吉林省德惠市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第11号
原告司秀香，住德惠市。
委托代理人邴永生，吉林华航律师事务所律师。
被告温立海，住德惠市。
被告孙井学，住德惠市。
委托代理人李清贵，德惠市岔路口镇法律服务所法律工作者。
原告司秀香与被告温立海、孙井学案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告司秀香及其委托代理人邴永生、被告孙井学及其委托代理人李清贵到庭参加诉讼，被告温立海经公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告司秀香诉称，具体诉讼请求为：1、依法确认原告与被告温立海签订的《房屋买卖合同》有效。2、对温立海名下的坐落于德惠市龙凤翔城A6C栋1单元201室房屋停止执行。3、被告承担诉讼费。事实及理由：2013年11月7日经吉林省华恒房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告温立海签订了房屋买卖合同。被告温立海将其所有的坐落于德惠市龙凤翔城A6C栋1单元201室楼房卖给原告，合同约定房屋价款为290000元，合同签订当日原告支付被告现金154582元，剩余房款135418元被告温立海名下中国建设银行股份有限公司德惠市支行的贷款余额及利息由原告偿还。合同签订后，原告交清了合同约定的款项，同被告温立海一起到永盛兄弟房地产开发公司结清了温立海名下入住费用，领取了钥匙，向物业交纳了物业费，其中包括代收费用，自收费用，暂收费用等费用。被告温立海将楼房交付给原告。将有关借款合同及楼房有关的文件同时交付给原告。原告购买楼房后，对楼房装修，按照被告交付给原告的与中国建设银行股份有限公司德惠市支行借款合同约定的期限和额度偿还了被告温立海名下的按揭贷款本息。2014年11月26日德惠市人民法院作出了（2014）德执字第2535号民事裁定书即对原告为实际所有权人的坐落在德惠市龙凤翔城A6C栋1单元201室80.59平方米住宅进行了查封。2015年7月7日原告以案外人向德惠市人民法院执行局提出了执行异议申请，2015年11月25日德惠市人民法院以（2015）德执字第22号民事裁定书，驳回了案外人司秀香的异议请求。原告认为，德惠市人民法院作出的（2015）德执字第22号民事裁定书事实认定不清，法律适用不正确，因为原告与被告温立海签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应当认定合法有效，合同签订的同时，原告履行了合同约定的义务，交清了房屋价款，原告占有房屋并对房屋进行了装修，交纳了物业费。综上，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若问题的规定》及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。
被告温立海在法定期限内未提交答辩。
被告孙井学辩称，1、司秀香第一项诉讼请求错误。对执行异议之诉的诉讼请求，只是对执行标的是否应当执行的问题，而不是确认房屋买卖合同有效，不存在其他诉讼请求，所以，司秀香的第一项诉讼请求错误，法院不应审理该项请求。2、被答辩人与温立海签订买卖合同时间为2013年11月7日，交付价款154582元，并未能提供充分证据。3、被答辩人诉称向建行还款，根据其提供银行凭证显示，时间为2015年3月13日，而德惠市人民法院查封涉案楼房的时间为2014年11月26日，查封时涉案楼房的抵押权在建行，所有权人系温立海，实体权利人并非答辩人。综上，被答辩人向法院提起执行异议之诉，未能提供证据证明对执行标的物享有足以阻却执行的实体权利，请求法院依法驳回司秀香的诉讼请求。对2014年德执字第2535号案件继续执行。
经审理查明，被告孙井学诉被告温立海民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月2日作出（2014）德民初字第5712号民事判决书，判决被告温立海于判决生效后立即给付孙井学借款45000元。该判决生效后，被告孙井学向本院申请执行，2014年11月26日德惠市人民法院作出了（2014）德执字第2535号民事裁定书即对被执行人温立海名下的坐落在德惠市龙凤翔城A6C栋1单元201室，80.59平方米房屋予以查封。2015年7月7日原告以案外人向本院提出执行异议申请，2015年11月25日德惠市人民法院作出（2015）德执字第22号民事裁定书，认为：案外异议人司秀香与温立海的房屋买卖合同所涉及标的物系按揭分期付款，其抵押权应为金融机构。且在本院2014年11月26日予以查封时后续分期付款仍未清偿，并且仍为被执行人被告温立温，未更名至司秀香名下，本院查封并无不妥，所以对案人的异议请求不予支持。驳回了案外人司秀香的异议请求。
2013年11月7日原告（乙方）与被告温立海（甲方）签订了房屋买卖合同。被告温立海将其按揭贷款购买的（房屋价款为210311元）坐落于德惠市龙凤翔城A6C栋1单元201室楼房卖给原告，房屋价款为290000元，被告温立海名下在中国建设银行股份有限公司德惠市支行的贷款余额及利息，由原告逐月向银行偿还。合同签订当日原告给付被告温立海购房款154582元。2015年3月13日原告在中国建设股份有限公司德惠市支行结清被告温立海名下的贷款。原告陈述签订合同当日同被告温立海一起到永盛兄弟房地产开发公司结清了温立海名下入住费用，领取了钥匙，向物业交纳了物业费，其中包括代收费用，自收费用，暂收费用等费用。被告温立海将楼房交付给原告。将有关借款合同及楼房有关的文件同时交付给原告，2013年11月15日原告开始对房屋进行装修并占有使用至今，对此主张原告提供被告温立海名下的2012年11月30日两枚票据及2013年11月7日收据一枚、2013年11月9日装修许可证、装修管理协议、消防安全责任书、装修人员治安管理责任书，及2015年供热费、物业费、水费、二次供水、卫生费收据、交纳燃气费票据、交纳电费提醒单及德惠市恒晟物业管理有限责任公司证实司秀香交清温立海名下上述费用的证明一份。并提请证人邢某某当庭作证，邢某某证实，2013年11月15日至12月15日为司秀香装修坐落在德惠市龙凤翔城A6C栋1单元201室房屋的事实。被告孙井学对原告提供的被告温立海名下的票据的真实性无异议，但是认为不能证明什么时间交付给原告的事实。认为证人邢某某的证言不属实。原告与被告温立海没有办理房屋过户。原告陈述与被告温立海签订房屋买卖合同是经吉林省华恒房地产经纪有限公司（以下简称华恒公司）居间介绍签订的，对其主张提供华恒公司出具的证明一份，证实司秀香于2013年11月7日在吉林省华恒房地产经纪有限公司购买温立海名下坐落德惠市龙凤翔城A6C栋1单元201室，建筑面积为80.59平方米的房屋，此房屋为毛坯房，成交价格为贰拾玖万元。被告孙井学对此证据有异议，认为该房地产有限公司并不是涉案楼房的开发商和物业管理机构，无权对该房屋所有人提供任何证据，对此份证据不予认可。被告主张原告与被告温立海签订房屋买卖合同系恶意串通，但对其主张未提供证据予以证明。
本院认为，原告司秀香与被告温立海签订房屋买卖合同时，约定司秀香以温立海名继续偿还在中国建设银行股份有限公司德惠支行的贷款，房屋抵押权为金融机构即建设银行德惠支行。但是在2014年11月26日本院作出了（2014）德执字第2535号民事裁定书之后，原告在2015年3月13日结清了被告温立海名下的贷款，解除了被告温立海名下房屋在金融机构即中国建设银行股份有限公司德惠支行的抵押权。吉林省华恒房地产经纪有限公司出具的证明及证人邢某某的证言，本院予以采纳。被告孙井学主张被告温立海与原告签订的房屋买卖合同系恶意串通，对其主张未提供证据，对被告孙井学的主张，本院不予支持。故应认定原告司秀香与被告温立海签订房屋买卖合同是双方真实意思的表示，原告司秀香与被告温立海签订房屋买卖合同后，即实际占有使用了房屋。故原告要求确认原告与被告温立海签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，依法应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依照该规定，结合本案案情，能够认定：1、本案中原告没有办理房屋过户手续不存在过错。2、原告与被告温立海的房屋买卖合同没有其他无效的情况。《中华人民共和国物权法》第十五条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释（一）第九条均规定了房屋买卖合同不因登记影响合同效力，故双方签订的房屋买卖合同有效。3、房屋产权虽未经产权过户，发生转移。但法院不应执行，因为：首先债权具有平等性。不能因为谁先起诉或者谁先申请执行而获得优先于其他债权人的权利。其次原告已于2015年3月13日付清贷款，解除了抵押权。再次原告已占有使用该房屋。虽然房屋登记在被告温立海名下，但其享有的所有权在法律上受到限制，这种限制实际上就是基于买卖合同享有合法占有权对所有权的限制，这种占有虽非物权，但具有权利推定，占有保护、占有持续三大功能。故原告要求对温立海名下的坐落于德惠市龙凤翔城A6C栋1单元201室房屋停止执行的诉讼请求，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告与被告温立海2013年11月7日签订的房屋买卖合同有效；
二、对被告温立海名下的坐落于德惠市龙凤翔城A6C栋1单元201室房屋停止执行。
案件受理费200元，邮寄送达费168元，公告费570元，由被告温立海、孙井学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 周淑波
审 判 员 李 东
人民陪审员 刘 杰
二〇一六年九月十八日
书 记 员 姜成龙