中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第3340号
上诉人（原审原告）陈洛滔，男，1920年3月27日出生，国籍墨西哥。
上诉人（原审原告）郭惠琼，女，1918年8月15日出生，香港特别行政区居民。
二上诉人（原审原告）共同委托代理人尹香桂，广东永通律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州市佳明物业管理有限公司。
法定代表人陈钦汉，总经理。
上诉人（原审被告）司徒仲箎（广州市越秀区宜发干果商行业主），男，汉族，1954年7月20日出生。
二上诉人（原审被告）共同委托代理人方维平，广东广强律师事务所律师。
上诉人陈洛滔、郭惠琼与上诉人广州市佳明物业管理有限公司（下称佳明公司）、司徒仲箎因房屋使用费纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第3017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年7月21日，广州市国土局房管局出具的房地产证显示：广州市海珠南路70-1号房屋（总建筑面积47.04平方米，建基面积：23.52平方米，砖木结构2层，用途：商业）的权属人为广州市房地产管理局，权属来源为1958年国家经租；本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测确权为准；该房地委托越秀区房管局管理等。2007年11月30日，广东省广州市南方公证处出具公证书，其中载明：申请人陈洛滔因继承陈凯声的遗产于2007年10月25日、申请人郭惠琼因继承陈凯声的遗产由其代理人罗伟亮于2007年11月19日申请办理继承权公证；被继承人陈凯声于1979年12月29日在墨西哥死亡，死亡时遗留的财产为：广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、70号、70号之一、72号、72号之一及海珠南路广利巷4号房屋；上述财产为被继承人陈凯声的遗产。被继承人陈凯声的上述遗产应由陈洛滔、郭惠琼二人共同继承。继承后，则上述房屋归陈洛滔、郭惠琼二人共同所有等。2007年12月12日，广州市国土资源和房屋管理局出具《通知单（撤管发还通知）》，载明：广州市海珠南路70之1号房屋权属人为陈凯声，撤管字号：荔湾撤字第1183号，撤管日期：2008年1月1日，撤管部位为全间、面积102.8354平方米（该撤管面积是原产权册记面积）；本通知单关于撤销经租产权，办理发还手续；上述房屋已批准撤管，请到越秀区土地房屋管理所联系办理房屋接收的有关手续；领回产权后，请与住户到房屋所在地房屋租赁管理部门办理私房租赁登记手续等，业主代理人罗伟亮于2007年12月19日签收该通知单。2008年1月11日，广州市越秀区第二土地房屋管理所向业主陈洛滔等人出具通知，载明：海珠南路70之1号（部位：原全间）经租，自2008年1月起撤销经租，发还给你。望接本通知后，于本月底前，携带房地产所有证及本通知到我所领回产权，并与住户到越秀区房地产租赁管理所办理租赁登记手续，今后房屋由你自行管业等，业主代理人罗伟亮签收了该通知。该通知所附《住户居住情况移交表》载明：佳明公司居住部位为地下、阁楼，管业面积39.70平方米，使用性质为商业，月租金为2196元，租金止戳日期为2007年12月31日，撤管日期及产权人接管日期均为2008年1月1日；自2008年1月1日起，发还业主自行管业，表中管业面积并非产权面积等。2008年1月11日，广州市越秀区第二土地房屋管理所向佳明公司发出撤销“经租产”房屋通知，载明：该所“经租”海珠南路70之1号原全间房屋，从2008年1月1日撤销“经租”，由业主自行管理，该所过去发出的租赁凭证自发还日起作废等。佳明公司已收到上述通知。2008年2月2日，罗伟亮作为陈洛滔、郭惠琼的代理人向房地产管理部门申请涉讼房屋的房地产登记，登记种类为灭失、继承、其它转移。2008年4月1日，房地产管理部门出具的广州市房地产产权情况表显示：广州市海珠南路70号之1号房屋［建筑面积102.8354平方米，结构：双隅（双木），层数：2层，使用性质：商业］的产权人为陈凯声；该业已撤管荔湾撤字1183号2008年1月1日，落实政策发还，撤全间共102.8354平方米。2009年3月19日，广州市国土资源和房屋管理局向陈洛滔等人（代理人罗伟亮）发出关于办理海珠南路18号等经租房增建部分房屋费用结算的通知，载明：广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、68号之一、70号、70号之一、72号、72号之一、广利巷4号房屋经租期间增建房屋建筑面积共999.1235平方米（实测建筑面积2468.4384平方米，房产登记面积1469.3149平方米，增加建筑面积999.1235平方米），鉴于增建部分房屋与原房屋不适宜分割使用，该局同意按房屋重置价结算后发还增建部分房屋产权，根据市房地产评估所评估，增建部分总费用为1017369.59元；在收到本通知之日起30日内，到该局办理增建部分房屋重置价费用结算手续等。2009年5月4日，广州市房地产交易登记中心就申请人罗伟亮、ＸＸ关于申请海珠南路70号之一房屋的继承、赠与、遗失、其他转移、其他变更（登记种类）事项出具受理回执，该回执注明缴交资料包括房屋面积测量成果报告书、房地产证、发还通知书，2010年8月25日办理领证手续等。广州市国土资源和房屋管理局出具的广州市海珠南路70号之一房屋的房地产权证载明：权属人为罗伟亮、ＸＸ（共同共有），房屋所有权取得方式：赠与、撤管、发还，登记时间：2009年9月16日，砖木结构，层数：3层（首层商业、其余为住宅），建筑面积：142.07平方米，国有土地使用权出让金年限从2010年2月11日起。罗伟亮、ＸＸ于2010年8月25日领取了上述房地产权证。2010年9月21日，罗伟亮、ＸＸ委托律师向佳明公司（邮寄地址为该公司住所地）发出律师函称：贵司原向广州市国土资源和房屋管理局租用广州市海珠南路70号之一地下、阁楼房产，广州市国土资源和房屋管理局于2008年1月1日撤管，交于产权人接管；产权人接管后持接管通知前往贵司要求按市场价格交付租金及搬迁，但贵司一直以双方要进一步协商及其他各种理由，既不交租也不搬迁；虽经该产权人多次催促，贵司却一直不予理会；望贵司在2010年9月28日前清缴2008年1月1日起至2010年9月20日的租金及以书面形式回复搬迁事宜等。该函于2010年9月25日由向妮娜代收，被告佳明公司否认收到上述函件，并称不认识代收人。
另查明：司徒仲箎为字号广州市越秀区宜发干果商行的个体工商户经营者，该商行经营场所为广州市海珠南路70号之一首层，开业日期为2006年11月21日，经营范围：零售：水产干制品、干果。涉讼房屋从2006年11月21日起一直由司徒仲箎以上述字号经营使用至今（享受再就业扶持减税优惠），并由佳明公司向房地产管理部门按每月2196元的标准交纳租金至2007年12月，司徒仲箎向佳明公司按每月2296元（其中100元为管理费）的标准交纳租金及管理费至2010年12月。陈洛滔、郭惠琼与佳明公司、司徒仲箎之间没有就涉讼房屋签订租赁合同及收交租金。
再查明：2003年7月18日，陈洛滔出具委托书，称其是广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、68号之一、70号、70号之一、72号、72号之一、广利巷4号房屋的继承人，委托罗伟亮为其合法代理人，代表执行和处理下列事项：向公证部门办理继承及到房管部门办理契证灭失登记手续以及办理登记、领取房屋契证手续和向有关部门申请落实经租发产权手续，并领回房屋；对上述房产进行管理、修缮、订立租约收取租金；房屋产权发还后，代为出售上述地址房屋，签订买卖合同，收取售房款等。2004年8月9日，陈洛滔出具委托书，称其是上述房屋的合法继承人，委托罗伟亮为其合法代理人，代表其向公证部门办理继承及到房管部门办理契证灭失登记手续以及办理登记、领取房屋契证手续和向有关部门申请落实经租发还产权手续，并领回房屋等。2005年8月29日，郭惠琼出具委托书，称其是广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、68号之一、70号、70号之一、72号、72号之一、广利巷4号房产的合法继承人之一，委托罗伟亮为其合法代理人，代表执行和处理下列事项：向公证部门办理继承及到房管部门办理契证灭失登记手续以及办理登记、领取房屋契证手续和向有关部门申请落实经租发还产权手续，并领回房屋；对上述房产进行管理、修缮、订立租约收取租金等。2007年11月23日，郭惠琼再次出具委托书，委托罗伟亮办理上述事宜。上述委托书均办理了公证手续。
2007年11月26日，陈洛滔、露西娅.萨拉维亚.洛佩斯（赠与方）与ＸＸ（受赠方）签订《赠与合同》，约定：赠与方两人是夫妻关系，陈洛滔是广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、70号、70号之一、72号、72号之一、海珠南路广利巷4号房屋的合法继承人之一；赠与方自愿将属其所应继承的上述房屋所应继承的产权继承份额全部赠与给ＸＸ，赠与房屋的产权全部归ＸＸ所有；受赠方ＸＸ表示愿意接受上述赠与，并承担上述赠与房屋的权利和义务；赠与方将上述房屋赠给受赠方后，有义务协助受赠方办理产权转移登记手续；赠与后，上述房屋的权利、义务全部由受赠方承担，与赠与方无关等。2008年1月25日，郭惠琼（赠与方）与罗伟亮（受赠方）签订《赠与合同》，约定：赠与方的丈夫是陈凯声，陈凯声已于1979年12月29日死亡，死后遗有以陈凯声名义登记的广州市海珠南路18号、20号、22号、24号、70号、70号之一、72号、72号之一、海珠南路广利巷4号房产，上述地址房产于1958年被国家经租，现落实政策发还产权给业权人管业，赠与方是上述房产的合法继承人之一，现赠与方自愿将名下所占的上述产权份额全部赠给受赠方壹人所有；受赠方表示愿意接受赠与，并承担上述赠与房产的一切权利和义务，日后有关上述房产的一切权利和义务与赠与人无关；赠与方将上述房产权赠给受赠方后，有义务协助受赠方办理产权转移登记手续等。上述《赠与合同》均办理了公证手续。
2010年10月20日，陈洛滔、郭惠琼向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：佳明公司、司徒仲箎向陈洛滔、郭惠琼支付广州市海珠南路70号之一首层、阁楼房屋的使用费［从2008年1月1日起至2009年9月15日止，按每月23820元（39.70平方米×600元／平方米）计付］。庭审中，陈洛滔、郭惠琼表示：广州市海珠南路70号之一地下实际为该房屋首层，阁楼在首层房屋中搭建，600元／平方米是陈洛滔、郭惠琼了解周边商铺后自行估算所得。原审庭审中，陈洛滔、郭惠琼与佳明公司、司徒仲箎就房屋使用费或租金的标准经协商未能达成一致。陈洛滔、郭惠琼陈述：陈洛滔、郭惠琼与罗伟亮是委托关系，其因长期居住国外，年纪较大，没有时间回国处理涉讼房屋问题，故将涉讼房屋赠与罗伟亮、ＸＸ，并由罗伟亮作为受托人办理发还程序，作为受赠人接受涉讼房屋的赠与。佳明公司、司徒仲箎陈述：佳明公司在经租发还前向房地产管理部门承租涉讼房屋，司徒仲箎原是佳明公司的职工，因其于2006年下岗，故佳明公司将涉讼房屋提供给司徒仲箎作经营之用，每月只收取管理费100元作为协助办理租赁关系及转交租金的费用，司徒仲箎依靠涉讼房屋经营维持生计；上述《住户居住情况移交表》中的管业面积是使用面积，涉讼房屋没有独立厨房、厕所，阁楼安排1名工作人员居住，首层则作经营之用；对罗伟亮、ＸＸ取得涉讼房屋的产权时间有异议，房地产管理部门出具收件受理回执的时间是2009年5月4日，其将继承、赠与、遗失、其他转移、其他变更程序一并处理，故罗伟亮、ＸＸ取得涉讼房屋产权证的时间为2010年8月25日，非房地产权证登记的时间即2009年9月16日，受理回执出具至罗伟亮、ＸＸ领取房地产权证期间，陈洛滔、郭惠琼是无法向佳明公司、司徒仲箎主张权利的；房地产管理部门于2008年1月11日向佳明公司发出撤销“经租产”房屋通知，告知涉讼房屋已于2008年1月1日发还业主，但没有告知业主的情况；涉讼房屋实际面积与产权记载面积相差甚大，已就此向房地产管理部门提出，但均没有回复，至今没有解决此问题。2011年3月24日，原审法院组织陈洛滔、郭惠琼与佳明公司、司徒仲箎到现场查看，勘验结果为：司徒仲箎非使用涉讼房屋首层全层面积，通道、梯间另占有首层一定面积；司徒仲箎使用的广州市海珠南路70号之一首层房屋搭建一阁楼，用于堆放货物，该房屋由被告司徒仲箎作商业经营之用。因陈洛滔、郭惠琼与佳明公司、司徒仲箎对司徒仲箎使用涉讼房屋的面积存在争议，经司徒仲箎申请，原审法院委托广州市房地产测绘所对广州市海珠南路70号之一首层、阁楼房屋的建筑面积、使用面积进行测绘。2011年7月20日，广州市房地产测绘所出具广州市海珠南路70号之一首层、阁楼房屋的房屋面积测量成果报告书，载明：现按实测尺寸绘制首层商铺和首层通道、梯间的现状图，并计算面积；首层阁楼下高在2.20米以上，上高不够2.20米，面积为22.1493平方米，不计入建筑面积；首层建筑面积49.0042平方米，首层商铺面积为23.9738平方米，首层通道、梯间面积为25.0304平方米等。司徒仲箎预交了测绘费80元。陈洛滔、郭惠琼与佳明公司、司徒仲箎均同意以上述广州市房地产测绘所的测绘结果作为确定司徒仲箎使用涉讼房屋面积的依据。
原审法院认为：广州市海珠南路70号之一房屋原是陈凯声所有的房产，该房屋曾由房地产管理部门经租，经租期间，佳明公司承租使用该房屋首层、阁楼。2007年12月12日，房地产管理部门将该房屋发还业主陈凯声管业，撤管日期为2008年1月1日。因陈凯声于此前已去世，陈洛滔、郭惠琼通过继承取得上述房屋的产权，并由公证处出具了公证书。房地产管理部门随后向陈洛滔、郭惠琼发出了撤管通知，陈洛滔、郭惠琼依法从撤管之日起对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定，赠与房产的，应当向房地产管理部门申请房产权属变更登记。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（一）》第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。因此，赠与不动产的权利转移是以登记过户为准，在没有登记过户之前，财产权利没有发生转移。陈洛滔、郭惠琼与受赠人签订《赠与合同》后在本案诉请时段并没有完成房产权属变更登记，涉讼房屋的物权转让未发生效力，陈洛滔、郭惠琼在此期间仍然是行使涉讼房屋所有权的主体。虽然受赠人是在2010年8月25日领取房地产权证，但根据物权公示原则，涉讼房屋所有权发生转移是以不动产权属证书的记载为准，现涉讼房屋的房地产权证载明登记时间为2009年9月16日，故应以该日作为物权变动的时间。据上，佳明公司、司徒仲箎关于诉请时段因陈洛滔、郭惠琼发生了赠与行为而丧失了主张物权的权利的辩解没有法律依据，原审法院不予采纳。佳明公司是涉讼房屋经租期间的承租人，从现有证据来看，实际上是由司徒仲箎从2006年11月21日起领取个体工商户营业执照在涉讼房屋作商业经营之用，佳明公司收取一定的管理费，并以其名义交纳租金。陈洛滔、郭惠琼在取得产权且房地产管理部门撤管后未与其签订租赁合同，但司徒仲箎作为实际使用人一直使用涉讼房屋至今，陈洛滔、郭惠琼要求其支付从撤管之日起至2009年9月15日止的房屋使用费的主张符合等价有偿的民事活动基本原则，原审法院予以采纳。由于撤管发还后陈洛滔、郭惠琼与佳明公司、司徒仲箎并没有签订租赁合同、建立租赁关系，涉讼房屋的实际使用人为司徒仲箎，按公平合理原则，应由司徒仲箎向陈洛滔、郭惠琼支付上述房屋使用费，佳明公司不应承担支付该期间的房屋使用费的义务。陈洛滔、郭惠琼主张的房屋使用费标准是其自行估算所得，没有相关依据。由于双方没有确定房屋使用费的标准，该房屋使用费应按房管部门评定的同期非住宅（商业）租金标准支付为宜。因陈洛滔、郭惠琼与佳明公司、司徒仲箎对司徒仲箎使用的涉讼房屋的面积存在争议，而该房屋作商业使用，其面积涉及房屋使用费的计算，原审法院委托广州市房地产测绘所对此进行了测绘，并出具了房屋面积测量成果报告书，陈洛滔、郭惠琼与佳明公司、司徒仲箎均同意以上述测绘结果作为确定司徒仲箎使用涉讼房屋面积的依据，故上述房屋面积测量成果报告书的测绘面积应作为计算司徒仲箎应交纳房屋使用费的依据，由此产生的测绘费应由陈洛滔、郭惠琼与司徒仲箎各负担一半为宜。佳明公司、司徒仲箎对陈洛滔、郭惠琼委托罗伟亮的公证书的真实性提出异议，并认为委托时陈洛滔、郭惠琼并无物权，无权委托罗伟亮行使权利。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条关于“下列事实，当事人无需举证证明：…（六）已为有效公证文书所证明的事实…当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，现佳明公司、司徒仲箎没有充分的证据否认该委托公证书的真实性，原审法院对该异议不予接纳。另根据《中华人民共和国继承法》第二条的规定，继承是从被继承人死亡时开始。因此，陈洛滔、郭惠琼的委托行为并无不当。关于诉讼时效的问题，在撤管发还之后发生了赠与行为，陈洛滔、郭惠琼于此尚未将撤管的后续事项即办理房地产权证的行为完成。从现有证据反映，向房地产管理部门申请继承、赠与、遗失、其他转移、其他变更的登记事项是一并办理的，而领取新的房地产权证知道物权变动的具体日期为2010年8月25日，该日应视为陈洛滔、郭惠琼知道其作为涉讼房屋所有权人以及应主张房屋权利的具体时间，陈洛滔、郭惠琼于2010年10月20日向原审法院提起诉讼主张相关房屋使用费权利的请求并没有超过诉讼时效期间，佳明公司、司徒仲箎关于陈洛滔、郭惠琼的主张已超过诉讼时效保护的抗辩没有事实及法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国继承法》第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（一）》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，原审法院于2011年8月26日作出如下判决：一、司徒仲箎在本判决发生法律效力之日起10日内向陈洛滔、郭惠琼支付房屋使用费［从2008年1月1日起至2009年9月15日止，按房管部门评定的同期非住宅（商业）租金标准计付；计算房屋使用费的面积以广州市房地产测绘所于2011年7月20日出具的广州市海珠南路70号之一首层、阁楼房屋的房屋面积测量成果报告书记载的面积作为依据］；二、驳回陈洛滔、郭惠琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费8706元［含案件受理费8626元（陈洛滔、郭惠琼已预付）、测绘费80元（司徒仲箎已预付）］由陈洛滔、郭惠琼负担4353元，司徒仲箎负担4353元。
上诉人陈洛滔、郭惠琼不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：一、我方对原审判决计算使用费的面积有异议，一审判决是按测绘面积计算的，我方主张按39.7平方米计算，这是房管部门经租期间核定收租面积，也是撤管移交的租用面积，佳明公司、司徒仲箎一直没有提出异议，而且我方请求的房屋使用费在测绘面积确定前，应当按原经租面积计算。二、陈洛滔、郭惠琼通过公证委托了罗伟亮进行诉讼并具转委托权，罗伟亮又委托代理人进行诉讼，对此我方提供合法完备的授权委托手续。我方诉讼主张的2008年1月1日至2009年9月15日是行使代陈洛滔、郭惠琼收取使用费，与罗伟亮在2009年9月16日之后作为涉案房屋产权人并没有矛盾。从撤管通知书上看，撤管通知是发给陈洛滔、郭惠琼，而且该房屋也由陈洛滔、郭惠琼进行公证继承，按照我国宪法关于继承权的规定，陈洛滔、郭惠琼在该时起具有收取房屋使用费的权利。
上诉人广州市佳明物业管理有限公司、司徒仲箎不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：请求撤销原审判决第一项，驳回陈洛滔、郭惠琼的诉讼请求。理由：一、一审判决错误。1、据房管登记资料，涉案房屋自1958年起经租物权所有人是广州市房地产管理局，至2008年1月1日发还，故在2008年1月1日前的权属人是广州市房管局。2、按照国家经租房屋政策，经租的房屋是不能办理继承的。3、本案由罗伟亮代理陈洛滔、郭惠琼提起诉讼，但是陈洛滔、郭惠琼自始没有物权，其出具给罗伟亮的委托公证是无效的，且委托权限没有提起诉讼的权限。一审法院认为罗伟亮自2009年9月16日成为涉案房屋的业主，自此时起，我方认为根据委托书及赠与合同注明，此前授予的代理权也同时终止，罗伟亮无权代表陈洛滔、郭惠琼提起诉讼主张，且其转委托代理律师同样是无效的，一审期间我方提出质疑，但一审法院置若罔闻。4、一审法院既认定罗伟亮具有代理人资格，就必须认定罗伟亮实施的民事行为是陈洛滔、郭惠琼所为，如罗伟亮自2007年12月19日接收撤管通知，清晰知道要签订租赁协议，收取租户租金；罗伟亮在2009年5月4日收到房管部门的收件回执，清晰知道产权将转移，陈洛滔、郭惠琼的房屋产权权利终止。此后要行使保护权利将受到时效等的法律限制。而且事实证明赠与发生在撤管之前，一审判决认定撤管之后发生了赠与行为，达到诉讼时效未过的结论是错误的。5、本案的诉讼时效已过。一审法院既认定2008年1月1日撤管之日起陈洛滔、郭惠琼享有使用收益之权，又认定2009年9月16日为物权公示之日，根据租金法定诉讼时效一年的原则，陈洛滔、郭惠琼于2010年10月起诉，已经超过法定诉讼时效期间。二、对方上诉意见缺乏依据。对于涉案房屋的面积我方是一直向房管局提出过异议，因为涉案房屋中间有一个通道，而且还有别人使用，但房管局还是全部计租，但考虑到按公房租金参考价计算差距不大，所以我方仍按房管局的要求计付租金。在一审中，法院委托了测绘所进行测绘，当时双方都是确认测绘结果，要计算的话应当按测绘面积来计算。
本院二审经庭询调查，查明：一、关于双方争议的罗伟亮诉讼代理权问题，原审法院查明罗伟亮取得陈洛滔、郭惠琼授权的相关委托书已经经过公证，且在一审期间组织双方当事人进行质证，公证委托书内容包含委托收取租金及相关诉讼、转委托权限。二、关于佳明公司、司徒仲箎方对原审判决查明事实中赠与及撤管时间的异议，经查核，原审判决查明事实部分所列正确。三、双方当事人对原审判决查明事实无异议的部分，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋曾经由国家代管，所有权仍然属于私人业主，这在国家发还房屋的手续中已经予以明确。陈洛滔、郭惠琼基于继承涉案房屋享有房屋收益权利，司徒仲箎作为涉案房屋使用人，负有支付房屋使用费的义务。根据相关的继承文件和撤管通知，陈洛滔、郭惠琼的收租权自2008年1月1日起，至陈洛滔、郭惠琼所有权转移登记止。故陈洛滔、郭惠琼提起本案主张收取2008年1月1日至2009年9月15日止的房屋使用费，是其合法权利，应当予以维护。至于其诉讼代理手续，原审法院查明经公证的委托手续完备，佳明公司、司徒仲箎以陈洛滔、郭惠琼不享有涉案房屋物权、委托诉讼权限不明及罗伟亮代理期限届满为由提出质疑，本院认为均不符合法律规定，不予采纳。
关于司徒仲箎使用房屋的面积争议，经过房管部门的测量，房屋面积确定，罗伟亮、ＸＸ方要求按测量前面积计费，缺乏依据，本院不予采纳。
关于诉讼时效是否届满的争议，虽然陈洛滔、郭惠琼自2008年1月1日起享有收取房屋使用费的权利，但陈洛滔、郭惠琼与佳明公司、司徒仲箎并未就房屋使用费、使用期限等租赁关系内容达成一致意见，因此，其收取房屋使用费的诉讼时效并未起算，原审法院确认保护陈洛滔、郭惠琼诉讼主张，并无不当。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费6965元，由上诉人陈洛滔、郭惠琼负担2612元，佳明公司、司徒仲箎负担4353元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一二年二月七日
书记员 阮志雄