四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5842号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙中友，男，1953年8月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
委托代理人邱泽龙，泰和泰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）刘俊芳，女，1965年6月24日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人冯沁娟，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）四川东华机械集团有限公司。住所地：四川省成都高新技术产业开发区。
法定代表人杨永乐，董事长。
委托代理人杨梦麟，男，1985年9月22日出生，汉族，住四川省宝兴县。
上诉人孙中友、刘俊芳与被上诉人四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案，因不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第325号判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月30日立案受理后，于2014年11月17日公开开庭审理了本案，上诉人孙中友及其委托代理人邱泽龙，上诉人刘俊芳及其委托代理人冯沁娟，被上诉人东华公司的委托代理人杨梦麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2003年12月25日，孙中友、东华公司签订《东华电脑城房屋买卖合同》，约定孙中友购买东华公司A-25号房屋，出让面积为30.03平方米，套内面积为18.85平方米，按出让面积18000元／平方米计价，购房总价款为540540元，以按揭方式支付购房款。
同日，孙中友、东华公司还签订《﹤东华电脑城房屋买卖合同﹥补充协议》，载明孙中友所购房屋已出租，租赁期限至2011年12月30日届满，孙中友愿受之前的租赁合同约束，并约定“在承包经营及统一管理期限届满后，征得乙方同意，甲方可以与乙方所签订主合同的合同金额向乙方回购该商铺”；孙中友采用银行按揭付款的方式，在合同签订之日向东华公司支付首付款270540元，余款27万元以按揭方式支付，孙中友须于合同签订后7个工作日内，即2004年1月1日前将办理按揭手续所需的相关文件交到东华公司售楼部，用于申请按揭贷款。于该补充协议中，孙中友、东华公司还约定，“签订主合同及补充协议时，应同时签订《东华电脑城承包经营及统一管理协议》。
2003年12月26日，刘俊芳与东华公司签订了《东华电脑城房屋买卖合同》，约定由刘俊芳购买东华公司A-23号房屋，出让面积为35.23平方米，套内面积为21.84平方米，按出让面积18000元／平方米计价，购房总价款为634140元，以按揭方式支付购房款。
2003年12月17日，东华公司向刘俊芳出具编号为NO.2216524的《收据》，载明收到刘俊芳购房定金50000元。
2003年12月26日，东华公司向孙中友出具编号为NO.2216527的《收据》，载明收到孙中友预付款50000元。
2004年1月18日，东华公司向孙中友出具编号为NO.2216608的《收据》，载明收到孙中友购房款270540元。
2004年1月18日，东华公司向刘俊芳出具编号为NO.2216611的《收据》，载明收到刘俊芳购房款324140元。
2004年1月18日，孙中友出具收条，载明其收到东华电脑城售楼部优惠折扣款人民币363285元。
2010年12月6日，孙中友、东华公司签订《回购协议》，约定解除上述《东华电脑城房屋买卖合同》、《东华电脑城房屋买卖合同—补充协议》、01号《房屋租赁合同》，东华公司承诺退还孙中友实际支付的购房款本金及利息共计553422.95元，其中购房款本金为320540元，购房租金184887.47元、租金利息为47995.48元。原购房款收据（编号为：NO.2216527?，NO.2216608）作废。自退款到账之日起，双方互不主张关于以上合同及协议的任何权利。
同日，刘俊芳与东华公司亦签订了一份《回购协议》，约定解除上述《东华电脑城房屋买卖合同》、《东华电脑城房屋买卖合同—补充协议》、04号《房屋租赁合同》。东华公司承诺退还孙中友实际支付的购房款本金及利息，共计645965.17元，其中购房款本金为374140元，购房租金215804元、租金利息为56021.17元。原购房款收据（编号为：NO.2216524?，NO.2216611）作废。自退款到账之日起，双方互不主张关于以上合同及协议的任何权利。
2010年12月6日，东华公司依孙中友要求，以转账方式分别向孙中友及刘俊芳分别各支付50万元，共计支付100万元。
2011年5月19日，孙中友通过恒丰银行向东华公司汇款20万元，于该银行进账单上载明为“购商铺款”。
2012年11月20日，孙中友委托律师邱泽龙向东华公司寄送《律师告知函》，向东华公司主张该案涉争《回购协议》中约定但未支付的53422.95元及20万“购商铺款”。
2012年12月25日，原审法院受理刘俊芳起诉东华公司房屋买卖合同纠纷，刘俊芳诉称，依《回购协议》，东华公司尚有145965.17元未进行支付，故请求东华公司支付该回购款并支付相应利息。
原审法院认为，孙中友、东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》、《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，依法应为有效。鉴于2010年12月6日孙中友、东华公司双方协议解除上述已生效协议，故依《合同法》之规定，自双方协议解除之日，发生合同解除之效力，应互负返还之义务。依《回购协议》载明之内容，不仅存在上述买卖协议及其补充协议，还应另存在一份《房屋租赁合同》。因孙中友、东华公司均未向原审法院提交，故对于该协议内容，原审法院结合以下证据予以认定。依双方补充协议之约定，在东华公司向孙中友出售房屋之前，涉争房屋即已出租，且租期延续至2011年12月30日，故孙中友、东华公司签订、履行合同之期间在上述租赁期之内；东华公司将已出售孙中友之房屋对外租赁；鉴于该房屋已对外租赁，且孙中友、东华公司双方存在租赁关系，对于涉争房屋的租金给付，东华公司称系按年8.24%之比例进行给付并提交李貌、魏福连《东华电脑委托经营管理协议》佐证其陈述。经原审法院核实，于孙中友、东华公司签订的《回购协议》中，涉争房屋的购房租金184887.47元与东华公司所主张能够吻合，即以孙中友购房款320540元为基数，按年8.24%之比率计算2003年至2010年的7年期，金额完全吻合。于此，原审法院对东华公司陈述之内容，予以采信。
对于孙中友已付款的金额认定问题，原审法院认为，孙中友提交的两份《收据》共计金额为320540元，且开具的时间分别为2003年12月26日、2004年1月18日，系不同期日，并以不同票据分别予以载明；同时，与双方2010年12月6日《回购协议》之中，东华公司再次确认已收取孙中友购房款320540元。鉴于东华公司系分别开具票据，未于时间在后的票据上予以注明前后款项是否存在包含关系，且东华公司于之后再次在《回购协议》对已收孙中友320540元予以确认，故对于东华公司所称与2003年12月26日所收5万元系包含于2004年1月18日所收270540元之中的辩称意见，原审法院不予采纳。鉴于东华公司并未向原审法院提交足以采信之证据，依法应承担举证不能的不利责任。于此，原审法院对孙中友已付款为320540元的事实予以认定。同理，对于刘俊芳已向东华公司付款374140元的事实，原审法院亦予以认定。
对于孙中友已收取的优惠款363285元的问题。对于东华公司出具的孙中友领取优惠款收条，孙中友对其真实性、合法性均无异议，原审法院予以采信，对孙中友已领取该优惠款的事实予以认定。对于孙中友称该优惠款363285元系购买该案涉争两商铺前东华公司所作之优惠，即优惠后之价格方为合同金额，故与回购款并无关系的主张，原审法院则不予采纳，理由如下：首先，孙中友于2003年12月25日与东华公司签订《东华电脑城房屋买卖合同》，刘俊芳则与2003年12月26日与东华公司签订《东华电脑城房屋买卖合同》，而对于该笔优惠款孙中友签字领取该款的时间为2004年1月18日，孙中友领取优惠款时间在上述两份合同签订之后；其次，孙中友所领取该优惠款之期日与东华公司向孙中友、刘俊芳分别出具《收据》确认已分别收取孙中友、刘俊芳购房款270540元、324140元之期日相同，即上述三笔款项往来均发生于2004年1月18日，故该从时间上来看，该笔优惠款亦应为该案涉争两房屋合同金额基础上之优惠。再次，依孙中友及刘俊芳签订的《回购协议》载明，应退款为1199388.12元，东华公司退款100万元，则东华公司尚有199388.12元之合同金额未向孙中友、刘俊芳返还；然而，孙中友及刘俊芳不仅未于合理期限内主张该199388.12元，还主动向东华公司给付20万元，该基本之事实可以佐证孙中友、刘俊芳所享有之该363285元优惠款系在该案涉争两商铺合同金额基础上再次享有之优惠款。于此，原审法院认定该363285元优惠款系在该案涉争之两商铺合同金额基础上享受的优惠款，而非在签订合同之前享有的优惠款。同时，鉴于至该1月18日，孙中友已付款总计为320540元，而优惠款达到了363285元，已超过孙中友购房本金，故该优惠款应属东华公司对孙中友、刘俊芳所购两套房屋共计的优惠金额，而非仅对孙中友所作优惠。
对于东华公司已返还款项100万元的问题，孙中友、东华公司及刘俊芳在金额上陈述一致，即东华公司已返还购房款共计100万元，该100万元由孙中友及刘俊芳各收取50万元。
对于孙中友向东华公司支付的20万元的问题，原审法院认为，孙中友所称向东华公司给付的20万元系与东华公司另行协商购买商铺所支付之款项，原审法院不予采纳，理由如下：首先，对于东华公司所称系东华公司返还其多支付的款项，原审法院认为，孙中友系于2011年5月19日向东华公司支付该20万元，从时间上来看，该支付行为发生在双方签订涉争《回购协议》之后半年之内，故该笔款项属该案涉争之两商铺款之盖然性较高；其次，在未签订任何书面协议的情况下，孙中友直接向东华公司进行20万元之较大金额给付，亦不符合不动产之通常交易习惯和常情常理；且在购买该案涉争商铺双方已签订有书面的买卖合同、补充协议等书面协议之前情下，东华公司陈述之该事实亦与双方交易习惯不符；最后，孙中友未能提交任何证据证明其所称之另行购买商铺之基本事实，包括另行购买商铺的具体位置、双方的协商过程、具体合意内容；同时，对于孙中友所称内容，东华公司予以否认，故孙中友依法应当承担举证不能的不利责任。同时，从退款的达到20万元之金额上来看，结合刘俊芳与东华公司签订的两份《回购协议》及前述事实来看，孙中友所退款项系为自己及刘俊芳共同向东华公司所退款项。于此，原审法院认为，该笔20万元款项属孙中友退换东华公司之涉争两商铺款，而非孙中友另行向东华公司购买商铺所支付之购房款。
综上，2004年1月18日，将孙中友领取363285元优惠款与孙中友及刘俊芳于同日向东华公司交付的购房款27540元、324140元抵扣之后，于该日，孙中友及刘俊芳实际共计向东华公司支付购房款231395元；加上之前孙中友及刘俊芳分别向东华公司支付的各5万元，故孙中友及刘俊芳于该案涉争两商铺实际已向东华公司支付购房款331395元。参照东华公司及刘俊芳的两份回购协议之计算方式，东华公司共计应支付东华公司、刘俊芳的购房租金为191148.64元，租金利息共计应为49620.82元；故购房本金、购房租金及租金利息共计为572164.46元。因东华公司已向孙中友、刘俊芳返还购房款100万元，故孙中友及刘俊芳应向东华公司退还1000000元-572164.46元=427835.54元，鉴于孙中友于2011年5月19日向东华公司返还20万元，故孙中友及刘俊芳共计尚有227835.54元未向东华公司进行返还。同时，于该案中，孙中友代刘俊芳受领优惠款363285元，代刘俊芳收取该100万元回购款，代刘俊芳向东华公司退款20万元等事实均表明两人存在内部关系，系由孙中友代其自己与刘俊芳共同与东华公司进行交易行为，且经原审法院多次要求孙中友、刘俊芳对其内部款项进行区分，均予以拒绝，故对于上述孙中友及刘俊芳应向东华公司返还之227835.54元，故原审法院于本案中不作区分，由孙中友及刘俊芳共同向东华公司进行返还。
关于诉讼时效的问题。本案中，对于东华公司之反诉，孙中友抗辩其请求返还已超过诉讼时效。鉴于孙中友及刘俊芳均系2010年12月6日签订《回购协议》，依孙中友陈述亦系与同日向孙中友及刘俊芳共计支付100万元，即从东华公司支付该100万元之日起，孙中友及刘俊芳即已取得上述427835.54元之不当利益，依法应当进行返还。鉴于东华公司超支该427835.54元时，其权利即已收到侵害，故东华公司应自其知道之日起两年内向孙中友及刘俊芳主张返还。对于东华公司何时知晓其权利遭受侵害的问题，鉴于并无足以采信之证据予以证实，故原审法院仅依东华公司支付孙中友、刘俊芳100万元之时间来进行计算，依孙中友及刘俊芳陈述，东华公司系于2010年12月6日支付该100万元，故东华公司至迟应于2012年12月6日之前应向孙中友及刘俊芳主张返还；鉴于孙中友2011年5月19日将多收取的购房款20万元予以了返还，应视为其为自己及刘俊芳共同向东华公司履行义务的行为，造成诉讼时效中断；故对于尚未返还之剩余款项227835.54元，东华公司则至迟应于2013年5月19日进行主张。鉴于东华公司已于该期日之前向孙中友及刘俊芳提起反诉主张其权利，故东华公司反诉主张返还购房款的请求并未超过诉讼时效。对于孙中友及刘俊芳有关诉讼时效的抗辩，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决：孙中友、刘俊芳于判决生效之日起十日内向东华公司返还227835.54元；驳回孙中友的其它诉讼请求；驳回东华公司的其它反诉请求。原审本诉案件受理费减半收取2798元，由孙中友自行承担；原审反诉案件受理费减半收取3737元，由东华公司承担1737元，孙中友承担1000元，刘俊芳承担1000元。（原审本诉案件受理费孙中友已预交，原审反诉案件受理费东华公司已预交，孙中友、刘俊芳于履行判决确定的上述给付义务时一并向东华公司进行支付）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
宣判后，孙中友、刘俊芳均不服，分别向本院提起上诉。
孙中友的上诉请求为：1.撤销原判，改判支持孙中友全部诉讼请求。2.驳回东华公司全部反诉请求。理由是：1.2010年12月6日的回购协议合法有效，东华公司应依约定支付尚差欠孙中友的回购款53422.95元并支付相应利息。2.原审法院认定事实错误。孙中友并未收取东华公司支付的购房优惠款363285元，收据为孙中友配合东华公司财务账目需要而出具，东华公司无任何支付凭证证明已支付该笔优惠款。3.东华公司要求孙中友与刘俊芳返还不当得利的请求，已过诉讼时效。孙中友支付给东华公司的20万元为购商铺款，原审却错误认定为返还不当得利，故而错误认定因该支付行为导致诉讼时效中断。4.孙中友向东华公司支付的20万元为购商铺款，但东华公司却未与孙中友签订房屋买卖合同交付商铺，故东华公司应返还该20万元。5.原审中东华公司的证人系其员工，故证言缺乏客观真实性，不应被采信。6.原审对优惠款系东华公司对孙中友和刘俊芳二人共同购买商铺之优惠系事实认定错误，刘俊芳未向孙中友授权代为收款、付款。
刘俊芳的上诉请求为依法撤销原判，改判驳回东华公司全部反诉请求，确认刘俊芳不应与孙中友向东华公司返还227835.54元。理由：1.刘俊芳与东华公司签订的回购协议有效，东华公司应依约定向刘俊芳支付尚欠的回购款145965.17元。2.原审法院认定事实错误，孙中友与刘俊芳并未收取优惠款363285元。3.东华公司要求刘俊芳及孙中友返还不当得利的诉讼请求已过诉讼时效。4.原审法院认定孙中友向东华公司支付的购商铺款20万元系孙中友和刘俊芳共同返还东华公司的不当得利系事实认定错误。5.东华公司的证人证言不具证明力，不应被采信。6.原审法院错误认定优惠款系东华公司对刘俊芳与孙中友二人分别购买的商铺的优惠。7.刘俊芳不应承担连带责任，对孙中友出具的优惠款收条以及支付20万元的行为，刘俊芳均不知情。
被上诉人东华公司针对孙中友、刘俊芳的上诉作如下答辩意见，1.东华公司不应支付孙中友回购款，因之前东华公司财务计算错误，漏算了东华公司支付给孙中友的优惠款，相反算上孙中友收取的优惠款后，东华公司不但不差欠孙中友回购款，孙中友却应返还其不当得利。2.东华公司不应返还孙中友支付的20万元购商铺款，该款实际为孙中友接到东华公司要求返还不当得利的通知后，自动履行的返还款项，非购商铺款。3.孙中友、刘俊芳应共同向东华公司返还227835.54元，因孙中友与刘俊芳共同收取了东华公司的优惠款、回购款且共同返还了东华公司20万元，故孙中友与刘俊芳应承担连带责任。4.东华公司的反诉请求并未超过诉讼时效，东华公司同意原审法院对诉讼时效的认定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院对一审已查明且双方当事人无争议的事实予以确认。
孙中友在二审中提交如下新证据：东华电脑城在报纸中的宣传页面以及加盖有东华公司编码为5101000016839的公章的商品房买卖合同，买受人为孙中友，拟证明东华公司给予孙中友的购房优惠系通过在购房单价中予以优惠的形式体现，双方洽谈期间东华公司提交的这份合同约定的购房单价为19800元每平方米，案涉合同单价为18000元每平方米。
东华公司对上述证据发表如下质证意见：对报纸的证据三性均不认可；对商品房买卖合同的真实性无异议，但因该合同并未实际签订，也未实际履行，因而对双方均无约束力，且与本案无关，孙中友与东华公司商谈期间的价格高低与案涉商铺的实际成交价并无矛盾，不能达到孙中友的证明目的。
二审另查明，东华公司于2004年至2006年期间曾使用过印章编码为5101000016839的公章。
本院认为，孙中友、刘俊芳分别与东华公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《回购协议》系各方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。本案二审争议的焦点有二个，现分别评判如下：
一、东华公司应否向孙中友支付回购款及相应利息。
孙中友主张根据回购协议，东华公司应支付其回购款共计553422.95元，因东华公司仅于2010年12月6日支付了500000元，尚欠其回购款53422.95元未付。东华公司辩称，其收到孙中友支付的购房本金为270540元，同时2004年1月18日，东华公司支付给孙中友购房优惠款363285元，故东华公司不但不欠孙中友的回购款，相反孙中友应返还多收取的优惠款，因公司财务计算错误，漏算了优惠款，所以东华公司才在回购协议中对回购款及购房本金予以确认。
本院认为，首先，东华公司称其仅收到孙中友支付的购房本金为270540元，但其却先后在不同时间出具两份收据分别对孙中友前后支付的50000元与270540元予以确认，同时在后一份收据中也未作说明该270540元是否包含了已收取的预付款50000元。相反东华公司还在回购协议中对孙中友实际支付的购房本金为320540元予以确认，故本院认为孙中友已付购房款为320540元。其次，东华公司称孙中友收取了东华公司支付的购房优惠款363285元，孙中友抗辩其未收到该优惠。本院认为，在案涉商铺总价款为540540元的情况下，东华公司给予孙中友如此大额的优惠无相应约定。同时，孙中友出具收据表明收到优惠款的时间是2004年1月18日，而同日票据表明，东华公司又收取孙中友支付的购房款270540元，通常，如上述优惠款真实存在、且在同日实际支付的情况下，完全可以品迭后由东华公司支付差价即可，而本案两次付款的时间与方式明显有悖常理。且东华公司未提交任何支付凭证，东华公司主张孙中友收取上述购房优惠款缺乏相应证据证实，本院不予确认。因东华公司承诺支付的回购款为553422.95元，已付款金额为500000元，故东华公司应支付尚欠孙中友的回购款53422.95元及利息，孙中友无需返还东华公司购房款及利息，东华公司的反诉请求不能成立。因回购协议就付款时间并未作约定，故孙中友关于从回购协议签订之日计算利息的主张不能成立，本院认定东华公司欠付的回购款利息应从孙中友起诉之日起计算至东华公司实际付清之日止。
二、孙中友请求东华公司返还20万元购商铺款并支付相应利息的请求能否成立。
孙中友主张其于2012年11月20日向东华公司支付的20万元系购房款，因事后其未与东华公司另行签订房屋买卖合同，东华公司也未交付房屋，故该笔款项东华公司予以返还。东华公司认为该笔20万元系孙中友经东华公司催告后返还的不当得利，且双方并未再行签订任何房屋买卖合同，故东华公司不应返还。
本院认为，孙中友向东华公司付款20万元的银行进账单中虽载明用途为“购商铺款”。但关于所购商铺，孙中友在原审中陈述为案涉商铺，二审中孙中友当庭陈述为另行签订的购房协议，为其他商铺的预付款，前后陈述明显不一致。同时，如果该20万元为案涉商铺的购房款，因东华公司之前已回购了案涉商铺，孙中友无需再支付购房款，其在一审中的陈述明显不合常理。其次，在东华公司抗辩该20万元非购商铺款，且双方除案涉商铺之外并未签订其他房屋买卖合同的情况下，虽然付款凭证载明用途为购商铺款，但孙中友却并未提供证据予以证明其与东华公司另行签订过任何书面房屋买卖合同或达成购房协议。故，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，孙中友应当承担举证不能的后果，其主张的返还购买案涉商铺款20万元的请求因证据不足而不能成立。
综上，刘俊芳的上诉请求成立，孙中友的上诉请求部分成立，原审认定事实部分错误，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第325号民事判决；
二、四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内向孙中友支付回购款53422.95元，并以该款为基数按照中国人民银行同期贷款利率，计算从孙中友起诉之日起至四川东华机械集团有限公司实际付清之日止的利息；
三、驳回孙中友的其他诉讼请求；
四、驳回四川东华机械集团有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案一审本诉案件受理费2798元，由孙中友负担2210元，由四川东华机械集团有限公司负担588元。一审反诉案件受理费3737元，由东华机械集团有限公司负担。二审案件受理费13659元，由孙中友负担4202元，由东华机械集团有限公司负担9457元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年十二月五日
书 记 员 龙春光