河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终3114号上诉人（一审被告）兰考县金泰房地产开发有限公司。住所地兰考县团结路中段九龙宾馆*楼。组织机构代码66340813-8。法定代表人李建华，总经理。委托诉讼代理人王思民，系公司法律顾问。代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）张巧巧，女，1987年12月5日生，汉族，住河南省兰考县。张巧巧为与兰考县金泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2017年2月17日向兰考县人民法院提起诉讼，请求判令：1、继续履行商品房买卖合同，交付合格房屋；2、支付自2014年11月1日起至交付符合合同约定的房屋止的违约金，暂计66492.8元（暂从2014年11月1日至2017年2月10日）；3、退还天然气配套费2880元等。2017年9月4日，兰考县人民法院作出（2017）豫0225民初970号民事判决，兰考县金泰房地产开发有限公司对判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审审理查明：原告张巧巧与被告兰考县金泰房地产开发有限公司于2013年10月8日签订的祥龙佳苑商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买祥龙佳苑第9幢2单元7层东号房，建筑面积141.45平方米，总价款399596元。合同第8条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……合同第9条约定，除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第11条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时双方所签订的商品房买卖合同还有四个附件。其中附件四系商品房买卖合同补充条款。该补充条款第5条规定，双方对购房合同中的相关事项说明如下，……2、商品房经验收合格，指的是建设单位、施工单位、设计单位和监理单位四方验收合格……；……第8条规定，买受人在办理接收手续前，应当交清天然气开通费、有线电视初装费，其他工本费据实结算，上述款项未包括在总房价中。因买受人没有按时足额交付上述款项的责任由买受人承担，相关期限顺延。另查明，合同签订后，原告依照合同约定付清了房款。被告未能依照合同约定在2014年10月31日前向原告交付符合双方约定条件的房屋。2015年7月2日，原告向被告交纳了天然气初装费。2015年7月14日向兰考县物业管理中心交纳了住房专项维修资金并接收了房屋。还查明，2014年11月6日，被告作为建设单位与监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位在祥龙佳苑9号楼的工程质量竣工验收记录上签字盖章确认:兰考祥龙佳苑9号楼分部工程、质量控制资料核查、安全和主要使用功能核查及抽查结果、观感质量验收均为符合要求；综合验收结论为合格。以上事实有当事人陈述、祥龙佳苑商品房买卖合同、工程质量竣工验收记录、天然气初装费收据、住房专项维修资金交款单、购房票据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，原被告双方签订的祥龙佳苑商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。1、关于被告辩称根据兰政〔2014〕20号文件规定，未交纳住宅专项维修资金不能将房屋交付买受人、其不应该支付违约金的问题。因双方在商品房买卖合同中对此费用何时交纳并无明确约定，对被告的此项辩称不予采信；2、关于被告交房期限是否存在顺延问题。双方虽然约定了因高温降雨等恶劣天气无法正常施工可以顺延交房，但被告并未提供证据证明确实存在恶劣天气影响其履行交房义务，对被告辩称应予以延期交房的意见也不予采信；3、关于天然气配套费是否退还问题。原被告双方已经在合同中明确约定天然气开通费单独收取，不计入总房价，故对原告要求被告退还天然气初装费的诉讼请求不予支持；4、关于逾期交房违约金问题。原告认可已于2015年7月14日接收了房屋，本院以该日为实际交付时间。故被告违约逾期交房天数从2014年11月1日起算，至2015年7月14日，共255天，被告应承担的违约金应为20379元（399596元×0.02%×255天，保留整数）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、被告兰考县金泰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付原告张巧巧逾期交房违约金20379元；二、驳回原告张巧巧的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取768元，被告兰考县金泰房地产开发有限公司负担155元，原告张巧巧负担613元。兰考县金泰房地产开发有限公司上诉称：1、上诉人与被上诉人在合同补充条款中对住宅专项基金的缴存、管理、使用等，明确约定按当地政府的规定办理。而根据兰政（2014）20号文件的规定，未交存首期住宅专项维修基金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。因此，被上诉人不缴纳住宅专项维修基金，上诉人不交房构不成违约；2、一审仅注意到了合同条款，完全忽视了合同补充条款，而高温降雨天气是双方约定顺延交房的情形，一审中上诉人提供的证据表明，合同期间高温天气57天，降雨100天，顺延期限应为157天；3、虽然双方合同约定为书面通知交房，实际履行过程中上诉人为电话通知。而被上诉人已经对房屋进行了装修并实际入住，充分说明上诉人已经通知到了被上诉人，属于双方对通知方式的变更。因此，一审将实际收房日期作为通知收房日期显然不当，不能作为延期交房的证据计算违约责任。综上，上诉人在被上诉人缴纳了住房专项维修基金后，上诉人就向其交付了房屋构不成违约。请求撤销一审判决，依法改判。张巧巧答辩称：1、虽然合同约定了住宅专项维修基金按照政府规定缴纳，但并未约定何时缴纳、如何缴纳。实际情况是答辩人接到被答辩人的通知后，就去进行了缴纳，且当时已经超过了约定交房期限。另外，维修基金系房屋建成之后进行维修的资金，不影响房屋的竣工日期，且政府的文件作为业主也不知情，不能作为延期交房的理由；2、合同虽然约定因高温降雨等恶劣天气无法正常施工可以顺延交房，但被答辩人并没有按照合同约定提前30日通知答辩人，其也没有证据证明存在因恶劣天气影响施工的情形，事实上也均为正常自然气候。因此，被答辩人以高温降雨天气原因应当顺延交房的理由不能成立；3、被答辩人没有按照约定书面通知答辩人办理交房手续，没有签署交接单，也没有向答辩人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且至今未办理房屋产权证。综上，被答辩人严重违约，答辩人多年积蓄购买房产不能办理产权证，为了维护答辩人的合法权益，请求驳回其上诉，维持一审判决。二审审理查明事实与一审一致。本院认为：上诉人与被上诉人虽然约定专项维修基金的缴存、管理、使用、续筹备等按照当地政府的规定办理，但未约定未及时缴纳专项维修基金作为延期交房的条件。且上诉人也没有提供证据证明系因被上诉人未及时缴纳专项维修基金，导致其逾期交房。从五方验收的时间看为2014年11月6日，显然也晚于双方约定的交房时间。另外，上诉人也未能提供通知被上诉人交接房屋的相关证据，因此，对于上诉人以未缴纳专项维修基金，不交房构不成违约的理由与事实不符，本院不予采纳。关于上诉人称高温降雨应顺延交房期限问题。双方虽然约定了因高温降雨等恶劣天气无法正常施工可以顺延交房，由于上诉人未提供证据证明确实存在恶劣天气影响其履行交房义务的情形，一审对于其辩称应予延期交房的意见未予采信并无不当。综上，一审以被上诉人自认的接收房屋的时间作为交付房屋时间计付违约金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持，对于上诉人的上诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费309元，由上诉人兰考县金泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李佩生审判员  刘庆龙审判员  王 岩二〇一七年十一月一日书记员  吕开心