辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽02民终1736号
上诉人（原审原告）：大连大轴轴承有限公司。
法定代表人：王玉峥。
委托代理人：姜旭东，辽宁开元来律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连亿得机械制造有限公司。
法定代表人：莫雷诺佩萨克。
委托代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。
原审原告大连大轴轴承有限公司（以下简称大轴公司）与原审被告大连亿得机械制造有限公司（以下简称亿得公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年11月24日作出（2014）甘民初字第3733号民事判决，大轴公司、亿得公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人大轴公司的委托代理人姜旭东、上诉人亿得公司的委托代理人陈茹馨到庭参加诉讼。
原告大轴公司一审诉称，2007年12月8日，被告与原告签订一份《厂房租赁合同》。该合同约定，原告将位于大连市甘井子区棠梨工业园区的厂房、办公楼计4214.95平方米出租给被告使用。该合同同时约定，被告应合理使用租赁物，未经原告同意不得擅自改动。合同履行期满后，被告与原告在2013年1月4日对租赁物进行交接。交接时发现被告对租赁物破坏及改动严重，该租赁物已经不具备继续出租的条件。当时，双方将租赁物的毁坏情况进行了书面记录并签字确认。由于原告急于将租赁物继续对外出租，因此当时要求被告尽快将租赁物恢复原状。但被告拖延两个月迟迟没有修复。在原告的催办下，被告要求原告提交修复预算书。2013年3月11日，原告将预算书交付被告，恢复工程的预算数额为212,297.11元。但时至今日，被告仍没有确认上述预算，更没有进行修复。这导致上述租赁物至今无法对外出租，给原告造成很大经济损失。截至目前，租金等直接经济损失已达1,050,653.33元，且该损失仍在不断扩大。原告诉至法院，请求法院判令：（一）被告立即向原告赔偿房屋损失212,297.11元；（二）被告立即向原告支付拖欠的租赁期间水费20,000.00元；（三）被告立即向原告赔偿房屋租赁损失787,990.00元。
被告亿得公司一审辩称，不同意原告的诉讼请求。（一）本案原告对被告已履行完毕案涉租赁合同中约定的5年租赁费和管理费并无异议，但对搬迁后因租赁物的修缮损失提出异议。因此本案被告已履行了租赁合同中的主要付款义务；（二）本案租赁合同虽履行完毕、自然终止，仍为无效合同；（三）不合理的出租办案标的物，虽然法律支持合理对价，但不能因此本案原告提交的合同成为有效合同的依据；（四）出租人与承租人除新的厂房租赁合同签署外，又单独签署了物业管理协议，约定了“此协议与厂房租赁合同同步有效”，物业管理费每年400,000.00元，在承租人足额缴纳了房租和物业管理费的条件下，出租人作为物业管理人理应在租赁期内使用物业管理费及时修缮房屋，以确保租赁物在到期后具备对外出租的条件，但出租人作为物业管理人不履行物业管理责任，在最后一年承租人开始搬迁设备的租赁期内不履行及时修缮厂房的义务，把修缮责任转嫁到承租人身上是错误的，承租人在5年内支付了2,000,000.00元的物业管理费，承租人认为物业管理人对案涉租赁物的修缮损失负有全部责任，如损失超过了承租人缴纳的2,000,000.00元物业管理费，才有权主张多余损失，如物业管理人在租赁期间不履行及时修缮的义务，理应在承租人缴纳的物业管理费额度内承担因此而造成的全部责任；（五）本案原告经法院同意和委托，由大连德利工程造价咨询事务所有限公司于2015年9月10日签发了工程造价鉴定报告，被告认为该鉴定结论不足以采信；（六）本案本应就厂房租赁合同和管理协议的权利义务条款进行审核，特别是签订了物业管理协议并于每年支付了400,000.00元管理费用的条件下合同哪一方负有进行房屋修缮的义务，修缮方是否向法庭出具了超出每年管理用的修缮发票，5年租赁期间每年对案涉标的物的修缮费用原告也并未支出并向法庭提供佐证。被告认为应认定损失是否真实发生，并且由谁来承担进行修缮义务；（七）案涉标的物的损失实际并未真正发生，厂房和办公楼的主体结构并未发生改变，出租人缺乏充足证据证明其房屋原样状态、房屋存在损害及损害必由承租人造成、以及修缮责任不在物业管理人一方。
一审法院经审理查明事实后，作出如下判决：一、被告大连亿得机械制造有限公司给付原告大连大轴轴承有限公司房屋损失款123,340.00元；二、被告大连亿得机械制造有限公司给付原告大连大轴轴承有限公司房屋租赁损失590,992.00元。三、驳回原告其他诉讼请求。自判决生效之日起十日内，如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,980.00元，邮寄费用50元，合计人民币14,030.00元，由原告大连大轴轴承有限公司承担2,937.00元，被告大连亿得机械制造有限公司承担10,993.00元。
大轴公司上诉的理由及请求是：1、一审判决认定亿得公司赔偿大轴公司9个月的租赁损失，不足以弥补大轴公司的实际损失。大轴公司认为自行修复的时间自9月21日起至少需要三个月。2、一审判决驳回大轴公司关于水费的诉讼请求没有依据。案涉租赁物是大轴公司新建的厂房、办公楼，从未使用过。亿得公司使用后未恢复原状，导致租赁物空置至今。亿得公司系唯一使用过该租赁物的主体。亿得公司租赁使用的五年期间大量用水，包括生产、生活用水（其将部分房屋改造为浴室）。大轴公司已经提供水表作为证据，而亿得公司未提供其交纳过水费的证据。故请求撤销一审判决，改判支持大轴公司全部诉请。
亿得公司上诉的理由及请求是：一、一审认定事实错误。1、一审法院疏于审核亿得公司和大轴公司分别递交的不同的厂房租赁合同哪个最终生效和有效执行、以及生效和有效执行的合同自然终止之前和之后双方权利义务如何变化以及管理费是否对应其物业管理责任。2、一审法院疏于审理大轴公司交付亿得公司租赁物原始状态的举证责任及亿得公司是否真正在非正常使用条件下使用房屋而造成房屋损失，也未审理租赁合同期内大轴公司是否定期维修房屋并在合同结束之前和之后为避免房屋损失和租赁损失及时履行了抢修义务。3、一审法院疏于审理大轴公司的房屋损失是否确实真实发生以及房屋损失与租赁损失是否存在绝对因果关系。4、在《亿得交接厂房明细记录》签字的肖飞早于2012年8月离职，故其签字不能代表亿得公司。二、一审判决属适用法律错误。房屋租赁合同出租人要求承租人恢复原状至少应同时满足两个条件，即承租人的擅自装修及改扩建行为且该行为给出租人造成实际损失。就本案而言，亿得公司并不满足前述条件。1、依据亿得公司与大轴公司签订的《租赁合同》中约定：租赁用途是用于生产和经营机械加工、铆焊、冷热加工，同时赋予亿得公司依据生产需要合理使用租赁物、根据自己经营特点进行装修的权利。亿得公司是基于合同约定对租赁物进行合理使用的行为，并非擅自装修。2、亿得公司与大轴公司在经营范围上高度相似，且亿得公司的装修行为是基于安全生产所必需的国家标准所为，总计投入近40万元，是对案涉租赁物的增值行为。3、亿得公司的行为是经过大轴公司同意的合理使用、增加租赁物价值的合约行为，不符合恢复原状的适用条件。三、一审法院判决亿得公司赔偿大轴公司房屋损失123,340元、房屋租赁损失590,992元属证据不足。1、大轴公司应当对案涉租赁物首次交付时的状态及返还时的状态承担举证责任。2、一审鉴定结论存在重大瑕疵。鉴定依据的第(一)条第3款部分并未经亿得公司和大轴公司双方质证;大轴公司于一审中提交的证据《预算书》所确认的租赁物状态并非租赁物首次交付亿得公司时的状态。3、大轴公司并未取得案涉租赁物的建设工程规划许可证及消防验收合格，案涉租赁合同应认定为无效合同，故而案涉租赁物并不具备出租的条件，加之房屋租赁市场的极大不确定性，大轴公司主张租赁损失的诉求不应得到支持。故请求撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回大轴公司的一审诉讼请求。
本院认为，大轴公司在二审期间明确自认案涉厂房的建设工程规划许可证正在办理过程中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉厂房租赁合同应为无效。鉴于一、二审法院在认定合同效力方面存在根本不同，而有效合同与无效合同两者在归责原则、赔偿范围均存在差异之处，为了更好的查清本案事实、认定法律责任，将此案发回一审法院重审。另外，亿得公司对于在《亿得交接厂房明细记录》上签字的肖飞身份以及鉴定结论所依据的《亿得厂房恢复工程卫生间给水洁具说明》、《亿得厂房恢复工程量、亿得厂房恢复工程预算书》、《工程量明细》存有异议，应在重审时一并予以审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第3733号民事判决；
二、发回大连市甘井子区人民法院重审。
二审案件受理费24,973元（上诉人大连大轴轴承有限公司预交14,030元、上诉人大连亿得机械制造有限公司预交10,943元），退回上诉人大连大轴轴承有限公司14,030元，退回上诉人大连亿得机械制造有限公司10,943元。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年六月七日
书记员 王 亮