重庆市石柱土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石法民初字第03672号
原告卢克永，男，生于1966年7月1日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人何小明，重庆星兴律师事务所律师。
被告阎修文，男，生于1965年11月20日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。
原告卢克永诉被告阎修文商品房预售合同纠纷一案，本院2014年11月25日立案受理后，依法由代理审判员王新贵担任审判长，与人民陪审员谭其贵、樊小娟组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告卢克永及委托代理人何小明到庭参加了诉讼。被告阎修文经本院依法公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告卢克永诉称，2008年3月份，被告自称石柱土家族自治县南宾镇城南小康村二期改造工程项目系其开发，并向原告推介购买该处商品房。2008年3月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品房认购合同》，约定被告将石柱土家族自治县南宾镇城南小康村二期改造工程房屋出售一套给原告，户型为H型，面积为114.5㎡，楼层为12层，价格为1550.00元／㎡，总价款为177500.00元。付款方式：签订合同时乙方向甲方交购房认购款60000.00元，余款至五层时付50000.00元，主体修至十层时付60000.00元，余款主体完工后付清。交房时间为2010年12月31日。原告于签订合同当日向被告支付房屋认购款60000.00元。后原告从他人口中得知该项目系重庆市嘉辉房地产开发有限公司开发，与被告无关。原告一直等待该房屋修建完工。2014年11月4日，原告持与被告签订的《商品房认购合同》及交纳购房认购款收据找到石柱土家族自治县南宾镇城南小康村二期改造工程项目部，重庆市嘉辉房地产开发有限公司出具证明“石柱县南宾镇城南小康村二期改造项目系重庆市嘉辉房地产开发有限公司开发，该项目与阎修文没有任何关系。阎修文与卢克永于2008年3月10日签订的《商品房认购合同》，我公司不予认可，与我公司无关”。经房地产价格评估，该项目房屋在2014年10月份的房屋市场价格为4200.00元／㎡。原告认为，石柱土家族自治县南宾镇城南小康村二期改造项目并非被告开发，被告将该项目所开发的商品房出售给原告，属于无权处分他人财产，且该项目的权利人拒绝对阎修文处分其房产的行为予以追认。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，本案中被告未取得其出售房屋的所有权或处分权，导致标的物所有权不能转移至原告，原告要求解除合同并主张损害赔偿。原告遂诉至人民法院，请求依法判令：1.解除原、被告于2008年3月10日签订的《商品房认购合同》；2.被告返还原告房屋认购款60000.00元；3.被告赔偿原告损失102566.20元（房屋升值价差，根据评估咨询报告该项目房屋在2014年10月份的房屋的总价，减去双方签订合同的约定房屋总价，算出该房屋升值部分价值，再乘以原告所支付价款占合同约定总价款的比例计算得出，即（4200.00元／㎡－1550.00元／㎡］×114.5㎡×（60000.00元÷177500.00元］）；4.本案的的案件受理费和评估费1000.00元由被告负担。
被告阎修文未作答辩。
经审理查明，2008年3月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品房认购合同》，约定如下：“甲、乙双方本着等价有偿，双方自愿诚实守信的原则，形成如下合同：一、房屋位置：石柱县南宾镇城南小康村二期改造工程。二、房屋标准：房屋室内为素墙素地坪、前面为铝合金窗，进户门为防盗门，其他门为空洞。三、房屋水电设施：水电由甲方负责安装至门口，乙方为单户表。四、房屋质量以房屋主管部门验收为准。五、房屋产权由甲方负责办理，乙方在办理正式合同时，必须交清所有款项，只余剩贰仟元，拿产权证时全部交清，交房时间2010年12月31日。六、房屋价格：乙方认购户型为H型，面积为114.5平方米，楼层为十二层，价格为1550.00元每平方米，总价款为17.75万元，面积以建筑面积为准。建筑面积计算：套内面积加公摊面积（电梯、楼梯间、巷道面积之和等户公摊面积）。七、付款方式：签订合同时乙方向甲方交购房款认购款陆万元，余款至五层时付伍万元，主体修至十层时付陆万元。甲方房屋验收合格后，乙方如需进屋装饰，必须交清全部购房款，购房金额以收款收据为准，甲方在交房后六个月把房产证办给乙方。八：其他：
余款主体完工后交清。九：违约责任：任何一方违约付对方违约金伍仟元。十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效，具有法律效力”。被告在“甲方”处签名并加盖私章，原告在“乙方”处签名并加盖私章。原告于当日向被告支付房屋认购款60000.00元，被告给原告出具了收据。2014年11月4日，重庆市嘉辉房地产开发有限公司出具《证明》，其内容如下：“石柱县南宾镇城南小康村二期改造项目系重庆市嘉辉房地产开发有限公司开发，该项目与阎修文没有任何关系。阎修文与卢克永于2008年3月10日签订的《商品房认购合同》，我公司不予认可，与我公司无关”。重庆星兴律师事务所委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司对石柱土家族自治县南宾镇“城南小康村”二期改造工程商住楼的住宅（估价对象主体工程基本完工，整个工程尚未竣工）用房在完工状态下可销售的市场价格2014年10月23日，重庆宏岭资产评估与土地房地产评估有限公司作出的宏岭咨询（2014）08号房地产市场价格咨询报告结果：“城南小康村“二期改造工程商住楼的住宅用房在完工状态下可销售的市场平均单价为：4200.00元／平方米（估价对象主体工程基本完工，整个工程尚未竣工）”。原告支付宏岭资产评估与土地房地产评估有限公司咨询费1000.00元。
上述事实，有原告提供的：1.原、被告身份证复印件；2.《商品房认购合同》；3.收据；4.《证明》；5.评估报告；6.咨询费发票和庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，从原、被告于2008年3月10日签订《商品房认购合同》约定的内容来看，实为房屋买卖合同，在签订合同时，被告虽未取得对出售房屋的所有权或者处分权，事后也未取得出售房屋的所有权或者处分权或者得到重庆市嘉辉房地产开发有限公司的追认，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹤javascript：SLC（176318，0）﹥》第三条﹤javascript：SLC（176318，3）﹥“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，被告的行为虽构成无权处分，但并不因此导致双方签订的《商品房认购合同》无效，且《商品房认购合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《商品房认购合同》签订后，被告未在约定的期限内将房屋交付给原告，也未履行合同约定的其他义务，导致原告不能取得出售房屋的所有权，原告购买房屋的目的也无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的当事人可以解除合同的法定情形，故本院对原告要求解除双方于2008年3月10日签订的《商品房认购合同》的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案中原告已经履行了《商品房认购合同》的约定，在签订合同时交付了60000.00元的房屋认购款，对于该笔款项，被告应当返还，本院对于原告要求被告返还房屋认购款60000.00元的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案中被告不履行合同义务确给原告造成损失，如合同能够履行，原告可以取得房屋所有权，并享有因房屋价格上涨的价值增加的利益，原、被告签订的《商品房认购合同》中约定原告所购房屋的面积为114.5㎡，单价为1550.00元／㎡，房屋总价为177500.00元，但是原告实际只支付了60000.00元，对于未支付部分不能认定为是原告因为被告不履行合同约定的义务而遭受的损失。故原告因此遭受的损失应当计算为其起诉时房屋总价与其在签订合同时应当支付的房屋总价之差，乘以原告在签订合同时交付的认购款与合同约定总价款的比例，即（4200.00元／㎡-1550.00元／㎡）×114.5㎡×（60000.00元÷177500元）=102566.20元，本院对原告要求被告赔偿损失的请求予以支持。咨询费1000.00元有发票为证，也应由被告承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹤javascript：SLC（176318，0）﹥》第三条﹤javascript：SLC（176318，3）﹥、第二十五条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告卢克永与被告阎修文于2008年3月10日日签订的《商品房认购合同》；
二、被告阎修文自本判决生效之日起十五日内返还原告卢克永房屋认购款60000.00元；
三、被告阎修文自本判决生效之日起十五日内赔偿原告卢克永损失102566.20元；
四、被告阎修文自本判决生效之日起十五日内支付原告卢克永评估费1000.00元。
如果被告阎修文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费3631.00元，公告费560.00元，由被告阎修文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 王新贵
人民陪审员 樊小娟
人民陪审员 谭其贵
二〇一五年七月八日
书 记 员 石章润