河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汴民终字第2009号
上诉人（一审原告）侯志伟。
委托代理人曹德胜，吉林省辽源律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人崔俊涛，河南辽源律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人（一审被告）河南康采恩房地产开发有限公司。
住所地郑州市郑州经济技术开发区。
法定代表人李忠良，董事长。
委托代理人李长青，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
委托代理人杨好堃，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
上诉人侯志伟与上诉人河南康采恩房地产开发有限公司（以下简称康采恩公司）房屋买卖合同纠纷一案，侯志伟于2013年8月27日向河南省开封市禹王台区人民法院起诉，请求判令康采恩公司根据侯志伟房屋的建筑许可证面积208.657平方米，按每平方米300元计算支付补偿款62597.1元，并将建设工程规划许可证返回侯志伟。河南省开封市禹王台区人民法院于2014年8月11日作出（2013）禹民初字第621号民事判决。侯志伟、康采恩公司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成了合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年2月4日，甲方（康采恩公司）与乙方（薛红梅、侯�伟、韦磊、陈颖）签订协议书一份，内容：“经甲、乙双方充分协商，达成以下协议：一、甲方负责协调有关部门2013年7月1日之前为乙方办理《房屋产权证》，并交付乙方手中。二、乙方负责提供相关材料证件。三、如甲方不能为乙方如期办理《房屋产权证》，甲方按房屋建筑面积300元／平方米给予乙方补偿，甲方将上述四户的《建筑许可证》和相关手续交付乙方，乙方不得再以任何理由要求甲方为乙方办理《房屋产权证》。四、协议签订后，乙方不得阻挠甲方地热水施工，地热水接通后协议生效。五、甲方撤销乙方的起诉。六、未尽事宜甲、乙双方协商确定”。落款处有甲方法定代表人李忠良的签字及甲方公司的印章、乙方有薛红梅、侯志伟、韦磊、陈颖的签名捺印，并有鉴证方林祥军、杜君的签字。协议签订后，康采恩公司进行地热水施工并施工完毕，施工�置位于侯志伟居住小区的4号别墅和5号别墅之间，热水管由地下通过后填平。上述事实由协议书、一审询问笔录及侯志伟、康采恩公司的陈述存卷为证。
一审法院认为：康采恩公司为实现其公司的地热水施工目的，与侯志伟签订了2013年2月4日的协议书。该协议中写明甲、乙双方充分协商，落款处有康采恩公司法定代表人签名和康采恩公司单位公章，且有鉴证方签字。故该协议应系双方真实的意思表示。康采恩公司辩称其受胁迫才签该协议的意见，一审不予采信。但该协议约定如康采恩公司无法为侯志伟办理房屋产权证，则按房屋建筑面积每平方米300元补偿侯志伟的部分，该附加条件与地热水施工本身并无关联，而是涉及“小产权房”买卖问题，故协议中该部分约定无效。故侯志伟以此约定要求按房屋建筑面积进行补偿的请求，一审不予采信。根据我国合同法的规�，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。康采恩公司在协议签订后进行地热水施工，实现了合同目的。其虽辩称侯志伟仍阻挠其地热水施工，但该意见有悖于常理，侯志伟不予认可，其也未提交有效证据，故一审不予采信。诉讼中，侯志伟未提交证据证明因地热水施工给其造成的实际损失，一审根据地热水施工的对侯志伟的影响程度和范围，同时考虑到康采恩公司因地热水施工而实现其合同目的的实际情况，酌定康采恩公司补偿侯志伟款6000元；超出部分，不予支持。关于侯志伟要求康采恩公司返还建设工程规划许可证的请求，因侯志伟并未将该证交付给康采恩公司，故对该请求，一审不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，河南康采恩房地产开�有限公司付给侯志伟款6000元。二、驳回侯志伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1265元，侯志伟负担1215元，康采恩公司负担50元。
侯志伟不服一审判决上诉称：2013年2月4日双方所签协议是真实意思表示，合法有效，不存在部分无效的情形；康采恩公司不能如期为侯志伟办理房屋产权证，康采恩公司应按照协议给予侯志伟补偿；地热水施工与双方约定的补偿300元／平方米补偿具有密切关系；《建筑许可证》在康采恩公司处，其应当返还；一审酌定康采恩公司赔偿给侯志伟6000元，超出诉讼请求，依法撤销一审判决，予以改判。
康采恩公司辩称：2013年2月4日双方签订的协议所涉及的办房产证事项，所涉及土地属于集体性质的土地�系小产权房，故双方关于办房本的约定属于无效约定，侯志伟的上诉请求不符合法律的规定，应予以驳回。
康采恩公司不服一审判决上诉称：康采恩公司所施工的工程范围与侯志伟无关，对侯志伟并未造成影响，因为侯志伟的阻挠施工，造成康采恩公司巨额经济损失，而且导致5号别墅至今未能完工，整个别墅区无法通过竣工验收，严重阻碍了房产证的办理过程，造成康采恩公司事实上无法协助侯志伟办理相关手续，故一审认定事实错误，请求依法撤销一审判决，驳回侯志伟的诉讼请求。
侯志伟辩称：地热水施工与侯志伟有密切关系，侯志伟不存在阻挠地热水施工的行为；康采恩公司的合同目的已经实现，其不存在任何经济损失；侯志伟已经将相关手续交付康采恩公司，《建设工程规划许可证》也在康采恩公司处，其应当返还；侯志伟已经履行了自己的义务，康�恩公司作为专业的房地产开发公司，对办理房屋产权证非常明确，协议书是其真实意思表示，不能办理相关手续的责任完全在于康采恩公司，其应当按房屋建筑面积300元／平方米补偿给侯志伟，应驳回康采恩公司的上诉请求，支持侯志伟的一审诉求。
本院查明一审认定的基本事实无误。另查明，2013年3月26日开封市住房和城乡建设局出具了《关于薛红梅等五人申请补办房地产权证的意见》，根据该意见：“按照房屋初始登记的要求，分析现有的相关材料，我们认为薛红梅等五人办理房屋登记存在以下问题：1.没有相关土地证明。2.建设用地规划许可证上用地单位为开封市禹王台区官坊办事处，但建设工程规划许可证为侯志伟个人，两个许可证主体资格不一致。3.没有提供房屋已竣工的证明。针对以上情况，我们建议：薛红梅等五人应先取得相关土地手续，清理与开封市禹王台区官坊办事处之间的关系。然后薛红梅等五人各持各自名下的土地证明、建设工程规划许可证、房屋竣工证明、房屋测绘报告等必要材料到房地产交易大厅办理房屋登记”。
本院认为：侯志伟与康采恩公司为了实现合同的目的签订了2013年2月4日的协议书，该协议书中约定康采恩公司负责协调有关部门为侯志伟办理房产证，否则承担相应的赔偿责任。该协议是在双方充分协商下签订的，落款处有康采恩公司法定代表人签名和康采恩公司单位公章，且有鉴证方签字，康采恩公司作为房地产开发公司对于办理房产证的程序和相关规定是明知的，故其签订该协议时对协议风险应是预知的。该协议书是双方的真实意思表示，对于该协议中有关协调办理房产证以及办证不能承担违约责任的约定并不违反法律的规定，康采恩公司应受到该协议条款的约束。康采恩公司�在协议规定的日期前完成协议约定的义务，应承担协议约定的民事责任。协议中约定补偿标准为按房屋建筑面积300元／平方米。一审时，康采恩公司提出该违约金标准过高应予以酌减，故本院根据协议的履行情况以及当事人的过错程度等因素，酌定康采恩公司赔偿给侯志伟31200元为宜。侯志伟的其他上诉请求缺乏有效证据支持，本院对侯志伟其余上诉请求不予支持。康采恩公司的上诉请求缺乏法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省开封市禹王台区人民法院作出（2013）禹民初字第621号民事判决中第二项，即驳回侯志伟的其他诉讼请求。
二、撤销河南省开封市禹王台区人民法院作出（2013）禹民初字第621号民事判决中第一项，即本判决生效后十日内，河南康采恩�地产开发有限公司付给侯志伟款6000元。
三、河南康采恩房地产开发有限公司应自本判决生效后十日内付给侯志伟款31200元。
一审案件受理费1265元，侯志伟负担632.5元，康采恩公司负担632.5元；二审案件受理费1376元，侯志伟负担632.5元，康采恩公司负担632.5元。
本判决为终审判决。
审判长 刘庆龙
审判员 韩雪玉
审判员 周超举
二〇一五年二月九日
书记员 张 锦