广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终1333号
上诉人（一审被告、反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司。住所地：广西南宁市青秀区桃源路**号信托大厦第***层。
法定代表人黄连胜，董事长。
委托代理人黄策荣，广西智森律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）黄某某，男，1980年1月5日出生，广西田阳县田州镇三雷村人，现羁押于百色市第二看守所，田东县新美点饼屋业主。
被上诉人（一审原告、反诉被告）郝某某，女，1977年11月19日出生，内蒙古包头市人，现住广西田东县，系被告黄某某的妻子。
委托代理人唐蔼涛，广西龙翔律师事务所律师。
一审被告广西富业世界资产投资开发有限公司田东分公司。住所地：广西田东县平马镇朝阳路**号尚都*栋*号。
负责人黄永春，经理。
委托代理人黄策荣，广西智森律师事务所律师
上诉人广西富业世界资产投资开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2016）桂1022民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案受理后，依法组成合议庭于2016年9月19日传唤各方当事人到庭进行调查、质证。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年9月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订商铺租赁合同，由原告（反诉被告）黄某某承租原告位于田东商都K栋5号一楼铺面。合同约定：租期为3年，即从2011年10月16日起至2014年10月15日止。合同第九条第2项约定：“乙方未按照本合同用约定的期限足额交纳水、电费、物业费等费用，······甲方有权从乙方已预付的租金及履约保证金中扣除拖欠的费用和违约金。”合同签订后，双方已实际履行了合同。被告（反诉原告）富业公司共收取了10000元商铺租赁押金（履约保证金）。2014年10月10日，原告（反诉被告）郝某某将210000元转付到被告富业田东分公司账户。2014年10月20日，被告（告）富业公司将田东商都K栋5号楼整栋转让给黄富权（案外人）。后双方因退还商铺问题引发纠纷。2015年2月4日，被告（反诉原告）富业公司派人将商铺内物品搬出门外，原告（反诉被告）郝某某报警，田东县公安局平马派出所组织原、被告进行调解，在调解过程中原告将已搬出的物品搬回商铺。被告（反诉原告）富业公司遂以原告（反诉被告）黄某某、郝某某为被告向该院提起诉讼。该院于2015年5月5日作出（2015）东民二初字第121号民事判决书，认定商铺租赁合同租赁期满后，双方存在不定期租赁合同关系，判决原告（反诉被告）黄某某、郝某某限期退还所涉商铺。判决后，双方均不服上诉。百色市中级人民法院审理后，作出（2015）百中民一终字第895号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决书现已生效。百色市中级人民法院在对该案当事人争议的关于一审查明“商铺至今仍由被告占用”事实的分析和认定认为：“由于上诉人富业公司曾收回郝某某租赁房屋产生争议（冲突），公安机关对此争议调解后，在本案中没有证据证实对租赁房屋暂�哪一方占用管理；且此后上诉人郝某某也没有在该商铺经营，在没有证据证明该事实前，不排除双方产生争议（冲突）后，双方共同保持此现状，故一审查明上述事实，是没有充分证据的。”后因210000元租金退还问题发生纠纷，原告（反诉被告）遂诉至该院，要求被告（反诉原告）退还租金210000元、押金10000元及多收取的电费17189.5元。被告（反诉原告）认为，应扣除原告（反诉被告）尚欠的电费后再退还租金，且被告（反诉原告）从未多收取原告（反诉被告）的电费，请求法院驳回该诉讼请求。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）田东商都K5栋一楼商铺被非法占用期间即从2015年1月26日计算至生效判决确定的履约期最后一天2016年2月7日的租金损失186496元。原告（反诉被告）认为，原告（反诉被告）并没有非法占用商铺，且是被告（反诉原告）的侵权行为引起纠纷，导致商铺无法使用，故原告（反诉被告）不承担赔偿责任。一审另查明，原告（反诉被告）黄某某、郝某某未与田东县供电公司签订用于“新美点”蛋糕店经营供用电合同。田东县供电公司出具《商都K5新美点电费明细表》，该表载明：至2015年1月12日，原告（反诉被告）黄某某、郝某某所经营的“新美点”蛋糕店尚欠电费28474.47元。2015年1月13日至2016年5月5日，“新美点”蛋糕店尚欠电费2361.54元。
一审再查明，被告富业田东分公司不具有独立法人资格。被告（反诉原告）富业公司与广西南宁市嘉保物业管理有限公司为相互独立的企业法人。反诉被告黄某某与反诉被告郝某某为夫妻关系。2015年7月15日，原告（反诉被告）黄某某、郝某某以被告（反诉原告）富业公司、富业田东分公司为被告并以财产损害赔偿纠纷为案由诉至该院，该案现未审结。
一审法院审理认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2011年9月15日签订的商铺租赁合同租赁期限届满后即2014年10月15日至2015年1月25日期间为不定期租赁，被告（反诉原告）解除该不定期租赁合同后，应向原告（反诉被告）返还租金。且（2015）东民二初字第121号民事判决书已判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）富业公司支付2014年10月15日至2015年1月25日的商铺租金14106.7元。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）富业公司退还已支付的租金及押金1万元，依法有据，该院予以支持。根据双方于2011年9月15日签订的商铺租赁合同的约定，原告（反诉被告）应按时足额交纳水、电等费用，否则，被告（反诉原告）富业公司有权从原告（反诉被告）已预付的租金及履约保证金中扣除。田东县供电公司出具的《商都K5新美点电费明细表》确认至2016年5月5日止，原告（反诉被告）尚欠电费30836.02元。所欠电费应按照合同约定从已预付的租金及押金（履约保证金）中扣除。故被告（反诉原告）富业公司应向原告（反诉被告）黄某某、郝某某退还租金及押金共189163.98元（210000元＋10000元-30836.02元）。原告（反诉被告）辩称（2015）东民二初字第121号民事判决书确认不定期租赁合同解除日期为2015年1月25日，之后原告（反诉被告）就不再经营和使用店铺，故对被告（反诉原告）主张2015年1月13日至2016年5月5日产生的电费2361.54元，不予认可。但未能提交证据证明，故该院对于该抗辩不予采纳。根据原告（反诉被告）提交的证据，电费收取方为广西南宁嘉保物业管理有限公司而非被告（反诉原告）富业公司。广西南宁嘉保物业管理有限公司与被告（反诉原告）富业公司分别为独立的企业法人，原告（反诉被告）向广西南宁嘉保物业管理有限公司交纳电费，不属于本案审理范围，原告（反诉被告）可另行主张权利。故该院对该诉请，不予支持。关于被告（反诉原告）富业公司反诉要求原告（反诉被告）赔偿本案所涉商铺被非法占用期间的租金损失186496元（K5栋一楼铺面建筑面积为94平方米，租金损失从2015年1月26日计算至生效判决确定的履约期最后一天2016年2月7日，共计12个月零12天，按照同地段同类型物业租金水平每平方米160元标准计算）的问题。百色市中级人民法院生效的（2015）百中民一终字第895号民事判决书认定，该案中没有证据证实对租赁房屋暂由哪一方占用管理；且纠纷发生后原告（反诉被告）黄某某、郝某某亦没有在该商铺经营，在没有证据证明该事实前，不排除双方产生争议（冲突）后，双方共同保持此现状。本案中，被告（反诉原告）富业公司亦未能提供证据证明自2015年1月26日起至2016年2月7日止，本案所涉租赁商铺由原告（反诉被告）郝某某占用管理的证据，故对于该反诉请求，证据不足，该院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决一、被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司向原告（反诉被告）黄某某、郝某某退还租金及押金共189163.98元；二、驳回原告（反诉被告）黄某某、郝某某的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费4858元，减半收取2429元，由原告（反诉被告）黄某某、郝某某负担485.8元，由被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司负担1943.2元；反诉受理费2015元，由被告（反诉原告）广西富业世界资产投资开发有限公司负担。上诉人广西富业世界资产投资开发有限公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决第三项，支持其反诉请求。主要理由是：根据生效判决认定的事实，双方不定期的租赁合同已于2015年1月25日解除，被上诉人丧失了继续占有使用商铺的合法根据，被上诉人依法依约应将商铺交还上诉人，被上诉人没有任何理由继续占有使用商铺。生效判决判令被上诉人将商铺交还上诉人，是基于本案租赁合同已于2015年1月25日终止而作出，足以证明被上诉人在合同被终止之后依法应当将商铺交还给上诉人以及该商铺仍未交还的事实。2015年2月4日上诉人已经派员将商铺里的所有设备全部清场搬出门口，后因公安机关介入，被上诉人又将所有设备搬回商铺，上诉人于2016年2月19日申请田东县法院强制执行之后，被上诉人至今仍未将该商铺清空交还给上诉人，这是无可争辩的事实。被上诉人没有在该商铺经营不意味着被上诉人没有占有该商铺，经营和占有是两个不同的概念，没有经营不能推出没有占有的结论，在被上诉人占有商铺的情况下，是否经营并不能否定其占有的事实。本案纠纷发生之后，包括公安机关介入之后，上诉人一直通过诉讼主张交还商铺，没有也不可能与被上诉人达成任何“共同保持现状”的合意，所谓的“双方共同保持现状”毫无事实根据。此外，公安机关早于2015年4月份向被上诉人发出不予立案的书面说明，所谓以公安机关办案为由保持现状也是毫无根据。因被上诉人拒绝履行判决义务将商铺交还上诉人，上�人于2016年2月19日向田东法院申请强制执行，至今被上诉人仍未将商铺交还上诉人，田东法院也未强制其搬迁清场，足以证明该商铺一直由被上诉人占有。在被上诉人另案起诉上诉人的财产损害赔偿纠纷案件中，因被上诉人提出对商铺内的设备进行价格鉴定，法院还组织各方到商铺现场勘察，现场堆满被上诉人经营的设备，也说明了商铺一直由被上诉人占有的事实。从生效判决认定租赁合同2015年1月25日终止至今，在长达一年多的时间，因被上诉人拒绝交还商铺，导致上诉人无法占有使用该商铺没有取得任何收益，这是实实在在的损失，该损失本来可以避免，却因被上诉人单方拒绝交还而发生，依法应由被上诉人承担赔偿损失的责任。综上，一审驳回上诉人的反诉请求是错误的，请求二审法院依法支持上诉人一审的反诉请求。被上诉人郝某某、黄某某答辩的主要意见是：上诉人派人在2015年2月3日晚上打砸被上诉人的门店，损毁设备、原材料等相关财产，而且没有退还租金。事发后店铺的钥匙上诉人拿一把，被上诉人拿一把，被上诉人至今没有经营使用门店，所以被上诉人不应该向上诉人交付房租。因上诉人损害被上诉人店内财产，被上诉人于2015年7月15日起诉上诉人财产损毁案，在2016年5月31日法院通知被上诉人参与评估，目前处于评估状态，不属于被上诉人占用门店。另外不定期的租金法院已经判决被上诉人支付1.4万元，被上诉人已经支付0.75万元，所以被上诉人不再承担支付租金的义务，上诉人的上诉理由不成立。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决得当，请求二审驳回上诉，维持原判。
一审被告广西富业世界资产投资开发有限公司田东分公司同意上诉人的上诉意见。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案当事人争议的主要焦点是，被上诉人是否占用上诉人的铺面并造成损失，应否承担赔偿责任。
本院认为，上诉人与被上诉人的商铺租赁合同于2014年10月15日期限届满后，双方没有续签租赁合同。被上诉人单方将21万元租金汇入上诉人账户，欲继续租用该铺面，上诉人不同意因而发生纠纷，上诉人随即诉至一审法院。经过一审法院和本院一、二审判决，确定上诉人与被上诉人的租赁关系自2015年1月25日结束，判令被上诉人继续支付上诉人从2014年10月16日至2015年1月25日的租金14106.7元并向上诉人返还门面房。判决生效后，被上诉人没有履行判决，继续占用该门面房。上诉人不能对该门面房使用、收益，由此而受到的损失，上诉人应给予赔偿。参照双方原来的租赁合同，最后一年的月租金为4600元，被上诉人应按此�准赔偿至返还门面房之日止。上诉人主张应按160元／平方米的标准赔偿，如按此标准计算，每月赔偿损失的数额达到15040元，该赔偿标准数额过高，本院不予支持。本院（2015）百中民一终字第895号民事判决所指的“双方共同保持此现状”，是指门面房当时的现状，即冲突发生后上诉人没有再强行腾房，被上诉人也仍将设备物品留置在该房，并非指被上诉人可以继续占用该房。被上诉人没有履行生效判决，没有向上诉人返还门面房，上诉人将被上诉人放置于该房的设备和物品强行搬离的行为固然不妥当，但不能成为被上诉人继续占用该房的理由，更不能成为不予赔偿损失的理由。上诉人的行为如果对被上诉人的设备和物品造成损害，给被上诉人带来损失，被上诉人可以进行证据固定后向上诉人主张赔偿。鉴于被上诉人已经将物品损失另案向上诉人主张赔偿，故在本案中对上诉人是否对被上诉人是否造成物品损失不再审查。综上所述，一审认定事实清楚，判由上诉人返还被上诉人退还租金及押金正确，但对上诉人要求赔偿损失的反诉请求不予支持不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持田东县人民法院（2016）桂1022民初588号民事判决第一项、第二项；
撤销田东县人民法院（2016）桂1022民初588号民事判决第三项：
被上诉人郝某某、黄某某支付上诉人广西富业世界资产投资开发有限公司逾期返还门面的赔偿金。（赔偿金的计算：自2015年1月26日起，按每月4600元计算至2016年2月7日共计57040元）；
驳回上诉人广西富业世界资产投资开发有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费4858元，减半收取2429元，由被上诉人黄某某、郝某某负担485.8元，上诉人广西富业世界资产投资开发有限公司负担1943.2元；反诉案件受理费2015元，由上诉人广西富业世界资产投资开发有限公司负担1343元，被上诉人黄某某、郝某某负担672元；二审案件受理费6798元，由上诉人广西富业世界资产投资开发有限公司负担4528元，被上诉人黄某某、郝某某负担2270元。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 玉 江
审判员 凌 除
二〇一六年十一月十六日
书记员 劳伟平
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