南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1192号原告（反诉被告）：熊某某，男，1961年8月1日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：支明珍，女，1966年5月31日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市西湖区，系原告熊某某妻子。委托代理人：邱德全，江西东鸿律师事务所律师，执业证号：13601201210356835。被告（反诉原告）：江西某某商业连锁有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路235-239号，组织机构代码证号：77238288-9。法定代表人：朱某某，系该董事长。委托代理人：周海天，男，1983年10月2日生，土家族人，海南省海口市人，住海南省海口市龙华区，系该公司法律顾问。委托代理人：陈民，湖南同升律师事务所律师，执业证号：14303200010807458。第三人：江西省某某假日广场有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区，组织机构代码证号：70551486-1。法定代表人：高某。原告（反诉被告）熊某某诉被告（反诉原告）江西某某商业连锁有限责任公司、第三人江西省某某假日广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）熊某某的委托代理人支明珍、邱德全、被告（反诉原告）江西某某商业连锁有限责任公司的委托代理人周海天、陈民到庭参加诉讼。第三人江西省某某假日广场有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊某某诉称：2007年7月23日，原、被告双方签订租赁合同，约定：由原告租赁甲方的场地进行经营。原告承租后，经营项目为宾馆和网吧。2013年7月份，原告的宾馆全部重新装修。装修竣工后，却因被告无法提供《土建验收合格意见书》，导致原告新装修的宾馆不能通过消防验收，从而不能经营。至此，租赁合同目的已无法实现。期间，原告频繁与被告交涉，也曾发函至被告，要求被告提供《土建验收合格意见书》，以便办理消防验收事宜，均无果。2015年3月16日，被告以原告没有按时支付租金为由，单方面解除租赁合同。原告认为，合同解除后，因一方的过错造成另一方损害的，有过错的一方应向受害方赔偿损失，不能因合同解除而免除其应负的赔偿责任。本案中，被告不提供消防办证所必需的《土建验收合格意见书》存在过错，且被告违约在先，造成了原告巨额的装修投资损失和无法经营的预期利润损失，被告对此应承担赔偿责任。原告遂于2015年5月4日诉至本院，请求：1、判令被告在合同解除后赔偿原告经济损失4889296元；2、本案的诉讼费用由被告全部承担。被告江西某某商业连锁有限责任公司辩称：答辩人认为原告诉请没有事实和法律依据：1、答辩人依法依约解除双方租赁合同，合法有效，不应承担违约责任，原告自2014年3月就拖欠租金。2、根据合同法第93条规定，答辩人按合同约定解除行为不存在任何过错。3、基于答辩人解除合同的原因，原告不存在任何损失，原告至今仍实际占有使用租赁物，故其主张的装修、经营损失不存在。4、原告租赁房屋与其合同不符，原告已经办网吧6年多了，答辩人交付的房屋符合约定。5、原告改变房屋整体结构，存在严重过错，无法通过消防验收，其结果应由原告自行承担，答辩人不承担任何责任。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告江西某某商业连锁有限责任公司反诉称：2007年7月23日，反诉人与被反诉人签订了租赁合同，约定：反诉人将位于南昌市胜利路235-239号一楼的夹层部分场地共约1300平方米的面积出租给被反诉人经营休闲、娱乐、电玩、网吧等项目，租赁期限为9年，即从2007年11月1日至2016年10月31日止，对双方的权利义务及违约责任条款进行了明确的约定，并约定合同终止后被反诉人经营场地内的所有装修采取“来装去丢”的原则。合同签订后，反诉人于2007年7月26日就上述租赁行为向所有权人江西省某某假日广场有限公司发出函件，江西省某某假日广场有限公司盖章确认同意反诉人的转租行为。在合同履行过程中，被反诉人从2014年3月起至今一直未向反诉人缴纳房屋租金及水电费用，反诉人为此多次向被反诉人追缴，但是均被反诉人以各种理由拒绝。鉴于被反诉人的严重违约行为，反诉人维护自身的合法权益，尽快挽回损失，在2015年3月16日向被反诉人发出《解除租赁合同通知书》，宣布与被反诉人之间解除房屋租赁合同，并要求被反诉人于合同解除后三日内腾空场地，并向反诉人全额交清未付款项，该通知书被反诉人于2015年3月17日签收，但是被反诉人在收到上述通知后，并未按照通知书要求执行。反诉原告遂提起反诉，请求：1、判令被反诉人将租赁房屋返还反诉人；2、判令被反诉人向反诉人支付占用租赁房屋期间产生的房屋租赁费用（逾期租金、水电费，月租金为24000元）及违约金，截止到2015年5月底房屋租赁费用339069.26元，违约金3万元，共计369069.26元（截止到2016年4月11日，租赁费624464.6元，违约金3万元，共计654464.6元）；3、反诉的诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告熊某某辩称：如果被告能提供土建合格验收意见书，我们可以交付租金，但我们没有看到，也没有办法验收，被告也以同样的理由没有向业主交纳租金。请求驳回反诉原告反诉请求。第三人江西省某某假日广场有限公司未应诉答辩。经审理查明：2007年7月23日，原告熊某某与被告江西某某商业连锁有限责任公司签订《租赁合同》一份，约定：被告江西某某商业连锁有限责任公司将其从第三人江西省某某假日广场有限公司处承租的位于南昌市胜利路235-239号一楼的夹层部分场地共约1300平方米的面积转租给原告熊某某经营休闲、娱乐、电玩、网吧等项目，租赁期限为9年，自2007年11月1日起至2016年10月31日止。在合同期满而双方未续约或合同提前终止时，原告熊某某应将经营场地以房屋主体结构没有改变并清洁良好的状态交给被告江西某某商业连锁有限责任公司。关于押金，双方约定，由原告熊某某自合同签订3日内交付54000元，待合同到期或双方一致同意解除合同半个月后一个月内，由被告江西某某商业连锁有限责任公司一次性退还。关于免租期，双方约定被告江西某某商业连锁有限责任公司同意给予原告熊某某3个月的免租装修期，自2007年8月1日至2007年10月31日，另外，因为原告熊某某全权自行承担并办理承租场地经营所需的消防手续，故被告江西某某商业连锁有限责任公司再给予原告熊某某优惠1个月的免租期，自2007年11月1日至2007年11月30日，原告熊某某应自2007年12月1日起开始向被告江西某某商业连锁有限责任公司交纳租金。租金缴纳标准为第七年至第九年（2013年11月1日—2016年10月31日）24000元/月（含物业管理费、中央空调使用费、公共区域照明费）。租金交纳时间为每月第一个工作日交纳该月的租金。如逾期3天，则每天按1%计算滞纳金，如逾期30天仍未能支付所有相关费用及滞纳金时，被告江西某某商业连锁有限责任公司有权解除合同并要求原告熊某某支付拖欠租金、滞纳金和承担违约金2万元，同时，有权采取停电断水等措施进行催交。原告熊某某除交纳上述租金外，在经营过程中发生的水费、电费、国家职能部门收取的卫生费、管理费等相关费用由原告熊某某自理。被告江西某某商业连锁有限责任公司负责安装原告熊某某单独使用的水表、电表。水费、电费由被告江西某某商业连锁有限责任公司依据当地供水部门的价格向原告熊某某按实际用量收取（电费在供电部门收费标准基础上增加3%的损耗）。原告熊某某每月10日前支付水费、电费，逾期则收取每天1%的滞纳金，逾期30天，被告江西某某商业连锁有限责任公司有权解除合同并要求原告熊某某支付拖欠水电费、滞纳金和承担违约金1万元，同时有权采取停电断水等措施进行催交。关于装修，被告江西某某商业连锁有限责任公司尽力配合原告熊某某在承租场地内的装修，合同终止后，原告熊某某经营场地内的所有装修采取“来装去丢”的原则。被告江西某某商业连锁有限责任公司陈述与保证其拥有场地的出租权，倘若其违反此陈述与保证，造成原告熊某某无法依本合同使用场地，被告江西某某商业连锁有限责任公司对原告熊某某的经济损失承担赔偿责任。关于违约责任，双方约定，原告熊某某在合同期内不得以任何理由提出终止合同，否则，对造成的损失承担违约责任，在付清租金的前提下再按本合同约定租金总额的30%承担违约金，并赔偿一切损失；若被告江西某某商业连锁有限责任公司在合同期内提前终止合同，造成原告熊某某损失，应按合同约定租金总额的30%承担违约金，并赔偿一切损失。合同签订后，被告江西某某商业连锁有限责任公司于2007年7月26日就上述租赁行为向涉案场地租赁经营管理人江西省某某假日广场有限公司发出函件，第三人江西省某某假日广场有限公司盖章确认同意被告江西某某商业连锁有限责任公司的转租行为。原告熊某某接管涉案场地后，对涉案场地进行了装修，并利用涉案场地先后进行经营星星网吧、星凯网城、星凯宾馆、铭园宾馆。关于涉案场地的消防验收，2006年12月，南昌市胜利路235-239号的某某超市（装修楼层地上一至三层，建筑面积14000㎡）通过南昌市公安消防支队消防验收，2008年6月，星凯网城（位于）通过××公安××大队消防验收。2012年8月，南昌市星凯商务宾馆有限公司（位于南昌市××号，装修地上第2层，使用面积965㎡）通过南昌市东湖区公安消防大队消防验收。自2013年起，为经营铭园宾馆，原告熊某某对涉案场地进行了装修。庭审中，原告熊某某申请对涉案场地的铭园宾馆装修现值损失和装修残值损失进行了鉴定，经江西新源洪城房地产土地评估有限公司鉴定，涉案场地全新装修价格1536113元，折旧后装修价格1228889元，其中，包含消防通道全新价格41033元，折旧后价格32826元。原告熊某某申请，江西中审司法鉴定中心对仍保存在涉案场地的铭园宾馆装修动产投资账目表所列的动产现值损失及残值损失进行了鉴定，经鉴定，现值损失为309717.16元，残值损失为：118205.23元，其中，包含“代办消防证”的消防工程款现值损失37960元，残值损失9418.57元。被告江西某某商业连锁有限责任公司对上述装修不认可，也不同意利用。自2014年5月起，原告熊某某未缴纳租金，自2014年11月起，原告熊某某未缴纳水电费，欠水费6197.4元、欠电费55083.2元。在被告江西某某商业连锁有限责任公司的催缴后，原告熊某某以其提供不了土建验收合格意见书而无法通过消防验收、无法正常营业为由不予缴付。2015年3月17日，被告江西某某商业连锁有限责任公司向原告熊某某送达《解除租赁合同通知书》，以原告熊某某经多次催缴仍未缴纳所欠费用、构成根本违约为由，通知解除与其租赁合同关系，并要求其于合同解除后三日内腾空场地、交清未付款项。在2016年4月11日的庭审过程中，本院向原告熊某某释明，是否同意将租赁场地腾空并返还被告江西某某商业连锁有限责任公司租赁场地，原告熊某某明确表示不同意。另查明：在铭园宾馆装修过程中，原告熊某某在消防疏散通道上擅自安装了烧热水的锅炉，并将该通道完全封闭。再查，庭审中，原告熊某某提交一份被告江西某某商业连锁有限责任公司向第三人江西省某某假日广场有限公司的复函，该复函载明：2014年3月17日，东湖区消防大队负责人进行消防安全检查时，发现涉案场地所在整大楼未办理相关土建备案，未取得过土建验收合格意见书，消防大队对被告江西某某商业连锁有限责任公司进行了相应处罚，被告江西某某商业连锁有限责任公司致函第三人江西省某某假日广场有限公司，要求其须在消防部门要求的时间内尽快办理土建验收合格意见书，否则，要求其承担全部损失，并继续暂缓缴纳租金。上述事实有原、被告签订的租赁合同、第三人的同意函、南昌市公安消防支队建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书、东湖区公安消防大队建设工程消防验收备案检查结果通知单、东湖区公安消防大队消防安全检查意见书、公众聚焦场所消防安全检查合格证、原、被告陈述等证据予以证实。本院认为：被告江西某某商业连锁有限责任公司与原告熊某某签订租赁合同后，被告江西某某商业连锁有限责任公司负有依约将涉案场地交付原告熊某某使用的义务，原告熊某某负有依约交付租金的义务。原告熊某某改变经营行为、利用全部租赁场地装修经营铭园宾馆而无法通过消防验收、无法经营，作为合同相对方被告江西某某商业连锁有限责任公司在未能提供《土建验收合格意见书》的情况下，在涉案场地所在楼内经营却对原告熊某某改变经营行为、全面装修经营铭园宾馆未及时制止，对造成本案损失存在一定过错；在双方合同约定由原告熊某某全权自行承担并办理承租场地经营所需的消防手续的情况下，原告熊某某自行改变经营行为、全面装修经营铭园宾馆导致消防未通过验收，且在其经营受行政管理限制影响后，其并未及时主张解除租赁合同并返还租赁物，而是一直采取继续占有租赁物并拒交租金及水电费的方式来抗辩，甚至在被告江西某某商业连锁有限责任公司向原告熊某某送达《解除租赁合同通知书》后及本院向原告熊某某释明后，其仍拒绝返还租赁物，原告熊某某对造成本案损失亦存在一定过错。故对江西新源洪城房地产土地评估有限公司新洪房估字（2015）第242号房地产估价报告所估价的装饰装修物残值损失1228889元，应由原告熊某某及被告江西某某商业连锁有限责任公司各负担一半即614444.5元。对江西中审司法鉴定中心赣中审鉴字（2016）第001号司法鉴定报告鉴定涉及的仍保存在涉案场地的铭园宾馆装修动产投资账目表中所列的动产，原告熊某某可自行搬走。对反诉原告江西某某商业连锁有限责任公司诉请的按合同约定的每月24000元的标准计算的占用涉案场地期间产生的租金及房屋占有使用费，应由原告熊某某承担。对反诉原告江西某某商业连锁有限责任公司要求反诉被告熊某某返还租赁物并支付所欠的已确定发生经双方核实的水费6197.4元、电费55083.2元的诉请，本院予以支持。对反诉原告江西某某商业连锁有限责任公司要求反诉被告熊某某支付违约金3万元的诉请，鉴于被告江西某某商业连锁有限责任公司在本案中的过错，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告江西某某商业连锁有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊某某装饰装修物残值损失614444.5元；二、反诉被告熊某某于本判决生效之日起十日内将其承租的位于南昌市胜利路235-239号一楼的夹层部分场地返还给反诉原告江西某某商业连锁有限责任公司；三、反诉被告熊某某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江西某某商业连锁有限责任公司自2014年5月1日起实际返还之日止按每月24000元的标准计算的租金及房屋占有使用费；四、反诉被告熊某某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江西某某商业连锁有限责任公司截止2016年4月的水费6197.4元、电费55083.2元。五、驳回原告熊某某其他诉讼请求。六、驳回反诉原告江西某某商业连锁有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告熊某某预交的案件受理费45910元、鉴定费5万元，合计95910元，由原告熊某某承担80999元，被告江西某某商业连锁有限责任公司承担14911元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）；本案由反诉原告江西某某商业连锁有限责任公司预交的反诉案件受理费26390元，由反诉原告江西某某商业连锁有限责任公司承担105元，由反诉被告熊某某承担26285元（限反诉被告于本判决生效之日起十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  张晓茜人民陪审员  傅瑞安二〇一六年七月二十五日书 记 员  陶媛媛附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。