山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1544号
原告（反诉被告）商业部青岛粮油物资中转站。
法定代表人徐连民，站长。
委托代理人陈为法，山东天华律师事务所律师。
委托代理人孙晓飞，山东天华律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘保罗，男。
委托代理人陈臻，山东照岳律师事务所律师。
原告（反诉被告）商业部青岛粮油物资中转站与被告（反诉原告）刘保罗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈为法与被告刘保罗及其委托代理人陈臻到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告、被告双方于2009年12月4日签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落于xx路xx号甲房屋五间出租给被告，租赁期从2009年6月16日起至2010年6月15日止，租金三万元，合同签订之日即付清。合同到期后没有续签，被告继续占用该房屋至今，但自2009年始被告一直拖欠租金。被告严重违约，为维护合法权益，原告特具状起诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告租金122500元（自2009年12月16日计算至2014年1月16日，每月2500元），违约金30000元，拖欠的水电费32467.8元，共计184967.8元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告又于2014年5月16日追加诉讼请求，要求判令双方解除租赁关系，被告腾退座落于xx路xx号甲的涉案房屋。庭审中，原告还于2015年1月26日向本院申请撤回要求被告给付拖欠的水电费32467.8元的诉讼请求，本院对原告的该撤诉申请予以批准。
被告辩称，2005年7月18日经原告原书记兼站长姜厚平介绍，我转租了原告位于四方区xx路xx号甲正在经营的润之源菜馆。因为是老房结构，每年当雨季到来时原告都会安排工作人员来进行防雨和排水维修。后商业部粮油物资中转站归青岛市第三粮库管辖，每年的雨季防水排污修缮工作就再也无人管理了。因为饭店多次漏水，我多次找到当时的第三粮库有关工作人员反映情况，他们让我给房产部递交房屋维修申请报告后，就再也不管了。2008年初、6月份深夜的那场暴雨，给我正在经营的饭店因房屋失修，漏雨，下水道堵塞造成重大损失，直接造成经济损失约15万元。事故发生后，我找到第三粮库的主管领导，他们到我饭店查看后取证、拍照，然后回去开会研究，长达6年之久未给我任何答复和赔偿。期间我多次找到第三粮库找领导们协商赔偿损失问题，并且到信访部门和法院起诉他，但被原告派人中途追回，承诺给我解决所有损失和赔偿，但迄今未果。2009年12月16日至2014年1月16日的租金确实没有支付，没有支付的原因是房屋漏雨，给我造成了损失，并且没有进行赔偿，如果现在原告同意给我们赔偿的话，我就可以支付相应的租金，对租金数额无异议。关于违约金，我不应该支付，因为原告也给我们造成了损失。关于水电费，无异议，应按照实际发生的数额来支付。对增加的诉讼请求，饭店现在已经停业，现在我和我表哥在下面经营了一个小超市，我自己住在上面，所以我现在不同意腾退。同时，针对原告给我造成的巨大损失，特向法院提起反诉，要求：1、原告赔偿被告经济损失212900元；2、原告承担本案反诉费。
针对被告提出的反诉，原告辩称，被告的反诉事实及理由均不存在，请求依法驳回。1、被告没有任何证据证明其反诉状中所称的因大雨渗漏造成了损失，在此期间是否发生了别的透水、漏水事故，我方不清楚。2、双方之间签订的合同有明确的租赁期限，是到2010年6月，只有1年的时间，但是被告却强占房屋至今，拒不支付租金和水电费，并将房屋擅自转租牟利，已经严重违反了合同的约定。
经审理查明：1、2009年12月4日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“原告将xx路xx号甲房屋五间（使用面积300平方米）租赁给被告使用，租赁期为一年，自2009年6月16日起至2010年6月15日收回，房屋租金为三万元，承租人拖欠租金累计达半个月的，出租人可以终止合同，收回房屋。租赁期间房屋修缮是出租人的义务，出租人对房屋及其设备应每隔／月（年）认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠使用。出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。租赁期间的水、电、暖、通讯及社会性收费等费用，由承租方承担。出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金／元；如因此造成承租方人员人身受到伤害或财务损毁的，负责赔偿损失。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金年租金的20%元。承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金10万元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿”。上述合同签订后，被告一直使用涉案房屋至今，且自2009年12月16日至2014年1月16日期间的的租金没有支付给原告。庭审中，被告称拖欠的房租应为43个月的，因为有半年的房租是原告单位领导在被告饭店吃饭时用饭费折抵的，但被告未就此向法庭提交证据证明。
2、庭审中，被告向法庭提交姜厚平书写的证人证言一份，内容主要为：“刘保罗承租青岛第三粮库下属的青岛粮油物资中转站的房屋经营饭店，其曾到信访部门和司法部门上访和控告，单位安排我把刘保罗去信访局和法院的路上追回，并把上访和上诉材料要回去，单位主管领导承诺说要给润之泉饭馆解决赔偿事宜。主管领导委托我就饭馆受损一事进行协调，重新签订租房合同，并承诺赔偿人民币5000元，以房租和水电费补偿润之泉饭馆所受的损失。因润之泉饭店受损财产数额较大和三库赔偿的数额差距悬殊，所以第三粮库不同意增加补偿金额，至今也未解决”。庭审中，被告还向法庭提交照片16张，欲以证明房屋因漏水造成的损失；同时被告申请对饭店因水淹所造成的财产损失价值进行评估。本院对被告的评估申请予以准许，并委托青岛天和资产评估有限责任公司进行了评估，被告为此预交评估费2400元。青岛天和资产评估有限责任公司经现场勘验后，作出青天评报字（2014）第QDV1089号评估报告书，评估结论为：“青岛市四方区（现市北区）xx路xx号甲户房屋因年久失修，未作防水和维护，下雨被淹造成的损失价值为80152元”。原告对被告提交的上述证据质证认为：证据1的证人证言，证人应到庭，证人未到庭，其证言不应被采信；证据2的照片的真实性无法确认，不能证明与本案有关，也不能证明被告所要证明的事项；证据3的评估报告有异议：（1）没有任何证据证明被告所称的损失系下雨造成；（2）双方的合同只有1年，即使该房屋确系被告所装修，他的使用期限也仅仅1年，也就是说无论当时的装修价值是多少，1年之后就应当折损为零，再不存在所谓的装修价值；（3）评估报告上评定的是修复价值，对原告来说，2010年6月之后，该装修没有任何价值，而且所谓的装修都是根据被告的陈述所进行的，原告已经提出了异议，认为其根本没有进行装修，从现状上看，一、二层保存完整，没有任何破坏和装修的痕迹；（4）在被告承租该房屋之前，就是一个酒店，之前的业户已经对房屋进行了装修，所谓的被告的装修根本不存在；（5）需要被告提供当时装修的相关证据、例如发票、施工合同等来加以证明其主张。被告对该评估报告质证认为：（1）该评估公司是由法院指派、双方认可的，在进行评估时，评估报告特别事项说明第8项载明，现场勘查时，被告已经对地面一、二层进行了重新装修，无法对实际受损情况进行现场勘查，因原告未派遣相关人员参与现场勘查，本次评估依据被告对受损情况的描述确定受损范围；（2）原、被告双方签订合同是2009年12月4日，该房屋已经严重受损，原告基于双方达成赔偿事宜，原告主管领导委托当时的综合管理部部长姜厚平协调饭店受损一事，重新签订租赁合同，从而明确赔偿相对人，以房租及水电费补偿饭店所受损失。当时约定合同一年一签，但至今被告未收到原告签字盖章的租赁合同。
上述事实，有原告、被告所作陈述，庭审笔录以及原告、被告各自提交的证据在案为凭，所有证据均已经庭审质证，经本院核实，可以认定。
本院认为：1、原告、被告双方之间就本案所涉之青岛市四方区（现市北区）xx路xx号甲户房屋签订的房屋租赁合同截止期限为2010年6月15日，合同到期后，双方未续签租赁合同，但被告继续使用租赁物，此时双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。现原告追加诉讼请求，要求解除双方的租赁合同，被告返还原告房屋，该请求符合法律规定，本院对此予以支持。
2、承租人租赁房屋的，应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确的，应当在每届满一年时支付。现原告主张被告拖欠其自2009年12月16日至2014年1月16日期间共49个月的租金122500元，被告则称拖欠的房租应为43个月的，有半年的房租是原告单位领导在被告饭店吃饭时用饭费折抵的，但被告未就此向法庭提交证据证明。故本院采信原告的主张，被告应将2009年12月16日至2014年1月16日期间的房屋租金122500元支付给原告。因被告逾期交纳房屋租金，还应按照双方合同的约定向原告支付违约金6000元（30000元×20%=6000元）。关于原告主张的被告违反合同，擅自将承租房屋转租之违约金，因原告未提交证据证明被告存在转租行为，故本院对此不予支持。
3、原告、被告双方签订的租赁合同约定：“租赁期间房屋修缮是出租人的义务，出租人对房屋及其设备应每隔／月（年）认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用”。现被告在使用租赁房屋时发生漏水，原告未及时给予修缮，导致被告财产受损。损失的具体数额，本院委托青岛天和资产评估有限责任公司进行了评估，评估结论为：“青岛市四方区（现市北区）xx路xx号甲户房屋因年久失修，未作防水和维护，下雨被淹造成的损失价值为80152元”。对该评估结论本院予以确认，原告应根据该评估结果给予被告等额的赔偿。被告反诉要求的超出部分，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。被告预交的评估费2400元，根据评估结论和其反诉请求的比例，被告应自行承担1497元，由原告承担903元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）商业部青岛粮油物资中转站与被告（反诉原告）刘保罗就青岛市xx路xx号甲房屋五间（使用面积300平方米）之间的《房屋租赁合同》于2014年5月16日解除；
二、被告（反诉原告）刘保罗于本判决生效之日起二十日内将青岛市xx路xx号甲房屋五间腾还原告（反诉被告）商业部青岛粮油物资中转站；
三、被告（反诉原告）刘保罗于本判决生效之日起二十日内给付原告（反诉被告）商业部青岛粮油物资中转站2009年12月16日至2014年1月16日期间的房屋租金122500元；
四、被告（反诉原告）刘保罗于本判决生效之日起二十日内给付原告（反诉被告）商业部青岛粮油物资中转站逾期交纳房屋租金的违约金6000元；
五、原告（反诉被告）商业部青岛粮油物资中转站于本判决生效之日起二十日内赔偿被告（反诉原告）刘保罗因漏水造成的损失80152元；
六、驳回被告（反诉原告）刘保罗的其他反诉请求；
七、被告（反诉原告）刘保罗预交的评估费2400元，由被告（反诉原告）刘保罗自行承担1497元，由原告（反诉被告）商业部青岛粮油物资中转站承担903元，原告（反诉被告）商业部青岛粮油物资中转站于本判决生效之日起二十日内直接给付被告（反诉原告）刘保罗。
如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费17079元，由原告承担5124元，由被告承担11955元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）；反诉受理费2248元，由原告承担846元，由被告承担1402元（被告已预交，原告于本判决生效之日起十日内直接给付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 顾晶京
人民陪审员 曹积泉
人民陪审员 王 静
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 于丽君