浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初07815号
原告楼良财。
委托诉讼代理人朱建文，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人王仙，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
被告娄绍标。
委托诉讼代理人钭坚勇，浙江智科律师事务所律师。
委托诉讼代理人锁鸿，浙江智科律师事务所律师。
原告楼良财为与被告娄绍标房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月30日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序于2016年1月25日公开开庭进行了审理，2016年3月7日本院作出（2015）金义民初字第3237号民事裁定书，裁定驳回原告楼良财的起诉。原告楼良财不服（2015）金义民初字第3237号民事裁定，向浙江省金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院经审理于2016年5月4日作出（2016）浙07民终1772号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）金义民初字第3237号民事裁定，指令本院对本案进行审理。据此本院依法组成合议庭，于2016年8月9日、9月22日公开开庭进行了审理。原告楼良财的委托诉讼代理人朱建文、王仙，被告娄绍标的委托诉讼代理人钭坚勇到庭参加了2016年8月9日的诉讼；原告楼良财的委托诉讼代理人朱建文，被告娄绍标的委托诉讼代理人锁鸿到庭参加了2016年9月22日的诉讼。本案现已审理终结。
原告楼良财诉称，2007年7月25日，原告楼良财及楼某甲、楼某乙、陈某甲、金某甲、楼某丙（甲方）与被告娄绍标及娄某甲、娄某乙、吴某甲等人（乙方）签订了房屋租赁合同书，约定：甲方拥有坐落在xx路（规划路）二楼，9-21号房屋，店面15-17号三间，地下室五间（15-19号）；其中9-18号为二至七层，9-21号为二至六层出租给乙方经营宾馆。二楼窗户以上低频墙立面及屋顶整体使用权归乙方；从2007年10月22日起为正式租赁期开始，租期定为十年；甲方交房屋给乙方之日付第一年定金260000元，在正式租期开始前付第一年的全部租金，以后租金每年一付，提前一个月付清下年度租金；如乙方逾期未付视为违约，甲方有权终止合同，没收乙方经营的所有物品；租金约定如下：店面每年每间75000元，三间共计225000元，地下室每间10000元，五间共计50000元，楼上每年每间10700元，七十五间共计802500元，合计每年应付租金1077500元，第六年起所有租金每年按5%提升；如乙方违约应支付甲方违约金当年房屋租金总额的500%。合同还对租赁期间及前后双方的责任与义务、转让、转租、期满、续租等权利义务作了约定。合同签订后甲方将房屋交付被告等人，其中店面15-17号三间、地下室五间（15-19号），二楼以上房屋29间为原告所有，第九年度（2015年10月22日至2016年10月21日）租金为711435.68元。被告按照约定向原告等人支付了2007年10月22日至2015年10月21日的房屋租金。按照合同约定2015年10月22日至2016年10月21日的租金应在2015年9月22日至10月21日期间付清。但原告等人多次催讨，被告拒绝支付，被告应承担违约责任。请求：1、判令解除原、被告2007年7月25日签订的房屋租赁合同书；2、判令被告支付原告2015年10月22日至2015年11月30日期间的房屋租金60000元及违约金213430.7元；3、判令被告支付承租期间的水电费2536.94元。
被告娄绍标辩称，1、2007年7月25日签订的房屋租赁合同的乙方为某某义乌商会。在合同书上签字的娄绍标等人为某某义乌商会的代表，其中娄绍标为会长，是在履行会长职务。本案合同书上也不只是被告一人签字，原告只起诉被告一人，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条有明确被告的要求，导致本案无法查清事实。2、原告率先不履行合同，率先违约。原告与义乌临海商会代表商谈房屋退租过程中未经义乌临海商会同意，擅自将房屋格局打掉，致使义乌临海商会无法使用该房屋，导致合同无法履行。3、水电费因原告已将房屋转租给第三方，理应由第三方支付。请求驳回原告的起诉或诉讼请求。
原告为证明其主张向法庭提供了以下证据：
1、合同书原件一份，用以证明2007年7月25日，原、被告签订房屋租赁合同书及约定相关事项的事实。
被告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告是与某某义乌商会签订的合同，合同里面写明甲方是原告方，乙方是某某义乌商会。
本院认为某某义乌商会的成立时间是2007年8月3日，有效期限为2007年8月3日至2012年8月3日，业务范围是组织开展经济信息交流，中介协作管理，业务培训，咨询服务及相关活动，承办政府部门委托事项，而合同书的签订时间是2007年7月25日，合同书载明租赁房屋的用途是经营宾馆，故合同签订时某某义乌商会并不存在，租赁房屋的用途也不在某某义乌商会的业务范围之内，原告也未追认是与某某义乌商会签订的合同，故对被告对该证据的质证意见不予采信。另外本院的（2015）金义民初字第3237号民事裁定书认为原告是与某某义乌商会签订的合同，原告以娄绍标为被告起诉主体不适格，据此裁定驳回原告的起诉。原告不服一审裁定，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院审理后认为原审以娄绍标并非适格诉讼主体为由裁定驳回原告起诉不当，应予纠正，据此作出（2016）浙07民终1772号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）金义民初字第3237号民事裁定，指令本院对本案进行审理。现被告再以本案房屋租赁合同的承租方为某某义乌商会、原告以娄绍标为被告主体不当为由进行抗辩，与（2016）浙07民终1772号民事裁定书认定的事实相违，不能采信。故本院对原告提交的合同书的证明力予以认定。
2、金华银行代收电费收据一份，用以证明原告为被告垫付的水电费2536.94元。
被告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为无法证明是某某义乌商会消费的，因为原告还有其他房屋，被告未承租整栋房屋。
本院认为该证据能与本案的其他证据相印证，故对该证据的证明力予以认定。
3、存款分户明细原件八份，用以证明承租期间被告及其妻子向原告支付租金情况，被告是涉案房屋的实际承租人。
被告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告是某某义乌商会的负责人，支付租金是在履行职务。
本院认为结合租赁合同履行过程中承租方的履行主体及（2016）浙07民终1772号民事裁定书，被告应是租赁合同的实际承租方，故对该证据的证明力予以认定。
4、2014年4月18日租房合同原件一份、2014年8月29日租房合同复印件一份，用以证明涉案房屋实际由被告使用，其是实际承租人。
被告对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为本案解决的是原告与某某义乌商会之间的合同纠纷，被告把房屋转租给他人使用与本案无关。
本院认为该组证据能与本案的其他证据相印证，证明原告所要证明的事实，故对该组证据的证明力予以认定。
5、房产证复印件一份、土地证复印件一份，用以证明涉案房屋系原告所有的事实。
被告对该组证据无异议。
本院对该组证据的证明力予以认定。
6、义乌临商宾馆工商登记信息原件一份，用以证明涉案房屋由被告等人租去是开宾馆用的，宾馆成立日期是2008年10月27日，注销日期是2013年12月10日，原因是股东会决议解散。
被告对该证据的真实性无异议，但认为无法达到原告的证明目的，实际上宾馆没有对外营业，注销后也是宾馆在使用。
本院认为该证据清晰地记载了义乌临商宾馆的成立时间、注销时间、注销原因，证据的内容能反映原告所要证明的事实，故对该证据的证明力予以认定。
7、与原件核对无异的义乌临商宾馆普通合伙人决定书复印件一份、与原件核对无异的清算报告复印件一份，用以证明涉案房屋所成立的宾馆在2013年12月10日股东会决议解散，注明债权债务已结算清楚。
被告对该组证据的三性均无异议。
本院对该组证据的证明力予以认定。
被告为证明其主张向法庭提供了以下证据：
2007年7月25日原告等人与被告等人签订的合同书原件一份、2014年12月28日某某义乌商会与原告等人签订的补充协议书原件一份，用以证明合同的乙方是某某义乌商会，不是被告个人。
原告认为补充协议的内容是真实的，但乙方处的签字和盖章是被告个人后来加盖和签名的。
本院认为该组证据无法证明被告所要证明的事实，与（2016）浙07民终1772号民事裁定书认定的事实相矛盾，故对该组证据的证明力不予认定。
本院对本案事实认定如下：2007年7月25日原告与案外人楼某甲、楼某乙、陈某甲、金某甲、楼某丙作为甲方同被告及案外人娄某甲、叶满利、娄某乙、吴某甲等人作为乙方签订了一份房屋租赁合同书，约定：甲方拥有坐落在xx路（规划路）二号楼，9-21号房屋，店面15-17号三间，地下室五间（15-19号），其中9-18号为二至七层，19-21号为二至六层出租给乙方经营宾馆，二楼窗户以上低频墙立面及屋顶整体使用权归乙方；从2007年10月22日起计算租赁期，租期定为十年；甲方交付房屋给乙方之日付第一年定金260000元，在正式租期开始前付清第一年的全部租金，以后租金每年一付，提前一个月付清下年度租金，如乙方逾期未付视为违约，甲方有权终止合同，没收乙方经营的所有物品；店面每年每间75000元，三间共计225000元，地下室每间10000元，五间共计50000元，楼房每年每间10700元，七十五间共计802500元，合计每年应付租金1077500元，第六年起所有租金每年按5%提升；水电费、有线电视费、治安费、卫生费、房产税等一切费用由乙方负担；如乙方违约应支付甲方违约金为当年房屋租金总额的500%。
租赁房屋中店面15-17号三间，15-19号地下室五间，二楼以上房屋29间为原告所有。合同签订后原告按约履行了义务。被告按照约定向原告等人付清了2007年10月22日至2015年10月21日的房屋租金。但之后租金被告未按约支付。2014年4月18日、8月29日被告曾以其个人为出租方将涉案的部分房屋转租给他人。
2015年9月被告向原告提出终止合同，但双方未达成终止协议。2015年11月12日被告与除原告外的其他房东达成了终止租赁合同的协议，终止协议的承租方由被告签名并加盖有某某义乌商会公章。2015年11月30日原告将涉案房屋转租他人。
被告承租房屋后与他人合伙于2008年10月27日开办了义乌临商宾馆，2013年12月10日义乌临商宾馆因股东会决议解散而注销。
本院认为，原、被告于2007年7月25日签订的房屋租赁合同书系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。本院认为本案争议焦点是：1、房屋租赁合同的承租方是被告还是某某义乌商会；2、若房屋租赁合同的承租方是被告，被告是否存在违约行为。关于第一个争议焦点房屋租赁合同的合同当事人问题，被告在本案原审一审中已提出抗辩认为租赁合同的承租方是某某义乌商会，本院也采纳了被告的抗辩意见，并作出（2015）金义民初字第3237号民事裁定书，认为原告是与某某义乌商会签订租赁合同，某某义乌商会至今未注销，原告以娄绍标为被告起诉主体不适格，据此裁定驳回原告的起诉。原告不服一审裁定，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院审理后认为原审以娄绍标并非适格诉讼主体为由裁定驳回原告起诉不当，应予纠正，据此作出（2016）浙07民终1772号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）金义民初字第3237号民事裁定，指令本院对本案进行审理。因此根据（2016）浙07民终1772号民事裁定书，租赁合同的承租方并非某某义乌商会。现被告再以本案房屋租赁合同的承租方为某某义乌商会、原告以娄绍标为被告主体不当为由进行抗辩，不能采信。另外某某义乌商会的有效期限为2007年8月3日至2012年8月3日，而被告在与除原告外的其他房东签订的终止协议中承租方虽加盖有某某义乌商会的公章，因某某义乌商会的有效期限已过，故在终止协议书上加盖某某义乌商会公章不能代表是某某义乌商会与原告之外的其他房东终止合同，只能认定终止协议书上的承租方是被告个人，终止协议的行为是被告个人行为。结合在履约过程中被告曾于2014年4月18日、8月29日以其个人为出租方将涉案的部分房屋转租给他人，交纳租金也是通过被告的个人账号转账等事实，应认定本案房屋租赁合同的实际承租人为被告。关于第二个争议焦点被告是否存在违约行为的问题，本院认为在原、被告未达成终止2007年7月25日签订的房屋租赁合同之前，被告仍应按约交纳租金，被告未按约提前一个月交纳下一年度租金属违约行为。鉴于原告向被告提出终止合同的主张，原告实际上也于2015年11月30日将涉案房屋转租他人，故应认定原、被告签订的房屋租赁合同在2015年11月30日已解除。但在此之前的租金被告仍负支付义务，本院根据本案实际情况酌定被告应付原告第九年一个月的租金即59286元。原告主张按第九年全年租金711435.68元的30%计算违约金，本院认为该主张缺乏事实和法律依据，本院认为应根据因被告违约行为所产生的后果来计算违约金，即应按被告应支付而未支付的一个月租金59286元的30%来计算违约金，据此被告应承担的违约金为17785元。原告诉请判令解除原、被告于2007年7月25日签订的房屋租赁合同，因本案租赁合同实际上已于2015年11月30日解除，故对该诉请本院不予支持。被告辩称原告率先不履行合同，率先违约，因被告并未向法庭提供证据来支持其抗辩主张，故本院认为该辩称缺乏事实依据，不予采信。被告辩称水电费因原告已将房屋转租给第三方，理应由第三方支付，本院认为原告主张的水电费系被告承租房屋期间的水电费而非原告转租房屋后产生的水电费，故对该辩称不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告娄绍标偿付原告楼良财房屋租金59286元，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、被告娄绍标支付原告楼良财违约金17785元，于本判决生效后十日内履行完毕。
三、被告娄绍标偿付原告楼良财水电费2536.94元，于本判决生效后十日内履行完毕。
四、驳回原告楼良财的其他诉讼请求。
案件受理费5440元，由被告娄绍标负担1790元，原告楼良财负担3650元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 陈高明
人民陪审员 郑欢欢
人民陪审员 刘森荣
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 骆光雷