陕西省大荔县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第01820号
原告（反诉之被告）大荔县扶贫职业技术学校，住所大荔县城关街道办事处西二环路。
法定代表人王某，系该校校长。
委托代理人程某某，男，1971年6月3日出生，汉族，农民，住所大荔县埝桥镇。
被告（反诉之原告）陈某某，男，1971年3月18日出生，汉族，居民，住所大荔县城关镇。
被告（反诉之原告）孟某某，男，1979年7月20日出生，汉族，农民，住所大荔县城关镇。
二被告共同委托代理人李某某，陕西高得律师事务所律师。
原告大荔县扶贫职业技术学校与被告孟某某、陈某某租赁合同纠纷一案及被告孟某某、陈某某反诉原告大荔县扶贫职业技术学校租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王某，原告委托代理人程某某，被告陈某某，二被告共同委托代理人李某某到庭参加了诉讼，被告孟某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉之被告）大荔县扶贫职业技术学校诉称，2012年6月7日原、被告经协商签订了房屋场地租赁合同一份，租赁期限为10年（自2012年8月1日起至2022年7月31日止），合同签订后，被告在原告不知情的情况下，私自将租赁合同中的原学校食堂拆除，破坏了原告房屋场地的完整性，原告多次要求与被告协商解决此事，被告总是采取回避拖延态度，至今未予解决，原告认为被告该行为严重侵犯了原告的合法权益，现诉讼来院，请求：一、判令二被告恢复原告原学校食堂的原状；二、解除原、被告的房屋场地租赁合同，并由二被告承担违约金72000元（按照一年租金的20%计算）；三、本案诉讼费用由二被告承担。另外，被告反诉的事实理由与客观事实不符，其反诉请求应予驳回，第一，并非原告不履行房屋场地租赁合同第六条之义务，而是原告在积极地履行义务时受到被告陈某某的人为障碍，使原告履行该项义务受阻；第二，被告陈某某提出由其与第三方（东边通道所有权人李某某）直接协商东边通道租赁事宜，并表示自愿承担一半租赁费，但被告至今未告知原告其与第三方的协商结果，更未得到原告追认，原告认为由于被告的过错导致原告履行合同第六条之义务受阻，责任应由被告自行承担。
被告（反诉之原告）陈某某辩称，第一，原、被告的房屋场地租赁合同合法有效，双方均应自觉全面履行合同约定；第二，依照合同法的相关规定原告本应负租赁物的维修义务，原学校食堂系石棉瓦搭建且墙面出现较大裂缝，存在安全隐患，无法进行修缮，被告不得不经原告同意后将其拆除并投入大量资金另建，但因原告和北邻商议将两邻分界线向南挪动2.5米，导致被告在原地基恢复重建不能，被告只好在租赁场地内另一临近处修建面积约为120平方米的房屋一间，双方约定合同到期后该新建房屋归原告所有，因此被告未损害原告利益的同时承担了原告本应承担的义务，期间原告亦并未提出异议；第三，被告依约使用租赁物并按时交纳租金，无原、被告约定或法律规定的解除合同之情形，但是2015年被告依约欲付第四年租金时原告拒收，无奈之下，被告将329000元租金提存于渭南市公证处（原告已领取）；第四，原告要求支付违约金无事实依据，且作为债的请求权，原告现提出支付违约金的请求已超过法定的诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据应予驳回。除此之外，原、被告协商一致，由二被告租用原告的场地投资经营金色摇篮幼儿园，双方签订了房屋场地租赁合同，合同约定了租赁期限，租金，违约责任等内容并附平面图一张，合同签订后被告依约一次性付清了前三年租金合计987000元，但原告未依约履行合同第六条约定的义务，导致被告无法正常从东边通道通行，无奈被告只好与第三方（李某某）对东边通道达成租赁协议，约定2012年8月1日至2013年4月1日被告给付第三方租金10000元，之后租金为26000元／年，一年给付一次，至今被告已向第三方支付租金62000元，但被告依约向原告主张权利时，原告推脱至今不予履行，现二被告提起反诉，请求：一、判令原告履行房屋场地租赁合同第六条约定的义务；二、由原告赔偿被告经济损失62000元；三、由原告承担本案全部诉讼费。
被告孟某某（反诉之原告）的辩称意见与被告陈某某的辩称意见一致。
原告为了证明其主张，向本院提供以下证据：
一、办学许可证一份，欲证明原告的产权情况；
二、房屋场地租赁合同一份及平面图一张，欲证明合同约定的租赁事宜及面积；
三、出庭证人王某的证言，欲证明原告与第三方协商过东边通道租赁事宜；
四、原告与李某某的电话录音一份及原告与姜某某的电话录音一份，第一份录音欲证明原告与第三方曾三次协商东边通道租赁事宜，后因被告陈某某的干扰未达成一致；第二份录音欲证明被告陈某某主动提出由其与第三方协商通道租赁事宜，租赁费用由原、被告各半负担；
五、大荔县人民法院与东边通道所有权人李某某的调查笔录一份，欲证明原告与第三方协商过东边通道租赁事宜；
六、大荔县人民法院与原告法定代表人之父王某某的调查笔录一份，欲证明被告拆除原学校食堂未经原告同意。
被告陈某某的质证意见，对证据一、二的真实性无异议，对其证明目的均不予认可；证据三中因证人王某与原告有利害关系，对其证言的真实性不予认可；证据四来源不合法，对该证据的真实性不予认可；对证据五、六的真实性予以认可，对证明目的不予认可。
被告孟某某的质证意见与被告陈某某的质证意见一致。
本院认证情况，证据一、二来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对证据一、二的真实性予以确认；对证据三、五，结合本院查明的相关案件事实，本院对以上证据中原告曾与第三方就东边通道租赁事宜进行过协商之事实予以确认；对证据四的真实性本院无法确认；证据六因证人与原告具有利害关系，且无其他相应证据佐证，对该证据本院不予认可。
二被告为了证明其主张，向本院提供以下证据：
一、房屋场地租赁合同，欲证明被告未履行合同第六条的义务，应继续履行并承担相应的违约责任以及原告无权要求终止合同；
二、出庭证人刘某、陈某某的证言，欲证明拆除原学校食堂时房屋状况为地基下陷并导致西山墙及前沿墙严重裂缝，拆除之前被告与原告协商并经其同意；
三、出庭证人宋某某的证言，欲证明因原告和北邻商议将两邻分界线向南挪动2.5米，导致被告在原学校食堂地基处恢复重建不能；
四、场地租用协议两份及收条三份，欲证明由于原告未按照合同第六条约定履行义务，造成被告62000元损失；
五、被告对金色摇篮幼儿园投资的说明，欲证明被告在租赁场地内已投资近4000000元。
原告的质证意见，对证据一的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；证据二的证人不能证明其系施工工人，证人均无相关资质，其证言与本案无关联性，对该证据的证明目的不予认可；证据三系孤证，对其真实性不予认可；对证据四中收条有异议，因原告不知情，对该证据不予认可；对证据五不予认可。
本院认证情况，证据一详见上述证据分析；证据二中两名证人的证言相互印证，能够形成完整的证据链，本院对被告拆除原学校食堂时，房屋地基、墙面、屋顶状况不佳，及原、被告协商一致后被告将原学校食堂拆除之事实予以确认；证据三，结合原、被告陈述，本院对因原告与其北邻协商后将两邻分界线向南移动2.5米之事实予以确认；证据四来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对该证据的真实性予以确认，结合本院查明的相关案件事实，本院对因原告未实际履行合同第六条约定之义务，被告为达到合同预期目的，与东边通道所有权人李某某达成通道租用协议，至今已付给李某某62000元租金之事实予以确认；根据本院实地查看，本院对证据五中被告在租用场地内投资较大及在拆除原学校食堂后在租赁场地内另一临近处建有面积大于原学校食堂面积的房屋一间之事实予以确认。
经审理查明，2012年6月7日，原、被告经协商自愿签订了房屋场地租赁合同，合同约定由二被告租用原告的房屋场地投资经营幼儿园，租赁期限为十年（自2012年8月1日起至2022年7月31日止），并约定了租金及交付方式，违约责任等内容，另附平面图一张。合同签订后被告依约一次性付清了前三年租金合计987000元，由于原学校食堂房屋地基、墙面、屋顶状况不佳，原、被告协商一致后被告将原学校食堂拆除另建，但因原告与其北邻商议将两邻分界线向南移动2.5米，被告在原地另建不能，便在租赁场地内另一临近处建设面积大于原学校食堂面积的房屋一间，2015年被告欲交付第四年租金时原告未收取，被告便将第四年度租金329000元提存于渭南市公证处（原告已领取），原告认为被告将原学校食堂拆除，破坏了房屋场地的完整性，侵犯了原告的合法权益，现诉讼来院，请求支持其诉请。同时，被告以原告违反合同第六条之约定，使被告从东边通道通行受阻，致其经济损失62000元为由，要求支持其反诉请求。
又查明，被告与第三方（通道所有权人李某某）对东边通道达成租赁协议，约定2012年8月1日至2013年4月1日被告给付第三方租金10000元，之后租金为26000元／年，一年给付一次，至今被告已向第三方支付租金62000元。
本院认为，原、被告通过协商一致，自愿签订了房屋场地租赁合同，该合同不违反法律规定，依法成立并生效，原告为出租人，被告为承租人，该合同对原、被告具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告依约交付租金，按照约定性质使用租赁物，原告应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，被告欲经营幼儿园，对租赁房屋场地安全标准要求严格，合同中原学校食堂房屋状况不佳，被告在修缮不能的情况下，为了达到合同预期目的，与原告协商经其同意后，投资资金另建一面积大于原学校食堂之房屋，仅由于原告与其北邻协商将两邻分界线向南移动2.5米，被告在原地另建不能，将新建房屋位置变动至租赁场地内另一临近处，且该新建房屋从面积及价值方面均明显优于原学校食堂，根据经济效益原则，无恢复原状之必要，故对原告要求被告恢复原学校食堂原状之诉讼请求，本院依法不予支持；被告将原学校食堂拆除另建之行为未违反双方约定及法律规定，亦未有合同约定或法定规定解除合同之情形，原告虽称该拆除行为未经过其同意，但未有相应证据提供，且依照正常逻辑，被告不会在修缮可能的情形下大量投资另建，另外，该行为自发生至现在已长达三年之久，期间原告未采取有力措施提出异议，故原告现要求解除合同并由被告承担违约金，无事实及法律依据，本院依法不予支持；另一方面，根据法律规定，合同一方不履行其合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由于原告一方未实际履行合同第六条约定之义务，致使被告从东边通道通行受阻，进而不得不与东边通道所有权人协商通道租赁事宜，并造成其较大经济损失，现被告请求原告继续履行该条约定之义务，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持；同时，被告请求原告赔偿其经济损失62000元一节，合情合法，本院依法予以支持，原告辩称双方曾协商对东边通道租赁费用各半负担一说，因未有有力证据提供，被告亦予以否认，该辩称本院依法不予采信，综上所述，依据《民法通则》第四条，《合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十三条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉之被告）大荔县扶贫职业技术学校的诉讼请求；
二、由原告（反诉之被告）大荔县扶贫职业技术学校继续履行房屋场地租赁合同第六条约定的义务；
三、由原告（反诉之被告）大荔县扶贫职业技术学校于本判决生效后五日内赔偿被告（反诉之原告）孟某某、陈某某经济损失62000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1600元，反诉费725元，由原告（反诉之被告）大荔县扶贫职业技术学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。
审 判 长 李军峰
代理审判员 牛 欣
人民陪审员 韩明军
二〇一五年十二月六日
书 记 员 刘建阔