广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初16266号
原告：詹娟，女，1979年9月4日出生，汉族，住广东省惠来县，
委托诉讼代理人：潘婳，广东正鸿律师事务所律师。
被告：黄文杰，男，1975年6月21日出生，汉族，住长沙市雨花区，
委托诉讼代理人：钱曾亿，广东中元（中山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯莉媛，广东中元（中山）律师事务所律师。
被告：中山市七喜房地产经纪有限公司，住所地中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园209卡，统一社会信用代码91442000MA4UNU9KX7。
法定代表人：毛利文。
被告：毛利文，男，1985年10月5日出生，汉族，住江西省瑞金市，
原告詹娟诉被告黄文杰、中山市七喜房地产经纪有限公司（以下简称七喜公司）、毛利文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告詹娟的委托诉讼代理人潘婳，被告黄文杰的委托诉讼代理人冯莉媛到庭参加诉讼。被告七喜公司及毛利文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告黄文杰与原告之间的房地产买卖合同；2.判令被告黄文杰向原告双倍返还定金380000元；3.判令撤销房地产买卖合向第九条第二款最后一句“唯买方不可进一步要求赔偿”的条款，并判令被告黄文杰向原告赔偿预期可得利益损失的差额527640元[房屋现值(12000元／平方米×138.97平方米)-房屋合同价(950000元)-定金赔偿额(380000元-190000元)=预期可得利益损失差额（527640元）]（2、3项共计907640元）；4.判令被告七喜公司对被告黄文杰的上述债务承担连带赔偿责任；5.判令被告毛利文对被告七喜公司的上述债务承担连带赔偿责任。事实和理由：2016年10月27日，原告与被告黄文杰、七喜公司签订房地产买卖合同(N0:8000306)，三方约定，被告黄文杰将其名下位于中山市××花园××房（建筑面积138.97平方米）以950000元的价格卖给原告，被告黄文杰于签订合同当天收取原告190000元的定金，原告和被告黄文杰于2017年4月27日前办理房屋过户手续，被告七喜公司收取原告28500元的中介代理服务费，若被告黄文杰不能依合同约定将房产卖给原告，将双倍返还定金，被告七喜公司对被告黄文杰承担连带担保责任。合同签订当天，原告向被告黄文杰支付了190000元定金。被告黄文杰承诺尽快偿还银行按揭贷款，以便房产过户给原告。2017年4月，原告一直通过被告七喜公司催促被告黄文杰尽快从银行处偿还贷款，以便赎回房产证，但后发现该房产被法院查封，无法过户。被告七喜公司督促被告黄文杰解封房产。直至起诉之日，被告黄文杰无法将房产过户到原告名下。原告认为，被告黄文杰的行为已经构成了违约。而房价由于暴涨，标的房产至起诉之日已经升值至约1667640元（按每平方米12000元计算），比原告合同购房的价格升值约717640元。即使按照合同约定，被告黄文杰双倍返还定金，190000元的定金罚金额度远远无法弥补原告预期可得利益的损失717640元，所以原告认为，房地产买卖合同作为被告七喜公司出具的格式范本合同，第九条第二款约定的“唯买方不可进一步要求赔偿”条款显失公平，原告申请撤销。原告要求被告黄文杰除了定金罚则的赔款外，还应当承担预期可得利益的损失差额527640元。被告七喜公司应当对被告黄文杰的上述债务承担连带赔偿责任。被告毛利文系被告七喜公司的一人股东，应当对被告七喜公司的债务承担连带赔偿责任。
原告詹娟为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.收据、银行转账记录；4.收款收据、pos机签购单；5.时代倾成-
中山58安居客网页；6.中山市七喜房地产经纪有限公司工商企业信息；7.中山市商品房买卖合同、个人购房借款担保合同；8.中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表；9.微信截图照片。
被告黄文杰辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。理由是：我方不存在违约情形，双方在签订合同时，涉案房产因为办理房产证没有初始登记，原告是知道，履行义务的前提是我方取得房产产权证书，且原告取得银行同贷书。因为开发商逾期办证，导致原告至今未取得房产证，过户的条件没有成就，属于不可归责于双方的原因导致的，不是被告主动违约，被告尚未偿还贷款不是未过户的原因，本案中原告没有向银行申请按揭，被告不可能在没有向银行申请按揭的情况下提前还款，如果原告主张解除合同的应当视为原告违约；其次，即便我方违约，原告主张的赔偿金额没有事实和法律依据，合同第九条第2款约定如果被告在收取定金后不按合同条款将房产售予原告，则被告需返还原告双倍定金，原告不可要求进一步赔偿。签订合同是双方的真实意思表示，该合同对双方有约束力，即便被告存在违约的情形，原告明知没有出证仍与被告签订合同，应当预见开发商逾期办证不能过户的可能性，原告对此也存在过错。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同不符合约定给对方造成损失的，损失不得超过违约方订立合同时应当预见到的因为违反合同可能造成的损失，即合同已经明确约定违约责任，原告主张房屋溢价损失没有事实和法律依据。如原告主张解除合同，我方同意解除合同，但我方无需承担违约责任。定金我方同意返还给原告。
被告黄文杰就其辩解向本院提交的证据有：中山市商品房销售登记备案证明表。
被告七喜公司、毛利文未到庭，亦未提交书面答辩状及证据。
经审理查明：2016年10月27日，黄文杰（卖方）、詹娟（买方）与七喜公司（经纪方）签订房地产买卖合同（编号为8000306），约定：买卖双方通过经纪方出售及购入中山市××花园××房。该房地产产权处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。备案表合同编号：HTN2014057271，合同条码：1401057107。买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售，买方已对本合同所涉房地产进行充分了解及检查或已授权代表代为检查房地产，各方不得以此为由拒绝履行合同。该房地产转让成交价为950000元，付款方式如下：定金190000元为第一部分楼款，于签订合同时支付。760000元为第二部分楼款。付款方式为银行按揭付款：上述第二部分房款中买方申请银行按揭贷款580000元。具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款批复为准；如银行批准的贷款金额小于买方申请的贷款金额或不批准贷款，那么二者相差金额买方须于该房地产办理过户当天现金的形式一次性支付给卖方。买卖双方最迟不得迟于2017年4月27日办理该房地产之过户手续。买方须在过户当日将首期款（除已付定金外）180000元（根据实际贷款金额多退少补）直接交付给卖方。如因买方原因造成银行不能办理抵押手续，致使该贷款人未能划入卖方账号的，乙方应以现金形式向卖方支付购房余款（此款卖方最迟不应迟于领取新产权人房地产证后60个工作日收到）。卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证卖方在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权。本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署《广东省房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后卖方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同。买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方。本合同取代任何过往之三方在谈判中声称、理解、承诺、以及协议，且经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释；合同三方对每条款之含义清楚明白且并无异议。本合同未尽事宜各方友好协商解决，协商不成的依照法律或政策的相关规定执行，在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款仍需履行。备注（备注内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：因本套交易物业暂时未出房产证，具有一定风险性，三方约定本合同由经纪方七喜公司担保承担连带赔偿责任。合同还约定了其他内容。同日，黄文杰开具收据确认收取詹娟交来的购买上述房地产定金190000元。2017年8月29日，詹娟以上述房地产仍被查封，黄文杰、中山市七喜房地产经纪有限公司未按合同履行上述合同为由诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2017年8月29日，中山市土地房产产权档案馆出具上述房地产的登记资料证明表，载明该房地产权属登记状态为合同备案登记，购房总价为806026元，签约日期为2014年9月23日，合同登记备案日期为2014年10月10日，合同业务编号为HTN2014057271；该房地产设置抵押，抵押人为中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行，抵押登记日期为2014年11月10日；并因另案[案号：（2017）粤2072民初4102号、（2017）粤0106民初9086号、（2017）粤0402民初5161号]分别于2017年4月25日、2017年7月19日被财产保全查封。本案中，詹娟申请诉讼保全，本院依据申请于2017年8月31日查封了黄文杰名下号牌为粤Ｔ×××××号小汽车、于2017年9月4日查封了上述房地产价值相当于907640元的产权份额。同年12月26日，中山市土地房产产权档案馆再次就上述房地产出具登记资料证明表，该房地产的权属状态仍与前述证明表一致。庭审中，黄文杰称其至今未取得房产证系开发商逾期办证所致，但并无提交证据予以证明。
又查：七喜公司成立于2016年4月21日，类型为有限责任公司（自然人独资）。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。黄文杰、詹娟与七喜公司签订的房地产买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。合同签订后，詹娟主张解除双方签订的上述房地产买卖合同，黄文杰对此不持异议，本院予以照准。本案争议焦点在于是可归责哪方的原因导致合同不能继续履行，违约责任如何承担。
针对该焦点，本院作分析如下：詹娟已举证证明其于合同签订后向黄文杰支付定金190000元，黄文杰对此不持异议，本院予以认定。根据上述合同约定，黄文杰应在签署上述合同之日起60个工作日内还贷并注销抵押登记并清理涉及上述房地产的纠纷、债务、税项、租赁清还等事宜，否则其须承担由此引起的一切法律责任。但中山市土地房产产权档案馆出具上述房地产的不动产登记资料证明表显示，该房地产至今仍处于抵押状态，且因其他纠纷而被查封，致交易不能继续进行，故应据此认定黄文杰的行为已构成违约。詹娟可以依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，不再申请办理按揭贷款手续而不认定为违约。为此，黄文杰应按照合同关于“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同”约定，向詹娟双倍返还定金合计380000元。
关于詹娟主张撤销上述合同有关“唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同”条款的问题。本院认为，上述约定系双方当事人对于一方违约时守约方可主张违约方承担违约责任方式的约定，条款的内容具有对等性，即该约定对于双方当事人均同等适用，该约定并不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，并不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效的约定。且该合同的文本系由经纪方提供，并非由买方或卖方所提供，合同也经明确约定了“经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释；合同三方对每条款之含义清楚明白且并无异议。本合同未尽事宜各方友好协商解决”。买卖双方属平等经济地位的合同主体，双方当事人对于合同条款的确定均有平等的协商权，若一方对涉案合同条款有异议，既可与对方协商对合同条款进行修订，也可以放弃签订该合同。故詹娟主张撤销该合同条款的理据不足，本院不予支持。在合同有明确约定一方违约时另一方只能适用定金条款要求违约方承担违约责任的情况下，詹娟仍主张撤销上述合同约定及要求黄文杰赔偿预期可得利益损失，本院不予支持。
关于詹娟主张七喜公司、毛利文承担连带赔偿责任的问题。因七喜公司在上述合同备注部分有“本合同由经纪方七喜公司担保承担连带赔偿责任”的明确约定，故詹娟的该主张，理由成立，本院应予支持。七喜公司应对本院认定的黄文杰应承担的定金罚则责任承担连带清偿责任；七喜公司系毛利文投资的自然人独资的有限责任公司，其性质属于一人有限责任公司，因七喜公司、毛利文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本院依据詹娟提交的证据认定毛利文属于《中华人民共和国公司法》第六十三条规定的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的情形，毛利文应当对七喜公司在本案中承担的债务承担连带清偿责任。
七喜公司、毛利文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,亦未说明正当理由,视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告詹娟与被告黄文杰、中山市七喜房地产经纪有限公司于2016年10月27日签订的房地产买卖合同（合同编号为8000306）中的房屋买卖合同关系；
二、被告黄文杰于本判决生效之日起七日内向原告詹娟双倍返还定金380000元；
三、被告中山市七喜房地产经纪有限公司、毛利文对上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12876元，诉讼保全费5000元，合计17876元（原告詹娟已预交），由原告詹娟负担10392元；由被告黄文杰、中山市七喜房地产经纪有限公司、毛利文连带负担7484元（被告黄文杰、中山市七喜房地产经纪有限公司、毛利文负担部分于本判决发生法律效力之日七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 董爱民
审 判 员 廖鑑财
人民陪审员 张子锋
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 雷 珊
何坚麟