福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第1315号
上诉人（原审原告）陈正平，男，1971年8月24日出生，汉族。
委托代理人李焰盛、姜治鹏，北京观韬（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄桂培，男，1984年10月10日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）王加珠，女，1987年10月14日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）余万先，男，1975年6月11日出生，汉族。
委托代理人傅剑平，福建秋生律师事务所律师。
上诉人陈正平因与被上诉人黄桂培、王加珠、余万先房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈正平向原审法院起诉，请求判令：1、黄桂培、王加珠、余万先协助陈正平将厦门市思明区店上东里83号504室房地产权属转移登记至陈正平名下；2、黄桂培、王加珠、余万先立即将厦门市思明区店上东里83号504室房产交付给陈正平使用；3、黄桂培、王加珠、余万先共同向陈正平支付违约金（自2012年12月28日起计至实际交房之日止，每日按合同总价的万分之五计算）。
原审判决查明，黄桂培、王加珠系夫妻关系，坐落于厦门市思明区店上东里83号504室房产登记于黄桂培名下；2012年8月11日，经公证，黄桂培、王加珠共同签具一份《委托书》，载明受托人余万先有权出售厦门市思明区店上东里83号504室房屋。2012年11月13日，余万先作为授权代理人以黄桂培的名义（卖方）与陈正平（买方）签订一份《房地产转让协议》（注：居间方为厦门市孟氏房产营销顾问有限公司），主要约定：卖方将厦门市思明区店上东里83号504室房产转让给买方，总价款为148万元，买方应于协议签订之日支付购房定金30万元；买方将上述购房款分贰次支付给卖方，已支付购房定金冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为：1、买方于2012年11月14日之前（含当天）去鹭江或厦门公证处办理全权委托公证，向卖方支付首期房款76万元（含定金），具体以房屋总价款减去银行贷款额和余额；2、买方于双方交房当天向卖方支付5万元。卖方应于2012年12月27日前将房产交付给买方使用；买卖双方应于2012年11月14日之前（含当天），以本协议为基础，按《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理过户登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述房款总额的0.05%作为违约金；因买方不能按期付清房款或因卖方不能按期交付房产，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述购房总价款的0.05%的违约金。该协议同时作了其他约定：经双方协商同意①买方去房管局做全权委托公证，受托人由买方指定②如果收到全部售房款户口无法迁出，卖方必须同意预留贰万元直到户口迁出，买方必须再支付余额贰万元③交房之前的银行按揭款由卖方支付，交房后则由买方支付。2012年11月13日和11月14日，陈正平依约将购房定金30万元和首期房款46万元转账支付给余万先；尚余购房款72万元至今未付。
另查明，2012年5月21日，福建省厦门市思明区人民法院对中国光大银行股份有限公司厦门分行诉黄桂培借款合同纠纷一案作出判决，判令黄桂培偿付中国光大银行股份有限公司厦门分行贷款本金649729.28元及利息，中国光大银行股份有限公司厦门分行有权以黄桂培提供的抵押物即位于厦门市思明区店上东里83号504室房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；2013年4月10日，经福建省厦门市思明区人民法院执行裁定，该房产已被查封、冻结。因徐飞诉黄桂培、王加珠民间借贷纠纷一案，福建省厦门市思明区人民法院先后于2012年12月11日（诉讼阶段）和2013年7月5日（执行阶段）对讼争房产予以查封、冻结。
原审判决认为，余万先经公证委托后作为黄桂培、王加珠的授权代理人与陈正平所签订的《房地产转让协议》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的房屋买卖合同，双方均应恪守履行。黄桂培、王加珠作为被代理人依法应当承担该代理行为产生的法律后果。本案中，根据协议约定，作为买受人的陈正平要求出卖人协助办理房屋过户登记手续并交付房产时，同时负有代偿讼争房产按揭贷款（据生效判决认定，结欠的贷款本金达649729.28元）的义务，但上诉人至今仍不履行该付款义务，在此情形下，出卖人所负义务的履行条件尚未成就。有鉴于此，陈正平诉求黄桂培、王加珠、余万先协助办理房屋过户登记手续并交付房产以及支付逾期交房违约金的事实法律依据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回陈正平的诉讼请求。
宣判后，陈正平不服，向本院提起上诉。
上诉人陈正平上诉称，原审判决认定事实错误、适用法律不当，应依法撤销原审判决。具体理由包括：一、原审判决遗漏上诉人的诉讼请求，程序不当。在原审法院审理过程中，上诉人曾当庭要求增加确认上诉人与被上诉人间《房地产转让协议》合法有效的诉讼请求，但原判决结果中并未体现；二、原审判决以“原告要求出卖人协助办理房屋过户登记手续并交付房产时，同时负有代偿讼争房产按揭贷款义务”为由驳回上诉人对讼争房产要求过户及交房诉求，属认定事实和适用法律错误。上诉人在已支付首期购房款后，被上诉人并未在2012年11月14日之前配合办理过户登记手续。没有被上诉人的配合，上诉人根本无法办理代偿讼争房产按揭贷款事宜。上诉人从来没有否认负有代偿按揭贷款的义务，只是必须由被上诉人配合。本案并非上诉人不履行代为偿还按揭款的义务，而是因为被上诉人没有予以配合，被上诉人构成根本性的违约；三、被上诉人无法配合过户登记及未按时交房，违约在先，应当按转让协议承当相应的违约金。
被上诉人余万先答辩称，其系受托代理人，已经履行了相关代理职责。余万先代理行为的法律后果应该由委托代理人黄桂培、王加珠直接承受。被上诉人余万先并非讼争房产的所有人，也不是讼争买卖合同的相对方，本案中涉及到的要求配合办理讼争房产的过户没有事实依据。因此，上诉人的请求与被上诉人余万先没有关联。
被上诉人黄桂培、王加珠未作答辩。
经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。
本院认为，余万先经公证委托后作为黄桂培、王加珠的委托代理人与陈正平所签订的《房地产转让协议》系当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应依约履行。陈正平已经依约支付了首期款项。根据合同约定，交房之前的银行按揭款由卖方（黄桂培、王加珠）支付，交房后由买方（陈正平）支付，则陈正平在依约支付首期款后，至黄桂培、王加珠交房之前，其并无再行支付其他购房款的义务，且陈正平支付的首期款亦足以冲抵黄桂培、王加珠所应偿付的银行贷款。原审判决认定陈正平在要求办理房屋过户手续的同时，负有代为偿付房产按揭款的义务并无合同依据，应予以纠正。依据《房地产转让协议》之约定，黄桂培、王加珠应依约于2012年11月14日前办理所有权转让登记手续，嗣后于2012年12月27日予以交房。因讼争房产被法院所查封，黄桂培、王加珠可在通过其他法律程序予以处理查封事宜，待法院查封解除后履行办理房产过户及交房义务。陈正平亦应在其后履行支付剩余购房款的义务。双方所签订的《房地产转让协议》现无法推进履行的原因，系为讼争房产因黄桂培、王加珠涉案外人民间借贷纠纷而被查封，其无法依约办理过户及交房手续，则黄桂培、王加珠构成违约，应承担相应的违约责任。陈正平诉求依照合同之约定的逾期交房违约金存在合同依据，黄桂培、王加珠、余万先均未主张该违约金标准过高，故对陈正平的该项诉求应予以支持。至于陈正平上诉主张原审法判决遗漏其诉讼主张，但并未提供任何证据，本院亦不予支持。综上，原审判决错误，应当予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13844号民事判决；
二、黄桂培、王加珠应于房产解封后十日内起协助陈正平办理厦门市思明区店上东里83号504室所有权转移登记手续；
三、黄桂培、王加珠应于房产解封后十日内起将厦门市思明区店上东里83号504室交付给陈正平；
四、黄桂培、王加珠应于本判决生效之日起十日内向陈正平支付违约金（以总房价148万元为基数，按日万分之五自2012年12月28日起计至实际交房之日止）
五、驳回陈正平的其他诉讼请求。
一审案件受理费5500元，二审案件受理费11000元，均由黄桂培、王加珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 黄南清
代理审判员 章 毅
二〇一五年七月二十日
书 记 员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。