海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初131号原告：刘岩，男，汉族，1995年10月30日出生，公民身份号码：×××，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：张盛英，女，汉族，1969年8月6日出生，公民身份号码：×××，住内蒙古呼伦贝尔市，系原告母亲。委托诉讼代理人：王竹，海南建亚律师事务所律师。被告：黄粒粒，女，汉族，1971年7月8日出生，公民身份号码：×××，住海口市。委托诉讼代理人：陈泽雄，海南维特律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司三亚分行，住所地：三亚市新风路创业大厦**。负责人：许卓派，该行行长。委托诉讼代理人：伍宇翔，该行职员。原告刘岩与被告黄粒粒、第三人交通银行股份有限公司三亚分行（以下简称交通银行三亚分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，于2017年9月7日作出（2017）琼0271民初2712号民事判决书，刘岩、黄粒粒均不服原审判决向三亚市中级人民法院提起上诉，三亚市中级人民法院依法裁定发回重审，本院于2018年1月2日立案后，依照适用普通程序，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告刘岩的委托诉讼代理人张盛英、王竹、被告黄粒粒及其委托诉讼代理人陈泽雄、第三人交通银行三亚分行的委托诉讼代理人伍宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2016年8月6日签订的《购房合同》合法有效；2.请求判令被告继续履行《购房合同》项下约定的义务即配合原告办理涉案房屋的解押及产权过户手续；3.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2016年8月6日签订了《购房合同》，约定甲方（被告）自愿将滨河海景花园A1001吉阳区凤凰路兰海滨河城市××区房）出售于乙方（原告），房屋总价款为110万元，乙方（原告）付现金累计27万元整，自2016年8月6日起乙方（原告）拥有该房屋的拥有权、使用权、支配权，另因被告将涉案房屋作为抵押物向交通银行三亚分行进行贷款，目前尚拖欠银行部分贷款，为此双方约定，待乙方（原告）向银行为涉案房屋办理解押手续后，甲方（被告）配合乙方（原告）办理过户手续。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款，并已实际占有涉案房屋。现被告明确表示不会配合原告办理房屋解押及过户手续，且严重妨碍原告占用、使用涉案房屋。为维持自身合法权益，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告黄粒粒辩称，其与张某原系夫妻关系，现已离婚，原告刘岩系张某同胞姐姐张盛英的小孩。被告从未收到过原告支付的购房款，这点根据被告银行流水可以证明。原告支付的所谓购房款，实际系原告母亲张盛英替其胞弟张某偿还的小额贷款款项，与购房款无关。双方签订的《购房合同》实际上是借款担保协议，双方之间的法律关系为民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，相互之间并没有房屋买卖的真实意思表示，不应产生房屋买卖的法律效力。被告于2012年12月26日与张某离婚，离婚后孩子由被告抚养，张某因离婚后做生意不顺导致拖欠巨额债务，但所有借款均与被告无关。涉案房屋属离婚后分给被告的个人财产，现登记在被告名下，该房屋是被告及孩子的唯一栖身之处。由于张某欠债太多，已经对被告及孩子造成人身安全威胁，故被告当时决定将涉案房屋进行出售后回老家居住。在被告已找到买主并约定2016年8月8日签订合同时，张盛英要求将涉案房屋暂时交给其保管，并陈述其不想看到张某妻离子散，承诺负责帮张某清偿债务。在此之前张盛英已经帮张某偿还了20多万债务，因其担心张某无法还钱，故要求被告将房产证作为还债的依据和保证，被告因此才把房产证交由张盛英保管，待张某向张盛英偿还完债务后再归还房产证，张盛英另承诺帮被告取出车辆（该车辆属被告所有，由张某用以抵押），并再给被告4-5万元，同时，双方签订合同前后，均作出《购房合同》只是借款担保协议的意思表示，原告母亲张盛英明确表示只要借款得以偿还，该房产及产权证随时归还被告，《购房合同》不予执行。综上，出于对前夫的同情和孩子年幼需要父亲的考虑，被告答应张盛英的要求。作为报答，被告同意张盛英在帮张某偿还债务期间可以居住涉案房屋，张盛英也保证在此期间给被告和孩子在三亚留一间栖身之所。但张盛英并未信守承诺，反而利用被告的同情心欺骗被告。9月28日，在被告要回老家去机场不到十分钟的时间内，张盛英拿出其手写的该份合同要求被告签名，被告看到张盛英把帮她弟弟还债变成了出售被告的房屋，落款时间变成了8月6日，合同内容变更成原告具有拥有权，使用权和支配权时即拒绝签名。但是张盛英称不签名就不再替张某还债，房产证同样不会还给被告。在未经双方协商的情况下，被告迫于无奈，签下了这样一份极其荒谬、不平等的所谓购房合同。该合同没有办理公证，合同内容均由张盛英手写，被告只在合同最后签名处署名。同年12月5日，被告发现张盛英已将涉案房屋出租给他人，并不兑现其之前的任何承诺，其行为属于欺诈。另，2016年8月5日起至2016年12月9日期间，原告母亲通过被告账户帮其弟弟还债232274元，其中167788元直接转给张某还债，39521元用于支付车款，所有转账和付款均在张盛英要求下完成。还有部分是通过被告的账户转给张某的私人债主。另外还有一笔25726元是张盛英没有经过我直接打给张某，以上合计258000元。合同第二条约定：乙方付现金累计贰拾柒万元整，用于偿还甲方小额贷款，个人欠款等。其所指的是小额贷款和个人欠款都是张某个人债务，与被告无关。而张盛英自12月9日通过被告的账户给其弟弟转了最后一笔款3000元后，就再也没有打款，相关承诺也没有兑现，还占用我的房子出租赚钱。综上所述，双方签订的协议非购房协议，原告从未支付过购房款，其姐弟之间仅存在借款合同法律关系。最后被告要求张盛英归还租房所得20000元，赔偿重新补办房产证的费用3000元和房子被占用出租后被告另行租住的费用15000元，共计43000元。第三人交通银行三亚分行述称，涉案房屋是通过本行办理按揭贷款购买，贷款额度为83万元，该笔贷款已于2016年4月29日发放，被告将其所购涉案房屋作为抵押。截至2017年7月10日，被告在本行的贷款本金余额为784979.54元。本行认为，该房屋既已作贷款抵押，就不得随意转移房屋所有权。希望抵押人按时还款付息，保障我行贷款资金的安全。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并依法认证：原告证据一：《三亚市房地产权属登记信息查询结果》，证明涉案房屋产权归属原告所有。证据二：《授权委托书》、《购房合同》，证明原告委托张盛英作为其代理人，代行办理涉案房屋的买卖相关事项，同时证明原被告之间存在房屋买卖合同法律关系。证据三、四、五：《微信付款凭证截图》、《顺丰速运》、《中华人民共和国不动产权证书》、《收费通知单》、海南兰海度假物业服务有限公司《收据》，共同证明合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款，被告将涉案房屋产权证原件邮寄于原告，原告作为房屋所有权人向物业单位缴纳物业费等相关费用，证明原告已实际占有涉案房屋。证据六：《微信截图》，证明被告已明确表示不会配合原告办理房屋解押及过户手续，且以换锁的方式严重妨碍原告占有、使用涉案房屋。对原告的证据，被告质证如下：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二的内容的真实性有异议，被告并未收到任何购房款，这个购房合同不是双方真实意思表示；对证据三、四、五的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，《微信付款凭证截图》仅能证明大多款项是通过被告账户转账给张某的，不能证明购房合同系双方的真实意愿和原告已经占有房屋的事实；对证据六的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，对本案没有相应的证明效力，不能证明是被告的聊天记录。第三人对原告证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审查，对上述无异议的证据及所证明的事实予以确认，对有异议的证据，本院将综合其他证据及查明的事实作进一步认定。被告第一组证据：与张盛英聊天记录，第二组：转账凭证，第三组：离婚证一份，三组证据共同证明1、原告刘岩的母亲张盛英与被告前夫张某系同胞姐弟关系，因张某向其借款，张盛英请求被告将房产作为归还张某借款的担保，并表示有钱还清借款后将房产返还被告。2、为保证张某借款返还，张盛英利用原告刘岩的名义，与被告签订名为《购房合同》，实为借款担保的合同。3、黄粒粒收到张盛英给予张某借款的第一时间立即转账给张某，因此本案并未涉及购房款给付的问题。第四组：《不动产权证》一份，第五组：贷款合同一份，第六组：还贷记录清单打印一份，三组证据共同证明因该《购房合同》实际上是借款担保合同，原告实际上从未履行《购房合同》中关于付款及还贷的义务。对被告的证据，原告质证如下：对证据一的真实性确认，其证明目的不认可，因为该截图不完整；对证据二的真实性确认，其证明目的不认可，张盛英转给黄粒粒款项是事实，其款项用途与原告无关；对证据三、四、五、六的真实性认可，其证明目的不认可，因黄粒粒反悔，合同才无法履行。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认，对其合法性和关联性，本院将综合其他证据及查明的事实作进一步认定。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：黄粒粒和案外人张某原系夫妻关系，现已离婚，刘岩系张某胞姐张盛英的儿子。滨河海景花园A1001吉阳区凤凰路兰海滨河城市××区房、不动产权证号：[2016]三亚市不动产权第XXXX号）现登记在被告名下。2016年8月6日，原告向张盛英出具一份授权委托书，委托张盛英办理购买涉案房屋事宜。同日，原、被告双方签订一份《购房合同》，约定：1、被告自愿将涉案房屋出售给原告，购房款为110元整；2、支付方式：原告付现金累计27万元整，用以偿还原告小额贷款、个人欠款等；3、自2016年8月6日起涉案房屋拥有权、使用权、支配权归原告所有；4、在被告未腾出房前，被告收取租金、支付房贷。被告腾房之日起房租由原告收取，由原告支付房贷，被告预收房租和水电费用以支付2016年物业管理费；5、原告付清解押款后，被告配合原告办理过户手续。合同签订后，被告于2016年9月28日将涉案房屋交付给原告，并将房产证原件寄给张盛英。庭审中，被告对该《购房合同》中其签名的真实性没有异议，仅主张系在受胁迫的情况下签订合同，该合同内容不是其真实意思表示，双方之间不存在房屋买卖合同关系，该合同属于无效合同。原告主张已向被告支付购房款258000元，被告只认可收到23374元，并主张该款项为张盛英替案外人张某偿还债务的款项，张盛英与张某之间存在民间借贷关系，该借贷与被告无关。另，被告主张其与原告签订的《购房合同》实际上是民间借贷的借款担保，而非房屋买卖合同。再查明，涉案房屋初始系被告向第三人申请按揭贷款购买，双方于2016年4月8日签订《个人房产证抵押贷款合同》，贷款金额为83万元整，贷款期限为15年，被告提供涉案房屋作为担保并办理了抵押登记。第三人于2016年4月29日向被告发放贷款83万元。涉案房屋交付原告使用后，原告未曾向第三人偿还过贷款，均是被告向第三人偿还房屋按揭贷款至今。截止2017年7月10日，被告尚欠贷款本金784979.54元。本案诉讼期间，原告的母亲张盛英作为受托签订《购房合同》的案外人和原告委托诉讼代理人，从未向被告主张过任何权利，也未向被告追索过任何款项，庭审时也明确其支付的款项系代原告支付的购房款。庭后，其也以书面形式作出说明，说明书内容为"本人张盛英于2016年接受刘岩的委托，代为办理刘岩与黄粒粒即涉案房屋的买卖相关事项（包括但不限于支付购房款等）。房屋系刘岩个人所有，由此产生的一切债权债务关系由刘岩承担，与本人无关。"涉案房屋交付原告使用后，原告也将该房屋出租他人，获得一定租金。双方发生争执后，被告也另案提起诉讼，要求解除涉案购房合同和赔偿损失，但因原审案件已上诉，另案诉讼已予中止。本院认为，涉诉标的是原被告之间签订的《购房合同》，而合同法律关系是基于双方之间所发生的行为事实而形成，如何认定合同性质，须从双方当事人的行为内容来判定。结合当事人的陈述、证据质证及本院查明的事实，本案争议的焦点可确定为以下两点：其一，《购房合同》的性质和效力问题；其二，原告诉求被告配合办理解押和过户手续有无事实和法律依据。一、原告主张与被告签订的《购房合同》实质是房屋买卖，而被告则主张该《购房合同》实质是民间借贷的借款担保。其实，该合同性质属于房屋买卖还是借款担保，应从合同约定的内容来认定。该合同明确约定了购房价款、购房款支付方式、房屋交付时间、房屋过户等事项，上述事项符合房屋买卖合同的法律特征。而被告主张《购房合同》系借款担保合同，且提供其与张盛英的微信聊天记录及原审证人张某的证言为支撑，但被告提交的微信聊天记录只能反映其与张盛英协商的过程，在没有其他证据佐证的情况下无法证明双方签订的合同系借款担保合同；而双方签订《购房合同》时，证人张某并不在场，仅是事后听说，故在没有其他证据佐证的情况下证人证言的证明效力受到质疑，应不予采信。鉴于被告未能提供有效证据证明其主张，故其主张本院不予采纳。综上，应认定原告与被告之间存在房屋买卖合同法律关系，该《购房合同》应为房屋买卖合同。另，被告抗辩其与原告签订《购房合同》是受欺诈和胁迫的，也无有效证据证明，本院亦不予采信。依法成立的合同，应受法律保护。该《购房合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。二、关于原告诉求被告协助办理解押及过户问题根据《购房合同》约定，涉案房屋购房款为110万元，原告主张已向被告支付购房款258000元，同时认可剩余款项尚未支付，也未替被告向第三人支付剩余贷款，其只支付小部分购房款，尚未履行合同约定的主要付款义务，其诉求被告协助办理解押及过户手续于法无据，本院不予支持。此外，关于张盛英是否系本案直接利害关系人，应否作为本案第三人参与诉讼的问题，庭审已予查明，张盛英仅作为签订《购房合同》及代行支付购房款的受托人，非涉案合同的权利义务关系人和合同收益人，其从未向被告主张过任何权利（包括合同权利），非本案直接利害关系人，与本案的处理结果没有利害关系，并且张盛英不参与本案诉讼不影响本案事实的查清和认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘岩与被告黄粒粒于2016年8月6日签订的《购房合同》有效；二、驳回原告刘岩的其他诉讼请求。本案受理费14700元（原告已预缴），由原告刘岩负担7350元，被告黄粒粒负担7350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 孙 腾人民陪审员 黄景清人民陪审员 杨清球 二〇一八年六月二十九日书 记 员 吴娇云附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。