江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0831民初1540号原告：涂福萍，女，1967年2月20日出生，汉族，无业，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴家宝，金湖县建设法律服务所法律工作者。原告：巩亚静，女，1980年5月1日出生，汉族，无业，住金湖县。被告：郭启兵，男，1989年1月8日出生，汉族，职员，住金湖县。被告：王雪娇，女，1988年12月7日出生，汉族，无业，住金湖县。原告涂福萍与被告巩亚静、郭启兵、王雪娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告涂福萍的诉讼代理人吴家宝、被告巩亚静、郭启兵、王雪娇到庭参加诉讼。本案在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序于2017年10月16日公开开庭进行了审理。原告涂福萍的诉讼代理人吴家宝、被告巩亚静、郭启兵、王雪娇到庭参加诉讼。本院现已审理终结。涂福萍向本院提起诉讼请求：1.要求三被告连带给付租金18911元；2.被告巩亚静支付违约金13800元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年5月1日，原告与被告巩亚静签订《房屋租赁合同》，将原告租赁的原金湖县水产局一楼的门面房一间出租给被告巩亚静使用，租期为2015年5月30日-2017年5月30日，年租金为46000元。同时合同中约定，非经原告书面同意，被告不得将房屋转租，租赁双方如违反合同约定，违约方需承担违约金为年租金的30%。后原告将涉案房屋交付被告巩亚静使用，被告巩亚静仅支付2015年5月30日-2016年5月30日的租金46000元。后原告向被告巩亚静催要2016年5月30日-2017年5月30日的租金时得知被告巩亚静将房屋转租给被告郭启兵和王雪娇。2016年3月6日，被告王雪娇向原告出具租金支付计划，承诺2016年5月30日前付23000元，2016年11月30日前付23000元。因三被告均未支付租金，且2016年10月28日，被告郭启兵、王雪娇以不再租用房屋为由将涉案房屋返还给原告。原告与被告巩亚静签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，系有效合同，被告巩亚静未按照合同约定支付租金，构成违约。被告巩亚静将涉案房屋转租给被告郭启兵、王雪娇，虽未经原告书面同意，但告知后原告予以认可，故对被告巩亚静的转租行为不追究违约责任。但被告王雪娇向原告出具支付租金计划的行为应视为被告郭启兵、王雪娇对被告巩亚静支付租金债务的加入。被告王雪娇在2016年将房屋返还给原告的行为应视为单方不履行合同，该行为造成原告因出租房屋收取租金的目的不能实现产生损失，该损失以3-6个月寻租期的租金计算，同时根据原告与被告巩亚静之间的合同约定，违约金为年租金的30%。现为维护自身合法权益，诉至法院。巩亚静辩称，我将房屋转租给被告郭启兵、王雪娇时，电话通知原告，原告是知情的，且之后的事情都是原告与被告郭启兵、王雪娇交涉的。原告将房屋租给我时说房屋是她自己的，没有说是水产局的，且根据原告与金湖县水产局的合同显示，租赁期限到2017年5月4日，但原告与我的租赁合同是到2017年5月30日。我不同意承担违约金和租金。郭启兵辩称，2015年5月左右，我就电话通知原告不再租赁涉案房屋。2016年5月30日左右，我就将房屋内的东西清空，并于2016年6月1日通知原告不再租赁，原告也没有表示不同意解除合同。故不同意支付租金和违约金。王雪娇辩称，我于2016年10月28日将钥匙交给原告，现不同意支付房租和违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年7月4日，金湖县水产局（甲方）与原告涂福萍（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方同意将3号门面房出租给乙方使用，其租赁期为15年，即从2002年5月5日起至2017年5月4日止。同时，双方在合同中对租金等事项作出约定。2002年5月8日，金湖县林牧渔业发展局在上述合同上盖章，并注明：同意转租。2015年5月1日，原告涂福萍与被告巩亚静签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，房屋坐落地点为：金湖县城健康路原水产局一楼门面房，租期为2年，即2015年5月30日-2017年5月30日，年租金为46000元。双方同时约定，租赁期间，非经出租方书面同意，承租方不得将房屋转租，租赁双方如违反合同约定，违约方须承担违约金为年租金的30%。合同签订后，原告将房屋交付被告巩亚静使用，被告巩亚静支付2015年5月30日-2016年5月30日的租金46000元。后被告巩亚静将其承租的房屋转租给被告郭启兵，双方并签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为2年，即2015年5月30日-2017年5月30日。租金为46000元/年。2016年3月6日，被告王雪娇向原告出具支付租金的承诺，载明：2016-2017年5月30日前付总房租46000元。1.在2016年5月30日前付23000元，2.在2016年11月30日前付23000元。后被告王雪娇按该承诺支付了23000元租金，对于2016年6月1日后的租金未交纳。2016年10月28日，被告王雪娇将涉案房屋移交给原告。另查明：2016年10月28日，原告将涉案房屋出租给案外人柏传梅，租赁期限为2016年10月28日至2017年5月31日，租金为22000元。被告郭启兵与被告王雪娇系夫妻关系。本院认为，原告涂福萍与被告巩亚静之间的租赁关系依法成立，且合法有效。双方应按合同约定行使权利和履行义务。被告巩亚静将涉案房屋转租给被告郭启兵的行为得到原告的追认，故被告巩亚静与被告郭启兵之间的租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效。故被告巩亚静仍应继续履行其与原告签订的租赁合同。被告郭启兵租用涉案房屋，并由其妻子王雪娇向原告涂福萍出具支付租金的承诺，被告王雪娇的行为应认定为债务加入，故被告王雪娇应向原告履行给付租金的义务。因被告郭启兵与王雪娇系夫妻关系，且该租金属于夫妻关系存续期间的债务，故被告郭启兵与王雪娇应对该租金承担连带给付义务。关于原告主张的2016年6月1日-2016年10月28日的租金18911元的诉讼请求，因原告与被告巩亚静、被告巩亚静与被告郭启兵约定的租赁期限于2017年5月30日届满，被告郭启兵虽提出在2016年6月1日就腾空房屋并提出解除合同，但并未提供充分证据证明其与原告达成解除合同的合意，根据现有证据，被告王雪娇将房屋交付原告的时间为2016年10月28日，原告也接受该租赁房屋，此时合同解除，故房屋的承租人即被告巩亚静仍应承担2016年6月1日-2016年10月27日合计148天的租金，因涉案房屋的年租金为46000元/年，故本院认定该期间的租金为18652元（46000元/年÷365天×148天）。关于原告主张违约金13800元的诉讼请求，根据相关法律规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，原告涂福萍在2016年10月28日就将涉案房屋租赁给他人使用，2016年10月28日至2017年5月31日的租金为22000元，且原告同意被告王雪娇在2016年11月30日前支付剩余租金23000元，现原告按年租金的30%计算违约金过分高于损失，本院酌定其违约金以5000元为宜。综上，本院认定被告巩亚静应向原告涂福萍支付租金18652元，并承担违约金5000元。被告郭启兵、王雪娇对租金18652元承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告巩亚静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告涂福萍支付租金18652元及违约金5000元。二、被告郭启兵、王雪娇对租金18652元承担连带偿还责任。三、驳回原告涂福萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，原告涂福萍负担266元，被告巩亚静负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  赵红霞人民陪审员  刘家衡人民陪审员  吕 斌二〇一七年十月二十五日书 记 员  崔馨月附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所附债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。