北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初19164号原告:杜海月，男，1964年11月5日出生，住北京市海淀区。委托代理人:曹佳宁，北京诵盈律师事务所律师。被告:北京复活草餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路18号1号楼1层03号。法定代表人:李焱，执行董事。被告:赵巨纳，男，1971年7月12日出生，住北京市朝阳区。二被告共同委托代理人:冯业涛，北京市里仁律师事务所律师。原告杜海月诉被告北京复活草餐饮管理有限公司（以下简称复活草公司）、赵巨纳租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜海月的委托代理人曹佳宁，被告赵巨纳及复活草公司之共同委托代理人冯业涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜海月向本院提出诉讼请求，要求判令被告：1、解除原告与被告签订的《商业用房租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金（自2017年2月25日至2017年6月25日）387337元；3、被告向原告支付逾期支付房屋租金的违约金185921.6元；4、被告向原告支付自2017年1月18日起至实际支付之日止的逾期支付房屋租金的滞纳金190569.64元；5、被告向原告支付因逾期腾房原告造成的损失109081元；6、被告向原告支付垫付的各项费用共计88615元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年7月签订《商业用房租赁合同》，合同约定：被告承租原告名下北京市海淀区中关村东路x号财智国际大厦x-x房屋（以下简称涉案房屋），房屋每三个月租金为232402元，被告应于每个付款周期前7日将该期房屋租金支付给原告。根据合同约定，被告需在2017年1月18日前向原告支付2017年1月25日至2017年4月24日期间房屋租金232402元，但是被告却在2月5日支付77467.5元房屋租金后就拒绝支付剩余房屋租金。根据合同约定：被告拖欠房屋租金满一个月后，原告有权终止合同、收回房屋并要求乙方支付违约金及滞纳金。复活草公司辩称，我方不是适格被告，赵巨纳才是适格被告，当时合同是受赵巨纳委托与原告签订的。赵巨纳和原告的纠纷是餐饮的经营权退出的问题。原告当时已经将涉案房屋出售给案外人，无权向我方主张租金。赵巨纳辩称，合同是我委托复活草公司与原告签订的，其他答辩意见同复活草公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年6月1日，杜海月（转让方、甲方）与赵巨纳（接受方、乙方）签订《餐馆使用权转让协议》和《商业用房租赁合同》，约定甲方将位于中关村东路x号财智国际大厦x-x的房屋及餐馆经营权转让给乙方，转让费80万元，租赁期限自2014年6月10日至2019年6月9日，租金9元/平米/天，租金两年内不变，两年后双方协商，但变动幅度不允许超过+/-7%，除此之外，双方不得以任何理由任意调整租金。2016年7月21日，杜海月(出租方、甲方)与复活草公司（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定杜海月将涉案房屋租给复活草公司，租赁期限自2016年7月25日至2019年7月24日，租金8.25元/平方米/天，按照押45天付3个月的方式支付租金，乙方应于2016年7月18日前向甲方支付3个月的租金232402元，此后，在租赁期内，每3个月支付一次房租，押金不动，乙方需在下一个付款周期前7日将下一期租金交付给甲方。赵巨纳称其是复活草公司的合伙人及实际经营者之一，7月21日租赁合同系赵巨纳委托复活草公司与杜海月签订，因此该合同的实际承租方应是赵巨纳，但未提交相应证据；杜海月不认可该合同承租方是赵巨纳。2016年12月30日，杜海月（出卖人）与黄广耀（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杜海月将涉案房屋出售给黄广耀，双方在合同中约定将涉案房屋的租约一并转给买受方，出卖人应在过户当日将房屋交付给买受人，租金结算到过户当日，过户当日之前租金归出卖人，过户当日之后租金归买受人。后涉案房屋分别于2017年1月24日、1月26日完成过户手续。赵巨纳提交2015年11月6日杜海月发给赵巨纳的短信及《财智大厦底商租赁合同》，其称杜海月为了将涉案房屋出售给黄广耀，伪造了以“孙勇”名义与杜海月签署合同，合同中将租金标准提高到13元/平米/天；杜海月认可发送该短信的手机号是自己的，但其表示不清楚内容。2017年6月2日，杜海月与赵巨纳、复活草公司签署《餐馆交接清单》，约定赵巨纳将涉案房屋的拉面馆及店内物品交付给杜海月，赵巨纳及复活草公司将全部自有物品、设施清理完毕，其余包括但不限于北京五粮丰投资有限公司发票税控机、电脑、打印机等已交付给杜海月，由杜海月自行处置，赵巨纳于2017年2月已将北京五粮丰投资有限公司营业执照正副本、税务登记证正副本、组织机构代码正副本及卡、统计登记证正副本、食品经营许可证等交付给杜海月，北京五粮丰投资有限公司银行取回单卡、发票底单、空白支票另行交接，店门钥匙共5把当场交付给杜海月，本交接单金仅为确认交接，双方其他争议另行解决，店内电卡1张，电量余1800度，店内燃气卡1张，燃气剩余1834立方米。现杜海月要求复活草公司支付2017年2月25日至2017年6月25日的租金及逾期支付租金的违约金、滞纳金，其称已向黄广耀支付了该阶段的租金，并提交2017年6月2日其与黄广耀签署的《财智大厦底商交接清单》，该清单中约定杜海月补偿黄广耀租金至2017年7月31日，共计122天，租金为496418元，黄广耀退还杜海月物业费27541元，杜海月共计支付468877元，杜海月向黄广耀交付燃气卡、电卡及房屋钥匙，就该交接清单中提到的122天的房租496418元，杜海月称因为房屋过户到黄广耀名下后，复活草公司一直未腾房，故杜海月在原来约定的8.25元/平米/天租金标准上，增加了房租作为补偿；赵巨纳及复活草公司称该期间房屋所有权发生变更，杜海月无权要求其支付租金，且双方在与黄广耀交接的时候，黄广耀要求按照杜海月伪造的租金单价为13元/天的租赁合同支付租金，故双方未交接成功，复活草公司也未向黄广耀支付租金。庭审中，杜海月当庭变更诉讼请求，要求复活草公司支付租金309870元。杜海月要求复活草公司支付2016年4月1日至2016年12月31日的物业费56224.8元，2017年1月1日至5月31日的物业费31236元，2017年4月25日至5月31日的水费969元，2017年4月25日至5月25日的电费185.6元，杜海月称上述费用理应由复活草公司交，但是为了卖房，杜海月交纳了上述费用，并提交北京希尔物业管理有限公司出具的2017年6月2日收据，载明2017年4月25日至5月31日提交969元，提交该物业公司出具的2017年1月17日发票，载明收到2016年4月1日至2016年12月31日的物业费56224.80元，提交该物业公司出具的2017年6月2日发票，载明收到2017年4月25日至2017年5月25日电费185.6元；复活草公司认可上述费用未交纳，但其提出上述期间的水费、电费不应由其交纳。本院认为，杜海月与复活草公司自愿签订《商业用房租赁合同》，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，赵巨纳称该合同系复活草公司代理其签订，杜海月不予认可，赵巨纳未提交相应的证据，本院依法不予采信，故该合同的双方应为杜海月与复活草公司。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；依据《最高人民法院关于贯彻执行一、北京复活草餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付杜海月自2016年4月1日至2016年12月31日的物业费56224.8元；二、驳回杜海月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4838元（原告已预交），由杜海月负担3632元；由北京复活草餐饮管理有限公司负担1206元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  卢秋二〇一七年九月十四日书记员  刘波