洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）老民初字第987号
原告：吴英，女，1921年5月29日出生。
原告：李科民，男，1964年7月15日出生。
原告：李世民，男，1993年3月22日出生。
三原告共同委托代理人：王黎明，河南荣信律师事务所律师。
被告：刘聚波，男，1973年4月7日出生。
委托代理人：任亚涛，河南松盛永进律师事务所律师。
被告：杨军，女，1965年11月27日出生。
委托代理人：张如海，河南广文律师事务所律师。
原告吴英、李科民、李世民因与被告刘聚波、杨军房屋买卖合同纠纷一案，于2013年11月8日向本院提起诉讼。本院受理后，向被告刘聚波、杨军送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴英、李科民、李世民委托代理人王黎明，被告刘聚波及其委托代理人任亚涛，被告杨军委托代理人张如海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴英、李科民、李世民诉称：李某某是吴英的儿子，是李科民、李世民的父亲，杨军是李某某的妻子，李世民的父亲。李某某生前购买了位于洛阳市老城区工农村中原菜市场集体土地上建造的小产权房地下室一间和房屋四套（房号分别为：3-1-101、3-1-201、3-1-301、3-1-501），上述房产洛阳市郊区人民政府颁发了27541号房屋所有权证。后李某某将该房产证拿回老家由吴英、李科民保管，从未表示卖房之意。2012年10月11日，李某某因病去世。2013年11月初，吴英、李科民、李世民从中原菜市场拆迁办了解到，上述房产中3-1-501号房产由李某某、杨军以在房产证复印件上书写“五楼所有权归刘聚波所有”字样的方式卖给刘聚波。吴英、李科民、李世民认为上述房产系家庭共有财产，李某某、杨军处分前应征得其他家庭成员同意，然而协议卖房之事吴英、李科民、李世民并不知情，同时，李某某既然将房产证交由吴英、李科民保管，就不会再将房屋出卖。吴英、李科民、李世民观察上述房产证复印件上的签字并非李某某所签。另外，小产权房买卖违反我国《物权法》和《土地管理法》等法律强制性规定，因此上述中原菜市场3-1-501号房屋的买卖协议依法应被确认为无效合同。李某某所有的中原菜市场3-1-501号房屋的拆迁补偿款应为遗产，应由吴英、李科民、李世民依法继承。为此，吴英、李科民、李世民诉至法院。现要求：1、请求确认李某某、杨军与刘聚波关于位于中原菜市场3-1-501房屋买卖无效；2、依法继承中原菜市场3-1-501房屋的全部拆迁款、奖励款及各种补偿款700000元（以拆迁办计算数字为准）；3、诉讼费由杨军、刘聚波承担。
被告刘聚波辩称：1、吴英、李科民、李世民的第二项诉求是基于无效要求返还，刘聚波认为抛开本案的事实，本案的起诉遗漏了当事人，即使是返还，也不应当仅仅返还给吴英、李科民、李世民，李某某还有四女一子；2、针对本案事实，刘聚波认为本案所涉的房产，是李某某与杨军的夫妻共同财产，是李某某、杨军对其所有的房产的合法处分，该二人将房产卖给刘聚波是其真实意思表示，且已经履行完毕，吴英、李科民、李世民起诉要求确认买卖行为无效，缺乏相应的事实和法律依据。
被告杨军辩称：1、李某某、杨军与刘聚波的买卖行为依法应该认为无效；2、本案争议房屋所有权依法应认定为吴英、李科民、李世民和杨军所有，赔偿款也应吴英、李科民、李世民和杨军所有。
庭审中，原告吴英、李科民、李世民为支持其诉讼请求，提交证据如下：
1、户口薄复印件一份。证明：杨军和李某某系夫妻关系，李世民是李某某的儿子。
2、河南省汝州市小屯镇朝川村委会证明一份。证明：吴英和李某某之间系母子关系。
3、汝州市洗耳街道办事处证明一份。证明：李科民和李某某之间系父子关系。
4、居民死亡医学证明及火化证明各一份。证明：李某某于2012年10月11日因病去世。
5、房屋所有权证一份。证明：刘聚波基于无效的买卖协议，与拆迁办签订了拆迁补偿协议，侵犯了吴英、李科民、李世民的合法权益。
6、2011-2013年洛阳市房价网页打印版一份。证明2011年-2013年洛阳市房价波动不大。
经质证，被告刘聚波对证据1真实性无异议，同时也证明了李某某和杨军的户籍地是城市，并不是农村居民，也更不是本案所涉房产的村集体经济组织成员。对证据2、3无异议，但是刘聚波认为是不完整的，没有提及李某某其他子女的身份情况。对证据4无异议。对证据5真实性无异议，说明李某某和杨军将房产卖给刘聚波的事实存在，合法有效，且当事人已经履行完毕，该房产所有权应当归刘聚波所有。对证据6认为与本案无关，不予质证。
经质证，被告杨军对证据1、2、3、4、6无异议。对证据5认为买卖行为无效，所有权不发生变动。
庭审中，被告刘聚波为支持其抗辩意见，提交证据如下：
1、房产证复印件一份。证明中原菜市场3-1-501号房屋所有权归刘聚波所有。
2、收据两份。证明：刘聚波已经支付购房款，李某某和杨军买卖房产的行为合法有效，且当事人已经履行完毕。
经质证，原告吴英、李科民、李世民认为证据1、2应当和拆迁办核对后，再确认证据的真实性。
经质证，被告杨军对证据1、2真实性无异议，但是该行为应认定为无效，所有权不发生变动。
本案在审理中，本院根据原告吴英、李科民、李世民的申请，依法调取了一份洛阳古城保护与整治项目安置地块房屋征收补偿计算表。
经质证，原告吴英、李科民、李世民对该计算表真实性无异议，对计算数额也无异议，证明涉案房屋产权并没有转移，应当属吴英、李科民、李世民所有，计算表上产权人一栏写的是李某某（刘聚波），说明拆迁办也认为产权人是李某某。
经质证，被告刘聚波对该份证据真实性无异议，对证明方向有异议，从产权人的登记情况上有刘聚波的名字，足以证实该房产已经转让给刘聚波的事实；本案审理的是确认合同是否有效的纠纷，并不涉及财产的分割，该份证据与本案无关。被告杨军对该份证据真实性无异议，从产权人一栏可以看出房屋的产权人应该为李某某。
本院根据原、被告的诉辩意见及举证、质证情况，对本案事实确认如下：
吴英系李某某的母亲，李科民系李某某儿子，李某某与杨军系夫妻关系（再婚），婚生一子李世民。2010年12月，李某某、杨军与刘聚波口头达成房屋买卖合同，约定李某某、杨军将位于洛阳市老城区工农村中原菜市场3-1-501号房屋出卖给刘聚波，价款为150000元。2010年12月8日、12月12日，刘聚波分二次共支付购房款150000元。价款支付完后，李某某、杨军将该房屋钥匙交付刘聚波，然后在一份房产证复印件上注明“五楼所有权归刘聚波所有”并将该房产证复印件交给刘聚波。2012年10月11日，李某某因病去世。现吴英、李科民、李世民认为李某某、杨军与刘聚波口头达成的房屋买卖合同无效，为此诉至本院。
另查明：2013年11月，涉案房屋被纳入洛阳古城保护与整治项目安置地块征迁范围，根据有关拆迁补偿政策，涉案房屋按照货币补偿的方式计算，拆迁补偿款共计726024.99元。
本院认为：涉案房屋系在农村集体土地上建设的房屋，未办理土地使用权证，根据有关法律规定，农民集体所有的土地不得出让、转让用于非农业建设。本案中，李某某、被告杨军与被告刘聚波口头达成的房屋买卖合同，虽系双方当事人真实意思表示，但其内容涉及农村集体土地使用权的转让，违背了法律、法规强制性规定，应属无效。根据有关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋已纳入征迁范围不能返还，原告吴英、李科民、李世民及被告杨军均同意从拆迁补偿款中返还被告刘聚波的购房款，根据本案中双方的过错程度，结合相关拆迁补偿政策，本院酌定涉案房屋拆迁补偿款中的230410元（（726024.99-150000）×40%）归原告吴英、李科民、李世民所有，剩余495614.99元归被告刘聚波所有。因李某某已死亡，如果李某某的其他继承人认为上述拆迁收益属于遗产，应予继承分割，可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、李某某、被告杨军与被刘聚波口头达成的关于洛阳市老城区工农村中原菜市场3-1-501号房屋买卖合同无效；
二、上述房屋拆迁补偿款中的230410元归原告吴英、李科民、李世民所有，剩余495614.99元归被告刘聚波所有；
三、驳回原告吴英、李科民、李世民其他诉讼请求。
本案受理费10800元、保全费4020元，合计14820元，由原告吴英、李科民、李世民负担7340元，被告刘聚波负担7480元（被告负担部分原告已垫付，待执行时被告付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长 贾 伟
审判员 袁玲玲
审判员 白小波
二〇一四年四月十五日
书记员 李可可