上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1505号
原告（反诉被告）某投资公司。
法定代表人牛某。
委托代理人沈某。
委托代理人杨立久，上海伯阳律师事务所律师。
被告黄某。
被告（反诉原告）某娱乐公司。
法定代表人李某。
委托代理人程培新，上海市申达律师事务所律师。
原告（反诉被告）某投资公司（以下简称某投资公司）与被告黄某、被告（反诉原告）某娱乐公司（以下简称某娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某投资公司的委托代理人杨立久、沈某，被告某娱乐公司的委托代理人程培新到庭参加诉讼。被告黄某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）某投资公司诉称，2009年1月19日，某投资公司与黄某签订《租赁合同》，主要约定，某投资公司将上海市宝山区同济路XXX号XXX号楼XXX室房屋（以下统称系争房屋）出租给黄某，租赁期限为8年，自2009年2月1日至2017年1月31日止。其中2009年2月1日至2013年1月31日的月租金为72，792元，2013年2月1日至2015年1月31日的租金为每月80，254元。然签约后黄某、某娱乐公司并不严格履行合同，且连续拖欠租金，截至2014年3月31日，共拖欠租金873，132元。经催讨，某娱乐公司均以各种理由拖延支付租金，已构成违约，故起诉要求：1、确认某投资公司与某娱乐公司的房屋租赁关系；2、判令某娱乐公司向某投资公司支付拖欠的自2013年5月至2014年3月31日的租金873，132元；3、判令某娱乐公司支付某投资公司违约金145，584元；4、判令某娱乐公司支付相当于5个月免租期租金363，960元（72，792元／月×5个月）。
被告（反诉原告）某娱乐公司反诉并辩称，首先，黄某租赁系争房屋的目的在于设立某娱乐公司，嗣后亦由某娱乐公司实际经营使用，不构成转租，认可某投资公司与某娱乐公司之间存在租赁关系。其次，认可截至2014年3月31日，假设不免租、扣除违约金，某娱乐公司尚未支付租金873，132元，然对已缴纳租金对应的期间有异议。某娱乐公司已向某投资公司缴纳2012年的租金及2013年1月份的部分租金，之后的租金因为本案对2013年1月至9月期间的租金问题存在争议就没有缴纳。考虑到履约诚意，某娱乐公司向某投资公司缴纳了2013年10月至2014年1月的租金，然某娱乐公司要求开具发票时，某投资公司坚持要给某娱乐公司开具2013年1月至9月期间的发票。为此，双方就发票开具时间产生争议，故某娱乐公司未再支付2014年2月后的租金。再次，在合同履行过程中，由于某投资公司提供的系争房屋不符合国家强制性规定，造成某娱乐公司无法通过消防验收进行营业，且造成火灾损失，某娱乐公司有后履行抗辩权，依照合同约定有权停止支付租金并要求某投资公司免除租金及赔偿损失等。综上，除认可双方租赁关系外，不同意某投资公司其余诉请，且反诉请求：1、判令某投资公司免除某娱乐公司2013年1月1日至2013年9月30日的租金；2、判令某投资公司赔偿某娱乐公司因火灾遭受的财产损失512，000元；3、判令某投资公司支付某娱乐公司防火隔墙分隔到顶的费用17，300元；4、判令某投资公司支付违约金145，584元。
原告（反诉被告）某投资公司针对某娱乐公司的反诉辩称，首先，本案为房屋租赁合同纠纷，而某娱乐公司基于侵权提起损害赔偿，不应合并审理。其次，在2013年1月前，某娱乐公司一直向某投资公司支付租金，并未提出系争房屋不符合消防要求。火灾发生在2013年5月8日，某娱乐公司要求某投资公司免除2013年5月8日之前的租金，缺乏依据。再次，火灾系案外人纵火所为，某投资公司不存在过错。某娱乐公司认为系争房屋隔墙不到位不符合消防强制性规范造成火灾损失是不成立的。某投资公司的物业是一个园区，系争房屋是园区的一个部分。整个园区已报请消防部门验收合格，因此某投资公司所出租的系争房屋是符合有关消防的强制性规定的。根据消防法的规定，商业用房每一个具体的工作单位要根据各自的实际用途进行规划、设计、装修，而房屋的实际使用人应该在开业之前将具体的装修规划、方案以及有关装修的消防措施图纸交给消防部门报验。开业之前还应经过消防部门验收通过才能开业。而本案中黄某接收系争房屋后进行了装修，装修后又转租给某娱乐公司，而某娱乐公司根据自身情况进行了装修，装修过程中某娱乐公司又与邻居网吧就消防隐患的责任承担进行了约定。现发生火灾有案外人的原因也有某娱乐公司对消防疏忽懈怠不作为的因素存在。因此火灾损失应由实际加害人、某娱乐公司自行承担。又次，某投资公司对于某娱乐公司发生火灾后的装修修复情况不清楚，相信隔墙是某娱乐公司修复，然无法确认所支出的具体金额，不同意赔偿装修损失及支付修复费用。综上，不同意某娱乐公司反诉诉请。
被告黄某对某投资公司的本诉请求及某娱乐公司的反诉请求均未作答辩。
经审理查明，2009年1月19日，某投资公司与黄某签订《租赁合同》，由黄某向某投资公司承租系争房屋，用于经营桌球；租期8年，自2009年2月1日至2017年1月31日止。2009年2月1日至2011年1月31日止每月租金72，792元；2011年2月1日至2013年1月31日止每月租金76，432元；2013年2月1日至2015年1月31日止每月租金80，254元；2015年2月1日至2017年1月31日止每月租金84，267元。租金每两个月支付一次，承租方须于签订房屋租赁合同之日支付自租赁期始至当期期底的第1期租金，承租方延期支付第1期租金超过15日，出租方有权终止本租赁合同，收取的保证金、意向金或其他费用予退还。履约保证金为两个月租金145，584元。免租装修期从2009年2月1日至2009年6月30日，共计5个月。承租方预计开始营业时间为2009年3月30日。该房屋只限用作经营桌球之用途，承租方须以桌球会所之商业名称经营前述业务。
另外，双方租赁合同2.4条约定：承租方拖欠租金和其他费用，从应付日起按照每日千分之三计算滞纳金至付清日止。合同5.4条约定：出租方须责成管理公司保持该项目的屋顶、主要结构、墙壁、主要排水管道和电缆、公共地方及设施在良好使用状态。合同7.1条约定：如果该项目或该房屋之任何部分在租赁期内的任何时候，因火灾、水灾、暴风台风、建筑缺陷、白蚁、地震、地陷或其他任何出租方不可控制的灾害，及非承租方、其代理人、雇员、承包商或许可人的作为、不作为、不履行、疏忽或懈怠，而造成破坏、损毁，致使该房屋不适合使用；或该项目或该房屋在租赁期内的任何时候，非因承租方、其代理人、雇员、承包商或许可人的作为、疏忽、不履行或不作为，而被宣告为危险建筑、接到清拆命令或关闭命令或政府发出的相关命令而导致该房屋无法继续租用；那么，根据已证实的损坏和无法租用和范围所应减免的合理部分之租金，可以在该房屋遭受破坏或损毁或无法租用的下一个历月的第一天起停止支付，直至该房屋修复或适合使用或上述命令已被消除。合同8.1条主要约定：承租方拖欠租金、管理费等任何其他费用连续超过30天或累计超过60天，出租方有权提前收回房屋，合同立即自行终止。合同第8.2条约定，当发生8.1条情形，承租方已支付保证金不予退还并应承担如下违约责任：（1）承租方应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金；（2）承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。
上述合同签订后，某投资公司交付系争房屋，黄某向某投资公司支付保证金145，584元。2009年11月17日，某娱乐公司成立，公司类型为一人有限责任公司，黄某作为一人股东及法定代表人。2012年8月6日，黄某将其全部股权及附属于股权的其他权利一并转让给李某。2012年8月10日，某娱乐公司股东及法定代表人均变更为李某。2012年10月22日，工商部门向某娱乐公司发出企业名称变更预先核准通知书，同意某娱乐公司申请变更的企业名称预先核准为：某棋牌公司（以下简称某棋牌公司），保留期自2012年10月22日至2013年4月22日。2012年12月24日，某管理处向某桌球会所发函催缴2012年6月至2012年12月的租金491，724.8元。2013年7月26日，某管理处向某桌球会所发函催缴支付2012年12月至2013年7月所拖欠的租金632，116元。某娱乐公司已向某投资公司付清了2013年前的租金及2013年1月的部分租金，在本案审理中，某娱乐公司向某投资公司支付了部分租金。双方确认，截至2014年3月31日，某娱乐公司未付租金为873，132元。
另查明，2009年5月及2011年8月，系争房屋隔壁所经营网吧负责人翁某出具承诺书，主要内容为某桌球会所同意网吧使用2楼公用部位，翁霜承诺消防许可自己负责申报，消防后果自行负责。同时，因消防安全通道经过某娱乐公司，翁某承诺保证消防通道安全。2012年11月6日，上海市宝山区公安消防支队（以下简称宝山消防支队）向建设单位某棋牌公司出具《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，资证明某棋牌公司申请（内装修）建设工程提供了消防设计审核申报表、消防设计等材料。2013年5月8日，案外人李某某在系争房屋隔壁游戏机厅内纵火，造成游戏机厅损坏并殃及同建筑内西侧网吧和南侧桌球房。2013年6月20日，宝山消防支队向某棋牌公司发出《内装修工程消防验收复查不合格的意见》，主要内容，经某棋牌公司提出竣工消防验收申请，该部门于2013年6月4日、6月13日现场抽查，指出该建设工程场所与隔壁网吧、游戏机房之间的防火分隔不到位，不符合相关规定。2013年8月9日，宝山消防支队向某棋牌公司发出《行政处罚决定书》，查明该公司于2013年7月23日在系争房屋内存在消防验收不合格擅自投入使用的违法行为，依照规定责令停止使用并处罚款3万元。2013年9月，因李某某为不负刑事责任的病人，本院对李某某作出《强制医疗决定书》。2013年9月13日，宝山消防支队向某棋牌公司发出《内装修建设工程消防验收合格的意见》，主要内容为，经该部门于2013年9月10日现场抽查，该场所与隔壁网吧、游戏机房之间的防火分隔不到位问题通过双面石膏板填充玻璃纤维棉进行整改，基本符合相关规定，综合评定为合格。
审理中，关于系争房屋的其他使用情况，某娱乐公司表示，对2012年8月受让公司股权之前的经营情况及消防申报、验收情况不清楚。2012年8月，某娱乐公司新股东李某受让公司股权并与黄某结清转让款、租金等事项后，2012年10月开始装修并向消防部门申报过相关材料。在装修时，系争房屋内已存在吊顶，装修工人对吊顶以外的非封闭空间做了通风管道，未注意到隔墙是否到位。2012年12月底、2013年1月初左右，工程竣工请消防部门来验收，消防部门指出了隔墙分隔不到位及其他问题。某娱乐公司认为其装修内容不包括装修封闭空间以外的隔墙（该隔墙位于吊顶与房屋屋顶之间，不可见），该部分隔墙要某投资公司进行处理，且因为要利用隔壁网吧的一些空间需要隔壁网吧配合，故要求某投资公司做好该做的隔墙，然某投资公司不予理睬，某娱乐公司就拒付租金，同时因为消防未通过，某娱乐公司就一直未营业。2013年5月8日发生火灾以后，某娱乐公司与隔壁商量后，隔壁才同意给点空间，某娱乐公司出钱请人施工，才将隔墙弄好。另，火灾发生后，某娱乐公司再进行维修，修复花费512，000元，至2013年7月中旬左右装修修复结束并开始非正式营业。之后被消防部门处罚，处罚后就停业，直至2013年9月底消防验收通过后才重新开张。
某投资公司则表示，2009年将系争房屋交给黄某时，系争房屋内没有吊顶，对某娱乐公司与游戏机房、网吧之间的隔墙均已用砖头砌到位，之后某娱乐公司进行了装修使用。嗣后，李某接收某娱乐公司后又对房屋进行了装修，其对隔墙如何处理某投资公司不清楚。2013年5月8日之前，黄某或某娱乐公司均在正常营业，否则不会支付租金，且某娱乐公司未向某投资公司反映隔墙不到位的问题，消防设计、竣工验收应由某娱乐公司自行申报并由相关部门审核。
审理中，关于诉请，某投资公司表示，依据《租赁合同》第8.2条主张本案中的违约金及免租期租金。
以上事实，有《租赁合同》、催缴函、企业名称变更预先核准通知书、工商设立登记、工商变更登记、股权转让协议、《内装修工程消防验收复查不合格的意见》、《内装修建设工程消防验收合格的意见》、《建设工程消防设计审核申请受理凭证》、《行政处罚决定书》、《强制医疗决定书》等及当事人的陈述等证据予以佐证，已经庭审质证，可予认定。
本院认为，某投资公司与黄某所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守、全面履行。结合本案事实，黄某租用系争房屋系为设立某娱乐公司经营之需要，其设立公司过程中所确定的租赁权利义务可由某娱乐公司所承受，且某娱乐公司在审理中亦认可承受租赁权利义务，故本院认定某投资公司与某娱乐公司已承受本案系争《租赁合同》所确定的权利义务。某投资公司主张确认其与某娱乐公司之间存在租赁关系，本院予以采信，然该主张难以构成独立请求，故本院不再在判决中列明。
本案的争议焦点在于某娱乐公司能否以某投资公司提供的租赁物不符合合同约定的目的而拒付租金并进而要求免除租金、赔偿损失及支付违约金。对此，某娱乐公司提出，某投资公司提供的租赁物不符合合同约定的目的系指系争房屋防火隔墙分隔不到位不符合强制性规范。结合到本案中，黄某与某娱乐公司在使用系争房屋过程中均对该房屋进行了装修，在装修过程中及发生火灾之前无确切证据证明其向某投资公司反映过隔墙问题。某娱乐公司作为房屋实际使用人有义务向出租方反映该问题以便采取措施，然某娱乐公司对此未能举证，由此造成的损失难以归责于某投资公司。同时，即便确系存在隔墙分隔不到位的问题，依据消防法规定，某娱乐公司作为建设单位需履行工程设计、竣工验收的申报手续，并经审核、验收通过后方可施工及最终投入使用。然某娱乐公司所提供的证据尚不足以证明其在发生火灾之前已经通过消防审核、验收，且作为建设单位及经营单位，某娱乐公司在2012年底、2013年初在消防部门指出隔墙不到位问题后有义务进行整改以符合消防要求，其亦未采取积极措施消除该消防隐患，以致造成火灾损失。综上，本院难以认定因火灾发生的相关损失系某投资公司所提供的租赁物不适合使用所致，难以认定某投资公司违约，故对某娱乐公司依据双方租赁关系主张财产损失及违约金，本院难以支持。
关于某娱乐公司主张的租金减免与修复费用，根据某娱乐公司提供的《内装修工程消防验收复查不合格的意见》、《行政处罚决定书》等证据及结合其他事实来看，本院有理由相信在发生火灾当时及之后确系存在隔墙分隔不到位情形。火灾发生后，考虑到某娱乐公司在维修期间，租赁物难以达到使用的目的，某娱乐公司亦必然对隔墙进行修复，并支出相关费用。故本院遵循公平原则，综合考虑某娱乐公司在发生火灾后对系争房屋的使用、修复等因素，酌情按每月80，254元标准减免某娱乐公司三个月的租金，减免上述租金后，某投资公司无需向某娱乐公司支付隔墙的修复费用。
关于某投资公司主张的违约金（包括保证金与免租期违约金），考虑到某投资公司依据合同8.2条所主张的违约金为解约违约金，而本案中，某投资公司并未提出解除合同，故其主张解约违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，双方已确认的未付租金873，132元扣除应减免的三个月租金后，某娱乐公司还应向某投资公司支付2014年3月31日前的租金632，370元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条、第十二条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）某娱乐公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）某投资公司支付租金632，370元；
二、原告（反诉被告）某投资公司与被告（反诉原告）某娱乐公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费收取17，244元，由原告（反诉被告）某投资公司负担6，355元，由被告（反诉原告）某娱乐公司负担10，889元；反诉案件受理费减半收取5，274元，由原告（反诉被告）某投资公司负担1，881元，由被告（反诉原告）某娱乐公司负担3，393元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 时金兰
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国消防法》
第十条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。