吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终885号
上诉人（原审被告）：徐中兴，男，1981年4月5日出生，汉族，安图县合众拓展有限公司经理，现住安图县明月镇。
被上诉人（原审原告）：张定兴，男，1954年11月14日出生，汉族，退休工人，现住安图县明月镇。
上诉人徐中兴因与被上诉人张定兴之间房屋租赁合同纠纷一案，不服安图县人民法院（2018）吉2426民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐中兴上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判扣除房租17400元及违约金1万；2.被上诉人承担上诉费。事实与理由：一审认定事实、证据采信及适用法律错误。一审认定施工单位进行了防护，不影响他人营业是错误的。一审出庭的一楼租户证言不客观，因施工范围不包括一楼门前，可能不影响他们，但不能证明不影响上诉人。《合同法》第216条明确规定，出租人应该保证租赁物的使用用途，因第三人违约的，应该承担违约责任，与第三人的纠纷另行解决。本案的租赁物正好在施工作业范围，无论从行业安全规范还是施工现场都是不符合约定的用途了。一审不能根据证人证言认定可以营业及上诉人冒着危险开几次门事实，就判决给付租金，属适用法律错误。
一审查明被上诉人于2017年10月30日锁门是属实，但是被上诉人该行为没有依据，是违约行为。被上诉人锁门后，上诉人要开门继续经营但都被阻止，即便上诉人违约，被上诉人也不能以违法的手段保护自己，对被上诉人的行为上诉人有理由认为今后的租金不支付，一审判决以2018年2月11日上诉人在租赁房屋内有过经营行为由，全部支持租金是没有依据，并显失公平。上诉人在答辩时说明了减租金和抵顶违约金的理由，一审应该对双方的违约金进行抵消。
张定兴辩称，1.本案中，施工单位进行了防护，并未影响上诉人营业，三楼7个单元60余户，也有门市房，都没有影响通行，上诉人的提出的施工单位没有防护措施影响其营业的理由不成立。2.合同法第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”上诉人租房时并没说租房干什么，即对用途无约定。上诉人说不符合约定用途，是断章取义，是适用法律不当。本案没有第三人，何来第三人违约？更无第三人违约事实。一审判决支付租金和违约金，适用法律是正确的。3.关于答辩人锁门和违约金问题。一审判决论述的非常清楚，本案中，徐中兴违约在先，根据合同约定徐中兴应向张定兴支付违约金1万元。上诉人是律师，房屋租赁合同包括违约条款是上诉人打好字后，答辩人签字的，上诉人理应遵守。
综上，一审判决，认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
张定兴向一审法院起诉请求：要求徐中兴给付租金69165元，继续履行合同，并承担案件受理费。
一审法院认定事实：2016年7月30日，张定兴与徐中兴签订房屋租赁合同，合同约定：1、张定兴将其所有的明月镇河西路北2-2号，面积为858平方米的二楼门市房屋出租给徐中兴；2、租期自2016年7月30日起至2019年8月30日止（让一个月装修时间），合同到期后，徐中兴可按原价续租；3、由于目前两间门市租赁给他人，张定兴保证2016年11月腾出房屋，双方同意按现有的租赁面积交房租；4、租金每年7万元，按年交付，签合同后一个月内交付，租金包括取暖费；5、徐中兴装修，但不能破坏主体结构，合同终止后，徐中兴不许拆走或破坏；6、合同签订前的房屋相关费用由张定兴承担并保证不欠费，合同签订后的水电费由徐中兴承担；7、各方不得违约，一方违约，向对方赔偿1万元违约金。合同签订后，徐中兴以另两间房屋无法确定腾出时间为由，要求装修时间再延长2个月，即三个月的装修时间，张定兴同意，并在房屋租赁合同中作出更改，并按上手印。2016年8月2日，徐中兴支付定金2万元。2016年8月20日，合同中租给他人的两间门市房屋腾出，徐中兴对租赁房屋进行装修。2016年10月，其经营的安图合众户外拓展服务有限公司开业，该公司经营的项目是拓展游戏和野战游戏。在签订房屋租赁合同时，租赁的房屋内有两处漏水，双方均知晓，也知道具体维修时间不能确定。2017年3月13日，徐中兴支付租金1万元，剩余的租金，经张定兴多次催要，徐中兴以没有钱为由一直未给付。2017年5月8日，涉案房屋所在的安图县博览城花苑进行屋面维修工程招标，中标单位为安图县建筑工程有限公司，建设单位为安图县九龙社区居民委员会，维修范围为二三层平台防水及外墙涂料。该工程于2017年6月初施工，于2017年8月末完工。施工过程中，安图县建筑工程有限公司按照安全生产相关规定采取了防护措施，搭设了防护棚，留出了人行通道，二、三层平台防水施工时，进行了分段施工，没有影响人员通行及商户营业。因徐中兴一直未支付剩余租金4万元，张定兴于2017年10月30日将租赁房屋的一扇房门用锁锁上。因徐中兴从旁边的门进入，张定兴于2017年11月18日又将另一扇房门锁上。2017年11月22日，徐中兴从未上锁的第三扇房门进入营业，张定兴打电话向徐中兴追要租金，徐中兴称若张定兴再锁门，室内东西丢失由张定兴负责，于是张定兴报警。因涉及民事案件，公安机关未对此事进行处理。另查明，在锁门事情发生后，张定兴曾两次对徐中兴的经营活动予以干涉。之后，徐中兴在租赁的房屋内放进去一条狗。2018年2月11日，张定兴发现徐中兴仍在租赁房屋内营业。现张定兴诉至法院，要求徐中兴支付拖欠的租金（截止2017年10月30日，租金4万元，自2017年11月1日至腾出房屋之日租金按合同约定计算），并承担案件受理费。案件审理过程中，张定兴同意解除与徐中兴签订的房屋租赁合同，要求徐中兴立即腾出房屋，并支付违约金1万元。
一审法院认为：张定兴与徐中兴签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。张定兴已履行义务，将租赁房屋全部腾出，徐中兴应及时支付房屋租金。原合同约定的租期自2016年7月30日起至2019年8月30日止（让一个月装修时间），后经张定兴同意改为2016年7月30日起至2019年10月30日止（让三个月装修时间），可见，第一年的租期应至2017年10月30日。合同约定租金按年交付，而徐中兴于2017年10月30日前只交付租金3万元，故张定兴主张徐中兴支付一年租金的剩余部分4万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。徐中兴主张自签订之日，房屋就漏水，应扣除这期间（2016年10月30日至2017年5月30日）的租金，因签订合同时，双方对房屋漏水的情况已知晓，也知道具体维修的时间不能确定，且未影响徐中兴的正常营业，故徐中兴的此主张，本院不予支持。徐中兴主张在安图县博览城花苑屋面维修期间，因门口未设置安全通道、未采取安全防护措施影响其正常营业，应扣除这期间（2017年5月30日至2017年8月30日）的租金，但张定兴提供证据证明已采取防护措施，搭设了防护棚，留出了人行通道，进行分段施工，并未影响其正常营业。故徐中兴的主张，本院不予支持。自2017年10月30日起至今，徐中兴一直占有租赁的房屋，故张定兴主张徐中兴支付自2017年11月1日起至腾出房屋之日止的租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同约定签订合同后一个月内给付租金，但截止2017年10月30日，徐中兴共计支付租金3万元，剩余租金经张定兴多次催要，徐中兴一直未给付，导致张定兴将租赁房屋的部分房门锁上。由此可见，徐中兴违约在先，根据合同约定徐中兴应向张定兴支付违约金1万元。现双方同意解除合同，不违反法律规定，故张定兴要求解除房屋租赁合同、徐中兴立即腾出房屋的诉讼请求，本院予以支持。徐中兴主张张定兴同意分期支付租金，但未提供证据证明，且张定兴对此予以否认，故对徐中兴的主张，本院不予采信。关于张定兴干涉徐中兴的正常经营活动，并将租赁房屋的部分房门锁上，给徐中兴造成的损失，徐中兴可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告张定兴与被告徐中兴签订的房屋租赁合同，被告徐中兴于本判决生效之日立即腾出租赁房屋；二、被告徐中兴于本判决生效之日立即给付拖欠原告张定兴的租金（截止2017年10月30日租金4万元，自2017年11月1日起至腾出房屋之日止租金按合同约定计算），并支付违约金1万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1529元，减半收取765元，由被告徐中兴负担。
本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点是徐中兴租赁房屋后，在修理租赁物时，是否采取防护措施以及是否影响徐中兴营业的问题。经查，徐中兴对租赁房屋进行维修时，未提出因没有防护措施影响其对该房屋使用，且徐中兴自认在维修期间其经常去租赁房屋。以上事实能够证明，房屋进行维修时，未影响正常出入，因此，徐中兴提出因未采取防护措施影响其营业的主张缺乏事实依据，本院不予支持。徐中兴提出的张定兴锁门行为属于违约应承担损失问题，一审法院已释明徐中兴另行主张，二审不再论述。
综上所述，徐中兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人徐中兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 李京鹤
审判员 金亨今
审判员 邓 艳
二〇一八年六月二十七日
书记员 吴 昊