山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民五终字第322号
上诉人（原审被告）：枣庄德圣房地产开发有限公司。住所地：枣庄市薛城区长江路。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托代理人：乔云伟，该公司法务办副主任（特别授权）。
委托代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高雷。
委托代理人：韩光明，山东长明阳律师事务所律师（特别授权）。
上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司因与被上诉人高雷商品房买卖合同纠纷一案，不服枣庄市薛城区人民法院（2014）薛民初字第1309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年10月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发、销售的新大都花园9号楼1单元8层02号住房一套。合同中约定，该住房设计建筑面积为84.44平方米，总价款为284，611元。被告应于2012年8月31日前将具备房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、相应资质测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》的商品房交付原告使用。合同十一条约定，被告逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。
合同十六条约定，与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑（包括供电、供暖、燃气、公共绿地）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述使用标准，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。
2012年1月14日，原告交清了全部房款284，611元。
2014年5月16日，被告向原告发放了涉案房屋的装修、正式钥匙，被告将房屋移交原告占有使用。当日，原告在被告提供的书面材料上签字捺印，该书面材料载明“经枣庄德圣房产、三托集团、世好集团三家公司研究决定如下：一、开发公司让利业主，在实体测绘面积的基础上，阳台面积减半收取面积差款，并委托枣庄高新区管委会协调枣庄高新区房管局测绘部门将已封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积的二分之一计算。二、继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元／平米的费用。以上作为开发公司延迟交房的违约赔偿。”按照被告计算的在阳台面积减半及原告承担封铝合金费用的情况下，原告需补交面积差款7，156元。原告于当日向被告交付7，156元。至起诉之日，与该住房直接关联的燃气、暖气等基础配套设施尚不能正常使用。
原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按约充分履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日交房，但被告在2014年5月16日才将涉案房屋交付原告使用，其行为明显违约，应承担相应的违约责任。
虽然双方在商品房买卖合同十一条中约定了被告逾期交房违约责任的计算方法，但2014年5月16日原告签字确认的书面材料系双方对延迟交房违约赔偿而达成的新的合法有效的协议。一方面，双方当事人均具民事行为能力且意思表示真实，另一方面，按照《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）规定“全封闭阳台面积按其外围水平投影面积计算”即应全部计算，本案中，被告以将封闭阳台面积减半计算的不利作为延期交房的对价，不违反法律规定且对双方当事人公平合理。虽然原审法院无法查明“继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元／平分的费用”中“共识”的具体内容，但此条为授益性条款，未予原告施以义务。同时，对“以上作为开发公司延期交房的违约赔偿”，原告签字接受且已按照该协议履行完毕。综上，原、被告双方已就延期交房违约赔偿的问题协商完毕，原告再次主张延期交房违约金无法律依据，不予支持。
合同十六条约定，被告应对涉案房屋直接关联的基础设施、公共配套于2012年8月31日达到设计使用标准，在约定的期限内未达到上述使用标准的，应按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。至起诉之日，与该住房直接关联的燃气、暖气等基础配套设施尚不能正常使用，原告主张违约金自2012年8月31日计算至2014年7月10日止的请求不违反法律的规定。被告应承担此项违约金的数额为（284，611元＊0.00005）／天＊679天=9，662.54元。
对于被告辩称的原告逾期交付房款应承担责任，原审法院认为，该问题与原告的诉讼请求是相互独立存在的不同问题，被告可以针对原告逾期付款违约另行向原告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告高雷支付基础设施、公共配套未达标违约金9，662.54元；二、驳回原告高雷其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，由原告高雷负担455元，被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担90元，于判决生效后七日内交纳。
上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：一、被上诉人存在多项违约行为。被上诉人未按合同约定的时间交纳房款，被上诉人的违约行为在先，因此直接导致了上诉人资金周转困难、从而使房屋公共配套设施不能按时达标。被上诉人还存在不按合同约定交纳面积差款的违约行为，应补交差额14000余元，但对方至今未交纳。二、上诉人与被上诉人在2014年5月16日签订了补充协议，上诉人对被上诉人进行让利，并以此作为违约赔偿。被上诉人无权再要求上诉人支付延期交房及公共配套设施未达标的违约责任。三、原审程序不合法。原审未向上诉人释名提起反诉，显然损害了上诉人的合法权益。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判或发回重审。
被上诉人高雷答辩称：一、被上诉人延迟交付部分房款与上诉人延迟交房无法律因果关系。二、根据庭审查明事实，上诉人提交的补充协议，证明超面积款系依据阳台面积计算，应减半收取。三、上诉人公布三次实测面积，三次均不一样，被上诉人有权怀疑其公平公正，上诉人称交纳超面积房款在上诉状中要求正式交房之日，直至今日其不具备正式交房条件。即便如此，被上诉人已缴纳完面积差款。四、补充协议或补充协议（二）被上诉人认为均是无效的，其内容涉嫌违法。根据法律法规的规定，150元的配套费应由上诉人承担。五、上诉人称一审程序违法不能成立，一审庭审笔录中记载上诉人提出被上诉人延迟交付部分房款问题，一审审判长释明上诉人应反诉，上诉人未提出反诉，也未另诉，也未交纳相关诉讼费用，一审法院未予审理，因此，一审法院程序合法。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。按照合同约定，上诉人应于2012年8月31日交房，但上诉人在2014年5月16日才将涉案房屋交付被上诉人使用，上诉人应该按照合同约定进行违约赔偿。2014年5月16日双方签订书面材料一份，约定被上诉人放弃追究上诉人逾期交房的违约行为。原审法院据此驳回了原告的该项诉讼请求，符合法律规定。
合同第十六条约定，上诉人应于2012年8月31日完成涉案房屋的基础设施、公共配套，使其达到设计使用标准，但至被上诉人起诉时该房屋仍未达标。原审法院依据双方签订的违约赔偿条款，判令上诉人向被上诉人支付违约金，并无不当。
被上诉人高雷已经交清房屋面积差额，上诉人再次要求被上诉人交纳，没有事实依据。关于上诉人要求被上诉人承担逾期付款的违约责任，应另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费545元，由上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳永军
代理审判员 翁加伟
代理审判员 刘彦彦
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 吴 凡