大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0214民初2125号原告（反诉被告）：大连鑫润物业管理有限公司，住所地大连市普兰店区世纪路东段106号楼。法定代表人：李琳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王涛，系辽宁朝朝律师事务所律师。委托诉讼代理人：付继贤，女，1981年3月8日出生，满族，系该公司职工，住辽宁省大洼县荣兴乡晓庄子村四组4-25，身份证号码：2111211981********。被告（反诉原告）：高某，女，1973年1月8日出生，汉族，住大连市普兰店区世纪路东段。委托诉讼代理人：尹某，男，1972年6月20日出生，汉族，系被告丈夫，住大连市普兰店区世纪路东段。原告（反诉被告）大连鑫润物业管理有限公司（以下只称原告）与被告（反诉原告）高某（以下只称被告）为物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王涛、付继贤，被告高某及其委托诉讼代理人尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交纳物业费2523元、滞纳金3773元，合计6294元，并自起诉之日起至全部给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2014年9月30日入住所购买普兰店区世纪路东段房屋，并于同日与原告签订《物业服务协议》，约定了双方的权利义务，被告不按约定交纳物业费，拖欠2016年1月1日至于2018年4月28日物业费2523元，应承担滞纳金3773元。被告辩称，自2016年至今，原告没有履行服务义务，待原告履行义务后再交纳物业费，自2014年9月30日至2015年9月30日，被告没有接受物业服务，反诉请求原告返还已交纳的物业费841元。原告对被告的反诉辩称，被告的反诉已超过两年诉讼时效期，且原告已履行服务义务，反诉理由不充分。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交证据一：大连市前期物业管理服务协议，拟证明原、被告之间存在物业管理服务合同关系，原告履行了合同义务，被告应当交纳物业费，逾期不履行应承担迟延履行责任，承担滞纳金；证据二：伴山·润城居住前期物业管理委托合同，拟证明其有为小区提供管理服务的资格；证据三：商品价格（收费）备案表，拟证明原告收费符合普兰店区物价局的标准。被告对该三份证据的真实性没有异议，经本院审查，证据一是原、被告双方签订的协议，但协议内容却是原告与开发商之间权利义务的约定，而非原、被告间的权利义务约定，该协议不成立，不具备证据的证明力。对证据二、三的证明力予以确认。被告为证明其抗辩理由和反诉主张向本院提供三份证据，证据一：2018年5月11日早晨案涉小区12张照片，拟证明原告自始没有履行服务义务；证据二：普兰店市公安局2016年6月11日收案回执，拟证明小区治安管理不到位，导致被告自行车在小区内丢失；证据三：物业费收费单据，拟证明被告已交纳了反诉期间的物业费。原告对证据一的该12张照片质证意见是：照片反映小区道路和绿化不是没有维修，是正在维修，小区围墙敞开的口子是开发三、四期物业的需要；对证据二质证意见是：只能证明被告到公安机关报案自行车丢失，但不能证明自行车在案涉小区内丢失；对证据三质证意见是：对该物业收费单据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，虽然缴费日期是2014年9月30日，但缴纳期间是2015年1月1日至2015年末，且原告已按合同履行了服务义务。经本院审查，对证据一，除原告不认可的5号、10号、11号、12号照片外，其余8张照片可以证明物业小区局部道路破损，围墙多处敞开；对证据二，原告质证意见成立，对证据二不具有证明被告主张的事实的证明力；对证据三，可以认定被告交纳2015年度物业费，但不能证明被告没有享受物业服务。经上述原、被告举证、质证及本院审查认定事实如下：2014年9月30日，大连鑫润房地产开发有限公司与原告签订伴山润城居住区前期物业管理服务委托合同，约定物业服务项目共计10大项，并对服务质量、服务费用等做了约定。原告于当日收取被告预交其77.89平方米住宅2015年度物业费841元（一层住宅物业费为每平方米每月0.9元），并开始对案涉小区物业管理服务至今。原告近期对小区的道路及围墙设施的维护存在瑕疵。自2016年1月1日至2018年4月28日被告拖欠物业费1957.60元（原告请求为2523元）。本院认为，原告依前期物业管理委托合同的约定，有权对案涉物业小区提供物业管理服务，符合物业管理条例的相关规定。原告履行了管理服务义务，被告实际接受了原告提供的物业服务，即应按实际发生的服务价格向原告交纳相应的费用，虽然原告近期对小区的道路及围墙等维护存在瑕疵，但从原告众多服务事项的权重比来看，该瑕疵显著轻微，而非原告完全不履行服务义务，被告不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权，被告居住一楼，应按每平方米每月0.9元标准计付物业费，被告应交纳的物业费为1957.6元，原告主张交纳2523元，属计算错误。原、被告对物业费的交付方式、交付时间及违约金的承担没有约定，原告主张滞纳金的诉请没有依据，但原告要求自起诉之日起至物业费付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息的请求合法。被告的反诉没有超过诉讼时效，自2015年末至2017年10月1日民法总则实施不超过两年，则应适用民法总则三年诉讼时效期的规定，即自2015年末至2018年5月11日被告提出反诉没有超过三年，所以原告抗辩被告反诉超过诉讼时效的抗辩理由不成立。被告对本诉的抗辩及反诉请求均未提供证据证明，系举证不能，应承担举证不能的法律后果。综上所述，本院对原告合理的诉讼请求予以支持，对被告的反诉请求不予支持，对原、被告不合理的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《国务院物业管理条例》第六条第一款、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告高某于本判决生效后三日内向原告大连鑫润物业管理有限公司交纳2016年1月1日至2018年4月28日期间的物业费1957.60元，并自2018年4月29日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；二、驳回原告大连鑫润物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告高某要求原告大连鑫润物业管理有限公司返还2015年度841元物业费的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已交），反诉费25元（被告已交），合计50元，均由被告高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 高 云二〇一八年五月二十七日书记员 徐祺昱附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《国务院物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。