河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫15民终309号
上诉人（原审被告）曹文成，男，汉族，1970年6月9日出生。
被上诉人（原审原告）信阳市化轻总公司清算组（下称化轻公司清算组）。
住所地：信阳市工区。
负责人游锦华，该清算组组长。
委托代理人时军，河南新章律师事务所律师，一般代理。
委托代理人江涛，该单位工作人员，特别授权。
上诉人曹文成因与被上诉人化轻公司清算组房屋租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2015）浉民初字第02427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人曹文成，被上诉人化轻公司清算组的委托代理人时军、江涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2001年4月，信阳市化轻总公司依法宣告破产，由信阳市政府组织成立“信阳市化轻总公司清算组”，2011年9月8日，信阳市政府作出了工区路11#宗地区域棚户区改建工程房屋征收的决定，信阳市化轻总公司是工区路棚户区域之一。2009年2月20日，信阳市化轻总公司清算组（合同甲方）与曹文成（合同乙方）签订了一份租房协议，协议约定乙方租用甲方门面房两间，期限一年，租金每月800元，租期自2009年2月20日至2010年2月20日止，并约定如甲方因破产变卖房产时，可终止租房协议，但甲方必须提前一个月通知乙方，乙方要配合甲方的工作，从终止之日起退还多收部分的房租费。该租房协议租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同。2014年5月4日，市政府召开专题会议，明确要求原告在一个月内把信阳市化轻总公司所属仓库、厂房拆除，尽快兴建安置用房，妥善安置涉迁居民。2014年5月29日、2014年12月16日，原告分别向被告下达通知，要求被告立即归还租赁房屋，被告认可收到上述通知，但提出待拆迁再搬出。原、被告现一致认可该门面房租金支付至2014年6月，该门面房现仍由被告曹文成使用。
原审认为，公民、法人的合法的民事权益应受法律保护。原告信阳市化轻总公司清算组与曹文成签订了租房协议，出租门面房给曹文成，双方约定的库房租赁期为2009年2月20日至2010年2月20日，到期后原告与被告之间已经转为不定期租赁关系，出租方在提前通知承租方的情形下，有权要求收回租赁房屋。从本案情况来看，原告在2014年6月之后已经未再接收房租费，且已通知被告腾空、交付房屋，截至原告起诉时已给予被告充足的搬迁时间，而被告至今未交付房屋亦于理不合，对原告要求被告返还租赁门面房2间的诉请本院予以支持。因该房屋现仍由被告使用，原告要求被告赔偿2014年7月至2015年8月的房屋损失11200元（14个月，按每月800元计算）并无不当，本院予以支持。对被告主张依照《信阳市人民政府关于对信阳市工区路11#宗地区域实施房屋征收的决定》附件《补偿方案》（复印件）第六条4款规定、应当对被告补偿停业损失并给予搬迁、临时安置费用的抗辩，应当综合此《补偿方案》全文进行理解。该《补偿方案》第四条载明补偿对象为征收范围内有合法证件的建筑物、构筑物和附属物，补偿以被征收房屋的《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》等合法、有效手续为准，说明拆迁补偿的对象为被拆迁房屋的所有权人，而被告曹文成原系因租赁关系使用该门面房，不符合补偿条件，对被告的此项抗辩本院不予认可。曹文成辩称原告拖欠支付施工款，与本案不属同一法律关系，对此曹文成可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、被告曹文成于本判决生效后五日内向原告信阳市化轻总公司清算组返还位于信阳市浉河区工区路原信阳市化轻总公司门面房两间。二、被告曹文成于本判决生效后五日内赔偿原告信阳市化轻总公司清算组租赁损失11200元（2014年7月至2015年8月的房租损失）。如果未按照本判决指定的履行期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费80元，由被告曹文成承担。
曹文成上诉称，1、被上诉人应当赔偿上诉人停水停电造成的营业损失；《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，因征收房屋造成停产停业损失应当予以补偿。原审对此没有支持错误。2、被上诉人应退还停电开始后交付的房屋租金22400元；3、被上诉人应归还所欠曹文成3900元的工程款。
化轻公司清算组答辩称，一、被答辩人要求补偿没有任何事实和法律依据。1、曹文成租赁的房屋的所有权人是化轻公司清算组，房屋所占用的土地是国有土地。2、化轻公司清算组是补偿对象，曹文成无权要求补偿。按照国有土地上房屋征收与补偿条例和信阳市工区路11号宗地区域房屋征收与补偿方案的规定，只有房屋所有权人才有权请求补偿。本案被征收人是化轻公司清算组，而不是曹文成，同时曹文成与化轻公司清算组签订的房屋租赁协议也早已期满，曹文成应无条件的将承租的房屋归还给化轻公司清算组，无权要求补偿。二、曹文成归还其租赁的房屋与要求补偿是两个不同的法律关系。本案是房屋租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同期满后，化轻公司清算组就提前通知收回出租房屋，曹文成应无条件的把房屋归还给化轻公司清算组，与所谓的补偿没有关系。即使补偿，曹文成也应当向征收人主张权利。涉案区域房屋征收人是信阳市房产管理部门，化轻公司清算组不是征收人。三、曹文成主张化轻公司清算组退还两年零四个月的租赁费11200元，并赔偿损失同样没有事实根据和法律依据。该主张是另一法律关系，在一审没有提起反诉，不属二审审查范围。四、曹文成主张的工程款3900元，属另一法律关系，不是本案审查范围。无论曹文成主张的工程款3900元是否存在，都不是本案审理范围，曹文成可另行主张权利。曹文成的上诉理由不能成立，请求二审予以驳回。
根据双方诉辩意见，并征得当事人同意，本院归纳二审争议焦点是：1、被上诉人是否应当赔偿上诉人停水停电造成的营业损失；2、被上诉人是否应退还停电开始后交付的房屋租金22400元；3、被上诉人是否应当归还所欠上诉人3900元的工程款。
二审诉讼双方均无新证据向法庭提交。
二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，被上诉人化轻公司清算组与上诉人曹文成于2009年2月20日签订了为期一年的房屋租赁协议，租赁期限至2010年2月20日止，该协议合法有效，应予确认。租赁期满，因双方未续签房屋租赁合同，依照法律规定，双方的租赁合同已转为不定期租赁，出租人可以在合理期限内随时要求解除租赁合同。现租赁仓库所在区域被政府依法征收，化轻公司清算组依据政府作出的征收决定，在租赁期满后，向租赁人下达归还租赁房屋通知无果的情况下，起诉要求曹文成归还租赁房屋，于法有据，应予支持。因曹文成租赁房屋的所有权人是化轻公司清算组，房屋所占用的土地是国有土地，按照国有土地上房屋征收与补偿条例及信阳市工区路11号宗地区域房屋征收与补偿方案的规定，只有房屋所有权人才有权请求补偿，曹文成不是补偿的对象，其要求化轻公司清算组对其进行补偿的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于曹文成在租赁房屋期限内，化轻公司清算组是否实施强行断电、是否给其造成损失，该损失化轻公司清算组是否应予赔偿及清算组是否应支付拖欠曹文成工程款等问题。因该诉求与本案不属同一法律关系，且曹文成对此亦未提起反诉，故该项请求不属二审审查范围，其上诉理由不能成立，本院不予支持。存有争议可协商解决，协商不成可另案处理。关于化轻公司清算组是否应退还曹文成停电后交付的房屋租金问题。因化轻公司清算组2014年6月之后没有再收取房租费，合同期限内的房租费是依据合同约定必须交纳的，化轻公司清算组是否在房屋租赁期间强行停电，由曹文成举证证明并依法行使权利，该项诉请亦不属二审审查范围，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人曹文成负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴孔玉
审判员 刘友成
审判员 李 牧
二〇一六年三月六日
书记员 段凤娇
印15份