广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠城法民一初字第2963号原告：何素芳，女，汉族，1970年12月29日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：胡治国、朱�，广东东舟律师事务所律师。被告：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区江北16号小区德赛大厦14层A。法定代表人：黄伟。委托代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。原告何素芳与被告惠州市伟豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告何素芳诉称，原告与被告于2012年6月26日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于惠州市惠城区新沥路26号伟豪领御世家3栋9单元9层02号房屋以617009元的总价款出卖给原告。付款方式为：签约当日付清首付417009元，余款200000元办理银行按揭。原告于签约当日向被告支付了首付款417009元，2012年11月27日签订了按揭合同，2013年1月9日办妥了�揭（银行向被告放款日）。2012年7月9日被告向原告出具了首付款417009元的发票，2013年9月23日被告向原告出具了按揭款200000元的发票。原告于2012年6月27日交付了维修基金6047元，2012年10月24日交付了契税18510.27元，2012年9月30日向被告交付了产权登记、印花税等办证费用575元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工和设计单位、地质勘察单位五方验收合格”。附加合同四第三条约定：“由于施工周期受天气影响何一些不可预计因素的影响---延迟未超3个月，不视为出卖人违约”。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内（暨2015年7月1日前）”，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理-----出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，买受人自愿委托出卖人办理产权登记”。依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2013年6月30日前将经五方验收合格的房屋交付给原告，即使延迟3个月也应在2013年10月1日前交楼。被告应在2015年7月1日前为原告取得房地产权证。2014年9月19日房屋才通过五方验收，2014年9月22日被告通知原告收楼,因此我要求追究2013年7月1日至2014年9月22日间延迟交楼的违约责任，同时被告逾期至今未为原告取得房地产权证。故被告应向原告承担逾期交楼和逾期办证的违约责任。为此，原告遂诉至法院，请求判令：一、被告支付延期交房的违约金65896.56元；（按已付房款每日万分之三，从2013年10月1日计至2014年9月22日，617009×356×0.0003=65896.56）；二、被告按合同约定履行办理房地产权证义务，并支付延期办证的违约金5738.18元（按已付房款每日万分之三，计算到起诉日2015年8月1日为5738.18元，617009×0.0003×31=5738.18，请求判决按合同约定从2015年7月1日计算至实际办证之日）；三、本案的诉讼费等费用由被告承担。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司辩称，造成本案逾期办证的纠纷，并非答辩人过错所致，是由于房屋承建商江苏天宇建设集团有限公司（简称天宇公司）因工程款结算纠纷，不按约定移交相关办证资料，甚至拒不执行法院生效判决，导致答辩人无法按时办理房产证，为避免诉累和司法资源的浪费，答辩人请求依法追加天宇公司为被告，追究天宇公司的违法赔偿责任。理由如下：一、答辩人与被答辩人所签订的商品房买卖合同，双方均履行顺利，被答辩人依约支付购房款，答辩人依约交付房屋，被答辩人正常行驶房屋使用权，其房屋所有权并无任何争议和障碍，其权益并无实际的经济损失。二、造成逾期办证的原因，并非答辩人的过错，完全是由于承建天宇公司违约交付资料，拒不执行惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一初字第16-3号《民事判决书》以及（2014）惠城法民一初字第338号《民事判决书》判决所致。造成本案纠纷，完全是由于天宇公司恶意违约，拒不执行法院判决造成，本案的违约赔偿责任，依法应当全部由天宇公司承担。鉴于天宇公司的义务已经有生效的法律文书作了确认，该公司的行为与本案的违约结果有直接的因果关系，为避免累诉造成司法资源的浪费，答辩人请求依法追加天宇公司为本案被告，判决其承担全部逾期办理房产证的违约�偿责任。查明的案件事实经审理查明，2012年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于惠州市惠城区新沥路26号伟豪领御世家3栋9单元9层02号房屋出售给原告，房屋总价款为617009元；被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、地质勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；由于施工周期受天气影响和一些不可预计因素的影响，延迟未超三个月，不视为被告违约；如被告逾期交房的，在继续履行合同的情况下，被告在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之八的违约金；被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，�告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金；原告自愿委托被告办理房产权证。签订合同后，原告向被告支付了购房款和办证费用，被告于2014年9月22日通知原告收楼，原告于2014年9月30日收楼。被告至今尚未为原告办理房屋产权证书。2014年9月19日，建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、地质勘察单位五方验收上述房屋合格。裁决理由和结果本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款和办证费用，被告应依约及时将房屋交付�原告使用，并在交付房屋之日起730日内为原告办理房屋产权证书。但是被告未及时将房屋交付给原告使用，至今亦未办理房屋产权证书，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。所以，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2013年6月30日前交付房屋，且约定延迟未超三个月，不视为违约，案涉房屋亦于2014年9月19日才通过五方验收，故原告要求被告支付2013年10月1日起至2014年9月22日的逾期交房违约金65896.56元（617009元×0.3‰×356天）的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在实际交付房屋之日起730日内为原告办理房地产权证，由于逾期交房违约的日期截至案涉房屋五方验收之日，故被告应在案涉房屋五方验收之次日起730天内为原告办理房地产权证，即被告应在2016年9月21日之前办理好房地产权证。所以，现原告要求被告办理房地产权证并支付延期办证违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。至于被告抗辩认为其逾期办证系该房屋的承建方的原因所造成并请求追加承建方作为本案当事人参加诉讼问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，根据合同的相对性原则，原、被告之间构成房屋买卖合同法律关系，被告未依约履行办证义务，应向原告承担违约责任；被告认为其逾期办证的原因系房屋的承建方原因造成的，其可另行依法向该房屋的承建方主张权利。所以，被告抗辩认为逾期办�的法律责任应由承建方来承担并申请追加作为本案的当事人的抗辩理由，无法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何素芳支付逾期交房违约金65896.56元；二、驳回原告何素芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1590元（原告已预交795元），由被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担。被告惠州市伟豪房地产开发�限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  唐作培代理审判员  肖石平代理审判员  钟志明二〇一五年十一月四日书 记 员  纪舜龄梁红玉