江苏省金湖县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0831执异4号
异议人：栾承江（被执行人）。
委托诉讼代理人：俞曦。
申请执行人：江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行，住所地金湖县衡阳路228号。
负责人：倪伟刚，该行行长。
委托诉讼代理人：胡阳哲，该公司员工。
被执行人：江苏力岩农资有限公司，住所地金湖县金湖路南侧黎东河西侧。
法定代表人：殷舜琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：俞曦。
被执行人：殷舜琴。
委托诉讼代理人：俞曦。
被执行人：栾海燕。
委托诉讼代理人：俞曦。
在本院执行申请执行人江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行与被执行人江苏力岩农资有限公司、栾海燕、栾承江、殷舜琴借款合同纠纷一案中，异议人栾承江向本院提出书面异议，请求带租拍卖涉案房产。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人栾承江称，2011年5月1日，异议人承租了栾海燕所有的位于中央公园商业广场103室、106室、107室、108室等房屋经营酒店、宾馆，租期20年。此后江苏力岩农资有限公司在向江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行借款时，栾海燕虽用该房产作了抵押，但承租人取得了该房屋的租赁权，故要求法院在租赁期内带租拍卖。
异议人为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明2011年5月1日栾海燕与栾承江签订了房屋租赁合同，将位于金湖县中央公园商业广场等房产出租给自己经营宾馆、酒店等，租期20年；2、金湖华丰商务宾馆工商信息，证明金湖华丰商务宾馆产权属性为租赁使用权。3、门面委托经营合同，证明异议人于2015年10月1日将租赁部分房屋委托冯新业等人经营。
申请执行人江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行称，1、异议人的异议请求不属于执行异议审查范围；2、异议人向法院提供的2011年5月1日《房屋租赁合同》及转租的委托经营合同是虚假的；3、抵押人栾海燕向银行隐瞒了涉案房屋租赁情况，应承担财产保险责任。综上，请求法院依法审查裁决。
申请执行人江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行证明自己的主张，向本院提供了《最高额抵押合同》一份，证明合同约定了违约的情形。
被执行人江苏力岩农资有限公司认同异议人意见。
被执行人殷舜琴认同异议人意见。
被执行人栾海燕称，1、其将涉案房产租赁给栾承江是事实；2、请求法院依法保障涉案房产以较为合理的价格处置；3、请求法院保护在先的租赁权和经营权。综上，请求带租拍卖。
本院查明，江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行于2016年1月21日向本院提起诉讼，要求江苏力岩农资有限公司、栾海燕、栾承江、殷舜琴归还借款3400000元及利息。2016年2月23日本院依法作出了（2016）苏0831民初249号民事判决书，判决：一、被告江苏力岩农资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行借款本金3400000元以及利息；二、原告对被告栾海燕所抵押的位于金湖县中央公园19幢商业广场103室的房产（房屋所有权证号：金房权证金湖县字第××号）在折价、拍卖或变卖后所得价款在1185500元范围内享有优先受偿权；三、原告对被告栾海燕所抵押的位于金湖县中央公园19幢商业广场106室的房产（房屋所有权证号：金房权证金湖县字第××号）在折价、拍卖或变卖后所得价款在1185500元范围内享有优先受偿权；四、原告对被告栾海燕所抵押的位于金湖县中央公园19幢商业广场107室的房产（房屋所有权证号：金房权证金湖县字第××号）在折价、拍卖或变卖后所得价款在1298300元范围内享有优先受偿权；五、原告对被告栾海燕所抵押的位于金湖县中央公园19幢商业广场108室的房产（房屋所有权证号：金房权证金湖县字第××号）在折价、拍卖或变卖后所得价款在1296200元范围内享有优先受偿权；六、被告殷舜琴、栾承江对被告江苏力岩农资有限公司上述还款义务承担连带还款责任。该判决生效后，由于江苏力岩农资有限公司、栾海燕、栾承江、殷舜琴未自动履行义务，江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行申请强制执行。本院于2016年4月21日立案执行。在案件执行中，2016年9月20日对金湖县中央公园19幢商业广场涉案的房产进行了委托评估，2017年1月22日本院依法作出了（2016）苏0831民初529号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人栾海燕所有的位于金湖县中央公园19幢商业广场204-315室、314室、316-331室、333室、401室、103室、104室、105室、106室、107室、108室、110室、118室房产以及位于金湖县金石农机农贸机电城8幢109室、110室的房地产。由于栾承江占用了部分拍卖的房产，本院于2017年6月14日向栾承江送达了通知书，通知除去其租赁关系拍卖，限七日内迁出金湖县中央公园19幢商业广场103室、106室、107室、108室，逾期将依法强制执行。
另查明，栾承江、殷舜琴系夫妻关系，栾海燕系栾承江、殷舜琴的女儿。金湖县中央公园19幢商业广场103室、106室、107室、108室房产的所有人为栾海燕。栾承江因经营金湖华丰商务宾馆需要，2011年1月1日与栾海燕签订了门面房租赁协议，租用栾海燕所有的中央公园金湖路115号门面房8间（包含103室、106室、107室、108室），二楼、三楼商铺16间经营宾馆业务，租期为2011年1月1日至2021年12月31日，年租金100000元，该租赁协议向金湖县黎城工商所备案。2011年5月1日，栾海燕与栾承江又签订了房屋租赁合同，合同约定：栾承江租用金湖县中央公园19幢商业广场103室、106室、107室、108室等房产用于宾馆酒店等经营，租期20年，租金为此前栾海燕向栾承江借款10000000元，按500000元/年租金，租期20年抵冲上述借款。2011年9月1日栾承江开始经营金湖华丰商务宾馆。2015年10月1日栾承江将金湖华丰商务宾馆的房屋委托冯新业、嵇才英经营。
再查明，2015年8月17日，江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行与栾海燕签订最高额抵押合同两份，约定栾海燕分别以其所有的位于金湖县中央公园19幢商业广场103室、106室、107室、108室房产作抵押，为江苏力岩农资有限公司在江苏常熟农村商业银行股份有限公司金湖支行办理3400000元借款提供抵押担保。同日双方依据上述合同办理了抵押权登记和房屋他项权证书。
上述事实，有本院生效的民事裁定书、民事判决书、通知书，房屋租赁合同、当事人陈述等证据证实。
本案争议的焦点是：涉案的房产应否带租拍卖。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，异议人栾承江租用涉案房屋的合同，签订时间在抵押权设立以及本院查封之前，并向金湖县工商行政管理部门办理了备案，且实际占有使用了该房屋，其情形符合上述规定，因此，异议人栾承江的异议申请理由成立，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下：
一、撤销金湖县人民法院关于栾承江、殷舜琴除去租赁关系后拍卖金湖县中央公园19幢商业广场103室、106室、107室、108室的通知书。
二、带栾承江租约拍卖或变卖栾海燕所有的位于金湖县中央公园19幢商业广场103室、106室、107室、108室的房产。
案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 王文昌
审判员 陈苏建
审判员 高长玉
二〇一八年二月六日
书记员 王耀梅
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民诉法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
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