广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法坦民二初字第36号
原告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
法定代表人：韩玉明，行长。
委托代理人：李任葵、黄展廷，广东任允律师事务所律师。
被告：李桂云，女，1989年5月5日出生，汉族，住湖北省保康县。
被告：中山市敏捷房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：谭炳照，总经理。
委托代理人：何丽珊，系该公司员工。
原告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）诉被告李桂云、中山市敏捷房地产有限公司（以下简称敏捷公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告交行中山分行委托代理人黄展廷、被告敏捷公司的委托代理人何丽珊到庭参加诉讼，被告李桂云经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行中山分行诉称：2009年10月26日，原告与两被告签订个人住房抵押贷款合同，约定由被告李桂云向原告申请贷款220722.43元用于购买中山市坦洲镇坦神北路115号锦绣广场＊＊座＊＊＊房，贷款期限为180个月；被告李桂云若存在违约行为，原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告李桂云立即清偿所有到期贷款本金、结清利息，并承担其他相关费用；被告李桂云以所购房屋作为该贷款之抵押。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告李桂云违反约定，自2012年7月9日起，被告李桂云没有向原告清偿借款本金及利息。为此，原告向法院起诉，请求判令：1.原告与两被告签订的个人住房抵押贷款合同项下贷款全部提前到期；2.被告李桂云立即清偿贷款本金220722.43元及利息（利息暂计至2014年5月13日止为22017.57元，本息合共242740元，利息计至本息还清之日，对逾期还款部分按中国人民银行的规定计收罚息及复息）；3.立即折价或者拍卖、变卖抵押物：被告李桂云所有的坐落于中上市坦洲镇坦神北路115号锦绣广场＊＊座＊＊＊房的房产，确认原告有权从折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿权；4.被告敏捷公司对本案贷款本息承担连带清偿责任；5.两被告承担律师费11661元；6.两被告承担诉讼费用。
原告交行中山分行就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.身份证复印件；2.个人住房抵押贷款合同；3.交通银行借款凭证；4.抵押登记备案证明表；5.贷款明细；6.委托代理合同。
被告李桂云经本院合法传唤没有到庭参加诉讼及提供书面答辩意见。
被告敏捷公司辩称：根据物权法的规定，我方承担房产拍卖后不足部分的清偿责任。个人住房抵押贷款业务合作协议的补充协议约定原告应在被告李桂云欠款六期前对被告李桂云采取强制执行手段或提起诉讼，否则应当由原告承担全部责任。退一步来说，根据补充协议，我方的保证责任仅限于六期的约定。关于原告主张的11661元律师费，原告仅提供委托代理合同，我方认为其证据不足以证明律师费的实际产生，律师费主张应以有效发票为依据，其应承担举证不能的后果。根据补充协议第八条的约定，补充协议的效力大于其他合同或者协议。
被告敏捷公司就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：《个人住房抵押贷款业务合作协议》的补充协议。
经审理查明：2009年5月8日，交行中山分行（甲方）与敏捷公司（乙方）签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》的补充协议，主要约定：由乙方开发的“锦绣商业广场”房地产项目，需向甲方申请作为“锦绣商业广场”购房者提供房屋按揭贷款服务；购买“锦绣商业广场”商品房的购房者向甲方申请房屋按揭贷款，甲方需进行严格审查，乙方作为担保人，对购房者的房屋按揭贷款行为，承担连带保证责任，保证期限至购房者所购商品房办理完房地产权证及按揭借款抵押登记房地产他项权证并把上述房地产他项权证移交给甲方保管之日止；对欠供款达三期以上的购房者，甲方必须在欠供款六期之前向法院对购房者提起诉讼或向购房者采取强制执行措施，否则由甲方承担全部责任；但无论是甲方是否及时对上述购房者提起诉讼或者采取强制执行的措施，乙方承担保证责任的范围只限于六期借款的本息和相关费用，超出部分乙方不再承担任何责任；本协议未尽事宜，以银行的个人购房借款、抵押合同为准，并且甲、乙双方同意在前述有关的各类合同或者协议中任何条款与本补充协议有不一致的均以本补充协议的约定为准；协议还就其他内容进行了约定。
2009年10月26日，交行中山分行（合同乙方、贷款人和抵押权人）、李桂云（合同甲方、借款人和抵押人）及敏捷公司（合同丙方、保证人）签订了一份个人房产抵押贷款合同，主要约定：1.甲方向乙方贷款267000元，用于购买位于中山市坦洲镇坦神北路115号锦绣广场＊＊座＊＊＊房，借款期限为180个月，合同项下贷款为年利率4.158%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮30%。2.甲方采用等额本金还款法，如遇中国人民银行调整法定利率，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日起按相应利率档次执行调整后的利率。3.甲方应在每个还款日前一天将应还款额足额存入还款账户，因账户余额不足或其他原因致使乙方无法按时划款的，甲方应承担违约责任。4.如甲方未按时足额偿还贷款本息，乙方按逾期贷款的罚息利率计收利息，对应付未付利息计收复利，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；如甲方违反合同约定，乙方有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有贷款本金并结清利息，甲方还应当承担为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、律师费及其他相关费用。5.甲方提供自有的位于中山市坦洲镇坦神北路115号锦绣广场＊＊座＊＊＊房的房地产作为上述借款的抵押，抵押担保的范围为合同项下贷款本息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、公告费、律师费等），当出现甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款、乙方宣布贷款全部提前到期等情形，乙方有权处理抵押物。合同还就其他事项作了约定。6.丙方为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方为实现债权的费用；保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，甲方取得抵押房产的权利证明且乙方取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，丙方的保证责任解除；甲方未按合同足额偿还任一月还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。合同签订后，各方办理了该房的商品房合同抵押登记手续，登记抵押权人为交行中山分行。其后，交行中山分行如约向李桂云发放了贷款267000元，用于支付涉案房地产的购房款。在贷款发放后，李桂云初期尚基本能依期还款。从2012年7月9日开始，李桂云没有足额偿还贷款。根据交行中山分行提交的对账单，截至2014年5月13日，李桂云尚欠贷款本金220722.43元，利息22017.57元。交行中山分行于2014年1月14日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。
本院认为：交行中山分行与李桂云、敏捷公司签订的个人房产抵押贷款合同及交行中山分行与敏捷公司签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》的补充协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自义务。交行中山分行按约向李桂云发放了贷款，李桂云应按约归还借款并支付利息。因李桂云从2012年7月9日起未履行按月还款的义务，违反了合同的约定，已经符合合同中贷款本金全部提前到期的约定。故对交行中山分行主张合同项下贷款本金全部提前到期，并根据合同约定要求李桂云归还借款本金220722.43元及利息的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期利息的计算标准，交行中山分行主张逾期利息按合同约定利率上浮50%计付（即按基准利率下浮30%再上浮50%，为中国人民银行同期同类贷款利率的1.05倍），该标准没有超出中国人民银行关于罚息利率的相关规定所允许的标准，故本院对交行中山分行的该项请求予以准许。利息具体计算如下：截止至2014年5月13日，利息及逾期利息为220722.43元；从2014年5月14日起，将尚欠本金额作为基数，以当年1月1日中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.05倍作为当年利率进行计算。
李桂云以所购买的中山市坦洲镇坦神北路115号锦绣广场＊＊座＊＊＊房作为贷款的担保，因李桂云不依约履行债务，交行中山分行有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在主债权、利息和实现债权而产生的费用的范围内优先受偿。交行中山分行主张其为本案诉讼所支出的律师费11661元，但未能提供相应的发票，故本院不予支持。交行中山分行主张敏捷公司承担连带清偿责任，但根据双方签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》的补充协议约定，交行中山分行必须在李桂云欠供款六期内向法院提起诉讼，否则由交行中山分行承担全部责任。交行中山分行向本院主张权利时已远超六期供款，根据补充协议的内容应自行承担全部责任，故该主张本院不予支持。
李桂云经本院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告交通银行股份有限公司中山分行与被告李桂云、中山市敏捷房地产开发有限公司于2009年10月26日签订的个人住房抵押贷款合同项下的贷款全部提前到期；
二、被告李桂云应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行清偿借款本金220722.43元及利息（利息计算：截止至2014年5月13日，利息及逾期利息为22017.57元；从2014年5月14日起至判决指定的履行期限届满之日止，将尚欠本金额作为基数，以当年1月1日中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.05倍作为当年利率进行计算）；
三、如被告李桂云逾期不履行上述债务，原告交通银行股份有限公司中山分行有权对被告李桂云提供的抵押物即中山市坦洲镇坦神北路115号锦绣广场＊＊座＊＊＊房折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权；该房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款不足部分由被告李桂云继续清偿；
四、驳回原告交通银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。
如被告李桂云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4973元（原告交通银行股份有限公司中山分行已预交），由被告李桂云负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 罗晓冰
代理审判员 陈 睿
人民陪审员 周文江
二〇一四年七月十日
书 记 员 蒋诗慧