江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第00253号
上诉人(原审原告)钱国富。
委托代理人张俊。
被上诉人(原审被告)孙卫军。
委托代理人丛如林。
上诉人钱国富与被上诉人孙卫军租赁合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2013）宝民初字第2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月24日开庭审理了本案。上诉人钱国富的委托代理人张俊、被上诉人孙卫军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
钱国富在原审中诉称：2012年11月22日，钱国富从孙卫军处转租了位于宝应县范水镇新阳村境内原“兴盛建材厂”的场地和22门轮窑一座，并经原出租人宝应县范水资产经营有限公司同意，双方签订了转租协议。约定租赁期限为6年，从2013年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为651800元。协议签订后，钱国富按约向孙卫军支付了第一年的租金，孙卫军将场地和轮窑交给钱国富使用。钱国富对厂内的所有设备进行了维修，从外地组织工人，在投入了大量财力、物力和精力后，窑厂开始运营生产。在此期间，钱国富多次要求孙卫军按约提供营业执照和相关手续，但孙卫军迟迟未能履行，导致钱国富在2013年5月24日被相关部门以无证经营为由责令停止一切施工、生产、经营。后钱国富与孙卫军多次交涉，孙卫军至今也未能提供相关手续，致使钱国富无法生产经营。由于孙卫军的违约行为，导致合同无法履行，给钱国富造成巨大经济损失，故提起诉讼，请求依法判决解除双方于2012年11月23日签订的窑厂转租协议，返还租金651800元，赔偿设备维修费用102905.3元，大窑维修和铺设水泥路费用89110元，停产期间支付工人工资、生活费、交通费等合计167075元，预期受益20万元，承担违约金30万元，合计
1510890.3元，由孙卫军承担本案的诉讼费用。
孙卫军在原审中辩称：我与钱国富在2012年11月22日签订窑厂转租协议时，就已经办理了营业执照。2012年12月1日，我向宝应县国土管理部门申请办理采矿许可证，国土管理部门由于办理程序的规定，要在2013年5月31日才能对全县窑厂报名执牌，15个工作日内发证。而在2013年5月底，钱国富由于供土矛盾和市场效益不好等原因即停止生产，2013年6月2日，钱国富向我明确提出解除合同我没有违约，请求法院驳回钱国富的诉讼请求。
原审法院查明：2012年7月12日，孙卫军与宝应县范水资产经营有限公司签订“企业租赁协议”一份，约定由宝应县范水资产经营有限公司将位于宝应县汜水镇新阳村境内的原“兴盛建材厂”出租给孙卫军，租赁范围包括场地约100多亩，22门轮窑一座，全部生产及生活办公用房，供电设施等动产和不动产。租期6年，从2013年1月1日起至2018年12月31日止，租金每年20万元，于本年度12月31日缴纳次年租金。同时约定，租赁后出租方帮助承租方办理新的企业营业执照和有关手续，费用由承租方负担，承租方有权进行合伙或转租经营。2012年11月22日，钱国富与孙卫军签订了一份“窑厂转租协议”，约定由孙卫军将所承租的窑厂全部转租给钱国富，租期六年，从2013年1月1日起至2018年12月31日止。租金每年651800元，交付方式为签约时预缴2013年租金30万元，余款351800元于2013年1月22日前交清。以后每年租金在当年11月31日交30万元，次年6月30日交351800元，实行先缴后租。同时约定，孙卫军为钱国富办理新的营业执照和相关手续，费用由孙卫军负担。转租后，设施的维修费用由钱国富负担，厂房和生活用房的维修费用也由钱国富负担。孙卫军为钱国富提供制造砖坯的土源，费用由孙卫军负担。协议并约定，如有一方反悔，均向对方支付违约金30万元。该转租协议经宝应县范水资产经营有限公司同意并盖章。协议签订后，钱国富按约向孙卫军缴纳承包金651800元，孙卫军也于2012年底将窑厂交付钱国富。钱国富对窑厂进行维修以后，即投入生产、经营。孙卫军于2012年11月19日在宝应县工商行政管理局申请办理了企业营业执照，同年底向宝应县国土资源局申请办理采矿许可证。因宝应县国土资源局对全县2013年度砖瓦用粘土采矿权挂牌出让需经请示、批准、公示、摘牌等程序，在2013年5月31日摘牌，6月中旬发证。
钱国富于2013年5月底停止生产。同年6月初向孙卫军提出终止转租协议，要求退还租金并补偿投资损失，孙卫军也同意终止转租合同，退还部分租金，但在损失补偿上双方协议未成。在此期间，钱国富雇佣的工人到汜水镇人民政府上访，政府组织双方就解除合同的相关事宜进行调解。同时，以孙卫军名义借款30万元给钱国富，用于发放工人工资以及遣散工人的费用。
2013年5月31日，孙卫军没有向宝应县国土管理部门摘牌办理采矿许可证。
钱国富租赁期间，在窑厂内构筑了一条长211米、宽1.5米、高10公分的水泥路，价值12660元。在轮窑南首砌了一堵长33米、高1.9米的墙，工资7000元。在轮窑上方加盖了石棉瓦屋顶，材料费和工资计11600元。另外为轮窑添置了22只铁锅，安装了长123米的钢管，购置了盖坯草帘、塑料布、电瓶。组织生产前，对轮窑和制坯车间进行了维修，停止生产以后，给工人补助工资和生活费，交通费等。其中铁锅、钢管、电瓶、部分塑料布等材料已由钱国富带走。
原审法院认为，钱国富、孙卫军双方所签订的“窑厂转租协议”合法、有效，应予保护。钱国富、孙卫军曾于2013年6月商谈解除合同事宜，因补偿损失意见不一，未能达成一致意见。本案庭审中，钱国富要求解除合同，孙卫军表示同意，一审法院予以准许。钱国富、孙卫军履行合同过程中，孙卫军未能给钱国富办理采矿许可证，违反合同约定，但并非根本违约，如果钱国富要求孙卫军继续履行合同，孙卫军仍可以在下一个年度申请办理，故可由孙卫军适当承担违约责任。钱国富主张因孙卫军违约导致合同无法履行，证据不足，一审法院不予采信。钱国富主张由孙卫军返还租金651800元，应扣除其实际生产经营期间的租金，钱国富要求孙卫军赔偿租赁期间添附的水泥路，轮窑上方的石棉瓦屋顶、所砌墙体工资等损失，扣除钱国富已经使用期间的损耗后，由孙卫军折价补偿，该物即归孙卫军所有。对钱国富主张其他损失及预期收益20万元，因双方系自愿解除合同，故钱国富该项主张证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、钱国富、孙卫军双方所签订的“窑厂转租协议”于本判决生效之日起予以解除；二、孙卫军于判决生效之日起三十日内返还钱国富租金380216.66元，给付财产折价补偿款28655元，承担违约金5万元，合计458871.66元。扣除已经借给钱国富的30万元后，实际再给付钱国富158871.66元；三、钱国富于本判决生效之日起三十日内将转租窑厂的设施、场地、添附的水泥路，轮窑上方的石棉瓦、所砌南墙等交付给孙卫军；四、驳回钱国富的其他诉讼请求。案件受理费18400元，由钱国富负担12400元，孙卫军负担6000元（已由钱国富垫付，孙卫军在履行上述义务时一并给付钱国富）。
宣判后，钱国富不服，向本院提起上诉称：一、孙卫军将未取得营业执照和采矿许可证的窑厂转租给钱国富，违反法律规定，构成根本违约，应全额退还收取的租金、赔偿已有损失（其中维修费102905.3元，一审判决中避而不谈；筑路费89110元，只认定12660元；一审判决认定了停产期间支付工人工资、生活费、交通费的事实，但未判决）；二、合同约定违约金是30万元，一审判决违约金5万元，显然违反了合同的约定。请求：1、按年租金200000万元标准，扣除使用窑厂五个月的租金，剩余租金应予返还；2、赔偿损失359090元（维修费102905元、筑路和砌围墙计89110元，停产期间支付的工人工资、生活费、交通费、补助计167075元）；3、承担违约金30万元；4、赔偿预期收益20万元。
孙卫军答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确；二、钱国富诉称另外双方自愿解除合同，属于借口，不能继续生产是其对企业管理不善导致，是钱国富主动提出解除合同，其违约在先。产生的损失应由其承担；三、钱国富提出的损失问题，一审审理中已查清；四、钱国富认为孙卫军与其签订的是让集体资产流失，实际上钱国富并不知道整体情况，钱国富不知内涵，武断结论；请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院判决认定事实清楚，本院予以确认。
二审另查明，2012年11月19日，孙卫军领取了龙威建材厂的营业执照，该执照注明一般经营项目：砖瓦销售，无许可经营项目。未领取采矿许可证。审理中，双方认可铺设水泥路费用是12660元，砌大窑南墙和盖窑顶费用是18600元；大窑和生产车间的正常维修费分别是5000元和30000元；钱国富主张窑厂停产后支付给工人的生活补助费、车费等费用，孙卫军承认存在上述费用，但认为数额没有钱国富讲的那么多，应由法院审核。钱国富在一审中主张的停产后支付的费用是167075元，其45075元是停产前的费用。
二审中，双方的争议焦点：一、导致转租合同解除的责任应由谁承担？二、钱国富主张返还租金的诉求，应否予以支持？三、钱国富主张孙卫军赔偿损失、给付违约金300000元、支付预期利益200000元，应否予以支持？
关于争议焦点一，本院认为，导致转租合同解除的责任应由孙卫军承担。理由：1、孙卫军与钱国富签订的窑厂转租合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律或行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方应严格按合同履行自己的义务。孙卫军按合同约定应为钱国富办理好新的营业执照和相关手续。2012年11月19日孙卫军虽办理了新的营业执照，但是该营业执照无生产砖瓦的经营项目，且未办理采矿许可证，该窑厂显然不具有生产砖瓦的经营权和生产砖瓦所需粘土的开采权，所以，合同解除的责任应由孙卫军承担。
关于争议焦点二，钱国富主张孙卫军按年租金200000元的标准返还扣除使用窑厂五个月的剩余租金，不能成立。理由：双方所签转租协议约定年租金标准是651800元，钱国富按协议已履行了支付租金的义务，现因钱国富已于合同解除前实际使用了承租物五个月，故出租人孙卫军仅负有返还剩余期限内相应租金的义务；至于钱国富主张按照年租金200000元返还，则不符合其与孙卫军间的合同约定，不能得到支持。
关于争议焦点三，首先，钱国富既主张孙卫军赔偿其因合同解除而产生的诸多损失，亦主张因合同违约孙卫军应向其赔偿违约金30万元；但合同约定的违约金本即为了弥补守约方因违约方违约遭受的损失，现钱国富的同时主张赔偿损失和违约金，并无法律依据。其次，结合本案中钱国富主张的实际损失部分：1、大窑和生产车间的正常维修费用分别是5000元和30000元，考虑到钱国富使用了窑厂五个月，故应酌情判决孙卫军支付部分费用；2、钱国富主张，停产后其支付工人的生活补助费、车费、工资167075元的（其中停产前的费用45075元），考虑到讼争窑厂实际已于5月份停产，故钱国富主张的工人工资等明显过高。综合上述两项实际损失金额，本院酌定孙卫军赔偿钱国富违约金15万元以弥补钱国富的损失。再次，至于双方均已认可的铺设水泥路、砌墙和盖窑顶的32160元费用，因上述费用应为财物折价补偿款，故原审法院酌情另行判决孙卫军支付28655元，并无不当。最后,对于预期利益部分，虽钱国富主张孙卫军应赔偿其预期利益200000元，但钱国富并未提供证据证明合同的继续履行能够给其带来200000元的预期利益，故对其该项主张依法亦不予支持。
综上，一审法院认定事实存有不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、维持江苏省宝应县人民法院（2013）宝民初字第2436号民事判决第一、三、四项及诉讼费的负担；
二、撤销江苏省宝应县人民法院（2013）宝民初字第2436号民事判决第二项；
三、孙卫军于判决生效之日起三十日内返还钱国富租金380216.66元，给付财产折价补偿款28655元，支付违约金150000元，合计558871.66元。扣除已经借给钱国富的30万元后，实际再给付钱国富258871.66元；
二审案件受理费18400元（钱国富已交），钱国富负担12400元，孙卫军负担6000元，上款由其在给付上诉款项时直接给付钱国富。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一五年八月二十日
书 记 员 龚灵林
附相关法律条文:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。