浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0604民初2494号原告：浙江文邦物业管理有限公司，住所地浙江省嵊州市三江街道迪贝路121号5楼，统一社会信用代码91330683573954995T。法定代表人：操文汉，总经理。委托诉讼代理人：张建波、孟力琴，系公司员工。被告：阮均，男，1970年4月9日出生，汉族，身份证住址浙江省绍兴市上虞区，现住上虞区。原告浙江文邦物业管理有限公司与被告阮均物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张建波、孟力琴，被告阮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江文邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告付清自2012年9月15日至2017年9月14日止的物业管理服务费70077.63元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告根据前期物业管理服务合同的约定于2012年9月21日进驻财富广场实施物业管理服务，2013年9月20日与业主委员会签订了新的物业管理服务合同，继续对财富广场实施物业管理服务，在原告进驻前由绍兴乐家物业管理服务有限公司提供物业管理服务，在物业管理服务工作及财务交接时绍兴乐家物业管理有限公司将其未收的物业管理服务费转让给原告。被告阮均是财富广场一号楼402室的业主，产权面积为631.33平方米。在绍兴乐家物业管理有限公司及原告实施物业管理期间，多次向被告进行催讨物业服务费，而被告在原告书面催告的合理期限内仍未支付，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告阮均辩称，其是财富广场一号楼402室的业主并于2010年9月入住，但辩称该物业一号楼大约在2012年左右挂上了“闰土大厦”的牌，门厅也被闰土公司占用，物业地下室三部电梯业主只可使用一部，楼上室外机放置位置对其有影响。在庭审后被告又补充答辩，一、原告方所谓的债权转让不发生法律效力，与被告之间没有法律上的关联性，对被告不产生拘束力；二、本案已过诉讼时效，被告从未收到过原告方所谓的催讨函，亦未来电来人向被告催讨过物业费；三、原闰土董事长跳楼死亡处，正是被告房产窗口，被告方提出免交物业费及赔偿相关损失，原告方未否认，亦未提出支付物业费，被告有理由相信原告认可被告免交物业费的方案。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交了前期物业管理服务合同、物业管理服务合同、债权转让书及物业管理移交协议和交接单、二次催讨函及邮寄凭证、房屋交接书及入伙手续书，形成了完整的证据链。经庭审质证，被告对房屋交接及系该业主无异议，但对债权转让凭证及催讨函提出异议，认为债权转让凭证与本案无关联性，合同不清楚，从未收到过催讨函等，本院审核，原告提供的证据符合三性要求，本院予以认定并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告阮均系上虞财富置业有限公司财富广场一号楼402室业主，房屋建筑面积为631.33平方米。2008年7月1日，被告房屋的开发商上虞财富置业有限公司与绍兴乐家物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由绍兴乐家物业管理有限公司对上虞财富广场实施前期物业管理服务，管理期限自2010年7月31日起至2012年7月30日，物业管理服务费：写字楼按建筑面积每月每平方米1.50元收取。2012年9月20日，被告房屋的开发商上虞财富置业有限公司又与原告签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由原告对上虞财富广场实施前期物业管理服务，管理期限自2012年9月21日起至财富广场第一届业主委员会成立，物业管理服务费：写字楼按建筑面积每月每平方米1.50元，包括能耗费。2013年8月20日、2015年8月1日，上虞市百官街道财富广场业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》各一份，物业服务期限自2013年8月20日起至2015年8月19日、2015年8月20日起至2018年8月19日止。物业管理服务费：写字楼按建筑面积每月每平方米1.90元，包括公共能耗费。合同签订后，原告依约提供物业管理服务。但经多次催讨，被告阮均仍未缴纳2012年9月15日至2017年9月14日期间的物业管理服务费68783.44元。（2012年9月15日至2013年9月14日期间按1.50元/平方米·月计算，其中2012年9月15日至2012年9月20日未计算；2013年9月15日至2017年9月14日期间按1.90元/平方米·月计算）。又查明，2012年9月4日，绍兴乐家物业管理有限公司将2010年9月15日至2012年7月31日期间应收未收的物业费债权转让给原告。另原告提交了2016年4月2日、2016年9月22日二次向被告催讨函及邮寄凭证。2010年12月22日被告阮均与上虞财富置业有限公司房屋交接，双方确认，自2010年9月15日起被告购买的一号楼402室房屋交付给业主，2010年12月22日，被告阮均向当时的物业管理公司即绍兴乐家物业管理有限公司付清了2010年9月15日至2011年9月14日物业管理费。原告陈述房屋交付后，被告已交2011年9月15日至2012年9月14日期间的物业管理费，但被告自2012年9月15日至今从未交纳过物业管理费。本院认为，被告房屋的开发商及被告所在的业主委员会与绍兴乐家物业管理有限公司签订的前期物业服务合同及与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。物业服务企业按约提供管理服务，被告作为业主，应当依照合同约定交纳物业服务费。但被告经催交后仍未支付物业费，显属违约，故原告起诉要求被告支付拖欠的物业费，理由正当，本院予以支持。被告辩称已过诉讼时效及不知情欠交物业管理费等意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告阮均应支付原告浙江文邦物业管理有限公司自2012年9月21日至2017年9月14日期间的物业管理服务费计人民币68783.44元。限于判决生效后十日内付清；二、驳回原告浙江文邦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1552元，减半收取计776元，由被告阮均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  陶秋文二〇一八年五月二日书记员  潘 丹?附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外…第八十条第一款债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。