北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终6433号上诉人（原审原告）：许黎日韦，男，1984年2月11日出生，汉族，北京中加瑞达投资管理有限责任公司法定代表人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘波，北京恒都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董楠楠，女，1985年4月12日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾志良，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。上诉人许黎日韦因与被上诉董楠楠房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初13096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许黎日韦上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判支持我方一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由董楠楠负担。事实和理由：1.在董楠楠存在违反合同约定未将户口迁出的情形下，双方合同明确约定承担的违约金是20万，一审没有按照合同约定判决存在不当，只判了原约定的5%，滥用自由裁量权；2.许黎日韦尾款延迟15天给付就另行签订补充协议，向董楠楠支付10万元补偿款，该事实一审法院未查明。根据合同对等原则，我方诉讼请求应该得到支持；3.鉴于本案房屋的价值金额巨大，在合同中明确约定包含有家具、家电、装修及附属设施等，且有双方合同和公证书的证据证明，董楠楠确实未按照约定交接部分家具，已构成违约，一审法院酌定家具为5万元不符合合同约定的情况。被上诉人董楠楠辩称：同意一审法院判决，不同意上诉人许黎日韦的上诉请求及理由。1.我方的确存在未按合同约定期间迁出户口的情况，但时间很短。我方申请核减违约金，违约金不是以合同约定，是以实际造成的损失为标准，我方认为本案中许黎日韦没有什么损失，无法开具居住证明不是事实，有房产证就可以开居住证明；2.对于许黎日韦第二点理由，双方有补充协议，许黎日韦另行给付我方10万的情况与本案无关；3.我方认为有未按照合同约定交付家具、家电的情况，但是只有5件，一组沙发交付的不对，少交一张床和两个床头柜、一个电视柜、一个四屉柜。许黎日韦向一审法院起诉请求：1.要求董楠楠支付未按照合同约定将户口迁出的违约金20万元；2.要求董楠楠赔偿未交付房屋附属设施设备等损失20万元；3.要求董楠楠支付迟延履行合同的违约金145350元；4.要求董楠楠赔偿许黎日韦自2017年4月20日至2017年6月20日的物业费损失2964元。一审法院认定事实：2016年10月15日，许黎日韦、董楠楠签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定许黎日韦购买坐落于北京市朝阳区四季星河中街×房屋，成交价格为1938万元，该价格包含房屋家具、家电、装修及附属配套设施、搬迁费、综合补偿款等作价982万元。合同第五条第一款约定2017年2月28日前双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，第二款约定出售人应当在该房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出售方自身原因未能如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币贰拾万元整。合同第六条约定出售方应当在办理完权属转移登记手续后60日内将该房屋交付给买受方，该房屋交付时，出售方与买受方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接相关物品。合同第七条约定出售方应当保证已如实陈述房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受方，出售方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及装饰装修保持良好的状况。合同第八条第一款约定双方签订本合同后，买卖双方应当按照合同约定期限履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期一日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。合同后附家具物品清单（以下简称物品清单）一份，记载：“双人床2个，四屉柜1个，电视柜2个，床头柜4个，洗衣机1台，沙发（1+2+4）1一组，茶几1个，餐桌1个，餐椅6把，电视1台”。许黎日韦提交的清单中写有“家具以拍照片为准”，但在董楠楠提交的清单中未有该行文字。许黎日韦称文字系中介人员于董楠楠在场时添加，对此，董楠楠不认可。2017年3月13日，许黎日韦、董楠楠签订《补充协议》一份，约定过户时间变更为2017年3月15日前，出售方于2017年4月20日前将房屋（详见原买卖合同中房屋及物品清单）交于买受方。合同签订后，许黎日韦按照合同约定履行了付款义务，2017年4月20日，许黎日韦与董楠楠母亲办理房屋交接时，发现董楠楠未按照清单内容交接家具家电，缺少双人床1张、床头柜2个、四屉柜1个、电视柜1个，另外，双方约定交接的沙发是客厅内1+2+4的一组沙发，但董楠楠实际交接的是书房1+2+3的那一组，茶几和电视也不是当初约定的那一个。为此，许黎日韦提交2016年10月15日拍摄的照片、经公证的2017年4月20日交接过程的录音和照片。2017年4月20日拍摄的照片中有当日形成的《房屋交割清单》（以下简称交割单）一份，仅有许黎日韦和经办人的签字，业主方未有签字，上面记载明物品有：“钥匙大门2，门禁卡1，电视（TCL）1，电视柜1，餐桌1，餐椅6，洗衣机1，双人床1，床头柜2，床垫1，冰箱双开门1，消毒柜1，烤箱1，微波炉1”。许黎日韦亦指出对照2016年10月15日及2017年4月20日现场的照片可以发现，客厅原来有一组“1+2+4”的沙发，配有一个茶几，而实际交接的是一组“1+2+3”的沙发，茶几也不是原来的茶几。董楠楠对公证书照片及录音的真实性认可，但认为许黎日韦所称2016年10月15日拍摄的照片实际拍摄日期并不是当天，并且房屋内原有的家具很多，而物品清单上的家具不是特定的，董楠楠有权决定留哪一个给许黎日韦，交割单上的内容和照片是不相符合的，且董楠楠未进行确认，以公证书证明董楠楠未交付家具是不恰当的。许黎日韦称自己主张的家具价值是根据房屋价值及生活经验估算的。董楠楠称家具是2009年之后购买的，不清楚实际价值。此外，许黎日韦提交平房派出所2017年6月9日出具的崔某户籍信息，显示其户籍地址为涉案房屋地址，以证明董楠楠未按合同约定将户口迁出。许黎日韦指出，因崔某的户口存在，许黎日韦无法落户，导致许黎日韦无法取得物业开具的居住证明，影响其注册公司，带来了较大损失。董楠楠对户籍信息的真实性认可，称崔某系董楠楠上一手卖家，董楠楠从不知道其户口在涉案房屋内，不构成违约，现已联系崔某迁出了户口。董楠楠提交平房派出所2017年11月7日出具的崔某户籍信息，显示该人户口已落户他处。同时，董楠楠否认许黎日韦对于损失的主张，认为违约金约定过高。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，许黎日韦与董楠楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》合法有效，许黎日韦、董楠楠均应依约履行。董楠楠未按期将涉案房屋内户口迁出属于迟延履行合同义务的违约行为，应当承担相应的违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。综合董楠楠的过错程度、户口已经迁出的实际情况以及许黎日韦因此所受损失等因素，法院认为约定的违约金过高，依法调整为1万元。就房屋附属设施设备损失一节，董楠楠本人虽然没有参与房屋交接，但其在庭审中对其母亲代表董楠楠办理交接表示认可，许黎日韦方亦不持异议，法院认定双方已于2017年4月20日办理完房屋的交接手续。许黎日韦提交的证据足以证明董楠楠未按约定交接沙发，且未交接双人床1个、床头柜2个、四屉柜1个、电视柜1个，董楠楠已构成违约，应赔偿许黎日韦因此造成的损失。损失数额法院予以酌定。许黎日韦主张实际交接的茶几和电视不是当初约定的，法院认为董楠楠手中的物品清单未有“家具以拍照片为准”的字样，亦没有附有照片作为附件，法院难以采信双方曾约定清单中的家具以照片为准，故对许黎日韦的主张不予采纳。双方已于2017年4月20日办理完交接手续，物业费也已结清，许黎日韦要求董楠楠赔偿2017年4月20日至2017年6月20日的物业费损失显无依据，法院不予支持。许黎日韦针对逾期过户及未按约交付房屋附属设施主张迟延履行违约金属于重复的请求，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、董楠楠于判决生效后七日内支付许黎日韦逾期迁户违约金一万元；二、董楠楠于判决生效后七日内支付许黎日韦房屋附属设施设备损失五万元；三、驳回许黎日韦其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院审理查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，许黎日韦与董楠楠之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》均不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意愿表示，应属合法有效。根据二审期间双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院酌定的逾期迁户违约金以及房屋附属设施设备损失数额是否适当。本院具体分析如下：违约金一般以赔偿非违约方的损失为主要功能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。本案中，关于董楠楠逾期迁户违约一节，许黎日韦未提供证据予以证明因董楠楠该违约行为给其造成的实际损失，且已于房屋过户后数月内将户口迁出，董楠楠虽未严格依约履行义务，但与恶意隐瞒和根本违约应有所区别。一审法院结合上述事实及双方当事人举证情况，酌情认定逾期迁户违约金一万元，符合本案事实，本院不持异议。许黎日韦虽主张因董楠楠逾期迁户影响其注册公司、子女入学等并因此承受巨大损失，但均未提供证据予以证明或就已实际发生损失数额提供合理解释，故本院对许黎日韦该项上诉请求不予支持；关于董楠楠违约造成房屋附属设施设备损失一节，双方当事人虽在家具清单上签字，但并未进一步确认双方一致认可的照片，未进一步约定家具、家电的品牌、材质、新旧程度及相关特征指标，也未约定家具、家电对应的具体财产实际价格，还未约定房屋交接包括吊灯的交接。综上，一审法院结合双方当事人实际交接家具、家电与物品清单记载的出入情况，兼顾家具、家电已使用年限及折旧情况，酌情认定董楠楠违约行为给许黎日韦造成的房屋附属设施设备损失为五万元，该认定于法有据，并无不当，本院予以确认。许黎日韦虽对此不予认可，但未提供证据予以证明其对损失的价值估算基础，故本院对其该项上诉请求亦不予支持。另许黎日韦主张因向董楠楠支付10万元补偿款和给董楠楠一个月搬家期，则董楠楠亦应按许黎日韦主张的给付其违约金及附属设施设备损失、部分物业费的意见，因该支付和给予搬家期的行为与本案没有直接关联性，故本院对该项意见，不予采信。综上所述，上诉人许黎日韦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9284元，由上诉人许黎日韦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 周熙娜审 判 员 付 辉二〇一八年五月十五日法官助理 云 凝法官助理 樊思迪书 记 员 李星月