福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终5774号上诉人（原审原告）：陈银姐，女，1973年3月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英华，福建自立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：厦门市港中房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道2号厦门第一广场28层08A。法定代表人：陈铁铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱玲玲，福建联合信实律师事务所律师。上诉人陈银姐与上诉人厦门市港中房地产开发有限公司(以下简称港中公司)商品房预售合同纠纷一案，均不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初10944号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈银姐上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、港中公司对于选址的变更存有过错，配电房未能通过电业局的审核导致的工期延误不构成合理顺延的理由。1.规划许可证在申办时只对总平图进行审核，不会对配电房的选址是否符合规范予以审核，送审部门中并不包括电业局，开发商首次申请遭到拒绝，这是在工期范围内的事，开发商没有预见到的风险不能由业主承担。根据规划许可证的办理流程，开发商应报请电业局进行规划。2.港中公司在2005年进行规划设计时并未征询过电业局，而且在2005年至2013年10月之前，从未向电业局进行过用电申请，所以根本不存在电业局原因导致变更配电房选址的说法。3.按照惯例，楼盘的规划许可并不包含自来水接口、煤气接口、用电接口审批，水、电、煤均需要另行向水务、电业、煤气公司申办，相应的审批权限由各自部门管辖。而配电房的选址及建设是由电业局管辖，规划局对施工的许可并不必然导致配电房的选址及建设经过了电业局的批准。相反，配电房的建设方案需另行提交设计并由有资质的建设单位进行施工，且审批通过的方案有效期为一年，超期需另行审批，港中公司作为开发商知道或应当知道此惯例。而港中公司所确定的交房时间2014年3月31日是充分考虑了配电房的选址和建设工期的。4.一审庭审中，港中公司也声称“如果在2013年3月就申请配电房的建设，那么就不会存在不获批的情形”，即表明：1）供电条件不是以主体竣工为前提；2）如果港中公司及时进行申请配电房的建设，将不会导致工程延误。这与一审法院认定的“在案亦无证据证明港中公司怠于履行合同义务”相悖。讼争项目，港中公司从未向电业局申请过，直到2013年10月20日才首次向电业局申请，经过电业局现场勘查，配电房的选址不符合要求，才导致了需要规划变更。港中公司始终无法提供厦门市电业局要求变更的书面文件，仅仅是首次申请的告知书，并不是变更的文件，应当承担举证不能的不利后果。5.港中公司提交的上诉状第二页，再次证明港中公司是知晓用电方案需要经过电业局的审批，需要征得电业局的认可后再进行规划的审批，等规划批准后再向电业局申请供电方案施工设计。如果港中公司提早申请，按照实际流程，即便规划变更，也足够在2014年3月31日之前完成工程建设。所以正是由于港中公司怠于履行合同义务才导致工程延期，此种延期不可归责于政府原因。二、本案中并不存在“为了配合政府的法规实施或者政府行为、通知、命令”的情况。厦门电业局系福建省电力有限公司所属厦门分公司，大型国有企业，其单位性质并非属于政府部门，而是有限责任公司，其发出的告知书，并不属于“政府行为、通知、命令”的范畴，一审法院事实认定错误。港中公司辩称，其延期交房之理由完全符合合同约定的不可抗力及交付期限合理顺延的情形，故其不应承担逾期交房的违约责任，陈银姐要求向其支付逾期交房违约金缺乏事实及法律依据，依法应当驳回。理由如下：一、变、配电室选址变更系政府部门重大强制性变化导致，符合合同约定的“为配合政府行为、通知、命令而导致的工程延误”的情形。2013年10月20日，在距离合同约定的交房日期还有6个月时，港中公司已完成了含变、配电室在内的所有土建工程，并通过相关部门的验收。后港中公司立即向供电部门提出了变、配电供电施工的申请，申请安装供电设备及永久供电，但因供电政策的重大调整，供电部门于2013年10月25日向港中公司发出了《住宅建设项目选址告知书》，强制性要求港中公司调整配电室工程选址，由原已规划批准的地下一层改至地上一层，相应建设标准和输入及输出用电方案也应做重大调整。可见，变、配电室选址变更系政府部门重大强制性变化导致，显然符合合同约定的“为配合政府行为、通知、命令而导致的工程延误”的情形。二、港中公司对变、配电室选址变更一事不存在任何过错及违约行为。（1）变、配电室原选址定在地下室系符合规范要求。早在2005年，港中公司就该项目方案进行报批时就已完成了变、配电室的选址及设计，该选址及设计不仅符合当时相关的法律法规，也获得了规划部门以及施工图审查部门的认可。港中公司关于原先变、配电室的选址及设计系完全符合相关规定且通过规划部门等政府相关主管部门的审批，与案涉项目同期的其他项目（如七星公馆、宝嘉誉峰、半山御景）关于变、配电室的选址亦设计在地下一层，也都通过了供电部门的审批。（2）变、配电室的土建工程早已完成。变、配电室的土建工程与设备安装分别是两个不同的阶段进行。变、配电室的选址与整个项目的规划是同步进行的，变、配电室的土建工程施工与整个项目土建工程施工也是同步进行的，且在此之前，须将规划报相关部门批准，取得含变、配电室选址在内的《建设工程规划许可证》后方可施工。2013年10月，项目主体竣工，变、配电室及相关分户表、预埋管线等均已完成并通过验收。（3）港中公司在进行供电方案报批的时间上并无任何过错或违约情形。2013年10月20日，港中公司在项目竣工后立即向供电部门申请供电方案。实践中应在主体竣工后才向供电部门申请供电方案，若港中公司在项目主体未完工，变、配电室土建工程也未完工的情况下向供电部门提出申请，显然会因不具备相应的申请条件而被驳回。港中公司在完成了含变、配电室在内的所有土建工程并获得相关部门的验收通过后立即向供电部门提出供电方案申请，结合商品房买卖合同约定的交房时间及供电方案有效期一年来倒推，港中公司在向供电部门报批永久用电的申请时间上并无任何懈怠、拖延等任何过错或违约情形。（4）港中公司在变、配电室选址因政策原因发生变化后，牺牲了其自身商业利益并积极办理相关手续，并无拖延时间。三、因变、配电室选址变更迫使原本可如期交付的时间后延，港中公司可据实顺延的天数为208天。港中公司对逾期交房无任何过错，为保全业主之利益已竭尽全力，于法于理都不应当要求其承担违约责任。港中公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回陈银姐一审全部诉讼请求。事实和理由：一、导致案涉项目逾期办证的具体原因是政府规划道路调整。2010年3月10日，厦门市规划局发出《关于要求“丽晶花园”建设项目暂停施工的函》（厦规函【2010】89号），强制要求港中公司暂缓施工，之后政府就地块调整发出《关于“丽晶花园”项目用地调整相关事宜的函》（厦规函【2010】351号）。2012年元月，政府与港中公司就净地置换等有关问题签订协议，政府承诺负责相应地块内的拆迁工作。前述政府规划道路调整正是导致案涉项目逾期办证的主要原因。二、港中公司对案涉项目未能及时拆迁完毕不存在任何过错，且无法预见。1.案涉项目红线范围内未及时拆迁的用地之拆迁义务主体不是港中公司，而是厦门市思明区人民政府。2.港中公司对于思明区人民政府无法及时完成拆迁工作根本无法预期。导致案涉项目未能如期办证的民宅早在2011年就被划入规划建设中的蔡岭路用地范围，由思明区人民政府负责拆迁。2014年10月份，该规划道路上由港中公司负责的被拆迁户均已拆除，特别是紧邻规划道路的影响办证的被拆迁户周边的住户也都全部拆迁完成。港中公司负责的拆迁工作顺利完成，根本无法预见由思明区人民政府负责拆迁的工作会至今都无法完成。三、本案逾期办证的情形不符合合同约定的“出卖人的原因”。本案中逾期办证是由于政府规划变更的原因造成的，属于政府规划方面的不可抗力因素，不能归责于出卖人，也不是因第三人原因而归责于出卖人的情形。四、对于非因港中公司原因导致的逾期办证，港中公司仍是尽心尽力积极处理，为全体业主争取到提前办证的权利。导致案涉项目未能如期办证的民宅绝大部分主体位于蔡岭路上，而蔡岭路的拆迁主体是思明区人民政府，而政府出于相关拆迁政策的统一，亦不允许港中公司单独同该民宅的被拆迁户达成相关协议。港中公司一直尽力与政府沟通产权证的办理事宜，若非港中公司的积极处理，依据法律规定和正常办证流程，因前述民宅至今尚未拆除，案涉项目的宗地红线仍未完整，全体业主至今都无法办理产权证。综上，逾期办证系因政府规划道路变更、未及时完成拆迁工作等原因致使案涉项目宗地红线一直无法确定进而导致无法完成房产面积测绘等办证所需条件，港中公司对此并不存在任何过错。港中公司为保障全体业主的权益，已积极与政府各部门进行沟通、促成国土局特事特办，最终实现先期办理产权证。陈银姐辩称，规划道路的调整发生在合同签订之前，道路的调整和拆迁已经发生，港中公司作为开发商应当可以预见风险，其在合同中的承诺是开发商应当自行承担的风险，不属于不可抗力。对于拆迁主体的问题，拆迁人是港中公司，各项报告中也可以看出是港中公司委托政府进行拆迁，如果港中公司认为是思明区人民政府未完成拆迁，其应当向思明区人民政府主张权利。事实上该区域内39平方米的房屋至今未进行拆迁，但整个小区仍可以办理产权证，印证港中公司是有能力办理产权证的，只是怠于办理，故应当承担违约责任。陈银姐向一审法院起诉请求判决：1.港中公司向陈银姐支付逾期交房违约金3259元，并按每日万分之二点一的标准支付逾期付款罚息，自2014年10月12日始至港中公司实际支付之日止；2.港中公司向陈银姐支付逾期办证违约金1310元，并按每日万分之二点一的标准支付逾期付款罚息，自2015年5月16日始至港中公司实际支付之日止。一审法院认定事实：2012年12月7日，陈银姐与港中公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定陈银姐向港中公司购买位于思明区前埔会展中心西北侧的“丽晶花园”一期-1层366号车位，该房屋系预售商品房，总价款为280000元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.如出卖人提前完成前述三项条件，出卖人有权提前通知买受人交房，买受人应按出卖人书面通知上时间办理交房手续，否则视为买受人逾期收楼。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人总房款0.5‰违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；2.详见附件六补充协议的第三节。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.6（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在交房日起第8日开始缴付物业管理费和公维金，交房日以出卖人发出通知为准。合同第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。上述《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条约定：主合同及补充协议中规定的不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然因素和社会因素。为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致的工程延误；10MM以上大雨、5级以上大风等气候原因影响施工（以气象部门出具的证明为准）。经相关规划部门同意的设计规划变更工程可据实顺延。合同补充协议第十二条约定：交房通知由出卖人用邮件的形式发出，在《厦门日报》刊登交房通知是出卖人通知交房的辅助方式，在买受人未能及时收到交房通知邮件的情况下，交房通知自登报之日起三日内即视为送达。上述《商品房买卖合同》及其附件签订后，陈银姐依约支付了约定购房款280000元。2012年4月13日，“丽晶花园”一期项目取得《商品房预售许可证》。“丽晶花园”一期项目分别于2013年10月及2014年8月26日通过竣工验收及消防验收。2014年10月11日，“丽晶花园”一期项目通过建设工程竣工验收备案。2014年9月10日，港中公司向陈银姐邮寄交房通知，通知陈银姐于2014年9月22日至2014年9月30日办理交房手续，并于2014年9月12日在《厦门日报》刊登了“丽晶花园”一期项目的交房通知，通知业主于2014年9月22日起办理交房手续。陈银姐于2014年10月22日实际接收讼争房屋。2015年4月16日，港中公司向厦门市国土资源与房产管理局提交了办理该项目的房屋所有权初始预登记的相关资料。2015年5月15日，港中公司向陈银姐发出《办理产权通知》，通知陈银姐于2015年6月30日前携带业主本人（含共有人）身份证、户口本、购房合同、备案证明等有效文件的原件和复印件及应缴纳的费用到厦门第一广场28F办理相关手续。另查明如下与“丽晶花园”一期项目开闭所、变配电室选址相关的事实：“丽晶花园”一期项目于2005年6月15日取得的建设工程规划许可证核准的地下室建筑功能部分为：停车库及设备用房。该规划设计亦分别于2005年7月12日、2005年7月26日通过消防审核及施工图审核。2011年10月12日，厦门市规划局作出《厦门市规划局关于同意丽晶花园一期项目地下室施工图局部调整的批复》，批复同意含“丽晶花园一期地下一层平面风机房、变配电室调整”等在内的事项。港中公司依据上述规划许可将开闭所、变配电室等设备设置在地下一层并施工完毕。2013年10月20日，港中公司于“丽晶花园”一期项目竣工后向厦门电业局提交永久用电申请。厦门电业局于2013年10月25日向港中公司发出《住宅建设项目选址告知书》，明确开关站、开闭所及一级负荷配电室均应设在地面首层；二、三级负荷配电室一般也应设在地面首层，严禁设置在半地下室。2013年12月，港中公司委托北京中外建建筑选址有限公司变更配电室位置选址出具相应图纸。2013年12月18日，厦门电业局就港中公司提交的新建住宅小区供电方案作出答复书，批准港中公司的永久用电申请，供电方案有效期为一年。同月10日，港中公司还向讼争项目业主发送短信，告知变、配电室位置选址变更，并于同日登报公告、在丽晶花园小区售楼处张贴选址变更公示公告，公示至2014年1月6日。2014年1月21日，国网福建省电力有限公司厦门供电公司审核通过港中公司提交的受电工程图纸，2014年1月27日，港中公司向北京中外建建筑选址有限公司发出设计联系单，告知变更后的配电室内位置已经通过厦门供电公司审核，请北京中外建建筑选址有限公司抓紧安排完成相关设计变更工作以便港中公司向规划部门申报变更。2014年3月12日，厦门市规划局受理港中公司提出的“丽晶花园”一期项目开闭所、配电室位置调整的申请，并于2014年5月21日作出准予规划许可变更决定书，同意项目局部设计变更：一、地下一层（1-32）轴~（1-45）轴之间原变配电室改作停车，变更后项目总停车位数调整为467个（其中含微型车位30个、子母车位33个）；二、A#楼、D#楼西侧的一层原商业局部改作配电室，B#楼南侧的一层商业局部改作开闭所；上述变更具体详见核准附图。还查明如下与“丽晶花园”一期项目权属登记办理相关的事实：港中公司于2004年取得前埔会展中心西北侧的国有土地A1=61228.369平方米作为兴建丽晶花园项目的建设用地。进场施工后，厦门市规划局于2010年3月10日向港中公司发出《厦门市规划局关于要求“丽晶花园”建设项目暂停施工的函》，载明因与规划产生矛盾，港中公司原批准的总平方案须作适度调整，要求港中公司暂缓施工。2010年9月16日，厦门市规划局发出《厦门市规划局关于“丽晶花园”项目用地调整相关事宜的函》，原则同意调整“丽晶花园”及基督东部教堂项目用地，即将基督教东部教堂用地调整至古城北路以东、国家发改委对外开放咨询中心厦门综合服务楼用地以北地块；按等面积置换的原则将原批的基督教东部教堂用地调整为丽晶花园的补偿用地。2012年1月13日，港中公司与厦门市国土资源与房产管理局、思明区人民政府达成“丽晶花园项目用地”调整备忘，载明由于古城北路需要穿越丽晶花园用地，需收回丽晶花园6750.574平方米作为城市道路用地及边角地。同意丽晶花园项目用地调整以后以古城北路为界，分两期办理项目《建设用地规划许可证》，古城北路以西为一期建设用地，古城北路以东为二期建设用地。同年2月8日，厦门市人民政府作出《厦门市人民政府关于调整“丽晶花园一期”项目建设用地的批复》（厦府地[2012]35号），载明因古城北路需要穿越厦府[2004]地144号、厦府[2006]141号批准出让给港中公司的“丽晶花园”项目建设用地，经研究，同意对厦府[2004]地144号、厦府[2006]141号批准的“丽晶花园”项目建设用地进行调整。调整后，“丽晶花园”分为两期，古城北路以西为一期，古城北路以东为二期，“丽晶花园一期”项目用地面积A1=40955.814平方米，土地用途为城镇住宅用地（住宅），项目性质为商品房，地上建筑面积66492.5平方米。土地使用年限为2005年3月28日至2075年3月28日止。调整后的用地红线及四至坐标详见附图。A2=5793.902平方米港中公司负责征地拆迁后交由市政部门作为城市道路。“丽晶花园二期”用地另行处理。用地调整后，位于讼争项目北侧市政道蔡岭路（县黄路—环岛干道）范围内一被拆迁房屋（岭兜南片区45号）部分建筑物（屋角7平方米及其私建围墙32平方米共计39平方米）处于“丽晶花园一期”红线内，致使“丽晶花园一期”项目宗地红线暂尚未完整。因厦门市思明区人民政府未能拆除含占用“丽晶花园”一期宗地红线的岭兜南片区45号在内的建筑物，港中公司分别于2012年8月17日、2014年1月22日、2014年6月12日、2014年10月16日向厦门市思明区人民政府书面请求推进“丽晶花园”项目北侧蔡岭路的拆迁建设工作，并在2014年6月12日及2014年10月16日的函件中提及岭兜南片区45号房屋有约39平方米附属庭院位于丽晶花园一期红线范围内，目前该户尚未能落实拆迁，影响了“丽晶花园一期”高层住宅的竣工验收、低多层住宅预售许可证的办理及整个项目分户产权的办理。2014年10月21日，厦门市规划局向港中公司复函，表示对港中公司按厦府地[2012]35号建设用地批文向相关主管部门申办一期高层住宅房屋权籍登记手续无异议。同年12月4日，厦门市思明区人民政府致函厦门市国土房产局，表示港中公司申请将影响“丽晶花园”办理分户产权证的未拆除房屋部分，纳入“蔡岭路”的拆迁范围一并拆除，并承诺相关费用由其自行承担。市规划局对港中公司申报“丽晶花园一期”高层部分的房屋权籍登记手续没有异议。鉴于此，思明区同意在“蔡岭路”实施拆迁过程中将影响“丽晶花园一期”宗地红线完整性的未拆迁部分一并实施拆迁，并请厦门市国土房产局支持先按“丽晶花园一期”土地证的宗地面积40916.7平方米予以办理“丽晶花园一期”高层部分的分户产权证，待思明区完成上述被拆迁民房的整体拆除后，再根据该项目的完整宗地40955.814平方米由港中公司申请办理换证。2014年12月8日，厦门市国土资源与房产管理局向市测绘与基础地理信息中心、市房地产交易权籍登记中心发出《关于“丽晶花园”项目一期高层部分办理项目产权及分户产权登记办证问题的工作联系函》，载明如下内容：“丽晶花园”一期项目因宗地东北角一幢岭兜社区民宅39平方米尚未拆除影响房产办证，该项目用地2012年申办土地使用权证时因此民宅39平方米尚未拆除，据港中公司书面申请和承诺，经局领导批示，先行给予局部分割，故宗地退让该幢未拆除民宅，按实测宗地面积40916.7平方米登记并核发厦国土房证第地00011443号土地证（比批准的建设用地面积40955.814平方米减少39.114平方米）。一审法院认为，双方当事人有争议的事实：一、本案中是否存在可延期交房之情形；二、本案中是否系因港中公司原因导致逾期办证。一、关于本案中是否存在可延期交房之情形。港中公司主张，因天气因素可据实延期88天交房，并提供2012年4月至2014年6月期间的气象资料及相应施工日志，拟证明因10MM以上大雨、5级以上大风等天气原因讼争商品房的交付期限可延期70天。因厦门电业局的指令性文件直接导致港中公司已施工完成的变、配电室选址必须变更，致使工程被迫延后。港中公司还提供《国网厦门供电公司10KV及以上高压新装（永久用电）业务办事指南》，载明如下内容：供电申请受理后，客户经理将组织勘查人员到现场查看供电条件。港中公司据此认为只有在讼争项目的变、配电室土建工程完工后才具备用电申请条件。港中公司用电申请并不存在延误，对于变、配电室选址的变更不存在过错及违约行为，因此2013年10月25日至2014年5月21日期间的208天应当予以扣减，港中公司可延期交房。陈银姐认为，对于港中公司主张的有70天存在10MM以上大雨、5级以上大风等气象因素的事实无异议，但港中公司主张的部分天数监理日志并未记载停工，表明气象因素并未影响施工。此外，港中公司在另案审理中自认因天气原因导致影响施工情形，也并不必然导致工期延误，因此，该部分天数亦不应予以扣除。关于变、配电室选址的变更，港中公司在2013年10月25日才向电业局首次申请配电房的建设，其在未经厦门电业局批准的前提下，就已经进行配电室的施工，港中公司盲目自信配电室如果按照规划文件建设电业局必然会同意，存在过错。港中公司提供的《国网厦门供电公司10KV及以上高压新装（永久用电）业务办事指南》中并未要求需待变、配电室土建工程完工后才具备用电申请条件，港中公司怠于申请所导致的逾期应当承担责任。此外，变、配电室的选址要求早在2006年就已经有相应的标准出台，合同中约定的是2014年3月31日交房，港中公司应当预见在两年的时间里，能将工程建设完毕，将符合合同约定的房子交付给业主，其中就包括配电房的建设。港中公司配合电业局的告知书并不必然导致工期延误。另，根据施工日志记载，港中公司在规划审批通过前就已经进行了施工。因此，即便存在规划变更也不必然导致工期延误。一审法院分析认为，根据《商品房买卖合同》第八条及附件六合同补充协议第九条的约定，如发生不可抗力或为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致的工程延误、发生10MM以上大雨及5级以上大风等气候原因影响施工、经相关规划部门同意的设计规划变更工程的，港中公司有权顺延交房期限。港中公司所提供的施工日志与监理日志内容并不完全一致，应以监理日志的内容为准。根据在案气象资料及监理日志，认定讼争合同签订后、约定交房日期前，因天气因素（10MM以上大雨及5级以上大风）可延期交房的具体日期如下：2012年12月30日、2013年5月16日、2013年6月11日至12日、2013年6月24日至25日、2013年7月2日、2013年7月13日至14日、2013年7月18日至19日、2013年8月2日、2013年8月14至15日、2013年8月24日、2013年8月30日至31日、2013年9月22日、2013年11月3日、2013年12月15日至17日、2014年2月26日、2014年3月11日。约定交房日期后，如依约顺延后的交房日在下列日期之后，下列日期亦可顺延：2014年4月7日、2014年4月26日、2014年5月1日、2014年5月5日、2014年5月7日、2014年5月9日、2014年5月11日至12日、2014年5月15日、2014年5月18日、2014年5月21日、2014年5月23日、2014年5月28日、2014年5月31日、2014年6月3日、2014年6月6日、2014年6月16日至17日、2014年6月19日、2014年6月24日。陈银姐以另案港中公司的陈述主张该符合合同约定可延期的部分天数不应扣减缺乏依据。关于开闭所、变配电室选址设计变更问题。陈银姐并未举证证明在港中公司对开闭所、变配电室设计及施工前已有法律法规的强制性规定规范开闭所、变配电室的选址，港中公司依规划许可将开闭所、变配电室设置于地下一层并实际施工并未违反相关法律法规规定。2013年10月25日厦门电业局向港中公司发出《住宅建设项目选址告知书》要求港中公司调整配电室工程选址，港中公司对于上述选址的变更并无过错，因此，上述告知书属于合同约定的“为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令”造成工期延误可予以延期的情形。港中公司在2013年10月向供电部门提出变、配电供电施工的申请，并非发生于迟延履行后，在案亦无证据证明港中公司怠于履行合同义务。因此，港中公司根据厦门电业局要求调整变、配电室选址而重新设计规划、向业主公示以及履行审核报批程序的期间可依约予以顺延。“丽晶花园”一期项目于2014年5月21日取得厦门市规划局的准予规划许可变更，港中公司主张2013年10月25日至2014年5月21日期间可顺延交房符合合同约定。综上，认定本案中存在可据实延期交房天数为236天（扣除重复情形）。二、关于本案中是否系因港中公司原因导致逾期办证。港中公司主张，“丽晶花园”一期项目系因政府规划原因导致项目用地调整，并进而导致未能及时拆除的39㎡的建筑落到一期红线范围内，从而影响办证。此外，港中公司并非该39㎡建筑的拆除主体，对于该建筑未能及时拆除不存在任何过错，对于不能及时拆除的结果亦不能预见，且港中公司亦采取积极措施推动产权证办理。据此，本案中逾期办证是由于政府规划变更的原因造成的，属于政府规划方面的不可抗力因素，不能归责于作为出卖人的港中公司。陈银姐认为，本案中逾期办证系因港中公司原因所导致，港中公司应承担逾期办证的违约责任。港中公司主张的上述事项均发生在港中公司与买受人签订商品房买卖合同之前，港中公司对此情况有充分预见，其主张可免除逾期办证责任缺乏依据。一审法院分析认为，港中公司主张逾期办证的原因属于政府规划方面的不可抗力因素、非属商品房买卖合同第十四条约定的“因出卖人原因”不能成立。首先，因政府规划原因导致“丽晶花园”一期项目用地调整发生于2010年，港中公司已于2012年2月之前与政府相关部门达成备忘并调整了“丽晶花园一期”项目建设用地。政府规划调整与造成讼争项目产权证无法办理的直接原因即39㎡的建筑未能及时拆除缺乏必然联系。其次，“丽晶花园”一期项目在2012年申办土地使用权证时，已因该未拆除的39㎡建筑影响了土地使用权证的办理，后系因港中公司的书面申请和承诺，先行给予局部分割，按实测宗地面积登记并核发土地使用权证，故港中公司早已知晓该部分建筑未拆除将影响权属办理。再次，港中公司在知晓上述建筑尚未拆除的情况下仍与陈银姐签订了讼争合同并约定了产权证办理期限，即便因案外人未能拆除上述39㎡建筑导致无法办证，该因素亦不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力等可免责情形。综上，港中公司所主张的导致逾期办证的原因早在讼争合同签订前已经存在，港中公司对此有充分的认识，现其抗辩该因素属于不可抗力、无法预见，不能成立，港中公司应依法承担逾期办证的相关违约责任。一审法院认为，陈银姐与港中公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。（一）关于逾期交房违约金。根据讼争合同约定，港中公司应于2014年3月31日前交房，其于2014年9月10日通知陈银姐自2014年9月22日至9月30日期间办理交房手续，讼争商品房所在项目于上述通知交房日期前已通过工程竣工验收及消防验收，陈银姐未在通知指定期限内接收房屋，依据《商品房买卖合同》第十一条之约定，2014年9月30日即视为交付之日。陈银姐主张以讼争房屋通过验收备案时间作为交房时间缺乏依据。港中公司可延期天数为236天，港中公司于2014年9月30日交付讼争房屋并不存在逾期交房之情形，陈银姐主张逾期违约金不符合合同约定，不予支持。（二）关于逾期办证违约金。根据讼争合同第十四条之约定，逾期办证违约金应自合同约定的房屋权属证书办理期限届满次日起算。讼争商品房2014年9月30日视为交付，现因港中公司原因导致陈银姐不能在2014年12月29日前取得房屋权属证书，港中公司应自逾期之日起每日按已付款的0.003%支付逾期办证违约金，逾期违约金应计算至2015年5月15日港中公司向陈银姐发出《办理产权通知》之日，故港中公司逾期办证天数应认定为137天（自2014年12月30日起至2015年5月15日止），逾期办证违约金应以陈银姐已付购房款为计算基数，认定为1150.8元（280000元×0.003%×137天）。陈银姐与港中公司并未就前述违约金的支付时间及罚息进行约定，故陈银姐要求港中公司支付逾期付款罚息，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、港中公司于判决生效之日起十日内向陈银姐支付逾期办证违约金1150.8元；二、驳回陈银姐的其他诉讼请求。本院二审期间，对一审认定的事实，陈银姐提出如下异议：1.2011年10月12日厦门市规划局作出局部调整批复的前提是由港中公司自行承担责任；2.陈银姐在一审已提供四个变配电房的选址规范，2004年至2013年，规范标准都是一致的，并无变化，不存在配合法律规范的事实；3.一审遗漏查明厦门市电业局不是政府部门；港中公司提出如下异议：一审遗漏查明思明区人民政府才是39平方米的拆迁主体，由于拆迁条件未成熟至今未完成拆迁，造成本案讼争房屋所在项目宗地红线图迟迟无法确定，房产测绘工作无法进行，从而导致房产证不能如期办理，系政府的拆迁问题导致港中公司逾期办理产权证。除上述异议外，双方当事人对一审认定的其余事实均无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。二审中，港中公司确认：如其请求免予承担逾期办证违约责任的上诉主张不能成立，对一审确定的逾期办证违约金计算标准无异议。二审中，陈银姐提交《丽晶花园一期高层住宅部分一层平面竣工图》和《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，拟证明竣工图标注时间为2013年6月6日，竣工图已显示配电室位于地上一层，港中公司主张2013年10月25日后才改设至地上一层与竣工图明显不符，配电室变更至地上一层系港中公司的自主行为，不是政府行为所致，港中公司未及时申请报批，对逾期交房存在严重过错；工程项目验收时间为2013年12月31日，并非港中公司主张的2013年10月20日，其主张的配电室选址变更及后续改建行为亦与工程项目验收时间相互矛盾。港中公司质证认为：对竣工图和验收记录的真实性予以确认，2013年10月是竣工预验收，施工单位系在2013年10月以前就开始准备竣工验收资料，当时竣工资料填写的日期是2013年6月6日，后来由于配电室选址变更导致规划变更，2014年报送档案馆的竣工图按照变更后的实际情况重新出图，但是为了与之前已经准备好的竣工资料时间保持一致，施工单位在新的图纸上还是填写2013年6月6日，档案馆归档的竣工图反映的是案涉项目最终竣工状态，而非2013年6月6日的状态，且《施工日志》、《监理日志》显示，2013年6月案涉项目还处于施工状态，不存在陈银姐主张的2013年6月6日已经建设竣工的问题；案涉项目的施工必须按照规划审批图纸进行，2005年经规划局批准的设计图配电室设计在地下一层，施工单位按照该图纸施工亦是将配电室建设在地下一层，2013年12月10日港中公司就配电室选址变更一事向案涉项目的业主们发送了短信通知，并于同日在厦门日报上进行了公示，2014年3月12日，港中公司向厦门市规划局提起规划许可变更申请，2014年5月21日厦门市规划局才作出《准予规划许可变更决定书》，施工图才将配电室从地下一层变更为地面一层，在规划变更之前的建设施工只能按此前规划核准的配电室位于地下一层的图纸进行施工，况且地面一层商业价值远高于地下一层，如非必要港中公司亦不会变更，否则不符合商业逻辑，故陈银姐所述2013年6月6日案涉项目的配电室已经在地上一层并非事实。为此，港中公司提交了施工单位出具的《关于丽晶花园一期高层竣工图编制时间的情况说明》和《厦门润江建筑工程有限公司营业执照》，并申请厦门润江建筑工程有限公司的经办人员仇惠婷到庭作证。陈银姐质证认为，对营业执照的真实性予以认可，但对情况说明及证人证言的真实性、合法性和关联性均不予认可：首先，情况说明是案外人厦门润江建筑工程有限公司单方陈述，其与港中公司有施工合同关系，存在利害关系，且厦门润江建筑工程有限公司的法定代表人洪胜利、董事庄榕同时也是港中公司的董事，港中公司法定代表人陈铁铭曾任该司董事，两家公司的股东有重合，工商备案联络人都是郑永春，说明两家公司存在紧密的关联关系；其次，业主提供的竣工图属于国家机关出具的书证，情况说明及经办人员的陈述属于证人证言，形成时间上应当以竣工图为准，情况说明和证人证言无法证明竣工图形成时间不是2013年6月6日。为此，陈银姐提供了港中公司与厦门润江建筑工程有限公司的工商档案材料证明上述主张。港中公司对工商档案材料真实性无异议，主张厦门润江建筑工程有限公司系独立法人，其出具的情况说明可作为证据。对上述证据材料，本院分析认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。《丽晶花园一期高层住宅部分一层平面竣工图》填写日期为2013年6月6日，港中公司提交了施工单位厦门润江建筑工程有限公司出具的《关于丽晶花园一期高层竣工图编制时间的情况说明》，经办人亦出庭作证，证明竣工图标注的时间与配电室设计变更时间不符。虽然施工单位与港中公司存有利害关系，但规划图纸初始设计配电室位于地下一层，厦门电业局于2013年10月25日发出《住宅建设项目选址告知书》明确配电室应设在地面首层，2013年12月设计单位就变更配电室位置选址出具相应图纸后，2013年12月18日厦门电业局对供电方案作出批复，港中公司就变更配电室选址短信告知业主并进行公示公告，2014年3月12日向规划局提出变更申请，规划局于2014年5月21日准予变更，该一系列行为证明配电室选址变更发生于2013年10月25日之后，竣工图标注2013年6月6日确与事实不符，上述证据亦与施工单位的说明、证人证言相互印证，足以证明港中公司的主张，故陈银姐关于2013年6月6日配电室即已设在地面首层的事实不能成立。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：一是港中公司能否因配电室选址变更顺延交房期限；二是港中公司应否承担逾期办证违约责任。关于港中公司能否因配电室选址变更顺延交房期限问题。双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第九条约定：“为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致的工程延误；10MM以上大雨、5级以上大风等气候原因影响施工（以气象部门出具的证明为准）。经相关规划部门同意的设计规划变更工程可据实顺延。”根据查明的事实，港中公司将配电室设置于地下一层并实际施工系取得规划部门许可，符合设计规范。双方当事人均承认配电室设计规范于2004年即已存在，至2013年均未作变更，而港中公司在“丽晶花园”一期项目竣工后于2013年10月向厦门电业局提交永久用电申请，因供电政策变化，厦门电业局向港中公司发出《住宅建设项目选址告知书》要求港中公司调整配电室选址，从地下改设在地面首层，港中公司为此重新变更设计并报规划部门审批，该情形符合合同补充协议关于“经相关规划部门同意的设计规划变更工程可据实顺延”之约定，应属可据实顺延交房期限之情形。厦门电业局作为供电主管部门，其对配电室选址的调整要求具有强制性，因此而导致的规划调整不可归责于港中公司。陈银姐主张港中公司未及时申请供电方案导致工期延误，因供电方案批复的有效期限为一年，开发商提出供电方案申请的时间并无明文规定，港中公司于商品房买卖合同约定交房期限前近六个月向供电部门提出供电方案申请，并无证据证明港中公司怠于履行申请义务，且自2014年5月21日规划部门作出准予配电室规划许可变更决定至2014年9月10日港中公司发出交房通知之日止，期间也仅用时四个月，反证港中公司于交房期限前近六个月提出供电方案申请亦属合理期限，故陈银姐关于港中公司怠于履行供电方案申请义务的主张缺乏事实依据。一审认定港中公司因配电室选址变更可合理顺延交房期正确，陈银姐的上诉主张不能成立，本院不予采纳。关于港中公司应否承担逾期办证违约责任问题。讼争项目产权无法按时办理的直接原因系用地红线范围内39平方米建筑未能及时拆除，对此双方当事人均无异议。港中公司主张该情形系因政府规划道路调整所致，拆迁主体又系政府，故其可免责。因该用地调整始于2010年，至2012年1月港中公司与政府相关部门达成调整备忘、2012年2月政府作出用地调整批复，港中公司对39平方米建筑位于讼争项目用地红线范围内即已明知，此问题已影响到港中公司2012年申办项目用地土地使用权证，该部分建筑未拆除势必影响产权办理属港中公司可预见之范围，其与陈银姐签订商品房买卖合同在用地调整之后，故该事由不能成为港中公司免于承担逾期办理产权违约责任的合法理由。鉴于港中公司对一审确定的逾期办证违约金计算标准并无异议，本院予以维持。港中公司的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，陈银姐、港中公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回陈银姐、厦门市港中房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈银姐负担38元，厦门市港中房地产开发有限公司负担12元。本判决为终审判决。审判长 曾 聆审判员 柯艳雪审判员 章 毅二〇一八年二月二十八日书记员 林加仁附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。