广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6890号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李曙霞，女，1983年7月10日出生，汉族，住湖南省资兴市。
委托诉讼代理人：李绍雄，广东中古律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王泽文，男，1966年8月30日出生，汉族，住四川省西充县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王泽武，男，1971年3月9日出生，汉族，住四川省西充县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒲加才，男，1963年6月17日出生，汉族，住四川省西充县。
共同委托诉讼代理人：余玉红，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原审被告：中山市伟昌玻璃制品有限公司，住所地广东省中山市横栏镇茂辉工业区A区利丰路7号第二间。
法定代表人：王泽武。
委托诉讼代理人：余玉红，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上诉人李曙霞因与被上诉人王泽文、王泽武、蒲加才及原审被告中山市伟昌玻璃制品有限公司（以下简称伟昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初9017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
李曙霞上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审认定事实部分不当。其经营企业主要从事进出口外贸业务，企业必须依法办理信用证及营业执照，但王泽文等人一直未就上述出租厂房提供消防合格证及有关产权证明，协助其办理营业执照、税务登记等，且到本案一审判决之日也不能提供完整的相关证明，一审判决推论其未向王泽文等人提出协助办证的要求与事实不符。王泽文等明确要求其于2016年7月15日搬出厂房有书证为凭，如不是王泽文等人强制要求搬厂，在其未交清租金的前提下是不可能搬走的。一审法院采信王泽文亲属兼保安的证言不当。王泽文等人不是供电部门，无权收取电费保证金，一审法院支持王泽武等人收取该款无法律依据。
王泽文、王泽武、蒲加才、伟昌公司共同口头答辩称，李曙霞称其没有提供消防合格证与事实不符，李曙霞是因自身经营不善而中途退出，在中途擅自退出搬离时被其保安发现，在李曙霞交清了7月11日之前的水电费后，其才允许李曙霞搬离。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李曙霞向一审法院起诉请求：1.王泽文、王泽武、蒲加才、伟昌公司退回李曙霞所交的履约保证金32775元、电费保证金5000元，共计37775元；2.王泽文、王泽武、蒲加才、伟昌公司赔偿李曙霞违约解除协议书经济损失32775元。
王泽文、王泽武、蒲加才向一审法院提起反诉请求：李曙霞支付拖欠的租金5462.5元及管理费287.5元。
一审法院认定事实：2014年3月20日，王泽文、王泽武、蒲加才与李曙霞签订《厂房租赁协议》，约定王泽文、王泽武、蒲加才将其位于中山市横栏镇五沙工业区的厂房第二栋第六层出租给李曙霞。租期自2014年4月1日起至2017年3月31日止。先交租后使用，李曙霞每次应交纳三个月的租金32775元和三个月管理费1725元，每次租金和管理费应在当期租赁日开始之前十日内交纳。若超过交租日15天仍未交租的，王泽文、王泽武、蒲加才有权单方解除本协议，收回厂房，没收履约保证金，并有权追究李曙霞的违约责任。上述管理费用于工业园厂房的保安工资及公共区域的清洁费。李曙霞在用电前须交纳5000元电费履约保证金，在合同期满时，李曙霞交清一切费用后，王泽文、王泽武、蒲加才无息退回电费履约保证金，如李曙霞有根本性违约，电费履约保证金不退回。水电费每月计收一次，每月10号前交纳上月水电费。李曙霞承租本厂房进行灯饰产品的生产及经营，应按有关要求办理各种经营证照及手续，及时交纳工商税费、治安卫生等管理费用，及时发放工人工资等。在本协议签订之日，李曙霞同意向王泽文、王泽武、蒲加才交纳承租房屋的履约保证金32775元、电费履约保证金5000元。本协议期满后，在李曙霞未违反本协议及结清各种应交费用并全部交回所租赁房屋的情况下，王泽文、王泽武、蒲加才在十日内将履约保证金无息退还给李曙霞。若李曙霞出现私自转租、中途退租或其他违约行为导致王泽文、王泽武、蒲加才提前解除合同，则不得要求退还履约保证金。上述协议签订当天，李曙霞交纳了租房履约保证金32775元、电费履约保证金5000元，伟昌公司出具了收据，李曙霞开始使用上述厂房。李曙霞交清了截至2016年6月30日的租金，此后的租金未交纳。2016年7月11日，李曙霞交清了截至当天的水电费，王泽文、王泽武、蒲加才要求李曙霞在2016年7月15日之前从涉案租赁物搬完。李曙霞在2016年7月15日从涉案租赁物搬走了。另查，伟昌公司法定代表人是王泽武，股东是王泽文、王泽武、蒲加才。涉案厂房于2012年10月29日取得《建设工程规划许可证》，于2013年1月22日取得《建设工程施工许可证》，于2014年3月11日取得《建设工程竣工验收消防备案表》，于2014年4月28日取得《中山市建设工程规划验收批复书》。
以上事实，有双方提供的《厂房租赁协议》、履约保证金收据、收据、《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程竣工验收消防备案表》《中山市建设工程规划验收批复书》等证据及李曙霞及王泽文、王泽武、蒲加才、伟昌公司双方庭审陈述在案佐证，足以认定。
一审法院认为，根据涉案《厂房租赁协议》，涉案租赁合同的双方主体是李曙霞与王泽文、王泽武、蒲加才，伟昌公司并非涉案租赁合同的当事人。王泽文、王泽武、蒲加才已提供涉案租赁厂房的《建设工程规划许可证》《建设工程竣工验收消防备案表》《中山市建设工程规划验收批复书》等证据，足以证明涉案厂房是可用于出租的合法建筑。涉案《厂房租赁协议》合法有效，李曙霞与王泽文、王泽武、蒲加才均应遵守。李曙霞称王泽文、王泽武、蒲加才未向其提供涉案厂房的消防合格证及有关产权证明，协助其办理营业执照、税务登记，但李曙霞未提供证据证明其曾向王泽文、王泽武、蒲加才提出过这方面的要求，对其所称不予采信。李曙霞称王泽文、王泽武、蒲加才在2016年7月初多次要求其搬离厂房，其在2016年7月15日被迫搬离厂房。王泽文、王泽武、蒲加才则称李曙霞一直推脱不交2016年7月至9月的房租，在2016年7月11日，王泽文、王泽武、蒲加才突然发现李曙霞在搬厂，因当时李曙霞已经搬走了大部分物品，王泽文、王泽武、蒲加才不可能强留李曙霞继续经营，就要求其交清了水电费，在2016年7月15日搬完，当时李曙霞承诺尽快交纳占用半个月的房租。根据庭审双方的陈述及证人黄某的证言，采信王泽文、王泽武、蒲加才所称。李曙霞未经双方协商一致，中途退租，根据《厂房租赁协议》的约定，无权要求王泽文、王泽武、蒲加才退还租房履约保证金32775元、电费履约保证金5000元，也无权要求王泽文、王泽武、蒲加才赔偿损失。王泽文、王泽武、蒲加才要求李曙霞支付2016年7月1日至7月15日的租金5462.5元、管理费287.5元，李曙霞称王泽文、王泽武、蒲加才曾承诺免收这段时间的租金和管理费，但未提供证据证明，李曙霞应当承担举证不能的不利后果，对王泽文、王泽武、蒲加才的反诉请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回李曙霞的诉讼请求；二、李曙霞于判决发生法律效力之日起十日内支付王泽文、王泽武、蒲加才租金5462.5元、管理费287.5元。案件受理费1564元，反诉费25元，共计1589元，由李曙霞负担。
本院审理查明：《厂房租赁协议》还约定：李曙霞对所租赁的厂房及配套设施现状进行现场查看及了解，双方确定按现状交付，李曙霞确认该厂房的现状完全符合其用途。此外，在水电具体条款项下约定：李曙霞在用电之前必须缴纳给王泽文、王泽武、蒲加才电费履约保证金5000元，李曙霞必须在交纳足额电费履约保证金后才能使用电，在李曙霞没有交纳足额电费履约保证金前王泽文、王泽武、蒲加才有权停止供电。在合同期满，李曙霞清缴一切费用后，王泽文、王泽武、蒲加才无息退回其预付电费。如李曙霞有根本性违约，预付电费不退回。
本院另查，一审开庭时，王泽文、王泽武、蒲加才等聘请的保安队长出庭作证称，李曙霞于7月11日在搬柜子、空调等，其给老板王泽文打电话，王泽文与李曙霞自行去解决了。对此，李曙霞认可在7月11日搬东西，称已经办理了退租手续。证据是：王泽文2016年7月11日开出的收据，内容为：“现收到B栋6楼到2016年7月11日水电费人民币3900元，同时限定在7月15日之前搬完”。
本院再查，李曙霞与王泽文、王泽武、蒲加才、伟昌公司二审争议的事实，因与一审争议的事实相同，而一审法院对此查明的事实除前述内容外，其余属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点：一是李曙霞提前搬离租赁物是双方协商解除还是一方违约解除？二是李曙霞要求返还履约保证金及电费保证金以及赔偿经济损失的理由是否成立？三、李曙霞是否应当支付拖欠的租金及管理费？
关于争议焦点一，《厂房租赁协议》约定的租期至2017年3月31日止。一方面，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。李曙霞于2016年7月11日已经从租赁物中搬走物品，7月15日已经全部搬离了租赁物。李曙霞主张是因王泽文等不能提供租赁物的消防合格证等相关证明，构成违约，迫使其搬离租赁物。据此，李曙霞应当就提前解除合同的原因是王泽文等人所致承担相应的举证责任。现李曙霞提供证明其主张的证据是王泽文出具的收据一张，但是，该收据的内容仅为收到水电费以及限定7月15日搬完，并不能证明提前解除合同的原因是什么，也不能证明双方是协商一致提前解除了合同。
另一方面，《厂房租赁协议》内容显示，李曙霞在承租该房屋时，已经确认该厂房的现状符合其用途，李曙霞在使用两年后，主张是王泽文、王泽武、蒲加才没有提交相关消防合格证致其不能使用该租赁物显然与事实不符，据此主张王泽文、王泽武、蒲加才构成违约的理由显然不成立。相反，李曙霞应当在2016年7月1日前十日交纳2016年7-9月的租金，但是，李曙霞至2016年7月11日自行开始从租赁物搬离物品时未有交纳相应的租金，已经违反了约定，同时依据《厂房租赁协议》，李曙霞超过交租日15天仍未交租的，王泽文、王泽武、蒲加才有权单方解除合同。王泽文、王泽武、蒲加才主张是因李曙霞违约而行使单方解除权的理由成立。本院认定导致《厂房租赁协议》解除的原因是李曙霞违约所致。李曙霞上诉认为是王泽文、王泽武、蒲加才违约的理据不成立，不予采纳。
关于争议焦点二，关于房屋的履约保证金，依据《厂房租赁协议》约定，李曙霞中途退租导致王泽文、王泽武、蒲加才单方解除合同的，则不得退还履约保证金，李曙霞要求退还房屋的履约保证金的理由不成立。同时，因李曙霞违约，其要求王泽文、王泽武、蒲加才赔偿经济损失的理由也不成立。关于电费履约保证金，该款项的性质是担保如期足额交纳电费，李曙霞不存在欠交电费的事实，因此，李曙霞要求王泽文、王泽武、蒲加才退还电费履约保证金的理由成立。但是，因《厂房租赁协议》的相对方非伟昌公司，李曙霞要求伟昌公司返还于法无据，不予采纳。
关于争议焦点三，因导致《厂房租赁协议》提前解除的原因在于李曙霞，李曙霞在7月15日前搬离，其理当支付该期间的租金及管理费。李曙霞所持该上诉理由也不成立。
综上所述，李曙霞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初9017号民事判决第二项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初9017号民事判决第一项；
三、王泽文、王泽武、蒲加才于本判决发生法律效力之日起十日内返还给李曙霞电费履约保证金5000元；
四、驳回李曙霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1564元，反诉费25元，共计1589元，李曙霞负担1425元，王泽文、王泽武、蒲加才负担164元；二审案件受理费1589元，由李曙霞负担1425元，王泽文、王泽武、蒲加才负担164元。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一八年二月二十六日
书记员 陈静文