四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2016）川3401民初3928号原告：钢城集团凉山瑞海实业有限公司，住所地：四川省西昌市经久工业园区公共服务区。法定代表人：青光红，公司总经理。委托诉讼代理人：龚攀晋，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：徐燕，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：张波，男，1973年4月21日出生，汉族，四川省攀枝花市人，居民。原告钢城集团凉山瑞海实业有限公司（以下简称凉山瑞海公司）诉被告张波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法由审判员潘登、审判员罗晓欧、人民陪审员张荣忠组成合议庭，由潘登担任审判长、钟继雄担任书记员，于2016年11月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凉山瑞海公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还瑞海公寓16号、17号商铺；3、判令被告支付瑞海公寓16号、17号商铺2016年1月至2016年10月的房租40000.00元、水电费约3239.90元，共计43239.90元；4、判令被告支付违约金47563.89元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告2016年将商铺出租给被告使用，双方协商一致签订《房屋租赁合同》。合同约定出租房屋的面积为170平方米，物业编号为凉山瑞海实业有限公司员工公寓16、17号，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，房屋的用途为经营餐饮，每月租金为4000.00元（不含税），水电费按西昌市商业用水电收费标准执行，管道疏通等公共设施的维修费用按被告租用建筑面积占商铺所在楼的总面积分摊，租赁合同签订之日起被告一次性支付3个月租金以及相当于3个月租金金额的保证金，以后每月月末支付本月租金。水电费实行预交制度，即每月月末预交下月水电费。在租赁期内，被告逾期缴纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的20%支付原告违约金。合同签订后，原告按约履行了义务，被告一直拖欠原告房屋租金及水电费，原告遂起诉至法院。被告辩称：确实拖欠原告的房租、水电费，但只应该支付2016年1月至9月的上述费用。同意解除双方的租赁合同。被告未缴纳房租的原因是由于原告对周边商铺管理不规范，允许其经营自助烧烤，从而产生大量油烟，影响了被告的生意，房屋在使用过程中有漏水的情况，因此，被告不应该承担违约金。被告的商铺系从他人处转让而来，支付了120000.00元的转让费，该笔转让费应由原告赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的攀枝花钢城集团金沙源实业有限公司西昌分公司于2014年12月29日出具的欠费通知，与本案无关联性，本院不予采信；对被告提交于2015年11月25日出具的欠条，与本案无关联性，本院不予采信。对双方有争议的事实，本院认定如下：1、双方对拖欠房租的总额有异议。原告认为应支付2016年1月至10月的房租，被告认为只应该支付2016年1月至9月的房租，但根据双方《房屋租赁合同》第四条第3款之规定，被告应在每月月末支付本月租金，被告在2016年从未支付过房租，原告主张房租计算至起诉时止，合情合理，本院予以确认。2、被告应承担的违约责任。被告长期拖欠房租，其行为已构成违约，理应承担违约责任。3、被告应承担水电费的具体金额。由于原告未提交证据予以证明，对水电费的金额，本院不予认定。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且该不违反法律、法规的规定，双方建立的租赁关系依法应当受到法律保护。被告在2016年中，连续10个月未缴纳房租和水电费，根据双方《房屋租赁合同》第八条第4款第（4）项之约定：拖欠房租累计2个月以上或不按合同约定缴纳水电费，原告有权终止合同，收回房屋。因此，对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由被告退还瑞海公寓16号、17号商铺的诉请，本院予以支持；对原告要求被告支付瑞海公寓16号、17号商铺2016年1月至2016年10月的房租40000.00元的诉请，本院予以支持；对原告要求被告支付拖欠水电费约3239.90元的诉请，本院不予支持；对原告要求被告支付违约金47563.89元的诉请，由于双方《房屋租赁合同》第八条第5款中对逾期违约金的计算过高，根据相关法律规定，本院对原告的该项诉请，予以部分支持，酌定被告应承担的违约金为应付房租的20%，即8000.00元。对被告要求原告赔偿损失120000.00元的诉请，由于其未提起反诉，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告钢城集团凉山瑞海实业有限公司与被告张波于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》,解除时间为2016年10月9日；二、被告在本判决生效十日内将凉山瑞海实业有限公司员工公寓16号、17号商铺退还原告；三、被告在本判决生效后十日内支付原告上述商铺2016年1月至2016年10月的租金共计40000.00元；四、被告在本判决生效后十日内支付原告违约金8000.00元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100.00元，由原告负担1000.00元，被告负担1100.00元。如不服本判决，可在接到本判决书第二天起十五日内，通过本院或直接向凉山彝族自治州中级人民法院提出上诉，书面上诉的应提交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  潘 登审 判 员  罗晓欧人民陪审员  张荣忠二〇一六年十二月十五日书 记 员  钟继雄附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。