山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第796号
上诉人（原审被告）王美芹，居民。
委托代理人郝志强，山东万信律师事务所律师。
委托代理人张晓鹏，山东万信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）毕财家。
委托代理人陶可江，山东倡义律师事务所律师。
原审第三人于爱春。
上诉人王美芹因与被上诉人毕财家、原审第三人于爱春房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2014）昌民初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王美芹的委托代理人郝志强、张晓鹏，被上诉人毕财家的委托代理人陶可江到庭参加诉讼。原审第三人于爱春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原审判决认定，2012年，王美芹与昌邑市东利房地产综合开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号为YS0012970）一份，约定由王美芹定购城里东街东方家园C8幢4单元401室，建筑面积92.56平方米，单价2458元／平方米，储藏室面积为11.89平方米，总房款为251292.48元。昌邑市东利房地产综合开发有限公司取得商品房预售许可证号为昌邑房售字第12007号。2012年6月30日，王美芹与中国工商银行昌邑支行签订了个人购房借款担保合同。2012年7月3日，昌邑市东利房地产综合开发有限公司为王美芹出具购房发票一份，王美芹缴清房款251592.48元。
2013年6月30日，王美芹作为卖方与毕财家签订房地产买卖合约一份。该合约约定王美芹将昌邑市东方家园北区C8号楼东4单元301室（东户）卖与毕财家。第三条约定该房地产处于按揭抵押状态，王美芹须于2013年7月16日之前自行将所欠银行贷款全部付清，以便解除与银行的抵押关系，保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时毕财家需协助王美芹办理赎楼手续，即毕财家须于2013年7月16日前付清首期款或房款至王美芹银行收款帐户，毕财家和王美芹双方签署《二手楼资金监管协议》，同时与贷款银行办理按揭申请手续。此房产王美芹尚未办理房产证，商品房预售合同编号：YS0012970。第四条约定，该房地产的转让成交金额为412000元整。第五条约定，定金30000元整为第一部分房款。第六条约定，382000元整为第二部分房款，付款方式为一次性付款，毕财家须将第二部分房款在2013年7月16日之前全部付清至王美芹银行帐户。第十四条约定，毕财家和王美芹同意，于爱春在王美芹已收首付款或房款中预留5000元整作为交房押金，该交房押金于毕财家和王美芹双方交房且王美芹结清所有费用后当日内于爱春转付于王美芹。合约备注中约定，签订本合同时，此房产证未办理。王美芹负责办理王美芹名下房产证，相关费用由王美芹承担。毕财家和王美芹双方过户时产生的过户相关费用由毕财家承担。如王美芹未能及时办理房产证，毕财家可在房款中少付50000元，待王美芹办理下房产证后，与毕财家过户时结清。毕财家需协助王美芹办理解押手续。
同日，王美芹为毕财家出具收据一份，收到毕财家定金30000元整。毕财家为于爱春出具欠条一份，欠于爱春中介费4000元。
至2014年3月13日，昌邑市东利开发有限公司开发建设的东方家园C8幢楼房未在昌邑市房产管理服务中心登记窗口办理初始登记，个人无法办理房屋登记。
以上事实，有毕财家提供的房地产买卖合约一份、申请法院调取的证明一份、王美芹提供的房地产买卖合约一份、商品房买卖合同一份、购房发票一份、土地证复印件一份、个人购房借款担保合同一份、于爱春提供的房地产买卖合约一份、欠条一份及当事人的陈述等予以认定。
原审法院认为，毕财家和王美芹签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。现毕财家要求解除合同，诉讼过程中王美芹同意解除合同，双方关于该合同的权利义务终止。因涉案房屋所在楼房未办理初始登记，王美芹无法办理房屋所有权证书。涉案房屋因毕财家和王美芹之外的原因无法办理房屋所有权证书，致使合同无法履行，合同目的不能实现，根据公平原则，毕财家要求王美芹返还定金30000元的诉讼请求，应予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：王美芹返还毕财家购房款30000元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由王美芹承担。
宣判后，王美芹不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。原审法院依据涉案房屋未在房管部门办理备案登记，推断无法办理房屋所有权证书，从而推断合同目的无法实现，无事实基础。首先，被上诉人在签订合同、支付定金前，已经就涉案房屋的现状进行了充分考察考虑，非常清楚了解涉案房屋状况，而且被上诉人也未要求涉案房屋必须在房管部门备案登记，双方也对此并未约定，即被上诉人自愿购买没有备案登记的涉案房屋，不违反法律法规，这是合同自愿原则的体现。其次，双方对于能否及时办理房产证已经作了约定，如果上诉人不能及时办理房产证，房屋就减少50000元。由此看出，被上诉人已经充分预见到风险并且作了处理，被上诉人愿意以减少50000元的价款接受不能办理房产证的房产，这与原审法院认定的不能实现合同目的完全不同。再次，原审法院的推断不符合逻辑。当时没有办理备案登记推不出不能办理房产证，也没有证据证明永远不能办理备案登记，因为没有办理备案登记的原因很多。不能办理房产证推不出不能实现合同目的。被上诉人想买房子，去看了上诉人的房子，很满意就签合同交定金了，合同目的是买房子，不是办理房产证。小产权的房屋都不能过户，怎能说不能实现合同目的？买的就是不能过户的房子。被上诉人明确约定办不了房产证房款减少50000元，这怎么是不能实现合同目的了？二、原审适用法律不当。原审根据公平原则支持被上诉人的返还定金的诉讼请求是不恰当的。双方的合同很公平，自愿签订合同交付定金，被上诉人到期后没有履行合同约定的义务，当然依据定金罚则定金不退，应该适用合同法关于定金的规则。被上诉人没有履行义务，想当然地认为上诉人不能办理房产证而毁约，法院应该维护交易的正常进行，不能鼓励随意毁约。综上，请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人毕财家辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。买卖房屋是物权的转移，现在房屋无法确认权属，涉案房屋无法登记在被上诉人名下，合同目的不能实现。不能及时办理房产证的约定是在能够办理房产证的前提下延期办理扣50000元房款，但是现在具体的办证期限无法确定，被上诉人不能无限期等待。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人于爱春未提供书面答辩意见。
二审查明，2014年7月28日，昌邑市房地管理局为昌邑市东利开发有限公司开发建设的东方家园C8幢楼房颁发了证号为昌邑房权证城区字第××号的房屋所有权证书。毕财家坚持解除双方的房屋买卖合同。二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按约履行。本案双方当事人发生纠纷时，开发商对涉案C8幢楼房未办理初始登记，但根据上诉人购买涉案房屋的整套材料，涉案C8幢楼房的开发手续齐全，不能简单地以现在未办理初始登记就推定无法办理初始登记，更不能简单地以此推定上诉人不能办理房权证；二审庭审时上诉人主张开发商正在办理涉案C8幢楼房的产权登记，且在庭审后提供了涉案C8幢楼房所有权证书，因此，涉案房屋上诉人可以办理房产证，被上诉人关于双方合同目的不能实现的理由不成立。而且根据双方签订的合同，被上诉人对涉案房屋的现状即未办理房产证是明知的，并在合同中约定了上诉人不能及时办理房产证而应承担的责任。综合上述分析，双方房屋买卖合同解除的原因在于被上诉人，上诉人不应返还被上诉人已付的定金。原审认定上诉人应返还被上诉人定金，无事实和法律依据，本院予以纠正。原审第三人于爱春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭质证和辩论的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省昌邑市人民法院（2014）昌民初字第97号民事判决。
二、驳回毕财家的诉讼请求。
一、二审案件受理费各550元，均由被上诉人毕财家负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾桂秀
审 判 员 杨景达
代理审判员 贾元胜
二〇一四年八月二十日
书 记 员 王 新