四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第37号
上诉人（原审被告）王敏，女，汉族，1970年7月25日出生，住成都市高新区。
委托代理人牛建国，四川琴台律师事务所律师。
委托代理人高天，四川琴台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈刚，男，汉族，1972年3月7曰出生，住成都市金牛区。
委托代理人邹海涛，国浩律师（成都）事务所律师。
上诉人王敏因与被上诉人陈刚排除妨害纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第741号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年5月14曰，经张仕力（成都市美联房地产顾问有限公司员工）居间介绍，王敏与刘婉莉、董远霖签订《房屋买卖合同》，约定王敏以286万元的价格购买刘婉莉、董远霖的位于成都市高新区锦悦西二路56号17栋2单元13楼1302号房屋，后王敏陆续支付了全部购房款和中介费用。2010年11月25曰，张仕力向王敏谎称其可代为办理房屋过户事宜，从而骗得王敏的信任，后在代为办理相关手续过程中，张仕力向刘婉莉、董远霖的委托人王斌谎称王敏已同意将其房屋临时过户至自己名下，诱使王斌同意在张仕力出具的一份房屋交易合同及其他文书上，由王斌以卖方委托人名义签字，由张仕力在买方位置署名，尔后提供给房屋登记机关，将讼争房屋产权过户在张仕力名下。之后，张仕力将其伪造的房产证交给王敏。2011年1月28日，王敏从刘婉莉、董远霖处接收房屋并搬入居住。
2012年3月，张仕力隐瞒讼争房屋为王敏占有及自己通过欺骗手段取得讼争房屋所有权的事实，谎称自己为从事装修人员，委托四川元达不动产投资管理有限公司居间介绍讼争房屋的销售事宜，报价不低于260万。陈刚到四川元达不动产投资管理有限公司看房时，对讼争房屋具有购买意向，并在四川元达不动产投资管理有限公司员工李仲文的陪同下到了讼争房屋的门口，敲门后无人开门，故进屋看房未果。后经李仲文的居间斡旋，陈刚与张仕力对购房价格达成一致，但张仕力未告知陈刚讼争房屋为王敏占有及自己通过欺骗手段取得讼争房屋所有权的事实，在陈刚提出看房时，张仕力谎称讼争房屋已出租给外国人，以不方便看房为由拒绝。
2012年4月30日，张仕力与陈刚签订《房屋买卖合同》，约定陈刚购买张仕力名下的位于成都市高新区锦悦西二路56号17栋2单元13楼1302号房屋，该房屋为已出租房屋，租赁合同期限为2011年10月21日至2012年10月20日；房屋成交价为2550000元；购房定金为50000元，首付款为2000000元，尾款200000元；在陈刚支付首付款五日内张仕力将房屋产权过户给陈刚；张仕力于2012年10月20曰前向陈刚交付房屋。2012年5月2日，陈刚支付了购房定金50000元，2012年5月18日，支付了购房首付款2000000元。2012年5月24日，陈刚、张仕力与李仲文一起到成都市房屋产权登记中心办理了讼争房屋的产权过户手续，讼争房屋登记在陈刚名下。2012年6月7日，陈刚支付了张仕力购房款300000元，2012年7月31日，支付了购房款15000元。因张仕力提出要求陈刚提前支付尾款，2012年8月20曰，张仕力与陈刚签订《补充协议》，约定张仕力同意于2012年8月31日前将讼争房屋交付给陈刚，陈刚向张仕力支付了购房款50000元。2012年9月2日，因张仕力未按约交付房屋，张仕力与陈刚签订《补充协议》，约定张仕力向陈刚支付违约金135000元（抵作房款，未实际支付），双方于2012年10月4日进行房屋交接，张仕力支付保证金50000元。2012年10月10日，陈刚到讼争房屋小区物业服务部门办理入住手续时，才得知王敏在讼争房屋居住并持有讼争房屋的房屋产权证，王敏将其持有的房产证拿到成都市房管局（南区）查验时，被告知为假证而被收缴。
双方就腾房事宜协商未果，陈刚诉至原审法院，请求判令王敏腾空并搬离诉争房屋，并支付2012年10月起至实际搬离之日止每月3000元的房屋占用费。诉讼中，陈刚、王敏均认可讼争房屋的租金为每月2500元，同时陈刚表示，如法院支持其腾退房屋的诉讼请求，房屋占用费可以放弃。另查明，张仕力因犯合同诈骗罪被四川省成都市中级人民法院判处有期徒刑13年，牌号为川A772**宝马牌轿车予以追缴，对张仕力的其佘违法所得继续予以追缴并返还被害人陈刚。
原审法院认定上述事实，采信了《房屋买卖合同》、《房屋买卖合约》、《成都市存量房买卖合同》、《补充协议》、收条、银行流水账单、转款凭证、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋信息摘要、完税凭证、情况说明、入住证明；（2013）成刑初字第173号《刑事判决书》、对张仕力、李仲文的《调查笔录》等证据。
原审法院认为，刘婉莉、董远霖将其房屋卖给王敏，王敏支付了全部房款，刘婉莉、董远霖向王敏交付了房屋，但王敏并未取得讼争房屋的所有权，其只享有要求刘婉莉、董远霖将房屋过户给自己的债权请求权。张仕力通过犯罪手段取得讼争房屋的所有权，因犯罪所得应当予以追缴并返还被害人，故张仕力不能取得讼争房屋的所有权。张仕力将讼争房屋卖给陈刚，为无权处分，陈刚能否善意取得讼争房屋为案件争议焦点。一、陈刚受让房屋时是否为善意。本案中，1、张仕力在卖房给陈刚过程中，未向中介服务人员和陈刚告知讼争房屋系张仕力诈骗取得和王敏已实际占有使用讼争房屋的事实，即未告知自己系无权处分，故陈刚不明知讼争房屋为张仕力无权处分的事实。2、从陈刚购房的过程看，也不能推定陈刚在购房时应当明知张仕力为无权处分。陈刚在签合同前，到房屋中介处了解房源、到讼争房屋门口敲门以便实地看房，但因无人开门而未果；向张仕力提出过看房要求，张仕力以该房屋租给外国人不方便看房为由拒绝；查验过讼争房屋的产权登记查询信息，并于签合同前到房屋产权登记机构对讼争房屋的产权登记信息进行了查询。在签合同时，陈刚与张仕力约定的交房时间为张仕力陈述的租赁合同期满。合同签订后，陈刚如约支付了购房的定金、首付款，办理了产权过户手续。故从陈刚过户的过程看，其查验了讼争房屋的登记信息，其基于产权登记的公信力，信赖张仕力为讼争房屋的产权人而与张仕力签订购房合同，并非恶意。3、未进屋看房并非为认定购房人恶意的充分条件。在二手房交易过程中，购房人通常须进屋看房，如未进屋看房可以认定购房人违反了合理注意义务。但我国物权法并未将购房人进屋看房作为善意取得的要件，是否进屋看房只是作为认定购房人是否具有重大过失的参考因素。本案中，陈刚未进屋看房，但并非陈刚怠于履行谨慎审查义务，陈刚在签合同前提出过进屋看房的请求，同时看了相同的房源，能够了解所购买房屋的户型结构等房屋基本情况，因为张仕力的合理辩解和敲门无人开门导致陈刚未进屋看房，故不能认定陈刚违反了合理注意义务，也不能认定具有与张仕力恶意串通的故意。4、王敏并未提交证据证明陈刚对张仕力所出售房屋为诈骗所得及王敏已购买该房屋并实际居住的事实系明知或者应当明知，也未提交充分的证据证明陈刚在购房时有重大过错，故原审法院认定陈刚在购买讼争房屋时为善意。二、陈刚受让房屋时是否支付了合理对价。本案中，王敏购买讼争房屋的价格为286万元，陈刚购买讼争房屋的价格为255万元。从张仕力的陈述看，其卖房时有几家房屋中介询问其是否愿意卖房，而四川元达不动产投资管理有限公司的报价最高，张仕力给四川元达不动产投资管理有限公司的报价为不低于260万元，从房屋中介的报价看，讼争房屋在2012年4月的市场交易参考价不会高出260万许多。诉讼中王敏也未提交证据证明讼争房屋在2012年4月的市场交易参考价。故陈刚的购房价255万元并未低于王敏的购房价格适当加上房屋价格上涨部分的70%，应当认定陈刚购房时支付了合理对价。三、讼争房屋已经登记为陈刚所有。
综上，陈刚善意取得讼争房屋，其有权向现房屋占有人王敏主张排除妨害，要求其腾退房屋。王敏基于与刘婉莉、董远霖的买卖合同占有使用房屋，为合法占有，但自始未取得该房屋的所有权，在讼争房屋的产权转移给陈刚后，王敏的占有转为无权占有，应腾退房屋给陈刚。诉讼中，陈刚附条件放弃要求王敏支付房屋占用费，现条件已成就，陈刚放弃要求王敏支付房屋占用费，系其真实意思表示，且不违反法律规定，予以准许。王敏购房后未取得讼争房屋的所有权，且该房屋被他人善意取得，其与刘婉莉、董远霖的房屋购买合同已经履行不能，可以另案主张解除合同。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决1、王敏于判决生效后三十日内腾退位于成都市高新区锦悦西二路56号17栋2单元13楼1302号房屋给陈刚；2、驳回陈刚的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取350元，由陈刚负担50元，王敏负担300元。
宣判后，原审被告王敏不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：王敏买卖、付款、入住均在先，而罪犯张仕力利用骗来的“产权”与陈刚办理过户手续，原审适用善意取得制度认定陈刚房屋产权的合法性属于适用法律错误，并且与刑法规定的“违法所得的财物都应当予以追缴或者退赔”的规定相矛盾。原审判决与上级法院生效刑事判决书对谁是房屋合法权利人这一认定的事实相矛盾，应予以撤销。综上，请求撤销原审判决，依法予以改判。
被上诉人陈刚答辩称：本案涉及的财产是房屋，属于不动产，不动产的权利取得应严格按照《物权法》来确定，不动产房屋权属的转移以登记为准。王敏虽实际入住了房屋，但并非交付即可视为房屋所有权的转移，享有的仅是合同债权，其权利的对象仅为合同的相对方。陈刚作为善意第三方，已取得合法登记的产权证明，没有任何法律文书否定其产权的合法性，其权利应受到保护。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，上诉人王敏向本院提交了以下证据：1、户口薄复印件，拟证明王敏于2011年1月30日实际入住争议房屋；2、张仕力指认产权证的照片复印件，拟证明登记王敏名字的房屋产权证是伪造的。被上诉人陈刚对证据1的真实性无异议，对合法性有异议，迁户口也不能证明入住情况；对证据2的真实性、关联性均有异议。
被上诉人陈刚亦向本院提交了户口薄复印件和常住人口详细信息等证据，拟证明陈刚的户口于2012年6月迁入诉争房屋内，并购买了一个车位。上诉人王敏对常住人口信息的真实性无异议，户口薄复印件因未提交原件核对，对其真实性不予认可。
上述证据经庭审举证质证，本院分析认证如下：王敏提交的户口薄、张仕友指认产权证的照片虽是复印件，但与原审已经审理查明的王敏于2011年1月28日搬入诉争房屋居住以及张仕友伪造房产证等各方当事人无异议的事实一致，户籍管理部门也未对上述证据予以撤销或做其他处理，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可。陈刚提交的户口薄虽未有原件予以核对，但与常住人口详细信息相互印证，对其真实性、合法性、关联性予以认可。
双方当事人对原审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，结合各当事人的上诉理由及答辩意见，二审的争议焦点为：陈刚是否享有诉争房屋的排除妨害请求权，能否要求王敏腾退房屋？对此，本院作如下评述：
《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”腾退房屋的请求权，在普通的商品房买卖之中，对于已经获得房屋产权的买受人而言，其基于物权的排他性而得以请求房屋的非法占用人“排除妨害”。第一，陈刚向原审法院提交了成都市房屋产权登记中心填发的诉争房屋的《房屋所有权证》，载明房屋所有人为陈刚，单独所有。依据《中华人民共和国物权法》，房屋所有权证是权利人享有房屋所有权的证明，诉争房屋的产权登记在陈刚名下，属于已经获得诉争房屋产权的买受人。王敏虽然对此持有异议，认为与生效刑事判决书确认的事实有矛盾，但截至本案二审审理终结，陈刚持有的《房屋所有权证》并未被房屋登记行政部门撤销或经其他合法程序被撤销，也未有生效法律文书对诉争房屋的所有权做不同认定，原审法院依据陈刚持有的《房屋所有权证》认定其系诉争房屋产权的所有人，并无不当。陈刚基于物权的排他性请求王敏腾退诉争房屋的诉讼请求，应予支持。第二，王敏与刘婉莉、董远霖签订了《房屋买卖合同》，以286万元的价格购买了诉争房屋，在支付了全部购房款后于2011年1月28日接收房屋并搬入居住，并办理了户籍迁入手续，因为张仕力的犯罪行为，最终未完成相应的产权登记手续。考虑到王敏基于与房屋所有权的初始登记人的买卖合同关系居住在诉争房屋，以及搬入房屋长期居住已达四年之久等案件的特殊性，腾退房屋应当给予王敏必要的准备时间，以及给予王敏合理的时间以寻求其他的救济途径，原审仅给予三十天的时间不当，本院调整至一年。
综上，上诉人王敏的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院仅对腾退房屋的时间予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第741号民事判决第二项，即“驳回陈刚的其他诉讼请求”；
二、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第741号民事判决第一项“王敏于判决生效后三十日内腾退位于成都市高新区锦悦西路56号17栋2单元13楼1302号房屋给陈刚”为：王敏于判决生效后一年内腾退位于成都市高新区锦悦西路56号17栋2单元13楼1302号房屋给陈刚。
一审案件受理费承担方式按一审判决执行。二审案件受理费700元，由上诉人王敏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王嘉莉
代理审判员 胡 瑜
代理审判员 谢 芳
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 陈进梅