湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初7170号原告：李文军，男，汉族，1969年10月28日出生，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：张小民，宁乡县玉潭法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：长沙福源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇东沩村金庭组（金亭路16号）。法定代表人：邵双寿，系公司总经理。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师（特别授权）。原告李文军与被告长沙福源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员彭旻璐公开开庭进行了审理。原告李文军的委托诉讼代理人张小民，被告长沙福源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张友友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文军向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告因被告的责任不能办理房屋权属证书的违约金8000元；2、判决被告六个月内为原告办理房屋所有权证（不动产登记证书）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2011年4月8日签订商品房预售合同，被告依约应在2012年3月31日前交房，并在房屋交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告如期入住后已将办证所需材料交被告，但因被告的原因至今未办理好房屋权属证书。原告认为，合同约定的违约金明显过低，请求法院增加违约金以平衡当事人的利益。被告长沙福源房地产开发有限公司辩称：1、答辩人有诚意办理不动产权属证书，但目前资金紧张，未能交清相关税费致无法办证，另合同约定被告的义务是将办证所需材料报产权登记机关备案，未约定办证时间，被告不应该承担违约责任；2、违约金应按合同约定标准计算，没有约定的，按法律规定的标准计算。经审理查明：2011年4月8日，原告李文军与被告长沙福源房地产开发有限公司签订《颐和源商品房买卖合同》，约定李文军购买被告预售的位于宁乡县玉潭镇一环东路水木天成·颐和源住宅小区7栋1401号房。合同就交付房屋及办理权属登记事项约定为：1、出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格；2、被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；3、如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，且原告不退房的，出卖人按已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款386163元。原、被告双方一致确认，涉案房屋于2012年3月31日实际交付，但迄今未办理不动产权属证书。另查明：水木天成·颐和源住宅小区7栋经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格后，于2012年9月26日取得竣工验收备案表。上述事实，有《商品房买卖合同》、宁乡县住房保障局出具的证明、收据、竣工验收备案表等证据及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房预售合同依法成立且合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。1、关于涉案房屋交房时间的确认。商品房交付应符合商品房买卖合同中对于交付条件的约定，也不能违反法律法规对商品房交付的强制性规定。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定：“……依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。”同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，涉案房屋应于取得竣工验收备案表时即2012年9月26日达到交房条件，故本院确认被告将符合合同约定的房屋交付给原告的时间为2012年9月26日。2、关于被告是否应为原告办理好不动产权属证书。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定被告应“在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该约定系双方就出卖人履行资料报备义务所做的特殊约定，不违反法律的强制性规定，故被告的义务应为“备案”，而非办理不动产权属证书，故对原告要求被告在六个月内办理不动产权属证书的诉讼请求，不予支持。涉案房屋于2012年9月26日交付，经本院核算，自2012年9月26日经过365个工作日为2014年3月17日，故被告应于2014年3月17日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未提供证据证实履行了上述备案义务，违法了合同约定，应承担违约责任。3、关于违约金的标准。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的万分之0.1向买受人支付违约金。现因被告的责任致原告至今未能取得房地产权属证书，故被告应向原告支付违约金，但双方约定的违约金计算标准明显过低，原告请求将违约金增加到8000元，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定长沙福源房地产开发有限公司按已缴纳房款的1%支付原告李文军违约金3861.63元，对李文军主张的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告长沙福源房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告李文军违约金3861.63元；二、驳回原告李文军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告长沙福源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭旻璐二〇一七年十二月二十七日书记员  钟 波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。