湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终411号
上诉人（原审原告）湖南聚金汇神投资管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路海东青大厦B座16楼。
法定代表人曾晓成，公司董事长。
委托诉讼代理人王贤南，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）李赐期，男，1977年10月30日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区火车站路***号，现住湖南省长沙市雨花区。
上诉人湖南聚金汇神投资管理有限公司因与被上诉人李赐期合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
湖南聚金汇神投资管理有限公司的上诉请求：请求撤销原审原判，并依法改判。本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决事实不清。1.蔡福安不能代表上诉人，更不能直接代表上诉人做决定，一审法院没有查明事实，仅凭一条短信就认定终止了上诉人与被上诉人的《房屋买卖合同》。2.《房屋买卖合同》约定被上诉人筹集诚意定金600万元存入指定第三方账户，上诉人筹集款项偿还贷款，但被上诉人并没有按照合同约定将定金存入第三方账户。3.涉案时存在租赁户，租赁合同并非与上诉人签订的，上诉人没有租赁合同也很正常，买卖不破租赁。4.存在合作不能禁止买卖，合作方从没有主张过优先购买权，被上诉人也没有任何证据证明合作方提出过优先购买权，然而被上诉人以合作市场会有会被关闭可能，会导致房屋价值缩水为由，拒绝履行合同，理由过于牵强。二、一审法院存在程序严重违法情形。
李赐期答辩认为，一、上诉人辩称原审法院认定事实不清，其称蔡福安不是该公司的法人代表，经我方查实，不正确。蔡福安先生在该案涉及合同签订与取消的期间均为该公司控股股东。故我方通知蔡福安先生终止合同的行为是合法有效的，上诉人所述没有事实依据。二、在一审时我方提交了银行流水，诚意金我方已经筹集完备，但发现交易有重大瑕疵，故取得蔡福安先生的同意下才没有将资金转入约定的第三方账户,且该房产在华融湘江银行处的抵押贷款为2800万元，却急于以2580万元的价格出让给被上诉人，其中存在某种不愿意向购买方披露的原因。三、取消《房屋买卖合同》的原因在于该处房产的交易存在巨大的欺诈行为。四、第一次开庭时，上诉人以时间久远等理由要求补充证据。第二次开庭仍不能补充证据，一审法院才依法当庭宣判。
湖南聚金汇神投资管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告支付违约金619200元（2580万元×0.0004/天×60天）；3、本案的诉讼费由被告承担。
原审查明：2015年6月24日，原告聚金汇神公司（出卖方、甲方）与被告李赐期（买受人、乙方）共同签订一份《房屋买卖合同》，约定：“第一条、房屋基本情况甲方自愿将坐落在株洲市芦淞区堤升街2栋301商业房产出售给乙方，该栋房屋共11楼，房屋用途为商业服务，使用年限到2066年2月11日为止，拟交易房产的建筑面积为1050.98平方米（以产权证登记面积为准），公摊面积为102.03平方米，产权证：株房权证株字第××号，土地证：株国用（2011）第A0714。本合同签订当日，甲方应提供该房产全套产权证件复印件以及平面图的复印件给乙方。第二条、房屋转让价格甲、乙双方经协商，共同确认上述房产的成交价格为人民币贰仟伍佰捌拾万元。……第五条、付款方式1、本合同签订之后，乙方在2015年7月5日之前筹集诚意定金人民币陆佰万元，存入甲乙双方共同认定的第三方刘勇的专门账户，该账户密码为甲乙双方认可人李旭管理，银行卡由刘勇负责保管，该专门账户的开户行由甲方指定。甲方在确认乙方诚意定金到位之后，立即自筹资金，偿还以该房产作为抵押的现有银行贷款，并在三个工作日内办好该房屋抵押的解除手续；2、甲方在解除该商铺相关抵押或质押手续之后，双方在约定时间内办理房屋过户手续。在办理过户过程中产生的缴纳给房产管理部门的税费，经过双方确认之后，可从诚意定金账户直接支出。3、在办理完过户等一切相关手续后两日内乙方将除诚意定金之外的剩余的壹仟玖佰捌拾万元购房款支付给甲方指定账户，并配合李旭将诚意定金账户余款打入甲方指定账户。……第六条、租赁问题1、乙方表明，该房产现有承租方均已放弃了对该房产的优先购买权。2、该房产系甲方于2011年3月23日从湖南凯银房地产开发有限公司购买，湖南凯银房地产开发有限公司于2009年6月12日将房产（三楼），联合属于伍燕娥所有的一、二楼房产一起与湖南大江房地产开发股份有限公司合作开发“华美市场”，合作期间为2009年8月1日至2019年7月31日，合作期间，一二楼的招商净利润伍燕娥占70%，湖南大江房地产开发股份有限公司占30%，三楼的招商净利润甲方占70%，湖南大江房地产开发股份有限公司占30%。上述情况为该房产现行的租赁情况，过户之后到2019年7月31日止，乙方可以享有的租金收益情况，具体见大江房地产所提供的财务报表，乙方有权派人参与华美市场的经营管理工作。3、经甲乙双方商议，甲方承诺即日起至2019年7月31日，乙方可以收取的租赁收入不低于人民币每年六十万元。因现有租赁收入暂不明确，甲方同意乙方在交易总房款内暂扣人民币二百四十万元整，至甲方提供与上述三方所签订的新的甲方协议止。……第七条、违约责任本协议签订后，甲、乙双方如有反悔的，须承担违约责任。乙方反悔的，甲方不退付其诚意定金；甲方反悔的，甲方应双倍偿还乙方诚意定金。甲、乙双方任何一方不按期办理付款手续、过户手续的，或者不按合同约定时间提供文件、资料、证件等致使本合同无法按期履行的，每延迟一日，应该按照合同约定成交总金额的万分之四向另一方支付违约金，迟延超过60日，另一方有权解除合同。……”另查明，株洲市芦淞区堤升街2栋301房屋登记的所有权人为原告，产权来源：购买，权利范围为：301（1050.98平方），2011年4月21日办理了最高额抵押登记（抵押权证1000195948），抵押权人为华融湘江银行股份有限公司株洲芦淞支行，抵押人与债务人均为原告，最高债权额为2800万元，债权确定期间为2011年4月21日至2022年4月20日。原告在庭审中提出其已经口头向抵押权人告知房屋即将出卖给被告，但未向原审法院提交抵押权人表示同意的相关证据。还查明，原告在庭审中陈述称，涉案房屋在原告购买前就已经由湖南凯银房地产开发有限公司、伍燕娥、湖南大江房地产开发股份有限公司三方一起合作开发华美市场，并签订了三方合作协议，在与被告签订上述合同后，未重新签订合作协议，原告至今也未向原审法院提交上述协议；涉案房屋在与被告签订购房合同时已经出租，承租人有十几家，原告手中没有租赁合同；原告称其承租人已经口头表示没有能力购买涉案房屋。又查明，原告方具体负责与被告协商房屋买卖事宜的代表为蔡福安，被告与蔡福安的短信记录中显示，2015年7月份，被告向蔡福安询问凯银和大江房地产的合作开发合同是不是有什么特殊约定，大江房地产公司及租户不赞同被告购买涉案房屋，要求原告提供合同复印件给被告，蔡福安回复“没有啊，我上班找找看。”；之后，被告要求原告尽快和大江房地产协商好，更改合作开发合同的签约主体，蔡福安表示“我去协调”，2015年9月5日，被告向蔡福安短信告知“蔡总，株洲房产交易存在太大风险，我们贷款资料都做好了，你们一直没能解决问题，我经过慎重考虑，决定终止合同，请理解！”，蔡福安回复“好”。原告在庭审中对于被告已经通过短信方式告知原告终止合同的事实无异议。
原审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议的焦点为：一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否已经解除；二、被告是否构成违约及是否需要向原告支付违约金。现评议如下：
一、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否已经解除问题。原、被告双方于2015年6月24日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同成立生效。但2015年9月5日，被告以短信方式通知原告因交易存在太大风险，决定终止合同，原告表示收到该短信，并予以同意，之后双方也未实际履行合同，因此原审法院认为双方的合同已经于2015年9月5日因双方协商一致而实际解除。
二、被告是否构成违约及是否需要向原告支付违约金问题。本案，涉案房屋存在抵押、租赁、合作开发的情形，原告虽在与被告签订合同时，在合同条款中进行了告知，但一直未举证证明其出售房屋给被告的行为已经经过抵押权人同意；原告也未提供租赁合同，未举证证明承租人已经明确放弃优先购买权；且该房屋已由湖南凯银房地产开发有限公司、伍燕娥、湖南大江房地产开发股份有限公司三方合作开发华美市场，在被告一再要求原告提供三方合作协议、租赁协议的情况下仍未提供，被告经与承租人、市场方沟通了解后，发现交易存在风险，可能导致其不能实现合同目的，由此决定解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案，原告拒绝提供与合同有关的租赁协议、合作协议，至今也未提供抵押权人同意出售房屋的相关证据，致使被告不能充分了解原告在涉案房屋上已设定的各项负担及义务，无法明确其购买房屋后能否充分享有直接支配和排他的权利，因原告的行为导致被告认为其购房涉案房屋的合同目的不能实现，进而提出解除合同，符合法律规定，被告的行为不构成违约，因此无需承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，原审判决：驳回原告湖南聚金汇神投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9992元，减半收取4996元，由原告湖南聚金汇神投资管理有限公司负担。
二审中各方没有提交新的证据。
对一审法院采信的证据和认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系合同纠纷。二审中双方争议焦点为：1.本案中蔡福安的行为是否能代表上诉人公司；2.本案合同解除后被上诉人是否应承担违约责任和违约金及一审是否程序违法。现作如下分析认定：
一、本案中，蔡福安签订本案合同时系上诉人公司的大股东，同时是上诉人公司洽谈涉案房屋具体负责人，故蔡福安在洽谈本案合同相关事宜的行为应代表上诉人公司，故蔡福安收到了被上诉人终止合同的短信后表示同意的行为亦为公司行为，合法有效。故一审认定正确，应予维持。上诉人认为蔡福安不能代表公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于被上诉人在解除合同后是否应承担违约责任及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中被上诉人发现本案的房产存在抵押、租赁及合作等复杂情形，且在双方进行协商后仍未得到上诉人一方的妥当处理，有可能影响交易进行，实现不了合同目的，从而提出解除合同，并得到上诉人方的同意回复，本案合同已经解除，符合法律规定，被上诉人依法不应承担相关的违约责任及违约金。一审认定正确，二审应予维持。上诉人认为其与被上诉人解除合同后被上诉人就应承担违约责任及违约金的上诉理由与法律规定不符，不能成立，本院不予采纳。
另，上诉人还认为一审存在程序违法的情形，经本院审查，一审在当庭宣判后未及时将判决书按照当事人告知的方式邮寄给当事人，程序上存在瑕疵，但并未影响到本案的实体处理结果，故该案应予以维持。
综上，一审法院认定事实清楚，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9992元，由上诉人湖南聚金汇神投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘艳辉
审 判 员 赵庆华
审 判 员 阳桂凤
二〇一八年三月二十七日
法官助理 曾 莉
书 记 员 凌宇婷