北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第04790号
原告杨秋惠，女，1973年8月11日出生。
被告北京万意服装百货批发城有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中滩村东。
法定代表人叶进喜，董事长。
委托代理人金锡张，男，1963年9月4日出生，原北京万意服装百货批发城有限公司副总经理。
第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司，住所地北京市昌平区东小口镇贺家村。
法定代表人闫爱兰，董事长。
委托代理人马健，男，1981年5月6日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
委托代理人张卉羽，男，1977年2月1日出生，北京市九洲祥龙商贸有限责任公司业务经理。
原告杨秋惠与被告北京万意服装百货批发城有限公司（以下简称万意服装公司）、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司（以下简称九洲祥龙公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员卢志成独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨秋惠、被告万意服装公司的委托代理人金锡张、第三人九洲祥龙公司的委托代理人马健、张卉羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨秋惠诉称：原告杨秋惠与被告北京万意服装百货批发城有限公司于2013年12月27日达成了特卖协议，特卖时间为2013年12月27日至2014年3月31日，租金19370元。原告预交被告质保金5000元，被告代收原告2014年2月1日至2月20日的3774元销售货款，收取导购工牌押金300元，总计欠原告方17468元。因被告与商场产权方之间产生纠纷，致使2014年2月21日市场关闭，无法正常营业，给原告造成了巨大损失。故原告请求法院判决：1、退还原告租赁未满期限内的租金8394元；2、被告返还原告押金5000元；3、第三人对上述请求承担连带赔偿责任；5、被告承担本案诉讼费。
被告万意服装公司辩称：一、凡是属于2013年12月1日之前签约的，被告均予以确认，但具体数字需要进行核对；凡属于2013年12月1日之后签约的，全部诉讼请求被告均不予确认。二、原告诉称的事实理由与事实不符。迄今为止，被告万意服装公司并不同意第三人九洲祥龙公司行使合同单方解除权，更没有与九洲祥龙公司达成解除合同的共识。市场关闭的原因并非我方单方撕毁合同。2013年12月1日之前，被告与九洲祥龙公司达成了“合作经营”的协议，因细节问题，并未签订书面合作协议，但事实上2013年12月1日，九洲祥龙公司进驻被告万意服装公司的办公区并全面接管了被告万意服装公司的经营权，事实上履行了“合作经营”的口头协议，理应承担“合作经营”期间的一切后果乃至因其恶意行为造成的法律责任。三、第三人九洲祥龙公司在“合作经营”期间，不容推辞法律责任。九洲祥龙公司与万意服装公司合作经营是事实，其在“合作经营”期间以被告万意服装公司的名义行使经营权，进行对外招商活动，并以万意服装公司的名义与诸多商户签订了《铺位租赁合同》，并收取了商户定金、押金或租金，且擅自将资金全部转往自己的账户，而后又以万意服装公司欠租为由行使所谓的“单方解除权”，使得万意服装公司遭受了严重损失。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定欠付租金超出10日的，视为拒付，其有权单方解除合同，被告万意服装公司也确实欠租超出了10天，甚至超出的时间更长，第三人九洲祥龙公司并未根据合同断然行使“单方解除权”而是与被告万意服装公司协商，最后事实上达成了“合作经营”的口头协议。第三人九洲祥龙公司的工作人员全面进驻万意服装公司的办公区，接管了全部财务、人事、招商、市场、运营等业务，这个“合作经营”的事实，是双方对被告万意服装公司欠付租金的一个处置方案，改变了原合同的约定，受到法律的保护，不得擅自变更。四、第三人九洲祥龙公司必须履行与万意服装公司签订的《房屋租赁合同》中关于“保证金”的用途约定。保证金的性质是给第三方造成损失的赔偿“保证”，是九洲祥龙公司对第三方承诺的“担保”。五、第三人九洲祥龙公司应履行向第三方支付损失款项的义务有法律依据、合同依据及事实依据。综上所述，被告万意服装公司对原告的部分债务负有不可推卸的责任，但并没有恶意和过错，被告目前的经济状况，已无力支付原告的应付债务，请求法院判令九洲祥龙公司以保证金代为支付第三方损失。第三人九洲祥龙公司对在“合作经营”期间行使的代理管理权承担相应的责任，对其招商的商户承担损失赔偿的义务。
第三人九洲祥龙公司述称：我公司与原告没有任何契约合同关系，原告没有针对我公司的合同上的请求权。没有任何法律规定我公司与万意服装公司之间的合同要约定保护第三人的条款。基于合同的相对性原则，原告没有权利越过其与万意服装公司的合同本身向我公司主张权利。我公司与万意服装公司针对第三方（次承租人）没有任何担保条款，没有义务针对原告与万意服装公司之间的债权债务承担法律责任。万意服装公司违反合同约定，我公司已行使合同约定的解除权，终止与万意服装公司的租赁合同，符合法律及合同上的约定。因我公司与原告没有任何合同契约关系，因此万意服装公司撤场后，我公司基于物权，有权行使占有、使用、收益、处分的权利。因此造成原告损失，是原告与万意服装公司之间的债权债务关系，原告起诉我公司于法无据。依据我公司与被告之间的合同约定，在合同履行过程中，我公司为确保合同履行而对保证金有权行使选择权，与原告没有任何关系。且合同同时约定，万意服装公司超过十日未能支付租金，我公司有权解除合同，保证金不退。该条款表明，在我公司行使单方解除权后，保证金直接转化为惩罚性违约金，归我公司所有，我公司的处置权与其他非合同当事人没有任何关系。
经审理查明：第三人九洲祥龙公司系昌平区东小口镇中滩村东房屋（即本案原被告租赁合同所涉租赁场地所在楼栋）的所有权人。2009年10月16日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方在本合同项下用于出租的房屋为拥有合法使用权的商业用房，位于北京市昌平区东小口镇中滩村东，乙方承租该房屋的用途为商业经营。该合同第四条约定：“本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方交纳定金500万元。该定金在乙方进驻后即转为保证金。保证金用于乙方以下各方面违约处置；（1）由于乙方在经营中给第三方（包括但不限于其签约商户）造成损失而拒绝赔偿的。……（3）由于乙方未按时支付租金，甲方有权终止合同，收回所有租赁物，保证金不退。”2010年5月25日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，将2009年10月16日双方签订的《租赁合同》中的租赁期限、租金标准等进行了修改，其余条款不变。2010年12月27日，九洲祥龙公司（甲方）与北京国瑞鸿基投资有限公司（乙方）、北京万意百货市场有限公司（丙方）、万意服装公司（丁方）签订一份《房屋租赁合同》补充协议，约定：“1、2010年5月25日，就乙方承租甲方位于北京市昌平区东小口镇中滩村东商业用地事宜，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》；2、丙、丁两方均系乙方投资设立的子公司，且与乙方共同实际承租昌平区东小口镇中滩村东商业用地，现甲、乙、丙、丁四方经过充分协商，就该《房屋租赁合同》的主体变更事宜，达成协议如下：一、自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中的乙方主体由乙方变更为乙、丙、丁三方。二、自本协议生效之日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》中乙方的权利义务由乙、丙、丁三方共同承担。三、甲乙丙丁四方共同确认，《房屋租赁合同》除上述主体变更外，其余内容保持不变。”
被告万意服装公司从第三人九洲祥龙公司处整租整栋大楼后，经过装修又将各楼层划分不同区域后转租给各个个体经营商户。2013年12月27日原告杨秋惠与被告万意服装公司达成了特卖协议。协议约定原告杨秋惠租赁被告万意服装公司的二层某场地用于花车促销，促销时间为2013年12月27日至2014年3月31日。原告杨秋惠向被告万意服装公司交纳了租金19370元，质保金5000元。
另查，被告万意服装公司与第三人九洲祥龙公司在《房屋租赁合同》履行过程中因房屋租金交纳问题发生纠纷，九洲祥龙公司要求解除与万意服装公司签订的《房屋租赁合同》。2014年2月20日，第三人九洲祥龙公司向承租商户发出口头通知，称因万意服装公司欠付九洲祥龙公司租金，双方所签《房屋租赁合同》已经解除，请广大承租商户限期撤场。后包括原告杨秋惠在内的广大商户纷纷甩货，并于2014年3月20日前陆续撤场。
上述事实，有《房屋租赁合同》及《补充协议》、房屋所有权证、质保金收据、租金收据及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为：原、被告之间签订的特卖协议，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定履行相应的义务。现被告万意服装公司与九洲祥龙公司因合同履行产生纠纷，被告万意服装公司无力保障原告杨秋惠正常经营，应当认定被告万意服装公司违约。原告杨秋惠要求被告万意服装公司退还质保金和未到期租金的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。原告杨秋惠要求第三人九洲祥龙公司承担连带赔偿责任的请求，因被告与第三人在《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定了保证金可用于万意服装公司在经营中给第三方造成损失的赔偿用途，故本院对原告的该项请求，在500万元保证金范围内予以支持。第三人九洲祥龙公司辩称其对保证金的处分有选择权，本院认为依据本案被告与第三人所签合同的性质以及保证金的性质，弥补承租商户的损失具有优先性，故本院对第三人的该项辩解不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京万意服装百货批发城有限公司于本判决生效后七日内返还原告杨秋惠未到期租金八千零三十六元、质保金五千元；
二、第三人北京市九洲祥龙商贸有限责任公司就上述债务在五百万元保证金范围内向原告杨秋惠承担连带赔偿责任；
三、驳回原告杨秋惠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百一十五元，由被告北京万意服装百货批发城有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卢志成
二〇一四年六月十六日
书 记 员 赵园丽