福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第760号
原告惠安县隆盛房地产开发有限公司。
法定代表人郭修彬，董事长。
委托代理人谢竞忠、黄惠婷，福建泉台律师事务所律师。
被告庄阳鑫，男，1981年7月19日出生。
被告骆爱玲，女，1982年4月10日出生。
原告惠安县隆盛房地产开发有限公司（简称隆盛房地产公司）与被告庄阳鑫、骆爱玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，由审判员陈成辉适用简易程序于2015年2月11日公开开庭进行了审理。后由简易程序转入普通程序，依法组成合议庭，于2015年9月29日再次公开开庭进行了审理。原告隆盛房地产公司的委托代理人谢竞忠、黄惠婷到庭参加诉讼，被告庄阳鑫、骆爱玲经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告隆盛房地产公司诉称，原、被告于2013年2月26日签订编号为201302260043《商品房买卖合同》（含补充协议），约定被告向原告购买位于泉州台商投资区东园镇锦峰村福隆·鸿盛名邸4号楼1710号商品房，建筑面积127.62平方米，总价款682611元。被告采用按揭贷款470000元支付其余房款，原告为其购房贷款提供阶段性担保。后因被告未能按期偿还贷款，惠安县农村信用合作联社分别于2014年11月25日、12月23日、12月25日三次从原告保证金账户共扣划385329.6元，用于偿还被告逾期按揭贷款本息。被告的行为已构成根本违约，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，原告有权解除买卖合同，被告应向原告支付代偿贷款本息、违约金及其他费用。请求判决：一、解除原、被告于2013年2月26日签订的编号201302260043《商品房买卖合同》；二、被告偿还原告代为清偿的贷款本息385329.6元，并按日万分之三计付自款项扣划之日起至还清款项之日止的违约金；三、被告按总房款682611元的10%支付原告违约金68261.1元；四、被告支付原告为解除合同而增加支出的律师服务费10000元。庭审中，原告减少诉讼请求，请求判决：一、解除原、被告于2013年2月26日签订的编号201302260043《商品房买卖合同》；二、被告偿还原告代为清偿的贷款本息385329.6元；三、被告按总房款682611元的6%支付原告违约金40956.66元。
被告庄阳鑫、骆爱玲未作答辩。
在本院审理过程中，原告提供证据1即营业执照、组织机构代码证，以此证明原告的主体资格。证据2即《商品房买卖合同》（含补充协议），以此证明原、被告存在商品房买卖合同关系以及双方对解除合同情形和违约金的约定。证据3即《个人住房按揭借款合同》，以此证明被告向惠安县农村信用合作联社按揭贷款470000元，原告为其提供阶段性保证。证据4即贷款明细账、贷款还款记录清单、交易明细清单、单条记录显示、贷款还款凭证、证明，以此证明被告庄阳鑫自2014年7月起连续六期未偿还贷款本息，导致原告承担相应的保证责任，惠安县农村信用合作联社分别三次从原告保证金账户扣划385329.6元用于偿还被告个人住房按揭贷款本息，现原告已代被告清偿所有贷款本息。证据5即委托代理合同、律师服务费发票，以此证明原告为解除买卖合同而委托律师提起本案诉讼支出律师服务费10000元。
本院经审查认为，两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1，分别系工商行政管理部门、质量技术监督部门颁发；证据2系原、被告双方分别作为出卖人、买受人所签订；证据3系惠安县农村信用合作联社、被告庄阳鑫、原告隆盛房地产公司分别作为贷款人、借款人、保证人所签订；证据4系惠安县农村信用合作联社台商投资区分社出具；证据5系原告与福建泉台律师事务所签订。上述证据具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实，本院予以采信。
经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定：
原告隆盛房地产公司系经工商注册登记以房地产开发、物业管理为经营范围的有限责任公司。2013年2月26日，原告隆盛房地产公司与被告庄阳鑫、骆爱玲双方签订编号为201302260043《商品房买卖合同》一份（含合同补充协议），约定被告向原告购买其开发建设的位于泉州台商投资区东园镇锦峰村福隆·鸿盛名邸第4号楼17层1710号商品房，建筑面积127.62平方米，总房款682611元。合同第六条“付款方式及期限”约定，被告以银行按揭贷款方式按期付款。合同补充协议第一条“银行按揭付款”第一款约定，签订合同时被告向原告支付首付款212611元，其余房款470000元由被告向银行申请按揭贷款支付。第六款约定，原告为被告购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因被告逾期归还贷款本息而导致原告承担相应的担保责任，则被告除应清偿原告代缴的贷款本息及其他费用外，另得向原告支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果原告代被告支付按揭贷款本息超过三个月或被告明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为被告构成根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，并向被告收取总房款10%的违约金，并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由被告承担。合同签订后，被告支付原告首付款212611元，其余房款470000元由被告庄阳鑫向惠安县农村信用合作联社申请个人住房按揭借款支付，并由原告承担连带责任保证。因被告庄阳鑫连续六个月未偿还按揭贷款本息，导致原告承担保证责任，于2014年11月25日代为偿还贷款本息46243.85元，于2014年12月23日代为偿还贷款本息9410.71元，于2014年12月25日代为偿还余下全部贷款本息329675.04元，合计代为偿还贷款本息385329.6元。涉讼商品房尚未交付使用。原告因委托福建泉台律师事务所律师代理本案诉讼而支付律师服务费10000元。
综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告连续六个月未能依约偿还按揭贷款本息，导致原告因承担保证责任而代为偿还所欠贷款本息，根据合同补充协议第一条第六款的约定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。原告请求被告按总房款682611元的6%支付违约金40956.66元，该金额低于合同的约定，可予采纳。原告请求被告偿还其代为清偿的贷款本息385329.6元，符合法律规定和合同约定，予以支持。鉴于被告已通过支付首付款及按揭贷款方式向原告支付了本案购房款682611元，合同解除后，原告需依据法律规定和合同约定将被告已付购房款扣除被告应承担的相关款项及费用后的剩余房款退还给被告，为减少诉累，原告主张的违约金40956.66元及代为清偿的贷款本息385329.6元可从被告已付的购房款中直接扣取。原告在审理中减少诉讼请求，是在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，应予准许。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告惠安县隆盛房地产开发有限公司与被告庄阳鑫、骆爱玲双方于2013年2月26日签订的编号201302260043《商品房买卖合同》。
二、被告庄阳鑫、骆爱玲应偿还原告惠安县隆盛房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息385329.6元。
三、被告庄阳鑫、骆爱玲应支付原告惠安县隆盛房地产开发有限公司违约金40956.66元。
四、上述二、三项判决的款项合计426286.26元，由原告惠安县隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日从被告庄阳鑫、骆爱玲已付购房款682611元中直接扣取。
本案受理费7695元，由被告庄阳鑫、骆爱玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈成辉
审 判 员 谢惠峰
人民陪审员 翁国祥
二〇一五年九月三十日
书 记 员 吴燕芬
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。