江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终368号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄海华，男，1954年8月16日生，汉族，江西省宜春市人，个体工商户，住江西省宜春市袁州区，
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄绍文，男，1977年4月23日生，汉族，江西省宜春市人，个体工商户，住江西省宜春市袁州区，
上述二上诉人委托诉讼代理人：黄友生，江西东鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾仁义，男，1965年5月5日生，汉族，浙江省玉环县人，住浙江省玉环县，
委托诉讼代理人：邹瑞平，江西鸿韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓玉，江西鸿韵律师事务所实习律师。
上诉人黄海华、黄绍文因与被上诉人曾仁义房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院作出的（2017）赣0902民初4032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄海华、黄绍文上诉请求：1.请求撤销袁州区人民法院（2017）赣0902民初4032号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定“该转租行为经得严国华同意”错误，合同上没有严国华签字。曾仁义欺瞒两上诉人其中有两间店面的房东是严国华的事实，签订《房屋租赁合同》，欺骗两上诉人支付21万元转让费与押金3万元。后两上诉人按惯例转让时，遭到严国华反对，造成整个房屋无法转让。两上诉人要求解除租赁并停止经营，但曾仁义却要继续履行无效与可撤销的《房屋租赁合同》。一审认定该合同合法成立并有效是明显事实认定错误，适用法律不当。2.两上诉人搬离后，不再使用店面，就不要支付店铺租金。拆除的洗脸盆等是自己的，不需要赔偿他。3.严国华没有在租赁合同上签字，租赁合同应为不定期租赁合同。不定期租赁合同，随时可以解除。
曾仁义辩称，1.一审时候出具了严国华的书面证言，严国华夫妇当庭证实了两次转租是知情且同意的，2.一审证据中有三方协议，当时上诉人对房屋情况是知情的，曾仁义及案外人没有隐瞒任何事实，3.上诉人说房屋抵押情况，我方对具体情况不了解，即使抵押也不影响租赁和使用房屋，我方一直按协议履行，4.上诉人说转让店面受到严国华阻拦，租赁合同第7条明确约定了乙方在租赁期间不得转租，5.严国华没有在房屋租赁合同上签字并不等于严国华不同意出租。
曾仁义向一审法院提出诉讼请求：1.判决黄海华、黄绍文向曾仁义支付房屋租金80000元人民币及水电费、物业费2875.02元；2.判决黄海华、黄绍文赔偿曾仁义损失14000元人民币；3.判决黄海华、黄绍文继续履行2015年1月5日签订的《房屋租赁合同》；4.本案诉讼费由黄海华、黄绍文承担。
黄海华、黄绍文向一审法院提出反诉请求：1。判令曾仁义偿还黄海华、黄绍文租赁房屋押金30000元；2.反诉费用由曾仁义承担。事实与理由与黄海华、黄绍文的辩称理由相同。
一审法院认定事实：曾仁义于2013年4月1日租赁案外人严国华所有的位于宜春市××、××4两间店面，租赁期限至2018年3月31日。后曾仁义将该两间店面与自己所有的位于该店面楼上的三套房屋（房屋产权证号为宜房字第××号、1-××号、1-××号）出租给案外人朱保忠经营宾馆，该转租行为经得严国华同意。2015年1月5日，案外人朱保忠在经得曾仁义同意后将经营的原明月商务宾馆转让给黄海华，并约定了转让费210000元。同日，曾仁义与黄海华、黄绍文签订《房屋租赁合同》，合同约定“曾仁义将宜春市明月北路177号楼下两间店面（即宜春市××、××4两间店面）、楼上三个套间出租给黄海华、黄绍文经营宾馆使用。房屋租赁期限至2018年3月31日。租赁费用为2016年7月14日至2017年7月14日的年租金150000元，后按5000元递增即2017年7月14日至合同期满的年租金为155000元。水电费黄海华、黄绍文使用的由黄海华、黄绍文承担，物业用按90元每月计算。黄海华、黄绍文在经营过程中不得转租，如确需转让，须与甲方协商。”该转租行为亦经得案外人严国华同意。黄海华、黄绍文转得店铺后，向曾仁义交纳了30000元保证金。2017年4月，黄海华、黄绍文因经营困难，擅自搬离店铺，并停止支付租金。后曾仁义多次要求黄海华、黄绍文继续履行合同并支付租赁费用未果。
一审法院认为，曾仁义与黄海华、黄绍文签订的《房屋租赁合同》自双方签字即成立。黄海华、黄绍文提出该合同系受欺诈而签订，但未能提供相应的证据予以证明，故该合同系双方的真实意思表示。曾仁义将承租的案外人所有的房屋在经得案外人同意后转租给黄海华、黄绍文使用，且转租的期限未超过曾仁义与案外人约定的剩余租赁期限，该转租行为与租赁期限约定均不违反法律规定，故曾仁义与黄海华、黄绍文签订的租赁合同合法成立并有效。
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，曾仁义已将出租房屋交付给黄海华、黄绍文使用，履行了出租人的义务。黄海华、黄绍文有义务按照约定支付租金。黄海华、黄绍文支付租金至2017年4月15日，后再未支付租金。2017年4月15日至2017年7月14日的年租金为150000元，即该时间段租金为37500元。2017年7月15日至2017年10月14日的年租金为155000元，即该时间段租金为38750元。故至法庭辩论终结之日止（按2017年10月14日计算），黄海华、黄绍文尚欠曾仁义租金78250元。曾仁义已代交水费、电费经本院认定的为2475.02元，该部分水、电费用应当由黄海华、黄绍文承担。对曾仁义要求黄海华、黄绍文支付租金及水电费的诉讼请求，在80725.02的范围内予以支持。
曾仁义与黄海华、黄绍文签订的《房屋租赁合同》约定了租赁期限，系有固定租赁期限的租赁合同，在没有其他法定解除事由出现的情况下，两被告无权随时解除合同。故曾仁义要求与黄海华、黄绍文继续履行合同的诉讼请求予以支持。
曾仁义提出的要求黄海华、黄绍文赔偿损失的诉讼请求，由于合同需继续履行，损失无法确定，且曾仁义未提供证据证明，对该诉讼请求本院不予支持。
黄海华、黄绍文提出的要求曾仁义返还保证金30000元的诉讼请求，因合同需继续履行，该保证金可待双方全面履行合同义务后，由曾仁义返还黄海华、黄绍文或冲抵租金，现阶段曾仁义要求黄海华、黄绍文返还，于法无据，本院不予支持。
一审法院判决：根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、黄海华、黄绍文应自本判决生效后继续履行与原告曾仁义签订的《房屋租赁合同》。二、限黄海华、黄绍文于本判决生效后十日内向曾仁义支付拖欠租赁费78250元及水电费2475.02元（该费用算至2017年10月14日），共计80725.02元。三、驳回曾仁义的其它诉讼请求四、驳回黄海华、黄绍文的反诉请求。如果未按本判决期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2222元、反诉费275元，共计2497元，由黄海华、黄绍文承担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。2018年3月31日，《房屋租赁合同》租赁期届满，黄海华、黄绍文将钥匙交至法庭，由法庭转交曾仁义。2017年10月14日至2018年3月31日的租金，因起诉时未发生，一审未予以处理，被上诉人可以另行处理。
本院认为，黄海华、黄绍文与曾仁义签订的《房屋租赁合同》系自愿签订，但因房屋中两间店面的房屋所有人严国华未在该合同上签名，故签订合同时与严国华所有的房屋有关的部分属于合同效力待定。严国华在事后及在本案审理中表示认可该租赁合同，应视为对合同效力的追认。故黄海华、黄绍文与曾仁义签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应履行合同义务。因租赁期于2018年3月31日届满，该租赁合同已终止。一审查明“2017年4月15日至2017年7月14日的年租金为150000元，即该时间段租金为37500元。2017年7月15日至2017年10月14日的年租金为155000元，即该时间段租金为38750元。故至法庭辩论终结之日止（按2017年10月14日计算），两被告尚欠原告租金78250元”，计算有误，应为37500+38750=76250元。故2017年4月15日至2017年10月14日黄海华、黄绍文欠曾仁义76250元租金。黄海华、黄绍文上诉请求支持其反诉请求，即要求返还押金（保证金）3000元，因其欠交租金，故保证金可冲抵租金30000元。
综上所述，黄海华、黄绍文与曾仁义签订的《房屋租赁合同》期限届满，不再继续履行。合同期限届满，押金应予返还，故黄海华、黄绍文的上诉请求成立，应予支持；押金冲抵租金30000元，故黄海华、黄绍文应支付曾仁义46250元租金。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初4032号民事判决第三项，即“驳回曾仁义的其他诉讼请求”；
二、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初4032号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、上诉人黄海华、黄绍文应支付被上诉人曾仁义租赁费76250元及水电费2475.02元（该费用仅算至2017年10月14日），共计78725.02元；被上诉人曾仁义应返还上诉人黄海华、黄绍文保证金30000元。两项折抵，限上诉人黄海华、黄绍文于本判决生效后十日内向被上诉人曾仁义支付48725.02元。
一审案件受理费2222元、反诉费275元，共计2497元，由上诉人黄海华、黄绍文负担2222元，由被上诉人曾仁义负担275元。二审案件受理费1818元，由上诉人黄海华、黄绍文负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾 莉
审判员 高胜敏
审判员 易 芳
二〇一八年四月三十日
书记员 高 强