山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第477号
上诉人（原审原告）孙冬冬。
委托代理人金维勇，山东文鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）胡杰。
上诉人孙冬冬因与上诉人胡杰房屋租赁合同纠纷一案，均不服即墨市人民法院（2014）即民初字第5490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。本案现已审理终结。
孙冬冬在一审中诉称，位于即墨市鹤山路东593#房屋属于即墨市城建物业管理有限公司所有，孙冬冬租赁该房屋，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。后，孙冬冬将该房屋出租给胡杰，双方无书面租赁协议。因胡杰拒不支付租金，经多次协商未果，孙冬冬为维护自身合法权益，请求法院依法判令：1、胡杰支付孙冬冬2014年1月1日至2014年8月31日期间房租费18000元（按每年30000元，8个月正好20000元，因孙冬冬在胡杰处购买2000元的电脑一台，所以从租赁费中扣除2000元，共计18000元）；2、双方终止房屋租赁合同，胡杰腾出房屋。
胡杰在一审中辩称，胡杰租赁孙冬冬房屋近10年，从2005年开始至2013年每年房租1万元。孙冬冬诉求2014年房租3万元应该提前通知胡杰，但是孙冬冬一直没说，直到胡杰收到起诉状。故，胡杰怀疑涉案房屋不是孙冬冬向即墨市城建物业租赁的。
原审查明，胡杰自2005年开始从孙冬冬处租赁涉案房屋至今，涉案房屋位于即墨市鹤山路东乙号593号，双方之间未签订书面房屋租赁合同。孙冬冬称2014年前涉案房屋每年的房租为20000元，胡杰称从2005年开始至2013年每年房租为10000元。
2014年6月20日孙冬冬与即墨市城建物业管理有限公司签订房屋租赁合同，即墨市城建物业管理有限公司将位于鹤山路东乙号591号、593号房屋出租给孙冬冬，房屋建筑面积为31.92平方米与26.76平方米，合同期限自2014年1月1日至2014年12月31日止，租金为35208元。
即墨市城建物业管理有限公司办理了涉案房屋的房屋租赁许可证，涉案房屋的面积为26.76平方米。
原审另查明，胡杰与李红是夫妻关系，李红于2014年3月31日通过中国农业银行向孙冬冬的账户存入6500元。孙冬冬主张该6500元是胡杰缴纳2014年之前的房租，胡杰主张该6500元是缴纳今年的房租。
2014年7月12日孙冬冬通过EMS快递向胡杰发送了支付房租并终止租赁协议的通知，2014年7月13日胡杰收到该快递。
庭审中，孙冬冬提交了一份录音光盘和一份短信来往记录，胡杰对该两份证据的真实性均无异议，但根据录音内容和短信内容看，并不能证明双方约定2014年房租为30000元的事实。
原审认为，根据查明的事实，即墨市城建物业管理有限公司办理了涉案房屋的房屋租赁许可证，即墨市城建物业管理有限公司将涉案房屋出租给孙冬冬，孙冬冬将涉案房屋出租给胡杰，对此原审予以确认。
1、关于孙冬冬与胡杰之间的房屋租赁合同的解除。孙冬冬与胡杰自2005年胡杰租赁涉案房屋以来一直没有签订书面房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”双方间的口头租赁协议为不定期租赁，孙冬冬因胡杰拖欠租赁费解除合同，2014年7月12日孙冬冬通过EMS快递向胡杰发送了支付房租并终止租赁协议的通知，2014年7月13日胡杰收到该快递，故，双方的口头租赁协议于2014年7月13日解除，胡杰应当腾出所租房屋。
2、关于胡杰租赁涉案房屋2014年的租赁费总额。孙冬冬主张2014年之前的年房租为20000元，2014年的房租为30000元，胡杰主张2014年之前每年的房租为10000元，双方均没有书面证据证明涉案房屋2014年房屋租赁费具体数。孙冬冬作为出租方对所出租的房屋约定的租赁费应承担举证责任，胡杰自2005年开始从孙冬冬处租赁涉案房屋至今，孙冬冬均未与胡杰签订书面合同，也没有提供任何能证明年租赁费的证据，对此孙冬冬应当承担不利后果，应以胡杰承认的年租赁费10000元为准，故原审认定，涉案房屋2014年租赁费参照胡杰承认的2014年之前的年租赁费10000元计算。
3、关于胡杰所欠孙冬冬的租赁费数额。胡杰与李红是夫妻关系，李红于2014年3月31日通过中国农业银行向孙冬冬的账户存入6500元。孙冬冬主张2014年之前尚欠租赁费6500元，该6500元是支付的去年的房租，胡杰主张2014年之前的租赁费已付清，该6500元是支付2014年的房租。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”胡杰对于是否履行交付房租承担举证责任，但胡杰并没有提交证据证明已将2014年之前房屋租赁房付清，应当承担不利后果。综上，胡杰应支付孙冬冬2014年1月1日至2014年8月31日期间房租费6667元（10000元×8月÷12月），因孙冬冬在胡杰处购买2000元的电脑一台，孙冬冬主张从胡杰应支付的房租费中扣除该2000元，胡杰没有反对，故，胡杰应支付孙冬冬4667元（6667元－2000元）。孙冬冬主张胡杰支付2014年1月1日至2014年8月31日期间房租费18000元的诉讼请求，予以部分支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：一、孙冬冬与胡杰之间关于涉案房屋的租赁协议于2014年7月13日解除。二、胡杰于判决生效后十五日腾出位于即墨市鹤山路东乙号593号的涉案房屋；三、胡杰于判决生效后十日内支付孙冬冬房屋租赁费4667元；四、驳回孙冬冬的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由孙冬冬负担185元，由胡杰负担65元。
上诉人孙冬冬不服一审判决，上诉称，2014年7月12日，孙冬冬通过EMS快递向胡杰送达了支付房租并终止租赁协议的通知，胡杰认可收到通知，该通知告知2014年房租3万元，胡杰在答辩中称从未被告知房租3万元事实，是明显不符合客观事实。2014年6月7日，孙冬冬的朋友给胡杰的电话录音，已经明确告知房租是3万元，录音中，胡杰从未就已经支付房租6500元做出抗辩，从而可以证明6500元就是支付2013年拖欠的房租，与本案租赁费无关。
被上诉人胡杰辩称，胡杰是2005年使用孙冬冬的房屋，年租金5000元，一直都是这样，并没有签订协议。后来胡杰通过银行转帐支付租金。孙冬冬主张每年房租3万元，没有依据，2014年房租应当是1万元，孙冬冬即使要提高租金与应当与胡杰协商，征得胡杰的同意。
上诉人胡杰不服一审判决，上诉称，该案涉及的房屋所有权不属于孙冬冬，孙冬冬无权收取租赁费，直至2014年6月20日，孙冬冬才与即墨市城建物业管理有限公司签订房屋租赁合同，之前孙冬冬无任何收取租赁费的依据，故孙冬冬不是本案适格的诉讼主体。胡杰之妻曾于2014年3月31日支付租赁费系支付2014年度租赁费，在无任何证据证明该费用是支付2013年度租赁费的情况下，原审所做出的认定是错误的。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回孙冬冬的诉讼请求。
被上诉人孙冬冬辩称，原审期间，胡杰已经认可租赁孙冬冬的房屋接近10年，所以孙冬冬是适格的主体。2014年2月，孙冬冬与即墨市城建物业管理有限公司签订房屋租赁合同，租赁费是35208元，所以孙冬冬转租给胡杰的房屋不可能是1万元。
经审理查明，本院查明的事实与原审一致。
本院认为，根据双方均认可的事实，胡杰自2005年开始租赁涉案房屋并向孙冬冬支付租金，双方在本案之前并无其他纠纷，而且亦无案外人向胡杰主张租赁费或者要求胡杰腾让房屋，因此涉案房屋虽然并未登记在孙冬冬名下，但孙冬冬对涉案房屋享有合法的使用权和收益权，胡杰主张孙冬冬无权收取房屋，本院不予支持。关于本案争议的年租金数额，本院认为，孙冬冬主张年租金数额为3万元，应当提供相应的证据。孙冬冬所提交的2014年7月8日给胡杰发出的通知，虽然已被胡杰接收，但其内容仅是孙冬冬单方意思表示，在未得到胡杰承诺之前，不能成为双方当事人达成的合意。孙冬冬之朋友与胡杰电话在协商过程中，虽然曾经提出年租金3万元，但胡杰并未予以确认，而且在电话中明确指出“不可能三万，她别中间弄这个……”。综上，孙冬冬主张年租金3万元的证据不足，因其未在一审期间申请司法评估，视为放弃权利，原审法院按照胡杰自认的数额确定年租金1万元并无不当，本院予以维持。关于2014年度尚欠租金数额，本院认为，胡杰作为租赁合同的付款义务人应当对付款的事实承担举证责任。胡杰提交的2014年3月31日付款6500元的付款凭证，无法确定该笔款项所支付是2013年度还是2014年度租金，因此胡杰应当进一步举证证明其已经支付2013年度租金，因其未能完成举证义务，应当承担不利的法律后果，本院认定该笔款项系支付2013年度租金。综上，孙冬冬与胡杰的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人孙冬冬负担250元，上诉人胡杰负担250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一五年三月十二日
书 记 员 赵庆信
书 记 员 郭丹丹