山东省济宁高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0891民初23号
原告孙鹏，男，1971年12月6日出生，汉族，山东省，住山东省济宁市任城区。
被告刘庆宇，男，1962年5月17日出生，汉族，住邹城。
委托代理人王琳（特别授权）。
被告冯现芹，女，1962年8月27日出生，汉族，无职业，住邹城。
委托代理人王琳（特别授权）。
原告孙鹏与被告刘庆宇、冯现芹房屋买卖合同纠纷一案，原告起诉至本院。本院受理后，依法由审判员谢某甲独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙鹏、被告冯现芹、被告刘庆宇和被告冯现芹的委托代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙鹏诉称，原告与被告于2003年11月26日签订《房屋买卖协议》（里能舜泰园小区12号楼6单元1楼西户），原告并于当天将全额房款交于被告，协议生效。因国家政策相关规定，2015年放开能够过户，原告多次联系被告办理过户手续，被告一直以各种理由推脱，不予配合。请求法院判决：1、确认原、被告于2003年11月26日签订的《房屋买卖协议》有效；2、被告刘庆宇、冯现芹履行合同，配合过户。
被告刘庆宇辩称，一、双方当事人的买卖行为是在未经房地产行政主管部门批准的情况下，私自交易，是严重违法的。首先，双方当事人在买卖该房屋或签订该房屋买卖协议时未取得该房屋的所有权；其次，该房屋依法不能上市交易。根据建设部《已购公房和经济适用房出售管理暂行办法》第四条：已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市销售。《山东省职工所购公有房屋上市交易管理暂行办法》第八条：房改中出售的公有房屋上市交易，必须同时具备以下条件：已取得房屋所有权证和土地使用权证。双方当事人在2003年11月26日签订协议时什么证也没有，原告明知签这份协议时没有所有权、没有证件，是不合法的一份无效协议。被告于2006年3月28日才有济宁市房产管理局证书。在此，三年前双方当事人签订的协议与合同法、物权法、婚姻法都是相悖的，不应受法律保护。二、不是真实意思表示，不应确认协议有效。1993年，国务院终止福利分房，实行住房分配货币化改革后，各级政府均按照国务院的统一部署，制定了具体实施办法和有关政策。该房是属于有限制性的交易，而双方当事人是在明知的情况下进行交易的，原告应承担一定的责任，因被告个人行为，使被告夫妇不断产生矛盾。被告夫妇于1980年在滕州市民政局登记结婚，至今仍系夫妻关系。该房屋是夫妻关系存续期间购得的，并属福利性质，属于夫妻共同财产。当时被告之妻不同意，因此夫妻感情受到一定伤害，弱者一方无能力阻挡，至今协议书上她仍没有签名。三、本协议存在欺诈行为，不合法。价格低于市场价，那时市场价为1600元/平方。协议中第七条明显不合理，也不合法。甲方的福利待遇由乙方享受，这是霸王条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权，超越代理权的合同是无效的。当时被告没有取得房子的所有产权，原告是明知的，怎么在三年前与三年后原告没有与被告再签订一份补充合同。原告购买房子不是居住，而是搞经营，这些年来原告一直租给他人经商。四、综上所述，本案该房屋在出售时，没有取得房屋所有产权，后再取得时，双方当事人的真实意思没有变化，双方没能签订补充协议。该房屋是夫妻共同财产，原告是明知的，至今原告未取得另外50%产权人签名。根据有关法律、法规和有关房改政策，该房屋不具备上市交易的条件。且交易未经批准。该协议是在双方当事人明知与事实不符的情况下签订的一份无效协议，请求法院驳回原告的诉求。
被告冯现芹辩称，孙鹏与刘庆宇签订的房屋买卖协议，当时我不知道，只知济宁能源集团舜泰园小区有刘庆宇的房屋，我们是回迁户。我与刘庆宇是1984年5月18日在滕州市民政部门登记结婚，婚后生育两个孩子，现在都已是成年人。我们现在夫妻关系仍存在，这套房子是我们夫妻共同财产，原告夫妻至今我没见过面，更不认识。二、刘庆宇与孙鹏卖的房款没有用在我们共同生活上，是刘庆宇独自消费了。不知是他自己，还是和他人共同办厂投资了，最后办的厂子倒闭了。什么时候办的，什么时候倒闭的，我一概不知道，只知道欠别人一大笔债务，这些年来我们只有共同还债。三、不论原告与刘庆宇签订的协议是否有效，不论我知道或不知道，也不论售房钱花在哪里了，这套房子是我们夫妻共同财产，是我们夫妇共同唯一的集资回迁住房，我坚决不同意卖。我以前不同意，现在还是不同意卖这套房子。四、根据原先提交的证据房产证，现在还是刘庆宇我们夫妻的名字。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提交：证据一：房屋买卖合同一份，证明被告将房屋卖给原告的事实；证据二：收据一份，证明刘庆宇收到购房款12万元；证据三：燃气费收据六份、物业费收据三份、宽带续费受理单一份，证明原告一直在房屋内居住；证据四：房屋租赁合同书，证明2015年9月10日之后，原告将房屋租出去，在那之前都是原告本人居住。证据五：房屋所有权证书、国有土地使用证各一份，证明证件办下来后，刘庆宇将证件交给原告。二被告对证据的质证意见：对于证据一、二没有异议；对于证据三有异议，房屋产权名字是刘庆宇和冯现芹；对于证据四、五无异议。
二被告向本院提交：证据一：二被告结婚证、户口本、证明二被告的夫妻关系仍存在。证据二：照片四张，证明该房现由原告变作商业用房出租他人。证据三：租赁合同复印件一份，证明原告利用被告的名义向外租赁房子。原告对于证据的质证意见为：对于证据一、证据二没有异议；证据三为复印件，不予认可，租赁合同中刘庆宇的名字是后来添加的。
原告申请证人高某（任城监狱干警）出庭作证。证人陈述，卖房子的事儿我清楚，当时商量买房时有谢某乙、卖主、我、原告四个人。当时提到刘庆宇的妻子是否知道，刘庆宇回答说是全权代表，都清楚。我只知道人家买房，我帮忙作证，对于合同的条款，交款的情况我都不知道。我也不认识刘庆宇的妻子。原告对证人证言没有异议。被告认为证人是原告一方的，对其证言不认可。
经审理查明，被告刘庆宇与冯现芹系夫妻关系，双方于1984年5月18日登记结婚至今。婚后，被告刘庆宇以单位集资建房的形式取得位于里能集团舜泰园小区12号楼西1单元1层西户房屋一套。2003年11月26日，原告孙鹏（作为乙方）与被告刘庆宇（作为甲方）签订房屋买卖协议。协议约定，甲方现有住房一套，位于里能集团舜泰园小区12号楼西1单元1层西户（即东6单元1层西户），建筑面积120.3平方米，甲方出售给乙方。房屋价格合计人民币120000元，本协议签订后三日内乙方将全部房款支付给甲方。甲方拿到房屋钥匙的当天交给乙方。甲方拿到房产证、土地证后应于一周内立即通知乙方，并协助乙方办理过户手续。过户费用甲方负担50%，乙方负担50%。甲方双方均应认真履行本协议，如出现任何一方违约，均应支付给对方总房款10%的违约金。本协议标的物包含房屋内现有的一切设施，乙方并享有里能集团给予甲方与本房屋有关的一切福利待遇。谢某乙、高某作为证明人在房屋买卖协议上签字。协议签订当日，原告将购房款120000元支付给被告刘庆宇。2004年房屋上房后，被告刘庆宇将房屋交付原告使用。2006年3月28日，房屋办理了所有权证书，登记所有权人为被告刘庆宇；同年8月26日，房屋办理了国有土地使用权证，登记土地使用权人也为被告刘庆宇。后被告刘庆宇分别将上述证件原件交给原告孙鹏。后原告要求被告办理房屋产权登记手续，被告不予办理，双方形成纠纷。另查，该房屋一直由原告占有，现由原告出租给他人使用。
本院认为，原告孙鹏与被告刘庆宇签订的房屋买卖协议，并有两位见证人证明，因此该协议是双方真实意思的表示，对双方均有约束力。被告刘庆宇主张房屋买卖协议不是其真实意思的表示，但未向本院提交相应的证据，其主张与其事后向原告交付房屋所有权证书原件的行为相矛盾，因此本院不予采信。争议房屋事后也已经取得房屋所有权证书，登记在被告刘庆宇名下。原告已按合同约定向被告刘庆宇支付了购房款，被告刘庆宇也已将房屋交付给原告使用十余年，双方的房屋买卖合同已经实际履行。关于原、被告签订的房屋买卖协议对被告冯现芹是否有约束力的问题。原告申请证人高某出庭作证，证人陈述，卖房时被告刘庆宇说能全权代表。该证人是双方售房时的见证人，本院对于该证言予以采信。被告刘庆宇与被告冯现芹系夫妻关系，并且出售的房屋系以被告刘庆宇的名义取得，在被告刘庆宇主张可以代表妻子出售房屋时，原告有理由相信被告刘庆宇有代理权，因此原告在双方出售房屋过程中不存在过错。被告冯现芹主张是被告刘庆宇私自出售房屋，被告冯现芹如对出售房屋有异议，应在得知房屋被被告刘庆宇出售后，及时主张自己的权利。本案中，被告冯现芹庭审中自己陈述2007年左右知道卖房的事，但近十年来被告冯现芹并没有找过原告主张权利，任由房屋一直由原告占有使用，因此应视为被告冯现芹对被告刘庆宇出售房屋予以默认。故原告要求确认原、被告于2003年11月26日签订的《房屋买卖协议》有效，由被告协助办理房屋过户手续，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、确认原告孙鹏与被告刘庆宇于2003年11月26日签订的房屋买卖协议有效；
二、被告刘庆宇、冯现芹于本判决生效之日起五日内协助原告孙鹏办理房屋产权过户手续。
案件受理费50元，由被告刘庆宇、冯现芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判员 谢振平
二〇一六年五月二十日
书记员 王 群