江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0982民初462号原告：盐城润河物业管理有限公司，统一社会信用代码91320982573757481E，住所地盐城市大丰区高新技术区五一路1号。法定代表人：陈余宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：张辉明，盐城市大丰区白驹法律服务所法律工作者。被告：冯永继，男，汉族。委托诉讼代理人：胡国勇，男，汉族。原告盐城润河物业管理有限公司（以下简称润河物业公司）与被告冯永继物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润河物业公司的委托诉讼代理人张辉明及被告冯永继的委托诉讼代理人胡国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润河物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告冯永继给付我司自2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业费68023.2元，并承付其中13604.64元自2012年2月1日起，13604.64元自2013年2月1日起，13604.64元自2014年2月1日起，13604.64元自2015年2月1日起至实际给付之日止按日万分之三计算的滞纳金；2.本案的诉讼费用由被告冯永继负担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为依法判令被告冯永继给付原告自2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业费68023.2元。事实和理由：维罗纳商业街南侧-韩国馆、和风创作料理、思聪教育商业用房即维罗纳花园小区D幢101、201、301系被告冯永继购买，建筑面积1133.72平方米。根据《维罗纳花园物业服务协议》约定，商业用房的物业服务费为1元/月/平方米。我公司向被告提供物业服务，履行了自己应尽的义务，然被告至今未能缴纳物业费用，截止到2016年12月31日，被告已拖欠我司物业费合计68023.2元，我司多次上门或者电话向被告进行催缴，被告均拒绝缴纳，为维护自己的合法权益，请求法院判如所请。被告冯永继辩称，案涉房屋以前是维罗纳小区开发商的办公场所，没有物业公司进行服务。2015年9月2日，我才取得案涉房屋的产权证，我从未与原告签订过物业服务协议，也没有享受到原告提供的物业服务，故原告要求我交纳物业费没有依据。请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认后留存在卷予以佐证。根据原、被告双方当事人当庭陈述及所举证据，本院认定事实如下：2011年3月28日，江苏瑞城物业管理有限公司将盐城市大丰区维罗纳花园小区的物业服务转让给大丰市润河物业管理有限公司，并签订了《服务项目转让协议》一份，约定：“江苏瑞城物业管理有限公司因另有发展，经股东会研究决定，将公司签订服务协议的项目，转让给大丰市润河物业管理有限公司服务，项目有：江苏大丰高级中学、大丰市第二中学、瑞城国际苑小区、金润嘉园小区、维罗纳花园小区、御景嘉园小区、三水嘉苑小区、福安公墓八个项目。大丰市润河物业管理有限公司已接管八个项目，必须遵守国家法律法规，合法经营，以服务业主为宗旨，在经营期间润河物业独立经营，自负盈亏，一切债权债务以及产生其它任何纠纷与江苏瑞城物业管理有限公司无关，江苏瑞城物业管理有限公司不参与公司管理事项。大丰市润河物业无需交纳瑞城物业任何费用。以上协议一式两份，双方签字生效。江苏瑞城物业管理有限公司（盖章）大丰市润河物业管理有限公司（盖章）”。2014年8月1日，大丰市润河物业管理有限公司作为受委托方（乙方）与维罗纳花园小区作为委托方（甲方）签订了《维罗纳花园物业服务协议》一份，约定：“……物业基本情况物业名称：维罗纳花园坐落位置：大丰市健康西路39号物业类型：商住建筑面积：约15万平方米物业管理区域四至东至新德中心河；南至健康西路；西至西康路；北至幸福西路。……五、委托管理主要内容1、维持公共秩序，包括安全、巡视、门岗执勤，交通与车辆停放秩序的管理；2、物业公用部分的维护；3、物业共同设施设备的日常运行和维护；4、公共绿化养护服务（养护费用按政府相关规定执行）；5、物业公共区域的清洁卫生服务；6、物业使用禁止行为的管理；7、物业其他服务公共事务的管理；六、服务标准1、房屋外观：保持现状；2、设备的维修、运行养护；保持现状；3、公共环境：保持现状的基础上加以改善；4、绿化：保持现状；5、交通秩序：保持现状的基础上加以改善；6、保安：24小时值班。七、服务费支付物业服务根本不同类型，按建筑面积向业主或使用人收取，具体标准如下：多层住宅：0.5元/月.平方米高层住宅：0.8元/月.平方米（不包含二次供水用电、电梯运营电费、电梯年检费）商业：1.00元/月.平方米八、委托管理期限委托管理期限叁年，自2014年8月1日起至2017年7月31日等”。2015年5月7日，大丰市物价局发出大价发﹝2015﹞17号关于维罗纳花园物业服务收费备案的函，载明：“大丰市润河物业管理有限公司：你司接受维罗纳花园业主委员会委托，对维罗纳花园小区实施物业管理，根据《大丰市人民政府关于印发的通知》（大政规发[2013]3号）规定，现对你司实施的物业服务收费标准备案及有关问题明确如下：一、同意维罗纳花园物业服务收费标准按照你司与维罗纳花园业主委员会签订的物业服务委托合同及有关决议执行。具体标准为：1、多层住宅按0.50元/月•平方米、高层住宅按0.80元/月•平方米收取；2、代收代交费用按照业主委员会决议和有关合同约定收取。3、营业房等非住宅用房物业服务费按照合同约定收取等”。2015年9月2日，被告冯永继办理了案涉维罗纳花园小区D幢101、201、301室的产权证，领取了产权证书，载明“房屋所有权人冯永继共有情况：共同共有房屋座落市区幸福西路南侧、西康路东侧维罗纳花园D幢301室、201室、101室登记时间：2015年9月2日规划用途：商业，商业，商业总层数：3建筑面积：411.95㎡411.95㎡309.82㎡附记：冯永继；曹道建；共同共有”。2016年1月13日，大丰市润河物业管理有限公司更名为原告盐城润河物业管理有限公司，并领取了营业执照。原告润河物业公司以其公司自2011年4月30日起为维罗纳花园小区业主提供物业服务，被告冯永继自2011年4月25日就购买了案涉房产享受物业服务但至今未缴纳分文物业费为由，多次向其进行催交物业费均未果，遂于2017年1月18日诉至本院。另查明，2014年9月1日，维罗纳花园小区业主委员会出具证明一份，载明“我业主委员会为维罗纳花园的业主，是由维罗纳小区全体业主选举并在相关主管部门备案的合法组织，代表了维罗纳小区的全体业主的利益。江苏瑞城物业管理有限公司为我小区的前期物业，但由于相关原因将公司经营与2011年4月25日后移交予大丰市润河物业管理有限公司，大丰市润河物业管理有限公司于2011年4月30日正式进入大丰市维罗纳花园小区从事物业管理服务，一直服务至今，并且在我小区业主委员会成立后签订了相关服务协议。特此证明！维罗纳花园小区业主委员会（盖章）经办人：朱鹏祥（签名）联系电话：189××××4166”，2016年10月18日，盐城市大丰区大中镇新德社区居民委员会在该证明处加盖印章，并注明“情况属实”。本案在审理过程中，原告向本院提交了一份大丰林波房地产有限公司出具的证明，内容载明“兹有我公司开发的维罗纳小区商业街D幢101、201、301商铺于2011年4月25日由冯永继（身份证号码：）购买。房产面积合计1133.72㎡大丰林波房地有限公司（加盖印章）二○一七年二月二十日”。嗣后，本院向该房地产开发公司核实了解该证明的真实性，该公司会计袁仲杰接受了本院调查，其在调查中陈述“证明是我公司出具的，提交2011年4月25日维罗纳花园小区D幢101、201、301预收房款购房发票（票号04918290），在出具发票当天我公司就和冯永继签订了商品房买卖合同，后于2011年4月30日开具案涉商品房正式的不动产发票给冯永继，当天就将D幢101、201、301室交付给了冯永继，因为时间较久，交房通知书之类也找不到了”、“2015年7月8日，因冯永继要办理案涉房屋的产权，在审核房屋面积时，发现面积有误，在将2011年4月30日的不动产销售发票予以注销后当天开具了一张不动产销售发票（票号01063554），后发现面积还是有误，于2015年8月17日将2015年7月8日出具的不动产发票予以注销，当天开具了一张正式办理房产证的购房发票（票号02440667）”、“案涉房屋当时是我公司的办公场所，在2011年4月30日将房屋交付给被告冯永继当天我公司就搬离了”。再查明，2011年4月25日，被告冯永继、案外人曹道建共同与案外人大丰林波房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定由被告冯永继、案外人曹道建共同购买维罗纳花园小区D幢101、201、301室的房产，并约定案外人大丰林波房地产开发有限公司于2011年5月30日之前交房。2011年8月19日，被告冯永继经营大丰市大中俏江南大酒店开业，于2015年11月9日予以注销，该酒店注册号为320982600726393，经营场所在维罗纳花园小区D幢101、201、301号，经营范围系餐饮（含凉菜、不含裱花蛋糕、生食海产品）服务，经济性质是个体工商户。2015年6月26日，被告冯永继为办理案涉房屋产权证书，与大丰林波房地产开发有限公司再次签订了案涉房产的商品房买卖合同，除交房时间外，其他内容同2011年4月25日所签订合同。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力，业主应当依照物业服务协议按期足额交纳物业费用。本案争议焦点：一、原告润河物业公司是否有权自2012年1月1日起向被告冯永继主张物业费；二、原告润河物业公司主张物业费的标准？关于争议焦点一，原告润河物业公司是否有权自2012年1月1日起向被告冯永继主张物业费的问题。被告冯永继辩称，其自2015年9月2日方取得案涉房屋的产权证，未实际享受到原告提供的物业服务，原告主张其应自2012年1月1日交纳物业费没有依据。本院认为，被告冯永继在2011年4月25日即与案外人大丰林波房地产开发有限公司签订了案涉房屋的买卖合同，且大丰林波房地产开发有限公司在接受本院调查时，陈述已于2011年4月30日将案涉房屋交付给被告冯永继并向其出具金额计400万元的购房款发票，结合被告冯永继于2011年8月19日在案涉房产处开业经营俏江南大酒店的事实，已足以证明被告冯永继在2012年1月1日之前即成为案涉房产即维罗纳花园小区D幢101、201、301室的房主暨业主。因维罗纳花园小区业主委员会证明原告润河物业公司自2011年4月30日即进入维罗纳花园小区提供物业服务，且当地社区居民委员会予以注明该情况属实，故应予认定自2012年1月1日至2014年7月31日期间，系由原告润河物业公司为维罗纳花园小区业主提供物业服务。又原告润河物业公司与维罗纳花园小区业主委员会于2014年8月1日订立的物业服务协议并不违反法律、法规的规定，应为合法有效，上述协议约定物业服务期间自2014年8月1日至2017年7月31日止，该协议内容对维罗纳花园小区业主均具有约束力。故对被告冯永继的上述辩称，因其无事实和法律依据，本院不予采信，对原告公司要求被告冯永继自2012年1月1日起给付物业费的主张，本院予以支持。关于原告润河物业公司主张物业费标准问题。因原告与维罗纳花园业主委员会于2014年8月1日签订的物业服务协议中约定了商业用房的物业费交纳标准为1元/月/平方米，且该收费标准经大丰市物价局进行备案，故对原告公司要求被告冯永继自2014年8月1日起至2016年12月31日止物业费收费按照1元/月/平方米的标准，本院予以支持。对原告主张的自2012年1月1日起至2014年7月31日止物业费的交费标准，鉴于原告主张参照上述物业服务协议的收费标准即1元/月/平方米予以计算，并提供了维罗纳花园小区的其他商业用房2012年至2014年同期物业费用的缴费凭据相佐证，被告冯永继对此亦未提供相反证据予以否定该收费标准，因此，原告所主张的自2012年1月1日起至2014年7月31日的收费标准，本院予以认定。因案涉房屋建筑面积共计1133.72平方米，故对原告公司要求被告冯永继给付自2012年1月1日起至2016年12月31日止物业费计68023.2元（1133.72元×1元/月/平方米×60个月）的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，江苏省《物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告冯永继于本判决生效后10日内给付原告盐城润河物业管理有限公司自2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费68023.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1501元，减半收取751元，由被告冯永继负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。代理审判员  杨志兵二〇一七年四月十七日书 记 员  周 燕附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2．国务院《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3．江苏省《物业管理条例》第四十八条业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4.《最高人民法院的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。