西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终44号
上诉人（原审被告）：花花公子日喀则专卖店，住所地西藏日喀则市上海中路军分区**号附*****号门面房。
经营者：植永中，男，1967年10月29日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
委托诉讼代理人：黄世如（植永中妻子），女，1964年12月10日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
上诉人（原审被告）：黄世如，女，1964年12月10日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，地址：日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男，该军分区保障部后勤保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人花花公子日喀则专卖店（以下简称花花公子）、黄世如因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人花花公子委托诉讼代理人黄世如，被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
花花公子、黄世如上诉请求：1.依法撤销桑珠孜区人民法院做出的（2016）藏0201民初406号民事判决；2.退还押金；3.给予处货时间到2018年12月31日；4.退还多收的房屋面积差价；5.补齐2003年到2005年12月31日的发票；6.房屋如果开发的话不交转让费的条件下有优先承租权；7.房租全免；8.赔偿转让费市场价80万元；9.上诉费由军分区承担。事实和理由：花花公子于2003年7月20日从上家花了高额转让费转过来的军区门面，从亲戚处借的加上自己种菜所得的积蓄都投到转让费上，所借的钱至今还没还完，如门面收回，债务无力偿还。全家就靠这个门面来生计的，花花公子经营者和黄世如因长期在外地，内地老家的土地因国家不准长期闲置荒弃，政府已收回，所以全家就靠这个门面来生计的，现在土地没有了，花花公子恳请以民生着想，免全部租金，让其做到6月30日减少损失，货已变成废品，投资损失很惨重，要求军分区收回以后如果再次开发商业用途，在没有转让费和其他任何条件的基础上具有优先承租权，房租与其他商户一样。花花公子在上家转门面时，给了军分区的押金壹万元必须退还给花花公子，花花公子在这里做生意是合法经营，不是违法的。部队在2013年就发过通知，门面不允许转让，但有关系的就能转让，没关系的就不允许转，对我方不公平，还有一点，我方因房屋面积差而多交的租金要求军分区退还给我方。
军分区辩称，1.根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋，根据中央政策规定，花花公子应立即返还房屋。2.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平正义的原则，花花公子应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。3.根据合同约定，花花公子在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金（保证金），虽然约定了押金，但实际并未交纳。花花公子已交纳押金（保证金）的，归军分区所有。关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定，对于退还差价等上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区不同意调解，花花公子可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，花花公子提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
军分区在一审中的诉讼请求：1.请求确认军分区与花花公子之间签订的租赁合同已经解除；2.判决花花公子立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决花花公子向军分区支付房屋占有使用费30,928元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除花花公子已经支付的租赁保证金4600元归军分区所有；5.本案诉讼费由花花公子承担。变更第三项诉讼请求为：判令花花公子向军分区支付房屋占有使用费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定事实：1.花花公子自2003年经原告同意后，从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路1间门面房用于经营鞋店生意；2.花花公子与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，租赁保证金4600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与花花公子续签合同，也未向花花公子收取租金，截至目前花花公子仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区向原始租户一次性收取押金10,000元并向其出具押金收据，军分区并未向花花公子的经营者植永中或黄世如处直接收取押金。花花公子在转让取得门面时，实际向上一租户过渡交纳押金10,000元，并取得原始押金收据；4.花花公子营业执照登记经营者植永中与黄世如系夫妻关系；5.军分区曾于2013年11月10日向花花公子下发通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与花花公子签订了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向花花公子下发通知，告知花花公子“根据军队政策规定出租场地定须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向花花公子下发通知表明双方的租赁项目已到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院认为，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，军分区与花花公子、黄世如于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区与花花公子之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后军分区未与花花公子续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向花花公子下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。花花公子应当按照合同约定向军分区返还房屋，现花花公子未履行该项义务，构成违约，故军分区要求花花公子返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，花花公子继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张花花公子自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，该院予以支持98,583元（46,392元/年÷12个月×25.5个月）。另外关于花花公子辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，花花公子承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，该院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。针对花花公子称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款的问题，该院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定。且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故花花公子的抗辩意见不成立；另外，对于花花公子称双方合同前后存在面积差异的问题，该院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此花花公子的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除花花公子缴纳的押金的诉讼请求，该院认为，军分区与花花公子双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后花花公子必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后花花公子未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，花花公子构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而根据本院查明的事实，被告实际交纳的押金为10,000元，对此军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，该院予以支持。综上所述，对于军分区的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与黄世如于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、花花公子日喀则专卖店、黄世如自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、黄世如自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、自本判决发生法律效力之日起黄世如向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元归原告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,364元，由黄世如负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认定的事实及依据的证据与一审法院一致。
另查明，1、双方租赁房屋确切地址为西藏自治区日喀则市上海中路军分区23号门面房；2、合同约定的房地产租赁保证金4,600元军分区实际未收取。花花公子主张的押金10,000元，军分区并未直接从花花公子处收取，而是花花公子从该门面的上一租户处承继取得押金条。
本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，并经征询各方当事人的意见，归纳本案主要争议焦点为：1、花花公子、黄世如应何时返还房屋？2、房屋占有使用费应否支付，如需支付应如何计算？3、合同约定的保证金应否扣除？4、二审中新增加的诉求是否一并审理？
关于争议焦点一，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》于2015年12月31日期限届满后，未续签或重新签订租赁合同，双方当事人的权利义务关系即告终止，且在合同期限届满前后军分区明确表示不再续约，花花公子、黄世如理应按照合同约定在租赁期限届满之日返还房屋，但其继续占有，拒不返还房屋显然不当，原审法院据此判决花花公子、黄世如返还租赁房屋，符合法律规定。花花公子、黄世如上诉请求给予出货时间到2018年12月31日的主张，明显不符合实际，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》租赁期满后，花花公子、黄世如未履行返还房屋的义务，至今占有使用租赁房屋的行为，理应通过支付房屋占有使用费的方式予以弥补。一审法院按照原租赁合同约定的租金标准来确定占有使用费，并计算至一审判决之日的判项，不违背法律和市场规则，且军分区不持异议，本院予以维持。花花公子、黄世如的该项上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，按照双方签订的《军队房地产租赁合同》明确约定：“上诉人未履行合同约定义务的，被上诉人不退还房地产租赁保证金”，本案合同到期后，花花公子、黄世如未履行返还房屋的义务，军分区有权扣除保证金。鉴于双方当事人都认可合同约定的保证金在合同签订后并未实际收取和支付，且一审中所主张的保证金和押金是同一所指，虽然花花公子、黄世如未向军分区交纳押金，但军分区认可从原始租户处收取押金10,000元，花花公子黄世如提供此押金条原件，表明从原租户处继受取得押金相对应的权利，而军分区无相应的证据和理由反驳该主张，本院予以认可。对于军分区收取的押金10,000元与合同约定的房屋租赁保证金4,600元金额不一致，本院认为，抵扣保证金后的剩余押金因军分区并无合同和法律依据继续占有，军分区应向花花公子、黄世如返还多收取的5,400元（押金10,000元-保证金4,600元=5,400元）。此款从花花公子应支付的占有使用费中抵扣。
关于争议焦点四，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉，本案二审期间，花花公子所提出的关于退还多收的面积差价、补齐2003年到2005年12月31日的发票、优先承租权、赔偿转让费市场价80万元的请求，属独立的诉讼请求，因花花公子、黄世如并未在原审审理中提出反诉，且本案二审中军分区不同意调解，亦不同意于二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，花花公子、黄世如可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初406号民事判决的第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与花花公子日喀则专卖店、黄世如于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初406号民事判决的第二项，即花花公子日喀则专卖店、黄世如自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初406号民事判决的第三项，即花花公子日喀则专卖店、黄世如自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初406号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起花花公子日喀则专卖店向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的保证金4,600元归被上诉人所有，剩余押金5,400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区本判决发生法律效力之日起七日内向花花公子日喀则专卖店、黄世如返还；
五、驳回花花公子日喀则专卖店、黄世如的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,364元，二审案件受理费2,364元均由花花公子日喀则专卖店、黄世如负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 德 吉 玉 珍
审 判 员 格 桑 次 仁
审 判 员 扎 西 顿 珠
二〇一八年五月六日
法官助理 明玛普赤书记员格桑卓嘎
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所以依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。