江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02068号
上诉人（原审原告）周建明。
上诉人（原审原告）卢爱花。
两上诉人委托代理人王晓丽，江苏慧眼律师事务所律师。
两上诉人委托代理人刘小林。
被上诉人（原审被告）周建军。
被上诉人（原审被告）曹利（曾用名曹莉）。
两被上诉人委托代理人王铁虎，海安县曲塘法律服务所法律工作者。
上诉人周建明、卢爱花因与被上诉人周建军、曹利确认合同无效纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安曲民初字第00094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，周建明与卢爱花系夫妻，周建军与曹利亦系夫妻关系。双方当事人系同村组村民。1996年6月，周建明申请在海安县雅周镇雅周村一组自建三层楼房1幢。1999年2月3日，周建明取得三层楼房的房屋所有权证【字第××××号】，建筑面积为313.95平方米。
2003年，周建明欲卖房为归还其欠海安县雅周合作基金会的借款。同年2月15日，周建明、卢爱花与周建军、曹利就案涉房屋签订《房地产买卖契约》，双方约定：“一、甲方自愿将坐落在人民中路4号三楼全层、底楼最南1套的房产（房屋建筑面积139.65平方米）出售给乙方。该房产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。二、双方议定的上述房产成交价格为人民币（大写）陆万元；￥60000元。乙方于2004年12月31日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金。三、双方同意于2003年3月1日由甲方将上述房产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之二的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向当地房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本契约一式三份，甲乙双方各执一份。契约副本一份送雅周房地产交易管理所（处）。十一、双方约定的其他事项：（1）楼房南面的路为两家共用。（2）楼梯为两家共同使用。”双方当事人均在上述买卖契约上签字，同时海安县雅周房地产交易管理服务所作为监证机关亦在契约上加盖了公章。
合同签订当日，周建明将其于1999年2月3日取得的编号为【字第××××号】房屋所有权证交至海安县雅周房地产交易管理服务所，同时换取了两本村镇房屋所有权证，双方各执一本，所有权人分别是周建明、周建军。在收回的编号为【字第××××号】房屋所有权证上附记栏内还注明：“2003年2月15日该房第一层最南边的一间计34.94㎡，第3层全部计104.65㎡卖给周建军。”周建军所持的村镇房屋所有权证内容为：所有权人周建军，所有权性质私有，房屋坐落雅周镇雅周村1组，房屋状况幢号1，房号1，间数1，建筑结构砖混，层数第一层，建筑面积（㎡）34.94，幢号1，房号间数3，建筑结构砖混，层数第三层，建筑面积（㎡）104.65。并附海安县村镇房产分户平面图一张。庭审中，双方共同确认房屋的实际交易价格为84000元。
随后几年，双方当事人相安无事。后来为琐事双方产生了矛盾，双方也曾找到村、派出所解决但未果。周建明、卢爱花遂诉至法院请求确认双方当事人于2003年2月15日签订的《房地产买卖契约》无效。
周建明、卢爱花为证明周建军、曹利在雅周镇雅周村一组已经拥有宅基地，向法院申请调取周建军宅基地情况。法院调取的雅周镇雅周村土地二轮承包结算一览表上显示，周建军宅基地应得数为0.18亩，已得数为0亩。对此，中共雅周村党支部副书记钱忠祥的解释是，从一览表上可以看出周建军家的应得数为2.48亩，已得数也为2.48亩，虽然周建军家没有宅基地，但是在“找桑另”那一栏里面已经补给他们。
原审法院认为，对农村房屋买卖合同效力的认定应适用《中华人民共和国合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。本案中，双方当事人系同村组村民，周建明、卢爱花对其自建三层楼房有卖房的意愿，周建军、曹利亦有买房的意愿，双方签订的《房地产买卖契约》经海安县雅周房地产交易管理服务所进行了鉴证。周建军、曹利按约给付了周建明、卢爱花购房款84000元，周建明、卢爱花将上述房屋交给周建军、曹利占有并使用，并将编号为【字第××××号】房屋所有权证交给海安县雅周房地产交易管理服务所，换取了所有权人分别是周建明和周建军的两本房屋所有权证。这一系列的行为均表明双方卖房买房系其真实意思的表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“合同无效的情形”。同时，国家相关的产权登记部门已经认可并办理案涉房屋的所有权证。周建明、卢爱花以双方之间的转让行为未得到村委会的书面同意，周建军、曹利有宅基地，双方之间签订的房屋转让契约违反法律规定为由要求确认合同无效，其行为与诚实信用原则相悖。为了维护买受人的善意信赖，也为了贯彻诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回周建明、卢爱花的诉讼请求。案件受理费1900元，由周建明、卢爱花负担。
宣判后，周建明、卢爱花不服，向本院提起上诉称，1、双方当事人虽然为同一集体经济组织内部成员，但被上诉人在受让涉案房屋时已经拥有宅基地，双方的转让行为亦未得到本集体经济组织成员的同意，同时被上诉人至今未取得涉案房屋项下的土地使用权，亦未得到相关审批机关的审批，显然双方当事人之间对案涉房屋的转让行为违反了相关法律、法规的规定，应当认定为转让行为无效。2、海安县雅周房地产交易服务所并非合法有效的产权颁证机关，其颁发行为无效，相应的产权证也应当无效。案涉房屋项下的土地使用权未得到相关审批机关的审批，如认定转让行为有效势必损害集体和第三人的利益。3、一审法院适用合同法的基本精神来认定案涉合同有效显然太过牵强，在法律、法规有明确规定的情况下，应优先适用具体的法律条文而非适用合同法的基本原则。4、一审判决与国家政策相悖，国家明令禁止小产权房进行买卖，一审法院支持小产权房买卖有效，将小产权买卖合法化，容易产生社会混乱及不良影响。5、房屋买卖的权属变更应当以法定部门办理权属变更为准，一审判决以雅周镇政府房屋交易所权属变更为由，认定买卖行为有效，显然错误。6、案涉房屋长期闲置，确认双方签订的合同无效，有利于双方矛盾化解并达成利益双赢。综上，一审判决认定事实基本正确，适用法律错误，请求二审法院撤销原判并依法改判，本案的上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人周建军、曹利答辩称，被上诉人是以合理的价格善意取得涉案的房屋，并且经过有权部门办理了相关手续，程序合法。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从上述规定可以看出，我国法律并不禁止农村集体经济组织成员之间对农村住宅的转让。本案中，双方当事人系同村组村民，双方签订协议买卖案涉房屋并不违反法律相关规定，上诉人认为案涉《房地产买卖契约》不应当适用合同法考察其效力于法无据。案涉《房地产买卖契约》系双方自愿签订，上诉人已经将案涉房屋交付被上诉人占有使用，被上诉人也已付清房款并取得由海安县人民政府颁发的《村镇房屋所有权证》，该协议早已由双方自行履行完毕，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形，应为合法有效。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由上诉人周建明、卢爱花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 李新珠