浙江省杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初4294号
原告（反诉被告）：ＸＸ，男，1967年3月3日出生，户籍地地址：浙江省东阳市横店镇横店社区横店江南中路141号，现住浙江省杭州市滨江区。
原告（反诉被告）：张驰，男，1995年6月21日出生，户籍地地址：浙江省杭州市西湖区物华小康居住区6幢2单元301室，现住浙江省杭州市滨江区。
共同委托诉讼代理人：王宓，浙江天册律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州华溥实业有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区湖滨路30号。
法定代表人：林秋玉，董事长。
委托诉讼代理人：韩芳，浙江京衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郁继明，浙江京衡律师事务所律师。
ＸＸ、张驰与杭州华溥实业有限公司（以下简称华溥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年11月15日进行评估听证，于2017年9月1日公开开庭进行了审理。ＸＸ（未参加2016年11月15日听证）及ＸＸ、张驰的共同委托诉讼代理人刘中秋（未参加2017年9月1日庭审）、王宓（未参加2016年11月15日听证），华溥公司的委托诉讼代理人韩芳、郁继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ、张驰向本院提出本诉请求：1.判令华溥公司立即向ＸＸ、张驰交付符合合同约定交付条件的凯悦?西湖7层C区19号（现更名为名珏公寓640室）房屋；2.判令华溥公司在交付房屋后120天内向ＸＸ、张驰交付凯悦?西湖7层C区19号（现更名为名珏公寓640室）房屋的房屋、土地权属证书及契证；3.判令华溥公司向ＸＸ、张驰支付逾期交房的违约金3000000元（预估）；4.本案的诉讼费用由华溥公司承担。审理过程中，ＸＸ、张驰申请变更第3项诉讼请求为：判令华溥公司向ＸＸ、张驰支付逾期交房的违约金1724100元（暂计算至2016年9月30日），此后的违约金按每日435元计算，本案的评估费用80000元由华溥公司承担。事实与理由：ＸＸ、张驰与华溥公司于1999年3月2日签订《商品房购销合同》一份，约定华溥公司向ＸＸ、张驰出售其开发的凯悦?西湖7层C区19号（现更名为名珏公寓640室）精装修房屋，房屋建筑面积154.84平方米，房屋总价格为266263美元，于1999年3月2日支付全部房款的40%（106505美元），ＸＸ、张驰应于1999年11月30日双方交接该商品房时付清全款，华溥公司须于1999年11月30日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二规定的装饰和设备标准的该商品房交付ＸＸ、张驰使用；预售商品房竣工验收合格后，华溥公司应书面通知ＸＸ、张驰办理交付该商品房手续；ＸＸ、张驰应在收到该通知之日起14天内，到华溥公司指定地点付清剩余款项。ＸＸ、张驰按约支付了40%的房款，但华溥公司开发的房屋却长期停工，无法按时交付。后虽复工建设，但至今也未能向ＸＸ、张驰交付案涉房屋。期间ＸＸ、张驰多次与华溥公司交涉均无果。2016年8月最后一次交涉中，华溥公司仅同意交付毛坯房，不但不赔偿ＸＸ、张驰逾期交房的损失，还要求ＸＸ、张驰放弃主张房屋应装修而未装修产生的房款退还或赔偿损失的权利。ＸＸ、张驰为维护自身合法权益诉至法院。虽然合同约定，华溥公司逾期交付房屋的，ＸＸ、张驰有权要求华溥公司支付已付款的10%的违约金，合同继续履行，但从1999年11月30日至今，华溥公司已经逾期交房近17年之久，ＸＸ、张驰的损失已经远远大于已付款的10%，故ＸＸ、张驰申请法院将违约金调整为华溥公司违约给ＸＸ、张驰造成的损失。
针对本诉，华溥公司辩称，一、案涉房屋总价款为272883.32美元（包括面积补差部分），汇率按照双方约定的8.279计算，换算成人民币应为2259201.01元，扣除ＸＸ、张驰已经支付的1990002.92元，仍有人民币269198.09元尚未支付。（一）《商品房销售合同》（下称“合同”）约定房屋面积为154.84平方米，经测绘确定补差面积为3.85平方米，即房屋总面积为158.69平方米。合同约定单价为1719.60美元/平方米，即房屋总价为272883.32美元；（二）根据《房屋订购单》确定，合同面积为154.84平方米，汇率按照8.279计算，故按照包括面积补差后的房屋总面积158.69平方米计算，上述总房价换算成人民币为2259201.01元，扣除ＸＸ、张驰分两次支付的1990002.92元，仍有269198.09元尚未向华溥公司支付；（三）即便系双方对于汇率未能约定，由于ＸＸ、张驰未能按约向华溥公司支付房款，因此产生的汇率损失也应当由ＸＸ、张驰承担，与华溥公司无涉。二、根据合同第九条、第十五条的约定，ＸＸ、张驰在房屋交接之前需支付全部房款，而ＸＸ、张驰仍有269198.09元尚未支付，故ＸＸ、张驰无权要求华溥公司交房并赔偿损失。合同第八条“付款时间约定：乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定账户：1、1999年3月2日前支付全部房价款的40%；2、1999年11月30日前支付全部房价款的60%。”第九条“交接商品房时的付款额约定：在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%。”及第十五条“交接与甲方责任：在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起7日内，双方对该商品房进行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单。若因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起7日后仍未进行验收交接，乙方有权按本合同第十二条的约定追究甲方违约责任。”根据以上合同条款可以得出：（1）ＸＸ、张驰应在1999年11月30日前支付全部房款；（2）交付房产时，ＸＸ、张驰累计支付的房款应当占全部房价款.（3）ＸＸ、张驰付清房款后7日内，华溥公司交接房产。时至今日，ＸＸ、张驰仍有269198.09元尚未向华溥公司支付，ＸＸ、张驰要求华溥公司交付房屋的条件未成就，因此，ＸＸ、张驰在其未履行全部付款义务的情况下，无权要求华溥公司方交付房产。三、合同已经明确约定违约金计算办法，本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款需按评估结果作为参照标准的情形，第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，评估机构评定的结果作为参考标准是有前提的，即商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。而本案中合同第十二条约定，出卖人逾期交付房产超过2个月的，买受人有权选择终止合同或者继续履行；如果选择终止合同，应当按约定支付10%的违约金，同时买受人经济损失超过出卖人支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由出卖人承担；如果选择合同继续，出让方按累计已付款的10%支付违约金。即便华溥公司需承担违约责任，双方对违约金数额的计算有非常明确的约定，故不应当适用该条款，ＸＸ、张驰无权要求华溥公司按照评估结果支付相应的赔偿损失。四、《杭州市上城区凯悦?西湖7层C区19号（现更名为名珏公寓640室）房地产租金估价报告》鉴定前提依据不足，致使鉴定意见（结论）明显欠缺真实、客观，缺乏说服力，不应予以采纳。（1）案涉房产所在的名珏公寓区域范围内无法搜集到2006年之前案涉房产类似的租赁实例及数据，因名珏公寓所在区域特殊，附近并没有类似房产可以作为参考，而估价公司居然可以通过比较法估价一套在1999年至2006年期间并不存在的房产租金，简直匪夷所思；（2）估价公司评估之前，法院先后委托三家评估机构，但不一而同的是三家评估机构在收到本案材料后，均以比较案例及数据不够充分，且自身的专业能力所限，难以对案涉房产进行估价，而将委托退回法院，但估价公司却能采集到其他三家评估机构均不能采集到的案例及数据，并完成相应的评估，恳请法院对于估价案例、依据，特别是估价技术报告予以严格审查。综上，ＸＸ、张驰诉请毫无事实和法律依据，恳请法院驳回其诉讼请求。
华溥公司向本院提出反诉请求：1.判令ＸＸ、张驰支付剩余房款人民币1377447.27元（剩余房款159758美元+面积补差款6620.46美元，汇款按照约定的8.279计算）；2.判令ＸＸ、张驰支付利息人民币1454165.70元[以人民币1322636.48元（即应付159758美元×8.279）为基数，自1999年12月1日暂计至2017年8月9日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算,详见利息计算表]；3.判令ＸＸ、张驰支付违约金人民币132263.65元[以人民币1322636.48元（即应付159758美元×8.279）的10%计算]；4.判令诉讼费由ＸＸ、张驰承担。审理过程中，华溥公司变更第一项诉讼请求为：判令ＸＸ、张驰支付剩余房款人民币269198.09元。事实和理由：1999年3月1日，ＸＸ签署《房屋订购单》一份，约定向华溥公司购买凯悦西湖第7层C区19号房（现更名为名珏公寓640室）房屋一套，建筑面积为154.84平方米，总价款为266263美元，汇率为8.279，付款方式为40%首期付款，60%银行贷款；同时约定该订购单系购房合同的组成部分，法律效力等同。3月2日，华溥公司（原杭州西湖国际饭店有限公司）与ＸＸ、张驰签订《商品房购销合同》(下称“合同”)一份，约定该房屋建筑面积154.84平方米（约定面积与实际交付面积有差异的，以实际面积为准，单价不变），每平方米1719.6美元，总房款为266263美元，分两期付款：1999年3月2日前支付106505美元，1999年11月30日前支付剩余159758美元；在双方交接该商品房时，ＸＸ、张驰累计支付的款额应当占全部房价款的100%，ＸＸ、张驰逾期付款的，华溥公司有权追究违约利息（自合同约定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，按即期中国人民银行固定资产贷款利率计算），逾期超过60天，即视为ＸＸ、张驰不履行合同，应按累计应付款的10%向华溥公司支付违约金。合同签署后，ＸＸ、张驰除支付第一期106505美元相对应的人民币881756元外，在长达近10个月的时间里也未能在合同约定的期限内向华溥公司支付剩余房款（包括实测面积增加的3.85平方米所涉款项），后经华溥公司多次催促，ＸＸ、张驰仍拒绝支付。华溥公司认为，ＸＸ、张驰严重违约，已给华溥公司造成了巨大的经济损失。因此，华溥公司除要求支付剩余房款（包括面积补差款）外，有权要求ＸＸ、张驰承担华溥公司因此产生的利息损失以及违约金。同时，华溥公司有权行使先履行抗辩权，有权在ＸＸ、张驰累计支付的款项占全部房价款的100%前拒绝向其履行交房以及其他合同约定的义务。
针对反诉，ＸＸ、张驰辩称，一、合同第八条确实约定ＸＸ、张驰在1999年11月30日前支付房款，但第十一条亦约定华溥公司有交付符合条件的房屋的义务，在履行顺序上并无时间先后。而第十四条约定可以看出ＸＸ、张驰在1999年11月30日之前支付剩余60%的房款需要符合四个条件：①华溥公司完成商品房竣工验收合格手续；②华溥公司书面通知ＸＸ、张驰付房款；③ＸＸ、张驰收到通知后十四日内付款；④到华溥公司指定地点交付房款。但是华溥公司目前提供的房屋仍然还是毛坯，不符合交付条件。二、华溥公司提交的系格式合同，根据合同法的规定，应当做出对提供格式合同一方不利的解释；且ＸＸ、张驰方至少符合合同法第六十八条规定的行使不安抗辩权的四种情形中的三种，ＸＸ、张驰方在1999年看房时看到的是烂尾楼，不确定房屋何时交付，华溥公司亦债务缠身、官司不断、资金链断裂，ＸＸ、张驰方未支付剩余的房款是出于不安抗辩。三、关于付款汇率问题，合同中约定的汇率标准系当时支付房款的汇率标准，并非意味着该汇率标准会一直延续，ＸＸ、张驰认为其按照付款日当天的汇率标准支付房款合理，华溥公司所述ＸＸ、张驰经多次催促仍未支付房款不符合事实，ＸＸ、张驰从未收到华溥公司关于支付房款的催款函。
ＸＸ、张驰为证明其本诉主张的事实和反诉辩称的事实，向本院提交如下证据：
1.商品房购销合同及公证书，证明华溥公司出售案涉房屋给ＸＸ、张驰，房屋为精装修房，约定的交房日为1999年11月30日。
2.房屋订购单及房款收据，证明ＸＸ、张驰已按约支付40%的房款。
3.2004年1月华溥公司给ＸＸ、张驰的函，证明在合同签订后案涉房屋一直停工，华溥公司就延迟交房问题向ＸＸ、张驰致歉。
4.2014年5月华溥公司给ＸＸ、张驰的律师函，证明双方一直在交涉，华溥公司称一直在积极处理包括ＸＸ、张驰所购房产在内的名珏公寓房产的交付、办证等问题。
5.2016年8月华溥公司律师发给ＸＸ、张驰的和解协议，证明华溥公司同意交付毛坯房，但不赔偿逾期交房的损失，还要求ＸＸ、张驰放弃主张房屋应装修而未装修产生的房款退还或赔偿损失的权利。
6.微信聊天记录，证明上述和解协议系律师发给ＸＸ、张驰。
7.房地产估价报告，证明1999年11月1日至2016年9月30日案涉房屋的租金评估值为1724100元，2016年10月1日至2017年7月6日之间平均日租金评估值为435元／天。
8.发票，证明ＸＸ、张驰支出案涉房屋的租金评估费用80000元。
9.中国工商银行转账凭证，证明ＸＸ、张驰已经付清剩余的购房款1108246.92元。
华溥公司为证明其本诉辩称的事实和反诉主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1.商品房购销合同，证明合同双方对于案涉房屋价款、双方权利义务履行的先后顺序、面积补偿的处理、违约责任的承担等内容进行了明确的约定。
2.测绘明细表，证明案涉房屋经测绘确定实际面积为158.69平方米。
3.购房借款合同、证明、零售贷款历史还款交易查询，证明案涉名珏公寓其他业主均能成功办理银行按揭，并未出现原告声称的停工或者其他不正常状态。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，到庭当事人的质证意见如下：
华溥公司对ＸＸ、张驰提交的证据1的三性无异议，对证明对象有异议，认为约定交房日期为1999年11月30日的前提是原告100%付款；对证据2的三性无异议，但认为订购单上明确付款方式为40%的首付款，60%银行贷款及外汇汇率为8.279的事实；对证据3的证明对象有异议，认为该函系固定格式，对寄送的业主未做任何区分，无论业主是否已经付清房款，而ＸＸ、张驰属于未付清款项的业主，华溥公司享有先履行抗辩权，ＸＸ、张驰不能向华溥公司主张违约责任；对证据4的三性无异议，说明华溥公司一直向ＸＸ、张驰主张剩余房款；对证据5、证据6的真实性无异议，对合法性有异议，认为调解过程中双方并未最终签署的协议不能作为证据使用，对双方没有任何约束力，当时协商不赔偿装修款，但按现在汇率计算以作补偿；对证据7的内容真实性有异议，认为估价报告依据不足，导致结论错误，法院应不予采纳；对证据8的三性无异议；对证据9的三性无异议，但对证明对象有异议，认为ＸＸ、张驰仍有269198.09元房款尚未支付。
ＸＸ、张驰对华溥公司提交的证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，认为ＸＸ、张驰有暂不付款的权利；对证据2的三性无异议；对证据3，质证认为系复印件，无法确认其真实性，且对关联性有异议，与本案无关。
经庭审质证，本院结合双方当事人的质证意见，对证据认证如下：ＸＸ、张驰提交的证据1、证据2、证据8真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据3、证据4、证据9，真实性、合法性、关联性予以认定，证明对象将综合全案认定；证据5系未签字的和解协议，本院不予认定；证据6的真实性予以认定，对其待证事实综合全案予以认定；证据7，本院将结合质询笔录予以认定。华溥公司提交证据1、证据2真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据3，综合全案予以认定。
审理过程中，ＸＸ、张驰申请对案涉房屋自1999年12月1日起至2016年9月30日止期间同类同地段精装修房屋租金及此后的日租金进行评估，后浙江中汇房地产评估有限公司、杭州永正房地产评估有限公司、浙江博南土地房地产评估规划有限公司先后退回评估委托，最后根据ＸＸ、张驰方申请，由浙江中联耀信房地产估价有限公司进行评估。该估价公司于2017年7月19日出具浙联估报字（2017）第200号《房地产租金估价报告》。华溥公司申请鉴定人出庭，形成质询笔录一份。ＸＸ、张驰对其真实性无异议，评估机构的选择过程确实较为曲折，最初的委托评估系因双方无法确认价格而退回，认为租金价格偏低；华溥公司对其真实性和合法性均有异议，认为鉴定人陈某定了2016年至2017年期间的三个实例，其余年份均系依照该三个实例进行统计指数计算的，违反了《房地产估价规范》中估价方式4.2.3的规定，未按规范进行评估；且《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》主要是司法拍卖的规定，估价报告适用法律错误，引用估价规范的序号写错，不具有严谨性，法院可以要求估价公司提供技术报告进行综合认定。本院认为，该质询笔录与估价报告程序合法，结论客观，华溥公司对此有异议，但未提交足以推翻的相反证据，予以认定。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
杭州西湖国际饭店有限公司曾更名为杭州利星凯悦大酒店有限公司，现更名为杭州华溥实业有限公司。1999年3月2日，ＸＸ、张驰（作为乙方）与杭州西湖国际饭店有限公司（作为甲方，以下均以“华溥公司”表述）签订《商品房购销合同》一份，约定乙方向甲方购买位于凯悦·西湖项目7层C区19号（现更名为东坡路27号640室）商品房，建筑面积154.84平方米，单价为每平方米1719.6美元，总金额为266263美元。合同第八条付款时间约定：乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定账户：1、1999年3月2日前支付全部房价款的40%，计106505美元；2、1999年11月30日前支付全部房价款的60%，计158758美元。第九条交接商品房时的付款额约定：在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%。第十条乙方逾期付款的违约责任约定：乙方逾期付款的，甲方有权追究违约利息；逾期超过60日，甲方有权按累计应付款的10%向甲方支付违约金，合同继续履行。第十一条交付期限约定：甲方须于1999年11月30日前将竣工验收合格，并符合合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。第十二条甲方逾期交付的违约责任约定：甲方逾期交付超过2个月，乙方有权1.终止合同，甲方按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；2.甲方按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金，合同继续履行。第十四条交接通知与乙方责任约定：预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到该通知之日起14天内，到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本合同第十条规定向乙方追究违约责任。第十五条交接与甲方责任约定：在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起7日内，双方对该商品房进行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单。若因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起7日后仍未进行验收交接，乙方有权按本合同第十二条的约定追究甲方违约责任。上述合同附件二中载明了具体的装饰、设备标准。同日，双方就上述合同办理公证手续。
落款时间为1999年3月1日的《房屋订购单》备注中载明“现总价：266263美金，人民币约：2204391（汇率：8.2790，USD：8.279CNY）；付款方式：40%首期付款60%银行贷款；首期付款：106505美金，合人民币881756”。ＸＸ于1998年9月21日支付订金20000元，于1998年11月18日支付500000元，于1999年3月1日支付350000元，于1999年3月2日支付11756元，共计881756元。后ＸＸ、张驰未付房款，华溥公司亦未交付房屋。2004年1月，杭州利星凯悦大酒店有限公司（原杭州西湖国际饭店有限公司，以下均以“华溥公司”表述）向原告出具函件一份，载明预计2004年2月公寓和酒店同时全面复工。2014年5月12日，华溥公司就ＸＸ、张驰委托律师发出的《律师催告函》回复《律师函》一份。
审理过程中，浙江中联耀信房地产估价有限公司于2017年7月19日出具浙联估报字（2017）第200号《房地产估价报告》，估价结果为1999年12月1日至2016年9月30日之间租金评估值为1724100元，2016年10月1日至2017年7月6日之间平均日租金评估值为435元/天。ＸＸ、张驰为此支出评估费80000元。
另查明，经测绘确定，案涉房屋实际面积为158.69平方米，至今仍为毛坯状态。ＸＸ在本案审理过程中于2017年8月14日支付华溥公司购房款1108246.92元[（159758美元+1719.6美元/平方米×3.85平方米）×6.661]。华溥公司至今未向原告发放交房通知书，其在庭审后表示可以按合同约定的装修标准交付案涉房屋，但需要半年的装修时间。
本院认为，法人的更名，更名前法人的权利和义务由更名以后的法人享有和承担。本案中，原杭州西湖国际饭店有限公司曾更名为杭州利星凯悦大酒店有限公司，现更名为杭州华溥实业有限公司，被告华溥公司享有其更名前单位的权利，承担其更名前单位的义务。ＸＸ、张驰与华溥公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，应属有效，双方均应依约全面履行合同义务。ＸＸ、张驰与华溥公司已在合同中明确约定了房屋交付标准，故ＸＸ、张驰要求华溥公司交付符合合同约定条件的房屋的诉请，本院予以支持，但案涉房屋至今仍为毛坯，立即交付不符合常理，应给予一定的合理期限，结合原告主张、华溥公司庭后书面回复及案涉房屋装饰、设备标准，本院认为华溥公司应于本判决生效之日后三个月内将符合合同约定条件的房屋交付给ＸＸ、张驰。ＸＸ、张驰要求华溥公司于交付房屋后120天内交付案涉房屋的权属证书，按照合同约定，华溥公司应在交付房屋后120天内协助ＸＸ、张驰办理凯悦?西湖7层C区19号（现更名为东坡路27号640室）房屋的权属证书。
现ＸＸ、张驰与华溥公司对双方履行义务的先后顺序及违约责任有争议，对此，本院认为，ＸＸ、张驰虽然仅支付了40%的购房款，但案涉房屋至今仍为毛坯，华溥公司未能按约将竣工验收并符合规定装饰和设备标准的商品房交付给ＸＸ、张驰，ＸＸ、张驰以此为理由未依约支付剩余购房款，对此华溥公司有较大过错，应承担逾期交房的违约责任。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。华溥公司抗辩认为合同已明确约定违约金计算办法，但就本案情况而言，该标准偏低，尚不足以弥补ＸＸ、张驰实际产生的损失，ＸＸ、张驰要求将违约金调整为华溥公司违约造成的实际损失，本院予以采纳。但ＸＸ、张驰要求华溥公司按照全额租金标准支付违约金，此后违约金按每日435元计算，并承担租金评估费用80000元，对此，本院认为，首先，虽然华溥公司未按约履行自己的合同义务，但ＸＸ、张驰同样亦应采取适当措施防止损失的扩大，其在如此长的时间内未积极向华溥公司主张，存在怠于行使权利的可能；其次，虽然合同约定ＸＸ、张驰在接到华溥公司书面通知办理交付商品房手续的通知之日起14天内到公司指定地点付清购房款，但合同中亦约定ＸＸ、张驰在1999年11月30日前支付全部房价款，在交接房屋时，买方累计支付的数额应当占全部房价款的100%，现ＸＸ、张驰仅支付了40%的房款，直到本案审理过程中才有支付剩余房价款的行为，在长达十余年时间内亦未有其他付款行为；再次，在ＸＸ、张驰仅支付40%购房款的情况下，华溥公司在订立合同时难以预见其违反合同会造成如此巨额的损失。综上，ＸＸ、张驰要求华溥公司按全额租金标准支付违约金显失公平，综合考虑合同约定、已支付的款项、目前房屋情况及ＸＸ、张驰怠于行使权利的行为等因素，本院酌定华博公司应支付ＸＸ、张驰逾期交房违约金380000元、评估费用20000元。华溥公司要求ＸＸ、张驰支付以未付房款为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率自1999年12月1日分段计算至2017年8月9日的利息及未付款项10%的违约金，本院不予支持。华溥公司要求ＸＸ、张驰按照当时汇率支付剩余房款及房屋面积补差款共计269198.09元，其中双方对补差面积3.85平方米均无异议，但ＸＸ、张驰认为应按款项支付时汇率计算，对此，本院认为，中华人民共和国的法定货币是人民币。中华人民共和国境内禁止外币流通，并不得以外币计价结算，但国家另有规定的除外，虽然双方合同约定以美金支付房款，但ＸＸ、张驰实际系以人民币支付，且在《房屋订购单》中亦载明汇率为8.2790，故ＸＸ、张驰应支付华溥公司房款及面积补差款269198.09元。关于支付时间，因合同约定在双方交接商品房时，ＸＸ、张驰累计支付的款额应当占全部房价款的100%，现已确定交房时间，故ＸＸ、张驰应于房屋交付当日支付上述款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：
一、杭州华溥实业有限公司于本判决生效之日起三个月内将符合《商品房购销合同》中装饰、设备标准的位于本市上城区东坡路27号640室房屋（建筑面积158.69平方米）交付给ＸＸ、张驰。
二、杭州华溥实业有限公司于上述房屋交付后120日内协助ＸＸ、张驰办理位于本市上城区东坡路27号640室房屋的权属证书。
三、杭州华溥实业有限公司于本判决生效之日十日内支付ＸＸ、张驰逾期交房违约金380000元、评估费用20000元。
四、ＸＸ、张驰于上述房屋交付当日支付杭州华溥实业有限公司房款及面积补差款269198.09元。
五、驳回ＸＸ、张驰的其他诉讼请求。
六、驳回杭州华溥实业有限公司的其他反诉请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费30800元，因ＸＸ、张驰减少本诉请求，实际收取本诉案件受理费21037元，减半收取10518.5元，由ＸＸ、张驰负担6868.5元，由杭州华溥实业有限公司负担3650元；反诉案件受理费15256元，已减半收取，因杭州华溥实业有限公司减少反诉请求，实际减半收取10750元，由ＸＸ、张驰负担2669元，由杭州华溥实业有限公司负担8081元。鉴定人出庭费用500元，由杭州华溥实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 郭淑婷
二〇一七年十一月一无
书 记 员 侯艳芳