四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乐民终字第1240号
上诉人（原审原告）：杨秀清，女，1953年5月17日出生，汉族，居民。
委托代理人：高扬，四川益华律师事务所律师。
委托代理人：马春生，四川益华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李凤琼，女，1965年2月6日出生，汉族，居民。
委托代理人：代长青，四川三江汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：胡君华，男，1963年4月23日出生，汉族，居民。
委托代理人：代长青，四川三江汇律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：乐山市市中区安谷供销合作社，住所地：乐山市市中区安谷街。
法定代表人：张希华，该社主任。
被上诉人（原审第三人）：乐山市市中区供销合作社联合社，住所地：乐山市市中区土桥街66号，组织机构代码00855530-X。
法定代表人：黄银贵，该社主任。
上诉人杨秀清、上诉人李凤琼、上诉人胡君华因房屋买卖合同纠纷一案，均不服四川省乐山市市中区人民法院作出的（2012）乐中民初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月14日、2014年11月25日、2015年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人杨秀清及其委托代理人马春生，上诉人李凤琼以及李凤琼、胡君华的委托代理人代长青到庭参加了诉讼，被上诉人乐山市市中区安谷供销合作社（以下简称安谷供销社）、乐山市市中区供销合作社联合社（以下简称市中区供销社）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年4月11日，李凤琼与杨秀清签订《房屋转让协议》，约定：“一、甲方（李凤琼）将乐山市市中区安谷镇民和社区房屋（乐中房权字第2005-2**号）167.22平方米，（乐中房权字第2005-号）136.7㎡房屋，房中遗漏办理的50㎡房屋转让给乙方（杨秀清）。土地证必须是出让土地。二、房屋转让金额：大写：贰拾贰万元正，￥220000元。甲（李凤琼）乙（杨秀清）双方签字生效当日付定金壹拾万元，甲方（李凤琼）在把房产证和土地证交与乙方（杨秀清）时，房款一次性付清。三、双方的权利义务：1、甲方（李凤琼）向乙方（杨秀清）交房产证和土地证的同时，必须把该房屋相关的所有资料提供给乙方（杨秀清）。……3、以乙方（杨秀清）为主，在房屋转户时，甲方（李凤琼）应协助完善转户及相关手续，税费由乙方（杨秀清）支付。4、该房屋如有产权纠纷和债务，全部由甲方（李凤琼）负责，并承担房屋总价10%的违约金。……8、本协议经甲（李凤琼）、乙（杨秀清）双方签字生效，共同遵守，违约方支付守约方，违约金人民币伍万元正，￥50000元，并承担因此而造成的一切经济损失和法律责任。”杨秀清于当日支付李凤琼购房款10万元。
原审法院另查明：李凤琼与胡君华系夫妻关系。位于乐山市市中区安谷镇民和社区，建筑面积为167.22平方米的房屋于2005年12月29日登记于李凤琼名下，房屋所有权证号为乐中房权字第2005-2**号，所有权性质为私有，2010年11月李凤琼补缴该房屋的土地出让金95458.6元，但该房屋对应的《国有土地使用证》截止本案法庭辩论终结前尚未颁发。位于乐山市市中区安谷镇民和社区建筑面积为136.7平方米的房屋于2005年12月29日至今登记于安谷供销社名下，房屋所有权证号为乐中房权字第2005-2**号。安谷供销社在乐山市市中区住房和建设局无关于“盐仓库”的房屋登记。
原审法院认为：杨秀清与李凤琼签订的《房屋转让协议》系杨秀清与李凤琼的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定严格履行各自的义务。
李凤琼系位于乐山市市中区安谷镇民和社区，建筑面积为167.22平方米的房屋（房屋所有权证号：乐中房权字第2005-2**号）的所有权人，其自愿将其所有的该房屋转让给杨秀清，不违反法律、法规的效力性强制性规定，予以确认。李凤琼抗辩认为该房屋系其与丈夫胡君华的夫妻共同财产，李凤琼未经胡君华同意就将该房屋私自转让给杨秀清，故杨秀清与李凤琼签订的《房屋转让协议》无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，李凤琼应提供证据证明杨秀清在明知李凤琼丈夫胡君华不同意李凤琼出卖诉争房屋的情况下仍与李凤琼签订《房屋转让协议》，但是李凤琼对此并未举证证明，而杨秀清以合理的价格购买了该房屋，并已支付了定金，故杨秀清善意取得该房屋，李凤琼理应将该房屋交付给杨秀清，并依约将该房屋的《房屋所有权证》过户到杨秀清名下。但是该房屋对应的《国有土地使用证》截止本案法庭辩论终结前尚未颁发，故对于杨秀清要求的将位于乐山市市中区安谷镇民和社区，建筑面积为167.22平方米的房屋的《国有土地使用证》过户到其名下客观上尚不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，对于杨秀清的此项诉讼请求不予支持。
位于乐山市市中区安谷镇民和社区建筑面积为136.7平方米的房屋登记的所有权人为安谷供销社。安谷供销社从未授权或者委托李凤琼处分该房屋，且安谷供销社至今亦未追认李凤琼的处分行为，故李凤琼对位于乐山市市中区安谷镇民和社区建筑面积为136.7平方米的房屋无处分权，对杨秀清要求李凤琼将位于乐山市市中区安谷镇民和社区的136.7平方米的房屋交付给杨秀清的请求不予支持。根据合同相对性原则，杨秀清与李凤琼签订的《房屋转让协议》对第三人安谷供销社、市中区供销社无约束力。杨秀清要求第三人安谷供销社、市中区供销社将136.7平方米的房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户到其名下，无法律依据和事实依据，不予支持。
《房屋转让协议》中约定的“房中遗漏办理的50㎡房屋”指向的具体标的物不明确，杨秀清也未提供证据证明该50平方米的房屋的具体位置、建筑结构、建筑面积以及该房屋是否已办理《房屋所有权证》、所有权人是谁，故对于杨秀清要求李凤琼将位于乐山市市中区安谷镇民和社区的50平方米的房屋交付给杨秀清，同时要求第三人安谷供销社、市中区供销社将该50平方米房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户到杨秀清名下的请求，不予支持。
《房屋转让协议》约定“该房屋如有产权纠纷和债务，全部由甲方（李凤琼）负责，并承担房屋总价10%的违约金。”杨秀清未举证证明《房屋转让协议》中约定的三套房屋存在产权纠纷和债务，故对于杨秀清主张的违约金请求，本院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决：一、李凤琼在本判决生效之日起十五日内将位于乐山市市中区安谷镇民和社区，建筑面积为167.22平方米的房屋（房屋所有权证号：乐中房权字第2005-2**号）交付杨秀清，并将该房屋的《房屋所有权证》过户到杨秀清名下；二、驳回杨秀清的其他诉讼请求。
上诉人杨秀清不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、李凤琼已缴纳涉诉房屋（167.22平方米）的土地出让金，具备办理《土地使用权证》的条件，根据《中华人民共和国物权法》第28条规定，一审法院认定涉诉房屋（167.22平方米）的《土地使用权证》过户至杨秀清名下客观上不能履行是错误的。2、一审认定李凤琼转让涉诉房屋（136.7平方米）是无权处分行为，但安谷供销社知道该转让事实没有否认李凤琼的无权处分行为，并一直配合李凤琼办理相关权利证书，可视为追认或委托，所以一审判决不予支持将涉诉房屋（136.7平方米）的《房屋所有权证》、《土地使用权证》过户给杨秀清是错误的。3、涉诉房屋（50平方米）的存在有供销社的相关证明，也实际存在，一审判决以涉诉房屋（50平方米）的具体标的物不明确不予支持杨秀清的请求是错误的。4、李凤琼拒不按照《房屋转让协议》的约定履行义务，应当承担相应的违约责任。
综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决第二项内容；2、改判李凤琼及安谷供销社、市中区供销社协助杨秀清办理涉诉房屋（167.22平方米）的《土地使用权证》过户手续，涉诉房屋（136.7平方米）、涉诉房屋（50平方米）的《房屋所有权证》、《土地使用权证》过户手续。
上诉人李凤琼、上诉人胡君华的答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人李凤琼、上诉人胡君华亦不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、涉案房屋属于李凤琼与胡君华的夫妻共同财产，本案应适用《中华人民共和国物权法》第106条的规定，认定李凤琼的出卖行为属于无效民事行为；2、根据房屋转让协议的约定，杨秀清仅支付了购房定金，而未支付购房款，根据《定金罚则》，本案应是李凤琼双倍返还杨秀清的定金，原审法院将其中一套房屋判决过户给杨秀清明显违法。
上诉人杨秀清的答辩意见与其上诉意见一致。
被上诉人安谷供销社未答辩。
被上诉人市中区供销社未答辩。
本院审理过程中，上诉人杨秀清向本院提交其本人书写的情况说明一份，上有市中区供销社签字并盖章，拟证明安谷供销社被撤销后其权利承受人为市中区供销社，市中区供销社对李凤琼的无权处分行为予以了追认。
上诉人李凤琼、胡君华质证认为对其真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，不能达到对方的证明目的。
本院依职权在乐山市工商局调取了安谷供销社的工商登记情况一份，证明安谷供销社处于拟吊销状态。
上诉人杨秀清和上诉人李凤琼、胡君华对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认证：1、上诉人杨秀清提交的情况说明仅代表市中区供销社对杨秀清所述事实的一种确认，但房屋所有权人安谷供销社并未作出追认，故对该份证据不予采信。2、对本院依职权调取的证据予以采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案的争执焦点为：1、杨秀清与李凤琼签订的房屋转让协议是否合法有效；2、李凤琼是否应将位于乐山市市中区安谷镇民和社区面积为167.22平方米房屋（乐中房权字第2005-2**号）交付给杨秀清并协助其办理该房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户手续；3、李凤琼及安谷供销社、市中区供销社是否应将位于乐山市市中区安谷镇民和社区面积为136.7平方米房屋（房屋所有权证号：乐中房权字第2005-2**号）和50平方米的涉诉房屋交付给杨秀清并协助其办理该房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户手续；4、李凤琼、胡君华是否应支付杨秀清违约金。
关于杨秀清与李凤琼签订的房屋转让协议是否合法有效的问题。李凤琼、胡君华上诉提出面积为167.22平方米的房屋系夫妻共同财产，李凤琼在未经胡君华同意的情况下与杨秀清签订的《房屋转让协议》应无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……”的规定和本案已查明的事实，李凤琼、胡君华上诉提出的《房屋转让协议》无效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。杨秀清与李凤琼自愿签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。
关于李凤琼是否应将位于乐山市市中区安谷镇民和社区面积为167.22平方米的房屋（乐中房权字第2005-2**号）交付给杨秀清并协助其办理该房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户手续的问题。根据本案已查明的事实，该房屋登记的产权人为李凤琼，故按照《房屋转让协议》的约定，李凤琼应将该房屋交付杨秀清并协助杨秀清办理《房屋所有权证》过户手续，原审判决并无不当。截止本案法庭辩论终结前，该房屋对应的《国有土地使用证》尚未颁发给李凤琼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，杨秀清上诉提出要求李凤琼协助其办理该房屋《国有土地使用证》过户手续的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于李凤琼及安谷供销社、市中区供销社是否应将位于乐山市市中区安谷镇民和社区面积为136.7平方米房屋（房屋所有权证号：乐中房权字第2005-2**号）和50平方米的涉诉房屋交付杨秀清并协助其办理该房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户手续的问题。根据本案已查明的事实，面积为136.7平方米的房屋所有权人为安谷供销社，李凤琼至今尚未取得该房屋的产权，故杨秀清要求李凤琼依照《房屋转让协议》交付该房屋并协助杨秀清办理产权过户手续在事实和法律上无法履行。根据合同相对性原则，杨秀清与李凤琼签订的《房屋转让协议》对市中区供销社、安谷供销社并无约束力，故杨秀清要求市中区供销社、安谷供销社交付该房屋并协助杨秀清办理该房屋产权过户手续于法无据，本院不予支持。杨秀清上诉提出安谷供销社知道该转让事实没有否认李凤琼的无权处分行为可视为追认，安谷供销社应将面积为136.7平方米的房屋交付给杨秀清并协助其办理该房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户手续的上诉请求于法无据，本院不予支持。面积为50平方米的房屋并未办理房屋产权登记，杨秀清并未提供充分证据证明该房屋的位置以及相关权属情况，故杨秀清上诉要求李凤琼及安谷供销社、市中区供销社将面积为50平方米的房屋交付给杨秀清并协助杨秀清办理该房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》过户手续的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于李凤琼、胡君华是否应支付杨秀清违约金的问题。杨秀清与李凤琼签订的《房屋转让协议》约定：“该房屋如有产权纠纷和债务，全部由甲方（李凤琼）负责，并承担房屋总价10%的违约金。”根据本案已查明的事实，《房屋转让协议》中约定三套房屋产权明确，杨秀清并未提供充分证据证明房屋的产权存在纠纷或债务。故原审法院不予支持杨秀清的违约金主张并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决恰当。上诉人杨秀清和上诉人李凤琼、胡君华提出的上诉理由及请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人杨秀清负担100元，上诉人李凤琼、胡君华负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 易 平
审 判 员 余 鹏
代理审判员 费建梅
二〇一五年一月十六日
书 记 员 吴秋芸
附：本案适用的法律条文全文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。