河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0926民初2322号原告：黄承星，男，1995年3月6日出生，汉族，住范县。委托诉讼代理人：朵庆飞，河南豫龙律师事务所律师。被告：濮阳领秀置业有限公司，住所地：范县新区板桥路与复兴路交叉口西北角。法定代表人：侯忠宝，该公司经理。委托诉讼代理人：赵登双，河南金谋律师事务所律师。原告黄承星与被告濮阳领秀置业有限公司（以下简称领秀公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月6日向本院起诉，本院经审理，于2016年12月29日作出（2016）豫0926民初1610号民事判决。宣判后，原告黄承星对判决不服，向濮阳市中级人民法院提起上诉。濮阳市中级人民法院经审理认为，原审判决认定事实不清。于2017年5月25日作出（2017）豫09民终945号民事裁定书，裁定撤销范县人民法院（2016）豫0926民初1610号民事判决；发回范县人民法院重审。本院于2017年7月26日决定立案，另行组成合议庭重新进行审理。本院于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朵庆飞，被告委托诉讼代理人赵登双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄承星向本院提出诉讼请求：请求判令被告领秀公司支付因逾期交房而产生的违约金62127元。事实和理由:2013年12月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买位于领秀城?御苑小区第3幢1单元14层1401号房，房屋总价款347082元，房屋交付时间为2014年12月30日之前。被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年12月31日起至实际交付之日止，被告应每日向原告支付已交房屋价款的万分之十作为违约金。合同生效后，原告依约履行了付款义务，被告却没有依约在2014年12月30日前向原告交付房屋。2015年6月27日原告听邻居说可以领取钥匙，原告当日领取钥匙时，因被告不能向原告出示《商品房验收证明》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，于是原告直到2016年3月6日才领取钥匙。被告领秀公司辩称：一、原告晚于《商品房买卖合同》约定的交付时间入住，并非领秀公司的过错造成。1、案涉房屋的交付受到政府特殊行为或管制的影响，本案房屋的交付日期依法应当至少顺延3个月。2014年11月28日，范县建设工程质量监督站向领秀公司下达了《建设工程冬季施工告知书》，要求装修装饰工程在冬季全部停工，影响了案涉房屋的交付。现行房屋工程施工技术已经比较发达，在采取一定技术措施的情况下，在冬季仍然可以继续施工，在冬季停工并非必然。范县建设工程质量监督站的行为属于《商品房买卖合同》第八条约定的“政府部门的特殊行为或管制”，超出了房地产开发企业对冬季限制施工的正常合理预期，故本案房屋的交付日期应当向后至少顺延3个月。2、原告对案涉房屋未能按时交付存在重大过错，应由原告自行承担相应责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，书面通知原告办理交付手续的前提条件是商品房达到交付使用条件。这不仅要满足合同中约定的交付使用条件，还应满足法定的交付使用条件。因原告没有依法交存首期住宅专项维修资金，导致案涉房屋不满足法定的交付使用条件，书面通知原告办理交付手续的前提条件也不具备。原告对房屋未能按期交付存在重大过错，应由其承担违约责任，被告不应承担逾期交房违约金。3、领秀公司于2015年1月份通过电视台广告等形式通知包括原告在内的全体购房人办理交房手续，也通过打电话的形式多次督促原告办理相关交付手续，尽到了告知义务。因房屋交付时间临近春节，不方便装修，且为了少交物业费用，原告故意拖延办理房屋入住手续。4、案涉房屋早已竣工验收合格，原告在入住时也进行了查验，并未发现房屋质量不合格的情况，且原告入住使用两年之久，对房屋质量问题并没有提出异议。二、即使领秀公司的行为构成逾期交付房屋，但双方约定的违约金过高，请求法院参照案涉房屋同地段、同类房屋租金标准对违约金进行调整。原告在原审起诉状中已经自认房屋交付时间为2015年6月27日，后在庭审中又称直到2016年3月6日才领取房屋钥匙，没有相应的事实和法律依据，违背了诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所举证据3《商品房买卖合同》、证据5濮阳领秀物业公司出具的物业费、水费、电费、垃圾费、装修保证金收据，证据来源合法、客观真实，与本案有关联，本院予以确认；原告所举证据6（2015）范民初字第01411号民事判决书，系本院作出的生效判决，但案件情况不同，该判决不能直接作为本案定案的依据；原告所举证据7范县建设工程质量安全监督监察站出具的证明，该证明显示“范县领秀城?御苑小区，建设单位于2015年6月25日-27日组织竣工验收，未备案”，但原被告所签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交付条件为“经验收合格”，并未要求需竣工验收备案，该证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信。被告所举证据1建设工程冬季施工告知书，被告作为房屋建设单位，对于冬季施工的限制应有预见，被告以此为由辩称案涉房屋的交付日期应向后顺延不能成立；被告所举证据2范县广播电视台开具的收费发票及证明，证据来源合法，本院予以确认；被告所举证据3中央空调安装协议3份，与本案并无直接关联，本院不予认定；被告所举证据4房屋租赁合同3份，原被告在庭审中已对案涉房屋的租金标准达成一致意见，本院不再进行认定。经审理查明：2013年12月28日，原告黄承星与被告领秀公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告位于小区××单元××号商品房，房屋建筑面积为116.64平方米，总价款为347082元。被告应当在2014年12月30日前，将验收合格的商品房交付原告使用。被告如未按合同规定期限将房屋交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限（2014年12月30日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之十的违约金。并约定商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任被告承担。原告于2013年12月14日、2013年12月16日分两次向被告支付了房屋价款347082元。2016年3月6日，原告向濮阳领秀物业管理有限公司交纳垃圾费、物业费等各项费用，领取了案涉房屋的钥匙。另，本案在审理过程中，经本院主持协商，原被告双方对案涉房屋租金标准均同意酌定为月租金每平方米8元。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应依约履行。原告支付了房屋价款，被告作为案涉房屋的出卖人负有交付房屋的义务。合同约定案涉房屋的交付时间为2014年12月30日前，被告未按约定交付房屋显属违约，应当依法承担逾期交房的违约责任。当事人对房屋的交付方式未进行约定，对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告于2016年3月6日向物业公司交纳物业费、垃圾费等费用后，领取了房屋钥匙，即为房屋已交付使用。被告逾期交房的期间应自2014年12月31日起至2016年3月6日，逾期431天。对违约金是否过高的问题，双方虽对逾期交房约定了违约金计算标准，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过高的，一方当事人可以请求予以减少。《合同法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案原告并未提供证据证实逾期交房造成的损失，仅陈述因被告未按期交房，原告只能在外租赁房屋产生租赁费用。结合本案的实际情况，双方约定按已支付房款的日万分之十支付违约金确系过高，被告辩称违约金过高要求调整的主张符合法律规定，应予准许。本院参照案涉房屋的租金标准确定逾期交房的违约金数额，根据庭审中双方对案涉房屋协商的租金价格计算，逾期交房违约金为（8元/平方米×116.64平方米）÷30天×431天=13405.8元。被告辩称案涉房屋的交付受到政府特殊行为或管制的影响，房屋的交付日期依法应当至少顺延3个月。但被告作为房屋建设单位，对于冬季施工的限制应有预见，被告以此为由辩称案涉房屋的交付日期应向后顺延不能成立，本院不予采信。被告辩称2015年1月份在范县电视台以字幕广告形式履行了通知交房的义务，但该通知形式不符合合同约定，不能证明被告已按合同约定履行了通知义务。被告辩称原告没有依法交存首期住宅专项维修资金，导致案涉房屋不能交付，被告不应承担逾期交房违约金。但合同并未对如何缴纳首期住宅专项维修资金进行约定，导致原告未缴纳该项费用，被告以此作为逾期交房的抗辩事由不能成立，本院不予采信。被告辩称原告在原审起诉状中已经自认房屋交付时间为2015年6月27日，后在庭审中又变更2016年3月6日领取房屋钥匙，违背了诚实信用原则，应以原告起诉时自认的交房时间为准。原告庭审中已提交证据证实领取案涉房屋钥匙的时间，被告虽有异议，但并未提供反驳证据证实，故对被告的该辩称理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告濮阳领秀置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄承星自2014年12月31日起至2016年3月6日止的逾期交房违约金13405.8元；二、驳回原告黄承星的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1353元，原告黄承星负担1061元，被告濮阳领秀置业有限公司负担292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长 郭 奇审判员 苏和声审判员 杜 鹃二〇一七年十二月十三日书记员 王 妍