山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第837号
上诉人（原审原告）：李建华。
委托代理人：王旭枫，烟台福山福新法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：烟台塔山临海置业有限公司。住所地：烟台经济技术开发区泰山路**号。
法定代表人：曹庆礼，董事长。
委托代理人：郝碧峰，山东苑博律师事务所律师。
上诉人李建华因与上诉人烟台塔山临海置业有限公司（以下简称塔山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2014）烟民一终字第837号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2007年8月29日，李建华与塔山公司签订《商品房买卖合同》，约定李建华购买塔山公司(原名称烟台金沙滩旅游度假村有限公司)开发的烟台开发区泰山路18号A座1单元13层2××号商品房(商品房预售许可证：烟房预字2007第006号)，建筑面积203.77平方米，总房款120万元。合同第一条载明该土地的规划用途为“商服”，第三条载明该商品房的用途为“商务大厦”。合同第八条约定了交房期限，内容为：出卖人应当在2008年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第十五条系关于产权登记的约定，内容为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失。3、买受人不退房，则出卖人按已付房款每日万分之三向买受人支付逾期违约金。合同第十八条约定：买受人的房屋仅作“居住”使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。
上述合同签订后，李建华付清房款120万元。涉案工程于2008年5月20日经建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位联合验收合格。2008年5月31日，塔山公司交付房屋给李建华，双方签订房屋交接单。2008年6月22日，李建华与塔山公司及烟台戴德物业管理有限公司开发区分公司签订前期物业管理服务协议书，并向该物业公司交纳电梯费、物业费、水电费。在本案起诉前，李建华多次到塔山公司售楼处及寄送特快专递向塔山公司主张权利。
关于涉案工程的国有土地使用权证(发证日期2003年3月14日)、建设用地规划许可证(发证日期2006年11月3日)、建设工程规划许可证(发证日期2006年1月24日)、建筑工程施工许可证(发证日期2006年9月29日)、商品房预售许可证(发证日期2007年2月12日)，其中国有土地使用权证载明土地用途为“商服”，建设用地规划许可证载明用地性质为“公共设施”，建设工程规划许可证载明建设规模为：总建筑面积86011㎡，其中A栋商务大厦28层，建筑面积28844㎡；B栋商务大厦28层，建筑面积30567㎡；C栋度假酒店11层，建筑面积10026㎡；D栋配套用房3层，建筑面积467㎡；地上车库1层，建筑面积7805㎡；地下车库1层，建筑面积8302㎡。商品房预售许可证载明：预售房屋用途为“商务大厦、酒店”，商品房预售总建筑面积69437㎡，其中非住宅69437㎡；商品房预售总套数326套，非住宅326套。
2009年5月29日，塔山公司向烟台经济技术开发区建设房管局报送竣工验收备案资料。2011年4月21日，烟台经济技术开发区建设房管局出具了一份“关于烟台开发区临海君天下项目A、B、C﹟楼竣工验收备案情况的说明”，内容为“烟台开发区金沙滩旅游度假村A、B栋商务大厦及C栋度假酒店（临海君天下项目A﹟、B﹟、C﹟楼），于2009年5月27日通过竣工验收。并于2009年5月29日报送竣工备案资料，在办理工程备案过程中时，管委于2009年6月开展了违规改建专项整治活动。经排查发现，该项目部分业户将商务大厦、度假酒店实际用于居住，改变了建筑物使用功能，被列入整治范围，暂停办理备案手续。在管委有明确处理意见后，于2010年12月13日出具了工程备案表”。整改过程中，需重新办理国有土地使用权证，塔山公司取得烟国用（2012）第50163号国有土地使用权证后，于2012年9月24日在烟台经济技术开发区房产管理处办理了初始登记。
原审法院依据商品房预售合同、付款收据、初始登记证明，塔山公司提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、烟台经济技术开发区建设房管局出具的“关于烟台开发区临海君天下项目A、B、C﹟楼竣工验收备案情况的说明”、房屋交接单及双方当事人庭审陈述等证据认定上述事实。
原审法院认为，李建华与塔山公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效。根据合同的履行情况，李建华已付清购房款120万元，塔山公司于2008年5月31日交付房屋给李建华，李建华至今未取得房地产权属证书，该事实清楚。
关于塔山公司是否违约的问题。按双方合同第八条约定出卖人应当在2008年5月31日前将经验收合格的房屋交付李建华，李建华与塔山公司确已在2008年5月31日当天交接房屋，李建华也自2008年6月开始装修并交纳物业费、水电费等费用。李建华现要求塔山公司支付逾期交房违约金，理由不当，法院不予支持。
关于李建华主张的逾期办证违约金。按双方合同第十五条的约定，塔山公司应在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因塔山公司的责任，李建华未按期取得房地产权属证书的，塔山公司应按已付房款每日万分之三支付李建华逾期违约金。据该约定，塔山公司应于2008年11月28日前将竣工备案资料报送烟台开发区建设房管局，而其系于2009年5月29日报送，所以塔山公司存在未及时报送备案资料的违约行为。至于此后李建华仍未取得房产证，系因自2009年6月烟台开发区管委开始专项整治违规改建活动而暂停办理备案手续。本院认为，李建华与塔山公司的买卖合同已明确载明土地用途是商服用地，而非住宅用地，合同约定只用于居住，李建华对此是明知的，实际也是作为住宅购买使用的，对此，双方当事人均有过错。据塔山公司取得的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，该建设项目符合规划许可，只是由于实际使用功能与规划不符，并考虑住宅用地与商服用地所带来的居住成本、土地续期等不同，给包括李建华在内的广大业主造成不利，所以政府自2009年6月开始整改，但整改是出于考虑民生，目的是为了广大业主的利益。综前，塔山公司于2009年5月29日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案后仍未能及时办出权属证书，不应归责于塔山公司，塔山公司不应承担违约责任。因此，塔山公司逾期办证的期限为2008年11月29日至2009年5月28日，共171天，按李建华已付购房款120万元的日万分之三标准计算其应承担的逾期办证违约金为61200元，李建华多主张部分，法院不予支持。
关于塔山公司主张李建华的诉讼请求已超过诉讼时效问题。李建华在本案起诉前多次到塔山公司售楼处及寄送特快专递向塔山公司主张权利，因此李建华诉讼请求不超过诉讼时效。
李建华已将房款全部付清，其要求塔山公司协助办理涉案房屋的权属证书的请求合理合法，法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于2015年6月1日判决：一、塔山公司协助李建华办理办理烟台开发区泰山路18号A座1单元13层2××号房屋权属证书。二、塔山公司于本判决生效之日起十日内支付李建华逾期办证违约金61200元。如果塔山公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由李建华负担7470元，塔山公司负担1330元。
宣判后，上诉人李建华不服，向本院提起上诉称，一、涉案房屋于2009年5月27日通过竣工验收的事实清楚，一审法院认定涉案房屋于2008年5月31日验收合格是错误的，塔山公司理应承担2008年6月1日至2009年5月27日期间的逾期交房违约金。二、一审判决认定的逾期办证违约金错误，塔山公司理应承担2012年9月25日起至涉案房屋权属证书办理完毕之日止的逾期办证违约金。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院查明事实，依法改判。
上诉人塔山公司针对上诉人李建华的上诉答辩称，一、涉案房屋于2008年5月20日经过竣工验收合格的事实清楚。二、塔山公司与李建华约定的办理房产证条款违反了法律规定，应为无效。三、李建华的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求二审法院驳回上诉人李建华的上诉请求。
上诉人塔山公司不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定的违约金数额及违约期间超出了被上诉人的诉讼请求范围，程序违法。二、塔山公司与李建华在商品房预售合同中约定的办理房产证条款违反了法律规定，应为无效。三、李建华的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
上诉人李建华针对上诉人塔山公司的上诉答辩称，涉案商品房预售合同合法有效，塔山公司没有按照合同约定时间为李建华办理权属证书，理应承担违约责任。李建华的请求并未超过诉讼时效。请求二审法院驳回塔山公司的上诉请求。
本院经审理查明的案件事实同原审。
本院认为，李建华与塔山公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效。塔山公司于2008年5月31日将涉案房屋交付给李建华的事实清楚，李建华要求塔山公司支付2008年6月1日至2009年5月27日期间逾期交房违约金的主张，没有事实依据，本院不予支持。2009年5月29日，塔山公司向烟台经济技术开发区建设房管局报送了竣工验收备案资料，涉案房屋的建设及销售手续齐全的证据充分，李建华要求塔山公司支付2012年9月25日起至涉案房屋权属证书办理完毕之日止的逾期办证违约金的主张，没有法律依据，本院不予采纳。李建华提供的证据足以证明其在本案诉讼前曾多次向塔山公司主张权利，塔山公司认为李建华的诉讼请求已超过诉讼时效之主张，于法不符，本院不予采信。综上，原审判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人李建华与上诉人烟台塔山临海置业有限公司各负担4400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一五年八月十二日
书 记 员 辛婷婷