广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终89号
上诉人（原审被告）：方某，男，汉族，1967年6月25日出生，住广东省佛山市禅城区，
被上诉人（原审原告）：周某，女，汉族，1972年6月1日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：汤卓岚，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：符喆，广东熊何律师事务所实习律师。
上诉人方某因与被上诉人周某离婚后财产纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
方某上诉请求：1.撤销一审判决；2.周某补偿婚前及离婚后单独使用涉案房产的费用共249000元，并承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，错误采纳证据。1.一审判决多处以周某的单方陈述认定事实，对方某提供的合法有效证据不予采信。方某和周某从未在法庭上确认过案涉房产不存在未清偿的债务。事实上，案涉房屋的首付款和装修款均由方某向李晓宏借取，李晓宏为实际出资人，该笔借款和房屋购买合同的签订均发生在方某与周某结婚之前，直到双方离婚后都没有还清债务。周某称方某更换房屋门锁致其无法入屋而搬离也不是事实，周某一直使用该房产至今，门锁既没有更换，周某也没有完全搬离，房屋登记的户主也是周某，周某更把和别人生的孩子落户到该处房屋。而且周某从来不交管理费，方某被迫代缴管理费至今。一审法院对方某提交的证据不予采纳，错误认为方某在该房屋中居住，方某只是雇人陪同一起到房屋做清洁保养而已，邻居和物业管理人员均可作证。2.一审法院认定本案属于离婚后财产纠纷，但又确认周某与方某离婚后，涉案房产的产权登记状况一直未有发生变动，双方未进行分割，亦未有一方表示放弃，故涉案房产一直处于周某与方某的共有状态，属于认定事实自相矛盾。3.案涉房屋是方某于1999年4月14日出资购买，双方在××××年才办理结婚手续。根据法律和相关法规，对于私房和具备产权证可上市交易的公房，一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。按照民法物权原理和我国房屋管理政策，一般情况下，房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。如果在结婚登记之前取得所有权的，应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割，故双方之前签订的《离婚协议书》关于房产的处置条款无效。一审法院完全忽略方某提出的意见，认定事实不全面。4.一审法院采信广东海科资产价格评估有限公司（以下简称海科公司）出具的《评估报告书》作为判案依据错误。方某对报告书提出多处异议，但一审法院既不安排评估人员质证，也不调查了解方某反映的事实，导致不能客观真实评估案涉房产的总价值。法院通知上门评估的当天，方某一直在房屋内苦等，却没有任何人上门或者电话联系，评估人员随便在大厦拍些照片，找几处不知何处的房屋成交价对照进行估价。经调查，海科公司没有从事司法评估房地产的资质，在《评估报告书》上具名的是价格鉴定师，另一个只是助理鉴定师。国务院在2016年6月开始已取消该类职业资格许可和认证，该资格不仅失效实际上也不能用于房地产评估，《房地产评估管理办法》规定需有两名有资质法人单位派出的房地产评估师执行并在《房地产评估报告书》上签名才有效，故本案的《评估报告书》应属无效，不应采纳。二、一审判决适用法律不当。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条、第二十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定作出判决明显错误。案涉房产处于未办房产证未取得完全所有权的状况，依法应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定。即使按照上述司法解释的第二十条，案涉房屋也不能因为周某放弃装潢价值部分就判给方某，因为周某说其有能力支付折价款，而方某没有支付能力，而且案涉房屋是由周某一直占据使用，周某的诉讼请求也是要求平均分割。三、一审法院多次违反法定程序。1.一审法院在立案时没有按照法定程序先进行调解，在没有审查申请条件和估价的情况下单方面接受周某的申请，对涉案房产进行保全查封，激化当事人的矛盾。2.一审法院发出第一份保全裁定书，于2016年4月7日先行查封房产后，于2016年4月28日发现申请人银行账号无法冻结，然后再发出另一份裁定书冻结其他账号，不符合法定程序。方某提出异议并参考市场交易价提出房屋最低估价为66万元，该意见被一审法院以“不足以证明房产真实价值”为由驳回，而评估机构认定案涉房屋不含装潢的价值为672204元，实在让人不解。3.本案转为普通程序后，一审法院在庭审结束后宣布需要对房产进行评估，并给出一份名单让双方选择，但一审判决却载明是周某申请对房屋进行评估。4.根据海科公司出具的《评估报告书》附件，一审法院出具的评估委托书的日期为2017年4月6日，有效期为20个工作日，但《评估报告书》出具的日期为2017年6月30日，远超过期限，应属无效委托，但一审法院却采纳该报告书作为判决依据。综上所述，一审法院无论在认定事实、采纳证据还是适用法律方面以及程序方面都存在错误和不当。
二审期间，方某撤销其上诉请求的第二项。
周某辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回方某的上诉请求，维持原判。一、双方签订的《离婚协议书》合法有效，涉案房屋是双方的夫妻共同财产，应当按照一审判决予以分割。1.《离婚协议书》第三条已明确涉案房屋是夫妻共同财产，该协议是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。2.方某曾连同李晓宏申请确认《离婚协议书》第三条无效，但佛山市中级人民法院已作出（2016）粤06民终5706号民事判决，维持一审法院驳回李晓宏诉讼请求的判决。3.方某主张涉案房屋为其个人财产，未办理房产证不能作为夫妻共同财产进行分割的意见缺乏法律依据，案涉房屋目前不存在其他权属争议，未办理房产证不能当然推出涉案房产权属不明确的结论，方某主张以房产证颁发的时间来确定是否为夫妻共同财产无法律依据。4.周某从1999年至2013年一直居住涉案房屋内，且周某从2001年开始以每月存入房贷的形式对案涉房屋进行出资。二、《评估报告书》符合事实和法律规定，方某对《评估报告书》的质疑不合法、不合理，应当不予采信。三、一审判决程序合法。四、考虑到方某在一审庭审中陈述无经济能力支付房屋折价款，周某愿意与方某调解，由周某取得涉案房屋的所有权，并按照市场价折价补偿336102元。
周某向一审法院起诉请求:1.平均分割周某、方某共同所有的位于佛山市禅城区江湾一路41号906号的房屋；2.方某承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：周某、方某原为夫妻关系，二人于××××年××月××日登记结婚，后于2007年11月9日登记离婚。离婚当天，双方签订了一份《离婚协议书》，协议内容如下：“1.双方都同意离婚。2.双方无子女，女方现在无怀孕。3.夫妻共同财产中夫妻双方共有的位于佛山市江湾一路41号906室房屋登记在男方名下，系双方共同财产。现双方约定：离婚后，该套房屋归双方共同所有和使用，日后如一方放弃则另外一方应按市价补偿。夫妻双方无共同债务。4.夫妻双方不存在生活困难需要帮助的情况。5.此协议一式三份，男女双方各持一份，交婚姻登记机关一份。在双方签字，并经婚姻登记机关办理相应手续后生效。”周某、方某均在该协议书上签字，该协议书备案于佛山市禅城区民政局。涉案房产为佛山市禅城区江湾一路41号906房，系方某于1999年4月14日与佛山市石湾华山房地产开发公司签订《商品房购销合同》购买，该合同已进行登记备案，现尚未办理产权登记，购房首付款由方某支付。双方确认，因购买该房产而产生的银行贷款已清偿完毕，该房产目前不存在未清偿的债务及抵押情况。2013年前周某在该房产内居住，其称方某2013年更换房屋门锁致其无法入屋而搬离。本案庭审时方某称其本人已在该房屋内居住。本案诉讼期间，案外人李晓宏以本案周某及方某为被告向一审法院提起确认合同无效纠纷诉讼，请求确认本案所涉的《离婚协议书》第3条无效。一审法院立案受理后经审理，作出（2016）粤0604民初3558号民事判决书，判决驳回李晓宏的诉讼请求。李晓宏不服，上诉至佛山市中级人民法院，该院于2016年10月27日作出（2016）粤06民终5706号终审民事判决，对李晓宏提出的其借款出资购买涉案佛山市禅城区江湾一路41号906室的房产、其是涉案房屋的共有人等主张不予确认，认定“方某与周某二人在离婚协议中对涉案房产作出处分，该处分行为并不损害第三人的利益”，据此判决：驳回上诉，维持原判。诉讼中，周某申请对涉案房产的价值进行评估。一审法院依法委托海科公司对房产价值进行评估。海科公司于2017年6月30日作出《评估报告书》，评估结论为：坐落于佛山市禅城区江湾一路41号906房于评估基准日的评估价值为人民币672204元。该评估结论不包含该房产的室内装潢价值。周某为此支出评估费4000元。诉讼中，周某明确放弃对涉案房屋的室内装潢价值进行分割。
一审法院认为，本案系离婚后财产纠纷。关于周某的起诉是否已超过诉讼时效问题。《离婚协议书》约定，离婚后涉案房产归双方共同所有，日后如一方放弃则另外一方应按市价补偿。周某与方某离婚后，涉案房产的产权登记状况一直未有发生变动，双方未有进行分割，亦未有一方表示放弃，故涉案房产一直处于由周某、方某共有的状态，不存在权属被侵犯的情形，故周某分割涉案房产的主张不受诉讼时效的限制。虽然2013年方某更换涉案房屋门锁致周某无法继续居住，但该事实并未导致涉案房产所有权状态发生变化，故周某要求分割的诉讼时效不应从2013年起算。综上，对方某关于周某的起诉已过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于周某、方某签订的《离婚协议书》的效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条第一款规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”第九条规定：“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。”方某称该协议并非其真实意思表示，其当时是为了与案外人李晓宏所生的女儿入户而假离婚，但对此主张方某未能举证证明，其亦未能举证证明该协议存在其他致使协议无效或可撤销的情形，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，方某应承担举证不能的不利后果，对方某上述抗辩意见一审法院不予采纳。周某、方某双方签订的《离婚协议书》合法有效，双方均应遵守履行，周某据此要求分割涉案房产，一审法院予以支持。关于涉案房产的分割问题。周某主张涉案房产的所有权，称其有能力向方某支付折价款。方某称其无法选择，除了涉案房屋其没有其他房子可居住，同时亦无经济能力向对方支付折价款。考虑到涉案房屋的价值评估结论并不包含室内装潢价值，周某并不主张分割涉案房屋的室内装潢价值，故涉案房产的室内装潢价值应归方某所有，而室内装潢与房屋二者不可分割，故应将涉案房产判归方某所有，由方某向周某支付折价款。涉案房产的评估价值为672204元，故方某应向周某支付房产折价款336102元（672204×50%）。房产价值评估费是周某、方某双方为履行《离婚协议书》、分割房产而产生的支出，应由双方共同负担，故一审法院确认双方各负担2000元。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条、第二十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：位于佛山市禅城区江湾一路41号906房的房产（合同号码：220867）归方某所有；方某于判决发生法律效力之日起三十日内向周某支付财产折价款336102元。案件受理费7300元，财产保全费2520元，评估费4000元，合计13820元，由周某、方某各负担6910元。
二审期间，双方当事人没有向本院提交新的证据。方某请求本院向相关部门调取落户在涉案房产的户籍信息以及海科公司的相关资质。本院认为，该房产内的户籍信息与本案争议的焦点无关，海科公司营业执照载明的经营范围已反映该公司的资质情况，因此，对方某的调查取证申请，本院不予准许。
经审理，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为涉案房产的分割问题。首先，关于涉案房屋应否分割问题，第一，虽然涉案房屋购买于方某与周某登记结婚之前，如方某所言属于其婚前财产，但由于双方在《离婚协议书》中约定该房屋由双方共有，此为方某根据意思自治对其个人财产作出的处分，周某基于《离婚协议书》的上述约定成为房屋的共有人，其在与方某离婚后要求分割房屋于法有据。第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”，该条规定指向的是权属不清或有争议或当事人仅享有部分产权的房屋。本案中，记载方某为购房人的购房合同已在政府相关职能部门进行了备案登记，该房屋所有权法律关系比较清晰明确，不存在权属不明的情形，只是尚未办理权属登记手续而已。即使是方某认为有份出资购房的案外人李晓宏，主张其为该房屋产权人提起的诉讼，均不获一、二审法院的支持，故涉案房屋的权属情况目前不存在争议，对方某以未办理权属登记为由，认为房屋不能分割的上诉主张，本院不予支持。其次，关于涉案房屋如何分割问题。按照方某二审期间的陈述，如果由周某取得房屋，其不能确定周某需要支付的折价款。加之周某并未主张房屋的装潢价值，鉴于装潢附属于房屋，不可与之分割，再考虑日后房屋办证情况，一审法院确定房屋归方某所有，再由方某向周某支付折价款的处理方案合理，本院不予调整。关于如何确定折价款问题，方某提出海科公司无评估资质并且评估程序不当，不能以该公司出具的评估报告确定涉案房屋价值。本院认为，海科公司的营业执照载明该公司的经营范围是资产价格评估及咨询，在评估报告书上签名的是两名价格鉴证师，而价格鉴证师是指通过全国统一考试，取得《价格鉴证师执业资格证书》，经注册登记后，从事涉案标的价格鉴定、认证、评估工作关键岗位上的专业人员。虽然根据《国家发展改革委办公厅关于做好取消价格鉴证师注册核准等行政许可事项相关工作的通知》，在2016年停止“价格鉴证师注册核准”行政许可审批，不再受理此类申请，但并未规定此前已经取得注册核准的价格鉴证师资格失效，因此，对方某认为海科公司没有评估资质的上诉意见，本院不予采纳。至于评估程序，方某提出海科公司没有入内勘察，并且评估日期超出一审法院的委托有效期，本院认为，在一审法院就房屋评估问题询问双方意见时，方某多次表示既不同意分割也不同意进行评估，表明方某主观上抗拒评估。海科公司在评估报告书上描述了涉案房屋具体安装的大门以及该房屋天然气报数卡上的报数情况，证明海科公司确实曾到达涉案房屋门口现场，如非遇到阻碍，受一审法院委托进行评估的海科公司理应也会入内勘察，并非主观上有意为之。而且周某表示放弃主张屋内装潢价值，故评估公司没有入内勘察，对房屋的价值判断影响甚小。虽然一审法院2017年4月6日出具的评估委托书下方注明委托期限为20个工作日，但该院在委托期限届满后的2017年5月29日又向海科公司出具《情况说明》，对评估事宜作出进一步的说明，而海科公司是在2017年6月8日进行现场勘察的，并未超期。因此，对方某提出评估程序不合法的主张，本院不予采纳。最后，关于一审判决是否程序违法问题。第一，本案不属于《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第十四条规定的应当先行调解的案件类型，而且根据该条款的但书规定，根据案件的性质和当事人的实际情况不能调解或者显然没有调解必要的除外，故一审法院根据本案实际情况没有先行调解并不违反法律规定。第二，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。据此，法院可以基于一方当事人的申请，对对方当事人的财产采取保全措施。第三，周某于2017年2月20日提出评估申请，一审法院就如何选定鉴定机构询问双方意见，鉴于双方未能共同选定，最后以摇珠的形式确定，程序合法，一审判决所载的“诉讼中，周某申请对涉案房产的价值进行评估”符合事实。方某认为一审判决程序不当的上诉主张，同样欠缺理据，本院不予支持。
综上，方某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6341.53元，由方某负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 红
审判员 吴绮擎
审判员 姜欣欣
二〇一八年三月十九日
书记员 张晓敏