江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0412民初4470号原告：张泰瑞，男，汉族，1991年3月21日生，现住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：杨雪，江苏中吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡艳，江苏中吴律师事务所律师。被告：颜廷华，男，汉族，1970年9月14日生，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：秦福海，江苏大业天平律师事务所律师。原告张泰瑞诉被告颜廷华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告张泰瑞及其委托诉讼代理人胡艳、被告颜廷华委托诉讼代理人秦福海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张泰瑞向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告双方于2017年5月8日签订的《存量房买卖合同》，并协助原告办理房产过户手续；2、判令被告向原告支付自2017年5月26日起至合同实际履行完毕之日止的迟延履行违约金，现暂计至2017年6月27日金额为640元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告及江苏满意房产代理有限公司签订的编号为0008201《存量房买卖合同》；2、判令被告返还购房定金20000元；3、判令被告赔偿原告遭受�经济损失，具体数额为案涉房屋现有市场价值与成交价之间的差价150000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年5月8日签订《存量房买卖合同》一份，后原告按约向被告支付购房定金20000元，但被告并未按约履行合同，后经催促未果，因此原告起诉来院，请求判如所请。被告颜廷华辩称，同意解除双方签订的《存量房买卖合同》，但因为双方合同签订后是由于原告未按照合同约定的付款期限及时付款，原告存在先期违约行为，所以被告不应该承担违约责任，不需要返还购房定金以及赔偿其他各项经济损失，请求法庭依法驳回原告的其余诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被�颜廷华为常州市武进区湖塘镇熙园1幢丙单元2502室房屋所有权人。2017年5月8日，被告颜廷华作为甲方(出卖人)，原告张泰瑞作为乙方(买受人)、江苏满意房产代理有限公司作为丙方（房地产经纪机构），三方签订《存量房买卖合同》（合同编号：0008201），合同中约定甲方自愿将自有的房地产转让给乙方，房屋坐落于常州市××区××新城××单元××室，房屋成交价为570000元，乙方分期向甲方支付上述房地产转让款，具体分为五次，第一次于2017年5月8日付定金20000元，第二次于2017年5月26日前给甲方还贷房款200000元，第三次等甲方还清贷款后三日内进房管局资金监管10000元，第四次等乙方商贷贷出并等乙方领房产证后三个工作日内付330000元，第五次等水、电、气、物业过户付尾款10000元，甲方如有贷款的，乙方第二次付款时，甲方必须将该款项打入甲方该套房还款之用（专款专用）否则视为甲方违约；违约责任中约定甲方中途毁约的，应及时书面通知乙方，并应在毁约之日起30日内双倍返还购房定金给乙方。甲方如未按合同的规定时间交付房地产的，若逾期在30日之内，甲方依逾期天数按日向乙方支付逾期应付款的万分之10的违约金，合同继续履行；若逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按乙方积累已付款的10%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿;签合同当日甲方向丙方支付诚意金贰万元整，等过房产证（不动产证）后当日由丙方退还给甲方，如甲乙方有违约的诚意金归丙方所有，作为丙方的签约、谈判、服务等费用。此外合同还对付款时注意事项、维修基金等进行了约定。合同签订后当日原告张泰瑞交付给被告颜廷华定金20000元，被告颜廷华于当日出具收据给原告张泰瑞，现该20000元由被告颜廷华作为诚意金暂存于江苏满意房产代理有限公司处。现原告认为被告无故不履行合同，因此起诉来院，请求判如所请。庭审中原、被告双方一致确认《存量房买卖合同》上载明的房屋坐落地址系笔误，应为湖塘新城熙园1幢丙单元2502室，双方在庭审中一致同意解除于2017年5月8日签订的《存量房买卖合同》。关于违约情况，庭审中原告陈述双方签订合同后，被告一直未接受原告的付款，原告一直通过中介催促被告履行合同义务未果，因此系被告违约，并申请江苏满意房产代理有限公司员工陶某出庭作证；被告陈述合同无法履行的原因是因为原告钱未筹足，因原告先期未按照合同约定的时间付款，因此违约方系原告，对证人证言不予认可，认为其不真实、不合法，不能作为证据使用。以上事实，由原、被告当庭陈述、《存量房买卖合同》、发票复印件、现金完税证复印件、不动产登记簿查询证明复印件、中介费收据、短信打印件、通话记录打印件、微信聊天记录打印件、陶某证人证言、网络报价打印件等证据附卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订了《存量房买卖合同》，因此该合同对双方当事人具有法律约束力。现原、被告双方对于解除该合同达成一致意见，本院对此依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告张泰瑞已支付的20000元定金，由被告颜廷�出具的收条为证，本院予以确认。关于证人陶某证人证言的效力，本院认为，其作为江苏满意房产代理有限公司的员工，直接参与了整个过程，地位居中，其证言可信性较强，因此综合原、被告双方庭审提交的证据、原、被告庭审陈述以及证人陶某的证人证言等可以认定违约方为被告颜廷华。被告颜廷华辩称因原告钱未筹足，未按照合同约定的付款期限及时付款才导致合同无法履行的意见，因未提供充分证据证实，本院不予采信，因此原告主张被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。至于被告颜廷华暂存于江苏满意房产代理有限公司处的诚意金20000元，被告颜廷华可另行向江苏满意房产代理有限公司主张。法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告主张的房屋差价损失系因无法购买案涉房屋而产生的损失，因被告未履行合同，该房屋的市场价格较双方签订合同时已有大幅上涨，该上涨幅度已远超合同中约定的违约金，在违约金无法填补损失的情况下，本院结合本案中被告订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、原告可得利益、原告履约情况以及被告的过错程度等综合因素进行考量，酌定该损失金额为100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张泰瑞与被告颜廷华于2017年5月8日签订的《存量房买卖合同》（房屋买卖部分）；二、被告颜廷华于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告张泰瑞定金20000元；三、被告颜廷华于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告张泰瑞损失100000元。四、驳回原告张泰瑞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4754元、保全费3370元，合计8124元，由原告张泰瑞负担1563元；由被告颜廷华负担6561元并于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告张泰瑞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  徐凌楠二〇一七年十一月二日书记员  羊容萱