北京市顺义区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）顺民申字第00003号
再审申请人（一审被告）：ＸＸ，男，1983年11月3日出生，汉族，河北省安国市×××村民，现住北京市东城区×××，身份号码×××。
委托代理人：张友念，北京市同翎正函律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：杨德清，男，1950年9月22日出生，汉族，北京市顺义区×××居民，现住北京市顺义区×××，身份号码×××。
委托代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，北京晨生日用化学制品厂法律顾问，身份号码×××。
被申请人（一审被告）：金晓强，男，1972年4月11日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市×××人，身份号码×××。
被申请人（一审被告）：沈涧秋，男，1974年11月20日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市×××人，身份号码×××。
再审申请人ＸＸ因与被申请人杨德清、金晓强、沈涧秋确认合同无效纠纷一案，不服本院（2012）顺民初字第11688号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
ＸＸ申请再审称：原审判决中认定金晓强出售房屋未征得杨德清同意是错误的。杨德清在陈述案件事实时，隐瞒了至关重要的情节，也就是为什么要向金晓强出具委托公证，这个事实是本案的关键。因此，在杨德清所有的陈述中都没有提到这一点，也就造成了法院在认定事实上出现了巨大的错误。事实上，当时王大鹏向金晓强借款，找到杨德清，要求杨德清为其借款作担保。杨德清以本案涉诉的房产担保，并同金晓强一同去公证处做了委托公证。王大鹏最终未能还款，导致金晓强将该房屋出售，在出售房屋时，金晓强还代杨德清偿还了房屋原有的贷款20余万元。这一事实，杨德清蓄意隐瞒，导致错误判决。法院以杨德清一直居住在房屋中，认定ＸＸ非善意第三人是错误的。ＸＸ作为购房人，已向房屋所有人沈涧秋支付了全部购房款，ＸＸ未能取得房屋居住权，其并非是不主张，而是因为杨德清拒不搬出。ＸＸ多次主张权利，一直未能实现。ＸＸ将会在本案解决后，提出腾房诉讼，要求杨德清立即腾空房屋。即使ＸＸ不主张权利，也不影响其对房屋享有的所有权。原审判决是在所有被告都缺席的情况下作出的，ＸＸ所有的联系方式都未发生过变更，杨德清蓄意隐瞒通讯方式，才导致ＸＸ不能收到法院的相关材料，未能行使答辩的权利，最终出现缺席判决的结果，法院在程序上违法。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四项的规定，为维护ＸＸ的合法权益，特向法院提出再审申请，恳请法院支持ＸＸ的再审申请请求，并依法改判。请求事项：1、请求依法撤销北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第11688号民事判决；2、依法驳回杨德清的全部诉讼请求。
杨德清提交意见称：按照常理ＸＸ与王大鹏、金晓强、沈涧秋不应该认识，但本案是他们认识并串通共同诈骗。ＸＸ所述金晓强代替杨德清偿还了房屋原有的贷款20余万元，因金晓强涉嫌杀人在逃，被上网通缉，不可能代替杨德清偿还贷款。买房是人生大事，不可能买房不看房。对金晓强代理杨德清与沈涧秋签订房屋买卖协议效力，杨德清提出强烈异议，对此沈涧秋是明知的，在杨德清占有房屋的情况下，沈涧秋仍恶意转移涉诉房屋所有权属，将房屋转移登记在ＸＸ名下，进一步证明沈涧秋与金晓强存在恶意串通损害杨德清利益的故意。案件审理中，按照ＸＸ的住址，法院多次向ＸＸ送达诉讼材料均无人接收，ＸＸ所述法院程序违法是恶意辩解。法院判决查明的事实清楚，处理无误，对ＸＸ的再审申请应予驳回。
本院审查查明：2000年12月25日，杨德清与北京隆华商贸集团公司签订房产买卖契约，填写审批表、北京市房屋产权登记申请书、登记表，所购房屋价款为281791元，其中向中国工商银行股份有限公司北京顺义支行贷款22万元。房屋座落于北京市顺义区×××，建筑面积153.3平方米。2000年12月25日，北京市房屋土地管理局为杨德清核发了京房权证顺私移字第×××号房屋所有权证。杨德清取得顺义区×××楼房一套。因工作关系杨德清与一名为王大鹏的人相识，王大鹏称其市里有人，能将房屋卖高价。2004年7月26日，经北京市国信公证处公证，杨德清、张卫东（杨德清之妻）共同委托金晓强出售该房屋，委托书内容为：“我们拥有座落在北京市顺义区×××房产一套（房屋所有权证号：京房权证顺私移字第×××号），我们现想出售该房产，特委托金晓强作为我们的合法代理人，办理如下事项：1.在征得抵押权人（贷款人）同意的情况下，还清剩余房款，办理解除抵押登记手续；2.签订房屋转让合同；3.收取房款，缴纳相关税费；4.协助买方办理二手房按揭手续；5.办理该房屋产权过户手续及其他相关事宜。受托人在授权范围内和委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自二○○四年八月二十六日起至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。”委托人处有张卫东、杨德清签名。2006年8月11日，在未与杨德清就房屋所售价款等内容进一步协商的情况下，金晓强代理杨德清与沈涧秋签订《房屋买卖协议书》，以50万元价款将房屋出售给沈涧秋，并办理了过户手续，房屋转移到沈涧秋名下，证号为：京房权证顺私移字第×××号房屋所有权证。当日中国工商银行股份有限公司北京顺义支行向顺义区国土资源和房屋管理局出具22万贷款还清的申请。杨德清、张卫东夫妇未得到售房款。2007年6月13日，杨德清以王大鹏、金晓强合伙诈骗其两套房屋为由向公安机关报案。
2008年11月、12月，出卖人沈涧秋与买受人ＸＸ就涉案房屋签订三份房屋买卖合同：
第一份买卖合同系2008年11月12日签订。合同名称为《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定房屋的交易价格为90万元，物业管理费、水电费、供暖费等费用在房屋交付之前由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。出卖人应当在房款结清之前将房屋交付给买受人，在房屋交付时，应当履行验收、移交房屋钥匙等手续。当日，沈涧秋向ＸＸ出具30万元首付款交付确认函。
第二份买卖合同系2008年11月26日签订。合同名称为《房屋买卖契约》，约定房屋的交易价格为90万元，契约第一条载明：“甲方保证该房屋产权无争议，在交易后如出现产权纠纷，由甲方承担法律责任”。契约第二条约定甲方同意乙方以贷款方式购买所涉房产，首付款为30万元，剩余房款通过银行贷款支付，在甲方收到全部房款后办理房屋交接。
第三份买卖合同系2008年12月10日签订。合同名称为《存量房屋买卖合同》，约定房屋的成交价格为48.3万元（注明网签日期：2008年12月10日）。但合同中对于涉诉房屋的交付时间、交付前发生的物业管理费、供暖费等费用的负担、违约责任、权属转移登记时间等重要条款均为空白。
2008年11月26日，沈涧秋向北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行出具涉诉房屋未出租证明，载明沈涧秋将房屋出售给ＸＸ，并声明“该房产用途为本人自用居住，未对外出租，特此证明。在实际交易过程中，若发生产权纠纷，我本人将承担由此产生的一切法律责任。”
2008年12月15日，ＸＸ与北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行签订借款合同及抵押合同，约定ＸＸ向农商行借款60万元，ＸＸ以本案所涉房屋作抵押担保。2008年12月24日，ＸＸ领取了涉诉房屋所有权证（编号为X京房权证顺字第×××号）。2009年1月5日，ＸＸ与北京农村商业银行股份有限公司十里堡支行共同向相关部门申请房屋抵押登记。2009年3月13日，ＸＸ出具房屋未出租证明，内容为：涉案房产用途为其本人自住，未对外出租，并声明“在实现抵押权时，若发生产权纠纷，我本人将承担由此产生的一切法律责任”。
顺义区住房和城乡建设委员会向本院出具查询结果：顺义区义宾南区×××房屋所有权人ＸＸ。查询结果时间2013年3月28日10时。
另查明一，ＸＸ与沈涧秋签订房屋买卖协议期间及ＸＸ向沈涧秋支付房款、取得涉诉房屋所有权证前，ＸＸ未查验涉诉房屋。2013年4月16日，北京市顺义区×××街道×××社区居民委员会出具证明证实，杨德清始终在涉诉房屋内居住。沈涧秋、ＸＸ均未实际占有、使用涉诉房屋。
另查明二，2014年11月14日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会向ＸＸ发出《撤销房屋登记决定书》，内容为：依据北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第11688号民事判决书及其生效证明和建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，我委决定撤销你名下座落于顺义区×××的房屋登记。请你收到本决定书之日起十五日内，将X京房权证顺字第×××号《房屋所有权证》交回顺义区住房和城乡建设委员会。逾期不交回，我委将公告该证书作废。如你不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内向北京市顺义区人民政府或北京市住房和城乡建设委员会申请行政复议，或在三个月内向人民法院提起行政诉讼。
另查明三，本案审查中ＸＸ提供如下证据：1、2004年8月26日，王大鹏向金晓强出具的承诺书，内容为：本人王大鹏因种种原因向金晓强所借42万元人民币无法还清，特延续至2004年9月11日，一次还清人民币52万元。该承诺书下部有一行文字：“见证人承担一切责任”，该行文字系杨德清书写。2、2004年12月14日杨德清出具一份保证书。保证书上载明：“关于王大鹏向金晓强借的款，我保证协助在2004年12月30日前还。否则正式履行我的承诺，移交房产”。落款处有杨德清的签名。3、手写清单一份，该清单上载明了7名个人的房产证编号、房屋面积及地址，其中杨德清的名字之后对应两个房产证号，内容为“顺字第×××号，77.70，顺义县×××；顺私移字第×××号，153.30，顺义区×××”。杨德清未在该清单上签名。审查中，杨德清对承诺书、保证书内容的真实性未提出异议。杨德清称因王大鹏说其能还金晓强的钱，王大鹏让我写保证书，我就写了。杨德清认为承诺书、保证书与本案没有关联。同时，杨德清否认手写清单中两套房屋的基本信息是其提供的。
另查明四，杨德清在本案审查期间提供证据，以证明涉诉房屋于2006年8月至9月，顺义区二手房市场交易平均价格每平方米为5000元，2008年11月至12月每平方米为7000元。ＸＸ认为涉诉房屋在2006年的价格为50万元。2008年11月至12月为每平方米6000元，按交易双方签订第二份合同中约定的房屋总价款90万元计算，当时实际交易单价为每平方米5870元。
另查明五，本案原审期间通过司法特快专递向ＸＸ送达诉讼材料，ＸＸ签收后未出庭应诉及答辩。后法院又通过电话通知ＸＸ到庭，其仍未到庭应诉。
本院认为：金晓强在代理杨德清与沈涧秋签订《房屋买卖协议书》之前，就房屋的成交价格等重要事项未征得杨德清的明确授权。《房屋买卖协议书》中未对房屋的交付时间进行约定，沈涧秋作为房屋的买受人未实地查看房屋。由此可以看出，沈涧秋对购房人基本权利的行使不积极主动，亦没有尽到购房人的谨慎注意义务，协议的订立和履行不符合正常的市场交易习惯。涉诉房屋一直由杨德清占有使用，其也一直未取得过售房款。沈涧秋在明知杨德清对《房屋买卖协议书》的效力提出强烈异议的情况下，仍恶意转移涉诉房屋权属登记至ＸＸ名下，能够进一步证明金晓强与沈涧秋存在恶意串通损害杨德清利益的故意。故此依据相关法律规定，应当认定金晓强代理杨德清与沈涧秋签订的《房屋买卖协议书》无效。
2007年6月13日，杨德清以王大鹏、金晓强合伙诈骗其两套房屋为由向公安机关报案。沈涧秋在明知杨德清对《房屋买卖协议书》的效力提出强烈异议的情况下，仍恶意转移涉诉房屋所有权，新的房屋买受人ＸＸ在签订及履行房屋买卖合同中对于合同中的条款，包括出卖人交付房屋时间等主要条款不与房屋的出卖人进行协商，ＸＸ亦未实地查看房屋。另外，ＸＸ在购买房屋后一直未主张过房屋的所有权。以上行为均不符合正常的市场交易习惯，故ＸＸ在购房过程中也不能被认定为是善意的。综合以上因素考虑，沈涧秋与ＸＸ签订的房屋买卖合同亦应属无效。
本案原审期间，本院通过合法方式向ＸＸ送达诉讼材料，但其未按规定时间到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。ＸＸ所提本院原审期间审理程序违法的申请理由不能成立。
综上，ＸＸ的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、四项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回ＸＸ的再审申请。
审 判 长 王 生
代理审判员 刘必钰
代理审判员 林媛媛
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 魏 薇