北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第22559号
原告刘磊，男。
身份证号：×××
委托代理人李洪亮，北京市浩东律师事务所律师。
被告李艳君，女。
身份证号：×××
委托代理人李竞生（李艳君之弟）。
原告刘磊与被告李艳君房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后于2013年12月25日作出（2013）海民初字第19027号民事判决书。李艳君不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2014年6月30日裁定撤销（2013）海民初字第19027号民事判决书，将案件发回本院重审。现本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘磊及其委托代理人李洪亮与被告李艳君的委托代理人李竞生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘磊诉称，2012年7月4日，我与李艳君通过第三人签订《定金合同》，双方达成房屋买卖意向，确定房屋总价为194万元。我按约定支付定金1万元，在定金合同中中介公司也保证李艳君提前预约还款，如李艳君未能及时还款，中介公司即提供月供清偿的担保义务，如此约定系中介公司确保房屋买卖合同如期签署并得到实际履行。2012年7月7日，我与李艳君又签订《房屋买卖及居间协议书》、《房屋买卖合同》。双方约定：房屋位于北京市海淀区冷泉林语山庄×××；建筑面积90.46平方米；房屋成交价为194万元人民币，首付款（含定金）为70万元，剩余按照银行按揭贷款支付。合同签订后，我依约履行付款义务，李艳君也如约交付房屋。但就何时办理产权过户手续，李艳君始终以产权证尚在办理过程中为由拖延未办。我无奈之下于2013年2月26日去北京市海淀区房产交易中心查询，得知李艳君的房屋产权证已办理完毕。此后，我及中介公司多次催促李艳君及时办理还贷及过户手续未果，显见李艳君违约。诉争合同约定违约金按照已付房款的百分之一计算，但李艳君至今已逾期1200多天，违约金已经超过800万元，我方只主张50万元。另外，李艳君与我签订房屋买卖合同后却用诉争房屋为案外人王宇佳设定抵押并登记，侵犯了我的权利，我就此起诉李艳君、王宇佳时交纳宣判公告费300元。此外，我在本案诉讼中为保全诉争房屋交纳了5000元保全费，并就保函向担保公司支付20400元。综上，我诉至法院，要求李艳君继续履行合同，将诉争房屋过户至我名下；要求李艳君向我赔偿公告费300元、担保费20400元、保全费5000元；要求李艳君支付我违约金50万元；要求李艳君承担房屋过户中卖方需缴纳的税费；要求诉讼费由李艳君承担。
被告李艳君辩称，我同意配合刘磊过户房屋，但我不同意负担公告费、担保费、保全费、违约金以及税费。我出售给刘磊的房屋是亏钱出售的。刘磊不熟悉房屋买卖具体流程才要求我方承担违约金。我方是在向开发商买房同时就前往中信银行办理了贷款手续，我方将房屋卖与刘磊时房产证已经在中信银行、不在我方手中。中信银行在抵押登记办理完成之前，无法将房产证还给我方。而且，开发商与中信银行是按批次办理贷款抵押手续，只能等该批次的贷款抵押手续办理后，我方才能拿到房产证，并非是我方故意不去拿房产证。
经审理查明，李艳君的户籍地为河北省唐山市，李竞生系李艳君的弟弟。刘磊的户籍地为北京市海淀区，其在本市无房产。
2009年11月21日，李艳君与保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）签订《商品房预售合同》，李艳君以145万元的价格购买北京市海淀区冷泉林语山庄×××【即北京市海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西峰霞谷）×××】房屋，建筑面积90.46平方米，部分房款以银行抵押贷款的方式负担。
2010年1月4日，李艳君作为借款人就上述房屋与贷款人中信银行股份有限公司总行营业部、保证人保利公司签订《个人购房借款合同》（合同编号2009尚银房贷字第1748号），贷款116万元，贷款期限为2010年1月4日起至2037年1月4日止，每月1日按月等额本息还款。
2012年7月4日，刘磊与李艳君签订《定金合同》（居间见证方为北京金泰合房地产经纪有限公司），刘磊预定购买上述×××房屋，约定价款194万元。同日，刘磊支付定金1万元，由李艳君的弟弟李竞生代收后转交李艳君。
2012年7月7日，刘磊与李艳君就上述房屋签订买卖合同，合同载明：出卖人李艳君尚欠贷款120万元，该房屋目前尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2012年12月，具体时间视开发建设的单位实际办理而定，待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人方可就该房屋办理房屋权属转移登记；房屋总成交价为194万，承担税费方式约定为房屋产权证下来后所有税费、过户费都由买受人承担；该房屋取得房产证之日起30日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，每逾期1日，违约方应向守约方支付总房款1%的违约金，逾期超过10日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金，因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延；2012年7月15日前买受人支付出卖人首付款70万元（含定金），剩余房款产权证下来起30工作日办理完过户手续双方全权配合；出卖人在买受人交付定金和购房预付款达70万元起60日内还清尚欠贷款机构的贷款，出卖人违反此约定，违约责任参照房屋权属转移登记条款中之违约责任的约定。刘磊于2012年7月15日向李竞生支付除定金1万元外的剩余首付款69万元，由李竞生代收后转交李艳君。
2012年10月12日，李竞生代李艳君与刘磊签订交接清单，完成房屋交接。上述×××房屋由刘磊使用至今。
2013年5月，刘磊就上述×××房屋买卖一事将李艳君诉至本院，要求李艳君将上述房屋过户至其名下、支付违约金并承担诉讼费；李艳君表示愿意赔偿刘磊违约金及合理损失、要求与刘磊协商解除合同，但未在法定期限内交纳反诉费。在该案审理中，本院调查了解到，一方面，有关部门于2012年10月26日发放该房屋的产权证书、登记于李艳君名下，领取房屋产权证者为该楼盘开发商（转出方）保利公司，保利公司取得该房屋产权证后直接交付给中信银行进行按揭登记；另一方面，根据中信银行2013年9月5日向本院出具的协助调查回执，当时上述×××房屋的银行抵押登记手续已办妥，需本人持身份证原件去该行预约领取房屋产权证，李艳君尚欠房贷本金1072540.50元未还；本院于2013年11月5日的庭审中向双方当事人出示了有关上述两方面调查内容的工作笔录、保利公司的档案查询单及中信银行的协助调查回执。在该案中，刘磊提交的其与李艳君、李竞生的电话联系录音显示，2013年3月27日至2013年5月26日期间，刘磊一直就李艳君是否已经取得房屋产权证、是否已经还清贷款、何时办理房屋过户与李艳君、李竞生进行沟通，李艳君、李竞生一直称因办理银行抵押其还未能取得房屋产权证并称其已还清银行抵押贷款。
2013年11月13日，李艳君（甲方、借款人、抵押人）与王宇佳（乙方、出借人、抵押权人）签订《借款抵押合同》，内容为：李艳君就其从王宇佳处所借金额为人民币150万元、期限为2013年3月10日至2015年3月10日的借款将上述×××房屋抵押给王宇佳。李艳君于缔约当日为王宇佳办理房屋抵押登记手续。
2013年11月20日，刘磊诉李艳君的上述房屋买卖合同纠纷一案进行最后一次庭审，李艳君未提及将涉案房屋给王宇佳办理抵押登记一事。本院于2013年12月25日就该案作出（2013）海民初字第19027号民事判决书，判令刘磊、李艳君继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，由刘磊代替李艳君偿还诉争房屋的剩余银行贷款，双方办理网签手续并办理房屋过户，对应税费（含个人所得税）、过户费由刘磊负担，刘磊给付李艳君购房款余款（计算方式为124万元扣除刘磊代替李艳君偿还银行贷款后的具体数额）。李艳君不服判决、提起上诉，并在二审中提出其已将涉案房屋为王宇佳办理抵押登记一事，二审法院以一审未查明该抵押登记事实为由将该案发回重审。
本院在重审过程中多次电话联系李艳君一方，该方以各种理由拒不到庭应诉；本院向该方多次邮寄的应诉手续和案件材料也均被退回。在本案审理中，刘磊另行起诉李艳君、王宇佳，请求本院依法确认李艳君与王宇佳于2013年11月13日就上述×××房屋签订的借款抵押合同无效并判令李艳君、王宇佳协助撤销其二人在上述×××房屋上所设房产抵押登记。在该案中，本院对王宇佳、李艳君依法通过登报公告送达起诉书、开庭传票等应诉材料并进行缺席审理。本院经审理认为，在李艳君与刘磊就上述×××房屋存在交易且就此存在诉讼的情况下，李艳君与王宇佳仍签订抵押借款合同并进行抵押登记且王宇佳未到庭证明其存在善意，故李艳君与王宇佳的上述行为存在恶意并侵犯了刘磊就该房屋享有的权利，遂本院于2015年8月19日作出（2015）海民初字第09973号民事判决书，依法确认李艳君与王宇佳于2013年11月13日签订的借款抵押合同无效并判令李艳君、王宇佳协助刘磊撤销房屋抵押登记。后本院依法通过登报公告方式向李艳君、王宇佳送达判决书，刘磊为此交纳公告费300元，该判决已生效。刘磊另就本案申请保全上述×××房屋并提供保函作为担保。刘磊就保函向担保公司支付20400元并向本院交纳保全费5000元。
另查，2013年3月30日发布《北京市人民政府办公厅贯彻落实﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》，规定对个人转让住房应征收个人所得税，按照个人转让房屋所得的20%计征。另经本院向中信银行了解，截至2016年2月29日，李艳君就诉争房屋尚欠贷款本金1005516.86元未还。
庭审中，就尚未办理网签而因相关政策变动所导致的本例房屋买卖可能征缴的个人所得税，刘磊表示，应由出卖方按国家规定负担，但若法院判定由其负担，其仍坚持购买诉争房屋并要求房屋过户；李艳君表示，应按照双方合同之约定由刘磊负担。就李艳君所欠银行贷款，李艳君表示计划按月偿还；刘磊表示为保证房屋的顺利过户，其愿意替李艳君偿还贷款，支付钱款从尚欠李艳君的购房款中扣除。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖合同》、收款凭证、房屋交接清单等证据及（2013）海民初字第19027号民事判决书、（2015）海民初字第09973号民事案件卷宗材料、中信银行回执及本案开庭笔录等，在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，刘磊与李艳君签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。在刘磊已按合同约定向李艳君支付首付款70万元、李艳君取得涉案×××房屋的所有权证后，双方理应继续履行合同、办理网签及房屋过户手续，且李艳君亦于本案庭审中明确表示同意配合刘磊办理房屋过户手续，故刘磊要求李艳君继续履行房屋买卖合同、过户房屋的诉讼请求，存在事实和法律依据，本院依法予以支持。因上述合同之签订及包括房屋价款在内的合同条款之约定均系李艳君与刘磊自愿协商之结果，故对于李艳君关于其将诉争房屋亏钱卖给刘磊之抗辩主张，本院不予支持。
就房屋买卖、过户过程中相关税费的负担，双方签订的买卖合同虽已约定税费、过户费都由买受人即刘磊负担，但诉争房屋交易过程中因国家政策调整导致需另行支付的个人转让住房之个人所得税（目前规定系按照个人转让房屋所得的20%计征）属于双方缔约时无法预期的房屋交易成本且数额较大，故根据公平原则本院认为，对于个人转让住房应征收的个人所得税以由双方各负担50%为宜，对于房屋交易过程中产生的其余税费理应依约由刘磊负担。
在李艳君尚未还清银行购房贷款且表示计划按月偿还的情况下，刘磊坚持购买涉案房屋、坚持要求房屋过户并自愿同意代李艳君提前偿还银行贷款，本院对此不持异议，同时该部分数额应从刘磊欠付李艳君的剩余购房款124万元中予以扣除。
就刘磊要求李艳君支付违约金并负担公告费、保函费用、保全费一节，本院认为：第一，李艳君自通过银行抵押贷款方式购买诉争房屋时即应已知晓诉争房屋的房屋产权证下来后会先由保利公司与中信银行办理银行贷款抵押登记且其在该抵押登记完成后才可从中信银行处取得房屋产权证，故在与刘磊就诉争房屋进行交易时，李艳君理应根据上述情况对其可为刘磊完成房屋过户手续的期间进行合理预期，现其以中信银行完成房屋抵押登记之前其无法取得诉争×××房屋的产权证为由提出其至今未能为刘磊办理房屋过户手续不构成违约，该抗辩主张无事实和法律依据，本院不予支持；第二，李艳君在已将诉争房屋售予刘磊、明知其对刘磊负有过户房屋的合同义务且刘磊已就办理房屋过户对其提起诉讼的情况下，却在取得房产证后将诉争房屋为他人办理抵押登记，并在一审判决作出前隐瞒此事实、在一审判决判令过户房屋时向二审提出此事而导致案件发回重审，李艳君的上述行为给刘磊实现买房人基于房屋买卖合同所享有的权利制造了重重障碍；第三，李艳君未按其与刘磊所签房屋买卖合同之约定期间偿还银行贷款，但其却告知刘磊贷款已还清，其存在恶意。综上，李艳君不仅怠于履行合同、构成违约，亦存在阻却房屋过户及法院判决之恶意，且给刘磊造成了损失，故李艳君理应向刘磊支付违约金并依法负担刘磊在（2015）海民初字第09973号民事案件中已交纳的宣判公告费300元、刘磊在本案中已交纳的保全费5000元、保函费用20400元。关于违约金的计算，第一，截至2012年7月15日刘磊已向李艳君付款达70万元，故李艳君根据诉争买卖合同之约定理应于2012年9月15日前还清银行贷款，但李艳君并未履约，故李艳君应自2012年9月15日起向刘磊承担违约责任；第二，刘磊作为守约方在庭审中自行提出按照诉争买卖合同所约定的每日总房款之1%计算违约金数额过高，本院对此不持异议，结合李艳君违约至今的时间，本院判定李艳君所付违约金按照李艳君违约之日起的中国人民银行同期的三至五年期贷款基准利率6.40%计算；第三，因刘磊主张的违约金数额为50万元，故按照上述第一、第二条所计算的、李艳君应负担的违约金以50万元为上限。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，判决如下：
一、刘磊、李艳君继续履行双方于二〇一二年七月七日签订的《房屋买卖合同》，刘磊于本判决生效后三十日内代替李艳君偿还北京市海淀区冷泉林语山庄×××室【即北京市海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西峰霞谷）×××】房屋的剩余银行贷款，贷款还清之日起十日内双方办理网签手续。
二、网签手续办理完成之日起十五日内李艳君将北京市海淀区冷泉林语山庄×××室【即北京市海淀区西北旺镇冷泉村冷泉住宅区（西峰霞谷）×××】房屋过户至刘磊名下；对个人转让住房应征收的个人所得税由刘磊与李艳君各负担百分之五十，其余税费均由刘磊负担。
三、刘磊于完成房屋过户手续后七日内向李艳君给付购房款余款（计算方式为人民币一百二十四万元扣除刘磊代替李艳君偿还银行贷款后的具体数额）。
四、李艳君于本判决生效后七日内以总房款人民币一百九十四万元为基数、按照中国人民银行二〇一二年九月十五日时的三至五年期贷款基准利率6.40%向刘磊支付二〇一二年九月十五日起至房屋过户之日止的违约金，总额以人民币五十万元为限。
五、李艳君于本判决生效后七日内向刘磊给付公告费人民币三百元、保函费用人民币二万零四百元。
六、驳回刘磊的其他诉讼请求。
如果刘磊及李艳君未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
保全费五千元，由李艳君负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费二万二千二百六十元，由李艳君负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费二万二千二百六十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 禹霖华
人民陪审员 潘弥春
人民陪审员 胡显蕾
二〇一六年三月三十日
书 记 员 陈迎宾