山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第951号
上诉人（原审被告）：姜伟华，烟台市公安局装备财务处民警。
被上诉人（原审原告）：烟台市中大物业管理有限公司。住所地：烟台市莱山区庆祥路******号。
法定代表人：吴瑛璞，董事长。
委托代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。
上诉人姜伟华因与被上诉人烟台市中大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民三初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜伟华，被上诉人烟台市中大物业管理有限公司委托代理人闫化剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告烟台市中大物业管理有限公司诉称，我公司与被告于2010年2月1日签订了《前期物业管理服务合同》，《前期物业管理服务合同》约定了缴纳物业管理费的期间和时间、违约责任及违约金计算标准。合同签订后，被告交纳物业管理费至2011年1月31日，2011年2月1日至2014年6月30日期间共欠物业管理费5484.90元及违约金10851.20元。请求判令：1、被告支付原告物业管理费5484.90元及违约金10851.20元，共计16336.10元；2、诉讼费用由被告负担。
原审被告姜伟华辩称，1、原告应提供证据证明其在与我签订《前期物业管理服务合同》时已取得相关物业服务资质及收费许可；2、原告与我签订的《前期物业管理服务合同》显失公平。我购得此房后并未入住，不使用小区的资源，不应交纳合同中约定的0.30元/平方米的电梯费；3、原告强迫我签订的《前期物业管理服务合同》仅规定合同有效期止于业主委员会和物业公司签订物业服务合同之日。原告阻挠业主委员会成立，应视为合同失效条件成就，《前期物业管理服务合同》已失效。另外，《前期物业管理服务合同》中约定的违约金太高。综上，我不同意支付原告物业管理费。
原审法院审理查明，位于烟台市莱山区滨海路街道办事处的德尚世家小区系烟台安居城市建设综合开发有限公司开发建设的居民小区，被告系德尚世家小区28号楼1单元302室的业主，该房建筑面积133.97平方米。
2009年4月11日，烟台安居城市建设综合开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，将德尚世家小区委托原告进行物业管理，合同期限为10年，自本社区入伙之日算起。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
2009年10月，原告向烟台市莱山区物价局提交了关于对德尚世家收费备案的申请及烟台市普通住宅小区公共性物业服务收费标准备案表，其中收费标准备案表中载明：小区名称德尚世家，申报的收费标准（元/平方米）住宅0.7元、电梯运行费0.3元。2012年12月山东省住房和城乡建设厅向原告颁发了《物业服务企业资质证书》，载明：资质等级贰级，有效期至2015年12月31日。2014年10月27日，原告变更为壹级资质，有效期至2017年10月26日。
2010年2月1日，被告到原告处领取涉案房屋钥匙，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定了双方权利义务、物业管理服务内容和服务标准、物业服务费用、保险、违约责任、合同期限等内容。合同第三条“物业服务费用”约定：“一、物业管理费[物业管理费=房屋建筑面积×收费标准]自乙方办理入住手续时，开始缴纳物业管理费（第一次收取一年的物业管理费）；但由于乙方原因未办妥手续或拖延办理手续，将视为房屋已交付，且业主已验收合格该房屋；计费时间从开发商发出的入住通知书（公告）上载明的交房日期次日开始。1、乙方缴纳费用时间：预交费，半年一次，每半年初第一个月内交纳；2、住宅按建筑面积每月每平方米1元（已包括电梯运行费每月0.3元每平方米）……4、长期空置房屋按照以上标准和交费时间全额交纳…。”第五条“违约责任”约定：“一、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反合同，不按照本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日（以甲方公布的收缴截止日期为准）起按应交费用的5‰按日缴纳违约金……”。第六条“合同期限”约定：“本合同有效期限止于业主委员会和物业公司签订《物业管理服务委托合同》之日，乙方应遵循《物业管理服务委托合同》。”
《前期物业管理委托合同》签订后，原告依约向德尚世家小区提供物业服务至今。被告向原告交纳物业管理费至2011年1月31日，自2011年2月1日至今，被告未向原告交纳物业管理费。原告分别以挂号信、EMS的形式向被告邮寄催交物业管理费的《律师函》、《催交物业管理费通知函》、《物业管理费催缴通知》等，向被告催交2011年2月1日至2014年6月30日期间的物业管理费。虽经原告催交，但被告未在合理期限内向原告交纳物业管理费。
原告诉讼请求的计算方式为：1、物业管理费=133.97平方米（房屋建筑面积）×1元/平方米（收费标准）×41个月（自2011年2月1日至2014年6月30日）-7.8元（已交费余额）=5484.97元（原告只主张5484.90元）；2、逾期付款违约金为：自2011年2月1日起计算至2014年6月30日，以803.8元（半年物业管理费）为基数累加，按日5‰标准计算，计10851.20元；两项共计16336.10元。
原审法院认为，原告系在工商管理部门合法注册登记的具有从事物业管理服务资质的公司。原告与被告签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告提出其被逼迫与原告签订物业服务合同、原告阻止小区业主委员会成立，致物业服务合同失效的抗辩主张，但未提供证据证明其主张，对该抗辩主张不予采信。对于被告辩称的其购得此房后并未入住，不使用小区的资源，故不应支付电梯费，该抗辩主张与合同约定不符，不予采信。
原告依约为被告所居小区提供物业服务至今，被告经原告书面催收无正当理由且未在合理期限内缴纳2011年2月1日至2014年6月30日期间的物业管理费，原告要求被告依约支付上述费用，于法有据，法院予以支持。因被告未按合同约定的时间缴纳物业管理费，原告主张被告支付逾期交费违约金符合合同约定。被告主张物业服务合同中约定的违约金标准过高，应予调整，其抗辩主张于法有据，法院予以采纳。原告主张的违约金应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，过高部分法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年4月9日判决：一、被告姜伟华支付原告烟台市中大物业管理有限公司2011年2月1日至2014年6月30日期间的物业管理费共计5484.90元；二、被告姜伟华支付原告烟台市中大物业管理有限公司逾期交费违约金（自2011年2月1日起至2014年6月30日止，每半年以803.8元为基数累加，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、上述一、二项，被告姜伟华于判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告烟台市中大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告姜伟华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，减半收取104元，由原告烟台市中大物业管理有限公司负担54元，被告姜伟华负担50元。
宣判后，上诉人姜伟华不服原审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人的行为构成违约，上诉人有权不支付对价。上诉人不交纳物业费的行为不构成违约，根据《前期物业管理服务合同》的约定，上诉人的主要权利是享受被上诉人提供的符合物业服务标准的物业服务，主要义务是向被上诉人支付物业费。被上诉人的主要权利是收取物业费，主要义务是向业主提供符合物业服务标准的物业服务。在被上诉人预先向上诉人收取了物业费后，就应当依合同提供与服务标准以及收费标准相匹配的物业服务。但实际情况是被上诉人提供的服务严重不到位，包括垃圾清理不及时，路边垃圾遍地，影响了业主的居住环境；安全防范不到位，小区内业主屡次失窃，被上诉人推脱责任使业主居住缺乏安全感等等。另外，被上诉人违反《物业管理条例》第三十八条的规定，在未经业主同意的情况下将产权属于全体业主所有的物业管理用房租给幼儿园，将属于共用设施的小区北门私自封堵，改成洗车场等等，此等行为已严重侵犯了业主的权益。因此，本案实际情况是被上诉人违约在先，在被上诉人严重违约甚至侵权的情况下，上诉人有权不支付合同中约定的对价，并有权要求被上诉人按合同履行义务，停止对业主权益的侵害。以上事实都有照片为证，原审法院对上诉人权益被侵害、被上诉人严重违约的事实视而不见，所作判决有失公平正义。二、上诉人所购买的房屋至今一直空置，依法以及依据公平原则应当对物业费进行部分减免。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条的规定“房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定”以及《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》征求意见稿拟定的内容：对于房屋交付后空置一年以上或未出售的房屋，其物业服务费在不超过物业服务收费标准的70%幅度内，由业主与物业服务企业协商，并在前期物业服务合同中约定。上诉人的房屋自购买以来一直处于空置状态，客观上确实降低了被上诉人管理服务成本，加之《前期物业管理服务合同》是在被上诉人的强迫下签订的，违背了上诉人的真实意思。因此，原审判决应当对上诉人应交费用部分做出减免。三、被上诉人与上诉人签订合同时隐瞒重要事实，应当向上诉人承担损害赔偿责任。上诉人与被上诉人的《前期物业管理服务合同》签订于2010年2月1日，而根据被上诉人提交的《物业服务企业资质证书》记载，被上诉人是于2012年12月取得物业服务资质。也即2010年7月4日至2012年12月之前，被上诉人未取得进行物业管理服务的资质，没有获得收费许可，被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，与上诉人签订前期物业合同，给上诉人造成了损失，应当承担损害赔偿责任。同时，上诉人会根据2003年1月6日国务院发布的《无照经营查处取缔办法》第四条、第二十条的规定，依法向工商行政管理部门举报并申请对该违法行为进行依法查处。另外，根据《物业管理条例》第二十四条的规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被上诉人未取得相应资质即被选聘，明显程序违法。开发商与被上诉人共同隐瞒重要事实，欺骗业主，给业主造成的损失应当依法赔偿。四、根据《前期物业管理服务合同》第七条第四项的约定，本合同一式两份，但是被上诉人只交给上诉人一份未经签名的合同，已属违约。且通过两份合同的对比可以看出，被上诉人未经上诉人同意，擅自篡改合同条款第三条第四项的内容，该行为违反《中华人民共和国合同法》以及诚信原则，将本属于全体业主所有的利益据为己有，严重侵犯业主的合法权益，该篡改行为依法应被认定为无效，且被上诉人应当向上诉人返还违法取得的收益。五、被上诉人采用欺诈、胁迫手段强迫上诉人签合同，上诉人有权撤销该合同。被上诉人为了让上诉人签订《前期物业管理服务合同》，不仅隐瞒其没有物业服务资质的真相，还以不签合同、不预交半年物业费就不向上诉人交付钥匙为由威胁上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，因此上诉人有权向法院申请撤销该合同。六、被上诉人阻挠小区成立业主委员会，损害业主利益，业主有权不支付合同对价。根据《山东省物业管理条例》第二十八条规定，建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府，符合条件即可召开首次业主大会会议。由于被上诉人并未按《前期物业管理服务合同》约定的物业管理服务内容和服务标准向业主提供服务，引发业主严重不满，小区业主欲召开业主大会，但被上诉人自进驻德尚世家小区后，从未向滨海路街道办事处及时提供小区业主的入住情况，甚至为了继续留驻在德尚世家小区，在街道办主动向其索要业主入住情况时，以小区二期工程未开工建设为由拒绝提供。由于被上诉人的阻挠，小区至今未能成立业主委员会，业主利益频繁遭受被上诉人侵犯。因此，在业主未享有合同中约定的服务的情况下，有权不支付合同对价。针对被上诉人存在的问题，小区业主已多次提出交涉，但是被上诉人均不做正面回答。小区业主在无法成立业主委员会，重新选聘物业服务公司的情况下，只能通过暂缓交纳物业费作为维权的最后一根稻草。请求二审法院依法改判。
被上诉人烟台市中大物业管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判。
本院审理中，上诉人提交了几份照片的复印件，主张被上诉人物业服务管理不到位，垃圾清理不及时，将物业管理用房租给幼儿园，公共设施的小区北门封堵改成洗车场。被上诉人则称物业合同中约定卫生清理每日一次，清理过程中有垃圾是无法避免的，幼儿园并非物业管理用房，也非被上诉人对外出租，北门洗车场是为了方便业主，也受到大多数业主的好评，属于物业提供的便民设施，被上诉人履行了物业管理职责。上诉人主张因其未入住，要求减免物业费或重新签订合同。被上诉人主张双方签订的合同并未约定未入住可减免物业费，不同意减免。
本院查明的其他案件事实同原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人于2009年4月11日与德尚世家小区所在的开发建设单位烟台安居城市建设综合开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定由被上诉人对德尚世家小区进行物业管理。合同签订后，被上诉人依约向德尚小区提供物业服务至今。上诉人于2010年2月1日与被上诉人签订了诉争《前期物业管理服务合同》，上诉人虽主张被上诉人采用欺诈、胁迫手段强迫其签订诉争合同，但没有提交证据加以证实，且也未在法定其限内对该合同行使撤销权，对上诉人该主张，本院不予采信，应认定诉争合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人与被上诉人所签的《前期物业管理服务合同》中明确约定物业管理费自双方办理入住手续时开始缴纳物业管理费，住宅按建筑面积每月每平方米1元收费，长期空置房屋按照此标准和交费时间全额交付。该合同中并没有业主不入住，可不交或减免物业管理费的相关规定。现被上诉人要求上诉人交纳所欠的物业服务费，理由正当，于法有据，依法应予支持。上诉人要求减免物业管理费的理由不能成立，本院不予采信。上诉人以被上诉人存在违约服务不到位、签订合同时隐瞒重要事实、并阻挠小区成立业主委员会等问题为由，主张不应支付物业管理费，并应由被上诉人赔偿其损失，对此，本院认为，如果被上诉人在服务中确实存在上诉人所主张服务不到位等问题，上诉人一方面可按合同约定要求被上诉人限期整改，另一方面上诉人认为被上诉人损害了其合法权益，可另案诉讼解决，但不能以此为由拒交物业管理费，因此，本院对上诉人该上诉主张依法不予支持。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63元，由上诉人姜伟华负担。
本判决为终审判决。
审判长 门 伟
审判员 徐怀育
审判员 于 青
二〇一五年七月二十八日
书记员 肖 婷