江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第01710号
上诉人（原审原告）常州市新涵油缸制造有限公司，住所地江苏省常州市武进区雪堰镇潘家村。
法定代表人李涵，该公司董事长。
委托代理人相福祥，江苏阳湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴光。
被上诉人（原审被告）王和方。
两被上诉人共同委托代理人陈太友，江苏律邦律师事务所律师。
上诉人常州市新涵油缸制造有限公司（以下简称“新涵公司”），与被上诉人吴光、王和方房屋租赁合同纠纷一案。上诉人常州市新涵油缸制造有限公司不服常州市武进区人民法院（2015）武前民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
新涵公司诉称，2011年6月7日，新涵公司和吴光签订了一份《房屋租赁合同》，合同载明新涵公司将位于常州市武进区潘家镇黄公山232省道十字路口东北角一幢五层综合大楼租赁给吴光；租期8年，即从2011年8月1日起至2019年8月1日止；租金为前两年20万元，第三年25万元，第四年33万元，以后每年以10%递增，租金于每年度开始1个月前付清，先付后用；吴光如逾期交付租金，除需补交所欠租金外，还需按应交年租金的日万分之五向新涵公司支付滞纳金，若吴光拖欠租金超过两个月，新涵公司可提前解除合同等内容。不仅如此，上述合同签订后，于2011年8月2日有新涵公司和吴光、王和方三方签字的另一份租赁协议书又约定新涵公司同意吴光将所租五层综合大楼的使用权转让给王和方，并由王和方履行《房屋租赁合同》中明确应由吴光履行的义务。然第四年度的房屋租金从应付之日起至今已逾近4个月，经新涵公司多次催要未果，故新涵公司向法院提起诉讼，请求法院判令：1、新涵公司、吴光、王和方解除之间的租赁合同；2、吴光、王和方判令支付自2014年8月2日起至实际搬离之日止实际占用房屋期间的租金（暂定68750元）；3、吴光、王和方判令支付违约金500000元；4、本案诉讼费用由吴光、王和方承担。诉讼中，新涵公司明确第一项诉讼请求为：解除吴光、王和方之间关于五层综合大楼的租赁合同。
吴光、王和方辩称，1、答辩人与新涵公司签订的房屋租赁合同是无效的，因为新涵公司租给答辩人的房屋没有建设工程规划许可证、产权证等，属于违章建筑；2、新涵公司无权要求答辩人给付房屋租金并承担违约金。吴光、王和方认为因新涵公司出租的房屋未领取建设工程规划许可证及产权证等，故无法经营宾馆、浴室，直接导致所租房屋2-5层房屋一直闲置，因此造成新涵公司租金损失520000元及搭建广告位的损失205625元，吴光、王和方对此提起了反诉，请求判令：1、新涵公司赔偿损失725625元；2、反诉费用由新涵公司承担。
新涵公司针对反诉辩称，我方认为双方当事人之间的租赁合同是有效的，我方无需向吴光、王和方返还租金，即使双方当事人之间租赁合同无效，吴光、王和方仍应支付租金；吴光、王和方提供的广告设置许可证上面明确许可期限为2011年8月1日-2012年7月31日，期满后吴光、王和方并没办理有关延期手续，因此新涵公司也无需赔偿吴光、王和方所提出的有关广告设置的费用。综上，我方请求法院对反诉新涵公司的反诉请求予以驳回，支持本诉新涵公司的诉讼请求。
一审查明，2011年6月7日，以新涵公司为甲方，吴光为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将其所有的位于常州市武进区潘家镇黄公山232省道十字路口东北角一幢五层综合大楼租赁给乙方，房屋建筑面积为3060平方米，另外房屋的前空地作为乙方的停车场；乙方拟将该房屋的一楼经营五金，二至五楼作宾馆、浴室使用；租期八年，自2011年8月1日起至2019年8月1日止；前两年租金为20万元∕年，第三年租金为25万元，第四年租金为33万元，以后每年以10%递增，租金每年提前一个月付清，租金税由乙方承担，先付后用；租赁期间甲方保证房屋的产权未有任何纠纷，否则一切后果由甲方负责；甲方尽可能向乙方提供办理经营所用证照的相关资料；乙方根据需要可将房屋转租给第三方，告知甲方且乙方仍负有履行合同的义务，否则视为无效；在租赁期内，如甲方擅自解除合同，除赔偿乙方全部损失外，还应承担违约金50万元；若乙方提前解除合同，其装修的部分（家电等除外）归甲方所有，另外还要承担违约金50万元等内容。2011年8月2日，以新涵公司为甲方，王和方为乙方，双方又签订了一份《租赁协议书》，约定甲方将老厂区南一跨车间以及车间南面、西面场地租给乙方从事合法经营项目使用，租用期为八年（2011年9月1日起至2019年8月31日止），年租金前六年为60000元，后两年每年按10%递增；另外还特别约定了甲方同意承租人员吴光所租五层综合大楼（包括墙体以及楼顶使用权）合同全权转让给乙方王和方，并履行其合同的全部义务等内容；吴光亦在该协议上签名。上述租房协议签订后，吴光、王和方依约支付了2011年8月1日至2014年7月31日期间的租金。现双方对王和方与新涵公司之间关于老厂区南一跨车间以及车间南面、西面场地这一租赁关系无争议，仅因吴光、王和方至今未支付五层综合大楼第四年度的租金，故新涵公司诉至法院，要求判如所请。
另查明，吴光、王和方租赁五层综合大楼的目的是欲开设常州简家宾馆有限公司，遂着手办理开设宾馆、浴室所需的消防审批手续及工商登记手续，并委托常州鼎天知识产权代理有限公司设计了宾馆商标，委托常州市华宇建筑设计研究院有限公司设计了宾馆的消防施工图。但因该五层综合大楼在建造时未进行消防验收，故吴光、王和方在2011年9月将消防审核材料递交消防部门进行预审核时未能通过，工商登记手续亦未能办理。后吴光、王和方未能开设宾馆、浴室，遂自2012年3月起将五层综合大楼的一楼东面起第一、二、五、六、七共五间店面转租给林世发，年租金为80000元；2013年12月1日起将东面起第三、四间以及二楼六间转租给杨代丽，年租金为24000元；西面起第一、二、三共三间一楼店面由王和方自行使用，其余房屋一直处于闲置状态。2014年9月18日，吴光、王和方向新涵公司邮寄了一份通知书，载明因该租赁房屋无产权证明，导致吴光、王和方无法领取宾馆、浴室等证照手续，除一楼房屋已用于经营五金业务外，其余房屋一直闲置至今，故新涵公司的行为已构成实质性违约，要求新涵公司赔偿损失520000元，并解除房屋租赁合同，请新涵公司于收到通知后十日内办理房屋交接手续。
又查明，租房协议签订后，吴光、王和方欲在五层综合大楼楼顶设置户外广告牌，遂以常州市和方标准件有限公司（该公司的法定代表人是王和方）的名义申请了设置许可证，并向常州市武进区城市管理局缴纳了赞助费20000元。后常州市武进区城市管理局向常州市和方标准件有限公司发放了户外广告设置许可证，载明规格尺寸为38m×6m×2块∕6m×16m×2块，版面内容仅限常州市和方标准件有限公司自身形象宣传，设置期限为2011年8月1日至2012年7月31日。该户外广告设置许可证上还规定了如下遵守事项：凡未取得本证、不按照本证规定进行设置或超过批准设置期限的，均属违法广告；本证有效期满，如继续设置应提前1个月申请等。在取得设置许可证后，吴光、王和方遂着手制作广告牌至2011年10月搭建完毕。自2011年10月起至今，吴光、王和方将一块38m×6m尺寸的广告牌出租给孔立平用于发布宣酒广告，年发布费用为90000元。其余部分广告牌由王和方用于常州市和方标准件有限公司的产品宣传。
还查明，本案所涉五层综合大楼集体土地使用证上登记的土地使用者为武进市潘家农机油缸厂，土地用途为工业用途，土地使用权面积6011.9㎡。武进市潘家农机油缸厂名称已变更为本案新涵公司。该大楼至今未办理产权证，亦无建设规划许可证等。
以上事实，有新涵公司提供的租房协议原件2份、土地证原件1份、常州市武进区雪堰镇村建设管理服务中心出具的证明原件1份，吴光、王和方提供的办理工商登记手续、消防施工图、设计商标收据、户外广告设置许可证、赞助费收据、房屋租赁合同、协议等及当事人陈述在卷佐证。
诉讼中，就吴光、王和方之间的关系，吴光、王和方在庭审中陈述两者系合作租赁关系，之所以又签订2011年8月2日的《租赁协议书》，是因为新涵公司认为王和方经济实力好，由王和方签订合同对新涵公司较有保障；而新涵公司对此不予认可，认为系吴光将五层综合大楼转租给王和方使用。对此法院认为，如吴光、王和方是转租关系，则应由吴光、王和方签订转租合同，而《租赁协议书》的相对方为新涵公司与王和方，且吴光、王和方均有以自身名义对外签订转租合同，故法院认为吴光、王和方为合作租赁关系。
一审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》及《租赁协议书》中所涉五层综合大楼未能取得建筑工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁协议书》中涉及五层综合大楼的租赁部分属于无效合同，但因吴光、王和方实际占有使用了该房屋，故仍应当支付相应的房屋占有使用费至实际搬离之日止。关于新涵公司诉请吴光、王和方支付租金的意见，法院认为该五层综合大楼在建造时未进行消防验收是致使吴光、王和方未能开设宾馆的主要原因，而《房屋租赁合同》中载明吴光、王和方拟将二至五楼作宾馆、浴室使用，可见新涵公司是明知吴光、王和方租赁房屋的用途的，在此情况下新涵公司仍将大楼进行出租，致使吴光、王和方未能完全实现租赁目的，由此新涵公司应承担一定的法律责任；同时，吴光、王和方在2011年9月即明知宾馆已无法开设但仍继续租赁，造成自身损失的扩大，也应承担相应的责任。综上，考虑到双方的过错程度、约定的年租金标准、大楼的使用状态、转租情况以及楼顶广告发布费用等因素，法院酌定吴光、王和方应按年租金250000元的标准支付新涵公司自2014年8月1日起至实际搬离之日止的房屋实际占有使用费。对于新涵公司主张的违约金，因双方签订的租赁合同无效，故法院对此不予支持。
关于吴光、王和方要求新涵公司赔偿其支付的租金损失520000元的反诉请求，法院认为虽然该租赁房屋的二至五楼在租赁期间基本处于闲置状态，吴光、王和方租赁房屋的目的未能完全实现，但吴光、王和方自2012年3月起即通过将一楼店面进行转租取得了部分收益，楼顶广告位的出租也使吴光、王和方获得了一定收益，且吴光、王和方在2011年即知晓宾馆、浴室不能开设仍继续租赁，并依约支付了2011年8月1日至2014年7月31日期间的租金，直至2014年9月18日方函告新涵公司要求解除房屋租赁合同并提出要求新涵公司赔偿损失，综上，法院认为双方均存在一定的过错，根据损益相抵的原则就第一年的租金酌情进行调整，新涵公司应赔偿吴光、王和方部分租金损失30000元。
关于吴光、王和方要求新涵公司赔偿搭建广告位损失的反诉请求，法院认为在搭建广告位的过程中，吴光、王和方已明知无法开设宾馆、浴室，但仍投入大量资金搭建，其作为完全民事行为能力人未对自身行为尽适当的注意义务，由此要承担相应的法律责任；另外，户外广告设置许可证中规定广告位的设置期限仅有一年，之后吴光、王和方未再取得相关证照，也未提供其他证据证明该广告位合法，故按照许可证上的规定，该户外广告应属违法广告，法院认为新涵公司不需进行赔偿，对于吴光、王和方要求对楼顶广告位进行价格评估的申请，法院不予受理，广告位由吴光、王和方负责拆除。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，依法判决，一、吴光、王和方于本判决生效之日起三十日内搬离常州市新涵油缸制造有限公司出租的五层综合大楼。二、吴光、王和方于本判决生效之日起三十日内按年租金250000元的标准支付常州市新涵油缸制造有限公司自2014年8月2日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。三、常州市新涵油缸制造有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿被告吴光、王和方租金损失30000元。四、吴光、王和方于本判决生效之日起三十日内将五层综合大楼楼顶广告位进行拆除，拆除费用由吴光、王和方自理。五、驳回常州市新涵油缸制造有限公司的其余诉讼请求。六、驳回吴光、王和方的其余反诉请求。
上诉人新涵公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决被上诉人吴光、王和方按年租金250000元的标准支付上诉人自2014年8月2日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费及赔偿两被上诉人租金损失30000元的判决无事实根据及法律依据。请依法予以改判。
被上诉人吴光、王和方坚持一审诉讼观点。
二审审理中，双方当事人未有新证据提供。一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人，出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人新涵公司与被上诉人吴光、王和方之间签订的《房屋租赁合同》及《租赁协议书》中所涉五层综合大楼未能取得建筑工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁协议书》中涉及五层综合大楼的租赁部分属于无效合同。导致本案租赁部分合同无效的原因是双方均存在一定的过错，一审法院根据损益相抵的原则，参照合同约定的第一年的租金标准，结合房屋的实际使用状况酌情进行调整是正确的。上诉人新涵公司的上诉请求，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9488元，由上诉人常州市新涵油缸制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 迪
代理审判员 钱 锦
代理审判员 张丛卓
二〇一五年十二月八日
书 记 员 石 琳