广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第94号
上诉人（一审被告）李天福。
上诉人（一审被告）莫文珍。
上诉人（一审被告）李庆华。
上诉人（一审被告）李庆忠。
四上诉人委托代理人秦小荃，广西明辩律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）廖细英。
委托代理人吕秀荣，广西务诚律师事务所律师。
上诉人李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2013）象民初字第1363号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月11日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民和代理审判员容艳参加的合议庭，于2014年3月4日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠及其委托代理人秦小荃，被上诉人廖细英及其委托代理人吕秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，李天福在1972年3月27日已经农转非，但其妻莫文珍至今仍为桂林市象山区崇信村民委员会村民。1986年10月4日，廖细英的丈夫肖建国经崇信村村民李天仔介绍与李天福签订一份《买卖旧房基地契约》，合同约定：李天福现将桂林市郊崇信村井边东面属李天福所有的旧宅基地卖给桂林市人肖建国；旧房从东起蒋增胜家西边墙基到西边井边止，南从沟边到内墙墙边止；经桂林市郊崇信村村民李天仔介绍，若以后外人发生旧房基地纠纷由李天福负责解决；三方主持人已讲明作价1500元，从立此契约之日起，钱物交清；契约一式三份，三方各持一份。合同签订当天，肖建国即支付李天福1500元。此后，廖细英一家在此居住，并安装了水电、有线电视。廖细英于1995年11月1日将户口迁移到同心村，2008年12月26日，桂林市象山区崇信下村经济合作社向廖细英收取村道公共设施费2300元，2011年10月24日，桂林市象山区崇信村民委员会向廖细英收取占用集体土地（40平方米）使用管理费8000元。因廖细英装电表需向桂林市供电局出具居住证明，2011年10月25日，桂林市象山区崇信村民委员会应廖细英申请出具证明称：“兹位于我同心村委会崇信村182号的房屋系我村村民廖细英所有，该房自1986年购买后一直未办理有关手续。该房屋无产权纠纷”。从1986年10月4日，肖建国与李天福签订《买卖旧房基地契约》至今，廖细英一直未向有关部门申请办理土地过户手续。1994年，莫文珍就本案诉争的宅基地办理了集体土地使用证，使用证记录土地使用者莫文珍，用途住宅，座落同心崇信村东一巷17-1号，使用权类型集体划拨，面积41.40平方米。2000年、2005年，莫文珍对此进行了换证。庭审中，李天福、廖细英出示现证号为：桂象集用（2005）第00479号，座落：同心崇信村东一巷17-1号。莫文珍在现住地桂林市象山区同心村委崇信村5组184号还有一块宅基地，建有三层楼300多平方米房子。廖细英因该房年久失修，漏水无法居住，拟于2012年9月对该房进行改建时，莫文珍以此地已经办理了莫文珍名字的集体土地使用证为由，不准廖细英改建。廖细英丈夫肖建国于1952年8月18日出生，2011年8月30日死亡。廖细英与肖建国生育肖鑫、肖琴、肖燕、肖立斌，2013年1月30日肖鑫、肖琴、肖燕、肖立斌书面放弃对桂林市象山区崇信村182号（原桂林市同心村东一巷31号）房子的继承权。
一审法院认为，1986年10月4日，廖细英的丈夫肖建国与李天福签订的《买卖旧房基地契约》签订后廖细英一家一直在此居住，在廖细英于2012年9月拟对该房进行改建时，以此地块属莫文珍，并且已经办理了莫文珍为使用人的集体土地使用证为由，不准廖细英改建因此引发本案诉讼。妥善处理此案，应当明确如下问题：1、1986年10月4日，肖建国与李天福签订的《买卖旧房基地契约》是否有效；2、廖细英非合同当事人，是否有权以其名义起诉；3、廖细英、莫文珍均非合同当事人，《买卖旧房基地契约》对其是否有约束力、在该合同的权利义务及合同应否继续履行；4、廖细英诉请关于房产证问题可否得到支持。
关于问题1、1986年10月4日，肖建国与李天福签订的《买卖旧房基地契约》是否有效。肖建国与李天福系在平等、自愿基础上签订的合同，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，依法成立并有效。
关于问题2、廖细英非合同当事人，是否有权以其名义起诉。丈夫肖建国于2011年8月30日去世。廖细英与肖建国婚生女肖鑫、肖琴、肖燕、肖立斌于2013年1月30日书面放弃对桂林市象山区崇信村182号（原桂林市同心村东一巷31号）房子的继承权。因此，廖细英单独对该房享有权利，有权以其名义起诉。
关于问题3、廖细英、莫文珍均非合同当事人，《买卖旧房基地契约》对其是否有约束力、在该合同的权利义务及合同应否继续履行。廖细英、莫文珍虽均非合同当事人，但均系合同当事人一方之妻。1986年10月4日，签订合同后，廖细英一家即在此居住，并安装了水电、有线电视，廖细英还于1995年将户口迁移到崇信村，2008年，崇信下村经济合作社收取廖细英村道公共设施费2300元，2011年崇信村委会收取廖细英占用集体土地（40平方米）使用管理费8000元。廖细英已经在此居住了20多年并成为了当地村民，当地村委会对此也认可，莫文珍原也未有异议。因此应当认为《买卖旧房基地契约》的签订系廖细英、肖建国与莫文珍、李天福两夫妻的夫妻共同行为，对当事人各方夫妻均有约束力。当然对廖细英、莫文珍也有约束力。既然是莫文珍、李天福夫妻共同行为，则本案与其子李庆华、李庆忠就无关。廖细英、肖建国夫妻在该合同的权利为取得合同约定的宅基地，义务为支付合同约定的价款1500元。而莫文珍、李天福夫妻在该合同的权利为取得合同约定的价款1500元，义务为交付合同约定的宅基地。关于合同应否继续履行，廖细英于1995年将户口迁移到崇信村，已经具备获得、办理崇信村宅基地的资格，当然有权要求莫文珍、李天福按合同交付宅基地。而莫文珍在崇信村184号还有一块宅基地，并在此建有三层楼300多平方米房子。但却于1994年就本案诉争的宅基地办理了集体土地使用证显然是不对的，应当按合同履行交付宅基地的义务。
关于问题4、廖细英诉请关于办理房产证、土地使用证更名问题可否得到支持。被告转让时，并无房产权证，廖细英居住至今也从未办理过房产权证。因此，不存在办理房产权证的事宜。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”的规定，宅基地使用权转让的，应当及时办理变更登记。因此，办理土地使用证更名可予以支持。廖细英居住房屋按村委会证明为182号，与集体土地使用证记载的座落同心崇信村东一巷17-1号应为同一。据此，判决：一、被告莫文珍、李天福将桂林市象山区同心村委崇信村182号的房屋的集体土地使用证（证号：桂象集用（2005）第00479）协助变更到原告廖细英名下。二、驳回原告廖细英其他诉讼请求。
上诉人李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠不服一审判决，上诉称，《买卖旧房基地契约》因该合同主体和标的不合法而无效，李天福是非农业人口，肖建国生前也是非农业人口，农村宅基地所有权属集体所有，禁止买卖农村宅基地。廖细英起诉已超过诉讼时效，该宅基地的使用权证是政府的行政行为，应当通过提起行政诉讼解决，不能起诉要求李天福等人过户该宅基地使用权给廖细英。请求判决撤销原判，驳回廖细英的诉讼请求。
被上诉人廖细英辩称，李天福卖给肖建国的是旧房屋，双方签订的《买卖旧房基地契约》合法有效。该《买卖旧房基地契约》是民事行为，不是行政行为。李天福等人在一审没有提出诉讼时效问题，二审提出诉讼时效，依法不予支持。请求驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，1986年10月4日，肖建国与上诉人李天福签订《买卖旧房基地契约》，李天福将桂林市象山区同心村委崇信村182号的房屋卖给肖建国后，肖建国、被上诉人廖细英一家即在此居住，并安装了水电、有线电视，廖细英于1995年将户口迁移到桂林市象山区同心村委崇信村，2008年，桂林市象山区同心村委崇信下村经济合作社收取廖细英村道公共设施费2300元，2011年，桂林市象山区同心村委崇信村收取廖细英占用集体土地（40平方米）使用管理费8000元。上诉人莫文珍应当知道该房屋已经出卖给了肖建国。由于廖细英、莫文珍均为桂林市象山区同心村委崇信村农民，属农业人口，该《买卖旧房基地契约》出售房屋的条款合法有效，出售宅基地的条款无效，应视为宅基地使用权的转让，因此，该《买卖旧房基地契约》出售房屋的条款和宅基地使用权的转让，对廖细英与莫文珍、李天福均有约束力。莫文珍、李天福没有协助廖细英办理该房屋的宅基地使用权转让手续，属未履约行为，廖细英起诉没有超过诉讼时效。一审判决莫文珍、李天福将桂林市象山区同心村委崇信村182号的房屋的集体土地使用证（证号：桂象集用（2005）第00479）协助变更到廖细英名下，是正确的。上诉人李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠提出李天福是非农业人口，肖建国生前也是非农业人口，禁止买卖农村宅基地，《买卖旧房基地契约》主体和标的不合法而无效，廖细英起诉超过诉讼时效，该宅基地的使用权证是政府的行政行为，应当通过提起行政诉讼解决，不能起诉要求李天福等人过户该宅基地使用权给廖细英的上诉理由，证据不足，依法不能成立，其提出判决撤销原判，驳回廖细英的诉讼请求的上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人李天福、莫文珍、李庆华、李庆忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 容 艳
二〇一四年四月十日
书 记 员 黄 璐