广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第269号
上诉人（原审原告）：唐晚仔，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：李泽坤、胡勇，均系广东盛鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区城市建设综合开发有限责任公司。住所地：广东省江门市。
法定代表人：陈积伟，该公司总经理。
委托代理人：邓丽华、林文聪，分别系广东永基律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）：谭丽娟，住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：李超源，广东南日律师事务所律师。
上诉人唐晚仔因与被上诉人江门市蓬江区城市建设综合开发有限责任公司（以下简称“城建公司”）、谭丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民一初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年5月8日，唐晚仔向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除唐晚仔与城建公司签订的《购买房屋协议书》；2、城建公司按房屋的现价值向唐晚仔赔偿损失约45万元；3、谭丽娟对上述款项承担连带赔偿责任；4、本案的诉讼费由城建公司、谭丽娟承担。主要事实和理由是：唐晚仔于1991年5月28日与城建公司签订《购买房屋协议书》，约定唐晚仔购买城建公司开发的坐落于江门市某房屋，现地址为江门市蓬江区某某房屋，建筑面积为134.15㎡，房价总款为98709.75元。协议签订后，唐晚仔已于1991年11月22日付清房款98709.75元。城建公司也已于1991年12月2日开具发票给唐晚仔。同一天，城建公司还与唐晚仔签订移交凭单，将房屋交付给唐晚仔。唐晚仔接收房屋后，见生意伙伴来江门没地方住，便免费借给其居住。唐晚仔以为房屋已属于自己所有，没有急于办理房产证。没想到最近一查，该房屋已登记到谭丽娟名下，并且其用于登记房产的资料也有与城建公司签订的《购买房屋协议书》、发票、移交凭单。城建公司将房屋卖给唐晚仔，负有协助唐晚仔办理房产证的义务，而城建公司却将房屋又卖给谭丽娟，并协助谭丽娟办理了房产证，致使唐晚仔无法办理房产证，双方所签订的《购买房屋协议书》已无法继续履行，城建公司的行为构成违约。在庭审中，唐晚仔补充陈述以下事实和理由：唐晚仔与谭丽娟原来并不认识，进入诉讼之后，根据唐晚仔了解，谭丽娟是唐晚仔朋友的妻子，唐晚仔与谭丽娟的丈夫是生意上的合作伙伴，唐晚仔将本案房屋借给谭丽娟的丈夫居住，两人合伙做生意做了几年之后就没有做了，唐晚仔与谭丽娟的丈夫也失去了联系，后来多次上本案房屋拍门也没有人开门，所以导致产生目前的情况。
城建公司答辩称：一、唐晚仔与城建公司之间签订的《购买房屋协议书》实际上早已经解除。唐晚仔曾于1991年5月向城建公司购买本案房屋，但唐晚仔要求城建公司协助其将房屋登记至谭丽娟名下，因此，唐晚仔与城建公司之间签订的《购买房屋协议书》，在城建公司与谭丽娟签订新的《购买房屋协议书》时实际已经解除。二、城建公司是应唐晚仔的要求将房屋登记至谭丽娟名下，唐晚仔原支付的购房款已经全部转作谭丽娟的购房款，城建公司没有直接收取过谭丽娟的任何购房款。唐晚仔称城建公司将房屋再次出售与事实不符，其所诉请的损失并不是因城建公司所造成，不应当由城建公司承担，且唐晚仔没有提供证据证明其遭受的损失金额为45万元。三、唐晚仔的诉请超过法律的诉讼时效。谭丽娟的身份证资料上显示，谭丽娟在2005年已经在本案房屋居住，而唐晚仔在诉状上称其将房屋交给朋友居住，则其至少在2005年的时候已经知道本案房屋并不属于其所有，而唐晚仔庭审补充的事实，也不符合常理，唐晚仔从来都没有向城建公司主张过任何权利，直至本案诉讼，因此，唐晚仔的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。
谭丽娟辩称：一、关于本案的诉讼时效问题，谭丽娟同意城建公司的意见，唐晚仔的起诉已经超过诉讼时效。另外，唐晚仔购买房屋的时间是1991年5月，至唐晚仔提起诉讼显然已经超过了民事权利保护的20年时效，应当依法驳回其诉讼请求。二、关于唐晚仔在开庭中补充的意见，谭丽娟认为这不是事实。根据唐晚仔所说的意思，是其将房屋借给谭丽娟居住，但从本案的相关证据来看，并没有任何证据证明唐晚仔将该房屋借给谭丽娟居住。而本案的事实是谭丽娟购买了本案房屋，并且房屋相关的装修、入伙都是谭丽娟自己出资完成。另外，对于唐晚仔提到的后来失去联系及多次拍门无人在家不符合常理，从购买房屋至今，房屋一直有人居住。而且唐晚仔购买房屋这么多年将房屋交给别人居住，又没有办理房产证，也是不符合常理的。三、谭丽娟购买本案房屋已经按照相关合同的约定支付了相应的购房款，并且谭丽娟也已经按照相关的程序依法取得了房产证，本案房屋的所有权归谭丽娟合法所有。在本案房产交易当中，谭丽娟和城建公司之间不存在任何的利害关系，并且谭丽娟对这个房屋有无重复售卖是不知情的，谭丽娟在这个房产交易当中应当是善意的买受人，也没有任何损害唐晚仔合法权益的行为，所以唐晚仔要求谭丽娟对唐晚仔的损失负连带赔偿责任没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：城建公司的名称由江门市郊区城市建设综合开发总公司、江门市蓬江区城市建设综合开发总公司逐一变更而来，城建公司确认其前身在本案享有的债权和承担的债务由转制后的城建公司享有和承担。唐晚仔提供的《购买房屋协议书》（NO：002754）载明：“江门市郊区城市建设综合开发总公司（甲方）根据买方（乙方）的需要，乙方同意购买甲方的新建房屋。现经双方商定同意签订以下协议：一、乙方购买甲方房屋地点、面积和价格：某某号，四房二厅，134.15㎡，房屋价款87197.50元……3、乙方购买住宅要付清房屋价款后，甲方才交付房屋给乙方使用……落款甲方加盖了江门市郊区城市建设综合开发总公司印章，乙方处从唐晚仔提供的原件基本无法显示签名的人员情况，日期：1991年5月28日”。在庭审中，唐晚仔陈述由于签订协议时间过长，保存不当，导致协议出现破烂，故乙方的签名才比较模糊。城建公司则陈述唐晚仔与城建公司虽曾签订过上述协议，但后来该公司应唐晚仔的要求，将协议约定的房屋过户至谭丽娟名下，并由城建公司与谭丽娟另行签订了《购买房屋协议书》，自另行签订协议并办理过户至谭丽娟名下起，该公司与唐晚仔签订的《购买房屋协议书》已作废，现唐晚仔提供的上述协议中乙方的签名部分已经撕毁，根本无法看到乙方的签名，证明该协议已经作废，对双方已经不具有约束力。
唐晚仔提供的《江门市郊区城市建设综合开发总公司往来款专用收据》（NO：0001009）载明：“付款单位：唐晚仔，交某某号房款，金额98709.75元，收款人：江门市郊区城市建设综合开发总公司，时间：1991年11月22日……”。唐晚仔提供的《江门市郊区城市建设综合开发总公司商品房销售发票》（NO：0003680，第二联发票）载明：“客户：唐晚仔，名称：某某房、单车房13-1号、水电安装、地下电网费，合计98709.75元，收款单位：江门市郊区城市建设综合开发总公司，时间：1991年12月2日……”。唐晚仔提供的《江门市郊区城市建设综合开发总公司移交凭单》（1991第896号）载明：“房屋座落：某某，移交单位：江门市郊区城市建设综合开发总公司，接收单位：唐晚仔，时间：1991年12月2日……”。在庭审中，城建公司确认唐晚仔已向其交付房款98709.75元，但又陈述其后来应唐晚仔提出的上述要求，已将唐晚仔支付的房款抵作谭丽娟的房款，其实际上没有收取谭丽娟的房款。
谭丽娟提供的《购买房屋协议书》（NO：002995）载明：“江门市郊区城市建设综合开发总公司（甲方）根据买方（乙方）的需要，乙方同意购买甲方的新建房屋。现经双方商定同意签订以下协议：一、乙方购买甲方房屋地点、面积和价格：某某号，四房二厅，134.15㎡，房屋价款87197.50元……3、乙方购买住宅要付清房屋价款后，甲方才交付房屋给乙方使用……落款甲方加盖了江门市郊区城市建设综合开发总公司印章，谭丽娟在乙方处进行了签名，日期：1991年5月28日”。谭丽娟提供的《江门市郊区城市建设综合开发总公司商品房销售发票》（NO：0005506，第四联办房产证）载明：“客户：谭丽娟，名称：某某房、单车房（13栋1号）、水电安装、地下电网费，合计98709.75元，收款单位：江门市郊区城市建设综合开发总公司，时间：1991年12月2日……”。谭丽娟提供的《江门市郊区城市建设综合开发总公司移交凭单》载明：“房屋座落：某某，移交单位：江门市郊区城市建设综合开发总公司，接收单位：谭丽娟，时间：1991年12月2日……”。
谭丽娟提供的《房地产权证》载明：“权属人：谭丽娟，房屋座落：江门市某某室，房屋所有权来源：1993购买……”。谭丽娟提供的《电费储蓄户委托银行电脑代收电费合同》载明：“甲方：开户名：陈易，地址：某某房，时间：1992年2月20日……”。谭丽娟提供的《用户历月电费情况》、《用户历月水费情况》载明：“客户：陈易，地址：某某，缴费时间：2006年1月至2014年8月（用电），2005年1月至2014年9月（用水）……”。谭丽娟提供的《常住人口登记卡》载明：“户主姓名：谭丽娟，住址：某某，何时由何地迁来本市：1992年8月1日广西省桂林市……”。谭丽娟提供的《结婚证》载明：“陈易，男，谭丽娟，女，自愿结婚…1971年1月8日”。
另查明，在庭审中，唐晚仔陈述，自唐晚仔与城建公司于1991年12月2日签订移交凭单起，该公司就将205室交付唐晚仔使用，唐晚仔认为房屋自移交起已归其所有，何时办理房产证不重要，唐晚仔接收房屋后将房屋以毛胚房的形式交付给谭丽娟的丈夫陈易使用，之后一直无理会过该房屋，约至1997年，唐晚仔开始无法联系到陈易，唐晚仔多次到205室拍门也无人答应，之后由于唐晚仔经济困难，又考虑到该房屋是属于自己所有，何时拿回来都不是问题，且唐晚仔又不懂法律，所以一直拖延至今才提起本案诉讼。谭丽娟在庭审中对唐晚仔的上述陈述均予以否认，并陈述谭丽娟一直居住于205室，并不存在唐晚仔上门拍门找不到人的情况。另经法庭询问，唐晚仔明确表示针对本案的诉讼时效，唐晚仔没有存在中断或中止的事由。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述，唐晚仔与城建公司以及城建公司与谭丽娟均确认其双方之间分别签订过《购买房屋协议书》，谭丽娟与城建公司签订协议后，约于1992年2月已在205室居住至今，并于1993年12月经房产部门办理房产交易鉴证以及取得《房地产权证》，由此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条关于“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，对唐晚仔认为其与城建公司签订移交凭单起，其就已接收使用205室，该房屋就为其所有的意见，因唐晚仔未能举证证明其除签订移交凭单外，其已以何种形式对205室进行占有、使用，从而取得该房屋相应的财产权利，城建公司、谭丽娟对唐晚仔已接收房屋，并出借给谭丽娟的丈夫居住使用的陈述又予以否认，故唐晚仔的上述意见缺乏依据，原审法院不予采信。
因此，唐晚仔自1991年5月向城建公司购买205房屋至今一直没有办理该房屋的权属证，又未能举证证明非因其自身原因一直未能办理房产证，也未能证明已实际占有该房屋，而谭丽娟于1993年12月已取得205室的权属证，并约于1992年2月在该房屋居住至今，谭丽娟以实际居住并取得权属证的方式明显向外界公示、公信205室为其所有的财产，而未有证据显示唐晚仔至少从1993年12月起有向城建公司或谭丽娟主张过相关权利，而唐晚仔亦陈述其约于1997年起已无法联系谭丽娟的丈夫，只是因经济能力等问题一直没有理会205房屋的问题，也仍没有向城建公司或谭丽娟主张相关权利，故唐晚仔非因法定事由而长期怠于行使其与城建公司签订的《购买房屋协议书》中所享有的权利，直至2014年5月才提起本案诉讼，明显超过法律规定的诉讼时效，故唐晚仔依据《购买房屋协议书》所享有的权利而主张损失赔偿依法不应保护，应予以驳回。
同时，虽唐晚仔不能依据《购买房屋协议书》所享有的权利主张相关损失，但因该协议所约定的房屋现已登记至谭丽娟名下，唐晚仔、城建公司在事实上已无法继续履行合同，即唐晚仔、城建公司即使同意继续履行合同，城建公司也不可能交付房屋以及协助办理房地产权证至唐晚仔名下，故基于本案的实际情况，对唐晚仔要求解除《购买房屋协议书》的请求，因没有违反法律的规定，原审法院予以支持。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在合同解除后，城建公司依上述规定应向唐晚仔返还原物即唐晚仔已支付的购房款以及相应的孳息，孳息应按中国人民银行活期存款利率计算。对唐晚仔要求谭丽娟对城建公司负担的款项承担连带赔偿责任的请求，因缺乏理据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年12月15日作出（2014）江蓬法民一初字第168号民事判决：
一、解除唐晚仔与城建公司于1991年5月28日签订的《购买房屋协议书》；
二、城建公司应自本判决生效之日起十日内向唐晚仔返还购房款人民币98709.75元以及支付利息（以98709.75元为基数，1991年12月2日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息按中国人民银行活期存款利率计算）至清偿购房款之日止；
三、驳回唐晚仔的其他诉讼请求。
城建公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10368元，由唐晚仔负担8087元，城建公司负担2281元。
当事人二审的意见
上诉人唐晚仔不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、维持原审判决第一项。2、撤销原审判决第二项，改判为城建公司按照房屋的现值约45万元赔偿唐晚仔的损失。3、谭丽娟对城建公司的赔偿责任承担连带责任。4、本案一、二审诉讼费由城建公司及谭丽娟负担。事实与理由如下：一、原审判决认为唐晚仔不能依据涉案合同所享有的权利主张相关损失错误。合同如果有效，当事人就有权依照合同主张权利，只有在合同无效的情形下，当事人才无权主张合同权利。诉讼时效是指当事人的诉讼请求超过法律的保护期限而不能得到法律的保护。这里所讲的请求权不等于依照合同主张权利，原审法院混淆了此两种不同概念。本案的请求权是解除合同和赔偿损失，二者均未超过诉讼时效（唐晚仔未因主张解除合同和赔偿损失而被拒绝过），既然请求权没有超过诉讼时效，那么，无论合同权利还是非合同权利，都没有超过诉讼时效。此外，即使依照合同权利，也没有超过诉讼时效。合同没有约定何时办理房产证；至于占有房屋的问题，既然房屋已经移交给唐晚仔，则足以证明唐晚仔已经占有涉案房屋，即使唐晚仔一直空置，也是对自身权利的合法处分，更不能因为不能举证证明唐晚仔借给谭丽娟居住便抵销城建公司的违约责任。二、原审判决只赔偿银行活期利息损失明显不公。如果城建公司不违约，不把房屋过户给谭丽娟，唐晚仔近期就可以办理房产证，而房子现值比当时翻了几倍，人民币却贬值几倍，这是众所周知的。原审法院不但没有判决按照现值赔偿，甚至连贷款利率都没有支持，根本不足以弥补唐晚仔的所有直接或间接损失。三、谭丽娟的买房资料明显作假，其对城建公司的违约明显负有不可推卸的责任，应与之承担连带责任。四、本案诉讼是由城建公司及谭丽娟的过错引起，原审法院判决唐晚仔承担大部分诉讼费用，明显缺乏法律依据，应予纠正。唐晚仔在二审阶段向法院申请对涉案房屋的市值进行评估。
城建公司答辩称：一、对于原审判决持保留意见。除与原审答辩意见一致之外，城建公司还认为，其与唐晚仔之间的合同，在与谭丽娟签订合同时已经解除，城建公司只收取了唐晚仔的购房款，没有直接收取谭丽娟的购房款，城建公司是应唐晚仔的要求而将唐晚仔支付的购房款转为谭丽娟的购房款，并协助唐晚仔将涉案房屋的购房者由唐晚仔变更为谭丽娟。二、原审判决认定唐晚仔对购房协议书所享有的权利丧失胜诉权，而非认定唐晚仔丧失请求权，本案的案由是合同纠纷，唐晚仔可以依合同或与合同相关的法律规定主张权利，但该请求权仍应适用时效制度。本案中，唐晚仔主张解除合同是基于合同无法履行，其主张的赔偿损失则是基于合同解除，该两请求实际上是基于合同的请求权。由于涉案房屋于1993年已经办理房产证，唐晚仔即使当时不知情，但至起诉时亦已超过20年。唐晚仔从1997年无法联系谭丽娟，自此已经知道其权利受到侵害，至起诉时也已经超过2年。因此，唐晚仔上述两项请求权均已超过诉讼时效。根据相关法律的规定，对唐晚仔的诉请，应予驳回。原审法院判令城建公司返还房款以及利息是缺乏依据的。三、唐晚仔在本案中并没有请求确认房屋的权属，也没有请求办理房产证，因此，本案时效不应适用合同是否约定办证的相关内容。四、诉讼费用问题，城建公司并不存在过错，相关诉讼费应由唐晚仔自行承担。
谭丽娟答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。其余意见与原审答辩意见一致。请二审法院驳回唐晚仔的诉讼请求。
各方当事人在二审阶段均未提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、唐晚仔的诉请是否已过诉讼时效的问题。二、城建公司应否按照涉案房屋现值赔偿唐晚仔损失的问题。三、谭丽娟在本案中应否承担责任的问题。
一、关于唐晚仔的诉请是否已过诉讼时效的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，按照上述法律规定，对于没有法定或约定期限的解除权，只有满足合法催告及合理期限经过这两方面条件之后方告消灭。由于本案并无证据显示城建公司在办理涉案房屋变更登记之后曾经与唐晚仔就解除合同事宜进行过联系，故唐晚仔的解除权确实并未因此而灭失。
但解除权既为合同债权请求权的一种，则其保护期限理应受到法律关于诉讼时效规定的限制。根据《中华人民共和国民法通则》关于民事权利受到人民法院保护的最长期限为二十年的相关规定，上述期限届满之后，当事人再向法院请求保护权利的，丧失胜诉权。由于唐晚仔的解除权在1993年涉案房屋被登记至谭丽娟名下时已经产生，但唐晚仔直至2014年5月才提起本案诉讼，已超过二十年的最长保护期限，因此，唐晚仔在本案中行使解除权不应得到法院的支持。同理，唐晚仔的赔偿请求权在涉案房屋登记到谭丽娟名下之时已经存在，至起诉时也已超过诉讼时效，故其赔偿请求亦不应得到支持。
唐晚仔的诉请虽然已过诉讼时效，但考虑到城建公司对于原审法院解除该公司与唐晚仔签订的涉案房屋买卖合同，进而判令该公司返还已付购房款及支付利息的处理结果，并未上诉提出异议，此乃当事人对自身权利的合法处分，本院予以确认，同时维持原审相关判决。
二、关于城建公司应否按照涉案房屋现值赔偿唐晚仔损失的问题。
唐晚仔在二审确认，其主张城建公司赔偿的45万元中包含了已付购房款98709.75元，则唐晚仔实系诉请城建公司赔偿房屋增值部分的损失。对此，本院分析认为：首先，如上所述，唐晚仔的赔偿请求本已超过诉讼时效，而城建公司赔偿唐晚仔的利息损失，系基于该公司的合法权利处分，故对于唐晚仔超出利息损失部分的赔偿请求，依法不应予以支持。
其次，根据物权公示公信原则，在房屋交付使用的同时办理过户登记，才能最终实现所有权转移的法律效果。而结合谭丽娟早于1993年已经办理过户登记的事实分析，物权变更登记的观念早已普及，因此，唐晚仔关于由于法律意识淡薄等原因而至今没有要求城建公司协助过户的解释，明显不能成立。且即使存在房屋增值的损失，亦系由唐晚仔怠于行使合同权利和诉讼权利的消极行为所致，相应的不利后果应由唐晚仔自行承担，唐晚仔无权要求城建公司赔偿。
综上，唐晚仔的上述相应主张明显缺乏理据，而唐晚仔申请对涉案房屋进行价值评估据此亦无必要，本院均不予支持。
三、关于谭丽娟在本案中应否承担责任的问题。
据前所述，唐晚仔本案诉求本因超过诉讼时效而不应得予支持，二审维持一审所作出牵涉城建公司权益的判项系基于该公司对诉讼权利和民事权利的合法处分，但相应的法律后果不能约束谭丽娟，谭丽娟始终没有放弃对唐晚仔的诉讼时效利益抗辩。况且，由于唐晚仔在本案中的请求权基础系房屋买卖合同关系，而其未能举证证实谭丽娟存在与城建公司串通损害其合同权益的情形，根据合同相对性原则，谭丽娟在本案中无需向唐晚仔承担责任。因此，唐晚仔仅以城建公司的违约与谭丽娟有关为由，主张谭丽娟对其损失承担连带赔偿责任，理由明显不能成立，本院不予支持。
综上所述，本案本应作驳回唐晚仔全部诉求的处理，原审判决部分支持其诉求本属不当，但鉴于责任承受方城建公司没有提起上诉，故本院予以维持。唐晚仔的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8050元，由唐晚仔负担6284.19元，由城建公司负担1765.81元，唐晚仔已经预缴10368元，多收部分由原审法院予以退回。二审案件受理费6569.35元，由唐晚仔负担，唐晚仔已经预缴10368元，多收部分由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一五年六月十九日
书 记 员 刘现流