湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0502民初1965号原告：赵爱勇，女，1975年12月6日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。委托代理人：韩芳，浙江泰杭律师事务所律师。被告：李仁富，男，1970年1月2日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。第三人：赵志刚，男，1972年4月28日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。原告赵爱勇与被告李仁富、第三人赵志刚房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年4月5日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由代理审判员徐军适用简易程序于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告赵爱勇的委托代理人韩芳，被告李仁富，第三人赵志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱勇起诉称：原告与第三人赵志刚原系夫妻关系，双方于2012年8月22日办理离婚登记手续。在双方婚姻关系存续期间，赵志刚出面向被告李仁富购买位于吴兴区房屋，并于2009年7月4日签订《房屋转让协议》一份，约定房屋总价款为25万元，因该房屋为拆迁安置房，在被告取得该房屋“三证”后一个月内办理房屋过户手续，如果因为被告原因导致房屋无法过户的，则向原告即赵志刚支付违约金5万元整。合同签订后，赵志刚向被告交付了购房款23万元，并取得了该房屋的钥匙。2012年8月22日，原告与赵志刚协议离婚，约定位于房屋归赵志刚所有，位于民盛花园96幢404室房屋归原告所有。因民盛花园房屋当时未办理房产证，该套房屋之分割约定未能在吴兴区婚姻登记处办理离婚手续时提供且备案的《离婚协议书》中载明，而是自行书面约定。2015年年初，原告得知该房屋房产证发放，多次催促李仁富办理房屋过户手续，但未果。之后原告以李仁富、赵志刚为被告向吴兴区法院提起诉讼，要求确认民盛花园房屋归原告所有，诉讼过程中发现该套房屋的所有权人并非被告李仁富，李仁富系无权处分。原告认为，双方在婚姻存续期间用于购买民盛花园房屋的款项属于夫妻共同财产，双发已经达成协议，该套房屋归原告所有；现因被告原因导致房屋无法过户，理应向原告返还已支付房款并支付违约金。故请求法院判令：一、被告李仁富偿还原告购房款230000元；二、被告李仁富支付原告违约金50000元；三、本案诉讼费由被告方承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为“解除李仁富与赵志刚之间于20119年7月4日签订的《房屋转让协议》”。原告赵爱勇为证明其主张向本院提交了以下证据材料：证据1：赵志刚与李仁富于2009年7月日签订的《房屋转让协议》，证明2009年7月4日，赵志刚向李仁富购买位于湖州市吴兴区房屋，合同总价为25万元，合同还约定湖州市凤凰开发区将“三证”发给李仁富后一个月内，李仁富将房屋过户给赵志刚，费用由李仁富支付，如因李仁富原因不能办理过户手续，则李仁富应承担总房款40%的违约金的事实。证据2：李仁富出具给赵志刚的《收条》两份，证明赵志刚、赵爱勇分别于2009年7月25日、8月24日向李仁富支付购房款合计23万元的事实。证据3：原告与第三人之间于2012年8月22日签订的《离婚协议书》两份及离婚证，证明2012年8月22日，原告于第三人赵志刚因感情破裂而协议离婚，离婚时双方确定将涉案房屋归原告所有的事实。证据4：涉案位于吴兴区房屋的产权证基本协议，证明李仁富并非涉案房屋所有权人的事实。被告李仁富答辩称：对原告陈述的事实不清楚，被告将涉案位于民盛花园96幢404室房屋转让给第三人赵志刚属实，已收到赵志刚转让款23万元。不同意原告要求解除其与赵志刚之间的房屋转让协议的主张，被告并不认识原告，本案买卖合同关系的相对方为赵志刚，而非原告，被告与第三人之间房屋买卖合同合法有效。被告未向本院提交证据材料。第三人赵志刚陈述称：第三人与被告之间的房屋买卖合同合法有效，该合同项下的房屋是属于原告与第三人之前婚生子的，原告仅享有使用权，而不具有所有权，故不同意原告要求解除房屋买卖合同的主张。第三人赵志刚为证明其主张向本院提交了以下证据材料：证据1：离婚协议书草稿，证明双方协议离婚时仅约定涉案房屋归原告居住，而非归原告所有的事实。证据2：案外人赵许培书写的一份信，证明涉案房屋应归属于原告与第三人婚生子的事实。对原告赵爱勇提交的证据1和证据2，被告李仁富经质证均无异议，第三人赵志刚经质证无异议，本院审核后认为该两份证据符合有效证据的要件，对该两份证据的证明效力予以确认。对原告赵爱勇提交的证据3，被告李仁富经质证认为对该份证据并无清楚，第三人赵志刚经质证认为对其中离婚证和在湖州市民政局签订的离婚协议书没有异议，对另一份离婚协议书有异议，该份离婚协议书的“见证人”是后加的，离婚协议第三条不是“归赵爱勇”，而应该是“归赵爱勇住”。本院审核后认为该份证据符合有效证据的要件，对该三份证据的证明效力予以确认。对原告赵爱勇提交的证据4，被告李仁富经质证无异议，第三人赵志刚经质证认为不清楚，本院审核后认为该份证据能够证明原告的主张，对该份证据的证明效力予以认定。对第三人提交的证据1，原告经质证认为对证据的三性均有异议，该协议书草稿未经双方签字确认，无法证明第三人的主张。被告经质证认为对该份证据不清楚。本院审核后认为该份证据未经原告与第三人双方签字确认，对该份证据的证明效力不予认定。对第三人提交的证据2，原告经质证认为该份证据不符合证据的形式要件，不能作为有效证据。被告经质证认为对该份证据不清楚。本院审核后认为该份证据不能单独证明第三人的主张，对该份证据的证明效力不予认定。经审理查明：原告赵爱勇与第三人赵志刚原系夫妻关系，婚后于2000年3月31日生育一子赵许培，后因夫妻感情破裂双方于2012年8月22日协议离婚并办理了离婚登记手续。在双方婚姻关系存续期间，第三人赵志刚于2009年7月4日与被告李仁富签订《房屋转让协议》一份，协议约定赵志刚向李仁富购买位于湖州市吴兴区房屋，建筑面积75平方米，车库8平方米，转让价格为3330元/平方米，房屋总价款为25万元，付款方式为2009年7月4日付6万元，月底前9万元，其余搬家前付清。房屋过户约定为湖州市凤凰开发区将“三证”发给李仁富后一个月内，李仁富将房屋过户给赵志刚，费用由李仁富支付，如因李仁富原因不能办理过户手续，则李仁富应承担总房款40%的违约责任。合同签订后，赵志刚向被告交付了购房款合计23万元，并取得了该房屋的钥匙。2012年8月22日，因夫妻感情破裂，原告赵爱勇与赵志刚协议离婚，协议约定位于湖州市吴兴区房屋归赵志刚所有，位于吴兴区房屋归原告。现原告以被告未能按约履行房屋过户义务为由，要求解除被告于第三人签订的《房屋转让协议》，并要求返还已付购房款及赔偿违约金，诉至本院。另查明：涉案坐落于湖州市吴兴区房屋系拆迁安置房，2014年12月10日房屋产权登记在案外人赵建华、张燕名下。2016年5月24日，该房屋过户登记至案外人潘杰名下。本院认为：原告赵爱勇与第三人赵志刚之间的《离婚协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。第三人赵志刚在与原告赵爱勇婚姻关系存续期间向被告李仁富购买位于湖州市吴兴区房屋，合同签订时涉案房屋并未办理房屋产权登记手续，合同签订后涉案房屋也未过户登记至原告及第三人名下，故根据不动产物权登记生效主义，原告及第三人并未取得涉案房屋的所有权，仅取得得以向被告主张合同项下权利的债权。再根据原告与第三人之间的《离婚协议书》之约定，可以认定第三人赵志刚将其与被告李仁富之间《房屋转让协议》项下的合同权利义务以离婚协议的方式全部转让（分割）给了原告赵爱勇，故赵爱勇依法取得向被告李仁富主张合同权利的主体资格。关于第三人赵志刚与被告李仁富之间《房屋转让协议》效力认定问题。该协议项下的房屋为拆迁安置房，合同签订时尚未办理产权证，直至2014年12月10日房屋产权登记在案外人赵建华、张燕名下。对该节事实被告李仁富庭审中陈述系已向案外人赵建华购买该房屋，故李仁富为该房屋的实际所有权人。庭审后本院多次联系赵建华，但未能予以核实。在诉讼过程中，赵建华、张燕于2016年5月24日将涉案房屋过户登记至案外人潘杰名下。综上，李仁富未能在合同签订后取得涉案房屋的所有权，也未举证证明房屋所有权人对李仁富的处分行为进行追认，故本院认定第三人赵志刚与被告李仁富之间《房屋转让协议》无效。对原告要求李仁富返还已付购房款23万元的主张，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张被告李仁富支付违约金的主张，本院认为原告和第三人在购房房屋前未尽到审慎的审查义务，购买房屋后因原告和第三人之间的纠纷导致未能及时向李仁富主张过户登记（庭审中第三人仍未要求李仁富办理过户登记手续），对造成合同无效具有较大过错，故对原告的该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告李仁富于本判决生效之日起十日内支付原告赵爱勇购房款23万元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5500元，减半收取2750元，由原告赵爱勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员  徐军二〇一七年三月十五日书 记 员  张洁?????5?