江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初1709号
原告：蒋琦华，女，1982年3月28日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
委托诉讼代理人：刘银，江苏名仁律师事务所律师。
被告：周程，男，1982年3月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
被告：顾雅琳，女，1986年12月4日出生，汉族，住江苏省苏州市。
委托诉讼代理人：周毅（代理以上两被告），江苏陈全兴律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司苏州道前支行，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路1008号。
负责人：胡长福。
第三人：郭靖凡，男，1994年11月14日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：牛艳慧，山西维尼律师事务所律师。
第三人张炜，男，1981年7月10日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
原告蒋琦华与被告周程、顾雅琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序审理，于2017年4月18日公开开庭进行了审理，原告蒋琦华的委托诉讼代理人刘银、被告周程及其与被告顾雅琳的委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并通知中国工商银行股份有限公司苏州道前支行（以下简称苏州道前支行）、郭靖凡、张炜作为本案第三人参加诉讼，于2017年12月13日公开开庭进行了审理，原告蒋琦华及其委托诉讼代理人刘银和第三人郭靖凡的委托诉讼代理人牛艳慧、第三人张炜到庭参加诉讼，被告周程、顾雅琳及第三人工行道前支行经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告蒋琦华向本院提出诉讼请求：1.判决确认苏州市华恒家园18幢507室房屋归原告蒋琦华所有；2.判令被告周程、顾雅琳协助将上述房屋权属过户登记至原告蒋琦华名下；3.本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告蒋琦华将诉讼请求变更为：判决确认原、被告于2015年11月30日签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：苏州市华恒家园18幢507室房屋原归我个人所有。2015年11月30日，我与周程、顾雅琳签订房屋买卖合同，并在工行道前支行办理抵押贷款123.50万元，将房屋过户至二人名下。上述行为系假的买卖关系，周程、顾雅琳并未向我支付购房款，房屋过户费、税费及按揭贷款均由我支出并负责偿还，过户的所有手续都由我的前夫张炜办理。为了确定房屋仍归我所有，双方签订了《房屋过户协议书》，确定房屋过户至两被告名下后，贷款本息由我每月按时存入还款账户中，房屋所有权和使用权仍归我所有，我可以对该房屋自行使用或租赁等其他用途。房屋过户后，两被告于2016年7月7日私自将房屋抵押给朱中敏借款60万元，现已还清解除抵押。后又于2017年1月18日将房屋抵押给郭靖凡借款100万元，严重侵犯了我方的利益。
被告周程、顾雅琳辩称，2015年11月30日，我方与蒋琦华及其委托代理人签订了房屋买卖合同，办理了网签手续，我方支付了相应的价款。房屋过户至我方名下后，贷款由周程通过银行卡转账偿还。涉案房屋应当归我方所有。
第三人工行道前支行书面陈述称，周程、顾雅琳作为买受人向我行申请办理购房贷款，我方已经对买卖双方提供的材料进行了严格审查，尽到了审慎义务。涉案房屋已抵押给我行作为正常还款的担保，并依法办理了抵押登记，我方是合法的抵押权人。因两被告没有按时归还贷款，我方已经诉至法院，生效判决确定我方在两被告无力偿还上述债务时，有权就抵押物经协议折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。因此，蒋琦华与周程、顾雅琳之间的买卖合同是否真实有效，不影响我方与两被告之间贷款合同的效力。若法院判决该买卖合同无效，我方请求房屋实际所有权人履行房屋贷款的清偿责任。
第三人郭靖凡述称，我向周程出借款项时，不知道其与蒋琦华之间的买卖关系，我作为善意第三人有权主张自己的债权。
第三人张炜述称，我与蒋琦华意见一致。我与蒋琦华原为夫妻关系，离婚时约定该房屋归我，我应向蒋琦华支付房屋折价款。为了筹措资金，需要向银行贷款，而我本人征信有问题无法贷款，就找了朋友周程来帮忙。我们双方约定，由蒋琦华与周程签订买卖合同，将房屋暂时登记至周程名下，贷款由我负责偿还。房屋一直由我父母居住，在2017年5月份时，周程将我父母赶走，侵占了房屋。
原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：
1.被告周程与顾雅琳系夫妻关系。原告蒋琦华与第三人张炜原为夫妻关系，双方于2016年1月12日登记离婚。苏州市华恒家园18幢507室房屋（建筑面积165.92平方米，附18幢内36号车库1个）原登记为原告蒋琦华单独所有。原告蒋琦华与第三人张炜离婚后，该房屋由第三人张炜父母张鑫林、刘苏英居住。
2.2015年11月，第三人张炜因个人征信问题无法取得银行贷款，向原告蒋琦华及被告周程提出，由二人签订房屋买卖合同将房屋过户登记至被告周程名下，以被告周程名义向银行申请购房贷款。2015年11月30日，原告蒋琦华与被告周程、顾雅琳签订《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存姑苏合同201511300410），约定将华恒家园18幢507室房屋出售给被告周程、顾雅琳，价款为165万元，以贷款方式支付。合同签订后，原、被告及第三人张炜委托他人垫资支付了房屋首付款并偿还了该房屋之上原有的抵押贷款。之后，被告周程、顾雅琳与第三人工行道前支行签订《个人购房借款/担保合同》，上述房屋为抵押借款123.50万元用以支付购房款，期限为30年。贷款于2015年12月31日进入苏州市房产交易登记管理中心的资金托管账户。2016年1月27日，房屋不动产权属转移登记为被告周程、顾雅琳共同共有，第三人工行道前支行也取得了他项权证。房屋交易过程中，除银行贷款外，两被告未支出其他购房款及相关税费。购房款进入原告蒋琦华账户后，扣除垫资人返还所垫付的首付款、还贷款、办理权属登记税费后的余款由原告蒋琦华与第三人张炜予以处分。自2016年1月起，第三人工行道前支行在被告周程名下的银行卡上逐月扣除应还购房贷款，每月还款6000余元。2016年3月17日，原告蒋琦华向被告周程还贷银行卡上转账支付28000元；2016年6至8月期间，原告蒋琦华每月向被告周程还贷银行卡转账支付4300元。
3.权属转移登记完成后，房屋仍有张鑫林、刘苏英居住。2016年1月31日，被告周程与原告蒋琦华签订《房屋租赁合同》1份，约定将上述房屋出租给蒋琦华居住，租赁期限自2016年1月28日起至2025年1月27日止，每月租金6000元，于2016年1月28日一次性支付。2017年3月，被告周程更换了房屋的门锁，张鑫林、刘苏英无法继续居住使用房屋，遂与原告蒋琦华向本院提起诉讼，请求判决被告周程及案外人陈夏星停止侵害、排除妨碍。该案审理中，原告蒋琦华及被告周程均认可上述《房屋租赁合同》并不真实，双方之间并无房屋租赁关系。本院于2017年7月4日作出（2017）苏0508民初2331号民事判决书，驳回了该案原告的诉讼请求，现判决已经发生法律效力。
4.原告蒋琦华（甲方）与被告周程、顾雅琳（乙方）签有《房屋过户协议》1份，主要内容为“甲方将其位于苏州市华恒家园18幢507室房屋过户在乙方名下。双方约定如下事项：1、房屋网签过户的价格为人民币1650000元，银行房屋贷款的为过户价格的70%，具体金额以银行实际的贷款合同金额为准。2、该房屋过户到乙方名下后，房屋贷款的本息由甲方每月按时存入还款账户中，不得延迟还款，影响乙方的征信。3、对该房屋的所有权和使用权仍归甲方所有，甲方可以对该房屋自行使用或者租赁等其它用途，租赁收益归甲方所有，乙方无权支配，不得将房屋进行出售或者租赁。如若违约按日千分之二支付违约金，按约定生效起计算。4、甲方有权将房屋在市场上进行二次出售，乙方应全力配合甲方进行房屋二次买卖，在支付结束该房屋的银行贷款本息及税费之后，差额部分归甲方所有。”该协议落款日期签署为“2016.3”。2016年3月1日，被告周程、顾雅琳就华恒家园18幢507室不动产向第三人张炜出具委托书1份，委托事项为“代为签订《存量房买卖合同》，办理网签或网签撤销等相关手续，并办理该不动产过户登记至买受人名下的不动产所有权转移的变更登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续；代为办理不动产权证书挂失或补办的相关手续；代为办理存量房交易资金托管手续，签署或撤销《存量房交易资金托管协议》，并代为领取托管资金，并代为领取房款”等等；委托期限为至上述事项办理完毕止。该委托书经苏州市苏城公证处作出公证书予以公证。当日，被告周程（甲方）与第三人张炜（乙方）签订《房贷垫资合同》1份，约定甲方出售房屋，由乙方垫资120万元偿还贷款；被告周程同时出具收条1份，称收到第三人张炜的垫资款120万元；事实上，第三人张炜并未向被告周程支付该款项。
5.2017年1月18日，第三人郭靖凡与被告周程、顾雅琳签订《借款合同》，约定两被告以华恒家园18幢507室房屋为抵押向第三人郭靖凡借款100万元，借期12个月。第三人郭靖凡于2017年1月24日就此取得抵押登记，权利价值为100万元，债务履行期限为2017年1月18日至2018年1月17日。因两被告未按约归还借款，第三人郭靖凡诉至本院并申请财产保全，查封了抵押房屋。本院于2017年10月19日作出（2017）苏0508民初3039号民事判决，判决被告周程、顾雅琳向第三人郭靖凡偿还借款100万元及相应利息。
本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原告蒋琦华、第三人张炜陈述与两被告交易房屋的目的在于借用两被告的名义获取购房贷款，原告蒋琦华所提供的与两被告签订的《房屋过户协议》及同时签订的公证委托书、垫资协议等材料的内容可以印证其陈述。原、被告在签订合同之前并未就买卖问题进行磋商，结合房屋买卖合同签订前后的磋商过程、付款情况及居住使用状况等因素，本院确定原、被告之间并非真实房屋买卖交易，所签合同并非双方真实意思表示，而是通过假借签订房屋买卖合同形式达到获取银行贷款的目的，应当认定双方之间所签订的房屋买卖合同无效。关于原告蒋琦华主张确认其与被告周程、顾雅琳于2015年11月30日签订的关于苏州市华恒家园18幢507室房屋的《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存姑苏合同201511300410）无效的诉讼请求，本院予以支持。现房屋负有抵押权，在抵押权未涤除情况下，不动产权属登记无法恢复登记至原告蒋琦华名下。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
确认原告蒋琦华与被告周程、顾雅琳于2015年11月30日签订的关于苏州市华恒家园18幢507室房屋的《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存姑苏合同201511300410）无效。
案件受理费19650元，保全申请费5000元，合计24650元，由原告蒋琦华12325元，被告周程、顾雅琳负担12325元；被告周程、顾雅琳负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告蒋琦华履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 王 涛
人民陪审员 庄秉荪
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 邓 琴