宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终379号
上诉人（原审被告）宁夏红枸杞产业集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区长城中路365号办公楼。
法定代表人张金山，该公司董事长。
委托代理人万军，宁夏君元律师事务所律师。
委托代理人孙康，男，1989年6月22日出生，汉族，该公司职工，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）银川市金凤区经济发展局（原名银川市金凤区经济发展统计局），住所地宁夏回族自治区银川市金凤区黄河东路789号。
法定代表人刘鲜兰，该局局长。
委托代理人徐宝，宁夏方和圆律师事务所律师。
委托代理人王婷婷，宁夏方和圆律师事务所律师。
上诉人宁夏红枸杞产业集团有限公司（以下简称红枸杞公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第3022号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人红枸杞公司的委托代理人万军、孙康，被上诉人银川市金凤区经济发展局的委托代理人徐宝、王婷婷到庭接受询问。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告原名为银川市金凤区经济发展统计局，后因政府机构合并、分立更名为银川市金凤区经济发展局。2008年2月27日，银川市金凤区财政局出具《关于委托金凤区经济发展统计局对原银川市长城路管理处综合办公楼管理的函》，委托原告将管理原银川市长城路管理处综合办公楼，并指定将该办公楼租赁给被告。2008年2月28日，原告与被告签订《办公楼租赁合同》，约定：“甲方（原告）将位于银川市长城中路315号综合办公楼（含附属设施）出租给乙方（被告）使用。该办公楼为四层砖混结构，建筑面积为2100平方米，占地面积为4002平方米；附属设施包括两层500平方米附属楼（食堂、会议室、车库）和锅炉房。租赁期限为二年，即自2008年3月1日起至2010年2月28日止；租金每年为20万元。按年结算；第一年的租金于被告装修结束，审计机构出具审计结论一周后结清；第二年租金于2009年12月20日前结清；租赁期满在同等条件下，乙方有优先承租权；乙方如对办公楼进行装修改造，由甲乙双方派人监督整个工程，所产生的费用由甲方委托审计机构审计后，可以在租金中抵减。如上述费用超过租金总额的，则超出部分由乙方承担。乙方未按约定定期支付租金，原告按每日1%收取欠交租金的滞纳金，乙方如未按约定期限超过一个月不交租金，甲方有权单方面终止合同，收回租赁物等。”合同签订后，原告向被告交付了涉案办公楼，附属500平方米的两层楼一直由银川市公安局金凤分局使用。被告对涉案办公楼进行装修，被告称装修费用为350万元，双方未按约定提交审计机构审计，原告不认可装修花费350万元，但认可装修费用超过40万元。2009年1月9日被告向金凤区党委、政府提交《关于购买长城中路315号办公楼的请示》，主要内容为：“一、购买涉案房屋所有权，一次性买断，逐步规划就地开发建设相关项目；二、在购买设施所有权没有办结前，请示将租赁期限延长至2018年2月28日。”2009年1月16日，金凤区政府某领导批示：“经请示党委、政府主要领导同意，办公楼租赁期限可以延长3-5年，主要是抓紧实施工业集中区的投资项目建设。请经统局可给出一份租赁延期函。”2010年2月28日合同约定的租赁期届满后，原告未向被告出具租赁延期函，被告一直使用该办公楼。2014年9月10日，被告向金凤区党委、政府提交《关于请求妥善解决办公楼租赁事项的请示报告》，内容为：“金凤区党委、政府：在金凤区党委、政府的号召下，我公司立足长远的战略需求，扎根金凤区，于2008年将集团总部迁至银川市金凤区长城中路365（315）号办公楼（原长城路管理处综合办公楼）。因原办公楼使用年限较长，经请示相关领导，我公司对办公楼进行了装修改造，共计花费350万元。按照双方当时签订的住房协议约定，房租可以用我公司装修费用抵顶。2009年初，我公司以宁红杞集（2009）017号《关于购买长城中路315号办公楼的请示》，向金凤区党委、政府请示购买现租赁的办公楼，经当时的金凤区党委、政府批复同意再给予我公司延长租赁期限3-5年。所以，鉴于尊重历史、尊重协议的诚信原则，现特申请办公楼租赁费于2015年年初再由双方协商并按达成的协议办理。”2014年10月9日，原告向被告发出《关于办理办公楼租赁延期手续的函》，内容为：“宁夏红枸杞产业集团有限公司：你公司报送金凤区党委、政府《关于请求妥善解决办公楼租赁事项的请示报告》，经政府分管领导批示，请你单位务必于10月17日前，到金凤区经济发展局办理原长城路管理处综合办公楼延期租赁手续。”收到该函后，被告未办理延期租赁手续，但依然使用该办公楼。2015年7月31日，原告向被告发出《关于终止原长城路收费处办公楼合同和催缴租金及收回办公楼的限期通知书》，内容为：“宁夏红集团有限公司：你单位租赁原长城路收费处办公楼原合同期限为2年，自2008年3月1日起至2010年2月28日止，合同租金每年人民币20万元。2009年1月，贵公司向金凤区党委、政府申请购买原长城路收费处办公楼未获批准，但同意延长租期3-5年。原合同自2010年3月到期后，我局多次安排专人与贵公司联系协商收回办公楼或续签补充合同及租金事宜，但一直未有落实。时至今日，合同期限已过5年，租金一分未付，可办公楼仍在使用，给国家和管理单位造成了严重后果。2015年7月24日又送达了一份限期通知书，在规定时间内未有实质性进展。故现再次通知你单位：1、我局决定解除与贵公司签订的办公楼租赁合同；2、请贵公司务必于2015年8月5日前到我局接洽，补足所欠房屋租金，归还原长城路收费处办公楼或签订续签租赁合同。否则，我单位将提请法院诉讼予以解决，造成的严重后果自负。”但被告至今未缴纳租金，亦未搬出该办公楼，将房屋交还原告。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2008年2月28日签订的《办公楼租赁合同》；2、被告立即向原告返还位于银川市金凤区长城中路315号，建筑面积2100平方米的办公楼（原长城路管理处综合办公楼）；3、被告向原告支付拖欠的租金1483333元（自2008年3月1日暂计算至2015年7月31日共计7年零5个月，要求计算至办公楼返还之日止）；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金409975元（暂计算至2015年7月31日，要求计算至租金付清之日止，计算方法详见计算清单）；以上共计1893308元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，原、被告于2008年2月28日签订的《办公楼租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。本案原、被告就该合同的履行、终止等问题争议焦点为：1、合同约定的履行期限是否届满及合同是否终止或解除；2、被告是否拖欠原告租金及拖欠租金金额；3、被告是否存在违约及是否承担违约责任。
一、关于合同约定的履行期限是否届满、合同是否终止或解除。本案原被告2008年2月28日签订的《办公楼租赁合同》明确约定租赁期限为二年，即2008年3月1日至2010年2月28日，依据该合同约定，租赁期限在2010年2月28日已届满，但因在履行期限届满前，被告书面向金凤区党委、政府请示，要求购买该房屋，并在购买之前请求将租期延续至2018年2月28日，金凤区政府领导批示将租期延长3-5年，该批示到达原告后，原告亦未提出异议，应视为原告同意比照2008年2月28日签订的《办公楼租赁合同》继续履行，故该涉案房屋的租赁期限展期3-5年。根据该请示及批复，按最长展期5年计算，涉案办公楼租赁期限于2015年2月28日到期，到期后原被告未达成新的租赁协议，原告于2015年7月31日向被告发出《关于终止原长城路收费处办公楼合同和催缴租金及收回办公楼的限期通知书》，明确向被告提出于2015年8月5日解除合同或续签合同，并要求被告支付欠付租金，被告在收到该通知书后，未与原告续签合同，也未对原告解除合同提出异议，故依据法律规定，该通知载明的解除合同时间即2015年8月5日即宣告该合同权利义务终止，原告提出解除合同已无必要，法院不再调整。合同权利义务终止后，被告应当返还其依据合同占有的位于银川市金凤区长城中路315号，建筑面积2100平方米的办公楼（原长城路管理处综合办公楼），故原告的该项主张成立，法院予以支持。
二、关于被告是否拖欠原告租金未付即原告主张由被告支付租金是否成立。本案原告主张由被告支付租金依据的是，原、被告于2008年签订的合同中约定的年租金20万元，租金支付方式为年付，被告确未向原告支付过租金。被告主张不欠原告租金依据的是该合同约定的“乙方（被告）如对办公楼进行装修改造，由甲乙双方派人监督整个工程，所产生的费用由甲方（原告）委托审计机构审计后，可以在租金中抵减。如上述费用超过租金总额的，则超出部分由乙方承担。”对该条原告的理解是装修费抵减最高金额限于本合同约定的两年租金即40万元，被告认为350万元的装修费抵完后，其才有支付房租的义务。法院认为，根据双方签订合同整体意思表示理解，双方约定的合同期限只有二年，两年租金总额为40万元，当时原、被告并不能预料合同履行届满是否展期，且抵减装修费的合同条文明确约定超过租金总额的装修费用由被告承担，若如被告主张的抵减金额，就不会存在装修费超过租金总额事实出现，故合同约定的抵减金额应为40万元，被告的辩解不成立，原告要求被告支付租金的请求成立，但应扣减租金40万元。按合同约定，被告租赁原告的房屋包含附属楼500平米，而该附属楼500平米一直由金凤区公安局占用，被告占用面积为2100平米，无证据证明原告向被告交付了附属楼，故被告应按实际租赁的面积支付租金。双方在合同中约定的租赁面积为2600平米，年租金20万元，核算每平方米每天的租金为0.211元，从2008年3月1日计算至2015年8月5日租金为1202011元，扣减40万元后，被告应支付租金802011元，2015年8月6日之后的占用费比照每平方米每天的租金0.211元计算至被告将涉案办公楼交付原告为止（按租赁面积2100平方米计算）。
三、关于被告是否存在违约及是否承担违约责任。本案原、被告签订的《办公楼租赁合同》明确约定，第一年的租金于被告装修结束，审计机构出具审计结论一周后结清；第二年租金于2009年12月20日前结清；被告如未按约定期限支付租金，原告按每日1%收取欠交租金的滞纳金等。2010年2月28日合同到期后，因双方未签订合同，但依据政府批示延长租期，双方均无不同意见，应视为按原合同继续履行，原合同有关支付租金的时间及违约责任对双方依然有约束力，故被告应按期支付租金，未按期支付租金就应承担违约责任。有关违约金的计算，因合同约定过高，原告提出的调整意见合理合法，法院予以支持；违约金的起算日期应从租金抵扣装修费40万元后开始计算。经核算，40万租金折算的租赁期限为2008年3月1日至2010年8月20日，被告应在2010年12月21日支付2010年8月21日至2011年8月20日租金161731.5元，2011年12月21日支付2011年8月21日至2012年8月20日租金161731.5元，2012年12月21日支付2012年8月21日至2013年8月20日租金161731.5元，2013年12月21日支付2013年8月21日至2014年8月20日租金161731.5元，2014年12月21日支付2014年8月21日至2015年8月5日租金155085元。按以上支付期限分段计算，被告应支付违约金为172431.63元（详见计算清单）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、被告宁夏红枸杞产业集团有限公司于本判决生效后三十日内搬离位于银川市金凤区长城中路315号，建筑面积2100平方米的办公楼（原长城路管理处综合办公楼），并向原告银川市金凤区经济发展局返还该办公楼；二、被告宁夏红枸杞产业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告银川市金凤区经济发展局租赁费802011元，并自2015年8月6日起以2100平方米为基数，比照每平方米每天租金0.211元支付原告涉案办公楼占用费至被告将涉案办公楼交付原告为止；三、被告宁夏红枸杞产业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告银川市金凤区经济发展局违约金172431.63元。案件受理费21940元，减半收取10970元，由被告宁夏红枸杞产业集团有限公司负担5970元，原告银川市金凤区经济发展局负担5000元。
宣判后，红枸杞公司不服，向本院提起上诉称，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，被上诉人一审诉讼请求超过诉讼时效；上诉人依据政府批示继续履行合同，所以不存在违约，不应承担违约责任，反而是被上诉人未依合同向上诉人交付附属楼500平米，构成根本违约，应当向上诉人支付违约金；上诉人装修办公楼产生的装修费抵减租金的约定应当同样适用于租期延续期间。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，恳请二审法院依法判令：1、撤销原判，发回重审或者依法改判上诉人不向被上诉人支付租赁费、占用费及违约金；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人银川市金凤区经济发展局辩称，被上诉人在诉讼时效内向一审法院提起诉讼，且上诉人在一审时并没有提起已过诉讼时效的抗辩理由。一审法院认定涉案房屋租赁期限延长至2015年2月28日，与政府批示内容一致，被上诉人不存在违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，上诉人红枸杞公司向法庭提交以下证据：工程承包合同复印件一份、支付凭证（复印件）23张，证明对于涉案房屋上诉人是先租后买的事实，政府承诺后，上诉人才进行装修。被上诉人对证据的三性及证明目的均不予认可，认为该组证据不属于新证据，合同签订主体并非是上诉人，故与本案无关联性；金凤区政府批示的时间晚于合同签订时间，故不能达到其证明目的。
被上诉人银川市金凤区经济发展局未提交新证据。
经审查，该份证据与本案无关，不能达到其证明目的，不予采信。
二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，予以确认。
本院认为，上诉人认为装修办公楼产生的装修费抵减租金的约定应当同样适用于租期延续期间，但根据双方签订合同整体意思表示理解，双方约定的合同期限只有二年，两年租金总额为40万元，当时上诉人与被上诉人并不能预料合同履行届满是否展期，且抵减装修费的合同条文明确约定超过租金总额的装修费用由上诉人承担，故合同约定的抵减金额应为40万元；对于上诉人提出被上诉人一审中的诉讼请求超过诉讼时效，但2014年10月9日，被上诉人向上诉人发出请上诉人于10月17日前办理延期租赁手续的函，上诉人收到该函后，未办理延期租赁手续但一直使用该办公楼，应视为《办公楼租赁合同》继续履行，诉讼时效中断，故被上诉人一审的诉讼请求未超过诉讼时效，上诉人主张诉讼时效已过的理由也不能成立，本院不予支持。另外，因双方签订的《办公楼租赁合同》约定租赁面积包含500平米附属楼，但被上诉人一直未向上诉人交付该附属楼，被上诉人也存在违约，上诉人未支付租金的行为亦构成违约，在合同履行中，双方均有违约行为，本院综合考虑双方的违约情况和责任大小，认定上诉人与被上诉人互相不再承担违约责任为宜，一审法院判令由上诉人支付被上诉人违约金172431.63元欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第3022号民事判决第一项、第二项，即：“一、被告宁夏红枸杞产业集团有限公司于本判决生效后三十日内搬离位于银川市金凤区长城中路315号，建筑面积2100平方米的办公楼（原长城路管理处综合办公楼），并向原告银川市金凤区经济发展局返还该办公楼；二、被告宁夏红枸杞产业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告银川市金凤区经济发展局租赁费802011元，并自2015年8月6日起以2100平方米为基数，比照每平方米每天租金0.211元支付原告涉案办公楼占用费至被告将涉案办公楼交付原告为止”；
二、撤销银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第3022号民事判决第三项，即：“被告宁夏红枸杞产业集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告银川市金凤区经济发展局违约金172431.63元”；
三、驳回被上诉人银川市金凤区经济发展局原审的其它诉讼请求。
一审案件受理费21940元，减半收取10970元，由上诉人宁夏红枸杞产业集团有限公司负担4650元，被上诉人银川市金凤区经济发展局负担6320元；二审案件受理费21940元，由上诉人宁夏红枸杞产业集团有限公司负担9300元，被上诉人银川市金凤区经济发展局负担12640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢雪梅
代理审判员 张建国
代理审判员 张旭霞
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 耿宇华
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。