山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民再字第72号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：牛四江，居民。
委托代理人：赵玉峰，山东铭星律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：临沂市利群房地产开发有限公司。地址：临沂市兰山区商城路**号。
法定代表人：王步新，董事长。
委托代理人：蒋艳忠，山东上和律师事务所律师。
临沂市利群房地产开发有限公司与牛四江房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2010）临兰民初字第1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月2日作出（2010）临民一终字第2099号民事判决，已经发生法律效力。牛四江不服，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2011年11月9日作出鲁检民抗（2011）204号民事抗诉书，向山东省高级人民法院提出抗诉。山东省高级人民法院于2012年5月17日作出（2012）鲁民抗字第43号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派山东省临沂市人民检察院检察员李春吉、王云出庭支持抗诉。申诉人的委托代理人赵玉峰和被申诉人的委托代理人蒋艳忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东省临沂市兰山区人民法院一审查明，2005年9月26日，原告牛四江与被告利群房产公司签订商品房买卖合同一份，出卖人为被告，买受人为原告，约定原告购买被告位于兰山区金坛路中段北侧百合园小区2号楼西3单元2层东户201号的房产一套及L-133号车库一间，房价款为202226元。第八条交付期限，约定出卖人应当在2005年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应如何承担责任，双方未作约定。合同签订后，原告在约定期限内实际向被告支付房款341941元，被告于2006年10月份将房屋交付给了原告，至今没有为原告办理房屋产权证书，经原告多次催促未果，原告遂于2010年3月30日向法院起诉。
山东省临沂市兰山区人民法院一审认为，原、被告签订了商品房买卖合同、原告已付清房款、被告已将房屋交付给原告达4年、被告至今未协助原告办理产权证书的事实，双方均无异议，予以确认。原、被告所签订的上述合同系双方当事人真实意思表示，其内容与形式均不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应依照履行，按照约定，被告应当在房屋交付使用后60日内协助原告办理房屋权属证书，被告至今没有为原告办理房产证，已构成违约，原告要求被告协助办理房屋产权证书的诉讼请求，符合有关法律规定，予以支持；虽然双方在合同中对如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应如何承担违约责任未作约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，被告应向原告支付违约金，标准按照已付清房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；原告要求被告承担自2006年3月2日起至起诉时的实际损失120036.46元，不符合有关法律规定，不予支持；被告支付违约金的计算期限可自其应交付房屋60日后的2006年3月2日起，至履行办理房屋产权登记义务之日止。被告至今没有明确表示不为原告办理房屋产权证书，因此其主张原告的起诉已超过诉讼时效的答辩理由，依法不能成立，不予采信。据此依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款（八）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告牛四江与被告临沂市利群房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同有效；二、被告临沂市利群房地产开发有限公司协助原告牛四江到房产管理部门办理商品房产权登记手续，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕；三、被告临沂市利群房地产开发有限公司自2006年3月2日起至履行办理房屋产权登记义务之日止，按341941元标的向原告牛四江支付违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2701元，由原告负担2601元，被告负担100元。
临沂市利群房地产开发有限公司不服山东省临沂市兰山区人民法院一审判决上诉称，原审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销原判，依法改判。理由如下：1、双方于2005年9月26日签订的《商品房预售合同》第十五条约定商品房交付使用后60日内，出卖人有义务将办理产权登记资料报产权登记机关备案，但未约定违约责任，因此不能认定上诉人承担违约责任。2、合同签订后至起诉时已三年有余，被上诉人起诉已超过诉讼时效。
牛四江答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果公平、合法，请求二审法院维持原判。理由如下：1、双方签订的《商品房买卖合同》中既然约定了商品房交付使用后60日内，出卖人有义务将办理产权登记资料报产权登记机关备案。但在被上诉人提起诉讼时，上诉人仍未履行该义务，依据相关法律规定，由于出卖人原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原审法院判决上诉人承担违约责任正确。另外，在双方签订的合同中虽然没有约定违约金，但根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被上诉人已在合同约定的期限内付清了全部购房款341941元，故一审法院按341941元标的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金符合法律规定。2、在被上诉人多次主张权利时，上诉人均表示能够将办理产权登记资料报产权登记机关进行备案，没有拒绝履行该义务的意思表示。
本院二审查明案件事实与山东省临沂市兰山区人民法院一审法院查明相一致。
上述事实，主要有商品房买卖合同、交款单据及当事人陈述等为证，均已收集记录在一、二审卷宗中。
本院二审认为，上诉人临沂市利群房地产开发有限公司与被上诉人牛四江签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有约束力，属合法有效合同，双方应严格按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，上诉人应在2006年3月2日（2005年12月31日交房后的60日）之前备齐资料，向房产机关办理权属登记手续，并履行通知义务。上诉人至被上诉人起诉之日起仍未办理讼争商品房权属登记，侵害了被上诉人的合法权利，已构成违约，上诉人应承担违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“约定履行期限的合同，约定期限届满之日起计算。”《中华人民共和国民法通则》“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年、诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”的规定，被上诉人在2006年3月2日其权利受到侵害后，有证据证实被上诉人向上诉人要求办理房产证，故诉讼时效中断。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。因上诉人开发建设的小区中购房者众多，在上诉人与购房者签订的合同中有的约定了逾期办证违约金为房款总价的3%，而有的则没有约定。本案中，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中未约定逾期办理房屋权属证书的违约责任，本院为了统一裁判尺度，坚持公平、统一的原则，对在该小区购买房产的应适用统一的违约金标准进行裁判。因上诉人与其他购房者签订的合同中约定逾期办理房产证的违约金为总房价的3%，故此本案可按3%计算违约金，即上诉人应支付给被上诉人10258.23元，即341941元房款的3%。综上，上诉人上诉请求部分成立，本院应予部分支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，判决有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、（二）项、第一百五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、维持临沂市兰山区人民法院（2010）临兰民初字第1316号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更临沂市兰山区人民法院（2010）临兰民初字第1316号民事判决第三项为：上诉人临沂市利群房地产开发有限公司于接到本判决十日内支付被上诉人牛四江逾期办证违约金10258.23元。一、二审案件受理费各2701元，均由上诉人临沂市利群房地产开发有限公司负担701元，被上诉人牛四江负担2000元。
检察机关抗诉认为：终审判决适用法律确有错误。1、终审判决在牛四江与利群公司未约定违约责任的情况下，参照利群公司与其他购房者签订的合同中约定的违约责任进行认定，是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，牛四江与利群公司在签订《商品房买卖合同》时约定了办理房屋所有权登记的期限，利群公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但是，利群公司直至牛四江起诉之日起仍未办理讼争商品房权属登记报备手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方之间的《商品房买卖合同》，对如因利群公司的责任，牛四江不能在规定期限内取得房地产权属证书的，利群公司应如何承担责任，双方未作约定，即合同没有约定违约金。按照上述规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算本案违约金。与本案的情况不同，利群公司与其他购房者签订的合同中有的约定了逾期办证违约金为房款总价的3%。因此，对于出卖人逾期办证的违约责任，有约定的应当按照约定处理，没有约定的则按照上述规定处理。终审判决以统一裁判尺度为名，参照利群公司与其他购房者约定的总房价3%作为本案逾期办理房产证的违约金，违反了上述规定。2、终审判决引用法律错误。终审判决中引用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，该引文为“约定履行期限的合同，约定期限届满之日起计算。”经查，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定为“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”因此，终审判决存在引用法律错误。综上所述，临沂市中级人民法院对本案的判决适用法律确有错误。依照有关法律的规定，向你院提出抗诉，请依法再审。
本院再审查明的事实与原审基本一致。另查明，申诉人于2012年5月8日已经办理了房屋产权证。
本院再审认为，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”；第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算”。本院二审判决以同一小区其他购房者签订的合同中约定的逾期办理房产证的违约金标准计算本案的违约金数额没有法律依据，本院再审予以纠正。本院二审判决引用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的内容有误，本院再审一并予以纠正。检察机关抗诉意见成立，本院再审予以采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）临民一终字第2099号民事判决；
二、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2010）临兰民初字第1316号民事判决。
一、二审案件受理费各2701元，申诉人牛四江各负担2000元，被申诉人临沂市利群房地产开发有限公司各负担701元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 忠
代理审判员 路宝怀
代理审判员 王晓艳
二〇一五年四月十三日
书 记 员 侯 丽