安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1122民初310号原告：李忠健，男，1963年12月25日生，汉族，公司员工，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：张金文，安徽皖新律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛明平，上海富誉律师事务所律师。被告：徐彬，男，1978年1月20日生，汉族，个体户，住安徽省滁州市琅琊区。被告：周璇，女，1986年11月22日生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。第三人：费勤文，女，1983年1月26日生，汉族，个体户，住江苏省南京市浦口区。原告李忠健与被告徐彬、周璇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加费勤文为第三人参加诉讼。原告李忠健的委托诉讼代理人张金文、被告徐彬、第三人费勤文到庭参加诉讼。被告周璇经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。李忠健向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除其与徐彬签订的《租房协议》，徐彬、周璇将坐落于来安县汊河镇海兰路北侧三间三层半房屋腾空交还；2、请求判令徐彬、周璇按每日136.99元计付房屋使用费至实际交房给其之日止。事实和理由：徐彬、周璇是夫妻关系。2013年11月19日，其与徐彬签订《租房协议》一份，其将坐落于来安县汊河镇海兰路北侧三间三层半门面房租给被告从事餐饮经营，年租金50000元，租期5年，提前三个月缴纳下年房租。2015年12月10日，徐彬、周璇注册成立来安县廷轩阁酒店。2017年10月应交2018年度房租50000元，但经其多次催要，至2018年1月4日，徐彬、周璇仍未给付房租。其委托律师通知徐彬、周璇解除合同，并要求在2018年1月31日前腾空房屋交还，但徐彬、周璇置之不理。为维护其合法权益，故起诉，请求法院依法支持其诉讼请求。徐彬辩称，1.双方签订五年租房合同属实。2.关于2018年房租的事情也曾想和李忠健商谈，但李忠健一直没有时间，后来其与李忠健妻子曾达成一致意见：房屋租给第三方，李忠健提供房产证给第三方办理营业执照，其支付房租并于2019年续租。谈好后两三天，李忠健表示不同意，并委托律师和其沟通，但其没有收到李忠健委托律师的解除合同通知。3.其没有交付2018年房租是因为李忠健没有提供房产证复印件给第三方办理营业执照，导致第三方没有交清2018年的房租；同时，其理解的交房租时间是，自第二年起（即自2015年起），提前一个月交清下一年的房租，李忠健在2017年10月份就找其要房租不符合约定，其现在愿意交清2018年的房租，是李忠健不愿意收；另外，其将房屋转租给费勤文，李忠健是知道的，因此，其没有违反合同约定，李忠健无权要求解除《租房协议》，其愿意继续租赁房屋。费勤文述称，其是经前一手租房人梁月介绍与徐彬签“房屋租赁合同”的，合同约定，其租赁了房屋的第一和第二层，租期自2016年11月9日至2019年11月9日，但其实际是从2017年7月20日开始使用，之前是梁月使用的。其租房后才得知，徐彬与房东的合同租期截止日是2018年12月30日。2017年底，李忠健曾通过手机短信，要求其让出房屋，所以，其就没有向徐彬付清租金，至于徐彬和李忠健如何协商的，其并不清楚。本院经审理认定事实如下：2013年11月19日，李忠健与徐彬签订一份《租房协议》，主要内容为：一、李忠健将位于来安县下（另加隔热层）房屋出租给徐彬，租期5年（自2013年12月31日起算），年租金50000元，从2013年12月31日至2014年12月30日，先付租金后租房。以后续租房时，提前三个月交纳下年房租；二、李忠健提供房屋、水电等设施给徐彬使用，徐彬支付押金5000元。租赁期满，所有费用交清，不损坏原有设施，李忠健退还押金。徐彬不得改变房屋结构，不得损坏原有设施，如改装需征得李忠健同意后方可进行；三、租期内李忠健不得任意抬高房租价格。租赁期满，如徐彬不愿续租，所有装修部分不得损坏，归李忠健所有；四、徐彬租房经营范围：一楼台球室，二、三楼餐饮或住宿，租赁期满，在同等条件下，徐彬有优先承租权；五、租期内，遇到政策、拆迁等导致搬迁、毁坏，双方互不承担责任，以实住期结算租金。如遇拆迁，原则上同意谁装修谁受益。徐彬租房后，先是自己经营餐饮服务，后来，先后将房屋转租给梁月等人。2017年7月，徐彬又将房屋转租给费勤文，约定租期至2019年11月9日止。费勤文租房后得知徐彬与李忠健约定的租房期限至2018年底截止，便没有依约向徐彬付清房租，徐彬也没有依约向李忠健交付房租。2017年10月至12月，李忠健多次通过手机短信向徐彬催要房租，但徐彬一直拖延未付。2017年12月，李忠健通过手机短信要求费勤文让出房屋，费勤文便要求徐彬处理此事。另查明，周璇与徐彬是夫妻关系，两人于2007年结婚。以上事实，有三方当事人及委托诉讼代理人当庭陈述，李忠健提供的《租房协议》、手机短信记录复印件，费勤文提供的《房屋租赁合同》及收条等相关证据在卷佐证。本院认为，综合原被告的诉辩主张及庭审中双方当事人、委托诉讼代理人的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：李忠健是否有权解除其与徐彬签订的《租房协议》；李忠健的诉请能否达到支持。按照李忠健与徐彬签订的《租房协议》所约定，徐彬应在上一年底年前付清下一年的房租，李忠健自2017年10月至12月，多次通过手机短信向徐彬催要2018年的房租，至2018年2月1日李忠健起诉时，徐彬仍未支付，其已违反合同约定；同时，徐彬租赁房屋后，在未取得李忠健同意的情况下，多次将房屋转租他人，依照法律规定，李忠健有权解除其与徐彬签订的《租房协议》。经本院释明，合同解除后，李忠健仅要求徐彬、周璇返还租赁的房屋，并按合同约定的租金标准支付房屋租金和使用费，故对李忠健要求解除《租房协议》、徐彬腾空交还租赁的房屋并按约定支付租金和房屋使用费的诉请，本院予以支持。周璇虽系徐彬之妻，但并非是合同关系当事人，根据合同相对性原则，李忠健无权向周璇提出合同上的请求，故本院对李忠健要求周璇承担相关违约责任的诉请不予支持。徐彬辩称，其转租房屋是告知了李忠健的，但未提供证据予以证明，本院不予采信。周璇经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了对李忠键陈述和提供证据进行答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李忠健与被告徐彬于2013年11月19日签订的《租房协议》自本判决生效之日起解除；二、被告徐彬于本判决生效后三十日内腾空原告李忠健所有的位于来安县下楼房（另加隔热层），并交还给原告李忠健；三、被告徐彬自2018年1月1日起按136.99元/日的标准向原告李忠健支付房屋占有使用费，至实际交还房屋之日止；四、驳回原告李忠健的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告徐彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  林如江二〇一八年四月二日法官 助理  郭正卿代理书记员  郭 娟附:判决适用的法条《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。