浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙11民终55号上诉人（一审原告）：尹高武，男，1966年10月26日出生，汉族，住遂昌县。委托诉讼代理人：杨岳平，浙江浩平律师事务所律师。上诉人（一审被告）：周法宏，男，1963年9月6日出生，汉族，住遂昌县。上诉人（一审被告）：钟春英，女，1964年2月15日出生，畲族，住遂昌县。上诉人周法宏、钟春英共同委托诉讼代理人：周燮，浙江君豪律师事务所律师。上诉人尹高武、上诉人周法宏、钟春英因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省遂昌县人民法院（2017）浙1123民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹高武上诉请求：一、依法改判周法宏、钟春英支付违约金18216元；二、依法改判周法宏、钟春英退还房款及利息17680元（其中房款6600元）；三、判令周法宏、钟春英承担案件诉讼费用。事实和理由：一、双方在《拆迁安置房转让合同》中约定的房屋面积为100平方米，但实际交付的只有92.86平方米，周法宏、钟春英已经构成违约，根据合同约定及司法解释规定，应当支付违约金18216元。二、上诉人的诉讼请求是“确认该套房屋的配套柴料间归原告使用”，周法宏、钟春英的答辩意见是“原告要求被告柴间归原告使用没有法律依据，双方签订买卖合同的时候并不知道是否有柴间。房子和柴间是独立的物，不存在房屋转让柴间就必须转让的说法”。一审法院违反了不告不理的原则，以判决的方式强制双方对未上证的5.98平方米杂物间进行了交易。上诉人认为，5.98平方米的杂物间系诉争房屋的附属设施，上诉人支付房款后，无需对杂物间再另行支付价款，将杂物间作价11465元，并强制双方交易是错误的。故请求二审法院查明事实，依法改判。周法宏、钟春英辩称，首先按照转让合同第三条约定，买卖房屋面积为100平方米，价款为220000元，如实际安置房屋面积不足或超出100平方米，由尹高武向安置部门多还少补。因此，房屋面积问题并不是答辩人构成违约的理由，而且双方约定该条的背景是当时房屋尚不存在，该条款的意思是无论房屋落成后实际面积是多少，出卖人只认220000元的房款，至于面积存在差异，应由买受人向安置部门协调解决，出卖人提供协助，这与合同第七条第二款的约定是一致的，即合同签订后因面积产生的差价由买受人承担和享有，出卖人只认220000元房款即可。故答辩人无须向上诉人退回房款。周法宏、钟春英上诉请求：一、请求撤销（2017）浙1123民初2611号民事判决并依法改判；二、由尹高武承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定上诉人的5.98平方米杂物间为转让房屋的附属配套设施，使用权应随主物归尹高武，该认定无法律依据。从《物权法》规定及民法理论来看，配套关系不等于主从物关系，本案房屋与柴间是两个独立的物，杂物间的使用并不依附于房屋，具有独立的使用效能。二、一审判决上诉人的安置补助费归尹高武所有，没有事实依据，也违反《合同法》规定。临时安置补助费是被拆迁户专有的权利，是政府对被征迁人的一种政策补助，与房屋转让根本无关。双方签订的合同中关于安置补助费归买受人享有，存在两个事实：一是上诉人不识字，被上诉人根本未进行解释，构成重大误解，二是合同条款显失公平，直到本案诉讼时上诉人才知晓。三、合同仅约定了上诉人反悔收回房屋的情况下，需承担违约金，而本案上诉人并未要求收回房屋，同时存在以下事实：1、上诉人取得房屋产权证后就将房屋钥匙交给尹高武，尹高武也已入住多时。2、根据合同约定，尹高武取得房屋后应当及时办理过户手续，由上诉人配合，之所以未办理，是因为双方存在诸多争议导致，因此上诉人无需承担违约金。尹高武辩称，一、5.98平方米的杂物间是房屋的从物，房屋转让以后对于没有房产证的杂物间自然一并转让，答辩人也无需另外支付费用。二、安置补助费归答辩人享有系由合同明确约定，系双方当时的真实意思表示。如果上诉人认为合同显失公平或存在重大误解，应当在知道或应当知道权利被侵犯的一年内提起变更或撤销之诉，现早已过了除斥期间。三、周法宏、钟春英的行为明显构成违约，其在2016年就将房产证办到自己名下，但一直未过户给答辩人，且提出了要求答辩人另行支付100000元房价才过户的附加条件，在房屋面积上仅交付92.86平方米的房屋，与约定的100平方米相差了7.14平方米，超过了合理误差。尹高武向一审法院起诉请求：一、判令周法宏、钟春英协助办理座落在遂昌县房屋的房产证、土地证过户手续，并确认该套房屋的配套柴料间归其使用；二、按《拆迁安置房转让合同》第七条约定判令临时安置补助款38800元归其所有；三、判令周法宏、钟春英支付违约金66000元；四、判令周法宏、钟春英退还超出安置房平方数的购房款10924元；五、周法宏、钟春英承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年5月29日，周法宏、钟春英（甲方）与尹高武（乙方）签订《拆迁安置房转让合同》，约定：甲方原属于城东二都街片区的拆迁户，与遂昌县土地收储中心签订了拆迁补偿安置协议，根据协议，甲方对原房产拆除后可得到安置房面积325.18平方米，甲方将其中100平方米面积及所有设施转让给乙方。房屋产权证待办、国有土地使用权证待办，土地性质为出让。具体位置和楼层由抽签确定。总计价款共计220000元，如实际安置房不足或超过100平方米，按实际面积和拆迁安置规定的价格由乙方向安置部门多还少补，甲方应予协助。乙方于2010年5月29日直接向拆迁办指定的遂昌县土地收储中心账户缴纳220000元整。甲方应配合乙方凭安置选房证办理选房，如有现房安置优先给乙方认购，待通知交房后五日内，甲方将约定转让的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方，由乙方所有。房屋所有权证、土地使用权证办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起内，将领到的产权证书交由乙方。乙方应及时办理房产过户手续。甲方应提供一切与之有关的手续及资料，并有义务及时无偿配合乙方办理过户手续。根据甲方和遂昌县土地收储中心签订的安置补偿协议，政府应付给甲方购置平方内的临时安置补助，自转让之日起由乙方享有。如甲方反悔，甲方应退还乙方所付的购房款，并向乙方支付违约金22万元整。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，尹高武按约支付了220000元，周法宏向尹高武出具了收条。2015年4月29日，经遂昌县土地收储中心确定周法宏、钟春英为四套安置房。双方确定其中二都街农民公寓2号楼307室为尹高武购买的房屋，面积92.86平方米；所在杂物间面积5.98平方米，杂物间因高度低于2.2米，不办理产权证。周法宏、钟春英将房屋、杂物间钥匙交付给尹高武，并由尹高武居住至今。周法宏、钟春英未将临时安置补助款支付尹高武。周法宏、钟春英于2016年7月取得不动产权属证书，于2017年8月1日向尹高武寄送通知，要求办理过户手续，但双方未就过户达成一致。另，周法宏、钟春英拆迁面积325.18平方米共领取临时安置过渡费为126169.64元。周法宏、钟春英安置的二都街农民公寓2号楼307室即为妙高街道元立大道33号4单元307室，该房屋及附属杂物间拆迁安置的价格为92.86×900×1.02+5.98×800=90029.48元，其中杂物间安置价为每平方米800元。一审法院认为，尹高武与周法宏、钟春英于2010年5月29日签订的《拆迁安置房转让合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，合同的相对方均应按照合同约定履行各自的义务。尹高武已按协议约定履行了支付购房款的义务，故周法宏、钟春英应当履行合同义务。出卖人有义务协助买受人办理房屋权证登记及过户手续。尹高武于2010年签订合同后已足额支付购房款，周法宏、钟春英于2016年7月取得房屋产权证，但至2017年8月原告起诉前才通知尹高武办理产权过户手续，但双方并未就过户事项达成一致意见，周法宏、钟春英怠于协助尹高武办理过户手续，且未按合同约定支付安置补助费，属违约行为，应承担相应的违约责任，但尹高武主张的违约金66000元过高，根据本案具体情形，双方合同可实际履行，且尹高武无证据证实存在其他过高的损失，一审法院酌情确定违约金为3000元。双方约定房屋及所有设施转让给尹高武，杂物间5.98平方米系诉争房屋的附属配套设施，使用权应当随主物归尹高武使用，杂物间的价格双方无约定，一审法院根据房屋拆迁价格与双方合同价格的比例，结合杂物间的拆迁价，确定每平方米为1917.20元［2200/（900×1.02）×800］，杂物间总价为11465元。按双方合同约定的房屋单价2200元，房屋92.86平方米实际价格为204292元，与杂物间价格合计215757元，尹高武已支付220000元，周法宏、钟春英应退还4243元。根据双方签订的合同约定，临时安置补助由尹高武享有，周法宏、钟春英共取得126169.64元临时安置补助费，双方确定的买卖房屋建筑面积为92.86平方米，其相应面积的安置补助费36029.68元应归尹高武所有。本案双方签订的《拆迁安置房转让合同》未履行完毕，尹高武于2017年8月7日因合同履行纠纷提起诉讼，并未超出诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决：一、周法宏、钟春英于判决生效之日起十日内协助尹高武办理座落于遂昌县房屋不动产权过户手续，该房屋配套面积为5.98平方米的杂物间由尹高武使用。二、周法宏、钟春英支付尹高武临时安置补助费36029.68元、违约金3000元，退还房价款4243元，共计43272.68元。款于判决生效之日起十日内付清。三、驳回尹高武其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1307元，由尹高武负担807元，周法宏、钟春英负担500元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审法院认定的事实。本院认为，上诉人尹高武与上诉人周法宏、钟春英自愿签订《拆迁安置房转让合同》，该合同自双方当事人签字或盖章时依法成立并生效。上诉人周法宏、钟春英认为该合同存在重大误解或显失公平的情形，但未提供证据证明该事实，亦未依法行使撤销权，故对其认为本案不应按双方合同约定由尹高武享有相应安置补助费的上诉理由，本院不予支持。关于杂物间的问题，根据双方在一审中对真实性均无异议的证据《二都区块房屋拆迁产权调换安置房交付结算单》显示，与案涉房屋相配套的杂物间面积为5.98平方米，该杂物间的拆迁安置价格为800元/平方米，本院认为，杂物间为诉争房屋附属配套设施，不管根据合同约定或按照从物随主物转让的规则，一审法院判决杂物间归尹高武使用并无不当。在杂物间使用权价格及应退房价款数额的确定上，一审法院根据房屋拆迁价格与双方合同价格的比例，确定杂物间使用权转让单价为1917.20元/平方米、总价为11465元，并进而确定应退房价款为4243元（即已支付房价款减去92.86平方米房屋价格及杂物间价格），符合公平合理及诉讼经济原则，本院予以维持。关于违约金的确定，一审法院综合双方过错情节、本案具体情形及违约导致损失情况，酌情确定为3000元，并无不当。关于尹高武二审中提出的要求周法宏、钟春英支付未返还房价款与违约金利息的主张超过其一审诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人尹高武、上诉人周法宏、钟春英的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1397元，由上诉人尹高武负担516元，由上诉人周法宏、钟春英负担881元。本判决为终审判决。审判长 吕 湘审判员 汤丽军审判员 刘 斐二〇一八年一月二十九日书记员 应煜丽·8··7·