江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东时民初字第0302号
原告：中国邮政集团公司江苏省东台市分公司，住所地东台市望海西路168号。
负责人：刘贯红，该公司总经理。
委托代理人：陈爱平，江苏陈爱平律师事务所律师。
委托代理人：许思聪，该公司综合部副主任。
被告：陈秋兰，居民。
被告：刘祥，居民。
原告中国邮政集团公司江苏省东台市分公司（以下至判决主文前简称邮政集团东台分公司）与被告陈秋兰、刘祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法由代理审判员常备适用简易程序公开进行了审理。原告邮政集团东台分公司的委托代理人陈爱平、许思聪，被告陈秋兰到庭参加诉讼。被告刘祥经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邮政集团东台分公司诉称：2014年11月10日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定陈秋兰、刘祥承租邮政集团东台分公司所有的位于东台市时堰镇人民路南侧邮政大楼自西向东第五间门面房用于经营。合同约定：租赁期限从2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为14000元，租金每年支付一次，第一年签订合同时支付；房屋租赁期满后，承租人在同等条件下享有优先承租权，承租人不承租时，应于到期日交付出租人。陈秋兰、刘祥于2014年11月25日支付了房租14000元。房屋租期届满后，陈秋兰在双方未签订新的房屋租赁合同的情况下，继续占有、使用讼争房屋。现邮政集团东台分公司诉至法院请求依法判令陈秋兰、刘祥腾空迁出讼争房屋，并按每日95.9元的标准支付自2015年7月1日起至实际迁出讼争房屋之日止的房屋使用费，并支付违约金1万元，诉讼费由陈秋兰、刘祥共同负担。
被告陈秋兰辩称：邮政集团东台分公司的起诉无事实依据，其已于2015年7月4日向邮政集团东台分公司支付了2015年7月1日以后的房屋租金14000元，故请求法院驳回邮政集团东台分公司的诉讼请求。
被告刘祥未应诉、答辩。
经审理查明：2014年11月10日，邮政集团东台分公司与陈秋兰、刘祥签订房屋租赁合同一份，约定承租人因经营需要，租用出租人坐落在时堰镇人民路南侧邮政大楼自西向东第五间，租赁期间自2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为14000元，租金每年支付一次，第一年签订合同时支付，其余为每年的7月1日支付，房屋租赁合同期满后，承租人在同等条件下有优先承租权，承租人不承租时，应于到期日交付出租人。承租人、出租人违反以上合同规定的，违约方向另一方支付违约金1万元，承租人逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应按租金5%每天支付滞纳金。合同签订后，陈秋兰、刘祥于2014年11月25日支付了房屋租金14000元。2015年7月18日，邮政集团东台分公司向陈秋兰、刘祥寄送告知函一份，载明：“你于2014年11月10日与我单位签订房屋租赁合同一份。现合同期限已届满，我单位通知你续签合同，至今未能协商一致，现正式通知你该房年租金底价已调整至35000元，若你接受该价格，请于2015年7月31日前到我单位重新签订合同，逾期视为你放弃优先承租权不再续租，请你至迟在2015年7月31日前交还租赁房屋，承担自2015年7月1日起至实际交房期间的房屋使用费（标准为年租金35000元），并按原合同承担相应的违约责任。”
另查明：陈秋兰、刘祥于2015年7月4日通过银行向邮政集团东台分公司汇款14000元。
审理中，邮政集团东台分公司表示，同意按照每年14000元计算逾期交房房屋使用费。
上述事实有邮政集团东台分公司提交的土地所有权证书、东台房权证时堰镇字第××号房屋所有权证、2014年11月10日房屋租赁合同一份、告知函一份、EMS快递回单、查询单各一份及当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为：邮政集团东台分公司与陈秋兰、刘祥于2014年11月10日签订的租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效，应予确认。合同签订后，双方都应当严格按照合同约定的内容予以履行。房屋租期届满后，双方未能就房屋续租达成一致意见，2015年7月18日邮政集团东台分公司向陈秋兰、刘祥寄送告知函后，在指定的期限内，双方仍未能签订新的房屋租赁合同，故邮政集团东台分公司要求陈秋兰、刘祥腾空迁出讼争房屋的诉讼请求依法应予支持。因双方未签订新的房屋租赁合同，陈秋兰、刘祥于2015年7月4日通过银行支付的14000元不能作为履行合同的依据，陈秋兰、刘祥可依法另行要求邮政集团东台分公司返还。本案所涉的租赁合同到期后，陈秋兰、刘祥实际占有、使用租赁房屋，应当给付相应房屋使用费，邮政集团东台分公司要求陈秋兰、刘祥给付按每年14000元计算的自2015年7月1日起至交付房产实际履行之日止房屋使用费的请求，依法应予支持。被告陈秋兰、刘祥未按合同约定，于合同签订之日向邮政集团东台分公司支付房屋租金，应承担相应的违约责任。双方约定的违约金数额过高，应以14000元为基数，自2014年11月11日起至2014年11月25日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，即45.5元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈秋兰、刘祥于本判决生效后3日内腾空坐落于东台市时堰镇人民路南侧邮政大楼，东台房权证时堰镇字第××号房权证所载的自西向东第五间房屋，交原告中国邮政集团公司江苏省东台市分公司收产，并支付逾期交房房屋使用费（自2015年7月1日起至交付房屋实际履行之日止，按14000元／年为标准计算），同时支付违约金45.5元；
二、驳回原告中国邮政集团公司江苏省东台市分公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费198元，减半收取99元，由被告陈秋兰、刘祥共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国农业银行盐城中汇支行，帐号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入汇款专户）。在上诉期满的次日起7日内仍未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 常 备
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 仇秋果
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2.《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》法释（2009）5号
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。