上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初1177号
原告：林吓仁，男，1956年4月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：林国辉(系原告之子)，汉族，住上海市浦东新区。
被告：毛仙芳，女，1979年7月9日出生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：许佳艺，上海众华律师事务所律师。
原告林吓仁与被告毛仙芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告林吓仁及其委托诉讼代理人林国辉、被告毛仙芳及其委托诉讼代理人许佳艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林吓仁向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年11月起至2017年11月24日止房屋使用费(按每月7,500元计算，扣除被告已付的10,000元)；2、判令被告向原告支付水电费2,219元。事实和理由：原、被告于2013年12月13日就上海市浦东新区三林镇上南路XXX号一间半店面(以下简称系争房屋)签订《租房协议》，约定年租金九万元，合同签订后原告将系争房屋交付给被告使用。2016年12月被告支付房租一万元，此后被告开始拖欠租金，未交水电费2,219元。2017年11月24日原告发现被告搬离系争房屋，2017年9月起至2017年11月24日的使用费被告也未支付。经原告多次催讨，被告仍拒不支付，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。
毛仙芳辩称，不同意原告的诉请。原告无法证明系争房屋是原告建造的，原告是否有权收取使用费无法证实。其次，双方已就使用费达成新的协议，由于系争房屋涉及拆违，故租借原则改为先使用后付款(按月支付结算)，被告实际已付清截止2017年6月底的使用费。2017年6月份以后因政府发文需强制拆除房屋，系争房屋被断水断电而无法实际使用。2017年11月24日原告将系争房屋门锁更换，被告无法进入。即使系争房屋需要收取使用费，也应当参考农村房屋使用费标准。此外，被告对系争房屋进行过装修，根据双方的租房协议，原告应当赔偿被告装修损失。被告还有押金5,000元在原告处，应予退还。
本院经审理认定事实如下：系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋。2013年12月13日，原、被告就系争房屋签订《租房协议》，约定原告将一间半店面租给被告，年租金九万元、租房押金五千元。合同第五条：根据租房者毛仙芳两间店面装修费用的实际金额计算，若租房者第一年遇到拆迁，房东按100%装修费实际金额退给租房者(租房者须如实列出装修费用清单给房东并作为此协议的附件，双方签字后，附件生效)、若是第二年按装修费50%退还、若是第三年按装修费25%退还，以此类推。此退还的装修费是房东(即原告)付给租房者的，至于拆迁马路拓宽、国家征用、所属大队回收、房地产开发所赔偿的动迁费用与租房者无关。合同第六条：协议自2013年12月28日起正式算店面租金。本着先付后用的原则，协议约定2年，若第三年要继续租下去，按租金的5%增长。协议签订后，原告交付系争房屋，被告支付房屋使用费。租期届满后，双方未续签合同，被告继续使用系争房屋。
2016年8月21日，原、被告为租赁事宜发生纠纷，原告出具声明一则，写明：原告借给被告的上海市浦东新区三林镇天花庵村上南路XXX-
XXX号房屋，租借原则是先付房屋租金后使用，由于动迁涉及房子拆违事宜，按照国家规定及天花庵条约等政府下达拆迁通知，按政府拆违标准与房客毛仙芳共同协商清退事宜。注：(1)目前本人的房产涉及政府拆迁故将租借原则更改为先使用后付款(按月付款结算)(2)将房客毛仙芳租借的店面恢复原状，保证正常经营。
另查明，被告另承租了原告出租的浦东新区上南路XXX号门面。2016年12月初，系争房屋所属村民委员曾发出告知书，告知系争房屋为违法建筑，暂定于2016年12月中旬将依法整治并拆除，要求承租人于12月中旬前自行清空并搬离。2017年6月初，前述村民委员会再次发出告知书，要求承租人于2017年6月14日前自行清空并搬离。
再查明，2016年8月31日，原告出具收据，确认收到被告支付的店面租金38,800元，并注明5287号(4月8号-8月7号)5289号(6月30日-7月30日)租金已全部结清。2016年9月30日，原告出具收条，确认收到被告租金18,300元，注5287号(8月8号-9月7号)5289号(7月31日-8月31日)。2016年11月4日，原告出具收条，确认收到被告房租2,000元。2016年11月9日，原告出具收条，确认收到被告租金18,000元，注5287号(9月8日-10月7日)5289号(8月31日-9月30日)，已付(2,000元)，已付(16,000元)。2017年1月10日、1月20日、3月22日、5月1日、6月6日，原告分别出具收条，确认收到被告支付的款项，五张收条合计费用为27,000元。被告称支付的款项系5287号和5289号的使用费，根据先使用后付款的原则，被告已付清了截止2017年6月的使用费。原告认为，2016年11月9日的收条中已确认被告支付系争房屋的使用费至2016年10月7日，原告现向被告主张自2016年11月1日起的使用费；2017年1月10日收条中的2,000元为水电费，2017年被告共计支付使用费25,000元，由于收条中未注明哪套房屋，故根据比例，原告将其中10,000元计算在本案中，剩余15,000元计算在上南路XXX号房屋的使用费中。双方同意，若2017年1月10日支付的2,000元计算为使用费，该笔款项计算于上南路XXX号房屋的使用费。
关于水电费，原告提交了自行记录的纸质记录一页，证明截止2017年8月底被告尚欠付水电费2,219元。对此被告不予认可，认为其已结清了截至2017年6月的水电费。原告另称，2016年底至2017年期间系争房屋一直由被告经营，断水断电的情况仅发生了一、二天，2017年11月24日原告发现被告已搬走，故更换了门锁。被告称其自2017年6月底以后即不再经营，由于双方对补偿事宜没有谈成，被告的物品仍放置在系争房屋内，2017年11月24日原告将房屋门锁更换，被告无法再进入。庭审中，被告确认系争房屋内的被告遗留物品不再需要。
经本院释明无效合同的后果处理，被告要求原告返还押金、并要求酌情处理赔偿被告装修补偿款。原告同意退还押金，不同意赔偿被告装修费。
本院认为，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造的房屋，原、被告就系争房屋建立的《租房协议》应认定无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。协议约定的租赁期限已经届满，然被告继续使用系争房屋，由于被告已实际使用了租赁物，其应当向原告支付占有、使用房屋期间的房屋使用费。被告主张其房屋使用费已支付至2017年6月。对此，本院认为，即使2016年8月21日的声明中被告同意房屋使用费的支付方式改为先使用后付款，但此声明并未反映对使用费的计算标准有更改，被告在使用系争房屋的情况下，仍应按协议约定的使用费标准支付。双方在此后的收付款行为中也体现了支付标准并未改变。从现有收款证据反映，原告认可被告结清了系争房屋2016年10月底之前的应付使用费，对于2016年11月1日起的应付使用费，被告提交的2017年1月至6月的收据(金额27,000元)因包含另案房屋使用费，且未注明具体金额，原告对于其中10,000元计算于本案中，15,000元计算于另案，本院予以认同，另2,000元收据未体现为支付水电费，本院作为支付房屋使用费已计算于另案。因此被告实际已支付原告的使用费10,000元在本案应付款中抵扣。关于原告主张水电费2,219元，原告仅提供其手写记录一份，且无其他相应证据佐证，被告不予确认，故本院难以采纳。被告要求原告酌情赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。原告同意返还被告租赁押金5,000元，本院予以准许，本案中一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告林吓仁与被告毛仙芳就上海市浦东新区三林镇上南路XXX号一间半店面签订的《租房协议》无效；
二、被告毛仙芳于本判决生效之日起十日内支付原告林吓仁自2016年11月1日起至2017年11月24日止的房屋使用费，按每月7,500元计算；(扣除被告毛仙芳已付款10,000元)
三、原告林吓仁于本判决生效之日起十日内退还被告毛仙芳租赁押金5,000元；
四、驳回原告林吓仁其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,480元，减半收取计740元，由原告林吓仁负担140元，被告毛仙芳负担600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一八年二月二十七日
书记员 陈韫鏐