成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初8579号原告：付佳，女，1975年3月13日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：赵九霄，四川全兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖中一，四川全兴律师事务所律师。被告：杜林，男，1968年9月15日出生，汉族，住成都市双流区。第三人：成都美年房地产经纪有限公司，住所地成都高新区天府大道中段1388号1幢1层11号。委托诉讼代理人：杜强，男，公司员工。原告付佳与被告杜林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付佳的委托诉讼代理人赵九霄、赖中一、被告杜林、第三人成都美年房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人杜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付佳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2判令被告支付违约金4800000元。事实和理由：原告与被告于2017年5月17日签订编号为MN0006295的《房地产买卖合同》，被告从原告处购买位于万安镇房屋一套，总价24000000元。该合同约定被告应在合同签订同时向原告支付定金3000000元，签订该合同后向原告支付首付款3000000元，剩余18000000元购房款被告应在原告与银行预约偿还按揭贷款当日，由被告直接支付给银行。为了保证该合同的履行，原、被告双方在该合同第7.2条中约定“乙方未按本合同约定期限、约定支付各款项的，甲方有权向乙方追索违约金。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同7.4条规定追究乙方违约责任。”合同第7.4条约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者其他违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金。”该合同签订后，被告没有依约支付各款项，经原告多次催要，仍未向原告支付购房款，原告于2017年8月4日向被告发出解除《房地产买卖合同》的通知。因被告逾期付款的行为已严重侵犯原告合法权益，故原告起诉至法院。杜林辩称，由于原告未能提供案涉房屋的产权证原件及房屋抵押的相关材料，故被告未履行合同，不应当支付违约金。第三人述称，《房地产买卖合同》系真实的，原、被告双方在签订该合同时，原告表示该房屋已设定抵押，需要被告代为归还部分贷款以解除抵押，第三人确认过房屋系原告所有，但未确认房屋抵押的情况，房屋权属及抵押情况均告知了被告。本院经审理认定事实如下：2017年5月17日，原告、被告及第三人共同签订了《房地产买卖合同》，约定原告系出卖方（甲方），被告系买受方（乙方），第三人系居间方（丙方），被告购买原告位于万安镇房屋，房屋总价24000000元。该房屋已设定抵押，原告承诺在2017年6月15日前办理完成该房屋他项权证的注销。被告在签订本合同的同时支付原告3000000元购房定金，在签订合同后三个工作日内支付首付款3000000元，剩余18000000元在原告预约还款当日，由原、被告一起由被告直接支付贷款银行。第三人协助原、被告在2017年6月30日前往房管局办理过户手续。第三人于2017年6月15日前协助原、被告双方办理该房屋的物业交割。该合同第7.2条还对逾期付款的违约责任进行了约定：“乙方未按本合同约定期限、约定支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同第7.4条约定追究乙方违约责任。”第7.4条约定：“甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金。”该合同还对税费、居间服务费、争议的处理等内容进行了约定。合同签订后，原告在2017年5月17日、5月18日、5月19日、6月19日、7月10日、7月11日通过微信多次催促被告支付购房款，被告承诺支付但一直未予支付。2017年8月4日，原告通过邮寄方式向被告发出《解除的通知》，该邮件由租住被告房屋的蒋吉容签收后于2017年8月14日转交给被告。另查明，案涉房屋在原、被告签订《房地产买卖合同》前，曾多次抵押给成都中小企业融资担保有限责任公司，现仍处于抵押给成都中小企业融资担保有限责任公司的状态。上述事实有原告提交的《房地产买卖合同》、房屋权属证书、《解除的通知》、原、被告的微信聊天记录、房屋信息摘要3及原告、被告、第三人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定履行各自义务。针对原告的起诉、被告的答辩及第三人是陈述，本院根据查明的事实，综合评判如下：一、关于《房地产买卖合同》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，当事人在签订的《房地产买卖合同》中第7.2条约定“…逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同第7.4条约定追究乙方违约责任”，被告自合同签订后，未支付过任何购房款。被告辩称未履行合同系因原告未提供案涉房屋的权属证原件及抵押材料所致，本院认为，在房屋买卖合同中，原告应当确保有权出售该房屋、履行交付房屋并协助办理房屋过户手续等义务，但未出示案涉房屋的权属证原件及抵押材料并不会导致合同无法继续履行，且第三人已核实过房屋的权属情况并告知被告，在《房地产买卖合同》上也明确注明该房屋存在抵押，故被告的答辩理由不能成立。综上，原告单方面解除合同的条件已成就。原告于2017年8月4日向被告发出《解除的通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，因原、被告双方未在合同中约定送达地址，也未指定代收人，原告向被告的户籍所在地邮寄《解除的通知》并由他人代收后转交被告，应以被告实际收到该通知时间为合同解除时间。被告在庭审中亦表示同意解除合同，本院予以确认。综上，原、被告签订《房地产买卖合同》已于2017年8月14日解除。二、关于被告是否应当支付原告违约金的问题。根据中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原、被告在《房地产买卖合同》第7.4条约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房款20%的违约金”，该约定合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告辩称其不存在违约行为不应当支付违约金，但不申请对违约金予以减少。原告主张因被告未支付购房款，导致原告另行贷款以解除案涉房屋的抵押，造成了公证费、利息等资金损失，本院认为，原告提交的《借款合同》签订时间为2017年5月16日，早于原、被告签订《房地产买卖合同》的时间，且原告支付的公证费、利息等虽系从原告的银行账户转出，但根据原告提交的记账凭证及付款申请表均系公司内部的记账及付款审批手续，上述支出并非由原告本人承担，故对原告主张的实际损失，本院不予认可。针对原告主张被告按照合同约定支付4800000元违约金的诉讼请求，本院认为，违约金以补偿为主、惩罚为辅，虽被告具有违约行为，但原告主张其实际损失的理由不能成立，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度、原告可获得的预期利益、支出的诉讼成本等综合因素，对该诉讼请求，在200000元的范围内予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、原告付佳与被告杜林签订的《房地产买卖合同》（合同编号：MN0006295）于2017年8月14日解除；二、被告杜林于本判决生效之日起十五日内向原告付佳支付违约金200000元；三、驳回原告付佳的其他诉讼请求。案件受理费22600元，由被告杜林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 叶若兰二〇一七年十一月二十九日法官助理 林佳莹书 记 员 干雪玲