杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第00575号
原告：朱建华。
被告：徐叶平。
委托代理人：宋见惠。
原告朱建华为与被告徐叶平房屋租赁合同纠纷一案，于2015年3月30日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由代理审判员董臻静独任审判，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告朱建华、被告徐叶平及其委托代理人宋见惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建华起诉称：原告与被告签订了租赁协议，将下城区耶稣堂弄XX号XXX室的房产租赁给被告，每年被告应当支付原告7.2万元，但自从2014年2月至今，被告一共拖欠原告25985元，有银行记录和房管局租金收据为证。因协议到期以及被告拖欠租赁，原、被告多番协商不成。无奈之下，原告在2015年1月31日把出租房内的物品搬走，但被告又装了一扇门，仍不肯搬出，并提出欠款不还，除非给她68000元才肯搬出出租房。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，现要求：1、被告徐叶平支付拖欠的房租25985元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、被告未拖欠房租，因为原告同意2014年11月之后的房租予以免除。案涉房屋从2014年7月份以后开始拆迁，原告要求被告不要再进货，但是要把案涉房屋占住，以增加原告在拆迁时谈判的筹码，被告就要求原告免收租金。被告于2014年9月6日转账给原告13330元，是一个季度的租金，到了11月底的时候，被告说房租付不出来，原告也同意免除之后的房租；2、被告已经缴纳了房管局的8、9、10月份的费用，是以现金的方式交给原告,由其代为缴纳；3、被告曾给原告1000元现金，以及租房押金3000元。
原告为支持诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.租房协议一份，欲证明原、被告的租赁关系；
2.租金收据六份，欲证明原告替被告向房地产管理缴纳的费用，而这部分费用应当由被告以租金的方式支付；
3.银行交易明细一份，欲证明被告于2014年9月6日交纳13330元租金，租金已支付至2014年11月20日，剩余房租未支付的事实；
4.房产证一份，欲证明原告是涉案房屋的所有权人。
被告徐叶平申请证人方某、盛某出庭作证，本院经审查，予以准许。证人方某在庭审中陈述：其居住在涉案房屋旁边，系原、被告的邻居，2014年11、12月份左右，证人到被告店里玩时，原告来找被告，见被告不在，就要求店员盛某转告被告，可以免除两个月的租金，但证人在店里面，其余的话没有听清楚。证人盛某在庭审中陈述：其是被告店里的店员。大约2014年12月，原告来找被告，但被告不在店里，原告就要求证人向被告转告，剩余的两个月房租不要了,让她尽快搬走。
原、被告提交的证据经庭审出示、质证，本院认证如下：
对于原告提交的证据1、3、4，被告对其真实性无异议，本院予以确认；对于证据2，被告对其真实性无异议，但认为应向房管局缴纳的7月份之前的费用，已由被告亲自到房管局缴纳，8-10月份的费用，原告已将现金交付给被告，由被告缴纳，并另外给付被告现金1000元，剩余月份的费用应当与房租一并免除。本院认为，原告已认可7月份之前的费用已由被告缴纳，至于8-10月份的费用，被告未能提供反驳证据证明其已将现金交付给原告，由原告代为缴纳，故对被告的该项辩称不予采信，至于被告辩称其曾向原告现金支付了1000元，亦未提供相应的证据，但原告认可其收到800元，同意从被告应当缴纳的租金中扣除，本院予以确认。
对于证人盛某、方某的陈述，原告对其真实性无异议，但认为其同意免除两个月房租是要求被告在2015年1月22日之前搬走，而被告并未按期搬走，故不再同意免除两个月房租。本院认为，原告对证人证言的真实性无异议，本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
原告系杭州市下城区耶稣堂弄XX号XX室房产的所有权人。2010年5月31日，原、被告就上述房屋签订了《租房子协议》，约定：原告将耶稣堂弄XX号服装店出租给被告，房子租到拆迁为止。房租一年7.2万元，房租3个月一付，已收房租押金3000元，店里一切费用由被告付清。
合同签订后，原告已将房屋交付给被告。根据合同约定，被告每月应当缴纳的租金总额为6000元。在合同实际履行过程中，租金被分成两部分、以不同的方式交付：被告应按月向房管局缴纳费用，剩余租金按照三月一付的方式交付给原告。2014年期间，向房管局缴纳的费用每月1624.2元，剩余缴纳给原告的租金为4375.8元，三个月的租金计算为13127元。被告偶尔迟延支付租金时，会自愿向原告多支付部分款项，作为滞纳金。2014年9月6日，被告最后一次转账给原告13330元，缴纳给被告的租金已支付至2014年11月20日。但缴纳给房管局的费用，被告仅支付至2014年7月。2014年8、9、10、11月份应当缴纳给房管局的费用为6496.8元。
2014年7月份左右，案涉房屋被相关部门要求拆迁，原、被告就拆迁问题发生纠纷。2014年12月份左右，原告曾向被告表示，同意免除其两个月租金。之后，被告使用案涉房屋至2015年3月29日，该案涉房屋主体部分现已经被拆迁。
在庭审中，原告自认曾收到被告交付的现金800元以及押金3000元，原告同意从租金中扣除。
本院认为：原、被告之间签订房屋租赁合同的事实清楚，该合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力。双方当事人均应按照合同的约定，全面适当地履行合同。
根据合同的约定，被告每月应当缴纳的租金总额为6000元。在合同实际履行过程中，租金分成两部分交付：被告按月向房管局缴纳费用，剩余租金按照三月一付的方式交付给原告。被告应当交付给原告的租金，已支付至2014年11月20日，但缴纳给房管局的费用，被告仅支付至2014年7月。2014年8、9、10、11月应当缴纳给房管局的费用共计6496.8元（1624.2*4）。被告辩称该部分费用已以现金的方式交付给原告，由原告代为缴纳，但未能提供相应的证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果。而且，根据原、被告在庭审中的陈述，在2014年7月之前，房管局的费用均由原告自行到房管局缴纳，而并非以现金方式交给被告代缴，故被告的该项辩称亦不符合双方的交易习惯，本院不予采信。
至于被告辩称原告已同意免其11月份之后的所有租金。对此，本院认为，被告提供的证人证言，能够证明原告曾向被告表示同意免除两个月的租金，即2014年11月20日至2015年1月19日的租金予以免除。原告主张其同意免除两个月租金是附条件，即被告必须在2015年1月22日之前搬走，但未能提供相应的证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果，故对于被告的该部分辩称，本院予以采纳。但被告认为可以据此推断后续的租金亦全部予以免除，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，故2015年1月20日至2015年3月29日期间的租金，被告仍应当按约支付。
综上所述，被告应当向原告支付的租金共计20496.8元:2014年8月-11月为6496.8元，2015年1月20日至2015年3月29日的租金为14000元（6000*2+6000元/30天*10天）。原告自愿同意从租金中扣除被告向其现金交付的800元以及押金3000元，系对其自身权利的处分，故被告向原告支付的租金应为16696.8元。原告诉请中的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：
一、被告徐叶平于本判决生效之日起十日内向原告朱建华支付租金16696.8元；
二、驳回原告朱建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，减半收取225元，由原告负担119元，被告徐叶平负担106元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费450元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
代理审判员 董臻静
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 周伴伴