沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0104民初1767号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。
被告：王斌。
被告：辽宁华屹置业有限公司�
原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王斌、辽宁华屹置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵石林，被告王斌到庭参加了诉讼，被告辽宁华屹置业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告王斌之间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告王斌偿还贷款本金109,304.15元及利息、罚息，利息,请求至全部本息清偿之日止（截止2018年1月3日，利息5065.50元、罚息321.06元，本息合计114,690.71元）；3.判令原告对被告王斌的抵押物享有优先受偿权；4.判令被告辽宁华屹置业有限公司对上述债务及相关费用承担连带保证责任；5.诉讼费及其他相关费用由二被告承�。
事实与理由：2013年10月28日，被告一与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同，约定1、被告借款金额12万元，借款期限240个月（即2013年10月28日至2033年10月28日），被告自愿以坐落于辽中县杨士岗镇杨士岗社区世外桃源小镇2号（9-14）房屋提供抵押，执行浮动利率，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。2、被告自愿以所购的房屋提供抵押担保，双方于2013年11月6日办理了预告抵押登记，抵押权设立。3、合同中第17条约定如果借款人违约，不按合同约定按时足额偿还借款本息的，贷款人有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。2013年6月14日，原告与华屹公司签订了《最高额保证合同》，合同约定保证最高限额为2亿元，担保的主债权为2013年6月14日至2015年6月14日期间原告向被告一发放个人住房贷款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证。合同签订后，原告于2013年11月11日按照合同之约定向被告王斌发放了12万元贷款，然而被告并未按照借款合同约定履行还款义务，经原告多次催收后，被告仍未偿还借款本息，故原告起诉来院。
被告王斌辩称，贷款买房属实，但购买的房屋因开发商原因未能入住，现家里生活困难，未能按期还款。
被告辽宁华屹置业有限公司未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、辽中县房产管理处出具的关于购房抵押权预告登记的批复、贷款账户基本信息等证据，被告辽宁华屹置业有限公司未答辩，亦未提供任何证据。经审查，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：
2013年10月28日，原告与被告王斌签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，贷款金额为12万元，贷款期限为240个月，自2013年10月28日至2033年10月28日止，还款方法为采取等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币4545.11元。合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。该贷款采用抵押和最高额保证方式作为贷款担保，被告将辽中县杨士岗镇杨士岗社区世外桃源小镇2号（9-14）的自有房屋作为抵押担保，该抵押担保已在辽中县房产管理处房产交易所办理了抵押预告登记。被告辽宁华屹置业有限公司与原告于2013年6月14日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定被�辽宁华屹置业有限公司对该笔借款提供阶段性连带保证责任，担保期限自“抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。借款合同签订后，原告向被告王斌发放了个人住房贷款12万元，被告王斌未按约定还款，出现逾期，现尚欠原告贷款本金109,304.15元及利息利息5065.50元、罚息321.06元（截止2018年1月3日）合计114,690.71元。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告辽宁华屹置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉�，视为其放弃了上述诉讼权利。原告与被告王斌、辽宁华屹置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告王斌未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告主张辽宁华屹置业有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告辽宁华屹置业有限公司在个人住房借款最高额保证合同中以保证人的身份加盖公章以予确认。且保证期间为“抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。
关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告王斌的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、�二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告王斌于2013年10月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告王斌于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金109,304.15元、贷款利息、罚息5386.56元（截止2018年1月3日）,共计114,690.71元；
三、被告王斌于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2018年1月4日起�本金109,304.15元为基数，至借款本金付清之日止）；
四、被告辽宁华屹置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行其他诉讼请求。
案件受理费2594元，减半收取1297元，由被告王斌、辽宁华屹置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费2594元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑友杰
二〇一八年四月八日
书记员 刘思维