山西省运城市盐湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）晋0802执异46号
案外人：张中，男。
委托代理人：申剑飞，山西淳正律师事务所律师。
申请人：王彩玲，女。
被申请人：陈建东，男。
被申请人：焦芬，女。
本院在审理申请人王彩玲与被申请人陈建东、焦芬民间借贷纠纷一案中，于2017年10月16日作出（2017）晋0802民初5006号民事裁定书，依法查封了被申请人陈建东、焦芬名下的位于运城市人民北路怡景华庭小区*号楼*单元*层***室房屋。后案外人张中于2018年1月23日向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭书面进行了审查，现已审查终结。
案外人张中称：案外人与陈建东、焦芬在2011年5月1日签订了《房屋买卖合同》，约定陈建东、焦芬将其所有的位于运城市怡景华庭小区*号楼***室房屋以22.5万元的价格出卖给案外人。合同签订时，案外人先支付定金6万元，收房时支付15.5万元，余款1万元房屋过户后支付。后案外人先后共将21.5万元房款支付给陈建东，由陈建东出具收条一份，并于2011年5月14日将涉案房屋连同房屋所有权证书、商品房买卖合同、收款收据等原件交什给案外人。涉案房屋自2011年起便一直由案外人父母居住至今。案外人认为，案外人与陈建东、焦芬之间的《房屋买卖合同》合法有效，且该合同已经实际履行，房屋已实际交付，案外人是涉案房屋的实际所有权人。盐湖区人民法院因陈建东、焦芬与他人之间的纠纷，将案外人实际所有的房屋进行查封，损害了案外人的合法权益，现向法院提出执行异议，请求依法解除对上述房屋的查封。
案外人张中就其主张提交以下证据材料：
1、《房屋买卖合同》；证明案外人张中与陈建东、焦芬于2011年5月1日签订房屋买卖合同，将涉案房屋以22.5万元的价格出卖给案外人的事实。
2、收条；证明从2011年5月1日至2011年5月14日止，陈建东收到案外人张中给付的房款共21.5万元。
3、工商银行流水明细；证明案外人张中通过其妻子的账户向陈建东的账户转帐部分购房款。
4、交钱明细表；证明案外人张中给付陈建东购房款的日期及金额。
5、房产证、特别告示、怡景华庭车辆管理协议、怡景华庭房屋装修管理协议、鑫马物业管理公司收费一览表、物业管理费收据；证明位于运城市条山街怡景华庭*幢*单元*层***号房产属陈建东、焦芬二人共同共有。
6、房屋他项权利注销登记申请审批表；证明陈建东用张中给付的购房款提前归还了银行按揭贷款，并于2011年4月26日向中国工商银行运城城建支行申请办理他项权证注销登记手续，与银行的抵押关系终止。
7、商品房买卖合同、山西鑫马房地产开发有限公司商品房销售收据、运城市房屋分层分户平面图、住宅使用说明书、住宅质量保证书、物业管理协议书、物业管理公约、补充协议、水费、电费、物业费、天然气票据；证明陈建东、焦芬二人将其所有的位于运城市怡景华庭*幢*单元*层***号房屋出卖给案外人张中，并将所有购房手续交给了张中，自2011年5月10日起由张中父母居住至今并实际占有该房屋。
8、身份证复印件；证明申请人是适格的执行异议申请人。
申请人王彩玲称：一、盐湖区人民法院（2017）晋0802民初5006号民事裁定书查封位于人民北路怡景华庭小区*号楼***房屋（房产证号：*******、房屋编号：*****），查封期限为三年，保全期限届满日为2020年11月2日，所有权人为陈建东、焦芬，该查封裁定已发生法律效力，案外人张中异议申请理由不足。二、2017年申请人诉被申请人陈建中民间借贷纠纷一案立案后，申请人为了便于执行本案，同时向盐湖区法院申请，对二被申请人位于人民北路怡景华庭小区5号楼214房屋查封，案外人并未提出异议。后申请人于2018年1月3日向盐湖区法院提出申请执行，案外人便提出执行异议，显然二被申请人为了逃避债务，与案外人相至勾结故意转移财产。因此，请求人民法院依法驳回案外人的执行异议。
本院查明：2011年5月1日，案外人张中通过中间人刘俊杰、张军光，与被申请人陈建东、焦芬签订一份《房屋买卖合同》，约定陈建东、焦芬将其所有的位于运城市怡景华庭小区*号楼*单元*层***室房屋（建筑面积74.24㎡，地下室一间，面积8㎡）以22.5万元的价格出卖给案外人。双方约定，合同签订时，案外人先支付定金6万元，收房时支付15.5万元，剩余房款1万元在房屋过户手续办理完毕之日支付。合同签订后，案外人张中先后通过银行转账、现金支付方式将房款21.5万元支付给陈建东，由陈建东出具收条一份，并于2011年5月14日将涉案房屋连同房屋所有权证书、商品房买卖合同、收款收据等原件交付给案外人张中，此后涉案房屋一直由案外人父母居住至今，但双方未办理房屋过户登记手续。另外查明，本案审查过程中，案外人张中根据本院要求已将剩余房款1万元交到本院执行款专户上。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，案外人张中与被申请人陈建东、焦芬签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，当属有效。合同签订后，案外人张中按约将房款21.5万元交付给被申请人陈建东，被申请人陈建东将涉案房屋及房屋相关手续交付给案外人张中占有使用。因双方签订房屋买卖合同、案外人张中合法占有涉案房屋的行为均发生在本院查封之前，双方商定房款22.5万元亦符合市场行情，没有明显过低，在案外人张中已将剩余房款1万元交到本院执行款专户上的情形下，案外人张中作为善意第三人，对涉案房屋已享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止本院对被申请人陈建东、焦芬名下的位于运城市人民北路怡景华庭小区*号楼*单元*层***室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向运城市盐湖区人民法院提起诉讼。
审判长 李民杰
审判员宁伟
审判员冯海斌
二〇一八年四月八日
书记员 谢 晓 英
附：一、送达信息
法律文书
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（2018）晋0802执异46号执行裁定书
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当事人
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受送达人
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送达人
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送达时间
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送达方式
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二、本案引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。