广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初9877号原告：广州市恒拓物业管理有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园内番山创业中心3号楼2区101之五。法定代表人：谢湘文，职务总经理。委托诉讼代理人：林健仪，女，该公司员工。被告：广州云卖电子科技有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区103之三号房屋。法定代表人：蓝东明。原告广州市恒拓物业管理有限公司（以下简称恒拓公司）与被告广州云卖电子科技有限公司（以下简称云卖公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒拓公司的委托诉讼代理人林健仪到庭参加诉讼，被告云卖公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒拓公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2016年7月1日起至2016年8月31日止的管理费1778元，从2016年5月20日起至2016年7月19日的电费9037元及公摊电费549元，合共人民币11364元；2.判令被告向原告支付延迟交纳上述管理费、公摊电费的违约金(每逾期一天按2‰计算违约金至缴清上述费用之日止，暂计至2016年11月2日违约金合计人民币2363元);3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：恒拓公司负责广州市番禺区东××街××大道北××号番禺节能科技园内番山创业中心的物业管理及水电费收支，被告位于番禺区东××街××大道北××号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区103号之三号单元每月的物业管理服务收费标准为：按建筑面积计算，2.9元/m2，每月管理费为889元；每栋大厦公用水电费、电梯使用费、外立面形象装饰费用根据每月实际发生总额由全体业主按各单元建筑面积另行分摊，供水加压设备用电费用按各单元用水量比例由业主/用户共同负责另行分摊。被告自交付物业之日起缴纳物业管理服务费及有关费用，物业管理服务费及有关费用在每月5号前缴纳，逾期按每日2‰计付违约金。但被告现拖欠上述物业管理费和公摊电费，经原告多次催付，并发出交款通知书，被告均不予理睬。由于被告拖欠管理费等费用的行为，侵害了原告的合法权益和管理秩序。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告云卖公司无答辩，亦未在举证期内举证。经审理，本院认定事实如下：1.恒拓公司是具有三级物业服务资质的企业。2.广州市番禺番山实业发展有限公司（以下简称番山公司）是位于广州市番禺区东××街××大道北××号番禺节能科技园番山创业中心2号楼2区103的房屋产权人，该房屋的建筑面积为117.44平方米。3.2012年7月31日，番山公司（甲方）与恒拓公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对番山创业中心提供前期物业服务事宜，乙方提供包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理、公共区域清洁卫生、垃圾收集清运、污水管道疏通、公共绿化养护和管理、公共秩序维护、安全防范事项协助管理等服务；物业管理费由乙方向业主或物业使用人按双方约定的标准收取；本物业的物业管理服务费不包括楼宇公共水电分摊费和物业本体外的公共水电费；业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业管理服务费用和上月水电费及公摊费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，应支付所欠交金额的2‰作为违约金赔偿给乙方；本合同期限自2012年7月31日起至2017年8月1日止，或在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等等。4.2015年3月31日，广州市远拓租赁服务有限公司（出租方、甲方，以下简称远拓公司）与蓝东明（承租方、乙方）签订编号为远拓租字2015年第033101号的《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于番禺区东××街××大道北××号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼2区103之三号房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方使用；房屋建筑面积为17.44平方米；租赁期限自2015年4月1日起至2020年1月10日止；租金按年度递增，其中，2016年1月16日至2017年1月15日每月租金为15331元；第一、二个租赁年度内物业管理服务费为每月51元，从第三个租赁年度起作调整，从2015年4月1日起由乙方负责向物业公司支付；房屋安装独立的水、电表，按水电部门的收费标准由甲方代收代缴，公用水电费按总用量分摊计算至每户（按用户面积及与总面积的比例分摊），乙方须按约定支付水电费，逾期支付十天以上甲方即有权作停水、电处理，由此造成的一切损失由乙方承担；等等。同日，双方就上述合同签订一份《房地产租赁合同之补充协议》，约定：房屋面积在原合同约定建筑面积17.44平方米的基础上，甲方另外配送番山创业中心房屋共289.18平方米室内架空面积予乙方使用；租赁期内，第一、第二个租赁年度该房屋物业管理费为每月889元，从2015年4月1日起由乙方负责向物业公司支付；等等。5.2015年4月1日，恒拓公司（甲方）与广州东海网络科技有限公司（乙方，以下简称东海公司）签订一份《番山创业中心前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所使用的番山创业中心2号楼2区103之一、三提供前期物业服务，房屋建筑面积为47.44平方米（另附送面积140.58+289.18平方米）；物业服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安管、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；乙方自物业交付使用之日起缴纳物业管理服务费及有关费用，物业管理服务费及有关费用在每月5日前缴纳，逾期按每日千分之二计付违约金；物业管理服务费的收费标准为按建筑面积、随屋附送的配套绿化面积或架空面积计算，每月按2.9元/㎡的标准计收；每栋大厦本体内公用水电费、电梯使用费、外立面形象装饰费用根据每月实际发生总额由全体业主按个单元建筑面积另行分摊；公共电费、公共水费，由园区全体业主按各单元建筑面积分摊费用；乙方应于每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用，乙方应依时缴费，如乙方未按照本协议约定的金额和期限交付费用，乙方每逾期一日应支付所欠交金额的2‰作为违约金赔偿给甲方；等等。6.2015年6月3日，远拓公司（甲方）、蓝东明（乙方）、云卖公司（丙方）共同签订一份《关于合同主体变更协议》，约定：甲方与乙方于2015年3月31日签订涉讼房屋的《房地产租赁合同》，由于合同签订时丙方没有成立，现丙方已领取营业执照，经三方同意，自本协议生效之日起，《房地产租赁合同》的一方主体由乙方变更为丙方，另一方认为甲方，《房地产租赁合同》项下乙方的全部权利和义务由丙方承继，其他条款不变。7.2016年11月9日，恒拓公司以云卖公司拖欠物业管理费、电费及公摊电费，经催收未果为由，诉至本院。诉讼中，恒拓公司述称，《房地产租赁合同》及《番山创业中心前期物业管理服务协议》签订之时，云卖公司尚未成立，蓝东明及其作为法定代表人的东海公司所签订的上述合同中关于涉讼房屋的条款，均为蓝东明为筹备成立云卖公司所签订，且2015年6月3日后，云卖公司成为涉讼房屋的承租人及实际使用人，故上述合同中关于涉讼房屋的条款的权利义务应由云卖公司承受；云卖公司自2016年7月1日起欠缴物业管理费，自2016年5月20日起欠缴电费及公摊电费；已由恒拓公司代缴的电费，应由云卖公司按1.113元/度的标准，按月向恒拓公司支付，该标准与供电部门的收费标准存在的差价是属于损耗费用，云卖公司一直按照1.113元/度的标准向恒拓公司支付电费，故云卖公司所拖欠的电费亦应按该标准计算；而公摊电费则应按涉讼房屋所占园区面积比例进行计算；云卖公司拖欠涉讼房屋自2016年7月1日起至2016年8月31日的物业管理费共1778元，以及自2016年5月20日起至2016年7月19日止的电费9037元、公摊电费549元。为此，恒拓公司提交了《交款通知书》2张、公摊电费表2张、发票开票记录1张、物业管理费、电费及公摊电费发票7张、中国工商银行业务回单3张、水费发票及票据共6张、抄表记录表1份予以证实。恒拓公司主张，根据《番山创业中心前期物业管理服务协议》的约定，云卖公司还应支付逾期支付前述费用的违约金，2016年7月物业管理费、电费、公摊电费的违约金从2016年7月6日开始以5487元（889元+4318元+280元）为本金计算，2016年8月物业管理费、电费、公摊电费的违约金从8月6日开始以5877元（889元+4719元+269元）为本金计算，按每日2‰的标准计付至清偿之日止本院认为，远拓公司与蓝东明于2015年3月31日签订的《房地产租赁合同》以及恒拓公司与东海公司于2015年4月1日签订的《番山创业中心前期物业管理服务协议》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应遵照履行。上述合同均对涉讼房屋的物业管理事宜进行了约定，而云卖公司成立后实际使用了涉讼房屋，并以自己的名义向恒拓公司支付了2016年6月前的物业管理费，故本院合理采信恒拓公司关于蓝东明及其作为法定代表人的东海公司所签订的上述合同中关于涉讼房屋的条款，均为蓝东明为筹备成立云卖公司所签订，因此，上述合同中有关涉讼房屋条款的合同相对方应为云卖公司。上述合同签订后，恒拓公司依约向云卖公司提供了物业管理服务，云卖公司亦应依约向恒拓公司支付相应的物业服务管理费及电费、公摊电费等相关费用。按照双方签订的物业管理服务协议书中关于每平方米2.9元的物业管理费计算标准，涉讼房屋每月的物业管理费应为889元（306.62平方米×2.9元/平方米≈889元），该金额与房屋租赁合同补充协议中约定的物业管理费金额一致。现云卖公司未举证证实其已交纳其所租赁房屋自2016年7月1日至2016年8月31日的物业管理费用，应承担举证不能的不利后果，云卖公司应向恒拓公司支付上述期间的物业管理费1778元（889元/月×2个月=1778元）。另外，恒拓公司主张云卖公司应按其独立电表读数计算每月电费，并按其所租赁房屋的面积比例计算分摊电费，并提交了证据证实其代缴创意园整体电费以及云卖公司缴纳电费、公摊电费的情况。其中，云卖公司所缴纳的2016年4月份的电费、公摊电费共计2812元，2016年5月份的电费、公摊电费共计3756元，该金额与恒拓物业向云卖公司发出的《交款通知书》所载2016年6月、7月的电费及公摊电费金额大致相当，且云卖公司已缴电费及公摊电费的单价亦与恒拓公司主张的一致，故本院对《交款通知书》所载公摊电费金额予以合理采信，云卖公司应向恒拓公司支付的2016年6月、7月的电费分别为4318元、4719元，公摊电费分别为280元、269元。根据双方签订的物业管理协议约定，云卖公司应于每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用，逾期按每日千分之二计付违约金。因此，云卖公司应于2016年7月5日前向恒拓公司支付2016年7月的物业管理费及2016年6月的电费、公摊电费合计5487元（889元+4318元+280元），于2016年8月5日前支付2016年8月的物业管理费和2016年7月的电费、公摊电费合计5877元（889元+4719元+269元），现云卖公司拖欠上述费用逾期未付，已构成违约，应向恒拓公司支付逾期交款违约金。但合同约定的每日千分之二的违约金计算标准明显过高，恒拓公司又未举证证明云卖公司迟交物业管理费及水电费对其造成除利息损失以外的其他实际损失，故本院酌情将违约金计算标准调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。违约金的具体计算方式为，以5487元为本金，自2016年7月6日起；以5877元为本金，自2016年8月6日起；按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项清偿之日止。云卖公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃其举证及答辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州云卖电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向眼高广州市恒拓物业管理有限公司支付2016年7月的物业管理费及2016年6月的电费、公摊电费合计5487元及违约金（以5487元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年7月6日起计算至款项清偿之日止）；二、被告广州云卖电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市恒拓物业管理有限公司支付2016年8月的物业管理费和2016年7月的电费、公摊电费合计5877元及违约金（以5877元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年8月6日起计算至款项清偿之日止）；三、驳回原告广州市恒拓物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，由被告广州云卖电子科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  许蕴聪人民陪审员  梁显星二〇一七年七月八日书 记 员  王韵曌