四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第954号
原告（反诉被告）四川省南部县万达房地产开发有限公司。
法定代表人何晋平，公司董事长。
委托代理人罗仕贵，南部县陵江法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）南部县天合有限责任公司。
法定代表人黄金辉，公司经理。
委托代理人柴春明，四川建春律师事务所律师。
被告南部县新天合和电器有限公司。
法定代表人黄金光，公司经理。
原告四川省南部县万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）诉被告南部县天合有限责任公司（以下简称天合公司）、南部县新天合和电器有限公司（以下简称新天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理，同年3月10日被告天合公司提起了反诉，本诉与反诉依法由审判员李作勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托代理人罗仕贵、被告天合公司的法定代表人黄金辉及其委托代理人柴春明到庭参加了诉讼，被告新天和公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万达公司诉称：2009年4月25日，二被告承租原告位于南部县东风路万达小区1676.5平方米营业房，并签订了《房屋租赁合同书》一份，合同约定租期为2010年1月1日起至2014年12月31日止。房屋租期届满后，原告多次要求二被告返还租赁房屋，二被告拒不返还，故诉至法院，请求法院判令二被告返还租赁房屋、支付超期占用租赁房屋的租赁费（按每天6794.5元计算）和按合同约定承担违约责任，并又被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）天合公司辩称：首先，《房屋租赁合同书》约定租赁期满后，被告于2015年1月12日按照上年度的租金标准向原告缴纳了694500元，被告收款后未提出异议，表明原、被告之间达成事实上的租赁合同关系，故被告使用租赁房屋，是依租赁合同约定合法使用，返还租赁物的条件不成立，亦不构成违约，故请求法院驳回原告的诉讼请求。其二，2009年4月25日，原告与被告所签订的《房屋租赁合同书》第十一条约定：“合同期满，如甲方（万达公司）需继续出租或出卖，乙方（天合公司）在条件相同的情况下享有优先权”。在被告不知晓的情况下，原告于2013年11月已将房屋出租给他人，更重要的是，反诉被告于2013年11月30日万达公司发出《关于万达广场营业房竞价租赁有关事项》公告，该公告将反诉原告排除在竞租人之外，不仅侵犯了被告的优先权，而且也是违约行为，原告应当承担违约责任。此外新天和公司与本案诉争租赁合同无关，新天和公司的经理黄金光系天合公司股东，其与天合公司有同业竞争行为，其参与竞租行为不能代表天合公司。对此被告提出反诉，请求法院判令反诉原告对租赁营业房享有优先承租权，并判令反诉被告按约支付违约金和赔偿损失。
反诉被告万达公司针对反诉原告的反诉请求辩称：反诉被告对反诉原告所租营业房租期届满后的出租是在2013年11月通过竞价招租的，反诉原告并在招租期间向反诉被告缴纳了竞租10万元的保证金，后因其未竞租成功，反诉被告于2014年7月1日将保证金退还反诉原告，反诉原告在合理期间内未提出异议，表明反诉原告也放弃优先出租权。《关于万达广场营业房竞价租赁有关事项》公告第一条“参与竞价租赁者条件，……凡主要从事品牌服装经营者，均可报名参与竞价竞租。”并非专为排除反诉原告优先承政权设置了条件，而是反诉被告为了在万达广场打造服装城而设置的条件，这也是反诉被告作为房屋所有人的权利。关于反诉原告所交2015年租金的行为是反诉原告的单方行为，双方并未达成合意，后反诉被告提起诉讼，表明反诉被告并未与反诉原告达成新的租赁合同，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
被告新天和公司辩称，诉争租赁合同与新天和公司无关，新天和公司不应成为本案的主体。
审理查明：2009年4月25日，天合公司承租万达公司所有的位于南部县东风路万达小区1676.5平方米的营业房，并签订了租赁合同一份，合同主要内容为：一、租期2010年1月1日至2014年12月31日止；二、租金第一、二年60万元，第三年起每年递增5%，于当年开始7日内付清当年租金；三、天合公司自费装修房屋和安装消防设施和器材，中途解除合同或租期满后，天合公司不得撤除和损坏装饰装修和安装消防设施和器材，并无偿归万达公司所有；四、合同期满，如万达公司继续出租或出卖，天合公司在同等条件下享有优先权；五、违约责任，万达公司所交租赁物营业房存在权利瑕疵，导致天合公司不能正常经营，天合公司有权解除合同，万达公司并按当年租金30%计算给天合公司违约金，租赁期满天合公司必须按时搬出其商品和营业设施，超出10日后视为天合公司已放弃商品和营业设施的所有权，由万达公司对出租房内的资产单方处理，并不给天合公司作任何补偿。2013年11月30日万达公司发出《关于万达广场营业房竞价租赁有关事项》公告，公告主要内容为：一、参与竞价租赁者条件，……凡主要从事品牌服装经营者，均可报名参与竞价竞租；二、报名时间自2013年12月1日上午9.00时起至同月5日下午17.00时止，凡报名者需缴纳竞价竞租保证金10万元，未竞得租赁权者，万达公司退还所交保证金10万元，但不计利息；三、竞价开封时间另行通知，竞价开封时竞价参与人员到齐后当面启封……择报价最高者为竞得租赁权者。同年12月5日，天合公司出纳何金蓉按照万达公司发出的《关于万达广场营业房竞价租赁有关事项》公告的要约规定给万达公司的账户转竞价租赁保证金10万元，后天合公司股东、新天和公司经理黄金光以新天和公司名义参与竞价，出价每年租金231万元；张正洪参与竞价，出价每年250万元，后以248万元与万达签订了租赁合同。2014年7月1日，万达公司将天合公司出纳何金蓉所交竞价租赁保证金退到天合公司出纳何金蓉的账户上。2015年1月11日万达公司在诉争营业房外墙张贴通知，要求天合公司退还所租营业房。同月12日，天合公司通过转账向万达公司银行账户转款694500元（该款系2014年的承租价款），在进账单注明系2015年房租款。2015年2月3日万达公司诉至本院，要求天合公司和新天和公司退还所租营业房，并承担违约责任。
另查明，1、何金蓉系天合公司出纳，天合公司未建公司金融专用账户，系何金蓉以其私人名义开设个人账户供天合公司使用；2、新天和公司经理黄金光系天合公司股东，2009年5月10日黄金光以天合公司的名义与程文玉签订了转租合同一份，2011年1月1日，新天和公司分四笔向原告缴纳租金699999元，2012年11月23日向原告缴纳2013年的租金361500元。
本院认为：本案是租赁合同关系，合同因到期而自行终止，承租人理应向出租人返还租赁物。因被告新天和公司在原告的租赁合同上加盖其公司的印章，在2011年1月和2012年11月又以被告新天和公司自己的名义向原告缴纳租金，说明新天和公司是本案的适格被告。虽然合同约定被告享有同等条件下优先承租权，但原告以竞标的方式出租营业房，被告新天和公司的经理黄金光参加了投标，但其未竞得租赁权，表明被告新天和公司丧失优先租赁权；被告天合公司是否有优先承租权的问题，因黄金光亦是天合公司的股东，更重要的是天合公司出纳何金蓉于2013年12月5日向原告转竞价租赁保证金10万元，表明天合公司知道万达公司以招标的形式出租天合公司承租期满后的营业房，而天合公司不仅不参与竞标，且万达公司于2014年7月1日将天合公司出纳何金蓉所交竞价租赁保证金退到天合公司出纳何金蓉的账户上后，天合公司在合理期间也不向原告主张优先承租权，表明天合公司放弃优先承租权，该放弃行为导致天合公司丧失优先承租权，故反诉原告主张优先出租权的反诉请求，本院依法不予支持。至于被告反诉称《关于万达广场营业房竞价租赁有关事项》公告第一条设置承租人经营范围将反诉原告排除在竞租人之外是侵犯了反诉原告的优先承租权的问题，该条件应是享有优先承租权的同等条件中条件，并非反诉被告有意排除反诉原告的条件，反诉原告虽是经营电器的公司，但若其租赁该营业房经营服装并在其他条件相同的情况下，仍享有优先承租权，故反诉原告反诉称反诉被告侵犯了其优先承租权的理由不成立。2015年1月12日，天合公司通过转账向万达公司付款694500元，在进账单注明系2015年房租款，万达公司未及时退还，是否表明万达公司与天合公司就诉争营业房重新达成2015年一年的租赁合同问题。本院认为，（1）法律规定房屋租赁期在半年以上，应当签订书面合同，不能以天合公司通过转账向万达公司付款694500元，并注明系2015年租房款，就认为租赁合同成立且生效；（2）天合公司主动通过转账向万达公司付2015年租赁款，仅表明天合公司有继续租赁万达公司的营业房意思，故天合主动付款的行为仅仅是要约，我国《合同法》第二十二条规定“承诺应当以通知的方式作出”，第二十三条还规定“要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达”。本案万达公司没有以通知方式向天合公司作出承诺，相反在天合公司发出要约后第21天万达公司向本院提起诉讼，要求天合公司返还租赁物营业房，这是一种拒绝承诺的意思表示，故天合公司认为其与万达公司达成的续租合同不但没有生效，而且还未成立；（3）天合公司违反合同的附随义务，在合同终止后仍占用租赁物，在天合公司在有续租意思的情况下向交付租金，万达公司不及时返还，而是通过诉讼程序来解决双方之间的纠纷，故万达公司不及时返还天合公司所付694500元的行为属自助行为，不是对天合公司发出要约的承诺行为，故原告与被告就诉争营业房未达成租赁合同。天合公司在丧失优先承租权情况下，又未与原告达成新续租合同，在原租赁合同期限届满后原告要求被告返还租赁费，并不存在违约情形，故反诉原告天合公司主张反诉被告万达公司承担违约责任并赔偿损失的反诉请求本院亦不予支持。相反，被告在丧失优先出租权和又未与原告达成新的续租合同的情况下，在原合同约定的租赁届满后，理应向原告返还租赁物即位于南部县东风路万达小区1676.5平方米的营业房，并按合同“天合公司自费装修房屋和安装消防设施和器材，中途解除合同或租期满后，天合公司不得撤除和损坏装饰装修和安装消防设施和器材，并无偿归万达公司所有”之约定，向原告交付二被告在租赁物上添附的该财产，而二被告至今未履行返还和交付义务，其行为已经构成违约，其依法应当承担违约责任。故对原告主张的被告返还租赁房屋、支付超期占用租赁房屋的租赁费，并要求被告承担本案诉讼费本院依法予以支持。至于合同约定二被告承担“租赁期满天合公司必须按时搬出其商品和营业设施，超出10日后视为天合公司已放弃商品和营业设施的所有权，由万达公司对出租房内的资产单方处理，并不给天合公司作任何补偿”违约责任，因我国《合同法》规定的违约责任旨在弥补或者补偿因违约行为造成的损害后果，因该约定有悖合同法违约责任的立法目的，故本院不予采纳。本案被告违约给原告造成的损失仅为租金损失，故根据原告的招租情况和出租市场行情等综合因素考量，被告占用原告营业房期间应按每月12万元的标准向原告支付租金至返还租赁营业房及交付二被告添附的附属设施之日止。据此依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、限二被告南部县天合有限责任公司、南部县新天合和电器有限公司在本判决生效后七日内向原告四川省南部县万达房地产开发有限公司返还位于南部县东风路万达小区1676.5平方米的营业房和交付二被告所添附附属设施，并从2015年1月1日起按每月12万元向原告四川省南部县万达房地产开发有限公司支付租金至返还该营业房止；
二、驳回原告四川省南部县万达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告南部县天合有限责任公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费500元，由被告南部县天合有限责任公司、南部县新天合和电器有限公司共同负担；反诉诉讼费250元，由被告南部县天合有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 李作勇
二〇一五年五月六日
书记员 田雪华