白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0802民初1153号原告：谢长仁，现住白城市。委托诉讼代理人：张星，吉林亚非律师事务所律师。被告：高谦柱，现住白城市。委托诉讼代理人：王庄，内蒙古天厚律师事务所律师。被告：高谦锁，现住白城市。被告：张蓝月，现住白城市。委托诉讼代理人：王俭。原告谢长仁诉被告高谦柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日作出（2015）白洮东民初字第198号民事判决。被告不服，提出上诉。白城市中级人民法院于2017年4月12日作出（2016）吉08民终1435号裁定，发回重审。本院依法追加高谦锁、张蓝月为本案另一被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢长仁及其委托诉讼代理人张星、被告高谦柱及其委托诉讼代理人王庄、被告高谦锁、被告张蓝月的委托诉讼代理人王俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高谦柱向本院提出的诉讼请求：请求法院依法确认原告与被告于2015年7月9日签订的《房屋买卖协议》有效。判令被告将协议约定的房屋、土地产权过户（即房屋产籍号分别为：12-11-626626、12-11-624624、12-11-625625、12-11-627627；土地使用证号：白国用字[2008]第08112840号登记到原告名下）。事实与理由：2015年7月9日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定：被告将其所有的坐落于东风乡长青村二社的土地及房屋（房屋产籍号分别为：12-11-626626、12-11-624624、12-11-625625、12-11-627627；土地使用证号：白国用字[2008]第08112840号）转让给原告，房屋面积及坐落位置以产权证为准（其中有产权证面积为701.34平方米、无证房屋面积为980平方米、土地使用权面积为1484.80平方米），合同总价款为192万元。协议签订后，原告按协议约定支付全部价款，被告将房屋、土地使用权证交付原告，但至今没有将房屋及土地交付原告使用，并拒绝协助原告办理房屋、土地产权过户手续。为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，请依法判如所请。高谦柱辩称，一、原被告之间签订的房屋买卖合同无效，双方并没有买卖房屋的真实意思表示。实际上被告是为案外人（或债务人）杜永江在原告处借款而提供的担保。案件的真实情况是：杜永江欠高凯阳160万元，到期不能偿还，经吴某联系，原告同意借给杜永江160万元，利息32万元，用款时间一个月，但必须让被告高谦柱以买卖房屋的方式作担保，在此情况下，被告高谦柱签订买卖合同和收房款收据，原告谢长仁将160万元打给高凯阳，替杜永江偿还欠款。因杜永江不能按时偿还原告谢长仁的欠款，所以原告以买卖合同将被告诉至法院。二、该买卖合同不符合交易习惯，有诸多不符合常理之处，具体为：1、双方没有就此房屋买卖事宜进行过磋商。首先，被告从未向任何人表示过要出售其名下的房产。其次，原被告之间互不认识，也不知道原告是否有买房的意向。双方不可能在互不认识，不知对方有买或卖方的情况下达成买卖合同。2、该合同缺少合同必备条款，不具备买卖合同的特征。作为一个完整的买卖合同，卖方的主要义务是按期交房，买方的主要义务是按期付款。但该合同对卖方的主要义务即交付房屋的时间没有约定。被告的房屋系建造并使用多年，在双方签订合同当时就具备交付条件，但作为买受人的原告却没有要求被告交房，也没有对交房规定确切期限。3、交易房价畸低，明显低于正常市场价。房屋面积近1700平方米加上院落，作价192万元，每平1129元，与仅有一墙之隔的鹤城壹号每平米4000至5000元左右的销售价格相差甚远。且该地和房屋已列入拆迁范围，被告岂能轻易以该价出售该楼盘房。4、该份合同中担保人担保内容不明担保对象不明。若作为买卖合同的担保人，该担保人是为谁担保。若为买方的原告提供担保及推定为在作为卖方的被告，不交房时则担保人需承担向原告交房等义务。但这显然不是担保人所能承担的责任；若为被告提供担保，即意味着原告不交付购房款时需承担向被告交付房款的责任。但在2015年10月12日庭审时各担保人均不认可上述说法，均认可其为案外人杜永江从原告处借款提供担保。5、被告并没有收到所谓的购房款，首先原告称购房款已付给被告。但该款却打进了与被告素不相识的张蓝月名下；其次，被告为原告出具的收款收据为2015年7月9日。但原告打款时间为2015年7月10日。也就是说在原告还没有实际给付购房款的情况下，被告却先给原告出具了收据。试想，在原被告互不认识的情况下，被告怎么可能在没有收到钱的情况下给原告出具收据。另外合同约定，房款一次性付清，而事实，也根本没有按此约定履行。综上几点，原被告之间虽存在表面的买卖合同关系，但该份合同并非双方的真实意思表示，名为买卖实为担保。恳请合议庭去伪存真，耐心细致的抽丝剥茧，还案件的真实本相，驳回原告的起诉。高谦锁辩称，事实和被告高谦柱所说一样。我是重复用我们家族的房子为杜永江担保。不是买卖关系。到期后，通过原告，打款给了高凯阳指定的账户，收款人就将房本和杜永江的营业执照给了我，我又给了原告。我和高谦柱没有看到过钱，我就是为朋友担保。我和原告也从来不认识。酒厂也经营20年了，要拆迁了，190余万元出售是不存在的。张蓝月辩称，张蓝月借给高凯阳借款160万元，高凯阳与被告高谦柱、高谦锁签订了《房屋买卖协议》，后来说房子没买成，高凯阳又把钱给张蓝月了，打款160万元到张蓝月的账户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月9日，高谦柱作为售房方（甲方）与谢长仁作为买房方（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定甲方将坐落在东风乡长青村二社自有房屋所有权及地上建筑物有偿出售给乙方。房屋交易价格为192万元，房屋交易面积为有产权证面积为701.34平方米，无证房屋面积为980平方米。同时约定协议生效后，甲方将出售的房屋所有权证交给乙方，乙方将房款结清后，甲方必须随时配合乙方办理相关事宜。甲方关于合同涉及房屋无任何费用、无任何争议，全部过户到乙方名下。“协议”中附出售房屋产籍号及房屋面积，分别为：产籍号12-11-626对应房屋建筑面积82.50平方米、产籍号12-11-624对应房屋建筑面积为178.84平方米、产籍号为12-11-625对应房屋建筑面积为165.00平方米、产籍号为12-11-627对应房屋建筑面积为275.00平方米。“协议”除了有谢长仁、高谦柱签字捺印确认外，同时有“吴某”、“郑连金”、“杜永江”、“高谦锁”、“杨占东”在担保人处签字。协议签订后，当日高谦柱为谢长仁出具了收到192万元房款的收据，次日谢长仁便通过银行向张蓝月转账160万元和向高谦柱支付现金32万元的方式履行了交付房款192万元的义务，高谦柱虽将出售房屋的所有权证及土地使用权证（白国用字[2008]第08112840号）交付谢长仁，但一直由高谦柱和高谦锁占有和使用该房屋和院落，未履行交付房屋及协助办理产权过户登记的义务。以上事实有双方签订的《房屋买卖协议》、高谦柱出具的收到192万元房款的收据和在谢长仁手中高谦柱的上述房屋及院落的房证和土地使用证，本院予以确认。本院认为，民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。一项民事交易特别是类似本案重大交易的达成，往往存在复杂的背景，并非一蹴而就且一成不变的。本案被告高谦柱和高谦锁辩解称签订房屋买卖合同的真实意思表示系为他人借款提供担保的行为。基于原、被告诉讼利益的考量，当事人交易形成过程中的细节应当获得有效诉讼证据的支撑。书面合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。法院在确定法律关系过程中，仅在有充分证据证明当事人隐藏的法律关系成立时，才能予以确定，否则，不宜简单的否定已经存在的对外表现的法律关系对当事人的约束力。即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应当朝着有利于书面证据所代表的法律关系成立的方向做出判定，以此传达和树立重诺守信的价值导向。本案原告谢长仁在庭审过程中针对房屋买卖的法律关系，提供了书面的买卖协议、出售人的收款收据，并阐明了付款方式，已经完成了其主张法律关系的举证责任。被告高谦柱和高谦锁认为原告谢长仁提供的房屋买卖协议实质上是被告高谦柱和高谦锁为案外人杜永江向原告谢长仁借款其用上述房屋及院落提供担保。从其举证情况看，首先案外人杜永江出庭作证时明确表示，其系向郑连金借款，与原告谢长仁不认识。这与被告高谦柱和高谦锁的陈述是相互矛盾。其次被告高谦柱和高谦锁当庭表示在杜永江与原告谢长仁之间存在书面的借款合同，但被告高谦柱和高谦锁及案外人杜永江始终未向法庭提供相关书面合同，且证人吴某也未证实该事实存在。被告高谦柱和高谦锁为其辩解提供的证据，其一不能形成完整的证据链，其二该证据的证明力低于原告谢长仁提供的《房屋买卖协议》、收据等原始证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关证据，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”被告高谦柱和高谦锁反驳原告谢长仁所主张事实所出示的证据，并没有达到高度可能性的证明标准，不能对抗原告谢长仁提交证据的证明力。故对被告高谦柱和高谦锁的名为买卖实为借款担保的辩解，因证据不充分，本院不予采信。本院确定本案的法律关系为房屋买卖法律关系，谢长仁和高谦柱在平等自愿前提下签订的房屋买卖合同依法成立，并生效。原告谢长仁与被告高谦柱签订的《房屋买卖协议》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于合法有效的合同。根据《中华人民共和合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和该法第六十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，在原告谢长仁已经按约定支付全部价款的情况下，被告高谦柱和高谦锁应当依法按照约定向原告谢长仁交付房屋和院落并协助办理房屋所有权和土地使用权的变更登记。综上所述，本院为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，判决如下：一、原告谢长仁与被告高谦柱于2015年7月9日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、被告高谦柱和高谦锁待本判决生效后15日内将《房屋买卖协议》中约定的位于东风乡长青村二社的房屋（有证房屋面积701.34平方米，分别为：产籍号12-11-626对应房屋建筑面积82.50平方米、产籍号12-11-624对应房屋建筑面积为178.84平方米、产籍号为12-11-625对应房屋建筑面积为165.00平方米、产籍号为12-11-627对应房屋建筑面积为275.00平方米，无证房屋面积980.00平方米）及土地（土地使用证号为白国用字[2008]第08112840号）腾迁后交付原告谢长仁，被告高谦柱协助原告谢长仁办理上述房屋所有权及土地的使用权过户登记手续。案件受理费100元、保全费5000元，由被告高谦柱和高谦锁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。逾期不上诉则本判决生效。双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长  李国兴人民陪审员  刘艳艳人民陪审员  毕建英二〇一七年九月二十八日书 记 员  刘建磊