广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0204民初465号
原告：刘建英，女，住韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：钟XX。
被告：曾文娟，女，住韶关市浈江区。
原告刘建英与被告曾文娟租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建英的委托诉讼代理人钟伦辉与被告曾文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建英向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2013年9月13日签订的《楼顶权租赁合同》及《房屋租赁合同》；2、判令被告支付给原告《楼顶权租赁合同》项下所欠租金15000元，并按合同约定支付违约金3000元；3、判令被告支付给原告《房屋租赁合同》项下所欠租金10000元，并按合同约定支付违约金5000元；4、判令被告支付给原告2014年5月至2016年2月的电费11521.1元；5、判令被告支付给原告2017年4月至2017年9月的水电费4452元；以上合计：48973.1元。6、判令被告曾文娟搬离其在该房屋经营的韶关市曾扬广告有限公司；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月13日，被告与原告签订《楼顶权租赁合同》及《房屋租赁合同》，由原告将其承租的位于韶关市浈江区五里亭帽峰大桥北侧引桥旁第一间的楼顶及四楼402房租赁给被告作为广告牌使用和经营韶关市曾扬广告有限公司使用，合同约定租赁期限5年，从2013年11月1日至2018年11月1日止，《楼顶权租赁合同》项下的租金为每年15000元，《房屋租赁合同》项下的租金为每年10000元，均为每年11月1日前支付，并约定了违约金的承担方式。但是被告在约定的期限内，并未如期向原告缴纳合同约定的租金，还逾期支付水电费用，被告的该行为属于严重的违约行为。依据合同的约定及法律的规定，原告有权解除双方签订的租赁合同，并有权要求支付因逾期履行合同所产生的违约金。因此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。
被告曾文娟辩称：1、答辩人不缴纳租金的理由是根据《楼顶权租赁合同》第11条第1款约定，该合同自动终止情形。答辩人租赁楼顶的用途是用于广告牌制作，因政府整治市容市貌工作需要，城管部门向答辩人发出通知书拆除了答辩人的广告，答辩人无法使用顶楼。2、答辩人不同意支付2014年5月至2016年2月的电费11521.1元，该期间的电费答辩人已经缴清，不存在欠费。3、《房屋租赁合同》项下所欠租金10000元答辩人愿意缴纳，但是违约金偏高。4、2017年4月至2017年9月的水电费4452元答辩人同意支付。5、答辩人不同意解除租赁合同并要求继续租赁。
经审理查明：位于韶关市帽峰大桥北侧旁的楼房（四层），属于案外人ＸＸ森的自建房屋，尚未办理房地产权证。2011年3月6日，案外人ＸＸ森将该幢楼房出租给原告刘建英，并约定刘建英可以随意转租。2013年9月13日，原告刘建英作为出租方（甲方）与被告曾文娟作为承租方（乙方）签订《楼顶权租赁合同》与《房屋租赁合同》各一份，由原告将其承租的位于韶关市浈江区五里亭帽峰大桥北侧引桥旁第一间的楼顶及四楼402房租赁给被告用于制作楼顶户外大型广告和作为被告经营韶关市曾扬广告有限公司的办公场所使用，租赁期限均自2013年11月1日至2018年11月1日止。《楼顶权租赁合同》就租赁内容、费用支付及结算方式、租赁期限条约，违约责任、不可抗力及政府行为等内容进行了约定，其中第二条约定：费用支付及结算方式1、租金：年度租金为人民币15000元（壹万伍仟元整）；2、付款方式：乙方需在签约日期当天付人民币15000元当年租金，……。第三条约定：2、若乙方逾期不缴纳租金相关费用时，甲方有权解除合同。第九条约定：2、乙方如未按期足额支付租金及相关费用，每逾期一日，则按应付租金的20%向甲方支付违约金，如逾期三十个工作日仍未支付，甲方有权解除合同。第十一条约定：因不可抗力或政府行为造成其中一方或双方无法继续履行或无法完全履行本合同的，则本合同自动终止或甲乙双方应当在友好协商的前提下变更或终止本合同。因不可抗力或政府行为导致合同终止，租金及相关费用按照乙方实际租赁的时间以天为单位计算，甲方只按实际天数收取租金及相关费用，余款退回乙方。《房屋租赁合同》就房屋基本情况、租期、租金、付款方式、交付房租期限、关于房屋租赁期间的有关费用、违约责任等进行了约定，其中第三条约定：房屋年租金为10000元整/年；第四条：乙方应于本协议之日向甲方支付押金10000元整，租金按年结算，由乙方于每年第11月1日前交付给甲方；第五条：甲方于本合同生效日起，将房屋交付给乙方，并且给乙方两个月的装修期，装修期间一个月免除租金；第七条：房屋租赁期间，费用由乙方支付，水费、电费、有限电视网络等日常开支产生的费用；第九条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按合同期间全部租金的50%作为违约金，押金归甲方所有。合同签订后，原告依约将租赁的楼顶、房屋交给被告使用并经营韶关市曾扬广告有限公司，被告也于2017年11月1日前按合同约定向原告履行了交纳租金的义务，但未于2017年11月1日向原告交纳2018年度的租金，原告追款未果，遂于2018年3月6日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《楼顶权租赁合同》与《房屋租赁合同》，被告搬离其在该房屋经营的韶关市曾扬广告有限公司，并按合同约定支付违约金，以及支付被告拖欠的2014年5月至2016年2月的电费11521.1元及2017年4月至2017年9月的水电费4452元。被告对2017年4月至2017年9月的水电费4452元不持异议；同意交纳《房屋租赁合同》项下租金10000元，但不同意解除合同，并认为违约金约定偏高；被告还认为由于政府整治市容市貌工作需要，导致其无法使用顶楼制作广告牌，按双方约定《楼顶权租赁合同》已自动终止，不存在交纳该合同租金和违约金；对于2014年5月5日至2016年2月3日的电费，被告认为其已经缴清，并提供了部分付款凭证。对此，原告称在抄被告2014年5月5日至2016年2月3日间的用电度数时，误看电表数，如2014年7月1日抄表数本应为01255度，误抄为0125.5度，被告只是交纳了部分电费，并称其于2016年3月发现电表度数异常后即更正了抄表度数，于2016年6月更换电表后，被告按新电表度数交纳电费。被告认为原告更换了电表已无法核实原告所主张的用电度数，对于原告主张要求被告补交电费11521.1元，其不予认可。但从被告提交的2014年7月1日收据显示，上月电费度数00742度，本月度数0125.5度，缴纳电费51.3元（每度1元计算），本月用电数小于上月用电数，明显有误，且原告所提交的欠费单与被告交纳电费的收据对比，仅是小数点上的误差，对此，被告并没有作出合理解释。扣除被告已支付的电费，被告尚欠原告2014年5月5日至2016年2月3日间的电费11521.1元。
另查明，双方约定电费按被告实际用电度数每度1元计算。
再查明，2017年11月1日，韶关市浈江区市容市貌整治提升工作领导小组办公室（以简称办公室）根据韶关市政府关于开展市容市貌整治提升工作的要求，对帽峰大桥路段节点的户外广告牌进行整治，认为被告经营的曾扬广告有限公司位于帽峰大桥北侧旁楼顶的2处广告招牌严重影响市容市貌，向被告经营的韶关市曾扬广告有限公司下发《关于清理广告的通知》，要求被告经营的公司按规定于5日内进行整治拆除楼顶的2处广告招牌。为配合政府市容市貌工作，韶关市城市综合管理局拆除了被告的广告牌，被告为此无法使用楼顶制作广告牌。
上述事实有原、被告身份证、工商信息登记表、《证明》、《楼顶权租赁合同》、《房屋租赁合同》、所欠电费清单、收据、《申请》、韶关市城市综合管理局城市市容和环境卫生许可证、《关于清理广告的通知》、被告交纳电费收据及开庭笔录等证据予以证实。
本院认为：原、被告签订的《楼顶权租赁合同》及《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约将租赁的楼顶、房屋交给被告用于广告制作和经营韶关市曾扬广告有限公司，被告亦按约定向原告交纳了押金10000元，并在2017年11月1日前均按合同约定履行了交纳租金的义务。由于被告未在2017年11月1日向原告交纳2018年度的租金，从而引发本纠纷。被告对原告主张的2017年4月至2017年9月的水电费4452元不持异议同意支付，本院予以确认。根据原、被告的诉辩观点及查明的事实，本院归纳如下的争议的焦点：一、《楼顶权租赁合同》是否已经自动终止；二、被告在履行合同过程中有否违约，双方约定的违约金是否偏高；三、被告应否补交2014年5月5日至2016年2月3日电费11521.1元。下面就上述争议焦点分析认定如下：一、《楼顶权租赁合同》是否已经自动终止。2017年11月1日，韶关市浈江区市容市貌整治提升工作领导小组办公室（以简称办公室）根据韶关市政府关于开展市容市貌整治提升工作的要求，认为被告经营的曾扬广告有限公司位于帽峰大桥北侧旁楼顶的2处广告招牌严重影响市容市貌，向被告经营的韶关市曾扬广告有限公司下发《关于清理广告的通知》，要求被告经营的公司按规定于5日内拆除楼顶的2处广告招牌。为配合政府市容市貌工作，韶关市城市综合管理局拆除了被告的广告牌，被告为此无法使用楼顶制作广告牌，根据《楼顶权租赁合同》第十一条：“因不可抗力或政府行为造成其中一方或双方无法继续履行或无法完全履行本合同的，则本合同自动终止或甲乙双方应当在友好协商的前提下变更或终止本合同。……。”的约定，被告主张该合同已于2017年11月1日自动终止，本院予以采纳，故原告要求被告支付《楼顶权租赁合同》项下租金15000元及违约金，本院不予支持。二、被告在履行合同过程中有否违约，双方约定的违约金是否偏高。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告未按约定向原告支付2018年度租金，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。因此，原告要求解除原、被告于2013年9月13日签订的《房屋租赁合同》，有事实法律依据，本院予以支持，但租金应按实际使用租赁物的期限支付，至2018年5月1日，半年租金5000元。关于违约金问题，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定违约金按合同期间全部租金的50%计付过高，本院调整为以实欠租金的年利率24%计算即违约金为5000×24%=1200元。三、被告应否补交2014年5月5日至2016年2月3日电费11521.1元。被告认为其已经缴清，并提供了部分付款凭证。对此，原告称在抄被告2014年5月5日至2016年2月3日间的用电度数时，误看电表数，如2014年7月1日抄表数本应为01255度，误抄为0125.5度，被告只是交纳了部分电费，并称其于2016年3月发现电表度数异常后即更正了抄表度数，于2016年6月更换电表后，被告按新电表度数交纳电费。被告认为原告更换了电表已无法核实原告所主张的用电度数，对于原告主张要求被告补交电费11521.1元，其不予认可。但从被告提交的2014年7月1日收据显示，上月电费度数00742度，本月度数0125.5度，缴纳电费51.3元（每度1元计算），本月用电数小于上月用电数，明显有误，且原告所提交的欠费单与被告交纳电费的收据对比，仅是小数点上的误差，对此，被告并没有作出合理解释。扣除被告已支付的电费，被告尚欠原告2014年5月5日至2016年2月3日间的电费11521.1元，本院予以支持。被告交纳的押金10000元可折抵租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告刘建英与被告曾文娟于2013年9月13日签订《楼顶权租赁合同》于2017年11月1日终止履行；
二、解除原告刘建英与被告曾文娟于2013年9月13日签订的《房屋租赁合同》；
三、被告曾文娟于本判决生效之日起十日内支付租金5000元（计至2018年5月1日，此后租金仍按10000元/年占用使用租赁房屋期限计付）及违约金1200元给原告刘建英；
四、被告曾文娟于本判决生效之日起十日内支付2017年4月至2017年9月的水电费4452元给原告刘建英。
五、被告曾文娟于本判决生效之日起十日内支付2014年5月5日至2016年2月3日的电费11521.1元给原告刘建英。
上述费用合计22173.1元，扣除被告交纳的押金10000元，被告还应向原告支付12173.1元。
六、被告曾文娟于本判决生效之日起三十日内搬离韶关市浈江区五里亭帽峰大桥北侧引桥旁第XXX楼顶及X楼XXX房。
七、驳回原告刘建英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取512元，财产保全费520元，合计1032元，原告刘建英负担385元，被告曾文娟负担647元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 曾丽琼
二〇一八年五月三十日
书记员 谭秀华