四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐中民初字第4191号
原告：中国银行股份有限公司乐山分行，住所地四川省乐山市市中区嘉定北路128号,组织机构代码：90695437-X。
负责人：童骏，行长。
委托诉讼代理人：戴奇，该行职员。
被告：穆崇君，男，1975年12月22日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区石麟镇大桥村*组*号,公民身份号码：5111121975********。
被告：乐山市雅高房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市市中区长青路189号二楼1、2号,统一社会信用代码：91511100558243108P。
法定代表人：王永禄，总经理。
委托诉讼代理人：张万强，四川正心律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司乐山分行与被告穆崇君、乐山市雅高房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，发现不宜适用简易程序，转为普通程序。在审理过程中，原国银行股份有限公司乐山分行、被告乐山市雅高房地产开发有限公司申请庭外和解45日。2016年9月1日，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司乐山分行委托诉讼代理人戴奇，被告乐山市雅高房地产开发有限公司委托诉讼代理人张万强到庭参加诉讼，被告穆崇君经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国银行股份有限公司乐山分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告穆崇君立即偿还贷款本金683454.16元及利息、罚息（截至2015年12月31日的利息20647.39元，罚息969.22元；逾期利息自2016年1月7日起，以未偿还贷款本金683454.16元为基数，按照人民银同期公布施行的相应档次贷款基准利率上浮50%计算利息至付清之日止；复利自2016年1月7日起，以未支付利息20647.39元与罚息969.22元之和为基数，按照人民银同期公布施行的相应档次贷款基准利率上浮50%计算利息至付清之日止）；2.判令原告就预登记在被告穆崇君名下的乐山市江山一品2-7-1号的抵押房产折价或者以拍卖、变卖的价款在上述第一项的债务范围内享有优先受偿的权利；3.本案诉讼费用由被告穆崇君负担；4.判令被告乐山市雅高房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告穆崇君立即偿还贷款本金683454.16元及利息、复利（截至2015年12月17日的利息20647.39元，罚息439.48元；逾期利息自2016年1月7日起，以未偿还贷款本金683454.16元为基数，按照人民银同期公布施行的相应档次贷款基准利率上浮50%计算利息至付清之日止；复利自2016年1月7日起，以未支付利息20647.39元与罚息439.48元之和为基数，按照人民银同期公布施行的相应档次贷款基准利率上浮50%计算利息至付清之日止）。
事实与理由：被告穆崇君因购买被告乐山市雅高房地产开发有限公司商品房向原告申请住房贷款。2011年11月10日，原告与被告穆崇君签订了《个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同）。合同约定：被告穆崇君向原告借款77万元，贷款期限15年（180个月），被告穆崇君自发放贷款后第二个月开始按月等额本息还款，贷款利率按照浮动利率计算，还款期限180期，每月还款金额为6538.89元。被告乐山市雅高房地产开发有限公司为被告穆崇君提供阶段性连带责任保证，同时被告穆崇君将位于乐山市江山一品2-7-1号的商品房向原告提供抵押担保。
合同签订后，原告于2013年1月7日发放贷款77万元。被告穆崇君收到贷款后没有按照合同约定还款，仅归还了30期贷款，且被告穆崇君已多次逾期还款。截止至2015年12月17日，被告穆崇君尚有到期未还贷款本金18452.14元、利息20647.39元、罚息439.48元。原告多次向被告穆崇君催收贷款无果。
被告穆崇君拖欠贷款的行为已构成严重违约，应承担违约责任。原告依据《贷款合同》附件一第三条第1款第（2项）和第2款第（2）、（8）项之约定，宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并对抵押房产享有优先受偿权。同时根据《贷款合同》第三条第5款及其附件一第七条约定：本案产生的罚息及诉讼费等由被告穆崇君承担。根据《贷款合同》附件一第四条第1项、2项之约定，被告乐山市雅高房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。
被告穆崇君未作答辩。
被告乐山市雅高房地产开发有限公司辩称：对被告穆崇君向原告贷款总金额77万元、相关利率及还本付息情况，均无异议，但原告无权对乐山市江山一品2-7-1号房产行使优先受偿权，被告乐山市雅高房地产开发有限公司仅在被告穆崇君无法归还贷款的情况下，承担相应的责任。
原告中国银行股份有限公司乐山分行围绕诉讼请求依法提交了主体身份材料、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同（附通用条款、抵押物清单）、中国银行借款借据、贷款已还款明细清单及余额明细等证据，被告乐山市雅高房地产开发有限公司对上述证据均无异议，被告穆崇君对上述证据未作质证，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告乐山市雅高房地产开发有限公司、穆崇君均未提交证据。
本院认定事实如下：2012年12月27日，中国银行股份有限公司乐山分行（贷款人）与穆崇君（借款人）、乐山市雅高房地产开发有限公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，编号为2012年ZF字822号，附《个人一手住房贷款合同通用条款》及《抵押物清单》，约定：穆崇君向中国银行股份有限公司乐山分行借款770000元，用于购置乐山市雅高房地产开发有限公司开发的“江山一品2-7-1”的房屋，借款期限为15年/180个月，自贷款实际放款日起算，即2013年1月7日至2028年1月7日；贷款利率执行浮动利率，即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月无对应日的，则当月最后一日为重新定价日），第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45883‰。按月偿还贷款本息，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。；逾期贷款罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%，采用按月等额本息还款方法，还款日为每月10日，借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记，保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。该合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》上载明“本通用条款是《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（下称“本合同”）不可分割的组成部分，与本合同专用条款共同构成规范借款人、贷款人、保证人之间权利义务关系的法律文件”，并有如下条款：借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还本贷款本息即构成或者是为本合同项下违约，贷款人有权宣布贷款本息全部或者部分提前到期；要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；有权从借款人在贷款人及中国银行股份有限公司其他机构处开立的其他账户中直接扣划款项用于清偿贷款本息，账户中的未到期限项视为提前到期。账户币种与贷款币种不同的，按扣收时贷款人适用的结算会牌价汇率折算；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任；保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；若保证人提供阶段性连带清偿责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款购房抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何还款日或者提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或者保证的，不影响贷款人保证项下的任何权利及行使。附件二《抵押物清单》上载明抵押物，为坐落于江山一品2-7-1抵押人穆崇君所购买的住房，建筑面积为122.02平方米，评估价值或原值为1110000元，实际抵押值为770000元，购房合同号或者抵押物087546，抵押人穆崇君在最后签字确认。原告于2013年1月7日出具了中国银行借款借据（正本），上面载明借款人为穆崇君，合同号为2012ZF822，贷款帐号127971670596，扣款帐号为127951151744，借款金额为人民币770000元，借款期限为15年，期数为180期，借款用途为购房，月利率为5.45833‰，被告穆崇君在“借款人在此不可撤销地授权贵行将此笔借款以支付购房价款的名义直接付至开发商在贵行开设的帐户。户名：乐山市雅高房地产开发有限公司，帐号：1279970690998”栏下的借款人处签字确认，中国银行股份有限公司乐山分行进行了审核盖章，证明2013年1月7日，中国银行股份有限公司乐山分行按照借款合同约定向穆崇君发放贷款770000元，并转入借款人指定账户（户名：乐山市雅高房地产开发有限公司；账号：1279970690998）。2013年2月10日，后穆崇君开始按约还款，2015年7月10日被告穆崇君最后一次还款133.81元，截止至2015年12月17日，被告穆崇君尚有到期未还贷款本金18452.14元、利息20647.39元、罚息439.48元。
至今，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》后附抵押物清单上载明的抵押物坐落于江山一品2-7-1抵押人穆崇君所购买的住房，未在相关部门办理抵押登记。
本院认为，中国银行股份有限公司乐山分行于2012年12月27日与穆崇君、乐山市雅高房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。合同履行中，中国银行股份有限公司乐山分行按约向穆崇君履行了出借资金的义务，穆崇君未能按约还本付息，构成违约。中国银行股份有限公司乐山分行有权宣布贷款立即到期，并收回已发放的借款。故中国银行股份有限公司乐山分行要求穆崇君偿还所欠全部借款本金683454.16元及利息（截至2015年12月17日的利息20647.39元，罚息439.48元；逾期利息自2016年1月7日起，以未偿还贷款本金683454.16元为基数，按照人民银同期公布施行的相应档次贷款基准利率上浮50%计算利息至付清之日止）诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。另，按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。故原告要求穆崇君支付复利的合理部分（自2016年1月7日起，以利息20647.39元为基数，按照人民银同期公布施行的相应档次贷款基准利率上浮50%计算利息至付清之日止），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，以建筑物或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。原告虽与被告穆崇君签订抵押合同，但未对抵押物江山一品2-7-1商品房办理抵押登记，未设立抵押权，故原告无法就该抵押物优先受偿，故原告提出的原告就预登记在被告穆崇君名下的乐山市江山一品2-7-1号的抵押房产折价或者以拍卖、变卖的价款在上述第一项的债务范围内享有优先受偿的权利的诉讼请求，本院不予支持。
《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定保证人乐山市雅高房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间至在借款人办妥本合同项下贷款购房抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。而至本案纠纷发生之日，案涉房屋仍未办理抵押登记手续，中国银行股份有限公司乐山分行尚未收到案涉房屋抵押登记的他项权利证书等文件，仍在合同约定的保证期间内，故被告乐山市雅高房地产开发有限公司依约应承担连带保证责任，在承担保证责任后可向被告穆崇君追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告穆崇君于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司乐山分行偿还借款本金683454.16元及利息（截至2015年12月17日的利息20647.39元，罚息439.48元；逾期利息自2016年1月7日起，以贷款本金683454.16元为基数，按照人民银同期公布施行的相应档次贷款基准利率上浮50%计算利息至付清之日止；复利以期内利息20647.39元为基数，自2016年1月7日起至付清之日止按照人民银行同期公布施行的相应档次贷款基准利率上浮50%计算利息。上述利率若遇中国人民银行于本年1月7日前调整的，则从本年1月7日起开始计算；若遇本年1月7日后调整的，则从次年的1月7日起开始计算）；
二、被告乐山市雅高房地产开发有限公司对被告穆崇君的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国银行股份有限公司乐山分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10850元，公告费600元，共计11450元，由被告穆崇君、乐山市雅高房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 宋晓轩
审 判 员 成征帆
人民陪审员 邹代华
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 章 敏