贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0201民初61号原告：张德学，男，1944年4月15日出生，彝族，住六盘水市钟山区，身份证码520201194404150054。委托诉讼代理人：牟林，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号15202198410659279。被告：六盘水坤园房地产开发有限公司(以下简称坤园公司)，住所地六盘水市钟山区东风路2号，组织机构代码70965090-8。法定代表人：赵祥。委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号15202201110454815。第三人：六盘水泰华房地产开发有限公司（以下简称泰华公司），住所地六盘水市钟山区凤凰路6号，组织机构代码73095591-7。法定代表人：代刚。委托诉讼代理人：朱伟军，系贵州济元律师事务所律师，执业证号15202199810563757。第三人：朱绍坤（其他自然情况不详）。第三人：王守磊，男，汉族，1953年3月4日出生，住址：贵州省六盘水市钟山区。第三人：肖永奎，男，汉族，1965年4月6日出生，住址：贵州省六盘水市钟山区。第三人：六盘水荣祥酒业有限公司，住所地：钟山区明湖路70号，注册号：5202002210772（4-1）。法定代表人：高荣祥，系该公司经理。原告张德学与被告六盘水坤园房地产开发有限公司、第三人六盘水泰华房地产开发有限公司、朱绍坤、王守磊、肖永奎、六盘水荣祥酒业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张德学的诉讼代理人牟林，被告六盘水坤园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈律，第三人六盘水泰华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱伟军、第三人六盘水荣祥酒业有限公司法定代表人高荣祥到庭参加诉讼，第三人朱绍坤、王守磊、肖永奎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张德学向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即将位于明湖路与凉都大道交汇处金碧湾11号、12号门面交付给原告，并为原告办理相关产权证件交付给原告，门面价值1200000元；2.判决被告支付原告过渡租金40000元（计算至2017年1月1日），2017年1月2日后的过渡租金仍然每年10000元计算支付；3.判决被告支付原告违约1000000元；上述诉请合计2230000元；4.判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2008年3月6日与被告坤园公司签订《联合建房合同》约定：原告将位于明湖路与凉都大道交汇处自己名下土地、房产提供给被告联合建房，由被告负责办理土地、规划等相关建房手续，并出资进行设计施工修建综合楼，建房时间从2008年1月1日开始计算，工期为两年半，房屋分成方式为：被告重新规划设计建成新房后，被告按原告原有门面个数门面开间和指定位置将一层门面贰个分给原告，具体位置为从凉都大道与明湖路交汇处由东往西第11、12号门面，面积62.42平方米，二楼分给与一楼上下对应的商铺面积62.42平方米。过渡租金为被告按原告原有门面，每个门面5000元/年，两个门面每年过渡租金为10000元。如有一方不履行以上条款将承担守约方由此造成的全部经济损失，并支付违约金1000000元。现被告房屋已于2013年建成并交付给其他人，但至今未向原告交付，也未办理相关产权证书，原告多次找被告协商未果。在建房过程中，被告坤园公司将持有的联合建房的土地与第三人泰华公司共同作为金碧湾项目用地。第三人泰华公司因此于2010年12月20日取得了钟山区发展和改革局钟发函（2010）57号备案通知，获得了泰华·金碧湾1#2#3#等项目的开发权。因此特请求人民法院支持原告的前述诉讼请求。原告张德学在举证期限内向本院提交以下证据：身份证复印件1份，用于证明原告的自然情况；2.2008年3月6日《联合建房合同》1份，用于证明原告将其所有的土地交由坤园房开建房，在房屋建成后分给原告两个门面并约定了过渡期间的过渡金支付等义务，并以简图的方式约定了原告应分门面的编号及位置；3.1997年临时门面规划图、2011年规划局的宗地图、2017年1月2日现场测量图纸各1份，用于证明金碧湾项目就是使用了原来临时门面所确定的土地，包括原告及邓家辉等人所提供的土地，实际是在金碧湾项目所涉的1号楼或2号楼范围；4.1997年10月21日临时建设工程规划许可证1份，用于证明原告提供与坤园联合建房的土地是取得了相关部门批准，并且修建了当时的临时门面；5.泰华公司的营业执照、组织代码证1份，用于证明泰华公司主体资格适格；6.市国土用籍第20100104号土地使用权证1份，用于证明土地使用权人为泰华房地产开发有限公司；7.市城乡规划局市规议（工）字（2011）14号会议纪要1份，用于证明市规划局同意泰华房开开发金碧湾1号、2号楼项目，重新核发建设工程许可证；8.钟发改函（2010）57号备案通知1份，用于证明泰华金碧湾1、2、3号项目已获得钟山区发改局的基本建设投资项目的备案；9.2011年6月17日六盘市城乡规划局核发的建设工程规划许可证1份，用于证明金碧湾项目已获得规划许可，规划许可证明确的是金碧湾的1、2号楼；10、照片4张，用于证明争议标的物所在位置及建成状况；11、南明综合大楼土地来源的证据1份（34页），用于证明三原告所获得的原南明综合大楼土地来源及修建的批准手续是获得了相关部门的批准，原告提供与坤园公司签订合同以后应当分配的门面在第三人荣祥酒业有限公司的范围内。被告六盘水坤园房地产开发有限公司辩称，原告确实以我公司签订有联合建房合同，但该合同因各种原因至今没有将合同约定的房屋的面积交付原告使用是事实，因该楼盘开发时，开发的主体是六盘水泰华房地产开发有限公司，且交付给原告的房屋系在该楼盘中是三号楼，三号楼在开发建设时并未办理规划施工等相关合法手续，仅有国有土地使用证，因此我公司不是开发主体，未取得该土地的开发权，不能为原告办理房屋的产权及交付。被告六盘水坤园房地产开发有限公司在举证期限内向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码各1份，用于证明我公司的诉讼主体资格。第三人六盘水泰华房地产开发有限公司辩称，原告没有与我公司签订任何合同，原告所诉的联合建房合同与我方无关，我公司不是本案适格主体，请求依支驳回原告诉请，本案朱绍坤应参加诉讼，因坤园房开实际控制人朱绍坤因资质不够，借用我公司资质修建金碧湾项目，在项目开发过程中，我公司从未参与该项目的开发和管理，完全是朱绍坤和坤园房开开发，故原告要求的房屋及要求的赔偿应由朱绍坤和坤园房开承担责任。第三人六盘水泰华房地产开发有限公司在举证期限内向本完提交以下证据：1、2016年2月5日承诺书，用于证明原告与被告坤园公司的建房纠纷与我方没有关系，金碧湾项目是朱绍坤个人开发的，我方仅是借用资质给朱绍坤。第三人六盘水荣祥酒业有限公司辩称，他们的纠纷与我没有任何关系。第三人六盘水荣祥酒业有限公司在举证期限内向本院提交以下证据：1、荣祥酒业有限公司的土地使用证、《联合建房协议》、请示报告各1份，用于证明我和泰华房开联合建房的依据。请示报告证明他方已经将房屋交付我们使用及装修。第三人朱绍坤、王守磊、肖永奎未到庭无辩称，在举证期限内未提交证据。本院依职权调取以下证据：1、六盘水市电大松坪村南明综合大楼的土地地籍资料，该证据显示六盘水市电大松坪村南明综合大楼的土地原始的所有人××村并且是通过出让取得；2、2016年黔02**民初4009号案件中两份土地使用证分别为市土国用籍地20100104号以及20090201号、同时还有两份土地地籍资料，该证据显示市土国用籍地20100104号土地使用证是由市土国用籍20010588土地使用者为王守磊、王礼、龙海军、王村所持有的土地变更而来；20090201号土地使用证是由市土国用籍地20011207号土地使用证为六盘水荣祥酒业有限公司所持有土地变更而来；3、建字第520000201101024建设工程规划许可证情况说明份以及规划许可图2份、六盘水市城乡规划局市规批（工）[2011]11号文件，该证据显示六盘水泰华房地产开发有限公司项目名称为泰华·金碧湾1号2号楼总建筑面积22636.13平方，其中显示原发《建设工程许可证附件》（20100020号收回作废）；4、情况说明1份，该说明显示原告方庭中向本院提交的临时建设工程规划许可证（97）号第22号该证发证的时间为1997年10月31日因是临时档案，因此六盘水市城乡规划局无法调取原始档案；5、商品房项目销售一揽表1份，该表显示泰华·金碧湾1、2号楼部分房屋已经办理了预售许可证；6、照片3组，该照片显示涉案的泰华·金碧湾1、2、3号楼的现状，以及现有的门面相关情况。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告张德学提交的1997年临时门面规划图、2011年规划局的宗地图、2017年1月2日现场测量图纸，根据本院依职权调取的六盘水市电大松坪村南明综合大楼的土地地籍资料、市土国用籍地（20100104）土地使用证及土地地籍资料、市土国用籍地（20090201）土地使用证及土地地籍资料、建字第520000201101024建设工程规划许可证及规划许可图显示，位于钟山区明湖路的泰华金碧湾1、2楼所涉土地是由第三人六盘水荣祥酒业及第三人王守磊、案外人王礼、龙海军、王村所持土地变更而来，因此上述证据达不到其证明目的，本院不予认定；对原告张德学提交4张照片，能客观反映涉案房屋目前状态，故予以认定；对原告张德学提交的南明综合大楼土地来源，能反映南明综合大楼经申请以出让方式获得土地使用权，故对该事实予以认定。对第三人泰华公司提交的2016年2月5日承诺书，从承诺内容上看仅反映第三人朱绍坤合作修建情况，因此达不到第三人证明目的，故不予以认定。对本院依职权调取的市土国用籍地（20100104）土地使用证及土地地籍资料，能证明第三人泰华公司所享有的位于钟山××××路面积为1190.4平方米的土地使用权是由第三人王守磊、案外人王礼、龙海军、王村的土地使用权变更而来的，故对该事实予以认定。通过以上对证据的分析及认定，本院认定如下事实：根据钟经土请字（1994）第6号文件、黔府发（1992）77号和市府（1992）85号文件精神，钟山区经济区管理委员会同意将凤凰乡松坪四组中等旱地835.2平方米土地征为国有，协议出让给松坪村作南明综合大楼项目用地。1994年12月31日，贵州省六盘水市钟山经济开发区管委会与松坪村（南明综合大楼）签订《国有土地使用权出让合同》。1995年12月7日，六盘水市土地管理局钟山经济开发区分局颁发了证号为六盘水市钟山区经济开发区（1995）建许字自第55号南明综合大楼建设用地批准书，此后张德学、邓家辉等出资入股修建南明综合大楼，后因该大楼未建成，1997年10月31日，经六盘水市规划管理局颁发临时建设工程规划许可证，允许张德学、邓家辉、王守磊、王守玉、王守书、王家卫在南明综合大楼建设用地上建设临时门面。2008年3月6日，张德学(乙方)与六盘水坤圆房地产开发公司（甲方）签订《联合建房合同》，合同主要约定：乙方将位于明湖路与凉都大道交汇口处自己名下的一楼门面及二楼住房提供给甲方，由甲方负责办理土地使用证、规划许可证，并出资进行设计施工修建综合楼；乙方提供现有一楼门面和二楼，甲方重新规划设计建成新房后，甲方按乙方原有门面个数门面开间将一层门面贰个共计62.42㎡、二层框架按一楼相应位置62.42㎡分给乙方，二楼今后由股东决议按市场价统一招租（具体位置为从凉都大道与明湖路交汇口处数，东面为肖桂林家六个门面和王守垒两个门面接下来为邓家辉的两个门面、张德学的两个门面、罗吕泰一个门面、刘和强的一个门面，见附图）；甲方按乙方原有门面，每个门面伍仟元／年，共有贰个门面，甲方每年支付壹万元租金给乙方，从2008年1月1日开始计算，年初按年支付，签订合同之时支付第一年的租金；房屋从2008年1月1日开工，工期两年半；如一方不履行以上条款将承担守约方由此造成的全部经济损失，并支付违约金壹佰万元。2006年2月1日，案外人王礼、龙海军、王春、第三人王守磊向第三人泰华公司借款300000元，经协商案外人王礼、龙海军、王春、第三人王守磊自愿将其位于钟山区明湖路1190.4㎡土地使用权（市土国用﹝籍﹞字第20010588号）无偿转让给第三人泰华公司用于开发建设“泰华·金碧湾”项目，并办理了土地使用证变更登记，新证号为市土国用﹝籍﹞字第20010104号。2004年6月9日，第三人荣祥酒业（乙方）与第三人泰华公司（甲方）签订《联合建房合同》，约定乙方将土地使用证号市土国用﹝籍﹞字第20011207号面积为2047.6㎡土地提供甲方修建综合楼，又于2009年3月24日签订《联合建房合同》补充协议，约定乙方出让土地和该土地上的建筑物，甲方将乙方的土地改成新房，一至七层（含七层）分给乙方50%房屋面积，乙方所得部分（第七层以上）由甲方自行出资修建并自行销售，乙方所得部分（第七层以上）的修建费用由甲方负责暂时垫付，每平方修建价格按市场价格计算，乙方所得部分（第七层以上）的房屋由乙方全权委托甲方进行销售，销售价格比照甲方销售的价格计算，销售款优先支付甲方垫付的修建费，余款由甲方一次性支付给乙方。2005年5月14日，第三人荣祥酒业将其位于钟山区明湖路2047.6㎡土地使用权（市土国用﹝籍﹞字第20011207号）转让给第三人泰华公司，并办理了土地使用证变更登记，新证号为市土国用﹝籍﹞字第20090201号。2010年6月1日，第三人泰华公司开工建设泰华·金碧湾1、2、3号楼，但仅有1、2楼取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和商品房屋预售许可证。现该1、2、3号楼已竣工建城，因原告张德学未按联合建房合同取得分配房屋，故诉至本院。本院认为，原告张德学与被告坤园公司签订《联合建房合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法律的强制性规定，为有效合同。虽被告坤园公司与第三人泰华公司已开工建成泰华·金碧湾1、2、3号楼，但建成后1层门面格局不能满足《联合建房合同》中房屋的分配方案，且原告张德学主张交付位于泰华·金碧湾2号楼1层门面，因第三人荣祥酒业与第三人泰华公司间也存联合建房关系，并对泰华·金碧湾2号楼的楼层进行分配，据此无法确认原、被告双方签订《联合建房合同》中房屋具体分配位置，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合同期限内未要求履行”之规定，对原告张德学主张交付位于泰华·金碧湾2号楼11号、12号门面并办理产权证的诉请，本院不予支持。根据《联合建房合同》约定从2008年1月1日起被告坤园公司每年支付10000元过渡租金给原告张德学，现原告张德学自认租金支付至2012年止，而被告坤园公司亦未举证证明过渡租金实际支付日期，故对原告张德学主张支付2013年1月1日至2017年1月1日的40000元过渡租金的诉请，本院予以支持，对其主张2017年1月2日以后产生过渡租金诉请，鉴于过渡租金是依据租房实际情况而产生，故原告张德学可根据2017年1月2日以后租房情况另行主张权利。因被告坤园公司行为至今无法按《联合建房合同》约定分配房屋给原告张德学，其行为已构成违约，故根据双方合同约定，对原告张德学诉请1000000元违约金，本院予以支持。由于第三人六盘水泰华房地产开发有限公司、朱绍坤、王守磊、肖永奎、六盘水荣祥酒业有限公司不是本案合同相对人，故在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告六盘水坤园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张德学过渡租金40000元及违约金1000000元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张德学其他诉讼请求；三、第三人六盘水泰华房地产开发有限公司、六盘水荣祥酒业有限公司、朱绍坤、王守磊、肖永奎在本院中不承担责任。案件受理费24640元，由被告六盘水坤园房地产开发有限公司负担。（原告张德学已自愿预交，被告六盘水坤园房地产开发有限公司同上述款项于本判决生效之日起十日内一并返还给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  罗孝昱人民陪审员  张晓莉人民陪审员  郭 健二〇一七年十一月十七日书 记 员  陈禹希