广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初10274号原告：沈就强，男，1964年6月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨丽华，广东合慧益律师事务所律师。被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街新都大道以南。统一社会信用代码91440101725639469M。法定代表人：黄咏东。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。原告沈就强诉被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法由代理审判员廖静文适用简易程序进行审理。原告沈就强的诉讼代理人杨丽华，被告雅居乐公司的诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期违约金25644.3元（以总房款627086元为基数，按每日0.01%的标准，从2015年8月2日起计算至2016年9月12日，共409天）。2、被告向原告返还未收楼期间的物业管理费3000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月19日原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定由原告向被告购买广州市花都区新华街107国道西侧花都雅居乐花园（扩展）（自编23栋）1306房，房屋总价款627086元。原告已付清房款，并于2016年9月12日收楼，收楼时，被告要求原告支付未收楼期间的管理费3000元。合同第十三条约定：被告应当于2015年8月1日前将符合合同约定条件的涉案房屋交付原告使用。第十四条约定：甲方如未能按合同规定的期限交楼，自合同第十三条约规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按已付房价款0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条第一款约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：…（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。合同签订当日，双方签订附件七《补充材料》，第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。原告认为双方签订的《补充协议》是被告为重复使用而预先拟定的，没有与原告协商，属于格式条款。而第六条的规定免除了被告应取得涉案房屋供水、供电、供气永久使用的基本责任。原告认为，涉案《补充协议》中第六条属于格式条款，明显免除被告的责任，应属无效。同时，该条约定亦不符合《合同法》的公平原则，履行该条款将对原告造成极大的不公平，因此，原告认为不应适用该条款。现合同约定的房屋交付时间已至，原告到房屋验收时，发现如下问题（不排除还有其他不符合交付情形）：一、被告承认，现时房屋接通的是临时用电，至今无法办理供电永久使用证明。被告无法出具供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。据原告了解，当时业主不了解情况收楼，后发现经常停电，夏天时晚上空调不能使用，严重影响业主生活，为此还曾有业主进行维权活动。但被告亦一直无法解决。据物业管理人员称，现在涉案房屋的用电是从隔壁工厂临时拉电过来用。业主的用电权益根本无法得到保障。根据被告提供的《房地产（住宅）质量保证书》承诺，可以保障6千瓦的接入用电，但如果使用临时用电根本无法满足这一标准。二、被告至今未向原告出示合同约定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件，以证明涉案楼盘已通过房屋建设工程、规划、消防等验收。除此之外，原告不排除被告还有其他不符合交房条件的情形。根据《供电营业规则》等规定，临时用电仅用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。可以看出，如果允许被告以临时用电交付，原告等所有业主的用电权益将得不到保障。假设开发商将楼卖了，也完成了交付，开发商在法律没有任何义务再去为业主申请永久用电，这将使业主的生活居住水平置于极度不稳定的状态，不符合法律、政策要求，也极容易影响社会稳定。用水用电是居民生活的基本保障，现涉案房屋仍只是使用非永久用电，无法满足原告的基本居住生活需求，原告认为该楼盘并不符合交付条件。而被告至今未向原告出示合同约定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件，以证明涉案楼盘已通过房屋建设工程、规划、消防等验收。被告该行为也违反了相关约定，属于违约行为。综上，原告认为，被告逾期未将符合交付条件的房屋交付给原告使用，属于违约，依照双方合同约定，被告应依约向原告支付延期交楼违约金。以总房款为基数，按每日0.01%的标准，从应交楼的第二天起计至被告具备交楼条件及房屋取得供电永久使用证明之日或收楼之日止。为维护原告的合法权益，原告依照相关法律规定向贵院提起诉讼，希望贵院能够判如所请。被告雅居乐公司辩称：原告已于2016年9月11日办理收楼手续，原告已经收楼，认可我方的收楼条件，我方不承担违约金。另外，原告要求我方退回物业管理费，我方不同意，因为物业管理费不是我方收取的。经审理查明，被告系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2014年4月13日，原告与被告签订《花都雅居乐花园认购书》，约定由原告向被告认购由被告开发的广州市花都区花都雅居乐花园23栋1306房，认购价为627086元，于2015年8月1日前交付使用。2014年4月19日，原告与被告签订《商品房预售合同》及《补充协议》等附件，约定被告为甲方（卖方），原告为乙方（买方），乙方向甲方购买位于广州市花都区永发路2号花都雅居乐花园（扩展）自编23栋1306房，总金额为627086元。交房条件（第十二条）约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）约定：甲方应当在2015年8月1日将本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。房屋交付时的有关资料（第十五条）约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。交付时的验收（第十六条）约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条约定：5、双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，原告按约定支付完毕全部购房款项。原告确认除永久用电外，涉案房屋在合同约定的交楼时间前已具备合同约定的交楼条件。原、被告均确认原告在2016年9月11日办理收楼手续。原告称其向案外人雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司支付物业管理费3000元。原告认为涉案小区实际是由被告管理，故被告应向其退回涉案房屋未符合交楼条件期间的物业管理费。原告未提供证据证实其主张。另查明，原、被告均确认涉案房屋现不具备永久用电使用条件。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》及《补充协议》等附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是被告是否应承担逾期交楼违约责任。根据《补充协议》第十八条第5款约定，双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。本案双方当事人在补充协议第六条中将《商品房买卖合同》第十二条、第十五条关于交房条件及房屋交付时有关资料的约定变更为被告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。该约定为双方的真实意思表示。但房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。原告确认除永久用电外，涉案房屋在合同约定的交楼时间前已具备合同约定的交楼条件，被告亦确认涉案房屋目前不具备永久用电使用条件。被告为涉案房屋提供的是临时用电，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未满足交付条件，被告应承担逾期交楼的违约责任。双方合同约定的总房价款627086元，交楼日期为2015年8月1日，故被告应自2015年8月2日起承担违约责任。原告已于2016年9月11日办理收楼手续。因此，被告应向原告支付自2015年8月2日起至2016年9月11日的违约金，按总房价款627086元，每日0.1‰的标准计付。经核算，被告逾期交楼407天，被告应向原告支付逾期交楼违约金25522元（627086元×0.1‰×407天）。对于超出部分，本院不予支持。关于物业管理费，因物业管理费并非由被告收取，原告以被告是涉案小区的实际管理者为由，要求被告退回物业管理费，于法无据。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告沈就强支付逾期交房违约金25522元；二、驳回原告沈就强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，由原告沈就强负担39元，由被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。代理审判员  廖静文二〇一六年十二月二十日书 记 员  朱婷欣