舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）舟普民初字第955号
原告舟山星城物业管理有限公司。
法定代表人张宽雪。
委托代理人（特别授权）应王雷、郑凯艇。
委托代理人（特别授权）刘永生。
被告顾斌。
原告舟山星城物业管理有限公司诉被告顾斌物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理，依法由代理审判员黄诗乔适用简易程序公开开庭进行了审理，原告舟山星城物业管理有限公司的委托代理人应王雷、刘永生，被告顾斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舟山星城物业管理有限公司诉称，2010年11月1日，原告与舟山市普陀区东港街道昌正名都业主委员会签订了物业管理服务合同，该业主委员会将小区的物业委托原告实施管理，管理期限自2010年11月1日至2012年10月31日止，小区多层住宅的物业费按每平方米每月0.7元计收，每次收取时间为每季度的首月10日前，对逾期交纳物业费的按欠费金额的日万分之五支付滞纳金。合同签订后，原告按约对该小区进行了管理服务。2012年11月28日，原告与舟山市普陀区东港街道昌正名都业主委员会又签订了一份物业管理服务合同，管理期限自2012年10月26日至2013年12月31日，小区多层住宅的物业费仍按每平方米每月0.7元计收，每次收取时间为收费期前三个月（每年收取一次），对逾期交纳物业费的按欠费金额的日千分之一支付滞纳金。被告顾斌作为该小区56幢602室的业主，房屋建筑面积为104.77平方米。被告顾斌未按合同约定向原告支付自2012年1月1日起至2012年12月31日止的物业费，原告多次向其催讨未果，故诉至法院，请求：1.判令被告支付自2012年1月1日起至2012年12月31日止拖欠的物业管理服务费880.07元；2.判令被告支付应承担的滞纳金（自2012年1月1日起至2012年10月31日止按欠费金额的日万分之五计付，自2012年11月1日起至实际清偿日止按欠费金额的日千分之一计付）。
为证明自己的主张成立，原告向本院提供了如下证据材料（均系复印件）：
1.《普陀昌正名都物业管理服务合同》两份，拟证明原告与该小区的物业服务管理关系及物业费的收取标准等情况。
2.物业费催讨函一份、催款通知单两份，拟证明原告曾向被告催讨物业费的事实。
3.业主档案一份，拟证明被告诉讼主体。
4.《普陀昌正名都2013年公共设施设备维修保养计划》一份、《普陀昌正名都小区物业管理工作情况》一份、《昌正名都北区金盛花园楼道改造报价》一份，《外来车辆出入登记表》（2013年10月）一份，《关于小区消杀作业的通知》四份，拟证明原告对该小区进行了管理。
被告顾斌答辩称，普陀昌正名都小区业主委员会未经业主大会选举产生，程序不合法，其无权代表业主与原告签订物业管理服务合同，故该合同效力不及于被告。原告在管理该小区中存在众多瑕疵，严重损害业主利益。小区里卫生不整洁，蚊子很多。门卫形同虚设，非业主的车也能随意进出。车辆乱停，存在安全隐患。原告虚报车位出租情况，2010年小区里86个地面车位已满，但公共财物移交单上却显示车位只出租了48个，原告存在隐瞒收入的嫌疑，故要求原告提供车位出租的清单和发票等证据。原告以低价出租物业用房，2009年时以每月480元的租金价格出租了该小区17号楼103室的物业用房，同时还存在超期出租的情况，有的租赁合同期限甚至长达十年。原告管理期间在该小区的物业经理换了三个以上，被告向他们提出的一些合理要求长期得不到回应。原告怠于帮助业主联系开发商解决房屋质量问题，被告自2009年5月入住该小区，发现其房屋天窗瓦片掉落，后多次与原告联系，未果，被告只能自行解决。2011年被告发现其房屋墙体上出现空谷和裂缝现象，多次与原告联系，直至2013年12月4日原告才陪同房产公司的人前来查看。
针对被告的上述抗辩意见，原告辩称：原告在夏、秋季节多次采取措施灭蚊。对进出小区及停放的车辆也在进行登记管理。车辆出租情况及收费票据等都移交给业主委员会了，可向业主委员会调查。物业用房出租价格及租赁期限均根据业主委员会授权与承租人签订。原告物业经理的调整属于正常工作调动。被告称其天窗瓦片掉落并自行修复一事，虽然后来向原告提起过，但其当初是否向原告提出修理要求不得而知，因为原告记事簿中没有记载。对于被告提出房屋墙体上出现空谷和裂缝现象，原告现物业经理记得在2013年上半年被告提出二次，由于被告没有通知原告具体的到场查验时间，所以原告才在2013年12月份遇到被告时去查看。
庭后，本院向普陀昌正名都业主委员会主任骆志军进行了询问并调取了部分《商铺租赁合同》、《2013年车位租赁情况报告》两份证据。
经审理查明，原告与舟山市普陀区东港街道昌正名都业主委员会分别于2010年11月1日、2012年11月28日签订两份物业管理服务合同，管理期限自2010年11月1日至2013年12月31日，小区多层住宅的物业费按每平方米每月0.7元计收，并约定了收费时间、违约金等内容。合同还约定物业公共部位、共用设施设备和相关场地的经营使用由业主大会授权业主委员会确定，并委托物业公司实施经营和管理，其收入的35%作为物业中心的管理费。合同签订后，原告履行了绝大部分的物业管理服务义务。在管理该小区期间，原告曾与他人签订多份物业用房租赁合同，租赁合同期限存在不同程度超出物业服务管理期限和业主委员会成员任期的情况，其中该小区38号物业经营用房租赁期限长达十年。被告顾斌系该小区56幢602室的业主，房屋建筑面积为104.77平方米。2013年上半年，被告以其房屋墙体上出现空谷和裂缝现象为由，多次要求原告联系相关单位修理解决，原告在2013年12月才陪同开发商维修人员进行查看。被告顾斌认为原告管理不到位，故未向原告支付自2012年1月1日起至2012年12月31日止的物业费880.07元。审理期间，原告未就被告提出的原告隐瞒2010年车位出租收费和物业用房低价长期出租情况等进行抗辩而提供相应的证据。
以上事实由上述相关证据及双方当事人的陈述予以证明，本院予以确认。
本院认为，物业管理服务是一项复杂的工作，物业服务质量的高低也受业主素质、当地物业管理水准、收费高低等多方面因素的影响。物业公司在管理服务过程中也难免存在一些瑕疵，业主不应因物业公司在管理服务过程中存在一些瑕疵而径自以拒缴物业费的方式进行抗辩，应通过其他合理渠道予以沟通、协调解决，否则小区的整体秩序难以维系、公共利益难以保障，最终会损害每个业主的根本利益。普陀昌正名都物业管理服务合同是业主委员会代表全体业主与原告签订的，对原告和包括被告在内的全体业主均具有约束力。关于联系开发商修理问题，原告在庭审中表示未曾发现被告反映情况的信息记录，但同时表示与被告进行过联系，说明其登记工作存在瑕疵，从被告反映情况到原告陪同开发商维修人员进行查看间隔时间较长，原告未提供证据证明期间其联系过开发商，故本院对被告提出原告怠于联系开发商的答辩意见予以采纳。关于出租物业用房问题，原告与他人签订的物业用房租赁合同中约定的租赁期限确实超出物业服务管理期限和业主委员会成员任期，原告虽主张该行为经业主委员会同意，但其未提供证据证明其主张。本院认为该行为涉及全体业主利益，应由业主委员会另案起诉，本案不予处理。关于出租车位问题，被告认为原告谎报2010年车位出租情况，要求其提供发票等证据，但原告始终未予提供，应承担举证不能的后果。基于原告已经履行了绝大部分的管理服务义务，被告应支付相应的物业费，但鉴于原告在物业服务管理中存在一定瑕疵，故合同规定被告应支付的物业费可作相应的扣减，本院酌定被告应向原告支付自2012年1月1日起至2012年12月31日止的物业费704元，并免除被告支付滞纳金的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
限被告顾斌于本判决生效后五日内支付给原告舟山星城物业管理有限公司自2012年1月1日起至2012年12月31日止的物业管理服务费704元。
如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由原告舟山星城物业管理有限公司负担5元，由被告顾斌负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 黄诗乔
二〇一四年一月十三日
书 记 员 蒋 维
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。