浙江省淳安县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0127执异17号
异议人（案外人）：徐晓琴女，1975年10月28日出生，汉族，住淳安县。
申请执行人：淳安县银蚕担保有限公司，住所地：淳安县千岛湖镇新安大街77号500室。
法定代表人：方杰，董事长。
委托代理人：刘智慧，浙江苏堤律师事务所律师。
被执行人：陈勇军男，1972年11月8日出生，汉族，住淳安县。
本院在执行淳安县银蚕担保有限公司（以下简称“银蚕担保”）因与陈勇军、童飙保证合同纠纷一案中，案外人徐晓琴向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年11月16日举行听证，进行了审查。异议人徐晓琴、申请执行人委托代理人刘智慧律师，被执行人陈勇军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审查终结。
异议人徐晓琴称：你院在执行（2014）杭淳执民字第231号案件中，查封被执行人陈勇军名下所有的位于千岛湖镇××新村××单元××室房屋及非住宅××室两处房产。但事实上该两处房产处于案外异议人徐晓琴所有。2010年2月22日，陈勇军在摇号中摇到案涉经济适用房后，有意转让给徐晓琴，徐晓琴于2010年7月31日向陈勇军支付了3000元定金。2010年8月3日双方签订了关于案涉房屋买卖的《协议书》。协议书约定该经济适用房转让过程中的房屋价款和相关税费由徐晓琴承担，同时徐晓琴另补偿陈勇军35000元，分别在协议签订时支付3000元，房屋交付时支付32000元。后陈勇军资金紧张，徐晓琴于2011年1月23日提前付清了剩余额外补偿款32000元。2011年12月1日，陈勇军与淳安县房地产管理处签订了《商品房房屋买卖合同》，案涉房屋共计房款153250元。同日徐晓琴以陈勇军的名义向淳安县房地产管理处支付了千岛湖镇绿园新村63号2单元504室房屋首付款58318元及非住宅63号09室全款9932元，同时缴纳了维修基金、垃圾清理费，之后又缴纳了契税、印花税。2012年4月24日陈勇军向建设银行淳安支行贷款85000元，并向淳安县房地产管理处缴清了全部房款。2012年5月份，案涉房屋交付后，徐晓琴又缴纳了物业费366元，同时对该房屋进行了装修，花费10万余元。此后，案涉房屋一直由徐晓琴居住，期间案涉房屋的按揭款和物业费、水电生活费均由徐晓琴缴纳。所以，案涉房屋已由徐晓琴购买并居住，不属于陈勇军的财产，故请求贵院中止对案涉房屋的执行。
针对其主张，异议人向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同、购房发票各1份（复印件，提供原件核对），证明案涉房屋买卖、总价款的情况；2、土地使用证、房产证、契证各1份（复印件，提供原件核对），证明案涉房屋名义上的登记人情况；3、协议书、收条、银行业务凭证各1份（复印件，提供原件核对），证明案涉房屋由实际购房人徐晓琴购买，及支付补偿款的情况；4、收据、交易明细各1份（复印件，提供原件核对），证明案涉房屋缴款来源于徐晓琴的情况；5、收据、完税证、印花税凭证。客户回单各1份（复印件，提供原件核对），证明案涉房屋各项税费缴纳情况；6、物业服务费发票1份（复印件，提供原件核对），证明徐晓琴缴纳物业费的情况；7、个人住房借款合同1份（复印件，提供原件核对），证明案涉房屋办理按揭贷款情况；8、支付宝账户查询记录、银行明细各1份（复印件，提供原件核对），证明案涉房屋按揭款一直由徐晓琴缴纳；9、支付宝账户查询记录1份（复印件，提供原件核对），证明案涉房屋一直由徐晓琴居住及缴纳水电费的情况。
申请执行人银蚕担保辩称并发表质证意见：案外人的请求不符合法律规定，因案涉的房屋根据国家相关法律规定在五年之内不准买卖，故双方的买卖合同是无效的。即使双方的买卖合同成立，不动产的所有权应以登记为准，转移也应以登记为准。现房屋仍登记在陈勇军名下，故案涉房屋的的所有权仍未转移，徐晓琴和陈勇军只是形成新的债权债务关系，并不成立物权和所有权的转移，法院在执行中查封其案涉的房屋合法有据。故请求驳回异议人徐晓琴的异议申请。
银蚕担保对第3组证据中的协议书和两张收条的真实性有异议，对其他的证据的真实性均无异议；第1、2、3、5、6、7组所有的缴费凭证上的均为陈勇军的名字；异议人提供的转账记录，只能证明异议人和陈勇军之间有其他的债权债务关系及其他的经济往来，并不能证明异议人就是房屋的购买人。
申请执行人银蚕担保未向本院提交证据。
被执行人陈勇军未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及提交证据。
经质证，本院结合当事人的质证意见，经对当事人提交的证据进行综合分析认为，异议人提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，符合证据的真实性、合法性、关联性，且能互相印证，形成证据链，故本院予以采信。
本院审查后查明，2010年2月22日，陈勇军在摇号中摇到案涉经济适用房后，有意转让给异议人徐晓琴。徐晓琴于2010年7月31日向陈勇军支付了3000元定金。2010年8月3日双方签订了关于案涉房屋买卖的《协议书》。协议书约定陈勇军将案涉经济适用房转让给徐晓琴，房屋的价款和相关税费由徐晓琴承担，同时徐晓琴另补偿陈勇军35000元（包涵3000元定金）。徐晓琴于2011年1月23日付清了剩余补偿款32000元。2011年12月1日，陈勇军与淳安县房地产管理处签订了《商品房房屋买卖合同》，由陈勇军购买案涉房屋（千岛湖镇××新村××单元××室房屋及非住宅××室），房款共计153250元。同日徐晓琴以陈勇军的名义向淳安县房地产管理处支付了千岛湖镇绿园新村63号2单元504室房屋首付款58318元及非住宅63号09室全款9932元，之后又缴纳了维修基金、垃圾清理费、契税、印花税。2012年4月24日陈勇军向建设银行淳安支行贷款85000元，并向淳安县房地产管理处缴清了全部房款，该笔借款的每月按揭款均由异议人徐晓琴支付。2012年5月份，陈勇军将案涉房屋交付后，徐晓琴又缴纳了物业费366元，同时对该房屋进行了装修。此后，案涉房屋一直由徐晓琴居住，期间的物业费、水电费均由徐晓琴缴纳。
另查明，后因案涉房屋未按时还款，2017年6月16日，中国建设银行股份有限公司淳安支行向本院提起诉讼要求陈勇军归还欠款并支付相应的利息。2017年7月20日，本院以（2017）浙0127民初2674号判决书判决陈勇军归还中国建设银行股份有限公司淳安支行贷款本金61322.59元并支付利息6895.06元（此后利息按合同约定的利率计付）。同时，中国建设银行股份有限公司淳安支行还可就陈勇军的坐落于千岛湖镇绿园新村63号2单元504室房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款在约定的范围内优先受偿。生效后，陈勇军未履行还款责任。中国建设银行股份有限公司淳安支行于2017年8月29日向本院申请执行，本院于同日受理，立执行案号为（2017）浙0127执2233号。
还查明，2017年11月27日，异议人徐晓琴向本院（2017）浙0127执2233号执行案件缴纳暂存款73000元【（2017）浙0127民初2674号判决书判决陈勇军应当履行的还款义务】。
本院认为，徐晓琴和陈勇军签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示。合同订立后，徐晓琴向陈勇军支付了大部分房款，并代陈勇军支付了部分按揭款，且其已经将剩余的按揭款交至法院，可以随时履行陈勇军所欠案涉房屋贷款。另案涉房屋也一直由徐晓琴占有、装修并居住，上述情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于买受人的权利能够排除执行的规定。且在异议人徐晓琴提出执行异议之时已满5年，案涉房屋已具备上市交易的条件，故该房屋买卖合同不存在合同无效之法定情形，也未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。陈勇军未在本案中提出对案涉房屋买卖的合同效力问题，亦未向法院提起诉讼，要求解除与徐晓琴的案涉房屋买卖合同。综上，徐晓琴和陈勇军所签的案涉房屋买卖合同有效，徐晓琴主张的执行异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对淳安县千岛湖镇绿园新村63号2单元504室房屋及非住宅63号09室两处房产的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，按审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 叶元聪
审 判 员 吕贤显
人民陪审员 吴文胜
二〇一七年十二月四日
书 记 员 徐志燕