重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初9973号原告：聂建军，男，1972年2月28日出生，汉族，住四川省什邡市。委托诉讼代理人：谢选，重庆隆科律师事务所律师。被告：杜小洪，男，1981年8月7日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：张有丽，女，1989年11月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告聂建军与被告杜小洪、张有丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聂建军的委托诉讼代理人谢选到庭参加诉讼，被告杜小洪、张有丽经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告聂建军诉称，2016年10月21日，原告与被告杜小洪签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其位于重庆市九龙坡区石坪桥×号房屋出租给原告使用，租期从2016年10月21日起至2017年10月21日止，租金为2万元/年。合同签订当日，原告向被告杜小洪支付租金2万元。合同签订后，被告未按约将房屋交付给原告使用，后原告发现该房屋内有他人居住，原告多次要求被告杜小洪退还租金均被拒绝。被告杜小洪与被告张有丽系夫妻关系，故依法应共同承担退还租金责任。因被告拒不交付房屋，致使合同目的不能实现，现诉至法院请求：解除原、被告双方于2016年10月21日签订的房屋租赁合同；被告立即向原告返还租金2万元，并从2016年10月21日起以2万元为基数按人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失，截止起诉之日止合计为20514.6元。被告杜小洪、张有丽未向本院提交答辩意见及证据材料。经审理查明，2016年10月21日，原告聂建军作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告杜小洪签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方出租的房屋位于九龙坡区×，租赁期限自2016年10月21日至2017年10月21日止；年租金为20000元，乙方在合同签订之日一次性支付甲方1年租金；甲方在出租期间开始后不履行合同，乙方可自行入住上述房屋，乙方有权自行处理该房屋内的任何物品；乙方在出租期开始后无法联系上甲方，乙方可让开锁公司打开上述房屋自行入住……本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。合同签订同日，被告杜小洪出具《收条》一份，载明：今收到聂建军房屋（门面）租金人民币现金20000元整（大写），贰万元整，租赁期限2016年10月21日起至2017年10月21日止。另查明，位于九龙坡区石坪桥×号房屋原登记权利人为被告杜小洪、被告张有丽。2016年12月20日，杜小洪、张有丽作为出卖人（甲方）与作为购买人（乙方）刘杰、田丽莎，签订了《重庆市房屋买卖合同》，杜小洪、张有丽将其位于九龙坡区石坪桥×号房屋出卖给刘杰、田丽莎，合同中约定：甲方未将该房屋出租。同日，杜小洪、张有丽及刘杰、田丽莎共同申请不动产转移登记，重庆市国土资源和房屋管理局于同日受理申请。2016年12月23日，田丽莎领取了房屋产权证。审理中，原告陈述，合同签订后便联系被告交房，被告一直拖着不交，后便联系不上被告。2016年12月底，原告发现其承租房屋已经有人居住了，被告已经将房屋卖给他人。上述事实，有房屋租赁合同、收条、重庆市九龙坡区不动产登记中心不动产登记受理通知单、不动产登记申请表、重庆市房屋买卖合同、房屋产权证复印件等以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，被告杜小洪、张有丽经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其自行放弃举证、质证、辩论的权利，本院依法缺席判决。依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人均具约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任。本案中，原告与被告杜小洪签订的《房屋租赁合同》，是原、被告双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告聂建军负有支付租金的义务，被告杜小洪负有交付房屋的义务。原告聂建军在支付租金20000元后，应由负有交付房屋义务的被告杜小洪举证证明其已交付房屋的事实，但被告杜小洪未举示证据证明其确已交付房屋，且该讼争房屋已由被告杜小洪、张有丽转卖给他人居住使用，故被告杜小洪应当承担举证不利的后果，即被告杜小洪未履行合同中约定的交付房屋的义务，已对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，因被告杜小洪的违约行为致使双方签订的《房屋租赁合同》目的不能实现，现原告聂建军有权要求解除该《房屋租赁合同》，故对于原告聂建军请求判令解除双方于2016年10月21日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告支付了被告杜小洪20000元租金，但被告杜小洪并未交付房屋，故在该《房屋租赁合同》解除后，原告有权要求被告杜小洪返还该20000元租金，故对于原告请求判令被告杜小洪返还20000元租金的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因原告支付20000元租金后合同履行未果，该20000元租金的资金占用利息属于客观发生的损失，故对于原告要求被告杜小洪支付以20000元为基数，自2016年10月21日起至起诉之日即2017年5月12日止按人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失，具有事实和法律依据，本院亦予以支持，故本院根据中国人民银行同期同类贷款利率计算该期间的资金占用损失为483.86元。本案中，原告系房屋租赁合同的承租人，被告杜小洪系房屋租赁合同的出租人，被告张有丽并非合同相对人，原告也未举证证明杜小洪与张有丽系夫妻关系，且是否属于夫妻共同债务与本案也不是同一法律关系，故本案中原告主张被告张有丽返还租金20000元及支付相应资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告聂建军与被告杜小洪于2016年10月21日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杜小洪于本判决生效之日起十日内向原告聂建军返还租金20000元并支付资金占用损失483.86元，上述款项合计为20483.86元。三、驳回原告聂建军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由被告杜小洪负担（原告聂建军已预交156元，被告杜小洪于本判决生效后十日支付给原告聂建军156元，并于本判决生效后十日内向本院缴纳156元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  罗春风审 判 员  倘军伟人民陪审员  彭 芳二〇一七年十二月二十五日书 记 员  李 英