长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第845号
原告长春天正房地产开发有限责任公司，住所地长春市朝阳区延安大路1号。
代表人马东恩，董事长。
委托代理人朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。
委托代理人赵丹，吉林朗业律师事务所律师。
被告冯媛，女，现住北京。委托代理人杜洪硕，吉林良智律师事务所律师。
原告长春天正房地产开发有限责任公司诉被告冯媛商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱大勇、赵丹，被告委托代理人杜洪硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长春天正房地产开发有限责任公司诉称，2006年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于长春市朝阳区，建筑面积为159.57平方米的房屋一套。房屋单价为4136.12元／平方米，房屋总价款为人民币660，000.00元。同时约定，被告应于2006年9月19日前办理完毕银行按揭手续，支付余款260，000.00元。协议签订后，原告按照合同约定将房屋交付给被告，但被告至今未向原告支付剩余购房款及逾期付款违约金。故诉至法院，请求判令被告立即给付原告购房款人民币260，000.00元及自2006年9月20日起至实际给付之日的逾期付款违约金（截止至2014年3月31日，违约金为357，500.00元），并由被告承担本案的诉讼费用。
被告冯媛辩称，第一，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。原、被告于2006年9月19日签订了《商品房买卖合同》，并约定在签订合同之日起十日内办理按揭贷款手续，如果被告违约，原告应在2006年9月19日起两年内提起诉讼，但原告未在此期限内提起诉讼，故本次诉讼已经超过诉讼时效。第二，先看合同是否生效，再考虑是否违约的问题。从原、被告双方签订的合同来看，商品房预售许可是空白的，看不出来是谁违约。被告无法核实是否为合同约定的7号楼。如果经过核实，该房屋有预售许可，被告即使未支付260，000.00元尾款，仍不存在任何违约行为，由于被告是按揭贷款，已经将办理按揭贷款所需的材料交给原告，原告向被告收取了代办贷款的费用，由于原告工作人员的过失，导致被告交付的全部贷款材料丢失，被告没有支付房屋尾款是由于原告的工作疏忽造成的，被告不存在任何违约的行为，且原告时隔八年向被告主张权利的行为，也说明被告不存在违约行为。故请法院驳回原告的诉讼请求。第三，退一步讲，即使被告存在违约行为，原告约定的违约金也过高恳请法庭根据本案情况，酌情减少违约金。
原告为支持自己的主张，向本院提交了下列证据，
1、2006年9月9日签订的《商品房买卖合同》及商品房销售许可证，证明被告于2006年9月9日购买本案争议房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第6条规定，被告应于2006年9月19日前支付前述260，000.00元购房款，但被告至今未支付，显属违约。根据《商品房买卖合同》第7条规定，被告应向原告支付剩余全部购房款260，000.00元并按未付款额日万分之五标准承担违约责任。
2、商品房屋登记证明，证明该房屋已经登记备案，原告不存在任何违约行为，该合同依法有效。
3、说明报告一份，时间2014年1月9日。
4、录音资料及摘要一份，被告向原告传真还款计划一份（明确承诺2014年5月20日以前一次性给付尾款260，000.00元），证据3、4共同证明原告多次向被告提出付款要求，被告明确表示同意付款，原告主张没有超过诉讼时效。
5、证人于书元出庭作证，证明其系原告单位前期部经理，被告欠原告房款的事实，其一直在与被告在拖欠房款事宜上沟通，2013年4月17日，其代表公司于被告第一次沟通，被告本人也认可前购房款，只是在付款方式和计算方式上有分歧。后其于2014年1月8日又与被告沟通，被告出具尾款支付计划，同意于2014年5月20日前一次性支付尾款260，000.00元。
被告冯媛为证实自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、房屋权属备案信息查询结果证明，证明该合同没有备案。
2、收据一份，时间2006年9月13日，证明原告曾向被告收取了260.00元银行贷款代办费，原告有义务代替被告办理争议房屋的贷款手续，但是由于原告没有及时为被告办理贷款手续，导致被告尾款无法交付。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对证明问题有异议，商品房预售许可证只能证明原告对其所开发建设的一系列房屋具有预售许可，不能证明本案争议的合同所售房屋在2006年9月9日可以预售，如果原、被告签订的房屋买卖合同是无效合同，原告在未取得商品房销售许可的前提下将房屋出售给被告，存在欺诈，由此给被告造成的损失应由原告承担。对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据只能证明原告开发的房屋进行了初始登记，但是无法证明被告购买的房屋是否进行备案，商品房登记和备案是两个不同的概念，该房屋登记备案的所有权人是原告，但房屋已经出售给被告，如果备案应该是备案给被告的。对证据3、4的真实性有异议，时间为2002年6月9日，所以该证据不能证明原告的主张，只能证明原、被告就上述合同争议进行过协商，但具体时间无法显示，因此不能证明原告主张。对证据5有异议，认为证人是原告单位职工，与原告有利害关系，不能作为认定事实的依据。
原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对证明问题有异议，认为即使合同没有备案，不影响买卖合同的效力。认为在档案馆能够查询到被告的合同编号及基本信息，可以证明该房屋有预售许可，但不能显示合同是否备案。对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议，认为根据双方合同约定，应由被告办理银行贷款，办理贷款并不是原告的义务，该收据中体现的260.00元不能证实是被告将办理银行贷款的义务转嫁给原告，也不能证明该代办费是原告为被告办理银行贷款所收取的费用，与本案不具有关联性，且该收据上没有任何公章和工作人员签字，不能证实是原告收取的，收费的具体项目有5项我们认为是房产登记的，与银行贷款不是一个事情。
经审理查明，2006年9月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份。该合同约定，被告购买原告开发的坐落于长春市朝阳区南湖大路28号富苑华城小区T7栋2单元1004号房屋，房屋总价款660，000.00元。被告已经给付购房款400，000.00元，余款260，000.00元约定以银行按揭方式交付，但一直未交付。合同签订后，原告将房屋交付给被告。
另查明，原告于2003年5月23日取得了富苑华城小区的《商品房销（预）售许可证》，现该房屋由被告占有。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，原告已向本院提交了涉及本案房屋的《商品房销（预）售许可证》，故不存在被告庭审中主张的原告在未取得商品房销售许可的前提下将房屋出售给被告的情况。现原告已将富苑华城小区房屋交付给被告，且被告已经实际占有，因此被告有义务向原告全额交纳购房款，现被告未交纳，已构成违约，依法应当承担违约责任，故原告请求被告支付剩余购房款260，000.00元的主张合理，应予支持。对于原告主张的违约金357，500.00元一节，庭审中，被告主张违约金过高，由于该违约金已超过拖欠的本金数额，且原告时隔八年未及时采取措施防止损失的扩大，故原告本身对扩大的损失存在过错，故本院对违约金部分予以调整，计算标准以中国人民银行同期同类贷款利率为宜，自被告违约之日2006年9月20日起，至本判决生效时止。对于被告抗辩的由于原告单位工作人员将被告提交的贷款材料丢失，导致被告银行贷款无法办理，才导致拖欠剩余购房款，被告不存在违约行为一节，由于被告未向本院提交相关证据，故本院对该主张不予认可。对于被告抗辩的本案已过诉讼时效一节，庭审中，被告认可双方就剩余购房款260，000.00元进行过沟通，并认为已于2014年5月20日达成协议，故本案不涉及超过诉讼时效的问题，故对被告的该抗辩主张不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：
一、被告冯媛于本判决生效后立即给付原告长春天正房地产开发有限责任公司购房款人民币260，000.00元及违约金（自2006年9月20日起至本判决生效时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
二、驳回原告长春天正房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费9，975.00元，由被告冯媛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 闫 欣
代理审判员 张尽美
人民陪审员 李丹娜
二〇一四年十一月七日
书 记 员 吴佳音