新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）克中民二终字第140号
上诉人（原审被告）：新疆壹零年代房地产开发有限公司。
法定代表人：王精韬，该公司董事长。
委托代理人：段生云，该公司法务部部长。
被上诉人（原审原告）：孙平。
被上诉人（原审原告）：孙先美（系被上诉人孙平之妻）。
二被上诉人共同委托代理人：贾玉成，新疆天冠律师事务所律师。
上诉人新疆壹零年代房地产开发有限公司（以下简称壹零年代公司）与被上诉人孙平、孙先美商品房预售合同纠纷一案，不服独山子区人民法院（2015）独民二初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人壹零年代公司的委托代理人段生云及被上诉人孙平、孙先美的委托代理人贾玉成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，孙平、孙先美系夫妻关系。2012年10月11日，原告孙先美与被告壹零年代公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告孙先美以612590元的价格购买被告开发的坐落于克拉玛依市独山子区大庆东路34＊＊＊4号的门面房一套；原告孙先美于2012年6月17日前支付51%的房款312590元，余款300000元通过银行以贷款方式支付；被告壹零年代公司应于2013年6月30日之前向原告孙先美交付房屋；如被告逾期60日交付房屋，原告孙先美有权解除合同，被告壹零年代公司除应退还全部房款之外，还应按已付房款的2%向原告孙先美支付违约金。合同签订后，两原告分别于2012年6月17日向被告交付房款2590元；2012年10月10日交付房款310000元。为了支付剩余房款300000元，2012年11月23日，原告孙平从中行独山子支行贷款300000元，并与中行独山子支行签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定该笔款项由中行独山子支行直接支付给被告，贷款期限为120个月。后中行独山子支行将300000元的贷款全部打至被告的账户。被告于2012年11月27日向原告孙平出具收据一份。至2015年5月15日，原告孙平已向中行独山子支行偿还贷款本金49881.8元，利息57765.46元。自2015年5月16日至2015年7月31日，原告孙平因贷款300000元而产生的利息为3319.45元。
本案在审理过程中，原审法院通知中国银行独山子支行以第三人身份参加诉讼，中国银行独山子支行提出，如果原、被告之间签订的《商品房买卖合同》被解除，则两原告应当提前偿还贷款本息，但不同意参加诉讼。原告孙先美在与被告壹零年代公司签订《商品房买卖合同》的同时，与卡乐士公司签订《商铺委托经营管理（租赁）合同》一份，约定原告孙先美将涉案房屋委托给卡乐士公司经营管理，由卡乐士公司向原告孙先美支付收益（租金）。至本案提起诉讼时，卡乐士公司已向两原告支付房屋租金27504.54元。另查明，自2012年6月17日计算至2015年7月27日，共计1135天，按银行同期贷款年利率6.40%计算，欠款2590元的利息为515.45元（2590元×6.40%×1135天÷365天）；自2012年10月11日计算至2015年7月27日，共计1020天，按银行同期贷款年利率6.15%计算，欠款310000元的利息为53277.53元（310000元×6.15%×1020天÷365天）。
原审法院认为，原告孙平与原告孙先美系夫妻关系，原告孙平作为涉案房屋的共有权人，其诉讼主体符合法律规定。涉案《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年6月30日，被告至今未向两原告交付房屋，构成违约。根据合同约定，两原告有权要求与被告壹零年代公司解除合同，并要求被告退还房款、承担违约责任。对两原告诉求的违约损失，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当向两原告支付违约金12251.8元（612590元×2%）。根据两原告交付房款的时间与数额，计算至本判决作出之日，312590元房款产生的利息为53792.98元（515.45元＋53277.53元）；300000元贷款产生的利息为61084.91元（57765.46元＋3319.45元），以上利息共计114877.89元（53792.98元＋61084.91元），显然合同约定的违约金过低，根据法律规定，两原告有权利要求增加，但以不超过实际损失为限。故被告壹零年代公司应当向两原告赔偿利息损失114877.89元。自本判决作出以后至生效期间，312590元房款及300000元贷款产生的利息，仍应当由被告壹零年代公司负担。其中312590元房款产生的利息，按照银行同期贷款利率计算；300000元贷款产生的利息，以中行独山子支行出具的还款明细清单载明的数额为依据。被告壹零年代公司辩称两原告已将涉案房屋交付给卡乐士公司租赁经营并受益，故本合同不符合解除的条件，且两原告不存在经济损失。原审法院认为，合同具有相对性，两原告与卡乐士公司之间的委托（租赁）关系，与本案系不同法律关系。两原告购买房屋目的是取得房屋的所有权，被告壹零年代公司至今未向两原告交付房屋的行为，构成根本违约，故对被告的上述辩解理由，原审法院不予采纳。遂根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十六条之规定，判决解除原告孙先美与被告新疆壹零年代房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；被告新疆壹零年代房地产开发有限公司向原告孙平、孙先美返还购房款612590元，赔偿利息损失114877.89元（计算至2015年7月27日，自2015年7月28日至判决生效之日产生的利息仍由被告赔偿），以上共计727467.89元；驳回原告孙平、孙先美的其他诉讼请求。案件受理费5840元（减半收取，两原告已预交），由原告孙平、孙先美共同负担448.47元（已交纳），被告壹零年代公司负担5391.53元。
一审宣判后，上诉人壹零年代公司对原审判决不服，向本院上诉称：被上诉人孙平、孙先美在签订《商品房买卖合同》之后，即与新疆卡乐士商业运营管理公司签订委托租赁经营合同，并收取相应租金，因此，被上诉人孙平、孙先美已实际取得涉案房屋的所有权，涉案合同不符合解除条件。综上，请求二审法院撤销（2015）独民二初字第61号民事判决，改判继续履行涉案《商品房买卖合同》，驳回被上诉人孙平、孙先美的诉讼请求。
被上诉人孙平、孙先美答辩称：一、租赁关系与买卖合同关系不属于同一法律关系，上诉人壹零年代公司无权向被上诉人孙平、孙先美主张租赁费。二、不动产交付应当以登记为生效条件，上诉人壹零年代公司未在约定时间内向被上诉人孙平、孙先美交付涉案房屋，致使合同目的根本无法实现，所以解除合同是被上诉人孙平、孙先美的权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案经本院二审审理，所查明的事实、认定的证据与一审判决查明的事实一致，对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人壹零年代公司在取得商品房预售许可证的基础上与被上诉人孙平、孙先美签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人孙平、孙先美依约向上诉人壹零年代公司支付房屋价款，上诉人壹零年代公司却未在约定时间内向被上诉人孙平、孙先美交付涉案房屋，上诉人壹零年代公司在合同履行过程中存在违约行为，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否具备解除条件。二、上诉人壹零年代公司是否应向被上诉人孙平、孙先美返还购房款612590元、赔偿利息损失114877.89元。
一、关于涉案《商品房买卖合同》是否具备解除条件的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，当事人可以约定合同解除条件。本案双方当事人在合同中约定上诉人壹零年代公司交付房屋的时间为2013年6月30日，如逾期交房超过60日，被上诉人孙平、孙先美有权解除合同。上诉人壹零年代公司至今未履行交付房屋的义务，被上诉人孙平、孙先美要求解除合同的诉讼请求于法有据，原审法院判决解除涉案合同并无不当，本院予以确认。
二、关于上诉人壹零年代公司是否应向被上诉人孙平、孙先美返还购房款612590元、赔偿利息损失114877.89元的问题。
承前所述，上诉人壹零年代公司在涉案合同履行过程中存在违约行为，其应按照双方合同约定向被上诉人孙平、孙先美退还已付购房款612590元。被上诉人孙平、孙先美为支付购房款，向中国银行股份有限公司申请个人商业用房贷款，产生利息损失共计114877.89元（53792.98元＋61084.91元）。据此，原审法院判决上诉人壹零年代公司向被上诉人孙平、孙先美返还购房款612590元、赔偿利息损失114877.89元，有事实及法律依据，本院依法予以确认。
关于上诉人壹零年代公司主张的被上诉人孙平、孙先美将涉案房屋租赁给新疆卡乐士商业运营管理公司经营，涉案房屋已实际转交的问题。根据合同关系的相对性原则，涉案《商品房买卖合同》的权利义务，只能对特定的签约主体即上诉人壹零年代公司与被上诉人孙平、孙先美之间产生约束力。上诉人壹零年代公司在《商品房买卖合同》的履行过程中存在违约行为，其应当按照合同约定或法律规定承担违约责任。新疆卡乐士商业运营管理公司非涉案《商品房买卖合同》的权利义务相对人，其与上诉人壹零年代公司或是与被上诉人孙平、孙先美之间的其他法律关系，可另案解决，本院对上诉人壹零年代公司的该项主张不予采信。
综上，上诉人壹零年代公司的上诉请求及理由，与本案查明事实不符，且无法律依据，本院不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11075元，由上诉人新疆壹零年代房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵静华
审 判 员 莱提帕
代理审判员 吕 平
二〇一五年十月十六日
书 记 员 吴 婷