上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第635号
原告谢紫英，女，1965年7月17日出生，汉族，住上海市。
原告卢燕，女，1976年7月30日出生，汉族，住上海市。
原告共同委托代理人蒋凯佳，上海润言律师事务所律师。
被告上海新体育旅游有限公司，住所地上海市普陀区华池路58弄5号316室。
法定代表人夏继秋，职务董事长。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
被告上海普星商城有限公司，注册地上海市华池路58弄2号501室。
法定代表人夏伟翠，职务执行董事。
委托代理人郭雪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。
原告谢紫英、卢燕与被告上海新体育旅游有限公司（以下称“新体育公司”），被告上海普星商城有限公司（以下称“普星商城”）房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢紫英的委托代理人蒋凯佳，原告卢燕及其委托代理人蒋凯佳，被告新体育公司的委托代理人戴元胜，被告普星商城的委托代理人郭雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢紫英、卢燕诉称，2012年2月28日，原告与普星商城签订了房屋租赁合同，约定向普星商城承租上海市华池路58弄房屋用于经营棋牌室，租期自2012年2月28日起至2020年2月27日止。合同签订后原告支付了2012年5月1日至2012年11月1日的租金130305元及保证金21718元，同时积极投入大量人力与财力用于装修房屋及添置经营设备。但自2012年5月1日开业后，租赁房屋所在的整个商场环境使原告基本无法正常经营而入不敷出，只得停付租金，至2013年底后原告停止经营仅在房屋内留驻。由于期间普星商城与房东新体育公司为涉及系争房屋的主租赁合同发生争议，新体育公司遂起诉要求原告迁出房屋并获得法院的判决支持，该案进入执行后，在原告与新体育公司就赔偿问题进行沟通以及原告就此争议向法院递交立案申请的期间，新体育公司于法院强制执行当日将租赁房屋内属于原告的装修全部毁坏，此系恶意行为，理应作出赔偿。原告认为，原告与普星商城签订次承租合同时，对其与新体育公司之间关于主租赁合同的争议并不知情，而普星商城向原告出租的房屋自始无法达到用于经营的目的，故系争租赁合同应当解除，解除日由法院裁定。无论普星商城作为转租方是否向新体育公司支付了租金，均应对原告承担违约及赔偿责任，其中包括：全额返还租金及保证金、赔偿原告的装潢与营业设备损失、赔偿原告为经营而支出的雇员工资即人工费、支付原告因今后暂无法经营而需存放设备的仓储费。同时，由于系争房屋系普星商城向新体育公司承租所得后再向原告转租，据两被告于2010年4月1日签订的主租赁合同相关条款约定，如普星商城一方的原因导致该主租赁合同终止、解除或无效的，对于普星商城的转租户，新体育公司应先代普星商城承担违约责任并赔偿搬迁损失，此为合同中为原告所设定的利他条款，两被告均应遵守并共同承担责任。另外，新体育公司在前述案件的执行期间委托相关单位对装潢进行的估价行为未经原告确认，也不符合司法程序，其作为证据提供的估价报告之形式与内容均不符合规定，亦无法确保真实性与公正性，原告不予认可，故租赁房屋内原有的装潢与营业设备之价值应以原告提供的工程合同及结算造价报告为准。综上所述，现诉至法院，请求判令：一、两被告返还原告已付的2012年5月1日至2012年11月1日的租金130305元及保证金21718元；二、两被告赔偿原告装修及经营设备损失730665元（其中装修为630665元，营业设备为100000元）；三、两被告赔偿原告人工费270000元；四、两被告支付原告仓储费36000元；五、案件受理费由被告负担。
被告新体育公司辩称，一、两被告之间签订的主租赁合同已于2011年通过诉讼解除，而原告与普星商城之间的次租赁合同于2012年2月签订，新体育公司对此合同并不认可，故普星商城有恶意转租行为，而原告对此系明知；二、两被告之间为房屋的租赁问题发生了诉讼，客观上确实对所在商场的经营环境产生了影响，但基于原告行业的特点，该影响并不显著，原告仍有营业收入，产生亏损系其自身原因；三、系争租赁合同系作为转租方的普星商城与作为次承租方的原告签订，故合同所产生的权利义务包括租金、保证金等应由其自行结算，与新体育公司无关；四、原告无权按两被告签订的主租赁合同中的约定条款向新体育公司追责，对类似的案件法院已作出判例可供参考；五、新体育公司与普星商城之间的主租赁合同通过诉讼解除后，新体育公司曾要求直接与原告缔结租赁关系但遭原告拒绝，之后新体育公司为收回租赁房屋向原告提起了（2013）普民四（民）初字第1040号民事诉讼，在该案一、二审的诉讼过程中，原告均拒绝对损失进行评估，产生的法律后果应由其自负。法院作出的裁判中已对原告应迁出房屋、其所产生的损失应向普星商城而非新体育公司主张作出了认定。该判决书生效后的执行过程中，原告仍拒绝迁出房屋及对装潢进行评估，其行为已构成非法侵占，此情形下，新体育公司只得将装修拆除并通过法院的强制执行收回房屋，同时出于维护原告利益与保全证据所需，还委托公证机构对现场进行了见证、委托评估机构对当时的装修安装工程作了估值，但该装潢的投入日期为2012年5月，实际拆除日期为2014年11月，期间原告又一直处于经营状态，故实际的装潢价值应在估价结论的基础上予以折旧。至于原告的营业设备系执行过程中经法院要求由新体育公司提供场所予以储存，此类损失与己方无关，原告可自行取回；六、对原告提供的关于装修物品损失、员工工资损失等证据的真实性与关联性均不予认可；七、原告不应在房屋租赁案件中向被告提起财产损害赔偿，否则即混淆了法律关系。综上所述，对原告的诉请不能同意。
被告普星商城辩称，一、按两被告之间的主租赁合同约定，普星商城有权将房屋向原告转租，普星商城在履行与原告的次租赁合同中并无违约行为，商场可能存在电梯营运不正常的情况，但不足以影响原告的经营活动，否则其不可能继续聘用员工；二、两被告之间就租赁问题发生讼争后，上海市普陀区人民法院作出的（2011）普民四（民）初字第1626号民事判决确认被告之间的主租赁合同于2012年9月解除，并判令普星商城向新体育公司支付租金及占用费直至合同解除之日，现已进入执行程序，普星商城作为转租方，已将自原告处收取的租金向新体育公司支付；同时，在新体育公司与原告发生的（2013）普民四（民）初字第1040号民事诉讼中，新体育公司曾要求原告与其续订租赁合同，但原告予以拒绝又不同意对损失进行评估，其实际占用房屋并经营直至2014年10月底，基于上述事实，普星商城不应再向原告返还租金；三、原告所主张的装修与经营设备系由新体育公司拆除、搬离，与普星商城无关，对新体育公司提供的装修估价报告之真实性无异议，但鉴于原告投入装修的时间为2012年，故应按固定资产折旧率对此估价进行折旧处理；此外，从原告提供的与装修相关的证据分析，此工程的施工与结算在内容与形成时间方面均不一致，对此类证据的真实性、关联性、合法性均无法认可；四、原告提供的与人工费相关的证据由其单方制作，且两被告之间的租赁合同解除后，原告再支出的人工费系自行扩大的损失，其所主张的仓储费并未实际发生，上述费用亦不应由普星商城负担。综上，普星商城同意解除系争租赁合同，解除日由法院裁定，对收取租金及保证金所对应的租期及数额予以确认，但原告主张的损失及一系列违约责任均不应由普星商城承担，故对其诉请不能同意。
经审理查明，一、2010年4月1日，新体育公司作为出租方，普星商城作为承租方，签订标的物为本市普陀区华池路58弄上海新体育广场2号及4号物业的《租赁合同》一份，对租期、租金、招商、转租等各项事宜作了约定，其中违约责任条款载明，如普星商城导致合同无效、解除或终止的，新体育公司应按普星商城与其转租户约定的违约责任代普星商城实施搬迁补偿工作，所发生的费用由普星商城承担，在清算时自租赁保证金中抵扣。上述租赁关系存续期间，普星商城认为房屋在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商不利遂以长期拖欠租金的方式相对抗，2011年8月16日，新体育公司向普星商城发送解约函，以其欠租为由告知租赁合同于2011年8月17日正式解除，要求其于一个月内交还房屋并停止一切施工行为，双方遂发生争议诉至本院；二、2012年2月28日，普星商城与原告签订《房屋租赁合同》，将其自新体育公司处承租得来的本市普陀区华池路58弄2号3层F区向被告转租用作棋牌室经营，约定租期自2012年2月28日起至2020年2年27日止，其中2012年4月30日前为免租期，首年租金为260610元，之后逐年递增。合同签订后，原告开始租用房屋并向普星商城支付了2012年5月1日起至2012年11月1日止的租金130305元及保证金21718元；三、2012年5月21日，本院就新体育公司与普星商城的租赁合同纠纷作出（2011）普民四（民）初字第1626号民事判决，认定普星商城拒付租金的理由不成立，对新体育公司的诉请予以支持，判令新体育公司与普星商城的租赁合同于2011年8月17日解除；普星商城应于判决生效之日起十日内迁出房屋；除支付拖欠租金及违约金外，普星商城应支付至判决生效之日止的房屋使用费；新体育公司应退还保证金及向普星商城支付装潢补偿款。上述判决于2012年9月12日经上海市第二中级人民法院维持后生效；四、2012年10月普星商城向新体育公司交还租赁场地，因系争房屋仍由原告占用且未迁出，新体育公司遂于2013年5月3日向本院提起诉讼，以其与普星商城租赁合同已解除，普星商城无权将房屋向原告出租为由请求判令原告迁出并支付占用费，原告则以其与普星商城的转租关系合法有效、新体育公司未对经营环境予以维护造成原告经营损失为由要求继续租赁关系。该案审理过程中，经本院释明，原告表示对房屋的装修及物品损失将另案起诉，故拒绝提出评估申请。2013年12月3日，本院作出（2013）普民四（民）初字第1040号民事判决，认定原告占用房屋理由不充分，其作为次承租人可就租赁关系中涉及的赔偿问题另案起诉，故判令原告应于判决生效之日起十五日内迁出租赁房屋并按其与普星商城签订的房屋租赁合同所约定的年租金向新体育公司支付使用费。上述判决于2014年4月22日经上海市第二中级人民法院维持后生效；五、2014年5月27日，新体育公司就（2013）普民四（民）初字第1040号民事判决向我院申请执行，执行过程中，原告多次以房屋内尚有装修设备未经评估，须另案起诉为由而拒绝返还房屋。2014年7月12日，法院向原告发送执行通知书责令其履行判决指定义务，并于2014年10月31日通过强制执行将房屋交还新体育公司，同时将房屋内属于原告的营业设备开列清单予以查封扣押。执行当日，新体育公司通过公证程序，采取摄取影像的方式对现场进行了证据保全，并委托“上海大通工程造价咨询有限公司”对租赁房屋内的装饰及安装工程造价进行了评估，结论为：该工程重置成本预算价为292693元。2014年11月25日，本院作出（2014）普执字第2889号执行裁定书，以原告暂无财产可供执行为由终结执行程序。2015年3月25日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。
庭审中，原告表示对其诉请中主张的营业设备之价值不提出评估申请。
本院认为，一、本案讼争发生之前，租赁房屋已通过其他案件的判决与执行由房东新体育公司收回，客观上系争租赁合同无继续履行之可能，原告与普星商城在诉讼中又对解除合同不持异议，故系争租赁合同应予解除，但因租赁双方于诉讼前均无解约之实际行为或意愿表达，故以原告起诉之日为合同解除日，对此本院予以确认一并判明；二、关于两被告之间的主租赁关系、普星商城与原告之间的次租赁关系、新体育公司与原告之间的排除妨碍关系以及因上述关系所发生的事实、三方当事人的权责经他案已生效的判决、已完成的执行予以确认，本案中不再赘述。普星商城在明知其与新体育公司就主租赁合同已发生严重争议的情形下，仍向原告实施了转租行为，直接导致了主租赁合同被解除后其与原告之间的次租赁关系无法继续，故系争次租赁合同的解除理应由普星商城承担责任；三、因新体育公司与原告之间在房屋的主、次租赁中均无合同关系，故原告以主租赁合同条款要求新体育公司为次租赁合同承担义务的诉请有悖于合同相对性；同时，新体育公司作为产权人，其既已通过司法强制执行收回房屋，则有权将房屋恢复原状而无论房屋内附属的装潢系何人所有，此装潢损失形成的根本原因系普星商城在主、次租赁合同中的违约行为而非新体育公司的拆除行为。综上，对原告要求新体育公司承担违约或侵权责任的诉请均不予支持；四、关于原告针对普星商城的诉请，本院认为：1、关于租金及保证金。在主租赁合同的诉讼中，普星商城曾明确指出其拒付租金的理由为租赁场地在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商不利，可见租赁房屋所在的区域确实存在对商户经营产生影响的种种不利因素，本案中，普星商城与新体育公司对租赁房屋周边非良性的经营环境亦作了某种程度的确认，故原告主张租赁房屋的营业环境未达到预期标准而对其盈利产生影响有一定的依据，本院予以采信。但从租户角度而言，虽然经营环境确有瑕疵，但自然或商业环境的优劣以及对租户经营的影响程度缺乏客观的评判标准，商业盈利除客观环境影响之外，还取决于租户自身的主观经营能力，现原告并无确凿证据可证实其存在停业或亏损的事实以及此事实的产生完全由出租方所导致，同时本院注意到，如原告确实在租赁期间持续亏损而入不敷出的，则其理应提前要求解约并腾退房屋以止损，但事实上自合同约定的起租日至原告经法院强制执行被动退出房屋之日即2014年10月31日，原告使用房屋长达两年以上，期间并无解约之意思表示，则其在指责承租环境不良的同时又拒绝退出租赁房屋的行为显然与常理不符，综合上述理由，原告将其经营不利单方面归咎于普星商城而要求完全免收租金的依据不足，本院不予支持。根据法律规定，租赁房屋有瑕疵的，承租方可要求对租金予以酌减，却无权在使用房屋期间拒付租金，考虑到普星商城提供的租赁房屋确有不符合预期的经营用途之处，但原告使用房屋已逾两年而仅支付了六个月的租金，双方的权利与义务经本院酌情相折抵后，租金不应再退还原告，但合同解除清算后，普星商城应将收取的保证金返还；2、关于装潢的赔偿问题。基于普星商城的过错，装潢损失应由其进行赔偿，但根据举证责任的分配原则，对损失的确认与估价应由主张方即原告提出，然而在前案诉讼及执行过程中，原告曾经法院释明而未在合理期限内提起司法评估，以致于在装潢灭失后，这一对价值确认最具有合法性与权威性的估价程序无法进行，由此导致举证不能或现有证据证明力薄弱的后果应由原告自负。在现有证据中，原告提供的工程合同与结算、新体育公司提供的评估报告均系单方出具，在未得到相对方认可的情形下，其证明效力与司法评估相比虽较为薄弱，但考虑到证据不全的因素，本院将在结合客观案情及现存证据的基础上对装潢价值进行酌定，酌定的因素包括过错程度、折旧率、当事人各自提出证据的真实性、关联性与合法性等；3、关于营业设备的赔偿。因原告在本案中拒绝对此类物品价值申请评估，无法对其总值与损耗进行确认，故对原告的赔偿请求不予支持。基于营业设备的可移动性与可再利用性，合同解除后，正常情况下可由原告取回而无需由普星商城全额赔偿，但因执行案件中已对原告的营业设备采取了司法查封与扣押措施，故本案中对租赁所涉的营业设备不作处置；4关于人工费与仓储费。原告仅为其主张的员工工资提供了单方制作的支出列表，该证据的证明力显然不足以证实其确切损失，且根据前述理由，难以认定原告在租赁期间是否有实际停业及亏损的事实，故对人工费的诉请本院不予支持，而原告所主张的仓储费尚未产生，不属于实际损失之列，同样不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告谢紫英、卢燕与被告上海普星商城有限公司签订的关于上海市华池路58弄2号3层F区的《房屋租赁合同》于2015年3月25日解除；
二、被告上海普星商城有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告谢紫英、卢燕保证金人民币21718元；
三、被告上海普星商城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告谢紫英、卢燕装修损失人民币300000元；
四、对原告谢紫英、卢燕的其余诉请不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币15498元，减半收取，计人民币7749元，由原告谢紫英、卢燕与被告上海普星商城有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹彬
二〇一五年九月二十三日
书记员 蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。