福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5745号上诉人（原审被告、反诉原告）：张治魁，男，1970年2月14日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：杨夏冬，�建元一律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王泽南，福建元一律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李芳，女，1967年9月15日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：李莉，北京天驰君泰（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林葱，北京天驰君泰（福州）律师事务所执业律师。上诉人张治魁因与被上诉人李芳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初6229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张治魁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李芳的诉讼请求，支持张治魁的反诉请求。事实和理由：一、李芳未依约履行房屋评估及支付首付款的先行义务，已构成违约。1.张治魁在办理了讼争房屋所有权证书后，将领证回执交由海润万通公司保管，应视为张治魁已经履行了交付产权证原件的义务，之后海润万通公司因违规挪用二手房交易定金导致资金链断裂，停止办理所有业务，海润万通公司也因此拒绝领证，为避免产生滞纳金，张治魁自行领取了讼争房屋所有权证书，但海润万通公司以停止业务后没有公章出具收条为由，拒收产权证原件，故张治魁提供了产权证复印件交由海润万通公司保管。2.海润万通公司明知张治魁已经取得房屋所有权证书，但未主动催促李芳缴纳评估费并委托评估机构进行评估，其作为代理人实施的违约行为应由被代理人李芳承担违约责任。3.即使认定海润万通公司丧失民�行为能力导致与李芳的委托代理关系终止，李芳也应继续履行合同，且李芳知晓张治魁已经办理讼争房屋所有权证，具备房屋评估的条件，但本案没有证据证明李芳选定了评估机构、缴纳了评估费，张治魁自始至终没有收到评估机构发出的要求配合评估的通知。二、房屋未经评估就无法进行贷款，李芳拒不办理房屋评估已经构成违约，张治魁有权解除合同，在张治魁发函催促后，本案房屋买卖合同已经解除。三、海润万通公司因违规挪用二手房交易定金导致资金链断裂，停止办理所有业务，本案合同出现重大变化，张治魁在交易后要承担110000元的损失，继续履行合同对张治魁明显不公，为促成交易，张治魁与李芳及海润万通公司多次磋商，李芳先是明确表示不承担110000元的损失，后因房价上涨，又改口为在不影响张治魁实收1300000元的情况下继续履行合同，但该意�仅为李芳的单方意思表示，其并未将110000元转入张治魁账户或交第三方托管，合同无法继续履行。李芳辩称，请求维持一审判决。一、张治魁主张李芳没有如约履行合同义务构成违约，与事实不符。1.李芳发给张治魁的履约催告函已经明确表示愿意在不影响原合同约定的实收成交价1300000元的情况下继续履行合同，亦在本案审理过程中明确表示愿意一次性支付购房款1300000元并自行承担110000元的定金损失。2.房屋评估是办理银行按揭贷款才存在的交易流程，但李芳现愿意一次性支付购房款，则不存在评估流程的问题。3.海润万通公司是否继续提供居间服务不影响本案合同继续履行。二、本案房屋买卖合同已经生效判决确认不予解除，对双方都有约束力，张治魁在没有任何新事实、新证据的情况下，依然提出其有解除合同的权利，违反一事不再理原则。三、一审时张治魁的代理人明确表示张治魁妻子觉得1300000元卖价低了从而要解除合同，而非张治魁所主张的李芳因房价上涨而改口要求继续履行合同。四、李芳在合同签订后已向海润万通公司支付了110000元定金，张治魁主张李芳并未将110000元转入张治魁账户或交第三方托管，不能成立。五、张治魁主张在（2016）闽0104民初3406号民事判决生效后，出现了海润万通公司资金链断裂的情势变更，但海润万通公司资金链断裂的事实形成于该案之前。李芳向一审法院起诉请求：1.确认双方2016年5月25日签订购买坐落于福州市仓山区房屋（所有权证号：FZ权16040295）的《房屋买卖合同》依法有效；2.张治魁继续履行《房屋买卖合同》项下合同义务（第一，依约与李芳办理购房款1300000元交易资金的银行托管手续；第二，办理购房�托管手续后，依约将讼争屋的《房屋所有产权》及其《土地使用权证》变更过户登记至李芳名下；第三，在收取李芳银行托管购房款、办理产权过户登记后两个工作日内立即向李芳交付诉争屋）；3.张治魁承担逾期办理诉争屋所有权过户登记手续的违约金80600元（违约金以每逾期一日按1300000元成交价的万分之五标准，自2016年8月13日计算至张治魁实际履约之日止）；4.张治魁赔偿李芳因其违约行为提起诉讼产生的律师费25000元；5.本案诉讼费、保全费由张治魁承担。诉讼过程中，李芳增加诉讼请求：张治魁赔偿李芳因反诉支出的律师费10000元。张治魁向一审法院反诉请求：1.解除张治魁与李芳在2016年5月25日签订的位于福州市仓山区西侧）华润橡树湾家园•橡府二期12#楼1509单元房屋的《房产买卖合同》；2.李芳支付给居间方海润万通公司的购房保证金110000元归李芳所有；3.李芳支付张治魁违约金110000元；4.李芳支付张治魁因本案诉讼委托律师产生的律师代理费15000元；5.由李芳承担本诉与反诉案件受理费。一审法院认定事实：2016年5月25日，李芳、张治魁签订《房屋买卖合同》，约定张治魁将坐落于仓山区建新镇花溪南路39号华润橡树湾橡府12#楼1509单元以总价1300000元出售给李芳。合同第九条交易流程约定：“在张治魁向交易服务方提交其该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务方委托相关评估机构对房屋进行评估。在申请办理房屋所有权登记前，李芳应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款、首付款、按揭贷款以及各项保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。李芳应在其贷款银行或交易服务方通知划转首付款后两�工作日内，将首付款以及银行托管的购房款转给张治魁并向贷款银行领取其名下所有权证，张治魁应在收到前述款项以及贷款部分的房款后两个工作日内将房屋交接给李芳。”合同第十二条约定：“李芳应在合同签订当日支付购房保证金110000元，存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。”合同第十四条约定：“房屋所有权登记前的违约责任：1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约，守约方可解除本合同。2.任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金110000�，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。”合同补充协议约定：“双方同意在现行政策下，张治魁以实收1300000元出售房产，李芳以实出1380000元购买房产，实收与实出之间的差额80000元由交易服务方代李芳、张治魁缴纳房产在交易过程中所产生的费用及合同约定的居间服务费、交易服务费、商业按揭贷款及相关服务费、评估费。”同日，李芳、张治魁及海润万通公司签订《居间服务合同》及《交易服务合同》，约定由海润万通公司为李芳、张治魁的房屋买卖提供居间服务及交易服务。李芳于签订合同当日向海润万通公司支付购房保证金110000元。讼争房屋于2016年6月16日产权登记为张治魁单独所有。2016年8月11日，李芳向张治魁邮寄《履约催告函》，主要内容为：“因海润万通公司于2016年6月15日出现资金链断裂，买方于2016年5月25日下的定金110000元可能无法及时追回。事发后，买方愿意在不影响卖方在原合同约定的实收成交价1300000元的情况下要求卖方继续履行合同，请在收到函件三个工作日内继续履约。”2016年8月14日，张治魁向李芳及海润万通公司邮寄《关于履约催告函的回复函》，主要内容为：“海润万通公司资金链断裂事发后，中介方一直拖延不去领取产权证，张治魁为避免产生滞纳金领取了产权证。张治魁联系中介方表示若能保证其实收1300000元，张治魁愿意继续交易，然中介要求李芳、张治魁各自承担一半由李芳交付给中介方的定金，即要张治魁在合同实收成交价的基础上少收一半定金。张治魁于7月8日通过电话最后一次与李芳协商，李芳在电话里明确表示不愿意再补交定金，告知张治魁可以通过法院来解除合同，李芳在邮寄给张治魁的履约催告函中写的‘买方愿意在不影响卖方在原合同约定的实收成交价1300000元的情况下要求卖方继续履行合同’与事实不符”。另查明，张治魁于2016年7月20日向一审法院起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，一审法院于2016年10月17日作出（2016）闽0104民初3406号民事判决，驳回其诉讼请求，该判决已于2016年11月17日发生法律效力。再查，李芳委托北京天驰君泰（福州）律师事务所律师代理诉讼，支出本诉律师代理费25000元及反诉律师代理费10000元。张治魁委托福建元一律师事务所律师代理诉讼，支出律师代理费15000元。庭审中，李芳表示愿意一次性支付购房款1300000元给张治魁，自行承担110000元的损失。一审法院认为，李芳、张治魁签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。对李芳的诉讼请求分析如下：李芳表示愿意在不影响张治魁实收1300000元的情况下要求继续履行合同，张治魁仍拒绝继续履行，已构成违约，故李芳诉请张治魁继续履行合同并支付违约金，一审法院予以支持。张治魁抗辩李芳要求继续履行合同，已获得了房屋涨价期间的利益的，合同约定的违约金过高，一审法院对张治魁的该抗辩予以支持，违约金依法核减为每日按合同约定的成交价万分之三。李芳依据合同第十四条第一款第二项主张律师费，但适用该条款的前提是解除合同，但本案李芳系诉请继续履行合同，故对于李芳律师费的主张，一审法院不予支持。对张治魁的诉讼请求分析如下：如前所述，张治魁拒绝履行合同的行为已构成了违约，故张治魁诉请解除合同及基于合同解除所产生的违约金、律师费等主张，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、确认李芳与张治魁于2016年5月25日签订的购买仓山区建新镇花溪南路39号华润橡树湾橡府12#楼1509单元的《房屋买卖合同》合法有效；二、张治魁继续履行上述《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起十五日内配合李芳办理购房款1300000元的银行托管及将房屋权属变更登记至李芳名下的手续，在收取银行托管购房款及权属过户登记后两个工作日内向李芳交付房屋；三、张治魁于本判决生效之日起十日向李芳支付逾期办理违约金（以1300000元为基数，按日万分之三的标准自2016年8月13日计算至张治魁办理房屋产权交易受理手续之日止）；四、驳回李芳的其他诉讼请求；五、驳回张治魁的诉讼请求。本诉案件受理费16500元、财产保全费5000元，由张治魁负担。反诉案件受理费8250元，由张治魁负担。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对此予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，张治魁于2016年7月20日向一审法院起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，一审法院于2016年10月17日作出（2016）闽0104民初3406号民事判决，以“张治魁诉请解除涉案《房屋买卖合同》，未提供相关证据支持其主张，应承担举证不能的后果”为由，驳回其诉讼请求，该判决已于2016年11月17日发生法律效力。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条规定，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后�次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”，因此张治魁在本案中反诉要求解除涉案房屋买卖合同，构成重复起诉，对此本院不予支持。李芳曾于2016年8月11日向张治魁邮寄《履约催告函》，表示愿意在不影响张治魁在原合同约定的实收成交价1300000元的情况下要求张治魁继续履行合同，但张治魁拒绝履行，已构成违约，李芳在该判决生效后即诉请要求涉案房屋买卖合同继续履行，并支付违约金，本院予以支持。张治魁主张李芳违约，但理据不足，本院不予支持。张治魁称交易房产价格上涨，继续履行合同对其不公平，但张治魁拒绝履行涉案房屋买卖合同是导�其产生房产增值损失的原因，该损失应由其自行承担。综上所述，张治魁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8250元，由张治魁负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年十一月三十日法官助理 龚 蓉书 记 员 林雨婷