广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初5604号
原告：陆川，女，1975年4月17日出生，汉族，住广州市天河区。
原告：贺鹏，男，1975年8月18日出生，汉族，住广州市天河区。
两原告共同委托诉讼代理人：龙英，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：包懿庆，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被告：广州南思园区服务配套有限公司，住所地广东省广州市南沙区珠江街新广三路63号自编1栋办公楼204-207室，统一社会信用代码91440115567919624W。
法定代表人：陈才辉，职务董事长。
委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈慕殷，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
原告陆川、贺鹏与被告广州南思园区服务配套有限公司（下称南思服务公司）合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆川、贺鹏的共同委托诉讼代理人龙英、包懿庆,被告南思服务公司的委托诉讼代理人林闻娥、陈慕殷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆川、贺鹏向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告己支付的房屋设施安全保证金258299元；2.被告退还原告因购买案涉房屋支出的租金1677元、物业维修基金5503.05元；3.被告支付原告违约金200000元；4.由被告承担全部诉讼费。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，要求解除原、被告签订的“广州市商品房买卖合同（一手房现售”。事实与理由：原、被告于2017年3月19日签订了“房屋租赁合同（公寓）”、“房屋设施安全保证金协议书（公寓）”（下称租赁合同、保证金协议书），约定被告向原告出租位于广州市南沙区南××房（下称案涉房屋），租赁期限为4个月，从2017年5月起，租金419.2元/月，租金总额1677元。合同签署后，原告支付了租金1677元。同年7月16日，原告按照被告的要求支付了案涉房屋的物业维修基金5503.05元。保证金协议书第三条租赁房屋购买约定，案涉房屋采取先租后买方式，不单独出租，原告在同时签订租赁合同和保证金协议书并支付租金总额和房屋设施安全保证金后可享有购买案涉房屋的资格。保证金协议书另约定了租赁期满双方签订《房屋买卖合同》，房屋总房款为518275元，房屋设施安全保证金为258299元，房屋设施安全保证金转为部分楼款。后原告按照合同约定支付了房屋设施安全保证金258299元。保证金协议书第六条“违约责任”第一款约定，被告于租赁合同期满之日起十五日内无故拒绝与原告签订房屋买卖合同的，被告应全额退还本协议原告所付款项，同时另行向原告支付违约金200000元或按解约当时市场评估价的升值部分进行赔付，以最高者为准。原告在2017年6月、7月期间多次要求被告签订买卖合同，但被告直到7月才将一份买卖合同交给原告签名，但没有将买卖合同交付给原告，该买卖合同也没有经过备案，因此被告应依据上述约定支付违约金200000元。
南思服务公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由是：1.被告于2017年7月7日通过邮件方式书面通知原告签署房屋买卖合同，并于7月16日签订了“广州市商品房买卖合同（一手房现售）”（含附件七补充协议）（下称买卖合同、补充协议）且已经生效。买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，不存在合同约定或法定的解除条件，双方应继续履行。2.案涉房屋是公寓性质，被告的义务是将案涉房屋交付给原告并办理相应的过户手续，被告已经交付了房屋，依据补充协议第7条第1款的约定，双方自签订合同之日起500天内办理过户手续，因此尚未到办理过户的时间，被告不存在违约。3.不同意解除买卖合同，被告同意继续履行合同。一方面，原告要求解除买卖合同的前提是其确认买卖合同是合法有效的，既然有效，双方就均应按照合同约定来履行，而至今尚未到被告履行办理过户义务的时间。另一方面，在2017年3月30日限购政策出台后，被告已经明确告知合同可能无法履行。而依据保证金协议书第五条第一款的约定，原告在该限购政策出台后可以向被告提出解除保证金协议书及租赁合同，不与被告签订买卖合同，但原告依然选择在7月16日与被告签订买卖合同，即可以说明原告是希望政策变化而能够购买案涉房屋。
本院经审理认定事实如下：根据广州市不动产登记查册表记载，案涉房屋的不动产权证书号为××号，权属人为南思服务公司，登记时间为2016年1月26日，使用性质为非居住用房，附注中注明“该房屋已纳入《广州市房屋管理系统》。已收取国有土地使用权出让金，使用年限50年，从2011年06月08日起。此共有土地面积由权属人共同使用。规划用途办公。该房屋全部用于南沙入园企业员工的居住与生活配套需求。自办理房屋初始登记后3年内不得分割转让。南思服务公司、广州银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行于2017年11月8日以××申请办理涂销抵押登记”。
南思服务公司（甲方）与陆川、贺鹏（乙方）就案涉房屋分别签订了租赁合同、保证金协议书，两份合同双方签署的落款时间均为2017年3月19日。租赁合同约定：租赁期限为四个月，从2017年5月起；租金为419.2元/月，租金总额为1677元；双方约定在陆川、贺鹏缴纳全部租金，南思服务公司在2017年5月交付房屋。保证金协议书约定：“鉴于甲方与乙方已签署《房屋租赁合同》，为保证房屋及设施的安全及其维护保养以及租赁期满后乙方购买甲方房屋事宜，甲乙双方经协商，就乙方向甲方交纳房屋设施安全保证金达成如下协议：……第二条房屋及设施的交付与接收甲方收到乙方租金及房屋设施安全保证金后，根据租赁合同的约定时间将房屋交付给乙方。……第三条租赁房屋购买约定本租赁房屋采取先租后买方式，不单独出租。乙方需同时签订《房屋租赁合同》和本协议，并支付租金总额和房屋设施安全保证金后方可享有购买租赁房屋的资格。租赁期满，双方签订《房屋买卖合同》。房屋销售单价为9888.88元/㎡。……第四条保证金支付时间及方式乙方应在支付房屋租金的同时一次性支付保证金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。……房屋设施安全保证金为258299元。……第五条出租转购买须知1、乙方确认已充分理解该土地的性质和房屋过户时间，已经充分阅读《房屋租赁合同》、本协议的全部内容，已充分理解且无异议，并同意将来与甲方签订《房屋买卖合同》。……2、租赁合同期满后，甲、乙双方签订房屋买卖合同。3、乙方应于租赁合同期满之日起十五日内，携带本房屋租赁合同、已缴纳租金和房屋设施安全保证金的收款凭证及乙方之身份证、印章至甲方售楼处（南沙区××）与甲方签订《房屋买卖合同》及相关文件。……第六条违约责任（一）甲方违约责任甲方于租赁合同期满之日起十五日内无故拒绝与乙方签订房屋买卖合同的，甲方应全额退还本协议乙方所付款项，同时另行向乙方支付违约金200000元或按解约当时市场评估价的升值部分进行赔付，以最高者为准。……”
陆川、贺鹏于2017年3月22日缴纳租金1677元，于2017年3月22日、5月27日分别缴纳了房屋设施安全保证金102313元、155986元，南思服务公司出具了相应的发票。南思服务公司于2017年3月将案涉房屋交付给陆川、贺鹏，陆川、贺鹏于2017年5月13日与物业公司就案涉房屋签订了“业主（住户）入住协议书”。
广州市人民政府办公厅于2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]65号）规定：“三、加强商服类房地产项目管理……（三）房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位。”
其后，双方当事人就案涉房屋签订了买卖合同，合同约定：房屋单价为每平方米9888.88元。补充协议第七条第1款就办理产权登记进行约定：“在该《商品房买卖合同》签订之日起500日内，由甲乙双方共同委托甲方指定的第三人（律师事务所）向房地产权登记机关申请房地产转移登记，为乙方办理并取得该商品房《不动产权证》。……”第七条第3款就逾期办证约定为：“如甲方未履行相关义务造成乙方不能按约定期限取得《不动产权证》的，甲方自该《商品房买卖合同》签订之日后的第501日起，按日向乙方支付已付购房款万分之一的违约金。如延期办证的时间达到220日，则乙方有权在该220日届满之日起90天内解除合同。”第七条第7款又约定：“非因买卖双方原因（包括但不限于政府相关部门的政策变更等）导致不能在约定期限内申请产权转移登记的，买卖双方均不承担迟延办理《不动产权证》的责任。”第十一条“关于合同解除的补充”第3款对陆川、贺鹏的合同解除权约定为：“乙方根据法律规定或合同其他约定有权解除合同时，应在解除合同的条件成就之日起30日内提出书面退房要求。”第十三条第3款约定：“乙方在认购商服类物业包括公寓及商铺类物业时，已经熟知本项目出售商品房的地块信息，及广州市住房和城乡建设委员会官网于2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，甲方也同时向乙方阐明商服类物业由于政策的原因存在不能出售给个人的风险，乙方知悉上述政策原因并同意由于购房政策的影响导致甲方不能与乙方成功办理商服类物业的网签合同或转移登记等手续而最终不能出售给乙方的，甲方有权解除合同，双方不负违约责任，并按照因政策不能成交的法律法规执行。”第十三条第8款约定：“……乙方应在《商品房买卖合同》及本补充协议签订当日向甲方全额支付甲方代为预交的专项维修基金。”陆川、贺鹏于2017年7月16日向南思服务公司支付了物业维修基金5503.05元。南思服务公司在买卖合同中所签署的落款时间是2017年9月2日；陆川、贺鹏在买卖合同中虽未有签署落款时间，但其表示买卖合同大概签订于2017年7月上旬，并在合同签订后依照南思服务公司的要求向其支付了物业维修基金，另其未领取合同文本。
案涉房屋至庭审时尚未办理网签手续。案涉房屋现由陆川、贺鹏委托给广州龙云雅酒店管理有限公司进行经营管理，双方签订了“房屋经营托管合同（合作分成）”，广州龙云雅酒店管理有限公司向陆川、贺鹏支付了2017年8月至11月的收益分成，金额分别为1295.58元、968.59元、977.08元、1167.17元。
在庭审中，陆川、贺鹏表示在解除与南思服务公司的合同关系后同意交还案涉房屋。
在诉讼过程中，陆川、贺鹏向本院提出财产保全申请，要求冻结南思服务公司名下银行存款人民币465479.05元或查封、扣押其等值财产，并向本院提供了担保人麦乐笙名下位于广州市天河区龙口西路88号二层80铺作为担保。本院遂依法作出民事裁定书，裁定查封、冻结南思服务公司价值465479.05元的财产，并采取强制措施冻结了南思服务公司银行账户上的等额存款。其后，南思服务公司向本院提出置换保全申请，并向本院提供了465479.05元现金作为等值担保财产，本院经审查后裁定解除对南思服务公司上述银行存款的冻结。
本院认为，南思服务公司采取先租后买的方式向陆川、贺鹏销售案涉房屋，双方就此所签订的租赁合同、保证金协议书及买卖合同均为双方的真是意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。由于房屋限购政策的实施，导致案涉房屋无法办理产权转移登记手续，双方因而产生纠纷。根据双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：一、买卖合同应否解除；二、南思服务公司是否应支付陆川、贺鹏违约金。
关于第一个争议焦点问题，广州市政府推进房屋限购政策是政府对房地产市场进行宏观调控的一种手段，其具有公共政策的性质，在房屋限购政策实施之后，客观上必然会对相应时期房屋买卖合同的实际履行造成重大影响。依据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]65号）的规定，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位。本案中，陆川、贺鹏作为自然人，显然属于该房屋限购政策的限购对象，其与南思服务公司在房屋限购政策出台后签订的买卖合同存在事实上无法履行的情形，即陆川、贺鹏不能取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；。”之规定，当合同存在事实上不能履行的情形时，判令解除合同有利于平衡各方当事人的实际利益，各方当事人均可请求判令解除合同。鉴于陆川、贺鹏至法庭辩论终结前，仍然不具备购买案涉房屋的资格，故本院应对陆川、贺鹏请求判令解除合同的诉请予以支持。至于南思服务公司辩称，依据补充协议第七条第1款“自签订合同后500日内办理权属登记”的约定，其办理权属登记的时间尚未成就。但因该条第7款约定排除了“因政府政策变更等非因买卖双方原因”的情形，故其办理权属登记的时间实际上也是不明确的。而且上述约定在事实上是否可以履行完全基于房屋限购政策的修改或废止，虽然我国法律并不禁止当事人约定至未来某一时间或某一条件成立时才履行合同，但这个时间应当是明确的，这个条件也应当是当事人可以预见且必然发生的，而房屋限购政策是否修改或废止显然不属于当事人可以预见且必然发生的事实，故本院对南思服务公司的抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本院对陆川、贺鹏要求返还房屋设施安全保证金258299元及物业维修基金5503.05元予以支持。如前所述，南思服务公司采取先租后买的方式对案涉房屋进行销售，而双方当事人对于租赁期间的租金并无约定可以转为购房款，故陆川、贺鹏在租赁期间向南思服务公司缴纳租金是其应履行的合同义务，其要求南思服务公司返还房屋租金缺乏理据，本院不予支持。在双方解除合同后，陆川、贺鹏应当返还案涉房屋给南思服务公司。
关于第二个争议焦点问题，南思服务公司与陆川、贺鹏已经就案涉房屋签订了买卖合同，虽然陆川、贺鹏未明确具体的签订时间，但依据补充协议第十三条第8款关于陆川、贺鹏应当在签订合同当日预交专项维修基金的约定，以及陆川、贺鹏关于买卖合同是其在缴纳专项维修基金后签订的陈述，再结合陆川、贺鹏于2017年7月16日缴纳专项维修基金的事实，足以认定双方签订买卖合同的时间为2017年7月16日。依据租赁合同第二条“租赁期限为4个月，从2017年5月起”及保证金协议书第六条第一款“甲方于租赁合同期满之日起十五日内无故拒绝与乙方签订房屋买卖合同的，甲方应全额退还本协议乙方所付款项，同时另行向乙方支付违约金200000元……”之约定，南思服务公司与陆川、贺鹏于7月16日签订买卖合同及补充协议符合双方的约定，不存在迟延签订等违约情况。陆川、贺鹏关于违约金的主张，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。
另外，由于双方当事人在导致买卖合同解除的问题上均存在过错，且过错相当，故本案诉讼费用宜由双方各半负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、解除原告陆川、贺鹏与被告广州南思园区服务配套有限公司于2017年7月16日签订的广州市商品房买卖合同（一手房现售）；
二、被告广州南思园区服务配套有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还房屋设施安全保证金258299元给原告陆川、贺鹏；
三、被告广州南思园区服务配套有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还物业维修基金5503.05元给原告陆川、贺鹏；
四、驳回原告陆川、贺鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4141.10元，由原告陆川、贺鹏负担2070.55元，由被告广州南思园区服务配套有限公司负担2070.55元；财产保全费2847.4元，由原告陆川、贺鹏负担1423.70元，由被告广州南思园区服务配套有限公司负担1423.70元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 何彤文
二〇一八年一月十九日
书记员 梁凤茵