北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终11830号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭芷含，女，1987年7月31日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙贵永，北京贵通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁铁林，男，1956年6月19日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王文婷，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。上诉人郭芷含与被上诉人梁铁林房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初51615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭芷含的委托诉讼代理人孙贵永，被上诉人梁铁林及其委托诉讼代理人王文婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭芷含上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判按照合同约定支付郭芷含2015年6月20日至2017年6月20日的违约金963052.27元，计算方法是按照日千分之四的标准，以201940元为基数，从2015年6月20日到2017年6月20日。事实和理由：1.违约金应按照日千分之四的计算方法计算违约金，一审法院按照同期银行贷款利率计算违约金，缺乏事实与法律依据。2.不同意梁铁林提前一次性还款，应按照合同约定20年分期还款。梁铁林辩称，服从一审法院判决，请求驳回郭芷含的上诉请求。答辩意见同一审意见一致。郭芷含向一审法院起诉请求：要求梁铁林支付2015年6月20日到2017年6月20日的房款本金12万元，利息81940元。梁铁林支付违约金963052.27元，计算方法是按照日千分之四的标准，以201940元为基数，从2015年6月20日到2017年6月20日。梁铁林向一审法院提出反诉请求：要求郭芷含继续履行双方签订的房屋买卖合同，配合梁铁林办理争议房产的网签手续，并将该争议房产过户到梁铁林名下。一审法院认定事实：郭芷含曾用名郭瀛。2006年6月19日，案外人秦某代理郭芷含作为甲方同乙方梁铁林签订房屋买卖合同一份，主要约定：甲方拥有争议房产，其中房屋部分建筑面积150.05平方米。车库部分面积42.68平方米，甲方同意将争议房产转让给乙方，乙方同意购买。双方同意车库部分作价12万元，房屋部分按每建筑平方米7864元计取。乙方同意，在签订本合同日，向甲方支付合同房屋总款项53.3%作为首付款，甲乙双方同意，乙方共分20年并按月计付，向甲方支付购买争议房产的余下全部价款。乙方向意在本合同生效之日后次月起，在每月15日前，按照等额本金还款的方法，以按揭贷款合同月供款为准向甲方支付月还款人民币。支付款项采取银行汇款的方式。合同期间内；若乙方未按本合同约定的时间和方式向甲方支付款项，则乙方应承担违约资任。每逾期一天，乙方向甲方支付其所逾期应付房款额的4‰作为违约金。逾期超过15天，则双方解除本合同。在本合同有效期间内，在乙方向甲方履行全都付款义务之前；房屋产权完全属于甲方，乙方只拥有合同房屋的使用权。在乙方向甲方履行全部付款义务之后60日内，甲乙双方应至房屋所在地房地产主管部门办理合同房屋的过户手续。办理上述手续对产生的税费及相关费用。由甲乙双方依照有关规定各自承担。合同签订后，郭芷含交付争议房产给梁铁林使用，梁铁林支付了首付款，并开始按照郭芷含提供的还款计划，按约定分期向郭芷含支付剩余购房款本金和利息，直至2015年8月20日。截止一审庭审结束，双方确认梁铁林已经支付了购房款本金54万元，利息570690元；按照双方约定的分期付款方式尚欠2015年6月20日到2017年6月20日的房款本金12万元，利息81940元；2017年6月20日之后本金66万元整、利息248710元。一审庭审中，梁铁林提交了1.2016京长安内民证字第7243号公证书，证明2014年12月郭芷含的代理人秦某在短信中明确向梁铁林之子表示郭芷含不再同意出售房屋，也不同意办理过户。梁铁林方面随即积极与之沟通，但对方不作回应，梁铁林认为郭芷含严重违约，故行使法定权利，停止了付款。2.手机短信截图1页，通讯录截图1页，证明梁铁林2016年向秦某打电话、发短信联系购房事宜，但一直没有回应。郭芷含质证称：1.真实性认可，证明目的不认可，从公证书内容来看无法证明我方拒绝售房。2.真实性认可，证明目的不认可，从内容上看郭芷含没有拒绝售房，只是不同意梁铁林的还款方式。一审法院组织双方进行调解，梁铁林表示同意立即将所有未付的本金和利息共计1110650元提存至一审法院，同意承担过户所需各项费用。但郭芷含表示这个数额和自己预期差距过大，不同意调解。一审法院认为，郭芷含与梁铁林签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定严格履行自己的义务。关于本诉，现梁铁林同意支付2015年6月20日到2017年6月20日的房款本金12万元、利息81940元，一审法院对此不持异议。就违约金问题，梁铁林抗辩称自己没有支付部分房款本息，理由在于郭芷含拒绝售房，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，依据合同约定应承担违约责任，但郭芷含主张的违约金数额过高，与其实际损失极不相称，且损失发生后郭芷含长期怠于主张权利，导致损失扩大，因此，一审法院依法对违约金的计算方法予以调整。按照201940元为基数，以2015年6月20日到2017年6月20日的中国人民银行同期贷款利率标准，自2015年6月20日计算到2017年6月20日。最后关于梁铁林的反诉，现梁铁林已经按照双方约定的数额将拖欠和未支付的所有本金、利息提存至一审法院，完成了自己的付款义务，且同意负担过户所需各项费用。郭芷含强行要求对方必须分20年履行完毕没有法律依据，合同在现有条件下完全可以继续履行，故一审法院对反诉请求予以支持。判决：一、梁铁林于判决生效之日起七日内支付郭芷含二〇一五年六月二十日到二〇一七年六月二十日的购房款本金十二万元、利息八万一千九百四十元。二、梁铁林于判决生效之日起七日内支付郭芷含违约金（按照二十万一千九百四十元为基数，以二〇一五年六月二十日到二〇一七年六月二十日的中国人民银行银行同期贷款利率标准，自二〇一五年六月二十日计算到二〇一七年六月二十日）。三、郭芷含于判决生效之日起七日内协助梁铁林办理北京市朝阳区祁家豁子甲8号l号楼×房屋及北京市朝阳区祁家豁子甲8号l、2号楼地下车库109车位的网签手续及产权变更登记手续，将上述房屋、车库过户至梁铁林名下。过户所需费用由梁铁林负担。四、驳回郭芷含的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中,双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，郭芷含主张按照日千分之四的计算标准违约金，但郭芷含并未提交证据证明其损失，结合损失发生后，郭芷含并未积极采取有效的措施防止损失扩大，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院依法对违约金的计算方法予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金，于法有据，本院予以支持。郭芷含就违约金计算标准的上诉主张，本院不予支持。郭芷含主张要求梁铁林必须分期20年履行完毕房屋买卖合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，郭芷含的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15284元，由郭芷含负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周熙娜审 判 员  张 羽代理审判员  姜 君二〇一七年十月十一日法官 助理  温 迪书 记 员  左 爽