西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第04473号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：费光丽，陕西至正律师事务所律师。
委托代理人：谢艳，陕西至正律师事务所律师。
被告：关常胜，男，1969年11月27日出生，汉族，无业。
被告：陕西华弘房地产开发有限公司。
法定代表人：朱金鹏，经理。
委托代理人：鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告关常胜、陕西华弘房地产开发有限公司（以下简陕西华弘房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行的委托代理人谢艳及被告陕西华弘房地产公司的委托代理人鲁超美到庭参加了诉讼。被告关常胜经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行诉称，2013年9月4日，原告与被告关常胜签订《个人住房借款合同》，约定原告向被告关常胜借款358000元，借款期限自2013年9月4日至2033年9月4日，贷款用于购买西安市未央区玄武东路罗马嘉园第9幢1单元1层10115号房屋。同日，原告与被告关常胜签订了《房地产抵押合同》，此外，原告与被告陕西华弘房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告陕西华弘房地产公司对因购买罗马嘉园9号、11号住宅楼项目所属住房，在原告处办理借款的债务人偿还全部债务承担连带保证责任。上述合同签订后，原告依约向被告发放了借款。但在借款合同履行过程中，被告未按照合同约定履行还款义务，截止2015年6月11日，本金余额346651.27元，拖欠利息、罚息及复利共计354985.07元。按照《借款合同》约定，被告未按照借款合同约定归还借款本息或支付相关费用，原告可宣布借款立即到期，要求被告立即归还借款本息，被告西华弘房地产公司承担连带保证责任。请求判令：1、宣布贷款立即到期，被告关常胜偿还借款本金余额及利息、罚息及复利共计354985.07元（其中包括本金346651.27元、利息8145.87元、罚息64.46元、复利123.47元），以后产生的利息、罚息、复利以及实现债权的全部费用按照借款合同约定计算至清偿之日；2、判令被告关常胜以抵押房产承担还款责任；3、被告陕西华弘房地产公司对上述款项承担连带清偿责任；4、诉讼费等费用由被告承担。
被告关常胜未答辩。
被告陕西华弘房地产公司辩称，被告关常胜在其公司买房属实，房屋大概在2014年已经向被告关常胜交付，至今尚未办理房产证。被告关常胜向原告提供有物的抵押，被告关常胜欠原告的款，应当由被告关常胜先向原告承担抵押担保责任，在抵押担保不足以还款时再由其公司向原告承担责任。如果法院判令其公司承担责任，请求法院一并判决其公司有向被告关常胜追偿的权利。原告起诉要求被告承担的利息、复利及罚息应当计算在起诉之日，原告要求起诉以后的利息、复利及罚息违反法律规定。因此不同意原告的诉请。
经审理查明，2013年9月4日，原告与被告关常胜签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告关常胜借款358000元，借款期限240个月，自2013年9月4日至2033年9月4日，贷款用于购买西安市未央区玄武东路罗马嘉园第9幢1单元1层10115号房屋。被告关常胜以等额本息还款法，在本合同签订时的借款利率水平下，每月归还本息金额为2679.7元，并以购买的上述房产设定抵押。抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务）或违反本合同其他约定，贷款人有权行使抵押权。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约。出现上述违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，出现上述违约情形，贷款人有权宣告贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。贷款人将款项一次划入被告陕西华弘房地产公司账户。同日，原告与被告关常胜签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，合同主要条款约定，抵押人为被告关常胜，抵押权人为原告。被告关常胜自愿以其购买的房屋为该笔贷款抵押担保，担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。抵押人违反主合同约定未能按期归还借款达6期以上，抵押权人有权处分抵押物实现抵押权。主合同履行期限届满，抵押人未能清偿债务，抵押权人有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。抵押权人处分抵押物所得价款按下列顺序分配：1、支付处分抵押房地产的费用；2、扣除抵押房地屋应缴纳的税款；3、偿还抵押权人的债权本息及支付违约金；4、赔偿抵押人违反合同对抵押权人造成的其他损害所需支付的的金额；5、剩余金额交还抵押人。该抵押房产于2013年11月7日在西安市房屋管理局进行了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案》。2011年8月15日，原告与被告陕西华弘房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同主要条款约定，为保障债权人债权的实现，被告陕西华弘房地产公司愿意为债权人与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。本合同所称的债务人是指因已购置坐落于西安市未央区玄武东路罗马嘉园9号、11号楼项目所属之住宅住产，而与债权人发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2011年8月15日至2014年8月15日期间，因债权人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于债权人垫付的有关手续费、杂费等）、债权人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币130000000元。保证期间按债权人对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自债权人与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。如果主合同项下的债务到期或者债权人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。上述合同签订后，原告于2013年10月11日向被告陕西华弘房地产公司转款358000元。被告关常胜在合同履行中未能按时足额偿还借款本息，截止2015年6月11日，拖欠借款本金余额346651.27元、利息8145.87元、罚息64.46元、复利123.47元，共计354985.07元。
上述事实，有原告及被告陕西华弘房地产公司陈述，原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、个人贷款对账单及欠款明细，本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告关常胜、陕西华弘房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人自愿达成，符合有关法律规定，依法应为有效，原、被告均应按该合同履行各自的义务。借款合同签订后，原告依约发放了贷款，被告关常胜在合同履行中未按合同约定向原告偿还借款本息，被告陕西华弘房地产公司也未按合同约定向原告承担保证责任，构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求宣布贷款立即到期，由被告关常胜偿还借款本金余额及利息、罚息及复利，以后产生的利息、罚息、复利以及实现债权的全部费用按照借款合同约定计算至清偿之日，由被告关常胜以抵押房产承担还款责任，由被告陕西华弘房地产公司对上述款项承担连带清偿责任，理由成立，依法应予支持。被告陕西华弘房地产公司对上述款项承担连带清偿责任后，有权向被告关常胜追偿。关于被告陕西华弘房地产公司辩称一节，因《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，本保证合同效力独立于其他合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如果本合同项下的债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任，故其辩称理由不能成立。被告关常胜未到庭参加诉讼是对其诉讼权利的放弃。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，第三十三条、《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告关常胜于本判决生效之日起十日内。偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额346651.27元、利息8145.87元、罚息64.46元、复利123.47元，共计354985.07元，2015年6月12日至借款本息实际清偿之日的利息、复利、罚息及实现债权的费用按照《个人住房（商业住房）借款合同》的约定计算支付；
二、被告关常胜未能按照本判决确定的期限偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本息，原告有对被告关常胜提供的抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告陕西华弘房地产开发有限公司对被告关常胜上述债务承担连带清偿责任。被告陕西华弘房地产开发有限公司对上述被告关常胜的债务承担保证责任后，有权向被告关常胜追偿。
如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6625元，由被告关常胜负担（此款原告已预交，被告关常胜应与上述款同时给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 单军田
二〇一六年二月十五日
书 记 员 黄丹妮