天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初10256号原告：天津市凯兴安居建设有限公司，住所天津市南开区城厢中路城厢嘉园44、45号二层。法定代表人：冉彤晖，董事长。委托诉讼代理人：申爱军，天津中百律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉倩，天津中百律师事务所律师。被告：天津开发区桦栋实业发展有限公司，住所天津开发区微山路13号。法定代表人：张友麟，董事长。委托诉讼代理人：韩娟，天津法政牛津律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昕，天津法政牛津律师事务所律师。被告：天津桦科置业投资发展有限公司。诉讼代表人:天津桦科置业投资发展有限公司破产管理人，天津市亚星清算事务有限公司，住所天津市河西区友谊北路51号合众大厦d座701号。委托诉讼代理人：肖明，男，破产管理人职员。原告天津市凯兴安居建设有限公司（以下简称凯兴安居）与被告天津开发区桦栋实业发展有限公司（以下简称桦栋实业）、天津桦科置业投资发展有限公司（以下简称桦科置业）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯兴安居委托诉讼代理人申爱军、王莉倩，被告桦栋实业委托诉讼代理人韩娟、陈昕，被告桦科置业委托诉讼代理人肖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯兴安居向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与二被告于2014年4月30日签订《补充协议》合法有效；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年12月30日，原告与被告桦栋实业签订《商品房购置协议》，约定原告购买被告桦栋实业开发建设的“桦林园”底商，建筑面积2698.27㎡，房款67456750元。因被告桦栋实业不能完全履行《商品房购置协议》，2014年4月30日，原告与二被告签订《补充协议》，约定由被告桦栋实业销售给原告部分底商后，剩余13910969.5元房款，转为购置被告桦科置业开发所有的桦科科技大厦（名爵汇）A座101-110、201-212，共计22套房屋，建筑面积1001.73平方米，原告于2014年5月23日向被告桦科置业支付购房款共计13910969.5元，被告桦科置业将上述22套房屋钥匙交予原告，原告实际占有、使用22套房屋至今。后，案外人天津农村商业银行股份有限公司河西支行（以下简称天津农商银行河西支行），以被告桦科置业不能清偿到期债务为由，向法院提起破产清算申请。法院于2015年4月28日作出（2015）南民破字第0017号民事裁定书，受理了案外人天津农商银行河西支行对被告桦科置业的破产清算申请，并指定天津市亚星清算事务有限公司为管理人。期间，清算组欲将桦科科技大厦A座101-110、201-212共计22套房屋列为破产财产，原告于债权人会议期间向清算组主张取回上述房屋遭拒。综上所述，原告与二被告于2014年4月30日签订的《补充协议》已完全具备《商品房销售管理办法》第16条所规定的商品房买卖合同的主要内容，被告桦科置业按照协议约定收取了原告13910969.5元的购房款，且被告桦科置业已经将桦科科技大厦（名爵汇）A座101-110、201-212共计22套房屋钥匙全部交付原告使用，原告为维护自身合法权益，故成讼。被告桦栋实业辩称，同意原告的诉讼请求。被告桦科置业辩称，不同意原告诉讼请求：一、在破产程序中，原告可以提起债权确认之诉，不能为给付之诉，如果确认之诉成立，管理人依据生效法律文书支持申报人的主张。二、在2017年5月26日，被告桦科置业第六次债权人会议破产管理人清算报告中，对原告主张的标的额予以确认，但债权性质认定为普通债权，原因如下：原告与二被告三方签订的《补充协议》中明确约定，原告购置被告桦科置业开发项目是因购买被告桦栋实业开发项目不能而进行的协议变更，且第四条明确约定被告桦科置业承诺将本协议第二条房屋的购房款用于被告桦栋实业对本协议第一条桦林园底商的解抵押手续的办理，从而实现该底商产权证的办理。由此证明原告向被告桦科置业支付13910969.5元的目的并非购房，而是办理桦栋实业房产的解抵押手续。故该《补充协议》不符合商品房买卖合同的主要内容。三、本案中22套房屋于2011年8月11日抵押给天津农商银行河西支行，并办理抵押登记，天津农商银行河西支行作为破产申请人，已向管理人申报抵押物的优先受偿权，原告与二被告签订《补充协议》的时间为2014年4月30日，抵押行为在先，依照法律规定，未经抵押权人同意，不得转让抵押物，故抵押之后的转让行为无效。三、2015年4月28日，桦科置业进入破产程序时，该22套房屋所在项目桦科科技大厦尚未完工，属于在建工程，不具备竣工验收的标准。管理人于破产程序开始以后组织施工，完善后续工程，并于2016年11月取得桦科科技大厦项目的竣工验收合格手续。依照法律规定，即使原告取得该22套房屋的钥匙，应属于工程验收合格以前，故原告主张其取得房屋并不成立，且目前原告并无使用管理该22套房产的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年12月30日，原告（乙方）与被告桦栋实业（甲方）签订《商品房购置协议》（以下简称原协议），约定乙方向甲方购买桦林园商品房21、23、27、29、31号底商，房款总金额为67456750元。2013年4月5日，原告（乙方）与被告桦栋实业（甲方）签订《补充协议》，约定乙方购置甲方桦林园项目底商，乙方已支付房款35000000元，但因甲方在履行原协议过程中存在实际困难，故甲方返还乙方13000000元。2014年4月30日，原告（乙方）与被告桦栋实业（甲方）、桦科置业（丙方）签订《补充协议》，确认乙方已支付房款22000000元，约定由于甲方自身原因，经甲、乙双方协商，将原协议第二条乙方购置商品房调整为“桦林园29、31号底商及附属房，房屋建筑面积为1023.02㎡”，第三条房屋单价由原25000元/㎡调整为22000元/㎡，房屋总价款为22506440元。丙方为桦科科技大厦房屋所有人，乙方向丙方购置桦科科技大厦A座房屋，该房屋共计22套，总建筑面积1001.73㎡，购房款总计13910969.50元。丙方承诺将本协议第二条房屋的购房款用于甲方对本协议第一条桦林园底商的解抵押手续的办理，从而实现该底商产权证的办理。该协议后附《桦科科技大厦（含名爵汇）A座1-2层明细表》（含房屋房号、面积、单价、业态及燃气情况）、《桦科科技大厦（含名爵汇）配套标准》及《房屋平面图》。2014年5月23日，原告通过银行划款向被告桦科置业支付13910969.50元。同日，被告桦科置业向被告桦栋实业支付13918000元。2014年8月14日，案外人天津农商银行河西支行以本案被告桦科置业不能清偿其到期债务为由向本院申请对债务人进行破产清算，本院于2016年10月8日作出（2015）南民破字第0017-1号民事裁定书，宣告桦科置业破产。后，原告向被告桦科置业破产管理人主张取回桦科科技大厦22套房屋，建筑面积共计1001.73㎡。2017年5月26日，破产管理人作出第六期清算工作报告，认为原告主张物权依据不足，应当确认为普通破产债权，金额为13910969.50元。另查，2013年2月1日，被告桦科置业取得《天津市房地产权证》，确认其为滨海高新区华苑产业区梅苑路西侧土地（使用权面积19999.8㎡）使用权人，权利终止日期为2041年9月30日。《补充协议》中涉及的22套房产设立抵押，抵押人为被告桦科置业，抵押权人为天津农商银行河西支行，债务履行期限为2011年4月1日至2014年3月31日，上述房产至今仍未解除抵押。本院认为，关于被告桦科置业主张原告向其支付13910969.50元并非用于购房，目的是办理已购底商的解抵押手续的抗辩，原告与二被告于2014年4月30日签订的《补充协议》中虽对原告向被告桦科置业支付款项的用途进行了约定，但该约定系各方真实意思表示，不存在以合法形式掩盖非法目的之情形。关于被告桦科置业主张其将已设立抵押的房产转让给原告之行为无效的抗辩，依照相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故，抵押期间被告桦科置业转让抵押房产的行为效力并不影响其与原告及被告桦栋实业签订的合同之效力。综上，原告与被告桦科置业于2014年4月30日签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在合同无效的法定情形，应认定为合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告天津市凯兴安居建设有限公司与被告天津开发区桦栋实业发展有限公司、天津桦科置业投资发展有限公司于2014年4月30日签订的《补充协议》有效。案件受理费80元，由被告天津开发区桦栋实业发展有限公司、天津桦科置业投资发展有限公司共同负担，于本判决生效后三十日内给付原告天津市凯兴安居建设有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  谢莉莉人民陪审员  刘建国人民陪审员  黄寿辰二〇一八年四月九日法官 助理  翟琛圳书 记 员  陈 芸附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。