辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第0691号
上诉人（原审被告）：辽宁您之本农业科技有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街369号。
法定代表人：于佳，该公司总经理。
委托代理人：孙晓民，男，1973年7月17日出生，汉族，该公司总经理。
委托代理人：宋晓锋，男，1979年3月17日出生，汉族，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：沈阳恒隆地产有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路128号。
法定代表人：姚永聪，系该公司总经理。
委托代理人：王首鹏，男，1981年11月11日出生，汉族，该公司职员。
委托代理人：董晶，男，1978年12月10日出生，汉族，该公司职员。
上诉人辽宁您之本农业科技有限公司因与被上诉人沈阳恒隆地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第477号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭于2015年3月11日开庭对本案进行了公开审理，上诉人辽宁您之本农业科技有限公司委托代理人宋晓锋、孙晓民，被上诉人沈阳恒隆地产有限公司委托代理人王首鹏、董晶到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
沈阳恒隆地产有限公司原审诉讼请求：1.判令原告解除租赁合同行为有效；2.判令被告给付拖欠的租金66005.8元；3.判令被告给付拖欠的电费3271.75元；4.判令被告给付场地占用费11704元（2014年3月12日至2014年3月21日）；5.判令被告给付场地恢复费用40000元（现根据实际拆除发生费用，变更为2450元）；6.判令被告给付提前终止合同违约金35112元；7.判令被告给付迟延付款滞纳金6277.86元（暂计算至2014年3月12日，2014年3月13日至判决生效之日止期间的滞纳金按日千分之一计算）。综合1-7项诉讼请求，被告应向原告支付人民币162371.41元，在扣减被告为履行合同而向原告支付的保证金14700元和装修押金5000.00元后，请求判令被告最终应向原告支付人民币142671.41元；8.本案诉讼费用由被告承担。
原审法院经审理查明：2013年5月20日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定甲方将皇城恒隆广场315-1号铺位租赁给乙方，租赁面积为77平方米，乙方在该房屋内经营“有机城堡”品牌服务类品类商品。交付日为2013年5月17日，合同期限自交付日起至2014年5月16日止，装修期自交付日起至2013年5月31日止。关于租金金额，约定：租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付日起算的第一年内，每月人民币11704元。营业租金于交付日起算的第一年内，该房屋当月的月营业额的15%。管理费为每月人民币0元。该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。关于保证金，自交付日起第一年为人民币35112元。商品质量保证金人民币5000元。第十一条约定：“于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1、乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少二（2）日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2、于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态：该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3、于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4、于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方。……”。第十五条约定：“1、除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费。……”。第十七条约定：“……（2）若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四（14）日内予以补足或重新交付保证金。……第二十五条约定：“下列任何时间之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（2）乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四（14）日，或未按时交回或未按本合同约定的条件交回该房屋的；（3）乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：（a）要求乙方限期纠正；……（d）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一（1‰）的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；……（f）涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失；（g）涉及需作出某项行为（如修复、将房屋恢复原状至本合同约定的状态或杀灭虫害等）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；……（l）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其它款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物；……”。第二十六条约定：“若出现下列任何情形，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任：……6、如乙方连续四（4）个月营业租金未超过当月基本租金的；……”。2013年5月17日，原告将租赁场地交付被告。被告向原告交付保证金人民币14700元及装修押金人民币5000元。被告自该时起使用该租赁场地开设“有机城堡食品店”。2013年9月1日，被告开始拖欠租金。2013年11月30日，原告例行巡查卖场时，发现被告停止经营。原告多次向被告发函，要求被告支付拖欠租金并恢复正常经营。2014年3月12日，原告向被告发出《关于我司解除皇城恒隆广场租赁合同的通知》。
另查，在被告撤场后，原告为恢复场地，于2014年6月18日与案外人沈阳通海建筑装饰工程有限公司签订《沈阳皇城恒隆广场工程施工合同（315-1商铺拆除施工工程）》，并依约支付工程施工费用共计人民币2450元。
现原告主张其于2014年3月12日向被告发出解除合同通知，请求判令原告解除租赁合同的行为有效，并主张被告自2013年9月1日起开始欠缴各项费用，应由被告给付原告2013年9月1日至2014年3月12日期间的拖欠费用及给付场地恢复费用、提前终止合同违约金。
原审法院认为：原、被告之间签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。由于被告于2013年11月30日自行从租赁店铺撤场，且在原告与其沟通后，表示不能继续在租赁店铺继续经营，故租赁合同无法继续实际履行。原告在该情形下主张解除与原告之间的租赁合同，该行为合法有效。虽然被告主张其已于2013年11月30日实际解除，但根据双方的陈述，被告仅以闭店、停止经营的方式表示其撤场意思，并未按照双方合同约定方式或者在原告相关工作人员在场的情况下撤场，且被告未提供证据证明在撤场前曾通知过原告其要撤场的情况，因此不应以该日作为双方租赁合同实际解除的日期。原告于2014年3月12日向被告发送邮件，要求被告对该行为予以纠正，在未得到被告书面明确回复的情况下，现原告主张合同于2014年3月12日解除，不违反合同约定，原审法院予以支持。在该日之前产生的租金、水电费等各项费用，被告应给付原告。由于在实际解除租赁合同之前，租赁合同处于正常履行状态，系因被告擅自撤场的行为导致合同无法继续履行，故被告应承担合同解除的违约责任。对于2013年9月1日至2014年3月12日期间被告使用租赁店铺期间产生的租金的具体金额问题，按照合同约定的租金标准，原告主张此期间被告拖欠租金金额为人民币66005.8元不违反合同约定，原审法院予以支持。另外，依照合同约定，被告还应给付原告迟延付款（基本租金）违约金，原告主张的6277.86元迟延付款（基本租金）违约金不违反合同约定，原审法院予以支持。关于电费问题。根据原、被告陈述，被告在租赁店铺期间，电费交纳方式为先由被告将电费交到原告处，再由原告将电费交至供电部门，并非由被告作为交纳电费的单独单位直接将电费交至供电部门。因此，在被告未举证反驳原告主张的情况下，依照本案实际情况，被告欠付原告垫付的电费金额应依原告主张的金额予以认定，为人民币3271.75元。关于原告主张被告给付场地恢复费用人民币2450元的问题。由于被告在撤出场地时未将场地恢复至合同约定的状态，根据租赁合同第二十五条第1款（g）项约定，原告另行与他人签订工程合同恢复场地，所产生的费用应由被告承担。故原告的该项诉求原审法院予以支持。关于原告主张被告给付2014年3月12日至2014年3月21日期间场地占用费人民币11704元的问题，因被告承租场地未设置铺门，被告撤场后原告即可收回该场地，且原告未能提供证据证明被告在该期间内仍占用该场地，故原告的该项诉求原审法院不予支持。关于原告主张被告应给付提前终止合同违约金人民币35112元的问题，因在原、被告的租赁合同第二十五条（l）对此方面问题有明确约定，故原告的该诉求原审法院予以支持。鉴于原告主张将被告所交纳的保证金人民币14700元及装修押金人民币5000元在被告欠付的各项费用中予以抵扣，依照原告诉请并考虑计算便利，原审法院在被告拖欠租金金额中予以抵扣，故被告应给付拖欠租金金额为人民币46305.8元（66005.8-14700-5000）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、被告辽宁您之本农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司租金人民币46305.8元；二、被告辽宁您之本农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费人民币3271.75元；三、被告辽宁您之本农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司场地恢复费人民币2450元；四、被告辽宁您之本农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金人民币35112元；五、被告辽宁您之本农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司迟延付款滞纳金人民币6277.86元；六、驳回原告沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如被告辽宁您之本农业科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3150元，由原告沈阳恒隆地产有限公司负担人民币600元，由被告辽宁您之本农业科技有限公司负担人民币2550元。
宣判后，上诉人辽宁您之本农业科技有限公司不服原判，向本院提出上诉，请求：1.撤销沈阳市沈河区人民法院作出的（2014）沈河民二初字第477号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被告承担。理由是：1.一审判决认定双方解除租赁期的时间错误；2.一审判决判令上诉人承担高达35112元的违约金、6277.86元的滞纳金远远高于被上诉人的损失，金额过高，应予调整；3.一审判决认定的电费、恢复费用无合法依据，应予驳回。
被上诉人沈阳恒隆地产有限公司辩称：同意原审判决，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，房屋所有权证、皇城恒隆广场商场房屋租赁合同、交付凭证、电子邮件、解约函、电费记录、发票、沈阳皇城恒隆广场工程施工合同等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。在租赁期届满前，上诉人擅自离场，导致双方合同解除，上诉人构成违约，应承担违约责任。关于上诉人主张其仅欠付2013年11月份租金的问题，上诉人称双方未约定抵押金，但根据双方合同附表一第五部分的约定，上诉人应支付保证金、商品质量保证金、公用事业费用押金及收银机押金。双方就租金发生争议系因上诉人未按合同约定计算租金及抵押金。上诉人应向被上诉人承担违约责任。
关于上诉人主张合同解除时间为2013年11月30日的问题，因双方履行过程中未出现上诉人可单方解除合同的情形，上诉人自认其自行撤离诉争场地后并未向被上诉人发出解除合同的意思表示，亦未与被上诉人就解除合同达成合意，双方履行过程中亦未发生解除合同的法定情形，故双方合同在2013年11月30日并未解除。直至2014年3月12日被上诉人主张解除合同之日，双方就解除合同问题达成一致意见，原审认定2014年3月12日双方合同解除并无不当，原审认定欠付租金金额正确，本院予以维持。
关于上诉人主张原审判决违约金、滞纳金过高，应予调整的问题，因上诉人原审并未提出调整违约金、滞纳金的主张，二审期间亦未提供违约金过分高于被上诉人实际损失的相关证据，对上诉人的该项主张本院不予支持。
关于上诉人主张原审认定电费、恢复费用无合法依据的问题，因二审期间上诉人对电费予以认可，本院予以维持。关于恢复费用，因上诉人违约导致合同提前解除，被上诉人需对诉争场地进行恢复，根据双方合同第二十五条第一款（g）项的约定，该笔恢复费应由上诉人承担。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3150元，由上诉人辽宁您之本农业科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一五年四月一日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；