浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0424民初3364号原告：沈情耀，男，1988年12月2日出生，汉族，住海盐县。委托代理人：王海伟、曹颖颖，浙江海威特律师事务所律师。被告：海盐盛建置业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海兴东路41号、41-1号、43号，统一社会信用代码9133042459175409XU。法定代表人：王艳杰，该公司总经理。委托代理人：沈俊茂、高静娟，该公司员工。原告沈情耀与被告海盐盛建置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2017年7月11日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈秀珍适用简易程序于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王海伟，被告海盐盛建置业有限公司的委托代理人沈俊茂到庭参加诉讼。在审理过程中，因存在应当中止诉讼的情形，故本院中止了对本案的审理，在该情形消除后，本案恢复诉讼。本案现已审理终结。原告沈情耀起诉称：2013年10月，原告通过被告的宣传广告等知晓被告预售其位于海盐县御景城的商品房。被告销售员特别强调：该小区施行人车分流；12幢地下二层停车场建设，保证地面行人的绝对安全，同时也减少了噪音和空气的污染；地下停车场电梯与楼层电梯相连通，出行亦方便快捷。原告方在经过了解及比较后决定购置12幢1单元3103号房屋。双方经协商一致后，于2013年12月16日签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买上述房屋，建筑层数地上32层，地下2层，该商品房位于第31层；被告应该在2015年10月30日前交付商品房；双方对其他权利、义务以及违约责任已进行了明确约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2015年9月左右，被告向原告履行了交付房屋的义务。交房当天原告才知晓12幢楼盘并未建造地下二层停车场，后多次与被告协商，但一直未达成一致合意。综上所述，原告认为：原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。被告没有按约定建造商品房配套设施-即地下二层停车场的行为显系违约。被告的违约行为给小区业主生活带来了生活的安全隐患、停车紧张、小区环境污染等烦恼，也严重影响了业主及家人的生命健康权，给原告造成了损失。关于损失赔偿问题。合同第十条约定逾期交房出卖人应支付购房款每日万分之一的违约金；故参照购房款的15%计算损失赔偿额。现为了维护自身权益，向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告赔偿原告损失76500元；2、被告承担本案诉讼费用。被告海盐盛建置业有限公司答辩称：一、答辩人认可与被答辩人之间建立的商品房买卖合同关系，对《商品房买卖合同》的三性均予以认可，合同第三条约定的“建筑层数32层，地下2层”，根据文义解释，并不能得知地下二层的具体规划及用途，更不能当然性的理解为地下二层是车库的结论。二、导致签署合同上有地下二层与实际情况不符，其原因在于答辩人在向房管局递交合同建模过程中因过失造成了合同纰漏，答辩人对此没有主观上的故意，更不存在欺诈一说。根据答辩人提交的、向城建档案馆调取的报建及竣工图纸显示，12栋从报建到竣工均无地下二层。三、根据目前12号楼所属恒大御景小区的停车位规划情况，现小区共有地下和地面车位共2278个，车位配置比例约为1:1.1，该车位配置比例能够满足全体业主的停车需求，并不会造成被答辩人所称的停车紧张、小区环境污染等问题。四、因其过失造成的合同纰漏，被告也多次积极沟通对相关业主进行补偿。目前，12幢地下二层错签户数共计90户，其中被告通过免缴三年物业费的形式向业主进行补偿的有33户。五、对被答辩人提出的按照购房款总额的15%计算的违约赔偿金额，答辩人认为没有一个合理的计算依据，且该赔偿金额过高，被答辩人也暂未提出明确的证据，证明因地下二层错签导致其生活成本增加或者生活质量的下降等可予以量化的赔偿金额。综上，被答辩人的诉讼请求没有足够的证据予以证明，无法得到法院的支持，故答辩人请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买商品房，双方合同中约定该幢楼宇建造地下二层停车场以及其他权利、义务、违约责任等约定的事实。2、发票一份，证明原告已履行付款义务的事实。3、行驶证一份，证明被告的违约行为，直接损害了原告停车利益的事实。4、录音一份，证明于2015年11月7日下午6时，地点在被告售楼处，录音的对象其中一方是杨超、赵云、袁小波、另一方是被告的销售人员丁苗苗，该录音中丁苗苗认可介绍商品房时告知12幢地下有二层，地下一层是非机动车车库，地下二层是机动车车库，并实行人车分流的事实。5、丁苗苗的人口基本信息及参保证明各一份，证明丁苗苗系被告委托的销售人员的事实。6、恒大御景房源分布图一份，证明被告未按照商品房买卖合同约定，交付地下二层停车场，造成原告生活不便的事实。7、录像视频资料一份，证明被告违约的事实。被告质证意见：对原告提供的证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据2无异议。对证据3的真实性予以认可，但是与本案没有关联性。对证据4，录音的内容有异议，录音中的“丁苗苗”是否是其本人无法辨别，且谈论的过程中丁苗苗是用一种不确定的口吻在说，对录音证据不予认可。对证据5，丁苗苗是嘉兴永创的工作人员，但是其不负责恒大御景的销售工作，与本案没有关联性。对证据6的真实性无异议，是对外销售的宣传资料，但对待证事实不认可，根据该分布图，12、13、14、15幢是在一条水平线上，12栋在之初就没有计划造停车场，13、14、15幢也没有规划，是出于前期工程上的设计合理性考虑，如果12幢要规划，从规划图看，不可能12幢有，13、14、15幢就没有；原告说的要绕很远，我们可以看到距离12幢最近的8、16幢是有停车场可以使用的。对证据7，有异议，不予认可。被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：1、建筑设计说明一份，证明12号楼在报建及竣工过程中并未规划地下二层，造成合同出现地下二层的原因在于被告的过失导致，被告在整个房屋买卖签署过程中没有主观上故意的事实。2、补偿协议三十三份及明细表一份，证明被告因自身过失导致合同错误，通过补偿三年物业费的形式与33名相关业主达成了赔偿方案的事实。3、商品房买卖合同二份，证明被告于2015年2、3月份发现合同中层数签署出现错误后，及时进行了更正，因此并非故意告知业主12号楼有地下二层、且地下二层建造用途作为车库使用，被告不存在欺诈行为的事实。4、同时期销售的房屋价格汇总情况一组（含商品房预售许可证复印件），证明1号楼、2号楼的成交均价，13幢和14幢同样没有地下二层的销售价格。5、商品房预售证及商品房现房销售备案表各一份，证明恒大御景城地下车库的车位数配备情况的事实。原告质证意见：对被告提供的证据1有异议，被告认为主观上没有故意，但本案诉讼不是侵权纠纷，是违约纠纷，是否具有主观上的故意与本案缺乏关联性。对证据2的真实性有异议，上述签字是否是其本人所签无法确认；对关联性有异议，该协议是补偿协议，是当事人双方对权利义务的一种妥协，对本案原告没有可比性；相反该组证据恰恰能够证明被告因在合同中约定地下二层，其行为具有违约的事实。对证据3有异议，与本案没有关联性，当时被告无论从销售也好，合同约定也好，向原告告知了具有地下二层，且地下二层用于停车的事实，所以现在地下二层不存在，其认为被告涉嫌欺诈，不存在被告所陈述纰漏的问题，所以该组证据材料与本案没有关联性和可比性，因为合同具有相对性。对证据4，该组证据仅是一个统计，并没有证据提供，对真实性有异议，住房配套了相应的车库，房屋销售价格是不一样的，其实这个不一样具体体现在两个小区，这样比较更为明确、客观，所以对待证事实有异议。对证据5，对真实性无异议，但车位是否配足与本案没有关联性。本院认证意见：对原告提供的证据1、2、3，被告对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以确认；对证据4，该录音的对象是否为“丁苗苗”本人无法核实，且该录音系在录音对象“丁苗苗”不知情的情况下取得，录音对话中“丁苗苗”的谈话语气大多采用不确定的语气，故对其待证事实将在本院认为部分予以具体阐述；对证据5、6，被告对真实性无异议，予以确认；对证据7，真实性予以确认，对待证事实将在本院认为部分予以具体阐述。对被告提供的证据1，经本院核实，该建筑设计说明图纸备案于海盐县城建档案馆，具有真实性、合法性和关联性，予以确认；对证据2、3，与本案具有关联性，予以确认；对证据4，虽然该销售统计表系被告单方制作，但与本案具有关联性，予以确认；对证据5，该组证据反映了该小区地下车库的配备情况，具有真实性、合法性和关联性，予以确认。经审理，本院查明案件事实如下：2013年12月16日，原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同第一条、第二条约定买受人向出卖人购买位于海盐县御景城的商品房，该商品房为预售，预售许可证号为盐售许字（2013）第17号。合同第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第12幢1单元3103号房屋，建筑层数地上32层，地下2层，该商品房位于第31层；该商品房的设计用途为普通住宅，属钢筋混凝土结构，层高3.00米，该商品房有阳台2，其建筑样式为封闭式。合同第五条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5984.51元，总价款510000元。合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同中载明原告未向被告购买自行车库和汽车库。现涉案第12幢1单元3103号房屋已经交付给原告。另查明，涉案12幢楼于2013年9月30日取得了预售许可证，于同年10月开始进行预售。12幢楼共有128户业主，地下层数签署正确的业主有38户，地下层数签署错误的有90户。被告已与12幢楼中错签地下层数中的33户业主达成了补偿物业费三年作为最终处理结果的协议。被告提供商品房买卖合同二份，证明其分别于2014年2月12日、同年2月14日与12幢楼的业主王小华、余丽楠签订的商品房买卖合同中主动将12幢楼建筑层数更正为“地下32层、地下1层”。再查明，涉案第12幢楼的建筑设计说明中的第二项项目概况第五条载明建筑层数为地下1层、地上32层。该建筑设计说明的出图日期为2012年5月17日，上面加盖了审图单位的审查合格专用章，并由施工单位加盖了竣工图章。恒大御景小区共有20幢住宅楼，其中12、13、14、15幢均无地下停车库，其中16、17、18、19、20幢楼有地下一层汽车库，其他住宅楼均有地下二层（其中负一层为自行车库等、负二层为汽车库）。被告陈述，同一时间预售的1幢、2幢、12幢的成交均价分别为6461.80元、6473.13元、6439.31元，没有地下车库的13幢和14幢的成交均价分别为6608.28元、6577.23元。本院认为，原告与被告于2013年12月16日签订的《浙江省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在合同中约定恒大御景城12幢楼的建筑层数为地上32层、地下2层，该房屋现已交付。本案的争议焦点主要为：被告是否存在虚假宣传行为，原告主张的赔偿损失金额是否合理？就上述争议焦点，本院作如下分析：第一，原告并未举证证明双方在签订涉案合同时，被告存在虚假宣传“12幢楼地下2层为汽车库，且电梯直达”的行为。虽然双方签订的合同中约定了12幢楼的建筑层数为地上32层、地下2层，但合同中的地下2层未明确规划用途仅为汽车库。被告对合同中约定的地下层数错误作出了合理解释，系合同模板错误，故在发现后于2014年2月12日签订12幢楼的其他商品房的买卖合同时主动进行了更正，更正为地下1层；且现地下1层的用途为配电房，也并非汽车库。原告提供的谈话录音系事后录制，录音中原告方多次存在诱导性发问，丁苗苗虽陈述合同签错，但未明确合同签错系过失或故意所致。故，原告仅凭合同载明的地下二层和谈话录音，无法证明双方在签订合同时被告存在虚假宣传“12幢楼地下2层为汽车库，且电梯直达”的行为。第二，从被告提供的12幢楼的商品房销售明细清单来看，涉案12幢楼商品房的销售价格基本以楼层高低为依据。被告在合同中明确该幢楼地下仅为一层后，该幢楼商品房的销售成交价格也未见明显降低。涉案恒大御景12幢楼从项目规划时出具的建筑设计说明图纸、建设工程规划许可证以及办理商品房预售许可证时的面积预测绘，均显示该幢楼规划设计仅为地下一层。原告并未提供证据证明被告在销售该幢楼商品房时存在误导购房者认为该幢楼存在地下二层汽车库的行为。第三，原告因停车问题导致生活不便的原因是该小区的建设规划无法适应业主车辆快速增长的发展需要。涉案恒大御景小区的停车位设置在小区外围道路及地下汽车库，小区中央为绿化和湖泊。虽然二期规划的地下车位数较多，整个小区的车位配备与业主户数比是充足的；但12幢楼位于小区的一期，小区一期规划的地下车位数远远少于一期业主户数，无法满足大多数业主就近停车的需要。所以原告停车不便的原因并不是个案现象，而是该小区的停车位建设规划无法适应业主车辆快速增长的发展需要。第四，双方合同的主要标的是商品房，没有地下2层对原告方所购买房屋的质量或使用功能没有实质影响，且地下层或地下车库属于商品房的附属配套设施，在没有明确约定的情况下，与逾期交房承担同等程度的违约责任，并不恰当。因此，原告方主张参照合同约定的逾期交房违约金标准赔偿损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中明确写明涉案12幢建筑层数为地上32层、地下2层，而实际交付的建筑仅有地下一层，显然与合同约定不符，该记载也某种程度上引起了业主的误解。被告亦未提交证据证明其出售时已明确告知原告方12幢不存在地下2层的事实。被告辩称因当时多幢楼房同时预售，合同建模错误导致约定的地下层数有误，但此仍系盛建公司疏忽大意所致，过错在其自身，并不能因此免除其应承担的违约责任。关于赔偿损失的金额和计算方式，双方在合同中并无相应约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，系以损失填补为原则。经查，涉案小区的停车位充足，没有地下2层使原告方丧失了选购本幢房屋对应的地下停车位的机会，一定程度上影响了其就近停车的需求，引起了生活的不便，且被告已与12幢楼中错签地下层数中的33户业主达成了补偿物业费三年作为最终处理结果的协议；故本院酌定由被告赔偿原告方损失人民币18000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告海盐盛建置业有限公司赔偿原告沈情耀损失人民币18000元，由被告于本判决生效之日起七日内清结；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告海盐盛建置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费856元，由原告沈情耀负担655元，被告海盐盛建置业有限公司负担201元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 陈秀珍二〇一八年五月九日法官助理 李亚平书 记 员 褚莉萍??11?