上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）重字第2号
原告上海红双喜股份有限公司。
法定代表人黄勇武。
委托代理人陈荣，上海天铭律师事务所律师。
被告上海杰汉申若丝琳装饰有限公司。
法定代表人蒋炜。
委托代理人还航，上海欧博律师事务所律师。
委托代理人竺建平，上海欧博律师事务所律师。
原告上海红双喜股份有限公司诉被告上海杰汉申若丝琳装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月15日作出民事判决，被告不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2013年4月12日裁定撤销本院（2012）黄浦民四（民）初字第77号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈荣，被告的委托代理人还航、竺建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海红双喜股份有限公司诉称：原、被告双方于2008年9月签订《上海市房屋租赁合同》，原告将本市制造局路XXX号五楼01、04室房屋出租给被告，合同对租赁期限、租金及支付方式、保证金、违约责任等事项均作了约定，合同载明承租部位的建筑面积为291.20平方米，（最终面积以房地局测绘为准），如面积变化租金则相应变化。之后，原告以因房地局对楼宇内部面积不予测量为由，另行委托上海铁新地理信息有限公司对被告承租场地进行实地测绘，测出被告承租房屋的建筑面积为329.72平方米。原告要求被告按实测面积支付增加面积部分的租金，遭被告拒绝，2011年1月15日被告擅自解除合同搬离承租房屋，原告收回了房屋。之后，原告提起诉讼要求被告支付增加面积部分的租金人民币79，086元并偿付违约金人民币8，808元。
被告上海杰汉申若丝琳装饰有限公司辩称：本案所涉房屋性质为工业厂房，原告将其改为办公用房，因系内部隔断，故合同约定最终以房地局测绘为准，当时双方以使用面积乘以1.3系数得出建筑面积。因内部隔断场地的建筑面积测绘，不属于合同约定测绘部门测绘范围，故约定的测绘部门不予进行测量。原告自行委托的测绘机构测出的面积换算系数已超过被告承受范围，故被告不再继续履行合同，且承租场地也未通过消防验收。现再次委托的测绘机构测出的建筑面积换算系数，仍超过市场基本的百分比例。此外，原告起诉违反对同一纠纷不得再诉的法律规定。根据综上情形，故不同意原告的诉讼请求。
原告提供的证据如下：1、《上海市房地产权证》，证明原告对系争房屋享有所有权；2、《上海市房屋租赁合同》，证明原、被告之间建立租赁关系以及对租赁相关事项权利义务的约定；3、《建筑工程竣工验收备案证书》，证明系争房屋已竣工验收合格；4、《建筑工程消防验收的意见书》，证明系争房屋已通过消防验收；5、《上海市房屋建筑面积测量成果报告书》，证明原告委托测绘机构出具的测绘结果；6、原告给被告的函件，证明原告书面告知被告测绘的建筑面积差额；7、被告给原告的复函，证明被告对原告所称增加面积不予确认；8、原告给被告的信函，证明原告再次重申面积增加的事宜；9、被告的《回复函》，证明被告不接受原告的意见。
被告对原告提供的证据形式真实性均无异议，对证据1－2认为系争房屋性质为工业用房，原告将其改为办公用房出租，该行为应属无效；对证据3认为系争房屋为技术研发中心，不可用于对外招租；对证据4认为消防验收不包括承租房屋的范围；对证据5测绘结果不予认可；对证据6－9认为双方对测绘面积事宜一直未达成一致意见。
被告提供的证据如下：1、《上海市房地产登记簿》，证明系争房屋用途为厂房，土地用途为工业用地，使用权取得方式为划拨；2、照片，证明系争房屋所处楼宇内多处公用部位实际由原告使用；3、双方往来函件，证明双方为建筑面积交涉的过程以及被告搬离承租房屋的时间和已按约支付租金的情况；4、（2011）卢民四（民）初字第155号民事判决书和（2011）沪一中民二（民）终字第1779号民事裁定书，证明原告再次起诉不符合法律规定；5、2009年5月19日的《房屋建筑面积测量报告（实测）》，证明该报告内容存在虚假。
原告对被告提供的证据形式真实性均无异议，对证据1的质证意见以其举证的意见为准；对证据2称其使用多处公用部位系为公益活动所需，且不影响对建筑面积的认定；对证据3认为与本案无关联性；对证据4认为原告仍享有诉权；对证据5认为测绘结果应属有效。
经重审查明：原告系本市制造局路XXX号房屋权利人。原、被告双方于2008年9月签订《上海市房屋租赁合同》，由被告承租本市制造局路XXX号房屋4楼（名义层5楼）01、04室，租赁建筑面积合同约定为291.20平方米（最终面积以房地局测绘为准），租赁期自2008年12月15日至2013年12月5日，前2年月租金为人民币23，914.80元，第三年起每两年递增10％，被告须于应交房租月10日前向原告支付租金，逾期支付，则每逾期1日须按日租金0.5％支付违约金，被告支付保证金人民币23，914.80元，在租赁关系终止时，在冲抵被告约定应付费用后，剩余部分在租期届满后3日内无息返还被告，租赁期间，非合同规定情况，被告如中途擅自退租，原告可不予返还被告所付保证金，如保证金不足以抵付原告损失，被告还应负责赔偿。双方还在该合同特别告知中说明：本合同现暂以租赁面积为01－04室图纸写明面积224平方乘以1.3得出建筑面积291.20平方为临时合同要件基础，具体租赁面积以房地局测绘为准，到时修改合同面积以及其他相应参数。合同签订后，原告按约交付承租房屋，被告也按约支付保证金以及按291.20平方米建筑面积计算的租金。在合同履行过程中，原告委托上海铁新地理信息有限公司对楼宇内各房屋建筑面积进行测绘，根据测绘报告被告承租的房屋建筑面积为329.72平方米。据此，原告发函要求被告按测定的房屋建筑面积支付租金。双方经多次协商，未达成一致。被告于2010年12月9日致函原告，以原告擅自单方面上涨公摊面积并迫其支付租金为由，通知原告其将于2011年1月15日退租并终止合同。原告收函后，于2010年12月15日复函被告称其退租行为属合同约定的中途擅自退租情形，根据合同约定应承担违约责任。2011年1月15日被告搬离承租场地。之后，原告遂提起诉讼要求被告支付增加面积部分的租金人民币79，086元并偿付违约金人民币8，808元。
另查明：2011年3月原告提起诉讼【（2011）卢民四（民）初字第155号一案】，该案判决后，被告不服提起上诉，上诉审理期间，原告为补强证据撤回原审诉请，被告亦撤回上诉。嗣后，原告提起原审诉讼【（2012）黄浦民四（民）初字第77号一案】，原审判决后，被告不服提起上诉，上诉期间原、被告双方对重新测绘达成合意，二审法院为查明事实，裁定该案发回重审。重审期间，本院委托上海星火测绘有限公司对被告承租场地面积进行测绘。测绘单位根据本院委托，依照测绘的相关规定，根据竣工图并结合实地情况，作出的报告书结论意见为被告承租房屋的建筑面积为328.66平方米。原告对报告书结论意见无异议，愿意按测定的建筑面积计算租金。因被告中途擅自退租，故根据合同约定主张被告支付的保证金不予返还。被告对报告书中的公摊面积计算、测量方法及依据提出异议，但未提供相应证据证实。
再查明：原告于2009年2月13日取得系争房屋的产权证，产权证中登记的该楼宇房屋用途为厂房，土地用途为工业用地，使用权取得方式为划拨。
本院认为：原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思且符合法律规定，故该合同应属有效，双方当事人均应恪守合同约定之义务。因双方在合同中约定被告承租房屋的建筑面积以房地局测绘为准，虽约定的测绘单位未能作出测绘，但按最终测绘数据确定承租面积计算租金系双方合同约定之本意，原审案件上诉期间双方对重新测量又达成合意，故本院依法委托测绘单位对被告承租房屋进行测绘，测绘单位根据当时竣工图并结合现场状况测绘后出具的报告书结论意见应可作为参考。对于测绘单位出具的报告书，被告虽提出异议，但未提供相应证据证实，故对其异议，本院不予采信。因本案系以测绘单位出具的报告书结论意见作为确定系争房屋承租面积的依据，在此之前，缺乏相应有效依据确定承租房屋的建筑面积，故原告要求被告支付逾期付租违约金之诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方合同已实际解除，根据合同关于租赁关系终止时，保证金结算的约定，被告以不认可原告委托测绘单位出具的测绘报告为由而行使解除权，提前解除合同之行为，显属不当，其中途擅自解约行为，违反合同约定，根据合同约定对其支付的保证金，原告可不予返还。至于被告辩称原告不得再起诉一节，因原告为补强证据所需撤回起诉，系属程序上撤回，并未放弃实体权利，其再行起诉并无不当，故对被告该辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海杰汉申若丝琳装饰有限公司于判决生效后十日内支付原告上海红双喜股份有限公司租金人民币76，867.92元；
二、原告上海红双喜股份有限公司要求被告上海杰汉申若丝琳装饰有限公司偿付违约金之诉讼请求，不予支持；
三、原告上海红双喜股份有限公司不予返还被告上海杰汉申若丝琳装饰有限公司已付的保证金人民币23，914.80元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，997.35元，测绘费人民币15，000元，由原告上海红双喜股份有限公司负担人民币7，775.67元，被告上海杰汉申若丝琳装饰有限公司负担人民币9，221.68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹 云
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 洪金培
二〇一四年八月六日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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