北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初65705号原告王正盛，男，汉族，1976年4月2日生，住址北京市海淀区。被告北京市朝阳区世茂奥临花园小区业主委员会。负责人李柏桐，主任。委托代理人陈飞，北京市格平律师事务所律师。委托代理人尹子殊，北京市格平律师事务所律师。原告王正盛与被告北京市朝阳区世茂奥临花园小区业主委员会(以下简称世茂业委会)业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。王正盛、世茂业委会的委托代理人陈飞、尹子殊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王正盛诉称：我是北京市朝阳区清林路一号院世茂奥临花园小区业主。2017年6月5日，世茂业委会收到63个业主联署的《关于迅速启动业主大会的非重大事项表决程序决定房屋漏水维修相关事项的提议》，2017年6月18日，世茂业委会作出了《关于启动小区的非重大事项表决程序，对5%业主联名提出的“关于迅速启动业主大会的非重大事项表决程序决定房屋漏水维修相关事项的提议”提交业主大会会议投票表决的公告》，2017年7月25日，世茂业委会又发布一份编号为奥临业FW-192（17）的《2017年第一次临时业主大会会议决议（公告）》（以下简称争议决议）。争议决议中关键内容为“授权长城物业公司世茂奥临花园小区管理处采用招投标的方式对管理处统计的本小区所有楼宇漏雨部位在本年度7月底之前进行和完成维修；并对属于房屋质保期内的漏水情况分别委托管理处进行诉讼。每个业主最终可能获得的赔偿资金以人民法院判决为准，但涉及业主房屋专有部分的维修则由该专有部分的业主自行承担：启动此项维修工作的资金（约150万元人民币，以招投标的结果为准）先由长城公司垫付，并由诉讼胜诉资金、业主专有部分应分摊的资金、明年物业费预算进行必要调整等方式解决，返还长城公司”。我认为业委会无权对此项目进行决议，程序上违反《世茂奥临议事规则》，业委会委员人数不足，无法形成决议。今年5月份，北京市朝阳区人民政府奥运村街道办事处（以下简称奥运村街道办）已经发布通知，确认世茂业委会备案已经到期，不能再行使业委会职权，而决议是在这份通知之后产生的。该项目也不适用“非重大事项表决程序”，故程序违法。漏水维修费用的三种资金来源中，争议决议不属于任何一种，业委会偷换概念，投票过程不能代表普遍民意，小区是1200户的社区，仅有17人投票。争议决议里涉及到150万元的修理费，属于重大事项，是不能够通过临时业主大会来表决的。综上，我诉至法院，请求撤销世茂业委会作出的争议决议。世茂业委会辩称：应当依法驳回王正盛的起诉。王正盛应当起诉业主大会而不是业主委员会，因为王正盛要求撤销的决议是北京市朝阳区世茂奥临花园小区业主大会作出的，并不是业主委员会作出的。我们的依据是议事规则的有关规定。本身决议是业主大会作出的，但是因为它没有章，所以加盖了业委会的公章。我们只是业主大会的代表机构，王正盛的起诉主体有误。这个决议产生的原因是小区存在大量的漏水问题，有些漏水发生在房屋的专有部分，今年6月2日，有63户业主向我们提交书面意见，要求就漏水的维修问题予以解决，按照议事规则召开了业主大会，才作出了这个决议。决议内容也没有侵害业主的合法权益，漏水维修的所有资金并无向全体业主另行主张。综上，我们总结如下要点：1、我们是业主大会决议的发布者，不是作出者。2、决议没有侵害王正盛的合法权益，决议本身不需要向全体业主另行主张任何费用，没有违反法定程序，合法有效。3、非重大事项是物业公司自己就能决定的事项，我们为了保障业主的监督权，在议事规则里设定了非重大事项表决程序，由业主积极参与业主大会会议的形式来监督物业公司，提供物业服务，如果决议被撤销，将会激化存在漏水问题的业主同物业公司之间的矛盾，如果这些业主不交物业费，最终侵害的将是全体业主的合法权益。经审理查明：王正盛系北京市朝阳区清林路一号院世茂奥临花园小区业主。2011年10月15日，世茂业委会与长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司签订北京市物业服务合同。2013年9月27日北京市世茂奥临花园小区业主大会议事规则经特别业主大会会议表决通过，经2014年度业主大会会议于2015年3月表决通过修订。该议事规则规定业主大会制定和修改小区管理规约、议事规则；选举、更换和罢免业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、续聘和解聘物业服务企业及其他管理人，审核及决定与物业服务企业、其他管理人签订的合同内容；决定专项维修基金使用统筹方案，并监督实施；改建、重建建筑物及其附属设施；决定一切属于物业管理范畴的、且涉及向全体业主收费的事项；决定业主大会经费预算和使用方案，并监督实施。除以上事项外的其他事项均可列为非重大事项，适用非重大事项表决程序。如有小区5%以上的业主实名联署提议，经业主委员会批准可以启动非重大事项表决程序。非重大事项表决程序由业主委员会秘书组织实施，表决的议题需预先在小区公示10日以上。非重大事项表决程序以听证会和现场表决形式召开，以现场简单多数的方式表决通过，听证会的表决者必须是小区业主。非重大事项表决程序通过后由业主委员会以书面形式加盖公章后在小区公布实施。发生下列条件之一的，业主委员会除为召开业主大会会议进行业主委员会委员选举的工作外，不得以业主委员会名义进行任何活动，作出任何与选举无关的决议均属无效：因委员辞任导致即使增补候补委员后，业主委员会委员总数仍达不到通过决议的最低委员人数的；业主委员会连续2次（2年）未进行或未成功进行委员定期选举活动的。2017年5月16日，奥运村街道办事处向世茂奥临小区业主方发布关于世茂奥临花园小区业委会备案到期的通知，主要载明，世茂业委会于2014年4月21日办理备案手续，现已过期，根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》规定，业委会不能再行使业委会职权，以业委会名义从事相关事宜，公章自即日起不得再以业委会名义使用。2017年6月8日，世茂业委会张贴了《关于启动小区的非重大事项表决程序，对5%业主联名提出的提交业主大会会议投票表决的公告》。该公告主要内容为，鉴于本小区楼顶和房屋外墙（包含与窗户的连接部分）的漏雨情况多年来严重困扰到小区200多户业主的生活，且发展商在此问题上一直久拖未决。而此问题的大部分原因属于公共区域的漏雨维修，故长城物业公司同意先期垫付资金，然后在2017年物业费剩余或明年预算中分期偿还，同时启动相关诉讼，胜诉后属于公共区域的款项进入共管帐户，业主私有部分应由业主自己支付维修费用，如属开发商尾保问题由个人支出的部分，胜诉后则归其个人所有。就此问题，也已经有5%业主联名向业主委员会提交了《关于迅速启动业主大会的非重大事项表决程序决定房屋漏水维修相关事项的提议》。业委会为此做出决定，依照《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》的相关条款，立即启动业主大会的“非重大事项业主大会会议表决”程序，由业主们进行表决。根据《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》第15.2条的规定由业主大会秘书组织实施，欢迎业主们进行监督。业主大会秘书在2017年6月9日向全体业主发布关于启动非重大事项表决程序召开2017年第一次临时业主大会会议的公告。大意为，2017年6月5日业主委员会收到63份业主联署的《关于迅速启动业主大会的非重大事项表决程序决定房屋漏水维修相关事项的提议》；随后要求管理处对相关业主身份进行核实；2017年6月8日业委会收到管理处对上述联名业主身份的核实报告《工作联系函》，确定了相关业主的身份后，作出了《关于启动小区的非重大事项表决程序，对5%业主联名提出的提交业主大会会议投票表决的公告》。本秘书根据《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》相关条款的授权，召集和组织本次会议，会议议题是是否同意授权长城公司世茂奥临花园小区管理处采用招投标的方式对管理处统计的本小区所有楼宇漏水部位在本年度7月底之前进行和完成维修；并对属于房屋质保期内的漏水情况分别委托管理处进行诉讼。每个业主最终可能获得的赔偿资金以人民法院判决为准。但涉及业主房屋专有部分的维修则由该专有部分的业主自行承担：启动此项维修工作的资金（约150万元人民币，以招投标的结果为准先由长城公司垫付，并由诉讼胜诉资金、业主专有部分应分摊的资金、明年物业费预算进行必要调整等方式解决，返还长城公司（注：业主委员会认为此议案为非重大事项）。该公告中说明了就上述表决事项组织听证会议，还告知了听证会议的时间、地点、参加人员、主持人、投票者资格、投票箱地点、投票时间、联系电话等内容。2017年7月25日，世茂业委会出具争议决议，该决议内容为，世茂业委会收到63个业主联署的《关于迅速启动业主大会的非重大事项表决程序决定房屋漏水维修相关事项的提议》，随后要求管理处对相关业主身份进行核实。2017年6月8日业委会收到管理处对上述联名业主身份的核实报告《工作联系函》（奥临业Sw-233(17)），确定了相关业主的身份后，作出了《关于启动小区的非重大事项表决程序，对5%业主联名提出的提交业主大会会议投票表决的公告》(奥临业FW-118(17))。2017年6月9日开始，根据《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》相关条款，召集和组织召开此次业主大会会议，对下列议题进行表决，并同时向全体业主群发短信提醒投票表决：授权长城公司世茂奥临花园小区管理处采用招投标的方式对管理处统计的本小区所有楼宇漏雨部位在本年度7月底之前进行和完成维修;并对属于房屋质保期内的漏水情况分别委托管理处进行诉讼。每个业主最终可能获得的赔偿资金以人民法院判决为准。但涉及业主房屋专有部分的维修则由该专有部分的业主自行承担；启动此项维修工作的资金（约150万元人民币，以招投标的结果为准）先由长城公司垫付，并由诉讼胜诉资金、业主专有部分应分摊的资金，明年物业费预算进行必要调整等方式解决，返还长城公司（注：业主委员会认为此议案非重大事项）。期间，2017年6月19日下午3点，在本小区2号楼B1，管理处会议室就该议题组织了听证会议。会议在本小区2号楼B1业委会办公室内设置投票箱。到投票截止日止，会议召集人共收到表决票17张，其中同意票17张，反对票0张。根据《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》的规定，上述决议内容通过业主大会会议的表决。特此公告。庭审中，王正盛提供下列证据：1、备案事项变更单一张，证明业委会上次改选至争议决议出台已经超过两年，不符合议事规则，该变更单上没有街道办事处的盖章，属于无效；2、会议纪要一份，证明物业公司和世茂业委会要签订借款文书，使广大业主负债；3、2013年世茂业委会备案单，该备案单上有奥运村街道办的盖章，但是它的时间与争议决议的形成时间已经超过了两年，违反了议事规则；4、产权证复印件一张，证明世茂业委会委员肖能龙根本不是本小区的业主；5、辞职声明一份，证明世茂业委会在争议决议形成时人数不符合程序要求。世茂业委会质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，我们向奥运村街道办提交了备案申请，但是对方没有批准，原因是我们要求备案的委员任期要依据议事规则的语句描述，而对方认为只能按照固定的年限确定任期，备案虽没有完成，但是业主大会已经做出了选举委员的决议；2、3、真实性认可，证明目的不认可；4、真实性认可，证明目的不认可，当时肖能龙是以公司的名义参选业委会，该公司在我们小区拥有房屋，他是作为产权人的代表；5、真实性认可，证明目的不认可，因为争议决议本身不是世茂业委会做出的，而是小区业主大会作出的，即使是我们作出的，按照议事规则人数也是够的。此外，该业委会表示，现正与奥运村街道办就关于世茂奥临小区业委会备案到期的通知进行行政诉讼。世茂业委会提交了一份委托书，证明肖能龙以其公司的代理人身份参与业委会委员的选举。王正盛质证称真实性认可，证明目的不认可，如肖能龙以其公司代理人身份参选，则备案单上应当是公司名称而不应是个人名字。围绕争议的焦点，王正盛提出多项理由，包括第一、2017年5月份奥运村街道办的通知已经说明世茂业委会备案到期，不能再行使业委会职权；第二、世茂业委会上一次改选至争议决议出台已经超过两年，不符合世茂奥临花园小区业主大会议事规则5.2.5；第三、肖能龙不是小区业主，不能成为业委会委员；第四、在表决当时世茂业委会人数不符合法定人数，参与投票的只有17人，不能代表小区整体民意；第五、根据议事规则1.1.7，争议决议的内容涉及到150万元修理费，而这150万元要从物业费里出，所以属于重大事项，不能通过非重大事项表决程序处理；第六、小区漏水保修期内是开发商的责任，保修期以后直接通过公共维修基金维修即可，现在出台争议决议应当召开业主大会来决定，否则就是侵犯了不漏水的业主的权益；第七、争议的决议是通过在投票箱中投票的方式出台的，投票的时间被限制在10天左右，而议事规则的15.4是要求以听证会或者现场表决的形式完成，在形式上不符合要求；第八、小区是酬金制，每年收上来的物业费是一个定额，应当按照物业服务合同分配物业费的使用，而决议涉及的150万最终要从物业费里面出，而这150万针对的事项不在物业服务合同当中，如果决议实施，势必会影响物业服务合同当中约定的其他事项的服务质量。世茂业委会解释称：1、街道办仅对业主大会和业委会的活动有指导和协助的职能，并没有裁判业主委员会主体资格的权利，也没有限制业委会公章使用的权利，所以街道办的通知对于我们决议本身没有影响；2、我们曾经筹备过改选补选的工作，但是因为街道办的通知，导致业主们都不来投票，最终改选补选工作没有完成；3、肖能龙确实不是小区业主，是他所在的公司是小区的业主，他接受公司的委托作为业委会委员，当时他是以个人还是单位的名义参与竞选我需要回去核实，当选之后他是有公司的授权的；4、我们认为该事项属于非重大表决程序，按照议事规则的15条，只需要到场人员的简单多数通过即可；5、我们认为原告对1.1.7条的理解有误，争议决议所涉及的事项确实属于物业管理范畴，但是不涉及向全体业主收费，我们的决议意思是说针对小区当中漏水的情况，如果在保修期内的，直接通过诉讼的方式解决，诉讼所得的资金直接用于维修，如果在保修期外，房屋专有部分的维修应当是业主自行承担，非专有部分由长城公司来垫付，将来收上来物业费之后来填补长城公司垫付的这部分款项，但是物业费收费的标准没有变化，没有另行收费，不存在增加业主负担；6、只有装修和大修标准才能动用公共维修基金，但是小区目前的漏水情况达不到上述标准，只是属于物业服务范围内的小修，我们没有额外收取业主的款项，所以不存在侵犯业主权益的问题，我们维修的是共有部分，是属于全体业主的；7、我们在发布决议之前于2017年6月19日组织了听证会，因为我们不确定能来多少业主，现场表决的场地能否容纳，所以我们设定了一个期间，在这个期间内允许大家自行安排到现场表决。8、争议决议是关于小区共用部位的维修和维护，这本就属于物业服务合同约定的范畴。上述事实，有关于世茂奥临小区业委会备案到期的通知、世茂奥临花园小区业主大会议事规则、关于启动非重大事项表决程序召开2017年第一次临时业主大会会议的公告、当事人陈述等在案佐证。本院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。针对主体问题，业主大会履行职责的形式采取的是召开会议的方式，系决策机构，一般不直接对外从事民事活动，且其并非常设机构。故此，业主大会不符合我国法律规定民事诉讼主体的条件，不应作为本案被告。王正盛在诉讼中提出了多个撤销争议决议的理由，本院经过审查证据，结合庭审情况，认为王正盛的主张应当予以支持。原因在于，第一、北京市世茂奥临花园小区业主大会议事规则是经过该小区业主大会通过，用于规范业主大会、业主委员会的基本规则，不论业主大会、业主委员会履行其职能均应严格遵守议事规则确定的各项程序。而该议事规则明确规定“发生下列条件之一的，业主委员会除为召开业主大会会议进行业主委员会委员选举的工作外，不得以业主委员会名义进行任何活动，作出任何与选举无关的决议均属无效：因委员辞任导致即使增补候补委员后，业主委员会委员总数仍达不到通过决议的最低委员人数的；业主委员会连续2次（2年）未进行或未成功进行委员定期选举活动的。”现王正盛提出世茂业委会上一次改选至争议决议出台已经超过两年，而世茂业委会也承认虽筹备过改选补选的工作，但是因为街道办的通知，最终改选补选工作没有完成。在此种情况下，除了选举相关事项之外，世茂业委会作出的任何决议均属无效，当然包括争议决议的情况。第二、从争议决议的内容看是为了筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，维修漏雨部位。根据我国法律规定，决定此种事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而从庭审来看，仅有17人投票，远远达不到法定人数。第三、争议决议规定由物业公司垫付的约150万元维修费用最终仍需通过诉讼胜诉资金、业主专有部分分摊资金和物业费预算调整等方案返还，涉及到业主分摊资金和物业费调整等问题，客观上增加全体业主的负担，而直接采用非重大事项表决程序，不符合议事规则的要求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条的规定，判决如下：撤销被告北京市朝阳区世茂奥临花园小区业主委员会二〇一七年七月二十五日作出的编号为奥临业FW-192（17）的《2017年第一次临时业主大会会议决议（公告）》。案件受理费三十五元，由被告北京市朝阳区世茂奥临花园小区业主委员会负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一八年二月二十日书记员  姚澍峥