北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4008号
上诉人（原审被告）：郝建军，男，1976年9月8日出生，汉族，北京立文锐盾智能技术有限公司职员，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。
法定代表人：闵军，总经理。
委托诉讼代理人：贾敏，女，该公司工作人员。
上诉人郝建军因与被上诉人北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
郝建军上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回金鹏顺发公司原审诉讼请求。事实和理由：1.对北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）《股东会决议》的真实性进行调查，该份决议上股东和股东人数书写错误，没有股东签字。2.石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》违反企业与业主签订的《业主公约》以及业主与前期物业管理企业北京东光物业管理有限公司（以下简称东光公司）签订的《博龙家园物业合同书》，对业主没有约束力。金鹏顺发公司无权主张物业费。
金鹏顺发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。不同意郝建军的上诉请求和理由。我公司是通过合法手续进驻博龙家园小区（以下简称涉案小区）的，且为涉案小区提供了物业服务，郝建军应当交纳物业费。一审中对我公司提交的材料已经有其他的生效判决，认定我公司提供了物业服务和双方存在物业服务合同关系。
金鹏顺发公司向一审法院起诉请求：1.判令郝建军立即向我公司支付2015年1月7日至2017年1月6日的物业服务费4489.62元、生活垃圾清运费60元、公共照明费261.16元；2.判令郝建军立即向我公司支付2015年1月7日至2017年1月6日的逾期付款违约金1000元；3.郝建军承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年1月7日，郝建军（乙方）与东光公司（甲方）签订《博龙家园物业合同书》，约定：乙方将其名下位于北京市丰台区××路2号博龙家园5号楼4单元518号房屋（以下简称518号房屋）交给甲方提供物业服务，518号房屋建筑面积为108.76平方米；物业费标准按京价（房）字（1997）第196号文件及北京市物价局批准的收费标准执行，每月每建筑平方米为1.72元，采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费、停车费、公共区域照明能耗费等有关费用根据政府有关规定及收费标准单独收取；乙方办理入住时，一次性预交一年的物业管理费，一年后在每交费年度开始的15日内交纳；乙方不按约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并自逾期之日起按每天应交款项的3‰交纳违约金。同日，郝建军作为518号房屋的业主、北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）作为开发商、东光公司作为物业管理企业均在经北京市居住小区管理办公室核准的博龙家园《业主公约》中的《承诺书》上签字或盖章。东光公司制作的《博龙家园业主手册》载明的需要交纳的费用中，高层建筑物业费收费标准为1.72元/平方米/月、生活垃圾清运费为30元/户/年，公共能耗费楼道照明按实际发生量按户分摊。
2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区××路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。
2014年6月20日，石龙公司（甲方）与金鹏顺发公司（乙方）签订《博龙家园物业管理委托合同》，约定：甲方将博龙家园委托乙方实行物业管理，高层建筑的物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收3‰的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取。
2015年2月11日，东光公司（甲方）与金鹏顺发公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定：甲方因自身经营问题退出博龙家园的物业管理，乙方经居委会及开发商同意，接管本物业，甲方承诺自动退出博龙家园物业管理，由乙方接管；甲方在2005年至2013年在博龙家园提供物业服务期间业主拖欠物业费共计约1295965.60元，其中陈欠的有证据未处理账目10867.64元，陈欠的死账58229.24元，台账有批注减免但陈欠未销账286063.83元，未收账目940804.89元；甲、乙双方协商一致同意，甲方将上述债权转让给乙方，乙方向甲方支付113946.11元作为对甲方的补偿。
2017年9月6日下午，在金鹏顺发公司委托诉讼代理人、北京市丰台区博龙家园小区业主委员会（以下简称博龙家园业委会）负责人、业主代表共同到场情况下，法院就涉案小区物业服务情况至涉案小区现场勘验，法院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意，物业公司对其公司提供物业服务的情况进行了陈述。
一审法院认为，本案争议焦点为金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向郝建军收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在涉案小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此法院认定金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为涉案小区提供物业服务。郝建军在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。关于金鹏顺发公司提供物业服务的情况，根据法院现场勘验的情况看，物业公司在提供物业服务中确存在一些瑕疵，业主对此也提出了异议，但综合法院勘验的情况，法院认为服务中的瑕疵尚不构成扣减物业费的情形，但对于金鹏顺发公司要求郝建军支付违约金的诉讼请求，因其本身亦存在不足，法院不予支持。关于垃圾清运费及公共照明费的问题，垃圾清运费及收费标准在业主公约中有明确约定，故金鹏顺发公司要求给付垃圾清运费并无不当，法院予以支持。对于公共照明费，金鹏顺发公司未能向法院提交证据证明公共照明费的计算方式及分摊数额依据，故法院对该项诉讼请求不予支持。关于郝建军提出诉讼时效的问题，因物业费、垃圾费均按年度收取，故诉讼时效应从当年年底开始起算，即从2015年年底开始计算，故并未超过法定诉讼时效的规定。综上，一审法院于2017年12月26日判决：一、郝建军于判决生效后七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二○一五年一月至二○一七年一月的物业费4489.62元；二、郝建军于判决生效后七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司支付二○一五年一月至二○一七年一月的垃圾清运费60元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院与一审查明的事实无异。
本院二审期间，郝建军另提交涉案小区其他业主于2014年之后向北京东光博龙物业管理有限公司（以下简称东光博龙公司）支付物业费、车位费的存根，认为涉案小区实际上由东光博龙公司提供事实物业服务。金鹏顺发公司质证称对郝建军提供的票据的真实性认可，并称因东光博龙公司曾对涉案小区进行了部分投入，但东光博龙公司未能获得开发商的认可进驻涉案小区开展物业管理服务，在石龙公司委托金鹏顺发公司负责涉案小区的物业管理服务后，金鹏顺发公司与东光博龙公司之间签订了协议书，由金鹏顺发公司负责将东光博龙公司先期垫资的费用归还东光博龙公司，故才会出现前述存根刷的是东光博龙公司的POS机的情况，并认可上述票据视为已经向其公司交纳了相应的费用。对于前述主张，金鹏顺发公司另提交其公司与东光博龙公司签订的协议书一份予以证明，郝建军质证称该协议没有法人签字，亦未注明签订日期，对该协议书的真实性不予认可，并认为该协议与其无关。金鹏顺发公司另提交2017年11月15日博龙家园业委会向其发出的通知函一份，欲证明郝建军知晓其公司在涉案小区提供物业服务，并实际接受了其公司提供的物业服务，该通知函显示“本小区全体业主以业主大会决议的方式，确定不再接受贵公司的事实服务”。郝建军称2017年业主委员会成立后和金鹏顺发公司有过沟通，但其一直认为涉案小区仍然是东光公司在提供物业服务，费用也是向东光公司交纳，后来沟通发现已经不再是东光公司时，博龙家园业委会才发出了上述通知函。
另，郝建军于本院审理期间提交其向东光公司支付518号房屋物业费、垃圾清运费的收据，主张其已经支付了518号房屋2010年1月12日至2015年1月11日的物业费及垃圾清运费，金鹏顺发公司认可郝建军已经支付了2010年1月12日至2015年1月11日的物业费及垃圾清运费。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，根据博龙家园《业主公约》第六章开发企业权利和义务第二条之规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。2011年9月24日博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归属于石龙公司，由石龙公司承担法律责任。因此石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在涉案小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。鉴于金鹏顺发公司于2014年6月20日开始为涉案小区提供物业服务，郝建军在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。现郝建军欠付金鹏顺发公司2015年1月至2017年1月的物业费及垃圾清运费，一审法院根据金鹏顺发公司提供物业服务的情况判决郝建军支付上述期间的物业费及垃圾清运费，并无不当。关于郝建军所提因石龙公司无权聘请物业服务企业为涉案小区提供物业服务，故金鹏顺发公司无权要求业主支付物业费的上诉主张一节，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，郝建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郝建军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
审 判 员 王 磊
审 判 员 刘慧慧
二〇一八年四月二十八日
法官助理 胡珊珊
书 记 员 陈 雪