湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6945号上诉人（原审原告）：罗琳，女，汉族，1973年6月17日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：辛阳，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建伟，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉招银物业有限公司，住所地武汉市汉口建设大道518号。法定代表人：谭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁旭光，湖北忠三律师事务所律师。上诉人罗琳因与上诉人武汉招银物业有限公司（以下简称招银公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭进行了审理，上诉人罗琳的委托诉讼代理人辛阳、张建伟，上诉人招银公司的委托诉讼代理人梁旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗琳上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求：1、招银公司支付逾期交房违约金12301元（房屋建筑面积129.21平方米×14元/月/平方米×逾期月数，逾期月数自2014年7月29日起算至2015年2月17日即204天÷30为6.8月）；逾期交房违约金剩余部分自2015年2月18日算起，至具备交房条件且交付罗琳时止。2、判令招银公司支付逾期办证违约金6137元（已付购房款×1%）。3、判令罗琳未收房期间承担的物业费由招银公司承担。4、判令招银公司的保修期限自原告收房之日起算。二、本案一、二审诉讼费由招银公司承担。事实与理由：一、一审法院认定招银公司不存在逾期交房行为、不构成逾期交房，认定事实不清，适用法律错误。双方合同对交房条件有具体约定，应以法定及双方约定条件是否成就认定是否符合交付条件。在约定的交房日期，诉争房屋的规划验收、消防验收、工程竣工验收备案、燃气工程及环保工程等均不符合交房条件，构成逾期交房，招银公司应承担不利法律后果。二、在计算逾期交房违约金时，合同约定的违约金计算标准过低，应以同区域、同时期公租房房租标准即每月每平方米14元计算逾期交房违约金数额。对于逾期办证违约金，双方合同约定按已付购房款的1%计算是合理的，一审法院将违约金标准调减为已付购房款的0.3%，有违法律精神及诚信原则，且无事实和法律依据。三、招银公司应承担房屋交付前的物业费用，房屋的保修责任应当自实际收房之日起计算。招银公司辩称，招银公司于2014年7月通过武汉大学完成了交房通知义务，启动交付工作，招银公司不存在逾期交房行为，不应当承担逾期交房违约责任。招银公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回罗琳的一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由罗琳承担。事实与理由：一、一审判决招银公司支付逾期办理房地产初始登记违约金，系认定事实错误。招银公司于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，提前履行了办理房地产初始登记的义务，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过，招银公司对逾期办理房地产初始登记并无过错，不应承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。涉案房屋系武汉大学给予校内教职工的福利保障房，不属于商品房范畴，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。罗琳辩称，招银公司所交付的房屋于2015年4月15日才完成竣工交付备案登记，直至2016年2月6日才向业主发出办证通知，根据合同约定，招银公司应当承担违约责任。罗琳向一审法院起诉请求：一、判令招银公司支付逾期交房违约金12301元（房屋建筑面积129.21平方米×14元/月/平方米×逾期月数，逾期月数自2014年7月29日起算至2015年2月17日即204天÷30为6.8月）；逾期交房违约金剩余部分自2015年2月18日算起，至具备交房条件且交付罗琳时止。二、判令招银公司支付逾期办证违约金6137元（已付购房款×1%）。三、判令罗琳未收房期间承担的物业费由招银公司承担。四、判令招银公司的保修期限自罗琳收房之日起算。五、判令本案诉讼费由招银公司承担。一审法院认定事实:2013年8月1日，罗琳、招银公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定：“招银公司将武汉市洪山区珞珈雅苑第16幢2单元17层1703号，商品房出售给罗琳，房屋总价款613748元……2014年7月28日前，招银公司将符合合同约定的商品房交付罗琳，逾期超过30日后，买受人有权解除合同或请求按日以房屋价款的万分之零点五支付违约金……出卖人应当在房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任逾期未办理的，以房屋价款的百分之一支付违约金……出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。罗琳已向招银公司支付了购房款。2014年5月招银公司向武汉市环保局申请环评，但当时未取得相关验收，至2015年2月16日取得规划验收；招银公司于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，该单位于2014年7月完成《房产面积实测技术报告书》，并提交武汉市测管办进行审核，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过；2014年7月28日前招银公司完成了单体工程质量、消防、人防及水电气等专项验收。2014年7月20日武汉大学在其校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网站内发布交房通知，招银公司按武汉大学要求，在同年7月30日举行了交房仪式。后罗琳与案外人武汉招银物业管理有限公司签订了前期物业服务协议。一审法院另查明，2008年3月10日，招银公司与武汉大学签订《武汉大学教职工校外（南湖）住宅定向开发合同》，并于2011年1月14日获政府相关部门批准，该项目为安置武汉大学被拆迁房屋的教职工及原居民还建的限价安置商品房（具有一定福利性质），原定建设工期28个月（自土地成交之日起算）；2012年10月24日，招银公司取得“珞珈雅苑（一期）”的建设项目土地使用权证，后在工程建设过程中，招银公司应武汉大学要求，将核定工期提前7个月（即从2015年2月提前至2014年7月）；2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；2016年1月19日，涉案房屋取得武汉市房屋初始登记证明。一审法院认为，关于逾期交房问题，招银公司于2012年10月24日取得涉案商品房“珞珈雅苑（一期）”建设项目土地使用权证，该项目为武汉大学为安置其被拆迁房屋的教职工及原居民还建申报的限价安置商品房项目，按照武汉大学与招银公司所签订的定向开发合同以及政府有关部门核定该项目的建设工期为28个月，原预定交付时间为2015年2月，但在项目建设中，武汉大学要求招银公司将核定工期提前7个月，以便业主在暑假期间完成房屋交付，故其后招银公司与罗琳等人签订的商品房买卖合同中将交房时间约定为2014年7月28日前。2014年7月20日，武汉大学在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，完成了通知交房的义务，且招银公司应武汉大学的要求，于2014年7月30日举行交房仪式，对此，罗琳等业主应当知晓，武汉大学已通知交房。在合同约定的交房期限届满前，招银公司已完成单体工程质量、消防、人防及水、电、气等专项验收，招银公司并不存在逾期交房的行为。招银公司虽在交付时未取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，但其开发的房屋均已完成合同约定的单项验收，向罗琳等业主交房后也未对商品房的使用功能造成实际影响及给罗琳造成实际损失，另招银公司在工程建设中开发房屋时间以及房屋交付时间均充分征求了武汉大学的意见，且如前所述，招银公司开发的商品房系定向开发的限价安置商品房，具有一定福利性质，其商品房买卖合同的履行有别于其他完全市场性质的商品房合同履行。此外，招银公司在履行合同中并无主观过错，不存在故意延期交房的情况，罗琳其后怠于收房，责任不在招银公司，故对罗琳要求招银公司支付逾期交房违约金12301元及2015年2月18日至具备交房条件且交付罗琳时止的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。关于逾期办证问题，招银公司于2015年2月17日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，但在2016年1月19日才取得武汉市房屋初始登记证明，超过了合同“在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的约定，虽在办理房地产初始登记过程中，招银公司于2014年5月20日向武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队申请房屋面积实测，但武汉市测管办在2015年11月才审核通过，给房地产初始登记工作的办理造成了一定的影响，招银公司在办理该项工作中并无主观过错，考虑招银公司的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院酌定将约定的该项违约金比例从已付房款的1%调整为0.3%，故招银公司应当按照有关合同约定房屋总价款的0.3%向罗琳支付逾期办房地产初始登记违约金，金额为613748元×0.3%=1841.24元，罗琳要求招银公司支付逾期办证违约金6137元的诉讼请求，罗琳在庭审中已经明确为招银公司延期办理初始登记造成罗琳办证延期的损失，故对其该项诉讼请求，部分予以支持。关于物业费承担问题，前期物业服务协议为罗琳与案外人武汉招银物业管理有限公司签订，合同约定由武汉招银物业管理有限公司收取罗琳的物业费并提供物业服务，该公司与招银公司系相互独立的法人，罗琳主张未收房期间物业费由被告承担的诉讼请求，无事实依据，故对其该项诉讼请求，不予支持。关于保修期限起算问题，招银公司与罗琳等人签订的商品房买卖合同中将保修责任约定为出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。故招银公司主张保修期限自罗琳收房之日起算的诉讼请求，无事实依据，不予支持。关于诉讼时效问题，2015年2月17日，涉案房屋取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，依照合同第十六条的约定，招银公司应于2015年5月18日前办理完房地产初始登记，主张逾期办理初始登记违约金应自2015年5月19日起计算诉讼时效，罗琳起诉主张该项权利之时尚在法定的诉讼时效期间，故对招银公司所提罗琳诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，一审判决：一、武汉招银物业有限公司于本判决书生效之日起十日内向罗琳支付逾期办理房地产初始登记的违约金1841.24元；二、驳回罗琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元（罗琳已预缴162元），由罗琳负担117元，武汉招银物业有限公司负担13元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗琳提交了《土地供给信息表（招拍挂）2010年第20号挂牌》网络截屏，拟证明诉争房屋开发土地成交时间为2011年2月1日，招银公司构成逾期交房。招银公司质证后认为，罗琳提交的上述证据系打印件，对其真实性、合法性及关联性均有异议，无法达到证明目的。招银公司提交业主严飞的信件及业主王峰出具的《情况说明》和信件，拟通过其他业主的说明证实招银公司不存在违约行为。罗琳质证后认为，对上述信件及《情况说明》的真实性、合法性及关联性有异议，且与本案无关，无法达到证明目的。本院认为，罗琳、招银公司二审中所提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，招银公司与罗琳就诉争房屋签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利，承担义务。根据双方合同约定，招银公司应当于2014年7月28日前将符合约定条件的商品房交付给罗琳，逾期三十日后，若罗琳要求继续履行合同，则招银公司应当按房屋价款的日万分之零点五的标准支付违约金。根据查明的事实，虽然武汉大学于2014年7月20日在校职工校外住宅建设工作领导小组办公室网络内发布交房通知，招银公司亦于2014年7月30日举行了交房仪式，但诉争房屋所属工程在2015年2月17日才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，即该房屋直到2015年2月17日方才达到法定交付条件，招银公司此前所交付的房屋不具备法定交付条件，故招银公司应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金的计算，罗琳认为合同约定的违约金标准过低，但对其主张没有提交充分证据证明，本院不予支持。招银公司应按照合同约定，以房屋价款的日万分之零点五为标准，向罗琳支付自2014年7月29日起至2015年2月17日止的逾期交房违约金，金额为6260.23元（613748元×204天×0.005%）。关于逾期办证问题，双方约定招银公司应当在商品房交付使用之日起90日内完成房地产初始登记，若由于招银公司的责任造成罗琳不能办理房地产权属证书的，招银公司应以房屋价款的百分之一支付违约金。招银公司交付的房屋虽于2015年2月17日达到交付条件，但其到2016年1月19日才取得武汉市房屋初始登记证明，超过了“在交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记”的合同约定，招银公司构成违约。考虑到武汉市测管办在2015年11月才审核通过招银公司提交的测绘材料，给房屋初始登记造成一定影响，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌定将约定的该项违约金标准从已付房屋价款的1%调整为0.3%并无不当，罗琳上诉认为一审法院调减违约金错误的理由不能成立。关于罗琳上诉主张的未收房期间物业费承担及诉争房屋的保修时间起算问题，因与本案系不同的法律关系，不属于本案的审理范围，罗琳可以另行主张权利。综上所述，罗琳的上诉请求部分成立，招银公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3963号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初3963号民事判决第二项；三、武汉招银物业有限公司于本判决生效之日起十日内向罗琳支付逾期交房违约金元；四、驳回罗琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由罗琳负担26元，武汉招银物业有限公司负担104元。二审案件受理费520元，由罗琳负担104元，武汉招银物业有限公司负担416元。本判决为终审判决。审判长  叶玉宝审判员  余小乔审判员  张 红二〇一七年十二月十五日书记员  陈旭敏