浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第607号
原告：义乌市人民政府福田街道办事处。
法定代表人：陈劲松。
委托代理人：何恒锋，浙江兴运律师事务所律师。
委托代理人：陈丽娜。
被告：朱友生，经商。
委托代理人：陈洵喜。
原告义乌市人民政府福田街道办事处（以下简称福田街道办事处）为与被告朱友生房屋租赁合同纠纷一案，原告福田街道办事处于2015年2月15日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后适用简易程序由审判员吴新辉独任审判，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序依法组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告福田街道办事处的委托代理人何恒锋、陈丽娜；被告朱友生的委托代理人陈洵喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告福田街道办事处诉称，1998年9月5日，被告与义乌市稠城镇实业总公司（以下简称实业公司）签订了《房屋租赁合同》，租用了国有资产——稠城农场空基一块及养猪房平房十一间，期限从1998年9月5日起至2008年9月5日，年租金25000元。该合同已于2008年9月5日终止，但被告却仍占有使用该国有资产，并自2008年9月5日起至今未支付租金。现因行政区划调整，涉案国有资产已转归原告管理，为使国有资产不受非法侵占，请求判令：一、被告立即腾空、返还原由其租赁的稠城农场空地一块养猪平房十一间。二、被告交付截止起诉之日的租金160416.667元，并交付自起诉之日起至实际腾空、返还之日止按原租金标准计算的租金。案件审理过程中，原告申请撤回第一项诉请，本院裁定予以准许，原告变更诉请为：一、解除原、被告的租赁合同关系。二、被告按25000元/年的标准交付自2008年9月6日起至2015年4月17日止的租金164582.66元。
被告朱友生答辩称，原告诉讼主体不适格。被告1998年9月5日与实业公司签订房屋租赁合同，租期为1998年9月5日至2008年9月5日。原告2014年10月27日才成立，出租时不是土地所有权人、管理方。实业公司是独立的企业，原、被告之间不存在租赁合同关系。被告合同到期后曾申请续租，但对方不同意而没有续租，原告在诉状中已经说明双方合同已终止。被告早已腾空讼争房屋，所建的临时用房也早已由义乌市人民政府稠城街道办事处（以下简称稠城街道办事处）拆除，未拖欠租金。第二项诉请，合同到期后实业公司不同意续租，被告没有使用该土地，不应当缴纳租金，管理方从未向被告催讨租金，本案已过诉讼时效。涉案土地未办理农用地转用手续。被告租用后开办了义乌市稠城镇日盛食品塑料包装厂，早就不办了，但还未注销，每年还在年检。2013年以后就无需年检了。涉案场地无法续租，被告也想移交，但原告无人来交接。移交没有依据，被告不用，原告就会收回去，拆除时里面都是空置的。被告要求稠城街道赔偿也是存在的。请求驳回原告的诉请。
针对被告的答辩，原告福田街道办事处补充陈述称，稠城街道办事处和福田街道办事处都是义乌市人民政府的派出机关，由于行政区划调整，涉案国有资产移交给原告管理。原告因行政区划调整和实业公司、稠城街道办事处协议取得权利，有权代为主张。国有资产不存在诉讼时效。合同期满后承租人继续使用，应当推定为不定期租赁。场地被告2015年4月17日已实际全部腾空。涉案土地未办理农用地转用手续。涉案地块2008年到期后原告同意被告继续使用，但被告未交过租金，2013年三改一拆期间，原告曾要求按之前合同约定补交，但被告未交，双方未达成一致意见。违章建筑拆掉后，被告要原告赔偿，拒绝缴纳租金，也未达成一致意见。原告2014年才设立，此前由稠城街道国有资产管理部门管理。
原告福田街道办事处为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据如下：
证据1，义乌市人民政府文件2页（核对件）、协议书1份（原件），土地使用证1份（原件），证明坐落于义乌市原稠城街道（现福田街道）大塘下村的8850.8平方米国有土地原由稠城街道办事处交由实业公司管理，现因行政区划调整，稠城街道办事处、实业公司将该国有资产转归原告管理，与之相关的权利义务均由原告享有。
证据2，房屋出租合同1份（复印件），证明1998年9月5日实业公司与被告签订租赁合同，将部分场地、养猪平房十一间租给被告十年，租金每年25000元。
证据3，义乌市市场监督管理局出具的非公司企业法人基本情况1份（原件），证明实业公司由稠城街道办事处独资设立。
证据4，义乌市综合行政执法局询问笔录1份（核对件），证明涉案房屋、场地租赁期满后仍由被告使用；被告明知涉案房屋、场地从稠城街道办事处租赁；对涉案房屋、场地的租金双方一直在协商。
证据5，义乌市综合行政执法局责令（限期）改正通知书1份（核对件），证明义乌市综合行政执法局2010年4月13日通知被告补办临时建筑审批手续，逾期未办理应自行拆除涉案房屋、场地中的违法建筑。
证据6，情况说明2份（原件），证明2014年11月6日实业公司、稠城街道办事处与原告达成的协议书中公司的印章、涉案国有资产的管理情况及移交情由。
证据7，义乌市综合行政执法局接受询问（调查）通知书、询问笔录、现场检查（勘察）笔录、义乌市综合行政执法局责令（限期）改正通知书各1份（核对件），证明2012年5月底被告仍继续占有使用涉案房屋、场地，其在场地上建造的违法建筑物被调查，通知限期改正、恢复原状。
证据8，义乌市综合行政执法局、义乌市国土资源局、稠城街道办事处联合签发的限期拆除违法建筑通知书（存根）2份（原件），证明被告在租赁场地上的违法建筑2013年7月仍未拆除。
证据9，违法建（构）筑物调查处理登记表1份（核对件），证明被告在租赁场地上的违法建筑于2013年8月19日被强制拆除，租赁的养猪房仍由被告占有使用。
证据10，义乌市财政局8月15日出具的函1份（原件），证明涉案房屋划归原告监管。
被告朱友生的质证意见：
证据1，协议书的真实性、合法性、关联性均有异议。上面实业公司的公章是否原章不清楚，协议书内容是委托管理，应由义乌市人民政府下文。土地使用权证真实性、合法性无异议，证明目的有异议，权利人为实业公司。文件的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，虽然行政区划调整，但土地并非归原告。
证据2，三性均无异议。证明目的有异议，租赁合同已终止，被告早已腾空上述土地。
证据3，被告于2014年3月23日前往调取未果。该公司有独立的法人代表。原告无权主张租金及解除租赁合同。
证据4，真实性无异议，关联性有异议。不能证明被告在使用讼争房屋。合同到期是2008年9月5日，询问笔录中载明是原告不同意续签，因此到期后被告一直未使用。
证据5，真实性无异议，关联性有异议。只能证明通知被告拆除改建的2000多平米的厂房，不能证明该厂房被告在使用。
证据6，不清楚，能否证实财产就是稠城街道办事处的不清楚。被告是与稠城实业总公司签订的合同。
证据7、8，真实性无异议，关联性、合法性有异议。当时行政执法局是来拆除违法建筑的，不能证明被告在实际使用该房屋。房屋是空置的，被告不可能去使用的。拆除后被告未提出任何异议、索赔，配合拆除了。
证据9，真实性无异议，关联性、合法性有异议。当时行政执法局是来拆除违法建筑的，不能证明被告在实际使用该房屋，不能证明租赁的养猪场仍由被告使用，养猪场是不能住人的。场地被拆除了，被告没有使用。原告2008年9月5日合同到期后未向被告催款。
证据10，有异议。不清楚国有资产的具体范围。
被告朱友生为证明自己的抗辩向本院提供照片13张（原件），证明被告与原告所签的房屋租赁协议到期后，被告就未使用了。被告早已腾退，房屋也已经被拆除。
原告福田街道办事处质证认为真实性无异议，证明目的有异议，照片中现已拆除的房屋是被告承租期间所建的违法建筑，于2013年拆除。还存在的就是承租的房屋，还由被告使用。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院的认证意见如下：
原告提供的证据1、3-10，为原件或核对件，本院确认其真实性；证据2，被告认可其真实性，本院确认其证明力。
被告提供的证据系原件，标有拍摄日期，本院确认其真实性。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
实业公司系由稠城街道办事处设立的非公司企业法人，系集体企业。
1998年9月5日，实业公司与被告朱友生签订《房屋出租合同》一份，约定由被告承租实业公司坐落于稠城农场空基一块及养猪房平房11间，租期10年，自1998年9月5日至2008年9月5日止，被告每年必须上交实业公司租金25000元。前述合同所涉地块的国有土地使用证于1998年3月27日登记在实业公司名下，国有土地使用权证号：义乌国用（1998）字第1-333号，该地块坐落于大塘下村。
被告承租涉案地块后，即搭建厂房用于开办义乌市稠城镇日盛食品塑料包装厂。该厂至今未注销，仍按规定办理年检手续。合同到期后，因具体租金未协商一致，稠城街道办事处未与被告签订续租协议。经执法部门多次调查及责令整改未果，2013年8月19日，被告在涉案地块上的违章建筑被强制拆除，违法建（构）筑物调查处理登记表中载明因与原城北农场养猪场租赁关系未解除，故不绿化。
2014年10月21日，义乌市人民政府调整行政区划，增设福田街道，涉案地块现属福田街道辖区。
2014年11月6日，稠城街道办事处、实业公司、原告福田街道办事处签订《协议书》一份，内容为稠城街道办事处设立了实业公司，现因行政区划变更，原以实业公司名义登记的坐落在大塘下村的8850.8平方米的土地现已调整由福田街道所辖，经三方协商，义乌国用（1998）字第1-333号《国有土地使用权证》所登记的土地转由原告管理，与之相关的权利义务均由原告享有。
2015年5月28日，义乌市财政局致函原告，内容为同意稠城街道办事处关于行政区划调整涉及财政资金、资产划分方案的意见，资产划分以商城大道——西城北路——城北路为界，要求原告按照上述资产划分方案，依据有关文件对坐落在原告辖区范围内的国有资产履行监管职责。
庭审中，被告承认2008年书面合同到期后未办理租赁物移交手续。2015年1月31日，涉案地块已空置。
本院认为，因行政区划调整，由稠城街道办事处、实业公司、原告三方协议，涉案地块转归原告管理，相关的权利义务由原告享有，且义乌市财政局也发函明确要求原告对辖区范围内的国有资产履行监管职责，故可认定涉案地块的相关权利义务由原告承继，原告的主体适格。本案被告虽提出2008年9月5日书面租赁合同到期后即未使用涉案地块，原告无权要求支付租金，但其未办理移交手续，且涉案地块原告所建的违章建筑2013年8月19日才被强制拆除，此前虽经执法部门多次调查、责令整改未果，被告开办的包装厂也至今未注销，按规定办理年检手续，故可认定涉案地块一直由被告占有未移交。原告认可书面租赁合同到期后仍续租给被告。本案因双方对租金无法协商一致而未签订书面租赁合同，故认定双方存在不定期租赁合同关系。庭审中原告明确被告于2015年4月17日已实际全部腾空，原告也于同日诉请解除合同，故该租赁关系的实际租赁期限为2008年9月6日至2015年4月17日。原告要求按照原租金标准即25000元/年支付租金，未加重被告的负担，于法有据，本院予以支持。该租赁期间的租金计算为165342元，现原告要求支付164582.66元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。被告在书面租赁合同到期后实际占有涉案租赁物数年，以要求稠城街道办事处赔偿等为由未交纳租金，原告有权要求解除双方的不定期租赁合同，解除的日期为被告实际腾退之日即2015年4月17日。综上，原告的诉请于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、确认原告义乌市人民政府福田街道办事处与被告朱友生的租赁合同关系于2015年4月17日解除。
二、被告朱友生于本判决生效后十日内支付原告义乌市人民政府福田街道办事处租金人民币164582.66元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3508元，由被告朱友生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币3508.00元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 吴新辉
审 判 员 骆巧梅
人民陪审员 张品晶
二〇一五年七月二十四日
代书 记员 黄 超