江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第01386号
原告张亚来，个体户。
原告张美珍，无业。
两原告共同委托代理人陈士贤，江苏衡胜律师事务所律师。
被告马永兵，教师。
委托代理人葛宏明，江苏法之衡律师事务所律师。
被告邱长义。
被告张其芳。
原告张亚来、张美珍诉被告马永兵、邱长义、张其芳执行异议之诉一案，本院于2015年6月1日立案受理后，根据两原告提供的被告邱长义、张其芳的地址向两被告送达开庭传票等应诉材料，均被退回，应原告要求向被告邱长义、张其芳公告送达开庭传票等应诉材料，于2015年11月2日组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张亚来、张美珍共同委托代理人陈士贤，被告马永兵委托代理人葛宏明到庭参加诉讼，被告邱长义、张其芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张亚来、张美珍诉称：2008年5月10日原告张亚来、张美珍夫妇与被告邱长义、张其芳签订房屋买卖合同，约定被告邱长义、张其芳将其所有的位于盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋出售给两原告，该房屋价款为40万元，房款从被告邱长义、张其芳欠两原告工程款项中扣除。待被告邱长义、张其芳房贷还清之后协助两原告办理过户手续。合同签订同时两原告即搬进该房屋中占有、居住至今。现被告马永兵依据与被告邱长义、张其芳之间的民间借贷纠纷判决书申请法院将上述房产予以查封。后两原告将被告邱长义、张其芳尚欠的该房屋的按揭贷款予以还清，故原告认为：原告与被告邱长义、张其芳之间签订的房屋买卖合同合法有效，已实际取得房屋所有权，贵院财产保全民事裁定侵害原告房屋物权。为维护申请人的合法权益，特提起执行异议之诉，请求对盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋停止执行，诉讼费用由被告方负担。
被告马永兵辩称：盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋登记所有权人系被告邱长义、张其芳，故根据《物权法》之规定，被告马永兵申请查封该房屋系合法的。两原告所持有的被告邱长义出具的100余万元欠条不具有真实性，因为欠条记载的是126万元，而两原告诉称和提起执行异议时陈述的系120万元。两原告所持有的《房屋买卖合同》不具有真实性，且该协议依照江苏省高院《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》的规定属于无效合同。
被告邱长义、张其芳未作答辩。
原告张亚来、张美珍除当庭陈述外所举涉及本案事实的证据有：
1、（2015）盱执异字第00013号执行裁定书一份，证明被告邱长义登记所有的盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋尚欠按揭借款本金21768.96元及利息没有还清。
2、《房屋买卖合同》一份，证明2008年5月10日两原告与被告邱长义、张其芳就该争议的房屋达成买卖协议，约定由两原告购买被告邱长义、张其芳所有的盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋，房屋价款是40万元，支付的方式是从被告邱长义、张其芳欠两原告的工程款中扣除，并且约定被告邱长义在还清按揭后协助两原告办理过户手续。
3、欠条一份，证明截止2007年3月10日被告邱长义欠原告张亚来借款126万元。
4、中国银行的客户回单一份，证明原告张亚来将24700元转账至被告邱长义银行按揭贷款账户上，时间是2015年7月3日。
5、中国银行贷款还款证明复印件一份，证明盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋已解除他项权利为自由交易的房屋。
6、证人证言、证明复印件、工程款结算表复印件一份，证明两原告与被告邱长义商量以本案争议房屋抵偿被告邱长义欠付原告张亚来工程款以及两原告占有使用该房屋的事宜。
被告马永兵对两原告所举证据的质证意见为：
1、（2015）盱执异字第00013号执行裁定书真实性无异议。
2、《房屋买卖合同》不具有真实性，被告邱长义、张其芳在执行过程中及现在庭审中均没有陈述存在该《房屋买卖合同》。
3、欠条真实性不予认可，被告邱长义在执行过程中及现在庭审中均没有提及存在该欠款的事实。
4、中国银行的客户回单我们认为是事实，但是就该回单不能确认该还款是原告张亚来所有，也不能确认被告邱长义的账户就是偿还房屋按揭贷款的账号。
5、盱眙中国银行贷款还款证明复印件没有原件，要求出具原件，贷款还款证明是出具给被告邱长义、张其芳的，而不是出具给本案两原告的。
6、对于证人证言不予认可，因为该证人与两原告有利害关系；对于证明复印件不予认可，因为该证明的出具人系公司，而该出具人并不知道两原告居住情况；对于工程款结算单不予认可，两原告起诉时认为因被告邱长义欠两原告借款所以签订了房屋买卖合同，现原告张亚来又陈述系被告邱长义欠其工程款才签订的房屋买卖合同，前后不一致，而该工程结算单上系淮安健祥房地产开发有限公司欠原告张亚来的工程款，而非被告邱长义。
被告马永兵未向本院举证。
被告邱长义、张其芳未作质证也未向本院举证。
本院认为，两原告所举证据经过庭审质证，真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。被告马永兵辩称原告所举的证据2、3真实性无法认定，但未向本院提交证据证明，本院不予采信。被告马永兵辩称，两原告所举的证据4、5无法证明两原告替被告邱长义偿还剩余房屋银行按揭贷款的事实，本院认为两原告所举的上述两份证据相互关联足以证明两原告的证明目的，故对于被告马永兵的辩称不予采信。证据6中证人证言被告马永兵辩称因证人与原告张亚来存在利害关系故不予认可，但未向本院举证证明双方的具体关系，本院认为该证言真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定；原告张亚来提供的证明，因没有出具单位的单位负责人签字，本院不予认可；工程结算表仅能证明原告张亚来和淮安健祥房地产开发有限公司的工程款结算，原告张亚来未能举证证明该部分工程款与本案被告邱长义欠付其工程款的关联性，故该证据的关联性本院不予认可。
经审理查明，2007年3月10日被告邱长义出具欠条一份给原告张亚来，载明：欠条／欠到张亚来现金人民币一百贰拾陆万元整（1260000元）／此据邱长义／2007年3月10日。2008年5月10日被告邱长义、张其芳与原告张亚来、张美珍签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告邱长义、张其芳将其所有的盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋抵账给原告张亚来、张美珍，房屋价款40万元，从被告邱长义、张其芳欠原告张亚来、张美珍工程款中抵扣。房屋产权过户手续待被告邱长义、张其芳将该房屋剩余银行按揭贷款还清后办理。协议签订前两原告已经对该房屋进行装潢后居住至今。
2012年8月7日被告马永兵向本院提起诉讼，要求被告邱长义、张其芳偿还借款本息，并申请对被告邱长义、张其芳登记所有的盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋予以查封，2012年8月17日本院依据被告马永兵申请对盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋采取查封措施。后经本院审理于2013年1月31日作出判决，判决被告邱长义、张其芳偿还被告马永兵借款本金63万元及利息86231.5元。2013年6月24日被告马永兵依据本院作出的（2012）盱民初字第0913号生效判决申请对被告邱长义、张其芳强制执行，并申请对该房屋进行继续查封。在执行过程中，被告邱长义承诺将盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋交由本院拍卖用于抵偿被告马永兵债务，不足部分由其继续偿还。现该执行程序因被告邱长义、张其芳的盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋正在估价中且原告张亚来、张美珍对执行程序提出异议，故已经裁定执行终结，待被告邱长义、张其芳有财产可供执行时再行申请执行。
2015年5月7日原告张亚来、张美珍向本院提出执行异议，要求解除对盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋的查封措施。经本院审理认为，原告张亚来、张美珍执行异议不能成立，故于2015年5月16日作出（2015）盱执异字第00013号执行裁定，驳回原告张亚来、张美珍的执行异议。
2015年7月3日原告张亚来向被告邱长义银行账户转账24700元，2015年7月6日中国银行注销了对盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋所享有的抵押权。
本院认为，案外人对执行裁定不服提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在本院对本案执行标的即位于盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋采取查封措施之前，原告张亚来、张美珍就已经与被告邱长义、张其芳签订了合法有效的《房屋买卖合同》并占有了该房屋，并约定以该房屋折价款400000元抵偿被告邱长义、张其芳欠付原告张亚来、张美珍的工程款的方式支付了房屋价款。该房屋在两原告与被告邱长义、张其芳签订上述买卖合同后因被告邱长义、张其芳尚欠该房屋银行按揭贷款未还，故未进行房屋产权过户，但未办理房屋产权过户手续并非原告张亚来、张美珍的过错，两原告的诉求应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
对盱眙县盱城镇金阳光小区1号楼1单元401室房屋不得执行。
案件受理费7300元，公告费600元，合计7900元，由被告马永兵负担2633元，由被告邱长义负担2634元，由被告张其芳负担2633元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 董金凤
代理审判员 周 婷
人民陪审员 王宜国
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 刘 美
附相关法律法规及司法解释：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。