广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初18417号原告：佛山市顺德区宏展物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良。法定代表人：何显昌。委托诉讼代理人：何凤敏，该公司员工。委托诉讼代理人：何怀科，该公司员工。被告：杨廷任。被告：林少金。委托诉讼代理人：杨廷任，即被告杨廷任，身份信息同上，系被告林少金的丈夫。原告佛山市顺德区宏展物业管理有限公司与被告杨廷任、林少金物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法由审判员梁毅强适用简易程序独任审判，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何凤敏及何怀科、被告杨廷任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付伦教华启璟湾1座601号物业从2015年1月至2017年12月的物业管理费4042.8元及违约金（违约金从2015年1月16日起按日千分之五计算至物业管理费用全部清还之日止，暂计至2017年12月15日为11825.19元），暂合计为15867.99元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告所有的伦教华启璟湾1座601号物业进行物业管理，由银行按季代收物业管理费。双方签订协议时约定物业管理费收费标准为每平方米0.95元/月，被告房屋建筑面积为89.84平方米，每月应缴物业服务费85.35元，每季度应缴256.04元，于每季度第二个月15日前缴纳。原告于2013年10月加价至每平方米1.25元，每月应缴物业服务费112.3元，每季度应缴336.9元。如被告迟延缴纳管理费的，除缴交所欠的管理费外，并加收所欠费用按日千分之五的违约金。被告从2015年1月开始欠交物业管理费，暂计至2017年12月合共欠交物业管理费4042.8元及因此产生违约金（暂计至2017年12月15日为11825.19元），暂合计为15867.99元。为保护原告的合法权益，原告遂向法院提起诉讼。被告杨廷任、林少金共同辩称，1、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定物业服务费为每平方米0.95元/月，每月被告应缴物业服务费85.35元，每季度应缴256.04元。原告在2013年9月前进行业主满意度测评，要求物业服务费每平方米升至1.25元，并且答应在小区两边封口，保证业主及小孩的安全出入，所以大部分业主（包括被告）都同意原告的涨价理由，但最后小区两边都没有封口，而原告没有给业主答复，只凭政府备案文件就涨价至每平方米1.25元。物业服务费涨价后原告也没有与业主重新签订服务协议，因为原告知道没有业主愿意与其签订新的协议；2、政府文件《备案回执》中“请按规定做好价格公示工作，并按协议认真履行物业服务职责”，原告没有按照政府文件要求去做；3、被告认为涨价不符合双方的约定，应该按照原来的0.95元/方/月计算，如果按照0.95元/方/月收费，被告是愿意支付的；4、被告确实是从2015年1月1日开始没缴纳物管费。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告营业执照复印件1份、被告身份证复印件2份；2.前期服务协议书、楼宇交接书、违约金清单、备案回执各1份；3.经营项目收支明细表、通告、申请书、住宅小区业主满意度测评意见统计表各1份。本院组织两被告进行了质证，两被告仅对上述证据2、3的证明内容有异议，对上述证据1-3的真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。被告杨廷任、林少金在诉讼中均没有提供任何证据。根据上述有效的证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：被告杨廷任、林少金是位于佛山市顺德区伦教街道办事处常教居委会新城路9号华启璟湾1座601的业主，该物业总建筑面积为89.84平方米。2010年，原、被告签订《顺德区（前期）物业服务协议书》约定：原告为两被告购买的上述房产提供前期物业管理服务，物业服务费由被告按该房产总建筑面积交纳，具体标准为0.95元/月/平方米。物业服务费按季度交纳，于每季度第一个月中旬交纳，两被告不按约定标准和时间交纳物业管理服务费用的，原告有权要求两被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。两被告无正当理由连续三个月不交物业管理服务费的，原告可采取上门追缴及用法律途径追缴等方式催收。2013年7月至8月期间，因原告认为物价和人力资源成本不断上涨，造成物业管理行业的经营成本大幅上升，为此原告向伦教华启璟湾的户业主发出的调整收费标准的征询意见表，调查结果后对征询意见的表决结果进行了公示。2013年9月11日，原告提交物业服务收费备案等相关材料向顺德区发展规划统计局提出关于调整伦教华启璟湾小区物业管理费的申请。2013年9月17日，佛山市顺德区发展规划和统计局向原告发出《备案回执》一份，告知根据《关于印发的通知（顺规通[2011]89号）等文件规定，经核实备案申请材料，已对原告报来伦教华启璟湾物业服务收费由原标准0.95元/平方米/月（按建筑面积计算）调整为1.25元/平方米/月（按建筑面积计算）的申请予以备案。2013年10月29日，原告在伦教华启璟湾张贴关于“调整管理费”事宜的公告,内容主要是“从2013年10月开始小区物业管理费由原标准0.95元/平方米调升至1.25元/平方米”。此后，原告按调整后的标准向两被告收取物业服务费，每季度为336.9元。但两被告自2015年1月份起欠缴物业服务费，经催收无果，原告遂提起诉讼。诉讼中，原告确认在管理的物业服务区域内存在部分业主将杂物堆放在消防通道，部分业主将电动车充电的电线从阳台拉下来为电动车充电及小区出入口的大门锁因时间长导致经常失灵的现象。原告对业主乱堆放杂物的现象采取了在堆放的杂物上张贴通知的方式要求业主自行搬离清理，对业主乱拉电线为电动车充电的做法，亦已口头告知业主这样做是不安全，对小区出入口门锁失灵问题，因需要动用维修基金才能进行维修，所以暂未进行维修处理。本院认为，原、被告之间的物业服务关系合法有效，应受法律保护。原告按照《顺德区（前期）物业服务协议书》的约定，为两被告物业所在的华启璟湾小区提供物业管理服务至今，但两被告自2015年1月起并未按照约定向原告支付物业服务费，为此原告主张两被告支付2015年1月至2017年12月期间的物业服务费有理，本院予以支持。经计算，至2017年12月，两被告应向原告支付的物业服务费共计4042.8元（1.25元/平方米/月×89.84平方米×36个月）对原告主张的违约金，本院认为，原告作为物业服务企业，对小区内存在的安全隐患问题有管理维护义务。诉讼中，原告确认两被告物业所在的小区存在部分业主在消防通道堆放杂物、乱拉电线为电动车充电等安全隐患问题，对此原告并未提供证据证实其对存在的安全隐患问题的管理和维护采取有力的措施及向相关行政职能部门反映进行处理以消除安全隐患，另对小区出入口的门锁设备的损坏的维护，原告亦未能提供证据证明采取过要动用维修基金对门锁进行修复的措施，因此，原告在管理中亦存在一定的过错，故其主张的违约金本院不予支持。对于两被告提出原告调整物业管理费价格不符合约定及规定，应按原来价格收取物业管理费用的抗辩。本院认为，原告已经就物业管理费的提价征询了小区业主的意见，也按相关程序进行了公示，并提交给佛山市顺德区发展规划和统计局备案，因此，原告对物业管理费的价格进行调整，符合相关法律规定；另外，原告提供的是对小区多个方面的物业服务，并不仅限于安全隐患的管理维护工作，而且物业服务于整个小区，具有整体性和公共性，个别业主不按时按标准交纳物业服务费对小区整体服务产生不利的影响，对其他按时按标准交纳费用的业主或者物业使用人也极为不公平。综上，本院对两被告的抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨廷任、林少金应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告佛山市顺德区宏展物业管理有限公司支付2015年1月至2017年12月的物业服务费4042.8元；二、驳回原佛山市顺德区宏展物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取98.35元（原告已预交），由原告佛山市顺德区宏展物业管理有限公司负担73.35元，由被告杨廷任、林少金共同负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁毅强二〇一八年一月三十一日书记员  周丽燕