浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终4669号
上诉人（原审被告、反诉原告）：金华苏宁云商商贸有限公司，住所地浙江省金�市婺城区八一南街458号金发广场（1-3楼）。
法定代表人：郁义龙，总经理。
委托诉讼代理人：何晨，国浩律师（南京）事务所律师。
委托诉讼代理人：徐维钰，国浩律师（南京）事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：江苏厚元贵金属有限公司，住所地江苏省无锡市江阴市周庄镇王庄路28号-206。
法定代表人：王青芳，董事长。
被上诉人（原审第三人、反诉被告）：方俊斌，男，1970年7月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈文周，浙江国权明达律师事务所律师。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：花正路，浙江国权明达律师事务所律师。
上诉人金华苏宁云商商贸有限公司因与被上诉人江苏厚元贵金属有限公司（以下简称厚元贵金属公司）、方俊斌租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初17018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金华苏宁云商商贸有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、七项，改判驳回厚元贵金属公司的诉讼请求；2、改判支付除一审判决第四、五项以外的上诉人的其他诉讼请求；3、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对相关事实及争议应审未审，显属事实认定不清，适用法律错误。1.一审法院关于《场地租赁合同》已于2015年12月31日终止的认定错误。《场地租赁合同》系合法有效的独立合同。《场地租赁合同》虽系“转租合同”，但只要合法成立并生效后，即独立于金华苏宁云商商贸有限公司与出租人义乌市交通投资建设集团有限公司（以下简称“交投公司”）签订的《房屋租赁合同》。《场地租赁合同》并不符合《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的合同终止的任一情形。一审判决认定《场地租赁合同》已于2015年12月31日终止，显然缺乏事实与法律依据，应予纠正。2.一审法院关于《房屋租赁合同》已于2015年12月31日解除的认定错误。双方当事人一直在履行该合同。交投公司向金华苏宁云商商贸有限公司寄送的《解除通知》并不产生解除《场地租赁合同》的效力。金华苏宁云商�贸有限公司与厚元贵金属公司均主张己方于2016年1月22日依法解除了《场地租赁合同》，因此，哪一方有权解除该合同才是本案核心争议，但双方均未主张《场地租赁合同》已于2015年12月31日解除。一审法院非但没有对于哪一方的解除行为合法有效进行审理或作出任何评价，对本案核心争议焦点应审而未审；而且对双方均无争议的事实作出了相反的认定，违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则。二、金华苏宁云商商贸有限公司依法解除了《场地租赁合同》，而厚元贵金属公司并无约定或法定解除《场地租赁合同》的权利。1、金华苏宁云商商贸有限公司合法解除《场地租赁合同》。厚元贵金属公司未依约支付租金，金华苏宁云商商贸有限公司有权依据合同第12.2条的约定解除《场地租赁合同》。2、厚元贵金属公司解除《场地租赁合同》没有�何依据。（1）金华苏宁云商商贸有限公司一直提供适宜房屋供厚元贵金属公司使用，案涉房屋事实上也一直被厚元贵金属公司实际占有使用，金华苏宁云商商贸有限公司并无任何违约行为。（2）厚元贵金属公司主张其享有“不安抗辩权”，该主张并无任何事实与法律依据。综上，《场地租赁合同》因金华苏宁云商商贸有限公司依法行使解除权而解除，而厚元贵金属公司所谓的解除于法无据，不应支持。三、对于厚元贵金属公司、方俊斌自认其应当支付案涉房屋租赁费（以及参照房屋租赁费标准支付占有使用费）至2016年12月1日的事实，一审判决应予确认却未予确认。诉争各方对应由厚元贵金属公司承担自2016年1月1日至2016年12月22日的房屋租赁费以及参照房屋租赁费标准支付自2016年1月23日至2016年12月1日的占有使用费这一事实是无异议的，一审判决应予确认并将其作为金华苏宁云商商贸有限公司诉请的裁判基础。同时，一审判决认定金华苏宁云商商贸有限公司于2016年9月20日向交投公司支付了房屋租赁费，交投公司亦予接收并开具发票，根据《场地租赁合同》，金华苏宁云商商贸有限公司有权收取租赁期内租赁物产生的收益，因此有权向厚元贵金属公司主张房屋租赁费、占有使用费。在此前提下，一审判决却驳回了金华苏宁云商商贸有限公司关于房屋租赁费、占有使用费的诉请，显然与一审查明的事实自相矛盾，应当纠正。四、一审判决仅依据对租赁房屋装修残值的《评估报告书》即认定厚元贵金属公司实际进行装修、支出装修费用错误，且一审判决认定厚元贵金属公司已使用装修年限仅为一年更是明显的事实认定错误。依厚元贵金属公司申请而做出的《评估报告书》仅仅是对租赁房屋评估时装修残值的概括价值认定，而不能证明厚元贵金属公司承租房屋时因装修而产生了该金额的费用成本。案涉租赁房屋一直是连续作为商铺出租使用，厚元贵金属公司、方俊斌承租前均有前手的承租人，厚元贵金属公司是否利用了、利用了多少其前手承租人的装修，该份《评估报告书》无法体现。本案中，厚元贵金属公司证明垃圾清运费、铝合金门窗费用的产生、支出，并且找来收条、证人予以证明，但对于工程量更为庞大、金额更高、经手人数更多的装修工程却未提交任何合同、支付凭证或证人证言，也足以证明其在装修费用支出上存在的问题。因此，厚元贵金属公司并没有尽到举证责任，应当承担相应的不利后果。另根据《场地租赁合同》第8.1条的约定，租赁房屋的装修或改造前须将设计图报金华苏宁云商商贸有限公司并取得书面同意。而厚元贵金属公司、方俊斌均没有�装修设计报金华苏宁云商商贸有限公司或取得金华苏宁云商商贸有限公司书面同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，即使厚元贵金属公司、方俊斌实际产生装修费用，也应当由其自行承担。除此之外，一审判决认定厚元贵金属公司使用房屋装修的时间仅为自2015年1月1日至2015年12月31日的一年，该认定与厚元贵金属公司自认占有使用房屋至2016年12月1日不符，更与一审查明的金华苏宁云商商贸有限公司与厚元贵金属公司于2017年4月14日完成交还房屋的事实自相矛盾，系明显的事实认定错误。五、厚元贵金属公司仅通过与其有利害关系的证人证言证明其因垃圾清运费、铝合金门窗合计支出了177500元，却无法提供任何转账或取款的凭证，应当由厚元贵金属公司承担举证不能的不利后果。即使厚元贵金�公司实际以现金进行支付，也应提供对应时间、金额的取款凭证加以印证其主张的事实。同时，相关证人均与厚元贵金属公司存在直接的利害关系，其证言的证明力明显不足，不能作为定案依据。
厚元贵金属公司、方俊斌共同辩称，一、一审法院关于《房屋租赁合同》已于2015年12月31日解除认定正确。金华苏宁云商商贸有限公司未按时在2015年8月31日前缴纳给交投公司2016年的房租，致使交投公司于2015年11月30日通知金华苏宁云商商贸有限公司解除2011年7月29日签订的房屋租赁合同，根据《合同法》第九十六条规定，通知解除合同的，自金华苏宁云商商贸有限公司收到该通知时即解除，而金华苏宁云商商贸有限公司收到通知后并未提出异议，只是事后要求交投公司减让房租，但交投公司并未同意，于2016年9月20日将该房屋进行招投标，由浙江苏宁公司中标，故交投公司与金华苏宁云商商贸有限公司的《房屋租赁合同》已于2015年12月31日解除而终止。二、我方因金华苏宁云商商贸有限公司未按约履行缴纳房租等违约造成交投公司发出解除合同通知书，解除了金华苏宁云商商贸有限公司与交投公司签订的《房屋租赁合同》，导致金华苏宁云商商贸有限公司对我方的转租权消灭，我方无法实现租赁使用房屋的目的，我方享有合同解除权。三、虽然我方在一审中认可支付交投公司发出解除合同通知书后由我方实际占有使用的租赁费用，但享有该租赁费用不应当是金华苏宁云商商贸有限公司。四、一审法院判决金华苏宁云商商贸有限公司支付装修残值损失依据《评估报告书》，该评估报告系法院委托评估，合法合理。关于装修使用年限为一年等，因金华苏宁云商商贸有限公司违约，经交投公司发出解除通知书时已解除，故一年期限合情合理。五、关于一审法院判决金华苏宁云商商贸有限公司承担支付垃圾清运费、铝合金门窗费177500元，事实清楚，证据充分，金华苏宁云商商贸有限公司未提供相反的证据，我方已尽到举证责任。综上，请求二审法院驳回金华苏宁云商商贸有限公司的上诉请求，维持原判。
厚元贵金属公司向一审法院起诉请求：1、请求确认双方之间的《场地租赁合同》及《主体变更三方协议》已解除。2、判令金华苏宁云商商贸有限公司赔偿厚元贵金属公司剩余租赁期内装饰装修残值损失130万元（以司法评估结论为准）、垃圾清运费16.5万元、铝合金玻璃窗1.3万元（以司法评估结论为准）。3、判令金华苏宁云商商贸有限公司支付厚元贵金属公司违约金70625元（按2016年度三个月租赁费用计算），并返还履约保证金62500元�水电费保证金15000元。
金华苏宁云商商贸有限公司向一审法院的反诉请求：1、确认《场地租赁合同》及《主体变更三方协议》已于2015年1月22日解除。2、判令厚元贵金属公司立即将承租房屋恢复原状并予以返还。3、判令厚元贵金属公司支付2016年1月1日至2016年1月22日的租赁费用17027元，及2015年12月16日至2016年1月22日的逾期交付房屋租金的违约金5367.5元（未交费用每日千分之一标准，共计38天）；4、判令厚元贵金属公司支付合同解除的违约金70625元；5、判令厚元贵金属公司支付自2016年1月23日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费（参照《场地租赁合同》租金标准计算，暂计算至2016年10月27日为215938元）；6、判令厚元贵金属公司支付至房屋实际返还之日的水电费用（截止到2016年10月10日为23196.82元）；7、判令方俊斌对前述债务承担�带责任；8、判令本案诉讼费用由厚元贵金属公司承担。
一审法院认定事实：2011年7月29日，义乌市公共资产管理中心与金华市江浙苏宁家用电器有限公司签订《房屋租赁合同》一份，义乌市公共资产管理中心将其所有的座落于义乌市，主楼1幢，地上15层、地下1层，平房1幢（现为配电房），出租给金华市江浙苏宁家用电器有限公司。房屋租赁期限自2011年8月1日起至2021年12月31日止。房屋租金除2011年8月1日至2012年12月31日的租金在2011年7月26日支付外，其余的每年租金均要在上一年的8月31日前支付。根据《行政事业单位资产划转移交协议书》，自2014年8月28日起义乌稠州北路8号资产划转给交投公司，为此，由义乌市公共资产管理中心作为甲方（原出租人），交投公司作为乙方（现出租人），金华江浙苏宁云商商贸有限公司作为丙方（承�人）共同签订了《关于义乌稠州北路8号花来香大酒店租赁关系调整的三方协议》，确认了2011年7月29日甲、丙双方签订的《房屋租赁合同》等文件继续有效。自2015年1月1日起，乙方替代甲方继续与丙方履行原合同中出租方的权利与义务（租赁费用从2015年1月1日结算至2021年12月31日），甲方不再承担相应的权利与义务，丙方已缴甲方的履约保证金以及2015年1月1日至2015年12月31日的租金，由甲方划转给乙方，与丙方无涉；丙方2016年1月1日至2021年12月31日期间的租金向乙方缴纳。2014年12月26日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司（甲方）与第三人方俊斌（乙方）签订《场地租赁合同》，第三人方俊斌从金华江浙苏宁云商商贸有限公司租赁取得的义乌市房屋中承租了第7层区域（建筑面积815平方米），租赁期限为2015年1月1日起至2021年12月31日止，共计7年；装修优惠期自2015年1月1日起至2015年3月31日；场地租金为25万元/年，综合管理费2万元/年；从第二个租赁年度起，租金标准按5%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增，租金采取“先付后租”的方式按半年一次支付，在合同签订的3个工作日内，乙方（方俊斌）向甲方支付首年租金62500元，以后每个租赁期，乙方（方俊斌）提前15天支付下个租赁期租金（前半年的租金在上年的12月15日支付，后半年的租金在本年的6月15日支付）。在合同签订时，第三人方俊斌向金华江浙苏宁云商商贸有限公司缴纳保证金62500元、水电保证金15000元，作为第三人履行合同的保证。金华江浙苏宁云商商贸有限公司保证对租赁场地具有出租权，保证第三人完全、合法享有租赁场地的使用权。2015年1月1日，以第三人方俊斌为法定代表人的厚元贵金属公司与金华江浙苏宁云商商贸有限公司签订�《租赁物及附属设备设施交付确认书》并对《物业设备设施交接清单》进行了核对确认。同日，第三人进场，并支付涂正富垃圾清理费用50000元，2015年1月15日支付涂正富垃圾清理费用50000元，2015年2月10日支付帅志泉铝合金玻璃窗户费13000元，2015年2月16日再次支付涂正富垃圾清理费用65000元。2015年3月30日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司（甲方）与方俊斌（乙方即原承租方）、厚元贵金属公司（丙方即现承租方）签订了《主体变更三方协议》。内中约定：甲、乙、丙三方协商一致就甲乙双方原于2014年12月26日就义乌市7层，建筑面积815平方租赁事宜签订的《场地租赁合同》达成以下一致意见：1、甲乙丙三方同意在不改变原合同内容且在不影响甲方出租方权益的前提下，将甲乙双方签订的原合同中的承租方变更为本协议的丙方，自本协议签订之日起，由变更后的双方继�履行合同；2、甲乙丙三方同意本协议生效后乙方作为丙方的担保人，对变更后丙方在合同期内的各项行为承担无限连带保证责任，乙方已支付的履约保证金，继续作为丙方履行原合同的履约保证金。合同正常履行期满后在符合原合同保证金返还条款的前提下，保证金返还丙方；3、自2016年1月1日至2021年12月31日期间的租金由丙方向甲方缴纳。2016年6月30日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司（甲方）与方俊斌（乙方即原承租方）、厚元贵金属公司（丙方即现承租方）再次签订《主体变更三方协议》，除变更第三项内容为“自2015年1月1日至2021年12月31日期间的租金由丙方向甲方缴纳”外，其余内容与第一份协议无差。
2015年11月17日，交投公司函告金华江浙苏宁云商商贸有限公司，内容是“你公司关�要求降低苏宁义乌稠州北路店租赁费用的函已收悉。经研究，我公司不同意来函所提的要求，希望贵公司按《房屋租赁合同》第四条的约定，从速向我公司支付2016年度的应交房租”（租金应交为15923131元，交付时间是2015年8月31日前）。2015年11月30日，交投公司发出《解除合同通知书》，内容是：“你公司未按《房屋租赁合同》第四条的约定在2015年8月31日前支付2016年度的房屋租金，并且经我公司2015年11月16日发出催告仍未履行合同义务，已构成根本违约，我公司根据合同法的相关规定，特此通知你公司，解除贵我双方2011年7月29日签订的《房屋租赁合同》，请贵公司在收到本通知书一个月内腾出承租房屋并到我公司办理租赁房屋的移交手续。本通知于贵公司收到之日起生效”。2015年12月31日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司向交投公司发出《关于义乌店租金未支付的说明函》，内容有：“2011年7月29日，我司与义乌市公共资产管理中心签订了《房屋租赁合同》，约定由我司承租位于义乌市的物业，其后贵我双方及义乌市公共资产管理中心签订了相关三方协议，将出租方变更为了贵司。自此，双方建立了良好的合作关系，在此对于贵司给予我司的大力支持表示衷心的感谢！由于市场因素，我司与贵司多次洽谈降租以及外租区退还事宜，双方分歧较大无法达成一致，目前我司集团总部在对该店进行整体评估，预计会在2016年1月10日给予明确意见。鉴于贵我双方一直以来友好合作，我司希望贵司能够酌情考虑，我司在该店决策上的难度以及元旦长假等因素，希望贵司给予我司上述时间段的宽限！而2016年1月1日至1月10日期间的租赁费用我司按照原合同支付，同时我司也将尽快回复就该店后期明确的方案”。2016年1月20日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司向厚元贵金属公司发出《苏宁义乌店外租区解除合同及撤场通知函》。内容为“我司与贵方于2014年12月30日签订《场地租赁合同》，按照合同约定，贵方应于2015年12月15日前，向我司支付2016年1月1日至2016年6月30日为止租金141250元，截至2016年1月18日为止，贵方仍未缴纳租金及物业管理费。根据双方签订的《场地租赁合同》第十一条乙方权利和义务11.3规定：租赁期内，乙方必须按照本合同约定的时间足额向甲方支付租金及其他所有费用（含保证金）。乙方如延迟支付租金及其他费用，需按未交费用的每日千分之一的标准向甲方支付延迟付款违约金。延迟15天，甲方有权采取停水停电等措施；延迟达到一个月的，视乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同。为维�我司合同权益不受侵犯，特向贵方致函如下：1、我司决定自2016年1月20日起解除与贵司签订的《场地租赁合同》及相关补充协议，甲方不再收取乙方租金及其他费用。2、限贵方于2016年1月31日之前将位于我司义乌市7层区域内的物品进行清场完毕并按照我司向贵方交付时的标准向我司交付承租场地，否则我司有权视现场物品为贵方的遗弃物进行处置，同时有权向贵司主张因处置遗弃物和恢复原状产生的一切费用，并且保留通过司法途径追究贵司违约责任的权利”。同日，也发出了《催款函》，内容是“2014年12月26日，贵我双方签订了《场地租赁合同》，我司将位于浙江省义乌市第7层区域共815平方米的区域出租给贵司经营使用。合同签订以来，我司一直认真履行出租方的义务，为贵司经营提供便利。但遗憾的是，截止2016年1月19日，贵司已拖欠�司租金131250元、物业管理费20000元，合计151250元。贵司的拖欠行为既无合同约定事由，亦无法定事由，是严重的违约行为，已严重侵害了我司的合法权益。我司现向贵司声明：请贵司收到本函后一日内，将应付款项151250元交至我司。逾期，我司将按照合同约定采取相应措施（所有损失贵司自行承担），或通过司法途径追究贵司法律责任。届时，贵司除交纳上述费用外，还应承担诉讼费、律师费等全部费用，且我司有权解除合同”。2016年3月31日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司又一次向厚元贵金属公司发出《苏宁义乌店外租区撤场通知函》。内容为“我司与贵方于2014年12月30日签订的《场地租赁合同》，因贵司单方违约，我司已于2016年1月20日发函要求解除合同并限于2016年1月31日前退还租赁场地，但至今贵司仍未退还租赁场地，现我司再次通�如下：即日起立即清空租赁场地交还我司，我司保留通过司法途径追究贵司违约责任和停止水电服务的权利”。2016年2月24日，交投公司向金华江浙苏宁云商商贸有限公司发出《催款通知单》，内容有：“我公司位于稠州北路8号的大楼由贵单位承租，2016年度（2016年1月1日至2016年12月31日）租金至今未缴纳，请按照合同约定缴纳”。2016年3月1日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司作出《关于苏宁义乌店的情况说明》，主要内容有：“义乌市政府办公室、义乌市国资委、交投公司：……该店租金已严重偏离当前的市场行情，当初签订合同双赢的初衷已无法实现。鉴于上述情况，我司多次提出降租要求（合同期内租金控制在1000万/年）但均未能实现，万般无奈之下集团评估进行闭店。目前我司已�动外租户清理工作，从目前洽谈的结果看外租户普遍情绪激动，尤其是涉及多家预售消费机制的商户，服务于周边居民，闭店对他们的打击将是致命的，可预见将会引起群体性事件，给社会造成不稳定因素。因此我司希望市政府及国资委从中协调能接收现有7家外租户，我司愿意追回赔偿。在实体经济寒冬时期，保留现有外租户将大大降低重新招租的难度，利于现有外租户长期经营，是多赢的举措，也利于社会稳定。同时，我司关闭义乌店的决策并不意味着我司要撤出义乌市场，相反我司会继续以新开门店、房地产投资开发、农村电商直营店以及开设苏宁易购线上地方特色馆等方式加大对义乌的投资。其中新开门店已签约义乌万达广场，计划2016年10月开业……”。2016年4月22日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司再次向义乌市政�办公室、义乌市国资委、交投公司作出一份《关于苏宁义乌店的情况说明》，其中主要内容就是提供了二个解决方案：“方案一：恳请义乌市政府考虑苏宁实际经营情况，对该大楼给予降租，以期调整至市场价格附近，同时苏宁金华公司对义乌家电市场经营资源投入予以倾斜。为此我方总部高层领导迫切希望能与市府市委领导面对面沟通，以期达成一致方案。…方案二：恳请义乌政府支持苏宁闭店，安排评估公司对大楼投入进行评估，双方就赔偿事宜达成一致，协商解决。若义乌市交投公司能够承接目前7家商户，以使其能继续经营，减少苏宁及商户多方在闭店决策一旦实施后的损失，苏宁亦不胜感激”。2016年3月7日，厚元贵金属公司通过中国农业银行汇给金华江浙苏宁云商商贸有限公司131250元。2016年3月11日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司通过中国建设银行将131250元款项退回厚元贵金属公司。2016年4月18日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司以本案厚元贵金属公司为被告一、第三人方俊斌为被告二书写民事起诉状：“诉讼请求：1、请求确认金华江浙苏宁云商商贸有限公司与厚元贵金属公司之间的《场地租赁合同》已解除；2、判令厚元贵金属公司腾退位于义乌市第7层区域的房屋；3、判令厚元贵金属公司向金华江浙苏宁云商商贸有限公司支付尚拖欠的租金、房屋占用费、综合管理费、水电费28591.04元（暂计至2016年4月18日），其余费用自实际履行之日止另行计算；4、判令厚元贵金属公司支付金华江浙苏宁云商商贸有限公司违约金65625元；5、判令方俊斌对厚元贵金属公司需承担的上述费用承担连带保证责任…。”同月22日，义乌市人民法院以（2016）浙0782民初字第6573号立案受理。经过二次开庭审理后，2016年10月12日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司因自身的客观原因，提出撤诉申请，并于次日提交原审法院，并由该院作出裁决，准予其撤诉。2016年4月25日，交投公司再次向金华江浙苏宁云商商贸有限公司发出《催款通知单》，内容是：“我公司位于稠州北路8号商户楼由贵单位承租，按照合同约定2016年度租金租应在2015年8月31日前缴纳，但至今未缴纳，请贵单位于2016年4月30日前完成缴纳，否则我们将诉讼解决。”2016年5月16日，交投公司发函给金华江浙苏宁云商商贸有限公司，内容“我公司对稠州北路8号商务楼进行消防安全检查，发现贵公司未按照我公司2016年4月15日下发的消防安全整改通知书要求进行整改。请贵公司尽快按要求完成整改，并进一步做好安全隐患排查，确保商务�安全有序运营”。2016年7月7日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司变更登记为金华苏宁云商商贸有限公司的名称。2016年9月20日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司汇给交投公司18577000元。2016年9月20日，金华苏宁云商商贸有限公司代开了房屋租赁费（2016.1.1-2016.8.31）18940000元的增值税发票。2016年9月27日，义乌市产权交易所有限公司与金华义产拍卖有限公司共同发出《2016年第二十一期国有房屋公开招租公告》，公开招租的房屋为义乌市大楼，大楼主楼一幢，地上13层、地下1层，平房1幢（现为配电房）。2016年10月14日，浙江苏宁云商商贸有限公司以8460000元竞得该标。2016年10月21日，浙江金华苏宁云商商贸有限公司汇入金华义产拍卖有限公司7159800元，连同2400000元竞租保证金，共计9559800元。2017年3月13日，浙江苏宁云商商贸有限公司与金华苏宁云商商贸有限公司签订《商辅租赁合同》，将义乌市大楼（大楼主楼一幢，地上13层、地下1层，平房一幢，建筑面积为14909平方米）转租给金华苏宁云商商贸有限公司。2016年12月1日，金华苏宁云商商贸有限公司发出《停用通知》：“因本层商户已经搬离，现暂停使用，请勿进入，后果付（负）！”此后双方，包括各自律师之间就垃圾清运、房屋交接等问题多有函告等交涉。经厚元贵金属公司起诉时的申请要求，法院委托金华鸿文价格评估有限公司，对装饰装修残值及铝合金玻璃窗费用进行评估，金华鸿文价格评估有限公司作出鸿文法鉴【2017】0008号《评估报告书》，其结论是1、装修重置成本价V1为1102855元整，因在计算折旧时，涉案当事人未能就装修的起始时间和何时退出使用的时间达成一致，致使折旧年限T无法计算，因此残值V2需就折旧年限T明确后，套用公�V2=V1（1-T/8）得出；2、铝合金玻璃窗共25套，市场价格为500元/套（材料及人工），得出铝合金玻璃窗费用为12500元整。评估费用为20000元。2017年3月20日，金华苏宁云商商贸有限公司对义乌市第六、七层出租房屋遗留的垃圾进行公证证据保全。2017年4月19日，厚元贵金属公司与金华苏宁云商商贸有限公司授权代表周春花确认了义乌市大楼7层区域共计815平方米租赁物的交接，并出具有《租赁物退还交接单》，确认欠电费22729.36元、欠水费467.46元；已完成该房屋及相关附属设备设施、附属场地等的交还义务。
一审法院认为，金华苏宁云商商贸有限公司系从金华市江浙苏宁家用电器有限公司、金华江浙苏宁云商商贸有限公司继受发展而来，方俊斌与金华苏宁云商商贸有限公司之间2014年12月26日签订的《场地租赁合同》，是基于2011年7月29日金�市江浙苏宁家用电器有限公司与义乌市公共资产管理中心签订的《房屋租赁合同》中对座落于义乌市，主楼1幢，地上15层、地下1层，平房1幢（现为配电房）这一租赁物的权利。交投公司对义乌市的权利，始于2014年8月28日义乌市人民政府的资产划转，与义乌市公共资产管理中心作为甲方（原出租人）、交投公司作为乙方（现出租人）、金华江浙苏宁云商商贸有限公司作为丙方（承租人）共同签订的《关于义乌稠州北路8号花来香大酒店租赁关系调整的三方协议》，则使交投公司有了与金华江浙苏宁云商商贸有限公司《房屋租赁合同》中的权利与义务。厚元贵金属公司对义乌市7层的权利，始于2015年3月30日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司作为甲方（出租方）、方俊斌作为乙方（原承租方）、厚元贵金属公司作为丙方（现承租方）签订的《主体变更三方协议》，则使�元贵金属公司有了第三人方俊斌与金华江浙苏宁云商商贸有限公司所签的《场地租赁合同》中的权利与义务。2015年11月17日，交投公司发给金华江浙苏宁云商商贸有限公司函，表明了金华江浙苏宁云商商贸有限公司没有在2015年8月31日前缴纳2016年度的房屋租金，其原因有降低苏宁义乌稠州北路店租赁费用的要求。那么这一要求初始应当发生在2015年8月31日前，但一直未获交投公司许可，并要求按《房屋租赁合同》第四条的约定交房租（租金应交为15923131元，交付时间是2015年8月31日前）。2015年11月30日交投公司发给金华江浙苏宁云商商贸有限公司《解除合同通知书》，从2015年12月31日金华江浙苏宁云商商贸有限公司向交投公司发出《关于义乌店租金未支付的说明函》上看，金华江浙苏宁云商商贸有限公司已经收到，对于交投公司所主张的内容：金华江浙苏宁云商商贸有限公司未按《房屋租赁合同》第四条的约定在2015年8月31日前支付2016年度的房屋租金，并经2015年11月16日催告仍未履行合同义务，已构成根本违约，解除2011年7月29日签订的《房屋租赁合同》，并在收到本通知书一个月内腾出承租房屋并办理租赁房屋的移交手续。通知于金华江浙苏宁云商商贸有限公司收到之日起生效。金华江浙苏宁云商商贸有限公司2015年12月31日发出的《关于义乌店租金未支付的说明函》，除强调了多次洽谈降租以及外租区退还事宜，分歧较大无法达成一致外，陈述了目前金华江浙苏宁云商商贸有限公司集团总部在对该店进行整体评估，预计会在2016年1月10日给予明确意见，希望给予上述时间的宽限，而2016年1月1日至1月10日期间的租赁费用按照原合同支付，同时也将尽快回复以后的明确方案。这就说明了解除房屋租赁合同并且文件到达就生效的通知书已�收到，从内容上金华江浙苏宁云商商贸有限公司认可了自身存在不履行房屋租赁款的支付义务，经催告后仍未履行的违约行为，同时认可了《房屋租赁合同》的解除，只提出了2016年1月10日前的时间宽限，且2016年1月1日至1月10日期间的租赁费用按照原合同支付的重新建立十天房屋租赁合同的新要约。至此，2011年7月29日的《房屋租赁合同》解除已经在双方之间成就，并在2015年12月31日成为解除节点。2016年3月1日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司作出的《关于苏宁义乌店的情况说明》，也说明了3月1日之前就作出集团评估进行闭店。故在2015年12月31日之后围绕义乌市房屋使用所发生的来往，在民事法律意义上，交投公司与金华江浙苏宁云商商贸有限公司之间存在了房屋使用上的新约定或是金华江浙苏宁云商商贸有限公司在没有另行约定又在原约定解除的情况下占有使用。2016年9月26日，以金华江浙苏宁云商商贸有限公司作为付款人，以交投公司作为收款人的汇款18577000元，说明了双方在该段时间内使用原有租房时产生了不同于原合同约定的费款内容，双方对解除合同后产生的一系列问题进行了一次性的解决。由于2011年7月29日签订的《房屋租赁合同》解除，那么金华江浙苏宁云商商贸有限公司基于上述合同的权利转租给厚元贵金属公司的义乌市房屋第7层区域（建筑面积815平方米）的转租权就已消灭，2014年12月26日签订的《场地租赁合同》也就终止了，除结算《场地租赁合同》的2015年12月31日前的权利义务外，之后围绕义乌市房屋第7层区域使用所发生的关系均已涉及到房屋所有权人或实际管理人。《场地租赁合同》终止的原因是因金华江浙苏宁云商商贸有限公司对2011年7月29日《房屋租赁合同》的违约，导致义乌市房屋第7层区域转租权�消灭，同时依照2014年12月26日《场地租赁合同》，金华江浙苏宁云商商贸有限公司保证有对租赁场地具有出租权，保证承租方完全、合法享有租赁场地的使用权。从过程和结果看，金华江浙苏宁云商商贸有限公司向交投公司要求降租，到交投公司发给金华江浙苏宁云商商贸有限公司《解除合同通知书》，均不是厚元贵金属公司向金华江浙苏宁云商商贸有限公司支付场地租赁费的时间，但已经让厚元贵金属公司看到了转租赁物的瑕疵和消灭，故本案纠纷的违约责任从法律上和合同的约定上均在于金华江浙苏宁云商商贸有限公司。由于2011年7月29日《房屋租赁合同》在2015年12月31日时已解除，那么双方之间的《场地租赁合同》在2015年12月31日就已终止，故无论厚元贵金属公司的诉求、还是金华苏宁云商商贸有限公司的诉求确认《场地租赁合同》及《主体变更三方协议》的�除，依法都不予支持。2016年1月20日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司向厚元贵金属公司发出《苏宁义乌店外租区解除合同及撤场通知函》、《催款函》，是一种2011年7月29日《房屋租赁合同》解除生效后的善后行为，其认为厚元贵金属公司违约的诉求，仅仅是转嫁违约责任，不应被民事法律所许可。金华苏宁云商商贸有限公司的违约事实清楚，故应承担违约责任，厚元贵金属公司要求金华苏宁云商商贸有限公司支付违约金70625元，应予支持。厚元贵金属公司主张的装修残值损失、垃圾清运费和铝合金玻璃窗费用，厚元贵金属公司的装修有《场地租赁合同》约定，而该装修的使用期一般应以合同的租赁期为限（金华鸿文价格评估有限公司的《评估报告书》装修耐用年限为8年），由于金华苏宁云商商贸有限公司的违约，致使厚元贵金属公司无法再进行使用，从而在经济�造成了厚元贵金属公司的损失，金华苏宁云商商贸有限公司理应依法赔偿。金华鸿文价格评估有限公司的《评估报告书》，评估程序合法，依据完备，应予认定。由于厚元贵金属公司在合同期内仅仅依约合法地使用至2015年12月31日止，时间为1年，但双方约定的场地租赁合同期限为7年；那么其装修残值的估价为：重置成本价1102855元×（1-1/7），即945304.29元（精确到分）。铝合金玻璃窗费用以评估结果为标准，认定为12500元。超过2015年12月31日后使用的时间，由于没有新的合同约定，则均为占用时间，其纠纷也为侵权诉讼，已不属本合同诉讼的解决范畴，占用时其权利人也未必是本案的金华苏宁云商商贸有限公司，也有可能是交投公司。合同履行前的垃圾清运费16.5万元，有收条，也有人证，其垃圾清运费16.5万元，应予认定。因厚元贵金属公司场地租赁合同终止后至本�诉讼过程中，已经将厚元贵金属公司租赁期间所产生的垃圾清运完毕，厚元贵金属公司在房屋租赁期前后承担垃圾清运，致金华苏宁云商商贸有限公司再租赁时得利，故应由金华苏宁云商商贸有限公司承担厚元贵金属公司的垃圾清运费16.5万元的损失为宜。场地租赁合同不能履行后，依法金华苏宁云商商贸有限公司应当返还履约保证金62500元、水电费保证金15000元。金华苏宁云商商贸有限公司的反诉请求1，在本诉中已表述清楚。反诉请求2，金华苏宁云商商贸有限公司的诉求不成立，由于金华苏宁云商商贸有限公司与交投公司签订的2011年7月29日《房屋租赁合同》在2015年12月31日解除，租赁房屋返还，即使金华苏宁云商商贸有限公司继续使用，也系是新的约定或不当占有使用（如《关于义乌店租金未支付的说明函》中，2016年1月1日至1月10日期间的租赁费用按照原合同支�）。从《2016年第二十一期国有房屋公开招租公告》、《成交确认书》的证据来看，交投公司已重新招租，所以厚元贵金属公司继续使用义乌市房屋第7层区域均已是不当地占有使用，其主张这一权利的主体已不一定是本案的金华苏宁云商商贸有限公司，故不属于本案的合同诉讼范畴。反诉请求3、4，交投公司发给金华江浙苏宁云商商贸有限公司《解除合同通知书》，明确了解除合同到达生效，即使金华江浙苏宁云商商贸有限公司表示2016年1月1日至1月10日期间的租赁费用按照原合同支付，但也没有证据表明已获交投公司同意。故金华苏宁云商商贸有限公司的诉求，缺乏事实与法律依据，依法不应支持。反诉请求5，与反诉请求2的意见一致。反诉请求6，考虑到厚元贵金属公司自己认可所欠电费22729.36元、欠水费467.46元，故这一诉请，符合情理，也避免了一定程度上的诉讼争议，故可予支持。反诉请求7，2015年3月30日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司（甲方）与方俊斌（乙方即原承租方）、厚元贵金属公司（丙方即现承租方）签订了《主体变更三方协议》，已约定了对变更后丙方在合同期内的各项行为承担无限连带保证责任，故对上述水电费由方俊斌承担连带责任。2016年7月7日，金华江浙苏宁云商商贸有限公司变更登记为目前金华苏宁云商商贸有限公司的名称。所以金华江浙苏宁云商商贸有限公司在本案中发生的权利与义务均由金华苏宁云商商贸有限公司享有和承担。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条第一款第二项、第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十一条、第二百二十七条、第二百二十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判�：一、金华苏宁云商商贸有限公司赔偿江苏厚元贵金属有限公司剩余租赁期内装饰装修残值损失945304.29元、垃圾清理费165000元、铝合金玻璃窗12500元。二、金华苏宁云商商贸有限公司返还江苏厚元贵金属有限公司履约保证金62500元、水电费保证金15000元。三、金华苏宁云商商贸有限公司支付江苏厚元贵金属有限公司违约金70625元。四、江苏厚元贵金属有限公司支付金华苏宁云商商贸有限公司电费22729.36元、水费467.46元。五、方俊斌对江苏厚元贵金属有限公司应支付的电费22729.36元、水费467.46元承担连带清偿责任。上述一至五项判决，于判决生效后十日内履行完毕。六、驳回江苏厚元贵金属有限公司的其它诉讼请求。七、驳回金华苏宁云商商贸有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9718元，由江苏厚元贵金属有限公司负担1598元，由金华苏宁云商商贸有限公司负担8120元；反诉受理费3142元，由金华苏宁云商商贸有限公司负担2952元，由江苏厚元贵金属有限公司负担190元。鉴定费20000元，由江苏厚元贵金属有限公司负担5457元，由金华苏宁云商商贸有限公司负担14543元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，2017年3月13日浙江金华苏宁云商商贸有限公司商贸有限公司与金华苏宁云商商贸有限公司签订《商辅租赁合同》，租赁期限为2016年10月16日至2021年12月31日。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本院对本案的争议焦点确定并评析如下�
一、关于金华苏宁云商商贸有限公司与厚元贵金属公司签订的《场地租赁合同》终止时间认定问题。首先，金华苏宁云商商贸有限公司系基于2011年7月29日金华市江浙苏宁家用电器有限公司与义乌市公共资产管理中心签订的《房屋租赁合同》获得案涉商铺的转租权。其次，因金华苏宁云商商贸有限公司未按合同约定交纳房租，经交投公司发函催告后仍未交纳相关费用，故依据法律规定交投公司有权解除合同。本案中，金华苏宁云商商贸有限公司收到交投公司发出的《解除合同通知书》后，于2015年12月31日回函并未对解除合同提出异议。故《房屋租赁合同》已于2015年12月31日解除。后续金华苏宁云商商贸有限公司与交投公司的函件往来，系对于合同解除的善后处理。金华苏宁云商商贸有限公司上诉主张双方系在继续履行《房屋租赁合同》，与事实不符，本院不予采信。第三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中金华苏宁云商商贸有限公司因《房屋租赁合同》的解除，租赁期限至2015年12月31日即已到期。其与厚元贵金属公司签订的《场地租赁合同》中约定的租赁期限为2015年1月1日至2021年12月31日，超过2015年12月31日的约定应认定为无效。故，一审法院认定关于金华苏宁云商商贸有限公司与厚元贵金属公司签订的《场地租赁合同》于2015年12月31日终止，并无不当。
二、关于违约金的认定问题。《场地租赁合同》在约定的租赁期限前终止的原因，系金华苏宁云商商�有限公司丧失转租权。根据《场地租赁合同》的第十条约定，金华苏宁云商商贸有限公司保证对租赁场地具有出租权，保证厚元贵金属公司完全、合法享有租赁场地的使用权。金华苏宁云商商贸有限公司的违约行为导致《场地租赁合同》提前终止，应根据合同第十二条约定，向厚元贵金属公司支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金。金华苏宁云商商贸有限公司上诉主张《场地租赁合同》系因厚元贵金属公司违约导致解除，与事实不符，本院不予支持。
三、关于厚元贵金属公司场地占有使用费的问题。《场地租赁合同》终止后，厚元贵金属公司仍占有使用租赁场地至2016年12月1日，应当支付相应的占有使用费用。因金华苏宁云商商贸有限公司已经支付交投公司2016年1月1日至2016年8月31日的场地使用相关费用，且其亦根据与浙江金�苏宁云商商贸有限公司商贸有限公司签订《商辅租赁合同》，取得案涉场地自2016年10月16日至2021年12月31日的租赁权。故，本院认为金华苏宁云商商贸有限公司有权向厚元贵金属公司主张2016年1月1日至2016年8月31日及2016年10月16日至2016年12月1日的占有使用费。参照《场地租赁合同》约定的租赁费用，厚元贵金属公司应支付金华苏宁云商商贸有限公司占有使用费223678.08元。
四、关于装修残值损失、垃圾清运费、铝合金玻璃窗费用的认定问题。本院认为应当根据厚元贵金属公司在《场地租赁合同》合同期内使用场地及前述厚元贵金属公司有权向金华苏宁云商商贸有限公司主张权利的期间计算装修残值损失为：重置成本价1102855元×（1-289天/7/365天-1/7），即820559.41元。垃圾清运费用165000元，铝合金玻璃窗12500元。有证人证言及收据为凭证，�华苏宁云商商贸有限公司作为受益人，应当承担该部分费用。
综上所述，金华苏宁云商商贸有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第九十一条第一款第二项、第九十七条、第一百二十一条、第二百二十七条、第二百二十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初17018号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初17018号民事判决第一项、第五项、第六项、第七项及诉讼费负担部分；
三、金华苏宁云商商贸有限公司赔偿江苏厚元贵金属有限公司装饰装修残值损失820559.41元、垃圾清运费用165000元，铝合金玻璃窗12500元；
四、江苏厚元贵金属有限公司支付金华苏宁云商商贸有限公司占有使用费223678.08元；
五、方俊斌对江苏厚元贵金属有限公司应支付给金华苏宁云商商贸有限公司的占有使用费223678.08元、电费22729.36元、水费467.46元承担连带清偿责任。
上述给付内容于本判决生效后十日内履行完毕。
六、驳回江苏厚元贵金属有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回金华苏宁云商商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费9718元，由江苏厚元贵金属有限公司负担2138元，由金华苏宁云商商贸有限公司负担7580元；反诉受理费3142元，由金华苏宁云商商贸有限公司负担2294元，由江苏厚元贵金属有限公司负担848元。鉴定费20000元，由江苏厚元贵金属有限公司负担8000元，金华苏宁云商商贸有限公司负担12000元。二审案件受理费25720元，由金华苏宁云商商贸有限公司负担17046元，由江苏厚元贵金属有限公司负担8674元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 黄良飞
二〇一八年一月二十六日
代书记员 盛 菲