辽宁省营口市站前区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）站民二初字第00246号
原告交通银行股份有限公司营口分行。
法定代表人：于某，系该行行长。
委托代理人：钟某，系该行职员。
第一被告赵某，女，1964年5月11日出生，汉族，无职业。
第二被告营口市城市建设投资发展有限公司。
法定代表人王某，系该公司总经理。
委托代理人辛某，系辽宁绿洲律师事务所律师。
委托代理人张某，系辽宁绿洲律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司营口分行（以下简称营口交行）诉第一被告赵某、第二被告营口市城市建设投资发展有限公司（以下简称城投公司）借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟某、第一被告赵某、第二被告委托代理人辛某、张某均到庭参加诉讼，本案现已审理完结。
原告诉称：被告赵某于2002年9月26日在我行办理了二十五万元的个人商铺按揭贷款，用于经营新韵餐饮娱乐城。该笔贷款约期至2012年7月25日，利率为月利率千分之4.8，还款方式为按月等额本息还款。该笔贷款担保方式为被告赵某购买的自有产权房屋抵押担保。并由被告城投公司提供回购担保责任。在贷款期内被告赵某从2005年7月21日起开始欠款，经我行多次催收未能偿还。另外，新韵餐饮娱乐城另一合伙人刘某甲于2002年7月与被告赵某一同从被告城投公司处购买商铺一处，用于经营新韵餐饮娱乐城，该商铺也在原告处办理了按揭贷款（贷款金额五十三万元）到期日同为2012年7月25日，利率还款方式及担保方式均与赵某贷款相同。该贷款于2004年2月21日开始逾期。在此期间被告赵某与合伙人刘某甲协商，将刘某甲对原告方的所有债务及抵押物转让给被告赵某，并于2003年6月24日办理了房屋转让公证，赵某负责偿还刘某甲对原告的所有债务。现该两笔贷款已到期，对以上两笔债务负有还款及回购义务的被告方某未能按合同约定履行各自义务。为维护原告合法债权不受侵犯，特将被告诉至贵院，请依法裁判。
被告赵某辩称：2002年原告在大剧院西侧购买了商品楼娱乐楼6-7号，当时与被告城投公司签订的合同是产权房，现在城投公司已经违约了，办不了产权。在购房合同中第十二条约定：如果出卖人的原因办不了产权登记，出卖方负责赔偿买受人的全部损失。合同的第十五条规定，如因出卖人的责任，不能办理产权证登记，买受人可以退房，将买受人已付房款退还给买受人，并给予赔偿。买受人不应支付复利、罚息等。只支付正常的本金利息，因为贷款时是原告审查手续不严格，所以办不了产权证，当时原告又是卖住房又是借钱才买下此门市房，我不是不还贷款，因为购房的目的是为了挣钱。做生意就有风险，在偿还一部分贷款后，首付518000元，再加上后期交到银行的20万元贷款，共70余万元。由于经营不善导致无利润，甚至亏损，因此决定出卖购置的本商品房还银行贷款。银行给予大力的协助，寻找买主，加上我找的近20多家，结果由于被告城投公司未按买卖合同的约定，至今十年有余也办不了产权证，因为城投公司的过错，无法出售商品房，也就是无法偿还贷款，给本人造成重大经济损失。所以按合同第十二条城投公司必须赔偿全部损失，每平最少按市场价回购。
被告城投公司辩称：一、答辩人对赵某的借款没有保证责任，回购不是保证，最多算如何实现保证责任的方式。二、回购如果被认定为保证，则此条款无效。《最高人民法院关于适用担保法的司法解释》第57条当事人在抵押合同中约定，债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。三、如果回购属于保证条款，且有效，答辩人认为承担保证责任的条件未成就。《担保法》第28条同一债权即有保证人又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权即有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。而本案原告尚未对抵押物行使优先权以实现债权，所以答辩人承担连带还款条件未成立。四、即使回购，但答辩人如何进行回购亦存在法律障碍，事实上无法履行。1、关于回购金额双方无约定。2、何时办理房屋变更手续约定不清。3、所有权转让过程中费用由谁承担约定不清。而这些条款应属于合同当事人意思自治范畴内，缺乏这些条款，法院亦无法判令答辩人进行回购。五、对于刘某乙转让给赵某的债务，因为债务转让时，未经答辩人同意，所以对于刘某乙的债务，答辩人不承担任何责任。六、具有强制执行效力的债权文书不具有可诉性，应当直接向法院申请强制执行（只有对强制执行的内容有争议的案件，才属于法院审理受案范围）债权人申请赋予强制执行效力的公证债权文书，是以自愿放弃相应诉权为基础，因此请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告向法院提供的证据：证据一、2002年7月16日交通银行个人商铺借款合同一份及（2002）营证经字第3578号借款合同公证书（该两份证据系复印件与原件核对无误），用于证明赵某于2002年7月16日贷款250000元的事实。二、2002年4月15日交通银行借款抵押合同及（2002）营证经字第3579号抵押合同公证书（该两份证据系复印件与原件核对无误），证明借款人以所购房屋提供抵押担保及城投公司提供回购保证责任。三、2002年7月25日借款凭证一份（该证据系复印件与原件核对无误），证明原告履行了对赵某的放款义务。四、2003年6月24日房屋转让协议书及（2003）营证经字第3450号公证书（该两份证据系复印件与原件核对无误），证明被告赵某受让刘某甲对原告的所有债务。五、2002年7月16日交通银行个人商铺借款合同一份及（2002）营证经字第3574号借款合同公证书（该两份证据系复印件与原件核对无误），用于证明原债务人刘某甲在交行贷款530000元本金。六、2002年7月16日借款抵押合同及（2002）营证经字第3575号抵押合同公证书（该两份证据系复印件与原件核对无误），用于证明刘某甲曾以所购房屋为自身贷款提供抵押担保和第二被告承担回购保证责任。七、2002年7月25日刘某甲借款凭证一份（该证据系复印件与原件核对无误），证明原告履行了对刘某甲的放款义务。八、2002年7月16日营T20012100号房地产抵押登记凭证及第T20012101号房地产抵押登记凭证（该两份证据系复印件），用于证明我行对被告的债权享有担保物权。九、欠款明细4份，证明被告赵某欠款时间从2005年7月21日起，欠款本金193070.77元，刘某甲欠款时间是2004年2月21日起，欠款本金469305.16元。十、不予受理公正决定书一份（2013年12月17日），证明原告曾经向营口市公证处就本案申请过执行证书，但被营口市公证处予以拒绝，理由是本案原被告在债权文书中无愿意接受强制执行的承诺，用以证明原告只能通过诉讼来主张债权。
被告赵某举证：一、（2002-07）商品房买卖合同一份（该证据系复印件与原件核对无误）根据合同第十二条：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”证明房屋应该有产权但事实上第一被告却因无房照出售不了该房屋，所以责任应该由第二被告承担。根据证据一买卖合同第十五条规定：“由于第二被告违约应该承担违约责任。二、2001年9月30日营口市文化局基建办公室《辽河大剧院西侧文化娱乐门市房出售合同书》一份，证明第一被告买的是产权房，但是现在却无法办理房照。
被告城投公司未提供证据。
经审理查明：原告与被告赵某、城投公司于2002年4月15日签订了借款抵押合同，抵押人赵某提供的抵押物是营口市辽河大剧院西侧文化楼七号门市房，抵押期限10年，该合同6.3条约定，抵押权人处理抵押物时，回购人同意以不低于借款合同项下借款人所欠借款本息（含逾期利息，以抵押权人出具的贷款会计凭证为准）的价格回购抵押物，价款优先清偿抵押人所欠贷款人的债务。并于2002年7月16日原被告三方办理了抵押合同公证，即（2002）营证经字第3579号抵押合同公证书。
原告与被告赵某于2002年7月16日签订了个人商铺借款合同，贷款金额25万元，期限10年，自2002年7月16日至2012年7月16日，贷款用于购买本市辽河大剧院西侧7号的商铺，利率为月利率千分之4.8，双方约定还款方式为按月等额本息还款法。合同签订后双方办理了借款合同公证，即2002年7月16日作出的（2002）营证经字第3578号借款合同公证书。
原告于2002年7月25日履行了对赵某的放款义务。现该笔贷款已到期，在贷款期内被告赵某从2005年7月21日起开始欠款，经原告多次催收未能偿还。
另查，新韵餐饮娱城另一合伙人刘某甲于2002年7月与被告赵某一同从被告城资公司处购买辽河大剧院西侧6号商铺一处，用于经营新韵餐饮娱乐城，该商铺也在原告处办理了按揭贷款（贷款金额五十三万元）到期日同为2012年7月25日，利率还款方式及担保方式均与赵某贷款相同。
2002年7月16日刘某甲与原告签订了借款合同并于当天双方办理了借款合同公证，即（2002）营证经字第3574号借款合同公证书。原告与刘某甲及第二被告于2002年7月16日又签订了一份借款抵押合同。抵押人刘英华提供的抵押物是营口市辽河大剧院西侧文化楼六号门市房，抵押期限10年，该合同6.3条约定，抵押权人处理抵押物时，回购人同意以不低于借款合同项下借款人所欠借款本息（含逾期利息，以抵押权人出具的贷款会计凭证为准）的价格回购抵押物，价款优先清偿抵押人所欠贷款人的债务。并于2002年7月16日原被告三方办理了抵押合同公证，即（2002）营证经字第3575号抵押合同公证书。
该贷款于2004年2月21日开始逾期。在此期间被告赵某与合伙人刘某甲协商，将刘某甲对原告方的所有债务及抵押物转让给被告赵某，并于2003年6月24日办理了房屋转让公证即（2003）营证经字第3450号公证书。赵某负责偿还刘某甲对原告的所有债务。现该笔贷款也已到期，对以上两笔债务负有还款及回购义务的被告方某未能按合同约定履行各自义务。被告赵某借款合同欠款时间从2005年7月21日起至2012年7月25日止，欠款本金193070.77元，利息50025.22元，罚息60610.65元。刘某甲借款合同欠款时间是2004年2月21日起，欠款本金469305.16元，利息142200.79元，罚息168623.68元。另查借款合同中1.1条约定，借款人所欠本金的实际金额以原告出具的会计凭证为准。合同中第2.1条约定利率千分之4.8，每月按30天，每年按360天计算。2.2条约定贷款期限在一年以上的，利率实行一年一定，每满一年后，贷款人按照当时人民银行相应档次的基准率上浮，重新确定利率，无须经借款人同意。贷款期限在一年以内的，按2.1条约定利率计息，遇法定利率调整，分段计息。2.3条贷款利息的计算公式为：贷款利息=本合同规定利率×放款金额×实际占用的天数。其中，实际占用天数从放款日开始计算。
本院所确认的上述事实有原、被告所举的证据及双方当事人的陈述笔录在卷为凭，并经开庭质证和本院的审查可以采信。
本院认为：原、被告之间的借款合同、抵押合同合法有效。原告要求被告给付借款及利息的事实清楚、证据充分，原告诉讼请求本院应予以支持。利息按双方借款合同中的约定计算，本金数额、计息时间按双方约定以原告出具的会计凭证为准。原、被告三方签订的抵押合同中约定，原告对抵押物有优先受偿权，原告对第一被告的抵押物有要求第二被告回购的权利。因此原告要求对被告抵押物行使优先受偿权和要求第二被告回购抵押物的权利的请求本院依法支持。关于第一被告称因第二被告原因不能办房照及出卖房屋，要求其赔偿损失的问题，不属于本案调整的范围，应另行诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百九十六条、二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十二条和《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告赵某给付原告交通银行股份有限公司营口分行250000元贷款的本金余额193070.77元，及到2012年7月25日应付的利息50025.22元，罚息60610.65元。
二、被告赵某给付原告交通银行股份有限公司营口分行530000元贷款的本金余额469305.16元，及到2012年7月25日应付的利息142200.79元，罚息168623.68元。
三、被告赵某继续给付原告交通银行股份有限公司营口分行上述两笔贷款本金余额662375.93元的利息，计息时间从2012年7月26日起至本息付清时止，利率按双方合同的约定的计算方法计息（以原告出具的会计凭证为准）。
四、上述款项被告赵某于本判决生效后十日内付清。
五、原告交通银行股份有限公司营口分行对抵押物有优先受偿权。
六、原告交通银行股份有限公司营口分行处理抵押物时有请求第二被告营口市城市建设投资发展有限公司回购的权利。
案件受理费10423.80元由被告赵某承担，原告已预交本院，由被告赵某给付原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本。经本院上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审判长 徐 波
审判员 张 伟
审判员 冷阳春
二〇一三年十二月二十六日
书记员 白栩宁