广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第1796号
原告（反诉被告）包建芬，女，汉族，住广西钟山县钟山镇西路。
委托代理人吴世林，广西钰锦律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西东翼今天商贸有限公司，住所地：南宁市金湖路。
法定代表人宋效昌，总经理。
委托代理人ＸＸ辉，该公司员工。
第三人余永涛，男，汉族，住南宁市青秀区民族大道。
原告（反诉被告）包建芬诉被告（反诉原告）广西东翼今天商贸有限公司（以下简称东翼公司）、第三人余永涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦伟杰独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包建芬的委托代理人吴世林、被告（反诉原告）东翼公司的委托代理人ＸＸ辉及第三人余永涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）包建芬诉称：原被告于2010年7月7日签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于南宁市中缅路X号广西耀凯·X号X号楼X号商铺出租给被告做经营使用，租期为五年，从2010年8月8日至2015年8月7日止。原告于2010年7月8日将商铺交付被告使用，给30天的免租期用来装修，在租赁期限内对租金做了约定，分三段计：2010年8月8日至2013年8月7日为5700元／月、2013年8月8日至2014年8月7日为6270元／月、2014年8月8日至2015年8月7日为6897元／月，按季度结算，被告在每季15日前支付下季度租金，每逾期一天应按月租金额的1%支付违约金；原告交付商铺之日，被告交付保证金人民币6000元，如被告违约造成原告损失的，原告有权从保证金中扣除相关费用；被告租赁期间该商铺产生的各种税、费由被告承担；逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各种费用，时间超过30天的，原告有权解除合同，不退回保证金并收回商铺；被告提前退租，原告有权不退回全部保证金外，被告还需支付相当于年租金数额的50%的违约金等；2011年5月5日双方又签订了《商铺租赁补充修改协议》对原来的《商铺租赁合同》的第三条作出了修改，即2010年8月8日至2013年8月7日每月租金为人民币3900元、2013年8月8日至2014年8月7日每月租金为人民币8100元、2014年8月8日至2015年8月7日每月租金为8700元。合同签订后，原告履行了自己的义务，但被告从2013年12月8日开始停交租金共100天，已构成违约，原告于2012年12月27日、2013年1月11日分别向被告邮寄了“关于向广西东翼今天商贸有限公司催收房租的函”，后于2013年3月14日双方签订了《协议书》，解除了《商铺租赁合同》，之前被告所拖欠的租金、物业费由被告负责结清。但被告至今也没有给付租金、违约金、物业费等费用，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判决：一、被告支付租金4810元、物业费445.8元（自2012年12月8日至2013年3月14日止），共计人民币5255.8元；二、被告支付不按期交纳租金的违约金人民币21060元（2012年12月8日至2013年6月7日，计算方式：2012年12月8日至2013年3月8日的租金11700元应从2012年12月8日交纳，被告直至2013年6月13日才支付，从2012年12月8日至2013年6月7日共逾期180天，11700元×180天×1%=21060元）；三、被告支付提前解除合同的违约金人民币38100元；四、本案的诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）东翼公司答辩并反诉称：一、2010年7月7日，原被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告商铺，2013年3月14日，双方协商解除了《商铺租赁合同》；二、被告确实欠原告租金4810元，原告代被告支付的物业费445.8元被告亦予以认可，被告尚欠原告方租金及物业费两项共计人民币5255.8元；原告方诉请的违约金是按季度计算的，但是租赁合同约定的违约金是以月租金的1%支付违约金，因此原告的第二项诉请主张以一季度的租金来计算是不正确的，且按月租金的1%的标准计算违约金过高，应不高于银行同期贷款利率的四倍；按照原租赁合同第9条第3点的约定，原告方无权没收而应退还被告交纳的6000元保证金；对于原告的第三项诉讼请求，按照租赁合同的第十条的约定，双方是在自愿协商的情况下解除租赁合同的，因此无需支付年租金数额50%的违约金；三、2013年3月18日，被告发现其机器设备已不再涉案商铺内，原告未经被告同意亦未告知被告擅自处置被告的机器设备（空调7700元、两门JB-2D型冰柜单价6500元合计13000元、蒸包机1800元），造成了被告的经济损失。为维护被告的合法权益，特向原告提起反诉，请求依法判令：一、反诉被告赔偿反诉原告设备损失22500元（空调7700元、两门冰柜13000元、蒸包机1800元）；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告（反诉被告）包建芬对被告（反诉原告）东翼公司的反诉辩称：对于被告主张的设备清单以及设备的价值不予认可，被告方的设备应以物业出具的《情况说明》中的寄放物品为准，而且被告的设备是在租赁期限内丢失的，其设备当时由被告保管，设备的丢失不应当由原告承担，《情况说明》中列明的冰柜及蓝色货架是由于被告当时欠付物业费而由物业公司暂扣，只要被告清偿物业费用，原告可以协助被告到物业处取回被扣物品，故应驳回被告的反诉请求。
第三人余永涛陈述称：对原告的诉讼请求没有异议，认可原告的主张。
经审理查明：2010年7月2日，原告委托第三人作为其委托代理人参加被告租赁涉案商铺合同的签订洽谈，委托权限为代为签订商铺租赁合同、决定月或年租金金额、签订租赁合同补充协议等与该房屋有关的事宜。2010年7月7日，第三人代原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称《合同》），内容为：租赁商铺之地址为中缅路X号广西耀凯·X号X号楼X号，租期为五年，从2010年8月8日至2015年8月7日止，甲方应于2010年7月8日将该商铺交付乙方使用，甲方给乙方30天免租期用来装修、宣传铺面；2010年8月8日至2013年8月7日的月租金额为5700元、2013年8月8日至2014年8月7日的月租金额为6270元、2014年8月8日至2015年8月7日的月租金额为6897元（合同第三条）；租金按季结算，乙方在每季的第15日前支付下季租金，乙方必须按期交纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按月租金额的1%支付违约金；乙方于甲方交付商铺之日向甲方交付保证金6000元，以及首季租金17100元，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；乙方应按时交纳水费、电费、煤气费、物业管理费和商铺租赁税；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，并须提前三个月以书面形式通知另一方，否则，乙方提前退租的，甲方有权不退回全部保证金外，还需支付相当于年租金数额的50%作违约金；租赁合同期满或提前终止合同，乙方必须迁出并将自置家具家电、设备、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃所有权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；合同还约定了其他权利义务。2011年5月5日，第三人代原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁补充修改协议》（以下简称《补充协议》），内容为：甲乙双方协商一致对2010年7月7日所签《合同》的第三条作出修改，2011年5月8日至2013年5月7日的月租金额为3900元、2013年5月8日至2014年5月7日的月租金额为8100元、2014年5月8日至2015年5月7日的月租金额为8700元，本协议与原合同具有同等效力，原合同第三条作废。双方均一致确认该协议约定的生效条件已经成就。2012年12月26日、2013年1月10日，原告两次向被告发函催收房租。2013年3月14日，第三人代原告与被告签订一份《协议书》，约定双方商议解除商铺租赁合同，之前所拖欠的房租、物业费用由被告负责结清，因解除合同而产生的违约金由双方另行协商解决。当日，被告将涉案商铺返还给了原告。2013年6月13日，案外人郑彦宾代被告向原告银行账户转入7800元租金，并于2013年9月30日向本院出具一份《声明函》，其上载明欠款系被告交与原告的房屋租赁费用，原告亦确认收到该款并认可系被告支付的欠付租金。2013年9月5日，凤岭1号物业服务中心出具一份《情况说明》，其上载明“X号商铺业主寄放物品情况如下：（1）冰柜一组（2个柜门）；（2）篮色货架2个。以上物品寄放时已不使用。”2013年9月29日，被告的委托代理人ＸＸ辉代表被告在其上签字注明“已收到冰柜2台、蒸包机1台、散件1件”；被告确认前述“散件”系货架。
在庭审中，被告当庭撤回其关于要求原告赔偿冰柜13000元、蒸包机1800元损失的反诉请求，且对其关于空调7700元损失的赔偿请求亦不申请评估鉴定。关于原被告于2013年3月14日签订的《协议书》，双方均一致确认系被告于签订该协议书当日向原告提出提前解约，至于解约之原因，原告主张系因被告无法按期交纳2012年12月8日至2013年3月8日期间的租金，被告虽承认前述期间的租金其并未按时交纳、直到2013年6月13日才向原告支付前述期间的租金7800元，但辩称提前解约系因其需另寻铺面进行经营。
另查明：被告提交的《设备出货单》、《收款收据》及《收据》记载：案外人深圳市佳耐华商业设备有限公司于2010年5月25日向“广西东翼今天商贸”发货（两门冰柜JB-2D2台、蒸包机1台，合计14800元）后，于当日收到“广西东翼今天便利店”交来的上述设备货款；2010年6月10日，案外人南宁点冰冷气设备有限公司收到“今天便利店”交来格力空调货款7700元。
又查明：在原告与被告的委托代理人ＸＸ辉的通话录音中，原告陈述称被告存放于涉案商铺中的两台冰柜及货架系其委托物业保管。原告提交的邕房权证字第0235XX**号房屋所有权证上载明青秀区中缅路X号广西耀凯·X号X号楼X号房屋系包建芬单独所有。原告提交的《南宁市福田物业服务有限公司收费收据》（2013年3月30日）上载明：涉案房屋2012年12月1日至2013年3月31日的物业综合服务费384.8元、水费公摊8元、电费公摊37元，2013年1月15日至2013年2月26日的代收电费5.5元，合计金额435.3元。
本院认为：原被告签订的《合同》、《补充协议》及《协议书》均系双方真实意思表示，合同内容未悖法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应恪守，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，本案《合同》、《补充协议》因双方当事人协商一致于《协议书》签订之日即2013年3月14日提前解除。
一、关于被告是否应支付租金及物业费的问题。原被告在《协议书》中约定解除商铺租赁合同后之前所拖欠的房租、物业费用由被告负责结清，被告亦认可尚欠原告自2012年12月8日起至2013年3月14日止期间的租金4810元及物业费445.8元，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。
二、被告是否应支付逾期交租违约金的问题。被告未按时足额向原告支付租金已构成违约，根据《合同》相关条款的约定并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，被告应向原告支付相应的逾期交租违约金，原告仅主张至2013年6月7日，属于当事人处分自己的合法权益，本院予以支持，至于违约金的数额，被告辩称合同约定的计算标准过高，原告亦未就被告违约导致的实际损失提交相应证据，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院综合全案情况及双方陈述，对前述违约金予以适当减少，被告应向原告支付逾期交租违约金，以2012年12月8日至2013年3月8日涉案商铺的租金11700元（3900元×3个月）为基数，自2012年12月24日（该租赁季度的第16日）起至2013年6月7日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮百分之三十计付，原告主张的超出部分的逾期交租违约金，于法无据，本院不予支持。
三、关于被告是否应支付提前解除合同违约金的问题。根据《合同》约定，提前解除合同除须征得另一方同意外，还须提前三个月以书面形式通知另一方，但被告仅于合同解除当日才向原告提出提前解约而未依约提前书面通知原告，亦未按期支付自2012年12月8日起至2013年3月8日止期间的租金，构成违约，且双方于《协议书》中约定因解除合同而产生的违约金由双方另行协商解决亦说明原告并未放弃向被告主张提前解除合同违约金，故根据合同前述约定并依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，原告除有权不退回保证金外，还有权请求被告支付提前解除合同违约金，但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，原告未就被告提前解约导致的实际损失提交相应证据，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后依法对前述违约金数额予以调低，即被告应向原告支付相当于年租金数额（根据《补充协议》的约定，2013年1月1日至2013年5月7日期间的月租金为3900元、2013年5月8日至2013年12月31日期间的月租金为8100元，原告主张2013年1月1日至2013年5月31日期间的月租金均按3900元计，属于当事人处分自己的合法权利，本院予以支持，则合同解除当年即2013年的年租金为：3900元×5个月＋8100元×7个月=76200元）的30%即22860元作为提前解除合同违约金，至于原告主张的超出部分的违约金请求，于法无据，本院不予支持。对于被告关于原告不应没收而是退还保证金的抗辩，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于被告请求赔偿设备损失的问题。被告因已收回冰柜两台、蒸包机一台而要求撤回其要求原告赔偿冰柜损失13000元、蒸包机损失1800元的反诉请求，属于当事人处分自己的合法权利，本院予以准许。至于被告关于空调损失的请求，被告所提交的证据并不足以证明其于租赁期间购入前述空调并安装于涉案房屋中，更无法证明原告于合同解除后将前述空调从涉案房屋中搬出，此也与原告于通话录音中关于设备的陈述及物业出具的《情况说明》上所载物品清单不符，故对被告该项请求，因缺乏充分证据予以佐证，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广西东翼今天商贸有限公司应向原告（反诉被告）包建芬支付自2012年12月8日起至2013年3月14日止期间尚欠的租金4810元、物业费445.8元；
二、被告（反诉原告）广西东翼今天商贸有限公司应向原告（反诉被告）包建芬支付逾期交租违约金（计算方式：以11700元为基数，自2012年12月24日起至2013年6月7日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率上浮百分之三十计付）；
三、被告（反诉原告）广西东翼今天商贸有限公司应向原告（反诉被告）包建芬支付提前解除合同违约金22860元；
四、驳回被告（反诉原告）广西东翼今天商贸有限公司的全部反诉请求。
本案本诉受理费678元，由被告（反诉原告）广西东翼今天商贸有限公司负担，此款原告（反诉被告）包建芬已预交，被告（反诉原告）应在履行上述义务时一并付清给原告。反诉受理费181元，由被告（反诉原告）负担。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内，到南宁市中级人民法院立案庭预交上诉费，逾期按撤回上诉处理。
代理审判员 韦伟杰
二〇一四年十二月二日
书 记 员 黄 亮
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。