湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘民一初字第192号
原告余开智，女，汉族，1959年6月16日出生。
委托代理人胥晓蔚，湘阴县新潮法律服务所法律工作者。
被告余志平，男，汉族，1958年5月16日出生。
委托代理人刘国庆，湘阴县文星法律服务所法律工作者。
被告全南湘，女，汉族，1963年11月4日出生。
原告余开智与被告余志平、全南湘房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月18日公开开庭对本案进行了审理。原告余开智及其委托代理人胥晓蔚、被告余志平及其委托代理人刘国庆、被告全南湘均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余开智诉称，2008年11月26日，她与被告经过协商，双方决定签订《购房协议》，协议约定她出资28600元购买二被告所有的座落在湘阴县文星镇瓦窖湾省二纸板厂宿舍的住房一套。2009年1月7日，她将全部的购房款28600元付给了被告，随后二被告将该房屋交付给她居住至今，但当时由于疏忽未办理过户手续，现她要求二被告协助她去房产局办理过户手续，但二被告却以各种不能成立的理由予以推诿。她特向法院提起诉讼，请求判决：1、依法确认她与被告于2008年11月26日签订的“购房协议”合法有效；2、判令二被告履行“购房协议”中第三条所约定的办理房产过户的协助义务。
被告余志平辩称，他没有在2008年11月26日与原告签订购房协议，他将房屋产权证书放在父亲手中，房产证是如何到原告手中，被告全南湘何时将房屋卖给原告，卖了多少钱他都不知道。直到2014年3月17日接到法院的应诉通知书时，他才知道房屋被出卖一事。这套房子是他个人的福利分房，是他个人的私房，任何人都无权转让，他不同意将其个人私产转卖给任何人。现他的房屋已被他人非法占有，他已经另案起诉，要求追回房产。
被告全南湘辩称，她与原告余开智签订房屋买卖合同的情况是真实的。她签订此房屋买卖合同，将该房屋处置有几个方面的原因，其一，当时她与被告余志平的夫妻关系十分紧张，被告余志平外出多年不与她和家人联系，杳无音信，她内心十分痛苦和气愤；其二，在她想处置这套房屋时，刚好有人几次同她讲要她把房子卖掉比较划算，她便下狠心将房子卖掉了。现在事情已经到了这个地步，她无力来解决这个问题，只有请法院依法处理。
经审理查明，被告余志平与被告全南湘系夫妻，两人于1984年结婚。两被告在�姻关系存续期间，于1998年购买了位于本县文星镇省二纸板厂宿舍内46幢二单元东边二层的住房一套。当时被告余志平是省二纸板厂的职工，该套房屋属于公有住房优惠出售，买房时用被告余志平的工龄抵了部分房款。房屋于1998年6月28日办理产权登记，房屋所有权人登记为被告余志平，共有人栏为空白。2008年11月26日，经人介绍，原告余开智与被告全南湘签订了一份购房协议，协议约定被告余志平、全南湘将位于省二纸板厂宿舍内的该套房屋以28600元的价格出卖给原告余开智，房产及水电过户费用由原告余开智承担，被告余志平、全南湘有义务协助原告办理相关手续。被告全南湘和原告余开智分别在该购房协议上签名，另有原告的哥哥余新民和案外人陈正明、傅子英在场，陈正明、傅子英作为见证人在协议上签名，但签协议时被告余志平不在场，也没有在该份协议上签名。当时被告全南湘给原告看了产权证书，被告全南湘跟原告讲被告余志平外出打工，房子卖掉她能够做得了主。
签订协议后，原告余开智分几次将购房款付给了被告全南湘，2009年1月7日，原告将全部购房款付清，被告全南湘向原告出具了一张收条，并将房屋的产权证书原件及钥匙交给了原告，原告便一直在该房屋内居住至今。被告全南湘卖掉房屋后外出打工。因被告余志平的父亲也居住在省二纸板厂宿舍的9栋，被告全南湘则将儿子安排与被告余志平的父亲住在一起。被告余志平陈述，他与被告全南湘夫妻关系不好，从1998年起就外出打工，很少回家，与被告全南湘一直处于分居状态。他从外面打工回家后，就住到父亲家中，他曾经去看过自己的房子，发现房子的锁都已被换掉。现他们的儿子已结婚，儿子以他的名义在本县滨江茗园小区买了一套房子，他平时分别在儿子家和父亲家居住，与被告全南湘很少联系，被告全南湘自始都没有将房屋出卖一事告诉他，直到原告向法院起诉，法院通知他应诉后才知道房屋被出卖。
2013年12月，原告所居住的省二纸板厂宿舍经政府公告决定进行拆迁改造，原告便找到两被告要求协助办理产权过户手续，但遭到两被告的拒绝，原告遂于2014年2月28日向本院提起诉讼。
上述事实，有原告余开智提供的房屋产权证书、购房协议、购房款收条，本院对案外人余新民所做的调查笔录，与原、被告双方的当庭诉辩陈述记录在卷佐证证实，足以认定。
本案争议的焦点：原告余开智与被告全南湘签订的房屋买卖合同是否有效。
本院认为，本案诉争的房屋系被告余志平与全南湘婚后购买，虽登记在被告余志平个人名下，但仍属于两被告的夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。被告全南湘在与原告余开智签订房屋买卖合同，将房屋出卖给原告时，虽然被告余志平不在场，但被告全南湘向原告出示了产权证书的原件，并且还向原告表示卖房一事她可以做得了主。原告系经人介绍买房，之前与两被告并不相识，仅知道两被告系夫妻，对于两被告的夫妻关系究竟如何原告无从知晓，两被告也没有提供证据证明当时原告明知两被告夫妻关系不好而与之签订房屋买卖合同，故原告有理由相信被告全南湘出卖房屋系与被告余志平协商一致的结果。且该诉争房屋为90年代所建，面积为55平方米，双方约定的价格为28600元，该价格与2008年原、被告双方签订合同时的市场价格基本相符，原告支付了合理的对价购买此房，故原告系善意购买，被告余志平不得以不知被告全南湘出卖房屋为由对抗善意第三人。
被告余志平辩称，他根本不知道原告出卖房屋一事，房子是他个人的福利分房，是他个人的私房，任何人都无权转让，他不同意将其个人私产转卖给任何人。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案诉争的房屋属于两被告的夫妻共同财产，被告全南湘单方处置了该房屋，被告全南湘对该房屋中属于被告余志平的部分的处置系无权处分，则被告全南湘与原告余开智之间签订的房屋买卖合同属于效力待定的合同，须经过权利人即被告余志平的追认方为有效。经本院�实，原告从2008年购买两被告的房屋后，一直在该房屋内居住至今，两被告的小孩在被告全南湘将房屋卖掉后，就一直与被告余志平的父亲居住在一起，而被告余志平的父亲也居住在省二纸板厂的宿舍内，被告余志平回来后也去看过自己的房屋。且从出卖房屋到现在，期间还经历了两被告的小孩结婚，两被告也在一起，由此可以合理推断被告余平志对被告全南湘将房屋出卖给原告的事实是知情的，并且被告余志平一直没有找原告主张过权利，说明被告余志平已经认可被告全南湘将房屋出卖的行为。故被告全南湘与原告余开智所签订的房屋买卖合同经过被告余志平的认可后，已由效力待定的合同成为有效合同。两被告称两人夫妻关系一直不好，但对此两被告均没有提供任何证据予以证明，故对两被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，本院认为，被告全南湘与原告余开智所签订的房屋买卖合同合法有效，两被告应当履行合同的附随义务，协助作为买受方的原告办理产权过户登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
一、确认原告余开智与被告全南湘于2008年11月26日签订的“购房协议”合法有效；
二、限被告全南湘、余志平于本判决发生法律效力之日起三日内，协助原告余开智将登记在被告余志平名下、位于湘阴县文星镇瓦窖湾省第二纸板厂院内46幢二单元东边二层的房屋（产权证号为：湘政房字第21公售－1142Ⅲ号），办理产权过户登记手续至原告余开智的名下。
如果两被告未按照本判决书指定的期间履行协助过户义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费人民币500元，由被告全南湘和被告余志平共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 贺应征
审 判 员 钟 玲
人民陪审员 陈 珊
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 颜 驰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。