四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）遂中民终字第90号
上诉人（原审被告）曹玉峰，男，生于1948年12月27日，汉族。
委托代理人（特别授权）郑攀，四川今辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）射洪县紫云街道办事处建设村九社。
负责人涂国林，该社社长。
委托代理人（特别授权）董元国，四川衡讼律师事务所律师。
上诉人曹玉峰因与被上诉人射洪县紫云街道办事处建设村九社（以下简称紫云街道办建设村九社）土地租赁合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院于2014年12月3日作出的（2014）射洪民初字第3168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭审理了本案。上诉人曹玉峰及其委托代理人郑攀、被上诉人紫云街道办建设村九社的委托代理人董元国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1998年10月25日，曹玉峰之子曹瑾向原射洪县计划与经济委员会提出征用非耕地修建物资计量站申请。同月30日，遂宁市交通局同意曹玉峰在绵重公路旁（116km＋500m）修建物资站，建筑物性质为临时建筑。同年12月23日，原射洪县计划与经济委员会同意曹瑾征用非耕地修建物资计量站。同年12月2日，甲方射洪县城北办事处建设村九社（现射洪县紫云街道办事处建设村九社）与乙方曹谨、曹玉峰签订《协议书》，约定甲乙双方联办服务性行业（项目乙方确定），甲方将本社非耕地及荒坡（共计0.63亩）交与乙方使用，双方协商第一年费用1500元，以后每年递增3%，后按第五年标准支付费用。期限5年，5年期满后重新协商相关事宜。签订协议后，紫云街道办建设村九社向曹玉峰交付了土地，曹玉峰在承租的土地上修建了射洪县物资计量站（计量站登记经营者为曹瑾），但双方并未实际办理服务性行业。2000年6月8日，紫云街道办建设村九社与曹玉峰签订了《建设村九社出租非耕地协议》，将1998年签订的《协议书》租期明确为5年，即1998年12月2日至2003年12月2日，当年租金确定为2000元。同年12月2日，双方再次签订《建设村九社出租非耕地协议》。该协议约定，甲方出租给乙方土地租期为壹至伍年，1998年至2003年12月2日，从第二年起租金逐年增加，甲、乙双方重新商订。如遇城市建设或扩建公路，甲乙双方都要支持，乙方一切建筑设施和其他设备需要拆除的，必须及时拆除搬迁，所用一切损失和费用由乙方负责，甲方不负责任。同时将本年租金变更为2500元。租赁期满后，曹玉峰继续使用土地，并按2500元／年支付租金至2013年12月2日。2014年7月3日，紫云街道办建设村九社向曹玉峰发出通知，载明：“曹玉峰同志：你租用我社土地，按合同约定2013年12月2日合同期已满，我社需收回该地进行统一规划，请你在接到通知后一个月内按合同约定进行搬迁。如不搬迁，造成一切后果自负。”收到通知后，曹玉峰以未得到足额补偿为由拒绝搬迁。2014年9月17日，射洪县国土资源局下发射国土资（2014）87号文件，认为曹玉峰修建的计量站土地至今未办理土地使用权证，该土地权属仍属于建设村集体经济组织。2014年9月30日，紫云街道办建设村九社诉至一审法院，请求判令曹玉峰返还土地并赔偿2013年12月3日以来的损失费2500元。庭审中，紫云街道办建设村九社委托代理人明确表示，放弃向曹玉峰主张损失费。
原审法院认为，紫云街道办建设村九社与曹玉峰签订的土地租赁协议系双方真实意思的表示，双方应恪守履行。5年租赁期届满，曹玉峰继续使用租赁物，紫云街道办建设村九社没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期，紫云街道办建设村九社可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知曹玉峰。合理期限届满，曹玉峰应当返还租赁物。本案中，紫云街道办建设村九社于2014年7月3日向曹玉峰发出解除合同通知，并预留了合理期限，符合法律规定，故对紫云街道办建设村九社要求曹玉峰返还租赁物的诉讼请求，予以支持。紫云街道办建设村九社是合同当事人，且目前租赁物的权属仍属与建设村集体经济组织，故对曹玉峰认为紫云街道办建设村九社不是适格主体的抗辩意见，不予采纳。搬迁租赁土地上增设物（主要为计量站）可能涉及的其他问题，不属本案处理范围，故对曹玉峰提出“须足额补偿后才搬迁”的抗辩意见，不予采纳。紫云街道办建设村九社自愿放弃因曹玉峰逾期返还租赁物可能造成的损失，系当事人行使处分权的行为，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“由被告曹玉峰于本判决生效后30日内向原告射洪县紫云街道办事处建设村九社返还《建设村九社出租非耕地协议》中载明的租赁土地（0.63亩）。本案收案件受理费150元，由被告曹玉峰负担。”
一审宣判后，被告曹玉峰不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1.撤销射洪县人民法院（2014）射洪民初字第3168号民事判决，依法改判或发回重审；2.由二审法院依据国家相关法律法规判决，在公平、公正的原则下与相关单位协调解决关于物资计量站的拆迁补偿问题；3.本案诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1.被上诉人不是本案适格的权利义务人。上诉人经被上诉人的同意，经射洪县计经委批准，经遂宁市交通局公路路政管理直属一中队同意，经有关单位放线规划，开山辟荒，贷款修建射洪县太和镇物资计量站，而被上诉人所有的土地已于2014年8月被射洪县城投公司购买，基于该土地已经卖了，其管理权、所有权自然就不属于被上诉人了，所以主张权利人应该系射洪县城投公司，而不是被上诉人。2.上诉人向射洪县计划与经济委员会和遂宁市交通局公路路政管理直属一中队申请投资占用非耕地修建物资计量站，自己投资了20万元人民币购置30TB型机电两用地中衡，采用大屏幕液光显示系统和修建司磅房。射洪县计经委于1998年10月25日批准和1998年10月30日经遂宁市交通局公路路政管理直属一中队同意，并由上诉人与被上诉人反复协商，对该计量站进行联办，由被上诉人出土地给上诉人使用，上诉人出资金，而后又于1998年12月2日与上诉人签订《出租非耕地协议》。事后，上诉人就按照协议出资、出力开始动工修建该计量站，拆迁该坡上社员户的祖坟，砍掉竹林树木。开挖山坡，平整地坪，购买机电两用地中衡，修建司磅方等花费人民币几十万元（目前尚有一部分贷款未还清）。现该土地已经由射洪县城投公司征用，被上诉人对我因修建该计量站所投入的费用应予承担。3.一审法院审理此案避重就轻，回避本案的事实，导致本案事实不清。（1）本案的主体问题。射洪县城投公司已于2014年8月将被上诉人土地购买，对此事上诉人两次申请人民法院依法调取土地买卖的相关手续，但人民法院避而不动，回避此事。（2）上诉人与被上诉人双方签订的协议约定如遇扩建公路甲乙双方都要支持等事项，这是双方的约定，一审法院对扩建公路问题是否属实并未审查清楚。（3）双方签订的合同并没有终止。1998年12月2日，上诉人与被上诉人签订的协议系五年期至2003年12月3日就到期，但期限届满后，双方并未终止协议，双方继续履行该协议。就在一审诉讼过程中，被上诉人的诉讼请求第二项都仍然包括要求支付租金，但在本案一审庭审中审判长询问被上诉人对该诉讼请求是否放弃时，被上诉人才当庭予以放弃。这种情况下单方不能解除土地租赁协议。（4）集体的土地按照双方的协议，终止协议时上诉人应退还土地给集体组织，但协议约定的终止条件是公路扩建，被上诉人并未提供事实依据证明是因什么原因终止协议。（5）一审法院判决在30日内返还租用被上诉人的土地，但对上诉人因返还土地的损失避而不提。4.土地租赁合同尚未达到解除条件，对方一审中未提供相应证据证实该租赁合同达到了解除条件。我方修建在土地上的建筑物是合法的，应当得到补偿。我方租赁土地已经有十多年了，应当有优先承租权。
被上诉人紫云街道办建设村九社答辩称，双方所签订的协议是为了租赁土地，但签订的协议名为联办，实为方便上诉人办理相关手续。实际上双方并没有联办。双方仅仅是租赁关系，而不是承包关系。该土地目前还属于我社所有，射洪县城投公司并没有对该土地予以征收。一审法院将本案的案由确定为土地租赁合同纠纷正确，因此，我社是本案的适格主体。2013年12月2日以后，对方就未向我方交纳租金，我方也未收取租金。土地租赁合同事实上已经终止了。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人曹玉峰向本院提供了一份书证，即射洪县国土资源局出具的《射洪县国土资源局关于物资计量站咨询土地所有权属及搬迁补偿等相关事宜的信访回复》（射国土资函（2015）15号），拟证明相关行政部门已经对诉争土地的权属问题出具了书面意见，尤其对地上建筑物的补偿问题予以了明确。
被上诉人紫云街道办建设村九社对该证据经质证认为，对真实性、合法性无异议，但该回复材料是基于上诉人的信访材料而作出的书面回应，且上诉人在信访材料中所反映的内容是不真实的。因此，对该证据的关联性不予认可。
本院对上诉人提供的该书证经审查认为，2014年12月24日，射洪县计量站的负责人曹玉峰向射洪县国土资源局提交了一份书面情况反映后，该局经过调查后于2015年1月20日向其出具了该书面回复函件，即射国土资函（2015）15号文件，调查处理情况为：“射洪县物资计量站负责人曹玉峰于1998年11月3日与太和镇建设村9社村民罗阳全、罗阳富签订租地协议，用于修建物资计量站。经查，该宗地至今未征用。土地权属仍属于太和镇建设村集体经济组织。如因城市建设需要，涉及搬迁等费用，建议城市建设业主和物资计量站共同协商解决。”虽然被上诉人紫云街道办建设村九社对该份书证的关联性提出异议，但该证据与本案其他证据相印证，故本院对此书证的证明内容予以认定。
二审经审理查明的案件事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：第一，被上诉人紫云街道办建设村九社是否系本案的适格被告；第二，上诉人是否应当返还本案诉争的土地；第三，上诉人所主张的损失问题是否应当在本案中一并予以处理。
关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，紫云街道办建设村九社作为甲方，曹玉峰作为乙方，分别于1998年12月2日签订了《建设村九社出租非耕地协议》和《协议书》、于2000年6月8日签订了《建设村九社出租非耕地协议》、于2000年12月2日签订了《建设村九社出租非耕地协议》，主要约定了将该村社的耕地0.2亩及荒山坡0.43亩共计0.63亩出租给乙方，并由乙方交付约定的租金等事宜。以上一系列协议均系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，且约束双方。现因双方的土地租赁合同已经到期，作为合同的相对方即甲方认为应当解除租赁合同，终止履行合同，其有权根据民事诉讼法第一百一十九条之规定作为原告向一审人民法院提起诉讼，一审法院以土地租赁合同纠纷为由受理该案后，原告参与民事诉讼活动符合法律规定，是本案的适格主体。上诉人提出被上诉人所享有的土地已经被射洪县城投公司所购买，基于该地的所有权人已经发生变更，对土地的管理权和所有权不属于被上诉人，因此应当由射洪县城投公司主张权利，被上诉人紫云街道办建设村九社不是本案适格主体的上诉理由，因其未能提供证据予以证实，且上诉人在二审中提供的书证即射洪县国土资源局关于物资计量站咨询土地所有权属及搬迁补偿等相关事宜的信访回复》（射国土资函（2015）15号），已经明确了本案的租赁土地仍然未被征用，土地所有权人仍是被上诉人。即信访回复与上诉人的陈述相互矛盾，根据合同的相对性原则，出租人紫云街道办建设村九社有权向承租人曹玉峰主张合同权利，上诉人曹玉峰提出的该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，被上诉人紫云街道办建设村九社作为甲方，上诉人曹玉峰作为乙方，自1998年至2000年期间，签订了数份租赁诉争土地的协议。2000年12月2日双方最后一次签订的《建设村九社出租非耕地协议》进一步明确了双方的权利义务，该协议主要约定：租金期限为五年，即1998年至2003年12月2日，第一年租金为人民币2500元，从第二年开始逐年递增租金。双方签订了协议后，均严格按照租赁合同的约定行使各自的权利，履行各自的义务。租赁期限届满后，双方并未续签土地租赁合同，曹玉峰继续使用该土地经营射洪县物资计量站，并向紫云街道办建设村九社缴纳租金，被上诉人对此亦无异议。对此应当视为双方均同意继续履行土地租赁合同，但双方并未就此续签新的租赁协议，亦未对土地后期租赁期限、租金金额等相关事宜进行口头或者书面约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除租赁合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，双方已经形成了不定期租赁土地的法律关系。出租人紫云街道办建设村九社有权随时要求解除土地租赁合同。从本案查明的案件事实看，2014年7月3日，被上诉人紫云街道办建设村九社向曹玉峰发出了书面通知，并要求曹玉峰在接到通知后一个月内按合同约定进行搬迁，曹玉峰本人亦收到了该通知。由此可见，出租人紫云街道办建设村九社在租赁期限届满后，行使合同的解除权，并给予承租人曹玉峰一个月的宽限期，要求承租人及时腾退土地，符合法律规定，亦有事实依据。上诉人提出尚未达到土地租赁合同的解除条件，其仍可以对该土地享有优先承租权的上诉理由，与查证的事实不符，本院予以驳回。
关于争议焦点三，从本案一审中曹玉峰提供的证据及查明的案件事实看，曹玉峰在与紫云街道办建设村九社签订一系列土地租赁合同后，为经营物资计量站，先后取得了射洪县计划与经济委员会、遂宁市交通局的书面同意，在所承租土地上开挖土方、搬迁该社社员的祖坟并予以经济补偿，且平整土地地面、购买设备，客观上投入了一定的资金，从而在承租的土地上修建了射洪县物资计量站。该物资计量站作为租赁土地上的添附物仍然具有一定的残值。上诉人虽在一审诉讼中抗辩要求被上诉人补偿该物资计量站所产生费用及相关损失，但其并未就此在一审中提出反诉。上诉人在二审中提出应当由被上诉人承担搬迁物资计量站所产生相应费用的上诉请求，不属于二审人民法院审理案件的范围，本院对此予以驳回。上诉人曹玉峰可就解除土地租赁合同后所涉及射洪县物资计量站的搬迁补偿问题另行向相关民事主体主张权利。
综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人曹玉峰所提出的上诉请求和理由，无事实依据和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币150元，由曹玉峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜红梅
审判员 廖琼英
审判员 朱 力
二〇一五年十月二十九日
书记员 姚 林