湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂08民终191号
上诉人（原审原告）徐道清，男，汉族。
�托代理人江大清，湖北法之星律师事务所律师。
上诉人（原审被告）尤淑龙，男，汉族。
上诉人（原审被告）李玉琼，女，汉族。
二上诉人的委托代理人潘亚平，湖北新天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）荆门市恒泰房地产开发有限公司，住所：荆门市掇刀区月亮湖北路39号，组织机构代码71465123-5。
法定代表人尤军兵，董事长。
委托代理人周华，湖北新天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尤军兵，男，汉族，系尤淑龙之子。
委托代理人左小苏，湖北新天律师事务所律师。
上诉人徐道清，上诉人荆门市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）、尤淑龙、李玉琼因与被上诉人尤军兵民间借贷纠纷一案，均不服荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民一初字第00218号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月1日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人徐道清及其委托代理人江大清，上诉人恒泰公司的委托代理人周华，上诉人尤淑龙、李玉琼共同委托代理人潘亚平及上诉人尤淑龙，被上诉人尤军兵的委托代理人左小苏到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
徐道清一审诉称，从2012年开始，尤淑龙、尤军兵、李玉琼、恒泰公司以投资房地产和偿付工人工资为由分期、分批向其借款。2013年，徐道清通过与尤淑龙、尤军兵、李玉琼、恒泰公司核对借款账目，尤淑龙、尤军兵、李玉琼、恒泰公司分别于2013年4月2日、8月10日、8月14日向徐道清出具了金额为100万元、195万元、170万元的借条三张，利息均按年息三分计息，上述借条有恒泰公司的盖章和尤淑龙的签字、捺印，尤淑龙、尤军兵、李玉琼、恒泰公司一直未偿还借款本息。2014年8月24日，由于尤淑龙躲避债务，遂由李玉琼经手并代表尤淑龙、尤军兵、恒泰公司向徐道清出具一张金额为120万元的利息欠条，李玉琼口头承诺还欠徐道清前期利息35万元。同时，尤淑龙、尤军兵、李玉琼、恒泰公司承诺以恒泰公司开发的位于荆门市白云大道66号“恒泰华庭”的商品房9套（总面积919.37平方米）销售价款偿付上述本息。恒泰公司将上述商品房出售后向徐道清偿还了2691147元，还有承诺的215000元房款未支付。另外，从2014年8月25日至2015年7月31日，上述借款本金产生的利息为1190568元，尤淑龙、尤军兵、李玉琼、恒泰公司也应偿还。截止2015年7月31日，尤淑龙、尤军兵、李玉琼、恒泰公司共欠徐道清借款本息4482270元，经徐道清多次催收，尤淑龙、尤军兵、李玉琼、恒泰公司拒绝支付，故徐道清诉请判令：1、尤淑龙、尤军兵、李玉琼、恒泰公司向徐道清连带偿还借款本息4482270元，并从2015年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算上述本息的利息；2、本案诉讼费用由尤淑龙、尤军兵、李玉琼、恒泰公司负担。
尤淑龙、尤军兵一审辩称，尤淑龙、尤军兵不是借款人，尤淑龙并未在徐道清诉称的2013年4月2日、8月10日、8月14日向徐道清出具借条，不应当承担还款责任。
李玉琼一审辩称，其个人并未向徐道清借款，不应当承担还款责任。
恒泰公司一审辩称，1、徐道清实际出借的本金为300余万元；2、双方已于2014年5月26日就债务达成了以9套房抵债的协议，债权债务关系终止；3、恒泰公司于2014年8月25日向徐道清交付了9套房屋，双方已履行房屋买卖合同，且徐道清已占有并处分了9套房屋；4、双方约定的借款利率过高，恒泰公司用9套房�债后，借贷关系已终止，不应再计算利息。
一审法院认定，2010年起，尤淑龙因从事房地产开发多次向徐道清借款。2010年8月10日，尤淑龙立据向徐道清借款100万元，约定按年利率25%计息，徐道清分5笔向尤淑龙转款100万元；2011年8月10日，尤淑龙向徐道清支付利息25万元；2012年8月3日，徐道清委托杨美英向尤淑龙转款25万元，同年8月10日，双方对2010年8月10日的借条换据，尤淑龙向徐道清出具一张150万元的借条，约定按年息三分计息；2013年8月10日双方再次换据，尤淑龙以恒泰公司名义向徐道清出具金额为195万元的借条，约定按年息三分计息，借条上有尤淑龙签名及恒泰公司盖章。
2012年4月2日，尤淑龙向徐道清出具一张金额为100万元的借条，徐道清于同日通过建行向尤淑龙转款100万元，约定按年息三分计息；2013年4月2日，尤淑龙向徐道清支付利息30万元，双方并更换了借据，尤淑龙以恒泰公司名义向徐道清出具金额为100万元的借条，约定按年息三分计息，借条上有尤淑龙签名及恒泰公司盖章。
2012年8月14日，尤淑龙向徐道清出具一张金额为130万元的借条，徐道清本人及委托他人分4笔向尤淑龙转款130万元；2013年8月14日，双方进行换据，尤淑龙以恒泰公司名义向徐道清出具金额为170万元的借条，约定按年息三分计息，借条上有尤淑龙签名及恒泰公司盖章。
2014年4月10日，尤淑龙向徐道清还款30万元。2014年8月24日，因尤淑龙外出躲债，徐道清要求恒泰公司还款，李玉琼以恒泰公司名义出具一张金额为120万元的欠条。
2014年5月26日，徐道清在恒泰公司提供的三张金额分别为100万元、170万元、195万元的借条复印件上书写证明，内容为“因尤淑龙一家现无借款现金还款能力，现用房产九套抵�给徐道清，如尤淑龙一家今后有资金，将归还本息，如没有任何资产，即借条作废”。2014年8月25日，徐道清与恒泰公司就恒泰华庭的9套商品房签订认购协议，认购的房屋总价款为4638889元；嗣后，9套房屋陆续出售，恒泰公司分别与买受人签订了商品房买卖合同，并将收取的购房款共计3158398.31元（含中介费5000元）转交给徐道清。
另查明，2010年8月至2015年7月31日期间，中国人民银行发布的贷款基准利率进行了多次调整，其中一年期贷款基准利率（年利率）调整明细为：2010年10月20日5.56%，2010年12月26日5.81%，2011年2月9日6.06%，2011年4月6日6.31%，2011年7月7日6.56%，2012年6月8日6.31%，2012年7月6日6%，2014年11月22日5.6%，2015年3月1日5.35%，2015年5月11日5.1%，2015年6月28日4.85%。
一审法院认为，关于徐道清出借的本金为多少�实际借款人为谁。首先，关于借款金额，徐道清提交了四张用于结算的借条及欠条，分别为2013年4月2日的100万元、2013年8月10日的195万元、2013年8月14日的170万元、2014年8月24日的120万元。其中，前三张借条的本金确认为：第一张100万元的借条本金为100万元，出借时间为2012年4月2日；第二张195万元的借条本金为125万元，分别为2010年8月10日100万元、2012年8月3日25万元；第三张170万元的借条本金为131万元，分别为2012年8月14日130万元、2013年8月14日1万元。2014年8月24日的120万元，徐道清主张为前期借款利息，该利率超过法律规定，故认定徐道清实际出借的本金为356万元。其次，关于实际借款人，从三张借条的形成过程来看，借条最初是由尤淑龙以个人名义出具，后来换据时尤淑龙又改以恒泰公司名义出具，即徐道清最初是与尤淑龙形成的借贷合同关系，出借资金均是向尤淑龙�付，其理应属于实际借款人。尤淑龙所借款项用于恒泰公司经营房地产开发，恒泰公司为实际用款人，且恒泰公司亦以公司名义与徐道清更换了借据，故恒泰公司也应为实际借款人。尤军兵未参与借款活动，不是本案实际借款人。李玉琼虽然也向徐道清出具了欠条，但该欠条是以恒泰公司名义出具，李玉琼并未以借款人身份在欠条上签名，同时，徐道清也陈述该欠条金额为前期借款产生的利息，未实际出借资金，故李玉琼不是本案的实际借款人。综上，认定尤淑龙、恒泰公司为徐道清出借资金的共同借款人，借款本金为356万元。
关于双方约定的利息为多少，恒泰公司已偿还的借款本金及利息为多少。从查明事实来看，双方更换条据后最终结算的借条约定的利率标准均为年利率30%，尤淑龙、恒泰公司还款记录分别为2011年8月10日25万元、2013年4月2日30万元、2014年4月10日30万元，双方均认可2011年8月10日的25万元系支付2010年8月10日的100万元借款利息，2013年4月2日的30万元系支付2012年4月2日的100万元借款的利息；对于2014年4月10日的30万元还款，虽然双方未明确该笔还款性质，但从借款、还款时间及利息约定情况来看，该笔还款应为支付2012年4月2日的100万元借款2013年4月2日至2014年4月2日期间的利息。因上述利息已实际支付且计算标准均未超过法律保护的最高限额，故认定尤淑龙、恒泰公司偿还的三笔款项共计85万元均为支付借款利息。
关于双方是否达成抵付协议。恒泰公司主张，徐道清向其出具了同意以恒泰华庭9套商品房抵债的证明，后双方又就9套房签订了认购合同，表明双方达成了抵付协议。徐道清则主张，认购合同是在债务人尤淑龙出走，李玉琼声称仅有房屋资产的情况下签订的，且认购价格5000元过高，认购合同不是徐道清的真实意思表示，不发生法律效力。一审法院认为，2014年5月26日，徐道清在三张借条复印件上书写证明，内容为“因尤淑龙无现金还款能力，用九套房产抵押给徐道清，如尤淑龙今后有资金，将归还本息，如没有任何资产，即借条作废”，从证明内容看，徐道清的首要意图是以9套房产作为其债权担保，以房抵债则是作为一项附条件的协议内容，即尤淑龙无任何财产偿还债务时，将以房产抵偿债务，徐道清出具的该证明不属于双方达成的抵付协议。2014年8月25日，徐道清与恒泰公司签订的9份认购合同从性质上来说应属预约合同，所谓预约合同，是相对于本约合同而言的，即当事人约定将来订立某一契约之契约，预约合同与本约合同属于相互独立的契约。通常来说，徐道清若与恒泰公司达成抵付协议，双方应签订房屋买卖合同而不是认购合同，认购合同从形式上看不符合房屋买卖合同的要件（应包括房屋基本情况、价格、双方权利义务等内容），认购合同一般约定有定金条款，9份认购合同中定金收取情况虽然备注了房款收取情况，但事实上，徐道清并未交纳定金或房款。因此，从认购合同亦无法认定双方达成了抵付协议，徐道清与恒泰公司未达成抵付协议。
关于徐道清是否占有并处分了恒泰公司的9套房屋。恒泰公司主张，其已履行抵付协议义务，向徐道清交付了9套房屋，并协助徐道清出售房屋和收取房款。徐道清则主张，其并未实际占有房屋，9套房屋是由恒泰公司出售并以房款偿还借款。一审法院认为，首先，关于徐道清是否占有9套房屋，恒泰公司提交的9份认购协议上均注明“钥匙已领”，证人朱铖也陈述房屋钥匙已交给徐道清，但徐道清否认其领取了房屋钥匙，证人朱铖亦认可“钥匙已领”�备注是恒泰公司销售人员所写，恒泰公司所提交的证据不足以证实其向徐道清交付了9套房屋的钥匙，退一步讲，即使恒泰公司向徐道清交付了房屋钥匙，也不能排除徐道清取得恒泰公司处分房屋授权的可能。其次，关于房屋处分的主体，通常而言，不动产的处分权人应为物权所有人，因房屋尚未交付，房屋所有权人仍为恒泰公司，故只有恒泰公司有权处分房屋。从9套商品房的买卖合同来看，处于合同主体一方的出售人也是恒泰公司，即实际转让9套房屋所有权的权利人，从法律意义上而言为恒泰公司。恒泰公司还提交了荆门市联家置业代理有限公司出具的中介费收条、徐道清发布了低价出售房屋的信息、徐道清与王大德的短信记录、证人王大德、朱铖证言等证据，欲证明9套房屋的价格由徐道清决定，一审法院认为，上述证据能够证明徐道清积极寻找9套房屋的买家�但徐道清就恒泰公司所有的房屋积极发布售房信息、委托房产中介公司出售房屋以及与买家进行价格磋商，可视为徐道清为实现其债权向恒泰公司提供房屋缔约信息及机会的行为，合乎情理。因房屋买卖合同最终是由恒泰公司与买受人直接签订，徐道清与买受人商谈的房屋价格仅为恒泰公司提供参考，价格的最终决定权及房屋的处分权仍在恒泰公司。鉴于上述分析，涉案的9套商品房实际由恒泰公司占有并处分，恒泰公司向徐道清支付的购房款应为偿还借款。
关于应偿还的借款本金及利息。徐道清主张，恒泰公司共出具三张借条、一张欠条，还口头承诺了35万元利息，金额共计620万元，该款项为借款本金。一审法院认为，在计算借款利息时应以实际出借的金额和出借期限来分别计算。在前述分析中已经确认徐道清出借的本金为356万元，三张借条中其余部分为将前期利息计入后期借款本金计算复利所得，根据法律规定，民间借贷利率应以中国人民银行同期贷款基准利率的四倍为限，超过部分的利息不予支持。2014年8月24日，李玉琼又以恒泰公司名义出具的120万元的欠条，已确认该部分利息无效。2014年9月11日至2015年7月3日期间，恒泰公司分13笔向徐道清偿还借款共计3158398.31元，还款情况如下（按照时间先后顺序）：1、2014年9月11日，429840元；2、9月19日，114920元；3、11月6日，499980元；4、11月10日，198912.5元；5、11月18日，141980元；6、11月20日，317912.5元；7、2015年1月7日，479972.5元；8、1月16日，210000元；9、1月27日，211992.5元；10、4月3日，100000元；11、5月5日，107915.81元；12、6月12日，229980元；13、7月3日，114992.5元。徐道清主张，上述13笔还款应当扣除1%作为其协助出售房屋支出的广告费和差旅费，但其未提交证据证实该费用�实际发生，对该主张不予支持。
以恒泰公司2014年9月11日的还款时间为计息时间节点，前期三张借条（分5笔借款，即①2012年4月2日100万元、②2010年8月10日100万元、③2012年8月3日25万元、④2012年8月14日130万元、⑤2013年8月14日1万元，其中2012年4月2日100万元利息已支付至2014年4月2日，2010年8月10日100万元利息已支付至2011年8月10日，其余三笔未付利息）按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至该时间节点的利息共计1643257元（对应上述5笔借款利息分别为106521元、759807元、126411元、647934元、2584元）。按照法律规定，在双方未约定本金和利息偿还顺序的情况下，债务人还款应优先偿还利息，对于13笔还款抵偿利息及本金情况，分述如下：1、2014年9月11日偿还的429840元应为偿还利息，扣除该笔还款尚欠利息1213417元。2、至2014年9月19日，本金产生利息18727元（3560000×6%×4×8÷365），共欠利息1232144元，扣除偿还的114920元，还欠利息1117224元。3、至2014年11月6日，本金产生利息112359元，共欠利息1229583元，扣除偿还的499980元，还欠利息729603元。4、至2014年11月10日，本金产生利息9363元，共欠利息738966元，扣除偿还的198912.5元，还欠利息540054元。5、至2014年11月18日，本金产生利息18727元，共欠利息558781元，扣除偿还的141980元，还欠利息416801元。6、至2014年11月20日，本金产生利息4682元，共欠利息421483元，扣除偿还的317912.5元，还欠利息103570元。7、至2015年1月7日，本金产生利息104869元，共欠利息208439元，偿还的479972.5元抵扣利息后剩余271534元应为偿还本金，本金余额为3288466元。8、至2015年1月16日，本金产生利息18163元，偿还的210000元抵扣利息后剩余191837元应为偿还本金，本金余额为3096629元。9、至2015年1月27日，本金产生利息20904元，偿还�211992.5元抵扣利息后剩余191089元应为偿还本金，本金余额为2905540元。10、至2015年4月3日，本金产生利息115059元，偿还的100000元优先偿还利息，还欠利息15059元，本金余额不变。11、至2015年5月5日，本金产生利息54513元，共欠利息69572元，偿还的107916元抵扣利息后剩余38344元应为偿还本金，本金余额为2867196元。12、至2015年6月12日，本金产生利息61287元，偿还的229980元抵扣利息后剩余的168693元应为偿还本金，本金余额为2698503元。13、至2015年7月3日，本金产生利息31302元，偿还的114992.5元抵扣利息后剩余83690元应为偿还本金，本金余额为2614813元。
综上，截至2015年7月3日，恒泰公司还欠借款本金2614813元，按照同期银行贷款利率（4.85%）的四倍计算至徐道清主张的2015年7月31日，应计利息38914元，对于上述本金及利息予以支持，对徐道清主张的超出部分的借款本金及利息不予支持。徐道清还主张按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍自2015年8月1日起计算借款本金的利息，该请求不违反合同约定和法律规定，予以支持。尤淑龙、恒泰公司为共同借款人，应当对上述借款本息承担连带偿还责任。李玉琼虽然不是实际借款人，但其与尤淑龙系夫妻关系，且该债务发生在二人夫妻关系存续期间，李玉琼也未作出该债务为非夫妻共同债务的抗辩，其应与尤淑龙承担连带偿还责任。尤军兵为恒泰公司股东兼法定代表人，其不是本案借款的实际借款人，股东对于公司债务承担的是有限责任，公司作为独立法人，通常情况下，其债务不应转移至股东，徐道清以恒泰公司为尤军兵家族企业为由，要求尤军兵对债务承担连带偿还责任，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二�零七条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、第七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、尤淑龙、李玉琼、荆门市恒泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内连带偿还徐道清借款本金2614813元，支付至2015年7月31日的利息38914元，并自2015年8月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算利息至清偿之日止；二、驳回徐道清的其他诉讼请求。案件受理费42658元，由徐道清负担17158元，尤淑龙、李玉琼、荆门市恒泰房地产开发有限公司负担25500元。
徐道清上诉称，1、本案借贷双方已对借款本息进行结算，借款人已出具了四张条据，故本案借款本息金额应以恒泰公司出具的条据为准认定，一审法院未依此认定是错误的。2、本案一审开庭审理时，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）已施行，一审法院未适用该规定审理本案，是错误的。3、双方约定的利息未超过《民间借贷规定》规定的最高限额年利率36％，一审法院对徐道清的利息主张未予支持，按照银行同期贷款利率的四倍所计算的利息明显减少了徐道清应获得的利息。4、借贷双方未达成以房抵债的合意。因此，请求二审法院撤销原判，改判尤淑龙、李玉琼、恒泰公司、尤军兵偿还借款本息585万元，并支付2014年7月1日至2015年7月31日的利息，及2015年8月1日至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息；本案一、二审诉讼费由尤淑龙、李玉琼、恒泰公司、尤军兵负担。
恒泰公司答辩称，1、根据最高人民法院对《民间借贷规定》的适用发布的通知，本案不应适用《民间借�规定》，仍应适用最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》（以下简称《借贷意见》），徐道清主张本案适用《民间借贷规定》不能成立。2、一审法院对实际出借的本金已查明，在借款之后多次换据形成的借款本息的条据，不能作为认定本案借款本息的依据。双方约定的年息3分应为年利率3％，徐道清主张按年利率36％计算利息不能成立。120万元的欠条是利息，并非借款，徐道清再对此计算利息，不符合法律规定。
尤淑龙、李玉琼答辩称，徐道清上诉请求撤销一审判决，对此应予支持，其它上诉请求应予驳回。
尤军兵答辩称，其不是实际借款人，对本案借贷债务不承担责任。
恒泰公司、尤淑龙、李玉琼上诉称，一、一审法院对庭后调查收集的证据未组织质证，以致于影响案件事实的证据未被采纳，一审程序违法。二、�审法院计算利息有误。双方约定的年息3分为年利率3％，低于银行同期贷款利率，而不是月息3分，一审按银行同期贷款利率的四倍计算利息错误。即使按银行同期贷款利率的四倍计算，尤淑龙已还的85万元中超出按规定标准计算的利息的部分应冲抵本金，一审认定的尚欠借款本金余额有误。三、一审认定徐道清受恒泰公司委托处分房屋，及恒泰公司未向徐道清交付房屋，是错误的。1、无任何证据证明恒泰公司委托徐道清处分9套房屋，一审认定徐道清取得授权的可能没有依据；2、一审法院庭后向购房者王恺及荆门市联家置业代理有限公司进行的调查证实房屋由徐道清委托销售及实际寻找购房人出售；3、9套房屋的出售价格由徐道清决定，徐道清为此发布售房广告，恒泰公司在一审中提交徐道清发给王大德的短信及证人朱铖的证言予以证实，该房屋实际由徐道清处分�4、恒泰公司将收到的每一笔房款汇付给徐道清亦证实恒泰公司是代徐道清收房款，因徐道清不具有开发预售的主体资格，才以恒泰公司的名义收取房款，而实际处分的是徐道清；5、认购合同上“钥匙已领”虽由恒泰公司的销售人员书写，但徐道清已签字认可，即证明恒泰公司已实际交付房屋，一审未予认定，与事实不符。四、一审认为双方未达成抵付协议是错误的。2014年8月25日，双方签订的9套房屋的认购协议，明确约定了买卖房屋的房号、面积及价款，应认定为房屋买卖合同，并非预约合同。因双方约定的是以房抵债，故无需交付定金或房款。2014年5月26日，徐道清出具的证明因约定不明，视为预约合同，之后签订认购合同，从行为的过程看，认购合同应为本约而非预约。即使认购合同为预约，若恒泰公司未履行，应承担未履行签订本约合同的违约责任，而不是一审认定预约不具任何法律后果。本案法律关系因双方签订认购合同已由民间借贷关系转为房屋买卖合同关系。恒泰公司已完成以房抵债，徐道清的债务已清偿，恒泰公司不应再承担还款责任。五、本案借据已明确载明借款人为恒泰公司，虽然尤淑龙是原借款人，但自新条据出具后，本案借贷债务已转给恒泰公司。六、一审认定尤淑龙所借款项用于恒泰公司开发的房地产项目，并未用于夫妻共同生活，依据最高人民法院（2014）民一他字第10号答复，李玉琼不应承担连带偿还责任。因此，请求二审法院撤销原判，改判驳回徐道清的诉讼请求，一、二审诉讼费由徐道清承担。
徐道清答辩称，1、9套房屋为恒泰公司所有，实际由恒泰公司处置和出售，徐道清虽与恒泰公司签订房屋认购协议，且为房屋的出售进行宣传和介绍，但并未实际处置该房屋，也无权处分。2、其与恒泰公司未签订以房抵债协议，双方之间不存在以房抵债的事实。3、尤淑龙为案涉借款的实际借款人，其虽将借款用于恒泰公司的生产经营，并由恒泰公司更换了借据，但徐道清对尤淑龙并未放弃债权，亦未达成将借贷债务转移给恒泰公司的协议，故尤淑龙应作为本案债务的共同借款人。恒泰公司实为尤淑龙家庭经营的公司，尤淑龙为公司经营借款属家庭债务，李玉琼对此应承担连带还款责任。4、一审法院按照同期银行贷款利率的四倍计算利息，及对已还85万元按支付利息处理，符合法律规定。
二审中，恒泰公司要求对一审法院庭后调查的3份材料予以质证，并认为一审对收集的证据未质证、认证，程序违法。经查，一审法院庭后收集的3份材料分别为：对王恺（购房者）、龙长明（荆门市联家置业代理有限公司工作人员）的询问笔录各1份，及荆门市联家置业代理有限公司提供的《售房委托协议》1份。恒泰公司认为，上述材料应作为一审收集的证据，能够证明案涉房屋系徐道清委托出售，及决定房屋出售价格，案涉房屋实际由徐道清处置。
尤淑龙、李玉琼、尤军兵与恒泰公司的意见一致。
徐道清认为，上述材料是一审法院核实案件事实于庭后调查询问形成的，不是依申请或职权调取的证据，一审法院未组织质证，程序并不违法。徐道清称不认识龙长明，对询问龙长明的笔录内容不认可；对《售房委托协议》的真实性无异议，但不能以此证明房屋由徐道清实际处分；对询问王恺的笔录内容，认为王恺陈述其与徐道清商定房屋出售价格的内容不属实。
本院认为，一审法院基于核实恒泰公司提交证据的真实性，庭后询问相关人员形成上述材料，既不是依当事人申请，也不属依法院职权调取的证据，一审法院未作为证据采用，并不影响本案基本事实的认定。二审中，恒泰公司将此作为证据提交。本院认为，对王恺、龙长明的询问笔录虽由一审法院作出，但证据形式仍为证人证言。从内容上看，王恺在询问中的陈述与恒泰公司提交的王恺证明内容基本一致，龙长明的陈述有《售房委托协议》印证，但二人仅证明徐道清实施了委托中介公司出售房屋，发布广告寻找买家，及商谈出售事宜等行为，并不能以此证明案涉房屋实际由徐道清处分。恒泰公司的证明主张不能成立，对此不予采纳。
经二审查明，一审法院认定的事实属实。
本院认为，本案二审各方争议的焦点为，1、恒泰公司是否与徐道清达成以房抵付借款本息的协议；2、涉案借款本息如何认定；3、尤淑龙、李玉琼是否对涉案债务承担偿还责任。
关于恒泰公司是�与徐道清达成以房抵付借款本息的协议。恒泰公司主张，徐道清已出具证明认可恒泰公司用9套商品房抵债，双方并签订商品房认购协议，恒泰公司已将9套房屋交给徐道清，徐道清也已实际处分了该9套商品房，双方之间的借贷债务已全部抵偿，恒泰公司不再欠徐道清借款。徐道清主张，双方未签订以房抵付协议，其之所以在借据复印件上出具证明，是因为尤淑龙负债出走，恒泰公司也无力偿还借款，才同意恒泰公司以9套房屋为借款作抵押，并未同意抵付借贷债务。其签订的认购协议是按照恒泰公司的要求签订的，并非以房抵债协议，且认购价格由恒泰公司单方确定，价格过高。徐道清虽对房屋出售提供了宣传、介绍等帮助，但9套房屋实际由恒泰公司与购房者签订买卖合同，并非由徐道清处置的。
本院认为，恒泰公司是否以9套房屋抵偿了其对徐道清的全部债务，首先应审查双方是否达成以房抵付的合意。1、在尤淑龙负债出走，恒泰公司无力还债的情形下，恒泰公司提出用9套房产抵偿债务，徐道清为此出具证明，表明其同意恒泰公司以9套房产为借贷债务进行抵押，而接受以房抵付是附尤淑龙无任何资产还债的条件。据此，即使徐道清作出的证明是双方形成的合意，其内容也不能表明双方达成以房抵付的协议。2、徐道清与恒泰公司签订的认购协议，并未约定以认购房款抵付借贷债务，该协议内容也不是双方达成的以房抵付合意。即使恒泰公司要达到以房抵付的效果，其应与徐道清签订房屋买卖合同，转移房屋的所有权，而不只是签订认购合同。结合上述徐道清出具的证明看，双方签订的认购协议主要是为了界定抵押房产的范围，并非以房抵付协议。因此，双方之间不具有以房抵付借款本息的合意。其次，实际处分房产的行为是否影响双方以房抵付协议的成立。本案中，徐道清在9套房屋的出售中，实施了发布售房信息、委托中介公司出售、寻找买家、磋商价格等行为，均是为了向恒泰公司提供房屋买卖缔约机会，尽快变卖抵押房产清偿债务，其行为符合常理。案涉9套房屋实际由恒泰公司与购房者签订买卖合同，从法律意义上讲，实际处分房屋的是恒泰公司。徐道清与购房者商定的价格提供给恒泰公司，恒泰公司有权作出取舍，价格的最终决定权仍由恒泰公司控制。恒泰公司现已按徐道清提供的价格与购房者签订了买卖合同，并不能以此认定为徐道清处分了房屋。因此，无论是双方的合意，还是实际处置行为，均不能认定恒泰公司以9套房产抵付了借款。
关于涉案借款本息如何认定。徐道清主张，本案审理时，《民间借贷规定》已施行，本案应适用该规定。根据该�定，双方约定的利率不高于年利率36％，且双方已按照约定计算了利息，恒泰公司出具借据载明了借款本息的金额，故恒泰公司应依借据支付借款本息。恒泰公司则认为，《民间借贷规定》施行前，本案一审已受理，依照最高人民法院关于适用《民间借贷规定》的通知，本案不应适用该规定，一审适用《借贷意见》正确。另认为双方约定的年息3分为年利率3％，应依此计算利息，一审法院按照银行同期贷款利率的四倍计算，违反双方的约定。一审法院对已支付的85万元未扣除超出的部分抵减本金，所认定的尚欠借款本金金额不准确。
本案是否适用最高人民法院的《民间借贷规定》。经查，本案一审于2015年7月15日受理，《民间借贷规定》自2015年9月1日起施行，本案受理于《民间借贷规定》施行前，施行后尚未审结。最高人民法院于2015年8月25日下发的《关于�真学习贯彻适用﹤最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥的通知》第三条第（三）项规定：“本《规定》施行后，尚未审结的一审、二审、再审案件，适用《规定》施行前的司法解释进行审理，不适用本《规定》。”据此，本案不适用《民间借贷规定》。徐道清主张本案适用《民间借贷规定》不能成立，本院不予支持。
本案借款利息应按何种利率标准计算。双方约定及实际结算的利率为年息3分，《现代汉语词典》（第6版）对“分”的词义解释为：“计量单位名称。h）利率，年利一分按十分之一计算，月利一分按百分之一计算。”据此，年息3分为年利率十分之三，即30％。恒泰公司主张年息3分为年利率3％，与通常理解不符，其主张不能成立。《借贷意见》第六条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院�根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”本案双方约定及实际结算的利率均超过银行同期贷款基准利率的四倍，故本案借款利息应按银行同期贷款基准利率的四倍计算。
双方之间的借款本息如何认定。本案双方在更换借据中，存在将利息记入本金计算复利的情形。《借贷意见》第七条规定：“出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息记入本金计算复利的，其利率超出第六条规定的限度时，超出部分的利息不予保护。”据此，徐道清主张以恒泰公司更换的借据确定的金额为准认定借款本息，不能成立。一审法院以实际出借的金额和出借期限分别计算利息的方法正确，本院予以支持。
就已还的85万元，一审认定为支付2010年8月10日的100万元借款一年的利息，及2012年4月2日的100万元借款两年的利息。双方对计算利息的本金和期限无异议，而据此计算的利率实际为25％和30％，均超过中国人民银行同期贷款基准利率的四倍。一审认为85万元已实际支付且计算标准未超过法律保护的最高限额，均为支付利息，部分认定有误，应将超出部分的还款抵减借款本金。因此，按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，分别计算2010年8月10日100万元在2010年8月10日至2011年8月10日期间，及2012年4月2日100万元在2012年4月2日至2014年4月10日期间的利息共计711985元，超出部分抵减本金138015元，实际下欠借款本金3421985元。
关于恒泰公司如何以销售房款偿还借款本息，一审法院根据实际借、还款情况，以中国人民银行同期贷款基准利率的四倍为限，分笔分段计算利息的方法符合通常交易惯例，本院予以采用。但之前已还款85万元中部分偿还了借款本金，故本次计算的借款本金基数为3421985元。恒泰公司分13笔还款3158398.31元，按照一审法院的计算方法，本院重新计算确定：截止2015年7月3日，恒泰公司支付利息2146456.31元，偿还借款本金1011942元（3158398.31元-2146456.31元），恒泰公司还应偿还借款本金2410043元（3421985元-1011942元）。恒泰公司自2015年7月4日起未再偿还借款本息，其还应偿还借款2410043元，并支付逾期利息至清偿之日止。徐道清起诉中以2015年7月31日为时间节点分段主张利息，但其全部利息诉请仍为计算至本息清偿之日，本院已计算出截止2015年7月3日的利息金额，所认定的逾期利息计算期间与徐道清的诉请实质上吻合，且徐道清确定的节点2015年7月31日在逾期期间内，故本院不再以此为时间节点分段计算逾期利息。
关于尤淑龙、李玉琼是否对案涉债务承担偿还责�。尤淑龙、李玉琼主张，徐道清主张债权的借据明确载明借款人为恒泰公司，尤淑龙虽为原借款人，但借贷债务已转由恒泰公司承担，且借款实际用于恒泰公司的生产经营，并未用于尤淑龙、李玉琼的家庭生活，故尤淑龙、李玉琼对此不应承担连带偿还责任。徐道清则认为，案涉借款虽由恒泰公司最终出具借据，但最初借款人为尤淑龙，徐道清未放弃对尤淑龙的债权，尤淑龙为案涉借款的共同借款人。案涉借款发生在尤淑龙与李玉琼婚姻关系存续期间，且恒泰公司为二人家庭性经营公司，李玉琼应对此承担连带责任。
从本案借款的形成过程看，案涉借款起初由尤淑龙向徐道清借款，尤淑龙出具借据，借款也实际提供给尤淑龙，徐道清最初与尤淑龙形成借贷合同关系，尤淑龙为实际借款人。尤淑龙将所借款项用于恒泰公司的生产经营，虽然最终换据为恒泰�司向徐道清借款，并出具了借据，但尤淑龙也在借据上签字，此时尤淑龙不是以恒泰公司法定代表人的身份签字，其签字应为共同借款人身份签字。据此，尤淑龙应对涉案债务承担共同偿还责任。尤淑龙称涉案债务已转由恒泰公司承担，并无证据证明，且徐道清对债务完全转移给恒泰公司并不认可，故尤淑龙的主张不能成立。
李玉琼与尤淑龙是夫妻关系，案涉借款发生于二人婚姻关系存续期间，李玉琼未能举证证明涉案债务属尤淑龙个人债务的两种法定情形，案涉借款应按夫妻共同债务处理，李玉琼亦对涉案债务承担共同偿还责任。李玉琼称案涉借款未用于夫妻共同生活，不属夫妻共同债务，其主张既无证据直接证明，也不属法定除外情形，本院不予支持。
综上，原判决认定事实部分错误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十四�、第一百零九条、第二百零七条，最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、第七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于认真学习贯彻适用﹤最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥的通知》第三条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民一初字第00218号民事判决；
二、荆门市恒泰房地产开发有限公司、尤淑龙、李玉琼于本判决生效之日起十日内共同偿还徐道清借款2410043元，并支付逾期利息（本金2410043元，自2015年7月4日起，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至清�之日止）；
三、驳回徐道清的其他诉讼请求。
一审案件受理费42658元，由徐道清负担19000元，尤淑龙、李玉琼、荆门市恒泰房地产开发有限公司负担23658元。二审案件受理费42658元，由徐道清负担19000元，尤淑龙、李玉琼、荆门市恒泰房地产开发有限公司负担23658元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
审 判 员 向 芬
代理审判员 马晶晶
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 马咏莲