河北省唐山市路北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民重字第22号
原告：李鑫。
被告：唐山东方房地产集团有限公司。
法定代表人：方合群，职务：董事长。
被告：唐山东方物业服务有限公司。
法定代表人：方合群，职务：董事长。
被告：唐山中盛商业管理有限公司时尚家分公司。
法定代表人：佘恩刚，职务：经理。
三被告委托代理人：刘卫国，河北北辰律师事务所律师。
三被告委托代理人：宋玮煜，公司员工。
原告李鑫与被告唐山东方房地产集团有限公司（以下简称东方房地产）、被告唐山东方物业服务有限公司（以下简称东方物业）、被告唐山中盛商业管理有限公司时尚家分公司（以下简称中盛时尚家）侵权纠纷一案，本院受理后，于2014年7月17日作出（2013）北民初字第1060号民事判决书。后被告东方房地产、东方物业不服，提出上诉，唐山市中级人民法院于2014年12月2日作出（2014）唐民四终字第917号民事裁定，撤销原判决、发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李鑫、三被告委托代理人刘卫国、宋玮煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李鑫诉称，2011年5月23日，陈国新与唐山东方国际会展中心有限公司签订《租赁合同》一份，约定将时尚家家居广场（暂定名）B10号摊位出租给原告用于经营家居饰品、木雕等。后经唐山东方国际会展中心有限公司同意，陈国新将B10号摊位转让于原告，并约定合同对原告继续有效。合同签订后，原告依约向唐山东方国际会展中心有限公司交纳了租金、承租保证金、物业费及其他费用，唐山东方国际会展中心有限公司以被告东方物业名义就物业费向原告出具了收款凭证。2011年12月15日，被告中盛时尚家作为物业服务主体与原告签订了《摊位移交协议书》，约定被告中盛时尚家于2011年12月15日将时尚家分公司家居广场B8、B9号摊位移交于原告，并约定由被告中盛时尚家对公用设施进行定期检查和维护。2012年3月1日，被告东方房地产（甲方、新出租人）、唐山东方国际会展中心有限公司（乙方、原出租人）与原告（丙方、承租人）三方签订变更补充协议，约定乙丙双方签订的时尚家家具广场租赁合同的出租方变更为甲方即被告东方房地产，同时原合同对新的出租人继续有效，并约定了面积变更、租金、租赁期限等事项。原告按照上述协议已经全部履行了合同义务。2012年7月21日，唐山市范围内普降大雨，事前气象局曾发布预警信息，提醒民众及相关部门做好防御工作，但各被告均未采取有效防范措施，导致雨水大量灌入时尚家家居广场，给原告所承租的商铺造成了巨大的装修及货物损失。在损失产生后，各被告一直未能实施有效解决措施，致使租赁物不能达到正常使用状态，从而导致原告至今仍然无法正常营业，致使原告又产生租金和物业费等损失。原告自事发次日就采取有效解决措施，从维护商场利益角度多次与各被告进行协商，后被告承诺赔偿原告各项损失，但至今并未及时履行该项赔偿义务，各被告应当承担侵权损害赔偿责任，并且相互之间应当承担连带责任。经唐山市路北区价格认证中心鉴定，原告因此产生的装修损失为17360元，货品损失为120688元，租金和物业费及承租保证金损失为47665元，营业损失15184元和评估费4100元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令三被告赔偿原告损失204998元。
被告东方房地产辩称，原告没有对雨水倒灌的原因进行司法鉴定，无法确定造成原告损失的真正原因。东方房地产对原告的损失没有任何过错，原告主张的损失数额和范围不符合法律规定。请求人民法院依法公平、公正判决。
被告东方物业辩称，承租期间的特大暴雨属于不可抗力。原告没有对雨水倒灌的原因进行司法鉴定，无法确定造成原告损失的真正原因。东方物业已经采取了合理的施救措施，没有过错。原告主张的损失数额和范围，不符合法律规定。请求人民法院依法公平、公正判决。
被告中盛时尚家辩称，时尚家作为商业管理公司，不承担商户在经营中的责任，不承担原告的赔偿义务。
经审理查明，2011年5月23日，陈国新与唐山东方国际会展中心有限公司（以下简称东方会展中心）签订“租赁合同”一份，约定将时尚家家居广场（暂定名）B10号摊位出租给原告用于经营家居饰品、木雕等。后经唐山东方国际会展中心有限公司同意，陈国新将B10号摊位转让于原告，并约定合同对原告继续有效。2011年5月23日，陈国新预交租金52048元、物业服务费7807元，保证金8000元，共计67856元。2011年12月15日，原告与被告中盛时尚家分公司签订了《摊位移交协议》、《交接表》，对摊位及摊位内的设施、物品进行确认交接。2012年3月1日，时尚家地下广场正式开始营业。2012年7月21日，唐山市内普降大暴雨，雨水倒灌，将时尚家地下广场内原告承租的商铺及商铺内的货物淹没。商铺被淹后，原告李鑫委托唐山市路北区价格认证中心对被淹货品价格、装修价格及被淹后的营业损失进行了鉴定，结论为原告李鑫被淹货品的市场价格为120688元，装修损失为17360元，2012年7月22日至2013年3月1日的营业损失为15184元，原告支付评估费4100元。
另查明，2012年3月1日，原告李鑫与被告东方地产公司及东方会展中心三方签订了“变更补充协议”，出租方由东方会展中心变更为被告东方地产公司。原告与被告东方地产之间是租赁合同关系，与被告东方物业之间是物业服务合同关系。
以上事实有租赁合同、收据、摊位移交协议书、交接表、租赁合同变更协议、租赁合同变更补充协议、受损物品清单、开门营业告知书及通知书、价格认证报告两份、照片、录像、录音、会展中心中标通知、规划局设计方案审核通知单、消防支队验收意见书以及原、被告陈述等证据予以证实。
本院认为，陈国新于2011年5月23日向被告东方物业公司交纳物业费7807元，与被告东方物业公司之间形成了物业服务合同关系，后陈国新经被告方同意退出租赁合同，由新承租人即本案原告李鑫继续承租该摊位。原《租赁合同》权利义务对原告继续有效，原告李鑫与被告东方物业公司之间形成了物业服务合同关系，被告东方物业有义务做好商场的安全管理及防范工作。2012年7月21日唐山市区普降的大暴雨，被告作为专业的物业公司，未采取有效的安全防范措施，大暴雨过程中，抢险措施不及时、不到位，导致雨水倒灌，商铺被淹，故被告东方物业应对原告李鑫商铺被淹后遭受的损失承担赔偿责任。被告主张大暴雨系不可抗力、要求减少过错责任，理据不足，本院不予支持。原告李鑫与被告东方地产之间签订有“租赁合同”，被告东方房地产应承担连带责任。唐山市路北区价格认证中心对货品价格、装修价格及营业损失进行了鉴定，原告李鑫被淹货品被淹前的市场价格为138048元，本院予以认定，被淹货品归原告所有，考虑货品被淹后尚有残值，按市场价格的20%扣除残值为宜，由被告东方物业赔偿原告货品损失为110438元，其中装修损失17360元，已包含在内一并予以了折旧。原告主张退还的租金、物业费、承租保证金47665元，因商铺被淹后，原告一直未营业，故剩余租期内的租金29667元（57%×52048=29667）及承租保证金8000元由被告东方地产退还，剩余租期内的物业费4450元（57%×7807=4450）由被告东方物业退还。【应予退还的租金及物业费的计算方式为：合同约定免租期1个月，即支付租金的期限为365天-30天=335天，从2012年3月1日开始实际使用到7月21日，实际租赁使用期限143天，剩余期限192天，即应退还192天的租金，退还比例为：（192÷335天）=57%）】。原告主张的营业损失15184元（2012年7月22日至2013年3月1日），商场水淹后，因原告就赔偿问题与被告进行协商实际未营业，故对其营业损失予以考虑，对原告主张的营业损失15184元酌定扣除2000元，其余13184元，本院予以支持。综上，因被告东方物业在原告商铺水淹事件中存在过错，应赔偿原告货品损失110438元，退还原告物业费5173元，赔偿原告营业损失13184元，评估费4100元，合计132895元，被告东方地产对以上赔偿承担连带责任。被告中盛时尚家在原告商铺水淹事件中无过错，原告要求被告中盛时尚家承担赔偿责任的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告唐山东方物业服务有限公司赔偿原告李鑫货品损失110438元（货品归原告所有），营业损失13184元，评估费4100元。退还原告邸静物业费4450元，合计132172元，于本判决生效后五日内履行；
二、被告唐山东方房地产集团有限公司对上述赔偿承担连带责任；
三、被告唐山东方房地产集团有限公司退还原告李鑫租金29667元、承租保证金8000元，共计37667元，于本判决生效后五日内履行；
四、驳回原告李鑫的其他诉讼请求。
案件受理费4014元，由被告唐山东方房地产集团有限公司、被告唐山东方物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 张彦霞
审判员 韩 宁
审判员 刘宏志
二〇一六年四月二十一日
书记员 冯 伟