福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5739号
上诉人（原审原告）：邹江闽，男，1957年3月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人（原审原告）：邹乐，男，1984年6月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：刘天华，福建远见律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：陈凤斌，福建远见律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：郭丹秋，女，1970年1月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：祝恭凌，福建合立律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：陈良华，男，1988年10月6日出生，汉族，住福建省武夷山市。
委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。
上诉人邹江闽、邹乐因与被上诉人郭丹秋、陈良华确认合同效力纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
邹江闽、邹乐上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邹江闽、邹乐的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由郭丹秋、陈良华负担。事实和理由：一、郭丹秋、陈良华对郭丹秋没有出售讼争房屋的权限是明知的，由此可以认定郭丹秋、陈良华系恶意串通签订本案房屋买卖合同。1.邹江闽、邹乐出具给郭丹秋的委托书形式上是委托郭丹秋代为办理讼争房屋出售时的相关手续，实质上是作为双方之间借款的抵押担保，该委托书并未授权郭丹秋出售讼争房，未体现郭丹秋有对房屋出售价格、时间的决定权，由此可以认定郭丹秋对其没有出售讼争房屋的权利是明知的。2.陈良华明知郭丹秋不是房屋所有权人，其在签订讼争房屋买卖合同时应当审查过郭丹秋持有的委托书载明的权限，应当认定陈良华对郭丹秋无出售房屋的代理权是明知的。二、一审认定陈良华为善意第三人是错误的。1.如前所述，陈良华对郭丹秋无出售房屋代理权是明知的。2.陈良华至今尚未支付任何房屋对价。陈良华未提供汇款凭证，应认定收据所对应的100000元并未支付；另外，案涉1470000元仍处于陈良华监管中，不能认定陈良华已支付合理对价。3.讼争房屋价值2000000元，不论是郭丹秋与陈良华约定的合同价款300000元还是其二人主张的实际成交价1525000元，均属于不合理低价。4.陈良华买房前未实地看房，与常理相悖。
郭丹秋辩称，请求驳回邹江闽、邹乐的上诉请求。一、郭丹秋根据授权并以合理价格出售讼争房屋，不构成恶意串通。1.邹乐夫妇因欠郭丹秋800000元借款本息无力偿还，委托郭丹秋出售其房屋用于偿还债务，根据委托书中的委托权限第2、3项，郭丹秋有权自主定价出售讼争房屋。2.第二份委托书的委托期限为2016年3月18日至2017年3月15日，郭丹秋在有效委托期内于2016年12月12日出售房屋，并无不当。3.本案房屋买卖是通过合法的房产中介促成并提供交易服务，且价格合理，邹江闽、邹乐并未举证证明郭丹秋与陈良华恶意串通及其因此受到损失。二、陈良华以1525000元的合理价格购买讼争房屋并实际支付该款项，其并无损害邹江闽、邹乐利益的主观恶意，且讼争房屋现已登记至陈良华名下，陈良华在本案构成善意取得。至于购房款仍冻结在银行，系因邹江闽、邹乐恶意违约导致不能交付房屋所致。
陈良华辩称，请求驳回邹江闽、邹乐的上诉请求。一、邹江闽、邹乐与郭丹秋之间的债权债务关系与作为购房者的陈良华无关，应由邹江闽、邹乐与郭丹秋自行解决。二、邹江闽、邹乐在借款合同中约定郭丹秋可以处分房屋并两次公证委托郭丹秋售房，可以证明邹江闽、邹乐对郭丹秋可以处分讼争房屋早已预见并确实对郭丹秋有授权。三、郭丹秋持合法有效公证书及房屋所有权证书原件，并通过正规中介机构挂牌出售房屋，陈良华作为购房者，可以基于此产生合理信赖，本案完全符合法律规定的表见代理，诉争合同合法有效。四、陈良华支付了购房款，且讼争房屋已过户登记至陈良华名下，陈良华在本案构成善意取得。五、邹江闽、邹乐主张郭丹秋与陈良华恶意串通低价出售讼争房屋，但其却拒绝对讼争房屋进行价格评估。六、本案实际上是邹江闽、邹乐因房价上涨对其授权进行反悔。
邹江闽、邹乐向一审法院起诉请求：1.确认郭丹秋于2017年1月24日与陈良华签订的关于福州市仓山区金山街道金桔路78号香江红海三期6#107单元房的《福州市不动产（存量房）买卖合同》无效；2.判令陈良华协助办理福州市仓山区金山街道金桔路78号香江红海三期6#107单元的房产过户给邹江闽、邹乐的手续；3.本案诉讼费用由郭丹秋、陈良华负担。
一审法院认定事实：邹江闽、邹乐原系诉争房产福州市仓山区金山街道金桔路78号香江红海园三期6#楼107单元的产权人。因邹乐与郭丹秋之间存在债权债务关系，邹乐尚欠郭丹秋借款款项未返还。故双方在《借款合同》中约定：“邹乐向公证机构办理委托公证，授权郭丹秋在借款期限内以及借款到期之日起两年内处分上述房产，并将上述房产所有权证及土地证交由郭丹秋保管。”2015年2月10日，邹江闽、邹乐出具了委托郭丹秋办理诉争房产的出售及过户手续的委托书一份，并办理了公证手续。该公证书有效期届满后，邹江闽、邹乐又于2016年3月21日续办了相同内容的公证书。2017年1月24日，郭丹秋通过中介福建房管家房地产代理有限公司将诉争房产出售给陈良华并办理了产权过户手续。该诉争房产向福州市不动产登记管理中心申报的成交价格为300000元，而诉争房产的实际成交价格为1525000元，陈良华已支付了全部购房款项，该款项现存放于买卖双方共同设立的银行托管账户中。另查明，邹乐将诉争房屋出租给案外人王琼，租赁期限为2015年10月1日起至2020年10月1日止。
一审法院认为，郭丹秋持有邹江闽、邹乐委托其售房的公证授权委托书及诉争房产的权属证书与陈良华签订房屋买卖合同并办理了过户手续，陈良华也为此实际支付了购房款1525000元，该价款相对于协议签订时的房屋价值也比较合理，其行为符合善意取得的法律特征。故诉请确认郭丹秋与陈良华签订的关于诉争房屋的《福州市不动产（存量房）买卖合同》无效，一审法院不予支持。该房屋买卖合同对邹江闽、邹乐具有法律效力。故邹江闽、邹乐要求返还房屋的请求，一审法院亦不予支持。邹江闽、邹乐称郭丹秋、陈良华存在恶意串通行为，未提供相应证据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决：驳回邹江闽、邹乐的诉讼请求。本案诉讼费5800元，适用简易程序减半收取2900元，由邹江闽、邹乐负担。
本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，陈良华与持有邹江闽、邹乐出具的公证委托书的郭丹秋签订关于系争房屋之买卖合同，郭丹秋依据公证文书在委托期限、代理权限内与陈良华签订买卖合同，出具收取系争房屋转让款的收据，办理系争房屋的交付事宜，有事实依据。邹江闽、邹乐系具有完全民事行为能力的自然人，应对自己做出的民事行为承担相应的法律后果，且在本案中，邹江闽、邹乐亦未提交证据证明其在向郭丹秋出具《委托书》时存在重大误解或者显失公平等情形，邹江闽、邹乐认为郭丹秋无出售房屋之权利，本院对此不予采信。根据法律规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。郭丹秋持有效委托书通过房产中介公司居间与陈良华就系争房屋签订了买卖合同，鉴于邹江闽、邹乐授权郭丹秋签订房屋买卖合同，故该合同中关于出卖方的法律后果均归及于邹江闽、邹乐。因郭丹秋持有经公证机关公证的邹江闽、邹乐出具的委托书，故陈良华有理由相信郭丹秋有权代理邹江闽、邹乐出售系争房屋，该房屋买卖合同合法有效，买卖双方均应恪守履行。根据在案证据，房屋实际成交价格为1525000元，陈良华已经支付了全部购房款项并存放于中国建设银行福州五一支行的房屋结算资金托管专户中，邹江闽、邹乐主张双方签订的买卖价款仅为300000元，属于恶意低价，对其该主张不予支持。邹江闽、邹乐主张系争房屋价值约2000000元，陈良华未支付合理对价，但未提供充分有效证据予以证明，本院对其主张不予采信，现有证据亦不足以认定陈良华与郭丹秋存在恶意串通的事实，故本院对邹江闽、邹乐要求确认陈良华与郭丹秋签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同》无效并要求将系争房屋过户给邹江闽、邹乐的主张不予支持。
综上所述，邹江闽、邹乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由邹江闽、邹乐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年十一月三十日
法官助理 龚 蓉
书 记 员 林雨婷