河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涧民二初字第36号
原告河南六合物业管理服务有限公司洛阳分公司，住所地洛阳市涧西区。
法定代表人张晓青，该公司经理。
委托代理人原宗保、李风林（实习），河南一得律师事务所律师。
被告王殿伟，男，1989年2月8日出生，汉族，高中文化，河南省洛阳市人，住洛阳市瀍河回族区。
委托代理人刘梅梅，河南帝都律师事务所律师。
原告河南六合物业管理服务有限公司洛阳分公司（以下简称：六合物业）诉被告王殿伟为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告六合物业委托代理人原宗保、李风林、被告王殿伟委托代理人刘梅梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告六合物业诉称，2012年6月29日，原被告签订《租赁合同书》一份，约定原告将涧西区南昌路150号和顺园4号楼B座一层底商北区二跨租赁给被告作为足浴、按摩的经营场地使用，租期6年，并对双方的其他权利义务进行了明确。依照合同约定，被告应于2012年9月14日支付该年度9月29日至12月28日三个月的租金111840元和设备折旧费1525元，但被告违约至今未付。依照合同关于被告应按期支付租金及设备折旧费、被告逾期付款应承担5‰的滞纳金、逾期十日原告可解除合同、被告应支付三个月租金的违约金等规定，原告特依法起诉。诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同。2、判令被告支付欠缴的房屋租金和设备折旧费37788.3元（暂计算至2012年10月29日）3、判令被告支付滞纳金119033元（滞纳金计算自2012年9月14日至2014年6月14日）。4、判令被告支付违约金111840元。5、本案诉讼费用由被告承担。
被告王殿伟辩称，第一，关于合同是否解除的问题。根据原被告双方签订的《租赁合同书》第七条第5项的约定：“乙方房屋按合同约定应缴租金到期十日内，乙方仍未向甲方缴纳房屋租金，甲方有权单方解除本合同，收回乙方所租赁的房屋……”根据该约定，甲方自2012年9月25日起即可单方解除本合同，原告不解除合同造成的损失应当自己承担。第二，关于被告是否欠缴房屋租金和设备折旧费的问题。根据《租赁合同书》第四条第2项的约定：“房屋租金第一年按照季度（三个月）支付，提前十五日预交……乙方首次租金在2012年6月29日缴付，金额为111840元；设备折旧费1525元整……”也就是说，被告首次已经缴纳的三个月租金持续时间为2012年6月29日至2012年9月29日，而原告可以单方解除合同的日期为2012年9月25日。也就是说，自原告可以单方解除合同之日起，被告已经不欠租金和设备折旧费。原告单方解除合同之后的租金与设备折旧费当然不能由被告承担。第三，关于被告是否应当支付滞纳金问题。滞纳金指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，它是税务机关或者债权人对逾期当事人给予经济制裁的一种措施。本案中的《租赁合同书》是平等主体之间签订的合同，受民事法律调整，这里的滞纳金实际上是《合同法》中规定的迟延履行的违约金。原被告双方对违约金已经有约定，因此不应再约定滞纳金。第四，关于违约金问题。被告租赁原告房屋的时间为2012年6月29日至2012年9月25日，一共两个月零25天，而原被告双方约定的违约金为三个月租金111840元，违约金数额明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条司法解释明确了实际损失是认定约定违约金是否合理的基础。第五，该案已经过了诉讼时效。原告提供的诉状上的时间为2012年10月29日，实际情况是当时原告向法院起诉，在没有正式立案的情况下，原被告双方私下达成口头调解协议，将被告缴纳的六万元押金赔偿给原告，双方之间不再有任何纠纷。如果当时没有达成此协议的话，原告为何直到2014年1月才到贵院要求再次立案，中间也没有向被告主张过权利。原告2012年9月25日就已经知道自己权利被侵害的事实，2012年10月29日到法院起诉。即使诉讼时效从2012年10月开始计算，原告起诉时也已经过了诉讼时效。第六，被告与原告解除租赁合同时，仍有六万元押金在原告处未退回，原告在计算赔偿数额时并未将该六万元扣除。
经审理查明，2012年6月29日，原告六合物业（甲方）与被告王殿伟（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定甲方将位于洛阳市涧西区南昌路150号和顺园4号楼（六和国际大厦）B座一层底商北区二跨出租给乙方使用，租期6年，自2012年6月29日至2018年7月1日止，合同约定租金及相关费用支付方式为：1、乙方在本合同租赁期间首年度应向甲方支付租金447360元整，设备折旧按合同6年期为基准分摊，随房屋租金缴付；2、乙方同意遵循租赁房屋应先交租金后使用的原则，房屋租金第一年按照季度（三个月）支付提前十五日预交，第二年起至合同终止按半年度（六个月）支付提前十五日预交（具体为：乙方首次租金在2012年6月29日缴付，金额为111840元整，设备折旧费1525元整；第二次租金在2012年9月14日缴付，金额为111840元整，设备折旧费1525元整；第三次租金在2012年12月14日缴付，金额为111840元整，设备折旧费1525元整；第四次租金在2013你那3月14日缴付，金额为111840元整，设备折旧费1525元整；第五次租金在2013年6月14日缴付，金额为230390元整，设备折旧费3050元整），合同还约定房租每年递增一次等。在关于违约责任的条款中，约定如乙方房屋按合同约定应缴租金到期十日内，乙方仍未向甲方缴纳房屋租金，甲方有权单方解除本合同，收回乙方所租赁的房屋，并由乙方承担违约责任，违约金为当年度三个月的房租。合同还另外约定乙方在支付首次房租时，应当支付押金60000元。
2012年10月19日，原告六合物业向被告王殿伟出具公函一份，内容为：1、依据贵公司与我方2012年6月29日签订的《房屋租赁合同》规定：贵公司的房屋租金（2012年9月29日至2012年12月28日）应在2012年9月14日前交付，金额为111840元，根据《房屋租赁合同》第八款第4、5条规定：乙方房屋租金到期三日内，仍未向甲方缴纳房租，甲方有权暂时收回房屋使用权并停止向乙方提供包括水电在内的一切服务；乙方房屋租金到期十日内，乙方仍未向甲方缴纳房租，甲方有权单方解除本合同，收回乙方所租赁的房屋，同时乙方应向甲方赔偿三个月的房租作为违约金。2、根据《房屋租赁合同》第五款第6条规定：贵公司应遵循租赁房屋先交租金后使用的原则，逾期未缴，我方有权按日收取应缴纳款项5‰的滞纳金。根据上述合同规定，正式下发公函通知贵公司请于2012年10月22日中午12点之前交付应交款项到账，逾期我方将按合同规定执行。
本案审理过程中，双方当事人均认可就本案纠纷进行过协商的事实，但是对于协商的结果双方意见不一致，同时均对原告没有将被告交纳的60000元退还这一事实予以认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告六合物业与被告王殿伟签订的房屋租赁合同，不违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。现被告王殿伟未能按照合同约定及时、足额支付租金，应当承担相应的法律责任，故对于原告六合物业要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告六合物业要求被告王殿伟支付拖欠的房屋租金及设备折旧费37788.3元（计算至2012年10月29日）的诉讼请求，被告王殿伟在实际占有、使用涉案房屋的情况下，未能依约交纳房租及合同约定的其他费用，应当承担继续交纳相关费用的义务，根据双方合同关于费用的约定，对于原告六合物业的此项诉讼请求，本院予以支持。对于原告六合物业要求被告王殿伟支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，支付滞纳金这一责任承担方式并未在有关民事活动法律中加以规定，将其用于地位平等的本案当事人之间并无法律依据，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告六合物业要求被告王殿伟支付违约金111840元的诉讼请求，被告王殿伟无正当理由拒不履行合同义务，应当承担相应的法律责任。但是根据本案中合同的履行情况、违约事实以及原告六合物业未能举证证实具体损失的客观情况，原告要求的违约金数额明显过高，根据相关法律规定中确定的违约金调整的依据，本院确定违约金的数额为55920元。对于被告王殿伟提出的诉讼时效的辩解意见，根据原告六合物业向本院递交起诉状的时间以及双方当事人进行协商的具体事实，无法认定原告六合物业的起诉超过了法定的诉讼时效，故对于该项辩解意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告河南六合物业管理服务有限公司洛阳分公司与被告王殿伟于2012年6月29日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告王殿伟向原告河南六合物业管理服务有限公司洛阳分公司支付拖欠的租金及设备折旧费37788.3元。
三、被告王殿伟向原告河南六合物业管理服务有限公司洛阳分公司支付违约金55920元。
上述义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
四、驳回原告河南六合物业管理服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。
本案受理费5330元，由原告河南六合物业管理服务有限公司洛阳分公司负担3000元，被告王殿伟负担2330元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘朋涛
助理审判员 李晓佳
人民陪审员 孟亚平
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 李丽艳