河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中民二初字第499号
原告（反诉被告）：杨兰红，女，1981年11月15日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人：谢文刚，男，1971年9月7日出生，汉族，住郑州市中原区，系原告丈夫。
原告（反诉被告）：谢文刚，男，1971年9月7日出生，汉族，住郑州市中原区。
被告（反诉原告）：王天佼，男，1981年11月6日出生，汉族，住河南省新密市。
委托代理人：王灵生。
原告（反诉被告）杨兰红、谢文刚（以下简称原告）与被告（反诉原告）王天佼（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。2013年10月25日我院作出了（2013）中民二初字第897号民事判决书，被告王天佼不服本院判决，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院经审理后作出（2014）郑民三终字第61号民事裁定书，裁定撤销我院作出的（2013）中民二初字第897号民事判决，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨兰红委托代理人谢文刚、原告谢文刚、被告王天佼及其委托代理人王灵生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨兰红、谢文刚诉称：二原告系夫妻关系。2012年6月4日，原告与被告委托代理人王灵生签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其位于郑州市中原区煤仓北路16号XX号楼东1单元1层1号的房屋（产权证号05××28）转让给原告，房款为105万元，双方自签订合同后40个工作日办理房产过户手续，被告于2013年4月1日前将房屋交付给原告。合同签订后，原、被告于2012年7月5日办理了房产过户手续。原告先后向被告支付房款共计103万元，原、被告约定剩余2万元房款待双方将土地使用证过户手续办理完毕、物业费和水电费等费用清算后付清。后被告未按合同约定交付房屋，原告多次催交无果，故诉至法院，请求判令：被告继续履行《房屋买卖合同》，将位于郑州市中原区煤仓北路16号9号楼东1单元1层1号的房屋交付给原告，被告向原告支付逾期交房违约金37080元（自2013年4月1日起至2013年5月6日止，此后的违约金另算至被告交房之日）；本案的诉讼费用由被告承担。
被告王天佼辩称：房屋过户后被告将房屋出售情况告知了承租人王高生，被告以指示交付的方法将房屋交付谢文刚；谢文刚已将房屋抵押贷款72万元，已经行使房屋所有权的权利；房屋买卖合同系谢文刚提供的格式文本，该合同第十一条第5项已被第十二条其他约定事项代替，第十二条没有约定逾期交房违约金，且合同第十二条的约定和其他条款的约定不一致，应以第十二条约定的内容为准；被告已将涉案房屋处于租赁状态、承租人为王高生、租赁期限为5年等情况告知谢文刚，谢文刚系从事房屋中介业务的专业人员，其对房屋处于租赁状态是明知的，让被告承担高额违约金不符合法律规定；原告尚有2万元房款未支付，构成违约。综上，王天佼没有违约，让王天佼支付违约金不符合合同约定。
被告王天佼反诉称：被告与二原告于2012年6月4日签订了《房屋买卖合同》，被告将位于中原区煤仓北路16号XX号楼东1单元1层1户房屋（产权证号05××28）出售给二原告，价款105万元。后被告于2012年7月5日与原告办理了该房屋的过户手续，但是尚有2万元房款原告未支付，故请求判令：二原告向被告支付房款2万元；本案诉讼费用由二原告承担。
原告杨兰红、谢文刚针对被告王天佼的反诉辩称：杨兰红、谢文刚仍有2万元未支付属实，但房屋买卖合同约定15万元定金，该15万元定金冲抵物业交割保证金，后因王天佼急需用钱，谢文刚将15万元定金交付王天佼；杨兰红、谢文刚未支付的2万元是房屋交割时的清算费用，清算后多退少补；王天佼至今未交房、欠交物业费、水电费等，且土地使用证至今未过户，故杨兰红、谢文刚不应将2万元支付给王天佼，待王天佼清理完所有费用并过户土地使用证后再支付。
经审理查明：原告谢文刚、杨兰红系夫妻关系。2012年6月4日，王灵生作为甲方、原告谢文刚作为乙方、郑州市中原区新世纪房产咨询服务公司作为丙方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：乙方自愿购买王天佼所有的位于中原区煤仓北路16号XX号楼1层东门面房；房产及其配套设施的总价款为105万元；乙方于本合同签订时支付定金及佣金15万元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；乙方应在立契时，将首付房款交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付，定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业保证金；甲、乙双方自合同签订之日起40个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定的总房价款1‰的违约金；房屋过户后，如甲方不按本合同约定履行交房义务，每逾期一日，甲方应向乙方支付本合同约定的总房价款1‰的违约金，若逾期30日仍不履行，乙方将行使房产所有权人之权利，且乙方有权依前述之约定获取违约金，同时甲方同意该款由丙方直接从物业交割保证金中扣取交付乙方，如物业交割保证金不足，不足部分甲方仍需偿付；如果本合同第十二条的约定与其他条款的约定不一致，以第十二条约定的内容为准。同时，该合同第十二条其他约定事项（需经三方协商一致，可以变更以上条款）约定：甲方承诺2013年4月1日前交付房屋给乙方，房租到期；乙方付给甲方首付款定金15万元正，若乙方不买无权要回定金，若甲方不卖双倍返还定金。上述《房屋买卖合同》签订后，被告王天佼在原告谢文刚持有的《房屋买卖合同》上签名。
上述《房屋买卖合同》签订后，原告谢文刚要求被告将合同约定的房产过户至原告杨兰红名下。2012年7月5日，位于中原区煤仓北路16号9号楼东1单元1层1号的房屋登记至原告杨兰红名下。自2012年6月4日至2012年7月30日，二原告向被告支付购房款共计103万元，其中72万元系中国工商银行股份有限公司郑州桐柏路支行于2012年7月30日向原告杨兰红发放的贷款。涉案房屋的土地使用权尚登记在被告王天佼名下。
另查明，在被告将涉案房屋出售原告之前，于2012年4月1日将该房屋出租给王高生使用，租金为每年42000元，租赁期限为五年，房租王高生已向被告交至2013年4月1日，2013年4月1日后的房租王高生称原、被告均不愿收取，故未交纳，涉案房屋现由王高生使用。原告谢文刚陈述其在签订《房屋买卖合同》时知晓房屋处于租赁状态，但不知租赁期限。
上述事实，有《房屋买卖合同》、收条、郑州市存量房交易结算资金监管存款凭证、中国工商银行借款凭证、房产证及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：对于2012年6月4日的《房屋买卖合同》，因被告王天佼作为房屋所有权人在该《房屋买卖合同》签名确认，且二原告系夫妻关系，涉案房屋已登记至原告杨兰红名下，故该《房屋买卖合同》对二原告、被告王天佼具有拘束力。2012年6月4日的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《房屋买卖合同》约定，原、被告应自合同签订之日起40个工作日内共同到房管局办理房产过户手续，涉案房屋已于2012年7月5日过户至原告杨兰红名下，被告已履行协助原告办理房产过户手续的合同义务。涉案房屋现实际由承租人王高生承租使用，房屋租赁期限尚未到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，在王高生租赁涉案房屋期间，房屋的所有权虽发生了变动，即房屋所有权人变更为原告杨兰红，但不影响租赁合同的效力。涉案房屋于2012年7月5日变更登记至原告杨兰红名下，可以确认自2012年7月5日后，涉案房屋的出租人变更为原告。针对出租人变更后至2013年4月1日的房租收取，双方《房屋买卖合同》约定“被告承诺2013年4月1日前交付房屋给原告，房租到期”，由此可以确认该段时间房租经双方协商仍归被告收取。因出租人的变更，2013年4月1日后的房租应由新出租人收取。针对涉案房屋的交付，原告在签订《房屋买卖合同》时已明知涉案房屋处于租赁状态，且承租人已知涉案房屋出售给原告，诉讼中承租人亦表示愿意向新出租人交付房租，故可以认定涉案房屋所涉收益权利已实际为原告控制，房屋已经交付。针对原告主张违约金的诉讼请求，原告未提供证据证明其实际损失，且2013年4月1日后的房租应由原告收取，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。本案《房屋买卖合同》约定原告应支付的购房款为105万元，截至2012年7月30日，原告向被告共计支付103万元的购房款，尚余2万元房款未支付，因涉案房屋已于2012年7月5日转移登记至原告杨兰红名下，故原告应将剩余2万元房款支付被告。对二原告关于待王天佼清理完所有费用并过户土地使用证后再支付2万元房款的辩称，因该2万元并非物业交割保证金，二原告该项辩称与合同约定不符，故本院对二原告该项辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨兰红、谢文刚于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王天佼房款2万元；
二、驳回原告（反诉被告）杨兰红、谢文刚的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费727元，由原告（反诉被告）杨兰红、谢文刚负担；反诉案件受理费480元，由原告（反诉被告）杨兰红、谢文刚负担353元，由被告（反诉原告）王天佼负担127元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 丁稳静
人民陪审员 高 予
人民陪审员 申守杰
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 孙志敏