浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0523民初1205号
原告：安吉中利置业发展有限公司，住所地：安吉经济开发区城南路南侧。
法定代表人：夏烈，职务：董事长。
委托代理人：陶岳镇，浙江振源律师事务所律师。
委托代理人：王锦秋，浙江振源律师事务所律师。
被告：潘明旺。
委托代理人：杜康，浙江浦源律师事务所律师。
被告：周建强。
原告安吉中利置业发展有限公司（以下简称中利公司）与被告潘明旺、周建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理，依法适用简易程序由代理审判员方勇于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告中利公司的委托代理人王锦秋、被告潘明旺的委托代理人杜康到庭参加诉讼，被告周建强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中利公司起诉称：2012年11月30日，原告同被告周建强签订了《营业房租赁合同》一份，约定将其所有的位于安吉转椅市场2幢5号房屋的一、二层出租给被告周建强；房屋租期为6年，从2012年12月1日至2018年11月30日；年租金为480000元，租金每年递增7﹪，房租为一年一付，先付后使用；如一方违约，相对方可解除合同。2014年10月9日，原告同两被告签订了《协议书》一份。《协议书》约定：被告周建强将其与原告签订的《营业房租赁合同》中享有的权利和义务全部转让给被告潘明旺，且自愿为被告潘明旺履行上述合同项下的全部义务向原告提供连带保证责任，保证期间为《协议书》签订之日起至合同履行期限届满后两年；如一方违约，违约方需承担违约金10万元，并承担守约方由此而产生的全部经济损失。上述《协议书》签订后，被告潘明旺开始履行《营业房租赁合同》约定的义务，并享受相应的权利。在该合同履行过程中，被告潘明旺未如期支付第四年度的租金。为此，原告向被告潘明旺发出律师函，通知解除双方合同，并要求被告潘明旺承担支付租金以及占用使用费等违约责任，被告周建强亦应承担相应的连带担保责任。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等规定，诉请判令：1.被告潘明旺立即向原告支付2015年12月1日至2016年3月1日的租金共计147005.16元（2016年3月1日之后的租金按原来标准计算至被告实际腾空之日止），同时支付违约金10万元；2.被告潘明旺向原告支付实现债权费用20000元；3.被告周建强对被告潘明旺上述第1、第2项给付义务向原告承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费由两被告承担。
被告潘明旺答辩称：原告诉请要求支付房租及违约金没有法律依据。原告诉称已解除租赁合同关系，该解除行为不符合法律规定，应属无效。2015年11月，原告与被告潘明旺就强盛酒店所涉房屋买卖事宜已经谈妥，原告同意以1450万元的价格出售给被告潘明旺。鉴于此，被告潘明旺在2015年12月同意为原告法定代表人的另一家公司即安吉鸿利基础设施建设有限公司提供担保，担保范围为1200万元。2015年12月，被告潘明旺就其承租的房屋开始进行装修，价值1000万元左右。现原告反悔不同意出售房屋，在被告多次要求下拒绝签订房屋买卖合同，违反了诚实信用原则，也导致了被告潘明旺为原告担保的1200万元存在法律和事实上的风险。原告在2016年3月8日发函解除租赁合同，并没有对被告在租赁房屋上所花费的装修予以补偿。综上所述，原告诉请要求支付房租、违约金及解除租赁合同没有法律和事实依据。
被告周建强未到庭，也未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。
原告中利公司为证明其主张，向本院提供证据如下：
1.安房权证安吉字第××号房产证复印件一份，证明原告为涉案房屋的所有权人。被告对该证据的三性无异议，指出产权证是新换证，原始证件的发证时间是2006年1月4日，所涉房屋已办理了抵押，抵押时间是2015年12月24日；
2.《营业房租赁合同》一份，证明原告于2012年11月30日与被告周建强签订了租赁合同一份，将所涉房屋出租给了被告周建强，双方对租金标准进行了约定。同时，合同第六条第3项规定了甲方享有的约定解除权。被告对该证据的真实性、关联性有异议，认为被告潘明旺并非合同相对方，原告也未向其出示过；
3.《协议书》一份。证明原告与两被告签订了协议，对合同转让、担保及违约金事宜进行了约定。被告对该证据的真实性无异议，但认为被告潘明旺不存在违约的情形；
4.函、邮寄凭证及送达查询单各一份，证明被告潘明旺在逾期支付租金后，原告在催讨无果的情况下，向被告潘明旺发出函件，要求解除合同，被告潘明旺收到函件的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但认为原告无权解除合同，被告潘明旺并不存在故意不支付租金的情形。相反，被告潘明旺愿意支付租金，但原告不肯接受。基于此前原告与被告潘明旺达成的房屋买卖合意，被告潘明旺为原告方进行了担保并对承租房屋进行了大量装修，在该担保未解除的情形下，被告潘明旺享有不安抗辩权，有权暂停支付租金。
5.律师费发票、付款凭证各一份，证明原告为实现债权花费律师代理费20000元的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为不应由被告承担，相关合同亦未约定。
被告周建强未到庭参加诉讼，视为放弃对原告所提上述证据质证的权利。
被告潘明旺为反驳原告的主张，向本院举证：
6.微信聊天记录（截屏）6份，证明2015年12月17日前原告与被告潘明旺就本案所涉租赁房屋达成买卖意向，并就房屋价格、付款方式等作出约定，房屋买卖合同中的主要条款达成合意。原告中利公司对该证据的真实性有异议，认为所提供证据系复印件。同时认为，即使微信记录真实，亦与原告向被告主张的法律关系、权利义务没有关联。
7.购房意向书复印件1份，即微信聊天记录的最后一页，原告法定代表人向被告妻子发送了购房意向书，反映了所购房屋的基本情况、位置、建筑面积，房屋买卖价格为1450万元，以及购房款的支付方式。虽为购房意向，实际已包含房屋买卖合同的主要条款。原告中利公司认为该证据系复印件，对其真实性有异议。
8.邮件发送记录（截图）1份，证明2016年1月28日被告潘明旺的委托代理人向原告委托代理人发送合同一份，合同内容与购房意向书内容一致，证明原、被告已就房屋买卖合同达成合意的事实。原告中利公司认为该证据系复印件，对其真实性有异议。
9.承诺书复印件1份，证明安吉强盛酒店有限公司作为房屋承租人，同意在温州银行杭州分行行使抵押权时，无条件放弃因租赁合同产生的一切优先权、抗辩权，不影响抵押权的实现。原告中利公司认为该证据系复印件，对其真实性有异议。同时，认为承诺书即使存在，也不能达到被告潘明旺所期待的证明目的。从承诺书内容上看，并非被告潘明旺向相关主体进行了担保，只能说明其承租了原告的房屋。
10.装修施工合同1份，证明安吉强盛酒店内部装修事宜，装修总价为1100万元，合同签订时间是2016年1月19日。原告中利公司对该证据的关联性有异议，认为与本案无关。
被告周建强未到庭参加诉讼，视为放弃对被告潘明旺所提上述证据质证的权利。
原告提供的证据1、3、4、5，被告对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。证据2为营业房租赁合同，虽被告潘明旺认为其并非合同相对方，亦不知晓，不认可其真实性，但结合证据3，被告潘明旺与原告达成协议，由其概括承受原《营业房租赁合同》中被告周建强所享受权利、承担义务，以及纵观庭审中被告潘明旺所主张权利之基础，均从侧面印证了证据2的客观存在，故本庭对证据2的真实性予以认可。被告所提供的证据6、7、8，即微信聊天截屏、购房意向书截屏和邮件发送记录截图，因其客观物理性能被告无法出示所谓“原件”，原告仅因其并非原件而予以否定，且无相应证据支持其主张，反驳理由不能成立，对该组证据的真实性本院予以认可。被告所提供的证据9，原告认为该证据系复印件，对其真实性有异议。同时，认为承诺书即使存在，也不能达到被告所期待的证明目的。从承诺书的内容上看，并非被告潘明旺向相关主体进行了担保，只能说明其承租了原告的房屋。针对原告的上述反驳，被告未能提供该证据的原件，亦未能就担保事宜进一步举证，对其真实性、关联性本院不予认定。被告所提供的证据10，原告对该证据的关联性有异议，认为与本案诉请无关。其主张成立，本院对该证据的关联性不予认定。
本院对本案事实认定如下：
2012年11月30日，原告同被告周建强签订了《营业房租赁合同》一份，约定将其所有的、位于安吉转椅市场2幢5号房屋的一、二层出租给被告周建强；房屋租期为6年，从2012年12月1日至2018年11月30日；年租金为480000元，租金每年递增7﹪，房租为一年一付，先付后使用，下一年度租金在11月30日前结清；如一方违约，相对方可解除合同。2014年10月9日，原告同两被告签订了《协议书》一份。《协议书》约定：被告周建强将其同原告签订的《营业房租赁合同》中享有的权利和义务全部转让给被告潘明旺，且自愿为被告潘明旺履行合同项下的全部义务向原告提供连带保证责任，保证期间为《协议书》签订之日起至合同履行期限届满后两年；各方均应全面履行，如一方违约，违约方需承担违约金10万元，并承担守约方由此而产生的全部经济损失。
上述《协议书》签订后，被告潘明旺开始履行《营业房租赁合同》，享受相关的权利并承担相应义务。在该合同履行过程中，被告潘明旺未在2014年11月30日前支付原告第四年度的租金588020.64元（即48万元＊1.07＊1.07＊1.07）。原告于2016年3月8日向被告潘明旺发出律师函，通知解除双方签订的合同。另查明，原告为实现其债权花费律师代理费20000元。
本院认为：原、被告就涉案房屋签订的《营业房租赁合同》、《协议书》均系各方的真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，对各方具有法律约束力。在此情形下，本院对原告行使的约定解除权效力进行评判：一、探究违约的具体情形：2015年12月17日-2016年1月28日，原告与被告潘明旺就本案所涉租赁房屋的买卖事宜有过积极磋商，并就房屋面积、价格及付款方式等主要条款达成合意。但嗣后并未如被告所愿，与原告顺利签署书面买卖合同，此时已客观上造成被告未能按约定于2014年11月30日前给付原告第四年度的租金，被告因磋商房屋买卖事宜以致延误履行，非根本性违约。二、从衡平双方利益的角度看，被告根据六年租赁期限的预期，对租赁物进行较大装修，如若原告解除合同的行为获得法律支持，利益衡平上于被告有失公平。因此，本院认为本案所涉合同解除的实质条件尚未成就，原告通知解除合同的行为无效，合同应继续履行。
本案被告潘明旺未按《协议书》约定履行给付第四年度的租金，其行为已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等责任。故被告潘明旺应当给付原告租金、支付违约金并赔偿损失。现原告诉请要求被告潘明旺支付2015年12月1日至2016年3月1日（共计三个月）的租金计147005.16元，低于应付到期租金588020.64元，故本院予以支持。此外，由于被告潘明旺违约，作为担保人的周建强也未履行保证义务，故两被告还应按约定支付原告违约金及赔偿原告为实现债权所花费费用，故对原告合理的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告潘明旺支付原告安吉中利置业发展有限公司2015年12月1日至2016年3月1日的租金147005.16元、违约金100000元和实现债权费用20000元，于本判决生效之日起十日内给付完毕；
二、被告周建强对被告潘明旺的上述给付义务承担连带清偿责任。
如两被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2500元（已减半），由被告潘明旺、周建强负担。该费用原告已预缴，限两被告于本判决生效之日起七日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 方 勇
二〇一六年五月十七日
书 记 员 王科惠