江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终5027号
上诉人（原审被告)：陈贤武，男，1972年9月10日生，汉族，住江苏省新沂市。
委托诉讼�理人：张文宝，安徽云飞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告)：付伟，女，1964年2月17日生，汉族，住江苏省新沂市。
委托诉讼代理人：赵长明，江苏王军律师事务所律师。
原审第三人：新沂市新东方置业有限公司，住所地江苏省新沂市苏北建材物流中心。
法定代表人：苏汉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王光正，该公司副总经理。
上诉人陈贤武因与被上诉人付伟、原审第三人新沂市新东方置业有限公司（以下简称新东方置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第02748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，�法组成合议庭进行了审理。上诉人陈贤武及其委托诉讼代理人张文宝，被上诉人付伟的委托诉讼代理人赵长明，原审第三人的委托诉讼代理人王光正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈贤武上诉称：请求：1、撤销原审判决，恢复执行涉案1套房产；2、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律不当。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出判决，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。因此，付伟主张停止执行成立能够排除执行的先决条件，必须是执行的标的是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，而本案涉案房屋为商铺而非住房，且付伟已证明其用于商业出租而非居住，同时付伟名下显然另有居住房屋，并且付伟因准备将涉案房屋转手出售，才未按约定及时向登记机关申请预告登记，该行为是付伟为了私利过错所致，应由付伟承担过错责任，一审法院判定将涉案房屋停止执行，判决错误。二、一审法院对商品房预售程序概念模糊，不具专业性，无法真正理解网上登记备案预告登记效力，无视上诉人庭审意见，造成错误判决。一审法院认定包括涉案房屋在内的新沂市苏北建材物流中心二期项目因建设用地使用权出让问题�能得到妥善解决，故无法办理产权登记。付伟与新东方置业公司订立合同后，客观上无法办理房屋所有权转移登记手续，付伟对此没有过错。实际上，涉案房屋已从2009年4月23日取得了商品房预售许可证，双方签订商品房买卖合同是通过网络登录房产局网上备案数据库进行签订，地点在新东方公司售楼处进行，由新东方工作人员进行操作，录入打印，经双方签章后即可生效，并不需要双方前往登记机构进行。付伟和新东方公司签订的认购协议书，应在约定的时间签订《商品房买卖合同》网上备案进行预告登记，用来制约新东方公司再次出售或者进行抵押，来保障物权的实现。签订后也可以随时去登记机关解除预告登记。以上事实证明，付伟虽因土地问题无法办理房屋所有权转移登记，但仍可通过签订商品房买卖合同进行网上备案，及时申请预告登记，来防范风险。�、一审法院忽略上诉人在庭审中提供的证据，没有进行庭外调查，造成事实真相认定不清和错误判决。一审认定涉案房屋在徐州房地产信息网的实际情况，与房屋销售事实及房屋买卖合同效力的认定没有实质关联。实际上一审过程中上诉人提供的网上销售状态图片，充分证明了付伟和新东方置业公司所签订的《认购协议书》为无效合同。同时也印证了付伟自2010年5月26日交购房款至查封5年多时间为什么不能办理网上备案预告登记，其真实原因就是涉案房屋拖欠房产服务中心相关费用，在双方签订认购协议前被限制销售。而一审法院不去了解上诉人提供的关键证据，反而靠个人观点称和买卖合同的效力没有关系。综上，付伟对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决认定事实不清，适用法律错误，二审法院应依法予以撤销，并作出公允的判决。
被上诉人付伟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、原审法院查明新沂市新东方置业有限公司与被上诉人签订商品房买卖合同合法有效，且已付清全部价款并占有房屋，对未办理房屋产权转移登记被上诉人没有过错，认定事实清楚。2、一审法院适用法律正确，依据的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，判决停止对涉案房屋执行，适用法律正确。3、上诉人上诉理由不能成立。上诉人认为一审法院认定事实不清，但没有相关证据证明其主张，其自身对法律理解的错误，将物权变动及合同的生效履行混为一谈，对被上诉人与第三人就涉案房屋的交易转让没有进行客观判断，没有认清真实的交易关系。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人新东方置业公司辩称，1.新东方置业公司欠新沂市华东建筑工程有限公司工程款未付清，经协商，将新沂市华东建筑工程有限公司承建房屋中的部分房屋抵押出售给该公司以支付欠款，其中包括涉案房屋。樊家富作为新沂市华东建筑工程有限公司的实际负责人和投资人，将涉案房屋登记在其弟媳付伟名下。2011年6月14日，新东方置业公司与付伟签订《苏北物流中心二期认购协议书》，收款收据开具时间为2010年5月26日。2.涉案房屋早已交付给付伟使用。3.没有到房管中心办理备案登记手续的原因是因为双方在交房时口头约定，待以后房屋转让给新买主时，再以新买主的名字进行网上登记备案及办理相关手续。
付伟向一审法院起诉请求判令：确认新沂市苏北物流中心二期3幢116号房屋为其所有，并停止执行该房屋。
一�法院认定事实：原审法院在执行陈贤武与新东方置业公司债权转让合同纠纷一案中，于2015年2月25日作出（2013）新执字第0858-2号执行裁定，查封包括涉案房屋在内的七套房屋。对此，付伟提出执行异议，以涉案房屋属其所有为由，请求中止执行。一审法院经审查，于2015年9月30日作出（2015）新执异字第00207号执行裁定，驳回付伟的异议。付伟不服，于法定期限内提起该案诉讼。原审法院另查明，新东方置业公司欠樊家富工程款未付，樊家富欠樊家余工程款未付。经三方协商，新东方置业公司将涉案房屋出售给樊家余（但以付伟名义办理有关手续），以购房款抵偿相应的工程款债务。2010年5月26日，新东方置业公司向付伟出具202050.6元的购房款收据一张。之后不久，新东方置业公司将房屋钥匙交付给付伟。2011年6月13日，付伟与新东方建材市场公司订立委托代理合同一份�约定：付伟委托新东方建材市场公司代理出租涉案房屋，委托期限自2011年3月1日起至2016年2月29日止。2011年6月14日，新东方置业公司与付伟签订《苏北物流中心二期商品房认购协议书》一份，主要内容为：新东方置业公司将涉案房屋出卖给付伟，价款202050.6元。同日，双方签订《<商品房买卖合同>补充协议》一份，主要内容为：付伟自愿将涉案房屋的租赁权交由新东方建材市场公司进行为期十年的统一代理租赁管理，并应当与新东方建材市场公司签订委托代理合同。但付伟至今未办理房屋所有权转移登记手续。原审法院还查明，1、包括涉案房屋在内的新沂市苏北物流中心二期项目因建设用地使用权出让问题未得到妥善解决，故无法办理产权登记，但已于2009年4月23日取得商品房预售许可证。2、庭审结束后，陈贤武向一审法院提出书面申请，要求对以下事项进行鉴定：（1）付伟提交的所有证据材料中的文字内容和盖章印文的形成时间（但未提供比对样本）；（2）付伟提交的所有证据材料中的签名是否为其本人签名；（3）付伟提交的所有证据材料中的指纹是否为其本人的指纹。3、庭审结束后，陈贤武向一审法院提出书面申请，请求一审法院调查、收集以下证据材料：（1）涉案房屋在徐州房地产信息网的实际情况；（2）涉案房屋是否符合商品房预售条件，是否可以进行网上备案并办理按揭贷款手续。
一审法院判决：物权法第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。付伟至今未办理涉案房屋的所有权转移登记手续，根据上述规定，其至今未取得涉案房屋的所有权。故对其要求确认涉�房屋归其所有的请求，一审法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，如果付伟与新东方置业公司建立了房屋买卖合同关系，且付清全部价款并实际占有房屋，对未办理房屋所有权转移登记手续没有过错的，那么其对涉案房屋就享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院司法行政装备管理局关于对外委托文件制成时间鉴定有关事项的通知》规定，对于落款时间和怀疑时间超过六个月的，要求送检单位必须提供比对样本；由于检材与样本在纸张、墨水、油墨、保存环境等方面的不同都会对鉴定结果产�决定性影响，鉴定机构自备的样本不可能满足与送检检材在纸张的种类及颜色、墨水、油墨的色彩及染料的主要成份，保存环境的温度、湿度等方面都相同；因此，不能使用鉴定机构的自备样本进行文件制成时间鉴定。付伟提交的证据材料的落款时间均已超过六个月，陈贤武虽然要求对上述证据中的文字及印文形成时间进行鉴定，但未提供比对样本，故对其该项申请，一审法院不予准许。2010年5月26日，新东方置业公司向付伟出具202050.6元的购房款收据，即能证明双方已经建立了房屋买卖合同关系。收据内容与其后双方签订的房屋买卖合同能够相互印证，即便合同书上付伟的签名不是其本人所写，指印不是其本人所按，也不足以否定双方已于2010年5月26日建立房屋买卖合同关系的事实。更何况，双方对于签订房屋买卖合同的事实均予以认可，即便由他人代付伟签名、�付伟按指印，也因双方追认而自始发生法律效力。因此，陈贤武申请笔迹及指纹鉴定的申请，对案件事实的确定没有实质意义，一审法院不予准许。付伟与新东方置业公司订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、生效。陈贤武主张涉案房屋上已经设立他项权及房管部门限制销售房屋的事实，均不是法律和行政法规规定的合同无效情形。陈贤武以此为由主张付伟与新东方置业公司订立的房屋买卖合同为无效合同的抗辩理由，没有法律依据，一审法院不予支持。涉案房屋在徐州房地产信息网的实际情况，与房屋销售的事实及房屋买卖合同效力的认定没有实质关联；新东方置业公司已经于2009年4月23日取得商品房预售许可；涉案房屋是否可以进行网上备案并办理按揭贷款手续，不是新东方置业公司是否可以向付伟出卖房�及该行为是否合法有效的前提条件，与该案处理结果没有实质关联。因此，陈贤武向一审法院提出的调查证据申请，不符合法律规定，一审法院不予准许。包括涉案房屋在内的新沂市苏北物流中心二期项目因建设用地使用权出让问题未得到妥善解决，故无法办理产权登记。付伟与新东方置业公司订立合同后，客观上无法办理房屋所有权转移登记手续，付伟对此没有过错。综上，付伟与新东方置业公司建立了合法有效的房屋买卖合同关系，且已付清全部价款并占有房屋，对未办理房屋所有权转移登记没有过错。因此，付伟对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行房屋的请求，一审法院予以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：一、驳回付伟要求确认新沂市苏北物流中心二期3幢116号房屋为其所有的请求。二、停止执行新沂市苏北物流中心二期3幢116号房屋。案件受理费4300元，由付伟负担。
二审中，当事人均没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院审理查明的与原审法院一致。
二审中双方当事人的争议焦点为：原审法院判决停止执行新沂市苏北物流中心二期三栋116号房屋是否正确。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；�三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故第三人作为不动产的买受人向法院申请阻却对不动产采取的执行措施，应当同时满足以下条件：1、第三人作为买受人，与被执行人之间存在合法有效的不动产买卖关系；2、买受人在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部不动产价款；或即使是支付部分价款但能将剩余价款交付执行；3、实际占有该不动产；4、非因买受人自身原因导致未办理过户登记。本案中，判断被上诉人付伟提起的执行异议之诉能够成立，应主要审查其是否满足以上四个条件。本院认为，付伟提起的对于涉案房屋的执行异议之诉，能够得到支持，理由如下：第一，新东方置业公司欠樊家富工程款，其以涉案房屋在内的七套房屋折抵所欠工程款，而樊家富拖欠樊家余工程款，故三方协商由新东方置业公司将涉案房屋出售给樊家余，以购房款抵偿相应的工程款债务。后新东方置业公司与樊家余的妻子付伟签订认购协议书及《商品房买卖合同》补充协议，并向付伟出具了202050.6元的购房款收据一张，三方以工程款与房款的金钱债务相互抵销，故根据相关�定应认定本案认购协议为商品房买卖合同，合法有效。第二，新东方置业公司在签订协议后，为付伟开具了收款收据，且在庭审中确认该收据代表其已经收到付伟的购房款，以上事实发生涉案房产被查封之前。第三，付伟与新沂市新东方建材市场发展有限公司签订《苏北物流中心二期商铺委托代理合同》，将涉案房屋交由该公司代理租赁，此举能够证明付伟在法院查封前已实际占有涉案房产。第四，涉案房产因新东方置业公司就房产座落土地的土地指标问题无法得到解决，致付伟无法进行产权过户登记，过错不在付伟。故被上诉人付伟作为不动产的买受人申请停止对不动产采取执行措施符合规定，其提出的执行异议成立，应予支持。上诉人陈贤武主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，先判断付伟购买涉案房屋是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，但本案付伟系全额支付购房款，不应适用该条款予以认定，故对上诉人的该主张本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人陈贤武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 汤璐菲