河北省唐山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）冀02民终1408号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭海洋，男，1985年10月1日出生，汉族，现住迁安市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张瑜芹，女，1952年7月4日出生，汉族，现住迁安市。
委托诉讼代理人：董祯祯，河北民剑律师事务所律师。
上诉人郭海洋因与被上诉人张瑜芹租赁合同纠纷一案，不服河北省迁安市人民法院（2016）冀0283民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭海洋、被上诉人张瑜芹的委托代理人董祯祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭海洋的上诉请求：一、撤销迁安市人民法院作出的（2016）冀0283民初3025号民事判决书，依法改判或发回重审。二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审仅以租赁合同中约定的维修义务由上诉人承担，即判决由上诉人承担本案的全部损失，缺乏法律依据，1、从事故的发生原因角度可以得出，本案事故的发生并不包含在”维修义务”这一含义范围之内，亦不是仅通过尽到”维修义务”所能够避免事故的发生。通过河北省科技咨询服务中心出具的冀科咨鉴字[2017]鉴定意见书可以看出，本案中导致消防管道冻裂漏水事故发生的可能原因有以下几点：（1）室内室温较低,（2）管道未采取保温措施,（3）闸阀的质量原因,（4）闸阀是否存在老化问题。其中室内温度较低又可细化为未供暖和房间未采取保温措施。鉴定报告中写明”左断裂截面上未发现明显的铸造缺陷”，仅能证明涉案的闸阀没有质量原因、但不能排除涉案闸阀存在老化问题，理由如下：（1）”老化”应当理解为物件随着时间的推移发生性能约下降，这是物件的共性，即使符合产品质量的物件也不例外。而本案中，上诉人租赁涉案房屋三年，第二年和第三年均未供暖，但仅在第三年是发生冻裂的后果，且上诉人更换新的闸阀后、在当年冬季亦未发生冻裂的情形。与涉案冻裂闸阀几乎同一时期安装的闸阀，已经出现漏水、且扳手无法转动的老化问题。综上，可以看出导致消防管道漏水问题是多方面原因造成的，且房屋和管道未采取保温措施和闸阀存在老化问题是被上诉人出租的房屋未达到适租状态的问题、而非《门市楼租赁合同》中约定的维修义务由谁承担问题。换而言之，维修义务与被上诉人应当交付适租状态房屋的义务并非同一义务，两个义务的共同作用导致了本案消防管道闸阀冻裂的结果。2、即使将上诉人拆除暖气的行为认定为违反了《门市楼租赁合同》中约定的维修义务，则违反维修义务的后果亦应当由上诉人和被上诉人共同承担。本案中，虽然拆除暖气的行为是上诉人提议并实施的，但拆除暖气的行为事先经过被上诉人的同意，被上诉人应当与上诉人共同对因疏忽大意而没有预见到冻裂消防管道这一后果承担责任。二、因被上诉人交付的房屋位于一楼消防管道总闸阀存在漏水，无法关闭的老化问题，被上诉人应当对扩大损失承担赔偿责任。本案中，被申请人在交付房屋时，位于一楼的消防水管总闸阀存在漏水、扳手无法旋转的老化问题，上诉人也曾多次与被上诉人协商，要求更换存在安全隐患的总闸阀但至今未更换。消防管道闸阀冻裂后，因不能及时的关闭总闸阀、造成很长时间无法阻止漏水，被上诉人应当对本案中的扩大损失承担相应的责任。三、一审判决上述人承担违约金7万元违反法律规定。2016年1月，上诉人在交纳5万元的租金后，经与被上诉人协商、被上诉人同意上诉人延期交纳租金。在顺延期限内，发生了消防管道冻裂漏水的事故，鉴于房屋漏水并且尚未确定双方责任这一事实，上诉人有权行使不安抗辩权。并且至2016年1月，上诉人实际尚欠被上诉人房租2万元，而一审判决中上诉人承担的违约金数额高达7万元，明显超出法律规定的标准。上诉人当庭补充上诉：一审时进行鉴定，只鉴定了三层的阀门，鉴定意见中没有提及一层的阀门，我方不认可鉴定结果，应该将一楼和三楼都进行鉴定。对一审判决驳回反诉请求，我县法院判定只是按照对门市楼租赁合同判定的，有标注不清的地方，没有考虑到阀门鉴定结果和财损鉴定。租赁合同部分内容中对于我负责的部分我不是很清楚，我个人认为房屋损坏责任都由我个人承担不公平，所以要上诉。综上、一审认定事实不清，证据不足，请求法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张瑜芹答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。1、上诉人将租赁房屋内三楼的暖气拆除，房屋内当年没有交取暖费，涉案的消防管道位于三楼临窗位置，当年冬季气温偏低，阀门受冻造成管道中的水从三楼流下至一楼。2、上诉人承租该房屋但夜间未在该房屋内居住，未尽到妥善的看管义务。上诉人主张的损失，因上诉人未能提供鉴定所需资料造成一审法庭无法认定，其后果应由上诉人自行承担。3、我方申请鉴定，范围是房屋内损坏的消防管道，阀门损坏原因，一楼的阀门不属于鉴定范围。4、双方签订的门市楼租赁合同是双方真实意思表示，一审法庭以合同为依据作出判决并无不当，也未违反国家法律规定，因此上诉人的上诉理由不能成立。
张瑜芹向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告双方于2013年9月1日签订的门市楼租赁合同；2、要求被告支付违约金70000元；3、要求被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，张瑜芹变更第一项诉讼请求为要求被告返还房屋。增加第三项诉讼请求为：自2016年5月6日起至被告实际返还房屋之日止，由被告按照口头约定的年租金70000元计算赔偿我的损失。增加第四项诉讼请求为：要求被告给付鉴定费20000元。原第三项诉讼请求变更为第五项。
一审法院经审理查明：原被告双方于2013年9月1日签订了一份门市楼租赁合同，约定租赁期限从2013年9月1日至2016年12月31日，共三年零四个月，年租金75000元，每年的12月份付清下一年租金。租赁期间屋内的设施维修由乙方（郭海洋）负责，因房屋漏雨的楼顶维修由甲方（张瑜芹）负责。还约定违约方赔偿对方违约金70000元。合同签订后，原告按约定将门市楼交给了被告，被告也按约定支付了2015年以前的租金。但被告未向热力部门缴纳2015年和2016年取暖费。2015年12月，被告未按约如期给付原告租金，直至2016年1月底被告共给付原告租金50000元，下欠20000元（因原告同意降低5000元）至今未付。2016年2月3日凌晨三点左右，迁安市110报警中心电话通知被告所租房屋漏水，经被告查验系三楼消防管道漏水。后原被告双方就漏水责任归属问题未能协商一致。诉讼中原告张瑜芹向我院申请鉴定，以查明消防管道阀门的破裂是否为自然老化破裂，支付鉴定费20000元。经鉴定，被告所租房屋内损坏的消防管道阀门损坏原因，系闸阀内存水处于不流动状态在冬季严寒天气结冰体积膨胀而导致闸阀胀裂。被告郭海洋在提出反诉后，就其因漏水造成损失数额申请进行鉴定，因未能提供必要的鉴定材料，本院不予委托。一审法院认为，原被告签订门市楼租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应认真遵守，完全履行。被告在合同到期后，应将房屋返还原告。因本案合同于2016年12月31日到期，故原告要求被告将房屋返还原告于法有据，本院予以支持。被告于2015年12月份未按合同约定向原告交纳租金，构成违约，应当承担违约责任。故原告向被告主张违约金本院应予支持。原告主张自2016年5月6日起至被告实际返还房屋之日止，按年租金70000元计算赔偿损失，因2016年5月6日起至2016年12月31日属于合同期内，原告主张该时间段的房租损失，本院不予支持。2017年1月1日以后至房屋实际返还之日止，因房屋实际为被告占用，原告请求被告支付房租损失，本院予以支持。原告为证明消防管道阀门的破裂非自燃老化所致申请鉴定，而鉴定结果对原告有利，故鉴定费20000元应由被告负担。被告郭海洋提出反诉向原告主张赔偿损失，因其未能提供证据证实其损失系原告原因造成，且对其损失数额未能提供有效证据证实，故其要求原告赔偿的主张，本院不予支持。综上所述，原被告签订房屋租赁合同合法有效，被告理应给付租金。被告未按约定足额给付租金，应当承担违约责任。合同到期后，被告理应返还房屋。在合同到期终结后，被告占用原告房屋，原告要求按变更后的租金给付，不违反法律规定，本院予以准许。被告反诉原告赔偿损失，未能提供相应证据，理据不足，本院不予支持。遂判决：一、被告郭海洋于本判决生效后三十日内将房屋返还给原告张瑜芹。二、被告郭海洋于本判决生效后十日内一次性给付原告张瑜芹违约金70000元。三、被告郭海洋于本判决生效后十日内一次性给付原告张瑜芹鉴定费20000元。四、被告郭海洋按年租金70000元计算给付原告张瑜芹自2017年1月1日起至返还房屋之日止的租金。案件受理费1550元，反诉受理费6192元，由被告郭海洋负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，合同签定后，上诉人一直使用案涉房屋，同时对拆除暖气的行为亦认可。因冀科咨鉴字[2017]第028号鉴定结论指出，消防管道阀门损坏系闸阀内存水处于不流动状态在冬季严寒天气结冰体积膨胀而导致胀裂，故上诉人关于消防管道漏水系多方原因造成，出租房屋未达到适租状态的主张本院不予支持。上诉人主张70000元违约金过高，因签定案涉合同系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，且上诉人未按合同约定交齐租金，存在违约，故一审依约判令上诉人向被上诉人给付违约金70000元并无不妥。综上所述，上诉人郭海洋的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,550.0元，由上诉人郭海洋负担。
本判决为终审判决。
审判长裴兴
审判员高贺莉
审判员姚春涛
二〇一八年四月十六日
书记员燕慧