北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初10271号原告（反诉被告）：翁健，男，1975年2月11日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张军，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨坤，北京京师（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈新洪，男，1980年10月23日出生，汉族，个体工商户，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：王艳峰，北京培宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡友娥，女，1954年2月28日出生，汉族，无业，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：王艳峰，北京培宁律师事务所律师。原告（反诉被告）翁健与被告（反诉原告）陈新洪、胡友娥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翁健的委托诉讼代理人杨坤、张军，被告（反诉原告）陈新洪与胡友娥的共同委托诉讼代理人王艳峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。翁健向本院提出诉讼请求：1、要求陈新洪、胡友娥继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及附件一、附件二中约定的义务，包括申请提前还贷、协助翁健办理房屋过户手续、交付房屋；2、陈新洪、胡友娥以728万元为基数，按照日万分之五的标准支付自2015年12月1日至房屋实际过户之日止的违约金。事实和理由：2015年11月11日，翁健与陈新洪、陈爱璇（胡友娥的代理人）经北京麦田房地产经纪有限公司（以下称麦田公司）介绍成交，签订《买卖合同》及附件一、附件二，合同约定将北京市朝阳区1303室房屋（以下称涉案房屋）（包括房屋内设施设备、装饰装修及相关物品）出售给翁健，建筑面积137．41平方米，价款为728万元。合同约定，涉案房屋处于抵押状态，抵押权人为民生银行，抵押登记日期为2013年5月28日。翁健于2015年11月13日支付定金50万元，胡友娥、陈新洪应当于2015年11月30日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押权注销手续，该笔借款由翁健代为清偿。买卖双方任何一方违约应当按照成交价格日万分之五向守约方支付违约金。合同签署后，翁健于2015年11月11日支付了全部定金，陈新洪、胡友娥没有按照约定于2015年11月30日前向抵押权人申请提前清偿借款。翁健与麦田公司职员张建康于2016年1月8日前往房产抵押银行-民生银行劲松支行办理提前还款手续，民生银行工作人员表示不知此事。陈新洪、胡友娥以房价上涨等理由拖延时间并要求原告加价，否则不继续履行合同，构成预先违约。陈新洪、胡友娥辩称：不同意翁健的全部诉讼请求。翁健故意遗漏双方签订的《补充协议》，按照《补充协议》约定，翁健应当先支付给陈新洪、胡友娥330万元，属于履行义务在先，翁健在未履行义务的情况下，请求陈新洪、胡友娥履行义务，不符合合同约定，陈新洪、胡友娥享有先履行抗辩权。根据《补充协议》约定，翁健与陈新洪、胡友娥的买卖合同变更为翁健与胡友娥的买卖合同；陈新洪、胡友娥在收到翁健330万元后，陈新洪将其占有的涉案房屋的份额转移至胡友娥名下，由胡友娥继续履行买卖合同，陈新洪不再是合同主体，翁健起诉主体有误。陈新洪、胡友娥在履行房屋过户赠与手续中，是翁健先提出解约的意见，尔后陈新洪多次找麦田公司及翁健沟通，翁健长期无法联系，不予明确答复，造成合同停滞不前。2016年1月20日，翁健通过麦田公司转达解约的意见，2016年2月13日要求麦田公司提供其他房屋出售信息，再次明确表示不再履行合同。2016年3月30日，陈新洪、胡友娥找翁健当面沟通合同事项，翁健不予配合；后得知翁健于3月初提起诉讼，在本案中又要求继续履行合同，其行为先后矛盾，所述与事实不符。翁健自述的违约事件没有事实依据，根据补充协议，双方应当在2016年3月完成过户手续，导致合同没有完成的原因在于翁健没有按照合同约定支付款项。陈新洪、胡友娥向本院提出反诉请求：1．要求解除陈新洪、胡友娥与翁健于2015年11月11日签订的《买卖合同》及合同附件、《补充协议》；2．翁健按定金罚则向陈新洪、胡友娥支付违约金50万元。事实和理由：2015年11月11日，陈新洪、胡友娥与翁健通过麦田公司居间服务，签订了涉案房屋的《买卖合同》及合同附件和《补充协议》。根据《买卖合同》及附件二约定，陈新洪、胡友娥将共有的涉案房屋出售给翁健，成交价格为728万元，翁健交付定金50万元，后双方按约定办理房屋过户所需的解抵押、网签、贷款和过户等手续。合同附件一约定了涉案房屋附属的设施设备、装饰装修及物品清单和出卖人指定的收款账户。同日，陈新洪、胡友娥与翁健签订了《补充协议》，约定涉案房屋的出卖人由陈新洪、胡友娥变更为胡友娥；《补充协议》第二条约定，陈新洪、胡友娥收到翁健330万元后70日内，陈新洪将涉案房屋的共有份额转移至胡友娥名下，由胡友娥与翁健按照《买卖合同》继续履行；《补充协议》第五条约定，翁健将全部房款支付至出卖人指定的账户即视为新出卖人胡友娥收到；第六条约定胡友娥与翁健应于2016年3月25日前办理缴税手续，缴税后5个工作日办理房屋过户手续。翁健一直没有按照《补充协议》约定向陈新洪、胡友娥支付约定的330万元，致使陈新洪、胡友娥无法办理房屋转移登记手续，无法继续履行《买卖合同》。根据双方约定，任何一方逾期履行义务超过十五个工作日，守约方有权单方解除合同，守约方可以依据定金罚则向违约方索赔。翁健针对陈新洪、胡友娥的反诉请求辩称，双方签订的《补充协议》具有从属性，《补充协议》第三条有承诺，翁健主张按照原协议履行承担违约责任没有问题，陈新洪、胡友娥反诉没有道理。陈新洪按照《补充协议》约定的时间即2016年1月21日将其名下涉案房屋的份额转移给胡友娥并且办理完登记手续，此时《补充协议》才有履行的基础。但是事实上，陈新洪、胡友娥并没有完成赠与过户，如果陈新洪没有还清银行贷款，不可能过户给胡友娥，故陈新洪、胡友娥的反诉请求没有依据。2016年1月29日，翁健与北京市京师律师事务所签署代理协议，翁健向律师反映了被告要涨价（有录音为证）。翁健不搭理陈新洪、胡友娥是因为翁健已经立案，要求陈新洪、胡友娥直接联系律师。翁健没有付款是因为陈新洪、胡友娥没有向银行申请提前还款，如果陈新洪、胡友娥可以违约，翁健在此种情况下打款，要承担更大的损失。按照合同，在陈新洪、胡友娥还贷之后，翁健才应当打款，故翁健不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，陈新洪、胡友娥系涉案房屋的产权人，各占50%的份额。2015年11月11日，陈新洪、胡友娥共同委托陈爱璇出售涉案房屋，三方签署了《售房委托书》。当日，陈爱璇代表陈新洪、胡友娥与翁健签订了《买卖合同》及其附件，约定陈新洪、胡友娥将涉案房屋出售给翁健，房屋已设定抵押，抵押权人为民生银行，抵押数额为350万元，抵押登记日为2013年5月28日。房屋未出租。房屋总价款为728万元，包括房价款、公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等。合同附件一约定了“收款账户”为：开户行：中国民生银行；户名：陈新洪；账号：×××；上述账户为出卖人提供，出卖人对真实性、准确性、安全性负责。买受人将钱款支付至上述账户视为出卖人收到。出卖人：胡友娥、陈新洪。代理人：陈爱璇。合同附件二约定：买受人以自行交接方式支付定金50万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付3万元，剩余47万元于2015年11月13日前（含当日）支付。出卖人应于2015年11月30日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿贷款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由买受人以购房款代出卖人清偿，买卖双方于出卖人与抵押人确定的还款日期共同办理还款手续。买受人应于还款日期将购房款330万元（不包含定金）支付至抵押权人指定账户。该笔购房款用于偿还借款，出卖人不得挪为他用。该笔购房款不足以清偿借款的，剩余借款由出卖人用于上述抵押权人确定的日期自行清偿。……买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格每日0．5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕五个工作日办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延。……出卖人同意将购房款3万元作为物业交接保证金，与物业交接完毕当日支付。任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。2015年11月11日，陈爱璇代表陈新洪、胡友娥与翁健签订了《补充协议》，约定因出卖人（陈新洪、胡友娥）拟将涉案房屋所有权转移登记至新出卖人（胡友娥）名下，新出卖人继续按照《买卖合同》约定履行原出卖人的义务，配合办理交税过户等手续。出卖人在收到买受人330万元后，出卖人与新出卖人于70日内办理完毕涉案房屋权属转移登记手续，否则视为出卖人违约。涉案房屋转移登记所需缴纳的税、费由陈新洪承担。新出卖人与买受人按照《买卖合同》继续履行。房屋所有权转移登记手续办理完毕前后的违约责任由出卖人和新出卖人共同承担或享有。现胡友娥与陈新洪为母子关系，若因政策原因导致无法办理赠与公证，即不能办理涉案房屋权属转移登记手续，则本次交易产生的个人所得税由买卖双方各承担一半。新出卖人承诺：本人同意出售涉案房屋并认可出卖人与买受人签署的《买卖合同》等全部文件的效力，本人将严格按照《买卖合同》履行出卖人义务并承担责任，配合将涉案房屋转移登记至买受人或买受人指定的第三人名下。新出卖人确认该房屋为新出卖人在北京的家庭自用唯一生活用房。新出卖人承诺与买受人办理完毕交纳涉案房屋交易相关税费手续前，不再在北京新购（包括但不限于订立、网签备案登记等导致本次交易无法享受免征个人所得税的情况）住宅类房屋，否则本次交易产生的个人所得税由出卖人承担。买受人将全部房款支付至出卖人指定的任意账号即视为新出卖人收到。新出卖人与买受人双方应于2016年3月25日前向房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款；双方应于取得《契税完税凭证》后五个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。三方对本协议约定内容的变更，互不追究违约责任，但若任意乙方违反本协议的约定，皆应按照《买卖合同》附件二违约责任的具体约定向守约方承担违约责任。各方均认可签订《补充协议》的目的是为了避税。2015年11月11日，翁健向陈新洪账户转款50万元作为购房定金，陈爱璇出具收据。案件审理过程中，麦田公司业务员张建康作为翁健证人出庭作证，证明陈新洪、胡友娥应当在2015年11月30日前向抵押权人申请提前清偿借款，2016年1月8日翁健与张建康前往民生银行劲松支行办理提前还款手续，民生银行工作人员表示不知此事，陈新洪并没有提出还款申请。后陈新洪又以房价上涨，母亲胡友娥不想卖等理由拖延时间并要求翁健加价，否则不履行购房合同，也不按照约定履行违约条款。本院前往中国民生银行（北京劲松支行）住所地了解情况，该银行职员石睿接待，称陈新洪在中国民生银行（北京劲松支行）处有434万元经营性贷款，以涉案房屋为抵押物；另，陈新洪在中国民生银行（北京劲松支行）处还有200万元信用贷款。实践中，应当先偿还信用贷款，再清偿房屋抵押贷款。对于提前还款，实践中要求将款项打入银行的挡板账户才能启动还款程序。陈新洪提交过还贷申请，但始终没有将款项打入银行挡板账户。翁健曾和麦田公司职员一同前往中国民生银行（北京劲松支行），要求对房屋解抵押，但银行认为应当由陈新洪来做解抵押，翁健无法办理。同时石睿认为本案与中国民生银行（北京劲松支行）无关，中国民生银行（北京劲松支行）拒绝出庭应诉，表示愿意配合本院调查并配合本院执行。翁健认可上述情形，陈新洪、胡友娥基本认可上述情形，但是认为中国民生银行（北京劲松支行）没有提供挡板账户，陈新洪2016年1月6日跟翁健核实了还款账户。本院调取了涉案房屋的《房屋抵押贷款合同》、《解除抵押权的协议》、《房屋最高额抵押贷款合同》，显示目前涉案房屋的抵押权人为中国民生银行股份有限公司总行营业部，贷款种类：中长期贷款；贷款用途：经营；最高债权额及币种：人民币443万元；债权确定期间：2013年5月16日至2018年5月16日；抵押房屋为本案涉案房屋；被担保主债权数额：人民币443万元。翁健当庭表示现同意全款购买涉案房屋，同意承担一半个人所得税，其他税费承担按照法律规定执行，并同意直接以购房款代替陈新洪、胡友娥偿还银行贷款。翁健提供三段录音，证明陈新洪、胡友娥一直以房屋价格上涨为由故意不履行合同。其中2016年1月21日录音为翁健与陈新洪通话录音、2016年1月29日录音为张建康与陈新洪通话录音、2016年1月31日为翁健与陈新洪通话录音。录音基本内容为陈新洪要求涨价，翁健只同意涨价13万元，陈新洪要求涨价30万元。陈新洪、胡友娥对该三份录音的真实性不认可。认为该证据形式不符合要求，无法证明电话号码、参与人身份信息等。翁健提供与麦田职员周锋（音）的聊天记录，证明约陈新洪2016年1月8日前往银行还款。陈新洪、胡友娥对该证据真实性不认可，认为麦田公司及翁健没有通知陈新洪、胡友娥前往银行还款，且款项应当由翁健直接打到账户上。翁健提供了招商银行交易明细，证明2016年1月8日翁健名下有335万元，可以给付银行用于解抵押。陈新洪、胡友娥认可该证据的真实性，不认可证明目的。翁健提供与陈新洪聊天记录，证明陈新洪说要加价。其中2016年2月18日聊天记录中翁健要求陈新洪直接联系律师，陈新洪、胡友娥认可该聊天记录。2016年2月23日、24日聊天记录涉及加价问题，陈新洪、胡友娥称需要核实该证据真实性。陈新洪、胡友娥对所有翁健聊天记录的证明目的不认可。陈新洪、胡友娥提供授信变更申请书、陈新洪与中国民生银行（北京劲松支行）职员石睿的聊天记录，证明陈新洪、胡友娥已经申请了提前还款，准备履行合同。微信聊天记录显示时间为2016年2月2日，石睿问陈新洪是否收到邮寄的东西，后来为什么没有邮寄回来。陈新洪回答，东西已经收到，让客户出解押款出了问题，并询问年后还抵押款是否有问题，石睿回答没有问题，并要求将签字的材料年后尽快邮寄回来。翁健对上述两份证据的真实性均不认可。陈新洪、胡友娥提供2016年1月5日广东省汕头市潮南公证处出具的（2016）粤汕潮南第000007号关于公证“陈新洪是胡友娥的儿子”的亲属关系《公证书》，证明提前办理房屋赠与过户手续，积极履行合同义务。翁健认为因为没有还贷款，赠与没有完成。陈新洪、胡友娥提供陈新洪与麦田员工赵冉、陈新洪与麦田员工张建康、陈新洪与翁健、张建康与翁健的微信聊天记录，证明陈新洪、胡友娥积极履行合同义务，在翁健提出解除合同后，陈新洪积极找翁健沟通，希望继续履行合同。翁健认为维信内容是中介的转述，是陈新洪、胡友娥要涨价，翁健已经立案，多次要求陈新洪、胡友娥联系翁健律师，但陈新洪、胡友娥没有联系。本院认为，本案的争议焦点有二：一是买卖双方是否存在违约行为，即翁健应如何支付330万元购房款，未及时支付330万元购房款是否构成违约；陈新洪、胡友娥是否向银行提交了提前清偿贷款申请及其要求涨价是否构成违约；二是诉前翁健要求解除合同的意思表示能否产生合同解除的法律效力。关于第一个争议焦点，首先，翁健与陈新洪、胡友娥签订《补充协议》是为了使涉案房屋满足满五唯一的出售条件，进而达到少缴纳税费的目的。《补充协议》第一条约定：“出卖人在收到买受人330万后，出卖人于新出卖人于70日内办理该房屋权属转移登记手续……”、第五条约定：“买受人将全部房款支付至出卖人指定的任意账号即视为新出卖人本人收到”，结合签订《补充协议》的目的及《补充协议》全部内容，该两条是对在陈新洪完成赠与手续后，新出卖人（胡友娥）如何履行合同义务的约定，而不是对翁健如何付款的约定，亦非对翁健付款方式的变更。其次，《买卖合同》及其附件、《补充协议》签订日期均为2015年11月11日，从时间上看，同时签订的两份合同对付款方式的约定不可能不同。最后，《补充协议》并未明确翁健何时将款项打给陈新洪、胡友娥的哪个账号，与《补充协议》相比，《买卖合同》关于付款方式的约定更为详尽、明确。综上，探究合同签订者的本意，翁健应按照《买卖合同》附件二约定的付款方式履行合同，即“买受人应于出卖人与抵押人确定的还款日期将购房款330万元（不包含定金）支付至抵押权人指定账户”。根据合同约定，出卖人应当在2015年11月30日前向抵押权人申请提前清偿借款。根据陈新洪提交证据，其2015年11月27日即收到抵押权人邮寄的空白提前还贷申请材料，但根据陈新洪、胡友娥提供的陈新洪与第三人职员石睿的聊天记录，截止至2016年2月2日，陈新洪仍未将签字后的提前清偿贷款的申请材料提交给抵押权人。抵押权人未收到提前还款申请材料，就不可能对提前还款进行审批，亦不可能径行指定还款账户，即便抵押权人对提前还款审批的前置条件是需要先行向还款账户内打款，陈新洪、胡友娥也应向抵押权人明确提前还款的请求，即先提交提前还款申请材料。抵押权人民生银行职员石睿的陈述及张建康证言可以证明，2016年1月8日翁健曾经到民生银行劲松支行处要求提前还款并解除涉案房屋的抵押，但因陈新洪未提交提前还款申请材料，最终没有完成提前还款，因此，从交易安全角度看，翁健支付330万元的目的在于解除涉案房屋的抵押，在陈新洪、胡友娥未提交提前还款申请书，抵押权人未指定还款账户，翁健径行将330万元打到陈新洪、胡友娥的指定账户，增加了翁健的交易风险，故翁健未将330万元打到陈新洪、胡友娥指定账户，不能视为违约行为。另，《补充协议》履行的前提是涉案房屋的抵押已解除，现因陈新洪、胡友娥违约导致涉案房屋的抵押未解除，《补充协议》无法继续履行。故房屋买卖合同的出卖方仍是胡友娥、陈新洪，即陈新洪仍是本案的适格被告。关于第二个争议焦点，根据法律规定，当事人一方依照《合同法》第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据双方签订的《买卖合同》附件二第七条约定，若逾期履约，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。根据陈新洪、胡友娥提供的证据以及麦田公司职员的证言可知，翁健曾提出解约并要求麦田公司另行提供其他房屋信息，该合同解除的意思表示最迟已经于2016年1月20日通过麦田公司职员的转述告知了陈新洪、胡友娥。陈新洪、胡友娥虽多次要求同翁健当面协商，但双方最终并未达成一致意见，且陈新洪、胡友娥并未在收到解除通知后三个月内以诉讼或仲裁的形式对合同解除提出异议，而本案中，陈新洪、胡友娥的答辩意见及要求解除合同的反诉请求均不是针对合同解除所提异议。此外，因解除权具有形成权的性质，翁健解除合同的意思表示在达到陈新洪、胡友娥后即生效，这是一种不可撤销的单方法律行为，对合同双方当事人均产生不可逆转的约束力，故本案中，翁健所提出的要求继续履行合同的诉讼请求亦不能影响翁健所发出的合同解除通知的效力。因此，翁健与陈新洪、胡友娥所签《买卖合同》及其附件、《补充协议》已经于2016年1月20日解除。故对翁健要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案合同已经解除，出卖人陈新洪、胡友娥应将收取的50万元定金退还给买受人翁健。关于违约金问题，因翁健未支付330万元购房款的行为不构成违约，翁健对合同解除亦不存在违约行为，故陈新洪、胡友娥无权要求翁健支付违约金，对其要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。而翁健所主张的违约金系基于合同继续履行的前提下，要求陈新洪、胡友娥支付的逾期付款违约金，现双方合同已经解除，故对该项诉讼请求，本院不予支持。合同解除后的其他法律后果，翁健可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、二〇一五年十一月十一日原告（反诉被告）翁健与被告（反诉原告）陈新洪、胡友娥签订的《北京市存量房屋买卖合同》及合同附件、《补充协议》于二〇一六年一月二十日解除；二、被告（反诉原告）陈新洪、胡友娥于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）翁健定金五十万元；三、驳回原告（反诉被告）翁健的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈新洪、胡友娥的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由原告（反诉被告）翁建负担（已交纳）。案件受理费62760元，由被告（反诉原告）陈新洪、胡友娥负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费31380元，由被告（反诉原告）陈新洪、胡友娥负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  俞里江人民陪审员  黄士华人民陪审员  张 林二〇一七年十二月二十七日书 记 员  于 婷