浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）浙06民终493号
上诉人（原审原告、案外人）：叶笑笑，女，1991年11月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人（原审原告、案外人）：叶福桂，男，1967年1月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市，现住绍兴市越城区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：丁杰，浙江合创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈宝珠，女，1971年8月21日出生，汉族，住绍兴市上虞区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：鲁光龙，男，1962年4月21日出生，汉族，住诸暨市。
上诉人叶笑笑、叶福桂因与被上诉人沈宝珠、鲁光龙案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初13050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
叶笑笑、叶福桂上诉请求：撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初13050号民事裁定书，指令绍兴市越城区人民法院进行实体审理；诉讼费用由被上诉人沈宝珠、鲁光龙承担。事实和理由：一、叶笑笑、叶福桂与鲁光龙签订的租赁合同合法有效，应当予以继续履行。本案中，一审法院在拍卖抵押财产前，通过现场调查知道抵押财产上存在租赁权，但是一审法院在司法拍卖中未将抵押财产上的租赁权涤除，且在《网络司法拍卖公告》中明确标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵担保责任。因此买受人是在实地看样知道拍卖物上存在租赁关系的情况下竞买的，当然要受到租赁合同的约束。二、被上诉人沈宝珠不能作为（2014）绍越商初字第1937号案件的申请执行人，该案原告原为绍兴银行股份有限公司开发区支行，在诉讼过程中，绍兴国鼎市政建设工程有限公司申请变更为该案原告，但变更的两家法人之间不存在任何权利义务承继关系，不符合可以变更主体的情形，应撤销（2014）绍越商初字第1937号案件。在该案执行过程中，绍兴国鼎市政建设工程有限公司又将债权转让给沈宝珠，变更沈宝珠为申请执行人。而绍兴国鼎市政建设工程有限公司从2015年至2017年有6个案件在被法院执行，请求法院核实绍兴国鼎市政建设工程有限公司是否存在串通他人规避执行的违法行为。三、叶笑笑、叶福桂在承租涉案房屋后投入130万元进行了装修，该部分装修价值不属于抵押权的范围，应返还给承租人。叶笑笑、叶福桂在本案执行中未收到过相关执行通知，也未见到过一审法院所称留置送达的文书和张贴的公告，直至2017年8月才收到法院要求承租人腾空的通知。一审法院的执行行为不合法，损害了承租人叶笑笑、叶福桂的相关权益，应予撤销。四、一审法院认为叶笑笑、叶福桂提出执行异议和执行异议之诉均在涉案房屋被执行完毕之后，依法不具有提起执行异议和执行异议之诉的条件。但是作出拍卖裁定和涉案房屋所有权转移的裁定并非是执行终结，叶笑笑、叶福桂提出执行异议后，一审法院强制腾退承租人，所以该案仍在执行过程中。
被上诉人沈宝珠、鲁光龙未到庭参加庭询，亦未提交答辩状。
叶笑笑、叶福桂向一审法院起诉请求：1、终止强制腾退及背面附属房的执行程序，继续履行鲁光龙与叶福桂、叶笑笑签订的《房屋租赁合同》，并支付该房屋的装修款；2、撤销限制叶福桂、叶笑笑租赁权益的相关执行程序。
一审法院认为，原鲁光龙名下登记的坐落于绍兴市越城区的房产，均抵押给交通银行股份有限公司绍兴分行，并办理了他项权证，抵押担保最高主债权数额为850万元，抵押登记日期均为2013年10月9日。本案争议标的为上述房屋中的一部分即原鲁光龙所有的及北面附房，共计建筑面积380㎡左右的房屋。叶笑笑、叶福桂提起（2017）浙0602执异119号执行异议案件之前，绍兴市越城区的房产已于2016年8月4日由竞买人浙江东城智库科技有限公司以最高价12114200元竞得。2017年5月15日，该院作出（2015）绍越执民字第2204-5号执行裁定，裁定上述房产归浙江东城智库科技有限公司所有，上述房产的所有权自该裁定送达买受人时转移。后在执行异议审查过程中，该院已对绍兴市越城区的房产（含本案争议标的）实施强制腾退，叶笑笑、叶福桂目前已被强制腾退出争议的租赁房屋，故叶笑笑、叶福桂已不再占有本案争议房产，该院亦不可能再对本案争议标的实施强制腾退，叶笑笑、叶福桂事实上已无明确的排除对执行标的执行的诉讼请求。其对自己不能实现租赁合同目的的损失，可另行诉讼解决。综上，叶笑笑、叶福桂提起执行异议及执行异议之诉均在本案争议标的执行完毕之后，依法不具有提起执行异议和执行异议之诉的条件，裁定：驳回原告叶笑笑、叶福桂的起诉。
经二审审理查明，被执行人鲁光龙名下坐落于绍兴市越城区的房产，在2013年10月9日抵押给交通银行股份有限公司绍兴分行，并办理他项权证。2014年6月11日，一审法院在审理（2014）绍越商初字第1937号原告绍兴银行股份有限公司开发区支行与被告绍兴中龙建设工程有限公司、鲁光龙、鲁杏芳金融借款合同纠纷一案过程中，首轮查封了上述房产。该判决生效后，因各被告未依法履行判决，债权人向一审法院申请执行。一审法院于2015年12月31日作出（2015）绍越执民字第2204号公告，明确该院将依法拍卖绍兴市越城区房产（以下简称涉案房产），如对上述房地产有相关权利的案外人，限在2016年1月7日前向该院申报权利或提出执行异议，因相关权利人怠于行使权利，该院在标的物拍卖成交后，腾退交付时不予考虑所损利益。2016年5月4日，叶福桂到一审法院执行局接受执行人员询问，反映其于2014年3月7日向鲁光龙租赁了涉案房屋的一块区域，原做仓库使用，2015年底装修后开设了绍兴市越城区柴火老灶头鱼头面馆。该院执行人员告知叶福桂因其租赁合同签订在抵押登记后，其租赁合同法院不予认可，如有异议应于七个工作日内书面向该院提出。2016年7月8日，一审法院作出（2015）绍越执民字第2204-2号执行裁定，裁定拍卖涉案房产。2016年8月4日竞买人浙江东城智库科技有限公司在淘宝网司法拍卖平台以最高价竞得涉案房产。2017年5月15日，一审法院作出（2015）绍越执民字第2204-5号执行裁定，裁定涉案房产归浙江东城智库科技有限公司所有，涉案房产所有权自该裁定送达买受人时转移。2017年7月18日，一审法院作出并现场张贴（2015）绍越执民字第2204号公告，明确涉案房产已经由浙江东城智库科技有限公司办理过户登记，责令被执行人和案外人于2017年7月28日前自行腾退。逾期未腾退，该院将依法强制执行，并由责任人自行承担相应的法律后果。2017年8月22日，叶笑笑、叶福桂向一审法院提出书面执行异议。一审法院于2017年9月23日作出执行异议裁定，驳回案外人叶福桂、叶笑笑的异议请求。2017年10月18日，叶福桂、叶笑笑向一审法院提起执行异议之诉。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。案外人执行异议之诉处理的是案外人对标的物的是否具有阻止执行的实体权利，根据上述法律和司法解释规定，执行标的物由当事人以外的第三人受让时，案外人提出阻止执行的实体权利异议的，应当在该执行标的执行程序终结之前，即人民法院处分执行标的所需履行法定手续全部完成之前，对于不动产提出执行异议，则需在协助办理过户登记的通知书送达之前。本案中，一审法院在2017年5月15日作出（2015）绍越执民字第2204-5号执行裁定，裁定涉案房产归浙江东城智库科技有限公司所有。2017年7月18日，一审法院又作出并现场张贴（2015）绍越执民字第2204号公告，明确涉案房产已经办理过户登记。故针对涉案房产的执行程序在2017年7月18日之前已经终结，叶笑笑、叶福桂于2017年8月22日向一审法院提出书面执行异议，超过了提起案外人异议的期限。一审法院裁定驳回叶笑笑、叶福桂的执行异议之诉的起诉，符合法律规定。叶笑笑、叶福桂要求撤销一审裁定，对本案进行实体处理的上诉请求不能成立。至于叶笑笑、叶福桂提出要求终止强制腾退其租赁的部分涉案房产，补偿其对涉案房产的装修费的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围。综上，叶笑笑、叶福桂的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 章建荣
审 判 员 孙志萍
审 判 员 王普庆
二〇一八年二月五日
法官助理 陈卓佳
书 记 员 范艳艳