贵州省雷山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2634民初68号
原告（反诉被告）李仕江，男，1983年1月15日出生，苗族，农民，住雷山县。
委托代理人李理深，系黔东南苗族侗族自治州合力法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）侯兴勇，男，1966年9月16日出生，苗族，农民，住雷山县。
委托代理人唐晓梅，贵州争荣律师事务所律师。
委托代理人陆德智，男，1987年4月24日出生，汉族，农民，住雷山县,系被告之女婿。
第三人李峰，男，1980年5月13日出生，苗族，事业单位工作人员，住雷山县西江景区。
原告（反诉被告）李仕江诉被告（反诉原告）侯兴勇房屋租赁合同纠纷一案，本院依法于2015年5月12日立案受理，于同年6月3日公开开庭进行了审理，于同年7月8日作出（2015）雷民初字第226号民事判决书。原告李仕江不服本院一审判决提起上诉，黔东南州中级人民法院经审理后以原判认定事实不清、违反法定程序为由于同年11月16日作出（2015）黔东民终字第868号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）雷民初字第226号民事判决，发回本院重审。本院在重审过程中于2016年3月2日依法增加李峰作为第三人参加诉讼，被告侯兴勇于同年4月1日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭于同年7月28日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李仕江及其委托代理人李理深，被告（反诉原告）侯兴勇及其委托代理人唐晓梅、陆德智，第三人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李仕江诉称，2012年2月22日我与被告在平等协商的基础上签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：被告将位于西江镇风雨桥旁自家木房的第二层楼全部出租给我使用，租金每月2000元，期限为五年（原定十年，即2012年5月21日至2022年5月21日）。合同签订后，被告利用收取的24000元租金对该房屋进行了维修，然后将二楼的一间门面、二间通间及一间厨房出租给我经营银饰加工及饮食业，期间双方均信守合同。但2014年5月被告以准备重修房屋为由暂时没有收取租金，同年11月被告利用其伯妈家建房之机，将被告家和其伯妈家的隔墙打通连成一体，并将自家二楼原告管理使用的二间通间房装修成二间门面，期间导致我无法经营，另一间门面也没有生意。2015年3月我看见有人装修才知道被告已将装修的二间门面与其伯妈家新建的二间门面一同整体出租，经我多次与被告协商未果。为维护我的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求依法判决确认被告现另行转租两间门面的行为无效，并判决被告继续履行合同。
原告（反诉被告）李仕江为支持自已的主张，向法庭提供以下证据：
1、居民身份证复印件一份，用以证明原告的身份信息及诉讼主体资格。
2、商铺租赁合同复印件一份，用以证明原、被告于2012年2月22日签订商铺租赁合同，租金每月2000元，合同是合法有效的事实。
3、收款收据复印件二份，用以证明被告已收到原告支付两年房租费48000元和原告已履行合同的事实。
4、照片7张（彩色），用以证明被告出租给原告的房屋现已重新进行装修，并已转租给他人的事实。
5、营业执照一份（彩色），用以证明原告已依法进行工商登记，地址限于雷山县西江镇1号风雨桥的位置，被告转租行为给工商部门对景区管理造成影响的事实。
6、黔东南州中级人民法院发回重审的裁定书，用以证明原审法院的判决存在错误的事实。
7、录音光盘2张，用以证明租赁合同没有解除，也没有协议解除和自行解除的事实。
被告（反诉原告）侯兴勇辩称，被告与原告的租赁合同早已于2014年11月经双方协议一致解除，而今原告在欠付被告租金及强行侵占被告房屋的情况下起诉被告，其诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。同时被告（反诉原告）侯兴勇反诉称，2012年2月22日，被告与原告签订了《商铺租赁合同》，被告将自有的房屋（两间木房的第二层）租给原告经营，租期为五年，时间为2012年5月21日至2017年5月21日；租金按年支付，年租金为24000元，第一次租金于入住5日后支付，剩余租金于每年5月21日支付。2014年5月21日是原告应交租金的时间，但原告以种种理由拒交租金。因此，请求法院判决被告支付原告租金12000元，本案反诉费由原告承担。
被告（反诉原告）侯兴勇为支持自已的答辩和反诉主张，向法庭提供以下证据：
1、商铺租赁合同，用以证明原告违反协议，未按协议交纳房租费及没有正规经营的事实。
2、照片、六合彩单，用以证明原告在租赁的门面进行违法经营的事实。
第三人李峰述称，原、被告的租赁合同纠纷与自己关系不大。但是建房的问题，2014年起按照西江景区管理局规定，建设期从当年11月起到次年4月底结束，这是公示过的，也是家喻户晓的。
第三人在法庭上未向法庭提供任何证据。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提供的证据作如下认定：
对原告李仕江提供的第1、2、3、4号证据证明的目的，被告侯兴勇没有异议。本院认为，原告提供的以上证据来源合法，并且所证实的目的客观、真实，本院予以认定；对原告李仕江提供的第5号证据证明的目的，被告侯兴勇有异议，认为该证据与本案没有关联性。本院认为该证据仅仅是证明原告已取得营业资格，但其证明目的与本案租赁合同纠纷无关联性，本院不予认定；对原告提供的第6号证据证明的目的，被告侯兴勇有异议，认为该证据只能证明原一审判决违反法定程序而被发回重审的事实。本院认为证据系民事裁定书，是发回重审的文书依据，不是处理租赁合同纠纷的依据，因此，该裁定书不能作为证据使用；对原告提供的第7号证据证明的目的，被告侯兴勇有异议，认为该证据缺乏合法性。本院认为其中一张光盘仅证明原、被告发生纠纷后至起诉前双方争执的一些话语的事实，另一张光盘仅证明原告起诉后去找被告交一半租金，被告不愿接收的事实，因此，本院对其证明目的不予认定。
对被告侯兴勇提供的第1号证据证明的目的，原告李仕江对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明原告没有履行合同的义务。本院认为，该证据与其它证据相印证，证明被告没有交完租金的事实，对此证明目的本院予以认定，其余证明目的与庭审查明的事实不符，本院不予认定；对被告侯兴勇提供的第2号证据证明的目的，原告李仕江有异议。本院认为，该证据证明的目的与本案无关联性，本院不予认定。
本院根据原、被告的陈述及提供的证据，经审理查明以下案件事实：原、被告于2012年2月22日签订了一份《商铺租赁合同》，双方约定将位于西江镇西江街上一号风雨桥旁边被告自家所有的一栋木房第二层楼的一间正房和一个帽角出租给原告使用，原告每月给付被告的租金2000元，租赁期限双方认可为修改后的五年。合同签订后，双方在履行过程中，原告分别于2012年5月21日、2013年5月21日交纳了两年房租给被告，目前尚欠2014年5月21日至11月重新建房前的房租12000元未付。后因被告需对该出租木房拆除重新修建时，经征得原告同意，被告拆除重新修建，原告自愿将自己所存放在该木房二楼的东西搬出。原告搬出该房后，被告于2014年11月将该木房拆除，然后与被告伯妈家的老木房连为一体共同修建成一栋砖混结构的房屋，剩余靠近被告家老木房边的厨房（当时双方合同没有出租厨房的约定）留给原告管理使用，后已改成门面经营至今。2015年2月被告将房屋建成后，被告欲将被告和被告伯妈家共同修建成的房屋进行整体出租，被告征求原告是否愿意承租时，原告不同意整体承租，于是被告不顾原告是否同意，2015年3月被告将修建成的房屋整体共同出租给了第三人李峰。事后，原告发现有人在对被告修建成的新房屋进行装修，认为自己与被告签订的租赁合同尚未到租赁期限，被告擅自将该房屋转租给他人的行为违反了双方签订的合同约定。为此，原告于2015年5月12日向本院提起诉讼，请求确认被告另行转租两间门面的行为无效，并判决被告依法继续履行合同。本院于2015年7月8日作出（2015）雷民初字第226号民事判决，原告李仕江不服本院一审判决提起上诉，黔东南州中级人民法院经审理于同年11月16日作出（2015）黔东民终字第868号民事裁定书将该案发回本院重审。发回重审期间，被告于2016年4月1日向本院提起反诉，请求原告支付被告2014年5月21日至11月的房租12000元。同时查明，在合同履行期间原告已主动向被告交纳租金，被告不愿接收。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告李仕江、被告侯兴勇于2012年2月22日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人在自愿的基础上签订的，内容没有违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定享受权利和履行义务。在合同履行过程中，被告需要对租赁房进行拆除重建时已经征得原告同意，而被告重新建成新房后，双方仍应继续履行合同，但被告在征求原告不同意整体承租房屋，只要求按原合同进行承租时，被告不顾原告是否同意，也不通过正当途径解决纠纷，便将重建后的房屋整体另行出租给第三人李峰，其行为违反了合同的约定，即租赁期限未满便独自将该房转租他人，导致双方发生纠纷，被告存在一定过错，应承担一定的民事责任，因此，被告提出要求支付房租12000元的反诉请求，从双方签订的合同条款来看并没有约定给付租金的具体时间，事后原告也已主动向被告交纳租金，被告不愿接收，原告并不存在违约，而被告事后却存在违约，因此，对被告的反诉请求，本院不予支持。但鉴于原承租房经过翻修重建，原租赁物已经完全改变，并与他人的房屋连为一体，原告也明知此情况，事前未提出异议，现在要继续按原合同履行已不可能，因此，对原告提出确认被告转租门面的行为无效，并判决被告继续履行合同的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，本案原、被告都有过错，应当各自承担相应的责任，为此，按照公平合理和诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五条、第六条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）李仕江的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）侯兴勇的反诉请求。
案件受理费，本诉费50元由原告李仕江承担；反诉费100元由被告侯兴勇承担
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
审 判 长 李 杰
审 判 员 刘晓睿
人民陪审员 李 俊
二〇一六年八月十一日
书 记 员 吴文凤