湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘03民终274号
上诉人（原审原告）：熊方园。
委托诉讼代理人熊明辉，系上诉人之父。
被上诉人（原审被告）：湘潭市中瀚房地产开发有限公司，住所地湘潭市高新区吉安路77号财富广场19楼。
法定代表人：袁子雄，董事长。
委托诉讼代理人付安全，湖南广云律师事务所律师。
上诉人熊方园因与被上诉人湘潭市中瀚房地产开发有限公司（以下简称中瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法�成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
熊方园上诉请求：撤销原判第一、三项，发回重审或改判支持上诉人一审前四项诉讼请求。事实与理由：一、《业主入房确认书》是在被上诉人工作人员诱导下签订的，不能真实反映上诉人已收房的事实，况且钥匙现还在物业管理处，故不能以《业主入房确认书》认定交付时间。二、被上诉人提供的《单位（子单位）工程竣工初验意见》并非原件，在上诉人不认可其真实性的情况下，法院不应认定为合法有效的证据。三、合同第十三条明确约定出卖人不能出示证明文件、证明文件不齐全，买受人有权拒绝。四、一审将《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》作为产权办理的附件，而不是认定为交房必须具备的基本必须条件错误。五、上诉人在诉讼请求中明确提出未办理产权证违约金索赔时�的起止日期，而判决并未涉及。
中瀚公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
熊方园一审诉讼请求判令被告：1、赔偿合同违约金2709.6元；2、因被告违约造成的购房款利益损失利息损失11509.2元；3、未如期办理不动产证的购房款利息损失140元；4、因被上诉人违约产生的前期物业费2603元；5、判令被告立即交付商品房《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
一审法院认定，2015年1月17日，原告熊方园（买受人）与被告中瀚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区先锋乡湘大新路6号中瀚聚龙广场A座1单元2501001号房屋，建筑面积83.1㎡，单价3260元/㎡，总金额为270906元。付款方式为一次性付款，买受人于2015年1月17日前，将购房款一次性存入�定监管账户；房屋交付期限为2015年7月30日前。出卖人逾期交房违约责任：出卖人逾期交房，逾期不超过180日之内，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行；合同第十五条关于产权登记约定：由出卖人为主申请办理产权登记，因出卖人的责任，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。原告于2015年1月15日向被告支付购房款270906元，房屋维修基金9557元、办证费2709元，被告于2015年1月15日向原告出具维修基金、办证费共计12266元的《收款收据》。2015年1月25日向被告出具购房款270906元的《预收款专用凭据》。2015年1月27日，原、被告双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。2015年1月29日，双方另行签订《补充协议》《业主临时公约》《承诺书》。依据双方所签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告应于2015年7月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。2015年8月18日，原、被告签署《业主入伙交房确认书》，被告将房屋交付原告使用。原告以被告未交付验收合格的房屋为由诉至法院。另查明，本案涉案房屋，2015年7月28日，被告中瀚公司取得初验合格。但至开庭之日止，尚未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等证明文件。
一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告中瀚公司未按合同约定向原告及时交付验收合格的房屋及未及时办理房屋产权登�所致，对此被告应承担全部责任。本案原告已于2015年8月18日在被告处领取了房屋钥匙，双方办理了《业主入伙交房确认书》，应视为原告已实际占有房屋，尽管本案被告尚未取得房屋《竣工验收备案表》，交付给原告的行为违反了法律强制性规定，但该行为违反的是管理性的强制规定并非效力性强制规定，被告中瀚公司的房屋交付行为为有效的交付行为，故确认双方房屋实际交付时间为2015年8月18日。被告延期交付房屋18天，应按合同约定支付原告违约金487.63元。原告提出的“判令被告支付违约造成购房款利息损失11509.2元”的请求，因支付购房款是原告应尽义务，且目前房屋早已交付，同时原告亦已请求被告支付延期交房的违约责任，原告的该项请求，无事实依据及法律依据。被告未按期办理房屋产权证，构成违约，应按合同约定支付违约金135.45元。房屋已交付原�，相应的物业管理费应由原告自负，故对要求被告支付前期产生的物业费2603元的请求不予支持。原告提出的“判令被告立即交付《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》”的请求符合法律规定，予以支持。被告中瀚公司提出的已于2015年8月18日履行了交房义务的辩解，与查明的事实一致，故予以采信。综上所述，对原告的诉讼请求部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决：一、被告湘潭市中瀚房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付原告熊方园延期交房违约金487.63元、未按期办理房产证违约金135.45元，二项共计623.08元；二、被告湘潭市中瀚房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内向原告熊方园交付《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等资料；三、驳回原告熊方园的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费220元，减半收取110元，由原告熊方园、被告湘潭市中瀚房地产开发有限公司各负担55元。
二审期间，上诉人提交了如下新的证据。一、告广大业主书、二、业主维权视频，均拟证明案涉房屋没有达到交房的条件，不存在交房的事实。
本院认证认为，上述两份证据能够达到上诉人的证据目的，本院予以采信。
经审理查明，案涉房屋本应在2015年7月30日前交房，因水电气供送问题，中瀚公司�能在合同约定的期限内交房。2015年8月底，购买了案涉房屋所属项目的部分业主向湖南都市频道反映中瀚公司违约的问题，湖南都市频道前往案涉房屋所属楼盘对该事件予以了报导。新闻报导中瀚公司通知业主来收房时，房屋未达到竣工验收条件，不能交房。
另查明，中瀚公司分别于2015年8月29日、2015年12月28日在项目部张贴公告，对于未能如期交房一事的具体原因及解决方案向业主予以说明。2015年12月2日中瀚公司向湘潭市人民政府出具书面报告，请求市政府出面解决公司与施工承包人之间的纠纷，在该报告中中瀚公司陈述“不能按时竣工验收和给购房户交房”。
再查明，双方签订的购房合同第十一条约定，违约金最高不得超过房屋总价的1%。
除此之外，一审认定的其它事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认�，中瀚公司于2015年8月29日、2015年12月28日发布的告广大业主书以及于2015年12月2日向湘潭市人民政府出具的书面报告中对没有按期交房给包含案涉房屋在内的楼盘业主的事实均予以了认可，故中瀚公司关于已于2015年8月18日向上诉人熊方园交付了案涉房屋的辩称显然与客观事实不符，上诉人关于一审认定被上诉人已于2015年8月18日向其交房错误的主张成立，本院予以采纳。根据双方合同的约定，中瀚公司应于2015年7月30日之前向上诉人交付符合合同约定条件的房屋，否则应承担相应的违约责任。虽然中瀚公司没有举证证明房屋的具体交房时间，但根据合同的违约条款，中瀚公司应承担的违约金最高不得超过房屋总价的1%，即2709.6元，故中瀚公司应付违约金按2709.6元计算。中瀚公司亦未在合同约定的期限内办理产权登记，按合同约定应付的违约金为已付房价款的0.05%，即135.45元。
上诉人与被上诉人之间的买卖合同并未解除，被上诉人对上诉人不负有返还购房款的义务，故上诉人要求被上诉人赔偿其购房款利息损失没有事实和法律依据，本院不予支持。物业管理费是上诉人与物业公司基于物业服务合同关系产生，并非因被上诉人迟延交房的行为导致，故上诉人要求被上诉人承担违约期间的物业费用没有法律依据。
综上所述，熊方园的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初2469号判决第二、三项；
二、变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初2469号判决�一项为：被上诉人湘潭市中瀚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付上诉人熊方园延期交房违约金2709.06元、未按期办理房产证违约金135.45元，以上共计2844.51元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审受理费共计330元，由上诉人熊方园负担200元，被上诉人湖南省湘潭市中瀚房地产开发有限公司负担110元。
本判决为终审判决。
审判长 罗亮
审判员 周粤
审判员 ＸＸ
二〇一八年四月十八日
书记员 刘欣
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。