浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第546号
上诉人（原审被告）：慈溪鑫凯家具购物广场有限公司。
法定代表人：蒋明生。
委托代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄金金。
委托代理人：杨柳风，浙江杨柳风律师事务所律师。
上诉人慈溪鑫凯家具购物广场有限公司（以下简称鑫凯公司）因与被上诉人黄金金房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2015年7月10日作出的（2015）甬慈逍民初字第392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月12日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年11月30日，原、被告签订了《房地产转让合同》一份，约定：原告购买被告位于慈溪市三北大街红星商业广场3-59号，建筑面积为14.84平方米，共有共用面积为8.61平方米的房屋，使用性质为非住宅，转让方式为买卖，价格为250000元。转让过户手续所须缴纳的税费由双方按规定各自承担。转让的房地产因权属不清等发生纠纷，由被告承担相应的法律责任，且给原告造成损失的由被告负责赔偿。被告逾期交房应承担违约责任，并向原告支付房款总额20%的违约金。原告中途悔约，不能按期付清购房款，应承担违约责任，并向被告支付房款总额20%的违约金。同日，原、被告签订《红星商业广场销售合同补充协议》一份，约定：原告购买被告位于慈溪市三北大街红星商业广场3-59号房屋，应于2013年11月30日前一次性支付购房款250000元。被告保证于2014年12月31日前将房屋交付给原告，并取得办理该项目正式交付及具备权属登记转让的条件，如被告无法在上述日期取得办理该项目正式交付及具备权属登记转让的条件且逾期不超过90日，自2015年1月1日起的90日内被告按日向原告支付逾期交付及办证违约金，按原告已付总金额的万分之五／每日缴纳违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，被告应按相当于原告已付款金额的20%向原告支付违约金，被告须在15日将相当于原告已付款金额100%的款项、连同上述违约金一起退还和支付给原告，合同随即废止；原告也有权选择继续履行合同，自逾期超过90日的次日起直至被告具备交付和办证过户手续条件之日止，被告按日向原告支付已付款总额20%的违约金。同日，原告支付被告购房款250000元。2015年5月15日，原告向被告邮寄律师函一份，载明：因被告未履行合同约定办理房产过户手续，要求解除与被告签订的房地产转让合同及补充协议，在收到律师函三日内退还原告已支付的购房款250000元，并支付违约金50000元。2015年5月18日，被告收到上述律师函。被告至今未为原告办理转让房屋的过户手续，原告至今未取得转让房屋的权属证书。
原审原告黄金金于2015年5月27日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告之间的《房地产转让合同》及其《红星商业广场销售合同补充协议》；2.原审被告退还原审原告已支付的购房款250000元及支付违约金50000元；3.本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院认为：原、被告签订的《房地产转让合同》、《红星商业广场销售合同补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。双方签订的合同对被告逾期办证违约行为赋予原告解除合同的权利，原告作为守约方选择解除合同并要求被告支付已付购房款20%计算的违约金，符合双方之间的约定，亦未违反法律规定，被告虽认为违约金过高，但未提供证据证明，且原告诉请的违约金50000元未超过原告自支付购房款之日起至起诉日止、以购房款250000元为基数、按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算的利息，故对原告诉请依法予以支持。被告关于其对《红星商业广场销售合同补充协议》不能确定、楼盘非被告直接销售、原告无权解除合同、原告主张的违约金过高的辩称，未提供证据证明，不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告黄金金与被告慈溪鑫凯家具购物广场有限公司之间签订的《房地产转让合同》及《红星商业广场销售合同补充协议》；二、被告慈溪鑫凯家具购物广场有限公司于判决生效之日起七日内退还原告黄金金已付的购房款250000元，并支付原告黄金金违约金50000元。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告慈溪鑫凯家具购物广场有限公司负担。
宣判后，原审被告鑫凯公司不服，上诉至本院称：1.上诉人在一审中提出了管辖权异议，一审法院以上诉人未在答辩期内提出为由未予理会，系程序违法。上诉人在一审中提出对《红星商业广场销售合同补充协议》进行鉴定的书面申请，而一审法院对此只是以超过举证期限为由而未予理会。一审法院适用简易程序审理本案，只指定了15日的举证期限，而上诉人提出要求鉴定的申请未超过举证期限开始后30日，一审法院剥夺了上诉人的诉讼权利。2.双方在《房地产转让合同》中对于交房和过户时间没有约定，且上诉人在合同签订之时已将房屋交付被上诉人。被上诉人与第三方签订了《商铺委托经营管理合同》，该合同已实际履行，故上诉人不存在违约情形。3.上诉人对《红星商业广场销售合同补充协议》无法确认。首先，《房地产转让合同》和《红星商业广场销售合同补充协议》在同一天签订，不合常理。其次，《红星商业广场销售合同补充协议》上无上诉人的法定代表人签字，也没有相关委托代理人签字。再次，涉案房屋系上诉人委托第三方代理销售，不是上诉人直接销售。基于上述三点，上诉人无法确认《红星商业广场销售合同补充协议》的真实性。4.即使上诉人存在违约，被上诉人主张的违约金过高。其一，上诉人没有给被上诉人造成损失。根据被上诉人与第三方签订的《商铺委托经营管理合同》，被上诉人前三年不收取租金，故被上诉人没有任何损失。其二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付房屋的，按照逾期交付期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审法院参照中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算违约金，系适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审。
被上诉人黄金金答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《房地产转让合同》和《红星商业广场销售合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然《红星商业广场销售合同补充协议》上没有上诉人法定代表人或其委托代理人的签字或盖章，但盖有上诉人的公司公章，故该协议依法成立。上诉人以此为由主张该协议的真实性无法确认，于法无据，本院难以采信。双方之间的《房地产转让合同》和《红星商业广场销售合同补充协议》，系同一天签订，但该一事实并不影响上述合同、协议的真实性，故上诉人以此为由认为上述合同、协议真实性无法确认，理由不能成立，本院亦难采信。《红星商业广场销售合同补充协议》约定，上诉人于2014年12月31日前，取得办理转让房屋正式交付及具备权属登记转让的条件，并将房屋交付给被上诉人；上诉人逾期超过90日后，被上诉人有权解除销售合同。因上诉人未在约定的2014年12月31日及此后的90日内，取得办理正式交付及具备权属登记转让的条件并将房屋交付给被上诉人，故被上诉人有权解除合同。上诉人主张其已将房屋交付给了被上诉人，不存在违约的情形，但无相应的证据佐证，本院难以采信。《红星商业广场销售合同补充协议》约定，被上诉人选择解除合同的，上诉人应按相当于被上诉人已付款金额的20%向被上诉人支付违约金。据此，原审法院判令上诉人按被上诉人已付金额250000元的20%，向被上诉人支付违约金，并无不当。上诉人认为原审判令的违约金过高，理由不能成立，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，适用于双方未约定违约金数额或损失赔偿计算方法的情形，并不适用于本案。原审中，上诉人提出管辖权异议的期限和申请司法鉴定的期限，分别超过了答辩期限和举证期限，故原审法院对管辖权异议不予审查，对申请司法鉴定不予准许，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉，理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人慈溪鑫凯家具购物广场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年九月二日
代书记员 薛 楠