安徽省阜南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1225民初1544号
原告：杨李，男，1981年4月4日出生，汉族，农民，住安徽省阜南县。
委托诉讼代理人：马后清，安徽志豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王礼锋，安徽志豪律师事务所律师。
被告：安徽金运房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区。统一社会信用代码91341225756808421F（1-1）。
法定代表人：狄文龙，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：董阔，安徽董阔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。
原告杨李与被告安徽金运房地产开发有限公司（以下简称：金运房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月25日第一次公开开庭进行了审理。原告杨李委托诉讼代理人马后清、王文峰和被告金运房产公司委托诉讼代理人郎茂文到庭参加诉讼。被告于2017年4月28日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，本院于2017年7月19日再次指定举证期限，于2017年8月10日第二次公开开庭进行了审理，原告杨李委托诉讼代理人马后清和被告金运房产公司委托诉讼代理人董阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨李向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金19647元、支付逾期办证违约金16734元，合计36381元（交房、办证违约金暂计算至2017年2月26日，后续交房、办证违约金继续计算至被告向原告实际交房之日与实际办证之日止）；2.判决本案诉讼费用由被告负担。
事实与理由：原、被告于2014年1月28日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于阜南县××初级中学东侧、××·××香××小区××商品房××套，价款323690元。同时约定被告向原告交房日期为2015年6月30日前，交房之日起90日为原告办理房屋所有权登记。若逾期交房与逾期办证，被告按日向原告支付房款总额万分之一的违约金。原告按照合同约定向被告交付了全部房屋价款，但被告至今未向原告交房，亦未为原告办理房屋所有权登记，被告构成违约，应向原告支付逾期交房与逾期办证违约金。
被告金运房产公司辩称，被告不构成违约；由于涉案的部分土地上存在应当拆除的房屋，政府没有拆迁，目前仍没有拆除，不能按时交付是由于政府的行为所导致，属于不可抗力，根据双方合同约定，涉案房屋的交付期限，可以据实延期，与被告的行为没有任何关系，所以，本案被告不存在过错；即便被告承担违约责任，原告诉求也存在不合理不合法部分，交房违约金诉求过高，应当参照原告实际损失予以赔付，实际损失为租房，根据最高院相关解释，违约金被告申请予以调整于法有据，鉴定结论原告虽提出异议，但无证据反驳，应依法认定；逾期办证违约金，双方有约定，应不予以支持；原告诉求超出诉讼时效，对超出部分依法应予以驳回。
根据双方当事人提供的证据，经开庭审理举证质证，本院查明的法律事实如下:
2014年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：RL-042。合同约定：原告购买被告开发建设的位于阜南县××初级中学东侧、××侧××“××·天××”小区××商品××套，面积87.96平方米，总价款为323690元。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的等原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，双方同意按下列情况处理：…3.买受人不退房，自买受人应得取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已全部已付房款万分之一的违约金。
原告先后于2013年2月16日、2月18日分两次共支付被告购房款323690元。
被告于2017年4月28日申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，本院准许并依法委托，2017年6月24日，安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司出具“宏泰裁字[2017]第040号”《房地产评估报告书》，评估意见为：位于阜南县第一初级中学东侧、苗南河北侧的“儒林·天香华庭”小区房屋在2015年3月1日至2017年3月30日期间的市场月平均租金水平每平方米为7.29元。
另查明：被告取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第2014005号”。2013年10月16日，被告与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》1份，双方约定：被告积极协助阜南县国土资源局拆除该宗地地上建筑物、附着物。被告应于2016年1月30日之前竣工。
被告自认涉案房屋现未竣工验收，未交付与原告。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法、有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付了购房款，被告应按约定在2015年6月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，以致违约。
被告辩称不能按时交房是由于政府行为所导致，属于不可抗力，不应承担责任，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告在2013年10月16日与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》时，约定被告应在2016年1月30日之前竣工，未净地交付的事实发生在2013年10月16日之前，而原、被告合同签订于2014年1月28日，此时被告对未净地交付是明知的，不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，不构成《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，不应免除其违约责任。故对被告的此辩称意见，本院不予支持。
被告辩称已超过诉讼时效，因逾期交付房屋而要求支付违约金问题属于债权，应当适用诉讼时效的规定。2015年6月30日为双方约定的房屋交房时间，原告从次日起即应知晓被告未按约交付房屋，其权利已受到侵害，原告在二年以内提起诉讼，并未超过诉讼时效，对被告该辩称意见，本院不予支持。
关于违约金的标准应如何确定的问题。原告要求按合同约定的标准即按日支付已交付房价款万分之一的违约金，被告认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照房屋租金标准确定逾期交房违约金的规定，其适用的前提条件是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失计算方法，而本案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。且合同中有关购房户逾期付款与开发商逾期交房约定的是同样的违约责任，双方权利义务对等。故被告要求按租金的标准减少违约金没有法律依据，本院不予采信。依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，2015年7月1日至2017年2月26日的违约金为19647.98元（323690元×0.0001×607天），原告仅要求赔偿19647元，本院予以支持。原告要求对之后的违约金计算至被告实际交付房屋之日止，因被告对涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，且《竣工验收备案表》的取得需要阜南县住房和城乡建设局审核，属行政行为，具体何时取得，无法确定，故房屋交付的具体时间也无法确定，本院对该诉讼请求不予支持，对2017年2月26日之后的违约金，原告可与被告另行协商解决，或者另案主张权利。
原告要求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持，因双方合同约定的支付逾期办证违约金是以被告将商品房交付给原告使用后为前提，被告存在为原告办证义务，才可能产生逾期办证，而被告现未将涉案商品房交付给原告使用，故不存在逾期办证，亦不存在逾期办证违约。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨李逾期交房违约金19647元（从2015年7月1日起计算至2017年2月26日止）；
二、驳回原告杨李的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费710元（原告已预交），减半收取计355元，由原告杨李负担64元，被告安徽金运房地产开发有限公司负担291元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 侯 涛
二〇一七年八月三十一日
书记员 庞艳平