江西省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）赣行终6号
上诉人（原审原告）涂怀全，男，1951年10月24日出生，汉族，住南昌市新建区。
委托代理人欧阳泉文，江西阳明阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南昌市新建区人民政府，所在地：南昌市新建区长堎镇北郊新建大道239号。
法定代表人李伟，该区区长。
委托代理人熊秋林，南昌市新建区政协副主席。
委托代理人张兰英，江西新兰律师事务所律师。
上诉人涂怀全因其诉南昌市新建区人民政府（以下简称新建区政府）房屋行政补偿一案，不服南昌市中级人民法院（2015）洪行初字第11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，被告新建区政府（原新建县人民政府）因新建县旧城改造项目（县城集贸中心市场及周边）建设需要，于2012年7月21日作出了新府发（2012）15号房屋征收决定及《新建县旧城改造项目（县城集贸中心市场及周边）房屋征收与补偿安置实施方案》（以下简称征收补偿方案），决定征收范围为新建县县城集贸中心南一楼01～37号等处，总占地面积约39亩，征收房屋及附属物总建筑面积约36210平方米。房屋征收补偿方案与本案有关的规定主要有：经营性房屋安置补偿方式实行货币补偿与产权调换，由被征收人自行选择。对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置等补偿。在规定期限内签约并搬迁完毕的，给予一定的补助和奖励。选择产权调换的，原产权证未计算公摊面积由县房管部门调查核实后按《房产测量规范》（2000）测量后确认被征收房屋建筑面积，并根据月租金总额等因素确定其临时安置补偿金额。选择货币补偿的，凭房屋机构颁发的房屋产权证或房屋确权凭证为补偿依据，按被征收房屋市场评估价给予补偿。搬迁补偿费按被征收房屋面积5元／平方米计算，临时安置补偿费按被征收房屋面积每平方米每月8元一次性给予6个月。另外还有有线电视、固定电话、宽带、空调、热水器迁移费，装饰装修补偿等。因被征收人未形成协商选定，由被征收户代表以公开抽签的方式随机选定了房屋征收补偿价格评估机构。新府字（2012）186号《关于同意顺延县城集贸中心市场改造项目征收补偿及搬迁期限的批复》规定最后签约期限和搬迁期限顺延至房屋评估价格公示时间即2012年12月21日。
涂怀全位于新建县集贸中心南一楼11号的房屋（房产证新房总字第××号、砖混机构、房屋总层数壹、所在层数壹、建筑面积29.45平方、设计用途店面、房屋使用出租）在征收范围内，南昌开元房地产土地评估有限公司的《房地产征收估价报告》以2012年7月21日为基准日，评估其房屋价值15439元／㎡，房屋租赁价格68元／㎡。涂怀全在规定期限内既不签订征收补偿协议又未自动搬迁，被告乃于2013年4月7日对涂怀全作出了（2013）31号-42补偿决定。涂怀全不服，2013年7月18日向本院提起行政诉讼。本院于2013年9月12日作出（2013）洪行初字第5号-1行政判决，确认原补偿决定合法有效。涂怀全不服而上诉，江西省高级人民法院于2014年2月27日作出（2013）赣行终字第25号-1行政判决，查明的事实与一审基本一致，但认为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款、第二十六条第二款之规定，市、县人民政府作出房屋征收补偿决定应当公平，并包括补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置或周转房事项。新建区政府针对涂怀全等所作出的补偿决定书，由于未对房屋性质、用途、面积进行认定，导致该补偿决定中得出的用于产权调换房屋的面积、货币补偿金额等结果无事实依据，且缺少产权调换方式下房屋装修费用、临时安置费用等事项的认定。依据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目，第六十一条第（三）项之规定，判决撤销原判，撤销（2013）31号-42补偿决定，限三月内重作。
2014年8月19日，新建区政府对涂怀全作出新府发（2014）16号补偿决定，称因旧城改造项目需要，已决定对相关区域房屋进行征收，涂怀全位于新建区集贸中心南一楼11号的房屋（房产证为新房总字第××号、砖混机构、房屋总层数壹、所在层数壹、建筑面积29.45平方、设计用途店面、房屋使用出租）在此范围内，涂怀全在规定的期限既不签订征收补偿协议又不自动履行搬迁义务，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，按照房屋征收补偿方案和南昌开元房地产土地评估公司有关房屋价值15439元／㎡、房屋租赁价格68元／㎡的评估结论，决定两种补偿方式。一、如选择产权调换就地安置，将给予：1.按套内面积“征一还一”，给予套内面积30㎡的产权调换安置，安置地址在该项目同等区域。2.可按8000元／㎡价格优惠购买套内面积2.61㎡房屋。二、如选择货币补偿，将给予：被征收房屋价值的补偿454678.55元（评估价15439元／㎡×29.45㎡）。三、其他补偿：1.搬迁补偿费：选择产权调换为294.50元（5元／㎡×29.45㎡×2次）；选择货币补偿为147.25元（5元／㎡×29.45㎡）。2.临时安置补偿费（停产停业补偿）：选择产权调换的，第一年24031.20元（月租金68元／㎡×29.45㎡×12个月），第二年20434.32元（月租金68元／㎡×10%＋68）×29.45㎡×12个月。选择货币补偿的，给予被征收房屋六个月12015.6元（月租金68元／㎡×29.45㎡×6个月）。3.装修费用补偿1018元。4.固定电话迁移费：128元。
涂怀全不服该补偿决定，向南昌市人民政府申请行政复议。南昌市人民政府2015年1月6日作出洪府复字（2014）129号行政复议决定，认为被告重新作出补偿决定并不违反法律规定，维持了被告的新府发（2014）16号补偿决定。涂怀全仍不服，向法院提起行政诉讼。
原审法院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条和第二十六条的规定，被告具有负责该行政区域的房屋征收补偿工作，确定房屋征收部门组织实施，以及按照征收补偿方案依法作出补偿决定的法定职权。原（2013）31号-42补偿决定主要因未对原告房屋性质、用途、面积进行认定，被（2013）赣行终字第25号-1行政判决认定为无事实依据而撤销，被告重新作出新府发（2014）16号补偿决定，明确了原告房屋性质、用途、面积，增加了房屋装修费用、临时安置费用等事项的认定，说明了各项补偿的依据及具体数额的计算，符合法律规定，符合省院判决的要求，也符合有关征收补偿方案。前后两个补偿决定虽然在房屋价值补偿金额和产权调换面积补偿方面的结果大致相同，并不违反法律规定。原告房屋的性质、用途、面积有房产权证及登记材料，征收时又经重新现场勘验，建立了汇总台账，事实清楚，补偿决定书中未作详细说明，也不违反法律规定。评估机构系由被征收户代表公开公正地随机选定，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定。原告涂怀全的房屋在征收范围内，没有在规定的期限内签订征收补偿协议，被告依法征收补偿决定，事实清楚，适用法律法规和规范性文件正确，符合法定程序。原告起诉的各项理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告涂怀全的诉讼请求。案件受理费50元由原告涂怀全负担。
上诉人涂怀全提起上诉称：新建区政府没有对上诉人涂怀全的店面权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。新建区政府新府发（2014）16号补偿决定中注明选择产权调换的，将按套内面积征一还一，违反了征收补偿条例。新建区政府2010年就出通告要求集贸市场店面经营户过渡安置搬迁，使该市场突然变得冷清，新建区政府以市场冷却后的2012年7月21日为评估时点，使店面价值明显低估，且评估报告没有转交上诉人涂怀全。新建区政府连上诉人涂怀全的门都没有进，其装修补偿费1018元的决定没有事实依据。新建区政府将临时安置补偿和停产停业补偿混淆违法。新建区政府作出补偿决定的时间超出了（2013）赣行终字第25-1号行政判决限期的三个月内，程序违法。新建区政府作出的补偿决定违法。一审法院超审限审理案件，程序违法。请求撤销一审判决，撤销新建区政府作出的补偿决定。
被上诉人新建区政府答辩称：新建区政府没有按生效判决限定的时间作出补偿决定，并不影响该决定的有效性。上诉人涂怀全的店面用于出租，没有停产停业损失，新建区政府给予了其租金补偿。关于装修费用的补偿金有评估报告为据，对方并无异议。上诉人涂怀全并没有其他损失。一审判决应予支持。
本案双方当事人在举证期限内向一审法院提交的证据有：新府发（2012）15号征收决定及补偿方案、新府发（2014）16号补偿决定、有关房屋价值和房屋租赁价格评估报告、房屋评估机构选定签到表和情况记录、征收决定及补偿方案等张贴公告照片，以及涂怀全所有的集贸中心南一楼11号的房屋登记发证材料、店面租赁协议书等证据。上述证据材料随卷宗移送本院，经本院审查核实，可以作为本案认定事实的依据。
本院经审理查明的事实与原审查明事实基本相同。另查明，2010年3月23日，新建县人民政府办公室印发新府办字（2010）13号《关于成立新建县县城集贸中心市场改造推进工作领导小组的通知》，决定为加快推进县城集贸中心市场改造重建，成立新建县县城集贸中心市场改造推进工作领导小组。2010年4月3日，县城集贸中心市场改造推进工作领导小组发布通告，通告内容第一点为：县集贸中心市场将拆除重建，所有经营户一律安置到文化路市场经营。凡不愿意迁往文化路市场的经营户，应写出书面废弃过渡安置承诺。由县物业中心负责协调产权业主退还超期租金，政府不予其他安置。征收补偿方案第九条第（二）项规定，征收经营性房屋实行货币补偿与产权调换两种补偿方式，由被征收人自行选择。选择货币补偿的，按产权证面积的被征收房屋市场评估价给予被征收人货币补偿；选择产权调换的，按被征收房屋套内面积“征一还一”安置在规划重建项目范围内同等区域的店面，安置房套内面积超出或不足部分按交房时安置房套内面积市场价结算。该方案第十条第（三）项规定，有线电视迁移按每户120元补偿（凭有线电视证件及征收时仍在使用的缴费单办理）；固定电话迁移按每户128元补偿（凭征收时仍在使用的电话缴费单办理）；宽带迁移费按电信部门的电话移机保号费200元补偿（凭征收时仍在使用的宽带缴费单办理）；分体壁挂式空调迁移费每套300元，分体立式空调迁移费每套500元；电、燃气热水器迁移费每套100元，太阳能热水器每套400元。新建县恒盛房产测绘所《集贸中心市场房屋征收面积统计表》载明涂怀全所有的11号店铺房产证面积为29.45㎡，套内建筑面积（实地测量）为30㎡，公摊面积为8.71㎡。2008年4月28日，涂怀全与于平亮签订《店面租赁协议书》，涂怀全将集贸中心南一楼11号店面出租给于平亮开粮油店，租期自2008年4月30日至2010年5月31日，月租金600元。2012年7月30日，南昌开元房地产土地评估咨询有限公司出具的《房地产征收估价报告》显示，被征收房屋价值评估的估价方法为收益法，即预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。评估单价（包括被征收房屋价值及平均租赁价格）根据委托方提供的房产证证载面积计算。
本院认为，上诉人涂怀全与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议，新建区政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定作出补偿决定，符合该条例规定。征收补偿方案规定选择产权调换的，按被征收房屋套内面积“征一还一”安置在规划重建项目范围内同等区域的店面，安置房套内面积超出或不足部分按交房时安置房套内面积市场价结算。征收补偿方案虽然规定按被征收房屋套内面积“征一还一”，从文字上看没有对公摊面积进行补偿，但规划重建的房屋也含有公摊面积，被征收人一旦选择产权调换在获得安置房套内面积的同时也将获得重建房屋的公摊面积。由于在重建房屋未完工前公摊面积尚为一个变数，该方案能够确保被征收人在原地安置且套内面积不变，充分保障了被拆迁人的利益，并无不当。新建区政府作出的新府发（2014）16号补偿决定中关于产权调换就地安置的内容符合该补偿方案。
征收补偿方案规定选择货币补偿的，按产权证面积的被征收房屋市场评估价给予被征收人货币补偿，与此相对应，评估公司对本案被征收房屋的单价也按产权证面积计算。本案涂怀全的产权证面积虽然没有包含公摊面积，但由于评估公司采用收益法计算估价对象价值，在收益一定的前提下，包含公摊面积少则计算所得单位面积月租金较高，包含公摊面积多则计算所得单位面积月租金较低，两种计算途径所得房屋价值总量水平大致相同，且按产权证面积（29.45㎡）计算所得被评估的房屋价值总量要略高于按建筑面积（29.45㎡＋公摊面积8.71㎡）计算所得。上诉人涂怀全称新建区政府作出的新府发（2014）16号补偿决定没有对其公摊面积给予货币补偿与事实不符，本院不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。新建区人民政府在2010年已启动市场的搬迁，对市场的正常运营必然产生影响，而评估基准点为2012年7月21日，此时市场受搬迁影响已冷落下来，该评估基准点的确定可能会导致被征收房屋价值的低估，但评估公司确定涂怀全的店面租金为2002.6元／月，远高于涂怀全在2010年市场正常运营情况下的实际租金600元／月，该评估结果实际上参照了被拆迁的集贸市场正常运营情况下的租金水平，并按照就高不就低的原则进行调整，已充分考虑了被征收人的利益。评估公司在此收益基础上评估的涂怀全店面价值足以保证不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，也不会低于2010年市场正常运营情况下该被征收房屋价值。因此，新建区政府新府发（2014）16号补偿决定确定的货币补偿符合上述法规规定。上诉人涂怀全称评估公司确定的评估时点为市场冷落下来后的时点，且没有经入户查勘即采取统一的评估价，导致对其被征收房屋明显低估，损害了其利益，没有事实依据。
征收补偿方案规定有线电视、固定电话、宽带等迁移费凭有关证件及征收时仍在使用的缴费单办理；装饰装修补偿方面，装修时间按房管部门核发的《房屋装修工程项目许可单》记载的日期或者参照装修发票记载的日期确定，装修材料费以购买材料的原始正式发票为核算依据。涂怀全至今未提供相关证件或发票，在此情况下，新建区政府仍给予涂怀全装修费用补偿1018元，固定电话迁移费128元，并没有损害涂怀全的权益，本院予以支持。上诉人涂怀全称新建区政府将临时安置补偿和停产停业损失补偿混淆违法，因涂怀全被征收的店面在征收前用于出租，并没有自主经营，而新建区政府已按评估的租金价格给予了其临时安置补偿，涂怀全仍要求给予停产停业损失补偿没有事实依据，该项请求本院不予支持。
新建区政府作出的新府发（2014）16号补偿决定对涂怀全的被征收房屋地点、房屋性质、用途、面积均进行了认定，并按照征收补偿方案对涂怀全的各项补偿予以确定，符合相关规定。新建区政府未在本院生效判决确定的期限内作出补偿决定，程序上有瑕疵，但不足以影响该补偿决定的合法性。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。一审超审限审理案件不属于行政诉讼法第八十九条第一款第（四）项规定的遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的情形，不能作为撤销原判的理由。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人涂怀全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芬
代理审判员 饶晓燕
代理审判员 洪发胜
二〇一六年四月六日
书 记 员 张建平
附：本判决适用的相关法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。