广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初224号原告王颖怀，男，1948年10月12日出生，汉族，户籍所在地河南省登封市，委托代理人吴晓，河南仟方律师事务所律师。被告广西粤华房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区公车新城富康市场二楼。法定代表人陈轩同，该公司董事长。委托代理人王政，该公司员工。原告王颖怀诉被告广西粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员李明娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王颖怀的委托代理人吴晓，被告粤华公司的委托代理人王政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王颖怀诉称，2014年1月1日，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《粤同·江滨雅轩合作建房协议书》（以下简称《建房协议书》），该协议书实为商品房买卖合同。协议签订当日，原告向被告支付保证金2万元，后又两次向被告支付购房款90946元。被告的行为属于违法出售商品房并收取原告保证金、购房款。请求法院判令：一、确认原告与被告2014年1月1日签订的《建房协议书》无效；二、被告返还原告支付的保证金、购房款110946元及利息15000元（以110946元为基数，中国人民银行同期活期存款利率自2014年1月1日暂计至2016年3月31日，以后另计）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告粤华公司辩称，一、原告与被告签订的《建房协议书》是有效协议；二、本案应定性为商品房预约合同纠纷而非商品房预售合同纠纷；三、《建房协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，是有效合同，理由是根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售合同明确交易的主要内容有哪些，而《建房协议书》中只具备其中部分内容，还有大部分内容是不具备的，故该协议书只是为签订后面的《商品房买卖合同》达成的合意，且协议书中约定待被告取得涉案商品房的预售许可证后还要再签订《商品房买卖合同》，故《建房协议书》并不是《商品房买卖合同》。被告对其辩解当庭提交的证据有：《商品房预售许可证》，证明被告已经取得涉案商品房的《商品房预售许可证》。经审理查明，以原告为甲方与以被告为乙方签订一份《建房协议书》（编号000044），约定甲方基于购买商品房的需要，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上委托具有地产开发资质的乙方合作建设商品房项目，项目名称为江滨小区二期（粤同·江滨雅轩），项目地点为防城港市港口区公车新城沙企路旁；甲方已对本协议约定的项目进行实地考察，在充分了解该项目的前提下自愿委托乙方对该商品房项目进行合作建设，并自愿按照本协议的约定向乙方交纳定向开发保证金；定向开发的商品房为8号楼903号房，建筑面积为80.95平方米，单价为每平方米3717.68元，总价款为300946元；甲方在签订本协议当日向乙方交纳合作建房保证金2万元。协议第五条对付款方式及付款时间进行如下约定：第一次在签订本协议七日内交清合同总房款的30%（不含合作建房保证金）90946元；第二次在签订《商品房买卖合同》之日一次性付清余款。协议第六条拟约定项目开工时间为2013年12月31日，竣工交付时间为2016年5月31日。协议第七条约定乙方在取得《商品房预售许可证》同时通知甲方，甲方在接到通知后七日内携带本《建房协议书》、收据、身份证（或其他证明证件）到乙方指定场所，按照本合同第三条约定的定向开发楼栋、房号、面积、单价与乙方签署《商品房买卖合同》，前期甲方按本协议交纳的合作建房保证金转为购房款，并按照本协议第五条约定支付剩余房款。《建房协议书》并对违约责任做了具体约定。同日，被告向原告出具两张《收据》（编号9034343、8004374），表示收到原告江滨雅轩8号楼903号房合作建房保证金5万元。2014年6月23日，被告向原告出具一张《收据》（编号3028326），表示收到原告江滨雅轩8号楼903号房合作建房保证金60946元。2015年12月15日，原告就认定《建房协议书》效力、退款等事宜向本院提起诉讼。另查明，被告在2016年1月28日取得江滨雅轩8号楼的《商品房预售许可证》。以上事实，有《建房协议书》、《收据》、《商品房预售许可证》、当事人陈述及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，关于原告与被告签订的《建房协议书》是否具有法律效力的问题。被告辩称《建房协议书》中仅具备《商品房销售管理办法》第十六条中规定的商品房买卖合同主要内容的部分，并非商品房买卖合同的性质，且协议明确约定待其取得《商品房预售许可证》后再与原告签订正式的《商品房买卖合同》，故该《建房协议书》应该属于预约合同，而非预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条第二款“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，结合《建房协议书》的具体内容，本院认为，《建房协议书》应属商品房买卖合同的性质，理由如下：一是《建房协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的（一）至（五）的内容，而这五项内容属于必要条款，系合同的基础，否则就无法构成合同；而其他属于相对重要的条款，一旦履约过程中发生纠纷，这些条款的存在有助于分清责任及大小，并非都不可或缺；二是被告已按约收取购房款，本案中，被告收取的合作建房保证金实为购房款。因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房协议书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房协议书》应属无效。关于原告要求被告返还购房款110946元并赔偿利息损失的问题。依据已查明的事实，原告共向被告支付购房款110946元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告返还购房款110946元并赔偿利息损失的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。利息按照中国人民银行同期活期存款利率的标准并以被告的收款时间分段计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定，判决如下：一、原告王颖怀与被告广西粤华房地产开发有限公司签订的《粤同•江滨雅轩合作建房协议书》（编号000044）无效；二、被告广西粤华房地产开发有限公司返还原告王颖怀已支付购房款110946元并赔偿利息损失（利息按照中国人民银行同期活期存款利率的标准分段计算：以5万元为基数，自2014年1月1日计算至付清之日止；以60946元为基数，自2014年6月23日计算至付清之日止）；三、驳回原告王颖怀的其他诉讼请求。案件受理费2818元，减半收取1409元（原告王颖怀已预交），由被告广西粤华房地产开发有限公司负担。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2818元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李明娟二〇一六年四月一日书记员  罗艺文相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。三、《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。