辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初9825号原告:关铮，男，1981年6月30日出生，满族，住沈阳市皇姑区黑龙江街**号3-3-1。委托诉讼代理人：金昌浩，系辽宁仲达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣钰，系辽宁仲达律师事务所实习律师。被告：沈阳市皇姑区祖辈王家大院北塔饭店，住所地沈阳市皇姑区崇山东路**号甲8，注册号210105600370692。经营者：王洪海，男，1978年3月30日出生，汉族，系该饭店负责人，住辽宁省昌图县大兴镇卡楼村民委*组**号。委托诉讼代理人：林晶淑，系辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓巍巍，系辽宁良友律师事务所实习律师。原告关铮诉被告沈阳市皇姑区祖辈王家大院北塔饭店（以下简称王家大院饭店）排除妨害纠纷一案，本院于2016年11月08日受理，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告关铮的委托诉讼代理人金昌浩，被告王家大院饭店的委托诉讼代理人林晶淑均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告关铮向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告停止侵占公共区域及通道的行为，拆除其违法封闭、改造的公共通道部分的障碍物，恢复公共通道原状，排除原告使用公共区域及通道的障碍；2、诉讼费由被告承担。2018年1月11日，原告增加一项诉讼请求为：将7#楼一层入户门西侧墙壁恢复原状。事实和理由：2016年9月7日，原告购买位于沈阳市皇姑区崇山东路49号甲7的一层与二层两套商用房屋，建筑面积分别为86.63平方米和179.62平方米，承担分摊面积分别为：7.34平方米和36.52平方米。原告的两套房屋与被告经营的饭店相邻。从房地产开发商的宣传册上可以看出，原告购买的二层房屋连接的公共通道是经过精装修的公共办公、休闲空间。原告实际入住后，发现该公共通道自原告房屋大门的一侧开始即被被告封闭，且被告对封闭的公共通道内部结构进行了违法改建，用作被告经营的饭店的空间盈利使用。依据商品房买卖合同附图，原告可以使用公共区域进行会客、办公、娱乐休闲，利用公共通道连接的两侧电梯和安全通道，目前只能使用一侧，安全性和便捷性大大降低。根据最高院建筑区分所有权规定第十五条，被告私自封闭公用通道并加装防火门的行为符合第十五条第四项规定，属于侵害他人合法权益的行为，原告在购买诉争房屋时在竣工图上均标明原告有权使用7、8号楼之间的公共区域及两部电梯的楼梯；原告一层的通行门会被误认为是王家大院的一部分，要求被告拆除；被告将7号楼入户门西侧墙壁上私自打通门，被告的上述行为侵害了原告的合法权益，请法院支持原告诉请。被告王家大院饭店辩称，1、2013年10月，我方与出卖人辽宁正邦房地产有限公司建立了商品房买卖合同关系，我方购买商网用于经营餐饮，统一装修后设店名为王家大院，自2014年开始经营至今，原告所主张的一套二层房屋仅是二层可供使用的十二套商业网店中的一套，有十套由被告统一装修使用。2014年3月，我方因王家大院项目消防工程与原告代表的华夏消防工程有限公司辽宁分公司签订合同，原告对被告统一装修及涉诉通道的使用情况不仅知情，还参与消防工程施工。故被告在2016年9月购买房屋时，对涉案通道的使用情况完全知情并予以认可，原告购买房屋即对通道封闭放弃主张；2、根据《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，我方统一装修未对原告权益造成侵害，其所需使用的电梯、楼梯等设施齐全，未对原告通行造成阻碍及损害。7号楼入户门西侧墙壁是我方打通的门，但没有侵害原告权益。综上，请法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：坐落于沈阳市皇姑区崇山东路49号的帝景湾小区，系辽宁正邦房地产有限公司开发建设。2013年期间，被告与辽宁正邦房地产有限公司签订数份《商品房买卖合同》，约定被告经营者王洪海购买开发商开发建设的坐落于沈阳市皇姑区崇山东路49号甲8号13门、14门、15门、16门、17门等多套商业网点。签订合同后，被告经营者王洪海履行了己方义务，开发商向被告经营者王洪海交付房屋。同年，王洪海取得相关房屋的权属证书。被告经营者王洪海购买上述房屋后，进行整体装修。2014年3月，被告（发包人，甲方）与案外人华夏消防工程有限公司辽宁分公司（承包人，乙方）签订《王家大院项目消防工程合同》，约定乙方负责施工王家大院消防工程，工程内容包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、防火卷帘、包房内排风系统的工程设施及设备采购。乙方负责办理王家大院消防工程的手续（包括消防工程建审，消防工程检测，消防工程验收及消防工程开业前安检）。乙方在开工前组织有关人员研究和熟悉图纸，参与设计交底。该份合同尾部甲方由被告经营者王洪海签名，乙方由原告签名并盖有案外人华夏消防工程有限公司辽宁分公司公章。签订合同后，由案外人华夏消防工程有限公司辽宁分公司负责被告的消防工程施工。2014年9月22日，沈阳市消防局向被告下发沈公消设复字[2014]第0105号建设工程消防设计备案复查意见书，内容为：“你单位建设的位于沈阳市皇姑区崇山东路49号甲7、甲8的沈阳市皇姑区祖辈王家大院北塔饭店装修工程（备案号：210000WSJ140010818）消防设计审核申请及有关材料收悉（设计单位：辽宁北方建设设计院有限责任公司；建筑层数：1-25层；建筑高度：78m；装修层数：1-3层局部；装修面积：2367.83；明档部分采用电加热；使用性质：饭店）。根据沈公消设[2014]第0130号《建设工程消防设计消防违法通知书》和有关国家工程建设消防技术标准，经我局对该工程设计文件复查，具体情况如下：一、该建设工程存在的以下问题：1、该装修工程的疏散门未向疏散方向开启，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第6.1.16条之规定，已调整设计；……。鉴于以上情况，该建设工程消防设计复查合格，你单位可以恢复施工”。2015年1月7日，被告注册登记，字号为沈阳市皇姑区祖辈王家大院北塔饭店，经营者为王洪海，经营范围为正餐服务、会议服务。并于当月实际经营。2016年9月7日,原告与辽宁正邦房地产有限公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买开发商开发建设的坐落于沈阳市皇姑区崇山东路49号甲7号6门一层和10门二层商业网点，公共部分与公用房屋分摊建筑面积分别为7.34平方米和36.52平方米。签订合同后，由原告控制房屋。另查，依据沈阳市城市建设档案馆存档的帝景湾7、8#楼二层竣工图纸所示，7#楼、8#楼二层通道无物体阻隔。轴线W-8、W-9为7#楼、8#楼分界线，此轴线西侧为8#楼、东侧为7#楼。经原、被告当庭确认，被告在7#楼二层10门旁设立的墙体及门位于7#楼的公共通道上。被告当庭自认其在7#楼一层共用通行门西侧墙体上开门。因原告认为被告在其10门旁设立的墙体和门，封堵7号楼和8号楼公共通道，及在7号楼一层共用通行门西侧楼梯墙体上开门的行为，侵害其合法权益，遂于2016年11月8日诉至来院。在本案审理中,经本院多次组织双方调解,双方未能达成调解意见。本院认为，因为物受到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷属排除妨害纠纷。结合本案事实，原告基于其对建筑物共有部分的权利受到侵害，要求被告排除该种侵害，属排除妨害纠纷范畴，故本案案由为排除妨害纠纷。关于原告要求被告将其自行设立在7号楼二层10号房屋旁边的墙壁打通，拆除消防门，恢复到与设计图纸一样的问题。通过庭审调查可知，被告在二层设立的墙壁并非实体墙，且安装了可打开的通行门，且其当庭自述该门在早上8时至晚12时打开，被告如不能保证该门24小时打开，将影响7号楼和8号楼业主对二层公共走廊的通行权及消防安全。但考虑被告已经营多年，及对场地有独立、封闭空间要求的客观情况，本院从有利于生产生活角度及维护业主权益出发，权衡营商环境及业主居住安全，认为被告应保障二层公共通道的通行功能，故被告应将其自行设立在7号楼二层10号房屋旁边的门保证24小时内畅通。关于原告要求被告将7#楼一层入户门西侧墙壁恢复原状的问题。通过庭审调查可知，原告所述被告该项行为客观存在，故本院对原告该项请求予以支持。关于原告要求被告将7#楼一层通行门旁与王家大院装修风格一致的外装修拆除的问题。因原告所述该类装修无证据证明系被告所为，故本院对原告该项请求不予支持。综上,根据《中华人民共和国物权法》第三十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市皇姑区祖辈王家大院北塔饭店于本判决生效后，保证其自行设立在沈阳市皇姑区崇山东路49号甲7号楼二层10号房屋旁边的门24小时内畅通；二、被告沈阳市皇姑区祖辈王家大院北塔饭店于本判决生效后十五日内，将沈阳市皇姑区崇山东路49号甲7号楼一层入户门西侧墙壁恢复原状；三、驳回原告关铮的诉讼请求。案件受理费2,000元，由被告沈阳市皇姑区祖辈王家大院北塔饭店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  林雪梅审 判 员  张 岩人民陪审员  王丽婕二〇一八年二月二十八日书 记 员  陈 茜