内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民终字第908号
上诉人（原审被告）通辽市科尔沁区房屋征收管理局，住所地：内蒙古自治区通辽市。
法定代表人，翟海军，职务：局长。
委托代理人付国江，内蒙古众求律师事务所律师。
委托代理人梁宝军，内蒙古众求律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武桂珍，女，1938年7月7日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。
委托代理人肖玉武，男，1957年12月12日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区通辽市。
被上诉人（原审被告）通辽市鹏通房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。
法定代表人张勇，职务：经理。
委托代理人邱宝林，男，1958年1月27日出生，蒙古族，该公司副经理兼法律顾问，现住内蒙古自治区通辽市。
上诉人通辽市科尔沁区房屋征收管理局因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院做出的（2014）科民初字第1562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。
原审认定，因通辽市旧城改造需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《通辽市国有土地上房屋征收与补偿办法》及相关政策规定，被告通辽市科尔沁区房屋征收管理局（以下简称科区房屋征管局）与原告武桂珍（由原告儿媳崔某某代理）于2013年12月15日签订《房屋征收安置协议书》一份，约定科区房屋征管局征收原告所有的（登记所有权人为原告已逝丈夫颜某某，房权证号为通房权证字第05××××号）房屋，原告以自家房屋调换通辽市某某小区某号楼某某室住宅（产权调换面积88.57平方米，安置房屋面积75.6平方米，剩余12.97平方米面积向原告退差价款53395元），房屋市场价格4300元／平方米，另行给付原告包括房屋差价款、搬家补助费、电话宽带闭路迁移费、装修费在内的货币补偿款共计70845元，交房日期为2013年12月31日。被告通辽市鹏通房地产开发有限公司（以下简称鹏通房地产公司）在《房屋征收安置协议书》上加盖了合同专用章。按照双方约定，用于原告安置的房屋市场价格为378475元（75.6平方米×4300元／平方米＋53395元）。鹏通房地产公司于签订《房屋征收安置协议书》当日通知某某房地产开发有限公司，被拆迁人武桂珍已安排在某某小区某号楼某单元某室（面积75.6平方米），请通辽某某房地产开发有限公司安排时间统一交钥匙，称“该楼款项我公司统一和某某公司结帐”。但是，上述安置房屋在交付给原告前被处分给第三人，该第三人自2013年12月20日起在该安置房屋内居住至今。原告将被征收房屋所有权证交予被告鹏通房地产公司并自行搬迁后尚未取得安置房屋及货币补偿款。诉讼中原告表示要求解除其与被告签订的《房屋征收安置协议书》。
另查明，鹏通房地产公司于2013年8月3日与通辽某某房地产开发有限公司签订《商品房团购协议书》一份，约定鹏通房地产公司计划向某某房地产公司团购某某小区35户用于鹏通房地产公司二期房屋征收回迁安置。
原审认为，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。本案征收人科区房屋征管局与被征收人武桂珍根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》签订《房屋征收安置协议书》，足见双方签订协议时已考虑到上述规定，鹏通房地产公司没有成为《房屋征收安置协议书》的主体，而是在双方签订协议时加盖合同专用章并已实际履行协议中约定由科区房屋征管局承担的补偿义务，应视为已通知被告鹏通房地产公司代为履行《房屋征收安置协议书》的义务，原告认可是三方当事人签订的《房屋征收安置协议书》并已同意接受鹏通房地产公司的补偿，应视为债权人同意由第三人代为履行，故本案属被告科区房屋征管局与原告约定由鹏通房地产公司代为履行补偿义务的情形。根据我国合同法的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。根据合同相对性原则，本案通辽市某某房地产开发公司将用于原告补偿安置的房屋另行处分给他人致使不能履行与鹏通房地产公司约定债务的责任应由鹏通房地产公司向其债权人承担，鹏通房地产公司不能履行科区房屋征管局债务的责任应由科区房屋征管局向原告武桂珍承担。所以，原告以鹏通房地产公司实际履行补偿义务为由要求该公司承担民事责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，原告作为被征收房屋所有权人与征收人科区房屋征管局按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对原告予以补偿安置，该补偿安置房屋又被另行处分给第三人，原告可以请求解除拆迁补偿安置协议、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿。原告在诉讼中已明确表示要求解除其与被告科区房屋征管局签订的《房屋征收安置协议书》，该意思表示已到达被告，根据我国合同法第九十四条、第九十六条的规定，双方签订的《房屋征收安置协议书》已解除。被告科区房屋征管局作为履行义务一方没有举证证明已按约定履行货币补偿义务，应对此事实承担对己不利的法律后果。考虑被告科区房屋征管局在本案中造成补偿安置房屋被另行处分的过错程度，酌定其按照约定价格返还安置房屋价款378475元并按此标准的0.5倍承担赔偿责任为宜。原告按照88.57平方米×4300元／平方米计算安置房屋价款无事实依据，双方已约定产权调换面积88.57平方米中有12.97平方米采用货币形式补差价53395元，该部分内容没有实际履行不能视为双方不存在该约定，故此12.97平方米房价以53395元计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。原告诉请要求二被告给付租房费20000元无证据予以证明，本院不予支持。被告鹏通房地产公司主张由于原告未按约定时间搬入，使某某房地产商又将安置房屋调换他人的抗辩未提供证据证明该事实存在，本院对该抗辩不予采纳。因为对于一处无人居住即将拆除的平房而言，没有房门钥匙不足以导致不能进入房屋的后果，原告已将房屋所有权证交出，被告鹏通房地产公司主张因原告未实际交付被拆迁房屋钥匙，使电业部门不给出具该房屋的使用电量证明书，从而导致被告不能对该房屋拆迁的抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定判决：一、被告通辽市科尔沁区房屋征收管理局返还原告武桂珍房款及面积退款378475元，支付赔偿款189237.50元，合计567712.50元，于本判决生效后立即执行。二、驳回原告武桂珍对被告通辽市科尔沁区房屋征收管理局的其他诉讼请求。三、驳回原告武桂珍对被告通辽市鹏通房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11618元，由原告武桂珍负担2233元，由被告通辽市科尔沁区房屋征收管理局负担9385元。
上诉人科区房屋征管局不服原审判决上诉的主要理由是：原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。一、被上诉人武桂珍的房屋属于征收范围，应按照房屋征收补偿的相关法律规定重新进行安置或进行货币补偿，不能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定承担赔偿责任。二、原审对上诉人过错程度认定偏重。对于被上诉人武桂珍的回迁房被另行出售导致不能如期回迁，被上诉人鹏通房地产公司应承担主要责任。
被上诉人武桂珍答辩表示服从原判。
被上诉人鹏通房地产公司答辩：原审判决上诉人承担50%赔偿责任属适用法律不当。
经本院审理查明的事实及采信的证据与原审一致，本院予以确认。二审期间，上诉人出示《房源清单》一份（共十页），拟证明置换房屋被出售后，被上诉人鹏通房地产公司曾为被上诉人武桂珍寻找房屋对其进行安置，但双方未能达成协议。上诉人质证认为对该份证据无异议。被上诉人武桂珍质证认为对该份证据的真实性、合法性、与本案关联性均有异议。被上诉人鹏通房地产公司未与我方进行协商。经本院综合认证认为，因被上诉人武桂珍对被上诉人鹏通房地产公司与其协商并另行安置的事实不予认可，故对该份证据不予采信。
本院认为，本案中，双方当事人对原审认定的事实均无异议，对原审判令由上诉人返还被上诉人武桂珍房款及面积退款亦无异议。但上诉人主张其不应对被上诉人武桂珍承担赔偿责任。因根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，上诉人与被上诉人武桂珍签订《房屋征收安置协议书》，明确约定以位置、用途特定的房屋对被上诉人武桂珍予以补偿安置。因该房屋又出卖给第三人，并由该第三人实际居住，致使该份《房屋征收安置协议书》的合同目的不能实现。原审法院酌情判令上诉人对被上诉人承担50%赔偿责任于法有据。上诉人该项上诉理由不能成立。上诉人主张因回迁房屋被另行出售导致违约，应由被上诉人鹏通房地产公司承担主要赔偿责任。因根据《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，双方当事人约定由被上诉人鹏通房地产公司代为履行合同义务。因安置房屋被另行出售他人导致被上诉人鹏通房地产公司不能履行债务，依据上述法律规定，应由作为债务人的上诉人科区房屋征管局承担违约责任。故上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，责任划分正确，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11618.00元由上诉人通辽市科尔沁区房屋征收管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 王孟良
审判员 蒋鹏哲
审判员 郑旭然
二〇一五年七月二日
书记员 金 玲