山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1931号
上诉人（原审原告）梁鑫。
委托代理人夏洪政，山东首辰律师事务所律师。
委托代理人耿方美，山东首辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）青岛凤城置业有限公司。
法定代表人陈玉兰，董事长。
委托代理人郭若愚，北京市华堂（济南）律师事务所律师。
上诉人梁鑫与上诉人青岛凤城置业有限公司（以下简称凤城公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服青岛市黄岛区人民法院（2011）黄民重字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁鑫在原审中诉称，梁鑫与凤城公司于2009年10月17日签订了《青岛市商品房预售合同》，约定梁鑫购买凤城公司开发的位于青岛经济技术开发区珠江路106号（凤凰城小区）×座×单元×层×户房屋。合同签订后，梁鑫即按照约定支付了全额房款，凤城公司虽于2009年12月31日交房，但此时房屋并未具备合同约定的交付条件，视为未交付。直至2010年3月10日该房屋才具备交付条件。根据合同约定，凤城公司应支付逾期交房违约金，因协商未成，梁鑫无奈之下，请求依法判令凤城公司支付梁鑫逾期交房违约金13098.46元；本案诉讼费用由凤城公司承担。
凤城公司在原审中辩称，凤城公司已经按合同约定于2009年12月向梁鑫发出了《收房通知》，并为梁鑫办理了房屋交付手续。因此，凤城公司不应承担逾期交房的违约责任。
原审判决查明和认定的基本事实是：
2009年10月17日，梁鑫与凤城公司签订《青岛市商品房预售合同》。双方在合同中约定：梁鑫购买凤城公司开发的位于青岛经济技术开发区珠江路106号凤凰城×栋×单元×层×户房屋，房屋总价款暂定为633401.35元；凤城公司定于2009年12月31日前将房屋交付给梁鑫，交付条件为该商品房通过验收合格，同时梁鑫按合同约定已付清全部房款；凤城公司应在交付之日前10天书面通知梁鑫办理房屋交付手续，梁鑫应在收到通知之日起10天内同凤城公司进行房屋验收交接，房屋交付的标志为双方办理书面交接手续；如凤城公司未在约定期限内交付房屋，应当向梁鑫支付违约金，违约金按梁鑫已支付房款日万分之三计算，违约金自2010年1月1日起算至实际交付之日止。合同签订后，梁鑫按约定向凤城公司付清了房款632775.94元。2009年12月20日，凤城公司组织勘察、设计、施工、监理四家单位对涉案房屋进行了工程竣工联合验收，评定为合格等级；2010年3月12日，涉案工程通过竣工验收备案，竣工验收日期为2010年3月10日。
另查明，2009年12月22日，凤城公司向梁鑫寄送了交房通知，要求梁鑫接到通知后按合同约定的时间办理房屋交接手续。2010年1月1日，梁鑫在楼宇交接验收表上签字，确认自2010年1月1日起，凤城公司将房屋交付给了梁鑫。
原审法院认为，梁鑫与凤城公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，梁鑫按照约定履行了付款义务，凤城公司亦应按约定及时将符合商品房交付条件的房屋交付梁鑫。由于合同中约定的房屋交付条件为该商品房通过验收合格，而凤城公司已于2009年12月20日组织勘察、设计、施工、监理四单位对涉案房屋联合验收合格，且该房屋已具备使用条件，因此，应认定涉案房屋在2009年12月31日前已具备交付条件。由于合同约定梁鑫应在收到通知之日起10内同凤城公司进行房屋验收交接，凤城公司于2009年12月22日向原告发出交房通知后，梁鑫于2010年1月1日接收房屋并未超出10天。因此，凤城公司应当支付梁鑫1天的逾期交房违约金189.8元（632775.94元×3／10000×1天）。
据此，原审法院判决：一、凤城公司于判决生效后十日内一次性支付梁鑫逾期交房违约金189.8元；二、驳回梁鑫的其他诉讼请求。案件受理费127元，由梁鑫负担77元，由凤城公司承担50元。
宣判后，梁鑫与凤城公司均不服原审判决，上诉至本院。
梁鑫上诉称：一、原审认定凤城公司于2009年12月20日组织勘查、设计、施工、监理四家单位对涉案房屋进行了工程竣工联合验收完全错误。经上诉人调查了解，凤城公司根本没有在2009年12月20日组织以上四家单位验收，涉案工程实际验收时间为2010年3月10日，备案时间为2010年3月12日。正因如此，凤城公司在2010年1月3日交付房屋后又将该交付作废，其工作人员自称不具备交付条件。本案诉讼后，凤城公司要求勘查、设计、施工、监理四家单位为其后补一份假验收证明，该证明证据力远低于综合验收备案证，可见一审认定事实明显错误。二、原审据以判决凤城公司仅支付1天迟延履行金的依据错误。根据鲁高法（2011）297号《全省民事审判工作会议纪要》规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践认识不同，根据现行房地产法律、行政法规规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。一审以2009年12月20日凤城公司组织四单位进行所谓的验收，无论是否属实，都不具备房屋交付条件，应当以备案证的验收日期2010年3月10日作为符合条件的交付日期，并由凤城公司支付至该日止的逾期交房违约金。综上，请求撤销原审判决，依法改判凤城公司支付逾期交房违约金13098.46元；本案诉讼费由凤城公司承担。
凤城公司针对梁鑫的上诉答辩称：本案所涉商品房在2009年12月31日前已具备合同约定的交付条件，因此一审判决就该事实的认定正确，请求二审驳回梁鑫的上诉。
凤城公司上诉称：一审判决凤城公司承担逾期交房违约责任，于法无据。《商品房预售合同》第十一条约定：“甲方定于2009年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十三条约定：“该房屋符合本合同第10条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收。”上述规定可见，凤城公司的义务是：1、确保涉案房产在2009年12月31日前满足交付条件；2、在交付日前10天书面通知办理交付手续；3、在被上诉人前来输交付手续时，配合进行验收交接，前两项凤城公司均已履行，但第三项需与唐致英共同完成，因唐致英迟延办理交接手续的不当行为导致双方未能于合同约定及交房通知指定的时间内完成房屋交接，却要由凤城公司承担逾期交房责任，对凤城公司明显不公。请求二审撤销原审判决，驳回梁鑫的诉讼请求。
梁鑫针对凤城公司的上诉答辩称：答辩意见同梁鑫的上诉意见。
经审理查明，二审查明事实与原审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是2009年12月20日四方验收是否符合交房条件以及凤城公司是否存在逾期交房行为。
双方签订的商品房预售合同合法有效，双方合同中约定的交房条件为商品房通过验收合格。诉争房屋已由凤城公司于2009年12月20日组织通过验收合格，房屋具备使用条件，符合合同约定，其后进行报送备案工作，并于2010年3月通过了竣工验收备案，故，原审认定诉争房屋于2009年12月31日前已具备交付条件符合事实。凤城公司于2009年12月22日向梁鑫发送落款日期为2009年12月31日的入住通知书后，梁鑫于2010年1月1日接收房屋并未超出合同约定的10天，故凤城公司的交房时间比合同约定交房日期延迟1日，凤城公司应当承担逾期1日交房的违约责任，原审判决符合合同约定及法律规定。综上，上诉人梁鑫与上诉人凤城公司的上诉主张均不成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计250元，由上诉人梁鑫负担123元，由上诉人青岛凤城置业有限公司负担127元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 王 繁