北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第06860号
原告张彦生，男，1964年8月23日出生。
委托代理人刘元龙，北京惠诚（天津）律师事务所律师。
被告北京万商汇赛格数码电子有限公司，住所地本市东城区珠市口东大街2号3层。
法定代表人高意，董事长。
委托代理人宫伟力，北京市宝鼎律师事务所律师。
原告张彦生与被告北京万商汇赛格数码电子有限公司（以下简称万商汇赛格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。依法由审判员刘艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张彦生、原告委托代理人刘元龙及被告委托代理人宫伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告长期租赁万商汇赛格公司位于北京东城区珠市口东大街2号商场中的××-××号铺位，合同每年重新签订一次，该铺位租赁合同最后一次续签的有效期自2014年6月30日至2015年6月30日。租金为每年38760元，保证金为3000元。原告依约履行了合同义务。万商汇赛格公司于2014年10月23日单方向原告发出《商场停业通告》，告知原告商场将于11月30日全部停业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。原告接到通知后因万商汇赛格公司单方无故终止合同，依据双方合同约定要求万商汇赛格公司依约支付违约金并退还保证金，并赔偿原告装修损失，但万商汇赛格公司以种种借口推诿，至今未履行相关义务。现起诉要求万商汇赛格公司退还商铺保证金3000元，退还电话押金200元、宽带押金200元、入场费8000元，退还2014年10月30日至2015年6月30日的商铺租金25840元，赔偿违约金19380元、装修损失22000元。
被告辩称：涉案商场于2015年3月31日停业，故被告同意退还原告2014年4月1日之后的租金。因被告此前一直占用涉案商铺，故不同意退还租金。双方所约定的违约金标准过高，现同意赔偿原告相当于一个月租金的违约金。被告并未收取过原告入场费，故不同意退还入场费。原告应提交装修费的票据，且应存在折旧。柜台可以搬走，不属于装修的范围。同意退还原告的押金，但因被告存在欠电话及宽带费的情况，故应在扣除欠费的情况下，退还剩余的押金。
经审理查明：原告系北京法特捷商行经营人，北京法特捷商行于2013年9月注销。2014年6月30日，原告与被告签订《租赁合同》，租赁万商汇赛格公司位于本市东城区珠市口东大街2号商场第二层第××-××号商铺（以下简称涉案商铺）作为经营场地。该合同租赁期限自2014年6月30日至2015年6月30日，年租金38760元，履约保证金3000元。合同约定，涉案商铺执行年付租金制，租金为人民币38760元；期满后90天内原告没有违约，没有违反商场管理规定的行为，无客户投诉、索赔，双方之间无债权债务纠纷及其他遗留未解决事宜，被告将保证金退还（不计利息）。双方任意一方要求提前终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，征得对方同意，并给予对方相当于三个月租金的补偿，未经对方同意单方无故终止本合同，应向对方支付相当于半年租金金额的违约赔偿金，合同自动解除。如原告有拖欠租金达3个工作日的情形的，被告有权单方终止本合同，收回商铺并不退换履约保证金和已收取的租金；承租期内，原告没有按期支付租金，按每日3%的标准支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳了租赁押金3000元、2014年6月30日至2015年6月30日的租金38760元。2014年10月23日，被告向原告发放《商场停业通告》，内容为“全体商户：因房东与本公司的房屋租赁合同终止，本公司无法继续进行经营，现就商场停业事宜通告如下：一、商场（1、2、3层）2014年11月30日全部停止营业，谢绝顾客入内，禁止商户交易。二、在2014年11月1日-11月30日期间，本公司分期分批通知商户洽谈签订搬迁协议。三、全体商户应在2014年12月10日前搬迁完毕，持公司管理部出具的搬迁确认单到公司财务部办理退还剩余租金、返还押金等结算手续。四、从2014年12月15日起停止供水、供电，中央空调系统、滚梯、客梯、货梯全部停止运行。除西大门外的所有大门全部封闭，出入西大门者须经公司门卫审查登记，无关人员一律禁止入内。五、本公司对商场停业给商户造成的诸多不便致歉，对暂时的合作中断深感遗憾。本公司计划在周边另觅场地经营，拟于2015年3月前开业，诚邀加盟合作，有意者请到公司管理部登记。特此通告、谢谢合作。”原告提交被告发送给原告的催告函，证明被告违反约定单方与其解除租赁合同。被告认可催告函的真实性，认为《商场停业通告》及催告函均系被告向原告发出的要约，因原告不同意解除合同，故商场一直开业至2015年3月31日，原告也一直占用涉案商铺至今。原告出示落款为北京世纪昌运商贸公司的告知书，证明涉案商场的产权人北京世纪昌运商贸公司与被告的租赁关系已于2015年1月1日起解除，故被告不具有收取此后租金的权利。被告称其与北京世纪昌运商贸公司的租赁合同有效期至2020年，该告知书对被告之外的人并不产生效力。
庭审中，黄××作为原告的证人出庭作证称，原告在与证人聊天时，原告曾告知证人被告向其收取了几千元入场费。被告不认可证人证言。原告提交了与被告签订的2011年7月1日至2012年6月30日的租赁合同，合同约定的年租金为44000元，原告提交了2012年7月1日至2013年6月30日的租赁合同，合同约定的年租金为36000元。原告称上述两个年度的租金标准均为36000元，被告在第一个年度收取了8000元进场费，但为原告出具的收据及合同上所写的均为租金。被告认可租赁合同的真实性，但表示租金中并不含有入场费，并称因经营状况不景气，被告曾经给原告降低过租金标准。原告要求被告赔偿装修损失22000元，并称其装修的范围包括为涉案商铺购买柜台，安装灯具、电路。经本院释明后，原、被告均表示不申请进行装修现值评估。根据本院现场勘验，××-××号商铺共有柜台15个、吊灯4个，柜台长约1.2米。被告提交了通话费及宽带使用费共计273.44元的收据（电话号码5975****），要求从原告交纳的电话押金及宽带押金中扣除。原告同意从电话押金及宽带押金中扣除上述费用。
诉讼中，被告认为《租赁合同》中约定的违约金条款系无效，即使该条款有效，也认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以适当减少。2015年3月31日，涉案商场全部停业。
有双方当事人陈述，《租赁合同》，《商场停业通告》，告知书，证人证言，收据及本院现场勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：原、被告订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。被告虽于2014年10月23日向原告发出《商场停业通告》，但双方并未就合同解除达成一致意见，签订搬迁协议，且被告并未收回涉案商铺，故对于原告所主张的双方合同已于2014年10月23日解除的意见，本院不予采纳。根据被告所提交的告知书，被告与北京世纪昌运商贸有限公司之间所签订的房屋租赁合同已于2015年1月1日解除，故此后原、被告之间的租赁合同已无继续履行的可能，原、被告之间签订的租赁合同应于2015年1月1日解除。因原告在合同解除后仍占用涉案商铺，导致被告未在合同解除后将涉案商场完全交还北京世纪昌运商贸有限公司，故原告应支付2015年3月31日前的占有使用费。鉴于2014年11月1日之后原告的经营活动已受限制，故原告应支付的租金及占有使用费数额由本院依据实际情况酌定。被告已经收取的2015年6月30日前的租金在扣除原告应交纳的费用后应予退还。因被告未经原告同意单方无故解除租赁，故被告应向原告支付提前解除合同的违约金。现被告主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素后对违约金数额依法酌定。原告同意以交纳的电话押金及宽带押金抵扣尚欠的电话费及宽带费，被告应将剩余押金退还原告。被告同意返还原告租赁押金，本院准许。原告要求被告赔偿装饰装修损失，但柜台并不属于与承租商铺形成附和的装饰装修物，故对于原告要求被告赔偿柜台的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿安装灯具及电路的损失，因双方均不申请评估，故对损失的金额本院依法酌定。原告要求被告退还入场费8000元，但被告不认可曾向原告收取入场费，原告所提交的证据不足以证明其曾向被告交纳入场费，故对于原告要求被告退还入场费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内向原告张彦生退还位于北京市东城区珠市口东大街二号商场第二层第××-××号商铺自二〇一四年十月一日始至二〇一五年六月三十日止的剩余租金人民币一万七千七百六十五元；
三、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内向原告张彦生支付违约金人民币六千四百六十元；
四、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内退还原告张彦生租赁押金人民币三千元、电话押金及宽带押金共计人民币一百二十六元五角六分；
五、被告北京万商汇赛格数码电子有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张彦生装修损失费人民币一千元；
五、驳回原告张彦生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费883元，由原告负担629元，由被告负担254元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 艳
二〇一五年七月二十一日
书记员 冯晓光