贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终3855号上诉人（原审原告）：遵义松红丹市场管理有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区舟水桥街道办事处红舟村镇隆小区。法定代表人：江红，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲜光素，该公司员工。委托诉讼代理人：廖锦荣，贵州崇尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区凤凰山文化广场科技馆*层。法定代表人：李征强，该公司董事长。委托诉讼代理人：李学芬，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：任昕，贵州与之律师事务所律师。上诉人遵义松红丹市场管理有限公司（以下简称松红丹公司）因与被上诉人遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司（以下简称国投公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。松红丹公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项；2、改判支持上诉人原审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、房屋渗漏和排污系统堵塞造成的浸水都属于房屋质量问题，都应由被上诉人负责维修。2、双方约定租金交纳期限为免租期届满后的第一个月的10日前（即2016年2月28日至2016年3月10日期间），因房屋出现质量问题，被上诉人未先按合同履行维修义务，故上诉人才一直未支付租金，被上诉人违约在先，被上诉人对合同解除有过错。3、上诉人与被上诉人签订《租赁协议》后，为搞活市场，招商，需对市场进行宣传，于2014年8月30日与贵州省仁怀市博彩广告有限责任公司签订《广告宣传制作合同》，共计1511100元；为了市场管理，上诉人投入安装监控设备，已支付费用138050元；因被上诉人出租的房屋21栋一商铺前方有高3米，长50米的围墙拦着，导致该商铺无法出租，经被上诉人同意后，上诉人找到围墙主人通过协商，赔偿围墙主人50000元后由上诉人来拆除；还有上诉人做地坪花费109360元，接电线花费75600元，下水道疏通排污费3800元，门面空置损失费292426元，办公室装修损失50000元。以上各项共计3094336元。各项费用系上诉人开展经营活动所支出费用，如被上诉人不违约，履行了维修义务，上诉人就会交纳租金，合同就会履行下去，但本案中，由于被上诉人不履义维修义务，上诉人依法律规定和合同约定行使先履行抗辩权。而被上诉人反而以上诉人不交租金为由解除合同，根据《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《租赁协议》第12条约定：“因房屋质量问题导致的维修由甲方（被上诉人）负责”。因此，被上诉人对租赁物有维修义务，由于被上诉人未履行先维修义务，被上诉人违约在先，（2016）黔0302民初5487号民事判决书现已生效，双方《租赁协议》已解除，但是被上诉人应当对其不履行先维修义务，构成违约，造成合同解除，应承担违约责任及赔偿因违约给上诉人造成的上述各项损失共计3094336元。国投公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。松红丹公司向一审法院起诉请求：1、要求被告返还保证金50万元；2、要求被告赔偿原告各项损失共计3094336元；3、要求被告返还原告代付电费及代付交农贸市场的电费共计37088元；4、要求被告承担案件诉讼费。一审法院认定事实：松红丹公司与国投公司于2014年8月21日签订《租赁协议》，约定松红丹公司承租国投公司位于遵义市××镇隆小区遵铁集团廉租房门面（建筑面积12614.86平方米）。松红丹公司声明在签署合同前已查看过房屋，对该房屋及现有装修及设施状况充分了解并表示接受。双方还约定了租期为10年，自2015年3月1日起至2025年2月28日止，装修期为5个月，免租期为一年，从2015年3月1日至2016年2月29日为免租期，免租期届满后第一个月的10日前松红丹公司应预付一年的租金2270675元，并约定松红丹公司应当交纳租赁保证金500000元和开业保证金200000元，租赁保证金500000元在租赁期满后，经国投公司验证房屋没有损坏的情况下，退还松红丹公司。另约定因房屋质量问题导致的维修由国投公司负责，其余正常维修、维护均由松红丹公司负责，费用自理。关于装修费用，双方约定松红丹公司若对房屋进行任何装修工程，其设计与图纸必须取得国投公司的事先书面同意，本条所涉及费用，全部由松红丹公司承担，另外，松红丹公司在合同解除当日，应把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按合同规定，与国投公司书面认可的可租用及良好的使用状态下交还国投公司，同时，须将通向该房屋各部分的钥匙交还国投公司，国投公司不向松红丹公司支付任何补偿费用。合同签订后，松红丹公司缴纳了租赁保证金500000元，并取得了租赁房屋。与此同时，国投公司与贵州省仁怀市博彩广告有限责任公司签订《广告宣传制作合同》，由博彩公司为市场进行广告宣传。2014年10月10日，松红丹公司以国投公司名义向遵义城郊供电有限责任公司缴纳电费押金36000元，并由遵义城郊供电有限责任公司开具预付电费收据。随后，松红丹公司以招商形式将门面分租给多名商户租赁使用。期间，因部分门面渗漏水问题，松红丹公司向国投公司进行了反映。2016年4月，松红丹公司请人对堵塞管道进行了处理。当月27日，国投公司于与湖北常林伟业建设投资有限公司签订《遵义市镇隆小区防水维修工程合同》，约定由湖北常林伟业建设投资有限公司在进场后二十天内对镇隆小区门面部位进行防水补漏维修。事后，湖北常林伟业建设投资有限公司出具《项目维修说明》，说明漏水问题由楼层顶板开裂、各门面楼板上的下水管道孔缝，二楼平台女儿墙根部，楼栋之间的伸缩缝产生。2016年8月10日，国投公司向一审法院请求解除双方合同，支付所欠租金2270675元，并赔偿违约金1028616元，同时返还所租赁房屋。一审法院以（2016）黔0302民初5487号民事判决书认定因松红丹公司不履行支付租金的义务，故对国投公司请求解除合同的请求予以支持。对松红丹公司在该案中提出因漏水应减免租金的辩解以证据不足未予采信。最后判决解除了双方所签《租赁协议》，另确定由松红丹公司腾空房屋并返还国投公司，另支付租金189222.90元及承担违约金20000元。现该判决已发生法律效力。2017年1月3日，国投公司符东方出具收条，认可收到松红丹公司交付与经营商户签订的《租赁合同》52份复印件。现松红丹公司以国投公司未履行先维修义务为由，请求国投公司承担违约责任及赔偿相关损失。一审法院认为，本案争议焦点为部分门面漏水的维修义务是否在于国投公司，以及松红丹公司是否享有因国投公司未履行维修义务的先履行抗辩权。关于松红丹公司承租部分门面存在漏水的情形，双方不持异议，双方合同中约定因房屋质量问题导致的维修由国投公司负责，其余正常维修、维护均由松红丹公司负责。国投公司虽提供了相关竣工验收备案表以证实房屋经验收合格，不存在质量问题，但房屋在验收时合格并不等于房屋在使用中不会出现质量问题。由于本案门面漏水存在因排污系统堵塞引发的渗漏水，以及因楼层顶板开裂、各门面楼板上的下水管道孔缝，二楼平台女儿墙根部，楼栋之间的伸缩缝引发的渗漏水，根据《中华人民共和国建筑法》第六十条“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”的规定，说明楼层顶板开裂等引起的渗漏属于房屋质量缺陷，而排污系统堵塞的形成原因较为复杂，且松红丹公司并未提供证据证实堵塞因房屋质量问题引发，为此，国投公司对因楼层顶板开裂等问题渗漏负有维修义务，而松红丹公司对于排污系统堵塞造成浸水负有维修义务。关于松红丹公司是否就国投公司未履行维修义务而享有先履行抗辩权的问题，在国投公司向本院请求解除双方租赁协议之前，双方已就各自的维修义务进行了履行。同时，松红丹公司在（2016）黔0302民初5487号民事案件中以国投公司未履行维修义务行使先履行抗辩权并未被采信，由此，松红丹公司并不就此享有先履行抗辩权。在双方合同解除后，松红丹公司起诉请求返还保证金500000元，双方在合同中约定租赁保证金在国投公司验证房屋没有损坏的情况下退还。鉴于松红丹公司应腾退房屋的义务已为一审法院前一生效判决所明确，加之租赁房屋基本由商户分租使用，国投公司出具收条即表示认可各商户的租赁情况，对于此部分商户，松红丹公司应履行的腾退交付义务则由国投公司与各商户另行签约替代，为此，在国投公司收回出租房屋的权利有所保障的情况下，国投公司收取的租赁保证金500000元应予以退还，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，对松红丹公司的该项请求予以支持。对于松红丹公司请求国投公司赔偿损失3094336元，因（2016）黔0302民初5487号民事判决书已确认双方的租赁合同关系由松红丹公司未支付租金构成违约而解除，而广告费、围墙损失、做地坪、安装监控费用、接电线、装修损失及下水道疏通排污费系松红丹公司为开展经营活动所支出费用，现国投公司对于合同的解除并无过错，且双方合同约定装修费用由松红丹公司自行承担，故此部分损失不应由国投公司承担；另关于门面的空置损失，因松红丹公司所举证不能反映商户退租的客观情况，更不能确认为因国投公司未履行维修义务产生，为此，松红丹公司的相关赔偿请求，于法无据，不予支持。对于松红丹公司请求国投公司返还代付电费及代交农贸市场的电费37088元的主张，其中36000元系松红丹公司以国投公司名义所交电费押金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同解除后，松红丹公司已不再对租赁门面享有用电权利，又非该押金收据上载明的缴纳主体，所以，国投公司作为租赁门面的所有人、管理人，以及收据载明的权利人，应当退还松红丹公司预交的电费押金36000元，但松红丹公司应当向国投公司交付交款凭据，以便国投公司向收款方主张权利；另外，松红丹公司就代交农贸市场电费主张应由国投公司承担的依据不足，且国投公司不予认可，故不予支持。综上，判决：一、遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司在本判决生效后立即退还遵义松红丹市场管理有限公司保证金500000元；二、遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司在本判决生效后立即支付遵义松红丹市场管理有限公司代缴电费押金36000元；三、驳回遵义松红丹市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35850元，减半收取17925元，由遵义松红丹市场管理有限公司负担12925元，遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司负担5000元。本院二审查明事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案争议的焦点是：国投公司是否应赔偿松红丹公司在一审主张的损失。上诉人在一审中主张的损失由三部分组成，一是广告费、围墙损失、做地坪、安装监控费用、接电线、装修损失及下水道疏通排污费。关于该部分损失，本院认为，因上诉人租赁被上诉人的房屋之后，其广告投入，安装监控等均是其为了经营需要而作的前期准备和投入，在已经有人民法院生效判决认定双方解除租赁合同的过错在上诉人的情况下，上诉人就该部分的损失主张不能成立；上诉人主张的第二部分损失是门面空置费，上诉人在一审中没有提交相应的证据证明商户退租的情况，同时，上诉人在二审中申请的证人也证明了其门面一直在经营的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。上诉人主张损失的第三部分是代交农贸市场电费，因其没有提交相应证据，根据前述关于第二部分损失不予支持的理由，本院予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31554.00元，由上诉人遵义松红丹市场管理有限公司负担。遵义松红丹市场管理有限公司多交的4296.00元，由其向本院申请退还。本判决为终审判决。审判长  刘晓波审判员  何 亮审判员  李宗洪二〇一七年六月三十日书记员  蓝可昕