江苏省常州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）常民申字第00030号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：吴荣良。
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：薛志红。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：薛众优。
吴荣良、薛志红与薛众优房屋租赁合同纠纷一案，常州市武进区人民法院于2012年8月1日作出（2011）武横民初字第0504号民事判决，薛众优不服上诉至本院，本院于2014年12月8日作出（2012）常民终字第983号民事判决，现已发生法律效力。吴荣良、薛志红不服，于2015年4月向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
申请再审人吴荣良、薛志红申请再审称，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决中认定“薛众优支付给季贤超的装潢款38000元，亦应由吴荣良承担”，理由为该款系“因提前解除租赁合同而发生的纠纷”。这一认定在原审中被申请人并没有提交相关证据证明申请人就上述装潢款存在约定或法定的责任承担，而一审和二审中的相关证据均可以证明以下事实：1、无论是2010年7月10日签订的房屋租赁合同，还是2011年6月28日签订的房屋租赁合同中均约定在不征得出租人同意的情况下承租人不得转租，显然被申请人违反了这一约定。2、本案所涉的房屋租赁合同的解除并非是由于申请人单方提出的，是由于被申请人经营不善导致无法继续履行，遂提出终止履行房屋租赁合同，在双方协商一致的前提下达成了2011年8月26日的《协议书》。该份协议书可以说明申请人在解除房屋租赁合同一事上并无任何过错。既然该争议系被申请人违约，申请人无任何过错，那“因提前解除租赁合同而发生的纠纷”所引起的赔偿责任应由被申请人自行承担，为何会转嫁到申请人呢？由申请人承担这一赔偿责任的判决显然对申请人不公，也无任何法定或约定的理由，原审法院在作出该判决时未有证据证明。二、原判决认定事实的主要证据是伪造的，不真实的。本案原审法院在认定被申请人损失时参照的是常州中瑞延陵资产评估有限公司出具的常中延评报字（2012）第8号资产评估报告，而该份评估报告是不真实的。理由如下：1、即使2011年6月28日签订的房屋租赁合同是真实的，双方对于装饰装修也仅限于“室内装修”，但通观评估报告，评估机构将室外的装饰物也纳入了评估范围，显然不合理。例如，门口的玻璃钢大象，室外楼梯。2、评估价格虚假。例如，室外楼梯当时实际花费19600元，评估价格却为139000元。门口的大象材质为玻璃钢，实际花费12000元，评估时材质变更为石像，价格为84000元。这样恶意抬高价格的情况非常之多，在此申请人不一一列举。无论从各种角度来说，装饰装修物在经过使用后只会因损耗而贬值，出现这样大幅度的增值绝非正常。3、针对该评估报告申请人在一审中即提出了诸多异议，该报告中存在很多项目系申请人自己出资装修的，并非被申请人或之前的经营户出资，原经营户的装饰装修物包括其他可移动的家用电器等设施，这一部分早已被被申请人搬走，因此将申请人自有的装饰装修物纳入被申请人的损失范围进而再评估实在虚假。4、法院在核定损失时全盘以评估报告的金额为准，并没有实际考虑真实情况，甚至忽略在评估报告上多处备注“有异议”的事项。在申请人提出异议后，原审法院也未就异议事项进行说明而径直判决违背事实，所采用的证据虚假。三、原判决适用法律确有错误，在判定申请人承担责任时违背当事人约定或者法律规定。本案之所以会引发争议并不是因为申请人在解除房屋租赁合同中存在违约责任，而是双方就装修装饰物的归属问题存在争议。即使2011年6月28日签订的房屋租赁合同是真实的，双方在合同是这样约定的：“装饰物归承租人所有，如承租人因故无法经营，要求终止合同，出租方应当同意，装饰费用按实际评估价，由出租方补偿给承租方”，这一约定写明了是“补偿”而非“赔偿”，是对承租方就装修损失作出的补偿，正是基于出租方无过错，因此不能要求出租方进行赔偿。被申请人并非原始取得装修装饰物的所有权，其取得是基于转让行为。根据被申请人与上一手承租人何伟的转让协议，可以看出被申请人所支付的22万元转让费不仅包含装饰装修，还包含员工工资、水电费等等。也就是说，被申请人在装修问题上的损失绝对不超过22万元。基于此，原审法院判决申请人承担53629元装修损失既不符合事实，也违背了法律的公平原则。“补偿”是填平损失，而不是制造收益，如果原审的判决真正的实现，那被申请人将从中获取大额收益，显然是违背了当事人的约定。原审法院在判定责任承担时认为“结合其因取得足道会所而支付转让款及为原经营者代为支付的相关费用，应认定其受让足道会所的资产中包含了原经营者的装修物及其他物品，故其在租赁合同终止时，可按照合同约定要求吴荣良对其装修损失进行补偿”。这种认定混淆了本案中“损失”的概念。本案所提及的损失仅局限于装修损失，而被申请人及法院却扩大了损失的范围，资质“为原经营者代为支付的相关费用”也核算在装修损失中实为不妥。若原审法院并未作出如此认定，那申请人是否可以理解原审法院也是主张申请人仅需要补偿被申请人的装修损失呢？根据原审法院的上述认定，如果法院将“为原经营者代为支付的相关费用”不核算在装修损失中，那转让款仅22万元，原审法院在不区分22万元转让款中装饰物的价值所占据的比例，进而不能明确装修损失的多少，只是笼统的参照评估报告走，这一判决结果明显违背法律规定，超出当事人的实际损失，造成对申请人的严重不公平。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百九十条，申请人提起再审，请求：1、撤销常州市中级人民法院作出的（2012）常民终字第983号民事判决书，依法改判；2、依法判决一、二审、再审费用由被申请人承担。
被申请人薛众优未作答辩。
本院审查查明，吴荣良与薛志红系夫妻关系。武进区横林镇昌盛路21号的4间四层房屋原系武进中天钢铁有限责任公司所有，吴荣良于2007年11月9日出资2000000元购买了前述房屋，但至今未办理产权变更登记手续。2008年5月15日，薛志红与王涛签订房屋租赁合同，约定将武进区横林镇昌盛路21号的房屋租赁给王涛经营，租赁期限自2008年7月15日至2016年7月15日，合同对租金及支付方式等作了约定。合同订立后，王涛对承租房屋进行了装修并开办了大生堂足道会所。2010年5月，王涛将大生堂足道会所以20余万元的价格转给何伟经营，同年6月26日，何伟与薛众优订立转让协议，何伟又将大生堂足道会所以270000元价格转让给薛众优。薛众优受让该足道会所后，未对房屋进行装修。同年7月10日，薛志红为出租人（甲方），薛众优为承租人（乙方），双方签订房屋租赁合同一份，约定将武进区横林镇昌盛路21号的房屋出租给薛众优使用，租赁期限自2010年7月15日至2016年7月15日。租金按年结算。第一、第二年房屋租金为180000元，第三、第四、第五、第六年租金为200000元。第六条关于装修的约定：乙方可以根据自身需要对该房屋进行装修，装修物归乙方所有。合同同时对付款方式等也作了约定。合同订立后，薛众优利用该承租房屋经营足道休闲中心。2011年6月28日，吴荣良为出租人，薛众优为承租人，双方又订立房屋租赁合同一份，约定吴荣良将武进区横林镇昌盛路21号的房屋4间建筑面积997.63㎡出租给薛众优，租赁期限自2011年7月16日至2012年7月15日。月租金15000元，年租金180000元，每月15日支付本月租金。合同第八条约定：“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是室内装修。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：装饰物归承租人所有，如承租人因故无法经营，要求终止合同，出租方应当同意，装饰费用按实际评估价，由出租方补偿给承租方。”2011年7月6日，薛众优重新申领了字号为武进区横林天赐堂足道休闲中心的营业执照。2011年7月26日、8月15日，吴荣良出具收条2份，收取薛众优房租金各15000元，合计30000元。2011年8月26日，吴荣良为甲方、薛众优为乙方，双方签订协议书一份，载明“一、双方的租赁房屋合同于2011年9月15日终止，房屋钥匙在2011年9月15日前移交给甲方；二、房屋装饰按双方租赁合同的约定处理。三、季贤德（即季贤超）的百度台球室将于2011年12月12日止……”。薛众优付清了承租期间的房屋租金。2011年8月30日，吴荣良出具收条，载明收到薛众优房租7000元（该款系转租给季贤超的房屋租金）。
双方在武进区人民法院一审审理过程中，吴荣良提出申请，要求对2011年6月28日房屋租赁合同落款出租人处的签名“吴荣良”是否为其本人所写进行鉴定，经法院委托南京东南司法鉴定中心鉴定，南京东南司法鉴定中心出具（2011）文鉴字第998号鉴定意见书确定该处签名是吴荣良本人所签。薛众优提出申请，要求对武进区横林镇昌盛路21号的房屋内装修净值进行评估，经法院委托常州中瑞延陵资产评估有限公司评估，常州中瑞延陵资产评估有限公司出具常中延评报字（2012）第8号资产评估报告确定净值为515629元。
另查明，2010年12月3日，薛众优承租该房屋后，又与季贤超签订房屋租赁合同1份，约定薛众优将依法承租的坐落于横林镇昌盛路21号的房屋中160平方米租给季贤超经营台球室。合同订立后，季贤超对房屋进行了装修并经营台球室。后因薛众优通知解除租赁合同，季贤超起诉至武进区人民法院，要求薛众优赔偿装修等损失。经武进区人民法院（2011）武横民初字第0507号民事判决书判决，薛众优应赔偿季贤超损失41257元（其中装修损失34257元，返还3个月租金7000元）。判决后，薛众优不服该判决，提起上诉。经本院主持调解，各方当事人达成如下协议：一、薛众优于2012年10月31日前向季贤超支付装潢款38000元，如薛众优不按上述期限履行付款义务，则季贤超可按46182元向法院申请强制执行；二、薛众优与季贤超之间的纠纷一次性解决，季贤超不再向薛众优主张租金及广告牌等费用；三、一审案件受理费1736元，由季贤超负担，二审案件受理费868元（已减半收取），由薛众优负担。嗣后，薛众优履行了上述付款义务。
本案复查过程中，吴荣良与薛志红未向本院提供新证据。
本院认为，首先，双方当事人于2011年6月28日签订的房屋租赁合同真实有效，该合同第八条约定：“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的处理：装饰物归承租人所有，如承租人因故无法经营，要求终止合同，出租方应当同意，装饰费用按实际评估计，由出租方补偿给承租方。”嗣后双方又于同年8月26日签订协议书，约定租赁合同终止，并约定房屋装饰按双方租赁合同的约定处理。上述合同与协议内容不违反法律规定，双方应当严格遵照执行。其次，讼争房屋原由吴荣良及薛志红出租给他人经营足道会所，原经营者已对房屋进行了装饰装修，薛众优受让该足道会所，便取得了房屋内装饰装修及相关物品的所有权。上述合同第八条前半款是赋于薛众优可以对承租房屋进行装修、改善增设他物的权利，后半款是对合同终止时，属于薛众优所有的装饰装修应当如何处理的约定。该约定称装饰费用按实际评估计，并未对装饰是由薛众优承租房屋前、后进行作出区分。根据双方的意思自治，吴荣良、薛志红应当对属于薛众优所有装饰装修按实际评估价作出补偿。至于薛众优以何对价从他人处受让取得房屋内的装饰装修，与本案并无法律关系。第三，吴荣良、薛志红虽对本案涉诉房屋的装修净值资产评估报告有异议，但在一、二审中均未能提供证据否定该份评估报告，故二审按评估价判决吴荣良补偿薛众优553629元并无不妥。第四，关于薛众优承租房屋后将其中部分转租给案外人季贤超经营台球室的问题，薛众优与吴荣良于2011年8月26日的协议书中约定“季贤德（即季贤超）的百度台球室将于2011年12月12日止”，该约定表明吴荣良对转租经营的事项应当是知晓并认可的，故对吴荣良关于其不知薛众优将房屋进行转租、因此转租违反双方合同的申诉意见本院不予采纳。关于季贤超对于台球室的装潢，季超贤与薛众优已在本院主持下达成调解且薛众优已按调解内容履行，支付了季贤超38000元装潢款，吴荣良应予以承担。综上，原判决认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回吴荣良、薛志红的再审申请。
审 判 长 费 亮
代理审判员 刘 霞
代理审判员 沈超彦
二〇一六年一月十五日
书 记 员 黄文燕