内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民二终字第160号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋淑丽，住内蒙古自治区赤峰市。
上诉人（原审原告、反诉被告）王立辉，住内蒙古自治区赤峰市。
二上诉人共同的委托代理人盖群，内蒙古大川律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）张丽新，住内蒙古自治区赤峰市。
委托代理人齐学文，内蒙古奥星律师事务所律师。
上诉人宋淑丽、王立辉与上诉人张丽新房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2014）红民初字第2934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月5日公开开庭进行了审理，上诉人宋淑丽、王立辉共同的委托代理人盖群，上诉人张丽新及其委托代理人齐学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2013年宋淑丽、王立辉与张丽新口头约定，将宋淑丽、王立辉所有的位于赤峰市红山区桥北物流园区的好运来综合楼地下室、南侧仓库、一楼门厅、二楼、三楼的房屋整体出租给张丽新使用。租赁期限为三年，每年租金为550000元。租金交付方式为上交租，后两年的租金在当年3月1日前交清。宋淑丽、王立辉称第一年的租金为2013年10月份交一半，2014年3月1日交另一半，张丽新则称第一年的租金在房屋整体交付后交清。2013年10月1日至2014年3月1日为装修期。2013年9月5日，张丽新向宋淑丽、王立辉交纳了20000元预定金。宋淑丽、王立辉先行将一楼门厅、二楼及三楼的一部分交付给了张丽新，且张丽新已对该交付部分进行了装修。仓库及地下室张丽新称宋淑丽、王立辉在2014年3月1日前并未向其交付。宋淑丽、王立辉称已经腾出，张丽新可以直接利用，但对此说法宋淑丽、王立辉并未提供相应证据予以证明。2014年3月14日，宋淑丽、王立辉以张丽新未向其交纳租金为由将一楼门厅上锁。张丽新则以宋淑丽、王立辉未向其整体交付房屋为由，拒绝向宋淑丽、王立辉支付租金。现宋淑丽、王立辉诉至法院，请求：1、判令解除宋淑丽、王立辉与张丽新之间的租赁合同关系，张丽新立即腾退租赁宋淑丽、王立辉的房屋。2、判令张丽新立即向宋淑丽、王立辉支付占用房屋期间的房租455068元及利息22753元（自2013年10月1日起计算至实际腾退房屋之日止），合计477821元。3、本案的诉讼费用由张丽新承担。后宋淑丽、王立辉于2014年10月10日将诉讼请求变更为：1、判令解除宋淑丽、王立辉与张丽新之间的租赁合同关系，张丽新立即腾退租赁宋淑丽、王立辉的房屋，并恢复原状。2、判令张丽新立即向宋淑丽、王立辉支付占用房屋期间房租565068.50元及利息36199元（自2013年10月1日起计算至2014年11月1日），合计601267.50元。此后的租金及利息计算至实际腾退房屋并恢复原状之日止。3、判令张丽新立即向宋淑丽、王立辉支付代垫改动管道费31097元、封堵库房及腾房费用12310元，合计43407元。4、判决张丽新立即向宋淑丽、王立辉支付电费8432元。5、本案的诉讼费用由张丽新承担。针对宋淑丽、王立辉的起诉，张丽新于2014年11月9日向法院提出反诉，请求：1、依法判令宋淑丽、王立辉继续履行双方之间的房屋租赁合同，并立即将出租的地下室、一楼、二楼、三楼及2号仓库整体向张丽新交付。2、判令宋淑丽、王立辉将租赁房屋大门上锁期间从合同履行期间内扣除并对相应的时间进行顺延。3、本案发生的诉讼费用由宋淑丽、王立辉承担。另查明，自2013年9月23日至2014年3月3日，宋淑丽、王立辉与张丽新双方曾以电子邮件方式就书面的房屋租赁合同文本进行了多次磋商，但因双方未就部分条款达成一致意见，导致双方最终未能签订书面的房屋租赁合同。
原审法院认为，因宋淑丽、王立辉与张丽新对于双方口头达成的房屋租赁合同的租赁物、三年期租赁期限、租金等主要条款均无异议，且双方实际已经开始履行该房屋租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，应认定宋淑丽、王立辉与张丽新双方之间的房屋租赁合同依法成立。对于宋淑丽、王立辉以张丽新未交纳租金已构成违约为由要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，由张丽新腾退房屋并恢复原状的请求，因其未能举证证明已向张丽新履行交付全部租赁物的义务，且部分租赁物经法院现场勘查，现仍由其实际占有使用，故宋淑丽、王立辉主张解除与张丽新之间的租赁合同关系缺乏事实依据，法院对于宋淑丽、王立辉的该项请求不予支持。双方约定2013年10月1日至2014年3月1日为装修期限，此期限不计算在租赁期限内，且不计算租金。故法院对宋淑丽、王立辉主张张丽新给付此期间租金的请求不予支持。双方在履行口头房屋租赁合同的过程中，张丽新未按约定交纳宋淑丽、王立辉已向其交付部分房屋的租金，实属违约。宋淑丽、王立辉对张丽新的违约行为未能依法主张张丽新支付租金，而是擅自于2014年3月14日将涉案房屋上锁，致使张丽新无法继续使用其承租的一楼门厅、二楼、三楼，且地下室及仓库作为双方口头约定的租赁物，宋淑丽、王立辉至今未交付给张丽新。因此对该期间造成的租金损失应由宋淑丽、王立辉自行承担。虽然宋淑丽、王立辉对于其将一楼门厅上锁的事实不予认可，但通过张丽新提供的通话录音、朱雪峰的证言及宋淑丽、王立辉提供的录音可以对这一事实进行认定。对于宋淑丽、王立辉所主张的代垫改动管道费，因张丽新自认租赁涉案房屋二楼的用途是开设宾馆，改动一楼及地下室管道所发生的费用是由于其这一特定用途而产生的，此项费用应由张丽新承担，故对于宋淑丽、王立辉的该项请求，法院予以支持。对于宋淑丽、王立辉所主张的封堵库房及腾房费用，因该两项费用属于宋淑丽、王立辉为履行合同而对房屋进行前期改造而产生的费用，因双方之间的租赁合同并未解除，故对于宋淑丽、王立辉的该项主张，法院不予支持。
对于宋淑丽、王立辉主张的电费，根据宋淑丽、王立辉提供的电费发票及视频资料能够证明该费用系张丽新装修期间及合同履行期间所产生的费用，且张丽新对于双方约定电费由其负担亦无异议，故对于宋淑丽、王立辉主张该项费用由张丽新向其支付的请求，法院予以支持。张丽新反诉请求继续履行双方之间的租赁合同，因张丽新亦未履行向宋淑丽、王立辉交纳已交付部分租赁物的租赁费用，实属违约。但宋淑丽、王立辉对抗张丽新该违约行为所采取的封锁涉案房屋入户门的措施亦属不当，加之宋淑丽、王立辉也未能履行向张丽新交付全部租赁物的义务。鉴于双方在履行合同的过程中均存在违约的事实，且考虑到张丽新对涉案房屋的装修情况，如解除双方之间的房屋租赁合同关系，将会造成更大的装修损失。为避免损失的进一步扩大，宋淑丽、王立辉与张丽新应按原约定继续履行双方之间的房屋租赁合同，故法院对张丽新的该项请求予以支持。因宋淑丽、王立辉将入户门上锁期间，张丽新对租赁物并未实际使用，故法院对张丽新的该项请求予以支持。故宋淑丽、王立辉将入户门上锁期间应从合同履行期间内扣除并对相应的时间进行顺延。双方已经实际履行的13天，即2014年3月1日至2014年3月14日，应计算在合同的履行期限内。综上，经红山区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十三条、第二百一十六条之规定，原审法院判决：一、宋淑丽、王立辉与张丽新之间的房屋租赁合同继续履行；二、张丽新于本判决生效后五日内向宋淑丽、王立辉支付当年租金550000元；宋淑丽、王立辉于张丽新交付上述租金后五日内将位于赤峰市红山区桥北物流园区的好运来综合楼地下室、南侧仓库、一楼、二楼、三楼房屋整体向张丽新进行交付；三、宋淑丽、王立辉与张丽新之间的房屋租赁合同期限自宋淑丽、王立辉向张丽新交付房屋之日起计算，宋淑丽、王立辉将入户门上锁的期间应从合同履行期间内扣除并对相应的时间进行顺延，双方已经履行的13天计算在租赁期限内；四、张丽新于本判决生效后五日内向宋淑丽、王立辉支付垫付的改动管道费31097元、电费8432元，合计39529元；五、驳回告宋淑丽、王立辉的其他诉讼请求；六、驳回张丽新的其他反诉请求。
上诉人宋淑丽、王立辉不服原审判决，上诉称：一、一审时提交的宋淑丽与张丽新的录音笔录能够证明张丽新拖欠了宋淑丽的房租，该录音能够证明张丽新应该先向宋淑丽交纳20万元的房屋定金，原审法院应该认定张丽新拖欠宋淑丽、王立辉房屋租金及定金的事实。同时，录音笔录证实张丽新向宋淑丽做出了解除合同的意思表示，在此基础上宋淑丽、王立辉提出解除租赁合同的诉讼请求，原审法院应该判决解除合同成立。二、原审判决认为宋淑丽、王立辉应该整体交付租赁物是错误的。宋淑丽、王立辉为履行合同封堵了仓库，垫付了电费等，并依约定先行交付了部分房屋，但张丽新明确表示拒绝履行合同，宋淑丽、王立辉为了避免扩大损失，有权行使先履行抗辩权，不能再继续向其交付房屋。三、张丽新占用了宋淑丽、王立辉至少1650余平米的房屋多年，其仅仅支付了2万元定金，造成了宋淑丽、王立辉重大损失。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持宋淑丽、王立辉的一审诉讼请求，并且一、二审案件诉讼费由张丽新承担。
针对宋淑丽、王立辉提出的上诉，张丽新辩称：一、涉案租赁合同的内容是确定的，对双方当事人具有约束力。依据约定应由宋淑丽、王立辉先向张丽新交付整体租赁物，张丽新向宋淑丽支付第一年租金，但宋淑丽等人始终未将租赁物中的库房、地下室及三楼大部分交给张丽新，且宋淑丽将房屋上锁，阻止张丽新对房屋进行装修，宋淑丽、王立辉存在违约行为。二、本案中只存在宋淑丽、王立辉单方违约，其没有解除权。三、在上诉人宋淑丽、王立辉递交的上诉状中引用了宋淑丽与张丽新的录音对话，这些对话不具有连续性，实际上是从整个谈话过程中摘录的，对谈话的具体内容产生了误解。四、张丽新不是没有钱，因为当时宋淑丽、王立辉不腾房，所以没有给他们房租。对于录音中提到的20万元一事，在我们协商房屋租赁完毕后，因为房屋租赁日期从2014年3月1日开始生效，租金交付方式为上交租，后两年的租金在当年3月1日前交清。2014年3月14日宋淑丽、王立辉锁的门，电话录音的意思让宋淑丽、王立辉曲解了，锁完门后，逼的张丽新无奈，才打的广告往外租的房子。房子的地下室和库房都是往外出租的，根本没有腾出来的迹象，张丽新在特别难受的情况下的委婉的话，只能说没有钱，但是说没有钱是一种托词。
上诉人张丽新不服原审判决，上诉称：一、在本案的房屋租赁合同履行过程中，只存在宋淑丽、王立辉二人单方违约的事实，原审判决认定当事人双方存在违约与事实不符，应依法予以纠正。截止到2014年3月1日，宋淑丽、王立辉不能按约定把租赁物中的仓库、地下室及三楼的大部分房屋向张丽新交付，宋淑丽、王立辉二人已构成违约，张丽新达不到整体承租租赁物的目的，因此不能把当年的租金支付给宋淑丽、王立辉二人。同时，宋淑丽、王立辉二人对租赁物的五部分是整体出租，张丽新对租赁物的五部分是整体承租，约定的租赁物也是对租赁物整体对价，对2014年3月1日前已交付的部分房屋租金无法确定，也无法实现，张丽新不存在违约。二、无论根据当事人约定还是法律规定，宋淑丽、王立辉均有义务先把租赁物五部分整体向张丽新交付，因此原审判决第二判项对当事人履行义务的先后顺序的表述是错误的。三、因改动房屋的一楼及地下室的管道是宋淑丽、王立辉的个人意愿，费用应该由宋淑丽、王立辉负担。四、原审判令诉讼费用由双方当事人分担是错误的。张丽新是胜诉方，宋淑丽、王立辉应承担原审全部诉讼费用。五、当事人约定的房屋租赁期限是六年，前三年租金550000元，因此原审法院判令租赁期限为三年应予纠正。综上，请求依法认定宋淑丽、王立辉单方违约。依法维持原审判决的第一、三、五、六项。依法撤销原审判决第二项，改判宋淑丽、王立辉先向张丽新整体交付租赁物，张丽新接收到全部租赁物后向宋淑丽、王立辉支付当年的租金。依法撤销原审判决第四项关于“张丽新支付垫付的改动管道费31097元”的内容。依法判决一、二审诉讼费用由宋淑丽、王立辉承担。
针对张丽新提出的上诉，宋淑丽、王立辉答辩称：一、双方未签订书面租赁合同，应视为不定期合同，不存在所谓的租赁期六年的情况。张丽新称全部交付租赁物再交付租金与客观事实不相符。宋淑丽提交的录音记载张丽新多次提到认可先行交付租金。二、双方约定的装修期间，宋淑丽、王立辉免交租金的约定，已经变更为自2013年10月1日起按照实际占用期间收取租金。三、宋淑丽、王立辉代垫改动管道费用应由张丽新承担。四、张丽新在上诉状中说已经交付的部分房屋无法计算租金，一审庭审时张丽新陈述了550000元租金的构成及各部分是如何进行计算的。张丽新也认可涉案房屋各部分是分别进行计算的，所以不存在张丽新所称的已经交付房屋的房租无法计算的问题。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。
另查明，双方均认可出租房屋包括赤峰市红山区桥北物流园区的好运来综合楼一楼、二楼、三楼、地下室、南侧仓库五部分面积，依据宋淑丽、王立辉一审时提交的房产证，地下室（负一层）面积为1316.49平米，一层面积为50.72平米，二层面积为1230.76（454.01＋776.75）平米，三层面积为1240.66平米。对于三楼已交付面积宋淑丽称约占三楼总面积的25%，张丽新称已交付面积约占三楼总面积的20%，其后宋淑丽又提交房产证证明三楼已交付面积应为298.55平米，张丽新称三楼已交付面积与298.55平米基本相符。由此可以认定宋淑丽、王立辉已交付房屋面积为1580.03平米（50.72＋1230.76＋298.55），上述事实有当事人陈述、房产证在卷佐证。
再查明，张丽新在一审庭审期间认可涉案一楼、二楼、三楼每平米10元。此事实有张丽新在一审庭审中的陈述在卷佐证。
又查明，张丽新在一审庭审中的反诉请求为：判令继续履行房屋租赁合同，并立即将地下室、一楼、二楼、三楼及2号仓库整体向张丽新交付。判令将租赁房屋大门上锁的期间从合同履行期内扣除，并对相应时间进行顺延。二审审理过程中，经本院向张丽新释明，如其履行合同的请求不能得到支持，其是否在本案中主张房屋装修损失，张丽新明确表示不在本案中主张房屋装修损失，另案主张。此事实有张丽新在二审庭审中的陈述在卷佐证。
还查明，在二审诉讼期间，宋淑丽、王立辉撤回要求恢复原状的诉讼请求。此事实有当事人提交的申请在卷佐证。
本院认为，2013年10月1日宋淑丽、王立辉将涉案楼房的一楼、二楼、三楼的一部分交付给张丽新，对该项事实双方当事人均认可，双方虽未签订书面租赁合同，可以认定双方形成事实上的租赁合同法律关系。关于租赁期限张丽新上诉称双方租赁期限为六年而非三年，宋淑丽、王立辉认可租期为三年，并称后三年因租金问题双方未达成一致意见。因对于前三年租期双方当事人均认可，对于后三年租期因宋淑丽、王立辉不认可，且张丽新未提供充分证据证明双方对于后三年租期已经达成一致意见，故应认定双方对前三年租期形成一致意思表示。因双方均认可年租金55万元，故对于该数额本院予以确认。上诉人宋淑丽、王立辉主张涉案租赁合同应予解除，上诉人张丽新不予认可，要求继续履行。关于涉案合同应否解除问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，张丽新主张的涉案房屋是整体出租，整体租金55万元，因宋淑丽、王立辉不能将整体房屋交付，已交付房屋的租金无法确定，所以不应交付已占用部分的房屋租金，要求继续履行合同，就此本院认为，因双方未形成书面租赁合同，对于房屋是整体交付还是部分交付以及如何给付租金均未明确约定且双方存在争议的情况下，张丽新客观上已实际占有涉案楼房的一楼、二楼、三楼的部分房屋，且张丽新在一审庭审时陈述了涉案五部分房屋每部分租金的平米计价标准，同时宋淑丽提交的其与张丽新的通话录音证实张丽新认可先交租金的一半约20万元，故张丽新在实际占有该部分房屋之时亦应同时交纳占有部分房屋的租金，但时至今日张丽新只交付2万元房屋押金，尚未给付租金，已构成违约，而宋淑丽、王立辉作为出租方，其出租房屋的目的即是收取租金，但因张丽新一直不交付其已实际占有部分的房屋租金，致使宋淑丽、王立辉签订租赁合同的目的无法实现，因此宋淑丽、王立辉关于解除租赁合同的主张成立，本院依法予以支持。张丽新关于不应给付已交付部分房屋租金的主张无事实及法律依据，亦与其认可先交20万元租金相矛盾，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在本案中，关于损失涉及到张丽新实际占有房屋期间的租金损失，造成宋淑丽、王立辉至今不能收取张丽新已占有部分房屋租金是因为张丽新拒交租金所致，此间宋淑丽、王立辉曾有锁门行为，亦是因张丽新拒交租金引起，且锁门后经催要张丽新至今仍未交纳租金，因此张丽新存在一定过错，但宋淑丽、王立辉锁门的行为亦属不当，亦存在一定过错，双方过错程度相当，均应承担50%的责任，故张丽新应全额交纳锁门前实际占有房屋期间的租金，对于锁门后发生的租金损失，因双方过错相当，张丽新应承担50%的责任。关于宋淑丽、王立辉诉请的房屋租金，包括自2013年10月1日计算至2014年11月1日的租金565068.5元及利息36199元，以及至实际腾退房屋之日止的租金及利息。双方均认可2013年10月1日宋淑丽将涉案房屋一楼、二楼、三楼的一部分交给张丽新，张丽新称双方口头约定2013年10月1日至2014年3月1日为装修期，该装修期间免收租金，宋淑丽称如果正常履行租赁合同则该部分的租金应该免除，但因张丽新违约，则该段时间应该收取房屋租金。就此本院认为，从合同目的来看，双方约定装修期间免除租金是为了下一步履行租赁合同，但因张丽新至今未交纳其占有部分的租金致租赁合同无法履行，且张丽新在该约定的装修期间亦实际对房屋进行了占有，因此其应该支付该段时间的租金。经核算，宋淑丽、王立辉交付了一楼、二楼以及三楼的一部分，已交付部分的面积为1580.03平米（50.72＋1230.76＋298.55），又因张丽新认可已交付的三部分房屋每平米月租金10元，故按张丽新自认的租金标准计算，自2013年10月1日交付房屋起至2014年3月14日锁门之日止，张丽新应给付宋淑丽、王立辉房屋租金86901.65元（1580.03平米×10元×5.5月），扣除张丽新已交付的房屋押金2万元，张丽新应给付宋淑丽、王立辉房屋租金66901.65元。自2014年3月15日至2015年11月6日止，共产生房屋租金损失311792.50元（自2014年3月15日至2015年11月6日，共计19个月零22天，每个月租金15800.30元），对于该部分房屋租金损失双方过错均等，由此张丽新应给付宋淑丽、王立辉该段期间的房屋租金损失155896.25元。综上，自2013年10月1日至2015年11月6日，张丽新应给付宋淑丽、王立辉房屋租金损失人民币222797.90元。对于租赁合同解除后房屋装修损失问题，因经本院释明，张丽新明确表示不在本案中主张房屋装修损失，其另案主张，故对于房屋装修损失本院不予审理，张丽新可另案主张。在二审诉讼期间，宋淑丽、王立辉撤回了恢复原状的诉讼请求是对自己实体权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。对于宋淑丽、王立辉主张的张丽新给付改动管道费用31097元、封堵库房及腾房费用12310元，本院认为，因改动一楼及地下室管道是由于张丽新在二楼开设宾馆这一特定用途而产生，改动管道费用31097元应该由张丽新负担。对于宋淑丽、王立辉主张的封堵库房及腾房费用12310元，因宋淑丽、王立辉未将库房交付给张丽新，故本院不予支持。对于宋淑丽、王立辉主张的电费8432元，因宋淑丽、王立辉提交的电费发票及视频资料证明该费用系张丽新装修期间及合同履行期间所产生的费用，故对于该项请求本院予以支持。对于张丽新及宋淑丽、王立辉均提出一、二审诉讼费由对方承担的诉讼请求，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”因诉讼费用系法院依据案件具体情况而决定，故对双方该项诉讼请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律欠当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2014）红民初字第2934号民事判决；
二、解除张丽新与宋淑丽、王立辉关于赤峰市红山区桥北物流园区的好运来综合楼地下室、南侧仓库、一楼、二楼、三楼的房屋租赁合同；
三、张丽新于本判决生效后十日内给付宋淑丽、王立辉房屋租金损失222797.90元；
四、张丽新于本判决生效后十日内向宋淑丽、王立辉支付垫付的改动管道费31097元、电费8432元，合计39529元；
五、驳回宋淑丽、王立辉的其他诉讼请求；
六、驳回张丽新的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费21340元，由宋淑丽、王立辉负担8536元，张丽新负担12804元；一、二审邮寄送达费180元，由宋淑丽、王立辉、张丽新各负担60元。
本判决为终审判决。
审判长 徐国坤
审判员 雷 蕾
审判员 其其格
二〇一五年十一月六日
书记员 刘 月