苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴开民初字第308号
原告徐万祥。
委托代理人孙心远，江苏水城律师事务所律师。
被告苏州市永乐置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇新市街422号。
法定代表人吴学良，董事长。
委托代理人李纯，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人李慧卉，江苏久顺律师事务所律师。
第三人苏州市万和物业管理有限公司，住所地江苏省苏州太湖国家旅游度假区墅里路11号。
法定代表人刘波，董事长。
委托代理人谢福龙，该公司员工。
原告徐万祥诉被告苏州市永乐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理。原由代理审判员韩亚光适用简易程序，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并追加苏州市万和物业管理有限公司为第三人，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告徐万祥及其委托代理人孙心远，被告苏州市永乐置业有限公司的委托代理人李纯、李慧卉，第三人苏州市万和物业管理有限公司的委托代理人谢福龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐万祥诉称，2012年7月16日，其与被告签订商品房买卖合同一份，约定由其购买被告开发的位于苏州市吴中区临湖镇前青街555号7幢204室的房屋一套，房屋总价为502380元；交房日期为2013年5月30日，逾期交房超过60日且其同意继续履行合同的，被告应自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，按房屋总价的万分之二计算违约金。同时，被告还给了其物业年费抵扣券一张，承诺该券可以抵扣一年物业管理费。2013年6月，被告通知其交房并交纳相关费用，包括装修押金2000元。其认为被告无收取装修押金的理由，故交纳了除装修押金以外的其他费用，但被告却拒绝交房。其多次与被告沟通均未果，故诉至法院，要求判令被告交付房屋，并向其支付相应的逾期交房违约金（自2013年5月30日起，按日100.48元计算至实际交房之日）；原告自实际收房之日起一年的物业年费1809元由被告负担；案件受理费由被告承担。
被告苏州市永乐置业有限公司辩称，其已经按照合同约定向原告发出了业主入伙通知书，原告也在2013年7月2日前来办理了交房手续，并领取了交房赠品、房屋质保说明和使用说明书。后原告未能拿到钥匙是因为未能交纳物业管理费，根据合同约定，该种情况下不构成逾期交房。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人苏州市万和物业管理有限公司述称，其与被告签订有前期物业服务合同，约定由其为被告开发的苏州市吴中区临湖镇前青街555号“太湖郡花园”提供物业服务，同时其还代被告向业主交付房屋钥匙。2013年7月2日，原告来办理交房手续时拒交物业管理费及装修押金，故其未将房屋钥匙交给原告。后原告一直到2015年3月份开始再次要求交房，其要求原告交纳此期间的物业管理费及装修押金，原告仍拒交，故其未将房屋钥匙交给原告。关于物业年费抵扣券，其认为原告的物业年费抵扣券上未注明抵扣年限，故无法使用；关于装修押金，其认为办理入住的业主均按照合同约定交纳了装修押金，原告不应例外。
经审理查明，原、被告于2012年7月16日签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于苏州市吴中区临湖镇前青街555号7幢204室的房屋一套（太湖郡花园），建筑面积83.73平方米，房屋总价为502380元；出卖方（被告）应当在2013年5月30日前将本合同约定的商品房交付买受方（原告）使用；逾期交房不超过60天的，合同继续履行，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之二的违约金；逾期交房超过60天的，买受方有权解除合同，如买受方要求继续履行合同，合同继续履行，出卖方自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，按天向买受方支付房屋总价款万分之二的违约金。合同附件五第11条（1）约定“买受人须在《业主入伙通知书》规定的期限内前来办理验房交接手续，并从交接之日起交纳物业管理费。到期如不前来办理，房屋保修期自《业主入伙通知书》约定的验房交接最后期限日起算，物业管理费也从该日起由买受人承担，出卖人亦将视同该房屋已于该日完全交付买受人”。合同附件五第11条（6）还约定“如买受人未付清本合同及补充协议约定的全部应交款或其他商品房交付之应付款（包括但不限于维修基金、物业管理费、房屋过户手续费等），出卖人有权据实延期，此种延期不视为出卖方逾期交房。”后被告向原告交付物业年费抵扣券一张，承诺原告凭该抵扣券可向物业公司抵扣一年的物业管理费，该抵扣券的起止日期由物业公司填写，按交付日期起计算，两年内使用有效。
另查明，2013年6月，原告收到被告发出的交房流程图、业主交接流转单、收费明细一览表等资料，要求其在同年7月2日前来办理交房手续。其中业主交接流转单上的交房流程为：“1、售楼中心确认业主身份，2、开发公司财务部确认房款差价已经结算完毕和代收费项目已经缴费完毕，3、办证处工作人员确认业主已支付代办费用并已办理完毕办证手续的项目，4、物业公司确认业主入伙相关费用已经支付完毕，5、物业公司确认有关入伙文件已经签署完毕，并将钥匙交付业主，完成交房的项目。”收费明细一览表上注明交房时预收一年物业管理费1809元，装修押金2000元。同年7月2日，原告前来办理交房手续，但仅办理了业主交接流转单的1、2、3项。
再查明，2014年8月，原告已经领取了房屋产权证书及土地使用证书。
又查明，被告与第三人签订有《前期物业服务合同》，双方约定由第三人为被告开发的“太湖郡花园”小区提供前期物业服务，合同期限自2013年5月1日起至2015年4月30日止。现该小区的物业公司仍为第三人。另，在交房时，被告均委托第三人向业主交付钥匙。
审理中，原告称其在2013年7月2日后多次联系被告及第三人协商交房事宜，均未果。被告称原告确来找过几次，其劝原告向第三人交纳相关费用后办理交房手续，但原告不同意。第三人称，原告在2013年7月2日之后从未来找过其，一直到2015年3月份才又来要钥匙，其让原告交纳此期间的物业管理费及装修押金，原告仍拒交，故其仍未将房屋钥匙交给原告。
审理中，被告称原告在办理交房手续当日已签字承诺不以延期交房为由向其主张权利，并提供带有弃权承诺的礼品领取单一份。原告对此不予认可，称上面的签字不是原告本人。法庭询问原告办理交房手续当日有无到场签订过相关的文件，其表示交房当日其临时有事出去了，是他人代为办理的交房手续，但其并未授权任何人代表其签字放弃相关权利。
审理中，原、被告及第三人一致确认本案所涉房屋已于2015年9月10日交付，原告亦撤回要求被告交付房屋的诉讼请求。
上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、交房流程图、业主交接流转单、收费明细一览表、物业年费抵扣券，被告提供的业主签到表、领取单、礼品兑换券、房屋质量保证书和使用说明书领取单、房产证和土地证领取单，第三人提供的前期物业服务合同及法庭制作的笔录材料在卷佐证。
本案的争议焦点为：第三人以原告不交纳物业管理费及装修押金为由拒绝向原告交房，是否构成被告逾期交房。
针对该争议焦点,被告主张原告未按商品房买卖合同附件五第11条（6）之约定向第三人交纳物业管理费及装修押金，构成违约，故其有权据实延期。原告称其在交房时已经向第三人出示了物业年费抵扣券，但第三人要求其必须交纳装修押金，其因不同意支付装修押金，故第三人拒收其物业年费抵扣券。第三人认为，原告未向其交纳物业管理费及装修押金，故无权从其处拿钥匙。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及附件均无原告收房时应交纳装修押金的约定，且根据《江苏省物业服务收费管理办法》（2010年）的相关规定，物业服务企业不得擅自向业主收取装修押金，故第三人向原告收取装修押金无合同及法律依据。根据原、被告及第三人的陈述，被告向原告赠送的物业年费抵扣券在交房当日即可以充抵一年的物业管理费，而原告在持有该券的情况下无拒交物业管理费之必要，故就2013年7月2日当天物业管理费及装修押金产生争议之情况，本院采信原告的陈述。综上，本院认定第三人拒绝向原告交房的行为构成逾期交房。另，被告主张原告在2013年7月2日已书面承诺不以延期交房为由向其主张权利，但根据双方陈述的承诺书形成过程，该承诺应为附条件承诺，即应以被告在2013年7月2日向原告交房为前提，现因第三人拒绝向原告交付钥匙的行为使得弃权承诺的前提条件未能成就，故该承诺对原告亦不产生拘束力。关于逾期交房损失的计算，原告主张按合同关于逾期交房违约金的约定，以房屋总价万分之二每日的标准计算，自2013年5月31日计算至2015年9月10日，为83696.50元。被告认为该标准过高。本院认为，原告在2013年7月2日时已知悉本案所涉房屋具备了交付条件，但因装修押金应否缴纳与第三人产生争议，致使未能及时验收房屋，但在之后近一年半的时间内，其均未采取适当措施防止违约损失的扩大，故对违约损失的扩大原告亦存在过错，结合本案的实际情况，本院酌定因逾期交房给原告造成的损失为上述逾期交房违约金的60%，即50217.90元，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于物业年费抵扣券，因原告未能使用物业年费抵扣券系因被告逾期交房所致，现原告要求被告承担自实际交房之日起一年的物业服务费1809元，该主张为物业年费抵扣券应有之意，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告苏州市永乐置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐万祥逾期交房违约金人民币50217.9元。
二、被告苏州市永乐置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐万祥自2015年9月10日起至2016年9月9日的物业管理费人民币1809元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1938元，由被告苏州市永乐置业有限公司负担1100元，原告徐万祥负担838元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 姜泽峰
代理审判员 韩亚光
人民陪审员 王晓明
二〇一五年十二月五日
书 记 员 钱喆人