浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第208号
上诉人（原审被告）：宁波江北森翔服装有限公司。
法定代表人：胡欣。
委托代理人：陈仲高。
被上诉人（原审原告）：宁波杰诚进出口有限公司。
法定代表人：胡坤。
委托代理人：郭沁。
委托代理人：王萍洲。
上诉人宁波江北森翔服装有限公司（以下简称森翔公司）因与被上诉人宁波杰诚进出口有限公司（以下简称杰诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2014年2月18日作出的（2013）甬北庄民初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年3月1日，原告杰诚公司与被告森翔公司签订《租房协议》一份，约定被告向原告�用宁波市江北区洪塘街道长兴路59号1幢房屋1000平方米，租金为每平方米每月2元，租期5年，从2012年3月1日起至2017年3月1日止，租金半年一付，先付后用；租赁期内的水、电费由被告自负；如被告拖欠租金，原告有权收回厂房并终止协议；协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将厂房交付被告使用，自2012年4月20日至2013年11月30日期间，被告共产生电费62394.96元、水费9950.79元，上述款项均已由原告向宁波市供电局和宁波市自来水公司支付。2013年11月12日，原告以公证邮寄方式向被告寄送《通知书》一份，称被告从未向原告支付租金，并拖欠原告2012年4月20日至2013年9月23日的电费51737.28元、水费8882.76元，另外还占用了原告其余厂房约2000平方米，原告据此要求被告在收到通知书之后5日内向原告一次性付清拖欠的租金和水电费，并全面腾退擅自占用的厂房，如逾�未能达到原告上述要求，则原告按规定解除并终止双方的租赁关系、收回厂房，本通知即为解除双方租赁关系的通知。上述《通知书》于2013年11月13日送达被告。
另查明：原告公司原法定代表人为冯秀珍，拥有公司90%的股权。2012年1月10日，冯秀珍与胡坤签订的《股权转让协议》一份，将其持有的50%的股权以750000元的价格转让给胡坤。2012年2月，原告公司的法定代表人由冯秀珍变更为胡坤。2013年12月12日冯秀珍向胡坤发出《股权转让费催款通知书》一份，要求胡坤于2013年12月20日前将尚未支付的750000元股权转让款支付给冯秀珍。被告对于原告公司股权转让及法定代表人变更情况均知情。冯秀珍与胡某共同出具《收条》二份，其中一份载明：“收到宁波江北森翔服装有限公司至2012年底的房租费及有关水电费陆万元”，落款日期为2012年6月30日，另一份载明：“收到宁波�北森翔服装有限公司房租费、水电费伍万元”，落款日期为2013年8月25日。
原审原告杰诚公司于2013年12月11日诉至原审法院，请求判令：一、确认原审原告与原审被告之间的《租房协议》已经解除；二、原审被告立即腾退房屋，并完整的将承租房屋移交给原审原告；三、原审被告立即向原审原告补交自2012年3月1日起至2013年11月30日止的租金46000元，此后至腾房之日的租金及原审被告多占部分房屋租金据实结算；四、原审被告立即向原审原告支付自2012年4月20日起至2013年11月30日止的电费62394.96元、水费9950.79元（此后至腾房之日的水电费据实结算）。审理中，原审原告撤回要求原审被告支付多占用房屋租金的诉讼请求。
原审法院审理认为：本案争议焦点在于被告是否支付原告租金及水电费。对于该问题，被告提供了原告股东冯秀珍出具的收条两份，该院认为被告在庭审�称收条中的款项系公司账户中取出后现金支付给冯秀珍，但未能向该院提供公司相关财务情况予以证实，故款项是否实际支付给冯秀珍值得商榷；即便被告确实将款项支付给冯秀珍，但冯秀珍作为原告公司股东未经授权不能代表公司为相关法律行为；虽然冯秀珍曾经是原告公司的法定代表人，但原、被告租赁合同签订之时原告法定代表人已经由冯秀珍变更为胡坤，且被告知悉该情况，因此在被告未能提供证据证明冯秀珍已经得到原告公司授权或已将款项交付给原告的情况下，被告向冯秀珍付款的行为不能视为已向原告履行了租金及水电费的给付义务，故该院对被告辩称租金及水电费已经支付的主张不予采纳。
原、被告之间签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵照执行。合同约定被告拖欠租金，原告有权收回厂房并终止协议，现被告未按合同约定支付租金，在原告发出催告通知要求其限期支付，如到期未支付则解除合同的情况下被告仍未按期支付，原告主张双方合同根据《通知书》已解除，予以确认。因原告未能举证证明其余厂房确系被告占用，故对原告要求被告腾退其余厂房的诉讼请求，不予支持。被告未按合同约定支付租金，原告要求支付，予以支持。然原告要求被告支付2012年3月1日至2013年11月30日的租金46000元，超过合同约定的标准，原告也未能提供其要求按照超过合同约定标准支付的依据，故该院参照合同约定的标准即每年24000元（2元×1000平方米×12个月）确定被告应支付的租金及占有使用费。被告在2012年4月20日至2013年11月30日期间共产生电费62394.96元、水费9950.79元，且上述款项均已由原告向宁波市供电局和宁波市自来水公司支付，原告要求被告支付，合情合�，应予支持。对于2013年11月30日之后的水电费，因目前金额尚不确定，原告可待实际发生且金额确定之后再行主张。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、确认原告宁波杰诚进出口有限公司与被告宁波江北森翔服装有限公司于2012年3月1日签订的合同已经解除；二、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效之日起十日内腾退其承租的位于宁波市江北区洪塘街道长兴路59号1幢的房屋，并将房屋归还给原告宁波杰诚进出口有限公司；三、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效之日起十日内按每年24000元的标准支付原告宁波杰诚进出口有限公司从2012年3月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费；四、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波杰诚进出口有限公司2012年4月20日至2013年11月30日的电费62394.96元、水费9950.79元；五、驳回原告宁波杰诚进出口有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2432元，减半收取1216元，由原告宁波杰诚进出口有限公司承担216元，被告宁波江北森翔服装有限公司承担1000元。
宣判后，原审被告森翔公司不服，上诉至本院，称：涉案租房协议系上诉人与原被上诉人法定代表人冯秀珍丈夫胡某签订，因冯秀珍于2012年1月将其拥有的杰诚公司股权50%转让给胡坤，胡坤成为该公司法定代表人后，遣散大部分员工，关闭工厂，且未支付股权转让款，致冯秀珍与胡坤之间发生矛盾和纠纷，冯秀珍和胡某为支付该公司职工工资，要求上诉人支付房租、水电费，上诉人于2012年6月30日、2013年8月25日共支付给冯秀珍、胡某11万元，原判对此未认定，损害了上诉人的合法权益�请求二审法院确认上诉人已支付房租、水电费11万元；租赁协议继续履行。
被上诉人杰诚公司答辩称：上诉人称向冯秀珍、胡某支付房租、水电费11万元，没有证据印证，其真实性难以确定。且冯秀珍并非被上诉人法定代表人，被上诉人也未授权其收取租金，因此，上诉人拖欠租金、水电费属实。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审审理期间，被上诉人杰诚公司未向本院提供证据。上诉人森翔公司申请胡某出庭作证，证明胡某从杰诚公司成立起，一直是该公司主管，具体负责人。
证人胡某作证称：杰诚公司是由我、冯秀珍、胡坤、胡欣四个人组建的，当时股东是我妻子冯秀珍和女儿胡欣，冯秀珍占90%股份，后来胡欣10%转让给我儿子。公司成立开始，我具体负责造厂房、组织生产、资金安排、对外协调。房屋租赁合同是我出面与森翔公司签订的�2012年1月10日我们把50%的股份转让给胡坤后，虽然胡坤担任法定代表人，我还是继续在从事这些工作。
被上诉人杰诚公司对胡某证言经质证，认为：房屋租赁合同是胡坤出面与森翔公司签订的，不是胡某经手的，胡某也不是杰诚公司的员工。
本院经审查认为，证人胡某的证言无相应证据印证，且被上诉人也未认可，故本院对上诉人申请证人出庭作证的证明内容不予认定。
双方当事人对原判认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，案外人冯秀珍、胡某系夫妻，被上诉人杰诚公司法定代表人胡坤、上诉人森翔公司法定代表人胡欣系冯秀珍、胡某的子女。
本院认为：上诉人森翔公司与被上诉人杰诚公司签订的租房协议，合法有效，双方均应按约履行。签约后，上诉人未按约支付相应房屋租金和水电费，属违约，被上诉人杰诚公司经催告后，上诉人仍未支付，故被上诉人据此要求按该通知书内容确认租赁协议已解除，并要求上诉人腾退租赁房屋、支付所欠租金和占有使用费及水电费，于法有据，原判予以支持，并无不当。上诉人上诉称其已向被上诉人的股东冯秀珍及案外人胡某支付了11万元的房屋租金及水电费，对此，因冯秀珍与胡某系上诉人法定代表人胡欣的父母，胡欣明知被上诉人杰诚公司法定代表人已变更为其兄胡坤、胡坤与其父母之间存在矛盾，上诉人仍将相应房屋租金及水电费支付给冯秀珍、胡某，与情理不符，且上诉人又未能提供充足证据证明冯秀珍、胡某收取过该租金并用于支付被上诉人员工工资等，故原判对上诉人该主张未采信，理由充分，也无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十�第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人宁波江北森翔服装有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年四月四日
代书记员 陆 琼