.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省孝义市人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）晋1181民初281号原告：杨文敏，男，1979年6月6日生，汉族，山西省孝义市新义街办居民，住孝义市丽华苑小区*座*单元****室。公民身份号码1423011979********。被告：孝义市乾峰房地产开发有限公司。住所地：山西省吕梁孝义市中阳楼街道八家庄村民住宅小区*号楼商铺***号。统一社会信用代码911411816781874546。法定代表人：梁任喜，经理。委托诉讼代理人：陶永祥，山西远志律师事务所律师。被告：李义沁，男，1981年10月28日生，汉族，山西省孝义市新义街办居民，住本市青年路艺术幼儿园*楼*层2门。公民身份号码1423011981********。委托诉讼代理人：杨强，山西仁睿成律师事务所律师。原告杨文敏与被告孝义市乾峰房地产开发有限公司、被告李义沁商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理，并于2017年7月25日作出（2017）晋1181民初234号民事判决，被告孝义市乾峰房地产开发有限公司不服判决提起诉上诉，吕梁市中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）晋11民终2113号民事裁定，裁定撤销山西省孝义市人民法院（2017）晋1181民初234号民事判决，发回孝义市人民法院重审。本院根据吕梁市中级人民法院的以上裁定依法追加李义沁为被告参加诉讼。本院于2018年1月24日立案受理后另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨文敏，被告孝义市乾峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陶永祥、被告李义沁的委托诉讼代理人杨强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨文敏向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告孝义市乾峰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，由被告返还原告购房款185265元，并从2015年11月4日按照月息2分给付原告赔偿金至付清为止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月3日，原告与被告孝义市乾峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告交付被告孝义市乾峰房地产开发有限公司购房款185265元，合同约定被告应于2015年11月30日前交付房屋，否则原告要求解除合同，并要求被告退还购房款。后来，原告得知被告所售房屋没有相关审批手续，双方签订的合同为无效合同。被告至今也未能履行交房义务，给原告造成了巨额损失。为了维护原告的合法权益，依法提起以上诉讼请求。被告孝义市乾峰房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》并不是双方的真实意思表示，买卖合意并不成立，实际是被告公司为该公司股东李义沁与原告之间发生的借贷签订的担保合同。原告与被告李义沁的债权债务关系，应由双方进行协商处理，与被告公司无关。被告公司没有收到原告的购房款，因此也没有返还原告购房款的义务。原告按房屋买卖合同主张权利，要求被告承担责任，不能成立。被告李义沁辩称，被告没有收到原告的购房款，根据合同相对性原则，被告不应承担返还原告购房款的责任。被告孝义市乾峰房地产开发有限公司具有独立法人资格，公司债务应由公司承担，而不是由公司股东承担。被告公司的实际控制人是原公司法定代表人杨澄（杨澄占股51%），公司会计杨静与杨澄、杨洁是亲兄妹关系。被告与杨澄、杨洁均为公司股东，因被告的股份少，被告在公司的发言权受到限制，包括会计等公司的核心业务人员并不听从被告的安排。针对本案，原告与被告公司签订的《商品房买卖合同》有效。如果认定合同无效，会给业主带来不必要的心里阴影，增加不稳定因素。本案不是因为合同效力引起的，而是由于被告公司不交付原告杨文敏房屋引起的，本案的过错方和违约方均是被告公司，被告公司不交付原告房屋，就应当承担返还原告购房款等相应责任。至于被告孝义市乾峰房地产开发有限公司与股东之间存在的纠纷属于内部纠纷，应按公司法的规定由公司与股东内部解决，与本案没有法律关系，不应当影响本案原告的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告杨文敏提供的证据为，1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及购房款收据各1份，证明双方签订的商品房买卖合同，原告交付被告公司购房款185265元；3、被告公司给付原告的装修装饰标准1份，证明被告公司应交付原告房屋。被告孝义市乾峰房地产开发有限公司对原告证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为以上证据不能证明双方有房屋买卖的合意，也不能证明原告向被告公司交付了购房款，购房收据是被告李义沁以股东身份要求公司财务出具的，购房款没有交付公司财务；对证据3认为，只有原告单方签字，不予认可。被告李义沁对原告的证据予以认可，认为合同约定了双方当事人的基本信息、房屋地址、价格，违约责任等，且付款方式也明确约定一次性付款，该合同合法有效。购房收据有公司的财务专章，收款人签字，记载信息明确有效。被告孝义市乾峰房地产开发有限公司提供本院2017年6月21日的庭审笔录（见本院民事一审2017晋11**民初234号卷宗正卷第55、56页），公司会计杨静出庭作证，注明购房款收据是在被告李义沁要求下出具的，公司没有收到购房款。原告对被告孝义市乾峰房地产开发有限公司的证据认为，杨静的陈述不符合事实。原告与被告公司进行的购房事宜，被告李义沁并没有参与。被告李义沁对被告孝义市乾峰房地产开发有限公司的证据不予认可，认为杨静的陈述不符合事实，被告李义沁没有参与双方的房屋买卖事宜。被告李义沁未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下:2015年11月3日，被告孝义市乾峰房地产开发有限公司为出卖人与原告杨文敏为买受人签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买位于孝义市悦居养生公寓第2座1单元10层2-1-1009号房，建筑面积41.17平方米。该商品房价款按套计算总价款为185265元。合同第六条付款方式及期限为，2015年11月3日一次性付清全款。第八条交付期限，出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因如地震、洪水等自然灾害，出卖人可据实予以延期；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款的万分之二作为违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需提供的资料报产权登记机关备案，办理后交付买受人土地使用权证及房屋所有权证。合同签订当日，原告交付被告购房款185265元。被告向原告出具了编号为No0033296的收据1支载明，“今收到杨文敏交来一次性购房款壹拾捌万伍仟贰佰陆拾伍元整（?185265）。”该收据加盖孝义市乾峰房地产开发有限公司财务专用章，收款人签字“杨”，交款人签字“杨文敏”。被告未能按合同约定交付原告房产。被告孝义市乾峰房地产开发有限公司售卖的以上房产没有取得商品房预售许可证。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告杨文敏与被告孝义市乾峰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是商品房买卖合同关系还是被告为其股东李义沁提供的借贷担保关系？2、被告孝义市乾峰房地产开发有限公司是否收到原告杨文敏交付的购房款？针对第一个争议焦点，原、被告双方于2015年11月3日签订了《商品房买卖合同》，双方签字、签章，系双方真实意思表示，且该合同未注明有任何的担保条款或相应的意思表示内容。因此，以上合同应认定为商品房买卖合同关系。针对第二个争议焦点，被告向原告出具了加盖本公司财务专用章且有被告公司财务人员杨静签字的收据，结合双方合同约定的付款方式为一次性付款的条款，可以认定原告一次性交付被告购房款，被告出具收据收到了以上款项。被告证人杨静证明其是受被告李义沁的指示给原告出具了购房款收据，但该未收到原告交付的购房款。除此之外，被告未能提供任何相关证据与证人杨静的证人证言予以佐证。同样，该收据也未注明有任何担保约定或相应的意思表示内容或未收到购房款的注明，而证人杨静系被告公司的财务人员，是与被告有直接的利害关系的证人，其证人证言不能单独作为认定案件事实的证据。综上，被告的辩称因证据不足，本院不予支持。其次，被告孝义市乾峰房地产开发有限公司未取得相关部门审批的商品房预售许可证而与原告签订了《商品房买卖合同》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》无效及返还购房款185265元的诉讼请求，本院依法应予支持。至于原告要求被告支付上述购房款从2015年11月4日按照月息2分给付原告违约金至付清购房款为止。根据相关法律规定，出卖人因未取得商品房预售许可证与买受人订立商品房买卖合同，导致合同无效的，出卖人应返还买受人购房款及利息，但利息应以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。综上所述，原告的部分诉讼请求，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告杨文敏与被告孝义市乾峰房地产开发有限公司于2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告孝义市乾峰房地产开发有限公司返还原告杨文敏购房款185265元；三、被告孝义市乾峰房地产开发有限公司给付原告杨文敏上述购房款185265元从2015年11月4日起至给付完毕之日的利息，该利息以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算给付；（上述二、三项于判决书生效后十五日内付清。）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4937元，由被告孝义市乾峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审判长任建恩审判员张征全人民陪审员张爱红二〇一八年六月五日书记员叶小兵