山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋04民终1910号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曹保宏，男，1954年3月25日出生，汉族，住长治市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：山西启东房地产开发集团有限公司，住所地长治市郊区大辛庄镇鹿家庄村。
法定代表人：候拴法，职务董事长。
委托诉讼代理人：马平气，山西双师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛仁厚，长治市南街法律服务所法律服务工作者。
原审第三人：山西五方房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区新建南街38号302室。
法定代表人：马蔷，职务董事长。
原审第三人：长治市郊区司法局，住所地长治市郊区漳泽工业园区纬五路。
法定代表人：秦春文，任该局局长。
委托诉讼代理人：乔海棠，山西潞安律师事务所律师。
上诉人曹保宏、山西启东房地产开发集团有限公司因合同纠纷一案，不服山西省长治市郊区人民法院（2016）晋0411民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹保宏、上诉人山西启东房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人马平气、牛仁厚，原审第三人长治市郊区司法局的委托诉讼代理人乔海棠到庭参加诉讼，原审第三人山西五方房地产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人曹保宏上诉请求：1、撤销一审判决第3、4条；2、判决房屋所谓超平方12.06平方米房价款由被上诉人山西启东房地产开发集团有限公司依合同第七条承担相应责任；3、判决山西启东房地产开发集团有限公司返还曹保宏多交的房款27723元。事实与理由：1、重建互换合同明确约定，乙方愿以重建后的返还面积及产权登记面积140平方米商品房返还于甲方名下，并给甲方办理商品房所有权证书，办理产权手续所产生的税费由乙方承担。且按图纸计算出来的房屋面积是128.05平方米，不够140平方米，山西启东房地产开发集团有限公司多收了12.06平方米的房款。
上诉人山西启东房地产开发集团有限公司辩称，上诉人启东公司不是开发商的法律地位，而是替代五方公司受郊区司法局委托进行房屋拆迁重建，2009年2月20日郊区司法局作为建设单位曹保宏作为甲方与五方公司签订房屋重建互换合同时与启东公司无关。启东公司是2010年2月8日与郊区司法局五方公司签订协议书，接替了五方公司履行2009年2月20的房屋重建互换合同，2010年2月8日的协议书不是完全接替了五方公司的权利义务。2010年9月30日启东公司在郊区司法局与五方公司签订的重建互换合同加盖印章，同时支付五方公司80万元前期的拆迁等其他费用。启动公司在曹保宏18户土地转让及房屋拆迁重建互换合同中受郊区司法局的委托并受司法局的监督，进行了施工建设行为，前期的拆迁是五方公司，建设行为是启动公司进行，启东公司与曹保宏18户没有商品房买卖关系。
原审第三人长治市郊区司法局辩称，1、本案上诉人双方争议的是双方互换五方公司与启东公司接受了曹保宏的土地证以后和曹保宏签订的协议，且在有双方评估的前提下产生的协议，是双方自愿达成，协议发生争议，与该局没有关系。2、2010年2月8日签订的协议书虽然涉及甲方司法局、乙方五方公司、丙方启东公司，但主要的内容是约定丙方接替乙方承接甲方的职工家属区改造以及办公楼建设工程，与18户拆迁户的合同权利义务等是由丙方和乙方承接以后共同签订的协议，合同的第三条第一项约定乙方与18户拆迁户签订的土地使用权转让合同，对丙方继续有效，丙方必须按照该协议的约定承担乙方对18户拆迁户享有的全部权利和义务。为了保障司法局职工在原来的全部有宅基地使用权，虽然房产证没有发放，但已经积极筹备，原宅基地和房屋土地使用证已经全部到位。由于房产证没有发放移交的手续全部是18户的宅基地使用证，证件交接也是在18户考虑到整体司法局建办公楼集体情况下签订的，有个别的住户不同意缴纳宅基地使用证，不愿意与五方公司和启东公司签订合同，考虑到集体利益，在乙方承诺为这几户答应了全产证的前提下并且签订了相应的书面合同，最后的这几户其中包括曹保宏才签订了合同，这几户与其他十三户合同内容各不相同。这说明没有对18户平等对待，乙方在操作项目时是自己的意向和曹保宏签订的。本案启东公司、五方公司、曹保宏与郊区司法局没有关系。按照约定本案乙方和丙方承接相关工程项目，承接了18户的全部权利义务。综上本案的乙方和丙方应该全面履行和18户的合同，按照约定兑现，与本案该局没有关系。
山西启东房地产开发集团有限公司上诉请求：依法撤销山西省长治市郊区人民法院（2016）晋0411民初763号民事判决第1、2项，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、《土地转让及房屋拆迁重建互换合同》是本案件的基础，该合同系被上诉人曹保宏与原审第三人山西五方房地产开发有限公司、长治市郊区司法局通过平等协商及评估机构的评估结果达成，形成合同的时间与山西启东房地产开发集团有限公司没有任何关系。2010年2月8日，二原审第三人与山西启东房地产开发集团有限公司签订协议，根据该协议山西启东房地产开发集团有限公司接替家属区的改造建设工程。《土地转让及房屋拆迁重建互换合同》第一条项目建设依据：土地使用权转让批准文件号、建设工程规范许可证号、施工许可证号、长治市郊区发展和改革委员会立项批准文号，上述依据山西启东房地产开发集团有限公司至今未收到。曹保宏领取2010年4月至2012年3月过渡费共计23520元，是领取最多的户。2014年7月18日，曹保宏已接受居住房屋。由于加建六层建筑在规划容积率等方面违规，造成办理房屋所有权证困难。曹保宏应缴纳供热安装费、供水安装入网费、维修基金、煤气初装、有线电视初装等配套费27968元至今未缴纳。建设合同约定返还房屋面积140平方米，实际返还面积152.06平方米，加上地下室房款、配套费等费用，曹保宏应当给付我公司85868元。2、判决我公司为曹保宏办理房屋权属证书并支付逾期办理房屋权属说不上的违约金没有法律依据。我公司与曹保宏不是买卖合同关系，我公司是替代接续履行《土地转让及房屋拆迁重建互换合同》，是接受长治市郊区司法局的委托进行改造的建设，长治市郊区司法局应全面履行为各改造户取得房屋权属证书，不具备相关批准、许可依据，一审判决办理和支付逾期办理房屋权属证书违约金，违背了公平原则。
上诉人曹保宏辩称，1、启东公司已经实际履行合同，除办产权证以外的其他义务都以履行，事实上现在的费用要我承担，推卸自己的履行责任。合同第三条约定双方的权利义务，第七条合同对价超过了置换商品房140平米，由启东公司承担，启东公司之所以受委托不是商品房买卖关系是推卸责任，启动公司和我们之间是置换商品房，但合同有对价。启东公司说不能办理产权证的原因是因为启东公司违规建设扩大容积率收到相关部门处罚，造成办理商品房产权证办理困难，建设单位委托启东公司开发商，办房产证不仅仅是针对我一个人，是对所有住户承诺办理房产证。招标投标相关规定，招投标是针对大型基础设施建设，国有资产投资，外国政府或组织，投资或资助，是必须办理招投标，我们家属住户不具有100户，任何一个开发商都可以建设。启东公司应当依照置换合同继续全面履行约定的权利义务，并返还上诉人多交的房款27723元，房款是在启东公司多种胁迫手段先是以小套房交房，被我拒绝，随后采取不交房款就不交钥匙的方式，被迫缴纳，郊区法院认定我明知是交房款不妥。启东公司直至现在仍然推卸责任，可以认定启东公司是胁迫我交房款，应当依法返还给我。2、关于配套费，实际交房过程中启东公司已经实际履行，有交房通知书证明，我没有缴纳对方也没有催缴，证明启东公司按合同约定履行相关费用。按照山西省物价局进价服2010年92号文件关于加强改进住房价格及相关服务收费管理的通知第二条第二款规定，合同未明确的费用，房地产经营企业严禁在房价外向购房人另行收取合同未约定的费用。
原审第三人长治市郊区司法局辩称，该上诉不合理不合法。启东公司不是开发商是受郊区司法局的委托不是事实，如启东公司不认可，完全可以将房屋交给司法局处理。启东公司针对承诺售出去的房屋都是答应办理手续的，因启东公司有资质可以通过自己的手续办理，与司法局没有关系。
上诉人曹保宏向一审法院起诉请求：请求人民法院判令被告山西启东房地产开发集团有限公司全面履行原告与被告签订的土地转让及房屋拆迁重建互换合同，及时办理英雄北路郊区司法局家属院2号楼602房的房屋所有权证。2、依法判令被告山西启东房地产开发集团有限公司给付欠原告2012年4月至2015年3月共计47040元临时安置费。（当庭申请增加诉讼请求：要求被告给付47040元的延期付款利息，按银行同期贷款利息支付。）增加诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告山西启东房地产开发集团有限公司依法返还我多交房款27723元（当庭申请增加诉讼请求：要求对方给付27723元的延期付款利息，按银行同期贷款利息支付。）；2、请求人民法院依法判决被告山西启东房地产开发集团有限公司按土地转让及房屋拆迁重建互换合同全面履行合同约定的义务，以及不及时办理不动产权证而产生的违约责任，以过渡费约定平米价结算至房屋不动产权证办理交付之日止。半年结算一次。与原诉欠付过渡费一并计算，从2012年4月至2016年底相互抵算，判决被告支付违约金8820元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月30日原告与被告山西启东房地产开发集团有限公司续签订立土地转让及房屋拆迁重建互换合同。合同第二条约定，甲方（原告方）将自己用有的位于英雄北路214号长治市郊区司法局家属院房地产所有的所有权及使用权有偿转让于乙方（被告），甲方将实际拥有的住宅用地使用权83.13m2，证号长郊国用（2000）字第155号，住宅楼房上下二层建筑面积90m2所有权，楼后墙至鹿家庄地界7.65m2土地使用权，投资伍仟元的院内小厨房所有权，投资价值3万元的室内裝璜所有权，五项内容一并转让给乙方。第三条约定，规划设计蓝本为重建商品房的基本依据，设计图所涉大套140m2六层回迁一套作为无偿回迁给甲方的商品房。乙方愿以重建后返还面积及产权登记面积140m2商品房进住条件无偿返还于甲方名下，并给甲方办理房屋所有权证，房屋建成后被告于2014年7月18日将该方交付于原告，原告于2015年10月进驻，但至今乙方没有按约定办理商品房所有权证书。合同第四条约定为保证甲方在乙方开发期间从2008年10月1日至返还商品房期间居住权。乙方同意以每平方米7元应返还面积140m2每月支付甲方，如不能如期支付，乙方愿以同期政策规定标准平方价支付至商品房所有权证办理交付时。合同签订后，乙方仅支付至2012年3月期间的临时安置费，甲方要求继续支付所欠临时安置费，乙方以交房时一起结算，交房时被告仍不结算，原告无数次追讨，被告一推再推不予结算，无奈原告只好请求市城建房管局予以督促办理，被告答应解决，原告找被告多次，被告以种种借口不予结算，无奈只好诉诸人民法院，请求人民法院依法判决被告山西启东房地产开发集团有限公司及时办理英雄北路214号郊区司法局家属院2号楼3单元602室房产所有权证，并判令被告山西启东房地产开发集团有限公司依法支付原告2012年4月至2015年3月份的临时安置费共计47040元，诉讼费由被告负担，维护原告的合法权益。增加诉讼请求的事实与理由：2010年9月3日原告与被告山西启东房地产开发集团有限公司续订土地转让及房屋拆迁重建互换合同，直至2013年11月13日被告山西启东房地产开发集团有限公司通知办理入住手续以来，先后采取多种手段，先是采取以小套交房的欺骗手段，被原告当即拒绝，而后又采取转嫁履行责任，延付过渡费，在原告反复要求按合同约定履行的情况下，被告又要求原告多交公摊面积房款，否则不予交房，迫使原告于2014年7月18日多交公摊房款27723元。按《土地转让及房屋拆迁重建互换合同》第七条约定，实际交房面积大于约定交房面积，如大于3m2，乙方应如数返还甲方，以满足土地使用面积与房屋使用面积之和。被告山西启东房地产开发集团有限公司应依合同约定如大于3m2如数返还甲方，请求人民法院依据（2003）7号最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第14条之规定，合同有约定的按约定处理，合同没有约定或约定不明确的按照下列合同原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。判决被告山西启东房地产开发集团有限公司如数返还原告多交的房款27723元。被告至今不履行房屋不动产权证交付义务，按原被告双方签订的《土地转让及房屋拆迁重建互换合同》第四条约定，如延期交付房屋所有权证，乙方愿以约定平方价支付至商品房所有权按证办理交付止。请求人民法院依据法释（2003）第7号第十八条之规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。依据该规定判决被告山西启东房地产开发集团有限公司承担2014年7月交房至今不办理房产所有权证的违约责任。违约金计算按约定过渡费标准每平米7元，从2014年7月18日至2016年底，以后按每半年结算一次。结合原诉欠付过渡费一并计算从2012年4月至2016年底共57个月。57个月×980元/月-原诉过渡费47040元=8820元，判决支付原告。并判决被告山西启东房地产开发集团有限公司全面履行互换合同约定的义务。
上诉人山西启东房地产开发集团有限公司向一审法院反诉请求：1、请求判令被反诉人支付其应交房屋配套费、超平方米房屋差价款、地下室房款，共计58145元；2、反诉费由被反诉人负担。事实和理由：被反诉人居住的房屋是反诉人投资建设的，2014年7月18日被反诉人已经接受该房屋。2010年9月30日，反诉人于被反诉人没有直接签订土地转让及房屋拆迁重建合同，反诉人是通过长治市郊区司法局继受了长治市五方房地产开发有限公司的《土地转让及房屋拆迁重建互换合同》，继受该合同后才开始办理有关建设手续，规划部门限制飞机航道普遍为五层高度，被反诉人与反诉人签订该继受合同当日领取过渡费11760元（140平方米×7元×12个月），过渡费为从2010年4月至2011年3月期间。2011年5月19日，被反诉人第二次领取过渡费11760元，领取2011年4月至2012年3月期间的过渡费，两次共23520元。同比，被反诉人在郊区司法局拆迁过渡费领取是最多的户。由于城市规划要求建设五层建筑物，五层建筑物的设计只有140平方米以下的房屋，而被反诉人坚持不少于140平方米，在不符合规划条件时，为了满足140平方米以上的要求，加建六层建筑在规划容积率等方面违规，所以被有关部门处以罚款、办理土地补征手续等系列手续，造成办理房屋所有权证的困难。将140平方米调大为152.06平方米，被反诉人非常满意并同意基于支付差价，房屋建成后，反诉人于2013年11月13日通知被反诉人等人办理入住手续并签订《溢祥花苑安置协议》，唐金生等人开始办理入住手续并缴纳了补足超平方米差价、地下室款、维修基金、煤气初装、供水、供热、有限费用。而被反诉人不缴纳以上应交费用、不签定《溢祥花苑安置协议》，被反诉人开始给反诉人发难，持续发难八个多月直到2014年7月18日才勉强缴纳房款27723元。被反诉人应当缴纳的供热安装费11405元、供水安装入网费2548元、维修基金8515元、煤气初装费5000元、有线电视初装入网费500元，以上共计27968元至今未缴纳。合同约定返还房屋面积140平方米，实际返还面积152.06平方米，152.06平方米-140平方米=12.06平方米，12.06平方米-3平方米（约定面授部分）=9.06平方米，每平方米房款单价4000元，超平方米差9.06×4000元=36240元，被反诉人占用的地下室32.08平方米房款至今未缴纳，每平方米单价1500×32.08平方米=48120元。2012年4月至2014年7月计27个月期间×980元/月=26460元的过渡费。被反诉人未缴纳房款平方米差部分36240元、地下室房款48120元、配套费27968元共计112328元-26460元（过渡费）-27723元部分房款（2014年7月18日缴纳）=58145元。综上所述，被反诉人与反诉人应当全面履行房屋拆迁重建互换合同，被反诉人应当与其他拆迁户一视同仁。
一审法院认定事实：2010年2月8日长治市郊区司法局作为甲方与乙方山西五方房地产开发有限公司及丙方山西启东房地产开发集团有限公司签订协议书一份，协议约定：甲方委托乙方对甲方所属位于长治市郊区鹿家庄村地界的职工家属区进行改造并为甲方建设办公楼。乙方为开展该项工作已经受甲方的委托与18户拆迁户签订了土地使用权转让合同，并与鹿家庄村就土地租赁、前期欠款等达成一系列协议，支付了相应款项。现因种种原因乙方不再继续进行甲方职工家属区改造及办公楼建设工程，在与甲方协商后，经甲方同意由丙方接替乙方承接甲方职工家属区改造及办公楼建设工程。丙方同意接替乙方承接甲方职工家属区改造及办公楼建设工程。
2009年2月20日曹保宏作为甲方与作为乙方的山西五方房地产开发有限公司及山西启东房地产开发集团有限公司签订土地转让及房屋拆迁重建互换合同。山西启东房地产开发集团有限公司于2010年9月30日在合同上签字确认并盖章，同时盖有法定代表人印章。合同约定：“二、甲方将自己拥有的位于英雄北路214号长治市郊区司法局家属院房地产所有的所有权及使用权有偿转让于乙方（被告），甲方将实际拥有的住宅用地使用权83.13m2，证号长郊国用（2000）字第155号，住宅楼房上下二层建筑面积90m2，楼后墙至鹿家庄地界7.65m2土地使用权，投资伍仟元的院内小厨房所有权，投资价值3万元的室内裝璜所有权，五项内容一并转让给乙方。三、规划设计蓝本为重建商品房的基本依据，设计图所涉大套140m2六层回迁一套作为无偿回迁给甲方的商品房。乙方愿以重建后的返还面积及产权登记面积140m2商品房，按照国家投资标准及结构以及商品房进驻条件无偿返还于甲方名下，并给甲方办理商品房所有权证书，并无偿给甲方返还大套地下室及相关所有权证书。并达到入住使用条件进住条件......绿化、硬化等工程费、水、暖、电、煤气、有限通讯等开通费用由乙方承担，办理产权手续所产生的税费由乙方承担，消防环保符合国家标准。四、为保证甲方在乙方开发期间从2008年10月1日至返还商品房期间的居住权，乙方同意以每平米7元按照应返还面积140m2每月支付甲方，在合同生效时，暂以开发期一年半一次性支付给甲方，如延期交付甲方商品房，则以相应政策规定平方价给付甲方过渡费用，如不能如期支付，乙方愿以同期政策规定平方价支付至商品房所有权证办理交付时。”
房屋建成后山西启东房地产开发集团有限公司于2014年7月18日将置换面积为152.06平米的房屋交付于曹保宏，同日曹保宏向山西启东房地产开发集团有限公司交纳房款27723元，曹保宏未向山西启东房地产开发集团有限公司缴纳过该置换房屋的其他费用，该房屋至今未办理商品房所有权证书。曹保宏分两次领取2010年4月至2012年3月期间临时安置费共计23520元。
一审法院认为，曹保宏与山西五方房地产开发有限公司及山西启东房地产开发集团有限公司签订土地转让及房屋拆迁重建互换合同系各方意思表示真实，内容约定合法，为有效协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经长治市郊区司法局同意，山西启东房地产开发集团有限公司接替山西五方房地产开发有限公司承接其职工家属区改造及办公楼建设工程，并签订书面协议书，经三方签字确认，且庭审中，山西启东房地产开发集团有限公司与山西五方房地产开发有限公司对该事实予以认可，本院予以确认。针对曹保宏本诉的诉讼请求：本院认为，（一）、曹保宏与山西启东房地产开发集团有限公司及第三人山西五方房地产开发有限公司签订的系土地转让及房屋拆迁重建互换合同，置换合同约定的房屋置换面积为140平方米，房屋建成后房屋置换面积变更为152.06平米，原告明知该置换面积增大后自愿交付27723元，曹保宏虽对实际占用房屋面积存有异议，并提出系被迫缴纳该款项，但并未提供相关证据证明其主张，因此对该辩称不予采信。且根据双方提交的证据收据上也载明27723元系房款，因此本院认为，曹保宏要求山西启东房地产开发集团有限公司返还房款的诉求没有法律依据，本院不予支持。（二）、合同签订后，经曹保宏与山西启东房地产开发集团有限公司确认，曹保宏分两次领取2010年4月至2012年3月期间临时安置费共计23520元。被告山西启东房地产开发集团有限公司理应依照合同约定再给付原告2012年4月至交房之日前即2014年7月18日期间的临时安置费，按照每月每平方米7元计算140平方米，共计26460元。对于曹保宏要求山西启东房地产开发有限公司承担未能如期支付该部分款项的延期付款利息的诉求，于法有据，本院依法予以支持，因此，对曹保宏要求山西启东房地产开发集团有限公司给付所欠其2012年4月至2015年3月共计47040元临时安置费并支付延期付款利息的诉讼请求，本院予以部分支持。（三）、曹保宏诉求山西启东房地产开发有限公司及时办理英雄北路郊区司法局家属院2号楼602房的房屋所有权证，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，计算山西启东房地产开发集团有限公司未能及时办理房屋所有权属证书的违约责任，根据该条款规定，“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”本院认为，曹保宏与山西启东房地产开发有限集团公司签订的虽为房屋拆迁重建互换合同，但在合同中明确约定合同乙方（山西五方房地产开发有限公司、山西启东房地产开发有限集团公司）有义务为合同甲方曹保宏办理房屋所有权证书，并约定由乙方将办理房产权证所需合法有效的权利来源证明一并交付相关部门备案，以保证房产权证的有效办理。因此，山西启东房地产开发有限集团公司、山西五方房地产开发有限公司有义务按照合同约定为曹保宏办理房屋权属证书。经审理查明，山西启东房地产开发集团有限公司承接山西五方房地产开发有限公司进行长治市郊区司法局职工家属区改造及办公楼建设工程，且山西五方房地产开发有限公司已经按照协议约定将该工程所有文件移交给长治市郊区司法局，因此，应由山西启东房地产开发有限集团公司承担为曹保宏办理房屋所有权证的责任。关于曹保宏要求山西启东房地产开发有限集团公司承担不能及时办理不动产权证而产生的违约责任，鉴于在合同中双方未明确约定办理房屋权属证书时间及违约金计算方法，对于未能办理房屋所有权属证书的违约责任可以参照法律相关规定处理，因双方签订置换协议时，置换房屋尚未建成，因此，山西启东房地产开发有限集团公司应当按照曹保宏实际占有房屋面积152.06平方米乘以其反诉请求中自行提供的每平方米4000元计算房屋总价款608240元，以中国人民银行同期贷款利率计算违约金，从交房之日起90日即2014年10月16日起计算至曹保宏取得房屋权属证书之日止。综上，对曹保宏该项诉讼请求，本院予以支持。
针对反诉的诉讼请求：（一）、本案中曹保宏与山西启东房地产开发集团有限公司签订的房屋互换合同，合同约定房屋置换面积140平方米，曹保宏实际享受房屋面积为152.06平米，按照行业惯例及相同置换住户房屋新增加平方米的计算情况，超出部分差价应当由住户曹保宏承担。曹保宏实际享有的房屋面积超出合同约定面积12.06平方米，应当除去合同中约定的3平方米允许误差面积，按照每平方米4000元计算，房屋差价为36240元，扣除曹保宏已支付的27723元，其还应支付山西启东房地产开发集团有限公司置换房屋超平方米差价款8517元。（二）、根据合同约定，绿化、硬化等工程费、水、暖、电、煤气、有限通讯等开通费用及办理产权手续所产生的税费由合同乙方山西启东房地产开发集团有限公司承担，同时约定给曹保宏办理商品房所有权证书，并无偿给甲方曹保宏返还大套地下室及相关所有权证书。因此，山西启东房地产开发集团有限公司要求曹保宏承担的地下室房款及房屋配套费中的供热安装费、供水安装入网费、煤气初装费、有线电视初装费均应由其自行承担，但合同中没有约定房屋专项维修基金由谁承担，按照行业惯例及相同置换住户的情况，该部分款项应由住户曹保宏承担，且交房通知书中也载明办理交房手续需缴纳房屋专项维修基金，因此，本院认为，曹保宏应当支付山西启东房地产开发集团有限公司房屋专项维修基金8515元。综上，原告（反诉被告）曹保宏应当支付被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司共计17032元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）曹保宏临时安置费26460元及利息（利息从曹保宏提出该诉讼请求之日2017年1月20日计算至判决山西启东房地产开发集团有限公司支付之日止）；二、被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）曹保宏办理英雄北路郊区司法局家属院2号楼602房的房屋权属证书，并支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金按照曹保宏实际置换房屋面积152.06平方米乘以每平方米4000元计算房屋总价款608240元，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年10月16日计算至曹保宏取得房屋权属证书之日止）；三、原告（反诉被告）曹保宏于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司置换房屋差价款及房屋专项维修基金共计17032元。四、驳回原告（反诉被告）曹保宏的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉案件受理费1890元，由被告山西启东房地产开发集团有限公司承担598元，由原告曹保宏承担1292元，反诉案件受理费627元，由反诉被告曹保宏承担183元，反诉原告山西启东房地产开发集团有限公司承担444元。
本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人曹保宏提交的证据有山西省物价局晋价服字[2010]92号《关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知》复制件一份，证明严禁收取合同以外未明确约定的费用。上诉人山西启东房地产开发集团有限公司提交的证据有：行政处罚决定书复印件一份、行政处罚听证权告知书复印件一份、银行转款凭证复印件一份、国有建设用地使用权转让合同一份，证明该公司因本案建设工程受到行政处罚和相关土地转让情况。二审到庭参加诉讼的当事人对上述双方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院二审经审理又查明：本案土地转让及房屋拆迁重建互换合同第一项为：一、项目建设依据：土地使用权转让批准文件号、建设工程规划许可证号、施工许可证号、长治市郊区发展和改革委员会立项批文号。
其余查明的事实与一审法院认定事实相同。
本院认为，曹保宏与山西五方房地产开发有限公司及山西启东房地产开发集团有限公司签订土地转让及房屋拆迁重建互换合同系各方意思表示真实，其中有关房屋及土地使用权的转让、重建后房屋的返还、配套费用及过渡费的相关约定内容系双方对自身权利义务的处分，为有效协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但该合同并非商品房买卖合同，约定中有关办理产权证书的约定，并不完全属于双方意思自治的范围，应根据相关法律法规的规定，待条件成就时生效。关于房屋价差款，曹保宏上诉主张超出合同约定面积应由山西启东房地产开发集团有限公司承担，因双方合同中并未有此明确约定，且违反公平原则，故该主张不能成立。同时，房屋面积尚未经登记确权认定，无法对房屋面积多少及补退价款进行认定，但双方对二审认定超出面积按每平方米4000元的价格均未提出异议，应待房屋面积登记确权后多退少补。一审对房屋价差款的处理不妥，应予更正。关于房屋专项维修基金，合同中没有约定房屋专项维修基金由谁承担，一审按照行业惯例及相同置换住户的情况，认为该部分款项应由住户曹保宏承担并无不当，本院二审予以确认。关于临时安置费及利息，一审判决山西启东房地产开发集团有限公司给付曹保宏临时安置费26460元及利息符合事实和法律规定，并就相关事实和理由作出了充分说明，本院二审不再赘述。关于房屋权属证书的办理及违约金的处理，本案土地转让及房屋拆迁重建互换合同并非商品房买卖合同，合同中也未明确约定办理房屋权属证书时间及违约金计算方法，但在合同中明确约定，项目建设依据包括土地使用权转让批准文件号、建设工程规划许可证号、施工许可证号、长治市郊区发展和改革委员会立项批文号等内容，双方对建设房屋需要获得土地使用权、建设工程规划许可，施工许可等相关手续而相关手续尚未办理或尚未全部办理的情况为明知，本案审理过程中当事人也均未能举证证明以上条件全部成就。现有证据不能充分证明本案争议所涉房屋的合法性，也不能证明具有办理房产证的相关条件，一审判决山西启东房地产开发集团有限公司于判决生效之日起三十日内为曹保宏办理英雄北路郊区司法局家属院2号楼602房的房屋权属证书，并支付逾期办理房屋权属证书的违约金属适用法律错误。考虑双方合同约定及相关土地使用权的转让和房屋已建成并并付使用的实际情况，山西启东房地产开发集团有限公司应在办理房屋权属证书的条件成就后及时为曹保宏办理本案相关房屋的房屋权属证书，如不能积极办理应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担违约责任。
综上，上诉人曹保宏的上诉请求部分成立，上诉人山西启东房地产开发集团有限公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
维持山西省长治市郊区人民法院（2016）晋0411民初763号民事判决第一项；
撤销山西省长治市郊区人民法院（2016）晋0411民初763号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
上诉人山西启东房地产开发集团有限公司于办理房屋权属证书条件成就后六十日内为上诉人曹保宏办理英雄北路郊区司法局家属院2号楼602房的房屋权属证书，如逾期未办理房屋权属证书，支付逾期违约金（以该房屋产权登记确认面积乘以每平方米4000元计算房屋的总价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自办理房屋权属证书条件成就后六十一日起计算至曹保宏取得房屋权属证书之日止）；
上诉人曹保宏于本判决生效之日起十日内支付上诉人山西启东房地产开发集团有限公司房屋专项维修基金共计8515元；
上诉人山西启东房地产开发集团有限公司收取上诉人曹保宏的房屋价差款27723元，应在房屋产权登记面积确认后，按扣除140平方米后所剩余面积，以每平方米4000元计算价差款，多退少补；
驳回上诉人曹保宏的其他诉讼请求；
驳回上诉人山西启东房地产开发集团有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费2517元，由上诉人曹保宏负担1366元，上诉人山西启东房地产开发集团有限公司负担1151元。二审案件受理费10640元，由上诉人曹保宏负担840元，由上诉人山西启东房地产开发集团有限公司负担9800元。
本判决为终审判决。
审判长 郭树青
审判员 常旭光
审判员 范进斌
二〇一七年十一月二十日
书记员 解改娣