河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终1433号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南国奕实业有限公司，住所地荥阳市郑上路豫龙镇赵家庄。法定代表人：杨月刚。委托诉讼代理人：吕姣姣，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄闯，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：孙凤玲，女，1963年4月28日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：施爱军，河南霁安律师事务所律师。上诉人河南国奕实业有限公司（以下简称国奕实业）与上诉人孙凤玲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初7420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。国奕实业上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判国奕实业无需向孙凤玲支付延迟履行金9120元；2.本案一、二审产生的诉讼费用全部由孙凤玲承担。事实和理由：1.自2014年7月始，国奕实业与孙凤玲就变更原合同约定的租金支付方式达成了新的合意，租金支付方式由原来的半年变更为三个月且已实际履行至合同解除，合法有效，理应依法确认；2.2014年10月19日、2015年1月23日、2015年4月10日、2015年7月25日每份（每份申请表中对当次支付的租金的期限均有明确的约定）经孙凤玲签字的付款申请表中，孙凤玲无异议，实为双方就租金支付方式变更为每三个月支付达成了新的合意，并已得到实际履行，根据合同双方的意思表示，以上变更的合意真实有效，不构成对原租赁合同约定的违反。孙凤玲辩称，1.孙凤玲未就租金支付期限及支付方式与国奕实业达成过合意；2.国奕实业从2014年7月不按时按期缴纳租金到2015年6月不按上调6%标准履行，国奕实业均明显构成了违约；3.一审判决认为迟延履行金应以未按时缴纳租金超过30日后，每延迟一日按未缴纳房租的总额的千分之一为标准计算，无事实及法律依据；4.孙书杰既不是本案当事人也未收到孙凤玲的的任何委托，孙书杰出具的收条与孙凤玲及本案均无关系，一审据此认定提前解除合同无事实和法律依据。孙凤玲上诉请求：1.请求撤销一审判决，按孙凤玲的答辩意见和反诉请求改判支持孙凤玲的一审反诉请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由国奕实业承担。事实和理由：1.孙凤玲未就租金支付期限与国奕实业达成合意，国奕实业亦无证据予以证明，租金也明确证明国奕实业违约的事实；2.孙凤玲未委托他人接收钥匙，孙书杰出具的收条与孙凤玲无关；3.一审以国奕实业多支付一个月的租金为由认定已弥补了孙凤玲的经济损失，该认定缺乏证据支持；4.合同约定延迟履行金按照每天千分之六，一审将逾期支付迟延履行金的时间推迟30天且按照千分之一认定无事实和法律依据；5.国奕实业于第三期违反了付款期限约定，2015年4月份开始计算的95天无事实和法律依据。国奕实业辩称，1.孙凤玲违反合同约定，国奕实业有事实及理由否认其继续履行合同的权利和义务，双方在合同中明确约定，出租人应当保证涉案的租赁房屋无产权使用权及其他债权债务的纠纷，并有权对外进行出租。但在本案合同履行过程中，明确了涉案房屋存在产权纠纷。故此，国奕实业于2014年7月份与孙凤玲进行交涉租金支付和合同履行事宜；2.国奕公司在一审庭审中提交的付款申请表的相关证据系经孙凤玲签字予以确认，且申请表中明确的显示租金的支付数额为三个月租金，双方已对以该种形式对租金支付方式达成新的合意。国奕实业据此向孙凤玲支付相应租金数额符合双方的约定，不构成违约。3.本案的涉案房屋于2015年因政府部门的征收行为导致双方的租赁合同不能再继续履行，该情况系客观事实。且国奕实业也将相应房屋的钥匙交付孙凤玲的亲属孙书杰，其二人的关系孙凤玲在一审庭审中予以确认。国奕实业向一审法院起诉请求：依法判决孙凤玲返还国奕实业交付的押金64000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利息计算自2015年10月25日起至支付完毕之日期间的利息)。孙凤玲向一审法院反诉请求：判令国奕实业支付逾期支付租金的迟延履行金47232元及经济损失1294元。一审法院认定事实：孙凤玲、国奕实业双方于2013年6月24日签订《房屋租赁合同》，约定：孙凤玲将位于郑州市XX区XX路XXX号的房屋出租给国奕实业使用；租赁期限为2013年6月25日至2020年7月25日，房租从2013年7月25日后开始计算；房屋月租金32000元，按半年一缴；国奕实业需向孙凤玲交纳房屋押金64000元，合同到期后国奕实业不再租赁房屋时，孙凤玲应在租赁期满后的一个月内且国奕实业没有违约的情况下将房屋押金退给国奕实业；如因国家建设或不可抗拒的原因，导致该房屋无法正常经营，使本合同无法继续履行的，国奕实业所有损失，孙凤玲不予赔偿，双方互不承担责任，孙凤玲退还剩余租金及押金；国奕实业应在房租到期前，缴付下半年房租，若国奕实业不能按约定时间足额向孙凤玲缴纳房租，须征得孙凤玲同意……若国奕实业愿意继续履行合同，自未按时缴纳房租超过30日后，每延迟一日向甲方支付半年房租总额的千分之六作为延迟履行金。合同签订后，国奕实业于2013年6月28日向孙凤玲转账25.6万元（包括押金6.4万元及六个月房租）、2014年1月24日向孙凤玲转账19.2万元。之后于2014年8月26日、2014年10月27日、2015年2月2日、2015年4月29日、2015年7月30日分别向孙凤玲转账9.6万元。2015年5月26日郑州市中原区人民政府颁发中原政征[2015]1号房屋征收决定，涉案房屋在该征收决定之列。2015年9月26日，国奕实业搬出租赁的房屋，并将房屋钥匙交给孙凤玲亲属孙书杰，孙书杰向国奕实业出具收条一份,载明：今收到X（XXX号）X楼售楼部钥匙一把，电话：132××××XXXX。一审法院认为：国奕实业、孙凤玲签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同签订后，国奕实业按照约定支付了房屋押金及租金，该合同已经履行，但在合同履行过程中，因政府拆迁影响国奕实业对租赁房屋的使用，国奕实业于2015年9月26日将涉案房屋钥匙退还给孙书杰，可认定为国奕实业、孙凤玲提前解除《房屋租赁合同》，孙凤玲辩称国奕实业单方解除合同，按合同约定不退押金，不能成立。孙凤玲辩称押金已按照2015年7月20日国奕实业出具的《关于东润玺城租赁房屋押金抵租金的说明》冲抵2015年8、9月份房租，但之后国奕实业又于2015年7月30日向孙凤玲交纳三个月房租9.6万元，故孙凤玲主张的押金冲抵房租的抗辩意见没有任何依据，且国奕实业多支付的一个月房租弥补了孙凤玲的经济损失。一审法院对国奕实业要求孙凤玲返还押金64000元及利息的诉讼请求予以支持。孙凤玲反诉要求国奕实业支付逾期支付房租的违约金，国奕实业辩称双方已对租金支付方式进行变更达成一致意见，但没有提交足够的证据证明其主张，一审法院对该辩称不予采纳。国奕实业未按照合同约定时间支付租金，属违约行为，应承担违约责任，但合同约定的延迟履行金过高，一审法院认为延迟履行金应以未按时缴纳房租超过30日后，每延迟一日按未缴纳房租总额的千分之一为标准计算。国奕实业抗辩该反诉请求已超过诉讼时效，经审查国奕实业2015年逾期付款未超过诉讼时效，故一审法院仅对应在2015年1月25日前交纳2015年4月25日至2015年7月24日期间的房租9.6万元，但实际于2015年4月29日才交纳的延迟履行金9120元（95天×9.6万元×1‰）予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、孙凤玲自该判决生效之日起十日内返还河南国奕实业有限公司房屋押金64000元，并以64000元为基数自2015年10月26日起按年利率6%支付利息至该判决限定的还款之日止。二、河南国奕实业有限公司自该判决生效之日起十日内支付孙凤玲延迟履行金9120元。三、驳回孙凤玲的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由孙凤玲负担。反诉费507元，由河南国奕实业有限公司负担95元，孙凤玲负担412元。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，国奕实业、孙凤玲签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同签订后，国奕实业按照约定支付了房屋押金及租金，该合同已经履行，但在合同履行过程中，因政府拆迁影响国奕实业对租赁房屋的使用，国奕实业于2015年9月26日将涉案房屋钥匙退还给孙书杰，可认定为国奕实业、孙凤玲提前解除《房屋租赁合同》。根据当事人提交的证据以及本案的具体情况，一审法院对国奕实业要求孙凤玲返还押金64000元及利息的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。国奕实业未按照合同约定时间支付租金，属违约行为，应承担违约责任，但合同约定的延迟履行金过高，一审法院认为延迟履行金应以未按时缴纳房租超过30日后，每延迟一日按未缴纳房租总额的千分之一为标准计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，国奕实业和孙凤玲的上诉理由均不能成立，本院对国奕实业和孙凤玲的上诉请求均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1209.00元，由孙凤玲负担1184.00元，由河南国奕实业有限公司负担25.00元。本判决为终审判决。审判长  于岸峰审判员  姚付良审判员  张永军二〇一八年四月十一日书记员  张会敏