江西省庐山人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0491民初30号原告江西省庐山第一小学，住所地：庐山普林路1号。法定代表人赵为红，校长。委托诉讼代理人舒为民，江西际民律师事务所律师。委托诉讼代理人余菲，江西际民律师事务所律师。被告周捷，男，汉族，1979年1月26日出生，住庐山日照，。委托诉讼代理人朱燕，九江市法律援助中心律师。原告江西省庐山第一小学（以下简称庐山小学）与被告周捷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庐山小学法定代表人赵为红及其委托诉讼代理人舒为民、余菲，被告周捷及其委托诉讼代理人朱燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庐山小学向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，并收回位于庐山××号的租赁物庐山教育宾馆；2、判令被告立即支付自2015年12月5日至其返还租赁物之日止的租金及滞纳金（截止2016年5月31日已产生滞纳金101036元，其中2015年度租金逾期滞纳金48240元，2016年度租金滞纳金52796元）；3、判令被告立即偿还原告代为垫付的电费65036.38元及逾期支付利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月，原告通过庐山管理局公共资源交易中心公开对庐山××号庐山教育宾馆进行公开招租，被告在公开招租过程中中标，取得承租权。为此，双方于2012年11月2日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。合同签订后，原告依约将庐山××号庐山教育宾馆交付给被告经营使用，但被告未按约缴纳租金支付电费。根据《补充协议》第二条的约定，被告应当在2015年11月15日之前交清2015年12月15日至2016年12月14日的租金，但被告并未按期缴纳租金且拖欠电费65036.38元未付，经原告多次催讨无果，故向法院起诉，请求判如所请。被告周捷辩称：一、原告违约在先。被告中标取得承租权后，对租赁物进行实地查看，发现该房屋属县级文物保护单位，如需按中标要求进行改造，投资预估在530万元左右。同时，该房屋内还有二家住户占用不能搬出，占用了承租的经营面积，给被告的改造和日后的经营增加了难度。这二点在招租公告中未提及，存在故意隐瞒，误导被告对租赁物价值的正确评估，为此被告于2012年4月23日向原告发出《关于现场环境与招标公告不符的商榷函》。原告于2012年6月6日向文管所及相关部门提交改造方案后，于2012年6月18日双方签订了正式的房屋租赁合同。合同约定原告负责房屋改造的审批，报建及验收和各方面的协调工作，被告负责所需费用。可原告迟迟不能办理装修报批手续，被告无法施工。2012年11月在庐山公共资源交易中心的多次协调下，双方同意原告边报批，被告边施工，待改造竣工前完成报批手续，并以被告只要符合庐局办发（2011）7号文《关于庐山企、事业单位所属经营网点租赁承包管理的补充规定》的可续租条件便可续租三年以补偿被告方损失。故双方于2012年11月21日签订补充协议并缴纳了租金尾款。随后，被告方才与九江市城程装潢有限公司签订施工合同，合同约定在2013年五一节前开业。但由于原告方一直未拿到庐山文管所及相关报建的批文，致使被告工期延误，直至2013年7月15日才以试营业的方式临时经营。至今原告方都无法完成该房屋改建项目的报建、验收等工作，期间，各部门不定期发来整改通知，严重影响了被告的正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，原告未按约履行合同义务，交付的租赁物不具备经营条件，属原告违约在先，故被告有权拒交租金和电费。二、原告的诉讼请求部分错误。因原告违约在先，原告请求解除合同的理由不能成立，被告有权拒绝其相应的要求。关于2016年的租金，原告应当先履行应尽的业务，办理好房屋改造的审批、报建及验收工作，完善被告经营场所证照。2014年12月支付了2015年度的租金，没有逾期180天，滞纳金计算有误。原告诉称欠付电费数额不实，需要核对。三、由于原告违约在先，未办理好该房屋经营相关的一切证照，导致合同并未生效，租赁期限需从证照办理之日起重新执行，原告对被告造成的投资、经营及其他方面的损失，被告保留另行起诉要求赔偿的权利。原告庐山小学为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：1、房屋租赁合同及补充协议，用以证明原告将租赁物交给被告租赁经营，租赁期限8年，每年租金标准26.80万元，改造资金由被告全额出资，同时约定双方权利、义务，违约责任的事实；2、2014年1月至2015年9月电费发票22张，用以证明原告垫付电费总金额105036.38元，扣减被告支付的40000元，被告尚欠原告电费65036.38元的事实；3、2015年4月2日、5月15日缴款书二份，证明被告2015年租金26.8万元逾期支付180天；4、解除租赁合同通知函、投递邮件清单，证明原告多次催讨租金并通知被告解除租赁合同的事实；5、消防整改方案，用以证明经过原告的协调和努力，被告只需按照整改方案的要求进行整改就可以通过消防验收，至今未通过消防验收的原因在于被告而不是原告；6、国有资产租赁情况告知书、原庐山教育宾馆出租情况报送表、国有资产租赁委托协议，用以证明原告出租教育宾馆经过上级部门批准并按规定委托第三方庐山管理局公共资源交易中心进行公开招租的事实；7、照片12张，用以证明被告中标与原告签订合同后，原告积极履行了协助配合义务，与庐山文物管理所协商沟通维修方案的事实；被告周捷质证认为，对证据1无异议，但认为根据合同的约定，原告需负责房屋改造的审批，报建及验收，被告的经营须经消防验收后才可进行，原告的这一义务一直未履行。对证据2的真实性无异议，但与供电部门提供给被告的数据有误，2014年6月19日被告向原告缴纳了电费4万多元。对证据3的真实性无异议，但认为被告实际缴款的时间是2014年12月1日支付20万，2014年12月31日支付6.8万元。证据4中投递邮件清单上“周捷”的签名不是本人签字，但解除租赁合同通知函在2016年6月8日收到。证据5无异议，是在被告拒缴租金和电费后消防部门进行检查后形成的。证据6的真实性无异议，但被告在签订合同时并未见过这些材料。证据7照片的拍摄时间及真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的。原告针对被告证据2的质证意见，补充提交了2013年的电费发票14张，用以证明被告主张2014年6月19日向原告缴纳的电费4万多元是支付2013年的电费，被告质证认为对2013年的电费金额有误，且2013年7月以前的电费已经缴纳。被告周捷为支持其答辩意见，向法庭提交了如下证据：1、2012年4月23日《关于现场环境情况与招标公告不符的商榷函》，用以证明原告在招租时未如实告知租赁物的真实情况，有欺诈行为；2、原告2012年6月6日《关于教育宾馆维修改造的请示报告》，用以证明原告明知宾馆的消防设施必须达到规定要求，且审批未完成的事实。3、房屋租赁合同及补充协议，庐局办发（2011）7号《关于加强庐山管理局行政、企事业单位所属经营网点租赁承包管理的补充规定》用以证明原告违约在先，合同租赁期限及到期后被告可续租的条件；4、2013年8月1日庐山公安消防大队《关于消防检查的意见函》、2014年8月13日原告《关于新教育宾馆安装消防疏散楼梯的申请报告》，用以证明新教育宾馆消防设施不合格，原告明知审批未完成，违约在先的事实；5、2014年3月3日庐山公安局《2014年度旅馆业办理及年审工作的通知》及2015年9月2日《治安隐患整改通知书》，用以证明因原告违约致使被告未能取得特种行业许可证；6、2013年7月19日《卫生监督意见书》、2014年8月27日《催办许可证告知单》，用以证明原告违约导致新教育宾馆无法取得卫生许可证；7、中国工商银行庐山支行出具《往来户明细文件》，用以证明被告于2014年12月1日支付租金20万元，2014年12月31日支付租金6.8万元，2016年6月7日交电费4万元的事实，原告诉称的滞纳金及电费不实；8、《建筑装饰工程施工合同》、工程结算收据，证明被告为改造宾馆投入资金320万元，装修改造费用284.8万元；9、财政部、国家税务总局《关于支持和促进就业有关税收政策的通知》、下岗证复印件，证明被告依照规定可享受税收减免政策；10、教育宾馆工程结算清单，证明被告按原告要求将房屋从内部掏空拆除后又修复所产生23.1万元的费用；11、照片4张，证明原告将门锁上，人为设置障碍，阻碍被告经营。12、庐山公共资源交易中心在网站上发布的庐山一小招租公告，证明原告在招租公告中刻意隐瞒真实情况，租赁物系文物，有二家住户，原告存在欺诈行为；13、宾馆改造效果图4张，照片一张，证明租赁物承租前的现状和计划改造后的效果图，由于原告没有履行相关协助配合义务，导致未予审批。14、庐山新教育宾馆消防设计说明，水、电施工图纸，设计单位、设计人员资质证书，证明原告没有履行报批义务，导致消防无法验收。2015年10月被告停交电费后，原告才开始报批，至今未完成报批。15、教师房屋改造费用表，证明被告为原告学校柳姓老师改造房屋花费1435元，应由原告承担。原告庐山小学质证认为：对证据1的“三性”均有异议，原告方并未收到这份商榷函；证据2、3、4、5、6、7的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，双方对房屋改造维修的标准重新进行了约定，原告只有协调、协助被告办理房屋改造、报建、验收等方面手续的义务，相关证照不能办理的责任在于被告；证据8的真实性有异议，真实性无法确认，被告装修改造费用应当提供正式发票，而不是收据；证据9与本案无关联；证据10的真实性、关联性均有异议；证据11，锁门是为了考虑学校学生出入安全，锁门后将钥匙给了被告，而且宾馆有门出入，并不影响宾馆的经营。证据12的真实性无异议，被告投标、中标时清楚租赁物的状况，当时就有住户住在里面，被告是在实地查看后才与原告签订合同，不存在欺骗、欺诈行为。证据13中照片的真实性无异议，但效果图只是被告的构想，仅有效果图是无法报建的；证据14的真实性无法确认，但该证据形成于2015年底，与合同的签订时间间隔3年多，消防报批是被告的法定义务，说明合同签订后被告没有履行消防报批义务；证据15的真实性、关联性均有异议。综合上述原告、被告的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：2012年3月22日，原告庐山小学委托庐山公共资源交易中心就庐山××号教育宾馆发布招租公告。3月30日被告周捷中标，中标后周捷到租赁物教育宾馆进行了实地查看。2012年6月6日，原告庐山小学向庐山文管所出具《关于教育宾馆维修改造的请示报告》，报告中维修改造项目包括：1、三楼天花板需倒钢筋混凝土，屋面翻新。2、线路全部更新，确保用电安全。3、消防设施必须达到规定要求。4、卫生间彻底维修改造。2012年6月18日双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将庐山××号原庐山教育宾馆租赁给被告用于经营宾馆、培训、会议、餐饮、茶座、商品零售等，租赁期限8年，办完维修手续，自动生效租赁日，自2012年租赁日至2020年租赁日止；租金每年人民币268000元，合同签订时首付第一年（2012年租赁日至2013年租赁日)的租金268000元，2013年租赁日至2013年12月31日的租金134000元应当在2013年6月30日之前交清。此后每年的租金268000元应在上一年的11月30日前交清，2019年1月1日至2020年租赁日的租金402000元应在2018年11月30日前交清。逾期缴纳租金需承担当年租金额的每日千分之一的滞纳金；合同第五条“房屋改造装修及保证金”部分约定：1、宾馆改造：房屋改造金额由乙方（指被告）全额出资，外墙不动，内部按房屋结构改造；三楼天花板按图纸倒钢筋混凝土；屋面翻新，并恢复原貌；线路全部更新，确保用电安全；消防设施必须达到规定要求；卫生间彻底维修改造，部分要求见图纸。2、改造标准：房屋装修部分由乙方自行设计、装修，靠三星标准。3、改造方案：按双方签字认可的设计图纸为准。……6、甲方（指原告）需负责房屋改造的审批，报建及验收和各方面的协调工作，费用由乙方负责；合同第六条“固定资产管理”部分约定：本合同签订时，甲方如有可移动资产根据盘点清单提供乙方使用，乙方负责对固定资产的管理和保护，待合同终止后，除低值易耗品外，其他固定资产须交还甲方，遗失则照原价折旧赔偿。如没有可移动资产，乙方则无条件采购。……合同期满或中途依法解除合同，乙方添附的不动产部分，归甲方无偿所有，乙方添附的动产部分，由乙方自行处理，甲方无接收动产物品的义务；合同第七条“权利和义务（一）甲方的权利和义务”部分约定：1、当乙方不按时缴纳租金逾期超过30天时，甲方有权单方面无条件解除本租赁合同，并收回房屋，要求乙方承担违约责任和赔偿甲方的经济损失。……4、甲方负有协助配合乙方办理各项经营所需证照的义务。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，庐山文管所工作人员于2012年6月26日到租赁物现场进行了查看，按照文物管理要求对租赁物的改造装修提出要求。2012年11月20日原、被告双方签订《补充协议》，协议对房屋的改造装修和租期、租金及付款方式重新进行了约定：“一、房屋改造装修经有关部门及专家勘察后，对庐山教育宾馆的房屋改造装修作以下调整：1、屋面翻新改为维修。2、三楼天花板不能倒钢筋混凝土。3、线路达到规定要求。4卫生间、房间维修改造好。二、租期、租金及付款方式租期捌年，租金每年268000元。合同签订时首付付清第壹年（2012年12月15日至2013年12月14日）的租金216800元，以后每年11月15日前交清当年12月15日至次年12月14日的租金268000元。乙方逾期缴纳租金须承担当年租金额的每日千分之一的滞纳金”。2012年12月8日，被告周捷与九江市诚程装潢有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，对租赁物室内外进行装饰，合同工期为2012年12月10日至2013年6月20日，合同价款为3284917元。装饰改造完成后，被告周捷以“新教育宾馆”的名义进行经营。2013年8月1日，庐山公安消防大队对新教育宾馆进行消防检查，发出《关于消防检查的意见函》，认为新教育宾馆存在以下问题：1、二楼、三楼疏散通道不能直达地面；2、未设置灭火器；3、未设置应急照明灯、疏散指示标志；4、消防栓箱未配齐消防水带，不符合消防安全。2013年8月13日，原告向庐山发改委提交《关于新教育宾馆安装消防疏散楼梯的申请报告》，申请安装消防疏散楼梯。此外，2013年7月、2014年8月，庐山管理局卫生处（庐山卫生监督所）二次对新教育宾馆进行卫生监督检查，要求新教育宾馆办理公共场所卫生许可证，对从业人员进行健康体检。2015年9月，庐山公安局云中派出所还因未办理特种行业经营许可证等原因向新教育宾馆发出《治安隐患整改通知书》。2015年12月，被告周捷委托庐山规划建筑设计院编制《庐山新教育宾馆消防设计说明》和水电施工图纸。2015年11月15日，被告周捷未按合同约定支付2015年12月15日至2016年12月14日的租金268000元，经原告多次催讨，被告周捷以原告违约在先，未办理房屋改造的审批、报建、验收工作，导致被告不能通过消防验收，不能办理相关经营证照为由，拒付2015年12月15日至2016年12月14日的租金268000元。2016年6月8日，原告向被告发出解除租赁合同通知函，2016年7月4日原告向法院提起诉讼，请求判如所请。另查明，2014年12月15日至2015年12月14日的租金268000元，被告周捷通过银行转账方式于2014年12月1日支付200000元，12月31日支付68000元。租赁合同履行过程中，2013年2月至2015年10月被告在装修、经营过程中发生的电费由原告代为缴纳，被告陆续偿还了原告垫付的部分电费，至今尚欠原告垫付电费65036.38元。原告有二名教师住在教育宾馆所在建筑物内，教师所住房屋不在租赁物的范围内。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告经过公开招标，被告中标后双方经过协商签订《房屋租赁合同》及《协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方之间形成房屋租赁合同关系，原告按约将租赁物庐山××号教育宾馆交付被告使用，被告周捷有义务按约支付租金。本案争议的焦点之一是《房屋租赁合同》第五条“6、甲方需负责房屋改造的审批，报建及验收和各方面的协调工作，费用由乙方负责”和第七条“4、甲方负有协助配合乙方办理各项经营所需证照的义务”的理解。被告承租原告位于庐山××号教育宾馆的目的是用于经营宾馆、培训、会议、餐饮、茶座、商品零售，合同约定房屋的改造装修由被告全额出资，按照原告提出的基本要求由被告自行设计，因此具体的改造、装修方案应当是由被告根据其经营需要进行设计并报原告认可，房屋改造需要审批、报建的内容、范围等事项应当由被告决定，原告应当按照被告的要求协助被告提交报建、审批手续。因此，对上述条款的理解，房屋改造的审批、报建、验收以及办理经营所需证照应当是被告自己的义务，而非原告的合同义务，原告只需协助、配合、协调。同时，参照《最高人民法院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》的规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。被告在合同签订后改造装饰前未及时向消防安全检查机构申报消防设计，直到2015年12月才编制庐山新教育宾馆消防设计说明及水电施工图纸，导致消防检查不符合消防安全，责任不在原告。2013年8月1日庐山公安消防大队对新教育宾馆进行消防检查，发出《关于消防检查的意见函》后，原告及时向庐山发改委提交了《关于新教育宾馆安装消防疏散楼梯的申请报告》，申请安装消防疏散楼梯，说明原告已经按照被告的要求履行了报批协助、协调工作。本案争议的焦点之二是租赁物为文物是否影响了合同的履行。庭审过程中，双方陈述租赁物庐山××号教育宾馆为县级保护文物。在出租给被告之前，该房屋用途是宾馆，出租给被告后，仍然是用于经营宾馆，并未改变该房屋的用途。签订合同前，原告向庐山文管所提交了维修改造的报告，在庐山文管所现场查看后，对房屋的改造装修方案进行了调整，应当视作文物管理部门同意原、被告调整后的房屋装修改造标准。同时对比《房屋租赁合同》和《补充协议》对房屋改造装修标准的约定，补充协议并未增加被告改造装修的义务，因此，租赁物为县级保护文物并未影响双方合同的履行。本案争议的第三个焦点是原告是否对租赁物的现状进行了客观陈述，招租时是否就租赁物的现状恶意欺骗被告。虽然招租公告中未提及租赁物为县级保护文物，且租赁物所在建筑物中有二家住户，但被告中标后对租赁物进行了实地查看，同时在被告证据1中也提到了该房屋为文物保护单位，同时有二家住户，说明被告在2012年6月18日签订合同前对租赁物的现状有充分的了解，原告签订合同时没有隐瞒租赁物的性状。同时，针对租赁物为县级保护文物的实际，双方在2012年11月20日签订《补充协议》时对装修改造的内容和标准重新进行了约定，可以认定被告在签订合同和补充协议时对租赁物的现状有充分的了解。综上，被告不按合同约定支付租金抗辩理由不能成立，其拖欠租金的行为构成合同违约，原告有权依据合同的约定解除合同。被告周捷应当按照合同约定和法律规定承担违约责任，向原告返还租赁物，并按年租金268000元的标准支付自2015年12月15日至租赁物实际返还之日的房屋占用费，同时偿还原告垫付的电费。原告依照合同约定行使合同解除权后，其要求被告支付逾期缴纳租金的滞纳金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：解除原告江西庐山第一小学与被告周捷签订的房屋租赁合同，被告周捷在本判决生效之日起十五日内将租赁物庐山教育宾馆返还给原告；二、被告周捷按年租金268000元的标准向原告支付自2015年12月15日至实际腾房之日止的房屋占用费；三、被告周捷返还原告江西庐山第一小学垫付电费65036.38元；上述款项限被告周捷在本判决生效之日起十五日内付清。四、驳回原告江西庐山第一小学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10383元，财产保全费2520元，共计12903元，原告江西庐山第一小学承担2320元，被告周捷承担10583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  周和良审 判 员  喻 宁代理审判员  彭毓超二〇一六年十一月八日书 记 员  邬伟峰