湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）长中民执异字第00496号
案外人马文博，男，汉族，1996年9月11日出生。
申请执行人兴业银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路192号。
负责人陈伟，行长。
委托代理人路卫泽，女，汉族，1969年10月19日出生。
委托代理人莫金辉，男，汉族，1977年7月3日出生。
被执行人常德市美丽乡村农业开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪乡金家坪村9组。
法定代表人刘新彪。
被执行人湖南中德房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处贾家湖社区居委会育才路282号。
法定代表人李庆华。
被执行人刘新彪，男，汉族，1957年6月3日出生。
被执行人贵树华，女，汉族，1958年12月7日出生。
本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）与被执行人常德市美丽乡村农业开发有限公司（以下简称常德美丽乡村公司）、湖南中德房地产开发有限公司、刘新彪、贵树华金融借款合同纠纷一案中，案外人马文博于2015年5月12日向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人马文博称，2013年1月23日，马文博与湖南中德房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，将位于常德市三闾的东××邸第×幢1×6号商铺，建筑面积为38.15平方米，以每平方米7059.37元的单价现房出售给马文博，总额269315元，马文博已一次性将购房款支付给湖南中德房地产开发有限公司。因此，该商铺的所有权属于马文博，请求停止对涉案商铺的评估拍卖，并依法解除查封，维护案外人的合法权益。
本院查明，兴业银行长沙分行与常德美丽乡村公司、湖南中德房地产开发有限公司、刘新彪、贵树华金融借款合同纠纷一案，前由本院于2014年12月11日作出（2014）长中民二初字第01161号民事判决：一、被告常德市美丽乡村农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司长沙分行借款本金人民币2000万元借款及截止到2014年7月16日的利息（含罚息、复利）97.9715万元(2013年7月17日起的利息，按照合同约定的逾期贷款利率标准计算至实际付清之日止）；二、原告兴业银行股份有限公司长沙分行有权以被告中德房地产开发有限公司名下位于常德市武陵区城东新竹花园二期东××邸10#楼×栋1层1××8号等地的共计28套商业房产（房产证号分别为常房权证武字第××11-××14、××12、××15-××16、××24、××82-××01号；建筑面积合计为7294.57平方米）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款就第一项判决的给付内容进行优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告中德房地产开发有限公司所有；三、被告中德房地产开发有限公司、刘新彪及贵树华依法对本判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任；被告中德房地产开发有限公司、刘新彪及贵树华承担连带清偿责任后有权向被告常德美丽乡村开发有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费146699元，保全费5000元，共计151699元，由被告常德市美丽乡村农业开发有限公司承担。该判决生效后，常德美丽乡村公司、湖南中德房地产开发有限公司、刘新彪、贵树华未能履行该判决，兴业银行长沙分行向本院申请强制执行，本院于2015年3月5日立案执行。在执行过程中，本院于2015年5月6日作出(2015)长中民执字第00277号拍卖公告：本院依据（2014）长中民二初字第01161号民事判决立案执行的兴业银行股份有限公司长沙分行与常德市美丽乡村农业开发有限公司、湖南中德房地产开发有限公司、刘新彪、贵树华金融借款合同纠纷一案，本案在执行过程中，依法查封了被执行人湖南中德房地产开发有限公司名下位于常德市武陵区城东新竹花园二期东××邸10#×栋1层1×8号共计28套的商业房产及相应的国有土地使用权，房产权证号分别为：常房权证武字第××11-××14、××12、××15-××16、××24、××82-××01号，建筑面积合计为7294.57平方米。因被执行人至今没有履行生效法律文书确定的义务，根据申请执行人兴业银行股份有限公司长沙分行的申请，本院依法对上述查封房产进行评估拍卖，用变价款偿还所负债务。如对本院查封的上述房产权属有异议的或对上述房产有优先权的，请于本《公告》张贴之日起十五日内向本院提出，及时主张权利。案外人马文博不服，向本院提出执行异议，提出异议请求如前所述。
另查明，2013年1月23日，马文博与湖南中德房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：马文博购买的商铺为常德市三闾东××邸第×幢1×6号房，建筑面积为38.15平方米，每平方米价格为7059.37元，总金额269315元，湖南中德房地产开发有限公司应当在2013年1月23日前交房，并在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由湖南中德房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，马文博向湖南中德房地产开发有限公司支付购房款269315元，湖南中德房地产开发有限公司出具销售不动产统一发票。湖南中德房地产开发有限公司向马文博交付了房屋及钥匙，但至今未为该商品房办理产权登记。
再查明，2012年11月19日，兴业银行长沙分行与湖南中德房地产开发有限公司签订了编号为362012260201的《最高额抵押合同》，该合同约定中德房地产公司以其名下位于常德市武陵区城东新竹花园二期东××邸10#楼×栋1层1×8号等地的共计28套商业房产（房产证号分别为常房权证武字第××11-××14、××12、××15-××16、××24、××82-××01号；建筑面积合计为7294.57平方米）为兴业银行长沙分行与常德美丽乡村公司在抵押额度有效期（2012年11月19日至2015年11月19日）内发生的抵押最高本金限额（风险敞口）2000万元项下的所有债权（含贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及原告实现债权的费用等）提供最高额抵押担保，兴业银行长沙分行与湖南中德房地产开发有限公司于2012年11月20日在常德市房地产管理局办理了上述28套房产的最高额抵押登记手续，并取得了房屋他项权证（他项权证编号：常房他证他权字第××89号）。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十五条：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”本案中，马文博签订商品房买卖合同的时间在申请执行人办理抵押登记之后，该合同债权不能对抗已办理登记的抵押权。案外人可向湖南中德房地产开发有限公司追究违约责任。且因案外人购买的为商铺而非居住房，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十九条。综上所述，案外人的异议理由不能成立。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人马文博的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 谭斯元
审判员熊孟良
审判员黄忠立
二O一五年九月三十日
书记员何泳漪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。