上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初19782号原告：上海大隆实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈垚，总经理。委托诉讼代理人：周伟，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫伟，上海市捷华律师事务所律师。被告：葛鑫宝，男，1953年12月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：何先龙，上海明伦律师事务所律师。原告上海大隆实业有限公司与被告葛鑫宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海大隆实业有限公司的委托诉讼代理人陈鑫伟、被告葛鑫宝及其委托诉讼代理人何先龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海大隆实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告关于上海市徐汇区文定路XXX号XXX室房屋的租赁关系于2017年6月30日解除；2.要求被告清场并返还上海市徐汇区文定路XXX号XXX室房屋；3.要求被告支付自2017年7月1日起至实际返还之日的房屋使用费，金额参考2017年6月30日原告与上海联华房地产开发有限公司租赁合同约定的租金金额3800元/月计算；4.要求被告支付违约金4000元；5.诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉请为：要求被告清场并返还上海市徐汇区文定路XXX号房屋。事实和理由：原、被告于2016年7月1日签署了《房屋租赁合同》，由原告将本市文定路XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年7月1日至2017年6月30日。2017年3月16日，原告向被告发函称因其存在转租、改变房屋用途等违约行为，故期满后不再续约。后合同期满，被告仍未搬离。原告再次发函要求被告搬离并返还房屋。但被告至今仍占用房屋。故原告向法院提起诉讼。后原告称，起诉时所列门牌号为文定路XXX号XXX室，主要是历史原因形成的，该房屋是原告向上海联华房地产有限公司承租而来，由于当年门牌号码管理不规范，承租房屋并未编有门牌号，结合现场查看左邻右舍的门牌号后推断以为承租房屋门牌号为文定路XXX号XXX室，遂在租赁合同中写明此门牌号。该房屋位置是明确、客观存在的，即是原告出租给被告使用的房屋。经过本案庭审，原告确定上海众兴食品商店的工商档案中街道、公安部门都确认上海众兴食品商店设置在文定路XXX号，主要负责人即是被告。法院生效判决也确认上海众兴食品商店对文定路XXX号的权利。原告又经过多次实地查看，确认文定路XXX号即是原告诉请中所列文定路XXX号XXX室，故将其第二项的房屋门牌号予以变化。葛鑫宝辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不是房屋的产权人或使用权人，不具备起诉资格，原告起诉不具有请求权基础，应当驳回起诉。被告作为合伙人注册经营众兴食品商店，注册地址是文定路XXX号，后该处门牌号改为文定路XXX号。故是众兴食品商店使用文定路XXX号，与被告无关，与原告诉请的文定路XXX号XXX室亦无关。原告要求被告返还文定路XXX号XXX室房屋，被告并未使用、没有办法返还。被告原是原告公司的员工，后因公司改制等原因，原告安排被告在现文定路XXX号经营食品店，且是无限期使用。被告确实和原告签署了一份租赁合同，但当时被告认为，该合同与其使用的房屋位置不一致，面积也不一样，没有什么关系，就签了字。原告要求被告返还文定路XXX号房屋，但是原告并无证据证明其和被告就该房屋存在租赁关系，亦未明确该房屋的面积，故原告该项请求亦无依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1982年，上海市徐汇区汇站烟杂商店开始在文定路XXX号房屋经营。(后因道路拓宽工程，该处门牌号改为文定路XXX号。)上海市文定路XXX号-XXX号房屋(全幢)权利人为上海第二十四漂染厂，竣工日期1993年，其中部分房屋如85号102室、85号404室等已经转移登记。1998年10月，上海第二十四漂染厂向徐汇区工商行政管理局出具《企业住所和经营场所使用证明》，载明：文定路XXX号房屋1间共25平方米，其中营业占用面积15平方米，仓库占用面积10平方米。属上海第二十四漂染厂，于1982年12月起，采取租借使用形式给汇站烟杂商店使用无期限年。1998年12月，徐家汇公安分局向徐汇区工商行政管理局出具《证明》，载明：兹有我地段内汇站油酱商店，该企业房屋工建配套，给街道解决待业方便地区居民购物设立商业网点之用，房屋与整幢居民公房连为一体，为此我警署核准给企业门牌号为“文定路XXX号”。2000年10月9日，原告与被告、罗某某、卢某某签署《产权转让合同》，其中主要约定：由原告将所属的上海市徐汇区汇站烟杂商店整体产权转让给被告等三人，原上海市徐汇区汇站烟杂商店的在职职工与原告解除劳动关系，并与被告等三人受让产权后设立的合伙制企业上海市徐汇区汇站烟杂商店重新建立劳动关系。原上海市徐汇区汇站烟杂商店文定路XXX号的经营场所，由改制为合伙制企业的上海市徐汇区汇站烟杂商店继续使用，其租赁关系由原、被告等人另行签订协议。2000年10月27日，上海市徐汇区汇站烟杂商店更名为上海众兴食品商店。执照记载经营场所为文定路XXX号，执行事务合伙人为被告葛鑫宝，普通合伙企业。被告自此开始使用该处房屋，并向原告缴纳租金。2005年9月，上海纺织控股(集团)公司批复：同意由上海棉纺织印染联合有限公司吸收兼并上海第廿四漂染厂等，企业全部资产、债务、人员一并进入棉纺织印染联合有限公司。2010年4月，原告出具《情况说明》，载明：上海众兴食品商店(原名称为上海市徐汇区汇站烟杂商店)是我公司下属的改制企业，在改制中将文定路XXX号商用房一间无偿租赁给该商店使用，该房屋为公建配套房屋，由上海第二十四漂染厂无期限的提供给原街道所属企业使用。2016年1月，上海棉纺织印染联合有限公司出具委托授权书，载明：其将所有的房屋(包括文定路XXX号40.23平方米)全部转租给上海联华房地产开发有限公司对外出租经营和管理，期限为2016年1月1日至2020年12月31日。2016年6月28日，上海联华房地产开发有限公司与原告签订《物业租赁合同》将文定路XXX号XXX室房屋出租给原告，租赁期限为2016年7月1日至2017年6月30日，月租金为1800元。2016年6月30日，被告支付押金3600元给原告。本案审理中，原告表示同意退还押金，并同意用押金抵扣被告应支付的费用。原、被告之间仅在2016年7月1日签署过一份书面《房屋租赁合同》，其中记载：原告将文定路XXX号XXX室房屋出租给被告，建筑面积40.23平方米，被告租赁该房屋为办公使用。原告于2016年7月1日前向被告交付该房屋，租赁期限为2016年7月1日至2017年6月30日。租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还。该房屋每日每平方米建筑面积租金约为1.6元，月租金总计2000元，年租金总计24000元。被告租金支付采取“押3600付1年的方式”，先付后租。原告交付该房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金3600元。租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告。除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满当日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按1.6元/平方米(建筑面积)/天向原告支付该房屋占用期间使用费。2017年3月，原告通过律师向被告发函，称被告擅自转租房屋，存在多处安全隐患，要求被告立即整改，且因被告的违约行为，在合同期满后将不再续约。(注：原告称，在此之前原告并不知晓被告转租，也未提出异议。)2017年6月30日，上海联华房地产开发有限公司与原告签订《物业租赁合同》将系争房屋出租给原告，租赁期限为2017年7月1日至2018年6月30日，月租金为2814元。2017年7月，原告发函给被告，称租赁期限已满，要求原告于7月16日前清空搬离系争房屋。另查明，上海众兴食品商店(以下简称众兴商店)与案外人李某某房屋租赁合同纠纷案中，法院认定如下事实：众兴商店是原告下属的改制企业，在改制中将文定路XXX号房屋(现门牌号为文定路XXX号)无偿租赁给众兴商店使用。后众兴商店将上述房屋出租给李某某使用。2006年11月15日，众兴商店、李某某签订承包经营合同，约定众兴商店将文定路XXX号上的众兴商店按营业执照上的饮食项目承包给李某某经营，承包经营期至2008年11月30日。承包经营合同到期后，双方采用签订短期合约的方式继续将上述房屋出租给李某某使用，至2016年9月底到期后未再续签。2017年3月众兴商店起诉李某某，后法院判令李某某搬离文定路XXX号并将上述房屋返还众兴商店，并自2016年10月1日起支付占有使用费。审理中，双方确认，自2000年开始，虽未签署书面的租赁合同，但是双方之间存在房屋租赁关系，被告一直向原告支付租金，且自2000年开始被告使用的房屋位置、面积与目前均相同，并无变化。起初月租金金额为837.71元，后调整为每月1500元，自2016年7月起月租金又上调至2000元，目前被告已支付截至2017年6月30日的租金。审理中，双方确认，2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日到期而自然终止。故原告申请撤回第一项诉讼请求。审理中，关于房屋使用情况。双方均确认，文定路XXX号一楼共有四个入户门，被告使用的房屋部分在85号住宅楼内，部分在住宅楼外。文定路XXX号门面与文定路XXX号一楼居民楼连为一体。另外，原告称，文定路XXX号XXX室房屋尚未办理独立的产权登记。该房屋是沿街房屋，后破墙开了门面。为了便于经营，门面沿街标示的门牌号为文定路XXX号。文定路XXX号门面与文定路XXX号XXX室房屋是连为一体的同一房屋，仅是表述不同。房屋租赁合同、原告诉请所称的文定路XXX号XXX室房屋亦是包括文定路XXX号门面在内的同一房屋。被告则称，众兴商店所在文定路XXX号存在搭建，与文定路XXX号XXX室并不相同。即使存在85号104室房屋也应是在文定路XXX号居民楼内，外面延伸的门面并不属于文定路XXX号XXX室。审理中，本院于2017年12月20日至涉案房屋现场勘查，结合现场勘查情况和双方一致陈述，认定如下：文定路XXX号1楼有四个入户门。双方争议的房屋在文定路XXX号居民楼西北角。文定路XXX号单元楼进门后的左手第一间、入户门对着楼梯口，该部位并未标明室号。该部位被分隔开，其中大约6平方米左右的一间由居民作厨房餐厅使用；另外部分由文定路XXX号门面经营使用，文定路XXX号门面中“面馆”这一部分的靠里两间位于文定路XXX号居民楼内，“面馆”的进门第一间、“上海卷烟销售网络”间位于文定路XXX号居民楼外。本院认为，1998年10月，文定路XXX号-XXX号房屋的权利人上海第二十四漂染厂向徐汇区工商行政管理局出具《企业住所和经营场所使用证明》称，文定路XXX号房屋属上海第二十四漂染厂，于1982年12月起采取租借使用形式给汇站烟杂商店使用无期限年。而2000年10月《产权转让合同》可知上海市徐汇区汇站烟杂商店原应属原告。故1998年上海第二十四漂染厂出具的上述证明仅表明其将文定路XXX号房屋(即现门牌号文定路XXX号的房屋)提供给原告下属的汇站烟杂商店使用。而此时尚未改制，汇站烟杂商店与被告并无关联。后进行改制。2000年10月，原告将上海市徐汇区汇站烟杂商店产权转让给被告等三名职工。《产权转让合同》中约定，原上海市徐汇区汇站烟杂商店文定路XXX号的经营场所，由改制为合伙制企业的上海市徐汇区汇站烟杂商店继续使用，其租赁关系由原告与被告等三人另行签订协议。可知，虽然被告自2000年开始继续使用文定路XXX号房屋经营改制后的上海市徐汇区汇站烟杂商店，但该房屋系原告出租给被告等人使用。本案审理中，原、被告也确认，此前双方虽未签署书面租赁合同，但自2000年开始即为租赁关系。且自2000年开始，被告一直使用文定路XXX号(此后门牌号为文定路XXX号)房屋经营，该房屋位置并无变化，被告一直向原告支付租金，后亦向原告支付了租赁押金。原告称租赁合同约定的文定路XXX号XXX室即是指文定路XXX号门面，是同一处房屋的不同表述，仅是之前对门牌号的错误推断而写成“85号104室”。而结合目前证据和现场勘查可知，文定路XXX号门面与文定路XXX号住宅楼连为一体，被告使用的房屋也延伸到85号住宅楼内部，且文定路XXX号一楼确有四个入户门。故可以认定，双方租赁关系所涉房屋确为文定路XXX号。原告所称租赁合同条款中因错误推断而写为文定路XXX号XXX室的解释，亦较合理。被告辩称上述房屋系街道提供给其无偿无期限使用的观点，依据不充分，本院不予采信。双方均确认租赁合同已经于2017年6月30日到期终止，故原告要求被告返还其承租使用的文定路XXX号房屋、支付自2017年7月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费，于法有据，但是使用费的金额应参考双方租赁合同约定的月租金2000元较妥。原告要求被告依据租赁合同第九条第二款第三项、第五项支付违约金，称被告存在未经原告同意改变房屋用途、擅自转租该房屋的违约行为。但是据原告陈述被告将房屋转租给李如虹等使用的行为，已经存在多年，并无证据证明原告曾对此提出异议，且双方签订租赁合同时亦未对被告转租行为提出异议，故原告现主张违约金，依据不足，本院不予支持。原告同意被告已支付的保证金3600元用于抵充上述被告应承担的费用，此于法无悖，本院予以准许。原告自愿撤回其第一项诉讼请求，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、葛鑫宝于本判决生效之日起十五日内迁出上海市徐汇区文定路XXX号房屋，并向上海大隆实业有限公司返还上述房屋；二、葛鑫宝于本判决生效之日起十五日内支付上海大隆实业有限公司自2017年7月1日起至实际返还上述房屋之日止的使用费，按每月2000元计算；三、葛鑫宝已支付上海大隆实业有限公司的租赁保证金3600元用以冲抵以上葛鑫宝应付款项；四、驳回上海大隆实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费100元，减半收取计50元，由葛鑫宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一八年三月十六日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。