浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第2840号
原告：浙江万博置业有限公司。
法定代表人：卢大根，职务：董事长。
委托代理人：胡江榕、陈春丽，浙江良济律师事务所律师。
被告：何旭辉，男，1973年9月16日出生，汉族，住东阳市，现住东阳市。
原告浙江万博置业有限公司（以下简称万博公司）与被告何旭辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案后，依法决定适用普通程序，于2016年9月20日公开开庭审理了本案。原告万博公司的委托代理人胡江榕，被告何旭辉均到庭参加诉讼。在案件审理过程中，原、被告申请庭外和解一个月未能达成协议。本案经本院院长同意延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告万博公司起诉称：原告开发的东阳市艺海北路258号江滨九号项目于2011年4月竣工验收，于2012年9月验收备案登记。2011年10月20日，原、被告签订《江滨九号认购合同》，约定被告向原告购买东阳市艺海北路258号江滨九号xx室A户型房屋（以下简称涉案房屋），该房产总价为7241715元。原告早已将涉案房屋交付给被告使用，但被告未支付分文购房款，被告的行为已构成严重违约。请求：1、判令被告立即支付购房款7241715元；2、判令被告自2011年11月20日起按照年14%的利率支付利息至房款付清为止，截至2015年10月15日的利息为3410403.72元。
被告何旭辉答辩称：一、原告主体不适格，请求驳回原告的诉请。与被告签订合同的是张耀飞而不是原告，张耀飞明确说他已将江滨九号整体收购，且认购合同上没有加盖公司印章，原告从未向被告催讨过购房款，被告也从未向原告支付过购房款，双方不存在商品房买卖合同关系。二、被告支付购房款都是根据张耀飞的指定汇款给严成效及浙江中仑建设有限公司的账号，共计已支付购房款500万元。综上，请求法院驳回原告对被告的诉请。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的竣工综合验收备案表、商品房预售证、江滨九号认购书复印件各1份和情况说明1份，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的银行汇款凭证2证、中仑公司对账单1份，原告对真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，其中汇入严成效个人账号的款项与本案无关，汇入中仑公司的款项备注是购塔吊等施工设备的费用，不是购房款。经审核，本院认为，原告的质证意见成立，故不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告开发建设的江滨九号住宅小区，于2009年10月19日取得商品房预售证，于2011年4月竣工，于2012年10月9日办理竣工综合验收备案。2011年10月20日，案外人张耀飞经手以原告的名义与被告签订了《江滨九号认购合同》，约定：被告认购涉案房屋（建筑面积为406.62平方米），总价款为7241715元；被告签署本认购合同的同时，自愿向原告交纳定金100万元整，被告申请按揭贷款方式支付房款的，还需同时向原告指定银行递交身份证、婚姻状况证明、收入证明和户口本（或户籍证明）等资料进行按揭款审查，原、被告双方签订正式买卖合同时此定金充抵房款；被告按50%首付（具体首付款金额根据被告的银行征信情况由按揭银行确定），于2011年10月25日之前支付房款计100万元整作为首付款，剩余2621715元由公司借贷给被告，借贷年限为1年，年利息为14%，被告每月还贷249062元付给公司，按揭贷款计362万元向银行申请按揭贷款支付，并于签订《商品房买卖合同》当日与银行办妥按揭贷款手续。如被告贷款审查未能通过，则被告应于本合同约定日期前与原告签订《商品房买卖合同》并以一次性付款方式付清全部房价款。之后，被告未支付定金也未支付分文购房款。2011年6月11日，被告入住涉案房屋居住至今。
本院认为，虽然《江滨九号认购合同》上未加盖原告印章，但涉案房屋由原告开发，原告事后亦对张耀飞经手以原告的名义与被告签订认购合同的行为进行了追认，因此，本案原告主体适格。
虽然原、被告并未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的《江滨九号认购合同》具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已实际居住涉案房屋，因此，上述认购合同应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的权利义务。
按照合同约定，50%的首付款中被告应于2011年10月25日之前支付房款100万元，其余2621715元由原告借贷给被告，银行按揭50%。因此，被告未支付第一笔购房款100万元，已构成违约，应由其承担100万元的相应利息损失。因双方对利息标准未作约定，故本院确定利息损失应按银行同期贷款利率计算。原告主张利息损失按年利率14%计算，于法无据，本院不予支持。关于第二笔购房款2621715元，合同虽约定由原告出借给被告，但原告并未实际出借，因此该条款未生效，对双方不具有约束力，且至今已大大超过出借、归还的年限，故被告应全额支付该笔购房款。关于银行按揭购房款的50%，原告开发的江滨九号楼盘现已无法办理个人住房按揭，且原告未能举证证明无法办理按揭的责任在被告，故原告要求被告承担其余6241715元的利息损失，于法无据，本院不予支持。
合同约定的买受人通过银行贷款支付50%购房款的付款方式客观上已履行不能，而原、被告双方均主张继续履行合同，但在原有的付款方式无法履行、新的付款方式又达不成一致意见的情况下，本院认为，基于以下因素考虑：1、被告已于2011年6月入住涉案房屋，在原告履行了交付涉案房屋的合同义务后，被告作为购房者需及时付清全部购房款是其法定义务；2、涉案房屋总价高昂，如按合同约定能顺利办理银行按揭，则大大减轻了被告等多名业主的经济压力，这也是包括被告在内的多名业主选择购买江滨九号楼盘的初衷之一，而原告亦未能举证证明本案所涉购房款未能办理按揭的原因在被告，故在原告未能为被告提供符合银行规定的授信条件情况下，原告要求被告一次性付清购房余款，超出了被告购买涉案房屋的预期，也过分加重了被告的付款义务。因此，为衡平双方当事人利益，本院酌情确定由被告分期支付原告购房余款，其中被告应于本判决生效后二个月内支付购房款的50%，余款于2017年12月底前付清。
综上，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十一条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告何旭辉应支付原告浙江万博置业有限公司购房款7241715元，其中3620857.5元应于本判决生效后二个月内付清，其余3620857.5元应于2017年12月底前付清。
二、被告何旭辉应支付原告浙江万博置业有限公司100万元的利息损失（自2011年11月20日起按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）。
三、驳回原告浙江万博置业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费85712元，由原告浙江万博置业有限公司负担25000元，由被告何旭辉负担60712元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 吴霞林
人民陪审员 乔立仁
人民陪审员 李发新
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 陆 晴
适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。