山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1002民初2054号 原告：威海市田峰贸易有限公司，注册号3710002800544，住所地威海市古陌路76号。 法定代表人：于国秀，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：王卫东，山东时中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于丽媛，山东时中律师事务所律师。 被告：威海家美房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000706232284G，住所地威海市文化西路158号。 法定代表人：宋永涛，总经理。 被告：威海恒升资产管理有限公司，统一社会信用代码91371002493639063P，住所地威海市环翠区西城路24号。 法定代表人：宋雅雯，总经理。 二被告之共同委托诉讼代理人：邵亮，山东威扬律师事务所律师。 二被告之共同委托诉讼代理人：张伟强，山东威扬律师事务所律师。 原告海市田峰贸易有限公司（以下简称“田峰贸易”）与被告威海家美房地产开发有限公司（以下简称“家美公司”）、威海恒升资产管理有限公司（以下简称“恒升公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王卫东、于丽媛，二被告之共同委托诉讼代理人邵亮、张伟强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田峰贸易向本院提出其诉讼请求：1、判令被告向原告交付家美大厦一层商业网点72.90平方米，并赔偿自2017年1月25日至被告实际交付商业网点计算的租金损失；2、判令被告向原告交付合作分成款4661140.1元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年5月19日，威海市高级技工学校（以下简称“技工学校”）与家美公司、原告签订土地合作建设项目协议书，约定三方对技工学校土地进行合作开发，技工学校提供土地，家美公司、原告出资建设。后2001年7月17日，原告与家美公司以上述协议为基础签订了合作开发协议，约定双方共同开发建设西城路农贸市场项目，并对双方权利义务进行了相应的约定。后原告完成了项目立项和开工前手续办理的合同义务，家美公司也实际取得了土地使用权，并于2014年间将上述土地使用权变更登记至恒升公司名下，并办理了相应项目开工建设手续，该项目于2017年1月25日竣工验收，竣工建筑面积为18555.7平方米，该竣工面积与双方协议约定建筑面积存在出入，但系被告原因导致，按照双方合同约定及实际建成面积并扣除家美公司已付15万元，被告应给付原告合作分成款为4661140.1元，二被告之间存在关联关系，被告家美公司将土地过户至恒升公司名下只是项目开发名义的变更，因此二被告应对原告诉请承担连带责任，故诉至法院，请求处理。 家美公司、恒升公司共同辩称，原告与家美公司签订的合作开发协议因损害社会公共利益应属无效，对家美公司没有约束力，原告主张交付房产和支付分成款的主张不应支持，原告不具有任何开发资质及开发经验的企业，双方之所以签订涉案合作开发协议，并承诺给予高额回报系因原告表示其可以通过关系增加项目的总建筑面积，获得更多的收益，原告负责办理立项，系想通过不正当手段获得收益，双方之间的约定损害了社会公共利益，不符合法律规定，不应受到法律保护；合作开发协议所涉西城路改造项目因不可抗力未能实施，协议已作废，原告应返还全部款项，本案所涉项目为西城路改造项目，2002年12月16日因技工学校整体搬迁，项目暂缓实施，后项目所涉土地在2010年被重新规划并拍卖，由案外人竞拍取得，因此双方所约定的项目因不可抗力未能实施，2013年经家美公司申请，威海市发改委核准立项家美商厦工程项目，并由家美公司办理相应开工手续，因此家美商厦工程与原西城路改造工程系两个完全不同的工程项目，涉案家美商厦工程与原告没有任何关系；原告未履行合同约定的义务，要求被告按照协议约定交付房产和付款义务没有事实和法律依据，本案中双方合作开发协议约定，工程总建筑面积3.4万平方米（含地下车库5000平方米），原告负责项目立项及开工前手续办理等事项，但原告并未参与办理任何立项及开工手续等工作；原告与恒升公司没有合同关系，原告要求被告恒升公司承担责任没有法律依据。综上所述，涉案合作开发协议因损害公共利益无效，原告未履行该协议约定的义务，所涉西城路改造工程也未能实施，原告诉请没有依据，请求予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2000年5月19日，技工学校（甲方）与家美公司和田峰贸易（乙方）签订《协议书》一份，约定合作开发技工学校土地，合作方式为技工学校提供学校园内东部区域建设用地（东至西城路，北至和平路，南至解放路，西至校园规划红线），规划占地面积约17.43亩，校园内占地面积约10.43亩，乙方出资开发建设，拟建七层（地下一层，地上六层），建筑面积约21681平方米。关于权利义务协议约定，乙方在协议签订生效后，二十日内向甲方缴纳定金二百万元；乙方负责项目的规划、报建、拆迁等一切有关手续，并负责出资建设项目所需费用；甲方负责配合乙方做好建设项目过程中的各项工作。建设项目所需各种拆迁费用，校园内的热处理车间、配电站、发电房等搬迁费用由甲方负责，其拆除费用及其他拆迁费用（居民住宅等）由乙方负责；设计方案和施工图经甲、乙双方同意并报市建委、市规划局批准后，学校所得部分不得随意变更，若需变更，须经甲方同意。关于房屋分配及补偿方式协议约定，开发建设的房屋产权，甲乙双方按建筑面积5：5比例分配，甲方所得建筑物面积为东北角三层及三层以上6200平方米综合楼；乙方付给甲方资金1200万元，除定金外，余额分两次付清，一次于主体完成一半时交付，一次于主体工程竣工时交付。 2000年7月11日，威海市规划局出具建设项目选址意见书，建设面积共计25000平方米（其中地下停车场3800平方米），其中地上面积为21200平方米（25000平方米一3800平方米）。 2000年9月25日，威海市规划局、威海市测绘局出具涉案土地开发建设规划图，载明土地开发面积为11600平方米。 2000年10月16日，威海市土地管理局与技工学校签订国有土地使用权出让合同，约定威海市土地管理局出让位于和平路93号，面积为6689平方米土地的土地使用权，规划建设商业网点，土地出让金总额为3678950元，出让期限为40年。 2001年7月17日，田峰贸易（合同甲方）与被告家美公司（合同乙方）签订《合作开发协议》一份，载明甲乙双方本着平等互利的原则，就共同参与开发建设西城路农贸市场项目，达成如下协议：该工程位于西城路西侧，和平路南侧，烟台路北侧技校院内，总建筑面积3.4万平方米（含地下车库5000平方米），分两期施工，其中一期工程是指建筑施工图中2-6号楼（包括地下车库）面积约为2.8万平方米，二期是指建筑施工图中一号楼，面积约为6000平方米，为加快该项目的建设进度及销售步伐，明确责任分工，减少中间环节，甲乙双方协商该项目的立项工作由甲方负责办理，因立项工作所产生的费用已由甲方承担，甲方还负责开工前的手续办理等事项。乙方负责该项目的全部投资、包括工程前期各种费用的交纳、以及工程建设费的投入、税费的交纳、工程的全部管理、竣工后各种基础设施的配套及庭院绿化、硬化等，包括按合同支付校方的利润及校方的教学楼、试验楼、两户居民的搬迁费用，双方商定该项目经营权归乙方所有，为保证甲方的利益不受损害，乙方按双方测定的利润以实物与货币付给甲方，具体给付如下：一、乙方付给甲方的实物部分为住宅、车库及商业网点房如下：1、住宅位于统一路北首路东，楼号为统一路×号楼×室，统一路×号楼×室、×室、×室共计4套，住宅建筑面积合计为566.92平方米，草棚4个面积合计76.95平方米，住宅价格为每平方米2300元/平方米，合计1303916元，草棚价格每平方米1000元/平方米，合计76950元，上述房产产权归甲方所有，由乙方按甲方要求于合同签订一星期内签订房产买卖契约，工程完工验收后办理过户手续，办理房证所需缴纳的费用按同期市有关规定执行；2、车库位于上述住宅小区内共计三间，每间人民币50000元整，车库的签订及过户以第1条为准；3、网点位于新建西城路农贸市场，其具体位置：位于建筑施工图6号楼北侧一楼，东北入口自东向西第一个网点，面积约70平方米、位于建筑施工图5、6号楼东侧一楼网点，面积约为40平方米（面积以房屋产权证为准，多退少补），价格为每平方米15000元/平方米，合计1650000元，上述网点房产产权归甲方所有，由乙方负责按甲方的要求，于该工程开始预售一星期内签订房产买卖契约，工程竣工后办理过户手续，办理房证所需缴纳的费用按市有关规定执行。二、乙方按甲方要求将余款2819134元分三次付清：第一次在合同签订之日起两月内付清940000元，第二次在工程主体完工（以主体验收出证日期为准）后十日内付1000000元，第三次在工程竣工（以工程竣工验收出证日期为准）一个月内付清余款。三、甲乙双方商定二期工程2000000元，由乙方在二期工程开工建设后三个月内一次付清。合同签订后工程经营权、管理权等由乙方负责，且由乙方自负盈亏与甲方无关。上述协议签订后，2002年6月5日，原告收取了位于威海市统一路455号×室房产钥匙，并用于办公使用了一段时间，被告主张此后原告自认未能履行前述合同约定的义务因此将上述房屋钥匙退还被告，而原告则称上述房屋此后由被告另行处分，原告遂腾出涉案房屋，钥匙作废。 2002年4月11日，威海市规划局向技工学校颁发建设用地规划许可证，载明，项目名称为西城路改造综合服务楼，用地位置为校区东侧、北侧及东南角，用地面积为11600平方米。 2002年9月10日，威海市人民政府以威政征出字〔2002〕×号文件批复同意，将共计11600平方米土地使用权划拨出让给技工学校，用于建综合服务楼。按建筑面积分摊，其中4911平方米土地使用权划拨给技工学校，用于建教学楼；另外6689平方米土地使用权出让给技工学校，用于建商业网点，出让期40年。后因威海市人民政府统一规划调整，上述4911平方米划拨土地技工学校并未实际取得。 后家美公司另行办理了西城家美大厦的规划、施工手续，对6689平方米的出让土地进行开发建设，建设单位为恒升公司，设计规划的总建筑面积18990.9平方米，其中地上建筑面积14824平方米，包括公寓式酒店5488.2平方米，商业面积5108.9平方米，商务办公面积4226.9平方米，地下面积4166.9平方米（其中地下车库面积3882平方米），停车位120个（地上22个，地下98个）。经生效法律文书确认西城家美大厦整体系一栋建筑物，位于原技工学校的东侧，东北角并无独立的建筑物。2014年5月6日，涉案6689平方米土地使用权被登记在恒升公司名下。2017年1月25日，项目竣工备案，总建筑面积18555.7平方米。原、被告所签订协议涉及6689平方米国有土地使用权上所建设项目与涉案家美大厦项目所占土地使用权一致，但项目四至不一致，现已建成的项目用地及计划开发房产建筑面积少于协议所约定项目。 另查，原告田峰贸易与被告家美公司签订《合作开发协议》后，原告田峰贸易先后向被告家美公司出具收款收据，显示收到被告家美公司支付价款共计21.2万元，原告田峰贸易对于收款收据中2001年1月5日记载6万元钢材款，其虽认可出具了相关收款收据，但并不认可收据所载款项已实际收取。 双方签订的《合作开发协议》中所记载的实物部分即位于威海市环翠区统一路5套房产及草棚，已由被告家美公司另行处分，对于原告主张按照每平方米7000元计算价值，被告虽认可上述价值对比市场价值相对合理，但不认可应由被告承担赔偿责任，亦不认可应按照现今市场价值计算原告损失。 又查，对于涉案合作开发协议中原告义务的履行，原告主张在合同内容中明显有体现外，另提供《西城路农贸市场的改造与技工学校规划调整的论证报告》（无威海市规划局盖章确认，时间为2000年6月7日）、威高技字【2000】×号《关于筹建综合服务楼的请示》（2000年7月11日）、威高技字【2000】×号《关于我校改建综合服务楼用地的请示》（2000年9月28日）、《威海市高级技术学校综合服务楼可行性研究报告》（2000年8月）、威技基字【2000】第×号《关于威海市高级技术学校改建综合服务楼项目可行性研究报告的批复》复印件（2000年8月29日）、《西城路改造工程1#、2#楼方案设计件、《西城路改造工程3#、4#楼方案设计》、《西城路改造工程5#、6#楼方案设计》、《西城路农贸市场搬迁改造-技工学校调整规划设计变更》复印件、工程咨询委托书》复印件、《威海市建设工程施工招标申请表》（2001年3月12日）、《建设工程施工许可申请表》（2001年3月9日）、《威海市建设工程监理招标申请表》（2001年3月12日）、《建设工程委托监理合同》（2001年4月2日）、《威海市建设工程地质勘查招标申请表》（2001年3月12日）、《工程咨询合同书》（2000年8月15日）、《威海市房地产价格评估事务所报告书》（2001年1月10日）、《移植树木花草占用破挖绿地（带）广场、公园设施审批表》（2001年3月2日）、《房屋拆迁许可》复印件，以上证据证实原告为涉案项目的立项工作进行了大量努力，涉案项目顺利完成立项、并完成了部分面积的施工一级竣工验收，表明原告已经履行了合同约定的义务，有权请求被告履行相应义务。被告质证称，对上述证据中系复印件及并无相关单位盖章确认的证据，真实性均不予认可，对于上述证据中系原件的证据材料（加盖相关单位印章）真实性予以认可，但原告并无证据证实系由原告完成的相关申报工作，且上述证据中多为技工学校留存的材料，原告与技工学校存在利益关系，不能证实原告的主张。 本院认为，原告与被告家美公司在技工学校与被告家美公司、原告签订的土地合作建设项目协议书基础上签订合作开发协议，对于三方协议中约定由技工学校提供的土地使用权上相应工程项目由原告及被告家美公司合作开发及相应权利义务达成合意，系双方的真实意思表示，亦不违反国家的强制性法律规定，应属有效，被告家美公司主张双方协议内容损害社会公共利益，对此并未提供相关证据予以证实，其提出合同应属无效的抗辩理由，本院不予采纳。 根据合同法规定的诚实信用原则，原告及被告家美公司在合同生效的情况下均应恪守履行合同约定的各自义务，从双方所签订协议内容上看，原告已履行协议约定的项目立项工作并承担了相应费用，且从原告提供证据看双方约定的项目相关开工手续也已申报办理，在此情况下，被告家美公司负有以实物与货币方式向原告支付利润的义务，被告家美公司主张双方并未实际履行涉案合作开发协议书，但从双方所签订记载中可以看出原告在双方签订协议前已履行了相应立项工作并承担费用，即原告的相应义务已履行，因项目经营权在双方签订协议中约定归被告家美公司享有，被告家美公司根据其实际开发建设需要重新办理项目立项及开工等手续系被告家美公司为经营开发工程项目需要所致，并非原告过错，亦不能就此否定原告已履行的合同义务，故被告家美公司的抗辩，理由不当，本院不予采纳。 针对原告各项诉讼请求，本院逐一分析如下： 对于原告按照实际建成项目总建筑面积与合同约定一期总建筑面积比例要求被告家美公司交付合同约定项目的一楼网点房，并赔偿相应租金损失，但由于实际建成的工程项目并非双方合同约定项目，且在项目变更后对于应当分配给原告的房屋，双方亦并未就此特定化，故原告该项诉请，理由不当，本院不予支持。 对于原告要求被告家美公司支付合作分成款的诉讼请求，首先，原告要求被告支付合作分成款的计付方式为按照实际建成项目总建筑面积18555.7平方米与双方合同约定合作项目总建筑面积28000平方米折抵比例，要求被告家美公司履行支付利润的义务，符合合作开发合同共享利润、共担风险的合同性质，本院对此予以照准；其次，根据双方合同约定被告家美公司应向原告支付的利润中实物部分及现金款项，实物部分即位于威海市统一路451号×室、455号×室、×室、×室房屋及草棚、车库三间，从合同约定内容看，上述房屋抵顶应付原告合作分成款为1530866元，但上述房屋已由被告家美公司另行处分，原告要求被告家美公司按照现价值支付合作分成款虽与合同约定不符，但实际系要求被告家美公司承担未能交付实物部分相应违约责任，其主张计付标准与实物部分房屋市场现价值相比，亦属合理范畴，为避免诉累，且原告诉讼本意亦系向被告家美公司主张实物部分相应折算价款，因此对于原告该项诉讼主张的相应计付标准，本院予以采纳，但承前所述，原告所主张的计付标准实际包含要求被告承担违约责任的部分诉请，从被告所提供证据及原告自认等情况看，对于实物部分被告实际已履行部分指认、交付钥匙等义务，此后原告并未按合同要求被告签订房屋买卖合同，且在知晓被告将房屋另行处分后也未提出异议，因此对于上述实物部分未能履行所产生相应差价损失原告亦负有过错，本院对于损失部分根据双方履行情况及过错程度予以调整支持；最后，对于被告家美公司已付款，从被告家美公司提供证据看，被告家美公司已付21.2万元，原告主张其中6万元其并未实际收到，对此并未提供反驳证据予以证实，本院对此不予采纳。综上所述，对于原告要求被告家美公司支付合作分成款（包含约定给付实物部分未履行所造成损失）的诉讼主张中的合理部分【1530866元*66.27%+（566.92平方米*7000元/平方米+76.95平方米*3000元/平方米+80000元*3-1530866元）*50%*66.27%+2819134元*66.27%-212000元】，理由正当，本院予以支持。 另外，被告恒升公司并非涉案合作开发协议中的当事人，原告要求被告恒升公司承担连带责任，不符合合同相对性原则，对于原告要求被告恒升公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告家美公司于本判决生效后十日内给付原告合作分成款（包含约定给付实物部分未履行所造成损失）3634451.29 元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22045元，由原告负担4856元，被告负担17189元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙博碕 二〇一九年八月二十七日 书记员  曹 颖