四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3114号
上诉人（原审被告）祝华英，女，汉族，1963年4月5日出生，住成都市温江区。
委托代理人刘杰，男，汉族，1957年7月3日出生，住成都市温江区。
被上诉人（原审原告）成都洁华物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区龙腾西路*号。
法定代表人洪云，总经理。
委托代理人陈忠玉，四川汇圣律师事务所律师。
委托代理人陈华，四川汇圣律师事务所律师。
上诉人祝华英因与被上诉人成都洁华物业管理有限公司（以下简称洁华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2014）温江民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年6月19日公开开庭进行了审理，上诉人祝华英的委托代理人刘杰，被上诉人洁华物业公司的委托代理人陈忠玉、陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年10月18日洁华物业公司与四川炎华置信（集团）有限公司就上林宽境小区物业服务签订《柳城谊苑B、C区“上林宽境”前期物业服务合同》，合同约定：物业管理费为多层住宅1元／月／平方米，高层住宅1元／月／平方米。如业主未能按时足额缴纳物业管理费的，应按物管费用的3‰向洁华物业公司支付违约金。整个物业管理区域全面交付使用并召开首次业主大会后，选举成立业主委员会，业主委员会根据业主大会的授权，代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本物业服务合同的效力自动终止。据此洁华物业公司依约进驻上林宽境小区提供物业服务。上林宽境B区号8栋3单元3楼1号房屋面积为133.08平方米，祝华英是该房的业主。
2010年12月17日至2011年1月8日，上林宽境小区首次业主大会会议采取书面征求意见方式举行，会议表决通过了建筑区划内的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等事项，并选举产生了业主大会的执行机构业主委员会，任期自2011年1月11日至2014年1月10日。2011年1月24日业主委员会在成都市温江区人民政府柳城街道办事处和柳城街道办事处燎原社区居民委员会依法备案，登记备案的业主委员会成员为舒国成（业主委员会主任）、王剑林（业主委员会副主任）、吕彬（业主委员会副主任）、李靖华、厉敬辉。2011年2月23日成都市温江区人民政府柳城街道办事处作出《成都市温江区柳城街办公告》，就上林宽境小区业主委员会的成立及成员组成情况向小区全体业主进行了通报。
2011年8月23日，上林宽境小区第一届业主委员会召开业主委员会会议，会议内容为：对物业服务费上调幅度：2012年为1.35元／月／平方米，2013年为1.45元／月／平方米，2014年为1.55元／月／平方米，合同期自2012年1月1日至2014年12月31日等事项进行表决，表决方式为业主委员会委托洁华物业公司员工代为上门书面征求全体业主意见。
2011年10月，上林宽境小区第一届业主委员会向该小区业主发放《上林宽境业主大会意见表决表》，征求意见事项为：1、续聘洁华物业公司为上林宽境小区提供物业服务，合同期自2012年1月1日至2014年12月31日。2、自物业服务合同签订之日起，物业服务费收费标准调整为：住宅第一年按1.35元／月／平方米，第二年按1.45元／月／平方米，第三年按1.55元／月／平方米；车位按50元／个／月；3、物业服务合同和服务标准（已公示）。
2012年1月16日，上林宽境小区第一届业主委员会和温江区柳城街办燎原社区联合出具《告全体业主书》，将上述业主委员会会议内容、续签合同及调费方案向全体业主公示。
2012年2月8日，上林宽境业主委员会召开业主委员会会议，对《上林宽境业主大会意见表决表》的表决结果公开开箱进行统计，最终结果为：（总户数529户）同意279户，占52.74%；不同意145户，占27.41%；中立12户，占2.27%；未表决87户，占16.45%；联系不上6户，占1.13%。同日，温江区柳城街道燎原社区居民委员会和上林宽境小区第一届业主委员会联合出具了《关于上林宽境续签物业服务合同和调整物业服务费业主意见表决情况的公示》，公示内容为：占建筑物总面积53.5%的业主且占总人数52.74%的业主同意续聘洁华物业公司及上调物业服务费。上林宽境小区业主委员会将代表全体业主与洁华物业公司签订新的物业服务合同。上林宽境小区新的物业服务合同自2012年1月1日起开始执行。
2012年2月11日，上林宽境第一届业主委员会与洁华物业公司签订了《上林宽境物业服务合同》，该合同约定：洁华物业公司为上林宽境小区提供物业服务。洁华物业公司按照产权建筑面积向业主收取物业公共服务费。住宅的收费标准：2012年1月1日起至2012年12月31日止为1.35元／月／平方米；2013年1月1日起至2013年12月31日止为1.45元／月／平方米；2014年1月1日起至2014年12月31日止为1.55元／月／平方米。业主未能按时足额交纳物业公共服务费的，从逾期之日起，每天按欠交物业公共服务费总额的3‰的标准向洁华物业公司支付违约金。本合同期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。该合同加盖了上林宽境小区第一届业主委员会和业主大会的公章。合同签订后，洁华物业公司依约为上林宽境小区提供物业服务至2014年1月10日。
2013年8月8日，洁华物业公司向全体业主公告《解除合同通知书》，洁华物业公司决定“自本通知书发出之日起90日届满时解除双方签订的《物业服务合同》，同时实现完全退场。”2013年11月21日洁华物业公司向温江区柳城街道办事处和温江区房管局报送《关于洁华物业在上林宽境小区临时代管期间的工作报告及相关工作意见》，提出将于2013年12月31日退出小区管理。2013年12月31日，成都市温江区人民政府柳城街道办事处下达《关于责令上林宽境小区第二届业主委员会限期召开业主大会临时会议的通知》，要求洁华物业公司继续履行物业管理职责至2014年1月10日止。
另查明，祝华英曾于2012年2月、2013年1月前往洁华物业公司要求按照《柳城谊苑B、C区“上林宽境”前期物业服务合同》的标准缴纳物业管理费，洁华物业公司坚持按照2012年2月11日《上林宽境物业服务合同》的标准收取物业管理费，拒绝收取祝华英不足额缴纳的物业管理费。
原审认定的上述事实，有当事人的陈述、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、祝华英身份信息、祝华英房屋登记信息、《柳城谊苑B、C区“上林宽境”前期物业服务合同》、《业主大会与业主委员会设立备案表》、祝华英交纳2011年1-6月物业费发票、张贴于祝华英入户门上缴费通知单的照片、2011年8月23日业主委员会会议纪要、2011年10月《上林宽境业主大会意见表决表》、2012年1月16日《告全体业主书》、2012年2月8日《上林宽境业主委员会会议纪要》和《关于上林宽境续签物业服务合同和调整物业服务费业主意见表决情况的公示》、2012年2月11日《上林宽境物业服务合同》、2013年8月8日《解除合同通知书》、2013年12月31日《关于责令上林宽境小区第二届业主委员会限期召开业主大会临时会议的通知》、证人张旭芬、陈廷容、唐明琼当庭证言等证据在案佐证。
原审法院认为，关于洁华物业公司与上林宽境小区第一届业主委员会签订的《上林宽境物业服务合同》是否有效的问题。根据《四川省物业管理条例》第四十五条规定：“业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责，上林宽境小区第一届业主委员会及业主大会自2011年1月10日起依法成立，因此上林宽境小区第一届业主委员会具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责，故祝华英辩称该小区第一届业主委员会无业主大会授权的理由不成立。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”上林宽境小区第一届业主委员会代表该小区全体业主与洁华物业公司签订的《上林宽境物业服务合同》上加盖上林宽境第一届业主委员会和业主大会的公章，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立，对业主具有法律约束力，祝华英与洁华物业公司均应恪守履行。故对祝华英主张该合同无效的事由不予支持。
关于祝华英称召开业主大会会议的形式不合法的意见，根据《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；”上林宽境业主大会会议采用书面征求意见的形式召开并不违反法律规定，故祝华英的该抗辩理由不成立。
根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”洁华物业公司依照合同约定进驻上林宽境小区，对小区实施全天候、全方位的管理服务，祝华英在该小区居住，并接受洁华物业公司的服务，洁华物业公司已经履行了物业服务合同的义务，祝华英应当按约交纳物业服务费。故对于洁华物业公司诉请祝华英支付拖欠物业服务费的请求，原审法院予以支持。根据合同约定，祝华英应支付自2012年1月1日起至2014年1月10日的物业服务费为4535.81元{133.08平方米×［1.35元／月×12个月＋1.45元／月×（12个月＋10／30个月）］=4535.81元}。
祝华英称洁华物业公司在其小区物业服务项目中，不尽职尽责。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间洁华物业公司为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，祝华英拒交物业服务费无法律依据。祝华英称洁华物业公司擅自处分业主共用部分及公共收益，祝华英并未提供充分证据予以证明，对此意见，原审法院不予采纳。关于祝华英要求洁华物业公司承担其应诉费用的意见，因无法律依据，原审法院不予支持。
关于洁华物业公司要求祝华英支付违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因合同中当事人约定的违约金明显偏高，并考虑到洁华物业公司拒收祝华英向其缴纳的部分物业管理费存在一定的过错，因此原审法院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决祝华英向洁华物业公司交纳违约金200元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十二条第一款、第十五条、第四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《四川省物业管理条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：1、祝华英在一审判决生效之日起十日内支付洁华物业公司自2012年1月1日起至2014年1月10日的物业费4535.81元及违约金200元；2、驳回洁华物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由洁华物业公司负担30元，祝华英负担20元。
宣判后，原审被告祝华英不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，维持《柳城谊苑B、C区“上林宽境”前期物业合同》。其主要事实和理由为：1、按照小区前期物业合同的约定，小区业主委员会根据业主大会的授权才具备签订新的物业服务合同的资格，但《上林宽境物业服务合同》的签订并没有按照这样的程序，而是业主委员会个别成员签订的，其不具备代表全体业主的主体资格；2、《上林宽境物业服务合同》的签订将“续聘物业企业”的邀约与“续签物业合同”的承诺进行了混淆替换，故意排除小区业主大会共同决定的程序，将“召开业主大会会议”的共同议事方式与“发放意见表”的征求方式混淆替换，有意阻止小区业主大会召开，将“事项表决”的决定方式与“意见征求”的访求方式混淆替换，恶意排除小区全体业主对物业管理事务共同决定的权利，以欺诈的方式达到了合同签订当事人的非法目的；3、《上林宽境物业服务合同》的签订不是业主共同决定的结果，对全体业主无法律效力。
被上诉人洁华物业公司答辩称，1、上诉人关于判令《上林宽境物业服务合同》无效及维持《柳城谊苑B、C区上林宽境物业服务合同》的上诉请求，不属于二审的审理范围；2、小区业主委员会是依法由全体业主召开大会选举产生的；3、根据《物业管理条例》第十五条，《四川省物业管理条例》第四十五条的规定，签订《上林宽境物业服务合同》是第一届业主委员会和答辩人的法定职责；4、选聘答辩人为物业管理企业和收费标准的确认是经过占建筑物总面积53%且占总业主人数52.74%的业主共同决定的，《上林宽境物业服务合同》的签订程序合法；5、《上林宽境物业服务合同》的收费标准是根据成都市质量技术监督局发布实施的《住宅物业服务等级划分［四川省（区域性）地方标准DB510100／T073-2011）》规定确定的，不存在收费标准过高的问题。综上《上林宽境物业服务合同》的签订，主体适格、程序合法、内容有效，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：祝华英是否应按照2012年2月11日《上林宽境物业服务合同》的约定向洁华物业公司交纳所欠的物业费并支付违约金。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”的规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是其法定的职责。2011年10月，上林宽境小区第一届业主委员会采取发放表决表的形式就选聘物业服务企业及物业服务费收费标准问题向全体业主征求意见，虽然祝华英对上林宽境小区第一届业主委员的上述行为在程序上和表决结果上有异议，但就程序而言，上林宽境小区第一届业主委员的上述行为符合《物业管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”的规定；就表决结果而言，祝华英虽然以媒体抽样调查的结果与本次业主委员会公布的结果不一致为由，认为业主委员会公布的结果是虚假的，但抽样调查的结果是部分业主的意见不能等同于全体业主表决的结果，祝华英所提交的证据及主张均不足以证明上林宽境小区第一届业主委员公布的表决结果是虚假的。
诉讼中，祝华英辩称2012年2月11日《上林宽境物业服务合同》签订时，上林宽境小区第一届业主委员会已有三名委员辞职，剩下的少数委员不能代表业主委员会的主张，更不能代替业主大会作出表示，且2013年7月27日小区第二次业主大会以279票确认《上林宽境物业服务合同》无效，故该合同对祝华英无法律约束力。本院认为，代表业主签订物业服务合同的主体是业主委员会，不是业委会委员，部分业委会委员辞职，并不能否定业主委员会的主体资格，且业主委员会代表业主签订《上林宽境物业服务合同》是对业主大会表决结果的执行，而非代替业主大会作出决定，无论业主委员会三名委员是否辞职，业主大会先前作出的表决结果不会改变，业主委员会代表业主签订物业服务合同的法定职权也不会改变。至于《上林宽境物业服务合同》是否合法有效应当以相关法律、法规及司法解释的规定为依据，而非由上林宽境小区第二次业主大会通过表决的方式来决定，故《上林宽境物业服务合同》的签订，事前经过了业主表决并予以了公示，事中是经过业委会主任舒国成签字并加盖了业主大会印章的，事后洁华物业公司是按合同约定提供了物业服务的，该合同对包括祝华英在内的全体业主具有当然的法律约束力，故祝华英应当按照《上林宽境物业服务合同》的约定向洁华物业公司交纳所欠缴的物业费等费用。
综上所述，上诉人祝华英的上诉理由均不能成立，本院不予支持，依法驳回。原审法院判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费50元，由祝华英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 兵
代理审判员 胡 茜
代理审判员 宋 颂
二〇一四年八月五日
书 记 员 王亚江