浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终3415号
上诉人（原审被告、反诉原告）：绿地控股集团宁波江北置业有限公司。住所地：浙江省宁波市江北区新都路**号。
法定代表人：费军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕佳艺，女，1987年5月1日出生，该公司员工，住浙江省杭州市江干区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐勤荣，男，1952年1月18日出生，汉族，退休职工，住浙江省平湖市。
委托诉讼代理人：周苏康，浙江贞信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑贤超，浙江贞信律师事务所律师。
原审被告：绿地控股集团有限公司。住所地：上海市江苏路***号*楼。
法定代表人：张玉良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许伟，上海镇霆律师事务所律师
上诉人绿地控股集团宁波江北置业有限公司（以下简称绿地宁波江北公司）因与被上诉人徐勤荣、原审被告绿地控股集团有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2017年8月18日作出的（2017）浙0205民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
绿地宁波江北公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》是一个具有逻辑关系的整体，条款之间互相联系互相牵制。一审法院认可了合同约定的房屋总价，却否认了付款时间节点和违约责任等约定，没有法律依据。即便如一审法院认定的，上诉人于2016年11月16日向被上诉人发出《付款催告函》才表明双方签订的《商品房买卖合同》生效，那么合同也应该自始有效。2.一审法院认为，2014年9月30日徐照祥签完合同后，合同一直处于效力未定状态，直到2016年11月16日上诉人向被上诉人寄发《付款催告函》合同才生效。但是，上诉人寄发《付款催告函》除了催告被上诉人支付房款外，亦明确了被上诉人逾期付款的天数和相应的逾期违约金，即上诉人是根据生效合同要求被上诉人支付房款和违约金。如果没有生效合同的约束，上诉人不会将房屋出售给被上诉人。并且，《付款催告函》明确载明“根据贵我双方2014年9月30日签订的《宁波市商品房预售合同》……”，被上诉人未对此提出异议，即认可了双方之间签署合同的事实。被上诉人于2015年11月25日向上诉人申请合同更名，至少说明在该日被上诉人知晓《商品房买卖合同》成立且生效。3.根据《商品房买卖合同》第九条约定，在被上诉人付清所有房款以及逾期违约金之前，上诉人有权不交付房屋且不承担逾期交房的违约责任，故被上诉人无权将涉案房屋对外出租，被上诉人不存在所谓的租金损失。
徐勤荣答辩称：上诉人的上诉理由其在一审法庭辩论中都有陈述，没有新意。上诉人认为一审判决认定涉案合同一直处于效力未定的状态，但是判决没有作出这样的认定。上诉人的上诉理由都是围绕这个推定进行阐述，因此上诉理由是错误的。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告绿地公司述称：徐照祥的行为应视为被上诉人的行为，《商品房买卖合同》成立。虽没有网签，但合同是成立的，应该按照合同履行。同意上诉人的上诉请求。
徐勤荣一审诉讼请求：1.被告绿地宁波江北公司立即向原告交付经验收合格的约定房屋及权属证书；2.被告绿地宁波江北公司赔偿原告律师代理费72000元、契税损失21857.27元；3.被告绿地宁波江北公司按每日每平方米84.29元的标准赔偿原告自2016年11月24日起至房屋交付之日止的租金损失（暂算至2017年2月22日为7586元）；4.被告绿地公司对前述第1、3项承担连带付款责任。
绿地宁波江北公司一审反诉请求：1.判令原告以1530000元为计算基数，按照每日万分之二的标准支付原告自2014年12月1日起至2016年11月23日止的逾期付款违约金221544元；2.判令原告及时办理涉案房屋的《商品房买卖合同》的网上备案手续，并于交付违约金后及时办理收房手续。
一审法院认定事实：2014年9月30日，原告之子徐照祥携带原告身份证复印件、银行卡至被告绿地宁波江北公司所开发的海外滩花苑售楼处代原告挑选了该楼盘12-1402的房屋，并当场使用原告的银行卡支付了房款655727元。同日，徐照祥以原告名义与被告绿地宁波江北公司签订《商品房买卖合同》一份，约定徐勤荣向被告绿地宁波江北公司购买海外滩花苑12号楼1402室（备案地址为海外滩花苑1幢1号1402室）的房屋，建筑面积128.88平方米，房款2185727元，于2014年9月30日前支付655727元，余款1530000元于2014年11月30日前支付（银行按揭贷款方式）；如徐勤荣未按合同约定的时间付款，逾期不超过180日，按日万分之一支付违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，被告绿地宁波江北公司有权解除合同……被告绿地宁波江北公司应于2016年1月30日前交房，徐勤荣应支付给被告绿地宁波江北公司的款项未付清的，被告绿地宁波江北公司有权拒绝向徐勤荣交房……双方同意，双方合意的内容须以书面形式经双方签署确认后生效，其他形式不能作为合同的有效附件。徐照祥在合同中“乙方”处签署了“徐勤荣”的名字。前述合同双方仅签署一份，被告绿地宁波江北公司未当场在合同上“甲方”处盖章，事后也未将书面合同提供给原告。
2016年11月16日，被告绿地宁波江北公司向原告之子徐照祥出示了落款日期为2016年10月21日的《付款催告函》，该函载明：“……根据贵我双方2014年9月30日签订的《宁波市商品房预售合同》（以下简称‘该合同’）附件一‘付款方式及付款期限’的约定，您应于2014年11月30日之前支付人民币2185727元（大写：贰佰壹拾捌万伍仟柒佰贰拾柒元整）。但截止2016年10月21日，您只支付了人民币655727元，逾期未付款为人民币1530000元，逾期天数691天，违约金为211446元。根据该合同第八条约定：‘买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过180日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金……’我司已多次致电通知贵方，至今仍没有收到应收的房款。请您务必于收到本函之日起三日内至我公司售楼处宁波市江北区云飞路与北海路交叉口支付上述房款或者办理相应按揭手续。否则，我公司将根据合同约定追究贵方的违约责任，由此产生的损失和责任均由贵方自行承担。”徐照祥应原告要求在“截止2016年10月21日，您只支付了人民币655727元，逾期未付款为人民币1530000元，逾期天数691天，违约金为211446元”之后以及该催款函的最后两处签署了“徐勤荣”的名字和日期。
同日，被告绿地宁波江北公司将一份落款日期为2016年11月16日的《付款催告函》送达徐照祥，该函载明“……根据贵我双方2014年9月30日签订的《宁波市商品房预售合同》（以下简称‘该合同’）附件一‘付款方式及付款期限’的约定，您应于2014年11月30日之前支付人民币2185727元（大写：贰佰壹拾捌万伍仟柒佰贰拾柒元整）。但截止2016年11月16日，您只支付了人民币655727元，逾期未付款为人民币1530000元，逾期天数717天。我司已多次致电通知贵方，至今仍没有收到应收的房款。请您务必于收到本函之日起七日内至我公司售楼处宁波市江北区云飞路与北海路交叉口支付上述房款或者办理相应按揭手续。否则，我公司将根据合同约定追究贵方的违约责任，由此产生的损失和责任均由贵方自行承担。”
2016年11月23日，原告之子徐照祥再次携带原告银行卡至被告绿地宁波江北公司售楼处代原告缴纳了剩余房款1530000元，被告绿地宁波江北公司向其开具了房款交款确认单和增值税发票，徐照祥在确认单上交款人处以及增值税发票上签署了“徐勤荣”的名字。2016年12月20日，原告以挂号信分别向被告绿地宁波江北公司的注册地“宁波市江北区新都路85号”和售楼处“宁波市江北区云飞路与北海路交叉口”的地址邮寄了《交房催告函》，要求被告绿地宁波江北公司在收到函件之日起七日内向原告交付房屋并办理相关房屋所有权证登记手续。前述寄往“宁波市江北区新都路85号”的函件因“迁移新址不明”被退回，寄往“宁波市江北区云飞路与北海路交叉口”因“原写地址不详”被退回。
原告因与被告绿地宁波江北公司未能就交房等事宜达成一致意见，于2017年2月21日委托浙江贞信律师事务所代为处理涉案争议，并于同日支付该所律师费72000元。
一审法院认为，本案的争议焦点在于原告是否应该支付逾期付款的违约金，并分析认定如下：
首先，原告之子徐照祥代原告签署合同等行为是否构成表见代理？2014年9月30日徐照祥携带原告身份证复印件、银行卡到被告绿地宁波江北公司售楼处与被告绿地宁波江北公司洽谈购房事宜，并使用原告的银行卡和密码进行了首笔房款的支付，值得注意的是该日徐照祥支付的并非购房定金，被告绿地宁波江北公司出具的《收据》中明确载明系“房款”，由于一般情况下房款是在合同签署之后支付，因此根据原告授意徐照祥使用自己银行卡和密码支付房款的行为，认定原告具有授意徐照祥代其向被告绿地宁波江北公司购房的意思表示，不存在恶意，徐照祥向被告绿地宁波江北公司购房的行为构成表见代理。
其次，原告是否应按《商品房买卖合同》中的约定承担逾期付款责任？被告绿地宁波江北公司在庭审中陈述因为原告之子徐照祥在代原告买房时并未携带授权文书，按规定无法进行合同的网上备案，故要求徐照祥签署了一份线下合同，且仅签署了一份，并未按照通常情况签署一式两份的合同，并且被告绿地宁波江北公司在徐照祥签署合同之后，并未当场在合同上盖章，事后也未按正常的房屋买卖流程向原告交付签署后的合同。因通常情况下，购房者与开发商并不需要签订线下合同，而是直接签订合同后进行网上备案，本案中徐照祥签字之后，被告绿地宁波江北公司也未将其已经签署合同的情况告知原告，并且签署合同时被告绿地宁波江北公司明确提出因徐照祥没有授权委托书，不能签署正式的备案合同，因此对于原告而言，其对涉案合同是否与一般网上备案的正式合同具有同样效力存在疑问。又，涉案《商品房买卖合同》第二十六条约定“本合同自双方签订之日起生效”，“其他”第11条约定“双方同意，双方合意的内容须以书面形式经双方签署确认后生效，其他形式不能作为合同的有效附件”，而徐照祥在合同上签字之后，被告绿地宁波江北公司并未当场盖章，事后也未按正常的房屋买卖流程向原告交付签署后的合同，对于原告方而言，难以准确把握被告绿地宁波江北公司是否对合同进行了签署和确认。再者，由于原告首次房款支付时间是在徐照祥签订合同当日，彼时被告绿地宁波江北公司并未在合同上盖章，此后被告绿地宁波江北公司未与原告共同进行合同的网上备案，原告未按约支付剩余房款，被告绿地宁波江北公司在原告未按约付款的情况下也从未有提醒原告付款的行为表示，也就是说在徐照祥签完合同之后，双方均无进一步履行合同的行为表示，对于原告而言难以通过被告绿地宁波江北公司的履约行为来判定合同已经生效。退一步讲，假定被告绿地宁波江北公司提交的更名申请表中徐照祥的签名属实，据此则可以推定至少在徐照祥的认识中，被告绿地宁波江北公司已经完成签约行为，合同已经成立。然而，涉案合同及其附件长达近30页，且合同条款绝大部分系格式条款，并非每一条均是经过当事人协商的结果，对于一个普通人而言，要求其在没有合同的情况下完全记忆合同内容几乎不可能；并且，合同签署之后，被告绿地宁波江北公司受理了原告一方的合同更名申请，对于原告而言则因被告绿地宁波江北公司的行为产生了对合同变更的合理期待，但被告绿地宁波江北公司未能提供证据证明其对原告提出的更名申请在受理后给予了明确的答复。在原告未能按照正常买房程序获得购房合同，其对于合同是否已经得到被告绿地宁波江北公司确认存疑或者变更合同申请未能得到明确答复的情况下，被告绿地宁波江北公司应对原告的付款义务给予合理提醒，至少应在原告逾期付款后及时给予提示，而不是听之任之。虽然被告绿地宁波江北公司称多次电话联系原告，但未能提供证据予以证实，仅在2016年11月16日向原告之子徐照祥送达了《付款催告函》，此种情况下要求原告按照《商品房买卖合同》约定支付其在收到《付款催告函》之前的逾期付款违约金，有失公允。
第三，徐照祥在《付款催告函》上违约金处签字是否意味着对违约金的认可？虽然原告提出被告绿地宁波江北公司未能将承诺的通知送达原告，但被告绿地宁波江北公司于2016年11月16日向原告发出《付款催告函》的行为已经明确表明其确认双方合同生效的事实，此后原告方根据催告函支付剩余房款的行为也表明了对双方之间房屋买卖合同的确认。根据前面的阐述，被告绿地宁波江北公司要求原告按照《商品房买卖合同》支付《付款催告函》发出之前的违约金有失公允，那么徐照祥在《付款催告函》上签字的行为是否意味着原告方对被告绿地宁波江北公司主张的违约金的认可呢？对原告方而言，根据之前的论述，其在收到《付款催告函》之前并无支付剩余房款的付款条件已经成就的认识，则他在签署催告函时就没有需要按照涉案合同支付违约金的认同；对被告绿地宁波江北公司而言，其发出的两份《付款催告函》均载明“请您务必于收到本函之日起七日（或三日）内至我公司售楼处宁波市江北区云飞路与北海路交叉口支付上述房款或者办理相应按揭手续。否则，我公司将根据合同约定追究贵方的违约责任”，催告函中要求原告务必及时支付的是“房款”，而非“房款”和“违约金”，并且庭审中被告绿地宁波江北公司也陈述催告函中“否则”的含义是如果原告未按期支付剩余房款，则要完全按照合同约定要求原告支付违约金，如果原告按期支付了，则关于违约金问题可以商量，据此可见催告函的主要目的是催收房款，并非要求原告按照催告函所载支付房款和违约金，并且仅凭该催告函难以看出双方就违约金金额达成一致意见的意思表示，因此徐照祥在违约金处的签名不能视为其对违约金金额的认可并同意支付该金额违约金。同时，被告绿地宁波江北公司向徐照祥交付的第二份《付款催告函》中将违约金金额以及第一份催告函中引用的合同中的违约条款进行了删除。因此，被告绿地宁波江北公司凭《付款催告函》要求原告支付违约金，依据不足，不予采纳。虽然原告在接到《付款催告函》后并未即刻付款，但因为付款金额较大，被告绿地宁波江北公司催告付款应给予原告合理的准备期，原告在被告绿地宁波江北公司限定的7日内支付了剩余房款，不构成违约，因而无需支付违约金，对被告绿地宁波江北公司要求原告支付违约金的诉讼请求不予支持。因原告无需支付被告绿地宁波江北公司违约金，故被告绿地宁波江北公司以原告未付清款项为由拒绝交付房屋的抗辩不成立，对于原告要求被告绿地宁波江北公司交付房屋并协助办理相关权属证书的诉讼请求，予以支持。
对于原告主张的逾期交房的损失赔偿，因双方在合同履行过程中对于合同生效、违约金等问题存在较大争议，原告作为购房者在付清房款之后也应积极敦促被告绿地宁波江北公司协助办理相关手续。本案中，原告寄送给被告绿地宁波江北公司的《交房催告函》并未实际送达，原告也未能举证证明在被告绿地宁波江北公司收到本案诉讼材料副本之前曾以其他方式通知被告绿地宁波江北公司办理相关手续和交房，被告绿地宁波江北公司收到本案诉讼材料副本之日可为原告的《交房催告函》送达被告绿地宁波江北公司的日期，即为2017年3月23日。原告主张的契税减免根据相关政策需在2016年12月31日前办理相关手续，原告未能提供证据证明在该日期前曾要求被告绿地宁波江北公司协助办理相关手续，被告绿地宁波江北公司予以拒绝，契税损失系被告绿地宁波江北公司原因所致，故对原告关于契税损失的诉请不予支持。对原告主张的律师费损失，律师费并非必然产生的损失，故对其该项诉请亦不予支持。对原告主张的租金损失，被告绿地宁波江北公司至少在收到本院诉讼副本材料时已经获悉原告要求交房的催告，应在2017年3月30日前向原告交付房屋，然被告绿地宁波江北公司时至今日仍未能将房屋交付原告，应对原告承担逾期交房的违约责任，赔偿原告因逾期交房产生的损失，原告主张参照同类地段同类房屋的租金标准进行赔偿，予以支持。因涉案租金金额并不大，原告未提出对涉案房屋的租金标准进行司法评估，从诉讼经济的角度出发，亦未对租金标准强行进行评估，参照原告提供的赶集网上的租金情况，以及租金行情，结合本案实际，依法酌定被告绿地宁波江北公司按照每月1800元的标准支付原告自2017年3月31日起至交房之日止的逾期交房损失。对原告主张要求被告绿地公司对被告绿地宁波江北公司的债务承担连带责任的诉请，从两被告提供的审计报告可以看出，两公司均有独立完整的财务制度，被告绿地宁波江北公司开设独立资金账户，拥有独立的办公场所，虽然两被告之间存在较大金额的资金往来，但在财务上进行了相应记载，并在审计报告中进行了披露，据此可见两被告资产边界并未混淆，可以基本反映被告绿地宁波江北公司的财产与被告绿地公司的财产相分离的情况，因此对原告要求被告绿地公司对被告绿地宁波江北公司的债务承担连带责任的诉请不予支持。
对于被告绿地宁波江北公司反诉请求中要求原告及时办理涉案房屋《商品房买卖合同》的网上备案手续，并及时办理收房手续，原告表示同意，予以准许。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）绿地控股集团宁波江北置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐勤荣交付海外滩花苑12号楼1402室（备案地址为海外滩花苑1幢1号1402室）的房屋，并于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）徐勤荣办理前述房屋的产权登记手续；二、被告（反诉原告）绿地控股集团宁波江北置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月1800元的标准赔偿原告（反诉被告）徐勤荣自2017年3月31日起计算至实际交房之日止的租金损失；三、原告（反诉被告）徐勤荣于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）绿地控股集团宁波江北置业有限公司办理海外滩花苑12号楼1402室（备案地址为海外滩花苑1幢1号1402室）房屋的《商品房买卖合同》的网上备案手续以及前述房屋的收房手续；四、驳回原告（反诉被告）徐勤荣的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）绿地控股集团宁波江北置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2329元，反诉案件受理费2312元，合计4641元，由原告（反诉被告）徐勤荣负担2100元，由被告（反诉原告）绿地控股集团宁波江北置业有限公司负担2541元。
二审中，当事人未提供新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认，另查明，涉案房屋在本案一审立案受理之前已经验收合格。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条分别规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”、“依法成立的合同，自成立时生效”。2014年9月30日，徐照祥在一份《商品房买卖合同》上签字，而上诉人并未当场在该份合同上盖章，故依照上述法律规定，该份合同并未成立生效。此后，合同文本一直由上诉人保管，双方未对合同作网上备案，上诉人也没有证据证明其在合同上盖章的时间，故合同成立生效的时间难以确定。上诉人于2016年11月16日向被上诉人发出《付款催告函》，要求被上诉人按照合同约定支付房款和违约金，一审法院据此认为上诉人认可了合同并认定合同在该日成立生效，理由成立。被上诉人于2015年11月25日向上诉人申请合同更名，系被上诉人的单方意思表示，以此并不能推断出上诉人签署合同的时间，上诉人认为被上诉人至少在该日知晓合同成立且生效的理由不足，本院难以采信。因双方之间的合同在2016年11月16日才成立生效，故上诉人请求被上诉人承担合同生效之前的违约金，于法无据，一审法院未予支持并无不当。2016年11月23日，即合同生效后的第七天，被上诉人支付了合同约定的剩余房款1530000元，且涉案房屋已经验收合格，故被上诉人请求上诉人交付房屋并办理房屋的产权登记手续，理由正当，一审法院对此予以支持也无不当。上诉人在被上诉人一审起诉后仍未及时交付房屋，一审法院判令上诉人按每月1800元租金的标准赔偿被上诉人自2017年3月31日起至实际交付房屋日止的迟延交房损失，并无不当。根据行政部门的规定，一审法院判令被上诉人协助上诉人办理合同的网上备案手续，也无不当。
综上所述，上诉人绿地宁波江北公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4758元，由上诉人绿地控股集团宁波江北置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一八年一月八日
书记员 桂红艳