上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1237号
原告上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会。
负责人谭祥弟。
委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。
委托代理人陈欣，上海政明律师事务所律师。
被告孙耿。
委托代理人孙少锋。
被告闾林尧。
原告上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会与被告孙耿、闾林尧土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄滢独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会的委托代理人陈欣、被告闾林尧及被告孙耿的委托代理人孙少锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会诉称，原告与案外人沈某某于2004年签订协议书，由沈某某租赁原告20余亩土地种植瓜果苗木。2006年开始，上述土地由两被告使用，原告与两被告建立实际租赁关系，并沿用原告与沈某某之间的协议书。根据协议约定，双方租期于2013年12月31日届满。原告于2013年12月27日向两被告发出告知书，后原告又多次催告被告搬离，但被告均不予理睬。故原告起诉要求确认协议书于2013年12月31日终止，两被告立即搬离，将系争土地返还给原告；被告按每亩每年500元，共22.3亩的标准向原告支付自2014年1月1日起至实际搬离之日止的使用费；被告按每亩700元标准补偿原告自2014年1月1日起至实际搬离之日止的损失。
被告孙耿、闾林尧辩称，2008年两被告确实从沈某某处受让取得了承租系争土地的权利，自此两被告就开始在系争土地上进行葡萄种植与经营，租金也是根据协议书约定的标准由两被告向原告支付的，2013年底前的租金是按照每亩每年500元，共22.3亩的标准，租金已经付清。协议书中约定的租赁期限确实是到2013年12月31日，但是协议书第九条也约定，合同期满后，被告可以优先承租土地，租金按照市场价计算。2013年12月27日的告知书是给沈某某的，不是告知两被告的。租金是先用后交的，每年6月前交租金就可以了，被告认为原告没有与被告协商续签协议，就是默认继续履行合同。2014年2月，被告想交租金给原告，但是原告不收，原告称因为租金标准还没有定，所以不收。2014年6月，原、被告又协商了，被告要求继续履行，而且要交下半年的租金，但是原告说合同到期后，不再续租了，于是双方就协商补偿的问题，至今没有协商成功。关于租赁面积，被告与沈某某的协议中是20亩，原、被告实际是按照22.3亩履行，被告实际承租的土地面积也是22.3亩。综上，被告认为协议书尚未终止，因此不同意搬离，除非原告给予补偿。同意按照每亩每年500元，共22.3亩的标准支付土地使用费。目前系争土地租金的市场价约为每亩每年1，000元，但由于合同还在存续期间，被告也同意按原标准支付租金，故不同意赔偿原告损失。
经审理查明，2003年9月28日，原告（甲方）与案外人沈某某（乙方）就乙方租赁甲方部分土地种植果树苗木签订协议书，主要约定，租赁范围为新塘湾仓库以东到阶河、仓库西机耕路以北，租赁用途为乙方用于种植果树苗木，租赁期限自2004年至2013年12月31日，租金标准是第一年至第五年为每年每亩400元，第六年至第十年为每年每亩500元，支付方式为先付后用，每年1月底至6月底之前支付，如6个月不付租金，就应终止合同。协议书第九条还约定，如期满，乙方优先继续签订协议，租金按市场价再协商。
庭审中，原、被告一致确认，租赁土地的面积为22.3亩，2013年的租金按每年每亩500元的标准支付，且被告已经付清。自2014年1月1日起，被告未支付租金或使用费。
在本案审理过程中，被告提供沈某某（甲方）与两被告（乙方）于2007年9月签订的《葡萄园转让协议》，主要内容为，甲方因另谋商业，现将其承包的上海市宝山区罗店镇毛家村二十亩葡萄田转让给乙方种植经营，期限按甲方与毛家村协议，从2007年9月20日至2013年12月31日止，承包款从2008年起由乙方上交毛家村，转让金额为20万元，包括房屋及设施、积存化肥及农药、葡萄园所用工具。被告认为，该协议证明被告自2007年9月20日起，从沈某某处受让系争土地上的葡萄园进行种植经营，为此被告向沈某某支付了转让费20万元；被告从2008年起开始向原告支付租金，成为系争土地的实际承租人；被告使用土地后，还进行了相关的投资，主要花费包括建造避雨棚4万元、建造滴水管3万元、更新幼苗品种1.6万余元、购买农药化肥以及人工费4万元。对于被告的证据及观点，原告表示，认可沈某某将土地租赁的权利义务转让给了两被告，从2006年开始确实是两被告在租赁使用系争土地，租金也是由两被告支付，故实际承租人是两被告；但无法确认被告提供的转让协议的真实性，也不清楚被告是否实际向沈某某支付过20万元；被告在土地上的投入属于其经营行为，与租赁关系无关，原告不同意补偿，但为了被告能够尽快搬离系争土地，可以适当补偿被告3万元用于搬迁等。
以上事实，有原告提供的协议书、被告提供的《葡萄园转让协议》及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，在原告与案外人沈某某签订的协议书中，明确约定租赁期限至2013年12月31日止。在被告自己提供的《葡萄园转让协议》中，也写明期限到2013年12月31日止，故可以认定原、被告关于系争土地的租赁关系至2013年12月31日终止。此后，被告虽占用系争土地，但并未与原告就租赁协议的续签达成一致，原告也未收取被告租金，故被告主张双方的租赁关系继续存续，于法无据，本院难以采纳。鉴于租赁期限于2013年12月31日届满，被告仍然占用租赁物，缺乏法律及合同依据，原告要求被告搬离，将租赁物返还给原告，于法不悖，本院可予准许。原告自愿向两被告各支付1.5万元搬迁补偿，属原告自行处分权利，本院亦可准许。被告已付清租赁期内的租金，但自2014年1月1日起仍占有、使用租赁物，应当支付使用费。原告主张使用费标准按每亩每年500元计算，被告亦认可上述金额，本院可以准许。由于被告逾期未返还房屋，且支付的使用费远低于市场租金标准，对原告造成实际损失，故原告主张被告按每亩每年1，200元的租金市场价与每亩每年500元使用费的差价进行赔偿，被告认为租金市场价应为每亩每年1，000元，本院综合本案实际情况，结合公平原则，酌情确定被告应当按照每亩每年500元的标准向原告支付租金差价损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条第（一）项、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、确认原告上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会与被告孙耿、闾林尧之间的土地租赁合同关系于2013年12月31日终止；
二、被告孙耿、闾林尧于本判决生效之日起十日内，从新塘湾仓库以东到阶河、仓库西机耕路以北的22.3亩土地上搬离，将上述土地返还给原告上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会；
三、原告上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会于本判决生效之日起十日内，向被告孙耿、闾林尧各支付搬迁补偿款15，000元；
四、被告孙耿、闾林尧于本判决生效之日起十日内，按每亩每年500元标准计算，向原告上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会支付自2014年1月1日起至实际搬离之日止的使用费；
五、被告孙耿、闾林尧于本判决生效之日起十日内，按每亩每年500元标准计算，向原告上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会赔偿自2014年1月1日起至实际搬离之日止的租金损失；
六、原告上海市宝山区罗店镇毛家弄村民委员会的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为95元，由被告孙耿、闾林尧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 滢
二〇一四年十月十六日
书 记 员 侯家雯
附：相关法律条文
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照合同履行；
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。