福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第1926号
原告福州冠华福盛物业管理有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人林发金，总经理。
委托代理人罗允平，公司员工。
被告钟红贤，女，汉族，住福州晋安区。
原告福州冠华福盛物业管理有限公司与被告钟红贤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理。依法由审判员李卓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福州冠华福盛物业管理有限公司的委托代理人罗允平以及被告钟红贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福州冠华福盛物业管理有限公司诉称：原告于2003年8月2日与金城花园（又名汇侨名苑）开发商福州顺发房地产有限公司签订《物业管理服务合同》，由原告负责金城花园的前期物业管理。该合同约定，金城花园（又名汇侨名苑）住宅房屋物业费为：多层0.48元／平方米／月；小高层0.80元／平方米／月。福州市物价局于2005年7月15日以榕价房（2005）22号核定了上述物业收费标准，约定物业管理费为：多层0.48元／平方米／月；小高层0.80元／平方米／月。2005年7月15日，原告与被告签订《金城花园前期管理服务合同：业主公约》，约定原告依照规定收取管理服务费、代收代缴水电费，和被告应当遵守住户公约，并应按时向原告交纳管理服务费、水电费等，逾期交纳各种费用的，承担日1‰的滞纳金等内容。原告于2014年10月1日与金城花园业主委员会签订的《金城花园物业管理服务合同》，对上述的权利和义务做了同样的约定。被告的房屋建筑面积为135.35平方米，每月应付物业管理费为65元。原告按照约定为被告提供了管理服务，但被告自2012年9月至2015年3月，已累计31个月未支付物业管理费、水电公摊费。故请求判令被告支付自2012年9月起至2015年3月止的物业费2015元、水电公摊186元以及违约金990.45元，共计3191.45元；判令本案诉讼费用由被告承担。
被告钟红贤辩称：答辩人确实从2012年9月至2015年03月未交纳物业费，但是有原因的：一、原告在答辩人家楼下设立垃圾场，长期将垃圾堆积在答辩人家楼下，蚊虫滋生，老鼠乱窜；二、围墙被强行拆除，存在重大安全隐患，虽然物业临时用铁栏杆围住，但答辩人所居住的9号楼直接跟外围三环路连接，存在重大安全隐患，物业未装监控，无保安人员看护，原告也未进行修复。小区公用绿地被他人占为店面使用，答辩人家窗台底下空地早上成为电动车装货现场，晚上厢式小货车停在答辩人家窗台楼下过夜，导致小偷容易爬进答辩人家中盗窃。但原告并不作为，没有进行协调。三、原告提供的物业服务并未达到与业主委员会签订的合同规定的承诺的服务标准：公共环境脏乱差；私自将绿化带扩大作为停车场；小区管理无序；车辆乱停占用消防通道；安保人员不作为，小区门口沦为菜市场；四、原告未与业主按程序签订物业管理合同，从2008年10月至2014年10月没有进行合同续约手续，根据合同法规定，合同顺延无效，原告诉请无理，请求法院秉公处理。五、原告提供的2014年10月1日签订的物业管理服务合同第三章第十八条第9点，管理遗留问题：（1）小区南面围墙坍塌，（2）小区消防自动报警灭火系统失效。事实为“小区南面围墙坍塌”实为2014年才发生，物业默许9号楼一楼架空层所有者违法所为。六、以上问题对我家的生活西西相关有极大影响。
经审理查明：被告系坐落福州市晋安区某单元的业主，该住宅房屋建筑面积135.35㎡。原告（原企业名称：福州冠华物业代理有限公司，后变更为现名）原系“金城花园”小区开发商福建顺发房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，三级资质。双方于2003年8月2日签订前期《物业管理服务合同》，合同约定物业管理服务费的收费标准为多层住宅房屋的每月每平方米按建筑面积0.5元收取，汽车停车费每60元，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金，管理服务期限为叁年，原则上自2002年10月15日起至2005年10月15日止，具体以项目第一期正式交房之日为正式管理期的开始，管理期限届满时，如原告管理到位，无重大恶性责任事故，管理期自动顺延叁年等。前期物业服务合同期限届满后，原、被告双方未签订新的物业管理服务合同，但该小区的物业项目一直由原告继续服务，相关物业服务及收费项目标准亦继续沿用执行，直至2014年10月1日，原告与该小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，双方约定合同期限3年，其中物业管理服务费的收费标准为住宅房屋的每月每平方米按建筑面积0.48元收取，电梯电费按8元／户／月向业主或实际使用人收取、公共水电费按6元／户／月向业主或实际使用人收取，露天车位60元／月／辆、车库车位70元／月／辆，并约定业主应向原告交纳管理服务费、水电费等各种费用，若业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金等内容。被告每月应缴纳的物业费为65元，但被告自2012年9月起便拖欠原告截止至2015年3月止的物业费共2014元（135.35㎡×0.48元／㎡×31个月）。
另查明，被告所主张的原告在其楼下私设垃圾存放点，该存放点是经过金城小区业委会同意的；该小区南面围墙倒塌不是原告所为，且原告已经用铁栏进行围挡；小区门口摆设摊点的的行为不属于小区物业的管理范围，占用绿地系该小区业主的个人行为，但原告在近年来已曾多次向当地政府及相关职能部门反映过此事。
以上事实，有前期《物业管理服务合同》、《金城花园前期管理服务合同：业主公约》、《物业管理服务合同》、福州市物业服务合同备案证明、《名称变更通知书》以及双方的陈述等为证，本院予以认定。
本院认为，前期《物业管理服务合同》、原、被告间所形成事实上的物业服务合同关系以及福州市晋安区金城花园小区业主委员会代表业主与原告签订的《物业管理服务合同》是为合法，物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳各种物业服务费用的义务。被告拖欠原告物业费的行为属实，应承担合同约定的还款以及违约的民事责任，原告诉讼请求中合法的部分，本院予以支持。关于原告主张的水电公摊费用，因在2014年10月1日前所签订的《业主公约》和《物业管理服务合同》中未约定水电公摊费的收费标准，原告也未提供证据证明该费用的产生情况，故2014年10月1日前的水电公摊费用本院不予支持；2014年10月1日后，该小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》明确约定公共水电费为6元／户／月，因此，本院认定2014年10月起至2015年3月止，被告拖欠原告的水电公摊费用为36元。双方在合同中虽未约定具体交纳物业管理服务费的时间，但按交易惯例应当月清结，故被告应自次月一日起按合同约定支付逾期滞纳金，但被告辩称其拒缴物业费的理由也包含对滞纳金标准提出抗辩，故本院认定，被告应按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告承担滞纳金。被告所称原告在其楼下私设垃圾存放点，该行为是经过该小区业委会同意而选定的，原告无权更改。对被告认为原告管理不到位的问题，本院认为，作为被告，享受了物业管理基本服务权利的同时，应当负有支付物业管理费的义务；被告以原告所提供的物业服务存在问题作为拒缴物业费用的理由，于法无据，不能成立。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告钟红贤应于本判决生效之日起十日内支付原告福州冠华福盛物业管理有限公司自2012年9月起至2015年3月止的物业管理服务费2014元、自2014年10月起至2015年3月止的水电公摊费36元，合计2050元；
二、被告钟红贤应于本判决生效之日以月拖欠物业管理服务费金额、水电公摊费金额及拖欠天数（按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自次月一日起计算至所欠金额付清之日止）支付原告福州冠华福盛物业管理有限公司滞纳金；
三、驳回原告福州冠华福盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告钟红贤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 李卓
二〇一五年六月二十九日
书记员 李琳
附本案适用的主要法律条文及执行提示：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。