山东省费县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1325民初1955号
原告：郭颖颖，女，1988年1月30日出生，汉族，居民，住费县。
委托诉讼代理人：李长金、胡发文，山东义超律师事务所律师。
被告：霍保华，男，1971年2月22日出生，汉族，居民，住费县。
被告：王立梅，女，1973年12月5日出生，汉族，居民，住费县。
二被告委托诉讼代理人：杨东，山东钟罗律师事务所律师。
原告郭颖颖与被告霍保华、王立梅确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭颖颖及其委托诉讼代理人李长金、胡发文，被告霍保华、王立梅及其委托诉讼代理人杨东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭颖颖向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认原告与两被告签订的厂房转让协议无效；2、请求依法判令两被告退还原告厂房款680000元及利息；3、请求判令两被告赔偿原告经济损失共计60000元，庭审中诉讼数额变更为45000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年10月12日，原告与两被告霍保华、王立梅签订厂房厂地转让协议，随后原告分两次支付两被告厂房款680000元。2017年12月，费县行政执法局探沂中队告知原告该厂房系违法建筑，2018年2月2日，探沂镇人民政府向原告送达限期拆除通知书，随后该厂房被强行拆除。原告认为与两被告签订的转让合同违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。为维护原告的合法权益，特提起以上诉讼请求。
霍保华、王立梅辩称，一、根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告要求转让协议无效的请求不能成立。二、原、被告双方签订转让协议前，原告明知是违法建筑，被告不存在故意隐瞒的情况。三、被告的厂房是2007年建筑，2015年因大雪倒塌，2016年翻新，按照探沂镇的要求不应在拆除范围内。即使被告的厂房是违法建筑，未办理物权登记，不影响（协议）合同的效力。四、原告在协议签订后，将厂房东侧的土地约1.5亩已经转让他人，厂房被拆除，致使原告已经无法返还其购买的厂房。五、即使被告的厂房是违法建筑，在被拆除前也具有财产价值，并且我国法律法规未明确规定违法建筑不能买卖。综上所述，原、被告双方的行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，不应确认为无效合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的厂房厂地转让协议及明细清单、被告收到原告厂房款的收到条、厂房拆除后照片，经被告质证均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交的《限期拆除通知书》，拟证实探沂镇人民政府于2018年2月2日通知原告拆除非法建设的钢结构大棚。被告经质证认为，该通知书没有记载当事人姓名，不能确定该通知书是否与本案具有关联性；该通知书内容和客观事实不符，被告方的钢结构大棚是2016年原址重建，而通知书载明的是2018年2月2日在甘霖非法建设，同时载明面积是742平方米，和实际拆除面积不一致，本案原告在收到限期通知书后没有履行行政相对人陈述和申请复议的权利，且在拆除时未维护相关的合法权益，致使1856平方米的钢结构大棚全部拆除，超过拆除通知限定的面积系原告怠于履行自己合法权益造成，如本案确定合同无效，原告首先应返还所有承包的土地并返还不应拆除的1114平方米的钢结构大棚，应被拆除的742平方米的钢结构大棚按照原、被告签订协议时的过错分别承担责任。本院经审查认为，《限期拆除通知书》证据来源合法，能够与本案其他证据相互印证，本院予以确认。
2、原告提供收到条一份、证明两份、照片一宗，拟证实原告赔偿高建东租赁原告土地所造成的损失；被告质证认为，与本案不具有关联性。本院经审查认为，该组证据来源合法，能够相互印证，形成完整的证据链，且与本案具有关联性，本院予以确认。
结合原告的举证、本院认证意见及庭审调查情况，本院认定事实如下：被告霍保华、王立梅系夫妻关系。二被告于2007年在甘霖庄承包地自建旋皮厂，2015年该厂房被大雪压塌，2016年在原址重建厂房，该厂房无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证及开工许可证。2017年10月12日，被告霍保华、王立梅与原告郭颖颖签订厂房厂地转让协议，约定以680000元的价格将该处厂房转让给郭颖颖，厂房厂地四至为东至甘霖庄高建东承包地、西至玉泉庄与甘霖庄交界，以西为高建东承包地、南至甘霖庄水泥路一条、北至高建东承包地，包含钢结构大棚10间、活动板房5间、石棉瓦厂房5间、电表3个、井1个。原告依约向被告支付厂房款680000元，被告将涉诉厂房交付给原告郭颖颖使用。后原告将厂房东南方向约一亩土地租赁给高建东使用，高建东租赁后对路面进行了硬化并对原管道进行改造。2018年2月2日，涉诉厂房钢结构大棚被确定为违建，探沂镇人民政府下达《限期拆除通知书》，随后涉诉厂房钢结构大棚被依法强制拆除。因高建东租赁原告土地不能实现其合同目的，原告郭颖颖赔偿高建东路面硬化、管道改造所造成的损失31275元。庭审中，对涉诉厂房如按市场行情租赁使用年租金标准，原告主张为30000元至40000元，被告则主张不低于200000元，因涉诉厂房转让价仅680000元，被告陈述的年租金明显不符合常理，本院责令被告申请评估，但被告未在法定期限内申请评估。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定。效力性强制性规范是指法律、行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请国有土地。使用农民集体所有的土地的情形仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅经依法批准的,以及乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准的。该法第六十三条进一步明确,农民集体所有的土地使用权不得用于非农业建设。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定,使用农民集体所有的土地建设的,应当向乡、镇人民政府提出申请,乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证,不得占用农用地。本案中，被告霍保华、王立梅在农民集体所有的土地上未经规划许可自建厂房，事后亦未补充办理相关手续,违反了上述法律的强制性规定,有关部门将该厂房确定为违法建筑并强制拆除，被告虽抗辩依照探沂镇人民政府规定该厂房不属于违法建筑不应被强拆，但未提交证据证实其主张，本院不予采信，故其与原告郭颖颖签订的厂房厂地转让协议应认定无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所谓合同无效者，仅指不发生履行效力，非谓不发生任何效力，相关合同当事人应承担相应的法律后果，如返还财产、承担缔约过失责任。具体到本案，被告霍保华、王立梅应按照相关法律规定将所收到的厂房款680000元返还原告,原告所主张的利息，因其自身亦有过错，本院不予支持；因涉诉违建厂房钢结构大棚已被拆除，故应不存在相应的返还问题，其他财产活动板房5间、石棉瓦厂房5间、电表3个、井1个及厂地，原告郭颖颖应予返还。对于违建厂房被拆除所产生的相应财产损失、原告赔偿高建东所产生的损失根据双方对合同无效是否应承担缔约过失责任予以确定。
所谓合同缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方当事人因过错导致合同不成立、无效或被撤销，致对方遭受损失时所应承担的损害赔偿责任。缔约过失责任的成立，需要具备以下构成要件：（一）须有损失的存在。该损失为财产损失，不包括非财产损失；该损失为信赖利益损失，不包括履行利益损失，信赖利益的损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或者被撤销而遭受的损失，具体包括：（1）缔约费用；（2）准备履行所支出的费用；（3）上述费用的利息；（4）因对方未尽照顾、保护义务所遭受的财产或人身损害；（5）因丧失与第三人的缔约机会所遭受的损失。（二）须行为人违反先合同义务。具体是指缔约双方为签订合同相互接触磋商过程中逐渐产生的注意义务；（三）须行为人有过错。行为人对导致合同的不成立、无效和被撤销，主观上存在故意或者过失；（四）须缔约过失行为与损失之间存在因果关系，即该损失因违反先合同义务引起。《中华人民共和国合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。本案被告霍保华、王立梅对于涉案厂房未经规划许可，未取得厂房权属证明及土地使用权证应属明知，却依旧将其出售，违反了诚实信用的先合同义务；本案原告作为买受人对于涉诉厂房权属及其合法性亦未尽到审慎注意义务；双方均存在相应过错。本案中，原告郭颖颖的损失主要为其将部分土地租赁给高建东，赔偿高建东路面硬化、管道改造所造成的损失31275元，该损失有相应证据予以证实，本院予以确认，但因该损失不属于原告为缔约厂房厂地协议所支出的费用，不属于信赖利益损失，本院不予支持；原告还主张其种植蘑菇造成损失13000元，但未提交证据予以证实，本院不予确认。被告霍保华、王立梅之损失主要为违建厂房钢结构大棚被拆除的建筑成本，但因该厂房钢结构大棚被政府强拆的直接原因是该厂房钢结构大棚在性质上属违法建筑，该厂房建设在前，双方签订合同在后，原告郭颖颖是否购买该厂房对于违建厂房被拆事件并无影响，即涉诉厂房被拆和原告郭颖颖的审慎注意义务之间并无相应因果关系，被拆厂房建筑成本损失不属于缔约过失责任应予分担赔偿之范围，故被告霍保华、王立梅对于被拆无法返还厂房钢结构大棚所导致的建筑成本，应自行承担。双方合同虽属无效，但是鉴于涉诉厂房已经实际交付原告郭颖颖使用，虽该厂房钢结构大棚属于违法建筑，但并未影响原告郭颖颖占有期间的合理使用，从公平原则考量，原告郭颖颖应支付一定的使用费，因被告放弃申请评估的权利，应承担相应的法律后果，本院综合考量酌予确定为人民币30000元【年租金90000元÷12个月×4个月】，该笔费用从被告霍保华、王立梅返还原告郭颖颖厂房款中直接扣除。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，判决如下：
一、原告郭颖颖与被告霍保华、王立梅于2017年10月12日签订的厂房厂地转让协议无效；
二、原告郭颖颖返还被告霍保华、王立梅活动板房5间、石棉瓦厂房5间、电表3个、井1个及厂地。
三、被告霍保华、王立梅返还原告厂房款650000元。
四、驳回原告郭颖颖其他的诉讼请求。
以上第二、三项限本判决生效后五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11200元，减半收取5600元，由被告霍保华、王立梅负担5000元，原告郭颖颖负担600元；保全费3020元，由被告霍保华、王立梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 员 刘东辉
二〇一八年六月十五日
法官助理 曾 华
书 记 员 季海燕