北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初23797号
原告(反诉被告)：北京城市展望物业管理有限公司，住所地北京市大兴区康庄路27号原生墅小区物业管理中心。
法定代表人：常志军，董事长。
委托诉讼代理人：张嫚，北京市博友律师事务所律师。
被告（反诉原告）：韩勇，男，1971年6月30日出生。
委托诉讼代理人：冯子菊（系韩勇之妻），女，1993年8月4日出生。
原告（反诉被告）北京城市展望物业管理有限公司（以下简称城市展望公司）与被告（反诉原告）韩勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员尹凤云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城市展望公司的委托诉讼代理人张嫚，被告韩勇的委托诉讼代理人冯子菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）城市展望公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令韩勇支付物业管理服务费21737.09元，滞纳金2173.7元；2.案件受理费由韩勇承担。事实与理由：原告自2003年8月14日起受北京震环房地产开发有限公司（以下简称震环公司）委托，为原生墅小区一期、二期以及三期的全体业主提供物业服务，韩勇是原生墅小区11号楼的业主，物业面积为141.98平方米。合同履行至今，原告按合同约定为韩勇所在小区提供了物业管理服务，韩勇作为小区业主之一，接受了原告的服务却拒不履行自身的缴费义务，从2012年1月1日起至2017年5月31日止共拖欠21737.09元物业管理费。根据物业服务合同约定，产权人和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按照应交管理费的千分之三缴纳滞纳金，现减少收取为2173.7元，与物业费共计23910.79元。原告多次向韩勇催缴，均未果，故原告请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）韩勇辩称：不同意城市展望公司的诉讼请求。我认可物业管理费从2012年1月1日至2017年5月31日止确实没有交纳，因为城市展望公司存在非法提价的问题，物业管理费应按照物业管理收费公约的收费标准1元/㎡/月收取；另许多业主都知道，物业管理存在诸多问题需要整改，上述问题解决后，我可以缴纳物业费。
被告（反诉原告）韩勇向本院提出反诉请求：1.认定城市展望公司按照1元/㎡/月收取物业费；2.判令撤销《关于同意变更物业管理收费标准备案的函》；3.判令城市展望公司履行物业公约，对不作为行为进行整改；4.判令韩勇在城市展望公司整改后交纳物业费9228.7元；5.反诉费由城市展望公司承担。事实与理由：一是《维修、使用、管理公约》（以下简称公约）第四章核定物业费收取标准为1元/㎡/月。《公约》第十章第三条“在物业管理委员会成立之前，不得对已核准的公约进行修改”；总则第二条第二款“我公司（震环公司）和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触”。此三项说明城市展望公司应按照1元/㎡/月收取物业费；二是根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第三条规定“市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督”，第四条“物业单位提高收费标准需报物价部门备案”，第十三条“对实行备案的收费的项目不得越权定价擅自提高收费标准”。城市展望公司提供的《关于同意变更物业管理收费标准备案的函》属于企业违法违约擅自涨价，请求法院予以撤销；三是从2010年起韩勇所居住的11号楼安防系统故障，韩勇及本楼居民多年多次向物业反映至今未能修复，造成本楼居民失窃安全无法保障，2011年韩勇所居住的11号楼北面地下污水系统损坏，臭气熏天，给韩勇及本楼居民生活造成严重影响，多年多次向物业反映至今未能修复。城市展望公司常年在物业管理服务中不作为，造成小区众多业主对物业服务不满，集体签名要求物业立即整改，此份签名直接证明了城市展望公司的不作为行为；四是鉴于物业管理企业不作为行为，韩勇要求城市展望公司立即整改，整改后韩勇再交纳物业费。
原告（反诉被告）城市展望公司针对被告（反诉原告）韩勇提起的反诉辩称：不同意韩勇的反诉请求。一是前期物业管理合同约定了按照2.38元/平米的价格交纳物业费，之前我们公司起诉过韩勇，认定韩勇应当按照2.38元/平米的价格交纳物业费；二是韩勇的第二项反诉请求和本案无关，该函是北京市居住小区管理办公室出具的，要撤销此函应当进行行政诉讼，不是走民事诉讼渠道；三是对韩勇的第三、第四项反诉请求，我公司认为不存在需要整改的行为。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
韩勇系北京市大兴区康庄路27号原生墅小区11号楼的业主，房屋建筑面积为141.98平方米。2003年8月14日，案外人震环公司（甲方）与城市展望公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定震环公司委托城市展望公司对韩勇所在的原生墅小区一期进行物业管理服务；合同期限暂定一年，自2003年12月26日起至2004年12月26日止，小区业主管理委员会成立后本物业管理委托合同自行失效；收费标准是按照建筑面积2.48元/平方米/月；产权人和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金。2006年12月28日，案外人震环公司（甲方）与城市展望公司（乙方）签订原生墅一期《物业管理委托合同》补充协议Ⅴ，约定延长物业管理服务期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2005年10月26日，案外人震环公司（甲方）与城市展望公司（乙方）签订原生墅二期《前期物业服务合同》，约定收费标准是无电梯建筑2.38元/月.平方米。韩勇的房屋是无电梯建筑，因此城市展望公司实际按照2.38元/平方米/月收取物业费；该合同的期限是自2005年10月26日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。另查明，至本案庭审结束前，韩勇所在的小区未成立业主管理委员会。
庭审中，韩勇认可自2012年1月1日起其未向城市展望公司交纳物业费，但不认可城市展望公司的物业管理收费标准，认为城市展望公司物业管理服务中还存在许多需要整改的问题。庭审中韩勇提交了震环公司在其购房时给付的中国.北京[ECO-
原生墅](康和园)《维修、管理、使用公约》，同时提供了北京市居住小区管理办公室出具的《关于同意变更物业管理收费标准备案的函》。韩勇认为根据公约中的物业收费标准，自己计算应该按照1元/平方米/月收取物业管理费；公约约定物业管理企业应按照本公约委托管理合同和国家有关规定实行物业管理服务，不得擅自提高各项收费标准，否则有权清退所收费用；公约约定在业主管理委员会成立前不得对公约内容进行修改。对于《关于同意变更物业管理收费标准备案的函》，韩勇不认可其中内容，认为物业管理收费标准不应当变更。为证明城市展望公司物业管理服务中存在许多需要整改的问题，韩勇提交了原生墅小区27名业主签名制作的《关于业主签名要求物业整改的函》及相关PPT《关于康和园小区业主代表就共建美好家园的建议》，其中认为主要在小区卫生、环境、安全等方面存在诸多问题，严重影响居民日常生活。另有韩勇同一小区的业主李丽芳、牟荣霞出庭作证，证明小区卫生、环境、安全等方面存在诸多问题；韩勇称虽然向城市展望公司反映过上述问题，但城市展望公司没有彻底整改。
上述事实，有城市展望公司向法庭提交的《物业管理委托合同》及《补充协议》、《前期物业服务合同》，韩勇提交的中国.北京[ECO-
原生墅](康和园)《维修、管理、使用公约》、《关于同意变更物业管理收费标准备案的函》、《关于业主签名要求物业整改的函》及相关PPT《关于康和园小区业主代表就共建美好家园的建议》、证人出庭作证及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：首先，城市展望公司虽未与韩勇签订书面物业服务合同，但从本案证据和事实来看，城市展望公司接受震环公司委托在2012年1月1日至2017月5月31日期间一直为该小区提供物业服务，实际上城市展望公司与韩勇存在事实上的物业服务合同关系，韩勇在接受城市展望公司提供物业服务的同时，应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理费。韩勇反诉称应当认定城市展望公司按照1元/平方米收取物业费，证据不足，本院不予支持；韩勇反诉要求判令撤销《关于同意变更物业管理收费标准备案的函》，该事项不属于本案的审理范围，应另行解决；韩勇反诉要求判令城市展望公司履行物业公约，对不作为行为进行整改后再交纳物业费9228.7元的主张，证据不足，本院不予支持。其次，从韩勇提交的证据来看，城市展望公司在提供物业服务过程中在小区卫生环境、安全管理、共用设施设备日常维护等方面确存在管理瑕疵，故本院认为应对城市展望公司主张的物业费适当减免，以示督促其加强管理、提高服务质量，具体减免比例为10%；最后，因城市展望公司在物业服务过程中确存在瑕疵，故对城市展望公司要求韩勇给付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韩勇于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京城市展望物业管理有限公司自二〇一二年一月一日至二〇一七年五月三十一日期间的物业费19563.38元；
二、驳回原告（反诉被告）北京城市展望物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）韩勇的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百九十九元，由原告（反诉被告）北京城市展望物业管理有限公司负担五十四元（已交纳），由被告（反诉原告）韩勇负担一百四十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）韩勇负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 尹凤云
二〇一八年一月五日
书记员 张雪薇