浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温苍商初字第2272号
原告：中国建设银行股份有限公司苍南支行。
法定代�人：林小兵。
委托代理人：冯世聪。
委托代理人：董其博，浙江正昌律师事务所律师。
被告：洪道客。
被告：林雪华。
被告：温州友联置业有限公司。
法定代表人：朱诗力。
委托代理人：林佳云、林圣鑫，浙江浙信律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司苍南支行（以下简称建设银行苍南支行）与被告洪道客、林雪华、温州友联置业有限公司（以下简称友联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人冯世聪、董其博到庭参加诉讼，被告洪道客、林雪华、友联公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行苍南支行起诉称：2013年2月5日，被告洪道客以购房为由，向原告申请个人住房贷款，被告林雪华承诺共同还款。2013年3月5日，原告与被告洪道客、林雪华、友联公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：借款金额为86.9万元，借款期限自2013年3月5日至2023年3月5日，借款年利率以基准利率水平上浮10%，还款方式为等额本金还款法，利息逐期结算还清，到期未归还计收逾期罚息和复利，逾期利率为执行借款利率的水平上上浮50%，利率的调整按合同约定及中国人民银行有关规定计算。该笔合同以被告洪道客、林雪华预购登记的坐落于苍南县龙港镇财富中心4幢1303室房产抵押担保，被告友联公司对被告洪道客向原告借款本金及利息承担连带保证责任。上述合同签订后，办理了预购商品房抵押预告登记手续。2013年3月7日，原告向被告洪道客发放借款金额86.9万元，贷款期限为2013年3月7日至2023年3月7日，贷款年利率为7.205%。后被告洪道客未能按照合同约定履行按时还款义务，于2014年�期未按时还款，经原告多次催讨，被告洪道客仍未归还贷款，被告林雪华也未履行共同还款责任，被告洪道客、林雪华也未履行相应的抵押保证责任，被告友联公司也未履行其相应的保证责任，按合同约定，原告宣布合同立即到期。暂算至2014年11月30日，被告洪道客共欠贷款本金738649.94元、利息9492.68元，共欠原告贷款本息748142.62元。为此，原告要求判令：1.被告洪道客、林雪华立即偿还借款本金738649.94元及逾期利息及复利按合同约定计收至债务清偿之日止；2.如洪道客、林雪华到期未履行上述债务的，原告对洪道客、林雪华所有的坐落于苍南县龙港镇财富中心4幢1303室房产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；3.被告温州友联置业有限公司对洪道客、林雪华的上述债务承担连带保证责任。在庭审过程中原告明确第一项诉讼请求中尚欠借款本金为716924.93元。
原告在举�期限内，提供了下列证据材料：
1.营业执照、金融许可证、组织机构代码证、法定代表人身份证，用以证明原告的诉讼主体资格；
2.身份证、营业执照、组织机构代码证，用以证明被告的诉讼主体资格；
3.个人住房（商业用房）借款合同、共同参与还款人承诺书，用以证明原、被告之间的借款的事实；
4.预购商品房抵押登记证明书，用以证明被告以抵押物作为担保及已经办理预告登记的事实；
5.开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，用以证明原告已支付借款的事实；
6.结算试算单，用以证明被告欠款情况。
被告洪道客、林雪华、友联公司未作答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据材料。
原告提供的上述证据，经庭审出示审查，本院认为，证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联，能够证明待证的事实，三被告拒不到庭应诉，视为放弃质证�权利，对其证明力予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2013年3月5日，被告洪道客、林雪华与原告签订了编号为330027227-011-2013000563号的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告洪道客向原告借款86.9万元，借款期限为120个月，即自2013年3月5日起至2023年3月5日，该借款由被告洪道客、林雪华以登记在其名下的坐落于苍南县龙港镇财富中心4幢1303室的住房提供抵押担保，借款合同同时约定借款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，于每年的1月1日调整。当年执行年利率为7.205%，还款方式采用等额本金还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为7241.67元，利息逐期结算还清，借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的罚息利率和结息方式计收罚息和复利，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时约定，若借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息，被告洪道客、林雪华自愿提供预告登记在其名下的坐落于苍南县龙港镇财富中心4幢1303室的房产作为抵押担保，被告友联公司自愿作为保证人，并与原告签订编号为2012LG001号的《商品房销售贷款合作协议书》一份，约定保证方式为连带责任保证，保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告友联公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》及《土地使用权证》等权属证明文件，并办妥房屋等抵押登记，将《房屋所有权证》及《土地使用权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止。上述合同由各当事人签章确认后，原告于2013年3月7日被告洪道客发�了86.9万元的贷款，并在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。后被告仅支付借款本息至2014年12月，尚欠借款本金716924.93元。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》及被告林雪华出具的《共同参与还款人承诺书》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，各方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。被告洪道客、林雪华未按期归还借款及利息，其行为已构成违约，故原告要求被告洪道客、林雪华提前归还剩余本金716924.93并按约定支付利息、复利，理由正当，应予支持。涉案抵押物已经办理预告登记，抵押权已自登记时设立，被告洪道客、林雪华未履行上述债务，原告有权以拍卖、变卖二被告提供的坐落于苍南县龙港镇财富中心4幢1303室抵押物所�价款优先受偿。被告友联公司作为保证人依约对洪道客、林雪华的上述债务在抵押房产完成产权登记前承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第二款、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、洪道客、林雪华于判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司苍南支行借款本金716924.93元及利息（以本金716924.93元，自2014年12月7日起至判决确定的履行之日止，按年利率7.205%计算）、复利（以每月未付的期内利息为计算基数，分别自未付息当月7日起算至判决确定的履行之日止，按年利率10.8075%利率计算），以上借款�率执行浮动利率，以一年为周期，如遇利率调整，按调整后利率计算；
二、如洪道客、林雪华到期未履行上述债务的，中国建设银行股份有限公司苍南支行对洪道客、林雪华所有的坐落于苍南县龙港镇财富中心4幢1303室房产的拍卖或变卖所得款享有优先受偿权；
三、温州友联置业有限公司在上述第二项中的房产完成产权登记前，对上述第一款项承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11281元，由洪道客、林雪华、温州友联置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴�诉案件受理费11281元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分予以退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理。］
审 判 长 黄书乐
人民陪审员 黄 泽
人民陪审员 陈 旭
二〇一五年五月二十九日
代书 记员 黄丽丽
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
……
第二百零三条为了担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
……
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。