广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1598号
上诉人（原审原告）：成聪，住所地：深圳市南山区。
委托代理人：张勇，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：黄渤，广东广和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄丹霞，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：朱永生，广东济道律师事务所律师。
上诉人成聪与上诉人黄丹霞因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：深圳市南山区xx号房产（涉诉房产）于2010年9月20日登记至黄丹霞名下，登记建筑面积47.95平方米，房地产证号：40××82。房地产证载明购房日期为2010年9月17日。
2015年4月24日，成聪、黄丹霞签订《房地产买卖合同》，约定：黄丹霞向成聪出售涉诉房产，房产转让成交价为167万元；成聪在签署本合同时向黄丹霞支付定金10万元，定金交由居间方或银行监管，成聪将定金支付给监管方或存入监管账号，视为黄丹霞已收讫定金；成聪以银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；成聪应于签订本合同之日起15日（含当日）内付清首期款约40万元（不含已付定金）；成聪应于约定的应付首期款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；涉诉房产没有设定抵押；如成聪未按照本合同约定的期限履行义务，黄丹霞有权要求成聪以转让成交价为基数按日万之四支付违约金并继续履行合同，如成聪逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，黄丹霞可解除合同并选择要求成聪支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收成聪已支付的定金；如黄丹霞未按照本合同约定的期限履行义务，成聪有权要求黄丹霞以转让成交价为基数按日万之四支付违约金并继续履行合同，如黄丹霞逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，成聪可解除合同并选择要求黄丹霞支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还成聪已支付的定金；及其他条款。同日，成聪向黄丹霞支付了定金10万元，黄丹霞出具了收款收据。
成聪陈述，2015年5月5日，成聪、黄丹霞双方前往中国工商银行办理首期款资金监管，但黄丹霞以需要再考虑为由拒绝签订资金监管协议，故双方未实际办理资金监管，应居间方及银行的要求，成聪将首期款41万元转入中国工商银行的监管账户，以证明其依约履行义务。成聪提交了银行交易凭证，以证明上述存款事实。2015年7月21日，涉诉交易的居间方深圳市世华地产投资顾问有限公司出具证明，载明因黄丹霞未按照合同约定期限配合办理资金监管手续，合同未能履行。黄丹霞称，因签订合同后其配偶刘x不同意转让涉诉房产，故其不再履行合同。
2015年5月，黄丹霞的配偶刘x委托律师向成聪发出律师函，称黄丹霞未经刘X同意转让其与刘x共有的涉诉房产，买卖双方应终止履行合同。2015年5月19日，成聪委托律师向黄丹霞发出律师函，通知黄丹霞解除合同，要求黄丹霞承担违约责任，成聪提交的快递查询结果显示邮件于2015年5月21日妥投。另据黄丹霞提交的结婚证显示，黄丹霞与刘X于1987年10月10日登记结婚。
庭审中，原审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定向黄丹霞释明，黄丹霞表示成聪诉请的违约金过高。
成聪的一审诉讼请求：1、判令解除成聪、黄丹霞签订的《房地产买卖合同》，黄丹霞支付成聪违约金334000元；2、判令黄丹霞返还定金10万元；3、判令由黄丹霞承担诉讼费。
原审法院认为，黄丹霞作为登记产权人，以自己名义与成聪签订《房地产买卖合同》转让涉诉房产，黄丹霞主张其未经共有权人刘X同意处分涉诉房产，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，黄丹霞是否有处分权并不影响上述合同的效力，且黄丹霞未举证证明成聪在签订上述合同时明知或应知涉诉房产为黄丹霞与刘X共同共有且转让行为未经刘X同意或授权，故成聪系善意受让人。综上，成聪、黄丹霞签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行义务。
黄丹霞拒绝配合成聪办理首期款的资金监管并明确表示不再履行合同，构成根本违约，成聪有权解除合同，双方《房地产买卖合同》于成聪解除合同的意思表示到达黄丹霞即律师函送达黄丹霞之日（2015年5月21日）解除。合同解除后，黄丹霞应向成聪返还定金10万元并承担违约责任。黄丹霞作出了合同无效的抗辩，经原审法院释明，其主张成聪诉请的违约金过高，根据双方的履约情况、过错程度，原审法院酌情判令黄丹霞支付成聪违约金20万元。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认成聪与黄丹霞签订的《房地产买卖合同》于2015年5月21日解除；二、黄丹霞于判决生效之日起十日内返还成聪定金10万元；三、黄丹霞于判决生效之日起十日内支付成聪违约金20万元；四、驳回成聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3905元，由成聪负担1205元，由黄丹霞负担2700元。
上诉人黄丹霞不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判确认黄丹霞与成聪之间的合同无效或者发回重审，并由成聪承担本案的诉讼费用。上诉理由：一、原审判决适用法律错误。（一）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”涉案房屋属于夫妻共有财产，黄丹霞与成聪于2015年4月25日签订的《房地产买卖合同》未经得共有人的同意，显然，黄丹霞与成聪所签订的以房地产交易为目的的合同无效。对于房地产交易行为，法律已作了明确的规定。一审法院将房地产这种特殊的商品等同于普通商品，并以《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条作为判决的法律依据，属于适用法律错误。（二）关于无权处分的行为法律已有明确的规定。合同法第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”黄丹霞擅自与成聪签订《房地产买卖合同》，事后并没有获得权利人刘X的同意，也没有获得争讼房地产的全部所有权，相反权利人黄丹霞的丈夫刘X发现后，立即表示反对。显然，黄丹霞与成聪所签订的《房地产买卖合同》并没有得到共有人的确认，黄丹霞也没有获得处分权，因此，黄丹霞与成聪所签订的合同无效。二、一审法院遗漏当事人，判决程序违法。位于深圳市曙光花园商住楼G202号房产为黄丹霞夫妻共有财产，黄丹霞的丈夫刘X是该争讼财产的权利人之一，依法黄丹霞丈夫刘X为必要的共同诉讼当事人。根据民事诉讼法第一百三十二条的规定，必须共同诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。一审法院没通知黄丹霞丈夫刘X参加诉讼，当刘X申请参加本案的诉讼活动，一审法院仍不准许刘X参加。显然，一审法院的判决属于遗漏了诉讼当事人。因此，一审法院判决违反了《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第72条和第73条的规定，属于程序违法的情形。
上诉人成聪也不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求，并判令由黄丹霞承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、成聪与黄丹霞于2015年4月24日签订《房地产买卖合同》（编号：8186798），是双方的真实意思表示，应当依法遵守，黄丹霞根本性违约，造成合同无法履行，成聪依据合同约定，要求黄丹霞承担房屋售价20%的违约责任，有事实和法律依据，依法应当支持。成聪忠实履行了相应的合同义务，并不存在过错，一审法院减少违约金的判决有失公正。二、成聪因黄丹霞违约造成的预期收入损失大大超过了成聪要求黄丹霞承担的售房款20%的违约责任。根据现阶段该类型房产网上售价和中介公司售价，均已超过220万元，黄丹霞通过违约行为获得不正当利益超过50万元，相应的，成聪预期收益损失超过了50万元。一审判决降低黄丹霞违约责任，减少违约金金额，会变相鼓励房屋出售方单方违约，不利于市场经济的稳定和发展，依法应当改判黄丹霞承担20%的违约责任。三、其他法院同类案例对房款20%的违约责任均予支持，为维护法律和判决的严肃性和一致性，依法应当支持成聪的诉讼请求。
上诉人成聪针对黄丹霞上诉的答辩意见与其己方的上诉意见一致。
上诉人黄丹霞针对成聪的上诉未提交答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，原审法院认定涉案合同有效，认定正确。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄丹霞在签订合同后拒绝履行合同义务，构成根本违约，应当承担相应违约责任。根据双方合同的约定，除返还定金外，黄丹霞应当向成聪支付房款20%的违约金334000元。原审法院考虑到约定的违约金过高，将违约金调低为20万元，并无不当。
黄丹霞上诉认为涉案合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条第（四）项的规定，应认定无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条第（四）项系管理性强制性规定，并非影响合同效力的效力性强制性规定。违反上述规定，并不导致合同无效的法律后果。黄丹霞上诉还认为黄丹霞签订涉案合同属于无权处分，涉案合同应为无效合同。本院认为，从合同法第五十一条的规定来看，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。但并未规定在权利人不予追认且无权处分人不能取得处分权的情况下，无权处分人与相对人签订的买卖合同当然无效。在权利人不予追认的情况下，该合同对权利人不发生法律效力，可能会影响到合同的履行，但无权处分人仍应受到该合同的约束。在合同因为权利人反对而不能履行的情况下，无权处分人仍应当对相对人承担相应的违约责任。黄丹霞的上述两项上诉理由系对合同法第五十一条和第五十二条的错误理解，既与立法本意和司法实践不符，也不符合诚信原则和公平原则，本院不予采纳。
成聪上诉认为原审法院不应当对违约金作出调整，但并未提交充分证据证明其因黄丹霞违约所遭受的损失高于20万元，其主张缺乏事实依据，本院也不应采纳。
综上，双方当事人的上诉均缺乏依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15620元（已由黄丹霞和成聪各自预交7810元），由上诉人黄丹霞和成聪各负担7810元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。