广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第382号上诉人（一审原告）高惠玲，无固定职业。委托代理人覃宪禄，广西桂柳律师事务所律师。被上诉人（一审被告）李江，无固定职业。被上诉人（一审被告）郭薄玲，无固定职业。委托代理人李江，无固定职业，系郭薄玲的丈夫。上诉人高惠玲因与被上诉人李江、郭薄玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2014）鱼民初（一）字第2226号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长，审判员曾庆斌和代理审判员罗贵琼参加的合议庭审理了本案。代书记员黄子晟担任记录。上诉人高惠玲及其委托代理人覃宪禄、被上诉人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，李江与郭薄玲系夫妻关系，共同购买了位于柳州市荣军路327号荣城祥和名邸1栋1单元17-4号的预售商品房一套，并与房开公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋总价款为337032元，需于2013年3月21日前一次性付清，出卖人于2014年12月31日前交房。之后，李江与郭薄玲欲出售该房屋，经中介机构介绍后与高惠玲认识，双方与广西百度房产经纪有限责任公司阳光100分行于2014年9月18日签订《房产买卖合同》一份，约定：高惠玲向李江与郭薄玲购买上述房屋，总价款为450000元，合同签订当日由高惠玲向李江和郭薄玲支付定金100000元，李江与郭薄玲出具收条给高惠玲，定金冲抵房款，于房开商受理上述房产更名前，将余下房款350000元存入银行第三方账户进行监管，待高惠玲新的购房合同出具当日，双方持新的《商品房买卖合同》到监管部门将监管房款全额转付给李江和郭薄玲；双方于2014年9月25日前到房产管理部门办理房产过户手续；李江与郭薄玲未按本合同约定的期限将房屋交付给高惠玲的，每逾期1日，应向高惠玲支付该房产成交价千分之一的违约金，逾期天数超过7日，李江和郭薄玲仍未交房，高惠玲有权单方解除合同，任何一方不按合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过7日视为根本违约，守约方有权终止合同，违约方需向守约方支付总房价款的5%作为违约金及其他守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失；由高惠玲支付李江及郭薄玲更名费用30000元，由李江和郭薄玲办理该房更名事项，双方积极配合办理更名手续，如遇国家或地区政策影响和不可抗拒的因素造成无法更名，各方退付支付的相应费用和购房款。李江于签订合同当日向高惠玲出具《收条》一份，言明收到高惠玲支付的位于柳州市荣军路祥和名邸1栋1单元17-4号房屋定金100000元。因李江和郭薄玲至今未能办理更名事宜，高惠玲遂诉至该院，引起本案纠纷。在本案诉讼过程中，高惠玲将退回定金100000元并赔偿损失100000元变更为双倍返还定金180000元并返还10000元购房款，增加律师费9599元、其他律师费500元、查档费200元的诉讼请求。并提交了查档发票二份、律师费发票、油费发票各一份，拟证实其因本案支出的查档费、交通费、律师费。一审法院另查明，截至一审判决作出之日，本案所涉房屋尚未交房，未办理房屋所有权属证明。一审法院认为，上述《房产买卖合同》约定的定金为100000元，超出合同法规定的定金不能超出合同总价20%的规定，高惠玲自行将定金调整为90000元并主张超出10000元为购房款，符合法律规定，该院予以采纳。合同其余条款系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同约定的履行义务中包括如下事项：1、由李江及高惠玲负责办理更名手续；2、在办理更名交易前，高惠玲需将余款350000元支付至第三方监管账户；3、双方应于2014年9月25日前办理过户手续。上述三项约定条款中，虽然第1、2项未约定具体的履行时间，但结合市场交易惯例可知，应先于第3项义务，即在房屋过户前，应将尾款支付至第三方监管账户并办理完毕更名手续，才有可能到房管部门进行过户。李江与高惠玲自认房开公司现已不再办理更名手续，故其已无法履行合同约定的更名义务，高惠玲在此情况下提出解除合同，符合合同法第九十四条规定的“在履行期届满之前，当事人明确表示自己或者以自己的行为表明不履行主要债务的当事人可以解除合同”的情形，故对其要求解除合同的意见，该院予以采纳。合同解除后，根据合同法第九十七条的规定，尚未履行的终止履行，已经支付的定金及购房款共计人民币100000元应由李江和郭薄玲向高惠玲予以返还。对于高惠玲主张李江及郭薄玲应双倍返还定金的问题，双方当事人均陈述此前曾可以办理更名手续，而现如今无法办理，故更名义务无法履行应可认定为由于地区政策影响导致，根据合同约定，李江和郭薄玲仅需退回支付的相应费用和购房款，况且合同未就上述第1、2项义务的履行顺序作出明确约定，不足以认定李江及郭薄玲因此而存在违约，故高惠玲主张李江和郭薄玲双倍返还定金并赔偿误工费、交通费、律师费、查档费无事实、法律依据，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，判决：一、李江、郭薄玲向高惠玲返还定金及购房款共计人民币100000元；二、驳回高惠玲的其他诉讼请求。一审案件受理费4333元，减半收取2166.50元；保全费1545元，合计人民币3711.50元，由李江、郭薄玲承担2000元，由高惠玲承担1711.50元。上诉人高惠玲不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实严重错误。1、二被上诉人没有退还10万元给上诉人，上诉人才向鱼峰区法院提起诉讼的。上诉人认为，对方违约表现在一是没有履行办理更名义务，二是在办理更名不能的情况下没有履行退还10万元给上诉人的义务。2、根据合同的补充条款：（1）在签订本合同当日，乙方支付甲方购房款定金人民币壹拾万元整（100000.00）甲方出具收条给乙方，定金冲抵房款；（2）甲乙双方一致同意乙方支付甲方更名费用人民币叁万元整（30000.00）由甲方办理该房更名事项；（3）乙方有权指定《商品房买卖合同》签订人；（4）甲乙双方积极配合办理更名手续，如遇国家或地区政策影响和不可抗拒的因素造成无法更名，各方退付支付的相应费用和购房款；……二上诉人在更名不成的情况下，没有返还10万给上诉人。3、再根据合同的10.3条款：甲乙双方任何一方不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过7日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的5％作为违约金及其他守约方因此而产生诉讼费、律师费、交通费等费用及损失之规定。因此，上诉人的诉请应当获得法律的支持。并且，在一审庭审中，双方当事人均愿意继续履行合同，对之后的过户费用也达成大体一致的意见。上诉人的代理律师要求法院出具这方面的调解文书，但一审法院称无法出具，被上诉人对上诉人诉称的违约情况没有辩解什么，只是强调没有钱退还给上诉人，对于诉讼费、律师费、查档费、交通费等费用当庭陈述愿意承担1万元。因此，一审判决没有体现社会正义。故请求二审法院撤销一审判决第二项，改判支持上诉人在一审提出的其他诉讼请求合计101999元（其中定金赔偿90000元、误工费2000元、交通费200元、律师费9599元、查档费200元）。被上诉人李江、郭薄玲答辩称，首先，被上诉人从来没有要欺瞒上诉人的意思，被上诉人是遇到了很大的经济困难才被迫出售房屋的，并且在2014年以前确实是可以更名的，只要交2000元更名费就可以了，但是由于后来政策的变化，才不能更名。其次，虽然无法更名，但是被上诉人还是一直想继续履行合同，上诉人给的10万元被上诉人因经济困难，暂时无法给回上诉人，涉案的房屋因涉及另外两个债主及上诉人已经被法院查封，一审法院执行法官提出方案说如果上诉人愿意继续履行合同，则由上诉人补足余款，法院将把涉案房屋按照评估价后把钱归还债主，房开愿意办理更名，但上诉人不同意，所以进入二审的庭审。综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实均无异议，但上诉人认为一审遗漏查明以下事实：1、被上诉人提出交3万元就可以更名，并且说被上诉人有关系可以解决更名的问题，同时承诺一个星期可以办成，否则退回10万元钱；2、上诉人咨询过房开，房开说2013年7月左右就已经不能进行更名了；3、关于10万元是否应该退还的问题，被上诉人当时说他没有能力退还也不应该退还。双方当事人在二审期间均没有提交新的证据。本院对上诉人认为遗漏事实的分析与认定：上诉人认为一审遗漏查明的事实，因上诉人并未对其主张提供证据加以证明，本院对此不予确认。综上，一审查明案件事实属实，本院予以确认。本院根据双方当事人提交的证据及陈述，另查明：上诉人与被上诉人在签订《房产买卖合同》之前曾一起去售楼部核实诉争房屋并询问诉争房屋的更名事项，上诉人自称当时售楼部的工作人员的答复是不能办理更名。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案中，双方当事人办理更名手续（即对尚未竣工的预售商品房再行转让）规避了缴税等法定义务，是有悖于我国法律规定的。同时，能否办理更名亦非被上诉人单方能够决定的，上诉人在签订《房产买卖合同》前曾与被上诉人一起到售楼部实地查看了解该房屋，并对能否更名以及如何才能办理更名的问题详细咨询了售楼部，上诉人自认当时售楼部的工作人员的答复是不能办理更名。因此，在本次交易存在违法性以及较大风险的情况下，上诉人作为完全民事行为能力人，应当对《房产买卖合同》是否能够顺利履行具备审查和预见能力，但上诉人仍然轻信被上诉人的违背法律的承诺，坚持购买诉争房屋，现《房产买卖合同》正是因不能办理更名手续而无法实际履行，对于该《房产买卖合同》因无法更名的后果，上诉人亦存在过错，上诉人以此向被上诉人主张损失缺乏合理依据。况且双方在《房产买卖合同》第十五条补充条款第4项约定“甲乙双方积极配合办理更名手续，如遇国家或地区政策影响和不可抗拒的因素造成无法更名，各方退付支付的相应费用和购房款”。根据该约定，本案中因房屋无法更名导致合同无法履行属于前述约定的情形，故被上诉人应依约向上诉人退付其所支付的100000元，但是上诉人要求被上诉人双倍返还定金180000元以及误工费、交通费、律师费和查档费等费用，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，程序合法，判决适当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元（上诉人高惠玲已预交），由上诉人高惠玲负担。本判决为终审判决。审判长司英华审判员曾庆斌代理审判员罗贵琼二〇一五年八月六日代书记员黄子晟