山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0683民初4680号原告：林连军，男，1972年5月11日出生，汉族，农民，住莱州市。委托诉讼代理人：丁学东，山东平文律师事务所律师。被告：莱州居安房地产开发有限公司，住所地：莱州市。法定代表人：李学成，经理。委托诉讼代理人：盛斌，莱州正航法律服务所法律工作者。原告林连军与被告莱州居安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林连军的委托诉讼代理人丁学东、被告莱州居安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人盛斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林连军向本院提出诉讼请求：请求贵院一、依法判令解除我与被告之间的两份商品房买卖合同书；二、判令被告退还我购房款70万元，并按照人民银行规定同期贷款利率给付我该70万元自2015年9月13日至退还之日的利息损失。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求，要求被告退还我购房款70万元，并按照人民银行规定同期金融机构计收逾期贷款利息的标准（年息15%）给付我该70万元自2015年9月13日至退还之日的利息损失事实和理由：2015年9月13日，我与被告签订了两份商品房合同（认购协议），我认购了被告开发的两套商品房（沙河居安小区11号楼3单元501、沙河居安小区10号楼4单元501），价款共计70万元，认购协议约定该两套商品房为国有大产权，至今两套房屋未交付，现被告告知我无法办理国有大产权，为维护我的合法权益，特依法提起诉讼。被告辩称，被告方不存在任何违约，不同意解除双方签订的商品房协议，愿意继续履行合同，如果原告方要求解除双方签订的商品房认购协议，被告方同意返还原告方所缴纳给被告的购房款10万元，原告方只付给了被告10万元房款，不同意承担利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告提交的两份商品房认购协议书（分别为居安售子096号、097号）、两份收款收据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：被告莱州居安房地产开发有限公司系由自然人投资或控股的有限责任公司，其法定代表人为李学成，经营范围为：房地产开发经营；销售：钢材、建材、建筑装饰材料（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年9月13日，原、被告签订了两份商品房认购协议书，主要内容为：第一条出卖人以国有土地出让方式取得暂定名为：沙河居安小区10#、11#小高层楼盘项目的图示使用权证。土地使用年限为70年。出卖人承诺该商品房项目产权性质为：大产权。（项目产权相关手续在陆续报批办理中，将视进度告知买受人）。买受人如须更改姓名、地址、电话等个人资料，必须以书面形式通知出卖人。第二条买受人购买的商品房为：11号楼三单元501号房，单价为3180.00元/m2，认购房屋建筑面积为115.81平方米（以实测面积为准，由房管部门《商品房买卖合同》签署产权面积）。第三条买受人购买商品房总价款为人民币大写：叁拾陆万捌仟贰佰柒拾伍元。（小写：¥368275.00元）。（团购优惠3275.00元）。优惠后实际应交房款为：人民币大写叁拾陆万伍仟。（小写：¥365000.00元）。第五条在出卖人取得预售许可手续后，买受人在街道电话通知15日内办理银行按揭贷款，缴纳剩余房款。买受人在接到电话通知15日内未办理按揭手续，即视为买受人违约，出卖人有权将房屋另行处置，并从买受人所交首付款扣罚5万元。......对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告要求解除与被告签订的两份商品房认购协议书。原告主张被告无法办理产权手续，且被告并未取得商品房预售许可证明，对此被告不予认可，但在本院限定的期限内未提交商品房预售许可证明，应视为未取得商品房预售许可证。2、原告要求被告返还购房款70万元及利息。原告主张其通过银行转账给被告10万元，余款60万元是由法良吉给付被告，其缴纳70万元购房款后，被告出具了两份收款收据，对此被告仅认可收到原告通过银行转账10万元，其余60万元原告至今未交付。原告为证明其主张，提交了莱州居安房地产开发有限公司收款收据两份、原告与法良吉签订的和解协议一份、通话录音三份（原告与曲伟涛通话录音材料二份、与林连军通话录音材料一份），其中两份收款收据分别载明”莱州居安房地产开发有限公司收款收据2015年9月13日0000512缴款单位林连军座落11号楼三单元四层501户收款事由：房款合计金额（大写）叁拾陆万伍仟元¥365000.00元出纳员：张玉良经手人：曲伟涛莱州居安房地产开发有限公司公章”、莱州居安房地产开发有限公司收款收据2015年9月13日0000513缴款单位林连军座落10号楼四单元四层501户收款事由：房款合计金额（大写）叁拾叁万伍仟元¥335000.00元出纳员：张玉良经手人：曲伟涛莱州居安房地产开发有限公司公章”；和解协议主要内容：甲方：林连军乙方：法良吉一、甲、乙双方一致确认：1、2015年1月14日，乙方向甲方借款伍拾万元整，借款期限一个月，未约定利息；2、至本协议签订之日，乙方尚欠甲方建筑钢管扣件租赁费叁拾万元整；......二、甲、乙双方一致同意：1、上述第一条中1、2两项债券合计捌拾万元，甲方同意乙方偿还陆拾万元即可，甲方自愿放弃剩余贰拾万元债权诉求。偿还方式为：抵顶沙河文苑小区房产一套，甲方选择户型，房屋总价超出陆拾万元部分由甲方补齐；乙方协助甲方办理开放商处抵债手续。......甲方：林连军乙方：法良吉签订时间:2015年8月2日；原告与被告法定代表人李学成的通话录音主要内容为“...林：我的顶账的那两套。李：行，我知道。...”及与收款收据经手人曲伟涛的通话录音主要内容“...林：我姓林，你忘了以前在你这施工的那个老法，不是把那两套房顶给我了吗曲：昂。林：我看了看光有两张收据，需不要换发票？曲：现在不需要换发票。林：光有个收据行了？曲：昂，可能还有些手续要办。林：我和老法这里有个顶账协议，需不需要给你们送过去了？曲：等着通知你吧...”。经质证上述证据，被告对收款收据的真实性无异议，认为和解协议只是证明原告与法良吉之间的债权债务关系与被告无关，对三份录音材料的真实性代理人无法确认，需庭后核实，但在本院限定的期限内未向本院回复核实情况，应视为认可录音材料的真实性。原告与被告法定代表人李学成及收款收据经手人曲伟涛的通话录音显示法良吉将债权转让已通知被告，且在原告仅缴纳10万元房款的情况下，被告为原告出具70万元房款的收款收据更是该债权转让的认可。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告未取得商品房预售许可证，故其与原告签订的商品房认购协议书应当认定无效。原告与被告法定代表人李学成及收款收据经手人曲伟涛的通话录音显示法良吉已将债权转让通知被告，且在原告仅缴纳10万元房款的情况下，被告为原告出具70万元房款的收款收据更是该债权转让的认可，故应当认定原告向被告缴纳了70万元的购房款。现因被告的原因致使原、被告签订的商品房认购协议书认定无效，故原告要求被告返还购房款70万元及利息，本院予以支持。但原告主张的利息过高，应当予以调整，应自其缴纳购房款之日即2015年9月13日以70万元为基数，按照按中国人民银行同期贷款利率计算利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院》第二条，判决如下：一、原告林连军与被告莱州居安房地产开发有限公司签订的商品房认购协议书（居安售字096号、居安售字097）无效。二、被告莱州居安房地产开发有限公司返还给付原告林连军购房款70万元，于判决生效后十日内付清；被告付款的同时给付原告以70万元为基数，自2015年9月13日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由被告负担，于本判决生效后七日内交纳本院；保全申请费4020元，由被告负担，此款原告已交纳，限被告于判决生效后十日内将应负担的4020元直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  林海娜人民陪审员  张文山人民陪审员  张洪福二〇一八年三月二十一日书 记 员  韩雅清