广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初384号原告:广州市首善场地租赁有限公司，住广州市海珠区工业大道北43号101东北角自编04。法定代表人：顾仕荣，总经理。委托代理人：胡佳彬、方嘉欣，分别为广东广信君达律师事务所律师和实习律师。被告：广东恒晟商贸实业发展有限公司，住广州市越秀区庙前西街48号6楼。法定代表人：韦永成，总经理。委托代理人：杨瑞林、卓文兵，分别为广东润科律师事务所律师和实习律师。原告广州市首善场地租赁有限公司诉被告广东恒晟商贸实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告自2008年以来长期合作，由原告承租被告革新路117号首层物业。原、被告双方在2013年8月30日签订的《房屋租赁补充合同》，约定原告从2013年9月1日至2016年9月14日续租上述物业，2013年9月15日至2014年8月31日的月租金60500元，从2014年9月份起，租金逐年递增5%；该场地的租赁期届满后继续出租的，在同等条件下，乙方有优先租赁权。租赁合同到期前，原告于2016年6月致函被告提出续租申请，被告于2016年8月复函，在未向原告明确续约条件的情况下，直接拒绝原告的续租申请，并要求原告交还场地。据原告了解，被告收回场地后，以月租4万元的明显低价另行出租给案外人关印，该案外人也已经将该场地对外出租获利。被告的行为已违反双方租赁合同第二条，该场地在租赁期届满后继续出租的，在同等条件下，乙方有优先租赁权。被告的行为已构成严重违约。根据《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告是以承租物业并转租作为主营业务的公司，被告对此是非常清楚的，现因被告违约，已给原告造成了对租赁场地所享有的预期租金利益损失，如被告继续按正常周期与原告续租3年，根据该物业所在位置租金现平均价格约为250元／平方米，上述物业合计约900平方米，扣除每月租金成本约6.5万元后，根据原告的经营历史，净利润率约为10%，3年预期可得利益为（250元／平方米×900平方米-6.5万元）×10%×12个月×3年﹦576000元。原告认为，原、被告之间的租赁合同有效，被告无故拒绝原告的续租申请，在不将续租条件通知原告的情况下，以明显低价另租他人的行为已严重侵害了原告的优先承租权，严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼请求：1、被告向原告赔偿违约造成的租金损失576000元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1、原告没有在合同约定的时间内向原告提出书面续租申请,已丧失优先承租权。根据合同约定，原告在租赁期满3个月前即2016年6月14日前向被告提出书面续租申请，但被告直至2016年6月28日才递交《关于革新路117号物业续租期满续约的建议》，并要求变更租赁条件，包括免三个月租金、更改缴租期限、变更租金计算方式、要求补偿等。原告的要求十分不合理，被告经研究决定不再与原告续租，并已书面函复不同意与原告续租。由于优先承租权并非法定权利，而是双方约定的权利,优先权的行使必须符合双方约定且条件对等。而原告未能按约定提交续租申请，且在后来提交的承租建议中又严重降低了租赁条件，因此丧失了优先权。2、原、被告之间的租赁合同已在租赁期届满之日合法解除，涉案场地已经交接完毕，原告已配合被告取得政府主管部门的备案登记证明以及供水、供电部门的缴纳水电费号的变更手续，双方已无其他纠纷。3、被告对外招租，所选择的承租方是经过充分对比应租条件作出，所作出的选择行为是其对自身民事权利的处分，不受任何制约。被告分别在2016年4月14日、2016年5月9日通过门户网站、羊城晚报、广州日报对外公开发布涉案租赁物的招租信息，并限定了应租有效期限至5月31日。被告经研究，比对收到的关印、广州丰乐园实业有限公司的承租方案，认为其他两家应租单位（个人）的承租方案所提供的条件均优于原告，其承租后对租赁物进行大的升级改造投入，整体改造消防系统且以被告名义申报通过消防安全验收，这些的承租条件大大优于原告，这也正是被告另行选择承租对象的原因。另外，原告在承租期间，疏于对租赁物的消防安全防范，在出租方的多次安全生产检查中均出现屡整不改的消防隐患，为此被告多次发出多份《安全生产隐患整改指令书》，但原告仍无法彻底落实，致使被告非常担心而失去信心。在租赁期限到期后，原告没有续约了意愿并配合被告终止租赁关系，并没有纠纷。况且，对租赁物另行出租也是作为产权人对所有权的处分权利，不受任何第三方的制约。4、原告所提诉请中的赔偿没有事实与法律依据，无需赔偿原告任何所谓的损失。租赁期间，被告并无任何违约行为，相反原告未按照双方合同约定在规定期限内提出书面续租申请，违反了双方设定优先权的期限条件，且其承租方案也远远不及其他应租单位（个人）优越。双方合同到期后自愿共同终止租赁关系，完成场地交接并在政府主管部门备案登记，被告综合各种因素选择了其他应租单位（个人）的承租方案是对自己权利的处分，原告无权干涉，也不应继续纠缠。其企图通过诉讼的方式获取不合理赔偿也实属无理。综上所述，请求驳回原告的诉请。经审理查明，据房管部门核发的登记时间为2008年7月14日的房地产权证记载，海珠区革新路117号首层的权属人为被告。原告之前已向被告承租涉案场地。2013年8月30日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁补充合同》，约定被告将涉案场地继续出租给原告使用，租赁期自2013年9月1日至2016年9月14日止，共计三年一十四日；该场地在租赁期届满后继续出租的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权；乙方有意续租，应在租赁期届满3个月前向甲方提出书面续租申请；租金每3个月结算一次……；乙方在签订本合同之日起7日内，向甲方交付租赁保证金人民币181500元，租赁期满或解除合同时，甲方在乙方移交场地并结清所有费用后将租赁保证金无息返还乙方；在签订本合同之日起3日内，乙方向甲方交付水电费保证金5000元；等。2016年4月14日、2016年5月9日，被告分别通过其司网站、羊城晚报和广州日报发布涉案场地的招租公告。2016年6月28日，原告向被告发出《关于革新路117号物业租约续约的建议》，其中反映按现时的消防规范要求，革新路的消防硬件必须重新设置新的自动启动及全场的喷淋系统，各商铺的电路因使用年限问题也需重新铺设，两项费用估算投入过20万元……希望在未来新的续约合同内，考虑如下建议：1、消防及电路重敷（装）工程费用，可由原告负责投入，被告以免原告三个租金为补偿；2、新租约为5年，每月租金从6万元开始计算，两年后，每年递增4%；3、交租方式，从现时提前三个月缴纳租金，可改为每月缴交当月租金（因原告已缴有三个月租金作为押金）；如贵司有意收回场地自行经营，可否到期后，顺延并免租三个月，以作原告8年来对该物业硬件投入的补偿；等。2016年8月12日，被告向原告发出《关于革新路117号首层物业租约期满续约建议的复函》，其中反映经研究，被告不同意原告提出的续约条件，租约期满后不再与原告续约；等。2016年9月15日，原、被告办理了《房屋租赁合同注销登记备案申请表》，该表载明双方同意于2016年9月15日起，解除房屋租赁合同，并申请房屋租赁合同注销登记备案。2016年10月4日，原告向自来水部门发出《办理更换对公划账业务证明》，其中反映原告申请变更涉案场地的用水费用对公划账缴交业务，用户单位由原告变更为被告；等。2016年10月4日，被告向原告退回租金保证金181500元。2016年10月25日，被告向原告退回水电保证金5000元。诉讼中，双方均确认原告已于2016年9月将涉案场地交还给被告。原告为证明其主张，还提交了以下证据：微信聊天记录被告对该证据的表面真实性没有异议，但该证据是事后的公证，存在删减的可能，无法反映客观的情况，合同中约定的提出续租必须是正式的书面文件，该微信内容不能反映原告已向被告提出书面正式的续租申请，微信对象也无法核实能够代表被告的意志，该证据无法证明原告要证明的内容。被告为证明其主张，提交了以下证据：1、关印和广州丰业园实业有限公司的应租方案；2、被告自制的《革新路117号首层物业承租条件对比表》。原告对上述证据的真实性、合法性没有异议，但在原告享有优先承租权的情况下，无论他人的应租方案如何，被告应将该同等条件告知我方，被告没有履行告知义务，损害了原告的优先承租权，而且这仅仅是应租方案的对比，不是最后签订的合同文本，被告也没有提供最终的合同文本，无法证明应租方案和最终合同文本一致，因此认为原告的承租方案比实际承租人要好并另提交了一份对比表。被告表示从原、被告的对比表看，原告与实际承租人的条件差距巨大，原告没有按合同履行消防义务，为不受制于原告，被告想将消防证照变更到自己名下。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁补充合同》是签约双方当事人的真实意思表示，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告在该合同到期前已发布涉案场地的招租公告，原告知悉并提交续租意见。原告提交的证据并不足以证实其与承租人的承租条件为同等条件，且原、被告在合同期限届满后已办理了涉案场地交接和费用结算手续，被告根据自身的需求选择承租人并无不妥，鉴此，原告认为其有优先承租权并主张损失赔偿的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费9560元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  邓燕媚人民陪审员  赵 婷二〇一七年三月××日书 记 员  杨 曼丘艳张洁