重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）綦法民初字第05036号
原告吴东，男，1969年7月16日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
被告重庆巨都房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区），组织机构代码：66358050-1。
法定代表人唐安胜，男，该公司经理。
委托代理人汪述洪，男，重庆奇麟律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人屈赵昌，男，1968年8月19日出生，汉族，住重庆市渝北区，特别授权代理。
原告吴东与被告重庆巨都房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月20日立案受理后，由审判员王君平独任审判，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，发现案情复杂，不适宜适用简易程序审理，决定转为普通程序，由审判员王君平担任审判长，与人民陪审员张怀志、陈东组成合议庭，于2014年4月4日再次公开开庭进行了审理。原告吴东和被告重庆巨都房地产开发有限公司之委托代理人汪述洪、屈赵昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴东诉称：2008年11月10日，原告购买被告开发的位于万盛区清溪桥10号“清溪水岸”商住楼A栋第一层4、5号门面，建筑面积46.59㎡，房款116640元，当日双方签订了购房合同，并约定于2009年10月30日交房。因被告无法在预计时间内交房，其又与原告商议将交房时间改在2009年12月31日前，同时约定若被告未在规定时间内交付，则按总房款的万分之七承担迟延交付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了首期购房款，但被告并没有在2009年12月31日之前交付房屋，经多次催促，被告才于2010年11月6日将房屋交付原告，当日原告亦按照合同约定完清了购房尾款。原告接房后，认为被告逾期交房已经违约，于是要求被告按照合同约定承担违约金责任，但被告只口头承诺支付违约金5000元，因双方要求数额悬殊过大，未能协商一致。另，被告自今未向原告移交房屋产权证件，亦构成违约。为此，根据《合同法》的相关规定，请求判决被告支付延期交房违约金21000元（7元／10000元.天×100000元×300天），并立即办理房产手续即缴纳税费、申领、移交房屋产权证件，本案诉讼费用由被告承担。
被告重庆巨都房地产开发有限公司辩称：一、合同对逾期交房违约金的约定过高，应当予以调减；二、原告所购门面已于2010年6月10日竣工验收，被告在当年4月即电话通知了原告接房，而原告接到电话后，故意拖延不办，直到当年11月才履行了接房手续，因此，被告并未逾期交房，不应支付逾期交房违约金；三、原告主张的逾期交房违约金已过两年诉讼时效，其请求不应得到支持；四、房屋产权证已由产权登记机关办理，因原告尚未缴纳税费，故不能领取。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于重庆市原万盛区清溪桥10号“清溪水岸”商住楼项目由被告开发建设。2008年11月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以分期付款的方式购买“清溪水岸”商住楼A栋第一层4、5号门面（名义层为第一层，物理层为第二层），建筑面积共计46.59㎡，总成交金额116640元。原告分别于2008年11月10日付款100000元、2009年10月30日付尾款16640元。被告于2009年10月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记并通水、通电的前述房屋交付原告使用，原告委托被告办理本商品房产权登记；若被告未在约定的最后期限交房，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之七的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付；此外，合同还约定了其他相关事项、违约责任和争议的解决方式。之后，因被告预计无法在约定时间内交房，又与原告商议将原合同交房时间和支付尾款时间变更为2009年12月31日前，合同其他内容不作改变，达成一致意见后，双方重新签订了《商品房买卖合同》，但落款时间仍然为2008年11月10日。2008年11月11日，原告向被告支付了首期购房款100000元和税、规费、大修基金、水电设施安装费等费用10000元。2010年4月，被告电话通知原告接房，原告察看房屋现状后，发现水表、电表等设施未予安装，便未办理接房手续。2010年6月10日，“清溪水岸”商住楼工程项目进行了竣工验收。2010年11月6日，原、被告办理了房屋交接事宜。同日，原告向被告付清了购房尾款16640元。2013年5月6日，“清溪水岸”商住楼工程项目取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年9月18日，重庆市国土资源和房屋管理局办理了原告所购商业门面的《房地产权证》（证号分别为213房地证2013字第36558号、213房地证2013字第36559号），但因税务机关未出具已缴纳契税的证明，该两份《房地产权证》至今未予颁发。由此，原告要求被告支付逾期交房违约金和交付房屋产权证未果，便诉至本院，请求如诉请予以判决。
另查明，原告所购两间商业门面门牌号现为重庆市綦江区（原万盛区）清溪村35号1-3号和1-4号。
审理中，经重庆市万盛经济技术开发区地方税务局查证，原告所购重庆市綦江区（原万盛区）清溪村35号1-3号和1-4号房产，没有契税缴税记录。
前述事实，有原、被告当庭陈述、《商品房买卖合同》（2份）、收据（3份）、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《房地产权证》（2份）、契税查询证明等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，自成立时起即具有法律约束力。当事人均应当按照约定诚信、全面的履行自己的合同义务，否则，应承担相应的法律责任。
原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告按约履行自己的付款义务后，被告则应当按约完成自己交付房屋和办理、领取、移交房屋产权证件的义务。被告未按时交付房屋和领取、移交房屋产权证件的行为，已构成违约，应当承担支付逾期交房违约金和缴纳税费、申领并移交房屋产权证件的违约责任。但原告于2010年11月6日办理房屋交接后，至迟应当在2012年11月5日前向被告主张逾期交房违约金，原告于2013年8月20日才向本院起诉提出该项请求，已超过两年的诉讼时效，已经丧失法律的强制力保护。尽管房屋于2013年5月6日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但该工程项目已于2010年6月10日竣工验收，且双方交接房屋时，原告并未对房屋是否取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》提出异议，应当视为原告对交付房屋所存在的瑕疵予以认可和接受，并不影响前述诉讼时效从房屋交接时开始计算。因此，被告关于原告之逾期交房违约金请求已过诉讼时效，应当不予支持的辩解，理由成立，本院予以采纳；虽然原告诉称自己曾多次向被告提出过该项请求，且被告曾作出了给予5000元的承诺，但被告对此予以否认，原告又无其他有效证据证明，本院不予采信。对于房屋产权证件的办理，合同中双方已明确约定原告将该事项委托被告完成，且原告在支付第一期购房款时，已将契税、规费等相关费用交与被告，被告不向税务机关替原告缴纳税款，导致房屋产权证件不能被房屋登记机关颁发，此为被告未尽到相应的合同义务，损害了原告的合法权益，尽管缴纳税费、申领、移交房屋产权证件未在合同条文中明示，但对“办理”的含义应作广义的理解，不应仅仅将其解读为向房屋产权登记机关递交资料、办理证件，还应当包括替原告缴纳税费，申领和移交产权证件，作为“办理”的完整性内涵已附含在合同义务的约定之中，按照诚实信用原则，被告应当履行相应义务，故原告请求被告立即办理房产手续即缴纳税费、申领、移交产权证件，理由成立，本院予以支持。被告辩称，原告未向其交付税费，与查明的事实不符，本院不予采信。
综上所述，对原告之合理请求，本院予以支持；不当请求，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告重庆巨都房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内为原告吴东所购买的重庆市綦江区（原万盛区）清溪村35号1-3号和1-4号房屋（房地产权证号分别为213房地证2013字第36558号、213房地证2013字第36559号）缴纳契税等费用，并为原告吴东申领、移交房地产权证件；
二、驳回原告吴东的其他诉讼请求。
本案案件受理费325元，由原告吴东承担163元、被告重庆巨都房地产开发有限公司承担162元（原告所承担的163元已预交；被告所承担的162元限于本判决生效时立即向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 王君平
人民陪审员 张怀志
人民陪审员 陈 东
二〇一四年四月四日
书 记 员 留微微