浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第43号
上诉人（原审原告）：斯光辉。
委托代理人：斯彦莉。
被上诉人（原审被告）：杭州纺织品市场有限公司。
法定代表人：张兰兰。
委托代理人：徐碧莲。
上诉人斯光辉因与被上诉人杭州纺织品市场有限公司（以下简称纺织品市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：坐落于杭州市凤起路299号的房屋为案外人杭州福华丝绸实业有限公司所有，纺织品市场公司向杭州福华丝绸实业有限公司租得该房屋用以开办杭州纺织品市场。2010年1月6日纺织品市场公司发布《关于改建商户安置及摊位租金缴纳方式的实施方案》。告知商户市场设施地改建工程从2010年3月1日开始动工，大约在2010年8月底前完成改建。原市场一区、二区商户摊位租赁合同到期后均不续签，在合同到期的同时结束经营权，摊位安置均以抽签方式确定，并对摊位的出租价格进行了核定。2010年3月纺织品市场公司对市场进行装修改造。之后斯光辉与纺织品市场公司分别签订两份《市场租赁摊位合同》，约定：斯光辉向纺织品市场公司租赁市场二区180号、112号商铺，租赁期限自2010年9月28日至2011年9月27日，摊位转租要事先征得出租方同意。租金均为每年37000元，摊位交付之日应缴纳消费者权益保证金3000元。合同签订后斯光辉向纺织品市场公司缴纳180号摊位费26250元，预收空调费1000元，保证金3000元，物管保险保洁消防费900元。112号摊位费28250元，预收空调费1000元，保证金3000元，物管保险保洁消防费900元。2010年9月16日纺织品市场公司发布《商户进场须知》，告知商户市场定在2010年9月28日正式开张营业，营业时间须准时开门，按时清场，违反或擅自停业市场有权处以罚款或收回摊位。2012年6月12日纺织品市场公司发布通知，告知商户市场进行装修，设立自动扶梯。装修完毕后原摊主凭2010年后所签合同有优先承租权。案件审理当中斯光辉确认在市场发出通知后未再缴费，目前已经不再租赁摊位。另查明，杭州纺织品市场的《市场名称登记证》于2010年7月即已到期，纺织品市场公司至今仍不能向相关部门提交所需材料取得市场名称登记证延期。斯光辉诉至原审法院，请求判令：1.纺织品市场公司赔偿斯光辉租金54500元、空调费2000元、物管消防费1800元、保证金6000元、工资损失111549元、仓库压货损失29421.5元、优先承租权损失74225.5元，共计280653元；2.本案诉讼费用由纺织品市场公司承担。
原审法院认为：本案所争议的事实在于纺织品市场公司有无适当地履行合同义务，如纺织品市场公司违约事实成立，斯光辉主张权利是否超过诉讼时效，以及斯光辉所主张的赔偿是否与事实相符。纺织品市场公司认为对于市场的经营条件斯光辉在承租摊位前就是明知的，因此不能以市场未能打开隔墙、未能办理市场登记延期就认定纺织品市场公司违约，原审法院认为对于与隔壁市场之间的通道在斯光辉与纺织品市场公司签订合同之前就已经关闭，斯光辉所提交的录音及证人证言均无法确定纺织品市场公司向斯光辉做出过打开隔墙的承诺，斯光辉就此追究纺织品市场公司违约责任理由不充分；但是办理市场登记是市场开办者应尽的基本合同义务，即使在合同签订之前纺织品市场公司就存在该问题，亦不能以此为由免除责任，由于合同履行过程中，纺织品市场公司一直不能取得市场名称登记证的延期，势必造成斯光辉不能正常经营，对于纺织品市场公司该部份的违约事实予以确认，对此纺织品市场公司应承担相应的违约责任。由于斯光辉与纺织品市场公司所约定的合同条款未对此所承担的违约责任进行约定，故应根据纺织品市场公司的违约程度确认其应承担的相应违约责任。对于是否超过诉讼时效的问题，原审法院认为虽然斯光辉在合同履行过程中就应该知道该问题存在，合同履行届满至今也已经超过两年诉讼时效，但从本案纠纷的相关情况来看，可以确认斯光辉就该问题一直持续不间断地向纺织品市场公司主张权利，因此斯光辉的诉讼并未超过诉讼时效。但斯光辉所主张的优先承租权损失、工资损失、压货费的请求缺乏依据，空调费、物管保洁费斯光辉已在合同履行期间内实际使用，再行要求退还缺乏依据。不予支持。对于租金部分，斯光辉在合同履行完毕，已经实际使用后要求全部予以退还的请求理由欠充分，虽然纺织品市场公司对商户发布有不能停业，违者罚款的告示，但这并不妨碍斯光辉依法及时主张权利，提出解除合同的请求。但由于纺织品市场公司未完全履行合同义务，故应退还斯光辉相应的租金，参照双方约定的租金标准，原审法院酌情判令纺织品市场公司返还斯光辉7062元，对于消费者权益保证金3000元在合同期满后亦应予退还，对该部份请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、纺织品市场公司于判决生效之日起10日内退还斯光辉消费者权益保证金6000元；二、纺织品市场公司于判决生效之日起10日内赔偿斯光辉13624元；三、驳回斯光辉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5960元，因本案适用简易程序而减半收取2980元，由斯光辉承担2792元，由纺织品市场公司承担188元（于判决生效之日起10日内履行完毕）。
宣判后，斯光辉不服，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定事实错误。斯光辉与纺织品市场公司因案涉市场内的摊位的租用形成租赁合同关系。斯光辉一直是市场内的经营商户，名下自1997年开始长期租用市场2个摊位。2010年3月，纺织品市场公司称该市场要进行装修，装修期间为了安全临时关闭与环北市场相连的通道，该通道是16年来一直打开的主要客流通道，也是市场唯一的消防通道，临时关闭通道门只是为了安全装修，装修完毕后将拆除堵塞消防通道的隔墙恢复客流再继续营业。承诺一切经营照旧。因此装修期间，纺织品市场公司按照市场制定的抽签规则，凭旧有2个摊位的承租权，抽取到承租二区内112号和180号两个摊位。按照纺织品市场公司要求，斯光辉办理了摊位的继续承租事宜，签订了相应的租用合同。斯光辉按约支付了相应的租金和保证金等费用。2010年9月27日装修完毕，商户才发现纺织品市场公司未能拆除隔墙，消防通道依然被堵塞。新市场原有通畅的三个消防通道被堵塞，市场消防人身安全保障隐患严重，也导致客源不肯进入危地。商户在根本没有客源的情况下，商户于2010年10月初开始不断与纺织品市场公司交涉开消防通道，要求纺织品市场公司立刻开启消防通道。随后斯光辉在维权过程中经查才获知，新装修的市场没有通过消防验收，纺织品市场公司自2010年起就一直未参加工商年检，也未办理税务登记。原为一层的市场在2010年装修中未经批准又违章翻建成二层建筑，致使市场存在重大安全隐患，消防验收无法通过。上述原因导致斯光辉无法办理经营所需相关工商税务手续，无法提供正规发票，无法开展正常经营，也无法获得市场内的消防人身安全保障。即便在一审期间，纺织品市场公司也仍然无法出示市场消防安全许可证、工商年检合格证、搭建（违章）建筑等正常市场应该具备的消防、工商管理手续。纺织品市场公司自2010年起就未按时参加年检等情形，其经营资格已经存在问题，已经形成了严重违约。这样的违约导致事实上的无法经营，已经严重侵害到了斯光辉的合法权益。在合同不能开始履行的矛盾下，2010年纺织品市场公司不断承诺，哪一天市场打开封闭的消防通道，哪一天算合同开始履行，提出合同延期，即：合同起点从刚封闭的消防通道重新打开时算起，顺延租赁期，希望以此来解决这个巨大的矛盾。这是纺织品市场公司与斯光辉在2010年达成的延期协议，有多次的关键性录音为证。但是延期了两年，直到2012年6月12日，纺织品市场公司也一直没能兑现打开消防通道，依然不能办理合法经营手续。合同租期也不能真正开始履行。于是纺织品市场公司希望单方面解除之前未曾开始履行的合同，因为之前有过市场门不开不算摊位费，哪天打开消防通道门，哪天算起合约起效的承诺。纺织品市场公司知道自己违约，于是通知所有商户，愿将2010年9月28日前缴纳的租金全额退款给所有商户，但同时提出要收回摊位承租权，商户不得再继续租赁的条件。如果一定要留下优先承租权，那么就开始翻倍缴纳租金，提高到每年5万元。这样做的目的就是为了以最小的代价毁约，让商户顺利同意解除未曾开始履行的合约。这样的条件下许多商户被迫放弃经营权利。最后有200多户摊位主，占市场90%以上，接受了这样的协商，同意解除未开始履行的合同，得到了全额退款，并放弃优先承租权。就这一事实，从斯光辉提供的双方协商录音、证人证词、2012年纺织品市场公司已退还的200多户摊位租金的过程，已经形成了有力的证据链。这些事实证明：合同从来没有开始履行，且由于纺织品市场公司自知违约导致合同一直未能开始履行。最后，纺织品市场公司根据之前的承诺，提出以全额退还租金来解决从未履行合同的问题。最后整个市场大约200个摊位得到了这样的全额退款。这是不争的事实，是证据确凿的事实。斯光辉一审起诉的原因是认为纺织品市场公司仅仅退还全额租金是不够的。因为在2010年协商延期时，纺织品市场公司也对斯光辉等商户提出交换要求，称为了打开封闭的消防通道后的经营能够顺利衔接，要求市场内商户每天按时到场守住摊位，营造市场未冷场的氛围。在此期间纺织品市场公司会定期检查，如发现有商户未到场，市场将处以罚款。因此即使没有客源，没有正规发票，没有人身安全保障，无法开展正常经营，为了即将打开门后即将开始履行的合同，斯光辉还是不得不每天到市场守摊等待。这使得斯光辉无法再从事其他工作，另一摊位还雇佣人每天守摊，付出了2年大量人力物力。这一部分的损失是由于纺织品市场公司违约造成的，应该由纺织品市场公司承担。具体来说：在违约责任上，是纺织品市场公司装修完毕后未能拆除隔墙，导致斯光辉的经营环境发生重大变化，几乎没有客源；纺织品市场公司无法取得正当合法的工商手续，使得纺织品市场公司无法提供发票进行经营；纺织品市场公司借新装修之际搭建违章建筑，消防通道堵塞，使得消防验收不能通过，人身安全隐患巨大。而且纺织品市场公司强制斯光辉每天到场守摊等待开门的行为，也使得斯光辉无法从事其他工作，产生了严重的经济损失。因为纺织品市场公司单方违约，才使得合同并未开始履行，而纺织品市场公司在2012年单方提出仅是全额退回租金，来解除未能开始履行的合约，同时提出无偿收回优先承租权。并没有补偿2年来斯光辉白白付出的人力物力，以及收回优先承租权造成的损失，不合理。综上所述，纺织品市场公司的上述行为已经侵害了斯光辉的合法权益，给斯光辉造成了重大的损失。斯光辉要求纺织品市场公司不仅全额退还租金，还要承担由此造成的损失并支付违约金。无论是纺织品市场公司曾经为了解除未曾履行的合同已经同意的全额退款，还是退款外应赔偿2年等待期间的人力物力、收回优先承租权导致的损失，都属于责任范围。为维护合法权益，斯光辉向原审法院提起一审诉讼，希望支持其诉讼请求。
（二）一审判决曲解事实，在适用法律上存在错误。一审判决中，斯光辉提供了证人证词、大量录音证据、所有的说法最后都以各种理由不被采纳，而纺织品市场公司在没有提供任何证据的情况下，仅根据律师的陈述，就被法庭采纳为事实。不符合司法公正的本意。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。（1）关于合同违约的认定，一审判决书中，对于纺织品市场公司不能取得消防许可证、工商年检一字不提。称纺织品市场公司只是未能办理《市场名称登记证》延期，造成纺织品市场公司好像只是因为不小心遗忘而没办理手续的假象。事实是纺织品市场公司新搭建的违章建筑、堵塞消防通道致使消防隐患过大，根本办理不出消防许可证、工商年检、也无法缴纳税费违章经营的违法事实，这导致商户无法提供正规发票开展营业等情况，造成了合同内容根本不能也不可能开展的违约事实。判决书中提到纺织品市场公司一直不能取得市场名称登记证的延期，势必造成斯光辉不能正常经营，对于该部分违约事实本院予以确认。这样的说法，对纺织品市场公司的责任是有所认定的，但是对于违约赔偿金额高举轻放，把纺织品市场公司自己都认可的违约应全额退款的3.7万，判成只需退款0.7万，把其他损失认定为零元。极不合理，仅此违约一条，就应认定纺织品市场公司不仅应该按之前承诺金额退款，且应该赔偿所有违约导致的其他损失。（2）关于纺织品市场公司违约导致合同从未开展，由此导致的其他损失方面：斯光辉递交了关键性录音证据、证人证词，法庭都没有采纳。斯光辉对于关键性证据录音的认定程序有异议。录音本应在庭审时当着斯光辉与纺织品市场公司双方的面播放，而一审庭审时电脑软件损坏无法播放，导致这个关键性证据无法在庭审时播放。纺织品市场公司并未听到录音内容否认录音。斯光辉也未有机会提出要求进行录音证据鉴定。而法庭事后也未再次组织庭审听取录音，直接剥夺了斯光辉的权力。事实上在证据录音中张兰兰有表明身份的清楚话语，“我张兰兰说话一定算话”等，清楚明白表明身份。长达30段的录音，都可以做录音证据的鉴定其真实性。法庭对于录音证据的草率判断，是置事实于不顾。也因此把纺织品市场公司承诺过哪天打开消防通道门，哪天算起合约起效，无法打开消防通道门从未开始履行过合约的事实从程序上否认掉。甚至对于2012年纺织品市场公司已退还的将近200户摊位全额租金的避无可避的事实，视而不见，没有一字的提及。在判决书强调租金部分，斯光辉在合同履行完毕，已经实际使用。这是把未曾开始履行的合同歪曲成合同已经履行完毕。如果不是纺织品市场公司承诺过哪天打开消防通道门，哪天算起合约起效，就不会做出因为打不开消防门，就主动全额退款200户商户，退款金额达数百万的行为。请求在斯光辉与纺织品市场公司都在场的情况下，当庭播放证据录音。并据此事实征询斯光辉与纺织品市场公司双方，听取证人证词，采纳2012年纺织品市场公司已经大规模退还（将近200户）摊位租金的事实，从前因后果连贯的有力一条证据链，确认事实真相。（3）关于证人效力问题：判决书认为证人为市场商户，与本案存在利害关系。所以不能采纳。斯光辉对此有异议，在本案中该证人为曾经摊位主，与斯光辉没有任何经济关系，也不可能从本案的摊位纠纷中得到利益。因其在2010年200户商户退租时候早已退租，已不再是纺织品市场公司的租户，将来与纺织品市场公司也没有任何经济利益关系。法院认定存在利害关系，质疑证人的效力，不符合司法的公正性。反过来说市场内的人最了解情况，才最能说明真相。为了更能说明真相，在二审中，会提供其他知情的证人，来证明事实真相。（4）关于判决书中，原审法院认为与隔壁市场之间的通道在斯光辉与纺织品市场公司签订合同之前就已经关闭，所以对于市场的经营条件是知道的，这种说法十分荒谬。是单方采纳了纺织品市场公司在无证人、证据下的说法，反而否认斯光辉有证人有证据的说法，有偏向性。而且这种说法不符合正常思维逻辑。事实是，市场在1997年至2014年期间，消防通道门都是打开的，是一直打开的主要客流通道，也是市场唯一的消防通道，临时关闭通道门只是为了2010年3月到9月装修施工安全，并非为封闭通道而封闭。按照签订的合同，市场确保市场内的水电、消防、安全等设施符合使用条件并达到有关标准。保持消防通道的畅通就是市场需要做的基本义务。根据《消防安全法》，为了市场安全该消防通道也是不得封闭的，否则会造成巨大安全隐患。同时，为了装修暂时封闭通道，这也是一般人流量巨大的公共场所施工的惯用手法。斯光辉与纺织品市场公司双方签订合同当日都认为通道已经开了16年，半年期装修完毕后将拆除堵塞消防通道的隔墙恢复客流再继续营业，消防通道继续畅通安全，一切经营照旧。而将签订合同日期放在新市场装修完毕前，是因为纺织品市场公司认为订好了合同，装修完毕后就可以马上进驻开业。在签订合同当日绝对没有任何一个人会猜到日后消防通道会堵塞，客源流会被堵塞，也猜不到市场方无法将畅通了16年的消防通道继续保持畅通，而转变成巨大隐患的。在这样正常的认知下，众多商户才会签订新的合同。如果早就能预料到消防通道将会关闭，安全隐患将会一直巨大，将会不能正常经营。没有任何人会交付钱款租赁的，做这样不合常规的投资。也正因为无法知道市场日后不开通道的经营状态，9月27日装修完毕后，商户一看到通道没有及时打开，才会非常惊慌，10月初就开始多次与纺织品市场公司交涉开门事宜，交涉消防安全什么能通过验收。而纺织品市场公司律师称斯光辉在签订合同时，看到装修施工现场封闭施工，就一直会预测到未来经营时会通道一直关闭，把装修施工封闭状态，歪曲等同于开业经营状态，简直荒谬。法理上来讲，不管纺织品市场公司是否承诺，都应该根据合同保持消防通道安全。更不论纺织品市场公司实际上一次又一次不断地承诺要打开门。而法庭采纳纺织品市场公司所称，推测斯光辉在装修期间看到施工封闭，就一定全知道开业经营后也会一直封闭，既不合逻辑，又是有偏向性的认定。（5）关于优先承租权的问题。原审法院驳回了关于优先承租权的认定。事实上在商铺摊位租赁市场，获得优先承租权是取得摊位经营权的重要一关。优先承租权和房价一样，是有市场价值的，并不随以买入时候价格定死，而后就不做变化，而是根据地段、人流、服务等价值调整变化价格的，这个经济事实是客观存在的。在转让摊位时，购买者首先就要支付大笔资金的优先承租权费用，再支付相应的租金，才能真正租到摊位。本案中，纺织品市场公司以不合理的霸王条款，宣称不提供正常服务还要收取双倍的租金这样的恶劣手段，逼商户选择不得不走，以零代价无偿收回优先承租权，是极其恶劣的行为。法庭对于优先承租权的价值不做认定，是对于市场价值的否认，是对事实的不尊重。综上，请求撤销原审判决，改判支持斯光辉一审诉讼请求。
纺织品市场公司答辩称：双方签订的协议是2010年9月28日到2011年9月27日，该合同已经履行完毕。所以，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：纺织品市场公司与斯光辉就案涉180号、112号摊位签订两份《杭州纺织品市场租赁摊位合同》时，纺织品市场与隔壁市场之间的通道已经关闭，案涉合同中未就该通道的开通有过约定，现也无有效证据证明纺织品市场公司向斯光辉做出过开通该通道的承诺，故斯光辉认为纺织品市场公司未开通通道门系违约并据此主张纺织品市场公司承担违约责任的相关上诉理由不能成立。案涉两份《杭州纺织品市场租赁摊位合同》约定的租赁期限为2010年9月28日至2011年9月27日。合同签订后纺织品市场公司交付了摊位，斯光辉也认可进货并有人在摊位。原审法院结合双方合同履行的情形，纺织品市场公司未能取得市场名称登记证延期势必造成斯光辉不能正常经营的违约程度，案涉合同中未就相应违约行为约定违约责任等本案实际情况，酌情确定纺织品市场公司赔偿斯光辉13624元并无不当。至于斯光辉主张的全额退还租金、优先承租权损失、工资损失、物管费、压货损失等均无事实及法律依据，原审法院不予支持亦无不当，斯光辉的相关上诉请求本院均不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5198元，由斯光辉负担。斯光辉已预交二审案件受理费5960元，应退762元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 瞿 静
审 判 员 张一文
代理审判员 盛 峰
二〇一五年三月二日
书 记 员 项 琳