天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0103民初4956号原告：孙智勇，男，1962年12月26日出生，汉族，天津市光达电力有限责任公司职员，住天津市河东区。委托诉讼代理人：胡明，天津良泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李盼盼，北京中咨（天津）律师事务所律师。原告：孙名成，男，1989年2月4日出生，汉族，天津市普迅科技有限公司职员，住天津市河东区。委托诉讼代理人：胡明，天津良泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李盼盼，北京中咨（天津）律师事务所律师。被告：高均，男，1968年8月15日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：董延峰，天津万钧律师事务所律师。原告孙智勇、孙名成与被告高均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙智勇，原告孙智勇、孙名成委托诉讼代理人胡明、李盼盼，被告高均及其委托诉讼代理人董延峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还二原告定金10万元及部分购房款70万元，并赔偿上述款项从2016年1月29日起至实际返还之日止的利息损失；3、被告支付二原告违约金29.5万元；4、被告赔偿二原告超出上述违约金部分的房屋价格上涨差价损失2459411元；5、被告赔偿二原告房屋装修损失84310元；6、被告赔偿二原告居间服务费损失2000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经案外人李某居间介绍，原、被告于2016年1月29日签订房屋买卖协议，约定二原告以295万元的价格购买被告所有的坐落于天津市和平区福安大街新文化花园新丽居2-A-2201室房屋（以下简称诉争房屋）一套。协议签订后，原告依照约定向被告支付定金10万元及部分房款70万元，并向李某支付服务费2000元。此后，原告多次催促被告依约到房管部门办理房屋买卖手续，被告始终以诉争房屋尚有贷款未清偿及抵押手续未撤销为由进行拖延。在原告多次催促下，被告于2016年8月将诉争房屋交付原告，让原告先行装修入住，并向原告承诺会尽快办理诉争房屋的清贷及撤销抵押手续，配合原告办理房屋买卖手续。由于原告急需用房，只能先行装修入住。2016年9月底，原告再次催告被告办理房屋买卖手续时，被告告知原告诉争房屋已被法院查封，让原告宽限些时间。此后，原告又多次催促被告办理手续，被告仍是推诿。经多次催促，原告认为被告不具有履行双方协议的意思表示。被告拒不履行房屋买卖协议的行为，已构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院。被告辩称，双方签订的房屋买卖合同已经于2016年12月16日依法解除，原告违约在前未履行合同义务，被告于该日书面向原告解除合同。根据合同约定因原告违约被告有权利将10万元定金没收。被告同意原告第二项部分诉讼请求，向原告返还被告收取的部分房款。由于原告违约在先合同依法解除，请求驳回原告第三项诉讼请求。对于原告主张的第四项诉讼请求，双方未在天津市房管局打印正式合同，该合同已因原告违约在先而依法解除，损失并未发生亦并不存在，且违约责任与赔偿损失不可同时主张。对于原告主张的第五项诉讼请求，原告未经被告同意强行占有了被告房屋，且未经被告同意擅自对房屋进行了装修，请求驳回此项诉请。对于原告主张的第六项诉讼请求，诉争合同已经依法解除，被告没有义务赔偿该项服务费用。本案诉讼费用应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：二原告提交的房屋买卖协议及诉争房屋原产权证，天津市和平区人民法院2016津01**民初2801之一民事裁定书、2016津01民终6095号民事判决书，具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。二原告提交的收款方户名为李某的银行转账凭条、李某出具的收条，不能证明案外人李某收取原告的费用为居间服务费2000元，即原告产生了居间服务费损失，收条上写明费用性质为代办过户贷款服务费，庭审中李某出庭作证时亦称费用性质为代办费，代办过户及贷款服务事宜并未实际发生，此份证据不能证明原告证明目的本院不予采信。二原告提供的天津市住宅装饰装修工程施工合同、装修预算表、收据，能强陶瓷营销中心送货单、皇冠壁纸天津分公司销货单、振兴石材收据，短信记录、物业费及车位费票据，及证人王某证言均与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。二原告提交的录音光盘不能证明其证明目的，本院不予采信。二原告提交微信记录与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。原告提交的银行账户明细能够证明本案相关事实，本院予以采信。被告提交的律师函、录音光盘，不能证明被告证明目的，但能够证明其他与本案相关事实，本院予以采信；根据录音内容表明，被告代理人在向原告宣读律师函要求解除合同后，原告表示不同意解除。证人李某证言，能够证明与本案相关事实，本院予以采信。被告提交的照片六张与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。本案审理期间，原告向本院提出对诉争房屋房地产市场价值进行评估，本院委托天津市维德源丰房地产评估有限责任公司对上述房屋的房地产市场价值进行估价。2017年8月3日，天津市维德源丰房地产评估有限责任公司作出津维房评（2017）第17032号房地产估价报告，对诉争房屋市场价值评估总价为5704411元。此份估价报告作出的估价结果具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告通过案外人李某介绍相识，2016年1月29日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的诉争房屋一套，房屋总价款为295万元；其中购房定金为10万元，诉争房屋房管局过户价格为215万元，差额款为70万元；原告于2016年1月29日前支付被告购房定金及差额款合计80万元，于2016年4月25日前将购房首付款65万元存入被告房管局指定监管账户；协议签订后，如原告反悔则被告不退还定金，如被告反悔则双倍退还定金给原告，并支付原告合同额10%作为违约金；在原告贷款获得批准后，被告应在3个工作日内配合原告完成过户手续；被告收到房屋全款295万元后的七个工作日内将房屋腾空交付原告。合同签订当日，被告收到原告支付的购房定金10万元和房屋差额款70万元。2008年7月15日，被告将诉争房屋抵押给招商银行股份有限公司天津分行，权利价值为为945000元。原告与被告签订上述房屋买卖合同时约定由被告偿还银行贷款并处理撤销抵押事宜。后直至2016年11月30日，被告清偿诉争房屋贷款，上述抵押注销。2016年6月30日，天津市和平区人民法院做出（2016）津0101民初2812号之一民事裁定书，写明：“2016年6月6日，本院依法作出（2016）津0101民初2812号民事裁定书，现因被保全人高均提供等值担保财产天津市和平区福安大街新文化花园新丽居2-A-2201号房屋，有利于本案执行，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条的规定，裁定如下：一、解除对高均名下位于天津市和平区福安大街新文化花园新丽居2-A-2202号房屋查封。二、查封高均名下位于天津市和平区福安大街新文化花园新丽居2-A-2201号房屋”。2016年12月16日，被告向原告主张解除合同，原告未予同意。2017年1月5日，被告与案外人庄明、罗红梅签订天津市房产买卖协议，将诉争房屋出售给庄明、罗红梅，2017年1月13日诉争房屋不动产权过户至罗红梅、庄明名下。本院认为,原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同有效。双方应按照约定全面履行自己的合同义务。合同签订后，原告支付了定金和部分房款，履行了相关合同义务。被告未按照其承诺及时解决诉争房屋抵押问题，且提供诉争房屋作为担保财产造成诉争房屋产生被查封问题；后被告又向原告主张解除合同，在原告表示不同意解除后被告将诉争房屋出售给他人。被告的行为违反了其合同义务，致使合同目的不能实现，应承担相应法律责任。对于二原告请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，被告上述行为构成合同解除的法定情形，原告要求合理，本院予以支持。被告称其于2016年12月16日向原告宣读律师函，主张解除合同，双方房屋买卖合同已于当日解除。对此，由于被告未能及时解决诉争房屋抵押问题，双方无法至房管机关办理签订《天津市房产买卖协议》等事宜，原告无法按照合同约定的日期将首付款存入被告由房管机关指定的资金监管账户内，原告不存在违约行为且在被告提出解除合同后明确表示不同意，被告自身作为违约方其提出解除合同的行为于法无据，不具有法律效力。对于二原告请求判令被告返还定金10万元及部分购房款70万元的诉讼请求，要求合理，有相关证据证明，本院予以支持；对于二原告请求判令被告赔偿上述款项从2016年1月29日起至实际返还之日止利息损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。对于原告请求被告支付违约金29.5万元的诉讼请求，按照双方签订的房屋买卖合同约定，违约方应按合同额的10%支付对方违约金。诉争房屋交易金额为295万元，被告作为违约方应按房款10%即29.5万元支付二原告违约金。对于二原告请求判令被告赔偿超出上述违约金部分的房屋价格上涨差价损失的诉讼请求，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。房屋买卖合同签订后，出卖人违约且发生房屋价格上涨情形的，上涨差价属于该合同履行后买受人可以获得的利益或实际损失。本院结合诉争房屋所处区域实际情况、原告履行合同情况、订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素，及已判令被告支付违约金29.5万元的情况，确定被告赔偿原告损失金额为196万元。对于二原告请求判令被告赔偿房屋装修损失的诉讼请求，二原告未能提供充分、有效的证据证明其对诉争房屋进行装修经过了被告同意，本院对其此项诉请，不予支持。对于二原告请求判令被告赔偿居间服务费损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的关于坐落于天津市和平区福安大街新文化花园新丽居2-A-2201室房屋买卖合同；二、被告高均自本判决生效之日起十日内返还二原告定金10万元、购房款70万元；三、被告高均自本判决生效之日起十日内给付二原告违约金29.5万元；四、被告高均自本判决生效之日起十日内赔偿二原告损失196万元;五、驳回二原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54774.48元，由原告负担9487.48元，被告负担45287元；保全费5000元,由原告负担866元，被告负担4134元；评估费16761元，由原告负担2903元，被告负担13858元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后7日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  童文星人民陪审员  孙洪文人民陪审员  王宝起二〇一七年十月二十四日书 记 员  曹靓怡附本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。