贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0102民初8186号
原告谢强,男，汉族，1965年9月1日出生，住贵州省惠水县。
委托代理人何健、罗朝琼，贵州秀岳律师事务所律师，特别代理。
被告张正铨，男，汉族，1962年12月11日出生，住贵州省长顺县。
第三人余超岚，女，汉族，1985年4月17日出生，住武汉市硚口区。
委托代理人芦勇，男，汉族，1977年6月11日出生，住武汉市硚口区。
原告谢强诉被告张正铨、第三人余超岚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案受理后，依法由审判员陈应贵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢强的委托代理人何健、罗朝琼，被告张正铨到庭参加诉讼，第三人余超岚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢强诉称：2014年11月18日原告与被告协商一致，签订了房屋租赁合同，约定原告将自己坐落于贵阳市花果园国际金融街2号28层7号房屋（面积56.42平方米）租赁给乙方作为办公用房使用，租赁期限为60个月，自2014年11月18日至2019年11月18日止。租金的标准及支付方式为第一年每月30元/平方米，第二年每月45元/平方米，第三年每月55元/平方米，第四年起按照市场价调整，但不超过8%，每年按季度�付租金，先付后用，第一次租金付后每季度应提前7日。租赁期间可以有条件转租，但转租期间，合同发生变更、解除或终止时，转租合同也随之相应变更、解除或终止。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付押金1500元。合同履行过程中，原告自愿免除被告半年即2014年11月18日至2015年5月18日的租金。2015年5月18日至2016年11月18日，被告共计支付了20425元的租金，尚欠原告租金10091元。期间被告于2015年9月20日将租赁的房屋转租给第三人余超岚使用。对被告不按期支付租金的违约行为，原告多次催促被告交清租金，但被告均未将房租付清。2016年9月17日，原告短信告知被告解除与其签订的房屋租赁。原告诉至法院，请求：一、依法解除原、被告于2014年11月18日签订的房屋租赁合同；二、判令被告将租赁的房屋返还给原告；三、判令被告向原告支付拖欠2015年11月18日至2016年5月18日的房屋租金5000元，支付2016年8月18日至11月18日拖欠的房屋租金5091元。2016年11月18日以后的房屋租金算至被告将租赁房屋返还给原告时止；四、本案诉讼费由被告承担。
被告张正铨辩称：我与谢强的合同约定有半年的免租期以及一个月的装修免租期，第一年每月租金30元每平方米，第二年是45元每平方米每月，我是按照我们合同的约定半年之后每个季度按时支付，并且是提前支付的租金。租期是5年，是2014年11月18日至2019年11月18日，免租期半年，从2014年11月18日至2015年9月18日为免租期，还有一个月的装修期，第一年的租金30元每平方米每月应该是从2015年9月18日至2016年9月18日，以此类推，从2016年9月18日以后才按照每月45元每平方米计算租金。不同意解除租赁合同，在今天开庭之前我认为不欠原告的租金。从今天开始我�求解除合同，并要求原告赔偿我的损失，是原告违约不是我违约。从2015年9月18日开始，我按每个季度支付了每月30平方米的房租，并且提前支付。2016年8月18日我支付房租2525元。2016年9月份我准备支付房租的时候，原告在2016年9月22日把支付房租的银行卡注销，导致我无法支付房租，我没有违约。
第三人余超岚未到庭发表答辩意见。
本院经审理认定：2014年11月18日，原告谢强（甲方，出租方）与被告张正铨（乙方，承租方)签订《租赁合同》一份，约定由被告承租原告谢强所有的位于贵阳市花果园国际金融街2号28层7号办公用房，面积为56.42平方米，合同租期为60个月，从2014年11月18日至2019年11月18日。合同第四条约定“4-1、该房屋月租金为人民币30元。4-2、该房屋租金支付方式为按季度支付，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前7日支付”。合同第十二条其他补充约定处手写备注“第一年每月30元租金，第二年每月45元租金，第三年每月55元租金，第四年起按照市场价调整，但不超过8%”。合同第五条约定“5-1、乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话、网络使用、物业管理费、租金税费由乙方按有关规定自行承担。5-2、根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币1500元整，待租赁期届满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。”合同签订当天，原告将上述办公用房交付给被告使用，被告支付第一期（2015年6月18日至2015年9月18日）约定的租金5077.8元及押金1500元。此后被告陆续按30元/月/平方米标准支付了2015年9月18日至2016年8月18日的租金，被告于2016年8月18日按45元/平方米标准支付原告一个月房屋租金2525元，以上共计支付租金32025元（含第一期租金5077.8元及押金1500元）。2015年9月15日，被告张正铨将上述房屋转租给第三人余超岚，租期为2015年9月20日至2019年11月18日，租金为第一年50元/平方米。2016年9月22日，原告谢强注销收取被告张正铨租金的账户。2016年9月23日，原告谢强要求被告补足2015年的租金，被告不认可尚欠租金。原告谢强以被告张正铨理应从2015年11月18日起按照45元/月/平方米计算租金，多次向被告催要应付租金未果，诉至本院，提出如前诉请。
上述事实，有原被告的陈述、商品房买卖合同、房屋租赁合同、银行账户明细、收条等材料在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。
院认为，本案原被告双方争议的焦点问题在于第一年租金的起算时间。原告方认为双方的租期为60个月，第一年的租金起算应从2014年11月18日至2015年11月18日，包含6个月的免租期及一个月的装修期，虽然免租期和装修期不收取租金，但仍应计算在第一年租期内。被告张正铨则认为应扣除免租期6个月及一个月的装修期，第一年租金起算时间为2015年6月18日至2016年6月18日。本院认为，本案中原被告双方已签订书面房屋租赁合同，该合同系原被告双方真实意思表示，不违反国家禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据双方的房屋租赁合同第三条租赁期限为60个月的约定，虽然原告自愿给予被告6个月的免租期及一个月的装修租赁期，但该免租期依然在60个月的租期范围内，而不是超过60个月的租赁期限，且被告实际使用该房屋也是从2014年11月18日签订合同之日，故租赁第一年的起算时间理应从2014年11月18日计算至2015年11月18日，第二年为2015年11月18日至2016年11月18日。而被告张正铨按照其自行理解的租金起算时间支付租金，经原告催告后仍旧未补足应付的租金，构成违约。根据双方的合同约定，被告谢强理应按30元／平方米标准支付2015年6月18日至2015年11月18日的租金8463元，按45元／平方米标准支付2015年11月18日至2016年11月18日的租金30466.8元，合计38929.8元。而本案经审理查明被告张正铨从2014年11月18日开始使用房屋至2016年8月18日共计支付租金30325元，尚欠租金8604.8元，已逾期3个月租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告通过短信向被告催交租金，被告迟迟不予履行，被告构成违约。故对原告要�解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求被告返还租赁房屋于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付尚欠的租金，经本院核实为8604.8元，被告理应支付。因被告张正铨还在继续使用该房屋，故理应按照合同约定的55元／平方米标准支付2016年11月18日以后至返还房屋为止之日的租金。第三人余超岚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，自行放弃其享有的权利，所造成的法律后果自行承担。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，缺席判决�下：
一、解除原告谢强与被告张正铨于2014年11月18日签订的《租赁合同》。
二、被告张正铨于本判决生效之日起十日内将贵阳市花果园国际金融街2号28层7号，建筑面积为56.42平方米办公用房返还原告谢强。
三、被告张正铨于本判决生效之日起五日内支付原告谢强房屋租金人民币8604.8元，并按照55元每月每平方米标准支付原告谢强2016年11月18日起至返还上述房屋时止的租金。
四、驳回原告谢强的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52元，减半收取26元，由被告张正铨承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈应贵
二〇一六年十二月二十六日
书记员 刘焕花