上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初2226号
原告：陈静，女，1986年9月26日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：黄易特，上海建领城达律师事务所律师。
被告：陈建红，女，1966年1月14日生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：范升强，上海信石律师事务所律师。
被告：高燕军，男，1989年3月20日生，汉族，住江西省抚州市。
委托诉讼代理人：余志平，湖南人和律师事务所上海分所律师。
原告陈静与被告陈建红、高燕军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄易�、被告陈建红的委托诉讼代理人范升强、被告高燕军及其委托诉讼代理人余志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告于2016年7月1日签订的关于上海市嘉定区外冈镇喜泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的定金合同无效；2、判令被告高燕军将系争房屋返还原告及被告陈建红。事实和理由：原告于1986年9月26日出生并落户于上海市嘉定区外冈镇泉泾村(钱门村)431号房屋，并一直居住于该房屋内。2013年11月27日，该房屋因动拆迁被置换为系争房屋，目前系争房屋尚未取得房地产权证。2016年7月1日，被告陈建红未经原告同意将系争房屋转让给被告高燕军，原告知晓后立即向被告高燕军表明了原告对该房屋享有权利，并要求被告陈建红停止转让行为。两被告在未经原告同意下擅自签订了定金合同的行为侵犯了原告的合法权益，被告高燕军明知系争房屋系安置房且尚未办理产权证，仍与被告陈建红签订了定金合同，显然存有恶意或重大疏忽。原告为维护其合法权益，故涉诉。
被告陈建红辩称，本被告无权处分系争房屋，故双方合同应为无效，因系争房屋尚无产权证，不能进行交易。同意原告诉请，并同意返还被告高燕军已付房款。
被告高燕军辩称，定金合同的实质是买卖合同，合同已经对房屋价格、房款支付时间、过户时间等都作出了约定，已经具备买卖合同主要条款，且被告除支付了定金3万元以外，另行支付了房款57万元，被告陈建红也已经将系争房屋的钥匙、房屋住宅使用说明书、质量保证书都交给了本被告，表明双方买卖合同已经成立。被告陈建红曾向本被告出示过抽签确认书，签约当场，被告陈建红也电话联系原告，取得了原告同意后才签订了合同。系争房屋虽未办理产证，但双方之间的房屋买卖合同是合法有效的，请求驳回原告全部诉请。
本院经审理查明如下事实：被告陈建红与原告系母女关系。2013年11月27日，被告陈建红与上海市嘉定区外冈镇人民政府宅基地置换领导小组签订了《农民宅基地住宅置换协议》(以下简称置换协议)，约定对被告陈建红所有的坐落于上海市嘉定区外冈镇泉泾村仓场队431号房屋进行置换。2016年，被告陈建红作为抽签人抽签，并与外冈镇人民政府宅基地置换领导小组签订了《农民宅基地住宅置换补充协议》(以下简称补充协议)，确定置换新房为外冈景苑的三套房屋，其中一套为本案系争房屋。2016年7月1日，两被告签订了《定金合同》，约定被告高燕军向被告陈建红购买系争房屋，该房屋建筑面积82.93平方米，总价98.6万元，付款方式如下，被告高燕军应于签约当天支付�金3万元，于2016年6月30日前支付10.6万元，并于2016年7月26日前支付57万元，于过户时支付28万元，房屋交付时间为2016年7月26日前。上述合同签订后，被告高燕军于2016年7月1日向被告陈建红支付了定金3万元，并于2016年7月26日支付了57万元，合计已付购房款60万元。被告陈建红亦将系争房屋的钥匙以及新建住宅质量保证书、使用说明书交付被告高燕军。系争房屋目前尚未取得大产证。
对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对于定金合同的效力以及原告是否有权要求被告高燕军返还房屋，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：置换协议及补充协议、农村居民建房用地申请表和登记表、户口簿，证明系争房屋系宅基地置换取得，原告对该宅基地享有权利，系被动迁人之一。被告陈建红对上述证据均无异议。被告高燕军对置换协议及补充协议，认为被置换人处均系陈建红签字；对农村居民建房用地申请表和登记表，不认可其关联性；对户口簿，认可原告系被告陈建红的女儿。
被告高燕军为证明其意见，向本院提交如下了如下证据：1、抽签确认书，证明被置换人是被告陈建红；2、付款凭证，证明被告已付房款60万元；3、新建住宅质量保证书和使用说明书，系被告陈建红在交房时给的原告，证明被告陈建红确实要卖房给原告。对上述证据，原告发表质证意见如下：对上述证据真实性均无异议，但对证据1，认为抽签只能家庭代表一人抽，故由其母亲抽签；对证据2，确实收到了上述款项，但该款项是预付款，而非购房款，其母亲陈建红系被迫收了该款项，且在交房当天，已提出对收据有异议；对证据3，认为原告知晓交房后已提出异议并报警。被告陈建红对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性认可，但与本案无关；对证据2、3的意见与原告一致。
此外，被告高燕军还申请了居间方两位工作人员出庭作证，证人孙某某陈述：签合同的时候被告陈建红主动给她女儿打过电话称要把房子卖掉，打完几分钟后双方就签了合同，签约时，被告陈建红出示了安置协议和抽签确认书；证人吴某某陈述，签合同当时，原告主动要打电话，电话里称对方叫“妹妹”(嘉定土话对女儿的昵称)，告诉她要把房子卖掉了。原告和被告陈建红对证人证言不予认可，认为证人无法确定签约时原告是同意的，居间方和被告高燕军存在利害关系；被告高燕军对证人证言予以认可。
审理中，被告陈建红提交书面材料，表示其在签订定金合同时主动给原告打过电话。
本院认为，本案争议焦点如下：一、买卖双方签订的定金合同是否有效？二、原告能否主张返还系争房屋？针对第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中定金合同系两被告真实意思表示，合法有效，原告以被告无权处分为由要求确认合同无效，本院不予支持。针对第二个争议焦点，双方签订的合同虽名为定金合同，但该合同已对房屋基本情况、总价款及支付方式、房屋交付时间等均作了明确约定，且被告高燕军已经支付房款60万元，被告陈建红已经将房屋予以交付，故可认定双方之间房屋买卖关系已经成立并已实际履行。根据审理中各方当事人的陈述和相关证据，买卖双方在签订合同时，被告陈建红出示了其作为被置换人的置换协议和补充协议以及其作为抽签人的《抽签�认书》，并已电话告知其女儿卖房事宜，被告高燕军有理由相信陈建红有权处分系争房屋。嗣后，被告陈建红亦收受了60万房款并将房屋交付了被告高燕军。而原告并无证据证明此前曾向买方提出异议。被告高燕军系基于有效的买卖合同取得系争房屋的占有权。综上，原告以定金合同无效为由要求返还房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈静的全部诉讼请求。
本案受理费550元，减半收取计275元，由原告陈静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
�判员秦忠
二〇一七年八月二十三日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。