宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑民初字第53号
原告：孙国芬。
委托代理人：柯云岳。
被告：冠泉置业（宁波）有限公司。
法定代表人：张一。
委托代理人：徐新源。
委托代理人：徐超。
原告孙国芬与被告冠泉置业（宁波）有限公司（以下简称冠泉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，先由代理审判员周利明于2015年1月15日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，于2015年5月15日公开开庭审理了本案，原告孙国芬及其委托代理人柯云岳、被告冠泉置业公司的委托代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙国芬诉称：原告孙国芬与被告冠泉置业公司于2013年9月10日签订商品房买卖合同一份（合同编号YS0043892，房屋代码：1685758），购买被告所开发的位于北仑区新矸街道岷山路777号凯旋华庭第31幢3101号住宅楼一套，面积226.58平方米。经合同双方约定，已一次性付清全部购房款2631819元。签订合同前，被告方销售经理多次陪同原告现场看房，原告也向被告提出购房的特殊需求将给予老人居住，当时房屋结构与建设局备案的设计结构完全相一致。但事后获悉，在签订合同前，被告已于2013年1月出具了内部整改联系单，但在现场看房时，被告只字不提将房屋进行局部整改变更一事，在签订购房合同时以及之后也均未告知该房屋要做局部结构调整和变更。综上所述，被告依仗《商品房买卖合同》中的部分霸王条款，故意隐瞒、欺骗商品房买受人，未经买受人同意，未报主管部门审批、备案的情况下，擅自对竣工多时且已出售的商品房卫生间排污管道移位及下沉式降板变更，且整改变更后也没有报主管部门备案，导致卫生间由原来靠窗通风的位置变成不通风、不敞亮的暗间，卫生间地面未作防水处理，装修后卫生间地面将高出旁边老人卧室地面及其他地面30CM，极不安全与方便，安全隐患重重；原告为被告多次协商沟通未果，于2014年9月20日向被告书面提出退房申请，被告至今未复。请求判令：1.依法判决解除原告孙国芬与被告冠泉置业公司于2013年9月10日签订的合同编号为YS0043892的《商品房买卖合同》；2.依法判决被告退还原告已一次性付清的购房款2631819元；3.判令被告支付从2013年10月10日起至房款退还之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算至房款退还之日止）一十万整；4.本案诉讼费由被告承担。
原告孙国芬向本院提供以下证据：A1.商品房买卖合同，拟证明原被告双方签订商品房买卖合同一份，原告向被告购买凯旋华庭31幢3101号房屋一套的事实及相关约定。A2.购房发票，拟证明原告向被告支付购房款项2631819元的事实。A3.设计图纸及照片，拟证明原告所购买的房屋现状与原设计明显不符。A4.录音（原件）及视频（原件），拟证明被告存在变更设计的事实：一、原设计卫生间部分（房屋最西边靠窗），由原设计的下沉式现予以填平，与底面同高；二、原设计卫生间西北角靠墙污水管道排气管道现向东位移至少3米；三、目前管道所在地面未做防水处理。A5.《宁波市建设工程施工图审查合格后勘察设计变更管理暂行办法》第三条之中的第（二）项第一、二目；《房屋建筑和市政基础设施施工图设计文件审查管理办法》十四条，拟证明改变建筑内部的布局、改变给水排水系统需要进行审批。
被告冠泉置业公司答辩称：一、原告诉状之陈述与事实不符。首先，原告在购房前、购房时、购房后均未看过房，只有在交付时才看过房。涉案房屋为预售房屋，在交付前本身即为未完工状态，购房人是不允许进入现场查看的。原告单方查看未完工的现场并不符合购房基本流程，被告也从未承诺该现场就是交付时的标准；其次，原告所述被告依仗霸王条款销售房屋与事实不符。涉案项目《商品房买卖合同》条款起草后，已经经过宁波市工伤行政管理局北仑分局的公平性审查，审查后，该部门也出具了《格式条款备案证明书》，即经过政府部门审查、修改并且备案后，该合同条款符合公平公正的前提，不存在合同霸王条款。二、被告有权就卫生间局部调整作出适当变更。首先，按照合同十一条和补充协议第八条第一款，约定的设计变更是指合同生效后，出卖人对合同附件一“房屋平面图”明示的房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化内容因改动而发生的变化。其次，卫生间排水形式也并非强制性标准，被告可以依据相关因素作出调整。三、退一步说，即使原告可以解除合同，其解除权除斥期间也已届满，无权解除。原告引援《商品房买卖合同》第十一条提出合同解除，但其在诉状事实陈述部分，其已于2014年6月8日于现场办理交付手续时发现房屋结构与竣工图不相符，即在2014年6月8日起已知晓设计经过变更，按照《商品房买卖合同》补充协议第十二条第五款约定，买受人行使合同约定的单方解除合同的权利时，已知悉或应当知悉单方解除权事由之日起30日内书面通知出卖人行使解除权，逾期则视为买受人放弃解除合同权，买受人放弃单方解除合同权利的，双方按原合同关于不解除合同的相应规定处理。《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。原告行使合同解除权时间为起诉日，即2014年12月10日，远超过合同约定的解除合同除斥期间，即使有解除权，其解除权也已消灭。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告冠泉置业公司向本院提供以下证据：
B1.格式条款备案通知书，拟证明被告涉案房屋《商品房买卖合同》条款经过宁波市工伤行政管理局北仑分局公平性审查，并予以备案的事实。B2.检测报告，拟证明被告涉案房屋的变更设计部分经测试合格。
经开庭质证，本院认证如下：
一、被告冠泉置业公司对原告孙国芬提供的证据A1-A3无异议，对证据4三性均有异议，认为录音、视频中时间和人物无法核实，部分片段有剪辑痕迹。对证据5关联性有异议；本院经审查后认为，被告所提出的录音片段剪辑问题，未提供相应的技术支持，且录音反映的其他问题也被本案其他证据证实，故本院予以认定；原告孙国芬提供的证据5，不属于证据。不予认定。二、原告孙国芬对被告冠泉置业公司提供的证据无异议，本院予以认定。
本院根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，认定以下事实：
2013年9月10日，原告孙国芬向被告冠泉置业公司签订了合同编号为YS0043892的《商品房买卖合同》，合同约定：原告孙国芬向被告冠泉置业公司购买坐落于宁波市北仑区新碶街道岷山路777号凯旋华庭（小区名称暂定）第31幢第3101室的房屋，房屋建筑面积为226.58平方米，房屋总价款为2631819元；房屋交付日期为2014年6月30日；该合同第十一条中关于规划设计变更的约定：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化……，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按时作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房（详见补充合同）。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起且办理完成退房手续后30日内将买受人已付款还给买受人，并按中国人民银行同期贷款基准利率付给利息……”针对《商品房买卖合同》第十一条“规划设计变更的约定”补充合同第八条的约定：《商品房买卖合同》第十一条中“设计变更”仅指合同生效后，出卖人对合同附件一“房屋平面图”明示的内容因改动而发生的变化。针对《商品房买卖合同》第十七条“退房或单方解除合同”的补充合同第十二条约定：买受人行使本《合同》约定或法律规定的其他单方面解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利。买受人放弃单方解除合同权利的，双方按《商品房买卖合同》关于不解除合同的相应规定处理。合同文本同时附有该房屋的户型平面图（未标明卫生间是否存在下沉式结构及其具体位置）。合同签订后至2013年9月22日，原告付清全部购房款2631819元。2013年12月31日，凯旋华庭（小区名称暂定）第31幢通过了被告组织设计、施工、监理和其他有关单位竣工验收。2014年3月-4月，被告冠泉置业公司对原告购买的31幢3101号房屋的其中西侧的卫生间排污管道移位及下沉式降板变更，将原施工的低于同层楼面350mm的下沉式降板拆除，并重新浇筑改为与同层楼面同高；西北角靠墙污水管道、排气管道向东位移3米左右，改造后未对改造后的卫生间地面进行防水处理。2014年6月8日，原、被告办理房屋交付手续时，原告以下沉式降板等发生了变更为由拒绝接受房屋，双方发生争议。
另查明：凯旋华庭第31幢房屋由宁波市房屋设计院设计。2014年5月8日，被告冠泉置业公司向宁波市北仑区住房和城乡建设局进行工程验收备案，报备的竣工图中原、被告争议的西侧的卫生间区域与原设计一致，西侧“L型”卫生间约8.2平方米楼板标示为低于同层楼面350mm的下沉式降板区域，卫生间的污水管道、排气管道标示为位于靠墙西北角。该建设工程经有关职能部门单项验收合格及对申报材料审核，于2014年5月12日完成备案。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的基本条款系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性禁止规定，依法有效，双方均应按约履行。但该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》属被告提供的格式合同，其中第十七条及补充条款中关于退房或单方解除合同的补充中“买受人行使本《合同》约定或法律规定的其他单方面解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利”的约定属合同的格式条款，该条款加重对方责任、排除对方主要权利的，属无效条款。故被告抗辩原告提出解除合同的期限，已超过合同约定的期间，合同依据不成立，不予采纳。《建设工程质量管理条例》第十一条规定：建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查；施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。《中华人民共和国建筑法》第五十八条：建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料；工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。从上述法律法规的规定中可以看出，建筑工程施工必须按照工程设计图纸进行，而且所使用的施工图设计文件需经相关单位审查批准。然而被告在工程竣工后，仍进行“下沉式降板的拆除”、“拉平之后的重新浇筑”、“污水管道排气管道现向东位移”等施工行为实质上是在没有合法施工图纸的情况下进行的，显然，被告的这一行为未经规划设计单位同意，也无法向规划行政主管部门报批，被告更不可能也没有书面通知原告，所以被告主张的只有经“规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更”才书面通知原告的抗辩意见不成立。同时，被告的这一施工行为实际也改变了房屋卫生间在整套房屋中位置，致使该商品房的空间尺寸和结构形式发生变化。被告主张房屋规划设计变更的范围仅限于“房屋平面图”明示的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变化，因“房屋平面图”中未明确标明该房屋的结构形式、户型、空间尺寸，故该项抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条第（一）款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告违反法律规定且未按合同约定在对房屋的空间尺寸和商品房结构形式进行变更时，未及时将这一变更情形按照合同约定告知原告，原告以此提出解除合同，符合合同约定“变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”的情形。故原告的要求解除合同的诉讼请求，理由正当，予以支持，被告冠泉置业公司应按合同返还原告已支付的房款2631819元；因原告在2013年10月10日之前已全部付清房款，故请求支付该款自2013年10月10日起至全部付清之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息，也应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十四条、第九十三条、第九十七条第（一）款的规定，判决如下：
一、解除原告孙国芬与被告冠泉置业（宁波）有限公司于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：YS0047386）；
二、被告冠泉置业（宁波）有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告孙国芬已支付的房款2631819元；
三、被告冠泉置业（宁波）有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告孙国芬已付房款2631819元自2013年10月10日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费28735元，由被告冠泉置业（宁波）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 徐万鑫
代理审判员 闵群锋
人民陪审员 史信成
二〇一五年八月十五日
代书 记员 胡清馨