山西省运城市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋08民终570号上诉人（一审原告）：解结会，女，1966年6月26日出生，汉族，盐湖区黄河大道。委托代理人：杜瑞琴，山西河东律师事务所律师。上诉人（一审被告）：王亚洲，男，1983年7月20日出生，汉族，盐湖区北相镇。委托代理人：薛创民，运城市山河法律服务所法律工作者。上诉人解结会、王亚洲因房屋租赁合同纠纷一案，不服盐湖区人民法院（2017）晋0802民初3539号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人解结会委托代理人杜瑞琴、上诉人王亚洲委托代理人薛创民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解结会向一审法院提出的诉讼请求为：1、判令被告立即返还原告位于运城市盐湖区文化产业园学院东路盐湖新居商业配套项目A号楼A101-A106号六间上下二层商铺；2、判令被告向原告支付欠付的12个月租赁费120000元及逾期付款的违约金（自2015年8月30日起按同期人民银行贷款利率及计收罚息标准计算，起诉时约为10000元）；3、判令被告支付其违约后超期占用房屋期间的租金（按照年租金120000元计算至腾房日，起诉时约90000元）。上诉人解结会的上诉理由为：要求王亚洲除支付欠付的120000元租赁费外，再支付上诉人超期占用房屋期间的租赁费130000元，并支付欠付120000元租赁费的逾期付款违约金及利息。请求二审法院支持其诉求。上诉人王亚洲的上诉理由为：1、因解结会的商品房未取得建设工程规划许可证，故双方签订的合同为无效合同，不应支付第二年房租；2、被上诉人解结会的诉求已超过诉讼时效应予驳回诉求。请求二审法院支持其诉求。一审查明，2012年5月7日，原告解结会与山西荣林房地产公司签订一份商品房买卖合同，双方约定原告解结会购买其开发的位于运城市盐湖区复旦大街1号的盐湖新居商业步行街的A幢3单元01-06号商铺，房款计价1800000元。2014年5月11日原告解结会与被告王亚洲就上述商铺签订一份租房合同，双方约定原告将其所有的位于运城市盐湖区文化产业园学院东路盐湖新居商业配套项目A号楼A101-A106号六间上下二层商铺出租给被告王亚洲使用；约定年租金120000元，租金一年一付；第一年租金到期后被告提前一个月支付次年房租。被告在合同签订之日起交清第一年房屋租金后使用权为2014年5月31日至2015年9月30日；租期两年为2014年5月31日至2016年9月30日；合同共计十项条款，原、被告分别在租房合同上签名。租房合同签订后，被告于2014年5月13日向原告支付第一年度的房屋租金120000元，原告向被告出具收据一份，上载明：今收到运城市盐湖区文化产业园学院东路盐湖新居商铺门面房壹年租金（2014、6、1——2015、9、30）4个月优惠，租金壹拾贰万元整，承租人王亚洲收款人解结会。在第一年度的租房期间，双方均按约履行。至第二年度开始后，原告以被告未按时支付下年度的租金同被告产生纠纷，原告于2017年7月24日诉至法院，要求：1、被告返还原告位于运城市盐湖区文化产业园学院东路盐湖新居商业配套项目A号楼A101-A106号六间上下二层商铺；2、被告向原告支付欠付的12个月租赁费120000元及逾期付款的违约金（自2015年8月30日起按同期人民银行贷款利率及计收罚息标准计算，起诉时约为10000元）；3、被告支付其违约后超期占用房屋期间的租金（按照年租金120000元计算至腾房日，起诉时约90000元）。庭审过程中，原告称多次向被告索要房屋租金，并提供证人杨某证实原告于2015年11月及2016年4、5月份向被告索要房租，被告予以否认。被告辩称所承租原告的房屋已经腾出，钥匙已交给原告并提供证人王某证实被告已于2015年9月15日腾出了被告所承租的房屋的事实。同时查明，现被告承租原告的房屋已经到期。一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告解结会于2012年5月7日与山西荣林房地产公司签订一份商品房买卖合同，约定原告解结会购买其开发的位于运城市盐湖区复旦大街1号的盐湖新居商业步行街的A幢3单元01-06号商铺。原告购买该房屋并支付合理对价，后于2014年5月11日与被告王亚洲签订期限为两年的租房合同，合同履行的第一年度，原、被告均予以履行。在合同履行的第二年度期间，双方产生纠纷，被告辩称于2015年9月15日已将租赁原告的房屋腾出，但未提供充分证据予以证实。被告现拖欠原告2015年9月30日至2016年9月30日年度120000元房租未付属实，现原告主张要求被告支付欠付的12个月租赁费120000元，一审法院予以支持。对原告要求被告返还所租赁的房屋，现租赁期已届满，被告亦辩称已将出租的房屋交付原告，故对原告要求被告返还房屋的主张，一审法院不予支持。对原告诉请要求被告承担逾期付款的违约金10000元及其违约后超期占用房屋期间的租金90000元，合计100000元，但未提供证据予以证实，故对该主张一审法院不予支持。被告王亚洲辩称原告购买的房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同属无效合同及原告的主张已超诉讼时效的辩解意见，理据不足，一审法院不予采信。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条之规定，一审判决：一、被告王亚洲于本判决生效后十五日内支付原告解结会房屋占用使用费120000元。二、驳回原告解结会的其他诉讼请求。二审中，上诉人解结会提供了其从手机通讯联系人内将上诉人王亚洲名字删除后的短信记录。上诉人王亚洲称“房子现在也没人站有人站我就腾”。说明王亚洲用133××××8444的手机号以短信的方式一直在与解结会联系。证明未腾房的事实。上诉人王亚洲当庭认可133××××8444为其手机号。上诉人解结会还提供光盘一个，说明其同当地派出所于2017年11月24日一起将房屋的门打开，上诉人王亚洲并未将房屋钥匙交回。对此王亚洲认为房屋已腾空，将钥匙交给了上诉人解结会不排除其将钥匙丢失的情形而采取此方式开门，所以认为此证据不能说明房屋未交的事实。上诉人解结会当庭认为其商品房至今未取得建设工程规划许可证，认同双方之间的合同为无效合同。但应支付实际占用房子期间的房租。其余与一审查明事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人王亚洲租用被上诉人房屋何时交付上诉人解结会。上诉人王亚洲占用房屋期间的房租如何认定。因对上诉人解结会提供的其用133××××8444的手机号与王亚洲的短信沟通内容，王亚洲当庭认可133××××8444为其使用的手机号码。故对短信内容本院予以认定。现上诉人王亚洲二审主张其已将租赁房屋于2015年9月15日腾出并交给被上诉人。虽提供了证人王某，但与其和解结会沟通的短信内容相互矛盾，不能证明其于2015年9月15日腾房的事实，故对此本院不予采信。由于上诉人解结会的商品房未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，双方签订的租房合同为无效合同。对上诉人解结会主张的违约金及利息，本院不予采信。但应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。上诉人应依合同向被上诉人支付第二年的房租120000元。由于被上诉人现已收回房屋。虽提供了光盘，但房门被打开时，房屋已腾空，不能说明未腾房的事实。上诉人解结会亦无充分证据证实收房时间为2017年11月24日。故对其主张的超占房屋的租金，本院不予认定。因王亚洲在一审中对解结会的诉讼时效并未提出，故对其在二审中所提及的诉讼时效，本院不予采信。基本事实与理由，一审判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人王亚洲负担。3100元由上诉人解结会负担。本判决为终审判决。审判长  兰晓红审判员  董大有审判员  赵武平二〇一八年二月八日书记员  王 宁