黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）黑06执异28号
案外人郭铁。
申请执行人鞠一萍。
被执行人常军。
被执行人刘玉娟。
被执行人大庆金元典当有限公司。
法定代表人常军。
本院在执行申请执行人鞠一萍与被执行人常军、刘玉娟、大庆金元典当有限公司（以下简称金元公司）民间借贷纠纷一案中，案外人郭铁对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人郭铁称，法院受理的鞠一萍与常军、刘玉娟、金元公司民间借贷纠纷一案，法院拍卖了被执行人常军所有的位于三亚市XXX、XXX室房屋，但该房屋已于2014年1月25日租赁给案外人郭铁，并由案外人郭铁实际占有使用该房屋。2016年1月29日，案外人郭铁接到法院通知，要求腾房，理由是大庆市公安局龙凤分局委托南京师范大学司法鉴定中心出具的鉴定意见书显示，案外人郭铁与常军签订的协议书日期虚假。但案外人郭铁认为不属实，对法院通知有异议，不同意腾房，同时申请重新鉴定。
本院查明，原告鞠一萍与被告常军、刘玉娟、金元公司民间借贷纠纷一案，经原告鞠一萍申请，本院于2015年1月28日以（2015）庆立保字第14号民事裁定书及协助执行通知书查封了被告常军、刘玉娟名下位于海南省三亚市XXX［产权证号：XXX，建筑面积：117.43平方米］、XXX［产权证号：XXX，建筑面积：117.43平方米］。本院于2015年5月25日作出（2015）庆商初字第56号民事判决书，判决书内容为：一、被告常军、刘玉娟自本判决生效之日起十日内给付原告鞠一萍借款本金400万元；二、被告常军、刘玉娟自本判决生效之日起十日内给付原告鞠一萍借款利息（利息计算方式，以400万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算自2014年8月1日起至本判决生效后十日内实际给付之日，逾期未付的利息计算至判决生效后第十日）；三、被告金元公司对上述款项承担连带给付责任；四、驳回原告鞠一萍的其他诉讼请求。判决书生效后，被告常军、刘玉娟、金元公司未履行法定给付义务，经原告鞠一萍申请，本院于2015年6月24日立案执行。在执行过程中，本院于2015年7月1日作出（2015）庆执字第149-1号执行裁定，拍卖被执行人常军、刘玉娟名下位于海南省三亚市XXX［产权证号：XXX，建筑面积：117.43平方米］、XXX［产权证号：XXX，建筑面积：117.43平方米］。在第三次拍卖中，第三人于倩、秦大伟分别以最高价竞得，本院于2016年1月22日分别作出（2015）庆执恢字第149-2号、（2015）庆执恢字第149-2号执行裁定，裁定上述房产分别归于倩、秦大伟所有。本院于2016年1月29日发出通知书，准备对上述房屋进行强迁。
同时查明，案外人郭铁向本院提交了协议书一份，该协议双方为被执行人常军（甲方）和案外人郭铁（乙方），协议内容为：“经双方协商，达成如下协议：1、甲方将其位于海南省三亚市XXX及XXX租赁给乙方使用，租期为10年，起止日期为2014年1月25日至2024年1月24日，两套房屋租金按每年10万元计算，10年共计100万元。2、上述租金100万元用于常军以前年度累计借郭铁现金100万元抵顶，自本协议签订之日起，常军已收回以前年度所打借据，以前年度的借据均作废，自本协议签订之日起，甲方将房屋交付乙方使用。3、乙方使用房屋期间的费用由乙方自行承担，自房屋交接之前的费用由甲方自行承担。4、乙方不得对房屋结构进行改动。5、本协议一式两份双方各持一份，自双方签字后生效。”该落款时间显示是2014年1月25日。
另查明，2015年12月16日，大庆市公安局龙凤分局向南京师范大学司法鉴定中心提出申请，要求对2014年1月25日《租房协议书》的形成时间进行鉴定，南京师范大学司法鉴定中心于2016年1月22日出具《鉴定意见书》，该意见书鉴定意见为“检材署期为2014年1月25日《租房协议书》中蓝色手写字迹的形成时间和2015年4月为同时期”。
又查明，经三亚市国土环境资源信息中心反馈，被执行人常军名下位于海南省三亚市XXX［产权证号：XXX，建筑面积：117.43平方米］已经办理抵押登记，抵押权人系中国工商银行股份有限公司三亚分行（以下简称三亚工行）。三亚工行于2016年3月17日向本院递交申请书，其在申请书中称：三亚工行于2010年7月7日向借款人常军发放个人住房按揭贷款650000元，用于购买三亚市XXX，并办理了抵押登记，但常军已经连续多期不能按时归还贷款。借款人常军目前下落不明，经上门催收，三亚工行得知借款人常军已经将抵押房屋（10年）出租给他人，并一次性收取了全部租金。根据三亚工行与借款人签订的借款合同第12.5条约定：抵押权存续期间，抵押人出租抵押物的，应当通知我行，并将抵押事实告知承租人。第26.2条约定：未经我行书面同意，借款人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给他方。《城市房地产抵押管理办法》第49条规定：抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产，其行为无效，造成第三人损失的由抵押人予以赔偿。因此，借款人常军的出租行为无效，请求法院在处置上述抵押物中，依法维护抵押权人三亚工行合法权益，将拍卖所得价款优先归还三亚工行。
以上事实有本院（2015）庆执字第149号卷宗材料、南京师范大学司法鉴定中心的《鉴定意见书》、当事人提交的证据材料等在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”关于案外人郭铁对涉案房屋是否享有足以排除执行的问题，应当严格依据上述司法解释进行审查。首先，案外人郭铁提交的租赁协议落款时间虽然显示在本院查封前，但经南京师范大学司法鉴定中心出具《鉴定意见书》显示，该租赁协议形成时间系2015年4月，即在本院查封后，且被执行人常军名下位于海南省三亚市XXX的出租也未征得抵押权人三亚工行的同意，不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，故本院对该租赁协议的真实性不予认可；其次，案外人郭铁未向本院提交其在法院查封前实际控制案涉房产的证据，并且其主张该租金抵顶了债务，而该债务是如何而来的，案外人郭铁也未提交相应证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”案外人郭铁对自己主张负有举证责任，否则将承担举证不能的不利后果；最后，一般的房屋租赁合同时间都以5年内居多，多数是一年一租，而本案被执行人常军却与案外人郭铁一次性签订10年的个人住房租赁协议，与正常的交易习惯不符，也不符合常理。由此认定，案外人郭铁依其提交的租赁协议并非为本院查封前签订，其主张不能排除本院的强制执行，故本案在执行中下发强迁通知并无不当。
综上，案外人郭铁的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人郭铁的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 孙 丽
代理审判员 王 慧
代理审判员 李统君
二〇一六年五月三十日
书 记 员 唐宪忠