江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0282民初8064号
原告：中国银行股份有限公司宜兴支行，住所地宜兴市宜城街道太滆西路106号。
负责人：邹晓星，该支行行长。
委托诉讼代理人：瞿锦峰，江苏景明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晖，江苏景明律师事务所实习律师。
被告：ＸＸ君，男，1976年9月2日生，汉族，住宜兴市。
被告：周芳，女，1977年12月25日生，汉族，住宜兴市。
被告：江苏天禄置业发展有限公司，住所地宜兴市张渚镇人民北路31号。
法定代表人：胡祖春。
原告中国银行股份有限公司宜兴支行（以下简称宜兴中行）与被告ＸＸ君、周芳、江苏天禄置业发展有限公司（以下简称天禄公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宜兴中行的委托诉讼代理人瞿锦峰到庭参加诉讼，被告ＸＸ君、周芳、天禄公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宜兴中行向本院提出诉讼请求：1、ＸＸ君与周芳立即返还贷款本金152031.99元，支付逾期利息和罚息（截至2018年1月24日为10108.89元，自2018年1月25日起至实际给付之日止以152031.99元本金为基数按中国人民银行同档次贷款基准利率下浮15%再上浮40%计算）、律师代理费损失10084元；2、天禄公司对上述第1项债务承担连带保证责任。事实和理由：2008年12月1日，宜兴中行与天禄公司签订《个人房屋贷款合作协议》（以下简称合作协议），约定宜兴中行向购买天禄公司的房屋并符合贷款条件的购房者发放贷款，天禄公司提供连带责任保证。2010年3月2日，ＸＸ君与天禄公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买房合同），约定ＸＸ君购买徐舍镇聚缘名居11幢302号房屋。2010年4月14日，ＸＸ君、天禄公司与宜兴中行签订《个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同），约定由ＸＸ君向宜兴中行申请224000元贷款用于购买上述房屋，天禄公司提供不可撤销连带责任保证；同时周芳出具共同还款承诺函，承诺对ＸＸ君的上述债务作为共同债务人承担连带还款责任；ＸＸ君、周芳二人与宜兴中行签订《贷款抵押合同》（以下简称抵押合同），约定将购买的上述房屋抵押给宜兴中行，但至今未办理抵押权登记手续。2010年4月16日，宜兴中行交付贷款。ＸＸ君取得贷款后仅返还了部分本息，之后未能按时返还，已构成违约，宜兴中行有权按照合同约定要求ＸＸ君和周芳立即返还全部贷款本息并承担律师代理费；天禄公司仍处于保证期间，也未向宜兴中行承担保证责任，故宜兴中行诉至法院。
被告ＸＸ君、周芳、天禄公司均未作答辩。
原告宜兴中行围绕诉讼请求依法提交了以下证据，1、合作协议，2、买房合同，3、发票，4、贷款合同，5、承诺函，6、借款借据，7、抵押合同，8、共有人承诺函，9、欠息清单，10、委托合同。被告ＸＸ君、周芳、天禄公司均未发表质证意见。本院经审理予以确认，并认定事实如下：
1、购房、贷款及还款的事实。2010年3月2日，ＸＸ君与天禄公司签订买房合同，约定买受人ＸＸ君向天禄公司购买坐落于宜兴市；ＸＸ君支付价款321220元，其中ＸＸ君支付首付款97220元，余款224000元办理银行按揭贷款。2010年4月14日，ＸＸ君与宜兴中行签订贷款合同，约定ＸＸ君向宜兴中行借款224000元用于购买上述房屋，借款期限15年，自实际放款日起算；借款利率适用浮动利率，浮动周期为12个月，首期利率以按照实际放款日按照中国人民银行同档次法定贷款利率下浮15%计算，每满一个浮动周期，利率以重新定价日按照上述方式计算；借款按月等额本息方式偿还；ＸＸ君逾期还款则宜兴中行自逾期之日按照逾期罚息利率按日计收利息，逾期罚息利率为约定借款利率加收40%。贷款合同附件约定，借款人未按期归还借款本息即构成违约，贷款人有权宣布合同项下借款本息全部或者部分提前到期，因本合同争议解决发生的费用（包括律师费、诉讼费）由借款人承担。同日，周芳出具共同还款承诺函，承诺其自愿作为共同债务人对借款人在贷款合同项下的债务承担连带还款责任。2010年4月16日，宜兴中行向ＸＸ君发放贷款224000元。ＸＸ君自2016年8月12日起逾期还款，截至2018年1月24日逾期未支付的利息和罚息共计10108.89元，尚未归还的贷款本金计152031.99元，宜兴中行于2018年1月25日宣布合同借款全部提前到期。
2、担保的事实。2008年12月1日，天禄公司与宜兴中行签订合作协议，约定符合宜兴中行贷款条件的借款人购买天禄公司销售的坐落于宜兴市东侧的聚缘名居房产，可向宜兴中行申请个人房屋贷款，天禄公司在贷款合同生效之日至宜兴中行取得上述房产抵押权期间，向宜兴中行提供全额不可撤销连带责任保证。贷款合同担保条款中约定，天禄公司提供阶段性连带责任保证，借款人在宜兴中行取得房产抵押权之前违约引起的合同债务，保证人承担保证责任。2010年4月14日，ＸＸ君与宜兴中行签订抵押合同，约定抵押人ＸＸ君以上述房产为债权人宜兴中行对债务人ＸＸ君因贷款合同形成的全部债权提供抵押担保。抵押合同签订后，双方一直未办理抵押登记手续。
3、其他事实。2017年7月25日，宜兴中行与江苏景明律师事务所（以下简称景明律所）签订委托合同，约定景明律所代理宜兴中行与ＸＸ君等金融借款合同纠纷一案诉讼，宜兴中行向景明律所支付代理费10084元。
本院认为：本案所涉的贷款合同、合作协议均系各方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案纠纷的引起是债务人ＸＸ君与周芳未按贷款合同约定按期还本付息，保证人天禄公司未履行担保义务所致，责任在ＸＸ君、周芳及天禄公司。
按照贷款合同的约定，ＸＸ君和周芳逾期还款，至庭审终结前逾期18个月，已构成违约，经宜兴中行宣布，贷款合同项下的借款本息全部提前到期，ＸＸ君和周芳应当承担偿还全部借款本金、支付利息和逾期罚息及因合同争议产生的律师代理费的违约责任。宜兴中行主张的借款本金、利息和罚息各项数额在贷款合同约定范围内，应当予以支持；律师代理费在贷款合同中约定由借款人负担，景明律所提供了相应的诉讼代理服务，收费也未超过江苏省律师服务收费标准，应当予以支持。
按照合作协议与贷款合同担保条款的约定，因ＸＸ君未办理房产抵押登记手续，宜兴中行未取得前述房产的抵押权，天禄公司仍处于保证期间，应当承担ＸＸ君违约债务的保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、ＸＸ君与周芳于本判决发生法律效力之日起十日内偿还中国银行股份有限公司宜兴支行贷款本金152031.99元，支付逾期利息和罚息（截至2018年1月24日为10108.89元，自2018年1月25日起至实际给付之日止以152031.99元本金为基数按中国人民银行同档次贷款基准利率下浮15%再上浮40%计算）。
二、ＸＸ君与周芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付中国银行股份有限公司宜兴支行因本案需支出的律师代理费10084元。
三、江苏天禄置业发展有限公司对ＸＸ君与周芳的上述第一、二项债务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3876元、财产保全费1420元、公告费600元，合计5896元，由ＸＸ君、周芳、天禄公司负担。该款已由宜兴中行预交，ＸＸ君、周芳、天禄公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向宜兴中行支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 沈展望
审 判 员 钱 晋
人民陪审员 杨 江
二〇一八年一月二十八日
书 记 员 汤 珞
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。