北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07451号
上诉人（原审原告、反诉被告）曾自强，男，1984年5月5日出生。
委托代理人吴金辉，北京市秦华律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王潇杨，男，1993年6月30日出生。
委托代理人林丽，北京京法律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生。
上诉人曾自强、王潇杨因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第08008号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
曾自强在原审法院诉称：2014年5月1日，王潇杨因购买我806室房屋，与我签订了《北京市存量房屋买卖合同》。根据该合同，房屋总价为235万元，王潇杨应于2014年8月31日前给付我购房款148万元，余款87万元应于过户前以资金监管的形式支付。合同还约定了双方的违约责任等事项，其中补充协议第三条第3款规定：”乙方（即买受方）出现下列情形之一的构成根本违约，甲方（即出卖方）有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补”。合同签订后，王潇杨仅向我支付了23万元，未按照合同约定支付剩余款项，后经我多次联系，王潇杨至今未付。2014年9月19日，我正式函告王潇杨解除上述房屋买卖合同。我认为王潇杨未按有效的合同约定付清购房款的行为违反了约定，并构成了根本违约，经我书面通知，双方之间的房屋买卖合同已经依法解除，但王潇杨拒绝按约定承担违约责任，故起诉请求判令：1、确认我与王潇杨于2014年5月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已解除；2、王潇杨向我支付剩余违约金24万元；3、诉讼费用由王潇杨承担。
王潇杨在原审法院辩称：我没有违约，不同意曾自强的诉讼请求，实际上是双方均未如期履行协议。2014年5月1日，我与曾自强经北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房价款为235万元及交付时间为2014年8月31日。合同签订时，我支付了定金3万元。2014年6月中旬，中介公司的员工崔振宇电话联系我，以曾自强的房屋需要办理抵押注销手续为由，让我先付20万元房款。6月17日，我向曾自强转账20万元。2014年8月下旬，我通过其他中介了解到该小区同期同户型的房价比诉争房屋便宜30万元。安信瑞德公司违反居间协议约定，故意隐瞒市场真实行情，在明知房屋价格明显高于市场价且合同没有约定的前提下督促我向曾自强支付20万元购房款，加大了我的交易成本，违背了我关于公平交易价格的真实意思表示。2014年9月2日，我要求降低房价。2014年9月16日，我提出解除合同，要求退还房款，但曾自强坚决不退还。我认为在安信瑞德公司未如实告知市场行情的情况下与曾自强签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，违反了我的真实意思表示，应予撤销。在合同履行过程中，我在获知市场行情之后，及时告知了曾自强和安信瑞德公司要求解除合同，尽最大限度的减少了各方损失。曾自强没有按照房屋买卖合同第六条约定，履行房屋交付义务。我也通过安信瑞德公司多次协调按照现在房屋市场价格重新协商，但曾自强不同意。综上，我提出反诉要求判令：1、撤销我与曾自强、安信瑞德公司于2014年5月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、曾自强返还定金3万元及房款20万元；3、诉讼费用由曾自强承担。
曾自强针对王潇杨的反诉辩称：王潇杨称的情况与事实不符，房屋买卖合同是2014年5月1日双方协商一致所签订的，是双方的真实意思表示，房屋的价款和支付时间都是双方协商确定的。王潇杨在支付23万房款之后，没有按照合同约定于2014年8月31日之前支付剩余的房款，是王潇杨违约在先，造成双方合同没有继续履行，所以我才在2014年9月19日发出书面通知要求解除房屋买卖合同，同样基于此事实我才提起诉讼。我不同意王潇杨的反诉请求。
安信瑞德公司在原审法院述称：曾自强和王潇杨各自的诉讼请求均与我公司无关，我公司听从法院的判决，也尊重曾自强和王潇杨的意思表示。
原审法院经审理查明：2014年5月1日，经安信瑞德公司居间，曾自强（出卖人）与王潇杨（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，曾自强将806号房屋（以下简称806号房屋）出售给王潇杨，房屋建筑面积为34.70平方米，房屋性质为办公用途，房屋成交价格为235万元，支付方式为全款支付，房屋设定有抵押，曾自强应于2014年8月15日前办理抵押注销手续。其中，合同第六条约定：”出卖人应当在2014年8月31日前将该房屋交付给买受人。......。”第七条约定：”逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在15日之内，......；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”第十条约定：”权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能2014年8月31日前取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：......。”
同日，曾自强（出卖方、甲方）与王潇杨（买受方，乙方）、安信瑞德公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，内容为：”......。第一条关于房屋交易具体事宜的约定。1、该房屋成交价格为人民币贰佰叁拾伍万元整（￥2350000元），以上价格包括：房价款、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修。2、具体付款方式及期限。（1）乙方于2014年5月1日前向甲方支付购房定金人民币叁万元整（￥30000元）；......。（3）乙方于2014年8月31日前向甲方支付购房款人民币壹佰肆拾伍万元整（￥1450000元）；......。（7）剩余房款人民币捌拾柒万元整（￥870000元）作为资金监管于过户前一天交付。3、抵押登记注销：甲方应于2014年8月15日前办理该房屋的抵押登记注销手续。......。5、过户：买卖双方约定，当满足下列第1条时，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续：（1）自本合同签订之日起120日内；......。6、物业交割：甲乙双方应当在过户前一天自行办理物业交割手续，丙方陪同。......。第三条违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。......。3、乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方有权继续收佣，已收取的不予退还。第四条其他1、......。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致，以本协议为准。......。”合同签订当日，王潇杨向曾自强支付购房定金3万元。
2014年6月3日，曾自强办理了806号房屋的抵押登记注销手续。2014年6月17日，王潇杨向曾自强支付购房款20万元。之后，王潇杨未再向曾自强支付剩余购房款。双方未办理网签手续及房屋交付、过户手续。2014年9月13日，王潇杨的母亲刘晓红与安信瑞德公司的工作人员崔振宇联系并表示不再购买806号房屋。2014年9月16日，王潇杨向崔振宇明确表示要求解除合同，但曾自强未予同意。2014年9月19日，曾自强向王潇杨、刘晓红分别邮寄了《律师函》，以王潇杨未按约定支付剩余购房款，已构成根本违约为由，通知王潇杨自收到函件之日起正式解除《北京市存量房屋买卖合同》并要求王潇杨支付剩余违约金24万元。2014年9月21日，王潇杨、刘晓红均签收了上述《律师函》。双方因此产生纠纷。
诉讼中，2015年1月15日，曾自强将806号房屋出售给案外人张颖，房屋成交价格为198万元，并办理了房屋过户手续。
庭审中，经询问，曾自强称其将806号房屋出卖给张颖是为了偿还其父亲为购买该房所借的高利贷，而且房价一直在下跌，为避免扩大损失才出售房屋，并认为其按合同总价款235万元的20%主张的违约金未超过损失37万元的30%。王潇杨认为曾自强要求的违约金过高，要求法院予以调整。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金及购房款收条、《律师函》等证据在案佐证。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。王潇杨以《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》违背其真实意思表示为由要求予以撤销之反诉请求，没有依据，法院不予支持。虽然合同约定双方自本合同签订之日即2014年5月1日起120日内办理房屋所有权转移登记手续，但补充协议约定王潇杨应将剩余房款87万元作为资金监管于过户前一天交付给曾自强。可见，在办理房屋所有权转移登记手续之前，王潇杨应付清全部购房款。根据查明事实，曾自强于2014年6月3日办理了房屋抵押登记注销手续，但王潇杨未按约定向曾自强支付剩余购房款232万元，并于2014年9月16日明确提出要求解除合同，不继续履行合同，王潇杨的上述行为已构成根本违约，其应承担相应的法律责任。因此，曾自强有权拒绝交付房屋，并向王潇杨发出解除合同的《律师函》，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》自王潇杨收到《律师函》之日即2014年9月21日解除。现曾自强要求确认《北京市存量房屋买卖合同》已解除之请求，于法有据，法院予以支持。《补充协议》属《北京市存量房屋买卖合同》的补充约定，应一并予以解除。关于违约金一节，第一，在解除与王潇杨的房屋买卖合同后，曾自强自行将806号房屋出售给他人，在售房时机、出售对象及房屋成交价格等方面的选择均属曾自强自由处分的行为，并非王潇杨的根本违约行为所致，也并非王潇杨所能预见和控制，曾自强自行将房屋出售给他人所产生的损失与王潇杨的根本违约行为之间不存在直接因果关系。故曾自强主张其与王潇杨的房屋合同总价235万元的20%未超过实际损失37万元的30%，并据此主张47万元的违约金，明显过高。第二，鉴于王潇杨认为违约金过高，要求予以调整，法院将考虑合同的订立情况、履行程度以及王潇杨的过错程度等客观情况，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定王潇杨应承担的违约金数额为20万元。按照约定，王潇杨已交纳的23万元可充抵其应承担的违约金，故法院将王潇杨交纳的23万元用以充抵其应承担的20万元违约金，在这种情况下，曾自强应将剩余3万元返还给王潇杨。综上，曾自强要求王潇杨支付剩余违约金24万元之请求，法院不予支持。王潇杨要求曾自强全部退还已交纳款项23万元之反诉请求，法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认曾自强与王潇杨于二〇一四年五月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一四年九月二十一日解除；二、曾自强于本判决生效后十日内退还王潇杨三万元；三、驳回曾自强的其他诉讼请求；四、驳回王潇杨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，曾自强、王潇杨均不服，均向本院提起上诉。曾自强的上诉请求为：撤销原判第二项、第三项，改判王潇杨向曾自强支付剩余违约金24万元。上诉理由为：1、王潇杨拒绝履行合同的根本违约行为是我第二次出售房屋的原因，因此我再次出售房屋的差价损失是王潇杨的违约行为导致的损失；2、再次出售房屋的价款是198万，我通过中介机构出售房屋，与买受人之间没有任何关系，在出售房屋的过程中我没有过错；3、合同约定违约金为47万元，我的实际损失为37万元，违约金的约定没有明显过高的情况，一审对违约金的自由裁量违反了相关司法解释的规定；4、我的合同义务全部履行完毕，不存在违约，王潇杨没有在合同约定的时间交付房款，构成根本违约，应当承担违约责任。
王潇杨对此答辩称：我没有违约，不应当支付违约金；且曾自强再次出售房屋的合同价款是86万，198万的价格是虚假的，对我不具有约束力。
王潇杨的上诉请求为：撤销原判第二项和第四项，改判曾自强双倍返还定金6万元并退还房款20万元。上诉理由为：1、曾自强有在先履行义务，应于2014年8月15日前办理房屋解押手续，其办理完毕之后没有告知我，构成违约，导致我没有完成后续合同义务；2、合同约定曾自强应于2014年8月31日之前交房，办理物业交割，但曾自强没有办理，构成违约；3、合同签订后120日内应办理过户手续，但曾自强没有办理，构成违约。故曾自强应双倍返还定金6万元。并应退还房款20万元。
曾自强对此答辩称：我依约办理解押手续后告知了中介公司。没有依约交付房屋以及过户是由于王潇杨未能支付购房款。王潇杨不履行合同义务，构成根本违约。
安信瑞德公司对曾自强、王潇杨的上诉答辩称：在曾自强办理完解押手续之后，我公司员工崔振宇已经通知了王潇杨。其他上诉请求及理由与我公司无关，我公司听从法院判决。
本院认为：本案的争议焦点在于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不能履行的违约责任应当由哪方承担，以及违约金的具体数额应当如何确定。
《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，各方均应当严格依约履行己方义务。
在合同履行过程中，王潇杨未能依约支付首期145万元房款的剩余部分及房屋尾款87万元，已构成违约，又于2014年9月16日明确提出不继续履行合同，导致曾自强的合同目的无法实现，应当承担相应的违约责任。王潇杨主张曾自强在办理房屋解押手续后，没有告知其应当履行后续合同义务，但付款系王潇杨的主要合同义务，该项义务的履行并不以曾自强的通知为前提，曾自强未催告王潇杨履行付款义务不构成王潇杨不履行合同义务的有效抗辩。依据合同约定，过户时间为合同签订后120日之内，即2014年8月29日之前，王潇杨应当于过户前一天支付作为资金监管的剩余房款87万元，故其应于此前支付首期房款145万元中的剩余部分。王潇杨负有的支付房款的义务应先于曾自强的过户义务履行。曾自强应于2014年8月31日前交房。因王潇杨未能依约支付首期房款145万元中的剩余部分，已构成违约，曾自强在王潇杨未依约支付房款且明确表示不履行合同的情况下，有权拒绝交付房屋并办理过户，曾自强不构成违约。王潇杨所主张的曾自强未依约交付房屋并过户构成违约的上诉理由不能成立，本院对此不予采纳。此外，王潇杨要求曾自强双倍返还定金的上诉请求超出其一审反诉请求的范围，本院对此不予支持。
王潇杨于2014年9月16日明确表示要求解除合同，并通知了曾自强，尽到了防止曾自强损失进一步扩大的责任。曾自强再次出售806号房屋虽系由王潇杨的违约行为所导致，但出售时间及出售价格均与其主观选择有关，并不能反映房屋在损失发生时的客观市场价值，亦不为王潇杨所能预见，故实际出售价格与原合同约定价款之间的差价不能作为认定曾自强损失具体数额的依据。现一审法院依据王潇杨的请求，综合考虑合同的履行程度以及王潇杨的过错程度，依据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌情确定王潇杨应当承担的违约金具体数额并无不当，本院对此不持异议。
综上，王潇杨、曾自强所持上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费四千九百元，由王潇杨负担（本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费二千三百七十五元，由王潇杨负担（已交纳）。
二审案件受理费九千二百元，由曾自强负担四千九百元（已交纳），由王潇杨负担四千三百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
代理审判员 夏根辉
代理审判员 徐 冰
二〇一五年十月十六日
书 记 员 叶康喜