江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第32号
上诉人（原审原告）张学军。
上诉人（原审原告）赖三姣。
委托代理人曹琼，江西理公律师事务所律师，系两上诉人共同的委托代理人。
被上诉人（原审被告）朱磊。
委托代理人陈德胜，江西灵韵律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）蓝希辉。
上诉人张学军、赖三姣因与被上诉人朱磊、被上诉人蓝希辉房屋买卖合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2013）信民二初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2013年2月27日，原告因生产经营服装业需资金周转，向被告借款40万元还贷，约定月利率3%；2013年3月4日，被告再次借给原告10万元，约定月利率3%。双方约定此50万元到2013年6月26日之前一次性归还。为此，原告与被告签订了一份《房产抵押借款合同》，由原告将其座落于信丰县嘉定镇花园路第0000XXXX7号房产及赣房权证信丰字（2009）第010XX**号房产的土地一并全部抵押给被告。约定如果原告逾期还款，由原告授权被告单方处理抵押物。既可申请法院强制拍卖抵押物，也可以按原告同意价变卖，与此同时，双方共同认可抵押物价值为人民币50万元。该《房产抵押借款合同》经江西省信丰县公证处公证。2013年4月1日至4月3日，原告再次向被告借款20万元（其中4月1日1万元，4月2日转账10万元，4月3日转账9万元），此笔借款约定月利率5%，并与先前所借50万元一并归还。原被告签订《房产抵押借款合同》同时，原告张学军、赖三姣便立具一份《授权委托书》给被告。授权被告：（在逾期未还款后）对其上述抵押房地产进行转让、签订转让协议、领取转让款、办理上述房产证过户、土地证过户及相关产权变更手续。并言明，被告在授权范围内依法所作的一切行为和签署的文件，原告均予以认可，决不反悔，委托期限自2013年6月27日始至办理完上述事项止。原告立具给被告的该《授权委托书》经江西省信丰县公证处公证。由于原告在2013年6月26日最后还款期限到达后未履行还款付息义务。而被告此时却无法与原告取得联系，被告遂于2013年7月13日由被告与原告父亲张诗辉、母亲刘二妹签订《房屋退出使用协议》。该协议内容告之原告父母：因原告欠被告借款未还，按抵押协议，被告将转让该房，要求原告父母在十五天内搬离该房，由被告一次性付给原告父母搬迁费8000元。原告父母在该协议上签了名并接受了被告给付的搬迁费8000元。2013年7月14日，被告以原告夫妻俩名义与第三人蓝希辉签订一份《二手房买卖合同》，约定将原告的该处房屋作价1000000元（含过户费用）转让给第三人。此前的7月5日，被告与第三人曾签订过一份内容为该房屋转让价格50万元的虚假合同，用于办证和纳税，企图逃避税费。2013年7月8日被告曾申请信丰县物价局价格认证中心对原告的该处房地产进行价格评估，结论为984200元。信丰地税局对该房涉税价格也予以了认定。被告与第三人签订该二手房屋转让协议后，在着手办理过户手续过程中，发现该抵押房产被信丰县人民法院根据案外人陈金生的申请，以（2013）信民一初字第683-1号民事裁定书作出了查封。被告随即与陈金生直接协商，由被告代原告偿还所欠陈金生借款222000元，以换取撤诉并对该房解除查封。之后，被告打入陈金生帐户222000元。本案庭审中，原告承认欠陈金生上述借款。2013年7月16日，第三人蓝希辉取得该房产的合法产权证。证号为赣房权证（信丰）字第000000000XXX**。原审诉讼中，原告曾于2013年8月26日向原审法院申请对其房屋价格进行司法鉴定。法院依程序将案件委托鉴定，法院委托部门曾召集双方当事人对鉴定机构作了选择，鉴定机构也作了相应初评，但原告却于2013年10月29日以自身原因要求撤回鉴定，并表示不再申请要求法院组织鉴定。2013年11月25日，原告委托南昌洪利房地产评估顾问有限公司，对其房产进行评估。11月26日由原告代理人所在律师事务所出具委托评估委托书。11月27日该评估机构作出报告，认定张学军该房地产价格1677000元。
原告认为，被告超越授权于2013年7月5日将原告所有的房权证为信房字第0000XXX**号房和土地证号为（2009）信国用第010XX7号的房地产以**万元的价格贱卖给第三人蓝希辉。由于被告无该房地产的处分权，且转让价远远低于市价（该房值200余万元），被告和第三人恶意串通严重损害了原告的合法权益，因此，请求依法确认被告与第三人所签订的该房屋买卖合同无效。
原审法院认为：被告在获得原告充分授权的情况下与第三人所签订的《二手房买卖合同》合法成立，被告的代理行为合法有效。第三人合法善意取得的该房屋所有权依法受法律保护。原告无充足证据证明被告与第三人恶意串通低价贱卖原告房产损害了原告合法正当权益。因此，原告的诉求依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条和《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，参照银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由原告承担。
张学军、赖三姣不服该判决，提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。其上诉理由如下：1、上诉人未授权给朱磊转让房屋的实体权利，朱磊将上诉人的房屋进行转让属无权处分行为。2、原判认定“双方共同认可抵押物价值为人民币50万元”属断章取义。该条是为了逃避交纳过高的公证费用而约定的。3、朱磊将上诉人的房屋以远远低于房屋价值的价格卖给蓝希辉严重损害了上诉人的合法权益。原审中，法院委托的有资质的机构所进行的评估，预估值约为150万元，鉴定机构要求上诉人缴纳3万元的评估费，上诉人无力承担该巨额费用，只好撤回申请。
被上诉人朱磊答辩称：1、朱磊依据授权出售房屋，代理行为合法有效，其与蓝希辉签订的房屋买卖合同应予以保护。2、房屋转让价格合理，并未损害张学军夫妻的权益。3、蓝希辉已取得该房屋的所有权，其权利应受法律保护。
被上诉人蓝希辉未进行答辩。
二审审理中，上诉人未向法庭提交新的证据。
二审审理中，被上诉人朱磊向法庭提交以下两组证据：第一组是2013年7月14日朱磊代理张学军、赖三姣夫妻与蓝希辉签订的《二手房买卖合同》（房价款为100万元）、蓝希辉已支付房款98万元给朱磊的收条、银行交易单；第二组是朱磊先后借给张学军70万元人民币的银行转账记录单。本院对上述两组证据的真实性予以认定。
二审查明以下事实：一、朱磊经他人介绍先后分5次出借共计借给张学军70万元。其中，2013年2月27日借给40万元、2013年3月4日借给10万元、2013年4月1日借给1万元、2013年4月2日借给10万元、2013年4月3日借给9万元。二、2013年7月14日，朱磊代理张学军、赖三姣夫妻（甲方）与蓝希辉（乙方）签订《二手房买卖合同》，载明：1、合同标的为甲方拥有的座落在信丰县嘉定镇花园路的房屋，建筑面积为507.91㎡（见房权证信房字第0000XXX**号），土地使用权面积为125.9㎡（详见信国用（2009）第010XX67号）。2、上述房产交易价格为人民币100万元，该价格包含房产证过户费用，但不包含土地证过户费用。3、付款时间与办法：本协议签订之日，乙方支付甲方代理人15万元定金，甲方代理人配合乙方完成房产过户后，乙方再支付给甲方代理人35万元，7月30日之前乙方再支付甲方代理人20万元，剩余房款乙方在9月15日前付清给甲方代理人。4、房产证、土地证过户费用由甲方代理人承担。三、该合同签订后，蓝希辉分次共计支付给朱磊98万元人民币，其余2万元因房屋未腾空，至今未支付。蓝希辉付款情况如下：2013年7月15日付15万元、7月16日付款20万元、7月18日付款5万元、7月21日付款10万元、7月25日付款15万元、7月29日付款5万元、7月31日付款5万元、8月2日付款23万元。四、为避税，2013年7月5日朱磊代理张学军、赖三姣与蓝希辉签订了一份交易价格为50万元的案涉房屋的《二手房买卖合同》（即上诉人在房产局复印的合同）用于办证交税。信丰县地方税务局在计税过程中，向信丰县物价局价格认证中心发送《价格认定协助书》，要求对案涉房屋认定价格，以便于为计税价格提供参考依据。2013年7月8日，信丰县物价局价格认证中心以信价认字（2013）533号《价格认定结论书》，认定案涉房屋的价格为98.42万元。信丰县物价局价格认证中心系受税务机关的委托所作出的价格认定，不是受朱磊的委托所作出的认定。五、2013年2月27日，朱磊与张学军、赖三姣的《房产抵押借款合同》约定：1、借款金额为10万元，借款期限为4个月，自2013年2月27日至2013年6月26日；2、本合同项下借款月利率为2%，每月利息计2000元，按借款人借据日（即每月27日）提前支付当月利息，逾期15日内，朱磊有权终止本合同，张学军、赖三姣同意并授权朱磊单方处理抵押物。3、抵押物为张学军拥有的信丰县嘉定镇花园路房屋，详见张学军持有的房权证信房字第0000XXX**号房屋所有权证以及信丰字（2009）第010XX67号土地证。双方共同认可抵押物价值为50万元。抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金及朱磊实现债权的所有费用（包括但不限于评估费、拍卖费、律师费、诉讼费、保全费等）。4、张学军、赖三姣愿意接受具有抵押物委托权的甲方自行对房产处理，或法院强制执行拍卖，用于抵偿本息。六、该《房产抵押借款合同》签订后的当日，即2013年2月27日，朱磊借给张学军40万元。双方于2013年3月4日对该《房产抵押借款合同》办理了公证（（2013）信证字第174号）。同日，还对张学军、赖三姣授权委托朱磊处理抵押房屋的委托书办理了公证（（2013）信证字第175号）。七、2013年3月4日，朱磊再借给张学军10万元，并由张学军、赖三姣出具《借据》，载明：张学军、赖三姣先后向朱磊总借到现金人民币50万元整进行资金周转，并约定于2013年6月26日之前一起归还。借款利息按2%月利率，另中介费按1%月利率，即每月借款日前需支付利息人民币15000元。如果未能按照约定的时间支付，自逾期之日起，需另每日支付未归还借款本金的3%作为违约金。本借条为（2013）信证字第174号的补充协议（1）。八、2013年4月1日，张学军再次出具借据，载明：张学军、赖三姣再次向朱磊总借到现金人民币20万元进行资金周转（总合计借款70万元），本次借款约定2013年5月1日之前归还。借款利息按2%月利率，另中介费按3%月利率，即每月借款日前需支付利息1万元。如果未能按照约定的时间支付，自逾期之日起，需另每日支付未归还借款本金的3%作为违约金。本借条为（2013）信证字第174号的补充协议（2）。借款人收款不另写收据，以银行转账凭据为准。
二审除不认定信丰县物价局价格认证中心系受朱磊申请所作的价格评估外，对原判查明的其它事实予以确认。
本院认为：张学军、赖三姣夫妻向朱磊借款，以房屋作抵押，并办理了抵押物登记，取得了他项权证。2013年2月27日的借款抵押合同中约定了张学军、赖三姣同意并授权朱磊单方处理抵押物，按张学军、赖三姣同意价变卖。并约定若张学军、赖三姣未按合同约定归还借款，张学军、赖三姣愿意接受具有抵押物委托权的朱磊自行对房产处理，或由法院强制执行拍卖，用于抵偿借款本息。2013年3月4日，张学军、赖三姣向朱磊出具了授权委托书，并办理了公证。该授权委托书载明：委托人张学军、赖三姣共同拥有一处房屋，具体详见房权证信房字第0000XXX**号房屋所有权证以及信丰字（2009）第010XX67号土地证。该委托书并明确载明“现委托人张学军、赖三姣因事务繁忙，不能亲自办理上述房地产的还款、解除抵押登记、领取房产证、将房屋转让、办理过户等手续。特委托朱磊为我的合法代理人，全权代理我向房地产管理部门解除抵押登记，领回房产证和土地证，将该房地产转让、签订转让协议书，领取转让款，办理上述房产证过户、土地证过户，办理该房地产过户登记等相关产权变更手续，代为办理上述房地产的移交和所涉及水、电等相关过户手续。代为办理上述房地产解除抵押登记、领回房产证、办证、领证、转让、过户等所涉及的一切事项。受托人在上述权限范围内依法所作的一切行为和签署的一切文件，委托人均予以认可，决不反悔。委托人承诺不单方变更受托人。委托期限为2013年6月27日（即借款到期日）起至办理完上述事项止。”因2013年6月27日到期后，张学军、赖三姣未归还借款，故朱磊依据借款抵押合同的约定以及授权委托书的授权，以张学军、赖三姣委托代理人的身份将抵押房屋出卖给了蓝希辉，签订了房屋买卖合同，代收了房款，还代理张学军、赖三姣为蓝希辉办理了房产转移过户登记。
朱磊的上述一系列行为实际上涉及到两层法律关系，第一层法律关系是抵押权实现的一种途经，即债权人（也是抵押权人）与债务人（也是抵押人）协商将抵押物变卖，以变卖所得价款优先受偿，第二层法律关系是抵押人委托他人（本案中是抵押权人）出卖抵押房屋的一种委托代理关系。本案情形是两者集于一身。因此，朱磊的该系列行为，应受该两层法律关系中有关法律规范的规制。
关于抵押权实现的问题。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。从以上规定可以看出，债权人实现抵押权的途径有四条：一是与抵押人协议折价，将抵押物所有权归属于债权人，从而折抵一定数额的价款；二是与抵押人协议，由债权人或抵押人委托拍卖机构进行拍卖，以拍卖所得受偿；三是与抵押人协议，变卖（即由抵押人出卖或委托他人出卖）抵押物，以变卖价款受偿；四是申请法院拍卖或变卖。上述四条途经中，前三条均应与抵押人协议达成，协议不成时，才通过法院来实现。本案中，张学军、赖三姣与朱磊在借款抵押合同中就已经达成了借款到期未归还时，同意变卖抵押房屋的约定，并委托朱磊具体进行变卖行为。根据《物权法》第一百九十五条之规定，变卖协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。但本案中，张学军虽然也向案外人陈金生借款，并同意以本案房屋抵押，但实际并没有办理抵押登记，且该案诉讼中，朱磊以代张学军支付给陈金生222000元的代价，换取了陈金生撤诉以及对案涉房屋的查封。因此，案涉房屋之上，除了朱磊的抵押权之外，并没有其它优先权，故不存在变卖协议损害其他债权人利益之情形。
关于朱磊代理张学军、赖三姣出卖案涉房屋之委托代理关系问题，该层法律关系适用《中华人民共和国合同法》有关委托合同的相关规定。《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定，“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务”。第三百九十九条规定，“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务”。第四百零四条规定，“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。第四百零六条规定，“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失”。本案中，张学军、赖三姣不仅在借款抵押合同对朱磊变卖抵押物作出过授权，而且，还出具了授权委托书并公证，授权书中作出了详细的授权，该一系列授权具体明确，其中包括“将该房地产转让、签订转让协议书，领取转让款，办理上述房产证过户、土地证过户，办理该房地产过户登记等相关产权变更手续”等。上诉人称朱磊转让房屋没有获得授权没有事实依据。《物权法》第一百九十五条第三款规定，“抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”。
关于房屋转让价款是否明显低于市场价格的问题。首先，南昌洪利房地产评估顾问有限公司系张学军单方面委托的鉴定。该鉴定的价格1677000元与信丰县计税部门委托信丰县物价局价格认证中心所出具的价格984200元，两者相去甚远。其次，上诉人主张原审法院曾委托有资质的鉴定机构作出过评估初稿，预估值约为150万元，但上诉人并未提交此方面的证据。第三，本案房屋系涉诉房屋，购买人考虑到涉诉因素，一般的出价会低于市场价，不能单纯地以未涉诉房屋的市场评估价来认定变卖价款的高低。第四，双方已经在2013年2月27日的借款抵押合同中认可了抵押房屋的价值为50万元。上诉人以该约定系为了节省公证费为由，主张该约定不是其真实意思表示。该主张没有依据。第五，尽管朱磊与蓝希辉为了节省税费，签订了两份阴阳合同，将成交价为50万元的该份合同用于过户登记，但因该价格低于物价部门评估的价格984200元，计税部门仍以物价部门的评估价984200元作为计税的价格。综上，案涉房屋的实际成交价为100万元，该价格既高于双方认可的50万元，也高于物价部门评估的984200元，不能视为明显低于市场价格。
上诉人还称，其在授权委托书中的授权仅是一种形式上的授权，并没有实体权利上的授权，朱磊与蓝希辉签订合同前，并没有与上诉人协商，合同内容并没有获得上诉人的同意。对此，本院认为，张学军、赖三姣的授权委托书中已经有“房地产转让、签订转让协议书，领取转让款”等明确授权，且张学军、赖三姣在借款抵押合同中也认可抵押房屋的价值为50万元，实际签订的成交价为100万元，高于其认可的成交价。至于朱磊与蓝希辉签订合同前，有没有获得上诉人的同意，这属于委托代理人是否妥善履行代理义务、是否具有过错的问题。即使朱磊有过错，没有妥善履行代理义务，即使朱磊与蓝希辉签订合同前没有获得上诉人的同意，按照《合同法》第四百零六条之规定，也仅是由张学军、赖三姣向朱磊主张赔偿责任的问题，不能成为主张代理人朱磊与第三人蓝希辉所签订的房屋买卖合同无效的法律依据。上诉人在一、二审中的诉讼请求为撤销朱磊与蓝希辉签订的房屋买卖合同或确认该合同无效。上诉人并没有提交证据证明，朱磊代理上诉人与蓝希辉在签订成交价为100万元的该房屋买卖合同过程中，有恶意串通损失上诉人利益的行为，故该合同仍然为有效合同，且没有可撤销事由。实际上，该房屋也已经完成了转移过户登记行为，蓝希辉取得了该房屋的所有权。
该房屋的原所有权人为张学军、赖三姣，朱磊领取购房款等行为系代理张学军、赖三姣所作出的行为，该行为的后果即房款所有权归属于张学军、赖三姣。至于朱磊与张学军、赖三姣之间的借款结算问题，朱磊行使抵押权所取得的利益是否能够付清借款本息的问题，不属于本案审理范围，当事人可另行主张。
综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费100元，由上诉人张学军、赖三姣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年三月十八日
书 记 员 王 佳
书 记 员 管燕梅