景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠民一初字第648号
原告胡令妹，女，1968年9月22日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。
委托代理人邵平，江西景扬律师事务所律师。
被告白平安，男，1974年11月4日出生，汉族，江西省临川县人，住江西省。
被告涂滟，女，1976年4月14日出生，汉族，江西省新建县人，住址同上。
原告胡令妹诉被告白平安、涂滟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡令妹诉称，原告于2012年6月21日就其座落于景德镇市广场北路梨树园的三层临街房屋与被告白平安签订了《房屋租赁合同》，合同约定：由两被告承租经营宾馆酒店，租期为12年，租金按季支付。然被告自2014年4月份起无任何理由拒付该年度第二季度的租金，此后租金也一直拒付。2015年3月13日，原告委托律师向被告白平安送达催收租金的《律师函》，被告白平安的妻子即被告涂滟随后作出承诺，在2015年4月支付两个季度的租金，余下租金在5月付清。然至今为止，两被告均未支付2014年4份之后的租金。被告因拒付租金而解除合同给原告造成的租金可得利益损失为371.16万元（从2015年10月1日算至2024年6月30日）。原告为维护自身合法权益，现将两被告诉至法院，请求法院判决：一、依约解除原、被告于2012年6月21日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告腾出租赁房屋交还给原告；二、被告按租赁合同的约定向原告支付拖欠的自2014年4月起至腾出租赁房屋的租金，暂算至2015年9月拖欠的租金为580800元；三、被告按合同约定即每日按拖欠租金的1%支付逾期支付租金的滞纳金，暂算至2015年9月滞纳金为130.68万元；四、被告按合同约定即违约期间拖欠租金的100%支付违约金，暂算至2015年9月违约金为580800元；五、本案诉讼费用由被告承担。
原告胡令妹在举证期限内提交如下证据：一、原告胡令妹、被告白平安身份证及被告白平安、涂滟常住人口查询表一组；二、房屋租赁合同一份；三、律师函一份；四、承诺书一份；五、契税证一组。
被告白平安未到庭参加诉讼，未提交辩称意见，亦未在举证期限内提交证据。
被告涂滟未到庭参加诉讼，未提交辩称意见，亦未在举证期限内提交证据。
经审理查明，2012年6月21日，胡令妹与白平安经协商，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：胡令妹将位于景德镇市广场北路梨树园小区旁，一至三层，建筑面积2464平方米的房屋出租给白平安。白平安将上述房屋用于经营宾馆；租赁期限自2012年7月1日起至2024年6月30日止；该房屋2012年7月1日至2015年6月30日每月租金为人民币32000元，2015年7月1日至2018年6月30日每月租金为33600元等；白平安应于该合同签订之日向胡令妹支付押金人民币96000元，租金按季结算，由白平安于每季的第一个月的5日前交付给胡令妹。白平安有下列情形之一的，胡令妹可终止合同并收回房屋，造成胡令妹损失，由白平安负责赔偿：……4.拖欠租金累计达一个月……；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金。白平安逾期未交付租金的，每逾期一日，胡令妹有权按月租金的1%向白平安加收滞纳金。合同签订后，胡令妹将涉案出租房屋交由白平安，白平安亦按合同约定交租至2014年3月份止。
2015年3月13日，胡令妹委托律师就其与白平安关于景德镇市广场北路梨树园旁房屋租赁合同项下白平安拖欠租金事宜向白平安出具律师函，该函中言明：……房屋租赁合同签订后，胡令妹按合同约定交付出租房屋，白平安却自2014年4月起至今拒绝履行合同约定的交付租金义务，……胡令妹也曾多次催告白平安履行交付租金的义务，然白平安至今仍不履行。……本所将代理胡令妹就白平安拖欠租金一事依法诉诸法院，并可要求解除租赁合同，追偿违约责任和赔偿可得利益损失……。
2015年3月15日，涂滟向胡令妹出具承诺书，该书中言明：今承诺胡令妹女士，四月份支付两个季度房租，余下房租于五月份付清。涂滟在该份承诺书中“承诺人处”署名、署期并注明“城市之星酒店”。但至今，白平安与涂滟仍未向胡令妹支付拖欠的租金。
另查明，景德镇城市之星酒店有限公司的法定代表人为白平安，涂滟系该公司股东之一。胡令妹系涉案出租房屋的权利承受人，其亦将上述房产（景德镇城区广场北路梨树园小区莲花一区I栋2层201号写字楼、景德镇城区广场北路梨树园小区莲花一区临街办公大楼1栋1层301号写字楼及景德镇城区广场北路梨树园小区莲花一区临街办公大楼1栋1层11A号店）分别在中国工商银行股份有限公司景德镇广场支行及中国邮政储蓄银行股份有限公司景德镇市分行办理抵押手续。涉案出租房屋现仍由白平安在使用。
现胡令妹认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所求。庭审中，因两被告未到庭，故本案无法进行调解。
认定上述事实的证据有：一、原告胡令妹、被告白平安身份证及被告白平安、涂滟常住人口查询表一组；二、房屋租赁合同一份；三、律师函一份；四、承诺书一份；五、契税证一组；六、原告胡令妹向法庭作出的陈述。
本院认为，原告胡令妹与被告白平安平等民事主体之间，经协商于2012年6月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其主要内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同签订各方均应按该合同履行各自义务，行使各自权利。现原告提出两被告违反合同约定期限，拖欠租金不支付，将两被告诉至法院，而两被告无故未到庭参加诉讼，亦未提交辩称意见及举证，故本院视为两被告放弃对原告诉请之异议权，由此产生的不利后果，应由两被告自行承担。
涉案合同第十一条第（四）项明确约定，被告白平安拖欠租金累计达一个月，原告可终止合同并收回房屋。现被告白平安无正当理由拖欠原告租金累计18个月（从2014年4月起至2015年9月），故原告现依据涉案合同中此项条款的约定及相关法律规定，有权终止涉案合同的履行，即解除合同，并收回涉案出租房屋。本院对原告的第一项诉请予以支持。但应给与被告白平安适当的腾房时间。
关于被告涂滟作为诉讼主体承担责任问题。被告涂滟向原告出具承诺书，言明所欠房租的支付事宜。即可反映出被告涂滟作为景德镇城市之星酒店有限公司股东以自身的意愿一并与被告白平安承担了举债之合意。故原告在诉状中要求被告涂滟与被告白平安共同承担相应债务的诉请，本院予以支持。
因被告白平安自2014年4月起未再向原告交租，根据涉案合同第四条的约定，2012年7月1日至2015年6月30日每月租金为人民币32000元及2015年7月1日至2018年6月30日每月租金人民币33600元，被告白平安累计拖欠的租金金额为：32000元×15个月＋33600元×3个月＝580800元（从2014年4月起暂计至2015年9月）。故本院对原告第二项诉请予以支持。
关于原告的第三项及第四项诉请，即关于滞纳金及违约金的诉请，因逾期支付租金所产生的滞纳金与两被告违约期间因拖欠租金所产生的违约金在法理层面均涵盖惩罚性质，即予以竞合，故本院择一认定。结合本案案情，以违约金计算为宜。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，现原告要求两被告按合同约定即违约期间拖欠租金的100%支付违约金，暂计算至2015年9月。因该约定过分高于两被告违约给原告造成的损失，鉴于两被告放弃对违约金调整，故本院按30%酌定，即580800元×30%＝174240元。
关于涉案押金事宜，因诉争双方在本案中均未已诉请方式提出，故本院在本案中对押金是否退还及退还多少的事宜不作裁判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，第一百零六条第一款、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告胡令妹与被告白平安于2012年6月21日签订的《房屋租赁合同》予以解除，被告白平安于本判决生效之日起三十日内腾出涉案租赁房屋并交还原告胡令妹；
二、被告白平安、涂滟于本判决生效之日起十日内向原告胡令妹支付租金580800元（从2014年4月起，暂计算至2015年9月）；2015年10月后的租金计算方式：从2015年10月起计算至被告白平安腾出涉案租赁房屋并交还原告胡令妹之日止，租金按涉案合同中相应的租金约定条款计算；
三、被告白平安、涂滟于本判决生效之日起十日内向原告胡令妹支付因拖欠租金产生的违约金人民币174240元（从2014年4月起，暂计算至2015年9月）；2015年10月后因拖欠租金所产生的违约金计算方式：从2015年10月起计算至被告白平安腾出涉案租赁房屋并交还原告胡令妹之日止，亦按该时段所拖欠的租金金额×30%计算；
四、驳回原告胡令妹其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27047元，由原告胡令妹承担18774元，被告白平安、涂滟承担8273元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 王齐方
人民陪审员 占燕婷
人民陪审员 ＸＸ芳
二〇一六年五月十六日
书 记 员 袁慧娟