上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1079号
原告上海新融资产管理有限公司。
法定代表人陈剑峰。
委托代理人乔永刚，上海励精律师事务所律师。
委托代理人李松梅，上海励精律师事务所律师。
被告上海悦合置业有限公司。
法定代表人相迪龙。
委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。
原告上海新融资产管理有限公司诉被告上海悦合置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月16日受理后，依法适用普通程序，由审判员滕继红、代理审判员毛步峰、人民陪审员周明娟组成合议庭，并于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告上海新融资产管理有限公司委托代理人乔永刚，被告上海悦合置业有限公司委托代理人盛国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新融资产管理有限公司诉称，为保障原告及原告关联公司债权权益和合同款权益，原、被告双方于2013年8月13日签署了《悦合国际广场商铺预售确认协议》，双方确认原告购买被告开发的悦合国际广场商铺商品房239套，预测面积46265.26平方米，单价20，000元／平方米，预售总价925，305，200元（人民币，下同）。被告确认原告指定的关联方上海书城杂志社有限公司此前因履行《悦合国际广场销售服务执行合作协议》而向被告和被告指定的豪景物业管理（上海）有限公司支付的物业销售款233，719，070元和该物业销售款在实际占用天数内，资金占用天数计算截止2013年8月13日按年化收益率15%计算的资金占用费15，895，881.10元等两笔款项均将等额转化为本次购买商铺所对应的第一笔预售价款付款，即在系争的《悦合国际广场商铺预售确认协议》签署后，被告即认可原告已就购买商铺向被告支付了预售价款总计249，614，951.10元。被告此前与第三方已网签的部分合同应由被告负责自行解除，并应于2013年8月13日至2013年8月16日期间与原告就本次购买商铺网签所有的《上海市商品房预售合同》，此后尽快办理完成全部预告登记。合同还约定根据原告经营需要在购买商铺的预售总价款按约实际支付完毕前，原告有权选择单方解除本协议，并要求被告全额返还已付预售价款而无需承担任何违约责任。签约后，因被告自身债务原因导致其开发的商铺被多家法院查封，被告无法与原告就本次购买商铺网上签署所有的《上海市商品房预售合同》，亦无法办理预告登记手续。为此请求：1、判令解除原、被告双方签订的《悦合国际广场商铺预售确认协议》；2、判令被告向原告返还购房款249，614，951.10元（其中购房款本金为233，719，070元、购房款本金在实际占用天数内按年化收益率15%计算的截止2013年8月13日的资金占用费为15，895，881.10元）；3、判令被告自2013年8月14日起至返还购房款本金233，719，070元止期间继续按年化收益率15%计算向原告支付资金占用费。
被告上海悦合置业有限公司辩称，原、被告之间签订的《悦合国际广场商铺预售确认协议》，系为履行被告与案外人豪景物业管理（上海）有限公司之间、案外人豪景物业管理（上海）有限公司与案外人上海书城杂志社有限公司之间各自不同法律关系而签订的协议，实质上是债权担保性质的协议，尚不能证明原告向被告支付了购房款233，719，070元，原、被告均无权对涉及案外人的权益进行确认。同意解除上述协议。另原、被告之间并未就协议标的239套商铺买卖事宜签署正式的商品房买卖合同，亦不能仅凭预售确认协议约定的内容认定原、被告双方之间存在商品房买卖合同关系。原告诉请3无合同约定，缺乏事实基础。
经审理查明，原告上海新融资产管理有限公司与被告上海悦合置业有限公司于2013年8月13日签署了《悦合国际广场商铺预售确认协议》，双方约定原告购买被告开发的悦合国际广场商铺商品房239套，预测面积46265.26平方米，单价20，000元／平方米，预售总价925，305，200元。被告同意该协议签署后，原告指定的关联方上海书城杂志社有限公司此前因履行《悦合国际广场销售服务执行合作协议》而向被告和被告指定的豪景物业管理（上海）有限公司支付的物业销售款233，719，070元和该物业销售款在实际占用天数内（资金占用天数计算截止2013年8月13日）按年化收益率15%计算的资金占用费15，895，881.10元等额转化为本次购买商铺所对应的第一笔预售价款付款，即在该协议签署后，被告即认可原告已就购买商铺向被告支付了预售价款总计249，614，951.10元。被告此前与第三方已网签的部分合同应由被告负责自行解除，并应于2013年8月13日至2013年8月16日期间与原告就本次购买商铺网签所有的《上海市商品房预售合同》，此后尽快办理完成全部预告登记。合同还约定非经原告同意被告无权以任何理由要求解除该协议以及购买商铺所涉及的任何预售合同。根据原告经营需要在购买商铺的预售总价款按约实际支付完毕前，原告有权选择单方解除本协议，并要求被告全额返还已付预售价款而无需承担任何违约责任。协议还对被告与案外人关联合同的解除、被告关联企业与原告关联企业的债务由被告承担连带清偿责任等作了约定。签约后，因被告自身债务等原因导致其开发的商铺被多家法院查封，被告无法与原告就本次购买商铺网上签署《上海市商品房预售合同》，亦无法办理预告登记手续。原告要求被告解除协议并返还购房款249，614，951.10元不成，遂涉讼。
审理中，案外人上海书城杂志社有限公司确认对上述原、被告双方订立的《悦合国际广场商铺预售确认协议》及其内容知悉，并无异议。且原、被告双方确认的购房款本金为233，719，070元均由上海书城杂志社有限公司分别支付给被告上海悦合置业有限公司和案外人豪景物业管理（上海）有限公司，其中支付上海悦合置业有限公司133，719，070元，支付案外人豪景物业管理（上海）有限公司100，000，000元。被告上海悦合置业有限公司认为，如果法院支持原告诉请3，则按年化收益率15%的标准计算并支付资金占用费不合理，应按银行同期存款利率计算。
上述事实，有《悦合国际广场商铺预售确认协议》及附件、原告关联企业上海书城杂志社有限公司销售款付款凭证、资金占用费的计算清单、被告预售商品房权利限止状况信息表、被告与案外人豪景物业管理（上海）有限公司签订的《悦合国际广场合作协议书》、案外人豪景物业管理（上海）有限公司与案外人上海书城杂志社有限公司、中润解放房地产营销策划有限公司签订的《悦合国际广场销售服务执行合作协议》、案外人上海书城杂志社有限公司出具的确认函等证据为证。
本案的争议焦点一是合同的性质和效力？是商品房预售合同，还是债权担保性质的协议，是否有效？二是资金占用费15，895，881.10元的性质？三是2013年8月14日起至返还购房款本金233，719，070元止期间资金占用费可否支持？
关于争议焦点一，本院认为：从原告的诉称、被告辩称及协议的一些条款来看，原告诉称是为保障原告及原告关联公司债权权益和合同款权益与被告签署了《悦合国际广场商铺预售确认协议》，被告认为《悦合国际广场商铺预售确认协议》非商品房预售协议，而是债权担保性质的协议。所以从合同的目的看，被告抗辩有一定道理，但就此认定是债权担保性质的协议，理由并不充分，且法律并不禁止权利人用债权款购房。从合同的内容看，双方就意向预售商铺事宜达成合意，约定原告购买商铺套数、预测面积、单价、总价，并约定于一定期限内签订正式的商品房预售合同，虽然该协议未对购买的房屋及房屋的交付使用条件与日期、房屋装饰以及设备标准承诺等商品房预售合同应当规范的其他主要内容进行约定，但可以认为该协议在性质上是一种商品房预售的框架协议，应当属于以订立商品房预售合同为目的而签订的预约合同。协议还涉及与原、被告相关联的案外人的债权处理和被告对自己的关联案外人所欠原告关联人的债权提供担保的内容，与双方购买商铺的合意内容并无冲突。原告用关联公司债权权益和合同款权益作为购房款，向被告购买商铺并不违反法律规定。另原、被告双方确认的购房款本金为233，719，070元由上海书城杂志社有限公司分别支付给被告上海悦合置业有限公司和案外人豪景物业管理（上海）有限公司，案外人上海书城杂志社有限公司书面确认了上述款项中支付给被告上海悦合置业有限公司133，719，070元已等额转化为原告向被告购买商铺的第一笔购房款。而案外人上海书城杂志社有限公司依与案外人豪景物业管理（上海）有限公司签订的《悦合国际广场销售服务执行合作协议》的约定支付给案外人豪景物业管理（上海）有限公司100，000，000元包销进度款，被告基于将自行解除其与案外人豪景物业管理（上海）有限公司签订的《悦合国际广场合作协议书》，承诺原告因履行《悦合国际广场销售服务执行合作协议》而向被告指定的案外人豪景物业管理（上海）有限公司支付的物业销售款即上述100，000，000元转化为原告购买商铺的预售价款付款，可认为是被告的一种债务加入行为，案外人豪景物业管理（上海）有限公司如果认为自己的权益受到侵害，可以另行向本案原、被告主张权利。故原、被告双方签订的协议是双方当事人自愿意思的表示，合法有效。
关于争议焦点二，本院认为：资金占用费15，895，881.10元是原、被告根据购房款本金为233，719，070元在被告实际占用天数内按年化收益率15%计算而来，被告对此在协议中明确确认，且计入原告向被告购买房屋的总价款中，故资金占用费15，895，881.10元双方的协议已确认为原告的购房款。
关于争议焦点三，本院认为：原告主张协议解除后，被告应支付2013年8月14日起至返还购房款本金233，719，070元止被告实际占用天数按年化收益率15%计算的资金占用费，因原、被告双方签订的协议中并无明确约定协议解除后可按年化收益率15%计算资金占用费，故原告要求被告按年化收益率15%计算资金占用费的诉请难以支持。考虑到原、被告双方签约后被告实际占用原告巨额资金，故协议解除后，被告理应酌情支付原告资金占用费。审理中被告表示如果法院支持原告资金占用费请求的，应当按中国人民银行同期存款利率计算资金占用费，本院认为是合理的，可予以酌定。
综上，原、被告双方签订的《悦合国际广场商铺预售确认协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，双方均应恪守履行。被告在合同订立后因自身原因导致不能履约，依法应当承担法律责任，原告要求依法解除协议合法有据。协议解除后，被告应当依约返还原告购房款并赔偿原告经济损失。至于被告与案外人上海书城杂志社有限公司、豪景物业管理（上海）有限公司相互之间的争议各方均可另行主张。被告辩称该协议的实质为债权担保性质的协议，但又未能提供相应证据予以证明，故对其抗辩，本院亦不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告上海新融资产管理有限公司与被告上海悦合置业有限公司签订的《悦合国际广场商铺预售确认协议》；
二、被告上海悦合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海新融资产管理有限公司购房款人民币249，614，951.10元；
三、被告上海悦合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海新融资产管理有限公司按购房款233，719，070元为基数，自2013年8月14日起至实际返还之日止，以中国人民银行同期存款基准利率计算的资金占用费。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1，465，164元，由原告上海新融资产管理有限公司负担180，437元，由被告上海悦合置业有限公司负担1，284，727元。财产保全费5，000元，由被告上海悦合置业有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 滕继红
代理审判员 毛步峰
人民陪审员 周明娟
二〇一五年六月十八日
书 记 员 方 靖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。