上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初31176号
原告上海永盛发展有限公某，住所地中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号。法定代表人王传麟，董事长。委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。委托代理人郭宏山，上海金茂凯德律师事务所律师。被告元灯实业投资(上海)有限公某，住所地中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号一幢一层夹22室。法定代表人丁燕，执行董事。委托代理人胡创成，上海维盈律师事务所律师。原告上海永盛发展有限公某(以下简称永盛公某)诉被告元灯实业投资(上海)有限公某(以下简称元灯公某)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告永盛公某的委托代理人郭宏山、被告元灯公某的委托代理人胡创成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永盛公某诉称，2015年1月，原、被告签订《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》(合同编号000005)(以下简称租赁合同)，约定被告承租原告所有的位于中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号一幢楼第五层B部位的仓库(以下简称系争房屋)，用途为仓储、物流、办公。房屋建筑面积2,611.56平方米。租赁期限自2015年1月15日起至2024年1月14日止，共9年。房屋租金为月租金人民币(以下币种相同)59,576.21元，支付方式为每月15日前支付当月租金，押金为两个月的房租即119,152.42元。租金每两年调整一次，每次调整幅度为10%。物业管理费为每月7,834.68元，与租金同时支付。合同另约定了违约条款。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，然被告一直拖欠租金未付，原告多次催要，被告均借故拖延。至2015年8月15日，被告已累计拖欠租金214,508.56元，原告向被告发送了催款通知书。2015年9月13日，被告出具承诺书，承诺于2015年9月18日前支付所有欠款。由于其仍未按照承诺书履行，原告于2015年9月22日发函给被告，通知解除双方间的租赁合同。原告通知被告解除合同后，被告拒不向原告返还租赁房屋，仅于2016年1月支付了2015年9月22日之前所拖欠的租金。原告在向被告催讨租金期间发现被告未经原告同意擅自将租赁物转租他人，部分转租的房屋用于招商注册。同时，被告为他人注册的公某已发生多起商业诈骗案件，严重损害了原告的声誉。被告拖欠租金以及擅自转租的行为已严重构成违约，诉请判令：1、判令原、被告签订的租赁合同于2015年9月22日解除；2、被告返还原告中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号一幢第五层B部位的房屋；3、被告支付原告解除合同违约金133,189.56元(自2015年7月16日起，计算至2015年9月22日止，共计68天)；4、被告支付原告房屋使用费及物业费308,223.40元(自2015年9月23日起，暂计至2016年3月22日)，自2016年3月23日起至实际返还房屋之日止，按每月67,410.89元为标准。被告元灯公某辩称，不同意解除租赁合同，本案不存在法定解除的事实和条件。系争房屋自2015年8、9月起一直在原告的实际控制之下，原告将房屋锁门至今，不论租赁合同解除与否，被告均无需返还系争房屋。被告在租赁期间曾与原告协商，经原告同意偶有延期支付租金，不同意支付违约金。由于系争房屋目前是由原告控制，被告不同意承担占有使用费。经审理查明，原告系本市外高桥保税区荷丹路XXX号房屋登记的产权人。2014年12月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订租赁合同。约定租赁房屋坐落：中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号(D区13-005地块)一幢楼第五层B部位，房屋建筑面积2,611.56平方米，使用面积1,807.50平方米，房屋使用性质：生产加工，仓储物流，办公。租赁期限自2015年1月15日起至2024年1月14日收回，租赁期共9年。房屋租金为每建筑面积平方米每年273.75元，合计年租金714,914.55元。租金从房屋起租日起计算，支付方式及交纳期限为双方约定以人民币支付租金，月租金每月59,576.21元，每月15日前支付当月租金。租金自本合同生效之日起二年不变，第三年开始调整，每二年调整一次，每次调整幅度为10%。房屋的物业管理费用为每月7,834.68元，支付方式与交纳期限同租金一并支付。合同生效后七天内，乙方须一次性预付二个月的租金为押金，合计119,152.42元。租赁房屋的交接，甲方应于本合同生效后，于2015年1月4日前和双方约定的程序，将本合同所定的房屋及配套设施交付乙方，乙方应对甲方所交付的房屋及配套设施进行验收后，在交接单上签字，以示交接完毕。租赁期满后不续租的，于2024年1月14日前乙方将所租赁的房屋经甲方验收合格后完整地交还给甲方。违约责任，乙方有下列情形之一的，构成违约：未按合同规定按期如数交纳租金的。……构成违约的一方，应向另一方支付违约金，违约金按日计算，方法如下：日违约金为日租金×租赁面积。……乙方有下列情形之一的，甲方有权通知乙方解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失：……乙方拖欠租金累计达一个月的。合同另对其他事项作了约定。合同附补充条款。合同尾部乙方处盖有被告印章，乙方授权代表处有“戴建峰”字样的签名。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付原告押金119,151.42元。2015年8月15日，原告向被告发送催款通知书一份，称双方在2015年1月15日签订了租赁合同，在2015年2月15日签订了《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》(合同编号000007)，位于永盛中心一幢楼夹层全部位，面积1,680平米，合同期限8年11月。按合同约定在每月15日前收取承租方当月租金、物业管理费共计103,180.89元，但截止目前仍有二个月的租金、物业管理费214,508.56元未付，原告与承租方负责人戴建峰联系，对方承诺于2015年8月15日前付清全部拖欠的租金、物业管理费。要求在收到本通知后5个工作日内将剩余款项一并交齐。该通知由戴建峰在尾部签名，并注明于2015年8月25日交清房租，如果不付清房租，按合同执行。2015年9月13日，被告出具承诺书，称：本公某于2015年9月15日下午17时前归还10万元的房屋租赁费欠款，于9月18日下午17时前归还剩下的10多万元欠款，否则由上海永盛发展有限公某按违约处理。2015年9月22日，原告向被告发送合同终止函，称双方签订的编号000005号、000007号租赁合同，截至当日仍拖欠租金、物业管理费104,508.56元未付，按照合同的相关条款规定已从2015年9月1日起单方面正式解除合同，并在解除合同起的七个工作日内清空租赁区域内的所有物品，以及注销注册或迁移在该租赁区域内的所有公某等。2016年3月31日，原告向被告发送律师函，称双方签订两份租赁合同后，截止2015年8月15日，被告已累计拖欠租金达214,508.56元，此后被告仍没有按照承诺付款，一再拖欠租金，截至2016年3月，已拖欠租金高达558,984.15元。在催讨租金期间，还发现被告在租赁期间，擅自将租赁物部分转租给其他公某作招商注册地址之用，违反了合同约定的用途，同时他人注册的公某发生多起商业诈骗案件等，严重影响了原告的声誉。由于被告严重违约，故通知解除上述两份租赁合同。要求被告在收到本通知书之日起15日内搬离租赁房屋，并将租赁房屋按交付时的状态返还原告。同时应清退全部注册公某，并向原告支付拖欠的租金558,984.15元及相应违约金。另查明，原、被告间另签订有合同编号000007号《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》，约定被告承租原告位于中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号一幢楼夹层全部位，房屋建筑面积1,680平方米，租赁期限自2015年2月15日起至2024年1月14日收回，租金每月35,770元，每月15日前支付当月租金。合同另对其他事项作了约定。再查明，原告曾向被告出具分割情况说明一份，内容为外高桥保税区荷丹路XXX号一幢楼夹层总建筑面积1,680平方米，使用面积1,176平方米(F01-F80共80间)，其中F22室建筑面积88平方米(使用面积86平方米)，其他F01室-F23室和F23室-F80室(共79间)，每间建筑面积20.15平方米(使用面积20.03平方米)。以上分割情况属实，不存在重复分割、重复出租问题，如存在以上现象，本公某承诺一切法律责任由出租方自行承担，特此说明。房屋使用性质；办公、汽车展示、生产加工、仓库物流。关于欠付租金及物业管理费，原告称被告的已付款没有对两份租赁合同进行区分，故原告按照编号000005号及000007号租赁合同编制了被告的应付款金额和已付款金额、欠付数额明细表，两份合同合并计算，截至2015年8月15日，被告已拖欠两份合同的租金及物业管理费20余万元，截止2016年3月22日，合计欠付471,774.79元，原告按照两份合同的支付比例计算涉案租赁合同的欠付费用(截止2016年3月22日)为308,223.40元，2016年3月23日起，按照租赁合同约定的标准计算。经质证，被告对原告制作付款清单上记载的已付款数额无异议，认为被告已支付的款项均应当作为本案租赁合同的应付款，多余金额计算至编号000007号租赁合同。审理中，原告称在租赁期间其从未对租赁物进行锁门，2016年1月27日，被告还对租赁房屋进行了简易的隔断，被告将系争房屋对外招商给案外人用以注册公某使用，目前系争房屋上已注册有130余家公某，合同解除后，被告应将在系争房屋上的公某注册迁出。针对原告的陈述，被告表示2016年1月27日被告对系争房屋进行隔断属实，原告在2015年7、8月间对租赁房屋锁门后，中间曾打开一个多月由被告用以隔断，以后原告又将门关闭。被告另称，承租房屋后主要是给被告的关联公某代理自贸区的工商注册，给案外人公某在租赁地址进行注册，故被告对租赁房屋进行了分割，为减少损失，被告要求与原告办理交还系争房屋的手续。2016年6月22日，被告将其在系争房屋内的物品搬离，原、被告双方签署了物品移交书，内容为甲方(本案原告)已因乙方(本案被告)违约而于2015年9月22日通知解除合同，现因乙方坚持要求将房屋内物品搬离，双方进行清点如下：1、该房屋内有如下物品(附清单)。2、乙方确认没有遗失任何物品，所有物品于本移交书签署当日搬离，无任何异议。3、因乙方尚未将经其及其关联方所注册在上述房屋上的公某清退或迁出，上述房屋不符合交接条件，乙方应当尽快将所有经其及其关联方所注册在上述房屋上的公某予以清退或迁出，届时再进行房屋交接。物品移交书附清单一份。审理中，被告称其全部物品已于2016年6月22日搬离系争房屋，系争房屋已返还给原告，在原告的要求下书写了物品移交书，否则原告不同意被告搬离物品，在租赁物上注册的若干案外人公某，租赁合同并未作出约定，被告没有将案外人的工商登记迁出的义务，对于违约金，认为合同约定的标准过高，请求调整至原告诉请金额的三分之一。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的租赁合同、催款通知书、承诺书、合同解除函、律师函、收款明细、分割情况说明、物品移交书等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约交付租赁物给被告，被告理应按约足额支付租金。从原告提交的支付租金明细表反映被告自承租后不久即拖延支付租金。原告于2015年8月向被告催讨欠付租金，被告承诺结清欠付租金，并在2015年9月13日书具承诺书，然此后被告并未依照承诺结清欠款。原告据此于2015年9月22日发函通知解除合同，符合合同约定，本院予以确认。合同解除后，承租人应将租赁物返还出租人。被告称租赁物在2015年8、9月间已由原告锁门并控制，故其没有返还义务以及不承担原告对租赁物锁门期间的使用费。对此被告既没有证据佐证，且被告曾在2016年1月对租赁物进行过分割，此举显然与其陈述相矛盾。双方在本案审理期间即2016年6月22日已对租赁物内被告的物品搬迁办理了移交手续，被告确认自此租赁物可由原告自行支配使用，原告诉请中要求被告返还房屋的请求，业已履行。原告认为系争房屋内尚有众多案外人公某注册在内，故系争房屋不符合返还的要件，要求被告继续返还房屋，并支付房屋使用费至返还房屋(符合返还要件)之日止。对此，本院认为，双方的租赁合同解除后，被告有义务督促经其同意注册在系争房屋上的相关公某迁移公某注册地址，但由于案外人的工商登记行为并非涉案处理范围，原告亦没有其他证据证明系争房屋由于案外人的公某注册于此而造成其不能使用，故对房屋租金及使用费，本院计算至2016年6月22日止。由于双方间存在另案租赁合同纠纷，两份租赁合同均约定了每月15日付款，被告的已付租金等未区分支付对象，原告对被告的已付款和截止2016年3月22日的欠付款金额按照支付金额比例计算涉案租赁合同的欠款金额，尚属合理，本院予以采纳。根据付款金额占比，截止2016年3月22日，被告欠付原告涉案租赁合同的租金和使用费以及物业管理费为308,223.40元，自2016年3月23日起至6月22日止，按每月67,410.89元为计算标准，为202,232.67元，合计应付款为510,456.07元。由于被告的违约行为以致涉案租赁合同解除，原告按租赁合同约定诉请被告承担违约金133,189.56元，鉴于原告认为其主张的系解除合同违约金，本院予以支持。原告主张的违约金金额并未过高，被告请求予以调整，本院不予采纳。原告同意返还被告租赁押金，本院予以准许，本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海永盛发展有限公某与被告元灯实业投资(上海)有限公某就中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号一幢第五层B部位房屋签订的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》于2015年9月22日解除；二、被告元灯实业投资(上海)有限公某支付原告上海永盛发展有限公某房屋租金及使用费、物业管理费计510,456.07元；三、被告元灯实业投资(上海)有限公某支付原告上海永盛发展有限公某解除合同违约金133,189.56元；四、原告上海永盛发展有限公某返还被告元灯实业投资(上海)有限公某押金119,151.42元；五、驳回原告上海永盛发展有限公某的其他诉讼请求。上述第二至第四项折抵后，余款于本判决生效后十日内支付。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8,775元，减半收取计4,387.50元，由被告元灯实业投资(上海)有限公某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年七月二十日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。