江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0035号
上诉人（原审被告、反诉原告）程晓红。
委托代理人方光快，江苏播仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）周芹。
委托代理人虞树海（系周芹丈夫），男，1970年6月21日生，汉族。
委托代理人朱健，江苏苍梧律师事务所律师。
上诉人程晓红因与被上诉人周芹房屋租赁合同纠纷一案，不服原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第3075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月19日周芹（甲方）与程晓红（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定甲方将其从房屋所有人郭仙芬、王玉处租赁的房屋中的部分（市区通灌路140号新国旅大酒店一楼三间门面和二楼整层，约1300平方米，不含后面电梯间）转租给乙方使用。并约定：“二、租期自2011年6月30日至2017年1月31日止，租金每年结算一次，第一年租金在签订合同之日起三日内付清，第二年租金在下年承租日期之前一个月将租金交清。付款方式：现金或转账。三、甲方出租房屋的各种税费（如房产税、营业税、房屋租赁费等）均由乙方负责。第一年租期自2011年6月30日至2012年6月30日，年租金为160万元人民币，实收145万元（减免1个月装修时间，实收11个月）；第二年起在上一年基础上租金每年递增10%，第二年租期自2012年6月30日至2013年6月30日，年租金为176万元人民币；第三年租期自2013年6月30日至2014年6月30日，年租金193.60万元人民币；第四年租期自2014年6月30日至2015年6月30日，年租金为212.96万元人民币；第六年租期自2016年6月30日至2017年1月31日，年租金为257.6816万元，实收150.3142万元（实收7个月）。四、甲方2011年6月30日至2011年7月31日赠送给乙方作为装修时间，装修时间内甲方不收取乙方租金。因装修所发生的水电及其他费用均由乙方承担。七、房屋租赁期间乙方保证并承担下列责任：3、改造后一、二楼至三楼的消防通道要符合消防要求，并保证其畅通；8、乙方负责租赁房屋的经营手续办理（如开业前的消防手续等），并承担因经营产生的所有相关费用（含行政收费）。九、违约责任：1、任何一方不得无故单方终止合同，甲乙双方任何一方违约并由此造成合同终止的，必须赔偿对方因此造成的损失，并另支付当年租金总额的20%。如乙方单方终止合同，还应再补偿甲方原宾馆大堂拆除所造成的损失费50万元人民币，同时将甲方赠送给乙方装修时间的对应租金一并赔偿给甲方；2、乙方必须按时交纳租金，如未按约定时间交纳，甲方有权终止合同，并追讨由此造成的损失。”合同还就其他事项作了约定。
协议签订后，周芹依约交付了房屋，程晓红装修后经营劲霸男装，并交纳了前两年的房租。协议履行至2013年2月，程晓红多次找周芹及其丈夫虞树海要求降低租金或终止协议。2013年5月6日，周芹曾发给程晓红一条短信，内容为：“176万现金加20万面值劲霸卡，后面可不递增，适当再优惠点，要不然一百万交来她撤出这是虞树海发给我的”。程晓红回复：“周总，烦恼（应为麻烦）您和虞总再说”。2013年6月3日，程晓红发短信给周芹丈夫虞树海：“虞总，您好。打扰了，从英国回来了？明天约个时间好吗？关于这个店的事大家再协商一下可以吗？”因双方未能就相关事项达成一致意见，周芹于2013年6月25日诉至法院，向程晓红讨要第三年租金。
2013年6月28日，程晓红店铺开始搬出，并于当日发短信通知周芹，内容为：“虞总：抱歉中午打扰您。今天下午店铺开始陆续搬出来，今年的租期为本月30日，我们前阵子为了这个店也进行了数次商谈，您能理解同意我对外转租而且后几年租金也做（应为作）了一小步调整我非常感谢，但是现在的周边行情目前只能租到120万／年和您的限定金额176万相差太大，所以迟迟没有转租成功，而我经营压力一直太大再也无力继续承租，老同学，店铺30号准时退回给您，恳请多多体谅。”直至2013年7月1日、2013年7月4日，程晓红多次短信通知周芹要求交钥匙，周芹一直未予回复。
案件审理过程中，应周芹申请，原审法院依法对程晓红所有的位于连云港市连云区墟沟镇栖霞路南水电巷西栖霞苑营业房二层59号房产及苏G×××××小型轿车一辆予以查封，并对周芹提供的担保物同时予以查封。
原审法院认为，周芹与程晓红签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。程晓红关于因周芹一直未能提供办理该房屋消防设计备案所需的必备文件，致使程晓红面对消防管理部门每年多次检查，无法安心正常经营，以及应消防部门要求在1、2层之间安装了2个防火卷帘，致使1、2层之间无法通连，程晓红租赁该房屋的目的无法实现的辩解，与合同中关于消防通道改造及消防手续办理的相关约定不符，无事实及法律依据，该理由不予采纳，其据此反诉要求周芹赔偿损失65万元的反诉请求不能成立。但其关于要求解除租赁协议的反诉请求，因周芹已变更诉讼请求为解除租赁合同，故双方就此已无争议，可予支持。程晓红在合同履行过程中，以房屋租金过高难以承受为由向周芹提出要求变更或解除协议，虽经多次协商，但双方未能就此达成一致意见，故该协议仍具有法律效力。程晓红现明确表示不再履行合同，系单方违约，应承担违约责任。周芹关于要求程晓红按约定的第三年租金标准（年租金193.60万元）给付从2013年7月1日起相应租金及大堂装璜损失50万元、赠送装修期对应租金损失15万元的诉讼请求，应予支持，但租金应计算至本判决确定的交还房屋之日，因周芹主张至2013年11月31日，故最多不超过该日；关于周芹要求程晓红赔偿违约金的诉讼请求，合法有据，但其主张按总合同期内年平均租金为基数进行计算不当，按合同约定，应按当年租金总额即第三年租金193.60万元为计算基数，共计38.72万元（193.60万元×20%）；关于逾期交纳租金的利息应从2013年7月1日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。原审法院遂判决：一、解除周芹与程晓红于2011年6月19日签订的《房屋租赁协议》；二、程晓红于判决生效之日起十日内将位于连云港市新浦区通灌路140号新国旅大酒店一楼三间门面和二楼整层（约1300平方米，不含后面电梯间）房屋交还周芹；三、程晓红于判决生效之日起十日内给付周芹房屋租金（从2013年7月1日起至本判决生效之日止，按年租金193.60万元计算，最多计至2013年11月31日）及相应利息（从2013年7月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，最多计至2013年11月31日）；四、程晓红于判决生效之日起十日内赔偿周芹大堂装璜损失50万元、赠送装修期对应租金损失15万元，共计65万元；五、程晓红于判决生效之日起十日内给付周芹违约金38.72万元；六、驳回周芹的其他诉讼请求；七、驳回程晓红的其他反诉请求。
上诉人程晓红不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决错误。1、双方当事人所签的合同早已解除并实际终止履行，原审判决对此未予确认错误。上诉人程晓红与被上诉人周芹在房屋租赁协议第九条中约定，如乙方单方终止合同，还应再补偿甲方原宾馆大堂拆除所造成的损失费50万元人民币，同时将甲方赠送给乙方装修时间的对应租金一并赔偿给甲方。该条款明确赋予了上诉人的单方解除权。上诉人在2013年7月1日前，已多次和被上诉人协商，于2013年6月28日搬出交还了房屋，并将解除合同并终止履行的通知告知了被上诉人。根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。如果对方有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力。现被上诉人对于收到上诉人的终止履行合同的通知并未请求司法机关确认，故应当认定上诉人解除合同的效力。2、原审判决对合同解除后的相应法律后果处理不当。即使是上诉人单方行使解除权导致合同不能继续履行，上诉人也仅仅是可能要承担对应的违约金，而不应承担合同实际解除后的租金。被上诉人在上诉人行使了单方解除权后，即应收回房屋另行使用，但其以不同意为由拖延，对于上诉人通知终止履行合同后所产生的租金损失，应当属于被上诉人的过错所扩大的损失，依法应由其自行负担。3、房屋租赁合同约定的违约金过高，法院应当依法予以降低。原审判决在支持了被上诉人所谓的所有损失的情况下，仍然按合同的约定判决违约金，显然过高。4、退一步讲，假设房屋租赁合同未对合同的解除进行约定，而因上诉人早已提出终止履行合同，被上诉人也应在庭审中变更诉讼请求为解除合同，被上诉人变更诉讼请求为解除合同后，应当视为双方对合同的解除达成了合议，对于之后的租金损失理应由被上诉人自行负担。同时上诉人花费巨资对涉案房屋进行装修装璜，合同尚未到履行期限，被上诉人亦应补偿上诉人一定的装修、装璜费用。5、涉案房屋系公共场所，因被上诉人一直无法提供房屋所有权证和消防合格手续，而致使上诉人一直无法办理合法的消防审批手续，其行为构成预期违约，亦产生迟延履行的法律后果，上诉人可以行使法定解除权。请求二审法院查明事实后，依法撤销原审判决第一、二、三、四、五、七项，依法改判：1、确认上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已于2013年6月28日解除并终止履行；2、上诉人不负有再另行交还房屋的义务；3、驳回被上诉人周芹的诉讼请求。
被上诉人周芹答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人程蛲红认为其赔偿被上诉人租赁房屋大厅装修费用50万元的条款系合同约定的上诉人单方解除权错误，合同的原条款内容是任何一方不得无故终止合同，如果任何一方违约应当承担损失和违约金，该条款是双方约定的违约性条款，非单方面解除合同的约定条款。2、上诉人单方违约给被上诉人造成了巨额的损失。设立合同第九条的背景是该涉案房屋在出租之前是开设宾馆和咖啡屋，被上诉人在一楼和二楼大厅均投入巨资装修。同时与上诉人单方违约、给被上诉人造成可得利润的损失相比较，违约金比例并不高。3、双方的租赁合同未约定单方解除权，只是在一审法院的调解下，被上诉人于2013年11月对诉讼请求予以变更。同月30日，双方在法院主持下办理房屋交接手续，一审法院根据最高院关于房屋租赁的司法解释将租金计算至2013年11月31日正确。4、关于消防许可手续，合同第7、8项已明确约定，由上诉人办理。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
二审中，本院另查明，2013年11月30日，周红与程晓红就涉案租赁房屋的进行了交接。
本院认为，上诉人程晓红与被上诉人周芹签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守。由于程晓红未提交充分的证据证实涉案房屋系周芹原因导致无法办理消防验收、不能正常经营的情形，故程晓红单方搬离涉案房屋、拒绝履行租赁协议的行为显属违约。虽然上诉人程晓红单方要求解除合同时，并不享有法定及约定解除权情形，但其在合同履行期届满二年时，经与周芹多次协商降低租金价款无果后，已多次表明欲解除合同并实际搬离租赁房屋；随即，在周芹起诉其要求给付租金的诉讼中又提起反诉要求解除双方间的租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任。故原审判决从发挥租赁物的使用价值，有效利用资源，维持社会经济秩序和法律关系现状稳定的角度出发，遵照民法的公平原则，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，判决予以解除正确，本院予以认同。
2013年7月15日，原审法院向周芹送达了程晓红的反诉状，在该反诉状中，程晓红明确要求解除涉案的房屋租赁协议。在原审法院审理过程中，周芹经法院释明，同意解除房屋租赁协议，故本案双方房屋租赁协议应为周芹变更诉讼请求的日期，即2013年11月5日。
根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。程晓红在合同租期尚未界满的情况下，因自身经营原因，要求解除合同、搬离房屋并拒绝交纳租金系违约行为，应当承担相应的违约责任。在房屋租赁合同中，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不宜超过六个月。虽然周芹与程晓红在房屋租赁合同中约定，如程晓红单方终止合同，应赔偿周芹的损失，支付当年租金总额的20%违约金，并再补偿周芹原宾馆大堂拆除所造成的损失费50万元及赠送给程晓红装修时间的对应租金。该条款中约定的违约金、大堂拆除和赠送装修的损失，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，可以作为赔偿损失的依据。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人程晓红在搬离涉案房屋前，已多次用短信和电话通知周芹要求解除合同，故周芹应当知道程晓红已明确表明其不再继续履行双方的租赁合同，在此情形下，基于减损规则，周芹应当及时行使合同解除权，收回租赁房屋，并重新租赁，以避免损失的扩大，但经一审法院释明，周芹直至2013年11月方变更诉讼请求并接受租赁房屋，因其未积极妥善地处置房屋，放任房屋租金损失扩大，也应承担相应的责任，不得就扩大的损失要求赔偿。原审判决在支持周芹要求程晓红给付约定的违约金、大堂拆除和赠送装修的损失的基础上，又判决程晓红再赔偿周芹5个月的租金损失，明显不当。本院综合双方合同履行情况、程晓红违约后采取的措施，周芹是否尽到减损义务、双方的过错程度及预期利益等综合因素，在程晓红给付周芹约定的违约金、大堂拆除和赠送装修的损失的情况下，酌定程晓红再赔偿周芹2个月租金的损失。
2013年11月30日，周红与程晓红就涉案租赁房屋的进行了交接，故原审判决第二项已实际履行完毕，无再行判决的必要。
综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律、判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第3075号民事判决第一、四、五、六、七项；
二、撤销连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第3075号民事判决第二项；
二、变更连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第3075号民事判决第三项为，程晓红于本判决生效之日起十日内赔偿周芹二个月的房屋租金32.27万元（从2013年9月1日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。
一审案件受理费22220元、保全费5000元，合计27220元（周芹已预交），反诉费5150元（程晓红已预交），由周芹负担5150元，程晓红负担27220元；二审案件受理费27370元（程晓红已预交），由周芹负担7370元，由程晓红负担20000元。
本判决为终审判决。
审判长 庞月侠
审判员 林 龙
审判员 应庆国
二〇一四年十一月三日
书记员 韩增丽
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。