江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5709号上诉人（原审被告）：江苏喜多屋餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市玄武区中山路132号凯润金城05栋3层。法定代表人：李桂英，该公司经理。委托诉讼代理人：王兴华，男，江苏喜多屋餐饮管理有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：南京纬思武德投资实业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区中山路100号613室。法定代表人：葛律，该公司总经理。委托诉讼代理人：方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人江苏喜多屋餐饮管理有限公司（以下简称喜多屋公司）因与被上诉人南京纬思武德投资实业有限公司（以下简称纬思武德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭于2017年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人喜多屋公司的委托诉讼代理人王兴华，被上诉人纬思武德公司的委托诉讼代理人方兴、任天霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜多屋公司上诉请求：1、判决上诉人与被上诉人继续履行房屋租赁合同；2、判决上诉人不予支付物业管理费1212060元；3、判决上诉人不予支付2015年12月1日至21日租金140000元；4、判决上诉人不予支付2015年12月水、电、空调费20000元；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2015年12月2日被上诉人径行断水，上诉人多次告知被上诉人履行合同，且在诉讼中也多次请求被上诉人履行合同；2、本案涉案合同继续有效，上诉人系由原承租方南京亿舟源贸易有限公司（以下简称亿舟源公司）转让，2011年5月由上诉人承受，并依新协议每月租金含物业管理费200000元，截至2015年12月1日，其从未欠款，而被上诉人从2015年12月2日开始对涉案房屋断水断电，影响上诉人公司的餐厅营业；3、2015年12月2日被上诉人断水，致承租物业不能依合同经营使用，失去承租价值。上诉人系餐饮公司，无水无法经营餐厅，故不应支付2015年12月1日至21日的租金；4、被上诉人断水致使上诉人停业，不应收取12月的水、电、空调费；5、被上诉人主张给上诉人发送了催缴单，上诉人没有收到，且催缴单没有盖公章。纬思武德公司辩称，上诉人欠交物业管理费的事实清楚，其从2011年8月开始一直欠交物业费。被上诉人每月都向上诉人发出催缴函进行催收，但上诉人一直拒绝交纳物业管理费。一审判决支持了2015年12月1日至21日的租金及2015年11月30日前的水电、空调能耗费42767.42元，上述费用均是在上诉人实际占有使用房屋并实际产生了水电、空调能耗等费用。一审历经两次庭审，一次质证，在开庭和质证过程中，上诉人利用台湾公民的身份，干扰法庭的正常审理程序，通过各种途径影响一审法院的裁判。纬思武德公司向一审法院起诉请求：1、确认纬思武德公司、喜多屋公司签订的《凯润金城05栋房屋租赁合同》已于2015年12月21日依法解除；2、判令喜多屋公司向纬思武德公司支付拖欠的房屋租金、物业管理费、水电费、空调能耗费合计6148871.29元（保证金已扣除）；3、判令喜多屋公司以6060579.98元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率向纬思武德公司支付违约金，自2015年12月22日起至生效判决确定的付清欠款之日止，并以88291.31元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率向纬思武德公司支付违约金，自2016年1月26日起至生效判决确定的付清欠款之日止。一审法院认定事实：2010年6月28日，南京凯润房地产开发有限公司出具授权书，载明：坐落于南京市玄武区中山路102、132号凯润金城02栋、05栋房屋系我公司所有，现授权纬思武德公司对上述房屋实施转租，并由该公司享受租赁收益、承担租赁义务及承担因转租房屋而产生的一切法律和经济责任。2010年7月27日，纬思武德公司（甲方）与亿舟源公司（乙方）签订了《凯润金城05栋·房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于南京市玄武区中山路132号凯润金城05栋3层的商业房屋租赁给乙方，租赁房屋建筑面积为2300.91平方米；租赁期限自2010年9月1日起至2019年8月31日止；乙方从2011年2月1日起按照每月每平方米125元的标准交纳房屋租金，从第四年开始每年累计递增4%，乙方于合同签订后的五个工作日内向甲方支付首次租金575227.5元，乙方按两个月向甲方支付租金，先付后用，乙方须在当月结束前支付下一次租金；乙方应于合同签订后的五个工作日内向甲方支付相当于两个月租金的房屋租赁保证金575227.5元，租赁关系终止时，甲方应在乙方交还该房屋后十日内将租赁保证金一次性无息退还乙方；乙方应于租赁期（不包括装修期）内向甲方或管理公司支付该房屋的管理费，该房屋目前的物业管理费按每平方米每月10元标准计算，即每月的物业管理费为23009.1元；租赁期（包括装修期）内有关该房屋的水费、电费、煤气费、通讯费非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件三所列设施和设备的使用等费用以及本合同附件四罗列的各项费用均应由乙方承担。本款规定的各项费用的支付方式和时间，应以甲方或管理公司的书面通知为准；在租赁期内，乙方逾期支付租金、保证金、装修押金、物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费、等费用的，每逾期一天，则应按逾期支付款项的0.1%支付滞纳金，逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；乙方逾期支付租金或本合同约定的其他任何费用超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方需根据合同约定承担相应的违约责任。2010年9月21日，纬思武德公司、亿舟源公司、喜多屋公司三方共同签署了《合同主体变更协议》，主要约定：《凯润金城05栋·房屋租赁合同》中的亿舟源公司（乙方）从签订本协议之日起变更为喜多屋公司，喜多屋公司概括承受该合同的所有权利和义务，本协议是该合同不可分割的一部分。此后，喜多屋公司向纬思武德公司交纳房屋租赁保证金575227.5元，使用涉案房屋对外经营。自2011年6月14日起至2015年10月26日期间，喜多屋公司分别于2011年6月14日、2011年6月30日、2011年7月29日、2011年8月31日、2011年9月30日、2011年11月30日、2011年12月29日、2012年1月13日、2012年2月29日、2012年3月31日、2012年4月28日、2012年5月31日、2012年6月29日、2012年9月28日、2012年10月31日、2012年11月30日、2012年3月18日、2013年4月22日、2013年5月24日、2014年1月22日向纬思武德公司支付金额为200000元的费用共计20笔，付款支票存根的备注均为“房租”字样。2011年6月14日至2015年10月期间喜多屋公司支付的其他金额超过200000元费用的支票存根备注内容包含有“水电费空调费及房租”等字样。喜多屋公司称其房屋租金按200000元/月交纳至2015年11月30日，水电费、空调能耗费交纳至2015年10月25日。2015年12月2日，喜多屋公司公司员工吴兵报警称，因与物业有纠纷，物业公司将涉案房屋的供水停了。后南京市公安局玄武分局新街口派出所民警现场了解情况后告知其与物业公司协商解决。2015年12月21日，纬思武德公司向喜多屋公司发出书面通知函，主要内容为：因喜多屋公司一直迟延支付租金及物业管理费、水费、电费等费用，截至2015年11月30日，喜多屋公司共计拖欠租金5851637.16元、物业管理费1242491.4元、水电费及空调能耗费42767.42元，根据租赁合同的约定，纬思武德公司有权解除合同，现书面通知单方解除双方之间的《租赁合同》并追究喜多屋公司的违约责任；喜多屋公司收到函件之日起十日内将拖欠的费用及相应的滞纳金交清，并于2015年12月28日17时之前撤离租赁房屋，逾期则纬思武德公司自行收回房屋。2015年12月23日，喜多屋公司向纬思武德公司回函的主要内容为：自2011年7月起喜多屋公司与纬思武德公司已达成合意，每月租金减免为200000元，喜多屋公司未拖欠纬思武德公司费用；纬思武德公司无权单方解除合同和自行收回租赁房屋，因纬思武德公司的违约导致喜多屋公司店铺内的食材腐烂，喜多屋公司应赔偿纬思武德公司的一切损失。2016年2月底，纬思武德公司收回涉案房屋，并将其另行出租给案外人小厨娘公司。纬思武德公司称，自2014年1月开始，纬思武德公司每个月将喜多屋公司本月应付的租金、物业管理费和水电费及空调能耗费用和历史拖欠租金、物业管理费和能耗费用均以书面形式送达喜多屋公司，向喜多屋公司催要欠款，由喜多屋公司的负责人予以签收确认，纬思武德公司为此举证了自2014年1月3日至2016年1月21日期间每月向喜多屋公司发出的付款通知函和供应商结算通知单，通知单上载明了喜多屋公司欠付的租金、物业管理费、水电费、空调能耗费等费用的具体数额。纬思武德公司称上述通知单由喜多屋公司的员工杨丹、姜萍、吴兵等人签收。喜多屋公司的质证意见为：对杨丹、吴兵、姜萍等人的签字不予认可，该证据上没有加盖纬思武德公司公章，对付款通知函和结算单的真实性不予认可，最后一份结算单喜多屋公司没有签收。一审法院对上述证据认证意见：因签收人杨丹、吴兵、姜萍等人系喜多屋公司的工作人员，纬思武德公司提供的证据形式真实、来源合法，且与本案待证事实有关，应予以采纳。一审法院对纬思武德公司所称的自2014年1月3日至2016年1月21日期间每月向喜多屋公司催交费用的事实予以认定。一审法院认为，纬思武德公司与亿舟源公司签订的《凯润金城05栋·房屋租赁合同》及纬思武德公司、喜多屋公司、亿舟源公司三方签订的《合同主体变更协议》系各方真实意思表示，应为合法有效，纬思武德公司、喜多屋公司双方应依照合同约定全面履行合同义务。一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于房屋租金标准是否变更的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，喜多屋公司自2011年6月14日起至2015年10月26日期间，喜多屋公司支付金额为200000元整的费用共计20笔，相应付款支票存根的备注内容均为“房租”字样，喜多屋公司支付的其他金额超过200000元费用的支票存根备注内容包含有“水电费空调费及房租”等字样，且纬思武德公司在2014年1月之前亦从未以书面形式向喜多屋公司催要过租金。故一审法院认为纬思武德公司、喜多屋公司双方已于2011年6月经过协商，将房屋租金变更为200000元/月，喜多屋公司已交纳2015年11月30日前的租金具有较大可能性，一审法院对此予以认定。关于喜多屋公司是否欠交物业管理费的问题。根据租赁合同的约定，喜多屋公司每月应向纬思武德公司交纳物业管理费23009.1元，因喜多屋公司未举证其已根据合同约定足额交纳2011年8月至2015年12月21日期间的物业管理费，且从喜多屋公司举证的支票存根的备注及回函的内容来看，喜多屋公司备注的内容均未包含“物业管理费”的内容，故喜多屋公司辩称其不欠交物业管理费的辩称意见不能成立，一审法院不予采信。按照合同约定的每月23009.1元标准计算，喜多屋公司应向纬思武德公司交纳2011年8月至2015年12月21日期间的物业管理费1212060.01元。关于喜多屋公司欠交的水费、电费、空调能耗费的数额问题。根据纬思武德公司2015年12月21日向喜多屋公司发出的书面通知函记载的内容：截至2015年11月30日，喜多屋公司拖欠水电费及空调能耗费为42767.42元。因纬思武德公司既未举证证明2016年12月21日之后其制作的供应商结算通知单已送达喜多屋公司，亦未举证证明涉案房屋实际产生的水电费、空调能耗费的具体数额，故一审法院按照2015年12月21日书面通知函上记载的金额予以计算，喜多屋公司应向纬思武德公司交纳水电费及空调能耗费为42767.42元。关于纬思武德公司、喜多屋公司签订的租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称）第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，根据租赁合同的约定，喜多屋公司逾期支付租金或合同约定的其他任何费用超过一个月的，纬思武德公司可书面通知喜多屋公司解除合同，即使喜多屋公司足额交纳了2015年11月30日前的房屋租金，因喜多屋公司未能按期足额交纳物业管理费、水电费及空调能耗费，纬思武德公司根据合同约定，享有单方合同解除权。纬思武德公司于2015年12月21日向喜多屋公司发出解除合同的书面通知函，若喜多屋公司对解除合同有异议，喜多屋公司可以请求人民法院或者仲裁机构确认纬思武德公司解除合同的效力。因喜多屋公司并未根据法律规定的方式在三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认纬思武德公司解除合同的效力，故喜多屋公司收到该解除合同通知函时，双方合同即已解除。喜多屋公司关于纬思武德公司无权单方解除合同，租赁合同应继续履行的辩称意见不能成立，纬思武德公司要求确认双方签订的《凯润金城05·栋房屋租赁合同》已于2015年12月21日依法解除的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。因喜多屋公司于2015年12月2日停水之前已欠交物业管理费和水电费、空调能耗费，纬思武德公司有权依据合同的约定采取停水停电等措施，故喜多屋公司以纬思武德公司强行停水影响经营作为拒绝交纳房屋租金及其他费用的抗辩理由不能成立。因2015年12月1日后，喜多屋公司仍继续占有使用涉案房屋，故喜多屋公司应按照200000元/月的租金标准，交纳2015年12月1日至2015年12月21日合同解除期间的房屋租金140000元。因喜多屋公司未能按期交纳合同约定的房屋租金、物业管理费、水电费及空调能耗费，已构成违约，应承担相应的违约责任。纬思武德公司要求喜多屋公司按照中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金的主张于法有据，一审法院予以支持。综上所述，喜多屋公司应向纬思武德公司交纳2015年12月1日至2015年12月21日期间的房屋租金140000元、2011年8月至2015年12月21日期间的物业管理费1212060.01元、2015年10月25日至2015年11月30日期间的水电费及空调能耗费42767.42元。上述费用共计1394827.43元。因纬思武德公司未将喜多屋公司2011年交纳的保证金575227.5元退还给喜多屋公司，且纬思武德公司亦认可该保证金应冲抵喜多屋公司拖欠的物业管理费和租金，故经过抵销后，喜多屋公司还应向纬思武德公司支付房屋租金、物业管理费、水电费及空调能耗费共计819599.93元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、确认南京纬思武德投资实业有限公司与江苏喜多屋餐饮管理有限公司签订的《凯润金城05栋·房屋租赁合同》已于2015年12月21日解除。二、江苏喜多屋餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向南京纬思武德投资实业有限公司支付拖欠的房屋租金、物业管理费、水电费及空调能耗费共计819599.93元。三、江苏喜多屋餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向南京纬思武德投资实业有限公司支付违约金（其中，以776832.51元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年12月22日起计算至实际支付之日止；以42767.42元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2016年1月26日起计算至实际支付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55199元，由南京纬思武德投资实业有限公司负担47841元，由江苏喜多屋餐饮管理有限公司负担7358元。本院二审期间，上诉人喜多屋公司对一审法院查明的“2016年2月底，原告收回涉案房屋”有异议，其认为，一审认定时间不对，被上诉人纬思武德公司在2015年12月中旬将房屋大门上锁，房屋内没有人，被上诉人纬思武德公司为了安全所以上锁。2015年12月21日又在门上张贴通知，通知我们3日内将欠交费用的滞纳金交清，逾期不交被上诉人纬思武德公司就要解除合同、收回房屋，12月28日让我们将涉案房屋内的物品撤清。另对一审查明的“原告称，自2014年1月开始原告每个月将被告本月应付的租金、物业管理费和水电费及空调能耗费用和历史拖欠租金、物业管理费和能耗费用均以书面形式送达被告，向被告催要欠款，由被告的负责人予以签收确认，原告为此举证了自2014年1月3日至2016年1月21日期间每月向被告发出的付款通知函和供应商结算通知单，通知单上载明了被告欠付的租金、物业管理费、水电费、空调能耗费等费用的具体数额。原告称上述通知单由被告的员工杨丹、姜萍、吴兵等人签收”有异议，上诉人喜多屋公司对被上诉人纬思武德公司的陈述不认可。对一审查明的其他事实无异议。被上诉人纬思武德公司对一审法院查明的事实无异议。本院对一审法院查明双方当事人无异议的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被上诉人纬思武德公司与亿舟源公司签订的《凯润金城05栋·房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2010年9月21日，被上诉人纬思武德公司、上诉人喜多屋公司、亿舟源公司三方签订《合同主体变更协议》，约定由亿舟源公司将其在《凯润金城05栋·房屋租赁合同》项下的权利、义务概括转让上诉人喜多屋公司，作为受让方的上诉人喜多屋公司概括地继受上述合同项下的权利、义务。故上诉人喜多屋公司与被上诉人纬思武德公司应依照《凯润金城05栋·房屋租赁合同》的约定全面履行合同义务。关于上诉人喜多屋公司是否应当向被上诉人纬思武德公司支付物业管理费的问题。本院认为，依据合同约定，涉案房屋每月物业管理费为23009.1元，上诉人喜多屋公司未举证证明其足额交纳2011年8月至2015年12月21日的物业管理费，故上诉人喜多屋公司应按照《凯润金城05栋·房屋租赁合同》约定按照租赁期每月物业管理费23009.1元的标准向被上诉人纬思武德公司支付2011年8月至2015年12月21日的物业管理费，一审经计算后认定上诉人应向被上诉人支付物业管理费1212060.01元，并无不当。上诉人喜多屋公司主张应不予支付物业管理费1212060元，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于上诉人喜多屋公司主张双方应继续履行《凯润金城05栋·房屋租赁合同》的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，上诉人喜多屋公司与被上诉人纬思武德公司在《凯润金城05栋·房屋租赁合同》中约定，该房屋每月物业管理费为23009.1元，上诉人喜多屋公司需在本月结束前支付下一月的物业管理费；上诉人喜多屋公司逾期支付租金或本合同约定其他任何费用超过一个月的，被上诉人纬思武德公司可书面通知上诉人喜多屋公司解除本合同。根据本案查明的事实，上诉人喜多屋公司未按期支付2011年8月1日以后的物业管理费，即使上诉人喜多屋公司交纳租金至2015年11月，但其未按期交纳物业管理费、水电费及空调能耗费，被上诉人纬思武德公司依据合同约定，于2015年12月21日向上诉人喜多屋公司发出书面解除通知函，符合合同约定解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”如果上诉人喜多屋公司对被上诉人纬思武德公司的书面解除通知有异议，理应根据法律规定向有管辖权的人民法院或者仲裁机构确认解除《凯润金城05栋·房屋租赁合同》的效力，但上诉人喜多屋公司并未按照法律规定的方式确认解除合同的效力。因此，上诉人喜多屋公司在2015年12月21日收到该书面解除合同通知函时，《凯润金城05栋·房屋租赁合同》已经解除，并不存在继续履行的可能性，上诉人喜多屋公司的该项上诉请求无事实和法律依据，本院不予采信。关于上诉人喜多屋公司是否应当支付2015年12月1日至21日租金140000元的问题。对此，本院认为，因上诉人喜多屋公司自2011年6月14日起至2015年10月26日期间，向被上诉人纬思武德公司支付的20笔金额为200000元的支票存根备注均为房租，而其他支付的超过200000元的支票存根备注均注明有“水电费、空调费及房租”等字样。故一审法院据此认定双方协商将房租变更为200000元/月，有事实及法律依据，处理结果正确。上诉人喜多屋公司因未按期支付物业管理费，被上诉人纬思武德公司在2015年12月2日采取停水措施，客观上对上诉人喜多屋公司餐厅经营产生一定影响，但双方合同约定，上诉人喜多屋公司逾期支付物业管理费等超过15天的，被上诉人纬思武德公司有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由上诉人喜多屋公司承担。依据上述合同约定，被上诉人纬思武德公司在上诉人喜多屋公司未按期支付相关费用时，有权停止有关供应或禁止有关使用，被上诉人纬思武德公司采取停水措施并不违反合同约定。故一审法院按照200000元/月的租金标准，认定上诉人喜多屋公司应向被上诉人纬思武德公司支付自2015年12月1日至2015年12月21日的租金共计140000元，并无不妥。对上诉人喜多屋公司的该项上诉请求，本院亦不予采纳。关于上诉人喜多屋公司主张不应支付2015年12月水、电、空调费20000元问题。本院认为，一审法院认定的42767.42元系上诉人喜多屋公司拖欠被上诉人纬思武德公司2015年11月30日前的水电费及空调能耗费。因一审法院并未支持被上诉人纬思武德公司要求上诉人喜多屋公司支付2015年12月水、电、空调费的诉讼请求，故上诉人喜多屋公司的该项主张无事实依据，本院不予支持。关于被上诉人纬思武德公司主张物业管理费是否超过法定诉讼时效问题。本院认为，从本案查明的事实看，被上诉人纬思武德公司自2014年1月3日起多次向上诉人喜多屋公司催交租金、物业管理费等，上诉人喜多屋公司的工作人员均签收了付款通知函。且物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业费用的履行期限届满之日起计算，《凯润金城05栋·房屋租赁合同》于2015年12月21日解除，2016年2月29日被上诉人纬思武德公司提起诉讼，并未超过法定诉讼时效。上诉人喜多屋公司的该项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人喜多屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55199元，由江苏喜多屋餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年十二月二十日书记员  郭旭冬