辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终11337号
上诉人（一审被告）：刘向党，男，汉族，1962年8月26日出生，住址沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：马静，辽宁万嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王越，辽宁大宸律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：孙若溪（曾用名孙秀芬），女，汉族，1962年10月5日出生，住址沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：王龙，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人刘向党因与被上诉人孙若溪返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4289号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月17日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘向党二审上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；全部诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、案涉房屋系曾励以辽宁恒基房地产开发有限公司名义抵顶给上诉人的钢材款，且将房产证、契证的原件都交给了上诉人，上�人实际占有近12年，一审法院仅以委托曾励看房，未授权出售为由判令腾房错误。一审未按上诉人申请追加曾励为第三人，也未向曾励询问相关事实，没有证据证明曾励仅是为孙若溪看管房屋，如果仅是看管房屋，为何将证件原件交其保管，没有查清孙若溪和曾励的关系，也未给上诉人举证机会。2、上诉人实际占有近12年，孙若溪从未提出异议，上诉人应为善意取得人。孙若溪称其出国不知房屋被占不符合事实，孙若溪并未提交其出国的证据，孙若溪的主张已经超过诉讼时效。3、孙若溪2014年补办房产证等手续，称遗失多年，但证件原件均在上诉人手中。4、上诉人对房屋进行了装修，采暖费、水费、电费等各项费用均由上诉人交纳，孙若溪明知房屋已经抵顶给上诉人且同意，才没有履行房主义务，否则孙若溪应交纳相关费用。二、一审法院程序违法，遗漏了诉讼当事人，剥夺上诉人答辩权。1、一审未开庭，仅一名法官在调解室简单询问，剥夺上诉人答辩权。2、应追加曾励为本案诉讼当事人，以便查清案件事实，曾励与本案有利害关系。补充：曾励在2004年时和孙若溪是夫妻关系，案涉房屋属于夫妻共同财产，曾励有权处分，孙若溪也是知情的。孙若溪说当时她在国外，没有主张权利，实际上诉并未出国。2014年孙若溪到派出所将户籍变更为未婚，然后找上诉人索要房屋，说给上诉人50万让上诉人搬走，上诉人拒绝，孙若溪又让上诉人起诉曾励，上诉人没有同意。
孙若溪二审答辩称：一、诉讼时效制度针对债权设定，所有权不适用诉讼时效制度。二、房屋所有权为被上诉人所有，刘向党主张取得房屋所有权的理由不成立，抵账协议无效。被上诉人是登记的所有权人，无论是曾励还是辽宁恒基房地产开发有限公司，均�权处分房屋，无权用房屋抵账。根据《合同法》规定，无权处分人与他人订立处分财产的合同，不经所有权人的追认，该合同无效；《物权法》规定，不动产物权的变动依法应该办理登记，自登记完成后，发生物权变动的效力；本案房屋产权登记并未变更，一直是被上诉人所有。刘向党自2004年取得房产证便知道不能变更，长达十余年本可以要求债权人变更偿债方式解决问题，却迟迟未作出相应行为不合常理。三、刘向党应支付房屋占用费，对房屋进行装修造成的损失应予赔偿，被上诉人保留追究的权利。综上，刘向党无权占有房屋，应返还给被上诉人。刘向党与他人的债权债务应另案向义务人主张，与被上诉人无关。补充：1、一审法院程序合法，履行了各项义务，笔录中均有体现，被上诉人提出程序违法问题不存在。2、本案涉及的是物权纠纷，诉讼时效只适用于债权请求权，上诉人关于超过诉讼时效期间的主张不成立。3、房屋所有权一直为被上诉人所有，上诉人并未善意取得房屋。
孙若溪一审诉请：刘向党停止侵权，将位于沈阳市皇姑区陵东街67巷5-1号（2-4-1）房屋腾退给孙若溪；刘向党承担本案诉讼费。
刘向党一审辩称：2004年12月23日，案外人曾励以辽宁恒基房地产开发有限公司的名义将涉案房屋以50万元抵顶拖欠我方钢材款。2004年12月24日开始入住至今，入住后采暖、水电费等费用都由我方交纳。在涉案房屋已经居住10多年，房屋是从曾励处取得，取得房屋合法，不同意腾房。
一审法院查明：位于沈阳市皇姑区陵东街67巷5-1号（2-4-1）房屋（建筑面积120平方米，即本案诉争房屋）所有权人为孙若溪。2003年孙若溪出国，将本案诉争房屋委托给朋友曾励看管。2004年12月23日，案外人曾励以辽宁�基房地产开发有限公司的名义将涉案房屋以50万元抵顶给刘向党，并向刘向党出具证明一份，内容为：“此房位于皇姑区陵东街67巷5-1号241，顶给刘向党钢材款，甲乙方帐务全部结清。有关此房的采暖、水电等都由刘向党自行协调解决（房主姓名：孙秀芬），待办手续时，甲方协助办理。”2004年12月24日，刘向党入住该诉争房居住至今。
2012年下半年，孙若溪回国查看房屋时，发现门锁被人更换，遂联系案外人曾励未果。2016年4月孙若溪通过派出所得知诉争房由刘向党居住。孙若溪多次找到刘向党协商未成，故孙若溪于2016年6月2日起诉来院。
一审法院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。
关于刘向党对诉争房屋是否合法取得的问题。刘向党辩称诉争房屋是通过案外人曾励以辽宁恒基房地产开发有限公司的名义顶帐而获得并有曾励出具的证明为证，刘向党据此辩称该诉争房是合法取得。经审查，该诉争房一直为孙若溪所有，孙若溪出国期间确曾交待案外人曾励看管此房，但孙若溪并未授权曾励出售该房屋。刘向党仅凭曾励的许诺，在未看到原房屋所有权人即孙若溪本人授意出卖房屋字样的声明情况下，依据曾励单方面承诺就轻信能够获得该房，刘向党对该房的取得存在重大过失，不构成善意取得。故作为该房的所有权人孙若溪有权行使对自己财产的处分权，有权要求刘向党返还原物进行腾房。对孙若溪的诉讼请求，一审法院予以支持。
一审法院判决：被告刘向党于本判决生效后三十日内将位于沈阳市皇姑区陵东街67巷5-1号（2-4-1）（建筑面积120平方米）房屋腾出，交付给原告孙若溪。案件受理费8,800元,由被告刘向党承担。
本院认为：一审判决认定基本事实不清，证据不足，应予重新审查认定。理由如下：
1、一审法院认定“孙若溪与案外人曾励是朋友关系”错误，孙若溪户籍登记虽为“未婚”，但孙若溪和曾励是否存在婚姻关系，至今是否办理了离婚手续，一审法院应予重新审查认定。
2、一审法院认定“孙若溪2003年出国，2012年下半年回国查看房屋时，发现门锁被人更换，遂联系曾励未果。2016年4月孙若溪通过派出所得知房屋由刘向党居住”不妥，一审法院应对孙若溪出国的时间进行审查，孙若溪是否一直在国外未曾回国，如果孙若溪曾回国在沈阳，那么是否知道或者应当知道案涉房屋由刘向党占有使用的情况，一审法院应予重新审查认定。
3、刘向党所述曾励担任辽宁恒基房地产开发有限公司法定代表人期间，以案涉房屋�顶拖欠的钢材款，故自己持有房产证和契税证原件，并从2004年12月24日起至今占有使用该房屋。孙若溪户籍登记的服务处所即是辽宁恒基房地产开发有限公司。如果曾励与孙若溪系夫妻关系，那么为了查清案件事实，应当考虑追加曾励参加本案诉讼。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4289号民事判决书；
二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分�处理：(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；