南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建民初字第3093号
原告（反诉被告）南京融科置业顾问有限公司（下称融科公司）。
法定代表人王华，融科公司总经理。
委托代理人法鑫，男，融科公司职工。
委托代理人杜宇坤，江苏诺法律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京韦哲教育培训中心（下称韦哲培训中心）。
法定代表人王玉连，韦哲培训中心校长。
委托代理人沈坤，江苏苏砝律师事务所律师。
原告（反诉被告）融科公司诉被告（反诉原告）韦哲培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）融科公司的委托代理人法鑫、杜宇坤，被告（反诉原告）韦哲培训中心的委托代理人沈坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告融科公司诉称，融科公司和韦哲培训中心于2013年12月16日签订房屋租赁合同一份，原告承租黄山路好邻居生活广场二楼07号商铺用于儿童培训经营，租期自2013年12月16日至2017年12月15日，同时约定如因韦哲培训中心的原因提前终止合同，需向融科公司补交经营期间对应的房屋租金52500元，并按剩余租赁期限内的房租的10%支付违约金。合同还约定，如韦哲培训中心违约导致合同解除的，其交纳的履约保证金26615元不予退还，并由此承担融科公司因此产生的律师费用。韦哲培训中心于2015年5月5日突然发函融科公司，要求解除双方之间的租赁合同，并于6月15日搬离商铺。韦哲培训中心单方面的违约行为已经侵害了融科公司的利益，依据合同的约定，其应当补交经营期间对应的租金52500元、承担违约金88950元、律师费12000元，另外其交纳的履约保证金26615元不予退还。
被告韦哲培训中心辩称，韦哲培训中心在合同履行过程中已按照合同履行了自己的义务。融科公司不仅没有提供符合使用要求的租赁房屋，且没有尽到相应的维修和管理义务，因此，基于融科公司违约在先的事实，在多次交涉无果的情况下，韦哲培训中心被迫解除合同的行为是合法合理的。因韦哲培训中心已经如实充分履行了合同义务长达一年半之久，合同解除的责任不在韦哲培训中心，因此无需向融科公司补交租金，韦哲培训中心也无需承担违约责任，反之，融科公司应当将履约保证金予以退还韦哲培训中心，且应当赔偿因融科公司违约行为给韦哲培训中心造成的损失。另外，涉案合同的违约金约定过高，应当按照本年度剩余租金的10%予以计算违约金适宜。
反诉原告韦哲培训中心诉称，反诉人与被反诉人于2013年12月16日签订房租租赁合同，约定由反诉人承租被反诉人位于南京市黄山路99号的房屋。在合同履行过程中，租赁房屋相继出现漏水、墙顶脱落等严重影响反诉人正常使用的情况和安全隐患，且反诉人发现租赁房屋周边及相邻环境也存在较多安全隐患和脏、乱、差的情形。反诉人曾就此多次向被反诉人反映，但是反诉人实际工作消极，直至12月底才勉强结束维修，维修期间涉案房屋无法正常使用。在维修不久后，涉案房屋在雨天漏水情况依然如故，被反诉人再也没有履行相应的维修义务。由于反诉人经营的是教育培训机构，因此客户对教育场所的安全和环境要求较高，上述情形的存在导致客户对教育场所环境不满意，进而要求退课，给反诉人带来了较大的经济损失和信誉损失，在多次沟通无果的情况下，反诉人不得已搬离了涉案房屋。现因被反诉人对交付的房屋没有保证处于使用要求的适租状态，并对出租房屋没有尽到维修义务属于违约，为此，请求判令被反诉人赔偿反诉人造成的各项损失111184元及退还履约保证金26615元。
反诉被告融科公司辩称，反诉原告的各项损失没有任何事实依据，其没有按照合同约定承担自己的权利和义务，存在违约行为。反诉被告在交付房屋时，尽到了相关的义务，虽然后期的维修并非由反诉被告承担，但反诉被告在接到反诉原告要求对房屋漏水进行维修后，反诉被告也积极配合进行了修缮工作。后反诉原告突然单方解除合同，已经构成违约，应当承担违约责任，为此，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年12月16日，融科公司（甲方）和韦哲培训中心（乙方）签订《租赁合同》一份，约定，融科公司将位于南京市黄山路99号好邻居生活广场二楼07号计350平方米的商铺出租给韦哲培训中心作为儿童教育培训使用，租赁期限为：自2013年12月16日起止2017年12月15日止，2013年12月16日至2014年4月14日期间房租减半交付，作为甲方对乙方的经营支持，其中2013年12月16日至2014年2月13日为装修期，房屋交付日期为2013年12月16日前，以实际交付日为准，在协议履行期间如因乙方原因致使合同提前终止，则乙方不享受甲方对乙方有关房租的经营支持，仍需向甲方按全额补交2013年12月16日至2014年4月14日对应的另一半租金52500元；租金支付方式为：根据合同约定自租赁起始日计算，采用先付后用的制度，首期租金160125元定于2013年12月16日前支付，此后每半年为一个付款期，并提前一个月支付，从第二年起，以上一年度为减免的年租金为基数，每一年租金递增5%，其中第一年租金为266875元，第二年租金为335344元，第三年租金为352111元，第四年租金为369717元；履约保证金约定为：为保证履约的诚信，乙方同意在本合同签订的当日向甲方支付履约保证金26615元，承租期内，履约保证金将由甲方无息保管，承租期满或非因乙方原因本合同被提前终止时，甲方应在乙方将承租场所交还给甲方且双方无任何经济纠纷情况下并办理完相关手续后15个工作日后退还乙方，承租期内由于乙方违约而导致提前终止本合同，则甲方有权不再退还乙方所支付的履约保证金，并有权进一步索赔，不退还的履行保证金不包含于其他违约及赔偿金内；房产交付及返还的主要约定为：甲方依交付时现状为标准向乙方交付财产，合同签订前乙方应充分了解、查勘物业的现状，除房屋有影响安全的结构问题，甲方有义务排除安全隐患后交付外，其余房屋、设施、物品均按现状为交付条件交付乙方，甲方不承担修缮责任，合同期满或解除后，乙方应返还房屋及附属设施；甲方保证及责任的主要约定为：甲方仅对涉及房屋结构安全的问题进行定期安全维修保养，以保证房屋的正常使用，并达到国家规定的要求；合同提前终止的主要约定为：合同有效期内，如双方协商一致，可提前终止本合同，除合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止合同视为违约；违约责任的主要内容为：因乙方违约，甲方单方解除本合同的，乙方交纳的保证金作为违约处罚不再退还，乙方还应赔偿甲方直接和间接的损失，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前40日以书面形式通知甲方，除赔偿甲方损失外，另按租赁期限内的剩余房租的10%支付违约金，但甲方不得再以空置损失向乙方主张预期租金，同时约定在合同期限内如因乙方原因导致诉讼，则甲方向乙方提出诉讼的律师费用由乙方全部承担。另外，甲乙双方还就乙方对房屋的装饰装修、物业管理费及公共配套使用费、设施物品、乙方保证及责任、合同终止等进行了约定。
上述合同签订后，融科公司按约定将涉案房屋交付给韦哲培训中心使用，但韦哲培训中心在使用过程中，其向融科公司提出涉案房屋存在漏水的问题，融科公司对涉案房屋提出的漏水情况进行了维修；2015年5月5日，韦哲培训中心以融科公司在对涉案房屋漏水问题进行维修仍然存在漏水的情况以及涉案房屋周边场地存在脏、乱、差为由发函要求解除租赁合同。2015年6月15日，韦哲培训中心向融科公司发出《搬离通知书》，言明其于2015年6月15日搬离涉案房屋，并不再租赁涉案房屋以及不再继续交纳之后的房屋租金；同日，韦哲培训中心搬离涉案房屋。
庭审中，融科公司表示，韦哲培训中心单方面解除和通过属于违约行为，韦哲培训中心应依照合同约定补交租金52500元并支付违约金88950元、律师费12000元和不予退还履约保证金26615元。但韦哲培训中心表示导致其提前终止合同的原因系融科公司没有按照约定履行自己对房屋的维修义务及涉案房屋周边存在脏乱差，融科公司属于违约方应当承担违约责任并赔偿韦哲培训中心损失111184元及退还履约保证金26615元，韦哲培训中心同时表示合同约定的违约金过高。
以上事实有房屋租赁合同、租赁合同解除函、搬离通知书、开庭笔录等予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，融科公司和韦哲培训中心就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效，当事人双方均应按照约定全面履行自己的合同义务。韦哲培训中心就单方面提前终止履行合同已经书面通知融科公司，并已由融科公司接收，双方之间的合同关系依照约定已经于2015年6月15日予以终止。但因双方的合同关系并非协商一致的终止，韦哲培训中心单方面提前终止合同的行为违反了法律规定和合同的约定，应当依法承担相应的违约责任。依照合同约定，违约方的韦哲培训中心在单方面终止合同后，融科公司作为守约方有权要求韦哲培训中心承担违约责任。其一、融科公司主张韦哲培训中心补交2013年12月16日至2014年4月14日期间对应的房屋租金52500元有合同约定，本院予以支持。其二、融科公司主张韦哲培训中心给付按合同约定计算的违约金是否过高的问题，融科公司作为一个以涉案房屋对外出租进行盈利的企业，在韦哲培训中心提前终止合同后，必然会导致融科公司一定的租金损失，因此，融科公司所主张的违约金数额应当以其实际受到或可能产生的损失作为计算依据；在融科公司未能提供相应损失依据的情况下，本院酌情认定以涉案房屋6个月的租金损失作为计算违约金的依据，结合韦哲培训中心的过错程度，融科公司主张的违约金按照6个月租金损失的30%予以计算适宜，即违约金为50301元。其三、根据合同中有关履约保证金条款的约定，韦哲培训中心给付的履约保证金26615元既有担保合同履行的作用，又有在合同不能履行时的违约赔偿作用，因韦哲培训中心违约终止合同的履行，必然造成融科公司租金的损失，融科公司按照约定主张不予退还韦哲培训中心履行保证金26615元符合法律规定和合同约定，本院予以支持。其四、融科公司虽然有权向违约的韦哲培训中心主张提起诉讼产生的律师费用，但其所出示的证据并不能证实律师费12000元实际已经产生，为此，对融科公司的该项主张本院不予支持。
关于韦哲培训中心以融科公司未对涉案房屋尽到维修义务及没有对涉案房屋周边环境进行整改为由主张赔偿损失111184元及退还履约保证金26615元的问题，虽然法律规定对出租中的房屋进行维修是出租方的一项义务，但法律并没有排除合同双方对出租房屋进行维修的其他约定，本案合同的双方已经明确约定了融科公司并不承担涉案房屋除结构安全外的修缮义务，该种约定是符合法律规定的；且根据合同约定，韦哲培训中心是在充分了解和查看物业现状的基础上接受涉案房屋的，可见，韦哲培训中心以融科公司没有对涉案房屋尽到维修义务和没有对涉案房屋周边环境进行整改为由主张的赔偿损失111184元及退还履约保证金26615元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、韦哲培训中心于判决生效之日起十五日内给付融科公司租金52500元和违约金50301元。
二、融科公司不予退还韦哲培训中心的履约保证金26615元。
三、驳回融科公司的其他诉讼请求。
四、驳回韦哲培训中心的诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉费用1950元、反诉费用1530元均由韦哲培训中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判长 刘文军
二〇一五年十月八日
书记员 曹李萍