中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1368号
上诉人（原审被告、反诉原告）潘志明，男，1976年6月19日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人李艳，上海市协力律师事务所律师。
委托代理人叶沛雨，上海市协力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张琦，男，1926年9月1日出生，汉族，户籍地北京市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张进，男，1958年6月27日出生，汉族，户籍地北京市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张佩嘉（PEI-JAR，LIU），女，1941年6月14日出生，美利坚合众国公民，现住美利坚合众国。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张肇熙（TSOHSI，CHANG），男，1944年5月12日出生，美利坚合众国公民，现住美利坚合众国。
上述四被上诉人共同委托代理人熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。
上述四被上诉人共同委托代理人雷珍，上海熊兆罡律师事务所律师。
上诉人潘志明因与被上诉人张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第2925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市延安中路XXX弄XXX号全幢的权利人登记为张姗朵、张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）和张肇熙（TSOHSI，CHANG），权利人之一张姗朵于2014年7月28日死亡，其配偶张上明于2013年9月18日死亡，两人婚后无子女，现系争房屋的实际权利人为张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）（即原告），并委托案外人薛某某（即原告张肇熙（TSOHSI，CHANG）配偶）办理系争房屋的租赁事宜。
2008年1月1日，案外人薛某某经授权委托（甲方）与潘志明（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落于（本市）延安中路XXX弄XXX号房屋出租给乙方使用，租赁期限为六年，即自2008年1月1日至2013年12月31日止；该房屋租赁保证金为24，000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用而其未支付的部分外，剩余部分当日内无息归还乙方；该房屋自2008年1月1日至2009年12月31日月租金为12，000元，2010年1月1日至2011年12月31日月租金为12，600元，2012年1月1日至2013年12月31日月租金为13，230元；2009年1月1日至2013年12月31日的租金支付方式为每两个月支付一次，支付日期为每期当月的23日，晚于该日支付的滞纳金为日租金的2%；甲方同意乙方在租赁期间对房屋进行设计装修，装修风格由乙方确定，所有装修费用由乙方承担，乙方退租后，甲方不对装修做任何经济补偿，可用的物品归乙方所有，建筑附属物归甲方所有，乙方添置的电器、家具、暖气设备、灯具等归乙方所有，其他装修转移给甲方；双方约定有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，并由乙方向甲方赔偿按日计算的相当于未到期全部剩余租金五倍的违约金，已有装修自动转移给原告方：a）乙方利用该房屋进行违法活动被警方证实的；b）乙方以非合同约定的事实或理由，要求提前终止合同的；c）乙方逾期壹个月未按合同规定支付房屋租金的；d）乙方对该房屋进行群组改造的。有下列情形之一的，乙方可以书面通知甲方解除本合同，甲方向乙方赔偿按日计算的相当于未到期全部剩余租金五倍的违约金，并向乙方支付折合人民币叁拾伍万的装修补偿，甲方同时承担乙方应对乙方该房屋指定居住人的违约责任（若有）：a）甲方以非合同约定的事实或理由，要求乙方提前终止合同的；b）甲方无故妨碍乙方该房屋指定居住人，使得乙方该房屋指定居住人无法正常使用该房屋的，或未得到乙方的允许擅自进入该房屋。
原审法院又查明，系争房屋内共有三个电费户号，2013年7月至12月的电费分别为：户号为XXXXXXXXXX的电费账单显示，7月428.8元、8月6.8元、9月0元、10月0元、11月0元、12月126.50元；户号为XXXXXXXXXX的电费账单显示，7月407.30元、8月14.2元、9月0元、10月0元、11月0元、12月135.20元；户号为XXXXXXXXXX的电费账单显示，7月259.10元、8月8.8元、9月0元、10月0元、11月34.8元、12月59.5元。综上，2013年7月、8月、11月和12月有电费消费记录。
系争房屋内共有两个户名的燃气账单信息，2013年7月至12月的燃气费分别为：户名为张湘初的燃气账单显示，7月估计消费量200、金额250元（即6、7月），9月自抄0、金额0元（即8、9月）、11月自抄0、金额0元（即10、11月）、2014年1月见表0、金额0元（即12月及2014年1月）；户名为张乐农的燃气账单显示，7月估计200、金额250元（即6、7月），9月自抄0、金额0元（即8、9月），11月自抄0、金额0元（即10、11月），2014年1月见表0、金额0元（即12月及2014年1月）。综上，2013年6、7月有燃气消费记录，同年9月、11月用户自抄数为0，2014年1月工作人员入户抄表数为0。
2013年12月4日，潘志明通过卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX中国工商银行账号以网上转账汇款的形式向案外人薛某某卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国工商银行账户内转账79，380元，附言“静安区延安中路XXX弄XXX号2013年7月-12月房屋使用费”。同年12月9日，案外人薛某某又自上述银行卡卡号通过汇款的方式将79，380元全额返还给潘志明上述银行卡账号。同日，潘志明上述银行卡账号通过网转方式向案外人薛某某上述银行卡账号汇款20，000元。
因租期届满后，潘志明未搬离系争房屋，张琦一方诉诸法院，请求：1、判令潘志明搬离系争房屋，并将上述房屋归还张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）；2、判令潘志明支付自2013年7月1日起至同年12月31日期间的房屋租金59，380元；3、判令潘志明支付自2014年1月1日起至其实际搬离系争房屋之日止的房屋使用费；4、判令被告支付自2014年7月1日起至判决生效之日止的房租滞纳金。
原审审理中，双方当事人确认曾于2008年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2008年1月1日起至2013年12月31日止。张琦一方确认曾于2013年12月9日收到潘志明支付的房屋租金20，000元，同意返还房屋保证金24，000元，并自愿将房租滞纳金调整为1，500元。潘志明确认其于2014年1月起使用系争房屋至今。
原审法院认为，案外人薛某某代表张琦、张进、张佩嘉、张肇熙与潘志明签订的《房屋租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
租赁合同约定租期从2008年1月1日至2013年12月31日止。潘志明抗辩因张琦一方经常前往系争房屋骚扰指定居住人，导致指定居住人不堪忍受并最终于2013年6月30日搬离系争房屋，故其根据租赁合同第11.3之b）项约定以书面通知函的形式要求于2013年6月30日解除租赁合同。审理中，潘志明曾申请指定居住人出庭作证，法庭亦予准许，但指定居住人并未到庭作证，故潘志明主张出租人骚扰指定居住人并最终导致其搬离系争房屋的主张，缺乏相关证据佐证，法院难以支持，租赁合同应于2013年12月31日约定到期之日终止。
潘志明提供电费和燃气费发票，用以证明2013年7月至12月期间系争房屋内无人居住，但根据票据显示，其中部分月份有金额发生且仅依据电费、燃气费的使用情况并不足以判断系争房屋内的居住使用情况，故潘志明据此抗辩其于2013年6月30日已搬离系争房屋，无充分证据予以证明，法院不予支持。潘志明依据上述理由主张出租人违约并承担相应违约责任，因缺乏相应法律及事实依据，法院亦难以支持。张琦一方同意返还房屋保证金24，000元，于法不悖，法院依法予以确认。
张琦一方主张，根据合同约定“2009年1月1日至2013年12月31日的租金支付方式为每两个月支付一次，支付日期为每期当月的23日，晚于该日支付的滞纳金为日租金的2%”，自2013年7月1日起张琦一方确认潘志明除支付房屋租金20，000元外，其余租金并未支付，故要求其支付剩余租金59，380元，并依约支付相应滞纳金。审理中，张琦一方将房租滞纳金调整为1，500元。，根据合同约定，潘志明应于2013年的7月23日、9月23日和11月23日支付房屋租金，其曾于2013年12月4日向案外人薛某某账户一次性支付房屋费用79，380元（13，230元／月×6个月），后案外人薛某某通过银行汇款方式退还。12月9日，潘志明又通过同一账户向案外人薛某某汇款20，000元。通过上述转账汇款行为可以认定，潘志明曾意欲依约补足租金（虽其附言认定为房屋使用费），其主观上有减少损失的意愿，故法院认为依约支付的滞纳金应计算至2013年12月4日（即潘志明一次性支付6个月房租之日）。现张琦一方自愿将房租滞纳金调整为1，500元，低于合同约定标准，于法不悖，法院依法予以确认。据此判决：一、潘志明应于判决生效之日起十日内自上海市静安区延安中路XXX弄XXX号房屋内迁出，并将该房屋归还张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）；二、潘志明应于判决生效之日起十日内向张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）一次性支付2013年7月1日至2013年12月31日期间拖欠的房屋租金59，380元；三、潘志明应于判决生效之日起十日内向张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）支付房租滞纳金1，500元；四、潘志明应于判决生效之日起十日内按13，230元／月的标准向张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）支付上述房屋自2014年1月1日起至判决生效之日止的占有使用费；五、张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）应于判决生效之日起十日内返还潘志明房屋保证金24，000元；六、驳回潘志明的其余诉讼请求。本诉案件受理费6，722.50元，由张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）承担722.50元，潘志明承担6，000元；反诉案件受理费7，096.37元，由潘志明承担7，000元，张琦、张进、张佩嘉（PEI-
JAR，LIU）、张肇熙（TSOHSI，CHANG）承担96.37元。诉讼保全费2，327.48元，由潘志明负担。
原审法院判决后，潘志明不服，向本院提起上诉，认为原审法院认定的部分事实不清。系争合同履约过程中，确实存在被上诉人前往系争房屋骚扰指定居住人的情形，导致指定居住人不堪忍受并搬离。原审法院以上诉人申请的证人未某出庭为由认定上诉人的主张缺乏证据佐证。但该证人为外籍人士，开庭当日不在国内，客观上无法出庭作证，不能因此排除其证明的内容。上诉人于2013年6月30日搬离系争房屋，相关的电费、燃气费发票记载的数额不能满足最基本的居住需求，可以印证上诉人没有居住并使用系争房屋。关于滞纳金，上诉人于2013年12月4日向薛某某账户支付了6个月租金，薛某某之后予以退还，不应当由上诉人承担逾期支付的不利后果。基于上述理由，请求撤销原审判决主文第二、三项，改判上诉人不支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金和房屋滞纳金。
被上诉人张琦、张进、张佩嘉、张肇熙辩称：不存在被上诉人骚扰指定居住人的情况。关于房屋实际使用的问题，水电使用与否，并不代表上诉人可以不支付租金。根据合同约定，上诉人应当每两月支付一次租金，但上诉人迟至2013年12月4日才支付，根据合同约定的滞纳金计算方式，上诉人应当承担滞纳金8，000余元，被上诉人自行调整至1，500元。上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：上诉人主张免除的2013年7月1日至2013年12月31日的租金系合同履行期间的租金，上诉人在掌控系争房屋的前提下是否实际使用系争房屋，与被上诉人能否收取租金并无因果关系。至于上诉人所称的被上诉人骚扰指定居住人一节，因无相应证据佐证，且被上诉人予以否认，故本院不予采信。关于滞纳金，上诉人未按约定时间支付租金，应当承担相应的责任。被上诉人主张的滞纳金数额低于上诉人应当承担的数额，原审法院予以准许并无不当。上诉人的上诉主张不能成立，原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，322元，由上诉人潘志明负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 承怡文
审判员 王怡红
二〇一六年四月八日
书记员 姜 翌
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……。