山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终2134号
上诉人（原审被告）：山东省邹平兴忠光泽缸有限公司，住所地滨州市邹平县临池镇南山村南。
法定代表人：房静，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘刚，山东博睿（淄博）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李怀玉，男，1962年11月20日出生，汉族，农民，住山东省滨州市博兴县。
委托诉讼代理人：董春仁，山东圣德律师事务所律师。
上诉人山东省邹平兴忠光泽缸有限公司（以下称邹平兴忠公司）因与被上诉人李怀玉房屋租赁合同纠纷一案，不服邹平县人民法院（2017）鲁1626民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邹平兴忠公司上诉请求：1.撤销原审判决；发回重审或依法改判。2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）原审认定事实错误：原审认定“原告为取得电镀车间的租赁资格，于2015年9月18日预先向被告支付了50000元……后因原被告未就房屋租赁达成一致意见，导致双方未能签订租赁合同。”既违背常理，又难以自圆其说。既然涉案房屋租赁内容还需要再商谈议定，那交付50000元又有什么必要呢？事实上不是原判决认定的“原被告因未达成租赁意向而未签订租赁合同”，而是在2015年12月15日上诉人的厂房业户相继进驻，被上诉人对租赁项目摇摆不定，最后放弃项目上马所致。本案事实是，2015年9月18日，被上诉人向上诉人缴纳5万元预先租金，以租赁费每年每平方米300元取得租赁上诉人电镀中心D4厂房770平方米优先承租权。2015年12月15日电镀中心车间租赁业户进驻。此时在租赁业户争先租赁D4车间的情况下，上诉人为保障被上诉人的优先承租权，为被上诉人保留D4车间未出租。（二）原审判决导致守信的上诉人承担和遭受利益损失，而被上诉人丧失商业道德、丧失诚实信用、侵犯被上诉人信赖利益却得到保护。若2015年12月15日上诉人出租该D4厂房给其他业户，既不诚信也面临侵犯被上诉人优先权的法律责任。但被上诉人丧失诚实信用，未告知其放弃在上诉人处租赁D4车间厂房从事钢材电镀的项目。致使上诉人D4车间出租拖延至2017年6月，损失770平方米车间6个月租赁费11.5万元。依据《合同法》第42条第三项：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；有其他违背诚实信用原则的行为。被上诉人未尽保护、告知等义务，损害了上诉人的信赖利益，应当承担缔约过失的赔偿责任。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或者对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。
李怀玉答辩意见：1.一审法院认定事实清楚，证据充分，上诉人没有提交证据证实被上诉人缴纳的5万元就是租赁镀锌车间的租金。2015年9月上诉人建设了电镀中心一处，被上诉人经人介绍得知该情况后，意欲租赁上诉人的一个车间进行电镀加工经营，当时上诉人明确表示如果租赁其电镀车间进行经营应当缴纳5万元意向金（订约金）才能取得租赁资格，缴纳的意向金在签订正式的承包合同后充抵当年的租赁费，如果双方没有签订正式的租赁合同被上诉人缴纳的意向金则无条件的退还被上诉人，被上诉人缴纳意向金后，没有与上诉人签订正式的租赁合同，但是上诉人对被上诉人缴纳的意向金经多次催要拒不返还。从本案庭审过程中上诉人提交的证据来看，首先，上诉人没有证据证实被上诉人租赁了其D4车间进行电镀加工，被上诉人也从没有与上诉人对D4车间的租赁进行过具体的商定。其次，租赁上诉人车间的商户交费的收款收据均注明了款项的性质是房租，且租赁车间的商户都与上诉人签订了房屋租赁合同，但被上诉人与上诉人之间没有签订房屋租赁合同。再次，被上诉人与上诉人之间不存在房屋租赁合同关系，那么被上诉人就没有向上诉人支付租金的义务。最后，上诉人的D4车间如何对外出租，什么时间对外出租，租给谁都与被上诉人没有任何关系。2.上诉人在收取了被上诉人的5万元意向金（订约金）后拒不返还，是不遵守商业道德和严重违反诚实信用的行为。综上，一审法院认定案件事实清楚，证据充分，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持一审判决。
李怀玉向一审法院起诉请求：1.判令邹平兴忠公司立即返还意向金人民币50000元并支付相应的利息（自起诉立案之日起至本案判决生效之日止，以本金50000元为基数，按月利率1%计算）；2.本案的全部诉讼费用由对方承担。
一审法院查明：2015年9月，邹平兴忠公司投资建设了一处电镀中心，李怀玉计划租赁其中的一个车间从事钢材的电镀加工经营。李怀玉为取得电镀车间的租赁资格，于2015年9月18日预先向邹平兴忠公司交付了50000元，邹平兴忠公司为李怀玉出具了收款收据。收款收据中未注明该50000元系何费用。2015年12月15日，电镀中心车间开始对外出租，租赁费标准为每平方每年300元。2015年12月15日之后，邹平兴忠公司为租赁户出具的租赁费收款收据中均注明所收款项为房租。其后双方未签订租赁合同，李怀玉也未实际使用邹平兴忠公司的电镀车间。
一审法院认为，李怀玉向邹平兴忠公司交付的50000元系其为取得电镀中心车间的租赁资格而预先交付，李怀玉在交付该50000元时电镀中心车间尚未对外租赁，邹平兴忠公司为李怀玉出具的收款收据中也未注明该50000元系租赁费，故李怀玉交付的该50000元应为订约金。2015年12月15日电镀中心车间开始对外出租后，邹平兴忠公司为租赁户出具的租赁费收款收据中均注明所收款项为房租，而在2015年12月15日之前，其为欲租赁车间的交款人出具的收款收据中未注明所收款项为房租，由此也能印证李怀玉交付的50000元并非其所主张的租赁费。电镀中心车间对外租赁后，双方未达成租赁意向而未签订租赁合同，且李怀玉也未实际租赁使用邹平兴忠公司建设的电镀车间，邹平兴忠公司也未提交证据证实双方未签订租赁合同系由李怀玉违约造成的，故邹平兴忠公司拒不退还李怀玉交付的50000元订约金于法无据，李怀玉要求邹平兴忠公司返还50000元及承担自2017年4月11日起至本判决生效之日止的利息符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条规定，判决：被告山东省邹平兴忠光泽缸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李怀玉50000元并支付相应利息(自2017年4月11日起至本判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告山东省邹平兴忠光泽缸有限公司负担。
二审查明的事实与一审一致。二审期间上诉人申请证人大伟徐某忠周某征出庭作证，证实上诉人为保障被上诉人租赁权益，在有业主争相租赁的情况下，继续保留被上诉人的优先出租权，最后，在预交租金不足以支付租赁费的情况下不得已于2016年7月1日将D4车间出租，造成了11.5万元的租金损失，应由李怀玉一方承担。被上诉人李怀玉质证意见：一是三位证人与上诉人间存在利害关系，二是证人证言不具有真实性，不能作为证据使用。
本院认为，李怀玉于2015年9月就租赁邹平兴忠公司电镀车间达成意向，并于9月18日交付50000元，此时，邹平兴忠公司向外出租的车间尚在建设之中，并不能满足租赁户正式经营的条件。双方的行为性质应定位于缔约阶段，预先交付的50000元应为订约金，而非租金。其后在2015年12月中旬其他租赁户相继入驻电镀中心并与邹平兴忠公司签订租赁合同时，双方未签订正式租赁合同，李怀玉亦未进入电镀中心的车间。因而一审判决邹平兴忠公司返还李怀玉该5万元并无不当。邹平兴忠公司主张在缔约过程中李怀玉的行为给其造成的损失，因其在一审中并未提起反诉，可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人山东邹平兴忠光泽缸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵慧莲
审判员 崔诗君
审判员 张 珊
二〇一七年十二月十三日
书记员 战亚玲