山东省莒县人民法院
行 政 判 决 书
（2015）莒行初字第31号
原告张佰华，男。
被告莒县房地产管理局，住所地莒县县城振兴路。
法定代表人王兴红，该局局长。
委托代理人袁青竹，山东旷世律师事务所律师。
委托代理人尉英田，莒县房地产管理局副局长。
第三人徐以举，女。
原告张佰华因与被告莒县房地产管理局、第三人徐以举房权行政登记一案，于2015年7月13日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案并向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年8月6日、18日、9月23日公开开庭审理了本案。原告张佰华，被告委托代理人尉英田、袁青竹到庭参加诉讼。第三人徐以举经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案�已审理终结。
原告张佰华诉称，原告与徐以举于2004年1月1日结婚，于2004年11月9日补办结婚登记手续，并于2005年9月31日和徐以举购买了夫妻共同财产“莒县潍徐路201号1号楼6单元402室”一处。2013年9月原告在国外不知情的情况下，徐以举伙同被告违规违法将“莒县潍徐路201号1号楼6单元402室”楼房重新更改产权，将夫妻婚后共同拥有的房产改为徐以举“单独拥有”的个人财产，并用该房产为他人在莒县二十里农村商业银行抵押贷款三年。由于被告不忠实履行职责，滥用职权，在没有审核产权事实的情况下就随便更改产权，给原告造成了潜在的巨大经济损失与精神损害。为此请求依法撤销被告莒县房地产管理局于2013年9月将原告与其妻婚后共同房产更改为徐以举个人“单独拥有”的私有财产权属登记。
被告莒县房地产管理局辩称，一、法院不应受理原告�起诉。我局2013年9月29日作出的具体行政行为并未改变房屋权利状况和登记内容，只是房屋所有权证换发行为。我局应申请人徐以举的申请，查验了其身份证、房屋所有权证，对其询问了有关事项，根据并忠实于房屋登记簿的记载和房屋所有权登记档案内容，经受理、审核、登记程序，为其办理了房屋所有权证换发，缮写了新的房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款规定，法院不应受理此案。二、房屋所有权证换发行为合法有效。我局经受理、审核，查明申请人与依法提交的材料记载的主体一致，申请登记的内容与有关材料证明的事实一致，申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突，不存在不予登记的情形。如实、及时登记有关事项并换发新证，符合《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第七条、第�七条、第二十条的规定。我局已尽到了法定职责，履行了合理审慎审查义务，程序合法，适用法律正确。我局没有义务对其婚姻关系及财产进行实质审查。综上所述，提请贵院依法驳回原告的起诉。
经审理查明，原告张佰华与第三人徐以举于2004年1月1日结婚，于2004年11月9日补办结婚登记手续。2005年9月31日张佰华和徐以举共同购买了“莒县潍徐路201号1号楼6单元402室”一处，该房地产买卖合同上的承买人（乙方）为徐以举。该房产买卖后进行了房地产转让及权属登记。莒县房地产转让及权属登记审批表记载，转让后的产权证号为莒房权证城区字第200522**号，产权人为徐以举，产别为私有，产权来源为购买，建筑面积为85.74㎡。2005年10月31日徐以举领取的房权证上的内容与上述记载内容一致，同时，该房权证上“设定他项权利摘要”栏目记载显示，该房产曾于2005年11月15日向银行设定抵押权，约定抵押期限为2005年11月15日至2015年11月14日，抵押权利价值110000元，该抵押于2009年4月17日注销。2013年9月29日，徐以举以换证为由，填写房屋登记申请书，该申请书中的权利人为徐以举，共有人栏目为“无”，询问事项中徐以举对“申请登记的房屋是否为共有（含夫妻共有）房屋？”的回答为“否”，其填写的房屋状况内容与上述产权证一致。被告在“莒县房屋权属证书换发审核书”上记载的房屋所有权证号为莒房权证城区字第201339**号，产权人为徐以举，产别为私有，换发原因为老证换新证，共有情况未填写，其余房屋状况与上述登记记载一致。在被告换发给徐以举的莒房权证城区字第201339**号房权证中，房屋所有人为徐以举，共有情况为“单独所有”，其余房屋状况与上述登记记载一致。
庭审中原告陈述，2013年9月之前涉案�产就在被告处办理过房屋评估抵押手续，并且在办理抵押手续时必须有我的签名或授权委托书，这些抵押手续档案一直在被告处保存，因此被告应当知道该房产是我与徐以举的夫妻共有财产。自从被告在换证时将房屋产别改为徐以举“单独所有”后，徐以举用该房产办理抵押手续时就不需要我签名或授权委托了，这充分说明被告没有尽到审查义务。被告的错误登记行为给我对该房产权利的控制、处分都造成了重大不利影响。被告针对原告的陈述辩解，换证申请人徐以举对其提供的信息材料及其对询问问题的回答的真实性及相应后果负法律责任，对于该房产是否属于共有我局已进行了询问，即已尽到了合理审慎的审查义务。原告对房屋产权的约定是在原告起诉后我局才知道的。如果原告认为登记事项错误，可依照《物权法》第十九条规定申请变更登记而不是起诉，但原告从未向我局提出更正、异议登记。现因该案尚未结案，因此相关法定既定事实仍然有效。
以上事实，有当事人陈述，结婚登记证、房地产买卖合同，莒县房地产转让及权属登记申请表、审批表，莒房权证城区字第200522**号、第201339**号房权证书，房屋登记申请书，莒县房屋权属证书换发审核书等证据在卷证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证；房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二�因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人申请登记。”第二十五条规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。”第二十六条规定：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”第三十七条规定：“申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明发生变更事实的材料；（五）其他必要材料。”对照上述规定可以看出，本案中被告将换发后的莒房权证城区字第201339**号房权证的“共有情况”改为“单独所有”的行政行为存在以下问题：首先，第三人徐以举填写了“房屋登记申请书”，其行为并非单纯的老证换新证，而是申请房屋登记行为，而其房屋是通过购买取得，并不符合《房屋登记办法》第十二条规定的可以由当事人单方申请的情形，被告允许第三人徐以举单方申请房屋登记违背了该条规定；其次，既然该办法规定此种情况不符合当事人单方申请的条件，那么即属应当由有关当事人双方共同申请的情形，也就意味着换发前的莒房权证城区字第200522**号房权证中的产别私有的含义并非“单独所有”而应是共同所有，而第三人徐以举在“房屋登记申请书”中否定了共同所有的情形，其行为应属于申请房屋所有权变更登记，根据《房屋登记办法》第三十七条规定，被告应当责令徐以举提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明发生变更事实的材料、其他必要材料，但被告提供的证据当中，并没有“证明发生变更事实的材料、其他必要材料”，况且该房产曾于2005年11月15日向银行设定抵押权并在被告处进行了抵押登记，其抵押登记中应当存有该房产为夫妻共有的信息材料，在此种情况下，被告将换发的莒房权证城区字第201339**号房权证的“共有情况”改为“单独所有”，明显未尽到合理审慎的审查义务，属于认定事实不清；再次，“莒县房屋权属证书换发审核书”作为房屋登记簿，其记载涉案房屋的产别为私有，而被告据此换发的房屋权属证书并未“根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书”，而是将房屋权属的产别（新证的“共有情况”）改为“单独所有”，该行为违反了《房屋登记办法》第二十五条的规定，根据该办法第二十六条的规定，该房屋产别或共有情况应当以房屋登记簿即“莒县房屋权属证书换发审核书”的记载为准。综上所述，被告将换发的莒房权证城区字第201339**号房权证的“共有情况”改为“单独所有”的行政行为违反法定程序，且证据不足，认定事实不清，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项的规定，对被告的该行政行为应予撤销。原告的诉讼请求有理，本院予以支持。被告的辩解不符合事实和法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项的规定，判决如下：
撤销被告莒县房地产管理局于2013年9月29日将换发的莒房权证城区字第201339**号房权证的房屋“共有情况”改为“单独所有”的行政行为。
案件受理费50元，由被告莒县房地产管理局负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 赵纪刚
审 判 员 戚建义
代理审判员 王亮民
二〇一五年十月九日
书 记 员 朱秀霞