浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6805号
上诉人（原审原告）周涛，男，1963年4月5日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托代理人韩峰明，浙江五勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡聪，男，1987年6月4日出生，住杭州市富阳区。
委托诉讼代理人张少武，浙江恩波律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周华玉，女，1061年10月17日出生，住杭州市富阳区。
原审第三人章欢鑫，男，1987年7月3日出生，汉族，住杭州市富阳区。
上诉人周涛与被上诉人胡聪、周华玉、原审第三人章欢鑫物权保护纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2017）浙0111民初5093号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：涉案房屋系富通公司集资建造。周华玉原系富通公司员工，符合购买涉案房屋的条件，经申请购买涉案房屋后，相应的房屋所有权证和土地使用证分别于2004年12月14日、2005年2月28日登记在周华玉名下。周涛并非富通公司员工，不符合购买涉案房屋的条件。
周涛打印好《情况说明》一份，载明：周华玉与周涛系姐弟关系，说明一：周华玉委托周涛代为保管60000元已于2013年周华玉在秋丰购买联建房时取走，同时周涛给周华玉30000元用于购房，合计90000元整；说明二：涉案房屋是周涛在2003年购买的，全部购房款等是周涛支付的；因该房屋属富通公司集资房，当时周涛与王幸岚协商好挂（借）她的名义，当富通公司通知周涛带身份证等去办理购房手续时，而王幸岚却找不到身份证；此事周华玉知道后说“我也可以买的，反正这么贵的房屋我也买不起，就拿我的身份证去买好了”，故挂（借）周华玉名义；各种手续，三证等全部由周涛办理和保管，周涛实际一直拥有该房屋并使用至今；因该房屋属集资房，当时无法办理房屋产权等过户手续，现国家政策允许办理房屋产权等过户手续，周华玉必须无条件协助（配合）周涛办理该房屋产权等过户手续，但所需费用全部由周涛支付。周华玉在落款处签名及捺印。落款时间为2016年2月4日。2016年3月24日，胡聪、周华玉通过中介公司并在一同与中介公司的人员到涉案房屋中看房后签订《房屋转让合同》一份，约定涉案房屋以830000元的价格由周华玉转让给胡聪，于合同签订之日起3天内一次性支付，款清交房。胡聪支付房款后，次日（即2016年3月25日），涉案房屋的权属已变更登记为胡聪。审理中，周涛称周华玉通过撬锁换锁的方式进入涉案房屋，其于事发后一个月左右（约2015年11月）才知道的，后多次找周华玉进行协商，并曾通过110报案，民警称相应的事情应该由自己协商处理。周华玉认可撬锁换锁的事实，并称于2015年底在双方亲戚家中曾商谈三次，内容包括了要求周涛将其在新疆疗养院的房屋卖给周华玉的事情。2016年11月3日，周涛曾向原审法院提起诉讼要求：1、判令确认胡聪、周华玉签订的房屋转让协议无效；2、判令胡聪返还房屋。审理中，原审法院根据周涛的申请，委托浙江恒信房地产土地评估有限公司对涉案房屋以2016年3月24日为价值时点的市场价值进行了评估，结论为1210000元（单价9311元/平方米）。2017年7月3日，周涛向原审法院提出撤诉申请。当日，原审法院作出（2016）浙0111民初9112号民事裁定予以准许。
周涛在原审中的诉讼请求为：1、确认坐落于杭州市富阳区房屋（富房权证移字第××号，以下简称涉案房屋）归周涛所有；2、判令周华玉将涉案房屋返还给周涛，并将产权过户至周涛名下；3、本案诉讼费由胡聪、周华玉承担。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋登记确权在周华玉名下，从公示公信原则考虑，周华玉作为权利人完全有权自主处分涉案房屋。周涛主张涉案房屋系其以周华玉的名义向富通公司购买，并未提交其与周华玉在购房当初的书面约定，也未提交其房款支付凭证；其虽提交了《情况说明》，确认涉案房屋的“购买及权属”情况，但在双方已确认符合产权过户条件情况下未约定周华玉应在多少时间内无条件协助办理，且从《情况说明》落款日期2016年2月4日与周华玉将涉案房屋转让给胡聪的2016年3月24日时间间隔看，该《情况说明》出具具有明显的不合理之处。即便如周涛所称的其系涉案房屋的真实权利人，根据周涛原审法院与周华玉的陈述，涉案房屋于2015年下半年后由周华玉通过撬锁换锁的方式控制了涉案房屋，胡聪在与周华玉交易时，审核了周华玉提交的涉案房屋的不动产权证书、实地查看了涉案房屋的状态，并已支付了相应的房价，最终在周华玉的协助下办理了权属变更登记手续，尽到了一个善良交易人应尽的注意义务；虽然胡聪、周华玉协商确定的转让总价830000元为经评估后市场价1210000元的68.6%，即不到70%，但最终确定是否构成“明显不合理的低价”尚应结合其他相关因素综合确定，而不仅仅是其中单一的价格因素，因此，周涛提出的胡聪不构成善意取得的主张，理由不能成立，其因此提出的相关诉讼主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条第一款、第十七条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回周涛的诉讼请求。本案受理费15690元，减半收取7845元，保全申请费5000元，合计12845元，由周涛负担。
宣判后，周涛不服，上诉称：一审法院认定部分事实不清和法律适用不当。一、一审法院未认定案涉房屋系上诉人于2003年借用被上诉人周华玉的名义购买的事实。首先，上诉人提交的《情况说明》已明确载明涉案房屋系上诉人周涛借用被上诉人周华玉的名义向富通公司购买。期间，涉案房屋的一直由上诉人对外出租收益，产权证亦是保存在上诉人处。其次，被上诉人周华玉虽提出签名非周华玉本人所为，但在法院释明后仍未向法院申请对该签字的是否为周华玉本人所为进行鉴定，应视为放弃举证，需承担举证不能的不利法律后果。再次，从本案实际情况来看，并不存在一审法院所谓的《情况说明》出具不合理之处。事实上，涉案房屋之所以引发争议，正是因为姐弟矛盾激化所致。由于周华玉名下登记有房产导致其丧失了申请经济适用房的资格，一定程度上造成了被上诉人周华玉的机会损失。2015年被上诉人周华玉曾找上诉人要求进行补偿未果，并在上诉人不知情的情况下，补办了涉案房屋的产权证。之后，上诉人与被上诉人周华玉一直未就补偿事宜谈妥。2016年2月4日上诉人让被上诉人周华玉在《情况说明》上签字确认。第三人事后得知这一情况后，积极“出售”涉案房屋，并于2016年3月24日将涉案房屋过户至被上诉人胡聪名下。二、一审法院认定被上诉人胡聪在涉案房屋交易过程中尽到了善良交易人应尽的注意义务错误。纵观涉案房屋交易，两被上诉人经济并不十分宽裕的情况下，对大额交易，毫无谨慎之义务，有违日常经验法则，且以明显低价购交易涉案房屋，难以推导出被上诉人胡聪取得涉案房屋系善意。根据《物权法》第一百零六条之规定，受让人取得不动产的所有权应同时符合以下三个条件:1、受让人受让该不动产时是善意的;2、以合理的价格转让;3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。(一)被上诉人胡聪在受让不动产时并非善意。购房款的支付上来看。(2016)浙0111民初9112号案件中，被上诉人提交《房屋买卖居间合同》。该合同第三条付款方式约定，第一次签订合同时支付定金10万元;第二次支付33万元;第三次支付40万元。其他:第二次产权过户当日支付。第三次过户后三日内付清。被上诉人胡聪确认合同无效之诉中陈述家中装修资金紧张，故举债买房。然(2016)浙0111民初9112号案件中，被上诉人胡聪举证证明第一期交付的定金是20万元，且不是在合同签订时的中介公司(杭州市丰乐房产经纪有限公司)，而是在周华玉家中。2016年3月25日，被上诉人周华玉第二笔仅收到17万元，而非合同约定的33万元的情况下便将涉案房屋过户至被上诉人胡聪名下。被上诉人周华玉和被上诉人胡聪之间的购房款交付的资金流向颇为蹊跷。被上诉人胡聪通过在中国建设银行富阳支行开设的账号为62×××75向被上诉人周华玉在中国建设银行富阳支行开设的账号15×××31的付款情况为:2016年3月25日支付17万元:2016年3月28日支付15万元;2016年4月1日分别支付16万元和15万元共计31万元。而被上诉人周华玉在中国建设银行富阳支行开设的账号15×××31的取款情况为:2016年3月25日取款17万元;2016年3月28日取款15万元;2016年4月1日取款16万元;2016年4月4日取款15万元。另外，(2016)浙0111民初9112号确认合同无效一案中查明的情况来看，被上诉人胡聪均是通过现金存入账户后转至被上诉人周华玉，而被上诉人周华玉在款项到账后均以取现的方式取走相应款项。且每次交易款项金额来看亦不符合一般寻常百姓交易习惯。同时，上诉人为查明本案事实，于2017年7月6日向一审法院申请调取被上诉人胡聪和周华玉有关涉案购房款交易账户相应款项的存取款凭条，用以查明两被上诉人是否存在同一笔资金重复操作的情况，然一审法院并未调取导致相关事实无法查清。从整个交易及诉讼过程来看，涉案房屋除2016年3月25日过户被上诉人胡聪名下后，被上诉人胡聪并未将涉案房屋的水电表过户。涉案房屋上诉人先后对两上诉人提起二次诉讼，然两上诉人本人均未到庭参加过诉讼，反倒是上诉人本人均到庭参加庭审。(二)被上诉人胡聪并未以合理价格受让。上诉人提交的房产评估报告已证明案涉房屋市场交易价值为121万元。然周华玉与胡聪成交价格为83万元，仅占市场交易价的68.595%。另根据《合同法司法解释》第十九条对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;然案涉房屋交易价格只占市场交易价的68.595%，未达到市场交易价的70%，故被上诉人胡聪未以合理价格受让案涉房屋。综上，一审法院存在事实认定及法律适用的错误。请求二审法院查清事实，依法改判支持上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人胡聪二审答辩称：一、案涉房屋原真正所有人为被上诉人周华玉。二、即使案涉房屋在转卖给胡聪前存在权属纠纷，现胡聪基于善意取得对涉案房屋享有所有权。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人周华玉二审未做答辩。
第三人章欢鑫二审答辩称：《情况说明》签字是我母亲的，但是周涛骗我母亲去银行所签。那时候双方已有纠纷，我母亲在不知情的情况签字，并且我母亲视力也不好。
双方在二审中均未提交证据。
上诉人周涛二审申请法院就胡聪、周华玉、章欢鑫三人在中国建设银行股份有限公司相关存取款、汇款交易明细，用以证明上述款项往来从存到胡聪账户上，再从周华玉的账户取出来，如为同一人操作即可证明交易双方存在恶意串通的行为。对此申请，本院依法予以准许。
经质证，被上诉人胡聪对该部分证据的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明目的不予认可，认为不能达到其证明目的。周华玉及原审第三人章欢鑫亦对真实性、合法性予以确认，对关联性及证明目的不予认可，认为不能达到其证明目的。本院认为，上述存取款凭证等均签署为账户所有人姓名，故无法达到上诉人的举证目的，本院对该部分证据的证明目的不予确认。
本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：虽然根据《情况说明》，周华玉、周涛姐弟就案涉房屋的由来、出资、归属、过户等事实情况进行了约定，但上述约定仅能约束周华玉与周涛，不能约束第三人。而从上诉人周涛在一、二审举证的情形看，其仅能举证证明案涉房屋的成交价明显低于市场价，仅以此不足以认定胡聪对前述事实事先予以了解的情况，难以认定胡聪与周华玉存在串通的事实，亦即无法认定胡聪为非善意第三人，故本院对周涛的主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用15690元，由上诉人周涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 江 中
审判员 周志军审判员韩昱
二〇一八年三月五日
书记员 姚 亦 驰