湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴北民一初字第384号
原告邓奕发，男，1957年8月9日出生，汉族，湖南省永兴县人，高中文化，郴州市纺织品公司下岗职工，住湖南省郴州市。
原告邓文芳，女，1960年9月7日出生，汉族，湖南省永兴县人，大专文化，郴州市四完小教师，住址同上，系原告邓奕发之妻。
委托代理人陈智锋，湖南银光律师事务所律师。
被告张荣林，男，1957年12月6日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，初中文化，住湖南省郴州市。
委托代理人彭先琼，女，1963年11月7日出生，汉族，湖南省永兴县人，高中文化，住址同上，系被告张荣林之妻。
委托代理人王建生，湖南福城律师事务所律师。
原告邓奕发、原告邓文芳与被告张荣林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓奕发、原告邓文芳及其委托代理人陈智锋，被告张荣林及其委托代理人彭先琼、王建生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓奕发、原告邓文芳诉称，2001年12月，原告购买并入住郴州市北湖区郴江镇三里田村上桐梓坪组一套约80平方的一楼（101室），至今十多年。被告张荣林为了侵吞原告财产，2010年被告张荣林将共有房屋办成单独所有，于2011年4月被告张荣林以诉争房屋房产证办理在其名下为由向北湖区法院提起返还原物诉讼，要求原告搬离居住房屋，意图对自己卖房给原告的行为进行反悔，该案经北湖区法院（2011）郴北民一初字第191号民事一审判决后，该案被告邓奕发、邓文芳不服上诉，该案经郴州市中级法院（2013）郴民一终字第467号民事判决书终审判决：“一、撤销北湖区（2011）郴北民一初字第191号民事判决；二、驳回被上诉人张荣林的诉讼请求”。该终审判决书认定事实如下：“邓奕发、邓文芳虽然未办理涉案房屋的产权证，但张荣林与邓奕发、邓文芳就涉案房屋的买卖关系合法有效。张荣林实际已将涉案房屋转让给邓奕发、邓文芳，故张荣林要求邓奕发、邓文芳返还房屋的理由不能成立，对其诉请应予驳回。故一审法院认为邓奕发、邓文芳与张荣林之间不存在房屋买卖关系，判决邓奕发、邓文芳搬离涉案房屋，认定事实错误。邓奕发、邓文芳的上诉理由成立，本院予以支持”。为此，现特依法提请诉讼，请求判令：1、确认位于郴州市北湖区燕泉街道三里田村桐梓坪组一栋三层101房屋属于原告所有；2、被告履行为原告办理郴房权证北湖字第7100110**号房屋房产证和郴国用（2010）第11**号土地证变更登记过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。
原告邓奕发、原告邓文芳为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、郴州市中级人民法院（2013）郴民一终字第467号《民事判决书》，拟证明原、被告房屋买卖关系合法有效，与原告邓奕发、原告邓文芳起诉书中陈述的事实一致。
2、《居民身份证》复印件两份，拟证明原告邓奕发、原告邓文芳的主体身份资格。
3、（2010）第1189号《国有土地使用证》、郴房权证北湖字第7100110**号《房屋所有权证》，拟证明被告违反原、被告房屋买卖合同约定，侵犯原告的合法权益。
4、《收款收据》，拟证明原告从2001年开始至2005年履行房屋买卖合同约定，向被告支付41000元。
5、“桐梓坪组收据”，拟证明原告履行了作为房屋买受人支付房屋水管、水表的改造费用的义务，原、被告房屋买卖合同关系成立的事实。
6、三里田村委会出具的《证明》，拟证明原告在所购买的本案诉争房屋从2001年至今一直居住，具有房屋买受人的合法居住权，享有具有合法居住及占有，要求被告协助办理房产证的权利。
被告张荣林辩称，一、原告的诉请一没有法律和事实依据，
首先，被告经购地、报建、建设、申请登记等一系列行为已经合法建设和合法取得争议房屋的所有权，其登记行为昭示其对该房屋拥有至高无上的权力，任何人都无权处置该房产，且其行为符合物权法的有关规定，被告是争议房屋的合法所有权人，原告的请求与物权法相悖；其次，原告没有与被告有过任何买卖房屋的交集行为。争议房屋原告没有向被告表示买房意愿，两者之间更没有谈过房价、签过协议，原告更没将房款交付给被告，更甚的是原告的付款凭证也没有，收款收据至今也没核实签名人是谁，原告也没有明确说明是谁收的钱谁签的名。所以，该争议房屋是否在原告与第三人之间发生了买卖关系、买房协议是否存在、主体是谁与谁都没有任何事实依据，原告提出所有权主张缺乏法律依据和事实证据支持，应当驳回。二、即使按照原告的相关自述事实，原告购房款的收付行为也只是发生在另案第三人之间，而不是发生在原、被告之间，被告与房屋买卖不搭一点边，所以，原告的行为对被告不发生任何效力，被告有权依据物权法对该买卖行为进行否定和拒绝。因此，本案应以该买卖行为是否发生在物权主体之间为据进行裁判，驳回原告的诉请。三、争议房屋买卖行为的相对双方没有物权所有人张荣林的授权许可和同意，因此，任何第三人与原告之间的收付款行为及承诺行为依据法律规定均是无效行为。综上所述，原告的诉请无事实依据和法律依据，应当驳回。
被告张荣林为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
1、郴房权证北湖字第7100110**号《房屋所有权证》，拟证明位于三里田村产权证号为北湖字第710011089的101.201.301号房屋的所有权人是被告张荣林，该房产证除了法律规定的共有人外，没有其他共有人。
2、（2010）第1189号《国有土地使用证》，拟证明涉案房屋的土地使用权人是被告张荣林。
3、《私人建设用地工程规划申请审批表》、《郴州市私人建设申请表》、《郴州市私人建设规划审核表》、《郴州市私人建设用地规划批准单》、《郴州市私人建设工程规划批准单》、《郴州市个人建设用地审批单》，拟证明争议房屋的购地、报建、审批的申请人都是张荣林，房屋从购地、报建都是被告张荣林完成的，都是发生在1997年，至于办证是政府原因而延后的，不存在隐瞒共有人。
4、《建设用地规划许可证》，拟证明郴州市规划局为被告张荣林颁发了《建设用地规划许可证》。
5、《建设工程规划许可证》，拟证明郴州市规划局为被告张荣林颁发了《建设工程规划许可证》。
6、证人李大栋出具的《证明》，拟证明张荣林父母随张荣林居住是照顾张荣林的小孩，且张荣林在单位没有住房，张荣林父母不是合伙建房人，原告入住涉案房屋的原因是两原告结婚没有房屋居住，张庆寿、段国英同意原告居住进来，借房屋给原告居住是张荣林父母私自决定，并没有经过张荣林同意，张荣林得知原告买房后不同意原告买房。
7、证人许凤英出具的《证明》，拟证明2011年10月24日家庭会议只谈了看《房屋所有权证》。
8、《房屋所有权登记审批表》，拟证明被告张荣林取得房屋所有权是2010年11月16日。
9、郴州市中级人民法院的《审理笔录》，拟证明该笔录第八页中原告自己承认第一笔购房款是交给张新林，不是交给张荣林，2004年4月8日的购房款是交给了父母，没有交给张荣林，2005年2月6日的5000元是交给段国英，没有交给张荣林，张荣林从未与原告发生过房屋买卖关系，没有谈过房价，没有签过房屋买卖协议。
10、邓奕发、邓文芳的《答辩状》，拟证明原告购买争议房屋是向没有处分权的人购买的。
11、（2011）郴北民一初字第191号民事案件的《庭审笔录》，拟证明房屋买卖合同是在原告与张新林、张庆寿之间签订的，原告与被告之间没有购房协议，
12、证人张庆寿在（2011）郴北民一初字第191号民事案件中的庭审作证笔录，拟证明张荣林得知原告买房时，极力反对，要求张庆寿要原告退出来，返还给张荣林，原告是与张庆寿之间有书面的协议，但张庆寿没有签字，张庆寿没有与原告达成协议。
13、证人许凤英在2011郴北民一初字第191号民事案件中的庭审作证笔录，拟证明原告与张庆寿都没有达成书面房屋买卖协议，更没有与张荣林达成书面房屋买卖协议。
被告张荣林对原告邓奕发、原告邓文芳提交的证据1的真实性无异议，证明方向有异议，该判决书不能证明买卖关系在原、被告之间成立。对证据2无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，证明方向有异议，土地使用证及房产证说明房屋是张荣林的，没有其他共有人。对证据4的真实性有异议，三份收据张新林在其他案件中都没有认可张新林收到邓奕发的钱，也没有向邓奕发开过收据。对证据5的真实性无异议，证明方向有异议，不能证明原、被告存在房屋买卖关系，因原告租住在此房屋，应当承担水管、水表的改造费用。对证据6的真实性无异议，证明方向有异议，只能证明原告占有居住该房屋至今，但不具有该房屋买受人的合法权。原告邓奕发、原告邓文芳对被告张荣林提交的证据1、2、8的真实性无异议，证明方向有异议，办理该房产证时，违背了原、被告双方房屋买卖合同的约定。对证据3、4、5的真实性无异议，证明方向有异议，该证据与土地使用证是自相矛盾的，并不影响本案原告的诉请。对证据6的真实性、合法性有异议，李大栋无法完成作为证人的义务，证人在原、被告买卖房屋时并不在场，付款时也不在场。对证据7的真实性无异议，许凤英的证言证实了召开了家庭会议，书面证言是彭先琼写的，许凤英不清楚购房事实。对证据9的真实性无异议，证明方向有异议，在中级人民法院开庭时，张荣林并没有取得房屋所有权证。对证据10、11的真实性无异议，证明方向有异议，买房时，张荣林并没有办理房产证，购房行为已经在办理房产证前已经成立，事后办理房产证，不影响之前的房屋买卖合同成立。对证据12的真实性无异议，证明方向有异议。对证据13的真实性无异议，证明方向有异议，证人并不知道交房款签协议的事实，她并不在场。
对当事人提交的证据，本院认为，证据应当符合合法性、真实性和关联性的原则。原告提供的证据1-6和被告提交的证据1-5、8形式合法，内容客观真实，本院予以认定，可以作为定案的依据，被告提供的证据6、7、9-13的证明方向由本院综合本案案情确定。
根据当事人的举证、质证及本院的认证，结合当事人的庭审陈述等情况，本院对本案事实确认如下：
1997年，被告张荣林购得位于原郴州市北湖区郴江镇（现郴州市北湖区燕泉街道）三里田村的一块土地，并向郴州市规划局提出私人建房申请。1997年6月，郴州市规划局向张荣林颁发了郴规私地字97第063号《建设用地规划许可证》，批准被告张荣林在郴州市北湖区燕泉街道三里田村桐梓坪组建设私人住宅。之后，被告张荣林大约在2000年将整栋房屋（共三层）修建完成。2001年上半年，因邓奕发需要住房，经张庆寿同意，邓奕发、邓文芳入住诉争房屋。2001年下半年，邓奕发、邓文芳要求购买其入住诉争房屋，张庆寿与妻子段国英（2009年已故），在未与任何人签订房屋买卖合同的情况下，以张新林的名义分三次，共收取邓奕发的购房款41000元，其中于2001年12月20日收取20000元，出具收据一张；2004年4月8日收取16000元，出具收据一张；2005年2月6日收取5000元，出具收据一张。邓奕发、邓文芳从2001年开始入住诉争房屋后，至今一直居住在诉争房屋中。2010年4月24日晚上，邓奕发、邓文芳、张荣林、张庆寿、张祥寿等就涉案房屋召开了家庭协调会，张庆寿当时陈述诉争房屋以50000元的价格卖给了邓奕发、邓文芳，并且收取了邓奕发、邓文芳41000元购房款，同时陈述当时写了购房协议。而当时张荣林并没否认已将诉争房屋卖给了邓奕发、邓文芳，同时表示愿意将41000元购房款退还给邓奕发、邓文芳。邓奕发、邓文芳也承认尚欠购房款9000元。因张庆寿近年来认为邓奕发、邓文芳不孝顺，引发家庭矛盾，要求邓奕发、邓文芳搬离已入住多年的诉争房屋，而邓奕发、邓文芳则认为已支付购房款，房屋系自有住房，张荣林、张庆寿等人无权收回房屋，由此引发纠纷。2010年8月24日，郴州市人民政府、郴州市国土资源管理局向张荣林颁发了诉争房屋的郴国用（2010）笫1189号《国有土地使用证》。2010年10月27日，张荣林向郴州市房产管理局申请办理房屋所有权初始登记。2010年11月3日，郴州市房产管理局向张荣林颁发了郴房权证北湖字第7100110**号《房屋所有权证》。张荣林在办理有关房屋产权证后，于2011年4月即将邓奕发、邓文芳诉至法院。请求：1排除妨害，判令邓奕发、邓文芳立即搬离张荣林的住所；2、判令邓奕发、邓文芳夫妇支付自2010年4月至2011年6月的房屋租金12000元；3、本案的诉讼费用由邓奕发、邓文芳承担。本院经审理后，作出（2011）郴北民一初字第191号民事判决书，判决：“一、被告邓奕发、邓文芳在本判决生效之日起十日内立即搬离原告张荣林的住所；二、驳回原告张荣林其他诉讼请求”。邓奕发、邓文芳对此判决不服，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉。2013年11月26日，湖南省郴州市中级人民法院作出（2013）郴民一终字第467号民事判决书，认定张荣林已将涉案房屋卖给了邓奕发、邓文芳，认为依照法律规定，邓奕发、邓文芳虽然未办理涉案房屋的产权证，但张荣林与邓奕发、邓文芳就涉案房屋的买卖关系合法有效。判决：“一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2011）郴北民一初字第191号民事判决书；二、驳回被上诉人张荣林的诉讼请求”。2014年5月23日，邓奕发、邓文芳诉至本院，请求判令：1、确认位于郴州市北湖区燕泉街道三里田村桐梓坪组一栋三层101号房屋属于原告所有；2、被告履行为原告办理郴房权证北湖字第7100110**号房屋房产证和郴国用（2010）第11**号土地证变更登记过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。
另查明，诉争房屋的产权证号为郴房权证北湖字第7100110**号，土地使用权证号为郴国用（2010）第1189号。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案而言，涉案房屋经过一审、二审诉讼，湖南省郴州市中级人民法院终审认定张荣林已将涉案房屋即位于郴州市北湖区燕泉街道三里田村桐梓坪组一栋三层101房屋卖给了邓奕发、邓文芳，邓奕发、邓文芳也履行了主要义务即支付了大部分购房款（41000元），张荣林与邓奕发、邓文芳就涉案房屋的买卖关系合法有效，故原告要求确认位于郴州市北湖区燕泉街道三里田村桐梓坪组一栋三层101号房屋属于原告所有的诉讼请求，本院予以支持。张荣林在对涉案房屋进行初始登记后，理应在初始登记之前将已转让给邓奕发、邓文芳的涉案房屋办理相关的产权转让变更登记手续，但张荣林至今尚未办理实属违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告为原告办理郴房权证北湖字第7100110**号房屋房产证和郴国用（2010）第11**号土地证变更登记过户手续的诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）项、第九十条之规定，判决如下：
确认位于郴州市北湖区燕泉街道三里田村桐梓坪组一栋三层其中的101号房屋属于原告邓奕发、原告邓文芳共同所有限被告张荣林在本判决生效之日起三十日内协助原告邓奕发、原告邓文芳将位于郴州市北湖区燕泉街道三里田村桐梓坪组一栋三层其中的101号房屋（房屋所有权证：郴房权证北湖字第7100110**号，土地使用权证：郴国用（2010）第1189号）办理变更登记手续至原告邓奕发、原告邓文芳名下，办理变更登记手续涉及的相关税费由原告邓奕发、原告邓文芳与被告张荣林按照有关规定各自承担。
本案案件受理费1050元，由被告张荣林承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 唐勇林
人民陪审员 周 玲
人民陪审员 唐红英
二〇一五年十月十三日
书 记 员 段志超
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确，适用本法第六十一条、第六十二条第二项规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：
（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。