山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终670号上诉人（原审被告）：山东华都置业有限公司，住所地烟台市莱山区埠岚村55号。法定代表人：张吉亮，董事长。委托诉讼代理人：杨丽萍，该公司员工。委托诉讼代理人：张蕾，该公司员工。被上诉人（原审原告）：臧晓琳，女，1980年9月14日出生，汉族，山东航天电子技术研究所职工，住烟台市莱山区。被上诉人（原审原告）：刘江，男，1981年11月15日出生，汉族，山东航天电子技术研究所职工，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：裴玥珩，女，1978年4月27日出生，汉族，山东航天电子技术研究所职工，住烟台市芝罘区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：张有能，山东同济律师事务所律师。上诉人山东华都置业有限公司（以下简称华都公司）与被上诉人臧晓琳、被上诉人刘江、被上诉人裴玥珩房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华都公司的委托诉讼代理人杨丽萍、张蕾与被上诉人臧晓琳、刘江、裴玥珩的共同委托讼代理人张有能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华都公司上诉请求：1、撤销烟台市莱山区人民法院（2017）鲁0613民初1809号民事判决，改判驳回臧晓琳、刘江、裴玥珩的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由臧晓琳、刘江、裴玥珩承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、被上诉人臧晓琳、刘江、裴玥珩诉请的债权已经消灭。上诉人华都公司欠付臧晓琳、刘江、裴玥珩延期办证违约金，华都公司的关联公司烟台祥隆商业管理有限公司（以下简称祥隆公司）以增加支付租金的方式代为偿还，三方为此签订《协议书》。祥隆公司已按照《协议书》约定支付了增加的租金，臧晓琳、刘江、裴玥珩予以接受，《协议书》已履行完毕。《合同法》第九十一条规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。因此，臧晓琳、刘江、裴玥珩主张的债权已经消灭。二、《协议书》中“关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任”的约定不是格式条款，是债务履行后的法律后果。一审法院以该约定为格式条款并且该约定免除了华都公司责任为由认定其无效，系适用法律错误。《协议书》订立于2016年10月7日，而涉案房屋的所有权初始登记已于2016年3月18日完成。故《协议书》中“关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任”是指臧晓琳、刘江、裴玥珩不再向华都公司主张延期办证违约金。如上所述，《合同法》第九十一条，债务履行后，合同的权利义务终止。因此《协议书中的上述约定仅仅是对法律规定的提示，并进一步认定其无效，显然适用法律错误。三、《协议书》中各条款为统一的整体，一审法院认定“关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任”无效，而其他条款仍然有效，割裂了各条款之间的联系，从而损害了华都公司的利益，使臧晓琳、刘江、裴玥珩获得不当利益。依照一审判决，臧晓琳、刘江、裴玥珩有权向华都公司主张违约金，却不必返还已取得的增加的租金，显然获得了不当利益，损害了华都公司的利益。如果臧晓琳、刘江、裴玥珩认为《协议书》损害了其利益，其应当请求确认《协议书》无效，或请求撤销。综上，一审判决适用法律错误，请求改判。被上诉人臧晓琳、刘江、裴玥珩辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。被上诉人臧晓琳、刘江、裴玥珩向一审法院起诉请求：1、华都公司支付臧晓琳、刘江、裴玥珩逾期办证违约金84623元（以购房款609075元为基数，自2014年1月14日起计算至2016年4月14日止,按中国人民银行同期银行贷款年利率4.75%的逾期贷款利率的1.3倍计算）；2、诉讼费由华都公司承担。一审法院认定事实：一、2013年10月13日，臧晓琳、刘江、裴玥珩与华都公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：臧晓琳、刘江、裴玥珩以594128元的价格购买华都公司开发建设的万象城地下广场、商业清泉路23号第-1层076号房屋，该房屋建筑面积为33.39平方米；华都公司应当在2013年10月13日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格的房屋交付臧晓琳、刘江、裴玥珩使用；华都公司应在房屋交付后一年内将办理产权登记需由华都公司提供的资料报房产管理部门备案并办理产权登记手续，非因华都公司原因不能如期办理的，华都公司不承担责任。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，臧晓琳、刘江、裴玥珩按合同约定付清594128元的房款。同日，华都公司向臧晓琳、刘江、裴玥珩交付案涉房屋。二、2016年3月18日，华都公司在不动产登记部门办理了包含涉案房屋在内的房屋产权初始登记手续。2016年10月份，因案涉房屋实际面积较约定面积增加，臧晓琳、刘江、裴玥珩向华都公司补交了房屋差价款款14947元。三、2016年10月7日，臧晓琳、刘江、裴玥珩（均为丙方）、华都公司（甲方）及祥隆商管公司（乙方，华都公司的全资子公司）签订《协议书》，载明：“鉴于甲丙双方签订了《商品房买卖合同》（以下称‘买卖合同’），丙方购买甲方76号商铺（以下称‘该商铺’）。乙丙双方签订了《祥隆.万象城地下广场商铺租赁合同》（以下称‘租赁合同’），丙方将该商铺出租给乙方。因涉案商铺测绘建筑面积比买卖合同约定建筑面积增大0.84平方米，三方经友好协商，达成以下协议：一、按照买卖合同约定，丙方应向甲方补交面积差额房款14947元。根据租赁合同约定，该商铺为按套租赁，租金为固定金额。现甲方及乙方给予丙方以下优惠：1、乙方为丙方增加租金共计3027元，于按照租赁合同约定第一次支付租金时支付给丙方1514元，第二次支付租金时支付给丙方1514元。2、丙方已向甲方支付面积差额房款，甲方已为丙方开具全额购房款发票，丙方应自行办理产权证书。二、鉴于丙方按本协议内容已经享受了甲方及丙方给予的上述优惠，丙方承诺：1、关于该商铺面积问题不再向甲方和乙方主张任何权利。2、关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任。3、不向任何第三方泄露本协议的内容及协商过程的相关细节。三、若丙方违反第二条承诺，则丙方不享受第一条约定的优惠，即：乙方租金不增加。同时，甲方及乙方均有权要求丙方支付违约金3027元，丙方并应承担相关法律责任。……五、本协议约定内容与买卖合同或租赁合同不一致的，以本协议约定为准……。”庭审中，臧晓琳、刘江、裴玥珩认为《协议书》是针对涉案房屋的租金问题而签订的，而该房屋租金是由臧晓琳、刘江、裴玥珩及案外人祥隆商管公司之间的合同约定，同时协议签订时并未告知、也未提示臧晓琳、刘江、裴玥珩应注意关于华都公司权利义务处分的情况，因此该条款是无效的。上述事实，有《商品房买卖合同》、《万象城地下商铺变更补充协议》、《协议书》、发票等证据及当事人的当庭陈述为证，一审法院予以确认。一审法院认为，臧晓琳、刘江、裴玥珩与华都公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华都公司未按《补充协议》的约定于2014年10月13日前将办理所有权登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理所有权登记手续，直至2016年3月18日才完成涉案房屋所有权初始登记，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。本案的争执焦点为：臧晓琳、刘江、裴玥珩与华都公司及祥隆商管公司签订《协议书》中第二条第2款是否为格式条款及效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，该《协议书》第二条明显属于华都公司打印提供，为重复使用而事先拟定，无需与对方协商的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，《协议书》系臧晓琳、刘江、裴玥珩与华都公司、祥隆商管公司因案涉房屋的测绘建筑面积较《商品房买卖合同》有所增大而对补交差价款、增加租金进行约定的协议，华都公司作为专业从事房地产开发与销售的公司，利用其自身优势地位，其在明知其已逾期办理房屋产权初始登记的情况下，与臧晓琳、刘江、裴玥珩约定“丙方承诺关于办理产权证事宜不再向甲方主张相关违约责任”，该条款明显系免除自身责任，排除对方主要权利的约定，且华都公司未提供证据证实其已采取合理的方式提请对方注意，故《协议书》中关于免除华都公司逾期办证违约责任的条款应属无效条款。对华都公司提出臧晓琳、刘江、裴玥珩已放弃向其主张逾期办证违约金的主张不予采纳。因《商品房买卖合同》及《补充协议》中均未约定逾期办证违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相关规定。故臧晓琳、刘江、裴玥珩要求华都公司以房款594128元为基数，按照年利率6%，支付2014年10月14日至2016年3月18日期间逾期办证违约金，符合法律规定，对于合理部分50883.4元，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、山东华都置业有限公司支付臧晓琳、刘江、裴玥珩2014年10月14日至2016年3月18日期间逾期办证违约金50883.4元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回臧晓琳、刘江、裴玥珩的其他诉讼请求。如果山东华都置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计958元，由臧晓琳、刘江、裴玥珩负担422元，由山东华都置业有限公司负担536元。二审查明的案件事实同一审。本院认为本案的争议焦点在于：一、上诉人与被上诉人及祥隆商业管理有限公司（以下简称祥隆公司）三方签订的《协议书》第二条第二款是否有效。二、被上诉人主张的逾期办证违约金应否支持。一、关于三方签订《协议书》第二条第二款效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”该《协议书》系由占据绝对经济优势的上诉人华都公司与其全资子公司祥隆公司预先打印拟定，旨在向某一类可能成为承诺对象的人发出的包含合同成立所需要全部条款的不可协商的合同，因此该《协议书》属于格式合同（即格式条款）。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”以及《高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条第二款“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”之规定，上诉人华都公司在拟定格式条款内容时应当本着公平原则合理确定双方当事人之间的权利义务，以使格式合同预先确定的利益关系均衡、风险分担合理，同时要以合理、适当的方式提示对方当事人注意合同中免除或者限制其责任的条款，并对已经尽到合理提示义务承担举证责任。商品房买卖中开发商具有协助买房人办证的义务，买房人拥有要求办证的权利，而作为开发商的华都公司通过涉案《协议书》第二条第二款免除了自身责任、排除了对方主要权利，并且上诉人华都公司庭审中也没有提交证据证明其已经尽到了合理的提示说明义务。综上，上诉人与被上诉人及祥隆商业管理有限公司三方签订的《协议书》第二条第二款属于无效的格式条款，并不能以此认定为被上诉人臧晓琳、刘江、裴玥珩已经放弃向上诉人华都公司主张逾期办证违约金的权利，原审对此认定正确。二、被上诉人主张逾期办证违约金应否支持。本案中的三方《协议书》系因涉案商铺测绘面积大于《商品房买卖合同》中约定的建筑面积而签订的以解决购房款差额与租金差额为目的三方协议，且在该《协议书》中并没有以租金方式代为偿还逾期办证违约金的相关表述。因此对于上诉人关于双方约定以租金代偿逾期办证违约金，双方间的权利义务终止，被上诉人债权已经消灭的主张，本院不予支持。根据上诉人华都公司与被上诉人臧晓琳、刘江、裴玥珩签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，上诉人应于房屋交付后一年内（即2014年10月13日前）将办理产权登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理产权登记手续，但是直至2016年3月18日上诉人才完成涉案房屋所有权初始登记。上诉人迟延办证的行为已经构成违约，应承担逾期办证的违约责任，原审对此认定并无不当。综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1072元，由上诉人山东华都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲振涛审判员  鲁晓辉审判员  李 安二〇一八年四月十六日书记员  于佳昕