黑龙江省泰来县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民初字第287号
原告张永林，男。
委托代理人秦冬润，女。
被告齐齐哈尔渤丰房地产开发有限公司。
法定代表人张明善，男。
委托代理人张海晨，男。
委托代理人张齐善，男。
原告张永林与被告齐齐哈尔渤丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告张永林及其委托代理人秦冬润，被告齐齐哈尔渤丰房地产开发有限公司委托代理人张海晨、张齐善到庭参加诉讼。本案现已审理终结�
原告张永林诉称，2011年，泰来县人民政府把×××北侧居民区拆迁完毕后，交由被告开发建设商品楼。当时泰来县政府与被告就约定，楼房建成后，哪几座楼房的哪几个单元是拆迁补偿安置房归回迁户居住。被告回收资金心切，向原告隐瞒了××号楼×单元×××室是拆迁补偿安置房不能买卖的事实。原告受骗向被告支付了房款后，在2013年5月1日及2013年6月24日与被告签订了商品房买卖合同。2014年9月29日，由泰来县政府组织的、有公证机关参加的拆迁补偿安置大会上，就同一房屋被告与回迁户牛××签订了“商品房买卖合同”。几天后，被告向牛××发放了经典小区××号楼×单元×××室钥匙，之后牛××开始装修。原告得知后，找被告理论，被告找借口拖延时间。被告与原告签订商品房买�合同时，故意隐瞒该房屋以后是要分给回迁户，拆迁补偿安置房屋是不能买卖的事实，是欺诈行为。根据《城市房地产管理法》及《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条第三项规定，原告诉至法院，请求确认原、被告于2013年5月1日及2013年6月24日签订的商品房买卖合同无效；判令被告返还原告已付购房款345576.00元，利息55280.00元，税费9237.00元，利息1290.00元，赔偿原告345500.00元。原告自2013年4月份开始租赁亲属孟××的××公寓×单元×××室到现在，每月租金1200.00元，现在已经欠租金11000.00元，请求法院判令被告赔偿原告租房费用11000.00元。
被告齐齐哈尔渤丰房地产开发有限公司（以下简称渤丰公司）辩称，原、被告于2013年5月1日及2013年6月24日签订的商品房买卖合同是客观存在的事实。而原告在2014年10月29日和2014年12月17日两次向法院递交诉状中称“泰来县人民政府把×××北侧居民区拆迁完毕后，交由被告开发建设商品楼。当时泰来县政府与被告就约定，楼房建成后，哪几座楼房的哪几个单元是拆迁补偿安置房归回迁户居住”。这不是事实。据被告所知，到2012年10月末该小区动迁全部结束后才开始开槽，2013年末主体基本完成，到2014年7月份配套工程全部竣工，等待竣工验收。在2013年以前被告与县政府没有签订过任何回迁楼的约定，要求原告出示购房前开发商与县政府约定的文书。另外在2013年被告向工商银行上报按揭贷款材料中，经县国土局和住建局同意确定争议房屋为商品房。如果当时确认原告购买的房屋是回迁房屋的话，是不允许办理按揭贷款的。事实是在2014年8月份，泰来县征收办要求被告提供回迁房源，被告及时提供1#3单元，2#、3#、8#、10#、11#、12#拿出7户作为回迁安置房，在2014年9月份回迁之前，县住建局为尽量满足257户回迁户对房源挑选，又将1#1单元、12#2、3单元确定为回迁安置房，被告曾向住建局有关领导反映过××#×单元×××室已出售给张永林的事实，答复是让被告自己想办法给调换一下，既然已经确定为回迁房就不能变了。因而在县征收办工作人员组织下，被告与拆迁户牛××签订回迁协议，后又会同住建局工作人员多次与原告协商为其调换房屋，并承诺免收多出面积的房款，均遭原告拒绝。在协商无果的情况下，在2014年10月末被告与回迁户牛××协商用其他房源置换，已将原告购买的房屋腾出。被告与原告协商，牛××已经将房屋进行了装修，如果原告看房后满意，为了不浪费，被告就不用恢复原状，要是原告没相中，被告同意恢复原状。被告通�原告时，原告是去现场了，但钥匙被装修工人拿走了，告诉原告第二天来取，原告没有来。第3天被告就接到起诉状，就没有再给原告打电话。现在被告仍要求将房屋交付原告。
对原告所主张的租金，因被告不是本地居民，对租房市场不清楚，被告不认可11000.00元，要求原告出示住建局对二手房市场的租赁价和评估价。
综上，从时间结点上证明原、被告在签订房屋买卖合同时被告并没有向原告故意隐瞒拆迁补偿安置房屋的事实。请求法院驳回原告诉讼请求。
本案争议的焦点：
原、被告所签订的房屋买卖合同是否有效，原告主张的各项损失是否合理。
原告为证明自己的诉讼主张，向法庭提供证据如下：
1、2013年5月1日商品房买卖合同一份，证明原告在被告处购买商品房时缴纳了房屋的首付款；
2、2013年6月24日商品房买卖合同一份，证明原告已经缴清全部房款；
3、票据14张，证明原告办理抵押手续时已经向房产部门、担保公司、税务部门支付相关费用9237.00元，由相关部门出具票据；
4、被告与牛××签订的房屋买卖合同一份，证明被告和牛××签订合同的编号与原、被告签订的合同是同一合同编号，被告在开发××小区时与县政府有合同，在县政府主持下被告履行了与县政府的约定，将房屋交付给牛××，被告与牛××的合同是合法有效的，原、被告之间签订的合同是无效的；
5、房屋拆迁安置补偿协议书一份，证明牛××是拆迁安置户。
被告对原告提供的证据质证意见如下：
对证据1、2、3没有异议。
对证据4的真实性没有异议，对证明问题有异议。抗辩称，原、被告签订合同在先，被告与牛××签订合同的事实存在，但被告与牛××签订合同是在回迁前，征收办要�被告按257户回迁户的数量提供房源，在回迁的前期县征收办要求被告提供更多房源，被告不同意，县征收办就指定了12号楼2单元为回迁房源，被告当时已经说明争议房屋已卖给张永林的事实。后被告积极与原告协商未果，就又与牛××协商，牛××同意腾出房屋，原告起诉后被告已经与牛××解除合同，被告认为与原告的合同有效，应该继续履行。
对证据5真实性没有异议，质证认为与本案没有关联性。
被告为证明自己的抗辩主张，向法庭提供证据如下：
1、房源表一份，证明被告按照县征收办要求对257户回迁户提供房源，被告于2014年8月28日向县征收办提供的房源表中没有××号楼×单元，在2014年8月28日之前被告与县政府没有就回迁房源进行过约定；
2、商品房预售许可证复印件一份，证明2012年12月23日住建局就包括××号楼在内的797套楼房批准为商品房可以预售；
3、2014年12月2日牛××出具证明一份，证实牛××放弃争议房屋，接受开发商另行安置的房屋，被告已经与牛××解除了××号楼×单元××室的商品房买卖合同。
原告对被告提供的证据质证意见如下：
对证据1的真实性有异议，质证认为这是被告写的一个资料，证明不了被告要证明的问题，也证明不了被告与政府之间没有约定。
对证据2真实性没有异议，质证认为不能证实被告要证明的问题，这个预售许可证只是笼统说哪号楼但没具体到哪个单元不能销售，证明不了哪些房屋是安置房，哪些是商品房。
对证据3真实性没有异议，对证明问题有异议，这份证明时间是原告起诉之后，被告与牛××达成的协议，牛××与被告如何处置房屋与原告没有关系，原告是按照法律规定提出的�偿，被告避重就轻解决问题，原告认为被告的做法不符合法律规定。
另有庭审笔录、调查笔录在卷佐证。
上述双方提交的证据均经庭审质证、分析，通过对上述证据的分析、认定，认证如下：
对原、被告提供的上述证据，因来源合法、内容客观真实，与本案有关联性，故予以采纳。对原告提供的证据4证明的问题予以综合评价。
通过对上述证据的分析、认定及双方当事人在庭审中对事实的陈述，认定事实如下：
查明，被告系泰来县××小区的开发单位。2013年5月1日及2013年6月24日，原、被告签订了商品房买卖合同。约定被告将经典小区××号楼×单元×××室以每平方米3630.00元价格出售给原告，原告于2013年6月8日交了首付款105576.00元，余款240000.00元以贷款的方式向被告支付。合同第八条约定交付期限为：出卖人应当在2014年6月30日前，�商品房经验收合格后交房。双方还对出卖人逾期交房约定了违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
同时查明，2012年11月23日，泰来县住房和城乡建设局向被告发放了包括12号楼在内的2012-021号商品房预售许可证。
再查明，2014年9月29日，经典小区回迁户由泰来县棚户区工作领导小�办公室组织回迁，被告就××号楼×单元×××室与被拆迁户牛××签订商品房买卖合同，并向牛××发放了该房屋钥匙，牛××进行装修。原告得知后，找被告理论未果。原告于2014年11月18日诉至本院。本院向被告送达起诉状副本等法律文书后，被告与牛××解除了××号楼×单元×××室住宅楼的商品房买卖合同，另行为牛××安置了其他房屋。
又查明，被告为泰来县房屋征收办公室提供回迁安置房源的日期为2014年8月28日。
另查明，庭审中，被告要求向原告交付房屋，继续履行与原告之间的商品房买卖合同，但原告坚持认为被告与自己签订合同前，该房屋就已经被确定为回迁房源，不允许作为商品房外卖，故被告存在欺诈行为，坚持要求法院确认原、被告于2013年5月1日及2013年6月24日签订的商品房买卖合同无效；判令被告返还原告已付购房款345576.00元，利息55280.00元；税费9237.00元，利息1290.00元；赔偿原告345500.00元。另外，原告称自2013年4月份开始租赁亲属孟××××公寓×单元×××室到现在，每月租金1200.00元，现在已经欠租金11000.00元，请求法院判令被告赔偿原告租房费用11000.00元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告已于2012年11月23日从泰来县住房和城乡建设局取得了包括××号楼在内的2012-021号商品房预售许可证。被告有权在此日期之后预�商品房。同时，原、被告签订商品房买卖合同在先，而××号楼×单元被确定为回迁安置房源及被告与牛××签订商品房买卖合同在后，且被告为了履行与原告签订的商品房买卖合同，已经与牛××解除了商品房买卖合同，并将该房屋腾出，现在已经能够满足向原告交付房屋的条件，且原、被告之间继续履行合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，故原、被告之间签订的商品房买卖合同应认定为有效合同，对原告请求认定合同无效的主张不予支持，依法予以驳回。
关于原告主张要求被告返还原告已付购房款345576.00元及利息55280.00元，已缴纳税费9237.00元及利息1290.00元，赔偿损失345500.00元的诉讼请求，于法无据，不予支持。
关于原告主张租房费11000.00元的诉讼请求，本案中双方约定的交房时间为2014年6月30日。逾�，被告未向原告交房的行为已经构成违约。原、被告虽就逾期交房的违约责任进行了约定，但原、被告间约定的情形并不符合本案实际情况。现原告要求被告按实际支出的租金主张损失，符合法律规定，依法予以支持。同时原告关于每月租金为1200.00元主张与同地段同类房屋租金标准相近，依法予以支持。该损失应从逾期交房之日起计算至判决确定之日为宜，租金共计为8400.00元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告齐齐哈尔渤丰房地产开发有限公司赔偿原告张永林房屋租金人民币8400.00元，于本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告张永林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11479.00元，由被告齐齐哈尔渤丰房地产开发有限公司负担115.00元，由原告自行负担11364.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。
审 判 长 任 红
代理审判员 许 磊
人民陪审员 王晓会
二〇一五年一月三十日
书 记 员 王 爽