四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终1604号
上诉人（原审被告）李才华，女，1973年9月25日出生，汉族，住成都市成华区。
委托代理人朱元利，四川兴睿峰律师事务所律师。
委托代理人谢静逸，四川兴睿峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周治江，男，1971年11月23日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托代理人姚轼，四川均鼎律师事务所律师。
委托代理人郑宇，四川均鼎律师事务所律师。
上诉人李才华与被上诉人周治江房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2015）龙泉民初字第2815号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年11月19日，周治江与李才华签订《租赁合同》一份，李才华将其位于龙泉驿区××镇××路××号附东山国际新城××-×区号××栋单元×楼×号房屋（面积740.13平方米）出租给周治江用于经营电脑网络，租赁期自2015年2月1日起至2025年2月1日止，共计10年，第一年度租金为30万元，在2014年11月19日前一次性付清，此后的租金按合同约定递增。合同签订后，周治江通过转账方式向李才华支付了第一年度租金30万元及押金2万元，李才华出具收条两张。嗣后，周治江承接涉案房屋并向物业公司交纳了电费100元和第一年度的物业服务费13323元。2015年2月10晶，周治江申请消防安全验收，成都市龙泉驿区公安消防大队出具《不予受理通知书》，载明周治江用涉案房屋开办的网吧，因不具备两个疏散通道，不符合相关法律法规的办理条件，不予受理。涉案房屋一直没有投入装修使用。2015年5月12日，周治江通过成都市龙泉公证处对涉案房屋靠幼儿园一侧的消防通道进行证据保全公证，照片显示临幼儿园一侧的消防通道处于关闭状态。2015年5月13日，周治江以李才华交付的房屋不具备2个以上消防通道为由，向李才华邮寄发出解除合同的《通知书》。后周治江要求李才华退还已付租金未果，故酿成诉讼。
原审法院另查明，国家住房和城乡建设部同国家质量监督检验检疫总局联合发布的《建筑设计防火规范》（GB50016－2014）规定，公共建筑内每个防火分区或一个防火分区的每个楼层，其安全出口的数量应经计算确定，且不应少于2个。
原审法院认为，周治江与李才华签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，各方均应按约履行。双方在租赁合同中明确约定周治江承租房屋用于电脑网络经营，按照《建筑设计防火规范》的规定，涉案房屋须具备至少两个以上的消防安全出口。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，李才华交付给周治江的涉案房屋仅有一个消防安全出口可供通行，另一侧的安全出口被他人占用。由于李才华交付的涉案房屋不具备可供周治江使用的两个以上的消防安全出口，该房屋在使用功能上具有一定瑕疵，在周治江催促李才华履行协调配合义务并提供相应数量的消防安全出口无果的情况下，导致周治江承租房屋用于电脑网络经营的目的不能实现，周治江请求解除合同并退还相关已支付款项，于法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除周治江与李才华于2014年11月19日签订的《租赁合同》；二、李才华于本判决生效之日起三日内退还周治江已付租金300000元、押金20000元及物业费13423元，合计333423元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6302元、公告费600元，合计6902元。由李才华负担。
宣判后，李才华不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、原审关于李才华未履行配合义务的认定错误。李才华为周治江联系了开发商、物业公司和幼儿园，并就消防通道事项已协商一致，全面履行了配合义务；二、周治江故意引导公证人员在临幼儿园一侧的消防通过处于关闭状态时去进行公证，原审关于李才华交付给周治江的房屋仅有一个消防安全出口、另一消防安全出口被他人占用的认定与事实不符。事实上，李才华已与幼儿园进行协调，幼儿园承诺可在周治江要求开通时随时开通，不存在消防通道不畅的问题。三、周治江使用房屋经营目的不能实现的责任不能归于李才华。李才华出租的房屋具备两个疏散通道，周治江在签订合同前也对案涉房屋进行了解，其在办理网吧申请时故意未将临幼儿园一侧消防通道打开而导致其申请未被受理，相应的责任应由其自行承担。
被上诉人周治江答辩，一、李才华并未履行配合义务，未与物管、开发商和幼儿园就消防通道事项进行协商；二、在公证人员去案涉房屋查看时，幼儿园紧锁消防大门导致消防通道封闭，且幼儿园是长期紧锁消防大门；三、李才华交付的案涉房屋仅有一个消防通道可供通行，另一侧的安全出口被他人占用，不能满足周治江开设网吧的经营目的。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审一致。
本院认为，周治江与李才华签订的《租赁合同》中载明租赁房屋系用于电脑网络经营，而根据《建筑设计防火规范》的规定，用于电脑网络经营的场所须备两个以上的疏散通道（楼梯），否则不能办理相应的经营手续，故李才华向周治江租赁的房屋应当具备两个以上的疏散通道（楼梯）。本案中，李才华向周治江交付的房屋具有两个安全出口，但靠近幼儿园一侧的安全出口被幼儿园锁闭，导致该侧通道不畅，成都市龙泉驿区公安消防认为周治江的经营场所不具备两个以上的疏散通道而对其申请不予受理，周治江租赁房屋用于经营网吧的目的无法实现。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，李才华作为出租人亦应当为承租人周治江排除其物上防碍以实现合同目的。本案中，虽然李才华与幼儿园就消防通道事项进行了协商，但幼儿园仅承诺在周治江要求开通时予以开通，平时仍然对该消防通道予以锁闭（公证书可以证明），本院认为，经营场所要求两个以上疏散通道的目的是为了保证公众安全，符合规定的经营场所疏散通道应当是处于长期畅通状态，而不是需要在特别要求之后才可以开通的通道，故李才华与幼儿园的协商结果仍不足以保证周治江实现其合同目的，原审判决解除租赁合同并无不当，本院予以维持。关于租金退还问题，本院认为，周治江作为具有特定经营目的的承租人，应当在签订租赁合同时对影响其经营的房屋重要事项进行了解和判断，但其在考察房屋时对幼儿园一侧通道是否畅通未尽到注意义务，具有一定过失，且其在向李才华发出解除通知前亦占有了该房屋，故其要求退还租金的诉请不应全部得到支持，本院根据周治江的过错程度、占有使用期限等因素酌定李才华向周治江退还租金220000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2015）龙泉民初字第2815号民事判决第一项，即“解除周治江与李才华于2014年11月19日签订的《租赁合同》”；
二、变更成都市龙泉驿区人民法院（2015）龙泉民初字第2815号民事判决第二项“李才华于本判决生效之日起三日内退还周治江已付租金300000元、押金20000元及物业费13423元，合计333423元”为“李才华于本判决生效之日起三日内退还周治江已付租金220000元、押金20000元及物业费13423元，合计253423元”。
三、驳回周治江的其他诉讼请求。
本案一审诉讼费用6902元，由李才华负担5246元，由周治江负担1656元。二审案件受理费6302元，由李才华负担4790元，由周治江负担1512元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊
代理审判员 赵韬
代理审判员 王果
二〇一六年六月八日
书 记 员 汪扬