湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘11民终340号
上诉人（原审原告）：桂中意，男，1983年10月16日出生，汉族，住祁阳县。
委托诉讼代理人：刘文倩，江苏政纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：祁阳县民生置业有限公司。
法定代表人：王振文，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：蒋永，湖南博大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师。
上诉人桂中意因与被上诉人祁阳县民生置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2017）湘1121民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂中意的委托诉讼代理人刘文倩，被上诉人祁阳县民生置业有限公司的委托诉讼代理人蒋永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
桂中意上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人逾期交房，并承担违约责任至实际交房合格之日；2、本案诉讼费由被上诉人承担。理由：虽然被上诉人通知上诉人收房后，上诉人就收了房，但被上诉人交付的房屋未经房地产开发主管部门验收合格，不满足约定的交房条件，说明被上诉人仍处于违约状态，因此即使上诉人与被上诉人就交房一事达成协议，被上诉人也应当承担逾期交房的违约责任，向上诉人支付违约金至交房实际合格之日止。
祁阳县民生置业有限公司辩称，1、被上诉人无须支付迟延交房违约金。根据双方签订商品房买卖合同第八条约定，房屋经验收合格或分期综合验收合格的，可以交付使用，被上诉人提供了房屋的工程质量竣工验收和分户验收，并有工程质量安全监督站验收证明，证实整栋房屋已验收合格并达到交房条件。2、《工程竣工验收备案表》不是交付的必要条件，交房是否合格应当以双方合同约定为准，开发商没有备案违反的是行政规定，应承担行政责任，这种责任和开发商与买房人之间的民事合同关系无关。3、被上诉人已通知将交房日期变更为2017年1月18日，被上诉人未提出异议，应当视为接受，若计算违约金也应当计算至2017年1月18日止，因为公司已经通知买受人收房，买受人因自身原因不收房，不能算公司违约。4、被上诉人与桂中意于诉讼前已经达成了和解协议，不存在再支付逾期交房违约金。
桂中意向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告自2016年6月30日至实际合格交房之日期间的逾期交房违约金16,034元（按日已交付房价款的万分之一暂计算至起诉之日）；2、判令被告立即交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、判令被告立即整改以下几项缺陷：（1）将商业区域超市入口整改至小区大门外，以将小区形成安全封闭住宅小区。（2）整改小区绿地率至38%；4、判令双方签订商品房买卖合同第十三条第一款为无效条款。
一审法院认定事实：2015年10月1日，原告桂中意与被告祁阳县民生置业有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定：1、买受人桂中意购买出卖人祁阳县民生置业有限公司开发的“新城名都”小区第X幢X单元XX号房，总金额为458,134元，合同签订当日桂中意首次支付总购房款的55%即258,134元作为首付款，余款200,000元银行按揭贷款；2、第八条：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件之一的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期正负90日交房，不做违约处理：（1）、……；（2）、政府有关活动（节日、庆典、高考环卫、环保、行业整顿），政府临时禁令耽误的时间；施工期间一天内连续四小时下雨，顺延一天，非出卖人原因造成的一天内连续四小时停水或停电，顺延一天；（3）、……；3、第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止（以出卖人通知为准），出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止（以出卖人通知为准），出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；4、第十三条：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、有线电视、网络、燃气等铺设到户，具体开通时间以政府和相关单位通知为准（开户及材料安装费由买受人承担）。原告桂中意2015年12月18日已支付全部购房款458,134元。因天气原因，被告祁阳县民生置业有限公司未能在2016年6月30日前交房。2017年1月17日，被告才通知二原告次日去收房，原告桂中意于2017年2月28日接收了房屋，被告祁阳县民生置业有限公司为原告桂中意缴纳2017年1月18日至2019年1月17日两年间的物业管理费作为延期交房的补偿。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原、被告双方应当按合同约定履行。原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告祁阳县民生置业有限公司应于2016年6月30日前交付原告购买的商品房，虽合同约定因天气等原因可延期交房，但最多只能延期90日，即被告最迟要在2016年9月30日前向二原告交房，而被告则未按时交房，系被告违约。二原告于2017年2月28日已收房，被告祁阳县民生置业有限公司为二原告缴纳两年的物业管理费作为延期交房的补偿，双方已就被告延迟交房的违约责任达成协议并已履行，且不违反法律规定，故二原告要求被告支付其违约金的诉讼请求，该院不予支持。原、被告双方签订的商品房买卖合同中并未约定被告向二原告交房时要交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及超市入口整改和绿地率达到38%，且二原告未提供证据证明，同时被告已制作了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告收房时未要求被告交付，现原告随时可以去领取，故二原告的第二、三项诉请，没有事实和法律依据，该院不予支持。原、被告双方签订的商品房买卖合同第十三条第1款约定水电等开户费用由二原告承担，系双方当事人真实意思表示，该条款并未违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，二原告要求判决该条款为无效条款的诉请，没有法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告桂中意的诉讼请求。该案诉讼费274元，由原告桂中意负担。
二审中，桂中意未提供新的证据，祁阳县民生置业有限公司提交了一份补强证据，祁阳县建设工程质量安全监督站出具的情况说明，欲证实开发商在2017年1月16日已经将3、4、5栋及地下停车场的竣工验收资料交到监督站。
桂中意质证意见，对真实性没有异议，对关联性及证明目的均有异议。1、该情况说明恰恰说明该工程属于竣工待验收中，并没有验收完毕；2、该情况说明只是建设工程质量安全监督站其中一项验收，并不代表其他诸如涉及公共安全的验收；3、房屋要交付使用的条件是验收合格，而并不是祁阳县民生置业有限公司所主张的提交验收材料。
本院认证认为，桂中意对证据的真实性不表异议，本院对证据的真实性予以确认；但该证据仅仅证实祁阳县民生置业有限公司已经提交相关工程竣工验收资料，不能证明房屋已验收合格，达到交房条件，该证据不能达到祁阳县民生置业有限公司主张的证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是被上诉人祁阳县民生置业有限公司是否应当支付逾期交房违约金。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条约定了商品房交付条件，第十一条还约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，但被上诉人直到2017年1月18日才通知上诉人收房，其交房时间超出合同约定的期限，已构成违约。被上诉人提出双方已变更交房日期的抗辩理由，经查，祁阳县民生置业有限公司只是单方面通知买受人，买受人未予答复，不能视为双方协商一致变更了合同约定的交房日期，故祁阳县民生置业有限公司主张交房日期已经变更为2017年1月18日的答辩理由，本院不予采纳。然而上诉人桂中意接到收房通知之后，于2017年2月28日已经实际接收涉案房屋并领取钥匙，且由被上诉人代上诉人交纳2019年1月17日以前的物业费作为延期交房的补偿，由此可见，上诉人与被上诉人就违约责任的承担已进行了处理，上诉人因逾期交房所受的损失已得到填补，现上诉人起诉要求被上诉人再次承担逾期交房的违约责任，缺乏事实依据，原判对该请求不予支持是正确的。
综上所述，桂中意的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费274元，由上诉人桂中意负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾能辉
审判员 李 飞
审判员 魏 蓉
二〇一八年三月九日
书记员 李 锴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。