河南省郑州市中级人法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第899号
上诉人（原审原告）郑州市康洁洗涤有限公司。
法定代表人吉浦钧。
委托代理人王晓乐，河南闻禹律师事务所律师。
委托代理人李苹，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）翟秀霞，女，1957年12月29日出生，汉族。
委托代理人和瑞娟，河南裕达律师事务所律师。
委托代理人宋书华，男，1957年4月10日出生，汉族，系翟秀霞之夫。
上诉人郑州市康洁洗涤有限公司（以下简称康洁公司）与被上诉人翟秀霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2010）金民二初字第1898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人康洁公司的委托代理人王晓乐、李苹，被上诉人翟秀霞的委托代理人和瑞娟、宋书华，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年10月18日，康洁公司与翟秀娟双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：翟秀霞将位于郑州市纬一路一区12号附21号，面积185平方米临街门面房一间（套）租给康洁公司使用；租赁期限三年，自2007年10月20日起至2010年10月19日止；租金每月2万元，每三个月为一个使用阶段，一次交清三个月租金，每次提前10天交纳；水电押金5000元，房屋押金5000元，合同到期，若无其他争议水电房屋押金一并退还等。签订合同当天康洁公司向翟秀霞交纳了房屋、水电押金1万元以及2007年10月20日至2008年1月19日的第一期三个月租金6万元；2008年1月8日，康洁公司又向翟秀霞交纳了2008年1月20日至2008年4月19日的第二期三个月租金6万元。2008年2月16日，双方又签订补充协议一份，约定：为保证该房屋租赁协议的顺利执行及翟秀霞免受损失，康洁公司向翟秀霞交纳保证金10万元；只要康洁公司取得纬一路房屋使用权后，上述10万元保证金翟秀霞就不再退还给康洁公司；翟秀霞租给康洁公司的房屋无法正常使用，最终康洁公司不能得到该房屋的使用权时，翟秀霞应退还给康洁公司10万元保证金；翟秀霞与段继红债务结清后，翟秀霞与康洁公司10万元保证金同时结清；康洁公司租用翟秀霞的房屋是原马少娟、段继红经营康洁洗衣店那间屋，门牌号以省委确定的号为准等。补充协议签订的当天，康洁公司向翟秀霞交纳了10万元保证金。现康洁公司以翟秀霞未实际交付房屋为由诉至法院要求翟秀霞返还其已付款项并支付相应利息。康洁公司为证明翟秀霞未实际交付房屋，于庭审后向原审法院提交（2008）金民一初字第1712号民事判决书复印件一份。为查明案件事实，原审法院调取了（2008）金民一初字第1712号民事卷宗。
原审法院认为：康洁公司与翟秀霞之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法予以确认其效力。康洁公司要求翟秀霞返还款项的理由是翟秀霞未将合同约定房屋交付康洁公司，其无法使用承租房屋。康洁公司为支持其此项主张，向原审法院提交了解除合同通知书、翟秀霞与段继红之间的房屋租赁合同以及康洁公司的报案材料。但原审法院认为解除合同通知书系康洁公司单方出具，康洁公司未能证明该通知书已经向翟秀霞送达，且该通知书系2009年6月9日出具，据此无法确认翟秀霞在2007年10月20日未交付房屋；康洁公司的报案材料仅是其单方陈述，且该案也未立案侦查，无法确认康洁公司陈述是否属实；翟秀霞与段继红之间虽然存在一份租赁合同，但是否实际履行不能确认。并且，翟秀霞辩称，如翟秀霞未交付房屋，康洁公司在交过第一期租金后，不可能再继续为未实际交付的房屋交纳租金，该辩诉理由，合乎情理，应予以采纳。综合双方的诉辩意见及举证情况，原审法院认为康洁公司不能证明翟秀霞未实际交付房屋，其据此要求退还已付款项的诉讼请求，证据不力，不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回康洁公司的诉讼请求。案件受理费5189元，由康洁公司负担。
康洁公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审法院确定举证责任错误，要求康洁公司举证证明翟秀霞未履行合同义务，没有任何法律依据。根据双方的《房屋租赁合同》，康洁公司履行合同的义务就是按时交纳租金、押金及保证金等，而翟秀霞的履行义务是交付房屋使用权。但其未提供任何证据证明其已交付了房屋使用权，故其应承担举证不能的不利后果。2、原审法院遗漏重要证据，即（2008）金民一初字第1712号民事判决书。该判决书认定：2008年1月4日，段继红使用本案争议房屋至今。实际段继红直至2008年9月30日仍在使用该房屋。故在此期间，翟秀霞不可能将房屋使用权交付康洁公司。综上，原审认定事实错误、适用法律不当、程序违法，请求二审撤销原判，依法改判支持康洁公司的诉讼请求。
翟秀霞答辩称：1、双方房屋租赁合同已经生效且实际履行，翟秀霞已将房屋交付康洁公司使用，至于由谁使用是其内部问题，与翟秀霞无关。康洁公司自1999年开始使用涉案房屋用于经营康洁洗衣总店，康洁公司早已取得涉案房屋使用权，康洁公司自合同签订后多次交纳租金的行为，进一步印证了涉案房屋早已交付康洁公司的事实。2、康洁公司在开庭时不予提交（2008）金民一初字第1712号民事判决书，却在庭后提交，因为该份判决证明了翟秀霞早已将涉案房屋交付康洁公司，且翟秀霞并未重复收取租金。3、双方签订《房屋租赁合同》的时间为2007年10月8日，起诉在2010年1月21日，明显超过诉讼时效。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明事实如下：2002年5月1日翟秀霞与本案争议房屋所有权人签订了《房屋有偿使用协议书》，自此，翟秀霞取得了包括本案争议房屋即郑州市纬一路12号院附21号临街门面房的使用出租权。2002年11月，翟秀霞遂与马少娟签订了租房协议，租期三年，至2005年11月到期。合同到期后，马少娟未再继续签订租房协议，但马少娟继续交房租，翟秀霞也继续收取房租，直到2007年10月20日马少娟未再交房租止。2008年1月4日，马少娟又与段继红签订了《洗衣店转让协议》，由段继红向马少娟支付10万元，段继红从2008年1月4日开始使用并占有本案争议房屋，且未交纳租金。
2008年2月22日，翟秀霞因不同意将本案争议房屋租给段继红使用，并多次要求其搬走，但段继红拒绝搬迁，故翟秀霞起诉至河南省郑州市金水区人民法院，要求段继红腾空房屋，将房屋交还翟秀霞，并赔偿租金损失。河南省郑州市金水区人民法院于2008年9月30日作出（2008）金民一初字第1712号民事判决书，判决主要内容是：段继红将争议房屋腾出并归还翟秀霞；同时由段继红赔偿翟秀霞从其使用之日即2008年1月4日起至该判决之日即2008年9月30日止9个月的房租损失共计136800元（15200元＊9个月）。该判决一经作出，段继红即腾空房屋，由翟秀霞自己使用。之后段继红上诉至我院，我院于2009年3月5日作出（2009）郑民一终字第231号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
其间，2002年12月，马少娟与康洁公司签订了《康洁特许经营加盟合同》，明确了马少娟是康洁公司的加盟商，加盟合同至2007年11月30日到期。
2007年10月18日，翟秀霞与康洁公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限三年，即自2007年10月20日至2010年10月19日。本案争议房屋的合法承租人变更为康洁公司。
2008年2月6日，翟秀霞（甲方）与康洁公司（乙方）又签订了房屋租赁合同的《补充协议》，其中约定：1、为保证该房屋租赁协议的顺利执行及甲方免受损失，乙方向甲方交纳保证金10万元；2、只要乙方取得纬一路房屋使用权后，上述10万元保证金甲方就不再退还给乙方；3、出租方租给承租方的房屋无法正常使用，最终乙方不能得到该房屋的使用权时，甲方应退还给乙方10万元的保证金；4、因段继红欠甲方有债务，所以，在段继红搬走纬一路康洁洗衣店的机器设备时必须经过甲方同意且结清债务后才能搬走机器设备，乙方应全力给予配合。甲方与段继红债务结清后，甲方与乙方10万元保证金同时结清。
本院认为：
1、关于康洁公司是否实际取得房屋的使用权及《房屋租赁合同》是否解除问题。
依据本院查明事实，2002年11月，翟秀霞与马少娟签订了租房协议，租期三年，至2005年11月到期。合同到期后，马少娟未再继续签订租房协议，但马少娟继续租赁并交纳房租，翟秀霞也继续收取房租，直到2007年10月20日马少娟未再交房租止。此时翟秀霞与康洁公司虽然于2007年10月18日签订了《房屋租赁合同》，但未实际履行。因2008年1月4日，马少娟又与段继红签订了《洗衣店转让协议》，由段继红向马少娟支付10万元，段继红从2008年1月4日开始使用并占有本案争议房屋，且未交纳租金。继而翟秀霞与段继红引发诉讼，法院判决段继红腾出争议房屋，并归还翟秀霞，同时赔偿翟秀霞从其使用之日即2008年1月4日起至该判决之日即2008年9月30日止9个月的房租损失。因此，虽然康洁公司与翟秀霞双方签订了《房屋租赁合同》，而且康洁公司依约履行了交付租金的义务，但本案所涉房屋先后由马少娟、段继红实际占有并使用，且翟秀霞没有证据证明已向康洁公司交付了租赁物，包括翟秀霞通过诉讼方式从段继红处取得争议房屋使用权之后，也没有向康洁公司交付租赁物，康洁公司从未实际取得房屋的使用权。综上，由于翟秀霞的违约行为导致康洁公司未能实现《房屋租赁合同》的合同目的，所以该《房屋租赁合同》符合法定解除的条件，应予解除。所以康洁公司要求翟秀霞返还其已交纳的房屋租金12万元、水电押金1万元，共计13万元，本院应予支持。
翟秀霞抗辩称，双方房屋租赁合同已生效且实际履行，因翟秀霞已将房屋交付康洁公司使用，且康洁公司也多次交纳租金。经本院查明，房屋实际使用人是马少娟和段继红，所以康洁公司并未实际使用；交纳租金的行为是严格履行合同约定义务的行为；且双方《补充协议》第2条约定：“只要康洁公司取得纬一路房屋使用权后，上述10万元保证金翟秀霞就不再退还给康洁公司；”进一步印证此时即2008年2月6日，康洁公司还未取得该房屋的实际使用权。所以翟秀霞的上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。
2、关于保证金是否应退还问题。
本院认为，翟秀霞与段继红双方的纠纷，是因段继红长期占有并使用涉案房屋，并未交纳租金引起。且根据康洁公司与翟秀霞签订的《补充协议》以及2008年1月8日康洁公司在段继红占用房屋期间又向翟秀霞交纳了2008年1月20日至2008年4月19日即第二期共三个月的租金6万元的事实，康洁公司对段继红实际占用房屋的状态是明知的。同时，康洁公司与翟秀霞签订《补充协议》并交纳10万元保证金的行为，是对翟秀霞取得房屋使用权后康洁公司保证依约承租的承诺，目的也是保证翟秀霞不受损失。但是翟秀霞通过诉讼方式取得房屋使用权后，因不可归责的原因，康洁公司与翟秀霞之间的《房屋租赁合同》最终未履行。而翟秀霞的实际损失是自马少娟未再交房租之日至段继红实际使用之日期间的房租损失。所以该部分损失应由康洁公司负担。故康洁公司要求全部退还10万元保证金的理由不能成立。综合双方履约情况、过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定翟秀霞退还康洁公司保证金5万元。
3、关于诉讼时效问题。
本院认为，由于双方签订《房屋租赁合同》的时间为2007年10月8日，《补充协议》签订时间是2008年2月6日，起诉时间是2009年7月29日，所以康洁公司的起诉不超过法律规定的两年诉讼时效。翟秀霞抗辩所称康洁公司起诉超过诉讼时效的理由，证据不足，不能成立，本院依法不予支持。
综上，康洁公司的上诉理由及请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实有误，导致适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2010）金民二初字第1898号民事判决；
二、翟秀霞于本判决生效后十日内返还郑州市康洁洗涤有限公司房屋租金120000元、押金10000元及保证金50000元共计180000元及利息（利息自郑州市康洁洗涤有限公司起诉之日即2009年7月29日起按照中国人民银行同期存款利率计算至本判决确定还款之日止）。
一、二审案件受理费10378元，由被上诉人翟秀霞负担8095元，上诉人郑州市康洁洗涤有限公司负担2283元。
本判决为终审判决。
审判长 崔航微
审判员 陈 赞
审判员 陈启辉
二〇一四年十月二十日
书记员 毛冰昕