广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第295号
上诉人（原审被告）：陈东明。
委托代理人：冯海龙，广东东方星联律师事务所律师。
委托代理人：利明敏，广东常正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨安南。
委托代理人：冯海龙，广东东方星联律师事务所律师。
委托代理人：利明敏，广东常正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市中超贸易有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇桥沥村。
法定代表人：张仲超，该公司董事长。
委托代理人：陈细儿，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人陈东明、杨安南因与被上诉人东莞市中超贸易有限公司（以下简称为中超公司）居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法虎民二初字第276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中超公司向原审法院起诉称：2014年1月25日，中超公司与陈东明、杨安南约定由陈东明、杨安南为中超公司介绍桥头村30亩集体土地使用权转让给东莞市融协投资发展有限公司（以下简称为融协公司），总地价为5600000元，由中超公司支付650000元介绍费给陈东明、杨安南。2014年2月17日，按陈东明的要求，中超公司分别向陈东明、杨安南支付介绍费210000元、370000元。同日，中超公司还支付了现金70000元给陈东明。2014年2月17日，陈东明出具书面说明：中介费已全部付清（陆拾伍万元），两不相欠，并注明收款人为陈东明。然而，根据相关法律规定，中超公司向融协公司转让桥头村30亩集体土地使用权的行为是无效的。因此，陈东明、杨安南收取的中介费是不合法的，依法应返还给中超公司。为此，中超公司特提起诉讼，请求判令：1.陈东明、杨安南返还中介费650000元；2.陈东明、杨安南承担利息30000元（2014年2月17日至2014年6月25日，按中国人民银行贷款利率计算）；3.本案诉讼费由陈东明、杨安南承担。原审庭审中，中超公司明确第2项诉求的利息是按年利率6%计至付清之日止。
陈东明、杨安南向原审法院答辩称：1.中超公司作为涉案土地的转让方，对涉案土地的性质及转让行为是否有效是最清楚的，如因土地本身原因导致转让行为无效，与陈东明、杨安南的居间服务没有任何关系；2.中超公司的法定代表人委托陈东明、杨安南为其寻找适合的对象，陈东明、杨安南为其提供居间服务，为此花费很多的时间及精力，促使当事人达成合格的交易，陈东明、杨安南没有任何过错；3.对于中超公司起诉称支付了70000元现金，陈东明、杨安南有异议，因为陈东明共只收到30000元现金及210000元转帐款；4.中超公司作为涉案土地目前的使用者，从村里取得使用权，应当很清楚如何才能转让等情况，因此，中超公司与案外人融协公司的协议若无效或无法履行，过错在于中超公司，陈东明、杨安南没有任何过错。根据《中华人民共和国合同法》规定，陈东明、杨安南完成了自己的义务，可以收取相应的报酬，中超公司现尚未付清陈东明、杨安南相关费用，陈东明、杨安南保留对其追究的权利。
原审法院经审理查明：2006年11月8日，中超公司与案外人东莞市常平镇桥沥经济合作社签订了一份《土地使用权转让合同书》，约定由东莞市常平镇桥沥经济合作社将位于“曲坑”桥沥桥头村工业区、面积约30亩的土地使用权转让给中超公司。后中超公司通过陈东明、杨安南所提供的居间服务，与案外人融协公司签订了关于转让位于东莞市常平镇桥沥村“曲坑”桥沥桥头村工业区约30亩的地块的协议。为此，中超公司于2014年2月17日通过其法定代表人张仲超的银行账户向陈东明支付了210000元中介费、向杨安南支付了370000元的中介费。中超公司主张同日还向陈东明支付了现金70000元，合共向陈东明、杨安南支付了中介费650000元，因中超公司与融协公司所签订的转让合同无效，故中超公司与陈东明、杨安南之间的居间合同也无效，且陈东明、杨安南作为专业的地产中介，应当清楚涉案土地能否转让，陈东明、杨安南虚假承诺可以办理报建手续，融协公司才与中超公司签订转让合同，现该合同无效，也无法履行，故陈东明、杨安南应返还中介费并支付相应的利息。为证明自己的主张，中超公司向原审法院提交了一份《说明》以及两份《民事调解书》等证据。其中，《说明》注明“中介人陈东明介绍常平桥沥村地皮的中介费已全部付清（陆拾伍万元）。两不相欠”，收款人处有陈东明签名，日期为2014年2月17日。《（2014）东三法常民一初字第717号民事调解书》显示融协公司以中超公司和其法定代表人张仲超为被告，以案外人东莞市常平镇桥沥桥头股份经济合作社为第三人，向东莞市第三人民法院提起确认合同效力纠纷之诉，要求确认融协公司与中超公司及张仲超所签订的土地转让协议书及补充协议书无效等，经法官主持和解，四方达成协议，一致确认就东莞市常平镇桥沥村“曲坑”桥沥桥头村工业区约30亩地块签订的所有协议无效，并对转让款5600000元的返还问题进行了约定，该院对该协议的内容予以确认。《（2014）东三法常民二初字第322号民事调解书》显示中超公司以案外人利伟连、利灿林、利庆祥为被告，向东莞市第三人民法院提起居间合同纠纷之诉，要求三人返还中介费1000000元及相应的利息，中超公司和这三人在法院的主持下达成调解协议，确定由这三人向中超公司返还居间费等。
陈东明、杨安南对中超公司提交的证据的真实性予以确认，但主张除了转账款之外，陈东明只收到了30000元现金，当时中超公司要求陈东明先在《收据》上签名后再付款，但陈东明签名后，中超公司只支付了30000元的现金，尚有40000元未收取，因此只收到中介费共610000元；另外，陈东明、杨安南并非专业的地产中介，认为中超公司从桥头村取得涉案土地后一直占用该土地，故融协公司也可以以同样的方式取得使用权和占用权，故涉案土地在具备相应条件的情况下，是可以转让并过户的，中超公司与案外人签订的转让协议属于效力待定的合同，不是必然无效，中超公司与案外人所达成的调解协议不能证明转让合同无效；中超公司作为涉案土地的转让方，应当清楚涉案土地的性质以及能否转让，陈东明、杨安南在提供居间服务的过程中不存在过错，故现中超公司与融协公司之间的合同无法继续履行，造成的损失应由其自行承担，中超公司与案外人之间的转让合同是否有效或能否履行，不影响中超公司与陈东明、杨安南之间的居间合同效力，陈东明、杨安南为促成中超公司与融协公司之间的转让合同，花费了许多时间和精力，有权取得相应的报酬。
中超公司主张已经足额向陈东明、杨安南支付了650000元中介费，其中40000元现金是根据陈东明的指示由案外人张亚治收取，中超公司还确认在陈东明、杨安南提供居间服务的过程中，中超公司与陈东明、杨安南都没有提过涉案土地能否转让的问题，双方也没有到国土部门了解过是否符合转让条件，故中超公司与陈东明、杨安南当时都不清楚能否转让。
另，中超公司在诉讼过程中申请对陈东明、杨安南价值680000元的财产采取保全措施，并由案外人张钧宇提供其名下位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道北侧城市峰尚花园4号楼7A的房产（房产证号为深房地字第××）作为担保。原审法院依法作出裁定，对上述担保物进行了查封、对陈东明名下的银行存款进行了冻结、对杨安南名下的小汽车进行了查封（详见查封清单）。
以上事实，有中超公司提交的《土地转让介绍资金（佣金）承诺书》、《中国农业银行卡取款业务回单》、《说明》、《（2014）东三法常民一初字第717号民事调解书》、《（2014）东三法常民二初字第322号民事调解书》、陈东明、杨安南提交的《协议书》、《土地使用权转让合同书》、当事人的陈述以及原审法院的庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案是居间合同纠纷，综合中超公司与陈东明、杨安南的诉辩意见，本案的争议焦点是中超公司与陈东明、杨安南之间的居间合同是否有效。对此，原审法院分析如下：
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”本案中，中超公司向融协公司转让的土地使用权为集体土地使用权，并用于非农建设，二者的转让和受让行为均违反了上述法律的强制性规定，而陈东明、杨安南促使中超公司与融协公司进行违反法律强制性规定的交易，同样具有违法性。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，中超公司与陈东明、杨安南之间的居间合同依法应认定为无效合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈东明、杨安南应将其所取得的中介费返还给中超公司。至于陈东明、杨安南收取的中介费数额，虽然中超公司确认部分中介费经陈东明、杨安南指示由案外人收取，但陈东明、杨安南出具收款凭证的行为可以表明陈东明、杨安南已经足额收取了中介费650000元的事实，故对中超公司诉求陈东明、杨安南返还已收取的中介费650000元，原审法院予以支持。至于利息，原审法院认为，中超公司向陈东明、杨安南支付中介费时在主观上也认为其与融协公司之间的转让合同有效的，对其与陈东明、杨安南对之间的居间合同效力也不存在争议，即陈东明、杨安南最初占用中超公司的中介费是基于中超公司与陈东明、杨安南之间的合意，其后，陈东明、杨安南占用中超公司的中介费也只是因为双方对合同效力存在争议，现有证据未能显示陈东明、杨安南在中超公司起诉前存在恶意占用中超公司款项的意思表示，故对中超公司诉求陈东明、杨安南支付其起诉前的利息，原审法院不予支持，对中超公司诉求陈东明、杨安南支付其起诉后的利息，原审法院予以支持，利息应以650000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从起诉之日即2014年6月25日起计至本金清偿之日止，并以本金650000元为限。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限陈东明、杨安南于判决发生法律效力之日起十日内向中超公司返还中介费650000元；二、限陈东明、杨安南于判决发生法律效力之日起十日内向中超公司支付利息（以650000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2014年6月25日起计至本金清偿之日止，并以本金650000元为限）；三、驳回中超公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元、保全费3920元，合共9220元，由中超公司负担407元，陈东明、杨安南负担8813元。
上诉人陈东明、杨安南不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、一审判决事实不清。（一）中超公司在一审庭审时对陈东明提出的只收到30000元的事实予以认可，证明陈东明的陈述是真实的。中超公司提供的收款凭证显示陈东明、杨安南收到650000元的内容与事实上陈东明、杨安南只收到610000元的事实不符。（二）中超公司提出，其根据陈东明、杨安南的指示向案外人张亚治付款现金40000元，但中超公司并未举证证实。事实上，陈东明、杨安南并未作出该指示，也没有委托他人收款。（三）中超公司是从桥头村委受让案涉地块，成为案涉土地的使用人和占有人长达八年，且仍然继续占有和使用。一审没有查明类似案涉协议书中的土地交易是可以通过合法途径完善土地手续，这种交易是符合当地土地交易政策和土地交易现状的。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定陈东明、杨安南促使中超公司与融协公司进行违反法律强制性规定的交易，同样具有违法性，遂根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定居间合同无效不当。2013年上半年，受中超公司法定代表人张仲超的委托，陈东明、杨安南提供了充分的媒介信息和居间服务，基于此，中超公司和融协公司成功签订案涉协议书，2014年1月25日，中超公司法定代表人张仲超和其女儿张亚丽为了兑现对陈东明、杨安南的承诺，出具了《土地转让介绍资金（佣金）承诺书》，承诺向陈东明、杨安南支付650000元介绍佣金。（一）案涉协议书并非无效合同，而是效力待定合同。1.从融协公司与中超公司签订协议书至办理过户手续和签订土地转让补充协议整个过程，是目前东莞市集体土地转让、变国有土地实际普遍存在的情况，如果融协公司要最终取得案涉土地的国有使用权，必须向国土部门办理农用地征用手续。2.《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第6-15条，可以看出广东省农村集体土地转让用于非农建设并非全部无效，而是在补办了征用手续或者取得政府部门的补批准手续等一定的条件下是可以认定为有效的。第16条还明确规定有关集体土地转让的协议在经主管部门批准补办手续后，即使认定为无效也并不妨碍集体土地的实质性转让，同时还显示在当事人无异议的情况下甚至可以将该类转让协议作为征地补偿协议。总之，案涉协议书其效力有待于融协公司今后采取土地征用手续去完善和确定。原审判决认定案涉中超公司与融协公司签订的协议书违反法律法规的强制性规定，但未认定无效，据此不能仅以该协议书具有违法性去直接否定促成其成立的居间合同的效力。何况，居间合同具有独立性，并非协议书的从合同，即使协议书无效，居间合同也并不必然无效。原审法院认定居间合同无效缺乏法律依据。（二）中超公司与融协公司签订的协议书之所以没有履行，原因是中超公司与融协公司自身导致，且双方在签订协议书后又自行签订了补充协议，至村里办理了过户手续。（三）本案的居间合同合法有效，陈东明、杨安南在提供居间服务过程中，不存在故意隐瞒、提供虚假情况、损害中超公司利益的情况。原审判决认定合同无效缺乏法律依据。综上，1.本案涉及现金交付，陈东明、杨安南对于现金交付的过程已经向法院详细说明，且得到中超公司的确认，中超公司没有详细说明现金交付的过程，也没有证据证明陈东明、杨安南指示将40000元现金交付给张亚治。原审判决对此认定不当。2.陈东明、杨安南为中超公司提供了充分的信息和居间服务，据此中超公司与融协公司签订了协议书，陈东明、杨安南有权获得报酬，但中超公司仍拖欠40000元未付。3.中超公司从桥头村受让案涉地块，成为使用人和占有人长达八年多，且仍然继续占有和使用。原审没有查明类似协议书中土地交易，是可以通过合法途径完善土地手续，交易是符合当地土地交易政策和现状的。在没有法律明确规定的情况下，原审否定促成案涉协议书的居间合同效力不当。4.中超公司与融协公司签订的协议书并非无效合同，而是效力待定。5.本案居间合同合法有效，陈东明、杨安南不存在违法的情况。据此，请求：1.撤销原审判决；2.驳回中超公司的全部诉讼请求；3.全部诉讼费用由中超公司承担。后陈东明、杨安南分别提交变更和增加上诉请求申请书，陈东明请求：1.变更原第1项上诉请求为：撤销一审判决第一判项中返还中介费用28万元的部分内容；2.增加一项上诉请求：撤销一审判决第二判项中以28万元本金计算利息的部分内容；3.变更原第2项上诉请求为：驳回中超公司要求陈东明返还中介费28万元的部分诉讼请求；4.陈东明承担的全部诉讼费用、保全费由中超公司承担。杨安南请求：1.变更原第1项上诉请求为：撤销一审判决第一判项中返还中介费用37万元的部分内容；2.增加一项上诉请求：撤销一审判决第二判项中以37万元本金计算利息的部分内容；3.变更原第2项上诉请求为：驳回中超公司要求杨安南返还中介费37万元的部分诉讼请求；4.杨安南承担的全部诉讼费用、保全费由中超公司承担。陈东明、杨安南变更和增加上诉请求的理由均为：陈东明与杨安南是两个不同的居间人，分别与中超公司成立两个不同的居间合同，陈东明、杨安南分别享有取得居间报酬的权利，并承担履行居间义务的责任。中超公司分别向陈东明和杨安南支付了24万元、37万元的居间报酬，而非将61万元全部交付给其中一个居间人，也显示其对此事实予以认可。原审法院将本案中的两个居间合同混为一个居间合同，认定事实不清，作出由陈东明与杨安南共同承担返还中介费65万元及其利息的判决是错误的。
被上诉人中超公司答辩称：请求维持原判。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。另查明，本院发函至东莞市国土资源局调查案涉土地的性质，东莞市国土资源局函复本院如下：案涉地块位于常平镇桥沥桥头村，面积20000平方米，土地权属性质为集体所有，地类为农用地，未办理用地手续，无土地使用权登记信息，现状为空地。陈东明、杨安南确认上述复函的真实性、合法性，但不确认关联性，其认为案涉土地是由融协公司实际占有和使用，且案涉土地现状是一块空地，没用任何建筑物和构筑物，并非用于非农建设，不存在违反法律法规强制性规定的情况。中超公司确认上述复函的真实性、合法性、关联性，其认为上述复函证明了案涉土地权属集体所有、地类为农用地，不属于非农建设用地，不能用于建设工业厂房，不能转让，中超公司与融协公司转让案涉土地的合同是无效的，故中超公司与陈东明、杨安南之间的居间合同亦是无效的。
以上另查事实，有东莞市国土资源局复函、双方的书面质证意见及本院调查笔录等附卷为证。
本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，归纳本案二审争议的焦点为：中超公司诉请退还中介费及利息能否获得支持。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”本案中，中超公司向融协公司转让的案涉土地权属性质为集体所有，地类为农用地，且未办理用地手续，其转让案涉土地并准备用于非农建设，案涉土地的转让和受让行为均违反了上述法律的强制性规定，而陈东明、杨安南促使中超公司与融协公司所达成的交易系违反法律强制性规定的交易，买卖合同因违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效合同，则案涉居间合同中杨安南、陈东明未能实际上促成合同的有效成立，中超公司诉请返还中介费及利息合法有据，原审法院对此认定并无不当，本院对此予以维持。
关于杨安南在二审期间申请追加融协公司为第三人的问题，因缺乏法律依据，本院对其申请不予准许。
综上所述，上诉人陈东明、杨安南的上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6850元，由上诉人陈东明、杨安南共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祁晓娜
代理审判员 殷莉利
代理审判员 田永健
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 李慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。