江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0903民初3904号
原告：中国银行股份有限公司盐城盐都支行，住所地在盐城市世纪大道619号。
负责人：戴健，该行行长。
委托诉讼代理人�常军，江苏一正律师事务所律师。
被告:陈某某，男，汉族，居民，住盐城市盐都区。
被告:施某，女，汉族，居民，住址同上。
原告中国银行股份有限公司盐城盐都支行（以下简称盐都中行）与被告陈某某、施某金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法由审判员辅绍贵适用简易程序，于2017年8月14日公开开庭进行了审理，原告盐都中行负责人戴健的委托诉讼代理人常军、被告陈某某到庭参加诉讼。被告施某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原告盐都中行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈某某、施某立即偿还借款本金383935.76元，利息4382.99元，罚息79.75元，合�388398.5元（利息、罚息均按中国银行个人一手住房贷款合同约定的方法和标准暂计算至2017年2月4日），以及自2017年2月5日起至被告实际还款之日止的利息、罚息，利随本清。2、判令被告陈某某、施某承担律师费20500元，上述1、2合计408898.5元。3、判令原告盐都中行有权就抵押物折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2015年7月30日，被告陈某某、施某因购买位于盐城市盐都区新区福才村一组的港龙华侨城5幢1503号房与我行签订了一份中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同。合同约定：我行贷款400000元给被告用于购置位于房屋，贷款期限为20年/240个月。房款总价为627000元，贷款的偿还以按月等额本息还款，还款期限为每月的11日。本合同项下贷款利率按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月。第一个浮动周期内，贷款月�率为千分之四点二七五。每满一个浮动周期后以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供全程抵押担保，并进行了盐都区预购商品房贷款抵押预登记。担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等），因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所应付费用。合同同时约定，主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或者保证的，不影响本合同项下的任何权利及其形式，保证人不得以此抗辩债权人。开发商盐城港龙房地产开发有限公司为本合同提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或合同提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任/保证责任。借款人未按约归还贷款本息即构成本合同违约，贷款人有权分别或同时采取下列等措施：1、要求借款人归还贷款本息；2、宣布本合同项下贷款本息全部提前到期未付款；3、对抵押房屋行使抵押权；4、要求保证人承担保证责任；5、贷款人认为必要的其他措施。附件一《特别签订条款》和附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》是《中国人民银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》不可分割的组成部分，与本合同专用条款共同构成规范借款人、贷款人、保证人之间权利义务关系的法律文件。2015年7月31日，陈某某委托银行将400000元借款支付给住房开发商盐城港龙房地产开发有限公司，8月3日，银行将400000元支付给开发商。2015年9月28日，被告陈某某、施某办理了房产的正式抵押手续，预告抵押转正式抵押，开发商盐城港龙房地产开发有限公司解脱保证责任。现陈某某、施某未按约还款，我行曾多次催收，但被告至今未能还款，为此，原告诉至本院。
原告盐都中行起诉的主要证据为：：1、中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同，证明双方存在贷款合同关系；2、中国银行个人一手房贷款合同通用条�，其是证据一的一部分，证明有物的抵押和开发商的保证责任；3、商品房买卖合同，证明贷款事实；4、提款申请和划款委托书，证明陈某某对银行进行了相关授权；5、零售贷款借款借据，证明中行实际履行了贷款义务；6、盐城市预约商品房抵押预告登记申请书，证明对抵押房屋进行了抵押预告登记；7、还款清单，证明欠款数额真实准确；8、身份证，结婚证，证明陈某某、施某二者系夫妻；9、房屋他项权证，证明预告抵押转为正式抵押；
10、委托代理合同和律师费发票，证明银行向律所支付了律师代理费。
被告陈某某辩称：借款与抵押的事实均属实。只是近期经济紧张无固定收入来源，不能按期偿还借款，请求分批延期偿还房贷。
被告施某未向法庭提供�关证据。
根据原告盐都中行的起诉、被告陈某某的答辩，本案当事人之间无实质争议。在质证过程中，被告陈某某对原告盐都中行提供的上列证据未提出异议。本院对原告提供的证据经审核认为，原告盐都中行提供的证据真实、合法且与本案待证事实有关联，可以认定，作为本案的定案依据。
根据本院认定的证据及当事人各方对事实无异议部分，可以确认下列事实：2015年7月30日，陈某某、施某因购买位于房屋与盐都中行签订了一份中行个人一手住房贷款合同。合同约定：盐都中行贷款400000元给陈某某、施某用于购置，贷款期限为20年/240个月。房款总价为627000元，贷款的偿还以按月等额本息还款，还款期限为每月的11日。本合同项下贷款利率按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月。第一个浮动�期内，贷款月利率为4.275‰，每满一个浮动周期后以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供全程抵押担保，并进行了盐都区预购商品房贷款抵押预登记。担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等），因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所应付费用。合同同时约定，主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或者保证的，不影响�合同项下的任何权利及其形式，保证人不得以此抗辩债权人。开发商盐城港龙房地产开发有限公司为本合同提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或合同提供阶段性连带责任保证。2015年7月31日，陈某某委托盐都中行将400000元借款支付给住房开发商盐城港龙房地产开发有限公司，8月3日盐都中行将400000元支付给开发商。2015年9月28日陈某某、施某办理了港龙华侨城5幢15层1503号房产的正式抵押手续，预告抵押转正式抵押，办理房屋他项权证。
后陈某某、施某未能按约还款，截止2017年2月4日陈某某、施某积欠借款本金383935.76元，利息4382.99元�逾期罚息79.75元，合计388398.5元未付。
另查明：2017年5月20日盐都中行与江苏一正律师所签订委托诉讼代理合同一份，委托江苏一正律师事务所代理本案诉讼，合同约定盐都中行向江苏一正律师事务所支付律师代理费20500元。
本院认为：盐都中行与陈某某、施某签订的个人住房贷款合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。陈某某、施某除偿还部分借款外，逾期未偿还约定分期偿还的借款达多期，已构成违约，盐都中行有权依约定宣布合同项下贷款本息全部提前到期，故陈某某、施某应偿还全部所欠借款本金及约定利息、罚息；陈某某、施某自愿以其购买的房屋作为向盐都中行借款的抵押担保，在其贷款逾期构成违约的情形下，盐都中行有权就登记抵押的房屋拍卖、变卖、折价的�款在400000元范围内行使优先受偿权，对超出部分盐都中行无权行使优先受偿权；盐都中行主张律师代理费，亦举证了支付律师代理费的发票等证据，对其该主张亦应予支持。综上，本院对其诉请除主张的优先受偿权超出400000元部分外予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈某某、施某偿还原告中国银行股份有限公司盐城盐都支行借款本金383935.76元，并支付截止2017年2月4日的约定利息4382.99元、罚息79.75元及自2017年2月5日起至实际履行付款义务之日止按合同约定计算的利息、罚息；
二、被告陈某某、施某支付原告中国银行股份有限公司盐城盐都支行律师代理费20500元；
上列第一、二判项的给付义务均于本判决生效后十日内履行完毕；
三、如被告陈某某、施某届期未能履行上列债务，原告中国银行股份有限公司盐城盐都支行可就陈某某、施某提供抵押的坐落于房屋拍卖、变卖或折价的价款在抵押担保的债权数额400000元范围内行使优先受偿权；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7433元，减半收取3716.5元，由被告陈某某、施某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判员 辅绍贵
二〇一七年八月十四日
书记员 朱 蕾
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。