陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕04民终128号
上诉人（原审原告）：咸阳宝石钢管钢绳有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区玉泉西路西延段。
法定代表人：王渝怀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王智虎，男，该公司法务部经理。
委托诉讼代理人：范继伟，陕西法智律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：渭城枫叶医院，住所地咸阳市东风路**号。
法定代表人：支金宁，该院院长。
委托诉讼代理人：李建军，男，系支金宁前夫。
被上诉人（原审被告）：咸阳海源畅达汽车服务有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区北上召汽车商贸物流园。
法定代表人：王晓霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贠萍，陕西方强律师事务所律师。
上诉人咸阳宝石钢管钢绳有限公司（以下简称“钢管公司”）与上诉人渭城枫叶医院（以下简称“枫叶医院”）及被上诉人咸阳海源畅达汽车服务有限公司（以下简称“海源公司”）租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院（2016）陕0404民初1630号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钢管公司的委托诉讼代理人王智虎、范继伟，上诉人枫叶医院的法定代表人支金宁及委托诉讼代理人李建军，被上诉人海源公司的委托诉讼代理人贠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钢管公司上诉请求：一、撤销原判第三项关于支付租金的内容，依法改判二被上诉人共同支付一审法院少判的租金1843662元，该项关于水电费的内容上诉人认可。二、撤销原判第四项，改判二被上诉人共同支付违约金120万元。三、一、二审诉讼费由二被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审少判14个多月的租金，无事实及法律依据，应改判二被上诉人支付一审少判的租金1843662元。2014年6月30日，枫叶医院已实际占有了案涉房屋，至今仍继续占用，未支付分文租金，二被上诉人应当按照租赁合同约定支付租金。一审判决将案涉房屋租金计算至2016年4月20日，少判14个月租金。二、一审判决无视二被上诉人占用上诉人房屋3年之久租金分文未付的客观事实，无视《单身公寓楼租赁合同》关于无故转租、迟延支付租金应承担违约责任的约定，驳回上诉人要求未支付租金之违约金的请求错误，应改判二被上诉人向上诉人支付迟延支付租金的违约金120万元。三、《单身公寓楼租赁合同》的权利义务主体是被上诉人海源公司，一审判决认定被上诉人枫叶医院是该合同的主体错误，应当依法予以纠正。
枫叶医院辩称：一、一审少判14个月租金是因为钢管公司断水断电导致枫叶医院无法经营。二、钢管公司要求支付120万元违约金答辩人不认可，答辩人没有违约，钢管公司未按合同约定给答辩人交房。三、租赁合同是海源公司帮助答辩人租赁的，实际使用人是枫叶医院。钢管公司的上诉理由不能成立。
枫叶医院上诉请求：1、撤销原判。2、发回重审或改判驳回被上诉人的部分诉讼请求。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定案件事实错误。一审认定被上诉人实际交付租赁房屋面积为7583平方米错误，实际交付面积仅为5816.418平方米。一审未认定被上诉人逾期交付租赁房屋的事实，租赁合同签订后，2014年11月14日房屋才进行了部分交付，另有约定的近两千平米出租房屋至今尚未交付。一审认定上诉人拖欠租金数额明显有误。二、适用法律错误。未根据事实认定被上诉人逾期交付租赁房屋及未能按照约定面积交付租赁房屋的违约行为，导致上诉人依法享有的先履行抗辩权未予确认，被上诉人的违约责任部分也未认定。一审判决解除合同不合法，不符合事实。上诉人对所承租的房屋进行装修改造并购置了大量医疗设备及设施，一旦解除合同会给上诉人造成巨大损失。一审判决解除合同未能兼顾公平与效率的原则，不符合法律规定。
钢管公司辩称：一、一审判决认定实际交付租赁房屋的面积为7583平方米正确，被答辩人的上诉理由不能成立。二、一审判决认定“合同签订后，被答辩人枫叶医院即占有使用租赁房屋”正确，被答辩人的上诉理由不能成立。三、一审判决认定拖欠租金的数额确实存在明显错误，实际少判了14个多月份的租金1843662元。四、一审判决未依法判令被答辩人及海源公司支付违约金是错误的。五、《单身公寓楼租赁合同》应当予以解除，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。
海源公司辩称：一、本案租赁房屋是钢管公司通过招标方式对外招租，几经洽谈，枫叶医院遂以其名义向钢管公司交付了招标押金5万元，但最终进行投标、签订房屋租赁合同以答辩人名义进行，均系因钢管公司不向无法人资格的个人出租房屋这一客观因素存在，支金宁当时并未取得枫叶医院的相关手续，枫叶医院系本案房屋实际承租人这一事实是钢管公司在缔结房屋租赁合同时就明知的。二、合同签订后，支金宁代表枫叶医院依约向钢管公司支付了保证金，钢管公司向枫叶医院交付了部分租赁房屋，本案房屋租赁合同的实际主体是钢管公司与枫叶医院。三、答辩人仅是名义上签订合同的主体，并未实际占用、使用租赁房屋，亦未从租赁房屋中享受任何权益，取得任何收益，若让答辩人承担义务违反了平等、公平原则。四、在无法定或约定的情况下，一审判决答辩人承担连带支付义务无事实及法律依据，应予以纠正。五、关于本案中枫叶医院实际拖欠钢管公司的租赁费及违约金相关事宜，因房屋系由枫叶医院接收并实际占有，故具体数额的计算问题，答辩人尊重枫叶医院的上诉意见。
钢管公司向一审法院起诉请求：1、请求解除《单身公寓楼租赁合同》；2、请求二被告共同向原告支付2014年6月30日至2017年6月30日的租金4765644元及违约金120万元，并请求至合同实际解除之日止的租金及违约金；3、请求枫叶医院立即腾退位于东风路××单身公寓楼及××层旧住宅楼；4、请求二被告共同支付水电费312235.3元；5、本案诉讼费由二被告共同承担。
一审法院认定事实：2014年初，支金宁欲租赁钢管公司房屋开设医院，因当时枫叶医院的执照尚未取得，而钢管公司则不向无法人资格的个人出租房屋；于是，支金宁找到海源公司，由海源公司出面签订房屋租赁合同用于支金宁开设医院。2014年4月28日钢管公司与海源公司签订了《单身公寓楼租赁合同》，钢管公司将位于咸阳市东风路铁路桥北、文汇路东口，咸阳石油钢管钢绳厂12层单身公寓楼1栋及临街三层旧住宅楼1栋出租给海源公司；合同约定租期10年，租金每年1588548元，免计租金2个月，房屋总面积为7787㎡。合同签订后，枫叶医院即占有使用租赁房屋，并依约缴纳了80万元保证金；钢管公司实际交付房屋面积7583㎡。合同履行过程中，钢管公司一直未按租赁合同约定的房屋面积交付枫叶医院，枫叶医院或海源公司也未按合同约定的租金缴纳房租。另查明，枫叶医院于2015年7月17日依法成立，具有法人资格。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。钢管公司与海源公司签订的《单身公寓楼租赁合同》合法有效。该合同在履行过程中，钢管公司及房屋实际承租人枫叶医院均不能严格履行合同约定的义务，导致租赁合同的履行已无实际可能；现钢管公司要求解除租赁合同并要求枫叶医院返还房屋的请求证据充分，应予支持；但钢管公司要求海源公司和枫叶医院承担违约责任的请求，证据不足，不予支持。本案中枫叶医院是租赁房屋的实际使用人，其应承担支付房租的相关义务，但租金的承担应以实际的承租面积计算；同时，枫叶医院预交的80万元保证金应于冲抵。海源公司租赁房屋给枫叶医院使用，其应对枫叶医院的支付租金义务承担连带责任。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款（七）（八）项，《中人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除咸阳宝石钢管钢绳有限公司与咸阳海源畅达汽车服务有限公司于2014年4月28日签订的《单身公寓楼租赁合同》。二、限本判决生效后30日内，由渭城枫叶医院搬离租赁房屋并退还给咸阳宝石钢管钢绳有限公司。三、渭城枫叶医院支付拖欠咸阳宝石钢管钢绳有限公司自2014年6月30日至2016年4月20日租金2921982元、水电费312235.3元，共计3234217.3元。（扣除渭城枫叶医院预交的80万元保证金，实际支付2434217.3元。）咸阳海源畅达汽车服务有限公司对上述给付义务承担连带责任。四、驳回咸阳宝石钢管钢绳有限公司的其它诉讼请求。案件受理费57281元，由渭城枫叶医院负担32673元，由咸阳宝石钢管钢绳有限公司负担24608元（该款咸阳宝石钢管钢绳有限公司已预交，不退回；渭城枫叶医院应负担32673元，径付咸阳宝石钢管钢绳有限公司）；保全费5000元，由渭城枫叶医院负担。
本院二审期间，上诉人枫叶医院提交临街三层楼对外出租的函一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人枫叶医院提交的证据予以认定。
经审理查明：一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、一审判决认定的租赁合同主体是否正确；2、一审判决认定的租赁房屋面积及欠付租金数额是否正确；3、钢管公司请求的违约金是否应予支持；4、一审判决解除合同是否正确。
关于一审判决认定的租赁合同主体是否正确。上诉人钢管公司虽与被上诉人海源公司签订了《单身公寓楼租赁合同》，但合同签订时，上诉人钢管公司知道被上诉人海源公司租赁房屋的目的是经营枫叶医院，合同履行过程中，上诉人枫叶医院向上诉人钢管公司缴纳了履约保证金并实际履行合同，上诉人枫叶医院系租赁合同的实际承租人，原审判决认定上诉人枫叶医院系租赁合同的相对方并无不当。
关于一审判决认定的租赁房屋面积及欠付租金数额是否正确。上诉人枫叶医院认为上诉人钢管公司实际交付的租赁房屋面积仅为5816.418平方米，一审判决认定的租金数额有误，经查，一审判决已经扣除了未交付部分房屋的面积，上诉人枫叶医院的上诉理由不能成立。上诉人钢管公司认为一审判决少计算租金14个月，因上诉人钢管公司停水电后上诉人枫叶医院无法正常使用租赁房屋，一审判决租金计算至上诉人钢管公司停水电时并无不当，上诉人钢管公司的上诉理由不能成立。
关于钢管公司请求的违约金是否应予支持。租赁合同履行过程中，上诉人枫叶医院未按合同约定支付租金，上诉人钢管公司亦未严格按照合同约定向上诉人枫叶医院交付房屋，均存在违约，上诉人钢管公司请求上诉人枫叶医院承担违约金的上诉理由不能成立。
关于一审判决解除合同是否正确。上诉人枫叶医院作为承租人，未按合同约定向上诉人钢管公司支付租金，按照双方合同约定及法律规定，上诉人钢管公司有权解除租赁合同，原审判决解除合同并无不当。
综上所述，上诉人钢管公司及上诉人枫叶医院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（上诉人钢管公司预交31149元，上诉人枫叶医院预交26273元），由上诉人钢管公司负担31149元，由上诉人枫叶医院负担26273元。
本判决为终审判决。
审判长 马 莹
审判员 闫亚君
审判员 丁 辉
二〇一八年四月三日
书记员 罗英丹
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。