贵州省遵义县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遵县法民初字第5100号
原告付延海，男，1970年7月20日出生，汉族，贵州省遵义县人，住贵州省遵义市红花岗区白沙路***号附*号，现住遵义县南白镇民主路。身份证号码：1301021970********。
被告遵义唐荣房地产开发有限公司。住所地：遵义县遵南大道南段路口华诚都汇。组织机构代码为21481085-0。
法定代表人唐晔，公司经理。
委托代理人魏云中，该公司工作人员。
原告付延海诉遵义唐荣房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法由审判员唐敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付延海、被告遵义唐荣房地产开发有限公司委托代理人魏云中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告付延海诉称：原告于2011年6月28日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于遵义县南白镇民主路锦都豪庭楼盘4栋13-5号房，购房金额为141443元，原告已经按照合同约定履行付款义务。被告违约情况一：合同约定，被告应于2012年5月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，然而至今仍未达到交房条件，原告出于无奈，于2014年7月22日接了房。按照合同第四章第十三条的规定，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。
被告违约情况二：按照合同第八章第二十二条规定，被告于2012年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付给原告。但直至起诉日，原告仍未收到被告交付的办理商品房转移登记的有关文书。同时合同约定，被告不能在2012年8月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告不退房的情况下，被告自2012年8月30日到实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
原告认为，被告逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益，为此，特起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的办理商品房转移登记义务。2、判令被告按合同约定承担违约责任并向原告支付违约金，先期支付65955元（逾期交付办理商品房转移登记有关文书之违约金算到2015年10月31日），2015年10月31日后的违约金按照实际天数计算。其中，逾期交房违约金33225元（2012年5月30日至2014年7月22日783天，日万分之三），逾期办理商品房转移登记的违约金32730元（暂定2012年8月31日至2015年10月31日1157天，日万分之二，后期按实际天数计算）；诉讼费由被告承担。
被告遵义唐荣房地产开发有限公司辩称：原被告签订房屋买卖合同后，原告购买锦都豪庭4栋13-5号房是事实。锦都豪庭项目的开发建设、经营销售、资金管理和财务动作，是由锦都豪庭项目部汤兴典、杨华明、陈吉彬、蒋世兰以及已经退出该项目部的袁德群五人全面进行经营管理。答辩人于2009年5月14日与他们签订了《房开项目内部承包协议书》，协议书明确约定了乙方在开发建设中，如未按国家房地产行业法规违规操作，所产生的一切后果均由乙方自行负责。结合本案的事实，为彰显法律的公平、公正，答辩人要求追加锦都豪庭项目部的上列人员为第二被告，承担其应承担的法律责任和经济责任。
经审理查明，遵义唐荣房地产开发有限公司原名称为遵义县城乡房地产开发公司，2012年7月30日变更为现有名称。2011年，被告在遵义县南白镇民主路开发了“锦都豪庭”商住小区。2011年6月28日，原告付延海与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买“锦都豪庭”商住小区4幢13层5号房，建筑面积42.45平方米，房款为141443元。约定交房时间为2012年5月30日前，并要达到交付房屋的条件，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2012年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在该约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任。2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日日起30日内退还买受人已付款，并按照万分之二利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。
合同签订后，原告依约支付了全部购房款。该合同已于2011年7月6日在遵义县住房和城乡建设局备案登记。由于被告经营管理不善和缺乏资金，导致锦都豪庭楼盘因附属设施不全等原因成为问题楼盘纠纷不断，至今尚未通过验收。原告于2014年7月22日接房。本院已经审结该楼盘买受人李丹、王之才等人起诉遵义唐荣房地产开发有限公司逾期交房违约金的案件，100平方米左右的房屋均按每月租金1000元左右计算逾期交房损失，并以该损失作为调减违约金的参考依据。
另查明，2009年5月14日，汤兴典、杨华明、陈吉斌、蒋世兰、袁德群五人（合同乙方）与遵义县城乡房地产开发公司（合同甲方，于2012年7月30日在遵义县工商局变更登记名称为遵义唐荣房地产开发有限公司）签订《房开项目内部承发包协议书》，约定：“公司将位于南白镇民主路大水井片区的锦都豪庭项目整体承包给乙方开发建设，甲方提供该项目开发建设所需的房开企业资质证书、营业执照等合法有效证件，提供相关手续成立锦都豪庭项目部，并在公安机关雕刻项目部行政和财务章两枚，项目部在甲方的统一指导下开展各项工作。项目部或甲方以该项目土地和在建工程等资产作担保抵押，在外融资借款用于该项目投资建设，其借款本息均由项目部负责清偿，均与甲方其它项目无关。乙方在该项目开发建设过程中，需要甲方作担保在民间融资借款用于该项目投资建设，甲方可适度掌握办理，其借款本息由乙方负责清偿。乙方以个人名义向外借款，甲方概不负责。甲方只提取该项目的开发建设管理费包干价12万元，由乙方分期缴纳。乙方负责组织资金，负责组织具有相关资质的规划设计、地勘、房屋拆除、建安等单位对该项目进行合作，项目所需资金均由乙方负责筹集，项目相关税费均由乙方负责按时申报缴纳，项目所产生债权债务均由乙方自行清偿。项目部实行独立核算，自负盈亏，项目所产生的税后利润均归乙方自行分配”。协议签订后，汤兴典、杨华明等5个股东共同投资开发锦都豪庭项目，并成立锦都豪庭项目部，袁德群在经营过程中退伙。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及备案登记表、收据，被告提供的《房开项目内部承发包协议书》在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告付延海与被告遵义唐荣房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。被告遵义唐荣房地产开发有限公司未按合同约定时间2012年5月30日交付房屋给原告，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，原告要求被告支付逾期交房违约金的理由成立，按照合同约定的违约金标准，每日按原告已付购房款的万分之三计算每月违约金为1272元。参照本院认定的同一楼盘其余买受人的房屋租金损失，原告购房面积不到50平方米，每月租金损失应为500元左右，由于原被告约定的违约金过分高于实际损失，本院对原告主张的逾期交房违约金按房屋租金损失每月500元为标准予以调减。被告逾期交房26.1个月，应承担违约金13050元。对于原告主张逾期办证的违约金，因合同约定了按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，被告由于自身的原因至今不能履行办证义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当从房屋交付使用之日起90日即2014年10月23日起，至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款141443元万分之二的逾期办证违约金。由于锦都豪庭楼盘目前尚未通过验收，不符合办理房屋产权转移登记的相关规定，事实上被告不能履行办证义务，也不能通过法院判决强制履行，故原告要求被告履行办理商品房转移登记义务的诉讼请求不能成立。被告在本案中申请追加锦都豪庭项目的实际投资人为当事人，根据合同的相对性原则，原告是与被告产生的房屋买卖合同关系，被告应承担该合同责任。至于被告与锦都豪庭项目的实际投资人之间的合同关系，应另案处理。故本院对被告的抗辩理由不予采纳。据此，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、由被告遵义唐荣房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告付延海逾期交房违约金13050元。
二、由被告遵义唐荣房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告付延海逾期办证违约金，从2014年10月23日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按原告已付购房款141443元按日万分之二计算。
三、驳回原告付延海的其余诉讼请求。
案件受理费减半收取725元，由被告遵义唐荣房地产开发有限公司负担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。
审判员 唐敏
二〇一五年十二月二十八日
书记员 王磊