上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初51220号
原告：顾新国，男，1969年1月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：沈叶，上海市辉煌律师事务所律师。
被告：徐国华，男，1966年3月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：宋舟锋，上海市为平律师事务所律师。
原告顾新国与被告徐国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立�后，依法适用简易程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告顾新国及其委托诉讼代理人沈叶，被告徐国华及其委托诉讼代理人宋舟锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾新国向本院提出诉讼请求1、确认原被告2014年7月16日签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令被告向原告返还押金人民币40,000元；3、判令被告向原告赔偿损失人民币592,380元(装修改造损失442,380元、货损及经营损失15万元)；4、本案鉴定费、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年7月16日签订《房屋租赁协议》，双方约定被告将位于浦东新区宣桥镇南六公路XXX号房屋(建筑面积约1100平方米)出租给原告使用，协议约定的租赁期限为五年，至2019年7月30日到期，年租金为16万元。协议签订后，原告还向被告另外支付了押金4万元，并对原有房屋进行了装修和改建，总共花费585,950元。装修完毕后，原告便在此经营服装生意。2017年4月28日早上8时30分，被告突然对租赁房屋进行断水断电，经原告反复交涉均无果。被告的突然断电行为使原告无法继续经营，且屋内设备均毁损，给原告经济上的精神上造成了极大的损失和伤害。系争房屋是违章建筑，被告要求原告搬离，也应当采取正当的法律途径，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉来院，诉如所请。
被告徐国华辩称，被告的房屋是通过合法途径取得的，是从工业园区受让而来，属于合法建筑，不是违章建筑，若将系争合同确定为无效，是违背法律原则的。根据《物权法》第15条，未办理物权登记的，不影响合同效力，双方签订合同时都是真实意思表示，没有违反公序良俗等，双方的租赁合同及补充协议是有效的。签订房屋租赁合同后，原、被告于2016年9月23日又签�了补充协议。这份补充协议已考虑到房屋所在地区是迪斯尼所在区域，所以对若遇到搬迁的处理方式有所约定，即原告在签订合同后的装修内容都归被告，至于后续的问题双方还可以再协商，原告起诉时应当知道补充协议的存在及其法律价值。关于押金的问题，被告认为应当依照发生的费用进行抵扣。原告还将一部分房屋转租给案外人，虽然原告已经搬走，但这些人还没有搬走，押金要进行减扣。关于装修费用，被告对评估结果没有异议，但是在补充协议中已经约定，原告装修的部分是属于被告的，被告不需要对原告进行补偿。另外，被告没有违约的故意，实际损失最大的也是被告，按照约定，2017年4月1日前，原告应当支付房屋使用费，但原告一直没有付。被告要求原告搬迁后，原告一直用到2017年7、8月份，也就是说原告无偿使用的日期已经有5个月了。虽然8月底原告已经撤离，但原告转租的100多个平方米还由案外人占某某，对被告造成了损失，被告对此保留诉权。关于鉴定费的问题，被告认为鉴定是没有必要的，所以鉴定费应当由原告自己承担。综上，认为原告的诉请不成立，要求驳回。
经审理查明：2014年7月16日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告将上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX号二层楼店铺及平房和彩钢房，区域面积约为2亩、建筑面积约为1,100平方米的场地及房屋出租给原告；租赁期限自2014年7月16日起至2019年7月30日止；其中2014年7月16日至2014年10月31日止为装修免租期，租金起算日为2014年11月1日，年租金为人民币16万元；付款方式：按季度支付，先付后用，每期提前一个月支付。签订协议之日应支付押金4万元及第一期租金4万元。原告于签订合同当日按约支付押金4万元。原告承租房屋后，对�屋进行了一定的装修、改建。2016年9月23日，原被告签订《房屋租赁补充协议》，对遇拆迁、动迁等情况作了相关约定。2017年3月3日，上海市浦东新区宣桥镇城市管理行政执法中队、浦东新区宣桥镇五违整治办公室联合向被告徐国华发出《有关情况告知》，告知被告存在无证违章建筑面积120平方米(具体面积按现状评估为准)，违法用地面积2,000平方米，如土地或建筑物已取得相关补办、报批或其他相关手续的，要求被告于一周内提交给三灶工业园区环境综合整治办公室。2017年3月22日，上海三灶工业园区发展有限公司向被告徐国华发出情况告知，认为徐国华存在用电安全隐患，要求于2017年4月30日前消除用电安全隐患。2017年5月24日，浦东新区宣桥镇五违整治办公室向被告徐国华发出告知书，告知被告徐国华位于工业园区的点位属违法用地、违章建筑、违法经营、违法居�，要求于2017年5月31日前清空场地。
另查明，2017年7月12日被告于上海市公安局浦东分局宣桥派出所询问笔录中陈述，“我就在3月份就给顾新国讲了这情况，我要求他搬离，他以协议签订为5年，另外一个说我在骗他，拒绝搬离，我在今年4月底我把这房子的电断掉，但他还是不搬，我在今年内7月初我又在房子的场地上又堆了四车泥，到昨天晚上我又把这些泥堆在房子门口和窗口，目的就是那他搬走。”
经原告申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对上海市浦东新区宣桥镇南六公路XXX号房屋装修和改建价值进行了司法鉴定，本次鉴定南六公路XXX号房屋装修和改建价值共计442,380元。原、被告双方均表示对鉴定意见书没有异议。
审理中，原告表示所有房屋已由被告控制，被告所谈转租的两间房屋已经被被告砌墙堵起来，原告无法进入，房屋内也无值钱的东西，原告要求被告自行收回房屋，若收回房屋后案外人对房屋内相关损失提出异议要求赔偿的，后果由原告承担。被告表示，因为安全检查组进行检查，发现用电存在问题，且原告知道房屋要拆迁故意不缴租金，故被告从2017年4月28日起开始断电，之后未恢复供电；2017年7月底8月处确实存在堵门情况，之后被告于2017年9月实际掌控房屋，当时有100平方米左右房屋没有收回，未收回的房屋被告虽有堵门情况，但仍能进出；如法院判决协议无效，没有其他后果需在本案中一并处理。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁协议》、照片、短信往来、派出所询问笔录、接报回执单、改造清单，被告提供的《补充协议》、2017年3月3日有关情况告知及法庭审理笔录等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告认为房屋是受让而来，系合法建筑，但仅提供资产置换合同，未提供其他可有效证明系争房屋合法性的审批手续或产权证明，故原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁协议》显属无效。合同无效，被告收取的押金应当返还。原告要求被告返还押金4万元的诉请,本院予以支持。原告要求赔偿损失，经鉴定，系争房屋的装修、改建损失共计442,380元，因双方签订的房屋租赁协议系无效合同，本院酌情考虑原、被告的过错、装修改建的折旧等实际因素，酌定由被告向原告补偿装修、改建费用16万元。关于原告提出的货损及经营损失，原告未充分举证证明相关损失内容，该部分诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：
一、原、被告于2014年7月16日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告徐国华于本判决生效之日起十日内向原告顾新国返还押金4万元；
三、被告徐国华于本判决生效之日起十日内补偿原告顾新国装修、改建费用16万元；
四、驳回原告顾新国的其余诉请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,123元,减半收取5,061.50元，由原告顾新国负担3,461元，被告徐国华负担1,600.50元，鉴定费18,000元，由原告顾新国负担9,000元，由被告徐国华负担9,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周 婉
二〇一八年一月十八日
书记员 陶佳佳
附：相关法律�文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
1、第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。