浙江省绍兴市上虞区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0604执异6号
案外人林扬凯，男，1996年11月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区曹娥街道舜江西路368号1-3楼，统一社会信用代码：91330600681653217U。
法定代表人王坚华，经理。
被申请人李伟堂，男，1952年11月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人成家荣，男，1962年2月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人杨建康，男，1957年3月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人周素娟，女，1957年11月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
被申请人浙江春泉投资有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道市民大道333号，统一社会信用代码：913306040583185566。
法定代表人：周加晔。
被申请人上海长进置业有限公司，住所地上海市普陀区曹杨路535号501室，统一社会信用代码：91310107735392930W。
法定代表人：高银龙。
被申请人上海宜汇投资咨询有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路398号10幢，统一社会信用代码：9131010469290814XJ。
法定代表人：周加晔。
本院在审理申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司与被申请人李伟堂、成家荣、杨建康、周素娟、浙江春泉投资有限公司、上海长进置业有限公司（以下简称为长进公司）、上海宜汇投资咨询有限公司（以下简称为宜汇公司）小额借款合同纠纷一案中，案外人林扬凯提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人林扬凯称，请求法院解除对长进公司位于上海××房屋的查封。事实和理由：2012年12月27日，案外人与被申请人长进公司签订《商品房预售合同》，购买长进公司开发的坐落于上海市×路×号1层的商铺，合同签订后，案外人一次性付清了购房款870万元，并将商铺委托给上海澜心实业有限公司（以下简称澜心公司）经营管理，双方约定澜心公司每年支付案外人60.9万元收益。购房后，案外人曾多次催促长进公司办理房产登记及过户手续，但均被告知房开缺手续让案外人等候，2016年11月28日，在案外人一再催促下，长进公司出具《承诺书》，承诺于2016年12月31日前办理房屋登记及过户手续，然长进公司又失信于案外人，没有办理。无奈之下案外人于2016年12月向上海市普陀区人民法院起诉，2017年7月28日作出了民事裁定书，查封案涉房屋，取得首封权，2017年8月9日，普陀区法院出具《民事调解书》，调解书约定长进公司配合案外人办理过户手续。2017年8月16日，普陀区法院受理案外人的强制执行申请，执行过程中执行法官告知本案涉案房屋被贵院轮候查封，案号为（2017）浙0604民初3840-3853号，贵院的轮候查封阻碍了案外人的过户强制执行。案外人认为，贵院应解除案涉房屋的查封，具体理由如下：一、案外人已取得《民事调解书》应优先执行;二、在贵院查封之前，长进公司已将涉案房屋出卖给案外人，案外人已全款付清，房屋也由案外人实际占有，案外人曾多次催促长进公司办理房产登记及过房手续，但长进公司拖延迟迟不办，为此案外人向普陀法院起诉保护自己的权利，故房屋没有过户，是由于长进公司不配合办理，系案外人意志以外的客观因素导致，案外人并无过错，根据相关法律规定，贵院应解除查封；三、据案外人了解，贵院受理的案件标的不足10亿，且案件的主借款人也提供了抵押物，其他担保人也有履行能力，然贵院还是查封做为保证人的长进公司的几百套房产，存在扩大查封的问题。案外人提供了《上海市商品房预售合同》一份、《委托经营管理协议》及《委托经营管理补充协议》各一份、房屋委托交接书一份、销售不动产统一发票二份、户口簿四页、银行流水交易查询单二份、中国工商银行付款凭证一份、上海银行业务回单二份、情况说明一份、承诺书一份、上海市普陀区人民法院证据材料收据一份、上海市普陀区人民法院（2017）沪0107民初9305号民事裁定书和民事调解书及（2017）沪0107执4262号立案通知书各一份、税收缴款书十二份等证据。
申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司称，一、案外人林扬凯对涉案房屋未办理过户负有重大过错。2012年12月27日，案外人作为刚满16岁的未成年人与长进公司签署金额高达870万元的商品房预售合同，根据合同约定双方应于2013年初办理房屋过户登记，但案外人一直未实际办理过户登记，直到申请人针对长进公司提起诉讼的二个多月后，案外人才于2017年7月28日向普陀法院申请查封涉案房屋，十二天后与长进公司又火速达成调解，要求办理过户，而就在调解书落款当日，涉案房屋已由申请人轮候查封。申请人认为，涉案房屋价值近千万，如果案外人是正常的房屋买受人，在长达近5年的时间里，早可以办理产证过户，即便遇到阻碍也早可以通过诉讼方式主张权利，但却迟迟怠于行使其权利，偏偏要等到申请人起诉后才火速起诉并调解，是明显不合常理的。二、林扬凯并未实际占有涉案房屋，所谓委托管理协议根本未实际履行。根据协议，澜心公司每年需向案外人支付609000元，但案外人仅仅提供了2016年1月、2月两张10万元的打款凭证，且收款人也不是案外人林扬凯。三、案外人所提供的民事调解书仅仅表明其享有要求房产公司交付商品房的债权请求权，与申请人的金钱债权性质相同，根据法律规定其解封申请不应支持。四、申请人对涉案房屋的轮候查封时间早于案外人调解书的生效时间，故案外人申请解封申请依法不应支持。五、申请人对涉案房屋的轮候查封不属于正式查封，不属于执行异议及执行异议之诉的审查范围。综上所述，请求法院驳回案外人的异议请求。
被申请人李伟堂、成家荣、杨建康、周素娟、浙江春泉投资有限公司、长进公司、上海宜汇投资咨询有限公司未发表意见。
本院经审查查明，2012年12月24日，案外人林扬凯之母林维丹向长进公司付款30万元，2012年12月27日案外人林扬凯与被申请人长进公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定案外人向长进公司购买白玉路70号1层房屋，房屋的总房价款为870万元，付款方式为一次性付清，案外人于2013年1月15日与长进公司签约，并付首付房款计870万元。长进公司定于2013年3月31日前将该房屋交付给案外人，除不可抗力外。在长进公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方依法向普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。本合同自双方签字之日起生效。双方商定本合同生效之日起60日内，共同向房地产登记机构办理预告登记，其中一方逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方面办理预告登记。同日，案外人林扬凯与上海澜心实业有限公司（以下简称澜心公司）签订《委托经营管理协议》一份，案外人林扬凯将上述房屋交于澜心公司经营管理，期限为6年，自2013年至2019年，案外人收入（年收益含税）60.9万元/年，案外人收入中涉及的税收由案外人自行负担，该收益的第一年至第五年澜心公司将按照年度支付，但第六年按季支付。第一次收益的支付时间为2013年5月，（以商场实际开业为准，最晚不迟于2013年7月）。双方对其他事宜亦作了约定。同日，双方签署房屋委托交接书。预售合同签订后，案外人林扬凯之母林维丹于2013年1月10日通过朱圣约的银行帐户向长进公司付款840万元，长进公司于同日开具二份销售不动产统一发票，金额分别为370万元和500万元。2013年6月25日，案外人在其母林维丹的银行卡复印件上签署“我已知晓白玉路70号年租金收益汇入本帐户”。2013年9月12日，澜心公司向上述帐户支付租金60.9万元。2014年7月16日案外人与澜心公司签订《委托经营补充协议》一份，约定案外人的房屋面积实测为81.06㎡，新增面积部分收入（年收益含税）3551元/年，新增面积部分的经营收益自2013年7月31日至2014年7月30日止，第一次支付时间为2014年7月，2015年至2019年与原委托经营管理费用同时支付。后澜心公司分别于2016年1月6日及2月1日支付租金各10万元。案外人提供了2015年8月至2016年7月房屋出租税收缴款书。案涉房屋至今未办理过户登记手续。
另查明，案外人林扬凯于2016年12月26日向上海市普陀区人民法院递交起诉材料。上海市普陀区人民法院于2017年7月28日作出（2017）沪0107民初9305号民事裁定书，查封长进公司名下的上海市普陀区白玉路70号1层房屋（即案涉房屋）。同年8月9日，上海市普陀区人民法院出具（2017）（2017）沪0107民初9305号民事调解书，调解协议载明：长进公司应于2017年8月12日前配合案外人办理案涉房屋产权过户手续。由于长进公司未履行调解书确定的义务，案外人向上海市普陀区人民法院申请执行，上海市普陀区人民法院于2017年8月16日发出立案通知书。
本院在审理申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司与被申请人李伟堂、成家荣、杨建康、周素娟、浙江春泉投资有限公司、长进公司、上海宜汇投资咨询有限公司小额借款合同纠纷一案中，根据申请人绍兴市上虞信融小额贷款股份有限公司的财产保全申请，作出（2017）浙0604民初3840号民事裁定书，并发出协助执行通知书，于2017年8月9日查封了被申请人长进公司名下的位于上海市普陀区××号的房地产（共325套，其中本案涉案房屋即上海市×路×号1层房屋为轮候查封）。为此,案外人提起异议，请求如前所述。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”。根据上述法律规定，轮候查封自在先的查封解除时自动生效，而在先查封未解除时，该财产上的轮候查封自始未产生查封的效力。而本案对上海市白玉路70号1层房屋即案涉房屋的查封系轮候查封，查封效力尚未显现。因此，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人林扬凯的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向绍兴市中级人民法院申请复议。
审 判 长 徐立飞
审 判 员 陈 明
人民陪审员 金妙芬
二〇一八年三月二日
书 记 员 章利云