沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0112民初4818号
原告：林大海，男，1969年8月31日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托代理人徐秀英，系辽宁国奥律师事务所律师。
被告：沈阳鼎盈置业限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。 法定代表人沙爽，系该公司董事长。
委托代理人吴培，男，1987年11月8日出生，汉族，系该公司职工，住安徽省安庆市枞阳县。
委托代理人李丹丹，女，1985年11月15日出生，汉族，系该公司职员，住沈阳市大东区。
原告林大海与被告沈阳鼎盈置业有限公司（以下简称：沈阳鼎盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员马俊光独任审判，公开开庭进行了审理。原告林大海委托代理人徐秀英，被告沈阳鼎盈公司委托代理人吴培和李丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2004年12月22日在被告处交纳购房款214,700元，预定了被告开发的位于沈阳市某区营盘北街5号2层2-070号房屋，建筑面积27.7平方米，套内面积为18.8平方米。双方签订了商品房买卖合同。合同约定：原告在2004年12月22日前支付给被告商品房的房款。被告应在2006年5月28日前将符合合同约定的商品房交付给原告。原告按合同约定交付了全部购房款，双方约定的交房时间早已经过，被告不能将符合合同约定的商品房交付给原告。被告一直在对房屋进行整改中，至2015年10月23日，被告才以《商品房交付使用通知书》的形式通知原告办理收房手续，仍不符合交房条件，且商品房整体条件根本不具备开业条件。被告于2015年11月11日约原告重新签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案。原告也给予被告时间进行房屋的整改。现距离合同约定的交房时间（2006年5月28日）已经有十一年之久，被告仍不能将符合合同约定的商品房交付给原告正常使用，已经严重违反合同及相关法律规定。为此，综上，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付逾期交付商品房的违约金31,346元（期限是从2015年5月11日—2017年5月11日）；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告沈阳鼎盈公司辩称，1、房屋的逾期交付系由于政府拆迁行为导致，并非被告过错，不应当适用本合同的违约条款；2007年，浑南区政府因奥运会赛事，对奥体中心周边地区重新进行规划，被告建设的女人街项目正在规划搬迁范围内。政府通知被告及关联公司，要求立即停止女人街项目在建工程。被告多次与政府沟通，但均无法改变被拆迁的事实。与此同时，被告投入巨资建设的项目工程全部停建，现场大批设备人员长期窝工，被告亦承担了巨额经济损失。政府拆迁的事实是原、被告在订立合同之时无法预见的，是带有国家强制性的行政行为，属于合同中的不可抗力因素。政府强制停工搬迁与被告房屋的不能交付有着直接且必然的因果关系，系非被告原因造成的情形，故被告没有理由承担逾期交付的违约责任。2、本案已经超过法定诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》的规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。”另外，根据《2013年沈阳市中级人民法院民事审判工作会议纪要
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房地产案件部类》的精神，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效期间，恳请贵院依法驳回原告诉讼请求。3、被告于2015年10月23日已经向原告履行了通知交房的义务；同时，被告于2014年9月30日取得了工程的竣工验收备案书，根据商品房买卖合同第八条约定，房屋的交付标准为商品房经验收合格，所以本案的标的房屋已经具备交付条件，原告因自身原因拒绝收房，被告不应承担违约责任。4、即使被告需承担逾期交房商品房的违约责任，也应由原告起诉之日即2017年5月11日向前倒退两年即到2015年5月11日，但被告已于2015年10月23日向原告履行了通知交房的义务，因此计算违约责任的期间应为2015年5月11日—2015年10月23日共计165天，原告计算有误，请求法院予以驳回。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同两份、发票两份，证明原、被告签订了房屋买卖协议，是合法有效的，合同的内容约定了交款方式、交房期限及延期交房违约金的计算方式等。发票证明原告履行了合同义务，交付了全部房款。
被告对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，第二份备案合同系被告向原告履行房屋交付必要手续，原、被告双方的权利以第一份房屋买卖合同为准；发票没有异议。
2、现场照片15张，证明被告房屋状态不符合房屋交付条件，被告违约事实一直存在。
被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，从照片内容显示不能体现拍摄时间和地点，无法证明与原告主张的该项事实相关联，根据双方签订的商品房买卖合同约定，房屋的交付条件为被告取得商品房竣工备案书，因此原告提供的证据不足以佐证原告所陈述的事实。
3、录音一份，证明即使原告去被告处收取房屋，被告处人员根本不办公，被告方自己认同不符合交付条件，被告方工作人员承认房屋还在整改，等待通知。
被告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，原告提交的证据第4页被告方工作人员称我们是管备案和产权证的一些东西，原告与之沟通的并非收房部门，因此该工作人员不了解收房相关事情，合情合理；第6页被告方工作人员称电话没有换过，原告完全可以通过电话与被告沟通，且原告提供的该证据无法体现拍摄时间，该证据的内容与房屋验收情况无关，对于该份录音的拍摄时间、地点原告口述与录音录像所形成的时间不能达成一致，并且原告不能准确说出主张权利的地点及主张权利的主体，并且该份录音录像系原告偷拍所形成，主张权利的内容与主张房屋交付无任何关联，请求排除该份证据。
被告在开庭时，均向法庭提交证据如下：
1、函、房屋拆迁许可证、拆迁公告，证明房屋的逾期交付系政府原因所致，并非是被告的过错，不应适用合同的违约条款。
原告对该证据真实性没有异议，关联性有异议，与我们主张无关，不能对抗合同约定，不能违反合同原则。
2、商品房交付使用通知书（2015年10月23日以EMS形式通知原告）；竣工验收备案书，（由沈阳市浑南区城乡建设局盖章出具的，竣工验收时间为2014年9月4日），证明被告已经符合与原告间签订的商品房买卖合同第8条第1款约定的交付条件，系原告原因不予收房，因此被告不应承担逾期交房的违约责任。
原告对该证据交付通知书真实性有异议，恰恰证明被告交付是以通知书的形式迟延通知原告收取房屋；该交付通知书无效；竣工验收备案书与本案无关，并不能证明交付房屋符合交付条件，不符合合同约定交付条件的证书。
3、民事判决书及确认书，证明与原告同区域的诉讼业主，该判决书的第四页支持原告主张违约责任期间为起诉日向前倒退两年，并且认定了商品房交付通知书的时间，仅支持原告587天的逾期交付责任。该案件已经生效，并且履行完毕了。
原告对该证据真实性没有异议，关联性有异议，只能证明另一个业主的情况，原告房屋的情况是一个个案，与其他人情况不同，该判决不能作为本案判决的依据。
4、两份民事判决书、一份民事裁定书，证明同区域的其他业主主张逾期交付的违约责任支持的违约期间是起诉日向前倒退两年，并且扣除被告已经发送商品房交付使用通知书的期间，已由一审、二审以及再审法院予以确认。
原告对该证据真实性没有异议，关联性有异议，只能证明另一个业主的情况，原告房屋的情况是一个个案，与其他人情况不同，该判决不能作为本案判决的依据。
经审理查明，原告林大海与被告沈阳鼎盈公司（沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为沈阳鼎盈置业有限公司）于2004年12月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于某区营盘北街5号B区2层070号房1处。用途为商业档口，属框架机构，套内建筑面积18.8平方米，购房款为214,700元。在第八条约定：出卖人应当在2006年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格的房屋交付给买受人使用。在第九条约定：被告逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。其后，原告将购房款交付给被告。2015年10月23日被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，主要载明买受人“林海”，根据《商品房买卖合同》约定，买受人购买被告位于沈阳市某区营盘北街5号2-058商业用房，建筑面积为27.7平方米，已经达到使用条件。请于2015年10月30日到被告公司办理收房手续。原告已经收到该通知书。2015年11月11日双方重新签订《商品房买卖合同》（备案合同）一份，主要条款均未发生更改。其后，原告以房屋存在质量问题未接收所购买的房屋，故原告来院起诉。
另查明，2014年9月30日被告已经取得中国女人街商业街一期，即浑南新区营盘北街5号的竣工验收备案书。
本院认为，原告林大海与被告沈阳鼎盈置业限公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于合法有效，对双方当事人均具有约束力。现原告已经向被告交纳全部购房款。被告应按照合同约定的时间即2006年5月28日前向原告交付房屋。2014年9月30日被告才取得涉案房屋《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，2015年11月11日双方重新签订《商品房买卖合同》，主要条款均未发生更改。原告于2015年10月23日收到被告的商品房交付通知书，被告的行为已经构成违约。因原告于2017年5月11日诉讼来院，被告提出原告的请求超过时效的抗辩，现原告所主张的逾期交房违约金时间为2015年5月11日至2017年5月10日，故上述期间的逾期交房违约金未超过两年，故不存在时效问题。同时，由于被告于2014年9月30日已经取得了商品房竣工验收备案手续，原告所提供的证据为视听资料及照片，不能证明该房屋主体存在质量问题，原告主张的逾期交房违约金应为7,042.16元（从2015年5月11日至2015年10月22日，共计164天，购房款214,700元，按照每日购房款万分之二计算），故原告的该项请求，本院对其合理部分予以支持。关于原告提出房屋门窗等存在质量问题不能正常使用的主张，因该房屋已经取得竣工验收备案手续，上述问题不能构成房屋主体结构性质量问题，不属于房屋功能性质量瑕疵，不能作为拒收房屋的正当理由，故原告的该项主张，本院不予支持。关于被告提出系政府拆迁行为导致不可抗力因素导致被告逾期交房的抗辩理由，因拆迁行为发生在2007年至2008年期间，原告未主张2015年5月11日前的逾期交房违约金，故被告的该项抗辩，本院不予支持。同理，对于被告提出原告的请求超过时效、系动迁原因造成逾期交房等抗辩理由，本院部分予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告沈阳鼎盈置业限公司于本判决生效之日起十日内向原告林大海支付逾期交房违约金7,042.16元（自2015年5月11日至2015年10月22日止）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费584元，由原告林大海负担453元，被告沈阳鼎盈置业有限公司负担131元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费584元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 马俊光
二〇一七年七月十八日
书记员 刘 伟