损失无法律依据，且交通费为原告委托诉讼代理人而非原告所支出，与本案无关。综上，应驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2012年9月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《威海市商品房【预售】合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于威海市环翠区隆御小区××室，商品房价款为742038元，储藏室计价29297元，总购房款771335元；签订合同时，买受人第一次交款人民币伍万元整，伍万元作为定金（定金在最后一次交款时抵作房款）；在签订合同后1日内（2012年9月13日前），买受人再交购房款人民币叁拾叁万录陆仟叁佰叁拾伍元整；余款人民币385000元，买受人在2012年12月31日前付清；出卖人应当在2012年12月31日前将商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该房交付买受人使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向买受人支付总房款0.01%的违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人承担违约责任，按总房款的3%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，每逾期一天出卖人向买受人支付总房款0.01%违约金。后该合同在威海市住房保障和房产管理局办理网签备案登记。2012年9月13日，双方签订裕隆·维多利亚商品房交房标准（小高层），约定一、主体结构：框剪结构；······八、系统设备：1、供电：市政供电系统，一户一表，每户安装用户配电箱、照明白炽灯，开关插座按设计穿线预留到位；2、供水：市政上下水、一户一表、每户预留一个出水口；3、采暖：市政供暖、厅卧地暖铺设；4、燃气：市政管道燃气系统，一户一表管道入户；九、预留电话、宽带、有限电视入户线；十、智能化配置：1、周界红外对射安全防范系统；2、楼宇可视对讲；3、小区北京音乐及公共广播系统；4、地下停车场智能化管理系统；5、小区公共区域摄像监控系统；6、户内煤气报警；7、户内保安报警连接保安中心。后附有被告盖章及原告签字。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2014年4月25日，关于××室房屋，案外人威海海韵物业服务有限公司作为物业服务单位与原告代理人作为业主或使用人、案外人东威装饰工程有限公司签订《房屋装饰装修管理协议》，该协议中对于装修流程、装修收费项目、交纳标准、装修规则等作出明确约定。同日，原告向威海海韵物业服务有限公司交纳装修保证金1000元、预存电费、水费、电梯使用费、垃圾清运费等。2015年12月31日，被告通过邮寄方式向原告发送通知函，载明“按照购房预售合同约定，我司早已按照合同约定的时间向您寄发了交房通知或者交房报纸公告，至今您仍未前来办理接收房屋的相关手续。现因威海隆御小区早已具备入住条件，并有物业公司开始服务管理，考虑双方利益情况，现我司再次通知您：您所购买的隆御小区××室现已可办理交房手续，您接到通知后即可前来接收房屋、对房屋进行装修，物业管理等相关费用的计收时间为2016年1月1日，办理接收房屋手续的时间从您收到本通知起至2016年6月30日止。如未在本时间内前来办理接收房屋手续，物业相关费用将从2015年1月1日起开始计收，并按逾期未交物业费的3‰/天计收违约金。如因您方原因所产生的相应法律纠纷等，您将承担因纠纷产生的包括但不限于律师代理费、保全费、诉讼费等费用”。原告于2016年1月1日收到该通知函。2016年10月17日，原告通过EMS特快专递的方式向王卫国（邮件中载明其单位名称为威海展福置业有限公司地址为威海市环翠区孙家疃镇益海路维多利亚小区A会所三楼）发送《应当按照合同约定支付逾期交房违约金的函》，主张被告销售的涉案房屋截止2016年5月份前仍未达到合同约定的房屋交付使用条件，被告通知原告办理房屋交接手续，不符合合同约定及法律规定，被告已构成违约，应按合同约定支付原告2013年1月1日至2016年4月30日（暂算）逾期交房违约金93794.33元，或者以此部分款抵顶原告交房后的物业费。案外人中国邮政速递物流股份有限公司济南市分公司出具的特快专递邮件查询回单显示该邮件于2016年10月18日由他人签收。2017年10月16日，原告以被告逾期交房构成违约为由诉至法院，要求处理。庭审中，原告主张被告拟交付的房屋未达到交付条件，故被告存在违约行为，应当承担违约责任，对此提供证据一、原告拍摄的隆御维多利亚小区39号楼正在施工照片两张，证明2014年11月4日，隆御维多利亚39号楼道路未修、楼房前后周边均为石头、黄土，尚在施工；证据二、被告物业公司工作人员与原告代理人通话录音一份，证明2016年4月18日，被告物业公司工作人员通知原告代理人小区拟通天然气；证据三、原告代理人与被告公司王卫国总经理谈话录音一份，证明2016年8月26日，原告代理人向被告主张权利，要求其承担违约责任，逾期支付逾期交房违约金；证据四、《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发管理经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》打印件各一份，证明房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者或管理人有权拒绝接受使用。对此，被告质证称，对证据一的真实性有异议，该证据无法证明照片中房屋系本案诉讼房屋，且双方约定的交付条件为房屋单体竣工验收合格；对证据二、三的真实性有异议，该两份录音并不能证明原告所主张的被告向原告承诺先装修后计算违约金，且证据二也说明涉案房屋钥匙在原告处；对证据四无法发表质证意见，且上述证据均无本案无关。被告为证明其不存在违约行为，提交证据一、建设工程质量监督报告复印件一份，证明涉案房屋已于2012年10月24日单体竣工验收合格，并在威海市环翠区质监站备案，至此符合双方合同约定的交房标准；证据二、原告代理人领取房屋钥匙的物品接收单、业主信息表，其中物品接收单中载明涉案房屋装修钥匙2把，业主领取签字处由原告代理人签名，领取时间为2014年4月24日；业主信息表中载明业主姓名为程××，入户门钥匙一栏显示修装物业1把、业主1把，业主拿走了正式6把业主领走、全部领走，上述证据证明原告于2014年4月24日领取了涉案房屋钥匙并进行了装修，涉案房屋早已交付。对此，原告质证称，对证据一真实性不认可，且即使该证据是真实的，也仅能证明10号楼进行过单体竣工验收备案；对证据二的真实性有异议，仅在装修时被告要求原告签字后开门，原告并未办理房屋交付及领取房屋钥匙。该证据中原告代理人签字系本人所签，但入户钥匙、交接钥匙系被告篡改而成，当时系被告王卫国经理通知物业公司原告先装修房屋不算交付使用，物业公司要求被告代理人签字，以此证明装修领取装修钥匙一把，但后来房屋装修完毕后将钥匙交货物业公司。另查，2017年10月10日，威海市环翠区住房和城乡建设局向原告委托诉讼代理人出具政府信息公开告知书，载明“建设单位威海展福置业有限公司暂未向我局申请办理房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证”。本院认为，本案中双方当事人争议的焦点为：一、被告是否存在逾期交付房屋的违约行为；二、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过法定诉讼时效。关于第一个焦点问题，本院认为，按照现行法律法规的相关规定，开发建设单位应当将综合验收合格的商品房交付买受人，否则应当承担相应的行政处罚，由此可见相应规定仅为管理性、规范性的规定，并非效力性、强制性的规定，并不应当影响开发建设单位与买受人自愿约定的效力，本案中，原、被告签订的商品房预售合同及隆御·维多利亚商品房交房标准系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同应认定合法有效。根据双方合同约定，被告应于2012年12月31日前交付单体竣工验收合格并符合交房标准的商品房，该约定系双方真实的意思表示，即双方自愿在涉案房屋综合验收合格前单体验收合格并符合约定交房标准后完成涉案房屋的交付使用。现涉案商品房所在工程已于2012年10月24日经竣工验收合格，且单体验收报告亦已经法定程序予以备案，因此原告主张被告应交付综合验收合格的房屋，不符合双方合同约定，缺乏合同依据，对于该主张本院不予采纳。虽然根据被告所提供证据可以证实涉案房屋在双方约定期限内已单体竣工验收，但被告负有通知原告办理相关交接手续的附随义务，被告未证实其在双方约定的期限前通知原告办理涉案房屋交接手续，在此期间属于被告违约，应当承担相应的违约责任；同时因逾期交房违约金主要解决逾期交房给购房业主造成的损失，该损失主要为租金损失。而房屋交付可以通过尽到通知购房业主办理交接手续的方式履行，亦可通过转移房屋占有由购房业主实际接收使用房屋的方式履行。依据庭审中双方提交的证据，可以证实原告于2014年4月25日与案外人签订装修协议，自此原告开始对涉案房屋进行装修，虽原告主张被告向其承诺房屋现进行装修不视为交付，但其并未提交证据证实，且原告认可物品接收单及业主信息表中的签字为原告代理人所签，仅否认表中内容为被告篡改，故可以确认原告于该日接收涉案房屋的事实。原告接收使用涉案房屋，涉案房屋亦未有影响居住使用的情况，被告依约应承担2013年1月1日至2014年4月24日期间逾期交房的违约责任，原告主张2014年4月25日后至起诉时逾期交房违约金无事实及法律依据。关于第二个焦点问题，本院认为，根据合同约定及查明的相关事实，被告虽应承担逾期交房的违约责任，但其违约状态仅持续到原告接收房屋时止，原告自此知晓或应当知晓其对被告享有主张逾期交付房屋违约金的请求权，且应于2年内予以行使。现原告提供证据仅可证实其最早于2016年8月26日向被告主张权利，并无证据证实此前曾向被告主张权利，存在时效中止或中断的合法事由，因此被告辩称原告诉请已超过诉讼时效的主张，符合法律规定，本院予以采纳。对于原告主张的要求被告赔偿原告因本次诉讼花费的交通费、住宿费等共计853.5元的诉讼请求，既无合同约定，亦无法律规定应当由被告支付，本院不予支持。综上所述，原告要求被告承担逾期交房违约金及交通费用、住宿费等损失的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1494元，保全费1195元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 宫  伟  丽二〇一八年六月二十九日书记员 林蓉蓉（代）