山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第308号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东南方恒盛实业集团有限公司。住所地：菏泽市人民南路。
法定代表人：陈立新，董事长。
委托代理人：张利凯，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人：王霖，山东齐鲁律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李协江。
委托代理人：孙成志，山东道本律师事务所律师。
委托代理人：徐秀花，山东道本律师事务所律师。
再审申请人山东南方恒盛实业集团有限公司（以下简称恒盛公司）因与被申请人李协江商品房预售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市中级人民法院（2014）菏民一终字第124号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年8月5日作出（2015）鲁民提字第308号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人恒盛公司的委托代理人王霖，被申请人李协江及其委托代理人孙成志、徐秀花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月20日，一审原告李协江向菏泽经济开发区人民法院提起诉讼称，2004年李协江与恒盛公司签订商品房买卖合同，恒盛公司将位于恒盛大市场A1附04号房卖给李协江。合同约定总价款为298197.2元，李协江应首付房款的40%，余款由李协江接到恒盛公司办理按揭通知后十天内与银行签订按揭合同，依按揭合同支付房款；恒盛公司应当在2004年8月15日前将房屋交付给李协江使用。合同生效后，李协江依约支付了首批房款129371元，但一直未等到恒盛公司订立按揭合同付款的通知，后恒盛公司称按揭办不下来了。李协江多次要求恒盛公司交付房屋，但恒盛公司没有予以答复。恒盛公司现已将房屋租赁盈利，给李协江造成重大损失，对此李协江将保留进行诉讼的权利。为维护李协江的合法权益，请求法院判令恒盛公司继续履行商品房买卖合同，交付房屋，并承担诉讼费用。恒盛公司辩称，一、李协江、恒盛公司于2004年4月8日签订商品房买卖合同，2005年恒盛大市场开业，涉案房屋建成并具备交付条件。李协江未依约履行付款义务，在房屋建成后至2012年从未向恒盛公司主张交付房屋，李协江的诉讼请求已超过诉讼时效。二、办理按揭是李协江的义务，其应直接向银行提交申请材料，恒盛公司没有通知义务。李协江曲解了合同第六条第三款的内容，称其一直未等到恒盛公司订立按揭合同付款的通知，不符合法律规定。李协江作为银行工作人员，应熟知银行按揭贷款程序，但其不积极提交按揭贷款材料，存心拖延时间，是造成不能贷款的原因。2005年3月之后，银行不再发放贷款，恒盛公司多次催促李协江交齐余款，李协江以种种理由拒绝，其行为已构成根本违约，致使合同不能履行。请求驳回李协江的诉讼请求。恒盛公司在本案中不要求解除合同，将另案主张解除合同，并要求李协江赔偿其不能贷款产生的违约金及损失111986元。
菏泽经济开发区人民法院一审查明，2004年4月8日，李协江与恒盛（菏泽）鲁西南物流中心开发有限公司（以下简称恒盛物流公司）签订商品房买卖合同，约定：李协江购买恒盛物流公司建设的恒盛（菏泽）大市场A1附04号房，建筑面积149.28平方米，每平方米2139.4元，总金额319371元，李协江在2004年4月8日前支付全部房价款的40%，计129371元整，其余60%由李协江接到恒盛物流公司办理按揭通知后十天内与银行签订按揭合同，并依照按揭合同支付房款。买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计付款的0.5%月息向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。交付期限：出卖人应当在2004年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%月息向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交款万分之二的违约金。签订合同后，李协江支付恒盛物流公司购房款129371元。后李协江未接到恒盛物流公司办理按揭贷款的通知。2005年初，恒盛物流公司告知李协江按揭无法办理，后双方对如何交付剩余房款进行协商，但未达成一致意见。李协江未再交付房款，恒盛物流公司也未交付房屋。恒盛大市场于2005年5月28日开业，涉案房屋由恒盛物流公司管理并对外出租。本案在审理过程中，李协江同意交付剩余房款。
恒盛物流公司的名称经数次变更，于2005年10月26日变更为恒盛公司。
菏泽经济开发区人民法院一审认为，李协江、恒盛公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按照合同全面履行自己的义务。本案李协江、恒盛公司约定“60%房价款由买受人接到出卖人办理按揭通知后，十天内与银行签订按揭合同，并依照按揭合同支付房款”，后来按揭贷款不能办理，约定的付款方式无法实现，双方没有证据证明系对方原因造成，对剩余房款如何支付未达成一致意见，且均未要求解除合同，合同应当继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”。所以李协江支付剩余房款应与恒盛公司交付房屋同时履行，现李协江同意支付房款并要求交付房屋，依法予以支持。恒盛公司辩称李协江诉请超过诉讼时效没有法律依据，该院予以驳回。菏泽经济开发区人民法院于2013年11月27日作出（2013）菏开民初字第468号民事判决：恒盛公司将恒盛（菏泽）大市场A1附04号房交付给李协江，同时李协江支付恒盛公司房款190000元，限判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5773元，由恒盛公司负担。
恒盛公司不服一审判决上诉称：1、恒盛公司与李协江之间的合同纠纷已超诉讼时效，一审判决以没有法律依据驳回李协江的主张是错误的。本案中涉案争议房屋未实际交付、买受人也未占有房屋，且买受人大多数房款未交，因此应按照合同债权法律关系认定李协江主张权利的诉讼时效为2年。本案已超诉讼时效，依法应驳回其主张。2、一审判决认为，约定的付款方式无法实现，双方没有证据证明系对方原因造成，对剩余房款如何支付未达成一致意见，且均未要求解除合同，合同应当继续履行是错误的。请求依法改判驳回李协江的诉讼请求。李协江答辩称：1、恒盛公司并没有将涉案商品房实际交付给买受人，买受人也没有实现对商品房的占有，出卖人一直占有、使用、收益涉案商品房，而且李协江的诉讼请求为要求继续履行合同。李协江一直等待恒盛公司办理银行按揭贷款的通知，因此，本案不超过诉讼时效。2、双方所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，而且该合同继续履行不存在障碍，从维护交易的安全性及合同的稳定性，应依法驳回恒盛公司的上诉请求。
菏泽市中级人民法院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
菏泽市中级人民法院二审认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点是：一、恒盛公司与李协江之间的《商品房买卖合同》纠纷是否已超过诉讼时效。二、合同约定的办理银行按揭贷款的付款方式无法实现，合同是否可以继续履行。
关于焦点一、从双方提供的证据分析看，2004年4月6日恒盛公司与李协江签订的商品房买卖合同，合同约定“60%房价款由买受人接到出卖人办理按揭通知后，十天内与银行签订按揭合同，并依照按揭合同支付房款”。2005年初，恒盛公司告知李协江按揭贷款无法办理，后双方对如何交付剩余房款进行协商，但未达成一致意见。作为恒盛公司没有最后明确告知李协江对剩余房款支付时间的期限和催告交付房款，时效一直处于中断状态。因此，恒盛公司主张李协江已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，不予支持。
关于焦点二，首先，恒盛公司与李协江签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按照合同全面履行自己的义务。从合同内容看，恒盛公司与李协江约定“60%房价款由买受人接到出卖人办理按揭通知后，十天内与银行签订按揭合同，并依照按揭合同支付房款”。后来按揭贷款不能办理，约定的付款方式无法实现，双方没有证据证明系对方原因造成，对剩余房款支付时间没有约定，且均未要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”。所以李协江支付剩余房款应与恒盛公司交付房屋同时履行，现李协江同意支付房款并要求交付房屋，合同应当继续履行。因此，恒盛公司主张合同约定的办理银行按揭贷款的付款方式无法实现，李协江应先解除合同，合同应当继续履行是错误的上诉理由不能成立，不予支持。菏泽市中级人民法院于2014年4月16日作出（2014）菏民一终字第124号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5773元，由恒盛公司负担。
恒盛公司申请再审称，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案一审、二审均将李协江的诉讼请求是否超过诉讼时效列为争议焦点，恒盛公司提出李协江要求交付房屋的债权请求权已超过诉讼时效的抗辩。在李协江未提供任何证据证明其请求事项的诉讼时效中断的情况下，二审判断诉讼时效一直处于中断状态，没有任何证据证明。二、原判决适用法律确有错误。2004年李协江签订《商品房买卖合同》及支付首付款后再未向恒盛公司支付过任何款项，2005年在得知申请按揭贷款银行不再办理此类业务后，恒盛公司通知李协江一次性或分期支付剩余房款，但李协江因所购商铺还未体现收益能力，一直未向恒盛公司支付剩余房款，也未向恒盛公司要求交房。根据最高人民法院民一庭的意见，商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定交付条件之日起算。根据《山东省高级人民法院2008会议纪要》鲁高法（2008）243号，六关于房地产案件和《中华人民共和国物权法》适用中若干问题的处理，（五）关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题。在商品房买卖中，如果出卖人已经将商品房实际交付给买受人，买受人亦实现了对商品房的占有，此时买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理商品房产权的登记手续的请求权具有物权属性，依据《物权法》的规定适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。本案中，涉案房屋未实际交付，买受人也未占有房屋，且买受人大多数房款未交，因此应按照合同债权法律关系认定李协江主张权利的诉讼时效为2年。不管按照合同约定的交付时间2004年8月15日还是恒盛大市场开业的时间2005年5月28日，李协江至2013年6月起诉，行使债权请求权要求恒盛公司交房，已超过了2年诉讼时效。请求撤销二审判决，依法驳回李协江的诉讼请求；一、二审诉讼费用由李协江承担。
李协江答辩称，一、终审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。终审判决在双方质证及法庭调查的基础上已经查明如下事实：由于购房合同约定的按揭贷款付款方式因客观原因无法办理，买卖双方一直对剩余房款如何支付进行协商，虽然未能达成一致意见，但恒盛公司和李协江均未要求解除购房合同，双方一直处于合同履行状态，即双方在协商过程中均认可付清剩余房款即可交付房屋。正是基于上述事实，终审判决根据民法通则关于诉讼时效的规定做出了本案诉讼时效一直处于中断状态的正确认定。二、恒盛公司再审理由不成立，为维护公平和诚实信用原则，恒盛公司再审申请理由予以驳回。恒盛公司未能按照合同约定按时交付房屋已经构成违约，在房地产价格上涨的市场背景下，如恒盛公司在自己违约的情况下再以诉讼时效的理由拿回已经增值的商品房，这不仅损害了房屋买受人的合法权益，而且也有违公平和诚实信用的民法基本原则，因此其再审请求理由应予以驳回。三、恒盛公司已经实际履行终审判决，为保证终审判决的既判力、法律关系的稳定以及市场交易的安全，终审判决也应予以维持。终审判决后，恒盛公司已经配合李协江完成了涉案房屋的交付和过户登记手续，双方已经实际履行了终审判决的内容。为维护终审判决的既判力，同时也是为了维护当事人各方法律关系和社会秩序的稳定以及市场交易的安全，终审判决在已经生效并完全履行的情况下理应得到尊重和维持，否则将引起群体事件和社会维稳问题。
本院再审另查明，李协江与恒盛公司签订的商品房买卖合同第十一条规定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由此产生的后果由买受人承担。”本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，本案再审中，双方当事人争议的焦点问题是李协江关于继续履行合同、恒盛公司交付涉案房屋的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，李协江与恒盛公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。合同签订后，李协江按照合同约定交付了首付款；依据合同约定，恒盛公司应协调银行并通知李协江办理按揭贷款。2005年初，恒盛公司告知李协江按揭贷款无法办理。双方就剩余房款如何交付及交付期限直至起诉没有达成一致协议。其次，涉案商品房买卖合同约定恒盛公司应当在2004年8月15日前交房，且交付的涉案商品房应经分期综合验收合格，并由恒盛公司书面通知李协江办理交付手续。但恒盛公司始终未书面通知李协江办理交付手续，李协江不知道涉案商品房何时经过分期综合验收及何时交付。再次，在双方对剩余房款支付存有分歧、恒盛公司未通知李协江办理交付手续的情况下，李协江不知道涉案商品房何时应该交付，也就不知道其向恒盛公司主张交付房屋的权利受到侵害，本案诉讼时效的起算点不能确定，因此，李协江的诉讼请求没有超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。二审判决认定涉案诉讼时效一直处于中断状态不当，应予纠正，但判决结果正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决结果正确，本院予以维持。恒盛公司申请再审的理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持菏泽市中级人民法院（2014）菏民一终字第124号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹林灿
审 判 员 滕建国
代理审判员 闫爱云
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 王晓婕