福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第10664号
原告厦门闽南大酒店有限责任公司，住所地厦门市湖滨南路一里26-34号。
法定代表人江明康，董事长。
委托代理人陈水湖，福建信海律师事务所律师。
委托代理人谢阿有，福建信海律师事务所实习律师。。
被告厦门融易通投资控股有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路299-309号601室。
法定代表人刘赛胜，总经理。
原告厦门闽南大酒店有限责任公司（以下称闽南大酒店）与被告厦门融易通投资控股有限公司（以下称融易通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法由代理审判员梅文侃适用简易程序，于2014年8月27日公开开庭审理。原告闽南大酒店的委托代理人陈水湖、谢阿有到庭参加诉讼，被告融易通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告闽南大酒店诉称，原、被告于2011年签订一份《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租思明区湖滨南路299-309号闽南大厦6层房产及闽南大厦地下6、7、8号车位，租赁期限至2014年11月14日。合同签订后，原告即交付房产。2013年，厦门民瑞贸易集团有限公司将其向原告承租的闽南大厦8层转租给被告。但被告自2013年7月起即拖欠租金，截止2014年8月14日止，拖欠租金达1149727.7元。原告多次催讨，但被告既未偿付租金，又未将租赁物返还原告。但在原告起诉后，被告于2014年8月13日将8层房屋交还原告。为此，请求判令：1、解除原、被告签订《房屋租赁合同》；2、被告立即将厦门市思明区湖滨南路299-309号闽南大厦6层房产返还原告；3、被告立即支付截止2014年8月14日的房屋和车位租金1149727.7元及违约金（其中，72230.2元自2013年7月10日起计算，352655.1元自2013年11月25日起计算，317656.08元自2014年2月25日起计算，317656.08元自2014年5月25日起计算，89430.33元自2014年7月10日起计算，均按日万分之三计付至还款之日止），2014年8月15日至房屋返还之日的租金按每月47099.4元计算至实际返还之日止；3、原告有权没收被告的履约保证金90532元；4、本案诉讼费用及财产保全费5000元由被告承担。
被告融易通公司未作答辩。
经审理查明，2011年11月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租厦门市思明区湖滨南路299-309号闽南大厦6层房产，房产建筑面积1184.40平方米，租赁期限自2011年11月15日起至2014年11月14日。租金第一年即2011年11月至2012年11月14日为35元／月／平方米；第二年即2012年11月15日至2013年11月14日为36.75元／月／平方米；第三年即2013年11月15日至2014年为38.5元／月／平方米。租金按季支付，各期租金于每季10日前支付。被告向原告缴付履约保证金35532元，如被告违反本合同约定，致原告未能如期收取租金或本合同项下其他款项，或欠付本合同上应由其承担的各项费用，或造成原告其他经济损失的，原告有权相应扣收的履约保证金，并要求被告在十五日内补足；原告无正当理由提前收回该租赁房屋的，除退还被告预付的未到期租金外，应向被告双倍返还履约保证金；被告逾期支付租金，每逾期一日，按逾期付款金额的万分之三向原告支付违约金，逾期超过10日，原告有权解除合同，并全额扣收履约保证金。合同签订后，原告向被告交付房产，被告向原告缴付履约保证金35532元，被告使用租赁房产至今。被告支付租金至2013年10月14日，之后未支付租金。
另查明，被告向原告承租闽南大厦地下7、8号车位，每个车位租金500元／月。租金已支付至2014年2月28日止。
2014年8月12日，原告向本院提出诉前保全申请，本院予以准许，并作出（2014）思民保字第652号民事裁定书，裁定查封、冻结被告融易通公司价值1182422.84元的存款或等值财产。原告因此支出财产保全费5000元。
以上事实，有《房屋租赁合同》、律师函、快递单、发票、电子银行交易回单、（2014）思民保字第652号民事裁定书以及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告闽南大酒店与被告融易通公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实之意思表示，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，协议双方均应严格履行。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房产，履行了合同义务。而被告自2013年10月15日起至今未缴纳租金，已严重违反合同约定，构成根本违约。原告要求解除合同，具备事实和法律依据，本院予以支持。被告应将讼争租赁房产返还原告并支付逾期未缴纳租金及相应违约金。原告主张被告支付自2013年10月14日起至2014年8月14日止房屋租金计453921.3元（36.75×1184.4＋38.5×1184.4×9），符合合同约定，可予支持。原告提供的发票仅能证实被告使用7、8号车位，而6号车位并无证据证明由被告使用，故对原告主张6号车位租金请求不予支持。原告所主张自2014年3月1日起至2014年8月14日，7、8号车位租金4500元，可予支持。原告主张逾期付款违约金分段计算为：2013年10月15日至2013年11月14日租金43526.7元，自2013年11月15日起计算；2013年11月15日至2014年2月14日租金136798.2元，自2014年2月15日起计算；2014年2月15日至2014年5月14日租金136798.2元，自2014年5月15日起计算；2014年5月15日至2014年8月14日136798.2元，自2014年8月15日起计算，均按日万分之三计付至还款之日止。
原告主张被告支付闽南大酒店8层房屋租金、违约金和没收履约保证金。因原告未提供证据被告与案外人就该层房产存在转租行为以及实际租用该房产。而该层房产系原告与案外人签订租赁房屋合同，可能涉及案外人权益，属另一法律关系。根据合同相对性原则，原告该项诉讼请求应另案主张，本案不予一并审理。关于履约保证金，根据《房屋租赁合同》第十一条约定：原告无正当理由提前收回该租赁房屋的，除退还被告预付的未到期租金外，应向被告双倍返还履约保证金；被告逾期支付租金，每逾期一日，按逾期付款金额的万分之三向原告支付违约金，逾期超过10日，原告有权解除合同，并全额扣收履约保证金。本院分析认为，合同约定履约保证金具有定金属性，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经本院释明，原告选择适用违约金条款。故被告缴纳的履约保证金35532元应予抵扣原告租金。故被告截止2014年8月14日止应缴纳房屋及车位租金计458421.3元（453921.3＋4500），原告主张自2014年8月15日起至房屋返还之日止租金，因房屋租赁合同解除之后，被告占有使用讼争房屋已无合法依据，所产生费用应认定为房屋占用费，而非租金。房屋占用费计算可参照原租金标准每月46599.4元（38.5×1184.4＋1000）予以计算。被告融易通公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为放弃相关诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告厦门闽南大酒店有限责任公司与被告厦门融易通投资控股有限公司于2011年11月8日签订《房屋租赁合同》；
二、被告厦门融易通投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区湖滨南路299-309号闽南大厦6层房产返还原告厦门闽南大酒店有限责任公司；
三、被告厦门融易通投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门闽南大酒店有限责任公司截止2014年8月14日止租金458421.3元及违约金（2013年10月15日至2013年11月14日租金43526.7元，自2013年11月15日起计算；2013年11月15日至2014年2月14日租金136798.2元，自2014年2月15日起计算；2014年2月15日至2014年5月14日租金136798.2元，自2014年5月15日起计算；2014年5月15日至2014年8月14日136798.2元，自2014年8月15日起计算，均按日万分之三计付至还款之日止）。并支付自2014年8月15日起至房屋返还之日止按每月46599.4元标准计算的房屋占用费。以上计付总额应抵扣35532元；
四、被告厦门融易通投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告厦门闽南大酒店有限责任公司财产保全费5000元；
五、驳回原告厦门闽南大酒店有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。
本案案件受理费9452元，由原告厦门闽南大酒店有限责任公司负担6814元，被告厦门融易投资控股有限公司负担2638元，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 梅文侃
二〇一四年九月十二日
书 记 员 刘宪昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易民间习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。