湖南省古丈县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘3126民初470号
原告：王倩，女，1987年12月25日出生，汉族。
原告：向东（系原告王倩之夫），男，1983年6月3日出生，土家族。
二原告委托诉讼代理人：向加生（系原告向东之父），男，1951年5月12日出生，土家族。
被告：湘西自治州恒德投资置业有限公司。
法定代表人：张万斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龙习东，湖南生元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈自然，男，1972年10月21日出生，汉族。
原告王倩、向东与被告湘西自治州恒德投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王倩、向东的委托诉代理人向加生、被告湘西自治州恒德投资置业有限公司的委托诉讼代理人龙习东、陈自然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王倩、向东向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交付的违约责任，向原告支付从2015年9月28日起至2017年5月10日止的由于房屋逾期交付产生的违约金60000余元，2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月16日，原告与被告在鑫裕茗都营销部签订了商品房买卖合同（预售），（以下简称合同），原告购买了鑫裕茗都八栋七层XX号商品房。合同第九条规定，被告交付的商品房必须取得建设工程竣工验收证明文件和该商品房房屋测绘报告，向原告提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，这是交付商品房的先决条件。合同第十一条规定，被告在2015年9月28日前向原告交付该商品房。同时还约定了在交房后90日内取得房屋所有权证。同时合同第十二条规定了被告逾期交房的违约责任，逾期在90日内，按日计算，被告向原告支付万分之五的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告继续履行合同按日计算，被告向原告支付万分之五的违约金。
合同第二十七条规定了原被告双方出现争议解决的方式，一是协商解决，二是向该商品房所在地人民法院起诉。合同生效后，原告如期全部履行了自己的义务，而被告未履行自己的义务，不仅在2015年9月28日前向原告不能交付该商品房，直至现在还不能交付该商品房。A栋房屋还未进行竣工验收。为此，原告曾多次找到被告的委托代理人协商解决，被告的委托代理人一再推诿，拒绝协商，被告的行为是严重的违约行为，损害了原告的切身利益，为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判决。
被告湘西自治州恒德投资置业有限公司答辩称：一、按照双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2015年9月28日，有证据证明原告王倩于2015年11月3日已领取房间领取钥匙。二、原告在商品房买卖合同履行过程中，没有按照商品房买卖合同补充协议的约定条款履行合同义务，最主要是原告变更了商品房买卖合同中预留的联系电话号码，原告王倩换号码了没有按照补充协议告知被告，导致双方的商品房买卖合同的有关附随补充义务无法全面履行，包括原告所提到的住宅使用说明书、保证书等这些东西，不是不给原告，而是联系不上原告。补充协议第四条第三款约定的很清楚，在本协议签订后甲乙双方任何一方因住所地或联系电话等通讯联系方式发生变化的均应以书面方式告知对方，否则无法告知的后果，应由变更的人自行承担。三、按照商品房买卖合同补充协议，双方在补充协议的第三条对原商品房买卖合同的商品房交付及权属证件领取进行了特别约定，有关内容是第三条的第一、第二点，甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，可以使用电话联系等方式通知乙方，无需以书面形式通知乙方办理交付房屋的手续，被告是电话通知原告王倩领钥匙的，而且原告也来了。原合同是书面通知，但补充协议是可以电话联系。第三条的第四款，甲方向乙方交付商品房之日即为乙方入住之日。四、由于被告在合同中约定了原告的拒绝权利，原告没有行使拒绝权利应当视为原告对合同约定已交付的默认。综上，原告对被告的诉讼请求没有合同依据，没有法律依据，其诉讼请求应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告王倩、向东提供了收据一张，拟证明原告已将应承担需办证的所有税费15052元交给了被告，并且已于2015年6月16日交付的事实。被告质证认为该证据认为与本案没有关联性。经本院认定，该证据真实合法，与本案有关联，本院予以认定。
被告湘西自治州恒德投资置业有限公司提供以下证据：
1、2015年11月3日所写领条，拟证明原告王倩领走鑫裕茗都A702室装修钥匙一把，证明原告向东、王倩已收房的事实；
2、2015年9月27日的通知一份，拟证明公司提醒业主办理领房手续的《通知》，被告已经公示交房的事实；
3、张贴在小区售楼部照片三张，拟证明公司提醒业主办理领房手续的《通知》张贴在小区售楼部的事实。
原告质证后对被告提供的证据1真实性没有异议，但认为不能证明被告已交付，对证据2、3真实性有异议，认为被告并没有通知到原告。经本院认定，证据1因原告也认可写了该领条，故予以认定，证据2、3与本案无关联性，不予认定。
根据当事人当庭陈述及法庭调查，查明以下事实：2014年4月，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2015年6月16日又签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的鑫裕茗都A单元七层XX号，合同总价款为299051.00元。该合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条、十二条约定：被告承诺于2015年9月28日前原告向交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，被告自约定的期限届满次日起至实际交付日止，按日计算向原告支付全部房价款的万分之五的违约金，超过90日的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告按约支付了房款。而被告未按合同约定时间交付。2015年11月3日,被告给原告发放了装修钥匙。之后原告对房屋进行了装修并入住。但是因未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故未达到合同约定的条件。同时，如取得建设工程竣工验收备案证明文件同时亦进行了交钥匙入住行为，可视为完成交付。
经本院依原告的申请进行调查取证，本案合同中争议的商品房于2017年1月5日取得建设工程竣工验收备案证明文件。
本院认为，本案的争议焦点是何时满足房屋交付条件的问题。被告认为依据该合同第十一条中的的规定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”因此提出的辩论意见，认为当出卖人不出示证明文件时，买受人有权拒绝接收却又不拒绝接收，应当视为已接收，完成交付。本院认为从该合同第十一条的内容上看，按字面上通常语义解释，并不能得出买受人在此情况下不拒绝接收的就视为默认已交付意思表示。综合全案上看，2015年11月3日,被告给原告发放了装修钥匙。之后原告对房屋进行了装修并入住。可以看出原告实际已使用该房屋，但是因被告未取得建设工程竣工验收备案证明文件，故未达到合同约定的条件。结合本案案情，而只有满足取得建设工程竣工验收备案证明文件同时亦进行了交付房屋钥匙的行为，方可视为原、被告双方完成交付。2017年1月5日被告取得建设工程竣工验收备案证明文件时方满足本案的交付条件，视为交付条件成就。对于被告提出由于原告擅自更换电话号码导致无法通知原告的辩论意见，因其没有向本院提供证据，且本案中的交付并不以电话通知取到房屋钥匙即可视为交付，故本院不予采纳。本案中原告提出是由于被告售卖的商品房未达到竣工验收备案条件而主张逾期交付违约金的辩论意见，基于上述原因对此本院予以采纳。原告主张被告赔偿其预期交付的违约金损失，但未提交相应的证据证实其实际损失。根据本案实际情况及被告提出降低违约金的请求，本院认为合同约定的违约金计算标准过高，酌情调整为按2016年中国人民银行三年期贷款利率（4.75%）计算。综上所述，被告从2015年9月29日起至2017年1月5日止，经过464日(不含2017年1月5日当天)，按原告购房款299051元的年利率4.75%支付违约金，该违约金经计算约为299051×0.0475×(464÷365)=18058元，超过部分不予支持。
综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。双方应当全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款及相关费用，按合同约定，被告应在2015年9月28日前将已经竣工验收备案，并满足合同第九条的商品房交付给两原告。本案中双方买卖的商品房在2016年12月26日经竣工验收合格，在2017年1月5日进行验收备案，该商品房在交付时未达到合同约定的交付条件，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决如下：
一、被告湘西自治州恒德投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王倩、向东支付违约金18058元；
二、驳回原告王倩、向东其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由被告湘西自治州恒德投资置业有限公司承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 王伍花
审 判 员 向瑞欣
人民陪审员 汪祖宝
二〇一七年八月十七日
书 记 员 田 灿
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。