上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4076号
上诉人（原审被告）：查晓冬，男，1975年3月13日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：姚臻滢，上海汇道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢梦茜，上海汇道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海天敏金属制品有限公司，住所地上海市松江区佘山镇青昆路1888号。
法定代表人：陆平平，经理。
委托诉讼代理人：陈军，上海宽度律师事务所律师。
原审第三人：上海市松江区佘山镇人民政府，住所地上海市松江区佘山镇佘新路358号。
负责人：陆云峰，镇长。
委托诉讼代理人：陶珍妍，上海巨明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。
上诉人查晓冬因与被上诉人上海天敏金属制品有限公司（以下简称天敏公司）、原审第三人上海市松江区佘山镇人民政府（以下简称佘山镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初6092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人查晓冬上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定《房屋租赁合同》无效，则合同条款不能作为审判的依据。房屋拆迁协议是拆迁人和上诉人达成的合意，其本质是合同，被上诉人并非拆迁补偿协议的相对人，其以拆迁补偿协议的补偿项目和标准主张相应的费用缺乏事实和法律依据。租赁合同到期后，被上诉人未缴纳过房租直至房屋拆迁，期间上诉人多次通知被上诉人搬迁，但被上诉人一直不予配合。因租期已到，故不存在拆迁赔偿问题。
被上诉人天敏公司辩称，不同意查晓冬的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人佘山镇政府述称，尊重法院的判决。
天敏公司向一审法院起诉请求：判令查晓冬返还天敏公司应得的动拆迁款、补偿款、奖励费合计人民币（下同）2,074,698元。其中装修补偿费47,254元、附属设施补偿11,581元、设备拆迁补偿费211,725元、奖励费236,733元（按照710,200元×1/3计算）、停业损失620,438元（以350元/平方米为标准，按照1,772.68平方米计算）、其他综合一次性补偿946,967元（按照2,840,900元×1/3计算）。
一审法院认定事实：2008年1月8日，查国辉作为出租方（甲方）、天敏公司的法定代表人陆平平作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市松江区XX镇XX村XX路XX号XX号厂房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁时间为三年，自2008年1月28日至2011年1月27日；乙方在租赁期内，如需要扩建、新建、翻建厂房，更新配套设施，应预先通知甲方，征得甲方同意后方可进行，但一切费用由乙方承担，其所有权归乙方所有；如遇国家或城镇规划，需要动迁的，双方应无条件照从，双方互不承担责任，但由此引起国家或城镇对出租人的补贴，由出租人和承租人按国家规定各自享有。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
2014年1月9日，查晓冬作为出租方（甲方）、天敏公司的法定代表人陆平平作为承租方（乙方）、双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁时间为二年，自2014年1月28日至2016年1月27日；乙方在租赁期内，如需要扩建、新建、翻建厂房，更新配套设施，应预先通知甲方，征得甲方同意后方可进行，但一切费用由乙方承担，其所有权归乙方所有；如遇国家或城镇规划，需要动迁的，双方应无条件照从，双方互不承担责任，但由此引起国家或城镇对出租人的补贴，由出租人和承租人按国家规定各自享有。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。天敏公司、查晓冬均认可陆平平系成立天敏公司前代表天敏公司的行为，该租赁合同主体为天敏公司、查晓冬。
上述合同签订后，查晓冬按约将涉案房屋全部交付天敏公司使用，天敏公司支付了截止至2016年1月27日的租金。
2015年10月20日，上海A有限公司（以下简称A公司）受上海市松江区佘山镇人民政府天马动迁办公室（以下简称天马动迁办）委托，就上海市松江区XX镇XX路XX号【上海B有限公司（以下简称B公司）】房屋协议征地补偿出具了估价报告，该报告第1页估价结果汇总表载明：B公司的设备物品有3项，金额为473,588元；上海C有限公司（以下简称C公司）的设备物品有14项，金额为203,633元；天敏公司的设备物品18项，金额为211,725元……。估价报告第5页载明，房屋合计建筑面积为7,377.42平方米，天敏公司承租的为1号厂房，面积为1,772.68平方米，C公司承租的为3号厂房，面积为1,772.68平方米，上海D有限公司承租的为2号厂房，面积为1,772.68平方米。以上厂房面积合计为5,318.04平方米。该估价报告附件三《装修估价明细表》中载明，第27、28、29项为C公司的装修，装修重置总价共计66,064元；第35至第43项为天敏公司的装修，装修重置总价共计47,254元。该估价报告附件四《附属设施估价明细表》中载明，第19、20项为天敏公司的附属设施，重置总价合计11,581元；第22项为C公司的附属设施，重置总价合计25,242元。该估价报告附件六《设备、物资搬迁补偿估价明细表》中载明，C公司的评估价值为203,633元；天敏公司的评估价值为211,725元。
2016年3月30日，天马动迁办（甲方）与B公司（乙方）签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议（非居住房屋）》（以下简称征地房屋补偿协议）一份，约定因建设需要，甲方对乙方的房屋进行征地房屋的补偿，乙方的非居住房屋坐落于XX镇XX村；经A公司评估，评估总价为11,821,227元，其中乙方房屋补偿总价为9,109,432元，房屋装饰补偿款为228,511元，其他构筑物及附属设施补偿款为1,239,336元，设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用，合计补偿款为1,035,263元，苗木补偿款208,685元，乙方停产、停业损失补偿计2,383,560元，其他补偿：奖励费710,200元，其他综合一次性补偿2,840,900元，甲方共计应向乙方支付补偿款17,755,887元；乙方在签订本协议后搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁，房屋使用人未搬迁的，视作乙方未搬迁；乙方与使用人迁离原址时不得拆除原房屋中的建筑材料和甲方已给予补偿的其他附属物；双方签订本协议后，乙方与被拆除房屋使用人或其他第三方的相关事宜，由乙方自行妥善解决，所发生的一切费用由乙方自理。补偿协议还对其他相关事宜进行了约定。查晓冬在乙方落款处也签署了名字。庭审中，查晓冬明确就涉案房屋与天马动迁办签订的补偿协议中的所有款项均已获取。
同日，天马动迁办作为测算人、B公司作为被拆迁人，双方签署《非居住房屋拆迁补偿测算表》一份，该测算表对于补偿价格的项目、金额进行了明确，其中停产停业补偿费用项目：1、5,318.04平方米×350元/平方米=1,861,314元；2、148.01平方米×300元/平方米=44,403元；3、1,911.37平方米×250元/平方米=477,843元；合计2,383,560元。奖励费710,200元，其他综合一次性补偿2,840,900元。
后天敏公司从涉案房屋处搬离。2016年10月底，涉案房屋被政府拆迁。
庭审中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院向天敏公司、查晓冬释明了双方所签租赁合同无效，天敏公司在诉讼中并未变更其诉讼请求，查晓冬亦未提出反诉。双方均明确没有其他后果需要在本案中处理。庭审中，天敏公司陈述在租赁合同到期前，天敏公司、查晓冬曾口头协商一致续租，但查晓冬对此不予认可。
庭审中，对于天敏公司主张的停产停业损失、奖励费及其他综合一次性补偿，天敏公司认为自己承租了1,772.68平方米，加上案外人承租的面积合计5,318.04平方米，停产停业损失和房屋面积相关，应当支付给实际经营者；奖励费等是由三家承租人平均分配，其他一次性补偿是生产经营性补偿，和天敏公司有关系的，应由三家承租户平分。查晓冬则认为，停产停业补偿费用按照面积计算，应属于被拆迁人所有，天敏公司主张该项利益没有法律依据，拆迁补偿协议是查晓冬与佘山镇政府签订的，与天敏公司无关；对于停产停业损失，即便房屋是空置的，查晓冬仍然能够按照面积计算得到损失补偿，和天敏公司是否承租无关，天敏公司也没有提供损失依据。佘山镇政府则陈述，停产停业损失按照房屋的实际面积计算，部分按350元每平米，部分按250元每平米，部分按300元每平米，总之在100元至350元每平米期间；奖励费是统称，只要完成了房屋的动迁工作，配合政府工作的都有，奖励费每户得总额的5%，本案只有一户，计算方法为评估总价11,821,227元+停产停业损失2,383,560元×0.05，取整数为710,200元，其他综合一次性补偿按照每户补偿总额的10%-20%再进行补偿，本案中约15%，佘山的政策是在总的补偿金额上再浮动10%-20%，是综合考虑各方面因素的政策性补偿。
一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同。本案中，因涉案房屋未取得合法建造审批的手续，故天敏公司、查晓冬签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院向天敏公司、查晓冬释明无效后，天敏公司并未再调整其诉讼请求，查晓冬也未提出反诉，故法院仅就天敏公司已提出的请求进行处理。
在合同到期、天敏公司搬离之前，租赁标的厂房由天敏公司实际占有使用，经A公司评估后，查晓冬此后又以B公司的名义与天马动迁办签订了征地房屋补偿协议，作为承租人的天敏公司有权获得相应补偿款。补偿款分为六类，分别是装修补偿费、附属设施补偿费、设备及物资搬迁补偿费、停业损失补偿费、奖励费和其他综合一次性补偿费。
关于装修补偿费、附属设施补偿费、设备及物资搬迁补偿费，一审法院认为，查晓冬获得的拆迁补偿款就是按照房地产估价报告中列明的各项金额确定，查晓冬已按照估价报告上的金额获得补偿款，却不按照该金额将属于承租人的补偿款支付给天敏公司，于理不合。故天敏公司的上述请求有事实和法律依据，法院予以支持。天敏公司可获得的装修补偿费为47,254元，可获得的附属设施补偿费为11,581元，可获得的设备及物资搬迁补偿费为211,725元。
关于停业损失补偿费，一审法院认为，因征地房屋补偿协议是按照所有建筑物面积乘以单价计算得出的金额进行补偿，故天敏公司可获得的停业损失补偿费也应是其承租的厂房面积乘以单价确定，根据拆迁补偿测算表，厂房的补偿单价应为350元每平方米，故天敏公司可获得的停业损失补偿费为620,438元。
关于奖励费，征地房屋补偿协议及其附件并未列明补偿依据，根据佘山镇政府陈述，计算方法为（评估总价+停产停业损失）×5%后取整所得。该计算方式尚属合理，法院予以采纳，故天敏公司可获得的奖励费计算如下：（装修补偿费47,254元+附属设施补偿费11,581元+设备及物资搬迁补偿费211,725元+停业损失补偿费620,438元）×5%，法院取整后酌定为44,550元。
关于其他综合一次性补偿费，征地房屋补偿协议及其附件并未列明补偿依据，根据佘山镇政府陈述，计算方法为按照每户补偿总额的10%-20%再进行补偿，本案中约为15%。法院经计算，（评估总价11,821,227元+停产停业损失2,383,560元）×20%=2,840,957.40元，取整后即为2,840,900元。故天敏公司可获得的其他综合一次性补偿费计算如下：（装修补偿费47,254元+附属设施补偿费11,581元+设备及物资搬迁补偿费211,725元+停业损失补偿费620,438元）×20%=178,199.60元，法院取整后酌定为178,200元。
综上，天敏公司可获得的各项款项合计应为：装修补偿费47,254元+附属设施补偿费11,581元+设备及物资搬迁补偿费211,725元+停业损失补偿费620,438元+奖励费44,550元+其他综合一次性补偿费178,200元=1,113,748元。对于查晓冬辩称的天敏公司、查晓冬的合同已经到期，天敏公司不应当再享有补偿的意见，因为双方租赁合同到期后，查晓冬并未举证证明曾通知天敏公司搬离被拆迁厂房，天敏公司使用涉案房屋直至被要求搬迁，故应视为双方此后已建立不定期租赁关系，天敏公司有权主张上述补偿。故对于查晓冬的辩称意见，法院不予采纳。
一审法院据此判决：查晓冬于判决生效之日起十日内支付上海天敏金属制品有限公司拆迁补偿款1,113,748元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,397.58元，减半收取11,698.79元，由上海天敏金属制品有限公司负担4,286.79元，查晓冬负担7,412元。
二审中，上诉人补充提供证据：《证明》一份，由天马动迁办于2018年5月2日出具，证明上诉人多次通知被上诉人，要求在租赁合同到期后搬离厂房未果，后由天马动迁办于2015年底至2016年初多次出面协调，通知被上诉人法人在合同到期后及时搬离，但被上诉人没有配合也没有支付租金。经质证，被上诉人认为，天马动迁办从未和被上诉人联系过，对证据的真实性不予认可。原审第三人认为，对证据的真实性由法院认定，对上诉人陈述的事实第三人不清楚。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋未取得合法建造审批手续，故一审法院认定合同无效正确。本案争议焦点在于被上诉人主张其应得装修补偿费、附属设施补偿费、设备及物资搬迁补偿费、停产停业损失补偿费、奖励费、其他综合一次性补偿费是否有依据，金额如何确定。
根据A公司出具的补偿估价报告的时间和内容来看，估价日期是发生在被上诉人使用涉案房屋期间，评估内容中直接指向被上诉人的设备物品、装修、附属设施及对应的补偿价格，上诉人对该份估价报告没有提出过异议，视为认可。故上诉人应在获得的拆迁补偿款中向被上诉人支付上述三项补偿款，即装修补偿费47,254元、附属设施补偿费11,581元、设备及物资搬迁补偿费211,725元。
关于停产停业损失补偿费、奖励费、其他综合一次性补偿费的争议。首先，就停产停业损失补偿费的问题，被上诉人使用涉案房屋至原双方约定的租期届满后，虽然迟至七个月后才搬离了涉案房屋，但被上诉人没有继续向上诉人支付使用费。合同法规定，不定期租赁合同是在租赁合同有效的情况下，赋予合同双方当事人随时可以解除合同的权利。一审法院对租赁合同已作出无效认定的情况下，又认为双方在约定的租期到期后，形成了不定期的租赁关系，显然适用法律错误。被上诉人实际正常使用至双方约定的租期届满止，其并没有提供任何证据证明存在停产停业损失，原审第三人对停产停业损失的补偿依据也作了明确解释，不考虑是否有实际经营情况，都给予相应的补偿。因此，上诉人获得的停产停业损失补偿费与被上诉人无关，一审认定有误，本院予以纠正。其次，就奖励费的问题。根据原审第三人陈述的计算方法，被上诉人可获得的奖励费应当是装修补偿费、附属设施补偿费、设备及物资搬迁补偿费总和的百分之五，为13,528元，一审判决不妥，本院予以调整。第三，就其他综合一次性补偿费的问题。同理，根据原审第三人陈述的计算方法，被上诉人可获得的其他综合一次性补偿费应当是装修补偿费、附属设施补偿费、设备及物资搬迁补偿费总和的百分之二十，为54,112元，一审判决不妥，本院予以调整。
综上所述，上诉人查晓冬上诉请求合理部分，本院予以支持,上诉人应向被上诉人支付拆迁补偿款338,200元。一审判决金额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
变更上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初6092号民事判决为：上诉人查晓冬于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海天敏金属制品有限公司拆迁补偿款人民币338,200元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币23,397.58元，减半收取11,698.79元，由上海天敏金属制品有限公司负担10,528.79元，查晓冬负担1,170元。二审案件受理费人民币23,397.58元，由上诉人查晓冬负担2,340元，被上诉人上海天敏金属制品有限公司负担21,057.58元。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一八年六月十二日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……