罗山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）罗民初字第480号
原告江其峰，男，1968年9月出生。
委托代理人胡开乔，河南正晟律师事务所律师。
被告童贤昌，男，1963年2月出生。
委托代理人汪永灿，罗山县司法局灵山法律服务所法律工作者。
原告江其峰与被告童贤昌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人胡开乔与被告童贤昌及其委托代理人汪永灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江其峰诉称，2009年1月1日，原、被告签订《租赁茶山山场合同》一式五份，同时灵山社区居委会还作为见证方在合同上加盖公章。该《租赁茶山山场合同》约定，租赁期限为50年，租赁费为7万元，由乙方签字时一次性付清，合同第五条还明确约定：在租赁期内，甲方中途不得以任何理由收回乙方租赁的茶山、山场，任何一方违约，应向守约方支付违约金10万元。该合同签订后4年内，双方均没有违约行为，在此期间原告对所租赁的茶山、山场进行了几十万元的投资。2013年3月以来，被告突然反悔，要求收回茶山、茶场，并阻止原告的工作人员及原告组织的采茶人员上山采茶等，不仅如此，被告还多次辱骂采茶人员，对此原告的采茶人员可以作证。综上，原、被告签订的《租赁茶山山场合同》系双方的真实意思表示，且双方已履行多年，原告也进行了大量的投资，由于利益驱动的原因，被告突然反悔并要求收回茶山、山场，属明显违约，根据相关法律规定，特提起诉讼，要求被告履行双方于2009年1月1日签订的《租赁茶山山场合同》，要求被告支付违约金10万元，并由被告承担案件受理费。
被告童贤昌辩称，依原、被告签订的租赁合同，原告应按合同约定一次性付清租赁费七万元，但合同签订后，原告不仅分文未付，还以无力支付为由一推再拖，被告已宽限原告4年时间，原告仍无诚意给付租赁费，被告在无可奈何的情况下，不得已而为之。依照合同法第227条规定，承租人逾期不支付租赁费的，出租人可以解除合同。又根据合同法第214条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效，而本合同约定五十年，明显违法，同样符合解除合同的条件。本合同是一个显失公平的合同，该合同条文显示，原告只有权利，没有义务，而被告只有义务，没有权利，依据合同法规定，被告也能解除合同。原、被告签订合同时，没有任何人在场，被告持有的原始合同上没有盖灵山社区的公章，根据土地承包法第37条的规定，承包地采取转包、出租、互换方式流转的，应当交发包方备案，故被告要求解除合同于法有据。原告不按约定一次性付清租赁费违约在先，被告保留在适当时提起反诉的权利。综上，被告请求法院依法解除合同。
经审理查明，2008年5月18日，原告江其峰与被告童贤昌签订合作协议书，双方合作开发茶园及养殖业，原告江其峰以资金入股，被告童贤昌以其自留山入股。2009年1月1日，原、被告协商解除合作关系，并签订了《租赁茶山山场合同》，被告将位于罗山县灵山镇灵山村连塘组属于其家庭承包的茶山、山场（以土地承包经营权证书上登记的面积）以个人名义出租给原告从事茶叶、养殖生产经营。该租赁合同主要条款为：……；二、租赁期限为五十年，从2009年1月1日起计算至2059年1月1日止；三、租赁费用及付款方式，茶山及山场租赁费用共计柒万元，由原告方签字后一次性付清；四、原、被告的权利义务，……；3、被告自己处理好相邻四至界限，不得无故干扰原告的正常生产经营；4、租赁期内，茶山、山场使用权归原告，原告可以自主经营，自主支配，所得利润归原告，被告不得享有；5、在租赁期内，被告中途不得以任何理由收回原告租赁的茶山、山场。任何一方当事人违约，应向守约方交付违约金10万元；……。同年1月5日，被告童贤昌承包自留山的发包方罗山县灵山风景区管理局灵山社区居民委员会作为见证单位在原告所持有的《租赁茶山山场合同》上加盖了公章。2013年3月份，被告多次阻止原告雇请的工人上山采茶，致使双方发生纠纷，故原告诉至本院。诉讼中，被告童贤昌以原告没有按约定交付租赁费为抗辩理由拒绝继续履行合同，并要求解除合同，但未提出反诉。庭审中，原告提供以“童贤昌”名义出具的收款条或者借款条共计17张，金额合计为67820元，其中2009年1月1日前以“童贤昌”名义出具的收据共计6张，金额共计45300元，原告另出示“童贤昌”借款统计单一张，证明被告童贤昌从原告处借款共计102221元（含17张收据累计金额67820元在内），其中没有收据的借款为34400元，被告辩称其与原告从建立合作关系以来，一直为原告打工，总共从原告处领取现金不超过40000元（包含已打收据和没有打收据部分），其所领的款是原告应支付的劳动报酬款，且原告提供的17张收据或借据大部分不是其本人所签，后经本院释明，原告提出字迹鉴定申请，被告以时间长，记不清，收据与本案租赁费无关为由拒绝进行字迹鉴定。庭审中，原告称其与被告解除合作关系时，通过结算，双方约定，不管被告从原告处已领取多少款，自租赁关系建立时，被告之前从原告手中领取的款项全部冲抵为租赁费，并且其与被告之间不存在劳务关系，被告称原告所述不是事实，双方均没有就各自的陈述提供充分证据证实。
另查明，被告童贤昌对原告江其峰出租的山场经营权，系被告父亲童继忠生前以农户形式取得的土地承包经营权，被告童贤昌系童继忠家庭成员之一。
本院确认的上述事实，有《合作协议书》、《租赁茶山山场合同》、收款条或借款条共计17张、调查笔录、罗山县灵山风景区管理局灵山社区居民委员会出具的证明、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证，并经本院开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告于2008年5月18日签订合伙协议，由被告将其家庭承包的土地经营权作为股份，原告以资金入股，双方合作开发茶山及养殖产业项目，直至2009年1月1日，双方协商一致，被告退出合伙关系，由原告租赁被告入股的土地承包经营权，单方从事茶叶、养殖生产经营，当日双方签订了书面《茶山山场租赁合同》，该合同就山场租赁范围、租赁期限、租赁费及付款方式和双方的权利义务等作出约定，其中原告将其持有的租赁合同加盖了被告承包自留山发包方罗山县灵山风景区管理局灵山社区居民委员会的公章，应视为被告向原告出租自留山承包经营权流转时，报发包方进行了备案，且被告已按合同约定将其承包的土地承包经营权交付原告使用四年之久，由此可见，该合同系双方的真实意思表示，应为有效合同。但双方签订租赁期为50年的条款违反了法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条和《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条的规定，租赁期限不得超过二十年或者承包期的剩余期限，超过部分无效，故该条款为部分有效条款，该条款不影响合同其他部分效力，双方当事人应考虑承包地的剩余承包期，在二十年内确定租赁期限。被告在没有依法解除有效合同前，以对方没有付清租赁费为由拒不履行合同的行为不当，其抗辩理由本院不予采纳，原告现要求被告继续履行合同义务，理由正当，本院予以支持。至于原告是否按合同约定付清租赁费，双方在庭审中陈述各异，庭审中，被告请求法院解除合同，因被告没有提起反诉，本院对其主张不予审理。关于原告主张被告承担违约金10万元的问题，因双方对租赁费是否付清存在争议，从现有证据看，不能认定原告违约在先，也不能证明被告根本性违约，故原告的该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告江其峰与被告童贤昌于2009年1月1日签订的《租赁茶山山场合同》为部分有效合同，在该合同有效租赁期内，被告童贤昌应继续履行。
二、驳回原告江其峰的其他诉讼请求。
本诉受理费2400元，由原告江其峰负担2300元，被告童贤昌负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 韩运生
审 判 员 连升玉
人民陪审员 黄应基
二〇一四年五月四日
书 记 员 李 栋