湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂10民终348号
上诉人（原审被告）：荆州市天问阁实业公司，住所地：湖北省荆州市沙市区江汉南路。
法定代表人：范常龙，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：周世涛，男，系该公司副总经理，住湖北省荆州市荆州区。
被上诉人（原审原告）：王华，女，1972年10月11日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。
被上诉人（原审原告）：王璐，女，1982年12月28日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。
上列二被上诉人委托诉讼代理人：马忠恒，荆州市楚天法律服务所法律工作者。
原审被告：中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行，住所地：湖北省荆州市沙市区北京路318号。
负责人：文良智，系该支行行长。
委托诉讼代理人：梁松，湖北三鼎律师事务所律师。
上诉人荆州市天问阁实业公司（以下简称天问阁公司）因与被上诉人王华、王璐及原审被告中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行（以下简称农行沙市支行）借款合同纠纷一案,不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天问阁公司的法定代表人范常龙及诉讼代理人周世涛，被上诉人王华、王璐及其诉讼代理人马忠恒，原审被告农行沙市支行的诉讼代理人梁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天问阁公司上诉请求：撤销湖北省荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初1273号民事判决；驳回被上诉人王华、王璐的诉讼请求，并承担全部诉讼费用。事实与理由：一、本案系借款合同纠纷，一审法院对被上诉人王华、王璐与上诉人之间借贷关系的真实性、合法性没有查明。一审法院认定，上诉人天问阁公司曾向案外人李传楷借款600多万元，二被上诉人基于与李传楷之间达成债权转让协议取得了对上诉人天问阁公司享有的249万元债权，该认定没有证据佐证，二被上诉人既未提交债权转移的文书，也没有提交上诉人天问阁公司的欠款凭证。二、上诉人与二被上诉人所签订的《房地产抵债协议》属于无效合同。首先，二被上诉人与上诉人之间没有债权债务关系，无从谈起用房地产抵债；其次，上诉人没有取得《房地产抵债协议》中所约定的抵债房地产的产权，无权对该房地产作出处分。上诉人与本案原审被告农行支行在另一民事案件的执行过程中曾达成执行和解协议，约定农行支行应将本案《房地产抵债协议》所涉及的房地产的产权转移转给上诉人，但该房地产的产权至今也没有转移到上诉人名下，仍然登记在农行支行名下；再次，《房地产抵债协议》的内容并非上诉人天问阁公司的真实意思的表示。《房地产抵债协议》、《致中国农业银行沙市支行的函》系案外人李传楷及其经纪人潘文智打印好后拿来要求上诉人的法定代表人范常龙签字盖章的，范常龙因欠李传楷的钱，长期未还，明知理亏，加之又在病中，没有仔细查看文书内容，误认要把房产抵给李传楷，所以就在两份文书上签字盖章了，后李传楷又安排其外孙李新权将房产证拿走。
王华、王璐辩称，被上诉人王华、王璐虽然没有直接向上诉人天问阁公司提供过借款，但天问阁公司因民间借贷欠案外人李传楷600多万元，这其中包含王华、王璐提供给李传楷的160万元资金，一审法院基于涉案《房地产抵债协议》是在李传楷组织协调下，天问阁公司与王华、王璐签订的事实，认定《房地产抵债协议》中约定的王华、王璐与天问阁公司之间的160万元本金及89万元利息，共计249万元的债权债务是因债权债务转移形成的，这一认定并无不当；《房地产抵债协议》中约定天问阁公司用于抵偿王华、王璐249万元债务的房地产，是在另一民事案件执行过程中，由本案原审被告农行支行让与给天问阁公司的，虽然尚未过户登记至天问阁公司名下，但人民法院生效的执行裁定书对此已经予以了确认，天问阁公司以此房地产抵偿欠王华、王璐的债务合法有效。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回天问阁公司的上诉，维持原判。
农行支行述称，关于王华、王璐与天问阁公司之间的债权债务关系，因农行支行不是当事人，无法发表意见；农行支行虽然对一审判决没有提起上诉，但在一审中，农行支行也明确表示，农行支行未按照执行和解协议将涉案房地产过户给天问阁公司，是因为天问阁公司还有拖欠的贷款没有还清，即使该贷款已经核呆也仍然应当归还；农行支行对于法院生效判决依法履行，请二审法院依法裁判。
王华、王璐向一审法院起诉请求：确认天问阁公司与两原告签订的《房地产抵债协议书》合法有效；判令两被告协助两原告办理位于沙市区××区××楼（房产权证号沙字第××号）的房产过户手续；本案的诉讼费用由原、被告共同承担。事实与理由：2015年8月20日，被告天问阁公司因欠两原告借款本息249万元，提出用农行支行的位于沙市区××区××楼367.31㎡的房产抵偿，两原告查看两被告的执行和解协议及荆州市中级人民法院的民事裁定书后认为，该房产所有权属于被告天问阁公司，且天问阁公司承诺向农行支行发函，要求农行支行将房产过户至原告名下，双方达成合意后签订了《房地产抵债协议书》，天问阁公司向原告交付了房屋及相关权证，并向农行支行发函，要求将该房产过户至两原告名下，但至今未办理过户手续，请求人民法院判如所请。
一审法院认定事实：一、2002年农行支行以侵权为由对天问阁公司提起诉讼，双方于2002年9月2日在荆州市中级人民法院的主持下达成调解协议，约定：一、天问阁公司将位于荆州市沙市区江汉南路38号“轻工大厦”一、二楼使用权交还农行支行；二、“轻工大厦”三楼仍由天问阁公司使用至2009年8月31日，农行支行免收租金，另将“轻工大厦”一楼门面租金（除农行支行在本调解书生效前已收部分外）转由天问阁公司收至2002年9月30日，以此补偿天问阁公司对“轻工大厦”一至三楼装修改造的投入，农行支行在调解书生效后，将其与一楼门面承租人所签订的租赁合同、已收取的租金的凭证等有关资料送交天问阁公司，并依法通知一楼门面承租人；三、“轻工大厦”一楼大厅作为公共通道，维持目前的使用状况不变。调解书生效后，双方均未自动履行，农行沙市支行向荆州市中级人民法院申请执行，双方于2003年6月20日达成《执行和解协议》；该协议约定：一、天问阁公司在2003年6月27日以前退出沙市区江汉南路38号“轻工大厦”一、二楼（以申请人1998年2月1日房产证载明的面积为准），由该楼所引起与他人的权益纷争同申请人农业银行无关；二、农业银行沙市支行愿将其所有的“轻工大厦”三楼全部产权（以荆州房权证（沙字第××号）所载明的面积为准）让与给天问阁公司，并协助办理过户手续（该条所附条件以双方办理二楼交接无争议为准）；三、双方当事人若切实履行了上述协议后，则再无其他纷争，否则农行支行有权恢复原生效法律文书强制执行申请。2003年7月10日，荆州市中级人民法院以“2003年6月20日双方当事人达成执行和解协议，且已实际履行，双方无其他争议”为由，作出（2003）荆中执字第12-2号民事裁定，（2002）荆中经初字第139号民事调解书终结执行。至本案诉讼时，农行支行未申请恢复原生效法律文书执行，也未将“轻工大厦”三楼房屋过户给天问阁公司。
二、被告天问阁公司在经营活动中，向案外人李传楷借款600多万元，其中包括了本案王华、王璐的借款160万元。2015年8月20日，天问阁公司在李传楷的协调下与王华、王璐达成《房地产抵债协议书》，该协议书前言明确天问阁公司欠王华、王璐本息249万元，其中利息89万元（利息从2014年4月开始按照2%计算）；天问阁公司与王华、王璐约定：1、天问阁公司2003年6月30日经荆州市中级人民法院调解取得了坐落于沙市区××楼、建筑面积367.31平方米房屋的所有权，并实际控制使用，但至今未办理过户登记手续，该宗房产所有权仍为农业银行沙市支行。2、天问阁公司将坐落于沙市区江汉南路第五片3楼房地产抵偿给王华、王璐，抵偿价格为249万元；3、天问阁公司致函农业银行沙市支行，请求农业银行沙市支行将坐落于沙市区××楼、建筑面积367.31平方米房屋过户给王华、王璐，王华、王璐共享该房屋所有权；4、沙市区江汉南路第五片3楼房地产过户费用由王华、王璐共同承担；5、王华、王璐共同代替天问阁公司偿还农业银行沙市支行贷款本金人民币19万元；6、王华、王璐共同履行完毕本协议第五条，本协议第二、三、四条成立。7、本协议签订之日，天问阁公司将该宗房产交付给王华、王璐。该协议还对其他事项进行了约定。2015年8月24日，天问阁公司致函农行支行，致函内容为：“2003年6月30日，经荆州市中级人民法院调解并终结，我公司取得了坐落于沙市区××楼、建筑面积367.31平方米房屋的所有权，并实际控制使用，但至今未办理过户登记手续，该宗房地产名称人仍为贵行。由于我公司欠王华、王璐女士本息人民币249万元整，经协商，我公司于2015年8月20日与王华、王璐女士签订了房地产抵债协议书，将该宗房地产抵偿给王华、王璐女士，王华、王璐女士自愿代替我公司偿还贵行贷款本金19万元，我公司与王华、王璐签订的房地产抵债协议书送贵行一份。现致函贵行，请贵行协助配合，将该宗房地产直接过户给王华、王璐女士，王华、王璐女士共享沙市区××楼、建筑面积367.31平方米房屋的所有权，该宗房地产过户费用由王华和王璐女士承担。”庭审时，该院当庭询问王华、王璐是否已代替天问阁公司偿还农行支行贷款19万元，王华、王璐称，代替天问阁公司偿还贷款时，农行支行已将该笔贷款“核呆”，未偿还。农行支行称，即使该笔贷款已经“核呆”也应该予以偿还。
三、2015年10月10日，王华、王璐与李新龙签订《委托代理协议》，约定由李新龙全权代表王华、王璐对天问阁公司交付的用于抵偿借款的房屋对外签订租赁合同，明确租赁价格及费用。2017年1月25日，李新龙以自己的名义与原出租人天问阁公司、原承租人张汉益、现承租人郭生彬签订《房地产租赁协议》，王华、王璐的特别授权委托代理人李新龙、原出租人天问阁公司的法定代表人范常龙、原承租人张汉益、现承租人郭生彬在协议上签字。由于该协议的内容超出了王华、王璐委托代理授权的内容，该院在庭审结束后对李新龙进行了调查询问。该院调查询问的问题：1、2017年1月25日，你（李新龙）以自己的名义与原出租人天问阁公司、原承租人张汉益、现承租人郭生彬签订《房地产租赁协议》是不是代理王华、王璐的代理行为？李新龙回答：我是以自己的名义代表王华、王璐行使权利；2、王华、王璐于2015年10月10日委托你（李新龙）办理抵偿房屋的租赁事项，为什么你于2017年1月25日才履行代理事项？李新龙回答：因为原出租人天问阁公司与原承租人租赁关系2018年5月才终止。3、你与原出租人天问阁公司、原承租人张汉益、现承租人郭生彬签订《房地产租赁协议》的内容与王华、王璐商量过没有？李新龙回答：没有，我认为协议内容与王华、王璐委托事项是一样的。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、王华、王璐与天问阁公司是否存在债权债务关系；二、《房地产抵债协议书》是否有效；三、农行支行是否属于本案义务人。
关于焦点一，一审法院认为，王华、王璐虽然与天问阁公司没有直接的借款合同关系，但天问阁公司庭审中认可，其向案外人李传楷（已病故）借款600多万元，其中的160万元是李传楷向王华、王璐借的，《房地产抵债协议书》是在李传楷的主持下达成的。对《房地产抵债协议书》的真实性天问阁公司没有异议，协议的内容当然具有真实性；该协议前言明确表述：“甲方荆州市天问阁实业有限公司欠乙方王华和丙方王璐本息人民币贰佰肆拾玖万元整，其中本金壹佰陆拾万元，利息人民币捌拾玖万元整（利息从2014年4月开始按2%计算）。”因此，有理由相信天问阁公司以与王华、王璐签订《房地产抵债协议书》的方式承担了李传楷对王华、王璐所负债务，形成了债务承担的法律事实。
关于焦点二，一审法院认为，天问阁公司虽然对《房地产抵债协议书》约定的抵债房屋没有所有权，但依据农行支行与天问阁公司达成的《执行和解协议》，天问阁公司享有要求农行支行协助办理该房屋过户手续的债权，《房地产抵债协议书》所产生的法律后果是债权转让，且该协议是双方的真实意思表示，不违反法律效力禁止制规定，合法有效，应受法律保护。关于《房地产抵债协议书》中约定的王华、王璐代替天问阁公司偿还农行支行贷款19万元，因农行支行未在本案中提起反诉，本案中不予审理。
关于焦点三，一审法院认为，2003年6月20日农行支行与天问阁公司达成《执行和解协议》，荆州市中级人民法院于2003年7月10日据此以“当事人达成和解协议，且已实际履行，双方无其他争议”为由，作出（2003）荆中执裁字第12-2《民事裁定书》，裁定终结执行。《执行和解协议》虽然有关于办理房屋产权过户附条件和恢复原生效法律文书执行的约定，但农行支行未提交证据证明天问阁公司未履行所附条件约定的义务和已经恢复原生效法律文书执行，仅以未将房屋过户给天问阁公司，《执行和解协议》未履行作为抗辩，不符合诚实信用原则。故《执行和解协议书》作为天问阁公司与农行支行新的债权债务约定对双方具有约束力，农行支行负有将其所有的轻工大厦三楼全部产权﹝以荆房权证字（沙市第9005**号）所载明的面积为准﹞过户给天问阁公司的义务，天问阁公司享有要求农行支行协助办理该房屋产权过户手续的权利。天问阁公司与原告王华、王璐于2015年8月20日签订的《房地产抵债协议书》，实际上是天问阁公司将其享有的请求农行支行协助办理荆房权证字（沙市第9005**号）所载明的面积房屋过手续的债权转让给王华、王璐，并已致函通知了农行支行，发生了债权转移的法律后果。王华、王璐作为债权受让人，向原债务人农行支行主张权利，符合法律规定；
一审法院综述认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定之外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”天问阁公司与农行支行订立的《执行和解协议》以及天问阁公司与王华、王璐签订的《房地产抵债协议书》属于设立、消灭不动产物权合同范畴，不违反法律效力性强制规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《执行和解协议》和《房地产抵债协议书》所约定的房屋所有权人为××沙市支行，故王华、王璐主张农行支行、天问阁公司办理该房屋产权变更登记手续，符合法律规定，应予以支持。农行支行关于没有具有强制执行力的法律文书确定其履行协助办理涉案房产过户给天问阁公司或者原告的义务的抗辩意见，不符合合同法的有关规定，不予采纳。天问阁公司关于与王华、王璐不存在债权债务关系的抗辩与事实不符，不予采纳；天问阁公司关于与王华、王璐签订协议后，又将该房屋与案外人签订了协议，与王华、王璐签订的协议无效的抗辩意见违反法律规定，亦不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、王华、王璐与被告荆州市天问阁实业有限公司于2015年8月20日签订的《房地产抵债协议书》有效；二、中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行、荆州市天问阁实业有限公司协助将登记在中国农业银行荆州市沙市支行名下的、位于沙市区江汉南路第五片区3楼房屋（荆州房权证沙字第××号）变更登记到王华、王璐名下，判决生效后10日内履行。案件受理费5535元（原告已预交），减半收取2768元，原告王华、王璐自愿承担。
本院二审期间，上诉人天问阁公司向本院提交了一份《房产抵债协议书》和一份《房屋租赁合同》，拟证明：在天问阁公司2015年8月20日与被上诉人王华、王璐签订《房地产抵债协议书》前，天问阁公司于2014年11月2日就与案外人邓元满签订房产抵债协议将涉案房产抵偿给了邓元满，邓元满并将该房屋租赁给他人。对此，王华、王璐质证认为，天问阁公司在一审诉讼中并未提交上述证据，证据存在伪造的可能，对其真实性不予认可。农行支行则表示对上述证据不发表质证意见，请求人民法院依法审查。本院审查认为，案外人邓元满与天问阁公司之间以房抵债纠纷沙市区人民法院已另案受理，对于邓元满与天问阁公司之间以房抵债协议的真实性，本院在本案中不作评判，至于本案的裁判是否需要等待邓元满与天问阁公司之间以房抵债纠纷诉讼案件的裁判结论，本院以下另行论述。一审法院关于上诉人天问阁公司与原审被告农行支行在另一侵权诉讼案件执行过程中，达成执行和解协议，人民法院据此裁定终结执行以及被上诉人王华、王璐在案外人李传楷协调下与天问阁公司签订《房地产抵债协议书》的经过及相关协议的内容的认定与本院二审查明的一致，本院对一审法院认定的该部分案件事实予以确认。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题是：一、被上诉人王华、王璐与上诉人天问阁公司签订的《房地产抵债协议书》的效力如何认定的问题；二、被上诉人王华、王璐关于判令上诉人天问阁公司及原审被告农行支行为二被上诉人办理抵债房地产过户手续的诉求能否支持的问题。
关于争议问题一，本院认为，从涉案《房地产抵债协议书》的内容来看，主要有两项内容：一、关于王华、王璐与天问阁公司之间存在249万元债权债务关系的约定；二、关于以房抵债的约定。关于249万元债权债务关系约定的效力问题，本院认为，因天问阁公司没有提交公司法定代表人范常龙签署《房地产抵债协议书》时不具备相应的民事行为能力的证据，故其关于范常龙签署协议时，对协议内容存在误解的诉讼主张，本院不予不采信。基于天问阁公司对欠案外人李传楷600余万元债务以及《房地产抵债协议书》是应李传楷的要求签署的自认，《房地产抵债协议书》中关于王华、王璐对天问阁公司享有249万元债权的约定，应当视为是李传楷向王华、王璐转让对天问阁公司所享有的债权而形成的，该债权转让并不违反法律规定，故本院认定《房地产抵债协议书》中关于王华、王璐对天问阁公司享有249万元债权的约定内容有效。关于以房抵债约定的效力问题，本院认为，《房地产抵债协议书》第5条约定，王华、王璐共同代替天问阁公司偿还农行支行贷款本金19万元；第6条约定，王华、王璐共同履行完毕协议第5条，协议第2、3、4条成立；协议第2、3、4条是关于以房抵债及房屋过户事宜的约定。由上述约定内容来看，天问阁公司与王华、王璐对于《房地产抵债协议书》中以房抵债及房屋过户事宜的条款是约定了生效条件的，即王华、王璐代替天问阁公司偿还欠农行支行贷款本金19万元。王华、王璐在签订《房地产抵债协议书》后，未代替天问阁公司偿还欠农行支行贷款本金19万元，虽然王华、王璐在诉讼中称，未能代替天问阁公司归还欠农行支行19万元贷款，是因为农行支行已将天问阁公司所欠贷款核呆，拒绝受领还贷造成的，但农行支行诉讼中则称，贷款核呆并不代表贷款可以不还。本院认为，农行支行并非涉案《房地产抵债协议书》的合同当事人，即使农行支行存在王华、王璐所称拒绝受领还贷的情形，也不能视为属于我国《合同法》第四十五条第二款中所规定的“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的情形，故《房地产抵债协议书》中以房抵债条款的生效条件应认定尚未成就，根据我国《合同法》第四十五条第一款中“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”的规定，《房地产抵债协议书》中以房抵债条款应认定未生效。至于天问阁公司提出的其对抵债房屋没有处分的权利，以房抵债的约定应认定无效的上诉理由，本院认为，涉案抵债房屋是在另一民事诉讼案件执行过程中，天问阁公司与农行支行达成的执行和解协议约定农行支行让与给天问阁公司的房屋，但该房屋至今未过户登记到天问阁公司名下，仍然登记在农行支行名下，由此可以看出，执行和解协议并未实际履行，而执行和解协议并无强制执行力，不产生物权变动的效力，天问阁公司关于其无权处分涉案房屋的诉讼主张是成立的，但是天问阁公司因此主张《房地产抵债协议书》中以房抵债约定内容无效则不符合法律规定，无权处分行为所导致法律后果并非是合同无效，而是合同履行不能。
关于争议问题二，本院认为，因《房地产抵债协议书》中以房抵债条款未生效，故对王华、王璐关于判令天问阁公司及农行支行为二人办理抵债房地产过户手续的诉求本院不能支持。
综上，本院认为，涉案《房地产抵债协议书》关于被上诉人王华、王璐与上诉人天问阁公司之间存在249万元债权债务关系的约定内容有效，关于以房抵债的约定内容未生效。一审法院关于《房地产抵债协议书》全部有效的认定错误，判决支持被上诉人王华、王璐关于办理抵债房屋过户手续的诉求错误，本院应予以改判，且对本案的改判也无需以沙市区人民法院另案审理的案外人邓元满与天问阁公司之间以房抵债纠纷案件审理结果为依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初1273号民事判决；
二、上诉人荆州市天问阁实业公司与被上诉人王华、王璐2015年8月20日签订的《房地产抵债协议书》中，关于被上诉人王华、王璐对上诉人荆州市天问阁实业公司享有249万元债权的约定内容有效，关于以房抵债的约定内容未生效；
三、驳回被上诉人王华、王璐的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取为2768元，二审案件受理费5535元，均由被上诉人王华、王璐负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜坚松
审判员 谢本宏
审判员 范昌文
二〇一八年五月三日
书记员 王昌宇