吉林省伊通满族自治县人民法院行 政 判 决 书（2015）伊行初字第20号原告赵淑云，女，1964年1月2日生，农民，现住伊通满族自治县。委托代理人李波，吉林言悦律师事务所律师。诉讼代理。被告伊通满族自治县人民政府。所在地址：伊通镇中华东路。法定代表人吴波，县长。被告伊通满族自治县住房和城乡建设局。所在地址：伊通镇库仑大路西段。法定代表人李瑞兴，局长。委托代理人李光远，吉林崇明律师事务所律师。诉讼代理。被告伊通满族自治县房屋产权管理中心。所在地址：伊通镇福安街7号。法定代表人谢冰灝，主任。委托代理人李光远，吉林崇明律师事务所律师。诉讼代理。第三人王宝苹，女，1978年12月26日生，汉族，职员，现住吉林市昌邑区辽南小区。第三人马青园，男，1973年11月18日生，汉族，无职业，现住吉林市昌邑区辽南小区。系王宝苹丈夫。第三人委托代理人郭相慧，伊通镇法律服务所法律工作者。诉讼代理。原告赵素云诉被告伊通满族自治县人民政府、伊通满族自治县住房和城乡建设局、伊通满族自治县房屋产权管理中心及第三人王宝苹、马青园房屋行政登记纠纷一案，原告于2015年7月7日起诉至本院，本院于2015年7月24日作出（2015）伊行初字第20号行政裁定，原告赵素云不服并提出上诉，四平中院于2015年11月9日作出（2015）四行终字第42号行政裁定，指令我院继续审理。本案在审理过程中，追加伊通满族自治县住房和城乡建设局为本案共同被告参加诉讼。本院于2016年4月29日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告赵素云及其委托代理人郭相慧、被告伊通满族自治县住房和城乡建设局、伊通满族自治县房屋产权管理中心委托代理人李光远、第三人王宝苹、马青园及第三人委托代理人郭相慧到庭参加诉讼，被告伊通满族自治县人民政府法定代表人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年9月26日，被告伊通满族自治县住房和城乡建设局、伊通满族自治县人民政府将座落于伊通镇正阳街九委原产权人夏海清两间砖木结构平房变更登记在王宝苹、马青园名下，并向王宝苹、马青园颁发了伊房权证伊通县字第SY00007268、SY00007269号房屋所有权证。原告诉称，1997年，原告母亲刘素珍购买夏海清位于伊通满族自治县伊通镇正阳街九委平房二间及仓库，价款17000元，并一直由刘素珍居住至今。2013年，开发商欲征用拆迁房屋，因刘素珍年迈，便委托祝宝君拿着房照具体办理。祝宝君将夏海清名下的房照转交给薛岩。2010年10月8日，夏海清与王宝苹、马青园签订了虚假的房屋买卖合同后，于2012年10月份在被告处办理了房照。刘素珍起诉至法院（原告母亲在一审民事诉讼过程中死亡），后经四平市中级人民法院以（2013）四民一终字第327号民事判决书判决王宝苹与夏海清于2010年10月8日签订的《买卖房屋契约》无效；登记在第三人名下的房屋产权证书是因伪造相关资料而骗取登记机关进行的错误登记。原告是利害关系人因此要求被告依法撤销，被告解释只有通过诉讼才能予以撤销。迫于无奈，原告才依据相关法律规定起诉至贵院，望法院依法支持原告的诉请。被告伊通满族自治县人民政府未出庭亦未答辩。被告伊通满族自治县房屋产权管理中心辩称：一、答辩人的发证行为是在依法履行行政职责，并无任何不当之处。答辩人作为房地产管理部门，颁发房产证是国家赋予的行政职能，本案第三人王宝苹、马青园购买原产权人夏海清位于伊通满族自治县伊通镇正阳街九委平房两间房产的证件、手续齐全，申请程序合法，双方买卖房屋的意思表示真实，完全符合交易和权属转移登记条件，答辩人受理后依照相关规定仔细审查了交易双方个人情况资料、产权情况、证明材料以及买卖房屋契约。从各个方面依法履行了受理登记申请、权属审核的法定职权，最后进行了核准登记，于2012年9月25日依法办理了核准登记手续，并为第三人王宝苹、马青园颁发了房产证，答辩人的上述具体行政行为完全合法。二、原告的起诉已过法定的起诉期限。修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人及其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。而被答辩人赵素云从2014年1月四平市中级人民法院向其送达（2013）四民一终字第327号民事判决书到2015年6月提起行政诉讼，其明显超过三个月的起诉期限。综上，请法庭在查明事实的基础上依法驳回被答辩人赵素云的的起诉。被告伊通满族自治县住房和城乡建设局答辩意见与房屋产权管理中心一致。第三人王宝苹、马青园述称：原告赵素云不具备原告主体资格。本案所涉及的房屋产权与原告没有利害关系，原告不是本案的行政相对人，也不是利害关系人。理由是：1、原告母亲刘素珍并没有购买该房屋，该房屋的买卖合同是刘素珍的儿子薛汉为尽子女的孝敬之心和赡养的义务而出资从夏海清处购买供老人刘素珍居住的，且刘素珍居住期间，没有办理产权变更登记，房屋的所有权仍为夏海清所有。2、即使在购买该房屋时，刘素珍有出资，作为刘素珍的继承人赵素云也只是取得了刘素珍购买该房屋出资的债权继承权利，而没有取得物权的继承权利，也就是说，如果赵素云有继承权，也只能对刘素珍出资的钱款部分有继承权，对不动产房屋没有继承权，因而没有利害关系，也就不具有诉讼主体资格。另外，夏海清与王宝苹签订的《房屋买卖合同》虽经四平市中级人民法院（2013）四民终字第327号判决确定为无效，但合同效力不能否定物权效力。夏海清之所以同意第三人王宝苹办理房屋产权登记，说明夏海清同意物权的归属为第三人王宝苹所有。如上所述，由于房屋在夏海清与刘素珍没有办理产权变更登记，房屋产权的物权仍归夏海清所有，夏海清有权处置物权的归属。夏海清同意与王宝苹签订《房屋买卖合同》，就证明夏海清真实意思表示是真实的，产权登记部门登记是真实无误的。被告伊通满族自治县房屋产权管理中心在举证期限内向本院提交以下作出具体行政行为的证据材料：1、房屋登记受理单；2、房屋所有权转移登记申请书；3、房屋登记审核单；4、房屋登记信息证明；5、契税完税证；6、申请人身份证复印件、常住人口登记卡；7、买卖房屋契约；8、房屋测绘成果报告单；9、吉房权伊字第11075号私有房屋所有权证。证据1-9欲证实被告办理转移登记认定事实清楚、程序合法。以上依据欲证实被告作出的转移登记行政行为主体适格、程序合法、适用法律正确。经质证，第三人对被告提交的证据没有异议。原告对被告提交的证据有异议。对证据1、2中所载的“夏海清”和“隋亚民”签名是同一人笔体，“王宝苹”和“马青园”签名是同意笔体。根据第三人马青园当庭陈述，其在办理产权转移登记时，本人签名和指印均系王宝苹代理，王宝苹亦承认马青园陈述内容。因此，证明被告在办理产权转移登记时程序存在瑕疵，说明被告没有尽到合理审查义务。对证据7有异议，认为“买卖房屋契约”系伪造，如法庭把该证据作为认定事实的依据，对该证据要求鉴定。对其他证据亦无需质证。原告赵素云在举证期限内向本院提交以下证据：撤销房屋所有权证书申请及邮政特快专递单；伊通满族自治县人民法院（2013）伊环民初字第34号民事判决书；四平市中级人民法院（2013）四民一终字第327号民事判决书；伊通满族自治县人民法院（2015）伊行初字第20号行政裁定书；四平市中级人民法院（2015）四行终字第42号行政裁定书；经质证，被告及第三人对原告提交的证据2、3、4、5的真实性、合法性无异议。被告对原告提交的证据1有异议，认为原告提交特快专递单记载时间是立案后，县政府法制办是否收到不能认定。第三人王宝苹、马青园在庭审中向本院申请证人薛汉出庭作证，证人薛汉证实：我母亲刘素珍买房的时间是96年，当时我哥哥薛岩到我原工作单位伊通县公安局去找我商量，提出给老太太买房，老太太要求离街里近一点，房子已经看妥了，是夏海清的房，讲好了房价一万五千元。我哥说他拿一万，让我拿五千，我说行。当时是我妹夫王常青与售房人夏海清协商的房子一共一万五，后来签合同时又涨到一万七千，涨的两千是我母亲出资。我哥俩协商的结果是老太太有居住权，没有所有权。老太太买完房一直没办产权过户，产权证始终是夏海清的名。大约是2013年我哥给我打电话，说房子没有产权证开发商要占，没法办手续，就跟我商量把产权证办到他女儿小苹名下，我当时同意了，我大哥跟我承诺，将来房子被占，你那份还是你的，情况就是这些。经质证，原告对证人薛汉的证言有异议，认为办理房屋产权转移登记时间不对，时间应当是2012年9月，证人当时在押，过户的事证人跟本人不知情属伪证。被告认为证人薛汉的证言不知情，不发表质证意见，第三人对证人薛汉的证言没有异议。本院对原告、被告及第三人提交的上述证据作如下确认：一、被告伊通满族自治县房屋产权管理中心提交的证据：被告提交的证据1—9系被告作出诉争房屋登记具体行政行为的事实及程序依据，因该组证据中所涉“马青园”签名系王宝苹代签，且王宝苹当庭未提供马青园在场的证据，办理产权转移登记基础条件即“买卖房屋契约”，作为合同当事人王宝苹当庭承认落款时间往前提了，实际契约形成时间是在办理产权登记前打印的。故本院对该组证据1、2、7及与之相关的证据3、4的真实性不予确认。对证据5、6、8、9的真实性，本院予以确认。二、原告提交的证据2、3、4、5当事人无异议，本院予以确认。原告提交的证据1虽被告有异议，但不能否定其真实性，故本院对证据1的真实性予以确认，因该证据邮寄时间为立案后，不能引起诉讼时效中断。三、第三人请求证人薛汉当庭作证的证言本院结合其他相关证据，对证人薛汉证言中关于买房的经过予以确认。根据本案有效证据和原告、被告及第三人的诉辩意见，本院依法确认如下法律事实：刘素珍共生养八个子女，分别是薛岩、薛汉、赵素艳、赵素兰、赵素云、赵友、赵祥、赵贵。薛岩、薛汉与赵素云等六人系同母异父兄妹关系。王宝苹与马青园系薛岩女儿、女婿。刘素珍于2013年5月病逝。1997年10月8日，薛岩、薛汉与刘素珍共同出资购买了伊通镇正阳街九委居民夏海清的两间平房。该房屋由刘素珍居住，一直没有办理产权转移登记。2012年9月，王宝苹为了办理房屋产权证照，找到夏海清，要求其协助办理过户登记手续，故夏海清与王宝苹签订了一份《买卖房屋契约》。2012年9月25日，第三人与夏海清到被告处办理房屋产权变更登记，将上述房屋产权登记在王宝苹、马青园名下。2012年9月26日被告向王宝苹、马青园颁发了伊房权证伊通县字第SY00007268、SY00007269号房屋所有权证。根据双方当事人的陈述意见，本案争议焦点是：原告是否是适格主体；原告起诉是否超过起诉期限；被告给第三人颁发的房屋所有权证书的行为是否合法？是否尽到合理审查义务？关于原告是否是适格主体问题《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。”利害关系，是指原告与被诉行政行为之间存在利益关系。本案中，刘素珍生前所购房屋即被生效判决确认系第三人王宝苹父亲薛岩、薛汉及刘素珍共同出资购买，在未析产前，上述房屋归三人共同共有。第三人王宝苹、马青园在刘素珍不知情的情况下，与夏海清到被告处办理房屋产权变更登记，并取得被告颁发的房屋所有权证，被告作出的房屋登记行为损害了刘素珍的利益。最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第十一条规定：行政诉讼法第二十四条规定的“近亲属”，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女和其他具有扶养、赡养关系的亲属。据此，在刘素珍死亡后，赵素云做为刘素珍的女儿可以以原告的身份提起诉讼，行政诉讼主体适格。关于原告起诉是否超过起诉期限问题修订前《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。”最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年……”。具体到本案，赵素云就第三人王宝苹、马青园取得房屋所有权证所依据的《买卖房屋契约》效力问题，自2013年1月16日起一直在主张权利，寻求司法救济。人民法院民事案件一、二审诉讼后，赵素云又到检察机关寻求检察监督程序，一直没有放弃权利，故不能认定原告赵素云的起诉超过法定起诉期限。三、关于被告行政行为是否合法，是否尽到合理审查义务问题被告作为房产主管部门，办理房屋产权登记是其法定职责。本案中，由于被告为第三人办理房屋产权证的时间为2012年9月26日，因此，应以该行政行为作出时适用的法律法规为依据。依据中华人民共和国建设部2008年1月22日议讨论通过的《房屋登记办法》第十八条的规定，房屋权属登记依程序被告应当进行“权属审核”。据此，被告在办理房屋登记时，应当承担法定的审查义务。被告作为房屋产权登记的合法机构，对第三人提出的房屋产权登记申请应当依法依规办理。被告在为第三人办理产权转移登记过程中，虽已尽形式审查义务，但第三人提供的申报材料不实，即房屋登记受理单上“马青园”的签名及按印都是王宝苹代替。产籍档案中的房屋登记受理单及房屋所有权转移登记申请书均存在瑕疵。基此，本院认定，被告没有尽到合理的审慎职责即给第三人颁证，该行政行为不当。综上，本院认为,被告在没有尽到合理审查义务，对申请人提交的相关资料存在瑕疵及查验申请人意思表示是否真实过程中存在过失，且办理产权转移登记的基础条件《买卖房屋契约》已被人民法院生效判决宣告无效，该登记不具有合法性，应当撤销。原告赵素云主张撤销伊房权证伊通县字第SY00007268、SY00007269号房屋所有权证的理由成立，应予支持。依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条二款、第四十六条、第七十条第（一）和第(三)项之规定，判决如下：撤销被告伊通满族自治县住房和城乡建设局、伊通满族自治县房屋产权管理中心向第三人王宝苹、马青园颁发的伊房权证伊通县字第SY00007268、SY00007269号房屋所有权证。案件受理费50元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  胡志良人民陪审员  张 鑫人民陪审员  ＸＸＸ二〇一六年五月十一日书 记 员  白 楠