广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1382号
上诉人（原审被告）：深圳市浩盛隆实业有限公司。住所地：深圳市龙华新区。
法定代表人：刘治浩，董事长。
委托代理人：黄亮，广东龙新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张慧敏，住所地：广州市海珠区洪德五巷**号*楼。
委托代理人：杨辉，广东盛隽律师事务所律师。
上诉人深圳市浩盛隆实业有限公司（以下简称浩盛隆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法观民初字第1763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：张慧敏与浩盛隆公司于2012年6月1日签订了HSL2012-009号《物业租赁合同》。合同约定：浩盛隆公司将位于深圳市龙华新区XX面积为1850平方米的厂房及4间办公室租赁给浩盛隆公司，租金合计每月人民币53300元，租赁期从2012年8月1日起至2021年7月31日。浩盛隆公司向张慧敏交付租赁物业时应具备双方所约定的基本条件，具体为：浩盛隆公司要按消防部门的要求做好建筑主体的消防工程，负责建筑主体消防证照的办理，浩盛隆公司要按张慧敏施工图纸做好水电工程，浩盛隆公司需在涉案物业配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表，并提供功率为100KVA的变压器给张慧敏使用，张慧敏则必须交付用电保证金2万元。
合同签订后，张慧敏交付了相当于两个月租金的履约保证金106600元、一个月租金53300元、用电保证金2万元，合计179900元给浩盛隆公司，并按浩盛隆公司提供的建筑施工图纸制作了装修效果图准备施工。浩盛隆公司一直未向张慧敏提供涉案物业的钥匙，双方亦未签署移交物业确认函，浩盛隆公司物业并未提供100KVA的变压器给张慧敏使用，张慧敏未进场装修施工。2012年9月29日，张慧敏向浩盛隆公司邮寄解除物业租赁合同通知函，通知函载明，张慧敏至今尚未收到浩盛隆公司通知其入场的相关函件，浩盛隆公司也未将租赁场地移交其使用，张慧敏认为浩盛隆公司尚未正式履行租赁合同，特通知自2012年9月29日解除租赁合同，该邮件无人签收被退回。2012年10月29日，浩盛隆公司向张慧敏告发出解除物业租赁合同通知。
另查明，证人郑某系浩盛隆公司工业园物业管理部门主任。涉案建筑于2012年1月5日竣工验收合格，浩盛隆公司提供了建设工程竣工验收消防备案表，但没有提供经国家有关部门验收合格的消防证明。浩盛隆公司提供了涉案房屋配电房及变压器照片，但不能证明合同签订时有功率为100KVA的变压器提供给张慧敏使用，亦不能证明其提供了供电部门检验合格的照明电表和动力电表。
再查明，张慧敏、浩盛隆公司的房屋租赁合同，浩盛隆公司曾于2013年以张慧敏迟延交付租金、拒绝进场装修构成违约为由起诉张慧敏支付租金和违约金，均被一、二审法院认定浩盛隆公司无证据证明涉案房屋已满足交付条件和已交付涉案房屋给张慧敏使用而被驳回其诉讼请求。
张慧敏诉讼请求：1、浩盛隆公司退回履约保证金10600元及一个月租金53300元、用电保证金20000元，合计人民币179900元；2、本案诉讼费由浩盛隆公司承担。
原审法院认为：张慧敏、浩盛隆公司的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的两个焦点：一是涉案房屋是否已满足交付条件；二是浩盛隆公司是否已交付涉案房屋给张慧敏使用。上述争议的两个焦点已因张慧敏、浩盛隆公司在另一案（2013）深宝法观民初字第1694号和（2014）深中法房终字第400号中被一、二审法院认定浩盛隆公司无证据证明涉案房屋已满足交付条件和已交付涉案房屋给张慧敏使用。本案中浩盛隆公司虽然提交了涉案房产的《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案表》和《供电合同》、《电气安装工程施工合同》、《供用水合同》等证据及证人证言，但上述证据均不能证明涉案房屋已满足交付条件和已交付涉案房屋给张慧敏使用。因此，张慧敏按合同约定支付了浩盛隆公司的履约保证金106600元、一个月租金53300元、用电保证金2万元，因涉案房屋没有满足交付条件和浩盛隆公司不能证明已将涉案房屋交付给了张慧敏使用，浩盛隆公司的行为已构成违约，故张慧敏请求浩盛隆公司退回履约保证金、租金及用电保证金的主张依法有据，原审法院予以支持。另外，关于本案诉讼请求是否已超诉讼时效的问题，原审法院认为因张慧敏曾于2012年9月29日向浩盛隆公司邮寄解除物业租赁合同通知函，载明尚未收到浩盛隆公司通知其入场的相关函件，浩盛隆公司也未将租赁场地移交其使用，证明张慧敏于2012年9月29日开始意识自己的权利受到侵害，故本案中张慧敏追究浩盛隆公司违约的诉讼时效应于2012年9月29日开始计算，故张慧敏于2014年8月7日向原审法院起诉请求浩盛隆公司退回履约保证金及一个月租金、用电保证金并未超过诉讼时效。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款之规定，判决：一、深圳市浩盛隆实业有限公司于判决生效之日起五日内返还张慧敏履约保证金106600元；二、深圳市浩盛隆实业有限公司于判决生效之日起五日内返还张慧敏租金53300元；三、深圳市浩盛隆实业有限公司于判决生效之日起五日内返还张慧敏用电保证金2万元。如浩盛隆公司未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币1949元，由浩盛隆公司负担。上述费用张慧敏已预交，原审法院不作退还，浩盛隆公司所付之数随同上述款项径付张慧敏。
上诉人浩盛隆公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判驳回张慧敏的诉讼请求，并由张慧敏承担本案一、二审诉讼费用。上诉事实与理由：一、一审法院错误认定交付条件，属于事实认定错误。本案涉案房屋已满足交付条件，浩盛隆公司已经尽到了出租人应尽的义务。1、一审法院将涉案《物业租赁合同》中本属于张慧敏的义务错误认定为浩盛隆公司交付物业的条件。涉案《物业租赁合同》中浩盛隆公司为甲方，张慧敏为乙方，该合同中第六条第二款为：“配电房连接到乙方设备的线路和装置由乙方自理，乙方在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表。”由此可知，该第二款明明就是张慧敏（乙方）的义务，而一审法院却认定该第六条第二款为浩盛隆公司交付租赁物业的基本条件。一审法院如此认定属于事实认定错误。2、浩盛隆公司交付物业时提供功率为100KVA的变压器给张慧敏使用并不属于物业交付的基本条件，退一步说即使属于交付的基本条件，浩盛隆公司也已经提供了功率为100KVA的变压器给张慧敏使用，而一审法院却错误的认定浩盛隆公司没有提供给张慧敏使用。涉案的HSL2012
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009号《物业租赁合同》第六条物业交付分为三点，其中第一点为：“甲方（浩盛隆公司）向乙方（张慧敏）交付租赁物业应具备双方所约定的如下基本条件：甲方要按消防部门的要求做好建筑主体的消防工程，负责建筑主体消防证照的办理，甲方按乙方图纸做好水、电工程。”第二点为：“配电房连接到乙方设备的线路和装置由乙方自理，乙方在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表。”第三点为：“甲方交付物业时提供功率为100KVA的变压器给乙方使用，但乙方必须交付200元／KVA的用电保证金20000元，金额：元（大写：贰万元整）”仔细分析上述三点可以知，第一点是浩盛隆公司向张慧敏交付租赁物业应具备的双方所约定的基本条件即甲方要按消防部门的要求做好建筑主体的消防工程，负责建筑主体消防证照的办理，甲方按乙方图纸做好水、电工程。第二点根本不属于交付条件而是张慧敏的义务。而第三点同样不属于涉案物业的交付条件，而只能说是涉案物业交付后的一种附随的用电保障义务。因此一审法院将浩盛隆公司提供功率为100KVA的变压器给张慧敏使用也认定为双方约定的基本交付条件，显然属于事实认定错误。退一万步说属于交付的基本条件，浩盛隆公司也已经提供了功率为100KVA的变压器给张慧敏使用。浩盛隆公司处有统一的配电房，所有的变压器都存放在该配电房中，浩盛隆公司提供给张慧敏使用的功率为100KVA的变压器也包含在其中。张慧敏如果需要使用功率为100KVA的变压器，需要由张慧敏接线到该配电房并安装合格的照明电表和动力电表，因此在涉案的《物业租赁合同》中才会有第六条第二款约定：“配电房连接到乙方设备的线路和装置由乙方自理，乙方在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表。”然而浩盛隆公司交付涉案物业给张慧敏后，张慧敏因为自身的原因在做好了装修设计的情况下却一直都未实际进场装修施工也没有从配电房接线到涉案物业，因此，并不是像一审法院认定的那样没有提供功率为100KVA的变压器给张慧敏使用。而是张慧敏根本就没有来配电房接线使用功率为100KVA的变压器。3、浩盛隆公司作为出租人已经提供了满足承租人使用要求的房屋，已经尽到了出租人应尽的义务。本案属于租赁合同纠纷，租赁合同中出租人的义务为将出租的房屋交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保障承租人正常使用。本案中浩盛隆公司交付的涉案房屋，于2012年1月5日竣工验收合格，并且已经通过深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队的消防验收。涉案房屋通水（见2010年9月8日签订的《供用水合同》及水费发票）通电（见2010年12月30日签订的《供用水合同》及电费发票）已经完全能够满足承租人的使用要求，并不存在无法使用的情况。在浩盛隆公司与张慧敏签订涉案的HSL2012
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009号《物业租赁合同》之前，已经有企业（隆通实业（深圳）有限公司）租住在涉案房屋的其他楼层并且已经开始正常使用房屋。以上完全可以说明浩盛隆公司作为出租人已经提供了满足承租人使用要求的房屋，已经尽到了出租人应尽的义务。在2012年9月29日张慧敏给浩盛隆公司发出的《通知函》中浩盛隆公司并未以涉案房屋不具备交付条件而要求解除合同，也可以看出，涉案房屋已满足交付条件，涉案的房屋已经完全能够满足张慧敏的使用要求，浩盛隆公司已经尽到了出租人应尽的义务。二、根据证据的高度盖然性原则，可以认定浩盛隆公司已经向张慧敏交付涉案房屋。本案中，张慧敏在涉案房屋进行了开工拜神仪式、在对涉案房屋现场考察后作出了英国．斐凡妮（深圳）总部空间效果图及英国，斐凡妮（VCFANI）深圳总部办公楼室内外装饰工程首层、七层施工图。从逻辑上分析，在浩盛隆公司没有将涉案房屋钥匙交付给张慧敏的情形下，张慧敏不可能在涉案房屋进行了开工拜神仪式，也不可能作出符合涉案房屋装修结构的英国．斐凡妮（深圳）总部空间效果图及英国．斐凡妮（VCFANI）深圳总部办公楼室内外装饰工程首层、七层施工图；从常理上说，张慧敏承租的涉案房屋每月租金为人民币53300元，在如此高额的租金下，按常理没有一个承租人会愿意耽误一天使用该承租物，每个承租人都会争取利用承租物利用最大化。而本案张慧敏作为承租人在2012年6月1日与浩盛隆公司签订涉案的《物业租赁合同》，却直到2012年9月29日才发通知函，称其未收到浩盛隆公司通知其入场的相关函件，浩盛隆公司没有将涉案房屋交付使用。浩盛隆公司的上述说法显然有违常理，如果没有交付涉案房屋那为何不趁早提出而是在签订涉案租赁合同后第四个月才提出？事实上，涉案合同签订当时，浩盛隆公司已把涉案房屋钥匙交付给张慧敏，因交付钥匙是一件很普通的事情，并且法律也没有规定出租人交付出租房屋需要履行必要的钥匙交付仪式。虽然本案无直接的证据证明浩盛隆公司已领取了涉案房屋的钥匙，但是，结合浩盛隆公司一审提交的证据可以对浩盛隆公司将涉案房屋钥匙交付给张慧敏使用的事实进行认定。浩盛隆公司提交的证据主要有，手机短信记录、施工拜祭照片、施工图、公证书等，上述间接证据组合在一起已经能够证明浩盛隆公司将涉案房屋钥匙交付给张慧敏使用的事实发生具有高度的盖然性。本案浩盛隆公司在证据上对涉案房屋钥匙交付给张慧敏使用事实的证明上由于客观原因无法达到确实充分，但是浩盛隆公司一审提交的证据已经能够证明该事实发生具有高度的盖然性，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条的规定“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”人民法院应当充分分析该证据材料并结合本案实际情况对涉案房屋钥匙已交付的事实予以确定。三、本案已过诉讼时效，张慧敏一审的诉求不应得到法院的保护。本案为租赁合同纠纷，张慧敏请求退回履约保证金和一个月租金、用电保证金的诉讼时效为二年。涉案《租赁合同》为浩盛隆公司与张慧敏于2012年6月1日签订，6月、7月为两个月免租期，从2012年8月1日起正式计收租金。现张慧敏主张浩盛隆公司没有实际交付涉案房屋给其使用，那么从张慧敏知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日也就是2012年6月1日开始计算诉讼时效，所以2014年5月31日为诉讼时效的截止日期。也就是说张慧敏主张退回履约保证金和一个月租金、用电保证金的诉讼时效为从2012年6月1日起至2014年5月31日止。而本案，张慧敏提起诉讼的时间为2014年8月7日，其提起诉讼的时间已经超过了本案的两年诉讼时效，因此，本案已过诉讼时效，张慧敏的诉讼请求不应得到法院的保护。一审法院认定张慧敏于2012年9月29日向浩盛隆公司发《通知函》开始意识自己的权利受到侵害，故应从2012年9月29日计算两年诉讼时效。该认定显然不符合常理，从2012年6月1日至2012年9月29日期间长达四个月的时间里，张慧敏承租的涉案房屋每月租金为人民币53300元。2012年6月1日签订涉案的租赁合同，租金从当日开始计算（免租期），如果没有交付涉案房屋给其使用，张慧敏2012年6月2日开始就应知道自己的权利受到侵害。再从本案张慧敏于2012年9月29日向浩盛隆公司发《通知函》的内容来分析，《通知书》中张慧敏并没有主张要求浩盛隆公司退还履约保证金、租金和用电保证金。因此，本案诉讼时效已经经过，张慧敏一审的诉求不应该得到法院的保护。综上所述，本案涉案房屋已满足交付条件，浩盛隆公司也已经将涉案的房屋交付完毕。再者，本案已过诉讼时效，张慧敏一审的诉求不应得到法院的保护。一审法院认定事实错误，并在认定事实错误的基础上作出了错误的判决，现上诉到贵院，恳请贵院依法支持浩盛隆公司的诉请。庭审中，浩盛隆公司补充上诉意见如下：一、关于交付问题，浩盛隆公司已将涉案租赁房产交付给张慧敏。本案中，张慧敏在涉案房屋进行了开工拜神仪式，在对涉案房屋现场考察后做出了英国．斐凡妮（深圳）总部空间效果图，以及英国.斐凡妮（VCFANI）深圳总部办公楼室内外装修工程首层、七层施工图，从逻辑上分析，浩盛隆公司没有将涉案房屋钥匙交付给张慧敏的情况下，张慧敏不可能在涉案房屋内进行开工拜神仪式，也不可能作出符合涉案房屋装修结构的空间效果图以及施工图。从常理上来说，张慧敏承租的涉案房屋每月租金53300元／月，如此高额的租金，按常理没有承租人会愿意耽误一天承租物的时间，每个承租人都会争取将承租物利用最大化。在本案中张慧敏作为承租人在2012年6月1日就与浩盛隆公司签订了物业租赁合同，却直到2012年9月29日才发通知函（该通知函我们没有收到），称其未收到交付房屋的函件，浩盛隆公司没有将涉案房屋交付使用，张慧敏的上述说法显然有违常理。如果没有交付房屋钥匙而在签订租赁房屋后四个月才提出来。事实上，合同签订当时浩盛隆公司已经把涉案房屋钥匙交付给张慧敏。因交付钥匙是很普通的行为，并且法律也没有规定交付钥匙必须要举行仪式，虽然我方并没有直接的证据证明浩盛隆公司将涉案房屋钥匙交付给了张慧敏，但结合一审提交的证据，浩盛隆公司已经把涉案房屋钥匙交付给了张慧敏，上述间接证据组合在一起能够证明浩盛隆公司把钥匙交付给了张慧敏。本案浩盛隆公司在证据上对涉案房屋钥匙交付给张慧敏的事实，由于客观原因没有办法达到确实充分，但是浩盛隆公司一审的证据能够证明有高度盖然性。根据最高人民法院关于证据的若干规定，已经达到了高度盖然性，证明我们已经交付了钥匙。二、涉案房屋已经满足了交付条件，浩盛隆公司已经尽到了作为出租人应当尽到的义务。根据物业合同第六条第二款可以看出是张慧敏的义务，而不是浩盛隆公司的义务，因此一审法院的认定是错误的。浩盛隆公司交付物业时房屋已经尽到了通水、通电的要求。我们交付的房屋通水、通电，满足了交付条件。
被上诉人张慧敏口头答辩称：一、浩盛隆公司上诉状所有的事实和理由在原审2013年深圳宝安法院的1694号、1695及深圳中院的400号是一系列的。浩盛隆公司的上诉理由已经被生效判决所确定的事实所否定，而且浩盛隆公司也向广东省高院提起再审，再审也被裁定驳回，因此浩盛隆公司的上诉请求不应成为本案的争议焦点。二、浩盛隆公司称本案已经过诉讼时效，一审法院也驳回了已经过诉讼时效的理由，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本案不存在诉讼时效的问题。
本院经审理查明，关于本案物业租赁合同，浩盛隆公司曾于2013年以张慧敏迟延交付租金、拒绝进场装修构成违约为由起诉张慧敏支付租金、违约金。张慧敏以涉案房屋不满足约定交付条件以及浩盛隆公司未将涉案房屋交付其使用为由进行抗辩。深圳市宝安区人民法院于2013年11月25日作出（2013）深宝法观民初字第1695号民事判决，判令驳回浩盛隆公司的诉讼请求。后浩盛隆公司上诉，深圳市中级人民法院于2014年6月13日作出（2014）深中法房终字第526号民事判决，判令驳回浩盛隆公司的上诉，维持原判。
二审审理过程中，张慧敏与浩盛隆公司均确认，原审判决第2页“被告需在涉案物业配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表”的义务主体应为张慧敏。
原审查明的其它事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。张慧敏、浩盛隆公司签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。张慧敏已按合同约定支付了浩盛隆公司履约保证金、一个月租金、用电保证金，根据生效判决的认定，浩盛隆公司未将涉案房产交付张慧敏使用。故原审判令浩盛隆公司向张慧敏返还履约保证金、租金及用电保证金，处理正确，本院予以维持。
关于本案张慧敏的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，浩盛隆公司曾于2013年以张慧敏迟延交付租金、拒绝进场装修构成违约为由诉至法院，张慧敏以涉案房屋不满足约定交付条件以及浩盛隆公司未将涉案房屋交付其使用为由作出抗辩，该案件在2014年才终审判决，故张慧敏于2014年8月起诉主张有关权利，未超过诉讼时效。
综上，浩盛隆公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3898元，由浩盛隆公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十月十四日
书 记 员 陈艳华（兼）
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。