湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂03民终362号
上诉人（原审被告）:十堰启森房地产开发有限公司，住所地湖北省十堰市茅箭区人民南路106号。
法定代表人：朱启武，该公司经理。
委托诉讼代理人：王琴，该公司员工。
委托诉讼代理人：方朋，湖北诚智成（十堰）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:十堰市中迈物业管理有限公司，住所地湖北省十堰市茅箭区人民中路91号。
法定代表人：张正平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：户家太，该公司员工。
被上诉人（原审原告）:朱翠平,男,1972年10月24日出生，汉族,住湖北省竹山县。
被上诉人（原审原告）:徐大香（系朱翠平妻子）,1984年9月20日出生，汉族,住湖北省竹山县。
上诉人十堰启森房地产开发有限公司（以下简称启森房地产公司）、十堰市中迈物业管理有限公司（以下简称中迈物业公司）因与被上诉人朱翠平、徐大香房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2017）鄂0323民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
启森房地产公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回朱翠平、徐大香对启森房地产公司的诉讼请求；2.二审案件受理费由朱翠平、徐大香负担。事实与理由：一、一审判决认定“启森房地产公司在符合交房条件时没有及时书面通知朱翠平、徐大香交房，在出售的楼栋房屋外面没有标注房号，在新的物业公司入住后没有及时沟通约定房屋交付程序，导致朱翠平、徐大香在不符合接收房屋条件时，拿到房屋钥匙，错误装修入住，存在过错”，明显错误。1.朱翠平、徐大香未向启森房地产公司缴纳办理房产证的相关资料和税费，不符合交房条件，依据合同约定，启森房地产公司有权拒绝交房。2.启森房地产公司未委托或授权中迈物业公司保管或向701、702号房屋业主交付钥匙，中迈物业公司持有701、702号房屋钥匙不合法。在朱翠平、徐大香未取得房屋入住通知书的情况下，中迈物业公司将房屋钥匙交付给朱翠平、徐大香，违反了物业公司安全管理的基本职责规定。二、朱翠平、徐大香错误装修的根本原因系朱翠平、徐大香采取欺骗方式领取701、702号房屋钥匙和中迈物业公司未尽安全管理义务。1.朱翠平、徐大香同时持有701、702号房屋钥匙，未尽注意义务，错误装修入住，应对其损失承担故意或重大过失责任；2.中迈物业公司违反基本常识和安全管理义务，将702和701号房屋钥匙交付给朱翠平、徐大香，应当对其失职行为承担相应的法律责任。
中迈物业公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回朱翠平、徐大香对中迈物业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由朱翠平、徐大香负担。事实与理由：一、本案为房屋买卖合同纠纷，中迈物业公司不是房屋买卖合同的当事人，一审判决中迈物业公司承担赔偿责任错误。二、本案发生的直接原因是朱翠平、徐大香自身错误装修造成，其应自行承担损失。三、房屋开发商启森房地产公司未对朱翠平、徐大香作出正确指示，未对涉案房屋编制房号，导致朱翠平、徐大香错误装修，启森房地产公司应对朱翠平、徐大香承担赔偿责任。四、一审法院认定朱翠平、徐大香应凭启森房地产公司的入住通知书办理房屋物业收费入住手续，无事实和法律依据。中迈物业公司未被告知具体接房手续，亦不知晓购房合同的内容，中迈物业公司依据购房合同等文件，向朱翠平、徐大香交付房屋没有过错。一审判决中迈物业公司承担责任没有依据。
启森房地产公司辩称，朱翠平、徐大香领取两套房屋钥匙是其错误装修入住的根本原因，中迈物业公司在朱翠平、徐大香未提供书面手续的情况下给付房屋钥匙，是本案纠纷发生的重要原因。
中迈物业公司辩称，其基于同情可补偿朱翠平、徐大香1万元损失，不予承担其他损失。
朱翠平、徐大香辩称，一、涉案房屋交房条件成就，启森房地产公司没有及时书面通知朱翠平、徐大香交房，存在过错。交付房屋和代办房产证件属于两个不同的概念，启森房地产公司以朱翠平、徐大香未提交办理房产证的相关资料为由拒交房屋，于法无据。二、启森房地产公司作为房屋开发商，其拟制并交付给朱翠平、徐大香的购房合同附件空白，没有房屋平面图，未对涉案房屋进行楼栋编号，导致朱翠平、徐大香无法正确识别701和702房间的准确位置。三、朱翠平、徐大香作为购房人，在购房前多次看房，深信装修的房屋系其购买的房屋，已尽到了合理注意义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朱翠平、徐大香共同向一审法院起诉请求：判令启森房地产公司、中迈物业公司赔偿其损失120000元，并承担案件诉讼费用。诉讼过程中，朱翠平、徐大香共同变更诉讼请求为：判令启森房地产公司、中迈物业公司赔偿其损失97063元。
一审法院认定的事实：朱翠平、徐大香于2012年12月5日与启森房地产公司签订了商品房买卖合同，合同约定：朱翠平、徐大香购买启森房地产公司开发的位于竹山县城××镇××大道××龙××单元××室房屋一套，总房价为243000元。签订合同时支付了首付款103000元，余款于2013年1月16日在竹山农商行办理了按揭贷款140000元，付清了购房款。此后朱翠平、徐大香外出打工，2016年8月，在积累了一定资金后，朱翠平、徐大香找到启森房地产公司和中迈物业公司要求收房装修入住，朱翠平、徐大香在启森房地产公司没有向其出具入住通知书的情况下向中迈物业公司交纳了盘龙上河城7幢1单元702室房屋的物业服务费、管理费、垃圾处理费、垃圾清运费及装修保证金后，中迈物业公司将房屋钥匙交给了朱翠平、徐大香。朱翠平、徐大香在准备装修房屋时又将案外人曹明垚购买的701室房屋借用存放物品，后将701室房屋当作702室房屋装修后，于2017年农历正月初三搬到装修房屋入住至今。启森房地产公司开发的位于竹山县城关镇纵横大道3号盘龙上河城7幢房屋自完工至今，仍未在房屋进户门上方标明房号。中迈物业公司是朱翠平、徐大香购买盘龙上河城小区房屋业主委员会聘请的物业公司，在朱翠平、徐大香要求交付房屋钥匙时，中迈物业公司才被小区业主委员会选聘进入该小区进行物业服务，从上期物业公司接收了该小区未交付房屋的钥匙，尚没有与上一期物业公司办理交接手续，也没有与启森房地产公司就商品房如何交付进行协商，但中迈物业公司知晓应凭启森房地产公司的入住通知书向买受人交付房屋钥匙。
2011年10月1日，案外人曹明垚与启森房地产公司签订购买启森房地产公司开发的位于竹山县城××镇××大道××龙××单元××室房屋，建筑面积为91.25平方米，总房价为249782元，于2016年10月24日取得了不动产权证书。案外人曹明垚于2017年5月5日已另案就朱翠平、徐大香及启森房地产公司、中迈物业公司占有物返还纠纷提起了诉讼，该案已于2017年7月24日作出判决，判决朱翠平、徐大香将已装修入住的701室房屋腾空交给案外人曹明垚，并已进入执行程序。
一审法院另查明，1.启森房地产公司签订第一份合同后，又签订了在竹山县房地产管理局的备案合同，该备案合同中附件一粘贴有房屋平面图，平面图上明确注明有1单元701室与702室的位置。朱翠平、徐大香现装修入住的房屋是701室，相邻未装修的是702室房屋。2.朱翠平、徐大香与启森房地产公司签订的房屋买卖合同约定，朱翠平、徐大香应向启森房地产公司缴清相关办证税费后，由启森房地产公司向朱翠平、徐大香签署房屋交接单即入住通知书后方可拿房屋钥匙装修入住。3.本案受理后，朱翠平、徐大香申请对其装修现居住的房屋（701室）装修现值进行评估鉴定，一审法院司法辅助办公室召集朱翠平、徐大香与启森房地产公司和中迈物业公司共同选定评估鉴定机构，双方当事人共同选定湖北中正价格评估事务所对涉案财产价格进行评估鉴定，该所作出鉴定意见为朱翠平、徐大香现装修居住的房屋装修现值为94563元，其中鉴定报告中可拆卸的物品价值为12680元（1.格力空调1台，3100元；2.老板油烟机1台，4880元；3.双台灶1台，3200元；4.海尔牌电热水器1台，1500元），其他不可拆卸装修现值为81883元，支付评估费2500元。
一审法院认为，商品房买卖合同应以买卖合同当事人双方在房地产管理部门备案的合同为准。朱翠平、徐大香与启森房地产公司签订的商品房买卖备案合同是双方真实意思表示，合同合法有效，双方应严格按合同约定履行各自的义务。按买卖合同约定，朱翠平、徐大香应按期及时缴清购房款，启森房地产公司应在约定时间内符合交房条件时书面通知朱翠平、徐大香办理房屋交接，朱翠平、徐大香在提交办证的相关资料并缴清各项办证税费后由启森房地产公司签署房屋入住通知书，方可领取房屋钥匙。朱翠平、徐大香购买房屋缴清房款后即外出打工，启森房地产公司在符合交房条件时没有及时书面通知朱翠平、徐大香交房，朱翠平、徐大香于2016年8月回来要求交房时，没有按约定在启森房地产公司办理房屋入住手续，就要求中迈物业公司交付房屋钥匙存在违约，且其在收到房屋钥匙后，没有核对自己购买的房屋位置即进行装修导致错误入住，存在明显过错。朱翠平、徐大香要求交付房屋钥匙时，中迈物业公司虽与该小区上期物业公司未办理交接手续，也未与启森房地产公司就商品房如何向买受人交付进行约定，但其接受上期物业公司交付的房屋钥匙后具有保管责任，且中迈物业公司知道买受人应凭启森房地产公司出具的入住通知书，方可办理房屋物业收费入住手续，在朱翠平、徐大香未出具启森房地产公司的入住通知书时，中迈物业公司擅自将房屋钥匙交付朱翠平、徐大香，且未到交付房屋现场实地查看，导致朱翠平、徐大香错误装修入住，存在重大过错。启森房地产公司在符合交房条件时没有及时书面通知朱翠平、徐大香交房，在出售的楼栋房屋外面没有标注房号，在新的物业公司入住后没有及时沟通约定商品房交付程序，导致朱翠平、徐大香在不符合接收房屋时，拿到房屋钥匙，错误装修入住，存在过错。朱翠平、徐大香错误装修房屋的损失，经朱翠平、徐大香申请，当事人三方共同选定评估鉴定机构作出的鉴定意见，应予采信，但评估鉴定意见中朱翠平、徐大香可以拆卸的动产部分，朱翠平、徐大香在迁出时可以撤走，鉴定意见中不可拆除部分的损失81883元，评估费2500元，合计84383元，应由过错方共同承担。
综上所述，朱翠平、徐大香错误装修房屋的过错，主要在朱翠平、徐大香和中迈物业公司，中迈物业公司虽不是房屋买卖合同的当事人，但任何一方严格注意自己的合同义务并按合同审查购买房屋的位置，都不会发生错误装修的事故，因此，朱翠平、徐大香与中迈物业公司应对错误装修造成的损失承担主要责任，启森房地产公司承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、启森房地产公司于判决生效后五日内赔偿朱翠平、徐大香房屋装修损失20000元。二、中迈物业公司于判决生效后五日内赔偿朱翠平、徐大香房屋装修损失32192元。三、驳回朱翠平、徐大香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，由朱翠平、徐大香负担1000元，启森房地产公司负担700元，中迈物业公司负担1000元。
二审中，朱翠平、徐大香和中迈物业公司均未向本院提交新证据。启森房地产公司向本院提交了三份新证据：1.交房确认书；2.朱翠平验收承诺书；3.收据。拟证明：朱翠平未缴纳产权费等各项费用，涉案房屋于2017年12月12日经过双方验收。
经质证，朱翠平、徐大香对上述证据的真实性无异议，本院依法予以确认。
二审经审理查明，一审判决认定的事实属实，二审依法予以确认。
经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：启森房地产公司和中迈物业公司是否应当对朱翠平、徐大香的损失承担责任？
本院认为，依据本地商品房交易习惯，房地产开发公司通常委托物业公司代为向业主办理交房，中迈物业公司应当知晓需依据启森房地产公司出具的入住通知书才能向买房人交付房屋钥匙，但其在朱翠平、徐大香未提供入住通知书的前提下，直接向朱翠平、徐大香交付702号房屋钥匙，此后，又将701号房屋钥匙交付给朱翠平、徐大香，对导致朱翠平、徐大香将701号房屋当做702号房屋装修，存在一定的过错，一审判决依据中迈物业公司过错程度，判令其赔偿朱翠平、徐大香房屋装修损失32192元，并无不当，本院予以确认。中迈物业公司虽然不是《商品房买卖合同》的当事人，但其接收原物业的房钥匙，并代为启森房地产公司向买房人交付钥匙，是实现《商品房买卖合同》约定的房屋交付义务的受托人，应当承担相应的责任。中迈物业公司以其不是《商品房买卖合同》的当事人作为其不应当承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
启森房地产公司未在约定的交付期限内在商品房达到交付使用条件后，书面通知朱翠平、徐大香办理交接手续，违反了《商品房买卖合同》的约定，且未在出售的楼栋房屋外设置门牌和标注房号，是造成朱翠平、徐大香错误装修房屋的也存在一定的过错，一审判决由启森房地产公司赔偿朱翠平、徐大香房屋装修损失20000元，与其过错相当，本院予以确认。房屋买卖是关系个人生活的重大交易，朱翠平、徐大香作为购买者，应当审慎对待。朱翠平、徐大香违反合同约定向中迈物业公司请求交付702号房屋钥匙，且在收到钥匙后，再次申请中迈物业公司借用701号房屋钥匙，其未核对自己购买的房屋位置即进行装修导致错误入住，应当对实际损失亦应当承担相应责任，一审判决朱翠平、徐大香自负部分装修费用，公平合理。
综上所述，启森房地产公司和中迈物业公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由十堰启森房地产开发有限公司负担300元，十堰市中迈物业管理有限公司负担2700元。
本判决为终审判决。
审判长 袁 昆
审判员 王广泉
审判员 王宇鹏
二〇一八年四月二十日
书记员 李大旭