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中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）民申字第3051号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：黑龙江申腾房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省绥化市北林区曙光街2委（北二东路）。
法定代表人：鲁艳军，该公司董事长。
委托代理人：田丽，该公司办公室主任兼法律顾问。
委托代理人：吴莹，黑龙江鼎承律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：贾炳艺。
委托代理人：张玉发，上海卓嘉律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：李玉龙。
委托代理人：张玉发，上海卓嘉律师事务所律师。
再审申请人黑龙江申腾房地产开发有限公司（以下简称申腾开发公司）因与被申请人贾炳艺、李玉龙民间借贷纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（2015）黑高商终字第74号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
申腾开发公司申请再审称：（一）一、二审判决适用法律错误。本案由借贷、房屋买卖两个法律关系组成，从法律关系上讲二者是完全独立的，但从事情的前因后果上又有关联。申腾开发公司欠贾炳艺、李玉龙借款，同时申腾开发公司与贾炳艺、李玉龙签订了《商品房买卖合同》，向其出具了《购房票据》，并在建设部门办理了房屋买卖预告登记，债权人贾炳艺、李玉龙凭以上三个程序完全可以对抗第三人。房屋产权已经转移，贾炳艺、李玉龙已经成为24套房屋的所有权人，申腾开发公司以房抵债的民事法律行为已经生效，贾炳艺、李玉龙没有诉讼的必要。一、二审判决认定本案借贷关系、房屋买卖关系系从属关系是不客观的，一、二审法院自创《中华人民共和国担保法》未规定并禁止的“让与担保”和“后让与担保”两种担保方式，违反了《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》的强制性规定，是违法的错误判决。（二）一、二审判决认定以案涉24套房屋清算后的价款受偿案涉借款本息，显失公平、公正。案涉房屋产权已属于贾炳艺、李玉龙，如通过法院拍卖，经过几次流拍，强行压低房屋价格，使24套房屋全部以合法形式归贾炳艺、李玉龙支配，这是贾炳艺、李玉龙的一个阴谋，而帮其得以实现的是一、二审法院。事实上双方在每个《商品房买卖合同》中已经约定了价款，按照现在价格重新清算，严重侵害了申腾开发公司的合法财产权益。（三）一、二审判决对本案借款本金、利息计算错误。申腾开发公司向贾炳艺借款150万元，已于2012年3月15日、2013年1月29日、2013年7月17日分别还款13.5万元、76.5万元、40万，尚欠本金20万元。根据不同的还款时间分别计算，利息总计为316910元。申腾开发公司向李玉龙借款600万元，已于2012年10月9日、2012年10月29日、2013年1月28日、2013年6月14日分别还款9万元、9万元、40万元、194万元，尚欠本金348万元。根据不同的还款时间分别按月息3分计算，利息总计为1940900元。贾炳艺、李玉龙主张的利率计算方式违反了《中华人民共和国民法通则》及《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》，是不应受到保护的。申腾开发公司抵顶给贾炳艺的6套房屋总价值为5427160元、抵顶给李玉龙的18套房屋总价值为17497869元，远远超出了欠款本金和利息，贾炳艺、李玉龙已事实上构成不当得利，应当依法返还。申腾开发公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
贾炳艺、李玉龙提交意见认为，申腾开发公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为：一、关于一、二审判决对本案借款本金及利息的认定是否正确的问题。根据本案查明的事实，申腾开发公司于2O12年9月5日向李玉龙借款300万元、2012年9月21日向李玉龙借款300万元，于2012年10月10日向贾炳艺借款150万元，上述三笔借款合计750万元，借款期限均为6个月，口头约定月息3分，同时将自己开发的东方铭苑19套、7套房产分别以李玉龙、贾炳艺的名义办理了商品房预售登记。借款到期后，申腾开发公司于2013年4月10日分别与李玉龙、贾炳艺签订《还款协议》并进行了公证，确认共借李玉龙60O万元，借贾炳艺150万元，将2012年9月5日的借款延期至2013年10月9日，2012年9月21日的借款延期至20l3年6月20日，2012年10月10日的借款期限延期至2013年6月9日，欠款到期后一次性全部还清，如借款到期或欠息超过一个月，已经办理预售登记的房产分别归李玉龙、贾炳艺所有，抵顶借款。申腾开发公司自借款之日起至2013年6月份，按照双方约定的利率偿还了借款利息。2013年6月28日，申腾开发公司偿还贾炳艺借款本金40万元，并解除了一套商服的预售登记。2013年7月17日，申腾开发公司偿还李玉龙借款（2012年9月21日所借300万元）本金40万元，并解除了一套商服的预售登记。2014年5月7日，申腾开发公司作为乙方债务人为共同作为甲方债权人的贾炳艺、李玉龙出具《还款承诺书》，确认欠李玉龙、贾炳艺借款本金670万元，截止到2014年5月31日欠利息234.48万元，复利10万元，承诺到2014年5月31日前还清全部利息和复利，以后按周及时给付借款所产生的利息。还款承诺到期后，申腾开发公司未能按照约定偿还借款本息。上述事实有《借据》《还款协议》《还款承诺书》《商品房买卖合同》及杨春华的证言等证据证明。申腾开发公司主张2013年6月14日还款194万元，依据是一审中举示的中国邮政储蓄转账凭证记载的100万元及绥棱县华新小额贷款公司的两份收据记载的94万元，但两者实为同一笔款项，余额6万元应属申腾开发公司偿还的其他借款。由于申腾开发公司主张的还款均发生在2014年5月7日其确认欠款本金为670万元的《还款承诺书》出具之前，因此除偿还80万元借款本金外，其余款项均应为偿还的借款利息，一、二审判决确认申腾开发公司尚欠李玉龙、贾炳艺借款本金计670万元，有事实依据。申腾开发公司提出尚欠李玉龙本金348万元、尚欠贾炳艺本金20万元，缺乏事实及法律依据，一、二审法院未予支持并无不当。
二、关于一、二审判决适用法律是否正确的问题。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，当事人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案中，申腾开发公司向李玉龙借款600万元、向贾炳艺借款150万元，同时将自己开发的东方铭苑l9套、7套房产分别以李玉龙、贾炳艺名义办理了商品房预售登记，并签订了相应的《商品房买卖合同》。后申腾开发公司分别与李玉龙、贾炳艺达成《还款协议》，确认上述借款金额，保证对开发楼盘销售收入优先用于偿还借款，并约定如借款到期或欠息超过一个月，已经办理预售登记的上述l9套、7套房产分别归李玉龙、贾炳艺所有，抵顶借款。之后申腾开发公司分别偿还贾炳艺、李玉龙借款本金各40万元，并对两套商服解除了预售登记。针对上述《商品房买卖合同》，李玉龙、贾炳艺提出其真实意思表示为以房屋担保案涉债权的实现，并未与申腾开发公司形成实际的商品房买卖合同关系；申腾开发公司亦认为案涉《商品房买卖合同》涉及的款项与《还款协议》涉及的款项在数额上虽有差额，但双方当事人对于其属同一笔款项并无异议。根据本案查明的上述事实以及当事人的陈述，申腾开发公司因开发东方铭苑小区工程资金紧张而向李玉龙、贾炳艺借取案涉款项，并非向李玉龙、贾炳艺出售其开发的案涉房屋以收取购房款，李玉龙、贾炳艺向申腾开发公司出借案涉款项以获取借款利息，并非向申腾开发公司支付购房款而获得案涉房屋所有权，据此可以认定当事人的真实意思在于民间借贷，双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的只是将房屋作为借款的担保。由于申腾开发公司与李玉龙、贾炳艺在签订案涉《商品房买卖合同》时并无买卖案涉房屋的真实意思，申腾开发公司提出双方当事人之间存在民间借贷、商品房买卖两个独立的法律关系，要求履行部分《商品房买卖合同》并解除其余《商品房买卖合同》，既违反诚实信用原则，又缺乏事实及法律依据，一、二审法院对申腾开发公司的该诉讼主张未予支持，在适用法律上并无不当。
三、关于原一、二审法院判决李玉龙、贾炳艺的债权以案涉房屋清算后所得的价款受偿是否正确的问题。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，且已办理了商品房预售登记，具有公示作用以及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。但《还款协议》约定将担保房屋直接交由李玉龙、贾炳艺所有以消灭双方债权债务关系，排除了对担保财产的清算程序，存在因市场变化而产生实质不公的可能，以及当事人通过虚假诉讼转移责任财产、规避国家政策的可能，因此应以担保房屋清算后所得的价款进行受偿。案涉房屋的清算及贾炳艺、李玉龙对清算后所得价款的受偿，应以法律允许的方式进行。一、二审法院依据李玉龙、贾炳艺的诉请，判决在申腾开发公司未按期清偿借款本金及利息的情况下，由贾炳艺、李玉龙对案涉担保房屋清算后所得的价款受偿并无明显不当。
综上，申腾开发公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回黑龙江申腾房地产开发有限公司的再审申请。
审判长 汪国献
审判员 董 华
审判员 高 珂
二〇一五年十二月四日
法官助理张乾
书记员 曹美施