广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0226民初27号
原告：中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行，住所地:广西三江侗族自治县古宜镇侗乡大道三江国际•中鑫广场1-3楼，统一社会信用代码91450226708680216G。
负责人：盘光球，该支行行长。
委托诉讼代理人：李松德，男，系该支行员工。
被告：覃广君，男，1971年9月4日出生，壮族，住址广西三江侗族自治县。
被告：龚宜，女，1973年10月31日出生，汉族，住址广西三江侗族自治县。
委托诉讼代理人：覃广君，男，系龚宜的配偶。
被告：三江县鑫辉房地产开发有限公司，住所地：广西三江侗族自治县古宜镇桥西南8号（天江丽都9号楼），注册号：450226200001561。
法定代表人：邱明，执行董事。
原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行（以下简称“中国农业银行三江县支行”）诉被告覃广君、龚宜、三江县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称“鑫辉房开”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨红玉独任审理，书记员朱琴琴担任法庭记录，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行三江县支行的委托诉讼代理人李松德、被告覃广君同时作为被告龚宜的诉讼代理人到庭参加诉讼，被告鑫辉房开经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行三江县支行诉称：被告覃广君于2012年12月26日向我行申请个人住房贷款人民币叁拾柒万叁仟元整（373000元）。我行于2013年1月18日与被告覃广君、龚宜、三江县鑫辉房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，购买三江县天江丽都第2幢2单元602号房。贷款以被告覃广君、龚宜所购房地产作抵押，已办理登记，期限20年，至2033年1月17日到期。该笔贷款是按月等额本息还款，截止2017年12月22日止拖欠我行贷款2期，33天，累计欠款4955.90元（其中：本金2355.82元、正常息2600.08元）。截止2017年12月22日该笔贷款尚欠贷款本金318964.38元及利息（另计）。贷款出现逾期后，我行多次电话催收及上门催收，借款人始终未按合同约定归还贷款，共同还款人龚宜也未履行还款责任。保证人鑫辉房开未履行保证人责任，违反借款合同的规定，同时违反了与我行签订的编号为：（三江）2011002号的《一手房贷款业务银企合作协议》的条款。综上所述，原告认为三被告的行为已经构成严重违约，为维护原告的合法权益及国家信贷资产免遭损失，特向贵院起诉，请求：1、依法判令被告覃广君、龚宜、鑫辉房开归还个人住房贷款本金：叁拾壹万捌仟玖佰陆拾肆元叁角捌分整（318964.38元），及直至偿还之日止所产生的利息；2、拍卖抵押物，优先受偿归还我行贷款；3、本案诉讼费用和由此产生的其他费用全部由被告承担。
原告为证明其主张向法庭提供如下证据：1、被告覃广君、龚宜身份证、户口簿、结婚证复印件，拟证明被告覃广君、龚宜本人的身份信息；2、个人信贷业务申请表复印件一份，拟证明被告覃广君本人申请贷款，对相关事项承诺和予以授权的事实；3、中国农业银行股份有限公司《个人购房担保借款合同》复印件一份，拟证明合同已经明确约定好双方权利义务；4、中国农业银行广西区分行个人购建房贷款共同还款人确认书复印件一份，拟证明被告龚宜承诺共同还款；5、同意房产抵押承诺书复印件一份，拟证明被告覃广君、龚宜本人签订抵押承诺书；6、贷款发放通知单复印件一份，拟证明放款通知；7、中国农业银行个人借款凭证复印件一份，拟证明借款事实；8、借款人借记卡复印件一份，拟证明被告覃广君本人开卡的事实；9、房地产抵押登记备案通知书复印件一份，拟证明被告覃广君、龚宜房产已办理抵押；10、债务逾期催收通知书复印件四份、上门催收照片三张、快递单存根一份，拟证明原告已向被告催收主张权利；11、一手房贷款业务银企合作协议复印件一份，拟证明协议双方约定了权利和义务；12、2013年8月5日被告三江县鑫辉房地产开发有限公司出具的工作函复印件一份，拟证明被告法人身份和企业资产状况。
被告覃广君、龚宜辩称：我同意原告拍卖抵押物归还贷款，但是拍卖价值不得低于本案所欠债务金额，本案的诉讼产生的所有费用由鑫辉房开承担。
被告覃广君、龚宜未向法庭提交证据。
被告鑫辉房开经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据材料，视为放弃答辩及举证、质证的权利。
经庭审质证，被告覃广君、龚宜对原告中国农业银行三江县支行提交的所有证据均无异议。
本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12与本案有关联，来源真实、合法，符合我国民事诉讼证据的相关规定，三被告未提出异议，故本院予以采信。
根据上述采信证据及当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下：2011年8月3日，原告中国农业银行三江县支行和被告鑫辉房开公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，授信鑫辉房开公司投资建设的天江丽都商住楼盘购房业主在该支行办理银行按揭贷款，总计授信贷款额度为9400万元人民币。被告覃广君、龚宜购买位于广西三江侗族自治县天江丽都第2幢2单元602号的一套房屋，总房价为574919元，首付款201919元，按揭贷款为373000元，开发商为被告鑫辉房开公司。2012年12月26日，被告覃广君作为借款人跟原告中国农业银行三江县支行签订《个人信贷业务申请表》，申请贷款金额人民币373000元。同日，被告龚宜作为共同还款人、共有权人跟原告中国农业银行三江县支行签订《个人购建房贷款共同还款人确认书》及《同意房产抵押承诺书》。被告覃广君、龚宜、鑫辉房开和原告中国农业银行三江县支行于2013年1月18日签订《个人购房担保借款合同》，合同编号：45020120130006409。该合同主要内容为：第一部分通用条款，担保，第十条借款担保，10.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。违约责任，第十二条借款人、担保人的违约责任，12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第二部分特别条款，第二十四条立约人信息，借款人覃广君，贷款人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行，保证人三江县鑫辉房地产开发有限公司，抵押权人中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行，抵押人覃广君、龚宜。第二十五条借款金额为人民币（大写）叁拾柒万叁仟元。第二十六条借款用途，26.1借款用途为购买房产。26.2借款人购买的房产位于三江县天江丽都第2幢2单元602号房，建筑面积247.49平方米，套内建筑面积226.23平方米，购房合同编号鑫辉（住）1-0087。第二十七条借款期限自2013年1月18日起至2033年1月17日止，共计240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十八条借款利率，28.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款利率调整以12个月为一个周期。第三十条借款提取，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名三江县鑫辉房地产开发有限公司，开户行农行三江县支行，账号20×××72。第三十一条还款，本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹（大写）个月，借款人的还款账户账号/卡号95×××18。第三十三条借款担保，本合同项下借款采用以下（3）种所列担保方式：（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人三江县鑫辉房地产开发有限公司（保证人全称）按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签订的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。第三十四条抵押，抵押物房屋地址三江县天江丽都第2幢2单元602号房，购房合同编号鑫辉（住）1-0087，建筑面积247.49平方米，房产评估价值574919元。第三十五条抵押（预告）登记，抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起五日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。第三十七条阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。覃广君在合同借款人和抵押人处签名和摁手印，中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行在贷款人（抵押权人）处加盖单位印章和法人印鉴，三江县鑫辉房地产开发有限公司在保证人处加盖单位印章和法人印鉴，龚宜在抵押人处签名和摁手印。签约时间：2013年1月18日，签约地点：农行三江县支行。2013年1月18日，被告覃广君到三江侗族自治县房地产管理所将上述房屋进行预售备案抵押登记，《商品房预售许可证》号码：售房三字第（2011）037号，《房地产抵押登记备案通知书》编号：2-2-602。2013年1月18日，原告中国农业银行三江县支行依约将借款373000元汇入被告鑫辉房开账号20×××72，代替被告覃广君、龚宜交付完毕购房款。
借款合同签订后，被告覃广君偿还了部分借款本息，因其他原因，被告覃广君没有继续偿还借款本息。截止2018年2月8日，被告覃广君拖欠月供本金3540.95元，欠正常利息4794.49元，欠罚息37.29元，欠复利41.12元，尚欠借款本金318964.38元。2017年11月18日，原告中国农业银行三江县支行向被告覃广君送达《债务逾期催收通知书》，同日被告覃广君签收了该通知书。被告覃广君未主动履行还款义务，抵押人和保证人也未履行担保责任，为此原告中国农业银行三江县支行诉至法院，并提出前述诉请。
另查明，2013年1月18日中国人民银行发布的五年以上人民币贷款基准利率为6.55%。
根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：三被告如何对原告中国农业银行三江县支行承担责任？本院将围绕该争议焦点进行评判。
一、关于被告覃广君如何对原告中国农业银行三江县支行承担责任的问题。本院认为，2013年1月18日，三被告与原告中国农业银行三江县支行签订的《个人购房担保借款合同》为合法有效的合同，对当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。在本案借款合同当中，被告覃广君具有借款人和抵押人的双重身份。原告中国农业银行三江县支行已经依约发放了借款373000元，但被告覃广君没有依约偿还借款本息，截止2018年2月8日，被告覃广君已经有3期借款本息没有偿还，构成违约，尚欠本金318964.38元，其中逾期本金3540.95元，欠正常息4794.49元，欠罚息37.29元，欠复利41.12元，欠利息合计4872.9元，其应当继续偿还余下部分借款本息。同时，被告覃广君承诺用所购买的房屋作为该笔借款的抵押物，并到房管部门办理在建工程抵押贷款备案登记手续。《个人购房担保借款合同》中已约定抵押担保范围包括借款本息、实现债权的有关费用等，故被告覃广君还应当在处置抵押房地产所获得价款范围内偿还上述债务。
二、关于被告龚宜如何对原告中国农业银行三江县支行承担责任的问题。本院认为，2013年1月18日，三被告与原告中国农业银行三江县支行签订的《个人购房担保借款合同》为合法有效的合同，对当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。在本案借款合同当中，被告龚宜承诺用所购买的房屋作为该笔借款的抵押物，并到房管部门办理在建工程抵押贷款备案登记手续，原告中国农业银行三江县支行是抵押权人。被告龚宜作为抵押人，其与另外一个抵押人覃广君承担责任的方式一致，应当对借款本息、实现债权的有关费用承担偿还责任。因此，被告龚宜应当在处置抵押房地产所获得价款范围内偿还上述债务。
三、关于被告鑫辉房开如何对原告中国农业银行三江县支行承担责任的问题。本院认为，2013年1月18日，三被告与原告中国农业银行三江县支行签订的《个人购房担保借款合同》为合法有效的合同，对当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。被告鑫辉房开公司承担阶段性保证责任，保证期限从2013年1月18日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止。保证方式为连带责任保证，保证范围为借款本息及实现债权的有关费用。截止本案一审辩论终结前，涉案房屋仍未取得房屋所有权证，因此被告鑫辉房开公司需承担连带保证责任。因此被告鑫辉房开公司应当对被告覃广君尚欠原告中国农业银行三江县支行的借款本金318964.38元及相应利息承担连带保证清偿责任。保证人鑫辉房开公司承担保证责任后，有权向债务人覃广君追偿。
综上所述，原告中国农业银行三江县支行的诉讼请求具有事实和法律依据，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告覃广君偿还原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款本金318964.38元及利息4872.9元；
二、被告覃广君支付原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行相应利息，以借款本金318964.38元为基数计息，从2018年2月9日开始支付至实际清偿之日为止，以年利率6.55﹪据实计算，最终利息数额以银行信贷系统生成的数字为准；
三、被告覃广君不履行本判决第（一）项、第（二）项确定的债务，依法拍卖、变卖被告覃广君、龚宜名下位于广西三江侗族自治县天江丽都第2幢2单元602号的一套房屋（建筑面积247.49平方米，《商品房预售许可证》号码：售房三字第（2011）037号，《房地产抵押登记备案通知书》编号：2-2-602），对所得价款原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行享有优先受偿的权利；
四、被告三江县鑫辉房地产开发有限公司对被告覃广君尚欠原告中国农业银行股份有限公司三江侗族自治县支行借款本金318964.38元及相应利息承担连带保证清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
案件受理费6084元（已预交），减半收取3042元，由被告覃广君、龚宜、三江县鑫辉房地产开发有限公司共同承担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 杨红玉
二〇一八年二月九日
书记员 朱琴琴