广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第124号
上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区，组织机构代码61870487－8。
法定代表人：高志文，该公司总经理。
委托代理人：何巧，该公司职员。
委托代理人：卢创新，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：刘某蝶，女，1983年10月19日出生，汉族，住广西。
委托代理人：孔令威，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）是广州市南沙区中惠璧珑湾自编1号、2号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年9月19日，刘某蝶（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾二街自编2号住宅（自编2栋）1101房（建筑面积177.14平方米），总金额为2360000元（乙方于签约时支付710000元，余款1650000元于2013年9月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。甲方履行了通知义务，而由于乙方原因未能按照合同第十三条规定的期限交付的，视为甲方已经按合同履行了交付义务。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，刘某蝶已付清全部购房款2360000元给粤锐公司。
涉案楼宇于2014年3月20日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月28日通过消防验收，于2014年4月9日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年7月16日取得永久用电证明，于2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐公司曾于2014年3月22日、2014年8月19日分别向刘某蝶发出《入伙通知书》、《催收楼通知书》。
刘某蝶于2014年6月26日向原审法院提起诉讼，请求：1.粤锐公司继续履行与刘某蝶于2013年9月19日签订的《广州市商品房买卖合同》，并将广州市南沙区壁珑二街自编2号住宅（自编2栋）1101号房屋交付刘某蝶；2.粤锐公司向刘某蝶支付逾期交楼违约金（违约金暂计至2014年6月26日，全部违约金从2014年3月31日起计至粤锐公司实际交付房屋之日止）；3.粤锐公司向刘某蝶支付因交付房屋时公共配套设施未建成的违约金（违约金暂计至2014年6月26日，违约金按每月30元的标准从2014年3月31日起计至实际交付房屋之日止）；4.粤锐公司向刘某蝶赔偿逾期交付房屋的损失费用15400元（损失费用暂计至2014年6月26日，全部损失费用从2014年3月31日起计至实际交付房屋之日止。其中租金损失8400元，家具定金损失4000元，家具仓储费损失3000元）；5.粤锐公司承担本案全部诉讼费用。原审诉讼中，刘某蝶变更诉讼请求为：1.粤锐公司向刘某蝶支付从2014年3月31日起至2014年9月3日止每日按总房价款2360000元0.05%计算的延期交楼违约金；2.粤锐公司向刘某蝶支付从2014年3月31日起至2014年9月3日止因交付房屋时公共配套设施未建成的违约金，违约金按每月30元的标准计算；3.粤锐公司赔偿刘某蝶逾期交付房屋的损失费用20000元；4.赔偿刘某蝶支付的2014年3月30日至2014年9月30日的物业管理费2685.67元；5.粤锐公司承担本案全部诉讼费用，撤回请求判令粤锐公司继续履行与刘某蝶于2013年9月19日签订的《广州市商品房买卖合同》，并将广州市南沙区壁珑二街自编2号住宅（自编2栋）1101号房屋交付刘某蝶的诉讼请求。
原审诉讼中，刘某蝶认为其于同年8月22日收楼时粤锐公司须要刘某蝶缴交物业管理费后才交付房屋，故于2014年9月3日才办理收楼手续，粤锐公司对刘某蝶的陈述予以否认，刘某蝶无提供证据予以证明。刘某蝶于2014年9月3日缴交2014年3月30日至2014年9月30日的物业管理费2685.67元。
原审法院认为：刘某蝶与粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定粤锐公司应在2014年3月30日前向刘某蝶交付房屋，但涉案房屋在2014年7月16日才取得永久用电证明，在2014年8月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给刘某蝶使用，已构成违约，刘某蝶要求粤锐公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，予以支持。粤锐公司主张涉案房屋已于2014年3月30日达到房屋交付标准，依据不足，不予采纳。粤锐公司在涉案房屋具备交付条件后的2014年8月19日向刘某蝶发出《催收楼通知书》，故延迟交楼违约金应计算至该日止。刘某蝶要求延迟交楼违约金计至2014年9月3日止的依据不足，不予支持。刘某蝶与粤锐公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予采纳。涉案楼盘公用配套在粤锐公司于2014年8月19日邮寄《催收楼通知书》之前即具备交付条件，刘某蝶要求粤锐公司支付公用配套设施未建成违约金的诉讼请求，不予支持。刘某蝶要求粤锐公司赔偿因逾期交房导致租住房屋的租金损失、家具定金损失、家具仓储损失20000元，并赔偿支付的2014年3月30日至2014年9月30日期间的物业管理费2685.67元，没有法律和合同依据，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年12月2日作出如下判决：一、粤锐公司应于判决发生法律效力之日起十日内向刘某蝶支付从2014年3月31日起至2014年8月19日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款2360000元的每日万分之五的标准计算；二、驳回刘某蝶的其他诉讼请求。案件受理费4421元，由刘某蝶负担770元，粤锐公司负担3651元。
判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。原审判决以涉案楼盘未具备永久用电及《工程竣工验收备案表》为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：（一）广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决认为，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，原审法院据此驳回业主要求逾期交楼违约金的诉请并无不当。我国虽然是非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例以指引司法实践，一审法院无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。（二）用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。原审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，是对现有用电制度中“临时用电”普遍存在客观事实及国有供电企业、电力管理部门对“临时用电”管理和收费合法性的否定，明显有误。（三）原审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。（四）涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。（五）双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。（六）对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电及《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件。原审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电及《工程竣工验收备案表》作涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。（七）涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。（八）粤锐公司已按照合同约定通知刘某蝶收楼，并以各种方式催促刘某蝶收楼，但刘某蝶并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在刘某蝶，粤锐公司无需承担迟延交付的责任。（九）刘某蝶拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，刘某蝶才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但其没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。（十）假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。（十一）本案中，涉案房屋在2014年3月30日已达到交付条件，但经粤锐公司多次催促，刘某蝶拒绝收楼手续，并在2014年6月向法院起诉。可见，刘某蝶实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，刘某蝶实际上是不可能有任何损失的。请求判令：1.撤销原审判决，驳回刘某蝶的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由刘某蝶承担。
被上诉人刘某蝶答辩称：1.双方之间签订的合同明确约定若粤锐公司未能按合同约定按时交房，应当依约向刘某蝶支付违约金，该约定是双方真实意思表示，粤锐公司应该清楚其应承担的违约责任，因此，一审法院判决按照合同约定的标准要求粤锐公司承担违约责任是符合法律规定，且有合同、法律依据。2.粤锐公司至今并无举证证明合同约定的违约金标准过高且不合理的法律、合同依据，粤锐公司全部的上诉请求均不符合法律规定、合同的约定。因此，刘某蝶同意一审判决，不同意粤锐公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，粤锐公司向本院提交了以下证据材料：证据一、2013年广州市南沙区房屋租金参考价，拟证明约定的违约金标准过高；证据二、电费发票及涉案小区每晚亮灯情况打印照片，拟证明涉案楼盘未取得永久用电前，粤锐公司保证涉案小区稳定用电，满足了基本用电需求，且承担了临电供应期间的所有电费；证据三、《单位工程开工申请报告》、《客户受电工程设计文件审核意见书》、《客户受电工程中间检查意见书》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《10kv电气工程配电设施交接试验报告》，拟证明涉案楼盘用地工程自2013年11月16日开工建设，设计、施工的过程以及在2014年6月20日竣工验收合格并具备永久用电条件，因此，涉案房屋实际具备永久用地的日期应当以2014年6月20日为准，南沙供电局复函所称2014年7月16日通过竣工验收，当天供电明显是错误的。刘某蝶对上述证据发表意见称：不确认证据一的真实性、合法性和关联性；确认证据二中发票的真实性、合法性，但不确认关联性，该发票证明涉案小区的用电性质是非普工业供电，并非居民生活用电，关于照片真实性、合法性和关联性不予确认；不确认证据三的真实性、合法性和关联性，该证据在一审判决前已经形成，不属于二审新证据。
二审审理期间，粤锐公司申请本院向广州供电局有限公司南沙供电局调取涉案房屋供用电工程竣工验收及送电情况的相关资料。
本院认为：首先，关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2014年3月30日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖，本院不予采纳。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将具备永久用电条件的房屋交付给刘某蝶使用，已构成违约，并无不当。粤锐公司应按照合同约定向刘某蝶计付延迟交楼违约金。
其次，关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。至于粤锐公司二审期间提交的证据材料，不属于新证据且不足以证明其主张，本院不予采信。而广州市供电局有限公司南沙供电局在原审审理期间已就涉案楼宇的永久用电情况向原审法院作出了函复，故粤锐公司申请向该局调取涉案房屋供用电工程竣工验收及送电情况的相关资料，本院不予接纳。
综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3651元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年二月二日
书 记 员 肖和念
陆洁雯