新乡市牧野区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新牧民再字第3号
原审原告朱止辉，男。
原审被告新乡市卫滨区胜利路办事处。
法定代表人郭鹏，系办事处主任。
委托代理人薛丽，系办事处副主任。
委托代理人姚永成，系办事处科员。
被告新乡市胜利物业公司。
法定代表人周世成，系经理。
被告周世成，男。
原审第三人彭玉英，女。
委托代理人许恒芳，河南正安律师事务所律师。
原审原告朱止辉与原审被告新乡市卫滨区胜利路办事处以下简称（办事处）、原审第三人彭玉英侵权纠纷一案，本院于2004年6月4日作出（1998）郊民初字第362号民事判决，已经发生法律效力。2013年9月10日，本院以（2013）新牧民监字第5号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，依法追加新乡市胜利物业公司（以下简称物业公司）、周世成为被告参加诉讼，公开开庭审理了本案。原审原告朱止辉、原审被告办事处的委托代理人薛丽、姚永成，原审第三人彭玉英及其委托代理人许恒芳到庭参加诉讼。被告物业公司、被告周世成经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审诉讼中原审原告朱止辉诉称，1994年11月8日，原告与物业公司双方经过协商一致，签订一份购房协议。该协议书约定：物业公司将市藏营东街XX号某单元二层南户，面积为66.99㎡的住房售给原告，协议签订后，原告附购房款总额50﹪以上计2.5万元，产权归原告所有，交付使用日期为1995年1月20日。该协议经过了新乡市公证处公证。协议生效后，原告即按约定交付购房款2万元。但物业公司收款后，未按协议约定的日期将此房交付给原告，虽经原告多次催促，物业公司则以未完工为由予以推拖，时至今日该房仍未竣工，现物业公司已不存在，应由其上级主管部门办事处承担责任。现第三人占用此房，故要求：1、依法判令原、被告买卖的房屋归原告所有，判令第三人停止侵权。2、判令被告承担违约责任，赔偿由此给原告造成的一切损失。原审被告办事处辩称，原告是与物业公司签订的合同，不是与办事处签订的，其不应是被告；办事处没有与原告签订任何协议，更没有收到原告的房款，无法将房屋归原告所有；办事处与原告无任何经济往来，原告要求办事处赔偿其损失纯属无中生有。物业公司原系办事处下属的挂靠企业，自筹资金，独立法人，能够独立承担民事责任。该企业成立后未向办事处交过管理费，办事处也不应承担责任。原审第三人彭玉英辩称，其是藏营街XX号原旧房的产权所有人，因经济困难，无力翻盖房屋，1993年10月15日由中介方介绍，其与物业公司签订一份联营建房协议，协议规定：由物业公司出资将其原来旧房改造成三层楼房一栋，保证水、电、路三通，完工后一层归其所有，二、三层归物业公司所有，并由物业公司付其拆迁周转金4.5万元，并由物业公司负责办理房产等手续。协议签订后，物业公司组织施工到二层楼盖板，便因无钱停工，为配合物业公司早日把房盖成，先后两次借钱给物业公司总计达1.19万元。1994年12月14日，双方再次达成协议，由公司94年春节前交付第三人四套住房，全部工程在95年4月份结束，产权证5月份办完，并约定如果物业公司不履行协议，愿将现在财产归第三人所有。补充协议规定，将给第三人的周转金4.5万元，调成给第三人二楼西北三室一厅住房一套，同意第三人用一层二室一厅住房换成二楼二室一厅住房。时至今日，房子未盖起来，物业公司人去无踪影。作为房主第三人一直在外租赁房子，有家不能归。1996年，在找不到物业公司人的情况下，第三人先后借资，内粉一、二层楼房，并安上了门、窗玻璃等共花费6.5万元，物业公司欠第三人款共计达121900元。根据第三人与物业公司签订的协议，现物业公司已违反约定，不具备履行协议能力，其财产应折抵于第三人，所以第三人就有权占有房屋。
原审查明，1993年10月15日，原新乡市宏大房地产开发有限公司（后更名为新乡市胜利物业公司）（甲方）与彭玉英（乙方）签订一份联建协议书，主要内容：双方联合在彭玉英的旧宅院（藏营东街XX号）建三层楼一栋，由甲方出资，房建成后一层全部归乙方所有，二、三层归甲方所有。协议签订后，甲方组织开始施工。1994年11月8日，朱止辉与物业公司签订一份售房协议，物业公司将位于藏营东街XX号某单元二层南户，面积为66.99㎡的住房售给朱止辉，总计房款为39524元，约定协议签订后付购房款总额50﹪以上计2.5万元，余额14524元于动工后交5000元，余款交付房产证时一次付清。房屋交付使用日期为1995年1月20日。1994年11月9日，物业公司收朱止辉预交房款2万元，此后，物业公司经理周世成下落不明。物业公司是办事处所属集体所有制企业，自1994年1月开业，至今未参加企业年检验，未给办事处交管理费。另查明，原新乡市宏大房地产开发有限公司（后更名为新乡市胜利物业公司）与彭玉英签订一份补充协议（该协议无签订日期），对1993年10月15日双方协议，经协商再补充四条，即：原给彭玉英的拆迁费4.5万元调成给彭玉英二楼西北三室一厅住房一套，房价按每平方米600元，多退少补等。1994年12月14日，彭玉英与物业公司经协商就房屋交工一事达成六条协议，主要载明：1994年12月开工，1994年春节前物业公司交付彭玉英四套住房，1995年4月份全部工程完工，5月份产权证办完，如不能按协议执行，物业公司的全部手续作废，一切财产归彭玉英所有。1996年在找不到周世成的情况下，彭玉英对一、二层楼房进行内粉，安装门窗，占用了该房。
原审认为，朱止辉与物业公司签订的售房协议合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。朱止辉按合同约定交付了购房款，物业公司未按合同约定履行义务，并以自己的行为表明不履行合同的主要债务。物业公司应当返还朱止辉购房款，并赔偿由此给朱止辉造成的经济损失。办事处是物业公司的主管单位，应对物业公司的行为负责。彭玉英1994年12月14日和物业公司签订的协议与朱止辉和物业公司签订的售房协议相冲突，本院不予确认。朱止辉尚未取得所购房屋的产权，要求彭玉英停止侵权，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项之规定，判决如下：一、办事处以物业公司的财产清理返还朱止辉购房款20000元及利息（自1995年1月21日起到实际支出之日止，按同期银行贷款利率计息）。二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费850元，由办事处承担（办事处以物业公司的财产清理、偿付）。
本院再审中，因原审原告朱止辉在原审中的诉讼请求既要求原审被告及第三人承担侵权责任，又要求原审被告承担违约责任，经本院依法行使释名权，朱止辉称可以选择要求被告返还预交购房款并赔偿损失，法院只要依法判就行。原审被告办事处辩称，办事处不清楚原审原告李辛全与周世成、彭玉英达成的协议书，原物业公司是办事处下属挂靠的企业，办好证后既未在工商局进行年检，也未向办事处交纳任何管理费用，该公司是独立承担民事责任的单位，所以一切责任皆由该公司及周世成负责。原审第三人彭玉英称，购房合同无效，第一物业公司不具备开发房地产资格，第二没有依法取得土地使用权证，第三没有商品房预售许可证，原告只能要求返还房款二无权要求返还房屋；另外，周世成将彭玉英房产证、土地使用证丢失并未补办，要求周世成补办彭玉英房产证和土地使用证。
本院再审查明，1993年10月15日新乡市宏大房地产开发有限公司（后更名为新乡市胜利物业公司）与彭玉英签订联建协议一份，主要内容：新乡市宏大房地产开发有限公司（乙方）在彭玉英（甲方）的旧宅院内（藏营东街XX号）建三层楼一栋，建成后一层归乙方，其余房屋归甲方所有拆迁周转费甲方付给乙方4.5万元等。之后双方又签订补充协议一份，将宏大房地产开发有限公司应给彭玉英拆迁周转费45000元调成给彭玉英二楼西北三室一厅住房一套，所调房价按每平方米600元计算，多退少补，甲方同意彭玉英买二室一厅住房一套，经计算彭玉英应欠甲方11500元。1995年4月10日，周世成出具证明称补充协议中所签买二室一厅应改为换房，二楼西南角两室一厅住房。1994年12月14日，物业公司与彭玉英又签订一份协议，约定，九四年春节前物业公司需交付彭玉英四套住房，全部完工需在九五年四月份，如不能按新协议执行，一切财产、物产全部归彭玉英所有。上述第一份联建协议签订后，物业公司即开始组织施工。1994年11月8日，房屋仅完成一、二层主体工程尚未完工，物业公司又与朱止辉签订售房协议一份，并经新乡市公证处公证，协议约定：朱止辉向物业公司购置位于藏营东街XX号某单元二层南户商品房一套，面积为66.99㎡，金额39524.1元，协议签订之后付购房款总额50﹪以上计25000元，余额14524.1元于动工后交5000元，余款房证时一次付清，房屋交付使用日期为1995年1月20日，本协议不作为正式产权依据，产权凭证另发，办理产权证费用由双方各承担50﹪。协议签订后，1994年11月9日，朱止辉交房款20000元。物业公司与彭玉英合作建房至一、二层主体完工时停工，之后物业公司负责人周世成不知去向，彭玉英自行出资完成一、二层剩余工程后占有使用了房屋，物业公司及彭玉英至今未清算合作建房的账目。物业公司于1994年元月注册成立，经济性质集体，法定代表人周世成，注册资金一百万元，系周世成自筹，主管单位是办事处，属挂靠办事处的企业，未给办事处交管理费，是独立法人单位，自主经营，自负盈亏独立承担经济、民事责任。物业公司开业以来未参加企业年度检验，于2003年被工商局吊销。
本院再审认为，朱止辉与物业公司签订售房协议时间是1994年11月，是在房地产管理法施行前签订的，依据《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》规定，作为商品房出售方的物业公司不具备房地产开发的资格，没有依法取得土地使用证，并且至今也未办理土地使用权证，且房屋也未交付使用，故其与他人所签订的售房合同是无效的。对导致合同无效物业公司过错明显大于朱止辉，物业公司应当返还朱止辉已预交房款并赔偿因合同无效给朱止辉造成的损失，结合本案实际情况按同期银行贷款利率计息为宜。物业公司被吊销营业执照，但未被注销登记，其企业法人主体资格仍应存在。物业公司登记企业性质系集体所有制企业，但根据验资证明显示其注册资金系周世成自筹一百万元，该物业公司是名为集体，实为个体，周世成应当对公司债务承担连带清偿责任。物业公司与彭玉英之间系一方出资另一方以土地使用权作为投资的合作建房关系，物业公司及其前身宏大房地产开发有限公司均不具备房地产开发经营资格，无权与他人签订房地产开发经营合同及开发经营房地产，其与彭玉英合作建房也未办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续，故双方签订的合作建房协议及补充协议均属无效。在物业公司与彭玉英合作建房的账目未清算的情况下，彭玉英实际占有了该房，是合作建房的最大受益人，故彭玉英也应当与物业公司、周世成共同承担清偿责任。彭玉英与物业公司之间属另一法律关系，应另案予以处理。原判决认定事实的理由及适用法律错误，且遗漏当事人，程序错误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第201条的规定，判决如下：
一、撤销本院（1998）郊民初字第362号民事判决。
二、被告新乡市胜利物业公司于本判决生效后十日内返还朱止辉预交购房款20000元并赔偿损失（按同期银行贷款利率计息，自1994年11月9日起至本判决生效后十日止）。
三、被告周世成、第三人彭玉英对新乡市胜利物业公司所欠朱止辉债务承担连带清偿责任。
四、驳回原告朱止辉其他诉讼请求。
如未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审诉讼费1200元，由新乡市胜利物业公司和周世成、彭玉英共同承担。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长 ：林晖
审判员 ：汤杰
审判员 ：刘浩
二〇一四年六月十三日
书记员 ：李明