江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1833号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陆某2，男，1978年8月14日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：仲崇生，江苏蓝之天律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，女，1979年6月1日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：仲崇生，江苏蓝之天律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陆某1，男，2001年11月15日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
法定代理人：陆某2，男，1978年8月14日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
法定代理人：张某，女，1979年6月1日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：仲崇生，江苏蓝之天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王继成，男，1970年7月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：沈开付，江苏达因律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张家斌，江苏达因律师事务所实习律师。
上诉人陆某2、张某、陆某1与上诉人王继成因房屋买卖合同纠纷一案，均不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆某2、张某、陆某1上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由王继成负担。事实和理由：因王继成需先出售自有房屋后才能支付首付款，合同中写明具体付款时间会有违约风险，故王继成与其商量不写明具体付款时间，但保证在2016年3月底前支付首付款900000元（含已支付的定金30000元），实际需支付870000元。王继成实际于2016年4月13日资金到账，早已超过约定时间，构成违约。证人姚某并非经办人，不清楚上述情况。但姚某也证明，张某在2016年3月上旬去中介催要过房款，可以印证双方对首付款支付存在上述约定。即使付款期限约定不明，双方不能达成补充协议，王继成经陆某2催告后也未支付首付款，事实上也无能力履行，最终导致双方合同解除，王继成应承担违约责任。陆某2方并未违约，一审法院以陆某2方未归还贷款无法过户来确认其违约并判决其承担违约金，明显有误，且违约金过高，应结合实际损失予以调整，王继成并不存在实际损失。
王继成辩称，一审法院就本案定性及违约方认定正确。王继成对于该认定予以认可。陆某2方上诉意见无证据证实，运用逻辑推理得出，王继成无法接受。
王继成上诉请求：1、陆某2、张某、陆某1承担将来法院判令王继成支付夏钟剑的违约费用。2、撤销原审法院第二项，改判陆某2、张某、陆某1赔偿王继成两项实际损失共计160万（同等毛坯房与所购精装房差价80万、涉案房屋合同签订时的装修款定价80万）。3、一、二审诉讼费用由陆某2、张某、陆某1负担。二审审理过程中，王继成明确其第二项诉讼请求为：撤销原审法院第二项，改判陆某2、张某、陆某1赔偿王继成实际损失160万（160万指2017年3月上旬涉案房屋市场价和2016年2月合同约定成交价的差价，具体以评估价为准，不再是上诉状中两个80万元累加）。事实和理由：王继成将自有房屋卖于夏钟剑后再向陆某2方购买涉案房屋，由于陆某2方违约，导致王继成一家户口无处迁落，无处可去，继而导致王继成在与夏钟剑买卖合同履行过程中不得不违约，夏钟剑是受害人，其损害必须由陆某2方进行赔偿。在是非未有定论之前，王继成不敢也无能力另外购房，因房价上涨，王继成实际损失已超过合同约定违约金，要求启动评估，按评估价计算王继成实际损失并由陆某2方赔偿。
陆某2、张某、陆某1辩称，王继成与夏钟剑一案，王继成恶意违约，却将违约责任推到陆某2方，该违约责任与陆某2等三人无关。
陆某2、张某、陆某1向一审法院起诉请求：1、解除陆某2、张某、陆某1与王继成于2016年2月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、王继成支付违约金600000元；3、王继成承担本案诉讼费用。
王继成向一审法院反诉请求：陆某2、张某、陆某1按约办理涉案房屋过户手续，并向王继成支付违约金600000元及（2016）苏0506民初6054号一案判令王继成支付的所有费用。
一审法院认定事实：陆某2、张某系夫妻，陆某1为二人之子。苏州市吴中区胥口镇东胥香花园9幢2室房屋归陆某2、张某、陆某1按份共有，共有比例分别为10%、40%、50%，建筑面积为208.96平方米，套内建筑面积为199.05平方米。2016年2月27日，陆某2（甲方）与王继成（乙方）及中介方苏州美家倍顺房产咨询有限公司（丙方，以下简称美家倍顺公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容：甲方自愿将上述房屋出售给乙方，实际成交价格为人民币3000000元，房屋过户时产生的税、费由乙方承担。三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币45000元。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同中付款约定部分包括两项，一项为乙方于2016年2月27日交付定金人民币30000元整，另一项处为空白。合同中约定其他事宜部分的内容为：1、甲方承诺在过户前结清水、电、煤、物业费；2、甲方承诺该房屋内无户口；3、双方过户时间为4月15日。合同签订当日，王继成向陆某2、张某、陆某1支付了定金30000元。一审庭审中，陆某2、张某、陆某1、王继成均表示对违约金金额无异议。
一审另查明，涉案房屋已抵押给中国银行股份有限公司苏州吴中支行，截至2016年6月1日，陆某2、张某、陆某1尚欠抵押贷款本金942387.12元。2016年4月13日，王继成银行账户进账1100000元。
一审又查明，一审法院于2016年8月29日受理夏钟剑诉王继成房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2016）苏0506民初6054号]，夏钟剑诉称，其与王继成于2016年3月11日在美佳倍顺公司的居间下签订了《房屋买卖（居间）合同》、《苏州市存量房买卖合同》各一份，约定王继成向其出售苏州市吴中区胥口镇东胥香花园35幢302室房屋，总价1200000元。后其按约履行了付款义务，并取得了房屋不动产权证书，但王继成仍未从房屋中搬离，故要求王继成履行交付义务，并支付违约金。
以上事实，由陆某2、张某、陆某1提供的常住户口登记卡、房屋权属信息、《房屋买卖（居间）合同》、贷款已还款明细清单，王继成提供的银行卡客户交易明细、一审法院调取的（2016）苏0506民初6054号起诉状、裁定书及庭审笔录等予以佐证。
陆某2、张某、陆某1称，签订合同时，因王继成表示需要出售其他房屋才有资金支付首付款，合同中写明具体付款时间会有违约风险，故王继成与其商量不写明具体付款时间，但保证在2016年3月底前支付首付款870000元。其亦告知了王继成其需要用该款偿还涉案房屋尚欠的900000多元的银行贷款以涤除抵押权。其余2100000元王继成需要贷款并进行资金托管，但王继成保证其于2016年4月15日前全额拿到3000000元。因其在2016年3月底后未收到王继成的首付款，遂于4月初告知王继成不再出售涉案房屋。另，购房款的支付方式及支付期限是买卖合同至关重要的条款，现王继成否认双方对此存在上述约定，双方亦不能对此达成补充意见，致使合同无法履行，故也应予解除。
王继成称，双方未约定2016年3月底前支付首付款。合同约定4月15日过户，就是双方在4月15日进行网签，同时其按照政策将首付款付至资金托管账户，而非付给陆某2、张某、陆某1用于偿还银行贷款，余款2100000元通过银行贷款支付。为此，王继成申请了中介美佳倍顺公司经理姚元力到庭作证。姚元力陈述，根据约定，陆某2、张某、陆某1王继成于2016年4月15日办理过户，同时王继成将首付款付至资金托管账户并做贷款手续，而陆某2、张某、陆某1误解为4月15日拿到所有房款，双方因此产生纠纷。其于4月6日、7日通知陆某2、张某、陆某1过户，但陆某2、张某、陆某1不同意。经质证，陆某2、张某、陆某1认为，因中介费是由王继成支付的，故中介方与王继成有利害关系，其对上述证言不予认可。
一审审理中，经法院释明，王继成表示不同意现在付清房款，也不能代陆某2、张某、陆某1还清贷款以涤除抵押权，并坚持诉讼请求。
一审法院认为，陆某2、张某、陆某1与王继成之间的买卖合同关系成立且合法有效，双方应按约履行各自义务。关于本诉部分。陆某2、张某、陆某1称双方约定王继成于2016年3月底前支付首付款870000元，王继成否认，陆某2、张某、陆某1未能举证证明，法院不予采信。陆某2、张某、陆某1据此要求解除合同并要求王继成赔偿违约金，依据不足，不予支持。合同虽未约定除定金外购房款的支付方式及期限，但约定2016年4月15日办理过户，双方亦确认首付款900000元（含定金）、贷款2100000元，故王继成可在过户前履行付款义务，且其资金在4月13日到账，足以支付首付款。因此，陆某2、张某、陆某1关于合同未约定款项支付方式及期限导致合同无法履行而应予解除的意见，不予采纳。关于反诉部分。涉案房屋存在银行抵押权，经法院释明，王继成表示不同意现在全部付清房款，也不能代陆某2方还清贷款以涤除抵押权，故对于王继成要求继续履行合同并办理房屋过户的诉讼请求，法律上不能履行，碍难支持,合同应予终止。合同约定一方拒绝履行合同，应向另一方支付房屋成交价格的20%作为违约金。现双方对违约金金额600000元均无异议，因陆某2方拒绝履行合同，构成违约，故王继成要求陆某2方赔偿违约金600000元，合法有据，予以支持。王继成要求陆某2方支付（2016）苏0506民初6054号案件判令其支付的所有费用，缺乏依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、驳回陆某2、张某、陆某1的全部诉讼请求。二、陆某2、张某、陆某1于判决生效之日起十日内给付王继成违约金人民币600000元。三、驳回王继成的其他反诉请求。本诉案件受理费30800元，反诉案件受理费减半收取为15400元，合计人民币46200元，由陆某2、张某、陆某1负担。
二审中，王继成向本院提交：1、中介美家倍顺公司、苏州千乐居不动产经纪有限公司的工商登记信息及说明，证明2017年3月同小区同面积的房屋价格基本在420万-500万不等。2、苏州市存量房买卖合同一份（打印稿），证明陆某2方于2016年4月15日未配合办理网签，导致涉案房屋目前无法过户，陆某2方违约。陆某2方质证认为，1、中介工商登记信息及说明真实性不予认可，两家中介并非权威机构，没有资质出具类似说明，且未到庭接受质询，美家倍顺公司与王继成还有利害关系。2、苏州市存量房买卖合同的形式及内容均不予认可，无法确认何时打印，陆某2方于2016年4月15日前多次通过中介催促王继成付款，未签订网签合同的原因是王继成未按约支付首付款。
二审另查明，2016年7月14日一审庭审中，陆某2方陈述“违约金依据是合同第六条第五款约定，房屋成交价格20%的违约金”。王继成陈述“违约金的约定是双方真实意思的表现，对违约金金额无异议，但是是陆某2方违约了”。
2016年9月6日，一审法院询问王继成是否能付清涉案房屋房款且代为涤除抵押贷款，王继成表示“不行的，没有资金，而且这是对方的义务”。一审法院向王继成释明“因涉案合同未明确约定付款方式、期限等，你们双方对此也存在争议，现你方又明确表示不能付清房款，并代偿债务以涤除抵押权，即使房屋过户，也存在事实和法律上的履行不能的风险，故你方要求办理过户手续的诉讼请求存在较大的诉讼风险，很可能难以获得支持，你方是什么意见？”。王继成表示“既然到法院来处理，就应由法院解决，我还是坚持我的诉讼请求。”
2017年3月7日，陆某2方陈述，涉案房屋目前处于空置状态，并未出售他人。王继成陈述，其于2017年2月已另购他房。
2017年4月21日，王继成陈述，由于资金问题王继成已无力再行购买涉案房屋，不要求继续履行涉案合同。
本院认为，陆某2代表其他共有人张某、陆某1与王继成签订《房屋买卖（居间）合同》，约定陆某2等三人将涉案房屋出售于王继成，并约定了房屋价款、定金金额、违约责任、过户时间等主要条款，应认定双方房屋买卖合同关系成立且合法有效。
本案争议焦点一、合同未能继续履行的原因及责任。陆某2方认为，王继成未按约定于2016年3月底支付首付款、2016年4月15日前支付余款210万，导致合同解除。王继成认为，一审法院认定陆某2方违约正确。对此本院认为，涉案《房屋买卖（居间）合同》约定王继成于2016年2月27日前支付定金3万，对其余款项未进行划分，未明确支付期限、方式，双方由此产生争议，现双方对首付款90万（含已支付的定金3万）、余款210万不持异议，本院予以确认。对于首付款、余款的付款期限及方式，陆某2方认为，王继成应于2016年3月底支付首付款用于陆某2方归还房屋抵押贷款、2016年4月15日之前保证陆某2方拿到余款210万。王继成认为，2016年4月15日之前付首付款87万至资金托管账户，余款210万银行贷款批下来再支付。对此本院认为，在买卖双方无特别约定的情况下，涤除房屋抵押贷款是出卖方即陆某2方应尽的义务，除首付款外的余款付至资金托管账户符合交易惯例，陆某2方认为王继成保证2016年3月底向其支付首付款用于其归还房屋抵押贷款、2016年4月15日前王继成将210万直接付给陆某2方，但未提供证据证实，不予采信。依据双方于2016年4月15日办理过户的合同约定，在双方就房屋余款支付期限不能达成一致意见的情况下，王继成要求于2016年4月15日前支付首付款并将余款210万付至资金托管账户，在合理期限之内，也符合市场交易习惯，上述要求并不影响双方合同继续履行。结合陆某2方一审陈述及证人姚某证人证言，陆某2方于2016年4月初以未收到王继成首付款为由表示不再出售涉案房屋，2016年6月诉至法院要求解除上述合同，以其上述行为表明不再履行合同，构成违约。王继成于2017年4月21日明确表示其因资金问题无力再行购买涉案房屋、不要求继续履行涉案合同，结合双方上述意思表示，应认定涉案《房屋买卖（居间）合同》于2017年4月21日解除。陆某2方应承担解除合同的违约责任。
本案争议焦点二、合同约定的违约金是否合理。陆某2方认为，王继成并无实际损失，合同约定房屋总价20%的违约金过高，应予调低。王继成认为，涉案房屋自签订合同时至2017年3月，同小区同面积的房屋涨幅大，因陆某2方违约，合同约定违约金不足以弥补王继成实际损失，陆某2方应按约据实赔偿。对此本院认为，陆某2方于一审审理中明确以房屋总价20%计算违约金，虽二审中认为合同约定违约金过分高于王继成实际损失，但并无证据证实，不予支持。因王继成不愿意代为涤除房屋抵押贷款，涉案房屋无法过户，在一审法院已经向其释明诉讼风险情况下，王继成仍不愿意变更诉请，也未在一审中申请房屋价格评估，相关不利后果应由其自行承担，且一审中王继成也表示在陆某2方违约情况下对违约金金额不持异议，现其二审中主张违约金低于实际损失，不予支持。
本案争议焦点三、陆某2方应否承担王继成对夏钟剑的违约责任。王继成认为，夏钟剑的损失与陆某2方违约行为相关，应由陆某2方承担。陆某2方认为，上述损失是王继成恶意违约所致，与其无关。对此本院认为，夏钟剑诉王继成房屋买卖合同纠纷一案，与本案并非同一法律关系，王继成并未提供证据证实其不能向夏钟剑交付房屋与陆某2方的违约行为存在直接因果关系，王继成要求陆某2方承担王继成对夏钟剑的违约责任的观点，不能成立。
涉案《房屋买卖（居间）合同》已于2017年4月21日解除，双方对陆某2方已收到王继成定金3万元不持异议，为避免双方诉累，陆某2方应将收取的定金3万元退还王继成。
综上，上诉人陆某2、张某、陆某1，上诉人王继成的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初4066号民事判决第一、二、三项及案件受理费部分。
二、陆某2、张某、陆某1于本判决生效之日起十日内返还王继成定金30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费61600元，由陆某2、张某、陆某1负担30800元，由王继成负担30800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 陈 莉