重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00957号
上诉人（原审原告）：陈白桂，男，1971年12月24日出生，土家族，农村居民，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：陈三阶，男，1954年7月7日出生，土家族，退休教师，住重庆市石柱土家族自治县。
被上诉人（原审被告）：王伟，男，1982年1月9日出生，土家族，农村居民，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：代国华，石柱土家族自治县黄水法律服务所法律服务工作者。
委托代理人：李芳，系王伟之妻，女，1982年11月15日出生，土家族，农村居民，住重庆市石柱土家族自治县。
上诉人陈白桂与被上诉人王伟房屋买卖合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年7月18日作出（2014）石法民初字第00793号判决，陈白桂不服该判决，向本案提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月3日对本案进行了公开开庭审理。上诉人陈白桂及其委托代理人陈三阶，被上诉人王伟及其委托代理人代国华、李芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院经审理查明：陈白桂与王伟于2013年2月21日签订售房合同。王伟为合同甲方，陈白桂为合同乙方。合同约定：一、甲方自愿将西阳街J7-1-1-18［1］房屋一间，土地使用权面积60.80平方米，楼层三楼一底，房屋建筑面积171.00平方米，卖与乙方。价格290000.00元（大写贰拾玖万元整）。其界线：左与李祥军共列、右与王华林共列、前是公路、后至院坝（面积大约是7.8平方米属于乙方所有）。水、电户在内，不过要求乙方尽早过户。二、乙方乐意买下甲方的房屋，接受甲方要求，交款方式首付贰拾捌万元整，余下壹万元在搬进屋时付清。但甲方的热水器、太阳能在贰拾玖万元之内。乙方要求甲方将房屋涂料粉刷完毕。过户时甲方义务提供相关手续，其费用由乙方自行负责。三、甲乙双方在任何时候，严格执行合同，彼此尊重，相互督促，任何时候不能随意违约，否则赔偿对方违约金伍万元。四、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。合同签订后，陈白桂于2013年2月21日、2013年2月22日支付王伟购房款280000.00元。王伟随即将石柱县房地证2011字第000044号房地产权证书交付给了陈白桂。另查明，陈白桂系石柱土家族自治县石家乡凤凰村凤凰组村民，王伟系石柱土家族自治县石家乡九龙村官田组村民，争议房屋所在地位于石柱土家族自治县石家乡石龙村西阳组。2014年5月23日，石柱土家族自治县人民法院依职权对石家乡石龙村委以及西阳组进行了调查，石龙村村民委员会以及西阳组均认可陈白桂、王伟签订房屋买卖合同的事实，同意王伟转让争议房屋。再查明，争议房屋房地产权编号：石柱县房地证2011字第000044号。权利人为王伟，土地使用权类型为占用，土地用途为住宅用地，土地使用权面积为60.80平方米，房屋建筑面积171.00平方米。
陈白桂一审中诉称：2013年2月21日，自己与王伟达成书面售房合同。之后，给付王伟280000元购房款。但时至今日，其房屋仍由王伟占有使用。在此期间，双方所涉及的买卖房屋已成为危房。陈白桂是石柱县石家乡凤凰村凤凰组村民，而所购房屋系王伟占用石家乡石龙村集体土地所建的房屋。双方达成房屋买卖未经石龙村集体经济组织的同意，也未到相关的土地行政管理部门办理变更登记手续。故该《售房合同》应当是无效的。根据“房随地走”原则，本案中的《售房合同》除应具备一般合同生效的要件外，还应当符合宅基地转让的条件。根据《土地管理法》第8条之规定：宅基地属农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，非本集体经济组织成员未取得集体经济组织的同意不能取得宅基地使用权。同时，该《售房合同》还违反了《土地管理法》第12条、63条，《土地管理法实施条例》第6条的规定。请求：1.确认陈白桂、王伟于2013年2月21日达成的《售房合同》无效。2.判令王伟返还陈白桂支付的购房款280000元，并由王伟按同期贷款利率计算赔偿陈白桂资金利息损失33543.62元。3.由王伟承担本案的诉讼费用。
王伟一审中辩称：双方签订的《售房合同》是有效的。诉争的房屋及宅基地使用权均是王伟合法取得的，根据最高人民法院的司法解释是准许宅基地使用权转让的。王伟卖给陈白桂的是房屋而不是土地，根据地随房走原则，陈白桂取得该宅基地的使用权，只需办理变更登记即可。而且王伟取得的宅基地使用权符合石家乡场镇土地利用总体规划的建设用地，属于《土地管理法》第63条中的内容。故应当认定售房合同有效。其次，陈白桂违背诚实信用原则，依法应予赔偿。关于该房屋的买卖，双方是经过多次磋商，反复谈判后签订的房屋买卖合同，现在陈白桂请求确认合同无效，有悖于诚信。再者，确认合同有效，有利于维护社会稳定，确保交易安全，维护诚信。
石柱土家族自治县人民法院认为，陈白桂、王伟均系石柱土家族自治县石家乡农村村民，且为完全民事行为能力人。双方于2011年2月21日签订的售房合同是在平等、自愿、协商一致的基础上所为的民事法律行为，出售的房屋权利证书齐全，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属有效合同。关于陈白桂提出双方非同一集体经济组织成员，诉争房屋占用土地系农村集体宅基地，受让主体不适格，且转让时未征得房屋所在地集体经济组织同意以致该合同无效的诉称意见。石柱土家族自治县人民法院认为，双方在订立契约买卖该房屋时，房屋及该房屋的宅基地使用权应当一并转让。双方在订立售房合同之初，虽未主动征得房屋所在地集体经济组织石家乡石龙村西阳组的意见，但买卖关系成立后，因诉争房屋出现房屋质量问题，双方为此产生纠纷请求村组调解，在长达数月时间内，石家乡石龙村西阳组并未明确提出不同意转让房屋的意见。且石柱土家族自治县人民法院于2014年5月23日对石家乡石龙村委以及西阳组调查取证时，村、组两级均同意转让。故对陈白桂的诉称理由不予采纳。
综上，双方签订的房屋买卖合同是自己真实意思表示，其内容未违反国家法律的强制性规定，该民事法律行为对双方均具有法律约束力，各方均应严格履行自己在合同中约定的义务。对于陈白桂请求判令该售房合同无效之诉求，依法应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回陈白桂的诉讼请求。二、案件受理费6003.00元，减半收取3001.50元，由陈白桂承担。
陈白桂不服石柱土家族自治县人民法院的前述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并予以改判；2.依法认定上诉人与被上诉人所签《售房合同》无效；3.判令王伟退还陈白桂所交购房款280000元；4.判令王伟支付陈白桂向王伟交付280000元购房款后16个月（即2013年2月21日至2014年8月21日）按同期银行贷款利率确定的利息41284.45元（即每月按2580.27元×16个月计算所得）；5.判令王伟承担一审和二审的诉讼费用；6.判令王伟支付违约金5万；7.判令王伟支付陈白桂多次往返黄水、石柱、黔江、重庆等地所花费交通、食宿、误工等2000元损失费。主要事实与理由：一、解除售房合同的理由是，在订立合同时，被上诉人所售之房已经属于危房。但在订立合同时，被上诉人却并未告知上诉人这一事实，导致上诉人直到合同订立之后才知晓该事实，且被上诉人至今没有对该房屋进行修缮，该房屋至今仍是危房，被上诉人的行为构成欺诈。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。房屋毁损灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后，由买受人承担。第十条规定，因房屋质量问题，严重影响正常居住适用，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。另，第一次庭审中王伟回答称，签订合同时，当地村干部不知道。而后来之所以法庭认定村组同意是王伟与村长串通作假而成。再者，王伟并未完全履行合同规定的义务，诉争房屋至今仍未按合同规定粉刷完毕。而且，双方在签订合同时曾口头约定2013年12月交房，但被上诉人至今仍未迁出此房。二、售房合同是无效的，王伟应承担缔约过失责任。根据“房随地走”的原则，该案的售房合同应符合宅基地的转让条件，但陈白桂并非房屋所在的石家乡石龙村集体经济组织的成员，且陈白桂购买房屋并未取得该集体经济组织的同意，也未到相关土地行政管理部门进行变更登记。《售房合同》违反法律禁止性规定，应属无效。而且王伟并未提供过户所需的材料以协助陈白桂办理过户登记。是因为王伟隐瞒其所售房屋属于危房这一事实，才导致合同无法实现，王伟在合同订立中存在过错，应该承担缔约过失责任。三、原审程序不合法。黄水法庭审判组织组成不合法，原审审判人员周胜应当回避却未回避。原审审判人员周胜与本案具有利害关系，应当回避，但其两次开庭均未回避，且第一次庭审笔录失实。另外，被上诉人王伟的妹夫与石龙村村长的丈夫是亲嫡堂兄弟，双方存在密切的利害关系，原审不应当采信石龙村村长的证言，更不应当将其作为主要判决依据。
被上诉人王伟辩称：一、上诉人在一审起诉时的请求只有三项：一是请求法院确认合同无效，二是返还购房款280000元以及资金利息33543.62元，三是要求被告王伟承担诉讼费。可是在上诉状中增加了四项诉讼请求：一是请求解除合同，二是请求支付违约金50000元，三是要求支付交通费、食宿费、误工费等共计2000元，四是请求支付一审和二审的全部诉讼费用。对于其新增加的诉讼请求应当予以驳回。二、上诉人所述房屋属于危房不是事实。王伟与陈白桂签订合同的时候房屋是好房子，不存在裂口等情形，上诉人在上诉状中夸大其词，其所述的房屋现在成为危房，既没有鉴定机构的相关证实，也没有垮塌的迹象。双方签订的房屋买卖合同已经履行，房屋也已经实际交付，现在上诉人请求确认合同无效是不诚信的行为。三、被上诉人王伟已经将房屋产权证以及房屋的三把钥匙交付给上诉人，应当视为是对房屋的交付，双方签订的《售房合同》属于有效合同，应当全面予以履行，不能撤销，更不能单方解除合同。四、上诉人诉称王伟霸卖强卖，村长徇私舞弊，法官乱判等语言，是对他人的蓄意人身攻击。一审中陈白桂并未申请一审法官回避，法官也没有应当回避的情形，因此一审法院的审理程序合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审中，上诉人陈白桂向本院提交了九份证据：1.石家乡石龙村西阳组村民宋某甲于2014年10月26日的证实，证明王伟所卖房屋的涂料粉刷现在都还没有完工；2.石家乡石龙村西阳组组长宋某乙于2014年7月19日的证实，证明陈白桂与王伟买卖房屋一事，组上并不知情，双方当事人的户口不在西阳组；3.宋某乙于2014年6月2日的录音证据一份，证实房屋现在已经成为危房，王伟修房子所批的地基等其均不知情；4.石家乡凤凰村凤凰组村民潘某于2014年8月2日证实，王伟没有将房屋交付给陈白桂，房屋完全是王伟在使用；5.石家乡凤凰村凤凰组村民何某于2014年8月3日证实，双方争议的房屋由王伟在使用，陈白桂一直在外打工，于2013年12月才回家；6.石家乡凤凰村凤凰组村民宋某丙于2014年8月3日证实，陈白桂没有接收王伟的房屋，是王伟在使用，且2013年陈白桂与其在福建打工，直到当年的12月份才回家；7.临溪镇前进村村民谭某甲2014年7月27日证实，石龙村村主任王艳与王伟之间存在亲戚关系，其同意双方之间买卖房屋的证实不能作为证据采信；8.石家乡凤凰村凤凰组村民谭某乙2014年7月30日证实，石龙村村主任王艳与王伟之间存在亲戚关系；9.石家乡凤凰村村民陈某于2014年7月28日证实，王伟与石龙村村主任王艳之间有亲戚关系。被上诉人王伟对上述证据质证后认为，上诉人陈白桂所举示的光盘听不清楚内容，对该份证据的真实性不予认可，且该份证据的收集不合法，也不是二审中出现的新证据。宋某甲的证实材料没有其身份证复印件，证据形成不符合法律规定；宋某乙的证实材料不真实，王伟在申请批地以修建房屋时，宋某乙不是该组的组长，不了解实情；潘某的身份情况不清楚，其证实不真实，且不是二审新证据；何某与上诉人之间存在亲戚关系，其证实没有真实性，与本案也没有关联性；宋某丙的证实也不真实，与本案没有关联性；谭某甲的证实不真实，证据形式不合法；陈某的真实也不属实；谭某乙的证明也不真实，且与本案没有关联性。本院经审查后认为，上诉人陈白桂所举示的光盘经庭审中播放，无法分辨其中说话人的身份，其所述内容模糊不清，不能达到上诉人陈白桂所要证明内容的目的，对于该份证据，本院不予采信。上诉人陈白桂所提交的证人证言的证据形式不符合法律的规定，不能达到陈白桂所要证明的目的，对于其提交的证人证言，本院不予采信。
本院二审查明：2014年5月23日，一审法官到石柱县石家乡卫生院对石龙村村支部书记田某进行调查，田某认可王伟修建房屋的用地手续是其签字。对于王伟和陈白桂之间的房屋买卖，因为王伟已经办理了房产证，同意二人之间的房屋买卖。石家乡石龙村村民委员会在该份证据上盖章，村主任王艳签字确认。还查明，石龙村西阳组组长宋益琼在该份调查笔录上签字，并亲笔书写：“对房屋转让对我组无关，同意转让。”2014年7月8日，一审法院在石家乡人民政府对宋益琼再次调查询问，宋益琼表示王伟的建房审批手续具备，我组同意转让。经二审庭审中询问，上诉人陈白桂当庭确认其上诉请求为确认合同无效。被上诉人当庭表示对上诉状中的第六项和第七项内容与上诉人之间不调解。
本院认为，本案争议的焦点为：上诉人陈白桂与被上诉人王伟之间签订的《售房合同》是否有效，如果合同无效，被上诉人王伟是否应当返还上诉人购房款280000元以及相应的资金利息。
关于上诉人与被上诉人之间签订的《售房合同》的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人陈白桂与被上诉人王伟均为完全民事行为能力人，对于自己的行为会产生的法律后果应当能够正确的预见。双方之间于2013年2月21日签订的《售房合同》是双方在平等自愿的基础上，经过协商达成的一致意见，在该合同签订之后，上诉人陈白桂履行了合同中所约定的向被上诉人王伟支付280000元购房款的义务，王伟也将房屋产权证交给陈白桂。被上诉人王伟所修建的房屋产权清晰明确，有相应的建房手续以及房屋产权证，不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然上诉人主张被上诉人出售的房屋现在系危房，被上诉人未告知上诉人这一情况，存在欺诈行为，但是陈白桂当庭认可在签订合同时自己亲自查看房屋，并不存在房屋开裂等情形，房屋开裂的情况是在合同签订之后发生，故此，对于上诉人陈白桂认为被上诉人王伟存在欺诈行为的理由不成立，本院不予支持。上诉人陈白桂主张其与王伟均不是争议房屋所在地石龙村西阳组的村民，双方签订的《售房合同》无效的理由。一审法院于2014年5月23日和7月8日向石龙村西阳组组长宋益琼询问，其均表示同意上诉人与被上诉人之间的房屋转让行为。虽然上诉人提交了宋益琼的证明，证实其不同意双方之间的房屋转让，但是上诉人所提交的宋益琼的证实均是在法院向宋益琼询问之后，应当以其第一次向法院提交的证实内容为准，即同意本案争议房屋的转让。故此，对于上诉人主张因集体经济组织不同本案争议房屋转让而合同无效的理由，本院不予支持。如前所述，上诉人陈白桂与被上诉人王伟签订的《售房合同》有效，本院予以维持。因本案双方当事人之间签订的《售房合同》有效，对如果合同无效以及是否应当返还所支付购房款的问题，本院不再予以评述。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十四条之规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。上诉人陈白桂在上诉状中提出被上诉人王伟支付其违约金50000元和交通、食宿以及误工等费用系其在二审中增加的诉讼请求，被上诉人王伟对上诉人陈白桂新增诉求不同意调解，上诉人可以就新增加的诉讼请求另行起诉，本案中不予审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人陈白桂的上诉事实和理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6003元，由上诉人陈白桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一四年是十一月十四日
书 记 员 侯 睿