湖南省岳阳市君山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）君民初字第489号
原告董道洪。
委托代理人钟龙，湖南思阳律师事务所律师。
被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司，住所地：岳阳市君山区君山大道景秀佳园小区。
法定代表人周中云，董事长。
被告周中云，男，1963年4月5日出生，汉族，岳阳市君山区君山大道景秀佳园小区，身份证号码：4306111963********。
原告董道洪与被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司（以下简称锦绣苑公司）、被告周中云民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员黄天赤担任审判长，与审判员王嘉、人民陪审员袁勇组成合议庭，于同年9月24日公开开庭进行了审理。原告董道洪、委托代理人钟龙，被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司法定代表人周中云、被告周中云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董道洪诉称：2012年3月16日，被告锦绣苑公司因急需资金，于2012年6月20日与原告董道洪签订一份借款协议，协议约定被告锦绣苑公司向原告借款304000元，利息为月息3%，每月19日支付利息，借款时间自2012年6月20日至2012年12月19日，期限为六个月。合同约定违约责任为，被告锦绣苑公司如未按合同约定的期限归还借款本金及按期支付利息，因诉讼产生的律师费、调查费和鉴定评估费等全部费用由锦绣苑公司承担。为确保被告按时还款，双方签订《房屋销售合同》与《房屋回购协议书》，约定将被告锦绣苑公司开发的岳阳市君山区君山大道景秀佳园小区第十栋房号703、704两套房屋出售给原告，被告锦绣苑公司在2012年12月19日还清原告借款本息后，可将房屋收回。合同签订后，原告董道洪向被告锦绣苑公司发放了借款304000元，被告锦绣苑公司向原告出具借条一份，被告周中云作为担保在借条上签字。2012年7月23日，被告锦绣苑公司与原告董道洪再次签订《借款合同》，合同约定被告锦绣苑公司向原告借款100000元，利息为月利率3%，借款时间自2012年7月23日至2013年1月23日，期限6个月。双方签订《房屋销售合同》与《房屋回购协议书》，约定将被告锦绣苑公司开发的岳阳市君山区君山大道景秀佳园小区三栋502号房屋出售给原告，被告锦绣苑公司在2013年1月23日还清原告借款本息后，可将房屋收回。合同签订后，原告董道洪向被告锦绣苑公司发放了借款100000元，被告锦绣苑公司向原告出具借条一份，被告周中云作为担保人在借条上签字。两份借款到期后，原告董道洪多次向两被告催讨，被告总以各种理由推脱，至今未偿还借款。故向法院起诉，请求：1、判令两被告连带偿还原告借款本金404000元及利息；2、判令被告承担本案律师费12120元、诉讼费用。
被告锦绣苑公司、周中云辩称：借款事实成立，但借款中包括了5%中介服务费和3%利息。本金里应当扣除中介服务费和利息，故30.4万的借款，原告董道洪仅支付27.6万元，10万元的借款，原告董道洪仅支付9.2万元。被告曾向原告董道洪偿还过五次款，分别是2012年6月20日付款15200元、2012年7月20日付款9720元、2012年8月21日付款25120元、2012年9月22日付款31620元、2012年11月22日付款20000元，合计101060元。
原告董道洪为使自己的诉讼主张得到支持，向本院提交了下列证据：
一、（1）借条、借款协议，拟证明2012年6月20日被告锦绣苑房地产开发有限公司向原告借款304000，借款期限6个月，利息为3%，违约责任为：未按时还款，造成诉讼应当有被告承担律师、鉴定评估费用，被告周中云是连带责任担保人。（2）销售合同、借款合同，拟证明被告未按期还款则用锦绣家园的两套房产做抵押。
二、借款合同、借条、销售合同、协议，拟证明被告向原告借款100000元，借款期限6个月，月利息为3%，锦绣家园3栋502号做抵押。被告周中云是连带责任担保人。
三、欠条一份，拟证明2013年5月19日，当时原被告进行了利息计算，欠利息169720元。
被告锦绣苑公司、周中云对董道洪提出的证据表示认可。
被告周中云、锦绣苑公司为使自己的诉讼主张得到支持，向本院提交了下列证据：
收条一张，汇款凭证四张，拟证明被告已向原告部分还款的事实。
原告董道洪对2012年6月20日的出具收条表示是收取的中介服务费，不能认定为支付的利息。其他汇款凭证应认定为支付利息，并且包含了另外借款650000元的利息。
根据原、被告举证、质证意见，经本院审理查明：被告锦绣苑公司于2012年6月20日与原告董道洪签订一份借款协议（借款合同一），协议约定被告锦绣苑公司向原告借款304000元，利息为月息3%，每月19日支付利息，借款时间自2012年6月20日至2012年12月19日，期限为六个月。合同还约定被告锦绣苑公司如未按合同约定的期限归还借款本金及按期支付利息，因诉讼产生的律师费、调查费和鉴定评估费等全部费用由锦绣苑公司承担。为确保被告按时还款，双方签订《房屋销售合同》与《房屋回购协议书》约定将被告锦绣苑公司开发的岳阳市君山区君山大道景秀佳园小区第十栋703、704号房屋出售给原告，被告锦绣苑公司在2012年12月19日还清原告借款本息后，可将房屋收回。合同签订后，原告董道洪向被告锦绣苑公司发放了借款304000元，被告锦绣苑公司向原告出具借条一份，被告周中云作为担保人在借条上签字。2012年7月23日，被告锦绣苑公司与原告董道洪再次签订《借款合同》（借款合同二），合同约定被告锦绣苑公司向原告借款100000元，利息为月利率3%，借款时间自2012年7月23日至2013年1月23日，期限6个月。双方另外签订《房屋销售合同》与《房屋回购协议书》约定将被告锦绣苑公司开发的岳阳市君山区君山大道景秀佳园小区三号楼502号房屋出售给原告，被告锦绣苑公司在2013年1月23日还清原告借款本息后，可将房屋收回。合同签订后，原告董道洪向被告锦绣苑公司发放了借款100000元，被告锦绣苑公司向原告出具借条一份，被告周中云作为担保在借条上签字。
被告锦绣苑公司、周中云于2012年6月20日向董道洪支付中介服务费15200元，董道洪向出具收条一张，载明“今收到周中云借款叁拾万零肆仟元中介服务费壹万伍仟贰佰元整。董道洪”。被告锦绣苑公司、周中云于2012年7月20日、2012年8月21日2012年9月22日、2012年11月22日通过银行向董道洪银行账户转账分别为9120元、25120元、31620元、20000元。
本院认为：合法的债权受法律保护。债权人有权要求债务人按照合同约定或者依照法律的规定履行义务。本案被告锦绣苑公司与原告董道洪签订借款合同，应该按合同约定或者依照法律预定履行义务。被告周中云不否认作为担保在两份借条上签名，承担连带责任保证，本院依法予以确认。对原被告之间签订的住房抵押条款、房屋销售和回购合同，作为确保借款合同实现的保证，因未办理房产抵押登记和过户手续，抵押不能生效。两份借款合同均约定合同期内月利率3分，折合成年利率为36%，不超过法律规定，本院予以支持。2012年6月20日签订借款合同当日，董道洪出具收条表明向被告收取了借款中介费用152000元，本院认定收取中介费应视为对利息的约定，并属于预先在本金中预先扣除利息的情形，应认定实际出借的金额为本金，因此借款合同一借款金额应为288800元，加上借款合同二金额为100000元，本案借款总计应为388800元。对剩余4笔转账支付款，原告提出应包含另外借款650000元的借款利息，原告出具2013年5月19日的利息结算借条证明，本院认为该项证据与本案无关联性，本院不予支持。因借款合同一约定了每月偿还利息，期限届满一次性还请本息的顺序，而借款合同二对本息偿还顺序未做约定，本院按照相关法律规定，自2012年7月至2012年11月期间对两被告偿还的款项在扣减借款合同一约定的利息后，对借款合同二按先扣除利息后本金的原则予以抵扣计算。计算方法以及扣抵金额见附表。原、被告之间约定了借款期间利率，但对逾期利率没有约定，原告主张按照借期内的月利率3%支付逾期利息超过了年利率24%，本院不予支持，本院以年利率24%确定逾期利息。对原告主张因被告违约而产生催收借款的律师费12120元，并提交民事案件委托合同、湖南省律师收费标准，本院以借款合同一已约定原告实现债权的费用由借款人即两被告承担，原告该诉求没有违反法律规定，且有事实依据，故本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条，第二百零七条、第二百一十一条第一款，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条规定判决如下：
一、被告锦绣苑公司自本判决生效之日起十日内向原告董道洪偿还借款合同一本金288800元、利息8664元以及本金的逾期利息，从2013年1月1日至付清之日止按年利率24%计算；偿还借款合同二本金58823元，利息50253元以及本金的逾期利息从2013年2月1日至付清之日止按年利率24%计算。
二、被告锦绣苑公司支付借款合同一律师费用12120元。
三、周中云被告承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7360元，由被告周中云、被告岳阳市锦绣苑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 黄天赤
审 判 员 王 嘉
人民陪审员 袁 勇
二〇一五年十月十二日
书 记 员 易 姝
附：
扣抵金额计算方法（单位：元）
时间
已支付金额
借款合同一应付月息
借款合同一已付月息
借款合同一未还本金
借款合同二应付月息
借款合同二已付月息
借款合同二已支付本金
借款合同二未还本金
2011年7月20日
288800
2011年8月21日
25120＋456
288800
2012年9月22日
288800
20633
2012年10月1日
288800
2012年11月22日
288800
2012年12月1日
288800
2013年1月1日
288800
结算
288800
44177
借款合同一还应偿还本金288800元，期限内利息8664元。
借款合同二还应偿还本金58823元，期限内利息5025元。
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任承担保证责任。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十一条他人在借据、收据、欠条等债权凭证或者借款合同上签字或者盖章，但未表明其保证人身份或者承担保证责任，或者通过其他事实不能推定其为保证人，出借人请求其承担保证责任的，人民法院不予支持。
第二十六条借贷双方约定利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。