陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）榆民初字第03853号原告白向东，男，生于1983年4月24日，汉族，陕西省佳县人，住该县，居民。委托代理人陈冬杰、李汝峰，陕西云德律师事务所律师。被告榆林天源房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区北郊二里半。组织机构代码证号：79412174-3。法定代表人韩平，该公司总经理。委托代理人白玉录、张美婵，陕西东源律师事务所律师。原告白向东与被告榆林天源房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月10日、2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告白向东及其委托代理人李汝峰、被告榆林天源房地产开发有限公司委托代理人白玉录均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白向东诉称：原、被告双方于2014年3月13日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于榆林市榆阳区北郊××“××”××单元××室商品房××套。该商品房建筑面积132.66平方米，商品房总价款人民币862290元。原告以按揭的方式付款，首付房款为总房价的30%，即人民币268822元，应在2014年3月13日支付给被告，剩余房款600000元办理按揭贷款。被告应在2014年10月31日前将商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计付款的3%支付违约金。合同签订后原告积极的履行了付款义务，于2014年3月13日向被告支付首付款人民币268822元，车位款100000元。2014年3月原告与中国银行股份有限公司航宇路支行签订借款合同，通过银行按揭贷款的形式向被告指定的账号支付剩余房款70782.42元。被告理应于2014年10月31日前交房，但因被告未履行合同约定的义务，故原告诉至法院，请求：1、依法解除原、被告之间签订的《商品房预售合同》；2、判令被告向原告返还全部购房款888822元，及利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率从2013年12月19日计算至款付清之日止，截止2015年4月21日利息为37187.08元）；3、判令被告向原告支付逾期交房的违约金26664.66元；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告白向东向法庭提交了以下证据：1、商品房预售合同一份，证明双方签订的商品房预售合同系原、被告双方的真实意思表示，被告不能按照合同约定交付房屋应当承担违约责任，原告有权解除合同，并要求被告返还购房款并赔偿利息损失的事实。2、个人一手住房贷款合同、具有强制执行效力的债权文书公证书、银行卡交易明细清单各一份，证明原告从中国银行处借款620000元用以支付购房款，被告作为担保人，承担阶段性连带责任保证，同时证明原告从2014年3月至2015年4月期间按照个人一手住房贷款合同偿还房屋贷款共计65354.46元的事实。3、0136744号收款收据、0345179号借款凭证各一份，证明原告于2013年12月18日、2014年1月21日分两次向被告支付了全部购房款888822元，商品房预售合同中约定的原告的付款义务，原告已经履行完毕的事实。4、照片三张，证明建设项目已经停工，涉案房屋尚未建成，未达到交付条件的事实。被告榆林天源房地产开发有限公司辩称：1、原告虽逾期交房，但其原因是由于房地产市场发生严重危机造成的，原、被告都是无法预见、无法克服并不能避免的，应当认定为不可抗力造成的，根据合同第八条第二款的约定，应当免除被告的违约责任。另外由于原告等业主于2014年年初开始纷纷停贷，致使银行不能给被告发放贷款，导致被告资金链阶段性断裂，无法按时交房；2、被告为了争取银行对项目贷款的支持，已代原告偿还了三期按揭贷款13578.61元；3、即使本案所涉合同依法予以解除，根据合同法的规定，原告应当按照法律规定的程序予以解除，即原告应当在履行法定的通知义务且通知到达被告时才方可解除，本案中原告没有履行通知义务，要求解除合同是不合法的，应当予以驳回。被告开发的楼盘已经于2015年8月1日具备交房条件同时开始交房，原告的合同目的已经实现。被告榆林天源房地产开发有限公司向法庭提交了以下证据：1、商品房预售合同一份，证明按照合同第八条第二款的约定，被告可以据实延期交房且不构成违约的事实。2、个人一手住房贷款合同一份，证明2014年1月10日，原告和中国银行榆林分行签订了个人一手住房贷款合同，贷款金额为62万元，被告作为保证人提供阶段性连带责任保证的事实。3、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、建设用地规划许可证各一份，证明被告开发的金桥花园小区五证齐全，符合法律规定的建设标准，签订的合同合法有效的事实。4、工程质量竣工验收记录及通知各一份，证明2015年7月31日，原告购买的商品房经验收合格具备交房条件以及被告于2015年8月1日通知广大业主开始交房并对车位优惠出售的事实。5、照片四张、QQ聊天记录十四张，证明原告等广大业主阻挡施工、恶意停贷导致被告无法按期取得银行贷款和正常施工，是被告逾期交房的重要原因之一的事实。6、贷款还款回单三份，证明被告作为保证人提供阶段性连带责任保证并代原告向银行偿还按揭贷款三期共计13578.61元，原告应当向被告返还该笔贷款的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对原告提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，根据合同第八第二款的约定，如遇不可抗力可继续延迟交房；对证据2的真实性和证明目的均无异议；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，原告没有全面向银行支付按揭贷款；对证据4的真实性无异议，证明目的有异议，照片上没有拍摄的时间，被告开发的楼盘现在已经具备了交付的条件，并于2015年8月1日开始向业主交房。原告对被告提供的的证据发表如下质证意见：对被告提供的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，该合同没有对不可抗力进行明确具体的约定，根据法学理论及常识，本案不存在不可抗力事由，假如存在不可抗力事由也因没有向原告履行告知不可抗力的义务，被告仍然不能据实延期交房；对证据2、3的真实性和证明目的均无异议；对证据4的工程质量竣工验收记录真实性无异议，证明目的有异议，因为工程质量竣工验收不是交付的唯一条件，根据合同约定，房屋交付应当以书面形式送达买受人，并只依据工程质量竣工验收记录，没有提供水、电、暖具备交付条件的证据，所以不予认可，对通知的真实性及证明目的均有异议，该通知是被告单方制作，不予认可；对证据5的真实性及证明目的均有异议，因为照片没有拍摄时间，QQ记录不符合证据的形式要件，不予认可，原告没有阻挡施工，也没有恶意停贷，该组证据与原告无关，且从照片上看，人群聚集在场地外，不影响施工，停贷属于借款合同纠纷，与本案无关；对证据6的真实性无异议，证明目的不予认可，因为原告于2015年5月5日提起诉讼，合同解除后，被告应返还原告购房款本金及利息、违约金，而不是原告返还被告贷款。本院庭审中举证的、质证的证据作如下认证：原告提供的证据，形式合法，内容真实，且被告对证据真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信；被告提供的证据1，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，商品房预售合同，不能证明被告可以根据实际情况延期交房且不构成违约的事实，对本案不具有证明力，依法不予采信；被告提供的证据2、3，原告对真实性及证明目的均无异议，该二组证据形式合法，内容真实，能够证明2014年1月10日，原告和中国银行榆林分行签订了个人一手住房贷款合同，贷款金额为62万元，被告作为保证人提供阶段性连带责任保证，被告开发的金桥花园小区五证齐全，符合法律规定的建设标准，签订的合同合法有效的事实，与本案具有关联性，予以采信；被告提供的证据4，原告对证据中的工程质量竣工验收记录真实性无异议，证明目的有异议，对通知的真实性及证明目的均有异议，经审查，工程质量竣工验收记录及通知，能够证明2015年7月31日，原告购买的商品房经验收合格具备交房条件以及被告于2015年8月1日通知广大业主开始交房并对车位优惠出售的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信；被告提供的证据5，原告对真实性及证明目的均有异议，经审查，照片和QQ聊天记录，证据的形式单一，没有其他相关的证据佐证，不能证明被告的证明目的，该证据对本案无证明力，依法不予采信；被告提供的证据6，原告对真实性无异议，对证明目的均有异议，经审查，贷款还款回单，能够证明证明被告作为保证人提供阶段性连带责任保证并代原告向银行偿还按揭贷款三期共计13578.61元，原告应当向被告返还该笔贷款的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：2013年12月18日，被告榆林天源房地产开发有限公司（出卖人）与原告白向东（买受人）签订榆林市商品房预售合同，约定：买受人与出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得出让证号为：榆市国用2010第30654号。该土地面积为39200平方米，规划用途为综合，提地使用年限从2006年12月15日起至2056年12月15日止。建设工程规划许可证号为建字第610800201300005号，施工许可证号为2013-62。建设工程施工合同约定的开工日期为2013年6月28日，竣工日期为2015年6月27日。第二条、商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为榆住建预售证第201335号。第三条、买受人买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第6幢1单元1302室号房，房屋代码为92383。该商品房的用途为住宅，属刚劲混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上14层，地下2层。该商品房预测建筑面积共132.66平方米，其中套内建筑面积为114.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.76平方米。第四条、计价方式与价款，按建筑计算，该商品房单价为6700元/平方米，总金额为888822元。第六条、付款方式及期限，在本合同签订之日支付30%房价款，计268822元，剩余房款62万元办理按揭付款，接到通知7日内到银行指定地方办理按揭相关手续。第八条、交付期限，出卖人应当于2014年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还约定其他事项。合同签订后，原告于2014年3月13日向被告支付首付款268822元，原告在中国银行榆林航宇路支行进行按揭贷款，将贷款偿还至2015年4月后再未按期偿还贷款。原告因被告未按本合同约定日期2014年10月31日前交付商品房且逾期在90日后，原告有权解除合同为由向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。另查明，该商品房于2015年7月31日经验收合格具备交房条件，被告榆林开源房地产开发有限公司于2015年8月1日通过在小区张贴通知的形式通知业主接收房屋。被告于2015年5月29日、2015年6月29日、2015年7月27日三次代原告偿还了银行贷款13578.61元。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售合同实行许可证制度。本案中，被告已取得商品房预售许可证号为榆住建预售证第201335号情况下，与原告签订榆林市商品房预售合同，故本案案由应当确定为商品房预售合同纠纷，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法确认为有效合同。原告请求依法确认原告与被告签订的商品房预售合同有效并予以解除，及被告退还全部购房款888822元及利息37187.08元，并承担违约金人民币26664.66元的诉讼请求。经审查，依双方签订榆林市商品房预售合同“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”的约定，本案中原告不能提供符合合同解除的“解除合同通知”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告在本案中所提供的证据不足以证明其事实主张成立，依法应承担举证证明不能的法律后果，其请求解除合同及被告退还购全部房款888822元及利息37187.08元的诉讼请求无必要的事实及法律依据支持，本院依法予以驳回。同时，依双方签订榆林市商品房预售合同“出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之二的违约金，合同继续履行”及“出卖人应当于2014年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”之规定，被告应于2014年10月31日交房，但被告通知交房的时间为2015年8月1日，根据实际逾期计算违约金为26257.3元。被告辩称原告要求解除合同无依据，逾期交房是由不可抗力造成的，经审查，根据《民法通则》之规定，不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，如地震、水灾或者战争等，被告抗辩不能按期交房是房地产市场发生严重危机造成的不属于不可抗力，其抗辩理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告白向东与被告榆林天源房地产开发有限公司签订的合同有效。二、本判决生效后十日内，由被告榆林天源房地产开发有限公司付给原告白向东违约金人民币26257.3元。三、驳回原告白向东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13680元，由原告白向东负担13303元，被告榆林天源房地产开发有限公司负担377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  刘建军审 判 员  张晓涛人民陪审员  常四娃二〇一五年十二月三日书 记 员  纪雄雄