上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2809号
原告（反诉被告）上海东风红欣服装有限公司。
法定代表人孙昌基。
委托代理人罗业龙。
委托代理人卢玉宁。
被告（反诉原告）上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部。
负责人谢文静。
委托代理人叶霆。
被告（反诉原告）上海视月眼镜销售有限公司。
法定代表人杨敏玉。
委托代理人叶霆。
上列两被告的共同委托代理人徐嘉妮，上海圆誉律师事务所律师。
原告上海东风红欣服装有限公司（以下简称东风红欣公司）与被告上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部（以下简称视月眼镜公司新港路门市部）、上海视月眼镜销售有限公司（以下简称视月眼镜公司）房屋租赁合同纠纷案，被告视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司反诉原告东风红欣公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员朱琼独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告东风红欣公司的委托代理人罗业龙、卢玉宁、被告视月眼镜公司新港路门市部的负责人谢文静、委托代理人叶霆、徐嘉妮律师、被告视月眼镜公司的委托代理人叶霆、徐嘉妮律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东风红欣公司诉称：东风红欣公司与视月眼镜公司新港路门市部于2012年5月19日签订了《房屋转租合同》，合同约定视月眼镜公司新港路门市部租赁东风红欣公司位于上海市新港路XXX号底层8室建筑面积80平方米的房屋（以下简称系争房屋），租期自2012年5月20日起至2013年11月19日止；2012年11月20日至2013年11月19日止年租金为12.2万元。合同履行期间，视月眼镜公司新港路门市部本应在2013年10月15日前支付东风红欣公司2013年10月20日至2013年11月19日的租金10，160元，但视月眼镜公司新港路门市部经东风红欣公司多次催讨至今仍未支付，视月眼镜公司新港路门市部的行为违反了合同的约定，构成违约。东风红欣公司于2013年11月15日向视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司发出告知函，明确告知：合同到期终止不再续约，请视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司支付欠租和合同约定的滞纳金，按约定返还系争房屋，并办妥善后事宜。现合同到期终止，视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司仍非法占用系争房屋，拒不迁出，也不将注册在系争房屋内的营业执照迁出或注销，且未支付任何费用，故东风红欣公司起诉来院，要求：一、视月眼镜公司新港路门市部迁出系争房屋，将系争房屋返还东风红欣公司；二、视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司支付2013年10月20日至11月19日的租金10，160元和逾期支付的滞纳金（自2013年10月15日计算至实际支付日止，按照日千分之三计算）；三、视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司支付房屋使用费（按日租金二倍，即668元从2013年11月23日计算至视月眼镜公司新港路门市部迁出且将注册在系争房屋内的营业执照迁出或注销之日止）。审理中，东风红欣公司同意视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司在履行完全部义务后30日内，返还保证金2万元。
被告视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司辩称：不同意东风红欣公司的诉讼请求。一、视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司在此经营了13年，一直正常履行合同，从不拖欠房租。现系争房屋面临动迁，故应得到相应的补偿。二、由于系争房屋的周边取缔了大量的无证商店，从去年开始已经严重影响了视月眼镜公司新港路门市部的正常经营，致使视月眼镜公司新港路门市部不能达到对系争房屋使用、收益的目的，因此可以减少租金或不付租金。三、根据合同的约定，合同终止的条件已经成就，故双方的合同已经于2012年11月18日终止，当时东风红欣公司没有要求迁出，并且收取了视月眼镜公司新港路门市部租金。合同终止后，东风红欣公司未与视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司另行签订合同，也不通知视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司搬离系争房屋且继续收取租金，视为原租赁合同继续有效，租期为不定期。由于双方未约定确定的租赁期限，因此双方都不受租赁期限的约束，任何一方都可以随时解除。故要求不支付之后的租金，直至得到政府的补偿安置费为止；四、东风红欣公司无权要求视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司支付之后的租金、滞纳金和房屋使用费；五、东风红欣公司无权擅自断电、封门，东风红欣公司的行为已经构成根本性违约，因此视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司不存在拖欠租金，无需支付逾期滞纳金；六、根据动迁政策，视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司理应得到补偿。
被告视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司反诉称：视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司与东风红欣公司的《房屋转租合同》由于动迁原因而终止。2013年11月15日，视月眼镜公司新港路门市部突然遭到东风红欣公司拉闸停电，19日中午，东风红欣公司的人员非法张贴告示，要求视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司清场。当天晚上，东风红欣公司的人员又强行用电焊将视月眼镜公司新港路门市部的店门焊死，致使视月眼镜公司新港路门市部无法正常进入，存在店内几十万商品缺失与过期、以及磨边设备损坏的问题，由于东风红欣公司的行为属于严重违约，故应对视月眼镜公司新港路门市部进行赔偿。由于系争房屋面临动迁，视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司应得到相应的补偿。故提起反诉，要求：一、东风红欣公司赔偿损失2万元；二、赔偿精神损失1万元。审理中，其变更诉讼请求，要求：东风红欣公司赔偿损失3万元（包括经营损失1万元、设备损坏费12，500元、员工工资损失17，770元，现仅主张3万元）。
原告东风红欣公司对反诉辩称：房屋租赁合同于2013年11月19日到期终止。合同约定的终止条件是征收公告，东风红欣公司是在2013年11月6日才知道10月30日系争房屋被列入征收范围，即于11月14日向视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司发函要求其支付欠租，返还房屋，但没有任何回应。东风红欣公司不存在违约行为，采取停电封门是因为视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司违约在先，避免损失扩大采取的合理措施。视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司认为东风红欣公司根本违约没有依据，合同约定欠付租金超过一个月，东风红欣公司有权解除合同，东风红欣公司停电的时候，视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司已经逾期付款超过一个月。视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司提出的经济损失没有相关依据，设备发票只是购物发票，不是设备损坏的证明，对本案没有证明力。即使视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司存在损失也是因为其违约行为造成，后果应当由其自行承担。
经审理查明：系争房屋的权利人登记为上海都城鞋业公司。东风红欣公司向上海都城鞋业公司租借了上海市新港路XXX号一楼30平方米、二楼730平方米、三楼730平方米。
2011年11月11日，视月眼镜公司新港路门市部的负责人谢文静受视月眼镜公司的委托与东风红欣公司签订《房屋转租合同》，由东风红欣公司将系争房屋出租给视月眼镜公司，租赁期限为2011年11月20日至2013年11月19日。合同签订后，实际由视月眼镜公司新港路门市部实际使用。合同到期后，东风红欣公司（甲方）与视月眼镜公司（乙方）又于2012年5月19日签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁期为一年半，自2012年5月20日起至2013年11月19日；2012年11月20日至2012年11月19日的年租金为5.8万元，2012年11月20日至2013年11月19日的年租金为12.2万元；年租金分叁月为一期，乙方应提前5日向甲方支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的千分之三支付滞纳金；甲、乙双方约定，签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2万元；租赁期间，乙方不得要求甲方用保证金抵充租金及本合同约定由乙方承担的各种费用；甲、乙双方租赁关系终止时，且乙方按期将该房屋交还甲方、付清其所有应付费用并履行7-3（乙方应在本合同租赁关系终止后的十五日内将其在该房屋内注册登记的工商营业执照迁出；未经甲方同意逾期迁出的，视为违约，每逾期一日，乙方应按每日租金的二倍向甲方支付房屋占用费）约定后30日内，甲方应将租赁保证金无息返还乙方；乙方应在本合同租赁关系终止后的三日内返还该房屋，逾期归还的，乙方应按每日租金的二倍向甲方支付该房屋占用费；甲、乙双方同意在租赁期内有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任（包括但不限于乙方装潢费、经济损失等），乙方不参与下列情形的补偿：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的、该房屋被列入房屋拆迁许可范围的（自拆迁公告之日起一个月内迁出该房屋）。”目前系争房屋仍由视月眼镜公司新港路门市部使用，视月眼镜公司新港路门市部支付租金至2013年10月19日。自10月20日起，视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司未向东风红欣公司支付租金。
2013年11月14日，东风红欣公司向视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司发出《告知函》，言明：“贵司分公司上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部（以下简称门市部）与我司于2012年5月19日签订《房屋转租合同》，约定由我司将位于上海市虹口区新港路XXX号底层8室建筑面积80平方米的房屋出租予门市部，租期自2012年5月20日起至2013年11月19日止。按照约定门市部应于2013年10月15日前支付2013年10月20日至2013年11月19日的租金10，160元，经我司多次催讨，但门市部至今未付，已构成违约。现合同即将到期，且我司已收到政府征收该房屋的通知，为此特函告贵司：合同于2013年11月19日到期终止不再续约，请贵司和门市部在接函后及时支付欠付的租金和合同约定的滞纳金，同时办理到期终止的相关手续，并按约定期限将该房屋返还我司，注销或迁出营业执照及结清相关费用。……”发到视月眼镜公司的该函因搬迁被退回，而发到视月眼镜公司新港路门市部的该函有署名为“叶霆”的签收。11月15日，东风红欣公司对系争房屋采取了断电措施，至今未恢复，当日视月眼镜公司新港路门市部的叶霆报警。11月19日，东风红欣公司派员将上述《告知函》张贴于视月眼镜公司新港路门市部的门上，并将系争房屋的门封闭，叶霆再次报警。次日，视月眼镜公司新港路门市部的人员打开了被封闭的门。
另查明：2012年11月18日《上海市虹口区人民政府房屋征收决定》上，房屋征收范围未包括系争房屋。2013年8月26日，上海市虹口区人民政府发出的《虹口区虹镇老街XXX号地块（B段）房屋征收与补偿方案》上房屋征收的范围包括新港路XXX号。同年10月30日，上海市虹口区人民政府发出《公告》，确定：“因公共利益需要，根据上海市旧区改造工作领导小组办公室《关于确认虹口区虹镇老街XXX号和7号地块旧城区改建房屋征收范围的复函》，……，新港路XXX号1、2、3幢，……属于该地块房屋征收范围内。”同年11月5日，上海市虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部向上海都城鞋业公司发出《关于新港路XXX号1、2、3全幢房屋列入虹镇老街XXX号地块旧区改造征收范围的函》，上海都城鞋业公司于次日收到该函。
上述事实，经当庭质证，由东风红欣公司、视月眼镜公司新港路门市部与视月眼镜公司的陈述，东风红欣公司与上海都城鞋业公司签订的《房屋租赁合同》、系争房屋的《上海市房地产权证》、东风红欣公司与视月眼镜公司签订的《房屋转租合同》、东风红欣公司发给视月眼镜公司的《告知函》及邮寄凭证、照片、视月眼镜公司给视月眼镜公司新港路门市部的授权委托书、视月眼镜公司新港路门市部的安全生产（经营）承诺书、《上海市虹口区人民政府房屋征收决定》、《公告》、《关于新港路XXX号1、2、3全幢房屋列入虹镇老街XXX号地块旧区改造征收范围的函》及邮寄凭证、《虹口区虹镇老街XXX号地块（B段）房屋征收与补偿方案》、上海市公安局案（事）件接报回执单等证据佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。东风红欣公司与视月眼镜公司签订的《房屋转租合同》虽然约定了合同终止的条件（即该房屋被列入房屋拆迁许可范围的（自拆迁公告之日起一个月内迁出该房屋）），但是由于2012年11月18日的《上海市虹口区人民政府房屋征收决定》上并未将系争房屋列入其中，从现有证据来看，2013年10月30日，上海市虹口区人民政府发出的《公告》明确将系争房屋列入了动迁范围，作为权利人的上海都城鞋业公司于11月6日收到了上海市虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部向其发出的《关于新港路XXX号1、2、3全幢房屋列入虹镇老街XXX号地块旧区改造征收范围的函》，嗣后，东风红欣公司向视月眼镜公司、视月眼镜公司新港路门市部发出了《告知函》，明确合同于2013年11月19日到期终止。现考虑到合同约定的租赁期已经届满，视月眼镜公司新港路门市部理应迁出系争房屋。对于东风红欣公司起诉要求视月眼镜公司、视月眼镜公司新港路门市部支付房屋租金、滞纳金一节，视月眼镜公司、视月眼镜公司新港路门市部理应按照合同约定支付房屋租金，逾期支付的应按照合同约定支付相应的滞纳金，但是考虑到东风红欣公司于2013年11月15日采取了断电措施，导致视月眼镜公司新港路门市部至今无法正常经营，故对于视月眼镜公司、视月眼镜公司新港路门市部应支付的租金及滞纳金，本院将根据双方履行合同的情况及合同约定予以酌定。合同到期后，视月眼镜公司新港路门市部未按期迁出的，视月眼镜公司、视月眼镜公司新港路门市部应支付房屋使用费，房屋使用费的数额亦由本院根据房屋的实际使用情况予以确定。至于东风红欣公司同意在履行完全部义务后30日内，返还保证金2万元，与法不悖，予以照准。视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司关于东风红欣公司应给予动迁补偿的辩称意见，鉴于视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司未在本案中提起反诉，本案不予处理。视月眼镜公司新港路门市部、视月眼镜公司反诉要求东风红欣赔偿损失一节，因缺相应的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起10日内，被告上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部迁出上海市新港路XXX号底层8室房屋，将上述房屋返还原告上海东风红欣服装有限公司；
二、自本判决生效之日起10日内，被告上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部、上海视月眼镜销售有限公司支付原告上海东风红欣服装有限公司租金9，346.15元和逾期支付的滞纳金（以9，346.15元为本金，自2013年10月15日按照中国人民银行同期固定资产贷款利率计算至实际支付日止）；
三、自本判决生效之日起10日内，被告上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部、上海视月眼镜销售有限公司支付原告上海东风红欣服装有限公司房屋使用费（按日租金163.96元，从2013年11月26日计算至被告上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部迁出且将注册在上海市新港路XXX号底层8室房屋内的营业执照迁出或注销之日止）；
四、在被告上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部、上海视月眼镜销售有限公司履行完上述第一、二、三项确定的义务后，原告上海东风红欣服装有限公司返还被告上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部、上海视月眼镜销售有限公司保证金2万元；
五、被告上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部、上海视月眼镜销售有限公司要求原告上海东风红欣服装有限公司赔偿损失的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费118.64元，减半收取59.32元，由原告上海东风红欣服装有限公司负担12.5元，被告上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部、上海视月眼镜销售有限公司负担46.82元，减半收取的反诉受理费275元，由被告上海视月眼镜销售有限公司新港路门市部、上海视月眼镜销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 朱 琼
二〇一四年五月三十日
书记员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。