广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终239号
上诉人（原审原告、反诉被告）：钟嘉容，女，l975年2月26日出生，汉族，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：陈诚，广西珠浦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：林俊波，男，l984年5月14日出生，汉族，住北海市。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：袁珏，女，1984年8月17日出生，汉族，住址同上。
上诉人钟嘉容因与被上诉人林俊波、袁珏房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2016)桂0502民初251号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人钟嘉容上诉请求：1.撤销广西壮族自治区北海市海城区(2016)桂0502民初451号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院关于涉案房屋交付的时间认定错误，导致适用法律不当，不仅不支持上诉人一审的诉讼请求，反而认定上诉人构成违约，从而承担相应违约责任,对上诉人不公平。首先，上诉人于2015年10月14日办理涉案房屋房产证当天就将钥匙交付给被上诉人，事实上提前交付房屋了，尽管当时没有书面的交接手续，但从交易的习惯来看，既然办理了房屋过户手续，上诉人不可能也没理由再持有涉案房屋的钥匙，况且上诉人并没有在该房屋居住生活。再次，一审法院认定上诉人于2015年12月10日才将房屋交付给被上诉人，没有证据和事实依据。被上诉人只是于2015年l2月10日在物业办理交接手续，而上诉人早已交付钥匙，转移了房屋的占有，应当以交付钥匙作为交付的时间点。最后，本案上诉人已按照合同约定履行了交付义务，不存在任何违约行为，而被上诉人不具有抗辩权，且逾期交付购房款，明显构成违约。上诉期间，上诉人也提交了录音证据，证明上诉人在办理房产证当天就交付房屋钥匙给被上诉人了，足以证实一审认定事实错误。
被上诉人林俊波、袁珏答辩称：一审判决认定事实正确，请求驳回上诉人的上诉。
钟嘉容向一审法院起诉请求：判令林俊波、袁珏支付合同违约金13940元、精神损失费10000元，合计23940元。
林俊波、袁珏反诉请求：l.钟嘉容将位于北京路63号华杰春秋源5幢0602号房屋的国有土地使用权证过户到林俊波、袁珏的名下；2.钟嘉容向林俊波、袁珏支付房屋交付前所垫付的电费300元、物业费905元；3.钟嘉容向林俊波、袁珏支付逾期交房违约金l9125元；4.钟嘉容承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年10月12日，钟嘉容与林俊波、袁珏签订《房屋买卖合同》一份，约定由钟嘉容将其位于北海市华杰春秋源房屋出卖给林俊波、袁珏，成交价格为625000元，付款方式为在可办理过户的情况下，双方于2015年l0月14日前办理过户手续，首付18.75万元在2015年10月14日付，尾款43.75万元在2015年l2月14日前付清；还约定林俊波、袁珏逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，林俊波、袁珏按日向钟嘉容支付逾期应付款万分之二十的违约金，合同继续履行。还约定钟嘉容在2015年l0月20日前将上述房屋交付给林俊波、袁珏使用，逾期不超过3日，自本合同第四条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，钟嘉容按日向林俊波、袁珏支付已交付房价款万分之二十的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，林俊波、袁珏有权解除合同，林俊波、袁珏要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第四条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付已交付房价款万分之(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金等内容。合同签订后，林俊波、袁珏即按约向钟嘉容支付房款，但其中最后一笔41万元房款的支付时间为2015年l2月30日。2015年l2月10日钟嘉容将房屋交付给林俊波、袁珏，但双方并未办理书面交接手续。林俊波、袁珏垫付了该房屋2015年9月至11月期间产生的电费共计300元，还垫付了该房屋2015年8月1日至2015年12月31日期间的物业费共计905元。
2015年l0月l4日，双方当事人开始办理房屋的房产证，林俊波、袁珏于2015年11月5日取得了上述房屋的房屋所有权证，但国有土地使用权证至今未过户至林俊波、袁珏名下。庭审中，钟嘉容表示同意为林俊波、袁珏办理国有土地使用权证的过户手续。
钟嘉容以林俊波、袁珏逾期支付部分房款为由提起本案诉讼，提出上述诉讼请求。
关于本诉部分，一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。钟嘉容与林俊波、袁珏签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。钟嘉容以林俊波、袁珏迟延履行部分付款义务请求该部分房款的逾期交付违约金及以多次催促浪费了钟嘉容的时间违约请求精神损失费。关于违约金的赔偿问题，根据合同的约定，约定的交付房屋的时间是2015年l0月20日，约定的余款的支付时间是2015年12月l4日。因钟嘉容在2015年12月10日才将房屋交付给林俊波、袁珏，因此林俊波、袁珏在此之前依法享有不予支付余款的抗辩权，而林俊波、袁珏最后付款的时间既符合合同约定的付款宽限期，又符合交易习惯，林俊波、袁珏并不存在违约行为，钟嘉容因此主张违约金没有依据，不予支持。关于精神损失费的赔偿问题，一审法院认为，钟嘉容以林俊波、袁珏浪费其时间为由主张该项请求没有任何事实和法律依据，亦不予支持。
关于反诉部分，林俊波、袁珏以钟嘉容不按约交付房屋为由请求办理国有土地使用证过户、垫付的电费、物业费以及违约金等。一审法院认为，双方之间成立的是房屋买卖合同关系，协助办理房屋产权过户手续应属于出卖人的义务之一，钟嘉容亦表示同意为林俊波、袁珏办理国有土地使用证的过户手续，该院予以准许。关于林俊波、袁珏垫付的电费、物业费的承担问题，该院认为，在房屋交付之前产生的费用应由出卖人承担，交付之后产生的费用应由买受人承担，因此林俊波、袁珏请求钟嘉容支付其垫付的费用合法有据，该院予以支持，但应扣除2015年12月10日以后产生的物业费用，为(905元／l50天)÷21天=127元。关于违约金的赔偿问题，该院认为，钟嘉容直至2015年12月10日才将房屋交付给林俊波、袁珏，不符合合同约定的交房时间，已构成违约，应按约向林俊波、袁珏支付违约金，林俊波、袁珏请求按已付房价款187500元的日万分之二十计算违约金符合合同约定，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回钟嘉容的诉讼请求；二、钟嘉容应在一个月内协助林俊波、袁珏办理位于北海市华杰春秋源房屋的国有土地使用权证过户手续；三、钟嘉容须返还林俊波、袁珏垫付的电费300元、物业费778元给林俊波、袁珏；四、钟嘉容须支付逾期交房违约金19125元给林俊波、袁珏。本诉案件受理费398元，反诉案件受理费154.5元，由钟嘉容负担。
二审中，上诉人钟嘉容提交了两份录音证据，拟证明其于2015年10月14日已将涉案房屋的钥匙交付给了被上诉人林俊波、袁珏。
被上诉人对上述证据的真实性无异议，承认其中一份录音系其与钟嘉容的丈夫孙佳楠在其办公室的谈话内容，另一份电话录音系其本人使用的电话号码。本院认证如下：被上诉人对上述证据的真实性无异议，而该录音资料中双方确认上诉人在2015年10月14日办理房屋所有权证过户登记时将涉案房屋的钥匙交付给了被上诉人，而该证据的取得未违反最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零六条的规定，故对该据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。
根据上诉人二审中提交的证据，一审法院除认定“2015年l2月10日钟嘉容将房屋交付给林俊波、袁珏”有误，应为“2015年10月14日钟嘉容将涉案房屋的钥匙交付给林俊波、袁珏”外，其他事实的认定属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为。
本院认为，上诉人钟嘉容与被上诉人林俊波、袁珏于2015年10月12日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。合同签订后，被上诉人依约支付了首付款，双方于同年10月14日到北海市房地产交易中心办理房屋所有权变更手续，同日，上诉人将涉案房屋的钥匙交付给了被上诉人，至此，上诉人已按合同的约定履行了房屋交付义务。被上诉人主张上诉人存在迟延交房的违约责任，理由不成立，本院不予支持。关于被上诉人是否存在逾期付款的违约责任问题，本院认为，双方当事人约定购房余款应于2015年12月14日前付清，但最后一笔银行贷款410000元于2015年12月30日才放贷到上诉人的银行账户上。从时间上看，确实逾期了十多天，但考量因上诉人方原因致使被上诉人办理银行贷款耽搁了些时日（上诉人提交的录音资料中反映）且银行能否按被上诉人的预期发放贷款并非被上诉人所能控制等因素，购房余款逾期十多天支付到上诉人账户不能完全归责于被上诉人。因此，上诉人请求被上诉人支付逾期付款的违约金并赔偿其精神损失费，本院不予支持。上诉人于2015年10月14日已将涉案房屋交付给了被上诉人，因此，房屋交付前的电费及物业费应由上诉人承担，房屋交付后的则由被上诉人承担。根据被上诉人一审提交的证据，房屋交付前的电费为247.95元，物业费为905元÷150天×75天＝452.5元。对被上诉人请求上诉人支付其垫付的合理部分的电费、物业费予以支持，超出部分本院不予支持。
综上所述，上诉人关于其已于2015年10月14日已将涉案房屋交付给被上诉人、其不存在逾期交房违约责任的上诉理由成立，本院予以支持，但对其要求被上诉人承担逾期付款违约责任及赔偿其精神损失费的上诉请求，不予支持。一审法院根据一审证据认定事实清楚，实体判决并无不妥，但因上诉人在二审期间提交了新证据导致部分案件事实发生变化，本院根据该事实撤销一审法院关于上诉人承担逾期交房违约责任的判决，并对相关电费、物业费的承担作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初451号民事判决第一、二项；
二、撤销北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初451号民事判决第四项；
三、变更北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初451号民事判决第三项为：上诉人钟嘉容返还被上诉人林俊波、袁珏垫付的电费247.95元、物业费452.5；
四、驳回被上诉人林俊波、袁珏的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费1105元，由上诉人钟嘉容负担700元，由被上诉人林俊波、袁珏负担405元（上诉人已预交950.5元，被上诉人已预交154.5元，被上诉人负担超出其预交的部分，在上诉人履行上述义务时双方一并结清）。
上述义务，义务人应于本案生效判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 魏玉芳
审判员 汪海敏
审判员 周润生
二〇一七年五月三日
书记员 龙财新