营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0802民初98号原告（反诉被告）李某某。委托代理人金兰，系辽宁海润律师事务所律师。委托代理人齐高山，系辽宁海润律师事务所律师。被告（反诉原告）营口市美景房地产开发有限公司，地址营口市站前区中心街41-甲2号。法定代表人陈财兴，系该公司董事长。委托代理人王迪，系辽宁睿智律师事务所律师。原告（反诉被告）李某某诉被告（反诉原告）营口市美景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月15日，原、被告约定，原告购买被告所有的位于光华路南24甲-甲5车库，价款13万元整。同日，原告依约向被告一次性支付购买车库款13万元，应被告要求原告以案外人陈某某名义交款，车库为光华路南34甲-甲3号，被告在收款单位处盖章并向原告出具收据。2016年3月16日被告将24甲-甲5车库交付原告，原告对该车库装修后，一直使用至今。但被告一直未给原告办理产权过户登记，原告曾多次要求被告办理，被告无正当理由多次拒绝。2017年1月4日，被告向原告送达《告知书》，以该车库产权系被告所有为由，要求原告归还车库，否则将强行收回。原告认为，被告行为严重违背诚实信用原则，已构成欺诈，依据《消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”及《民事诉讼法》相关规定，诉至本院，要求：1、被告返还原告购买车库款13万元及利息（利息自起诉之日至给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、被告给付原告赔偿金26万元；3、被告赔偿原告装修费3000.00元；4、被告承担本案诉讼费、保全费。原告在庭审中向法院举证：POS机消费记录、收款收据、房产证、证人证言、照片。被告辩称，一、原告所述其是诉争的甲5号车库的买受人不属实。原告诉称，其于2016年3月15日与被告约定，购买被告所有的位于营口市站前区光华路南24甲-甲5号车库，价款13万元。又称应被告的要求，原告便以案外人陈某某的名义交款，收据上也应被告要求错误的标注车库号为光华路南34甲-甲3号。原告的陈述既不是事实，甚至也与最基本的事实常理相悖。事实上，收款收据上交款单位（人）处写的是案外人陈某某的名字，摘要栏注明该笔款项为光华路南34甲-甲3号车库购房款，也就是被告与案外人陈某某签订的买卖合同的标的物，而交款人签章处为原告李某某自己本人签字，这恰恰说明原告交纳的13万元就是替案外人陈某某交纳的甲3号车库款，原告本人也是签字认可的。如果真的如原告所述，自己是甲5号车库的买受人，自己交了13万元的车库款，怎么可能允许收款收据上交款单位（人）处写的不是自己的名字？又怎么会允许收款收据上标注错误的车库号？原告的陈述显然与事实不符。事实上，被告于2016年3月30日与案外人陈某某书面签订了《商品房买卖合同》双方约定，陈某某作为买受人，购买被告位于营口市站前区光华路南34甲—甲3号的车库，面积35.57平方米，单价为4228.28元/平方米，总价款为150400.00元。案外人陈某某按照合同约定，交纳了全部购车库款150400.00元。其中13万元是由原告李某某替案外人陈某某交付的，被告针对该甲3号车库只收到了一笔车库款。收到车库款后，被告为陈某某开具了销售不动产统一发票，并将车库交付其使用。而被告从未与原告之间形成过任何房屋买卖关系，也从未将营口市站前区光华路南24甲-甲5号车库出售给原告，原告所述其支付13万元购买该甲5号车库的事实不属实。二、法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。如前所述，被告是与案外人陈某某就光华路南34甲-甲3号车库形成的房屋买卖关系，被告收到的也是34甲-甲3号的车库款，被告与原告双方从未就诉争的光华路南24甲-甲5号车库形成过任何的房屋买卖关系。原告交付的13万元车库款是替陈某某交纳的甲3号车库款，至于原告李某某与案外人陈某某之间的法律关系，与被告无关。因此其要求被告返还车库款13万元及利息，装修费3000.00元没有事实依据。同时，原告依据《消费者权益保护法》的规定，要求被告赔偿26万元，同样没有法律依据。《消费者权益保护法》对于该法的适用作出了明确规定，房屋买卖合同不属于一般性生活消费，不适用此法，应当适用《合同法》。原告的诉讼请求没有法律依据，应当依法驳回。三、被告未向原告交付光华路南24甲-甲5号车库，原告非法占用，应当立即返还车库。原告称系被告将甲5号车库交付于原告，该陈述与事实不符。被告公司如果向业主交付房屋，一定会出具相关的《交房通知书》，正如被告向案外人陈某某出具的甲3号车库交房通知书一样。至于物业公司经营者孙某某是否在未经被告同意的情况下，将甲5号车库提供给原告使用至今，目前孙某某已经涉嫌诈骗，公安机关正在立案调查。如原告受其蒙骗导致其误解自己是车库买受人，原告则应当通过刑事报案等方式维护自己的权益。原告现占有使用该车库于法无据，应予返还。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回，并判令其立即返还违法占用的诉争车库。被告在庭审中向法院举证：商品房买卖合同、收款收据、商品房结算单、发票、交房通知、POS机消费记录。反诉原告诉称，2016年3月15日，美景物业公司经营者孙某某未经反诉原告同意，私自将光华路南24甲-甲5号车库提供给反诉被告使用至今，但目前孙某某已涉嫌诈骗，公安机关正在立案调查，反诉被告应是受其蒙骗才导致现在的状况，但是实际上反诉原告与反诉被告之间并没有签订光华路南24甲-甲5号车库的《商品分买卖合同》，反诉被告也未向反诉原告交纳该房屋的购房款，双方之间没有合同关系，反诉被告占有使用该车库于法无据，应予返还。故反诉原告诉至本院，要求判决反诉被告返还光华路南24甲-甲5号车库，诉讼费由反诉被告承担。反诉原告在庭审中向法院举证：备案证明存根、反诉被告辩称，依据民事诉讼法解释第二百三十三条之规定，反诉与本诉的诉讼请求必须基于同一法律关系并且与本诉的诉讼请求之间具有因果关系，若所依据的事实和理由与本诉的诉讼标的及理由无关联的，应裁定不予受理并告知另行起诉。本案中本诉的诉讼标的为原告与被告之间房屋买卖之法律关系，而被告的反诉的诉讼标的为与原告之间返还原物之法律关系，两者系完全不同的两个法律关系，因此被告提起的反诉不符合民诉法解释关于反诉的法律规定，请法庭依法裁定不予受理。反诉被告未在庭审中向法院举证。经审理查明，2016年3月15日，原告通过银行卡消费方式给付被告购房款13万元，被告出具收款收据，载明：交款单位（人）为陈某某，交款人签字为李某某，摘要内容为光华路南34甲-甲3车库购房款。同日，美景物业公司经营者孙某某将站前区光华路南24甲-甲5号车库交付给原告，原告实际占有该车库至今，该车库系被告开发，现登记在被告名下。审理过程中，证人张某某证言称，2016年3月，原告找其对光华路南24甲-甲5号车库进行装修，其让李某具体施工，其包工包料，原告给其3000.00元，其与李某分了。证人李某某证言称，2016年3月，张某某揽到光华路南24甲-甲5号车库装修的活，其负责包工包料具体施工，一共给了3000.00元钱，其与张某某分了。另查，2016年3月2日，案外人陈某某通过银行卡消费方式给付被告购房款148000.00元，被告出具收款收据，载明：交款单位（人）为王某，交款人签字为陈某某，摘要内容为光华路南30-甲36号房购房款。2016年3月30日，陈某某与被告签订《商品房买卖合同》，约定陈某某购买被告开发的站前区光华路南34甲-甲3号车库，总价款为150400.00元。陈某某已办理该车库的房产证。陈某某在审理过程中出具证言称，其于2016年3月2日在美景售楼处购买光华路南34甲-甲3号车库，当时售楼处的车某某和孙某某跟其介绍可以团购，可以比售价便宜，只需交148000.00元，但因为团购需要互相换一下收据，即在交钱的收据写别人名字，其交了钱并在写着王某名字的收据上签字，过了几天，其把收据送给售楼处孙某某，又过了几天（3月30日）车某某向其开具正式发票，发票上换成了陈某某的名字，并与其签订了售房合同，其拿着手续办理了房照；孙某某是物业经理，钥匙是物业工作人员给的；其之前与李某某、王某均不认识。被告提供收款收据称，陈某某购房款中除了原告代交的13万元外，还有另一人代交了20400.00元。再查，2016年3月2日，案外人王某与被告签订《商品房买卖合同》，约定王某购买被告开发的站前区光华路南30-甲36号车库，总价款为149600.00元。被告提供收款收据称，王某购房款中除了陈某某代交的148000.00元外，还有另一人代交了1600.00元。上述事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证，并经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原告向被告交付了购房款，并且被告（通过小区物业人员）向原告交付了案涉车库，双方虽未签订书面合同，但事实上已经达成了购买车库的合意，并已部分实际履行，况且购买车库的其他买房人也存在先付款后签书面合同的情况，故可以认定原、被告存在房屋买卖关系。关于原告所持收款收据与其实际购房情况不符问题，通过原、被告提供的多份收款收据、合同等书面证据，以及案外人暨证人陈某某的证言，可以看出，被告所开发的住宅小区的物业公司经营者孙某某在代表被告售房过程中，多次采用让买房人为其他人“代交”房款的方式交付房款，以达到让买房人少交房款的目的。虽然该行为造成了被告账目混乱、所收购房款不清等情况，但应属于被告内部管理问题，即使孙某某未取得被告的授权及允许，其作为物业公司的经营者，且在被告售楼处出售房屋，其行为已构成表见代理，应由被告承担相应的法律后果。房屋销售的账目均在被告处，被告应采取自查，查清出售房屋（车库）的资金情况。若孙某某在售房过程中存在挪用、少收售房款等情况，其侵害的是被告的利益，应由被告向孙某某主张权利。而作为买房人的原告等人，其在被告售楼处交付购房款，并实际取得房屋（车库），其已尽到了应有的注意义务，应属善意，且其交付的购房款均存入被告的账户，理应向被告主张权利。另外，若像被告所述各买房人均是替他人交付购房款，那么各买房人在自己买房过程中，却均替互不认识的其他人交付房款，明显与常理相悖，若各买房人仅是替其他人交付购房款，却自己取得了被告的房屋（车库），事实上又相互矛盾。故本院对于被告的抗辩不予支持。综上，现被告否认双方房屋买卖关系，并拒绝配合原告继续履行出卖房屋的后续义务，原告请求被告返还支付的购房款13万元及利息，本院予以支持。原告提供证据证明其为案涉房屋（车库）进行装修花费3000.00元，其主张被告赔偿该部分损失，本院亦予以支持。关于原告主张被告赔偿2倍购房款问题，因其主张依据的《消费者权益保护法》不适用于本案情况，本院不予支持。关于反诉原告的反诉请求，因双方已无法继续履行房屋买卖合同，且原告主张返还房款，故原告应返还被告案涉车库，本院对于反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告营口市美景房地产开发有限公司给付原告李某某车库款13万元，于本判决生效之日起十日内给付；二、被告营口市美景房地产开发有限公司给付原告李某某车库款13万元的利息，自2016年12月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，至本院确认给付之日止，于本判决生效之日起十日内给付；三、被告营口市美景房地产开发有限公司给付原告李某某车库装修费3000.00元，于本判决生效之日起十日内给付；四、反诉被告（原告）李某某返还反诉原告（被告）营口市美景房地产开发有限公司站前区光华路南24甲-甲5号车库，于本判决生效之日起十日内交付；五、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7295.00元，由原告承担4826.00元，由被告承担2469.00元，原告已预交至本院，由被告给付原告2469.00元。反诉案件受理费1450.00元，由反诉被告（原告）承担，反诉原告（被告）已预交至本院，由反诉被告（原告）给付反诉原告（被告）1450.00元。保全费1170.00元，由被告承担并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  王 峰代理审判员  李雪冰人民陪审员  郑 嵩二〇一七年八月三日书 记 员  齐 济