福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0103民初449号
原告（反诉被告）：张学文，男，1973年7月14日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托诉讼代理人：李清，福建融成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨向强，男，1982年10月12日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人�曾福新、赖泽明，福建合立律师事务所律师。
原告（反诉被告）张学文与被告（反诉原告）杨向强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张学文及其委托诉讼代理人李清、被告（反诉原告）杨向强及其委托诉讼代理人赖泽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张学文向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2014年3月18日签订的《租赁合同》；2、请求判令被告支付拖欠的租金共计人民币134725元并按照每日千分之三的标准计算违约金暂计人民币42034.2元（从2017年10月6日起暂计至2018年1月18日止共计104天，即134725元*104*0.003＝42034.2元，实际应计至全部租金付清之日止）。以上两项合计人民币176759.2元。3、本案的诉讼�由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年3月18日与签订了《租赁合同》，将原告所有的坐落于福州市台江区XX路XX村1＃底层房屋（建筑面积约793平方米）出租予被告，用于开办网吧使用。双方在合同中约定月租金为18000元，在每月5日内给付，租赁期限从2014年4月1日至2019年3月31日止，租金从第三年开始每年递增8%，并约定任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成损失由责任一方承担。合同签订后，原告依约将房屋交付予被告开办网吧，被告尚能按时支付租金予原告。但从2016年12月1日开始，被告每月仅支付租金人民币1万元。原告多次到被告网吧内催促被告及时补齐剩余的租金，被告拒不理睬，仍然每月拖欠部分租金。至2017年9月1日开始，被告拒绝支付任何租金予原告，并称自己网吧经营不善已无力支付租�。原告于2017年10月9日至2017年11月16日期间6次电话催告被告缴交租金。2017年11月17日，原告找到被告并递交、张贴了催告函，确认解除双方之间的《租赁合同》并要求被告立即缴纳拖欠的租金，被告在未缴纳拖欠租金的情况下擅自搬离房屋，至今仍未支付拖欠的租金。2017年11月初，原告到租赁物现场查看并向被告催缴租金时发现，被告未经原告允许，其擅自将租赁物转租陈传根个人用于开办欢心网吧以及转租予福州顺达诚信信息科技有限公司开办海康威视使用。为此，原告在现场立即用手机照相拍照保存证据。上述被告的行为也违反了合同第五条第六款关于“乙方将租赁场地转租给第三方，需事先征得甲方同意，租赁期限不得超过本合同租赁期限”的约定，构成违约。综上所述，原告与被告之间签订的《租赁合同》系合法、有效的，双方均�当按照《租赁合同》的约定履行义务，被告从2016年12月1日开始拖欠租金，其行为已构成违约。原告有权要求解除与被告之间签订的《租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金以及相应的违约金。依据《民事诉讼法》有关规定，为维护原告的合法权益，诉至本院，请求法院判如所请。
杨向强辩称，一、违约与事实不符，2016年12月1日至2017年8月，仅向张学文支付10000元租金，是基于原被告协商后的结果。二、关于2017年9-10月租金问题，2017年9、10月租金未付，大概金额20000元。在2017年9月份网吧是面临拆迁，与答辩人协商后，暂时给其经营。对于2017年9月份张学文与答辩人协商租金可以暂时不付，等拆迁后一并结算。三、同意解除双方2017年签订的租赁合同。四、对张学文提出的违约金诉请与事实不符，不同意。
杨向强向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告押金3.5万元人民币；2、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失合计21.92万元人民币；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2014年3月18日，杨向强与张学文签订《租赁合同》，张学文自愿将坐落在福州市台江区瀛东路红星新村1＃底层房屋（建筑面积约793平方米）场地出租给杨向强开网吧使用。双方在合同中约定，杨向强应交付押金35000元，押金到合同期满后，杨向强交还场所后张学文应退还押金；该场地月租金为18000元，租期从2014年4月1日至2019年3月31日止，租金从第三年开始每年递增8%；合同约定了张学文应保证租赁房屋产权清楚，若发生有关产权纠纷，造成的经济损失应由张学文承担；双方均应履行合同约定，由违约方承担责任。合同签订后，反诉原告依约履行合同的同时，还花费了大量资金对租赁标的物进行装修及设备的升级与更新。在租赁存续期间（2017年11月17日、19日、20日）张学文以恶劣手段（其带领着7-8人，故意切断网吧水电设备及破坏经营设备设施）任意收回租赁标的物,构成根本违约，并造成杨向强经济损失共计21.92万元。综上所述,根据《租赁合同》以及《合同法》第216条规定，因张学文在租赁存续期间没有尽到不得妨碍承租人使用、收益的义务，也没尽到确保租赁物保持在适用于租赁人使用、收益状态的义务，根本违约在先，造成杨向强巨大经济损失，为维护合法权益，反诉至本院，请求法院支持杨向强的反诉请求。
张学文针对反诉，辩称，一、杨向强未依约按时足额缴纳租金，且擅自将场地进行转租，其行为已构成根本性的违约，并达到合同解除的条件，答辩人有权要求其立即搬离。1、根据合同�三条约定“甲乙双方议定上述房地产月租金为人民币大写壹万捌仟元整，小写18000元整，由乙方在每月5日内交给甲方，租金从第三年开始每年递增8%”，则双方在2017年4月1日之前的月租金为18000元，2017年4月1日至2018年3月30日的月租金即为19440元，而杨向强从2016年12月1日开始每月仅支付租金10000元，其中2017年9月、10月更是未支付分文租金，其违约状态长期持续之后更无继续履行合同的意愿，其行为构成根本性违约。2、根据内资企业登记基本情况表的记载，福州市台江区欢心网吧系个人独资企业，属于案外人陈传根所有。根据双方签订的合同第五条第六款约定“乙方将租赁场地转租给第三方，需事先征得甲方同意，租赁期限不得超过本合同租赁期限”，杨向强未经反诉被告张学文的同意，将擅自转租租赁物予陈传�（开办欢心网吧）以及福州顺达诚信信息科技有限公司（开办海康威视）使用，其行为亦已经构成违约。根据合同第六条约定“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾一日，由甲方按租金额的千分之三向乙方加收违约金”，答辩人有权要求解除与杨向强之间签订的《租赁合同》，从而要求其立即搬离，而由此产生的全部责任由反诉原告杨向强承担。二、福州市台江区欢心网吧并非杨向强所有，其无权主张任何权利。福州市台江区欢心网吧系案外人陈传根所有的个人独资企业，意味着网吧的所有资产属于陈传根所有，陈传根与杨向强之间系转租关系，如网吧资产受到任何损失，也只有陈传根有权主张赔偿权利，杨向强无权主张任何权利。�、答辩人不存在任何损害网吧财产或妨碍其正常经营的行为，杨向强要求赔偿损失没有任何事实和法律依据。1、答辩人于2017年10月至11月期间便数次电话联系过杨向强，要求解除双方之间的租赁合同关系，并要求支付拖欠的租金。2017年11月17日，答辩人带着催告函到租赁物现场，将催告函内容当面告知杨向强，并将催告函原件张贴于网吧前台位置。在答辩人到达租赁物现场时，发现有人正在拆卸空调等可拆除的装修物并开始从网吧内搬离设备，网吧实际已停止营业。2017年11月20日，答辩人带着两个亲戚再次来到租赁物现场时，网吧已全部自行搬离完毕，整个现场只剩下废弃的器件和家具。答辩人在拍照后便将现场进行封存，后交由拆迁部门进行后续拆除。在上述期间内，答辩人并未自行实施任何强制搬离或者损害财产的行为。2、杨向强也没有证据证明自身对租赁场�存在投入，更没有证据证明反诉被告实施了侵害行为造成其财产的损失，其索赔请求没有任何事实与法律依据。另外，根据合同第五条第五款约定“乙方将在租赁期满时，把房地产交还给甲方，固定装修部分不得拆除，装修无偿归甲方”，鉴于杨向强存在违约在先的行为，根据上述约定该固定装修部分也属于答辩人所有，如额外存在任何损失，按照合同第六条约定也由杨向强自行负责承担。3、因网吧所在该区域已纳入拆迁范围，加之网吧因拖欠水电费被相关部门责令停止供水、供电，答辩人从未向相关部门申请过停水停电，客观上其缴纳电费的账户属于福州盛家物业有限公司，也并非答辩人所有的，亦无法停电或者注销账户。四、无论从证据上看，还是公安机关的调查结果上看，答辩人均不存在任何破坏杨向强财产及其经营的行为。答辩人从未搬走或者破坏杨向强的任何财产，更不存在打砸抢或者破坏经营之类的犯罪行为，杨向强事后捏造事实向公安机关报案。公安机关已进行初步调查，确认答辩人并不存在违法犯罪的行为，因而至今对该案不予立案。从杨向强提交的视频或者照片也可以看出，答辩人并未阻止其拍照摄像等行为，但照片与视频中的人员除了答辩人外都是网吧自行聘请用于拆除、搬离设备的人员，甚至照片中停留现场的车辆都与答辩人无关，答辩人除了督促其尽快搬走之外并无其他具体行为。此外，因为当时拆迁部门已进行拆迁施工，故现场出现拿着锤头带着安全帽的工作人员均系正常履行职责的拆迁人员，杨向强认为上述人员系答辩人雇佣的，纯属认识错误。综上所述，杨向强迟延缴纳以及拒不缴纳租金的行为已违反了合同的约定，且其本人还存在未经允许转租租赁物的行为，�述行为已达到合同约定的解除条件。在此情况下，答辩人于2017年11月17日到达租赁物现场，并现场催告其补缴租金以及立即搬离租赁物。2017年11月20日，答辩人已主动搬离租赁场地，场地顺利交接予拆迁部分。杨向强向公安机关诬告答辩人破坏其经营及其财物，这是完全没有任何事实依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年3月18日，张学文为出租方（甲方），杨向强为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定如下：甲方自愿将坐落在台江区XX路XX新村XX＃底层房屋（以下简称“讼争屋”）出租给乙方�网吧；租赁期限为5年，从2014年4月1日至2019年3月31日止；租金为18000元整，由乙方在每月5日内交给甲方，租金从第三年开始每年递增8%；乙方向甲方交付押金3.5万元整；乙方将租赁场地转租给第三方，需要先征得甲方同意，租赁期限不得超过本合同租赁期限；任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成损失由责任一方承担；乙方逾期交付房租，每逾一日，由甲方按租金金额的千分之三向乙方加收违约金。
合同签订后，张学文依约向杨向强交付讼争屋，杨向强亦依约向张学文交纳押金3.5万元以及至2016年11月的租金。自2016年12月起至2017年8月，杨向强每月仅支付租金人民币1万元，自2017年9月至今，杨向强未交纳租金。
2017年11月15日，张学文在讼争屋张贴《催告函》，内容如下：……鉴于你从2016年12月开始拖欠租金，至今已逾期11个月之久，至今累计拖欠租金总额高达人民币134725元，且经本人多次催告拒不缴纳。根据上述约定，本人现通知你提前解除上述合同，并请你在收到本催款函的3日内缴纳拖欠的全部租金……
从本院依杨向强申请向福州市公安局瀛洲派出所调取了相关材料可知，2017年11月19日，杨向强报警称，因店面租赁问题与房东产生纠纷，欢心网吧内部分设施被十名陌生人砸坏。2017年11月20日，杨向强报警称，欢心网吧内玻璃、门、凳子等物被房东张学文砸坏。张学文在福州市瀛洲派出所的询问笔录中，自认“我有动手将窗户的玻璃砸掉，其他的我都没有动……”等。
2017年11月20日，福州闽桥房屋征收工程处出具《红星及周边地块改造项目（二期）（Ｃ片区）封房证明单》，内容如下：被征收人张学文，座楼于台江区XX街道XX村（台江区XX街道XX座底层保留部分）房屋已搬迁封房。
2018年1月18日，张学文以杨向强违约为由诉至本院。案件受理后，杨向强以退还押金、赔偿损失为由提起反诉。
本院认为，张学文与杨向强签订的《房屋租赁合同》（以下简称“讼争合同”）系当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。关于拖欠租金的事实，杨向强辩称，2016年12月起其与张学文经协商已经达成新的口头约定，即租金降为每月1万元，2017年9月后因讼争屋即将被征迁，遂与张学文约定拆迁后一并结算，故其并未违约。杨向强对上述主张未提供充足证据予以证明，本院不予采信。故张学文主张杨向强拖欠租金行为构成违约，本院予以支持。关于转租讼争屋的事实，因讼争屋已搬迁封房，事实无法查清，故本院不予认定。
关于解除《租赁合同》的诉请，张学文依据《租赁合同》第六条之约定，主张杨向强违约在先，其有权通过向杨向强发《催告函》的方式于2017年11月15日解除该合同，该主张于法有据，本院予以支持。关于支付拖欠租金的诉请，杨向强在庭审中对租金缴纳情况没有异议，故张学文要求其按《租赁合同》约定补缴拖欠租金的诉请，本院予以支持。具体租金金额依照合同约定的“从第三年开始每年递增8%”计，扣除已缴纳租金，张学文所诉金额为134725元，本院予以支持。关于逾期违约金，杨向强辩称《租赁合同》约定的“日千分之三”违约金标准过分高于张学文实际损失，请求调整为按日万分之六计付逾期违约金，该主张于法有据，本院予以采纳。
关于返还押金的反诉请求，张学文承认收到杨向强交付的3.5万元押金并同意用于抵扣拖欠的租金，本院对此予以认可，因此杨向强尚欠张学文租金为99725元（134725元-35000元）。
关于赔偿损失的反诉请求，从现有证据仅能证明福州市公安局瀛洲派出所已立案受理杨向强的报警，但在派出所尚未结案的情况下，无法证明杨向强所诉张学文存在侵权行为并造成其财产损失的事实，对此本院不予支持。
综上所述，依照《中华�民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认张学文与杨向强于2014年3月18日签订的《租赁合同》于2017年11月15日解除；
二、杨向强应于本判决生效之日起十日内向张学文支付拖欠的租金共计人民币99725元及违约金（违约金自2017年10月6日起计至租金付清之日止，按照每日万分之六的标准计算）；
三、驳回张学文的其他诉讼请求；
四、驳回杨向强的其他反诉请求。
本诉案件受理费5696元，由杨向强负担；反诉案件受理费2848元，由杨向强负担2456元，张学文负担392元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 群
人民陪审员 林 由
人民陪审员 郑云玉
二〇一八年五月十八日
法官 助理 李洁淼
书 记 员 黄金林
附：一、本案适用的主要法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。