黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑03民终202号
上诉人（原审被告）：刘志强，男，1971年6月15日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。
委托诉讼代理人：刘海涛，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：高军臣，男，1984年1月8日出生，汉族，中国石油鸡西销售分公司城子河加油站职员，住黑龙江省鸡西市城子河区。
上诉人刘志强因与被上诉人高军臣合同纠纷一案，不服黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘志强委托诉讼代理人刘海涛与被上诉人高军臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘志强的上诉请求：1.撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初941号民事判决，改判驳回被上诉人的上诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.高军臣起诉刘志强给付房屋款，诉讼主体资格不适格。本案诉争房屋的购房者分别为案外人刘洋、欧晓云、赵孟琦。高军臣并不是上述房屋的所有权人，其不是本案适格的诉讼主体。2.原审判决缺乏事实基础以及法律依据。第一，案涉房屋至今未取得合法手续，建成的房屋无法出售变现，原审法院的判决结果变相认可了无证照房屋可以买卖的行为，同时也认可了无证照房屋变更至他人名下的合法有效的行为。第二，双方之间签订的协议书的初衷为借用，同时约定三户房屋由政府回收，但政府至今没有回收，上诉人是在房屋无法变现的情况下才违约，上诉人的违约行为是由于法律禁止造成的，并非上诉人恶意违约。第三，即使不能返还原物，也应按照原物价值进行赔偿。同时上诉人在原审中曾提交证据证实本案诉争房屋存在抵押行为以及双方往来账目没有结清的事实，原审法院没有查清上述事实。
高军臣辩称，刘志强的上诉请求缺乏事实基础与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
高军臣向一审法院起诉请求：1.要求被告立即给付原告三户房屋房款合计517，818元；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年12月25日，原告高军臣与被告刘志强签订协议书一份，协议内容为：“1.乙方（本案被告）向甲方（本案原告）借鸡冠区红星乡铭城嘉园小区37号农用仓库，11号楼4单元501室（实际是301室），15号楼4单元302室三户作为乙方给政府回收，乙方用于给农民工开工资。2.甲方同意借乙方3户房屋，作价总计为伍拾壹万柒仟捌佰壹拾捌元整，乙方同意此价格，并从签定（订）此协议之日起两个月计60天全部还清。双方责任1.协议签定（订）之日起，甲方把三户房屋手续过户给乙方。2.乙方到期未还款，乙方把三户房屋变现款，必须无偿还给甲方并支付相应利息。3.如乙方把三户房屋处理，到期必须无条件还清甲方三户房屋，房屋作价款伍拾壹万柒仟捌佰壹拾捌元一次性偿还结清给甲方。4.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后具有法律效力。”原、被告在签订协议书时因笔误将11号楼4单元301室写为11号楼4单元501室。协议签订当日，原告将前述三户房屋的购房协议及房款收据（非正规票据）交给被告。前述三户房屋均为铭城嘉园小区尚未交付的房屋，协议中11号楼4单元301室购房人为赵孟琦，购房价格为182，072元，赵孟琦系高军臣妻子。另外两户系高军臣在张鲲鹏处所借，均是张鲲鹏从刘志强处抹账所得，协议中37号农用仓库购房人为欧晓云，购房价格为10万元；15号楼4单元302室购房人为刘洋（张鲲鹏代），购房价格为185，746元。后刘志强将前述三户房屋的购房协议原件和收据原件交回开发商鸡东县铭城房地产开发公司，并将该三户房屋变更至他人名下。现返还购房协议、房款收据及房屋已不可能。经本院询问张鲲鹏、欧晓云和赵孟琦，三人均表示他们同意原告起诉刘志强，不向刘志强主张权利。
经查，铭城嘉园小区11号楼和15号楼尚未取得建设工程规划许可证；37号农用仓库未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
一审法院认为，本案原、被告于2016年12月25日签订的协议书，虽然协议中的房屋购房人是案外人刘洋、欧晓云和赵孟琦，但因签订协议的双方为原、被告，根据合同相对性的原理，高军臣在本案中可以作为原告主张权利。原、被告双方于2016年12月25日签订的协议书，虽写有借房字样，但从协议书内容看，双方明确约定了房屋价格和给付房款时间，且约定的价格高于购房协议中房屋的价格，故双方签订的协议实质应是房屋买卖合同。原、被告之间的真实法律关系是房屋买卖合同关系。因涉案房屋所在的11号楼和15号楼未取得建设工程规划许可证，37号楼未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，违反《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款和第四十条第一款有关在城乡规划区内进行建设项目应当先行取得建设用地规划许可证和建设项目规划许可证的规定，同时，涉案房屋所在楼盘也没有办理建筑工程施工许可证，违反《中华人民共和国建筑法》第七条第一款有关建筑工程在开工前应当申请领取施工许可证的规定，故涉案三户房屋所涉建筑工程施工合同无效。基于此，原、被告签订的房屋买卖协议亦无效。故被告应将原告交付的购房协议、收据和房屋返还原告。但因被告已将上述房屋的购房协议和收据原件交回开发商鸡东县铭城房地产开发公司，并将上述房屋变更至他人名下，返还购房协议、收据和房屋已不可能，故被告对给原告造成的损失应承担赔偿责任，赔偿数额可按照双方协议约定的房屋价格517，818元计算。
综上所述，被告刘志强应给付原告高军臣房屋赔偿款517，818元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款、第四十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第七条第一款之规定，判决如下：被告刘志强于本判决生效后七日内给付原告高军臣房屋赔偿款517，818元。案件受理费8，978元，由被告刘志强负担。此款原告高军臣已预付，被告在给付上款时一并给付原告。
二审中双方当事人均未提交新证据。
二审查明：赵梦琦与高军臣系夫妻关系。张锟鹏与高军臣系朋友关系，张锟鹏与刘洋曾系夫妻关系（现已离婚）。张锟鹏与欧晓云系母子关系。赵梦琦、张锟鹏以及欧晓云三人在原审时均表示与刘志强不发生任何经济关系，只向高军臣主张权利，不会再向刘志强索要房屋手续及收据。
高军臣与刘志强经人介绍相识，双方签订协议时刘志强就已知晓案涉三个房屋手续不全。诉讼中双方均认可高军臣向刘志强出借房屋用于政府回收，给农民工发放工资，如不能偿还房屋，刘志强承诺给付高军臣房款517，818元的事实。
其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点如下：一、高军臣起诉刘志强诉讼主体是否适格；二、高军臣与刘志强之间的法律关系应如何认定；三、刘志强是否应给付高军臣房款以及款项数额。
关于争议焦点一、高军臣起诉刘志强诉讼主体是否适格。赵梦琦、张锟鹏以及欧晓云三人在原审时均表示与刘志强不发生任何经济关系，只向高军臣主张权利，不会再向刘志强索要房屋手续及收据。高军臣依据其与刘志强于2016年12月25日签订的协议书主张权利，高军臣作为合同的相对方，根据合同的相对性原则，高军臣有权起诉刘志强，诉讼主体适格，上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于争议焦点二、高军臣与刘志强之间的法律关系应如何认定问题。本案中双方签订的协议书，虽写有“借房”字样，诉讼中双方均认可高军臣向刘志强出借房屋交于政府回收，给农民工发放工资，如不能偿还房屋，刘志强应给付高军臣房款517，818元的事实。以上内容更符合房屋买卖合同的法律特征，原审法院认定并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于争议焦点三、刘志强是否应给付高军臣房款以及款项数额。因案涉房屋手续不全，不能办理产权证照，且双方签订协议时刘志强就已知晓案涉三个房屋手续不全。双方签订的协议书应视为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中刘志强已将前述三户房屋的购房协议原件和收据原件交回开发商鸡东县铭城房地产开发公司，并将该三户房屋手续变更至他人名下。现返还购房协议、房款收据及房屋已不可能。刘志强应赔偿高军臣因此所受到的损失，双方均认可案涉房屋价款为517，818元，原审法院据此作出判决，并无不当。
综上所述，刘志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8，978元，由上诉人刘志强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭以刚
审 判 员 洪 明
审 判 员 冯 莹
二〇一八年五月十六日
法官助理 赫英阁
书 记 员 都 晶
附件
本案判决所依据的法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。