北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初41313号
原告：邹洪斌，男，1967年5月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：白雪峰，北京市凯泰律师事务所律师。
被告：贾永，男，1963年1月28日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：童健，北京市善邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝瀚，北京市善邦律师事务所律师。
第三人：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人：卢航，董事长。
委托诉讼代理人：孙某，女，该公司法务。
原告邹洪斌与被告贾永、第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹洪斌委托诉讼代理人白雪峰与被告贾永委托诉讼代理人童健、郝瀚及第三人安信经纪公司委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹洪斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除与贾永、安信经纪公司签的《北京市房屋租赁合同》。2、判令贾永退还位于北京市海淀区×苑×号楼×门1808号房屋押金10000元。3、判令贾永赔偿居间服务费损失8000元。4、判令贾永承担解除合同违约金10000元。5、判令贾永承担律师费5000元。6、贾永负担本案诉讼费。事实与理由：我与贾永、安信经纪公司于2016年11月14日签订《北京市房屋租赁合同》，约定我承租贾永名下位于北京市海淀区×苑×号楼×门1808号房屋，每月租金10000元，押金10000元；约定2016年11月19日贾永应当将房屋交付给我，约定如贾永逾期交房须按月租金的100%向我承担违约责任。现我按照约定支付了10000元押金，支付了8000元房屋中介居间服务费。在我积极履行合同时，贾永单方面解除合同，并拒不退还押金及赔偿损失以及承担其他违约责任。贾永的违约行为，给我造成极大的经济损失,故我起诉到法院。
贾永辩称，不同意邹洪斌的诉讼请求，双方的合同已经于2016年11月22日解除，合同解除的原因是我对合同产生了重大误解，无法继续履行合同，我不存在违约行为。合同解除，我也有损失，曾支付装修费20000元，所以不同意退还邹洪斌押金，应予以折抵。不同意给付邹洪斌居间费，居间费系邹洪斌与安信经纪公司间的事情，与我无关，且安信经纪公司也没有完成全部中介服务。不同意邹洪斌要求给付其违约金10000的诉讼请求，合同已解除，且解除是因重大误解，当时双方协商租期为6年，但只签订了1年合同。邹洪斌租赁涉诉房屋是学区房，我当时同意邹洪斌居住1年，但是我要求1年后必须将户口迁出，但邹洪斌表示要保留户口6年，双方未达成一致，邹洪斌表示不再租赁涉诉房屋。不同意邹洪斌主张的律师费。
安信经纪公司辩称，就解除合同的问题，我们遵从法院判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市海淀区×苑×号楼×门1808号房屋（以下简称1808号房屋)登记于贾永名下。2016年11月14日，邹洪斌（承租人、乙方）与贾永（出租人，甲方）、安信经纪公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：“第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市海淀区×苑×号楼×门1808；第三条房屋租限（一）房屋租赁期自2016年12月15日至2017年12月14日。甲方应于2017年12月14日前将房屋按约定条件交付给乙方；第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：10000元/月，按季支付。（二）押金：10000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。(二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的…。第十条违约责任（一）甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方可要求违约方赔偿损失。…（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。第十二条其他约定事项：（1）甲方同意，乙方使用本房学区名额，并要极及(积极)配合，保证现在学区名额未使用，如不履行甲方愿承担月租金的200%向乙方支付违约金。（2）2016.11.19日甲乙双方去做房屋交割，并在甲方2016.11.19日之前完成房屋的修缮情况。落款处甲方（出租人）贾永（杨某代），乙方（承租人）邹洪斌。同日，邹洪斌向贾永交纳上述合同中约定的押金10000元。
2016年11月14日，邹洪斌与安信经纪公司签订《服务确认书》，并向安信经纪公司交纳居间服务报酬8000元，安信经纪公司向邹洪斌出具收款收据，记载付款性质居间代理费，付款金额8000元。
庭审中，贾永称本案所涉《北京市房屋租赁合同》落款处签字系其配偶杨某代其签署，其认可上述合同效力。
就合同履行，邹洪斌表示在双方约定的房屋交付日2016年11月19日，贾永称有事未到，并在电话中提出对租赁合同租期进行更改，将租赁期限改为3年，否则不再出租；邹洪斌对更改租赁期限持异议，经中介调解，要求贾永退还租赁合同押金10000元后，同意解除合同，但贾永一直未退还押金。现邹洪斌主张解除双方签订的租赁合同。对此，贾永表示在签订《北京市房屋租赁合同》时存在重大误解，曾向安信经纪公司表示要长期出租，但在交付房屋前才发现上述合同租期为1年；与邹洪斌签订的《北京市房屋租赁合同》已于2016年11月22日解除。
庭审中，邹洪斌提交其配偶樊某与贾永配偶杨某短信往来记录，其中11月21日樊某发送“您把押金转到我卡里吧谢谢”。杨某回复“明天上班转吧，U盾在办公室”。樊某发送“您添加我微信吧我的手机号可以微信转给我”。11月22日樊某发送“我还没有收到您转回的押金”。2016年11月24日樊某发送短信，短信中表述因杨某单方提出变更租赁期限，2016年11月19日未交付房屋，要求贾永方于2016年11月25日前退还押金，否则将起诉。贾永对上述短信真实性无异议，但对关联性有异议。贾永亦提交2016年11月24日杨某向樊某发送的短信作为证据，证明租赁合同经双方达成一致已于2016年11月22日解除，双方仅系对押金处理未达成一致。对此，邹洪斌表示解除合同的前提是贾永退还押金10000元。安信经纪公司对上述短信证据无异议。
邹洪斌提交安信经纪公司工作人员郑某签字的《事件经过说明》，载明：“1、2016年11月14日周一晚上，出租方杨某女士、承租方邹洪斌先生和樊某女士，以及我司工作人员郑某先生在我司签署房屋租赁合同…2、2016年11月19日周六中午，我司工作人员郑某和邹洪斌、樊某女士即到约定地点，一直等到下午杨某女士没有露面。郑某与杨某女士电话沟通，杨某提出既然同意承租方使用其房屋名下的学区名额，但是只签一年期的租房合同太短了，提出要求修改协议，将租期改为三年。郑某又与樊某女士沟通此情况，樊某表示不同意修改租房期限，如果房东不想继续出租，就在11月19日周六当晚双方一起到我司办理终止协议，并将押金10000元退还给樊某。郑某将樊某的意见反馈给杨某女士后，杨某表示同意。3、2016年11月19日周六晚上，杨某女士没有按约定来我司与樊某女士办理终止协议手续。我司工作人员郑某先生尽最大努力与双方协调沟通，双方约定11月20日周日下午来我司办理终止手续，后因杨某女士没有出面，又改约11月20日周日晚上，杨某女士还是没有出面。4、樊某女士与我司工作人员郑某沟通，如果杨某没有在11月21日上午退还押金，那么她将等待房东交房…”。对于上述证据，贾永表示曾向安信经纪公司表示要长期出租房屋，双方协商时曾谈论学区名额，提出租赁6年；其因在签订合同时，未细致阅读合同，在交付房屋时方才发现合同约定的租赁期为1年，存在重大误解。安信经纪公司对上述证据真实性无异议。
庭审中，贾永申请安信经纪公司工作人员郑某出庭，郑某表示其系安信经纪公司业务员，邹洪斌向其表示要租赁房屋，经看房，与贾永方进行洽谈、签约，并支付押金10000元，邹洪斌曾提出要求修缮地板；但邹洪斌与贾永并未交付房屋，贾永主张合同租赁期较短，双方产生纠纷；知晓贾永方希望长期出租，但签订合同时，已明确告知合同租期为一年。郑某表示邹洪斌提交的《事件经过说明》内容系邹洪斌打印，其本人签字确认，上述说明所述与事实相符。郑某表示涉诉房屋地板进行了装修并简单做了保洁，对于地板装修是进行更换还是维修无法确定，记不清楚卫生间、厨房是否进行了更换。郑某表示合同中没有户口问题，特别约定条款内容仅需房主持房本、身份证予以配合，即可办理，不需要迁移户口；双方未就押金处理达成一致；未退还邹洪斌交纳的8000元居间代理费，公司意见系若邹洪斌再租赁房屋，就不收取其中介费；双方发生纠纷后，曾为邹洪斌寻找其他租赁房屋，但邹洪斌未满意新房源。
邹洪斌表示证人对地板修复的陈述不清楚，对证人其他证言无异议。贾永表示证人对双方产生纠纷原因之表述不清楚、不全面；签订合同时，我确实没有仔细看租赁合同的租赁期限，证人实际上回避了问题；证人证言也侧面证实为了符合邹洪斌提出的装修要求，我对涉案房屋进行了装修。贾永表示若证人告知租期为1年，我不会签订合同；双方在合同特别约定中对学区房问题进行了约定，双方也是为此产生纠纷。安信经纪公司对证人证言无异议。
庭审中，贾永表示其根据邹洪斌要求花费20000元对涉诉房屋进行了重新装修，所支付的费用应与押金进行折抵，并提交收据1张，载明：“2016年11月18日，今收到×小区×号楼×门1808室装修改造人工费及材料费，施工项目：墙项乳胶漆、修地板、灯具、地脚、换油烟机、灶台、马桶、衣帽间柜子修理、保洁等，19500元，收款人沈某”。邹洪斌对上述收据不予认可，且贾永对房屋进行修缮系其作为房屋所有权人应负之义务。安信经纪公司称对上述收据真实性无法核实。
邹洪斌提交其与北京市凯泰律师事务所签订的《案件委托合同》，证明支付律师费5000元。贾永对上述合同不予认可，称邹洪斌与律师事务所间系服务关系，不应由其承担相关费用。安信经纪公司对上述合同无异议。
本院认为，贾永庭审中明确表示本案所涉《北京市房屋租赁合同》中虽为其配偶杨某代其签署，但认可上述合同效力，对此，本院不持异议。邹洪斌与贾永、安信经纪公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。就贾永未实际交付房屋一节，邹洪斌表示系因贾永在双方约定交付房屋之日，单方提出变更租赁期限，贾永存在违约行为。贾永对双方未在约定的日期交付房屋认可，但称系因对《北京市房屋租赁合同》存在重大误解，签订时未发现上述合同租赁期为1年，提出要求延长租期，双方未达成一致。安信经纪公司亦表示贾永在双方约定的交付房屋之日提出变更《北京市房屋租赁合同》中约定之租期。依据法律规定，所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失或者达不到误解者订立合同的目的。具体而言，行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。结合本案，依据现有证据及庭审查明的事实，贾永所述签订合同时未发现合同约定租期系1年，不符合重大误解法律规定，在签订合同前，贾永对所签署之合同认真阅读系其应尽之义务，故对其该项辩称不予采信。现贾永未按合同约定交付房屋，存在违约行为。
现邹洪斌诉请解除《北京市房屋租赁合同》，贾永表示上述合同已于2016年11月22日解除，安信经纪公司对解除无异议，本院对邹洪斌该项诉讼请求予以支持。关于贾永辩称《北京市房屋租赁合同》已于2016年11月22日解除之辩称，鉴于安信经纪公司对双方产生纠纷后协商情况之阐述，本院对贾永该项辩称不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于邹洪斌诉请贾永退还押金10000元，根据本院确认的合同解除原因，邹洪斌该项诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于邹洪斌主张贾永给付其迟延交付房屋违约金10000元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于邹洪斌主张贾永支付居间服务费8000元，双方合同未约定且综合考量合同履行情况及实际损失，对邹洪斌该项诉讼请求，本院不予支持。关于邹洪斌主张贾永负担律师费5000元，于法无据，本院不予支持。关于贾永辩称其根据邹洪斌要求对1808号房屋装修支付20000元应予以折抵一节，根据合同约定，对房屋进行修缮系贾永应承担的合同义务，且合同解除之过错在其一方，就贾永该项辩称，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、邹洪斌与贾永、北京安信瑞德房地产经纪有限公司于二〇一六年十一月十四日签订的《北京市房屋租赁合同》予以解除；
二、贾永于本判决生效后七日内退还邹洪斌房屋租赁押金一万元；
三、贾永于本判决生效后七日内给付邹洪斌违约金一万元；
四、驳回邹洪斌其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百二十五元（邹洪斌已预交三百一十三元）,由邹洪斌负担二百四十六元，已交纳；由贾永负担三百七十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 许 暘
人民陪审员 王 俊
人民陪审员 王玉丽
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 魏明玮