北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初19207号
原告：高思，男，1986年2月4日出生，汉族，个体工商户，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：张杰，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿云曌，北京市炜衡律师事务所律师。
被告：北京远盛置业有限公司，住所地北京市大兴区晓康东里三羊商业楼601、603室。
法定代表人：武文勇，董事长。
委托诉讼代理人：张静懿，北京市京翰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏采薇，北京市京翰律师事务所实习律师。
原告高思与被告北京远盛置业有限公司（以下简称远盛置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日受理后，依法适用简易程序由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告高思及其委托诉讼代理人耿云曌，被告远盛置业公司的委托诉讼代理人张静懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高思向本院提出诉讼请求：1、判令被告远盛置业公司立即向原告高思支付维修费250000元；2、本案诉讼费由被告远盛置业公司承担。事实和理由：2015年12月22日，原告高思与被告远盛置业公司签署《北京市商品房预售合同》（住宅类）（以下简称“合同”），合同编号：Y1825361，购买被告远盛置业公司坐落于北京市大兴区亦庄新城Ⅲ-1街区F地块C16#住宅楼-1层104，并于2016年10月8日购买2个地下车位。
2016年6月，被告远盛置业公司通知原告高思收房，因外墙防水质量问题，引起地下室出现大面积漏水，从而导致漏水区域房间吊顶及墙面严重发霉。原告高思及其委托人一直与被告远盛置业公司协商房屋漏水修复事宜，被告远盛置业公司一直都怠于处理。经过原告高思多次向大兴区住建委质量部门反映该情况后，被告远盛置业公司采用打孔灌浆方式进行简单修复，漏水的问题依然未解决，地下车库和地下室依然存在严重漏水。
2016年8月，原告高思办理了入住手续，大面积漏水，严重影响了原告高思生活、工作。一年来原告高思一直、数次向被告远盛置业公司反映，请求被告远盛置业公司修复，被告远盛置业公司一直不予理睬。2017年7月，原告高思委托律师向被告远盛置业公司发送律师函，要求被告远盛置业公司与原告高思协商切实可行的修复方案，并立即进行修复，否则原告高思将委托第三方进行修复工作，相关修复费用由被告远盛置业公司承担，被告远盛置业公司一直未予答复；由于北京7、8月份雨水特别大，房屋漏水更加严重，无法居住，无奈，原告高思委托第三方进行修复，督促被告远盛置业公司对第三方修复现场查看并支付相关费用，被告远盛置业公司仍未答复。目前修复工作即将完成，故诉至法院。
被告远盛置业公司辩称，不同意原告高思的诉讼请求，房屋在2016年6月收房的时候原告高思去了，但是没有签收，具体原因不清楚。园区塌陷与原告高思陈述不符，我公司在原告高思2016年8月21日收房之前对房屋进行维修过一次，在2016年10月开始报请装修，之后原告高思一直自己装修，在装修之中改变了房屋主体结构，到2017年7月10日，原告高思报修说地下1层地下漏水，西南角漏水，我公司派人去观察了，发现原告高思在地下2层部位加装了装置导致将漏水部位挡住了，维修人员初步认定是采光井积水导致的。地下1层是原告高思将原来设计的空调线孔改建了，重新安装新的孔，2017年7月11日我公司给原告高思的房屋进行维修注浆了，2017年7月16日又一次维修注浆，地下一层已经不漏水，地下二层西南角还有点潮湿，维修人员准备进一步维修，此时原告高思要求自己维修，2017年7月24日申请外墙防水装置施工手续，具体哪天开始施工我公司不清楚，施工过程中原告高思报称外墙防水脱落，维修人员去现场查看，具体原因不清楚，经与维修人员沟通后原告高思要求自行维修。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告高思向本院提交了以下证据：1、商品房预售合同、保证书；2、收房前照片；3、施工时照片；4、律师函、快递单；5、装饰装修施工合同、补充协议、费用明细、转账记录、发票；6、地下室装修的做法说明、设计图纸；7、原告高思委托第三方做防水的做法说明和剖面图；8、外墙漏水的照片，原告高思委托第三方进行维修的视频资料及照片；9、微信截图。被告远盛置业公司向本院提交了以下证据：1、《北京市商品房预售合同》；2、委托书2016年10月11日；3、承诺书2016年10月11日；4、远洋天著家庭居室装饰装修工程方案审批表2016年10月11日；5、远洋天著装修管理协议书2016年10月11日；6、遵守《远洋天著装修手册》承诺书2016年10月11日；7、违章建筑承诺书2016年10月11日；8、装修备案表（自装）2016年10月11日；9、装修施工证2016年10月24日；10、远洋天著二装停工申请表2017年1月12日；11、远洋天著二装复工申请表2017年2月15日；12、告知函2017年7月10日；13、承诺书2017年7月10日；14、防水施工承诺书2017年7月24日；15、C16-104户漏水维修说明；16、远洋天著C16-104第三方维修报价。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告高思提交的证据，被告远盛置业公司发表如下质证意见：证据1真实性认可；证据2关联性不认可，双方之间都维修过了；证据3真实性不认可，关联性、证明目的均不认可，在装修过程中改变了房屋结构；证据4真实性不认可，6月份的律师函没有收到，与诉讼请求没有关联性，7月份的律师函不认可，证明目的不认可，我方没有收到，8月份律师函不认可，我方没有收到；证据5真实性、关联性、证明目的不认可；证据6说明出具时间为2017年10月28日，无法证明经过我方备案，也不能证明加建钢梁对防水有破坏，其证明目的不认可，原告高思经过装修我们双方有协议；证据7真实性不认可，证明目的不认可，且其做法说明也不认可；证据8真实性不认可，证明目的不认可；证据9关联性、证明目的均不认可，针对2501业主的情况庭后核实并提交书面材料。对被告远盛置业公司提交的证据，原告高思发表如下质证意见：证据1真实性、合法性认可，证明目的不认可，根据合同第18条之规定保修责任可见，我方不存在违建的情况，我方已备案过，我方收房前已经存在漏水，与我方装修无关；证据2-13真实性认可，合法性、关联性、证明目的均不认可，以上恰恰证明原告高思的装修是经过被告远盛置业公司审批的，原告高思的装修方案、事项等，我方认为被告远盛置业公司与物业是一家，因而图纸交给他们；证据14是我方自行做的，且7、8月份因为天气严重影响我方，且防水工艺自身要做的；证据15不认可，这是被告远盛置业公司自己写的说明，维修单位是被告远盛置业公司自己的项目部；证据16不认可，报价单是鉴定公司做的，没有资质。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：2015年12月22日，原告高思（买受人）与被告远盛置业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1825361），约定原告高思购买被告远盛置业公司名下位于北京市大兴区亦庄新城Ⅲ-1街区F地块C16#住宅楼-1层104房屋（以下简称104房屋），预测建筑面积共385.47平方米，其中，套内建筑面积368.88平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.59平方米。该商品房的用途为住宅、设备用房、自行车库；该商品房的抵押情况为：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司北京金融街支行，抵押登记部门为北京市大兴区国土资源局，抵押登记日期为2014-03-11；该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司北京金融街支行，抵押登记部门为北京市大兴区国土资源局，抵押登记日期为2014-03-11。关于该商品房价款，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米43374.54元，总价款1600万元。合同第十二条约定，出卖人应当在2016年6月15日前向买受人交付该商品房。合同还约定了住宅保修责任，出卖人承诺自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。
2016年6月，被告远盛置业公司通知原告高思收房，但原告高思未签收。关于未签收原因，原告高思主张房屋存在漏水情况，向被告远盛置业公司反映后，被告远盛置业公司进行了维修。
2016年8月，原告高思办理了入住手续。2016年10月11日，原告高思因办理104房屋自装手续向中远酒店物业管理有限公司远洋天著物业服务中心（以下简称远洋物业中心）出具委托书及承诺书，委托案外人庞博代为办理104房屋的相关事宜，并授权其代表本人签署有关文件与协议。庞博代原告高思向远洋物业中心提交了《远洋天著家庭居室装饰装修工程方案申报表》，申报表上载明装修内容为室内装修、水电改造、B1层搭建、通风空调改造，庞博还代原告高思签署了《远洋天著装修管理协议书》，协议书上载明装修项目内容为室内装修、水电改造、钢结构加固，施工时间自2016年10月15日至2017年1月31日。2017年1月12日，庞博提交《远洋天著二装停工申请表》，因春节放假原因申请装修停工，自2017年1月13日起正式停工；2017年2月15日，庞博提交《远洋天著二装复工申请表》，因春节放假完毕申请装修复工，自2017年2月15日起正式复工。在104房屋装修过程中，远洋物业公司向原告高思发送告知函称其在二装巡视过程中发现其擅自在房屋地下室车位区域加装电动卷帘门，考虑到此项安装工程将会存在一定安全隐患，故不同意原告高思擅自加装电动卷帘门设备。原告高思于2017年7月10日签收了该告知函，并于当日向远洋物业公司出具承诺书，该承诺书载明原告高思已收到远洋物业公司关于不允许安装车库卷帘门的告知函，并承诺安装卷帘门后如发生一切安全事故均与远洋物业公司无关，由其本人负一切法律和赔偿责任。
因104房屋仍存在漏水情况，2017年6月22日，原告高思委托北京律众律师事务所向被告远盛置业公司发函称，“……1、三期项目地下室普遍存在漏水、渗水情况；2、小区道路现存在大面积坑洼、沉降的情况；小区部分平墅电梯至今仍不能正常使用，如10号楼……根据《物业管理条例》的相关规定，贵公司应全面履行物业管理合同，对小区共用设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。否则将承担不利的法律后果……”。
庭审中，原告高思主张其于2016年10月8日购买了两个地下车位。原告高思还主张其收房时在收房单上列明了房屋存在的问题；被告远盛置业公司对原告高思的主张不认可，认为原告高思在收房时未提条件。原告高思主张其入住后，房屋仍然存在漏水情况，数次向被告远盛置业公司反映，请求被告远盛置业公司修复，被告远盛置业公司一直不予理睬。被告远盛置业公司主张原告高思在2016年10月装修时改变了房屋主体结构，经检查，原告高思在地下二层部位加装了装置导致将漏水部位挡住了，初步认定是采光井积水导致，另，原告高思还将原来的空调线孔改建并重新安装；2017年7月11日对原告高思的房屋进行维修注浆，2017年7月16日再次维修注浆，地下一层已经不漏水，地下二层西南角还有点潮湿，维修人员准备进一步维修，此时原告高思要求自己维修，2017年7月24日申请外墙防水装置施工手续，具体哪天开始施工不清楚，施工过程中原告高思报称外墙防水脱落，维修人员去现场查看，具体原因不清楚，经与维修人员沟通后原告高思要求自己维修。
2017年7月24日，原告高思出具《防水施工承诺书》，申请对所持有产业物业进行独立防水施工，施工范围只限于防水工艺施工，完工后立即进行回填；施工过程中承诺不破坏电力、水利、污水、通信及管线等任何公共设施，施工期间不进行任何违建施工等行为，施工结束后全部恢复到原始交房状态。
2017年7月28日，原告高思与北京润泽四海装饰有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，对104房屋进行墙体防水修复及室内装修，原告高思向本院提交了防水施工费用明细表、收款回单及发票以证明其装修工程款支出。关于其金额，防水施工费用明细表上载明装修结算金额为258860元；原告高思提交的装修工程款发票金额为232974元；收款回单金额为182974元，庭审中，原告高思主张以现金形式支付50000元。
2017年7月31日，原告高思委托北京市炜衡律师事务所耿云曌律师向被告远盛置业公司发送律师函称：“……2016年6月贵司通知高思先生收房，因外墙防水质量问题，引起地下室出现大面积漏水，从而导致漏水区域房间吊顶及墙面严重发霉。高思本人及其委托人一直与贵司协商房屋漏水修复事宜，贵司一直都怠于处理。经过高思先生多次向大兴区住建委质量部门反映该情况后，贵司仅采用打孔灌浆方式进行简单修复，但漏水的问题依然未解决，地下车库和地下室依然存在严重漏水。2016年8月高思先生办理了入住手续，大面积漏水，严重影响了高思先生生活、工作。一年来高思先生一直、数次向贵司反映，请求贵司修复，贵司一直不予理睬。……。贵司自收到本律师函之日起两日之内与本律师或者高思先生协商切实可行修复方案，并立即进行修复。否则高思先生将委托第三方进行修复工作，相关修复费用由贵司承担，同时高思先生有权就因该质量缺陷而造成的财产损失和误工费等费用支出通过诉讼等各种途径向贵司主张权利。”
2017年8月22日，原告高思再次委托北京市炜衡律师事务所耿云曌律师向被告远盛置业公司发送律师函称：“……由于北京7、8月份雨水特别大，房屋漏水更加严重，无法居住，与贵司联系未果，无奈，高思先生委托第三方进行修复，通过挖土方，回填土方，以及给外墙做防水工程，并对地下室重新做吊顶、墙面粉刷等一系列修复工作，现修复工作正在进行中，预计还有一个月工期，修复费用约15万左右。现督促贵司对第三方修复工作现场查看并对相关费用支付。请贵司自收到本律师函之日起两日之内与本律师或者高思先生联系，并到修复现场查看与确认，和支付相关费用。否则高思先生有权依法通过诉讼等各种途径主张自己的权利，并追究贵司的法律责任。”
2017年11月28日，北京润泽四海装饰有限公司出具远洋天著三期C16-104地下室加建钢梁的做法说明，其上载明：“远洋天著地下层高约7m，为了合理使用资源，经与物业沟通决定增加钢结构夹层平台。我方找专业设计公司经过论证，决定采用H型钢柱为竖向支撑，H型钢钢梁为水平支持，钢梁上铺满瓦楞钢板，上绑钢筋浇筑混凝土形式，具体详见设计蓝图。因支撑方式为竖向钢柱支撑，施工时并未在墙面上钻孔植筋以及打膨胀螺栓，所以钢结构施工未对墙面造成损坏”。
关于房屋漏水修复问题，原告高思主张进入雨季后多次拨打总包方、物业经理电话等反映房屋漏水情况，总包方让找物业公司，物业公司称是质量问题，让找总包方，之后一直没结果，原告高思在与被告远盛置业公司交涉无果的情况下才自行装修的，被告远盛置业公司对同一个小区的漏水房屋采取了不同的处理方法。原告高思向本院提交了外墙漏水的照片以证明被告远盛置业公司采取注浆方式维修后104房屋依旧漏水，被告远盛置业公司对该证据的真实性和证明目的均不认可；原告高思向本院提交了施工时照片及地下室装修的做法说明、设计图纸以证明其自行装修地下室是经过被告远盛置业公司审批备案的，且装修未对104房屋的主体结构和外墙防水有影响，被告远盛置业公司对该证据真实性、证明目的均不认可，认为说明出具时间为2017年11月28日，无法证明经过被告远盛置业公司备案，亦不能证明加建钢梁对防水没有破坏，B1层搭建时产生震动和墙面打孔也会影响防水层。被告远盛置业公司向本院提交了漏水维修说明和第三方维修报价以证明维修费用只有3万多，原告高思开挖维修已经超出了防水维修范围，原告高思对该证据不认可，认为该说明系被告远盛置业公司自己的项目部书写，且报价单不是鉴定公司出具的。
本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。首先，被告远盛置业公司开发建设的104房屋在原告高思收房时即存在漏水问题，原告高思主张其入住后，多次与被告远盛置业公司协商房屋漏水修复事宜，被告远盛置业公司均怠于维修，后被告远盛置业公司于2017年7月11日和7月16日两次注浆维修，但104房屋仍然存在漏水情况，故原告高思要求自己维修，对此，本院认为，原告高思自行修复房屋有一定的合理性；其次，原告高思向本院提交了三份律师函以证明其多次和被告远盛置业公司协商房屋漏水修复事宜，并在委托第三方对104房屋进行修复时催告被告远盛置业公司对第三方修复工作现场查看并支付相关费用，被告远盛置业公司未到施工现场进行查看，本院认为，原告高思履行了相关告知义务，被告远盛置业公司应当承担未及时到施工现场进行查看的不利后果，故对原告高思要求被告远盛置业公司支付维修费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于其金额，被告远盛置业公司主张原告高思的施工量偏大，费用单价高于市场价，对此，本院在庭审中询问双方是否对装修的合理性进行鉴定，原告高思和被告远盛置业公司均表示不申请鉴定，故本院认为被告远盛置业公司应承担其不利后果。通过审核原告高思提交的装修工程款发票，本院确定维修费金额为232974元。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告北京远盛置业有限公司向原告高思支付维修费232974元（于本判决生效后十日内履行）；
二、驳回原告高思的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2525元，由原告高思负担172元（已交纳），被告北京远盛置业有限公司负担2353元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 渠阳振
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 舒 博