辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽09民初23号
原告：邓舒杰。
被告：阜新市高新技术开发区管理委员会。
法定代表人：田春来。
委托代理人：ＸＸ，该管委会工作人员。
第三人：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新经济开发区迎宾大街364号。
法定代表人：胡宝全。
本院受理原告邓舒杰与被告阜新市高新技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、第三人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案，2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告邓舒杰，被告开发区管委会的委托代理人ＸＸ，第三人海罗公司的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓舒杰向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认位于阜新市细河区迎宾大街甲360-4-2171号商品房归原告所有；二、请求判决立即解除对诉争房屋的查封措施；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人海罗公司于2014年9月10日签订《商品房买卖合同》，购买了位于阜新市细河区迎宾大街甲360-4-2171号商品房，并交付全部购房款198260.00元。2014年11月5日阜新市细河区人民法院作出（2014）阜开立保字第3号民事裁定书，查封了该处房屋。一、原告认为该诉争房屋应归原告所有。原告与第三人海罗公司2014年9月10日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。原告已交付全部购房款，同年9月10日，海罗公司向原告出具销售不动产统一发票。原告已经履行全部合同义务，未能办理房屋产权，是由于海罗公司原因，而非原告过错。原告已经取得了相当于物权的权利，法院应保护已经履行了全部实质义务的买房，维护交易秩序的稳定，确认该房屋归原告所有。二、执行异议审查程序和案外人执行异议之诉的审理是两种不同的法律程序。执行异议侧重于形式审查，案外人执行异议之诉属于实体权利审理。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是适用于执行程序的规定，实体权利的审理不能完全适用，应依据现行法律法规对实体权利作出判决。三、法律对未能办理产权登记的房屋买受人的权利在特殊情况下给予特殊保护。《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号，第二条规定消费者交付购房商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该权利是法定优先受偿权，而本案被告只是一般普通债权，法定优先受偿权尚且不能对抗买受人，一般普通债权自然更不能对抗买受人。四、原告名下有可居住房屋情况说明。原告名下一处房屋为新邱区文明街15-3-23,2015年5月11日取得房产证。该房屋是新邱区棚户区改造的棚改房，实际由原告父母居住，原告父母（父亲邓世荣，母亲张淑华）名下没有任何房产。原告名下另外一处房屋为细河区长青街22-8-407,2015年2月25日取得房产证。原告2014年9月10所购的阜新市细河区迎宾大街甲360-4-2171号商品房是原告婚房，因为该房迟迟不能交付使用，原告婚期临近，无房可住，原告不得已多方借款买了该处房屋用于结婚。综上，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条，案外人、当事人对执行异议裁定定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖，向贵院提起诉讼，请依法裁判。
开发区管委会辩称：海罗公司欠开发区费用，2013年1月份海罗公司与开发区管委会签订合同将包括诉争房屋共43户房屋顶账给管委会，如果是真实有效地买卖合同，管委会支持法院的判决。
海罗公司述称：2016年1月1日以前的证据及收据均认可，在此之后产生的收据不认可。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异448号执行裁定书等。上述证据经庭审质证，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。
根据上述证据本院认定：2014年9月10日原告与第三人海罗公司签订《商品房买卖合同》，购买座落于阜新市细河区迎宾大街甲360-4-2171号商品房，原告将全部购房款198260元交清，海罗公司开具了发票，原告未办理房屋产权登记手续，后因海罗公司与他人借款合同纠纷，阜新市细河区人民法院于2014年11月5日作出（2014）阜开立保字第3号民事裁定书将诉争的房屋查封，原告于2016年10月10日提出案外人异议申请，本院于2016年10月18日作出（2016）辽09执异448号执行裁定书驳回了原告的执行异议。
阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。
应阜新高新技术产业开发区管委员申请，阜新市细河区人民法院于2014年11月5日作出的（2014）阜开立保字第3号民事裁定书，均查封了阜新市细河区迎宾大街甲360-4-2171号商品房。
本院认为，本案系案外人邓舒杰针对申请执行人开发区管委会申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区迎宾大街甲360-4-2171号商品房的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点为：1、邓舒杰停止执行的诉讼请求是否应予支持；2、邓舒杰要求确认诉争房屋归其所有、海罗公司协助办理房屋过户手续的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，本院认为，在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，2014年9月10日，邓舒杰与海罗公司签订《商品房买卖合同》，并付清全部房款，该购房合同时间在先，其目的为取得诉争房屋物权，其请求权明确指向诉争房屋，邓舒杰对诉争房屋物权的期待权效力高于一般金钱债权。故邓舒杰对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
关于第二个争议焦点，邓舒杰要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。邓舒杰于2014年9月10日与海罗公司签订《商品房买卖合同》，邓舒杰一次付清购房款198260元。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故邓舒杰与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故邓舒杰尚未能进行产权登记，邓舒杰尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、停止对阜新市细河区迎宾大街甲360-4-2171号商品房的执行；
二、驳回原告邓舒杰的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由阜新市高新技术开发区管理委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判长 吴晓东
审判长 谭 冰
审判员 吴 晖
二〇一七年五月十九日
书记员 杨 冰