浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭桐民初字第623号
原告：桐庐国贸大厦有限公司。
法定代表人：汤讯敏。
委托代理人：吴军平。
被告：胡振兴。
被告：胡伟清。
二被告共同委托代理人：邵万高。
原告桐庐国贸大厦有限公司与被告胡振兴、胡伟清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，依法由审判员郑琼适用简易程序于2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告桐庐国贸大厦有限公司的委托代理人吴军平、被告胡振兴及其与胡伟清的共同委托代理人邵万高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桐庐国贸大厦有限公司起诉称：2012年9月，被告胡振兴从第三人处受让了桐庐相约娱乐城的经营权，与原告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于桐庐县城南街道春江路719号国贸大厦第十二层的房屋出租给被告作为娱乐业经营场所之用，租赁期限自2012年9月2日至2019年2月1日止。因2012年9月2日至2013年2月1日的租金由第三人支付，自2013年2月2日后的租金由原告支付，2013年2月2日至2014年2月1日的租金（包括物管费）为每年21万元，以后每年递增5%。另约定屋面及东侧外墙广告牌设置费6500元。前述费用支付时间为每年2月2日前支付下一年度的租金及广告牌设置费。合同签订后，被告直至2013年5月才支付了2013年2月2日至2014年2月1日的房屋租金、物管费及广告牌设置费216500元。2014年2月2日至2015年2月1日租金被告胡振兴一直逾期未付，原告多次催讨无果。被告胡伟清于2012年9月3日向原告出具担保书一份，自愿为被告胡振兴与原告之间租赁合同期间发生的房租、水电费、广告费等债务承担连带保证责任。诉讼请求：1、判令被告胡振兴支付原告房屋租金及物管费220500元、广告设置费6500元、逾期付款违约金27240元（违约金计算期限从2014年2月2日至2014年6月1日止，标准按每日1‰计算，2014年6月2日后的违约金另计），合计254240元；2、判令被告胡伟清对上述费用承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告胡振兴、胡伟清答辩称：1、原、被告双方早在2013年的5月份就已经解除了房屋租赁合同，原告的诉讼请求缺乏事实依据。2013年5月5日，被告胡伟清与原告协商处理房屋退租的相关事宜。原告法定代表人汤讯敏同意在被告方付清2013年2月2日至2014年2月1日的房屋租金、物管费及广告牌设置费后解除房屋租赁合同，并给予3个月的搬迁时间。2013年7月初，被告胡伟清与汤讯敏商议，桐庐相约娱乐城资产价值15万元，由原告出租或转让后再支付给被告，如果转不出去，则原告通知被告搬迁，被告立即搬迁。原告在国贸大厦门口设立了桐庐相约娱乐城整体出租广告牌，并于2013年7月12日起在《今日桐庐》报纸上连续刊登出租桐庐相约娱乐城的广告。而且直至起诉前，原告从未催告被告娱乐城设施搬迁一事。2、客观上，2013年2月底，桐庐相约娱乐城就已经彻底关闭停业了，被告胡振兴与另二位合伙人在娱乐城关闭后一直未曾营业过，不存在继续租用原告房屋的需求。3、被告胡振兴和另二位合伙人出巨资受让了桐庐相约娱乐城后，确因无法取得包括消防许可在内的相关证照而于2013年2月底关门停业，客观上房屋租赁合同也无法继续履行。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
原告举证如下：1、房屋租赁合同，欲证明被告向原告租赁房屋的事实及具体租赁期限、租金标准、租金支付的具体时间及逾期支付的违约金标准；2、广告位使用协议，欲证明被告向原告租赁使用屋顶设立广告牌的事实及租金标准；3、房屋租赁补充合同，欲证明被告向原告租赁使用屋顶设立广告牌的事实及安全维护责任；4、担保书，欲证明被告胡伟清为租赁费、广告费、水电费等债务提供连带保证责任的事实。
对原告提供的证据，被告质证认为：四份证据真实性没有异议，但对证明目的有异议。在2013年2月底娱乐城已经停业，原告方催讨房租费时双方协商在被告方支付2013年2月2日至2014年2月1日的房租费、广告费、物管费后，合同就解除了，并且当时原告还口头答应给予3个月的搬迁期，被告方于2013年5月5日支付了全部费用。
被告举证如下：1、（2013）杭桐商初字第1041号民事判决书，欲证明娱乐城在2013年2月底就已经关闭停业，在停业后还发生过案外人何廷洪要求胡振兴支付转让款的诉讼，后因被告胡振兴没有能力支付款项，由胡伟清代为垫付了50万元的转让款，胡伟清还支付了房屋租金、物管费、广告费，此后胡振兴起诉另二位合伙人要求偿还胡振兴垫付的合伙债务；2、照片，欲证明原、被告协议解除房屋租赁合同后原告在国贸大厦门口设置了娱乐城整体出租广告牌，上面留的联系电话是原告的固定电话6980×××1和原告副总经理徐小金的手机号码189××××0273；3、2013年7月至9月期间原告在《今日桐庐》报上刊登的整体出售相约娱乐会所的广告，欲证明被告主张的房屋租赁合同已经解除的事实。
对被告提供的证据，原告质证认为：证据1，真实性没有异议，但对证明对象有异议，娱乐城2013年2月底停业是被告自己造成的，原来业主何廷洪的手续是齐全的；证据2、3，真实性没有异议，双方确实协商过，因为就原有设备的价款没有谈拢而未达成一致意见，也没有达成书面解除协议。出租出售的广告是因为原告答应协助被告转让，为了便于看房留了原告的联系方式。
经审核，对原、被告提供的证据本院均予以认定。
根据上述有效证据，结合双方的庭审陈述，本院确认事实如下：2012年8月29日，被告胡振兴与申屠飞翔、李晟签订合伙协议，共同出资受让并合伙经营桐庐相约娱乐城。9月1日，被告胡振兴与何延洪就桐庐相约娱乐城转让事宜签订转让协议，约定娱乐城以850000元的价格整体转让给被告。9月3日，被告与原告签订房屋租赁合同及补充合同各一份，约定原告将坐落于桐庐县城南街道春江路719号国贸大厦第十二层的房屋出租给被告作为娱乐业经营场所之用，租赁期限自2012年9月2日至2019年2月1日止。2012年9月2日至2013年2月1日的租金由第三人何延洪支付，自2013年2月2日后的租金由被告支付，2013年2月2日至2014年2月1日的租金及物管费为每年21万元，以后每年递增5%，租金支付时间为每年的2月2日前。经原告同意并经行政机关审批许可，被告可以在国贸大厦东侧外墙设置广告牌，设置广告牌期间，被告应向原告交纳费用5000元，该费用与当年租金一并支付。同日，被告还和原告签订广告位使用协议，约定被告可以在国贸大厦屋顶设置广告牌，使用费为每年1500元，在每年的2月1日前支付。同日，被告胡振兴的父亲胡伟清出具担保书一份，为被告胡振兴与原告签订的租赁合同期间发生的房租、水电费、广告费承担连带保证责任。由于相关证照一直未办出，营业收入不足以维持正常的经营成本。到2013年2月底，娱乐城关门停业。2013年5月5日、6日，被告胡伟清支付原告2013年2月2日至2014年2月1日的房租费、物管费、广告费等216500元。被告胡伟清与原告商议，由原告协助转让桐庐相约娱乐城。原告于2013年7、8、9月间在《今日桐庐》报上刊登了国贸大厦第十二层桐庐相约娱乐城转让的广告，并代为支付了广告费，广告上留的是原告物业管理人员的电话号码。2013年7月12日，原告向申屠飞翔、李晟发出通知书，载明：关于国贸大厦十二层房屋租赁和财产一事，经国贸大厦有限公司商定，相约歌厅资产为15万元。现由国贸大厦协助转让，如果转让不成重新归还我们三人，该方案你们是否同意，请你们在7月16日前来协商，逾期视为认可该方案。2014年6月6日，原告向法院起诉，要求被告胡振兴支付原告2014年2月2日至2015年2月1日的房租费、物管费、广告设置费227000元以及按每日1‰计算的逾期付款违约金，被告胡伟清对上述费用承担连带清偿责任。
本院认为，原告与被告胡振兴于2012年9月3日签订的房屋租赁合同、广告位使用协议、房屋租赁补充合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。协议约定的租赁期限至2019年2月1日止，被告称其已于2013年5月与原告口头达成解除房屋租赁合同协议，但原告不予认可，被告提供的证据并不能证明房屋租赁合同业已解除的事实，故对被告的该项抗辩事由，本院不予采信。被告胡振兴尚欠原告2014年2月2日至2015年2月1日的租金、物管费、广告费未付，原告请求被告支付上述费用227000元，本院予以支持。被告认为原告按照日利率1‰的标准计算逾期付款违约金过高，要求法院调整，该项抗辩本院予以采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”因原告未提供证据证明造成的损失情况，综合本案的实际情况，本院根据2014年2月金融机构贷款基准利率即年利率（1年）6.0为基础增加30%，即按日利率万分之2.14计算，原告请求超出部分本院不予支持。被告胡伟清自愿为被告胡振兴与原告签订的租赁合同期间发生的房租、水电费、广告费承担连带保证责任。因此，原告要求被告胡伟清对上述费用承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告胡振兴于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐国贸大厦有限公司房屋租金、物管费、广告费227000元；
二、被告胡振兴于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐国贸大厦有限公司自2014年2月3日起至本判决确定履行之日止以225500元为基数按日利率万分之2.14计算的违约金；
三、被告胡振兴于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐国贸大厦有限公司自2014年2月2日起至本判决确定履行之日止以1500元为基数按日利率万分之2.14计算的违约金；
四、被告胡伟清对上述一至三项费用承担连带清偿责任；
五、驳回原告桐庐国贸大厦有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5114元，减半收取2557元，由原告桐庐国贸大厦有限公司负担157元（已交纳），由被告胡振兴负担2400元，于本判决生效后七日内交纳，被告胡伟清对被告胡振兴负担的案件受理费承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5114元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑琼
二〇一四年八月二十八日
书记员 孙洁