浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终297号上诉人（原审被告）：杭州得卜实业有限公司，住所地淳安县千岛湖镇新安东路238号1幢104室。统一社会信用代码：91330127749465440L。法定代表人：金刚，经理。委托代理人：张承进、项长松，浙江千岛湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨剑斌，男，1968年6月19日出生，汉族，住淳安县。委托代理人：甘志伟，浙江信仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐翠英，女，1969年10月1日出生，汉族，住淳安县。委托代理人：甘志伟，浙江信仁律师事务所律师。上诉人杭州得卜实业有限公司（以下简称得卜公司）因与被上诉人杨剑斌、徐翠英商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2016）浙0127民初4749号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2009年10月21日，杨剑斌、徐翠英就购买坐落于淳安千岛湖镇××路××号××幢××室住宅与得卜公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积共45.36平方米，单价为每平方米9212.30元，总价款417870元，由杨剑斌、徐翠英在2009年10月21日前一次性付清；得卜公司于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给杨剑斌、徐翠英，且承诺于2011年8月31日�取得规定的土地、房屋权属证书交付给杨剑斌、徐翠英，并在合同第十条及第十六条约定了逾期交房和逾期办证的违约责任：从合同约定的最后交付（或办证）期限的第二天起至实际交付（办证）之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2.1。同时，合同第九条第4款第2项约定“以下情形出卖人可以据实予以延期：规划、环保、消防等政府主管部门根据法律、法规规定采取某项行政措施或遇重大问题导致开发建设期延长的；配合政府规划或市政配套设施导致延长建设期的，但最长不得超过12个月。合同签订后，杨剑斌、徐翠英依约履行了支付购房款之义务。2011年5月10日，得卜公司向淳安建设局提交建筑工程配套设施验收申请表。2011年6月17日，淳安建设局对该项目的配套设施提出了整改意见，整改项目涉及七大类（含物管用房及社区办公用房分割、物业�项维修资金和保修金未缴交、地下出入口裙房屋顶部位非永久性型材、违反县城规委【2003】06号文件下式广场应改为绿地、五楼空中花园配电箱无防雨防水设施存安全隐患等20多项子项目）。2011年7月7日，因千岛湖镇政府提出社区办公用房需要调整，得卜公司与淳安规划局、淳安建设局共同签署了调整玉翰明珠公馆物业用房位置的备忘录，对物业用房的位置进行了调整。得卜公司经整改后于2011年8月22日出具整改情况说明，说明中陈述物管用房及社区房已经规划确认，正式协议及移交手续已办理，物业办公用房已装修完毕并投入使用。2011年11月3日，淳安建设局出具《住宅区配套公建建设合同履行确认书》，通过公建配套设施验收。另查，杨剑斌、徐翠英与得卜公司双方认可的房屋满足合同交付条件的时间为2011年11月3日，通知办理房屋权属登记手续的时间为2012年9月30日。杨剑斌、徐翠英于2016年11月14日向法院提起诉讼，请求判令得卜公司支付杨剑斌、徐翠英逾期交房违约金5616.17元，逾期办理权属证书违约金34662.32元，两项合计违约金40278.49元并由得卜公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，关于本案诉讼时效问题，经查，杨剑斌、徐翠英曾向相关部门主张权利，故对得卜公司的诉讼时效之抗辩，不予采纳。杨剑斌、徐翠英与得卜公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应认定为合法有效。杨剑斌、徐翠英已依约支付了购房款，得卜公司应承担按约交付房屋及办理产权登记的义务，而得卜公司直至2011年11月3日才将符合合同约定的房屋交付给杨剑斌、徐翠英，故对得卜公司客观上逾期交房的事实予以确认，但得卜公司逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公�房的规划调整，根据得卜公司的整改情况及合同第九条的约定，酌情认定交房时间延长三个月，故对杨剑斌、徐翠英主张的逾期交房天数154天-90天=64天予以支持，逾期交房违约金为417870×64天×0.021%=5616.17元。关于逾期办证违约金，得卜公司辩称系因淳安国土资源局拖延办证造成的，商品房买卖合同中未约定可以免除逾期办证违约责任的情形，即使淳安国土资源局存在拖延办证情形，也不能免除得卜公司应对杨剑斌、徐翠英承担的逾期办证违约责任，杨剑斌、徐翠英主张的逾期办证违约金不违反合同约定及法律规定，亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第一款之规定，判决：杭州得卜实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿杨剑斌、徐翠英逾期交房违约金5616.17元、逾期办证违约金34662.32元，共计40278.49元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，减半收取403元，由杭州得卜实业有限公司负担。宣判后，得卜公司不服，向本院提出上诉称：一、杨剑斌、徐翠英超过诉讼时效期间起诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，应该判决驳回杨剑斌、徐翠英的诉讼请求。杨剑斌、徐翠英于2016年11月14日向原审法院提起诉讼，从杨剑斌、徐翠英一审起诉所称可以看出，逾期交房的违约金的诉讼时效从2011年11月3日起开始计算，逾期办证的违约金的诉讼时效从2012年9月30日开始计算，至起诉时均超过二年。根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。故杨剑斌、徐翠英起诉时已经超过二年的诉讼时效期间。二、本案不存在诉讼时效中断、中止的情形。1、杨剑斌、徐翠英在一审中诉称“杨剑斌、徐翠英就违约赔偿事宜与得卜公司交涉，终因双方分歧较大而协商未果”，但是得卜公司并未认可该事实，事实上杨剑斌、徐翠英从未与得卜公司进行过交涉，杨剑斌、徐翠英也没有向一审法院提供过任何足以证明诉讼时效中断、中止的证据。一审判决书中有关证据及原审法院查明的事实和认定的事实中均未得到体现。2、原审法院认定“关于本案诉讼时效问题，经查，杨剑斌、徐翠英曾向相关部门主张权利，故对得卜公司的诉讼时效之抗辩，不予采纳”，原审法院的这一“认为”没�任何事实依据，也没有证据证明，法院的“认为”不能成立。理由如下：第一，杨剑斌、徐翠英在原审庭审中，只是提到在2013年去过法院咨询过，但没有证据可以证明，得卜公司也没有认可，并申请法院查阅安检记录，以及要求法院将查明的事实的证据向得卜公司出示，可法院也没有向得卜公司出示。根据民事诉讼举证规则，杨剑斌、徐翠英没有证据证明已经向法院咨询的证据。即使从2014年1月1日开始计算，杨剑斌、徐翠英也超过诉讼时效。第二，一审法院在判决之前，从没有向得卜公司出示过“经查”的“证据”，根据《民事诉讼法》第六十八条规定：证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要在法庭出示的，不得在公开开庭时出示，未经质证的证据不得作为认定事实的依据。三、一审法院对已�向法院主张权利的业主，均办理了接收案件注明接收日期手续，不存在一审法院不接收案件起诉的事实。1、浙江信仁律师事务所甘志伟律师代理的王某、蒋某、余某等63户中的56户，该63户均于2013年5月6日委托律帅写好诉状递交淳安县人民法院，2013年5月22日，淳安县人民法院在该起诉状上盖章，并先后于2015年7月、8月、9月正式立案，对已经起诉的56户，在法院主持调解之下，双方达成了调解协议，业主放弃逾期交房违约金，对于逾期办证的由得卜公司承担70%的违约金，且全部履行到位。2、没有委托律师代理的业主项卫民，于2014年7月31日向淳安县人民法院，递交了起诉状和证据，2015年9月10日淳安县人民法院正式立案，后参照63户的调解意见，双方调解结案。没有委托律师代理的业主方向红于2014年5月22日向淳安县人民法院递交了起诉状，2015年4月7日正式立案，一�已经判决，在上诉之中，二审尚未作出判决。3、从2013年以来，淳安县人民法院对提出诉讼主张权利的业主诉状均予以登记，且一直接受业主起诉，而不存在法院不接收诉状和不予立案的情形。4、还需要说明的是，得卜公司因物业管理用房和社区用房的调整而延长交房时间，实际交房时间基本没有逾期，没有给业主造成实际的损失,且因县国土资源局的不作为乱作为的原因造成逾期办证，大部分业主对得卜公司是持谅解包容态度，除上述所说的2013年5月6日起诉的65户，2013年5月22日起诉的方向红，以及2014年7月31日起诉的项卫民之外，包括2016年以后起诉的以及本案杨剑斌、徐翠英在2016年以前根本未向得卜公司、人民法院，或者其他组织主张过权利。四、得卜公司不应承担逾期交房和逾期办证的违约责任，即使承担也认为违约金偏高，其理由与一审判决书中所说的答辩�由一致。实际交房时间为2011年5月31日，并没有逾期，对杨剑斌、徐翠英没有造成实际损失，杨剑斌、徐翠英也没有向法院提供任何损失的依据，一审法院判决的违约金与合同法规定的违约金以实际损失为基础不相符合，判决的违约金明显偏高。综上，请求查清一审法院在本院认为中的经查曾向相关部门主张权利的事实。经查的事实应放在本院认定的事实部分，而不应放在本院认为。即使按照一审法院开庭，杨剑斌、徐翠英所说的曾经在2013年向法院主张过权利，那么，从2014年1月1日计算，到2016年7月起诉，也已经超过了诉讼时效。违约金偏高，在一审法院判决中，对此没有作出说明，就不予采纳了。一审判决的违约金占总房款的9.6%。总的业主起诉案子两批，第一批没有超过诉讼时效，正因为法院作了“经查”，到今天为止，也不知道经查的内容，引起了后面已�超过诉讼时效的人先后起诉，并且得卜公司也认为法院不立案是法院的责任。本案杨剑斌、徐翠英在没有提交任何能证明诉讼时效中断证据的情况下，一审法院仅凭自己的认为否定了杨剑斌、徐翠英的诉讼时效抗辩。这一做法既违反了民事诉讼的证据要求，也违反了《民法通则》关于诉讼时效制度的基本规定，导致作出了违反事实与法律的错误判决。为此，请求撤销原判，依法改判驳回杨剑斌、徐翠英原诉讼请求并由杨剑斌、徐翠英承担一、二审诉讼费用。被上诉人杨剑斌、徐翠英辩称：一、得卜公司所谓杨剑斌、徐翠英超过诉讼时效期间起诉，应当判决驳回的理由不能成立。首先，得卜公司与杨剑斌、徐翠英2009年10月21日签订《商品房买卖合同》，约定得卜公司于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给杨剑斌、徐翠英，且承诺于2011年8月31目前取得规定的土地、房屋权属证书交付给杨剑斌、徐翠英，否则按照合同第十条及第十六条约定向杨剑斌、徐翠英承担违约责任。但得卜公司拖至2011年11月3日才取得淳安建设局住宅区配套公建建设合同履行确认书，2012年9月30日才通知杨剑斌、徐翠英办理该商品房的权属登记手续。在此期间杨剑斌、徐翠英与得卜公司进行了多次交涉。其次、由于得卜公司延期交房和办理房产证、土地使用权证，包括杨剑斌、徐翠英在内的广大业主无数次地找过得卜公司的负责房屋销售的主管经理洪某(大约50岁左右)，洪某每次都讲不会让哪个业主亏的，要有的赔偿，每个业主都会一样的，公司都会赔的，不会少哪个业主。再次，杨剑斌、徐翠英曾经大约在2013年5、6月左右(时间长记不得很清楚)到淳安县人民法院立案的地方问过怎么起诉，法院的工作人员告诉杨剑斌、徐翠英此类案件是不予受理的，而且杨剑斌、徐翠英也确实听说有人起诉而法院没有立案。至于得卜公司称“从2013年以来，淳安县人民法院对提出诉讼主张权利的业主诉状均予以登记，且一直接受业主起诉，而不存在法院不接受诉状和不予立案的情形”，对此情况杨剑斌、徐翠英一直不清楚。杨剑斌、徐翠英的代理人就是原来63户业主起诉的代理律师，当时在2013年5月份将63户业主的起诉材料拿到淳安县法院时，法院没有出具任何东西，也不知道有无登记等情况，期间，也多次向淳安县人民法院领导反映情况，领导也是以涉及敏感群体性案件为由，而一直没有答应立案，直到2015年6月1日开始实行立案登记后，在多次追问情况下，法院才给予了立案。因此杨剑斌、徐翠英无法在当时情况下通过诉讼主张权利。只是到了2015年下半年，杨剑斌、徐翠英才听说法院对明珠公馆的案件�始受理，且有的人也拿到了赔款，因而杨剑斌、徐翠英与得卜公司交涉却未果。期间，杨剑斌、徐翠英与其他业主一起也曾向社区和住建局等部门反映情况，却始终没有解决。作为一个公民，向有关部门反映情况或者到法院进行问询，不可能都留下什么书证等证据，而且正常情况也不可能放弃自己的权利。因此得卜公司所谓杨剑斌、徐翠英的起诉超过诉讼时效，不仅与事实不符，其理由也不能成立。原审判决就此对得卜公司的诉讼时效抗辩不予采纳，完全正确。二、关于得卜公司诉称“实际交房时间基本没有逾期，没有给业主造成实际损失，…”等理由，不能成立。逾期交房客观上损害了杨剑斌、徐翠英的利益，使杨剑斌、徐翠英无法正常行使对房屋的使用、收益或者处分权，造成的损失是客观存在的。双方对于违约责任有明确约定，原审判决依据合同判决得卜公司承担违约责任，并无不当。同理，得卜公司所谓违约金偏高的理由也不能成立。如果法院当时不立案，应属于中止的情形，只有情形消失以后，才能重新计算。不能对单方有利进行处理，应进行相应的公平对待各方当事人。请求驳回上诉，维持原判。上诉人得卜公司在二审期间未向本院提交新的证据；被上诉人杨剑斌、徐翠英提交了光盘，系另案当事人谢某（音）与得卜公司的经理洪某的通话录音，欲证明其曾经答应业主凡是有人告了可以赔，其他业主就能赔。这么长时间没有得到解决的原因是法院未立案处理所造成。在实际中，有业主向公司反映了情况。经质证，上诉人得卜公司认为该证据不属于二审新证据，本院认为，被上诉人杨剑斌、徐翠英提交的光盘，系案外人谢某与得卜公司的经理洪某之间的通话，谢某并不能代表杨剑斌、徐翠英，与本案�有关联性，故本院对被上诉人杨剑斌、徐翠英提交的该证据不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，杨剑斌、徐翠英与得卜公司签订的《淳安商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按合同条款履行各自的义务和享有相关的权利。合同约定得卜公司应在2011年5月31日前交付房屋，但直至2011年11月3日房屋才符合合同约定的交付条件，得卜公司存在逾期交房的事实，应承担相应的责任。鉴于得卜公司逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公用房的规划调整，故原审法院对交房时间酌情延长三个月，酌情对违约金进行了调整并无不当。关于逾期办证违约金，双方在合同中并未约定可以免除逾期办证违约责任的情形，即使存在得卜公司所称淳安国土资源局存在拖延办证情形，也不能免除得卜公司应对杨剑斌、徐翠英承担的逾期办证违约责任。杨剑斌、徐翠英主张的逾期办证违约金不违反合同约定及法律规定，原审予以支持亦无不当。得卜公司上诉称违约金偏高缺乏依据，本院不予支持。关于得卜公司上诉主张的诉讼时效问题，经查，包括杨剑斌、徐翠英在内的大量业主曾于2013年至2015年间多次向法院咨询赔偿事宜，或要求立案，而原审法院考虑群体性案件等原因，对案件予以暂缓立案，故对杨剑斌、徐翠英的起诉不宜认定超过诉讼时效。得卜公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二�案件受理费806元，由杭州得卜实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一七年六月十四日书 记 员  项 琳