广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民三初字第166号
原告：中山农村商业银行股份有限公司东区支行，住所地广东省中山市中山四路41号，组织机构代码66817556－４。
负责人：霍坤华，该行行长。
委托代理人：缪一岚，该公司办事员。
被告：黄以绮，女，1971年11月5日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市凯茵豪园28幢804号房，澳门居民身份证号码1380556（9）。
被告：中山市东区新天地西饼咖啡店，住所地广东省中山市东区岐关西路维景湾5区2-5卡。
经营者：黄以绮。
原告中山农村商业银行股份有限公司东区支行（下称中山农商行东区支行）诉被告黄以绮、中山市东区新天地西饼咖啡店（经营者黄以绮）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人缪一岚，被告黄以绮、新天地西饼咖啡店到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中山农商行东区支行诉称：原告与劳耀华、被告黄以绮于2012年7月4日签订了一份最高额抵押担保借款合同（编号：中农信(城区)高抵借字[2012]第0034号），并约定如下：1.原告根据被告黄以绮的需要和原告的可能，自2012年7月4日至2015年7月4日止，向被告黄以绮发放最高额贷款本金余额不超过人民币800000元人民币的贷款；2.每笔贷款的金额、用途、期限、利率以借款借据为准；3.逾期还款从逾期之日起在借款合同载明的贷款利率水平上回收50%计收利息；4.对不能按期支付的贷款利息，在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%计收复息；5.被告黄以绮提供其名下位于中山市港口镇兴港大道星港湾花园18号21卡商铺的抵押商品房为其在最高额抵押担保借款合同项下债务提供抵押担保。双方签订合同后，原被告于2012年7月6日办理了抵押登记手续。根据最高额抵押担保借款合同，原告依约于2014年7月9日向被告黄以绮发放贷款800000元，期限一年，年利率7.5%，每月还息，到期还本，到期日为2015年7月9日。暂计至2015年4月20日，被告黄以绮欠原告本息共计805180.88元，其抵押房产已被中国银行查封，同时，其另一借款出现到期无法清偿的现象，借款人财务出现严重问题。因此，为保障我行合法权益，维护金融秩序及社会稳定，诉请法院判令：1.解除原告与被告黄以绮签订的最高额抵押担保借款合同（中农信(城区)高抵借字[2012]第0034号）；2.被告黄以绮向原告清偿贷款本金800000元及利息（含复息、罚息）5180.88元（暂计至2015年4月20日)合计本息805180.88元，判决时另计至清偿完毕之日止；3.判令原告对被告黄以绮名下位于中山市港口镇兴港大道星港湾花园18号21卡商铺的抵押物【土地证号：中府国用(2008)第易110308号，房产证号：粤房地证字第C5783439号】处置后的价款享有优先受偿权；4.被告中山市东区新天地西饼咖啡店对上述债务承担连带清偿责任；5.两被告承担本案诉讼费用及原告实现债权的相关费用。
庭审中，原告明确利息(含复利、逾期利息)计算方法：以借款本金800000元为基数，按合同约定年利率7.5%,计算借款期限内（2014年7月9日到2015年7月4日）利息；以被告未按期支付的利息为基数，按年利率的11.25%（正常年利率7.5%加收50%）计算复利；逾期罚息利率按年利率11.25%（正常年利率7.5%加收50%）计收，上述各项暂计算至2015年4月20日为5180.88元，之后按合同约定计算至清偿完毕之日止，并受中国人民银行相关规定调整。明确其诉讼请求5的诉讼费用胜诉后由两被告迳付原告。如黄以绮经营的中山市东区新天地西饼咖啡店已注销，则相应责任由经营人黄以绮承担。
原告向本院提交如下证据：1.原被告主体资料；2.最高额抵押担保借款合同、保证合同、房地产他项权证；3.借款借据;4.系统贷款清单、贷款利息结构清单；5.抵押物查封资料；6.贷款逾期资料。
被告黄以绮辩称：抵押物的评估价是114多万,本人只借款80多万，抵押物足够偿还债务。
被告中山市东区新天地西饼咖啡店（经营者黄以绮）辩称：被告黄以绮的债务应该用抵押物来偿还。
经审理查明：2012年7月4日，黄以绮（借款人及抵押人）与中山市农村信用合作联社城区信用社（贷款人）签订了一份最高额抵押担保借款合同【编号为：中农信(城区)高抵借字[2012]第0034号】，主要约定如下：1.本合同最高额是指最高额债权余额，即本金余额、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用之和，本合同最高额债权余额为1145500元；2.贷款人根据借款人的需要和贷款人的可能，自2012年7月4日至2015年7月4日止，向借款人发放最高额贷款本金余额不超过人民币800000元整的贷款，每笔贷款的最后到期日不得超过上述终止日，每笔贷款的金额、用途、期限、利率以借款借据为准，但期限不得低于2个月，借款借据作为合同的组成部分，具有同等的法律效力;3.如遇中国人民银行调整基准利率，贷款人有权单方决定贷款利率是否按调整的基准利率和原浮动幅度重新计算，并从调整基准利率的次月21日起执行；4.抵押人愿以本人有权处分的财产作为抵押物（名下位于中山市港口镇兴港大道星港花园18号21卡商铺）为借款人提供担保，抵押担保的范围为本金余额、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；5.若借款人违约，贷款人有权分别或同时采取如下措施：不按期归还贷款本金又未获准展期，本金逾期利率从逾期之日起在借款合同载明的贷款利率水平上加收50.00%计收利息，如遇中国人民银行调整逾期贷款利率，按调整后的利率最高上限执行。对不能按期支付的贷款利息，按中国人民银行有关规定的相应罚息利率即在借款合同载明的贷款利率水平上加上50.00%计收复息。如遇中国人民银行调整罚息利率，按照调整后的利率最高上限执行；6.借款人有违约行为的，应按借款本金总额的百分之五向贷款人支付违约金；7.借款人未按期归还贷款本息或抵押人卷入诉讼，贷款人有权停止支付本合同尚未支付的贷款，提前收回尚未尚未到期的贷款本息或采取其他资产保全措施（包括法律诉讼手段清收），抵押人相应承担提前偿还贷款本息责任；8.贷款人到期收回贷款本息，可直接从借款人、抵押人账户中扣收，并有权商请其他金融机构代为扣收。亦可依法处置抵押物，收回贷款本金、利息、罚息复利、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费、抵押物的处置费、过户费等为实现债权而发生的费用）；9.本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院管辖。
同日，中山农村信用合作联社城区信用社（贷款人）与黄以绮（借款人）、劳华耀（保证人）及黄以绮经营的中山市东区新天地西饼咖啡店（保证人）签订了一份保证合同[编号为：中农信（城区）保字[2012]第097号]，主要约定：1.因借款人的请求，保证人愿意为借款人与贷款人签订的编号为中农信(城区)高抵借字[2012]第0034号借款合同的贷款本金（即贷款金额）为800000元的借款提供保证担保；2.保证人保证范围为借款人根据主合同向贷款人借用贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证人对上述款项承担连带责任，此责任为不可撤销担保责任，保证人的保证责任不因主合同的无效或解除而免除；3.保证人承诺并保证，借款人依照主合同有关规定应提前清偿将借款本息的，保证人提前清偿其保证担保的债务；4.若保证人为两个或两个以上，每一保证人均对借款人的全部债务承担连带责任，如借款人未按主合同约定偿付贷款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金和实现债权的费用，贷款人有权直接要求保证人清偿；5.保证人的保证期间自借款之日起至借款到期后两年，如贷款展期，保证人继续承担保证责任，保证期间延至到期日后两年；6.本合同发生纠纷，由贷款人所在地人民法院管辖。
2012年7月6日,中山农村信用合作联社城区信用社和黄以绮对涉案抵押财产[位于中山市港口镇兴港大道星港湾花园18号的21卡商铺,土地使用证号：中府国用（2008）第易110308号]办理了抵押登记手续，最高额抵押债权数额为800000元，中山农村信用合作联社成为上述房地产的第一顺序抵押权人。2013年6月7日，中国银行业监督管理委员会广东监管局作出粤银监复[2013]318号批复，批准中山市农村信用合作联社信用社城区信用社更名为中山市农村商业银行股份有限公司城区支行。2014年1月15日，中国银行业监督管理委员会中山监管分局作出中银监复[2014]3号批复，批准中山市农村商业银行股份有限公司城区支行更名为中山市农村商业银行股份有限公司东区支行。
2014年7月9日，中山农商行东区支行如约向黄以绮发放了贷款800000元，在双方签订的借款借据上，载明的借款期限为2014年7月9日至2015年7月4日，还款方式为到期还款，借款利率为7.5%。
2015年1月16日，因中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）与被告另案纠纷[本院（2015）中一法执字第1060号案]，被告提供抵押的房产（位于中山市港口镇兴港大道星港湾花园18号21卡商铺）被本院查封。自2014年10月起被告黄以绮未按约定支付利息，另一笔借款向原告借款（本金1500000元）也出现到期尚未清偿的现象。原告遂起诉至本院，主张上述实体权利。
2008年6月30日，被告黄以绮注册登记成立中山市东区新天地西饼咖啡店（个体工商户，营业执照：442000600740574，位于中山市东区石歧关西路39号维景湾5座2-5卡），该店于2015年9月23日被登记机关核准注销工商登记。
另，中山农商行东区支行及黄以绮（原营业执照为442000600740574的中山市东区新天地西饼咖啡店经营者）均同意适用我国内地法律解决本案金融借款合同纠纷。
本院认为：本案属于涉澳金融借款合同纠纷。原、被告黄以绮双方在合同中约定，因履行合同导致的纠纷由贷款人所在地的人民法院管辖，该约定是原被告的真实意思表示，贷款人住所地在本院辖区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”的规定，本院作为具有涉澳民商事案件管辖权的法院，有权对本案行使司法管辖权。因原被告双方没有明确约定合同适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，因原告及被告黄以绮的住所地，以及涉案贷款的发放地均在内地，内地法律与本案借款合同纠纷具有最密切联系，本案应适用内地法律作为准据法进行裁决。
中山市农村信用合作联社城区信用社更名为中山市农村商业银行股份有限公司东区支行，该合同权利义务由原告继承。原告、被告黄以绮签订的最高额抵押担保借款合同系各方当事人之间的真实意思表示，其内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效的合同，各方当事人均有义务全面履行合同。原告依约发放贷款后，黄以绮负有按期偿还借款本息的义务。黄以绮拖欠贷款利息未还，其行为已构成违约，符合合同约定中“若借款人未按期归还贷款利息，贷款人有权停止支付本合同尚未支付的贷款，提前收回尚未到期的贷款本息或采取其他资产保全措施（包括法律诉讼手段清收）”的约定，原告有权依照合同约定，起诉要求黄以绮归还全部贷款本金及利息。虽然在原告提起诉讼时借款期限尚未届满，但迄今履行期限已经全部届满，故无须另行判令解除原被告签订的最高额抵押担保借款合同。
关于利息，被告黄以绮应按合同约定的利率标准（年利率7.5%）支付借款期限内利息。关于逾期利息，中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……”。最高额抵押担保合同约定，借款人不按期归还贷款本金又未获展期，贷款人有权从逾期之日起在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%计收利息，该标准没有超出中国人民银行关于逾期利息的请求予以准许。中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十条第二款规定：“......对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利......”本案中，借贷双方在最高额抵押担保借款合同中明确约定对不能按期支付的贷款利息计收复息，属双方合意，且不违反上述规定，本院对原告要求被告支付利息（含复利）的请求予以支持。
关于原告对抵押财产主张优先受偿权的问题。因最高额抵押担保借款合同约定将黄以绮名下的位于广东省中山市港口镇兴港大道星港湾花园18号的21卡商铺[使用证号为中府国用（2008）第易110308号]作为借款的抵押物，上述土地已办理了抵押登记手续，原告成为上述土地的第一顺序抵押权人，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，在黄以绮不履行还款义务时，原告有权对该抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
关于中山市东区新天地西饼咖啡屋应承担责任问题。本案中，与原告签订本案保证合同的是黄以绮申请注册成立的营业执照号为442000600740574的中山市东区新天地西饼咖啡屋，由黄以绮个人经营，该个体工商户现已被核准注销，则中山市东区新天地西饼咖啡屋需承担的担保责任应由其经营者黄以绮承担。因本案已确证黄以绮作为借款人（债务人）对本案债务承担清偿责任，此时，作为债务人和保证人的清偿责任归于黄以绮一人。
关于原告诉讼请求5中主张被告承担实现债权的相关费用，因原告没有提供证据证明实际发生了实现债权的费用及数额，本院对该项请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：
一、被告黄以绮于本判决生效之日起七日内向原告中山农村商业银行股份有限公司东区支行清偿借款本金800000元及利息（含逾期利息及复利，暂计至2015年4月20日为5180.88元，从2015年4月21日起按中国人民银行相关规定和合同约定计算至被告清偿之日止）；
二、原告中山农村商业银行股份有限公司东区支行对被告中山黄以绮所有的位于广东省中山市港口镇兴港大道星港湾花园18号的21卡商铺[使用证号为中府国用（2008）第易110308号]折价或者拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告黄以绮所有；
三、驳回原告中山农村商业银行股份有限公司东区支行的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11852元，诉讼保全费4545元，共计16397元（原告已预交），由被告黄以绮负担(该款应于于本判决生效之日起七日内迳付原告)。如需以公告形式向被告送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告预付，然后由被告在本判决生效之日起七日内按原告实际支付的金额返还给原告。
如不服本判决，原告中山农村商业银行股份有限公司东区支行可在判决书送达之日起十五日内，被告黄以绮可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 高 尚
审 判 员 梁泳诗
人民陪审员 黄丹民
二〇一五年十二月八日
本件与原本核对无异
书 记 员 雷绮婷