广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第250号
上诉人（原审被告）：马永刚，男，1969年8月4日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：代春玲，女，1968年1月30日出生，汉族，住中山市。系马永刚妻子。
被上诉人（原审原告）：中山市康城物业管理服务有限公司，住所地中山市。
法定代表人：黄广升，系该公司经理。
上诉人马永刚因与被上诉人中山市康城物业管理服务有限公司（以下简称康城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：马永刚系中山市东区怡华苑1幢602房及20号单车房的所有人，该房屋建筑面积90.93平方米。2012年2月28日，康城物�公司（乙方）与中山市怡华苑业主委员会（甲方）签订物业服务合同，合同约定甲方代表该物业业主大会签订本合同，该物业业主大会选聘乙方对该物业提供物业管理服务，服务内容包括生活服务设施的维修保养和管理、公共环境卫生等，物业管理服务费按建筑面积收取，其中住宅每月每平方米为1元，商铺每月每平方米为1.8元，乙方从2011年10月1日开始物业服务工作并开始收取服务费，收取时间为每月10日前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应交物业服务费的4‰作为滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，康城物业公司依约对该小区提供了物业管理服务，马永刚从2012年1月1日起一直拖欠物业管理费未交，截至到2013年12月31日共拖欠物业管理费本金2182.32元（90.93平方米×1元/平方米/月×24个月），康城物业公司经追讨未果，遂诉至原审法院，请求判令�永刚：1.向康城物业公司支付拖欠的自2012年1月1日起至2013年12月31日止的物业服务费用本金2468.16元及滞纳金（滞纳金暂计至2014年1月13日为3589.94元）；2.承担本案的诉讼费用。
原审法院另查明：康城物业公司的经营范围包括小区物业管理、小区车辆停放服务、园林绿化服务等。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。康城物业公司与中山市怡华苑业主委员会签订的物业服务合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，康城物�公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同对马永刚具有约束力。马永刚辩称的业主委员会没有召开业主大会等，属于其与业主委员会之间的事项，与康城物业公司无关，马永刚不能以此拒绝交纳物业管理费。康城物业公司具有物业管理服务资质，并依约提供了物业管理服务，马永刚也应依约向康城物业公司交纳物业管理费。至于马永刚辩称并非康城物业公司向其提供物业服务的问题，因其未向原审法院提交相反证据予以反驳，故对该抗辩，原审法院不予采信。马永刚未按物业服务合同的约定交纳物业服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担继续履行以及支付违约金的违约责任。马永刚应向康城物业公司支付自2012年1月1日起至2013年12月31日期间的物业管理费本金2182.32元及违约金。关于违约金问题，合同约定的是滞纳金�滞纳金属于行政机关收取因迟延交纳有关款项而产生的费用，平等民事主体之间没有权利收取滞纳金。涉案合同约定的滞纳金属于表述错误，实际是违约金性质，马永刚辩称约定的按每日4‰交纳违约金不合理，申请法院予以调低，经审查，原审法院认为该标准确实过高，原审法院依法调整为按银行同期同类贷款基准利率分段计算违约金。综上，康城物业公司诉求合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、马永刚于判决发生法律效力之日起七日内向康城物业公司支付2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费本金2182.32元及相应违约�（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费90.93元为基数，从当月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至判决确定的履行期限之日止）；二、驳回康城物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（康城物业公司已预交），由马永刚负担（该款马永刚于判决发生法律效力之日起七日内迳付康城物业公司）。
上诉人马永刚不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。1.原审法院认定物业服务合同有效错误。康城物业公司与马永刚签订的物业管理服务合同是不合法、无效的。根据国务院《物业管理条例》第十一条及《广东省物业管理条例》第四十四条之规定，选聘和解聘物业服务企业是由业主共同决定而非业委会决定，业主委员会在签订物业服务合同时要出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定，业委会只是执行业主大会的决议而已。本案中，康城物业公司无法出具业主大会同意选聘其作为小区物业服务企业的决定，据此可以判定其与前任业主委员会签订的合同无效。2.康城物业公司没有在合同期间内按照合同内容提供一致的物业服务。原审法院错误适用举证责任，康城物业公司没有提供其已经按照合同要求作出服务的证明，故其没有资格向马永刚收取相关的费用。另根据《物业管理条例》第三十三条之规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书，康城物业公司应提供其在本小区内从事物业管理服务人员的资格证书以证明其在管理小区行为的合法性。3.关于滞纳金问题。法庭曾向康城物业公司确认是否请求的是滞纳金，康城物业公司明确按合同处理，合同约定的是滞纳金，而原审判决认定平等民事主体之间没有权利收取滞纳金，但认定涉案合同约定的滞纳金属表述错误，实际是违约金性质，马永刚认为原审法院的上述认定没有依据，应驳回康城物业公司关于滞纳金的诉讼请求。4.康城物业公司的起诉程序不符合《物业管理条例》第六十七条之规定，康城物业公司从未通知督促马永刚缴纳物业服务费，且追诉时间已超过2年。综上，请求二审法院：撤销原审判决，驳回康城物业公司的诉讼请求；本案的诉讼费由康城物业公司承担。
被上诉人康城物业公司答辩称：关于公司进驻合法性的问题，康城物业公司是通过业主委员会招标、投票选举后选出来的，并已向相关部门备案，属于合法进驻的物业管理公司，其在原审期间已经提交了相应证据予以佐证，且物业服务合�是由相关政府部门提供的模板。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：二审期间，本院询问康城物业公司是否有向马永刚催缴物业管理费，马永刚确认有催缴物业管理费，但马永刚认为康城物业公司无权向其收取物业管理费。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。首先，关于康城物业公司与中山市怡华苑业主委员会签订的物业管理服务合同的效力问题。中山市怡华苑小区第四届业主委员会是由业主选举成立，并经中山市房地产行业协会、中山市东区办事处夏洋社区居民委员会备案。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”在上述物业服务合同未被撤销之前，对马永刚有约束力。其次，关于是否应支付物业服务费及违约金的问题。马永刚主张康城物业公司在案涉期间未向其实际提供物业服务，而是周志平等6人自行组成的团队在小区提供物业服务，但没有提供证据予以证明，本院对其主张不予采信。关于诉讼时效问题，马永刚二审中已确认康城物业公司曾向其催缴物业管理费，且马永刚一审期间未提出诉讼时效抗辩，故马永刚在二审中认为本案已超过2年诉讼时效，本院依法不予支持。另，原审法院将合同约定的滞纳金性质解释为违约金并以同期同类贷款基准利率分段计算违约金并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人马永刚的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（马永刚已预交50元），由上诉人马永刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年四月二十日
书 记 员 林 俊