吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终684号
上诉人（原审被告）：杨书令，男，1974年5月7日生，汉族，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：靖爽，吉林今典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司。住所：长春市二道区东盛大街****号长电紫盈花城***号楼。
法定代表人：肖铁金，总经理。
委托诉讼代理人：刘光，该单位职工。
委托诉讼代理人：曲利民，北京市京师（长春）律师事务所律师。
上诉人杨书令因与被上诉人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司（以下简称长电启泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨书令的委托诉讼代理人靖爽，被上诉人长电启泰物业公司的委托诉讼代理人刘光、曲利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长电启泰物业公司在原审诉称：杨书令是长电启泰物业公司服务的天地十二坊A座的业主，房屋总面积339.46平方米，杨书令自2015年1月1日至2017年12月31日期间拒绝交纳物业费25756.2元。为维护长电启泰物业公司合法权益，起诉请求：杨书令支付拖欠的物业费25756.2元，违约金1139.28元。
杨书令在原审辩称：1.杨书令不是无故拒付物业费；2.长电启泰物业公司自2016年起将物业费调整为2.5元/㎡，杨书令并不知情，双方只有2014年起签订的《前期服务管理服务协议》中确定的2元/㎡的物业服务费用，故杨书令对长电启泰物业公司自2016年起提高部分的物业费数额有异议；3.由于长电启泰物业公司在履行物业服务协议过程中没有尽到合同约定的对房屋公用部位进行维护、修缮等义务，造成杨书令四套房屋的漏水损失，应构成物业服务违约。并且，已经由长春经开区人民法院（2016）吉0191民初569号判决书确认，长电启泰物业公司应向杨书令给付财产损失共计41876元，证据保全费1000元、鉴定费3000元等共计45876元，并应当支付诉讼费1028元。杨书令依据该生效判决，结合合同法第六十七条，有权在长电启泰物业公司没有履行上诉判决内容的情况下，拒绝履行义务。综上，请求驳回长电启泰物业公司诉请。
原审法院经审理查明：2013年12月5日，长电启泰物业公司（乙方）与天地十二坊业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为天地十二坊小区提供物业管理服务；物业服务期限为三年，自2014年1月23日至2017年1月22日止；管理事项包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护与管理，清洁服务，协助维护秩序，协助做好安全防范工作，消防服务等；物业服务费收费标准为：大厦商业为每月每平方米2.0元；业主违反合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按应缴费用总额的3‰天比例交纳滞纳金。2015年10月20日，双方签订《〈物业服务合同〉补充协议》，约定自2016年1月起将天地大厦的物业费用由2.0元每平方米调整到2.5元每平方米。2017年1月10日，双方签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为2017年1月23日至2018年1月23日，物业服务内容与物业费未发生变化。另查明：杨书令是天地十二坊A座1507、1508、1513、1514室的业主，房屋总建筑面积339.46平方米。自2015年1月1日至2017年12月31日期间未交物业费。再查明：杨书令于2016年在原审法院起诉请求长电启泰物业公司履行《物业服务合同》中约定的维修维护义务，承担维修费用。原审法院于2017年2月9日作出（2016）吉0191民初569号民事判决书，判令长电启泰物业公司向杨书令给付防水维修费、财产损失费、给付证据保全费1000元、鉴定费3000元，合计45876元。该判决于2017年3月7日生效。长电启泰物业公司至今未履行该判决内容。现该案进入再审阶段。
原审法院认为：长电启泰物业公司与天地十二坊业主委员会签订的《物业服务合同》、《〈物业服务合同〉补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应信守履行，享有权利，承担义务。长电启泰物业公司在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，杨书令作为小区业主应及时交纳物业管理费。关于杨书令认为物业收费标准过高不合法的抗辩主张，长电启泰物业公司与天地十二坊业主委员会签订《〈物业服务合同〉补充协议》，该业主委员会由业主选举产生，依法在相关部门进行备案登记，其行为对全体业主有效。若对长电启泰物业公司的收费标准存有异议，应当由业主委员会向相应的行政部门提出，故对杨书令的该项抗辩原审法院不予采纳。关于杨书令认为长电启泰物业公司（2016）吉0191民初569号民事判决书中的给付义务，其有权拒绝缴纳物业费的主张，该案现在再审阶段且杨书令未向原审法院申请强制执行，双方互为给付义务如何履行可待执行阶段进行解决，不影响在本案中确认杨书令对长电启泰物业公司应当缴纳物业费的给付义务，故对杨书令的该项抗辩不予采纳。杨书令的房屋总建筑面积339.46平方米，自2015年1月1日至2017年12月31日期间未交物业费，拖欠的物业费应为28514.64元（2015年物业费：339.46平方米×2.0元每平方米×12个月＋2016年、2017年物业费：339.46平方米×2.5元每平方米×24个月）现长电启泰物业公司主张25756.2元，尊重其意思自治，原审法院按此数额予以保护。关于启泰物业要求杨书令支付违约金的主张，本案系双方就长电启泰物业公司是否履行修缮义务产生争议导致杨书令拒绝支付物业费，非因其主观故意，而长电启泰物业公司已被生效判决确认负有修复义务，故对长电启泰物业公司要求杨书令支付违约金的诉请原审法院不予保护。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、杨书令于判决生效之日起十日内给付吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司物业管理费25756.2元；二、驳回吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费472元减半收取计236元，由杨书令负担。
宣判后，杨书令不服，向本院提起上诉。其上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审；二、一二审诉讼费用由长电启泰物业公司承担。事实与理由：1.长电启泰物业公司未尽到《前期物业管理服务协议》的合同义务，已给杨书令造成经济损失，已构成物业服务合同的先行违约，杨书令并不存在无故拒付物业费。首先，依据另案生效判决，长电启泰物业公司应履行先行给付合同之债的法定义务，在本案长电启泰物业公司没有履行法定义务之前，杨书令有权依据合同法第六十七条规定，拒绝履行诉请物业费的义务。其次，长电启泰物业公司先行履行合同之债义务，并不以杨书令是否申请法院对长电启泰物业公司强制执行为标准。2.一审法院存在判项错误。一审庭审中，长电启泰物业公司已变更了诉讼请求数额，由25756.2元变更确认为23928.6元，且说明了计算方法，但一审法院仍以变更前诉请数额进行判决，属超诉请范围判决及错误认定。综上，请求撤销原判，维护杨书令的合法权益。
长电启泰物业公司辩称：1.我公司与杨书令之间形成物业服务合同关系，物业服务是全方位的，我公司已经尽到服务义务，杨书令接受了物业公司提供的服务，就应及时缴纳物业服务费用；2.杨书令另案起诉的案件，与本案无关，不应作为杨书令拖欠物业费的理由。
二审中，杨书令提交如下证据：
证据1.业主意见（复印件）。证明：杨书令房屋屋顶公用部位漏雨，造成杨书令屋内漏水，给杨书令造成经济损失。杨书令于2012年9月26日向长电启泰物业公司以及该房屋开发商长电地产公司递交业主意见，要求其进行维修，并对室内装修进行更换，在长电启泰物业公司以及长电地产公司没有进行修缮、更换的情况下，杨书令将自行对该屋顶防水进行维修，对室内装修进行修复更换，应当由长电启泰物业公司及长电房地产开发有限公司承担赔偿责任。后长电启泰物业公司及长电地产公司并没有对该房屋屋顶公用部位进行修复，杨书令为防止进一步漏雨只能自行维修。
长电启泰物业公司质证意见：对证据真实性、关联性不予认可。因为杨书令提供的证据均为复印件，所以对其真实性不予认可，退一步讲即使是真实的，那么杨书令已经另案诉讼主张权利，与本案无关，杨书令不能据此拖欠物业费，也不是其拖欠物业费的理由，所以对其关联性不不予认可。另根据房屋质量保修协议，关于房屋质量问题，其应向开发商主张权利。
证据2.公证书（复印件）。证明：对室内造成的损失进行了现场公证，由长春市民众公证处对上述漏雨房屋进行了证据公证保全，并对楼顶防水现场进行了证据固定。上述2份证据是构成长春经济技术开发区法院（2016）吉0191民初596号判决的一部分证据，证据来源于该案卷宗。
长电启泰物业公司质证意见：对证据真实性、关联性不予认可。因为杨书令提供的证据均为复印件，所以对其真实性不予认可，退一步讲即使是真实的，那么杨书令已经另案诉讼主张权利，与本案无关，杨书令不能据此拖欠物业费，也不是其拖欠物业费的理由，所以对其关联性不不予认可。另根据房屋质量保修协议，关于房屋质量问题，其应向开发商主张权利。
长电启泰物业公司向本院提交证据：2007年11月1日杨书令与长春长电房地产开发有限公司签订的4份房屋质量保修协议（有原件）。证明：在保修期内房屋出现质量问题由开发商负责维修，物业没有维修的义务。
杨书令质证意见：对证据真实性无异议。对证明问题有异议，杨书令虽与长电地产签订质量保证协议，这是商品房交付手续要件之一，但并不影响杨书令与长电启泰物业公司签订的前期物业服务协议，该协议性质是将公用部位维修的义务明确由长电启泰物业公司承担，地产公司和长电启泰物业公司之间应就该维修义务达成过协议，所以才于2007年11月1日当天由物业公司与杨书令签订前期物业服务协议，合同第一条第一款第一项已明确对物业公用部位进行维修养护的义务。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：一、杨书令对天地十二坊小区业主委员会与长电启泰物业公司于2013、2015、2017年分别签订的三份《物业服务合同》的真实性均无异议，合同中对于履行顺序未做约定。二、二审庭审中，杨书令陈述其是因物业服务不到位而不同意交纳物业费用；并主张除漏水未维修外长电启泰物业公司还存在其他违约行为，但对此未提交证据。三、长电启泰物业公司在原审庭审中变更诉讼请求为：“物业费变更为23928.6元”。
再查明：《前期物业管理服务协议》中列明：“前期物业管理是指：自房屋出售之交付使用日起至经业主大会授权的业主委员会或业主与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理等工作。”
本院认为：关于杨书令是否应给付长电启泰物业公司物业费25756.2元的问题。杨书令对2015、2017年天地十二坊小区业主委员会与长电启泰物业公司签订的两份《物业服务合同》的真实性均无异议，该两份合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方当事人并未约定提供物业服务和缴纳物业费的履行顺序。长电启泰物业公司已经为杨书令提供了物业服务，杨书令主张因屋顶漏水而享有拒绝给付物业费的权利。双方当事人对案涉屋顶漏水造成的损失及争议已另案诉讼解决。长电启泰物业公司除屋顶维护和修缮外，还提供其他物业服务，杨书令主张长电启泰物业公司提供其他服务亦不到位，但对此未提交证据予以证明，故杨书令应按照《物业服务合同》约定缴纳物业费用，原审判决于此并无不当。但因长电启泰物业公司在原审庭审中已明确更改诉讼请求为“主张物业费23928.6元”，原审法院按照25756.2元予以保护，超出当事人的诉讼请求，应予纠正。原审判决对长电启泰物业公司提出的违约金的诉讼请求未予保护，长电启泰物业公司对此未提起上诉，本院于此不做调整。
综上，杨书令的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初2697号民事判决第二项；
二、变更长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初2697号民事判决第一项为“上诉人杨书令于本判决生效之日起十日内给付被上诉人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司物业管理费23928.6元”；
三、驳回被上诉人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费472元减半收取为236元，由上诉人杨书令负担220元；由被上诉人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司负担16元；二审案件受理费445元，由上诉人杨书令负担414元，由被上诉人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司负担31元。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 白业春
代理审判员 王忠旭
代理审判员 张兴冬
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 杨 雪