新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2014）伊州民二终字第190号
上诉人（原审原告、反诉被告）：伊宁市农村信用合作联社。
法定代表人：江山，系该社理事长。
委托代理人：罗贤金，新疆长信合律师事务所律师。
委托代理人：刘建文，新疆长信合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆建正工程项目管理咨询有限公司。
法定代表人：郑屹，系该公司经理。
上诉人伊宁市农村信用合作联社（以下简称信用社）因与被上诉人新疆建正工程项目管理咨询有限公司（以下简称建正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2014年1月20日作出的（2014）伊民初字第66号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人信用社的委托代理人罗贤金、刘建文、被上诉人建正公司的法定代表人郑屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信用社原审诉称：2011年1月19日，其与建正公司签订一份《房屋租赁合同》，其将位于伊宁市斯大林街XX号面积为1730平方米房屋一幢、院内平房、两个车库及一半停车场租赁给建正公司使用；租赁期限为3年，年租金为20万元，每年增加1万元，第二年21万元，提前一个月缴纳。合同签订后，建正公司缴纳了第一年租金。2012年度租金应当于2011年12月7日缴纳，但该公司未按期缴纳，其向建正公司发出解除合同通知书，建正公司于2012年4月电汇缴纳了2012年度租金。2013年度租金应当于2012年12月7日缴纳，其向建正公司提出了解除合同，对方却不交还租赁物，故诉至法院。请求判令：1、解除双方间的《房屋租赁合同》并交回租赁房屋；2、建正公司支付拖欠的2013年1月7日至5月7日之间的租金72333.32元并直至交房之间的租金；3、建正公司支付2012年度暖气费20185.20元；4、本案诉讼费用由建正公司承担。庭审中，信用社增加诉讼请求，即主张从2013年1月7日至2013年12月2日的租金201666.67元。
建正公司原审辩称并反诉称：信用社主张的2012年的暖气费数额不正确，交付标的物有瑕疵违反约定，其在2013年2月20日搬离租赁房屋不存在向信用社支付租金；信用社应当向其支付2011年至2012年未交付的两间车库租金19200元、一间平房租金4800元及2013年1月7日至1月30日因未交付两间车库和一间平房的租金500元；2012年4月6日其交付2012年的租金21万元，信用社未发出任何解除合同的通知是默认了其延期交纳租金的事实，半年后发出解除合同的通知属违约行为，应当赔偿其2010年—2011年垫付暖气费12561元，2011年1月7日前遗留的920方用水及超额用水违约金、罚款6363.52元，加价水费2706元，入户水表年检更换费用678元，信用社工作人员阿某某损坏供电局电表箱及供电线路产生的抢修费8000元，信用社不履行房屋维修义务因漏水造成办公室木地板损坏，估算的损失是9600元，给二楼两个分租单位赔偿装修残值90000元及在院内搭建价值7200元彩钢板房，该彩板房信用社在使用，故提出反诉。请求判令：l、信用社支付因未按合同约定交付标的物的费用24500元（19200元＋4800元＋500元）；2、信用社支付其垫付的费用30308元（12561元＋6363.52元＋2706元＋678元＋8000元）；3、信用社支付因违约给其造成的损失106800元（9600元＋90000元＋7200元）；4、本案本诉及反诉费用均由信用社承担。庭审中，建正公司放弃主张彩钢板房7200元的反诉请求。
信用社原审针对反诉答辩称：1、根据合同约定，其已将租赁物全部交付给建正公司，不存在计算租金的情形，且建正公司没有证据证实主张数额的合法性；2、其主张解除合同的理由是建正公司没有按时足额缴纳租金，应当于2011年12月7日支付2012年的租金，却在2012年4月6日缴纳；3、建正公司垫付了暖气费属实，但主张12561元的计算方法不认可；4、其按时缴纳水费并提交了正规发票，建正公司主张垫付920方水费、违约金和罚款、电力抢修费、入户水表更换费均是复印件不认可，且电表箱是建正公司自行安装与其无关；5、建正公司未及时向其反映屋面渗水属对方故意扩大的损失不认可；6、建正公司未按合同规定交纳房租，且未将房屋分租及装修告知信用社，建正公司可以对装修残值进行拆除，对其主张不认可；7、彩钢板房是拆除原有煤房上的搭建，其不同意拆除；8、建正公司反诉已过诉讼时效。
原审法院查明：一、2011年1月19日，信用社与建正公司签订一份《房屋租赁合同》，约定信用社将其位于伊宁市斯大林街XX号面积为1730平方米房屋一幢及院内平房、两个车库、一半停车场租赁给建正公司使用；租赁期共3年，从2011年1月7日至2014年1月6日。年租金为20万元，每年增加1万元，即第二年租金为21万元，提前一个月缴纳。合同签订后，建正公司缴纳了第一年租金20万元，信用社向建正公司交付了房屋一栋等，未交付院内平房及两个车库。2011年3月建正公司将一楼租赁给伊犁州万艺广告装饰有限公司、将二楼租赁给新疆新电能电力工程设备有限公司伊宁分公司和新疆合盈泰安房地产开发有限公司，并参照其与信用社间的房屋租赁合同与分租户签订了房屋租赁合同。其中一楼年租金为80000元，以后每年增加10000元；二楼两家承租户年租金分别为40000元、30000元，以后每年分别增加10000元。合同履行过程中，建正公司及其他分租户分别对各自使用的房屋进行了装修。其中，新疆新电能电力工程设备有限公司伊宁分公司在该院内自盖两间彩钢房，一间已坍塌。2012年4月6日建正公司以电汇形式向信用社交纳2012年1月7日至2013年1月7日的租金21万元，信用社接受并未提出异议。2012年10月22日，信用社以建正公司未按期足额交付租金为由发出解除房屋租赁告知书，告知正在使用该租赁房屋办公的各单位，双方签订的房屋租赁合同于2013年1月6日收回并终止房屋租赁合同，要求所有承租人“提前另寻办公地点”。同时，信用社将该告知书张贴在每个楼层的通道中。建正公司及二楼的租户均于2013年2月27日前搬离了承租房屋，并将二楼以上房屋钥匙交给信用社。2013年6月7日，建正公司向新疆新电能电力工程设备有限公司伊宁市分公司支付装修补偿款30000元，向新疆合盈泰安房地产开发有限公司支付装修补偿款10000元。2013年5月22日，信用社交纳2012年10月至2013年4月二楼以上房屋面积的暖气费20185.20元，一楼暖气费由分租人自行交纳。二、2011年1月9日，建正公司交纳了2010年-2011年斯大街XX号全楼房屋面积的暖气费28302元。三、2012年10月18日，本案诉争房屋的电力设施损坏，由新疆新电能电力工程设备有限公司伊宁分公司更换了电表、电线等，建正公司支付电力抢修费8000元。四、2013年11月4日，信用社以2013年12月31日停止对外出租为由向一楼分租户发出通知，要求各承租户于2013年12月25日前将钥匙交回给信用社。同年12月10日，一楼分租户伊犁州万艺广告装饰有限公司通过建正公司向信用社交纳了2013年度租金75000元，并已搬出将房屋交付给信用社。五、伊宁市的一个采暖期为165天。
原审法院认为，信用社与建正公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，予以确认。本案争议焦点是：1、双方是否违约及如何承担赔偿责任；2、建正公司是否应缴纳房屋租金、采暖费及数额如何确定。针对焦点一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中。建正公司辩称信用社未按照合同约定交付两个车库、一间平房的抗辩理由有证人证言印证，予以采信。对主张赔偿租金24500元的反诉请求，因其未能提供证据证明，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。建正公司逾期支付租金并在其后全额予以补缴的行为属违约后采取的补救措施，且未导致合同必然无法履行，故建正公司不应承担赔偿责任。信用社接受建正公司交付的租金并未提出异议应当视为对该租赁合同继续履行的认可。合同履行过程中，信用社向建正公司及分租户单方发出解除房屋租赁告知书的行为已构成违约。信用社主张解除与建正公司签订的房屋租赁合同，建正公司亦同意，予以支持。对信用社违约行为导致建正公司与他人签订的分租合同无法履行，由此给建正公司造成的损失，信用社应予赔偿。据此，对建正公司反诉主张赔偿106800元的损失，因有收据及证人丁明臣、李海军的证言予以证实，建正公司向新疆新电能电力工程设备有限公司伊宁市分公司、新疆合盈泰安房地产开发有限公司分别赔偿装修损失30000元、10000元的反诉主张，予以采信，该损失理应由信用社予以赔偿。对建正公司反诉主张垫付的费用30308元。其中，主张垫付的暖气费12561元，因本市的一个采暖期为165天，且双方当事人均认可采暖期为当年10月20日至次年4月5日。自2010年10月20日至2011年1月6日共79天的暖气费13550.65元（28302元÷165天×79天），属建正公司给信用社垫付，故建正公司反诉主张的暖气费数额未超过按规定计算的数额，予以确认；对其主张电力抢修费8000元的反诉请求有发票、证人丁明臣的证言证实，予以支持。对建正公司主张的其他反诉请求，因其未能提供充分的证据证明，不予支持。针对焦点二，建正公司及二楼分租户于2013年2月27日前陆续搬离租赁房屋并向信用社交付了钥匙。根据2013年11月14日信用社发出的通知、证人张海燕的证言及建正公司陈述相互印证，证实一楼租户承租至2013年12月31日信用社认可，且该租户交纳了2013年度租金75000元后已搬离，并将钥匙交回给信用社。对信用社以建正公司未按期足额交付租金违约为由主张2013年的租金201666.60元并交回租赁房屋、2012年度暖气费20185.2元的诉讼请求与事实不符，根据谁使用谁交费的原则，建正公司应当承担2013年1月7日至2月26日使用二楼以上房屋的租金16767元［（220000元-一楼租金100000元）÷365天×51天］及2012年10月20日至2013年2月26日期间的暖气费15903元（20185元÷165天×130天）。对建正公司辩称以其垫付交纳的暖气费相冲抵的抗辩理由合理合法，予以采信，故建正公司应当承担暖气费3342元（15903元－12561元）。对信用社辩称反诉已过诉讼时效的抗辩理由，于法无据，不予支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除信用社与建正公司签订的《房屋租赁合同》；二、建正公司于判决生效之日起10日内向信用社支付租金16767元；三、建正公司于判决生效之日起10日内向信用联社支付暖气费3342元；四、信用社于判决生效之日起10日内向建正公司赔付损失40000元（30000元＋10000元）；五、信用社于判决生效之日起10日内向建正公司支付电力抢修费8000元；六、上述第二、三、四、五项的费用折抵后，信用社于判决生效之日起10日内向建正公司一次性支付各项费用27891元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、驳回信用社的其他诉讼请求；八、驳回建正公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4628元，减半收取2314元，由建正公司负担151元，信用社负担2163元；反诉费3532元，减半收取1766元，由信用社负担500元，信用社负担1266元。
上诉人信用社不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认为其提出解除合同的行为属于违约行为错误。根据双方签订的租赁合同约定，建正公司应当于2011年12月7日交纳2012年年度租金，经其催促建正公司仍不交纳，为此其在当年即提出解除合同，并拒绝接受建正公司迟交的房租，故建正公司在2012年4月6日采取以电汇形式向其交纳，并不表示其不追究对方的违约责任，因此基于建正公司的违约行为，其要求解除合同合法。二、原审判决其向建正公司赔偿装修损失4万元及电力抢修费8000元错误。建正公司向法庭提交的是其与分租户签订的补偿协议与其无关，且对该装修残值并未作价，因此该装修残值不应由其承担。电力抢修费是建正公司未经其同意擅自安装电表箱，造成损失应当由建正公司自行承担。三、建正公司应当向其支付2013年度的租赁费。2013年2月27日，建正公司在同意解除合同时仅交付了二楼，并未交付一楼，双方签订的租赁合同出租的是整栋楼，建正公司应当承担2013年度房租。请求二审法院撤销一审判决，支持其一审诉讼请求，同时驳回建正公司的反诉请求。
被上诉人建正公司答辩称：其于2012年4月6日将2012年1月7日至2013年1月7日的租金交给了信用社符合合同约定，不存在拖延房租。至于装修残值问题，因信用社提前解除合同，其实际补偿了分租户装修损失。供电公司安装的电表箱，与其无关，应当由信用社承担。2013年2月份其已搬走了，没有使用租赁房屋，信用社要求其缴纳房租没有理由。一楼的房租2013年12月已经交给了信用社，不存在支付租金问题，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明的事实除“一楼分租户伊犁州万艺广告装饰有限公司已搬出将房屋交付给信用社”以外的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：一楼分租户伊犁州万艺广告装饰有限公司通过建正公司已向信用社交纳了2013年12月10日前的租金，其与建正公司签订的合同租期已经届满，目前伊犁州万艺广告装饰有限公司仍在使用信用社的房屋。
本院认为，本案争议焦点是：信用社提前解除合同是否构成违约，应否赔偿建正公司的装修损失4万元、电力抢修费8000元以及建正公司应不应该支付2013年度租赁费。
根据合同约定，建正公司应于2011年12月支付2012年1月7日至2013年1月7日的租金，建正公司未按期支付租金，信用社没有提出解除合同，之后建正公司采取了积极的补救措施于2012年4月6日全额补缴了欠付的租金，信用社接受且未提出异议，表明对建正公司逾期交付租金的事实认可，《房屋租赁合同》仍在继续履行。故信用社于2012年10月22日再以建正公司未按期足额交付租金为由发出解除房屋租赁告知书，违反诚信原则构成违约。由于信用社单方解除合同，导致建正公司与他人签订的《房屋租赁合同》无法履行，给分租户赔偿了部分装修费，信用社对建正公司的该部分损失应当承担赔偿责任。安装电表箱所属于出租人应当承担的义务，建正公司垫付的费用应当由信用社支付，信用社提出不应当赔偿建正公司给分租户赔偿的装修损失及电力抢修费的上诉理由不能成立，不予支持。至于信用社要求建正公司支付2013年租金的问题。因信用社在一审主张的是2013年1月7日至2013年12月2日期间的租金，建正公司及其二楼的分租户在信用社发出解除合同告知书后的2013年2月27日前均已搬离租赁房屋，并将二楼以上的房屋钥匙全部交还给了信用社，一楼分租户也已向信用社交纳了2013年12月10日前的租金，信用社再要求建正公司支付一楼分租户的租金缺乏依据，不予支持。原审判决建正公司支付2013年1月7日至2013年2月26日期间的租金并无不当，应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人信用社的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3391元，由上诉人信用社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 明
审 判 员 彭红梅
代理审判员 芦海龙
二〇一四年五月十二日
书 记 员 蒋红梅