成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青羊民初字第1454号
原告成都住房置业融资担保有限公司。法定代表人陆建超，总经理。
委托代理人伍思洋，四川天天律师事务所律师。特别授权。
被告伍友。
被告刘春艳。
原告成都市住房置业融资担保有限公司（以下简称住房置业）与被告伍友、刘春艳追偿权纠纷一案，本院受理后，于2015年6月15日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告住房置业到庭参加了诉讼。被告伍友、刘春艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告住房置业诉称，2010年10月8日，二被告与中国建设银行股份有限公司四川省分行（以下简称建行四川分行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》及补充协议；2010年4月28日，住房置业于建行四川分行签订《本金最高额保证合同》；2010年10月8日，住房置业与二被告签订了《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》，约定二被告购买位于成都龙泉大面镇“合能四季映像”房屋向建行四川分行借款236000元，住房置业为伍友、刘春艳的该笔借款提供保证担保，伍友、刘春艳用所购买的房屋作为反担保抵押物给住房置业并办理了抵押登记。合同签订后，建行四川分行向二被告发放了贷款。根据贷款合同约定，二被告应从借款发放的次月开始按月偿还贷款本息。2014年10月28日，因二被告一直未按期还款，贷款行以二被告拖欠贷款、严重违约为由决定提前收回贷款合同项下全部已到期及未到期的本金及利息、终止借款合同，并要求住房置业作为连带责任人清偿贷款本金、利息共计222322.43元。住房置业于当日向贷款行支付了上述款项。原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1.伍友、刘春艳偿还住房置业因承担担保责任代其清偿给银行的贷款本息222322.43元及自2014年10月29日起至清偿之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.伍友、刘春艳按照《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》支付住房置业违约金70800元、律师费12296元；3.住房置业对伍友、刘春艳抵押给住房置业的位于成都龙泉大面镇“合能四季映像”的房屋享有优先受偿权，住房置业有权依法处分抵押物优先受偿；4.本案的诉讼费由伍友、刘春艳承担。经本院释明，住房置业当庭放弃要求伍友、刘春艳支付自2014年10月29日起至清偿之日止的资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）的诉请。
被告伍友、刘春艳未书面答辩，也未向本院提交证据。
经审理查明，2010年4月28日，建行四川分行与住房置业签订《本金最高额保证合同》，约定：为确保建行四川分行债权的实现，住房置业愿意为在一定期间内因购房而向建行四川分行申请贷款的不特定借款人提供最高额保证担保，保证范围包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。
2010年10月8日，伍友、刘春艳（甲方）与住房置业（乙方）签订《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》，主要约定：乙方为甲方因购买房产向建行四川分行所贷的236000元提供连带责任保证担保；甲方将所购房产抵押给乙方作为反担保，抵押房产位于成都龙泉大面街道西干道以南、首创置业以西“合能四季映像”，建筑面积为85.37平方米，如因甲方违反借款合同的约定导致乙方承担保证责任，乙方可依法处分抵押物并优先受偿；抵押反担保的范围包括乙方代甲方偿还给银行的全部债务（包括但不限于欠款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金、公证费、公告费、邮政送达费、催收费等费用）、乙方行使债权及抵押权所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、公告费、邮寄送达费、执行费、评估费、拍卖费等费用）、违约金及所产生的其他损失费用；因甲方未按借款合同的约定履行义务构成违约导致乙方承担了保证责任的，应向乙方支付借款合同下贷款总额30%的违约金。
2010年10月8日，伍友、刘春艳与住房置业到成都市房屋产权产籍监理所办理了商品房抵押登记。
2010年10月25日，伍友、刘春艳与建行四川分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款合同补充协议》，约定：伍友、刘春艳向建行四川分行借款236000元用于购置位于大面西干道、首创置业西“合能四季映像”房产，借款期限从2010年10月25日至2030年10月25日；建行四川分行将款项一次性划入成都合能龙泉置业有限公司账户。
同日，伍友、刘春艳、建行四川分行向四川省成都市中大公证处申请对《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款合同补充协议》进行了公证。
2014年10月17日，中国建设银行股份有限公司成都新华支行做出《提前收回个人贷款本息通知书》，载明：中国建设银行股份有限公司成都新华支行依《个人住房/商业用房贷款借款合同》约定向伍友、刘春艳发放了借款236000元，由伍友、刘春艳所有的位于大面西干道南、首创置业西合能四季映像的住房为上述借款提供抵押担保，中国建设银行股份有限公司成都新华支行已按时向伍友、刘春艳发放了贷款，现伍友、刘春艳连续逾期6期以上未向中国建设银行股份有限公司成都新华支行归还贷款，中国建设银行股份有限公司成都新华支行宣布合同提前到期，并收回向伍友、刘春艳发放的《个人住房/商业用房贷款借款合同》项下全部贷款，伍友、刘春艳应在2014年10月21日前归还《个人住房/商业用房贷款借款合同》项下全部借款本金214253.63元，截止2014年10月21日利息7779.61元，并承担相应的担保责任。
同日，中国建设银行股份有限公司成都新华支行通过EMS向伍友、刘春艳邮寄了《提前收回贷款通知书》。
2014年10月22日，中国建设银行股份有限公司成都新华支行向住房置业发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，载明：伍友、刘春艳迄今没有履行与我行签订的《借款合同》的约定，按时归还我行贷款本息，我行已向伍友、刘春艳发送了《提前收回贷款本息通知书》，要求伍友、刘春艳全额偿还贷款本息；根据与住房置业签订的《保证合同》条款的约定，借款人贷款一旦连续拖欠本金或利息达到6个月（含6个月）或借款人发生违反借款合同约定的情形，我行有权根据当时实际拖欠金额，直接扣收住房置业保证金用以结清贷款本息；截止2014年10月28日，借款人伍友、刘春艳拖欠贷款本金214253.63元及利息8068.80元，本息共计222322.43元。
2014年10月28日，中国建设银行股份有限公司成都后子门支行出具“特种转账借方凭证”，载明：扣伍友贷款本息222322.43元，付款人为住房置业。
2014年10月28日，中国建设银行股份有限公司成都新华支行出具“证明”一份，载明：我行已从住房置业的保证金账户扣划222322.43元，此款用于代借款人伍友还款，该笔贷款现已结清。
另查明，住房置业与四川天天律师事务所于2014年11月25日签订《委托代理合同》，约定：四川天天律师事务所律师受住房置业委托指派伍思洋律师代理本案，代理费为12296元。同日，四川天天律师事务所向住房置业出具号码为00499798，金额为12296元的发票，发票项目内容一栏载明“律师代理费”。
上述事实，有原告的企业法人营业执照及法定代表人身份证明、被告的身份证件、《本金最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同补充协议》、《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》、《提前收回个人贷款本息通知书》、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》、“特种转账借方凭证”、“证明”、《委托代理合同》当事人的陈述等证据在案为证，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
本院认为，本案各方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同补充协议》、《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》、《本金最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。伍友、刘春艳借款后未依约按期归还借款本息，住房置业依《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》之约定，履行了代伍友、刘春艳向中国建设银行股份有限公司成都新华支行偿还贷款本息222322.43元的担保义务。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故住房置业要求伍友、刘春艳偿还代为支付的贷款本息222322.43元诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因伍友、刘春艳与住房置业在《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》中约定，因伍友、刘春艳未按借款合同的约定履行义务构成违约导致住房置业承担了保证责任的，应向住房置业支付借款合同下贷款总额236000元的30%的违约金即70800元，故关于住房置业要求伍友、刘春艳支付违约金70800元的诉讼请求，本院予以支持。因住房置业为本案支付的律师代理费属于《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》约定的伍友、刘春艳应承担反担保责任的范围，故住房置业要求伍友、刘春艳支付12296元律师费的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”之规定及《个人住房/商业用房抵押（反担保）合同》中关于“伍友、刘春艳将所购买的位于成都龙泉大面街道西干道以南、首创置业以西“合能四季映像”的房屋抵押给住房置业作为反担保，如因伍友、刘春艳违反借款合同的约定导致住房置业承担保证责任，住房置业可依法处分抵押物并优先受偿。”之约定，伍友、刘春艳自愿将其位于成都龙泉大面接到西干道以南、首创置业以西“合能四季映像”的房屋抵押给住房置业，向住房置业提供抵押并按相关规定办理了抵押登记，该民事法律行为合法有效，住房置业对伍友、刘春艳的抵押房屋享有优先受偿权，故对住房置业主张的对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，本院对原告住房置业的全部诉讼请求均予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告伍友、刘春艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付为其代偿的贷款本息222322.43元；
二、被告伍友、刘春艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付违约金70800元；
三、被告伍友、刘春艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市住房置业融资担保有限公司支付其为实现债权支出的律师代理费12296元；
四、原告成都市住房置业融资担保有限公司对被告伍友、刘春艳所有的位于成都龙泉大面接到西干道以南、首创置业以西“合能四季映像”的房屋享有优先受偿权，即有权从上述抵押物折价或者以变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿（优先受偿权范围以原告成都市住房置业融资担保有限公司对于被告伍友、刘春艳享有的前三款债权为限）。
如果被告伍友、刘春艳未按本判决指定的期间向原告成都市住房置业融资担保有限公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费5881元，公告费600元，共计6481元，由被告伍友、刘春艳承担，该款已由原告成都市住房置业融资担保有限公司预交，待被告伍友、刘春艳履行上述义务时一并支付给原告成都市住房置业融资担保有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 隋 婧
人民陪审员 晏 容
人民陪审员 吴雅林
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 邓象月