内蒙古自治区阿荣旗人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0721民初1212号
原告：周海华，女，1956年12月22日出生，汉族，住内蒙古自治区。
原告：李树鹏，男，1982年2月26日出生，汉族，住内蒙古自治区。
原告：李洪海，男，1955年5月12日出生，汉族，住内蒙古自治区。
三原告委托诉讼代理人：张纯田，内蒙古君来律师事务所律师。
被告：满洲里振兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市扎区。
法定代表人：耿风玉，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭秀丽，内蒙古立合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张树奎，男，1956年9月26日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区阿荣旗那吉镇本街。
原告周海华、李树鹏、李洪海与被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，三原告委托诉讼代理人张纯田、被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人郭秀丽、张树奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周海华、李树鹏、李洪海向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付楼房面积差价款51,850元；2、请求被告支付违约金95,750元；3、被告交付北洋经典13号楼西起38号车库（价值80,000元）。事实与理由：原告周海华与李洪海系夫妻关系，原告李树鹏系原告周海华、李洪海的儿子，且共同生活，被告开发建设楼房需拆迁三原告的两栋房屋，三原告与被告于2010年12月30日自愿签订103号、104号城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议两份，约定被告拆迁原告两栋房屋，产权调换给三原告住宅面积360平方米（四个住宅楼），被告用应付搬家费、奖金及附属物兑换给三原告2个20平方米库房，双方约定住宅按每平方米2,500元，多退少补（以测绘面积为准），约定住宅楼于2011年12月交付使用，库房于2012年12月交付使用，双方约定甲方违反本约定协议或付款未到位，按每天50元支付赔偿违约金，自2012年1月1日至2017年4月1日，被告应支付违约金95,750元。被告在2011年底交付楼房时，四个住宅楼合计建筑面积339.264平方米。少付面积20.74平方米，每平方米2,500元，少给面积差额51,850元，经原告多次要求退补差价款，被告至今未给退面积差价款。按约定被告应于2012年12月交付库房，但被告拖延到2015年4月16日才交付39号、40号库房（原编号13号楼1号、2号），被告构成违约，2011年双方结算三原告的搬迁费、附属物、奖金等，抵顶39号、40号车库后，尚欠原告86,888元，2011年4月29日抵顶38号（原西起3号）车库80,000元后，又付给原告888元，但38号车库至今未交付。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司辩称，谷洪军、高利祥、李晓峰挂靠在被告公司，与被告无关，原告应起诉原拆迁人，被告对此也不知情，38号车库是后来张树奎建设，与原、被告之间无关系，与谷洪军、高利祥、李晓峰无关系，谁出的欠条应找谁。原告请求违约金无道理，城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议103号、104号，是呼伦贝尔房屋拆迁有限责任公司给予拆迁，而且协议是格式条款，原告的房屋兑换4个住宅楼，原、被告双方无争议，具体履行被告不知情，1号、2号车库是用原告的附属物、搬家费、奖金兑换，两个车库是用笔填写在协议上，103号协议中约定13号楼东起1号门，交付时间是2012年12月，该条款属于特别条款，车库具体交付的早或晚未规定或约定。住宅是2011年12月入户，如果不按时回迁，即使楼房不能回迁，应领取每平方米8元，原告起诉要求按每天50元计算支付违约金95,750元无依据。2010年12月30日的房屋拆迁协议证明用两个车库兑换原告拆迁费、搬家费、奖金一并补偿，被告委托张树奎已经兑现给原告39号、40号车库，双方达成协议以后无任何纠纷，房屋已经交付完毕。原告举证的2011年4月29日收据，要求被告再给一个车库，通过原告举证的录音，证明原告未购买过车库，也未交付任何款，是通过个人整事而来，根本不存在车库，且在2015年4月16日双方签订的协议，原告不再找被告索要东西，如果存在这个车库，原告当时就会要求交付车库，原告要求被告交付车库是无任何依据。关于原告要求违约金，根据房屋拆迁产权调换补偿安置协议，车库是2012年12月交付使用，但未约定违约条款，因车库是用原告附属物、搬家费、奖金兑换而来，车库条款未约定违约金，所以，原告请求给付违约金是无证据支持。请求驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告周海华、李树鹏、李洪海为证明自己的主张向本院提交以下证据：
证据一、城市房屋拆迁产权调换补偿协议两份，证明1、2010年12月30日，原告与被告签订城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议，证明拆迁原告的房屋，建筑面积为123.25平方米，调换面积为210平方米；证明拆迁原告房屋，建筑面积83.48平方米，调换面积150平方米；调换产权面积合计360平方米。证明2、103号协议调换北洋经典11号楼5单元302室、2单元402室，户型面积105平方米，104号协议调换是11号楼4单元401室，5单元401室，户型面积75平方米；证明3、两个户型是210平方米，103号协议回迁面积是150平方米，合计是360平方米；证明4、楼房入住面积按照每平方米2,500元，多退少补；证明5、103号协议、104号协议是用附属物、搬家费、奖金置换20平方米库房2个，位置在13号楼南侧东起1号门、2号门，后来改为39号、40号车库；证明6、库房交付使用时间是2012年12月，住房交付时间是2011年12月，甲方如果违反本协议规定或款未到位，应按照超期1天，向乙方赔偿50元的违约赔偿责任。被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司对原告周海华、李树鹏、李洪海提交的城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议不予以认可，因该协议是复印件，原告应提供原件，城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议置换4个住宅楼，楼是谷洪军等三人开发建设，被告不知情，该房屋拆迁产权调换补偿安置协议中两处空白处的填写属特别条款，车库的来源均是用原告的附属物、搬家费、奖金置换而来，该协议的特别条款未约定违约责任，原告要求的38号车库不存在，更谈不上违约金。经本院审核认为原告周海华、李树鹏、李洪海提交的城市房屋拆迁产权调换补偿协议客观真实，并与本案具有关联性及合法性，本院予以确认。
证据二、收据一份，证明2011年4月29日，被告给原告38号车库，原是3号车库，实际上是在2011年11月29日交付车库时候，为了防止上级检查，就写了购车库收据，此收据是用搬家费、附属物、奖金、装修费等款抵顶80,000元，顶完以后还给原告888元。被告对原告提交的收据不予认可，理由：1、两个房屋拆迁产权调换补偿安置协议是103号、104号，协议中没有38号车库，是用附属物、搬家费、奖金兑换1号、2号车库；2、2011年4月29日的收据，13号楼建设是2014年，13楼房是在两年以后才建筑，不符合商品房预售许可的规定；3、这栋楼房是2013年10月份是张树奎建筑，这笔款怎么给付，原告未说清楚。经本院审核认为原告周海华、李树鹏、李洪海提交的收据客观事实存在，本院对收据的客观性予以确认。
证据三、房权证两个、卖房合同两个、商品房买卖合同四份，证明1、被告交付的楼房建筑面积为83.54平方米，11号楼5单元302室建筑面积83.54平方米，11号楼2单元401室建筑面积86.09平方米，11号楼2单元402室建筑面积86.09平方米；证明2、4个住宅楼面积合计339.26平方米，比协议回迁面积少交20.74平方米；证明3、原告出卖给孙立刚11号楼2单元401室面积是86.09平方米，卖给李扬11号楼5单元302室面积是83.54平方米；证明4、被告交付原告总面积339.26平方米，比拆迁协议约定360平方米少给20.74平方米。被告对原告提交的房权证两份无异议，对卖房合同两份不予认可，证明不了面积，对商品房买卖合同4份无异议，但商品房买卖合同上面积每平方米是1,400元，原告按2,500元计算错误，原来商品房写的2,500元每平方米是指的车库，原告请求不对。经本院审核认为原告周海华、李树鹏、李洪海提交的房权证、卖房合同、商品房买卖合同客观真实，本院予以确认。
证据四，收据4张，证明协议约定被告于2012年12月交付车库，但被告拖到2015年4月16日才交付39号、40号车库，逾期两年零三个月，至2015年4月16日被告未交付38号车库。被告对原告提交的收据认为与本案无关。经本院审核认为原告周海华、李树鹏、李洪海提交的收据客观事实存在，本院对其客观性予以确认。
证据五，房地产估价技术报告两份，证明呼铭房估（阿）字2010-07-22号、2010-7-36号，2010-7-22号装修装饰附属物，评估价格是36,024元，2010-7-36号装修装饰附属物，评估价格是20,835元，原告的两个房屋总价格56,859元。被告对原告提交的房地产估价技术报告无异议，但对原告证明的内容有异议，0XXXX号房屋总评估价格188,468元，给原告安置两个105平方米的楼房，就是500,000元多，又有一个车库价值100,000元多，0XXXX号房屋是75平方米，价格115,697元，置换给两个楼房，还有车库，价格也超过600,000元。3号车库收据，证不真实，原告未交过款。经本院审核认为原告周海华、李树鹏、李洪海提交的房地产估价技术报告客观真实，本院予以确认。
证据六，光碟一个（提供纸质），证明原告周海华与黄翠云会计通话录音，时间是2017年6月7日上午10时，证明1、当时是害怕上级检查、将拆迁费、搬家费、奖金合到一起，在拆迁协议中不具体体现；证明2、因公司没有款给原告，又给原告一个3号车库，后期是38号车库，当时1、2、3号东起，找多少款记不清楚，发票是80,000元。被告对原告提交的光碟（提供纸质），认为通话的是不是黄会计不清楚，录音中说的车库没有说是哪个车库，录音中提到的条子没有具体时间，证明不了是原告今天庭审举证的条子，录音中没有明确说明拆迁没有这个3号车库，因拆迁协议39号、40号车库是用奖金、搬家费兑换，原告请求第3号车库不存在，录音中黄会计说得清楚，原告根本未交过款，而且未写到协议中，通过录音，原告举证的收据虚假，原告举证录音纸质记录与录音完全不符合，纸质记录是原告自己意思表示，录音里没有纸质内容，请求法庭不予支持原告的证据，不予采信。经本院审核认为原告周海华、李树鹏、李洪海提交的光碟（提供纸质）无法确认是与黄会计通话，本院不予以确认。
被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司为证明自己的主张向本院提供了以下证据：
证据一，2010年8月23日北洋小区建设项目协议书一份，证明2010年8月份该小区拆迁，系高利祥、李晓峰、谷洪军拆迁，也证明原告两个房屋是高利祥、李晓峰、谷洪军给予拆迁，与被告无关系。原告对被告提交的北洋小区建设项目协议书不予认可，理由是复印件，房地产开发必须是房地产开发公司才有权利开发。经本院审核认为被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司提交的北洋小区建设项目协议书虽是复印件，但客观事实存在，本院予以确认。
证据二，2013年6月3日转让协议书一份，证明阿荣旗海枫房地产开发有限公司与被告达成协议，将北洋经典2012年未建设的项目拆迁补偿，转给周文海后，周文海又转回被告，在此期间原告房屋拆迁完毕，还有两个车库没有落实，有交接单，其中有李洪海车库20平方米，周海华车库20平方米，同时证明了原告起诉38号车库，也就是3号车库，在交接单中没有，所以，原告起诉的车库不存在。原告对被告提交的2013年6月3日转让协议书和北洋经典拆迁明细表予以认可，其中明细表中记载还欠李洪海20平方米车库一套，就是指的38号车库。经本院审核认为被告提交的2013年6月3日转让协议书客观真实，本院予以确认。
证据三，2013年10月30日被告与张树奎签订北洋经典小区二期建设项目委托协议书一份、2015年4月16日协议一份，证明被告委托张树奎开发北洋经典建设，在此期间没有回迁的相关被拆迁户，转到张树奎处，就有刚才举证李洪海车库20平方米，周海华车库20平方米，在2015年4月16日，张树奎代表被告，根据协议履行了义务，交付周海华、李洪海13号楼39号、40号车库，双方签订了协议书，原告所有的回迁楼都结清，原告再起诉无依据。原告对被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司提交2013年10月30日被告与张树奎签订协议不予以认可，这份协议约定39号、40号车库给周海华、李洪海是事实，同时也证明了车库每平方米4,000元，被告所说每平方米2,500元，还欠一个车库没有协商，因为被告提交的上一份证据已经证明2013年还欠李洪海一个车库，但被告自己打字的一切回迁事宜与北洋经典没有关系，原告不认可，因为还欠车库，还欠面积差价款，房地产开发公司就是被告，委托是被告内部的事情，和外部不发生关系。经本院审核认为被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司提交2013年10月30日被告与张树奎签订的北洋经典小区二期建设项目委托协议客观真实，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李洪海、周海华系夫妻关系，原告李洪海、周海华系原告李树鹏父母，并共同生活。2010年8月23日，被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司与谷洪军、高利祥、李晓峰签订北洋小区建设项目协议书，协议书约定：满洲里振兴房地产开发有限责任公司在阿荣旗开发的北洋经典住宅小区的工程，我公司开发工程建设项目办理各项事务均委托给谷洪军、高利祥、李晓峰三人共同负责实施：1、北洋经典小区项目全部投资由谷洪军、高利祥、李晓峰三人筹集，公司不负责投放资金；2、北洋经典小区项目所得的全部经济财产和收益归谷洪军、高利祥、李晓峰三人所有，项目完成后向公司上缴承包费70万元；3、该项目所发生的一切债权、债务或纠纷均由谷洪军、高利祥、李晓峰三人负责与公司无关；4、北洋经典小区建设项目事务均由谷洪军、高利祥、李晓峰三人协商解决，公司不予参与任何管理工作；5、北洋小区项目建设当中发生需要公司出具文书、材料等事务须在三方协商后，三方共同办理，振兴根据三方申请出具文书、材料；6、振兴公司授权给北洋经典小区三人印章有公章、财务专用章、财务负责人名章在项目建设中使用。2010年12月30日，拆迁人（甲方）满洲里振兴房地产开发有限责任公司与被拆迁人（乙方）李树鹏、使用人周海华签订城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议（协议编号103号），协议约定：经阿荣旗发改委、旗规划局、旗国土资源局的批准，甲方现已经取得了北洋经典住宅小区（拆迁范围）的土地使用权。经甲方申请，阿荣旗建设局为甲方颁发了拆许字［2010］107号《房屋拆迁许可证》，批准甲方对拆迁范围内所有被拆迁范围及附属设施进行拆迁，经双方协商，达成房屋拆迁产权调换补偿安置协议如下：乙方同意甲方拆除座落于繁荣社区房屋及附属设施，产权人为李树鹏，结构砖木，建筑面积为123.25平方米，房屋用途住宅，产权性质私产，甲方同意给乙方产权调换的面积合计为210平方米住宅，双方协商一致同意由呼伦贝尔铭泰价格评估公司对乙方房屋及附属设施等进行评估，双方对评估结果确认无异议。产权调换的房屋座落于11号楼2单元402号、5单元302号（期现）房，建筑面积（户型）为105平方米，楼层为三层和四层。乙方于2011年5月5日前将被拆迁范围腾空交由甲方验收，验收空房合格后，双方方可结算拆迁补偿差价款。违约责任：1、甲、乙双方必须严格履行本协议，甲方若违反本协议规定或付款未到位，应按每超期一天赔偿50元的标准向乙方承担违约赔偿责任；2、乙方若违反本协议规定未按期搬迁或未按期交纳拆迁补偿差价款，应按每超期一天赔偿50元的标准向甲方承担违约赔偿责任；3、楼房、库房入住面积以测绘为准，按每平方2,500元，多退少补。（注）用乙方的附属物、搬迁费、奖金等为乙方置换20平方米库房1个，位置在13号楼南侧东起1号门，库房交付使用时间为2012年12月，住宅2011年12月入户，如不能按时回迁，乙方将按内蒙古66号文件领取临签补助。2010年12月30日，拆迁人（甲方）满洲里振兴房地产开发有限责任公司与被拆迁人（乙方）李洪海签订城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议（协议编号104号），协议约定：乙方同意甲方拆除座落于繁荣社区房屋及附属设施，《房屋所有权证》标明的产权证号为010400235，产权人为李洪海，结构砖木，建筑面积为83.48平方米，产权调换面积150平方米住宅，产权调换的房屋座落于11号楼4单元401号、5单元401号，建筑面积（户型）为75平方米，楼层四层。违约责任：1、甲方若违反本协议规定或付款未到位，应按每超期一天赔偿50元的标准向乙方承担违约赔偿责任；2、乙方若违反本协议规定未按期搬迁或未按期交纳拆迁补偿差价款，应按每超期一天赔偿50元的标准向甲方承担违约赔偿责任；3、楼房、库房入住面积以测绘为准，按每平方2,500元，多退少补，（注）用乙方的附属物、搬迁费、奖金等为乙方置换20平方米库房1个，位置在13号楼南侧东起2号门，库房交付使用时间为2012年12月，住宅2011年12月入户，如不能按时回迁，乙方将按内蒙古66号文件领取临签补助。2014年4月25日，原告周海华、李洪海、李树鹏（乙方）与被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司（甲方）签订4份商品房买卖合同。被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司拆迁原告两栋房屋，产权调换给原告住宅面积360平方米（四个住宅楼），四个住宅楼合计面积339.264平方米，少付面积20.74平方米。原告提交2011年4月29日收据证明被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司未交付北洋经典13号楼西起38号车库，但被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司不予认可。2013年10月30日，被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司与张树奎签订北洋经典小区二期建设项目委托协议书，协议书约定：满洲里振兴房地产开发有限责任公司在阿荣旗开发的北洋经典二期住宅小区的工程，我公司开发工程建设项目办理各项事务均委托张树奎负责实施：1、北洋经典小区二期项目全部投资由张树奎筹集，公司不负责投放资金；2、北洋经典小区二期项目所得的全部财产和收益归张树奎所有，项目结束后向公司上缴150,000元，建筑面积约三万平方米左右；3、该项目所发生的一切债券、债务或纠纷均由张树奎负责，与公司无关；4、北洋经典小区二期建设项目事务均由张树奎协商解决，公司不予参与任何管理工作；5、公司派一人管理公章，工资每月二千元。协议书落款处盖有（甲方）满洲里振兴房地产开发有限责任公司公章及耿凤玉签名、（乙方）张树奎签名。2015年4月16日，原告周海华、李洪海（乙方）与被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司（甲方）签订协议，协议约定：经过阿荣旗拆迁办协调，甲乙双方就回迁车库达成以下协议：一、甲方按回迁合同回迁给乙方两个车库，回迁面积分别为20平方米；二、经甲乙双方协商约定：甲方将北洋经典13号楼39号、40号车库回迁给乙方，具体面积按4,000元/平方米，多退少补，差额一次交清；三、回迁达成协议后，一切回迁事宜与北洋经典二期无任何关系，从此甲乙双方的账目结清。协议落款（甲方）阿荣旗北洋经典二期负责人张树奎签名、（乙方）李洪海、周海华签名及捺印。2015年4月16日，原告李洪海、周海华补交两个车库增加面积款。
本院认为，原告李树鹏、周海华与被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司签订城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议（协议编号103号）、城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议（协议编号104号）事实成立，合法有效，应受法律保护。阿荣旗北洋经典住宅小区系被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司开发，被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司将阿荣旗北洋经典住宅小区委托谷洪军、高利祥、李晓峰、张树奎，属被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司内部管理关系。被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司交付原告住宅楼面积少付面积20.74平方米，事实存在，原告周海华、李树鹏、李洪海要求被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司按城市房屋拆迁产权调换补偿安置协议每平方米2,500元计算，给付住宅楼面积补差款，本院予以支持。原告周海华、李洪海与被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司于2015年4月16日签订的协议约定，双方账目结清，因此，原告周海华、李树鹏、李洪海要求被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司支付违约金，本院不予支持。原告周海华、李树鹏、李洪海提供的2011年4月29日收据及光碟（通话录音），证明被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司未交付北洋经典13号楼西起38号车库，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告周海华、李树鹏、李洪海回迁住宅楼面积差价款51,850元；
二、驳回原告周海华、李树鹏、李洪海其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,714元(已预交2,357元)，减半收取2,357元，由被告满洲里振兴房地产开发有限责任公司负担1,096.25元，原告周海华、李树鹏、李洪海负担1,260.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 陈庆伟
二〇一七年七月十七日
书记员 夏秀萍