眉山市东坡区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川1402执异25号
异议人(被执行人)张俊伦，男，1972年7月18日出生，汉族，四川省邛崃市人，住眉山市东坡区。
异议人(被执行人)李群，女，1972年7月14日出生，汉族，四川省邛崃市人，住邛崃市。
异议人共同委托代理人江发平，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。申请执行人中国工商银行股份有限公司眉山分行，住所地：眉山市东坡区三苏路31号。
负责人姜海清，行长。
委托代理人杨激（银行职工），男，1960年8月20日出生，汉族，住眉山市东坡区。
委托代理人唐利民（银行职工），男，1965年10月27日出生，汉族，住眉山市东坡区。
被执行人李义忠，男，1967年7月4日出生，汉族，眉山市东坡区人，住东坡区。
被执行人钟秀利，女，1968年6月28日出生，汉族，眉山市东坡区人，住东坡区。
本院在执行中国工商银行股份有限公司眉山分行（以下简称工行眉山分行）与李义忠、钟秀利、张俊伦、李群金融借款合同纠纷一案中，张俊伦、李群以书面形式对本院委托评估机构就拟拍卖财产作出的评估报告提出异议。本院受理后依法进行审查，现已审查终结。
异议人张俊伦、李群称，一、评估报告对租赁权的认定错误。该评估报告采用“对所采用的各种估价方法结果进行综合分析,再加减租约限制市场价值的影响值,得出估价对象的估价结论”,鉴定过程中,估价对象已不存在租赁权,张俊伦与ＸＸ的租房协议已经解除。二、采用的估值法不合理,造成被评估对象价值严重贬损。该评估报告采用的价值类型和估价方法完全背离涉案房产的价值,使被评估对象价值严重贬损同时,该评估机构称在涉案标的的评估中采用了“收益法”的方法进行估价,指出收益法是“预测估价对象的未来收益,利用报酬率和资本比率,收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格。”但是经该机构评估,涉案厂房的评估结果仅为人民币16116元/平米,这与眉山市目前房地产价格暴涨的现实严重不符。三、该评估报告估值依据的资料基础不充分,评估结果让人难以信服。即便评估公司采取收益法进行评估没有问题,但依据该评估方法,未来收益转换为价值或价格的前提,应当是在现有价值的基础上以乘数增加。但是,通览整份评估报告,16116元/平米是在叙述评估方法后直接答出,看不到分析与计算过程,缺乏说理性,评估机构作出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失,看不到任何调查结果和基础资料,更无从体现机构对周边地产价值判断的数据依据。可以这么说,该评估机构所谓的未来收益乘数就是建立在空中楼阁的“基础”上的,才导致评估价值严重低于实际价值,脱离现实。因为估价人员的严重失职、评估机构的虚假评估,使得被评估对象被严重贬损,严重损害了异议人的合法利益。综上所述,四川恒中地产房地产评估有限责任公司川恒中房评报字(2017)96号估价报告,评估报告作出的依据不合理、不充分,估价人员凭空捏造数据、严重失职,已经严重违反客观性、公正性原则,损害了异议人的合法利益。因此提出异议,请公正审查,依法认定该评估报告无效,并依法重新选定评估机构进行评估。
本院查明：本院受理工行眉山分行诉李义忠、钟秀利、张俊伦、李群金融借款合同纠纷一案，于2016年5月17日作出(2015)眉东民初字第3267号民事判决：一、李义忠、钟秀利于本判决生效之日起十日内偿还工行眉山分行借款本金4926309.31元及截止2016年5月12日的利息、罚息、复息571116.51元，2016年5月12日后的利息以4926309.31为基数按年利率12.6%计算至付清时止；二、工行眉山分行对张俊伦、李群提供的用于抵押担保的房产（眉权房权证字第0132030、01××31、01××28、01××29、01××26、01××27）的变现款在495万元的范围内享有优先受偿权；三、张俊伦对李义忠、钟秀利的上述借款承担连带清偿责任；四、驳回工行眉山分行的其他诉讼请求。案件受理费23635元，诉讼保全费5000元，由李义忠、钟秀利、张俊伦、李群共同负担。
张俊伦不服本院一审判决上诉，但未在指定的期限内缴纳上诉案件受理费，眉山市中级人民法院于2016年10月17日作出（2016）川14民终986号民事裁定，本案按张俊伦自动撤回上诉处理；一审判决自该裁定送达之日起发生法律效力。后因李义忠、钟秀利等逾期未履行义务，权利人工行眉山分行于2016年11月9日向本院申请执行。期间，被执行人李忠义、钟秀利、张俊伦、李群向申请执行人工行眉山分行承诺于2017年1月15前将债务履行完毕。申请执行人同意暂不处分其抵押房产，并同意终结本案本次执行程序。
由于被执行人未履行承诺，2017年5月10日，本院根据申请执行人的申请作出（2016）川1402执2218号执行裁定，查封了被执行人张俊伦、李群共同共有的下列房产：（一）位于东坡区环湖路××号（号）商用房一套（保管号：档0151507，书证号：01××26、01××27）；（二）位于东坡区环湖路××号（号）商用房一套（保管号：档0151508，书证号：01××28、01××29）；（三）位于东坡区环湖路××号（号）商用房一套（保管号：档0151509，书证号：0132030、01××31）。并责令被执行人李义忠、钟秀利、张俊伦、李群在规定的期限内履行生效法律文书确定的义务，但被执行人李义忠、钟秀利、张俊伦、李群仍未履行。本院于2017年7月10日作出（2016）川1402执2218号之二执行裁定，拍卖被执行人张俊伦、李群共同共有的上述三套商用房。为了为拍卖提供房地产市场价值参考依据，本院委托四川恒中地产房地产评估有限责任公司对拟拍卖的财产（即眉山市东坡区环湖路××号2Aａ/ｂ栋1楼23、24、25号商业房地产，建筑面积合计318.66平方米、分摊的商业用途国有出让土地使用权面积合计181.21平方米）的市场价值进行估价。参加估价的注册房地产估价师为彭勇（注册号5120020041）、杨文革（注册号5120080083），估价采用比较法、收益法，对三个相连但分别单独办理了权证合并使用的单元进行了实地查勘，估价对象在评估时点存在租赁权。2018年1月3日，四川恒中地产房地产评估有限责任公司出具川恒中房评报字〔2017〕96号房地产司法鉴定估价报告。估价结果：
估价对象1，《房屋所有权》证编号眉权房权证字第××号，房屋坐落东坡区环湖路××号2Aａ/ｂ栋1层23号，房屋所有权人张俊伦、李群，规划用途商业，档案保管号0161509，建筑面积154.30㎡，评估单价16116元/㎡，总价248.67万元。
估价对象2，《房屋所有权》证编号眉权房权证字第××号，房屋坐落东坡区环湖路××号2Aａ/ｂ栋1层24号，房屋所有权人张俊伦、李群，规划用途商业，档案保管号0161508，建筑面积,73.54㎡，评估单价16116元/㎡，总价118.52万元。
估价对象3，《房屋所有权》证编号眉权房权证字第××号，房屋坐落东坡区环湖路××号2Aａ/ｂ栋1层25号，房屋所有权人张俊伦、李群，规划用途商业，档案保管号0161507，建筑面积90.82㎡，评估单价16116元/㎡，总价146.37万元。
评估报告已送达相关人员。被执行人张俊伦、李群对评估报告提出了异议。
以上事实，有本院(2015)眉东民初字第3267号民事判决、（2016）川1402执2218号执行裁定、（2016）川1402执2218号之二执行裁定，眉山市中级人民法院（2016）川14民终986号民事裁定，四川恒中地产房地产评估有限责任公司川恒中房评报字〔2017〕96号房地产司法鉴定估价报告及相关资料（含租房协议），当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，本院执行工行眉山分行与李义忠、钟秀利、张俊伦、李群金融借款合同纠纷一案中，张俊伦、李群对本院委托评估机构就拟拍卖财产作出的评估报告提出异议，是否应当重新评估是本案争议的焦点。
执行程序中拍卖被执行人财产的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拟拍卖财产依法委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段；即对拍卖财产进行评估，是为拍卖保留价的确定提供房地产市场价值参考依据。拍卖保留价通常称为底价或起拍价，是据以确认拍卖成交的最低价格。在拍卖程序中，竞买人所出的最高价低于保留价的，不能确认拍卖成交。拍卖保留价由人民法院在参照评估价的基础上，综合考虑竞买人的心理预期、拍卖惯例、当地的市场行情以及当事人和案件执行的具体情况等多种因素，依公平原则确定。人民法院采取网络司法拍卖方式处置财产的，首次拍卖的保留价不得低于评估价或者市价的百分之七十，再次拍卖的保留价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十，以免损害当事人的利益。由于评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。
本案中，异议人以鉴定过程中估价对象已不存在租赁权、评估机构采用的估值法不合理、评估报告估值依据的基础资料不充分为由，主张评估报告作出的依据不合理、不充分,估价人员凭空捏造数据、严重失职,损害了异议人的合法利益。首先，结合当事人提交的租房协议及对估价对象进行实地查勘所拍摄的照片可以确定，鉴定过程中估价对象的确存在租赁权。其次，评估机构对于估价方法、评估对象特征、估价原则等问题在评估报告中作了详细说明，法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应当予以认可。异议人认为评估价过低，请求重新评估，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定的条件，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具有相应的评估资质或者评估程序严重违法的，申请重新评估才应当准予。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。
综上，拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非评估价所确定。异议人张俊伦、李群的异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人张俊伦、李群的异议。
如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内向本院递交书面复议申请书，向四川省眉山市中级人民法院申请复议。
审 判 长 喻 涛
人民陪审员 王荣高
人民陪审员 程 勋
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 余 茜