北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第50334号
原告（反诉被告）：王海燕，女，1985年3月10日出生，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）：贾永胜，男，1960年11月30日出生，住北京市海淀区。
原告（反诉被告）王海燕（以下简称姓名）与被告（反诉原告）贾永胜（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王海燕及贾永胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王海燕向本院提出诉讼请求：1、判令贾永胜退还自2015年9月11日至2015年10月23日期间的房屋租金7740元；2、退还押金5400元；3、退还购买电视及安装费用1999元；4、赔偿财产损失2万元；5、退还向邻居现先行赔付的损失3000元；6、赔偿违约金5400元。事实和理由：2015年4月18日，双方签订编号为PEK10019615号《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定我承租贾永胜位于北京市朝阳区珠江绿洲X号楼X号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2015年4月23日至2017年4月22日，月租金5400元，按季支付，押金5400元。2015年6月2日，涉案房屋内电视机损坏，经贾永胜允许，由我代为购买电视机并进行安装，共垫付1999元。2015年9月11日，涉案房屋内因燃气管道泄漏发生火灾，房屋内财产受火烧、烟熏、水浸，损失极大，同时我和家人受到了巨大的心理创伤。事发后，我积极与贾永胜协商灾后处理问题，但均无果。我认为贾永胜交付的房屋存在严重安全隐患，严重威胁到我和家人的生命、财产安全，导致合同目的无法实现，贾永胜应当按照法律规定赔偿我由此产生的一切损失。
贾永胜辩称并反诉称，2015年4月，燃气公司曾经到涉案房屋做了全面的安全检测，没有发现任何问题，并给王海燕家发放了安全使用燃气手册。本次事故经燃气公司和消防部门认定，是由于个人操作不当引起的，王海燕应承担此次事故的全部责任。王海燕的行为已经严重违反合同第七条第（二）项第二款的规定，构成违约，押金应予以扣除作为维修费用，不应退还，且2015年9月26日，王海燕发短信说押金和剩余租金作为房屋设备损失的赔偿，不再让我归还。王海燕在使用涉案房屋过程中，由于人为操作不当引发火灾事故，造成房屋及屋内家具、电器等遭受严重损失，我方提起反诉请求，判令王海燕：1、赔偿房屋修复费19609元；2、赔偿物品损失22500元；3、支付2015年10月23日至2015年11月11日维修期间的房租损失3420元。
王海燕对于贾永胜的反诉请求辩称，事故发生的责任在贾永胜，不同意其提出的所有反诉诉讼请求。贾永胜出租的房屋不具有安全性，根据国家相关质量标准规定，天然气软管寿命仅有18个月，在2015年4月18日交付房屋时，燃气软管已经超出使用寿命，存在安全隐患以致在2015年9月11日燃气管道漏气导致发生火灾。消防部门作为法定专业部门，具有现场调查的专业能力，听取当事人描述应当属于其应尽的职责和法定义务。租赁房屋的装修设备陈旧，原告无义务对其财产恢复全新面貌负责，也不应承担相关赔偿责任。
经审理查明：2015年4月18日，贾永胜（出租人、甲方）与王海燕（承租人、乙方）经北京丁丁优房科技信息有限公司（居间人、丙方）居间下签订房屋租赁合同，约定王海燕从贾永胜处承租涉案房屋，建筑面积108.49平方米，租赁用途为居住，房屋租赁期自2015年4月23日至2017年4月22日，甲方应于2015年4月23日前将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金每月5400元，按季支付，各期租金支付日期为2015年4月23日、2015年7月23日，2015年10月23日，以此类推；押金5400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条第三款约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方不具有出租该房屋的权利；2、迟延交付房屋达15日的；3、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；4、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2、欠缴各项费用达1000元的...5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的...7、擅自将房屋转租给第三人的。甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同或提前收回房屋的，应向乙方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准，给乙方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同或提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准，给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。当日，双方办理交房手续，包含抽油烟机、燃气灶、整体橱柜、电视、冰箱、洗衣机、空调、微波炉、沙发等。王海燕将租金交至2015年10月22日。
2015年6月2日，王海燕向贾永胜发送微信“电视就中间一小块儿有图。贾叔叔，您上次不是说您家还有很多电视么？要不您给周末我们送来一台？要不我们买一台，从下季度房租扣？我们家有老人帮忙看孩子，没有电视他们生活都没娱乐项目了。多谢”，贾永胜回复“好，周末我给你一台”，后又发送“你自己看看买一个，发票收好。”原告发送“京东在做活动，性价比比较好的就是panda39,1499，还有就是康佳42，带底座1990，panda买的人比较少，1000多人，评价还可以，康佳买的2万多人，评价也不错，您定一个吧”，贾永胜回复“你觉得康佳好，就可以”。2015年6月3日，原告以1899元的价格购买康佳42寸液晶电视一台，并支出安装费100元。
2015年9月11日，涉案房屋发生火灾。北京市朝阳区公安消防支队出具的《火灾事故简易调查认定书》记载“直接财产损失统计4万元，现场调查走访情况为2015年9月11日13时52分，我支队接119指挥中心布警，位于朝阳区三间房乡的珠江绿洲15号楼发生火灾，我支队立即派员到现场进行调查，经现场走访调查了解到，起火的是珠江绿洲15号楼1502室火灾中厨房过火，其他房间受烟熏、水浸，无人员伤亡。火灾事故事实为进现场调查及当事人反应了解到此起火灾原因为燃气管道漏气，人为操作不当引发火灾。”王海燕之父张华德签字确认无异议。
2015年9月17日，贾永胜、王海燕与物业公司负责人共同签订《15#1502失火的室内及公共区域处理协议》，约定15#1501、1503、1505、1402及公共区域损失合计6000元，处理结果为贾永胜和王海燕各承担3000元，物业负责协调及安抚以上受损业户和公共区域维修。同日，王海燕向北京市燃气集团有限责任公司出具《声明》，记载“现为尽快解决相关居民的燃气恢复问题，本人特此声明，对于因火灾引起的本人财产的损失，本人不会要求北京市燃气集团有限责任公司进行赔偿，此次厨房火灾事故燃气集团第三分公司无责任”。
庭审中，双方对于火灾事故责任的认定各执一词。王海燕主张火灾系涉案房屋燃气胶管老化燃气泄漏造成，贾永胜作为出租人未按照合同约定履行房屋的维修义务，未确保室内设施安全，应对此承担责任，并就此提交2015年9月20日北京燃气集团有限责任公司张贴的通知照片予以佐证，内容为“因近期频繁发生燃气事故，必须将超过两年的燃气胶管进行置换，燃气公司现决定于4天内全面竣工，没有进行置换的居民请您及时拨打电话，给您置换燃气专用胶管”。贾永胜对此不予认可，并主张火灾事故系王海燕家人做饭时忘记关火，人为操作不当导致，双方在办理房屋交接以及2015年4月燃气公司上门检查时燃气管道均未出现问题，并就此提交一份有物业公司、社区负责人和部分业主签字盖章的《关于恢复15号楼部分居民使用燃气过程的说明》予以佐证，其中记载“租户王家属主张9月11日的火灾是由于燃气管道泄漏造成火灾事故，损失应由燃气部门负责，提供在4月份保修过、9月11日消防部门出警记录为证据。燃气负责人答复：公司是收到过，及时派人带着专业仪器做了全面检测，包括管道连接点，当时没有发现泄漏现象，同时发给王家安全使用燃气宣传手册。”
王海燕主张因火灾事故造成其财产损失4万元，包含电饭煲、炒锅、蒸锅、电磁炉、被褥、衣服、鞋子、书籍、儿童玩具、化妆品、药品等，并就此提交部分照片予以佐证。贾永胜主张因修复房屋产生费用19609元，并就此提交《珠江绿洲15号楼15-02装修协议》和王宝新出具的《证明》予以佐证。贾永胜另主张室内物品损失22500元，包含燃气热水器、水净化器、燃气灶、抽油烟机、冰箱、洗衣机、空调及沙发，并就此提交部分物品照片和网购记录予以佐证。经询，双方均不申请对涉案房屋内财产损失进行鉴定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，王海燕与贾永胜签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，贾永胜将涉案房屋出租给王海燕使用，王海燕依约交纳租金，租赁期间涉案房屋发生火灾，导致室内装修及物品受损，经公安消防部门走访调查，认定起火原因为燃气管道漏气及人为操作不当。根据合同约定双方应共同保证房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，涉案房屋由王海燕实际管理、控制，其未尽到对燃气设施的审慎使用义务，应当对此次火灾事故的发生承担一定的责任；同时，贾永胜作为出租人，对租赁房屋内的设施设备负有维护及保证安全使用之责任，现房屋起火不能排除其房屋燃气管道漏气引发，贾永胜亦应当承担一定的责任，本院基于上述理由综合认定双方各承担50%的责任。
原告的各项诉讼请求中，关于退还押金和剩余租金，涉案房屋因火灾事故损毁，无法继续使用，致使房屋租赁合同目的不能实现，故合同应当于事故发生当日解除，贾永胜应当退还王海燕押金及剩余期间的房屋租金，具体费用本院根据双方合同约定及实际使用房屋时间予以计算。关于购买和安装电视的费用，租赁期间内，贾永胜未履行维修电视的义务，王海燕自行出资购买并安装电视后，相应费用应由出租人贾永胜负担，故本院对此予以支持。关于财产损失，根据照片显示，涉案房屋内确有部分物品因此次火灾而受损，但王海燕提供的证据不足以证明其主张损失数额的合理性，本院根据现有证据并综合考虑物品折旧及双方过错程度酌情确定具体数额。关于向邻居赔付的损失，双方已就该项赔偿标准和责任比例与物业公司达成一致书面协议并已履行完毕，现王海燕要求贾永胜承担全部损失，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金，鉴于王海燕在合同履行过程中存在不合理使用导致房屋设施设备损坏的违约行为，故其无权主张对方承担违约责任，本院对此不予支持。
对于贾永胜的反诉请求，关于房屋装修修复费用和物品损失，因涉案房屋在火灾事故中受损，对装修进行必要修复当属合理，根据照片显示，租赁房屋内确有部分电器、家具被烧毁或烧坏，但贾永胜提供的证据不足以证明其主张损失数额的合理性，本院根据现有证据并综合考虑物品折旧及双方过错程度酌情确定具体数额，因王海燕交纳的押金不足以抵扣该损失费用，故本院在对押金予以抵扣后对剩余部分予以支持。关于租金损失，涉案房屋因火灾受损，在修复期间无法使用，贾永胜在此期间的租金损失应获赔偿，但因其未能就主张的修复时间举证，故法院根据其租赁房屋受损情况、租金交纳标准及双方过错程度酌情确定租金损失数额。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）贾永胜于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）王海燕房屋租金七千五百六十元；
二、被告（反诉原告）贾永胜于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）王海燕购买电视及安装费用一千九百九十九元；
三、被告（反诉原告）贾永胜于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）王海燕物品损失二千元；
四、原告（反诉被告）王海燕于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）贾永胜房屋装修及物品损失一万元；
五、原告（反诉被告）王海燕于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）贾永胜租金损失二千七百元；
六、驳回原告（反诉被告）王海燕的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）贾永胜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费888元，由原告（反诉被告）王海燕负担652元（已交纳），由被告（反诉原告）贾永胜负担236元（于本判决生效后七日内交纳）；
反诉费470元，由原告（反诉被告）王海燕负担131元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）贾永胜负担339元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 梁 远
人民陪审员 洪 光
人民陪审员 张 宪
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 辛丽颖