湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂03民终2092号上诉人（原审被告）：湖北唐城投资有限公司,住所地湖北省房县城关镇房陵大道201号。法定代表人：李诗平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈喆,该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：何芳，女，1972年11月18日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：蔡红，湖北陵燕律师事务所律师。上诉人湖北唐城投资有限公司（以下简称唐城投资公司）因与被上诉人何芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院(2017)鄂0325民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。唐城投资公司上诉请求：1.撤销原判，驳回何芳的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由何芳负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.唐城投资公司提交的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定载明双方同意按下列2、3项处理，何芳提交的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定载明双方同意按下列1、2、3项处理。双方提交的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定第1项内容中填空部分均画“×”，代表合同双方未选择该条款作为合同内容。一审判决采信何芳提交的合同，并依据被划掉的合同条款内容进行事实认定，明显错误。2.一审判决将《商品房买卖合同》第15条关于唐城投资公司“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交产权登记机关备案”的义务扩大至“办理权属登记手续”属认定事实错误。何芳仅证明其缴纳了办证费用，其长期居住在广州，未能提供证据证明其及时提供了相关资料办理产权证书，一审判决仅依据何芳缴纳了相关办证费用认定何芳履行了合同义务，属认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1.双方签订的《商品房买卖合同》关于“产权登记”事项未约定解除合同条款，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定判决解除合同，属适用法律错误。2.本案不存在由于唐城投资公司的原因，导致何芳无法办理房屋所有权登记，一审判决适用《最高人民法院》第19条的规定判决解除合同，属适用法律错误。3.即使本案存在解除合同的情形，何芳必须在2013年7月1日至2014年6月31日期间行使解除权，何芳于2017年4月起诉要求解除合同，已超过一年的除斥期间，丧失解除权。何芳辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.一审判决根据庭审调查并结合双方提供的证据，认定《商品房买卖合同》第十五条约定了“退房”条款，完全正确。2.何芳至今不能取得房地产权属证书，责任完全在于唐城投资公司。二、一审判决适用法律正确。请求二审驳回上诉、维持原判。何芳向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除其与唐城投资公司于2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.判令唐城投资公司返还其购房款428882元、预交的办证费用21030元，并赔偿经济损失（从2010年10月30日开始，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至返还购房款为止）；3.本案诉讼费由唐城投资公司承担。一审法院认定：2010年10月29日，何芳（买受人）与唐城投资有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定主要内容为：1.出卖人以出让方式取得位于房陵××以南，沿河西路以西0802的地块的土地使用权；2.买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢1层B08号房，该商品房的用途为商业，属框架结构;3.计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9974元，总金额为428882元整；4.付款方式及期限：一次性付款，买受人于2010年10月29日已支付购房款428882元，实收款以甲方开出的收款收据为准；5.交付期限：出卖人应当在2011年6月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。6.关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2010年8月30日至2010年10月30日，何芳先后向唐城投资公司付清了全部购房款428882元。2013年10月23日，何芳向唐城投资公司支付了21030元办证费用。但至开庭之日，唐城投资公司也未依约向何芳履行办理商品房房地产权属手续。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。何芳与唐城投资公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务，何芳已按约向唐城投资公司履行了给付购房款及预交办证费用义务，唐城投资公司却不能按照合同约定为何芳办理房屋权属登记手续，唐城投资公司的行为已构成违约。因唐城投资公司违约，何芳请求人民法院依法解除合同的诉讼请求，符合双方合同的约定及法律规定，予以支持。合同解除后，何芳将房屋返还给唐城投资公司，唐城投资公司取得的购房款428882元及预交的办证费用21030元，应当退还给何芳，并应当按何芳已付房价款的0.03%即128.67元赔偿何芳的经济损失，何芳要求唐城投资公司赔偿从2010年10月30日开始，参照中国人银行规定的金融机构计收逾期利息的计算标准，直至返还购房款为止的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。唐城投资公司认为何芳的房屋产权证书未办理并非是唐城投资公司的原因，何芳无权依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定要求解除合同，何芳已丧失合同解除权，应当依法驳回何芳的诉讼请求，此辩称没有事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、解除何芳与唐城投资公司于2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》。二、唐城投资公司于判决生效后30日内返还何芳购房款428882元、预交办证费用21030元，并赔偿何芳经济损失128.67元，合计450040.67元。三、何芳于判决生效后30日内将房屋返还给唐城投资公司。四、驳回何芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取4025元，由唐城投资公司负担。二审中，何芳向本院提交了一份新证据：罗琳、何伟证人证言各一份。拟证明：何芳已按照要求将办证的相关资料交付给唐城投资公司。经二审质证，唐城投资公司对上述证人证言的真实性有异议，认为罗琳未出庭作证，何为与何芳是亲属，与本案有利害关系，其证人证言不应当予以采纳。以上有争议的证据，本院认为：罗琳、何伟无正当理由不出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据，故对其证人证言，不予采信。唐城投资公司在二审未向本院提交新证据。二审经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。经庭审审理，二审的争议焦点为：何芳解除合同的行为是否有效？本院认为，一、何芳与唐城投资公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的条款约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3.项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失”。唐城投资公司认为双方未共同协商约定上述条款，但并未提供有效证据予以反驳，一审判决对上述合同内容予以确认，并无不当。何芳与唐城投资公司签订合同后，积极按照合同约定向唐城投资公司履行了给付购房款及预交办证费用义务，唐城投资公司认为因何芳的原因导致无法办理房屋权属登记手续，未能提供有效证据予以证实，一审法院认为唐城投资公司未能按照合同约定为何芳办理房屋权属登记手续，其行为构成违约，符合客观事实。故何芳可以依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，主张解除合同。二、当事人行使合同解除权，可以采取诉讼的方式，也可以在诉讼中行使。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此，人民法院仅仅是确认解除合同的效力，并非依职权裁判合同解除。本案何芳未先行通知唐城投资公司解除合同，直接向一审法院起诉请求解除合同，其请求一审法院解除合同之诉本质上为确认解除合同效力之诉，一审法院仍应认定何芳请求确认主张解除合同的意思表示有效。何芳递交起诉状并由一审法院向唐城投资公司送达的行为视为何芳向唐城投资公司发出了解除合同的通知。因何芳合同解除的行为有效，合同解除的时间为起诉状副本送达至唐城投资公司之日。一审法院判决解除何芳与唐城投资公司于2010年10月29签订的《商品房买卖合同》本质上应当为：确认何芳解除《商品房买卖合同》的行为有效，《商品房买卖合同》已于2017年4月19日解除。何芳解除双方《商品房买卖合同》虽超过双方约定的办理房屋所有权登记届满后一年，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，唐城投资公司关于何芳合同解除权超过除斥期间的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由湖北唐城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 王宇鹏二〇一七年十一月九日书记员 李大旭