重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04532号
上诉人（原审原告）王建刚，男，汉族，1970年5月15日出生。
被上诉人（原审被告）重庆腾辉控股管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区经济技术开发区丹龙路18号，组织机构代码证73980019-6。
法定代表人方勇，总经理。
委托代理人邓勇，重庆志平律师事务所律师。
上诉人王建刚与被上诉人重庆腾辉控股管理有限责任公司（下称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第08314号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年4月29日，王建刚与腾辉公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由王建刚购买重庆市南岸区丹龙路××××××××××××号房屋，房屋总成交价为626290元，腾辉公司应当在2012年6月30日前将已经通过建设工程竣工验收备案登记的房屋交付王建刚使用。合同签订后，王建刚按照合同约定履行了付款义务，腾辉公司按照合同约定履行了通知及交房义务。
合同第十二条约定：“1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，……3、如因甲方责任，未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……”合同第十三条第二项约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第十三条第四项第二小项约定：“逾期超过90日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第二十六条的约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”补充协议第三条第一项约定：“凡是国家相关规定在保修期内可维修的质量问题，不影响接房。若甲方交付的房屋已进行竣工验收备案登记取得《商品房竣工验收备案登记证》，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而乙方以任何理由拒绝解放的，视同甲方已按时交房，且甲方不承担逾期交付的责任，……”第四条第二项约定：“2、房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋的交付手续，否则视为房屋已交付。甲方自本合同约定的交付期限届满次日起开始计算房屋的保修期，乙方自此期间承担相应的物业管理费用。”第五条第一款约定：“预售商品房和现售商品房，均按照‘自本合同签订之日起60个工作日内向房屋所在地的土地房屋登记机构申请办理本商品房合同登记备案’执行。”第六条第一款约定：“预售商品房和现售商品房，均按照‘在本商品房交付使用之日起90日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请’执行。”第十八条约定：“若本补充协议与合同的有关规定有抵触时，则以本补充协议的规定为准。”
2011年4月29日，王建刚出具授权委托书，委托腾辉公司办理诉争房屋的商品房合同备案登记。2012年3月27日，腾辉公司取得诉争房屋的预售合同备案的业务受理通知书。2012年6月30日，王建刚出具授权委托书，委托腾辉公司腾辉公司办理诉争房屋的产权转移登记。2012年7月5日，王建刚在验收诉争房屋时出具了验房记录，指出诉争房屋有“阳台滑窗上方有漏水痕迹”等十四项需要整改的问题。2013年8月12日，腾辉公司取得诉争房屋的权属转移登记的业务受理通知书。2013年10月15日，王建刚在重庆市南岸土地权属登记中心查询并取得关于诉争房屋办理预售合同备案及房屋权属转移登记的两份《业务受理通知书》。
2014年5月21日，王建刚出具情况说明，称诉争房屋仍存在墙面有裂痕及客厅推拉门玻璃仍未更换的问题，拒绝接房，另表示整改期间产生的物业管理费拒绝承担。同日，王建刚办理了诉争房屋的接房手续，领取了诉争房屋正式钥匙、装修钥匙、商品房质量保证书、使用说明书等相关物品，并在《物品领用登记表》上签字。
庭审中，双方当事人争议的焦点为：逾期办理合同登记备案违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效？逾期办理产权登记的违约金的起算时间是何时？
王建刚认为，腾辉公司逾期办理诉争房屋合同登记备案的事实是在2013年10月15日到重庆市南岸土地房屋权属登记中心查询才得知，因此该项诉求未超过诉讼时效。根据补充协议第三条第一项的约定，若腾辉公司交付的房屋已进行竣工验收备案登记取得《商品房竣工验收备案登记证》，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，即使王建刚拒绝接房的，也视同腾辉公司已按时交房，因此按合同约定，交房时间应当是2012年6月30日。相应的，逾期办证的起算时间应当是从2012年6月30日接房后的第91天起算。
腾辉公司认为，办理诉争房屋合同登记备案的时间在合同补充协议中有明确约定，王建刚对此是清楚的，应当尽到注意义务。王建刚在2013年10月15日取得重庆市南岸土地房屋权属登记中心查询记录，不能证明在这一天王建刚才知道腾辉公司违约的事实，因此此项诉求已过诉讼时效。关于逾期办理产权登记的违约金起算时间，合同约定是从实际交房之日起第91日起算，实际交房时间是2014年5月21日，并非2012年的6月30日。
原审原告王建刚诉称：2011年4月29日，其与腾辉公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由王建刚购买位于重庆市南岸区经济技术开发区丹龙路××××××××××××号房屋，总房价626290元。按照合同约定，腾辉公司需在合同签订之日起60个工作日内办理诉争房屋合同登记备案，但腾辉公司实际取得合同登记受理单的时间是2012年3月27日，违约243天，应付王建刚违约金206290×243÷10000=5012.85元。合同还约定腾辉公司在实际取得受理单30日内向王建刚支付违约金，故腾辉公司最迟应于2012年4月27日履行，但腾辉公司至今未支付，因此王建刚有权要求腾辉公司支付从2012年4月28日起到2014年6月6日止的利息5012.85元×769天×7%÷360=749.56元，两项合计5762.41元。根据合同约定腾辉公司需在房屋实际交付之日起90日内提出诉争房屋的《房地产权证》的申请，但腾辉公司实际在2013年8月12日才取得受理单，违约317天，按合同约定腾辉公司应向王建刚支付违约金626290元×317÷10000=19583.39元。合同还约定腾辉公司应在取得受理单之日起30日内支付违约金，故最迟应在2013年9月11日支付，但腾辉公司至今未付，因此王建刚有权要求腾辉公司支付2013年9月11日到2014年6月6日的利息，即19853.39×268×7%÷360=1034.58元，两项合计20887.97元。据此，王建刚起诉来院，要求：1、判令腾辉公司支付王建刚逾期办理合同备案登记的违约金及利息5762.41元；逾期办理产权登记的违约金及利息20887.97元；2、本案诉讼费由腾辉公司承担。
原审被告腾辉公司辩称：合同备案登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持。逾期办证违约金责任不在我方，因王建刚在2012年6月30日验房时提出了一些需要整改的问题并拒绝接房，但这些需要整改的问题的严重程度并未达到能够拒绝接房的程度。办理产权登记的起算应该是实际接房之日起的90日内，王建刚在2014年5月21日出具的《情况说明》中称拒绝接房，但之后在同日又办理接房手续，可见逾期办证的责任在王建刚，因此王建刚要求支付逾期办证违约金的诉讼请求也应当驳回。对于两项违约金的利息，亦不同意支付。
原审法院认为：王建刚与腾辉公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。腾辉公司未按照合同约定的时间为王建刚办理诉争房屋的合同登记备案手续，确已构成违约，应当承担违约责任。根据合同补充协议的约定，办理诉争房屋合同登记备案的时间应当是在合同签订之日起的60个工作日内，即腾辉公司最迟应当在2011年7月26日履行该项义务。根据《民法通则》第一百三十五条、一百三十七条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。王建刚在庭审中称其在2013年10月15日向重庆市南岸土地房屋权属登记中心查询时才得知自己的权利受到侵害，并举示了该份业务受理通知书。法院认为，受理通知书上加盖的时间“2013年10月15日”，仅能证明王建刚向该单位申请查询的时间。按双方合同约定，办理诉争房屋的合同登记备案的时间清楚地约定在合同补充协议中，王建刚对腾辉公司最迟应当在2011年7月26日为其办理合同登记备案是清楚的。王建刚怠于行使，就应当承担诉讼时效经过的法律后果。故王建刚要求腾辉公司支付逾期办理诉争房屋合同登记备案违约金的诉讼请求已过诉讼时效，法院不予支持。另外，因王建刚要求腾辉公司支付逾期办理诉争房屋合同登记备案违约金的诉讼请求本身已过诉讼时效，而合同登记备案违约金的利息属于迟延支付违约金所产生的孳息，依附于违约金存在。现合同登记备案违约金的诉讼请求已过诉讼时效，丧失胜诉权，那么，合同登记备案违约金所衍生的利息同样也就丧失了胜诉权。故法院对其要求支付该项违约金利息的诉讼请求不予支持。
对于诉争房屋的交付时间，法院认为合同补充协议第三条中的“视同甲方已按时交房”与合同中约定的“实际交付使用”并非同一概念，视同接房的时间并不等于“实际接房的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。基于房屋这种不动产的特点，交付了房屋钥匙等关键性物品就能够达到买方实现排他性的占有、使用及收益的合同目的，即实际转移了对房屋的占有。且该条文中表述的“转移占有”在实践中，亦理解为卖方将作为标的物的房屋的房门钥匙等关键物品交付给买方。因此法院认为，诉争房屋的实际交付时间应当是王建刚办理接房手续并领取房门钥匙等相关物品之日，即2014年5月21日。根据双方在合同及补充协议中约定，办理诉争房屋产权登记应当是在实际接房之日起90日内，即腾辉公司最迟应当在2014年8月19日为王建刚办理诉争房屋的产权登记手续。但诉争房屋实际已在2013年8月12日取得了办理权属登记的业务受理通知书，至此腾辉公司已经履行了合同义务，并不存在违约的情况，亦不应承担支付违约金和利息的违约责任。因此，王建刚要求腾辉公司支付逾期办理诉争房屋权属登记违约金及利息的诉讼请求与合同约定不符，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，遂判决：驳回王建刚的诉讼请求。案件受理费减半收取442元，由王建刚负担。
宣判后，王建刚不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判腾辉公司赔偿其因逾期办理产权变更登记而产生的违约金及利息20887.97元，或发回重审，本案一、二审诉讼费由腾辉公司承担。其理由是：案涉房屋存在质量问题属实，腾辉公司工作人员在整改清单上签字确认，并非王建刚单方面制作。因房屋尚需整改，王建刚拒绝接房理由正当。根据双方合同约定，2012年6月30日视为案涉房屋已交付，王建刚也自此承担了物业费用，腾辉公司应在90日即2012年9月28日内办理房屋产权登记，逾期未办理的，则应承担相应违约金。
被上诉人腾辉公司答辩称：王建刚不能因房屋有整改项目而拒绝接房，本案因其拒绝接房才导致办证迟延，过错不在公司。双方合同约定办理产权登记应在房屋交付后，即王建刚实际接房之日起计算期限。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
二审中，王建刚举示2014年7月7日验房记录2份、同月17日面谈记录表1份，拟证明案涉房屋还需要整改。腾辉公司认为此三份证据发生于王建刚接房之后，与本案无关。王建刚另举示2012年6月30日物管费收据，拟证明其在当日预交了2012年7至9月物管费，即已经接房。腾辉公司对该收据的真实性无异议，但认为交款时间不应当是2012年6月30日，因王建刚于2014年5月21日出具的情况说明中自述其尚未缴纳物管费。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。
本院认为：根据双方合同及补充协议约定，案涉房屋实际交付使用之日起90日内，由双方向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单，逾期超过90日王建刚要求继续履行合同的，腾辉公司按日向其支付已付房价款万分之一的违约金。王建刚认为因案涉房屋存在若干问题需要整改，其拒绝接房，但由于合同补充协议约定此情形下视同2012年6月30日腾辉公司已按时交房，故逾期办证违约金起算时间应从此日开始，而腾辉公司则认为应从王建刚实际接房即2014年5月21日起算。故本案争议焦点为案涉房屋交付时间应自何时起算。对此本院认为，虽然合同补充协议约定，腾辉公司交付的房屋取得竣工验收备案登记证并提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，王建刚提出质量异议拒绝接房的，视为房屋已交付，但此处“视为房屋已交付”之日与腾辉公司申请办证的起算日即“实际交付使用”之日应有不同，“实际交付使用”强调的是交付与使用，即腾辉公司向王建刚交付房屋，王建刚接房使用。由此可见，王建刚应在办理领取涉案房屋钥匙等房屋交接手续后方能完成合同约定的交付使用，而其在合同约定的交房时间之后一直要求腾辉公司对案涉房屋进行整改，直至2014年5月21日才领取房屋钥匙完成实际接房，腾辉公司应从该日起90日内提出办证申请。因腾辉公司已于2013年8月12日取得了办证受理通知书，完成了办证义务，故王建刚主张逾期办证违约金及利息的理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费883元，由王建刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
审 判 员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年十一月三日
书 记 员 张乾胜