江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终444号
上诉人（原审被告）：王文浩，男，1989年1月29日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：邱正富，盐城市亭湖区毓龙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：盐城市体育场，住所地江苏省盐城市解放南路***号。
法定代表人：李曙光，该体育场场长。
委托诉讼代理人：蒋晓东，江苏济洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高仕进，江苏济洲律师事务所律师。
上诉人王文浩因与被上诉人盐城市体育场房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王文浩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由盐城市体育场承担。事实和理由：1.王文浩于2014年8月4日至9月30日先后三次支付给案外人王翼翔32万元租金等费用。因盐城市体育场与王翼翔未能按照三方协议履行义务，故王文浩所欠2016年10月18日之前的租金经三方约定另行协商处理，而王文浩就2016年10月18日至2017年10月17日所欠租金已向盐城市体育场出具申请，要求于2016年底支付，盐城市体育场在申请书上盖章同意。如王文浩差欠盐城市体育场2016年10月18日之前的租金或盐城市体育场不同意协商处理，那么在申请书上首先要支付的就是2016年10月18日之前的租金，并非2016年10月18日之后的租金。2.王文浩在装修过程中因盐城市体育场未能提供房屋所有权证等相关手续，致使王文浩不能办理消防手续，且案涉房屋多处漏雨，盐城市体育场一直不予维修，消防部门多次责令王文浩停止营业并进行了罚款。2017年1月，王文浩再次找到盐城市体育场要求解除租赁合同并赔偿经济损失，但盐城市体育场未置可否，故王文浩于2017年1月底无奈关门停止营业。3.案涉房屋未取得房屋所有权证书等相关批准登记手续，系违章建筑，盐城市体育场将该房屋租赁给王文浩使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。
盐城市体育场辩称，1.本案不存在因盐城市体育场未按三方协议履行义务以及2016年10月18日前王文浩所欠租金另行协商处理的事实，三方协议明确约定了王文浩交纳租金的具体时间。2.王文浩陈述因盐城市体育场未能提供房屋所有权证书等相关手续导致其不能办理消防手续的主张与事实不符。因王文浩经营火锅店，煤气管道需从地下设置，而其并未能达到消防部门的标准，所以不能通过消防验收，并非因为盐城市体育场提供不了房屋所有权证书的原因，况且盐城市体育场在一审中已经提交了案涉房屋的产权证和土地使用权证。3.案涉租赁合同以及三方协议均系当事人在平等自愿的基础上达成的，均是合法有效的，一审判决不存在适用法律错误的问题。
盐城市体育场向一审法院提出诉讼请求：判决王文浩支付房屋租金457600元。
一审法院认定事实：2012年12月16日，盐城市体育场与案外人王翼翔签订《物业租赁合同》，将其所有的位于盐城市解放南路108号盐城市体育中心的看台用房出租给王翼翔。2014年8月4日，王翼翔（甲方）与王文浩（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，甲方将上述体育场看台用房由西朝东第二间房屋出租给乙方经营使用，租期自2014年8月18日至2020年10月17日（扣除两个月的装潢期），计六年，第一年房租为220000元，第二年房租为220000元，第三年房租为237600元，第四年房租为256600元，第五年房租为274563元，第六年房租为293782元，按照“先付款后使用”的原则，在本合同签订之日乙方一次性交付甲方第一年房租和5万元保证金，第一年房租届满前两个月一次性交付第二年房租，依此类推。2016年6月23日，盐城市体育场（丙方）、王文浩（乙方）与王翼翔（甲方）签订一份《协议书》，三方同意解除2012年12月16日甲方与丙方签订的《物业租赁合同》及2014年8月4日甲方与乙方签订的《房屋租赁合同》，约定:1.甲方与丙方的租赁合同于2016年3月31日解除，从2016年4月1日起，乙方与甲方签订的房屋租赁协议中出租人变更为丙方，乙方作为承租人，合同其他条款不变；2.乙方已向甲方交纳房屋租金至2015年10月17日，从2016年4月1日起的房租应当向丙方交纳，乙方对于2016年4月1日前拖欠的租金，乙方应在本协议签订后三十日内一次性向丙方交纳，该部分租金冲抵甲方欠丙方的租金；3.甲乙双方承诺2016年4月1日后，甲方与乙方仅限于原租赁合同中押金的结算，且乙方不得对丙方行使权利；4.房屋租赁合同期满后的，甲方与乙方结算空调、消防等设备押金5万元整，甲乙丙三方均到场，无损坏的，甲方应退还乙方押金，有损坏的按实赔偿；如甲方在合同届满后逾期两个月尚未退还的，由丙方先行垫付给乙方，丙方可向甲方追偿。同日，王文浩向盐城市体育场出具一份《关于延期交付房屋租金的申请书》，载明:“本人承租贵场的房屋经营餐饮（瓢城大队长），2016年10月18日至2017年10月17日的房屋（租）应于2016年8月18日交付，现因经营周转需要，本人特向贵场申请延期交付房屋租金，本人保证在2016年12月31日一次性全额交付房屋租金。望贵场结合本人实际情况，予以同意。不甚为感。”上述三方协议签订后，王文浩未能按约向盐城市体育场支付2015年10月18日至2016年10月17日即第二年度的租金22万元，亦未能在2016年12月31日前向盐城市体育场支付2016年10月18日至2017年10月17日即第三年度的租金237600元。盐城市体育场催要上述租金未果，遂诉至一审法院。
一审法院认为：根据盐城市体育场、王文浩及案外人王翼翔的三方协议，案涉房屋租赁合同的当事人双方已经变更为盐城市体育场与王文浩，双方之间的租赁合同是其真实意思表示，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。现王文浩未能按照租赁合同的约定及其承诺的时间向盐城市体育场交纳第二、三年度租金，构成违约，应当承担相应的民事责任，故盐城市体育场要求王文浩支付租金的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：王文浩应于判决生效之日起十日内支付盐城市体育场租金457600元。案件受理费8164元，由王文浩负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
王文浩提供如下证据：1.2014年8月4日收据两张，证明王文浩曾于2014年8月4日向王翼翔交纳租金22万元和押金5万元，且租金期间为2014年8月18日至2015年10月17日。2.2014年9月30日收据一张，证明王翼翔收取王文浩2016年度的部分租金5万元。上述两组证据说明王文浩已经结算2015年至2016年10月17日期间的部分租金，且在多次要求盐城市体育场办理消防手续而办理不了的情况下，三方协商约定就以10万元作为第二年度的租金。3.盐城市公安消防支队亭湖区大队于2015年3月15日作出的行政处罚决定，证明王文浩经营的火锅店因未通过消防检查被罚款1万元的情况。4.房屋大门墙体上张贴要求责令停业整顿、完善消防手续的照片两张，证明王文浩已经于2016年年底关门歇业了。
对上述证据，盐城市体育场发表的质证意见为：1.对22万元租金和5万元押金收据的真实性无异议，但5万元租金收据中明确注明收款单位系盐城市亭湖区欢乐时光娱乐会所，而非盐城市体育场。2.王文浩被处罚的原因是因火锅店未经消防安全检查，王文浩便擅自投入使用进行营业，并不是因为盐城市体育场未能提供产权证书，与盐城市体育场无关。3.对张贴的两张照片的真实性无法确认，即使真实存在，也与盐城市体育场无关。
盐城市体育场提供如下证据：1.盐城市发展计划委员会于2005年7月7日作出的《关于新建市体育场项目立项的批复》；2.盐城市发展和改革委员会于2005年10月25日作出的《关于新建市体育场项目开工的批复》；3.《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》；4.《建筑工程施工许可证》。上述证据共同证明案涉房屋所处的田径运动场看台的建设符合相关规定，具备合法的建设手续。
对上述证据，王文浩发表的质证意见为：与本案无关联，并不能证明系案涉房屋的相关手续。
对于双方当事人分别提供的证据，本院认证如下：1.对于三张收据的真实性予以确认，但5万元押金并非租金，且双方当事人对2015年10月17日前租金已交纳的事实并无异议，而2014年9月30日收据并不能证明王文浩向盐城市体育场交纳了2016年部分租金。2.对行政处罚决定书的真实性予以确认，但对王文浩的证明目的不予采信。3.由于房屋墙体上所张贴纸张系王文浩单方制作并张贴，且不足以证实王文浩的证明目的，亦不予采信。4.盐城市体育场提供的证据的真实性均予以确认，且说明体育场看台的建设已取得许可。
二审另查明，盐城市体育场项目于2005年7月7日立项，盐城市发展和改革委员会于2005年10月25日同意开工建设的批复，该批复载明“盐城市体育实业发展有限公司、盐城市体育场新建市体育场项目已经我委市计审（2005）108号文批准立项。鉴于该项目已完成规划、用地、设计、资金筹集等工作，具备开工条件，同意开工建设。”且田径运动场看台工程项目于2006年7月13日取得《建筑工程施工许可证》。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，盐城市体育场与王文浩及案外人王翼翔签订的协议书约定自2016年4月1日起租赁合同的出租人变更为盐城市体育场，故王文浩作为承租人应当按照约定的期限向盐城市体育场支付租金。且该协议书还约定王文浩拖欠的2016年4月1日前的租金也应于协议书签订后30日内一次性向盐城市体育场交纳，结合2015年10月17日前的租金王文浩已全部交纳的情况，盐城市体育场主张王文浩应交纳2015年10月18日至2017年10月17日期间的租金符合合同约定，亦符合法律规定。
关于王文浩主张2016年10月18日之前的租金经三方另行约定已经以5万元押金和2014年9月30日交纳的5万元租金予以结清的问题。对此，盐城市体育场并不认可，且5万元租金收据中注明收款单位系盐城市亭湖区欢乐时光娱乐会所，而非盐城市体育场。再者，5万元押金在三方协议中已明确由王文浩与王翼翔结算，与盐城市体育场无关，故王文浩的该上诉理由不能成立。
关于王文浩主张因案涉房屋系违章建筑且无产权证，故案涉协议书应为无效的问题。本院认为，因违法建筑的认定和处理属于国家行政机关的职权范围，王文浩并未能提供案涉房屋系违章建筑的证据，而盐城市发展和改革委员会作出的开工批复中却表明体育场项目已完成规划、用地、设计、资金筹措等工作。因出租房产未取得房产证并不影响租赁合同效力的认定，故王文浩的该上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于王文浩主张房屋漏水的问题，因王文浩未提供证据予以证实，且盐城市体育场不予认可，故本院不予支持。
关于王文浩主张因盐城市体育场未提供产权证导致其消防手续无法办理，消防部门责令其停业并予以罚款的问题。本院认为，从王文浩提供的亭公（消）行罚决字〔2015〕0027号《行政处罚决定书》可知，王文浩经营的盐城市亭湖区城南瓢城大队长火锅店被处罚的原因系该场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，且该火锅店在开业前应通过消防安全检查的责任由承租人即王文浩承担，而王文浩所提供的证据不足以证明消防手续无法办理的原因是由盐城市体育场所造成，故本院不予支持。
综上所述，王文浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8164元，由上诉人王文浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年四月九日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒