安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3057号
上诉人（原审被告）：赵一婷，女，1980年2月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：张建春，北京市天银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张艳霞，女，1971年6月8日出生，汉族，住河南省沈丘县。
委托诉讼代理人：李兰君，河南凯博律师事务所律师。
上诉人赵一婷因与被上诉人张艳霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵一婷上诉请求:1.依法撤销原判；2.依法改判驳回张艳霞的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由张艳霞承担。事实和理由：第一，一审认定事实错误，是张艳霞违约在先。双方约定2016年3月8日前办理过户手续，因张艳霞未按约支付房款，导致双方无法在约定时间办理过户。且张艳霞应于2016年3月8日前将46.7万元存入托管账户，而实际上截止到3月8日，张艳霞总计只支付了14.7万元。根据合同约定，张艳霞逾期付款超过十日的，赵一婷有权解除合同，并要求对方按日支付存量房价款万分之三的违约金。第二，一审法院适用法律错误。本案除了适用合同法规定，还应当适用民法总则、最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，赵一婷的解除权应当得到保护。第三，双方之间合同存在情势变更，案涉房屋价格短期内上涨较快（60%左右），若继续履行将导致利益失衡，案涉合同应当解除。
张艳霞辩称，第一，一审认定事实正确，双方合同约定了3月8日前过户，但是到3月8日时，案涉房屋上仍有银行抵押，无法办理。赵一婷有义务在2016年3月8日前与银行确定提前还款时间并及时通知张艳霞，但赵一婷未尽到此义务。本案未能在约定时间内办理过户和资金托管的原因在赵一婷。张艳霞在3月8日前已经备足了首付款、具备履约能力，随时准备履行合同，但后来赵一婷明确告知中介人员涨价不履行合同，赵一婷明显违约。该事实有中介人员出具的证明、一审证人出庭证言佐证。第二，一审适用法律正确，本案是房屋买卖合同纠纷，应当适用合同法，且最高院的司法解释调整的是房地产开发企业与买受人之间的商品房销售合同，本案审理的是公民个人之间的存量房买卖合同。
张艳霞向一审法院起诉请求：1.判令赵一婷继续履行《存量房买卖合同》，向张艳霞交付位于安徽省合肥市马鞍山南路新都会.国贸公寓1-2幢2605室（权属证号包字第067120号），并按合同约定协助办理房屋所有权证书的义务；2.判令赵一婷承担逾期交房的违约金，自2016年3月8日至实际交房之日止，按转让存量房价款日万分之三支付违约金，暂定3576元；3.本案诉讼费由赵一婷承担。
一审法院认定事实：2016年2月18日，张艳霞与赵一婷在安徽乔治物业管理有限公司居间下，签订《存量房买卖合同及补充协议》一份，约定张艳霞以917000元价格购买赵一婷所有的合肥市房屋一套（建筑面积81.94平方米，权属证包字第××号）；买方未按期支付转让价款的，逾期十日内按日向卖方支付购房款万分之三的违约金，逾期超过十日的，卖方有权单方解除合同，买方应按日支付购房价款的万分之三违约金，如卖方愿意继续履行合同，合同继续履行；卖方逾期交接存量房的，逾期十日内按日向买方支付购房款万分之三的违约金，逾期超过十日的，买方应按日支付购房价款的万分之三违约金，买方解除合同的，解除通知到达之日起十日内退还全部己付款等；该房屋交易过程中产生的契税、手续费、登记费、评估费、中介费等相关费用由买方承担；卖方向建设银行和市直公积金中心申请提前还贷，买方同意首付款用于还贷（具体金额以银行结算为准），2016年3月8日前买方将46.7万元（含定金1万元）存入资金托管账户，并于当日办理存量房转移手续，余款45万元买方以商业性贷款向卖方支付，于过户后新产证领取后7日内办理贷款手续，放贷时间以银行实时政策和放款通知为准；双方在房产证下发及银行放款到指定账户后三日内办理房屋交接手续，逾期每日按总房款的万分之三向对方支付违约金等。合同签订当日，张艳霞交付10000元购房定金，2016年3月8日交付首付款137000元用于提前偿还涉案房屋的按揭贷款，2016年3月17日涉案房屋的按揭贷款抵押登记注销。赵一婷申请中介工作人员刘某到庭作证，刘某陈述合同约定3月8日办理资金托管和房产过户，银行结清证明于3月14号开出，抵押贷款他项权涂销于3月17日完成，17号当天中介公司可以陪同卖方开出首套证明，缴税后办理托管，但当时卖方提出涨价，因双方没有谈拢，后面手续未再履行。
一审法院认为，张艳霞与赵一婷签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按协议全面履行。双方争议的焦点是约定时间未办理过户和资金托管手续的原因，张艳霞未付余款是否构成违约。
双方在签订合同之际己经知晓涉案房屋设定银行抵押贷款20万元左右，买方同意用首付款供卖方提前还贷，具体金额以银行结算为准。合同中约定了卖方应向银行申请提前还贷以及首付款的支付时间，由此赵一婷有义务在2016年3月8日前与银行确定提前还款时间并通知到张艳霞；而提前还贷时间取决于借款人和贷款人的约定，张艳霞的借记卡历史交易明细显示其在合同签订日至首付日到来之前己经备足首付款金额，具备了相应的合同履行能力；由于3月8日当日不能开出贷款结清证明，办理资金托管和过户的时间必然后延，当日张艳霞无法向托管中心交存其余首付款中，对此后果的造成，张艳霞并无过错。抵押登记涂销后，双方未再继续办理交税、托管及过户手续，根据一审庭审查明的事实，原因在于赵一婷要求涨价而张艳霞不同意。因此，赵一婷有违诚信原则，构成违约。张艳霞表示其愿意也有能力立即给付购房余款，并己向一审法院预交购房余款，涉案合同具备继续履行的条件。对张艳霞要求交房并过户的诉求，一审法院予以支持。
张艳霞还主张赵一婷自2016年3月8日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，因赵一婷不配合办理托管、过户等手续，导致合同无法继续履行，其行为构成违约，依法应当承担合同约定的违约责任。但根据《补充合同》第六条对银行贷款到达指定账户三日内办理房屋交接手续，逾期每日按总房款的万分之三向对方支付违约金的约定，扣除商业贷款的审批、办理抵押时间，一审法院酌定从2016年5月8日起计算逾期交房的违约金。
赵一婷提出张艳霞不符合限购条件，案件发生于合肥市限购政策出台之前，参照法不溯及既往的原则，且由于赵一婷违约导致迟延履行，不适用合肥市限购政策。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张艳霞、赵一婷继续履行双方于2016年2月18日签订的《存量房买卖合同及补充协议》；二、赵一婷于本判决生效之日起十日内协助张艳霞办理合肥市房屋（权属证包字第××号）的产权过户登记，并向张艳霞交付房屋；三、赵一婷于本判决生效后十日内支付张艳霞违约金（以917000元为基数，自2016年5月8日起按日万分之三标准计算至履行房屋过户义务之日止）；四、驳回张艳霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13006元，财产保全费5000元，合计18006元，由张艳霞负担100元，赵一婷负担17906元。
二审中，赵一婷提交三组证据，证据1：短信聊天记录打印件，证明赵一婷催促尽快还贷、办理过户手续的事实；证据2：安徽乔治物业管理有限公司中介人员出具的证明复印件，证明张艳霞故意拖延办手续、还贷等事实；证据3：案外人的存量房买卖合同及税票复印件，证明存在情势变更，房价上涨的事实。张艳霞质证称，证据1的复印件与手机原件记录不一致，少了2月25日的聊天记录，且没有显示具体年份，无法证明发生时间，只有收件人号码，无发件人号码，不能达到证明目的；证据2证人证言不是新证据，该证人在一审中已经出庭作证本案事实，该证人证言上无证人的身份证号码，与一审陈述有矛盾，不能达到证明目的；证据3三性均有异议，是复印件，不能显示形成时间，与本案无关，不能达到证明目的。
张艳霞提交两组证据，证据1包河区人民法院收据复印件，证明张艳霞已经将案涉房屋余款一次性交于法院，张艳霞有履行能力；证据2户口本、居委会证明、工作证明、参保证明、出租协议书、租金收据、支付租金的支付宝转账电子回单，证明因赵一婷违约，造成张艳霞居住困难，长期在外租房，且张艳霞一直符合合肥市购房条件。赵一婷质证称，证据1真实性无异议，关联性有异议，达不到其证明目的；证据2真实性无异议，个人参保证明时间是2016年6月，且为于潇河的参保证明，均与本案无关，达不到其证明目的。
赵一婷申请证人刘某出庭作证。赵一婷认可证人证言；张艳霞针对证人证言发表意见如下：证人所述因赵一婷提出涨价导致合同不能履行，是事实。证人所述于3月8日前多次联系张艳霞要求3月8日前交首付的说法，与一审所述矛盾，是虚假的。
二审另查明，张艳霞已于2017年11月21日将案涉房屋购房款余款77万元交至合肥市包河区人民法院。
对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于合同能否继续履行的问题，双方当事人之间签订的存量房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行。本案中，双方约定在2016年3月8日前将首付款存入托管账户，但实际履行中，双方于2016年3月8日才前去银行办理还款手续，赵一婷明知办理还款当天无法办理资金托管，仍同意于2016年3月8日还款，现上诉称张艳霞迟延付款，并以此为由要求解除合同，不能成立。根据一审、二审证人陈述，本案合同未能继续履行的原因是赵一婷要求涨价，一审法院认为赵一婷构成违约，并无不当。现张艳霞已将购房款余款交至一审法院，案涉房屋仍登记在赵一婷名下，且案涉合同签订在合肥市限购政策出台之前，合同具备继续履行的条件，一审法院支持继续履行合同，并无不当。
关于逾期交房违约金，双方之间补充协议第六条“甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行房款到指定账户为准）后的三日内办理房屋交接手续；甲乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每日按总房款的万分之三向对方支付违约金”，该条款中明确约定逾期交付违约金成立的条件有二，其一是房产局下发已过户的房产证，其二是张艳霞付清全部的房款。根据本案查明事实，张艳霞已经将房款余款支付至一审法院，可视为房款履行完毕，但案涉房屋并未过户，第一条未成就。综上，张艳霞要求支付逾期交房违约金的条件尚未成就，其主张逾期交房违约金，本院不予支持。
综上所述，赵一婷的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3336号民事判决第一项即“张艳霞、赵一婷继续履行双方于2016年2月18日签订的《存量房买卖合同及补充协议》”、第二项即“赵一婷于本判决生效之日起十日内协助张艳霞办理合肥市马鞍山南路新都会.国贸公寓1-2幢2605室房屋（权属证包字第××号）的产权过户登记，并向张艳霞交付房屋”；
二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初3336号民事判决第三项即“赵一婷于本判决生效后十日内支付张艳霞违约金（以917000元为基数，自2016年5月8日起按日万分之三标准计算至履行房屋过户义务之日止）”、第四项即“驳回张艳霞的其他诉讼请求”；
三、驳回张艳霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、保全费按一审判决执行。二审案件受理费13006元，由赵一婷负担6000元，由张艳霞负担7006元。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年五月二十八日
书记员 俞文静
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。