北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终3384号上诉人（原审被告）：北京红百合文化传播有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳古园一区商住楼3座4单元02号。法定代表人：王建华，董事长。委托诉讼代理人：王建民，男，1983年8月12日出生，北京红百合文化传播有限公司总经理，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。法定代表人：段莉彩，董事长。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。上诉人北京红百合文化传播有限公司因与被上诉人北京西西友谊商城有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初26651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人北京红百合文化传播有限公司之委托诉讼代理人王建民、被上诉人北京西西友谊商城有限公司之委托诉讼代理人张泽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京红百合文化传播有限公司（下称红百合公司）上诉请求：一、撤销一审判决，驳回北京西西友谊商城有限公司（下称西西友谊公司）的全部诉讼请求。二、判令西西友谊公司负担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、涉案租赁合同自2014年1月1日起至2015年12月31日止。虽然2015年合同在履行届满后未能续约，但这是西西友谊公司造成，西西友谊公司的行为致使我公司不能继续使用租赁商铺开展正常的经营活动，西西友谊公司也承认从2016年1月开始我公司未实际经营。故西西友谊公司主张的自2016年起的各项费用缺乏证据支持。关于2016年1月起我公司未交纳租金和供暖、供电费用，完全是西西友谊总公司明示2016年不再续约的决定导致经营秩序混乱造成的。1.2015年11月13日，西西友谊公司向包括我公司在内的各承租人致函，明文“经总公司决定，将不再与贵公司续签2016年租赁合同，合同到期自动终止”。为此，2015年12月15日，各承租人联名致函西西友谊公司上级总公司，明确提出了承租人的诉求，但至接到一审起诉书之前，我公司未接到任何答复。直到2016年11月22日开庭时，西西友谊公司的部门负责人才明确答复，对承租人提出的要求曾上报，直到2016年8月总公司才决定不再续租，这才是造成拖延履约的主要原因。2.事实证明，总公司的决定和西西友谊公司部门负责人的表示，均说明了不再续租是西西友谊公司的真实意思。表现形式上是西西友谊公司在履行合同权利，但本质上是西西友谊公司在执行总公司的行政命令。2015年11月13日西西友谊公司《关于到期的致函》中明示不再续约的意思中没有任何理由，而强调的仅是总公司决定，这十分清楚的表示出不再续约是总公司意图改变109婚纱大楼业态而采取的行政手段。西西友谊公司的该行为破坏了各承租方多年来维护、完善的经营秩序。一审诉讼中，我公司曾多次反复强调西西友谊公司该行为的违法性质和社会负面影响，西西友谊公司不惜利用合同损害我公司合法权益的行为应承担法律责任。一审判决对此置之不理，显失公平。需要强调说明的是，总公司的决定事实上打乱了我公司的经营，致使我公司大量进货订货和广告宣传的投入化为乌有，特别是签订的礼服、婚纱合同的履行受到了负面影响。一审判决没有确认总公司决定在本案中的法律作用。3.一审判决我公司按照双方合同约定的租金标准的60%支付租金，既无事实根据，也无法律依据。2015年租赁合同届满后，总公司提出不再续租，造成合同得不到依约履行的保证，我公司经营收入锐减，对此总公司负有不可推卸的责任。一审判决对商场经营环境受到的影响没有正确评估，对我公司经营的实际情况没有深入调查，更没有论证清楚酌定租金比例的依据。我公司认为租赁合同期满后，109大厦经营环境混乱，已致使我公司不能正常的经营。因为西西友谊公司的原因，我公司无法继续经营，也无法继续正常使用商铺。总公司明确提出不再续约，故本案不具备续租的法定条件，一审判决认定双方形成不定期租赁关系缺乏事实根据和法律依据。经营环境混乱，完全是由于西西友谊公司意图改变业态，放弃依法管理，放任事态扩大造成的。二、我公司不能实现合同目的，且多次与西西友谊公司协商无果，我公司不得以才采取拒绝交付租金等费用的应急维权措施，我公司行为并无不当。1.包括我公司在内的大部分承租方均是自2007年即与西西友谊公司建立了租赁关系，且从未有过任何违约行为。租赁物所在的109号大厦是经过双方多年努力打造的，特别是大部分承租方的不断投入使“幸福要永久，结婚请到109”的消费理念深入人心，形成了品牌效应。西西友谊公司不再续租，等同于让付出巨大的承租方离开他们打造多年的成功平台，剥夺他们在这个平台继续经营优质品牌的权利，这是违反公平原则的。2.我公司无法继续经营，合同目的无法实现的原因是：一方面，鉴于行业特点，婚纱礼服需要提前半年至一年备货、制作。在我公司联名致函后，西西友谊公司一直未给予任何形式的回复，在此期间，我公司只能等待回复，不能也不敢经营。另一方面，西西友谊公司采用了包括不再售电、在商铺粘贴公告、对部分租赁物锁门等手段破坏了商场的经营环境，致使我公司无法继续经营。在此情况下，一审判决我公司向西西友谊公司支付租金及能源费显失公平。三、能源费是为实现经营目的才产生的。支付能源费的前提是正常经营。一审判决仅以能源费系相对固定的支出为由，判决我公司全额支付能源费依据不足，二审判决应予纠正。四、2017年2月，西西友谊公司以“北京红百合文化传播有限公司店”为被告提起诉讼，后因主体有误撤诉。2017年6月，西西友谊公司又以同一事实及理由对我公司提起诉讼。我公司认为因西西友谊公司诉讼失误，自2017年2月后产生的费用系西西友谊公司自行扩大的损失，应由其自行承担。一审判决由我公司承担，显示公平。西西友谊公司辩称，同意一审判决，不同意红百合公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，双方租赁合同已经到期，未签订新合同，红百合公司未及时腾退场地，其上诉理由不构成占用场地拒交租金的合理理由。红百合公司等商户的回函即表示同意终止合同，又要求提供半年或一年的免租期，自相矛盾，一审判决认定双方形成不定期租赁合同法律适用正确。西西友谊公司向一审法院起诉：1．判令红百合公司向我公司支付拖欠的商铺租金277095元（自2016年1月1日暂算至2017年8月31日，商铺租金最终应以“13元/平方米/天”的标准计算至商铺实际腾退之日止）；2．判令红百合公司向我公司支付能源费5260.69元；3.判令双方租赁关系于2017年8月31日解除；4.请求判令红百合公司承担本案全部案件受理费。一审法院认定事实：西西友谊公司提供的房屋产权证明显示，西城区西单北大街109号大楼（建筑面积70934.43平方米）产权人为北京敬远房地产开发有限公司。商业设施委托管理证明显示，2006年4月12日，北京敬远房地产开发有限公司出具证明将上述大楼（52000平方米）的商业设施委托西西友谊公司管理，期限自2002年10月23日至2022年10月22日。委托期内，同意西西友谊公司对外出租。租赁合同显示，2014年12月29日，西西友谊公司北京西单壹零玖婚庆分公司（甲方）与红百合公司（乙方）签订合同，约定甲方将北京市西单北大街109号二层202号（面积35平方米）的商铺租予乙方用于经营婚庆服务。合同第三条约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止。合同期满乙方愿意续租需提前45天向甲方提出书面申请，双方达成一致后需签订新的租赁合同，否则合同在期满后自动终止。第四条租金及支付方式约定，租金标准13元/平方米/天，年租金为166075元。租金支付方式约定，按季交纳，首期租金自本合同签订后3日之内支付，其余租金应在每个付款期到来的30日前交纳。第五条相关费用约定，乙方须按承租面积缴纳能源使用费，供暖费46元/平方米/年度（当年11月15日至次年3月15日），供冷费47元/平方米/年度（每年4月15日至10月15日）。乙方应于供冷、供暖到来15日前交纳。第八条违约行为约定，乙方迟延两周不交纳租金及费用或累计拖欠一个月租金及费用的，甲方有权解除合同收回承租场地。乙方应在收到甲方向乙方发出的合同解除通知书的3日内或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书3日内迁出本大楼。如乙方拒不迁出本大楼，甲方有权采取停止供电等措施将乙方承租场地收回。甲方有权单方解除合同的生效方式是：甲方向乙方发出的合同解除通知书到达了乙方注册地址或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书。另查，西西友谊公司出示的邮单、公函显示，2016年8月22日，西西友谊公司向红百合公司发送了关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函。该公函通知红百合公司租赁合同已届满，要求红百合公司支付租金、能源费。并通知红百合公司在保持租金标准不变的条件下，协商确定新的租赁合同。西西友谊公司出示的邮单、律师函还显示，2016年9月9日，西西友谊公司委托律师向红百合公司发送了律师函，要求红百合公司支付拖欠的租金、能源费，并腾退商铺交还西西友谊公司。红百合公司认可收到相关函件。关于商场经营环境问题。红百合公司表示，因为西西友谊公司的原因2016年1月开始商场经营环境遭破坏，合同目的无法实现，导致红百合公司无所适从。为此，红百合公司提交了关于租赁合同到期的致函、关于租赁合同续签意向的征询函、关于租赁合同到期和续签的回函、关于设立商户洽商接待室的通知。其中，关于租赁合同到期的致函显示，2015年11月13日，西西友谊公司向红百合公司发送相关函件，通知合同于2015年12月31日到期后不再续签。关于租赁合同续签意向的征询函显示，2015年12月10日，西西友谊公司向红百合公司发送相关函件，该函件显示，2015年11月13日向贵司发出了终止合同的通知，其后，根据部分商户请求及婚庆经营的特点，为确保大厦经营环境良好，使双方权益得到保障，现向贵方致函征询2016年续签意向，续租一年，租金按2015年标准不变，请贵方在收到本征询函后7个工作日（2015年12月21日前）作出是否续签合同的书面答复，并办理续租手续，逾期将视为放弃续签权利，合同到期自动解除。关于租赁合同到期和续签的回函显示，红百合公司等商户统一向西西友谊公司发函，表示可以接受2015年12月31日终止的合同要求，但要求西西友谊公司提供半年的免租期，近期装修、合同未到期的商户应给一年的免租期。长期商户有权起诉赔偿。关于设立商户洽商接待室的通知，显示西西友谊公司通知商户设立商户接待室、洽谈室就租赁合同续签、终止、解除等事宜进行登记约谈。对此，西西友谊公司表示，四份函件的真实性均认可，证明目的不认可。西西友谊公司发送的关于租赁合同到期的致函、关于租赁合同续签意向的征询函显示，西西友谊公司续租的标准和意思表示，符合租赁合同条款的内容。12月10日的函更正了11月13日的函，此后双方的实际行为又更正了12月10日的函。在西西友谊公司表示需要清场的时间点并未对红百合公司采取清场措施，亦提供了相关服务，双方实际履行了不定期租赁合同，红百合公司应支付房租及相关费用。商户在给西西友谊公司的回函中表示不再续约，但又提出要求六个月、十二个月的免租期限，意见前后矛盾。如同意不续租应及时撤场，但红百合公司未撤场存在过错。商户提出的要求过高，西西友谊公司无法接受，双方一直处于胶着状态，有部分商户在2016年年初就关门了。关于设立商户洽商接待室的通知不能证明红百合公司所称无法经营、无所适从的意见。关于腾退问题。诉讼中，西西友谊公司认可红百合公司于2017年8月31日腾退涉案房屋，红百合公司表示2017年4月份左右即搬离涉案房屋，剩下没有搬走的东西都不要了，于2017年8月31日将涉案房屋钥匙交给西西友谊公司。一审法院认为，西西友谊公司提供的产权证、商业设施委托管理证明显示，西西友谊公司有权将诉争商铺对外出租。西西友谊公司、红百合公司所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。根据上述查明的情况，双方所签租赁合同到期后，未签订新的租赁合同，红百合公司未及时将诉争场地腾空交还西西友谊公司继续占用诉争场地情况下，双方形成不定期租赁合同关系。因红百合公司于2017年8月31日将涉案房屋钥匙返还西西友谊公司，且西西友谊公司亦认可红百合公司于2017年8月31日搬离涉案房屋，故本院认定双方合同关系于2017年8月31日解除。红百合公司有义务向西西友谊公司支付该段时间段的租金，租金标准参照双方原合同约定标准核算，但考虑到上述查明事实中反映出的双方因续租、赔偿、管理等问题产生的分歧，商场经营环境受到一定影响，结合红百合公司实际经营情况，本院参考双方合同约定租金标准的60%确定红百合公司支付租金的义务。对西西友谊公司租金诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。西西友谊公司主张的能源费系相对固定的支出，未及时腾退商铺的情况下，红百合公司应向西西友谊公司全额支付能源费，西西友谊公司主张的能源费并未过高，故本院对西西友谊公司主张的能源费总额不持异议。关于红百合公司所主张的西西友谊公司于2015年11月13日向其出具关于《租赁合同》到期的致函，通知其不再续租后即停止经营活动，并于2017年4月份左右搬离涉案房屋的抗辩意见，因红百合公司并未就搬离涉案房屋时与西西友谊公司办理交接手续提供相应证据加以证明，故应由红百合公司承担举证不能的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年1月判决：一、北京西西友谊商城有限公司与北京红百合文化传播有限公司之间关于北京市西单北大街109号二层202号（使用面积为35平方米）场地的租赁关系于二零一七年八月三十一日解除；二、判决生效后五日内，北京红百合文化传播有限公司向北京西西友谊商城有限公司支付能源费五千二百六十元六角九分；三、判决生效后五日内，北京红百合文化传播有限公司向北京西西友谊商城有限公司支付二零一六年一月一日至二零一七年八月三十一日期间的房屋租金十六万六千二百五十七元；四、驳回北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决确定的内容支付金钱或履行其他义务应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二审查明事实与一审一致。西西友谊公司在本院审理中认可租赁合同期满后双方成立不定期租赁关系，本院认为：依据西西友谊公司出示的产权证、商业设施委托管理证明等证据，可以认定西西友谊公司有权将诉争商铺对外出租。西西友谊公司与红百合公司所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应本着诚实信用原则按合同约定行使权利、履行义务。双方租赁合同到期届满后，红百合公司等商户继续占用诉争场地。双方虽未续签书面合同，但通过双方往来函件内容判断，双方对续签合同存在磋商的过程，在此期间，西西友谊公司先通知红百合公司等商户不再续签合同，红百合公司等商户联名复函要求给予免费延展期，西西友谊公司又致函商户可以就续签合同、终止合同、解除合同进行登记约谈。最终，双方没有签订续约合同，在双方协商续租事宜期间，双方之间租赁关系仍实际存在，西西友谊公司在本院审理中认可租赁合同期满后双方成立不定期租赁关系，本院对此不持异议。一审判决将双方租赁合同到期后仍实际存在租赁事实期间认定为不定期租赁关系并无不当，本院予以维持。红百合公司上诉认为一审对不定期租赁关系性质认定错误，依据不够充分，本院不予支持。西西友谊公司于2017年8月31日将商铺收回，应视为双方不定期租赁合同于该日解除，虽然红百合公司上诉称其在此前已停止经营，但其未将房屋钥匙交回给西西友谊公司，仍占据租赁房屋，故应支付房屋租金至实际腾退房屋之日止。对于红百合公司在不定期租赁期间应支付的租金数额，一审判决已经考虑不能正常经营因素予以酌减，红百合公司上诉不同意支付租金依据不足，本院不予支持。对于能源费问题，因红百合公司未及时腾退商铺，即使其没有经营，也未放弃商铺的控制、占据权，因此，本院对红百合公司不同意支付能源费的上诉请求不予支持。综上所述，红百合公司上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5535元，由北京红百合文化传播有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李蔚林审判员  王军华审判员  曹 雪二〇一八年四月二十七日书记员  张晓鸥