吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一初字第82号
�告：长春金旭房地产开发有限公司。住所：长春汽车经济技术开发区丙八街以东。
法定代表人：李旭，董事长。
委托代理人：李红伟，吉林可信律师事务所律师。
委托代理人：王成宇，男，汉族，1981年10月1日生，公司员工，住长春市二道区长吉北线3号。
被告：一汽马自达汽车销售有限公司。住所：长春汽车经济技术开发区兴顺路****号。
法定代表人：安铁成，董事长。
委托代理人：许凯，北京德恒律师事务所律师。
委托代理人：杨薇，北京德恒律师事务所律师。
第三人：长春市汽车经济技术开发区管委会（原长春西新经济技术开发区管委会）。住所：东风大街7766号。
法定代表人：李长明，主任。
委托代理人：朱海多，吉林上维律师事务所律师。
委托代理人：李昕喆，吉林上维律师事务所律师。
原告长春金旭房地产开发有限公司（以下简称金旭公司）与被告一汽马自达汽车销售有限公司（以下简称马自达公司）、第三人长春市汽车经济技术开发区管委会（以下简称汽开管委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金旭公司的委托代理人李红伟、王成宇，马自达公司的委托代理人许凯、杨薇，汽开管委会的委托代理人朱海多、李昕喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金旭公司诉称：2013年8月28日，原被告签订《房屋租赁合同》。合同约定将原告为被告定向建设的位于长春汽车经济技术开发区兴顺路1366号、建筑面积18753平方米的办公楼租赁给被告使用，租期十年，年租金1500万元（上打租）。合同第六条第二款约定：若被告未能依约按期向原告支付全部租金，则原告有权书面通知被告予以交付，被告逾期15日未能交付，需按所欠租金的日千分之五向原告交纳滞纳金。现被告自使用租赁物以来，一直欠付部分租金。2014年，原告通过《律师函》向被告催告，提出欠缴租金应承担违约后果，但被告对此置若罔闻。至原告起诉时止，被告只支付租金900万元，尚欠租金3600万元。被告违反合同约定，长期拖欠租金不付，给原告造成巨大经济损失，应按照合同约定及法律规定向原告足额支付租�并承担违约赔偿责任。原告自愿下调合同约定的日千分之五违约金赔偿标准，本次诉讼按照日万分之五标准计算违约金为657万元。综上，请求判令被告给付租金3600万元(庭审时金旭公司因马自达公司又支付了300万元租金，金旭公司将此项诉讼请求变更为3300万元)；被告支付拖欠租金的违约金657万元（暂计算至起诉之日，以判决生效日为准）；诉讼费由被告承担。
马自达公司辩称：1.本案核心问题在于汽开管委会未履行其应尽的租金支付义务。汽开管委会积极引入马自达公司整体迁移至其行政区域内，并于2012年与马自达公司及金旭公司共同签订《一汽马自达汽车销售有限公司办公楼建造和租赁三方框架协议》（下称《三方协议》）。2013年8月28日，为细化《三方协议》中关于房屋租赁部分的约定，马自达公司与金旭公司在《三方协议》框架下进一步签订了《房屋租赁合同》，二者应整体适用。本案并非单纯的马自达公司与金旭公司双方房屋租赁合同纠纷，而是从马自达公司、金旭公司和汽开管委会三方关于“招商引资”合作事项纠纷引发的诉讼。2.马自达公司及时支付《三方协议》与《房屋租赁合同》项下租金，不存在应付而未付的金额。依据《三方协议》与《房屋租赁合同》之约定，金旭公司每年获取租金1500万元，其中，归属于马自达公司应承担部分的年租金为每年300万元，剩余租金1200万元由汽开管委会承担。马自达公司始终严格履行租金给付义务，至今已累计向金旭公司支付四年租金共计1200万元整，比《房屋租赁合同》约定租金尚多支付一年。3.马自达公司始终严格履行《三方协议》与《房屋租赁合同》项下义务，不存在任何违约情形，不应对金旭公司未收到�金一事承担任何责任。根据《三方协议》之约定，汽开管委会每年应以补贴形式承担租金1200万元，马自达公司应将工商、税务等转移登记至汽开管委会所辖区域内，马自达公司在签订《三方协议》与《房屋租赁合同》后便积极准备并着手办理各项转移登记事项，于2013年年底完成工商注册变更和税务登记证的地址变更。但在实际税收缴纳迁出迁入的问题上，原管辖主体高新管委会与汽开管委会产生了巨大分歧，为此，马自达公司多次向高新区、汽开区、长春市政府寻求帮助。2014年4月21日，肖万民副市长作出亲笔批示，要求汽开区、高新区协调解决马自达公司税收交纳迁出迁入问题，即要求马自达公司将纳税基数缴纳至高新区，增益税收缴纳至汽开区。而此后汽开区却拒绝将马自达公司的税收缴纳迁入，时至今日，汽开管委会仍然未支付任何租金补贴、未承担其应承担的租金部分。综上，马自达公司已履行了全部义务，不存在违约情形，请求法院依法驳回金旭公司各项诉讼请求。
汽开管委会陈述称：1.汽开管委会有权行使先履行抗辩权，汽开管委会并未存在违约行为，不应承担任何责任。第一，依据《三方协议》约定，金旭公司及马自达公司为先履行义务方，汽开管委会为后履行义务方，马自达公司早已入住新的办公楼，但至今也没有将税收转至汽开管委会管辖地，汽开管委会作为后履行义务方有权拒绝其要求支付租金的请求。第二，根据《税务登记管理办法》第十八条规定：纳税人税务登记内容发生变化的，应当向原税务机关申报办理变更税务登记。马自达公司作为纳税人应作为办理税务转籍手续的义务人，现因马自达公司的原因未履行合同义务，汽开管委会有权拒绝支付补助租金。2.马自达公司因自身原因未将税收迁至汽开管委会管辖地，违反《三方协议》约定义务，应自行承担由此带来的不利后果。马自达公司并未向原税务登记机关申请税务清算，仅是变更了登记地址，并非申请办理注销登记，也就是说马自达公司作为税务转籍的申请义务人并未履行相应义务，而马自达公司提出的带有市长签批的文件，签批承办人中也没有汽开管委会的工作人员，更加没有任何法律规定作为转入区的政府方在纳税转籍过程中负有任何义务。3.本案所涉房屋租赁以及租金一事系金旭公司与马自达公司之间的纠纷，与汽开管委会无关，汽开管委会仅是给予马自达公司招商引资优惠。综上，汽开管委会不应在本案中承担任何责任。
本院经审理查明：2012年4月18日，金旭公司（甲方）、马自达公司（乙方）与汽开管委会（丙方）签订�三方协议》，约定：一、项目概况1.建设项目名称：一汽马自达汽车销售有限公司办公楼。2.建设项目地址：位于通达路以北，西至兴顺路，东至原派出所东边界。3.建设项目规模：地块总净地面积约为1.1万平方米，项目规划容积率约为3.5-4，拟建一汽马自达汽车销售有限公司办公楼，总建筑面积约为1.8万平方米（含培训中心1600平方米，地下室建筑面积约3000平方米）。投资金额约暂定1.62亿元。建设周期暂定为1年左右（上述面积、投资额、时间均以最终项目签订的正式合同为准）。二、项目合作方式及条件1.合作方式：甲方为一汽马自达汽车销售中心项目的建设方和出租方，乙方为承租方，丙方为政府。2.合作条件：（1）此建设项目是丙方为引进投资项目，而与甲方协商确定由甲方进行投资和开发的项目，项目建成后，由甲方出租给乙方使用，乙方支付属乙方应承担部分的租金（300万元∕年）。租赁双方的具体权利义务由甲、乙书双方另行签订房屋租赁合同予以确认。（2）乙方承租期限暂定为十年，自项目竣工并验收通过后乙方开始租赁之日起计算。3.丙方通过开发区招商优惠政策支持等方式补助给乙方另外部分的租金（即乙方300万元∕年之外的租金），丙方每年补助的租金数额为正式租赁合同确定的年租金数额减去乙方每年支付300万元人民币租金的差额部分。丙方补助给乙方的租金直接支付给乙方，补贴日期自乙方首次支付租金日期开始至租赁期结束末次支付租金日期结束。三、三方的权利和义务（二）乙方的权利和义务1.在工程建设及相关手续完备的前提下，乙方必须在入住新址前将开户银行、税务的登记和营业执照注册地址变更为丙方管辖地，保证税收在丙方管辖地缴纳，如未按约定实施，丙方不能启动补助行为。……4.乙方保证租赁期限为十年（暂定）。在租赁期内按合同约定按时足额支付租金（每年支付300万元人民币）。并保证将丙方给予的租金补助按时足额支付到甲方账户。本协议第二项第2条第（4）款约定的情况除外。
此后，金旭公司建设了长春金旭地产马自达汽车销售办公楼及附属商业设施配套建设项目，并于2013年8月28日与马自达公司签订了《房屋租赁合同》，约定金旭公司将其建设的坐落于长春汽车经济开发区兴顺路1366号的房屋出租给马自达公司。租期十年，自双方签字盖章之日起（2013年8月28日起至2023年8月27日止）。房产租用租金：根据《三方协议》相关条款，双方约定马自达公司每年支付租金1500万元，支付方式参照《三方协议》。鉴于金旭公司资金占用比较巨大，为缓解金旭公司压力，马自达公司同意就其自有租金支付部分，在本合同生效后的首次租金支付的同时，提前支付第二年的租金300万元，共计600万元，第三年及其后的租金按本合同约定每年正常支付（上述租金不包含水费、电费、采暖费、通讯费、网络宽带费、有线电视费、物业费）。租金按年预付，金旭公司须在每年到期前5个工作日内向马自达公司开具租金发票，马自达公司在接到金旭公司发票后的5个工作日内按金旭公司提供的账号向其支付年租金，此后以此类推，每个自然年度依此支付租金。若马自达公司未能依约按期向金旭公司支付全部租金，则甲方有权书面通知马自达公司予以缴付，马自达公司逾期15日未能缴付租金，马自达公司须按所欠租金的每日千分之五的标准向金旭公司缴纳滞纳金。
上述《房屋租赁合同》签订后，马自达公司使用了金旭公司建设的案涉房屋。截至2015年11月3日，马自达公司共向金旭公司支付租金1200万元（2013年9月29日支付600万元、2014年12月12日支付300万元、2015年11月3日支付300万元）。在马自达公司向金旭公司支付上述三笔租金的过程中，有金旭公司先开具发票的情况，也有金旭公司后开具发票的情况。
马自达公司分别于2015年1月18日、2016年1月27日向金旭公司发出《询证函》，两份《询证函》均体现根据马自达公司账目记载，马自达公司欠付金旭公司租金。
另查：马自达公司于2013年底将工商注册及税务登记变更至汽开区。
本院认为：1.金旭公司、马自达公司与汽开管委会签订的《三方协议》及金旭公司与马自达公司签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，合�各方均应遵照执行。2.金旭公司按照《三方协议》及《房屋租赁合同》的约定履行了为马自达公司建设房屋，并将建成的房屋出租给马自达公司的义务，其亦享有《三方协议》及《房屋租赁合同》所约定的得到每年1500万元的出租房屋的对价的权利。马自达公司使用案涉房屋三年，其应当向金旭公司支付4500万元的租金，而马自达公司截至2015年11月3日合计向金旭公司支付1200万元租金，其尚欠金旭公司3300万元租金，金旭公司向马自达公司主张该项权利应予支持。3.关于马自达公司以根据《三方协议》及《房屋租赁合同》的约定，其每年应支付的1500万元租金中的1200万元应由汽开管委会支付的抗辩理由。首先，《房屋租赁合同》的主体是金旭公司与马自达公司，马自达公司作为房屋承租人负有向金旭公司按期足额支付租金的义务；其次，虽然马自达公司每年所支付的1500万元的租金的构成是马自达公司承担300万元，汽开管委会补助其1200万元，但根据《三方协议》及《房屋租赁合同》的约定，汽开管委会所承担的1200万元的补助租金的支付对象是马自达公司，而非金旭公司，故马自达公司此项抗辩没有事实及法律依据，本院不予支持。4.关于金旭公司主张的违约金应否予以支持的问题。《房屋租赁合同》第六条第2项约定，马自达公司逾期15日（含）未能缴付租金，马自达公司须按所欠租金的每日千分之五的标准向金旭公司缴纳滞纳金，现马自达公司未按期交付租金，构成违约，应当承担违约责任，金旭公司自行将违约金标准降至日万分之五，不超过法律规定的上限，应予支持。根据双方合同约定，租金应自2013年8月28日起算，马自达公司于2013年9月12日未支付租金即开始起算违约金，马自达公司分别于2013年9月29日支付600万元、2014年12月12�支付300万元、2015年11月3日支付300万元租金，故其应承担的违约金为：违约金以1500万元为本金从2013年9月12日计算至2013年9月29日，按日万分之五标准计算；以900万元为本金从2013年9月29日至2014年9月12日按日万分之五为标准计算；以2400万元为本金从2014年9月12日至2014年12月12日按日万分之五为标准计算；以2100万元为本金从2014年12月12日至2015年9月12日按日万分之五为标准计算；以3600万元为本金从2015年9月12日至2015年11月3日按日万分之五为标准计算；以3300万元为本金从2015年11月3日至2015年12月15日（本案立案之日），按日万分之五为标准计算。以上合计违约金为709万元，高于金旭公司主张的截至起诉之日止的违约金657万元，故自2013年9月12日至2015年12月15日的违约金以金旭公司主张为准，金额为657万元。自2015年12月16日至本案生效之日止的违约金以3300万元为本金，标准为日万�之五。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
长春金旭房地产开发有限公司于本判决生效后立即向一汽马自达汽车销售有限公司开具3300万元的租金发票，一汽马自达汽车销售有限公司在接到长春金旭房地产开发有限公司开具的发票后的5个工作日内向长春金旭房地产开发有限公司支付3300万元的租金及违约金（自2013年9月12日至2015年12月15日的违约金为657万元，自2015年12月16日至本案生效之日止的违约金以3300万元为本金，标准为日万分之五）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费254650元（原告已预交）、保全费5000元（原告已预交），合计259650元，由一汽马自达汽车销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 张新华
人民陪审员 白 勇
二〇一七年五月十一日
书 记 员 米志娜