福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终409号
上诉人（原审原告）杜彩云。
委托代理人赵建敏，福建秦建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沙县北发实业有限公司，住所地：沙县洋坊汽车园。
法定代表人徐阿桂，董事长。
委托代理人吴观文、李彩仙，福建竞成律师事务所律师。
上诉人杜彩云因与被上诉人沙县北发实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沙县人民法院（2015）沙民初字第1526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杜彩云的委托代理人赵建敏，被上诉人沙县北发实业有限公司的委托代理人李彩仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：1、2004年2月9日至2004年2月18日，沙县国土资源局挂牌出让沙县洋坊汽车园122000平方米国有土地使用权，并发布《竞买须知》，《竞买须知》第五条第二项规定，土地用途：商业用地（主营汽车），为汽车展示、销售、汽车零配件销售、汽车维修及相关配套服务“五位一体”的汽车园用地；第十六条规定，竞得人应于竞得土地后三个月内开工，一年内建成并开始经营，二年内基本完善。同时必须保证一年内至少引进一个汽车品牌的一级代理，二年内引进二至四个汽车品牌的一级代理，并按一级代理的要求搞好各项配套设施等。2、2004年4月26日，沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，主要内容：出让人出让给受让人宗地面积122000平方米，用途为商业用地（主营汽车），土地使用权出让年限四十年。合同第十一条规定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求，其中主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、其他土地利用要求等详见挂牌出让公告；第十七条规定，在出让年限内，受让人必须按照本合同规定的土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，征得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更手续。3、福建省沙县北星汽车园开发有限公司竞得沙县洋坊汽车园122000平方米国有土地使用权后，于2005年5月分立为福建省沙县北星汽车园开发有限公司与沙县北发实业有限公司两家公司，分立后两家公司分别独立经营开发洋坊汽车园的相应地块，沙县北发实业有限公司也取得相应地块的土地使用权，并取得相应的土地使用权证。4、2007年9月29日、2007年11月30日，杜彩云分别向沙县北发实业有限公司支付购房款40万元、35万元，共计75万元。2007年12月11日，双方签订《房屋买卖合同》1份，约定：沙县北发实业有限公司将座落于沙县洋坊汽车园3#楼西一梯东侧一植房屋一到四层建筑面积约620平方米，占地面积约160平方米出售给杜彩云，房屋价款按建筑面积每平方米2000元计算，合同签订后二天内，杜彩云支付该幢楼出让总价60%购房款，余款在土地使用权证和房屋所有权证办理完结发证后十天内一次性付清。杜彩云若未按约定付款，每逾期一日按未付款每日万分之三支付违约金。沙县北发实业有限公司在合同签订后一年半内为杜彩云办理房地产权二证，办理房地产二证的费用由沙县北发实业有限公司承担，沙县北发实业有限公司若未按约定日期办理房地产二证，每逾期一日按已付款每日万分之三支付违约金。合同生效后，任何一方不得擅自解除或违反合同约定，如有一方违约，违约方应向对方支付违约金10万元，若违约金不足弥补对方损失（含律师费、诉讼费）违约方应继续赔偿。双方还对房屋交付使用条件及日期、房屋装饰、设备约定、公共配套建筑的产权归属等作了约定。5、沙县北发实业有限公司已将诉争房屋交付杜彩云，该房屋至今未办理房屋产权过户手续。
2013年3月7日，杜彩云以沙县北发实业有限公司未按《房屋买卖合同》约定履行义务，严重侵犯其的合法权益为由，请求判令沙县北发实业有限公司：1、按《房屋买卖合同》约定办理洋坊汽车园3#楼西一梯东侧一植房屋一到四层的土地使用权证和房屋所有权证；2、支付逾期办证违约金303750元（从2009年6月10日计至2013年3月10日，实际应计算至交付房地产权二证时止）；3、支付其他违约金10万元；4、本案诉讼费用由沙县北发实业有限公司负担。
原审判决认为：《竞买须知》第五条第（二）项规定，土地用途为商业用地（主营汽车），为汽车展示、销售、汽车零配件销售、汽车维修及相关配套服务“五位一体”的汽车园用地；第十六条规定，竞得人应于竞得土地后三个月内开工，一年内建成并开始经营，二年内基本完善。同时必须保证一年内至少引进一个汽车品牌的一级代理，二年内引进二至四个汽车品牌的一级代理，并按一级代理的要求搞好各项配套设施等。沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》第十一条规定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求，其中主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、其他土地利用要求等详见挂牌出让公告；第十七条规定，在出让年限内，受让人必须按照本合同规定的土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，征得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更手续。本案土地出让的初衷系用于开发、建成一定规模经营汽车的汽车园，双方签订的《房屋买卖合同》将该地上所建房屋一植四层转让杜彩云，仅对其中一层做了经营汽车的限制，且转让给自然人，违背土地出让时作为汽车园用地的初衷，违反了《竞买须知》及沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》中对土地用途和土地使用条件的约定，系未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。根据以上规定，杜彩云与沙县北发实业有限公司签订的《房屋买卖合同》因未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，违反法律、行政法规的强制性规定。综上，杜彩云与沙县北发实业有限公司签订的《房屋买卖合同》因未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋买卖合同》无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。根据该规定，原审法院已向杜彩云释明，认为杜彩云主张其与沙县北发实业有限公司签订的《房屋买卖合同》有效与原审根据案件事实作出《房屋买卖合同》无效的认定不一致，告知杜彩云可以变更诉讼请求，杜彩云在原审作出释明后认为双方签订的《房屋买卖合同》有效，坚持不变更诉讼请求。因此，杜彩云主张《房屋买卖合同》有效，要求沙县北发实业有限公司依合同约定为杜彩云办理洋坊汽车园3#楼西一梯东侧一植房屋一到四层房地产权二证（即土地使用权证和房屋所有权证），并要求沙县北发实业有限公司支付逾期办证违约金303750元（从2009年6月10日起计至2013年3月10日，实际应计至交付房地产权二证时止），以及要求沙县北发实业有限公司支付其他违约金10万元的请求，不符合法律规定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，判决驳回杜彩云的诉讼请求，本案受理费7456元，由杜彩云负担。
宣判后，杜彩云不服，向本院提起上诉。
杜彩云上诉称：1、上诉人杜彩云与被上诉人沙县北发实业有限公司签订的《房屋买卖合同》应认定有效：（1）、物权法规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；（2）、合同法实施以后人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，会议纪要不能成为审判的依据；（3）、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民院不予支持”，故不能以“签约时未取得权属证书”认定合同无效。2、原审判决认定房屋买卖合同无效是有误：（1）、竞卖须知规定个人可以为竞买人，且竞得人可办理挂牌出让土地的建设用地及土地登记手续，故本案房屋买卖主体资格并没有违反约定；（2）、国有土地出让合同约定，在出让年限内，受让人必须按照合同规定的土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地使用用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，征得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更手续；受让人有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让，没有规定不准转让给个人；（3）、《房屋买卖合同》约定的内容上看，并没有改变土地用途和土地使用条件。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人杜彩云的全部诉讼请求。
被上诉人沙县北发实业有限公司答辩称：1、本案双方当事人买卖房屋的土地性质为汽车园用地，而不是一般的商住用地，《国有土地使用权出让合同》、《沙县洋坊汽车园国有土地使用权挂牌出让竞买须知》明确了政府在出让该宗土地时对土地的性质、用途及开发经营条件有明确的限定，即该宗土地是限定用于开发、建成一定规模主营汽车的汽车园，必需由相应的企业按照相应的要求进行开发经营；2、沙县国土资源局与沙县北星汽车开发公司签订的《国有土地使用权出让合同》规定在出让期内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和使用条件利用土地，受让人需要改变土地用途和使用条件，必须办理相关的批准手续，并经出让人同意，方可进行转让。而本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》，将受让土地上所承建的房屋转让给个人，显然改变了政府当初出让该宗土地所限定的土地用途、性质及开发经营条件，且未经行政主管部门批准；3、沙县人民政府（2008）58号《专题会议纪要》中规定洋坊汽车园房地产的受让人必须是具有洋坊汽车园内经营汽车、工程机械、汽车零配件、维修等业务资质的企业法人，不得为自然人，并在该园内有相应生产经营场所，再次明确受让的土地及该土地上的建筑物不能转让给个人；4、因双方当事人签订的《房屋买卖合同》违反法律、法规规定，杜彩云要求沙县北发实业有限公司继续履行合同、并办理房地产权证书等无法律根据。综上，上诉人杜彩云与被上诉人沙县北发实业有限公司签订的《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，无法实际履行，属无效合同，上诉人杜彩云要求继续履行合同及支付其违约金的主张于法无据。故请求驳回杜彩云的上诉，维持原审判决。
经审理查明：双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。
另查明：1、沙县人民政府2004年5月20日印发的沙政地（2004）26号《沙县人民政府关于同意以挂牌出让方式提供洋坊汽车园用地的批复》，载明同意福建省沙县北星汽车园开发有限公司以公开挂牌出让方式竟得沙县洋坊汽车园已征用的国有土地122000平方米，作为福建省沙县北星汽车园开发有限公司建设汽车园用地，土地用途为商业用地，出让年限为40年，具体用地事项按沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》的规定执行等。
2、沙县人民政府2008年8月5日印发（2008）58号《专题会议纪要》，该纪要中载明：（四、关于洋坊汽车园验收）沙县洋坊汽车园按现状予以验收，验收后建筑内部不得采用墙体予以分隔，不得改变内部结构。因经营需要对土地、房产进行转让的，受让人必须是具有洋坊汽车园内经营汽车、工程机械、汽车零配件、维修等业务资质的企业法人（含合伙企业、个体工商户、独资企业法人），不得为自然人，并在该园内有相应生产经营场所。
3、沙县人民政府2012年10月31日印发（2012）58号《专题会议纪要》，该纪要中载明：（1）、鉴于个别洋坊汽车园汽车4S店房屋产权己分割转让的实际，允许在《沙县人民政府关于印发工业仓储物流汽车4S店等项目行政办公及生活服务设施建设规划控制指标的通知》（沙政（2010）356号）下发执行前，已经挂牌出让的洋坊汽车园汽车4S店产权可部分转让。转让的房屋建筑面积累计不超过汽车4S店项目总建筑面积的30%，且只能按幢、按梯转让，不得分层分套（间）转让。（2）、受让方须在我县境内工商注册登记（实际到位注册资金不低于人民币1500万元），具有独立法人资格，具备经营汽车、汽车零配件、汽车维修、汽车售后服务等相关业务资质。（3）、受让方须已在我县境内依法纳税，其年度缴纳税收应在100万元以上（其中地方级收入人民币25万元以上），并向县政府承诺缴纳5年以上。此项工作由县财政局确认落实。（4）、汽车4S店部分产权转让后，转让方应确保除转让建筑外，其余场所仍能够按汽车4S店营业要求正常开展经营活动。受让方在受让部分产权后，不得改变受让房屋和土地用途，不得改变使用功能（只允许经营汽车类产品或提供汽车类服务），受让后8年内不得再次转让。（5）、如违反以上有关事项约定，县国土资源、住建等部门不予办理产权抵押登记手续。
4、沙县北发实业有限公司于2010年取得沙县洋坊汽车园的房屋所有权证书。
本院认为，沙县洋坊汽车园开发建设之初，即在《沙县人民政府关于同意以挂牌出让方式提供洋坊汽车园用地的批复》、《国有土地使用权出让合同》及《竞买须知》中对土地的性质、用途及开发经营者条件作出明确规定，即限定用于开发、建成一定规模主营汽车的汽车园，必需由相应的企业按照要求进行开发、经营，并应达到相应的条件，其中并不包括自然人主体。2007年12月11日，上诉人杜彩云与被上诉人沙县北发实业有限公司签订《房屋买卖合同》时，被上诉人沙县北发实业有限公司并未取得转让房屋的所有权证书，也没有办理相应的洋坊汽车园房屋产权分割转让的审批手续，尚不具备法律规定的房屋转让条件，违反了法律、行政法规的强制性规定。虽在2010年以后，被上诉人沙县北发实业有限公司陆续取得沙县洋坊汽车园的房屋权属证书，管理部门亦陆续放开了一些限定条件，允许洋坊汽车园房屋产权按幢、按梯转让，但仍要求在洋坊汽车园内有相应的生产经营场所，经营汽车、工程机械、汽车零配件、维修等业务资质的企业法人（含合伙企业、个体工商户、独资企业法人）。故上诉人杜彩云与被上诉人沙县北发实业有限公司签订的《房屋买卖合同》，改变了沙县洋坊汽车园的土地用途和使用条件，违反了法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》无效。因上诉人杜彩云诉讼主张《房屋买卖合同》有效，与原审法院作出《房屋买卖合同》无效的认定不一致，原审法院向杜彩云作出释明后告知杜彩云可以变更诉讼请求，但杜彩云未提出变更诉讼请求。故原审判决对杜彩云主张《房屋买卖合同》有效，并要求办理洋坊汽车园3#楼西一梯东侧一植房屋一到四层的土地使用权证和房屋所有权证，支付逾期办证违约金等诉讼请求不予支持，符合法律规定，应予维持。上诉人杜彩云提出，其符合购买沙县洋坊汽车园房产的条件，且没有改变沙县洋坊汽车园的土地用途和使用条件的主张，均与事实不符，本院不予采信。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回杜彩云的上诉，维持原判。
上诉案件受理费7456元，由上诉人杜彩云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴朝生
审 判 员 吴ＸＸ
代理审判员 简雪凤
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陈玉麒
附本判决所依据的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国物权法》第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。