四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泸民终字第449号
上诉人（原审被告）四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司。住所地：泸州市江阳区滨江路四段7号长江现代城二楼，组织机构代码：20473451-6。
法定代表人刘劲松，公司董事长。
委托代理人李有亭，四川明会律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张仁海，男，1984年10月5日出生，汉族，四川省泸州市人，住四川省泸县。
上诉人四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司因与被上诉人张仁海商品房销售合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2013）江阳民初字第3117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭听证了本案。上诉人四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司的委托代理人李有亭到庭参加听证。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年9月9日，原告张仁海（乙方）与被告松鹤房产公司（甲方）签订《订购协议》，约定：乙方订购甲方开发的位于泸州市江阳区滨江路四段7号长江现代城6号楼1单元1004号房屋，建筑面积预测绘为164.45㎡，交房时以房监所核定为准。该商品房原价为4830元／㎡，优惠后单价为4620元／㎡，总房款759759元。乙方在本协议签订时应向甲方支付购房定金159759元，此购房定金适用于定金罚则，转签正式商品房买卖合同时，此购房定金冲抵购房款。乙方未在规定时间内签订商品房买卖合同并付清余款的，甲方有权解除本协议，将该协议标的房屋另售他人，并不再通知乙方。其他费用：水管网建设费2100元、天然气配套费4500元、有线电视安装费500元、电话通讯建设费89元。甲方在此《订购协议》约定的有效期内不得将本协议所指物业另售他人。同时双方在该协议上注明：该客户在签订单时付159759元，余款60万，分别在10月31日以前付200000元、11月31日以前付200000元、12月31日以前付200000元。随后原告在协议上签字、捺印，被告的销售代表在该协议上签字，并加盖被告公司印章。当日原告依约向被告支付房款159759元及配套费7189元，被告向原告出具收据两张，其中房款收据载明：今收到张仁海交来房款6-1-1004，金额159759元。2011年12月31日被告通过邮政特快专递方式向原告邮寄《公函》（（2011）泸松函字第104号）。2012年1月7日，张吉芬签收该邮件，其在回执上注明身份为姑妈。2012年2月22日被告再次通过邮政特快专递方式向原告邮寄《公函》（（2012）泸松函字第102号）。2012年2月27日，胡申明签收该邮件，其在回执上注明身份为姑爷。2012年5月22日被告将位于泸州市江阳区滨江路四段7号长江现代城小区6号楼1单元1004号商品房卖给余纯浪、苏敏。2013年12月12日原告以被告已将该房屋另行出售、无法继续付款为由诉至法院，请求判令解除双方签订的《订购协议》；被告退还原告购房款、配套费并支付资金利息。
原审法院认为，原、被告对双方于2011年9月9日所签订《订购协议》的真实性及被告分别收取原告159759元房款及7189元配套费的事实无异议，原审法院予以确认。本案的争议焦点为：一、双方于2011年9月9日所签订《订购协议》的法律效力；二、被告提出的其依照协议约定已单方解除该协议的主张是否成立及被告通过邮政特快专递方式向原告邮寄《公函》能否产生单方面解除《订购协议》的效力；三、若原、被告所签《订购协议》尚未解除，被告将本案所涉房屋出售他人是否构成违约，应否承担违约责任。针对上述争议焦点，结合本案查明的法律事实，原审发生院作以下评述：一、关于原、被告双方于2011年9月9日所签订《订购协议》的法律效力问题。原、被告双方于2011年9月9日所签订的《订购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，协议内容对协议双方均具有法律约束力。原、被告双方签订协议的目的为本案所涉房屋的买卖，该协议对房屋的基本情况、单价、总价款、付款时间及方式等作出了明确约定，故该协议具有商品房买卖合同的效力。虽然原、被告双方在该协议中未明确约定双方签订正式商品房买卖合同及交付房屋的具体时间，但并不影响双方合同目的的实现。二、关于被告提出的其依照协议约定已单方解除该协议的主张是否成立及被告通过邮政特快专递方式向原告邮寄《公函》能否产生单方面解除《订购协议》的效力问题。依照原、被告双方签订的《订购协议》的约定，原告未在规定时间内签订商品房买卖合同并付清余款的，被告有权解除本协议。从该约定中可以看出，被告行使单方解除权的前提是原告未在规定时间内签订商品房买卖合同并付清余款。但该协议只对原告支付剩余房款的时间做了约定，并未对双方签订商品房买卖合同的时间进行明确约定，被告行使单方解除权的条件实际上因双方未作约定而无法成就，故被告提出的其依照协议约定已单方解除该协议的主张既无事实依据，也无法律依据，原审法院依法不予采信。既然被告客观上无法行使单方解除权，其通过邮政特快专递方式向原告邮寄《公函》（无论是否是原告本人亲自签收）当然不能产生单方面解除《订购协议》的效力。鉴于本案所涉房屋已被被告出售他人，该协议实际上已无法履行，合同目的已无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，原审法院对原告提出的解除该《订购协议》的诉请依法予以支持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应将原告交付的购房款及配套费返还原告。三、关于被告将本案所涉房屋出售他人是否构成违约及应否承担违约责任问题。本案中，一方面被告在双方所签订协议尚未解除的情况下，将本案所涉房屋出售他人违反协议约定，另一方面原告也未能依照协议约定的时间支付剩余房款，原告的行为也违反协议约定，鉴于双方都违反合同，应当各自承担相应的责任，故对原告提出的赔偿损失及支付利息的主张原审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日日内返还原告张仁海购房款159759元、配套费7189元，合计166948元；二、驳回原告张仁海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3101元，由原告张仁海承担1281元，被告四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司承担1820元（此款原告已预交，被告承担部分在给付上述款项时一并付清原告）。
宣判后，四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决驳回被上诉人的诉请。其上诉的主要理由是：上诉人与被上诉人所签《订购协议》中的约定非常明确，即“被上诉人没有在规定时间内签订商品房买卖合同并付清余款的，上诉人有权解除本协议”。本案中原审已经查明上诉人分别于2011年12月31日、2012年1月7日、2012年2月22日分三次以特快专递的发式向被上诉人送达函件，要求其在规定时间内前来签订合同并付清余款，但被上诉人未予理睬，且被上诉人预留通讯电话已停机，又遇当时房价短暂下行，在此情况下，上诉人才无奈于2012年2月27日再次发函，提出解除合同。事隔3个月没有回应的情况下，于2012年5月22日将该房出售。上诉人已完全做到提示义务，原审法院以条件未成就为由判定上诉人单方解除无效有失公正。
被上诉人张仁海未进行答辩，亦未提交书面答辩状。
本院在二审中查明，上诉人四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司于2011年12月31日首次向被上诉人张仁海发出的“公函”中载明“我公司正式解除与您签订的《长江现代城购房订单》。对该《长江现代城购房订单》所指的标的房，我公司将另行出售”；于2012年2月22日向张仁海发出的“公函”中载明“根据《担保法》相关规定，我公司将退还您购房定金7807.2元整（大写人民币：柒仟捌佰零柒元贰角），请您于接到函件10日内到我司办理相应的手续及领取退款”。该两份公函内容与上诉人上诉理由中所称原审查明上诉人分别于2011年12月31日、2012年1月7日、2012年2月22日分三次以特快专递的发式向被上诉人送达函件，要求其在规定时间内前来签订合同并付清余款；于2012年2月27日再次发函，提出解除合同的事实不符。
本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人于2011年9月9日所签订的《订购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，协议内容对协议双方均具有法律约束力；依照双方签订的《订购协议》的约定，被上诉人未在规定时间内签订商品房买卖合同并付清余款的，上诉人有权解除本协议。从该约定中可以看出，上诉人行使单方解除权的前提是被上诉人未在规定时间内签订商品房买卖合同并付清余款。但该协议未对双方签订商品房买卖合同的时间进行明确约定，仅约定被上诉人应当在2011年12月31日前付清余款，上诉人在2011年12月31日即提出单方面解除合同，没有证据证明上诉人进行了催告并通知被上诉人在合理期限内履行合同义务，且上诉人行使单方解除权的条件实际上因双方未对签订商品房买卖合同签订时间作约定而无法成就，故上诉人提出的其依照协议约定已单方解除该协议的主张既无事实依据，也无法律依据，上诉人的行为不能产生单方面解除《订购协议》的效力。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3638元，由上诉人四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 勇
审判员 石正秀
审判员 王文辉
二〇一五年三月三日
书记员 张 玲