广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1663号上诉人(原审被告):何标,男，汉族，1960年9月29日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：魏宏强、马怀德，均系广东瀛仁律师事务所律师。被上诉人(原审原告):诸勇红,女，汉族，1971年3月17日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：田青，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。原审被告：惠州市永富源投资有限公司（下称永富源公司）。住所地：惠州市惠城区河南岸渡船头村惠淡路口**号。法定代表人：何秒。原审被告：何秒，男，汉族，1979年1月8日出生，住址：广东省龙川县，现住址：惠州市惠城区。上诉人何标因案外人执行异议之诉一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初9276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见诸勇红向原审法院提起诉讼，请求判令：1、不得执行惠州市××号永富源御品湾B栋2单元15层03号房和惠州市××号永富源御品湾D栋2单元13层03号房,并解除对上述房产的查封。2、被告承担本案诉讼费用。主要事实和理由：法院在办理申请执行人何标与被执行人惠州市永富源投资有限公司、何秒商品房买卖合同纠纷执行案中，作出（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》，查封了原告向被执行人惠州市永富源投资有限公司购买的惠州市××号永富源御品湾D栋2单元13层03号房及B栋2单元15层03号房。原告已经向贵院提出案外人执行异议，贵院经书面审查作出（2016）粤1302执异字129号、130号《执行裁定书》驳回了原告的执行异议申请，原告特依据民事诉讼法有关规定提起执行异议之诉。原告认为自身对上述被执行房产享有足以排除强制执行的民事权益，贵院（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》查封原告合法购买的房产不当，（2016）粤1302执异字129号、130号《执行裁定书》驳回原告执行异议申请错误，理由如下：一、2014年4月21日原告与被告惠州市永富源投资有限公司签署商品房买卖合同，采用一次性付款方式，以人民币708700元向惠州市永富源投资有限公司购买惠州市××号永富源御品湾D栋2单元13层03号房，合同签订后惠州市永富源投资有限公司于2014年5月7日开具了购房发票，2015年5月11日原告缴纳了惠州市住宅专项维修基金8504元，2016年3月30日原告缴纳了契税21261元，2015年初惠州市永富源投资有限公司也向原告交付了房屋，原告也对房屋进行了内部装修。二、2014年5月7日原告与被告惠州市永富源投资有限公司签署商品房买卖合同，采用一次性付款方式，以人民币638250元向惠州市永富源投资有限公司购买惠州市××号永富源御品湾B栋2单元15层03号房，合同签订后惠州市永富源投资有限公司于2014年5月7日开具了购房发票，2015年5月11日原告缴纳了惠州市住宅专项维修基金7659元，2016年3月30日原告缴纳了契税19147.5元，惠州市永富源投资有限公司也向原告交付了房屋，原告也对房屋进行了内部装修。原告认为，原告与惠州市永富源投资有限公司就涉案两处房产签署的商品房买卖合同合法有效。原告已经全额支付房款，取得购房发票，依法缴纳了契税和住宅维修基金，并且实际占用和使用上述房产，缴纳了物业管理费。上述两处房产的商品房买卖合同是通过惠州市房产管理局商品房销售系统网上签约并备案的，是为公众所知悉的信息，签约日期发生在贵院查封之前。原告对上述两处房产享有占有、使用、收益、处分的实体权利；上述两处房产属于新建商品房，所有产权登记手续均需要发展商办理，原告对房产没有进行产权登记无过错，但未办理产权登记并不必然否定原告的合法所有者身份，通过惠州市房产局的商品房预售系统在互联网上可公开查询签约信息，结合发票、维修基金缴纳证明等证据完全可以判断原告是实际权利人。因此，贵院对上述两处房产予以查封不当，如对上述两处房产予以强制执行，势必造成社会公众对政府房屋预售系统权威公信力的担忧和恐慌，损害真实购房人的合法权益。何标辩称:1、被告申请查封惠州市永富源投资有限公司的房产，没有违反法律的规定，查封是合法的，有事实及法律依据，因此被告对查封的房产享有物权；2、原告购买惠州市永富源投资有限公司的房产是事后补签的商品房买卖合同，并且未按规定的流程支付购房款，原告不享有该房产的物权；3、惠州市永富源投资有限公司可能存在转移资产、逃避债务的行为。惠州市永富源投资有限公司、何秒未到庭参加诉讼亦未提出答辩。原审被告惠州市永富源投资有限公司、何秒未作答辩。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2013年，原告与第二被告达成购买第二被告开发的位于惠州市××号永富源御品湾房产的意向。原告称第二被告承诺先预付房款，签约时可享有优惠，故于2013年9月27日向第二被告指定的账户转账支付房款150万元。同日，第二被告出具《收款收据》，确认收到原告房款150万元。原告称所购买的两套房产用于自家居住及方便照顾父母，给其父母居住。2014年4月21日，原告与第二被告签署合同编号：惠州（2014）10007735《商品房买卖合同》，约定采用一次性付款方式，以人民币708700元向第二被告购买惠州市××号永富源御品湾D栋2单元13层03号房。合同签订后，第二被告于2014年5月7日开具了购房发票。2015年5月11日，原告缴纳了惠州市住宅专项维修基金8504元。2016年3月30日，原告缴纳了契税21261元。2015年6月8日，第二被告向原告交付了房屋，原告对涉案房屋进行了装修，并交纳了有关物业管理费用。2014年5月7日，原告与第二被告签署合同编号：惠州（2014）10009425《商品房买卖合同》，约定采用一次性付款方式，以人民币638250元向第二被告购买惠州市××号永富源御品湾B栋2单元15层03号房，合同签订后，第二被告于2014年5月7日开具了购房发票。2015年5月11日，原告缴纳了惠州市住宅专项维修基金7659元。2016年3月30日，原告缴纳了契税19147.5元。2015年6月8日，第二被告向原告交付了房屋，原告对涉案房屋进行了装修，并交纳了有关物业管理费用。原告已付清涉案两套房产的房款，因第二、三被告未予以配合，涉案两套房产至今未办理产权证。2014年6月18日，第一被告诉第二、三被告商品房纠纷至本院，本院做出（2014）惠城法民一初字第1657号《民事判决书》。因第二、三被告未履行上述法律文书确定的义务，第一被告向本院申请执行。执行过程中，本院作出（2015）惠城法执字第1619号执行裁定书，查封了登记在第二被告名下的位于惠州市××号永富源御品湾共10套房子，包含原告购买的两套房子。原告得知上述信息后，向本院提出执行异议，要求终止对上述房产的拍卖、执行，并解除对上述房产的查封。2016年7月15日，本院作出（2016）粤1302执异字129号、130号《执行裁定书》，驳回原告提出的执行异议。原告不服该裁定，诉至本院。原审判决理由和结果原审法院认为，原告与第二被告签订两份《商品房买卖合同》是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”涉案两套房产在本院查封前，已签订了正式的《商品房买卖合同》，且原告已将房款付清，第二被告也已将两套房产交付给原告居住使用。涉案房产至今未能办理产权登记，系第二、三被告的原因导致，责任在于第二、三被告，原告不存在过错。故，原告请求停止（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》中关于本案涉案房产的执行，解除查封，有事实理由及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：停止本院（2015）惠城法执字第1619号执行案件中对位于惠州市××号永富源御品湾B栋2单元15层03号房、D栋2单元13层03号房的执行，并解除对上述房产的查封。本案受理费50元（原告已预交），由被告何标、惠州市永富源投资有限公司、何秒负担。当事人二审意见上诉人何标不服原审判决上诉称，原判决认定事实错误。原判决认定“原告已付清涉案两套房产的房款”没有事实依据。被上诉人并没有按《商品房买卖合同》的约定向原审第三人惠州市永富源投资有限公司支付购房款。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限明确约定“买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为惠州农村商业银行股份有限公司营业部专用帐户为80×××66。被上诉人提供的《收款收据》、《转账清单》不足以证明已经支付全部购房款，根据《惠市房(2013)190号》文件第一条的规定，预售款必须进监管账户，否则，交易登记所不得启动商品房预售系统受理合同预告登记相关业务。被上诉人没有按规定支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行的情形。综上所述，原审判决认定事实错误，被上诉人没有按规定支付全部购房款，不具有能够排除执行的权利，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。被上诉人诸勇红答辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。1、一审我方已经提交七组证据，这些证据经一审法庭调查查证属实，足以证实被上诉人全额支付购房款，上诉人虽然主张我方未实际支付购房款，但是上诉人不能举证证明被上诉人实际支付的房款是被上诉人和原审被告永富源公司之间的其他经济往来，上列证据足以证实房款已经全额支付。2、虽然原审被告永富源公司收取房款的实际账户并不是合同约定的收款账户，但是收取房款的账户属于永富源公司所有，双方的实际履行行为形成了收付款的意思表示，属于有效的民事法律行为，即使书面约定的收款账户与实际账户不一致，也不能否认实际支付的事实。3、上诉人提出的惠市房20l3-190号文，这个文件是地方政府职能部门在行使行政管理职能过程中发给开发商的，普通人不可能知道，也不可能掌握行政机关的工作，所以该文件并不能否认双方购房合同的有效性，无论开发商是否严格执行该文件，都不能否认被上诉人与永富源公司的房屋买卖合同的有效性。综上，上诉人的上诉主张，没有事实和法律依据，应当予以驳回。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：被上诉人是否已足额支付涉案两套房屋的购房款。上诉人上诉认为，因被上诉人未将购房款存入商品房项目预售款专用帐户，即开户银行为惠州农村商业银行股份有限公司营业部80×××66的专用帐户，故被上诉人并未支付全部购房款。对此，本院认为，根据被上诉人提交的收款收据和工商银行惠州富力国际中心支行的流水清单，被上诉人于2013年9月27日通过其设在工商银行惠州富力国际中心支行的账户，向永富源公司支付共计150万元，结合被上诉人与永富源公司签订的两份《商品房买卖合同》约定的房屋价格可以认定，被上诉人已向永富源公司足额支付涉案两套房屋的购房款。虽然，被上诉人支付的购房款并非打入永富源公司的商品房项目预售款专用帐户，但，因被上诉人向永富源公司支付150万元购房款在被上诉人与永富源公司签订的两份约定预售款存入专用帐户的《商品房买卖合同》前，在被上诉人未签订正式商品房买卖合同并不知情的情况下，要求被上诉人按照合同约定将购房款存入预售款专用帐户过于苛刻。且被上诉人打入购房款的账户属永富源公司所有，被上诉人是按永富源公司的指令将购房款打入永富源公司指定账户。综上，认定被上诉人是否已足额支付房款，不能以被上诉人支付的购房款未打入预售款专用帐户为依据。上诉人以被上诉人支付的购房款并未打入预售款专用帐户为由，主张被上诉人未支付涉案两房屋的全部购房款，理由不成立，本院不予支持。因被上诉人已足额支付购房款及缴交税款，并已交纳维修基金、物业管理费用等实际占用涉案房屋，且涉案房屋被查封致使相关房产证至今无法办理与被上诉人无关，故原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，认定被上诉人请求停止（2015）惠城法执字第1619号《执行裁定书》中关于本案涉案房产的执行理由成立正确，本院依法支持。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人何标负担。本判决为终审判决。审判长 邓 耀 辉审判员 曾  莹审判员 赖 锦 荣二〇一七年七月二十七日书记员 黄丽娴代附相关法律条文1、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。3、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;