云南省玉龙纳西族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0721民初395号
原告（反诉被告）:和丽均，男，1976年3月4日出生，纳西族，小学文化，云南省玉龙县人，户籍所在地：云南省丽江市玉龙纳西族自治县，住丽江市玉龙县，
委托诉讼代理人：许铭仁，云南云勇律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）：张富珲，男，1975年7月25日出生，汉族，云南省华坪县人，个体工商户，户籍所在地：云南省丽江市华坪县，住云南省丽江市，
被告（反诉原告）：杨咏媖，女，1978年10月5日出生，汉族，户籍所在地：云南省丽江市华坪县，住云南省丽江市，
二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘作家，云南千舟律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉第三人）：丽江市古城区耀扬不动产经纪有限责任公司。住所地：云南省丽江市古城区祥和街道祥和领域*号商铺。
法定代表人：徐光耀，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冷开德，男，1991年8月1日出生，汉族，大专文化，丽江市古城区耀扬不动产经纪有限责任公司行政经理，户籍所在地：贵州省威宁彝族回族苗族自治县，住云南省丽江市古城区。特别授权代理。
原告（反诉被告）和丽均与被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖、（反诉第三人）丽江市古城区耀扬不动产经纪有限责任公司（以下简称古城区耀扬不动产经纪有限责任公司）合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案，同年8月3日，被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖提起反诉，本院依法适用普通程序，合并开庭进行了审理。原告（反诉被告）和丽均及其委托诉讼代理人许铭仁、被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖的委托诉讼代理人刘作家、被告（反诉第三人）古城区耀扬不动产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人冷开德到庭参加诉，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）和丽均向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张富珲、杨咏媖以及被告（居间方）古城区耀扬不动产经纪有限责任公司于2015年8月3日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告张富珲、杨咏媖退还原告购房定金50,000元；3.判令被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司退还原告议价金20,000元；4.判令被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司退还原告中介服务费22,000元；5.判令被告张富珲、杨咏媖支付原告违约金220,000元；6.判令三被告承担本案案件受理费。事实和理由：2015年8月2日，原告经与被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司协商后，双方签订了议价委托协议，约定：由被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司带领原告实地看位于云南省丽江市玉龙县文峰苑小区3××号房屋，原告委托被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司与该房屋所有权人商议价格，原告支付给被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司议价保证金人民币20,000元,若被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司在2015年8月10日内将此房价格谈到人民币1,100,000元，视为原告同意购买该房屋，且议价保证金20,000元自动转为购房定金，如果3××号房屋谈不成，在同样的条件下此议价金转谈349号房屋。同时，原告应在签订买卖合同时一次性支付给被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司中介服务费人民币22,000元。签订协议后，原告便依约向被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司支付了购买丽江市玉龙县文峰苑3××号房屋的议价金20,000元。2015年8月3日，被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司告知原告玉龙县文峰苑3××号房屋所有权人即被告张富珲、杨咏媖同意以人民币1,100,000元的价款出售该房屋，经三方协商后，当日便签订了由被告张富珲、杨咏媖将位于丽江市玉龙县文峰苑小区的3××号房屋以人民币1,100,000元的价格出售给原告，由被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司作为居间方的《房屋买卖合同》。合同不仅约定清楚房产情况、成交价格、付款方式及付款时间、信用保障、佣金收取等主要内容，而且特别约定除不可抗力因素外，原告与被告张富珲、杨咏媖双方不可毁约，如任何一方违约，违约方必须以房价的20%作为违约金赔偿给守约方。《房屋买卖合同》签订后，原告不仅按照合同约定向被告张富珲、杨咏媖支付了购房定金50,000元，而且按照合同约定向被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司支付了中介服务费22,000元。随后，原告筹措好资金，等待被告张富珲、杨咏媖通知原告共同到开发商处办理更名手续，然而遗憾的是，尽管上列《房屋买卖合同》中明确注明“办理更名时间为2015年8月31日之前”，但被告张富珲、杨咏媖在该时间届满后至今也没有联系原告办理更名手续。期间，原告也曾多次找到被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司，请求被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司协助督促被告张富珲、杨咏媖履行《房屋买卖合同》约定的各项义务，而被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司均没有回音。2016年7月，原告发现玉龙县文峰苑3××号房屋已转卖给他人，对此，原告却丝毫不知情。更为气愤的是，原告想向被告张富珲、杨咏媖询问原委，却怎么也联系不上被告张富珲、杨咏媖。为此，原告及时找到被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司询问是怎么回事？被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司答复原告，被告张富珲、杨咏媖确实已将该房屋出售给他人，其也不知情，不过被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司承诺会尽快协助妥善处理该事宜，然而直至今日已一年有余，仍没有任何的处理方案，被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司根本没有尽到中介机构应尽的义务。很显然，三被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特对三被告提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼主张。
被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖辩称，我方同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。对于原告的其他诉讼请求应予驳回。二被告购买的玉龙县文峰苑小区3××号房屋，经古城区耀扬不动产经纪有限责任公司介绍出售给原告，三方达成协议，签订了《房屋买卖合同》，合同约定了房屋价格、付款方式、付款日期、违约责任等。2015年8月31日前，古城区耀扬不动产经纪有限责任公司多次催促原告去办理过户手续，但原告多次以资金没有到位为由不履行合同约定，到了合同约定的付款日期也未付房屋价款，原告违反了合同约定，构成违约。对于原告支付的50,000元定金，只能适用定金约定，由被告享有。
被告（反诉第三人）古城区耀扬不动产经纪有限责任公司辩称，2015年7月至8月期间，原告和丽均在我公司员工刘某的带领下，实地看了玉龙县文峰苑小区3××号与349号房屋，后和丽均与我公司员工刘某协商，以签署议价委托方式，委托我公司与文峰苑3××号房屋所有权人以1,100,000元价格进行议价。和丽均在2015年8月2日与我公司签订议价委托协议并向我公司交付了20,000元议价金。议价协议主要约定事项为：若3××号房屋所有权人同意以1,100,000元出售该房屋，议价金自动转为购房定金，若我公司未能在约定期限内将文峰苑3××号房屋谈到约定价格，以相同的价格和条件将该议价协议转谈349号房屋。后经我公司员工黄某与3××号房屋产权人张富珲不断谈判，成功将3××号房屋价格谈至1,100,000元，符合和丽均与我公司签署的议价委托购买条件。在我公司的撮合下，原告和丽均与文峰苑3××号房屋产权人张富珲、共有人杨咏媖于2015年8月3日签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，和丽均支付给张富珲、杨咏媖购房定金人民币50,000元（包含所交的议价金20,000元）。支付给我公司居间服务费人民币22,000元。《房屋买卖合同》约定于2015年8月31日前到文峰苑开发商处办理该房屋产权更名手续，并约定在更名当日支付购房首付款人民币450,000元给张富珲，除不可抗力因素外，买卖双方不可毁约，如任何一方违约，违约方必须以房价的20%作为违约金赔偿给守约方。在2015年8月3日起至2015年8月31日期间，我公司员工刘某多次通过电话及短信方式向和丽均进行告知、提醒，催促和丽均按约定时间来办理文峰苑3××号房屋的产权更名手续，截止合同约定终止时间2015年8月31日，和丽均未能如约履行合同约定事项，张富珲在2015年8月4日至2015年8月31日期间也多次催促我公司员工黄某让和丽均来办理房屋产权更名手续，时至2015年10月11日和丽均一直以未凑足购房款为由拒绝办理房屋产权更名手续，在我公司员工刘某与和丽均多次交涉无果后，和丽均以自行与张富珲协商为由，向刘某要取了张富珲的联系方式，但直至2015年10月16日和丽均从未以任何方式联系过张富珲、杨咏媖。根据《房屋买卖合同》约定，和丽均未能在2015年8月31日前如约办理文峰苑3××号房屋产权更名手续，也未履行关于支付购房首付款的责任及其他义务，很显然和丽均违约已成事实。综上所述，我公司在整个事件中，本着中立原则，在不偏袒买卖双方任何一方的情况下，已尽到敦促双方和提醒告知义务。请求人民法院依法判决，确保我方的合法权益不受侵害。
反诉原告（本诉被告）张富珲、杨咏媖向本院提出诉讼请求：1.请求解除反诉原告张富珲、杨咏媖与反诉被告和丽均签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令反诉被告和丽均交纳的购房定金50,000元由反诉原告享有；3.全部诉讼费由反诉被告和丽均承担。事实和理由：位于丽江市玉龙县文峰苑小区3××号房屋原系反诉原告张富珲、杨咏媖所有。2015年8月3日，经第三人古城区耀扬不动产经纪有限责任公司介绍，反诉原告与反诉被告经协商后对房屋买卖一事达成一致，三方签订《房屋买卖合同》，约定，反诉原告将文峰苑小区3××号房屋以1,100,000元的价格出售给反诉被告和丽均，房款分三次付清，第一次于合同签订之日支付定金50,000元，由第三人古城区耀扬不动产经纪有限责任公司代为保管；第二次于2015年8月31日双方到开发商处办理更名时反诉被告支付购房首付款450,000元;第三次在反诉被告和丽均办理完《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》后10日内一次性支付购房尾款600,000元。除不可抗力外，任何一方不得违约，否则违约方必须以房价的20%作为违约金赔偿给守约方。按照合同约定反诉被告和丽均在合同签订时将50,000元定金交付给了第三人古城区耀扬不动产经纪有限责任公司代为保管。至2015年8月31日，第三人古城区耀扬不动产经纪有限责任公司通知反诉被告到开发商处办理更名手续，但反诉被告以资金不足为由一直拖延，反诉被告的行为已经构成违约。至2015年9月14日，第三人古城区耀扬不动产经纪有限责任公司工作人员再次催促反诉被告支付反诉原告购房首付款并办理更名手续，但反诉被告仍以资金没有到位为由拒不履行合同约定的义务。综上所述，反诉被告拒不按约支付购房首付款的行为已经构成违约，反诉原告有权解除合同且50,000元定金不予退还，归反诉原告所有。现反诉原告依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定提起反诉，请求人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告和丽均辩称，《房屋买卖合同》签订当天，我在古城区耀扬不动产经纪有限责任公司看到张富珲，当时就要求支付房款，但张富珲说要去西藏旅游，要等一个月，之后张富珲和杨咏媖一个电话也没有打过给我。古城区耀扬不动产经纪有限责任公司在签合同后一两个月内的确给我打过电话，但具体也没说什么。根据《房屋买卖合同》约定，除了不可抗力因素外，双方不得毁约。本案并未发生不可抗力因素，而反诉原告又将房屋转卖给其他人，反诉原告明显构成违约。涉案房屋的买卖是经第三人古城区耀扬不动产经纪有限责任公司介绍促成，第三人有审核的法定义务，因第三人没有尽到审核义务，所以应当退还所有的中介费用。
古城区耀扬不动产经纪有限责任公司（反诉第三人）述称，我方对反诉原告的诉讼请求没有意见。我公司多次催促反诉被告和丽均办理手续，但和丽均以各种理由推委，反诉被告和丽均已构成违约，我方认为其交纳的定金50,000元应由张富珲拿走。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）和丽均提交的《房屋买卖合同》(证据6)、代理费发票、增值税发票（证据10）客观、真实、合法，对其证明力，本院予以认定；《证明》、《商品房买卖合同登记备案表》(证据9)虽然客观、真实，但该证据仅能证明3××号房屋现在的登记情况，本院结合当事人陈述及张富珲、杨咏媖提交的证据3，对张富珲、杨咏媖及古城区耀扬不动产经纪有限责任公司的质证意见予以采纳。被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖提交的短信记录（证据2）客观、真实、合法，对其证明力，本院予以认定；宝林地产“文峰苑”更名申请表、华坪县农村信用合作联社交易对帐单（证据3）和丽均虽有异议，但并未提交充分有效的证据足以推翻该证据，结合当事人陈述，本院对该证据的证明力予以认定。被告（反诉第三人）古城区耀扬不动产经纪有限责任公司提交的说明（证据1）所证明的内容因与本案缺乏必要的关联性，对其证明力，本院不予认定；证人刘某、李某、黄某的证言（证据3）客观、真实、合法且与本案待证事实具有关联性，对其证明力，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月2日，原告（反诉被告）和丽均与被告（反诉第三人）古城区耀扬不动产经纪有限责任公司签订《议价委托》，约定，原告（反诉被告）和丽均委托古城区耀扬不动产经纪有限责任公司就文峰苑3××号房屋与被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖以1,100,000元的价格进行议价。原告（反诉被告）和丽均交给古城区耀扬不动产经纪有限责任公司议价保证金人民币20,000元,若古城区耀扬不动产经纪有限责任公司在2015年8月10日内将此房价格谈到人民币1,100,000元，视为原告（反诉被告）和丽均同意购买该房屋，议价保证金20,000元自动转为购房定金，若古城区耀扬不动产经纪有限责任公司未能在约定时限内将3××号房屋谈到约定价格，在同样的条件下此议价金转谈349号房屋。中介服务费22,000元原告（反诉被告）和丽均自愿承担，此费用不包含在房款之内，并在签订买卖合同的当时一次性付清给古城区耀扬不动产经纪有限责任公司。《议价委托》签订当日，原告（反诉被告）和丽均向古城区耀扬不动产经纪有限责任公司交纳了议价金20,000元。经古城区耀扬不动产经纪有限责任公司与被告（反诉原告）张富珲商议，被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖同意以1,100,000元的价格出售3××号房屋，经三方协商，2015年8月3日，以被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖作为甲方，原告（反诉被告）和丽均作为乙方,被告（反诉第三人）古城区耀扬不动产经纪有限责任公司作为丙方签订了《房屋买卖合同》。约定，被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖将丽江市玉龙县文峰苑小区3××号房屋以1,100,000元的价格出售给原告（反诉被告）和丽均。房款分三次付清，乙方第一次付款方式及时间为：甲乙双方签订《房屋买卖合同》当日，乙方支付甲方定金50，000元。该定金由丙方古城区耀扬不动产经纪有限责任公司代为保管；乙方第二次付款方式及时间为：甲乙双方到开发商处办理房屋更名手续成功当日，乙方支付甲方购房首付款450,000元，办理更名时间为2015年8月31日之前;乙方第三次付款方式及时间：待乙方办理出《房屋所有权证》及《国有土地使用证》后10个工作日内一次性支付给甲方购房尾款600,000元。佣金收取一栏约定，《房屋买卖合同》签订完成，丙方向甲方收取佣金2,000元，向乙方收取佣金22,000元。违约责任：除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须以房价的20%作为违约金赔偿给守约方。《房屋买卖合同》签订当日，原告（反诉被告）和丽均向被告（反诉第三人）古城区耀扬不动产经纪有限责任公司支付了中介服务费22,000元，同日，被告（反诉原告）张富珲向原告（反诉被告）和丽均出具了收到和丽均交来购买丽江市玉龙县文峰苑小区3××号房屋购房定金50,000元的收条一份。2015年8月31日，原告（反诉被告）和丽均未按《房屋买卖合同》的约定支付购房首付款并到开发商处办理涉案房屋更名手续。后经被告（反诉第三人）古城区耀扬不动产经纪有限责任公司多次催促，但和丽均以资金未到位为由拒不履行合同约定的义务，被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖遂于2015年10月17日将涉案房屋出售给了案外人郭超，并办理了房屋更名手续。2017年7月13日，原告（反诉被告）和丽均起诉至本院，诉请：1.判令解除原告与被告张富珲、杨咏媖以及被告（居间方）古城区耀扬不动产经纪有限责任公司于2015年8月3日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告张富珲、杨咏媖退还原告购房定金50,000元；3.判令被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司退还原告议价金20,000元；4.判令被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司退还原告中介服务费22,000元；5.判令被告张富珲、杨咏媖支付原告违约金220,000元；6.判令三被告承担本案案件受理费。同年8月3日，被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖提起反诉，诉请：1.请求解除反诉原告张富珲、杨咏媖与反诉被告和丽均签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令反诉被告和丽均交纳的购房定金50,000元由反诉原告享有；3.全部诉讼费由反诉被告和丽均承担。庭审中，原告（反诉被告）和丽均将其第3项诉讼请求变更为：判令被告张富珲、杨咏媖及古城区耀扬不动产经纪有限责任公司承担原告为维护合法权益而聘请律师的费用13,000元。
另查明，涉案定金50,000元已包含了和丽均交纳的议价保证金20,000元，该定金现由古城区耀扬不动产经纪有限责任公司代为保管。张富珲、杨咏媖将涉案房屋出售给他人事先并未通知和丽均及古城区耀扬不动产经纪有限责任公司。
本院认为，原告（反诉被告）和丽均与被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖、被告古城区耀扬不动产经纪有限责任公司（反诉第三人）签订的《房屋买卖合同》及与古城区耀扬不动产经纪有限责任公司签订的《议价委托》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，和丽均支付了定金和中介服务费后，未按《房屋买卖合同》约定的时间支付购房首付款并到开发商处办理房屋更名手续，2015年10月17日，张富珲、杨咏媖将涉案房屋出售给他人并办理了房屋更名手续，故和丽均、张富珲、杨咏媖、古城区耀扬不动产经纪有限责任公司之间签订的《房屋买卖合同》于2015年10月17日已解除。因双方所签合同已解除，故对原告（反诉被告）和丽均及被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。因和丽均未按《房屋买卖合同》约定的时间支付购房首付款并到开发商处办理房屋更名手续，和丽均存在违约，其无权要求张富珲、杨咏媖支付违约金，故对和丽均要求张富珲、杨咏媖支付违约金220,000元的诉讼请求，本院不予支持。张富珲、杨咏媖在与和丽均签订的《房屋买卖合同》有效且未通知和丽均解除《房屋买卖合同》的情况下，又将涉案房屋出售给他人并办理了房屋更名手续，导致涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，张富珲、杨咏媖对合同无法继续履行也存在过错，其无权没收原告和丽均所交的定金，故对张富珲、杨咏媖提出购房定金50,000元由其享有的诉讼请求，本院不予支持。因该定金现由古城区耀扬不动产经纪有限责任公司代为保管，故古城区耀扬不动产经纪有限责任公司应将该定金退还给和丽均。关于古城区耀扬不动产经纪有限责任公司是否应予退还和丽均中介服务费22,000元的问题，本院认为，因本案《房屋买卖合同》及《议价委托》均合法有效，古城区耀扬不动产经纪有限责任公司已促成了和丽均与张富珲、杨咏媖签订《房屋买卖合同》，依照《房屋买卖合同》及《议价委托》的约定，其有权向和丽均收取中介服务费，故对和丽均要求古城区耀扬不动产经纪有限责任公司退还中介服务费22,000元的诉讼请求，本院不予支持。关于和丽均主张的律师费，因无事实及法律依据，故对其要求张富珲、杨咏媖及古城区耀扬不动产经纪有限责任公司承担律师费13,000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定,判决如下:
一、被告（反诉第三人）丽江市古城区耀扬不动产经纪有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）和丽均购房定金50,000元（伍万圆）；
二、驳回原告（反诉被告）和丽均的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）的张富珲、杨咏媖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5,980元，减半收取2,990元，由原告（反诉被告）和丽均负担2,492.5元，由被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖负担497.5元，反诉案件受理费1,050元，减半收取525元，由被告（反诉原告）张富珲、杨咏媖负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判长 彭 丽
审判员 李正丽
审判员 和国慧
二〇一七年十二月十三日
书记员 杨云翔