山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临兰商初字第99号
原告怡景丽家市场开发有限公司。
法定代表人庞某某，经理。
委托代理人公为杰，山东衡正源律师事务所律师。
被告姜某某，男，居民。
原告怡景丽家市场开发有限公司与被告姜某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告怡景丽家市场开发有限公司委托代理人公为杰、被告姜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月25日，原、被告签订租赁经营合同，被告租用原告位于解放路190号怡景丽家商场一层A050-052号展厅（257.11平方米），经营友邦集成吊顶品牌，租赁期限自2013年9月3日至2014年9月2日；约定的经营场地租金为每天每平方米0.66元、经营场地管理费为每天每平方米2.04元，分四次支付，每91天支付一次，每次共计63172元，合同保证金为20826元，质量保证金为10000元，约定合同签订之日支付上述经营场地租金、经营场地管理费、合同保证金及质量保证金。同日，原、被告签订补充协议，由被告提前使用45日即2013年7月20日至2013年9月2日作为优惠，如被告违约，则被告不享受该优惠，应按租赁合同价格支付经营场地租金和管理费。合同签订后，被告未按约定向原告支付经营场地租金、经营场地管理费、合同保证金、剩余质量保证金，原告多次催要未果，于2013年11月27日通知被告解除租赁合同。综上所述，被告逾期付款，违反合同约定，应当承担违约责任，请求法院查清事实，依法判令被告支付2013年7月20日至2013年9月2日期间的经营场地租金及经营场地管理费合计31239元；判令被告支付首次租金和管理费、合同保证金、质保金合计93998元；判令被告承担逾期付款的违约责任并承担本案诉讼费用。
被告姜某某辩称，一、被告租用了原告的场地本是为了经营友邦吊顶，2013年9月26日，友邦吊顶厂家撤销了被告的经销商资格，并于9月27日选择了与业之峰装修公司合作，由业之峰装饰公司继续使用涉案展厅。被告虽然与原告签订了租赁经营合同，但是被告已经被撤销友邦吊顶的经销资格，故原、被告签订的合同目的已经不能实现，所以被告对涉案的展厅既未装修也未缴纳任何费用及保证金。因被告从未占有使用涉案展厅，故原告要求被告支付租赁费、场地管理费、合同保证金、质保金等无事实及法律依据。二、涉案场�展厅的实际面积是197.51平方米而不是原告所称的257.11平方米，257.11平方米是包含了整个市场的公摊面积。三、根据商场的经营规则，都是在动工装修时交纳合同保证金和质量保证金，因被告并未装修使用，且本案租赁合同是原告提供的格式合同，该条款应当没有效力，故原告要求被告交纳合同保证金和质量保证金没有依据。综上所述，请求法院查清事实，依法作出公正判决。
经审理查明，2013年7月25日，原、被告签订租赁经营合同，被告租用原告位于解放路190号怡景丽家商场一层A050-052号展厅（257.11平方米），经营友邦集成吊顶品牌。合同载明：租赁经营合同出租方（以下简称甲方）怡景丽家市场开发有限公司承租方（以下简称乙方）姜某某……第一条场地、设施的名称、位置及用途1、甲方将位于解放路190号怡景丽家（甲方商场）一层A050-052号展厅257.11平方米范围�经营场地出租给乙方。2、乙方承租的经营场地仅限经营友邦吊顶（品种、品牌见附件1《经营品牌申报表》）。乙方经营期间若需要更换经营范围、品牌、品种、形式，需书面申报甲方同意后，方可执行。第二条租赁期间1、乙方承租甲方经营场地自2013年9月3日至2014年9月2日，为期365日或壹年……第三条租金及其他费用交付时间、方式1、本合同所约定的经营场地租金0.66元／㎡／日，合计租金为61938元……乙方向甲方支付租金方式为91日支付一次，共分四次支付，先付后用。在本合同签订之日支付首次租金15442元……其他次数租金金额在所属月份提前10日内一次性付清每次金额。2、本合同所约定的经营场地管理费1.540.5元／㎡／日，合计经营场地费为191444元……乙方向甲方支付租金方式为91日支付一次，共分四次支付，先付后用。在本合同签订之日支付首次租金47730元……其他次数租金金额在所属月份提前10日内一次性付清每次金额（备注：年租金及经营场地管理费共计253382元，季度租金及经营场地管理费共计63172元）……4、为保证本合同的全面履行，甲乙双方在签订本合同时乙方应向甲方交付合同保证金（定金）20826元，由乙方在合同签订之日一次性付清。5、为维护消费者的合法权益，甲方的财产安全及良好信誉，乙方应在本合同签订时向甲方一次性支付质量保证金共计10000元……第八条违约责任1、乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权要求乙方支付未交款项逾期期间每日1%的违约金，或者甲方有权单方面解除合同，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金……4、合同有效期内，因乙方违反甲方的管理规定和规章制度等导致甲方单方面解除合同的，乙方除承担本合同及附近所约定的违约责任外，其所缴纳的合同保证金不予退还，质量保证金在乙方撤出甲方商场壹年后由甲方扣除乙方应承担的各项费用及其他违约金后由甲方与乙方结算。对乙方装修甲方不予赔偿；对甲方造成其他损失的，应由乙方按照甲方的实际损失另行赔付……第十四条本合同经双方签字或盖章后生效。甲方：怡景丽家市场开发有限公司（加盖公章）乙方：姜某某……签约日期：2013年7月25日。同日，原告怡景丽家市场开发有限公司与被告姜某某又签订补充协议一份，协议载明：……甲乙双方在2013年7月25日签订的A050-052展厅友邦吊顶品牌，共计257.11平方米经营场地的有关《租赁经营合同》基础上，经协商一致达成补充条款：一、在《租赁经营合同》约定的位置、面积、价格、时间的基础上，甲方允许乙方提前使用租赁展厅45日。即2013年7月20日到2013年9月2日止。2、乙方必须按照《租赁经�合同》的约定履行完全部合同义务，无违反合同约定的行为，并按时交纳经营场地租金和管理费等相关费用的，方可享受以上优惠。三、《租赁经营合同》因故未能得到全面履行或者提前解除的，乙方不享受以上优惠，甲方按《租赁经营合同》约定的价格收取经营场地租金和管理费……签订日期：2013年7月25日。上述合同签订后，被告姜某某一直未进场装修经营，也未按照约定向原告交纳首次经营场地租金、经营场地管理费、合同保证金、质量保证金。经多次催促未果，原告于2013年11月27日向被告发出通知，解除了与被告之间的租赁合同关系。但被告所欠原告的首次经营场地租金、经营场地管理费、合同保证金、质量保证金至今未付。为此，原告诉至本院。
另查明，原告的诉讼请求的数额中包括：2013年7月20日至2013年9月2日这45天的优惠期的租金和管理费：45乘以257.11平米乘以（0.66加2.04）等于31239元，首次租金和管理费是63172元，合同保证金是20826元，质量保证金是10000元，以上共计为125237元。被告对上述数额有异议，认为涉案场地面积实际是197.51平方米，而不是257.11平方米；对其他数额构成均有异议；同时，因被告未装修也未经营，故无需支付质量保证金10000元。
上述事实，主要依据当事人陈述、有关书证等证据证实，并经庭审调查所认定，均已收集、记录在卷。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，系有效协议，本院予以确认。上述协议签订后，被告一直未进场装修经营，原告于2013年11月27日书面通知被告解除了租赁合同关系，有当事人陈述、解除租赁经营合同通知书、送达回执等证据证实，本院予以确认。被告辩称浙江友邦集成吊顶股份有限公司于2013年9月27�取消了其代理商的资格，但被告怠于行使权力，直到2013年11月27日原告通知被告解除合同，被告一直没有向原告发出解除合同的通知及意思表示，对由此造成的租金损失应当由被告承担。原、被告于2013年7月25日签订的补充协议约定了优惠使用期限自2013年7月20日至2013年9月2日，因在该期限内，被告并未实际使用该展厅，故对该期间的相关费用，本院不予支持，被告向原告交纳的展厅租金可自双方签订租赁合同之日即2013年9月3日开始计算。故对原告要求被告支付2013年9月3日至2013年11月27日期间租赁费的请求，本院予以支持。因被告未提供证据证实其租赁的展厅面积实际为197.51平方米，故展厅租金应按照合同约定的展厅面积257.11平方米计算。因原被告在合同中约定的每日1%的违约金数额过高，本院不予支持，其违约金损失可参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算�虽然原、被告就展厅租赁签订了书面合同，但因被告并未到场装修经营，也未进场经营，对原告来说也就未产生管理费用，故原告要求被告支付管理费、合同保证金、质量保证金的主张，本院不予支持。对被告辩称2013年9月27日浙江友邦集成吊顶股份有限公司和北京业之峰装饰材料有限公司签订了经销合同，由北京业之峰装饰材料影响公司与怡景丽家签订租赁合同继续使用涉案场地经销浙江友邦的集成吊顶的主张，因被告未提供证据证实，且原告不予认可，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告姜某某自本判决发生法律效力之日起十日内向原告怡景丽家市场开发有限公司支付展厅租金14594元（0.66乘以257.11乘以86天）及利息（利息按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，自2013�9月3日起至2013年11月27日止）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4325元，由被告姜某某负担165元，原告怡景丽家市场开发有限公司自行负担4160元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 凌 华
人民陪审员 平 静
人民陪审员 张婷婷
二〇一四年七月一日
书 记 员 齐海慧
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七�当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。