广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终751号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：惠州市浩盛集团有限公司，住所地：惠州市河南岸。
法定代表人：郑远浩。
委托诉讼代理人：谭耀强，系广东百德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：惠州市三栋横巷石场，住所地：惠州市惠城区。
主要负责人：黄宏业。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：朱惠珍，女，汉族，1967年8月1日出生，住惠州市惠城区。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宋武英，女，汉族，1978年10月6日出生，住惠州市惠城区。
上述被上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳武，系广东广惠律师事务所律师。
原审第三人：中信银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市江北。
主要负责人：罗伟宏。
委托诉讼代理人：吴丹、黄丽妮，均系该分行员工。
原审第三人：惠州市九方混凝土有限公司，住所地：惠州市河南岸。
法定代表人：兰志农。
委托诉讼代理人：胡松学，系广东指针律师事务所律师。
上诉人惠州市浩盛集团有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人一审的诉辩意见
原审原告三栋横巷石场、朱惠珍、宋武英向原审法院提出诉讼请求：一、确认原告三栋横巷石场、朱惠珍、宋武英与被告惠州浩盛公司及第三人惠州九方公司之间抵债协议有效；二、被告惠州浩盛公司协助原告宋武英将惠州市××××号XX学府313栋X单元17XX号房及313栋A单元17XX号房的房地产权证及国有土地使用权证办在原告名下；三、被告惠州浩盛公司协助原告朱惠珍将惠州市惠城区××学府××单元××号房的房地产权证及国有土地使用权证办在原告朱惠珍名下；四、确认被告惠州浩盛公司与第三人中信银行惠州分行签订抵押合同[（2014）信惠银最抵字第XXXX号）]涉及粤房地权证字惠州字第××号、粤房地权证字惠州字第××号、粤房地权证字惠州字第××号房产抵押部份无效；五、案件诉讼费由被告惠州浩盛公司承担。事实和理由：被告经营房地产开发、建筑工程业务，开发建设位于惠州市××××号XX学府小区。被告开发建设期间，第三人惠州九方公司为被告供应建设所需混凝土，原告三栋横向石场向惠州九方公司提供石材。被告因开发XX学府小区需要，与第三人惠州九方公司存在购买混凝土的买卖合同关系；惠州九方公司向原告三栋横向石场存在买卖石材的合同关系。因被告拖欠第三人惠州九方公司混凝土款项及惠州九方公司拖欠原告三栋横向石场石材款。被告为了履行债务，2013年1月与惠州九方公司员工、原告三栋横向石场负责人及原告宋武英、朱惠珍到被告所开发XX学府楼盘现场，当场确认抵债房屋具体位置、房号、并交付房屋钥匙给原告及收取原告办理房产证等证件所需的费用，原告收房后陆续对房屋装修，并与被告办理相应的物业管理等事项交接手续并在装修后入住。现今原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，此后得知被告恶意将原告房屋惠州市××××号XX学府313栋X单元17XX号房及313栋A单元17XX号房及惠州市惠城区××学府××单元××号房于2014年9月29日办理抵押登记，抵押权人为第三人中信银行惠州分行。原告认为，被告以房抵债的方式将房屋转让给原告，并实际将房屋交给原告装修入住。被告在明知房屋转让的情况下仍与第三人中信银行惠州分行办理抵押权，其行为明显损害原告的合法权益，更影响原告办理房屋的产权过户手续。
诉讼过程中，原告三栋横巷石场、朱惠珍、宋武英撤回第四项关于确认被告惠州浩盛公司与第三人中信银行惠州分行签订抵押合同涉及本案三套房产抵押部份无效的诉讼请求。
原审被告惠州浩盛公司辩称，一、答辩人与被答辩人及第三人惠州九方公司之间不存在涉案房屋抵债协议，答辩人与被答辩人之间不存在涉案房屋的合同权利、义务关系，被答辩人不具有本案诉讼原告的主体资格，无权对答辩人提起本案民事诉讼。被答辩人朱惠珍、宋武英使用涉案房屋的原因，在于第三人惠州九方公司向答辩人销售混凝土，并要求答辩人将涉案房屋交付被答辩人宋武英、朱惠珍使用作为答辩人向第三人惠州九方公司支付混凝土款的担保。第三人惠州九方公司与被答辩人是否存在合同权利、义务及对应的债权、债务，答辩人不知情，也没有对应的合同义务。二、在答辩人与第三人惠州九方公司之间的混凝土销售合同关系中，答辩人多支付了混凝土款2384894元给第三人惠州九方公司，不存在答辩人欠第三人惠州九方公司的事实，更不存在答辩人将涉案房屋抵债给被答辩人的事实。三、涉案房屋是答辩人所有的房屋，至今没有发生房屋所有权的变更。被答辩人、第三人惠州九方公司没有支付任何购房款给答辩人，不享有涉案房屋的所有权。四、涉案房屋系答辩人所有的房屋，答辩人以涉案房屋与第三人中信银行股份有限公司惠州分行签订的抵押合同合法有效。综上，答辩人请求人民法院依法审理，驳回被答辩人的起诉及诉讼请求。
原审反诉原告惠州浩盛公司向本院提出诉讼请求：一、确认反诉原告惠州浩盛公司与反诉被告朱惠珍、宋武英及第三人惠州九方公司关于涉案房屋的使用关系已于2015年3月16日终止；二、反诉被告宋武英在七天内腾空并交回位于惠州市××××号XX学府313栋X单元17XX号房及313栋A单元17XX号房给反诉原告惠州浩盛公司；三、反诉被告宋武英自2015年3月16日起至腾空交回房屋之日止按每套每月1500元（两套房合计每月3000元）支付房屋使用费给反诉原告惠州浩盛公司；四、反诉被告朱惠珍七日内腾空并交回位于惠州市惠城区××学府××单元××号房给反诉原告惠州浩盛公司；五、反诉被告朱惠珍自2015年3月16日起至腾空交回房屋之日止按每月1500元支付房屋使用费给反诉原告惠州浩盛公司；六、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：一、反诉原告惠州浩盛公司与反诉被告及第三人惠州九方公司之间不存在涉案房屋抵债协议，也不存在涉案房屋买卖关系。反诉被告宋武英、朱惠珍使用涉案房屋的原因，在于第三人惠州九方公司向反诉原告销售混凝土，并要求反诉原告将涉案房屋交付反诉被告宋武英、朱惠珍使用作为反诉原告向第三人惠州九方公司支付混凝土款的担保。二、在反诉原告与第三人惠州九方公司之间的混凝土销售合同关系中，反诉原告多支付了混凝土款2384894元给第三人惠州九方公司。三、涉案房屋是反诉原告所有的房屋，至今没有发生房屋所有权的变更。反诉原告与反诉被告及第三人惠州九方公司之间没有涉案房屋买卖关系，也没有涉案房屋抵债关系。反诉被告、第三人惠州九方公司没有支付任何购房款给反诉原告，不享有涉案房屋的所有权。在反诉原告已超额支付第三人惠州九方公司混凝土款的情形下，涉案房屋作为反诉原告支付第三人惠州九方公司混凝土款的担保已终止，反诉被告宋武英、朱惠珍没有继续使用涉案房屋的依据，且反诉被告宋武英、朱惠珍已于2015年3月16日庭审时知悉反诉原告已超额支付混凝土款给第三人惠州九方公司，但反诉被告宋武英、朱惠珍没有腾空、交回房屋给反诉原告，因此，自2015年3月16日起，反诉被告宋武英、朱惠珍应按市场租金价格支付房屋使用费给反诉原告。
原审反诉被告三栋横巷石场、朱惠珍、宋武英辩称，一、被答辩人提出反诉请求缺乏事实依据及合同依据。被答辩人与被答辩人就XX学府三套房屋以房抵债的方式交付给答辩人，答辩人并以此实际占有装修入住，因此，被答辩人提出终止上述房屋使用关系及支付使用费缺乏事实依据。答辩人与被答辩人没有签订房屋使用合同关系，被答辩人反诉称终止房屋使用关系缺乏合同依据。二、答辩人现使用涉案房产是以物抵债的方式支付相应对价、且具备占有、使用及取得房屋所有权事实及合同依据。答辩人与被答辩人及第三人惠州九方公司三方存在以房抵债的事实行为。本案被答辩人亲自带领答辩人及第三人到被答辩人所开发XX学府三期选房以达到以房抵债的目的。被答辩人向第三人及答辩人提供《九方购买XX学府三期商品房清单》及《收据》及第三人惠州九方公司出具《证明》和《收据》。被答辩人存在实际交付房屋给答辩人的事实行为。被答辩人在抵债协议达成后，及时向答辩人交付《入伙通知书》、钥匙及XX学府（3期一区）《临时管理规约》并及时接受答辩人《房屋装饰装修申请书》及收取答辩人物业管理费等费用，上述行为表明被答辩人实际交付房屋给答辩人，并实际行为履行以房抵债房产交付行为。被答辩人向答辩人实际收取代办房产证等办证费用。被答辩人在与答辩人抵债协议达成并交付房产后，实际每套房屋收取答辩人办证费用、维修资金，答辩人实际交付。答辩人在抵债完成并实际装修占有时享有对房产完全所有权。综上，被答辩人反诉请求，请予以全部驳回。
原审第三人中信银行惠州分行述称，对两案无意见。
原审第三人惠州九方公司未到庭参加诉讼亦未提出意见。
一审法院查明的事实
经当事人提供证据证明的法律事实不同于现实发生的客观事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原审原告三栋横巷石场由黄宏业、朱惠珍、宋武英实际投资成立。原审被告惠州浩盛公司开发建设位于惠州市××××号XX学府小区期间，第三人惠州九方公司为被告惠州浩盛公司供应建设所需的混凝土，原告三栋横巷石场为第三人惠州九方公司供应石材。因被告惠州浩盛公司欠第三人惠州九方公司的混凝土货款，第三人惠州九方公司又欠原告三栋横巷石场的石材货款，三方于2012年12月份协商，被告惠州浩盛公司向原告三栋横巷石场提供其开发的位于惠州市惠城区××学府××单元××房、××单元××、××房，以抵扣其欠第三人惠州九方公司货款和第三人惠州九方公司欠原告三栋横巷石场的货款。2013年1月23日，原告三栋横巷石场、宋武英、朱惠珍与被告惠州浩盛公司办理了收楼手续，被告惠州浩盛公司将XX学府三套房屋的钥匙交付给三原告。同日，被告惠州浩盛公司向原告宋武英出具两张《收据》，确认其收到XX学府313栋A单元17XX号房、3单元1702房的办证费49600元、49800元；被告惠州浩盛公司亦向原告朱惠珍出具《收据》，确认其收到XX学府313栋3单元1701房的办证费49600元。三张《收据》均加盖了被告惠州浩盛公司的财务专用章。此后，原告宋武英、朱惠珍申请装修并入住该三套房屋，并缴交物业管理费。后原告宋武英、朱惠珍与物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》。被告惠州浩盛公司亦向原告宋武英、朱惠珍交付了《商品房质量保证书和商品房适用说明书》。2013年6月6日，原告三栋横巷石场向第三人惠州九方公司出具《收据》，确认收到第三人惠州九方公司XX学府三套房屋的款项合计4762437元。2013年8月，原告三栋横巷石场与第三人惠州九方公司签订的《对账单》显示，第三人惠州九方公司已经向原告三栋横巷石场支付的款项中列明由房屋相抵款4762437元。2013年9月11日，第三人惠州九方公司出具《证明》，确认被告惠州浩盛公司同意将XX学府三套房屋以房抵款方式冲抵部分混凝土货款，其又将三套房屋以房抵款方式冲抵其对原告三栋横巷石场所欠石料款4762137元；其将三套房交给了原告三栋横巷石场。2013年9月14日，被告惠州浩盛公司向第三人惠州九方公司出具《收据》，确认其收到第三人惠州九方公司房款（对账）8968891元。原审被告惠州浩盛公司已为XX学府313栋1单元1702号、3单元1701、1702号房屋办理了房屋产权证书，登记在被告惠州浩盛公司名下。2014年9月，被告惠州浩盛公司以多套房屋（包括上述三套房屋）向第三人中信银行惠州分行抵押借款，并办理了抵押登记，现该抵押登记已涂销。原审原告三栋横巷石场曾诉至本院，请求被告惠州浩盛公司将XX学府三套房屋登记至朱惠珍、宋武英名下，案号为（2014）惠城法民一初字第3009号。在该案审理过程中，原告三栋横巷石场主张以房抵货款主张房屋买卖法律关系，惠州九方公司答辩认可是三方口头协商以房抵货款，但尚未办理房产证。后原告三栋横巷石场撤诉。
一审法院的判决理由及结果
原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据各方当事人陈述的事实及主张的法律关系，本案争议的焦点为被告惠州浩盛公司向原告朱惠珍、宋武英交付XX学府三套房屋的目的是用于抵扣货款还是用于支付货款的担保。虽然原告三栋横巷石场、被告惠州浩盛公司和第三人惠州九方公司未签订书面协议约定被告惠州浩盛公司向原告朱惠珍、宋武英交付XX学府三套房屋的目的，但在被告惠州浩盛公司欠第三人惠州九方公司货款，第三人惠州九方公司又欠原告三栋横巷石场货款的前提下，被告惠州浩盛公司按照第三人惠州九方公司的指示将XX学府三套房屋交付给原告朱惠珍、宋武英使用，办理收楼手续，交付了《商品房质量保证书和商品房适用说明书》，接受了办证费用，且同意装修入住多年，另外，在原告三栋横巷石场与第三人惠州九方公司2013年8月的《对账单》和被告惠州浩盛公司于2013年9月14日向第三人惠州九方公司出具的《收据》中显示了XX学府三套房屋款项抵扣了所欠货款或收到房屋款项（对账），故被告惠州浩盛公司向原告朱惠珍、宋武英交付XX学府三套房屋的目的应确定为用于抵扣货款。另一方面，被告惠州浩盛公司抗辩认为其交付XX学府三套房屋的目的是为了支付货款的担保，但被告惠州浩盛公司未提供相应证据予以证明，且其无法合理解释其向原告朱惠珍、宋武英交付房屋的所有行为。所以，被告惠州浩盛公司向原告三栋横巷石场提供XX学府三套房屋以抵扣其欠第三人惠州九方公司货款和第三人惠州九方公司欠原告三栋横巷石场货款的以房抵货款的协议成立，该协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该涉案内容合法有效，各方当事人均应全面履行各自的义务。所以，被告惠州浩盛公司应履行协议的基本义务，将XX学府三套房屋协助登记在原告名下。由于原告三栋横巷石场由黄宏业、朱惠珍、宋武英实际投资成立，三原告要求将协议的房屋登记在原告朱惠珍、宋武英名下，不违反法律规定。
综上所述，原告三栋横巷石场、朱惠珍、宋武英认为其与被告惠州浩盛公司、第三人惠州九方公司以房抵货款的协议合法有效并由被告惠州浩盛公司履行办证义务的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。反诉原告惠州浩盛公司认为其交付房屋的目的是支付货款的担保，在超额支付货款的前提下，要求返还房屋的反诉请求，证据不足、理由不充分，本院不予支持。如被告惠州浩盛公司认为超额向第三人惠州九方公司支付货款，可另行向第三人惠州九方公司主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告惠州市三栋横巷石场与被告惠州市浩盛集团有限公司、第三人惠州市九方混凝土有限公司之间以XX学府313栋X单元17XX号、A单元17XX号、17XX号房屋抵偿混凝土货款、石材货款的协议有效；
二、被告惠州市浩盛集团有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日协助原告宋武英将位于惠州市××××号XX学府313栋X单元17XX号和A单元17XX号房屋的不动产权属证书办理至原告宋武英名下；
三、被告惠州市浩盛集团有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日协助原告朱惠珍将位于惠州市惠城区××学府××单元××号房屋的不动产权属证书办理至原告朱惠珍名下；
三、驳回反诉原告惠州市浩盛集团有限公司的全部诉讼请求。
本诉受理费100元，减半收取50元，保全费5000元（诉前），合计诉讼费5050元（原告已预交），由原告惠州市三栋横巷石场、朱惠珍、宋武英负担。反诉受理费136409元，减半收取68205元（反诉原告已预交），由反诉原告惠州市浩盛集团有限公司负担。
当事人二审的诉辩意见
上诉人惠州市浩盛集团有限公司不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的(2016)粤1302民初864号民事判决，提起上诉。上诉请求：1、撤销惠城区人民法院作出的(2016)粤1302民初864号民事判;2、判决驳回被上诉人惠州市三栋横巷石场、朱惠珍、宋武英的全部诉讼请求。3、确认上诉人与被上诉人朱惠珍、宋武英及第三人惠州市九方混凝土有限公司关于涉案房屋的使用关系已于2015年3月16日终止。4、判决被上诉人宋武英在本案判决发生法律效力之日起7天内腾空交回的位于惠州市惠城区××学府××单元××房及××单元××房给上诉人。5、判决被上诉人宋武英自2015年3月16日起至腾空交回房屋给反诉原告之日止按每月1500元(两套房合计每月3000元)支付房屋使用费给上诉人。6、判决被上诉人朱惠珍在本案判决发生法律效力之日起7天内腾空交回位于惠州市惠城区××学府××单元××号给上诉人。7、判令被上诉人朱惠珍自2015年月16日起至腾空交回房屋给反诉原告之日止按每月1500元支付房屋使用费给上诉人。8、本案一审、二审案件受理费、保全费、反诉费等全部诉讼费用三位被上诉人承担。事实和理由如下:一、原审判决认定“因被告惠州浩盛公司欠第三人惠州九方公司的混凝土货款，第三人惠州九方公司又欠原告三栋横巷石场的石材货款，三方于2012年12月协商，被告惠州浩盛公司向原告三栋石场提供其开发的位于惠州市惠城区××学府××单元××房、××单元××、××房，以抵扣其欠第三人惠州九方公司货款和第三人九方公司欠原告三栋横巷石场的货款。2013年1月23日，原告三栋横巷石场、宋武英、朱惠珍与被告惠州浩盛公司办理了收楼手续”，属于重大认定事实错误。第一、上诉人未欠第三人惠州市九方混凝土有限公司混凝土货款;不存在上诉人以涉案房屋抵扣第三人惠州市九方混凝土货款的事实。相反，上诉人己经超额支付混凝土款2384894元给第三人惠州市九方混凝土有限公司。这一事实，在(2014)惠城法民一初字第3009号案于20l5年3月16日庭审中，第三人惠州市九方混凝土有限公司予以了确认。第二、上诉人从未与被上诉人及第三人惠州市九方混凝土有限公司协商过以房抵扣货款。二、涉案房屋系上诉人提供给第三人惠州市九方混凝土有限公司的履约担保，上诉人与被上诉人及第三人惠州市九方混凝土有限公司之间不存在涉案房屋抵债协议及事实，被上诉人及第三人惠州市九方混凝土有限公司未以任何形式支付购房款给浩盛公司，不享有涉案房屋的所有权。1、在上诉人与第三人惠州市九方混凝土有限公司于2012年12月18日签订《预拌混凝土供应合同书》后，因该合同书对应的嘉泽园项目还处于建设阶段，第三人惠州市九方混凝土有限公司出于对自身权益保护而要求上诉人将涉案房屋交付给第三人惠州市九方混凝土有限公司指定的人员使用，作为上诉人履行该合同书的担保。根据第三人惠州市九方混凝土有限公司的要求及指定，上诉人按自有的商品房交付模式，于2013年1月23日开具了《入伙通知书》交付给被上诉人宋武英、朱惠珍，被上诉人凭此《入伙通知书》到物业公里公司办理了涉案房屋的交付使用及与物业管理公司签订了对应的物业管理文书。以上就是被上诉人宋武英、朱惠珍使用涉案房屋的原因及经过。上列的《入伙通知书》系上诉人自有的商品房交付格式文书，仅系提供给第三方惠州市九万混凝土有限公司指定的被上诉人宋武英、朱惠珍办理房屋使用手续，上诉人并无收到第三人惠州市九方混凝土有限公司、三位被上诉人支付的任何形式的购房款。2、无论是以何种形式支付购房款，买受人与开发商签订《商品房买卖合同》，是办理商品房权属预告登记、转移登记的前提。在上诉人应第三人惠州市九方混凝土有限公司的担保要求于2013年1月23日将涉案房屋交付被上诉人宋武英、朱惠珍使用后直至(2014)惠城法民一初字第3009号案起诉前，无论是第三人惠州市九方混凝土有限公司，还是本案的三位被上诉人，均未要求与上诉人签订《商品房买卖合同》及主张房屋所有权。这一事实也足以证明无论是第三人惠州市九方混凝土有限公司，还是三位被上诉人，在诉讼前均无意认为上诉人已将涉案房屋房款抵偿应付第三人惠州市九万混凝土有限公司的混凝土款。3、上诉人对第三人惠州市九方混凝土有限公司与被上诉人是否存在合同权利、义务及对应的债权、债务不知情，对被上诉人所主张的与第三人惠州市九方混凝土有限公司进行涉案房屋抵偿货款，上诉人不知情，也从未确认过。被上诉人向一审法院提供的《对账单》未经第三人惠州市九方混凝土有限公司到庭质证，更无上诉人的确认。作为主张享有涉案房屋所有权的被上诉人并无提供证据证明上诉人同意将涉案房屋抵偿给第三人惠州市九方混凝土有限公司，更无证据证明第三人惠州市九方混凝土有限公司、被上诉人以货币或者货款抵债又或者其他形式支付了对应的购房款给上诉人。4、在上诉人与第三人惠州市九方混凝土有限公司之间的混凝土销售合同关系中，上诉人超额支付了混凝土款2384894元给第三人惠州市九方混凝土有限公司，不存在上诉人欠第三人惠州市九方混凝土有限公司混凝土款及上诉人以涉案房屋抵债给惠州市九方混凝土有限公司的前提条件及事实。5、被上诉人将上诉人委托广东百德律师事务所出具的要求被上诉人宋武英、朱惠珍支付购房款的律师函作为被上诉人主张权利的证据，即代表被上诉人对该律师函的真实性、合法性、关联性予以认可，证明被上诉人认可上诉人并未收取到涉案房屋的购房款。6、上诉人已超额支付第三人惠州市九方混凝土有限公司混凝土款，不存在上诉人将涉案房屋抵债给第三人惠州市九方混凝土有限公司的前提及事实，无论是第三人惠州市九方混凝土有限公司，还是被上诉人均没有向上诉人支付对应的购房款。被上诉人主张的上诉人以涉案房屋抵偿混凝土款给第三人惠州市九方混凝土有限公司，没有事实根据，不能成立。三、虽然上诉人与第三人惠州市九方混凝土有限公司并未签订书面的履约担保协议，但上诉人与第三人惠州市九方混凝土有限公司约定并实现的购房款抵偿混凝土款的房屋位于浩盛公司开发的XX学府二期、嘉泽园两个项目，并不包含位于XX学府三期的涉案房屋。在上诉人已超额支付第三人惠州市九方混凝土有限公司混凝土款2384894元的情形下，不存在上诉人以涉案房屋抵偿混凝土款给第三人惠州市九方混凝土有限公司混凝土款的前提条件及事实。涉案房屋作为上诉人支付第三人惠州市九方混凝土有限公司混凝土款的履约担保，已随第三人惠州市九方混凝土有限公司在(2014)惠城法民一初字第3009号案于2015年3月16日庭审时确认上诉人超额支付混凝土款2384894元给第三人惠州市九方混凝土有限公司而终止。作为第三人惠州市九方混凝土有限公司指定的涉案房屋使用人，被上诉人宋武英、朱惠珍没有继续使用涉案房屋的依据，应将涉案房屋腾空交回给上诉人。被上诉人宋武英、朱惠珍作为第三人已在参加(2014)惠城法民一初字第3009号案于2015年3月16日庭审时知悉上诉人己超额支付混凝土款给第三人惠州市九方混凝土有限公司的事实，但被上诉人宋武英、朱惠珍没有腾空、交回房屋给上诉人而是继续占用涉案房屋，因此，自2015年3月16日起直至腾空交回涉案房屋给上诉人之日止，被上诉人宋武英、朱惠珍占用涉案房屋属于不当得利，被上诉人宋武英、朱惠珍应按市场租金价格支付房屋使用费给上诉人。四、综上，原审判决错误认定事实，并依据错误认定的事实，支持被上诉人的诉讼请求、驳回上诉人的反诉请求，属于错误判决。上诉人请求二审人民法院撤销原审判决，支持上诉人的反诉请求及二审上诉请求。
被上诉人惠州市三栋横巷石场、朱惠珍、宋武英发表答辩意见如下：一、答辩人认为一审法院认定事实清楚，被答辩人上诉理由与事实不符，事实上被答辩人与答辩人及第三人惠州市九方混凝土有限公司就以房抵债达成协议，并以实际行为履行，其行为主要体现如下:1、答辩人与第三人存在供应石材的买卖合同关系，并且第三人在以房抵债前存在拖欠答辩人货款的事实。第三人与答辩人的《对账单》、《收据》、《证明》等行为可以确认第三人拖欠答辩人货款的事实。2、被答辩人与第三人存在买卖混凝土的合同关系，且被答辩人在以房抵债之前存在拖欠第三人货款的事实。本案被答辩人出具2013年9月14日《收据》及附件二《九方购买XX学府三期商品房清单》及被答辩人本身提供证据证实被告与第三人存在购买混凝土事实行为，并且同样存在以房抵债的事实。3、答辩人与被答辩人及第三人就各自拖欠货款达成以房抵债口头协议并以实际交付行为予以履行，完成物权占有行为。(1)、被答辩人在2013年9月14日出具《收据》及附件二《九方购买XX学府三期商品房清单》说明存在以房抵债的事实行为；(2)被答辩人将房产XX学府313栋1单元1702号、3单元1701号、1702号房产钥匙、《入伙通知书》、《商品房屋质量保证书和商品房适用说明书》、收取三栋房产房屋办证费用、维修资金及装修告知书；(3)、被答辩人通知并与答辩人宋武英、朱惠珍办理上述房产水、电安装，及每个月收取物业管理费;(4)、答辩人宋武英、朱惠珍在收到上述房产后，及时装修入住，现上述房产均已实际装修入住多年。被答辩人在上诉状中声称从未第三人惠州市九方混凝土有限公司协商过以房抵扣货款的行为显然与事实不符，被上诉人罔顾事实，将其自行盖章认定的事实均予以否认显然是歪曲事实。二、被答辩人上诉称提供给第三人惠州市九方混凝土有限公司房产系履约担保与事实不符:1、被答辩人与答辩人及第三人共同到房屋所在地，并在当时被答辩人销售人员共同到房屋现场确认以上述三套房产抵欠货款的事实行为，并非被答辩人所说的履约担保行为;2、被答辩人工作人员为何向答辩人提供《XX学府3期一区业主手册》、预收取房屋办证费、下发《入伙通知书》、《商品房质量保证书和商品房使用说明书》等交付行为及装修告知注意事项的行为足以说明履行以房抵债，而非被答辩人所述履约担保。三、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回被答辩人上诉请求，并维持一审判决。在庭审时补充：上诉人给被上诉人的《入伙通知书》上的记载内容明确表明抵债协议已经完成。
原审第三人中信银行股份有限公司惠州分行发表答辩意见：涉案房屋已经在我方办理了注销登记。
原审第三人惠州市九方混凝土有限公司未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。
本案二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人认为双方不存在房屋买卖关系并要求被上诉人返还房屋的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：
浩盛集团上诉称涉案三套房屋之所以提供给宋武英等人使用，是作为履行其与横巷石场之间债务的担保，但是对此观点并没有提供相关的书面证据予以证实，相反，从现有证据而言，浩盛集团交付房屋的行为属于浩盛集团、横巷石场与九方公司之间债务的相互抵销。首先，浩盛集团于2013年1月23日与横巷石场、宋武英、朱惠珍办理了收楼手续，向其发出了《入伙通知书》，在该通知书中载明，该业主已缴清房款及所有办证费用，并且向宋武英、朱惠珍出具了加盖有浩盛集团财务专用章的《收据》，确认收到相关的办证费用，在宋武英、朱惠珍入住涉案房屋后，浩盛集团亦向宋武英、朱惠珍交付了《商品房质量保证书和商品房使用说明书》。虽然宋武英、朱惠珍没有与浩盛集团签订相关的《商品房买卖合同》，但是从以上证据可以合理推断，双方之间已形成了事实上的合同关系。第二，在2013年9月14日，浩盛集团向九方公司出具了《收据》，确认其收到九方公司房款（对帐）8968891元，从字面上进行分析房款即为购买包括涉案房屋在内的款项，本案中实质为债务的冲抵，但无论是购买还是冲抵，在涉案房屋交付后，浩盛集团与九方公司之间8968891元的债权债务关系因履行完毕而终止。第三，在涉案房屋交付之后，浩盛集团又向九方公司持续支付了约1350万元的大额货款，而涉案三套房屋总价仅为4762437元，若是将其用于支付货款的担保，则无法解释在交付房屋之后持续的大额的付款行为。从以上证据分析得出，上诉人认为交付涉案房屋是用于支付货款担保的主张，尚缺事实依据，本院不予支持。由于涉案房屋的交付是用于抵债，故与浩盛集团一系列的付款行为属于一个整体，若浩盛集团认为其向九方公司超额支付了货款，可以另行向九方公司主张相应的权利。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费为136409元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年七月三十一日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 叶秀婷