广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终10518号
上诉人（原审被告）：陈彬，住广州市越秀区。
委托代理人：罗增开，广东汇俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨石维，住广州市越秀区。
委托代理人：郭忠革，广东德培律师事务所律师。
委托代理人：于丹阳，广东德培律师事务所律师。
上诉人陈彬因与被上诉人杨石维物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈彬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨石维的诉讼请求。事实和理由：（一）杨石维并非案涉房屋的回迁户，陈彬才是合格的被拆迁人。根据杨石维与拆迁人的拆迁补偿协议及协议实际履行情况，杨石维已被安置在清水濠11号501、502房及13号501、502房，其通过非法买卖获得的补偿面积远超原产权面积，故一审法院认为杨石维是因拆迁回迁至案涉房屋，属认定事实错误。（二）判断陈彬与杨石维应否形成租赁关系，应适用拆迁期间仍有效的《城市房屋拆迁管理条例》〔国务院令第78号〕。该条例第二十四条规定，有承租人的房屋拆迁应当实行产权调换，原租赁关系维持。因杨石维并非原业主，也无签订拆迁补偿协议，陈彬无理由与其建立租赁关系。（三）未建立租赁关系的原因和责任在杨石维。陈彬原与东某公司建立拆迁安置与房屋租赁关系，但杨石维非法取得案涉房屋产权后即要求陈彬搬出，侵犯了陈彬的优先买受权和居住权，陈彬可依据原拆迁安置协议及侵权损害赔偿予以抗辩。（四）基于公平原则，杨石维或应继续履行陈彬与拆迁人签订的拆迁安置协议，或应停止侵犯住户的居住权和房屋优先购买权，将房屋按其买价加上法定利息转卖给陈彬，且拆迁安置的目的是为了保护原住户的合法租赁权益，与被拆迁人是否有住房无关，故一审法院判决给予陈彬两年居住期，既不符合公平原则推论，亦与拆迁安置之目的相悖，杨石维无权要求陈彬迁出及按私房标准缴租。（五）陈彬已另案起诉主张杨石维房屋买卖行为无效，虽经生效判决驳回诉请，但已向广东省高级人民法院提出再审申请，一审判决不应援引前述判决。
杨石维辩称，陈彬要求撤销一审判决缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求予以维持。
杨石维向一审法院起诉请求：1.陈彬及其同住人员立即迁出广州市越秀区清水濠11号402房，将该房屋腾空交还给杨石维；2.判令陈彬按照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向杨石维支付广州市清水濠11号402房从2013年1月5日起至2016年2月29日的房屋使用费56221.26元（34.619平方米），利息从2013年2月5日起按月逐笔计至实际交还房屋之日止（按中国人民银行贷款年利率按逾期年数计算）。之后按房管部门评定的同期私房住宅租金标准按月向某维缴纳房屋使用费至陈彬及其同住人员实际迁出之日止。
一审法院认定事实：1997年9月1日，陈彬（承租人，乙方）与文德房管站（出租人，甲方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定：甲方同意将座落在东山区万福路90号二楼部位的房屋出租给乙方，房屋使用面积14.17㎡；甲乙双方议定上述房屋月租金为28.7元，租赁期限自1997年9月1日至1999年8月31日止，共计24个月。
1998年11月22日，陈彬（被拆迁人，乙方）与广州市东山区房地产经营开发公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（1998）房拆许字85号房迁许可证批准，拆除万福路90号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积14.17㎡；乙方同意1999年3月1日前迁出原址房屋并同意由甲方提供解决临迁用房；甲方应于2002年12月30日前，在万福路征地回迁楼第四层，居住面积20㎡安置给乙方回迁居住；回迁按新房新租金交缴；等。
1999年10月28日，叶某甲、叶某乙、叶某丙、罗某、叶某丁共同签订《析产协议书》，其中内容为：广州市万福路90号、92号房屋和广州市清水濠13号、15号房屋是我们叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌、叶钦藩共同所有（广州市房地产权属证明书NO.102712、NO.102711、NO.102710。为了方便管业，明晰产权，我们决定析产如下：1、叶某甲占123.4718平方米；2、叶某丙占103.213平方米；3、叶某乙占98.092平方米；4、罗某占75.42平方米；5、叶某丁占108.26平方米，其中18.26平方米是商业铺面。1999年11月30日，广州市东山区公证处作出编号为（99）穗东内证字第5177号的《证明书》载明:兹证明叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌的代理人叶钦藩及叶钦藩本人于一九九九年十月二十八日来到我处，在公证员面前，自愿在前面的《析产协议书》上签名。
2000年6月8日，业主（叶某甲已故）、杨石维（被拆迁人，乙方）与东山区房地产经营开发公司（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除属于乙方所有的，座落在东山区万福路90、92号，清水濠13、15号地段的房屋，建筑面积123.4718平方米；甲方将自有的座落在东山区万福路回迁新建楼第1、2-5层位置东南向的自有房屋，建筑面积为123.4718平方米；用途拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），乙方根据有关规定应继续出租给原承租房，乙方应与原承租户重新订立租赁合约。该协议于2000年6月29日在房管部门办理了备案手续。
2001年4月4日，广州市东山国有资产经营有限公司向东山区房地产经营开发公司发出《关于办理企业转制的批复》，其中内容为：经研究，同意你司更名为“广州市东晨房地产开发有限公司”，以国有独资有限公司进行工商变更登记。
2002年12月25日，东某公司向陈彬发出《通知》，知会其办理回迁手续。陈彬于2003年1月17日办理手续后，入住清水濠11号402房至今。
2008年3月24日，东某公司出具《拆迁补偿证明书》，其中内容为：兹有东山区万福路90号房屋，业权人：杨石维是我司经市城市规划局（1993）城地批字第211号文批准，并经市房地产管理局（1997）房征字第（301）号通告征用，按产权补偿协议书回迁至我司座落在越秀区万福路72号301房等25套房屋（详见附件），原产权面积为123.4718平方米，现回迁补偿的产权面积为1014.6588平方米。超出部分，已按有关规定补价处理（已交清房款），同意超面积891.187平方米归杨石维所有。
2008年5月14日，杨石维缴纳广州市越秀区清水濠11号402房契税2202元。同日，杨石维取得房地产权证（粤房地证字第××号），其记载：房屋所有权来源为赠与、交换、析产，房屋用途为居住用房，房屋座落越秀区清水濠11号402房，建筑面积34.619平方米，登记日期为2008年5月4日。
2015年1月5日，杨石维给陈彬及涉讼402房居住人员发出《搬离房屋，付清占有使用费通知》，其中内容为：广州市清水濠11号402房的产权属杨石维女士所有，阁下及家人从2003年1月份一直占用该房产至今，却从未交过任何房屋使用费给杨石维女士。产权人一直催促阁下补交占用期间的使用费，再商谈阁下及家人是否以租客身份承租房屋问题，但阁下及家人等却一直不予理睬。拖延至今，阁下以及阁下家人已经占用402房十几年，造成了杨石维女士巨大的损失。为此，杨石维女士现再次通知阁下，请阁下以及阁下的家人在2015年1月18日前腾空、搬离402房，并付清占用房屋期间产生的占有使用费以及利息。
2015年1月12日，万福路72号（德悦居）居住户、全体回迁户给杨石维发出复函，其中内容为：我们是万福路72号302房、303房、306房、307房、308房、313房、403房、504房，清水濠11号301房、303房、402房、清水濠13号401房、404房的住户，就有关我们居住房屋的事宜，我们希望能与业主进行协商，但因我们老人家较多，行动不方便，为了便于协商，希望在2015年1月17日上午10时正带齐相关证明、材料，在万福路72号大堂与我们协商。2015年1月14日，由全体德悦居住户通过EMS邮政快递将复函发给杨石维（邮件号码105××××6812），陆某律师（邮件号码105××××1812），邮件分别于2015年1月16日、1月15日妥投。
拆迁单位和杨石维就涉讼房屋至今没有与陈彬签订租赁合同。
一审庭审中，陈彬陈述涉讼房屋现有陈彬及其妻何某，儿子陈某甲及其妻周某及其二人的子女陈某乙、陈某丙共6人实际居住使用。据陈彬提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，陈彬、何某、陈某甲、周某名下都没有房产。
一审另查，陈彬于2015年向一审法院起诉广州市东晨房地产开发有限公司及杨石维，请求：1.判决确认东晨公司把广州市清水濠11号402房过户到杨石维名下的行为无效；2.判决杨石维把涉讼房屋过户回东某公司名下；3.判决案件诉讼费用全部由东某公司、杨石维承担。一审法院于2015年11月19日作出（2015）穗越法民三初字第741号民事判决书，判决驳回陈彬的全部诉讼请求。因陈彬不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2016年5月13日作出（2016）粤01民终1712号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，杨石维、陈彬均是因拆迁而回迁至涉案房屋的，杨石维取得涉案房屋的产权补偿，陈彬则被安置在涉案房屋内居住。根据陈彬与东山公司签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，陈彬回迁后按新房新租规定交租，即陈彬是作为涉案房屋的承租户回迁入住的，陈彬理应与杨石维形成租赁合同关系。但杨石维自2008年5月取得涉案房屋至今，陈彬一直未向某维支付过房屋的租金，且从陈彬庭上陈述意见，陈彬认为杨石维非法取得房屋，不同意与杨石维形成租赁合同关系。杨石维作为涉讼房屋的所有权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，在陈彬坚持不同意与杨石维签订租赁合同、缴纳租金的情况下，杨石维要求收回涉讼房屋本应得到支持，但陈彬基于先前的拆迁安置关系回迁居住涉讼房屋的，目前亦无证据证明陈彬在本市有其他房屋可供搬迁，陈彬在涉讼房屋的居住权应受到保护，故杨石维要求陈彬立即腾退涉讼房屋的诉讼请求，不予支持。涉讼房屋宜由陈彬暂住一段时间，暂住期内，根据公平合理、等价有偿的法律原则，陈彬应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向某维计付房屋使用费。同理，杨石维曾于2015年1月5日向陈彬主张支付房屋使用费，现杨石维诉请陈彬支付自2013年1月5日起的房屋使用费，此段期间陈彬实际占有使用涉讼房屋，故杨石维的请求合法合理，予以支持。因杨石维、陈彬未对房屋使用费的支付及标准达成一致意见，未约定房屋使用费的给付时间，杨石维要求陈彬支付利息没有事实和法律依据，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条之规定，于2016年6月29日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，陈彬户暂住广州市越秀区清水濠11号402房两年，暂住期间，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价逐月向某维计付房屋使用费；二、自判决发生法律效力之日起10日内，陈彬一次性向某维支付自2013年1月5日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付）；三、驳回杨石维的其他诉讼请求。一审案件受理费1267元，由杨石维承担150元，陈彬负担1117元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。具体而言，陈彬提交了如下证据：1.案外人叶穗强于2016年7月10日向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼的《行政起诉状》，拟证明案外人叶穗强已就杨石维房屋合法来源及产权登记提起行政诉讼；2.广州铁路运输第一法院于2016年7月14日出具的《受理案件通知书》，拟证明广州铁路运输第一法院已受理案外人叶穗强的行政诉讼；3.杨石维于2016年4月20日起诉案外人叶穗强的《民事起诉状》；4.杨石维于2007年10月23日填写的《房地产登记申请书》；5.杨石维于2016年6月22日起诉案外人邓炳森、廖锦霞的《民事起诉状》（副本）；6.杨石维于2015年1月5日出具的《搬离房屋，付清占有使用费通知》。陈彬提交上述证据3、证据4、证据5、证据6，均是为了证明杨石维在上述材料中的签名与其在其他法律文书中的签名不一致，陈彬有正当理由质疑杨石维委托授权的真实性。另，陈彬所提供的证据1、证据2及证据5为原件，其他证据均为复印件。对于陈彬提交的证据，杨石维发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性不予认可，虽然起诉状列明杨石维为第三人，但杨石维未收到受案通知及其他材料，故无法确认，且该起诉状所指向的房屋也非案涉房屋，故与本案没有关联性；对证据2的真实性、合法性予以确认，但与本案没有关联性；对证据3、证据4、证据5、证据6的真实性不持异议，但该部分证据已经过生效判决确认，且均针对杨石维委托代理人身份的合法性，并非证明案件事实，故不属于本案的新证据。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九之规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，杨石维作为案涉房屋的权属人，依法享有案涉房屋的各项权能，因此，在陈彬与其未就案涉房屋签订租赁合同，且陈彬亦没有向产权人缴纳任何租金的情况下，杨石维依法有权收回案涉房屋。原审法院在考量陈彬暂无搬迁去处的基础上，判令给予陈彬两年的暂住期并无不妥，本院予以维持。陈彬上诉提出杨石维系通过非法买卖取得的案涉房屋，对此，因权属确认不属于本案同一法律关系，陈彬可另循其他途径予以解决，在目前暂无证据推翻权属登记的合法性的情况下，陈彬提出的该项上诉理由不能作为拒绝交还房屋的合理抗辩，本院不予采信。
至于房屋租金标准的问题。由于案涉房屋在发还给原业主之后，房屋的性质已经转化为私有产权房屋，因此，原审法院判令陈彬参照私房租金标准支付争议期间的房屋使用费，符合公平合理原则，本院予以维持。陈彬上诉提出杨石维无权以私房租金标准收取租金，缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。
陈彬二审中提交的证据，均与本案的实体处理没有关联性，本院均不予采纳。
综上所述，陈彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1371元，由陈彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年九月八日
书 记 员 林漫榆