辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终840号
上诉人（原审被告）：铁岭县国有资产监督管理局。住所地：辽宁省铁岭市凡河新区金沙江路**号。
法定代表人：金岭，该局局长。
委托诉讼代理人：张子洋，铁岭县政府法制办公室工作人员。
委托诉讼代理人：路村，辽宁国制律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：调兵山市益通房地产开发有限公司，住所地辽宁省调兵山市中央大街南段西侧。
法定代表人：张宝连，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：调兵山市金洋房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省调兵山市老客运站西侧铁秀路北主楼1号。
法定代表人：高秀成，该公司经理。
原审被告：铁岭县财政资产经营公司（现更名为铁岭县行政事业资产财政公司）。住所地：辽宁省铁岭市凡河新区金沙江路**号。
法定代表人：徐静，该财政公司主任。
委托诉讼代理人：赵丽娟，该财政公司工作人员。
委托诉讼代理人：路村，辽宁国制律师事务所律师。
上诉人铁岭县国有资产监督管理局（简称国资局）与被上诉人调兵山市益通房地产开发有限公司（简称益通公司）、调兵山市金洋房地产开发有限责任公司（简称金洋公司）、原审被告铁岭县财政资产经营公司（简称财政公司，现已更名为铁岭县行政事业资产财政公司）债权转让合同纠纷上诉一案。上诉人铁岭县国有资产监督管理局不服铁岭市中级人民法院（2016）辽12民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成由审判员华锋担任审判长并主审、审判员郑锦弘、审判员张辉参加的合议庭，法官助理王军协助办案，书记员张婧坤担任记录，于2016年10月27日进行了公开开庭审理。铁岭县国有资产监督管理局委托诉讼代理人路村，调兵山益通房地产开发有限公司法定代表人张宝连，铁岭县财政资产经营公司委托诉讼代理人赵丽娟、路村到庭参加诉讼，调兵山市金洋房地产开发有限责任公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铁岭县国有资产监督管理局的上诉请求：1、请求判决撤销原判；2、依法判决铁岭县国有资产监督管理局不承担土地出让金的义务；3、依法判决调兵山益通房地产开发有限公司与调兵山市金洋房地产开发有限责任公司之间的转让协议无效；4、诉讼费用由调兵山益通房地产开发有限公司承担。
事实与理由：1、原审判决认定国资局为缴纳土地出让金的义务主体违反法律规定。原审判决认定土地出让金承担问题合同约定不明，继而根据其他证据认定应由国资局承担，该认定违反法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该条款明确以法定的方式规定了土地出让金缴纳的主体，即受让方，也就是金洋公司，既然法律明确规定了义务主体，双方合同的约定当然要依据法律规定，原审判决以合同约定不明来论述义务主体为国资局明显违反法律规定。2、原审判决认定益通公司与金洋公司转让合同合法违反法律规定。原审判决适用的《物权法》第十五条的规定认定合同效力，适格的主体应当是国资局与金洋公司，而不是益通公司与金洋公司之间的转让合同；根据《物权法》第六条及第九条的规定，国资局与金洋公司之间合同生效后，应当依法办理不动产物权登记，金洋公司方能获得法律意义上的物权，即“经依法登记，发生法律效力”。之后金洋公司作为法定的物权所有权人才有权利转让给益通公司，而在金洋公司没有依法登记，与国资局之间的不动产的物权转让没有“发生法律效力”的前提下，金洋公司即与益通公司签订转让协议书，该转让协议名义上以债权转让的形式出现，实为对铁岭县高中房地产的再次转让和出卖，鉴于金洋公司对县高中房地产未依法登记取得物权，故其转让的行为是不受法律保护的，金洋公司与益通公司之间的转让行为不具有法律效力。综上所述，国资局认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，应依法予以撤销，并改判国资局不承担土地出让金的义务。
调兵山市益通房地产开发有限公司答辩称：1、一审法院认定事实正确，土地使用权出让金应由国资局负担。2、一审法院作出判决合法有据，我与金洋公司之间的转让协议合法有效。
事实与理由：1、金洋公司交付的拍卖款中已含有土地出让金。拍卖开始前，拍卖公司即告知金洋公司，上诉人承诺委托拍卖的国有土地可作为正常的建设用地使用，竞买人交付全部的拍卖款后即取得房屋和建设用地的使用权，即拍卖款中是包含土地出让金的。因此，金洋公司才参与竞卖，并最终取得竞标的。以上有拍卖行情况说明为证。国资局与拍卖公司签订的委托拍卖合同中也特别约定：“拍卖价款分别打入国土局和国资局，国资局协助办理过户及变更为建设用地”。之所以拍卖款分别打入两个政府部门，就是因为其中打入国土局的款项是土地出让金，佐证了拍卖款中含有土地补偿金的事实。另县国土资源局的说明和县长专题办公会纪要更是明确证实了拍卖款中有1500万元是金洋公司作为土地出让金缴纳的，且已将该部分资金缴入土地部门。以上证据，充分证明了拍卖款中包含着土地出让金的事实。金洋公司已履行全部合同义务，交付了土地出让金，在办理产权过户时，土地出让金当然应由上诉人负担。故一审判决对本案事实的认定是正确的。2、国资局违反诚实信用原则。国资局通过媒体公开发布了拍卖公告，并在委托拍卖公司将房屋和土地使用权公开拍卖时，约定了竞买人交付全部的拍卖款后即取得房屋和建设用地的使用权，拍卖款中含有土地出让金。竞买人基于对政府承诺的信任参与拍卖，并在拍卖成交后，交付了包括土地出让金在内的全部拍卖款。我公司也是基于此，与竞买人达成转让协议。国资局作为政府部门，在取得全部拍卖款后，本应更为诚信的依约履行其全部合同义务，但国资局不但至今拒不履行，竟然还要求竞买方重复缴纳土地出让金，严重违背了诚实信用的原则，也严重损害了我公司的合法权益。国资局应纠正其不当的行为。3、《物权法》第十五条规定了当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。诙规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。金洋公司通过合法竞拍程序取得了房屋和土地使用权，且国资局已将房屋和土地交付给金洋公司，即使因国资局的原因未办理物权登记，也已实际取得了对不动产的处分权，有权对本案房屋、土地使用权进行处分。且我公司与金洋公司之间签订的转让协议，是双方真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，故转让合同是合法有效的。
铁岭县财政资产经营公司陈述称：没有意见。
调兵山市益通房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：金洋公司通过拍卖从国资局、财政公司购得原铁岭县高中房地产，后转让给益通公司，但国资局、财政公司拒不办理房地产过户手续，给其造成损失。现要求国资局、财政公司、金洋公司协助益通公司办理原铁岭县高中房地产过户手续，并赔偿迟延交付办理过户手续的经济损失。
一审法院认定事实：原铁岭县高中房产17处18550.65平方米和土地47651平方米为铁岭县国有资产，归财政公司所有并经营。涉案土地的《国有土地使用证》编号为铁市国用（2006）字第01****1-1号，土地使用者为财政公司，座落在铁岭市银州区铁西街18委，用途为教育，使用权类型为划拨，填证机关为铁岭市国土资源局直属分局。2011年11月14日，国资局与辽宁诚信拍卖有限责任公司（以下简称拍卖公司）签订委托拍卖合同。合同约定：国资局委托拍卖公司拍卖原铁岭县高中房地产，拍卖价款分别打入国土局和国资局，国资局协助买方办理过户及变更为建设用地。2011年12月15日，财政公司给拍卖公司出具补充协议，要求由竞买人负责原铁岭县高中四栋家属楼的供暖和物业管理。同日，金洋公司与拍卖公司签订竞买协议书，约定拍卖为现状拍卖；土地使用类型为划拨；拍卖成交后，买受人自行办理产权过户手续；在办理产权过户过程中，买卖双方发生的一切税费均内买方承担等。2011年12月16日，金洋公司以4670万元从拍卖公司购得原铁岭县高中房地产。2011年12月30日，金洋公司收到房屋产权证原件17本，国有土地使用证复印件1本，并接管了房屋和土地。金洋公司在2011年12月30日交拍卖公司1500万元，此款转入国资局；2012年4月13日交拍卖公司500万元，9月27日交拍卖公司1000万元，此2笔款转入县国土局用于补交土地出让金，2012年10月30日县国土局退回拍卖公司，11月1日转入国资局；2012年11月19日交拍卖公司500万元，12月25日交拍卖公司300万元，2013年10月21日交拍卖公司430万元，10月23日交拍卖公司440万元，此4笔款均转入国资局。金洋公司总计交拍卖款4670万元。2012年10月20日，铁岭县召开县长专题办公会议，研究在原铁岭县高中资产处置过程中增加财政收入总量问题，决定在保证原双方协议资产处置价格不变的前提下，买方先期缴纳到国土局的1500万元退回拍卖公司，由拍卖公司将4670万元资金缴入国资局帐户；财政局负责以土地出让金方式安排项目向买方支付缴纳土地出让金所需资金（金额以土地部门按土地政策实际计算为准），再由买方向土地部门缴纳土地出让金；财政公司负责与拍卖公司联系做好拍卖成交确认书的内容调整等工作。因没有缴纳国有土地使用权出让金，国资局、财政公司一直未为金洋公司办理原铁岭县高中房地产产权过户手续。2013年10月19日，金洋公司以7500万元将原铁岭县高中房地产转让给益通公司。益通公司向金洋公司于2013年10月17日支付870万元，10月19日支付2700万元，10月21日支付3930万元，总计7500万元。金洋公司也已实际将原铁岭县高中房地产交付给益通公司。2016年2月3日，金洋公司将转让协议通知国资局、财政公司，并要求配合益通公司办理原铁岭县高中房地产更名过户。国资局、财政公司仍然未为益通公司办理原铁岭县高中房地产更名过户手续。上述事实，有房屋产权证和国有土地使用证、委托拍卖合同、补充协议、竞买协议书、拍卖成交确认书、拍卖款收条、收据、铁岭县国土资源局说明、县长专题办公会议纪要、转让协议书、转让款收据、债权转让通知书在卷佐证，经法院审查和庭审质证，真实合法，可以作为认定案件事实证据。
一审法院认为，本案争议的焦点为办理原铁岭县高中房地产产权过户中土地使用权出让金由谁负担的问题。益通公司、金洋公司以合同约定为由主张应由国资局负担，而国资局、财政公司也以合同约定为由主张应由金洋公司负担。那么，合同是如何约定的？如果合同约定明确，按约履行；如果约定不明，则应结合其他证据分析判断。第一，2011年11月14日国资局与拍卖公司签订的委托拍卖合同特别约定：拍卖价款分别打入国土局和国资局，国资局协助买方办理过户及变更为建设用地。这一证据证明，拍卖价款中应当包含土地使用权出让金。第二，2011年12月15日金洋公司与拍卖公司签订的竞卖协议约定：拍卖为现状拍卖；土地使用类型为划拨；拍卖成交后，买受人自行办理产权过户手续；在办理产权过户过程中，买卖双方发生的一切税费均内买方承担。这一证据没有明确土地使用权出让金由国资局负担。第三，拍卖公司情况说明说：拍卖属于房屋和国有土地出让，可作正常建设用地使用，竞买人交付全部拍卖款（土地出让及房屋款）后即取得房屋和建设用地使用权。这一证据证明，拍卖款包含土地出让金。第四，铁岭县国土资源局说明说：因需要办理土地使用证应补交土地出让金，故由拍卖公司将1500万元分两次缴入我局，我局依法上缴财政。这一证据证明，拍卖款已有1500万元作为土地出让金缴入县国土局。第五，县长专题办公会议纪要说：在保证原双方协议资产处置价格不变的前提下，买方先期缴纳到县国土局的1500万元退回拍卖公司，由拍卖公司将4670万元资金缴入国资局帐户；财政局负责以土地出让金方式安排项目向买方支付缴纳土地出让金所需资金（金额以土地部门按土地政策实际计算为准），再由买方向土地部门缴纳土地出让金。这一证据清晰地证明，土地使用权出让金由国资局负担。综上，虽然拍卖合同和竞买协议约定不甚明确，或者相互抵触，但通过实际履行过程中产生的诸多证据已经可以证明土地使用权出让金应由国资局负担这一客观事实。土地使用权出让金应由国资局负担，这既是案件的客观事实，也是本院确认的法律事实。
诚信，即诚实信用，是社会主义核心价值观，是做人之本，齐家之道，立业之基，为政之要。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。因此，无论自然人之间的民间交易，还是商事主体之间的经营交易，或者行政机关的民事行为都应遵循诚实信用原则。基于此，对本案评判如下：（一）关于合同效力。拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。金洋公司作为竞买人，通过拍卖形式以最高应价经拍卖师落槌确认拍卖成交，购得原铁岭县高中房地产。拍卖成交后，金洋公司和拍卖公司当场签署成交确认书。成交确认书是金洋公司以4670万元购得原铁岭县高中房地产的最终依据，而关于金洋公司与国资局其他买卖合同条款，因成交确认书的相对简单不能全面反映买卖合同的全部内容，需要结合委托拍卖合同和竞买协议来确定，这也是本案发生争议或者引起纠纷的根源。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案房地产买卖合同必须具有支付价款、产权转移等核心条款，而划拨土地使用权的出让必须涉及土地使用权出让金的补交，本院已经确认本案土地使用权出让金应由国资局负担。因此，金洋公司与国资局之间的买卖合同应当包括金洋公司支付4670万元价款；国资局交付原铁岭县高中房地产，协助办理产权过户，并负担土地使用权出让金等主要条款。这个买卖合同，合法有效，对金洋公司与国资局均具有法律约束力。财政公司虽然不是买卖合同的相对人，但原铁岭县高中房地产归其所有并经营，且其在2011年12月15日，也即金洋公司与拍卖公司成交前一天，给拍卖公司出具补充协议，要求由竞买人负责原铁岭县高中四栋家属楼的供暖和物业管理，在2012年10月20日，县长专题办公会议要求其负责与拍卖公司联系做好拍卖成交确认书的内容调整等工作，这说明其已经实际参与了国资局委托拍卖公司拍卖原铁岭县高中房地产具体事宜。同时，其也对国资局拍卖原铁岭县高中房地产这一事实无论在诉讼前还是诉讼中都没有提出任何异议。因此，财政公司对国资局与金洋公司之间的买卖合同，负有交付原铁岭县高中房地产和协助办理产权过户等义务。金洋公司以7500万元将原铁岭县高中房地产债权转让给益通公司，并已通知国资局、财政公司。这个债权转让协议，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”和第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”没有违反于法律禁止性规定，合法有效，对益通公司、金洋公司、国资局、财政公司均具有法律约束力。益通公司负有支付7500元转让款的义务，国资局、财政公司、金洋公司均负有向益通公司交付原铁岭县高中房地产，并协助益通公司办理产权过户的义务。（二）关于物权变动。《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案虽为债权转让纠纷，但涉及不动产物权的变动，即原铁岭县高中房地产的更名过户问题。债权转让可以产生债务人国资局、财政公司向益通公司直接履行债务的法律效果，即国资局、财政公司应当直接向益通公司交付原铁岭县高中房地产。现金洋公司已经实际交付原铁岭县高中房地产，但不动产物权变动还需国资局、财政公司、金洋公司协助益通公司办理产权过户至益通公司名下。（三）关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。国资局全额收取拍卖款后应当在合理时间内及时协助金洋公司办理产权更名过户手续，从2013年11月至今已有三年多时间，国资局仍没有为金洋公司办理产权过户手续，实属不妥。问题的原因，就是土地使用权出让金应由谁负担的问题，虽然国资局、财政公司、金洋公司、益通公司对主要事实都认可，但国资局始终没有正面回答土地使用权出让金应由其负担这一问题。深入探究问题的原因，系因市县财政体制造成的，原铁岭县高中房地产土地使用权出让金按现行市县财政体制应由铁岭市财政部门收取，铁岭县财政部门不能收取，而支付土地使用权出让金将导致铁岭县财政紧张。市县财政体制问题不是本案所要讨论的问题，但为了保护好当事人的合法权益还是需要市县两级政府及时研究解决。但无论结果如何都不能成为不履行合同义务的抗辩理由，通过公开、公平、公正地拍卖而确认的买卖合同必须履行，而不履行合同是不诚信的表现，是与建设诚信政府的要求背道而驰，必须予以批评和纠正。益通公司要求国资局、财政公司、金洋公司协助益通公司办理原铁岭县高中房地产产权过户手续，有充分证据和法律依据，均应当及时履行。同时，国资局也应及时补交原铁岭县高中房地产土地使用权出让金，为实现顺利办理产权过户创造条件。益通公司要求国资局、财政公司、金洋公司支付迟延履行合同的经济损失，更多地是想督促国资局等尽早履行合同，而对赔偿数额没有提出具体要求，结合本案实际情况，应以国资局、财政公司、金洋公司逾期没有履行本判决确定的履行义务之日起分别按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿转让款7500万元的利息至履行完毕本判决确定的各自履行义务之日止为宜。
综上，益通公司的诉讼请求，合情合理合法，应予支持。据此，判决如下：一、国资局、财政公司、金洋公司在判决生效后30日内协助益通公司办理原铁岭县高中17处房屋房产证及47651平方米土地使用证过户登记手续至益通公司名下；二、原铁岭县高中房地产划拨土地使用权转让应补交的土地使用权出让金由国资局负担，具体数额以国土资源管理部门依法核定收缴数额为准；三、办理原铁岭县高中房地产过户登记应当缴纳的税费由金洋公司、益通公司各自承担自己应承担的部分；四、如逾期未履行本判决确定的履行义务，国资局、财政公司、金洋公司分别按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿益通公司转让款7500万元的利息至履行完毕判决确定的各自履行义务之日止。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275300元，由国资局、财政公司负担。
本院二审期间，国资局围绕上诉请求提交了一份新证据，即铁岭县胜誉价格评估有限责任公司胜誉评估（2011）57号《关于原县高中教学楼、办公室等房屋价格评估报告书》。本院组织当事人进行了质证。质证中，国资局主张：该评估报告是在2011年12月14日作出的，并交给了拍卖公司，用以证明2011年12月16日金洋公司竟拍取得铁岭县原高中房地产时是依据该评估报告确定的价格投标且中标的，且提出该评估报告所附《固定资产价格评估明细表》显示评估的只是房产价格，明细表中未列土地价格。益通公司质证意见：对该份证据真实性不认同，因为这份报告应该提供给拍卖公司，反而拍卖公司提供给本公司的是铁岭县胜誉价格评估有限责任公司胜誉评估（2010）28号评估报告，我现在认同（2010）28号评估报告，一审法院对这个评估报告作了详细调查，调查结果证明（2010）28号评估报告合法有效。国资局所说（2010）28号评估报告没有见过。金洋公司质证意见：对于这份证据的真实性我不知道是真是假，我判断不好，在竞拍时我们手里拿的是铁岭县胜誉价格评估有限责任公司胜誉评估（2010）28号评估报告，而且一审法院用的也是这份评估报告。对于一审卷中存档但未质证的益通公司提交法庭的铁岭县胜誉价格评估有限责任公司胜誉评估（2010）28号评估报告，二审也组织当事人进行了质证。益通公司意见：我现在认同（2010）28号评估报告，并且一审法院对这个评估报告作了详细调查，有调查证明，调查的结果证明（2010）28号评估报告合法有效，调查的时间是2016年5月31日。国资局意见：第一，对评估报告的真实性有异议，因为我没有看到这份评估报告的原件。第二，这份评估报告即使是真实的，那么也不是涉案财产争执的拍卖所依据的评估报告，和本案不具有关联性。金洋公司意见：在竞拍时我们手里拿的是（2010）28号评估报告，而且一审法院用的也是这份评估报告。（2010）28号评估报告是房地合一把地价分摊到建筑物当中，上诉人说划拨用地价格和土地出让的价格不一样，我没明白划拨用地有地价吗。
本院二审审理查明的基本事实与一审法院审理查明的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案案由并非债权转让合同纠纷，而为招标投标买卖合同纠纷。一审法院认定本案争议的焦点为竞拍房地产产权过户中土地出让金由谁负担的问题亦不够准确，本案的核心问题应为金洋公司竞拍受让案涉房地产时交纳的竞买成交价款是否已经包含了土地出让金。金洋公司和益通公司作为原铁岭县高中房地产竞拍买受人及权利承继人，依法应当承担向政府管理部门交纳土地出让金的义务。如果竞买成交价款中已经包含了土地出让金，则无需再次交纳；如果未包含土地出让金，则无疑应承担缴纳义务。依据国资局上诉请求及事实与理由，本案的争议焦点应为：一、金洋公司交纳的竞拍价款是否已包含土地出让金；二、金洋公司与益通公司之间的《转让协议书》是否合法有效。
一、关于金洋公司交纳的竞拍价款是否包含土地出让金的问题。本院认为，对于金洋公司交纳的竞拍价款是否包含土地出让金应从案涉的多个角度综合审查分析：其一，审查国资局、财政公司组织本案竞拍前向社会发布的拍卖公告。该拍卖公告载明：辽宁诚信拍卖有限公司受有关部门委托，在本公司拍卖厅对下列资产进行公开拍卖：1、房产及土地。房产总面积18550.65㎡，土地面积47651㎡。地址：原铁岭县高中。起拍价4800万元。这表明此次拍卖的标的物既包括房产，也包括土地。其二，审查辽宁诚信拍卖有限责任公司（甲方）与金洋公司（乙方）签订的《竞买协议书》。该《竞买协议书》第二条载明：乙方以起拍价肆仟陆佰柒拾万元整，参加原铁岭县高中房产及土地的竞买。也表明当时拍卖和竞买的标的既有房产，也有土地。其三，审查金洋公司竞拍成功后所取得的《拍卖成交确认书》。该《拍卖成交确认书》上记载拍卖标的名称及编号为：原铁岭县高中房产及土地，再次表明其竞拍购买的是原铁岭县高中房产及土地。其四，作为本案拍卖人的辽宁诚信拍卖有限责任公司在一审过程中先后两次向法庭出具《情况说明》，均证实拍卖成交的价款中包括土地出让金。其五，审查案涉的两份评估报告。一份是一审卷中益通公司提交的取自辽宁诚信拍卖有限责任公司，由铁岭县胜誉价格评估有限责任公司于2010年12月30日作出的胜誉评估（2010）28号评估报告书，评估原铁岭县高中房地合一的价值为40,296,149元。金洋公司在二审质证时证实其当时参加竞拍时，辽宁诚信拍卖有限责任公司给的就是这份评估报告。铁岭县价格认证中心在回复一审法院证据调查函的说明材料中也证实胜誉评估（2010）28号是国资局委托作的，该评估公司采用了房地合一的评估方法，把地价分摊至建筑物价格中了。另一份是二审中，国资局向本院提交的新证，即该评估公司2011年12月14日作出的胜誉评估（2011）57号评估报告书，仅评估原铁岭县高中房屋价格即为4760万元。估且不论对于这样一份重要证据国资局及财政公司为何在一审不向法院提交，即便认定胜誉评估（2011）57号是拍卖案涉房地产时作出的，同一家评估公司2010年12月对原铁岭县高中房产及土地合一价格评估值为40,296,149元，时隔仅仅一年，且只评估房产价值，不评估土地使用价值，原房产价值就突升至4670万元，仅依常理分析，那些建成多年的陈旧校舍房屋在一年内因何如此升值，不足采信。国资局在二审质证中还提出胜誉评估（2010）28号评估报告是在本案竞拍的一年前做出的，到本案竞拍时已经超过了一年的使用期限，不适用本案竞拍。经审查，胜誉评估（2010）28号评估报告载明：本报告作用期限为一年（2010年12月30日到2011年12月29日），而本案竞拍时间为2011年12月16日，并未超过一年使用期限。综上，本院认为国资局上诉主张，应依据其提交的胜誉评估（2011）57号评估报告认定金洋公司竞拍原铁岭县高中房地产缴纳的4670万元竞拍款只包含房屋价款，不包含土地出让金价款，事实依据和法律依据均不足，不予支持。
二、关于金洋公司与益通公司之间的《转让协议书》是否合法有效的问题。本院认为，金洋公司与益通公司签订《转让协议书》，将其通过竞拍取得的原铁岭县高中房屋产权和土地使用权以7500万元价格转让给益通公司，并不违法国家法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。签订转让协议前，金洋公司虽然未能办理原铁岭县高中房屋产权和土地使用权证，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，并不影响签订《转让协议书》的合法有效。金洋公司在交纳了全部竞拍价款后，已经从国资局和财政公司取得了原铁岭县高中房产及土地。益通公司在支付了全部转让款后，也实际接收了原铁岭县高中房产及土地。且金洋公司也已书面通知国资局和财政公司，其已经将原铁岭县高中房屋产权和土地使用权协议转让给了益通公司，请国资局和财政公司协助益通公司办理相关房产和土地的更名过户手续。国资局上诉提出金洋公司在未对原铁岭县高中房地产依法办理登记的情况下，与益通公司签订《转让协议书》不受法律保护，不具有法律效力的主张，法律依据不足，不予支持。金洋公司与益通公司签订的《转让协议书》合法有效。
综上所述，本院认为拍卖公告、《竞买协议书》、《拍卖成交确认书》等一系列相关证据，足资认定金洋公司竞拍取得的是原铁岭县高中房屋和土地两项权益，金洋公司所交纳的4760万元竞拍价款已经包含当事人各方所争议的土地出让金。竞拍出让的铁岭县高中房地产，其划拨用地转为商业用地的土地出让金，已经由金洋公司在交付的竞拍款中向国资局和财政公司缴纳完毕。国资局只需把其已从金洋公司收取的房地产竞拍款中所包含的土地出让金转交给政府有关部门即可。依据事实和法律，益通公司在办理该房屋及土地产权过户登记时不应向政府部门再次缴纳土地出让金。国资局及财政公司应当依据其与拍卖公司签订的《委托拍卖合同》之约定，协助本案买受人的权利承继人——益通公司办理相关证件变更、产权过户手续。否则，造成相应财产损失的，依法应当承担赔偿责任。本案一审判决认定事实、适用法律基本准确，但判决对原铁岭县高中划拨土地使用权还应补交土地出让金，并判决由国资局负担不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持铁岭市中级人民法院（2016）辽12民初19号民事判决第一项、第四项；
二、撤销铁岭市中级人民法院（2016）辽12民初19号民事判决第二项、第三项。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275,300元，由铁岭县国有资产监督管理局、铁岭县财政资产经营公司负担。二审案件受理费275,300元，由铁岭县国有资产监督管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 华 锋
审 判 员 郑 锦 弘
审 判 员 张 辉
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 王 军
书 记 员 张婧坤（代）