上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7316号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海新馨实业有限公司，住所地上海市浦东新区东陆路1185、1187号101室。法定代表人汤勇，董事长。委托代理人龚海岳，公司员工。委托代理人郭强，上海运帷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）苏永胜，男，1972年5月30日生，汉族，（户籍地安徽省金寨县）住上海市杨浦区。委托代理人马定安，上海市中广律师事务所律师。上诉人上海新馨实业有限公司（以下简称新馨公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第14950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭,于2016年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人新馨公司之委托代理人龚海岳及郭强,被上诉人苏永胜及委托代理人马定安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年4月8日，由苏永胜作为乙方、新馨公司作为甲方，双方签订租赁合同，合同约定：甲方将浦东新区XX路XX号新馨建材商城111-117、112-118商铺租赁给乙方做展示、经营使用，租赁面积为219.56平方米；租赁期限自2014年3月28日起至2015年6月27日止，共计455天，其中赠免租期90天，实际起算日以商场开业时间为准；年租金费用为人民币（下同）166,933元，于合同签字当日支付；其他费用：综合质量保证金每商户1万元、商户退场即日起一年，无质量投诉或先行赔付，退场一年后全额退款；代收物业费：按商铺建筑面积计算，每平方米0.13元/天，共计7,750元，代收空调费：按商铺建筑面积计算，每平方米0.35元，共计5,259元，垃圾清理费5元/平方米，按商铺建筑面积计算，甲方一次性收取上述四项费用；乙方拖欠交纳租金、空调费、促销费、物业管理费等相关费用，甲方按每逾期一天收取乙方总拖欠费用3%滞纳金。另，租赁合同第十条其他约定的下面有手写的“以上合同作废”。苏永胜称这是沈某经理在2014年4月21日所写，新馨公司对此不予认可。租赁合同签订之前，苏永胜分三次共计支付新馨公司55,000元。租赁合同签订后的第二天，苏永胜进场准备装修，但后面租户因采光问题而予阻挠，之后新馨公司出面协调后调整了苏永胜的承租面积，将112号、118号铺位留出一部分作为通道，2014年4月21日，新馨公司负责招商的沈某经理向苏永胜出具“合同按总价138,000元结算，13.64×10.4”的书面材料。当天，苏永胜支付新馨公司装修押金2,000元。之后苏永胜对其承租的商铺进行装修。2014年5月18日，系争商铺所在的新馨建材商城开张。2015年2月2日，新馨公司向苏永胜发送律师函，要求苏永胜在收函后3天内一次性付清拖欠的租金和其他费用合计135,904元及相应的违约金。同年3月3日，新馨公司向苏永胜送达了《关于新馨建材商城三家商户停电事宜》的通知，苏永胜是三家商户之一，该通知称，贵商户与本公司签署的新馨建材商城租赁合同规定的支付租金时限已过，并经本公司发出催款函后仍未支付，现本公司已于2015年3月3日起对贵铺采取停电处理，直至贵商户能按合同规定支付贵铺租金。当天，新馨公司停掉了系争商铺的用电，至今未恢复，苏永胜为此于当天开始停业至今。后苏永胜诉至法院，要求判令：1、苏永胜与新馨公司签订的租赁合同于2015年3月3日解除；2、新馨公司赔偿苏永胜装修、装潢材料损失91,471.62.元（208,097.94元÷租期455天，每天为457.36元，457.36元×200天）；3、本案诉讼费由新馨公司承担。新馨公司则提出反诉，要求判令：1、苏永胜支付拖欠的租金123,257元（2014年5月18日至2015年8月17日共计15个月租金166,933元+物业费7,750元+空调费5,259元+垃圾清运费815元共计180,757元，减去苏永胜已付57,500元，尚欠123,257），另支付保证金1万元；2、苏永胜支付至判决生效日止的利息63,963.36元（以123,257元为本金，按每日1‰，从2014年5月18日计算至2015年7月17日）。原审审理中，经苏永胜申请，原审法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争商铺内的装修及装潢材料损失进行司法鉴定。上海公信中南工程造价咨询有限公司经鉴定后出具公信中南（2015）建鉴字第78号鉴定意见书，鉴定意见为：系争商铺内的装修及装潢材料损失的总造价为208,097.94元。双方对鉴定意见均无异议。2016年3月10日，苏永胜将系争商铺移交给新馨公司，双方办理了交接手续。经原审法院现场勘察丈量，系争商铺留出通道前的使用面积为13.8米×13.7米，留出通道后的使用面积为10.6米×13.7米，对此，双方均予确认。原审审理中，苏永胜表示当时签订合同时，新馨公司跟其说四个铺面除电费外总费用为19万元，具体如何计算，苏永胜不清楚，后来调整的合同总价也是除电费外的总费用。新馨公司擅自停电的当天苏永胜就找到新馨公司姓宋的，提出先供电营业，但他说不行必须按合同付了款才能供电。苏永胜另表示，除其支付新馨公司的57,000元（包括装修押金）外，苏永胜营业期间，一客户的500元货款是用新馨公司商场的pos机刷卡的，该款进了新馨公司的账户，应当抵扣租金。原审中，新馨公司表示，租赁合同约定租金应当在签约当天支付，虽然合同对保证金、物业费、空调费、垃圾清理费的支付日没有约定，但新馨公司认为，这些费用也应当同租金一样在合同签订当日一次性支付。合同签订后，新馨公司没有通知苏永胜不付租金，苏永胜也没有来新馨公司支付租金。沈某原来是新馨公司负责商铺招商的副经理，苏永胜也是其招商的，其已于2014年7月离职。苏永胜的承租面积减少新馨公司是知道的，但不知道沈某给苏永胜写了材料减少租金。沈某只是新馨公司招商业务的经办人，没有权利随意变更租赁合同的租金，因此沈某出具材料的行为是其个人行为，不能代表新馨公司，不构成表见代理。另外，确实有苏永胜的营业款500元进入新馨公司账户，新馨公司同意该营业款及苏永胜支付的装修押金抵扣租金，确认苏永胜已付租金57,500元。原审认为，苏永胜与新馨公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。租赁合同签订后，苏永胜因系争商铺后面租户的采光问题装修受阻，经协商，苏永胜与新馨公司确认一致，将112号、118号商铺留出部分作为通道，为此，当时新馨公司负责招商的沈某经理出具了书面材料，该材料确认了调整后的承租面积和合同总价，沈某的前述行为系职务行为，苏永胜对此也无异议，故应当确认苏永胜与新馨公司协商一致变更了租赁合同约定的承租面积和合同总价。苏永胜称变更后的合同总价138,000元包括了租金、保证金、物业管理费、空调费及垃圾清理费，对此，法院认为，合同总价应当是指租赁的总成本，而保证金在租赁关系终结后可退还，不属于租赁成本，故该合同总价应当是指除保证金外的租金、物业管理费、空调费及垃圾清理费的总和。租赁合同签订后，苏永胜未按约在签约当天付清全部租金，苏永胜称系新馨公司通知其因与后面租户有纠纷而不要付款，对此，苏永胜没有提供证据证明，法院不予采纳。后因后面租户的采光问题双方协商一致调整了苏永胜的承租面积，并于2014年4月21日确认了调整后的实际承租面积和合同总价，但之后苏永胜也未按调整后的价格向新馨公司支付，苏永胜称是新馨公司的沈某经理让其有钱了慢慢付，有多少付多少，对此，苏永胜未举证证明，法院不予采纳。而新馨公司在承租面积和合同总价调整后仍按租赁合同上价格向苏永胜催讨租金及相关费用，遭苏永胜拒绝后，又于3月3日擅自停掉了系争商铺的用电，导致苏永胜无法经营，停业至今。鉴于苏永胜未按约于签订租赁合同的当天向新馨公司支付租金，且在承租面积和合同总价调整后也未及时支付，而新馨公司在承租面积和合同总价调整后仍按原合同价格向新馨公司催付租金，并在遭苏永胜拒绝后又擅自停电，因此，导致3月3日停电后苏永胜停业，双方均有过错，苏永胜以新馨公司擅自违约停电导致其无法经营，合同目的已无法实现为由主张租赁合同于2015年3月3日解除，依据不足，法院不予采纳。至于新馨公司主张的苏永胜拖欠的租金、物业管理费、空调费、垃圾清运费及保证金，法院认为，虽然原审庭审中双方确认一致，新馨建材商城的开张日期是2014年5月18日，根据合同约定租赁期限自该日起算，但是，因新馨公司的原因苏永胜在签订合同后进场装修受阻，经协商，苏永胜与新馨公司于2014年4月21日确认一致变更了苏永胜的承租面积和合同总价，次日苏永胜才进场装修，延期装修近二周，因此租期的起算应当顺延，故租期应当自2014年6月1日起算，苏永胜要求自2014年6月18日起算租期，依据不足，法院不予采纳。租赁合同约定的保证金是对苏永胜租赁期间销售产品的质量保证，现租期已届满，且苏永胜停业至今已一年，故新馨公司再要求苏永胜支付保证金，依据不足，法院不予采纳。至于租金、物业管理费、空调费和垃圾清理费用，法院认为，停业前的应由苏永胜承担，由于造成苏永胜停业双方均有过错，故停业后系争商铺空置所产生的租金、物业管理费、空调费等的损失，应由双方按照过错责任分担，根据双方的过错的程度，法院酌定由苏永胜承担其中的30%，新馨公司承担70%。扣除苏永胜已付57,500元，苏永胜尚应支付新馨公司租金等费用32,200元。鉴于新馨公司在承租面积和合同总价调整后仍按原合同总价向苏永胜催付租金，存在过错，故新馨公司要求苏永胜支付2014年5月18日至2015年7月17日的逾期付款违约金，依据不足，法院不予支持。至于苏永胜主张的装修及装潢材料的损失，法院认为，双方对于相关部门评估确认的苏永胜在系争商铺内的装修及装潢材料总造价没有异议，法院予以确认。该费用扣除苏永胜使用期的折旧后由新馨公司承担70%，苏永胜自己承担30%，据此，新馨公司应支付苏永胜装修及装潢材料损失72,834.28元。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于二○一六年四月七日作出判决:一、新馨公司应于判决生效之日起十五日内支付苏永胜装修及装潢材料损失72,834.28元；二、驳回苏永胜的其余诉讼请求；三、苏永胜应于判决生效之日起十五日内支付新馨公司租金、物业管理费、空调费及垃圾清理费共计32,200元；四、驳回新馨公司的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,437元，由苏永胜承担437元，新馨公司负担2,000元，反诉案件受理费2,233元，由新馨公司承担1,800元，苏永胜承担433元。鉴定费6,300元，由苏永胜承担3,150元，新馨公司承担3,150元。判决后，新馨公司不服，上诉于本院，诉称:假使合同作废，双方应签订新的协议；沈某系上诉人的招商业务员，负责接待与协商，其出具书面材料系无权代理；被上诉人不支付租金，系恶意违约，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三项，改判被上诉人支付租金、物业管理费、空调费及垃圾清运费123,257元及至判决生效日止的利息63,963.36元。被上诉人苏永胜辩称:沈某系上诉人的招商经理，一直代表上诉人与被上诉进行蹉商；合同约定的租赁面积为219平方米，但实际面积变更为140平方米左右，正是由于面积的减少，沈某才出具了书面说明；被上诉人并无任何违约行为，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼商铺租赁合同于法无悖，双方均应恪守。本案双方就沈某出具的书面说明对于上诉人新馨公司是否具有法律约束力存有争议。本院注意到，在原审庭审中，新馨公司确认沈某系负责商铺招商的副经理，苏永胜的商铺即是沈某负责招商。二审中，新馨公司对于沈某的职务陈述有所改变，但未出示有效证据予以证明，本院难予采信。考虑沈某在新馨公司的职务与工作内容，新馨公司关于沈某出具书面说明系无权代理的主张，显与现有事实及证据不符，本院不予采纳。本案双方签订的租赁合同约定租赁面积为219.56平方米。二审中，苏永胜陈述合同约定的四个铺位中的两个半间铺位后成为他人商铺；新馨公司则表示该两个半间铺位成为公共过道。本院认为，该两个半间铺位无论是成为他人商铺还是成为公共过道，苏永胜的租赁面积的减少是确定事实。本院同时注意到，沈某出具的书面说明记载的面积与原审法院现场勘查的面积互相印证，进一步证明沈某对于合同总价的重新确认与租赁的客观状况相符。本院注意到，原审中，双方一致确认租期为455天，起算日期以商场开业时间为准。原审中，苏永胜主张其实际使用装修期间为2014年6月18日至2015年3月2日。本院认为，原审考虑双方变更承租面积之情形，确认租期起算日为2014年6月1日并无不妥。并且，苏永胜于2015年3月3日停业，双方于2016年3月10日签订移交协议。因此，苏永胜实际利用装修期间为2014年6月1日至2015年3月2日。本院同时认为，新馨公司继续按租赁合同上的价格向苏永胜催讨费用并擅自停电，显有过错，而在合同总价调整后苏永胜亦未按调整后的价格付款，亦有违约定，故考虑双方的过错原审法院确定双方分担装修及装潢材料损失，合理妥当。综上而言，新馨公司应承担的装修及装潢材料损失为58,267.42元，原审法院对于苏永胜实际利用装修的时间的认定有误，本院予以纠正。鉴于本案中双方均有过错，故新馨公司关于利息损失的主张，显难成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第14950号民事判决主文第二、三、四项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第14950号民事判决主文第一项为：上海新馨实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付苏永胜装修及装潢材料损失58,267.42元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,437元，由苏永胜承担437元，上海新馨实业有限公司负担2,000元，反诉案件受理费2,233元，由上海新馨实业有限公司承担1,800元，苏永胜承担433元。鉴定费6,300元，由苏永胜承担3,150元，上海新馨实业有限公司承担3,150元。二审案件受理费4,633元，由上海新馨实业有限公司承担4,373.55元，苏永胜承担259.45元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十月十二日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……