贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终1021号上诉人（一审被告）：贵州黔东南园鑫置业有限公司。住所地：凯里市迎宾大道中兴东博园*****号。法定代表人：袁公文，系公司执行董事兼总经理。被上诉人（一审原告）：吴如杰，男，1980年10月1日出生，苗族，住贵州省凯里市。上诉人贵州黔东南园鑫置业有限公司因与被上诉人吴如杰商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2017）黔2601民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州黔东南园鑫置业有限公司上诉请求：1.判决撤销贵州省凯里市人民法院作出的（2018)黔2601民初201号《民事判决书》的第一项。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案造成上诉人逾期为被上诉人办理房屋初始登记事出有因，政府的不可抗力行为系其中原因之一。根据不动产登记条例的实施以及凯里市人民政府于2016年9月21日印发的“凯府告[2016]26号”市人民政府关于实施不动产统一登记的公告，明确自2016年9月23日起停止办理各类房屋登记业务，由凯里市国土资源局（凯里市不动产登记局）负责建立不动产统一登记制度，承担全市范围内的不动产统一登记工作。改变了在此之前由凯里市房产局办理的历史格局。凯里市国土资源局在此之前并没有接触过该业务，因此在办理不动产登记业务的过程中难免会碰到很多新鲜事务，办理的时间也相对较长，这也是造成上诉人为被上诉人办理房屋初始登记拖延时间的客观因素，系不可抗力所致。其次，被上诉人没有任何证据证明上诉人逾期办理房屋初始登记给其造成了经济损失。二、一审判决计算违约金的时间错误。最高人民法院民一庭在最新一期的《民事审判指导与参考》（总第68辑）对该问题作了明确回答：每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，—般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。本案中，上诉人与被上诉人约定办理房屋初始登记的时间为2014年12月30日前，诉讼时效的起始时间应为2014年12月31日至2016年12月31日，而《中华人民共和国民法总则》是2017年10月1日起施行。因此，根据“法不溯及既往”的原则，即便一审判决支持被上诉人诉请的逾期办理房屋初始登记违约金，计算违约金的截止时间也只能计算至2016年12月31日。其次，上诉人因逾期交房，己对被上诉人给予了赔偿。因此，合同约定的逾期办理商品房转移登记文书的交付时间应当予以顺延。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销，请二审法院査明本案事实，依法判决。吴如杰二审期间未答辩。吴如杰向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告2014年12月31日至2017年12月28日共1093天违约金37162元；2.判令被告向原告提供办理产权登记证书的有关文书；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月27日，吴如杰与园鑫置业公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：吴如杰购买园鑫置业公司开发的御景天下第6幢2单元7层2-7-2号房，房屋建筑面积为101.61㎡，房款总价为340000元。根据合同约定，园鑫置业公司承诺在2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，吴如杰根据房屋实际面积向园鑫置业公司实际支付了购房款340000元，园鑫置业公司亦出具了《收款收据》。2018年1月11日吴如杰领取了不动产总证。因双方意见分歧较大，案经调解未果。另查明，贵州黔东南园鑫房地产开发有限公司已经更名为贵州黔东南园鑫置业有限公司。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告应按时提交相关办理商品房转移登记材料，为原告办理《房屋所有权证》。在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称因为《不动产登记暂行条例》实施后，办理房产证依法应当由原告本人去办理，自己并无过错，故被告不应支付违约金，但原告办理不动产证书，需先行在被告处领取房产总证方能办理，故被告迟延向原告提供房产总证，已构成违约，故对被告抗辩意见本院不予支持。关于原告主张违约金的问题，作如下分析。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，首先，如果原告买房是为了投资，结合近几年凯里商品房买卖行情下滑的现实，不一定给原告带来预期收益；其次，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。按照合同约定，违约金应自2014年12月31日起算，本案被告应向原告支付逾期办证违约金为2014年12月31日起至2017年12月28日的违约金18581元（340000元×0.00005×1093天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，作出判决如下：一、贵州黔东南园鑫置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付吴如杰自2014年12月31日起至2017年12月28日止的逾期办证违约金18581元；二、贵州黔东南园鑫置业有限公司本判决生效之日起三十日内向吴如杰提供办理产权登记证书的有关文书；三、驳回吴如杰的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取364元，原告吴如杰负担182元，被告贵州黔东南园鑫置业有限公司负担182元。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1.2016年9月21日“凯府告[2016]26号”市人民政府关于实施不动产统一登记的公告明确自2016年9月23日起停止办理各类房屋登记业务是否构成不可抗力免责事由；2.吴如杰一审诉讼请求是否超过诉讼时效。1.关于2016年9月21日“凯府告[2016]26号”市人民政府关于实施不动产统一登记的公告明确自2016年9月23日起停止办理各类房屋登记业务是否构成不可抗力免责事由的问题。经审理认为，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三项“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但上诉人提出的上述不可抗力理由发生时间是在2016年9月23日，即发生在合同约定的履行期限之后。根据《中华人民共和国合同法》第一百十七条第一款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，即便该政府公告停止办理房屋登记业务属于不可抗力情形，也不能免除其已经构成违约应承担的违约责任。因此，上诉人提出的该上诉理由不能成立，不予支持。2.关于吴如杰一审诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的除外”。本案上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且对被上诉人构成逾期办证的违约事实是一直存在的。上诉人没有提交新的证据足以反驳对方请求权已过诉讼时效期间，也没有提交证据证明其不存在一直违约的事实。故对上诉人二审期间提出的诉讼时效抗辩，根据上述法律规定，本院不予支持。综上所述，黔东南园鑫房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由黔东南园鑫房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一八年四月二十七日书记员 赵艳萍