广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民四终字第14号
上诉人（原审被告）：周锡练（CHAU，SHI-LIEN），男，现住加拿大。
委托代理人：夏天风，广东益诺众承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市德昌顺物流投资有限公司。住所地：珠海市斗门区。
法定代表人：曾德君，经理。
委托代理人：蔡益根，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：龙世福，广东精诚粤衡律师事务所律师。
上诉人周锡练因与被上诉人珠海市德昌顺物流投资有限公司（以下简称“德昌顺公司”）建设用地使用权合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠金法民一初字第120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，周锡练和德昌顺公司于2012年1月4日签订了一份《房地产买卖合同》。该合同约定：周锡练将其权属的位于珠海市金湾区红旗镇矿山工业区用地面积为51440.64平方米工业用地一块及该工业用地上已建成建筑面积为3419.02平方米的工业厂房一栋（粤房地证字第C0908855号）、建筑面积为765.87平方米的办公楼一栋（粤房地证字第C0908854号）、建筑面积为1247.77平方米的集体宿舍楼一栋（粤房地证字第C0908856号）转让给德昌顺公司，转让总价款为26000000元；因标的物转让过程应支付的评估费、向相关机关缴纳的税、费等一切费用由德昌顺公司承担（包括在转让过程中依法应由周锡练承担的税、费），标的物转让前周锡练尚未支付的土地转让款、相关税费、土地闲置费等由周锡练向相关机关支付。该合同还对其他条款进行了约定。2014年1月27日，原、周锡练双方就在履行合同过程中对国土部门要求补交的地价款1，028，812.8元及契税30，864.38元存在争议进行了协商，签订了《房地产买卖合同补充协议（之二）》：补交的地价款1028812.8元已由德昌顺公司支付，契税30864.38元已由周锡练支付，双方予以确认，上述补交的款项提交法院诉讼确定由谁承担。期间，原、周锡练双方还签订了《房地产买卖合同补充协议》和《房地产买卖合同补充协议一》。同时查明，根据珠海市国土资源局金湾分局出具的珠国土金函（2013）526号《关于补交优惠地价款问题的复函》显示，1、周锡练于2000年12月12日与原珠海市规划国土局西区分局签订《国有土地使用权出让合同书》，以40元／平方米的地价标准取得涉讼工业用地的土地使用权，按照珠海市国土资源局根据2008年10月8日经第七届20次珠海市土地管理领导小组会议研究决定而出具的《会议决定事项通知》：“凡是工业项目用地转让时项目未投产的，若工业用地出让合同中对转让时计补地价有约定，按合同约定办理；合同未有约定又属优惠地价的（凡低于出让时基准地价的均属优惠地价），必须由原受让方补足差价。”2、涉讼工业用地受让时的基准地价为172元／平方米，须按珠府（2003）57号文的地价标准60元／平方米补足差价后，方可办理转让手续。上述事实有《公证书》、《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议（之二）》、《闲置土地认定书》、《国有土地使用权转让核准通知书》、《关于补交优惠地价款问题的复函》、《会议决定事项通知》、《庭审笔录》等在卷证实。原审法院认为，周锡练、德昌顺公司双方所签订的《房地产买卖合同》及其补充协议，是其双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，应受法律的保护，双方当事人应当依约履行各自的义务。本案中，双方当事人已明确约定了因标的物转让过程应支付的评估费、向相关机关缴纳的税、费等一切费用由德昌顺公司承担（包括在转让过程中依法应由周锡练承担的税、费），而标的物转让前周锡练尚未支付的土地转让款、相关税费、土地闲置费等由周锡练向相关机关支付。与此同时，国土部门收取该涉讼工业土地使用权的差价地价款的依据为2008年10月8日第七届20次珠海市土地管理领导小组会议研究决定及珠府（2003）57号文，且国土部门已明确涉讼工业土地使用权须按珠府（2003）57号文的地价标准60元／平方米补足差价后，方可办理转让手续。据此，本院认为，涉讼工业土地使用权的差额地价款属于政府部门收取的补交地价款，该补交地价款1028812.8元及因此而产生的契税款30，864.38元，应当认定为转让前周锡练尚未向相关部门支付的相关款项。综上，德昌顺公司主张周锡练承担该补交的地价款1028812.8元及契税30864.38元，本院予以支持。至于周锡练主张的该费用国土部门是否应该收取、是否合法及要求判决被银行监管的1000000元立即予以解冻给周锡练，属于另一法律关系，当事人可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院作出如下判决：确认德昌顺公司补交的地价款人民币1028812.8元及被告周锡练（CHAU，SHI-
LIEN）补交的契税人民币30864.38元，由被告周锡练（CHAU，SHI-
LIEN）承担。一审案件受理费人民币14337元，由被告周锡练（CHAU，SHI-LIEN）承担。
周锡练不服一审判决向本院提起上诉，上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认本次房地产交易中补交的地价款和契税由德昌顺公司承担。二、本案的诉讼费用由德昌顺公司承担。事实与理由如下：本案讼争之费用很明显是在空地转让过程中才发生的费用，依约应由买方承担，卖方是实收模式，不承担交易过程中才发生的费用，原审法院认定事实不清、适用法律错误，依法应撤销。一审法院判决查明买卖双方签订的《房地产买卖合同》中约定：因标的物转让过程应支付的评估费、向相关机关缴纳的税、费等一切费用由德昌顺公司承担（包括在转让过程中依法应由周锡练承担的税、费），标的物转让前周锡练尚未支付的土地转让款、相关税费、土地闲置费等由周锡练向相关机关支付。一审法院也查明珠海市国土资源局根据2008年10月8的第七届20次珠海市土地管理领导小组会议研究决定而出的《会议决定事项通知》：“凡是工业项目用地转让时项目未投产的，……必须由由原受让方补足差价，方可办理转让手续。”但一审法院没有查明讼争费用是属于转让前周锡练尚未向国土局支付的款项还是转让过程中才发生的费用，其实国土局的《会议决定事项通知》很清楚的表明了讼争费用是工业项目用地转让时才需向国土局支付的费用，所谓的“转让时”这样的字眼足以说明了转让过程中才发生这笔费用，而不是转让前周锡练欠政府的费用，如果是转让前欠政府的费用，就无法解释周锡练的第一手土地出让合同和地价款缴清证明均注明周锡练受让土地时不欠政府的土地转让款，周锡练的4万平方米的空地使用权证上也注明地价款已按容积率1：1缴清。所以一审法院查明了本次土地交易中买方承担转让过程中发生的一切费用，也查明了国土局在工业项目用地转让时需要向原受让人收一笔地价差，但是没有查明这笔费用的发生是在国土局审查土地交易前发生的还是土地交易过程中才发生的这一重要事实。如果认定这笔费用是交易前也就是说国土局受理土地转让申请交易前周锡练欠的土地转让款，依约由周锡练承担，但如果认定这笔费用是国土局受理土地转让过程中国土局依据政策要求交的，则属交易过程中发生的费用，依约应由德昌顺公司承担。一审法院对这一重要事实没有查实清楚，就得出“应当认定这笔费用为转让前周锡练尚未向相关部门支付的相关款项。”这样的判决太过草率，太不专业，本案无论是国土局的会议决定精神还是国土局给周锡练的复函都说明这笔费用是土地转让时才会发生和收取，不是转让前周锡练欠政府的土地转让款，如果是转让前欠政府的土地转让款，国土局什么时候都有权收取，而不是要在土地转让时才收，在本案之前，国土局从来没有告知过周锡练欠土地转让款，所以这笔费用是土地转让过程中才发生的费用。另外，从土地转让的法律规定来看，本案的土地和房产周锡练都取得了房地产权证，金湾区房地产登记中心明确答复普通商品房转让不需国土局审批，但空地转让主要由国土局审批，也就是说只要国土局核准转让，剩余就是交税过户即可，如果国土局不同意转让，则本次土地交易根本无法完成。本案的土地转让过程主要是国土局的审批过程，从周锡练递交转让申请书开始，土地转让审批程序就启动，在转让审批过程中经历的程序和是否需补交费用的审查都是国土局说了算，周锡练控制不了，在转让过程中国土局说根据政策要交一笔地价差，那根据卖方实收交易模式和合同约定，这笔费用就应当由买方交，本案从公平合理的角度讲，交这笔费用受益方是买方，交了这笔费用，受让地价标准提高了，土地年限重新开始计算，卖方根本得不到任何利益。根据“谁受益，谁负责”的公平原则，也应当由买方来承担才合理。总而言之，周锡练无论如何都不明白一审法院怎么认定这笔费用属于周锡练转让前尚未向相关部门支付的相关款项这样的结论。转让前欠款的结论是从什么证据得出，有没有咨询过专业的国土部门，偏袒一方，简单草率判决，周锡练实在难以服判。周锡练恳请二审法院坚决予以撤销一审判决，重新认定费用的发生时间点和费用性质，改判为德昌顺公司承担合同约定之费用。根据《合同法》之“约定优于法定”的私法自治精神，本案补交的地价款和与之相应的契税应根据双方签订的《房地产买卖合同》之约定由德昌顺公司承担。本案争议的主要问题是：买卖双方在房地产买卖过程中向珠海市国土资源局金湾分局缴交的地价款人民币1028812.8元及向珠海市金湾区地税局缴交的契税款人民币30864.38元应由卖方承担还是买方承担的问题。周锡练认为：根据买卖双方在2012年1月4日签订的第一份《房地产买卖合同》第四条第1款关于费用承担的约定：“1.因标的物转让过程应支付的评估费、向相关机关缴纳的税、费等一切费用由乙方承担（包括在转让过程中依法应由甲方承担的税、费）。”上述条款约定的内容非常清淅和明确，没有任何歧义，本案争议的款项完全属于在房地产转让过程中向相关机关缴纳的税和费，按照双方的合同约定理应由作为买方的德昌顺公司来承担，无需周锡练承担。事实和理由如下：
周锡练与德昌顺公司就转让座落于珠海市金湾区红旗矿山工业区一块面积为51440.64平方米的工业用地及其地上建筑物总共签订过五份协议，包括一份《房地产买卖合同》及四份《房地产买卖合同补充协议》，其中2012年5月14日双方签订的《补充协议（二）》因有避税嫌疑，经双方一致同意取消而失去法律效力，2012年5月16日签订的《补充协议（一）》因德昌顺公司没有实际履行且双方又进行了实质改变和重新约定也失去了应有的法律效力，剩下的协议是2012年1月4日签订的《房地产买卖合同》及2013年11月14日签订的《房地产买卖合同补充协议》、2014年1月27日签订的《房地产买卖合同补充协议之二》，此三份合同是双方履行整个房地产买卖交易的有效契约，双方均已遵照此三份合同约定之内容履行全部交易过程。本案的主合同即2012年1月4日签订的《房地产买卖合同》中第二条是关于转让价款的约定：“土地及所有地上建筑物转让总价款为人民币2600万元，总价为甲方实收。”此条款将交易价格定性为卖方实收价，该价格不包括卖方应缴的任何税费。本案交易现状是截止至起诉前，德昌顺公司已拿到四本新的房地产权证成为涉案房地产的合法权属人，合同目的已完全实现，但周锡练只拿到转让款人民币2500万元，尚有100万元没拿到，这100万元转让款至今在银行监管帐户上没有真正属于周锡练，最终归属由法院判决确定。周锡练没拿到全款的原因在于德昌顺公司认为本次房地产交易过程中德昌顺公司向国土局金湾分局缴交的102万元地价款应由周锡练承担，德昌顺公司承诺和要求不与政府争论，先向政府交款使转让交易能进行下去，在交易完毕后留存周锡练的100万元做银行第三方监管，最终由法院判决归属才解冻。周锡练为不影响主要交易，在双方磋商三个多月后于2013年11月14日签订一份《房地产买卖合同补充协议》，该《补充协议》第一条即明确约定：“搁置争议，诚信履行合同，在完成所有过户手续后三个工作日协商解决，协商不成，乙方（买方）应在交接手续完毕后七个工作日内向香洲区人民法院起诉，由法院裁定补交地价款的承担责任人。否则视为乙方失去和放弃起诉权，乙方必须在两个工作日内配合甲方办理解除监管手续……在乙方违约的情况下，产生的律师费、诉讼费等费用由乙方承担”。周锡练之所以这样规定，是因为在房地产转让交易过程中，国土局金湾分局要求启动空地转让核准审批程序，并强调只有先补交地价后才出具《核准转让通知书》，尽管本次交易模式约定的是卖方不承担政府有关部门的任何税费且买卖双方均已知道要缴交地价的事实，但为减少德昌顺公司损失，周锡练在交款前还是向国土局金湾分局递交了书面的免交地价款的请示，得到珠国土金函（2013）526号《关于补交优惠地价款问题的复函》，国土局金湾分局明确需补交地价差后方可办理转让手续，在此情况下周锡练才要求德昌顺公司去缴交，周锡练已经尽到卖方义务。德昌顺公司一方面强烈要求周锡练继续履行交易，另一方面又不同意按照合同早已约定的由买方缴交税费的意思表示，认为有争议，并向周锡练提出除非扣下100万元转让款来打官司，由法院判决缴款承担人，才心服口服，否则就不签署后续履行必备的《房地产买卖合同补充协议》。如果德昌顺公司不配合，转让交易也就无法继续进行下去，周锡练为顾全大局，不影响后续交易的继续进行，更不想与德昌顺公司就此事纠缠不清，只好同意德昌顺公司的要求，但提出如果法院判决确实应由买方承担，那就认定属于买方故意拖延支付转让款的违约情形，打官司所产生的律师费、诉讼费等费用全部由买方承担。本案争议的100万元地价款国土局金湾分局是在空地转让核准程序中要求收取的，买卖双方都十分清楚也知道无可避免，如不缴交则根本拿不到转让核准通知书，更谈不上过户了。2012年12月3日，德昌顺公司派出代理人甘宝融和代理律师张晓辉，周锡练派出代理人张恒桂、代理律师夏天风四人共同到金湾区税务机关、国土部门及房地产登记部门咨询相关税费缴纳及房地产转让过程所需的材料及办理手续，这一事实可从双方往来的律师函件中得以证实。在这次买卖双方共同咨询的过程中，得知办理涉案房地产转让的必经程序是空地转让必须先取得国土部门的《国有土地使用权转让核准通知书》，本案的主要审批就是国土局土地核准审批，而到国土局办理《转让核准通知书》之前必须先到红旗镇国土所进行闲置土地认定，按照《闲置土地处置办法》由国土部门作出是否要收闲置费或是否收回闲置土地的相应处理后，才能办理转让核准手续，在办理转让核准手续时，双方也共同到国土局金湾分局用地科和地籍科了解到在2000年12月12日原珠海市规划国土局西区分局向周锡练出让涉案土地时因金湾区当时招商引资的需要享受的是优惠地价每平方米40元，如果日后要转让需根据市政府的珠府（2003）57号文中规定的金湾区二类工业用地价格60元每平方米最低价补足差额才能允许转让。也就是说本案在2013年12月13日德昌顺公司实际向国土局金湾分局缴交地价款之前的一年双方就共同向国土部门了解到要补交20元每平方米的地价差，总额为1028812.8元。本案的买卖双方都清楚国土部门一定要收取地价差，否则就不予办理转让手续，买卖双方都不想与政府去争论为何要缴交，缴交是否公平合理，也不想打一场行政官司来解决缴交地价款的问题，当时买方（德昌顺公司）更是急迫的一心只求缴交了地价款后房地产转让能顺利进行，其实这一点买卖双方经过多轮磋商后达成了共识，后续交易的顺利进行也印证了这一事实。因此，本案争议的焦点不是缴交地价款是否合理或应不应该交的问题，而是既然已经缴交了地价款，这笔费用由谁来承担的问题。双方签订的《房地产买卖合同》第四条关于费用承担的两款内容可以看出，第一款内容是约定如果在交易过程中产生的一切税费由买方承担，甚至包括在交易过程中依法应由卖方承担的税费，这与合同第二条约定的卖方实收价能相互吻合，形成一体。第二款内容是约定如果在交易前卖方欠政府的地价、税费、土地闲置费由卖方支付，与第一款内容不矛盾，具有严密逻辑关系，也即第一款约定的是交易过程中费用承担问题，第二款是交易前费用承担的问题，时间点不同，承担的责任主体也不同。再来看本案地价款的性质和要求缴交的时间点，本案周锡练是2000年12月12日与原珠海市规划国土局西区分局签订一份珠国土西区合字（2000）第088号《珠海市国有土地使用权出让合同书》，该《出让合同书》约定的出让土地面积为51440.04平方米，容积率为1：1，每平方米单价40元，总价为人民币2057626元。该《出让合同书》没有约定受让方再次转让时是否要计补地价，只是约定再次转让时需付清合同约定的全部地价款，合同还约定动工开发期满超过一年未动工开发需征收相当于总地价款20%（即411525元）的土地闲置费，满二年未动工开发，则无偿收回土地使用权。合同签订后，2002年7月18日，原珠海市规划国土局西区分局向周锡练出具一份《地价款缴付证明书》，证明周锡练已按出让合同约定交清全部2057626元地价款，没有欠政府一分钱。从上述事实可以看出，周锡练在2012年1月4日与德昌顺公司签订《房地产买卖合同》之前是不欠国土部门任何地价款的，在12年的时间里，国土部门也没有以任何形式（明示或暗示）向周锡练提出因为享受的是优惠地价，需要补足地价款，或尚欠地价款未支付。周锡练认为2002年国土部门出具的《地价款缴付证明书》就是具有法律效力的地价款缴清凭证，根据法不溯及既往的基本原则，政府不能以2008年的文件来追缴2000年的土地出让金，在2000年土地出让时，国土部门也没有跟周锡练说过享受的是优惠地价，合同约定的价不是最终价，合同内容也完全没有体现优惠地价的字眼，相反约定的付款方式是一次性付清全部价款，周锡练也是按照出让合同约定严格履行的。另外，周锡练于2012年2月9日对涉案的4万多平方米空地在国土部门及房产登记部门办理了相应的物权凭证，取得了粤房地权证珠字第××号《房地产权证》，该证的附记一栏中的第1项明确记载“该宗02050016号属国有出让工业用地（共用面积51440.64m2），已按容积率1缴清地价（40元／㎡）及契税”。从这一事实也可以看出，周锡练从来不欠国土部门的地价款，德昌顺公司起诉认为的根据《房地产买卖合同》第四条第2款约定：“标的物转让前甲方尚未支付完的土地转让款、相关税费、土地闲置费等由甲方向相关机关支付”本案补交的地价款应由周锡练来承担显然不合理也不公平，事实是周锡练转让前并不欠国土部门任何地价款，但在转让过程中国土局金湾分局以空地转让核准审批时需按2008年的政府文件为由收取地价款，应当认定为适用《房地产买卖合同》第四条第1款约定的：“标的物转让过程中应支付的一切税费（包括在转让过程中依法应由甲方承担的税、费）。”判定为德昌顺公司承担此笔债务方符合合同双方当事人签订转让合同时的真实意思。根据《合同法》之“约定优于法定”的私法自治精神，尽管国土局金湾分局出具的缴交地价款通知书是针对周锡练而发出的，但根据本案买卖双方签订的《房地产买卖合同》第四条关于费用承担的约定，地价款及与之相应的契税应认定为转让过程中发生的税费，责任承担方为德昌顺公司。三、本案争议的地价款及与之相应的契税产生原因已经由国土局金湾分局在给周锡练的《复函》中明确进行了阐述，税费产生的原因是：“工业项目用地转让时未投产的，若工业用地出让合同中对转让时计补地价有约定的，按合同约定办理；没有约定又属优惠地价的，补足差价。”本案国土局金湾分局之所以在国有土地使用权转让核准审批程序中要求原受让方即周锡练补交地价，仅仅是根据2008年10月8日第七届第20次珠海市土地管理领导小组会议决定的精神，并以珠国土（土管）函（2008）50号《会议决定事项通知》作为政策依据。周锡练认为：姑且不论政府事后收费行为是否合法，没有经过立法程序单凭一个会议精神就决定全市征缴土地出让金就不合理，对出让合同相对方是非常不公平的。会议内容对优惠地价的定义是：“凡低于出让时基准地价的均属优惠地价”，也就是说周锡练在2000年12月1日从原珠海市规划国土局西区分局受让涉案土地时并没有所谓的优惠地价之说法，优惠地价的说法是始于2008年10月8日市政府开会以后才提及的，周锡练在受让土地时根本不知道自己享受的是优惠地价，直到2013年想将涉案土地转让时不得不到政府办理国有土地使用权转让核准审批时才知道原来自己一直享受的是优惠地价，如果要转让，则需补交地价款方可转让，否则，不予转让。国土局金湾分局在给周锡练的珠国土金函（2013）526号《关于补交优惠地价款问题的复函》中提到“工业项目用地转让时项目未投产的，若工业用地出让合同中对转让时计补地价有约定的，按合同约定办理；合同未有约定又属优惠地价的（凡低于出让时基准地价的均属优惠地价），必须由原受让方补足地价。2003年5月27日前受让的工业用地，如受让时基准地价高于珠府（2003）57号文标准，但受让时实际价格低于珠府（2003）57号文标准的，按珠府（2003）57号文标准补足差价。”从上述理由中这笔费用的发生的时间点是“工业项目用地转让时”，这句话明确了补交地价款的时间点是工业项目用地转让时，而不是工业项目用地出让时，才发生这笔费用。用地出让是指周锡练从政府手中初始取得土地的交易行为，用地转让是指周锡练取得土地后再次向下一手转让的交易行为。两者有明确界限，是完全不同的交易行为。因此可以肯定，本案中政府要求周锡练补交地价款的时间点是鉴于周锡练向政府申请要将出让取得的工业项目用地再次转让，则政府必须按不低于珠府（2003）57号文的基准地价补足差价后方允许周锡练进行转让，如果周锡练不向政府申请将涉案土地转让，则政府不会向周锡练收取这笔费用，即按“不申请就不主张”的原则确定这笔费用的发生时间点是在周锡练转让过程中才可能出现，这笔费用不是周锡练初始从政府手中受让土地时欠政府的地价款。德昌顺公司不能引用《房地产买卖合同》第四条第2款之约定将这笔费用归为周锡练在转让前欠政府的土地价款。本案周锡练补交的契税30864.38元是金湾区地税局在国土局金湾分局收取补交地价款1028812.8元的基础上，增加的买方税款，性质与补交地价款一致，属于转让过程中才发生的税、费。本案争议的1028812.8元地价款根据双方合同约定属于政府在审批买卖双方土地转让过程中才发生的费用，本案争议的契税30864.38元属于土地转过程中才发生的税款，此两笔税、费应由德昌顺公司承担才符合签约双方的真实意思表示，才符合私法意思自治的基本原则。四、本案周锡练在交易转让前尚未支付完的欠政府的税费均已缴纳完毕，周锡练已按合同约定尽到卖方义务，德昌顺公司没有理由扣除100万元转让款不支付。周锡练在配合德昌顺公司办理房地产转让缴交税费的过程中，涉及转让前未缴交完毕的房产税及滞纳金人民币949968.53元，该笔费用因周锡练不知道每年要交，属于房产持有税，故在转让时一次性向金湾地税局缴交完毕，周锡练为此还承担了高额的滞纳金。为能顺利办理转让手续，周锡练将每年都需交的154321.92元土地使用税缴清至转让前。这些费用负担周锡练都没有要求德昌顺公司承担，周锡练诚信地按照双方签订的《房地产买卖合同》第四条第2款之约定，在标的物转让前卖方尚未支付完的税费如土地使用税、房产税等自行缴清完毕，这些费用负担周锡练没有要求德昌顺公司来承担的主要的理由就是即使标的物不转让，周锡练也是要向政府相关部门交的。但本案争议的两笔税费与土地使用税和房产税不同，诉争两笔费用既不是周锡练最初购地时的必须成本也不是持有成本，周锡练如果自行开发不转让标的物，根本无须向政府相关部门缴交，也即诉争的两笔税费不属于周锡练的债务负担，德昌顺公司应严格按照《房地产买卖合同》第四条第1款之约定，在转让过程中发生的一切税费，包括转让过程中依法应由卖方承担的税费均由买方承担。综上所述，本案诉争的两笔费用负担已经十分清楚明确，两笔费用首先是在标的物转让时才可能产生，转让前不可能产生；其次，政府明确了土地闲置是规划调整原因造成，周锡练是受害者，没有任何过错可言，周锡练在涉案土地上已经投产并且想扩大投资，但因政府原因而作罢；最后，周锡练已尽到卖方义务，对于标的物转让前自己应承担的所有税费均没有要求德昌顺公司来承担，故德昌顺公司没有理由对标的物转让时所产生的税费要求周锡练来承担，否则就不符合契约自由，意思自治的基本原则，双方签订的《房地产买卖合同》及其补充协议对协议双方均有法律约束力，德昌顺公司已完全实现合同目的，但周锡练尚有100万元转让款未拿到。周锡练恳请二审法院在查明本案全部事实的基础上，撤销一审判决，改判为由德昌顺公司承担本案讼争费用。
德昌顺公司二审答辩称：1.补交的地价款以及税费应该是由周锡练来承担。本案并非如周锡练所称的没有争议，周锡练在办理房产过户的过程中不认可补交地价款及其契税应当由其承担，德昌顺公司出于妥协先行缴纳了，并不代表德昌顺公司认可该费用由德昌顺公司承担。《房地产买卖合同》第四条第二款“标的物转让前甲方尚未支付完土地转让款、相关税费、土地闲置费等由甲方向相关机关支付”中特别提到土地转让款。转让过程中的评估费及相关税费由德昌顺公司承担。2.根据珠海市金湾区珠国土金函（2013）526号复函，复函是因为周锡练对地价款有争议，向金湾区国土局打报告，该复函明确地价款由周锡练承担，交完后才可以办理相关手续。地价款是周锡练转让前应当先补交的，补交的规定是珠国土（土管）函（2008）50号，因为周锡练在转让前享受了优惠，因此应当补交地价款。综上，补交地价款及契税依据法律及合同的规定都应由周锡练承担。
周锡练在二审期间向本院提交了如下证据：
证据1.关于周锡练土地转让问题的复函（珠国土金函（2014）495号），证明本案诉争的地价差费用是在转让过程中才应当由德昌顺公司承担的，而不是转让前周锡练尚未向政府支付的相关款项；
证据2.房地产权登记表，证明2014年1月24日涉案交易已经全部完成，德昌顺公司取得相应的房地产权证，已经实现了合同的目的，而周锡练却仍有人民币100万元的转让款在银行冻结没有拿到。房地产权登记表上注明涉案工业用地已按容积率1缴清地价及契税，与周锡练原取得的房地产证证明是一样的，周锡练在转让前并不欠政府任何地价款；
证据3.房地产抵押（按揭）登记表，证明2014年2月14日，德昌顺公司在取得房地产权不久后立即办理了最高额抵押，市场评估价为人民币33109417元，德昌顺公司也从银行贷得人民币330万元，这一事实足以证明涉案房地产的转让价人民币260万元并不高，德昌顺公司取得时即增值人民币700万元，而本案的费用完全属于转让过程中的转让成本，按“谁受益，谁负担”的公平原则，德昌顺公司承担转让过程中的相关费用合情合理，更何况本案买卖是卖方实收，买方负担交易过程中产生一切费用的普通交易模式，因此，德昌顺公司承担因转让涉案用地时国土局要求缴交的地价差和税局要求缴交的相关契税完全符合合同的约定。
德昌顺公司对周锡练提交的证据发表质证意见如下：1.关于周锡练土地转让问题的复函（珠国土金函（2014）495号）：对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据证明的是周锡练以前获得地价是每平方米人民币40元，按照标准应当为每平方米人民币60元，根据政策取得了优惠地价，但没有投入生产，因此政府对于其囤地的行为必须补交地价，所以只要其转让就必须补交。政府的526号文明确必须补交地价后方可办理转让手续。差价也是地价，也是本案争议款项的本质。周锡练在转让前一直使用土地，在转让时其补交了之前所欠的房产税、滞纳金，均已明确由周锡练承担。495号文称周锡练不申请转让，无需支付地价款，但周锡练只要转让就必须按照526号文补足差价。2.对证据2房地产权登记表的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据与本案无关；3.对房地产抵押（按揭）登记表的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。
综合双方当事人的质证意见，本院对双方当事人提交的证据的采纳意见如下：
周锡练二审提交的三份证据，均有原件予以核对，且德昌顺公司对其真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。证据1关于周锡练土地转让问题的复函（珠国土金函（2014）495号）系一审庭审结束后形成的证据，证据2和3虽然在二审期间才提交，但周锡练提交了说明，对其未能在一审提交作出了解释，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，结合本案实际情况，本院对周锡练在二审期间提交的3份证据予以采纳，对于上述证据的证明内容，本院将结合查明的事实予以综合分析认定。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，一、关于本案的管辖权和法律适用问题。周锡练系加拿大公民，本案属于涉外建设用地使用权合同纠纷，应当参照我国有关涉外民事案件关于管辖的法律规定来确定本案的管辖权。本案双方当事人在《房地产买卖合同》第十一条约定“本合同在履行中发生争议，由甲、乙方双方协商借据。协商不成时，甲、乙双方同意向合同履行地的有管辖权的人民法院起诉，并同意适用中华人民共和国的法律”。本案涉案合同履行地在珠海市金湾区，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第二百五十九条和《广东省高级人民法院关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》第五条的规定，原审法院对本案有管辖权。双方当事人在《房地产买卖合同》第十一条中约定选择适用中国内地实体法处理本案纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，原审法院适用中国内地实体法处理本案正确，本院予以确认。
二、关于周锡练的上诉请求能否得到支持的问题。
双方当事人协商一致签订的《房地产买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效合同。根据珠海市国土资源局于2008年10月29日向全市各区人民政府（经济功能区管委会）发布的珠国土（土管）函（2008）50号会议决定事项通知，珠海市国土资源局金湾分局明确涉案工业用地使用权须按珠府（2003）57号文的地价标准60元／平方米补足差价后，方可办理转让手续，该笔费用是在涉案用地转让过程中由周锡练承担的优惠地价与珠府（2003）57号文规定的标准之间的地价差额，如不申请转让该用地，则无须支付该笔费用。
本案双方在《房地产买卖合同》第四条约定“1.因标的物转让过程应支付的评估费、向相关机关缴纳的税、费等一切费用由乙方承担（包括在转让过程中依法应由甲方承担的税、费）；2.标的物转让前甲方尚未支付完的土地转让款、相关税费、土地闲置费等由甲方向相关机关支付”。周锡练认为，从其递交转让申请书开始，转让程序就开始启动，在转让审批过程中要求补交的地价差及因此而产生的契税款就属于转让过程应支付的费用，应由德昌顺公司承担。但若如周锡练之上述理解，从其递交转让申请书开始，转让程序启动，之后发生的一切税、费就应由买方承担，那么将不存在应由卖方支付的任何费用。即便是双方均无争议的属卖方尚未支付完毕欠缴的土地使用税、房产税等费用也是在周锡练主张的上述时间范围内支付，如此双方在《房地产买卖合同》中对各自费用承担的约定则没有了意义，不符合双方订立合同时对各自费用承担进行划分的本意。因此，对周锡练的上述主张，本院不予支持，不能单纯仅以时间为标准来划分双方的费用承担，还应结合《房地产买卖合同》第四条第2点“标的物转让前甲方尚未支付完的土地转让款、相关税费、土地闲置费等由甲方向相关机关支付”来判定。
本案中周锡练如果不转让涉案工业用地使用权无需支付地价差额，但只要转让，无论转让给谁，何时转让，均需补足差价后，方可办理转让手续。周锡练能以低于出让时基准地价的优惠地价取得涉案工业用地使用权，是因当时为促进工业用地项目建成投产的政府优惠政策。但涉案工业用地实际未投产，根据珠国土（土管）函（2008）50号会议决定事项通知的规定要求原受让方要转让涉案工业用地使用权即需补足差价是因为原受让方未实现当初优惠地价政策的目的，但受让当时却享受了优惠地价，一旦转让应补足差价实为在要转让的情形下取消原受让方已享受的优惠，差价为对原受让方当初缴纳的出让金的补足追缴。从珠国土（土管）函（2008）50号会议决定事项通知第一条“一、所有工业园（片）区内的工业项目用地，凡在项目建成并投产后转让的（包括法院裁定过户），不予追缴地价差……”亦可看出，要求补足的差价实为对未实现优惠地价政策目的而又享受了优惠地价的原受让方转让工业项目用地时追缴的地价款。因此，本院认为，补缴的地价款1028812.8元及因此而产生的契税款30864.38元应认定为《房地产买卖合同》第四条第2点“甲方尚未支付完的土地转让款、相关税费、土地闲置费等”，应由卖方周锡练向相关机关支付。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周锡练上诉理由理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第二百五十九条、《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币14337元，由上诉人周锡练（CHAU，SHI-LIEN）承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 丹
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一四年××月××日
书 记 员 吴馥楠