湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6623号
上诉人（原审原告）：湖北地龙天安物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）3栋5层3室。
法定代表人：袁学军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚科、谢龙，湖北羚圣律师事务所律师（特别授权代理）。
被上诉人（原审被告）：武汉华康物业有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区徐东大街逸居苑小区12楼。
法定代表人：王辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陶莉，湖北今天律师事务所律师（特别授权代理）。
被上诉人（原审被告）：武汉市金宝美食有限责任公司，住所地湖北省武汉市武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）1、2、3栋3层1号。
法定代表人：许振强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：严毅，男，1974年10月29日出生，该公司职员，（特别授权代理）。
原审第三人：武汉卓昊商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区世界贸易大厦55层8A-8D室。
法定代表人：王娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏汉平，男，1968年7月16日出生，该公司职员，（特别授权代理）。
原审第三人：武汉卓坤物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区徐东大街迎宾华府（君临天下）1、2、3栋1层1号。
法定代表人：岑敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余敏，女，1978年8月25日出生，该公司职员，（特别授权代理）。
上诉人湖北地龙天安物业管理有限公司有限公司（以下简称地龙物业公司）因与被上诉人武汉华康物业有限公司（以下简称华康物业公司），被上诉人武汉市金宝美食有限责任公司（以下简称金宝美食公司或承租户），原审第三人武汉卓昊商业管理有限公司（以下简称卓昊商业公司）、武汉卓坤物业管理有限公司（以下简称卓坤管理公司）的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成由审判员晏明任审判长，审判员潘捷、万军参加的合议庭审理了本案，书记员周常青担任记录。2016年11月16日和29日对本案进行了法庭调查，上诉人地龙物业公司的委托诉讼代理人龚科，被上诉人华康物业公司的委托诉讼代理人陶莉，被上诉人金宝美食公司的委托诉讼代理人严峻，原审第三人卓昊商业公司的委托诉讼代理人魏汉平、卓坤管理公司委托诉讼代理人余敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
地龙物业公司上诉请求：二审法院撤销原判、改判支持其一审诉请。事实和理由：一审判决认定华康物业公司委托卓昊商业公司管理其物业，违背由业委会选聘物业企业的原则；认定的物业服务范围，均属于认定事实错误；一审判决以承租户并非物业服务合同的相对人而不担责，属于适用法律错误。一审判决超期审理，属于审理程序违法。
华康物业公司、金宝美食公司均辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
卓昊商业公司、卓坤管理公司均述称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
2014年12月26日，地龙物业公司向一审法院起诉请求：判令金宝美食公司支付从2012年8月至2014年7月的物业管理费107，657.28元、滞纳金32，297.18元（从逾期之日至2014年7月30日止，按应缴当季度服务费的日万分之五计算），华康物业公司对此承担连带责任。
一审法院认定事实：位于湖北省武汉市武昌区徐东大街迎宾华府B区（君临天下）1、2、3栋的3层的商业用房（以下简称涉案建筑物），权利人为华康物业公司。
2012年7月21日，涉案建筑物所在的君临天下小区的业主委员会（以下简称业委会）和地龙物业公司签订的《物业服务委托合同》（以下简称《物业合同》）约定，小区的物业管理委托地龙物业公司，服务期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止；该小区系商用、住宅混合建筑，商用部分按建筑面积3元／m²／月向业主或者物业使用人收取，每季度交纳一次；逾期交纳的，按应缴纳当季度物业服务费的日万分之五交纳滞纳金。
2012年6月6日，华康物业公司委托卓昊商业公司对其所有的涉案建筑物进行物业管理，卓昊商业公司又转由卓坤管理公司对上述涉案建筑物进行物业管理。
地龙物业公司对“君临天下小区”进行物业服务期间，涉案建筑物的水电费收取、屋顶、墙面的维护维修、地面停车场道路的维修等物业服务系卓坤管理公司提供。涉案建筑物公共区域的公共卫生、绿化、治安秩序维护等问题，均由卓昊商业公司对外与相关单位联系、协调。地龙物业公司代为提供了部分水电费垫付。还与卓坤管理公司协调处理了涉案建筑物租户违章搭建、渗水等影响小区秩序的行为。2014年8月2日，地龙物业公司委托湖北羚圣律师事务所通过邮寄“律师函”向华康物业公司催讨2012年8月至2014年7月的物业服务费等事宜。2014年8月31日、2015年4月29日，就停车场委托管理事项，地龙物业公司与卓昊商业公司签订委托协议书。
2015年1月14日，业委会出具证明有，“地龙物业公司受委托成为本小区唯一的物业服务企业，该企业从2012年8月至今为本小区提供了优良的物业服务”。
2011年5月16日，华康物业公司与金宝美食公司签订《房屋租赁合同》，将商业用房中的1495.24m²租赁给金宝美食公司，租赁期限从2011年8月18日至2021年8月17日止。双方未约定由物业使用人金宝美食公司承担物业服务费。
一审法院认为，业委会与地龙物业公司签订的《物业合同》依法成立有效。涉案房产属于“君临天下小区”的物业服务范围，物业服务合同对华康物业公司具有约束力。在合同履行中，相关物业服务实际主要由卓昊商业公司、卓坤管理公司提供，地龙物业公司仅提供了部分水电费垫付、协调处理租户违章搭建、渗水等问题。根据公平原则，法院酌定华康物业公司按照应收取2012年8月至2014年7月的物业服务费107，657.28元的5%比例承担即5，382.86元。对地龙物业公司主张的滞纳金，不予支持。因华康物业公司未与金宝美食公司约定物业服务费由其承担，对地龙物业公司要求金宝美食公司承担物业服务费的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、华康物业公司于本判决生效之日起十日内向地龙物业公司支付2012年8月至2014年7月的物业服务费5，382.86元；二、驳回地龙物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费人民币3，099元，由地龙物业公司负担2，000元，华康物业公司负担1，099元。
第二审程序中，双方当事人均承认的事实有，1、涉案建筑物为小区内链接居民住宅楼层的三层裙楼，所有人登记为华康物业公司；2、涉案小区依法成立了业委会，华康物业公司为小区的业主；3、《物业合同》经过一审的质证；4、三层裙楼为门朝街面的商业店面，裙楼中有数个朝向小区内的出口，其中包括卓坤管理公司的办公室出口、小卖部出口、消防通道出口；裙楼的污水排放及朝向小区的雨水排放均汇入小区内的主管道，裙楼的供电汇总及裙楼顶层的绿化，均由地龙物业公司管理；5、华康物业公司表示其委托卓坤管理公司负责裙楼的相关物业管理并向其缴纳物业费用；6、对一审判决认定涉案建筑物的业主所欠物业管理费的金额，均无异议。
二审另查明，1、《房屋使用权证》显示，涉案建筑物裙楼的所有人为华康物业公司，规划用途为商业服务；2、2012年7月21日，业委会（甲方）与地龙物业公司（乙方）签订的《物业合同》约定，甲方将小区委托乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理服务事项有，房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、空中花园、外围墙），共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括共用的上下水管、落水管、共用照明、高压泵房、楼内消防设施设备），附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井），共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公用环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运）；委托管理期限为3年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；本物业管理公共服务费，无论房屋是否空置，商铺由乙方按其建筑面积3.00元／m²／月向业主或物业使用人收取；本物业管理公共服务费每季度交纳一次，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，则视为当季度逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按应缴当季度服务费的日万分之五交纳滞纳金；3、2011年5月16日，华康物业公司（甲方）与金宝美食公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将裙楼部分的共计建筑面积1495.24m²出租给乙方作餐饮经营和办公使用，租赁期共10年，自2011年8月18日至2021年8月17日止；4、2012年6月6日，华康物业公司委托卓昊商业公司负责涉案建筑物的商管及运营事宜；卓昊商业公司委托卓坤管理公司负责涉案建筑物的商管及运营事宜；5、2014年8月31日，卓昊商业公司委托地龙物业公司管理小区的停车场事宜；6、2015年1月14日，业委会出具证明，地龙物业公司与业委会签订《物业合同》，受委托成为本小区唯一的物业服务企业，从2012年8月至今为本小区提供了优良的物业服务；7、2014年8月20日，为2012年8月至2014年7月期间的物业管理服务费，地龙物业公司向华康物业公司发出律师函；8、2015年1月13日，辖区公安派出所、居民社区、城管执法大队、环卫所分别出具证明，涉案建筑物的裙楼所涉相关事宜均与卓坤管理公司联系沟通；9、2015年1月15日的一审质证笔录记载有，华康物业公司提交有辖区公安派出所、居民社区、城管执法大队、环卫所各自出具的证明，质证时，地龙物业公司陈述“对真实性、关联性、合法性均有异议”；华康物业公司陈述“前期物业是港联公司，在港联公司没有到期时，由业委会选聘原告（地龙物业公司）”；10、一审开庭笔录记载，2015年1月12日的简易程序有，双方当事人对涉案建筑物的所有人为华康物业公司无异议，对《物业合同》、华康物业公司向卓昊商业公司及卓昊商业公司向卓坤管理公司委托书的真实性无异议；地龙物业公司陈述“（《物业合同》）2012年7月21日签订，管理期限从2012年8月1日至2015年7月31日。（涉案建筑物的裙楼）属于我公司物业管理的区域。2014年8月22日进行了催缴（拖欠物业费）。业委会委托我公司管理并签订合同，经过了备案，具有法律效力”；华康物业公司陈述“该《物业合同》是住宅部分的业委会，并不包括商业部分。（《物业合同》）将我公司物业包含其内，属于侵权行为。（涉案建筑物的裙楼）是华康物业公司自主经营。（催缴函）只能证明原告曾经发过，我公司没有收到”；承租户陈述“（《物业合同》）包含内容对我公司是侵权。（催缴函）我公司从来没有收到过”；2015年6月8日的普通程序有，地龙物业公司陈述“（对华康物业公司提交的共有部分维护费用）不是我们做的，这些不属于我们物业服务的范围”；华康物业公司陈述“我不清楚，我方没有参加合同的签订（指《物业合同》），我们对合同签订不知情，该合同签订后也没有送达我方”；2015年11月12日的普通程序有，将金宝美食公司、欣亚汽贸公司两岸合并审理，双方当事人对2015年1月15日质证笔录的真实性均无异议。
本院认定如下：一审判决认定的部分事实属实。
本院认为，涉案建筑物的裙楼依法登记的所有权人为华康物业公司，且位于业委会所在的辖区，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”的规定，华康物业公司即为业委会所在辖区的业主。地龙物业公司与业委会签订《物业合同》并提供相关的物业服务，双方构成业主之一为华康物业公司与物业服务企业为地龙物业公司之间的物业服务合同关系。
关于物业服务合同约束力的问题。业委会与地龙物业公司签订的《物业合同》，华康物业公司作为业委会辖区内的业主，并将涉案建筑物裙楼中的相关部分租赁给承租户，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，《物业合同》对承租户和华康物业公司具有约束力。地龙物业公司提出一审判决以承租户并非物业服务合同的相对人而不担责属于适用法律错误的主张，于法有据，本院予以支持。
关于华康物业公司委托范围的问题。从华康物业公司委托卓昊商业公司以及卓昊商业公司委托卓坤管理公司的内容为负责涉案建筑物的“商管及运营事宜”分析，所委托事宜涉及的只是建筑物专有部分的内部商业管理及其运营，并未涉及建筑物共有部分，如楼顶绿化、供电管理、污水排放、雨水排放、消防通道、小区内出口的通行等。地龙物业公司提出一审判决认定其物业服务范围属于认定事实错误的主张，既有《物业合同》为据，亦符本案事实，本院予以支持。
关于书面催交的问题。针对拖欠的相关物业服务费，由于地龙物业公司已经向华康物业公司发出过律师函，而一审判决业主担责5%，既无约定依据，亦缺法定依据，应当予以纠正。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、第十二条的规定，承租户应当支付相关期限的物业服务费给地龙物业公司，华康物业公司对此承担连带责任。地龙物业公司提出一审判决认定华康物业公司委托卓昊商业公司管理其物业是违背由业委会选聘物业企业的原则属于认定事实错误的主张，有证据证明，本院予以支持。
关于滞纳金的问题。本案中，涉案建筑物裙楼的商业管理及其运营，由于对受托人卓昊商业公司或卓坤管理公司的受托范围，华康物业公司与地龙物业公司存在理解上的歧义，华康物业公司或其承租户未缴纳相关的物业服务费，并非主观上的恶意，尚不构成《物业合同》中的逾期履行的成就条件。一审判决驳回地龙物业公司有关滞纳金的诉请，并无不当。
综上，一审判决超审限审理，虽为审理程序违法，但尚不属于严重违反法定程序的情形，第二审程序对于本案的该瑕疵，不宜裁定撤销原判、发回重审。地龙物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00028号民事判决；
二、本判决生效之日起十日内，武汉市金宝美食有限责任公司向湖北地龙天安物业管理有限公司支付2012年8月至2014年7月的物业服务费人民币107，657.28元，武汉华康物业有限公司承担连带责任；
三、驳回湖北地龙天安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币3，099元，由湖北地龙天安物业管理有限公司负担99元，由武汉市金宝美食有限责任公司负担3，000元。一审案件受理费人民币3，099元，由湖北地龙天安物业管理有限公司负担99元，由武汉市金宝美食有限责任公司负担3，000元。
本判决为终审判决。
审判长 晏 明
审判员 潘 捷
审判员 万 军
二〇一六年十二月十三日
书记员 周常青