辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1788号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘宗仁，男，1962年9月1日出生，汉族，无职业，现住沈阳市沈河区。
委托代理人：孟庆铠，系辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：张琳琳，系辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳东方基业房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区林盛街道办事处沙河站社区。
法定代表人：孟照熙，系该公司总经理。
委托代理人：刘东亚，系辽宁大宸律师事务所律师。
委托代理人：王东旭，系辽宁大宸律师事务所律师。
上诉人刘宗仁因与被上诉人沈阳东方基业房地产开发有限公司（以下简称“东方基业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2014）苏民二初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2015年8月11日公开开庭审理了本案，上诉人刘宗仁及其委托代理人孟庆铠、张琳琳，被上诉人东方基业公司的委托代理人刘东亚、王东旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘宗仁一审本诉诉称，其为了加工服装购置厂房，于2012年8月27日与东方基业公司签订了商品房买卖合同，该商品房位于沈阳市苏家屯区清州街66-1号苏南工业园区（F区1-17号）。合同约定，该商品房属于定制销售，建筑面积为823.8平方米，单价为每平方米2750元，付款为分期付款，即签订合同时支付200万元，余款265450元于办理入住手续之日一次性付清。房屋交付时间为2013年4月27日，最迟不能晚于2013年6月27日。合同同时约定房屋交付标准，其中消防工程必须室内消防箱和消防栓到位。合同签订后，刘宗仁按照约定支付了首期房款200万元。2013年8月6日，刘宗仁办理入住手续。验房时，其发现厂房未达到合同约定的交房标准，于当日通知东方基业公司并要求尽快施工，同时拒绝支付剩余房款。后刘宗仁多次与东方基业公司就上述事宜进行沟通未果。2013年9月9日刘宗仁书面致函东方基业公司，敦促与其协商房屋尚未完工事宜，并支付东方基业公司房款30000元。但时至今日，东方基业公司未进行合理答复。在买房时，东方基业公司说该房屋所有手续都有，但实际情况是东方基业公司在卖房时没有合法手续属于违法销售。现刘宗仁诉至法院，要求法院判决：1、其与东方基业公司于2012年8月27日签订的商品房买卖合同无效；2、东方基业公司返还刘宗仁一倍的购房定金40万元（另一倍购房定金已于2012年8月27日抵作房款）；3、东方基业公司返还刘宗仁房款、电增容费、预交水电费、物业费及利息，共计2678724.55元；4、东方基业公司给付刘宗仁已付房款一倍的赔偿金203万元；5、东方基业公司赔偿刘宗仁损失960000元；6、东方基业公司给付涉案厂房增值补偿866000元。诉讼费由东方基业公司承担。
东方基业公司一审本诉辩称，其与刘宗仁双方签订的商品房买卖合同为有效合同。诉争厂房系定制，不属于商品房，法律关系的性质为房屋委托加工合同，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》等调整商品房买卖合同纠纷的法律规定，故刘宗仁主张商品房买卖合同无效，要求东方基业公司返还购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任不应予以支持。刘宗仁对诉争厂房无预售许可的事实明知，不存在东方基业公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假的商品房预售许可证明的事实，合同也不因东方基业公司未取得预售许可而当然无效。2011年9月3日，即双方签订商品房买卖合同之前，刘宗仁向东方基业公司交纳定金20万元作为双方订立商品房买卖合同的担保，确保双方就诉争厂房顺利签订合同。2012年8月27日，双方签订商品房买卖合同并且该定金已于签订合同的同时转为购房款。因此，该定金合同的目的已经实现，刘宗仁无权请求返还。定金合同作为主合同的从合同，主合同被解除，定金合同当然无效，双倍返还定金的罚则不适用。刘宗仁现已交纳购房款、电增容费、入住费（含物业费、水费、电费）、装修押金合计2163931元，商品房买卖合同被解除后，刘宗仁应当返还诉争房屋并支付违约金，东方基业公司扣除其实际消费的水电等费用后，返还其已付的购房相关费用。关于刘宗仁主张的利息，东方基业公司认为系因刘宗仁逾期付款导致商品房买卖合同解除，刘宗仁作为过错方，其主张支付利息损失的请求不应得到支持。刘宗仁于2013年8月2日办理入住手续，接收并一直实际占有使用房屋，商品房买卖合同解除后，刘宗仁应当按照同地段同房型的租金标准支付东方基业公司房屋使用费的损失。由于刘宗仁实际占有使用房屋，产生房屋实际使用费及折旧费，刘宗仁应当对东方基业公司的该项损失及逾期付款的违约责任进行赔偿。诉争厂房所在地段其他同类厂房未有增值，不存在刘宗仁所称的房屋增值事实。诉争厂房为根据刘宗仁需求定制，特别设计制造且刘宗仁已经使用，该厂房现在为二手房，针对这种特殊设计的厂房，东方基业公司收回后并不能顺利出售，作为二手房必然在原售价的基础上做出一定的折价，根本不能达到原售价，因此不存在房屋的增值损失。本案因刘宗仁逾期付款而导致商品房买卖合同解除，因此应由刘宗仁承担违约责任并赔偿损失，请求法院根据本案事实和相关法律规定，判决驳回刘宗仁的诉讼请求。
东方基业公司一审反诉诉称，2012年8月27日，其与刘宗仁签订商品房买卖合同，约定刘宗仁购买位于沈阳市苏家屯区清州街66-1号苏南工业园区（内部编号为F区1-17号），同时约定签订合同之日刘宗仁支付房价款200万元，余款265450元于办理入住手续时一次性付清。2013年8月2日，刘宗仁办理入住手续，根据合同约定应同时一次性付清房屋余款。合同签订后，刘宗仁分四次累计支付房价款203万元，至今欠付235450元。根据合同第八条第二款，若买受人逾期交款，处以滞纳金按银行利息的二倍，如乙方逾期超过一个月不付款，为买受人违约，出卖人有权终止合同，买受人赔偿违约金给出卖人，违约金按厂房和土地总价的10%计。故东方基业公司依据前述约定请求法院依法判令解除与刘宗仁签订的商品房买卖合同；判令刘宗仁返还房屋并向东方基业公司支付违约金合计226545元；由刘宗仁承担本案的诉讼及反诉费用。
刘宗仁一审反诉辩称，双方签订的商品房买卖合同应为无效合同，东方基业公司故意隐瞒没有办理商品房预售许可证的事实，是东方基业公司违约在先，故不同意其反诉请求。
原审法院审理查明，刘宗仁分别于2011年9月30日、2011年10月11日向东方基业公司支付定金合计40万元。2012年8月27日，双方签订沈阳苏南工业园厂房销售合同，约定刘宗仁购买东方基业公司开发的坐落于沈阳市苏家屯区清州街66-1号苏南工业园厂房（内部编号为F区1-17号，用途为工业，建筑层数为地上1-3层，总建筑面积823.8平方米），交付日期于签此合同之日起240天内交付使用，正负二个月。该商品房屋属于定制销售，属整栋／整套出售，单价为每平方米2750元，总计金额为2265450元。付款方式：签订合同之日交付房价款200万元，剩余房价款265450元于办理入住手续之日一次性付清。交付标准：车间地面为水泥亚光地面，消防工程：室内消防箱和消火栓到位，弱电工程为电话、网络预留预埋，穿带线钢丝，外封白板。违约责任：若出卖人不能按合同工期完成工程，不能按合同交付期交付工程，出卖人违约。违约期在1个月内，出卖人应向买受人支付合同金额3‰违约金；违约期在2个月内，出卖人应向买受人支付合同金额6‰违约金；违约期超过3个月，出卖人应向买受人支付合同金额1%违约金，合同取消。若买受人逾期交款，处以滞纳金按银行利息的二倍，如乙方逾期超过一个月不付款，为买受人违约，出卖人有权终止合同，买受人赔偿违约金给出卖人，违约金按厂房和土地总价的10%计算。如出卖人不能办理土地、房产二证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，则售房合同无效，出卖人无条件全额退还买受人所有的购房款。若厂房交付时，不能达到国家要求的质量验收标准或不能按合同约定的时间办理土地、房产二证，为出卖人违约，买受人有权要求出卖人全额退还所有的购房款。合同签订当日，刘宗仁向东方基业公司支付房款160万元。2013年8月2日东方基业公司通知刘宗仁办理入住手续，刘宗仁于2013年8月2日、2013年8月3日向东方基业公司支付物业费、水费、电费、装修押金及电增容费合计133931元。2013年8月6日刘宗仁办理入住。2013年9月9日，刘宗仁向东方基业公司交付房款3万元。后因诉争厂房未按合同约定进行水泥亚光地面处理及在室内安装消防箱和消火栓，双方因此产生纠纷，故刘宗仁诉讼来院。原审法院受理后，东方基业公司于2014年5月4日提出管辖权异议，原审法院于2014年5月8日作出（2014）苏民二初字第184-1号民事裁定书，裁定驳回东方基业公司对本案管辖权提出的异议。后东方基业公司向沈阳市中级人民法院提出上诉，上诉后东方基业公司撤回上诉，沈阳市中级人民法院于2014年7月9日作出（2014）沈中立民终字第156号民事裁定书，裁定准许东方基业公司撤回上诉。
另查明，东方基业公司至今未取得建筑工程施工许可证。
原审法院认为，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。东方基业公司在未取得施工许可证的情况下将其建设的房屋出售给刘宗仁，违反了法律、法规的禁止性法律规定，双方签订的合同应认定为无效。合同被认定无效后，因合同取得的财产应进行返还，故东方基业公司应返还刘宗仁房款203万元及其相应利息，并返还物业费、水费、电费、装修押金及电增容费合计133931元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该商品房应作狭义理解。而本案诉争房屋为定制工业厂房，并不属于以上法律规定的商品房范围内，故刘宗仁要求东方基业公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，原审法院不予支持。对刘宗仁主张东方基业公司返还一倍定金的主张，因双方已签订沈阳苏南工业园厂房销售合同，立约定金的目的已经实现，故对刘宗仁要求东方基业公司给付定金一倍的请求，原审法院不予支持。对刘宗仁主张东方基业公司赔偿损失及增值补偿，因刘宗仁未提供充分证据证明其实际损失及诉争房屋存在增值，故对其该项主张原审法院不予支持。对东方基业公司反诉请求解除商品房买卖合同，要求刘宗仁返还房屋并向东方基业公司支付违约金226545元，因东方基业公司在未取得施工许可证的情况下将诉争房屋出卖给刘宗仁，致使双方签订的合同无效的责任在东方基业公司，故对东方基业公司的主张原审法院不予支持，在东方基业公司返还刘宗仁房款及相应费用后，刘宗仁应将诉争房屋返还东方基业公司。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，原审法院判决：一、原告（反诉被告）刘宗仁与被告（反诉原告）沈阳东方基业房地产开发有限公司于2012年8月27日签订的沈阳苏南工业园厂房销售合同无效；二、被告（反诉原告）沈阳东方基业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）刘宗仁购房款人民币203万元；三、被告（反诉原告）沈阳东方基业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）刘宗仁购房款利息（以本金人民币20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年9月30日起计算至本判决确定的给付之日止；以本金人民币20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年10月11日起计算至本判决确定的给付之日止；以本金人民币160万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2012年8月27日起计算至本判决确定的给付之日止；以本金人民币3万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年9月9日起计算至本判决确定的给付之日止）；四、被告（反诉原告）沈阳东方基业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）刘宗仁物业费、水费、电费、装修押金及电增容费合计人民币133931元；五、在被告（反诉原告）沈阳东方基业房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）刘宗仁上述款项后，原告（反诉被告）刘宗仁返还被告（反诉原告）沈阳东方基业房地产开发有限公司位于沈阳市苏家屯区清州街66-1号苏南工业园厂房（内部编号为F区1-17号，建筑层数为地上1-3层，总建筑面积823.8平方米）；六、驳回原告（反诉被告）刘宗仁的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）沈阳东方基业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人名共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60343元，由原告刘宗仁承担36232元，被告沈阳东方基业房地产开发有限公司承担24111元；反诉费2349元，由被告沈阳东方基业房地产开发有限公司承担。
宣判后，上诉人刘宗仁不服，上诉至本院。上诉请求：1.请求二审法院在维持一审判决第一、第二、第四判项的基础上，依法判令被上诉人赔偿上诉人一倍的已付购房款人民币2030000元。2.请求法院判令被上诉人赔偿上诉人损失人民币为410551元（该损失包括上诉人支付163万元购房款应按照同期银行贷款利率上浮40%计算利息的利息损失及已付物业费、水费、电费、装修押金及电增容费按同期银行贷款利率上浮40%计算的利息损失，该损失应计算至被上诉人实际给付之日止，暂计算至一审判决下达日数额为410551元）3.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误。一、案涉房屋的性质为商品房，一审法院认定不是商品房错误。本案所涉厂房符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条对商品房的规定。同时被上诉人出售的是整栋的厂房，允许购房者提出合理范围内的要求是其应有的服务内容之一，不能由此得出定制、加工、定向销售的结论，不能以此改变商品房买卖合同法律关系。因此可以适用《商品房买卖合同解释》，被上诉人应按《商品房买卖合同解释》第九条规定赔偿购房款及利息、赔偿损失、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。二、一审法院判决第四项仅判决返还各项费用133，931元，但是并没有判决利息损失，且上诉人一审时已主张，因此应予以改判，并应按照银行同期贷款利率上浮40%计算利息。一审法院判决第三项中对于160万元房款及3万元房款的利率应按照银行同期贷款利率上浮40%计算至实际给付之日，因为上诉人购买该房屋时资金不足，向银行贷款执行的是基准利率上浮40%。
被上诉人东方基业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。1、诉争厂房不是“商品房”，“商品房”在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的理解与适用中将其定义为：房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。本案中，诉争房屋并非“商品房”。双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，法律关系的性质为房屋委托加工合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于调整商品房买卖合同纠纷的法律规定，故上诉人请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，均不应得到支持。2.上诉人明知诉争厂房不具备预售许可证明，其无权请求故意隐瞒无预售许可的惩罚性赔偿责任。按照银行同期贷款利率上浮40%计算利息没有法律依据。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有厂房销售合同、照片、企业资料查询卡、收款收据、建设用地规划许可证、地块挂牌交易成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、沈阳市苏家屯区发展和改革局文件沈苏发改函（2012）42号、住宅工程质量分户验收表等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人刘宗仁与被上诉人东方基业公司签订的《沈阳苏南工业园厂房销售合同》系双方当事人真实意思表示，但东方基业公司在未取得建设工程施工许可证的情况下将其建设的房屋出售给刘宗仁，违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的厂房销售合同无效。东方基业公司应当返还刘宗仁购房款、购房款利息、物业费、水电费、装修押金、电增容费，刘宗仁应当返还本案诉争房屋，故原审判决并无不当，应予维持。
关于刘宗仁认为案涉房屋的性质为商品房，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的上诉主张。本院认为，根据该解释第一条之规定，本案诉争房屋并不符合商品房的构成要件，其性质应当为定制工业厂房，故不能适用上述司法解释。且双方签订的厂房销售合同中载明诉争房屋尚未取得土地证，故东方基业公司不存在故意隐瞒的事实，不应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，对上诉人刘宗仁的该项上诉主张，本院不予支持。
关于刘宗仁认为应按照银行同期贷款利率上浮40%计算各项费用利息的上诉主张。本院认为，合同被认定无效后，因合同取得的财产应进行返还，原审法院已判令东方基业公司返还刘宗仁购房款及利息、物业费、水费、电费、装修押金及电增容费。对于按照银行同期贷款利率上浮40%计算利息的主张并无法律依据，故对刘宗仁该项上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费已缴纳40840元，应收26324元，由上诉人刘宗仁承担，剩余14516元退还上诉人刘宗仁。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年八月十七日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。