河北省沧州市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第1640号
原告白艳茹，女，回族，1973年6月7日生，住沧州市新华区。
委托代理人季兰华，河北建平律师事务所律师。
委托代理人白彦峰，系原告亲属。
被告马敬田，男，回族，1963年9月11日生，住沧州市运河区。
委托代理人张颖、张冰，河北衡泰律师事务所律师。
第三人韩志国，男，汉族，1971年1月30日生，住沧州市新华区。
委托代理人季兰华，河北建平律师事务所律师。
原告白艳茹诉被告马敬田、第三人韩志国共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告白艳茹委托代理人白彦峰、季兰华（第三人韩志国委托代理人），被告马敬田委托代理人张颖均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告白艳茹诉称，2011年7月5日原告、被告与第三人共同出资购买了张振发的新华区南苑小区沿街门市103、104、105、106号商铺，并将该四处房产登记在被告名下，之后三人又共同追加投资，以被告名义在四处房产上开办新华区宴宾楼美食城，被告累计投资3984747元，原告投资2316225元、第三人韩志国投资420000元，并约定此四处房产及其附属物和装修投入三方按投资比例享有相应的法定权利，该四处房产属于共同共有。后宴宾楼经营不善不再经营，原告多次找被告分割房产，但被告至今拖延不予配合，却未经原告与第三人同意，将三方共有房产在银行办理了抵押贷款至今不能偿还，造成房屋无法在房屋管理部门办理产权分割手续。为了保证原告的合法权益，特依法诉至法院，请求法院要求被告履行三方约定的合同义务，按照合同约定的投资比例办理不动产登记，如第一项请求不能履行，请求按合同约定赔偿损失并承担违约金。
被告马敬田辩称，一、原告、第三人第一项诉讼请求没有事实和法律依据，原、被告和第三人共同投资购买四套门市，并开办饭店。三方无论是在投资时还是在签订书面协议中，均没有将投资比例办理不动产登记作为被告乃至三方任何一方的义务，事后这一条件也没有达成书面或口头协议。相反，在协议中约定，该四套门市以被告名义购买，且登记在被告名下。现在原告、第三人以合同纠纷的案由要求办理不动产登记没有事实和合同依据，应予驳回。二、原告及第三人的第二�诉求无依据，因原告、第三人第一项诉讼请求即按照投资比例办理不动产登记，不是被告所负的合同义务，所以原告、第三人无权要求被告履行登记义务，因此产生的损失及违约金更无从谈起。综上所述，原、被告及第三人在协议中明确约定不动产登记在被告名下，按投资比例办理不动产登记不是答辩人的合同义务，应驳回原告的诉讼请求。
第三人韩志国称，我的诉讼请求同原告一致，只是投资额与原告不同。
经审理查明，2012年12月31日，原、被告及第三人共同签订证明一份，内容为“2011年7月5日马敬田、白艳茹、韩志国三人共同出资以马敬田名义购买张振发新华区南苑小区沿街门市四套（不动产编号均为：3130991011100001，楼牌号分别为：2楼103、2楼104、2楼105、2楼106，对应面积为：324.50㎡、288.43㎡、261.32㎡、216.09㎡，金额分别为：1947000元、1730600元、1567900元、1296500元，详见发票及完税证复印件），之后三人又共同追加投资以马敬田名义在此四套门市基础上开办饭店沧州市新华区宴宾楼美食城。为了明确三方对所购门市的所有权，2012年12月31日三方共同核对账目并出具每人的投资证明如下：马敬田累计投资叁佰玖拾捌万肆仟柒佰肆拾柒元整（￥3984747.00元）、白艳茹累计投资贰佰叁拾壹万陆仟贰佰贰拾伍元整（￥2316225.00元）、韩志国累计投资肆拾贰万贰仟元整（￥422000.00元），三方约定此四套房产及其附属物和装修投入按三方投资比例享有相应的所有权及相应法定权利，由马敬田向白艳茹、韩志国分别打欠条作为该证明的附件。上述门市楼虽只登记在马敬田名下，上已叙明门市楼由三方共有，涉及该门市楼的处分必须经三方协商，协商一致或在三方商定的授权范围内执行，否则违约行为人除赔偿损失外还应另向其他方支付违约金贰佰万元整（￥：2000000.00元）。此份证明是三方认真核对账目无误的基础上，友好协商自愿订立，具有唯一法律效力。此证明一式三份，马敬田、白艳茹、韩志国各执一份，具有相同的法律效力，本协议未尽事宜三方友好协商解决。”以上事实有原、被告及第三人签订的证明予以证实。
2012年12月25日，被告马敬田向原告出具借条，内容为“兹因：马敬田、白艳茹、韩志国于2011年7月5日共同出资以马敬田名义购买张振发新华区南苑小区沿街门市4套，并共同投资开办沧州市新华区宴宾楼美食城。为了明确三方权益2012年12月31日共同签订证明一份（详见证明原件），此借条是该证明的附件。今马敬田向包艳茹借款：贰佰叁拾壹万陆仟贰佰贰拾伍元整（￥：2316225.00元），用于购买以上门市及装修。白艳茹该作为无息投资”。以上事实有被告�原告出具的借条予以证实。
位于沧州市新华区南苑小区2号楼103铺、104铺、105铺、106铺门市，经本院委托沧州市宝宇房地产评估有限公司出具冀沧宝宇估字（2016）038号、039号、040号、041号评估报告书认定，2号楼103铺门市现价值为281.05万元（贰佰捌拾壹万伍佰元整），104铺门市现价值249.81元（贰佰肆拾玖万捌仟壹佰元整），105铺门市现价值为226.33万元（贰佰贰拾陆万叁仟叁佰元整），106铺门市现价值为187.16万元（壹佰捌拾柒万壹仟陆佰元整）。以上事实有冀沧宝宇估字（2016）038号、039号、040号、041号评估报告书予以证实。
位于沧州市新华区南苑小区2号楼103铺、104铺、105铺、106铺门市现登记在被告马敬田名下，并已被其设置抵押。以上事实有门市产权证、开庭笔录予以证实。
本院认为，根据原、被告及第三人2012年12月31日所签订的书面证明，被告以欠条（借条）形式给原告及第三人出具的出资证明的具体内容，该证明实为原、被告及第三人三方就共同出资所购买的四套门市所签订的按份共有协议，该协议是三方的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规强制性规定，应认定为有效协议，三方应全面履行协议所约定的权利义务。该协议中“四套房产（门市）及附属物、装修按投资比例由三方共有”的约定，虽未依法进行不动产物权登记，在对外关系上不发生效力，但该协议对内部三方具有法律约束力。因协议中三方未约定共有关系存续期间不得分割共有不动产，且被告违反共有协议约定擅自将其名下共有房产设置抵押，故原告及第三人要求分割共有房产的请求，依法应当支持。
但因被告不能及时清偿其抵押担保的债务，共有房产不能解除抵押，使原告及第三人不能办理共有物权登记�对此，在原告及第三人同意共有房产归被告所有的前提下，有权要求被告依法承担违约赔偿责任。
根据三方出资数额可以确定，原告所占投资比例为34.45%，第三人所占投资比例为6.28%。涉案房产现价值总额为944.35万元，故被告应赔偿原告损失为3253285.75元（含投资款及房产增值部分损失），应赔偿第三人损失为593051.8元（含投资款及增值部分损失）。
原、被告及第三人在签订的共有协议中约定“违约行为人除赔偿损失外还应另向其他方支付违约金贰佰万元整”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，原、被告及第三人约定的违约金过高，本案中原告、第三人因不能取得不动产物权所致实际损失仅限于房产增值部分损失，故应以此实际损�为基础，其违约金以不超过30%为限，并按原告及第三人投资比例计算。故被告应向原告支付违约金281118.2元，应向第三人支付违约金51315.54元。
对于被告辩称的原告、被告及第三人系合伙投资，涉案的门市及开办饭店的经营状况需要进行清算，清算完毕后才能分清三方的剩余投资额的辩解，因三方开办经营饭店期间所产生的权利义务关系，与本案不属同一法律关系，故被告应另行主张。
根据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条、第九十九条、第一百零一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条判决如下：
一、被告自本判决生效之日起赔偿原告损失3253285.75元，并支付违约金281118.2元。
二、被告自本判决生效之日起赔�第三人损失593051.8元，并支付违约金51315.54元。
本案受理费25329.8元、保全费5000元，均由被告马敬田承担；评估费48996元，由原、被告及第三人各承担16332元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 李英杰
代理审判员 顾 峥
人民陪审员 杨立新
二〇一六年五月十一日
书 记 员 耿文乐