浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初13565号
原告（案外人）绍兴力辉纺织服饰有限公司（原绍兴县力辉纺织服饰有限公司），住所地绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村。
法定代表人王森，执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权代理）郦祥、吴圆圆，浙江纳森律师事务所律师。
被告绍兴银行股份有限公司张市支行，住所地绍兴市越城区灵芝镇张市村委旁。
负责人周红英，系支行行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）李娜，女，1985年11月25日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市越城区，系该行员工。
委托诉讼代理人（特别授权代理）贺晓丹，女，1984年8月4日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市越城区，系该行员工。
被告（被执行人）绍兴柯桥明洋纺织品有限公司（原绍兴县明洋纺织品有限公司），住所地绍兴市柯桥区华舍街道绸缎路288号。
法定代表人王明洋。
原告绍兴力辉纺织服饰有限公司（以下简称力辉公司）与被告绍兴银行股份有限公司张市支行（以下简称绍兴银行）、被告绍兴柯桥明洋纺织品有限公司（以下简称明洋公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月24日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告绍兴力辉纺织服饰有限公司委托诉讼代理人郦祥、吴圆圆、被告绍兴银行张市支行之委托诉讼代理人李娜、贺晓丹到庭参加诉讼。被告明洋公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告绍兴力辉纺织服饰有限公司诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602执异135号执行裁定书，认为该裁定书未支持原告的执行异议是错误的。理由为：2014年4月26日，原告力辉公司与被告明洋公司签订房屋租赁合同一份，约定被告明洋公司租赁给原告坐落于绍兴县华舍工业园绸缎路厂区2号楼西北面配电房一间，租期自2014年4月26日至2029年4月25日，租金要求一次性支付，押金15000元，合计165000元，截止2014年6月20日，原告已按约支付合同项下全部租金，同日被告明洋公司开具收据一份确认租金收讫的事实，原告实际占有使用案涉房屋至今。根据《中国人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”、以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，因此，原告有权请求贵院依法裁决原告对被告明洋公司所有的权证号为绍房权证华舍字第××号房屋在同等条件下享有优先购买的权利；同时，请求贵院依法裁决本次强制执行标的物进行拍卖公告时明示告知竞拍人本次拍卖标的物系带租约（房屋租赁期限至2029年4月25日）亦无不妥；根据上述法律规定，在房屋租赁期满之前（也即2029年4月25日前），原告有权阻止向房屋受让人移交占有由原告承租部分的房屋。综上，原告认为，原告依法享有优先购买权、继续享有被拍卖标的物的承租权（直至2029年4月25日）、享有阻止买受人请求移交占有被拍卖标的物等法定权利。根据《中国人民共和国民事诉讼法》第二百七十条之规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十五条之规定“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分”，请求法院中止拍卖，认真、即时审查原告的事实、理由及相应依据，在处置上述房产时保障原告的合法权益。原告现请求：1、请求依法确认绍兴市柯桥区华舍工业园区绸缎路厂区2号楼（即华舍街道西蜀阜村2幢）西北面配电房一间的租赁合同合法有效；2、请求依法裁决原告对第三人绍兴柯桥明洋纺织品有限公司所有的权证号为绍房权证华舍字第××号房屋在同等条件下享有优先购买的权利；3、请求依法裁决本次强制执行标的物进行拍卖公告时明示告知竞拍人本次拍卖的标的物系带租约（房屋租赁期限至2029年4月25日）；4、请求依法裁决在房屋租赁期满之前（也即2029年4月25日前）原告有权阻止向房屋受让人移交占有被执行的不动产由原告承租部分的房屋。5、要求被告承担本案全部诉讼费用。
被告绍兴银行辩称，一、绍兴银行对明洋公司所有的位于绍兴华舍街道西蜀阜村2幢房地产依法享有抵押权，并于2014年10月14日办理了抵押登记。越城法院依法作出的（2016）浙0602民初2294号、2295号民事判决书就明洋公司所有的上述房地产在申请执行人处提供抵押一事予以了确认，判决申请执行人对上述房地产抵押成立，对抵押物依法享有优先受偿权。二、上述抵押物在办理抵押登记时，抵押物上并无任何租赁关系存在。明洋公司在抵押登记当日签署的抵押人声明中，也明确承诺抵押房地产既未向任何单位或个人出租，也没有抵押给其他人或被查封，在抵押期间，未经申请执行人书面同意，不将抵押房地产租赁或二次抵押给任何单位或个人。绍兴银行工作人员当时现场查勘抵押房地产时并未发现抵押物已出租或被实际占有使用等情况，已尽到审慎义务。同时，在办理抵押登记之前，明洋公司委托了第三方评估机构绍兴中兴资产评估有限公司（以下简称中兴公司）对抵押房地产现场进行了查看并出具了评估报告，依据房屋评估习惯和常理，房屋是否带租应在评估报告中明确，并载明带租评估价值；而中兴公司出具的绍中评[2014]576号评估报告中并未载明抵押房地产带租，这表明在评估时抵押房地产不存在租赁情况。三、案外人提供的证据不能证明其租赁在绍兴银行抵押权设立之前。本案中，原告既没有依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《商品房租赁管理办法》第十四条、第十九条及《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定对其提供的房屋租赁合同进行租赁登记备案；也没有就相应租赁关系在抵押、查封前提起诉讼或仲裁，更没有在抵押、查封前办理租赁合同公证，无法证明其租赁在申请执行人抵押登记之前。案外人提供的两份“客户借记通知单”并未载明用途，一份“网上银行转账凭证”载明的用途为“划”，此三份凭证并不能作为原告向明洋公司支付租金的证明，而应该是两个公司间正常的往来款凭证。综上，原告与抵押人之间租赁关系证据不足，无法证明租赁关系实际存在，更无法证明其租赁在绍兴银行抵押权设立之前，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告明洋公司未作出书面答辩。
原告绍兴力辉纺织服饰有限公司向本院提交的证据及被告质证和本院的认证：
1、（2017）浙0602执异135号执行裁定书一份，证明原告在执行过程中提出执行异议被驳回，从而作为提起本案执行异议之诉的依据。
被告绍兴银行股份有限公司张市支行经质证认为，对原告提供证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2、2014年4月26日签订的《租赁合同》一份，证明原告力辉公司自2014年4月26日起向被告明洋公司承租涉案房屋，合同约定力辉公司承租明洋公司名下的位于绍兴县华舍街道西蜀阜村厂房2号楼西北面配电房，房屋面积160平方米，租赁期限自2014年4月26日起至2029年4月25日止，押金及租金要求一次性付清，合计人民币165000元。
被告绍兴银行经质证对证据三性不予认可。
3、客户借记通知单两份、网上转账凭证（付款通知）一份，证明截至2014年6月20日，力辉公司已付清租赁合同项下全部租金计人民币165000元，履行了承租人义务。
被告绍兴银行经质证认为，证据真实性、合法性由法院予以认定。关联性认为与本案无关。此三份凭证用途并未载明是租金，且不符合原告提供的与明洋公司的租赁合同中关于一次性支付租金的约定。
4、收据一份，证明明洋公司于款清当日也即2014年6月20日，将租金收据开给力辉公司，确认全额租金及押金已收到的事实。
被告绍兴银行经质证对证据三性不予认可。
5、《设备转让协议》、中国工商银行业务委托书回执两份，证明原告力辉公司于2013年4月23日向案外人绍兴县章氏纺织原料有限公司购买电力设备，并于2013年4月27日、28日支付设备款项25万元。
6、2013年5月3日客户变更用电（丙类）申请表、《动产抵押登记书》、《高压供用电合同》各一份（复印件），证明原告力辉公司作为电力设备所有人变更用电户，并办理了设备动产抵押作为电费的担保，并与绍兴电力局柯桥供电分局签订《高压供用电合同》。
对证据5-6，被告绍兴银行经质证认为证据真实性以及合法性由法院予以认定，关联性认为不能达到证明目的。且动产抵押登记书中的“抵押物所在地”和高压供电合同中的“用电地址”等不是绍兴银行抵押物绍兴华舍街道西蜀阜村2幢西北面配电房。
7、2013年至今电费发票51张，证明2013年至今电力设备一直由力辉公司占有使用收益，包括第三人明洋公司在内所有厂区内用电户都向力辉公司缴纳电费。结合证据4、5、6，共同证明原告力辉公司长期租赁配电房具有现实合理性。
被告绍兴银行经质证认为，证据真实性以及合法性由法院予以认定，关联性认为不能达到原告的证明目的。
8、力辉公司与明洋公司之间房屋租费的发票一份、支付电费发票原件，证明原告承租涉案房屋一起开具的发票，并且原告承租之后一直是由原告在支付电费的事实。
被告绍兴银行经质证认为，发票开具时间是2014年12月17日，与租赁合同签署时间不一致，不确定租赁的是哪个房屋。租赁合同并非载明租赁房屋地址，租金金额与原告提供的租赁合同载明的租赁金额完全不一致。对于电费的支付，也不能确定是支付的哪个。真实性和合法性由法院核实，关联性不予认可。发票上的地址以及登记的地址都是比较模糊的，与本案没有关联。
以上原告提供的证据，被告绍兴银行经质证后无异议部分，本院均予以认定，对被告绍兴银行经质证后不予认可的，本院将综合认证。
被告绍兴银行对其主张提供了以下证据：
9、（2016）浙0602民初2294、2295号民事判决书各一份，要求证明越城区人民法院依法就绍兴柯桥明洋纺织品有限公司所有的位于绍兴华舍街道西蜀阜村2幢房地产在绍兴银行的借款提供抵押一事予以了确认，判决绍兴银行对绍兴华舍街道西蜀阜村2幢房地产抵押成立，对抵押物依法享有优先受偿权。
原告经质证对真实性无异议。关联性有异议，不能达到其证明目的。
10、抵押合同一份、抵押清单一份、抵押物房产证一份、土地证一份、他项权证一份、抵押人声明一份。证明绍兴柯桥明洋纺织品有限公司与绍兴银行签订了090814101401号最高额抵押合同，将涉案房地产抵押给了绍兴银行，并在登记机关进行了抵押登记。抵押人签署了抵押人声明，承诺抵押房地产既未向任何单位和个人出租，也没有抵押给其他人或被查封，在抵押期间，未经银行书面同意，不将抵押房地产租赁或二次抵押给任何单位或个人。
原告经质证认为，对抵押物房产证、土地证真实合法性由法院核实，关联性有异议，认为该合同中关于土地的处分权，因其错误抵押导致的损失应该向明洋公司主张。最高额抵押合同真实性不能确定，由法院进行核实。对声明的关联性和真实性有异议，是明洋公司单方陈述并且与事实不符，是明洋公司为取得贷款而做出的，不能达到被告的证明目的。
11、评估报告一份。证明在办理抵押登记之前，抵押人委托了第三方评估机构对抵押房地产现场进行了查看并出具了评估报告，表明在评估时涉案房地产不存在租赁情况。
原告经质证认为，三性均有异议。评估报告内容表明，真实性、合法性、完整性是委托方的责任，该份报告是基于委托方明洋公司提供的内容做出的，不能达到证明目的。
对以上被告绍兴银行提供的证据，原告经质证后无异议部分，本院均予以认定，对原告经质证后不予认可的，本院将综合认证。
被告明洋公司未向本院提供证据。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建设银行）与被执行人绍兴县章氏纺织原料有限公司（以下简称章氏公司）金融借款合同纠纷一案中，于2013年12月23日作出（2013）绍越执民字第1726-3号执行裁定书，裁定：一、被执行人章氏公司名下坐落绍兴县华舍街道西蜀阜村1幢、2幢（有产权证合计建筑面积18282.1平方米，无房屋权证合计建筑面积1456.36平方米）、国有出让工业用地（土地面积13359平方米）及附属物（含配电设备）[以绍德联土估（2013）第29号土地估价报告及平正估价（2013）QT字320号房地产估价报告为准]的所有权及相应的其他权利归买受人明洋公司所有，财产权自本裁定送达买受人起转移；二、买受人明洋公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2013年12月27日，本院将上述执行裁定书送达明洋公司。
2014年4月9日，被告明洋公司根据本院上述执行裁定书及相应的协助执行通知书办理了坐落绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村2幢，建筑面积为8079.03平方米的三层房产的产权登记，权证号为绍房权证华舍字第××号；并于同年4月19日领取了对应的国有土地使用权证，权证号为柯桥区国用（2014）第05921号。同年10月14日，明洋公司以上述房地产产权为抵押物与绍兴银行签订了最高额抵押借款合同，并于同日办理了抵押登记，他项权证号为绍县房地产（2014）第0446号，抵押债权数额为1806万元。同日，明洋公司向绍兴银行出具了《抵押人声明》1份，承诺涉案房地产未向任何单位或个人出租，其法定代表人王明洋同时在该声明上盖章确认。经明洋公司委托，中兴公司于2014年7月25日出具的绍中兴评[2014]576号评估报告中记载本次评估是以明洋公司未与任何一方签署对于评估对象的无限期或影响评估对象的租赁协议为假设条件。
2016年3月17日，本院在审理原告绍兴银行与被告明洋公司、绍兴县珂越服饰有限公司、王明洋、胡国娟金融借款合同纠纷案件过程中对涉案房地产进行了轮候查封。2016年5月13日，本院作出（2016）浙0602民初2294号民事判决书，判决被告明洋公司应归还给原告绍兴银行借款本金人民币400万元，并支付相应利息；原告就其享有的上述债权，对绍县房地产（2014）第0446号房地产抵押登记证明书项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在最高额1806万元的范围内享有第一顺位的优先受偿权等内容。上述判决生效后，因被告未自动履行，绍兴银行向本院申请强制执行，本院于2016年6月23日立案受理，执行案号为（2016）浙0602执2886号。
2016年3月17日，本院在审理原告绍兴银行与被告明洋公司、王明洋、胡国娟金融借款合同纠纷案件过程中对涉案房地产进行了轮候查封。2016年5月17日，本院作出（2016）浙0602民初2295号民事判决书，判决被告明洋公司应归还给原告绍兴银行借款本金人民币1200万元，并支付相应利息；原告就其享有的上述债权，对绍县房地产（2014）第0446号房地产抵押登记证明书项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在最高额1806万元的范围内享有优先受偿权等内容。上述判决生效后，因被告未自动履行，绍兴银行向本院申请强制执行，本院于2016年6月21日立案受理，执行案号为（2016）浙0602执2853号。
在（2016）浙0602执2853号案件执行中，本院于2016年7月23日作出公告，责令被执行人限期履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将依法对被执行人明洋公司名下位于柯桥区华舍街道西蜀阜村2幢的房地产进行评估、拍卖；并通知对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人限期向本院申报相关权利或提出执行异议。
2016年11月18日，本院作出（2016）浙0602执2853、2886号之三执行裁定书各1份，裁定拍卖被执行人明洋公司名下位于柯桥区华舍街道西蜀阜村2幢房产（含电力设施配套）[以诸暨市中天正和房地产评估有限公司诸正和房（估）字2016第G088号资产评估报告书为准]，以清偿债务。拍卖公告张贴后，原告力辉公司作为案外人于2017年9月16日向本院提交书面异议，要求：一、案外人对被执行人明洋公司所有的权证号为绍房权证华舍字第××号房屋在同等条件下享有优先购买的权利；二、本次强制执行标的物进行拍卖公告时明示告知竞买人本次拍卖标的物系带租约拍卖（房屋租赁期限至2029年4月25日）；三、在房屋租赁期满之前（也即2029年4月25日前）案外人有权阻止向房屋受让人移交占有被执行的不动产由案外人承租部分的房屋。并明确要求法院在拍卖公告中公示带租约拍卖的执行标的物为其承租的涉案配电房。2017年10月24日，本院作出（2017）浙0602执异135号执行裁定，驳回了力辉公司的执行异议请求。原告力辉公司不服，于2017年11月24日提起本诉。
另查明，2017年6月28日，原告力辉公司作为案外人还就本院（2013）绍越执民字第1726-3号执行裁定书项下的配电设备向本院提出执行异议，请求本院裁定（2013）绍越执民字第1726-3号执行裁定书项下的配电设备权属归案外人所有。本院经审查作出（2017）浙0602执异103号执行裁定书，认为案外人执行异议指向的执行标的已于2013年12月27日执行终结，且（2013）绍越执民字第1726号执行案件亦已于同日执行完毕，而案外人迟至2017年6月28日才就（2013）绍越执民字第1726-3号执行裁定书项下的配电设备向本院提出执行异议，不符合执行异议案件受理条件，故于2017年8月16日裁定驳回案外人力辉公司的异议申请。该裁定因力辉公司未申请复议已发生法律效力。
还查明：原告力辉公司与被告明洋公司就本案争议标的即位于明洋公司厂区2号楼外西北面的配电房签订租赁合同一份，载明：甲方为绍兴县明洋纺织品有限公司（现名称已变更为绍兴柯桥纺织品有限公司）、乙方为绍兴县力辉纺织服饰有限公司（现名称已变更为绍兴力辉纺织服饰有限公司）、落款日期为2014年4月26日，租赁物为位于华舍工业园区绸缎路明洋公司厂区2号楼外西北面的配电房，面积约160平方米；租期从2014年4月26日起至2029年4月25日止；租金为每年10000元，租金一次性付清，另收15000元作为租房押金，共计165000元；租赁到期，因配电设施为乙方所有，乙方优先享有续租权，甲方不得强制乙方搬出；如遇政府拆迁等原因，所有与电力设施有关的赔偿归乙方所有等。现用电户名已于2013年5月3日由绍兴县章氏纺织原料有限公司过户至绍兴力辉纺织服饰有限公司名下。
本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案争议标的即位于明洋公司厂区2号楼外西北面的配电房，其相应位置的土地使用权，已由被告明洋公司将厂房所有权和土地使用权一并抵押给绍兴银行；且明洋公司在拍卖取得原章氏公司名下坐落绍兴县产权时，包含了配电设备，原告虽向本院主张对配电设备的所有权，但已被本院驳回执行异议且未申请复议，故对原告该权利不再予以审查。且明洋公司在办理本案争议标的所在的房地产抵押时，明洋公司向绍兴银行出具了抵押人声明，承诺涉案房地产未向任何单位或个人出租，其法定代表人王明洋亦同时在该声明上盖章确认，该声明系明洋公司在办理抵押时出具，可信度较高，可推断出绍兴银行在本案中的抵押物（含争议标的）不存在租赁权限制。另因配电房系工业厂房的重要配套设施和不可分的附件，不得单独出租，被告明洋公司将其单独出租不符合法律规定，如认定该租赁有效将大幅降低抵押房地产的价值，对抵押权人显失公平。综上所述，原告力辉公司对本案争议标的及其他抵押物不享有足以排除执行的权利，其据此提出的所有诉讼请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。至于其不能实现租赁合同的目的，可向被告明洋公司另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告绍兴力辉纺织服饰有限公司的诉讼请求。
案件受理费3600元，由原告绍兴力辉纺织服饰有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
人民陪审员 孙云琴
人民陪审员 朱华军
二〇一七年十二月二十六日
代理书记员 张 丹
附相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。