广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初13148号原告：陈沛霖，男，1964年2月1日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：郑静昊，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛雅琴，广东晟晨律师事务所律师。被告：杜继跃，男，1967年12月7日出生，汉族，住广州市天河区，被告：郝敏华，男，1970年12月10日出生，汉族，住广州市天河区，原告陈沛霖与被告杜继跃、郝敏华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈沛霖的委托诉讼代理人盛雅琴、被告杜继跃、郝敏华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈沛霖向本院提出诉讼请求：1.二被告履行原、被告于2008年4月13日签订的《协议书》，将位于广州市白云区黄边北路向荣街*号*房过户给原告；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：广州市白云区黄边北路向荣街*号*房（以下简称涉案房屋）现产权登记在程序清名下。2007年6月21日，被告郝敏华以程序清代理人的名义与原告通过经纪方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋售予原告，面积136.3472平方米，总楼价为93万元，物业交付使用的时间为交首期款当天，房屋新产权人为袁淑吟。合同签订后，原告己先后实际支付房价款965194.25元，被告杜继跃也确认房款已全部付清。原告已在2007年6月29日与郝敏华交接房屋，入伙使用涉案房屋至今。2007年12月，原告得知，早在2007年3月20日，程序清、杜继跃也通过经纪方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋出售予杜继跃，房款为755000元；杜继跃指定受委托人为郝敏华。因程序清有多起债务纠纷在白云区人民法院（以下简称白云法院）和天河区人民法院（以下简称天河法院）诉讼，导致涉案房屋于2007年5月23日开始被白云法院查封，无法办理过户登记手续。2008年2月，原告在白云法院提起确权诉讼，在诉讼过程中，为有利于尽快将涉案房屋过户到袁淑吟名下，2008年4月13日，原告与杜继跃、郝敏华签订《协议书》，内容为：涉案房屋系2007年3月20日杜继跃向程序清购买，2007年6月2日，杜继跃又委托郝敏华将涉案房屋出卖给原告，原告支付的购房款也由郝敏华收取后移交杜继跃，涉案房屋也移交给原告装修使用至今，但在过户过程中却发现涉案房屋已于2007年5月23日被白云法院查封，导致涉案房屋不能办理过户到指定的袁淑吟名下的手续，为有利于尽快将涉案房屋过户到袁淑吟名下，杜继跃提议并已争取得白云区法院同意，以提供保证金给法院的形式，使法院解封涉案房屋，原告对此表示同意，并提供尚未支付的购房款余额13万元给法院作为保证金，在法院解封涉案房屋的同时，杜继跃、郝敏华双方保证将涉案房屋产权直接过户到袁淑吟名下，否则，可通过法院将涉案房屋改为由原告申请查封，然后再通过司法途径将涉案房屋解封，将产权过户到袁淑吟名下，如上述合法途径（包括但不限于司法途径）不能将涉案房屋产权过户到袁淑吟名下，则杜继跃、郝敏华须将原告己支付购房款返还原告，并按法律规定及合同约定赔偿原告的购房及装修损失等。协议签订后，原告按约支付13万元到白云法院执行局，但因不能办理房屋解封过户手续，13万元被杜继跃领走，故杜继跃在本案中共实际收取购房款965194.25元。该《协议书》已经白云法院一审后再经广州市中级人民法院以(2011)穗中法民五终字第1657号民事判决书终审判决合法有效。终审判决后，原告经查询得知，涉案房屋因天河法院受理张付领诉程序清租赁合同纠纷一案【案号为(2011)穗天法执字第6560号】执行案而第一顺序查封，原告以案外人身份提出执行异议，认为程序清己确认涉案房屋卖给杜继跃，房屋买卖合同有效。但两被告经法院合法传唤，均未到庭应诉，天河区法院经审理后于2012年5月28日作出(2012)天法执异字第21号执行裁定书，以“房屋在案外人陈沛霖向杜继跃购买之前己被法院查封，案外人陈沛霖与程序清的代理人郝敏华签订的《房地产买卖合同》已经生效判决书认定为无效合同，上述房屋仍登记在程序清名下，本院查封上述房屋并无不当”为由，裁定驳回原告的异议，原告于2012年6月12日向天河法院提起执行异议之诉，两被告同样经法院合法传唤，均未到庭应诉，天河区法院审理后作出(2012)穗天法民四初字第1394号民事判决书判决驳回原告的全部诉讼请求，原告不服提出上诉后，广州市中级人民法院又于2014年8月27日作出(2014)穗中法民五终字第458号终审判决驳回上诉。原告现得知，杜继跃早已经在天河法院提出执行异议，认为其在涉案房屋被查封前即与产权人程序清签订了有效的《房地产买卖合同》，已实际占有涉案房屋，支付了全部购房款，对涉案房屋未办理过户手续没有过错。天河法院审理后于2016年5月10日以(2016)粤0106执异30号认定杜继跃异议成立，解除对涉案房屋的查封。但杜继跃至今却仍然向白云法院隐瞒这一事实。原告认为，天河法院已经裁定被告杜继跃的执行异议成立，解除对涉案房屋的查封。原、被告签订的《协议书》履行的条件己成就。故原告特具状起诉，请求法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。被告杜继跃辩称：1.原告的起诉毫无意义，其从未要求终止协议书；2.协议书的标的尚未被法院解除查封，尚不具备完全履行的条件；3.希望法院能解除对房屋的查封。被告郝敏华辩称，同意被告杜继跃的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《房地产买卖合同》、收款证明、收据、银行卡消费存根、银行个人转帐回单、收款收据、发票、庭审笔录、验收交接书、《协议书》、民事判决书、执行裁定书、不动产登记簿查册表，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月20日，杜继跃与程序清在满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）的居间下签订《房地产买卖合同》，约定程序清将位于广州市白云区黄边北路向荣街*号*房的房屋（以下代称涉案房屋）出售予杜继跃，房款为755000元。同年3月22日，程序清在广州市公证处对其出具的《委托书》办理了公证手续。上述《委托书》中，程序清作为涉案房屋的业权人，委托郝敏华向广州市房地产管理局及银行等有关部门申请办理涉案房屋出售给杜继跃的产权查询、登记、（涂销）抵押登记、备案等相关手续。2007年4月3日，程序清向杜继跃交付了涉案房屋。同年6月21日，郝敏华以程序清代理人的名义与陈沛霖、满堂红广州分公司签订一份《房地产买卖合同》，约定程序清将涉案房屋售予陈沛霖，面积为136.3472平方米，总楼价为93万元整。同年10月17日，陈沛霖与郝敏华、满堂红广州分公司的代表签署《补充协议》一份，约定：由于房屋尚欠银行贷款，需要每月还贷款，现买卖双方协商后，由陈沛霖从2007年8月1日开始承担还款责任，本金直接从楼款中扣除。上述合同及补充协议签订后，陈沛霖分别于2007年6月24日和2007年6月29日向郝敏华支付定金和首期房款共计38万元，随后接收了涉案房屋，对涉案房屋进行了装修，并用于自住。2008年4月13日，陈沛霖（丙方）和杜继跃（甲方）、郝敏华（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：涉案房屋系2007年3月20日甲方向程序清购买，2007年6月2日，甲方又委托乙方将房屋出卖给丙方，丙方支付的购房款也由乙方收取后移交甲方，房屋也移交给丙方装修使用至今，但在过户过程中发现房屋已于2007年5月23日被白云区人民法院查封，导致房屋不能办理过户到丙方指定的袁淑吟名下的手续；为有利于尽快将房屋过户到袁淑吟名下，甲方提议并已争取得白云区法院同意，已提供保证金给法院的形式，使法院解封房屋；丙方对此表示同意，并提供尚未支付的购房款余额13万元给法院作为保证金；在法院解封房屋的同时，甲方、乙方双方保证将房屋产权直接过户到袁淑吟名下，否则可通过法院将房屋改为由丙方申请查封，然后再通过司法途径将房屋解封，将产权过户到袁淑吟名下；如上述合法途径（包括但不限于司法途径）不能将房屋产权过户到袁淑吟名下，则甲方、乙方须将丙方已付购房款返还丙方，并按法律规定及合同约定赔偿丙方的购房及装修损失；未尽事宜，三方协商并另行签订补充协议，以利于房屋买卖过户手续尽早完成等。同年4月16日，陈沛霖（丙方）和杜继跃（甲方）、郝敏华（乙方）签订《补充协议书》一份，主要内容为：甲、乙、丙三方经协商，达成以下补充协议：1、在法院以交保证金形式来解封房屋的情况下，由丙方先提供13万元给法院作保证金借程序清还债。该13万元款项中，其中10万元由甲方垫付，在丙方尚未支付给甲方的购房余款中扣除，其余3万元由丙方垫付。该13万元款项一并由甲方向程序清追讨，若追讨成功后则按垫付资金比例返还给丙方，追款费用也按比例承担。2、丙方必须在办理房屋过户手续之前将购房款余额支付给甲方等。本院另案[（2016）粤0111民初353号案]查明，上述协议书签订后，陈沛霖于2008年4月24日向郝敏华支付款项415400元作为涉案房屋提前还清贷款之用。于2008年5月20日向杜继跃支付13万元作为向法院交纳的解封保证金。该13万元保证金因涉案房屋无法解封，已由法院退回杜继跃。除上述已支付购房款外，陈沛霖还在接收涉案房屋后陆续支付了涉案房屋的部分月供款。另查明：2008年2月25日，陈沛霖向本院起诉要求确认其与程序清于2007年6月21日签订的《房地产买卖合同》有效，并要求程序清、杜继跃、郝敏华协助办理涉案房屋的转按手续及产权过户手续。本院作出（2008）云法花民四初字第70号民事判决书，认为涉案房屋在买卖双方签订合同之前已被法院另案查封，故该房屋在被查封期间达成的买卖合同应属无效合同。同时，根据程序清、杜继跃、满堂红广州公司签订的《房地产买卖合同》及程序清出具的《委托书》、陈沛霖和杜继跃、郝敏华签订的《协议书》互相印证证实，程序清仅就房屋出售予杜继跃而委托办理相关转让手续，并未授权郝敏华代理其向陈沛霖出售涉案房屋，故郝敏华代理其向陈沛霖出售涉案房屋的行为依法属于无效民事行为。另外，涉案房屋已被法院另案查封，不具备办理转按手续及房屋过户的条件，遂驳回了陈沛霖要求确认其与程序清于2007年6月21日签订的《房地产买卖合同》有效和要求程序清、杜继跃、郝敏华协助办理涉案房屋的转按手续及产权过户手续的诉请。之后，陈沛霖又向本院提起诉讼要求确认其与杜继跃、郝敏华于2008年4月13日签订的《协议书》有效。本院经审理，作出（2010）云法民四初字第1027号民事判决书，认为从《协议书》的内容看，双方的真实意思表示是以法院解封后的房屋作为合同标的，至于能否最终解封以及能否办理过户登记手续均属合同履行的问题，不影响合同效力的认定。根据合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，上述《协议书》应为有效合同，遂支持了陈沛霖的诉讼请求。该案经广州市中级人民法院二审，于2011年8月5日作出（2011）穗中法民五终字第1657号判决，判决驳回上诉，维持原判。2010年7月8日，天河法院在审理程序清与他人租赁合同纠纷案件过程中，以（2010）天法民二初字第1022号民事裁定书和协助执行通知书查封了涉案房屋。在该案执行过程中[案号为（2011）穗天法执字第6560号]，陈沛霖以案外人身份提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。该院经审查作出（2012）天法执异字第21号执行裁定书，驳回了陈沛霖的异议。后陈沛霖因不服上述执行裁定书提出执行异议之诉，该执行异议之诉经广州市中级人民法院二审。广州市中级人民法院在二审中认为，虽然程序清与杜继跃签订了《房地产买卖合同》，程序清也出具公证《委托书》委托郝敏华办理出售涉案房屋的有关手续，但至本案诉讼期间止，程序清、杜继跃双方并未办理产权过户手续，涉案房屋还登记在程序清名下，杜继跃也未就涉案房屋向程序清主张权利，故陈沛霖依据《协议书》对涉案房屋并不具有足以阻却执行的实体权利，遂驳回了陈沛霖要求解除对涉案房屋查封和确认涉案房屋归陈沛霖所有等诉讼请求。再查明：杜继跃向程序清购买并交付涉案房屋后，涉案房屋因程序清与他人的债权债务纠纷，自2007年5月23日至今一直陆续处于被多案司法查封状态，涉案房屋产权人现仍为程序清。后杜继跃向天河法院提出对该院（2011）穗天法执字第6560号及（2011）穗天法执字第1735号案的执行异议，要求解除该两案对涉案房屋的查封。2016年5月10日，天河法院作出（2016）粤0106执异30号执行裁定书，认为案涉房屋虽然登记在被执行人程序清名下，但程序清在案涉房屋被人民法院查封前即与异议人杜继跃签订了有效的《房地产买卖合同》，杜继跃在查封前已实际占有涉案房屋，支付了全部购房款。《房地产买卖合同》于2007年3月20日签订，案涉房屋于2007年5月23日被查封，而当时案涉房屋尚在抵押状态，需要合理的时间办理涂销抵押手续才能办理过户手续，故异议人对未能办理过户并无过错，遂裁定杜继跃的异议成立，解除对涉案房屋的查封。2017年2月28日，天河法院作出（2011）穗天法执字第6560-5号执行裁定书及协助执行通知书，解除了对涉案房屋的查封（首封）。上述查封解除后，天河法院作出的（2011）穗天法执字第1735号执行裁定书及协助执行通知书所进行的轮候查封即转为正式查封。此外，涉案房屋还存在本院3个执行案件及天河法院1个审判案件共4个案件的轮候查封。本院认为，原、被告签订的《协议书》合法有效，双方应当恪守履行。原告在上述合同标的物房屋未解除全部查封（包括轮候查封）的情况下要求被告履行过户的义务，缺乏合同及法律依据，客观上也不能履行，故本院不予支持。被告杜继跃提出协议书尚不具备履行的条件的抗辩意见合理合法，本院予以采纳。对于原告提出对本案中止审理（理由是等其处理完后续解除查封事项再判决）的申请，本院认为，首先，上述申请不符合中止审理的规定，本案无须等待其他案件结果即可作出清晰、明确的处理；其次，本院已在首次开庭时释明了合同暂不具备履行条件，原告既可以解除合同，也可以撤回起诉，待条件具备时再起诉，但原告仍坚持本次起诉，则相应的不利后果应当自负；故该申请本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十条第一项第规定，判决如下：驳回原告陈沛霖的全部诉讼请求。案件受理费100元（原告陈沛霖已预交13452元），由原告陈沛霖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  周宇东人民陪审员  陈海亭二〇一七年四月十七日书 记 员  林嘉颖