四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0181民初4618号
原告：袁凯，男，1985年9月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。
原告：余玲，女，1987年2月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。
二原告共同委托诉讼代理人：舒彦文，四川致高律师事务所律师。
被告：芶淼，女，1994年3月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：芶志军（系被告芶淼父亲），住四川省都江堰市。
第三人：四川亿兴置业发展有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇大三路***号。
法定代表人：于大海。
委托诉讼代理人：吴冬梅，女，公司员工。
原告袁凯、余玲与被告芶淼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告袁凯、余玲申请追加四川亿兴置业发展有限公司（以下简称亿兴公司）为本案第三人，本院审查后予以准许，本案审理期限从追加之日重新计算。被告芶淼提起反诉，本院于2018年1月11日立案受理，于2018年1月16日作出（2017）川0181民初4618号民事裁定，驳回芶淼的反诉。袁凯及袁凯、余玲的委托诉讼代理人舒彦文，芶淼的委托诉讼代理人芶志军，第三人亿兴公司的委托诉讼代理人吴冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁凯、余玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《商铺租赁合同书》，被告向原告支付违约金7610元。2、判令被告支付欠付的租金21743元。3、判令被告承担本案律师费5000元及相应诉讼费。诉讼中，二原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告之间的《商铺租赁合同书》，并判令被告及时向原告腾退其承租的房屋，并向原告支付违约金7610元。2、判令被告支付欠付的租金21743元；3、判令被告从2017年12月25日起，按照《商铺租赁合同书》约定的月租金标准，向原告支付房屋使用费，直至被告腾退房屋时止。4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：第三人亿兴公司与被告于2016年12月8日签订《商铺租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定被告承租位于都江堰市翔凤路168号商铺（即上善熙项目和号），若出现逾期缴纳租金超过一个月的，亿兴公司有权解除合同并要求被告支付违约金及相应律师费等。亿兴公司在征得被告同意的情况下，将被告租赁的商铺出售给两原告，且亿兴公司、被告、原告三方于2017年9月4日签订《“熙悦广场”商铺租赁合同主体变更协议》，约定将亿兴公司在租赁合同享有的一切权利义务全部转移给原告。后被告无故拖欠租金，经过原告、亿兴公司多次追讨，被告仍然拒不支付。
被告芶淼辩称，1、对于未按时缴纳房租的原因是亿兴公司未书面通知我们已经将房屋卖给原告，故不知道该将租金交给谁，两者都在同时催交租金，依据租赁合同规定的是第一年度与第二年度支付租金方式均是分两次支付，前八个月支付一次，后四个月支付一次租金。2、我们缴纳了押金合同期限是五年，这方面可以看出我方并不存在违约行为，是原告方违约。3、租金等费用，合同的第五页第7条规定，租金直接汇入乙方指定的银行账号，甲方收取费用后向乙方出具合法的发票，但是我们并未收到过合法的发票。4、房屋需要的水费与电费、物管费我一直缴纳至上善熙物业服务中心。5、电费根本未用完，在无任何通知的情况下就无故给我停电了，我电话询问上善熙物业服务中心，一直没有给我答复，导致我的铺面停业，以上情况可以充分证明不是我们违约，而是亿兴公司违约。6、签订的《商铺租赁合同主体变更协议》，为何甲方与丙方是2017年8月31日同日签订的，但是芶淼签字的时间是2017年9月4日，中间有值得怀疑的地方。7、我们要求亿兴公司先与我们解除租赁关系，谁先违约就该履行合同上载明的承担违约责任进行赔付。8、我们是先与开发商签订的租赁协议，并无书面的通知告诉我们已经将房屋卖给了原告。缴费及亿兴公司的催款函，实际只是催款一次而且还是亿兴公司催款的，袁凯并未催过款。9、原告如果要解除合同就要赔偿我装修商铺的损失，及因原告无故停电对我造成的损失。
第三人亿兴公司述称，1、上善熙所有商铺均以带租约的形式出售，在商铺出售时会签署商铺租赁合同主体变更协议，一式四份，一份交由乙方（承租方），一份交由丙方（业主），另外两份公司留底。该协议是书面的形式通知丙方及乙方房屋已经出售；2、关于租金被告并未按照合同约定在2017年8月24日之前缴纳第二期房租，多次面谈无果后，我公司以书面通知函的形式将房屋催收函快递到被告手中；3、关于被告以上说的我公司给被告造成的损失，据我所知从2017年8月以来，该商铺经常处于不营业的状态，有监控可查。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年12月8日，亿兴公司作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的芶淼签订《商铺租赁合同书》，约定亿兴公司将位于都江堰市翔凤路168号、（即上善熙项目、号）商铺租赁给芶淼，商铺建筑面积98.83㎡；租赁期限为5年，从2016年12月25日起至2021年12月24日止。合同与本案有关的约定主要有：第四条、一、租金标准：第1年度租金单价55元/月/㎡，月租金5436元，年租金38050元，支付方式：本年度租金分2次缴纳，其中前8个月租金总额为16307元，后4个月租金总额为21743元。第2年度租金单价55元/月/㎡，月租金5436元，年租金38050元，支付方式：本年度租金分2次缴纳，其中前8个月租金总额为16307元，后4个月租金总额为21743元。第3－4年度租金单价60元/月/㎡，月租金5930元，年租金71158元，支付方式：每3个月缴纳一次。第5年度租金单价65元/月/㎡，月租金6424元，年租金77087元，支付方式：每3个月缴纳一次。二、支付方式：本合同执行先付费后使用的原则，在本合同签定后15日内，乙方应先支付2016年12月15至2017年8月24日的租金给甲方，合计人民币16307元。前2年度乙方按上述支付方式支付租金，从第3年度开始，乙方按每3个月缴纳一次的方式支付租金，乙方必须于每期租金到期前30日内交付给甲方或甲方的授权委托人。第五条、定金、履约保证金：一、为保证本合同的履行，乙方应向甲方支付定金5500元，于签订本合同当日支付。上述定金于双方正式履约之日自转为履约保证金，在乙方不再续租或经甲、乙双方一致同意解除租赁关系后，甲方向乙方无息退还该保证金。二、乙方所交纳保证金在本合同履行完毕时……合同履行过程中，若乙方未履行与甲方在本合同中约定的相关费用或违约责任，则甲方可以从乙方所交纳保证金中直接扣除其未履行费用以及乙方应向甲方支付的违约金，不足部分甲方仍有权向乙方追偿……第六条、其他收费标准：1、自房屋交付乙方之日起，由于装修、经营活动产生的水、电、气等费用按照实际用量由乙方自行承担。2、乙方应在签订本租赁合同的同时与本项目的物业管理公司签订《物业管理协议》，并根据本合同约定的物业费标准按时向本项目的物业管理公司足额支付物业服务费及各项代收代缴费用，如因乙方拖欠应缴费用，造成的一切后果概由乙方负责。第七条、租金等费用支付方式：乙方应将租金直接汇入甲方指定的银行账号。甲方收取租金等费用时应向乙方提供相应的合法发票。物业费由本项目的物业公司收取，支付方式在《物业管理协议》中另行约定。其他费用支付方式根据交房后实际情况另行约定。第九条、装修约定：三、乙方可根据经营需要对租赁商铺内部进行装修、改造及相关设备安装，因此所产生的费用由乙方自行承担……四、乙方对租赁场所的装修工程应在不破坏、不影响物业的结构或其他主要构造和公用设施的前提下进行……十二、为便于统一管理与运营，本商铺必须做夹层，否则甲方有权解除本合同……第十条、维修养护责任：六、乙方根据本合同规定进行的装修、增建、增设及改建的附属设施及设备应由乙方负责维修和保养，而甲方对此无须承担维修和保养责任。所发生的所有费用，包括税收及政府收费等一律由乙方承担。第十一条、违约责任：一、乙方有下列情形之一的，视为违约：1、乙方未按本合同规定的时间支付商铺租金、定金、履约保证金、物业管理费的；2、乙方未按合同规定时间交纳水电费或其他应由甲方代收代缴的费用。当乙方出现上述违约情形时，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或甲方指定的物业公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，并且乙方须按以下方式承担违约责任：（b）逾期超过30天（包括30天）的，甲方有权单方面终止合同并收回商铺，乙方除应支付逾期应付款之外，还应按合同当年租金总额的20%向甲方支付违约金，乙方的经营损失自行承担。三、租赁合同如因期满或其它原因终止，乙方应在租赁合同终止后十日内清偿其应向甲方支付的各种费用，在交还甲方场地时，乙方须在保证不损伤甲方原有场地设施、设备的基础上可拆除搬迁属于乙方的财产、设备等物件，如乙方在拆除其财产时可能损害租赁场地的安全性，则乙方不得拆除该财产。乙方应在租赁期满后十日内搬出所租赁场地，不得故意留存占据。七、乙方在接到甲方催收违约金函件后5个工作日内仍未交纳违约金的，甲方有权解除合同。第十二条、房屋的交还：一、乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，由此发生的费用由乙方承担；乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。第十三条、其他：三、在租赁期内，甲方出售乙方所租赁的商铺，甲方应提前30日通知乙方，乙方享有同等条件下的优先购买权，如乙方书面通知甲方放弃优先购买权或在接到甲方通知后15日内未书面通知甲方是否购买的，则视为乙方放弃优先购买权，并须在甲方销售给业主后5个工作日内协助甲方办理租赁主体变更手续。完成主体变更手续后，由商铺新的所有权人替换甲方承担本租赁合同中出租方的权利义务，乙方继续履行本租赁合同中承租人的权利义务。九、租赁期内，若因乙方的原因造成本合同解除或提前终止，乙方不得拆除固定装修物。在乙方未清算租赁期内的各种费用之前，甲方有权要求乙方不搬离租赁房屋内的任何物品直至双方债权债务清算完毕，通知发出之时视为乙方已做出同意允诺。十、甲方在执行本租赁合同条款时未曾行使其权利时并不意味着对相对条款、权利的自动放弃；相反这些条款具有约束力。
诉讼中，各方一致确认：芶淼为履行上述商铺租赁合同交纳定金（后转为履约保证金）5500元及2016年12月15日至2017年8月24日的首期租金16307元。
原告袁凯、余玲系夫妻关系。2017年4月26日，亿兴公司作为出卖人与作为买受人的袁凯、余玲签订两份《商品房买卖合同（预售）》，分别将位于都江堰市幸福镇翔凤路上善熙项目、的商业用途房屋出售给袁凯、余玲，合同并对商品房基本状况、商品房价款，规划、设计变更，面积差异处理、交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业服务等事项进行了约定。2017年5月22日，上述两套房屋办理了合同签约备案，合同备案号分别为：xxxxx、xxxxxx。
2017年9月4日，亿兴公司作为甲方与作为乙方的芶淼、作为丙方的袁凯签订《“悦熙广场”商铺租赁合同主体变更协议》，约定甲乙双方于2016年12月25日就乙方承租甲方位于都江堰市翔凤路、（即上善熙项目、号）的店面签订《商铺租赁合同书》。现经三方协商一致，就该租赁合同的变更事宜做如下补充：一、从2017年8月31日起租赁合同出租方由甲方变更为丙方，甲方在租赁合同中项下的一切权利及义务转移给丙方。二、经甲、乙、丙三方协商，同意乙方根据租赁合同向甲方交纳的合同保证金，直接由甲方转给丙方，同时乙方将甲方开具的合同保证金票据退还给甲方，并由丙方重新给乙方开具合同保证金收据，在租赁合同期满后，由乙方凭丙方开具的合同保证金票据原件到丙方处办理退还手续。五、除本协议约定情形外，租赁合同其他内容不变，乙、丙双方保证严格按照租赁合同约定履行。本协议生效后，乙方免除甲方基于租赁合同项下的各项权利及承担的相关义务。七、本协议与租赁合同是其不可分割的一部分，与其具有同等的法律效力。在该协议中明确了丙方袁凯的正式有效通讯地址、联系方式及收款银行开户名、账号等相关信息。
2017年9月，亿兴公司向芶淼邮寄送达了《关于亿兴公司缴费函》，该函明确告知芶淼：按照合同约定其应于2017年8月24日前缴纳2017年8月24日至2017年12月24日的租费21743元，截止2017年9月20日芶淼已逾期26天未缴纳租金，要求其在收到本函的5日之内完成支付。
2017年10月8日，袁凯向芶淼邮寄送达了《关于解除租赁合同的函》，该函明确告知芶淼：1、根据2017年8月31日三方签订的商铺租赁合同主体变更协议，从协议签订当日起租赁合同出租方由亿兴公司变更为袁凯，亿兴公司在租赁合同项下的一切权利及义务转移给袁凯。2、根据合同约定其应在2017年8月24日之前缴纳2017年8月24日到2017年12月24日的房租21743元，目前芶淼已欠费21743元，已逾期44天未缴纳房租，已严重违约。公司方已多次电话沟通无果，并已出具书面催费通知函，但芶淼未按照合同约定予以配合。3、告知芶淼根据合同约定，逾期缴费超过30天，出租方有权单方终止合同并收回商铺，芶淼除应支付逾期应付款外，还应按合同当年租金总额的20%向其支付违约金，芶淼的经营损失自行承担。4、告知芶淼其将于2017年10月8日起与芶淼解除租赁合同，同时停止芶淼租赁铺面有关能源供应，并追收逾期欠费21743元，并赔偿违约金。
芶淼于庭审中陈述，收到两份催收函。但来催收费用的工作人员并未出示过任何的工作证，来催收的人有自称是亿兴公司的，也有本案的原告袁凯来找过我一次，催收租金。
庭审中袁凯陈述，因芶淼不缴纳房租，在芶淼拖欠房租一个月以后，2017年10月其通知物业停了芶淼所租赁商铺的电。芶淼亦于庭审中确认停电时间是袁凯自认的2017年10月。
2018年1月16日庭审中，本院明确告知芶淼应向本案二原告缴纳租金，是否愿意庭审结束后10日内缴纳租金给二原告，如不缴纳依法承担相应法律后果。但芶淼亦未在本院规定的期限内向二原告交纳租金。
诉讼中，二原告明确：1、同意在判决时将芶淼已支付的5500元定金（后转为履约保证金）用于抵扣租金；2、为便于计算主张合同解除时间为2017年12月24日，从2017年12月25日起要求芶淼支付房屋使用费，直至芶淼腾退房屋时止；3、《商铺租赁合同书》第十二条已约定，租赁期满或本合同提前解除情况下，对承租人添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建，出租人对此不予以任何补偿和/或赔偿。故对芶淼就案涉租赁房屋所做的装饰装修，不同意利用亦不同意补偿，按合同约定执行。
关于已付租金是否开具发票问题。诉讼中，亿兴公司陈述，商户交钱（租金）我公司会提供收据，如商户有特殊要求需要开具正规发票，告知我公司后会开具。芶淼陈述，需要亿兴公司给我出具发票，但这是在缴纳租金时公司就该给我出具的。
上述事实，有原被告及第三人身份信息，《商铺租赁合同书》，《商品房买卖合同（预售）》两份，《个人房屋信息记录》两份，《“悦熙广场”商铺租赁合同主体变更协议》，《关于亿兴公司缴费函》和邮寄签收凭证，《关于解除租赁合同的函》和邮寄签收凭证及各方庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，亿兴公司与芶淼签订的《商铺租赁合同书》及亿兴公司、芶淼、袁凯签订的《“悦熙广场”商铺租赁合同主体变更协议》均系当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应按上述合同约定履行合同义务。芶淼承租期间，亿兴公司将案涉租赁商铺出售给二原告，三方并签订《“悦熙广场”商铺租赁合同主体变更协议》，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，芶淼应按该主体变更协议及《商铺租赁合同书》的约定履行合同义务。该主体变更协议明确约定，“从2017年8月31日起租赁合同出租方由亿兴公司变更为袁凯，亿兴公司在租赁合同中项下的一切权利及义务转移给袁凯”。协议签订后，因芶淼逾期不按《商铺租赁合同书》的约定支付租金，亿兴公司及袁凯分别书面向芶淼发函催收，芶淼亦承认袁凯曾上门催收租金，故芶淼关于“不知道租金应支付给谁”的主张无事实依据，本院不予采信。
关于已付租金未开具发票问题。对此本院认为，同时履行抗辩权或者先履行抗辩权行使前提主要是当事人之间互负债务，且互负之债务需对等或基本对等，如果一方履行的系次要义务或者履行瑕疵，另一方则不能以对方次要义务未履行或瑕疵履行为由拒绝履行自己的主要义务。在租赁合同关系中，出租人主要义务是交付租赁物，并负有适租义务，而承租人主要义务是支付租金。故芶淼“以已付租金未开具发票为由对抗其应按约履行交付租金义务”的主张不能成立。
关于2017年10月起案涉商铺停电问题。根据《商铺租赁合同书》的约定，芶淼应于2017年8月24日前缴纳2017年8月25日至2017年12月24日的租费21743元，但2017年9月、10月亿兴公司及袁凯两次书面催告后芶淼亦不缴纳。《商铺租赁合同书》第十一条“违约责任”明确约定，“承租人逾期支付商铺租金超过15天的，出租人或出租人指定的物业公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止承租人使用，因此造成的一切后果由承租人自行承担，且逾期超过30天（包括30天）的，出租人有权单方面终止合同并收回商铺，承租人除应支付逾期应付款之外，还应按合同当年租金总额的20%向甲方支付违约金……”，故袁凯在芶淼逾期不交付租金30天后通知物业公司停电并无不当，芶淼不能以此为由拒付租金。
关于合同的解除。前述已阐明，根据《商铺租赁合同书》的约定，芶淼应于2017年8月24日前缴纳2017年8月25日至2017年12月24日的租费21743元，但芶淼至今未缴纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定及《商铺租赁合同书》第十一条的约定，二原告有权解除《商铺租赁合同书》。本案中，袁凯于2017年10月8日向芶淼邮寄达达《关于解除租赁合同的函》，通知其从2017年10月8日起解除《商铺租赁合同书》。但在诉讼中，二原告为便于计算主张解除合同时间为2017年12月24日，此系对其权利的处分，未违反法律法规禁止性规定，本院予以支持。庭审已查明，芶淼至今未缴纳2017年8月25日至2017年12月24日的租金21743元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，故二原告要求芶淼支付上述期间欠付租金21743元及要求芶淼按《商铺租赁合同书》约定支付当年租金总额20%违约金7610元符合法律规定及合同约定，本院予以支持。同时，因二原告同意在判决时将芶淼已支付的5500元定金（后转为履约保证金）用于抵扣租金，故芶淼欠付的租金抵扣该5500元后为16243元。
关于腾退房屋及合同解除后房屋腾退前的房屋使用费。案涉《商铺租赁合同书》解除后，芶淼应及时腾退房屋。本案中，因《商铺租赁合同书》约定的租金采用递增方式，二原告因芶淼不按时交纳租金的损失已通过合同解除并支付违约金得以弥补，故综合以上情况，合同解除后房屋腾退前的房屋使用费确定为合同解除时月租金5436元的标准为宜。
关于芶淼主张的合同解除需赔偿其装修商铺损失及停电对其造成的损失问题。因芶淼并未对该两项主张提起反诉，该两项主张视为其提出的抗辩。关于所谓停电对其造成的损失，前述已阐明，二原告依据合同约定停电并无不当，故对芶淼该项抗辩本院不予采信。关于装修损失，因合同解除是因芶淼不按约支付租金造成，且《商铺租赁合同书》第十二条约定“租赁期满或本合同提前解除情况下，对承租人添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建，出租人对此不予以任何补偿和/或赔偿。”故芶淼的该项抗辩亦无事实及法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除2016年12月8日签订的《商铺租赁合同书》；
二、被告芶淼于本判决生效之日起十日内将位于都江堰市翔凤路号、号租赁房屋（即上善熙项目号、号房屋）腾退并返还给原告袁凯、余玲；
三、被告芶淼于本判决生效之日起十日内支付原告袁凯、余玲自2017年8月25日至2017年12月24日《商铺租赁合同书》解除之日止的租金16243元（已抵扣履约保证金5500元）；
四、被告芶淼于本判决生效之日起十日内支付原告袁凯、余玲违约金7610元；
五、被告芶淼于本判决生效之日起十日内按月租金5436元的标准支付原告袁凯、余玲自2017年12月25日起至房屋腾退之日止的房屋使用费；
六、驳回原告袁凯、余玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费758元，减半收取379元，由被告芶淼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李 钰
二〇一八年四月二日
书记员 张博文