辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第2804号
上诉人（原审原告）：胡阳，男，1944年12月13日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：杨溢，系辽宁乾开律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：何庆兰，女，1954年7月27日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
委托代理人：杨溢，系辽宁乾开律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：柳凤莲，女，1964年2月18日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：叶健，系辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人胡阳、何庆兰与上诉人柳凤莲房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第348号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、代理审判员王虹组成合议庭审理了本案。
原审法院经审理查明：2011年8月5日，案外人宋允庆代二原告与沈阳云洲房地产开发有限公司签订“云洲上城”意向认购单一份内容为，认购地址为沈阳市大东区小什字街176号341，6栋5号、6号，房款为人民币729000.00元。同日，沈阳云洲房地产开发有限公司出具两张以上房款的收款收据。
2011年8月6日，二原告作为乙方，被告作为甲方签订《门市房转让协议》一份，约定：“甲方在新民云洲上城6栋5号、6号门市用工程款顶账购买的门市房145.8㎡×3500元／㎡同意转让给乙方，经双方协商达到协议如下：由于该门市房现在开发公司还没有预售，所以暂不能开发票及购房合同，甲方同意在开发公司办理购买合同和购房发票时直接办理到乙方名下，乙方同意支付甲方购房款人民币510300元整，如所购门市房出现问题，甲方同意返还乙方所有房款及利息（月息2%）等”。同日，二原告通过银行转账将房款人民币920000元转给被告，被告又直接转给案外人宋允庆。被告为二原告分别出具收到人民币510300元房款的收条。
2014年7月10日，二原告在辽宁省新民市人民法院起诉案外人王凤秋排除妨碍纠纷一案，该院以（2014）新民民二初字第3930号民事判决书判决驳回二原告的诉讼请求。其理由为“二原告与沈阳云洲房地产开发有限公司签订的《“云洲上城”意向认购单》成立并生效的情况下，由于沈阳云洲房地产开发有限公司未向二原告办理房屋交付手续，二原告也没有实际接受控制该房屋，且未办理房屋权属登记手续，因此，二原告的权利属于合同上的请求权，而不享有物的所有权。关于案外人王凤秋占用房屋的行为，是基于案外人王凤秋与沈阳云洲房地产开发有限公司之间签订的《城市房屋拆迁安置补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，又经房屋当地派出所、街道办事处及开发商等单位协调后安置回迁的行为，该占用行为并不具有违法性。综上，根据双方的权利性质，二原告不享有物权，其请求返还房屋、排除妨碍缺乏法律依据，故原审法院对二原告的诉讼请求不予支持。”
2014年10月12日，二原告与被告继续签订《门市房转让协议补充说明》一份内容为：“因多种原因，门市房迟迟没有交付乙方，甲方正在想办法。甲方表示负责到底，继续按2011年10月12日协议办理。”
二原告因合同无法履行，与被告协商未果，起诉来院，要求确认合同无效，返还房款及利息。
本案在审理过程中，原告申请变更请求为解除合同，被告承担违约责任，即返还房款及利息。
原审法院认为：原被告签订的《门市房转让协议》及《门市房转让协议补充说明》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效，双方均应依约履行。现该合同已无法履行，合同目的无法实现，根据合同相对性，被告应承担相应的违约责任，故对原告关于解除合同，返还房款及利息的诉讼请求予以支持。关于被告抗辩合同约定违约金过高，请求适当减少的意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未提供其他实际损失的证据，应以同期银行贷款利率为实际损失标准，合同约定的（月息2%）高于同期银行贷款利率的30%，根据上述法律规定，被告应按同期银行贷款利率的130%承担利息。关于被告辩称，被告是接受案外人宋允庆的委托与二原告签订的购房协议，宋允庆亦代二原告与开发商签订购房意向认购单，合同目的不能实现是开发商造成，因此要求追加宋允庆为第三人参加诉讼，因被告未提供其与宋允庆的委托合同，二原告又否认，称并不认识宋允庆，对此因证据不足原审法院不予采信。被告与宋允庆的关系应属另一法律关系，本案不予合并审理。关于合同目的不能实现是开发商造成的问题，因辽宁省新民市人民法院以（2014）新民民二初字第3930号已生效的民事判决书，已确认二原告对诉争房屋不享有物权，关于宋允庆与开发商的债权债务关系与本案无关，故原审法院对该辩解亦不予采信。
原审法院判决：一、解除原告胡阳与被告柳凤莲2011年8月6日签订的《门市房转让协议》；二、解除原告何庆兰与被告柳凤莲2011年8月6日签订的《门市房转让协议》；三、被告柳凤莲于本判决生效后10日内一次性返还原告胡阳购房款人民币510300元；四、被告柳凤莲于本判决生效后10日内一次性返还原告何庆兰购房款人民币510300元；五、被告柳凤莲于本判决生效后10日内一次性返还原告胡阳购房款人民币510300元的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，自2011年8月6日至给付房款之日止）；六、被告柳凤莲于本判决生效后10日内一次性返还原告何庆兰购房款人民币510300元的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，自2011年8月6日至给付房款之日止）。如果被告柳凤莲未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币27000元，由被告柳凤莲负担。
宣判后，原告胡阳、何庆兰与上诉人柳凤莲不服，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，依法改判，支持原审诉讼请求，按月息2%支付利息。理由：一、原审法院行使释明权存在错误，被上诉人出售房屋行为系无权处分，同时存在欺诈，应当依法确认双方的协议无效。二、原审法院不支持月息2%的利息，违反基本法律原则，存在错误。三、原审将违约利息下调为同期银行贷款利率的130%，不符合法律规定，错误估算了上诉人的实际损失。
被告柳凤莲不服，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，依法公正判决。理由：1、沈阳云洲房地产开发有限公司与胡阳、何庆兰签订了门市房意向认购书，上诉人的角色应该是代理人，并得到开发商的追认，真正的合同主体是沈阳云洲房地产开发有限公司与胡阳、何庆兰。2真正的责任主体是沈阳云洲房地产开发有限公司，是该公司一房二卖的违约行为，导致了二被上诉人不能实现合同目的。综上，法院未调查清楚事实，遗漏主体的情况下作出判决。
本院经审理认为：原审判决认定事实不清，应予重审。
第一，原审判决孤立地审查胡阳、何庆兰与柳凤莲之间的协议，遗漏了当事人宋允庆和沈阳云洲房地产开发有限公司，导致法律关系认定不当，事实不清，应予重审。在重审中，应当审查胡阳、何庆兰与宋允庆以及沈阳云洲房地产开发有限公司之间的法律关系，查明房款的去处，合理认定房款返还责任主体。
第二，案外人宋允庆代胡阳、何庆兰与沈阳云洲房地产开发有限公司签订的“云洲上城”意向认购单是否合法有效，是否可以履行；“云洲上城”意向认购单与本案《门市房转让协议》什么关系，胡阳、何庆兰支出了房款，其权利如何保障，在重审中应当在兼顾各方利益的基础上合理裁判。
综上，原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）、（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第348号民事判决书；
二、发回沈阳市沈河区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 张 莹
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。