北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初17076号
原告（反诉被告）：陈旭，男，1990年06月03日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：丁彩茹，女，1963年12月08日出生，住河北省定州市。
委托诉讼代理人：吕梦甜，北京乐通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高进正（丁彩茹之夫），男，1961年7月8日出生，汉族，住河北省定州市。
被告：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区农展馆南路12号1号楼2层2006。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：吴阳，男，1984年8月28日出生，汉族，该公司法务，住北京市东城区和平里中街甲7号。
原告（反诉被告）陈旭与被告（反诉原告）丁彩茹、被告满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称：满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈旭委托诉讼代理人彭建，被告丁彩茹委托诉讼代理人吕梦甜，被告满懿公司的委托诉讼代理人吴阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈旭向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除陈旭与丁彩茹双方于2017年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求法院判令丁彩茹退还陈旭购房款人民币200万元；3、请求法院判令丁彩茹支付陈旭购房款总金额20%的违约金62万元；4、请求法院判令被告赔偿原告中介费49600元；5、请求法院判决本案的诉讼费、保全费由丁彩茹承担。事实和理由：陈旭与丁彩茹于2017年2月23日通过满懿公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈旭购买丁彩茹名下的位于北京市大兴区西红门镇X房屋，房屋买卖合同第五条确定房屋成交总价310万元，陈旭支付定金5万元。房屋买卖合同签订当天，陈旭支付了定金5万元。2017年2月23日陈旭、丁彩茹及满懿公司三方签订的补充协议第二条第二款第（二）项约定“交易房屋有抵押，甲方（丁彩茹）应于2017年5月30日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续”；补充协议第二条第三款约定：“乙方（陈旭）应于过户前2日内，将除贷款外的第一笔购房款人民币大写叁拾万元整以建委资金监管的方式支付给甲方”；“乙方应于2017年5月30日前将除贷款外的第二笔购房款人民币大写壹佰伍拾伍万元整以自行支付的方式支付给甲方”。同时，补充协议第四条第二款“甲方若出现下列情形之一的甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求甲方承担违约责任”；第四小项“逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的”；“甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索”。根据前述房屋买卖合同及补充协议的约定，丁彩茹出售的房屋存在有抵押，并且应该在2017年5月30日前办理完毕提前还款及抵押登记注销手续，然而丁彩茹并未在合同约定的履行期限内办理完毕解抵押手续，且截至起诉之日仍未办理完毕解抵押手续，远远超过了补充协议约定的宽限期15日。陈旭为了配合被告解抵押手续，己经累计支付人民币200万元整，远超出了合同约定的付款金额，且不存在任何的逾期履行合同义务的情形。丁彩茹己经构成根本违约，陈旭己经享有约定的解除权，可以解除合同并要求被告根据约定支付违约金。
丁彩茹辩称：一、不同意解除合同。陈旭未履行合同法上解除合同的通知义务；丁彩茹并未逾期履行合同，陈旭与丁彩茹的丈夫高进正在电话沟通中明确表示由其来凑20万的房屋解押款（录音证据1为证4：40分）。而且陈旭己经将其中10万元支付给丁彩茹，以口头和实际行动变更了合同的内容。二、陈旭违约，定金5万元不应当退还。陈旭的违约行为表现在：1、口头承诺支付20万的解抵押款，并实际支付了10万，但是因为房价下跌，逾期交付解押款超过十五日；2、最终拒绝购买交易房屋（录音证据2为证）。三、陈旭要求违约金过高，实际损失并非丁彩茹造成，也没有那么多。从实现合同目的的角度出发，房屋已经实际交付陈旭居住，丁彩茹并未给陈旭造成任何损失。陈旭损失均系由于房价下跌，其不想继续履行合同造成的。请求法庭以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以减少。四、涉案的602号房屋，2017年2月份的市场价为370万，实际签订的房屋买卖合同总价款为310万，现在市场价为270万，如果合同解除，将直接导致丁彩茹损失40万，陈旭应当在其过错范围内承担责任。五、陈旭的中介费损失与涉案合同并非一个法律关系，其损失与本案无关；而且中介费损失是由于陈旭自身过错导致的，丁彩茹不同意承担。
满懿公司辩称，陈旭的诉讼请求不针对我们，对其诉讼请求没有异议。
丁彩茹向本院提出反诉请求：一、请求法院判令陈旭继续履行2017年2月21日签订的《补充协议》、2017年2月23日签订的《北京市存量房房屋买卖合同》；二、请求法院判令陈旭支付占用房屋期间的使用费（从2017年5月2日起按照每月5000元计算至应当交房日止）暂计至2017年11月1日为3万元；三、陈旭承担本案的全部诉讼费用；四、保全费由陈旭承担。事实与理由：丁彩茹与陈旭于2017年2月23日通过满懿公司签订了《北京市存量房房屋买卖合同》，约定陈旭购买丁彩茹名下位于北京市大兴区西红门镇X房屋。签订房屋买卖合同前，丁彩茹之夫、案外人高进正明确告知中介，2017年4月初付210万，丁彩茹用这笔款作房屋解押，5月底把全款付清，陈旭也承认由其付20万的第二笔解押款（录音证据1为证），陈旭应当继续履行合同。另外，丁彩茹于2017年5月2日已经将房屋钥匙交给陈旭（短信证据3为证），陈旭应当支付占用房屋期间的使用费。
陈旭辩称，不同意丁彩茹的全部反诉请求。双方买卖合同第二条第三款明确约定了房屋设有抵押，补充协议第二条第二款第（二）项约定丁彩茹应于2017年5月30日前办理完解抵押手续，但直至陈旭起诉之日，丁彩茹仍未履行解抵押义务。根据补充协议第四条第二款的约定，丁彩茹逾期履行约定义务超过15日的，陈旭享有合同解除权，丁彩茹应支付交易总价20%的违约金，且中介费应由违约方承担。丁彩茹已构成违约，陈旭享有解除权，合同应予以解除。不同意丁彩茹的第二项反诉请求，涉案房屋并未进行实际交付、未办理实际物业交割，不存在陈旭使用涉案房屋的情形，不同意支付使用房屋使用费。诉讼费用及保全费用请求法院依法裁决。
满懿公司辩称，丁彩茹的反诉请求没有针对我方，不发表答辩意见。如果法院判决双方继续履行合同，我公司可以协助办理后续的房屋过户手续。
本院经审理认定事实如下：
2017年2月23日，陈旭与丁彩茹签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：陈旭以310万元的总价购买丁彩茹名下位于北京市大兴区西红门镇X房屋，性质为住宅；房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行。同日，丁彩茹（甲方）与陈旭（乙方）签订《补充协议》，约定：房屋交易总价为310万元；乙方应于2017年2月23日向甲方支付定金5万元；交易房屋有抵押，丁彩茹应于2017年5月30日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；乙方应于过户前2日内将除贷款外的第一笔购房款30万元以建委资金监管方式支付给甲方；乙方应于2017年5月30日前将除贷款外的第二笔购房款155万元自行支付给甲方。补充协议第四条违约责任约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除《买卖合同》，并要求甲方承担违约责任……（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。”
房屋买卖合同及补充协议签订当日，陈旭向丁彩茹支付了购房定金5万元。后，陈旭通过手机银行转账的方式分别于2017年3月25日支付30万元、2017年4月5日支付45万元、2017年4月26日支付100万元、2017年4月27日支付20万元。庭审过程中，丁彩茹认可收到了陈旭支付的上述共计200万元款项。
庭审过程中，陈旭向本院提交丁彩茹配偶高进正发送的短信记录2份，以证明丁彩茹应在2017年5月30日前办理完毕涉案房屋的解押手续，但直至2017年7月28日仍未办理，已超过合同约定的宽限期15天，陈旭有权解除合同。其中，2017年6月3日短信主要内容如下（原短信含繁体中文字词，已替换为简体中文字词）：“小陈你好：有关于解押之事情，我只是想让你帮我一个忙……我现在确实解决不了这10万元……”；2017年7月28日短信主要内容如下：“小陈你好：我经过努力，钱很难筹到，看来只有你买我的房了，如果买房我就贷点儿高息把银行那20万还上咱们往前续走……”。丁彩茹对短信的真实性、证明目的均不认可。然，丁彩茹于庭审过程中亦提交其配偶高进正与陈旭的短信记录，虽证明目的为房屋钥匙交付情况，但经本院核对，该短信发送手机号码与陈旭所提交的短信发送手机号码一致，故本院对陈旭所提交短信记录的真实性予以认可。
庭审过程中，丁彩茹的配偶高进正陈述，涉案房屋的贷款共有210万元，其中20万元的银行按揭，190万元的抵押贷款；用陈旭交来的房款还了190万的抵押贷款，现在还差银行按揭没有还清。
庭审过程中，陈旭向本院提交银行转账记录2页，以证实其于2017年3月11日分两笔向满懿公司支付中介服务费45000元、4600元，共计49600元。丁彩茹对转账记录真实性不予认可，认为并无满懿公司盖章。满懿公司对转账记录真实性予以认可，表示确实收取了中介费，数额也正确。故，丁彩茹的质证意见不能成立，本院认定陈旭向满懿公司缴纳了中介服务费49600元。
庭审过程中，丁彩茹向本院提交2017年6月3日其配偶高进正与陈旭的通话录音及文字稿，以证实陈旭承认支付20万元解押款。陈旭认可该通话录音的真实性，但对证明目的不予认可，认为解除抵押应属丁彩茹的义务。
庭审过程中，丁彩茹向本院提交2017年7月24日其配偶高进正与陈旭的通话录音及文字稿，以证实陈旭因房价下跌，拒绝购买涉案房屋。陈旭认可通话录音的真实性，但对证明目的不予认可，认为是丁彩茹不办理解抵押手续，才导致没有办法买房子。
满懿公司对以上两份录音证据未发表质证意见，但表示：根据补充协议第五条第二款约定，合同变更应以书面形式进行。
庭审过程中，丁彩茹向本院提交2017年8月31日、2017年10月20日其配偶高进正与陈旭的短信记录，以证实丁彩茹已将涉案房屋钥匙交付给陈旭。陈旭认可短信记录的真实性，但对证明目的不认可；陈旭付完200万元房款，丁彩茹就在2017年5月20日交付了钥匙，但只是拿着，并没有入住，也没有使用房屋。
本院认为，陈旭与丁彩茹在满懿公司居间服务下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照房屋买卖合同及补充协议的约定，全面履行各自的义务。
根据陈旭与丁彩茹于2017年2月23日签订的补充协议，丁彩茹应于2017年5月30日前办理完毕涉案房屋的提前还款及抵押登记注销手续；然而，根据本院查明的事实，丁彩茹未能在2017年5月30日前办理完毕相应的解押手续，逾期履行已超过15日。丁彩茹辩称，高进正与陈旭之间的通话记录表明，双方已经对合同条款进行了变更，陈旭同意承担解押款，但在支付了10万以后未支付剩余解押款，丁彩茹并未违约，且陈旭并未履行合同法上解除合同的通知义务。对此本院认为，三方签订的补充协议第五条已明确约定“各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力”，故高进正与陈旭之间的通话内容，并不构成对合同条款的更改；陈旭向本院提起民事诉讼后，本院按照民事诉讼法的规定向丁彩茹送达了起诉状、证据材料等文书，丁彩茹已签收并出庭应诉，应视为书面通知的到达。故，本院对丁彩茹的上述答辩意见不予采信。根据补充协议第四条“违约责任”的约定，丁彩茹逾期履行补充协议约定的还款解押义务已超过15日，已构成根本违约，陈旭有权要求解除房屋买卖合同及补充协议并要求丁彩茹承担违约责任。丁彩茹向本院提出的继续履行房屋买卖合同及补充协议的反诉请求，因其已构成根本违约，该请求无事实与法律依据，本院不予支持。
关于应返还房款。丁彩茹认可已收到陈旭支付的200万元房款，在房屋买卖合同及补充协议解除后，应当向陈旭返还。
关于违约金及中介服务费。双方签订的补充协议第四条约定，出卖人逾期履行补充协议约定的义务超过15日的，应当在根本违约情形发生之日起15日内，按房屋交易总价的20%向买受方支付违约金；中介方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。根据上述约定，丁彩茹作为违约方，应当在房屋买卖合同及补充协议解除后，按照约定向陈旭支付违约金，并承担陈旭向满懿公司支付的中介费用。就违约金部分，经丁彩茹申请，本院综合合同履行程度、当事人过错程度等因素，酌情予以确定。
关于丁彩茹反诉要求的房屋使用费，因双方在本院依法作出裁判前并未就解除合同事宜达成一致，故陈旭占有使用涉案房屋有合同基础，本院对丁彩茹的该项反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除陈旭、丁彩茹于2017年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、解除陈旭、丁彩茹、满懿（北京）房地产咨询有限公司于2017年2月23日签订的《补充协议》；
三、丁彩茹于本判决生效后10日内，返还陈旭购房款2000000元；
四、丁彩茹于本判决生效后10日内，给付陈旭违约金500000元；
五、丁彩茹于本判决生效后10日内，给付陈旭中介服务费损失49600元；
六、驳回陈旭的其他诉讼请求；
七、驳回丁彩茹的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（没有给付金钱义务的，不写）。
本诉案件受理费18479元、保全申请费5000元，共计23479元，由丁彩茹负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉费15920元，由丁彩茹负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 赵燕滨
二〇一七年十二月二十八日
书记员 王 振
书记员 张海利