贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民二（商）终字第1516号上诉人（原审被告）贵州骏美达物业服务管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路1号景怡东苑。法定代表人张金平，该公司总经理。委托代理人王军，贵州商同律师事务所律师，执业证号：15201200910557519。委托代理人卢晓丽。被上诉人（原审原告）贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会，住所地贵州省贵阳市观山湖区景怡苑小区二组团1号楼1层。负责人熊粤华，该业委会主任。委托代理人杨增轩。上诉人贵州骏美达物业服务管理有限公司（以下简称骏美达公司）因与被上诉人贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会（以下简称景怡苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第1300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2012年1月10日，贵阳市金阳新区景怡苑小区第二届业主委员会与被告骏美达公司签订《景怡苑小区物业服务委托合同》（合同编号为[2012]001号），委托被告骏美达对景怡苑小区提供物业管理服务，期限为五年，自2012年1月10日起至2017年1月9日止。2014年12月，景怡苑小区业主大会选举产生了第三届业主委员会即原告。2015年2月3日，原告在贵阳市观山湖住房和城乡建设局办理了备案登记。被告骏美达公司在提供物业服务的过程中，原告方以被告物业管理服务不到位、并有擅自改变业主共有部分用途损害业主利益的行为从而引起业主不满为由，于2015年1月召开景怡苑小区第三次业主代表大会第二次会议，表决通过了解聘骏美达公司等相关事项的决定。原告于2月6日在小区公告栏张贴公告，告知骏美达公司解聘一事，并告知骏美达公司提供物业服务的最终期限为2015年5月4日。4月25日，原告再次向被告骏美达公司送达《关于解聘并停止骏美达从事景怡苑小区物业管理服务的通知》，告知被告：解聘其在小区的物业服务，于2015年5月5日起终止物业服务合同的权利义务，并要求被告于5月5日起停止物业服务活动、退出小区物业服务区域、停止收取物管费和停车费、已经收取的退还业主、移交物业服务用房及相关设施以及物业服务所必需的相关资料。4月28日，骏美达公司向原告回函：不认可原告的解聘行为，其将继续履行物业服务委托合同义务，享有合同权利。双方为此产生争议，原告遂诉至法院，请求判令：1、确认原告解除与被告签订的物业服务委托合同（合同编号为[2012]001号）的效力，支持原告解除与被告物业服务合同关系的请求；2、被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料。另查明，2015年6月4日，贵阳市观山湖区人民法院受理了（2015）筑观法民初字第1248号案件，该案系景怡苑小区业主向法院提起撤销之诉，其诉请内容为“1、撤销景怡苑业委会2014年12月7日作出的选举业委会的决定；2、撤销景怡苑业委会2015年1月30日作出的《景怡苑小区第三届业主大会议事规则》、解聘贵州骏美达物业服务管理有限公司并授权景怡苑业委会选择物业管理形式的决定”。观山湖区人民法院经审理后，已依法判决驳回了原告的诉讼请求（该判决在本判决作出前尚未生效）。原判认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案争议焦点主要包括两个方面：一是本案原告景怡苑业委会的主体身份是否适格；二是原告景怡苑业委会主张的解除与被告签订的物业服务委托合同的效力如何，在此基础上进而请求被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料是否成立。关于原告景怡苑业委会的主体身份是否适格的问题。被告以原告成立程序违法、不是适格主体为由进行抗辩。根据国务院《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”之规定，原告经选举产生后，依法向主管部门进行了备案手续的办理，有关主管部门受理后已经作出予以备案的决定，故原告的身份主体在有关部门予以备案时便已具备，其作为民事诉讼原告主体身份适格。且该小区业主以原告身份向法院另案提起的“撤销景怡苑业委会2014年12月7日作出的选举业委会的决定”等诉请的撤销之诉，已经法院审理终结，依法判决驳回了原告的诉讼请求，故被告的这一辩论意见不成立，法院不予采纳。关于焦点二，即原告景怡苑业委会主张的解除与被告签订的物业服务委托合同的效力如何，在此基础上进而请求被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料是否成立的问题。法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告业委会代表景怡苑小区业主与被告签订的《物业服务委托合同》（合同编号为[2012]001号），系双方签字盖章成立且已实际履行的合同，属依法成立并生效的合同，受法律保护。对于已经依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，非依法定事由及法定程序不得擅自变更和解除。关于合同解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”第九十六条第一款又规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条第一款规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”从这些法律条文的体例和法条内容来看，当事人主张解除合同，首先应建立在符合法律规定的情形之上；其次，对于是否具备法律规定的合同解除情形，系基于当事人单方意志的判断；第三，当事人根据合同法第九十四条规定的行使合同解除权的，应当通知对方；第四，合同自解除通知到达对方时解除；最后，若对方有异议，其救济途径是请求人民法院或者仲裁机构来确认解除合同的效力。对于原告业委会主张的解除与被告签订的物业服务委托合同的效力问题。据庭审查明的事实，景怡苑小区业主因认为被告骏美达物业服务不到位，通过业主大会表决，作出解聘被告骏美达的决定后（即解除与被告的物业服务委托合同），原告业委会于2015年2月6日将解聘通知通过在小区公告栏张贴公告的形式送达给被告骏美达，并告知其服务期限于2015年5月4日终止，同年4月25日原告再次通知被告解聘事项。对此，法院认为，第一，原告业委会主张解除合同，已经通知了对方，并进行了催告，程序上符合合同解除的法律规定；第二，根据《贵州省物业管理条例》第七十一条“物业服务合同期限内,当事人一方依法行使合同解除权的,应当以书面形式告知对方,并应当自告知之日起给对方3个月的准备时间,但双方当事人就准备时间另有约定的除外。双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同”，解除合同的通知中，已经按前述规定给予了被告骏美达三个月的必要准备时间，所以，原告业委会通知解除合同的行为，不论在程序上还是实体运用上，基本满足了法律规定解除合同的要件。被告如对合同解除有异议，应当按法律规定的途径行使权利，而法律规定的其能对抗解除合同通知效力的合法途径，就是请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而非口头上的异议或者行为上的对抗。虽然法律没有规定当事人请求确认解除合同效力的期限，但这一期限应当是确定在一个合理期间之内。结合《贵州省物业管理条例》中“三个月的准备时间”的规定，此类案件当事人主张确认解除合同效力的期限应当在此期限内，至迟也应在相关案件审理过程中可以提出反诉时止（即一审法庭辩论终结前）。但自原告张贴公告之日至本案庭审法庭辩论终结前五个月的时间内，被告均未依法请求确认解除合同的效力问题，依照法律规定，双方的合同关系至原告业委会主张解除合同的通知到达时已经解除，因通知中载明了被告服务期限于2015年5月4日终止，故法院认为双方的合同关系在该期限届满后的2015年5月5日起解除。被告辩称未收到解聘通知，因被告骏美达为景怡苑小区提供物业服务，合同履行地就在景怡苑小区内，物业服务的内容包含了对小区内物业进行日常管理维护等工作，原告解聘公告系张贴在小区公告栏内，即张贴在被告物业服务局域内，法院认为公告张贴之日即为送达之日，故被告的辩解法院不予采纳。被告还认为，作出解除物业委托合同决定的业主大会，是以业主代表参与形式召开的，该召开形式违法（未经业主“双过半”），导致解除物业委托合同的决定无效。法院认为，业主大会的召开形式是业主内部议事的程序问题，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，业主可以请求人民法院予以撤销”，即经业主大会或者业主委员会作出的决定，代表的是全体业主的意志，对外具有法律约束力。如业主大会的召开及相应决定不符合法律行政法规的规定，有权提起撤销之诉的主体是业主。且本案所涉解除的物业服务委托合同，亦是根据相同形式（业主代表参与形式）召开的业主大会所作出的决定而签订的，该合同双方已实际履行，若以被告的逻辑，该物业服务委托合同也应该属于无效，但这样的结果既不符合客观实际，也与法律精神不符，更有违被告提出该意见的初衷。综上所述，依照《最高人民法院》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”，故原告诉请要求确认原告解除与被告签订的物业服务委托合同（合同编号为[2012]001号）有效，法院予以支持。依照《最高人民法院》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”，原告要求被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料的诉请，符合该法律规定，法院予以支持。当然，合同依法可以解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，当事人可根据合同履行情况及合同性质等实际情况，向相对方主张因解除合同依法产生的民事责任。而本案当事人在审理过程中均未提出相应的权利主张，若当事人认为解除合同的行为损害了其合法权益，可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院》第八条、第十条之规定，判决如下：一、原告贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会与被告贵州骏美达物业服务管理有限公司于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》（合同编号为[2012]001号）于2015年5月5日起解除；二、被告贵州骏美达物业服务管理有限公司于本判决生效之日起十日内，退出贵阳市观山湖区景怡苑小区物业服务区域，同时将物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料移交给原告贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会。案件受理费100元（已减半收取，原告预交），由被告贵州骏美达物业服务管理有限公司负担。原判宣判后，上诉人骏美达公司不服，向本院提起上诉称：第一，景怡苑业委会不能以骏美达公司违约为由单方面解除合同，只能在“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后”，才有权解除合同。上诉人已履行了对小区设施设备进行维修、护养和管理的义务，且有较高考核达标率，不存在违约行为。根据双方合同签订的《物业管理合同》第二十八条约定：除合同第八章规定的合同终止情形外，双方均不得提前解除本合同，解约方应当承担相应的赔偿责任。同时，《物权法》第七十六条规定，解聘物业服务企业应当经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主”且“占总人数过半数的业主同意”，《物业管理条例》第十五条规定“业委会执行业主大会的决定事项，履行职责”，而景怡苑业委会并未履行此前置条件，故景怡苑业委会作出解聘骏美达物管公司的决定是不合法的，而原判不审查景怡苑业委会执行解聘协议的基础和前提亦是错误的。第二，作出解聘物管公司的决议未经业主“双过半”同意，故业委会不能解除与物管公司签订的《物业服务委托合同》。首先，原判根据2015年1月召开的业主代表大会（仅80多名业主代表）做出解聘物管公司的决议及业委会于同年2月6日、4月25日作出的解聘并停止物业服务的通知，判决自2015年5月5日起解除物管合同是错误的。即使解除合同，也应在判决生效之日解除。同时，由于第一次解聘决议不合法，经观山湖区委区政府协调，业委会才在区住建局、社区的指导下于2015年5月24日至同年5月30召开投票表决解聘物管公司的业主大会。而区住建局的《指导意见》也只是肯定本次解聘物管公司的结果，实质对1月份的业主代表大会决议是否定的，且区政府在5至6月多次会议上仍要求在法院判决解除合同之前，仍由物管公司搞好小区管理。故原判判决自2015年5月5日起解除涉案合同，侵害了上诉人的利益。其次，2015年5月24日至5月30日的业主大会做出的解聘决定不符合《物权法》第七十六条的规定。根据业委会的公告，投票表决人数1843户，未达到小区3857户人数的一半。业委会将1373户缺席业主人数计入同意解聘物管公司的人数中，从而得出同意解聘人数为1843+1373，占总人数3857人的83.38%，其计票方法是错误的。业委会计票所依据的是第三届业委会《议事规则》第十五条将“最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内”的规定，但观山湖区住建局《指导意见》（筑观住建指[2015]2号）载明“对第三届《议事规则》进行表决”，可见，该规则尚未进行表决，故业委会根据未经表决的无效规则来计算同意解聘人数显然是错误的。第三，因业主大会根本没有依法解聘上诉人，故被上诉人要求上诉人退出物业服务区域，移交相关设施及资料也不应得到支持。原判未查明解聘物管企业是否经“双过半”业主同意，却从“确认合同效力纠纷”去审理本案，与该案“案由”不符，其审理偏离案件主题，没有弄清案件争议焦点。本案中，业委会应当提供“双过半”的证据、《议事规定》经过业主大会双过半表决的证据，以及其作出解聘物管公司的其他详细证据及合法依据，但被上诉人均未提交。其解聘不符合《物权法》第七十六条规定，而原判未充分论证上诉人的抗辩事由，明显错误，显失公平。请求：1、撤销原判，依法改判；2、案件受理费由被上诉人负担。被上诉人景怡苑业委会答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人提出的景怡苑业委会单方面解除物管企业与事实不符，业委会所作决定都是经业主大会决定的，没有单方面解除合同的行为，被上诉人解聘骏美达公司是合法的。二审审理中，上诉人骏美达公司提交如下证据：1、业委文件9份，欲证明双方自2015年5月之后还存在合同关系，故同年元月表决解聘不合程序，被上诉人对其真实性无异议，但认为其已向一审法院提交。2、观山湖区住建局文2份及上诉人相关报告11份，欲证明自2015年2月5日上诉人即一直在对解除物管企业提出异议，故区住建局才于2015年5月24日至27日召开业主大会来决定，被上诉人对其真实性无异议，但认为其服务系单方面行为，原判并无不当。3、录像一份，欲证明被上诉人对投反对票的业主进行围攻，表决程序不合法。被上诉人认为该录像并不客观，在场人员均系业主而非业委会成员，不能达到对方的证明目的。4、2013年10月18日《情况说明》及业主维权自愿小组材料，欲证明上届业委会对上诉人的管理进行了认可，本次投票程序违法，不能代表广大业主的真实意思表示。被上诉人认为，《情况说明》在一审审理中已提交，其证明内容不具有真实性，同时，维权小组是少数业主的意见，不具代表性。被上诉人景怡苑业委会提交如下证据：1、观山湖区世纪城社区服务中心出具的《关于景怡苑小区业主大会投票表决监督工作的情况说明》，欲证明投票系在社区全程监督下进行的，程序合法，票数过半，且与住建局文件相吻合。上诉人认可该证据之真实性，但认为该《情况说明》数据与业委会的公告相矛盾，同时未附投票表决过程中计票、监票的原始依据，其所载明的同意解聘户数为1849户，只占小区总户数3857户的47.94%，故不能达到其证明目的。2、2011年10月26日《关于续聘物业服务的申请书》，同年11月11日《征询意见表结果统计》，欲证明聘请物管公司时也是通过同样的程序聘请的。被上诉人认为该证据与本案无关，不能达到其证明目的。3、社区图片、追认申请书等材料，欲证明上诉人未尽到管理义务。上诉人认为照片拍摄时间不明，不能证明上诉人违约，追认申请书与本案无关。经本院二审审理查明，根据《景怡苑小区物业服务委托合同》记载及各方陈述，涉案贵阳市金阳新区景怡苑小区总建筑面积629681.2m2，全体业主共计3857户（具体应以住建局备案为准）。2015年5月24日至30日，景怡苑业委会在观山湖区住建局的指导下及观山湖区世纪城社区服务中心的全程监督下召开全体业主会议，对是否解聘物管公司事项进行全体业主投票表决。会议在小区内的业委会、业委会物业服务中心、居委会、省司法厅、省监狱管理局、省财政厅和省司法警校设立七个分会场进行投票，投票方式有现场投票，电话录音、短信、QQ截图等。景怡苑业委会提交的《会议投票说明》载明“本次投票统票规则依据《贵州省物业管理条例》第三十四条和《景怡苑小区业主大会议事规则》的规定进行，即：业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内”。2015年6月1日，景怡苑业委会发布《公告》，内容载明：“小区全体业主共计3857户；建筑面积612969.94m2。参加本次全体业主会议的业主是2484户……同意解聘贵州骏美达物业服务有限公司的业主共计1843户，占参会业主的74.19%；占小区投票总权数的47.48%；占专有面积为325396.48m2，占参会业主建筑面积有78.6%；占小区总建筑面积的53.08%……本次全体会议统票规则经过公告以及5月24日全体业主会议上宣布，业主无异议。根据公告和《全体会议投票说明》的有关统票规则约定……本次全体业主会议最终缺席的业主人数1373和相应的专有部分面积198970.7平方米直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。由此，景怡苑小区本次全体业主会议的投票结果是：同意解聘贵州骏美达物业服务管理有限公司的业主主共计3216户，占全体业主投票权数的83.38%；占有的专有面积为524367.18平方米，占小区建筑面积的85.55%……至此，业主委员会于2015年6月1日以公告的形式向全体业主正式宣布：景怡苑小区本次全体业主会议决定，解聘贵州骏美达物业服务管理有限公司”。同年6月5日，贵阳市观山湖区住房和城乡建设局《关于对景怡苑小区业主委员会的工作指导意见》（筑观住建指[2015]2号）内容载明“根据本次业主投票的结果和你会2014年12月18日申请业委会备案材料，我们认为，本次投票同意解聘骏美达物业公司的业主超过应投票权半数；同意解聘骏美达物业公司业主专有部分面积总数超过建筑物总面积半数，建议小区业主委员会、骏美达物业公司尊重广大业主的共同选择”。同日，该局《关于对贵州骏美达物业服务管理有限公司的工作指导意见》（筑观住建指[2015]3号）内容载明“本次投票过程世纪城社区服务中心全程参与指导监督，投票程序符合有关程序。投票结果同意解聘你公司的业主超过应投票权数半数；同意解聘你公司业主专有部分面积总数超过建筑物总面积半数，建议你公司尊重广大业主共同选择”。同年6月7日，景怡苑业委会向骏美达公司发出《关于物业管理交接事宜的通知》，要求骏美达公司立即停止收取物业管理费、停车费以及利用业主共有部分收取费用的行为，封存所有账户，保管好会计账簿、业主资料以及所有的公共设施，以备移交。二审审理查明的其余事实与原判查明的事实一致。上述事实有当事人陈述、《物业服务委托合同》、《关于提交业主大会审议的议案说明》及业主代表表决票、《公告》、照片、关于解聘并停止骏美达从事景怡苑小区物业管理服务的通知、复函、《景怡苑小区全体业主会议投票说明》、《关于景怡苑小区业主大会投票表决监督工作的情况说明》《关于对景怡苑小区业主委员会的工作指导意见》、《关于对贵州骏美达物业服务管理有限公司的工作指导意见》《关于物业管理交接事宜的通知》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案二审审理中的争议焦点主要在于，景怡苑业委会于2015年5月24日至30日召开的全体业主会议投票表决程序是否合法，以及投票结果是否达到物权法规定“双过半”的问题。首先，关于投票表决程序是否合法的问题。根据贵阳市观山湖区住房和城乡建设局《关于对景怡苑小区业主委员会的工作指导意见》、《关于对贵州骏美达物业服务管理有限公司的工作指导意见》，以及观山湖区世纪城社区服务中心《关于景怡苑小区业主大会投票表决监督工作的情况说明》等证据，景怡苑业委会于2015年5月24日至30日召开的业主大会，经由观山湖区住建局指导、观山湖区世纪城社区服务中心全程进行监督，且该业委会于会前发布了公告，并就投票及计票规则进行了说明，会后就投票情况及公告内容等事项报备观山湖区住建局，并由该局下发指导意见。因此，景怡苑业委会于2015年5月24日至30日召开的全体业主会议投票表决程序合法有效。对于会议投票形式，依照《中华人民共和国国务院物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”之规定，景怡苑业委会在社区全程监督下，通过三个阶段及设立分会场的形式，结合现场投票、电话录音、短信、QQ截图等方式进行表决，并未违反法律规定，其表决程序兼顾了合法合理及便利业主原则，亦符合现实生活实际。骏美达公司认为其投票过程存在程序瑕疵，但其所提交的证据不足以证明其反驳事实主张，故本院不予支持。其次，关于投票结果是否达到“双过半”的问题。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”、第七十六条第二款“……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外”之规定，贵阳市观山湖区住房和城乡建设局于2015年6月5日出具的《关于对景怡苑小区业主委员会的工作指导意见》内容载明“本次投票同意解聘骏美达物业公司的业主超过应投票权半数；同意解聘骏美达物业公司业主专有部分面积总数超过建筑物总面积半数”，其于同日向骏美达公司下发的《指导意见》亦记载了相同内容。因住建局系物业管理企业的管理、指导部门，业主大会的召开及投票系在该局的指导下进行的，且骏美达公司提交的证据不足以推翻观山湖区住建局下发的《指导意见》所记载的上述事项，故本院对本案所涉《指导意见》所记载的事项，推定为真实，即投票结果达到了物权法关于解聘物业服务企业的“双过半”规定。至于骏美达公司提出的涉案《议事规则》因未经业主大会表决而无效，景怡苑业委会根据无效的《议事规则》将缺席人数计入同意解聘人数违反法律规定的问题。经本院审查，因景怡苑业委会在会前所作的《投票说明》宣布了统票规则，即“业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内”，业主并未对此提出异议，该统票规则亦符合《贵州省物业管理条例》第三十四条“业主大会议事规则可以约定，业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到本条例第二十六条第二款规定的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内”之规定，故应当推定为上述统票规则业经与会业主认可并同意付诸实施。因此，《议事规则》是否经业主大会表决及其有效与否，并不影响上述经向业主大会作出说明且与会业主未提异议的统票规则的实施。同时，依照《中华人民共和国国务院物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，若业主大会程序、统票规则、投票结果及业委会的相关决定侵犯了业主的合法权益，那么应当由受侵害的业主行使撤销权，而非由骏美达公司提出。故本院对骏美达公司关于统票规则及计票结果的抗辩理由不予采信。基于以上所述，景怡苑业主大会投票程序合法，投票结果达到了“双过半”的规定，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”，因此，本院对景怡苑业委会关于解聘骏美达公司的请求予以支持。同时，因业委会诉请的第一项表义含糊，而其实际诉请目的在于请求解除其与物管公司的物业服务合同关系，故本院对该项诉请依法支持为确认解除贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会与贵州骏美达物业服务管理有限公司于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》，而对其未予明确的或非独立诉请的其他内容不予支持。另，关于本案所涉《景怡苑小区物业服务委托合同》的解除时间问题。因业主大会的召开时间为2015年5月24日至30日，景怡苑业委会公告投票情况及解聘骏美达公司的时间为2015年6月1日。依照《贵州省物业管理条例》第七十一条“物业服务合同期限内，当事人一方依法行使合同解除权的，应当以书面形式告知对方，并应当自告知之日起给对方3个月的准备时间，但双方当事人就准备时间另有约定的除外。双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同”之规定，本案所涉《景怡苑小区物业服务委托合同》应自2015年9月1日起解除。同时，上述合同解除后，骏美达公司应当退出景怡苑小区物业服务区域，同时向景怡苑业委会移交物业服务用房、相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。需要进一步阐明的是，虽然景怡苑业委会于2015年1月召开第三次业主代表大会第二次会议，表决通过解聘骏美达公司的相关事项，并分别于同年2月6日、4月25日对骏美达公司进行了告知，但因其投票程序不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，故其基于2015年1月召开的第三次业主代表大会第二次会议作出的解聘行为应属无效。同时，鉴于物业服务合同的特殊性，以及物权法对选聘和解聘物业服务企业或其他管理人的特别规定，原判以景怡苑业委会于2015年2月6日、同年4月25日通过张贴公告等形式告知了骏美达公司解聘事项为由，适用合同法关于合同解除的一般规定判决本案所涉《景怡苑小区物业服务委托合同》于2015年5月5日起解除，系属适用法律错误，本院依法予以纠正。另需要指出的是，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，物业服务企业及业主委员会均应遵守法律法规，尊重、维护业主合法权利，携手共建安定、和谐、有序的小区生活环境。综上，原判查明的事实存在遗漏，且适用法律不当，本院在查清事实后，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第十二条第一款、《贵州省物业管理条例》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第1300号民事判决第二项，即：二、被告贵州骏美达物业服务管理有限公司于本判决生效之日起十日内，退出贵阳市观山湖区景怡苑小区物业服务区域，同时将物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料移交给原告贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第1300号民事判决第一项为：确认贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会与贵州骏美达物业服务管理有限公司于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》（合同编号：[2012]001号）于2015年9月1日起解除；三、驳回贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会的其余诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，共计300元，均由贵州骏美达物业服务管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 俊代理审判员 庞 敏代理审判员 彭 攀二〇一五年十二月二日书 记 员 杨林瀚