广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第18号
上诉人（原审原告）：罗伟昌。
上诉人（原审原告）：黄永清。
以上两位上诉人的共同委托代理人：温全，广东启泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司廉江市支行。
负责人：黄信润，该支行行长。
委托代理人：马步青。
委托代理人：何木春。
原审原告：吴玉金。
原审原告：罗鑫江。
原审第三人：龙沼江。
委托代理人：陈华杰，广东万维师事务所律师。
上诉人罗伟昌、黄永清因与被上诉人中国农业银行股份有限公司廉江市支行（以下简称：农行廉江支行）、原审原告吴金玉、罗鑫江及原审第三人龙沼江房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2012）湛廉法民二初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓和代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员庞书欣担任记录。上诉人黄永清，两位上诉人的委托代理人温全，被上诉人农行廉江市支行的委托代理人马步青、何木春，原审原告黄玉金，原审第三人龙沼江的委托代理人陈华杰到庭参加了诉讼。原审原告罗鑫江经本院合法传唤不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：罗伟昌与黄永清是夫妻关系，其在婚姻存续期间生育了儿子罗建文。罗伟昌、黄永清、罗建文均属红江农场的原职工。1994年4月16日吴玉金与罗建文登记结婚，并于1994年12月24日生育儿子罗鑫江。1997年6月8日罗建文病故。根据罗伟昌等人的家庭情况，国营红江农场在农场二区94号分配一块登记在罗建文名下的宅基地，面积373平方米。1987年罗建文在分配的宅基地上建造好三层房屋一幢。房屋建好后，罗建文将首层其中的一间房屋租给农行廉江支行红江农场营业所使用。因罗建文欠红江农场营业所的贷款未还，1991年6月12日在红江农场法律服务所的见证下，红江农场营业所（乙方）与罗建文（甲方）签订《买卖房屋合同书》，合同主要内容是：根据廉江县人民政府“关于贷款户挪用流动资金贷款靠固定资产，逾期贷款未清还的折卖房屋实物清还贷款的决定”，经请示县支行李广行长的同意，决定将罗建文楼房拍价清还逾期贷款，经双方协商，自愿签订如下合同。1、甲方为还清贷款，愿把楼房一幢，作价卖给乙方，清偿乙方贷款本息。房产所有权为乙方所有；2、甲方房屋折价为壹拾万零捌千元人民币，此款全部用于清偿贷款本息；3、此合同由红江农场法律服务所见证，本合同自签字之日起十天内甲方将折卖房屋交给乙方使用。1995年7月13日红江农场营业所（甲方）与龙沼江（乙方）在红江农场法律服务所见证下，签订《转让房屋协议书》，协议主要内容：现因甲方以资抵债以解决乙方的住房问题，甲方将自建的房屋转让给乙方，经甲乙双方充分协商，自愿签订如下协议，1、房屋价款共壹拾万零捌仟元人民币，此款乙方于1995年7月20日前交清给甲方，甲方于1995年7月20日前将房屋移交给乙方使用，房产权归乙方所有；2、房屋转让后，该房屋如需办理各种证件的费用以及缴交土地使用费等一切费用均由乙方负责。合同签订后，红江农场营业所继续租赁龙沼江的房屋一直使用至1998年红江农场营业所被撤销。2012年9月21日罗伟昌等以1997年6月8日罗建文病故在整理其遗物时，才发现上述房产被转让，经多次向红江农场反映未获解决，于2012年9月21日诉至原审法院，请求：1、确认罗建文与农行廉江支行原派出机构红江农场营业所签订的《买卖房屋合同书》无效；2、判令龙沼江返还涉案的房屋给罗伟昌等四人。3、诉讼费由农行廉江支行和龙沼江承担。
原审法院认为：本案是买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，当事人争议的焦点问题是：1、本案涉案的房产土地属谁人所有；2、罗伟昌等人请求确认罗建文与农行廉江支行原派出机构红江农场营业所签订的《买卖房屋合同书》无效和请求龙沼江返还涉案的房屋土地是否有理据；3、罗伟昌等四人的诉讼请求是否超过诉讼时效；4、吴玉金、罗鑫江的诉讼主体是否适合。
争议的房产土地登记在罗建文名下，在双方提供的红江农场“土地分类面积”表中清晰记载。虽然罗伟昌、黄永清有异议，认为是共同共有财产，但未能提供证据予以证明，故确认争议的房产和土地使用权属罗建文所有。房屋建好后，该幢房产两次转让，罗伟昌等人在庭审中均称不知情。但从整个房屋买卖的过程中可以看出，罗伟昌等人有可能不知道有买卖合同书、转让协议书的存在，但罗伟昌等人从1996年7月情愿或不情愿搬离其住所来看，其是知道或应当知道房屋土地已被转让的事实，或是知道自己合法财产（房屋）已被侵犯的事实，实际上是默许了罗建文的转让行为；房屋两次转让，虽未办理产权转移登记，但均在红江农场法律服务所的见证下签订的，应认定是双方真实意思的表示，农行廉江支行及龙沼江均属善意取得上述房屋土地的所有权和使用权，且事后农行廉江支行及龙沼江对争议的房产也实际占有、使用和收益十几年的事实。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，罗伟昌等人虽不能确认是争议房产的所有权人，但根据上述法律规定，争议房屋的转让均符合第一百零六条所规定的三项条件。据此，应认定罗建文与农行廉江支行原派出机构红江农场营业所签订的《买卖房屋合同书》和农行廉江支行原派出机构红江农场营业所与龙沼江签订的《转让房屋协议书》有效。罗伟昌等人请求确认罗建文与农行廉江支行原派出机构红江农场营业所签订的《买卖房屋合同书》无效和请求龙沼江返还涉案的房屋，缺乏事实和法律依据，不予支持。
罗伟昌等人以其争议的房屋一直向农场部门请求处理未果为由，提供了国营红江农场信访办公室的证明，证实争议房屋买卖后其不断向有关部门申诉，至今都未解决，从而证明未过诉讼时效。农行廉江支行向红江农场求证，罗伟昌等人提供的证明不属农场开具的，故对罗伟昌等人提供的证明不予采信。罗伟昌等人诉称从1996年7月被农行廉江支行和龙沼江强行驱赶，非法强占其房屋（即争议的房屋），至今已十六年，其请求农行廉江支行和龙沼江返还侵占的房屋。罗伟昌等人主张是侵权之诉不是民事权利保护之诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。……”的规定，因此罗伟昌等人的起诉没有超过诉讼时效。对农行廉江支行和龙沼江提出诉讼时效已过的意见，不予采纳。
罗建文在1991年6月已办理了争议房屋土地转让手续，吴玉金与罗建文于1994年4月才办理登记结婚手续，同年12月双方生育儿子罗鑫江。吴玉金、罗鑫江作为罗建文遗产合法继承人参加诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”的规定，其具有诉讼主体资格。因争议的房屋土地罗建文婚前已作转让处理，不属吴玉金和罗建文婚后共同财产，也不属继承的遗产。故吴玉金、罗鑫江请求农行廉江支行和龙沼江返还侵占的房屋土地，没有法律依据，对其请求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，判决：驳回罗伟昌、黄永清、吴玉金、罗鑫江的诉讼请求。案件受理费4640元，由罗伟昌等四人负担。
上诉人罗伟昌、黄永清不服原审判决，向本院提起上诉称：罗伟昌、黄永清是红江农场的职工，有四个子女，长子为罗建文。由于家庭人口多，住房困难，红江农场在1986年分一块373平方米地给罗伟昌、黄永清建房，因罗建文是长子，就把地登记在罗建文名下。1987年罗伟昌、黄永清建好楼房，全家人搬入居住。而罗建文是在1982年才工作，其1987年是没有能力建房的。原审法院认定该楼房是罗建文所建，没有事实依据。1991年罗建文将罗伟昌、黄永清建的楼房折价给农行廉江支行抵债，未经罗伟昌、黄永清同意，显然损害了罗伟昌、黄永清的合法权益。罗建文与农行廉江支行红江营业所签订的《买卖房屋合同书》不是罗建文的真实意思表示，是无效的。另外，农行廉江支行也一直不能提供罗建文向其贷款未还的证据。1995年农行廉江支行辖下红江农场营业所又将涉案楼房转让给龙沼江，并签订《转让房屋协议书》，该协议同样是无效的。红江农场营业所是农行廉江支行的派出机构，未经上级主管部门授权同意，没有主体资格签订合同，事后也没得到其上级主管部门追认。因此，其与罗建文签订的《买卖房屋合同书》，和龙沼江签订的《转让房屋协议书》，是无效的另一个原因。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不正确，实体判决不当。请求予以撤销，作出合理合法的判决。
被上诉人农行廉江支行口头答辩称：原审法院认定罗建文用其房屋折价抵偿农行廉江支行的贷款，以及农行廉江支行将该房屋转让给龙沼江有效，符合法律规定，请求予以维持。罗伟昌、黄永清主张罗建文用来抵偿贷款的房屋不是罗建文所建，缺乏事实和法律依据，应承担举证不能的法律责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人龙沼江答辩称：农行廉江支行将罗建文用来抵偿贷款的房屋转让给龙沼江，并签订了《转让房屋协议书》，龙沼江已按协议书的约定支付了全部购房款，龙沼江是善意取得涉案的房屋，应受法律保护。罗伟昌、黄永清主张罗建文用涉案房屋来抵偿债务无效，与龙沼江无关，要求依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人吴玉金、罗鑫江的答辩意见与罗伟昌、黄永清的上诉意见一致。
本院经审理查明：原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：龙沼江是国营红江农场一队的职工。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据上诉人罗伟昌、黄永清的上诉理由和被上诉人农行廉江支行及原审第三人龙沼江的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
一、关于罗建文与农行廉江支行红江农场营业所签订《买卖房屋合同书》是否有效的问题。罗建文生前因欠农行廉江支行的贷款无能力偿还，而将涉案房屋折价108000元予以清偿贷款本息，有双方在红江农场法律服务所见证下签订的《买卖房屋合同书》为证，本院予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护”的规定，因此，罗建文与农行廉江支行红江营业所签订《买卖房屋合同书》，转让其房屋给农行廉江支行抵偿债务应受到法律保护。罗建文病故之后，其父母罗伟昌、黄永清起诉主张罗建文不是房屋的所有权人，转让房屋给农行廉江支行抵债是无效的，要求予以返还。但根据证据材料证实，争议房屋的宅基地是红江农场分配给罗建文使用的，而不是分配给罗伟昌、黄永清，而罗伟昌、黄永清又无法提供证据证实该争议房屋是其两人所建，并享有该房屋的所有权。因此罗伟昌、黄永清的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。罗建文因贷农行廉江支行的款不能偿还，用其房屋折价抵偿欠款，是对自己财产的处分，符合《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，罗建文生前与农行廉江支行红江农场营业所签订《买卖房屋合同书》有效。罗伟昌、黄永清的上诉主张，证据不足，本院不予支持。
二、关于农行廉江支行红江农场营业所与龙沼江签订的《转让房屋协议书》是否有效的问题。1991年罗建文将涉案的房屋折价给农行廉江支行抵偿贷款，并且双方签订了《买卖房屋合同书》，该合同没有违反法律法规的规定，是有效合同。1995年农行廉江支行将涉案房屋转让给红江农场的职工龙沼江，并且双方也在红江农场法律服务所见证下签订了《转让房屋协议书》，同时龙沼江按约定支付了全部购房款108000元给农行廉江支行，该行也把该涉案房屋交给龙沼江管理使用。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，农行廉江支行红江营业所与龙沼江签订的《转让房屋协议书》是有效的，也应受到法律保护。罗伟昌、黄永清主张农行廉江支行红江营业所与龙沼江签订的《转让房屋协议书》无效，并要求龙沼江返还涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于红江农场营业所的代理行为是否有效的问题。1991年罗建文以涉案房屋折价抵偿农行廉江支行的贷款，并与红江农场营业签订了《买卖房屋合同书》。根据该合同书载明，红江农场营业所与罗建文签订《买卖房屋合同书》时，是经请示农行廉江支行主要领导批准同意，因此应认定红江农场营业所是经农行廉江支行授权委托与罗建文签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”的规定，现农行廉江支行对此亦没有提出异议，故红江农场营业所实施的民事法律行为应视为是代表农行廉江支行。另外，1995年农行廉江支行红江农场营业所与龙沼江签订《转让房屋协议书》，把罗建文抵偿债务的房屋转让给龙沼江，农行廉江支行也一直没有异议，也应视为该行追认了红江农场营业所的民事法律行为。红江农场营业所与罗建文、龙沼江签订上述合同是有效的，应受法律保护。罗伟昌、黄永清上诉主张红江农场营业所没有主体资格，签订合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4640元，由罗伟昌、黄永清共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈春丽
审 判 员 邓 浓
代理审判员 林 竹
二〇一四年三月十三日
书 记 员 庞书欣
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条人民法院对上诉案件，经过审理按下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回重审，或者查清事实改判；
（四）原审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。