济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民一初字第1665号
原告济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人韩子禄，董事长。
委托代理人张大伟，山东国杰律师事务所律师。
被告郭莉，住济南市。
原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业）与被告郭莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业的委托代理人张大伟、被告郭莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翡翠物业诉称：被告郭莉系翡翠郡小区北区业主，与原告翡翠物业签订有《重汽·翡翠郡前期物业管理服务协议》，该协议约定：由原告翡翠物业对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告郭莉按约定支付物业服务费用。同时，该协议还约定：被告郭莉不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告翡翠物业有权要求其补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。原告翡翠物业一直按约定提供物业服务，但被告郭莉自2009年9月起一直无故拖欠物业服务费，原告翡翠物业多次催缴均无果。为维护合法权益，故诉至法院，要求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费8057.2元及违约金8000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告郭莉辩称：不同意原告翡翠物业的诉讼请求。原告翡翠物业未按照协议约定履行职责，其提供的物业服务未能达到协议约定的标准。原告翡翠物业的服务大打折扣，其收费也应相应折扣。同时，原告翡翠物业的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，违约金的计算标准也超出了中国人民银行同期贷款利率。
经审理本院认定：被告郭莉系济南市某小区某号楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2009年1月11日，原告翡翠物业公司（甲方）与被告郭莉（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：“…第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；…6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费；….二、乙方的权利义务…4、依据本协议向甲方缴纳物业管理费用；….第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方缴纳费用时间：每季度的首月5日之前。二、住宅部分物业管理服务费用：1、多层普通住宅按建筑面积每月每平方米0.70元；2、花园洋房按建筑面积每月每平方米1.00元；3、高层普通住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；4、叠拼及别墅按建筑面积每月每平方米2.00元；5、公寓按建筑面积每月每平方米1.50元。三、非住宅部分物业管理服务费用：商业公建及其他类型按建筑面积每月每平方米2.20元。四、乙方已办理入住手续但未入住，经甲方确认后，其物业管理费按物业管理服务收费标准的70%缴纳。…第十一条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。…”该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告郭莉依约交纳了2009年1月11日至2009年8月的物业管理服务费。截止原告翡翠物业起诉时，被告郭莉未交纳2009年9月1日至2013年7月31日的物业管理服务费。被告郭莉未交纳上述物业管理服务费的理由同其答辩意见，提交照片打印件14张、视频资料1份，以证明原告翡翠物业服务质量不符合约定。经质证，原告翡翠物业对该证据的真实性有异议，对其证明内容不认可，原告翡翠物业一直正常地提供着安保、保洁、绿化等物业服务，已经履行了物业服务协议约定的义务。因该证据均系单方证据，对于服务质量是否达标亦未通过有关部门确认，对此本院不予认定。
另查明，涉案房屋为高层普通住宅，其实际建筑面积为137.02平方米，根据原、被告之间前期物业管理服务协议约定，物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.20元。
现原告翡翠物业诉至法院，要求依法判令被告向原告支付物业服务费8057.2元及违约金8000元，其物业服务费计算方式为每季度137.02平方米×1.20元／平方米×3=493.3元，按照约定每季度5日前交纳物业服务费，2009年9月2009年10月至2013年7月共计应缴费16个季度零一个月；违约金计算方式为每季度应缴物业服务费493.3元，按照每天3‰计算滞纳金分别计算至2013年7月15日（2009年9月份应缴物业服务费不计算违约金），共计16219.8元，主张8000元，超出部分予以放弃。
以上事实，有原告翡翠物业提交的前期物业管理服务协议、楼宇验收交付书，被告郭莉提交的照片、视频资料，以及原、被告当庭陈述为证，足以认定。
本院认为：原告翡翠物业与被告郭莉签订的前期物业管理服务协议，双方当事人意思表示真实，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。该物业管理服务协议双方当事人均具有约束力。物业管理服务协议订立后，原告翡翠物业按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，被告郭莉在事实上接受原告翡翠物业提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。被告郭莉未能及时向原告翡翠物业支付相关物业管理费，应承担相应的民事责任。关于本案的诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日计算。原告翡翠物业按照前期物业服务协议一直提供物业服务期间，业主应当交纳的物业费属于同一债务，当事人约定了该物业费为分期履行，故被告郭莉抗辩原告翡翠物业主张的物业管理费已超过诉讼时效，本院不予采纳。结合被告郭莉举证以及同期原告翡翠物业与翡翠郡小区其他业主物业服务合同纠纷相关案件，原告翡翠物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不能以此为由拒交或少交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业管理服务费的正当理由。关于物业管理服务费金额，原告翡翠物业计算依据符合双方约定，自2009年9月1日至2013年7月31日物业管理服务费数额为8057.2元，本院予以支持。在原告翡翠物业提供的物业服务尚存瑕疵的情况下，原告翡翠物业也不应要求业主承担相应的违约金。另外，本案纠纷的发生，系由于被告郭莉长期拖欠物业管理费所致，故本案的案件受理费，应由被告郭莉负担。
鉴于原、被告之间系管理服务合同关系，原告翡翠物业应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好服务；业主对物业管理服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理的履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郭莉于本判决生效之日起10日内，向原告济南翡翠物业管理有限公司支付物业管理服务费8057.2元。
二、驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由被告郭莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 仝洋
代理审判员 王善
代理审判员 韩峰
二〇一四年三月四日
书 记 员 于蕊