湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株荷法民一初字第1698号
原告（反诉被告）株洲锦绣香江房地产开发有限公司，住所地株洲云龙示范区红旗北路三冲社区楼房。
法定代表人谢郁武，该公司董事长。
委托诉讼代理人刘建武（原告公司员工），男，1984年8月6日出生，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人夏锐敏（原告公司员工），1986年1月17日出生，汉族。
被告（反诉原告）符福生，男，1948年9月1日出生，汉族。
被告（反诉原告）吴冬娥，女，1954年12月4日出生，汉族。
委托诉讼代理人符惠铭（两被告之子），男，1976年3月28日出生，汉族。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人周罗，湖南湘东律师事务所律师。
第三人广发银行股份有限公司株洲支行，住所地湖南省株洲市天元区庐山路69号庐山恋综合楼1-3层。
负责人杨军，该支行行长。
委托诉讼代理人陈建军，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告株洲锦绣香江房地产开发有限公司（以下简称“香江房产公司”）诉被告符福生、吴冬娥商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理。依法由审判员彭中心适用简易程序公开进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，广发银行股份有限公司株洲支行（以下简称“株洲广发支行”）依法申请作为第三人参加诉讼，二被告亦对原告香江房产公司提起反诉，本院依法决定合并审理。原告（反诉被告）香江房产公司委托诉讼代理人刘建武、夏锐敏，两被告（反诉原告）委托诉讼代理人周罗，第三人株洲广发支行委托诉讼代理人陈建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告香江房产公司诉称，2012年7月13日，原、被告签订《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000110342）及补充协议。约定，两被告购买原告开发建设的、坐落在株洲云龙示范区云龙大道52号“湖湘文化城”42栋101、201、301室成套住宅，面积为346.85平方，总价为2,994,609.25元，两被告于合同签订日支付首期房款1,204,608元，其余房款1,790,000元通过银行按揭支付，原告对被告的按揭贷款承担阶段性担保责任。若因被告逾期还贷导致原告承担保证责任的，原告可以解除合同收回房屋另行处理，被告除支付原告已支付的担保款项外，还应按总房价的20%支付违约金。2014年9月至今，被告未按约偿还银行按揭贷款，多次催告无果，按揭银行直接从原告按揭贷款保证金账户扣划了部分款项。为维护原告的合法权益，请求依法判决：1、解除原、被告所签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000110342）；2、被告向原告偿还被银行划转的保证金404,555.5元；3、被告向原告支付违约金598,922元；4、被告协助原告注销《株洲市商品房（预）销售合同》备案登记和商品房预抵押预告登记；5、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告符福生、吴冬娥辩称，同意与原告解除《株洲市商品房（预）销售合同》，原告应返还两被告购房款2,411,635.33元。按房屋总价款的20%支付违约金的约定过高应调低至被告对原告造成损失的30%以下，而本案原告为被告垫付的按揭款本息共计511,562.6（其中本金376,808.32元、利息134,754.18元），所以被告支付的违约金不应超过原告垫付利息的30%。
第三人株洲广发支行提出诉讼请求称，2012年7月24日，因购买原告开发的房产，两被告与第三人签订了《个人购房贷款合同》，约定，借款人为符福生、吴冬娥、符惠铭和彭赟，借款金额179万元，期限为7年，年利率6.55%，还款方式为等额本息，每月20日还款。原告香江房产公司向第三人提供阶段性连带责任保证。借款人未按约定还款，第三人有权终止或解除合同。如果法院判决原、被告双方解除《株洲市商品房（预）销售合同》，就要求解除被告与第三人签订的《个人购房贷款合同》，被告方偿还贷款本金1,058,058.86元（暂算至2015年12月20日，实际支付按贷款合同约定计算至本息付清之日止）。被告负担第三人为实现债权所支付的律师费5万元，原告对上述应付款项承担连带担保责任。
反诉原告符福生、吴冬娥诉称，与香江房产公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000110342）约定2013年9月30日前交房，否则按已付房款的日万分之三赔偿违约金。香江房产公司至今未交付房屋，构成违约，请求判决：1、解除双方签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000110342）《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000110342）；2、香江房产公司支付反诉原告迟延交房违约金103,314元；3、香江房产公司赔偿反诉原告延迟交房损失41,516.51元；4、香江房产公司承担本案全部诉讼费用。
反诉被告香江房产公司辩称，反诉原告符福生、吴冬娥未在规定时间以书面形式提起反诉，不符合民事诉讼程序规定。双方约定交房时间为2013年9月30日前，故反诉原告最迟应在2015年8月31日前提起违约之诉，其反诉请求已过诉讼时效，依法应予驳回。
经审理查明，2012年7月13日，符福生、吴冬娥与香江房产公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000110342），约定，符福生、吴冬娥购买香江房产公司开发的坐落在株洲云龙示范区云龙大道52号“湖湘文化城B地块”一期42栋101、301、201室，该商品房为期房，预测建筑面积为346.85平方米，单价为8633.73元／平方米，总价款暂定2,994,609.25元。符福生、吴冬娥采取银行按揭方式支付房款：合同签订当日支付该房屋的首付款1,204,608元（其中2012年7月7日支付100,000元，2012年7月14日分别支付900,000元、204,608元），余款1,790,000元向银行办理按揭，并约定2013年9月30日前交房。2012年7月24日，符福生、吴冬娥及案外人彭赟、符惠铭与株洲广发支行签订《个人购房贷款合同》（编号：141120006600），约定借款1,790,000元，贷款期限为7年（2012年8月18日至2019年8月17日），还款方式为等额本息，首次还款日为贷款发放后的次月20日，此后还款日为每月的20日。借款利率按浮动利率执行，首期利率按实际放款日适用的中国人民银行公布的相应档次的基准利率计息，合同期内，基准利率从中国人民银行调整之次年1月1日起予以调整，在调整基准利率的同时不调整利率的浮动幅度，仍执行实际放款日的利率浮动幅度。同时约定所借款项支付到香江房产公司在株洲广发支行所开立的账户。香江房产公司为借款提供阶段性连带责任保证。借款合同签订后，株洲广发支行将款支付到香江房产公司，吴冬娥自2012年10月21日起进行分期还款，但2014年6月还款后，吴冬娥因故未再还款。2014年9月起，株洲广发支行遂分批从香江房产公司“楼盘贷款保证金”账户扣款628,811.54元用于偿还吴冬娥欠款（其中2014年9月23日分4笔扣划107,825.9元、2015年3月31日分6笔扣划162,705.49元、2015年8月20日分5笔扣划134,024.11元、2015年12月28日分4笔扣划107,007元、2016年5月23日分5笔扣划117，249.04元）。截止2016年5月底，吴冬娥尚欠株洲广发支行本金959,640.48元。
另查明，2013年9月30日，香江房产公司未能按约交房。香江房产公司组织勘察、设计、施工、监理等单位综合验收合格后，于2013年12月26日出具《工程竣工验收报告》。2013年11月22日，香江房产公司将包括原告房屋在内的建筑工程进行了消防备案。2014年1月20日，株洲市城市建设档案馆在《建设工程竣工验收备案表》上签署“符合要求”意见，同年11月25日，株洲云龙示范区建设工程验收备案机关同意备案。
再查明，吴冬娥、符福生与香江房产公司另行签订的《补充协议》第五条约定，香江房产公司对吴冬娥、符福生的按揭贷款承担阶段性保证责任。若因吴冬娥、符福生逾期还贷导致香江房产公司承担保证责任的，香江房产公司可以选择两种方式处理：1、不解除商品房买卖合同的，吴冬娥、符福生应支付香江房产公司已支付的担保款项（包括但不限于贷款本息及银行实现债权的费用），还应支付支付担保款项50%的违约金；2、解除商品房买卖合同的，吴冬娥、符福生除支付香江房产公司已支付的担保款项（包括但不限于贷款本息及银行实现债权的费用），还应按商品房买卖合同约定的总房价款的20%支付违约金。
上述事实，有当事人的陈述在卷，有《株洲市商品房（预）销售合同》及补充协议书、购房款收据、《个人购房贷款合同》、株洲广发支行个人对账单等证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，吴冬娥、符福生与香江房产公司、株洲广发支行分别签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（包括补充协议）和《个人购房贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，各方均应按约行使权利和履行义务。一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。
一、关于本诉:吴冬娥、符福生未按期偿还借款，系违约行为，应承担违约责任。香江房产公司要求解除《株洲市商品房（预）销售合同》（包括补充协议），符合约定，且吴冬娥、符福生诉讼中也明确同意，本院依法予以支持。关于香江房产公司要求吴冬娥、符福生偿还被株洲广发支行扣划的担保款项问题，其中罚息和复利应由吴冬娥、符福生返还，其余款项因已冲抵第三人株洲广发支行的贷款余额，故无需返还。香江房产公司要求吴冬娥、符福生按总房价款的20%支付违约金598,922元，符合约定，本院予以支持。
二、关于反诉：吴冬娥、符福生按约支付了全部房款，香江房产公司即应如期在2013年9月30日将符合约定的房屋交付原告，但讼争房屋是在2013年12月26日方才验收合格，即2013年9月30日时房屋尚未达约定交房条件，香江房产公司构成延迟交房，但本案房屋买卖合同因吴冬娥、符福生违约而解除，吴冬娥、符福生继续适用违约金条款要求香江房产公司支付延迟交房违约金103314元的主张，本院依法不予支持。关于利息损失，因解除了商品房买卖合同，其中除罚息和复利以外的利息应由香江房产公司予以返还。
三、因商品房买卖合同已解除，商品房担保贷款合同目的无法实现，应依法解除，对株洲广发支行“解除吴冬娥、符福生与其签订的《个人购房贷款合同》”的主张，本院予以支持。对株洲广发支行要求偿还剩余贷款本金及其利息依法予以支持，具体金额以其还贷明细为准。关于律师费5万元的请求，缺乏依据，本院不予支持。
四、关于香江房产公司收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还问题：因本案购房款一部分以吴冬娥、符福生自有资金支付，一部分从株洲广发支行贷款支付。为保障各方当事人的合法权益，吴冬娥、符福生以自有资金支付的购房款及利息（考虑本案实际情况，按存款年利率3%计算为宜）和已偿还的株洲广发支行购房贷款本金及利息（罚息和复利除外），由香江房产公司直接返还给吴冬娥、符福生。尚未偿还的部分购房贷款，香江房产公司应直接返还给株洲广发支行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、确认株洲锦绣香江房地产开发有限公司与吴冬娥、符福生签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号为9000110342及补充协议解除。吴冬娥、符福生协助注销《株洲市商品房（预）销售合同》备案登记和商品房预抵押预告登记；
二、确认符福生、吴冬娥、株洲锦绣香江房地产开发有限公司与广发银行股份有限公司株洲支行签订《个人购房贷款合同》解除；
三、符福生、吴冬娥于本判决生效后十五日内向株洲锦绣香江房地产开发有限公司支付违约金598,922元和2014年9月23日以后垫付的罚息和复利（以广发银行股份有限公司株洲支行还贷明细为准）；
四、株洲锦绣香江房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还符福生、吴冬娥购房首付款1,204,608元及其利息（参照存款年利率3%，自2012年7月15日起计付至生效判决指定履行期间的清偿日止）;
五、株洲锦绣香江房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还符福生、吴冬娥在2012年10月21日-2014年6月21日期间自行偿还给第三人广发银行股份有限公司株洲支行的贷款本金及利息（以广发银行股份有限公司株洲支行还贷明细为准，但罚息和复利除外）；
六、株洲锦绣香江房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向第三人广发银行股份有限公司株洲支行返还原告符福生、吴冬娥所剩余的购房贷款及其利息（以广发银行股份有限公司株洲支行还贷明细为准，但由符福生、吴冬娥承担的罚息和复利除外）；
七、驳回株洲锦绣香江房地产开发有限公司、符福生、吴冬娥和第三人广发银行股份有限公司株洲支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13831元，由吴冬娥、符福生负担8831元，由株洲锦绣香江房地产开发有限公司负担5000元；反诉费3196元减半收取1598元，由株洲锦绣香江房地产开发有限公司负担598元，吴冬娥、符福生负担1000元；第三人独立请求受理费14772元减半收取7386元，由吴冬娥、符福生负担7053元，第三人广发银行股份有限公司株洲支行负担333元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：1611011040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 彭中心
代理审判员 胡棕盛
人民陪审员 李步青
二〇一六年十月十五日
书 记 员 盛 锐