安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1823民初55号
原告：孟宝土，男，1965年9月28日生，汉族，住浙江省诸暨市，
委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。
被告：安徽泾县博融置业有限公司，住所地安徽省泾县经济开发区财富东路1号。
诉讼代表人：章卫国，该企业管理人负责人。
委托诉讼代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。
原告孟宝土与被告安徽泾县博融置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟宝土的委托诉讼代理人程国兴，被告安徽泾县博融置业有限公司的委托诉讼代理人曹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟宝土向本院提出诉讼请求：1、确认孟宝土与安徽泾县博融置业有限公司就皖南国际花苑联排10幢101室房屋成立商品房买卖合同关系；2、安徽泾县博融置业有限公司向孟宝土交付皖南国际花苑联排10幢101室房屋；3、案件受理费由安徽泾县博融置业有限公司承担。事实和理由：2011年1月18日，孟宝土与安徽泾县博融置业有限公司签订《购房协议》1份，该协议确认安徽泾县博融置业有限公司收取孟宝土皖南国际花苑联排8幢（暂定幢号）101室购房款150万元，房屋单价6800元/平方米。具体付款情况为：2010年11月21日，安徽泾县博融置业有限公司以暂借款名义收取孟宝土10万元和15万元，并约定孟宝土凭此单在交房时可补助贰万元；2011年1月28日，孟宝土向安徽泾县博融置业有限公司指定账户汇款50万元，2011年3月24日，孟宝土向安徽泾县博融置业有限公司指定账户汇款100万元。2013年1月8日，安徽泾县博融置业有限公司向孟宝土出具收款收据1份，确认收取孟宝土联排10幢101室房款175万元。2013年8月，泾县人民法院裁定受理安徽泾县博融置业有限公司破产清算申请。后孟宝土与安徽泾县博融置业有限公司清算组多次交涉房屋交付，安徽泾县博融置业有限公司清算组均以孟宝土与安徽泾县博融置业有限公司签订的购房协议不能确认双方是否存在商品房买卖关系为由予以拒绝，并建议孟宝土依法通过诉讼途径处理。故诉至法院。
安徽泾县博融置业有限公司辩称：1、孟宝土所举的证据不能形成商品房买卖合同关系。2、双方所签订的购房协议并非规范的商品房买卖合同，且协议中所约定的价款与孟宝土在二年后所取得的收据所载的数额不符合。3、购房协议签订后，孟宝土并未履行真实的购房款义务，而是出借三笔借款、交纳一笔保证金，其中两笔借款10万元、15万元系由安徽泾县博融置业有限公司开具收据，另外50万元借款系转账至宋瑜明的账户，与本案无关。保证金系交纳至泾县皖南国际大酒店账户，应由孟宝土向该公司主张权利。此后，虽然安徽泾县博融置业有限公司为孟宝土开具了175万元的总收据，但该收据的开具没有真实的资金往来，也没有相对应的商品房买卖合同，从收据中不能证明总房款的具体数额。综上，认为孟宝土所举的证据不能证明双方真实的买卖合同关系，也不能证明孟宝土履行了交付购房款的义务，请求法庭依法驳回孟宝土的诉请。
孟宝土提供的证据及安徽泾县博融置业有限公司发表的质证意见如下：
1、孟宝土的居民身份证复印件1份，证明孟宝土的身份情况。安徽泾县博融置业有限公司对该证据无异议。
2、2011年1月18日签订的《购房协议》1份，证明孟宝土与安徽泾县博融置业有限公司就购买皖南国际花苑联排8幢101室房屋、单价达成一致的协议。安徽泾县博融置业有限公司对该证据三性均有异议；1、形式上看，协议是不完整的，卖方的公章印记很薄弱，该协议有骑缝章，应不是单独的协议。孟宝土应当提供完整的材料。2、该协议所载明的价款与孟宝土所举收据相矛盾，足以证明该协议没有履行。3、该协议签订后，孟宝土应举证证明其按协议所载向博融公司账户支付150万元购房款的事实，而孟宝土后面所举证据是分数次购房款及保证金，没有关联性。4、该购房协议不是正规规范的购房合同，在规范的合同中除了对价款、位置有约定外，还必须具备房屋面积、价款给付期限、方式，房屋交付期限，交付标准、违约责任等详细的条款约定。故，该协议不具备证据三性，且即使是真实的，也没有在双方当事人之间得到履行。
3、收据复印件2份、转账凭证2份、2013年1月8日收款收据1份，证明孟宝土支付国际花苑10幢101室175万元购房款的事实。安徽泾县博融置业有限公司对该组证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性；1、2010年10月21日出具的收据2张合计25万元，其发生在购房协议签订之前，但是购房协议中对该款没有进行确认性的表述，故该25万元不能证明其履行交纳购房款的义务。2、2011年1月28日，50万元的转账单转入账户是宋瑜明，并不是本案被告公司。孟宝土在诉状中称该账户是被告指定账户未提供证据证明，故50万元不能证明系孟宝土在履行购房协议所约定的付款义务。3、2011年3月24日的100万元的转账单收款账户为皖南国际大酒店有限公司，用途为保证金，显然同样并非孟宝土在履行购房协议所约定的付款义务。4、2013年1月8日收据虽注明转入，但收款事由注明是首付款，既没有签订正式的商品房买卖合同，也没有明确购房价款，更没有签订正式的债权债务转让或以房抵债的协议，该收据与购房协议相隔两年之久，价款存在严重出入，该收据不能证明与购房协议有关。收据的开具当日或之后，孟宝土实际未履行支付175万元的付款义务。故该组证据与本案没有关联性。
4、商品房预售许可证、房产测绘成果报告单复印件各1份，证明国际花苑联排10幢房屋于2011年5月12日被房地产管理部门批准预售，经实测面积为302.3平方米。暂借款是因为在2011年1月份、3月份175万元支付之前，该幢房屋未办理预售。安徽泾县博融置业有限公司对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该幢房屋在2011年5月12日可以预售，时间是发生在购房协议之后，但是却发生在孟宝土最后一张收据2013年1月8日之前，但此时清算组没有进驻，但孟宝土与公司仍然没有签订正式规范的商品房买卖合同。
5、安徽泾县博融置业有限公司清算组账户及财务部门出具的交款单1份，证明经安徽泾县博融置业有限公司财务部门测算，孟宝土尚欠房屋尾款332156元，并要求孟宝土将余款交至清算组账户后即可交付房屋的事实（账户及所属信息均来自安徽泾县博融置业有限公司的财务部门，该单据是在2017年11月份左右写的。）。安徽泾县博融置业有限公司认为：1、在与李平男会计核实后，该笔迹确系她本人所写，但是该证据不能达到孟宝土的证明目的。2、被告管理人身份特殊，需要代表债权人的利益，对债权人、债务人的资料、观点进行综合审查，本案中，即使作为财务人员，从财务的连贯性上对孟宝土的该幢房屋进行价款核算也不意味着清算组作为管理人对于没有正规合同、价款不明且没有一笔真实的购房款转入的情形也有权予以认可。李平男会计在该草稿单上对账户、尾款数额进行书写不代表清算组正式的确认通知，最终应以正式的通知为准，即使按照该单据也无法确认本案的事实。
6、安徽泾县博融置业有限公司10号联排房屋的情况表复印件1份及安徽博融置业清算组补开发票明细清册复印件1份，其中2011年10月1日的情况表，对购房者姓名、面积、价款等予以了明确；明细册中的第143号是孟宝土，开票金额为2082156元，备注房号排屋10号楼101室。该两组证据来源于安徽泾县博融置业有限公司清算组的财务部门。证明安徽泾县博融置业有限公司财务部门保存的孟宝土购买排屋10幢101室的总价款是2082156元，已付款175万元，余欠款332156元的事实。安徽泾县博融置业有限公司对该证据的真实性没有异议，但认为不能达到孟宝土的证明目的。第一张表的制表日期是2011年10月1日，但此时双方并未签订正式的合同，孟宝土也没有以购房款名义支付价款，第二张表仅是对该幢房屋价款的内部确认，不能证明孟宝土对该该房屋享有合法权益，因两者价款不符。
安徽泾县博融置业有限公司未提供证据。
对孟宝土所举的证据1、3、4、5、6，因安徽泾县博融置业有限公司对其真实性无异议，本院予以确认。对孟宝土所举的证据2、即《购房协议》1份，安徽泾县博融置业有限公司对其三性均有异议，不予认可。本院认为，该《购房协议》虽不是规范的商品房买卖合同，但确实是双方当事人真实意思的表示，不违反相关法律的禁止性规定，依法应受法律的保护；另从本案的事实来看，双方当事人在签订本《购房协议》时，安徽泾县博融置业有限公司对该房屋尚未取得商品房预售许可证，双方也不具备签订正式规范的商品房买卖协议的条件，故本院对该证据予以认定。
根据上述认定的有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定的事实如下：2011年1月18日，孟宝土与安徽泾县博融置业有限公司签订《购房协议》1份，该协议确认安徽泾县博融置业有限公司收取孟宝土皖南国际花苑联排8幢（暂定幢号）101室购房款150万元，房屋单价6800元/平方米。截止2011年3月24日，孟宝土陆续向安徽泾县博融置业有限公司指定账户汇款175万元。2011年5月12日，安徽泾县博融置业有限公司取得商品房预售许可证。2013年1月8日，安徽泾县博融置业有限公司向孟宝土出具收款收据1份，确认收取孟宝土联排10幢101室房款175万元。2013年8月，泾县人民法院裁定受理安徽泾县博融置业有限公司破产清算申请。后孟宝土与安徽泾县博融置业有限公司清算组多次交涉房屋交付，安徽泾县博融置业有限公司清算组均以孟宝土与安徽泾县博融置业有限公司签订的购房协议不能确认双方是否存在商品房买卖关系为由予以拒绝，并建议孟宝土依法通过诉讼途径处理。2018年1月4日，孟宝土诉至本院，请求判如所请。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。孟宝土与安徽泾县博融置业有限公司签订的《购房协议》系是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，从本案的实际情况看，双方当事人在签订本《购房协议》时，安徽泾县博融置业有限公司对该房屋尚未取得商品房预售许可证，双方也不具备签订正式规范的商品房买卖协议的条件，购房协议签订后，孟宝土即陆续向安徽泾县博融置业有限公司指定账户汇款175万元。安徽泾县博融置业有限公司在2013年1月8日也向孟宝土出具收款收据1份，确认收到了孟宝土联排10幢101室房款175万元，虽然该款并不是联排10幢101室房屋的全部房款，但从安徽泾县博融置业有限公司内部对该房屋的购买人、房屋的价格以及购房交款情况等内容的确定，可以看出，孟宝土已经履行了购买安徽泾县博融置业有限公司联排10幢101室房屋的绝大部分义务，双方的商品房买卖合同关系可以成立。但由于孟宝土未履行完全部的购房义务，尚不具备要求安徽泾县博融置业有限公司立即交付房屋的条件，可待与安徽泾县博融置业有限公司办理完成全部的购房手续后，另行主张。安徽泾县博融置业有限公司在庭审中辩称该《购房协议》并非规范的商品房买卖合同，且协议中所约定的价款与孟宝土在二年后所取得的收据所载的数额不符合，孟宝土并未履行真实的购房款义务，不能形成商品房买卖合同关系的辩论意见，与事实不符，与法律相悖，本院不予采纳。
综上所述，孟宝土要求确认与安徽泾县博融置业有限公司就皖南国际花苑联排10幢101室房屋成立商品房买卖合同关系的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对孟宝土要求安徽泾县博融置业有限公司向其交付皖南国际花苑联排10幢101室房屋的请求，因其自身尚未完全履行购房义务，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：
一、确认原告孟宝土与被告安徽泾县博融置业有限公司就皖南国际花苑联排10幢101室房屋成立商品房买卖合同关系；
二、驳回原告孟宝土的其他诉讼请求。
案件受理费21450元，（原告已预交21450元），由原告孟宝土和被告安徽泾县博融置业有限公司各负担10725元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 杨一祥
人民陪审员 王 健
人民陪审员 余小和
二〇一八年三月二日
书 记 员 赵诗园
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法总则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十七条当事人互有债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。