西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00937号
上诉人（原审原告）陕西汇馨物业管理有限公司，住所地西安市碑林区兴庆路88号B栋新兴·IN之家B栋1301室。
法定代表人苏世新，该公司执行董事。
委托代理人孟二纳，该公司职工。
委托代理人任亚妮，该公司职工。
被上诉人（原审被告）贾长江，西安市公交二公司职工。
委托代理贾桂莲，西安市第三建筑工程公司退休职工。
委托代理人何广全，陕西天罡铝电有限公司员工。
上诉人西安汇鑫物业管理有限公司（以下简称汇鑫公司）因与被上诉人贾长江物业服务合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人汇鑫公司的委托代理人孟二纳、任亚妮，被上诉人贾长江及其委托代理人何玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年4月23日汇鑫公司诉至原审法院称，其系西安市碑林区长乐坊58号新庆馨苑小区物业管理单位，贾长江系该小区4-1-0310号及4-1-3003号业主，双方于2013年6月形成物业管理关系。自2013年9月以来，贾长江一直拖欠其物业管理费、生活垃圾处理费、电梯费、公摊电费、水费共计4754.2元，经其多次催要未果。2014年10月，贾长江擅自撬开公共设备3层及30层水井房门锁，私自将插卡式水表更换为机械式水表，贾长江的行为已给其造成损失并影响了小区正常的物业管理。请求：1.贾长江立即恢复3层、30层两处水井房门锁及两处插卡式水表；2.贾长江支付拖欠其2013年9月1日至2015年3月31日的物业管理费2340.8元、生活垃圾处理费228元、电梯费1259.7元、公摊电费624.7元、水费301元；3.贾长江支付欠款滞纳金2785元；4.诉讼费用由贾长江承担。
贾长江辩称，其对汇馨公司清单上两套房子的物业管理费、生活垃圾处理费、电梯费、公摊电费、水费五项计算方法、计算依据及计算金额均无异议，但未交该上述款项责任应由汇馨公司承担。汇馨公司将公用天然气总阀门装在其所有的4-1-0310号房屋内，存在安全隐患，对其房屋的居住使用及生活造成一定影响，双方因此产生纠纷。汇馨公司承诺在公共设施入户问题没有解决之前，其可以不交物业管理的各项费用。汇馨公司至今未解决公共设施入户问题，物业服务不到位，收取垃圾费不合理，小区卫生脏、乱、差。汇馨公司以其未交物业费为由拒绝向其出售水，其才于2014午10月13日将物业公司的插卡式水表换成了机械式水表。其不同意汇馨公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，汇馨公司系西安市碑林区长乐坊58号新庆馨苑小区向业主提供物业服务的物业管理公司，贾长江系该小区4-1-0310号和4-1-3003号两套房屋的业主。2013年6月10日，双方签订《前期物业服务协议》，约定：汇馨公司对房屋共用部位、公共设施设备等共用财产、市政设施等实施维护、运行及公共秩序、消防安全实施维护及管理，负责物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；贾长江每季度第一个月10日以前，按规定交付本季度物业管理费、电梯费、水电费、垃圾处理费及其他各项代收代缴费用，小区内所有配套设施，业主不能随意变动，如有损坏，责任人应负责修复或赔偿。违约责任为，违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，贾长江有权要求汇馨公司限期改正，汇馨公司应及时处理；贾长江如违反《临时管理规约》，须立即停止违约行为，造成损失的应予赔偿，逾期未交纳各项服务管理费用的，按每日千分之三计收滞纳金。协议签订后，贾长江确认已详细阅读并遵守《临时管理规约》。贾长江2013年3月入住新庆馨苑小区4-1-0310号房屋，该小区开发商将单元公用天然气管道阀门安装在贾长江4-1-0310号室内厨房，双方因此产生纠纷。经业主代表、物业公司及开发商协调，由开发商支付受天然气管道影响的业主经济补偿金6000元。但贾长江对此方案有异议，经济补偿金6000元至今未领取。汇馨公司口头承诺公用天然气管道总阀门未解决前，贾长江可以不交物业管理费。汇馨公司对小区物业管理服务存在局部垃圾清理不及时，雨、污水管道偶尔不通畅问题。由于汇馨公司存在物业管理服务方面的瑕疵及相关方面的承诺，贾长江自2013年9月未交纳物业管理费、生活垃圾处理费、电梯费、公摊电费、水费。汇馨公司多次催要，贾长江以物业管理服务存在瑕疵及纠纷拒绝交纳，汇馨公司遂采取限制贾长江购水的措施。2014年10月13日，贾长江擅自撬开小区4号楼1单元公共设备3层及30层水井房门锁，私自将插卡式水表更换为机械式水表，造成4号楼1单元3层及30层水井房门锁损坏。截止2015年3月31日，贾长江拖欠汇馨公司物业管理费2340.8元、生活垃圾处理费228元、电梯费1259.7元、公摊电费624.7元、水费301元，至今未支付。
原审法院经审理认为，汇馨公司系西安市碑林区长乐坊58号新庆馨苑小区向业主提供物业服务的物业管理公司，有义务向小区业主提供优质、高效的物业服务。贾长江系该小区业主，有义务爱护公共设施，交纳物业管理的相关费用，双方签订的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》承诺书对双方均具有约束力。贾长江在该小区有4-1-0310号和4-1-3003号两套房屋，开发商将公用天然气管道阀门安装在4-1-0310号室内厨房，对贾长江房屋居住使用及安全具有一定影响，汇馨公司承诺公用天然气管道阀门未解决前，贾长江可以不交物业管理费，该承诺对双方均具有约束力。鉴于公用天然气管道阀门对贾长江房屋居住使用具有一定影响，且存在一定的安全隐患，截止目前公用天然气管道阀门仍未解决，汇馨公司应积极会同开发商及业主委员会切实解决该问题，消除隐患及不良影响。汇馨公司在此期间应履行承诺，其要求贾长江支付物业管理费2340.8元及支付滞纳金2785元的诉讼请求，不予支持。汇馨公司之承诺仅限于物业管理费范畴，贾长江拖欠汇馨公司生活垃圾处理费、电梯费、公摊电费、水费违反相关物业管理法规及双方合同的约定，汇馨公司要求贾长江支付生活垃圾处理费228元、电梯费1259.7元、公摊电费624.7元、水费301元的诉讼请求，依法应予支持。贾长江以汇馨公司限制购水对其生活带来不便为由，擅自撬开公共设备3层及30层水井房门锁，私自将插卡式水表更换为机械式水表，该行为对建筑物公共设施造成损坏，妨害汇馨公司服务与管理，汇馨公司要求贾长江立即恢复3层、30层两处水井房门锁及两处卡式水表的诉讼请求，依法应予支持。西安市碑林区人民法院于2015年6月17日，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告贾长江恢复西安市碑林区长乐坊58号新庆馨苑小区4号楼1单元3层及30层两处水井房门锁及两处卡式水表；二、本判决生效后十日内，被告贾长江支付原告陕西汇馨物业管理有限公司生活垃圾处理费228元、电梯费1259.7元、公摊电费624.7元、水费301元；三、驳回原告陕西汇馨物业管理有限公司要求被告贾长江支付物业费2340.8元及支付滞纳金2785元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（陕西汇鑫物业管理有限公司已预交）减半收取，由贾长江负担。
上诉人汇馨公司不服上述判决，向本院提起上诉称，1、公用天然气管道阀门安装在贾长江所属的4-1-0310号房内的厨房，仅对该房屋产生影响，与贾长江的4-1-3003号房无关。业主代表会议纪要及业主代表李有才、朱金东、张建民、王文的证言可佐证，其承诺在天然气管道问题未解决前，贾长江可暂不缴纳4-1-0310号房的物业管理费，但其余费用不可拖欠。贾长江当时对其补偿的6000元／户的方案并无过多意见，且曾向业主代表承诺在其他三户均领取补偿金后领取。但贾长江却出尔反尔，原审法院认为贾长江对赔偿方案存在异议，至今未领取补偿金，就认定问题没有解决，与事实不符不合情理。4-1-3003号房屋已被贾长江对外出租，承租人曾向贾长江交付了该房屋的物业管理相关费用，贾长江侵占了其应合法享有的物业相关费用，侵害了其合法权益，系违法所得。原审判决有意偏袒贾长江，认定事实有误，程序违法。2、其要求贾长江支付物业管理费2340.80元、滞纳金2785元，其中包含了4-1-0310号房的物业管理费及两套房屋的垃圾费、电梯费，已除去因天然气管道问题未解决而暂免的物业管理费，但原审法院对该诉讼请求不予支持，于法无据。请求：维持原判第一、二项；撤销原审判决第三项，改判贾长江支付4-1-3003号房屋物业费1152元及滞纳金1562.5元；并由贾长江负担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人贾长江针对汇馨物业的上诉答辩称，其有两套房屋，汇馨物业当时承诺物业费暂时不交，所以其两套房的物业费都不应交纳。其他费用其愿意交纳，但汇馨物业不收。认为原审判决正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，贾长江系新庆馨苑小区4-1-0310号和4-1-3003号房屋的业主，贾长江自住4-1-0310号房屋，在该房屋内安装有公用天然气总阀门。贾长江将4-1-3003号房屋对外出租。原审判决查明其余事实清楚。
本院认为，汇馨公司作为物业管理服务的提供者，有义务向小区业主提供优质、高效的物业管理服务。贾长江作为小区业主，有义务爱护物业服务公共设施，按期交纳物业管理服务的相关费用。汇鑫公司与贾长江签订的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》承诺书，对双方均具有约束力。因开发商将公用天然气管道阀门安装在贾长江的4-1-0310号室内厨房，对贾长江房屋居住使用及安全具有一定的影响，汇馨公司承诺在公用天然气管道阀门未解决前，贾长江可以不交物业管理费，该承诺对双方均具有约束力，但该承诺仅及于贾长江的4-1-0310号房屋。汇鑫公司上诉请求，贾长江支付其4-1-3003号房屋物业费1152元及滞纳金1562.5元，事实和法律依据充足，本院予以支持。故对原审判决第一、二项予以维持，第三项予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01314号民事判决第一、二项；
二、变更西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第01314号民事判决第三项：即“驳回原告陕西汇馨物业管理有限公司要求被告贾长江支付物业费2340.8元及支付滞纳金2785元的诉讼请求”为：本判决生效后十日内，贾长江支付陕西汇馨物业管理有限公司物业费1152元及滞纳金1562.5元。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元（陕西汇馨物业管理有限公司已预交）减半收取25元，由贾长江负担。（原审法院退付陕西汇馨物业管理有限公司25元）
二审案件受理费50元（陕西汇馨物业管理有限公司已预交），由贾长江负担。（在执行本判决生时，由贾长江将其应负担的75元直接付给陕西汇馨物业管理有限公司）
本判决为终审判决。
审 判 长 李 玲
代理审判员 刘 旭
代理审判员 高喜平
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 徐妍萍