浙江省绍兴市柯桥区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0603执异6号
案外人：李金泉，男，1958年11月14日4日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。
申请执行人：浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行，住所地：绍兴市柯桥区柯桥街道精工广场8幢3单元，组织机构代码：77312248-0。
代表人：孙龙，该行行长。
委托诉讼代理人：邹克寒，该行员工。
被执行人：绍兴柯桥锦科针织有限公司，住所地：绍兴市柯桥区华舍街道鉴湖路以北柯西工业区，统一社会信用代码：913306216923900027。
法定代表人：茅锦堂。
被执行人：绍兴县一品纺织有限公司，住所地：绍兴市柯桥区湖塘街道湖滨村洞桥，组织机构代码：77436352-6。
法定代表人：孙炳山。
被执行人：茅锦堂，男，1952年1月10日0日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人：李小芳，女，1957年12月6日6日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人：孙炳山，男，1961年12月15日5日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人：茅慧凤，女，1964年11月3日3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
本院在执行（2017）浙0603执3223号案申请执行人浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行与被执行人绍兴柯桥锦科针织有限公司、绍兴县一品纺织有限公司、茅锦堂、李小芳、孙炳山、茅慧凤金融借款合同纠纷一案中，案外人李金泉对本院执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李金泉称，在执行过程中，法院将位于中国轻纺城北市场三区三楼594号的营业房予以执行拍卖，案外人依法提出执行异议，请求法院立即中止该案的执行，解除对中国轻纺城北市场三区三楼594号的营业房的查封。其事实和理由：2015年5月6日，案外人与被执行人签订了一份《租房协议》，约定被执行人将位于中国轻纺城北市场三区三楼594号的营业房出租给案外人，租期自2016年正月初一至农历2030年12月30日止，租金为每年5万元，付款为签订协议后十天内支付35万元，余款40万元在农历2015年年底前付清（轻纺城年底休市前），协议签订后，案外人按约已经付清租赁期间的全部租金计75万元。在执行过程中案外人才知道被执行人于2015年10月14日将该营业房抵押给申请执行人贷款50万元，贷款期限自2015年10月14日至2016年4月5日。案外人认为根据“买卖不破租赁原则”，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，承租人仍有权继续占有该营业房进行经营活动，同时根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者变卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。且申请执行人的贷款起始时间明显后于案外人与被执行人签订租赁协议的时间，因此案外人恳请法院中止该营业房的执行。为证明以上事实，案外人向本院提交了租房协议复印件一份、收据复印件二份证据材料。
本院查明，在审理原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行与被告绍兴柯桥锦科针织有限公司、绍兴县一品纺织有限公司、茅锦堂、李小芳、孙炳山、茅慧凤金融借款合同一案中，根据原告的申请本院依法作出了（2016）浙0603民初7017号财产保全的民事裁定，于2016年7月27日对位于对位于绍兴市柯桥区××城市场北交易市场××区××楼××1间营业房的使用权及优先承租查封。之后在审理查明，2015年10月14日，原告与被告茅锦堂签订了《抵押合同》一份，约定：原告为债权人（抵押权人），被告茅锦堂为抵押人；抵押人自愿以其愿以其承租的位于绍兴市柯桥区××城市场北交易市场××区××楼××1间营业房的使用权及优先作为抵押财产，为债权人与被告绍兴柯桥锦科针织有限公司签订的合同号为8911120150030985的《流动资金借款合同》项下的债权提供抵押担保；合同还对双方的其他权利义务作了约定。上述合同签订后，原告与被告茅锦堂办理了登记手续，并取得了编号为NO：21031769的《中国轻纺城市场营业房使用权及优先承租权临时限制转户登记卡》。本院（2016）浙0603民初7017号民事判决书，确定：被告绍兴柯桥锦科针织有限公司应于本判决生效之日起十日内归还给原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行借款本金50万元及支付相应利息；原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行有权就上述债权对被告茅锦堂提供的编号为NO：21031769的《中国轻纺城市场营业房使用权及优先承租权临时限制转户登记卡》项下的担保财产依法定程序优先受偿。判决书生效后，因被执行人未履行判决确定的义务，权利人浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行向本院申请执行，在执行过程中，本院拟对案涉营业房使用权及续租权进行处置，案外人提出书面异议。
另查明，2012年11月13日，被执行人茅锦堂作为乙方，与甲方浙江中国轻纺城集团股份有限公司市场分公司签订了《中国轻纺城北市场营业用房租赁协议书》一份，约定：乙方向甲方承租中国轻纺城北市场3区3楼0594号1间营业房，租期为6年，自2012年4月28日至2018年4月27日止；营业房用途为经营纺织品，未经甲方同意乙方不得擅自改变经营产品或营业房用途；乙方没有营业用房的所有权，只有承租期内的使用权和同等条件下的优先续租权，经甲方审批同意，乙方营业用房承租期内的使用权和同等条件下的优先续租权允许转让，并办理相应的确认手续；双方另对其他权利义务进行约定。浙江中国轻纺城集团股份有限公司市场分公司另向被执行人茅锦堂颁发了《营业房租赁证》一份，载明：“办理营业房转租、转让和抵押贷款手续时必须出示本证。营业房不得私下转租、转让。”2015年5月6日，案外人与被执行人签订了一份《租房协议》，约定：被执行人将上述营业房出租给案外人，租期15年，自2016年正月初一至农历2030年12月30日止，租金为每年5万元，付款为签订协议后十天内支付35万元，余款40万元在农历2015年年底前付清（轻纺城年底休市前），协议签订后，案外人按约已经付清租赁期间的全部租金计75万元。
以上事实，由案外人向本院提交的租房协议、收据，申请执行人提交的中国轻纺城北市场营业用房租赁协议书一份、中国轻纺城市场营业房使用权及优先承租权临时限制转户登记卡、营业房租赁证，本院（2016）浙0603民初7017号民事判决书、财产保全情况告知书及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，本案争议的焦点，是案外人凭租房协议(转租)享有租赁权能否对抗申请执行人实现抵押权。首先，申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权已由生效的判决所明确。生效判决确定：申请执行人有权就对茅锦堂提供的编号为NO：21031769的《中国轻纺城市场营业房使用权及优先承租权临时限制转户登记卡》项下的担保财产依法定程序优先受偿，即申请执行人有权对被执行人茅锦堂承租的案涉营业房的使用权及优先承租权进行拍卖、变卖，所得款依法定程序享有优先受偿。本案拍卖的是案涉营业房的使用权及优先承租权，而不是房屋所有权，房屋所有权人不存在变动，因而不适用“买卖不破租赁原则”。执行机构依据生效的法律文书对案涉营业房的使用权及优先承租权采取的查封、评估、拍卖措施，符合法律规定。案外人认为案涉营业用房的使用权已因转租而享有租赁使用权，实质是对生效判决的否认，应通过审判监督程序解决。其次，案外人与被执行人签订的租房协议关于转租期限的约定不符合法律规定，应当认定无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”。被执行人转租未取得出租人同意，退一步讲，即使取得出租方同意转租，其转租期限不应超过承租人租赁剩余期限，即不应超过2018年4月27日止，超过部分约定无效。综上，案外人请求中止对系争营业房使用权的强制执行并解除查封，无法律依据，本院对案外人提出的请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人李金泉的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 周 虎
人民陪审员 俞增法
人民陪审员 周正羊
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 祝治宇