广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10183号
上诉人（原审被告、反诉原告）:王禾英，女，汉族，1969年6月27日出生，住广东省佛山市三水区，
委托诉讼代理人：吕伟虹，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱健夫，广东宝慧（顺德）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:彭树，男，汉族，1975年7月10日出生，住湖南省湘阴县，
委托诉讼代理人：傅开凯，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ亚，广东科德（佛山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:何伙娣，女，1978年12月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，
委托诉讼代理人：余昌涛，广东科德（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ亚，广东科德（佛山）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：佛山市南海区永真房地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区狮山博爱路南海湖景湾花园湖茵轩（02）栋B座底层06号商铺，统一社会信用代码91440605666473832Q。
法定代表人：付永建，该服务部总经理。
委托诉讼代理人：喻晨曦，广东道正律师事务所律师。
上诉人王禾英、彭树因与被上诉人何伙娣、佛山市南海区永真房地产中介服务部（以下简称永真服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人王禾英、彭树提起上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判终止王禾英、彭树与何伙娣、永真服务部之间的房屋买卖合同，判令何伙娣、永真服务部向王禾英、彭树支付违约金69000元，判令何伙娣、永真服务部配合王禾英、彭树在税务部门退回其已缴纳的相关购房税款；3.案件诉讼费全部由何伙娣、永真服务部承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，忽视了最重要的证据：《房屋买卖合约》。1、2016年11月27日，王禾英及何伙娣、永真服务部签订《房屋买卖合约》，该合同是合同当事人真实意思表示，合法有效。2、该合同第十条约定，卖方在收取定金时该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件之日。卖方在签署本合约后不依合约条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后，卖方在15日内仍不履行合约之条款以至本合约不能顺利完成，买方有权解除合同，卖方应按本合约之有关规定承担违约责任。如卖方违约，卖方须退还所收买方己付款项外，并须按本合约成交价的10％支付违约金给买方，但买方不得再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。3、合同约定得很清楚：若如一审法院认定是卖方即王禾英违约，王禾英、彭树愿意退还买方己付款项，并支付10％的违约金，但是买方即何伙娣不得为此而向卖方进一步追究责任或者要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。4、一审法院判决合同的继续履行及王禾英、彭树需要支付律师费、保全费损失没有法律依据，并且违反了合同准据法的最普遍的意思自治原则：是指当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位个人不得非法干预。
二、王禾英、彭树不存在违约行为。王禾英从2017年2月开始，便不断催促案外人古少英办理相关的房屋过户手续，并一早将所有资料都交接了案外人古少英，但是案外人古少英却一再拖延，即使后来发生因公证文书日期错误导致无法办理过户，王禾英、彭树一直要求案外人古少英尽快去银行办理退件，可是古少英却一直到2017年3月13日才去银行办理退件，最后导致交易无法达成。王禾英之所以出卖涉案不动产，目的是为了可以尽快的收取资金以解燃眉之急，但是因第三方的原因，致使王禾英的根本目的不能实现，因此，王禾英、彭树不存在违约行为。合同根本目的己经不能实现，双方签订的《房屋买卖合同》事实上不能够履行，因此应该终止《房屋买卖合同》。根据相关法律规定，出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。而涉案房屋属于王禾英与彭树的夫妻共同财产，二人对于涉案房产是共同共有，彭树现在不同意出卖涉案房产，因此应该终止《房屋买卖合同》。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，曲解法律，适用法律错误，请二审法院依法作出公正的判决。
被上诉人何伙娣答辩称，王禾英、彭树单方终止履行合同的行为严重违背了诚实信用的基本原则。一审判决认定事实清楚、证据充分，请二审法院依法驳回王禾英、彭树的上诉请求。
被上诉人永真服务部答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，王禾英、彭树的请求没有法律依据，请二审法院依法予以驳回。
何伙娣向一审法院起诉请求：1.判令王禾英、彭树继续履行双方签订的《房屋买卖合约》，协助办理位于佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园九座1005房的所有权变更登记手续，将该房屋登记在何伙娣名下；2.判令王禾英、彭树赔偿何伙娣损失54700元（中介费20700元、律师代理费30000元、保全担保费4000元），并支付违约金69000元；3.案件诉讼费由王禾英、彭树负担。
王禾英、彭树向一审院反诉请求：1.判令终止王禾英、彭树与何伙娣及永真服务部签订的《房屋买卖合约》；2.判令何伙娣配合王禾英、彭树在税务部门退回其已缴纳的相关购房税款；3.判令何伙娣、永真服务部向王禾英、彭树支付违约金69000元；4.判令永真服务部将王禾英、彭树的《房地产权证》一本、《国有土地使用权证》一本、《他项权证》一本、《维修基金》存折一本、房屋发票一张、契税发票一张、锁匙一套等交还给王禾英、彭树；5.由何伙娣、永真服务部承担案件所有诉讼费用。
一审法院对何伙娣起诉中陈述的事实和王禾英、彭树反诉中陈述的事实均予以确认。
一审法院认为，何伙娣与王禾英之间签订的《房屋买卖合约》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。涉案合同签订后，何伙娣交付定金和首期款，缴纳相关契税，王禾英将何伙娣所给付首期款用于偿还涉案房屋的银行贷款，并将涉案房屋的相应权证、锁匙等交给永真服务部用于办理过户，双方均按照合同约定履行了相关义务，何伙娣已实际占有房屋。现虽因公证书上所写的委托期限有误而被房产部门退件致使未能办妥产权过户登记，但该问题既可以通过重新办理公证解决，也可以由王禾英本人到相关部门配合办理相应手续，从而办妥过户登记。何伙娣提交证据证明银行同意贷款和其与丈夫具有一次性给付剩余房款的资金，且承诺一次性付清剩余房款。因此，双方之间的《房屋买卖合约》事实和法律上均具备履行条件，双方应当按照合同约定继续履行。何伙娣主张继续履行合同的请求，一审法院予以支持。对何伙娣主张的损失，按合约约定，中介费由买方支付，违约金在解除涉案合约的前提下方可主张，据此，一审法院不予支持，对王禾英主张不承担违约金的辩称，一审法院予以采纳；对律师费、保全费，合约约定由违约一方承担，王禾英仅因公证书委托期限错误即不配合办理过户手续，并提出终止合约，属违约行为，鉴于前期其有履行合约，一审法院酌情确定王禾英负担何伙娣支出的律师费、保全费12000元。
王禾英主张终止双方涉案合约，无事实和法律依据，一审法院不予支持。何伙娣在涉案合约履行过程中无违约行为，不应承担违约责任，对王禾英主张何伙娣支付违约金的请求，一审法院不予支持。王禾英主张永真服务部支付违约金的请求，属另一法律关系，王禾英可另行主张权利。王禾英主张其丈夫彭树不同意出售涉案房屋，经查，尽管涉案合约抬头处仅署有王禾英的名字，但彭树在涉案合约落款处签名，表明其知晓且同意出售涉案房屋，对此主张一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、何伙娣于判决生效之日起十日内向王禾英付清剩余房款390000元。二、王禾英继续履行与何伙娣签订的《房屋买卖合约》，在判决生效之日起十日内协助何伙娣办理佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园九座1005房的所有权变更登记手续，将该房屋登记在何伙娣名下。三、王禾英在判决生效之日起十日内赔偿何伙娣的律师费、保全费损失12000元。四、驳回何伙娣的其他诉讼请求。五、驳回王禾英的全部诉讼请求。如果被告按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5969元，保全费1120元，由何伙娣负担3000元，王禾英负担4089元。反诉案件受理费756.2元，由王禾英负担。
本院二审期间，被上诉人何伙娣向本院提交不动产权证一份，上诉人王禾英、彭树，被上诉人永真服务部均没有向本院提交新证据。经审查，何伙娣提交的新证据与本案无关，不作为本案的定案依据。
经审理，本院确认如下事实：2016年11月27日，何伙娣与王禾英及永真服务部签订《房屋买卖合约》，约定王禾英将其所有的位于佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园九座1005房以690000元的价格出售给何伙娣。何伙娣应于签署合约当天向王禾英支付购房定金50000元，于王禾英收到银行通知提前还贷之日起3日内支付首期房款250000元。尾期放款于交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入王禾英的账户。买卖双方任何一方违约，对方为主张权利而产生的律师费、差旅费、保全费、诉讼法、误工费等一切费用由违约方全额承担。彭树在该合同卖方落款处署名。
王禾英公证委托永真服务部代为办理相关房屋买卖手续，公证书委托期限为2016年12月13日至2016年3月13日。何伙娣于2016年11月27日向王禾英支付购房定金50000元，于同年12月7日向王禾英支付购房首付款250000元。后王禾英已将涉案房屋的业主卡、钥匙交付给何伙娣。2017年3月2日，佛山市三水区西南税务分局就何伙娣购买涉案房屋开具了发票，何伙娣为此支出契税9450元、印花税5元，并替王禾英支付了个人所得税647.5元。后因房屋登记管理部门发现公证文书日期表述错误而退件。永真服务部于2017年4月29日发出通知，催促王禾英协助办理相关交易手续。王禾英至今未予协助并拒绝继续履行合同。何伙娣遂向一审法院提起本案诉讼。
另查明，涉案位于佛山市三水区西南街道西河路1号北江明珠花园九座1005房的房屋权属人为王禾英。王禾英与彭树于2010年11月16日登记结婚。
此外，何伙娣在一审过程中承诺，如王禾英不协助何伙娣办理贷款按揭等相关房屋交易手续，何伙娣自愿以现金支付剩余的购房款。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同是否应该继续履行，王禾英是否应向何伙娣赔偿律师费、保全费损失。
关于涉案合同是否应该继续履行的问题。经查，就何伙娣、王禾英及永真服务部于2016年11月27日签订的《房屋买卖合约》，何伙娣根据约定依据履行了支付定金、首期款、交易税费的义务，而王禾英在收取上述定金合首期房款后也已将涉案房屋的业主卡、钥匙交付给何伙娣使用，视为王禾英已向何伙娣交付涉案房屋。涉案房屋的产权过户登记手续之所以没有完成，是因王禾英授权永真服务部办理该手续的公证书上所写的委托期限有误而被房屋登记管理部门退件。本院认为，首先，公证书的委托期限有误并非何伙娣的过错。其次，该问题既可以通过重新办理公证委托，也可以王禾英本人到房屋登记管理部门配合办理的方式予以解决。故何伙娣诉请继续履行合同理据充分，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。王禾英、彭树上诉主张，涉案合同约定如王禾英一方违约，在退还何伙娣已付款并按交易价的10%支付违约金后，何伙娣不得迫使王禾英一方履行合同。经查，根据涉案《房屋买卖合约》第十条的约定，该违约条款适用的前提是买方即何伙娣要求解除合同，但本案中何伙娣要求继续履行合同，故王禾英的该上诉理由理据不充分，本院不予支持。王禾英、彭树上诉主张，涉案房屋是王禾英与彭树的夫妻共同财产，现彭树不愿意出售涉案房屋，故涉案合同不能继续履行。经查，彭树虽然不是涉案《房屋买卖合约》的当事人，但其作为王禾英的丈夫已在卖方落款处署名，表明其知道王禾英向何伙娣出售涉案房屋并同意，故王禾英、彭树的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于王禾英是否应向何伙娣赔偿律师费、保全费损失的问题。如前所述，涉案房屋的买卖交易已进行到递件过户的阶段，因非买卖双方的过错而未能办妥产权过户登记手续，王禾英理应积极配合解决问题，但王禾英不但没有配合，反而拒绝继续履行合同，其行为已构成违约。根据涉案《房屋买卖合约》的相关约定，一审判决根据何伙娣提交的证据材料，结合王禾英履行合同的情况，酌定王禾英应向何伙娣赔偿律师费、保全费损失12000元并无不当，本院予以维持。王禾英、彭树关于其不需要向何伙娣赔偿律师费、保全费损失的上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上，王禾英、彭树的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1512元，由上诉人王禾英、彭树负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一七年十二月十四日
书记员 钟伊发