山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初3172号
原告：刘光学，男，1987年1月13日出生，汉族，济南市东和文化科技有限公司编辑，住济南市。
委托诉讼代理人：刘增江，山东苏润律师事务所律师。
被告：王海珍，女，1943年10月1日出生，汉族，济南电器控制设备厂退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：李锐（系被告王海珍之子），男，住济南市。
委托诉讼代理人：方正，山东华剑律师事务所律师。
原告刘光学与被告王海珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘光学及其委托诉讼代理人刘增江、被告王海珍的委托诉讼代理人李锐、方正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘光学向本院提出诉讼请求：1、继续履行合同，被告将涉案房屋过户至原告名下；2、被告支付违约金，以总价款78万元为基数，自2016年9月15日起计算至涉案房屋过户至原告名下之日止，按照日千分之三的标准计算；3、被告赔偿律师费损失39000元；4、被告赔偿因财产保全购买诉讼财产保全保险支出的费用1800元。事实和理由：2016年9月4日，原、被告经中介机构居间达成《房屋买卖合同》一份，其子李锐在现场以委托代理人的身份在该合同上签字。主要约定内容为：出卖人为本案被告，买受人为本案原告，被告自愿出售坐落于济南市房产给原告，房产证号为济房权证，房屋所有权人为李自有（系被告丈夫，已去世多年，该房屋为夫妻共同财产），房屋建筑面积为87.10平方米，附属设施包括固定装修、双气设施，无租赁、无抵押。成交价格为78万元。原告采取按揭贷款方式购买，于房产过户前将首付款48万元存入甲方指定账户，剩余房款30万元在银行发放贷款之日由银行向被告直接支付。双方应在该合同签订之日起10日内委托中介机构办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料。同时在违约责任中约定任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同买卖相对方支付总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总价款30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等），该合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，原告依约支付了定金1万元，并向中介机构提供了办理按揭贷款的相关手续，准备好了首付款48万元以备随时支付，但被告此后却以种种理由拒收首付款，迟迟不协助中介机构办理过户登记手续，严重违反了合同约定的义务，影响了原告对该房屋居住使用的权利以及将来的物权，被告的行为构成合同违约，应当承担违约责任。为此，原告诉至法院。
被告王海珍辩称：一、房屋买卖合同无效。1、房屋权属证明明确登记的所有权人为被告丈夫李自有，而不是被告，涉案房屋不属于被告个人的财产，被告无权处分该房屋，在没有征得房屋其他共有人同意的情况下，被告擅自出售房屋的行为违法，该买卖合同应属无效。2、原告及房屋中介机构具有过错，原告明知该房屋不是被告个人财产，无权单独处分该房屋，仍与其签订房屋买卖合同，明显不是善意取得，房屋中介作为该行业的专业部门，明知涉案房屋不在被告名下，房屋登记所有权人李自有去世后继承人尚未分割该房屋，中介为贪图经济利益将产权不是且有争议的房屋发布，并促成原、被告签订买卖合同，对此负有不可推卸的责任。被告认为，原告及中介对本案均有过错，应承担法律责任。二、原告要求被告承担违约金没有事实及法律依据。1、合同签订后，被告没有违约的事实，一直履行合同义务，为办理过户手续一直在准备材料，包括办理公证及调取相关档案；合同签订后，被告因重病于2016年9月26日住院抢救治疗，截止至开庭前两天已经住院治疗了七次，被告现在仍在医院住院治疗，被告不存在故意拖延履行合同的事实，故被告不存在合同第七条、第八条所约定的违约行为和事实。2、原告第三项诉讼请求要求判令被告承担自2016年9月15日起每逾期一日按合同总价款78万元的千分之三计算的违约金，于法无据。如上所述，双方签订合同后被告一直积极履行合同义务，有些材料包括李自有档案丢失及档案内姓名与房产证上姓名不一致，这些都是被告事先不知道的，因此办理起来出现了想不到的情况和困难，加之被告重病在身，持续住院治疗，因此不能说被告自2016年9月15日就开始违约，原告的违约金起算时间不符合事实，另外原告主张按房屋总价款的日千分之三计算，明显过高，于法不符，不应支持。三、退一步讲，即使该合同有效，合同现在已无法继续履行，应当予以解除。1、被告确实身患重病，无力继续履行。2、现在房屋其他所有人，即被告的两个女儿知道此事后不同意出售该房屋，均要求继承和分割该房屋，并要求在同等条件下优先购买该房屋。据此，被告认为在该合同有效的情况下也无法继续履行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：案外人李自有与被告王海珍原系夫妻关系，婚后生育三名子女，分别是儿子李锐（即本案被告委托诉讼代理人之一）、女儿李莉、李岩，李自有因病于2001年5月24日去世。
位于济南市房屋的登记所有权人为案外人李自有，房产证号为：济房权证，该房屋系李自有与被告王海珍房改购房取得产权。2016年9月4日，原告刘光学（乙方、买受人）与被告王海珍（甲方、出卖人）在案外人山东中住地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：被告王海珍将上述涉案房屋出售给原告刘光学，总价款为78万元；原告刘光学在合同签订时支付定金1万元，原告刘光学于房产过户前支付首付款48万元，余款30万元原告刘光学申请商业贷款支付；双方应于合同签订之日起10日内委托并协助中介方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；合同第十二条违约责任约定：“1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）……”。在上述合同的落款甲方处由被告王海珍签字并捺印，甲方委托代理人处由李税（系被告王海珍之子，即本案被告委托诉讼代理人之一）签字并捺印。合同签订当日，原告刘光学向被告王海珍支付购房定金1万元、向中介方支付佣金22500元。
原告刘光学在本案中提交了建设银行账户交易明细，证实截止2017年4月5日原告账户内资金余额为473328.90元，原告有履行合同的能力。
原告刘光学为本案纠纷与山东环周律师事务所签订诉讼业务委托代理合同，山东环周律师事务所指派刘增江律师作为刘光学的代理人，原告刘光学为此支出律师代理费39000元。
原告刘光学在本案审理期间提出财产保全申请，以向渤海财产保险股份有限公司山东分公司投保的“诉讼财产保全责任保险”作为保全担保，为此支出费用1800元。
被告王海珍在本案中提交了干部履历表、结婚申请书、单位介绍信、火化证、死亡证明书、殡葬证、亲属关系证明，欲证实在合同签订后被告一直积极履行合同义务，为办理继承公证准备相关材料。原告刘光学对此不予认可，称不能证明被告积极履行合同义务，如办理继承公证应提交公证委托合同。
被告王海珍在本案中提交病危通知、诊疗记录、出院记录、入院记录，欲证实在签订合同后不久被告因肝硬化腹水病危入院抢救治疗，并进行了脾切除手术，至今持续住院治疗七次，被告的身体已无法继续履行合同。原告刘光学对此不予认可，称不能证明被告现仍处于病危状态，且被告能够委托代理人参加诉讼，也足以证实其可以委托代理人出售房屋，而且被告代理人之一的李锐是被告的儿子，其自始至终参与了房屋买卖的协商、签订合同，所以有理由相信被告可以委托其子女或代理人出售房屋。
以上事实，由房产证、房屋买卖合同、定金收条、佣金确认单、账户交易明细、诉讼业务委托代理合同、代理费发票、干部履历表、结婚申请书、单位介绍信、火化证、死亡证明书、殡葬证、亲属关系证明、病危通知、诊疗记录、出院记录、入院记录及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然被告王海珍在本案中以房屋为夫妻共同财产，出售涉案房屋未征得其他共有人同意系无权处分为由主张涉案《房屋买卖合同》为无效合同，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故根据上述司法解释的规定，对于被告王海珍的此项抗辩理由，本院依法不予采纳。原、被告签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，虽然原告刘光学主张在涉案合同签订时被告王海珍的代理人李锐曾电话询问过其两个妹妹的意见，两人均同意以合同约定价格出售涉案房屋，但原告刘光学对此并未提供证据予以证实，且被告王海珍对此不予认可，故根据现有证据，既无法证实在被继承人李自有去世后，其继承人已对涉案房屋进行了继承分割，也无法证实涉案房屋的各共有人对于房屋的买卖均知情并同意，故原告刘光学的上述主张，证据不足，对原告刘光学要求继续履行合同办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院依法不予支持。关于违约金及律师费损失。本院认为，虽然被告王海珍主张一直积极履行合同义务不存在违约，但被告王海珍并未能举证证实已按约在合同签订之日起十日内委托中介方办理过户等手续，且根据前述分析认定及庭审查明的事实可知，合同至今未能继续履行系因被告王海珍单方原因所导致，原告刘光学对此并无过错，根据合同第七条、第十二条的约定，被告王海珍的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告刘光学要求被告王海珍赔偿律师费损失的主张，合法有据，本院依法予以支持；如前所述，因涉案合同已无法继续履行，房屋已无法过户至原告名下，故原告刘光学在本案中要求被告王海珍支付房屋过户至其名下之日止的违约金的主张，依据不足，本院依法不予支持。关于原告刘光学主张因申请财产保全提供担保而购买“诉讼财产保全责任保险”支出费用1800元的问题。本院认为，根据法律规定申请诉讼保全应当提供担保，原告可以选择采取提供房产、车辆或保证金等多种形式进行担保，本案中原告采取购买保险的方式进行担保是其自愿选择的方式，因该方式产生的费用并非必然或必须产生的费用，故该部分扩大的损失，不应由被告承担，故对原告刘光学要求被告王海珍赔偿此项损失的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王海珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘光学律师费损失39000元。
二、驳回原告刘光学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11600元、财产保全费5000元，均由被告王海珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 温霄印
人民陪审员 关晓军
二〇一七年十一月十五日
代理书记员 孙 靖