江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终224号
上诉人(原审原告)：刘学辉，男，1949年3月25日生，汉族，住信丰县。
委托书诉讼代理人：温丙生，男，1976年5月2日生，汉族，住信丰县，特别授权代理。
被上诉人(原审被告)：杨金莲，女，1974年10月28日生，汉族，住信丰县。
上诉人刘学辉因与被上诉人杨金莲房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省信丰县人民法院（2017）赣0722民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘学辉上诉请求：撤销一审判决，改判杨金莲支付刘学辉人民币1298.40元（从2017年4月5日至8月25日共计4个月零25天房租费1920元，打扫卫生费300元，水电费78.40元，共计2298.40元，减去杨金莲已交的1000元）。事实和理由：一、原审判决认定杨金莲实际租住一个月，应当收取房租400元，而刘学辉只收取了杨金莲2017年4月5日至30日的房租347元，5月1日至5日的房租53元未收取，一审判决没有计算这5天的房租。二、原审判决认定“关于卫生费300元，由于原告未向本院提交任何证据证明被告未清扫卫生”有误。刘学辉已向其一审委托代理人传送了杨金莲未打扫卫生的图片，庭审时并未对该组照片进行质询，杨金莲在答辩当中也没有否认这一诉讼请求。三、原审判决认定刘学辉8月将房屋出租给了别人，但未注明是8月25日才正式出租，刘学辉已向一审法院提交了另外租赁给别人的合同复印件及收款收据复印件，这24天的房租320元也未计算在内。故原审判决个别地方认定事实及计算金额上有较大错误，漏判杨金莲支付673元。应判决杨金莲支付从2017年4月5日至8月25日共计4个月零25天房租费1920元、打扫卫生费300元、水电费78.4元共计2298.4元，扣减被告已交的1000元，杨金莲应向刘学辉支付1298.40元。
杨金莲未提交答辩意见。
刘学辉向一审法院起诉请求：判令杨金莲给付刘学辉所欠交的十一个月房租费计4400元，水费8.40元、电费70元，卫生服务费300元，共计4778.40元；本案诉讼费由杨金莲承担。
一审法院认定事实：原、被告于2017年4月5日签订了一份《租房合同》，合同约定：租期为一年（2017年4月5日至2018年4月4日止），每月房租400元，水电费按实际用量抄表计价，水费每吨2.8元，电费每度1元，每个月底结算后被告自行打入原告的银行卡。《合同》中特别注明：“乙方（被告）如果没有住满一年以上，房租也愿意交足一年房费，而且原先交的房租押金也同意不退还给承租人”，被告杨金莲在“特别注明”内容后签了字。《合同》签订后，被告预付了1000元给原告，其中347元是2017年4月5日至2017年4月30日的房租，剩余653元作为房租押金，原告当即开具了现金收款收据给被告。2017年5月4日，被告以房屋潮湿、无法居住为由向原告提出要求退房，原告不同意。被告坚持要求退房，原告便委派其亲戚邹四妹前往查看水电表。经查，水费为8.4元，电费为70元。2017年5月5日，被告搬离原告的出租房，并将钥匙交由原告的亲戚邹四妹保管。2017年8月，原告将该房屋出租给他人居住。现原告以被告违反合同约定的一年租期为由，要求被告支付剩余十一个月的房租，导致本诉。
一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，受法律保护。原、被告双方自愿签订了租房合同，合同约定租期为一年，且在合同中特别注明：“乙方（被告）如果没有住满一年以上，房租也愿意交足一年房费，而且原先交的房租押金也同意不退还给承租人”，被告杨金莲作为承租人在特别注明内容后签了字，现被告杨金莲居住未满一个月以房屋潮湿、无法居住为由要求退房，由于被告未向一审法院提交任何证据予以证明，故对此不予采信。关于被告主张的其没有看到《租房合同》中的“特别注明”，该条款无效，因“特别注明”内容后面有被告的签名，故一审法院对此不予采信。由于被告杨金莲违反了双方签订的《租房合同》的约定，已构成违约，故其理应承担相应的违约责任。关于原告主张的被告应支付剩余十一个月的房租，一审法院认为，虽然《租房合同》明确约定租期为一年，但因被告现已退房并将房屋钥匙交由原告亲属保管，且原告已于2017年8月将该房屋出租给他人居住，原告的实际损失为2017年5月、6月、7月的房租损失计1200元，故一审法院根据法律规定的公平原则，依法认定被告赔偿原告因违约造成的实际损失1200元。关于原告主张的水费8.4元、电费70元及卫生费300元，由于水电费属于实际发生的费用，且被告亦未对此提出异议，故一审法院对此予以支持。关于卫生费300元，由于原告未向一审法院提交任何证据证明被告未清扫卫生，故一审法院对此不予支持。综上，被告杨金莲应支付原告房租损失1200元及水电费78.4元，合计1278.4元，扣除其支付的押金653元，尚应支付625.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、被告杨金莲应赔偿原告刘学辉各项损失共计625.4元，此款于本判决生效之日起十日内付清；2、驳回原告刘学辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨金莲承担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于当事人争议的事实，本院认定如下：2017年4月5日，刘学辉（甲方，出租人）与杨金莲（乙方，承租人）签订了《租房合同》一式二份。该合同约定：一、甲方同意把自己建于嘉定镇上园路房屋的一楼南一套（一室、一厨、一卫）房出租给乙方居住，租期2017年4月5日至2018年4月4日止，每月房租400元，水电费由乙方全部承担。合同第十条违约责任第3条约定：乙方未按合同租住满期，也同意按合同约定的时间全部缴纳剩余日期的房租费给甲方。合同第十条违约责任第5条约定：乙方退房或要续租下去，都应该提前一个月，最迟不得超过半个月要告知甲方，乙方在退房前，应主动把房间内外的门、窗、抽油烟机、地等擦洗清扫干净，经甲方验收合格后才准予乙方退房。如乙方不愿打扫，乙方自愿出300元现金给甲方委托家政人员清扫，或从其押金中扣除。另查明，2017年8月23日，刘学辉将案涉房屋出租给案外人赖海强。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，当事人应当依法履行各自的合同义务。杨金莲承租后仅居住使用一个月，就以房子太潮湿住不得人为由要求退租，于2017年5月5日搬离案涉房屋。杨金莲在租期未满的情况下退租的行为，其性质是解除双方的租房合同。杨金莲未提供证据证明其退租解除合同的行为符合约定解除或者法定解除合同的情形，杨金莲认为案涉房屋无法居住的退租理由不能成立，其提前解除合同的行为违反合同约定，构成违约，应当承担相应民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉房屋在2017年5月5日至8月22日处于无人承租状态，刘学辉2017年8月23日才将案涉房屋出租给第三人。在未没收杨金莲押金的情形下，刘学辉要求杨金莲赔偿2017年5月5日至8月22日的租金损失，于法有据，应予支持。刘学辉2017年5月5日至8月22日的租金损失400元×3个月+400元÷30天×（22天-4天）=1440元，依法由杨金莲予以赔偿。《租房合同》约定当事人的租期从2017年4月5日开始计算。根据该约定，4月份租金的截止日期为5月4日，5月份租金的截至日期为6月4月，以此类推，7月份租金的截止日期为8月4日。一审判决漏算了4月份的部分租金即5月1日至4日四天的租金400元÷30天×4天=53.33元。双方当事人对水费8.4元、电费70元没有异议，本院予以采信。对于卫生费300元，刘学辉认为其一审已向委托代理人传送了杨金莲未打扫卫生的图片，庭审时并未对该组照片进行质询，杨金莲在答辩当中也没有否认这一诉讼请求。对此，本院认为，刘学辉在本案中并未提供证据证明杨金莲搬离时未打扫租赁房屋，根据谁主张谁举证的原则，刘学辉应当承担举证不能的法律后果。对刘学辉要求杨金莲支付卫生费300元的主张，本院依法不予支持。综上，杨金莲应负担2017年4月份的租金400元、2017年5月5日至8月22日的租金损失1440元、水费8.4元、电费70元，合计1918.4元。扣除杨金莲已支付的1000元，杨金莲应向刘学辉支付款项918.4元。
综上所述，刘学辉的部分上诉请求成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，但计算租金及租金损失有误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持信丰县人民法院（2017）赣0722民初1334号民事判决第二项；
二、变更信丰县人民法院（2017）赣0722民初1334号民事判决第一项为：被上诉人杨金莲于本判决生效之日起十日内向上诉人刘学辉赔付918.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由被上诉人杨金莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
审 判 员 彭 莉
二〇一八年三月三十日
代理书记员 曾希希
代理书记员 姚冰霞