贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初24号
原告（反诉被告）：吴昌俊，男，1966年3月29日出生，侗族，住贵州省黎平县。
委托代理人：吴义涛，男，1993年12月2日出生，侗族，住贵州省黎平县。系吴昌俊之子。
被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：9152263158068812X4
地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。
法定代表人叶秀，女，该公司董事长。
委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴昌俊诉被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告（反诉被告）吴昌俊于2017年1月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司于2017年2月7日向本院提起反诉，本院决定对本诉和反诉合并审理，于2017年2月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴昌俊的委托代理人吴义涛、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的侗族风情园15幢1单元第202号商住房，建筑面积为148.46平方米，房屋总价款为484895元，分期付款，交付条件为：1、该商品房已取得建筑竣工合格文件;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十一条约定出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件；4、出卖人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》及《住宅工程质量分户验收表》。交房时间为2014年12月31日前；原告已按合同约定付清了全部购房款，直到2015年9月11日，原告因无房居住，到被告处领取房屋钥匙进行装修居住。依据原被告签订的合同约定，逾期交房每日按已交付房屋价款万分之一支付违约金至实际交付房屋止。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、要求被告办理好商品房房屋产权证交付给原告；2、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金28524.06（184895.00元×0.01%×40天+484895×0.01%×573天=28524.06元）算至2016年9月4日止；3、判决被告赔偿原告经济损失11876.8元（房屋租金：8个月×148.46平方米×10元=11876元）算至2015年9月11日止。上述二项共计40400.86元；4、案件诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称及反诉称：一、我公司不能按约定时间交房具有不能预见，不能克服的原因，公司不存在任何故意违约行为，也不存在任何过错，不应当承担违约责任。原被告签订《商品房买卖合同》后，公司积极履行合同义务，在合同约定交房的期限内，公司已经完成了房屋工程的施工，所有房屋安装的水、门窗、玻璃、阳台、房屋粉刷等工序均已竣工完成，造成逾期交房的主要原因是：1、供电部门多次调整用电方案都迟迟无法解决我公司开发项目的供电问题，导致答辩人早已经建造好的商品房无供电指标供应。2014年2月，我公司就已经向黎平县供电局提出用电申请，因黎平县城区用电负荷过大，县供电局拟由德凤镇矮枧变电站架设专变、专线向公司的侗族风情园供电，这就涉及需要扩大变电站规模，后因扩建变电站涉及拆迁民房和征收集体土地问题政府机关无法解决，导致我公司建设的侗族风情园小区的用电问题无法解决。我公司多次与黎平县供电局进行交涉，黎平县供电局于2014年8月29日书面答复我公司，同意临时主供电源从110kv德凤变10kv德治线IV回支线32号杆向该项目就近供电。由于优化、调整供电方案涉及部门众多，程序复杂，用时较长，致使该项目实施相关设施建设相应滞后，造成公司不能如期交付合格的房屋给原告；2、政府行为导致公司在合同约定的交房时间内未能通过消防验收，造成延期交付合格房屋。我公司作为黎平县人民政府招商引资前来黎平县参加城市建设的房开企业，与黎平县人民政府签订了招商引资开发建设黎平县城市建设的合同，合同履行过程中，因政府部门征地拆迁工作难度大，政府没有能够按照原约定和计划完成征地拆迁和征收集体土地提供给我公司开发建设侗族风情园商品房的附属配套公共设施用地，至今在消防环道中还有六户民房仍未拆除，后来公司及有关方面暂时改消防环道为消防回道，消防验收才通过。由于政府未能按期完成我公司开发建造的侗族风情园项目的征地工作，造成小区消防通道建设用地不具备，从而耽误了交付房屋时间。二、我公司超期交房是事实，但都是因不能归责于公司的原因造成，我公司存在正当合理的免责抗辩事由。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。导致逾期交房完全是政府征地拆迁行为影响消防通道建设以及供电部门不能及时给我公司提供社会公共能源用电指标造成，且该情况是我公司与原告不能预见，不能自行克服解决的事情，我公司不存在任何过错，该情况完全符合情势变更原则，所以应当免除公司的责任。三、原告诉求的违约金过高。我公司由于不可克服的原因未能按照约定向原告如期交房并未给原告造成实际上的财产损失，原告也没有能够向法院举证其因此造成财产损失的有效证据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。即便排除本案中我公司因不可抗力的原因造成公司违约的事由不谈，原告依法也不能主张其没有发生的远远高于约定的违约金的赔偿数额请求。根据原被告双方签订的《入伙手续书》约定，交房时间应为2015年9月11日，超期交房时间为254天，违约金为：484895元×0.0001×254天=12316.33元。综上所述，我公司由于应该由供电机关和政府机关解决完成的征地拆迁、土地征收以保证公共能源供给和供地责任等事务没有完成，造成我公司形式上已经违约，实际具备免责法定事由，公司依法不应承担任何违约责任和赔偿责任问题。
我公司作为黎平县人民政府招商引资前来黎平县参加建设的房开企业，与黎平县人民政府签订了招商引资开发黎平县城市建设的合同，缔约之时，我公司对政府涉及征收集体土地、拆迁城市房屋提供土地给我公司开发建设商品房的法定程序和政策程序不甚了解，对城市公共能源供给供电机关的能源用电指标方面的管理政策不甚了解，造成原被告签订的《商品房购房合同》中，盲目与原告约定了交付具有竣工合格证明的房屋时间和转移登记房屋的时间以及出现相应的违约，我公司将承担很重的违约责任。合同履行过程中，因政府部门征地拆迁工作难度大没有能够按时完成拆迁民房和征收集体土地提供给公司开发建设以及供电部门不能够及时给公司提供用电指标，造成我公司没有能够按照合同约定的时间把验收合格、登记的房屋交付给原告使用。同时，因为征地、拆迁、用电指标供应出现很大困难的原因还造成消防验收部门对我公司开发建设的房屋长期不能通过消防验收关，自然也就严重影响原被告交付房屋的时间问题，该情况的发生是原被告均不能预见，并且状况延续到合同约定交房时间之后，也是原被告均不能自行克服、不能避免、且不能自行解决的问题，属于合同履行之中出现的情势变更和不可抗力的原因，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。我公司依法可以请求变更或解除合同，免除我公司的违约责任。据此，特向黎平县人民法院提起反诉，请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉被告吴昌俊辩称：1、请法院依法驳回本诉被告的反诉请求。2、反诉第二条诉讼请求与本诉没有关联性。3、事实与理由中提到用电问题、政府的土地征用问题应该是开发商开发的时候应当预见到的，而不能构成免责事由。请求予以驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）吴昌俊在举证期限内向本院提交以下6份证据：
1、身份证复印件，证明原告主体资格的事实；
2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告双方签订“侗族风情园”商住房买卖合同的事实；
3、商品住宅质量保证书，证明商品房质量已合格，交付时间为2016年9月4日；
4、交房通知书，证明被告2016年8月21日交房的事实；
5、收款收据复印件，银行凭证，证明原告已按照《商品房买卖合同》的约定向被告支付购房款的事实。
6、入伙手续书，证明原告入伙时间为2015年9月11日。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、5、6均没有异议，对证据3的真实性没有异议，对证明内容有议异，对证据4的真实性没有异议，认为是重复通知。
被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在举证期限内向本院提交了9份证据：
1、商品房买卖合同。证明签订合同时，被告不能预见，也不知道政府部门不能按照原约定计划时间征收集体土地和拆迁民房提供土地给被告开发建设侗族风情园商品房，最终被告承担《合同》第十二条约定了交房时间和反诉原告承担逾期交房很重的违约责任，这种情况的出现属于合同履约之中的情势的变更，依法可以解除约定的违约条文和变更违约责任。
2、入伙手续书。证明2015年9月11日，原告书面认可被告房屋经过业主验收，并交付房屋钥匙，视为房屋正式交付给原告。
3、商品房预售合同登记备案表。证明反诉原告与反诉被告签订的《商品房预售合同》登记备案情况，证实该合同签订情况。
4、黎平县供电局证明，证明合同签订后及时向供电部门申请用电，但因为征地的原因，供电部门不能向我们提供供电指标，导致我们超期交房。
5、交房通知书。证明通知购房户交房。
6、贵州省房屋建设工程峻工验收备案表，证明2015年11月30日，该房屋建设工程经勘测单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位验收合格，工程符合备案条件，准予备案。
7、住宅工程质量分户验收表。证明原告所购买的房屋符合国家相关质量标准。
8、消防设计图。证明至今政府机关没有完成提供征收土地和拆迁民房供地给反诉原告开发建设侗族风情园，该情形属于合同履行中情势变更情形。
9、合同书及补充协议。证明政府未能兑现承诺，这是被告没有预知且不能自行克服的情势变更原因，依法可以解除原违约责任的约定和变更违约金的比例。
经庭审质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1、2、3、5没有异议。对证据4、6、7、8、9的关联性有异议，认为与本案没有关联性。
经审理查明：被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在黎平县北门坡新区修建商品房出售，并办有商品房预售许可证。原告到被告处购买一套商品房，位于黎平县德凤镇××风情××单元××号商住房。原、被告于2013年10月16日签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为148.46㎡;第七条约定了房屋总价款为484895元；第八条约定了付款方式和期限；第十条约定：出卖人应当在2014年12月31日前交付该商品房，交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十四条约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内，向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款484895元。交房时间到期后，原告于2015年9月11日接收了房屋。
上述事实，有原被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，应继续履行。原告于2015年9月11日接收了购买的商品房，是原告对自己实体权利的处分，本院予以认定。原告请求被告向原告支付逾期交付房屋违约金28524.06元的诉讼请求，被告认为其逾期交房的原因，具有不可抗力的因素，是供电问题和消防不能及时验收造成，供电设施不能及时完成，才导致被告迟延交付，被告不应承担违约责任。本院认为，被告若要以不可抗力免除责任，必须同时具备如下条件：一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件；二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的；三、被告必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。被告在举证期限内没有向本院提交具备不可抗力的三个必备条件的证据，不属不可抗力情形，被告不能以此为由行使抗辩权。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。本案中，电力设施建设不能及时完成，对被告延期交房确实有一定影响。作为被告在进行商品房开发前，就应当预见相关设施建设对交房的影响，合理预计交房时间，确保按期交房，因此，供电部门电力建设滞后，不构成被告不可抗力的事由。双方签订的《商品房买卖合同》中已有约定，电力在交房时同时交付使用，被告在修建房屋时就应该预见，应及时向相关部门申报。被告提出消防工程不能验收，是政府行为造成，应当免除被告逾期交房的违约责任。消防验收，是被告房屋验收不可缺少的部分，消防验收是否合格，与原告没有因果关系，消防验收所需时间，被告应当合理计算时间，不属不可抗力的情形，被告的抗辩理由不能成立。因此，被告应当承担逾期交房的违约责任，支付给原告逾期交房违约损失。原告请求支付商住房违约金28524.06元，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付的时间为2014年12月31日起至2015年9月11日，逾期天数为251天，逾期违约金为：484895元×万分之一/天×251天=12170元；本院支持原告的请求逾期交房违约金为12170元，多出部分不予支持。原告请求支付逾期交房造成的租金损失11876.8元的问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据黎府发（2012年）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第2项规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10月标准计算。原告房屋租金可以参照该标准计算，即原告的房屋租金损失为：8个月×10×148.46=11876.8元，本院支持原告房屋租金损失11876.8元。被告反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。原告认为被告的反诉请求与本诉无关，不同意变更和解除。本院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同，当事人单方解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告请求解除合同的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。被告请求解除《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及变更第十九条第三款，该《商品房买卖合同》是被告单方提供的格式合同，原告在签订合同时，属合同主体弱势一方，被告不能按时履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告违约后，以情势变更为由，请求解除和变更双方签订的《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及第十九条第三款，违反《中华人民共和国合同法》中的诚信原则，属滥用诉权的行为，被告的反诉请求，理由不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内协助原告吴昌俊将该房屋的房屋所有权证办理完毕，并将该证交付给原告吴昌俊。
二、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告（反诉被告）吴昌俊逾期交房违约金12170元及逾期交房造成的租房损失11876.8元，共计24046.8元。
二、驳回原告（反诉被告）吴昌俊的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费810元，减半收取405元，由被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担，反诉费60元，减半收取30元，由被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 粟志文
二〇一七年二月十三日
书记员 徐姍姍