浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第559号
上诉人（原审被告）：沈世成。
委托代理人：周秋孟。
被上诉人（原审原告）：林彬。
委托代理人：蔡华存。
上诉人沈世成因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2014）温苍民初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，本案事实已经核查清楚，合议庭决定不开庭审理。现已审理终结。
原判认定，2012年1月27日，被告沈世成承租原告林彬名下的坐落于苍南县灵溪镇建兴东路247号房屋。为此，原告之父林颜东与被告签订租房协议书，约定：一、租房期限自2012年1月29日至2013年1月29日止。二、租用金额为年租金48000元，承租日起一次性付清。三、租用期间电费、水费、房屋租赁税、治安管理费都由被告自负。四、政府部分强制拆房重建，被告无条件配合，退还未满租金，被告如有续租，在同等条件有一定的优先权。2013年1月28日，双方就上述租赁房屋达成租房协议书，约定：一、租房期限自2013年1月29日至2014年1月28日止。二、租用金额为年租金52800元，承租日起一次性付清。三、租用期间电费、水费、房屋租赁税、治安管理费都由被告自负。四、如果被告不租店面，需建好245号墙壁，店铺需原样归还。五、租期满前一个月双方需商议是否继续租赁。六、政府部分强制拆房重建，原告退还未满租金给被告。合同到期前一个月内，双方协商续租，但因租金问题未能达成一致意见，至今，被告仍承租在该房屋内。在诉讼过程中，原告表示该房屋不承租给被告，但被告表示愿意继续承租该房屋，双方均同意逾期未付租金按每年67000元计算。
原判认为，原、被告于2013年1月28日签订的租房协议书，系双方当事人真实意思表示，其内容合法，双方均应按该合同约定全面履行义务。现合同租赁期满，双方未能续订租赁合同，并且原告在诉讼过程中明确表示不续租给被告，故被告应当返还租赁物。被告在租赁期限届满后继续占用租赁房屋，客观上会造成原告的租金损失，况且原、被告在诉讼过程均同意逾期未付租金按每年67000元计算，故予以准许。由于被告表示愿意续租该房屋，但因租金问题未能协商一致，根据双方于2013年1月28日签订的租房协议书中约定的第四条内容，故原告要求被告修砌坐落于苍南县灵溪镇建兴东路245号房屋间的隔墙并恢复原状的请求，不予支持。因原告没有提供相关证据证实因被告违约造成经济损失10000元，故对原告要求被告赔偿损失10000元，不予支持。虽原、被告于2012年1月27日签订租房协议书有约定优先续租权，但该租房协议书到期后，双方于2013年1月28日续签的租房协议书没有约定优先续租权，故被告主张享有优先续租权，缺乏事实和法律依据，不予支持。因被告没有提供相关证据证实原告收取装修费8800元，以及原告同意被告于2013年9月份对该房屋进行装饰装修的事实，故被告要求原告赔偿装修装饰费用，缺乏法律依据，不予支持。被告要求原告赔偿因货物囤积造成仓库租金损失每年48000元，缺乏事实和依据，亦不予支持。原告在诉讼求程中撤回第1项诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，作出判决：一、被告沈世成于本判决生效后三十日内腾空苍南县灵溪镇建兴东路247号房屋；二、被告沈世成于本判决生效后三十日内一次性赔偿原告林彬租金损失（以年租金67000元为计算基数，自2014年1月29日起计算至实际腾空之日止）；三、驳回原告林彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费330元，减半收取165元，由原告林彬负担85元，被告沈世成负担80元。
宣判后，沈世成不服，提起上诉称：1、在房屋租赁期限届满前一个月，双方已经就续租达成一致意见，均表示愿意继续保持租赁关系，现双方争议的仅是租金问题，原判未对此进行认定错误。2、上诉人承租的另一相邻店铺2014年租金为67000元，案外人租赁的隔壁241号、243号店铺租金亦为每年67000元，现上诉人愿意以67000元价格继续租赁被上诉人店铺，符合店铺的市场租赁价值。而被上诉人坚持要以85000元价格出租，系乘人之危行为，主观上存在恶意，不应受到法律保护。3、上诉人要求根据双方的租赁合同约定，享有优先承租权，由法院确定租赁价格后，继续由其承租被上诉人店铺。4、根据《合同法》第六十一条、六十二条规定，租金问题应由双方当事人先行协商，协商不成的应根据2012年、2013年市场租金价格确定。原审直接判决上诉人腾空租赁房屋，致使上诉人原本经营良好的生意无法继续下去，货物积压，造成严重损失，损害了上诉人的合法权益和社会公益。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审，或者依法改判由上诉人以每年67000元的价格继续承租涉案店铺。
被上诉人林彬答辩称，双方在合同中约定明确，双方的权利义务应根据合同来确定。在合同届满前双方没有达成新的租赁协议，但是上诉人采取种种理由、借口，企图更长期的使用被上诉人的房屋，存在主观恶意。上诉人上诉认为被上诉人不向其继续出租房屋存在恶意的意见，没有事实根据。合同终止之后，上诉人继续占领、使用涉案房屋，双方在原审时已经就超期使用租赁房屋期间的租金补偿达成一致意见。综上，一审认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院予以维持。
二审期间，上诉人沈世成提供了租赁合同、派出所证明、居委会证明、照片等六组证据，拟证明双方已同意继续保持租赁关系，仅在租金上存有争议，以及涉案店铺的周边店铺年租金均在67000或66000等事实。本院认为，上诉证据并非属于二审新证据，且与本案争议的焦点即双方在租赁期满后是否已重新达成新的租赁协议不具有关联性，故不予以认定。被上诉人林彬没有提供新证据，本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，根据上诉人沈世成与被上诉人林彬在2013年1月28日订立的《租房协议书》，双方的租赁期限已经在2014年1月28日届满，而在届满前一个月双方未能按照合同约定就是否继续保持租赁关系达成一致意见并签订租赁合同，故双方的租赁关系因合同期限届满而自然解除。双方虽然在2012年1月27日签订的《租房协议书》中约定上诉人在同等条件下具有一定的优先承租权，但该协议书已在2013年1月29日到期，双方在随后重签的《租房协议书》中并无约定优先承租权，故上诉人主张其依然享有优先承租权没有事实依据，本院不予支持。双方在2013年1月28日订立的《租房协议书》中约定“租期满前一个月双方需商议是否继续租赁”，此处的“商议”应包括对是否愿意继续租赁以及租金金额等事项的协商，而其中的租金问题又系租赁关系中的重要考量因素，现双方未能就租金金额协商一致，而被上诉人又明确表示不再出租房屋给上诉人，应视为双方未能就涉案房屋重新订立租赁关系。上诉人诉称双方就租金未能协商一致实际上并不影响租赁关系继续存在的主张不能成立。租赁合同期限届满后，根据当事人意思自治原则，被上诉人有重新选择租赁对象的权利，在被上诉人拒绝出租房屋给上诉人的情况下，上诉人要求以67000元价格继续承租涉案房屋，缺乏事实和法律依据，故原判判决上诉人腾空涉案房屋并向上诉人支付逾期占用房屋的租金损失并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费330元，由上诉人沈世成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 佩
代理审判员 柯丽梦
代理审判员 黄百隆
二〇一四年六月四日
代书 记员 赵 斌