江苏省金湖县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0831执异8号
申请执行人曹学安。
被执行人金湖县金炜锻造有限公司，住所地金湖县工业园区同泰大道398号。
法定代表人杨伟明，该公司董事长。
被执行人金湖华威重工机械有限公司，住所地金湖县工业园区八四大道。
法定代表人杨伟明，该公司董事长。
被执行人江苏鑫国精密模具有限公司，住所地金湖县工业园区环城西路219号。
法定代表人孙国云，该公司董事长。
被执行人金湖县国云房地产开发有限公司，住所地金湖县金湖西路131号。
法定代表人孙国云，该公司董事长。
被执行人金湖县淮胜建筑工程有限公司，住所地金湖县金湖西路131号。
法定代表人孙国云，该公司董事长。
被执行人孙国云。
异议申请人（案外人）欣立芹。
本院在执行申请执行人曹学安与被执行人金湖县金炜锻造有限公司（以下简称金炜锻造）、金湖华威重工机械有限公司（以下简称华威重工）、金湖县国云房地产开发公司（以下简称国云房地产公司）、金湖县淮胜建筑工程有限公司（以下简称淮胜公司）、孙国云民间借贷纠纷一案过程中，异议申请人欣立芹向本院提出执行异议，认为本院（2013）金执字第01309号执行裁定书查封位于金湖县金莺学府佳苑一楼由东向西101号门面房属于其所有，故请求依法解除对该房屋的查封。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。
欣立芹异议称：2009年4月9日我与国云房地产公司达成口头协议，由国云房地产公司将金湖县金莺学府佳苑一楼由东向西101号门面房出售给异议申请人，异议人分别于2009年4月9日缴纳购房款5万元，同年4月21日缴纳购房款35万元，在交房时双方于2011年11月3日正式签订了商品房买卖合同，合同签订后，2011年11月3日缴纳购房款37.6万元，合计77.6万元，余款1万元国云房地产公司同意在办理房产证、土地证时缴纳，且上述涉案门面房已于2011年11月交付异议人。异议人已对上述门面房对外出租使用；同时异议人在接受该门面房后多次找其要求办理房产证和土地证，但该公司以在税务局领不到票、正在协调等理由拖着不办。异议人认为上述涉案门面房应属于异议申请人实际占有、使用，故请求解除对上述涉案门面房的查封。
申请执行人曹学安辩称，根据物权法规定，即使支付全部价款，实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院仍可以查封；同时异议申请人欣立芹未能全额付款，未能正式签署购房合同并依规进行网签，开发商亦未能开具正式的销售发票，且该房屋未能过户是因为异议申请人未能及时向法院诉讼，要求开发商配合办理过户手续，该行为属于怠于主张权利，其主观具有过错。
被执行人淮胜公司、国云房地产公司辩称，我公司与异议申请人欣立芹所达成的商品房门面合同是真实的，异议申请人已向我公司缴纳了购房款77.6万元，余款1万元我公司同意欣立芹在办理房产证、土地证时缴纳，现我公司已将上述门面房交付给异议申请人，且异议申请人多次找我公司要求办理过户手续，但因我公司发票没有及时开出，是造成欣立芹至今未能办理过户手续的主要原因。
被执行人金炜锻造、华威重工未作答辩。
听证查明：申请执行人曹学安于2013年6月27日向本院提起诉讼，2013年7月18日作出（2013）金商初字第0351号民事判决书，确定由被执行人金炜锻造于判决生效后十日内归还申请执行人曹学安借款485.8万元及利息，被执行人华威重工对上述还款承担连带偿还责任，案件受理费及保全费用27832元，由两被执行人承担。至期后，两被执行人金炜锻造、华威重工未能还款，申请执行人曹学安遂于2013年8月21日向本院申请执行。
在执行过程中，本院于2013年9月16日查封了被执行人金炜锻造厂房内的机械设备（具体见查封清单）。后被执行人金炜锻造、华威重工为融资需要，于2014年1月21日向本院作出承诺：“兹有金炜锻造、华威重工与曹学安等经济纠纷案，被法院查封，现因融资需要，请求法院解封，本企业承诺拾天内如融资不到位，愿承担一切法律责任（个人及单位），特此承诺。承诺单位：金炜锻造、华威重工（盖章），承诺人杨伟明签字。担保单位及担保人：“我公司及我本人愿承担一切担保责任”，由孙国云签字。本院于同日解除了对被执行人华威重工所有的位于金湖县开发区八四大道28号1号厂房的查封。解封后华威重工与时俊松于2014年1月22日办理了房屋抵押手续，债权标的为400万元。至期后，两被执行人金炜锻造、华威重工，担保人杨伟明、孙国云及鑫国模具、淮胜公司、国云房地产公司未履行义务。本院于2014年2月21日公告查封了被执行人华威重工位于金湖县开发区八四大道28号1号厂房；并于2014年2月27日作出（2013）金执字第01309号执行裁定，冻结执行担保人孙国云、鑫国模具、国云房地产公司、淮胜公司银行存款499万元，或查封、扣押其相等价值的财产。2015年8月4日本院向金湖县住房和城乡建设局发出（2013）金执字第01309号执行裁定书和协助执行通知书，查封了担保人国云房地产公司位于金湖县金莺学府佳苑1号楼101室的商铺。
还查明，2009年4月9日异议申请人欣立芹与国云房地产公司达成口头协议，约定由国云房地产公司将金湖县金莺学府佳苑一楼由东向西101号门面房出售给异议申请人，异议申请人欣立芹当日向国云房地产公司缴纳购房款5万元，同年4月21日向该公司缴纳购房款35万元。欣立芹与国云房地产公司于2011年11月3日签订了一份商品房买卖合同，合同约定：该商品房位于金湖县金莺学府佳苑由东向西一号门面房，面积为90.99平方米，该门面房售价为78.6万元，预售许可证为（2009）093号等内容。合同签订后，异议申请人欣立芹于2011年11月4日向淮胜公司缴纳购房款现金33.5万元，冲据4.1万元，合计77.6万元，剩余购房款1万元双方同意在办理房产证、土地证时缴纳；上述涉案门面房已于2011年11月交付异议申请人，异议申请人欣立芹曾将上述门面房出租给华增琪使用，并由异议申请人欣立芹收取租金；同时异议申请人欣立芹在接受该门面房后多次找国云房地产公司要求办理涉案门面房的房产证和土地证，国云房地产公司以在税务局领不到票、无法开具发票为由至今未能办理过户手续，现仍预登记在国云房地产公司名下。
另查明，国云房地产公司法定代表人为孙国云，该公司股东为淮胜公司、孙国宁、孙国河、孙国法、孙国春、伏道政；淮胜公司法定代表人为孙国云，该公司股东为孙国云、孙国宁、孙国河、孙国法、孙国春、伏道政，目前两企业仍在经营中。金湖县金莺学府佳苑系由国云房地产公司开发，实际施工单位淮胜公司。
上述事实由下列证据予以证实:1、本院（2013）金商初字第0351号民事裁定书和协助执行通知书及送达证;2、（2013）金商初字第0351号民事判决书、查封公告、查封清单；3、2014年1月21日向本院作出承诺书；4、（2013）金执字第01309号执行裁定书和协助执行通知书；5、淮安市金湖工商管理局提供的公司登记情况；6、商品房门面合同及国云房地产公司开具的三张收据；7、租赁合同；8、当事人及案外人的谈话笔录等。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，结合本案，异议申请人欣立芹与国云房地产公司在人民法院查封前已签订了商品房买卖合同，异议申请人已按合同约定交付了购房款77.6万元，其中37.6万元虽是以淮胜公司开具，但淮胜公司与国云房地产公司系两块牌子、一套人马、同一法定代表人，金湖县金莺学府佳苑系由国云房地产公司开发，实际施工单位为淮胜公司，应视为国云房地产公司已收到上述购房款，剩余购房款1万元，双方同意在办理房产证、土地证时缴纳；异议申请人欣立芹在人民法院查封前已实际合法占有涉案门面房，异议申请人在占有期间已实际对外进行了出租使用；且涉案门面房至今未办理过户手续并不是异议申请人欣立芹的自身原因所造成的，故异议申请人欣立芹对涉案门面房的占有、使用、收益理应得到法律的保护，其要求解除对涉案门面房查封的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对座落于金湖县金莺学府佳苑一楼由东向西101号门面房查封的执行。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向金湖县人民法院提起诉讼。
执 行 长 陈苏建
执 行 员 熊加春
人民陪审员 华南增
二〇一六年七月一日
书 记 员 鲍相艳