广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0785民初666号原告：涂榜琼，女，1996年1月13日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州广南县，原告：侯荣辉，男，1992年10月29日出生，汉族，住广东省恩平市，委托诉讼代理人：陈晓军，系广东义轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：余映春，系广东义轩律师事务所律师。被告：恩平市磐谷房地产开发有限公司，住恩平市恩城河南望江楼东侧，统一社会信用代码：91440785572397103R。法定代表人：余伟军，执行董事。委托诉讼代理人：蓝亮，系广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯欣，系广东国晖（江门）律师事务所律师。原告涂榜琼、侯荣辉与被告恩平市磐谷房地产开发有限公司（以下简称磐谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余映春，被告的委托诉讼代理人蓝亮、李凯欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付自2016年10月1日起至2017年4月30日止的逾期交房违约金10121元给原告，并自2017年5月1日起至被告将符合交付条件的商品房交付给原告之日止，继续按日向原告支付已付房价款的万分之一的逾期交房违约金；2.本案受理费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是恩平市尚居家园商品房项目（以下简称尚居家园）的开发商。2016年8月12日，原告与被告订立《商品房买卖合同》及其补充协议（以下简称合同），约定原告以银行按揭的方式向被告购买尚居家园A幢902号的预售商品房（以下简称该商品房），该商品房建筑面积为107.31平方米，建筑面积单价为4449.02元/平方米，总房价款为477425元。上述合同中，与本案争议有关的主要约定有：一、被告应在2016年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告（合同第八条）。二、被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年10月1日起至实际交付之日，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金（合同第九条）。三、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告与被告进行验收交接时，被告应当出示买卖合同第八条规定的验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担（合同第十一条）。合同签订后，原告依约向被告支付了房价款477425元。但是，被告并未按约定的交付期限向原告交付该商品房。原告多次催促被告交付该商品房并出示该商品房经验收合格的证明文件，未果。经了解，该商品房至今未办理竣工验收备案。计至2017年4月30日，被告逾期交房时间为212日。基于上述事实，原告认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”；《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”，第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。根据上述法律、行政法规、规章的规定可知，商品房竣工后，应当经建设主管部门组织有关单位验收合格，并办理工程竣工验收备案才具备交付使用条件。因此，合同约定的“经验收合格”，应当是指经建设主管部门组织有关单位验收合格，并办理工程竣工验收备案。本案中，被告未能在合同约定的交付期限前将符合交付条件的商品房交付给原告，已构成逾期交房。按照合同第九条约定，被告应当自2016年10月1日起至被告将符合交付条件的商品房交付给原告之日止，按日向原告支付原告已付房价款万分之一的逾期交房违约金。被告辩称，一、被告并非故意逾期向原告交付涉案的商品房，其中有非因被告过错的因素影响。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交付使用期限约定为2016年9月30日前，而涉案房屋正式办理完成竣工验收备案手续的日期为2017年6月9日。对此，涉案房屋的交付使用日期确实比合同约定的时间晚，但是此结果并非是被告故意造成的，其中确有客观因素的影响。根据恩平市2014年12月1日至20l7年5月3l日逐日睛雨概况资料及被告提供的施工资料概况显示，在被告施工期间，共计有158天是雨天，在此期间被告因此无法正常作业。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人因遭遇不可避免或者不可克服的异常天气时可以对交付期限进行延期。对此，被告认为出于施工安全及施工质量的角度考量，雨天停止施工是必要的，其对于施工进度的影响是不可避免的，这并非是被告故意造成的，所以，根据上述约定，在计算本案逾期天数时应将异常天气的天数从中进行剔除。二、关于本案违约金的计算问题。实际上，本案原告已于2016年8月25日、2016年11月8日前来被告处领取涉案房屋的装修锁匙1条及正常使用锁匙5条，并随后装修入住。而被告在办理完成涉案房屋的竣工验收备案手续后，即于2017年6月9日根据双方签订的《商品房买卖合同》中原告登记的通讯地址及联系电话等信息，通过顺丰速运的方式向原告发送《业主收楼通知书》，以此书面的形式通知业主前往被告处办理收楼手续。在2017年6月10日，被告将上述《业主收楼通知书》及《竣工验收备案表》的复印件张贴在涉案小区内进行公示。随后，被告再次通过手机短信的方式向原告发送收楼通知。虽然被告采取了以上方式通知原告相关的收楼事宜，但是，原告并未协助办理剩余的收楼手续，但是原告与被告已以实际行动进行了事实上的商品房的交付。根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定，被告认为涉案的房屋在2017年6月9日起就已符合约定的交付使用的条件，被告亦尽己所能通知原告前来办理收楼手续，现因原告的原因至今未能全部办理完成，在此，被告认为涉案房屋应于2017年6月9日视为正式向原告交付完毕，而本案违约金的计算时间应截止至2017年6月9日。因此，被告认为本案违约金的计算标准应根据《商品房买卖合同》第九条的约定，以原告交付的房价款的万分之一的日标准，自2016年10月1日起计算至2OI7年6月9日，其中，应剔除受异常天气影响的天数。具体金额为:违约金=477425元/天×0.01%×(251-158)天=4436.1元。综上所述，请求法院依法驳回原告其他不合理的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告磐谷公司是位于恩平市恩城河南望江楼东侧的尚居家园的开发商,已领取编号2014037号的商品房预售许可证，获准予以销售。2016年8月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。该买卖合同第三条约定：买受人购买位于恩平市××城××路××尚××家园××房，合同约定建筑面积共107.31平方米，其中，套内建筑面积84.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.33平方米。第四条约定：该商品房属预售，总金额477425元整。第六条约定：买受人于2016年6月15日前付清首期人民币（含定金）147425元，余下款项330000元向银行办理按揭贷款。第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，将具备下列1和4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。4、买受人需付清所有款项（包括违约金）如选择按揭付款方式的，出卖人已收全部银行贷款，出卖人于七个工作日后十五个工作日内将该商品房交买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、遭遇不可避免或者不可克服的异常天气，地质状况以及施工之中遇到异常技术困难；4、公共事业部门行为导致水、电等基础配套设施不能如期完成。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该比率不少于第（1）项中的比率）。第十一条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人以电话或挂号信的方式通知买受人进行验收交接，买受人接到通知后在通知规定的时间内到出卖人处办理交接手续，买受人逾期不办理则视为商品房已按期交付买受人验收使用，买受人应承担由此产生的一切责任。2、买受人未能按本合同约定的该商品房交付期限前缴清该商品房总房款及其他相关费用的，出卖人有权拒绝交付该商品房，由此产生的责任由买受人承担。上述买卖合同签订后，原告已经按照合同约定支付了购房款，但是被告没有按约定的交付日期于2016年9月30日前交付符合交付条件的商品房给原告。2017年6月9日，被告取得恩平市住房和城乡建设局出具的尚居家园（A、B幢）和地下室工程的《竣工验收备案表》。被告于2017年6月20日向原告发出《业主收楼通知书》，通知原告在2017年6月29日前办理收楼手续。截止本案辩论终结时止，涉案房屋仍然没有办理书面的收楼手续。另查明，根据被告提供由恩平市气象局出具的《恩平市2014年12月1日至2017年5月31日晴雨气象资料概况》（资料用途：本资料仅供磐谷公司工程竣工及结算资料使用）显示，在原告与被告签订本案的《商品房买卖合同》后至合同约定的商品房交付期间（即2016年8月16日--2016年9月30日），雨量为大雨及以上的天数为5天。再查明，被告于2017年6月15日向本院提出管辖权异议申请，认为应将本案移送至江门市中级人民法院审理。本院于2017年6月20日作出民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服提起上诉，江门市中级人民法院于2017年8月10作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。又查明，2017年11月13日，本院就涉案房屋的有关接收情况向原告进行询问并制作询问笔录，原告表示其在接收涉案房屋锁匙时并不知道涉案房屋尚未竣工验收，其同意涉案房屋的逾期交房违约金计算至房屋取得《竣工验收备案表》之日即2017年6月9日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年9月30日前将“经验收合格”的商品房交付给原告使用，但是被告并没有在此期间交付商品房，且涉案商品房在2017年6月9日才取得商品房备案登记，即商品房在此时才符合合同约定的交付条件，因此，被告方构成逾期交楼，应当承担逾期交楼的违约责任。本案的争议焦点是：一、关于违约金计算的截止时间问题。本案中，涉案房屋于2017年6月9日取得备案登记，具备交付条件，而原告已经在该时间之前接受涉案房屋钥匙，因此，本院结合《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定，将违约金的时间计算至涉案房屋取得《竣工备案验收表》之日即2017年6月9日。综上，被告应向原告支付2016年9月30日起至2017年6月9日止（共计252天）的逾期交房违约金。此后，原告未办理房屋交接手续，属于其自身的责任，其要求被告继续承担该期限以后的逾期交房违约金，缺乏法律依据，本院不予以采纳。二、关于本案天气因素能否作为被告延期交房的免责事由的问题。被告主张根据《商品房买卖合同》第八条约定，遭遇不可避免或者不可克服的异常天气，地质状况以及施工之中遇到的异常技术困难，被告可以据实延期交付房屋，要求扣减158天。本院认为，首先，开发商在与购房者签订合同时应当预见到会有雨天而影响施工进度，天气因素不属于法定的“不可抗力”免责事由范畴。其次，本案《商品房买卖合同》第八条虽将天气因素作为开发商可以延期交楼的事由，对开发商一方有利，但鉴于我国目前并没有任何规范明确何种情况下的雨天可能影响施工进度，同时，建筑行业属于特殊行业，是进行钢筋混凝土的构造，如果雨水过多则会影响混泥土的结构。因此，结合前述建筑行业的惯例，应当认为前述条款并不属于法定意义上的显示公平，也没有违反法律法规强制性的规定，属合法有效，对双方当事人有约束力，可以作为被告延期交房的免责事由。至于天气因素导致延期交房的天数认定问题。虽然被告提供恩平市气象局出具的《恩平市2014年12月1日至2017年5月31日晴雨气象资料概况》用以证明其在施工期间共计有158天的雨天，但是双方签订的《商品房买卖合同》第八条对于如何达到异常天气的标准并没有明确约定，结合前述陈述的建筑行业的惯例，本院认为，在原告与被告签订本案的《商品房买卖合同》后至合同约定的商品房交付期间，对于降雨达到大雨及以上雨量的天数共计5天，应予以扣除，故本案被告可予以扣减的逾期交楼天数共5天。综上，本案中，原、被告之间成立了有效的商品房预售合同关系，本案房屋交付时间迟于合同约定的2016年9月30日的交房时间，其行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。被告虽迟延交房252天，但有延期交房的事由5天。因此，被告应承担违约金477425元（房屋总价款）×（252天-5天）×0.01%／日（违约金计算标准）=11792元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告恩平市磐谷房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金11792元给原告涂榜琼、侯荣辉；二、驳回原告涂榜琼、侯荣辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费27元，由被告恩平市磐谷房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 任爱武二〇一七年十一月二十日法官助理 简碧娴书 记 员 吴美庆