上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1389号
原告上海苏味轩食品有限公司。
法定代表人刘根凤，总经理。
委托代理人江军，上海瀛泰律师事务所律师。
委托代理人张春梅，上海瀛泰律师事务所律师。
被告上海统力食品有限公司。
法定代表人杨天赐，董事长。
委托代理人陈开伟，上海容和律师事务所律师。
委托代理人陶征宇，上海容和律师事务所律师。
原告上海苏味轩食品有限公司诉被告上海统力食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2015年5月12日第一次公开开庭进行了审理，原告法定代表人刘根凤及其委托代理人江军、张春梅，被告委托代理人陈开伟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭。原告提出鉴定申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行评估。本案于2016年1月15日第二次公开开庭进行了审理，原告法定代表人刘根凤及其委托代理人张春梅，被告委托代理人陈开伟到庭参加诉讼。本案于2016年3月4日第三次公开开庭进行了审理，原告法定代表人刘根凤及其委托代理人江军、张春梅，被告委托代理人陈开伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海苏味轩食品有限公司诉称：2011年5月2日，原、被告签署《厂房租赁合同》，约原告承租被告所有的本区北青公路X号内西侧厂房二楼（门牌号Y号）厂房1280平方米作为食品生产及贮存之用，因食品生产许可证的行政审批必须具备房屋产权证，原告被告知需提供产权证以备审批，而被告谎称该房屋是和整个厂区产权证在一起的，被告自身同样也是从事食品生产业务，同样是在此大产证上审批获取许可证的，并称会协助原告办理食品生产许可证，且可在合同中约定此义务。鉴于此，原告遂签署租赁合同、支付租金并装修安装食品生产线及车间设备。随后被告向原告提供其协助向镇政府申请开具场所证明，注明原告所租用的厂房产权属被告所有，该房屋可作为食品工业生产加工用房。原告凭此证明顺利办理食品生产许可证并开始生产经营，然2014年3月因厂区内另一家食品加工企业许可证临近有效期届满办理延期手续要求被告开具产权证时方才得知被告出租该厂房系其自行违章搭建，无产权证书，原场所证明系被告凭借私人关系所开，并非通过正常手续获得。原告由此得知实情，因许可证期满生产停顿将产生巨大损失，故原告多次催促被告必须提供产权证或场所证明，被告虽明知难以提供多次声称没有问题，再等些时间就可以开，进而推三阻四后对原告的催促置若罔闻，直至2014年10月24日原告的食品生产许可证有效期届满，由此导致原告被迫停业无法继续生产。迫于无奈原告只能另寻合适厂房，但即便找到厂房也仍需重新装修安装厂房设备、重新申请生产许可证，在此期间所有业务都无法开展，损失巨大。鉴于被告自身作为食品生产企业明智房屋产权证书对食品生产许可证审批的重要性却仍采用欺瞒手段达到出租房屋的目的，最终导致原告发生装修损失及搬迁费用等高额损失，原告不能容忍被告违约行为，根据租赁合同第9.1条、第15.5条的约定及法律规定，提起诉讼，要求判令：被告赔偿原告装修损失625，586元、设备搬迁费用9，230元及律师费25，000元。本案受理费被告负担。审理中，原告调整装修损失金额为563，872.30元。
被告上海统力食品有限公司辩称：原告提出的诉求都是基于没有办出证照，但是原告没有证据证实没有办出证照是因为被告的原因，根据被告了解原告是自己生产不符合条件而未办出证照；办证义务人是原告，被告是配合义务，原告开办工厂所有的证照被告应该出具的都出具了，相关规定对有产权证和没有产权证都是允许办理许可证的；原告诉求扩大装修金额，被告交付系争厂房时现状已经具备交付条件，原告只是进行了保洁等简易装修；原告想外面承租场地涉及的搬迁费用应该自己承担；原告陈述的经营损失不正确，据被告了解原告每年缴纳的营业税只有1万多元；律师费不应被告承担，原告自己聘请由其自行承担；原告至今还占用房屋。
经开庭审理查明，原、被告于2011年5月2日签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告提供的本区北青公路X号内西南侧厂房二楼，经双方初步预估面积为1280.45平方米，工业用电40千瓦，功能用途为食品生产及贮存用；采取包租方式，由原告自行管理；租期从2011年5月1日到2019年3月31日，免租期截止至2011年6月30日；将租赁物按现状交付原告使用，且原告同意按租赁物及设施现状承租；被告应配合原告办理相关证照直至所有证照到位，办理过程中产生的所有费用由原告自行承担；因被告产权证问题导致证照无法办理时，由被告承担原告所有损失，但因原告流程等其他原因导致证照无法办理时，原告自行承担装修等所有损失，等。
原告对承租房屋进行了装修，并于2011年10月25日取得《全国工业产品生产许可证》，确定住所及生产地址为本区华新镇北青公路X号，有效期到2014年10月24日。
2014年8月，原告发函被告，表示收到被告2014年8月20日的律师函，但被告无法提供场地房产证明或场地使用证明，原告证书即将过期，要求被告给予2个月的时间解决换证问题，原告将继续履行租赁合同并支付费用，否则另行协商处理。
原告认为承租房屋无产权证致使无法办出证照致讼。
审理中，万隆建设工程咨询集团有限公司受托出具《司法鉴定意见书》，确认装修部分为566，761元，设备部分为500，000元；再次勘察现场后该单位另出具《补充意见》，确认双方对现场装饰工程中材料破损严重部分进行确认后确定吊顶部分为2，851元并列明冷库设备详细明细。原告为此支出3万元评估费。鉴定单位表示：1、双方对施工工期认可；2、装修包括安装，冷库设备属于安装，表格内的设备是可以拆走的，但是否可以能向以前一样使用不清楚，拆除设备时铜管不能用、辅材（3600元）属于消耗品、保温板有一点利用率，要看拆除情况；3、管理费和税金按照常理是要开具发票的，如果没有发票，措施费、税金、管理费都是可以不计算的。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、全国工业产品生产许可证、司法鉴定意见书、补充意见、发票等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示2011年的生产经营许可证是被告提供场所证明给原告后办出的，但是依规定到期前6个月须再次办理有效证件，原告再要求被告提供材料，并协同被告一起到镇政府，但镇政府明确告知该房屋没有产证、属于违章建筑而无法开具场所证明，但被告一直未给，原告无奈在2014年12月搬出承租厂房、在外地租赁厂房并办出新的营业执照，为此支出搬迁费；因为搬走时尚未确定相应损失故而未与被告办理交接手续，但2016年2月试图办理交接时，被告提出搬离冷库而未办妥交接；2014年10月原告停产，2015年5月停电（听1393号案件法定代表人说被告把电线剪断）；原告为安装冷库支出了费用，剩余设备如搬迁会影响使用效果，故而未搬走，相应损失需要被告负担；原告为诉讼聘请律师并支出25，000元。为此，原告提供了搬迁费收据、律师费收据、施工合同及收据、照片。
被告表示原告从来没有找过被告协助办理许可证，原告找到被告的时候已经是2014年11月；原告找政府开证明，但政府表示原告属于淘汰企业，每年就交几百块税费，但是领导批评后还是开具场所证明，该证明放在被告处，但是原告不要而未来领取；被告从未剪断电线，在2016年1月因未交水电费而停电。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同因涉及租赁物并无房产证或者建房用地批准手续而无效。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。原告对承租房屋进行装修投入，无法搬走部分的剩余价值按照双方各自过错进行分摊。被告作为出租人，对出租标的物的产权性质应为明知，而原告作为承租人未对此给予足够注意，特别是根据原告的陈述，其从事的食品行业对房产证的要求比较高且到期的许可证是通过开具场所证明形式办出，显然被告对承租厂房的产权性质也应知晓，因此，双方对合同无效均有过错。评估报告为专业机构依法出具，且相关工作人员出庭接受当事人及本院的询问，本院对报告及答疑予以采信。冷库设备部分，除了搬迁不能使用部分外，其余部分属于可搬迁设备，这点评估人员予以确认，该部分原告要求被告负担费用，依据不足。冷库部分中的措施费、税金及管理费，被告对此提出异议，原告未能提供相关发票等证据，本院认为应该予以扣除。装修部分中的税金部分，被告提出异议，但原告未能提供税金发票等，该部分予以扣除。原告搬离现场时造成的装修损坏部分，被告提出扣除的意见予以采信。根据双方合同的履行情况、过错程度，本院确定被告应赔偿原告190，326元。评估鉴定费用为确定相应价值而支出，本院对此金额予以确认，根据双方履行情况、过错程度，确定原告负担12，000元，被告负担12，000元。合同无效，原告主张期待经营利益依据不足，本院不予支持。租期届满时原告亦会发生设备搬迁费用，原告主张因标的物产权问题而索赔设备搬迁费，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海统力食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海苏味轩食品有限公司装修损失190，326元；
二、原告上海苏味轩食品有限公司要求被告上海统力食品有限公司赔偿设备搬迁费用9，230元的诉讼请求不予支持；
三、原告上海苏味轩食品有限公司要求被告上海统力食品有限公司赔偿律师费25，000元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9，781.02元，由原告负担5，674.50元，被告负担4，106.52元；鉴定费3万元，由原告负担12，000元，被告负担18，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
人民陪审员 陈才良
人民陪审员 许丽英
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。