福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5827号上诉人（原审原告）：孙为坚，男，1979年10月6日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：施琦，男，1974年5月16日出生，汉族，住福建省福清市。被上诉人（原审被告）：王针芳，女，1983年7月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。被上诉人（原审被告）：林娟花，女，1978年6月15日出生，汉族，住福建省连江县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：任建生，福建秉峰律师事务所执业律师。上诉人孙为坚因与被上诉人王针芳、林娟花房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初3298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙为坚上诉请求：1.撤销一审判决，判令王针芳、林娟花按合同约定承担因其逾期支付2015年5月20日至同年7月2日租金所产生的滞纳金（合同约定滞纳金按日5%支付）；2.王针芳、林娟花按合同约定支付违约金；3.本案一审、二审诉讼费用由王针芳、林娟花负担。事实和理由：一、王针芳、林娟花支付租金至2015年5月19日，此后租金至少应计算至双方在一审法院调解下正式办理退房手续为止，一审未判决王针芳、林娟花依约按日5%支付因其逾期支付2015年5月20日至2015年7月2日租金所产生的滞纳金，应予纠正。二、一审法院依职权调整按三个月租金标准计算违约金，缺乏法律依据，至少应按十个月租金标准计算。1.王针芳、林娟花在合同有效期内擅自解除合同并在店面门口贴出转租公告，违背契约精神，应按合同约定承担全部违约责任。2.王针芳、林娟花在本案并没有承认自己违约，也没有举证证明双方约定的违约金过分高于违约行为造成的损失，亦没有请求法院适当减少违约金，一审法院依职权调整违约金不符合法律规定。3.一审法院依职权调整按三个月租金标准计算违约金，不足以弥补因王针芳、林娟花违约造成讼争店面大半年空置给孙为坚造成的巨大经济损失，王针芳、林娟花的违约责任至少应按十个月租金标准计算。王针芳、林娟花未作答辩。孙为坚向一审法院起诉请求：1.准予孙为坚解除与王针芳、林娟花签订的租赁合同，王针芳、林娟花在结清水、电、物业等各项费用后按照合同约定将讼争店面返还给孙为坚；2.王针芳、林娟花向孙为坚支付讼争店面从2015年4月20日至2015年5月19日的租金61431元，并从2015年5月20日起按日5%支付滞纳金至结清租金之日止；3.王针芳、林娟花向孙为坚支付违约金813862元；4.本案诉讼费由王针芳、林娟花承担。（诉讼中，孙为坚变更第2项诉讼请求为：王针芳、林娟花向孙为坚支付讼争店面从2015年4月20日至合同解除之日止的租金，并按日万分之五支付滞纳金至结清租金之日止）。一审法院认定事实：坐落于福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街改造嘉和苑连体部分1层50店面房产属孙为坚所有，其持有榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》。2012年4月23日，以孙为坚为出租方（甲方），王针芳、林娟花为承租方（乙方），双方签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于福州市台江区后洲街道三通路13号中亭街改造嘉和苑连体部分1层50店面出租给乙方作服装经营使用，租赁期限自2012年8月20日至2017年8月19日止；乙方向甲方交纳押金300000元[乙方应于签约当日向甲方支付押金100000元，余款200000万应于2012年7月1日前向甲方一次性支付]，其中100000元押金甲方承诺按月息1%的利率向乙方支付利息，该利息乙方将在每年的最后一个月的租金中一次性扣除；月租金：第一年月租金为55720元，之后以第一年为基准每一年按5%递增，即第二年月租金为58506元、第三年月租金为61431元…；租金每个月支付一次，每月15日至19日付下个月租金，租金支付采用银行转帐方式[开户行:福建海峡银行龙田支行，户名:孙为坚，帐号:62×××56]；合同第十二条违约责任约定:…2.在合同租赁期间，乙方擅自解除本合同的，应向甲方支付违约金人民币壹佰万元整；支付的违约金低于甲方实际损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；甲方可从押金中抵扣违约金，押金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。同时，合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，孙为坚将上述店面交付王针芳、林娟花经营使用，王针芳、林娟花依约向孙为坚交纳押金300000元；尔后，王针芳、林娟花亦依租赁合同的约定交纳租金及费用。2015年5月28日，王针芳、林娟花致孙为坚《告知函》；函件表述:因王针芳、林娟花经营亏损，无法继续承租，函请孙为坚于2015年6月2日下午三点在讼争店面办理退房移交手续。对此，孙为坚依函请到场，但双方未达成一致意见。2015年6月18日，孙为坚诉至一审法院。又查明，2015年4月19日，王针芳、林娟花向孙为坚支付了下一个月租金61431元。2015年6月9日，以王针芳为原告就本案《租赁合同》纠纷向一审法院提起民事诉讼，其主要诉讼请求为解除《租赁合同》；该案在未送达被告之前，王针芳提出撤诉申请；2015年7月30日，一审法院作出（2015）台民初字第2093号裁定书，裁定准予撤回起诉。诉讼中，孙为坚、王针芳、林娟花双方确认2015年5月19日之前店面租金已付清。王针芳、林娟花明确表示同意解除2012年4月23日双方订立的《租赁合同》；同时，王针芳、林娟花认为讼争店面的店门系电动装置，2015年6月2日之后物业部门受孙为坚之托对讼争店面进行停电，致使王针芳、林娟花无法开店经营，故王针芳、林娟花不承担2015年6月2日以后的租金。对此，孙为坚认为物业部门的停电非其授意，与孙为坚无关。另，原一审诉讼中，经法院组织协调，双方于2015年7月2日办理了讼争店面退房交接手续，孙为坚才实际收回讼争店面。一审法院认为，孙为坚与王针芳、林娟花订立的《租赁合同》系立约双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律法规强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力。诉讼中，双方明确表示同意解除2012年4月23日订立的《租赁合同》，符合法律规定，一审法院依法对此予以确认。鉴于讼争店面已于2015年7月2日由孙为坚收回，双方之间的房屋租赁合同关系实际至此已经解除。诉讼中，双方亦确认2015年5月19日之前店面租金已付清，因此，王针芳、林娟花现应向孙为坚支付2015年5月20日至2015年7月2日的租金88051元（1个月零13天，即61431元+61431元/30×13）。2015年5月28日，王针芳、林娟花致孙为坚《告知函》的内容为因其经营亏损，而要求解除《租赁合同》，属单方作出的提前要求解约的行为，对孙为坚不产生解除合同的效力，王针芳、林娟花未依约按时支付租金，并要求提前解除合同的行为，已构成违约，王针芳、林娟花应承担相应的违约责任。上述《租赁合同》约定违约金计付标准为1000000元，而王针芳、林娟花在诉讼中对该违约条款约定的合法性提出质疑，并要求调低计付标准，鉴于合同法规定的违约金制度，已确定违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，且孙为坚亦未提交合同未能继续履行给其造成实际损失金额的依据，故结合本案实际情况，对该违约金计付标准予以适当调整，酌情调整为王针芳、林娟花应当向孙为坚支付违约金184293元（月租金61431元的三个月计付）。上述《租赁合同》解除后，孙为坚亦应将店面押金300000元返还王针芳、林娟花，鉴于王针芳、林娟花在答辩中已要求孙为坚予以退还，而孙为坚在其诉状中也已主张将上述押金300000元，及其中的100000元依合同约定按月1%计算9个月（2014年8月20日至2015年5月19日）的利息9000元与王针芳、林娟花应承担的违约金相抵扣，因此为避免当事人诉累，孙为坚在本案中应将抵扣后的押金余款退还给王针芳、林娟花，300000元押金中的100000元利息应计至上述租赁合同于2015年7月2日实际解除之日止，即10433.33元（10个月零13天）。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认孙为坚与王针芳、林娟花双方签订的《租赁合同》于2015年7月2日解除；二、王针芳、林娟花应支付给孙为坚2015年5月20日至2015年7月2日的租金88051元；三、王针芳、林娟花应向孙为坚支付违约金184293元；四、驳回孙为坚的其他诉讼请求；五、孙为坚应将租赁押金300000元，及其中100000元的利息10433.33元返还给王针芳、林娟花；六、上述第二、三、五项判决所确定的金额相抵扣后，孙为坚应于本判决生效之日起十日内将租赁押金及利息余款38089.33元退还给王针芳、林娟花。案件受理费10131元，由孙为坚负担1131元，王针芳、林娟花负担9000元。本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方就系争店面签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。王针芳、林娟花在租赁期间以经营亏损为由单方提出解除合同，不符合法律规定及双方约定的解除条件，故其并不就此享有解除租赁合同的权利。王针芳、林娟花未按期履行支付租金的义务，已经构成违约，孙为坚可根据双方约定行使解除合同的权利，并要求王针芳、林娟花支付违约金及租金。一审期间，经法院组织协调，双方办理了系争店面退房交接手续，故合同应于该日解除。据此，王针芳、林娟花应按照合同约定的61431元/月的标准，支付自2015年5月20日起至2015年7月2日止的租金。关于违约金，根据双方约定，在王针芳、林娟花违约的前提下，孙为坚可从押金中抵扣违约金，王针芳、林娟花另需支付拖欠租金的滞纳金，据此可以确认支付违约金及滞纳金均属于王针芳、林娟花应当承担的违约责任。鉴于王针芳、林娟花认为违约金数额过高，要求法院予以调整，结合本案实际情况，考虑到孙为坚的实际损失，孙为坚主张确属过高，一审法院酌情确定王针芳、林娟花就其违约行为应支付相当于三个月租金的违约金184293元，此调整尚属合理，本院对此处理予以认可。对孙为坚关于一审法院遗漏处理滞纳金的主张，由于滞纳金的称谓仅系表述问题，究其实质仍属王针芳、林娟花应承担的违约责任范畴，一审法院对此已予以调整处理，故对孙为坚该主张本院不予采纳。综上所述，孙为坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10131元，由孙为坚负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年十二月七日法官助理 龚 蓉书 记 员 林雨婷