湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初2357号原告：长沙湾田物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道商住南区D7栋。法定代表：沈阳，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗建军，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋盼，上海建纬（长沙）律师事务所实习律师。被告：叶建，男，1990年4月3日出生，汉族，住浙江省余姚市，。原告长沙湾田物业管理有限公司与被告叶建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长沙湾田物业管理有限公司委托诉讼代理人罗建军到庭参加诉讼，被告叶建经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙湾田物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的仓库租赁合同已解除；2、判令被告向原告支付租金30870元、违约金52920元以及补缴免租期租金66150元，三项合计149940元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月10日，原、被告签订《湾田·中南（国际）商贸物流园仓库租赁合同》，双方约定：原告将其位于商贸物流园4区B2栋59号仓库（490㎡）出租给被告，租赁期为2015年8月10日至2020年8月9日，租金每月9元/㎡（租期每满两年租金上调一元），被告须在租赁合同签订时支付三个月的租金、物业管理费、公共基础设施设备维护费，以后每三个月支付一次，提前15日支付；如被告依约履行义务，则原告根据优惠方案给予被告23个月的优惠；若合同期内出现违约事项，则按照租赁合同第七条及其他有关条款的约定进行处理。合同签订后，原告依约履行了合同义务，而被告却未按约定在2016年8月10日前足额缴纳后续租金及其他费用，且至今一直未履行。截止2017年6月18日，逾期已超过313日。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金及其他费用超过30日，原告有权解除租赁合同。由于被告一直拖欠租金及其他费用，故原告决定解除租赁合同，并向被告发出了《解除合同通知书》，现该通知书已于2017年6月21日送达。被告收到《解除合同通知书》后，既未提出异议，也未履行相关义务。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告叶建未予答辩。原告长沙湾田物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、租赁合同，拟证明原被告存在租赁关系，合同约定的权利义务的事实；2、解除合同通知书，拟证明原告向被告发出了解除合同通知书的事实；3、邮寄单及电子回单，拟证明被告已经收到解除合同通知书，合同已经解除的事实。被告叶建未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料，视为放弃质证权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对原告提供的三份证据，本院认为，该三份证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信，作为本案的定案依据。根据本院认定的证据并结合当事人的庭审陈述，本院查明如下事实：2015年8月10日，原告长沙湾田物业管理有限公司与被告叶建签订《湾田·中南（国际）商贸物流园仓库租赁合同》，合同约定：原告将位于长沙市望城区丁字湾街道的湾田·中南（国际）商贸物流园4区B2栋59号仓库出租给被告，租赁面积490平方米，租赁期限自2015年8月10日起至2020年8月9日止，租金每月9元/㎡，租期每满两年租金上调一元。如被告依合同约定履行义务，则原告根据优惠方案给予被告23个月的租金优惠；若被告出现合同第七条第二款第四项“承租方未按时向出租方缴纳租金或水电费，逾期超过30天”的违约事项，则原告有权解除合同、无偿收回仓库、不退还承租方已交的履约保证金和已交纳但尚未到期的租金、并有权要求承租方支付12个月租金作为违约金外，还有权追缴承租方应缴纳的相关费用（包括但不限于要求承租方补缴合同约定的承租方已享受的免租期优惠的全部租金、应缴纳的仓库租金及相关费用和《前期业务服务合同》中约定应缴纳的各项费用等）。合同签订后，被告依约支付了5000元履约保证金，但未按约支付2016年8月10日至2017年6月18日的租金。2017年6月19日，原告向被告发出解除合同通知书，被告于2017年6月21日收到解除合同通知书后仍未支付所欠租金。原告于2017年8月向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。经本院核算，被告应缴纳2016年8月10日至2017年3月9日共计7个月租金合计30870元（490㎡×7月×9=30870元），应缴纳2018年8月10日至2016年8月9日及2017年3月10日至2017年6月9日共计15个月免租期租金合计66150元（490㎡×15月×9=66150元），以上两项合计97020元。本院认为，原告长沙湾田物业管理有限公司与被告叶建签订《湾田·中南（国际）商贸物流园仓库租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告未按约履行义务，被告已于2017年6月21日收到原告发出的解除合同通知书，故对原告主张确认与被告签订的《湾田·中南（国际）商贸物流园仓库租赁合同》已解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告未按照合同约定支付租金，已经构成违约，且双方约定如被告违约需补缴免租期租金，故对原告主张被告支付自租金30870元及补缴免租期租金66150元共计97020元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，原被告在合同中约定若被告违约则需支付12个月租金共计52920元作为违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告应支付的租金及免租期租金共计97020元，因此需支付的违约金金额应为29106元（97020元×30%=29106元），故对原告主张被告支付违约金52920元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告长沙湾田物业管理有限公司与被告叶建签订的《湾田·中南（国际）商贸物流园仓库租赁合同》已于2017年6月21日解除；二、被告叶建于本判决生效后十日内支付原告长沙湾田物业管理有限公司租金30870元、违约金29106元及免租期租金66150元，共计126126元；三、驳回原告长沙湾田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3298元，由原告长沙湾田物业管理有限公司负担660元，由被告叶建负担2638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  易世凯审 判 员  范 利人民陪审员  易煜群二〇一八年二月二十八日代理书记员  黄莎莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。