湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0103民初5982号
原告：武汉群虎商贸有限公司，住所地武汉市江汉区二圣巷64号。
法定代表人：胡争基，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：张伟，湖北维力律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：武汉市江汉区城市建设开发有限公司，住所地武汉市江汉区万松小区38栋2单元。
法定代表人：黄升，该公司董事长。
原告武汉群虎商贸有限公司（以下简称群虎公司）与被告武汉市江汉区城市建设开发有限公司（以下简称城开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告群虎公司的委托诉讼代理人罗荣华到庭参加诉讼。被告城开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告群虎公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《房屋买卖合同》和《协议书》有效；2、原告群虎公司享有对位于江汉北村××（现为4-1号）一至四层房屋（建筑面积741.44平方米）和武汉市江汉区民意三路12-14号天一小区1栋1层（门面）房屋（建筑面积176.96平方米）占有、使用和收益的权利；3、判令被告城开公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2008年8月1日，原告与被告签订《房屋买卖合同》和《协议书》，约定原告以400万元的价格购买被告开发承建的四处房屋的用益物权，由于该房屋尚未办理房屋所有权证，被告承诺以公房出租的方式为原告办理了该房屋的使用手续，并承诺该房屋的全部权益均归原告行使，合同生效后，原告依约支付了房款，被告为原告办理了《住宅租约》手续，并交付了房屋。原告进入后为上述房屋办理了水电手续并进行了装修，后被告又将上述诉争房屋出租给他人，原告因此起诉。故原告群虎公司诉至法院，提出上述诉讼请求。
被告城开公司未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。
原告群虎公司围绕诉讼请求依法提交了《房屋买卖合同》、《协议书》、收条、《证明》、《承诺函》、《武汉市公有房屋住宅租约》、本院（2009）汉民二初字第1202号民事判决书等证据，被告城开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃其质证的权利，本院予以确认并在卷佐证。
根据原告群虎公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年8月1日，原告群虎公司（乙方）与被告城开公司（甲方）签订一份《房屋买卖合同》。该合同约定：甲方将其4处拥有独立处置权的房产（精武路附35号，面积46.97平方米；复兴村11栋，面积696.48平方米；××天一小区1栋1要（层），面积54.1平方米；天一小区1栋1-15／1-13轴后面，面积122.86平方米）出售给乙方，总价值为200万元；合同签订时，乙方付给甲方购房款100万元，同时合同生效；甲方在合同签订后两个月内，将为上述涉案房屋办理正式的房地产两证至乙方或乙方指定的人名下（办证开始必须先通知乙方），其办证所产生的一切费用均由甲方承担；如两证不能办妥，乙方也同意接收永久租赁权的交易，但必须按公房价值比例进行成交结算，前提是甲方必须将房屋腾退清空；甲方将上述房屋房产证及土地收件单办妥，并将房屋腾退清空后移交给乙方，同时乙方将余款100万元一次性付清给甲方；如果甲方在签订合同之日后两个月未能办理房地产两证至乙方或乙方指定的人名下，则本合同终止，甲方除退还乙方已支付的100万元购房款外，另行赔付乙方经济损失20万元，并保证每延迟一个月退款则增加对乙方的赔款10万元直至退款及赔偿全部付清为止。
同日，原告群虎公司依约向被告城开公司支付了首期购房款100万元。被告城开公司向原告群虎公司出具了收条。
同日，原告群虎公司（乙方）与被告城开公司（甲方）签订一份《协议书》。该协议书约定：甲方将其拥有独立处置权的资产即江汉北村××（建筑面积为741.44平方米）房产出售给乙方，全部价款为200万元；乙方于2008年8月3日支付甲方150万元，同时此协议生效（甲方同时为乙方办理住房租约）；2008年12月2日前，甲方有权以280万元回购此项房产；如到期甲方未能行使上述回购权，上述房屋将正式作为甲方出售给乙方的房屋，同时乙方对上述房屋拥有完全的独自处置权；甲方应随住房证将房屋移交给乙方进驻；上述房屋成为乙方资产后，乙方将享有该项房产的所有权利，并由甲方负责办理两证至乙方或乙方指定的人名下，办证开始必须先通知乙方，办证所产生的一切费用均由甲方承担；办理两证以土地收件单为准，时间1个月；如甲方万一两证不能办妥，乙方可选择甲方退还房款，同时由甲方从乙方支付购房款起至退清乙方全部购房款止，每月赔付乙方经济损失15万元；乙方也可选择拥有该房屋永久租赁权，同时拥有转让租赁权的权利，甲方承诺无条件配合，如乙方选择永久租赁权则该房屋应折价30%计算。
同日，被告为复兴村11栋房屋、××天一小区1栋房屋、江汉北村××房屋办理了《武汉市公有房屋住宅租约》，承租人为原告法定代表人胡争基。
同日，原告群虎公司依约向被告城开公司支付了购房款50万元。被告城开公司向原告群虎公司出具了收条。2008年8月4日，原告群虎公司向被告城开公司支付了购房款150万元。被告城开公司向原告群虎公司出具了收条。至此，原告群虎公司向被告城开公司购买江汉北村××房屋（建筑面积为741.44平方米）的款项已全部付清。
上述合同签订后，被告城开公司陆续将江汉北村××（后门牌号××）房屋和××天一小区1栋1要（层）和天一小区1栋1-15／1-13轴后面二套房屋（面积共计176.96平方米）交付给原告群虎公司。其中××天一小区1栋1要（层）和天一小区1栋1-15／1-13轴后面二套房屋此后统称为武汉市江汉区××天一小区1栋1层（门面）房屋。该房屋门牌号先后改为民意三路12-14号天一小区1栋1层，民意三路14号附1。但精武路附35号房屋和复兴村11栋房屋未交付原告群虎公司。其中复兴村11栋房屋未交付的原因是被告城开公司已于2008年6月18日与案外人王军钢签订合同将该房屋以250万元的价格出售给王军钢。王军钢得知被告城开公司于2008年8月1日又与原告群虎公司的法定代表人胡争基办理住宅租约后。于2009年7月13日以城开公司为被告向本院起诉。本院于2009年10月12日作出（2009）汉民二初字第1202号民事判决：一、王军钢与城开公司于2008年6月18日签订的《协议书》有效；二、王军钢享有对座落在武汉市江汉区复兴村11栋房屋（面积为696.48平方米、三层、两个单元、12套房屋）占有、使用、收益和处分的权利；三、驳回王军钢的其他诉讼请求。王军钢与被告城开公司均未提起上诉。该判决已发生法律效力。因被告城开公司未将该房屋交付原告群虎公司，故原告群虎公司未向被告城开公司支付剩余购房款100万元。
2008年12月3日，被告城开公司向原告群虎公司出具一份《承诺函》称：被告城开公司合法拥有位于武汉市江汉区四处房产：1、复兴村11栋1、2单元一至三层房产，面积696.48平方米；2、江汉北村××一至四层房产，面积741.44平方米；3、精武路附35号，面积46.97平方米；4、民意三路12、14号天一小区1栋1层房产，面积176.96平方米。现由于本公司需归还债务等原因，已将上述房屋作价转让给现受让人，由于本公司转让房产时承诺为买受人办理房、地两证，但由于办证资料不齐全，未能及时办理两证，故本公司给受让人签发了永久性居住权的《住房租约》（免租金）。为了明确受让人的合法权益，本公司对上述房产购房人作如下承诺：1、上述房屋受让人拥有该房屋的完整产权及全部相关权益，有合法的所有权、使用权和处置权，可对外另行出售、出租，所产生的收益归受让人所有（含拆迁补偿款等）。2、本公司签发的《住房租约》系上述房产受让人合法占有、使用该房产的证明，本公司对上述房产的受让人或其再次转让后的受让人不再收取任何租金费用。3、上述房屋转让给现受让人之前所产生的产权纠纷及债权债务由本公司全部承担。
本院认为，涉案房屋虽未办理房屋所有权证，但系被告城开公司所建，被告城开公司对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告群虎公司与被告城开公司签订的《房屋买卖合同》和《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方当事人应按照合同约定享有权利和履行义务。原告群虎公司应依约享有对涉案房屋占有、使用和收益的权利。故原告群虎公司关于要求确认《房屋买卖合同》和《协议书》有效及原告群虎公司享有对涉案房屋占有、使用和收益权利的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告城开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，并应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十二条第一款、第一百三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：
一、原告武汉群虎商贸有限公司与被告武汉市江汉区城市建设开发有限公司于2008年8月1日签订的《房屋买卖合同》和《协议书》有效；
二、原告武汉群虎商贸有限公司享有对坐落在武汉市江汉区江汉北村4-1号（原门牌号为135号）一至四层房屋（建筑面积741.44平方米）和武汉市江汉区民意三路14号附1（原门牌号为民意三路29号天一小区1栋1层（要）和天一小区1栋1-15／1-13轴后面）房屋（建筑面积176.96平方米）占有、使用和收益的权利。
案件受理费28842元由被告武汉市江汉区城市建设开发有限公司负担（该款原告武汉群虎商贸有限公司已预付本院，被告武汉市江汉区城市建设开发有限公司随同上述判决款项一并给付原告武汉群虎商贸有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 付若林
人民陪审员 陈桂荣
人民陪审员 颜冬萍
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 刘 唯