江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第0470号
上诉人（原审原告）任玲玲。
委托代理人陆正平，江苏万丰律师事务所律师。
委托代理人张书敏。
被上诉人（原审被告）海门证大滨江置业有限公司，住所地海门市滨江街道大达路2777号。
法定代表人陈锋，董事长。
委托代理人张蓉，江苏东洲律师事务所律师。
上诉人任玲玲因与被上诉人海门证大滨江置业有限公司（以下简称证大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2013）门民初字第0908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2011年1月17日，任玲玲（买受人）与证大公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，由任玲玲向证大公司购买位于海门港恒山路西侧、大达路北侧的清华园13幢1单元102号住房一套，该房建筑面积128.74平方米，价款为人民币704890.12元。任玲玲在签订合同时登记的住址为海门市海门镇大同新村804幢310室，联系电话153××××2218。同时还约定：1、买受人于2011年1月17日支付房款首付人民币320000元，余款人民币385000元同时办理银行按揭，提交所有按揭所需资料。2、买受人如未按本合同规定时间付款，逾期10日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之五违约金，合同继续履行；逾期超过30日后出卖人有权解除合同等。3、出卖人应当在2010年12月30日前将具备综合或分期验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。4、出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金后合同继续履行；逾期超过30日后买受人有权解除合同等。5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件补充约定“为履行本合同所发生的通知或其他任何书面文件的送达地点，均以本合同所载明的出卖人或买受人的住所地址为准，任何一方变更住所地址或需另行约定送达地点的，均以书面告知对方，否则由此造成的损失由变更方自己承担。该房屋实际产权登记面积为128.76平方米，实际总价为705000元。”任玲玲先后支付证大公司购房款共计人民币70万元后，证大公司分别于2011年1月17日、同年9月6日开具给任玲玲不动产统一发票各一份。2012年4月18日，任玲玲又向证大公司交纳购房款余额人民币5000元。2013年10月30日任玲玲诉至法院，请求判令证大公司履行合同、交付符合约定条件的清华园13幢1单元102号房屋，并承担违约金人民币485100元（自合同签订当日至2013年10月16日止，按照已付房款人民币70万元的日利率万分之七计算）。
原审另查明，证大公司就其开发的坐落于恒山路西侧、大达路北侧的“证大国际城D4地块1、8、9、12、13号楼”项目办理了商品房销售许可证，有效期自2010年4月30日至2011年4月19日。2010年12月28日，证大公司开发的“证大国际城D4地块8-15号楼”项目经过联合竣工验收为合格，同年12月31日，证大公司办理了竣工验收备案手续。任玲玲原系证大公司职员，其离职后停用签订合同时登记的联系电话153××××2218，经常居住地为海门市海门镇大同新村403幢202室。庭审中，证大公司提交2013年10月12日向任玲玲邮寄的催促办理房屋交付手续通知书及天天快递邮寄被退回的凭证，证明因任玲玲住所地已变更；就其陈述2011年5、6月期间向任玲玲书面催告，未提供证据证实。任玲玲对证大公司主张2011年5、6月期间曾书面催告的陈述不予认可；对通知书及快递邮寄凭证的真实性没有异议，主张该通知书是证大公司在任玲玲向法院递交诉状之后发出的。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但由下列情形之一的除外：（一）、法律上或者事实上不能履行的……”本案中，双方于2011年1月17日签订的商品房买卖合同约定房屋交付时间为“2010年12月30日前”，该条款在事实上不能履行属无效条款，因此任玲玲无权要求证大公司按照该条款履行房屋的交付义务。因商品房买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，案涉合同的其他条款合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，虽然双方在商品房买卖合同签订后对房屋交付期限未达成补充协议，但是案涉房屋在签订合同时系已通过综合验收的竣工房屋，符合合同约定的交付条件。在任玲玲完成购房款的付款义务后，证大公司即应当在合理期限内将案涉房屋交付任玲玲或向其送达交房通知书催告办理房屋的交付手续。但证大公司既未向任玲玲交付房屋，亦未提供2013年10月12日前曾向任玲玲催告办理房屋交付手续的书面证据，违反合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”约定的义务，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”庭审中任玲玲要求证大公司交付房屋，并以购房款70万元为基数按照每日万分之七主张违约金人民币485100元；证大公司同意履行房屋交付手续但主张约定的违约金过高请求减少。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；……”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，法院认定任玲玲主张的违约金过高，依法按照证大公司逾期交付房屋期间案涉房屋同地段同类房屋租金标准确定损失予以调整。任玲玲原系证大公司员工，但其在离职后停止使用联系方式、变更住所未书面函告证大公司另行约定送达地点，其应当知道可能造成证大公司无法与其联系的后果，因此对本案纠纷的产生亦负有过错。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，法院判令证大公司支付任玲玲违约金人民币25000元。证大公司主张任玲玲的诉请已经超过诉讼时效，于法无据，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第六十一条、第一百一十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、海门证大滨江置业有限公司将坐落于海门港恒山路西侧、大达路北侧的清华园13幢1单元102号房屋一套交付任玲玲。二、海门证大滨江置业有限公司支付任玲玲违约金人民币25000元。上述一、二项，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回任玲玲的其他诉讼请求。案件受理费人民币4328元（已减半收取），由任玲玲负担人民币4000元，海门证大滨江置业有限公司负担人民币328元。
宣判后，任玲玲不服，向本院提出上诉称：1、根据规定违约方对于违约金过高的主张承担举证责任。证大公司一审时并没有提供任何违约金过高的证据，一审直接认定双方约定的违约金过高，并依照案涉房屋同地段同类型房屋租金标准计算违约金是错误的。2、本案双方约定了违约金，应当在此基础上予以适当减少，而不是任意推翻双方的约定，以其它方式替代。3、本案中，证大公司应通知交房而未通知，其提供的快递单是在本人一审起诉后才寄送的，而且邮政法明确规定除中国邮政外的其它快递企业不得经营文件信函类业务，故该快递单是不合法的。4、一审未明确案涉房屋所附地下室一并出售给本人留下了再起纠纷的隐患，为避免诉累，请二审予以明确。5、引发本案纠纷的过错在证大公司，本案的诉讼费用应全部由违约方即证大公司负担。请求二审法院撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费用由证大公司负担。
证大公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对诉讼费用的决定正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金合理的，亦应提供相应的证据。一般情况下，违约金不应当超过所造成损失的30%，本案中，任玲玲以双方约定的购房款70万元为基数按照每日万分之七计算违约金过高。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应当根据合同法及其解释予以调整，公平解决违约责任。本案中，任玲玲支付完购房款后，证大公司应当及时将符合交房条件的房屋交付给任玲玲。但证大公司在2013年10月12日之前既未交房，亦未提供其催告任玲玲办理房屋交接手续的通知，显然存在违约行为。但任玲玲原系证大公司员工，其在离职后停止使用联系方式、变更住所未书面函告证大公司，其亦存在过错。一审综合考虑实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等因素判令证大公司支付任玲玲违约金25000元公平合理。关于一审未明确地下室是否应当交付的问题，二审中证大公司同意将案涉房屋的地下室交付给任玲玲，本院照准。关于本案诉讼费用的负担，根据规定，部分胜诉的，部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案任玲玲起诉主张违约金485100元，一审判决仅支持25000元，一审根据其部分胜诉情况决定其负担相应的诉讼费用并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8656元，由上诉人任玲玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 郭相领
代理审判员 张峥嵘
二〇一四年四月九日
书 记 员 李新珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；