河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张民终字第246号
上诉人（原审被告）夏国庆，男，1954年10月1日出生，汉族，住张家口市。
委托代理人居江川，河北吴万友律师事务所律师。
委托代理人李战军，张家口市健达法律事务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张家口市。
法定代表人于战，该村村主任。
委托代理人黄太辉，河北扬正律师事务所律师。
原审被告王永平，男，46岁，汉族，住张家口市。
上诉人夏国庆因宅基地使用权纠纷一案，不服张家口市桥西区人民法院（2013）西民初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人夏国庆及其委托代理人居江川、李战军，被上诉人张家口市桥西区东窑子镇永丰堡村村委会委托代理人黄太辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：1999年8月12日，被告王永平向原告申请宅基地使用权，原告收取被告王永平8000元费用，批给其宅基地一处，后被告王永平又将宅基地转让给被告夏国庆，现该宅基地由被告夏国庆用于生产经营。根据有关法律法规规定，宅基地使用权只有本村村民才能享有，而被告王永平不是本村村民且是城镇户口，无权取得原告方宅基地使用权，更无权转让宅基地使用权。2013年5月20日，张家口市国土资源局桥西分局依法注销了被告王永平的西集用（2002）字第14625号集体建设用地使用权登记证。原告理应收回集体土地，经与二被告协商无果，特向法院起诉请求法院判令二被告返还土地，并由二被告承当诉讼费用。
原审法院查明：被告王永平在1999年、2000年向原告交经济大院款16000元，1999年3月10日，取得位于原告处使用权面积为232.9平方米，建筑面积为109.6平方米，证号为西集用（1999）字第14382号集体土地使用证和使用权面积为1200.5平方米，建筑面积为392平方米，证号为西集用（2002）字第14625号集体土地使用证的两处宅基地。2006年5月3日夏国庆与王永平、庞宏宇、庞庆生签订了房屋转让协议，约定将王永平上述两个集体土地使用证及其地上建筑物、庞庆生的使用权面积为232.9平方米，建筑面积为109.6平方米，证号为西集用（1999）字第14622号集体土地使用证及其地上建筑物和庞宏宇的使用权面积为232.9平方米，建筑面积为109.6平方米，证号为西集用（1999）字第14623号集体土地使用证及其地上建筑物以390000元的价格一并转让给被告夏国庆。后被告夏国庆对该处进行了部分改造和建设。2013年5月6日桥西区东窑子镇永丰堡村民委员会向张家口市桥西区土地局提出撤销王永平永丰堡村集体土地使用证的申请，张家口市国土资源局桥西分局于2013年5月20日作出公告注销王永平在永丰堡村的证号为西集用（2002）字第14625号（四至：东至路，南至路，西至杨文宽，北至路）集体建设用地使用证登记，并将此公告刊登于2013年5月23日张家口日报。庭审中原告出具张家口市国土资源局桥西分局公告证明14625号集体建设用地使用权登记证已经被注销的事实，被告夏国庆对于该公告的真实性提出异议；被告出示桥西区土地管理局颁发的第14623号、14622号、14382号、14625号集体土地使用证，证明前三个土地使用权证和14625号土地使用证四至分不清楚，认为原告的诉求没有依据。对此原告质证认为：被告王永平作为市民无权享有宅基地使用权，况且该证已经被依法注销。四件集体土地使用权证中只有第14625号与本案具有关联性，其他三件与本案无关，至于四至也是可以查清的；依据原告申请，法院依法委托张家口鑫正资产评估有限责任公司对被告在14625号土地上的建筑物进行了评估，评估价值为796202元，对于该报告原告认可，被告夏国庆不认可并拒绝领取该报告。
原审法院认为：被告王永平所有的（2002）字第14625号集体土地使用证在依法注销之后便不再享有相应的占有权、使用权。根据相关法律法规规定，农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。农村宅基地只能在农村集体组织成员转让，不能转让到村集体组织成员之外的人员，被告王永平与夏国庆虽签订的是房屋转让协议，但其协议的实质内容是宅基地使用权的转让，夏国庆非永丰堡集体组织成员，该房屋转让协议不符合法律规定，协议无效。故实际占有人夏国庆无权占有该土地，应予返还权利人。对于被告夏国庆出示的桥西区土地管理局颁发的第14623号、14622号、14382号集体土地使用证，因未能证明与本案的直接关联性，对其证明目的本院不予认可；鉴于被告夏国庆在14625号集体建设用地有投资建设的建筑物，在返还时原告应给予补偿，补偿标准应以评估公司对14625号土地上的建筑物作出的评估价值796202元计算；对被告王永平在1999年、2000年向原告交经济大院款，应按（2002）字第14625号集体土地使用证面积比例13400元（16000元÷1433.4平方米×1200.5平方米＝13400元）一并返还被告夏国庆。案经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》三十四条、第五十九条第一款、第六十条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂缺席判决：一、被告夏国庆于本判决书生效之日起十五日内将占用的原西集用（2002）字第14625号集体土地使用证的宅基地腾空归还给原告。二、原告于本判决书生效之日起十五日内一次性支付被告夏国庆建筑物补偿款796202元及退款13400元，合计809602元。三、驳回原、被告的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人夏国庆不服，向本院提起上诉，其理由是，（一）、认定事实错误。l、本案中是有两个合同关系，由该村委会与王永平以及王永平与上诉人就同一标的自愿先后订立了两个合同，上诉人是与王永平签订合同而取得了经济大院建筑物的所有权与相应的宅基地的使用权。上诉人与村委会没有直接的合同关系。这是唯一的法律关系，然而，一审却认为是无权占有使用的“侵权”关系，从而没有据真正的法律关系审案，导致事实失察。2、该出让、转让的实际是经济大院的房屋等建筑物与水电等设施的所有权以及相应的宅基地的使用权，并非是单纯的农民住宅的宅基地，这有两个合同的内容等证实，因为农村的房屋不登记产权，都是只作宅基地登记，证上登记有建筑物面积，一审却无视事实，说是转让宅基地。该房屋等建筑物出让、转让并不违法。没有法律明确规定市民不能买农村建的房屋。王永平转让给上诉人也并不违法，宅基地使用权证件虽未更名，但是双方的合同成立有效。3、桥西国土分局无权也没有实施注销第14625号宅基地使用权的行政行为。该证的实体权利还在上诉人手中，土地部门就仅仅出一公告注销，剥夺公民的重大财产权益，一审还将其作为判决的主要依据是十分不当的。被上诉人在起诉、一审中出示只是报纸、打印的公告的复印件，上诉人合理认为其是假的，不予认可。法院不能依靠土地管理部门的一份公告进行判决，未经法定程序，依据一份公告就认为上诉人没有了宅基地使用权从而建筑物也丧失了所有权的基础。（二）、一审判决理由不正确，适用法律不当。l、一审判决书中理由部分没有明确依据的法律。2、出让行为是被上诉人自愿作出的，有卖才有买，村委会作为房、地所有权人的组织，其相关的认识能力绝对强于上诉人这样的普通百姓，王永平与上诉人从未隐瞒自己的身份，而一审判决却讳言被上诉人方面的问题，一味挑剔的是上诉人的“不合法”、“无权”，判决结果只是按照地上普通住宅的建筑物，而不考虑其应与相应宅基地相结合具有的经营用房的价值给予补偿，偏向、有利被上诉人一方。3、被上诉人出让的是“经济大院”，上诉人与王永平签订的是《房屋转让协议》，被上诉人诉称上诉人用于经营，证实不是一般的纯住房的宅基地，转、受让不违法，符合规定用途，其相应使用范围内的宅基地面积也不应受限制。一审判决称“其协议的实质内容是宅基地使用权的转让”，属主观臆断。如果某集体经济组织成员的在农村的住房由其城市居民的亲属继承，难道不允许使用相应的宅基地，要他把房屋拆了或搬走吗一审只依被上诉人申请委托鑫正公司把与相应的宅基地剥离开来只给地面上的建筑物以普通住房作价并不能体现房屋设施的真正价值。4、本案性质是合同关系，不是侵权等一般的民事关系，上诉人与被上诉人没有直接的法律关系，从程序上不是同一个诉，被上诉人不应该起诉上诉人。同时《合同法》解释（一）第四条规定“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”现在法律、行政法规无相关规定，因此不能认定本案涉及的出让、转让合同无效。
本院二审对一审查明的事实予以确认。另，1.涉案集体土地使用证上载明土地使用者为王永平，用途宅基地。2.2013年5月30日张家口国土资源局桥西分局公告称：根据《中华人民共和国土地管理法》、《河北省农村宅基地管理办法》和《土地登记办法》的有关规定，注销王永平在永丰堡村的证号为西集用（2002）字第14625号（四至：东至路，南至路，西至杨文宽，北至路）集体建设用地使用权登记。
本院认为，本案上诉人夏国庆上诉主要认为，1.本案是两个合同法律关系，即被上诉人村委会与王永平的合同关系、王永平与上诉人的合同关系，而非侵权关系。2.上述两个合同关系所转让的并非是单纯是宅基地，还包括宅基地上的建筑物等，且上述转让并不违法。3.桥西区国土分局的注销公告不合法。4.原判认定转让协议无效没有法律根据。然而，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。王永平从被上诉人村委会处取得的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。况且张家口市国土局桥西分局已依法公告注销了本案涉及的集体土地使用证。在此情况下，被上诉人村委会与城市居民王永平订立的房屋转让协议当属无效，从而王永平在其所有的（2002）字第14625号集体土地使用证在被依法注销之后便不再享有相应的占有权、使用权。上诉人夏国庆与原审被告王永平虽订立的是房屋转让协议，但协议的实质内容是宅基地使用权的转让，同时夏国庆也非该集体经济组织成员，根据国家的政策规定，农村宅基地只能在农村集体组织成员之间转让，不能转让到村集体经济组织成员之外的其他人。因此，在王永平占有、使用涉案土地于法无据且土地使用证被依法注销之后的情形下，上诉人夏国庆与王永平订立的房屋转让协议亦属无效协议，从而夏国庆无权占有协议涉及的本案土地，理应返还权利人村委会。原判鉴于上诉人夏国庆在14625号集体土地上建有建筑物，根据专业机构的鉴定结果对其投资建设的建筑物予以补偿是正确的，已维护了夏国庆的合法权益。综上，原判并无不妥。上诉人的上诉请求理据不足，本院不予采信。案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人夏国庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 张敬民
审判员 武建君
审判员 马瑞云
二〇一四年五月五日
书记员 武 岳