浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初14222号原告:傅航军，男，1981年3月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：楼兵军，浙江云衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚巧红，浙江云衢律师事务所律师。被告：浙江省义乌市恒大百货有限公司，住所地：义乌市稠江街道经济开发区二期。法定代理人：金某。委托诉讼代理人：王红仙，女，1968年8月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告傅航军为与被告浙江省义乌市恒大百货有限公司租赁合同纠纷一案，于2016年8月24日向本院提起诉讼，本院予以受理,依法组成合议庭，于2016年10月10日、2016年10月26日、2017年9月27日、2017年9月30日公开开庭进行了审理。原告毛晓恒的委托诉讼代理人楼兵军、龚巧红；被告浙江省义乌市恒大百货有限公司的委托诉讼代理人王红仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅航军向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2014年5月19日签订的《商铺租赁合同》。2、请求判令被告返还原告商铺租金35000元，管理费3000元，保证金3000元，并支付三项款项产生的利息（利息自2014年5月20日起，按月利率0.5%计算至实际返还之日止）。事实与理由：被告欲在义乌市开设商场，原告看到被告的招商公告后，与被告洽谈进场经商事宜。经协商被告将拟开设恒大百货商场的1楼1#商铺出租给原告。按照被告公司的规定，凡承租商铺的商户，需先支付商铺一年租金、管理费、保证金、装修押金到指定账户后方可签订商铺租赁合同。原告按照被告要求将第一年租金35000元/年、管理费3000元/年、保证金3000元，共计41000元支付给被告指定的账户（36000元以现金和银行转账方式支付到被告法定代表人之子傅航账户，5000元以现金方式支付给傅航本人）。被告收到款项后，于2014年5月19日与原告签订了《商铺租赁合同》。合同约定：租期为一年，被告承诺租金自商场正式开张营业之日起开始起算，合同签订至开业之日止的租赁期限相应顺延。后原告通过其他途径得知，被告的恒大百货商场系违章建筑，其未能通过公安消防的消防备案验收，商场不得投入使用，商场不能开业经营。原告租赁店铺进行商业经营的合同目的已不能实现。综上，原告要求解除双方的商铺租赁合同，并要求被告返还租金、管理费、保证金、装修押金，但被告一直未予返还。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。庭审中，原告补充事实：原告承租被告开设在经发大道213号商场的商铺之后，被告没有按照约定将商铺交付给原告。同时，合同签订之后原告发现其他承租户在装修过程中，都受到了义乌市公安局消防支队的阻止，该商铺没有正常的开业，所以原告多次要求被告解除双方签订的租赁合同，返还商铺租金、管理费、保证金。被告法定代表人王红仙的儿子傅航承诺涉案商场正式开业之后，所有的承租户开始计算房租，开业以前都不计算房租。本案涉案商场至今都没有正式开业，商场不能开业。所以原告承租的商铺是没有价值的。被告浙江省义乌市恒大百货有限公司辩称，一、原被告建立租赁合同属实，但原告在缴纳租金接收商铺不久就毁约要求退租，期间也曾多次带人到商场闹事，为此义乌市稠江派出所曾出警协调。2014年12月25日，涉案商场正式营业。被告认为，被告已按约将涉案商位交付给原告，原告如何使用租赁商位是对自己的私权处分的行为，产生的法律后果应当由原告自行承担，故原告无权要求被告返还租金。商铺交付后，虽原告闲置商铺，但被告仍需对商场进行管理，故原告也无权要求返还管理费。二、涉案商场房屋是被告向义乌市义威袜业租赁而来，所涉经营厂房在2013年8月19日就已获得规划许可，属合法建筑。被告公司也是义乌市第一家工业用地改为商业的试点企业，开业前就已获得市府的口头认可，为此市府曾多次批示，所以被告以义威袜业之名得以顺利备案。开业直到众经营户闹事之前，涉案商场的经营都是正常的。三、退一步说，如果涉案商场真的是因为违章和消防等问题不能营业的，那原告早就应该知道自己的权利受到损害，积极采取补救减少损失是原告的义务，怠于履行义务期间所造成的扩大损失应该由原告自己承担。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应于驳回。原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：一、商铺租赁合同复印件一份，证明原被告存在租赁合同关系，原告已按租赁合同约定向被告支付租金、管理费、保证金等费用的事实。被告质证意见：租赁合同没有意见，但是对付款的内容有异议，原告只交纳了36000元给被告，其他的费用，原告没有支付过。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。二、录音资料文字整理五份，光盘一份，调查笔录一份，证明1、证明被告存在先收取租金、管理费、保证金、装修保证金等费用，后签订合同的惯例；2、证明被告确认收到原告租金、管理费、保证金、装修保证金等费用，但未开具发票或出具收据的事实；3、证明被告向原告承诺租赁期限，租金均自正式开业之日起计算的事实；4、证明被告未通过消防验收备案，至今未正式开业的事实；5、被告承认涉案商场没有正常开业。被告质证意见：通话录音与本案没有关系，被告只是将被告法人的儿子傅航的账号给原告，傅航在公司没有职务也没有权利管理被告公司的事情。调查笔录的询问对象只是被告开除的一个有前科的员工。该名员工以前在福泰隆超市工作的时候，收取顾客的钱，做出了损害公司利益的事情，并且偷盖公章。有些合同都是虚假的，都是这个开除员工偷偷盖章签的合同。本院对该证据的真实性予以认定，但无法证明被告存在先收取租金、管理费、保证金、装修保证金等费用，后签订合同的惯例以及涉案商场至今未对外营业的事实。本院对该证据的真实性予以认定。三、证人朱某的证人证言，证明1、被告已向原告收取商铺租金，以及被告一直有先收取租金后签订合同的惯例；2、被告因未通过消防验收导致一直未正式开业，被告构成严重违约的事实；3、本案租金的起算时间应从正式营业开始计算租金以及本案商场并未正式开业的事实。被告质证意见：双方是支付了租金才签订合同的，但是其他费用不一定，可能还未付清。租金是从正式营业之后才计算，而被告的商场是2014年12月25日就已经开业，故租金应从2014年12月25日开始计算，之前都是白用的。消防有验收过。其他证人证言没有意见。本院认为，该证人证言结合原告提供的其他证据、双方的庭审陈述可证明：1、被告收取了原告交纳的租金及其他各项费用共计41000元；2、原告未装修、使用过涉案商铺；3、涉案商场于2014年12月25日开始对外营业。四、照片原件五张，证明商场在2015年2月至今商场大门一直紧闭没有开。被告质证意见：是原告等人天天在商城闹，害的其他经营户不能开张，不让我们商城开门，直到原告等人起诉，被告才重新开门。本院对照片的真实性予以认定，但无法单独达到其证明目的。五、傅航军的商铺租赁意向书原件一份，证明傅航军除了转账支付给36000元，还有现金支付5000元。被告质证意见：傅航军保证金5000元没有支付。意向书中的5000元现金收到过。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，结合庭审被告的自认收到各款项共计人民币41000元，对其证明目的亦予以采信。被告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：一、租赁合同复印件一份，证明涉案商场是由被告公司向义乌市义威袜业有限公司租赁的。原告质证意见：租赁合同真实性有异议。从被告提供的证据看，签署的租赁合同时间是2010年12月1日，被告公司成立的时间是2011年10月10日。按照规定，被告在没有取得营业执照的情况下，不可能有公司印章。因为刻制公司公章必须持有营业执照，需经义乌市公安局治安大队的审批才能刻制公章，所以从租赁合同的落款时间和被告公司成立时间矛盾，所以这份合同是不合法不真实的。不能作为本案定案依据。本院认为，该租赁合同系复印件，真实性无法确认，故本院对该证据不予采信。二、建设工程规划许可证复印件一份，证明涉案房屋不是违章建筑。原告质证意见：许可证虽然是复印件，但是对真实性没有异议，我们对关联性有异议，许可证不能证明被告用于开设商城的房屋是合法建筑。因为这个许可证与被告开设商城的房屋是同一栋房屋无法证明。建筑工程是否合法不仅仅要求有许可证而且还要求建设工程施工许可证。没有施工许可证的房屋仍然是违章建筑。本院对该证据的真实性予以认定。三、临时改变建筑用地企业初审表原件一份，证明涉案商场土地性质有工业用地改为商业用地试点。原告质证意见：真实性没有意见，但是对关联性有异议，对本案原告的诉求是原告在2014年5月19日向被告承租商铺时，本案涉案商场是一个工业用地，不属于商业用地。由于土地性质不同，所以被告商场一直不能取得正式开业的条件。本案提供的证据时间是在2016年1月25日，所以与被告取得租赁是不同的时间，被告不能用这张表来证明被告在2015年5月19日把工业用地当成商铺出租是合法。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。四、建设工程消防设计审核意见书原件一份，消防备案凭证原件一份，建设工程消防设计备案受理凭证原件一份，证明涉案房屋已经消防备案。原告质证意见：意见书真实性没有异议，关联性有异议，1、意见出具时间是2016年2月12日，并不是原被告签署租赁合同的时间。2、意见书只能证明被告消防设计符合消防要求，不能证明被告已经完成施工，是否符合消防安全规范。不能证明被告施工是按照设计施工的。3、意见书里面也写明工程竣工之后，应该向消防支队申报消防验收，消防验收合格之后才可以投入使用。现在被告没有提供消防竣工的验收意见，所以该意见书不能证明被告的商场是可以投入使用的。反而可以证明被告的商场如果没有消防验收合格书是不能投入使用的。备案凭证以及受理凭证真实性没有异议，但是对关联性有异议，备案凭证及受理凭证是义乌市公安局对义威袜业有限公司的厂房以及辅助房进行消防备案的一个凭证，不是指被告商场。被告的商场与义威袜业有限公司的厂房是不同的，不同的用途，有不同的消防要求。消防备案凭证及受理凭证只是按照厂房的要求进行备案的。被告已经提供了改变用途的证明，那么被告必须提供商场消防验收和合格凭证才可以投入使用。本院认为，该组证据均系原件并加盖有义乌市公安消防支队公章，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性以及证明效力予以认定。五、收款收据原件两张，照片七张，证明涉案商场已经开业的事实。原告质证意见：收款收据与本案的关联性、真实性有异议。与本案没有关联性，客户名称是谁也不知道。照片真实性无法确认，很多照片都可以合成。涉案商场没有证据证明正式营业的事实。本院对该收款收据的真实性不予认定，对照片的真实性予以认定。六、商铺租赁合同复印件一份，证明涉案商场开业之后，有商铺到期搬走的情况。原告质证意见：三性有异议，真实性无法核实，关联性有异议，与本案无关。本院认为该组证据真实性无法确认，故本院不予采信。七、商铺租赁合同原件十一份，协议书原件六份，证明涉案商场开业之后，有商铺到期搬走的情况。原告质证意见：租赁合同协议书真实性由法院进行审查。裘玉琴、丁文莉、楼国英等人与被告之间的关系不清，商场有无这些人原告也不知道，对合同真实性有疑问。即使裘玉琴、丁文莉、楼国英等人与被告签订合同，与本案没有关系。对于被告不合法开商场的行为，对每个人都不同的方式。裘玉琴、丁文莉、楼国英等人愿意在被告商场经营是他们自己的事情。原告等人要求被告提供商场的消防许可的要求。裘玉琴，丁文莉、楼国英等人协议书不能证明被告已经经过消防验收，是可以营业的，也不能证明被告的商场已经正式开业。本院认为该组证据与本案缺乏关联性，故本院不予采信。八、建设消防设计文件原件一份，证明消防通过消防设计。原告质证意见：1、真实性没有异议，但是关联性有异议，与本案没有关联性。即使被告承租义威袜业有限公司的厂房，有消防设计文件也不能证明义乌市义威袜业的厂房消防施工已经验收合格。对消防是否合格消防设计文件只是消防施工与消防验收的基础，那么，本案被告没有提供义威袜业消防验收的证据。不能证明消防验收合格。2、消防设计文件适用于义威袜业的厂房并不适用被告的商场。厂房的消防要求与商场的消防要求是不同的，所以被告不能用这份文件来证明消防已经合格的事实。本院对该证据的真实性予以认定。九、室内装饰设计合同原件一份，证明被告消防设计符合消防要求。原告质证意见：真实性没有异议，但是关联性有异议，只能证明被告承租的厂房用于开设商场经过设计，但是与消防要求的必须要经过消防验收是完全不同的。室内设计以后要施工，施工完成的工程是否合格，是否符合消防要求，还需要消防支队验收，所以没有消防验收证明其他任何文件都不能证明被告的商场可以开业，可以投入使用。与本案没有关联性。本院对该证据的真实性予以认定。十、证人徐某、高某证人证言，证明恒大百货已经开业了。原告质证意见：两名证人证言证明力很低。1、现在还是被告商场的员工，所以代表被告一方的陈述，与被告存在利害关系，上下级关系，所以证明力很低。2、从证人徐某回答的问题来看，其并没有事实求是陈述。恒大多少店面，徐某表示不知情。徐某天天在商场有几个店面都不知情，所以证人证言不可信。高某回答的问题也是不清楚，说明也在说谎。3、徐某说的开业只是说的对外开放，不能证明商场已经正式营业。商场的正式营业必须有法定的文件、消防证明，而被告缺少这些法定运行营业的文件。原告与傅航的录音中明确在2015年6月份没有经过消防验收，可以证明两名证人在说谎。开业在消防验收合格之后才可以，也可以证明两名证人在说谎。本院认为，该两名证人结合双方的证据及庭审陈述，可证明涉案商场于2014年12月25日开始对外营业的事实。十一、通知三份，证明原告等人使用到2016年9月13日前。原告质证意见：通知发出的时间是原告等人起诉之后，原告等人也没有收到过这些通知。本院对该证据的真实性予以认定，但单独无法达到其证明目的。十二、尚威国际品牌精品馆收款收据一份、照片一份，证明二楼商户全部搬到一楼经营的事实。原告质证意见：三性有异议，尚威国际品牌精品馆的经营者所有原告不认识。照片反映的状态也是一种关门的状态，不是营业的状态。本院认为该组证据与本案缺乏关联性，故不予采信。经审理查明，2014年4月1日，原告傅航军与被告恒大百货公司签订《商铺租赁意向书》一份，约定原告预定被告一楼商铺一间。同日，原告向被告现金交纳保证金5000元。2014年5月19日，原、被告又签订《商铺租赁合同》一份，约定被告将位于义乌市建筑面积约10.3平方米的铺位租给原告经营品牌商品；租赁期限一年，租期至2015年8月20日止；该租赁租金为35000元/年，在签订本合同当日一次性付清；原告应交给被告各项管理费（含公共照明、公共水电、中央空调、公共卫生、保安及物业管理费等）3000元/年；原告应向被告交纳保证金3000元，如商铺内各项设施无损坏，在租赁合同期满一个月内被告无息退还；原告如需要安装水电及其他相应设施的，原告应于事前报经被告同意后，方可自行装修，费用由原告承担，原告并应向被告支付装修押金5000元，该款项在装修完工无任何安全问题情况下一个月内无息退还；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告通过其妻子方子芳的银行账户汇入被告法定代表人的儿子傅航的银行账户人民币36000元。2016年2月12日，义乌市公安消防支队给被告恒大百货公司出具义公消审字[2016]第0017号《建设工程消防设计审核意见书》，该意见书载明：“……该工程建筑面积16804.31平方米，……涉案工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准，同意该工程消防设计，……该工程竣工后，应向我支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。”另，被告于2016年9月1日收到本院送达的本案起诉状副本等诉讼材料。本院认为，本案原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未有致合同无效或可撤销的情形存在，应认定为合法有效。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）…；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；…。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案所涉商场建筑面积为16804.31平方米，依照前述法律规定必须进行消防验收，否则不能投入使用，且义乌市公安消防支队于2016年2月12日出具的《建设工程消防设计审核意见书》也明确了涉案的消防设计工程竣工后应当向义乌市公安消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用，而被告至今未能举证证明涉案商场已通过义乌市公安消防支队的消防验收，故应当认定双方签订的《商铺租赁合同》的合同目的不能实现，原告据此提出解除合同的诉请，于法有据，本院予以支持。本院确认涉案合同于被告收到本案起诉状副本等诉讼材料之日即2016年9月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还租金、管理费、履约保证金和装修押金共计41000元的诉请，依据充分，本院予以支持。原告还主张要求被告赔偿自2014年5月20日起利息损失，依据不足，本院不予支持。综上，原告合理合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决如下：一、确认原告傅航军与被告浙江省义乌市恒大百货有限公司于2014年5月19日签订的《商铺租赁合同》已于2016年9月1日解除。二、被告浙江省义乌市恒大百货有限公司于本判决生效后十日内返还原告傅航军人民币41000元.三、驳回原告傅航军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，由原告傅航军负担141元，被告浙江省义乌市恒大百货有限公司负担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  俞霞珍人民陪审员  郑欢欢人民陪审员  方义伟二〇一七年十月三十日书 记 员  张艳琳??14???13?