浙江省义乌市人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）金义执异字第31号
异议人浙商银行股份有限公司义乌北苑支行，住所地：义乌市望道路146号－156号1－2层。
法定代表人龚政洪，副行长。
委托代理人谢源远，系异议人员工。
委托代理人斯时晓，系异议人员工。
申请执行人马东生，经商。
被执行人张雪花，经商。
被执行人叶翠芳，经商。
被执行人杨国潮，经商。
第三人骆利民，经商。
本院在执行申请执行人马东生与被执行人张雪花、叶翠芳、杨国潮民间借贷纠纷一案过程中，异议人浙商银行股份有限公司义乌北苑支行于2015年5月8日向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
异议人浙商银行股份有限公司义乌北苑支行称，异议人与被执行人张雪花金融借款合同纠纷一案，法院于2014年9月23日立案，执行案号为（2014）金义执民字第5533号。经查询淘宝司法拍卖信息，异议人获悉，被执行人张雪花坐落于义乌市新科花园A区1幢1单元801室房产（含车库）［房屋所有权证号：义乌房权证稠江字第c000527**号，国有土地使用证号：义乌国用（2010）第003-00882号］将于2015年2月10日10时开始带租拍卖，拍卖公告中注明“有租赁并受保护。租赁期自2013年8月11日至2023年8月10日，全部租金已一次性付清”。后经向法院了解，案外人骆利民向贵院提交了《房屋租赁合同》1份（合同下方附有《收条》1份，载明张雪花以现金方式收到骆利民房租款人民币35万元），以其在抵押前已签订租赁合同且租赁期限未满为由主张保护其租赁权。异议人认为，被执行人与案外人前述租赁关系是虚假的，名为租赁实为借贷担保。具体理由如下：一、关于租赁合同的真实性。存在以下问题：1、经查浙江法院网裁判文书公开信息，义乌法院共有以骆利民为原告的已审结民间借贷纠纷案件9件，其中以张雪花为被告的2件，案号分别为（2014）金义商初字第1225号和（2014）金义商初字第769号，借款金额分别为30万元和40万元（2014年3月11日张雪花通过银行转账还款20万元），借款期限分别为2012年12月26日至2013年3月26日、2013年11月27日至2014年1月26日，两笔借款均以转账方式提供；另有1件案号为（2014）金义商初字第770号的民间借贷纠纷案件亦与骆利民存在关联，原告为骆善人，借款金额、借条条款、起诉日期等均与（2014）金义商初字第769号相同，但原告未提供转账凭证，保证人抗辩借款是向骆利民借的，且已归还20万元；根据以上情况可以判断，骆利民为专门从事民间借贷的人员，且与张雪花存在借贷关系，前述租赁关系名为租赁实为借贷担保可能性较大；2、租赁合同和收条均为预先印制的格式条款，违约责任等权利义务的约定明显有利于承租人，且收条直接印制在租赁合同下方，明显不符合常理；租赁合同和收条上的手写内容中，“张雪花”及其身份证号与“骆利民”及其他内容的笔迹明显为两个人书写，其他内容与“骆利民”笔迹相同，应为由张雪花在前述租赁合同和收条上签字并填写身份证号后由骆利民在事后所写；3、租金35万元金额巨大，且在签订租赁合同当日以现金方式一次性支付，款项交付明显不符合常理，且与两人之间民间借贷款项转账支付的交易习惯不一致，骆利民应提供款项来源等相关证据；4、根据（2014）金义商初字第1225号民事判决书所确认的事实，租赁合同签订当日即2013年8月11日张雪花尚欠骆利民借款本金30万元，骆利民不可能再另外支付35万元租金给张雪花；5、租赁期限长达十年，不符合常理；6、租赁合同签章时，出租人张雪花在所有签字处均捺了指印，而承租人骆利民却未捺印，不符合常理；7、张雪花在向异议人申请贷款时，于2013年11月19日在贷款申请调查表上声明前述房产尚未出租，并签章进行确认；同时，异议人本笔贷款经办人员亦根据调查情况在贷款调查报告中确认前述房产“现为自己居住”。二、关于租赁合同签订的时间节点。异议人与张雪花于2013年11月22日签订《个人循环借款（最高额担保）合同》约定了抵押等事项，并于11月25日办理了抵押登记。虽然租赁合同落款日期为2013年8月11日，但租赁合同双方未办理租赁登记备案手续，也无其他证据如租赁合同公证、在物业公司办理租赁登记等证明租赁合同签订于抵押前，再结合前述第一点中存在的6个问题，租赁关系应为虚假，不能认定租赁合同签订于抵押前。三、关于案外人骆利民是否占有前述房产。经异议人实地调查，前述房产并未由骆利民占有或使用；根据租赁合同约定，水电费由骆利民支付，经向物业、供水、供电等部门了解水电费情况，亦与租赁合同约定不一致。为此，请求贵院先行撤回对被执行人张雪花坐落于义乌市新科花园A区1幢1单元801室房产［房屋所有权证号：义乌房权证稠江字第c000527**号，国有土地使用证号：义乌国用（2010）第003-00882号］的拍卖委托，并将前述案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。
本院查明，2014年3月25日，原告马东生为与被告张雪花、叶翠芳、杨国潮民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。同日，根据原告的申请，本院作出（2014）金义商初字第1123号民事裁定书，查封了被告张雪花所有的位于义乌市新科花园A区1幢1单元801室的房产。同年5月14日，本院作出（2014）金义商初字第1123号民事判决，一、被告张雪花于本判决生效后十日内归还原告马东生借款人民币150万元及利息（自2013年11月19日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计付至本判决指定的履行之日止），二、被告张雪花于本判决生效后十日内支付原告马东生律师代理费30500元，三、被告叶翠芳、杨国潮对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，被告未履行生效判决所确定的还款义务。原告马东生于同年7月1日向本院申请强制执行。2014年10月28日，本院作出（2014）金义执民字第3904-1号执行裁定书，拍卖被执行人张雪花所有的位于义乌市新科花园A区1幢1单元801室的房产。2015年1月23日，本院发布了拍卖公告，拍卖公告对上述查封房屋作了特别说明：有租赁并受保护。租赁期自2013年8月11日至2023年8月10日，全部租金已一次性付清，有优先购买权。
根据第三人骆利民提供的证据，2013年8月11日，被执行人张雪花（甲方）和第三人骆利民（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定：甲方把位于义乌市新科花园A区1幢1单元801室出租给乙方，该房屋用途为住宅，租赁期限自2013年8月11日至2023年8月10日止，共10年，房屋总租金为35万元，一次性付清等内容。合同下方打印格式收条。载明：今收到骆利民租房款人民币现金35万元，该租金以现金形式收到，收款人张雪花签名捺印。
另查明，2013年11月19日，被执行人张雪花向浙商银行股份有限公司义乌北苑支行贷款时用上述房产办理了抵押担保手续，并出具抵押人声明与承诺，该声明与承诺书载明：截至今日义乌市新科花园A区1幢1单元801室抵押物尚未出租，且本人承诺未经贵行书面同意，从今日至本次申请贷款清偿日不予出租。如本人做虚假声明或承诺给贵行造成损失的，自愿承担全部赔偿责任。
本院认为，本案第三人骆利民和被执行人张雪花签订的房屋租赁合同的时间显示虽在办理贷款抵押登记和查封前，但第三人提供不出其在办理贷款抵押前向有关部门办理过房屋租赁合同的备案登记或公证，也提供不出其在抵押贷款前占有该租赁房屋，缴纳过物业费、租金税、水电费等依据。且10年房租35万元一次性用现金付清，不符合交易习惯和日常生活经验。被执行人张雪花在办理抵押贷款时，也声明上述房屋未出租。故本院对该租赁合同的真实性不予认定。异议人的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
异议人浙商银行股份有限公司义乌北苑支行的异议成立。
如不服本裁定，可在收到裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 金江民
审 判 员 龚旭明
代理审判员 郑 瑶
二〇一五年五月十九日
代书 记员 楼青云