广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第984号
原告（反诉被告）邹洁。
委托代理人郑海，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）周芮竹（曾用名：周威）。
委托代理人周克俭，系被告父亲。
委托代理人张晋增，广东鼎方律师事务所律师。
上述原被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平任审判长，与人民陪审员吴景林、陈文伦组成合议庭，并依法追加中原地产代理（深圳）有限公司、中国银行股份有限公司深圳新安支行为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告邹洁及其委托代理人郑海，被告周芮竹的委托代理人周克俭、张晋增，第三人中原地产代理（深圳）有限公司委托代理人白月和第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行委托代理人刘军华、龙瑾瑾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2013年5月17日在第三人中原地产代理（深圳）有限公司的居间下签订了编号为147602的《二手房买卖合同》及编号为0127021的《资金托管协议》，合同约定被告将位于深圳市宝安区中心区金成时代家园3栋2座单位124.11平米的物业以2，960，000元的价格出售给原告。两份合同对房产的具体状况、交易价格、交易方式、流程、税费及违约责任均做了具体的约定。签订合同后，原告依约定向被告及第三人中原地产代理（深圳）有限公司支付购房定金100，000元。2013年6月27日，原告因未筹齐首期款，依据《二手房买卖合同》第十四条第2项的约定，支付给被告延期费6，000元。2013年7月17日，原告向第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行转账810，000元，2013年7月18日，原告和被告及第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行签订了《二手楼交易定金委托监管协议》。原告积极向银行提交了买方申请按揭贷款所需的相关资料，积极配合银行办理审查和批准手续，并积极为履行《二手房买卖合同》做了大量的准备工作。2013年7月17日，原告向中国银行股份有限公司深圳新安支行申请办理了《个人账户开户及综合服务申请表》和《个人借款申请表》，根据银行的要求提供了贷款所需的身份证明、婚姻状况证明、《深圳市社会保险参保证明》、《收入证明》、《二手房买卖合同》等相关材料。原告已经为申请银行贷款向银行提交了要求的文件和材料。但此时，由于该片区房价大幅上涨，被告有意不履行合同，迟迟不按《二手房买卖合同》第六条第（3）项的约定，在签订合同23日内，即在2013年6月9日前，与担保公司签订服务合同，向担保公司或第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行、中原地产代理（深圳）有限公司出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，也没有自行赎楼、办妥注销抵押登记手续，致使涉案房产至今仍处于抵押状态。被告也没有依据《二手房买卖合同》第四条第（2）项B的约定，配合原告向抵押贷款银行提供被告身份证、银行卡、房产证、公证书等所需的卖方资料并签署按揭银行要求的法律文件，致使抵押贷款银行至今无法出具贷款承诺函。原告方、中介方及银行多次催促被告办理相关手续，被告以忙为由拖延时间，或干脆不接电话。原告因购买本套房屋，已经将自己之前所有的房屋卖掉用于筹款，至今已支付出910，000元，因目前无房屋居住，心里很着急，于是多次找被告，最终在2013年8月份约出被告洽谈，被告的父亲提出，要求原告加价十余万元才同意继续履行合同。2013年10月原告再次约被告洽谈，原告无奈之下当时同意可以在原合同基础上加10万继续履行合同，但是被告又以欠高利贷为由称目前房产无法交易。
通过赎楼的方式消灭房屋负担的抵押权是保证房屋能办理过户手续的前提条件，赎楼是被告的主要义务之一。但是，被告拒绝办理赎楼手续、拒绝协助原告办理贷款手续，致使合同根本无法再继续履行。原告本想请求继续履行合同，但被告拒不履行主要赎楼义务，不履行向银行提供公证书等资料，申请法院判令强制履行困难重重。无奈之下，原告只得依据《二手房买卖合同》第十一条“如卖方违约履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”和《合同法》第九十四条的规定，依法向法院请求解除合同，并返还相关费用。经了解，截至立案之日，涉案房产目前的市场价格已经达到了360万元，被告的违约行为已经给原告造成了近70万元的损失，原告与被告所约定的违约金数额不能弥补原告所遭受的实际损失，请法院依法调查了解，必要时指定评估，以支持原告违约金之诉请。
综上所述，原被告签订的二手房买卖合同是双方真实的意思表示，内容合法有效。被告为了经济利益，不按合同约定履行合同，导致原告无法购得涉案房产，原告及居间方均多次催促被告履行合同，但被告以种种理由相推脱，致使原告错过购买时机，造成原告巨大经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2013年5月17日签订的编号为147602号的《二手房买卖合同》；2、被告返还定金100，000元；3、被告返还购房款810，000元；4、被告返还延期费6，000元；5、被告向原告支付违约金592，000元；6、被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩称，1、同意解除双方签订的二手房买卖合同。2、被告已按照合同约定履行了义务，被告没有违约，原告为非深户，签订合同时其隐瞒在深圳已有一套房产的事实，按照相关政策，其签订合同时不具备购房资格，在签订合同的同时就已根本违约。此外，按照合同约定，原告应于2013年6月18日含当日向按揭银行提交按揭贷款申请有关资料，并配合银行进行贷款调查、审批等手续，但直到2013年8月1日，原告才向银行提交证明其有购房资格的由国土局出具的购房信息查询单等资料，违反了合同的约定。因此，原告要求被告返还定金100，000元及支付违约金592，000元没有事实和法律依据，应给予驳回。此外，100，000元定金中有2，000元在第三人中原地产代理（深圳）有限公司处以交房押金名义进行托管。3、购房款810，000元在银行监管中，被告并未收到相关款项，原告要求被告返还并没有事实和法律依据。4、2013年7月18日原告才办理了首期款监管手续，按照合同约定，原告应支付延期费6，000元，被告依法不须返还。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司答辩称，第三人中原地产代理（深圳）有限公司在交易过程中，促进交易，及时催告，积极妥善履行居间义务。
第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行答辩称，原告所签的监管协议以及申请办理按揭贷款手续，与原告主张的事实一致，办理资金监管协议的时间以签订的合同以及转账凭证为准。
被告反诉称，原被告双方于2013年5月17日签订了《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区中心区金成时代家园3栋2座X单位124.11平方米的房产以2，960，000元出售给原告。按照合同约定，原告应于2013年6月18日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的有关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，但原告没有按约定向银行提交证明其有购房资格的由国土局出具的房产信息查询单等资料。被告于2013年7月23日、30日向原告发函要求解除双方签订的《二手房买卖合同》，并要求原告前来商定违约责任事宜，但原告均拒绝收邮件，电话告知同样拒绝。被告后来得知，原告为非深户，在深圳已有一套房产，截至2013年7月23日，其名下房产仍未过户，按照相关政策，其签订合同时不具备购房资格。此外，被告房产原来是带有租约的，为了方便原告看房，被告自2013年4月起解除了与承租人的租约，房产至今仍空置无法出租，原告的违约行为直接导致了被告的租金损失。综上，原告的行为已构成根本违约，被告有权合同约定追究原告的违约责任，原告需支付被告违约金592，000元，扣除本诉部分被告不需退还的定金100，000元，原告还需支付反诉人违约金492，000元。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告向被告追加支付违约金492，000元；2、原告支付被告租金损失54，000元及物业管理费、本体维修金2，960.46（以月租金6，000元计算，自2013年4月至2013年12月）；3、原告承担本案诉讼费。
原告答辩称，1、被告反诉诉称事实和理由与事实不符，被告不履行与担保公司签订合同、赎楼、提交公证书、配合原告办理按揭贷款的义务，导致合同无法履行。2、原告按约定履行了支付首期款及办理按揭贷款手续的义务。3、被告主张的租金损失、物业管理费与本体维修基金等与本案不具有关联性，且被告违约在先，故即使有上述损失，也应由被告自行承担。被告的诸多违约导致原告现无房居住，而如今该片区房价又大幅上涨，被告的行为已经严重侵害了原告的利益，造成了原告重大损失，被告要求原告支付违约金缺乏事实依据，依法应当驳回其反诉诉讼请求。
第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行答辩称，原告提交的房屋产权信息查询单是在2013年8月份提供我方，具体提交日期无法确认。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司答辩称，其反诉答辩意见与本诉的答辩意见一致。
经审理查明：2013年5月20日，被告就出售其所有的深圳市宝安区中心区N2区金成时代家园3栋2座X房地产办理了公证委托书。
2013年5月17日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区中心区N2区金成时代家园3栋2座X房地产出售给原告，转让成交价为296万元，涉案物业建筑面积124.11平方米，房地产证号码为深房地字第××号，用途为住宅。合同约定买方在合同生效之日起四日内向卖方支付定金10万元，合同生效后即日再向卖方支付定金2万元，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。关于付款，合同约定，买方须于2013年6月18日前将出定金、交楼押金之外的剩余首期款79万元支付至买卖双方约定的银行账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2013年6月18日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提交所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合办理监管银行要求的手续。定金之外的楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。合同载明涉案物业，没有租约，处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起23日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三人或第三方指定的担保公司。关于递件过户，合同约定买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年6月22日。关于违约责任，合同约定如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同备注条款约定，如买方首期款于2013年6月18日未能筹齐，买方需提前十日通知卖方，合同自动顺延一个月办理首期款监管手续，买方同意支付买方一个月延期费用6，000元。
上述合同签订当日，原被告和第三人中原地产代理（深圳）有限公司签订了《资金托管协议》，原被告同意将定金10万元、交楼押金2，000元交由第三人中原地产代理（深圳）有限公司进行托管，原被告同意交楼押金从上述托管的定金中预留或扣除。
2013年5月17日，原告向被告支付定金2万元。2013年5月19日，原告向第三人中原地产代理（深圳）有限公司支付定金8万元。
2013年6月27日，原告通过转账方式向被告支付6，000元。
2013年7月17日，原告到第三人处申请办理资金监管，根据原被告及第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行签订的《二手楼交易定金委托监管协议》，原被告约定将涉案交易定金81万元交由第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行进行监管，监管期限为原告将定金全额划入第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行指定账户之日至第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行按协议约定将上述资金全额划入指定账户之日。原被告双方到房产交易中心办理了过户手续，第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行凭过户回执将监管的定金划入被告制订的账户；交易不成功时，原被告双方协商一致同意将定金退回原告，双方到第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行处签署《划款委托书》，第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行将监管的定金划入原告指定账户。如原被告无法就上述款项处理达成一致意见，可通过法律途径解决争议，第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行按照司法机关的裁决进行处理。第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行在该份协议上的签章日期为2013年7月23日。第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行称原告到第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行处办理资金监管的时间为2013年7月17日，被告于2013年7月18日到第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行处补签了上述监管协议。
2013年7月17日，原告向第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行提交了《个人借款申请表》、《个人账户开户及综合服务申请表》及相关资料，第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行受理日期为2013年7月17日。第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行称其受理了原告按揭贷款申请后，因原告未提交房屋产权信心查询单，被告并未到场签订账户确认书，亦未提交相关资料，致使第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行并未对原告的按揭贷款申请进行实质性审查。
2013年7月23日，被告通过快递方式向原告确认的送达地址邮寄了《终止合同联络书》，称原告应于2013年6月18日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，但至2013年7月23日经向按揭银行查询，原告仍未按约定提交相关资料，也没有按约定于交付首期款的前三个工作日到按揭银行办理监管手续签署一切相关文件，原告已构成根本违约。被告决定解除合同，并要求原告于三日内与被告商定解除合同的后续手续办理及支付违约金等相关事宜。根据快递回执记录，原告于2013年7月24日拒收上述邮件。
2013年7月26日，原告将其所有的西城上筑花园2栋B座2906号房地产50％的所有权份额转让案外人，并称于2013年8月1日向第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行提交了《房屋产权查询信息单》，该《房屋产权查询信息单》证实原告在深圳无有效房屋产权登记。第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行认可已于2013年8月1日之后收到上述《房屋产权查询信息单》。
2013年7月30日，被告通过快递方式向原告确认的送达地址邮寄了《关于解决善后事宜联络书》，称原告已构成根本违约，拒收《终止合同联络书》邮件，且仍未提交原告有购房资格的由国土局出具的房屋产权查询信息单，不能办理房贷按揭手续，故再次发函要求原告于2013年8月5日前协商解决合同终止善后赔偿事宜。原告称未收到上述邮件。
2013年8月21日，原告通过快递方式向被告发出《履约催告书》，称合同约定应于2013年7月18日前到第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行办理申请按揭手续，但经原告多次催促，被告仍未到银行提供资料办理相关手续，致使第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行无法出具贷款承诺书，合同无法继续履行，要求被告在收到催告书后两日内按合同约定办理相关手续。
庭审中，原被告及第三人中原地产代理（深圳）有限公司均认可合同约定的定金为10万元，原告按照约定履行了支付定金的义务，其中2，000元在第三人中原地产代理（深圳）有限公司处托管，各方对此不存在争议。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《二手楼交易定金委托监管协议》、个人账户开户及综合服务申请表、个人借款申请表、收款收据、银行账户历史明细清单、账户证明书、《履约催告书》及快递回执等，被告提交的《二手楼交易定金委托监管协议》、《资金托管协议》、《公证书》、《终止合同联络书》、《关于解决善后事宜联络书》、快递回执、自有住房空置证明等，第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行提交的房屋产权信息查询等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原被告签署的《二手房买卖合同》、原被告及第三人中原地产代理（深圳）有限公司签署的《资金托管协议》、原告及第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行签署的《二手楼交易定金委托监管协议》均系各方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应全面遵照合同约定履行义务。
根据《二手房买卖合同》的约定，原告应于2013年6月18日前筹齐首期款，并与被告一起办理资金监管手续；如原告未能在2013年6月18日前筹齐首期款，原告在提前十天通知被告并支付延期费6，000元后，首期款监管手续办理期限自动延期一个月。2013年6月27日，原告向被告支付了延期费6，000元。因此，资金监管办理期限截止日为2013年7月18日；根据二手房买卖交易惯例，按揭贷款申请的办理期限相应顺延至2013年7月18日。原被告均按照上述期限办理了资金监管手续，原告亦于上述期限内向第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行办理了按揭贷款的申请手续，但原告为非深户，其名下登记有一套房地产。原告于2013年7月26日将其名下的上述房地产转让案外人，并于2013年8月1日向第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行提交其名下的房屋产权信息查询单。被告认为原告没有按时提交按揭贷款申请的相关资料，并于2013年7月23日向原告确认的送达地址发出含有解除合同意思表示的《终止合同联络书》。本院认为，原告在申请按揭贷款时未在合同约定的期限内提供符合调控政策相关的资料，已构成违约；被告亦未配合原告到第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行办理按揭贷款手续，亦属违约。鉴于原被告双方均存在违约情形，应互不追究违约责任，原被告关于对方构成违约，要求对方支付违约金以承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原被告双方均在违约行为，原被告双方均可依据合同约定解除合同。被告已于2013年7月23日原告确认的送达地址发出含有解除合同意思表示的《终止合同联络书》，上述邮件于2013年7月24日到达原告处，但原告拒收，故本案《二手房买卖合同》已于2013年7月24日解除。合同解除后，被告应当将收取的定金10万元定金返还给原告，其中2，000元在第三人中原地产代理（深圳）有限公司处托管，第三人中原地产代理（深圳）有限公司应将收取的2，000元定金返还给原告。关于原告请求判令被告返还购房款81万元的诉讼请求。本院认为，原告并未向被告支付上述购房款，原告该项诉讼请求没有事实依据；但基于全面解决原被告间的纠纷，根据原被告及第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行签订的《二手楼交易定金委托监管协议》的约定，涉案交易不成功时，被告应当配合原告解除上述81万元资金的监管，第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行应将上述监管资金81万元退还给原告。关于原告请求判令被告返还延期费6，000元的诉讼请求。本院认为，原被告关于延期费的约定，系原被告双方在原告不能按期筹齐首期款从而构成违约情形下延长合同履行期限以继续履行合同的特别约定，原告在未能按期筹齐首期款的情形下已向被告支付延期费6，000元，从而取得了延长首期款支付期限的权利，原被告双方均予认可，并按照变更后的合同继续履行。因此，原告在已取得延期支付首期款利益的情形下要求被告返还延期费的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于被告请求判令原告支付租金损失及物业管理费和本体维修金的诉讼请求。本院认为，涉案合同载明涉案交易之房地产没有租约，且被告未向原告交付涉案交易之房地产，被告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告邹洁与被告周芮竹签订的《二手房买卖合同》已于2013年7月24日解除；
二、被告周芮竹应于本判决生效之日起三日内返还原告邹洁定金98，000元；
三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告邹洁定金2，000元；
四、第三人中国银行股份有限公司深圳新安支行应于本判决生效之日起三日内将原告邹洁支付的81万元的监管资金退还给原告邹洁；
五、驳回原告的其他诉讼请求；
六、驳回被告的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费18，372元，由被告负担8，372元，原告负担10，000元，本诉受理费原告已预交；反诉受理费4，644元，由被告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 吴景林
人民陪审员 陈文伦
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 王菲菲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。1