北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14325号
上诉人（原审被告）方乃俊，1967年10月21日出生。
委托代理人任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京仲量联行物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦11层18单元。
法定代表人王毅青，董事长。
委托代理人张宇，北京市岳成律师事务所律师。
委托代理人赵茂，北京市岳成律师事务所实习律师。
上诉人方乃俊因与被上诉人北京仲量联行物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第13309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由法官杨路担任审判长，法官巴晶焱、法官于洪群参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
物业公司在一审中起诉称：我公司为北京市朝阳区朝阳公园南路6号公园大道小区的物业服务公司，方乃俊为该小区××房屋业主。方乃俊在购买该房屋时签署了《承诺书》，确认了《前期物业服务合同》、《物业管理公约》对于双方的约束力。上述文件表明，方乃俊接受我公司为其提供物业服务并承诺支付物业服务费。然而，方乃俊自2006年起长期持续拖欠物业服务费。2008年6月，我公司曾起诉要求方乃俊支付物业费，一审和二审法院均予以支持。2013年5月6日，我公司向方乃俊发出催缴函，要求其支付2010年4月1日至2013年6月30日的物业费。方乃俊未予理睬。2013年5月20日，我公司委托律师事务所向方乃俊发出律师函，告知其长期拖欠物业费的行为已属于严重违约。方乃俊拒收函件。故我公司诉至法院，要求方乃俊支付2010年4月1日至2013年6月30日期间的物业费44012.67元。
方乃俊在一审中答辩称：物业公司没有全面履行合同义务，服务不到位的诸多问题长期存在。物业公司没有提供下列资料：每年的收入支出预算、决算报告，每年的质量管理计划，物业管理计划，预防性保养时间表，每日的电梯检查与使用状况记录，年度自行检查记录和报告，定期救援演习记录，电梯安装改造重大维修检验报告，定期检验报告，电梯设备运行故障与事故记录，业主日常投诉和处理记录，违反秩序管理纠纷的处理记录，房屋小修的记录，避雷针检测记录，监控室的检测记录，电费和燃气费等交费凭据，营业税的交费凭据等。物业公司提交的物业管理服务报告不符合合同约定。物业公司主张新风问题已经处理，没有提供相应证据。
物业公司按照酬金制的方式收费。开发商通过商品房买卖合同将房屋出售给我，并且入住时我与开发商、物业公司三方签订物业管理公约，开发商将其在合同中权利义务予以转让，故我与物业公司之间形成物业服务关系。物业公司应当报告物业管理服务的处理结果，但物业公司并没有向我或者全体业主报告情况，尤其是财务处理情况。物业公司很多报告应当向开发商提交，但没有证据证明其向开发商提交。根据公平原则，物业公司没有达到高水准的管理，因此酬金也应当调低。如果物业公司达到承诺标准，我同意按照原标准给付物业费。因为物业公司没有达到，所以我只同意按照每月每平米4.86元的标准给付物业管理费，具体标准由法院判决。
一审法院审理查明：方乃俊为北京市朝阳区朝阳公园南路6号院公园大道××房屋商品房业主，该房屋建筑面积173.69平方米。
物业公司接受房屋开发商委托，自2004年12月31日起对上述房屋所在小区进行物业管理，物业管理费标准为住宅每建筑面积平方米每月6.50元。《公园大道物业管理公约》规定：物业管理公司为物业公司；物业管理服务费具体收费标准为住宅每建筑面积平方米每月为6.50元；物业服务费的交纳办法为房屋交付时缴纳三个月的服务费，以后每季度缴纳一次服务费，在每季度开始日前15日缴纳；产权人按时交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金、水、电、燃气、供暖、通讯、空调等费用及其它应缴纳的款项；产权人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理服务费用的，物业管理委员会或物业管理公司可按每日千分之四的标准加收违约金，延期超过3个月的，并有权采取措施以限制其享有物业管理服务，还有权向有关房屋管理部门申请禁止对该产权人所欠费的物业的转让、抵押、出租等。
方乃俊曾签署承诺书，内容为：为维护本住宅的管理，本人已详细阅读过北京市居住小区管理办公室核准的《物业管理公约》，核准号：1321，并同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。
方乃俊未交纳2010年4月1日至2013年6月30日期间的物业费，物业公司因主张上述期间的物业管理费44012.67元诉至一审法院。
一审审理中，物业公司提供照片，用以证明其向小区业主公示上一年度财务收支情况的事实；另提供规划表、值班表、报修记录表等书证，用以证明其就该小区保洁、保安、绿化、电梯维护等进行管理的情况，即其履行物业服务合同义务的事实。方乃俊表示物业公司出示的证据并不完整，对其证明目的不予认可。经询，方乃俊认可小区电梯维护、喷洒治虫和灭鼠药物等事实。方乃俊提供照片等证据材料，用以证明小区在绿化、卫生、维修维护、管理、新风运行等方面的问题。物业公司对此不予认可，并表示新风运行问题已经过处理。
另，物业公司曾诉至法院要求方乃俊给付2006年1月1日至2010年3月31日期间物业管理费57555.03元及滞纳金等。2010年3月10日，该院作出（2010）朝民初字第01524号民事判决书，判决方乃俊支付物业公司物业管理费57555.03元，并驳回物业公司其他诉讼请求。方乃俊对该院判决有异议，上诉至北京市第二中级人民法院。2010年8月2日，北京市第二中级人民法院作出（2010）二中民终字第10676号民事判决书，驳回上诉，维持原判。二审法院认为，方乃俊“认为物业服务范围中包含新风系统的上诉意见，没有合同依据”等。
一审法院判决认定：方乃俊与物业公司之间系物业管理服务合同关系，双方均应依约履行各自义务。本案中，方乃俊欠交物业管理费的事实存在，其行为会影响物业公司正常物业管理工作，也会影响小区其他业主的合法权益。现物业公司举证证明其对该小区进行物业管理和服务的相关情况，而方乃俊提交的证据材料不足以证明物业公司的物业服务存在明显瑕疵，故物业公司的诉讼请求该院予以支持。需要指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当依约交纳物业费，协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：方乃俊于判决书生效之日起7日内支付北京仲量联行物业管理服务有限公司2010年4月1日至2013年6月30日期间物业费44012.67元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
方乃俊不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，要求撤销一审判决，改判方乃俊支付物业费32907.93元，一、二审诉讼费用由物业公司负担。主要事实及理由如下：一、一审判决审理程序和证据认定明显不公，对方乃俊提交的189页证据未认真认证，而对物业公司的证据进行了列举和认证，违反法律规定。二、一审判决未合理分配举证责任，违反法律规定。方乃俊提供照片等证据材料证明小区在绿化、卫生、维修维护、管理、新风运行等方面存在问题，物业公司对履行物业服务义务应承担举证责任。三、一审判决认定事实错误。物业公司的服务问题长期存在，且其未举证证明物业服务符合合同约定的一流、优秀、勤勉以及每平方米6.5元的收费标准。四、一审判决认定法律关系错误。物业公司没有全面报告物业管理服务尤其是财务处理的情况，一审判决支持物业公司的全部诉讼请求，于法无据。
物业公司服从一审法院判决，针对方乃俊的上诉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。一、方乃俊应依法履行缴费义务，其欠缴物业费事实存在。物业公司依约提供了物业服务。1.2005年10月方乃俊购买了公园大道小区的房屋，其在购买房屋的同时签署了承诺书、物业管理公约等文件，该文件对双方产生约束力。物业公司已依约履行了前期物业服务。2.物业费增减应由业主大会共同决定，不是单个业主可以决定的。二、物业公司已经依法举证证明其履行了全部物业服务。方乃俊在一审开庭当天提交新证据，物业公司于当天提出延期举证申请，一审法官核实后准许。一审法官已经在一审开庭前将物业公司1200余页的证据送达方乃俊。三、物业公司已经依约履行了物业服务。公园大道小区被区人民政府评为优秀小区，证明物业公司提供的服务是合格优秀的。方乃俊主张物业公司未依约提供物业服务的事实和依据不足。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有资质证书、物业管理委托合同、催缴通知及当事人一、二审陈述等证据在案佐证。
本院认为：方乃俊、物业公司之间系物业管理服务合同关系，双方均应依约履行各自义务。本案中，物业公司举证证明其对该小区进行物业管理和服务的情况，方乃俊主张减少物业服务费，事实依据不足，故物业公司的诉讼请求本院予以支持。一审法院判令方乃俊给付物业费，在认定事实和适用法律上均无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费450元，由方乃俊负担（北京仲量联行物业管理服务有限公司已预交，方乃俊于本判决生效后7日内给付北京仲量联行物业管理服务有限公司）。
二审案件受理费78元，由方乃俊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 路
代理审判员 巴晶焱
代理审判员 于洪群
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 王天冕