上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第966号
上诉人（原审被告）上海仲骏房地产开发有限公司。
委托代理人袁亚兴，上海市宝恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海冠邦置业经纪有限公司。
委托代理人曾鑑清，上海曾鑑清律师事务所律师。
委托代理人刘响文，上海曾鑑清律师事务所律师。
上诉人上海仲骏房地产开发有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人上海仲骏房地产开发有限公司之委托代理人袁亚兴，被上诉人上海冠邦置业经纪有限公司之委托代理人曾鑑清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2004年11月1日，上海冠邦置业经纪有限公司（以下简称冠邦公司）与上海仲骏房地产开发有限公司（以下简称仲骏公司）签订《某公路二号地块项目前期策划及销售总代理合同》一份，约定仲骏公司委托冠邦公司为该项目前期策划顾问、营销策划顾问以及楼盘销售的独家代理。
2006年8月，冠邦公司与仲骏公司签订《销售代理合同》，约定仲骏公司将位于上海市松江区某公路二号地块的房地产项目委托冠邦公司提供销售代理；冠邦公司为该项目的销售代理商之一，与仲骏公司指定的其他销售代理商共同销售代理该项目的商品房；委托期限自合同生效日起至最后一期正式开盘日期后12个月止；冠邦公司需在开盘前3个月向仲骏公司提出销售计划及销售策略，并提供最新的市场销售调研报告及销售建议，并适时调整销售策略；冠邦公司需安排人员办理销售房屋合同的登记、公证、贷款手续及其他相关手续；凡签订承诺书、订购书及支付定金的房屋系由冠邦公司现场销售人员售出，则该套房屋属于冠邦公司完成的销售；买方自有资金结合银行按揭付款的情况下，买方签订合同支付首付款、就房价余款与银行签订借款合同并登记备案即达到请佣标准；买方自有资金付款的情况下，买方签订合同并支付全部房款且登记备案即达到请佣标准；双方同意根据实际成交情况，以成交额为基数按相应比率提取仲骏公司支付给冠邦公司的销售佣金，按照冠邦公司实际完成销售金额的1.5%计算佣金；每月月底按双方确认的实际成交金额提取本月销售佣金，冠邦公司在每月26日前提交本月请佣申请单；仲骏公司对冠邦公司提交的请佣申请单应在十个工作日内进行核实并签字确认，在确认后的三十个工作日内以支票形式支付相应的销售佣金；合同签署前，仲骏公司已支付冠邦公司前期策划顾问费用人民币（以下币种同）475，800元，仲骏公司不再要求冠邦公司提供前期策划顾问服务，已支付的费用在仲骏公司将来支付的销售佣金中扣除；冠邦公司若未合理完成合同约定的责任或未达成销售目标以至于造成仲骏公司经济损失，冠邦公司应赔偿仲骏公司因此而遭受的损失，同时仲骏公司可通知冠邦公司解除合同；任何一方违反合同约定，造成另一方经济损失，另一方有权向违约方索取损害赔偿；双方签署的《某公路二号地块项目前期策划及销售总代理合同》终止履行；双方另就其他相关事宜进行了约定。
2011年12月29日，冠邦公司与仲骏公司签订《销售代理合同补充协议》，约定占地面积变更为129，376.13平方米，建筑面积变更为241，232.17平方米；销售佣金比例变更为按冠邦公司实际完成销售金额的0.9%计算销售佣金。关于该项目一期销售佣金，冠邦公司主张金额为8，361，349元并提供了发票，仲骏公司主张金额为8，837，149元，双方计算差额为475，800元，冠邦公司明确扣除了前期策划顾问费用475，800元。
2012年10月25日，仲骏公司向冠邦公司发出电子邮件，称因系争项目已被案外人甲集团收购，故要求冠邦公司的销售人员离开售楼现场。同日，冠邦公司搬离销售现场。
2013年初，冠邦公司与仲骏公司就冠邦公司是否应在仲骏公司指定的期限内无偿为仲骏公司提供《大泗泾片区房地产发展潜力分析》及《泗泾项目营销策划汇报》发生争议。
2013年3月6日，仲骏公司向冠邦公司发出《公函》，载明因冠邦公司提交的报告不符合仲骏公司的要求且不应存在费用，故仲骏公司认为冠邦公司的行为已构成违约，告知冠邦公司双方签订的《销售代理合同》自2013年3月6日解除。
冠邦公司为证明该项目的二期销售价格，提供了网上房地产网页上该项目的相关内容，载明了该项目销售信息等内容。对此，仲骏公司认为网上信息缺乏公信力，不予认可。冠邦公司同时提供了相应考勤表、工资表等证据证明其直接损失，仲骏公司均未认可。
原审另查明，2013年8月2日，仲骏公司取得山水四季城二期项目的商品房预售许可证，仲骏公司提供的编号为松江房管（2013）预字00003××号商品房预售许可证载明的地上部位建筑面积为71，621.04平方米。
原审审理中，冠邦公司请求法院判令仲骏公司赔偿其直接经济损失1，040，344.19元、预期利益损失8，317，929.39元。仲骏公司则不同意冠邦公司的诉讼请求，请求法院依法驳回冠邦公司的诉请。
原审认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。冠邦公司与仲骏公司签订的《销售代理合同》及补充协议系委托合同，它的订立和履行是基于双方当事人之间的相互信任，一旦这种信任发生动摇，根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方均可以解除合同。因此，在合同履行中，仲骏公司解除对冠邦公司的委托合同关系，属于行使法定解除权，但该解除行为给冠邦公司造成损失的，仲骏公司依法应当承担相应的赔偿责任。仲骏公司主张其解除合同的理由系因为冠邦公司未按照其要求完成相关报告，对此，法院认为双方销售代理合同约定冠邦公司的主要义务为完成该项目的销售，已完成的一期销售中，冠邦公司亦按照仲骏公司要求完成了销售目标，仲骏公司以冠邦公司未提供报告为由解除合同不符合双方合同的约定亦不符合相关法律规定，同时，仲骏公司发送给冠邦公司的电子邮件亦确认该项目被收购从而要求冠邦公司离场，故对仲骏公司的辩解意见法院不予采信。
对冠邦公司主张的直接损失及预期利益损失，法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，一方面从房屋实际的销售情况来看，所涉的房屋并未销售完毕。虽然合同的预期利益不以本案实际销售量为计算依据，但在本案的处理中也应考虑上述因素。另一方面，从实际销售的情况看，冠邦公司所主张的预期利益是现实存在的，故仲骏公司理应在本案中赔偿冠邦公司预期利益损失。另外，根据损益相抵原则，如果考虑了代理费及溢价损失，那么前期投入就是上述预期利益的必要投入，不应再作为损失考虑。审理过程中冠邦公司未按照法院的要求提供该项目一期的相应利润，冠邦公司计算直接损失和预期利益仅为自行计算，并未提供相关的财务账册等材料，故依据并不充分。
综上所述，结合本案的实际情况，法院对冠邦公司主张的损失即直接损失及预期利益损失作综合酌情处理（不作分项处理），由双方分别各自承担部分的预期利益损失。经酌定，仲骏公司应赔偿冠邦公司损失300万元。
原审法院审理后于二○一四年二月十日作出判决：上海仲骏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海冠邦置业经纪有限公司损失3，000，000元。上海仲骏房地产开发有限公司如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77，308元，由上海冠邦置业经纪有限公司负担46，508元，上海仲骏房地产开发有限公司负担30，800元。
判决后，仲骏公司不服，上诉于本院称：1、委托合同可以随时解除，这是合同法第四百一十条根据委托法律关系的特殊性所作出的一项特别规定，根据“特别法”优于“一般法”的法律适用规则，原审法院适用合同法第八条、第九十四条等违约责任的规定处理本案，属于适用法律不当；2、原审法院在被上诉人未提供其具体损失依据的情况下，酌情确定被上诉人的预期利益损失为300万，缺乏依据；3、由于被上诉人未按约提供市场调研报告，导致上诉人无法在原定的时间预售房屋，造成了上诉人利益受损，故上诉人行使法定的合同解除权是有合同依据的。上诉人请求撤销原审判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人冠邦公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《销售代理合同》以及《销售代理合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，上述合同合法有效，双方均应按约履行。根据合同的内容，其实质是上诉人委托被上诉人代理销售上诉人开发的房地产的委托合同。根据合同法第四百一十条之规定，委托人或者受托人可以随时解除合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，上诉人于合同履行过程中解除了双方签订的《销售代理合同》，行使了法定的合同解除权，根据上述法律规定，因该解除行为给被上诉人造成损失的，上诉人应当予以赔偿。上诉人称因被上诉人未按约提供市场调研报告，导致上诉人无法在原定的时间预售房屋，造成了上诉人利益受损，上诉人才提出解除合同。对此，本院认为，根据合同约定，被上诉人的主要义务是完成房地产项目的销售，事实上，被上诉人已按约完成了房地产一期项目的销售，而上诉人并未提供充分的证据证明被上诉人在二期项目的销售中未按合同的约定提供市场销售调研报告或者提交的报告不符合合同要求，同时，上诉人发送给被上诉人的电子邮件也反映出因项目被其他公司收购故上诉人要求被上诉人离场的事实，由此可以认定，合同的解除不可归责于被上诉人一方，上诉人应对合同解除造成被上诉人的损失，包括直接损失及预期利益损失予以赔偿。至于赔偿的具体数额，原审法院根据本案的实际情况，综合考虑到房屋的实际销售情况以及被上诉人的损失情况，酌情确定由上诉人赔偿被上诉人损失300万元，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费77，308元，由上诉人上海仲骏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年六月十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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