上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1339号
上诉人（原审原告、反诉被告）李婷。
上诉人（原审原告、反诉被告）祁雪莺。
上述两上诉人共同委托代理人祁志祥。
上诉人（原审被告、反诉原告）顾宝荣。
委托代理人倪筱华，上海市罗顿律师事务所律师。
委托代理人张巨波，上海市罗顿律师事务所律师。
上诉人李婷、祁雪莺，上诉人顾宝荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2893号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李婷、祁雪莺的共同委托代理人祁志祥、上诉人顾宝荣的委托代理人张巨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于上海市高平路XXX弄XXX号XXX室系争房屋的产权人为李婷、祁雪莺。2009年8月31日，出租方（甲方）祁志祥并代李婷、承租方（乙方）顾宝荣经居间方（丙方）上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间介绍签订《房屋租赁居间协议》一份，载明由乙方承租甲方李婷、祁雪莺所有的系争房屋；租赁保证金人民币（以下币种均为人民币）8，000元，租金4，300元／月（含物业管理费），租金按三个月为壹期支付；租赁期限自2009年9月3日起至2010年9月2日止；租赁期限内发生的水费、电费、煤气费、电话（通讯费）、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担；其他约定一栏注明：双方约定，甲方应在乙方续交租金前十个工作日通知乙方，如乙方到期不续交租金，视为乙方违约，逾期一日按当月租金的3%赔付甲方；如双方其中一方违约，应赔付对方违约金8，000元；在居住期间，如固定装修出现问题，由甲方负责维修，如家具家电出现损坏问题，由乙方负责维修；如在房屋交接中出现问题，由丙方进行调解。
2009年8月31日，祁志祥与顾宝荣签署了《房屋家具清单》，载明系争房屋有双人沙发1张、单人沙发1张、玻璃茶几1张、电视机柜1张、电视机1台、电视机台2只、电冰箱1台、洗衣机1台、立式空调1台、挂式空调3台、大衣橱1张、写字台1张、长方餐桌1张、木椅6张、大木床1张、床头柜2张、席梦思1张、简易床2张。
原审法院另查明，系争房屋2013年9月水费单上的开票日期为2013年9月26日，应付金额为92.4元；2013年9月电费单上注明的结算周期为2013年8月1日至2013年8月31日，开票实付电费金额为1，425.4元；2013年10月电费单上注明的结算周期为2013年9月1日至2013年9月30日，开票实付电费金额为126元。
现李婷、祁雪莺涉讼，请求判令顾宝荣支付拖欠的电费1，551.40元（2013年8月的电费1，425.46元，2013年9月的电费125.94元）、2013年9月的水费92.40元、2013年9月的房屋租金6，200元，并赔偿逾期支付租金的违约金5，580元、物损费18，045元【其中已发生费用为：1、墙面全部粉刷费用2，000元（因贴双面胶、黏纸和搬家造成了涂层脱落及墙面大量油污）；2、橱柜因全部损坏，发生的置换费1，980元；3、因厨房淋浴器接水口漏水，多次修复费用及赔偿一楼101室物损费共1，500元；4、主卧卫生间更换淋浴房费用2，000元；5、灯具更换费用1，500元（其中大厅吊灯2个、主卧吊灯1个，共9个工字形灯管及整流器全坏，更换费用1，200元；更换圆形灯管3个、节能灯泡10个，共300元）；6、更换阳台窗锁扣（5个）费用100元；7、客厅卫生间科勒马桶维修费用200元；8、维修厨房锁费用80元；9、储藏室顶灯灯管损坏及安装费用35元；10、客厅卫生间浴霸损坏、更换及安装费用350元；11、垃圾清扫、搬运费500元；12、淋浴器更换费用1，800元。李婷等人预估的物品损坏尚未修复的费用为：1、大理石灶台台面全部重换费用约2，000元（因有三道很长的裂缝，无法修复）；2、储藏室玻璃门砸裂，更换费用300元；3、次卧外窗帘损坏，更换费用300元；4、客厅卫生间洗脸盆下水损坏无法修复，酌情要求赔偿100元；5、客厅卫生间、厨房门封条脱落，预估维修费1，000元；6、一把厨房餐台座椅（2004年购买）无法使用，考虑到折旧，酌情要求赔偿200元；7、沙发椅皮包面破损，要求酌情赔偿300元；8、书房高级面漆地板损坏，预估维修费3，000元。】，以及取证、误工、交通杂费3，000元，闹事、威胁性精神损失费2，000元和祁雪莺在外借房的房租3，000元，并且顾宝荣应道歉并作出承诺。
顾宝荣除同意按照5，400元／月的租金标准支付2013年9月1日至19日的租金，和按照单据承担当月19日之前的三分之二水电费外，不同意李婷、祁雪莺的其他诉讼请求。同时，顾宝荣提出反诉，请求判令对方返还租赁保证金8，000元，但李婷、祁雪莺不同意返还。
原审法院审理中，双方当事人均确认《房屋租赁居间协议》约定的租赁期限届满后，经协商，由顾宝荣续租至2013年8月31日，该日之前的租金已付清。
其次，李婷、祁雪莺申请的证人吴某某出庭作证称，其是系争房屋所在小区的物业保洁员，大约在2013年9月曾经对该房屋做过保洁、刷墙及卫生间的改造。系争房屋当时墙面有破损，上面还有小孩乱涂乱画的痕迹，玻璃也是脏的，灯具大部分都是损坏的，浴室也在漏水。当时是和修理工、电工一起去的，其负责相帮，电工好像更换了3个大灯，然后由其做了墙面修补。浴室漏水是1楼住户反映的，之前也修理过多次了，都没有修好，其判断是下水管漏水，原因可能是时间太长或使用过多。李婷等人对于该证人证言无异议。但顾宝荣认为该证人的当庭陈述与其书面证言有矛盾，且根据其工作性质及对房屋作出的判断，明显受到了对方当事人的误导，而且与对方当事人有过经济往来，故其证言的客观性应受到质疑。
李婷、祁雪莺还申请证人封某出庭作证称，其是上海锐丰房地产投资顾问有限公司高平路店的客户经理。系争房屋原来出租的时候是由其公司居间的，大约2013年年底的时候，李婷等人找到公司，要求协助进行房屋交接，于是公司委派其对该房屋交接进行见证。书面证言是其向李婷等人口述，由李婷一方打印出来后，其认可后签名确认的。交接时，系争房屋比正常使用的房屋要脏，墙体有人为污损，厨房间的柜子油腻很重，柜门也有一点损坏，房屋也没有打扫，地上有很多垃圾。当时顾宝荣一方还来了很多人，一开始还进行过协商，其就准备抄水电煤读数，顾宝荣口头答应过把房子打扫好，把该修理的修好。后来双方就发生了冲突，也没有顺利抄读数。顾宝荣一方有动手的趋势，后来在其的劝说下，顾宝荣一方的人就走了，当天没有交接钥匙。后来其又上门看过，淋浴器老旧，修热水器的人说是二手的。李婷、祁雪莺对于该证人证言无异议。顾宝荣则认为该证人一开始陈述的内容具有客观性，但在提问阶段李婷等人进行了诱导，故不认可该证人的证言。
其三，李婷、祁雪莺表示，双方当事人当时约好9月18日进行房屋交接，当天发现诸多问题，顾宝荣让李婷等人自行维修，维修费用由顾宝荣承担，对方曾口头承诺过押金8，000元不要了，水电煤费用也会付清的，并说当月19日会派人来打扫房间，并修复墙体和吊柜，但在9月19日等了一天都没有人来打扫，只好自己请人打扫。确认顾宝荣是9月19日搬离系争房屋的。后来发现有1，400余元的电费账单，但是联系不上顾宝荣，最后还是通过中介联系上对方，但顾宝荣不仅拒绝支付上述费用，还要李婷等人退还押金。9月24日，顾宝荣通过小区洗衣店将钥匙转交。双方合同补充条款约定，在居住期间，如固定装修出现问题，由李婷、祁雪莺负责维修，如家具家电出现损坏，由顾宝荣负责维修，故李婷等人的主张具有合同依据，但拒绝区分是否为对方有意还是无意导致的物品损坏，顾宝荣应对物损费用承担赔偿责任。李婷等人诉请主张的是扣除了押金之后的费用，并提供了部分物损修复费用的单据。顾宝荣则表示，9月18日当天已经完成了房屋交接，当月19日顾宝荣曾派了两个人来打扫，但来的时候发现对方已经自行打扫了。对于租赁协议的效力，顾宝荣认为协议约定的租赁期限届满后，协议的效力就已经终止，之后双方是达成了口头协议由顾宝荣继续租赁，处于不定期租赁状态，不受原租赁协议中关于维修条款的约束。李婷、祁雪莺提供的收据上有些连印章都没有，而且小微企业也是可以出具发票的，故不认可对方主张的物损费用。
此外，原审法院就李婷、祁雪莺主张的系争房屋物损的发生原因及损坏程度是否需要鉴定及评估进行了释明，李婷等人表示对于物品损坏的原因和损坏程度不需要进行鉴定和评估。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，或对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。《房屋租赁居间协议》约定的租期届满后，双方未签订书面的租赁合同，故双方在原合同届满后形成的系不定期租赁关系。现双方当事人均确认曾口头协商，续租至2013年8月31日，并确认顾宝荣于2013年9月19日搬离。李婷、祁雪莺认为对方曾要求续租至9月底，并同意上调租金至6，200元／月，顾宝荣则表示曾经和对方沟通过再租几日，但租金并没有变更。因李婷等人就上述租金、租期的变更未能提供确切的证据予以佐证，且双方约定于2013年9月19日进行房屋交接，顾宝荣也实际于该日搬离了系争房屋，故应确定双方的上述不定期租赁关系于2013年9月19日终止，顾宝荣应按照5，400元／月的租金标准支付2013年9月1日至19日共计3，420元的租金。双方均确认顾宝荣曾在9月进行过续租，但对于实际续租的时间双方均未能提供证据予以证明，所以续租期间的租金只能在双方租赁关系终止时予以结算，故李婷等人要求对方支付逾期付款违约金的请求依据不足，不予支持。顾宝荣同意支付2013年8月的电费1，425.4元。关于9月份的水费92.4元、电费126元，因双方在9月19日未能就水电费进行结算，故法院按照顾宝荣实际使用天数，酌情确定其应支付水费70元、电费85元。
关于李婷、祁雪莺主张的因物品损坏导致的维修和赔偿费用，经法院释明，其表示对于物品损坏的原因和损坏程度不需要进行鉴定及评估，因双方当事人在房屋交接时亦未能对房屋及物品设施的状态进行确认，故结合李婷等人提供的书面证据、照片、证人证言等证据，原审法院酌情确定顾宝荣赔偿物品、装修等损失4，000元。
关于李婷、祁雪莺主张的取证、误工、交通杂费及祁雪莺在外借房的房租，因李婷等人没有提供相应的证据予以佐证，故难以支持；本案系双方当事人之间的房屋租赁合同纠纷，李婷等人关于精神损失费的主张于法无据，故不予支持。
鉴于双方的租赁关系已于2013年9月19日终止，故李婷、祁雪莺已收取的租赁保证金8，000元应予返还，顾宝荣的原审反诉请求应予支持，但该款应优先抵扣其应向李婷、祁雪莺支付的费用。
原审法院据此作出判决：一、顾宝荣应于判决生效之日起十日内向李婷、祁雪莺支付2013年9月1日至2013年9月19日的房屋租金3，420元；二、顾宝荣应于判决生效之日起十日内向李婷、祁雪莺支付电费1，510.46元、水费70元；三、顾宝荣应于判决生效之日起十日内赔偿李婷、祁雪莺物品、装修等损失4，000元；四、李婷、祁雪莺应于判决生效之日起十日内向顾宝荣退还租赁保证金8，000元（该款应抵扣顾宝荣需向李婷、祁雪莺支付的上述费用）。五、驳回李婷、祁雪莺的其余诉讼请求。
原审判决后，上诉人李婷、祁雪莺不服，向本院提起上诉称：虽然顾宝荣于2013年9月19日搬离了系争房屋，但是直到当月24日才交出系争房屋钥匙，日常生活中也无续租房屋仅19天的情况，故应认定对方应支付30天的房租。李婷等人多次告知对方应提前支付租金，而非用保证金抵扣，但顾宝荣不予置理，其应承担违约责任，支付3%的违约金。双方续租时，鉴于市场行情的变化，告知了顾宝荣月租金调整为6，200元，其也默认，但原审判决却以5400元计算月租金，显不合理。顾宝荣未按照合同的约定支付租金、维修物损、拖欠水电费等，李婷等人依法维护自己的权利提起的诉讼，故有关诉讼费用应由对方承担。只有承租人结清所有费用后，才能主张返还保证金，对方的原审反诉诉请才能成立，但原审法院判令顾宝荣赔付的费用远大于其所支付的保证金数额，并判令李婷等人承担对方的原审反诉费用，显自相矛盾，不合逻辑。原审判决仅认可顾宝荣须承担物损费用4，000元，远低于其实际造成的物损，且不支持李婷等人交通费、人工费等诉请，未明确维修所需的时间等，而且又判令李婷等人承担双方初次交接房屋后的1／3水电费，毫无事实依据和合理性。原审法院审理中，对方委托的律师利用其经验技巧，造谣污蔑、浑水摸鱼，而李婷等人的举证、申辩又被个别法官屡屡阻挠和训诫，严重亵渎了法律的公信力。据此，李婷等人认为原审判决认定事实不清，处理明显不公，请求本院依法撤销，并改判支持李婷、祁雪莺的全部原审诉请。
上诉人顾宝荣亦不服，向本院提起上诉称：双方在系争房屋交接时亦未对房屋设施等状态进行确认，李婷等人在原审法院审理中明确表示不需要对有关物损的原因和程度进行鉴定和评估，其无确切证据印证其有关物损数额的主张，也无足够证据证明有关物损系顾宝荣的原因导致。故原审判决顾宝荣承担4，000元的物品装修损失无事实和法律依据。据此，请求本院依法维持原审判决第一、二、四和五项，撤销第三项，并改判驳回李婷等人关于物损的原审诉请。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，系争房屋的书面租赁合同约定的租期届满后，双方当事人未再签订其他书面的租赁合同，故原审法院认定双方在原合同届满后形成的系不定期租赁关系，符合法律规定。关于续租期间的月租金问题，李婷等人虽表示对方默认按照6，200元标准计算，但因无足够的证据印证，且顾宝荣予以否认，认为双方就月租金并未达成一致的变更意见，故李婷等人要求续租期间的月租金按照6，200元计算的意见，本院难以采纳。原审法院按照月租金5，400元标准，判决顾宝荣支付实际至其搬离系争房屋之日止的租金，并酌情判令顾宝荣承担相应的拖欠水电费用，并无明显不当，本院予以认同。原审法院经依法释明，并对有关证人依法进行质证，结合存在有关物损的事实，在难以排除该物损是否系人为使用不当，还是正常的使用损耗等具体情况下，为减少当事人的诉累，酌情判令顾宝荣承担相应的物损责任，尚属合理，本院予以支持。原审法院关于双方续租期间的租金应于租赁关系终止时予以结算，故不支持李婷等人要求对方支付逾期付款违约金的请求，本院予以认同。原审判决明确在双方当事人结清相应的续租费用后，本着多退少补的原则，由李婷等人返还对方相应的保证金，符合法律规定。有关案件的诉讼费用，系由法院依法决定。双方当事人的其他上诉请求，原审判决均已充分阐明相关理由，本院予以认同，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费用786.72元，由上诉人李婷、祁雪莺负担607.32元，上诉人顾宝荣负担179.40元，一审反诉案件受理费用50元，由上诉人李婷、祁雪莺负担。二审案件受理费611.71元，由上诉人李婷、祁雪莺负担561.71元、上诉人顾宝荣负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年九月十八日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……