辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终275号
上诉人（原审原告）：蒋贤昌。
委托代理人：马雷，辽宁社和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连保利滨港房地产开发有限公司，住所地大连旅顺口区经济开发区金昌街1-14-3号。
法定代表人：王健，该公司董事长。
委托代理人：康何，该公司法务专员。
委托代理人：杨朝晖，辽宁兴中律师事务所律师。
原审原告蒋贤昌与原审被告大连保利滨港房地产开发有限公司（以下简称保利滨港公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2015年10月27日作出（2015）旅民初字第2036号民事判决，蒋贤昌不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人蒋贤昌及其委托代理人马雷，被上诉人保利滨港公司的委托代理人康何、杨朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋贤昌一审诉称：2014年3月22日，原告购买了被告出售的位于旅顺口区开发区金华街住宅一处，建筑面积96.33平方米，购买单价为6020.97元／平方米，总房款为580，000元，双方之间签订了《商品房买卖合同》，在合同中约定了分期付款方式为：首期房款180，000元于2014年3月22日前交清，余款400，000元于2014年5月31日全款到账。原告于合同签订日交付了房屋首期款180，000元，被告出具预售款收据一张。因2014年4月，被告对售楼方案进行调整，做出降价出售方案未告知原告（由原来的每平方米6020.97元降价至每平方米3980元），同时在2014年5月1日原告交付剩余房款时也未告知调价事宜，致使原告的利益受到损失。因为被告存在故意隐瞒调价信息，销售存在故意行为。原告在知道后为此事向被告提出过退房要求，但是未达成一致意见。2015年4月2日，原告向旅顺口区开发区司法所以被告卖方显失公平、不告知、价格不公等提出调解，经调解委员会了解后达成一致意向，但是被告拒绝履行。因被告的故意隐瞒及不公平销售行为，导致原告合法权益受到巨大损失，故诉至法院，请求依法解除原、被告之间的买卖合同关系；请求被告退还房屋价款580，000元；按银行同期活期存款利率自2014年5月1日起至今支付利息，诉讼费由被告承担。
被告保利滨港公司一审辩称：不同意原告诉讼请求。双方在合同中约定解除合同的条件没有成立，因此不存在约定解除的情形。本案商品房在履行的过程中不存在法定的解除情形，因此法定解除的情况也不存在，故原告要求解除原、被告之间的买卖合同关系的诉讼请求没有事实根据及法律依据。本案的商品房买卖合同，被告全部权利、义务都已经履行且行使完毕，对于原告，其主要的合同权利已经履行完毕，因此本案的商品房买卖合同已经履行完毕。从原告在诉状中陈述的起诉事实和理由看，本案也不存在约定解除和法定解除的情形，其所陈述的主要事实，认为在商品房履行的过程中出现价格波动，对其有显失公平的情形，本案中不存在。合同法规定的显失公平是合同在订立时的不公平才是显失公平，故原告自认的是在合同履行过程中，故不存在原告所述的显失公平。如果原告认为是显失公平原告应请求撤销合同，原告自认在2014年5月1日就存在显失公平，即便是真的存在，一年内原告没有行使撤销权，现应依法驳回原告诉讼请求。原告主张被告存在故意隐瞒调价信息的情况，被告不认可，在合同认购阶段双方对房屋价款就已经协商一致。在签合同前原告签订了业主的签约表，原、被告双方就所购买房屋的成交单价、成交方式等进行了约定。故原、被告签订的合同是基于各自的真实意思表示签订的，合同应依法有效，对双方有法律约束力，双方应依约履行自己的义务，被告不应退还原告任何款项。
一审法院审理查明：2014年3月22日，原告蒋贤昌与被告保利滨港公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号WHT201400833，约定：原告购买被告开发的旅顺口区开发区金华街房屋，建筑面积96.33平方米，房屋价款为每平方米6020.97元，总金额为580，000元。付款方式为：首期房款180，000元于2014年2月22日前交清，余款400，000元于2014年5月31日全款到账。签订合同当日，原告支付180，000元首期房款。原告购房时的置业顾问是梁长江，在签订合同时，承诺“客户争取在2014年5月31日前交齐全款，如拖后到7月31日前违约金按天收，由梁长江付。”2014年5月1日，原告支付了全部剩余房款400，000元，被告于2014年5月10日出具发票确认收到房款。原告付款后装修入住，现该房屋已降价。原告认为被告在其支付余款时对售楼方案进行了调整，而被告不告知原告，存在故意隐瞒调价事宜，且原告受到了被告公司的工作人员梁长江的误导和欺骗提前支付了剩余房款。被告向法庭出示证据证明被告是于2014年5月15日开始对楼价进行调整。2015年4月2日，旅顺开发区司法所王慧芝对原告与梁长江双方进行调解，形成调解笔录一份，笔录中，梁长江表明可以退房，原告将房子恢复原样，即报公司退房。另查明，梁长江作为被告单位销售案涉房屋的置业顾问，2015年9月1日与广州保利地产代理有限公司大连分公司签订《劳动合同书》，从事销售经理助理工作，庭审中，梁长江出庭证明原告付款经过及调解笔录形成过程。
一审法院认为：原告蒋贤昌与被告保利滨港公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。当事人双方均应按照合同约定全面履行义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，双方在签订合同后，如约履行了合同义务，并无违约事由的出现，且原告已装修入住，合同目的均已实现。故原、被告之间不存在法定解除合同及约定解除合同的事由。关于原告主张解除合同的理由是被告存在故意隐瞒调价信息及不公平销售行为一节，因房屋价款在合同签订时双方已达成合意，作为完全民事行为能力人，在签订合同时应对房价走势有所预估，不论房价升高还是降低，付款方均应按照约定时间按时付款。对房屋是否调价是出卖方的自主行为，是其经营过程中自行选择的结果，对已成立的商品房买卖合同关系并无影响。况且，原告称受被告工作人员欺骗于2014年5月1日付款，当时房屋已调价的陈述并无证据佐证，且被告予以否认。故原告此项理由并不必然导致解除双方买卖合同关系，对此请求，一审法院不予采纳。关于原、被告之间是否存在协议解除合同情形一节，因原告主张被告单位工作人员梁长江已同意退房，而被告拒不履行，但被告抗辩梁长江并非被告单位员工，并没有得到公司授权与原告蒋贤昌进行调解。从现有证据看，梁长江于2015年9月1日之后才与广州保利地产代理有限公司大连分公司形成劳动关系，其与原告交涉购房事宜时一直是以置业顾问的身份进行，故原告要求退房的请求向梁长江提出并无不当，梁长江应及时向被告反映，被告不应不知情。但从2015年4月2日双方形成的调解笔录看，梁长江仅表明原告将房子恢复原样，即报公司退房，并非梁长江代表公司承诺退房，且双方也无退房时间及其他退房细节的约定，故一审法院认定原告已向被告提出退房要求，但双方并未达成一致的退房协议，故原、被告之间不存在协议解除合同的情形。综上，原告要求解除原、被告之间的买卖合同关系的主张，因无事实和法律依据，一审法院不予支持，因此，原告其他要求返还房款及利息的诉讼请求，一审法院一并不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告蒋贤昌的诉讼请求。案件受理费9600元，减半收取后为4800元，其他诉讼费用50元，合计4850元，由原告负担（此款原告已预交，待执行时一并给付）。
蒋贤昌上诉的理由及请求是：1.一审法院认为双方合同履行完毕，合同目的已实现，属于事实认定不清。保利滨港公司在合同履行过程中隐瞒降价通知，欺骗蒋贤昌提前履行债务，导致蒋贤昌的利益受损。蒋贤昌的履行行为违背其真实意思表示，不能认为合同履行完毕；而且，房屋降价幅度较大，蒋贤昌继续履行不公平。2.蒋贤昌和保利滨港公司已达成退房协议，双方存在约定的解除合同事由。一审判决以双方没有约定解除事由为由驳回蒋贤昌的诉讼请求，属于事实认定错误。双方在旅顺开发区司法所作的调解笔录上签字，梁长江作为保利滨港公司的员工，其行为代表公司；商品房买卖合同上有保利滨港公司和该公司法定代表人的印章，应认定保利滨港公司知道梁长江的行为。梁长江在调解笔录中承诺可以退房，视为保利滨港公司的承诺，应认定双方已达成退房协议。在蒋贤昌与保利滨港公司的房屋买卖过程中，梁长江担任房屋买卖负责人角色，蒋贤昌从买房、洽谈、付款以及蒋贤昌提出退房都是与梁长江商谈，梁长江即使无保利滨港公司的授权，其行为构成了表见代理。梁长江对蒋贤昌退房的请求予以应允，且提出将房屋恢复原状的退房条件，如梁长江没有权利，则蒋贤昌面临着自行拆除其装修后却无法退房的可能。3.一审法院模糊本案争议焦点，适用法律错误。本案争议焦点为保利滨港公司的行为是否侵犯了蒋贤昌的解除权和自主选择权以及梁长江的行为是否构成表见代理。梁长江利用职权侵犯了蒋贤昌在交易过程中的知悉权和自主选择权，一审法院应当根据消费者权益保护法第八条、第九条以及合同法第九十二条、第九十三条和第九十四条的规定依法作出判决。4.保利滨港公司故意隐瞒案涉房屋要降价的消息，谎称房屋涨价，其行为侵犯了作为消费者的蒋贤昌的知情权和自主选择权。蒋贤昌在签订房屋买卖合同时确应承担房屋降价的风险，但不等于其在明知房屋降价后不享有自主选择权。根据合同法第九十二条之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，应当履行通知、保密等义务。保利滨港公司的行为侵犯了蒋贤昌的解除权，案涉房屋降价的行为使蒋贤昌购买案涉房屋生活和养老的初衷不能实现，也使蒋贤昌失去了可以选择更经济实惠机会的基础，这是巨大损失，符合合同法第九十四第四项之规定，蒋贤昌有权解除合同。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持蒋贤昌的原审诉讼请求或发回重审；本案的诉讼费用由保利滨港公司承担。
保利滨港公司二审答辩认为：不同意蒋贤昌的上诉请求。1.保利滨港公司已将房屋交付蒋贤昌使用，房屋已具备办理房产证的条件，蒋贤昌交付房款义务全部履行，双方合同履行完毕，合同目的已经实现。2.保利滨港公司不存在隐瞒房屋调价信息的事实。蒋贤昌履行剩余房款给付义务是2014年5月1日，案涉房屋所在楼盘尾盘降价时间是2014年5月15日，蒋贤昌给付剩余房款时不存在降价。并且，房屋已经卖给了蒋贤昌，保利滨港公司从未对出售后的案涉房屋进行过调价，其他尾盘房屋调价与案涉房屋没有关联，保利滨港公司的调价没有必要隐瞒蒋贤昌。3.保利滨港公司与蒋贤昌对退房事宜达成协议的事实不存在，梁长江的销售行为也不构成表见代理。蒋贤昌买房时，梁长江是蒋贤昌的置业顾问，其职责是根据买受人对房屋的选定，向其介绍产品的相关性能，固定买受人的相关要求，将邀约传达给买受人。合同已经订立，梁长江的置业行为结束。梁长江不是保利滨港公司的员工，其在旅顺开发区司法所作的调解笔录是蒋贤昌与梁长江个人之间对双方纠纷进行的协商和调解，其行为不构成表见代理。该调解笔录不是人民调解组织的调解协议，不构成双方达成退房一致意见的表示。4.蒋贤昌的诉讼请求违反诚实信用原则，不应得到法律的支持。蒋贤昌所称对商品和服务的知情权是对其他房屋的知情权，保利滨港公司没有侵犯蒋贤昌的自主选择权。即使蒋贤昌称房屋价格显失公平，而其在2015年8月起诉已超过一年，蒋贤昌享有的撤销权已经消灭。
本院经审理查明，一审查明的“梁长江作为被告单位销售案涉房屋的置业顾问”事实有误，应更正“梁长江系销售案涉房屋的置业顾问”。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，蒋贤昌与保利滨港公司签订的商品房买卖合同应否解除，在于该合同是否具有约定解除情形或法定解除情形。本案中，蒋贤昌主张解除双方买卖合同，主要认为保利滨港公司在合同履行中隐瞒房屋降价消息，欺骗蒋贤昌提前履行给付房款义务，侵犯了蒋贤昌作为消费者的知情权、自主选择权以及解除权，导致蒋贤昌利益受损，并认为双方已经达成了退房协议。对此，本院认为，案涉房屋价款、付款时间在蒋贤昌与保利滨港公司于2014年3月22日签订的商品房买卖合同中已经明确约定，是双方自愿达成的合意，双方均应依约履行。保利滨港公司已向蒋贤昌交付房屋，蒋贤昌也已付清房款，双方主要合同义务已经履行。至于保利滨港公司在本案双方签订商品房买卖合同之后是否对案涉房屋所在小区或楼盘的其他房屋进行价格调整，与蒋贤昌并无直接关联，蒋贤昌均应依据合同约定履行自己的义务，保利滨港公司并不具有告知蒋贤昌的法定义务。蒋贤昌所称保利滨港公司欺骗其提前履行付款义务，并无有力证据证明，其在合同约定的付款时间之前即向保利滨港公司支付剩余房款400，000元，应属蒋贤昌自己对其权利的处分。至于《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定的“消费者对其购买、使用的商品房或接受的服务的真实情况的权利”以及第九条规定的“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”，应属消费者在选择商品或服务时享有的知情权和选择权，这与本案中蒋贤昌已购买案涉房屋且实际装修入住后因房屋所在小区或楼盘其他房屋价格调整而希望重新选择并不相同。蒋贤昌所称的其在双方已经签订合同后因知晓案涉房屋所在小区或楼盘房屋降价而应享有的自主选择权，实属以违约为基础的双方权利义务终止方式，这并非法律所规定或倡导的合同解除权范畴，亦有违诚实信用原则。据此分析，蒋贤昌以保利滨港公司未向其告知案涉房屋所在小区或楼盘降价信息为由主张保利滨港公司侵犯其知情权、自主选择权以及解除权，并以此为由主张解除双方商品房买卖合同，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于蒋贤昌提及的如继续履行双方合同则对蒋贤昌不公平的观点，本院认为，保利滨港公司在与蒋贤昌签订商品房买卖合同时，不存在利用其自己优势或者蒋贤昌缺乏经验而订立合同的情形。房屋价款是双方根据合同签订时房屋的地理位置、交通、周边环境、质量、户型等多种因素确定。即便在合同订立后因同小区或楼盘房屋降价出现案涉房屋的价格与合同订立前时存在差价，亦属于蒋贤昌可以预见的商业风险，蒋贤昌以此认为继续履行合同对其不公平并主张解除双方商品房买卖合同，没有法律依据，本院不予支持。
关于蒋贤昌主张其与保利滨港公司已达成退房协议一节，本院认为，蒋贤昌所称退房协议是蒋贤昌与梁长江在旅顺开发区司法所形成的调解笔录。梁长江在该笔录中虽称“可以退房，蒋贤昌将房子恢复原样，即报公司退房”，但该表述并不能认定为保利滨港公司已经承诺或者同意退房。并且，梁长江签署该笔录并未体现是以保利滨港公司名义签署。即便蒋贤昌买房、付款等均是与梁长江进行的沟通，但退房系市场交易中的重大权利处分事项，在蒋贤昌不能证明梁长江具有保利滨港公司授权其办理退房事宜的特别权限的情况下，梁长江的行为并不足以让购房人相信其具有办理退房的代理权，不应构成表见代理。梁长江签署的调解笔录，应是其个人与蒋贤昌就案涉房屋退房有关事宜进行的协商，对保利滨港公司无法律约束力。故蒋贤昌以与保利滨港公司已达成退房协议为由，主张解除双方买卖合同，依据不足，本院亦不予支持。
据此分析，蒋贤昌无据证明其与保利滨港公司签订的商品房买卖合同存在协议解除或法定解除的有关情形，其要求解除商品房买卖合同，并退还房款和支付利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9600元（上诉人预交），由上诉人蒋贤昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 丁大勇
二〇一六年三月十七日
书记员 樊 迪