广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1204号
上诉人（原审原告、反诉被告）：湛淑川，住广东省广州市增城区。
委托代理人：熊威、黄泳梅，分别是广东环球经纬律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶文星，住安徽省安庆怀宁县。
委托代理人：曾嘉禧，广东合众之源律师事务所律师。
原审第三人：张建文，住湖南省益阳市赫山区。
原审第三人：增城市新塘镇东华村民委员会，住所地广东省广州市增城区。
上诉人湛淑川因与被上诉人叶文星、原审第三人张建文、增城市新塘镇东华村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人湛淑川上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判叶文星向湛淑川自2015年5月起支付房屋占用费21064元/月（按照《2015年广州市增城区房屋租金参考价》计算），扣除已支付部分，截止至上诉之日为153370元；2、撤销一审判决第四项；3本案诉讼费由叶文星负担。事实与理由：湛淑川认为原审法院认定事实基本清楚，但是适用法律不正确，主要表现于以下方面：1、合同期满后房屋占有使用费应当按照《2015年广州市增城区房屋租金参考价》计算。无论合同效力如何认定，湛淑川在合同期满后不愿意和叶文星续签合同，已经明确表示不愿意将房屋交给叶文星使用，叶文星一直占用湛淑川房屋，根据《2015年广州市增城区房屋租金参考价》规定该地区最低房屋出租价格为8元/平方米计算，叶文星每月要支付占用费21064元，截至上诉日应该支付占用费153370元。2、湛淑川不需再支付所谓的房屋装修费用。一审法院认定租赁合同无效，并不意味着合同的全部条款无效，合同部分条款至少是双方当事人的真实意思的表示，蕴含着当事人合同订立时对于合同执行的理解和认知，是双方当事人理解租赁事实的公平和正义，应该被法院采纳和作为参考的基础。法庭也应当参照双方签订的《租赁合同》结合社会现状还原事实。根据湛淑川和张建文、殷某武双方签具的《租赁合同》第三条约定房屋月租为12300元，没有浮动，远低于市场价和政府规定的地价，且租期为5年，事实上市场价和合同价之间的差额，是由于张建文、殷某武要对房屋进行装修的费用在5年内的分摊。后张建文、殷某武将该合同权利义务转给叶文星，且收取叶文星装修费，湛淑川按照原价收取叶文星租金中可以看出，房屋的装修费用已经在5年内租金的差额里支付了。在双方当事人看来，叶文星投资附和物在和赁期内是逐步抵消的，在五年合同期满叶文星的投资全部抵消完毕。现今合同期满，叶文星附着物投资现值为零。故不存在原审判决中所谓的叶文星装修装饰现值损失。综上所述，原审法院适用法律不正确，自2015年5月起支付房屋占用费应当是21064元/月，且不需再支付15万装修费用。
被上诉人叶文星二审辩称：我方同意原审判决，不同意湛淑川的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。第一，1、对于湛淑川要求按照《2015年广州市增城区房屋租金参考价》计算租金，该文件仅为参考材料，仅具有指导意义，并不具有强制性，湛淑川并不能向法院举证证明为何必须要按照该参考价执行计算房屋占用费的标准；2、原租赁合同一审法院已经认定无效，虽然无效，但合同中的租金金额是双方一致协商约定的，合同签名也是双方真实签名，是双方真实意思表示，结合《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干解释》第5条，如租赁合同无效，可参照租赁合同标准支付占用使用费。第二，湛淑川按照法律规定应该向叶文星支付装修费用，本案是由于湛淑川未能取得建设工程规划许可证导致合同无效，一审判决本案租赁合同无效合理有据，根据司法解释第9条，叶文星有权要求湛淑川支付装修损失。该装修费用经过法院委托评估公司进行评估是474492元，但是叶文星仅要求支付15万元的装修款合法合理，即使叶文星对于合同无效的原因存在过错，其要求支付的金额也在法律规定的额度之内。
湛淑川向一审法院起诉请求：一、叶文星在15天内将位于增城区新塘镇东华村碧松山中大路第六排东侧第二间的房屋按现状交回给湛淑川；二、叶文星支付租金给湛淑川，租金从2015年5月1日起，以每月25000元计至交回上述房屋之日止；三、案件受理费由叶文星承担。
叶文星向一审法院反诉请求：一、湛淑川向叶文星退还租房押金36900元；二、湛淑川向叶文星补偿房屋装修费用150000元；三、本案的诉讼费用由湛淑川全部承担。
一审认定的事实：2010年5月1日，湛淑川（出租人、甲方）以及张建文、殷某武（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》，合同载明“……第二条甲方同意将座落东华村碧松山中大路第六排东则第二间房屋，出租给乙方作出租屋使用……第三条双方协定租赁期为五年，从2010年5月1日至2015年4月30日止，月租人民币壹万贰千叁佰元正，每月5号前交租，……如不按时交租，甲方有权停止水电使用，……第四条乙方向甲方交保证金叁万陆千玖佰元正……乙方要交清一切费用，甲方无息退回保证金给乙方。……第七条租赁期满后，乙方与其他租户同等条件有优先租赁权。……第九条乙方投资的间墙供水、供电要负责维修保养，一切嵌镶在房屋的设备，在租赁期满，乙方不得拆走，甲方需恢复原状，在租赁期内乙方可将权转让他人。第十条本合约一式两份，双方各执一份，经双方签名生效”。
2010年5月1日，湛淑川向张建文、殷某武出具一份《收据》，载明“今收到张建文、殷某武老板租用东华村碧松山中大路第六排东面第二间保证金36900元”。
2011年6月1日，湛淑川以及张建文、殷某武（原租人）、叶文星（受转租人）在上述《租赁合同》的空白处补充以下内容“……以上合同从2011年6月1日由张建文、殷某武转给叶文星即日起叶文星要履行以上合同一切经济和法律责任经业主、原承租人、受转租人三方签名生效”，并三方签名。
2011年6月1日，湛淑川将涉案房屋交付给叶文星使用至今。
另查明，增城市新塘镇东华村民委员会出具一份2006年5月23日的证明以及一份1991年1月2日的（土名）碧松山、高坟头、东华制衣城位置图，其中证明内容为“兹有湛淑川购有我村位于碧松山开发区中大路东面第六行第贰间厂地壹块，占地面积360平方米”，位置图内有标有“湛淑川”的图文位置。
为了解涉案厂房的相关情况，湛淑川向增城区国土资源测绘院申请测量涉案房屋所在土地的四至范围，测绘院向其出具《湛淑川示意图》，叶文星对该示意图不持异议。一审法院依据上述示意图向增城区国土资源和规划局发函，该局向一审法院复函，复函载明“一、根据来函提供资料，增国土92用地字146号《广州市建设用地许可证》项下的48591.31平方米地块已办理集体土地使用权证，通过多次分割转让给相关个人和单位，剩余面积为42471.33平方米。但经查我局档案系统无法确定《示意图》示意的369.86平方米地块与增国土92用地字146号《广州市建设用地许可证》项下的48591.31平方米地块的从属关系。建议到增城区国土资源测绘院申请测绘增国土92用地字146号《广州市建设用地许可证》地块的红线范围，提供给我局确定上述两地块的从属关系。二、根据来函提供资料，我局无法查询到湛淑川3**.86平方米土地的任何规划报建、验收手续”。
为确认涉案房屋一至六层的间隔费用，叶文星向一审法院申请造价鉴定，经一审法院摇珠选定的广东高迪评估咨询有限公司评估后，评估结论为“由于涉案建筑的间隔是于2010年4月至5月份施工的，至我司进行现场勘查日（2015年11月5日）共计使用了5年半，综合现场勘查，涉案建筑间隔的综合成新率为60%。所以评估标的房屋一至六层间隔的所有造价在现场勘查日的现值为人民币肆拾柒万肆佰玖拾贰元整（474492元）”。
在本案的审理过程中，一、湛淑川、叶文星确认以下事实：（一）截至2016年7月15日庭审之日，叶文星按房屋占用费12300元每月的标准向湛淑川支付了2015年5月至2016年5月期间的房屋占用费以及2016年6月支付了房屋占用费9300元。（二）涉案房屋座落位置就是1991年1月2日的（土名）碧松山、高坟头、东华制衣城位置图中标有“湛淑川”的房屋位置。（三）原告先与张建文、殷某武签订涉案的租赁合同，后2011年6月1日，张建文、殷某武退租，由湛淑川、叶文星以及张建文、殷某武在涉案合同的空白处填写相关内容，清结张建文、殷某武的权利义务，从该日起由湛淑川将房屋出租给叶文星，双方均受该租赁合同的约束。（四）在湛淑川将涉案房屋出租给张建文、殷某武期间，张建文、殷某武在2010年4月、5月期间对涉案房屋的一至六层进行了间隔改造。二、湛淑川主张，（一）因叶文星在合同届满后仍继续占用涉案房屋，故要求叶文星支付每月房屋占用费2.5万元；扣除叶文星每月支付的房屋占用费部分后，叶文星仍须向湛淑川支付上述期间的未支付的房屋占用费。（二）涉案房屋是其建造的，但没有报批报建，房屋所在的土地权属人是新塘镇东华村民委员会。（三）对于叶文星主张要求赔偿的房屋改造费用，湛淑川认为，按双方合同约定，承租人不能拆走镶嵌在房屋内的设备，叶文星须按房屋现有状况返还，故叶文星主张的房屋改造费用不应得到支持。三、叶文星主张，（一）对于广东高迪评估咨询有限公司的鉴定结论，其不增加或变更诉讼请求。对于其主张要求湛淑川支付房屋装修费15万元的诉讼请求，其认为，因湛淑川未能提供证据证明涉案房屋取得建设规划许可建设以及国土部门的房屋权属证明，故涉案租赁合同无效。且根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意进行装修的，合同无效，出租人同意利用的可折价归出租人使用，如出租人不同意使用则按照双方过错承担责任，因此其适当要求湛淑川赔偿15万元。（二）叶文星向法庭出具2010年5月1日的收据原件，主张要求湛淑川应向其退还该笔押金；另叶文星还向法庭出具一份2011年5月28日的收据原件，该收据载明“今收到叶文星交来房屋转让改造费用388000元”，经手人栏有“张建文”的签名；叶文星对此主张，因张建文、殷某武对房屋进行了间隔，故其向张建文、殷某武支付了改造费388000元。
一审法院认为：湛淑川确认其所建的涉案房屋并未办理报批报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，湛淑川与叶文星于2011年6月1日订的《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，湛淑川要求叶文星向其返还位于增城区新塘镇东华村碧松山中大路第六排东侧第二间的房屋，理据充分，一审法院予以支持。
至于房屋占用费的问题。因叶文星仍未向湛淑川返还涉案房屋，故叶文星应向湛淑川支付至其返还房屋之止的房屋占用费，每月房屋占用费应以双方合同约定的12300元为标准。因叶文星已向湛淑川支付2015年5月至2016年5月期间的每月房屋占用费12300元，以及2016年6月的房屋占用费9300元，故叶文星应向湛淑川支付从2016年6月至返还涉案房屋之止的房屋占用费（其中2016年6月扣除已支付的房屋占用费9300元，该月仍须支付房屋占用费3000元，2016年7月起每月房屋占用费为12300元），湛淑川主张要求每月房屋占用费超出12300元的部分，没有依据，一审法院不予支持。
至于叶文星要求湛淑川退还房屋押金的诉讼请求。如前所述，涉案合同无效，且张建文、殷某武向湛淑川支付的押金36900元的收据原件已由新的承租人叶文星持有，故叶文星要求湛淑川退还该笔押金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
至于叶文星要求湛淑川赔偿房屋装修费的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，现湛淑川主张要求叶文星按现状返还房屋，可见其是同意利用已形成的房屋间隔的装饰装修物，故间隔的装饰装修物折价归湛淑川所有。从广东高迪评估咨询有限公司的评估结论可知，涉案房屋一至六层间隔的所有造价在现场勘查日的现值为474492元，现叶文星主张要求湛淑川支付上述间隔的装饰装修物的装修费用金额为15万元，并不超出合理范围，一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2016年8月15日作出如下判决：一、被告（反诉原告）叶文星于本判决发生法律效力之日起十五日内将增城区新塘镇东华村碧松山中大路第六排东侧第二间的房屋返还给原告（反诉被告）湛淑川；二、被告（反诉原告）叶文星于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）湛淑川支付从2016年6月至返还涉案房屋之止的房屋占用费（其中2016年6月房屋占用费为3000元，2016年7月起每月房屋占用费为12300元）；三、原告（反诉被告）湛淑川于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）叶文星返还房屋押金36900元；四、原告（反诉被告）湛淑川于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）叶文星支付房屋装修费150000元；五、驳回原告湛淑川（反诉被告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14250元，由原告（反诉被告）湛淑川负担470元，由被告（反诉原告）叶文星负担13780元，案件反诉受理费2020元，由原告（反诉被告）湛淑川负担。
本院二审期间，上诉人湛淑川向本院提交一份广州市住房和城乡建设委员会广州市房地产租赁管理所2015年12月发布的广州市房屋的租金参考价供法庭参考，根据涉案场地的地段，租金标准最低每平方8元。被上诉人叶文星认为该材料仅作为参考，该文件也只有参考价值，没有法律强制力。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方对一审认定涉案《租赁合同》无效均无异议。湛淑川确认在一审诉讼过程中收取了叶文星2016年7月至9月占用费，每月12300元。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”本案双方当事人对一审认定涉案《租赁合同》无效均无异议，本院予以确认。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案房屋占用费的计付标准；二、叶文星反诉要求湛淑川补偿其房屋装修费的主张能否得到支持？本院分析如下：
关于焦点一，根据本案查明的事实，涉案合同于2015年4月30日租赁期限届满后，双方没有就延长租赁期限达成一致意见，但是，叶文星按照原合同约定的租金标准12300元每月向湛淑川支付了2015年5月至2016年5月的房屋占用费及2016年6月支付了9300元，湛淑川予以接受；在二审期间，湛淑川确认在一审诉讼过程中又按照12300元每月的标准收取了2016年7月至9月的占用费。故湛淑川一方面在合同期限届满后按照原合同约定的租金标准收取叶文星支付的房屋使用费，另一方面湛淑川又于本案中主张按照房管部门公布的租金标准计付房屋使用费，该主张与其行为相悖，本院不予采纳。
关于焦点二，经查，虽然涉案合同无效，但双方约定的租赁期限五年应为双方的真实意思表示，故承租人对于其投入装修的使用期限应有所预期，即应与租赁期限相当。实际上本案的纠纷系合同期限届满后引发的，在五年的租赁期限内承租人也完全使用了涉案房屋的装修，符合承租人对于装修使用期限的预期。且至本案诉讼期间，叶文星还继续占用涉案房屋。另外，本案湛淑川并无明确作出同意利用涉案房屋装修残值的意思表示，湛淑川于本案中诉请叶文星返还涉案房屋，并不能视为其同意利用装修残值，一审法院对此认定不当，应予以纠正。综合本案双方合同的履行情况，叶文星反诉主张湛淑川补偿其房屋装修费，缺乏法律和事实依据，应不予支持。一审认定有误，本院予以纠正。
湛淑川二审确认已收取了叶文星2016年7月至9月每月12300元的房屋占用费，故一审判决第二项该段期间的房屋占用费应予以扣除。
综上所述，湛淑川的上诉理由部分成立，应予以支持。其他缺乏依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分适用法律错误，导致部分处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第988号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第988号民事判决第四项；
三、驳回叶文星其他的反诉请求。
一审案件本诉受理费14250元，由湛淑川负担470元，叶文星负担13780元。反诉受理费2020元，由湛淑川负担370元，叶文星负担1650元。二审案件受理费5288元，由湛淑川负担1988元，叶文星负担3300元。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 黄春成
审判员 柳玮玮
二〇一七年三月二十八日
书记员 罗 涛