福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第1206号
原告李勇毅，男，1968年1月17日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人李文伟、曾小雄，福建伟盛律师事务所律师。
被告宁建福，男，1974年4月7日出生，汉族，住江西省抚州市。
委托代理人陈志鹏、叶茗发，福建凯泉律师事务所律师。
原告李勇毅与被告宁建福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后，依法由代理审判员郑丹红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李文伟、曾小雄、被告宁建福及其委托代理人陈志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李勇毅诉称，原告拟向被告宁建福租赁泉州市丰泽区北峰群石社区大桥三层楼一幢，原、被告双方于2014年元月22日在房屋租赁合同上签字，并于2014年1月24日支付租房押金94840元，但业主没有签字，经多次联系、催促，丙方仍拒绝在《房屋租赁合同》上签字。该合同第十二条明确约定：叁方签字或盖章后生效。可见，该合同尚未生效。起诉前原告向被告提出不租，要求退回押金，但双方协商未成。请求判令被告返还押金94840元。
被告宁建福辩称，原告的诉讼请求无任何事实与法律依据，应予以驳回。一、被告于2013年12月1日向黄祯祺承租北峰群石社区大桥三层楼一幢，单层厂房一座及宿舍楼等面积8000多平方米，租期为2013年12月1日至2018年11月31日，每月租金83000元。因被告不需要那么多面积，便将上述承租的房屋部分共计3884.61平方米转租给原告，租期是2014年3月1日至2018年11月31日，每月租金总额为47420元。后原业主黄桢祺于2014年1月23日出具一份证明同意了被告的转租行为。基于这种情况，原告才于2014年1月24日支付给被告94840元的押金，也是所谓的定金，鉴于此被告认为双方签订的租赁合同成立生效。原告以丙方业主未签字为由，认为合同尚未生效，要求被告还押金没有事实及法律依据，理应予以驳回。二、被告认为双方所签合同应按合同约定每月5日前支付租金，现已逾期应按合同约定支付相应的租金及滞纳金。
经审理查明，2013年12月1日，被告宁建福与黄祯祺签订房屋租赁合同一份，约定被告向黄祯祺租赁丰泽区北峰群石社区大桥三层楼一幢、单层厂房一座及宿舍楼等面积约8000多平方米，租期自2013年12月1日起至2018年11月31日。2014年元月22日，原告李勇毅与被告签订一份房屋租赁合同，合同约定原告向被告租赁丰泽区北峰群石社区大桥三层楼一幢的部分建筑物，租赁面积为3884.61平方米，每月租金47420元整，租赁期限自2014年3月1日起至2018年11月31日止。该2014年元月22日的租赁合同上还约定在签订合同时，原告须交2个月的租金共计94840元给被告作为押金；本合同一式三份，甲、乙、丙方各合执一份。叁方签字或盖章后生效。丙方业主未在该合同上签名。2014年元月24日，被告出具收据一份确认收到原告租房押金94840元。原告与被告在庭审过程中确认被告出具押金收条给原告的当日还交付给原告讼争租赁物的钥匙一把。另原被告在庭审过程中确认讼争租赁物尚未取得建设工程规划许可证或相关部门的批准。
上述事实，有原告李勇毅提供的2014年元月22日的房屋租赁合同、收据、被告宁建福提供的2013年12月1日、2014年元月22日的房屋租赁合同各一份及双方的庭审陈述予以证实，本院予以认定。
本案审理过程中，为查清本案案件事实，本院依法向泉州市丰泽区全福服装有限公司寄送调查函一份，要求该公司提供泉州市丰泽区北峰群石社区大桥三层楼一幢、单层厂房一座及宿舍楼的房屋权属材料；泉州市丰泽区北峰群石社区大桥三层楼一幢、单层厂房一座及宿舍楼的房屋的建设工程许可证或者经主管部门批准建设的相关材料；泉州市丰泽区北峰群石社区大桥三层楼一幢、单层厂房一座及宿舍楼的房屋的租赁情况材料。该公司仅向本院邮寄提交了该公司委托黄祯祺与被告宁建福签订房屋租赁合同的委托书、黄祯祺与被告宁建福签订的房屋租赁合同、征用土地协议书三份材料。
本案原、被告争议的焦点为1、2014年元月22日签订的房屋租赁合同效力如何认定。2、被告宁建福是否应返还原告李勇毅94840元。
关于焦点1，原告认为，2014年元月22日签订的合同未生效，因原告多次催业主在合同上签字，但业主并未签字确认被告的转租行为。根据该租赁合同第十条约定，被告与业主若提前终止合同应提前告知原告，若未告知原告支付给被告的押金由业主全额退款。第十二条也约定，原告、被告及业主三方签字后合同生效。故丙方业主未在该合同上签字讼争租赁合同尚未生效。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：2014年元月22日签订的房屋租赁合同一份，证明丙方业主未在该合同上签字，根据该合同约定合同尚未生效。被告质证认为对该房屋租赁合同的真实性没有异议，但该份证据并不能证明原告主张的业主丙方拒绝签字的事实。
被告认为，原被告双方签订的合同是生效的。讼争租赁物是黄祯祺所有，黄祯祺有权将该厂房出租给被告，被告将该租赁物租给原告，都清楚了这个事实，业主同意被告转租行为，合同签订后被告也按合同约定支付了所谓的押金。被告也已将房屋交付给原告，原告也确认收取房屋钥匙的事实，故原被告双方签订的房屋租赁合同成立生效并已经履行。虽然诉争租赁物未取得建设工程规划许可证，但该讼争租赁物所依附的土地是泉州市丰泽区全福服装有限公司向丰泽区北峰群石社区居民委员会所征用的，讼争租赁物建设在该土地上，作为征用土地当时并没有出台相关的政策强制要求在该征用土地上所建设的厂房必须具备相关的手续，也没有相关部门对建设厂房进行制止和处罚，而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是在2009年开始施行，本案不适用该解释的规定，不应该从租赁物是否经过相关部门的审批来确定租赁合同的效力。被告为支持其主张，向本院提交如下证据：1.征用土地协议书复印件，证明黄祯祺是涉案房屋的出租方；2.2013年12月1日房屋租赁合同，证明被告向黄祯祺承租房屋的事实；3、房屋租赁合同及证明复印件，证明被告将所承租的部分转租给原告并得到了黄祯祺的同意的事实；4、委托书及泉州市丰泽区全福服装有限公司内资企业登记基本情况表，证明泉州市丰泽区全福服装有限公司委托股东黄祯祺于2013年12月1日与宁建福签订厂房及宿舍租赁合同，黄祯祺有权处置泉州市丰泽区全福服装有限公司所属相关房产。原告质证认为，对被告提供的证据征用土地协议书复印件及证据2013年12月1日房屋租赁合同没有异议；对证据的房屋租赁合同及证明有异议，该合同尚未生效，而该份证明在被告提交证据前原告从未见过，不清楚有该份证明，也不能证明被告要证明的事实，双方的租赁合同尚未生效；对委托书的真实性有异议，被告之前未曾向原告出示过该委托书；对泉州市丰泽区全福服装有限公司内资企业登记基本情况表没有异议，但与本案无关。且被告未提供诉争租赁物的建设工程规划许可证，无法证明业主有权出租该房屋，也没有证据被告有权转租。
本院认为，关于2014年元月22日签订的房屋租赁合同效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第二十五条的规定，除该解释施行前已经终审的案件和该解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，其余城镇房屋租赁合同案件可以适用该解释。依照上述规定，本案讼争租赁物位于丰泽区北峰群石社区内，属于城市规划区内的房屋，属于该解释的适用对象；本案的终审结果也会发生在该解释施行之后，故本案讼争房屋租赁合同纠纷可以适用该解释。在本案庭审过程中，原被告均确认本案讼争租赁物尚未取得建设工程规划许可证或者主管部门的建设批准，且在一审法庭辩论终结前被告也未举证证明该租赁物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。另经本院依法向业主泉州市丰泽区全福服装有限公司调查，该公司也无法提供上述房屋权属资料及建设批准资料。据此，依照该解释第二条的规定，2014年元月22日签订的房屋租赁合同因讼争租赁物尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准而应认定为无效。
关于焦点2，原告认为，94840元的押金应该返还，法律规定按过错的原则来进行追究责任，因为三方未签字责任不在原告而在于被告及业主方。原告并未要求被告承担责任，只是要求其退还押金，应予支持。被告提出94840元是定金是不正确的，合同明确约定该款项是押金而非定金，被告出具的收据明确该款项系押金而非定金。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：收据一份，证明原告向被告支付押金94840元的事实。被告质证认为收据的真实性没有异议，但该份证据恰恰证明了原被告签订的房屋租赁合同已经生效并实际履行，因为签订合同时是2014年1月22号，押金是2014年1月24日支付的。
被告认为，原告要求退还94840元无事实及法律依据，因为原告与被告签订的法律合同已经生效并已实际履行，作为合同双方当事人应该秉着诚实信用原则履行合同约定，所以原告要求被告还返押金应予驳回。另该94840元实际系定金，有银行转账记录中体现的房屋定金（押金）可以证明。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：银行转账清单一份，证明原告汇给被告的94840元系定金而非押金。原告质证认为对证据银行转账清单的真实性没有异议，但该款项系押金而非定金。
本院认为，关于被告宁建福是否应返还原告李勇毅押金94840元的问题。原告与被告于2014年1月22日签订的房屋租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告因讼争2014年1月22日房屋租赁合同收取原告款项94840元，依法应予返还。
综上所述，本院认为，原告李勇毅与被告宁建福于2014年元月22日签订的房屋租赁合同，因租赁物尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准而属无效合同。原告为履行该合同向原告交付了94840元的款项，被告对此也予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应返还给原告94840元。虽然原告与被告在庭审时均确认被告曾于2014年1月24日将讼争租赁物的钥匙交付给原告，讼争租赁物的占有使用费已实际产生。但在本院就合同效力对原被告双方进行释明时，被告坚持认为合同有效，本院对讼争租赁物的占有使用费不作处理，被告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第二十五条的规定，判决如下：
被告宁建福应于本判决生效之日起十日内向原告李勇毅返还款项94840元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2171元，减半收取1085.5元，由被告宁建福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 郑丹红
二〇一四年七月十九日
书 记 员 张振兴
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。