广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0602民初50号
原告广西防城港德城实业集团有限公司,住所地防城港市港口区企沙镇新港路。
法定代表人张哨德,该公司总经理。
委托代理人雷振达，广西黎梁律师事务所律师。
被告张志东，男，1940年2月13日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，
原告广西防城港德城实业集团有限公司（以下简称德城公司）诉被告张志东商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理了本案。原告德城公司的委托代理人雷振达，被告张志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德城公司诉称，原、被告于2014年2月27日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买德城新世界住宅小区12幢3层303号房，合同总价款为388926元，被告应于2014年2月27日支付首付款194463元，余款194463元采用分期付款的方式支付；如买受人逾期付款的，视为买受人违约，超过60日的，原告有权要求被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，被告于2014年2月27日支付了194463元首付款，经原告多次催告，被告才于2014年6月6日支付第二期房款中的10万元，共违约40天，尚欠75017元。第三期房款至今仍未支付。被告的行为已构成根本性违约。请求法院判令：一、被告支付购房款94463元；二、被告支付逾期付款违约金5303元（以175017元为基数，按每日万分之二的标准自2014年4月27日起计算至2014年6月6日；以75017元为基数，按每日万分之二的标准自2014年6月7日暂计算至2015年12月24日；以19446元为基数，按每日万分之二的标准自2015年5月10日暂计算至2015年12月24日）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告为其陈述在举证期限内提交的证据有：1、《商品房预售许可证》，证明双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的；2、《商品房买卖合同》，证明买受人逾期付款的，原告有权要求被告按日支付逾期应付款万分之二的违约金；3、《竣工验收备案表》，证明涉案房屋于2015年5月10日通过五方竣工验收，符合交房条件；4、《关于支付购房款的函》，证明原告催促被告支付购房款，但被告至今未支付，应承担逾期付款的违约责任；5、《交房通知书》，证明原告于2015年3月26日通知被告在2015年5月30日前收房。当庭提交的证据有：快递单签收信息，证明原告已经通知被告收房。
被告张志东辩称，原告的诉讼请求的内容与实际不符，也不符合合同的约定，实际上被告已于2014年2月购买涉案商品房，按照合同约定，原告应于2014年12月30日交房。合同签订后，被告想按揭付款，由于办不了按揭贷款而只能分期付款。被告按约支付第一期购房款，第二期款项在原告与被告的协商下先交10万元，剩余七万多可以支付违约金，协商过程有录音为证。被告根本不存在违约，是原告交不了房，原告违约在先。
被告为其辩解当庭提交的证据有：电话录音纸质材料，证明原告所述内容与实际不符。
经公开开庭质证，被告对原告提交的证据1、3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2，被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可原告的证明内容；对证据4、5以及当庭提交的证据有异议，被告没有收房也没有收到《交房通知书》。原告对被告当庭提交的证据的真实性、关联性有异议，认为被告提交录音文件的形式不合法，应刻录光盘向法庭提交，且上面没有明确的时间、地点、人物，同时也不知与被告通话的对象是否为原告的工作人员。
结合当事人的质证意见，本院认证如下：对原、被告对真实性、合法性、关联性均无异议的证据即原告提交的证据1-3予以采纳，作为定案的依据。对原告提供的证据4，由于原告未举证证明被告是否收到该函件，故函件的真实性无法确认，本院不予认定；对证据5及当庭提交的证据，EMS快递单内容及加盖防城港邮政EMS营业厅印章证实被告本人已签收该信件，而信件内容为《交房通知书》，故本院对上述两份证据予以采纳，作为定案的参考依据。对被告当庭提交的证据，庭后原告补交录音光盘，但从证据的内容看，由于通话对象的身份无法确定，被告也未提交相关证据证实对方即为原告的工作人员，其通话内容的真实性无法确定，故本院不予采纳。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：2014年2月27日，以被告为买受人与以原告为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买原告开发销售的德城新世界小区12幢3层303号房，建筑面积114.39平方米，单价为每平方米3400元，总价款为388926元。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任作具体约定，即：1、逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位、质监单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四第2条约定买受人采用分期付款的方式支付购房款，即：首期付款为买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的50%（194463元）；第二期付款为买受人于2014年4月27日前缴付合同总价款的45%（175017元）；第三期付款为买受人须在合同约定的交房时间之前10天付清余款（19446元）；买受人付清余款后，方可办理房屋交接手续；出卖人通知延期交房的，交款时间顺延。合同附件五第一条第2款约定“在房屋经建设、时工、监理、设计、勘察五方单体验收合格的情况下，买受人局部验收房屋或拒绝签订《房屋交接单》的”、“买受人未能按合同约定付清总价款的”，视为由于买受人原因未能按期交付，此时出卖人交付商品房的日期，以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准，买受人须按指定的日期办理接收房屋手续，逾期不办理的，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付给买受人；第3款约定该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格后，即达到本《商品房买卖合同》约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房和索赔。同日，被告向原告支付首付款194463元。2014年6月6日，被告向原告支付第二期款中的10万元。剩余第二期款75017元以及第三期款19446元至今未付。2015年3月26日，原告向被告邮寄《交房通知书》，通知原告于2015年5月20日至2015年6月20日前往办理交房手续。被告于2015年3月30日签收该信件。2015年5月10日，德城新世界12#楼及商铺工程经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。根据合同附件五第一条第3款的约定，涉案商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格后即达到《商品房买卖合同》约定的交房条件，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”的规定，由于涉案商品房已验收合格，故符合交付条件。根据被告邮寄给原告的《交房通知书》中交房的时间以及涉案商品房通过五方验收合格的时间，本院予以确认被告交房的时间为2015年5月20日。被告辩称其已与原告口头达成协议，原告同意被告延期支付剩余第二期、第三期款项，但未提交相关有证明力的证据予以佐证且原告不予认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对被告的该辩解理由，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第七条及附件四中关于付款及逾期付款违约责任的约定，结合本院已查明的事实，被告确未按照合同约定的时间支付第二期、第三期购房款，应承担逾期付款的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对原告要求被告支付剩余购房款并按约支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张志东向原告广西防城港德城实业集团有限公司支付购房款94463元；
二、被告张志东向原告广西防城港德城实业集团有限公司支付逾期付款违约金（违约金按照每日万分之二的标准分段计算：以175017元为基数，自2014年4月27日起计算至2014年6月6日；以75017元为基数，自2014年6月7日计算至付清之日止；以19446元为基数，自2015年5月10日计算至付清之日止）。
案件受理费2294元（原告广西防城港德城实业集团有限公司已预交），由被告张志东负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2294元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 林业就
人民陪审员 梁 毓
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 罗艺文
相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。