广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1202民初1694号原告：广西万家物业服务有限公司。代表人：玉荣怀，该公司执行董事。委托代理人：玉荣珍，该公司项目经理。委托代理人：余小毅，广西吉强律师事务所律师。被告：覃方杰。原告广西万家物业服务有限公司与被告覃方杰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用简易程序审理，因无法以其他方式送达被告覃方杰，依法公告送达。2016年7月20日裁定将本案转为适用普通程序审理，于2016年12月5日公开开庭审理了本案，原告委托代理人玉荣珍到庭参加诉讼，被告覃方杰经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费2194.4元（2012年6月至2015年2月）、公共维修费498元（2012年1月至2014年12月），违约金6690.06元（2012年1月至2015年2月），合计9382.46元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月27日，原告与河池市“中山苑”小区的开发商广西开元房地产开发有限责任公司签订《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，为该小区提供物业管理服务，被告覃方杰系该小区1202号房所有人并在此居住，被告享受了原告提供的物业服务、每月应向原告缴纳物业服务费、公共电费、水费、电梯使用费、公共维修费等。2015年2月，原告撤出小区，不再提供服务，而被告尚有原告所诉项目的相应费用未向原告支付。故原告提起本案诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告覃方杰未答辩、未提交证据、未到庭参加诉讼。综合全案证据及庭审调查，本院确认以下法律事实：2010年8月27日，广西开元房地产开发有限责任公司与柳州市万家物业服务有限公司（原告之前身）签订了《河池市“中山苑”前期物业服务合同》，选聘柳州市万家物业服务有限公司为河池市“中山苑”小区的前期物业服务企业，约定服务期限从该小区物业整体交付之日起，至小区业主委员会成立与原告另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时该合同终止。原告依照上述合同之约定进驻“中山苑”小区接管该小区的物业管理，至2015年2月15日退出小区管理。合同签订后，原告向河池市物价局提交《关于核定河池市“中山苑”小区前期物业服务收费标准的请示》，2011年4月27日河池市物价局以河价格〔2011〕46号《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》文件作出批复，核准“中山苑”小区普通高层住宅物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米0.60元收取。电梯使用维护费、公共水电费按实际支出由业主分摊，物业公司每月向业主公布。被告购买位于河池市中山路中山苑小区14-2-1202号电梯房，建筑面积为112.54平方米。2011年5月22日，原、被告双方签订《河池市“中山苑”物业服务合同》，合同主要约定：“（一）前期物业管理服务期限自本物业开始交付之日起，至小区业主委员会成立与甲方另行签订物业服务合同或另聘请物业公司时本合同终止。业主委员会成立但未书面通知终止本合同之前，原告应继续按本合同提供物业服务并收取相关费用。……（三）物业服务内容：1、综合管理服务；2、公共区域秩序维护服务；3、公共区域清洁卫生服务；4、公共区域绿化日常养护服务；5、共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务；6、装饰装修管理服务。（四）物业管理服务标准（对第三条的物业服务内容进行了细化）……（六）收费项目及收费标准如下：……高层住宅物业服务费0.6元/平方米/月……；（七）业主或物业使用人从通知交付之日起支付物业服务费，并在交房时按预收所拥有物业类型的收费标准，一次性交付一年物业服务费；（八）预交物业费满一年后，物业费按月计费，业主或物业使用人应于每月的十日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期1日，按应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。……（十六）业主办理交房时每户按2元/㎡.户预交属业主共用的公共设施、附属建筑物、构筑物及设施的小修维修资金给甲方，维修资金实行专款专用，用于保修期满后小区共用设施设备（给排水管道、机电设备、消防设备、安防系统、小区道路、绿化）和房屋共用部位（楼梯间、外墙、屋面、承重墙）的维修、更新、年检、日常维护更换所需零配件（如灯头、灯泡、开关等）及清掏化粪池等所需费用。维修资金的使用受业主及房地产管理部门监督，按设施设备共用户数进行核算，每季度公布一次使用情况，当首次交纳的维修资金使用80%后，业主应在甲方出通告后再次交纳补足。……”合同签订后，原、被告双方按照合同约定各自履行义务。自2012年6月起至2015年2月，被告不再向原告缴纳物业服务费，自2012年1月起至2014年12月不再向原告缴纳公共维修费。因原告广西万家物业服务有限公司向被告覃方杰催索未果，故诉至本院，提出了前述的诉讼请求。另查明，原告前身为柳州市万家物业服务有限公司，于2001年3月14日成立，2011年1月4日原告在柳州市工商行政管理局进行了企业名称变更，变更后公司名称为广西万家物业服务有限公司，并于2011年1月20日取得由柳州市住房和城乡建设委员会颁发的物业服务企业三级资质证书。另外，原告自2011年起每年公示当年的公共维修项目及具体费用。上述法律事实，有原告提交营业执照（副本）、资质证书、《“中山苑”前期物业服务合同》、《“中山苑”物业服务合同》、《缴费通知单》、《河池市物价局关于“中山苑”小区物业管理服务收费问题的批复》、“中山苑”水电费公示表及明细、催缴费通知单、诉讼当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，涉案《“中山苑”前期物业服务合同》、《中山苑”物业服务合同》系合同双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间确立了物业服务合同关系，双方均应按照合同的约定全面履行义务。原告依约提供了相应的物业管理服务，业主应当依约履行给付相应物业管理服务费的义务。物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就难以持续进行，甚至陷入瘫痪；虽然原告在小区物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵或者一些问题，被告可以通过向物业公司提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会，经过多数业主决议决定，要求物业服务企业限期整改，追究物业服务单位的责任直至终止合同另行选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付、拖欠物业管理费的方式相对抗，既无合法根据，也非明智之举。被告覃方杰经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理未到庭参加诉讼，本院视为其已放弃答辩和质证的权利，原告所提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据及庭审中所陈述的案件事实予以确认，原告请求被告依约支付相应的物业管理费、公共维修费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告应支付的项目及金额核定如下：2012年6月至2015年2月的物业费为112.54平方米×0.6元/平方米/月×33个月＝2228.92元，现原告请求2194.40元，本院予以支持；2012年1月至2014年12月的公共维修费为498元。由于原告提起的诉讼为系列案件之一，已判决并生效的其他案件法律文书中，查明并确认了原告在提供整个小区物业管理服务过程存在瑕疵，并导致众业主拒交物业服务费的事实，故对原告请求被告支付违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告覃方杰付给原告广西万家物业服务有限公司河池分公司物业服务费、公共维修费合计2692.40元；二、驳回原告广西万家物业服务有限公司河池分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），公告费438元，合计488元，由被告覃方杰承担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  韦江毅代理审判员  黄耀浪人民陪审员  覃莲藕二〇一六年十二月十九日书 记 员  韦 巧附：本案适用的法律条文。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。