北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02018号
上诉人（原审原告）马东海，男，汉族，1976年7月24日出生。
委托代理人王财，男，1968年7月24日出生。
上诉人兼马东海之委托代理人（原审原告）马冠衡（马东海之父），1947年1月2日出生。
被上诉人（原审被告）北京市大兴区北臧村镇人民政府，住所地北京市大兴区北臧村镇天富大街10号。
法定代表人谢景然，镇长。
委托代理人朱洪波，北京泓聚律师事务所律师。
委托代理人智辉，北京泓聚律师事务所律师。
上诉人马冠衡、马东海因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第1295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兼上诉人马东海之委托代理人马冠衡及上诉人马东海之委托代理人王财，被上诉人北京市大兴区北臧村镇人民政府（以下简称北臧村镇政府）之委托代理人朱洪波、智辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月，马冠衡、马东海起诉至原审法院称：2001年4月12日，马冠衡以马东海名义与（北臧村镇政府）签署了期限为50年的《土地租赁合同》。为了加强该合同的法律效力，双方共同申请大兴县农业承包合同仲裁委员会（以下简称仲裁委）予以鉴证。仲裁委审查上述合同后，于同日作出了2001年兴鉴证字第1440号《鉴证书》。《鉴证书》确认了我们是合法的土地承租人，北臧村镇政府是合法的土地出租人。该土地租赁合同第六条第1款规定，北臧村镇政府单方无故解除合同，赔偿我们地上物两倍投资补偿，并退回所交租金，我们单方解除合同，地上物无偿归北臧村镇政府所有，所交租金不退还。2010年7月，北臧村镇政府不履行信息公开义务，在未提供建设规划文件、土地征收批文和拆迁补偿等相关文件的情况下，通知包括我们在内的被拆迁人限期拆迁，对我们所租赁的土地强行无偿侵占。2010年12月31日，北臧村镇政府利用强势，以欺诈、胁迫的手段，迫使我们与其签订了《拆迁非住宅补偿协议》。协议内容第二条（1）中记载的“被拆迁房屋重置成新价格、装修附属物和地上物价格”是北臧村镇政府单方炮制的，未提供评估人的资质和评估依据，仅补偿我们被拆迁房屋重置成新价格、装修附属物和地上物价格14876610元。在我们强烈要求下，该协议才增加了第四条第4款，该款规定：依据“先拆迁腾地，后处置纠纷”的原则，本协议补偿款不包括土地补偿费，土地承租人保留请求土地补偿费的权利，拆迁人与被拆迁人共同确定，租赁土地为85亩，含16.7亩建设用地，租赁合同外35亩为以前的废弃地，被拆迁人土地租赁使用权剩余年限为40年零4个月。北臧村镇政府对我们承租土地的非法侵占，对房屋和地上附属物的违法拆除是我们始料未及的。双方签订的《拆迁非住宅补偿协议》中，除第四条第4款外，其他原则性条款均不是我们的真实意思表示。《拆迁非住宅补偿协议》签订后，我们曾多次要求北臧村镇政府根据双方的合同和协议给予违约赔偿和土地补偿，其无故推诿、搪塞，至今无任何结果。2012年，我们从北京市人民政府相关行政部门取得了相关信息资料，其中包括京政地字（2008）133号和京政地字（2008）134号北京市人民政府建设用地的批复、市国土局规划意见书、大兴区住建委提供的《政府信息不存在告知书》、大兴区政府2009年制订的《大兴区征地补偿指导价分布图》等材料，发现北臧村镇政府在未申报拆迁方案、没有取得拆迁许可证、未出示拆迁资质证明、没有发布拆迁公告的情况下的违法占地行为，已经严重侵犯了我们的合法权益。北臧村镇政府上述行为已经表示要解除双方的租赁合同，但我们认为其行为是非法的，租赁合同还应继续履行。故请求法院判令：1、北臧村镇政府支付我们赔偿金
14876610元，退还已交租金1020000元，两项合计人民币15896610元；2、北臧村镇政府支付我们合同外的
35亩荒废土地的耕地改造费及土地补偿费8750000元（其中耕地改造费按每亩30000元计算，土地补偿费按每亩
220000元计算），以上两项合计24646610元；3、承担本案诉讼费用。
北臧村镇政府辩称：我方同意在马东海已交纳租金的范围内退还未履行年限的租金，但不同意其它项诉讼请求，理由如下：1、马冠衡不具有起诉的主体资格，其不是租赁合同签订的主体；2、双方签订《非住宅拆迁补偿协议》，是为了配合建设用地的征地工作，双方解除《土地租赁合同》并非属于“单方无故”解除合同。3、马东海无法提供地上物及附属设施的合法手续，双方签订补偿协议确定的数额，实际高于或等于拆迁补偿款，其实际权益未受到任何损害。4、关于耕地改造费及土地补偿费，马东海未举证证明改造费投入，土地的补偿费应归土地所有权人，而非土地承租人。
原审法院经审理认为：马东海与北臧村镇政府签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，且经大兴县农业承包合同仲裁委员会鉴证，应属合法有效。关于马冠衡的诉讼主体问题，马冠衡代马东海与北臧村镇政府签订《土地租赁合同》、《拆迁非住宅补偿协议》，是基于马东海的授权，马冠衡不能据此与北臧村镇政府形成权利义务关系。马东海虽然认可马冠衡与其共同经营租赁的土地，并在租赁土地上建设房屋等建筑，只能证明马冠衡参与了租赁土地的使用和经营，不能由此改变原有的土地租赁关系。现马冠衡以土地承租人的身份作为原告起诉解决土地租赁合同纠纷，主体不适格。关于北臧村镇政府是否承担违约责任一节。2010年12月31日，马冠衡基于马东海的授权与北臧村镇政府签订了《拆迁非住宅补偿协议》，该协议系双方就租赁土地的解除、腾退、补偿事宜达成了一致意见。《拆迁非住宅补偿协议》签订后，该协议约定的补偿款，北臧村镇政府已支付完毕，马东海也对租赁土地进行了腾退，并非属于北臧村镇政府“无故单方解除合同”，北臧村镇政府未侵犯马东海的合法权益。马东海认为北臧村镇政府属于欺诈、胁迫，要求北臧村镇政府承担“无故单方解除合同”的违约责任的意见，依据不足，法院不予采纳。关于租金的请求，马东海已支付了前20年的租金1020000元，现北臧村镇政府同意返还《土地租赁合同》未到期年限的租金，法院不持异议。关于土地补偿费和耕地改造费的请求，虽然《拆迁非住宅补偿协议》中有关于“承租人保留请求土地补偿费的权利”的约定，但马东海并未提供其作为土地承租人有权取得土地补偿费的证据，亦未提供其就租赁的土地支付了相关改造费用的证据，故对马东海的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、判决生效后十日内，北京市大兴区北臧村镇人民政府返还马东海未到期年限的租金五十二万七千元；二、驳回马东海的其他诉讼请求；三、驳回马冠衡的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马冠衡、马东海不服，仍持原诉意见上诉至本院，并主张：原审判决援引法律失当、文字存在错误；原审法院程序违法，剥夺了我们举证质证和辩论的权利、且超审限审理，请求撤销原判，依法改判支持我们的原诉请求。北臧村镇政府同意原判。
经审理查明：2001年4月12日，北臧村镇政府（原名称为大兴县北臧村镇人民政府）作为甲方与乙方马东海签订《土地租赁合同》，约定：甲方将所属良种场出租给乙方使用，占地约85亩，土地用途为农业高科技示范园、苗木、花卉等，土地性质为镇集体所有；租赁期限自2001年5月1日至2051年4月30日；承租期内共上交租金2550000元，合同签订后，乙方先付甲方前20年的租金，共计1020000元，余款分3次付清；承租期内，如遇国家占地，退还乙方未履行年限预付的租金后，占地费归甲方所有，财产补偿费归乙方；甲方单方无故解除合同，赔偿乙方地上物两倍投资补偿，并退回所交租金。合同落款处出租方一栏加盖大兴县北臧村镇人民政府公章，承租方一栏写明“马冠衡代马东海”。当日，大兴县农业承包合同仲裁委员会对前述合同出具了《鉴证书》。
合同签订后，马东海依约支付了第一笔租金1020000元，开始在涉案土地上建设房屋等建筑物。北京冠海生物技术开发有限公司（以下简称：冠海公司）在该处经营，马冠衡为冠海公司的法定代表人。2010年12月21日，北臧村镇政府向马冠衡发出《限期拆除通知书》，主要内容为：马冠衡未经批准擅自在北臧村镇良种场内建设的建筑物8875.8平方米，经认定属于违法建设，责令马冠衡在2010年12月23日前自行拆除。
2010年12月31日，北臧村镇政府作为甲方与乙方马冠衡签订《拆迁非住宅补偿协议》，约定：乙方在拆迁范围内有6843.67平方米房屋、装修附属物及地上物；经评估，被拆迁房屋重置成新价格、装修附属物和地上物价格为
14876610元；甲方支付乙方拆迁补助、奖励及其他费用为2905137元，其中停产停业补助费2734045元、搬迁补助费171092元。同时，双方在该协议第四条第4款约定：依据“先拆迁腾地，后处置纠纷”的原则，本协议补偿款不包括土地补偿费，土地承租人保留请求土地补偿费的权利；拆迁人与被拆迁人共同确定，租赁土地为85亩（含16.7亩建设用地），租赁合同外35亩土地为以前的废弃地，被拆迁人土地租赁使用权剩余年限为40年零4个月，请求权时效由本合同签订之日起10年。
另查，2001年1月，原大兴县人民政府向北臧村镇政府颁发了集体土地使用证，使用权面积为11118平方米，该土地使用证涉及的土地为马东海租赁土地中的一部分。
又查：2005年3月，北京市规划委员会给北京市大兴区人民政府下发“关于北京生物工程与医药产业基地控制性详细规划的批复”，规划范围北起六环路绿化带，南至魏永路，西起经五路，东接埝坛产业用地和北臧产业用地，规划总用地面积为6.76平方公里。北京市规划委员会分别于2005年、2008年向北京生物医药产业基地开发经营中心（2008年1月18日更名为北京生物医药产业基地发展有限公司，以下简称生物医药公司）下发规划意见书两份，同意北京生物医药产业基地开发经营中心关于规划建设扁鹊路道路项目及“B地块土地一级开发”项目，办理该项目建设计划、土地、规划设计等前期工作。2006年11月24日，北京市人民政府作出“关于大兴区二○○六年度批次城市建设用地的批复”，同意征收大兴区北臧村合计3.3260公顷（49.93亩），同意该经营中心的“扁鹊路”项目使用上述用地3.3284公顷（49.93亩）。2008年4月24日，北京市国土资源局大兴分局向生物医药公司签发了“关于中关村科技园区大兴生物医药产业基地B地块土地一级开发项目用地预审意见”，确定该项目为工业用地土地一级开发项目，符合大兴区土地利用总体规划和国家及北京市相关供地政策，同意通过用地预审。
原审法院审理中，马东海、马冠衡及北臧村镇政府均认可上述《拆迁非住宅补偿协议》中约定的拆迁补偿款已全部支付完毕。马冠衡认可其是全权代表马东海签订的《土地租赁合同》，主张上述《限期拆除通知书》是发给自己的，且自己作为被拆迁人已与北臧村镇政府签订了《拆迁非住宅补偿协议》，可以证实自己是土地承租人，因而具备了租赁合同的主体资格。北臧村镇政府则认为马冠衡是基于马东海的委托签订的上述协议。马冠衡只是建房人，不能证明其是土地承租人，为此，提交马东海于2010年12月27日给马冠衡出具的授权委托书及冠海公司于2010年12月30日出具的证明各1份。该委托书载明：委托人（被拆迁人）马东海，受委托人马冠衡，“由于外出，本人不能亲自办理有关房屋拆迁手续，现委托受委托人代表本人全权办理北臧村镇生物医药基地拆迁补偿等事宜，因受托人与委托人共同经营租赁的位于砖楼村西镇政府良种场的土地，委托人同意将拆迁补偿款打入受委托人的账户，并承担因此产生的一切法律责任。”上述证明的主要内容为“因生物医药基地拆迁，我公司同意将拆迁补偿款拨给马冠衡。”马冠衡、马东海均认可委托书及证明的真实性，但认为委托书中已经提到“受托人与委托人共同经营租赁的位于砖楼村西镇政府良种场的土地”，因此马冠衡也是土地承租人之一。
马冠衡、马东海就其主张的35亩荒废土地的耕地改造费解释为：《拆迁非住宅补偿协议》中明确记载存在35亩废弃地，我们承租良种场后，出资对废弃地进行了改造，费用为每亩30000元，但未留存改造费用支出的票据；同时，提交了《大兴区征地补偿指导价分布图》，认为涉案土地所在地块图中标注的征地补偿指导价为250000元／亩，以此证实北臧村镇政府应赔偿其土地补偿费。北臧村镇政府对马冠衡、马东海提交的分布图的真实性不予认可，认为土地补偿费应归土地所有者，并非土地租赁者；同时否认出租给马东海的土地中包括废弃地，并提交2002年10月以及2009年10月的航拍图予以证明。马东海、马冠衡对航拍图的真实性也不予认可，称无法确定该航拍图拍摄的具体位置。
本院审理中，双方一致确认马冠衡和马东海主张的35亩荒废地位于涉案良种场范围之内，但没有计算在双方所签《土地租赁合同》约定的面积之内，马冠衡、马东海仅按照合同约定的85亩面积交纳租金，实际使用了包括上述35亩土地在内的120亩土地；现涉案土地上建筑物基本已全被拆除。另，马冠衡、马东海主张涉案土地尚未齐备拆迁手续，北臧村镇政府隐瞒事实，单方解除合同，属于违约解除《土地租赁合同》。北臧村镇政府未能提供涉案土地拆迁公告等拆迁手续。
上述事实，有《土地租赁合同》、《拆迁非住宅补偿协议》、《限期拆除通知书》、鉴证书、集体土地使用证、授权委托书、冠海公司证明等证明材料及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：本案双方争议的焦点问题之一是马冠衡的诉讼主体问题。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。根据已查明的事实可以确认，马冠衡是作为马东海的代理人与北臧村镇政府签订的《土地租赁合同》和《拆迁非住宅补偿协议》，合同的当事人是北臧村镇政府和马东海，马冠衡不能据此与北臧村镇政府建立权利义务关系。马东海虽然认可马冠衡与其共同经营租赁土地，并在租赁土地上建设了房屋等建筑，只能证明马冠衡参与了租赁土地的使用和经营，并不能据此改变合同相对性。现马冠衡以土地承租人的身份作为原告起诉解决土地租赁合同纠纷，主体不适格。
双方争议的焦点问题之二是北臧村镇政府是否应当承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。马东海与北臧村镇政府签订的《土地租赁合同》和《拆迁非住宅补偿协议》，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。《拆迁非住宅补偿协议》是在履行《土地租赁合同》过程中，因涉案场地即将面临拆迁，双方就涉案土地的腾退、补偿等事宜达成一致而形成的协议。现马冠衡、马东海虽主张上述《拆迁非住宅补偿协议》中除第四条第4款约定的内容外，其他条款均非其真实意思表示，因其未能就此提供相关证据，本院对其所述不予采信。故该协议有效，双方均应依约履行各自的合同义务。现双方一致确认，北臧村镇政府已经按照《拆迁非住宅补偿协议》的约定履行了付款义务；马冠衡、马东海已经完成腾退，涉案土地上的建筑物基本也已被拆除。由于《拆迁非住宅补偿协议》的签订、履行意味着《土地租赁合同》无法再继续履行。故马东海在依该协议领取补偿款后，要求继续履行《土地租赁合同》，并据其中相关条款要求北臧村镇政府承担“无故单方解除合同”的违约责任，显然缺乏依据，本院不予支持。
至于马东海主张的退还全部已付20年租金的诉讼请求，因马东海已实际使用所租土地近10年，其要求全部退还，依据不足，现北臧村镇政府同意返还未履行年限的租金，本院对此不持异议。另，虽然《拆迁非住宅补偿协议》中有关于“承租人保留请求土地补偿费的权利”的约定，但鉴于马东海未提供其作为土地承租人有权取得土地补偿费的依据，故对马东海关于荒地改造费和土地补偿费的诉讼请求，本院难以支持。
关于马东海、马冠衡上诉提出的原审法院在审理本案过程中存在超审限审理、剥夺其诉讼权利等程序违法情况一节，本院审查后认为，对于疑难、复杂等特殊案件，只要履行了相关审批手续，可以延长审限，本案因办理了相应延长审限的审批手续，虽然超过6个月审结，但并不属于超审限案件。当事人提交证据，应当符合法院的要求，马东海、马冠衡认为原审法院对其在此方面的要求构成程序违法，缺乏法律依据，故本院对于马东海、马冠衡此项上诉理由不予采信。
综上，原审法院根据本案实际情况，所作判决并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费165033元，由马东海、马冠衡负担
161504元（已交纳），由北京市大兴区北臧村镇人民政府负担3529元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费165033元，由马东海、马冠衡负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一四年四月十四日
书 记 员 冯海鑫
书 记 员 董和平