安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终3579号
上诉人（原审被告）：安徽百姓缘大药房连锁有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区金寨路225号裕丰大厦，统一社会信用代码91340100744884515A（1-1）。
法定代表人：唐爱民，经理。
委托诉讼代理人：李仁宝，安徽远致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许逢云，女，1950年4月11日生，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：成鹤松，男，1962年11月6日出生，住江苏省兴化市。
被上诉人（原审原告）：郑敏，男，1952年8月4日生，系合肥新龙建材有限公司法务经理，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：成鹤松，男，1962年11月6日出生，住江苏省兴化市。
上诉人安徽百姓缘大药房连锁有限公司（以下简称百姓缘公司）因与被上诉人许逢云、郑敏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初字第1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月17日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
百姓缘公司上诉请求：撤销原判，改判驳回许逢云、郑敏的原审诉讼请求。事实和理由：一、本案所涉租赁合同符合不适用于强制履行或者履行费用过高的情形，该合同已不具有继续履行的条件。本案中百姓缘公司虽有违约行为，但是百姓缘公司坚持不愿意继续履行合同的情形下显然无法强制百姓缘公司继续租赁使用涉案房屋。如果本案合同继续履行，百姓缘公司在该地址经营使用，但基于在此处经营连续亏损的事实，加之百姓缘公司已经于2015年1月13日闭店并变更、搬迁至新的经营地址，那么百姓缘公司履行合同所支付的对价将远超合同履行能够获得的利益，而且因合同约定无法转租，继续履行合同必将导致标的房屋空置，造成资源的闲置或浪费。二、本案租赁合同如果继续履行容易造成社会资源的浪费及形成诉累。三、被上诉人对于违约损失扩大未采取适当防范措施，具有一定过错。百姓缘公司在2015年1月13日闭店并变更搬迁后，多次就租赁合同中止事宜进行沟通并愿意予以适当补偿，在沟通无果的情况下，百姓缘公司于2015年10月22日邮寄了《关于终止新海大道房屋租赁的函》，但对方在明知的情况下拒绝签收且对于百姓缘公司无奈转租以适当挽回损失的合理措施不予认可，迫使房屋空置。
许逢云、郑敏辩称：双方签订的租赁合同，符合法律规定，百姓缘公司应当依法履行；百姓缘公司违反诚实信用及市场公平原则。
许逢云、郑敏向一审法院起诉请求：1、百姓缘公司立即给付许逢云、郑敏2015年8月6日至2016年8月5日的房屋租金人民币63480.00元，承担违约金5000元，共计68480.00元；2、确认百姓缘公司与许逢云、郑敏之间2010年7月1日订立的《房屋租赁合同》有效，百姓缘公司必须继续履行。
一审法院认定事实：2010年7月1日，许逢云、郑敏与百姓缘公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：许逢云、郑敏将自有座落在合肥市××××大道交叉口晨阳世纪城5幢107商/207商建筑面积为270.2平方米的两层商业服务用房（房地产权证号：房产权瑶字第××号）出租给百姓缘公司经营商业，合同约定租期为10年，从2010年8月6日至2020年8月5日；月租金4600元，年租金为55200元，每年度一付，提前7天支付；前三年租金不变，租金第四、第五年在第一年基础上递增10%，第六、第七年递增15%，第八、第九、第十年递增20%；租赁期间转租必须经过出租方同意；百姓缘公司逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金5000元；因履行本合同发生争议的，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；合同自双方签字后生效等。
合同签订后，许逢云、郑敏向百姓缘公司交付了租赁的房屋。合同履行过程中，2015年10月26日，百姓缘公司以市场不景气导致年年亏损为由向许逢云、郑敏发函提出终止房屋租赁合同，但遭到许逢云、郑敏拒绝。嗣后，百姓缘公司开始拖欠许逢云、郑敏房屋租金。为此，许逢云、郑敏诉讼来院，请求判如所请。
另查明：许逢云、郑敏与百姓缘公司均认可百姓缘公司已经支付了2015年8月5日之前的房屋租金。对于百姓缘公司于2015年10月23日向许逢云、郑敏转账支付9798元为2015年8月6日至2016年8月5日年度的部分租金，许逢云、郑敏也予以认可。
一审法院认为：许逢云、郑敏与百姓缘公司签订《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等协商基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。
合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。许逢云、郑敏按合同约定向百姓缘公司提供了租赁的房屋，履行了自己的合同义务。百姓缘公司未能按合同约定及时支付房屋租金，构成合同违约，应承担继续履行、支付违约金的违约责任。许逢云、郑敏要求百姓缘公司支付2015年8月6日至2016年8月5日年度租金的诉讼请求成立，应予支持，但对百姓缘公司已经支付的租金9798元应予扣除，实际欠付租金为53682元。许逢云、郑敏要求百姓缘公司支付违约金5000元，符合合同约定和法律规定，应予支持。百姓缘公司提出终止合同，既未提起反诉，也缺乏合同和法律依据，不予采信。对于许逢云、郑敏主张百姓缘公司按合同继续履行的诉讼请求，该院认为，百姓缘公司对于合同尚未履行的部分是否仍不履行及在履行过程中可能发生的违约状态等事实均不确定，即该诉讼请求属于对将来发生的事实进行主张，应属于诉讼请求不明确范围，故该院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、安徽百姓缘大药房连锁有限公司支付许逢云、郑敏房屋租金53682元、违约金5000元，均于本判决生效后十日内付清；二、许逢云、郑敏与安徽百姓缘大药房连锁有限公司于2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》有效;三、驳回许逢云、郑敏的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1510元，减半收取755元，由安徽百姓缘大药房连锁有限公司负担592元，许逢云、郑敏负担163元。
二审审理期间，双方当事人未提交新证据。对于原审判决认定的事实，双方当事人未持异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。许逢云、郑敏按约向百姓缘公司提供了租赁房屋，百姓缘公司应当承担及时支付房租的义务。根据合同约定，百姓缘公司应当在2015年7月31日前支付下一年度即2015年8月6日至2016年8月6日期间的房租，百姓缘公司未能按合同约定及时支付房租构成违约，许逢云、郑敏要求百姓缘公司承担该期间欠付房租及承担逾期付款违约金的请求符合法律规定，应当予以支持。百姓缘公司虽称实际不再使用案涉房屋，但案涉合同未经解除，现对于当事人均具有法律约束力，其关于不应支付房租及违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，百姓缘公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1510元，由安徽百姓缘大药房连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 静
审 判 员 王 莉
代理审判员 董江宁
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 罗 晶
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；