呼和浩特市回民区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0103民初2549号
原告：苏丽琴，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：刘祥，内蒙古超伦律师事务所律师。
被告：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特车站支行。
负责人：穆焱，该支行行长。
委托诉讼代理人：张文海，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。
第三人：李军，无固定职业，住鄂尔多斯市。
原告苏丽琴与被告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特车站支行、第三人李军案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月12日公开开庭进行审理，原告苏丽琴的委托诉讼代理人刘祥，被告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特车站支行的委托诉讼代理人张文海，第三人李军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告苏丽琴向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于呼和浩特市××区号房屋（房产证号：呼房权证赛罕区字第XXX**号、XXXX**号）的执行；2、请求确认位于呼和浩特市××区号房屋归原告苏丽琴所有。事实和理由：2012年9月28日，原告与第三人李军及李军配偶刘秀梅签订房屋买卖合同，李军、刘秀梅将其所有的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区号房屋（建筑面积40.47平方米）折价20万元转让给原告，原告在签订协议时一次性付清购房款，李军将该房屋交付原告。之后该房屋一直由原告在出租、管理使用。但原告因当时经济困难，事务繁忙一直未办理产权过户登记手续。2015年5月29日，因第三人李军与被告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特车站支行借款合同纠纷一案，回民区法院以（2015）回执字第00219-3号执行裁定书，查封了案涉房屋。原告依法向回民区法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2017年7月10日，回民区法院作出(2017)内0103执异22号裁定书，裁定驳回原告的执行异议，原告遂提起本次诉讼。原告认为，回民区法院把该房屋错误当作第三人李军所有，原告与第三人李军在人民法院查封之前双方已签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，并有内蒙古自治区公证处的公证。同时原告购买房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已支付全部房款并占有使用房屋至今，故回民区法院（2015）回执字第00219-3号执行裁定存在事实和法律上的错误，请求支持原告的诉讼请求。
被告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特车站支行辩称，本案被查封的房产登记在李军及刘秀梅名下而不是登记在原告名下。对于原告是否在房屋查封前就购买并占有房屋，需由原告提供充分有效证据。按照最高院执行异议规定，查封之前购买房屋需要非因买受人的原因未办理过户，执行异议才能成立，本案中据原告所述，是因原告自身原因未能办理过户，所以执行异议不能成立。因此应当驳回原告的诉讼请求。
第三人李军陈述，原告的陈述是真实的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、内蒙古银行股份有限公司呼和浩特车站支行诉鄂尔多斯市中大商贸有限责任公司、周建国、魏霞、李军借款合同纠纷一案，本院于2014年9月9日作出（2014）回商初字第00024号民事判决书，判决第四项：被告周建国、魏霞的抵押物拍卖、变卖后仍不足以清偿上述借款本金及其合同期内利息、逾期罚息、复息和银行承兑汇票垫付款及其利息时，被告李军对不足清偿部分在人民币1500万元限额内向原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特车站支行承担连带清偿责任。后内蒙古银行股份有限公司呼和浩特车站支行不服提出上诉，呼和浩特市中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）呼民四终字第00640号民事判决书，驳回上诉，维持原判。内蒙古银行股份有限公司呼和浩特车站支行申请法院强制执行，本院于2015年5月29日作出（2015）回执字第00219-3号执行裁定书，裁定如下：一、轮侯查封被执行人李军所有的座落于呼和浩特市××区、呼和浩特市XX区XX的房屋；二、查封期限为三年。原告提出执行异议，本院于2017年7月10日作出（2017）内0103执异22号执行裁定书，驳回原告的执行异议。
2、郝永平诉李军、刘秀梅等民间借贷纠纷一案，经鄂尔多斯市东胜区人民法院立案受理，依据郝永平的诉讼保全申请，鄂尔多斯市东胜区人民法院于2014年1月8日作出（2014）东民初字第338号民事裁定书，裁定查封李军、刘秀梅共同共有的呼和浩特市××区房屋。原告作为案外人对诉讼财产保全标的物主张实体权利，提出执行异议。2014年11月1日，鄂尔多斯市东胜区人民法院作出（2014）东民初字第338-2号民事裁定书，裁定如下：中止对呼和浩特市XX区XX小区XX号房屋的执行。
3、位于呼和浩特市××区号房屋所有权证登记为刘秀梅、李军共同共有。房屋建筑面积40.47平方米，房屋登记时间为2011年10月24日。
4、2007年11月4日、2008年3月21日、2008年9月11日，原告分别通过银行转账方式出借给刘秀梅10万元、10万元、20万元，以上共计40万元。2010年3月26日，刘秀梅为原告出具借条，记载：”今借到苏丽琴40万元整。月利息8000元整。”双方在该借条左下方备注：2012年11月20日还苏丽琴20万元款项，2012年9月28日购呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯东街天和小区14号楼18层18060房屋所欠20万元抵顶。2012年9月28日，原告（乙方、买方）与第三人李军及其妻子刘秀梅（甲方、卖方)签订房屋买卖合同，约定：甲方将其共同共有的房屋，坐落在呼和浩特市××区，房屋所有权证：呼房权证赛罕区字第XXX**号、第XXX**号，建筑面积40.47平方米出售给乙方，出售总价为20万元整。内蒙古自治区公证于当日对该房屋买卖合同作出（2012）内证民字第2115号公证书。房屋买卖合同签订后，第三人将案涉房屋交付原告并向原告交付房屋所有权证原件，原告并未实际给付第三人20万元购房款，而是第三人用该房屋抵顶了所欠原告欠款20万元。后因第三人及其妻子刘秀梅一直以事物繁忙为由，未予协助原告进行过户登记。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉法律关系，争议焦点为原告就执行标的即呼和浩特市××区号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，原告与第三人签订的房屋买卖合同实为以房抵债协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因抵账协议本身包含买卖合同和抵销两种法律关系，因此可以适用上述法律规定。本案经庭审查明可以认定以下事实：在法院查封之前，原告与第三人已签订合法有效的房屋买卖合同，原告已合法占有案涉房屋，因房屋买卖合同实为以房抵债协议，实际履行时包含债务抵销，故相当于已支付全部对价。但由于原告办理过户登记需由第三人及其妻子刘秀梅协助，而第三人及其妻子一直以事物繁忙为由未予协助原告进行过户登记，因此本院认为，第三人及其妻子的消极行为足以阻碍原告办理过户登记，故原告并无过错。综上，原告就执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据以上法律规定，本案所涉房屋所有权的归属仍应以登记为准，本案所涉房屋系第三人以顶账形式处分给原告，在办理过户登记之前，仍属第三人李军及其妻子刘秀梅共同共有，原告依据顶账协议得享有所有权变更登记请求权，只有变更登记后才能发生所有权转移的效果，因此原告请求确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条、《最高人民法院<关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释>》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、不得执行位于呼和浩特市××区号房屋（房产证号：呼房权证赛罕区字第XXXXX**号、XXXXX**号）。
二、驳回原告苏丽琴的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特车站支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长阿拉坦其其格
审判员吴艳霞
人民陪审员谷学红
二0一七年十月二十六日
书记员白丽琴