山西省运城市盐湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0802民初4154号
原告：刘溪，女。
委托诉讼代理人：李瑾，山西方寸律师事务所律师。
被告：运城市潘记商贸有限公司。
被告：运城市盐湖区今美商贸有限公司。
委托诉讼代理人：史强，男，系运城市盐湖区今美商贸有限公司员工。
第三人：山西斯瑞林包装材料有限公司。
委托诉讼代理人：姚虎强，山西晋工律师事务所律师。
第三人：尉荣志，男。
原告刘溪与被告运城市潘记商贸有限公司（以下简称潘记公司）、被告运城市盐湖区今美商贸有限公司（以下简称今美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法追加第三人山西斯瑞林包装材料有限公司（以下简称斯瑞林公司）、第三人尉荣志参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘溪及其委托诉讼代理人李瑾，被告今美公司的诉讼代理人史强到庭参加诉讼。被告潘记公司、第三人斯瑞林公司、第三人尉荣志经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘溪向本院提出诉讼请求：判令二被告与原告签订房屋租赁合同，共同支付原告房屋租赁费84000元（自2014年1月至2016年8月按月租金2625元计算），并支付至判决生效之日。事实和理由：原告刘溪将位于运城市盐湖区河东街南风广场地下东商城×号房屋租赁给运城市凯越盛汇购物有限公司（现更名为运城市盐湖区今美商贸有限公司），租赁期限为10年。双方签订了《凯越商城“赚钱A计划”租赁合同》。该合同经运城市公证处（2004）运证经字第1714号《公证书》公证。起初被告还能按时足额支付原告租金，后被告便不能按时足额支付原告租金。当原告想方设法找到被告时，才得知被告今美公司已将原告的房屋转租给现在的被告潘记公司使用经营。但二被告无一人向原告支付房屋租金。因二被告拒不与原告签订合同、拒绝支付租赁费，现原告请求判如所请。
被告潘记公司未作答辩。
被告今美公司辩称：今美公司作为运城市南风广场地下商铺的开发商，今美公司于2004年9月17日将南风广场地下商铺出售给尉荣志。后由山西鸿基包装材料有限公司（现更名为山西斯瑞林包装材料有限公司）与业主们签订具体的商铺回购协议，对所有的商铺进行回购。既然回购商铺协议是山西鸿基包装材料有限公司与业主们签订，山西鸿基包装材料有限公司按照其与业主们的约定应支付购房款。所以，被告今美公司不应承担本案中的任何民事责任。
第三人斯瑞林公司和第三人尉荣志均未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告刘溪提交的房产证书、凯越商城“赚钱A计划”租赁合同、（2014）运证经字1714号公证书、工商局公司设立登记审核表、原告中国银行存折，到庭当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1、原告提供的与被告今美公司（原名称为运城市凯越盛汇购物有限公司员工）董瑞的手机短息记录，证明被告今美公司（原名运城市凯越盛汇购物有限公司）于2014年1月26日向原告支付房租6588元，同时该公司员工董瑞使用手机号13×1短信告知原告：“过年好，款已付，付到2013年6月底，剩下年后再办。”用以证明被告今美公司于该日期还在向原告支付商铺租金。被告今美公司对该证据无异议，本院予以确认。2、被告今美公司提供的运城市盐湖区公证处（2004）运盐证经字第98号公证书公证的《房地产买卖协议书》，证明被告今美公司与山西省运城现代汽车出租有限公司2004年9月17日将南风广场地下全部商铺及配套固定资产以2800万元出售给第三人尉荣志。原告否认该证据，认为与本案无关，不应认定。本院认为，该证据是经过公证机关公证的合同书，公证文书具有公信力，所证明的事实应予采信。3、第三人斯瑞林公司开庭前提交的2007年8月28日斯瑞林公司（原名山西鸿基包装材料有限公司）作为甲方、山西省运城现代汽车出租有限公司作为乙方与原告刘溪作为丙方签订的《退款协议书》及付款凭证，证明三方于该日期达成协议，约定由甲方即本案第三人斯瑞林公司于2008年3月31日前原价17.8万元退还原告刘溪，并同时办理房产证过户事宜。同时证明向原告返款时间及已返还的数额为12.6万元。原告认为该协议虽然是原告本人与对方所签订的，但已过十年之久，第三人斯瑞林公司从未向原告支付房屋退款，原告也未收到过第三人斯瑞林公司的任何款项，第三人斯瑞林公司未能向法院提交付款凭证的原件，同时也不能证明该款系第三人斯瑞林公司向原告支付的款项，其真实性不应确认。本院认为，原告对《退款协议书》的内容及其签名未提异议，该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对第三人斯瑞林公司提供的付款明细表及部分汇款凭证，虽未提供原件，但其中的25000元和5000元的汇款凭证能够与原告的收款存折收款数额、时间相印证，本案其他当事人并未主张该款，原告当庭也未能说明该款的汇款人是哪一方，根据《退款协议》以及当事人的陈述，能够证实该款系第三人斯瑞林公司向原告支付，故该证据具有客观真实性，本院予以确认。4、关于被告今美公司向原告已付租金数额的争议，原告当庭提供了被告今美公司给原告办理的支付租金的存折和被告今美公司员工董瑞的手机短信予以证明，原告的该存折显示自2004年7月2日被告今美公司向原告刘溪开始转账一个月租金1242元,7月20日又向原告转账1241元，此后基本上是按月支付租金，也有两月一付或数月一付的情形；故租赁合同期限应当是自2004年6月1日开始计算，应于2014年5月31日届满。至2007年8月28日，被告今美公司应向原告支付39个月的租金，应付租金48399元，但被告实付50881元；2007年9月29日，被告今美公司向原告支付月租金1380元，即从该月开始，月租金增加为1380元，至2007年12月25日，应付四个月租金5520元，实付租金5520元；2008年1月至2008年4月30日，被告今美公司按月租金1655元支付，共计支付了四笔，共计金额6620元。此日期前的租金，被告今美公司已付清，且多付了2482元。2008年4月3日，原告的银行卡被转入89000元；2008年6月12日至2008年10月18日，原告收到四笔828元，共计3312元；2008年11月8日，原告收到25000元；2009年1月20日，原告收到三笔828元和一笔656元，共计3140元；2010年4月6日，原告账户收到11600元；2010年11月11日，原告账户收到5000元；2011年1月31日，原告账户存现4088元；2011年5月19日，原告账户收到2745元；2012年2月20日，原告账户收到2745元；2012年6月12日，原告账户收到1098元；2012年12月12日，原告账户收到3294元；2014年1月26日，原告账户收到6588元。此后，被告今美公司未再向原告付款。以上共计208221元，其中的89000元、25000元和5000元，因被告今美公司在该付款时间并未拖欠其如此数额的租金以及第三人斯瑞林公司提供的5000元汇款凭证已计入该公司账目，故应当是原告收到的购房退款。
根据到庭当事人的陈述及确认的上述证据，本院查明事实如下：位于运城市盐湖区河东街南风广场地下东商场由山西省运城现代汽车出租有限公司和河津市建筑工程有限公司共同开发和销售，其中第×号商铺系原告刘溪以17.8万元购买，建筑面积为28.13平方米，并于2004年10月28日在原运城市房地产管理处（现名为运城市房地产管理局）办理了房屋所有权证，证号为运房权产字第04328903号。2004年6月，原告刘溪将位于河东街南风广场地下东商城×号商铺租赁给被告今美公司（原名为运城市凯越盛汇购物有限公司），被告今美公司于2004年7月2日、20日向原告支付两个月租金后，于当月的23日与原告签订了一份《凯越商城“赚钱A计划”租赁合同》。双方约定租赁期限为十年，租金起算日为交房通知日，直至租赁期限十年届满为止；租期届满，乙方（即本案被告今美公司）有优先续租权，如双方同意续租，应于租期届满前六个月内另订租赁契约；租赁合同第三条对租金进行了约定，每天每平米租金为人民币1.56元，月租金为1335元，扣除7%税款后，应于每月25日前汇入原告的银行账户。合同签订后，被告今美公司于2004年6月开始履行租赁合同，按月租金1241元向原告支付，至2007年8月底，被告今美公司应向原告支付39个月的租金，应付租金48399元，但实付50881元，多支付了2482元。2007年9月29日，月租金增加为1380元，至2007年12月25日，共计支付四笔，共计金额5520元；2008年1月开始按月租金1655元计算，至2008年4月30日应支付四个月租金6620元，实支付租金6620元，并未欠付原告租金。2008年4月3日，原告的银行账户被转入89000元。此后，自2008年5月开始，被告今美公司开始拖欠原告租金，并按每月828元向原告支付租金，至2008年10月18日，原告账户收到四笔828元，共计3312元；2008年11月8日，原告账户收到25000元；2009年1月20日，原告账户收到三笔828元和一笔656元，共计3140元；2010年4月6日，原告账户收到11600元；2010年11月11日，原告账户收到5000元；2011年1月31日，原告账户收到4088元；2011年5月19日，原告账户收到2745元；2012年2月20日，原告账户收到2745元；2012年6月12日，原告账户收到1098元；2012年12月12日，原告账户收到3294元；2014年1月26日，原告账户收到6588元。此后，被告今美公司未再向原告付款。以上除89000元、25000元和5000元系退还原告的购房款外，被告今美公司共计向原告支付租金89221元。
同时查明，2004年9月17日，山西省运城现代汽车出租有限公司为甲方、被告今美公司（原名为运城市凯越盛汇购物广场有限公司）为乙方，第三人尉荣志为丙方，三方签订了《房地产买卖协议书》，山西省运城现代汽车出租有限公司和被告今美公司将南风广场地下商铺及商场配套设施整体以2800万元的价格出售给第三人尉荣志，商场面积共计10145.69平方米，其中包括原告所购×号商铺，另有300平方米的办公室；三方约定付款时间为：协议签订之日付定金100万元，待甲方将出售的房产与购买人签订回收协议及首批房产证办好后，丙方付1100万元，甲方在银行贷款800万元左右由丙方偿还，丙方按规定向银行归还本息（此款应计算为丙方付款之内），剩余部分款于2004年12月30日之前付200至300万元，2005年6月20日前将余款一次性全部付清，付清后全部房产证在一个月内办完。该合同第四条约定，已售出部分产权由甲乙双方负责收回，丙方最后剩余的款额用于退还产权回收上，不足部分甲方负责解决，甲乙双方保证全部产权收回，并移交丙方。该合同签订时，原告所购商铺尚未办理房产证。2007年8月28日，第三人斯瑞林公司作为甲方，山西省运城现代汽车出租有限公司作为乙方，原告为丙方，签订了《退款协议书》，协议约定第三人斯瑞林公司在2008年3月31日之前以原价17.8万元将原告所购商铺购买，并同时办理丙方所持房屋房产证过户事宜。双方对违约责任及其他事项进行了约定。该协议签订后，第三人斯瑞林公司于2008年4月3日向原告退款89000元，于2008年11月8日退款25000元，于2010年11月11日退款5000元，此后再未向原告退款，故原告也未办理商铺的房产证过户手续，而被告今美公司仍不定期的向原告支付商铺租金，直到2014年1月26日。此后，原告得知自己的房屋已被被告今美公司出租给了被告潘记公司至今，但二被告均未向原告支付租金。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告刘溪与被告今美公司签订的商铺租赁合同依法成立生效，双方均应按约定履行自己的合同义务。被告今美公司未能按照约定按月及时、足额向原告支付租金，其行为已经构成违约，应当向原告刘溪承担违约责任。本案所涉商铺房屋所有权归原告刘溪所有，有房地产管理部门颁发的房产所有权证为证，山西省运城现代汽车出租有限公司作为该商铺的房地产开发商，将该商铺销售并交付给原告后，商铺的所有权已转移给原告，其无权再次处分该商铺。其未经原告同意，又将包含原告商铺在内的整个商场房屋销售给第三人尉荣志，侵害了原告的房屋所有权。因被告今美公司无权处分原告的商铺，事后又未经原告追认，其与尉荣志所签订的房地产买卖协议书所涉原告商铺买卖部分无效。被告今美公司和第三人尉荣志并未提供证据证明自己已经按照该房地产买卖协议书履行了合同义务，反而是山西省运城现代汽车出租有限公司在此后的2004年10月28日继续为原告刘溪办理了该商铺的房屋所有权证，被告今美公司也在随后的租赁期间继续向原告支付商铺租金。因此，本案所涉商铺的所有权并未发生转移，仍归原告刘溪所有。2007年8月28日，第三人斯瑞林公司及开发商山西省运城现代汽车出租有限公司虽然与原告刘溪签订了退款协议书，但并未通知被告今美公司与原告刘溪解除租赁合同，而第三人斯瑞林公司也未按照退款协议的约定在2008年3月31日前向原告支付房屋退款，虽在2008年4月3日向原告退还89000元、11月8日退还25000元、2010年11月11日退还5000元，但至今尚未将剩余的房款退还完毕，故房屋所有权证仍未办理过户登记，原告对商铺房屋仍享有所有权。因此，被告今美公司与原告刘溪未解除租赁合同的情况下，仍应当继续向原告履行支付租金的合同义务。而原告收取的房屋退款119000元，属于原告与第三人斯瑞林公司的另一法律关系，本案不予处理，该合同是否继续履行或者解除，双方可自行协商或另行诉讼。本案所涉租赁合同约定的十年租赁期限已经于2014年5月31日届满，被告今美公司作为承租人，将租赁物转租给被告潘记公司，继续占有和使用租赁物，原告未提出异议，依照合同法的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故被告今美公司应当继续向原告刘溪支付租金。关于被告今美公司拖欠原告的租金数额，应根据双方最终执行的月租金1655元自2008年5月1日起计算至2017年9月份，被告今美公司应向原告支付113个月租金共计187015元，但被告今美公司实际向原告支付了89221元，扣除被告今美公司此前多付的2482元，尚欠租金95312元未付。原告关于被告应按每年递增10%计算租金的主张，理据不足，本院不予支持。被告今美公司将商铺转租给被告潘记公司，系二被告之间的房屋租赁合同关系，被告潘记公司与原告刘溪之间不存在租赁合同关系，原告要求被告潘记公司共同承担支付租金的义务，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第（二）项、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告运城市盐湖区今美商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告刘溪支付租金95312元，并按照月租金1655元计算，支付自2017年10月1日起至本判决生效之日的租金。
二、本判决生效后，如被告运城市盐湖区今美商贸有限公司和运城市潘记商贸有限公司需继续租赁原告刘溪的商铺，租赁期限六个月以上的，应当与原告签订书面租赁合同，否则应终止租赁合同，将商铺交回原告刘溪。
三、驳回原告刘溪要求被告运城市潘记商贸有限公司与被告运城市盐湖区今美商贸有限公司共同支付租金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，由被告运城市盐湖区今美商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审 判 长 靳文革
人民陪审员 薛丽琴
人民陪审员 沙 鹏
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 王徐昊