广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终958号
上诉人（原审被告）：郏明辉，男，汉族，身份证住址：河南省上蔡县，公民身份号码：×××9111。
被上诉人（原审原告）：东莞市可人实业投资有限公司。住所地：东莞市。
法定代表人：李春南，总经理。
委托代理人：黄德生。
委托代理人：周裕锋。
上诉人郏明辉因与被上诉人东莞市可人实业投资有限公司（以下简称可人公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
可人公司向原审法院起诉称：郏明辉与可人公司于2013年10月31日签订了一份《凤安电子市场管理费、设施运行费缴纳协议》，约定郏明辉承租的位于东莞市凤岗镇凤深大道160-1号凤安大厦凤安电子世界内第二层第2FB096A号卡位，在租赁期内郏明辉需每月向可人公司缴纳管理费187元、设施运行费561元及当月的电费，管理费、设施运行费应在每月的3日前缴纳。合同签订后，可人公司依约履行物业管理义务，但郏明辉并没有如约履行付款义务，自2014年8月份开始无故不向可人公司缴纳管理费、设施运行费及电费。后经可人公司多次催款，郏明辉依然是分文未付，至今郏明辉仍欠可人公司在2014年8月至2015年6月份的管理费、设施运行费、电费及逾期付款滞纳金共计人民币11876.43元未付。根据郏明辉与可人公司签订的《凤安电子市场管理费、设施运行费缴纳协议》第四条、第五条的约定以及我国相关法律法规的约定，郏明辉的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，郏明辉拖欠上述租金给可人公司造成一定的经济损失。据此，可人公司特诉至法院，请求法院依法判令：1.解除可人公司与郏明辉于2013年10月31日签订的《凤安电子市场管理费、设施运行费缴纳协议》；2.郏明辉支付可人公司自2014年8月份至2015年6月份的管理费和设施运行费人民币8976元、电费人民币1156元以及逾期付款滞纳金（以每月人民币748元为本金，自2014年7月4日起按日利率千分之一计至清偿之日止，暂计至2015年7月9日为人民币1744.43元），合计人民币11876.43元；3.郏明辉支付可人公司自2015年8月份起至搬出租赁商铺之日止的管理费和设施运行费、电费（管理费和设施运行费按每月748元计算，电费按实际的使用额度计算）；4.本案诉讼费由郏明辉承担。
郏明辉向原审法院答辩称：可人公司与郏明辉2013年10月31日签订的租赁合同无效，新签订的租赁合同至2014年10月31日止。空调、电梯未开，且没有人进行管理，下班时间店铺贵重物品丢失，向管理人员反映但并未得到处理，也调取不了监控。物业管理处的人告知郏明辉每卖一台电脑交500元，不用交其他费用。
原审法院经审理查明，李春南于2001年10月从东莞市凤岗房地产开发公司处购买了位于东莞市凤岗镇凤深大道70-72号凤安大厦二层2108号的铺位，并办理了房屋产权证书。李春南所有的上述铺位位于凤安大厦凤安电子世界商场二楼，为经营需要，李春南将铺位分成不同面积的卡位对外出租。凤安大厦凤安电子世界商场由可人公司统一管理。郏明辉承租了凤安电子世界内二层编号为2FB096A的卡位。庭审中，可人公司提交了一份2013年10月31日由双方签订的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》，可人公司为甲方，郏明辉为乙方，协议约定：乙方租用甲方位于东莞市凤岗镇凤深大道160-1号凤安大厦凤安电子市场内第二层第2FB096A的卡位，建筑面积为34平方米；乙方在使用该租赁之铺、柜经营时，同意纳入整个商场的管理，但该管理并不包括铺、柜的具体业务运营管理，而是从商场规范的角度进行的管理；基于甲方在管理过程中需要基本支出，乙方同意按月以交纳固定费用的方式，向甲方支付商场管理费、设施运营费（包括空调电费、公共照明、公共水电费等），商铺内用电另计；管理费按商铺建筑面积计算，每月每平方米5.5元，每月187元，管理费计至租铺期满；设施运营费每月561元，设施运营费计至租铺期满；管理费、设施运营费每个月交一次，在每月3日前交纳；铺内自用电费，每月电费按凤安世界管理处通知交纳；乙方必须按时交纳管理费、设施运营费、电费，逾期三日交纳的，从应交次日起计算滞纳金给甲方，管理费、设施运行费滞纳金按日百分之一计算；乙方逾期七日以上不交清管理费、设施运营费、电费除承担滞纳金的责任外，并经甲方催交仍拖欠的，甲方有权没收保证金、要求赔偿、停电，解除租赁合同的，管理费、设施运营费计收至租铺期满。此外，该合同还对其它事项进行了约定。该协议经郏明辉质证，确认协议的真实性。可人公司主张郏明辉自2014年8月份开始没有交纳管理费及设施运营费，尚欠2014年11月至2015年6月份电费1156元，7月份电费尚未统计，应按实际用电额度计算，可人公司也向郏明辉发出了电费缴费通知单。郏明辉主张可人公司没有开设电梯及空调，可人公司也没有管理，下班时间店铺内贵重物品丢失，找管理人员，没人处理，也调取不了监控，郏明辉已经交纳了2014年8月份至10月份的管理费及设施运行费，租赁合同到期后即2014年11月份开始，物业管理处承诺每卖一台电脑需交纳500元，不用交纳其他费用，2014年11月至2015年3月期间共卖了4台电脑，交了2000元给管理处，但管理处没出具收据；确认可人公司陈述的电费金额，但不同意支付滞纳金。郏明辉庭后向原审法院提交一份手机拍摄《收款收据》的照片，该照片显示郏明辉于2015年2月6日向可人公司交纳2014年8月1日至9月30日管理费374元。可人公司对郏明辉关于2014年10月份之前的管理费及设施运行费已交纳的陈述不予确认。
另查明，郏明辉因拖欠李春南租金，李春南向原审法院起诉，原审法院于2015年10月16日作出（2015）东三法民一初字第1123号民事判决书，确认李春南与郏明辉签订的《商铺租赁合同》于2015年9月1日解除。
以上事实，有可人公司提供的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》、电费缴费通知单、《凤安电子世界委托管理协议》，郏明辉提供的手机拍摄的《收款收据》照片及原审庭审笔录附卷为证。
原审法院认为，可人公司与郏明辉于2013年10月31日签订的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应全面履行。
关于协议解除的问题。李春南与郏明辉签订的《商铺租赁合同》与涉案协议具有密切联系，李春南与郏明辉签订的《商铺租赁合同》原审法院确认已于2015年9月1日解除，在租赁合同已解除的情况下，涉案协议已丧失了履行的基础，亦同时解除，故认定涉案协议于2015年9月1日解除。
关于管理费、设施运营费、电费如何支付的问题。可人公司主张郏明辉自2014年8月份开始没有交纳管理费及设施运营费，尚欠2014年11月至2015年6月份电费1156元，7月份电费尚未统计，应按实际用电额度计算，可人公司也向郏明辉发出了电费缴费通知单。郏明辉主张可人公司没有开设电梯及空调，可人公司也没有管理，下班时间店铺内贵重物品丢失，找管理人员，没人处理，也调取不了监控，郏明辉已经交纳了2014年8月份至10月份的管理费及设施运行费，租赁合同到期后即2014年11月份开始，物业管理处承诺郏明辉每卖一台电脑需交纳500元，不用交纳其他费用，2014年11月至2015年3月期间共卖了4台电脑，交了2000元给管理处，但管理处没出具收据；确认可人公司陈述的电费金额，但不同意支付滞纳金。原审法院认为，郏明辉没有提供证据证明可人公司管理不到位及电梯、空调没有开设运营的事实，可人公司也不予认可，郏明辉应承担举证不能的法律后果，故原审法院对郏明辉的主张不予采纳。郏明辉原审庭后提交的手机拍摄的《收款收据》照片显示，郏明辉已交纳了2014年8月1日至9月30日的管理费374元，据此，原审法院认定郏明辉从2014年10月1日起没有支付可人公司管理费，从2014年8月1日起没有支付可人公司设施运行费。郏明辉一直没有向可人公司发送解除合同的通知，也没有提供搬离了涉案店铺的证据，故视为郏明辉一直使用该商铺，可人公司仍对郏明辉的商铺提供了管理。如前所述，涉案协议于2015年9月1日解除，协议解除前的管理费、设施运营费、电费郏明辉应当支付，但可人公司未提供证据证明2015年7月份的电费数额，故原审法院对可人公司主张的郏明辉支付其2015年7月份电费的诉求不予支持。综上，郏明辉应向可人公司支付的管理费、设施运营费为9350元［月管理费2057元（187元×11个月），自2014年10月1日至2015年9月1日；设施运营费7293元（561元×13个月），自2014年8月1日至2015年9月1日］、2014年11月份至2015年6月份电费1156元。涉案协议解除之后，可人公司即丧失了管理的基础，故郏明辉无需支付协议解除之后的管理费、设施运营费、电费。
关于滞纳金即违约金的问题。协议约定管理费、设施运营费每个月交一次，在每个月3日前交纳，郏明辉逾期三天交纳的，从应交次日起计算滞纳金给可人公司，滞纳金按日百分之一计算。因郏明辉从2014年8月份起至协议解除之日止，每月的管理费、设施运营费逾期超过三天没有支付，故郏明辉应按约定向可人公司支付逾期交付管理费、设施运营费的违约金。庭审中，郏明辉提出不应支付违约金，应视为其对协议约定的违约金标准过高的抗辩，考虑可人公司已经向郏明辉主张管理费、设施运营费，其预期的利益没有受到很大的损失，根据公平原则及诚实信用原则，原审法院将违约金计算标准调整为月利率2%，计算违约金的截止时间为协议解除时间即2015年9月1日。郏明辉向可人公司应支付2014年8月4日至2015年9月1日期间的违约金分别计算如下（以月管理费、设施运营费748元为计算基数）：1、561元×（28天／31天＋12个月）×2%=144.77元；2、561元×（27天／30天＋11个月）×2%=133.52元；3、748元×（28天／31天＋10个月）×2%=163.11元；4、748元×（27天／30天＋9个月）×2%=148.1元；5、748元×（28天／31天＋8个月）×2%=133.19元；6、748元×（28天／31天＋7个月）×2%=118.23元；7、748元×（25天／28天＋6个月）×2%=103.12元；8、748元×（28天／31天＋5个月）×2%=88.31元；9、748元×（27天／30天＋4个月）×2%=74.3元；10、748元×（28天／31天＋3个月）×2%=58.39元；11、748元×（27天／30天＋2个月）×2%=43.38元；12、748元×（28天／31天＋1个月）×2%=28.47元；13、748元×（28天／31天）×2%=13.51元，以上合计1250.4元。可人公司诉求超出部分，原审法院予以驳回。至于郏明辉逾期交纳电费的违约金，因可人公司未向原审法院提供证据证明实际通知郏明辉缴纳电费的时间，且郏明辉也表示没有收到缴费通知单，故原审法院对可人公司请求的逾期缴纳电费的违约金不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认可人公司与郏明辉于2013年10月31日签订的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》于2015年9月1日解除；二、郏明辉自判决发生法律效力之日起五日内向可人公司支付2014年8月1日至2015年9月1日期间的管理费、设施运营费、电费为10506元；三、郏明辉自判决发生法律效力之日起五日内向可人公司支付2014年8月4日至2015年9月1日期间的违约金1250.4元；四、驳回可人公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费97元，由郏明辉负担。
上诉人郏明辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、郏明辉与李春南的租赁合同于2014年10月31日已到期，在2014年9月26日郏明辉提交了终止合同和退回押金的申请，申请单交给了管理员钟光秀，其表示如今生意惨淡，不好招租，请求郏明辉合同到期后不要搬走，日后按卖出电脑数量，出售每台电脑缴纳500元，不卖不交，无需承担其他费用，所以一审法院认定案涉协议于2015年9月1日解除毫无根据，并与可人公司起诉未交费用的时间相矛盾，并且违反了协议的第6条：“解除合同的管理费，设施运行费即收到租铺期满”的规定。二、凤安电子市场电梯、空调未开，监控、防盗设施没有，贵重物品丢失无监控可查，也无人管理，一审法院不调查、不取证就做出判决，故一审存在事实认定错误，适用法律错误。三、租赁合同第7条规定：“合同签订后，乙方依法办理工商税务登记、领取证照”，但郏明辉签订合同后，到工商所办理不了营业执照，原因是凤安电子市场的管理人员未在工商所注册、登记、备案。经过多次催促，最终无果。无证严重影响进货和出售，导致店面不能正常经营。李春南违反了租赁合同第7条和有关法律规定，属于合同诈骗，骗取商户的押金、租金、管理费和设施运营费、滞纳金，性质恶劣。所以郏明辉有权拒绝支付租金、管理费、设施运营费及滞纳金，并请求退回押金、赔偿装修费、亏损费和之前所交费用。综上，郏明辉上诉请求：1.更改原审判决的解除协议时间由2015年9月1日更改为2014年10月31日；2.撤销原审判决第二、三项，改判驳回可人公司的诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由可人公司承担。
被上诉人可人公司答辩称：1.郏明辉所针对的主体并非可人公司，是李春南。2.郏明辉上诉并无事实和法律依据。3.根据郏明辉称已向可人公司缴纳2013年8月1日至2013年9月30日管理费374元的事实，可以证明双方按照签订的协议履行双方的权利义务的。4.郏明辉称已向可人公司缴纳2013年8月1日至2013年9月30日管理费374元的并非事实，若是有缴纳过管理费，则会有可人公司出具的相关收据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，二审期间，郏明辉请求本院现场调查凤安电子世界二楼的市场管理、设施运行以及防盗设施等情况。本院认为，郏明辉申请调查取证的证据依法属于郏明辉可以自行收集的证据，且调查凤安电子市场目前的管理情况对于证明案涉期间的物业管理情况并无实质意义，故本院对郏明辉的申请不予准许。另郏明辉申请证人贾某甲、贾某乙出庭作证，拟证明郏明辉在凤安电子市场经营商铺期间，市场内不开电梯、空调，经常找不到物业管理人员，管理混乱的情况。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对郏明辉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、郏明辉与可人公司之间签订的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》于何时解除；二、郏明辉是否需要交纳管理费、设施运营费、电费及相应的违约金。对此，本院分析如下：
关于焦点一。案涉的《凤安电子市场管理费、设施运行费交纳协议》并未约定解除合同的期限。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，可人公司因郏明辉拖欠管理费、电费、设施运营费向原审法院起诉，诉请解除双方签订的《凤安电子市场管理费、设施运营费交纳协议》，原审法院于2015年9月1日依法向郏明辉送达了起诉状副本及应诉材料。可人公司请求原审法院确认解除合同效力的行为可视为可人公司行使解除权的方式，原审法院送达起诉状副本的日期视为可人公司行使解除权的通知送达郏明辉的日期。基于可人公司提出解除权的行为符合法律规定，原审法院确认案涉合同于2015年9月1日解除并无不妥，本院予以维持。
关于焦点二。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二款的规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言……”郏明辉申请证人贾某甲、贾某乙出庭作证，拟证明凤安电子市场不开空调、电梯，管理混乱。但除证人贾某甲、贾某乙的证言外，郏明辉并未能提供其他有效证据与证人证言相印证，基于郏明辉未能提供充分有效的证据证明可人公司管理凤安电子市场不善，依法应承担举证不能的不利后果，故本院对郏明辉提出不予缴纳管理费及设施运营费的主张不予支持。郏明辉主张其与物业管理处达成协议，自2014年11月之后，郏明辉每卖出一台电脑需向管理处交纳500元，即可不用缴纳其他费用，其共交了2000元，但管理处没出具收据。可人公司对郏明辉的该主张不予确认。鉴于郏明辉未能提供有效证据证明其主张，本院对郏明辉的主张不予采信。原审法院认定郏明辉应向可人公司支付2014年10月1日至2015年9月1日的管理费2057元、2014年8月1日至2015年9月1日的设施运营费7293元以及2014年11月份至2015年6月份的电费1156元及逾期缴纳前述款项的违约金，合法有理，本院予以维持。
综上，上诉人郏明辉的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律明确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费93.91元，由上诉人郏明辉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 鹏
代理审判员 谢佳阳
代理审判员 邓晓畅
二〇一六年四月六日
书 记 员 袁云清
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。