浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）衢民初字第419号
原告：汪绍威。
原告：张爱芳。
委托代理人：汪绍威，即本案原告，系张爱芳丈夫。
原告：樊成龙。
原告：赵玲。
委托代理人：樊成龙，即本案原告，系赵玲丈夫。
被告：孙军。
第三人：方桂仙。
原告汪绍威、张爱芳、樊成龙诉被告孙军建设用地使用权纠纷一案，本院2013年7月10日立案受理后，依法追加赵玲为共同被告，方桂仙为第三人。该纠纷经历多次诉讼，当事人曾申请庭外和解，不成。因案情复杂，依法组成合议庭，由审判员袁凤良担任审判长，与人民陪审员楼晓虹、汪雪珍组成合议庭，并经批准延长审限两个月，于2013年12月24日、12月30日两次公开开庭进行了审理。原告汪绍威、樊成龙、被告孙军、第三人方桂仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年7月28日，原告通过恩赐房地产中介从吴斌手中转让了200平方米的土地，土地证上300平方米，吴斌称200平方米已由其一人购得，另100平方已卖给他人，因土地证的权利人是孙军，故原告告知吴斌转让200平方米土地一定要得到孙军的认可，必须要写公证，否则不买。当日上午吴斌约来孙军夫妇，称该土地已转让给汪绍威，要求孙军夫妇向汪绍威出具委托书，全权委托汪绍威办理审批建房、转让房产等手续，因相关法律规定“未完成投资总额25%以上的土地使用权不得转让”的原因，公证书并未写明转让土地事项。该公证书在衢江区公证处公证，下午吴斌和汪绍威在恩赐中介签订了《土地使用权转让合同》一份，约定孙军将该地的200平方米转让给汪绍威，总价160000元，原告当天将土地款支付给吴斌，并交恩赐中介中介费1600元。交易完成后原告便开始建房，2009年9月8日领取《建设工程规划许可证》，2010年4月19日领取施工许可证，2010年7月1日领取变更后的《建设用地规划许可证》，2011年5月房屋竣工并通过验收，2012年1月1日原告入住该房，2013年1月进行房屋登记，领取六份房产证（字第××、20××19、20××20、20××21、20××22、20××23），2013年2月1日原告间相互签订房屋分割协议。建房资金和证件都由原告付出和领取，一切证件和被告私章也在原告手中，所有事项被告孙军均知情并答应协助过户，2013年4月被告突然反悔办理房地产过户登记。原告认为，《建设用地规划许可》是规划部门对建设用地单位在建设项目完工前土地使用权的确认，可待建设项目完工后换取《国有土地使用权证书》，故《建设用地规划许可证》具有临时土地使用权证书的效力，2010年7月1日领取的《建设用地规划许可证》已变更用地单位为樊成龙、张爱芳，政府已确认了原告是直接利用土地之人。根据《确定土地所有权和使用权若干规定》第二十六条、《物权法》第三十条、第一百四十三条，原告已依法取得东迹三巷164号200平方米土地的使用权和整栋房屋的所有权，被告应当协助办理过户手续。诉讼请求：一、请求确认衢江区东迹三巷164号整栋楼为三原告所有，其中房产证字第20××22、20××19、20××21归张爱芳和汪绍威共有，房产证字第20130418、20××20、20××23归樊成龙所有；二、判令被告将上述房地产过户到原告名下。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：请求确认衢江区东迹三巷164号房产证号字第20××22、20××19、20××21归张爱芳和汪绍威共有，房产证字第20130418、20××20、20××23为樊成龙、赵玲共有。
被告孙军辩称：1、2003年5月就已经将诉争土地转让，
根据合同法规定，其本人对该土地已无处置权，只是在办理过户时尽原户主的义务，该土地是汪绍威等人从吴斌处受让来的，与其无关；2、2009年7月之所以向汪绍威出具公证委托书，是因为按照当时政策，须房屋建好两层以上土地使用权方可过户，因其本人在机关单位上班，不可能每次都亲自办理相关证件，当时吴斌称200平方米土地已由其一人受让，现土地要再卖给汪绍威等人，所以才向汪绍威出具委托出，由汪绍威办理建房相关手续。2010年，其曾作为第三人在衢江法院出庭陈述，法院的判决书也认定吴斌代其与汪绍威等人签订的合同是无效的，现在不可能配合原告办理过户，否则自己要承担违约责任；3、因为这块土地的纠纷已历经四年，建议对房地产进行评估，被告按评估价买下，彻底了结纠纷。
第三人方桂仙述称：该纠纷已历经四年，当时其与吴斌、周华三人共同从孙军处买下300平方米土地，每人100平方米，买下土地后一直未使用，第三人对其中100平方米土地享有占有权。2009年12月17日，第三人发现汪绍威在诉争土地上准备开工建房，遂向汪绍威询问土地是从哪里来的，被告知系从吴斌处转让得来，第三人当即告知汪绍威不要建房，汪绍威答应好的。2010年，第三人向衢江法院提起物权保护纠纷诉讼，判决书认定吴斌代孙军夫妇与汪绍威等人签订的土地使用权转让协议是无效的，第三人自始对其中100平方米土地享有占有权，汪绍威是强行占有使用。不同意原告的诉讼请求。
原告为证实其主张，举证如下：
1、土地使用权转让合同、收款收据各一份，证明孙军
知晓并同意将土地转让给汪绍威等人，土地转让款160000元已支付给吴斌；
2、衢江区公证处公证委托书一份，证明孙军当时出具该份委托书的真实目的是转让土地，待条件成就后土地可过户至原告名下；
3、《建设用地规划许可证》一份，证明许可证上用地单位已经明确为樊成龙、张爱芳；
4、房屋分割协议一份，证明四原告内部对房屋归属达成协议；
5、衢江法院（2011）衢民初字第718号判决书一份，证明该判决书已对相关事实进行了认定，原告认可判决书中关于事实部分的认定；
6、孙军出具的确认书一份，证明建房费用实际由原告支出，被告对此知情。
被告对证据1不予认可，认为其未委托吴斌代签该协议，
收款收据也不知情；对证据2真实性无异议，但对证明对象有异议，该公证委托是与汪绍威一起去办理的，但当时吴斌称200平方米土地已由他一人受让，如被告知道其中100平方米属他人所有不会出具该委托书，该份委托书的目的是让汪绍威帮忙办理建房手续；对证据3、4不知情；对证据5不知情，没有参与此案；对证据6没有异议，但上面的章不是被告盖的。
第三人认为证据1中的合同已被法院认定为无效合同，据其了解孙军不知道该合同，也没有委托吴斌签订该合同，土地款是已经支付给吴斌；证据2是被告在不了解实际情况下做出错误判断，目的并非如原告所述；对证据3、4不知情；对证据5、6没有异议。
经被告及第三人质证，本院对原告证据认证如下：证据1已被我院生效判决书认定为无效合同，对该证据不予采信。对收款收据予以认定；证据2系经过公证的授权委托书，本院予以认定；证据3被告及第三人不知情，原告未提供原件，故该证据本院不予认定；证据4被告及第三人亦不知情，该协议是四原告内部对房屋的分割，原告无异议，本院对该证据予以认定；证据5、6予以认定。
被告及第三人未举证。
经审理查明：2003年5月9日，第三人方桂仙与周华、吴斌通过房地产中介共同购买了坐落在衢江区沈家经济开发区12号地块300平方米的国有土地使用权，该土地的原使用权人为被告孙军，三人并未对该300平方米土地进行分割，同时还约定，以后出让，共负盈亏。事后，三人缴纳了契税，领取了契证，但未办理土地使用权过户手续，该土地的土地使用权证（地号047-077-0-2331，使用权人孙军，衢江国用（2002）字第47-601号）、孙军的私章、契证等资料统一由吴斌保管。2004年，周华的100平方米土地使用权以90000元的价款转让给他人，另200平方米未转让，三人一直未对该土地进行分割，故周华在转让时未明确该100平方米土地的方位。事后，该300平方米土地使用权证仍由吴斌保管。2009年7月27日，吴斌告知孙军，称该地块已由其一人买去，现其又将该土地转让给汪绍威，要求孙军协助办理土地使用权过户手续，还称，衢江区政府规定，房屋建造好一层才能办理过户手续，建议由孙军向汪绍威出具委托书，委托汪绍威办理审批建房等手续。为此，孙军夫妇于2009年7月28日向汪绍威出具委托书一份，委托其办理审批建房等手续，该委托书经衢江区公证处公证，事后，吴斌以孙军夫妇的名义与汪绍威签订《土地使用权转让合同协议书》一份，约定孙军将该地块中的200平方米土地使用权转让给汪绍威，总价款为160000元，孙军对该协议不知情，吴斌收取了转让款后未告知方桂仙该转让行为，该款未与方桂仙分成。2009年12月，方桂仙发现汪绍威在该地块上建造房屋后，要求收回该300平方米土地中属其的100平方米土地使用权，未果。为此，方桂仙、周华的丈夫金士超（后单独撤诉）向本院提起物权保护之诉，请求法院确认吴斌代孙军与汪绍威签订的土地转让合同无效，并要求吴斌、汪绍威返还方桂仙的100平方米土地，恢复12号地块中200平方米土地原状，本院经审理后判决确认2009年7月28日吴斌以孙军夫妇名义与汪绍威签订的《土地使用权转让协议书》无效，驳回了方桂仙的其他诉讼请求。现四原告已在该土地上建成两间六层房屋并已入住，并将整栋房屋分割为六套房产，办理了六份房产证，房产证编号分别为：衢江字第××、20××19、20××20、20××21、20××22、20××23，房屋所有权人均为孙军。土地证尚未进行分割，权利人仍为孙军。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案涉案房地产的房产证及土地证均登记在孙军名下，权利人均为孙军，房产共有情况为孙军、韩庆珍夫妇共有，该登记具有公示公信效力，故原告要求确认衢江区东迹三巷164号房产中房产证衢江字第××、20××21、20××22为汪绍威、张爱芳共有，房产证衢江字第××、20××20、20××23为樊成龙、赵玲共有的诉讼请求，本院不予支持。
土地使用权系不动产物权，物权的设立、变更应基于作为原因行为的合同行为的存在，土地使用权权属经过变更登记，将权利从原权利人让渡至受让人，而变更登记的前提是受让人有请求原权利人办理变更登记的权利，该权利应依附于当事人间有效的土地使用权转让合同而存在。本案原、被告间的土地使用权转让合同已经被本院生效判决书认定为无效合同，《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此原告已经丧失了要求被告办理土地使用权过户的合法依据，故原告要求被告将衢江区东迹三巷164号开发区12号地块中的200平方米土地使用权过户到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中的房屋系由原告建造属实，但因建造房屋设立物权的前提是建造行为本身是合法的，本案原、被告间的土地使用权转让合同无效，意味着原告无权处分该土地，无权在该土地上建房，在（2010）衢民初字第326号案件审理过程中，当时原告房屋尚未建成，因土地权属存有争议，本院曾要求被告暂停建房，但被告不予理睬，继续建房直至完工，故原告以建造房屋为由取得物权的意见不能成立。现整栋房屋的房产证已经分割成六份，产权人均为孙军，原、被告间也无房屋买卖行为，故原告要求被告将房产证过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第二款第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告汪绍威、张爱芳、樊成龙、赵玲的诉讼请求。
案件受理费80元，由四原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 员 袁凤良
人民陪审员 楼晓虹
人民陪审员 汪雪珍
二〇一四年五月七日
书 记 员 周超嫦