北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初14320号
原告张满顺，男，1969年1月11日出生，汉族，住陕西省铜川市。
被告王敬，女，1980年10月17日出生，汉族，住河北省冀州市。
原告张满顺与被告王敬租赁合同纠纷一案，本院受理此案后，依法由审判员李国栋独任审判，公开开庭进行了审理。原告张满顺、被告王敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张满顺诉称：原告承租被告位于昌平区沙河镇xxx村xxx号的北楼和南楼开办餐厅，租金每月9000元，押金9000元。第一年合同期满后，被告说不用重新签订合同，交钱即可，所以原告一直通过银行转账交租金。2016年6月29日凌晨6时许，餐厅内电脑着火，紧靠电脑的电冰柜烧坏，原告直接损失1万余元。原告组织灭火并拨打了119，迅速扑灭了火源，过火面积不到1个平米。着火纯属意外，且损失的是原告，被告确落井下石，终止合同，禁止原告继续经营，要求原告10天内把房屋粉刷干净立刻搬家。原告于6月30日即被迫停业。被告的行为属于严重的违约行为，被告违约终止合同，理应退还原告剩余的租金14887元和押金9000元；租金协议第6款约定，甲方违约向乙方赔偿双倍押金，按照利益对等原则，被告理应支付原告18000元违约金。消防灭火时为避免意外，切断了被告房屋的总电源。消防科要求查封房屋，进行火灾原因调查，以便原告就着火原因追偿责任挽回损失。因被告担心查封调查时间周期长，且损失的都是原告的财产，如不能及时恢复电源，被告出租给另外两家餐厅的房屋就无法经营，所以，在被告请求下消防科没有查封餐厅，并在消防科的主持下，原、被告签订了内容为火灾损失各自承担的协议书。2016年6月30日起，被告多次以原告交纳欠款要挟原告对租赁的房屋进行全面的粉刷，并要求更换空调一台，然后才能退给原告20000元，否则一分钱都不退。原告被逼无奈只能照办。原告按照被告的要求清洗和粉刷后，被告却只支付原告了12000元。原告第一次承租被告南楼餐厅时无人经营，空房一间，面积仅40多平米，被告收取原告转让费20000元。原告后来又承租被告北楼的楼上和楼下120平米并购置6万元的设备（厨具、冰箱冰柜、桌椅板凳）且属于营业中，2016年3月有人出12万元原告都未转让。被告阻挠原告继续经营，造成原告无法转让餐厅，所有投资无法收回。在不包括餐厅设备的前提下，加之原告已经经营两年的物价涨幅因素，被告至少应赔付原告6万元转让费（1台双眼大灶，2个不锈钢配菜台因被告更换钥匙无法拉走，其他设备目前租房存储）。被告强制终止合同，原告装修的轻钢龙骨折断，墙面，砖墙，壁纸，暖气，广告牌等共计投资57172元无法收回，一旦拆除都是垃圾。被告强制终止合同，造成餐厅的菜品无法处理，只能扔掉。被告始终威逼原告按照被告的意愿行事，且经常打骂原告，严重侵犯了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告支付原告剩余房租14887元。2、判令被告支付原告房屋押金9000元；3、判决被告赔偿原告合同违约金18000元；4、判令被告赔偿原告清洗粉刷被告房屋费用5628元和空调款660元；5、判决被告排除原告餐厅转让费60000元；6、判决被告支付原告装修款57172元；7、判决赔偿原告菜品损失7748元；8、判决被告支付原告误工费2600元；9、被告使用了我8个货架，每个200元，判决被告折价补偿1600元。
被告王敬辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所述和事实不一致。双方没有书面合同，可以随时解约。我给了原告13天的合理时间搬离。因为原告电脑着火引发了火灾，属于严重的违约行为，我不仅有解约权，还有要求原告违约赔偿的权利。原告曾多次单方面要求解约，不再履行合同，我也多次容忍了原告的反复无常的违约行为。火灾之后，原告提出不干了，我们经过协商，原告把房屋恢复原状，我就退其1.2万元，双方就两清了。我给原告钱时，原告也给我写了收据，现在原告又起诉。货架和本案无关，是在之前要求租我的北边房屋时，我给其腾退房屋，我的东西没有地方放，原告主动给我买的货架，不同意给钱。房屋租金我已经全部退还原告了，我退还1.2万元是全部房屋租金。原告违约，不同意退还押金。原告违约，我不同意支付违约金。着火时把空调烧毁了，空调是我的，我要求原告恢复原状。餐厅转让费不认可，装修款和我无关，菜品损失和我无关。
经审理查明：2014年9月8日，王敬（出租方、甲方）与张满顺（承租方、乙方）签定《出租房屋协议书》，约定甲方将坐落在北京市昌平区沙河镇xxx村xxx号北楼东房（楼上西屋除外）出租给乙方，租金为5000元/月，付款方式为押一付三，租期自2014年9月8日至2015年9月8日。2014年9月8日，王敬出具收据一张，载明“今收到张满顺交来房屋（南屋及外面简易房）转让金2万元。”庭审中，王敬认可收到转让费2万元，但表示该转让费系代其弟弟收取，与本案无关，因该房屋之前餐厅由其弟弟经营，张满顺接餐厅，故交纳了转让费。2014年11月28日，王敬（出租方、甲方）与张满顺（承租方、乙方）签定《出租房屋协议书》，约定甲方将坐落在北京市昌平区沙河镇xxx村xx街北楼东房（楼上西屋除外）出租给乙方，租金为4000元/月，付款方式为押一付三，租期自2014年12月8日至2015年9月8日。上述两份《出租房屋协议书》除租期、租金外，其他条款内容相同。协议第8条约定，租住房内不得进行燃煤取暖，保证用电安全，注意防火，防盗。该协议第14条约定，乙方如违反上述规定，甲方有权终止协议并收回房屋。第15条约定乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。签订上述两份合同后，张满顺共支付押金9000元，并交纳了租金，王敬交付了房屋。
2015年9月8日，合同期满后，双方未重新签订合同，但张满顺继续承租涉诉房屋，并向王敬支付租金。2016年6月7日以及2016年6月20日，张满顺向王敬支付季度租金2万元。庭审中，原告张满顺称该2万元是2016年6月9日至9月8日的租金，被告王敬对此予以认可。
2016年6月30日，因涉诉房屋内张满顺的电脑自燃，引发火灾。后火灾被消防部门扑灭，张满顺与王敬协商后表示财产损失由双方各自负责，不需要消防支队出具任何火灾调查证明。火灾发生后，张满顺与王敬围绕是否继续履行、清理现场、退还部分款项、粉刷房屋、腾退房租等进行了协商。2016年7月14日，张满顺向王敬出具收条一张，载明“收到王敬退回壹万贰仟元整，水电等费结清，互不相欠”。
庭审中，原告张满顺提交了其自2016年7月2日至2016年7月15日的短信交谈记录，用以证明双方的谈话过程。被告王敬认可短信记录的真实性，但表示并不全面。被告王敬另表示，根据双方的短信商谈的内容，其退还张满顺1.2万元后，双方已经两清了。
庭审中，原告张满顺提交了收据、送货单等用以证明其承租房屋期间装修房屋的支出，还提交了发货单、送货单用以证明其无法经营后菜品、商品的损失。被告王敬对此均不予认可，表示与自己无关，是原告自身的经营行为。原告张满顺还提交了收条、收据以及证人郭某出庭作证，用以证明其火灾后清扫粉刷房屋支出材料费、人工费、更换空调的费用，被告王敬表示清扫粉刷房屋，是因火灾对房屋造成了损害，原告理应恢复原状，关于空调因着火时把我原有的空调烧坏了。庭审中，原告张满顺称其所有的8个货架（每个200元）仍由被告占有，要求被告折价返还1600元，被告王敬认可其占有该货架，但不同意折价亦不同意返还，并称原告损坏了其衣柜，该货架系原告为补偿衣柜而购买的。
另查明，涉诉的房屋位于北京市昌平区沙河镇xxx村xxx号院，房屋为农村自建房，该院集体土地建设用地使用证登记在李淑艳名下。李淑艳与王敬系婆媳关系。
以上事实，有出租房屋协议书、转账记录、收条、集体土地建设用地使用证、证人证言以及双方当事人当庭审陈述记录等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告于2014年9月8日以及2014年11月28日签订的《出租房屋协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自的权利义务。上述合同期限届满后，双方虽未签订新的合同，但原告张满顺仍继续租用该房屋并支付租金，被告王敬亦收取了租金，故双方之间存在事实上的租赁合同关系。本案中，原告张满顺已于7月15日前将涉诉房屋清算粉刷完毕并将东西拉走，将房屋交还给了被告王敬，双方已经事实上解除了租赁关系。
本案双方的第一个争议焦点在于，导致租赁合同解除的原因是原告违约还是被告违约。本案中，双方自2015年9月8日后虽未签订租赁合同，但双方庭审中均认可参照之前合同的条款执行。双方于2014年9月8日以及2014年11月28日签订的《出租房屋协议书》第8条明均确约定要保证用电安全，注意防火防盗。第14条约定，乙方（承租方）如违反上述规定，甲方（出租方）有权随时终止本协议。我国《合同法》规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿。本案中，原告张满顺在租赁期间，其所有的电脑发生自燃引发火灾，其并未按照合同约定尽到保证用电安全，注意防火的合同义务，其行为构成违约，被告王敬有权解除合同。
本案中，双方争议的第二个焦点在于，双方对合同解除后的退款金额以及房屋恢复原状等事项是否协商达成一致。根据原告张满顺提交的双方短信沟通记录，双方围绕退款、清扫粉刷房屋、拉东西腾退房屋等事项进行了多次的沟通。沟通中，被告王敬表示退款一万两千元，并要求原告张满顺将房屋清算粉刷。沟通中虽有争执，但原告张满顺对房屋进行了清扫、粉刷墙壁等，并于2016年7月13日在短信中明确表示“好吧，我吃完午饭开始拉。最晚四点拉完。”2016年7月14日，被告王敬询问“都弄利索了么”，原告张满顺表示“利索了”。2016年7月14日，原告张满顺向被告王敬出具收条也载明“收到王敬退回壹万贰仟元整，水电等费结清，互不相欠”。综合双方的沟通记录、收条以及原告张满顺粉刷房屋、腾退房屋的客观行为，本院认定双方就合同解除后的事项已经达成了一致。关于原告张满顺所称的该收条是受逼迫所写一节，缺乏事实依据，本院不予采信。因双方就合同解除后的事项已经协商一致，并已经履行，故关于原告主张的要求被告支付剩余房屋租金14887元一节以及退还押金9000元一节，缺乏事实依据，本院不予支持；关于原告主张的要求被告赔偿清洗粉刷被告房屋费用5628元和空调款660元一节，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于原告主张的要求被告赔偿违约金18000元一节，根据本院查明的事实，被告王敬并未违约，故原告的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿转让费60000元一节，双方《出租房屋协议书》第1条约定，乙方在承租期内如将房屋进行转租、转借或转让均需征得甲方同意。该协议书并未约定转让费，故对于原告主张的要求被告赔偿转让费一节，双方既无约定，亦于法无据，本院不予支持。
关于原告主张的承租房屋的装修赔偿问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除的原因系原告违约，故关于原告主张被告的赔偿装修款57172元一节，于法无据，本院不予支持。
关于原告主张的菜品损失问题，因导致合同解除的原因在于原告违约，被告王敬既无违约行为，亦对菜品损失没有过错，且火灾后剩余菜品和商品仍实际由原告自行处置，故对于原告主张的被告赔偿菜品损失7748元一节，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的要求被告赔偿误工费2600元一节，于法无据，本院不予支持。
关于原告主张要求被告王敬将8个货架按1600元折价返还的问题，被告王敬庭审中认可其该8个货架的存在，本院对此不持异议。但被告王敬不同意折价返还，原告张满顺亦未提交充分证据证明该货架的现金价值，故本院对于折价赔偿的主张，不予支持，但被告王敬仍应返还货架。被告王敬辩称的原告购买该货架系对于其被损害的衣柜之补偿一节，其并未提交相应证据，本院对此不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王敬于于本判决书生效后七日内返还原告张满顺八个货架。
二、驳回原告张满顺的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告张满顺负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李国栋
二〇一七年二月十日
书记员 王婷婷