广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第350号
原告：黄文平，男，1963年5月31日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市。
委托代理人：李西美、欧嘉敏，分别系广东广瀚律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
第三人：宋洁琼，女，1960年11月11日出生，汉族，住广东省中山市。
原告黄文平诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同宋洁琼有法律上的利害关系，依法追加宋洁琼作为本案无独立请求权第三人并通知其参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄文平及其委托代理人李西美到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人宋洁琼经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年5月3日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房，购房总价为125800元。认购书签订当日，原告依约向被告支付了首期楼款5000元，后原告向被告付清了全部购房款。2007年原被告双方办理了房屋交付�续，原告收楼后对房屋进行装修并入住至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。因原告所购房产登记备案在宋洁琼名下，根据中山市中级人民法院的刑事判决书认定，宋洁琼参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在宋洁琼名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，该合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人宋洁琼与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；宋洁琼、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房的销售合同备案登记手续；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.收款收据；3.物业服务收款收据、发票。
被告吉雅公司未作答辩，亦未提供证据。
因第三人宋洁琼下落不明，本院依法于2014年4月28日公告通知第三人参加诉讼。公告期限届满，第三人仍未到庭应诉。
本案审理过程中，本院依职权向中山市土地房产产权档案馆调取了讼争房屋的销售合同登记备案情况、查封情况，向广东省中山市中级人民法院调取了（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书、《抵押借款合同》及所附的《调查笔录》、《吉雅公司股东决议》、《见证书》。
经审理查明：2006年5月3日，案外人洪文法与吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园X幢X楼X房，该物业建筑面积为85平方米，认购原价款142800元，优惠折扣125800元。付款方法为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼�为20800元须于2006年5月30日或之前付清或电话通知；认购书还约定了其他事项。2006年5月3日，吉雅公司出具收到黄文平吉雅花园X幢X、X房首期定金合计10000元的收款收据。原告称其在2007年时已对该房屋进行装修，多年来均由自己管理使用至今。原告认为已依约向被告支付了购房款，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2014年4月1日诉至本院，主张前述实体权利。
原告提供的《白石吉雅花园认购书》左上角及左下方落款处认购方注明：“洪文法转黄文平”，出售方代表签署“黄凤莲”，经办收缴人“张翠英”，“洪文法”与“转黄文平”字体非同一人书写。本院就此问题向洪文法作询问，洪文法述称：中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X、X房最初由我于2006年5月3日向吉雅公司购买，当时签订了二份白石吉雅花园认购书，并向吉雅公司支付了共计10000元（每间5000元）的购房定金，吉雅公司开具了收到购房定金的收款收据，由吉雅公司财会张翠英经办。认购书上的“洪文法”名字是我签的，其余的是黄凤莲所写。那时我向吉雅公司购买吉雅花园的四间房屋，为吉雅花园的6号楼X幢X、X、X、X房；事隔不到一年，张其称6号楼X幢X、X房已办理好按揭，但X、X房无法在银行办理按揭贷款。刚好朋友黄文平要购房，因此，我将X、X房转让给黄文平，双方一起到吉雅公司售楼部办理转名手续，由张翠英在认购书的左上角及落款处下方“洪文法”后面直接写上“转黄文平”字样，吉雅公司开给我的收款收据被张翠英收回，另行向黄文平出具收款收据给黄文平，时间写回原来时间即2006年5月3日，10000元定金由黄文平直接支付给我。中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X、X房现由黄文平占有使用，确认此二间房屋的购房人为黄文平。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房，建筑面积为85平方米，购房总价为93500元，一次性付款；签约日期2006年11月30日，于2006年12月5日备案登记在第三人宋洁琼名下。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原�，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及原告黄文平，涉及第三人宋洁琼，该表第25-29位列明：出借人宋治勇、宋洁琼、罗坤伦、何森辉、张洋，出借金额13900000元。虚假按揭物业明细表未涉及原告及第三人，未涉及本案讼争房屋。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房屋进行了查封。
本案审理过程中，本院于2014年7月3日派员到涉案的中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房核查居住人员并张贴通知。经核查，该房屋现由原告黄文平出借给朋友陈锦英居住使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预�合同纠纷。本案黄文平作为原告起诉主体是否适格问题，应确定黄文平是否为涉案商品房的认购方。原告提供的《白石吉雅花园认购书》左上角及左下方落款处认购方注明的“洪文法”与“转黄文平”字体虽非同一人书写，但经本院向洪文法调查，洪文法已对此问题作了相应陈述且合理的解释，洪文法确认“中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房”的购房人为黄文平，结合涉案房地产认购书、收据原件由黄文平持有及吉雅公司出具收到黄文平吉雅花园15幢502、503房首期定金合计10000元的收据的事实，应予确认黄文平系涉案中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房的认购方，黄文平作为原告主张房地产权利主体适格。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商�房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。
原告主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人宋洁琼名下，故本案的关键问题是要确定原告及第三人宋洁琼谁是真实的房屋买受人。根据本院查明事实，分析如下：一、从购买的单价来看，原告所购房屋单价为每平方米1480元，而宋洁琼所购房屋单价为每平方米1100元，宋洁琼所购房屋单价不仅远低于原告的购买单价，且远低于市场同期房价，此不合常理；二、从涉案房屋的购买时间先后来看，原告已于2006年5月3日向吉雅公司认购房屋同时支付购房定金，但宋洁琼于2006年11月30日才与吉雅公司签约；三、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2007年将房屋交付给原告使用，原告一直在管理占有该房屋至今，但宋洁琼从签约至今长达八年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；四、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，但涉及第三人宋洁琼；虚假按揭物业明细表虽未涉�涉讼房屋，但宋洁琼未作答辩及到庭抗辩，也未提供证据证明购买房屋款不同于出借给吉雅公司的借款，故不排除备案登记在宋洁琼名下的房屋是作为借款的抵押担保。从上分析，本院认定原告是真正的房屋买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人宋洁琼与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效；合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人宋洁琼应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续。
被告吉雅公司收取了原告的购房款，应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因�能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持，原告亦负有同时履行向被告吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款120800元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司、第三人宋洁琼经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零�条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人宋洁琼与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人宋洁琼于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告黄文平办理位于中山市三乡镇吉雅花园6号楼X幢X房的房地产权属证书；
三、原告黄文平于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款120800元。
案件受理费2816元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告黄文平可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人宋洁琼可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 伍青花
审 判 员 吴立和
代理审判员 唐 群
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 余 伟