北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07395号
上诉人（原审被告）周丽娟，女，1966年6月13日出生。
委托代理人曹凤林，北京大悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李亚莉，女，1977年9月8日出生。
委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人王梁，天津全唐律师事务所律师。
原审第三人北京东信空间商业地产管理有限责任公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街192号2层。
法定代表人艾明印，董事长。
委托代理人武小丽，女，1968年11月16日出生，北京东信空间商业地产管理有限责任公司职工，住该公司宿舍。
原审第三人北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外小街47号。
法定代表人陈鸿图，董事长。
委托代理人闫锐梅，北京观韬律师事务所律师。
委托代理人宋长松，男，1977年10月12日出生，北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司职员，住该公司宿舍。
上诉人周丽娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，李亚莉诉至原审法院称：我因经营牙科诊所需要，于2012年11月16日与周丽娟签订《房屋租赁协议》，由我承租北京市×××××××××8号楼迆西房屋，租赁期限自2012年11月16日至2015年11月16日，周丽娟承诺拥有完整的出租权，否则承担赔偿责任。2012年11月17日，我向周丽娟预付一个月的租金22721.25元，于2012年12月18日向周丽娟支付租金113606.25元，上述共计136327.5元。之后，我开始经营诊所的前期筹备工作。因办理企业登记注册需要，我要求周丽娟提供租赁房屋的产权证明，在周丽娟不能提供的情况下，我对周丽娟的出租权提出质疑。为此，周丽娟向我出示了以北京东方信达资产经营总公司为出租方、北京奥士凯云龙旅游饭店管理有限公司（以下简称奥士凯公司）为承租方的《房屋租赁合同》及以奥士凯公司为出租方、周丽娟为承租方的《房屋租赁协议》复印件各一份。我在检视该两份文件后，发现两份协议均未赋予承租人转租权。而在我与周丽娟签订租赁协议的整个过程中，周丽娟始终未向我介绍或提供此背景。鉴于以上情况，我要求涉案租赁标的的产权管理单位北京东信空间商业地产管理有限责任公司（以下简称东信空间公司）出具办理企业登记注册所需的产权证明，进而得知：一、涉案租赁标的系所有权人授权东信空间公司经营管理的国有资产；二、周丽娟提供给我的北京东方信达资产经营总公司为出租方、奥士凯公司为承租方的《房屋租赁合同》已经于2012年12月31日到期，且出租方明确表示不再续租。经与东信空间公司协商，其与我的合作伙伴余乐于2013年4月25日签订《房屋租赁合同》，租期自2013年5月1日至2016年4月30日。但2013年5月17日，周丽娟在得知与东信空间另行签订合同的情况后，带人强行驱离现场施工人员，扣留装修材料及施工设备，强占租赁标的至今。我认为，周丽娟在转租涉案租赁标的给我的过程中，未如实向我提供其权利状态，主观上具有明显的隐瞒故意，属欺诈行为；且周丽娟的转租行为事后也未得到权利人的追认。现要求撤销我与周丽娟于2012年11月16日签订的《房屋租赁协议》，周丽娟返还我租金136327.5元并支付自收取租金之日起至全款退还之日止的利息，诉讼费由周丽娟承担。同时，我保留另行向周丽娟主张其他经济损失的权利。
周丽娟辩称：我对涉案房屋的使用权来源于奥士凯公司，奥士凯公司的房屋使用权来源于政府对国有资产使用管理的政策和历史沿革，因此，我对房屋使用权的来源合法。对于奥士凯公司将涉案房屋转租给我，房屋的产权单位东方信达公司是知晓并认可的；对于我将房屋转租给李亚莉，奥士凯公司也是知晓并认可的，因此，我的转租行为合法。我与李亚莉之间签署的租赁合同是根据我与奥士凯公司之间的租赁合同为基础修改取得的，我与李亚莉之间的合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等导致合同无效、撤销或变更的法定情形。且房屋已经实际交付李亚莉使用。故不同意李亚莉的诉讼请求。
第三人东信空间公司述称：东信空间公司经北京东方信达资产经营总公司授权，对涉案租赁标的进行经营管理。北京东方信达资产经营总公司与北京奥士凯云龙旅游饭店公司的《房屋租赁合同》于2012年12月31日到期，到期后没有达成新的协议，故东信空间公司现只认可上述租赁合同到期前的效力。另东信空间公司认可与余乐于2013年4月25日所签订的《房屋租赁合同》。不发表其他意见。
第三人奥士凯公司述称：本案涉案租赁标的属于住宅配套商业网点，具有特殊性，其所有权与使用权是分离的，奥士凯公司对其具有合法使用权及转租权。但奥士凯公司将涉案租赁标的租给周丽娟后，周丽娟不具有转租权，且在得知周丽娟的转租行为后，奥士凯公司即要求解除与周丽娟之间的合同。现奥士凯公司不认可周丽娟对李亚莉的转租行为，亦不予以追认。
原审法院经审理认为：根据已经查明的事实，北京东方信达资产经营总公司与奥士凯公司之间的《房屋租赁合同》及奥士凯公司与周丽娟之间的《房屋租赁协议》均明确约定，未经甲方同意，乙方不得将房屋转租、转借。现周丽娟不能证明其与李亚莉签订《房屋租赁协议》时其转租行为得到了相关权利人同意，奥士凯公司亦明确表示对周丽娟的转租行为不予认可亦不予追认。且周丽娟不能举证证明其与李亚莉签订《房屋租赁协议》时已经向李亚莉明确告知房屋不能转租的相关合同约定，周丽娟还在《房屋租赁协议》中向李亚莉承诺其享有房屋的完整出租权，否则承担相应责任。故现李亚莉要求撤销与周丽娟所签的《房屋租赁协议》、由周丽娟返还租金136327.5元并支付利息的请求，于法有据，法院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，原审法院于2014年5月作出判决：一、撤销李亚莉与周丽娟于二Ｏ一二年十一月十六日签订的《房屋租赁协议》；二、周丽娟于判决生效后七日内退还李亚莉房租十三万六千三百二十七元五角；三、周丽娟于判决生效后七日内向李亚莉支付租金十三万六千三百二十七元五角的利息（计算方法为：按中国人民银行同期贷款利率计算，自二Ｏ一二年十一月十七日起至租金本金二万二千七百二十一元二角五分偿付之日止的利息、及自二Ｏ一二年十二月十八日起至租金本金十一万三千六百零六元二角五分偿付之日止的利息）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，周丽娟不服，上诉至本院，主张其对涉案房屋拥有合法的转租权，且其未能向李亚莉提供办理工商登记所需的房屋场所证明等手续系奥士凯公司的转租权瑕疵造成，故要求撤销原判，依法改判驳回李亚莉的全部诉讼请求。李亚莉、东信空间公司、奥士凯公司均同意原判。
经审理查明：北京市×××××××××8号楼迆西房屋登记在北京东方信达资产经营总公司名下。2012年9月29日，北京东方信达资产经营总公司向本案第三人东信空间公司出具《房产经营授权书》，针对包括×××××××××8号楼迆西在内的房产进行授权，授权期限自2012年9月1日起至2015年12月31日止，东信空间公司的权利义务为”1、负责授权房产的日常经营管理，代表总公司与承租方签订房产租赁合同，并负责合同的履行、监督及纠纷处理等相关事宜。2、负责授权房产的日常维护与修缮。3、负责授权房产的安全，监督承租方落实综合治理的有关要求，确保承租方依法合规经营，确保安全生产和谐稳定”。
2010年9月10日，北京东方信达资产经营总公司（出租方，甲方）与北京奥士凯云龙旅游饭店公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将××××××8号楼迆西117.6平方米的房屋租给乙方，租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日。同时，合同约定，未经甲方书面许可，乙方不得改变本合同约定用途，不得向第三人转租、转借该租赁房屋。2012年12月14日，东信空间公司向北京奥士凯云龙旅游饭店公司发送《关于合同到期交还房产的函》，表示双方于2010年9月10日签订的《房屋租赁合同》将于2012年12月31日到期，到期后将不再续租，并要求缴清相关费用，确保2013年1月1日前交还房屋。
另，本案第三人奥士凯公司（出租方，甲方）与周丽娟（承租方，乙方）签有《房屋租赁协议》，约定甲方将××××××8号楼迆西建筑面积117.6平方米的房屋租给乙方，租赁期限自2011年6月4日至2014年6月3日。同时，合同约定，乙方未经甲方同意不得以任何形式擅自将房屋转租、转借、转让、转包、合租等。李亚莉称，其在2012年12月份即与周丽娟签订租赁合同之后，才见到奥士凯公司与周丽娟之间的《房屋租赁协议》；周丽娟则称，在其与李亚莉签订租赁合同时即已将该协议提供给李亚莉，不存在隐瞒问题，但周丽娟未能就此举证；第三人东信空间对于该协议超出北京东方信达资产经营总公司与北京奥士凯云龙旅游饭店公司之间《房屋租赁合同》期限部分的效力不予认可。
2012年11月16日，李亚莉（承租方，乙方）与周丽娟（出租方，甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于东城区东直门北大街8号楼迆西使用面积144平方米建筑面积166平方米的房屋有偿提供给乙方使用，甲方须提供合法有效的房屋产权证明，如因甲方对房屋的出租权不完整导致乙方不能继续使用该房屋，甲方须对乙方赔偿由此而引发的全部经济损失。租赁期限为2012年11月16日至2015年11月16日，其中2012年11月16日至2013年11月16日每年租金为272655元，2013年11月17日至2015年11月17日每年租金为290832元。基于双方的租赁合同，2012年11月17日，李亚莉向周丽娟支付租金22721.25元，于2012年12月18日向周丽娟支付租金113606.25元。
2013年4月25日，本案第三人东信空间公司（出租方，甲方）与案外人余乐（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将××××××8号楼迆西建筑面积166平方米的房屋租给乙方，租赁期限自2013年5月1日至2016年4月30日。
现李亚莉称，2013年5月17日，周丽娟将涉案租赁标的收回。周丽娟称，2013年5月17日，周丽娟和奥士凯公司的保安一起到现场收房，收房后，周丽娟并没有实际控制房屋；第三人奥士凯公司称，其于2013年5月17日从周丽娟手中收回涉案房屋。
庭审中，周丽娟、李亚莉均确认2013年5月17日前李亚莉在涉案房屋并未实际经营。
2013年5月，余乐曾作为原告起诉周丽娟及第三人东信空间公司，要求周丽娟停止侵权行为，腾退房屋，后撤诉。
上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证，《房屋租赁协议》，《房屋租赁合同》，《关于合同到期交还房产的函》等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案已经查明的事实，北京东方信达资产经营总公司与奥士凯公司之间的《房屋租赁合同》及奥士凯公司与周丽娟之间的《房屋租赁协议》均明确约定，未经甲方同意，乙方不得将房屋转租、转借。现周丽娟未能提供充足合法有效的证据证明其与李亚莉签订《房屋租赁协议》时其转租行为得到了相关权利人同意，奥士凯公司亦明确表示对周丽娟的转租行为不予认可亦不予追认。二审审理中，周丽娟称双方在签订合同后，李亚莉随即向北京市东城区卫生局申请设置医疗机构，并取得京东卫医准字（2013）2号设置医疗批准书，根据相关规定李亚莉应当提交的申办材料中应包括拟开办医疗机构场所有关房产文件及该地点所属业主委员会或物业管理部门出具的同意开办医疗机构证明文件，故其已在签订合同时告知李亚莉涉案房屋的权属情况，因北京市东城区卫生局不向个人提供相关材料，故申请法院向北京市东城区卫生局调取李亚莉在卫生局提交的相关材料。鉴于即使周丽娟所述情况属实，但李亚莉向北京市东城区卫生局申请设置医疗机构发生于双方签订合同之后，仍不能证明周丽娟在签订涉案协议时已向李亚莉明确告知房屋情况，故本院对周丽娟该项调查取证申请不予批准，对周丽娟主张其在签订涉案合同时已向李亚莉明确告知房屋权属情况的述称亦不予采信。因周丽娟在签订涉案合同时未告知李亚莉涉案房屋权属情况，使李亚莉误认为周丽娟对涉案房屋享有完整出租权，故原判判令撤销双方签订的合同，符合法律规定。关于原判对于涉案房屋租金及相应利息的处理，在涉案《房屋租赁协议》中周丽娟向李亚莉承诺其享有房屋的完整出租权，否则承担相应责任。如前所述，周丽娟未能按照双方约定履行合同，且无法向李亚莉提供办理工商登记所需的房屋场所证明等手续，造成李亚莉无法实现其签订合同的目的。对于周丽娟所称的其系因奥士凯公司转租权的瑕疵而未提供相关工商登记手续一节，即使其所述属实，亦不能成为免除周丽娟履行义务的理由。李亚莉因此产生的租金及相应利息损失，周丽娟应予赔偿。故原审法院判令周丽娟返还李亚莉已支付的涉案租金并支付相应利息，并无不当。
综上，周丽娟的上诉请求缺乏依据，法院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3027元，由周丽娟负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费3027元，由周丽娟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 王云
代理审判员 卢涛
二〇一四年九月十九日
书 记 员 廖慧
董红