广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清连法民二初字第391号
原告：连州市南阳房地产开发有限公司。
住所：连州市连州镇良江路*号南阳星河湾*栋首层**号商铺之2。
法定代表人：杨晨辉。
委托代理人：杨建文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：何小彬，男，1986年2月10日出生，汉族，住连州市。
被告：连州市帝豪皮具家私有限责任公司。
住所：连州市城西家私工业园内。
法定代表人：何小彬。
委托代理人：黄来成，男，1964年11月13日出生，汉族，连州市人，住连州市。
原告连州市南阳房地产开发有限公司诉被告何小彬、连州市帝豪皮具家私有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告连州市南阳房地产开发有限公司的委托代理人杨建文、被告何小彬（也即被告连州市帝豪皮具家私有限责任公司法人）及其委托代理人黄来成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连州市南阳房地产开发有限公司诉称，2014年3月30日，原告和被告何小彬及第三方就原告自有房屋“连州市连州镇良江路6号南阳星河湾第一栋B座二层商场”房屋买卖签订了《中介服务协议》，协议约定原告出售连州市连州镇良江路6号南阳星河湾第1栋B座二层商场给被告何小彬，建筑面积748.18平方米，套内面积为721.83平方米，总金额人民币贰佰贰拾肆万肆仟伍佰肆拾元（2244540元）。付款方式：1、本协议签订之日乙方（买受人即被告）支付房款人民币503640元给甲方（出卖人即原告），乙方支付丙方中介费1496360元。以上款项付清后甲乙双方签订《商品房买卖合同》；2、商铺过户手续办妥后50天内，乙方支付剩余房款人民币1740900元给甲方。
协议签订后，被告何小彬如约支付了503640元，2014年4月3日向原告出具《欠条》确认欠付款事实并明晰购房发票仅供办理房产证之用途不代表被告何小彬已经付清欠款的事实，并承诺还款期限以及逾期还款应承担的违约责任（即每逾期一日，按欠款金额5／10000计算支付违约金）。
2014年4月4日，双方签订了《商品房买卖合同》。2014年4月10日原告在被告何小彬未付清购房款的情况下出具了购房发票，被告何小彬顺利办理了过户手续。可被告何小彬并没有如约按期支付原告的购房款，经催告，被告何小彬分别于2014年7月1日支付了1000000元、2014年7月17日支付了400000元、2014年8月22日支付了50000元、2014年8月23日支付了30000元、2014年8月28日支付了20000元。尚欠余款240900元至今未支付。被告连州市帝豪皮具家私有限责任公司作为被告何小彬的担保人，自愿用公司财产提供不可撤销连带责任保证担保。据此，请求判令：一、被告何小彬支付欠款人民币240900元给原告；二、被告向原告支付违约金人民币93377.10元；三、被告连州市帝豪皮具家私有限责任公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告方承担。
为支持其诉讼主张，原告提供证据如下：1、《欠条》复印件，证明双方基于被告何小彬购买涉案房屋所立欠原告当时的总欠款1740900元；2、发票复印件，证明原告已按合同和中介服务协议约定向被告何小彬出具了购房款的发票，但被告何小彬并未按《欠条》所列欠款支付完该发票所列的购房款；3、《房屋买卖合同》复印件，证明双方房屋买卖的真实性；4、《中介服务协议》复印件，证明原告、被告何小彬和杨晨辉三方之间共同促成涉案房屋的买卖事实；5、何小彬身份证复印件，证明被告的主体资格；6、《保证担保承诺书》复印件，证明被告连州市帝豪皮具家私有限责任公司承诺用公司财产为被告何小彬购买涉案房屋和中介服务费提供不可撤销的连带责任保证担保。
经庭审质证，两被告质证意见如下：对证据一真实性无异议，合法性有异议，里面的内容涉及赔偿的不合法；对证据二无异议，由此证明被告何小彬已经支付了购房款；对证据三真实性、合法性无异议，我方也提供同样的房屋买卖合同，已经履行完毕；对证据四真实性无异议，合法性有异议，认为属于违法取得中介服务费，收费也过高，不合法；对证据五、六的真实性、合法性无异议。
被告何小彬辩称，我因生意需要向原告购买位于“连州市连州镇良江路6号南阳星河湾第一栋B座二层商场”作经营场所，双方于2014年4月4日签订了《商品房买卖合同》。另2014年3月30日，我和原告及原告法定代表人杨晨辉签订了一份《中介服务协议》，该协议实质是和原告签订的，中介费也是由原告收取的。我按该协议于协议签订之日就将1496360元中介费和首笔房款503640元共2000000元支付给原告和杨晨辉的账户，并于2014年4月3日签订《欠条》一份。但是，我于2014年4月10日将2244540元售房款交付给原告。因购房心切，我对原告提出的收取中介费一事也认为应该，对于原告要求签订该《中介服务协议》也没多想，只想一心将铺面购得。之后待冷静下来才发现不对劲，该中介费高达1496360元，是我房款总价的一大半，且对方（即杨晨辉）其实根本就没有向我提供过中介服务，我与原告的《商品房买卖合同》也不是其促成的，都是我与原告单方面接洽的。我当时立刻向原告提出所签订的《中介服务协议》违反了《中华人民共和国合同法》，而且收取的中介费是我交易总房款的66.7%，远高于法律规定的3%，我要求原告和杨晨辉返还违法收取的1429023.8元中介费，但原告一直对此置之不理，说这是我和杨晨辉之间的事。我非常气愤，这摆明是欺诈我。
原告与杨晨辉恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，诱我签下这份高达百多万的《中介服务协议》，骗我上当，多次协商不行，故此，我保留对其提起诉讼的权利，并请求法院在查清事实的基础上裁定驳回原告起诉或判决驳回原告的诉讼请求，以维护我的合法权益。
为支持其辩解主张，被告何小彬提供证据如下：1、发票复印件，证明被告何小彬已经交付了总的购房款2244540元给原告；2、收据复印件，证明被告何小彬交付了中介费1496360元给杨晨辉；3、房地产交易手续发票复印件，证明已交房地产交易手续费；4、《中介服务协议》复印件，证明被告何小彬交的中介费过高，原告的法定代表人杨晨辉没有这个条件收取中介费；5、《房屋买卖合同》复印件，证明合同已经履行完毕，第六条付款方式及期限是一次性付款，签订合同时一次性已付清房款；6、粤房地权证连州字第××号《房产所有权证》复印件，证明被告何小彬已经取得涉案房屋的合法所有权。
原告对被告何小彬质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，因该发票并不是被告何小彬已交清房款，2014年4月3日所写的欠条已经很明确说明原告出具发票并不代表其已经支付了上述欠款，被告方质证我方证据的时候，对欠条的真实性是没有任何异议的，希望被告方作出合理的解释；证据二与被告方欠涉案购房款没有关联性，不予质证；对证据三的真实性无异议，对被告所证明的已履行购房款的事实有异议，这仅仅证明原、被告双方签订协议之中合同履行的一个环节，被告方办理过户手续的时候所产生费用的事实；对证据四无异议，合法与否，不予质证；对证据五的真实性无异议，但该合同的签订不代表被告已经全部履行了合同义务，故不认可被告方的证明目的；对证据六真实性无异议。被告方是否交清购房款，应由被告方提供银行汇款，或原告出具相关的收据等相关证据证明。
被告连州市帝豪皮具家私有限责任公司与被告何小彬的辩称意见一致。无提供证据材料。
经审理查明：2014年3月30日，原告连州市南阳房地产开发有限公司为甲方、被告何小彬为乙方、原告法定代表人杨晨辉为丙方签订一份《中介服务协议》，该协议主要约定：一、经丙方介绍，甲方自愿将座落连州市连州镇良江路6号南阳星河湾第一幢B座二层建筑面积748.18平方米，套内面积721.83平方米的商铺出售给乙方，乙方对甲方所出售的商铺及附属设施、装潢情况已充分了解，愿意购买该商铺。二、上述商铺成交总价款为人民币2244540元（大写贰佰贰拾肆万肆仟伍佰肆拾元整），乙方支付丙方中介服务费为人民币1496360元（大写壹佰肆拾玖万陆仟叁佰陆拾元整）。三、付款方式、期限及商铺交付：1、本协议签订之日，乙方支付房款人民币503640元（大写伍拾万叁仟陆佰肆拾元整）给甲方，乙方支付中介服务费人民币1496360元（大写壹佰肆拾玖万陆仟叁佰陆拾元整）给丙方，此中介服务费不含税。以上款项付清之后，甲乙双方签订《商品房买卖合同》。2、商铺过户手续办妥后50天内，乙方支付剩余房款1740900元（大写壹佰柒拾肆万零玖佰元整）给甲方。甲方在乙方房款及中介服务费付清之日将商铺交付给乙方。四、丙方应提供良好的中介服务，应将其所知的出售商铺状况向乙方作充分说明，同时应将办理房产交易、权属登记所需资料、程序以及应缴纳的有关税费充分告知甲、乙方两方。五、上述商铺在办理交易、权属登记手续所发生的税、费，商铺物业维修基金由乙方承担，其余由甲方承担。六、违约责任：1、乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付商铺的，每逾期一日，由违约方给付对方该商铺总房款的万分之五的违约金。逾期30日未付清房款或未付房屋的，对方有权解除本协议及本协议约定买卖商铺的《商品房买卖合同》……被告连州市帝豪皮具家私有限责任公司也当即向甲方、丙方出具《保证担保承诺书》，承诺自愿用公司财产为乙方履行《中介服务协议》涉及支付房款、中介服务费等金额为人民币3740900元的义务提供不可撤销的连带责任保证担保。同日，被告何小彬依约先向原告支付部分购房款503640元。2014年3月31日，杨晨辉收到被告何小彬支付的中介服务费1496360元后立下收据交被告何小彬收执。
2014年4月3日，被告何小彬向原告立下《欠条》1张，内容如下：“本人（何小彬），身份证号码为，欠连州市南阳房地产开发有限公司（以下简称债权人）房款人民币1740900元，大写：壹佰柒拾肆万零玖佰元整（此房款为购买位于连州市连州镇良江路6号南阳星河湾第1幢B座二层商场尚未支付的房款）。为办理商铺房产证需要而在付清上述欠款之前债权人所开具的购房发票，仅供办理房产证之用，并不代表本人已支付了上述欠款，欠款的支付以实际到账为准。此房款于上述商铺过户手续办妥后50天内支付完毕，如逾期支付，本人自愿按以下方式履行违约责任：每逾期一日，按欠款金额万分之五向债权人支付违约金；逾期超过30日未付清房款，债权人有权解除上述商铺的《商品房买卖合同》，本人将协助办理商铺过户手续和承担过户税费，并赔偿债权人人民币748180元，大写：柒拾肆万捌仟壹佰捌拾元整。欠款人：何小彬，日期：2014年4月3日”。
2014年4月4日，原告与被告何小彬根据《中介服务协议》所涉的买卖座落连州市连州镇良江路6号南阳星河湾第一幢B座二层的商铺签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告何小彬出售涉案的商品房为现房，用途为商铺，层高4.2米，建筑面积748.18平方米，套内面积721.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.35平方米，每平方米的单价为人民币3109.513元，总金额人民币2244540元。该合同第六条约定被告何小彬按一次性方式付款，即签订合同时一次性付清房款2244540元，原告在2014年12月30日前将涉案商品房交付被告何小彬使用等。同月10日，原告在被告何小彬未支付《欠条》项下所余的购房款1740900元的情形下，依《欠条》约定先行开具1张售房款2244540元的发票供被告何小彬作办理涉案商铺房地产权证之用途。同月14日，被告何小彬持该发票及相关资料，由原告协助在连州市房产交易所办理房地产交易手续，被告何小彬由此取得涉案商铺所有权。
2014年7月1日至同年8月28日间，原告先后收到被告何小彬支付的部分购买涉案商铺款共5笔，合1500000元，其中：2014年7月1日1000000元、同月17日400000元、同年8月22日50000元、同月23日30000元、同月28日20000元。庭审中，被告何小彬对其立下《欠条》后支付上述5笔款予原告没有异议，认为尚余原告主张的240900元未付的原因是房屋买卖合同和履行过程不合法，主要隐藏了中介服务费过高的问题，现所欠款是中介费，还是购房款都分不清，据此辩解驳回原告的诉讼请求。原告认为房屋买卖合同是双方自愿订立的，房屋过户也是被告自愿的，不存在任何违法和强逼性的行为，至于中介费也是被告向第三方自愿支付的，是真实意思表示，也与本案无关。故坚持诉请主张。
本院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中，原告与被告何小彬之间形成商品房买卖合同法律关系，原告按约定已将涉案商铺过户到被告何小彬名下并交付使用，被告何小彬应当依约履行支付购买涉案商铺总价款2244540元予原告的义务。但被告何小彬只先行支付原告503640元，且自2014年4月3日向原告立下欠房款1740900元的《欠条》后，未按约于涉案商铺过户手续办妥后50天内支付该欠款，逾期后也仅在2014年7月1日至同年8月28日间向原告先后支付5笔合1500000元，至今尚余240900元未清偿。鉴于此，原告要求被告何小彬清偿该欠款240900元，于法有据，本院予以支持。
关于违约金，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，被告何小彬未能在《欠条》约定的期限内向原告支付欠款1740900元，其行为构成违约，应依约从逾期支付欠款之日起，每逾期一日，按欠款金额万分之五向原告支付违约金。现原告要求被告何小彬支付违约金93377.10元，该违约金请求额属原告自愿设定截止日的计算方法所得结果，该结果小于从欠款逾期日起到剩余款项付清时止按日万分之五计算实际欠款金额违约金，因该主张属原告对其权利的部分处分，依法应当准许。
被告连州市帝豪皮具家私有限责任公司在本案中为被告何小彬购买涉案商铺所负债务提供不可撤销的连带责任保证担保，故原告要求其对被告何小彬所欠涉案房款及违约金等债务承担连带清偿责任，有事实根据和法律依据，本院予以支持。
关于被告何小彬、连州市帝豪皮具家私有限责任公司要求驳回原告诉讼请求的辩解，因两被告未能提供证据予以证明，故对该辩解不予采纳。至于被告何小彬按《中介服务协议》向丙方即杨晨辉支付中介服务费1496360元是否过高，有无违反法律规定，属另一法律关系问题，本院不予一并审查。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告何小彬于本判决生效之日起十日内向原告连州市南
阳房地产开发有限公司支付欠款人民币240900元；
被告何小彬于本判决生效之日起十日内偿付原告连州市
南阳房地产开发有限公司违约金人民币93377.10元；
三、被告连州市帝豪皮具家私有限责任公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任。
本案受理费6314元、财产保全费2191.38元，合8505.38元，由被告何小彬、连州市帝豪皮具家私有限责任公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 颜少文
人民陪审员 冯素萍
人民陪审员 黄 燕
二〇一六年四月五日
书 记 员 廖妍妍
附本案相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。