重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终620号
上诉人(原审被告)：彭书东，男，土家族，1975年12月7日出生，酉阳土家族苗族自治县人，城镇居民，住酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行，住所地：重庆市酉阳自治县桃花源镇桃花源中路15号，组织机构代码证：00914719-9。
负责人：朱永江，该支行行长。
委托代理人：陈震，重庆光界律师事务所律师。
上诉人彭书东因与被上诉人中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行（以下简称“农行酉阳支行”）物权保护纠纷一案，不服酉阳土家族自治县人民法院2016年2月26日作出的(2015)酉法民初字第01865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日对上诉人彭�东及委托代理人彭德高、被上诉人农行酉阳支行的委托代理人陈震进行了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：1997年2月28日，彭书东之父彭诗伦向农行酉阳支行以子女大无职业为由申请借用农行酉阳支行的车库几个月，其借用车库申请报告记载“现将农行车库借用几个月，如能够做得上路，今后实行租用，该支多少费用，就交多少…”。时任农行酉阳支行的负责人张宗绪在借用车库申请报告上批示同意暂用一个月，超期续用按市价交租金。1997年3月31日，农行酉阳支行与彭书东（又名彭东）签订《农行门面出租协议书》，约定门面租金一年700元，一年一租；各种税费由承租方交纳；水、电及安装设备自行解决；租期从1997年4月1日至1998年4月1日。1997年8月13日，彭书东以系彭诗伦之子，毕业无工作，又因租用农行营房车库外的巷道不卫生为由，要求�巷道盖一层板做成门面，单位未修，自己花资金改成门面作为租用。时任农行酉阳支行的负责人张宗绪于当月15日批复：1.一切费用自负，单位不报费用；2.不得影响市容及原农行房子形象、结构；3.要保证农行地界的完整；4.在三年内按现有租价不变，三年后如续租则按当时市价出租，在平等条件下优先租给该户。2000年10月28日，彭诗伦向农行酉阳支行申请要求租金按照未改建、装修时的标准支付，续租15年。农行酉阳支行对该申请未予答复。2006年12月20日至2011年12月19日，双方房屋租赁合同实行一年一签，每年租金700元；2010年12月20日至2011年12月19日，租金每年1000元；2011后12月20日至2014年12月19日，第一年租金为12000元，第二、三年为29500元每年。2014年12月30日，农行酉阳支行向彭书东送达出租房屋到期通知书，其通知书上记载“我行在该合同未到期前一个月，即于2014�11月18日向你发放房屋到期收回通知书，鉴于你目前的困难，我行同意你续租1年，年租金为29500元，如要续租请于2015年1月5日前到我行缴纳租金；如不续租，请于2015年1月20日前将房屋交回我行，如不按时交回，我行将采取收回措施或依法诉讼保护国有资产不受侵占”。彭书东于当日在该出租房屋到期通知书上书写：我修的门面，你凭那(哪)条收回？什么叫国有资产？奉陪到底等。2015年3月，农行酉阳支行以租赁合同纠纷为由向本院诉讼，同年6月29日又以本案涉及侵权纠纷需另行起诉为由申请撤诉。2015年8月13日，农行酉阳支行以2011年12月19日双方签订房屋（门面）租赁合同，租赁期限从2011年12月20日至2014年12月19日，到期后双方未再订立合同续租，经农行酉阳支行多次催收，彭书东拒绝将房屋（门面）返还并强行占用至今，彭书东拒不返还房屋（门面）的行为构成侵权为由提起本案诉讼，要求判令彭书东停止侵害、排除防害并赔偿房屋占用损失（2014年12月20日起至2015年7月19日止每月按2458元计算，共17206元；2015年7月20日起至实际搬离之日止每月按2458元计算）；诉讼费由彭书东负担。彭书东答辩称：1.彭书东所修建的临街房屋门面与农行酉阳支行房屋北边围墙相邻，历时18年，众所周知不存在侵害；2.农行酉阳支行没有证据证明有临街门面，且其房地产证也没有载明农行酉阳支行产权受彭书东侵占；3.彭书东自己出资金、出力于1997年在国有闲散地、巷道修建的临街门面，历时18年，其物权应受法律保护；4.彭书东所修建门面南至农行围墙外、北至广播电视大楼相邻，西邻临街面，东至原周家祠堂与农行酉阳支行无任何妨碍，更没有侵权行为；5.农行酉阳支行前诉门面租赁合同一案因没有诉权作申请撤诉，现又起诉，系重复起诉，应该�回起诉。
另查明：本案排除妨害之门面位于酉阳土家族苗族自治县桃花源中路79号（对外门牌号码实为86号），该门牌号系整个农行酉阳支行的办公楼、职工住宿楼、车库及其他所属用地的地址号码，同时亦包含本案排除妨害之门面。2015年5月12日，重庆市酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局为农行酉阳支行颁发房地产权证，该证包含本案排除妨害之门面。该门面在广播电视大楼与农行酉阳支行的职工宿舍之间，系彭书东在租用农行酉阳支行车库的基础上前后改扩建而成，临街宽约2.4米,整个迳深长约16.6米，现由彭书东经营“大风车童装店”。彭书东在以农行车库为中心前后扩建建筑物中虽取得农行酉阳支行的许可，但未向当地建设行政主管部门申请修扩建许可。
再查明，彭书东于2015年10月向重庆市国土资源和房屋管理局复议申请要求撤�酉阳县国土资源和房屋管理局对农行酉阳支行颁发的《重庆市房地产权证》（315房地证字第01546号）。2016年1月4日，重庆市国土资源和房屋管理局作出渝国土房管复（2015）147号行政复议决定书，维持酉阳县国土资源和房屋管理局作出的《重庆市房地产权证》（315房地证字第01546号）。双方当事人收到行政复议决定书后未在法定期间内向法院提起行政诉讼，行政复议决定书产生法律效力。该份行政复议决定书第5页另查明事实为，第三人（农行酉阳支行）认为申请人（彭书东）侵占其单位位于酉阳县桃花源中路86号房屋（门面）一间诉至酉阳县人民法院，该院于2015年9月11日开庭审查。经调查核实，申请人与第三人争议房屋目前无任何主体向被申请人申请办理房屋权属登记，但从酉国有1995字第5668号《国有土地使用证》所附宗地图可见，上述争议房屋位于宗地范围内，截止目前上述宗地图的四至界线未发生变化。
一审法院认为，本案争议的焦点是农行酉阳支行租赁给彭书东用于经营“大风车童装店”的门面土地使用权是否属于农行酉阳支行所有。
一审法院认为，现彭书东用于经营“大风车童装店”的门面土地使用权属于农行酉阳支行所有。原因有二，一是彭书东之父彭诗伦于1997年2月以农行酉阳支行职工的身份向农行酉阳支行申请借用车库用于经营生意，3月，农行酉阳支行与被告彭书东签订门面租赁合同，8月，彭书东向农行酉阳支行申请将车库外的巷道盖一层板做成门面予以租用，资金自理。农行酉阳支行予以批复，内容之一费用自负、保证农行地界的完整。彭书东以车库为基础前后扩建形成门面，之后彭书东均与农行酉阳支行签订租赁合同并交付租金直至2014年12月19日。合同编号为yy2012057的《房屋（门面）租赁合同（彭书东）》约定第一条为甲方（农行酉阳支行）将坐落在桃花源镇桃花源大道中路86号房屋（门面）壹间出租给乙方（被告）使用，该门面于1997年8月13日经彭诗伦申请，时任行长张宗绪批复同意，由彭诗伦将支行原车库壹间进行了改扩建而成；第七条为乙方（被告）对承租的房屋的设施、设备、装饰，应负责保护，不得私自拆改、损坏，否则由乙方修复和赔偿。以上事实说明，彭书东能够以农行酉阳支行的车库作为基础进行扩建形成门面用于经营童装生意，是彭书东向农行酉阳支行申请并租赁所得的结果；其二、双方争议之门面位于农行酉阳支行所持有的315房地证2015字第01302号《房地产权证》内。农行酉阳支行于1995年10月10日取得酉国有1995字第5668号《国有土地使用证》，证载用地面积1936.15平方米,其中建筑占地1075.15平方米,并附有宗地图一张。从重庆市�土资源和房屋管理局渝国土房管复（2015）147号行政复议决定书查明事实看，双方争议房屋位于宗地范围内，截止目前上述宗地图的四至界线未发生变化。而农行酉阳支行所持的315房地证2015字第01302号《房地产权证》正是农行酉阳支行以酉国有1995字第5668号《国有土地使用证》为基础，经历2001年的酉房权证302字第4050**号《房屋所有权证》、2007年的315房地产证2007字第005**号《房地产权证》、2009字第01546号《房地产权证》的变更所来，但所述宗地图的四至界线至今未发生变化。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，农行酉阳支行享有本案争议之房屋门面土地的使用权。彭书东所辩称理由均与查明事实不符，不予采信。
对于农行酉阳支行要求彭书东排除妨害的诉讼请求。因农行酉阳支行将车库租给彭书东经营使用，期间经历彭书东向农行酉阳支行申请�车库为基础自费改扩建，形成一间门面。双方亦签订房屋租赁合同，彭书东亦支付租金。截止本案一审法庭辩论终结前，彭书东改扩建车库形成房屋门面，农行酉阳支行未向当地建设主管部门申请并取得建设工程规划许可证或批准建设文件。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，双方之间签订的房屋租赁合同无效。根据合同法第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对此，农行酉阳支行作为出租房屋的提供方，有权要求房屋使用人彭书东腾退租赁门面。至于彭书东改扩建的费用损失，因彭书东在本案中未提起反诉，本案不作审理，但彭书东可另行提起诉讼解决。
对于农行酉阳支行要求彭书东赔偿房屋占用损失的诉求。因双方所签的房屋租赁合同无效，彭书东虽然不应当支付租金，但是彭书东实际使用了租赁物，故应支付房屋的占用损失费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋的占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因双方约定2012年12月20日至2014年12月19日期间每年的租金为29500元，每月租金约2458元（29500元÷12月）。故本案参照该标准支持农行酉阳支行要求彭书东支付租赁房屋的占用使用费。
综上所述，本案其实质是房屋租赁合同纠纷，因该租赁合同无效，且彭书东在双方约定的租赁房屋到期后拒不搬迁的情况下，彭书东的行为侵害农行酉阳支行对门面土地的占有使用权利，故农行酉阳支行以停止侵害、排除妨害，赔偿损失为案由诉至本院亦无不当。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十二条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、彭书东于本判决生效之日起一个月内腾空位于酉阳自治县桃花源中路79号（对外门牌号码实为86号）农行酉阳支行职工宿舍与酉阳广播电视大楼之间的门面一间（现由彭书东经营“大风车童装店”，临街面宽约2.4米）交付中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行；二、彭书东应按每月2458元费用向中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行支付2014年12月20日起至实际腾退房屋门面时止期间的房屋门面占用使用费。案件受理费310元，因适用简易程序减半收取155元，由彭书东承担155元，退回农行酉阳支行310元。
宣判后，彭书东不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由为：1.本案争议房屋系上诉人新建，未包括在1302号房地产证四址界限范围内，被上诉人不享有争议门面的权属，原审判决上诉人向被上诉人交付门面并赔偿门面使用费错误；2.双方之间是名为房屋租赁，实为土地租赁，而争议房屋所涉土地使用权2007年6月11日之前包含在被上诉人权属证书范围内，被上诉人现有的权属证书中未包括此部分，该租赁合同因违法而无效；3.争议房屋未取得修建许可，且系上诉人自己新建当属于上诉人所有，被上诉人欺诈上诉人将不属于被上诉人所有的门面出租给上诉人违法，合同无效，上诉人保留要求被上诉人退还相关费用的权利，原审判决支持被上诉人诉讼请求错误；4.本案双方当事人对争议门面及土地权属发生争议，该争议依土地管理法16条之规定应由人民政府处理，不属于人民法院受理范围，本案当驳回起诉，且即使受理，宗地图不是认定权属的依据，原审据此认定权属错误，而基于行政复议，所涉土地权属涉及其他共有人，原审亦漏列当事人；5.本案系侵权纠纷，原审适用合同法判决系适用法律错误。
被上诉人农行酉阳支行答辩称：1.依据1302号权属证书及行政复议决定书，争执门面占用的土地使用权人为农行酉阳支行；2.自1997年双方形成租赁合同关系，上诉人依约交纳租金的事实本身是对被上诉人拥有争议门面占用土地使用权的确认；3.双方租赁的是车库，在租赁关系存在的基础上，上诉人对租赁的车库进行了扩建，无论该租赁合同是否成立有效，均不属于本案审查范围，上诉人关于其系该房屋所有人的主张不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向本院提交了照片四张，证明被上诉人的办公楼与争议房屋间有他人的房屋，1302号房屋产权证不包含争议房屋。
被上诉人农行酉阳支行质证认为，该证据没有拍摄时间、地点，与本案关联无法确认，且行政复议决定已经明确了争议房屋在1302号权属证书内，在上诉人对此复议提出行政诉讼之前，说明上诉人认可该决定。
本院认为，该证据未注明拍摄时间、地点及拍摄人，不具备照片作为证据的形式，不符合证据三性，本院不予采信。
本院二审查明，彭书东于2015年10月向重庆市国土资源和房屋管理局复议申请要求撤销酉阳县国土资源和房屋管理局对农行酉阳支行颁发的《重庆市房地产权证》（315房地证字第01302号）。2016年1月4日，重庆市国土资源和房屋管理局作出渝国土房管复（2015）147号行政复议决定书，维持酉阳县国土资源和房屋管理局作出的《重庆市房地产权证》（315房地证字第01302号）。
另查明，1995年10月10日酉阳县人民政府向农行酉阳支行颁发了酉国有1995字第5668号《国有土地使用证》，2001年7月6日原酉阳县房产管理局向农行酉阳支行颁发了酉房权证302字第0450**号《房屋所有权证》。自2001年农行酉阳支行陆续向单位职工出售了部分公有住房并办理了产权证。2007年6月11日农行酉阳支行获得了扣除了出售职工住房分摊土地面积后的315房地证2007字第00562号《房地产权证》，后因农行酉阳支行名称及法定代表人变化而申请变更，2009年11月26日农行酉阳支行获得了315房地证2009字第01546号《房地产权证》，2015年5月7日，农行酉阳支行因地址门牌变化�请变更登记，获得315房地证2015字第01302号《重庆市房地产权证》。
本院二审查明的其他事实同于一审查明的事实。
本院认为，本案系农行酉阳支行以彭书东于双方租赁合同到期后拒不返还门面构成侵权为由要求彭书东排除妨碍并赔偿房屋占用损失而形成的物权保护纠纷，属于人民法院民事案件的受理范围，原审受理并无不当，本案并非确认争议门面及其占用土地权属的纠纷，上诉人关于本案不属于民事案件受理范围的上诉理由无据不能成立，其据此要求驳回起诉的请求本院不予支持。原审将本案定性为租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。本案审理中，双方争执的焦点在于争执门面及占用土地权利人的认定即彭书东是否构成侵权应否返还争执门面并赔偿损失，现就此分析认定如下：
一方面，因重庆市国土资源和房屋管理局作出渝国土�管复（2015）147号行政复议决定书，认可争议房屋位于酉国有1995字第5668号《国有土地使用证》宗地范围内，且至其作出决定时该宗地图的四至界线未发生变化。该复议决定已经生效。而争议门面占用的土地2007年6月11日包含于农行酉阳支行的权属证确认范畴的事实彭书东亦认可，且本案中无证据证明争议门面占用土地有其他权利人。故，原审认定争议门面占用的土地包含在1302号房地产权证中并无不当，本院予以确认，上诉人关于争议门面的权属有争议的上诉理由无事实依据不能成立，本院不予支持。而彭书东关于争议土地涉及其他共有人的主张未提供相关证据证明，据此要求本案发回重审的理由无据不能成立，本院不予支持。另一方面，因争议门面原系农行酉阳支行的车库，彭书东于1997年开始即租赁此处使用，在取得农行酉阳支行同意的情况下，将车库改建为门面，又经维护修缮使用至今即现在存在的争执门面是事实。故，农行酉阳支行租赁给彭书东的租赁物由车库变为门面，从来就不是土地，上诉人关于双方租赁合同的标的为土地的上诉理由无事实依据不能成立，本院不予支持。至于彭书东在农行酉阳支行的同意下改建车库为门面，不改变双方之间租赁合同关系的性质，上诉人据此主张其享有门面所有权的理由不能成立，本院不予支持。基于此，彭书东在与农行酉阳支行的租赁合同到期并收到农行酉阳支行或者续签合同或者返还房屋的通知后，未续签合同或者交付租金，无论双方签订的租赁合同有效与否，彭书安均没有占用门面不返还的依据，其继续占有门面构成侵权是事实，据此造成农行酉阳支行的损失客观存在，农行酉阳支行要求排除妨害、赔偿损失的请求成立，应予以支持，原审对此认定正确，本院予以确认。
综上，原审判决虽然对本案定性及适用法律不当，但认定事实清楚，判决结果正确，本院对判决结果予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由彭书东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 玉
代理审判员 刘文玉
代理审判员 万永福
二〇一六年八月一日
书 记 员 翟维玲