北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第02089号
原告史印革，男，1966年5月15日出生。
委托代理人史冬星（原告之子），1993年6月11日出生。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。组织机构代码80295XXXX。
法定代表人庄海云，总经理。
委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员，住该公司。
委托代理人许欣，女，1991年11月2日出生，北京乾元房地产开发有限公司职员，住该公司。
原告史印革与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史印革及委托代理人史冬星到庭参加了诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年1月20日，我与被告签订北京市商品房预售合同，约定由我购买被告开发建设的平谷区×小区×号楼×单元×号房屋。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；否则自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。后我依约交纳了购房款428212元，2008年7月23日被告将房屋交付给我，同日向我收取了产权代办费400元。被告于2014年11月21日取得初始登记，办理转移登记日期为2015年5月11日。逾期办理房屋所有权转移登记、逾期取得初始登记的行为构成违约，故起诉要求被告支付我逾期办理初始登记违约金99944.68元；逾期办理转移登记违约金7322.43元；退还我房屋产权代办费400元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，其未完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。二、原告所在楼栋迟延的交付，存在不可抗力原因以及非被告过错原因，应当对该段时间予以扣除。1、2008年北京市举办奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位从2008年5月起停止施工，停工一直持续到年底。2、2010年5月3日，施工单位依施工图纸设计，进行迎宾花园小区30号楼外线10号化粪池及污水管线施工时，遇到该小区9号、14号楼居民阻挠，造成施工无法进行。三、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告未在该时间后两年期间内主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。四、原告起诉要求赔偿转移登记违约金超过诉讼时效，根据合同约定，出卖人应于买受人入住后一段时间内为其办理转移登记，否则支付违约金，而买受人实际入住日加该段时间后所得日期，至其提起诉讼的时间已超过两年诉讼时效。买受人在两年内未向出卖人主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。五、北京市商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。初始登记与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的，合同的一个违约行为被分成两个违约行为，明显不合理、有悖于公平原则。六、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证。计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其初始登记与转移登记的赔偿，在其将小院恢复原状前，不同意为其办理产权证。七、根据合同第二十条（二）的规定，买受人住房尚未完成转移登记，无法计算具体的赔偿期间。且依照约定，赔偿应在买受人实际取得房屋产权证以后，出卖人的赔偿有30天的履行期。因此不同意对转移登记进行赔偿。八、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求对违约金适当予以减少。
经审理查明，2007年1月20日，原告作为买受人与出卖人乾元公司签订了北京市商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区×小区×号楼×单元×号商品房。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元人民币；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付等。原告于2007年1月20日支付购房款125734元，同年6月6日支付购房款290000元，2008年7月23日支付购房款12478元及产权代办费400元，同日被告向原告发放了入住证。2014年11月21日，被告取得原告购买房屋所在楼栋的初始登记，2015年5月11日，原告取得了房屋转移登记。
上述事实，有当事人的陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、产权代办费收据、入住证、房屋所有权证及登记费缴款书，授权委托书、关于迎宾花园国际公寓项目二期综合验收中存在业主私扩建小院情况的函、本院调取的房屋登记簿等在案佐证。
本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在合同约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在合同约定的期限内为原告办理房屋权属转移登记，上述行为已构成违约，故被告应承担相应责任。被告虽辩称原告起诉已超过诉讼时效，但从取得初始登记及办理转移登记的时间上起算，原告的诉讼在诉讼时效期间。在原告未私自扩建小院，并已交纳产权代办费的情况下，被告应按照合同约定协助原告办理房屋所有权转移登记。被告虽辩称迟延办理初始登记系由他人所致，但不能成为未向原告履行合同义务的正当理由。另被告主张违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。现原告已自行办理了房屋所有权证，被告应将已收取的房屋产权代办费退还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告史印革支付逾期办理房屋权属初始登记、逾期转移登记违约金四万八千五百零二元。
二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告史印革房屋产权代办费四百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百四十八元，由原告史印革负担一千三百二十五元（已交纳）；由被告北京乾元房地产开发有限公司负担一千零二十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李朝文
人民陪审员 任荣来
人民陪审员 丁宝顺
二〇一五年八月十二日
书 记 员 齐 蕊