上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第910号
原告孟佳。
委托代理人宋高峰，上海善法律师事务所律师。
委托代理人郑震捷，上海善法律师事务所律师。
被告夏爱健。
第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行。
负责人俞金权。
委托代理人陆俊华。
第三人上海农村商业银行股份有限公司滨江支行
负责人李斌。
委托代理人倪昊、丁辉。
原告孟佳与被告夏爱健房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知中国农业银行股份有限公司上海虹口支行（以下简称农业银行虹口支行）、上海农村商业银行股份有限公司滨江支行（以下简称农商银行滨江支行）作为第三人参加诉讼，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟佳及其委托代理人宋高峰，第三人农业银行虹口支行的委托代理人陆俊华，第三人农商银行滨江支行的委托代理人倪昊到庭参加诉讼。被告夏爱健经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告孟佳诉称：原告为购买讼争的上海市物华路XXX弄XXX号XXX室房屋与被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》。原告依约付款200万元，但被告收款后既未偿还银行贷款、注销房屋抵押登记，又未协助原告过户。原告认为被告构成违约，故起诉要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理产权过户手续；并支付未注销房屋抵押登记的违约金，按总房款333万元的日万分之五计算，自2013年1月22日（应办理注销抵押登记之日）起算，至被告实际注销抵押登记之日止；支付未办理过户的违约金，按每月总房款的10%计算，自2013年3月26日起算，至实际过户之日止。
被告夏爱健未作答辩。
第三人农业银行虹口支行述称：被告向其贷款160万元，2013年3月后未还过。截止2013年10月31日，被告尚欠贷款本、息160余万元，其要求被告还贷。如果原告能清偿被告所欠的贷款本息，其愿意协助注销抵押登记办过户。
第三人农商银行滨江支行述称：原告为购买讼争房屋曾向其申请贷款，现已过期，需要重新申请。
经审理查明：被告夏爱健系讼争房屋权利人。第三人农业银行虹口支行为该房抵押权人，债权数额登记为160万元。2012年12月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告将讼争房屋以328万元转让给原告；原告于当日支付房款10万元，于2012年12月17日前支付房款85万元，于2012年12月26日前支付房款100万元，于2013年2月28日前付款130万元，于2012（2013）年2月28日前被告将房屋交付给原告同时原告支付被告尾款3万元；合同生效后40日内，被告与抵押权人注销他项权利登记，逾期未注销的视为被告违约，违约金按照本合同约定总房款的日万分之五计算，自本合同应注销他项权利登记之第二日起算至实际注销之日止。
同日，原、被告签订《补充协议》，约定：双方确认讼争房屋实际成交价格为333万元，办理产权过户使用的《上海市房地产买卖合同》的名义交易价格为328万元，原告于2012年12月12日签买卖合同前支付给被告该房的附属设施、设备补偿金5万元；原告承担原、被告双方交易中心所产生的税费及相关费用；本协议的法律效力优先于双方签订的其他买卖合同，双方如有争议以本协议为准。当日，被告出具《补偿款收据》，载明收到原告购买讼争房屋的补偿款5万元。同一日，被告出具《定金收条》，载明收到原告购房定金1万元。当天，被告出具《房款收据》，载明收到原告房款9万元。2012年12月17日，被告出具《房款收据》，载明收到原告房款85万元。2012年12月26日，被告出具《房款收据》，载明收到原告房款100万元。
2013年1月25日，原、被告签订《补充协议》，约定：双方于2013年2月2日前去交易中心办理被告房产借款抵押登记200万元相关手续；被告于2013年1月29日前将该房交付给原告；被告必须在2013年3月25日前还清该房的银行贷款，若逾期则应按每月总房款的10%向原告支付违约金；原告于双方进交易中心产权过户当日将尾款3万元支付给被告；本协议的法律效力优先于双方签订的其他买卖合同，双方如有争议以本协议为准。
2013年3月，被告向原告交付讼争房屋。因被告收取原告200万元后，未注销该房的抵押登记、未协助原告过户，原告涉讼。原告为购买该房，曾向第三人农商银行滨江支行申请贷款，该笔贷款已于2013年6月过期。
审理中，经原告申请，本院依法裁定查封财产保全担保人许某某、刘甲、刘乙名下的上海市华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋一套；冻结被告名下的银行存款333万元，或查封、扣押其相等价值的其他财产。
审理中，原告孟佳表示愿意自筹资金将被告欠第三人农业银行虹口支行的贷款本息还清，并于2013年11月15日将1，634，356.33交至本院，并愿意支付过户中发生的的税费及相关费用。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、被告房产证、转账凭证、收条、房地产登记信息，第三人农业银行虹口支行提供的还贷明细，以及庭审笔录等证据佐证。
本院认为：原、被告就讼争房屋转让事宜签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系其真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按约支付大部分房款，被告收款后未按约还贷、注销抵押登记并协助原告过户，构成违约。现原告已付清购房余款，并自愿垫付款项将讼争房屋被告尚欠的贷款本息还清，原告主张该房产权的诉讼请求，有事实和法律依据，本院应予支持。双方虽在《上海市房地产买卖合同》中约定被告注销他项权利登记应在合同生效后40日内，但双方在2013年1月25日的《补充协议》中约定被告在2013年3月25日前还清该房的银行贷款，而注销抵押登记须在还清贷款后，故本院酌定未注销房屋抵押登记的违约金的起算日应为2013年4月3日。原告以上述《补充协议》的约定主张未办理过户的违约金，依据不足，本院不予支持。被告除支付违约金外应继续履约，协助原告注销抵押登记、办理产权过户。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，由此可能产生的不利于被告的法律后果应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告孟佳应于本判决生效之日起15日内垫资清偿上海市物华路XXX弄XXX号XXX室房屋被告夏爱健他项权利（抵押）登记所担保的债务，并注销该他项权利（抵押）登记，被告夏爱健、第三人中国农业银行股份有限公司上海虹口支行应予协助；
二、上海市物华路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利（抵押）登记注销后，该房归原告孟佳所有，被告夏爱健协助原告孟佳办理该房的交易过户手续，税费及相关费用由原告孟佳根据房地产登记部门的规定承担；
三、被告夏爱健应于本判决生效之日起15日内支付原告孟佳未注销房屋抵押登记的违约金，按每月总房款333万元的10%计算，自2013年4月3日起算，至实际注销抵押登记之日止；
四、原告孟佳其余的诉讼请求不予支持。
本案受理费37，502.60元，由原告负担1，502.60元，被告负担36，000元。本案财产保全申请费5，000元，由被告负担。本案公告费600元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李勤彦
代理审判员 赖维娜
人民陪审员 张俊彪
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。