辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终12599号上诉人（原审被告、反诉原告）：余伟玲，女，1967年6月26日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。委托代理人：李英勇，辽宁乾开律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐俊宝，男，1959年11月30日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。委托代理人：李英勇，辽宁乾开律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闻燕，女，1948年9月19日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托代理人：王阳辅，辽宁轩鉴律师事务所律师。上诉人余伟玲、徐俊宝因与被上诉人闻燕房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初5169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。余伟玲、徐俊宝上诉请求：1.撤销原审判决。2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审判决“2015年4月27日甲方当日即将房屋钥匙交付给乙方并腾房给乙方”认定错误。2.一审判决“房屋所属甲方的家具可无偿提供给乙方使用到2015年年底”认定错误。3.一审判决“2015年5月22日，闻燕与余伟玲、徐俊宝又签订房屋买卖协议的”认定错误。4.一审判决“另查，闻燕于2015年4月27日甲方当日即将房屋涉案钥匙交付给乙方使用”认定错误。5.一审判决认为“交付房屋之后一个月内应当对涉案房屋卧室下面的变压器应有所了解，照常签订房屋买卖协议书并出具欠条，并将房屋出租至今认为抗辩理由无事实法律依据”认定错误。6.一审判决认为“余伟玲、徐俊宝擅自处分了闻燕所有的家具及家电，侵犯了闻燕的财产权利，造成损失，应当赔偿”认定错误。7.一审判决认为余伟玲、徐俊宝要求赔偿违约金，精神损害赔偿金问题，租金损失，因未提供证据不能证明存在违约行为等，认定错误。二、一审判决程序错误。三、一审判决适用法律错误。四、被上诉人隐瞒卧室楼板下面的变压器有辐射和噪音污染这一重大事实，是欺诈行为，是严重的违约行为。闻燕辩称，原审认定事实清楚，适用法律有偏差，我方不愿与上诉人纠缠，所以没有提起上诉，一审没有支持被上诉人关于违约金的诉讼是错误的。2015年4月27日我方将房屋钥匙交付给上诉人是正确的，这一事实在庭审中予以确认，2015年4月27日是上诉人将首付款交付给我方的日期，这一天我方已经将房屋钥匙交给上诉人。我方的家具，上诉人可以继续使用是正确的，上诉人知道房屋卧室下面有变压器，上诉人已经自认是由于购买房屋卧室下有变压器，房屋有瑕疵是客观事实。我方在房屋交易之初就将全部情况告知了上诉人，不存在欺诈隐瞒事实的行为，二上诉人在一审中承认把家电转让，转让的款也没有交付给我方，这是事实。上诉人没有就反诉交纳费用，双方没有关于违约金约定。闻燕向一审法院起诉请求，1.判令余伟玲、徐俊宝给付购房款5万元；2.判令余伟玲、徐俊宝给付违约金9500元；3.判令余伟玲、徐俊宝返还闻燕一个皮沙发、一个电视框、一个大立框、一个五斗橱、一张双人床、一张单人床、二个床垫、二的床头框、二台洗衣机、一台冰箱、一台电热水器，损坏或不能返还的赔偿损失30,000元。4.本案诉讼费用由余伟玲、徐俊宝告承担。庭审中，闻燕将第三项诉讼请求明确为要求余伟玲、徐俊宝赔偿物品损失20,000元。余伟玲、徐俊宝一审反诉请求，1.判令闻燕赔偿违约金50,000元；2.判令闻燕赔偿余伟玲、徐俊宝精神损害赔偿金50,000元；3.诉讼费用由闻燕承担。一审法院认定事实，闻燕（甲方）与余伟玲、徐俊宝（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方闻燕所属一房产位于沈阳市和平区澳门路31-1号(1-1-2)。房产证号为：N0606703**，面积为107.36平方米，现出售给乙方余伟玲。出售价格为人民币玖拾伍万元整。乙方余伟玲于2015年4月27日已支付给甲方闻燕人民币叁拾贰万元整作为购之此房的定金，甲方当日即将房屋钥匙交付乙方并腾房给乙方。剩余款人民币陆拾叁万元整分二次付给甲方。第一笔人民币陆拾万元整，待办完更名手续即付给甲方。第二笔人民币叁万元整可于2015年年底前付之，如乙方不能按时支付剩余房款，即第一笔或第二笔款项，乙方将每月按总房款的1%支付给甲方赔偿，房屋所属甲方的家具可无偿提供给乙方使用到2015年年底。家具包括：三组成的棕色皮沙发一套，电视框一个，大立框一个，五斗橱一个，双人床带床垫一个，单人床带床垫一个，床头柜二个，大小洗衣机各一台，冰箱一套，电热水器一台。该合同落款处被告徐俊宝备注：资金监管人民币伍拾柒万元整，待乙方取得房证后，自动打入甲方账户。现乙方欠甲方房款人民币伍万元整。上述合同中约定的家具已由余伟玲、徐俊宝处分。2015年5月22日，闻燕与余伟玲、徐俊宝又签订房屋买卖协议书一份，约定闻燕将涉案房屋出售给余伟玲、徐俊宝，成交金额为玖拾伍万元。付款次数为两次。同时载明闻燕收到余伟玲、徐俊宝定金人民币叁拾贰万元整，资金监管人民币伍拾柒万元整。待余伟玲、徐俊宝取得房证后，款自动打入闻燕账户，现余伟玲、徐俊宝欠原告人民币伍万元整。当日，徐俊宝给闻燕出具欠条一份，载明欠闻燕大姐买房款人民币伍万元整。2016年4月1日给闻燕大姐。以欠条为准办理。一审法院另查，闻燕于2015年4月27日将涉案房屋交付余伟玲、徐俊宝使用，并于2015年5月26日将涉案房屋更名过户至余伟玲、徐俊宝名下，现涉案房屋由余伟玲、徐俊宝对外出租，租金为每月1800元。一审法院认为，闻燕与余伟玲、徐俊宝签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。闻燕履行了将涉案房屋交付给余伟玲、徐俊宝使用并将房屋产权更名过户至余伟玲、徐俊宝名下的合同义务，余伟玲、徐俊宝亦应如约向闻燕支付购房款。关于本诉部分闻燕要求余伟玲、徐俊宝给付剩余房款5万元的诉讼请求，因有欠条及房屋买卖协议书为证，欠条上明确载明徐俊宝承诺于2016年4月1日将该笔款项偿还给闻燕，现付款期限已过，闻燕诉请余伟玲、徐俊宝给付剩余房款5万元，于法有据，一审法院予以支持。关于余伟玲、徐俊宝提出涉案房屋卧室下面有变压器，该5万元为房屋瑕疵保证金，现予以扣留的抗辩，因闻燕于2015年4月27日将涉案房屋交付给余伟玲、徐俊宝占用使用，双方当事人于之后的2015年5月22日签订了房屋买卖协议书，这期间间隔将近一个月之久，如涉案房屋卧室下面的变压器已对其造成了致使涉案房屋无法正常居住使用的严重影响，在交付房屋后的将近一个月的时间内，余伟玲、徐俊宝理应有所了解，而余伟玲、徐俊宝在闻燕向其交付房屋将近一个月之后，照常与之签订了房屋买卖协议书并出具了欠条，并将涉案房屋对外出租至今，获取租金收益，通过以上种种情况可以认定，余伟玲、徐俊宝提出的该项抗辩理由无事实及法律依据，一审法院不予采信。关于本诉部分闻燕要求余伟玲、徐俊宝给付违约金9500元的诉讼请求，闻燕的依据为房屋买卖合同的约定，但该份房屋买卖合同中关于该违约金标准的约定为“如乙方不能按时支付剩余房款，即第一笔或第二笔款项，乙方将每月按总房款的1%支付给甲方赔偿”，本案中，闻燕诉请的剩余房款5万元不属于上述约定中提到的第一笔或第二笔款项，故对于余伟玲、徐俊宝未依据欠条承诺给付5万元房款，不能适用上述违约金标准的约定。因欠条上明确载明了付款时间，余伟玲、徐俊宝逾期偿还欠款，已造成了闻燕的利息损失，应当按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2016年4月2日应还款之次日起向闻燕支付5万元的利息。关于本诉部分闻燕要求余伟玲、徐俊宝赔偿家具、家电等物品损失的问题，余伟玲、徐俊宝擅自处分了闻燕所有的家具及家电，侵犯了闻燕的财产权利，造成了闻燕的财产损失，应当承担相应的赔偿责任。关于闻燕诉请的家具、家电的损失数额，因其未提供相应依据予以证明，且在庭审中自认该物品已使用五年之久，结合其主张的物品的使用程度，一审法院酌定余伟玲、徐俊宝赔偿其家具、家电损失5000元为宜。关于反诉部分余伟玲、徐俊宝要求闻燕赔偿违约金5万元及精神损害赔偿金5万元的问题，关于余伟玲、徐俊宝主张因闻燕违约而产生的租金损失问题，因余伟玲、徐俊宝未提供充分证据证明闻燕存在违约行为，且余伟玲、徐俊宝在庭审中自认将涉案房屋对外出租并获取租金收益，其主张存在租金损失没有依据。关于余伟玲、徐俊宝主张的其他损失部分，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于余伟玲、徐俊宝诉请闻燕赔偿精神损害赔偿金5万元，没有依据，一审法院亦不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告余伟玲、徐俊宝于本判决生效之日起十日内，给付原告闻燕房款50,000元；二、被告余伟玲、徐俊宝于本判决生效之日起十日内，给付原告闻燕上述款项的利息，以50,000元为基数，从2016年4月2日至本判决确定给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率标准计算；三、被告余伟玲、徐俊宝于本判决生效之日起十日内，赔偿原告闻燕家具、家电损失共计5000元；四、驳回反诉原告余伟玲、徐俊宝的诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2038元，由被告余伟玲、徐俊宝负担1413元，由原告闻燕负担625元；反诉案件受理费1150元，由反诉原告余伟玲、徐俊宝负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案还需进一步查清双方争议的家具是否仍存在，如仍在家具仍存在的情况下，判付赔偿不当。另被上诉人在出售房屋时是否告知上诉人楼下有变压器这一事实。如未告知应承担相应的责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2038元，退还由上诉人余伟玲、徐俊宝。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一六年十二月五日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。