重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第16259号
原告（反诉被告）陈飞，男，1985年2月24日出生，汉族，住重庆市梁平县。
委托代理人蒋希文，重庆豪文律师事务所律师。
委托代理人黎邦国，重庆豪文律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑兴蓉，女，1966年8月26日出生，汉族，住重庆市江北区。
原告（反诉被告）陈飞与被告（反诉原告）郑兴蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法由审判员刘海兵于2015年9月15日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈飞的委托代理人蒋希文、黎邦国，被告（反诉原告）郑兴蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈飞诉称：原告与被告于2010年10月17日签订《租房协议书》，约定被告将位于渝北区某号住房出租给原告，租金每季度缴纳一次，房屋保证金1000元。合同期满后，原告一直继续租赁该房屋，原告于2015年7月13日缴纳5400元作为2015年7月17日至10月16日的租金，双方还通过短信确定缴纳租金的金额和时间。被告于2015年8月7日在没有通知原告的情况下，私自把原告租住的房屋的锁芯换掉，闯进房屋，导致原告的众多物品受损，同时原告缴纳的租金、押金被告也不予退还。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告房租费16513元、房屋押金1000元；2、被告赔偿原告租赁房屋内松下数码相机、电脑财产损失、电脑内重要数据恢复费等共计4590元。
被告（反诉原告）郑兴蓉辩称：请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由如下：2015年7月原告向被告缴纳2015年第三季度租金后，2015年7月27日左右，原告的女友秦艺珈打电话给被告，提出要将房屋转租，被告未同意，秦艺珈提出不再租赁房屋，并要求退还租金，被告答复租期是三个月，不应退还租金。2015年8月6日原告打电话告知被告其已搬出，叫被告自行到小区保安处拿钥匙，被告拿到钥匙后发现打不开房门，被告邀请保安和业主委员会成员、房屋中介公司工作人员一起撬开房门，发现屋内衣柜、床、餐桌、空调等已损坏。原告擅自退租，构成违约，不应退还租金和押金，被告也并未损坏原告相机、电脑等物品，不应赔偿原告的财产损失。
被告（反诉原告）郑兴蓉反诉称：反诉被告搬走前将房间内的衣柜、床、餐桌、空调、洗衣机、电视等损坏，请求判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失8000元。
原告（反诉被告）陈飞针对被告（反诉原告）的反诉辩称：原告并没有损坏被告房间内的物品，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2010年10月17日，被告郑兴蓉（甲方）与原告陈飞（乙方）签订《租房协议书》，约定：一、甲方将渝北区某号房屋出租给乙方，租赁期限为2010年10月17日至2013年10月17日；租金为每月1300元，租金每三个月支付一次，提前10天支付，房屋保证金为1000元；二、乙方租用房屋时，该房产生的水、电、气、物业管理费等由乙方自行支付；三、乙方如中途退租，甲方概不退还余下所缴房租。
租赁期内，原告及其朋友秦艺珈按约交纳了租金。租房协议书到期后，仍然继续租赁该房屋，双方未签订新的租房合同。2013年7月15日至2014年7月15日，秦艺珈向被告共计支付房租25800元。2014年10月1日、2015年1月9日、4月10日、7月13日秦艺珈分别向被告支付房租5400元。原告认为截至被告2015年8月7日收回房屋时，按照租赁协议书约定的每个月1300元的标准，原告多缴纳了16513元的租金，被告应当退还。
2015年7月31日，被告向秦艺珈发送如下短信内容：“你昨天晚上把电话挂了！对人很不礼貌！你要知道！最先是你违约！我租给你的日期没有到（是10月16！你现在要租给任何人可以！但我10月16日一定要收回来的）！”。
2015年8月7日，被告撬开本案租赁房屋，秦艺珈知道后报警，民警到场调解未果，告知双方可以向法院提起诉讼。之后原告未使用该房屋。被告陈述其撬门的原因是秦艺珈要求将房屋转租，被告不同意，秦艺珈就告知被告已搬走，钥匙放到保安处的，但被告拿到钥匙后发现门无法打开，所以才将门撬开。开门发现部分家具家电损坏。被告举示了如下证据：1、重庆顺隆物业管理有限公司某管理处的证明，证实内容：某业主郑兴蓉将房屋出租。承租人秦艺珈于2015年7月30日搬家，保安看见后予以阻止，秦艺珈到物管处将2015年2月至2015年7月30日的物管费完善后，秦艺珈搬走，并将房屋钥匙一把放置于保安处。2015年8月7日被告到保安处拿钥匙开门，房门无法打开。被告和一名保安、业委会成员李某某、长嘉中介工作人员、开锁师傅一起将房屋锁芯更换，开门后发现房屋东西已经全部搬走。部分家具、家电损毁，房屋内未见房中有电脑和相机等物品；2、李某某的书面证言，内容为：2015年8月7日上午他与郑兴蓉到某房屋，未见房屋内有电脑和相机等物品；3、重庆长嘉房地产经纪有限公司工作人员王某某的书面证言，证实2015年8月7日他和同事3人到某房屋，发现该房屋已空置，部分家具已损坏，未见相机和电脑；4、李某某的书面证言，证实2010年10月15日在××花园××号业主郑兴蓉家做清洁，做完清洁后看见郑兴蓉与一男一女签订租房合同，当时房内床、衣柜等家具完好；5、收据、缴费凭证、发票，证实其缴纳了2015年8月、9月的物管费206元，8月的水费45元、天然气费80元、电费159元；6、照片4张，被告陈述照片于2015年8月13日拍摄，证明家具损坏情况。原告对被告举示的证据均不予认可，同时认为并没有提前搬出租赁房屋，没有放钥匙在保安处，在被告撬门前一直在使用该房屋。
庭审中，原告陈述该租赁房屋最初由原告和秦艺珈共同居住，但居住不满一年原告搬走，之后一直由秦艺珈居住并缴纳房租。
上述事实，有租房协议书、短信记录、银行交易明细、支付宝转账电子回单、报警记录、缴费票据、证明、照片、原告和被告的陈述等证据为证，足以认定。
本院认为：原告和被告签订的租房协议书是双方真实意思表示，合法有效。租赁期满后，原告继续使用该房屋，被告没有提出异议，原租赁协议继续有效，双方建立不定期租赁合同关系。虽然该房屋现在的实际使用人为秦艺珈，但其并没有与被告签订新的租赁协议，租赁房屋的依据仍是原告和被告之前签订的租赁协议，原告以自己的名义起诉，被告也未提出异议，故原告是本案适格主体，有权提起诉讼。
关于被告是否应当退还原告部分租金的问题。被告认为原告中途退租，故根据租赁协议的约定，不予退还剩余部分租金，但被告举示的证据只有物管的证明能够证实原告于2015年7月30日搬走，但该证明没有物管负责人及制作证明材料的人员签名，不符合证据形式要件，本院不予采信，且即使原告搬走的事实属实，也不能等同于原告提前解除合同。2015年7月31日被告向秦艺珈发送的短信内容也不能证明原告已将房屋转租。且双方为不定期租赁关系，没有固定租赁期限，也不应适用原租赁协议关于中途退租的约定。故被告应当退还原告部分租金。原告缴纳了2015年7月18日至2015年10月17日的租金5400元，2015年8月7日被告撬开房门，之后原告未使用该房屋，故被告应当退还2015年8月8日至2015年10月17日的租金。根据原告缴纳租金的情况，原告从2013年10月11日起按每季度5400元的标准缴纳房租，即双方以实际行为达成了上涨租金的合意，原告认为租金标准为双方签订租赁协议时约定的每月1300元，要求被告退还多交部分，显然与事实和常理不符，本院不予采信。故被告应当退还原告2015年8月8日至2015年10月17日的租金4200元（1800元／月×2个月＋1800元／月÷30天×10天）。
双方签订的租赁协议约定原告缴纳的房屋保证金1000元被告也应予以退还。被告举示的水、电、气及物管费发票均是2015年8月以后产生的，不应抵扣。原告举示的证据不足以证明其财产损失，故对要求被告赔偿的诉讼请求，本院不予支持。故被告应当退还原告租金及房屋保证金（押金）共计5200元。
关于被告的反诉请求。被告提交了房屋内物品受损的照片，但其拍摄时间是被告撬门之后几日的2015年8月13日拍摄，不足以证明系原告损坏，也无法证明财产损失大小，故其要求原告赔偿财产损失8000元的反诉请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郑兴蓉在本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）陈飞租金4200元、房屋保证金1000元，共计5200元；
二、驳回原告（反诉被告）陈飞的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）郑兴蓉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费360元，减半收取180元，由原告（反诉被告）陈飞负担155元，由被告（反诉原告）郑兴蓉负担25元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）郑兴蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 刘海兵
二〇一五年十一月十一日
书记员 文 娟