舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初1178号原告：浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心，住所地舟山市普陀山龙沙龙兴路**号。法定代表人：赵慈良，主任。委托诉讼代理人（特别授权代理）：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王曾，浙江震舟律师事务所律师。被告：孙友定，男，1936年1月11日出生，汉族，住舟山市普陀区。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心与被告孙友定房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法由审判员王立松适用简易程序，于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心委托诉讼代理人王曾、被告孙友定到庭参加诉讼。经原、被告一致同意庭外和解，本案扣除审限二个月，现已审理终结。原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告孙友定向原告支付自2015年1月至2015年10月、2016年1月至2016年12月房屋租金共计4844.6元；2.判令被告向原告支付相应的违约金；3.判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金标准为欠付租金的30%即1453.6元。事实和理由：2013年12月24日，原告与被告签订《公有住宅房屋租赁合同》，约定原告将舟山市普陀山风景名胜区管理委员会（以下简称普陀山管委会）委托其管理的位于的房屋出租给被告居住，房屋建筑面积40.9平方米，使用面积30.36平方米，实际租金4元每平方米，租金自2014年1月1日起按季缴付，先付后租，合同同时对违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付涉案房屋，被告入住后未交付租金，后搬至三区房子，仍未支付租金，被告拖欠原告自2015年1月至2015年10月、2016年1月至2016年12月房屋租金共计4844.6元。被告孙友定辩称，自己年纪较大，失去了劳动力，4元租金太高，付不出，要求按1.6元每平方米支付租金。原告为证明其诉讼请求所依据的事实和理由，向本院提交了事业单位法人证明书、《建设工程竣工验收规划确认书》、《建设工程竣工验收报告》、委托书、公有住宅房屋租赁合同（2份）等证据。被告未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据没有异议，但认为房管处当时答应其按1.6元每平方米付租金，最后没有履行承诺。原告提供的证据能够证明其诉讼主张，且被告没有异议，本院审查后采纳作为定案依据。本院经审理查明，2013年12月24日，普陀山房地产管理处与孙友定签订《公有房屋租赁合同》，约定将普陀山管委会委托其管理的位于的房屋出租给孙友定居住，房屋建筑面积40.9平方米，使用面积30.36平方米，租金8元每平方米（起诉时租金为4元每平方米），租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金自2014年1月1日起按季缴付，先付后租，并约定违约责任条款：“乙方拖欠租金逾期超过三个月的，除应向甲方补足拖欠款项外，每逾期一日应向甲方支付应付租金的5‰的违约金。”2015年9月30日，普陀山社会事业服务中心（房管处）与孙友定签订《公有住宅房屋租赁合同》，约定将普陀山管委会委托其管理的位于普陀山龙沙新村三区22幢304室的房屋出租给孙友定居住，房屋建筑面积64.87平方米，使用面积50.33平方米，租金8元每平方米（起诉时租金为4元每平方米），租期自2015年10月1日起至2016年12月31日止，租金自2015年10月1日起逐月支付，先付后租，并约定违约责任条款：“租赁期内乙方拖欠租金逾期超过一个月的，除应向甲方补足拖欠款项外，每逾期一日乙方应向甲方支付应付租金1%作为违约金；拖欠租金超过一个月不到三个月的，第一个月违约金以前项计，自第二个月起，按每逾期一日向甲方支付应付租金5%的违约金”。孙友定入住后共拖欠原告自2015年1月至10月、2016年1月至12月租金未付。另查明，2011年7月26日，普陀山管委会批复同意龙沙新村区域2011年度住宅房屋市场月租金标准确定为16元每平方米。2016年5月15日，普陀山管委会会议纪要对公租房租金减免标准作出调整，其中将已享受房改及住房各类优惠政策的60周岁以上老年户家庭由减免50%调整至75%。再查明，2014年3月12日，舟山市机构编制委员会批复撤销普陀山房地产管理处，将其职责划入普陀山社会事业服务中心，负责直管公房的管理等。2016年2月6日，舟山市机构编制委员会批复设立浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心即原告，挂普陀山房产管理中心、普陀山林场牌子，负责区域内直管公房的管理及危旧房的日常监管工作等。2016年11月10日，普陀山管委会出具委托书，委托原告对普陀山区域内的公共租赁住房（包括涉案房屋）进行租金收取等管理工作。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。普陀山房地产管理处、普陀山社会事业服务中心（房管处）与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。原告在机构编制改革后依法继受普陀山社会事业服务中心（房管处）、普陀山房地产管理处职责，受托具体管理包括涉案房屋在内公有住宅房屋的租金收取等事项，具备诉讼主体资格。原告按约向被告交付租赁房屋，被告理应按约支付租金。合同中约定租金为8元每平方米，现原告根据相关政策按4元每平方米主张租金，不损害被告利益，被告认为租金过高，要求按照1.6元每平方米支付租金没有事实依据，其以此为由拖欠租金显属违约，应承担支付租金及违约金的责任。合同约定的违约金过高，原告主动调整为按欠付租金的30%主张违约金，符合法律规定。综上，原告要求被告支付租金及违约金具有事实和法律依据，本院依法予以支持，但其租金计算金额有误，2015年1月至10月租住普陀山龙沙二区5幢207室房屋（使用面积30.36平方米）租金为1214.4元，2016年1月至12月租住普陀山龙沙三区22幢304室房屋（使用面积50.33平方米）租金为2415.8元，合计3630.2元，而非原告主张的4844.6元，违约金相应为1089元，本院依法予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：限被告孙友定于本判决生效之日起三日内向原告浙江舟山群岛新区普陀山公用事业管理中心支付2015年1月至10月、2016年1月至12月期间的房屋租金3630.2元、违约金1089元，合计4719.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙友定承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 王立松二〇一七年八月二十八日代书记员 钱 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。