山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初4568号
原告：山东鑫苑置业有限公司，住所地济南市槐荫区齐州路西城大厦10层。
法定代表人：张立洲，董事长。
委托诉讼代理人：赵开勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛超，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被告：杨效民，男，1972年4月27日出生，汉族，原住济南市市中区，现住址不详。
原告山东鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）与被告杨效民商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫苑公司的委托诉讼代理人赵开勇到庭参加诉讼。被告杨效民经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫苑公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）xxxxxxxxx）；2、判令被告协助办理撤销商品房买卖合同备案登记并承担所需的全部费用；3、判令被告腾空鑫苑名家xxxxxxxxxxxxxx房屋并返还给原告；4、判令被告向原告偿还由原告代为支付的贷款本息产生的滞纳金23265.2元（暂计算至2016年7月25日）：5、判令被告向原告支付违约金46518.9元；6、本案诉讼费、保全费、律师费等费用全部由被告承担（律师费10000元）。诉讼过程中，鑫苑公司将诉讼请求变更为：1、判令解除原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）xxxxxxxxxxx号）；2、判令被告腾空鑫苑名家xxxxxxxxxxxxx房屋并返还给原告；3、判令被告偿还原告代为支付的315976.82元；4、判令被告向原告偿还由原告代为支付的贷款本息产生的滞纳金96255.85元（暂计算至2017年3月13日）；5、判令被告向原告支付违约金46518.9元；6、判令诉讼请求3、4、5中的款项均与原告应返回被告的购房款进行抵销，不足部分由被告另行向原告进行支付；7、本案诉讼费、保全费、律师费等费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年5月17日签订商品房买卖合同（编号：销售（字）xxxxxxxxxxxxxxxxx）并网上备案，合同约定原告将位于鑫苑名家xxxxxxxxxxxxxx房屋（以下统称“该房屋”）出卖给被告，约定该房屋总价款为462194元，实际支付了总价款为465189元。被告支付首付款后，与中信银行股份有限公司济南分行（以下简称中信银行济南分行）签订了个人购房担保借款合同（阶段性保证＋抵押），合同编号（2012）鲁银房贷字第340149号，被告贷款32万元用于购买上述房屋，原告为被告承担阶段性保证责任。上述商品房买卖合同签订后，中信银行济南分行向被告放款。但自2015年12月29日至今被告没有按照与中信银行济南分行的约定按时归还贷款本息，导致原告承担了担保责任。根据商品房买卖合同的相关约定，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同并收回该房屋，且被告还应承担解除合同的违约金及因此给原告造成的全部损失。现提起诉讼，望判如所请。
杨效民未到庭答辩，也未提交书面答辩意见及证据。
本案原告鑫苑公司围绕其诉讼请求提交了证据，杨效民未到庭进行质证，视为其放弃了抗辩及质证的权利。对鑫苑公司提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认事实如下：2012年5月17日，鑫苑公司与杨效民签订商品房买卖合同（编号：销售（字）xxxxxxxxx）一份，主要内容为：杨效民购买鑫苑公司开发的位于济南市天桥区鑫苑名家xxxxxxxxxx，建筑面积为58.65平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7880.55元，总价款为462194元；付款方式为买受人于2012年5月17日付房款142194元，剩余房款32万元向银行按揭贷款；如买受人没有按照与贷款银行的约定按时归还贷款本息，导致贷款银行要求出卖人履行保证责任的，出卖人有权解除本合同收回商品房，买受人按照本合同总金额的10%支付违约金，并赔偿出卖人的损失；合同附件六第5条约定，采取按揭方式或者公积金、组合贷款、商业贷款或者综合贷款方式支付购房款的，鉴于在房屋产权未办理完毕之前，出卖人应当为买受人向银行等金融机构的贷款承担连带担保责任，为此双方约定如下：（1）、买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在接到出卖人通知之日起三日内，未接到通知的，自银行扣划出卖人保证金之日起十五日内，支付出卖人垫付的本息，并承担日千分之一的滞纳金。（2）、买受人连续三次，或者累计六次逾期归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同，出卖人通知解除合同的，买受人承担全部房款10%的违约金，房屋由出卖人收回，买受人所支付房款在归还银行贷款本息、出卖人应收违约金、出卖人垫付贷款本息、物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等）外，如有余额，退还买受人或者向有关部门提存。
2012年中信银行济南分行与杨效民、鑫苑公司签订个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）一份，主要内容为：贷款人（抵押权人）中信银行济南分行，借款人（抵押人）杨效民，保证人鑫苑公司，借款金额为32万元，借款用途为购买房产，房产位于济南市天桥区鑫苑名家xxxxxxxxx，购房合同编号为销售（字）xxxxxxxxx，借款期限300个月。
鑫苑公司与杨效民签订上述商品房买卖合同后，杨效民按照合同约定向鑫苑公司支付了首付款145189元，其余房款通过银行按揭贷款32万元支付，实际支付房款共计465189元。鑫苑公司按约定向杨效民交付了涉案房屋。杨效民自2015年12月29日开始逾期偿还中信银行济南分行贷款本息，逾期还款已累计六次以上，该银行根据双方约定，宣布贷款提前到期，并通知鑫苑公司作为保证人承担连带清偿责任，鑫苑公司代杨效民向该银行偿还所欠全部贷款本息共计为315976.82元。
鑫苑公司要求解除其与杨效民签订的商品房买卖合同，认为依据双方签订的商品房买卖合同附件六第5条第（2）款的约定，杨效民已累计6次以上逾期偿还银行贷款，应解除商品房买卖合同。
鑫苑公司认为双方解除合同后，因涉案房屋没有办理过户登记，杨效民应当将涉案房屋腾空并返还给其公司。
鑫苑公司认为其为杨效民代偿了银行贷款本息共计为315976.82元，要求杨效民偿还代偿款315976.82元及支付利息，其诉讼请求中主张的滞纳金就是代偿款的利息，其提交明细表一份，以证明代偿款的利息为96255.85元，其利息计算至2017年3月13日。
鑫苑公司要求杨效民支付违约金46518.9元，认为依据双方签订的商品房买卖合同附件六第5条第（2）款的规定，因其解除合同，所以要求杨效民按房款总价的10%支付违约金为46518.9元。
鑫苑公司认为解除合同后，其应将购房款退还给杨效民，所以其要求将杨效民以上应向其支付款项在购房款中予以抵扣，不能抵扣的部分，则由杨效民继续向其支付。
鑫苑公司要求杨效民支付律师费5000元，认为对律师费的承担双方在合同中有约定，其因诉讼实际产生律师费5000元。对此其提交律师费发票一张，证明其实际产生律师费5000元。
本院认为，被告杨效民经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未陈述答辩意见，也未提供反驳证据，视为其放弃了抗辩及举证、质证的权利。2012年5月17日，鑫苑公司与杨效民签订的商品房买卖合同（编号：销售（字）xxxxxxxxx），系双方真实意思表示，合法有效。
对于鑫苑公司要求解除其与杨效民签订的商品房买卖合同的处理，在双方签订的商品房买卖合同中，在合同附件六第5条第（2）项约定，买受人连续三次，或者累计六次逾期归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同。杨效民自2015年12月29日开始逾期偿还中信银行济南分行贷款本息，逾期还款已累计六次以上，鑫苑公司作为保证人为杨效民代偿了所欠中信银行济南分行的全部贷款本息共计为315976.82元。根据双方约定，鑫苑公司有权解除其与杨效民签订的商品房买卖合同，鑫苑公司以诉讼方式行使解除权，即为以此方式通知了杨效民要求解除合同。因此，鑫苑公司要求解除其与杨效民签订的商品房买卖合同的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，应予支持。因涉案房屋已实际交付给杨效民，且杨效民未办理产权登记，因此双方解除合同后，杨效民应将涉案房屋返还给鑫苑公司，鑫苑公司要求杨效民腾空并返还该房屋，并无不当，应予支持。
对于鑫苑公司要求杨效民偿还代偿款315976.82元及支付利息的处理，鑫苑公司作为保证人为杨效民代偿了所欠中信银行济南分行的全部贷款本息共计为315976.82元，其有权向杨效民追偿，其要求杨效民偿还代偿款315976.82元，应予支持。鑫苑公司提交明细表一份，以证明其主张的代偿款利息为96255.85元。鑫苑公司以上利息的计算均是以每笔代偿款为基数，自代偿每笔逾期贷款之日起至2017年3月13日止，按每日利率1‰计算，得利息共计96255.85元。鑫苑公司上述每日利率1‰偏高，本院予以调整，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，分段计算如下：以10448.6元为基数，自2015年12月29日起至2017年3月13日止；以305528.22元为基数，自2016年5月17日起至2017年3月13日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
对于鑫苑公司要求杨效民支付违约金46518.9元的处理，双方在商品房买卖合同附件六第5条第（2）款约定，出卖人通知解除合同的，买受人承担全部房款10%的违约金，杨效民未到庭对鑫苑公司违约金的主张作出抗辩，视为其放弃抗辩的权利，根据双方的上述约定，鑫苑公司要求杨效民支付违约金46518.9元，证据充分，符合法律规定，应予支持。
对于鑫苑公司要求杨效民支付律师费5000元的处理，双方在商品房买卖合同中对律师费的承担有约定，鑫苑公司因本案诉讼实际产生律师费5000元。因此，鑫苑公司要求杨效民支付律师费5000元，证据充分，符合法律规定，应予支持。
鑫苑公司与杨效民之间的商品房买卖合同解除后，鑫苑公司应将杨效民支付的购房款465189元返还给杨效民，根据双方在商品房买卖合同附件六第5条第（2）款中的约定，出卖人通知解除合同的，房屋由出卖人收回，买受人所支付房款在归还银行贷款本息、出卖人应收违约金、出卖人垫付贷款本息、物业管理费用以及办理合同解除手续发生的费用外，如有余额，退还买受人或者向有关部门提存。为了减少双方当事人的诉累及保护杨效民的权益，双方的合同关系解除后，对于鑫苑公司返还杨效民购房款事项，本院在本案中一并处理。因此，如果杨效民不履行本案中确定的付款义务，鑫苑公司有权从杨效民支付的465189元购房款中抵扣应付款项，鑫苑公司应将抵扣后的剩余购房款支付给杨效民，如果不足以抵扣应付款项，不足部分由杨效民继续清偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除2012年5月17日山东鑫苑置业有限公司与杨效民签订的销售（字）xxxxxxxxxxxx号商品房买卖合同；
二、杨效民于本判决生效之日起15日内腾空位于济南市天桥区鑫苑名家xxxxxxxxxxx房屋，并将上述房屋返还给山东鑫苑置业有限公司；
三、杨效民偿还山东鑫苑置业有限公司代偿款315976.82元，于本判决生效之日起10日内付清；
四、杨效民于本判决生效之日起10日内向山东鑫苑置业有限公司支付利息，利息分段计算如下：以10448.6元为基数，自2015年12月29日起至2017年3月13日止；以305528.22元为基数，自2016年5月17日起至2017年3月13日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；
五、杨效民向山东鑫苑置业有限公司支付违约金46518.9元，于本判决生效之日起10日内付清；
六、杨效民向山东鑫苑置业有限公司支付律师费5000元，于本判决生效之日起10日内付清；
七、如果杨效民不履行以上第三、四、五、六项确认的付款义务，则山东鑫苑置业有限公司从杨效民已支付的购房款465189元中予以抵扣；山东鑫苑置业有限公司将抵扣后的剩余购房款返还给杨效民；如果不足以抵扣上述款项，不足部分由杨效民继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15510元，由杨效民负担；申请费2840元，由杨效民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 张清国
审判员 曹新建
审判员 田炳美
二〇一七年十二月一日
书记员 汪 煜