江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0803民初5548号
原告：中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市淮安区西长街281号。
负责人：吴磊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵军，江苏曙东律师事务所律师。
被告：金帅，男，1993年8月25日生，汉族，住淮安市淮安区。
委托诉讼代理人：张雷，江苏律轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋磊，江苏律轩律师事务所（实习）律师。
原告中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司（以下简称中山物业公司淮安分公司）与被告金帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中山物业公司淮安分公司的委托诉讼代理人邵军，被告金帅及其委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山物业公司淮安分公司向本院�出诉讼请求：1、判决解除原被告于2015年1月1日签订的《淮安建华玖珑湾二期商业用房租赁合同》；2、判决被告向原告支付租金182832元，承担违约金（自2016年11月1日起，按91416元为基数，以每日3‰标准计算至实际给付之日止）；3、被告承担履约保证金30472元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日，原被告签订《淮安建华玖珑湾二期商业用房租赁合同》，约定：原告将位于淮安市翔宇大道801号建华玖珑湾项目12幢1215、1216、1217、1218、1219、1220号中的十二间房屋,建筑面积725.52平方米出租给被告，租赁期限自2015年1月1日至2022年12月31日，计96个月（其中2015年1月1日至2016年4月30日，计16个月免租期）。租金支付方式及时间：2015年1月1日至2019年12月31日（免租期外）租金为0.7元/平方米/天（不含税）；2020年1月1日起，租金每三个合同年度实行不超过5%的租金递增。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用至今，但被告未按约定向原告支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金182832元。根据合同约定，逾期支付租金、物业费等费用的，应按欠缴费用总金额以日3‰支付违约金，不退还履约保证金，出租方有权立即解除租赁合同并收回房屋。原告向被告索要租金未果。
被告金帅辩称，原、被告签订《淮安建华玖珑湾二期商业用房租赁合同》是事实。被告已按合同约定向原告支付了2017年10月31日之前对应的的租金，不存在违约情形。原告租赁给被告的房屋，已被原告出售四间，被告无需再向原告缴纳租金。被告按双方签订的合同履行了义务，不同意与原告解除租赁合同。原告诉讼请求中认为被告欠缴租金、承担违约责任、履约保证金无事实和法律依据，请求依法�回原告的诉讼请求。
根据当事人的陈述举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，原告（出租方、甲方）将淮安市翔字大道801建华玖珑湾项目12幢1215A、1215B/1216A、1216B/1217A、1217B/1218A、1218B/1219A、1219B/1220A、1220B，总面积725.52平方米（一层建筑面积为374.99平方米，二层建筑面积350.53平方米），计12间房屋（毛坯）出租给被告（承租方、乙方）经营大型超市；租赁期限自2015年1月1日至2022年12月31日（2015年1月1日至2016年4月30日为免租金期）。租金标准：2015年1月1日至2019年12月31日（免租金期除外）的租金为0.7元/平方米/天（不含税），2020年1月1日起，租金每三个合同年度实行不超过5%的租金递增。……。租金支付方式：签订本合同之日起首付日，乙方支付第一个计租年的前半年租金即91416元；半年后支付第一个付租金年的后半年的租金即91416元；在第一个计租年届满前，提前6个月支付下一个计租年度的半年租金。后续，按照每半年租期届满前，至少提前一个月支付下一个半年租金。合同中约定前五年中每半年租金为91416元。……。物业管理费1万元/年的标准，按年支付，合同签订日为首年支付日，从第二年起，在上年度租期届满前30日内按年度全额支付。乙方同意向甲方支付履约保证金30472元，用于保证乙方按合同约定向甲方履行支付租金、物业管理费、水电费等费用。如乙方不按合同约定履行义务，甲方有权不予退还给乙方履约保证金。合同期满后，乙方无任何违约行为的，在乙方完好退还商业用房的前提下的60日内无息退还给乙方。……。违约责任及解除：乙方未按合同约定的时间、金额�甲方支付租金、物业管理费及其它费用的或未按时补足履约保证金或返还甲方垫付的赔偿款，除补交拖欠款项外，还以每逾期一天按拖欠款项总金额的3‰向甲方支付违约金。逾期30日，甲方有权立即解除合同并收回商业用房。甲乙方另就各自违约责任及解除、权利和义务、合同终止后的处理及其它事项等内容进行约定。合同签订后，原告将合同中约定的租赁房屋交付给被告。2015年1月5日，被告向原告缴纳第一期的半年租金91416元、履约保证金30472元。2016年4月29日、同年5月9日、同年6月2日，被告又分别向原告支付租金2万元、6万元、1000元、10416元。
另查明，2014年12月1日，委托方（甲方）：案外人淮安建华汤始房地产公司（以下简称建华汤始公司）与受托方（乙方）：中山物业公司淮安分公司签订《房屋委托租赁协议》一份，约定：甲方自愿将其所有的或受委托管理的位于江苏省淮安市翔宇大道801号建华玖珑湾项目，房号为：1215A、1215B/1216A、1216B/1217A、1217B/1218A、1218B/1219A、1219B/1220A、1220B号，共计12间商铺委托乙方代为出租。二、甲方授权乙方代表甲方以乙方名义与第三方签订房屋租赁合同，收取租金，代理甲方以乙方的名义订立、中止、解除与第三方的租赁合同，代理甲方监督承租方合理使用房屋及其附属设施，并对房屋进行日常维护保养。三、委托租赁期限自2014年12月1日至2025年11月30日。四、甲乙双方其他权利义务，另行订立协议确定。本协议一式二份，双方签字盖章后生效。协议由甲、乙双方分别加盖公章。
2014年12月29日，房地产管理行政主管部门将位于淮安区翔宇南道801号建华玖珑湾12号楼1217室（面积120.92平方米）、1218室（面积120.92平方米）、1219室（面积120.92平方米）、1220室（面积120.92平方米）向房屋所有权人建华汤始公司分别核发了淮房权证淮城字第××号、第××号、第××号、第××号房屋所有权证。
2017年1月11日，出卖人建华汤始公司与买受人陈柏汀、耿逸昕签订《商品房买卖合同》各一份，约定：建华汤始公司将其开发建设的位于建华玖珑湾12幢-1215号、12幢-1216号两套商铺以房价1383629元、1383629元分别出售给买受人陈柏汀、耿逸昕等内容进行约定。房地产管理部门将位于淮安区翔宇南道801号建华玖珑湾12号楼1215室、1216室向权利人陈柏汀、耿逸昕分别核发苏（2017）淮安区不动产权第0007002号、0004962号不动产所有权证。同日，建华汤始公司分别与陈柏汀、耿逸昕签订《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充协议》，陈柏汀、耿逸昕将其购买的淮安建�玖珑湾12-1215、12-1216号商铺委托建华汤始公司代理招商及经营管理，委托期限自2017年1月11日至2020年1月10日止。双方还就费用、各自的权利义务、委托物业的保修交还、违约责任及其它事项等内容进行约定。补充协议中记载：陈柏汀、耿逸昕在签订合同时已知悉12-1215、12-1216已出租给第三方（金帅）并签订租赁合同等内容。
2017年7月29日，原告向被告发出《通知书》内容为：根据租赁合同约定，你应于2016年10月31日前向我公司支付2017年5月1日至2017年10月31日期间的半年租金91416元。请您务必按时到我司玖珑湾商务中心缴结，以免您承担不必要的损失和违约责任，并请您仔细阅读合同第六条等条款。
还查明，2016年7月4日，被告向案外人建华汤始公司提出申请函，内容：因门店经营需要发展，特申请将�又多超市二楼（及一楼部分面积）约400平方米转租给“第三方”经营“儿童培训”等项目。请贵司予以支持为感！申请商户：金帅。建华汤始公司在函件申请商户处加盖公章。同日，原告中山物业公司淮安分公司与被告金帅又签订《补充协议》一份，约定：一、根据二期底商承租方金帅的书面申请，将好又多超市二楼（及一楼部分面积）的约400平方米转租给“第三方”经营“儿童培训”等项目。经出租方与承租方多次商讨，在支持承租方经营的基础上原则同意承租方转租。二、原合同租金承租方式不受此补充协议影响，出租房号为12号1215A、1215B/1216A、1216B/1217A、1217B/1218A、1218B/1219A、1219B/1220A、1220B号，共12间；建筑面积725.52平方米所产生租金及物业管理费仍参照原�同由金帅承担。三、承租方在经营过程中如有违反消防、工商、教育等相关部门的任何法律法规，均由承租方自行承担，出租方不承担任何责任。四、本协议一式二份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。
再查明，2016年11月10日，被告金帅、王静（金帅妻子，下同）与建华汤始公司签订1218号、1219号《建华玖珑湾商铺认购书》各一份，约定：建华汤始公司将其开发建设的位于建华玖珑湾12幢-1218号（面积120.92平方米）、12幢-1219号（面积120.92平方米）两套商铺分别以房价1454836元、1517729元，出售给金帅、王静。2016年11月10日、同年12月3日、2017年2月13日，案外人建华汤始公司分别出具收到金帅、王静支付12-1218（购房）定金10万元、借款保证金18000元、房款174836元；12-1219（购房）定金10万元、（金正齐）�款保证金19000元、（金帅、王静、金正齐）房产证保证金2000元、（金正齐）房款287729元、（金正齐）房款361000元。2016年11月10日，案外人建华汤始公司又出具收到案外人金正齐12-1217（购房）定金10万元。
2017年4月14日，金帅、王静认为建华汤始公司未按与其签订的1218号、1219号《建华玖珑湾商铺认购书》履行义务，诉至本院：要求建华汤始公司继续履行玖珑湾12-1218、12-1219房屋的买卖合同，协助金帅、王静办理银行贷款并提供相关办理贷款的手续；要求建华汤始公司在金帅、王静的贷款办成且将所贷的房款交付给建华汤始公司后（如贷款因原告原因无法办理，则由金帅、王静本人交齐房款后）向金帅、王静交付建华玖珑湾12-1218、12-1219房屋并办理产权过户手续，过户产生的费用按照相关规定，由双方各自负担。经审理，本院于2017年12月20日作出（2017）苏0803民初2143号民事判决书，判决：一、被告淮安建华汤始房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告金帅、王静将建华玖珑湾12-1218、12-1219房屋过户登记到原告金帅、王静的名下，过户产生的费用按照相关规定由原告与被告各自负担；二、原告金帅、王静在被告淮安建华汤始房地产开发有限公司按照前款规定履行了过户手续后的三十日内将剩余房款1486282.5元交付（原告可用贷款的方式支付，或用自筹资金的方式支付）给被告，被告在原告付清房款1486282.5元后的三日内将建华玖珑湾12-1218、12-1219房屋交付给原告；三、驳回原告金帅、王静的其他诉讼请求；四、驳回被告淮安建华汤始房地产开发有限公司的反诉请求。建华汤始公司不服该一审判决提出上诉，目前该案正在二审审理之中。
又查明，2016年10月31�，金融机构人民币贷款基准年利率（含1年）4.35%。
诉讼中，原告对被告将其承租的房屋二楼（及一楼部分面积）约400平方米转租给第三方经营（儿童培训等项目），不持异议。被告对原告主张的以日3‰支付违约金过高，要求调整。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据本法第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案原告接受案外人建华�始公司等委托并订立的《委托租赁经营管理协议》，根据协议中约定，案外人将其所有的房屋委托给原告，由原告对外统一招商、经营、出租管理，符合委托合同的法律特征，属委托管理合同。双方订立的合同应予以认定有效。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案原告在接受案外人的委托事项后，有权将案外人的商铺对外出租，并与被告签订的租赁合同，该合同对原、被告及案外人均具有约束力，属有效合同，本院应予以确定。原告根据合同中约定将租赁的商业用房交付给被告经营使用，被告应按合同约定向原告履行支付租金的义务。根据原、被告双方租赁合同约定2015年1月1日至2016年4月30日�免租期，不计收租金；自2016年5月1日起计算租金，但原、被告在签订合同时，被告已向原告支付了2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金91416元。2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金91416元，被告先后于2016年4月29日、同年5月9日、同年6月2日，分别向原告支付租金2万元、6万元、1000元、10416元，计91416元。2017年5月1日至2017年10月31日期间的租金91416元，被告应当于2016年10月31日前支付给原告，但被告未按约定的期限支付，违反合同约定向原告支付到期租金的义务。
对原告主张与被告解除租赁合同的请求。本院认为，被告根据合同的约定，对其租赁的房屋进行了装饰和装修，且已经实际履行，并经原告及产权人的同意又将租赁合同中约定的部分房屋转租给第三人经营，且第三人也对租赁的房屋进行了装饰和装修。但被告未按合同约定向�告支付租金，构成违约，但原告作为商业用房的出租方，在被告未按期缴纳租金时，应当依法向被告催告，并在催告一个内仍未交付的，原告可主张解除合同。但原告未能举证证明向被告催告租金的事实，不具备解除合同的法定的前提条件。如判令解除原告与被告的租赁合同，返还原告商业用房，势必会给被告或第三人造成重大经济损失。原告主张要求判决解除原告与被告的房屋租赁合同，不符合双方约定或法律规定，本院不予以支持。
2016年11月10日，原告将涉案的12-1218、12-1219号商业用房出售给被告，并签订了合同。在履行合同中双方发生争议，并诉至本院。经审理，本院已作出判决。该判决虽未生效，但应当自原告与被告签订商业用房买卖合同之日起不再收取涉案中的12-1218、12-1219号商铺租金，应从被告对应当期的租金中予�扣减，原告应按实际出租的房屋及标准计算租金。对对原告主张2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金中超出的部分，本院不予以支持。如该判决对房屋买卖合同不予支持，原告可再行向被告主张。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告未按合同约定逾期支付房屋租金，其行为构成违约，依法应当承担逾期付款的违约责任。原告以每日3‰标准计算违约金，被告认为过高，要求予以减少。本院酌情确定被告按银行同类同期贷款年利率的130%的标准向原告支付逾期付款违约金。对原告此主张中超出的部分，本院不予以支持。
根据双方在合同中约定，履约保证金是保证被告在合同履行过程中因拖欠租金等费用原告先行赔付或被告未按合同约定履行责任和义务的保证。合同签订后，被告已按合同约定向原告缴纳了履约保证金，且原告也出具收到被告履约保证金30472元的收据。原告再行诉讼请求要求被告支付，无事实和法律依据，本院不予以支持。
综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、被告金帅于本判决生效后五日内支付原告中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司（2017年5月1日至2017年10月31日）期间租金91416元、违约金（按91416�为标准，自2016年11月1日起按年利率4.35%的130%计算至实际支付之日止）、租金（自2017年11月1日起，按被告金帅实际承租的商业用房面积，以0.7元/平方米/天为标准计算至2019年12月31日止）；
二、驳回原告中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费10504元（原告已预交），由原告中山市万宁物业管理有限公司淮安分公司负担7461元，被告金帅负担3043元（于本判决生效后一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，账号：62×××39）。
审 判 长 林以喜
人民陪审员 马红香
人民陪审员 叶 波
二〇一八年四月十日
书 记 员 王雪洁
附:裁判所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交�承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。