四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第1613号
上诉人（原审被告）严正金。
委托代理人刘明鑫。
上诉人（原审被告）严华亮。
上诉人（原审被告）严华明。
上诉人（原审被告）严凤英。
上述四上诉人共同委托代理人蒋晓文。
被上诉人（原审原告）陈庆惠。
委托代理人邓伟杰。
委托代理人胡阳。
原审第三人严怀玉。
原审第三人黄仕孝。
上诉人严正金、严华亮、严华明、严凤英因与被上诉人陈庆惠，原审第三人严怀玉、黄仕孝房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人严正金、严华亮、严华明、严凤英及委托代理人刘明鑫、蒋晓文，被上诉人陈庆惠及委托代理人邓伟杰、胡阳，原审第三人严怀玉、黄仕孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年11月16日，高坪区航空港工业集中区对杨康林、严正金位于青莲镇牛市坝村1社的房屋，进行拆迁补偿安置，并签订《产权调换补偿安置协议书》，协议载明：被拆迁人杨康林、严正金原被拆迁房屋（产权证号002164，土地证号﹤1995﹥24141）面积为131.**㎡，还房户型为二室二厅户型（约85㎡）2套。
2008年12月28日，杨康林在女严怀玉、女婿黄仕孝的陪同下，与陈庆惠签订《房屋买卖协议》，约定将《产权调换补偿安置协议书》上其中一套还房卖给陈庆惠，协议载明：“我（杨康林）因年老多病、常年穿衣、吃药、住院、零花钱等需大量资金，为不给后人加重负担，自愿将我的产权约一半的还房85㎡卖给陈庆惠，所有其经费委托其女严怀玉掌管开支。有关还房条约双方协议如下：1、价格总共陆万参仟元整；2、85㎡的房屋差价由陈庆惠找补；3、按拆迁协议书中规定的部分水、电、气安装费由陈庆惠承担；4、房屋的过渡费由严正金领取。”该协议由黄仕孝拟定，并由黄仕孝签上杨康林的名字，杨康林本人盖手印。杨康林提供了一份《产权调换补偿安置协议书》给陈庆惠作为卖房的依据。协议签订后，陈庆惠分三次将房款交付给严怀玉、黄仕孝，于2009年1月21日付20，000元，2009年6月27日付10，000元，2010年11月28日付33，000元，严怀玉、黄仕孝分别出具了收条。
2013年4月22日，杨康林到青莲司法所，做一份调查笔录，证明还房85㎡由她委托女儿严怀玉出卖，卖房款全部交给女儿严怀玉代其管理，作为其养老费用和死后殡葬费。
2013年4月，还房抽签，原、被告及第三人均在抽签现场，原告陈庆惠抽得第7幢6单元5-1室（二室二厅），被告严正金抽得第7幢7单元2楼2-1室（二室二厅）。同年4月22日，还房经结算，拆迁人合计应支付50，929.7元。2013年5月10日，被告严正金缴纳了该笔还房结算款50，930元。
此后，被告严正金拿到两套还房钥匙，但未交付原告。
同时查明，2006年12月8日，杨康林与严正金、严华亮、严华明、严凤英签订《分家协议》，协议载明：“原南充县国土局于95年6月17日颁发南县集建（95）字第24141号《集体土地建设用地使用证》，其土地使用者为严忠荣（系立约人杨康林之夫，已于1998年10月去世），土地使用面积为144平方米。为了有利于生产、生活和家庭发展，现经立约人共同协商一致，将该土地使用证上所载144平方米土地使用权及地上建筑物平均分配给立约人严心经（即严正金）、严华亮、严华明、严凤英各36平方米。”同日，南充市高坪区青莲法律服务所对此分家协议作出《见证书》予以见证。
2008年11月15日，杨康林与严正金、严凤英、严华亮、严华明签订一份《协议》，内容载明：“鉴于高坪区航空港工业集中区建设需要，原土地证号（1995）第241**号的房屋将实施拆迁安置。根据2006年12月8日签订的分家协议，该房屋已平均分配给严正金、严凤英、严华亮、严华明，现为了便于办理相关拆迁安置手续需要，上述立约各方达成协议如下：1、原房屋产权分家协议约定不变；2、安置补偿房屋按分家协议约定比例归分配后的各产权人所有；3、由严正金代表产权人与高坪土地统征储备整治中心签订相关补偿安置协议书，缴纳相关费用，办理相关手续。”庭审中，被告方陈述该份协议由严华明拟定，并由严华明签上所有人的名字再各自分别捺印。
另查明：讼争还房于2008年8月统建。
2013年7月10日，陈庆惠向法院起诉，请求1、确认陈庆惠与杨康林签订的房屋买卖合同有效；2、判令杨康林的继承人严正金履行合同义务，立即向陈庆惠交付青莲镇牛市坝村还房7幢6单元5-1号房屋。
原审法院审理认为：本案争议房屋系拆迁安置还房，拆迁安置人为杨康林、严正金。杨康林将拆迁协议确定的其中一套还房，卖给陈庆惠，并签订《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，且房屋价格不明显低于当时市场价格，应为有效。该协议明确约定“杨康林自愿将其产权约一半的还房85㎡卖给陈庆惠”，而《产权调换补偿安置协议书》上载明：被拆迁人杨康林、严正金原被拆迁房屋面积为131.26㎡，还房户形为二室二厅（约85㎡）两套。由此，可推定杨康林卖给陈庆惠的是其中一套，并未对严正金所有的另一套还房进行处分。协议签订后陈庆惠交纳了房款共63，000元。被告严正金、严华明、严华亮、严凤英辩称其并不知情，且房屋买卖协议上没有四人的签名，但严华明、严华亮、严凤英并不是安置还房所有人，而严正金在协议签订至今已五年未提出异议；且陈庆惠在拆迁还房选号时，四被告均在场，但并未加以阻止，其行为是默认了杨康林卖房的行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，严正金等被告关于买卖协议上不是杨康林本人的签字，卖房并非杨康宁本人意愿的抗辩理由，缺乏事实依据。被告虽举出分家协议，用以证明杨康林已将原拆迁房平均分配给四被告，但该分家协议仅针对被告家庭内部，对外并不具有约束力，且《房屋拆迁补偿安置协议》上的被拆迁人系杨康林、严正金，故对分家协议，不予采信。杨康林与原告陈庆惠签订的《房屋买卖协议》虽未明确买卖的是哪一套拆迁还房，但在拆迁还房抽签选号时陈庆惠抽得第7幢6单元5-1室，由此，可以确认陈庆惠在杨康林处购买的是第7幢6单元5-1室。该套还房的钥匙在被告严正金处，故原告要求被告交付青莲镇牛市坝村还房7幢6单元5-1号房的主张，本院予以支持。两套拆迁安置还房的水、电、天然气安装费等相关费用已由被告严正金交纳，对第7幢6单元5-1室的水、电、天然气安装费等相关费用，被告严正金可另案主张。判决：一、原告陈庆惠与杨康林签订的房屋买卖合同有效；二、位于南充市高坪区青莲镇牛市坝村一社还房第7幢6单元5-1室房屋归原告陈庆惠所有。案件受理费3，900元，由被告严正金、严华明、严华亮、严凤英承担。
严正金、严华亮、严华明、严凤英不服一审判决，向本院提起上诉称1、原审判决超出了原审原告诉讼请求的范围，严重违背了民事诉讼不告不理的基本原则。被上诉人陈庆惠的第二项诉讼请求，是要求上诉人严正金履行一定的行为，在诉的种类上属于给付之诉，但原审判决第二项，却是确认该房屋属于陈庆惠所有，在诉的种类上属于确认之诉，已明显超出了原告的诉讼请求范围，严重违背民事诉讼不告不理的基本原则。2、原审判决错误的将严怀玉、黄仕孝列为第三人，不符合法律的有关规定。3、原审判决认定被上诉人陈庆惠与杨康林签订的房屋买卖合同有效，是在错误的认定事实的基础上，错误适用法律，而得出的一个错误结论。《房屋买卖协议》不具有真实性，杨康林未在协议上签字，指纹也不是杨康林按的。而关于老房子的权属已经由《分家协议》明确约定，因此，杨康林并不是权利人，其也不可能成为拆迁房屋的所有权人。杨康林将不属于自己所有的房屋卖与他人，是无效处分行为，该房屋买卖协议应属无效。案涉房屋系拆迁还房，其土地性质为国有划拨土地，根据有关法律规定，划拨土地及其地上建筑物的转让必须履行相关审批手续，未经审批，擅自转让的行为无效。
陈庆惠答辩称：1、原审判决没有超出答辩人的诉讼请求。根据答辩人一审诉讼请求，一审确认买卖合同有效，房屋的所有权也应当归答辩人所有。杨康林的继承人严正金等就应当向原告交付房屋。2、一审将严怀玉、黄仕孝列为第三人符合法律规定。根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法》若干问题的解释，原告是有权列明第三人。原告主动列明第三人有利于法院提高办案效率。3、一审确认买卖合同有效符合事实与法律的规定。上诉人与第三人都承认登记在严忠荣名下的房产，系解放初留下的祖屋。根据《婚姻法》规定，严忠荣与杨康林结婚八年后，转变为严忠荣和杨康林的夫妻共同财产，严忠荣逝世后，按照婚姻法一半归杨康林所有，按照《继承法》严忠荣个人房产由杨康林、严怀玉、严正金等额继承，各占21.88平方米，因此，原房87.51系杨康林个人所有。杨康林家拆迁方式为产权调换，依据还房协议内容，拆迁还房中杨康林当然享受87.5l平方的产权还房。分家协议名为分家实为分户；杨康林的儿子和孙子并没有支付对价购买杨康林的财产，杨康林无偿将其所有的房产赠与给她的儿子和孙子．应当认定为杨康林的民事行为为赠与。该协议并非不可撤销的赠与合同，依照法律规定，杨康林在赠与财产的权利转移之前享有撤销权。杨康林享有原房87.51平方米的所有权，杨康林的转让财产的行为没有侵犯他人财产权利，系有权处分。拆迁协议由被告提供，严正金还在第三人处拿过房款的一部分用于交养老保险，原告与被告在杨康林死之前还一起在政府部门选房。因此，被告明知杨康林卖房给原告之事，没有反对而予以承认。杨康林与陈庆惠签订房屋买卖协议，实质是撤销了原来的分家协议，陈庆惠与杨康林签订的房屋买卖协议应受到法律的保护，具有法律效力。
本院二审查明：2013年4月，高坪区青莲镇牛市坝村一社还房现场抽签，严正金抽得第7幢7单元2楼2-1室房屋一套，另一套由陈庆惠抽得第7幢6单元5楼5-1室。陈庆惠所抽一套房屋，由杨康林女婿黄仕孝代杨康林签字。2013年5月，杨康林去世。
本院二审查明的其余事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：根据南充市国土资源局高坪分局土地统征储备整治中心与杨康林、严正金签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》，杨康林、严正金是拆迁房屋的被拆迁人，因此，对本案拆迁调换的二套还房，杨康林、严正金共同享有权利。后杨康林将安置的其中一套还房，出售与陈庆惠。现场选取还房时，陈庆惠到场选号，并由杨康林女婿黄仕孝代杨康林对陈庆惠所选7单元2楼2-1号房屋签名登记。同时，当场选房时，严正金只选取6单元5楼5-1号房屋并登记。因此，严正金知道母亲已将其中一套还房出卖与陈庆惠，并且无异议。
杨康林与陈庆惠签订的《房屋买卖协议》，由杨康林女婿黄仕孝代为书写、签名，并收取购房款。购房人陈庆惠已履行合同义务，支付了购房款。购买人陈庆惠没有恶意串通的行为。因此，《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效。严正金等上诉主张房屋买卖协议不真实，理由不成立，不予支持。上诉人严正金等主张，2006年《分家协议》约定房屋归严正金、严华亮、严华明、严凤英所有，故杨康林不是权利人，其将房屋出卖，是无效处分行为。《分家协议》系2006年12月8日签订，协议约定杨康林将原被拆迁房屋分配给严正金、严华亮、严华明、严凤英各36平方米。2008年11月16日签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》时，被拆迁人中没有严正金子女严华亮、严华明、严凤英，被安置的拆迁还房所有人是杨康林、严正金，应视为杨康林未履行其赠与行为，严华亮、严华明、严凤英并未取得被拆迁房屋的产权。并且，严正金子女在签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》时亦未提出异议。因此，上诉人主张杨康林出卖房屋，为无效处分，房屋买卖协议无效，理由不成立，本院不予支持。现严正金已领取二套还房钥匙，拒不向购房人陈庆惠交付房屋，其作为出卖人杨康林的继承人违反合同义务。陈庆惠起诉请求严正金履行合同，交付房屋，理由成立，应予支持。但是，原审判决争议房屋归陈庆惠所有，超出当事人诉讼请求，应予纠正。严怀玉、黄仕孝代母亲杨康林签订房屋买卖协议，并收取购房款，案件处理同严怀玉、黄仕孝有法律上的利害关系，原审将其列为第三人，不违反法律规定。上诉人上诉认为将严怀玉、黄仕孝列为第三人错误，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更”的规定，判决如下：
一、维持南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1519号民事判决第一项，即“原告陈庆惠与杨康林签订的房屋买卖合同有效”；
二、撤销南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第1519号民事判决第二项，即“位于南充市高坪区青莲镇牛市坝村一社还房第7幢6单元5-1室房屋归原告陈庆惠所有”；
三、由严正金向陈庆惠交付南充市高坪区青莲镇牛市坝村一社还房第7幢6单元5-1号房屋。
一审案件受理费3，900元，二审案件受理费3，900元，由上诉人严正金、严华明、严华亮、严凤英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
代理审判员 李碧英
二〇一五年四月八日
书 记 员 蒲文博