山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第278号
原告赵春兰。
被告潍坊辰隆置业有限公司。
法定代表人张军，该公司总经理。
委托代理人张焕廷。
委托代理人葛言，山东求是和信律师事务所律师。
原告赵春兰与被告潍坊辰隆置业有限公司（以下简称“辰隆公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵春兰、被告辰隆公司法定代表人张军、委托代理人张焕廷、葛言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月9日，原告在被告处购买隆祥花园小区商品房一套，并签订《商品房预售合同》，约定面积为124.97平方米，单价2330元，总价款为291180.1元。后经房管部门测量实际面积为123.77平方米，总价为288384.1元。实际按单价2417.16元收取房款，比合同约定多收10787.95元。合同约定，被告应当在商品房交付后180日内为原告办理房产证，逾期每日按房款的0.02%承担违约金，但被告拖延了交房期限，至2010年8月6日交房，直到2012年9月26日才办理房产证，土地证至今未办理。违约期限自2010年12月4日起至2012年9月26日，共计668天，按总房款299172.05元计算，被告应当支付违约金39969.39元。为此，原告诉来本院，要求被告退还多收房款10787.95元，并赔偿逾期办证违约金39969.39元。
被告辩称，逾期办证是因山后王村未按时缴纳小区配套费所致，责任不在被告，被告不应承担逾期办证的违约责任。原告所称多收10787.95元实际是配套费。根据双方签订的《商品房预售合同》第四条第五款约定，房款中不包括城市供暖接口费、燃气、闭路电视、水、电等费用，原告应另行交纳。因购房发票无法单列配套费一项，因此将配套费款项合并到购房款中。综上，请求驳回原告的诉请。
经审理查明，2006年5月26日，被告辰隆公司与案外人潍坊高新区新城街办山后王村委签订《山后王村新村规划联合开发协议》，对山后王村的部分土地进行开发。同年11月29日，被告与原告所在单位奎文工商局下属的奎文区市场物业管理中心（以下简称“奎文物业中心”）签订《购房协议书》，约定奎文物业中心购买被告开发的山后王村的1、2、3、4、5号楼（商业房除外）。被告在取得预售许可证后一个月内与购房户签订正式的购房合同。2007年，原告自愿报名参加集中认购被告为其定向开发的商品房，并与被告签订了《商品房认购协议书》。
2009年11月23日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发的东方御苑（原名隆祥花园）3号楼3单元302号房屋，预测建筑面积为124.97平方米，单价为2330元／平方米，总价款为291180元。第四条第五款特别约定，以上房款不包括：城市供暖接口费、燃气、闭路电视、水、电及办理产权证书等费用，原告应在交房前一个月交清。其中，天然气3000元／户，闭路电视456元／户，水电接口一户两表3000元／户，宽带费另行协商，城市供暖费35元／平方米。以上配套如有变化，可按现行规定调整，被告代收代交。如今后确定有政府优惠，被告须协助原告办理享受政府优惠。第十五条关于产权登记的约定，被告应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记部门备案，如逾期，被告按日向原告支付房款的0.02%的违约金。原告分多次交纳了房款，被告均开具了房款收据。后经房管部门测量，实际建筑面积为123.77平方米。双方就房款进行了结算，在需要退款的客户签收表上，明确载明了退“配套费差”42元，原告签字确认。被告为原告开具了317742.05元的发票（含地下室18570元），原告认为被告多收取了房款10787.95元，要求返还。
被告主张按照合同约定，天然气3000元／户，闭路电视456元／户，水电接口一户两表3000元／户，城市供暖费4373.95元（35元／平方米×124.97平方米），以上共计10829.95元。奎文工商局团购房中大多数业主单独开具了配套费收据，但原告的配套费是与其他房款一起交纳的，所以在开具收据时仅注明了“房款”，实际上配套费包含在2010年6月4日收取的房款中。后因实际面积减少，结算房款时退配套费为42元，实际收取的配套费为10787.95元，即原告所诉的数额。原告对被告主张的配套费不予认可，被告开具的发票中载明是收取的房款，并且政府规定自2007年之后不允许收取配套费，因此，多收的部分应当返还。
另查明，2007年8月7日，《潍坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知》潍政发（2007）49号，配套费的缴纳义务人为在潍坊市规划区内新建、扩建、改建的各类建设项目的建设单位和个人。新建项目的供热、燃气配套费计入房价，不得向业主收取。2011年12月29日，潍坊市住房和城乡建设局和潍坊市物价局联合就配套费问题做出说明，对配套费如何收取进行了界定，并规定了退还配套费的基本程序：1、业主凭购房合同、发票及身份证到所在项目居委会登记；2、由各区负责汇总认定，区规划部门对《建设工程规划许可证》进行认定，区建设、物价部门对是否退返进行认定。3、对被认定为违规收取的项目，由区建设部门督促开发企业制定退返计划，并进行审查。4、由开发企业按退返计划向业主进行退费，市区两级建设部门负责监督。
以上事实，有《商品房预售合同》、收款收据、购房发票、面积差退客户签收表、房产证等证据以及当事人的陈述在案为凭，足以认定。
本院认为，奎文区工商局组织职工从被告处团购房屋，享受相同的团购政策，原告所购房屋即属于团购房屋中的一套。该批团购房中，绝大多数的业主根据双方的合同约定，单独交纳了配套费，被告为团购房的绝大多数业主开具了配套费的收据，并且在结算时，根据房屋面积的变化，对房款及配套费多退少补。本案中，被告虽未单独为原告开具配套费收据，但根据合同约定，配套费是单独收取的，原告主张返还的数额，也与被告依据合同计算的配套费数额完全一致，并且双方进行结算时，被告退还了原告42元的配套费差额，原告也未提出多收房款。结合与原告同时团购的其他多数业主交纳配套费的客观情况，原告主张返还的多收房款，应为配套费。而对于配套费的收取，是行政部门根据城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用。对于该费用的收取或者减免，均是由行政部门根据相关的规定以及当地的实际情况做出决定，而不属于人民法院民事案件的受案范围，并且行政部门也对配套费的认定及返还流程做出了规定，原告应向相关行政部门申请解决。
关于逾期办证的违约金，根据合同约定，被告迟延办理房产证，已构成违约，应当承担违约责任。虽然被告以逾期办证的责任在于山后王村委未按时缴纳配套费为由辩解，但该辩解理由不能免除其违约责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告基本能够按照合同约定的时间通过竣工验收并将房屋交付原告使用，虽然存在逾期办证的事实，但被告对逾期办证不存在主观故意，且原告亦未证明其实际损失，故对被告关于减少违约金的辩解意见予以采信。关于违约金的计算标准，本院酌情按照购房款的1%计算违约金，即317742.05元×1%=3177.42元，过高部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，判决如下：
一、被告潍坊辰隆置业有限公司向原告赵春兰支付逾期办证违约金3177.42元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告赵春兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费799元，由被告潍坊辰隆置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费799元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 孙希佳
人民陪审员 姜 虹
人民陪审员 李汝增
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 宋春燕