北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民（商）初字第01701号
原告北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人张德仁，男，1988年1月28日出生。
委托代理人赵梅，女，1981年2月27日出生。
被告高宗耀，男，1957年8月24日出生。
委托代理人杨景海，北京市魂鹤律师事务所律师。
第三人岳爱云，女，1964年5月20日出生。
原告北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）与被告高宗耀、第三人岳爱云居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员徐敏敏担任审判长，会同人民陪审员贾京生、王若组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华熙公司的委托代理人张德仁、赵梅，被告高宗耀及其委托代理人杨景海，第三人岳爱云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华熙公司诉称：2014年11月28日，在原告的居间服务下，被告高宗耀与岳爱云及原告签订了《存量房屋买卖合同》，约定岳爱云将位于北京市房山区××号房屋出售给高宗耀。2014年12月11日及12日，高宗耀明确提出不再购买此房。合同约定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，承担相应违约责任。现被告明确表示不再履行合同，已构成违约，按照合同约定的违约条款，应向原告支付总房价款2.2%的居间服务费用。现高宗耀拒绝支付居间服务费，请求法院判令被告高宗耀支付居间服务费23100元；本案诉讼费由被告承担。
被告高宗耀辩称：不同意原告的诉讼请求。存量房屋买卖合同第一条第一款中约定，该房屋所在楼层为四层，建筑面积为105.61平方米，合同签订后被告才知晓该房屋的面积为90平方米，我认为原告所签订合同的内容与实际情况不真实、不相符，鉴于此我多次找原告商量要求协商合同的价款，应按实际面积计算价格，但原告不予理睬，我方认为在原合同条件下无法履行，合同的第一条是合同的主要条款，原告的居间行为没有如实地完成。
第三人岳爱云述称：被告给我的定金在解除合同的时候当做违约金给我了，我和被告没有关系了。
经审理查明：坐落于房山区××号的房屋系经济适用住房，岳爱云与北京市房山区××合作社于2002年7月19日签订《集资建房协议书》，协议书中载明房屋建筑面积为105.61平方米，其中地上住宅建筑面积为89.34平方米，地下室建筑面积为16.27平方米，岳爱云于2002年7月取得房屋所有权证。2014年11月28日，第三人岳爱云作为甲方（出卖人），被告高宗耀作为乙方（买受人），华熙公司作为丙方（居间方），三方签订《存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于房山区××号的房屋以105万元的价格出售给乙方。关于居间方的居间服务费、贷款及过户服务费的承担，合同约定：为了保证买、卖双方就该房产买卖事宜顺利进行，丙方作为居间方，同时作为中证方，提供居间服务、协助买、卖双方办理贷款、过户等相关事务，三方约定如下：（一）买、卖双方同意共同委托丙方为居间方，并为上述房产交易过程的中证人。（二）居间方接受买、卖双方的委托完成以下工作：1、提供房源信息、交易机会和订约媒介服务，撮合甲、乙双方签订《存量房屋买卖合同》并保管其中一份；2、代为保管买受人所付购房定金及相关费用，直至交易完毕；3、代为保管出卖人房屋产权证及原购房协议，作为办理过户之用；4、指定担保公司办理该房产的贷款及过户事宜；5、监督、协调买卖双方履行《存量房屋买卖合同》约定的义务；6、协助买、卖双方办理房屋交验事宜；7、买、卖双方收到居间方出具的文件、单据、凭证，应盖有居间方公司印章，否则无效。（三）买受人应向居间方支付的费用：房价款2.2%的居间服务费用即人民币￥23100元整；过户服务费人民币￥500元整；房屋交验费￥200元整。
关于合同的履行，合同约定：买受人应于2014年11月30日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于2014年11月30日前向居间方提供真实有效的存量房源审核资料。当事人双方同意，于建委房源核验通过且购房人购房资格审批通过后一周内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。
关于违约责任，合同约定：（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、延迟不配合出卖人办理手续（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费。
合同签订后，高宗耀向岳爱云支付购房定金20000元。2014年12月11日，高宗耀以所签合同与房屋实际情况不相符为由，明确表示不再继续履行合同。2014年12月29日，岳爱云向高宗耀发出《解除合同通知》，通知中写明：本人岳爱云（身份证号：××）与高宗耀（身份证号：××）于2014年11月28日在华熙房地产经纪有限公司签订编号为××的房屋买卖合同。因高宗耀原因致使合同无法履行，已超过15天；现本人岳爱云依据合同约定，决定单方解除此合同。高宗耀签署买卖合同当日交付的贰万元整购房定金作为违约金，本人不予退还。高宗耀认可收到上述通知。买、卖双方于2015年1月4日在《存量房屋买卖合同》补充协议中注明：甲方于2015年1月4日单方解除合同，同时将房产证拿走。2015年1月7日，高宗耀收到华熙公司邮寄的关于合同实际履行情况的《告知书》。
关于高宗耀在签订合同时是否知晓涉案房屋房产证所记载的房屋面积数包含地下室面积这一事实，华熙公司主张签订合同之前看房时已经明确告知高宗耀涉案房屋的具体情况，签订合同时高宗耀核实了涉案房屋的房产证原件，具体向高宗耀说明了房屋的具体面积及地下室面积，高宗耀知晓房产证中记载的房屋建筑面积105.61平方米包含地下室的面积；高宗耀对于华熙公司的陈述不予认可，称看房时华熙公司的业务员就说房子是105.61平方米，不包含地下室，地下室是送的，签订合同时没有看到集资建房协议书原件，自己得知房产证记载的房屋面积数包含地下室面积是在签订合同之后；岳爱云称看房时已经向高宗耀明确介绍了涉案房屋每个房间的面积、地下室面积及房屋总面积，签订合同时自己带了房产证和集资建房协议书原件，华熙公司的业务员在签订合同之前也当着买卖双方的面问过105平方米包含不包含地下室，自己明确答复说不包含地下室。
上述事实，有当事人陈述、存量房屋买卖合同、集资建房协议书、房屋所有权证、解除合同通知、告知书、通话录音等在案为证，以上证据经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同关系中，居间方的核心义务是向原告提供订立合同的媒介服务并促成合同成立。在房屋买卖过程中，较之一般的社会公众，华熙公司作为提供房地产中介服务的专业性机构，在从事居间服务过程中应负有较高的谨慎注意义务。本案中，高宗耀在华熙公司的居间服务下与岳爱云签订《存量房屋买卖合同》，合同中明确写明：该房屋所在楼层为4层，建筑面积共105.61平方米。按照一般公众的理解，该面积应系地上房屋的面积，如果该面积包含了地下室的面积，中介机构应该明确告知买受人，华熙公司对于房产证记载的房屋面积是否包含地下室的面积对高宗耀负有明确告知的义务。华熙公司对于在签订合同之前有无明确告知高宗耀房产证所载面积是否包含地下室面积这一事实，仅有己方陈述和第三人陈述，并无其他证据予以佐证。因此在合同商定过程中，对于涉案房屋房产证所载的房屋面积是否包含地下室的面积这一重要事实，华熙公司未能证明其尽到了充分的释明义务，致使买、卖双方在合同履行过程中发生争议，合同最终无法履行。因此，华熙公司的居间服务存在瑕疵，其居间服务费用应当予以适当减免。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、被告高宗耀于本判决生效后七日内支付原告北京华熙房地产经纪有限公司居间服务费人民币八千元。
二、驳回原告北京华熙房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百七十八元，由原告北京华熙房地产经纪有限公司负担二百四十八（已交纳），由被告高宗耀负担一百三十元（于本判决生效后七日内已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 徐敏敏
人民陪审员 贾京生
人民陪审员 王 若
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 关 洁