上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5796号
上诉人(原审被告)：李某某(兼上海市黄浦区李某某皮革修理服务部经营者)，男，1971年6月18日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市，现住上海市黄浦区。上诉人(原审被告)：上海市黄浦区李某某皮革修理服务部，住所地上海市黄浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄辉，上海邦耀律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海华谊集团置业有限公司，住所地上海市。委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。上诉人李某某、上海市黄浦区李某某皮革修理服务部(以下简称“皮革修理部”)因与被上诉人上海华谊集团置业有限公司(以下简称“华谊置业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初5351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某某、皮革修理部上诉请求：依法改判，驳回华谊置业公司的诉请或者撤销原判，发回重审。事实和理由：1、2015年1月1日上海华谊(集团)公司出具授权华谊置业公司经营管理和对外出租上海市陕西南路XXX号房屋的授权委托书，该证据未在一审庭审中出示、未经质证，不能作为认定事实的依据；2、一审未对本案系争的2014年6月1日至2015年5月31日的合同效力进行认定，因承租人实际占有的上海市陕西南路331-5室没有合法产权，故该租赁合同应为无效；3、一审法院违反法定程序，未对李某某提出的管辖异议出具书面认定，未对其要求再次开庭及申请鉴定的请求予以回应等。华谊置业公司辩称：1、2015年1月1日上海华谊(集团)公司出具的授权委托书一审中已经送达李某某，李某某提出的鉴定申请就是质证意见；2、上海华谊(集团)公司对本案所涉房屋整体具有产权，使用方是上海吴泾化工有限公司(以下简称“吴泾化工公司”)，一审法院对于本案租赁合同效力予以认可；3、一审法院当庭明确告知李某某其提出管辖异议的时间超出了法定期限，不予受理；4、吴泾化工公司与华谊置业公司是兄弟单位，他们之间授权委托书的真实性应无异议，李某某一审中提出对吴泾化工公司的公章进行鉴定也是在恶意拖延时间。华谊置业公司向一审法院起诉请求：1、李某某、皮革修理部迁出上海市陕西南路331-3地下室、208室、331-5号房屋，将该房屋返还华谊置业公司;2、李某某、皮革修理部共同支付房屋使用费，自2015年8月1日起至实际迁出之日止，按租金2倍即人民币9,900元/月(以下币种均为人民币)计算。一审法院认定事实：2007年4月19日，上海市陕西南路XXX号房屋权利人登记为上海华谊(集团)公司，使用单位为上海吴泾化工总厂。上海吴泾化工总厂于1993年登记变更名称为上海太平洋化工(集团)有限公司吴泾化工总厂，于1999年登记变更名称为吴泾化工公司。2015年1月1日，上海华谊(集团)公司出具授权委托书，同意将上海市陕西南路XXX号房屋授权华谊置业公司经营管理和对外出租，期限从2015年1月1日至2017年12月31日。2014年，吴泾化工公司与李某某签订房屋续租合同，约定吴泾化工公司将上海市陕西南路XXX号地下室、208室出租给李某某作为修理、住宿使用，房屋面积20平方米，租赁期限暂定一年，自2014年6月1日至2015年5月31日止，租赁期满，吴泾化工公司有权收回房屋，李某某应如期按原样完好无条件返还；每月租金为4,950元；李某某到期后如不按时将房屋完好的归还吴泾化工公司，每逾期一日的租金，以原合同租金的两倍支付。李某某系皮革修理部的经营者，皮革修理部的经营场所为上海市陕西南路XXX号-3地下室、208室。2015年2月13日，吴泾化工公司(变更前出租方)、李某某和华谊置业公司(变更后出租方)签订房屋租赁变更协议，约定：李某某与吴泾化工公司于2014年就上海市陕西南路XXX号地下室、208室房屋签订的房屋租赁协议的出租人变更为华谊置业公司，自2015年1月1日起，李某某向华谊置业公司支付租金，吴泾化工公司将租赁保证金3,500元移交给华谊置业公司，水费、电费、物业费等由李某某按时直接支付。同年6月，华谊置业公司通知李某某：2015年5月31日租赁期满后，华谊置业公司将收回承租房屋自用，李某某依约应于同年7月1日前迁出上海市陕西南路XXX号房屋，与华谊置业公司办理交接手续。一审审理中，对于李某某承租的实际部位，证人倪斌确认系上海市陕西南路XXX号-3地下室及地上建筑-5、208室，另有12平方米房屋，华谊置业公司确认系上海市陕西南路XXX号-3地下室及地上建筑-5、208室，李某某称“由于实际的地上门面系多次搭建和装潢形成，并无明确地址和权属，因此才以地下室的名义租给李某某，租赁的部位包括上海市陕西南路331-3地下室及地上门面331-5室、208室。”对于李某某称208室已返还华谊置业公司，华谊置业公司否认，李某某未提供证据证明。华谊置业公司确认已收取李某某支付的租赁保证金3,500元，同意该款用于抵扣李某某应付的房屋占有使用费。一审另查明：2011年8月15日李某某支付吴泾化工公司陕西南路分公司房屋租金和押金7,000元。同年8月29日，李某某与吴泾化工公司陕西南路分公司签订房屋租赁合同，约定李某某承租上海市陕西南路XXX号地下室、212室作为修理使用，房屋面积20平方米，租赁期限暂定一年，自2011年9月1日至2012年8月31日止，租赁期满，出租人有权收回房屋，李某某应如期按原样完好无条件返还；年租金为4.2万元；李某某到期后如不按时将房屋完好的归还，每逾期一日的租金，以原合同租金的两倍支付。后李某某支付同年10、11月租金3,500元/月、2011年12月至2013年8月租金3,550元/月、2013年9月至2015年7月租金4,950元/月。一审法院认为，根据2014年7月吴泾化工公司与李某某签订的房屋续租合同，至2015年5月31日租赁期满，李某某应返还房屋，否则应按原合同租金的两倍支付房屋占有使用费。根据2015年2月13日的房屋租赁变更协议，房屋续租合同上吴泾化工公司的权利义务一并转让给华谊置业公司，且华谊置业公司取得房屋产权人授权经营管理和对外出租涉案房屋。根据李某某方证人证言和李某某陈述，其从吴泾化工公司实际承租的部位包括上海市陕西南路331-3地下室、208室及331-5号房屋。现合同约定租期已届满，华谊置业公司收取李某某支付租金至2015年7月，现华谊置业公司要求李某某、皮革修理部迁出还房、支付自2015年8月1日起至实际迁出之日止房屋占有使用费的诉请，予以支持。关于2015年8月1日起的房屋占有使用费的计算标准，合同约定为双倍租金，李某某未提供初步证据证明约定标准过高，且其与吴泾化工公司约定的租金在2013年9月较2011年上涨逾40%，现李某某拒不还房构成违约，李某某、皮革修理部继续占有使用承租房屋无法律依据，同时为有利于华谊置业公司收回房屋，法院不予调整合同约定的房屋占有使用费的计算标准。判决：一、李某某、皮革修理部应于判决生效之日起十日内迁出上海市陕西南路331-3地下室、208室、331-5号房屋，将该房屋返还华谊置业公司；二、李某某、皮革修理部应于判决生效之日起十日内按9,900元/月的标准支付华谊置业公司自2015年8月1日起至实际迁出上海市陕西南路331-3地下室、208室、331-5号房屋之日止的房屋占有使用费(李某某已付租赁保证金3,500元从中予以抵扣)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1,285元，减半收取642.50元，由李某某、皮革修理部共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人都有拘束力，必须恪守。根据2014年李某某与吴泾化工公司签订的房屋续租合同、2015年2月李某某与吴泾化工公司、华谊置业公司签订的房屋租赁变更协议以及上海华谊(集团)公司授权华谊置业公司对系争房屋经营管理的授权委托书等，华谊置业公司作为出租方要求李某某、皮革修理部在租赁合同到期后迁出系争房屋并按约支付房屋使用费并无不当。由此，一审法院对系争租赁合同效力明确认定为有效。关于李某某一审中提出的管辖异议，一审法院开庭时明确告知其因超过答辩期不予受理，李某某当庭表示知道，且本案由租赁房屋所在地法院管辖符合法律规定。另，一审中李某某向法院递交要求对授权委托书上吴泾化工公司的印章予以鉴定的申请和再次开庭的申请，鉴于李某某提出的鉴定内容与本案缺乏关联性，其要求再次开庭的申请也不符合法定条件，故一审法院均未予准许亦无不妥。综上所述，李某某、皮革修理部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,285元，由李某某、上海市黄浦区李某某皮革修理服务部负担。本判决为终审判决。
审判长 王怡红
审判员 王疆中
审判员 顾文怡
二〇一六年十月十日
书记员 张婷婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……