福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0481民初451号
原告永安市天安房地产开发有限公司，住所地永安市五四路462。统一社会信用代码：9135048167190596XJ。
法定代表人田志宏，董事长。
委托代理人陈继进，福建建州联兴律师事务所律师。
被告郑永锡，男，1983年12月26日出生，汉族，住大田县。
原告永安市天安房地产开发有限公司（以下简称天安公司）与被告郑永锡商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈继进到庭参加诉讼，被告郑永锡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告天安公司诉称，2012年9月10日，被告向原告购买位于永安市香樟花园2幢2单元306室房产，双方签订《商品房买卖合同》（含补充协议）一份，主要约定商品房的基本情况、计价方式和价款，合同签订之日买受人支付首付期购房款105642元，余款220000元由买受人办理银行按揭贷款，买受人逾期付款的，出卖人有权解除合同。补充协议约定买受人未能办妥银行按揭手续，出卖人有权解除合同，因买受人的原因解除合同的，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金。合同签订后，被告未能全额支付首付期购房款105642元，亦未能办妥银行按揭贷款。因被告未能履行合同约定的义务，2015年2月13日，原告向被告寄送了催告函，函件送达被告后，被告仍不履行义务。2015年7月2日，原告再次向被告寄送催告函，但被告仍拒不履行义务。原告在2014年、2015年曾两次向法院起诉，后以双方自行协商为由申请撤诉，原告撤诉后被告仍不履行义务。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金65128.4元，该款从被告已付购房款中直接扣除；3、诉讼费由被告承担。
被告郑永锡未作答辩。
经审理查明，永安市香樟花园楼盘系原告天安公司开发建设。2012年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。《合同》约定：被告向原告购买位于永安市香樟花园小区2幢2单元306室房产一套，建筑面积为88.61㎡，每平米单价为3675元，总房价款为325642元；签订合同之日，买受人支付首付期购房款105642元，余款220000元由买受人申请办理按揭贷款；买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人应在2013年10月1日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人。《合同》附件六补充协议约定：买受人应于2012年9月17日前向出卖人提交按揭贷款所需要的全部真实、有效材料，使按揭贷款得以顺利进行和完成；若由于买受人自身原因（包括手续不齐全、个人信誉不良、延误办理等）导致银行拒绝批准按揭贷款，买受人应于该事项确定之日起七日内一次性付清购房款，买受人不在约定时间内一次性付清购房款的，出卖人有权解除合同；本合同生效后，因买受人的原因解除合同的，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金；本补充协议与《商品房买卖合同》的内容有违悖的，以本补充协议为准。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。
另查明，被告郑永锡在合同签订前已支付购房款45642元，其中2012年8月27日支付25642元，2012年7月1日通过案外人郜桂林支付20000元。合同签订后，被告郑永锡未按约定支付剩余首付期购房款60000元，亦未按约定申请办理银行按揭贷款。2015年2月13日，原告通过邮寄的方式向被告郑永锡发出催告书，主要内容：“郑永锡同志：你于2012年9月10日与我司签订的《商品房买卖合同》，定购我司出卖的永安市香樟花园第二幢02单元306号房，由于你未能依据该合同第六条第3种……的约定方式缴纳足额的首付期购房款和申请办理按揭贷款，现我司依据该合同第七条第1点第（2）项……以及其他条款的约定，现我司再次催告你依照上述约定支付应付款和申请办理按揭贷款，否则我司将起诉至法院，予以解除《商品房买卖合同》，并追究你的违约责任。”原告在邮寄的快递单上备注“请你3日内前来支付完毕首付款，并办理按揭贷款，或前来办理解除合同手续，必须本人收”。该邮件寄出后被退回原告处，退回理由为“收件人拒收”。2015年7月2日及2015年10月8日原告再次向被告邮寄催告函，均被退回。被告至今未按约定支付剩余购房款和申请办理按揭贷款，也未与原告办理解除合同的手续。原告为此诉诸法院，引发本案讼争。
上列事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、催告书（函）、邮政快递单、收款收据及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审查证，可以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，各方均应严格依约履行。被告郑永锡在合同签订后未支付除45642元外的剩余购房款，亦未按约定申请办理银行按揭贷款，责任在于被告郑永锡。基于此，原告依照合同约定，于2015年三次通过邮寄的方式向被告发出催告书，要求被告付清购房余款及申请办理按揭贷款，被告拒收催告书，拒不履行合同约定的义务，现原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》，符合双方约定的解除条件，本院予以支持。依照相关法律规定，原告有权要求被告赔偿因违约行为给其造成的实际损失。由于原告未提供证据证明本案造成的实际损失，因此实际损失应为逾期付款之日至合同解除之日的利息损失为妥，故本案原告的实际损失为58903.1元［具体计算如下：1、2012年9月11日至2012年9月24日：60000元×6%÷365天×14天=138.1元；2、2012年9月25日至2016年7月24日：（280000元×6%÷12月×3月）＋（280000元×6%）＋（280000元×5.6%）＋（280000元×5.35%）＋（280000元×4.35%÷12月×7月）=58765元。上述合计58903.1元］。虽然本案被告未到庭应诉，亦未对违约金提出抗辩，但考虑到原告未及时行使合同解除权导致利息损失计算期限较长，从公平合理和化解纠纷角度出发，应对原告主张的违约金进行适当调整。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，综合本案实际情况，本案违约金数额应以给原告造成实际损失的30%确定，即17670.93元（58903.1元×30%=17670.93元）。违约金从被告已经支付的购房款中扣除，扣除违约金后原告应将的剩余购房款退还给被告。被告郑永锡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二﹥》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告永安市天安房地产开发有限公司与被告郑永锡于2012年9月10日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告郑永锡应于本判决生效后三日内支付原告永安市天安房地产开发有限公司违约金17670.93元，该款直接从被告郑永锡已经支付的购房款45642元中扣除。（扣除违约金后的剩余购房款27971.07元，由原告永安市天安房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还被告郑永锡）
三、驳回原告永安市天安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1428元，公告费500元，合计1928元，由原告永安市天安房地产开发有限公司负担1407元，由被告郑永锡负担521元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 林 颖
代理审判员 肖 懿
人民陪审员 林敏水
二〇一六年七月二十四日
书 记 员 曾婷婷
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二﹥》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。