苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初7158号
原告：江苏分秒科技发展有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街道塔韵路188号塔韵大厦11层。
法定代表人：韩婷，该公司行政经理。
委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。
被告:苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号。
法定代表人：王丽，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陆天滢，该公司员工。
原告江苏分秒科技发展有限公司（以下简称分秒公司）诉被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司（以下简称幸福屯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告分秒公司的法定代表人韩婷及委托诉讼代理人顾青峰，被告幸福屯公司的委托诉讼代理人陆天滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告分秒公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还其房租押金及物业费押金共计74760元。事实和理由：其与被告于2015年9月7日签订租赁合同，对租赁房屋坐落、面积及期限等进行了约定。其已根据合同约定履行了所有相关手续，于2017年1月申请退租，4月搬离，被告已确认，故被告应在30日内退还其物业和房租押金共计74760元，但被告至今未退款。
被告幸福屯公司辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，其如约履行了合同约定义务。合同约定如果原告入驻4个月后人均密度超过20平方米/人，其有权按照30元/平方米/月收取超出面积的租金。其已于2015年9月7日将房屋交付给原告，且一直未向原告收取过租金。二、原告从入驻到退租，人均密度一直超过20平方米/人，符合合同约定的收取租金条件，其有权以原告的押金扣抵租金。2017年4月，原告退租并搬离租赁房屋，但在其为原告办理退租手续时发现原告从入驻到退租办公人员仅有6人，实际办公密度达到近60平方米/人，根据合同约定，其应向原告收取租金141600元（236平方米×30元/平方米/月×20个月），原告共缴纳86152元，尚不足以抵付欠缴的租金。
本院经审理认定事实如下：2015年9月6日，原告支付被告物业押金及租赁保证金共计85440元。
2015年9月7日，原告分秒公司（承租方，乙方）与被告幸福屯公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》1份，约定：被告将获得全权委托授权的位于210、211室出租给原告使用，租赁房屋建筑面积经双方认可确定为356平方米；本租赁物（现状）的功能仅限于为办公；如果原告在入驻4个月后人均密度超过20平方米每人，被告有权按照30元/平方米收取超出面积的租金；租赁期限为5年，自2015年9月7日至2020年9月6日止；本出租合同的租赁保证金相当于6个月的租金总和，为64080元，保证金作为原告履行租赁合同的保证，可用于支付拖欠租金、物业管理费、电、通讯、网络等其他一切费用，支付原告违约造成的违约金、逾期利息、赔偿损失等；房屋租金享受吴中区电子商务产业扶持政策，双方约定租金免租期24月，自2015年9月7日起至2017年9月6日止；如原告确需提前解约，须提前三个月书面通知被告并与被告充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约：a、原告按照租赁时原状向被告交回租赁物，b、交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用，c、退租前，原告需办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续，被告在原告履行完毕上述义务后三十日内将原告的租赁保证金扣除1个月房租，即扣除10680元整，将剩余部分即53400元整无息退还原告；等等。庭审中，原、被告一致确认涉案租赁房屋坐落于苏州市吴中大道1368号科技金融城二期南面一幢210、211室。
当日，原告分秒公司（用户，甲方）与被告幸福屯公司（物业公司、乙方）签订《物业管理服务协议书》1份，约定：原告租赁区域为210、211室，面积为356平方米；原告应根据本协议，在签约“租赁协议”同时与被告签订本协议，协议期限自2015年9月7日起至2020年9月6日止；物业管理费起始收费日期为2015年9月7日；原告根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向被告缴纳物业管理费，物业管理费标准为10元/平方米，即3560元/月；原告应于本协议签订之日起将物业管理费1个月3560元及物业管理保证金6个月计21360元等费用一次性支付给被告，并向被告缴纳1个月的公共水电费保证金712元；物业管理保证金在本协议终止后30日内，并在原告无违约的情况下，由被告全额退还给原告；等等。
2017年1月11日，原告提出退租申请。庭审中，原、被告一致确认双方签订的上述《租赁合同》及《物业管理服务协议书》已于2017年4月11日解除。
以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《物业管理服务协议书》、收据及庭审笔录等予以证实。
庭审中，原告为证明其在涉案租赁房屋工作的人员不止被告所称的仅有6人，申请证人邹某出庭作证，邹某陈述：其之前是原告分秒公司股东，从事销售经理职务，系其代表原告分秒公司与被告幸福屯公司签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议书》，原告在涉案租赁房屋办公的人员一直属于不固定状态，大概有20人左右，每天因为业务往来会有一些人员外出做技术支持，原告与苏州市职业大学等大专院校签订有实训基地协议，这些学校定期会派学生来公司实习。经质证，被告认为证人邹某陈述有20人，需要提供相应的劳动合同等证据证明。
审理中，原告为证明其在入驻4个月后人均密度未超过20平方米每人，不应支付租金，提供了下列证据：（1）原告与实习生签订的实习协议书及实习生身份证复印件20份，均载明：实习时间自2016年1月1日至2016年12月31日，在实习生毕业之前实习协议自动顺延至2017年6月，实习期实习补助为500元/月；等等。（2）2016年1月至2017年6月的员工工资表6份，载明了刘志豪、朱从庆、宋承隆等20人的补助金额，并有20人分别签名。（3）苏州市职业大学大学生就业服务中心与江苏轩能信息科技有限公司签订的《共建苏州市职业大学就业实习基地协议书》1份，有效期限为2015年12月1日至2018年11月30日。（4）原告及江苏轩能信息科技有限公司的企业信用信息公示报告各1份，载明原告的原股东为邹某、韦锋、朱剑波、曹能能，江苏轩能信息科技有限公司的原股东为曹能能、邹某、韦锋。原告提供该证据用于证明其与江苏轩能信息科技有限公司的股东主要构成是一致的，因为根据被告的招商政策，进入产业园享受租金减免政策的企业要么在租赁开始后变更注册地至租赁场所，要么在租赁场所新设公司，因为江苏轩能信息科技有限公司的注册地在吴中经济开发区，所以后来主要投资人就在租赁场所新设了原告公司，并以原告名义接收苏州市职业大学的实习生，且原告设立时间与租赁时间基本吻合。经质证，对于上述证据（1）、（2），被告认为没有工资发放的转账记录，工资表不能证明已向上述人员发放了工资，且工资表签字容易伪造，身份证复印件在招聘过程中很容易取得，所以上述证据不能证明上述人员在原告处上过班，其要求上述人员出庭作证，并现场核对签名笔迹，对签名做司法鉴定，且原告没有提供社保缴纳证明；对于证据（3）、（4），被告没有异议，但认为原告没有通知签订合同的20名学生到庭作证。
另，审理中原告通知上述签订实习协议的实习生朱从庆、宋承隆到庭接受本院询问，本院分别制作了询问笔录。朱从庆陈述：其是苏州市职业大学计算机专业学生，其学校与原告分秒公司有合作，其老师推荐其于2016年1月份开始在原告处上班，于2017年暑假开学前结束，其在该公司系兼职，有课就不去上班，没有课就去原告处学知识和打杂，其在原告处期间，原告大概有二十多个员工，单其计算机专业就十几个人，还有学校其他专业的人，其不认识，员工会出去跑业务，其在办公室待的时间不长，一周算上周六、周日差不多待3、4天，原告每三个月发1400多元现金给其，实习协议书及员工工资表上的签名都是其本人所签。宋承隆陈述：其是苏州市职业大学物联网运用技术专业大三学生，其学校与原告分秒公司有合作，其老师推荐其于2016年1月份开始到该公司勤工俭学，于2017年暑假开学前结束，平时有课就不去上班，没有课就去原告处学习设备搭建、搬设备和看公司做设备调试，其学校物联网系有十几个人在该公司，原告有几个工程师，其向技术工程师学习设备调试，因为其他系的学生和其上课时间不一致，其他系的学生情况其不清楚，其在公司时平时待在公司的一般有十几个人，原告每月现金发放大概500元左右的工资给其，实习协议书及员工工资表上的签名都是其本人所签。经质证，被告对上述2名员工在职没有异议。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议书》合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据《租赁合同》约定，如原告确需提前解约，须提前三个月书面通知被告并与被告充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约，被告在原告履行完毕相应义务后三十日内将原告的租赁保证金扣除1个月房租，即扣除10680元整，将剩余部分即53400元整无息退还原告。根据《物业管理服务协议书》约定，物业管理保证金在该协议终止后30日内，并在原告无违约的情况下，由被告全额退还给原告。原告于2017年1月11日提出退租申请，原、被告均确认双方签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议书》已于2017年4月11日解除，故被告理应按约将租赁保证金53400元及物业管理保证金21360元退还给原告。关于被告辩称原告在涉案租赁房屋的人口密度一直超过20平方米/人，符合合同约定的收取租金条件，其有权以原告的押金扣抵租金的相关意见，根据原告提供的上述证据以及本院所制作的询问笔录，可以认定人口密度并未超过20平方米/人，而被告未能提供证据证明人口密度一直超过20平方米/人，且无证据证明其曾向原告提出过该问题以及曾就此向原告主张支付租金，故被告的上述辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告江苏分秒科技发展有限公司租赁保证金53400元、物业管理保证金21360元，共计人民币74760元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币835元，由被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 姜泽峰
二〇一七年十二月二十五日
书记员 庄 严