辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2200号
上诉人（原审被告）：白洪勇，男，1978年11月6日出生，汉族，个体，现住沈阳市沈河区。
委托代理人：赵焱，系吉林超凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏宁云商销售有限公司长江街店，住所地：沈阳市皇姑区长江街60号甲。
负责人：范志军，系该公司总经理。
委托代理人：陈帅、李哲中，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳森马服饰有限公司，住所地：沈阳市大东区小北关街33号。
法定代表人：邱坚强，系该公司董事长。
委托代理人：金锡琴、林晨旭，系该公司员工。
上诉人白洪勇与被上诉人苏宁云商销售有�公司长江街店、原审被告沈阳森马服饰有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1411号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年09月10日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
白洪勇诉称：我方于2014年2月25日通知被上诉人苏宁云商销售有限公司长江街店解除租赁合同，于2014年2月26日撤离并交还涉案房屋，所以租赁合同解除时间应为2014年2月26日。我方对被上诉人主张的空调费、采暖费及电费的数额均无异议，对被上诉人森马公司经营期间所欠的电费同意由我方承担，但我方不存在拖欠租金、物业费、电费的问题。根据合同约定的“先付后租”原则，我方不存在拖欠相关费用的问题，被上诉人第四项诉请应予驳回。合同中关于违�金的内容约定不明确，有不同计算标准，且违约金约定过高，申请法院调整。综上所述，被上诉人的诉讼请求没有事实依据，且违反法律规定，应驳回起诉。
苏宁云商销售有限公司长江街店辩称：请求法院：1、确认我方与上诉人白洪勇间的房屋租赁关系于2014年5月18日解除；2、判令白洪勇、沈阳森马服饰有限公司连带给付原告提前解除合同的违约金739，500元（当年度的三个月租金，295.8元÷12个月×3个月）；3、判令白洪勇、沈阳森马服饰有限公司连带支付拖欠苏宁云商销售有限公司长江街店的房屋租金633，857元（2014年3月1日至2014年5月18日）、物业费21，428元，（2014年3月1日至2014年5月18日）、电费73，161.5元（2013年8月20日至2014年3月20日，扣除2013年10月21日至2013年12月20日被告已交的电费）、采暖费52，703.9元（2013年度至2014年度）、空调费48，204元（2013年6月20日至2013年9月30日），合计：829，354元；4、判令白洪勇、沈阳森马服饰有限公司连带支付迟延支付租金的违约金621，180元（2014年2月14日至2014年5月23日，最终应计算至实际付款日），迟延支付物业费、电费、采暖费、空调费的违约金101，660元（2014年4月1日至2014年5月23日，最终应计算至实际付款日），合计：722，840元；5、判令白洪勇、沈阳森马服饰有限公司承担本案全部诉讼费用。
沈阳森马服饰有限公司辩称：同上诉人白洪勇意见一致，我方应对上诉人白洪勇的债务承担连带保证责任。
原审法院经审理查明，2009年12月15日，苏宁云商销售有限公司长江街店与辽宁中乾房地产开发有限公司签订《租赁合同》一份，约定由苏宁云商销售有限公司长江街店承租辽宁中乾房地产开发有限公司所有的、位于沈阳市皇姑区长江街中乾大厦负一层至五层的房产，租期为10年零2个月，即自2010�3月1日起至2020年4月30日止；苏宁云商销售有限公司长江街店有权将租赁物整体、部分转租给第三方。
2010年5月31日，苏宁云商销售有限公司长江街店与森马公司签订《场地租赁合同》一份，约定由森马公司承租位于沈阳市皇姑区长江街60号中乾大厦一至三层区域（即涉案租赁物），建筑面积共约1560平方米，租期为9年11个月，即自2010年6月1日起至2020年4月30日止。第三至第四租赁年的租金为295.8万元／年，物业管理费为10万元／年。租金及物业管理费采取“先付后租”的方式按季支付。在合同签订的10个工作日内，森马公司向苏宁云商销售有限公司长江街店支付首期租金72.5万元，物业管理费2.5万元。以后每个租赁期，森马公司提前15天交纳下个租赁期的租金及物业管理费，具体支付时间为首批租金在合同签订后10个工作日内，8月17日，11月16日，2月14日（闰年2月15日），支付时间如遇节假日相应顺延。森马公司在租赁区域内自行单独安装电表，电费按照该电表实际计量数据及同期供电部门规定的商业用途的收费标准并加收4%的损耗按月向苏宁云商销售有限公司长江街店或供电部门交纳；中央空调制冷及采暖费，按租赁的建筑面积收取，按当地市政标准交纳；水电费、中央空调制冷及采暖费支付时间为在收到原告付款通知的5日内。合同签订后五个工作日，森马公司一次性向苏宁云商销售有限公司长江街店交纳保证金48万元，作为履行本合同的保证。若租赁期满，森马公司无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，则在其将涉案租赁物交回后的十个工作日内，苏宁云商销售有限公司长江街店将保证金余款无息退还。若租赁期内，森马公司未按时交纳租金、物业管理费、水电费、中央空调使用费等相关费用，苏宁云商销售�限公司长江街店有权以保证金抵扣。若租赁期内，森马公司有擅自撤离、擅自停止经营的行为，则视为其自动放弃经营权，苏宁云商销售有限公司长江街店有权解除本合同，保证金不予退还，其还应按照合同当年剩余租金总额30%的支付违约金。租赁期内，未经苏宁云商销售有限公司长江街店书面同意，森马公司不得转租、提前退租，否则其应向苏宁云商销售有限公司长江街店支付相当于当年度三个月租金标准的违约金，且苏宁云商销售有限公司长江街店有权解除合同。租赁期内，森马公司必须按照本合同约定的时间足额向苏宁云商销售有限公司长江街店支付租金、物业管理费及其他所有费用（含保证金），如迟延支付，需按未交费用每日1%的标准向苏宁云商销售有限公司长江街店支付违约金。合同签订后，苏宁云商销售有限公司长江街店将涉案租赁物交与森马公司�用于经营森马品牌服饰。
2013年10月25日，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店与白洪勇、沈阳森马服饰有限公司签订《主体变更协议书》一份，约定森马公司将其在《场地租赁合同》中所享有的权利和承担的义务全部转让给白洪勇；苏宁云商销售有限公司长江街店为《场地租赁合同》的出租方，白洪勇为承租方，森马公司对白洪勇在履行《场地租赁合同》及本协议时所承担的全部义务承担连带保证责任；森马公司将保证金48万元转给白洪勇，作为其履约保证金。2013年9月1日，森马公司即将涉案租赁物交与白洪勇，用于经营森马品牌服饰。2013年10月24日，苏宁云商销售有限公司长江街店为白洪勇出具收据一份，载明收到其48万元保证金。
2014年2月25日，白洪勇向苏宁云商销售有限公司长江街店邮寄《解除合同通知书》一份，载明：因涉案租赁物内上下水无法正常使用�供暖期内不能正常供暖，已严重影响其正常经营，虽经其多次反应，苏宁云商销售有限公司长江街店却未予以解决，故其要求解除合同，并要求苏宁云商销售有限公司长江街店于收到该通知书后三日内派人签订书面交接清单，如苏宁云商销售有限公司长江街店不配合，其将自行撤离。2014年2月26日，白洪勇自行撤离涉案租赁物。庭审中，白洪勇自述解除合同的理由为租金过高。
2014年3月27日，苏宁云商销售有限公司长江街店向白洪勇邮寄《关于不同意解约以及要求白洪勇限期交纳租金及相关费用的通知函》一份，载明：其不同意白洪勇提出的解除合同主张，要求白洪勇于收函后立即恢复经营，于2014年4月2日前支付租金764，500元（2014.03.01-2014.05.31）、采暖费5，703.9元（2013年冬天）、电费7，226.16元（2013年9月19，775.81元，10月19，247.9元，2014年1月16，887.31元，2月14，315.14元）及空调费48，204元（2013.06.20-09.30），共计935，634.06元。2014年4月1日，白洪勇在该通知函上注明：其愿意承担电费70，226.16元、采暖费52，703.9元、空调费48，204元，除合同保证金48万元转为合同解约金外，另支付10万元作为合同解约金。
2014年5月16日，苏宁云商销售有限公司长江街店向白洪勇邮寄《关于解除租赁合同并要求立即交还租赁场地的函》一份，载明：基于白洪勇未按《关于不同意解约以及要求白洪勇限期交纳租金及相关费用的通知函》要求的内容履行，且其欠付租金、擅自撤离、擅自停业的行为已构成严重违约，并给苏宁云商销售有限公司长江街店造成损失，故苏宁云商销售有限公司长江街店依照合同约定，解除其与白洪勇间的租赁关系，并要求白洪勇在收到该函件后7个工作日内将涉案租赁物内物品清理干净交还原告，同时还要求白洪勇尽快支付其欠付的租金739，500元、电费73，131.5元、空调使用费48，204元、取暖费52，703.9元及按合同约定应另行支付的违约金及滞纳金。白洪勇于2014年5月19日收到该函件。现上诉人、被上诉人已对涉案租赁物交接完毕，双方关于装修事宜无争议。苏宁云商销售有限公司长江街店自述涉案租赁物已于2014年5月末另行对外出租，其给新承租人2个月的免租期。上诉人、被上诉人因解除合同事宜协商未果，苏宁云商销售有限公司长江街店遂于2014年5月23日诉至本院。
上述事实，有双方当事人陈述及《租赁合同》、《场地租赁合同》、《主体变更协议书》、《解除合同通知书》、《关于不同意解约以及要求白洪勇限期交纳租金及相关费用的通知函》、《关于解除租赁合同并要求立即交还租赁场地的函》等证据材料，经庭审质证，本院予以确认，并在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人、被上诉人签订的《场地租赁合同》及《主体变更协议书》均为各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。
关于确认《场地租赁合同》解除的时间问题。在上诉人、被上诉人签订《主体变更协议书》后，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店为涉案租赁物的出租人，白洪勇为涉案租赁物的承租人。虽白洪勇于2014年2月25日单方提出解除合同，但沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店对此未予以认可，且白洪勇提出解除合同的主张既不符合约定解除合同的条件，亦不符合法定解除合同的条件，白洪勇不享有合同解除权。相反，在白洪勇在租赁期内具有擅自撤离、擅自停止经营行为并提前退租的情形下，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店则依合同约定取得合同解除�，该合同自解除通知到达白洪勇时解除。沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店于2014年5月16日向白洪勇邮寄《关于解除租赁合同并要求立即交还租赁场地的函》，白洪勇于2014年5月19日收到该函，故《场地租赁合同》解除的时间应为2014年5月19日。
关于沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店主张的自2014年3月1日起至2014年5月18日止的房屋租金633857元及物业费21428元的问题。该期间，《场地租赁合同》并未解除，白洪勇应按合同约定向沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店支付租金640，224.66元（2，958，000元÷365天×79天）及物业费21，643.84元（100，000÷365天×79天），沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店诉请未超出合理范围，本院予以支持。森马公司对该项费用承担连带责任。
关于沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店主张的电费73，161.5元、采暖费52，703.9元、及空调费48，204元的问题。因白洪勇对该项费用的数额均无异议，且该费用均为发生在租赁期限内的合理费用，依照合同约定应由白洪勇承担，故对该项请求本院予以支持。森马公司对该项费用承担连带责任。
关于沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店主张的提前解除合同违约金739，500元的问题。因白洪勇的违约行为，导致《场地租赁合同》提前解除，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店需另行对外出租涉案租赁物以获得租金收益，但在其另行对外出租期间，涉案租赁物不可避免的将会存在空置期，进而会影响沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店的租金收益。鉴于涉案租赁物已于2014年5月末另行对外出租，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店给新承租人2个月的免租期，依据《场地租赁合同》约定的租金标准，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店实际租金损失应为599，704.11元（2，958，000�365天×74天，2014年5月19日至2014年7月31日）。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条的规定，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店主张的提前解除合同违约金739，500元，未超出其实际损失的30%，故此项不在调整范围之内，故对该项请求本院予以支持。森马公司对该项费用承担连带责任。
关于沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店主张的逾期支付租金、物业费、采暖费、空调费及电费的违约金问题。根据《场地租赁合同》的约定，若租赁期内，白洪勇未按时交纳租金、物业费、水电费、空调费等相关费用，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店有权以保证金抵扣。白洪勇已按合同约定向沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店支付48万元保证金，该笔保证金足以支付白洪勇拖欠的租金、物业费、采暖费、空调费及电费，沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店有救济途径及救济权利而不行使，故对该项请求本院不予支持。
关于沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店是否应返还白洪勇保证金48万元的问题。该保证金的性质为履约保证金，现合同已解除，虽在合同履行过程中白洪勇存在违约行为，但其已依据合同约定承担了违约责任，故该项费用沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店应予返还。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被上诉人沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店与上诉人白洪勇间的租赁关系于2014年5月19日�除；
二、上诉人白洪勇于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店自2014年3月1日起至2014年5月18日止的房屋租金633，857元及物业费21，428元，共计655，285元；
三、上诉人白洪勇于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店电费73，161.5元、采暖费52，703.9元及空调费48，204元，共计174，069.4元；
四、上诉人白洪勇于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店提前解除合同违约金739，500元；
五、被上诉人沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店于本判决生效后十日内一次性返还上诉人白洪勇保证金480，000元；
六、沈阳森马服饰有限公司对白洪勇上述二至四项支付义务承担连带责任；
七、驳回沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店其他诉讼请求。
上诉人白洪勇如逾期履行上述给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费2，133元，由被上诉人沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店承担5，133元，上诉人白洪勇承担20，000元。保全费5，000元，由上诉人白洪勇承担。被上诉人沈阳森马服饰有限公司对白洪勇该项支付义务承担连带责任。
宣判后，上诉人白洪勇不服原审判决，向本院提起上诉。请求法院撤销原审判决第一项、第二项。依法改判第四项，其主要理由：1、上诉人与被上诉人之间系场地租赁合同纠纷案件，根据原审法院查明的事实上诉人于2014年2月25日书面通知被上诉人要求解除租赁合同，并于2月26日撤离涉案租赁物，租金截止于2月28日。因此双方约定违约金计算应为当年剩余总额：73.95万元×30%＝22.185万元。并不是原审法院第四项判决的数额，因此二审�院应当改判；2、上诉人认为法院认定的租赁关系于2014年5月19日解除与事实不符。3、上诉人认为原审法院半决第二项没有事实和法律依据。4、原审法院程序违法，原审法院适用普通程序审理，但在本案开庭审理过程中自始至终只有一名审判人员审理，因此程序违法.
被上诉人沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店答辩称：请求维持原判。
原审被告森马公司未作陈述。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：关于案争租赁合同解除时间问题，虽上诉人于2014年2月25日单方提出解除合同，但被上诉人对此未予以认可，且上诉人提出解除合同的主张既不符合约定解除条件，亦不符合法定解除条件，故上诉人不享有合同解除权；相反，上诉人因合同履行期内单方提前退租的违约行为，使被上诉人依合同约定而取得合同解除权，该合同自被上诉人解除通知到达上诉人时解除，故原审此时间认定解约时间并判令上诉人承担合同未解除之前的租金及物业费并无不当。其次，关于原审判令上诉人给付提前解约违约金73.95万元问题，因该款项系依据案争租赁合同第十二条违约责任的约定计算而得，且上诉人所主张的计算依据即合同第5.1条的适用前提为“保证金不予退还”，而本案己判令被上诉人退还保证金，故原审此项判决并无不当。另，关于上诉人提出原审审判程序违法的上诉主张，因上诉人未提供证据证明，故对上诉人该项请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16，220元，由上诉人白洪勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
书�员王可一
二〇一四年十月二十日
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。