浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安民初字第1017号
原告潘春华。
委托代理人刘国祥，浙江求直律师事务所律师。
委托代理人徐兆红，浙江求直律师事务所律师。
被告王亚丽。
委托代理人王锦秋，浙江振源律师事务所律师。
被告徐海燕。
被告朱萧霖。
委托代理人王锦秋，浙江振源律师事务所律师。
被告安吉递铺红珊瑚美容馆。
经营者郭理民。
委托代理人王锦秋，浙江振源律师事务所律师。
原告潘春华与被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖、安吉递铺红珊瑚美容馆（以下简称美容馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理。依法适用简易程序，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告潘春华及其委托代理人刘国祥、徐兆红，被告王亚丽及其与被告朱萧霖、美容馆的共同委托代理人王锦秋，被告徐海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘春华起诉称：2014年3月18日，原告（甲方）与被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将安吉县递铺镇迎宾大道一楼二间（575-577号）、二楼二十间（575-593号门面房的二楼）出租给被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖。租赁期限为5年，自2014年3月18日至2019年3月17日。房屋租金第一年度（每年的3月18日至次年3月17日为一个自然年度）为36万元，以后每年度的租金在上一年度的基础上递增5%。租房押金6万元，租赁期满或者合同解除后，在乙方无违约的情况下如数返还给乙方。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，已付租金不予退还，乙方应按照合同全部租金的20%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。乙方逾期不支付、拖欠租金或者其他费用累计超过10日；乙方不以本人名义办理营业执照。现被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖欠付2015年7月8日至8月8日的电费共计11594.36元，经多次催讨未果，原告于2015年8月31日缴纳了上述电费。原告根据上述合同约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定解除与被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖间上述《房屋租赁合同》，并要求被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖承担违约责任，支付违约金；根据合同约定原告没收押金及合同解除后相应租金。被告美容馆现在经营用房即原告出租的房屋，故在原告与被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖合同解除后，被告美容馆应立即搬离。原告诉请判令：1.解除原告与被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖之间的《房屋租赁合同》；2.被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖承担违约金为39.7845万元及原告已垫付的电费11594.36元；3.被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖已支付的租金（自2015年9月开始计算六个月共计18.9万元）、押金共计24.9万元归原告所有；4.被告美容馆在上述房屋租赁合同解除时即搬离；5.本案诉讼费由被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖承担。庭审中，原告变更第1项诉请为确认原告与被告间的《房屋租赁合同》于2015年8月26日解除，并立即腾空出租房；其他诉请不变。
被告王亚丽、朱萧霖答辩称：一、原告诉讼请求第1项，无事实和法律依据。被告王亚丽、朱萧霖认为在本案中，被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖不存在违约行为，原告无权行使解除权。被告王亚丽、朱萧霖也未收到合同解除的通知。原告起诉之后，被告王亚丽、朱萧霖对原告的要求解除合同的诉请有异议，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，请求驳回原告的诉讼请求。二、诉请第2项，被告认为不存在根本性违约行为，原告要求被告承担违约金缺乏请求权基础。原告垫付的电费，不能成为原告解除合同的事由；被告认为即使原告垫付电费，也为原告的自愿认为，被告可以与原告进行结算。三、诉请第3项缺乏事实和法律依据。
被告徐海燕答辩称：对原告的起诉无异议，认可原告诉状中陈述的事实理由及诉讼请求。
被告美容馆答辩称：美容馆不是房屋租赁合同的当事人，并非本案适格的被告，原告起诉错误。即使原告有权向美容馆主张权利，也是基于另外的法律关系产生的。请求本院驳回原告的起诉。
原告为证明其主张向本院举证如下：
1.原告与被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明三被告未按约缴纳电费、未以本人的名义办理营业执照，违反了租赁合同的第四条、第十条的约定，原告认为约定的解除条件已成就的事实。被告王亚丽、朱萧霖、美容馆质证对真实性无异议，但认为该证据不能达到原告的证明目的。原告的主要权利是收取租金，被告的主要义务是支付租金；合同虽约定合同解除的情形之一为被告不以本人名义办理营业执照，但该约定并不必然导致合同的解除，美容馆的实际经营者为被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖，未根本性违约，且登记的经营者郭理民为被告王亚丽的丈夫，不影响租赁合同的继续履行。被告徐海燕质证无异议。
2.2015年8月31日安吉县供电公司营销部出具的《证明》、发票、交款凭证，拟共同证明因美容馆结欠电费未及时缴纳，供电公司向原告催讨，原告垫付电费11594.36元的事实。被告王亚丽、朱萧霖、美容馆质证对《证明》的真实性有异议，认为证明无经办人签名，从形式上分析不符合证据的形式要件，另供电公司未派人出庭接受质询；对该组的其他证据的真实性无异议。被告徐海燕质证无异议。
3.落款时间为2015年8月26日原告以手机短信息的形式向被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖送达《房屋租赁合同解除通知书》，拟证明因被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖违反合同约定，原告要求解除双方合同的事实。被告王亚丽、朱萧霖质证对真实性有异议，认为未收到该信息。被告徐海燕质证无异议。被告美容馆质证不知情。
4.美容馆工商登记情况一份，拟证明美容馆系个体工商户，经营者为郭理民的事实。被告王亚丽、朱萧霖、美容馆质证对真实性无异议，但实际经营者为被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖。被告徐海燕质证无异议。
5.落款时间为2015年8月11日原告向被告王亚丽告知供电公司催讨美容馆电费的手机短信息，拟证明原告已告知被告王亚丽供电公司催讨电费，但被告王亚丽未缴纳的事实。被告王亚丽质证未收到该短信息。被告朱萧霖、美容馆不知情。被告徐海燕质证无异议。
被告王亚丽、朱萧霖为反驳原告的主张向本院提交证据如下：
6.非居民生活用电开户登记表一份，拟证明美容馆以郭理民名义进行用电开户，电费系由美容馆向供电公司交纳的事实。原告质证对真实性、合法性无异议，认为该登记表记载的用电地址是迎宾大道575号，但是合同上约定地址是575-577号，可以证明被告王亚丽、朱萧霖、徐海燕未以本人的名义办理营业执照，该行为违反了房屋租赁合同第十条第一款第四项的约定；郭理民以自己的名义给美容馆办理了用电开户登记表，但是原告与被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖签订的《房屋租赁合同》明确约定电费由被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖承担，至于王亚丽、朱萧霖、徐海燕与郭理民如何约定的，原告无须考虑，三被告未按时支付电费就违反了合同第十条第一项第三款的约定；被告提交的该证据可以证明原告主张的合同解除权已经成就；同时证明原告出租给被告王亚丽、朱萧霖、徐海燕的房屋现在由郭理明开办的美容馆在实际使用。被告徐海燕、美容馆质证无异议。
7.原告向被告王亚丽、朱萧霖出具的收条及收据三份，拟证明被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖严格按照合同的约定向原告支付了租金，不存在任何违约行为。原告质证对真实性无异议，但可以证明被告迟延支付租金。被告徐海燕、美容馆质证无异议。
被告徐海燕、美容馆未向本院提交证据。
对上述证据本院作如下分析认定：各方当事人对证据1、4、6、7的真实性无异议，本院对证据1、4、6、7的真实性予以确认。被告王亚丽、朱萧霖、美容馆对证据2中证明的真实性有异议，本院认为庭审中各被告亦认可原告代缴电费的事实，故对原告主张的代被告缴付电费11594.36元的事实予以采信。证据3系手机短信息，被告王亚丽、朱萧霖质证未收悉该信息，被告徐海燕自认已收悉，本院认为，经庭审询问核实各被告手机号码与原告发送号码一致，因原被告间就房屋租赁事宜多次协商，被告王亚丽、朱萧霖手机并未停机，且作为合伙人之一的被告徐海燕亦陈述向被告王亚丽、朱萧霖告知该事由，故本院对原告曾向被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖主张解除涉案《房屋租赁合同》的事实予以采信。证据5亦系手机短信息，基于上述相同法理，本院对原告主张的该节事实予以采信。
结合双方当事人庭审陈述，本院认定以下事实：
2014年3月18日，原告（甲方）与被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将安吉县递铺镇迎宾大道一楼二间（575-577号）、二楼二十间（575-593号门面房的二楼）房屋（未装修）出租给被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖。租赁期限为5年，自2014年3月18日至2019年3月17日。房屋租金第一年度为36万元，每年的3月18日至次年3月17日为一个自然年度，以后每年度的租金在上一年度的基础上递增5%。租房押金6万元，租赁期满或者合同解除后，在乙方无违约的情况下如数返还给乙方。合同第十条就乙方违约责任进行约定，如乙方逾期不支付、拖欠租金或者其他费用累计超过10日或乙方不以本人名义办理营业执照的，甲方有权终止合同，收回房屋，已付租金不予退还，乙方应按照合同全部租金的20%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。第六条就房屋返还时的状态约定，合同期满或合同解除后，依附于房屋的固定装修无偿归甲方所有。原告向被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖交付涉案出租房。2014年9月18日，被告美容馆登记成立，工商登记的经营者为被告王亚丽的丈夫郭理民，并以郭理民的名义进行用电开户登记，被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖分别按照40%、30%、30%比例共出资300多万元合伙经营美容馆，美容馆于2015年7月30日暂停营业。因被告美容馆拖欠电费，原告代为支付电费11594.36元。2015年8月26日，原告向被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖主张解除涉案《房屋租赁合同》。
另查明，被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖已支付租金至2016年3月17日。
被告徐海燕庭后向本院提交书面意见，明确不愿意继续经营美容馆，请求与原告和解，将其在被告美容馆的30%出资转让给原告，请求原告不再将其列为被告。
本院认为：原告潘春华与被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应已成立并生效。本案争议焦点为涉案《房屋租赁合同》是否应当解除。原告主张，依照合同约定被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖拖欠电费、经营的美容馆未以本人的名义办理的营业执照，违反了租赁合同的约定，原告有权单方解除合同，且已于2015年8月26日通知被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖，故涉案合同已解除。被告徐海燕认可原告主张。被告王亚丽、朱萧霖抗辩认为，即使原告单方行使了合同解除权，被告王亚丽、朱萧霖依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条所赋予的异议权，在原告起诉后已明确表示异议，故原告的通知行为不能发生合同解除的效力；被告美容馆即使拖欠电费、未以被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖的名义办理营业执照，但不构成根本性违约，原告不能单方解除合同。对于原告与被告王亚丽、朱萧霖的上述争议，本院分析如下：一、关于原告以通知形式要求解除涉案房屋租赁合同的问题。（一）原告依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，以通知的形式向三被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖主张解除合同，但该通知内容未约定异议期限，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，被告王亚丽、朱萧霖可在收到通知之日起三个月内向人民法院起诉确认该通知是否已达到合同解除的效力。（二）被告王亚丽、朱萧霖虽未就该异议单独向本院提起确认之诉，但原告于2015年9月6日向本院起诉，被告王亚丽、朱萧霖在本案审理中提出异议，未超出法律所规定的三个月期间。（三）为节约司法资源，为当事人减少不必要诉讼成本支出，同时也避免诉累，本院采纳被告王亚丽、朱萧霖在本案中以答辩意见的形式对原告发出的解除通知提出异议，故原告以通知形式解除合同的行为不能当然发生合同解除的效力。二、原告确认《房屋租赁合同》解除的主张不能成立。（一）被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖虽有前述违约之行为，但该行为未给原告造成实质性损害，也未剥夺原告签订合同所期望的利益。1.被告美容馆虽拖欠电费，但美容馆的电表与其他用房电表独立，且以美容馆名义上的经营者郭理民的名义办理，即使存在欠费行为，供电公司应向郭理民催讨电费，原告无法律上代美容馆给付电费之义务，且被告王亚丽、朱萧霖现同意与原告就电费进行结算。2.被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖未以本人名义办理营业执照，但却实际经营美容馆，郭理民仅系名义上经营者。原告所收取的租金亦为被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖所支付，美容馆的经营不影响原告租金的收取。被告不存在转租行为。3.被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖的主要义务是给付租金，现三被告已支付房屋租金至2016年，原告作为出租人的合同目的并未落空。（二）本案所涉合同能继续履行。因房屋租赁合同的特点，被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖作为承租人的主给付义务为支付租金，被告徐海燕虽明确表示不再履行合同，但被告王亚丽、朱萧霖仍表示愿意继续履行合同，因租金为种类物，被告王亚丽、朱萧霖若能足额支付租金，原告即能足额收取租金，则合同可继续履行。被告徐海燕不愿意继续经营，可另行主张解决其与被告王亚丽、朱萧霖的内部纠纷。（三）合同继续履行有利于物尽其用，也利于平衡当事人的利益。被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖为经营美容馆投入300余万元，经营范围为美容服务、公共浴室，鉴于该类装修具有特殊性，如合同解除，原告或其他承租人难以充分利用该类装饰、装修，造成资源的浪费。涉案合同对违约责任约定极为严重，包括已付租金及押金6万元不返还，按合同全部租金的20%给付违约金，依附于房屋的固定装修无偿归原告所有，鉴于本案中被告已支付租金至2016年3月17日，房屋装修支出300余万元但营业仅一年多，在本案被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖未根本性违约的情形下如判令解除合同，对于包括被告徐海燕在内的所有被告的利益将造成极大损害。综上，被告王亚丽、徐海燕、朱萧霖虽有违约行为，但该行为尚不足以解除合同，故原告诉请确认涉案房屋租赁合同解除的诉请本院不予支持，其他诉请缺乏法律基础，本院亦不予支持。被告王亚丽、朱萧霖、美容馆抗辩意见合理部分本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告潘春华的诉讼请求。
案件受理费3720元（已减半），由原告潘春华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 陈 浩
二〇一五年十一月十八日
书记员 阚晓景