江苏省宜兴市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0282执异9号
案外人江苏东蕾科技有限公司，住所地江苏省宜兴市张渚镇祝陵村,统一社会信用代码91320282301979216Q。
法定代表人陈锦荣，该公司董事长。
委托代理人张建春，北京市天银律师事务所律师。
申请执行人中国建设银行股份有限公司宜兴支行，住所地宜兴市龙潭西路286号。
负责人戴伟刚，该行行长。
被执行人江苏昌达车辆有限公司，住所地宜兴市张渚镇工业集中区（祝陵村）。
法定代表人宗永伟，该公司董事长。
被执行人江苏丹帝龙重工股份有限公司，住所地宜兴市徐舍镇工业集中区（美东村）。
法定代表人蒋嘉群，该公司董事长。
被执行人宗永伟，男，1967年8月18日生，汉族，住宜兴市。
被执行人龚素琴，女，1967年11月6日生，汉族，住宜兴市。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司宜兴支行（以下简称建行宜兴支行）与被执行人江苏昌达车辆有限公司（以下简称江苏昌达）、江苏丹帝龙重工股份有限公司（以下简称丹帝龙公司）、宗永伟、龚素琴金融借款合同纠纷一案中，案外人江苏东蕾科技有限公司（以下简称东蕾公司）要求本院在拍卖被执行人江苏昌达名下所有的整体资产过程中附带租赁拍卖，停止移交，并中止对上述整体资产中装饰装修及附属物的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
申请执行人建行宜兴支行与被执行人江苏昌达、丹帝龙公司、宗永伟、龚素琴金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月19日出具(2014）宜商初字第1726号民事判决书,判决“一、江苏昌达于本判决发生法律效力之日起10日内归还建行宜兴支行借款本金1950万元、利息301551.05元（计算至2014年7月21日起至实际付款之日止以本金1950万元为基数按年利率7.32%上浮50%计算的利息；二、江苏昌达于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿建行宜兴支行因本案需支出的律师费损失254200元；三、丹帝龙公司对江苏昌达上述债务中的借款本金950万元、利息155530.69元（计算至2014年7月20日）、逾期利息（自2014年7月21日起至实际付款之日止以本金950万元为基数按利率7.32%上浮50%计算）、律师费254200元中的123841元承担连带保证责任；四、宗永伟、龚素琴对江苏昌达的上述第一、第二项债务承担连带保证责任；五、对江苏昌达的上述第一、二项债务及本案诉讼费，建行宜兴支行有权对江苏昌达提供的抵押财产即坐落于宜兴市××渚镇工业集中区的两套房产（房屋所有权证号分别为1XXXXXX8、1XXXXX9）及坐落于宜兴市××××村的国有土地使用权（抵押土地使用权证号为宜国用（2010）第0XXXXX9）折价或者拍卖、变卖所得价款分别在4435000元、7031000元、7434000元范围内优先受偿”。判决生效后被执行人未履行偿付义务，申请执行人建行宜兴支行遂向法院申请执行，本院于2015年3月10日受理立案执行，案号为（2015)宜执字第1752号。
2017年5月27日，本院向东蕾公司总经理袁家树制作执行笔录一份，笔录中本院告知东蕾公司租赁在抵押时间之后，其公司的租赁不得对抗已登记的抵押权，租赁合同对受让人不具有约束力，一旦拍卖成交，其公司应当立即配合本院将其公司占有使用的厂房腾空配合法院交付，同时，本院告知其如需行使优先购买权，应当在拍卖开始前五日内向本院提交书面申请。同日，东蕾公司向本院提交承诺书一份，写明“关于你院正在评估、拍卖的无锡昌达、江苏昌达名下的有证房产、附属设施、构筑物及无证房产等整体资产，现由我公司实际租赁占有使用，租赁期限自2014年8月1日起，至2024年8月1日，租赁期限10年，我公司同意在无锡昌达、江苏昌达整体资产拍卖成交后，配合法院腾空、交付给买受人。如本公司拒不履行，愿意接受法院罚款、拘留等强制措施”。
2017年6月23日，本院出具（2016）苏0282执3952号执行裁定书，裁定拍卖被执行人江苏昌达所有的位于宜兴市××××村的房产一套（房产所有权证号为1XXXXXX8）、位于宜兴市××渚镇工业集中区的房产二套（房产所有权证号分别为1XXXXXX9、1XXXXX8）、位于宜兴市××××村的国有建设用地使用权二宗[土地证号分别为宜国用（2009）第1XXXXXX4号、宜国用（2010）第1XXX**号]及无证房产、构筑物、附属设施等整体资产以清偿债务。2017年10月17日，宜兴市友通塑业有限公司（以下简称友通公司）通过公开竞价在淘宝网司法拍卖平台上以最高价竞得江苏昌达的整体资产，成交价为2463.99万元。2017年11月7日，本院与友通公司出具拍卖成交确认书。2017年11月10日，本院出具（2017）苏0282执恢703号执行裁定书，裁定：一、被执行人江苏昌达名下位于宜兴市××渚镇工业集中区的房产三幢（房屋所有权证号分别：1XXXXXXX8、1XXXXXX9、1XXXXXXX8）的房屋所有权、位于宜兴市××××村的国有建设用地使用权（出让）二宗[土地证号：宜国用（2009）第1XXXXX4号、宜国用（2010）第0XXXXX**号]的土地使用权归买受人宜兴市友通塑业有限公司（统一社会信用代码：91320282MA1R9MQ166）所有。上述有证房产三幢的房屋所有权、国有建设用地使用权自本裁定书送达买受人宜兴市友通塑业有限公司时起转移。二、被执行人江苏昌达名下位于宜兴市××渚镇工业集中区厂区范围内的无证房产八幢（无证房产1：混合结构，一层，建筑面积29.84平米；无证房产2：辅房，混合结构，一层，建筑面积98.12平米；无证房产3：厕所，混合结构，一层，建筑面积41.58平米；无证房产4：辅房，混合结构，一层，建筑面积28.35平米；无证房产5：食堂，混合结构，一层，建筑面积273.76平米；无证房产6：门卫，混合结构，一层，建筑面积89.25平米；无证房产7：辅房，混合结构，一层，建筑面积41.04平米；无证房产8：辅房，混合结构，一层，建筑面积18.86平米）的房产使用权归买受人宜兴市友通塑业有限公司（统一社会信用代码：91320282MA1R9MQ166）所有。上述无证房产八幢的房产使用权自本裁定书送达买受人宜兴市友通塑业有限公司时起转移。三、被执行人江苏昌达名下位于宜兴市××渚镇工业集中区厂区范围内的附属物（包括：1、花岗岩门头，134.52立方米；2、电动伸缩门，12.3米；3、砖砌围墙，40平米；4、旗杆，3根；5、水泥场地，6590平米；6、草坪砖，410.11平米；7、水池，140立方米；8、钢结构车棚120平方米；9、水井，1口；10、彩钢板搭建，120平米；11、5T行车（20米），6部；12、绿化；13、5T行车（23米），6部；14、水泥场地，2600平米；15、水泥汽修平台，1座；16、水泥砂浆垃圾收集处，2座；17、绿化）的所有权及其它财产权利归买受人宜兴市友通塑业有限公司（统一社会信用代码：91320282MA1R9MQ166）所有。上述附属物的所有权及其它财产权利自本裁定书送达买受人宜兴市友通塑业有限公司时起转移。四、上述有证房产三幢、无证房产八幢、土地使用权二宗以及附属物的查封效力，因该次拍卖而消灭。上述有证房产三幢及土地使用权二宗上设定的抵押权，因本次拍卖而消失，转化为优先受偿权。……”2017年11月17日，本院将上述移权执行裁定书送达友通公司。拍卖成交后，本院出具强制迁出公告以及（2017）苏0282执恢703号执行裁定书，其中执行裁定书中裁定限江苏昌达及实际使用人东蕾公司在裁定送达之日起五日内将占用的厂区车间、办公室腾空。
案外人东蕾公司对本院不附带租赁拍卖并裁定其限期腾空承租房屋的执行行为不服，以及对执行标的江苏昌达名下整体资产中的装修、附属物提出异议称，2014年8月1日，其公司与江苏昌达、无锡昌达车辆制造有限公司（以下简称无锡昌达）签订资产整体租赁协议一份，约定由其公司承租上述两公司的整体资产，年租赁费其中江苏昌达为90万元，无锡昌达为30万元，租赁期限10年（自2014年8月1日至2024年8月1日），同时约定其公司先支付租赁费812万元。之后其公司支付了812万元租金，并对该承租资产进行整体装修并引入项目投入正常使用。2017年7月法院通知需对江苏昌达的整体资产进行拍卖，其公司按照法院的要求承诺如该资产拍卖后配合交付，但就已付租赁的退还及损失未进行商定。现江苏昌达整体资产已被拍卖，其公司承诺配合交付，但就已产生的巨大损失（包括已投入装修费用300万元、引入澳大利亚合作项目、订单违约损失、搬迁费用等）合计1200万元，故请求法院停止移交，同意继续承租上述资产（不移交占有），并中止对上述整体资产中的附属物、装饰装修的执行。
本院查明，登记于江苏昌达名下位于张渚镇工业集中区，所有权证号1XXXXXXX8、1XXXXXX9、1XXXXX8）、以及位于宜兴市××××村的国有建设用地使用权二宗[土地证号分别为宜国用（2009）第1XXXX4号、宜国用（2010）第1XXXX9号]均于2012年6月**日起登记抵押，抵押权人建行宜兴支行。上述房产、土地于2014年11月7日被本院以（2014）宜商初字第1726号案号首封。
审查中，案外人东蕾公司为证实自己的主张向本院提交如下证据：
1、2014年8月1日东蕾公司与江苏昌达、无锡昌达签订的租赁协议一份，主要写明东蕾公司承租江苏昌达、无锡昌达现有的整体资产（附租赁资产清点表），租赁时间10年，自2014年8月1日起至2024年8月1日止，每年租金120万元（其中江苏昌达90万/年，无锡昌达30万/年，协议签订之日东蕾公司支付租金812万元整（以江苏昌达宗永伟借袁家树借款本息抵分别为2013年6月24日的300万元、2013年7月11日的200万元、2013年12月19日的230万元及截止到2014年7月31日止产生的利息82万元），剩余租金在2020年12月31日前支付。
2、附件租赁资产清点表及土地证复印件，主要载明租赁资产包括不动产工业用地、生产车间、附属设施、办公楼等，以证明承租范围。
3、2013年6月24日、2013年7月11日、2013年12月19日借条三张及江苏昌达出具的收据3张，以证明依据双方合同约定以借款抵租金812万元。
4、江苏祥业电气有限公司出具的东蕾公司新增250KVA工程施工结算书、绿化苗木清单、钢结构车棚材料清单、食堂装潢清单、东蕾公司装潢清单及收款收据、新投入项目装潢清单，以证明东蕾公司对承租厂区进行装饰装修投入合计681.2481万元。
本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，案外人东蕾公司主张的租赁关系形成于抵押之后，本院依法对存在于担保物上的权利予以除去以保证实现申请执行人的担保物权，执行行为合法，并无不当。案外人东蕾公司主张的租赁权不足以阻止拍卖标的物的移交占有，对该要求附带租赁拍卖或继续占有租赁物的异议请求，于法无据，本院不予支持。至于案外人异议请求中止对江苏昌达名下整体资产中的装饰装修及附属物的执行，经查，双方签订的租赁合同中并未对承租物的装饰装修或添附价值等进行约定，而东蕾公司在执行过程中已向本院作出承诺“同意在无锡昌达、江苏昌达整体资产拍卖成交后，配合法院腾空、交付给买受人”，现仅凭东蕾公司提供的装修清单、收款收据尚不足以证明其公司基于自己生产需要对承租物进行装修、改造具有合法的排除执行的权利，故对该异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人东蕾公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 艳
人民陪审员 唐建平
人民陪审员 田锦莉
二〇一八年四月十三日
书 记 员 王 雪