福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2986号上诉人（原审被告）：黄亚华，女，1955年11月25日出生，汉族，户籍地址福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。被上诉人（原审原告）:黄生兴，男，1972年12月14日出生，汉族，住福建省宁化县。委托诉讼代理人：郑南铿，福建兴世通律师事务所执业律师。原审被告：吴汶斌，男，1979年2月6日出生，汉族，户籍地址福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：林建明，福建仁胜律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王春梅，福建仁胜律师事务所实习律师。上诉人黄亚华因与被上诉人黄生兴、原审被告吴汶斌房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄亚华、被上诉人黄生兴的委托诉讼代理人郑南铿、原审被告吴汶斌的委托诉讼代理人林建明、王春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄亚华上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判黄亚华无需支付黄生兴违约金160000元及律师费5000元或发回重审。事实和理由：1.本案讼争的《房屋买卖协议书》应属无效合同，一审认定有效不当。（1）黄生兴在签订《房屋买卖协议书》时主观上不具有善意，黄亚华签订合同时系受黄生兴误导，黄生兴明知黄亚华不是本案房产的所有权人的情况下，而是让黄亚华出具一份《关于亲属同意出售的承诺书》，即与黄亚华签订《房屋买卖协议书》，黄生兴利用黄亚华只有小学文化水平，不能完全理解《房屋买卖协议书》及《关于亲属同意出售的承诺书》的相关内容与其签订合同，主观上具有恶意。（2）黄亚华既非本案房产的所有权人，也未得到吴汶斌授权，其以吴汶斌代理人的名义与黄生兴签订的《房屋买卖协议书》，出售吴汶斌房产的行为属于无权代理行为，也未经吴汶斌追认，自始无效，不发生法律效力。（3）本案《房屋买卖协议书》合同当事人为吴汶斌与黄生兴，并非黄亚华，协议中的所有条款均是用于约束吴汶斌与黄生兴，不能适用黄亚华。协议无效后协议中关于违约金及律师费等违约条款当然无效，更不能以协议中的违约条款判决黄亚华承担违约责任。2.黄亚华实际上只收取40000元购房定金，一审法院认定黄亚华收取80000元购房定金，认定事实错误。3.一审判决黄亚华向黄生兴支付双倍定金及律师费错误。4.黄生兴明知黄亚华不是产权人和不具代理权限，仍要求黄亚华以吴汶斌名义与其签订合同，黄生兴主观有明显过错，应承担相应责任。5.一审违反法定程序，导致实体判决错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”规定，黄生兴在举证期限届满前并未申请变更诉讼请求，第一次开庭时，一审法院主动征询黄生兴是否变更诉讼请求，黄生兴方变更诉讼请求，并没有请求解除合同。第二次开庭时，黄生兴才请求解除合同。一审主动干预黄生兴诉讼请求违反法定程序。黄生兴辩称，1.房屋买卖协议合法有效，双方在签订协议时意思表示真实，不存在欺诈胁迫行为，黄亚华没有代理权限签订该房屋买卖协议，未被原审被告追认，其应承担法律责任；2.定金的交付，黄生兴是以转账和现金的方式支付给黄亚华，40000元现金交给黄亚华之后，黄亚华与中介签订保管协议是他们之间的行为，与黄生兴无关；3.黄亚华没有代理权限而签订房屋买卖协议，该行为后果未被吴汶斌追认，黄亚华应自行承担该法律后果；4.黄生兴在签订该房屋买卖协议中，无任何过错；5.一审程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，黄生兴可以变更诉讼请求，且在本案中由于先前主张的法律关系性质发生改变，黄生兴要求变更诉讼请求，可在法律辩论终结前提出，黄亚华如果需要准备时间可以当庭向法庭提出，因此，黄生兴在一审变更诉讼请求符合法律规定，一审判决黄亚华支付黄亚华160000元，系双倍返还定金，即使是违约金以本案标的额950000计算也未达到20%，没有超过法律规定。综上，一审认定事实清楚，程序公正，适用法律正确，请求维持原判。吴汶斌陈述，1.同意黄亚华的上诉请求、事实和理由。黄生兴向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖协议书》，黄亚华、吴汶斌双倍返还黄生兴定金，共计160000元；2.判令黄亚华、吴汶斌支付黄生兴因本案支出的律师代理费5000元。一审法院认定事实：黄亚华与吴汶斌系母子关系，讼争房屋址在福建省漳州市芗城区，所有权人系吴汶斌。2017年3月9日，在漳州伍玖陆房产经纪有限公司作为丙方的介绍下，黄亚华以吴汶斌的名义作为甲方与黄生兴作为乙方签订了一份编号为0000248的《房屋买卖协议书》。该《房屋买卖协议书》中约定（摘录）：甲方同意将坐落于福建省漳州市芗城区房屋出售给乙方，房屋面积为137.46平方米，成交价为950000元；在本协议签订之日，甲方应支付购房定金80000元，并按甲丙双方各执50%，由丙方开具定金代管收据给甲方，待甲、乙双方办理完上述房产的所有交易手续当日由丙方再退给甲方的方式支付；甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分2次支付给甲方，乙方于产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付230000元（含定金），乙方向银行申请商业贷款720000元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲、乙双方定于2017年4月30日以前办理相关交易手续；甲乙双方在签订本合同后，双方不得中途违约，任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗生意未能完成的，属于根本违约；若甲方违约，自违约之日起两日内退还乙方所支付房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金并承担乙方应向丙方支付的中介费、代办费及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。该《房屋买卖协议书》中甲方签字处的“吴汶斌”及甲方委托人签字处的“黄亚华”均由黄亚华签字并加盖手印。在该《房屋买卖协议书》签订后的当日，黄生兴即按照合同约定支付了购房定金80000元给黄亚华，黄亚华出具了购房定金收款收据给黄生兴收执，收款人处的“吴汶斌、黄亚华”均由黄亚华签字并加盖手印。黄生兴支付给黄亚华的80000元定金中的40000元系通过案外人谢炜转账至黄亚华提供的吴汶斌账户支付，另40000元系通过现金支付给黄亚华，黄亚华根据《房屋买卖协议书》中的约定将该40000元交由中介方漳州伍玖陆房产经纪有限公司代管，漳州伍玖陆房产经纪有限公司出具了《购房定金代管收款收据》给黄亚华收执。该《房屋买卖协议书》约定甲、乙双方定于2017年4月30日以前办理相关交易手续，但吴汶斌拒绝对该《房屋买卖协议书》进行追认，故该《房屋买卖协议书》未能继续履行，黄生兴因此诉至法院，聘请律师作为诉讼代理人支出律师费5000元。一审法院认为，黄亚华与吴汶斌虽系母子关系，且都居住于讼争的福建省漳州市芗城区房屋，但该讼涉房屋的所有权人系吴汶斌个人，本案中并未有证据能够充分证明黄亚华系受吴汶斌委托具有代理权出售该讼涉房屋，故依法认定黄亚华在签订该《房屋买卖协议书》时没有代理权。黄亚华在没有代理权的情况下，以吴汶斌的名义与黄生兴签订《房屋买卖协议书》，并收取了定金80000元，事后也未得到吴汶斌的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，故上述《房屋买卖协议书》仅约束黄生兴和黄亚华，对吴汶斌并无法律拘束力，因此黄生兴无权要求吴汶斌承担相应的民事责任。现因吴汶斌对黄亚华的代理行为不予追认，黄生兴与黄亚华签订的《房产买卖协议书》已无法继续履行，合同目的不能实现，故黄生兴诉请要求解除《房产买卖协议书》，予以支持。《房产买卖协议书》中明确约定“若甲方违约，自违约之日起两日内退还乙方所支付房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金并承担乙方应向丙方支付的中介费、代办费及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）”，故黄亚华应当支付给黄生兴相当于双倍定金的违约金共160000元，并支付给黄生兴因本案支出的律师费5000元。根据黄亚华出具的购房定金收款收据等证据，黄亚华确认收到黄生兴的定金为80000元，对黄亚华关于仅收取40000元定金的抗辩理由,不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告黄生兴与被告黄亚华于2017年3月9日签订的《房产买卖协议书》解除；二、被告黄亚华应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄生兴相当于双倍定金的违约金共160000元；三、被告黄亚华应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄生兴律师费5000元；四、驳回原告黄生兴的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3600元，减半收取1800元，由被告黄亚华负担。二审中，当事人没有提交新证据。除黄亚华、吴汶斌对一审认定1.“黄生兴即按照合同约定支付了购房定金80000元给了黄亚华”有异议，认为黄亚华只收到40000元；2.“另40000元系通过现金支付给黄亚华，黄亚华根据《房屋买卖协议书》中的约定将该40000元交由中介方漳州伍玖陆房产经纪有限公司代管”有异议，认为不存在现金支付40000元事实。各方对一审认定的其他事实均无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于黄亚华是否收取黄生兴购房定金80000元问题。根据黄亚华与黄生兴签订的《房屋买卖协议书》第二条第1项约定“在本协议签订之日，甲方应支付购房定金80000元，并按甲丙双方各执50%，由丙方开具定金代管收据给甲方，待甲、乙双方办理完上述房产的所有交易手续当日由丙方再退给甲方的方式支付”，黄亚华收取黄生兴购房定金80000元，并开具《购房定金专用收款收据》80000元给黄生兴收执，中介根据《房屋买卖协议书》约定收取黄亚华定金代管40000元，并开具《购房定金代管收款收据》40000元给黄亚华收执。据此，黄亚华、吴汶斌异议认为其只收取转账定金40000元，不存在黄生兴另以现金支付定金40000元异议理由与事实不符，不予采纳。本院认为，关于黄生兴与黄亚华签订《房屋买卖协议书》是否有效，若有效，黄亚华是否构成违约，应否承担双倍返还定金及黄生兴律师费5000元的问题。黄生兴与黄亚华签订的《房屋买卖协议书》是黄生兴与黄亚华在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、法规效力性强制性规定，应认定合法有效。因《房屋买卖协议书》事后未得到房屋产权人追认，黄亚华存在违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋买卖协议书》约定，一审判决黄亚华承担双倍返还定金及黄生兴律师费5000元正确。黄亚华上诉主张《房屋买卖协议书》应属无效合同的上诉理由，于法不符，不予支持。关于黄亚华有否收取黄生兴购房定金80000元的问题。在黄亚华、吴汶斌二审异议中已作分析，不再赘述。关于一审是否违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求，黄生兴变更诉讼请求是在庭审辩论终结前提出，符合法律规定，黄亚华该上诉理由，于法不符，不予采纳。关于黄生兴是否存在过错问题。黄亚华虽然不是产权人和不具代理权限，仍出具《关于亲属同意出售的承诺书》给黄生兴，承诺出售的房屋已征得其亲属同意，若黄亚华违反承诺，导致合同无效或无法履行，同意承担相关法律责任。据此，黄亚华上诉主张黄生兴存在过错，应承担相应过错责任的上诉理由，与事实不符，不予支持。综上，黄亚华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由黄亚华负担。本判决为终审判决。审判长  叶小铭审判员  陈春生审判员  陈育生二〇一八年一月十二日书记员  马晓斌