广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终4361号
上诉人（原审被告）：惠州市迅成投资有限公司，博罗县罗阳镇商业东街置信花园。
法定代表人：朱明辉
委托诉讼代理人：李志国，广东通用律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢嘉思，广东通用律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：惠州市泰基房地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠州大道（江北段）82号信合大厦。
法定代表人：张庭璋。
委托诉讼代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。
上诉人惠州市迅成投资有限公司（以下简称“迅成公司”）因与被上诉人惠州市泰基房地产经纪有限公司（以下简称“泰基公司”）代理合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2017）粤1322民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人迅成公司的委托诉讼代理人李志国、卢嘉思，被上诉人泰基公司的委托诉讼代理人王立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人迅成公司上诉请求：l、依法撤销广东省博罗县人民法院(2017)粤1322民初1640号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一审事实查询不清，被上诉人不需要向被上诉人支付任何佣金及利息，因为被答辩人并没有完成约定的义务及未达到结算条件。
一审法院认定《销售代理合同》及《补充协议》有效，上诉人认可。房屋销售是个过程，包括认购、首付款、签订买卖合同、办理银行按揭手续等，每一步都需要销售人员的跟踪服务，只有把所有的交易手续完成了，房子才可以算完成的销售的手续。《销售代理合同》第三条第8点：乙方(被上诉人)对每个销售单元须负责到在客户签署《商品房买卖合同》、交纳首期款、和签署《银行按揭合同》后，方可按合同约定与甲方(上诉人)结算代理费用，第9点：正式销售时签订合同时，乙方(被上诉人)应协助与客户签订正式《商品房买卖合同》和协助办理银行按揭手续。但是被上诉人并没有履行上述义务，直至双方合约期满被上诉人也没有参与任何完善成交客户的相关手续。
被上诉人只是签订一份客户名贺xx、戴xx的《楼宇认购书》，时间是2016年4月4日，没有任何证据证明被上诉人还有销售其他房屋的任何后续的行为。根据《销售代理合同》第二条第一款，合约期满，则本合约自动失效，如需续约，双方以书面形式体现、《补充协议》第一条第2点最后一句话，乙方(被上诉人)连续两个月没业绩，甲方(上诉人)单方面有权终止协议，不补任何赔偿，双方的合作在2016年5月31日已经自动终止。
本案涉案房屋，最早签订《房屋买卖合同》的日期是客户李xx的2016年11月5日。6、退一步就算按照一审法院认可的合同在2016年10月底，那么一审法院如何认定后续的签订《商品房买卖合同》、银行按揭手续，被上诉人做了这些事情，一审法院完全选择性认定只有签订了《楼宇认购书》就要拿佣金。比如主家请人种植稻谷，约定好工作内容包括播种、灌溉、打药、收割完才可以结算工钱，难道只要播种以后，不用参与灌溉、打药、收割，等主家收割完毕卖了稻谷跑来收工钱，完全不符合常识。
代理合同约定只有完成了房屋销售的所有手续，才是结算条件也是被上诉人的义务，但被上诉人没有履行约定的义务，一审法院在没有任何证据的情况下，主观认可达到结算条件，完全是事实认定错误行为。
二、一审法院认定上诉人财务员工陈xx对《未结算佣金表》上的签字是确认行为，完全是个主观错误认定，上诉人不予认同。
陈xx不是销售房屋的相关人员，没有证据证明参与任何房屋《销售代理合同》及《补充协议》的谈判签订等，上诉人也没有任何授权给予其签字确认相关销售房屋结算的权利，销售与财务是完全不同的两个业务领域，双方也没有约定由陈xx签字确认。
签字，只是因为之前有过合作，确认收到过被上诉人单方面提交的书面资料而已，不代表任何确认行为，就好像邮政快递签收一样，如果签收就代表认可，那么合同当事人合作，一方只要提交一份类似的书面材料给予另一方员工签收，然后回家睡觉，等待条件成熟，负责收钱就好了，反正不做事就有钱收，还要那么辛苦做什么工作，上诉人认为这完全不符合常理。一审法院认为签订了日期就认定合作期限，那么以后合同当事人不能超过合同日期再进行接触了，不然都算作合作期，只要合作期间一方认为有对自己利好的行为，随便提交个材料，让对方任何人签字就代表认可，那以后还有敢合作的吗，一审法院的认定，上诉人认为完全不符合常理。
更为自相矛盾的是，一审法院认定双方合作期限是2016年10月底，那么就是2016年11月就解除了合同，等于不认可签订《商品房买卖合同》及银行按揭等卖房手续被上诉人没有履行，都是上诉人在承担后续行为。认可签订《商品房买卖合同》最早时间是2016年11月15日，认可双方的合同有效，没有无效条款，却对这些应当是被上诉人要履行的约定义务忽视不理，但是又变相认可签了字的《未符合结佣表》，认为结算条件无论是谁卖完，都要结算佣金，完全是错误的逻辑思维，难以理解。
三、没有任何证据证明被上诉人具备有与上诉人结算代理佣金的条件，也不认可佣金结算金额。没有任何证据证明被上诉人做了除了协助签订一份《楼宇认购书》，还有其他任何销售过程中的销售或者协助行为。
一审法院认为涉案房屋全部签订了《商品房买卖合同》、办理银行按揭手续等，就认定达到结算佣金条件，对合同约定的被上诉人应当履行的交纳首期款、《商品房买卖合同》、办理银行按揭手续等义务视而不见，也不在判决书中明确予以说明，选择性的一概而过，明显不公平。
退一步来说，就算上诉人认可《未符合结佣表》，那么按照合同的目的性来说，上诉人目的是销售房屋，但不管过程，只要销售房屋结果，房屋销售完毕就可以给被上诉人佣金，也应当是被上诉人履行了相关义务才可以结算佣金，被上诉人没有履行义务，没有任何理由给其结算佣金。
《未符合结佣表》完全是被上诉人单方面制定的材料，一审法院庭审时明确要求其提供结算底价，但是上诉人直至判决也没有质证过，上诉人也从来没有认可过被上诉人的结算金额，不知道一审法作院如何主观认定的，请求二审法院予以查明。综上，上诉人认为，对于合伙伴，一直都是恪守公平公正，请求二审予以改判。
被上诉人泰基公司答辩称：一审判决书中已明确查明被告方对原告销售的工作不得另行委托他人，包括被告方，因此，即使双方结算时，对于结算条件，销售房屋，待结算条件完成后，客户到房管局登记购买房屋就达到结算条件，被告方就应支付销售代理款，不论该后期工作是由谁完成。而一审查明事实反映后期到房管部门办理备案登记及买卖合同签订都是由原告后期和发工资的对方员工刘xx办妥的，因此，可以证明后期在房管部门办理正式房屋买卖合同备案登记以及银行按揭手续都是原告方的行为，并非被告方自行办理。而且双方合同中也没有约定如果合同到期后被告方帮原告办理完毕后期工作要扣除相应代理费用。因此，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人泰基公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付销售代理佣金158649元及利息5288元（利息按中国人民银行同期同类贷款率从2016年10月8日起暂计算至2017年6月8日实际应计算至本息付清为止），合计163937元；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告是经营房地产经纪业务，被告因开发博罗县罗阳镇“XX”房地产项目房屋销售问题，于2015年3月17日与原告签订《销售代理合同》，主要约定：原告全权对“XX”未售住宅单位进行销售工作，被告不得另行委托第三方（含被告）销售本项目；合作期限至2015年10月31日止，合作期满后，被告应按合约要求在7天内支付所有符合结算条件的佣金给原告，未达到结算条件的，双方确认后，待达到结算条件后被告方在7天内一次性支付给原告；原告对每个销售单元负责到客户签订《商品房买卖合同》、交纳首期款和签订《银行按揭合同》后，方可按合同约定结算代理佣金；未经被告许可，原告不得收取客户购房款，购房款由被告指定人员收取，原告协助被告与客户签订《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》手续；原告佣金以双方商定的委托底价（委托销售底价表）按套94折以上的溢价部分为佣金。在《销售代理合同》履行过程中，双方于2015年11月10日签订《补充协议》，约定：合作期限至2016年5月31日，原代理合同佣金变更为销售底价92折以上的溢价部分。合同签订后，原告对被告房屋组织策划进行销售，销售期间，被告为方便管理，委派其员工张XX进驻原告销售团队，主要负责代表被告与客户签订《楼宇认购书》等，驻队期间工资由原告支付。合作期限届满后，因客观原因（销售连续性），双方口头同意延至2016年10月底。2016年10月合作终止前，符合佣金结算条件的已全部结清，部分未符合佣金结算的，由原告制作《结佣表》，经被告财务人员陈xx签名确认。《结佣表》载明：贺xx、戴xx购买的XX房，签订认购合同时间为2016年4月4日，委托价702852元（763970×0.92），成交价739073元，溢价为36221元；林XX购买XX房为样板房(未计算佣金)；巫XX购买的XX房，签订认购合同时间为2016年6月18日，委托价593577元（645192×0.92），成交价625000元，溢价为31423元；李xx购买的XX房，签订认购合同时间为2016年9月3日，委托价523677元(实际委托价518151元，563208×0.92），成交价566084元，溢价为42407元(实际溢价47933元)；任X购买的XX房，签订认购合同时间为2016年10月4日，委托价516402元(实际委托价525192元，570861×0.92），成交价565000元，溢价为48598元(实际溢价39808元)；上述未符合结算《结佣表》所载房屋，在完成银行按揭贷款手续、支付了首期款后，贺xx、戴xx于2017年2月9日、林XX于2017年1月25日、巫XX于2016年11月8日、李xx2016年11月5日、任X成于2016年12月1日分别与被告签订了《商品房买卖合同》，并于2017年2月27日、2017年3月1日、2016年11月15日、2016年11月15日、2016年12月8日在博罗县不动产登记局办理了预售登记。
另查明，刘xx是被告公司销售部员工，被被告委派至原告销售团队工作，其工资由原告负责发放至2017年10月份，原告撤场后，由被告发放工资至今。
一审法院认为，原被所签订《销售代理合同》及补充协议，未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，原被告代理关系成立。本案争议焦点是涉案的房屋销售原告是否符合《销售代理合同》及补充协议约定的结算条件。第一、从代理期限看，虽双方约定的代理期限到2016年5月31日止，但期限届满后，被告委派员工刘xx工资由原告负责发放至2016年10月，被告提供的《工资签名表》也可以得到印证。另外，被告财务人员陈xx于2016年10月10日在未符合结佣表的签名，证明原被告在2016年10月10日前仍在合作。由于原被告之前是合同关系，期限届满后双方口头协商继续合作至2016年10月也是情理之中。第二、从《楼宇认购书》和《商品房买卖合同》签订时间上看。涉案房屋最后签订楼宇认购书时间是2016年10月4日，最早签订商品房买卖合同是2016年11月15日，按代理合同约定，在2016年11月前是不具备结佣条件的。因此，原告在终止代理前制作《未符合结佣表》，由被告财务人员确认待结算条件成就后再进行结算的做法是合理合法的。第三、涉案5套房屋至2017年3月1日已全部签订了《商品房买卖合同》，办理了银行按揭和预售登记手续。根据双方签订的代理合同“合约期满，未达到结算条件的，双方确认后，待达到结算条件后7天内付清佣金给原告”的约定，涉案房屋至2017年3月1日已达到约定的结佣条件。
综上所述，原告为证明其符合结佣条件所提供了完整的证据链。被告以代理合同约定的合作期限已届，除贺xx认购房外其余认购房屋与原告无关为由，提出抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告要求被告支付房屋销售佣金，并按中国人民银行同期同类贷款率计算违约金，符合有关法律规定，本院予以支持。但原告请求的佣金158649元与实际不相符，根据双方约定的委托底价按92折实际溢价为155385元，即原告实际佣金为155385元；计算违约金时间应从2017年3月9日起至付清款止。被告未按约支付原告佣金，已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条的规定，一审法院判决如下：
被告惠州市迅成投资有限公司应在本判决生效之日起5日内支付原告惠州市泰基房地产经纪有限公司佣金155385元及利息(按中国人民银行同期同类贷款率从2017年3月9日起计算至付清款止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1789元，由被告承担。
本院二审期间，双方均未提交证据。
本院经审理查明，原审法院查明委托代理事项有误，其余部分正确，本院予以确认。
《销售代理合同》第四条第9点约定，如合约期满，被上诉人有权留守销售中心完善合同期内成交客户的后续手续，直至成交的物业达到代理费结算标准并结清代理费止。
本院认为，本案系委托合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、《销售代理合同》、《补充协议》约定的结算条件是否成就；二、代理费用如何确定。
关于《销售代理合同》、《补充协议》约定的结算条件是否成就的问题
《销售代理合同》、《补充协议》合法有效，双方对此不持异议，本院予以确认，应当依约恪守履行。《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。根据《销售代理合同》第三条第8点约定，被上诉人作为受托人结算代理费的时间条件为对每个销售单元负责到客户签订《商品房买卖合同》、交纳首期款和签订《银行按揭合同》后，方可按合同约定结算代理佣金，即客户交纳首期款和签订《银行按揭合同》方可结算。案涉五套房产事实已经签订了《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》，《销售代理合同》约定的结算条件成就，上诉人应支付代理佣金。
关于代理费用如何确定的问题
对于被上诉人代理事项，结合《销售代理合同》第三条第9点、第四条第9点约定，被上诉人的合同主义务为上诉人代理销售房产，在客户签署《楼宇认购书》后，与客户签订《商品房买卖合同》和《银行按揭合同》手续的是上诉人，被上诉人对此提供进行协助。
从查明的案件事实来看，《补充协议》约定的合作期限为2016年5月31日，约定的合作期满后，上诉人的财务人员陈xx在被上诉人制作的《XXX项目销售房号未符合结佣表》上签字，结合被上诉人持有《楼宇认购书》的复印件，并且发放了上诉人员工刘xx的工资至2016年10月份，应认定案涉五套房产均由被上诉人销售。
由于《XXX项目销售房号未符合结佣表》不属于结算单，陈xx仅签字和书写了时间“2016年10月10日”，没有做出确认金额的意思表示，不能就此认定上诉人确认了结算佣金总额，仍应回归《销售代理合同》约定，考量被上诉人是否完成了约定的代理事项。从《商品房买卖合同》、《银行按揭合同》的签订时间上看。涉案房屋最早签订商品房买卖合同是2016年11月15日，此时，上诉人重新开始发放员工刘xx的工资，被上诉人的证据不足以证明案涉房产在《商品房买卖合同》、《银行按揭合同》的签订过程中提供了协助，换而言之，对于案涉五套房产，被上诉人作为代理人，完成了大部分的合同主义务，由其代理签订《楼宇认购书》的客户最终签订了《商品房买卖合同》、《银行按揭合同》，但在后续两份合同的签订过程中未履行协助义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条的规定，委托人应当向受托人支付相应的报酬，《销售代理合同》对此情形未予以约定计算标准，本院酌定为全部代理费的90%。
综上所述，上诉人讯成公司的上诉请求部分成立，有理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：
变更惠州市博罗县人民法院（2017）粤1322民初1640号民事判决正文为：上诉人惠州市迅成投资有限公司应在本判决生效之日起5日内支付被上诉人惠州市泰基房地产经纪有限公司佣金139846.5元及利息（按中国人民银行同期同类贷款率从2017年3月9日起计算至付清款止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1789元，由上诉人惠州市迅成投资有限公司负担1610元，由被上诉人惠州市泰基房地产经纪有限公司负担179元。二审案件受理费3578元，由上诉人惠州市迅成投资有限公司负担3220元，由被上诉人惠州市泰基房地产经纪有限公司负担358元。被上诉人惠州市泰基房地产经纪有限公司多预交部分，在执行过程中，由上诉人惠州市迅成投资有限公司径行支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 巍
审 判 员 徐国华
审 判 员 陈金升
二〇一八年二月八日
法官助理 李嘉伊
书 记 员 林楚侨