云南省丘北县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丘民初字第7号
原告马奎生，男，1970年6月15日生。
委托代理人王学坤，云南晨羿律师事务所律师。
被告杨红芹，女，1971年1月11日生。
第三�张宏琼，女，1970年6月29日生。
原告马奎生与被告杨红芹、第三人张宏琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月15日受理后，依法组成合议庭，书记员侯建宇担任法庭记录，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告马奎生及其委托代理人王学坤、第三人张宏琼到庭参加诉讼，被告杨红芹经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马奎生诉称，2010年7月10日，原告与被告签订房屋买卖协议书，由杨红芹将位于丘北县新宏苑小区房产出售给原告，总价款为人民币16.6万元。原告付清购房款，于2013年2月15日上完税收向丘北县房管所申请不动产变更登记，并得到批准。谁知被告不及时协助原告办理不动产登记手续，未经原告同意擅自用房产证向第三人张宏琼抵押贷款（未办理抵押登记），因到期�告未能偿还借款，第三人向丘北县人民法院起诉要求用丘北县新宏苑小区房产优先得到偿还，原告才得知事实真相。为保护原告的合法权益，原告特提起诉讼，要求确认原、被告双方2010年7月10日签订的丘北县新宏苑小区房屋买卖合同有效，并由杨红芹继续履行合同，协助原告办理不动产变更登记手续。
被告杨红芹未作答辩。
第三人张宏琼称原告只持有一本土地证，以第三人持有的土地证不是同一套房子，不冲突。2011年11月18日，第三人叫被告一起到房管所询问，工作人员答复不办理私人的房产抵押登记。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供下列证据：1、房屋买卖协议，以证明2010年7月10日被告杨红芹与原告签订协议，将位于丘北县新宏苑小区房产出售给原告，总价款人民币16.6万元，原告已经一次性付清给被告；2、国有土地使用权证，以证明丘北县新宏苑小区宗地使用权人系被告杨红芹，被告杨红芹与原告签订的房产买卖协议符合法律规定，系有效协议；3、房产转移登记完税证，以证明2010年原告马奎生缴纳了被告杨红芹所出售房屋的转移登记税收；4、房产转移登记申请书，以证明2013年2月15日原告就被告杨红芹所出售的房产申请转移登记，并得到批准登记；5、丘北县人民法院执行裁定书，以证明被告杨红芹未经原告同意，在房产出售后擅自将房产证用于向第三人张宏琼进行抵押借款，未办理抵押登记，2014年7月7日原告向丘北县人民法院申请对该房产解除查封，杨汝辉所具有的产权房屋。
被告杨红芹未质证，也未向法庭提供证据。
经质证，第三人张宏琼对原告提供的第一份证据有异议，认为协议上的字不是本人签的；对第二份证据有异议，第三人的土地证和原告的土地证不冲突；对第三份证据无异议；对第四份证据有异议，材料是不健全的，有待核实；对第五份证据的第一个证明观点无异议，对第二个观点有异议，对杨汝辉的是3
--301，不是，第三人认为不冲突。
第三人为证明自己的主张，向本院提供下列证据：1、丘北县人民法院（2014）丘执字第195--
1号执行裁定书，以证明房产保全后张宏琼向法院申请执行，因房屋产权存在争议，法院做出解封裁定，后张宏琼向文山州中级法院提出复议；2、文山州中级人民法院执行裁定书，以证明中级人民法院要求撤销丘北县人民法院作出的（2014）丘执字第195
--
1号执行裁定书，同时法院查明新宏苑小区已过户给杨汝辉；3、房屋所有权证、国有土地使用证，以证明张宏琼持有房屋产权证书；4、借款协议，以证明被告杨红芹用房产证抵押借款71.2万元的事实。
经质证，原告认为第三人提供的1、2号证据不能作为定案的依据，195--1号裁定书已被中院撤销，应以195--
2号裁定书为准；对3号证据无异议，但能说明被告擅自用房产证去抵押，第三人和原告提交的土地使用证明显不同，和本案没有关联性，原告提交的产权证与第三人提供的不同，可以用证号区别；对4号证据的真实性、客观性无异议，但和本案没有关系。
为查明案件事实，本院调取了（2013）丘民初字第00513号民事判决书，以证明第三人张宏琼与被告杨红芹民间借贷一案的处理情况；第二份杨红芹出具给本院执行局的说明，以证明原告马奎生的房款已付清。
经质证，原告认为第一份证据与本案没有关联性，不能作为定案的依据，该判决书没有认定房屋抵押合法有效，并优先受偿的事实，判决确定的借贷关系与本案的买卖合同没有关联性，对第二份证据无异议，应作为定案的依据。第三人对第一份证据无异议，对第二份证据有异议，之前听说马奎生是借款给杨红芹，且原告未提供收款收据，马奎生与杨红芹的房屋买卖合同存在造假，马奎生提交给法庭的房屋买卖合同是假的，不是杨红芹签订的。
通过当事人的举证、质证，本院认为原告提供的1至4份证据能证明原告马奎生向被告杨红芹购买登记在杨红芹名下的丘北县新宏苑小区房产，缴纳了转移登记税收，办理了转移登记申请手续并得到批准，应予采信；原告提供的第5份证据能证明本院驳回了原告马奎生对保全丘北县新宏苑小区房产的异议，应予采信。第三人提供的1、2份证据能证明第三人张宏琼针对本案的标的物丘北县新宏苑小区房产的解封提出异议，生效裁定为驳回原告马奎生对保全丘北县新宏苑小区房产的异议，应予采信；第3份证据能证明张宏琼持有丘北县新宏苑小区房屋产权证书的事实，应予采信；第4份证据能证明被告杨红芹用房产证抵押借款71.2万元的事实，应予采信。本院调取的判决书和杨红芹出具的说明能证明杨红芹向张宏琼借款71.2万元的事实，判决书未确认张宏琼对丘北县新宏苑小区房屋享有优先受偿权，杨红芹已认可马奎生付清房款的事实，应予采信。
根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：
2010年7月10日原告马奎生以16.6万元向被告杨红芹购买丘北县�宏苑小区房屋，首付3.6万元，余款13万元于2010年7月30日前付清。原告于2010年7月16日交纳了契税，2013年2月15日申请办理转移登记，2013年3月4日获得批准。被告杨红芹于2014年7月10日在本院执行局书面说明马奎生房款已付清。2013年7月21日，杨红芹向张宏琼借款71.2万元，约定2013年8月5日赔还，并提供丘北县新宏苑小区1幢、1
--101、3--
301号房产权证及三本土地证作抵押，未办理抵押登记。借款到期后，杨红芹未偿还，张宏琼于2013年8月19日向本院起诉，2013年10月31日，本院作出（2013）丘民初字第00513号民事判决书，判决张红芹赔还张宏琼借款71.2万元。判决书未确认张宏琼对杨红芹提供的三套房产有优先受偿权。张宏琼申请执行后，马奎生提出异议后被裁定驳回，马奎生遂起诉到本院，要求确认其与杨红芹2010年7月10日签订的丘北县新宏苑小区房屋买�合同有效，由杨红芹继续履行合同予以协助办理不动产变更登记手续。
本院认为，原告马奎生向被告杨红芹购买丘北县新宏苑小区房屋，双方于2010年7月10日签订合同，该合同符合合同的生效要件，属有效合同，原告马奎生按合同约定支付了首付款，余款杨红芹已认可付清，马奎生按合同约定履行了给付义务，其请求确认与杨红芹2010年7月10日签订的丘北县新宏苑小区房屋买卖合同有效，判决杨红芹协助办理过户登记手续的主张本院予以支持。被告杨红芹经过本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。杨红芹向第三人张宏琼借款时用房产抵押，未办理登记手续，其抵押不符合不动产需登记的生效要件，且约定未能归还借款时将房产转让给债权人的约定违反了法律规定，抵押不生效，张宏琼对持有产权证书的房产不享有优先受偿权，第三人张宏琼的主张本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
原告马奎生与被告杨红芹2010年7月10日签订的丘北县新宏苑小区房屋买卖合同有效，由被告杨红芹协助原告马奎生办理过户登记手续，于判决生效后十五日内履行完毕。
诉讼费100元由被告杨红芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 袁 杰
审 判 员 普红卫
人民陪审员 郭文芳
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 侯建宇