广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民一终字第281号
上诉人（一审被告）：彭鼎乾。
委托代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。
委托代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李世勇。
委托代理人：杨桦，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。
上诉人彭鼎乾因排除妨害纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2014）贺八民一初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人彭鼎乾及其委托代理人梁红霞，被上诉人李世勇的委托代理人杨桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：本案讼争排除妨害的房屋座落在贺州市八步拱桥村牛仔湾，房产证号为：桂房证字第440020**号。该房屋为混合结构，5层半，建筑面积共726.90平方米。所有权人登记为彭鼎乾，未登记有共有权人。发证时间为1994年4月2日。该房屋所占用土地登记证号为：贺集用（1994）字第2839号，土地使用权面积118.84平方米，2001年4月18日发证。土地使用者登记为彭鼎乾。2009年12月15日，彭鼎乾与李世勇签订房屋买卖协议。约定：彭鼎乾自愿将位于贺州市八步区拱桥村牛仔湾房屋［贺房权证字第440020**号，建筑面积726.90平方米。土地证号为贺集用（1994）字第28**号，土地使用权面积118.84平方米］1栋出售给李世勇。整栋房屋及土地总价为1980000元。分三期付款：第一期在2009年12月15日付50000元；第二期在房产证过户前付500000元，第三期在过户后，领到房产证和和土地证时付清。过户所需一切费用由彭鼎乾负责。该房屋的土地现为集体土地，彭鼎乾负责将该土地转为国有出让土地，一切费用由彭鼎乾负责。彭鼎乾收到李世勇第二期房款第61天起，该房屋交由李世勇使用。该房屋土地证、房产证未过户到李世勇名下前，彭鼎乾将该房屋无限期租赁给李世勇永久使用，总租金就是第一期房款和第二期房款共550000元。李世勇租用后不论做任何使用都与彭鼎乾无关，彭鼎乾不得干涉。2009年12月15日，李世勇支付第一期房款50000元。2010年2月21日支付第二期房款50000元，2010年3月3日支付第二期房款50000元，2010年3月8日支付第二期房款400000元。2010年3月8日支付第三期房款50000元，2010年5月15日支付第三期房款68480元。共付房款668480元。被告彭鼎乾已按约将房屋交付给原告李世勇使用。2011年4月18日被告彭鼎乾的前妻贺桂艳向该院提起民事诉讼，请求确认彭鼎乾与李世勇签订的房屋买卖合同无效，该院经审理后，作出了（2011）贺八民二初字第231号民事判决书，认为贺桂艳请求确认彭鼎乾与李世勇的房屋买卖协议无效没有法律依据，驳回贺桂艳的诉讼请求。贺桂艳不服，上诉到贺州市中级人民法院，该院作出了（2011）贺民二终字第73号民事判决书，认定彭鼎乾与李世勇签订的讼争案件的房屋买卖协议合法有效，贺桂艳请求确认彭鼎乾与李世勇的房屋买卖协议无效缺乏理据。认为，上诉人贺桂艳请求确认协议无效的理由不成立，驳回了上诉，维持原判。被告彭鼎乾认为原告李世勇与其签订的该房屋买卖合同在法律上禁止履行，即以各种理由要求原告李世勇返还该房屋，遭原告拒绝。2013年春被告彭鼎乾以原告已停止对该房屋的使用，并以接管房屋的理由强行占用并装修该房屋。原告李世勇以被告彭鼎乾严重侵害其合法权益为由，向该院提起民事诉讼，请求该院支持其上述的诉讼请求。
一审法院经审理认为：本案原、被告争议的房屋座落在贺州市建设西路168号房屋［房产证为：桂房证字第440020**号，集体使用权证为：贺集用（1994）字第2839号］，该房屋及土地被告彭鼎乾于2009年12月15日以总价1980000元已出售给原告李世勇，双方签订了《房屋买卖协议》，原告李世勇依协议约定至2010年5月15日给付被告彭鼎乾房地款668480元，被告彭鼎乾已按约定将房屋交付给原告李世勇使用。对双方《房屋买卖协议》的效力问题，该院（2011）贺八民二初字第231号和广西壮族自治区贺州市中级人民法院（2011）贺民二终字第73号生效民事判决书已作出了确认，确认原告李世勇与被告彭鼎乾关于贺州市建设西路168号房屋［房产证为：桂房证字第440020**号，集体使用权证为：贺集用（1994）字第2839号］买卖协议合法有效，原、被告双方应继续按房屋买卖协议履行。被告彭鼎乾擅自单方违反协议约定，违反诚实信用原则，并构成侵权，原告李世勇请求被告彭鼎乾立即停止侵权，撤离占用原告购买的房屋，理据充分，该院予以支持。原告李世勇主张被告彭鼎乾赔偿损坏房屋的损失，由于原告李世勇没有提供具体损失的依据及相关损失的事实，该主张，理据不充分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条以及《中华人民共和城市房地产管理法》第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、被告彭鼎乾应立即停止对原告李世勇购买的座落在贺州市建设西路168号房屋［房产证为：桂房证字第440020**号，集体使用权证为：贺集用（1994）字第2839号］的侵权，撤离占用该房屋；二、驳回原告李世勇的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交50元），由被告彭鼎乾负担，被告负担的案件受理费应于本案判决生效后十日内直接向该院缴纳。
上诉人彭鼎乾不服一审判决，上诉称：一、本案当事人之间房屋买卖合同属于无效，一审判决认定《房屋买卖协议》有效并据此强令履行，与国家的土地管理法律政策背道而驰。依据《土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第三条的规定，农村宅基地买卖为我国法律政策严格禁止，在集体土地上建设的农民住宅不具有商品流通属性，其转让具有严格的限制性。且被上诉人非为上诉人所在农村集体经济组织成员，不具有受让上诉人农村宅基地上房屋的法定资格。双方所签订《房屋买卖协议》属于变相买卖集体土地的行为，不仅违反了法律法规的禁止性规定，而且严重损害农村集体经济组织的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项的规定，《房屋买卖协议》应当归于无效。二、上诉人对房屋的占有和支配合理合法，一审判决认定上诉人强行占用并装修房屋、指责上诉人违反诚实信用原则缺乏事实和法律根据。上诉人与被上诉人的房屋买卖合同，因违反法律政策关于禁止非法买卖、转让宅基地的规定，属于标的不能、在法律上不得实施或履行的合同。上诉人与被上诉人之间存在合同更新的事实，被上诉人已经丧失对房屋的占有权。双方经多次协商于2010年底达成终止买卖合同，由被上诉人无偿使用房屋两年作为补偿的口头协议。在两年期限届满之后，被上诉人再无取得、占有房屋的法律依据。三、司法认知规则的适用必须满足法定前提，一审判决直接依据其他司法裁判认定上诉人构成侵权有违法治原则。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，当事人对司法认知可以提出反证的权利。在本案事实已经十分清晰，法律规定极其明确的情况下，一审判决仅仅依据（2011）贺八民二初字第23l号和（20l1）贺民二终字第73号民事判决的认定，来确认双方买卖合同效力，明显属于权力滥用。四、本案不属于侵权法律制度的适用范围，一审判决作出侵权认定缺乏基本的法律思维和裁判常识。五、一审判决认定双方继续履行房屋买卖协议是不符合客观事实和现行法律法规的规定的。该房屋因建在集体土地上导致相关行政主管部门不允许房屋和土地过户给被上诉人，导致合同无法继续履行。因房屋所有权和土地使用权无法过户，按合同约定，上诉人亦无法取得余下的绝大部分购房款，即协议也是无法继续履行。且在2010年年底达成口头协议，双方解除房屋买卖协议，现两年时间己满，期限届满后被上诉人也己撤离该房屋并将房屋交还给上诉人使用，上诉人也将房屋另行出租给他人，他人也己投入正进行装修中。四、如按一审判决，被上诉人付出极小的代价就永久占有上诉人的房屋，不符合公平原则。被上诉人目前只支付了668480元购房款，而上诉人一栋建筑面积726．90平方米、五层半位于市中心繁华地带有商铺的房屋就永久归被上诉人，这是不公平的，剩下将近还有七成的购房款因房屋无法过户上诉人无法获得。综上，请求二审撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李世勇答辩称：一、关于上诉人主张本案涉案的房屋买卖合同无效并据此提出一审判决有背事实和国家政策与法律规定问题。1、被上诉人认为本案的房屋买卖合同效力问题已经贺州市两级法院审理并作出民事判决，认定涉案的房屋买卖合同合法有效，且被上诉人亦全面履行合同给付货币义务并且上诉人实际向被上诉人交付交易房屋，被上诉人亦在合法取得该房屋使用权和管理后对该房屋进行装修并投入使用管理。2、本案涉案的房屋买卖合同并没有违反国家政策和《土地管理法》相关规定，涉案的房产属于市区内的不动产，已依法进行产权登记，虽然该房屋占用的土地登记为集体性质但根据现行房地产交易的规定和地随房转的原则并不影响房屋产权出让，也非国家法律所禁止性的行为或单一土地买卖行为，因此，涉案的房屋买卖合同合法有效。二、本案涉案的合同效力受国家法律确认对双方均具有法律拘束力和执行力，不经国家司法审判机关和法定程序撤销，其法律效力不会失效。因此，上诉人主张被上诉人占有房屋的使用权宣告消灭的观点是没有任何事实依据和法律依据。三、被上诉人认为既然上诉人提出司法认知规则的适用必须满足法定前提，而两级人民法院作出生效的民事判决书不满足法定前提，人民法院经过法定审理程序作出的生效判决不作为人民法院判案依据，请问上诉人所主张或假想的法定前提具体如何规定和解释，显然，上诉人提出主张有悖法律和客观事实，是对民事诉讼法的曲解。四、被上诉人基于合法有效的房屋买卖合同占用房屋合法有效，受法律支持和保护，上诉人在合同没有解除或变更的情况下，对被上诉人享有的房屋使用权，以暴力和非法手段方式强行占用被上诉人的使用权或用物益权，其本身行为就属于非法侵占违法行为。五、合同是否有效与合同是否进行登记是两个法律关系，本案合同合法有效。上诉人主张主管部门不允许办理产权过户没有事实依据，事实上房管部门也未出具禁止本案买卖交易行为的行政文件。六、双方达成口头解除协议没有事实依据，且被上诉人是按照合同约定支付价款的，在没有过户前上诉人要求给付剩余价款与交易原则不符。综上所述，请求二审法院依法全案审理并维持原判。
上诉人在二审期间提交的新证据：（2014）贺八民二初字第218号民事裁定书一份，拟证明本案所涉房屋目前无法过户。
被上诉人对上诉人二审提交的新证据的质证意见：对其真实性无异议，但对其证明内容有异议，本案不属于土地买卖，而是房屋买卖，且目前也并没有任何文件禁止本案这类房屋过户，在本案房屋旁同等类型的房屋已经办理了过户手续。
本院对上诉人二审所提新证据的分析、认定：上诉人二审提交的（2014）贺八民二初字第218号民事裁定书与本案无关，本院不予认定。
本院经审理查明的事实与一审认定的一致。
本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人是否有权请求上诉人撤离本案讼争的房屋。
根据贺州市八区人民法院（2011）贺八民二初字第231号以及本院（2011）贺民二终字第73号生效民事判决，上诉人彭鼎乾与被上诉人李世勇关于贺州市建设西路168号房屋［房产证为：桂房证字第440020**号，集体使用权证为：贺集用（1994）字第2839号］买卖协议合法有效的事实已经确认，且综合全案材料，上诉人彭鼎乾并未提交有足以推翻前述生效裁判的相反证据，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，上诉人彭鼎乾认为一审判决依据前述生效裁判认定本案合同合法有效错误的主张无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人彭鼎乾主张与被上诉人李世勇已就本案房屋买卖协议另行达成口头变更约定，但上诉人彭鼎乾也并未能提供证据证实其主张且本案并无证据证明双方已达成口头变更协议的事实，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，上诉人彭鼎乾该主张无事实依据，本院不予支持。如前所述，上诉人彭鼎乾与被上诉人李世勇于2009年12月15日签订的房屋买卖协议合法有效，对双方均具有法律约束力，依据该房屋买卖协议被上诉人李世勇从上诉人彭鼎乾收到第二期房款第61天起即对本案讼争房屋享有占有、使用与收益的权利，故依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条之规定，被上诉人李世勇有权请求上诉人彭鼎乾撤离本案讼争房屋。
综上分析，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人彭鼎乾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖雳峰
审 判 员 吕小莉
代理审判员 杨 蕾
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 傅 媛