湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终1420号上诉人（原审原告）：刘俊泉。委托诉讼代理人：戴静，湖南湘晋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘礼湘。委托诉讼代理人：李钢，湖南谛议律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗映梅。委托诉讼代理人：邹卉，湖南谛议律师事务所律师。上诉人刘俊泉、刘礼湘、罗映梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初1716号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组�合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘俊泉上诉请求：1、撤销原判，改判湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路18号2栋2单元102号房屋等所有权权益全部归刘俊泉所有；2、判令刘礼湘、罗映梅承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋已在2001年由刘礼湘、罗映梅卖给了刘俊泉，一审认定罗映梅在2010年拒绝过户为不同意卖房错误，实属罗映梅的违约行为。2001年，刘礼湘、罗映梅发出卖房要约，刘俊泉在母亲的撮合下承诺购买，并支付了5万元购房款，刘礼湘、罗映梅腾空房屋并交付给刘俊泉。刘俊泉入住后，双方还于2001年农历春节在该房屋内吃团年饭，此时，双方的房屋买卖行为已经发生，主要权利义务已经履行完毕。10年后，罗映梅拒绝办理过户，是拒不履行附随义务的违约行为，而不是不同意卖房的行为。如果一审法院允许10年后还可以对10年前的交易反悔，那么所有的交易行为都会处于不稳定状态，与法律规定的保障交易安全不符。罗映梅应当对其违约行为承担责任，而不是从违约中获利。二、一审认定房屋买卖合同关系成立，该合同不违反法律法规的强制性规定，故买卖合同有效，刘俊泉享有对房屋的所有权。一审认定房屋买卖合同没有经过罗映梅的同意而对罗映梅无效，属于认定事实和适用法律错误。根据证人刘群英的证言，刘俊泉支付了购房款，刘礼湘、罗映梅交付了房屋，双方当年在该房屋内吃团年饭，这些都证明罗映梅是知情并且同意的，即使罗映梅不同意，也不应适用民法通则中关于表见代理的规定，而应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使罗映梅主张刘礼湘没有处分权，该买卖合同仍然有效。刘礼湘、罗映梅答辩称：一、刘俊泉所述不实，没有任何依据。罗映梅在本案中不存在任何违约行为，也从未与刘俊泉有过转让房屋的任何形式的约定，刘俊泉称2001年刘礼湘、罗映梅发出卖房要约，便在母亲的撮合下购房，刘礼湘、罗映梅还腾空房屋让其入住的说法纯属凭空捏造。罗映梅不存在与刘俊泉有任何形式的房屋交易行为。刘俊泉所有的诉求都是建立在违反法律强制性规定和没有确实充分的事实依据的基础上，理应依法驳回。二、一审法院对房屋买卖合同关系成立的认定是严重错误和违法的，应依法撤销。刘礼湘、罗映梅上诉请求：1、撤销原判，驳回刘俊泉的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由刘俊泉承担。事实和理由：一、一审程序严重违法。一审法院在2016年8月17日休庭后，在2017年4月27日竟然同意刘俊泉变更诉讼请求的申请，强行再次开庭，并以变更后的诉讼请求为依据作出判决是严重的违法行为。当事人增加、变更诉讼请求的证据如果在举证期限届满后提出，对方当事人不同意质证的，无法作为定案的依据，则应以举证不能判令当事人败诉。在本案审理过程中，法院已告知刘俊泉可以变更诉讼请求，而刘俊泉坚持在庭审终结前不变更，应认定刘俊泉明确放弃了变更诉讼请求的权利。二、原判认定买卖合同有效属于认定事实和适用法律错误。原判认定2001年因红旗商贸城新买房屋装修需要钱，刘礼湘、罗映梅有出售该房屋的想法，而在庭审调查时，刘俊泉自认罗映梅一直拒绝出售该房屋，一审法院以证人刘群英的证词作为依据，属枉法裁判。争议房屋属于夫妻共同财产，签订房屋买卖合同需要二人一致同意，处分行为才有效。刘礼湘于2011年3月20日补写的5万元购房款收条只能说明其与刘俊泉之间存在经济往来，无法改变�无权处分的事实，更不能证明刘礼湘与刘俊泉之间存在房屋买卖合同关系。原判依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十六条作出判决不当。原判超出刘俊泉的诉求范围，属于违法裁判。刘俊泉的诉求仅要求确权并办理过户，但原判竟然擅自划分刘礼湘与罗映梅的共同共有物份额，而且共同共有是不确定份额的共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己的份额。只有在共同共有关系结束，对共有物进行分割时，才能确定各个共有人应当得到的份额。对于夫妻共有财产应由夫妻双方共同处分，夫妻任何一方无权单方处分夫妻共有财产。在夫妻单方处分夫妻共有财产而未得到另一方追认的情形下，交易相对人只能在表见代理或善意取得两种情形下取得物权，本案中刘俊泉既不符合表见代理的条件，也不属于善意取得，因此刘俊泉与刘礼湘的房屋�卖行为无效。刘俊泉答辩称：一、一审程序合法，由于在诉讼中涉案房屋被列入征收范围，根据国有土地房屋征收补偿条例的规定，征收中的房屋的过户手续全部停止办理，鉴于此客观情况的变化，刘俊泉才变更诉讼请求。二、罗映梅从卖房到交房都是知情的，并且同意的，有双方共同的亲姐姐刘群英作证证明。刘俊泉向一审法院起诉请求：1.判令位于湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路18号2栋2单元102号房屋（原市检察院宿舍房65.99平方米）属原告所有；2.判令被告立即到湘潭市房产局、国土局办理上述房屋的房产证、国土证过户手续；3.判令被告承担全部诉讼费用。后因该案涉房屋纳入政府征收范围，原告刘俊泉申请变更诉讼请求为：判令位于湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路18号2栋2单元102号房屋（原市检察院宿舍房）的征收款等房屋所有权权益归原告所有，同时撤回原诉讼请求第二项。一审法院认定事实：原告刘俊泉与被告刘礼湘是兄弟关系，被告刘礼湘与罗映梅系夫妻关系。罗映梅于1997年参加湘潭市人民检察院单位房改购得本案所涉位于湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路18号2栋2单元102号房屋（面积66平方米，以下均称该房屋）一套，于1999年取得房产证（产权证号0211**），2003年取得国有土地使用证[潭国用（2003）字第14F00761号），均登记在罗映梅名下。2001年，因红旗商贸城新买房装修需要钱，刘礼湘、罗映梅有过出售该房屋的想法。2001年8月，在刘俊泉与刘礼湘的母亲提议下，刘俊泉支付了50000元购房款给刘礼湘。2002年初，刘礼湘、罗映梅搬走后，刘俊泉搬进该房屋。后该房屋的水、电、燃气开户改为刘俊泉或其爱人汤向东。2010年，刘俊泉要求罗映梅办理该房屋过户手续，罗映梅明确�示不同意卖房，拒绝过户。2011年1月，刘俊泉与刘礼湘的母亲逝世。2011年3月20日，刘礼湘在刘俊泉的要求下，向刘俊泉出具一张收条。该收条写明：“兹于公元2001年8月份收到刘俊泉购买本人与妻子罗映梅共有的原市检察院宿舍房款伍万元整”。2017年3月，因湘潭市雨湖区人民政府实施“中心医院片区棚户区改造征收项目”需要，该房屋纳入征收范围。一审法院认为，本案争议的焦点有：1、原告刘俊泉与被告刘礼湘之间的房屋买卖合同关系是否成立；2、若成立，该房屋买卖合同是否有效。原告刘俊泉与被告刘礼湘双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方已履行了买卖合同的主要义务，原告支付了购房款并已于2002年实际搬进该房屋居住，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立�同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原告刘俊泉与被告刘礼湘双方的房屋买卖合同关系应当成立。关于房屋买卖合同是否有效的问题。本案诉争房屋系两被告的夫妻共同财产，产权证上所有权人登记为被告罗映梅，但该房屋应系两被告共同共有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，被告刘礼湘未经被告罗映梅同意擅自将登记在罗映梅名下的诉争房屋出卖给原告刘俊泉，且事后被告罗映梅一直拒绝过户，对被告刘礼湘的行为未予追认，该房屋的相关产权证书也一直在被告罗映梅手中。此外，原告刘俊泉在购买该房屋时，明知被告罗映梅是该房屋的产权人，并在被告罗映梅明确拒绝的情况下，仍要求被告刘礼湘单方面出具收条，其并非法律规定的善意第三人。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故被告刘礼湘擅自出售诉争房屋的行为侵犯了被告罗映梅的合法财产权益，原告刘俊泉与被告刘礼湘之间的房屋买卖合同中涉及被告罗映梅所享有的房屋共有部分不发生效力。该合同虽对被告罗映梅不发生效力，但在原告刘俊泉与被告刘礼湘之间仍有效，对双方具有约束力。被告刘礼湘作为该房屋的共同共有人，将其所享有的该房屋的共有部分转让给刘俊泉有效。关于原告刘俊泉主张�涉房屋的征收款等房屋所有权权益的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。涉案房屋被纳入政府征收范围，并已启动征收程序，该不动产物权即停止交易，不得办理物权变更手续。因此，本案原告刘俊泉已取得被告刘礼湘原享有该涉案房屋部分的实际所有权，此部分房屋征收后所得房屋征收款应归原告所有。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现原告主张该房屋的全部征收补偿款等权益，其实质也包含了主张因未能过户而造成的相关损失。结合本案的实际情况，考虑到资金时间价值和房屋的升值情况，及原、被告双方各自的过错程度等，本案对原告造成的损失亦发生在两被告夫妻关系存续期间，故酌情确定由原告享有涉案房屋征收补偿的65%份额，由被告罗映梅享有35%的份额。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十八条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，判决：一、登记在被告罗映梅名下位于湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路18号2栋2单元102号的房屋�产权证号021182）的征收补偿款，由原告刘俊泉享有65%的份额，由被告罗映梅享有35%的份额；二、驳回原告刘俊泉的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告刘俊泉负担175元，由被告刘礼湘负担325元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋征收补偿款的分配问题。涉案房屋登记的所有权人虽为罗映梅，但属于刘礼湘与罗映梅夫妻关系存续期间购买，属于双方的夫妻共同财产，双方对该夫妻共同财产有平等的处理权。双方因新买房屋装修需要钱，有过出售涉案房屋的想法。后在刘礼湘与刘俊泉的母亲提议下，刘俊泉支付了5万元购房款给刘礼湘，并搬进了该房屋居住，双方之间虽未签订书面合同，但根据《中华人民共和国�同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，而双方已经达成了口头协议，故双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并生效。刘礼湘、罗映梅提出该5万元只能说明刘礼湘与刘俊泉存在经济往来，没有提供相应的证据证实，也与刘礼湘出具的收条上的内容不符，该上诉理由不成立。刘俊泉自2002年搬入该房屋后一直占有居住至今，且该房屋的水、电、燃气开户均变更为刘俊泉或其妻子汤向东的名下，刘礼湘、罗映梅虽提出罗映梅从未同意刘礼湘出售该房屋，刘礼湘没有代理权，但罗映梅在较长的一段时间内并未向刘俊泉主张过相关房屋权利，且协助刘俊泉办理了水、电、燃气的开户变更，足以导致刘俊泉有理由相信刘礼湘的行为是夫妻的共同意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因此，刘礼湘与刘俊泉之间签订的口头房屋买卖合同对罗映梅具有法律约束力。但考虑到刘俊泉与刘礼湘是兄弟，相对于普通买受人，刘俊泉更容易掌握房屋出卖方的相关情况，更方便要求罗映梅出具相关凭据，应尽的注意义务更高，且刘俊泉未及时要求办理房屋产权的变更，对导致本案纠纷的产生也存在一定的过错，应当承担相应的责任。由于该房屋目前已被纳入政府征收范围，无法再办理物权变更，本院综合本案的实际情况，酌情认定刘俊泉享有涉案房屋征收补偿款80%的份额，由刘礼湘、罗映梅享有涉案房屋征收补偿款20%的份额。关于一审程序是否合法的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，诉讼过程�，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。由于该房屋已被纳入政府征收范围，当事人无法再办理物权变更，一审法院同意刘俊泉变更诉讼请求，符合上述法律规定，一审法院的处理结果也没有超出刘俊泉变更后的诉讼请求范围，不存在超诉讼请求判决。另外，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第二款规定，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限，一审法院在刘俊泉变更诉讼请求后再次开庭审理，亦符合法律规定。综上，一审法院审理程序是合法的。综上所述，刘俊泉的上诉请求部分成立；刘礼湘、罗映梅的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初1716号民事判决；二、登记在上诉人罗映梅名下位于湘潭市雨湖区雨湖路街道车站路18号2栋2单元102号的房屋（产权证号0211**）的征收补偿款，由上诉人刘俊泉享有80%的份额，由上诉人刘礼湘、罗映梅享有20%的份额；三、驳回上诉人刘俊泉的其他诉讼请求。本案一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，合计1000元，由上诉人刘俊泉负担500元，上诉人刘礼湘、罗映梅共同负担500元。本判决为终审判决。审 判 长  任 莉审 判 员  曾波毅代理审判员  张成东二〇一七年十二月二十七日代理书�员陈石本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；