上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3296号
上诉人（原审被告）张红宝，男，1953年1月7日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人王赵康。
委托代理人王雨春。
被上诉人（原审原告）杨云祥，男，1936年10月1日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人余光友，上海明伦律师事务所律师。
上诉人张红宝因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第1290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市黄浦区西林横路XXX弄XXX号底灶系公有房屋（以下简称“系争房屋”），面积4.4平方米，承租人为杨云祥。2008年4月7日，张红宝将户籍迁入系争房屋。
2008年10月7日，杨云祥、张红宝签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定杨云祥将系争房屋公有住房承租权转让给张红宝，转让价格为人民币（以下币种均为人民币）200，000元。合同第十二条约定，本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。合同附件二约定：1、签订协议，付定金20，000元；2、在2008年10月31日前，付清余款。
2008年10月9日，杨云祥、张红宝向上海市新黄浦公证处申请办理上述《上海市公有住房承租权转让合同》公证。该公证书记载：双方经协商一致订立了前面的《上海市公有住房承租权转让合同》；双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力；杨云祥转让的公有住房坐落于上海市西林横路XXX弄XXX号底灶间4.4平方米，根据《上海市公有住房差价交换试行办法》的规定，该公有住房可以依法转让；双方签定《上海市公有住房承租权转让合同》的意思表示真实；双方在合同中约定，杨云祥将租赁的上述公有住房以200，000元转让给张红宝，双方在合同中约定的付款方式等主要条款具体、明确；依据上述事实，兹证明杨云祥与张红宝于2008年10月7日在上海市签定了前面的《上海市公有住房承租权转让合同》；合同双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同上当事人的签字均属实，合同内容符合《上海市公有住房差价交换试行办法》的规定。
合同签定后，系争房屋仍由杨云祥使用至被征收，公房租金也由杨云祥支付。2012年4月25日，案外人仇某某的户籍迁入系争房屋。
2015年5月，杨云祥起诉至原审法院，称其系孤寡老人，且存在听力障碍残疾。2008年10月7日，其与张红宝签订关于系争房屋的承租权转让协议，并办理公证，约定的转让价款为200，000元，张红宝陆续支付100，000元。公房管理单位认为该转让协议无效，系争房屋承租人仍为杨云祥。现系争房屋面临征收，收益人为杨云祥，张红宝提出异议，故请求确认杨云祥、张红宝签订的关于系争房屋的《上海市公有住房承租权转让合同》无效，愿意退还房款100，000元，并按照银行同期存款利率支付利息。原审审理中，杨云祥表示：经过考虑，其认为上述《上海市公有住房承租权转让合同》尚未生效，故不要求确认无效，但愿意退还100，000元房款，并补偿张红宝300，000元。
原审审理中，杨云祥陈述称，张红宝分四次支付杨云祥房款100，000元，均为现金支付，没有出具收条，分别是2008年7月中旬支付60，000元、2010年支付20，000元、2011年上半年和下半年各支付10，000元。张红宝则陈述称，其分四次支付杨云祥房款200，000元，支付地点均在西林横路XXX弄XXX号亭子间，当面支付杨云祥，无见证人，杨云祥未出具收条，其中2008年支付60，000元，来源为向案外人仇某某的借款，2009年和2010年各支付20，000元，来源为向案外人仇某某的借款，2012年支付100，000元，来源为向案外人郁某某的借款，但张红宝与仇某某、郁某某之间借款和还款均无书面凭证。
原审法院经审理后认为，公房承租权转让实质为公房租赁权的转让。根据合同法规定，承租人概括转移租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意。杨云祥、张红宝签订的《上海市公有住房承租权转让合同》中亦约定，本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。张红宝确认签订合同前未询问公房管理单位，签订合同后公房管理单位答复不能变更，张红宝也未实际入住或缴付公房租金，无法认定公房管理单位同意杨云祥转让系争房屋承租权，故双方签订的《上海市公有住房承租权转让合同》尚未生效。鉴于此，杨云祥同意返还房款，于法不悖，应予支持。至于张红宝支付的房款金额，鉴于张红宝提供的证据不足以证明其已支付200，000元，而杨云祥认可张红宝付款100，000元，故根据法律相关规定，原审法院对张红宝关于其支付杨云祥房款200，000元的辩称不予采信，确认张红宝支付的房款金额为100，000元。张红宝辩称其除利息损失外，还存在征收利益损失。鉴于张红宝未提供相应证据，且于法无据，亦不予采信。张红宝在签订合同前未到物业公司询问系争房屋承租权是否可以转让，合同签订后也未办理承租权转让手续，在物业公司明确答复不能转让的情况下，仍向杨云祥支付转让价款，其对损失造成负有一定责任。现杨云祥自愿补偿张红宝300，000元，于法不悖，法院予以准许。
原审法院据此作出判决：一、杨云祥应于判决生效之日起十日内返还张红宝承租权转让价款100，000元；二、杨云祥应于判决生效之日起十日内支付张红宝补偿款300，000元。
原审判决后，上诉人张红宝不服，向本院提起上诉称：一、双方当事人就签订《上海市公有住房承租权转让合同》向上海市新黄浦公证处申请办理了公证，该公证处经相关审查认定合同内容符合《上海市公有住房差价交换试行办法》的规定。张红宝认为，公证处作为政府职能部门，对系争房屋出具的公证文件是依据了相关法律规定，是一个生效的书面证据。故承租权转让合同的签订是张红宝、杨云祥真实意思表示，并经公证书确认，合同的真实性、合法性不容置疑。二、双方当事人曾共同向公房管理单位申请变更，但遭拒，理由是系争房屋不能变更承租人，但公房管理单位对为何不能变更没有作出相应的解释。三、张红宝支付给杨云祥200，000元，虽无书面凭证，但其中包括了杨云祥认可的、也无书面凭证的100，000元。原审法院根据杨云祥的陈述作出张红宝只支付了100，000元的认定，缺乏依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判对杨云祥的原审诉讼请求不予支持。
被上诉人杨云祥答辩称：双方虽然签订了承租权转让合同，但合同明确约定只有当房屋管理部门出具了《准予公有住房差价交换通知书》，合同才生效。至今管理部门并未出具该份通知书，故合同至今未生效。公证书只是对合同内容及签订的事实进行公证，并未对转让合同是否有效进行确认。杨云祥确实只收到100，000元，张红宝主张其已支付了200，000元，张红宝应举证证明。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《上海市公有住房承租权转让合同》明确约定，本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。现上述合同的生效条件尚未成就，故承租权转让合同尚未生效。张红宝上诉提出合同生效的意见，不符合法律规定。原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持。张红宝的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，300元，由上诉人张红宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年三月九日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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