江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0892号
上诉人（原审原告）奚春晖。
上诉人（原审原告）张晓群。
委托代理人奚春晖（系张晓群丈夫），住无锡市南长区扬名一村**号***室。
被上诉人（原审被告）无锡恒远地产有限公司，住所地无锡市蠡湖大道168号蠡湖大厦501室。
法定代表人陶园，该公司董事长。
委托代理人钱志伟、李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。
上诉人奚春晖、张晓群因与被上诉人无锡恒远地产有限公司（以下简称恒远公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第0930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月5日受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
奚春晖、张晓群一审诉称：2010年4月6日，其与恒远公司签订商品房买卖合同，恒远公司将无锡市蠡湖一号翠苑2号203室房屋出售给其，房屋总价1744470元，并约定恒远公司在房屋交付后90天内将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案。其于2010年6月14日接收房屋之后，多次要求恒远公司提供办理土地登记的相关资料，但恒远公司均无法提供，到2011年4月才通知其领取土地分割登记证，土地使用权证才于2011年4月8日办理完成。恒远公司的逾期办证行为属严重违约行为，因之后相关的房地产调控政策，导致其无法卖出房屋获取利润，造成其巨大损失。请求恒远公司立即赔偿其逾期办理土地使用权证所致的违约损失79894元（损失具体计算方式为：逾期时间段自2010年9月13日起至2011年4月8日，共207天；银行同期贷款基准利率为年利率5.31%，逾期罚息利率为基准利率的1.5倍，基数为已付房款1744470元；因此计算方式为1744470×5.31%×1.5÷360×207=79894）。
恒远公司一审辩称：办证义务与协助办证义务属法律上不同的义务，其有将相关办证手续提交登记机关进行备案登记的义务，以便业主在办理权属登记时没有障碍。其已按照合同的约定，在交房后的90天内办妥登记备案手续，并于2010年5月25日取得土地使用权分割证，具备办理土地权属登记条件，因此其不存在违约行为。办理土地使用权权属登记是奚春晖、张晓群的权利，奚春晖、张晓群有权自主决定办理的时间、方式，其没有主动通知奚春晖、张晓群办证的法定或约定义务，奚春晖、张晓群迟延办证并非是其原因导致。因此，奚春晖、张晓群主张由其承担违约责任没有事实依据。另外，合同中双方对逾期办证的违约责任作了明确约定，即使需承担违约责任，也应按此约定进行。
原审法院经审理查明：
2010年4月6日，奚春晖、张晓群与恒远公司签订一份《商品房买卖合同》，约定奚春晖、张晓群通过商品房预售方式购买恒远公司的商品房蠡湖一号翠苑2号203室，房屋建筑面积163.8平方米，总价为1744470元；房屋交付时间为2010年6月30日前；出卖人恒远公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人奚春晖、张晓群不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。
2010年6月14日，双方办理了前述2号203室房屋的验收手续，房屋交付使用，奚春晖、张晓群交付完毕所有购房款。2010年8月30日，奚春晖、张晓群取得房屋所有权登记。2011年4月8日，奚春晖、张晓群取得土地使用权登记。现该房屋由奚春晖、张晓群居住使用。
2009年12月31日，无锡市建设局向恒远公司作出本案所涉地块蠡湖新城一号地块（A区）通过竣工综合验收备案的通知。2010年7月5日，恒远公司取得包括本案所涉房屋在内的相关房屋初始登记证。2010年12月30日，恒远公司在国土管理部门取得包括本案所涉土地使用权在内的翠苑一号共计1024份土地使用权分割证（土地使用权分割证落款时间为2010年5月25日）。
以上事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同》、房屋验收、交付手续、购房发票、商品房产权证、商品房土地使用权证、土地使用权分割登记证，国土管理部门的土地使用权分割登记证发放签收单等证据予以证实，由当事人陈述在卷佐证。
原审法院认为：
奚春晖、张晓群与恒远公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方据此约定及有关法律规定享有权利、承担义务。由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用后90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，此处的出卖人原因，包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因。奚春晖方于2010年6月14日取得房屋，其有权在之后90日内即2010年9月12日前取得房屋及土地使用权的权属登记，出卖方恒远公司有义务办妥须由其提供的产权登记的相关手续。土地使用权分割登记证由土地管理部门向开发商发放，是买受人在办理土地使用权登记时必须提交的手续，因此，恒远公司虽无义务就土地分割证事宜向奚春晖方主动通知、送达，但其必须在合理的期间内取得土地分割证，以便奚春晖方在约定期限内（2010年9月12日前）能够获取该证件，在办理土地登记时没有障碍。现恒远公司直至2010年12月30日才取得土地分割证，奚春晖方在2010年9月12日前客观上无法办理土地使用权登记，恒远公司应承担奚春晖方逾期办证的违约责任。
关于违约责任的承担方式，双方约定，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金，已支付的房屋总价为1744470元，0.1%即为1744.47元。双方对逾期办证的违约责任已有约定，则应按此约定确定相应的责任，如果买受人约定的违约金低于造成的损失，买受人请求增加对方的违约责任，则需就其损失情况负举证责任。涉诉房屋在约定的期限内正常交付，之后由奚春晖方居住使用，现其既未提交已催促办证的相关依据，也未提交逾期办证造成其损失的相关依据；而所谓无法转卖房屋所致的损失，不仅没有损失的相关证据，更不能证实其转卖房屋的意愿在购买该房屋时已告知对方。因此，奚春晖方超出前述金额的损失赔偿请求依据不足，法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、恒远公司于判决发生法律效力后5日内赔偿奚春晖、张晓群违约金1744.47元；二、驳回奚春晖、张晓群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1797元，由奚春晖、张晓群承担1758元，由恒远公司承担39元。
奚春晖、张晓群不服原审判决，向本院提起上诉称：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，由于恒远公司的原因导致其无法在合同约定期限内取得土地使用权证，恒远公司的违约行为已严重影响其对该房屋的处置或入住。判决所确定的违约金失大大低于其损失。合同法规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，对于上诉人的损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算。2、买卖合同中对违约金的约定明显偏低。由于恒远公司的违约行为导致其未取得产权证的违约金仅为总房款的千分之一，但对其逾期支付房款的违约金却定为每日万分之二。因此，合同中违约金的约定明显对其不公平。请求依法予以改判支持其一审诉讼请求。
恒远公司辩称：1、根据合同约定，其不存在违约情况。2、合同中对逾期办证的违约金的计算标准已有明确的约定。因此，上诉人要求按照逾期贷款利率计算违约金，不符合合同的约定。3、上诉人所购买的房屋属自住使用，上诉人也未提供相应证据证明存在相应的损失。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本案的争议焦点是：对于恒远公司因产权登记的违约，上诉人奚春晖、张晓群请求按照逾期贷款利率计算违约金是否应予支持？
本院认为：
当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案中，奚春晖、张晓群与恒远公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方须据此合同的约定享有权利、承担义务。在该合同中，双方明确约定：如因出卖人的责任，买受人奚春晖、张晓群不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。由于恒远公司的原因导致买受人奚春晖、张晓群无法在合同约定期限内取得土地使用权证，恒远公司应属违约，应按合同的约定承担逾期办证的违约责任。奚春晖、张晓群主张恒远公司产权登记的违约，造成其损失。但在诉讼过程中，并未提供相应的证据证明。因此，一审判决由恒远公司按合同约定的产权登记条款所确定的违约金赔偿给奚春晖、张晓群，并无不当。故上诉人奚春晖、张晓群的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1758元，由上诉人奚春晖、张晓群负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 陈丽芳
二〇一四年七月十日
书记员 唐广征