舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0903民初4090号
原告：陈小丽，女，1976年8月17日出生，汉族，住舟山市定海区.
委托诉讼代理人（特别授权）：毛宝伦，北京大成（舟山）律师事务所律师。
被告：舟山市金岛建设开发有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖大洞岙。
法定代表人：张林权。
委托诉讼代理人（特别授权）：郭行舟，浙江星舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：沈枫，浙江星舟律师事务所律师。
原告陈小丽、朱富生与被告舟山市金岛建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法由审判员俞辉适用简易程序独任审理。本案于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛宝伦以及被告委托诉讼代理人沈枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈小丽、朱富生向本院提起诉讼请求：1．判决被告舟山市金岛建设开发有限公司立即向两原告交付位于舟山市普陀区房屋；2.判决被告舟山市金岛建设开发有限公司立即协助两原告办理将位于舟山市普陀区房屋的产权证书过户到原告陈小丽名下的手续，将房屋权属证书或登记证明交付原告；3.判决原告未付房款1180464元从被告应付原告的违约金中抵扣，原告无需另行向被告支付；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：两原告系夫妻，2011年9月20日，原告通过舟山市益鑫鸿特种设备工程有限公司向被告支付订购朱家尖莲花郡庭商铺的购房预付款300万元，当日，被告出具收条一张，确认暂收原告订购商铺的购房预付款300万元，相关交房时间、商铺号及房款价总额，待双方签订购房合同时另行商定。2012年6月26日，出卖人被告、买受人原告陈小丽签订了浙江省商品房买卖合同三份，合同编号为2012预262462的买卖合同约定，被告将位于舟山市普陀区朱家尖街道莲花南路68号莲花郡庭2号楼学院路315号、建筑面积32.98平方米的房屋出卖给原告，房屋单价为每平方米34650元，总价款1142757元；合同编号为2012预262463的买卖合同约定，被告将位于舟山市普陀区朱家尖街道莲花南路68号莲花郡庭2号楼学院路317号、建筑面积60.3平方米的房屋出卖给原告，房屋单价为每平方米26100元，总价款1573830元；合同编号为2012预262464的买卖合同约定，被告将位于舟山市普陀区朱家尖街道莲花南路68号莲花郡庭2号楼学院路319号、建筑面积92.89平方米的房屋出卖给原告，房屋单价为每平方米26550元，总价款2466230元；三份合同第九条均约定一次性付款，2013年10月1日前交付房屋；三份合同第十条均约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金；三份合同第十六条均约定，出卖人承诺于2013年12月1日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。签约当日，完成了商品房预售合同的备案。2012年7月5日，原告陈小丽向被告支付学院路315号房款36万元，支付学院路317号房款642353元。后被告出现资金链断裂，经政府相关部门协调，才完成房屋的竣工验收，但至今被告未将合同房屋交付原告，也未将房屋产权证书过户到原告名下。原告认为，原被告双方签订的商品房预售合同合法有效，对双方均有约束力，被告应于2013年10月1日前将符合合同约定条件的房屋交付给原告，于2013年12月1日前完成协助原告办理房屋过户登记的手续，将房屋权属证书或登记证明交付原告，合同约定的一次性付款未明确具体的付款日期，应根据合同法第一百六十一条的规定，购房余款1180464元（学院路315号、317号、319号房屋的合同价款分别为1142757元、1573830元、2466230元，合计5182817元，扣除原告已支付的4002353元）应在交付房屋时由原被告据实结算。现被告违约，原告要求继续履行合同，被告应当立即将房屋交付原告，并完成协助原告办理房屋过户登记的手续，将房屋权属证书或登记证明交付原告，按合同约定向原告支付自2013年10月2日起至实际交房日止以已付房款4002353元、按日万分之五计算的逾期交房违约金，支付自2013年12月2日起至完成协助原告办理房屋产权证书过户手续之日止以已付房款4002353元、按日万分之一计算的逾期办理产权过户手续违约金，计算至2017年11月15日的逾期交房违约金为3011770.63元、逾期办理产权过户手续违约金为577939.77元，两项违约金合计3589710.4元，原告未付房款1180464元可从被告应付原告的违约金中抵扣。因此，被告应立即向原告交付房屋，办理向原告转移房屋产权的手续，原告已无需另行向被告支付购房尾款。原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，恳请依法支持原告的诉讼请求。
舟山市金岛建设开发有限公司答辩称：一、商品房预售合同仅有陈小丽个人签字，现原告以商品房预售合同纠纷提起诉讼，根据合同相对性原则，原告朱富生主体不适格；二、原告主张已支付购房款4002353元，其中对于360000元及642353元购房款无异议，300万元进入金岛公司账户无异议，金岛公司出具的收条真实性无异议。但是针对该300万元，由于时间间隔过长，是否与民间借贷管辖存在关联，法定代表人暂时未能确认，且法定代表人表示双方曾经确实存在金额300万元的民间借贷关系。为此，关于该300万元是否能够理解为购房款有待进一步查明，最终由法庭依法进行认定；三、如若法院判决认定原告已支付400多万购房款，但仍因余款未支付，不符合交房条件，亦不存在交房逾期的情形，无须支付违约金。其次，退一步讲即便需要支付违约金，合同约定违约金标准过高，且金岛公司存在楼盘烂尾停滞，后经多方努力复工的事实情况，应当大幅度调整违约金的适用，且金岛公司债权人众多，直接抵扣购房款会损害其他债权人的利益，不应进行直接抵扣。
陈小丽、朱富生为证明其主张的事实向本院提供了以下证据材料：1.浙江省商品房买卖合同三份；2.商品房备案信息查询记录；3.收条；4.中国建设银行客户专用回单；5.中国建设银行现金交款单；6.中国工商银行现金存款凭证；7.结婚证复印件。舟山市金岛建设开发有限公司对陈小丽、朱富生提供的证据真实性均无异议，但对证据3、4的关联性有异议，300万是否为借款不能确定。经审查，本院对陈小丽提供的证据三性均认可。根据审查认定的证据，查明陈小丽诉称的上述事实属实。另查明：三份商品房买卖合同第八条关于买受人逾期付款的违约责任中约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的4%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。三份合同均约定了一次性付款。舟山市金岛建设开发有限公司曾因资金链断裂造成涉案楼盘建造停滞，后经多方努力，现在涉案楼盘早已竣工。
本院认为：陈小丽与舟山市金岛建设开发有限公司签订的三份商品房买卖合同合法有效，各方均未曾提出解除合同的请求，故双方均应履行合同义务。根据陈小丽提供的证据能够证明已支付购房款4002353元，按合同约定的购房款总额，陈小丽尚有1180464元未支付。合同约定的付款方式为一次性付款，但没有约定一次性付款的时间，应理解为原告支付1002353元同时支付，即一次性付款时间为2012年7月5日。根据合同约定，陈小丽应从2012年7月6日起支付逾期付款违约金。根据合同约定，舟山市金岛建设开发有限公司应从2013年10月2日起按日万分之五支付逾期交房违约金，并应从2013年12月2日起按已付房价款日万分之一支付逾期交付权属证书或登记证明的违约金。舟山市金岛建设开发有限公司请求降低逾期交房违约金，本院酌情确定按日万之二计算。那么，原告承担的逾期付款违约金同样也可按日万分之二计算。故陈小丽应从2012年7月6日起至实际全额支付应付款之日止以逾期应付款1180464元为基数按日万分之二向舟山市金岛建设开发有限公司支付逾期付款违约金。舟山市金岛建设开发有限公司应从2013年10月2日起至实际交房之日止以已付房款4002353元为基数按日万分之二向陈小丽支付逾期交房违约金，从2013年12月2日起至实际交付权属证书或登记证明之日止以已付房款4002353元为基数按日万分之一向陈小丽支付逾期交付权属证书或登记证明违约金。计算至陈小丽起诉之日2017年11月17日，三笔违约金经加、减结算，舟山市金岛建设开发有限公司还应支付给陈小丽的违约金明显超过1180464元，故对原告的诉讼请求要求未付房款1180464元从舟山市金岛建设开发有限公司应支付的违约金中抵扣，本院予以支持。根据合同相对性原则，对舟山市金岛建设开发有限公司提出的朱富生不适合原告资格的意见予以采纳。至于该房屋是否陈小丽与朱富生的夫妻共同财产，不属于本案审理的范围。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、舟山市金岛建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈小丽交付位于舟山市普陀区房屋；
二、舟山市金岛建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助陈小丽办理将位于舟山市普陀区房屋的产权过户到原告陈小丽名下的手续，将房屋权属证书或登记证明交付原告；
三、陈小丽未付房款1180464元从舟山市金岛建设开发有限公司应付违约金中抵扣，陈小丽无需另行支付。
本诉案件受理费15424元，减半收取7712元，由舟山市金岛建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审 判 员 俞无异二○一八年二月十一
代书记员 张 现 师
附相关法律条文：
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。