贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0526民初289号原告赵琛颖，女，1987年11月12日生，汉族，财政局职工，大学本科，贵州省威宁县人，现住威宁县。委托代理人吴大勇，贵州草海律师事务所律师。特别授权代理。被告：贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县。法定代表人李文然，系公司经理。统一社会信用代码：XXXXXXXXX。特别授权代理人管梓七，贵州草海律师事务所律师。特别授权代理。原告赵琛颖诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下简称贵州厚源房开）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法由审判员陈思义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵琛颖委托代理人吴大勇、被告贵州厚源房开的委托代理人管梓七均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵琛颖诉称：原、被告于2011年12月25日签订了商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买位于草海商贸城的3栋3-7-1号房屋，房屋总价款为283583元，原告通过现金支付方式向被告支付了该笔房款。被告承诺于2014年4月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期未交付，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款千分之五的违约金，但被告至今未交付转移登记的有关文书。现原告主动将违约金降至按银行同期贷款年利率4.75%上浮30%计算，由于被告违约时间过长，原告按44个月时间计算。同时,《该商品房买卖合同》第12页还约定，被告应当于2013年4月30日前交房，逾期交房的按照每日万分之五支付违约金。而被告实际交房时间是2014年5月7日。故诉至法院，请求法院判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金64259.91元，逾期交房的违约金43531.52元。并由被告承担本案诉讼费。原告赵琛颖在举证期限内向法庭提交的证据有：1、《商品房买卖合同》1份，用以证明原告向被告购买房屋，双方约定了逾期办证的违约金，现被告已违约。2、《收款收据》复印件，用以证明原告已向被告支付了全部购房款。3、住宅使用说明书。被告贵州厚源房开辩称：1、如果原告的起诉超过诉讼时效，被告便不予赔偿。2、原告起诉的违约金过高，应以原告的实际损失为准计算违约金，或者按照银行同期贷款年利率4.75%计算违约金，因为逾期交付房产证并不影响原告对房屋的使用，而且逾期办证系由政府办事机构造成，办证也需要原告的配合。被告贵州厚源房开在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2011年12月25日，原告赵琛颖与被告贵州厚源房开签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0002861），约定原告向被告购买“中国·草海商贸城”3幢3-7-1号房屋，房屋总价款为283583元。《合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2014年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了283583元购房款，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。《合同》第十一条第一款约定（一）出卖人应当在2013年4月30日前向买受人交付该商品房。被告于2014年5月7日向原告交付所购商品房。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的书证等证据在卷，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告赵琛颖与被告贵州厚源房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中原告已经向被告支付了购房款283583元,而被告未按照合同约定于2014年4月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”本案原告自愿按起诉前三年的时间计算违约金，故原告的起诉并未超过诉讼时效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标换物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”庭审中，针对被告的违约情形，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，双方约定的违约金过高，应予以调整。根据上述司法解释第十八条规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待。为保护当事人的利益不受损害，被告承担的违约责任应按照原告已付购房款总额283583元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算为宜。中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上上浮30%为6.175%，以此计算被告应支付3年的违约金为283583×3×6.175%=52533.8元。至于2018年1月10日之后的违约金，同样以上述方法计算至被告将产权证书交付给原告之日为止。原告诉请被告支付迟延交房违约金，因被告实际交房之日至原告起诉之日已超过三年的诉讼时效，原告亦不能提供证据证实诉讼时效中止和中断的情形，本院不予支持。此外因本案系被告违约所致，案件受理费1228元应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵琛颖从2015年1月11日计算至2018年1月10日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金52533.8元。二、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司以购房总价款283583元为基数，按年利率6.175％的标准从2018年1月10日起向原告赵琛颖支付违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；三、驳回原告赵琛颖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1228元由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 员 陈思义二〇一八年三月六日法官助理 王建辉书 记 员 张 爱