宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初3592号原告：宁波富豪物业管理有限公司（组织机构代码：14454851-8）。住所地：宁波市江东区百丈东路**号*楼。法定代表人：徐冰，该公司总经理。委托代理人：周亿元，该公司管理处主任。被告：陈文武，1969年11月12日汉族，公司销售，住宁波市江东区。原告宁波富豪物业管理有限公司（以下简称富豪物业公司）为与被告陈文武物业服务合同纠纷一案，于2016年4月27日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郭丙丽适用简易程序，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告富豪物业公司委托代理人周亿元，被告陈文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富豪物业公司起诉称：原告系宁波市星河晨光住宅小区的物业管理人，被告系宁波市星河晨光小区B区3号508室的业主。自2007年1月1日至2015年12月31日止，被告共拖欠物业管理费29727元（其中综合服务费27441元，公共维修费2286元），违约金15772.90元。经原告及小区业委会多次催缴，被告仍拒绝履行缴费义务。故请求法院判令：被告支付2007年1月1日至2015年12月31日止的物业管理费29727元，违约金15772.90元，合计45499.90元。被告陈文武答辩称：第一，原告作为物业管理公司，并未尽到物业服务职责。比如被告家中存在公共部位未维修、外墙漏水、电瓶车被偷盗、高层住宅油烟串味，电梯导致卫生间下陷瓷砖裂开、监控不能正常使用、卫生未搞好、停车位有摄像头却没有使用等种种问题；第二，关于物业费催讨通知书，被告从未收到过，本案已过诉讼时效；第三，按照高层收费标准，被告房屋是127平方米左右，原告计算的物业费金额有误；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告富豪物业公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《星河晨光物业管理委托合同》4份，《星河晨光前期物业管理服务协议》1份，《关于核定“星河晨光”普通住宅小区一期、二期物业管理综合服务费收费标准的批复》（鄞价[2005]129号）1份（以上均系复印件），拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系，被告房屋的物业收费标准为2元/㎡的事实；被告认为2012年12月25日的物业管理委托合同中仅有汪国定签字，并无业主委员会盖章，故原告是否是星河晨光小区的物业服务公司其表示不清楚，认为根据物价局的批复，其物业收费标准应当为1.9元/㎡；2.富豪物业收费通知单若干、物业费催缴通知（复印件）、律师函（复印件）2份、挂号信函收据、被告物业费计算一览表（复印件）1组，拟证明被告拖欠的物业费金额以及原告每年都进行催讨的事实；被告认为挂号信函收据上的名字不是其签署的，其未收到过挂号信；认为收费通知单系原告事后制作，其从未收到过催缴通知。被告陈文武未向本院提交任何证据。上述证据，经庭审举证、质证，本院综合认证如下：原告证据1，对于四份《星河晨光物业管理委托合同》，原告根据本院的指定在庭后提交了原件，与原告当庭提交的复印件核对无误，2012年12月25日的合同原件亦盖有宁波市鄞州区下应街道星河晨光住宅小区业主委员会的公章，且被告在发表答辩意见时并未否认原告系其物业公司，只是认为原告提供的服务不到位，故本院认为该组证据能够证明原告系星河晨光小区的物业服务管理公司，对此予以确认；鄞价[2005]129号文件虽系复印件，但被告并未对真实性提出异议，而是认为物业费应当按照该文件规定的1.90元/㎡，说明被告对该文件是认可的，故本院予以确认；被告证据2，收费通知单若干份系原件，催缴通知和律师函虽系复印件，但2014年5月30日的律师函与挂号信函收据上邮戳日期能够互相印证，该组证据能够证明原告已对被告进行催讨过的事实，故本院予以确认。综上，结合原、被告陈述、举证及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：被告陈文武系宁波市鄞州区星河晨光小区B区3号508室的业主，被告房屋建筑面积为126.13平方米。原告系星河晨光小区的物业管理方。根据星河晨光住宅小区业主委员会与原告签订的《星河晨光物业管理委托合同》，高层住宅物业的综合服务费按建筑面积每月2.00元/平方米向业主或物业使用人收取，公共设施维修费按建筑面积每年2.00元/平方米向业主或物业使用人收取。虽经原告催讨，但被告自2007年1月1日起至2015年12月31日止的综合服务费与公共部位维修费均未缴纳。本院认为，关于本案是否已过诉讼时效问题，由于不同年份物业服务费用的支付属于同一合同项下约定的定期给付之债，其各期履行的债权实际具有整体性和关联性。当事人为维护合同双方的信任关系与合作关系，不在每一笔债务履行期限届满后立即主张权利，而是在最后履行期限届满之后一并主张权利，符合诉讼时效制度的立法目的，也有利于减少讼累，促进和谐。由于被告最后一期物业服务费用的履行期限为2015年12月31日之前，而原告提供了每年度的富豪物业收费通知单、2014年5月30日的律师函及邮寄凭证，2016年4月份的物业费催缴通知、律师函等证据证明其每年都在进行催讨，被告认可自2007年1月1日起从未缴纳过物业费，故本案中原告的起诉未超过诉讼时效。原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自的义务。被告作为星河晨光小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定支付相应的物业管理费。被告虽辩称原告对其提供的物业服务存在不到位的地方，但并未向本院提交相应的证据予以证明，本院不予采信。现原告要求被告支付2007年1月1日至2015年12月31日欠缴的物业管理费，于法不悖，本院予以支持，但原告金额计算有误，本院根据双方在《星河晨光前期物业管理服务协议》中确定的建筑面积和《星河晨光物业管理委托合同》中确定的收费标准，计算出综合服务费为27244.08元、公共维修费为2270.34元，合计29514.42元。关于原告主张的违约金，原告作为物业管理服务单位，本应依约全面履行物业管理服务职责，为业主营造安全、整洁的住宅小区环境，但原告在庭审中自认其在公共卫生、电梯安全等方面确实存在一些服务瑕疵，故原告对于违约金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈文武支付原告宁波富豪物业管理有限公司2007年1月1日起至2015年12月31日止的综合服务费27244.08元、公共部位维修费2270.34元，合计29514.42元，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告宁波富豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费938元，减半收取469元，由原告宁波富豪物业管理有限公司负担200元，由被告陈文武负担269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。（此页无正文）代理审判员  郭丙丽二〇一六年八月一日代书 记员  金燕雯??6???5?