辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终1738号上诉人（原审被告）：邵红伟，男，1960年4月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：冯松，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳家天下物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文体路4-3号1402室。法定代表人：周晓巍，该公司总经理。委托委托代理人：杨帆，辽宁法德律师事务所律师。上诉人邵红伟因与被上诉人沈阳家天下物业管理有限公司（以下简称“家天下公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。邵红伟上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项；2.请求判令富丽针织口罩公司支付滞纳金678,962.32元（滞纳金计算时间为2007年1月2日至2016年8月1日；滞纳金计算判决实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由富丽针织口罩公司承担。事实与理由：一、一审法院判决富丽针织口罩公司仅支付2014年8月2日至2016年8月1日期间的租金产生的滞纳金，适用法律错误。2007年至2016年8月1日期间，富丽针织口罩公司一直未缴纳土地租金，故应从2007年1月2日开始计算产生的滞纳金。因土地租赁合同是一个整体债务，不能将每年的土地租金进行分割，故关于租金时效问题，应从最后一期债务履行期限届满之日起算。土地租金及滞纳金均不应受两年诉讼时效限制。二、一审法院径行对滞纳金予以减少，计算标准按照同期人民银行贷款利率计算，属于计算方式错误。家天下公司辩称，合同中明确约定了付款方式即向规划和国土资源局浑南分局指定账户付款，若指定账户有变化，对方应书面通知，但对方并未通知。后我方向土地所缴纳过租金，土地所没有人接受。2016年我方接到规划和国土资源局浑南分局催收通知的次日将全部土地租金一次性缴纳了，所以我公司是按照合同约定完全履行了合同，虽存在迟延给付，但不是我公司原因造成的，是规划和国土资源局浑南分局指定账户变动未通知，因此我公司不存在违约，不应给付滞纳金。请求维持原判。家天下公司向一审法院起诉请求：1、要求被告向原告交纳物业费38，789.5元；2、由诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年3月9日，被告（买受人）与沈阳中雁房产投资发展有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定被告（买受人）购买沈阳中雁房产投资发展有限公司（出卖人）开发建设的位于沈阳市和平区文体路4甲11号房屋（建筑面积414.02平方米）……但该合同未约定房屋交付期限。2007年8月1日，沈阳中雁房产投资发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由甲方选聘乙方对沈阳五里河城（一期）提供前期物业管理服务，合同还约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、双方的权利和义务及违约责任等事项。其中第七条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式，不足部分由甲方另行支付。1、“包干制”即物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体如下：（1）住宅物业（C1—C5）：1.80元/月.平方米……（3）商业部分物业：0.90元/月.平方米、（4）门市房物业：0.90元/月.平方米……；第八条约定：业主应于每季度第一个月的5日—10日交纳本季度物业服务费用……；第十八条约定：甲方、业主违反本合同第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交款的千分之二向乙方支付滞纳金，乙方保留诉讼的权利；第二十五条约定：本合同期限自2007年8月1日起至2012年7月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年10月22日，沈阳中雁房产投资发展有限公司（甲方）、案外人戴德梁行房地产咨询大连有限公司（以下简称戴德梁行）（乙方）与原告（丙方）签订《补充协议》一份，约定根据第三人中雁公司与戴德梁行签署的“合同终止协议”，就沈阳[五里河城]项目财务交接及物业管理费收缴权转交事宜，经甲乙双方一致同意，达成补充条款如下：1、甲乙双方合同终止后，乙方不再承担收缴沈阳[五里河城]项目物业管理费之权力，由2007年8月1日起正式转交甲方指定的沈阳家天下物业管理有限公司全权负责收缴。而截止2007年7月31日，经甲乙双方确认沈阳[五里河城]项目未收缴之物业管理费共计RMB127，267.58元亦由丙方负责收缴；2、截止2007年9月20日，乙方于沈阳[五里河城]项目的物业管理账户存款金额为RMB210，339.44元，乙方将转入甲方指定的银行账户……。2008年4月24日,被告取得诉争房屋所有权证（庭审中，被告自认系其本人到房产部门办理的房屋所有权证）。2013年6月9日，浦发银行沈阳分行就诉争房屋设立抵押权，权利价值为8，000，000元，抵押期限至2018年6月9日。2012年5月11日，沈阳中雁房产投资发展有限公司（甲方）与原告（乙方）就上述《前期物业服务合同》签订《补充协议》一份，约定原合同的期限延长到“五里河城”业主委员会成立，并且业主委员会决定终止与乙方的物业服务关系时为止……一审法院认为，关于被告抗辩其并非为本案的适格被告。因原告与沈阳中雁房产投资发展有限公司签订的《前期物业服务合同》及该合同的《补充协议》均不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，对“五里河城（一期）”小区全体业主均具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，现被告以其并非前期物业服务合同的相对人为由提出抗辩，不符合前述规定，故本院不予支持；关于诉争房屋的交付问题。被告抗辩未实际交付的原因系沈阳中雁房产投资发展有限公司未履行交付通知义务及诉争房屋不具备交付条件，而原告主张在第三人已经履行了通知入住的前提下，系被告不主动配合所致。关于沈阳中雁房产投资发展有限公司是否履行了通知入住的义务，庭审中，因原告提交的入住通知书证据未被本院认定，同时亦无其他证据证明其已履行了通知入住义务，故依照《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法解释）第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的不利后果。但被告已于2008年4月24日取得诉争房屋的所有权证，享有诉争房屋的完整物权。按照交易习惯，商品房买卖中买受人应先验收房屋，后办理房屋所有权证。因此，被告最迟应于取得诉争房屋所有权证时向沈阳中雁房产投资发展有限公司主张收房的权利。诉争房屋所有权证办理手续中包括准住通知单，且被告自认系其本人到房产部门办理房屋所有权证，故被告最迟应于办理房屋所有权证时知晓上述准住通知单的存在，并应主动向沈阳中雁房产投资发展有限公司主张收房权利。而被告在办理完毕房屋所有权证后，在长达七年的时间里未向沈阳中雁房产投资发展有限公司行使收房权利，且未对沈阳中雁房产投资发展有限公司提起逾期交房违约金等权利救济，因而被告对诉争房屋应收房而不收房的行为具有过失。虽其抗辩于2013年浦发银行沈阳分行就诉争房屋设立抵押权时曾向第三人主张过收房，但当时因诉争房屋设计有显著缺陷、不具备交付条件拒绝收房，而被告未对上述抗辩提供证据证明，依照民诉法解释第九十条规定，被告应承担举证不能的不利后果。因此被告已于2008年4月24日取得房屋所有权证的事实反而可以证明诉争房屋已经竣工验收合格、已具备交付条件。如被告认为诉争房屋存在瑕疵，可另案主张权利。因此，被告以诉争房屋存有设计缺陷，不具备交付条件为由拒绝收房的抗辩，本院不予支持。故被告在已取得诉争房屋所有权证后又以该房屋未交付为由拒付物业服务费的抗辩，本院亦不予支持；综上所述，因原告仍在为诉争房屋所在的“五里河城”小区提供物业服务，故被告应给付原告自取得房屋所有权证之日起，即2008年4月24日起至今的物业服务费，原告主张的自2007年8月1日至2008年4月23日的物业服务费，本院不予支持。根据原告与沈阳中雁房产投资发展有限公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定的物业服务费标准，自2008年4月24日至2015年12月31日的物业服务费共计34，381.46元（0.9元/月/平方米×92个月零8天×414.02平方米）。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邵红伟于本判决生效后十日内给付原告沈阳家天下物业管理有限公司自2008年4月24日至2015年12月31日的物业服务费34，381.46元；二、驳回原告沈阳家天下物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元（已减半预收），由被告邵红伟负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。因规划和国土资源局浑南分局与富丽针织口罩公司签订的《沈阳市国有土地使用权租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。现富丽针织口罩公司未按照合同约定按时支付土地租金，应承担合同约定的支付滞纳金的违约责任。关于规划和国土资源局浑南分局主张其未怠于行使催缴权利，应从2007年1月2日起计算滞纳金的问题。因规划和国土资源局浑南分局提供的证据只能证明其曾在2015年、2016年采取登报的方式向富丽针织口罩公司进行过租金催缴，且富丽针织口罩公司在接到规划和国土资源局浑南分局的催缴租金通知后，及时一次性向其补缴了全部租金。由此可见，富丽针织口罩公司并非故意拖欠土地租金，一审法院考虑到案件的实际情况、富丽针织口罩公司的违约情形及规划和国土资源局浑南分局对实际损失的举证情况，对滞纳金予以调低并无不当，应予维持。故规划和国土资源局浑南分局的该项上诉请求，因缺乏证据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，规划和国土资源局浑南分局并未提供充分证据证明其对滞纳金的主张存在中止、中断情形，故一审法院在富丽针织口罩公司提出诉讼时效抗辩的情况下，对规划和国土资源局浑南分局关于滞纳金的主张，适用诉讼时效法律规定予以认定，并无不妥，本院予以确认。综上所述，沈阳市规划和国土资源局浑南分局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,980元，由上诉人沈阳市规划和国土资源局浑南分局负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年六月十五日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。