浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1121民初5279号
原告：陈新玲，女，1973年3月4日出生，汉族，经商，住浙江省青田县。
转委托人：潘足飞，浙江潘源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：项礼，浙江潘源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王耀逸，浙江潘源律师事务所实习律师。
被告：严岳敏，男，1956年4月27日出生，汉族，退休干部，住浙江省青田县。
原告陈新玲与被告严岳敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法由审判员何畏适用简易程序于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告陈新玲的委托诉讼代理人项礼、被告严岳敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈新玲向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即向原告退还租金13750元；2、判决被告立即向原告支付装修附属物拆迁补偿金20970元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年8月，原承租人肖玲经被告同意，将位于青田县鹤城东路173号的店面及店面后门的临时伙房转租给原告，并于2011年8月20日与原告丈夫季健签订了《店面折让协议》，协议中约定：物品及所有装修物总折价1.9万元给乙方季健。租赁期满后，原告未续租房屋，又与被告于2016年11月21日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告出租给原告的租用时间为12个月（自2016年10月22日至2017年10月21日止）。2017年7月，因青田县酒厂区块一期旧城改造项目的实施，原告所承租的房屋被依法征收。为此，原告委托其丈夫季健，与被告进行了多次沟通，并于2017年7月30日对租金和装修附属物拆迁补偿金额的结算达成了协议，协议中约定：出租人向承租人退还租金13750元并支付装修附属物拆迁补偿金额20970元，共计34720元。协议签订后，被告从房征办全额领取了补偿金，却没有向原告支付过任何款项，原告多次催讨无果诉至法院，请求支持原告的诉请。
被告严岳敏辩称：一、原告在诉状不符合事实，请法庭驳回原告的起诉。2017年因政策原因，答辩人所有人的坐落在青田县房屋需要拆迁。2017年7月30日，答辩人与对原告所有的在案涉房屋内的物品、装修设施等进行清点，后由双方签字确认，所有双方签订了项目确认单，仅仅是对房屋内所有物品的一个确认，而并非是对赔偿所得的补偿金归属做出约定。答辩人认为该房屋内的物品装修设施都应当属于答辩人所有，从双方签订的房屋租赁合同可以看出，合同中是这样约定“租用期满，乙方不得拆除固定性装潢，未经甲方同意不得转让他人经商等”，所以补偿款应当属于答辩人所有。二、原告在诉状中所说的退还房租费用计算方式错误，原告应只需退还2043元。2011年7月1日，原告从案外人叶灵勇处转租答辩人所有的案涉房屋一间，因答辩人不同意转租，故而结清了与叶灵勇的店面租赁协议，将结算房租退还给叶灵勇本人。后答辩人与原告重新签订了房屋租赁合同，约定租金每年46000元，租期为两年。到期后双方协商由原告续租，一直租赁到2014年6月30日时，因答辩人身体不好，由答辩人的儿子与原告协商签订房屋租赁合同，当时原告提出房租费应当从2011年8月22日开始计算，答辩人得知后，多次与原告协商未果，双方口头约定中间相差的52天房屋另行结算。因一直在续租，双方并未对此进行结算。现原告提出要求退还房租3个月13750元，不符合事实，计算方式错误。首先，原告从答辩人房屋搬离的时间为2017年8月20日，并于当天将房屋钥匙交还给答辩人，退还房租的时间应当从原告交还钥匙当天开始计算，即剩余时间为2个月，另答辩人认为，之前双方约定另行结算的52天房租也应当从中扣除，故答辩人只需再退还原告房租2043元。三、关于原告提供的与案外人肖玲签订的《店面折让协议》与本案无关，答辩人认为该协议系伪造的。案外人肖玲并非答辩人的租客，原告与案外人肖玲签订的协议与本案无关。退一步讲，从租房至今，原告从未提及过该份协议的存在，且协议上双方签订的日期均不真实，原告实际经营的店铺时间为2011年7月1日，且协议中对装修物品做出了明确约定，这不符合常理。再者，答辩人与租客签订的房屋租赁协议中均是明确约定：“房租期满后，乙方不得拆除固定性装潢，所有店内的装修装换物品均属于答辩人所有…”，故案外人肖玲无权将答辩人所有的物品转让给他人所有。四、原告私自改变答辩人房屋用途，造成答辩人在房屋拆迁赔偿中损失85376元，该款项应当由原告赔偿给答辩人。2015年上半年，原告在未经答辩人同意的情况下，私自将一层仓库改成厨房使用，导致答辩人在2017年房屋拆迁中损失高达85376元，房征办有文件明确规定，厨房与仓库赔偿金额不一致，仓库的赔偿金额大于厨房的赔偿金额，因为原告原因，导致答辩人损失85376元，款项应当由原告赔偿给答辩人。综上，请求驳回原告的诉请。
原告陈新玲在期限内向本院提交了下列证据以证明其诉讼主张：
1、原告陈新玲的身份证复印件一份。用以证明原告的身份信息。
2、被告严岳敏的身份证复印件一份。用以证明被告的身份信息。
3、《店面折让协议》原件一份。用以证明案外人肖玲将房屋转租给原告，并将屋内装修物折价转让给原告的事实。
4、《房屋租赁合同》原件一份。用以证明被告将坐落于鹤城东路173号的房屋出租给原告，租赁期限为12个月，租金为一年5万元整的事实。
5、分配协议原件一份。用以证明原告陈新玲委托给其丈夫季健与被告对租金和装修附属物拆迁补偿金额进行结算的事实。
6、结婚证复印件一份（与原件核对无异）。用以证明原告与季健系夫妻关系的事实。
对原告陈新玲提供的上述证据材料，被告严岳敏质证认为：对证据1、2无异议；对证据3有异议，协议的签订人肖玲并非承租人，而是实际承租人的叶灵勇的员工，当时房屋租赁合同是我跟叶灵勇签的，不是跟肖玲，肖玲无权处置该房屋；对证据4无异议；证据5，签字是我本人签的，但是没有认定上面的款项都归承租方，当时约定有增有减的以结算为准；对证据六没有异议。
为证明其诉讼主张，被告严岳敏向本院提交了下列证据材料：
一、《租房协议书》复印件一份。用以证明原告于2011年7月1日向我租赁房屋的事实。
二、《中国建设银行浙江省分行明细账查询表》原件3页。用以证明原告支付房租给我，且房租是一年支付一次的事实。
三、房产分层分户平面图复印件一份。用以证明目前一层后面的房间因被原告改变用途，现为厨房的事实。
四、房屋装修及附属物表格复印件一份。用以证明房征办补偿给我的附属物品的金额。
对被告严岳敏提供的证件材料，原告陈新玲质证认为：对证据一，由于无原件，对真实性不予认可，案涉房屋从2011年8月20日经被告同意之后从肖玲处转租而来的；证据二中因款项的支付人不是很清楚，无法判断真实性，但原告说明的是案涉房屋的租金原告一直都是支付清楚的；证据三来源不清楚，对其真实性不予认可，另外，就算平面图上载明的厨房是厨房，也不能证明被告主张的，是因原告改变用途而变为厨房的事实；证据四上没有任何人的签字或单位的盖章，对真实性不予认可，原被告双方已经就租金的退还和装修附属物的补偿金达成了书面的约定，被告应当按约履行。
对原、被告提供的证据，本院认证认为：原告的证据1、2系有关部门依职权出具的公文书证，能够证明原、被告的身份，本院予以采信；证据3，被告对其真实性不予认可，但未提供证据予以反驳，结合庭审调查的事实，本院对其真实性予以采信；证据4，被告经质证无异议，能够证实原、被告之间的房屋租赁合同关系；证据5，被告对其真实性不持异议，认为其载明的补偿项目在双方未结算前不发生法律效力，结合其他证据，本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以采信；证据6，被告不持异议，能够证实季健与原告系夫妻关系的事实。被告提供的证据一、三、四均系复印件，且被告未提供原件进行核实，现原告对其真实性和待证事实提出异议，本院对该证据不予采纳；证据二，原告对被告待证事实予以认可，该证据能够证明原告按年支付租金的事实。
本院经审理认定事实如下：被告严岳敏系坐落于青田县的店面的所有人。原告陈新玲自2011年开始承租案涉店面经营中良电脑店，2016年11月21日，原告陈新玲与被告严岳敏为续租案涉店面签订《房屋租赁合同》，1、租赁期限为12个月，自2016年10月22日至2017年10月21日止；2、租金为55000元，于签订协议之日由原告方一次性支付；3、租用期内，如有特殊情况，原告不承租或者被告不出租，双方均应提前一个月告知对方，租金按实租时间结算；4、租用期内，原告所需的水电费由原告负责；5、租用期满，原告不得拆除固定性装潢，未经被告同意不得转让他人经商。合同签订后，原、被告均按约定履行合同。2017年7月30日，因案涉店面即将拆迁，原、被告经协商，对租金退还及店内物品、装修的补偿达成协议，并制作了相应的项目表格，并在表格中列明了各项目的计算方式、分配，合计补偿给承租方347520元（其中退还租金13750元）。原告陈新玲的丈夫季健和被告严岳敏在该项目表格的下方签字，并注明“项目经双方确认，如有项目增减，以结算为准。”双方在该补偿项目清单签字后，并未另行结算，被告严岳敏也未按约支付款项。
本院认为，被告严岳敏系案涉房屋的所有权人，其与原告陈新玲于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，应当认定合法有效。2017年7月30日，双方在租赁期间内因案涉店面拆迁另行达成协议，约定由被告向原告退还租金和补偿装修损失合计34720元，应视为原、被告已通过达成补偿协议协商解除了案涉房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方共同确认了补偿项目清单，其意思表示真实、内容合法，对原、被告均具有法律约束力。被告提出项目清单中所列举的物品及装修设施均系被告所有、租金退还的计算方式不正确的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告未按该项目清单确定的34720元（其中退还租金13750元、支付补偿金20970元）履行支付义务，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告起诉要求被告支付34720元（其中退还租金13750元、支付补偿金20970元）的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。至于被告提出的因原告私自改变房屋用途，造成被告在拆迁过程中损失85376元，该款应由原告赔偿的抗辩，未提供证据予以证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告严岳敏于本判决生效后十日内向原告陈新玲退还租金13750元；
二、被告严岳敏于本判决生效后十日内向原告陈新玲支付补偿款项20970元。
本案受理费668元，减半收取334元，由被告严岳敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 何 畏
二〇一八年一月三十日
代书记员 彭雪豪
附：本案适用的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。