福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽02民终1620号上诉人（原审被告）：赣州市人民政府驻厦门办事处，住所地福建省厦门市思明区七星西路168号三楼。主要负责人：曾为东，该办事处主任。委托诉讼代理人：罗香荣，福建君州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军第73146部队，住所地福建省南安市梅山镇蓉中村凤山寨88号。法定代表人：段长林，该部队旅长。委托诉讼代理人：郑志峰，福建正成功律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄巧凤，福建正成功律师事务所律师。上诉人赣州市人民政府驻厦门办事处（以下简称赣州驻厦办）因与被上诉人中国人民解放军第73146部队（以下简称73146部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赣州驻厦办上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回73146部队解除双方签订的《营房、场地租赁合同书》的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院将中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称《通知》）认定为“不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形”，系认定事实错误，一审据此判决解除《营房、场地租赁合同书》缺乏事实与法律依据。一审认定赣州驻厦办不存在违约行为，《通知》属于不可抗力，则73146部队解除合同不符合约定或法定解除条件。中央军委是73146部队的上级单位，73146部队为了执行上级单位全面停止有偿服务的通知，因而主张解除合同显然属于73146部队单方原因。二、即使因《通知》原因需解除《营房、场地租赁合同书》，也应认定系73146部队单方原因解除合同，73146部队应妥善处理解除合同后的遗留问题才符合《通知》本身的要求。《通知》并未否认解除合同是军方的单方原因，并且明确要求各单位对解除合同后的遗留问题原则上依据法律法规和军队相关政策妥善解决。如果一审认定《通知》属于不可归责于双方当事人的事由而解除合同，则不符合《通知》本身的要求，势必导致赣州驻厦办、次承租人和80户租户承担不应有的责任，从而损害合法权益。73146部队辩称，一、73146部队因执行《通知》而解除《营房、场地租赁合同书》，不属于单方原因，《通知》属于不可抗力。《最高人民法院关于做好为军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障工作的通知》中载明“军队和武警部队全面停止有偿服务是党中央的重大战略决策、是中央关于军队和武警部队建设政策的重大调整”，既然是中央战略决策及政策的重大调整，73146部队必须无条件服从和执行，因此该通知明显属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。二、一审认定赣州驻厦办未将案涉场地及营房全部转租明显违背事实。《房屋、场地租赁合同书》、《龙山居房屋使用权转让协议》明确证明案涉场地及营房已全部转租的事实。1992年9月3日，赣州驻厦办与案外人厦门汇成建设发展有限公司(以下简称汇成公司)签订一份《房屋、场地租赁合同书》，约定赣州驻厦办将其租用的案涉场地内2000平方米及石屋两幢转租汇成公司使用。2012年4月10日，赣州驻厦办又与厦门龙祥房地产开发有限公司(以下简称龙祥公司)签订一份《龙山居房屋使用权转让协议》，约定赣州驻厦办将其所租赁的营房及场地中剩余的一栋独立房屋转租给龙祥公司，租期32年，上述事实已经一审认定,足以证明赣州驻厦办将案涉场地及营房全部转租给案外人，而一审法院在确认合同真实性的前提下却否定了案涉场地及营房全部转租事实，前后相互矛盾。三、赣州驻厦办将讼争房屋交由龙祥公司拆除改造为道路配套设施的行为明显构成根本违约，必将导致将来合同终止后案涉场地及营房无法顺利归还73146部队，因此73146部队有权要求解除合同。四、《营房、场地租赁合同书》约定租赁期限为五十年，迄今已有二十三年，因此超过二十年部分无效，73146部队可随时主张解除合同。根据《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年，《营房、场地租赁合同书》签订于1992年，签订当时《合同法》尚未实施。根据相关司法解释规定，本案《营房、场地租赁合同书》可以适用《合同法》的有关规定，即超过二十年部分无效。综上，请求撤销一审判决，支持73146部队的诉讼请求。73146部队向一审法院起诉请求：1.解除73146部队前身中国人民解放军第32515部队（下称32515部队）与赣州驻厦办前身江西省赣州地区行政公署驻厦门办事处（下称赣州行署驻厦办）之间签订的《营房、场地租赁合同书》；2.赣州驻厦办将73146部队出租给其的厦门市莲前西路接待站营房及场地按现状交付给73146部队。一审法院认定事实：1992年7月7日，中国人民解放军第32515部队（于2000年变更代号为中国人民解放军73146部队）与江西省赣州地区行政公署驻厦门办事处（于1999年更名为江西省赣州市人民政府驻厦门办事处）签订《营房、场地租赁合同书》，约定将32515部队所有的厦门金鸡亭2567座落接待站空余营房及场地出租给赣州行署驻厦办使用。该合同书第1条约定，出租的范围包括该座落内1、2号空余营房及营房周围空地，年租金为叁万贰仟元整。第二条约定，租期为伍拾年整。即从赣州行署驻厦办建设完毕使用之日起的1994年7月7日起，至2044年7月6日止。同时该合同第四条还约定，在租用期间，赣州行署驻厦办所租用营房及场地的修建、管理均由赣州行署驻厦办负责，严禁其将所租用的全部营房及场地转让、转包给其他单位或个人，但允许赣州行署驻厦办将自己用剩之余房分租给其他单位或个人，分租合同期限不得超过该合同所订租期。合同第5条约定，租用期间32515部队同意赣州行署驻厦办将租域区内的营房拆除重建，但新建面积不得少于原有营房的建筑面积。合同终止后，赣州行署驻厦办所在租区内建设的不动产设施（如房屋、道路、围墙等）应无偿归32515部队所有，赣州行署驻厦办不得随意破坏和拆除。合同第11条约定，赣州行署驻厦办建房均由自己组织实施，但需征得甲方同意。上述合同签订后，赣州行署驻厦办即依约将50年租金160万元一次性支付给73146部队。1992年9月3日，赣州行署驻厦办与案外人汇成公司签订了《房屋、场地租赁合同书》，约定将其向32515部队租赁的2000平方米场地及两幢石屋转租给汇成公司，并由汇成公司对原有石屋进行拆除改建，建成公寓建筑。合同该租期自1994年7月7日至2044年7月6日，租金共计280万元。1992年9月21日，双方再次签订《补充合同书》，约定新建好的营房性质不变、归属不变，租赁期届满后由汇成公司直接将营房交还32515部队。后汇成公司用该场地和石屋拆除拟建设“32515部队住宅”项目进行工程设计；1997年7月7日，前述住宅楼项目工程竣工，共建房屋一栋（五梯）80单元，汇成公司将该80套房屋出租给其公司员工居住使用，租赁期限至2044年7月6日。2012年4月10日，赣州驻厦办与龙祥公司签订《龙山居房屋使用权转让协议》，约定赣州驻厦办将位于厦门市思明区落，即厦门市思明区的一栋建筑面积551.266平方米的独立房屋尚余32年使用权转让给龙祥公司，龙祥公司以500万元现金补偿给赣州驻厦办。后该房屋被龙祥公司拆除建设为配套道路设施。2016年2月16日，中央军事委员会发出军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求用三年左右时间，按时间分步骤停止军队和武警部队的一切有偿服务活动。一审法院认为，1992年7月7日，双方签订了案涉《营房、场地租赁合同书》，约定租赁期限自1994年7月7日起，至2044年7月6日止，共50年。但《合同法》自1999年10月1日起施行，双方签订案涉租赁合同之时的国家法律或行政法规并未对租赁合同期限作出禁止性或强制性规定。人民法院合同法实施以前成立的合同纠纷，应适用当时的法律规定，作为审查合同效力的依据。《营房、场地租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反合同订立时的相关法律规定，应为有效合同，双方均应按照约定履行自身合同义务。该合同约定双方租赁期限为五十年，应当属于固定期限的租赁合同。根据双方所签订《营房、场地租赁合同书》约定，允许赣州行署驻厦办将自己用剩之余房分租给其他单位或个人，分租合同期限不得超过该合同所订租期。因此，赣州行署驻厦办有权依据合同约定将租赁部分房屋在一定情况下进行转租。赣州行署驻厦办于1992年9月3日与案外人汇成公司签订了《房屋、场地租赁合同书》，将其向73146部队租赁的2000平方米场地及石屋两幢转租给汇成公司，并约定由汇成公司对石屋进行拆除改建；2012年4月10日，赣州驻厦办（原7赣州行署驻厦办）与龙祥公司签订《龙山居房屋使用权转让协议》，将租赁场地上的自建房屋出租给龙祥公司。上述转租行为73146部队在转租行为发生时都已知悉，并未及时提出异议，本案中其也未提交相应证据证明赣州驻厦办将案涉场地及房屋全部转租，其主张赣州驻厦办的转租行为违反合同约定缺乏事实与法律依据，不予采纳。此外，双方签订的《营房、场地租赁合同书》还约定，租用期间32515部队同意赣州行署驻厦办将租域区内的营房拆除重建，但新建面积不得少于原有营房的建筑面积。赣州行署驻厦办将石屋交由汇成公司拆除重建，设计建设“32515部队住宅”项目，该项目建筑面积大于原建筑面积，赣州行署驻厦办对案涉石屋的拆除重建并未违反合同约定。另一方面，赣州驻厦办将位于厦门市思明区租赁场地内的自建房屋使用权转让给龙祥公司，龙祥公司将案涉自建房屋拆除并建为“源昌山庄”项目的道路配套设施。《营房、场地租赁合同书》第5条约定主要针对租域区内营房的拆除与重建，同时约定在租域内的不动产在合同终止后无偿归73146部队所有，不得随意破坏与拆除。但在租期届满前，赣州驻厦办作为自建房屋的所有权人，对自建不动产拥有相应的处分权能。对上述约定不宜扩大解释为不得对在租赁场地上所建设的不动产设施进行拆除，赣州驻厦办有权根据自身对租赁场地利用之实际需要对自建房屋进行处分与利用。赣州驻厦办将案涉自建房屋出租给龙山公司并交由其拆除改造为道路配套设施的行为系对该房屋正当的处分，并不属于随意破坏和拆除的行为，故亦不构成违约。中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》不属于不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。双方于1992年签订《营房、场地租赁合同书》后，中央军委于2016年才发布了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，全面停止军队和武警部队有偿服务活动，73146部队确属于被要求停止有偿服务的对象，由于该原因案涉场地及营房已无法继续出租，其合同目的已无法实现。但该《通知》的发布并不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不宜认定为不可抗力。本案应属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形。73146部队有关解除讼争合同的请求，于法有据，予以支持。关于要求赣州驻厦办按营房及场地的现状返还的事项，因讼争营房及场地现已另行租赁给案外人使用，且部分已建成房屋出租，部分已改造为道路配套设施，目前暂不具备返还条件，各方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除中国人民解放军第73146部队（原中国人民解放军第32515部队）与江西省赣州市人民政府驻厦门办事处（原江西省赣州地区行政公署驻厦门办事处）于1992年7月7日签订的《营房、场地租赁合同书》；二、驳回中国人民解放军第73146部队的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实，除赣州驻厦办提出“赣州驻厦办将案涉自建房屋出租给龙山公司”中龙山公司有误，应为龙祥公司以外，其余事实没有异议，本院对无异议的事实予以确认。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。本案中，原中国人民解放军第32515部队与原江西省赣州地区行政公署驻厦门办事处于1992年7月7日签订租赁期限为五十年的租赁合同，并未违反当时的法律、行政法规的规定。但是，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日施行以后，双方当事人应当遵守上述法律规定，在双方未变更或重新签订合同的情况下，应认定双方的租赁期限自《中华人民共和国合同法》施行之日起超过二十年的部分无效，即《营房、场地租赁合同书》自1992年起履行至1999年10月1日《中华人民共和国合同法》施行之日，已履行完毕的租期不再计算，而从1999年10月1日起重新计算二十年的租赁期限至2019年9月30日止。一审判决认定双方租赁期限五十年合法有效确有不当，本院予以纠正。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。赣州驻厦办上诉主张73146部队单方解除《营房、场地租赁合同书》，但根据查明事实，案涉场地及营房无法继续出租系因中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，全面停止军队和武警部队有偿服务活动。故双方约定的合同目的业已无法实现，73146部队主张解除案涉租赁合同具有法律依据，一审予以支持并无不当，对赣州驻厦办的上诉理由不予采纳。综上所述，一审判决对案涉《营房、场地租赁合同书》约定租赁期限的效力阐述不当，但裁判结果正确，故对赣州驻厦办的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6220元，由赣州市人民政府驻厦门办事处负担。本判决为终审判决。审判长 曾 聆审判员 柯艳雪审判员 章 毅二〇一八年四月十六日书记员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。