北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10408号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社，住所地北京市朝阳区管庄乡重兴寺村。
法定代表人：皮红喜，社长。
委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵进忠，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京永允恒信包装制品有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡重兴寺村。
法定代表人：李静，董事长。
委托诉讼代理人：吴学顺，男，1972年7月26日出生。
委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。
上诉人北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社（以下简称重兴寺合作社）因与上诉人北京永允恒信包装制品有限公司（以下简称永允恒信公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人重兴寺合作社之委托诉讼代理人杨伦，被上诉人永允恒信公司之委托代理人吴学顺、张洪昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
重兴寺合作社上诉请求:1.撤销一审判决第三、四、五、六、七项；2.改判永允恒信公司按照每年37800元的标准支付重兴寺合作社自2011年7月至实际腾退之日止的使用费；3.改判驳回永允恒信公司的全部反诉请求；4.本案一、二审本诉费及反诉费、鉴定费由永允恒信公司承担。事实和理由：一审判决认定的占地使用费明显过低，没有法律依据，应当按照合同约定的标准（每年37800元）支付使用费；一审判决返还100000元购房款判决结果不当，永允恒信公司在租赁期间要在租赁土地上新建房屋，需要拆除重兴寺合作社原有的地上建筑物，双方商定对地上物作价100000元，由永允恒信公司支付该地上建筑物的折价款项。因永允恒信公司已经将建筑物拆除，不能返还，而在永允恒信公司不能返还的情况下，一审判决返还购房款缺乏依据。在双方当事人签订的协议中约定了合同终止后自建房屋的处理方式，一审判决违背了双方当事人的合同约定，存在错误。涉案建筑物未经任何审批手续，属于非法建筑，不应给予任何赔偿。一审的评估结论和鉴定报告不能作为判决的基础和依据。双方当事人签订的合同已经到期且无效，一审判决重兴寺合作社给予赔偿，没有依据，搬迁费、停产停业损失的赔偿亦没有依据。
永允恒信公司答辩称，不同意重兴寺合作社上诉意见，同上诉意见。
永允恒信公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或支持永允恒信公司的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由重兴寺合作社承担。事实和理由：一审判决认定《租赁协议书》、《购房协议》无效，存在错误。永允恒信公司无需支付占地使用费，一审判决认定的占地使用费无任何依据。涉案土地及房屋遭遇拆迁，应当依据拆迁政策对永允恒信公司进行补偿，而非简单的民事赔偿。本案诉讼费及评估费均应由重兴寺合作社承担。
重兴寺合作社答辩称，不同意永允恒信公司上诉意见，同上诉意见。
重兴寺合作社向一审法院起诉请求：1.确认双方于2004年6月10日及2008年8月20日签订的租赁合同无效；2.永允恒信公司立即将违法建筑拆除并将非法占用的土地腾空后归还重兴寺合作社；3.永允恒信公司按照每亩每年8000元标准支付自2011年7月1日起至实际腾退之日的4.6亩土地使用费。
永允恒信公司向一审法院反诉请求：请求判令重兴寺合作社赔偿房屋及附属物工程造价损失3837292.86元、停产停业损失4100000元、搬迁费102500元。
一审法院认定事实：李静为永允恒信公司之法定代表人。2004年6月10日，重兴寺合作社作为出租方（甲方）与李静作为承租方（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方租用甲方土地3亩，土地年租金5000元每亩，共计年租金15000元；付款方式为按半年付款，每半年初10日内付清租金，拖欠租金3个月以上，甲方有权解除合同，收回场地，并将乙方财产作为抵押，清算租金；租赁期限自2004年3月1日起至2010年2月28日止；甲方为乙方提供水源、电源，水电费由乙方自付；乙方在租赁期内，未经甲方同意不得将土地、房屋转租或转让给第三人使用，如擅自转租、转让，乙方应加倍向甲方交付租金，同时甲方有权解除合同，所造成损失由乙方负责，如有自建房屋者，协议终止后自行拆除；甲方在出租土地期内，未经乙方同意不得将出租土地随意收回。所造成的损失，甲方向乙方赔偿所造成的损失。由于国家或上级机关征用土地时，双方必须无条件服从，甲方须在3个月前通知乙方，终止合同，损失自负。2005年1月18日永允恒信公司在此注册成立，并在前述《租赁协议书》上加盖公章予以确认。
2005年3月1日，重兴寺合作社作为甲方与永允恒信公司作为乙方就前述租赁土地上的地上物签订《购房协议》，约定：甲方将地面建筑，以10万元的价格卖与乙方。双方权利义务如下：1.甲方对此院有供电、供水的责任，如乙方不按时交纳各项费用，甲方有权对此院作价收回。2.乙方对所购房产具拥有权、使用权、转租权、转让权。乙方必须按时向甲方交纳相应的费用。合法经营、按时纳税。未尽事宜双方协商解决。本合同一式四份，双方各执二份。同日，重兴寺合作社作为甲方与永允恒信公司作为乙方签订《购房协议的补充协议》，约定甲、乙双方就乙方所购院的土地使用费达成如下协议：1.甲方向乙方收取每年每亩五千元的土地使用费，合计三亩，全年共计一万五千元。2.付款期限为每季度初，乙方如需开发票另付给甲方开票额的5%。未尽事宜双方协商解决。本合同一式四份，双方各执二份。
另查明，自2001年起重兴寺合作社即作为出租方与李静作为承租方签订《租赁协议书》，约定李静承租与前述租赁土地毗邻的1.6亩土地，用于木材加工经营。2006年《租赁协议书》到期后，双方又进行了续租。2008年8月20日，重兴寺合作社作为出租方（甲方）与永允恒信公司作为承租方（乙方）就该1.6亩土地签订《管庄乡农村集体资产租赁合同书》，约定，永允恒信公司租赁使用该土地，租赁期限自2008年1月1日起至2008年12月31日止；租金总额12800元，每年租金分两次付清，自合同签订之日起10日内交付本年租金的50%，余额在合同签订第七个月10日内交清，逾期未付，乙方除应补足应付租金外，还应向甲方支付应付租金每日千分之五的滞纳金，逾期超过30日，甲方有权提前解除合同，且有权追究乙方的违约责任；乙方服从各级政府对土地利用规划和美化绿化的管理，对承租的集体资产不得单方决定进行改扩建，不得转租集体土地和集体资产，确保集体资产不流失；合同履行期间如遇市、区、乡各级政府征占地或拆迁整治，承租方必须无条件搬出，经济合同自行终止；合同履行期间，合同自行终止的，甲方只按实际使用时间收取租金；合同解除或租期届满，乙方将租赁资产交还甲方，对于更新改造后的租赁资产归甲方所有，乙方出资增加的动产归乙方所有。
前述合同签订后，永允恒信公司就两块租赁土地统一进行了改造，建设了房屋、厂房、封闭了院落，并一直在此经营。永允恒信公司向重兴寺合作社交纳了10万元购房款，其他相应费用交至2011年6月。此后，因涉诉土地被列入“靓丽朝阳东大门”建设项目范围内，重兴寺合作社、永允恒信公司即开始协商腾退拆除事宜，因协商未果以致成讼。
庭审中，永允恒信公司对2001年、2006年、2004年6月10日、2008年8月20日的《租赁协议》真实性提出异议，经法院释明，重兴寺合作社、永允恒信公司对本案所涉《租赁协议》及《购房协议》的全部笔迹及公章均不提起鉴定。
关于合同效力问题。重兴寺合作社主张涉案土地为集体土地，规划为绿地，不能用于建设经营使用，永允恒信公司承租后将涉案土地用于建设经营，违反了法律规定，因此本案所涉的《租赁协议书》、《购房协议》均因上述原因无效；永允恒信公司则主张其公司法定代表人李静系本村村民，在下岗后村里鼓励创业，故响应号召与重兴寺合作社订立租赁合同。在租赁期间公司需要办理营业执照，通过了村里乡里各部门审批，可见重兴寺合作社对其是配合支持的。到2005年之后，其购买涉案土地上的建筑物，并在翻建新建后实际经营至今，这些都是特殊历史背景下的产物，即便合同无效，主要原因也在重兴寺合作社，而且合同无效后，永允恒信公司的合理损失重兴寺合作社应予赔偿。为此，重兴寺合作社提交北京市朝阳区管庄乡人民政府规划科出具的《证明》，载明“永允包装厂（承租人为李静）租用了重兴寺村土地，该地属于村集体土地，该地上物未办理任何审批手续。”
本案在审理中，法院进行现场勘验，双方均认可现永允恒信公司实际占地四至范围为：东至重兴寺公园，南至重兴寺公园路，西至东一时区公园东墙路，北至老重兴寺南路，东、南均以院墙为限。另，依重兴寺合作社的申请，法院依法委托北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司对租赁土地上所建建筑物工程造价进行评估，评估意见为地上建筑物造价为3837292.86元，鉴定结论于2015年12月31日到期，重兴寺合作社支付评估费100000元；依永允恒信公司的申请，法院委托北京中评联合价格评估有限公司对永允恒信公司的停产停业损失及搬迁费进行评估，评估意见为：停产停业损失费市场价值为4100000元、搬迁费为102500元，鉴定结论于2016年1月15日到期，永允恒信公司支付评估费29016元。经询，双方均同意在本案中继续适用上述鉴定结论，但重兴寺合作社表示涉案土地上的建筑物并非合法建筑，故鉴定结论不能作为定案依据。
再查，2012年7月，北京市朝阳区管庄乡重兴寺村农工商合作社名称变更为重兴寺合作社。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，永允恒信公司依据双方签订的《租赁协议》、《购房协议》占有使用涉案土地，并在此翻建、新建房屋，用于加工木制品生产经营之用。按照有关法律规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案土地属于非建设用地，根据证据显示为村集体土地，重兴寺合作社和永允恒信公司均未提交证据证明取得建设用地审批手续，而将土地用于非农业建设，故双方针对涉案土地签订的《租赁协议书》、《购房协议》应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，重兴寺合作社作为出租方，对案涉土地性质的知晓程度应当高于永允恒信公司，其在出租时未充分知晓或者告知永允恒信公司，导致合同无效，具有过错；永允恒信公司在未办理农用地转用审批手续情况下，将涉案土地用于生产经营，对合同无效亦有过错。故，重兴寺合作社、永允恒信公司依据合同取得的财产应相互返还，重兴寺合作社应将永允恒信公司交纳的租金、购房款返还永允恒信公司，永允恒信公司应将涉案土地和房屋腾空后交付重兴寺合作社。鉴于合同无效后，永允恒信公司仍应交纳占地使用费，故法院对重兴寺合作社返还永允恒信公司的租金与永允恒信公司应交纳的占地使用费予以折抵。另，2011年7月之后的占地使用费，法院参照原租金标准及永允恒信公司实际经营情况予以确定。对于涉案建筑物损失，法院结合重兴寺合作社、永允恒信公司对于合同无效的过错责任大小、房屋折旧情况等因素予以酌定确定。对于停产停业损失及搬迁费，考虑到永允恒信公司在购买地上物后进行了翻建新建、永允恒信公司至今仍占有使用涉案土地，而租赁合同期限早已届满的事实，对重兴寺合作社赔偿数额予以酌情确定。重兴寺合作社主张按照《租赁协议书》自行拆除自建房屋的约定，其无需赔偿房屋损失。根据合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力的规定，《租赁协议书》已被确认无效，重兴寺合作社所提及《租赁协议书》的相关约定非解决争议方法的条款，其据此抗辩，法院不予采纳。
判决：一、重兴寺合作社与永允恒信公司于二〇〇四年六月十日、二〇〇八年八月二十日签订的《租赁合同》无效及重兴寺合作社与永允恒信公司于二〇〇五年三月一日签订的《购房协议》无效；二、永允恒信公司于判决生效后三十日内将在北京市朝阳区管庄乡重兴寺村南东至重兴寺公园，南至重兴寺公园路，西至东一时区公园东墙路，北至老重兴寺南路土地及地上建筑物腾空后，交付重兴寺合作社；三、永允恒信限公司于判决生效后三十日内照年八千元的标准支付重兴寺合作社自2011年7月至实际腾退之日止的使用费；四、重兴寺合作社于判决生效后三十日内退还付永允恒信公司购房款十万元；五、重兴寺合作社于判决生效后三十日内支付永允恒信公司房屋损失一百三十万元；六、重兴寺合作社于判决生效后三十日内支付永允恒信公司停产停业损失二百万元、搬迁费五万元；七、驳回永允恒信公司的其他反诉请求。
本院二审期间，重兴寺合作社提交了（2015）朝民初字第64342号、（2017）京03民终5354号判决书，证明就同一块农用地上的租赁合同关系作出的生效判决认定了合同无效，没有支持停产停业损失和搬家费，本案中停产停业损失和搬家费也不应当支持。永允恒信公司对证据的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。认为上述案件与本案性质不同，前述案件中涉及的事实仅是租赁关系，本案双方当事人之间不仅存在租赁关系，还存在房屋买卖关系。永允恒信公司提交了以下证据：1.管庄乡统筹使用非农用集体土地补偿协议，证明管庄乡政府跟对方已经签订了非农用集体土地的补偿协议，其中明确约定协议范围内的地上物的相关补偿都是要归乡政府，由乡政府所属的农工商联合公司享有，协议是从2011年8月1日开始实施的，但是协议包含了本案上诉人的厂房，所以在拆迁补偿没有谈妥的情况下，乡政府强制对方提起本次诉讼，通过此次诉讼达到少给我们补偿的目的；2.门牌号照片，证明上诉人涉案房屋及土地的所在地有合法的门牌号，区政府答复有具体门牌号的建筑不属于违法建筑物；3.2017年6月3日拆迁通知，证明涉诉土地进入了拆迁范围，重兴寺合作社应该对永允恒信公司依法进行拆迁补偿，而不应通过民事诉讼来解决；4.永允恒信公司的纳税凭证，证明永允恒信公司目前仍然正常生产经营依法纳税，今年上半年纳税额高达36万元，由此说明因合同无效导致永允恒信公司厂房搬迁及机器设备的搬迁所产生的停产停业损失和搬迁费与评估报告相吻合符合客观事实；5.管庄乡经济合作社社员登记及劳动年限统计表，证明上诉人的法定代表人是集体经济组织成员，从1988年就开始参加集体劳动。重兴寺合作社认为证据一到证据五均不属于新证据，不符合新证据的法律条件和要求，对证明目的均不认可。证据一是复印件，真实性、合法性、关联性均不认可，即使是真实的，也是针对非农用集体土地，与本案争议无关；证据二没有原件，真实性不认可，本案在诉讼期间不能仅仅因这一通知或复印件上的字样就认定这个地方拆迁，实际上这个地方不属于拆迁项目，没有拆迁许可证或拆迁公告，也没有征地或其他的改变土地性质的证据材料，该土地仍是农用地；证据三的真实性、合法性、关联性不认可，认为不能证明建筑物是经过合法审批的；证据四则说明诉争土地在合同期限届满后至今仍被永允恒信公司占有使用，诉讼并没有影响其正常经营，永允恒信公司据此主张停产停业损失，没有事实和法律依据。证据五只是复印件，和本案没有任何关联性。
本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：首先，关于重兴寺合作社和永允恒信公司签订的《租赁协议书》、《购房协议》及《购房协议的补充协议》的效力问题。根据本案查明的事实，重兴寺合作社和永允恒信公司签订的《租赁协议书》、《购房协议》中涉及的土地为非建设用地，按照有关法律规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。一审庭审中，重兴寺合作社和永允恒信公司均未提交证据证明涉案土地取得建设用地审批手续，故重兴寺合作社和永允恒信公司就涉案土地签订的《租赁协议书》、《购房协议》及《购房协议的补充协议》应属无效。
其次，关于合同无效后的财产返还问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。永允恒信公司应当将占有范围内的土地及地上建筑物腾空后返还重兴寺合作社，重兴寺合作社应当将收取的购房款返还给永允恒信公司。重兴寺合作社不同意返还购房款，缺乏依据，对其该项上诉意见，本院不予采纳。关于2011年7月后的土地使用费标准问题，2011年7月后，因涉诉土地被列入“靓丽朝阳东大门”建设项目范围内，势必影响永允恒信公司对土地的正常使用，一审法院参照合同约定的租金标准及永允恒信公司实际经营情况，酌情确定永允恒信公司按每年8000元支付重兴合作社自2011年7月至实际腾退之日止的使用费，数额尚属合理，本院不再进行调整。
第三，关于合同无效后的损失赔偿问题。根据本案查明的事实，重兴寺合作社作为出租方，对案涉土地性质的知晓程度应当高于永允恒信公司，其将涉案土地出租进行木材加工经营，并将地上物进行出售，对合同无效，具有一定过错；永允恒信公司作为承租方在签订《租赁协议书》和《购房协议》时应尽到审慎注意义务，在未办理农用地转用审批手续情况下，将涉案土地用于生产经营，对合同无效亦有过错。关于合同无效后的损失赔偿范围问题，2005年重兴寺合作社与永允恒信公司就租赁土地上的地上物签订了《购房协议》，重兴寺合作社将地面建筑以10万元的价格出售给永允恒信公司，永允恒信公司在租赁土地上建设了房屋、厂房、封闭了院落，并一直在此经营，合同无效后，永允恒信公司应当将占有范围内的土地及地上建筑物腾空后返还重兴寺合作社，对永允恒信公司因合同无效造成的损失，重兴寺合作社与永允恒信公司应当按照各自的过错程度予以分担。一审法院结合重兴寺合作社、永允恒信公司对于合同无效的过错责任大小、房屋折旧情况等因素，对涉案建筑物损失、停产停业损失及搬迁费，酌情确定的重兴寺合作社予以赔偿，数额合理，本院予以维持。永允恒信公司要求按照评估数额全部由重兴寺合作社予以赔偿，并不同意支付占地使用费，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，重兴寺合作社、永允恒信公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费129016元，由北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社负担64508元（已交纳），由北京永允恒信包装制品有限公司负担68079元（北京永允恒信包装制品有限公司已交纳29016元，余款35492元于本判决生效之日起三十日内支付北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社）。
二审案件受理费108879元，由北京市朝阳区管庄乡重兴寺村经济合作社负担40800元（已交纳），由北京永允恒信包装制品有限公司负担68079元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 熊 静
二〇一七年九月一日
法官 助理 孟 磊
书 记 员 左 爽