上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初4575号
原告：上海部道信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：赵灵方，总经理。
委托诉讼代理人：姚雨薇，北京盈科(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉香，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：保利商业管理有限公司，住所地广州市。
法定代表人：肖徐哲，总经理。
被告：保利商业管理有限公司上海分公司，营业场所上海市徐汇区。
负责人：方长斌。
两被告共同委托诉讼代理人：陈杰，上海恒杰律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：洪诚，上海恒杰律师事务所律师。
原告上海部道信息科技有限公司(以下简称部道公司)与被告保利商业管理有限公司(以下简称保利公司)、保利商业管理有限公司上海分公司(以下简称保利分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月30日公开开庭进行了审理，部道公司的委托诉讼代理人姚雨薇，保利公司、保利分公司的共同委托诉讼代理人陈杰、洪诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
部道公司向本院提出诉讼请求：1、判令保利公司、保利分公司返还部道公司租房定金115,366.25元；2、判令保利公司、保利分公司支付自2017年12月7日起以115,366.25元为本金，以银行同期贷款利率计算的利息至定金实际归还之日止。事实与理由：部道公司与保利分公司于2017年10月19日就部道公司租赁保利分公司位于上海市徐汇区瑞平路XXX号时光里购物中心L1层L1-011/012号商铺事宜达成《上海保利时光里租赁意向书》(以下简称意向书)，约定保利分公司将房屋租赁给部道公司使用，面积271.45平方米，租期5年，租金前1-2年租金为95,007.5元/月，管理费为20,358.75元/月。部道公司支付房屋定金115,366.25元给保利分公司，并约定正式签订合同日为2017年11月9日前，后双方进行商谈签订租赁合同时，由于双方对合同的主要条款争议较大，致使合同最终没有签订。现部道公司要求保利分公司返还定金，保利分公司一直不予返还，保利公司依法应当对保利公司承担连带责任。故诉至法院。
保利公司、保利分公司辩称，不同意部道公司诉请。部道公司与保利分公司在2017年10月12日已经将租赁意向书及租赁合同同时发给部道公司，部道公司在看到租赁合同内容和租赁意向书主要条款后决定租赁，第二天签订意向书并快递至保利分公司，保利分公司于2017年10月16日收到。主要条款双方都已经确定了，保利分公司给了部道公司两个月免租期，2017年10月16日保利分公司收到意向书后两个月作为装修期，双方对主要条款已经达成一致，部道公司现单方面违反约定，故不返还定金。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年10月12日，部道公司工作人员与保利分公司工作人员通过微信就租赁系争商铺事宜进行沟通，保利分公司当日将意向书、商铺租赁合同电子版发给部道公司，双方在沟通时，保利分公司工作人员表示：“正式合同跟意向书没有挂钩的，只是意向书中的保证金在合同签约后自动转为保证金的一部分”。部道公司工作人员则回复：“我们的意思是现在我们商务条款是没有问题了，在目前这个情况下我们是没问题的，万一在我们签正式合同时你们或是我们有相互不能接受的除商务条款以外的条件使双方不能接受的，那么不能算你或是我们违约，我们已经付的定金需要无息归还给我们的”。部道公司工作人员则回复：“这个是的，这是正常流程”。
2017年10月17日，保利分公司工作人员通过微信告知部道公司工作人员“围挡你们可以开始设计画面了，月底之前要完成的。”
2017年10月19日，保利分公司作为出租方(甲方)与部道公司作为承租方(乙方)签订《上海保利时光里租赁意向书》，约定乙方对拟租赁的商铺已作完全了解，并愿意接受和遵守本意向书约定的下列条件，并将据此与甲方签署商铺租赁合同，承租本商铺租赁意向书约定的商铺。商铺位置：上海市徐汇区瑞平路XXX号时光里购物中心L1层L1-011/012商铺(以下简称系争商铺)。商铺计租面积271.45平米。经营范围：乙方只限于以“BDHome”为该商铺名称，进行零售类经营。交铺日期按《商铺租赁合同》约定为准。租赁期分两个期间：装修期：2个月(乙方须按35元/月/平方米标准缴纳装修期管理费，免收装修期租金，共计19,001.50元)。经营期：5年(经营期起始日为《商铺租赁合同》约定的开业日，一般情况下开业日等于装修期满翌日)。租金及物业管理费计算(从经营期开始算)：第1-2年：租金350元/月/平方米，95,007.50元/月；管理费75元/月/平方米，20,358.75元/月。第3年：租金378元/月/平方米，102,608.1元/月。管理费75元/月/平方米，20,358.75元/月。第4年：租金408.24元/月/平方米，110,816.75元/月。管理费75元/月/平方米，20,358.75元/月。第5年：租金440.9元/月/平方米，119,682.31元/月。管理费75元/月/平方米，20,358.75元/月。乙方签署本意向书后7天内向甲方缴纳定金115,366.25元(相当于一个月标准租费)，本定金在双方签订《商铺租赁合同》后转为商铺租赁保证金，不足以缴纳租赁保证金部分由乙方补足。乙方签署本意向书之日起30天内(即2017年10月10日至2017年11月9日)签署《商铺租赁合同》。如乙方在上述期限内不签署《商铺租赁合同》，或未能依时缴纳全部上述应付款项，甲方有权解除意向书，不予退还已缴定金，并有权将商铺另行出租。甲乙双方均不得要求变更本意向书确定的基本条款。本意向书自甲乙双方签署且乙方向甲方缴纳定金后生效。
2017年10月20日，部道公司向保利分公司转账支付定金115,366.25元。
2017年10月20日，部道公司向保利分公司提交围挡设计样稿。2017年10月22日，保利分公司确认围挡设计样稿。2017年10月23日，部道公司在商铺外场设置围挡。围挡由部道公司出资完成。
2017年11月10日至11月28日期间，部道公司分四次向保利分公司发送修改商铺租赁合同的意见。保利分公司分别进行了四次回复。其中双方最主要争议条款为：1、保利分公司拟定的商铺租赁合同第3-2条：“乙方在《商铺交付通知书》约定的日期办理收铺手续。……若甲方推迟交铺，装修期及租金起算日按商铺实际交付日期顺延。”部道公司对此持有异议，认为需要“约定一下甲方推迟多少天交铺的，乙方有权单方面解除商铺租赁合同，并要求甲方承担相应的违约责任。”保利分公司则回复“不同意”。2、保利分公司拟定的商铺租赁合同第7-3条：“乙方必须自行向工商税务部门办理工商营业执照及税务登记，并根据经营需要办理其他必要证照，如乙方防疫证等，并将已办证照复印给甲方备案，依法持证自主经营，不得无证照经营，不得擅自改变经营范围，如需改变经营范围须事先征得甲方书面同意，但甲方无须对乙方经营范围之变更是否违法违规承担任何责任。如乙方经营餐饮业态，乙方须提供卫生许可证、员工健康证等，乙方不得拒绝或拖延提供。乙方若未能在合同约定的时间内提供合法有效的文件，甲方有权解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任。”部道公司对此持有异议，认为“注明如因甲方或甲方商铺的原因致使相关证件不能办理的，乙方无需承担责任，且乙方有权要求解除合同并要求甲方承担相应的违约责任”。保利分公司回复“不同意修改，已有商户取得营业执照，不存在甲方原因”。3、保利分公司拟定的商铺租赁合同第7-6条：“乙方不得分租、转租或舍弃该商铺，不得将该商铺承租权作质押。下述任何一种情况将被视为该商铺承租权的转让：(1)如乙方破产或被清盘或其产业被接管；(2)如乙方是有限公司或其他法人企业，乙方直接或间接控股股东的变更(若控股权变更是乙方股东的集团内部改组，则属例外)。”部道公司对此持有异议，认为“建议删除，这属于公司内部经营层面的东西，不应视为违反本条款的规定”。保利分公司回复“不同意，该条款已被法务确认”。4、保利分公司拟定的商铺租赁合同第10条违约处理部分，部道公司认为“添加一条，甲方未按合同约定交付商铺，或交付的商铺不符合合同的约定超过xx日的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿乙方因此造成的一切经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等。”保利分公司回复“不同意”。5、保利分公司拟定的商铺租赁合同第10-2条：租赁期间，乙方应维护该商铺于甲方指定的营业时间内正常营业，不得随意中断或停止其业务经营。若未经甲方事先书面同意，在营业时间内，乙方无故停业累计达到10次以上，则视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，没收保证金，要求乙方赔偿甲方由此造成的一切经济损失(包括直接损失、间接损失)。部道公司对“要求乙方赔偿甲方由此造成的一切经济损失(包括直接损失、间接损失)”持有异议，认为“建议删除”。保利分公司回复“不同意”。6、保利分公司拟定的商铺租赁合同补充协议第4条：合同正文第6-8条变更为：“本合同期满前三个月内，甲方事先通知乙方的情况下，有权带其他有意承租者进入该商铺视察应尽可能减少给乙方经营带来的影响，并有权于其认为合适地点张贴有关出租该商铺的告示，需符合乙方整体形象。”部道公司则认为该条款应变更为：“本合同期满前三个月内，甲方应书面征求乙方是否续租？若乙方不续租，甲方在事先通知乙方的情况下，有权带其他有意承租者进入该商铺视察应尽可能减少给乙方经营带来的影响，并有权在该商铺以外的合适地点张贴有关出租该商铺的告示。”保利分公司则对“有权在该商铺以外的合适地点张贴有关出租该商铺的告示”条款表示不同意。7、保利分公司拟定的商铺租赁合同补充协议第6条：合同正文第8-1条约定：“下列事项非甲方或其雇员的管理过错所致，甲方无须对此承担责任，一切责任由乙方自行负责。(1)该租赁商铺或任何部分之损坏或因水满溢，或因甲方在该商铺内所设之固定装置与设备损坏而造成乙方或其他人人身、财产的伤害及损失。”部道公司对此持有异议，认为该条应变更为：“因乙方的过错或过失导致该租赁商铺内任何部分之损坏、或遭水浸泡、或商铺内所设之固定装置与设备损坏而造成的乙方或其他人的人身伤害及财产损失。”保利分公司则回复“不同意修改”。8、保利分公司拟定的商铺租赁合同补充协议第8条：合同正文第10-1条约定：“若乙方原因停业，若停业时间在五日内，则按停业天数向甲方缴纳双倍的租金和管理费，若连续停业时间超过五日或累计停业超过十日，则视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失(包括直接损失、间接损失)，同时乙方的保证金不予退还。”部道公司对此持有异议，认为应将其中的“乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失(包括直接损失、间接损失)”删除。保利分公司回复“该句不同意删除”。9、保利分公司拟定的商铺租赁合同补充协议第9条：合同正文第10-2条约定：“租赁期间，乙方应维护该商铺于甲方指定的营业时间内正常营业，不得随意中断或停止其业务经营。若未经甲方事先书面同意，在营业时间内，乙方无故停业累计达到10次以上，则视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，没收保证金，要求乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失(包括直接损失、间接损失)。”部道公司认为应将该条的“要求乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失(包括直接损失、间接损失)删除”。保利分公司回复“不同意，按原修改方案执行，上次沟通已通过”。
2017年11月28日，保利分公司向部道公司发送《告商户函》，主要内容为：贵我双方于2017年10月19日签署租赁意向书并约定30天内签署租赁合同(2017年10月19日至2017年11月17日)。经贵我双方多次往返对租赁合同条款的沟通，因贵司反复提出新增修改意见，致使我司法务疲于应对(第一次修改意见中未提及的内容，第二次新增，我司已同意的内容，第二次又改动)。现贵司以合同条款未确认为理由推托进场时间，影响到我司沿街形象整体呈现之进度。经我司多次催促及沟通，贵司始终未予正面确认回复及任何进度报告，基于我司对贵司合作之诚意，现终次要求贵司于2017年12月1日前确认全部合同条款及修改意见(以我司确认为准)，并于2017年12月5日前完成收楼手续并提供装修进度计划，逾期我司将解除与贵司的合作，并按照意向书约定不退还意向金。
2017年11月30日，部道公司向保利分公司发出《保利租赁告知函》，主要内容为：自2017年10月19日我方与贵司签署租赁意向协议，我方积极配合有关贵司的工作，期间包括按贵司要求设计装修图纸、制作符合贵司要求的店铺装修围挡，并多次安排工作人员与贵司沟通工作，我司为此付出宝贵代价，充分表明我们与贵司“时光里”项目的合作诚意。自我方与贵司在就正式《租赁合同》除基本租赁条件(意向协议约定内的条件)外交换意见，贵司提出的多项合同条款严重失去了合同本具备的公平公正原则的条款，我方积极提出修改建议，但均被贵司无理拒绝，我方视为贵司不诚意合作行为。鉴于贵司的不诚意合作行为，如贵司一意孤行不考虑合作方的利益，我方将停止租赁合同条件的商讨。
2017年12月4日，部道公司向保利分公司发送《关于退回意向金的通知函》，主要内容为：由于合约条款，双方迟迟未能达成一致意见，致正式租赁合约未能正式签订，导致我司一直未能进场进行店铺施工，考虑双方权益，现我司停止与贵司洽谈，请贵司于2017年12月10日前退回意向金115,366.25元，如逾期未退回，我司将采取法律程序。
2017年12月6日，保利分公司向部道公司发送告租户函，主要内容为：贵我双方于2017年10月16日就上海时光里项目自愿合作并签署《租赁意向书》。我司遵从我司一贯对商户之诚意，确认在意向书签署前于2017年10月12日将标准合同模板发送贵司，因此我司确认贵司了解我司基本合作条款。现鉴于：1、在贵司签署意向书后，我司确认按正常进度提醒贵司进行合同反馈以推进合同签署。2、贵司于2017年11月10日反馈第一稿合同，已超过意向书约定签署时间，但我司秉持同贵司的合作诚意，仍继续跟进合同条款确认。3、截至2017年11月28日，双方就合同条款前后沟通5稿，但贵司有悖合同洽谈常理，在每一稿合同的修改中均新增修改项，基本罔顾双方之前每一次的确认内容，我司由此对贵司的工作推进诚意或专业度持保留意见，并不得不采取更严谨之审核态度。现于2017年12月6日收到贵司要求终止合作之公函，对此我司接受贵司的终止合作如下：1、我司根据双方签署之《租赁意向书》第8条第(1)款解除与贵司合作，由于贵司违约，不予退还定金。2、请贵司自本通知到达之日起3日内腾退商铺及围挡，清空该房屋内所有物品，逾期我司将按以下责成贵司：(1)按实际对该商铺的擅自占有日期，按意向书约定之租费计付房屋占有使用费；(2)我司将安排对围挡清除，请贵司支付由此产生的费用。部道公司确认于2017年12月7日收到该告租户函。
审理中，保利分公司、保利公司与部道公司一致确认意向书中的定金性质为立约定金。
上述事实，除当事人陈述外、另有意向书、商铺租赁合同修改稿、微信截屏、告商户函、保利租赁告知函、关于退回意向金的通知函、告租户函等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点在于部道公司主张返还定金是否有事实及法律依据。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由此可见，定金罚则系对一方不履行约定债务的惩罚。就本案而言，保利分公司与部道公司签订的意向书虽在意向书中对系争商铺的位置、装修期、经营期以及租金、物业管理费的标准进行了约定，但对其他条款比如违约责任、双方的权利义务等均未作出明确约定。根据现有证据，双方对商铺租赁合同的条款比如违约责任、转租条款、甲乙双方的权利义务等进行了沟通磋商，但最终因双方未对违约责任、转租条款等达成一致意见导致无法签订商铺租赁合同，此系不可归责于双方的原因导致主合同未能订立，故双方均不可向对方主张适用定金罚则。综上，双方磋商未果后，部道公司主张返还已付定金115,366.25元，于法有据，本院予以支持。对于部道公司主张的利息损失，此系保利分公司未能及时返还定金115,366.25元给部道公司带来的损失，根据证据显示，部道公司要求保利分公司返还定金的书面催告于2017年12月4日发出，保利分公司向部道公司发出的告租户函明确写明于2017年12月6日收到该要求终止合作公函，故部道公司要求自2017年12月7日起至定金实际归还之日止，以115,366.25元为本金，按照银行同期贷款利率计算利息，并无不当，本院予以支持。因保利分公司不具有法人资格，其民事责任应由设立的公司即保利公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：
一、保利商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海部道信息科技有限公司返还定金115,366.25元；
二、保利商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率的标准、以115,366.25元为基数向上海部道信息科技有限公司支付自2017年12月7日起至实际返还上述定金之日止的利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2,608元，减半收取计1,304元，由保利商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨 锋
二〇一八年五月二十三日
书记员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
……
三、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。