浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0603民初1190号原告：深圳市方益物业发展有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗中心城盛龙花园二期1号楼610。统一社会信用代码：914403007285450620。法定代表人：郑明，公司总经理。委托诉讼代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。被告：汪晓霞，女，1975年4月6日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。原告深圳市方益物业发展有限公司（下称方益物业公司）与被告汪晓霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方益物业公司的委托诉讼代理人岑萍萍，被告汪晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方益物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理服务费53138.60元、能耗费6642.30元；二、判令被告立即支付原告因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金3881元（从2016年5月4日开始计算，暂计算至2017年7月3日，要求按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日）。事实与理由：2105年，原告与开发商绍兴县铭威房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托原告对金徕旺电子商务园（含东面电商综合楼和园区）提供前期物业管理服务。合同约定，公寓的物业服务费用为4元/平方米/月，商业、办公的物业服务费用为3.5元/平方米/月，物业服务费按业主拥有房屋的建筑面积计算，物业共用部分运行发生的能耗费由原告另行向业主或使用人按照所拥有的建筑面积按约据实分摊。合同订立后，原告依约向被告所在小区提供了物业服务，被告是该小区1幢406室等35套房屋的业主，被告未支付物业服务费和能耗费（明细详见清单）。原告已多次通过上门催收、书面发函等方式要求被告支付，但被告至今拖欠未付。原告认为，原告已按约为小区提供物业服务，被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利，影响物业服务质量。为此，原告依法诉至法院，望判如所请。被告汪晓霞辩称，案涉物业早已转让他人，原告直到2017年11月23日（物业费催款函落款日期）催讨物业费，同样存在过错，故被告仅同意支付2015年11月23日至2017年11月23日期间的物业费和能耗费。同时，因被告未收到原告的催款通知书，不存在违约行为，故不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：原告（乙方）曾与绍兴县铭威房地产开发有限公司（甲方）签订《金徕旺电子商务园前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为金徕旺电子商务园（含东面电商综合楼和园区）提供物业管理服务，合同期限为三年，自2015年3月16日起至2018年3月15日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为公寓4元/月.平方米建筑面积，商业、办公3.50元/月.平方米建筑面积，地下停车位40元/月/个；物业共用部分运行（包括楼道弱电系统及点灯电量、电梯电量、增压供水水泵电量、差额水电量等）发生的能耗费用由乙方另行向业主或使用人按照所拥有的建筑面积按约据实分摊；物业服务费用按每12个月为一周期交纳，业主应从开发商发出的“入伙通知书”约定的收楼之日起交纳物业管理服务费，业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向乙方交纳当周期物业服务费用。双方并就合同其他事项进行了约定。同时查明，被告曾系金徕旺商贸中心1幢0105室、0406室、0407室、0408室、0413室、0414室、0415室、0506室、0508室、0509室、0510室、0522室、0523室、0524室、0616室、0617室、0618室、0619室、0620室、1201室、1202室、1203室、1204室、1205室、1206室、1212室、1213室、1214室、1215室、1216室、1404室、1405室、1406室、1407室、1408室等共计35套房屋所有权人，房屋规划用途均为商业办公，房屋建筑总面积为3483.04元（各套房屋建筑面积详见附件：汪晓霞物业费统计表）。现被告已陆续将上述物业出让他人，但至今未向原告交纳其持有上述物业期间相应的物业费、能耗费，原告经函件及手机短信催款未果，遂诉至法院成讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应按前期物业服务合同约定按时足额缴纳物业服务费，以保障物业服务企业正常开展物业服务，营造良好的物业环境。原告与绍兴县铭威房地产开发有限公司签订的《金徕旺电子商务园前期物业服务合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，被告作为案涉物业业主，应受该前期物业服务合同约束。但被告至今未向原告交纳其持有上述物业期间相应的物业管理服务费、能耗费，显已构成违约，原告诉请要求被告支付物业管理服务费、能耗费及逾期支付物业管理服务费之利息，理由正当，其合理部分本院依法予以支持。原告未在被告持有物业期间催缴款项，不免除被告缴纳物业管理服务费、能耗费的义务，故被告抗辩主张仅支付2015年11月23日至2017年11月23日期间的物业费和能耗费，理由不能成立，本院不予采纳。被告抗辩主张部分物业费、能耗费已由绍兴县铭威房地产开发有限公司代扣代缴，但仅有己方陈述，未有其他证据佐证，本院亦不予采信。对于能耗费数额6642.30元，被告予以认可，本院依法予以确认。对于物业管理服务费的合理数额，建筑面积以房权证所载为准，收费标准根据房权证载明的规划用途调整为3.50元/月.平方米，应缴费时间结合物业公司入驻时间、被告取得不动产所有权时间、被告转让不动产所有权时间核定并按每月30天折算，经核算被告应交物业费总额为46496.30元（详见附件：汪晓霞物业费统计表）。对于经二次转让的物业，原告以契证登记日期作为被告出让物业的时间，系对自身权利的处分，不损害被告合法权益，应予照准。根据《金徕旺电子商务园前期物业服务合同》第七条约定，物业服务费用按每12个月为一周期交纳，业主应在每周期前10日内按时向物业公司缴纳当周期物业服务费用，现原告以被告将所有物业转让的最后期限2016年5月4日作为利息起算点，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算物业费逾期支付利息，并无不当，本院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告汪晓霞应支付原告深圳市方益物业发展有限公司物业管理服务费46496.30元、能耗费6642.30元，并支付物业管理服务费46496.30元自2016年5月4日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的逾付利息，款均限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告深圳市方益物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，减半收取696元，由原告深圳市方益物业发展有限公司负担77元，由被告汪晓霞负担619元，款限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王炳江二〇一八年四月十二日书记员  徐春燕附：相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。附件：汪晓霞物业费统计表序号房号建筑面积（㎡）单价应缴费时间（天）物业费（元）1#105982.533.521091.641#40684.373.51811.141#40784.373.51811.141#40884.373.51811.141#41395.073.52040.841#41496.753.52076.901#41580.73.51732.361#50684.363.51810.931#50884.363.51810.931#50984.363.51810.931#51084.363.51810.931#52284.363.5177.161#52380.913.5169.911#52481.673.5171.511#61678.323.5146.201#61778.323.5146.201#61884.363.5157.471#61984.363.5157.471#62084.363.5167.311#120160.883.5127.851#120259.183.5131.181#120360.413.5126.861#120460.413.5126.861#120560.413.5126.861#120660.413.5126.86序号房号建筑面积（㎡）单价应缴费时间（天）物业费（元）1#121259.13.589.641#121370.173.5106.421#121471.973.5109.151#121559.13.589.641#121657.23.5847.511#140460.333.51090.971#140560.333.51090.971#140660.333.51090.971#140760.333.5190.041#140860.223.5112.41合计46496.30????1?