吉林省梅河口市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0581民初715号原告：齐广华，女，1969年5月17日出生，汉族，无职业，现住梅河口市。委托诉讼代理人：郭洪斌，辉南县法律援助中心律师。被告：鲍杰，女，1965年8月25日出生，汉族，个体，原住梅河口市。现下落不明。被告：金世海，男，1963年9月10日出生，满族，农民，现住梅河口市。委托诉讼代理人：葛玉兰，吉林荣华律师事务所律师。原告齐广华与被告鲍杰、金世海申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月31日、2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告齐广华及其委托诉讼代理人郭洪斌、被告金世海及其委托诉讼代理人葛玉兰到庭参加诉讼。被告鲍杰经公告传唤届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。齐广华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认位于梅河口市华府尊邸小区A16幢2单元102室94.19平方米住宅归鲍杰所有。法院应继续执行该房屋；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年8月21日，我与鲍杰因民间借贷给付一案，经梅河口市人民法院作出（2014）梅民初字第1856号民事判决，判决生效后，鲍杰不履行判决书的义务，在强制执行过程中法院依法查封鲍杰购买的位于梅河口市华府尊邸小区A16幢2单元102室94.19平方米的住宅楼，法院查封该住宅楼时，该住宅楼无人居住，也没有人管理，房屋在开发商处一直登记在鲍杰名下。因鲍杰一直不能履行偿还欠款的义务，执行局依法对房屋进行了评估、拍卖。在拍卖过程中，金世海于2016年8月15日作为案外人提出异议，称其与鲍杰之间于2013年3月10日就形成了房屋买卖关系，同时对该房屋进行了装修、并已经实际居住。实际上是二被告之间恶意串通，阻碍法院的正常执行。我申请法院查封房屋是在2014年，法院查封房屋时已经告知了开发商，并且对开发商送达了查封裁定，如果金世海购买了鲍杰的房屋，应该在开发商处有登记，时隔二年后被告提出异议不符合常理，因此对于二被告之间的买卖行为法院不应予以认定，二被告之间是否是以物抵债无法考证，协议何时签订、是否真实法院应当予以审查。并且金世海对争议的房屋进行装修、居住是在法院查封之后进行的，不能对抗法院查封在先的事实。针对上述事实，法院作出的（2016）执异120号民事裁定书是错误的。根据《民事诉讼法》的相关规定，提起告诉，请求法院公正判决。鲍杰未到庭答辩。金世海辩称，我于2013年3月10日从鲍杰处买的房屋，当日签订买卖协议，现金交的全款，鲍杰写的收据。同时鲍杰将其在2012年9月5日与梅河口市金利房地产开发有限公司签订的商品房购销合同及交款凭证一并交付给我。2014年6月，我做生意需要流动资金，用该房屋及名下车辆进行抵押贷款，到通化宝通担保公司办理相关手续，由宝通公司亲自与鲍杰联系，确认该楼鲍杰已出售给我后，宝通公司予以担保于2013年6月19日在农业银行进行的贷款。我2013年买的房子，原告是2014年起的诉，我买房子时没有这些事，我没有弄虚作假的事情。我买的房子，不应该执行我的房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：齐广华提供证据：1、证人国立涛出庭作证证人证言。本院认为该证人证言存在评论、推断，故不予采信；2.梅河口市金利房地产开发有限公司出具证明材料。本院认为对该证据中关于梅河口市金利房地产开发有限公司用梅河口市华府尊邸5套住宅楼抵顶鲍杰门窗制作工程款，其中有四套住宅鲍杰已出售更名的事实予以认定，但对梅河口市华府尊邸A16栋2单元102号至今是鲍杰本人房子，没有出售评论、推断性证实内容不予采信；3、证人孙勇亮、赵志尧出具书面证明材料一份。本院认为，该证据证人并未到庭作证，并且合同具有独立的相对性，故不予采信。金世海提供证据：1、房屋买卖协议书、收据、商品房购销合同、华府尊邸交款凭证；2、房屋买卖合同、农户贷款借款合同、通化宝通担保有限公司出具证明材料；3、梅河口市海维物业服务有限公司出具证明材料、物业管理服务协议、装修管理协议；4、梅河口市农村信用合作联社金世海存款明细账、中国农业银行金世海银行卡交易明细清单、中国农业银行马长宝银行卡交易明细清单、中国农业银行王春山银行卡交易明细清单、证人王春山书面证实材料、梅河口市圣薪食品有限公司书面证明材料、中国农业银行满福荣银行卡交易明细清单、证人马长宝出庭作证证人证言、证人满福荣出庭作证证人证言。本院认为，齐广华虽对上述证据有异议，但未举出相反证据加以证明，故本院对上述证据真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鲍杰承包梅河口市金利房地产开发有限公司开发的华府尊邸小区D4号楼的门窗制作工程，工程完工后，梅河口市金利房地产开发有限公司用梅河口市华府尊邸5套住宅楼抵顶工程款。2012年9月5日，梅河口市金利房地产开发有限公司与鲍杰签订华府尊邸认购协议书，梅河口市华府尊邸A16栋2单元102号，面积约为94.19平方米，认购总价为354971元。该房屋为5套住宅楼抵顶工程款中的一套。2013年3月10日，鲍杰与金世海签订房屋买卖协议书，鲍杰将梅河口市华府尊邸A16栋2单元102号，面积94.19平方米的房屋以35万元价格卖给金世海。同日，金世海付给鲍杰购房款现金35万元，鲍杰出具收据。2014年6月6日，金世海为在农业银行贷款，用梅河口市华府尊邸A16栋2单元102号，面积94.19平方米的房屋提供抵押物，申请通化宝通担保有限公司作为担保人，为金世海在农业银行办理贷款。通化宝通担保有限公司找鲍杰核实房屋买卖情况后，于2014年6月19日，通化宝通担保有限公司作为担保人，金世海作为借款人，向农业银行贷款45万元。2014年8月20日，齐广华起诉鲍杰民间借贷纠纷一案本院予以受理，齐广华在起诉同时申请对鲍杰名下梅河口市华府尊邸A16栋2单元102号，面积为90.47平方米房屋财产保全，要求查封并提供担保。本院于2014年8月21日作出(2014)梅民初字第1856号民事裁定书，裁定查封该房屋。2015年2月16日，金世海以鲍杰名义与梅河口市华府尊邸前期物业管理有限公司签订物业管理服务协议、装修管理协议，交纳入住费用并取得房屋钥匙，进入房屋进行装修后入住。2015年7月27日，本院作出(2014)梅民初字第1856号民事判决，判决：被告鲍杰欠原告齐广华借款22万元及利息（利息自2012年4月1日起按月利率2分计算，扣除被告鲍杰已经给付的利息4万元），于本判决生效后立即付清。该判决发生效力后，齐广华向本院申请执行。2016年8月12日，本院对该房屋作出（2015）梅执字第832-2号拍卖公告。2016年8月15日，金世海向本院执行局递交执行异议申请书，申请撤销执行裁定书。本院于2016年9月5日作出（2016）吉0581执异120号执行裁定书，裁定中止对梅河口市华府尊邸A16栋2单元102室94.19平方米住宅楼的执行。齐广华作为申请执行人提起本案之诉。另查明，梅河口市金利房地产开发有限公司用梅河口市华府尊邸5套住宅楼抵顶工程款。除本案争议房屋外，其余四套分别为梅河口市华府尊邸A16-3-101室于2012年9月5日出售更名、C８-１-501室于２013年８月６日出售更名，Ｃ６-601室、Ａ１５-102室于２013年10月29日出售更名。本院认为，本案争议焦点为金世海是否享有足以排除齐广华申请对涉案房屋强制执行的民事权利，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，上述条款中四种情形必须同时具备方可具有排除强制执行民事权利。在本案中，关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同情形，金世海在庭审中提供证据其与鲍杰书面买卖协议书、鲍杰与梅河口市金利房地产开发有限公司华府尊邸认购协议书、鲍杰华府尊邸交款凭证，齐广华认为上述证据虚假，其未举出证据加以证明，其主张价格过高，参照鲍杰认购总价354971元，金世海与鲍杰房屋买卖价格35万元在合理范围，故对齐广华主张不予支持。金世海提供通化宝通担保有限公司出具证明材料，证明在2014年6月6日金世海用涉案房屋在通化宝通担保有限公司进行抵押担保，该事实能够辅助证明金世海与鲍杰签订书面房屋买卖协议真实性。综上，金世海提供的证据形成证据链条，足以证明在本院裁定查封房屋之前，金世海与鲍杰于2013年3月10日签订合法有效的书面买卖合同，具备该情形；关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产情形，金世海在2014年6月6日用涉案房屋在通化宝通担保有限公司进行抵押担保,视为金世海行使了对该争议房屋的占有、使用和处分的权利，具备该情形；关于已支付全部价款情形，金世海提供证据银行卡交易明细、证人满福荣、马长宝出庭作证证人证言、证人王春山书面证言能够证明其经济状况、资金来源和交款过程，故应认定金世海已支付鲍杰全部房屋价款，具备该情形；关于非因买受人自身原因未办理过户登记情形，金世海与鲍杰签订的房屋买卖合同约定房屋更名过户由鲍杰负责办理，虽然鲍杰在开发单位办理了出卖另四户更名手续，但不能因此推定金世海自身原因未办理过户登记，故具备该情形。综上，金世海提出的案外人异议，同时具备司法解释规定的四种情形。据此，金世海享有足以排除齐广华申请对涉案房屋强制执行的民事权利。综上所述，齐广华的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告齐广华的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，合计700元由原告齐广华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判长 田 伟审判员 王乃馥审判员 宋纪平二〇一八年四月八日书记员 李 旸—1—