湖南省桂阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1021民初1934号
原告（反诉被告）：邓桂平，男。
委托诉讼代理人：刘鸿，湖南指点律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）：王伟平，男。
委托诉讼代理人：刘文忠，湖南志浩律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告邓桂平与被告王伟平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓桂平及其委托诉讼代理人刘鸿，被告王伟平的委托代理人刘文忠到庭参加诉讼。在庭审过程中，被告王伟平提出反诉请求：1、请求判令反诉人（原告邓桂平）将桂阳县城关镇肖家坳024幢101号房产权立即过户给反诉人并承担相关的交易税、印花税等法律规定应由卖方承担的税费；2、请求依法判令被反诉人赔偿反诉人房屋租金损失3.6万元。因反诉人王伟平一直未交纳反诉的诉讼费用，依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，按反诉人王伟平撤回反诉处理。本案现已审理终结。
原告邓桂平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还原告欠款476333元，利息114320元（按月息2%暂计算至2016年11月23日，请求判决计算至实际履行之日）共计590653元；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2002年，原告从案外人蒋某某处购买其位于桂阳县住建局对面的一套住房。2014年3月23日，被告为建房需要，与原告签订房屋买卖协议，约定被告向原告购买该房屋，作价1318000元，被告第一次付款818000元，余款500000元在2014年11月30日付清，如未按期付清则按叁分计算利息。协议签署之日被告支付了818000元。后被告拆除该房屋，利用所占土地建成一栋楼房。2015年11月30日，被告以22.6万元作价将位于酒厂的一套房子作为还款抵给了原告，其中归还利息202333元，归还借款23667元，现仍欠原告476333元借款及2015年11月30日后的利息114320元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令诉请。
为支持其诉讼请求，原告邓桂平向本院提交以下证据：
1、身份证复印件，拟证明原告身份的合法性；
2、房屋买卖协议，拟证明原、被告之间房屋买卖关系成立。被告应支付原告总房款1318000元，首笔付款为818000元（已付清），余款需在2014年11月30日前付清，否则应按每月15000元支付利息，且余款及利息应在2015年6月前支付。
3、蒋某某房产证复印件、身份证复印件、调查笔录、视频，拟证明：①涉案房屋蒋某某已卖给邓桂平，且王伟平知情；②蒋某某对房屋从邓桂平处转让给王伟平无异议。
被告王伟平辩称，一、答辩人与被答辩人2014年3月23日签订的《房屋买卖协议》属于物权所有权效力待定合同。
1、该房屋的实际产权人为蒋某某，被答辩人虽然讲2002年时候蒋某某将该套房屋出售给了被答辩人，但至今该套房屋的产权人为蒋某某，说明被答辩人至今尚未取得该房屋的合法产权。
2、答辩人至今没有取得该套住房的所有权，答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》后，由于该套房屋的实际产权登记人为蒋某某，为此，答辩人多次要求被答辩人协同蒋某某将该套房屋产权过户至答辩人名下，但被答辩人至今均没有履行办理产权过户的义务，导致答辩人至今没有取得该套房屋的所有权。
二、答辩人与被答辩人签订《房屋买卖合同》中约定的“如甲方不能按时付清，责按余款伍拾万元月利息叁分计算，也就是每月按时付利1.5万元”。该约定实际是逾期付款的违约责任。合同签订后，被答辩人指示一收破烂垃圾的老人长期居住在该屋周边至今，并与答辩人产生纠纷，致使答辩人至今都无法排除妨碍，给答辩人造成损失。即使该合同成立并生效，但由于被答辩人未配合履行产权过户义务，导致答辩人至今未取得该房屋的产权，同时也因该屋纠纷无法排除妨碍。按照合同对等原则，被答辩人应承担违约责任。
三、对被答辩人诉状的金额不认同，酒厂那套房子作价22.6万元是抵扣欠款本金，而非利息。到目前为止，尚欠原告本金27.4万元。另被答辩人要求支付利息（实际为违约金）过高，且被答辩人有违约行为，并未提供造成损失的依据，为此，答辩人不应支付该利息。
综上所述，答辩人认为，本案被答辩人依据物权所有权待定的合同提起诉讼请求，要求答辩人支付未支付的房款及违约金，不应获得支持。请求依法驳回被答辩人的起诉。
为支持其答辩请求，被告向法院提交下列证据。
4、房屋登记薄，拟证明原告邓桂平出售给被告王伟平的蒋某某的房屋，至今权利人为蒋某某。
5、照片一张，拟证明因原告的行为，导致被告建的房屋门面至今无法出售出租，给王伟平造成损失，原告应承担违约责任。
6、调查笔录（许某某），拟证明因原告的行为，导致被告建的房屋门面至今无法出售出租。
7、照片一张，拟证明相片中人至今仍然居住在建筑区域中，严重影响该建筑业主的使用，原告应承担违约责任。
另被告王伟平申请证人许某某出庭作证，经本院准许，证人许某某出庭作证的证言证词，拟证明证据6，调查笔录是其真实意思表示。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据4，原告认为该证据真实性无异议、合法性、关联性有异议。根据物权法规定，这个房屋已经拆除，其产权登记就自行消失。原告对证据5、7，证据来源不明，其照片的内容也不影响门面的房屋出租，对证据三性有异议。对证据4、6，本院参考其他证据和当事人陈述，作为本案定案依据。对证据5、7，本院不认定为本案的证据。
本院查明认定事实如下：2002年，原告邓桂平从案外人蒋某某处购买其位于桂阳县迎宾路桂阳县住建局对面的一套住房，双方并未办理变更房产登记手续。2014年3月23日，被告王伟平为建房需要，与原告签订房屋买卖协议，约定被告向原告购买该房屋，作价1318000元，付款方式第一次付款818000元，第二次余款50万元必须在2014年11月30日前付清。如未按期付清，则按余款50万元利息3分计息。协议签署之日被告支付了818000元，后被告拆除该房屋，建成一栋楼房。2015年11月30日，原、被告双方协商约定，被告以其所有的位于酒厂的一套房子作价22.6万元作为还款抵给了原告，现尚欠原告购房款27.4万元。经原告多次催讨，被告以种种理由未支付欠款，为此，原告特向法院起诉，要求被告支付欠款本金及利息。
本院认为，本案原、被告于2014年3月23日签订的房屋买卖协议，是合法有效的合同，合同双方应按合同约定履行各自义务。且该合同已实际履行，也即原告将住房一套交付被告，被告也将房屋拆除了，并另外建成一栋楼房。被告王伟平也已经支付了购房款1044000元，所以原告邓桂平请求被告支付购房款274000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告按月息2分支付逾期付款的利息的请求，通过核算逾期付款利息为：①2014年11月30日—2015年11月30日，即
500000元×2%×12个月=120000元。②2015年11月30日—2016年12月30日，即274000元×2%×13个月=71240元。①、②项合计：191240元，符合相关法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、由被告王伟平支付原告邓桂平购房款274000元，逾期付款利息191240元（按月息2%暂计算至2016年12月30日）共计465240元，限本判决生效后二十日内履行；
二、驳回原告邓桂平其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9707元，诉讼保全费1520元，合计11227元，由原告邓桂平承担2900元，被告王伟平承担8327元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 黄渊强
人民陪审员 谢丁良
人民陪审员 胡熙林
二〇一七年五月十七日
书 记 员 陈雅芝
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。