山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）任民一重字第7号
原告朱长元。
委托代理人张曙光，山东纵横统一律师事务所律师。
被告史衍强。
被告苏茂美。
委托代理人祝军，山东鲁兴律师事务所律师。
第三人张守春（被告苏茂美之夫），无业。
原告朱长元与被告史衍强、苏茂美、第三人张守春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月25日作出（2012）任民初字第2203号民事判决，被告苏茂美不服，向济宁市中级人民法院提出上诉。济宁中院于2013年11月30日作出（2013）济民终字第1759号民事裁定，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告朱长元及其委托代理人张曙光、被告苏茂美及其委托代理人祝军、被告史衍强、第三人张守春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱长元诉称：我在市场做生意认识了朋友文刚，我说想买房子，他说有一个战友要卖房子还银行贷款，在这期间，我和被告史衍强、苏茂美、文刚一块看了房子，在附近的一个海鲜馆里商议好价格，10500元／平方米，总价是1123395元，苏茂美结的账，一切事儿都委托给史衍强去办理，文刚参与。定好后赶紧还苏茂美银行抵押的款，期间多次到我家里催促还钱，说还完以后立即就可以过户。我筹备了钱，分几次付给了史衍强，分别是2009年2月24号文刚、史衍强拿走了一个40万，当天史衍强给打了收到条，第二天史衍强打给了苏茂美在建行的贷款。2009年2月27日我孩子朱旭在交通银行40万的存款单，利息是16560元，把存折给了史衍强，还有我本人在工商银行的存折45000元，含利息1659元，当天付现金100000元，总计是563219元，交给了史衍强，文刚在场。2009年4月25日第三次付款，是从亲戚家借的155000元。2009年4月27号，苏茂美打给史衍强一个收条，第二天史衍强把条转交给了我，一共付给苏茂美1118219元，但是苏茂美只给出具了718219元的条，40万的差额是史衍强直接还的苏茂美的银行贷款。2009年5月3日原、被告签订卖房协议书一份约定：被告将济宁市市中区阜桥辖区吴泰闸路1号沿琵琶山北路北起第三间营业房一间，建筑面积106.99平方米卖给原告，总价款1123395元，产权过户手续费用均由原告承担。2009年8月1日原、被告又签订补充协议书一份约定：2009年9月30日前房产过户、交房，如不能过户、交房，被告承担自2009年5月3日起总价款月息1%的利息。经多次催促，被告至今没有交付房屋和办理过户手续，请求依法判令被告苏茂美依合同为原告办理济宁市中区阜桥辖区沿琵琶山北路吴泰闸路1号北数第三间营业房的过户手续、交付房屋、支付原告的违约金46.9652万元，时间为2009年5月3日至2012年10月8日，共计42个月，按照原告交付给被告的款项1118219元，按每个月1%计算，并继续支付到被告苏茂美交付房屋和过户为止。被告史衍强承担连带责任。
被告史衍强辩称：原告说的事实经过都是事实。因为苏茂美原来买这个房子的时候是从银行里贷的款，买的顾海涛的，第一年没还上，第二年又还的息，还是没有还上，就卖房子还这个钱，我找的文刚，文刚找的原告，当时他还不想买这个房子，我和文刚硬把他拉过来，说增值率很高，你一定要买，目的是为了还贷款。因为原告手里的钱也不充裕，后来他又贷款40万，转到我卡上，我转给苏茂美还的她的贷款。原告给我的钱我都如实转到苏茂美贷款的账户上，因为房产证在银行里办的抵押，为了把房产证拿出来。我和文刚是战友，文刚是房管局的领导，他对买卖房屋比较清楚，朱长元信任文刚，苏茂美信任我，双方之间在不认识的情况下，把钱交给我比较踏实，我就是中间人，事实我都清楚。
被告苏茂美辩称：我2006年在圣泰银行贷款买的顾海涛的门面房，实际是146万，快到期的时候史院长给我说：“你银行贷款快到期了，你家里的一个元朝王冕的名画，卖给我朋友孙明海吧，让他给你150万，可以还这个贷款”。我同意了，把这个画给了东北的圣东集团，说是三天给钱，但是一直没有给，我就给院长要钱，他说画在北京，正在画廊里卖。2008年3月份我们一块去了北京，人家没让看画，没给钱，也没给画，我给院长说你要么给我钱，要么给我画，院长说你别管了，回去以后把你银行贷款给你还上就完了。回来以后，钱倒是真还了，史衍强2009年2月25号转了40万，2009年3月4号转了一个36万。中间我扣了东北给史衍强的一辆车，还完圣泰银行的账以后，我就把车给了史衍强，感谢他把贷款还上了。之后刘霖在建行用我两间门面房贷款，建行要拍卖我房子的时候我才知道人跑了，这时候，院长好心帮我，第一天夜里23点多和文刚一块去的我家里，院长说“你摊到这么多事儿，你也处理不了，我和文刚两个给你操办吧，你这四间门面房给你30万，什么都不用你管了，我们两个给你操心”。我一听四间门面房这么处理，就骂起来了，他们两个就走了，第二天晚上11点多，他们又去了，写了一个甲方苏茂美，乙方朱长元，里边写了第三间房子的内容，是我卖房子的内容，我说我不卖房子，他们两个就走了。第三天早上，10点多文刚和史衍强又去了，拿着两张纸，一个卖房协议，一个补充协议，时间是2009年9月24号，他们说，你看看，你这样签字行了不，甲方是史衍强，乙方是朱长元，我都当见证人了，文刚说：“人凭良心，你银行的贷款是我借的朱长元的钱，你当第二个见证人可行吧，这个合同与你苏茂美没有任何关系”。我不清楚里边的内容，我就看甲方是史衍强，第一个见证人是文刚，我就当的第二个见证人。时间是2009年9月29号，还有一个5月几号的。写现金条的时候是史衍强拿着还银行的两笔40万和36万的条去的，他说我还你银行的贷款的，你要给我写一个条，一笔账应该是两个条，他给我3个条，应该是写76万，他说你写个71万几，他坐都没坐，说又没让你多写，写一个“今收到朱长元现金71万几的”。我认为是写这个条没什么事儿了，可是之后没几天就接到朱长元在开发区起诉的传票。没有原告去建行还款的事儿，我对协议不予认可，对支付款项也不予认可，没收过原告的一分钱。我与被告史衍强在该事实发生之前，双方有债权债务关系，也与原告无关。第三人与我是夫妻关系，该房屋属于夫妻双方的共同财产，我也无权独自处置。应驳回原告的起诉。
第三人张守春辩称：苏茂美说的事实我都认可。房屋是共同财产，苏茂美无权自己处理，要求驳回原告的起诉。
原告为证明自己的主张，举证如下：1、①2009年5月3日《卖房协议书》一份，内容为：“甲方：史衍强乙方：朱长元经甲乙双方协商，甲方愿将市中区阜桥辖区吴泰闸路1号沿琵琶山北路北起第三间营业房一间，建筑面积106.99平方米，卖给乙方朱长元为业。卖价每建筑平方米10500.00元整，总价款1123395.00元整。空口无凭，此据为证。产权过户手续费用均由乙方承担。甲方：史衍强乙方：朱长元见证人：文刚苏茂美”；②2009年8月1日《补充协议书》一份，内容为：“甲方：史衍强乙方：朱长元甲乙双方曾于2009年5月3日签订的卖房协议书，因该房房产证件在银行抵押，暂不能过户，并且该房现由甲方出租，为妥善处理好房屋的产权权属及该房与四邻房产的庇邻关系，补充以下协议双方共同遵守。一、甲方必须在2009年9月30日前将该房的产权过户在乙方名下，同时将该房移交给乙方，产权过户费用由乙方承担。如在此之前不能过户在乙方名下，又不能将该房交给乙方，甲方向乙方交罚自2009年5月3日起总价款月息百分之一的利息。如在2009年9月30日前过户在乙方名下，又将该房交给乙方，乙方不再向甲方追要其利息。二、甲方具备接建二层以上楼房条件时，乙方无条件同意，不得干预。三、此协议与甲乙双方2009年5月3日签订的卖房协议书同等法律效力。四、此协议一式三份，甲乙双方及见证人各持一份，以备存查。甲方：史衍强乙方：朱长元见证人：文刚苏茂美”。原告以两份证据证明被告苏茂美签署了自己的名字，对被告史衍强与原告之间买卖房屋是同意、明知、认可的，且两份协议完全符合房屋买卖合同所具备的一切形式要件。经庭审质证，被告苏茂美提出以下意见：（1）该两份协议书是在同一天2009年9月24日由史衍强、文刚拿来的写好的协议书，当时说明是在见证人上签字，与房屋买卖无关。（2）该两份协议书说明不是用于买卖房屋，而是给原告给史衍强的朋友做一个证明、说明用。所以协议书的签字、原因、用途、时间上都是虚假的。（3）顾海涛的判决书，是在2009年8月13号由开发区法院判决的，在这之前，史衍强、文刚等一直也没有提出过卖房还款之类的任何事情，所以说原先史衍强与苏茂美之间的债权债务、还款等与本案中所说的买房付房款是没有任何关联的，也是不成立的。
2、①2009年2月24日被告史衍强出具的收到条一份，内容为：“今收到文刚经手朱长元购买苏茂美位于济宁市开发区吴泰闸路1号、沿琵琶山北路北起沿街门面房第三间（建筑使用面积为106.99平方米、每平方10500.00元整）房款40万元整，通过史衍强建行账户转存苏茂美银行贷款账户中，差额部分，过完户一次性补清，费用由朱长元承担收款人史衍强保证人文刚”。证明收条中注明该40万元通过建行的账户转给被告苏茂美。
②2009年2月25日被告史衍强通过中国建设银行股份有限公司济宁洸河路支行客户回单一份，内容为：“汇款人全称：史衍强收款方名称：苏茂美收款方开户行：山东圣泰农村合作银行金城支行汇款金额：400000”等，证明付款是40万元、被告苏茂美通过山东圣泰农村合作银行金城支行收款。
③2009年2月27日被告史衍强出具的收到条一份，内容为：“今收到朱旭交通银行存款单一张，面额肆拾万元整，利息壹万陆仟伍佰陆拾元整（416560-），朱长元工商银行存款单壹张，面额为肆万伍仟元整，利息肆仟壹佰肆拾元整（46659-），现金壹拾万元整，合计563219元-，伍拾陆万叁仟贰佰壹拾玖元整。证明人文刚收款人史衍强”。证明收原告及原告的儿子朱旭两份银行存单及现金10万元的收据一份，合计金额563219元。
④被告史衍强于2009年4月25日出具的收到条一份，内容为：“今收到现金壹拾伍万伍仟元整”。证明收到原告现金155000元。
⑤被告苏茂美于2009年4月27日出具的收到条一份，内容为“今收到史延（衍）强现金71.8219万元整（柒拾壹万捌仟贰佰壹拾玖元整）”。证明苏茂美向被告史衍强出具的收到现金71.8219万元的收条。原告以第①②项证明被告苏茂美收到40万元购房款。以第③④⑤项证明苏茂美收到购房款71.8219万元，该款项不包含2009年2月25日被告史衍强通过建行转的40万元，被告苏茂美共计收到原告购房款为1118219元。经庭审质证，被告苏茂美的异议为：给史衍强出具的收到条，71万余元的，该款是史衍强为苏茂美还银行贷款两笔，一笔是2009年2月25日还了40万，一笔是2009年3月4日还了36万，史衍强在2009年4月27日让苏茂美打的收到条，并且将还款的两份原始手续交给了苏茂美，苏茂美本来应该打收条76万，由于史衍强让打718219元，苏茂美就写的这个数字，因为他们还有其他的欠钱，该款是苏茂美与史衍强之间的债权债务，与朱长元无关，这个条子是史衍强付款凭证交给她之后又出具的手续，所以与前边的76万是重复的，不能单独使用。之所以存在该76万的还款是因为史衍强在2008年的时候将苏茂美家祖传的××张元代画家王冕画的梅花卖给东北的客商，当时讲的是150万元，史衍强没有接回来，所以史衍强答应他直接给苏茂美还这个钱，总共给了76万，还差一些没有还清。还76万之前苏茂美从史衍强处扣了一辆奔驰车。史衍强、文刚写的收到条三份，时间分别是2009年2月24日，2009年2月27日，2009年4月25日，该三份收到条原告朱长元、被告史衍强、文刚从来没有向苏茂美说过，苏茂美不知道，也不认可。2009年2月24日的收条中写明付款40万元，其余款在房屋过户时间一次性付清，依据该收条，就不存在原告所说的以后支付房屋款的问题，因为该房屋被告一共没有承认卖过，也没有办理过户手续，一直在被告占有、使用中。2009年2月27日、2009年4月25日的收到条写的是收到朱旭款、现金，该收到条是史衍强与他人之间的债权债务，与苏茂美无关。
3、济宁市房产证中字第××号房产权证，证明被告苏茂美对双方争议的房屋享有所有权。
4、2011年1月1日下午14时48分文刚、被告史衍强及被告苏茂美在苏茂美办公室谈话形成的录音材料一份，其中第三、四页倒数第六行内容为：“史：这样行呗，答应给他房子，咱给他见见面，以后说房子我多咱要过来绝对是你的。苏：这怎么不行来？史：咱给他说怎么来？苏：那怎么不行来？史：你给他说……”。证明被告苏茂美对原告提出的第一组证据是同意、认可的，就是同意被告史衍强出售其自己享有所有权的房屋，承认因急于偿还银行贷款而同意出售自己的房屋，对2009年5月3日、8月1日的卖房协议认可，在法庭调查中苏茂美的陈述是虚假的。经庭审质证，被告苏茂美提出以下意见：在原一审中对录音没有采信，因为所说的事情和本案调查的事实不相吻合，史衍强也不知道这个录音，就从来没有和朱长元一块谈话的记录，所以不能成立，录音中间有很多空格、剪辑，不是连续性的，也不能作为事实的证明。
5、证人文刚证言，主要内容为：“我是房管所的职工，爱好字画，四五年前，省文联副书记给一个企业作画的时候，一个朋友王书印给史衍强和苏茂美打了电话，在市政府前边红京鱼饭店那里第一次见面，见到史衍强，史衍强、苏茂美和谷福海合影，认识以后，在以后的交往中，得知史衍强和我是同批入伍的战友，但是他在上饶，我在北京。朱长元也是我的朋友，他是南市场一块做生意的朋友介绍认识的。朱长元在房管所见到我问有卖门面房的不，给我买一套，后来史衍强给我说苏茂美那里有一个房子急于还贷款，想卖房子，我说正好，就把几个人一块叫到绿地西的一个饭店里我们四个人见了面，原来史衍强带我看过房子，当时我去的时候，也是苏茂美的房子，从那一天，又代朱长元看了看房子，我们四个人在饭店里谈了谈，当时苏茂美说这个房子我全权委托过史院长了，当时价格是10500元一平方，苏茂美当时有四套门面房，拿着复印件，朱长元说就要个最小的，这个房子当时在圣泰银行金城支行押着，朱长元交钱以后我和史衍强把房产证提出，当时苏茂美说小套的在建行里押着，我说朱长元你要套小套的，他说我没这个实力，当时苏茂美承诺的一个月后给办理房子过户，但是一直没有办理，在多次的催促中都是说有钱给钱，没钱给房子。时间长了以后朱长元说签个协议，协议达（打）好以后，苏茂美不签了，史衍强又重新换的协议书，我和苏茂美当的鉴（见）证人，在此期间，苏茂美多次找我，说要过来房产证马上给人家房子。最后的一次在史衍强的办公室里，苏茂美对这个事儿就不认可了，说我钱没从你手里拿钱，我就给她说你干脆通过法院解决，起诉。整个就是这么个情况。但是我这三位朋友，应该是我和苏茂美关系最好。（原告询问证人：转的是房款吗）是。（被告苏茂美询问证人：签协议的时候是什么时间去的）时间记不清了。过程是让苏茂美签，过了一会她不签了，后来我们两个都签的见证人。（被告苏茂美询问证人：和后来签这个协议是同一天的事儿吗）就是那一会儿签的，原始卖方是苏茂美，苏茂美不同意，后来又写的史衍强。同一时间，又换的协议，打印是史衍强去打的，我和苏茂美和朱长元在那里等了一会儿，史衍强就回来了。（被告苏茂美询问证人：具体时间还能记住吗？）我没记。（被告苏茂美询问证人：总共去了几次）签协议是一次，签完之后我一份，卖方是史衍强，我认为我保管没必要，有我和苏茂美一块签的见证人，有史衍强是卖方，当时签订时候苏茂美说“不管签哪里，我的房子我能不承认吗？”（被告苏茂美询问证人：朱长元不在场？）朱长元在场，朱长元也签字了。（被告苏茂美询问证人：签了几份协议、协议是几张纸）都记不清了。我当时就拿了一份。（被告苏茂美询问证人：签这两份协议你们两个都打好签好，你说的“见证人我都当了，你能当不？朱长元的媳妇从家里拿的钱，人家要死要活的，你当个见证人行不。”是你说的不？我就签的第二个见证人，朱长元在场不？你是不是和史衍强你们两个连续两个晚上11点多到的我办公室？）第一我不可能夜里去苏茂美办公室里，第二，苏茂美说的这些都没有一点影的事儿。（被告苏茂美询问证人：史衍强也夜里没去过？）没有。当时有两份协议，第一份甲方是苏茂美，第一份没签。（向证人出示（2012）任民初字第2203号案卷中第13页买卖协议书一份）：这个是后来打的各方都签字的。那个也是，是没印象了，签了一份，当时两份协议书都在那里，开始苏茂美没有签，我们四个人，那份协议书怎么签的不清楚。（2009年8月1日补充协议的签订情况过程是）补充协议是朱长元一个劲儿找，房子兑现不了，就给苏茂美协商的，苏茂美同意按一分的利息给，是从付款到给房子，不能白用，约定的利息，意思是赶快交房。（关于朱长元付款的情况）我知道几次，一次是跑到洸河路南的银行苏茂美和史衍强通过银行卡互相转的钱。付款过程是让朱长元抓紧筹备，给钱就是了。我是介绍人，付款的情况我不清楚。（我知道的那一次是谁转给谁钱）是史衍强拿卡往苏茂美卡上转。（朱长元和苏茂美之间有没有直接转款的情况）我不知道。（出示（2012）年任民初字第2203号案卷中第15、16页两份收到条，即2009年2月24日、2009年2月27日史衍强出具的房款40万元、收到朱旭、朱长元银行存款单合计563219元的收条各一份，你看一下是不是你签的字）两份都是。（签订卖房协议书甲方写的是史衍强，史衍强名下有没有这套房屋）苏茂美说给史衍强出具一份协议书，史衍强再给朱长元这份协议书，后来我多次催促，你们之间的协议书签了吗？史衍强说苏茂美不签，反悔了，史衍强的这份协议书是这么来的。签协议书是苏茂美提议的，之后是苏茂美再给史衍强签协议书时，苏茂美就反悔了。（史衍强询问证人：这个房子为什么用的我的名？）是苏茂美说的苏茂美再给史衍强签一份协议书，就可以了。”
另，该证人在2012年10月8日原一审庭审中的证言为：“……朱长元找我想买一套门面房，就在这个时候史衍强给我提供说朋友急于还贷款想卖房子，我就把他们介绍到一块，当时我、史衍强、苏茂美、朱长元我们四个人在绿地东侧的一个饭店，苏茂美当时说全权委托给史衍强了，价格讲到10500每平方。朱长元根据自己的承受能力要了一套面积最小的。朱长元交齐钱后，我就和史衍强、苏茂美去的金城的圣泰银行去取的房产证，当时取完后发现不是朱长元买的房子。苏茂美再三表示歉意，说房产证在建行抵押，承诺一个月后给朱长元过户。朱长元交完钱迟迟不能办理房产过户，所以签订了一份协议书。我多次找苏茂美，苏茂美说有房子就给朱长元房子，没有房子就给他钱。后来我再找苏茂美的时候她就不承认了。我就给朱长元说要不你就起诉吧……”。
被告史衍强举证如下：2009年2月25日中国建设银行客户回单一份，40万的。是朱长元转到我卡上，我转到苏茂美卡上的证据。经庭审质证，被告苏茂美对证据的真实性无异议，认可。
被告苏茂美为证明自己的主张，举证如下（其中第1-11项均为复印件）：1、济宁市房权证中第03××11号房产证一份，和圣泰银行《收回贷款本息凭证》11份，证明史衍强为苏茂美还的在济宁圣泰银行抵押贷款的房产证（第二间、第四间房屋），圣泰银行的贷款是146万元，自2008年4月27号到2009年4月28号，分10次还清。其中，有2009年2月25号40万和2009年3月4号36万是史衍强转过款来还的，包括史衍强提交的凭证中建行转款40万的，这个40万和36万的是史衍强向苏茂美偿还王冕画款中的一部分，是150万中的一部分，与原告所主张的房款无关。经庭审质证，原告认为与诉讼请求没有任何关联性。
2、济宁市房权证中字第××号房产证复印件一份，争议的第三间房屋在济宁建设银行抵押贷款的他项权利摘要。是2007年12月29日设定的，于2011年1月18日注销，本房款设定和注销的时间。建行的贷款还清了，该房款是济宁九巨龙给苏茂美还的。经庭审质证，原告的异议为：被告想说明当时还处在抵押状态，导致协议无效，我们认为该房屋是否抵押并不影响双方在2009年5月3日和8月1日的协议的效力，况且在原告起诉时，该房屋抵押已经被解除，所以原告起诉的条件已经成就。
3、租赁合同一份，金宝轩租赁合同，租赁期自2008年11月5日至2010年11月15日，承租的是争议房屋。证明当时房屋是被告在出租。
4、2009年7月20日（2009）济民一初字第20号民事调解书，该调解书证明2008年刘霖用苏茂美的房子第一间、第三间作为抵押贷款，该款未还，后来九巨龙替苏茂美还的。
5、2009年6月3日苏茂美与顾海涛签订的补充合同及法院的民事判决书、（2009）济高新区商初字第190、191、192、193号民事判决书，（2009）济民一终字第380号民事调解书，证明了该争议的房屋、所谓的第三间房屋在抵押贷款后，经开发区法院查封，该案在2009年8月13日才进行了判决处理，在2009年8月13日之前不存在任何的其他的争议。不存在本案当事人所说的买房子还款的争议，实际上是打官司在法院处理中。
经庭审质证，原告对第3、4、5份举证与证据2的质证意见一致。
6、餐饮单一份，证明在2009年5月2号被告苏茂美正在为其女儿举行婚宴，原告所提交的买房协议书是在5月3号签订的，这个不是事实，当时他们一直没有处理过，5月2、3号正在为其女儿办理婚嫁，不存在签协议的时间。经庭审质证，原告认为与本案没有关联性。
7、济宁市长安房地产开发有限公司出具的证明一份，内容为：“苏茂美奔驰车一辆（辽A×××××），停放在我公司半年时间，2008年年底-2009年6月份”。证明苏茂美为要欠款扣留史衍强一辆奔驰轿车放在该公司，该车是东北的牌子，是王冕的画卖给了东北的孙明海，东北的圣宗集团，孙总给的车；证明苏茂美和史衍强在史衍强还款之前双方有经济纠纷。
8－9、《机动车交通事故责任强制保险单》（无姓名、车牌号）、孙民龙的身份证、辽A×××××号机动车行驶证等。该汽车挂的是孙明海弟弟孙民龙的名字，扣留的汽车是辽A×××××，车型是小型越野客车，奔驰牌。
10、史衍强出具的欠（借）条四份，分别为：1997年11月26日金额50000元，2000年8月21日金额12000元，2000年8月25日金额14000元，2000年9月1日金额3000元。证明史衍强和苏茂美之间在这之前有债权债务关系，史衍强欠苏茂美钱不仅是画钱，150万还了76万，还差74万，还有四张欠条的欠款。经庭审质证，原告对第7、8、9、10项举证提出的异议为：原告不清楚该情形是否真实的存在，假如说存在，也与本案没有关联性。
11、民事判决书三份，（、（2005）民一初字第34号民事判决书，（、（2006）鲁民一终字第244号民事判决书，该两份判决书证明了朱长元在这期间与他人有房地产房屋上的纠纷，也就是说明原告朱长元对房屋买卖协议及普通的法律关系是明确和清楚的。（、（2010）民五终字第1005号民事判决书，该判决书证明了当时的被上诉人史衍强对房地产的买卖、抵押、担保有法律上的了解和纠纷处理方面的知识。经庭审质证，原告提出以下异议：不能因为原告在以前购买他人房屋时因为无效导致购买房屋未成，从而推断出原告对房屋买卖相关知识的熟悉，隔行如隔山，该份证据的证明力较差，同样也和原告的诉讼请求没有合法的关联性，被告苏茂美提供该份证据的推定不能成立。被告史衍强的异议如下：提供的这所有的举证，第一与本案没有任何的关系；第二说我欠她的债务和欠条都是编造的，不是存在的事实。我可以现场验笔迹证实。第三人张守春对以上举证均没有异议。
12、证人证言，①姚贺芝证言，主要内容为：我当时是跟着大姐去要画去，去了之后说画没在这里，你们走吧，大姐出来后骂了，说是给钱，是多少给多少。（原告询问证人：哪一年的事儿？）好像是08年，苏大姐给我打电话，说有一张王冕的画，要画去，让我跟着去。经庭审质证，原告的异议为：与本案没有关联性。被告史衍强的异议为：全是编造的，与本案无关。被告苏茂美、第三人张守春无异议。
②邱天证言，主要内容为：2009年9月底，20来号，晚上10点多去的，有几个人在大厅里说话，我原来在办公室，我从小办公室里让出来，到的大厅，听到办公室大声喧哗，一会儿门就开了，苏茂美说了一声脏话，你们给我滚，其中一个人是史院长，我问什么事儿，她说让我签字，说是前一天也是同样的事儿，也是让签字，苏茂美说想着法子让我签字，也没签，我不知道是打官司，前年苏茂美还问我，你记得这回事儿吗，我是记得，具体说的什么事儿不清楚，我没有在现场，我只是听苏茂美嘟噜说这些事儿。经庭审质证，原告朱长元、被告史衍强的意见为：没有关联性。被告苏茂美、第三人张守春没有异议。
③张东常证言，主要内容为：在2009年夏天的上午，我们在协会开会，研究举办残疾人书画家培训的事儿，快到12点的时候，苏茂美接到一个电话说是史衍强打来的，她说大哥你跟着去吧，我就和她坐着苏茂美儿子的车，去的仙营绿地的一个餐馆，当时有史衍强、文刚和一个人，他们三个在那里喝酒，问苏茂美你的房子10500卖不？苏茂美骂了一句就走了。我也就跟着坐车走了。（原告询问证人：苏茂美当时说没在那个海鲜馆里，你现在说苏茂美在那个海鲜馆？）是。（原告询问证人：这个是事实，我从来在海鲜馆里没见过你，原来苏茂美说在海鲜馆里没见过我，你又说见过我。）我不认识你，是不是你我不知道。经庭审质证，原告对证言的异议为：说的完全没有任何实话，其中有一个我的大孩子开车拉着我们三个人，完全不是事实，在海鲜馆吃饭，苏茂美说从来没见过我，她找的证人说去过。被告史衍强的异议为：与本案无关。被告苏茂美与第三人张守春无异议。
④仇庆祝证言，主要内容为：听史衍强和文刚说让苏茂美当个证人，说是骗他伙计的老婆用。我们问什么事儿，他说是签个小协议。当时赵哥抱怨她说不应该签。（被告史衍强询问证人：你说的假协议是什么协议）不清楚，协议内容我不清楚，我没见。（被告史衍强询问证人：谁在场，谁说的）当时有张守春在、苏茂美、春菊还有小全，我和小全在茶几旁喝水。经庭审质证，原告提出以下异议：1、和本案没有关联性，2、几年前在哪个家庭喝的水，并且在哪个茶几旁喝的水都记这么清楚显然不符合一般的常理。被告史衍强的异议为：与本案无关，不认可。
⑤宋文良证言，主要内容为：2009年9月份签合同的时候，头天我姨苏茂美不好，夜里很晚了，我没有去，我第二天10点多去的，我和仇叔在沙发上坐着，说是两个人生气，为了掩护掩护，后来苏茂美签了。有个茶几，当时我们在西边靠南坐着。经庭审质证，原告的异议为：与本案无关。被告史衍强的异议为：与本案无关，我不认可，（证人）是自己的亲属，不认可。被告苏茂美和第三人张守春没有异议。
经审理本院认为，双方当事人争议焦点为：一、原、被告有无买卖房屋的合意。二、卖房协议书及补充协议是否真实、有效。三、原告朱长元是否支付了购房款及数额。四、被告苏茂美与被告史衍强之间是否存在委托代理关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，本院对各方提供证据的证明力分析如下：
一、关于双方有无买卖房屋的合意的问题。首先，对原告的主张和举证分析如下：证人文刚的证言中，对原告朱长元买房的意愿给予了证实，该证言与原告的诉称、被告史衍强的辩称相吻合，而且与原告提供的卖房协议书、补充协议也相互印证，本院据此能够认定原告的购房意愿是真实的。其次，对被告苏茂美的辩解和举证分析如下：其一，从其辩称可以看出，苏茂美对本案事实经过的陈述存在矛盾：被告史衍强、证人文刚曾拿着协议让其签字，因写的是卖房内容，随即表示不卖房子，第三天史衍强、文刚拿着卖房协议、补充协议再次找到自己，看到甲方为史衍强之后，才在第二见证人处签了名。由此可见，苏茂美已明知史衍强、文刚让其签字的是卖房协议、补充协议。既然看到甲方为史衍强、且明知自己是第二见证人，就不可能对内容不知道，因此其辩称不清楚里面的内容，显然矛盾。其二，苏茂美主张签字是为史衍强的朋友作证，如果该理由存在，那么，史衍强、文刚让其签字就并存两个缘由：一是卖房，二是作证。而其自认，对协议中的内容不清楚，既然不明，又怎么断定是为作证所签的呢？而且，被告苏茂美对为了作证而签字的主张没有提供任何证据加以证实。综上，该被告的辩解不能成立，本院能够确认，被告苏茂美曾有出卖本案争议房屋的意愿。
二、关于卖房协议书和补充协议是否真实有效的问题。虽然其中的甲方均为被告史衍强，被告苏茂美以见证人签字，但内容的实质是出卖被告苏茂美的房屋，且两协议中对房屋坐落、建筑面积、价款、交付时间、违约责任等均做了具体约定，除在形式上存有瑕疵外，实质要件均符合相关法律规定，应认定为真实有效。
三、原告朱长元是否支付了购房款及数额的问题。被告史衍强于2009年2月24日出具的收到条、2009年2月25日通过中国建设银行股份有限公司济宁洸河路支行转款的客户回单、2009年2月27日、2009年4月25日出具的收到条，以及该被告与原告的一致陈述，能够相互印证原告的付款过程，本院据此能够认定原告自2009年2月24日至同年4月25日三次给付被告史衍强购房款共1118219元的事实。
四、被告苏茂美与被告史衍强之间是否存在委托代理关系。本院作以下分析：其一，史衍强对自己只是中间人的主张没有举证，而该主张与证人文刚所述受被告苏茂美委托的证言不相一致；其二，原告三次付购房款时，被告史衍强均是以收款人身份出具收条，且明知自己不是本案标的房屋的所有权人，却以“甲方”即卖房人身份在卖房协议书、补充协议书中签字，因而其行为不仅仅表明为中间人，而是构成了事实上的委托代理行为，据此本院能够认定苏茂美委托史衍强卖房的事实。
被告苏茂美虽就以上问题提供了史衍强出具的欠条、证人证言、房产证、银行收回贷款本息凭证和抵押他项权利摘要、调解书、判决书、餐饮证明、停放奔驰车的证明，以及《机动车交通事故责任强制保险单》、孙民龙的身份证、辽A×××××号机动车行驶证等，但因与本案没有事实和法律上的关联，本院不予以确认。
根据以上举证和分析，本院认定以下事实：原告朱长元为购房，经文刚介绍并经与被告史衍强、被告苏茂美协商后，自2009年2月24日至同年4月25日三次付购房款给被告史衍强，合计1118219元。被告史衍强于2009年2月25日通过中国建设银行股份有限公司济宁洸河路支行向被告苏茂美银行贷款账户转款40万元，2009年4月27日苏茂美向史衍强出具收到现金71.8219万元的收条一份。2009年5月3日、2009年8月1日双方分别以甲方：史衍强乙方：朱长元见证人：文刚苏茂美的名义，签订《卖房协议书》、《补充协议书》各一份，约定：购买被告苏茂美坐落于阜桥辖区吴泰闸路1号沿琵琶山北路北起第三间营业房一间，建筑面积106.99平方米；每建筑平方米10500.00元整，总价款1123395.00元整；因该房房产证在银行抵押，暂不能过户，并且现由甲方出租，甲方必须在2009年9月30日前将该房的产权过户在乙方名下，同时将该房移交给乙方，产权过户费用由乙方承担。如在此之前不能过户在乙方名下，又不能将该房交给乙方，甲方向乙方交罚自2009年5月3日起总价款月息百分之一的利息等。因被告史衍强、苏茂美未履行协议内容，原告朱长元诉来本院，要求判令被告苏茂美办理济宁市中区阜桥辖区沿琵琶山北路吴泰闸路1号北数第三间营业房的过户手续、支付自2009年5月3日起至交付房屋和过户为止、按照1118219元、每月1%计算的违约金、被告史衍强承担连带责任。原告还欠4876元购房款未付。
另查：坐落于阜桥辖区吴泰闸路1号沿琵琶山北路北数第三户营业房于2006年2月21日确权在被告苏茂美名下。
本院认为，原告要求将本案争议房屋交付并过户至自己名下、被告支付违约金等，其请求是否成立，应以房屋买卖关系是否真实、合法、有效为前提。根据对当事人提供的证据分析可知，被告史衍强、被告苏茂美与原告朱长元签订的卖房协议书、补充协议书，虽然形式上以史衍强为卖房人，但实质上处分的是苏茂美的房屋，被告苏茂美虽不认可授权史衍强售房，但其在协议中的见证人处签字，视为其明知并认可该协议，因此上述卖房协议书、补充协议书是真实有效的房屋买卖合同，应依法予以确认，并应由双方依约履行。原告朱长元应将余款给付被告苏茂美。被告苏茂美未按期交付房屋，构成违约，应承担违约责任。原告要求该被告交房并支付违约金理由正当，应予以支持。被告史衍强与被告苏茂美之间没有书面的委托代理手续，且对委托之事说法不一，视为委托授权不明，其在收取了朱长元给付的购房款后，在预见到房屋不能按期交付且事实上房屋一直未交付的情况下，没有及时采取补救措施，仍将自己作为卖房方与原告签订协议，放任了违约的发生，因此原告要求其承担连带责任理由正当，应予以支持。关于被告苏茂美、第三人张守春所述夫妻共同财产苏茂美无权处理的主张，因房产证上无共有权人信息，原告有理由相信苏茂美有权处分诉争房屋，其无义务审查房屋产权人之外的第三人是否同意出售该房屋，因此该主张本院不予采纳，第三人应配合办理过户手续。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：
一、被告苏茂美、第三人张守春于判决生效后30日内将坐落于阜桥辖区吴泰闸路1号沿琵琶山北路北数第三户营业房交付原告朱长元，同时协助将该房屋产权过户至原告朱长元名下。
二、原告朱长元支付被告苏茂美购房款4876元，与第一项同时履行，并承担上述房屋的过户费用。
三、被告苏茂美支付原告朱长元自2009年5月3日起的违约金，按金额1118219元、每月1%计算，至交付房屋时止。
四、被告史衍强对上述违约损失承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19135元，诉讼保全费5000元，由被告苏茂美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 曾 红
审判员 吴 薇
审判员 刁允利
二〇一四年六月十六日
书记员 顾 森