宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0105民初1444号
原告（反诉被告）：银川西夏万达广场有限公司，住所地宁夏银川市金凤区上海中路北侧尹家渠街以西韦司德商务中心1-2号楼四层办公。
法定代表人：齐界，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张明利，北京市（盈科）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡慧丽，北京市（盈科）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李瑞，男，1981年2月28日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。
委托诉讼代理人：丁涛，宁夏合天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李万怀，男，系被告李瑞父亲，住宁夏银川市西夏区怀远东路**号家属楼*号点式楼***号。
原告（反诉被告）银川西夏万达广场有限公司与被告（反诉原告）李瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，被告（反诉原告）李瑞于2017年6月19日向本院提出反诉，依法适用普通程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银川西夏万达广场有限公司（以下简称西夏万达公司）的委托代理人张明利、胡慧丽，被告（反诉原告）李瑞的委托代理人丁涛、李万怀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
西夏万达公司向本院提出诉讼请求：判令解除原告西夏万达公司与被告李瑞于2015年10月25日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，并由被告李瑞协助办理撤销房屋备案手续。事实和理由：2015年10月，李瑞在考察了西夏万达公司用作公开展示的位于金波北路怀远东路285号银川西夏万达广场B区15号楼2单元的样板间后，于2015年10月25日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定李瑞购买银川西夏万达广场B区15号楼2单元502室，建筑面积91.31平方米，房屋总价款351416元，房屋交付标准未毛坯房。2016年，西夏万达公司交付房屋时向银川市房屋测绘中心申请测量面积并编写楼房号时发现，李瑞购房时所看银川西夏万达广场B区15号楼样板间就是502室。因施工期间现场封闭，第三方装修公司在装修样板间时，将本应装修的××楼。西夏万达公司及销售人员对此一直不知道。该样板间为精装修（含硬装和软装），仅装修价格就600000元，若履行合同将给西夏万达公司造成巨大经济损失，继续履行无法实现合同目的，于是西夏万达公司于2016年11月向李瑞发出《解除合同通知书》，而双方未能达成一致意见，现西夏万达公司诉至法院，要求判如所请。
李瑞答辩并反诉称,2015年10月25日，西夏万达公司与李瑞签订《商品房买卖合同》，约定由李瑞购买西夏万达公司开发建设的位于银川市××区号银川西夏万达广场B区15号楼2单元502室房屋，建筑面积91.37平方米，总价款为351416元，其中李瑞首付款为106416元，余款245000元以按揭贷款方式支付；交房日期为2016年10月30日前交房。合同签订后，李瑞依约向西夏万达公司支付首付款106416元，并向中国工商银行银川市东城支行办理了按揭手续，西夏万达公司向李瑞出具购房发票，且在银川市不动产交易中办理了备案登记。西夏万达公司于2016年10月20日已将涉案房屋入住手续全部办理完成，但却迟迟未能向李瑞交付房屋。直至今日，西夏万达公司违反合同约定，拒绝履行交房义务，构成严重违约，导致李瑞的入住权利无法实现，原订婚期不得不再次推迟，生活及经济上遭受极大损失。现李瑞提出反诉，要求判令：1、解除李瑞与西夏万达公司于2015年10月25日签订的《商品房买卖合同》；2、西夏万达公司返还李瑞购房款351416元和备案登记费用480元，并赔偿反诉人各项经济损失233767.87元（其中违约金70183.20元、已支付的贷款利息26493.43元、提前还贷违约金5271.24元、房屋上涨差价73040元、首付款利息8300元、结婚酒店订餐费用15000元、定制婚房家具费用35000元、目前房屋未退出继续给银行还贷款及利息每月1300元，从苏州往返交通费、误工费等费用），上述金额总计585183.87元；3、本案反诉费由西夏万达公司承担。
西夏万达公司针对李瑞的反诉请求辩称，1、李瑞于2017年4月21日针对西夏万达公司发出的律师函回复同意解除《商品房买卖合同》。2、根据双方的《商品房买卖合同》补充协议第十四条约定：”甲方原因导致乙方有权解除合同，如乙方不行使解除权，则甲方按照本合同及补充协议约定承担违约责任，如乙方行使解除权，则双方按照两种方式处理，如乙方系按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除的三十日内向乙方返还以下款项，乙方交于甲方的代缴税不计利息，乙方明确同意甲方有权从应返还款项中优先扣除乙方按揭贷款银行本金及利息，并直接返还给按揭银行。双方明确甲方原因导致合同解除，本条本项前述列明的款项，即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿。”因此按照双方的合同约定，西夏万达公司只承担购房款的首期利息按照合同约定，针对其所提出的违约金以及房价上涨的费用及酒店订餐、定制婚房的家具的费用都不予认可。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即西夏万达公司提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、律师函、邮寄快递单各1份、解除合同通知1份，李瑞提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、购房发票2张、备案情况说明1份、招商银行户口历史明细表5页、贷款信息查询单1份、个人购房借款及担保合同1份、个人贷款借款借据1份、个人申请减免账户管理回单1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、西夏万达公司提交的《工程施工承包合同》及B区样板间软装招标合同各1份、银川市房产测绘成果报告书复印件1份、银川西夏万达广场项目B区样板间费用汇总表及实地照片5张，无相关证据加以佐证，且李瑞不认可，与本案缺乏关联性，不予采信。
2、李瑞提交的银川西夏万达广场入伙通知书、银川西夏万达广场入伙须知、银川西夏万达广场入伙缴费通知、银川西夏万达华宅缴费通知单、银川西夏万达广场入伙流程确认单、采暖费缴费通知单、解除合同通知及快递回执单各1份，西夏万达公司虽不认可，但该组证据能相互印证，予以采信。
3、李瑞提交的婚宴订餐收据1份、支付凭证3份、婚房家具订单1份，与本案缺乏关联性，不予采信。
4、李瑞提交的录音1份，用于证明西夏万达公司目前在售商品房销售价格为每平方米4600元，因西夏万达公司违约交房，导致李瑞另行购房受到的损失为73040元；西夏万达公司不认可，无相关证据加以佐证，故不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年10月25日，西夏万达公司（甲方）与李瑞（乙方）签订一份《银川市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，西夏万达公司将其开发建设的位于银川市××区房屋出售给李瑞，预测建筑面积共91.31平方米，该房屋单价每平方米为3848.60元，总价款为351416元；李瑞应于合同签订当日支付首期房价款106416元，余款245000元申请贷款支付；西夏万达公司应当在2016年10月30日前向李瑞交付该商品房，西夏万达公司未按照第十一条约定的时间将该审判房内交付李瑞的，双方按照补充协议的相关约定执行；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为大连万达物业管理有限公司，该合同还对其他事项作出了明确约定。该合同补充协议约定：该房屋的具体交付时间以西夏万达公司发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，李瑞对此无异议；双方一致同意，将合同第九条中该房屋的交付条件变更为：西夏万达公司取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件;西夏万达公司自身原因造成未在本合同约定的期限内将该房屋交付李瑞，则西夏万达公司应按李瑞已交购房款日万分之一向李瑞支付违约金，合同继续履行。该合同补充协议第十四条约定：”1、如乙方（李瑞）原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方（西夏万达公司）支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金、赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。......2、甲方原因导致乙方有权解除本合同时，如乙方不行使合同解除权，则甲方按照本合同及补充协议约定承担违约责任。如乙方行使合同解除权，则双方按以下方式处理：（1）如乙方系以一次性付款方式或者分期付款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还；乙方已付购房款及其利息（自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）；乙方交予甲方的代缴税、费（不计利息）。（2）如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还；乙方已付购房款及其利息（自甲方收到购房款之日计算至退款之日止，其中乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行）；乙方交予甲方的代缴税、费（不计利息）。乙方明确同意，甲方有权从应返还款项中优先扣除乙方尚欠银行的按揭贷款本金及利息，并直接返还给按揭银行。（3）双方明确，甲方原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为甲方应向乙方支付的全部款项及赔偿。......”该补充协议也对其他事项作出了明确的约定。合同签订后，李瑞依约于2015年10月24日向西夏万达公司支付房屋首付款106416元，剩余房款245000元于2015年11月10日通过招商银行股份有限公司银川分公司贷款支付，西夏万达公司依约向李瑞出具购房发票两张。该房屋于2015年11月2日办理了备案登记手续。2016年10月21日，西夏万达公司向李瑞发出《银川西夏万达广场入伙通知书》。同日,银川平昊新能源热力有限公司向李瑞发出《采暖费通知单》，通知缴纳涉案房屋的采暖费。2016年11月16日，北京市盈科（银川）律师事务所向李瑞发出律师函，由于涉案房屋在签订合同之前已进行了精装修，作为样板间使用，对于银川西夏万达广场B区15号楼2单元502室，在协商好解决方案前西夏万达公司无法向李瑞交付义务，可考虑与西夏万达公司解除现合同并给予李瑞适当经济补偿，或解除现合同另就银川西夏万达广场15号楼2单元402室签订购房合同。2017年4月21日，李瑞向西夏万达公司发出《解除合同通知》，主要内容为：”因西夏万达公司原因无法交付以上房屋，故本人依据合同第十二条约定，解除双方签订的房屋买卖合同，同时要求西夏万达公司退还房款并赔偿各项经济损失。......”西夏万达公司拒绝向李瑞交付涉案房屋，现西夏万达公司诉至本院，要求判如所请。在本案诉讼过程中，李瑞向本院提出反诉，亦要求判如所请。
本院认为，西夏万达公司与李瑞签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。李瑞依约支付全部购房款，西夏万达公司也应依约交付房屋。现西夏万达公司起诉要求解除其与李瑞签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，李瑞亦反诉要求西夏万达公司解除该合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，西夏万达公司应返还李瑞已支付的购房款351416元,李瑞应协助西夏万达公司撤销涉案房屋备案登记手续。本案合同的解除，是西夏万达公司因其自身原因拒绝向李瑞交付涉案房屋并要求解除合同，李瑞对于合同的解除不存在过错，故西夏万达公司应承担相应的违约责任。由于商品房买卖合同中没有约定西夏万达公司存在上述违约情形下其承担违约金数额或者损失赔偿额计算方法，对于因西夏万达公司违约解除合同给李瑞造成的损失，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，西夏万达公司应向李瑞赔偿损失140083.9元（351416元×25%+106416元×6%÷365天×17天+351416元×6%÷365天×899天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）银川西夏万达广场有限公司与被告（反诉原告）李瑞之间签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》,被告（反诉原告）李瑞于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）银川西夏万达广场有限公司办理撤销位于银川市××区房屋的备案登记手续；
二、原告（反诉被告）银川西夏万达广场有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）李瑞购房款351416元，并赔偿原告（反诉被告）李瑞因违约造成的损失140083.9元，共计491499.9元；
三、驳回被告（反诉原告）李瑞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）银川西夏万达广场有限公司负担；反诉案件受理费4826元，由被告（反诉原告）李瑞负担773元，原告（反诉被告）银川西夏万达广场有限公司负担4053元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长刘程
人民陪审员阮英琴
人民陪审员王向梅
二〇一八年二月二十日
书记员杨慧
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。