北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初13771号原告：程茂林，男，1972年2月27日出生，北京市大兴区×××号居民，住北京市顺义区×××室，公民身份号码×××。被告：北京中寰新天环保科技有限公司，住所地北京市顺义区×××室，统一社会信用代码×××。法定代表人孙崇斌，执行董事。委托代理人甄晓华，北京市海润律师事务所律师。原告程茂林与被告北京中寰新天环保科技有限公司(以下简称北京中寰公司)租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程茂林、被告北京中寰公司的委托诉讼代理人甄晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程茂林向本院提出诉讼请求：1.要求判令原被告双方于2016年7月28日签订的《房屋租赁合同》于被告将其公司工商注册地址从北京市顺义区×××室即涉诉房屋地址实际迁出之日解除；2.要求被告将其公司注册地址从北京市顺义区×××室迁出；3.判令被告支付所欠原告房屋租金733650元，支付违约金733650元，合计1467300元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月28日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》,约定将原告从万万树MOMA公司承租的位于顺义区×××室房屋转租给被告，合同租金每年366825元，租期2年，两年租金733650元，一次付清。合同签订后，被告一直以资金紧张为由没有支付租金，而该《房屋租赁合同》第四条明确约定，“乙方应于本合同生效之日起七日内，将该房屋租金全款交付给甲方。逾期，甲方则按逾期天数*全部租金的1%当违约金。”原告认为，被告不按合同支付原告房屋租赁费的行为，违背了合同义务，构成严重违约，依法应承担相应的民事责任。故原告根据合同法的相关规定诉至法院，请求依法判决。被告北京中寰公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告不予认可。被告利用原告场所办理工商登记，属于挂靠的形式，并无常住在该处办公的人员，由于邹方明与程茂林是朋友关系，他们投资的海思明德（北京）节能环保工程有限公司在该房屋办公，因此邹方明介绍被告使用此处房屋注册，被告未见到过该租赁合同，不认可该租赁合同的真实性、合法性，认为本案属于恶意诉讼、虚假诉讼。被告认为租赁合同是伪造的，双方之间是实际占用房屋的关系，不存在租赁合同关系，所以不涉及到合同解除，在2016年11月底被告实际搬出之日占用的关系就终止了。对第二项请求，被告同意迁出，因为被告要在本案结束后将公司注销，到时就会迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告程茂林提交的《×××302号办公室租赁合同》原件一份、《房屋租赁合同》原件一份，被告北京中寰公司提交的海思明德（北京）节能环保工程有限公司工商资料及该公司实际办公地录像、照片、×××物业会所价格照片、（2017）京0113民初3189号民事判决书原件一份、录音，本院自北京市顺义区工商行政管理局调取的北京中寰公司工商登记档案材料，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2016年3月3日，程茂林作为承租人与出租人北京东君房地产开发有限公司（以下简称东君公司）就位于顺义区×××号×××号商铺签订《×××302号办公室租赁合同》，约定租用建筑面积为201平方米，租期为二年，自2016年3月24日起至2018年3月23日止，租金共计130529元；承租人的义务包括不得以任何方式转让、转租、放弃或转移商铺或其任何部分或其任何权益。承租人将商铺转租的，转租行为无效，转租期间承租人所收租金全部归出租人所有。承租人不得将商铺使用权用作任何形式担保；合同还约定了其他权利义务。北京中寰公司系成都中寰流体控制设备股份有限公司（以下简称成都中寰公司）出资设立，2016年6月27日，北京市工商行政管理局顺义分局出具《企业名称预先核准通知书》：准予预先核准由1个投资人出资设立的企业名称为北京中寰公司，投资人名称为成都中寰公司。2016年7月11日，邹方明向工商登记机关提交的登记基本信息表记载北京中寰公司的住所及生产经营地均为北京市顺义区×××室。2016年7月19日，东君公司在北京中寰公司工商登记材料中的《住所证明》页的产权人证明处加盖公章并提供房屋所有权证复印件一份，该页记载北京中寰公司住所为北京市顺义区×××室，产权人同意将上述地址房屋提供给该公司使用。2016年7月22日，北京中寰公司经工商登记成立，登记的住所地为北京市顺义区×××室，法定代表人为邹方明。2016年7月28日，程茂林与北京中寰公司签订《房屋租赁合同》，约定：出租方（甲方）：程茂林，承租方（乙方）：北京中寰公司……第一条：房屋基本情况。甲方将北京市顺义区×××室（201㎡）出租给乙方使用。第二条：租赁期限。租赁期共2年，甲方从2016年6月1日起将北京市顺义区×××室（201㎡）出租房屋交付乙方使用，至2018年6月1日。第三条：租金。1.北京市顺义区×××室（201㎡），两年租金为人民币733650元整。房租标准：5元/天/㎡（包括：现有办公家具、水电费、能源费、物业费、通讯网络费、提供公司工商注册地址、保洁费）……第四条：交付房租期限。乙方应于本合同生效之日起7日内，将该房屋租金全款交付给甲方。逾期，甲方则按照逾期天数*全部租金的1%当违约金。第五条：房屋租赁期间相关费用说明。乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业等费用由甲方负担。……第八条：提前终止合同。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。乙方至少交付甲方一年房租，甲方仍然拥有向乙方索取因乙方提前终止合同给甲方造成的损失。第九条：违约责任。在房屋租赁期间，房租违约按房屋合同第四条执行，乙方其他违约按房屋租赁两年期限房租的50%执行……；落款有甲方程茂林签名，乙方北京中寰公司加盖公章、邹方明人名章。庭审中，北京中寰公司表示其公司于2016年11月搬走，搬走时通知过程茂林，在涉诉房屋办公是因为邹方明和程茂林系朋友关系，经邹方明介绍，先用涉诉房屋地址办理工商注册，不是免费使用，北京中寰公司是要租，但没有就租金及租赁期限确认，只是实际占用涉诉租赁房屋，面积不超过40平米，但双方没有形成书面租赁合同，与程茂林不存在房屋租赁关系，也不存在提前解除合同的问题；程茂林提供的证据违背常理，涉诉租赁合同关于租金标准、租金支付、承租人提前解约的约定，表明其谋求非法利益的目的明显，应系程茂林与北京中寰公司原法定代表人邹方明伪造合同，损害北京中寰公司利益；关于程茂林主张的违约金约定不符合常理，且根据合同法第114条的规定以及最高人民法院合同法解释（二）第29条的规定，程茂林主张的违约金标准过高，且未提供证据证明其因此产生损失，故不予认可。北京中寰公司为证明其主张提供证据如下：1.海思明德（北京）节能环保工程有限公司（以下简称海思明德公司）工商资料打印件，证明程茂林与海思明德公司实际控制人邹方明系朋友关系，二人同为海思明德公司股东。该办公地址是北京中寰公司原法定代表人邹方明推荐的，程茂林、邹方明各占50%的海思明德公司的实际办公地址就在涉诉房屋，同时在此办公的还有程茂林和程茂林朋友一家做绿化的公司，北京中寰公司挂靠成立后，在此只是占用其中一小部分面积，不到40平米。2.2017年8月海思明德公司实际办公地录像及照片、2017年8月北京中寰公司工作人员与×××物业会所人员录音、×××物业会所价格照片，证明在北京中寰公司成立之前至今海思明德公司实际长期使用涉诉房屋办公；×××号地点的实际租金与程茂林提供的涉诉租赁合同约定的租金差异巨大，租金约定不符合常理。现在的租金为每天每平方米1-2元，一月租金约7200元。3.成都中寰公司关于成立北京中寰公司的董事会决议、会议记录及公告原件一份，证明北京中寰公司成立过程及时间，北京中寰公司是通过其股东成都中寰公司董事会决议于2016年7月1日才确定成立，股东没有确认设立该公司时是不可能租赁房屋的。4.成都中寰公司出资证明原件，证明成都中寰公司在2016年8月22日已经实际出资200万元到北京中寰公司，邹方明作为北京中寰公司的执行董事、法定代表人、总经理，北京中寰公司向程茂林付款完全掌控在邹方明手里，面对高达7336.5元/日的违约金，有钱不付，且程茂林也不索要，不符合逻辑。5.邹方明与成都中寰公司李总的微信记录微信截屏打印件7张、邹方明邮箱截图打印件10张，证明邹方明不履行公司职责，造成公司刚设立就开销百万，不回复公司邮件，没有工作总结，公司办公邮件128封未读，给公司造成重大损失。邹方明因其不履行工作职责、有违忠实勤勉责任，与公司产生重大分歧。6.遗失公告原件一份、复印件一份，证明邹方明成为公司法定代表人后，一直由其保管公司的公章、营业执照，邹方明私自带走公司公章、营业执照不予归还，公司不得已登报挂失。7.成都中寰公司关于解除邹方明职务的决定原件一份，证明因邹方明不履行工作职责，对邹方明解除执行董事、总经理、法定代表人的职务，公司业务已经全部停止。8.北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初3189号民事判决书原件一份，证明公司因原法定代表人邹方明工作不力，不能按照预期履行总经理的职责，股东予以终止其职务，但因其私自带走公司公章、营业执照等财物，不予归还，致使公司无法进行工商变更。9.租赁调查表一份，由北京中寰公司自行调查统计，证明一次性支付大额租金，特别是大额现金支付方式明显违背生活常理。10.百度地图上×××周边环境截图打印件5张，证明北京市顺义区×××号本身为居住用别墅区，为北京顺义六环，周边皆为村镇、荒野，不属于商业办公环境，北京中寰公司完全是因为邹方明的介绍为挂靠登记。11.情况说明原件一份，是由北京中寰公司的股东成都中寰公司提供，证明邹方明不履行公司职责，给公司造成重大损失，与公司产生重大分歧，被公司解职。邹方明在卷走公章后恶意与程茂林伪造涉诉租赁合同。12.2016年8月5日，孙崇斌发送给邹方明、闵林等人邮件一份及百度查询的公司银行开户流程资料打印件3页，证明合同签订时公司银行基本户尚未开通，不具有以公司名义支付的可能性，公司不可能以自己名义签订涉诉合同，无法实现七日内支付全部租金。13.2017年9月4日和5日北京中寰公司代理律师与东君公司租赁负责人汪飞龙的电话录音，汪飞龙也是程茂林与东君公司签订的租赁合同上记载的东君公司的联系人，证明东君公司并未同意程茂林将涉诉房屋转租给北京中寰公司，东君公司不知道北京中寰公司，北京中寰公司注册时程茂林向东君公司谎称为自己的公司取得住所证明，东君公司明确提出转租要与东君公司签订转租协议。海思明德公司在2016年6月左右已经在前台挂牌经营，程茂林实际承租面积即为200多平米，302室大部分面积为程茂林自行使用，其在此办公的公司还有北京华顺贸达建设工程有限公司、两家劳务公司，三层没有304、305、306等房屋。针对北京中寰公司提交的证据，程茂林的质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不认可，朋友关系和给租金是两码事，程茂林没有参与北京中寰公司经营，邹方明是北京中寰公司法人，海斯明德公司不在涉诉房屋办公，也不存在对方所说的程茂林和朋友的绿化公司在涉诉房屋办公，租赁给北京中寰公司的是涉诉房屋整体200多平米，而非不到40平米；证据2中录像真实性认可，显示的是涉诉房屋，从2017年4月开始至今里面挂有海斯明德公司的牌子，北京中寰公司的注册地还是涉诉房屋地址，程茂林无法转租他人，北京中寰公司人员在2017年1月左右搬走，录音证据真实性无法确定，证明目的不认可，从开发商承租租金有可能是北京中寰公司所述，但因为程茂林租给北京中寰公司房屋，提供的还包括水电、能源费、物业费、办公家具、办公桌椅、网络、日常卫生、工商注册，所以租金相对要高，对于照片真实性认可，是涉诉房屋的现状；证据3真实性无法核实，证明目的不认可，公司设想到成立时间很长，北京中寰公司的母公司属于上市公司，在成立北京中寰公司前长期在涉诉房屋磋商成立事宜，工商注册是2016年7月开始的；证据4与程茂林无关，证明目的不认可；证据5真实性无法核实，与程茂林无关，证明目的不认可；证据6、7真实性不认可，与程茂林无关，证明目的不认可；证据8真实性认可，但与程茂林无关，证明目的不认可，北京中寰公司主张的其原法人自带公章执照等行为事件均在北京中寰公司与程茂林签订租赁合同之后，且程茂林是与北京中寰公司签订的租赁合同；证据9不认可；证据10不认可，北京中寰公司已经办理了工商注册登记；证据11与本案无关，北京中寰公司的设立、关闭与程茂林无关，股东之间的纠纷不影响与程茂林的关系，程茂林均未参与其中，只是提供注册地点，程茂林和邹方明是有朋友关系，所以才会让他在此租赁公司注册，但还是要给房租的，孙崇斌不可能不知道与程茂林的租赁合同关系；证据12邮件开户流程关联性、证明目的不认可，均是北京中寰公司内部的事情，真实性无法核实，公司成立及账户开通与租赁合同签订无关，签合同就要付房租；证据13真实性、证明目的不认可，需要通话人到庭质证。程茂林是帮邹方明提供服务注册地址，东君公司是否知道转租与北京中寰公司与程茂林是否存在租赁合同关系无关，北京中寰公司内部矛盾不影响其承担支付租金的义务，北京中寰公司实际已用涉诉房屋地址办理工商注册，有无304、305、306可以查，一个地址不能同时注册几个公司，北京中寰公司一直在混淆概念。程茂林表示自2016年3月1日开始到2016年6月1日北京中寰公司成立，再到2016年7月领取营业执照，一直是在涉诉房屋商讨，实际使用是从3月开始，租期起算是2016年6月1日，这是双方协商确定的时间，签订时间是2016年7月底，从2016年3月到2017年1月北京中寰公司自行搬走，此期间一直是北京中寰公司一家使用涉诉房屋，没有其他公司，搬走以后也没有再转租，北京中寰公司没有提出解约，302挂海斯明德公司牌子的目的是不想让房子空置，程茂林承租的其他房屋也是海斯明德公司在办公，涉诉租赁房屋现还有办公家具，只是没有人员；涉诉房屋转租给北京中寰公司与东君公司提过，东君公司允许转租，所以提供房产证原件协助北京中寰公司办理的工商注册登记，用途也与东君公司告知过；2016年8月30日与2016年10月30日曾向北京中寰公司催缴过两次租金，当面跟邹方明、办公室陶赫说过，他们答复说等等，因与邹方明系朋友关系，所以未再催，书面缴款通知也交给过陶赫；关于违约金是每日按照房屋全部房租的1%计算，现主张一倍租金，超过的不再主张了。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，邹方明在其担任北京中寰公司法定代表人期间以北京中寰公司名义与程茂林签订《房屋租赁合同》，该合同自签订之日即发生法律效力，对双方均具有约束力。北京中寰公司主张邹方明与程茂林系恶意串通损害北京中寰公司利益，该合同应属无效，因北京中寰公司该主张缺乏依据，且邹方明与北京中寰公司之间系其内部人事管理关系，故本院对北京中寰公司此抗辩意见不予采纳。关于北京中寰公司就合同签订日期提出的异议，因其主张缺乏证据支持，且北京中寰公司在涉诉合同加盖公章即视为北京中寰公司对该合同予以认可，故对北京中寰公司该意见，本院不予采纳。关于北京中寰公司主张程茂林将涉诉房屋转租北京中寰公司未经东君公司同意，涉诉合同应属无效合同的意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。结合本院审理查明情况，北京中寰公司在工商部门申请设立时提交的《住所证明》中，产权证明一栏“同意将上述地址房屋提供给该公司使用”处加盖有东君公司公章，且东君公司提供其房产证协助北京中寰公司办理工商登记注册手续，在涉诉租赁合同签订后，北京中寰公司人员亦实际使用了涉诉房屋，程茂林非北京中寰公司的法定代表人或股东，东君公司应当知晓涉诉房屋程茂林转租，东君公司就此亦未提出过异议，故北京中寰公司以涉诉租赁合同未经东君公司同意转租而主张无效的意见，本院不予采纳。涉诉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对双方的租赁合同关系予以确认，因程茂林与北京中寰公司租赁合同约定的租赁期限超出了程茂林与房屋所有权人东君公司之间租赁合同约定的租赁期限，故该超出部分的租赁期间应属无效。根据涉诉租赁合同的约定，北京中寰公司应于该合同生效之日起七日内向程茂林支付全部租金，北京中寰公司至今未交纳任何租赁费用，其行为已经构成违约，且北京中寰公司已搬离涉诉房屋，现程茂林要求解除涉诉租赁合同的请求，于法有据，本院予以支持，程茂林主张的合同解除时间，缺乏依据，本院不予采纳，并结合本案案情依法确认双方合同于本判决生效之日解除。北京中寰公司表示其于2016年11月搬离涉诉房屋，程茂林称北京中寰公司是在2017年1月搬走，程茂林于2017年4月挂了海思明德公司的牌子，北京中寰公司就其主张未提交证据证明，故本院以程茂林认可的搬离时间为准，因北京中寰公司搬走后涉诉房屋已由程茂林接管，故本院综合考虑北京中寰公司实际使用涉诉房屋的时间、北京中寰公司工商注册登记情况、双方合同约定的租金标准酌情确定北京中寰公司应向程茂林支付租金的数额，对于程茂林该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于违约金给付，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现北京中寰公司依据上述规定对程茂林主张的违约金提出异议，本院根据本案实际情况、双方合同履行情况、程茂林的实际损失等综合因素，对程茂林主张的违约金予以调整，对该请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于程茂林要求北京中寰公司工商注册地址从涉诉房屋迁出的请求，因不属于法院民事案件受理范围，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告程茂林与被告北京中寰新天环保科技有限公司于二〇一六年七月二十八日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告北京中寰新天环保科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告程茂林租金二十七万五千元；三、被告北京中寰新天环保科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告程茂林违约金即以二十七万五千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一六年六月八日起计算至被告北京中寰新天环保科技有限公司将工商登记注册地址实际迁出北京市顺义区×××室之日止；四、驳回原告程茂林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千零六元，由原告程茂林负担一万二千五百八十一元（已交纳），被告北京中寰新天环保科技有限公司负担五千四百二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  董学红人民陪审员  王桂华二〇一八年二月二日书 记 员  何星星