江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门开民初字第0207号
原告施雪梅。
委托代理人苗伟。
被告施步林。
委托代理人徐辉。
原告施雪梅与被告施步林赠与合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法由审判员陈伟适用简易程序于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告施雪梅及其委托代理人苗伟、被告施步林的委托代理人徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施雪梅诉称，被告与原告父亲施裕祥系兄弟关系。被告身患二级残疾，施裕祥长久以来寄钱资助被告生活。被告在海门市海门镇城兴村9组有21.03平方米的老房面临拆迁，出于感恩，被告将拆迁安置定销房（以下简称定销房）的购买权赠与原告并将相应的《海门市城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称拆迁补偿安置协议）、《（产权人）房屋拆迁评估计算表》（以下简称估算表）、《拆迁房屋交房验收单》（以下简称交房验收单）及《拆迁安置定销房购房协调单》（以下简称购房协调单）全部交给了原告。原告答应将46868元的拆迁安置补偿款全部赠与被告，因该款不能取出，原告及其父母和原告的弟弟应被告要求于2010年10月30日回乡下，由被告与原告签署了一份《房屋赠与协议》，内容为：被告自愿将定销房的购房权无偿赠与原告。原告当即先付被告2万元，其余部分的26868元于定销房过户给原告后再行给付。此后，随着房产价格的上涨，被告毁约并退回了施裕祥寄给他的600元生活费。为此，原告现要求被告履行上述《房屋赠与协议》，即将已登记于被告名下的定销房过户登记于原告名下。
被告施步林辩称，赠与合同为实践性合同，目前，在定销房购房合同上签名的是被告，定销房的产权也已登记于被告名下，原告无权要求强制履行《房屋赠与协议》；被告身患重度残疾，如将定销房赠与原告，将失去任何经济来源；被告主要依靠低保维持生计，原告之父施裕祥出于兄弟之情的确对被告进行了经济帮助，但这些帮助并非出于获取定销房的目的，也不足以使被告必须将定销房赠与原告。
经审理查明，被告自幼身患二等肢体残疾，其兄妹包括哥哥施步明、姐姐施亚珍，弟弟施裕祥（即原告的父亲）。施裕祥在上海工作，曾长期向被告汇款以帮助其维持生计。
被告在海门市海门镇城兴村9组有21.03平方米的老房。2010年初，该房因海门市海门镇人民政府（以下简称镇政府）的宏伟路北延工程建设需要而面临拆迁，被告有权利用拆迁按置补偿款及其他优惠条件购置定销房。为此，被告提出由施裕祥出资购买定销房供其居住，后进一步商定定销房产权归原告所有。
2010年6月7日，被告与镇政府订立了拆迁补偿安置协议，该协议明确被告应得的补偿款为46867.9元，并被安置于海西小区。此后，被告将拆迁补偿安置协议、估算表、购房协调单等用于购置定销房的材料交给了施裕祥，并且挑选了海门市海门镇海西小区（即现在的海门市海门街道海西花苑）23幢303室住房（车库为23号楼6号）作为定销房。老房被拆后，被告搬住于拆迁临时用房至今。
2010年10月30日，施裕祥夫妇及原告带着已打印好的《房屋赠与协议》从上海赶至施步明的儿子施某家中，由原告与到场的被告签署该协议并由施某以证明人名义签名，该协议内容包括签约人姓名、签约说明、正文、落款四个部分。其中，签约说明部分的内容为：“甲方（即被告）是乙方（即原告）的伯伯，甲方的生活一直是由乙方的父亲，也就是甲方的弟弟施裕祥抚养至今。乙方今后的生活，也由施裕祥继续抚养。甲方为报答弟弟几十年以来的养育之情，自愿把房屋赠与乙方。甲、乙双方经协商，签订如下房屋赠与协议：”
正文部分内容为：
“一、甲方自愿将动迁安置定销购房权，无偿赠与给乙方：即由乙方出资购买的，位于海西小区23号楼303室；车库为23号楼6号的产权房屋。产权房及车库购买后，甲方也自愿保证该房屋全部产权归乙方所有，并免遭任何第三方追索。
二、乙方自愿接受上述房屋全部产权，并保证在房屋交接之日起3个月内办理房屋产权变更登记手续。办理上述房屋产权变更登记的税及相关费用由乙方负责。
三、本协议如任何一方违约，违约方依法赔偿守约方因此造成的实际损失。本协议发生争议，甲、乙双方可以协商解决，协商不一致时，可以到市仲裁委员会申请仲裁或到房产所在地法院起诉。”
被告提出，因补偿款46867.9元一时无法从拆迁部门拿到，他本人又需要钱，故要求原告给付该款。原告自称曾答应将该笔款项“送给”被告，并于上述协议订立后先行给付被告2万元，等定销房产权过户至其名下后，付清其余部分的26868元。
被告在签署上述协议后又反悔，并于2011年9月26日向海门市海门镇人民政府拆迁办公室及原告提出撤销《房屋赠与协议》的书面声明。此后，被告写信给施裕祥，指出定销房如卖给别人，价值60万元，并为此向原告及施裕祥提出由他们给付15万元（不含定销房购房款）后才允许原告购置定销房等解决争议方案，但均未达成一致。
2013年3月7日，被告委托律师致函原告，明确要求“解除”上述《房屋赠与协议》，并要求原告归还拆迁补偿安置协议。后因原告未退还拆迁补偿安置协议，被告于2013年5月16日在《海门日报》刊登遗失启事，声明前述拆迁补偿安置协议及估算表作废。2013年7月15日，被告向本院提起诉讼，要求海门市人民政府海门街道办事处立即交付定销房。本院于2013年9月30日作出（2013）门民初字第0625号民事判决书，以海门市人民政府海门街道办事处已履行向被告交付定销房的购置及结算材料为由，驳回了被告的诉讼请求。
2014年2月10日，被告向出售定销房的海门市地产开发服务中心交纳了购房款222545元（含应得的补偿款46867.9元），2014年2月26日，定销房所有权被登记于被告名下，并由被告领取了相应的房屋所有权证及土地使用权证。原告于2014年2月26日起诉来院，提出本案诉讼请求。
在本案审理过程中，原告主张：《房屋赠与协议》中有关由施裕祥继续对被告承担“抚养”义务的内容以及原告已向被告支付的2万元和继续支付26868元的承诺，构成被告转让定销房购买权的对价，因而，《房屋赠与协议》实际上是一份买卖合同。而被告则在庭审中表示，准备向原告退还2万元。
另外，经本院调查，上述定销房市场挂牌交易价为人民币60万元。
以上事实，由原告提供的拆迁补偿安置协议、估算表、交房验收单、购房协调单、施裕祥的汇款凭证及被告退回600元的邮政银行通知单、《房屋赠与协议》、被告写给施裕祥的信件、被告提供的定销房所有权证及土地使用权证、购房款发票联、证人施某的证言、本院的调查笔录、双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本院认为，《房屋赠与协议》如果得以履行，根据相关政策，其过程为：1、须由原告以被告的名义交纳购房款（包括利用被告应得的拆迁补偿款46867.9元）并将定销房产权登记于被告名下；2、由被告将该房产权过户至原告名下。从已查明的事实可以确定，原告需要实际支付的款项为175677.1元（购房款222545元-46867.9元），加上过户时应交纳的税费，原告由此获得的实际权益接近424322.9元（60万元-175677.1元），正是这部分权益购成了《房屋赠与协议》的实际标的。从《房屋赠与协议》本身的内容看，这部分标的并不需要原告支付任何对价。致于协议签约说明部分有关由施裕祥继续“抚养”被告的内容，只是昭示了双方订约的原因，如果将其理解为协议所附的条件，则该条件并不需要原告的行为促成其成就，此种情况下，《房屋赠与协议》应被认定为附条件的赠与合同，而非买卖合同。
原告所称其应被告要求支付2万元以及答应在定销房过户至其名下后另行支付26867.9元的行为，是在《房屋赠与协议》之外另行达成的合议所致。原告最初承认其答应将前述款项“送给”被告，在庭审中又认为该款是其接受定销房购买权的“对价”。而事实上，双方都很清楚，原告已经给付和答应给付被告的款项与《房屋赠与协议》的实际标的之间差额巨大，因而可以确定，至少就前述标的的绝大部分而言，原、被告在《房屋赠与协议》中所表达的真实意思是“赠与”，而非“买卖”。被告在反悔《房屋赠与协议》后，又提出以更高的要价将定销房产权转移给原告的争议解决方案，确有将《房屋赠与协议》的实际标的从赠与转变成“买卖”的意图。但不能据此认定《房屋赠与协议》就是一份完整意义上的买卖合同。
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中，原告始终未能行使《房屋赠与协议》中确定的定销房“购买权”，更谈不上实际获得定销房的产权。从被告2011年9月26日的书面声明及2013年3月7日函告原告要求“解除”《房屋赠与协议》的行为，无不显示被告已撤销在《房屋赠与协议》中允诺的赠予。被告此后自筹资金完成购房手续的行为进一步引证了这一点。此种情形下，即便如原告理解的那样将已支付的2万元及允诺支付的26868元作为被告索取的部分对价，但绝大部分的《房屋赠与协议》实际标的仍属赠与标的，虑及定销房产权的整体性，被告行使赠与合同撤销权的法律后果应予尊从；原告的诉讼请求，本院碍难支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百八十六条的规定，判决如下：
驳回原告施雪梅要求被告施步林将海门市海门镇海西小区（即现在的海门市海门街道海西花苑）23幢303室住房（车库为23号楼6号）的所有权及土地使用权过户登记至其名下的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告施雪梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币80元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行营业部；账号：471558227682）。
审判员 陈 伟
二〇一四年三月二十五日
书记员 陆玉群