江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0902民初1727号
原告（反诉被告）张金泉，男，1982年5月24日生，住盐城市盐都区。
原告（反诉被告）凌晓惠，女，1984年1月5日生，住盐城市亭湖区。
两原告共同委托代理人陈晓菊，江苏法岭律师事务所律师。
被告（反诉原告）高庆云，女，1949年10月1日生，住阜宁县。
委托代理人朱志慧（系被告高庆云的女儿），女，1977年11月12日生，住盐城市亭湖区。
委托代理人王星火，江苏法鼎律师事务所律师。
原告张金泉、凌晓惠（反诉被告）诉被告高庆云（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李东生依法独任审判，并于同年5月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法裁定转为普通程序组成合议庭，又于同年7月14日公开开庭进行了审理。原告张金泉、凌晓惠及其两原告共同委托代理人陈晓菊，被告高庆云的委托代理人朱志慧、王星火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张金泉、凌晓惠诉称：2016年12月25日，原告张金泉与被告高庆云签订房屋买卖合同一份，约定被告将其所有的位于亭湖区**苑*幢*室、*室、*室房产出售给原告。合同签订后，双方还一起办理了房款托管手续，原告还在被告的协助下在税务部门缴纳了税款，并申请了住房公积金贷款。2017年3月3日，原告履行了合同约定的付款义务，但被告却拒绝办理房屋所有权过户手续。现原告具状诉至法院，请求依法判令：1、被告高庆云立即协助两原告办理房屋过户手续并交付房屋；2、被告支付两原告违约金10万元。
被告高庆云辩称：1、两原告存在违约行为，但被告并不存在；2、两原告未在被告指定的期间内支付房款，致使被告资金存在缺口，从而无法实现被告出售案涉房屋的目的；3、案涉房屋的实际产权人和有处分权的人是被告的女儿朱志慧。被告除了在房屋买卖合同上签字外，其他具体的事项均是由朱志慧办理的。综上，对于原告的诉请，应当予以驳回。
反诉原告高庆云反诉称：在双方签订的房屋买卖合同中虽约定2017年1月10日前交税、办理资金托管到位，但交付房款时间约定不明确，后来反诉原告要求反诉被告在指定的期限内交付房款，并经催要，反诉被告仍未支付，已构成违约。同时，反诉被告的行为给反诉原告造成了资金缺口，从而无法实现反诉原告出售房屋的目的。故基于以上两点，反诉原告特提起反诉，请求法院依法判令：解除反诉原告与反诉被告于2016年12月25日签订的房屋买卖合同。
反诉被告张金泉、凌晓惠反诉辩称：反诉原告的诉称与事实不符。2016年12月25日合同签订后，是因为反诉原告的原因，而导致后续手续未能及时办理。故应当驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2016年12月25日，张金泉（乙方）、高庆云（甲方）、盐城兴居房产经纪有限公司（丙方，以下简称兴居经纪公司）签订了房屋买卖合同一份。该合同约定：1、甲方将坐落于**苑*幢*室房产（含车库）出售给乙方，房款888000元，乙方现金支付房款的30%，贷款支付70%，并在2016年12月25日前首付定金2万元；2、甲、乙方在2017年1月10日前交税，办理资金托管到位，并带齐资料到银行签字；3、甲方在2017年1月10日前将房款中的1万元交由丙方保管作为交房保证金，该房款在乙方对该房屋及配套设施验收无异议，结清此合同所有款项时付给甲方；4、该房屋的契税、个人所得税、营业税、评估费等过户的相关费用均由乙方按相关规定缴纳；5、甲方承诺过户成功并收到房款时腾空该房屋，并将该房屋钥匙交与乙方，甲、乙双方自行办理好该房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续的相关事宜；6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金额的，责任方应照实赔偿；6、合同还对其它事项进行了约定。当日，高庆云向张金泉出具收条一份，载明：“今收到张金泉购买市区**小区*幢*室购房定金贰万元整”。庭审中，高庆云坚持认为仅收到1万元款项，另1万元由兴居经纪公司收取。
2017年2月10日，张金泉、凌晓惠（乙方）、高庆云（甲方）、盐城市安居置业担保有限公司（丙方，以下简称安居担保公司）签订盐城市存量房交易资金托管协议（编号：YC000016202）。该协议约定：1、甲、乙双方将868000元房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责与甲、乙双方办理房屋所有权证移交和资金交割手续；2、乙方以凌晓惠的名义、甲方以高庆云的名义在指定银行开设结算账户，乙方将房款存入建行建军支行指定账户，房款存入托管账户后，经丙方核实开具盐城市存量房交易资金托管存款凭证（以下简称托管凭证）；3、乙方申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入资金托管账户；4、乙方在领取房屋权属证书后（即同意丙方与甲方进行托管资金交割手续），甲方凭托管协议、托管凭证、身份证，填写《盐城市存量房托管资金领款申请书》，办理托管资金领款手续；5、协议还对其它事项进行了约定。同日，双方又签订盐城市存量房自行交易合同，约定：1、乙方于2017年2月18日前将首付款418000元解交托管账户；2、甲方同意乙方申请公积金贷款45万元，用于支付房款；3、乙方同意于2017年2月28日前与贷款机构签订借款合同；4、甲、乙双方定于2017年6月30日时正式交付该房屋，甲方应交房前腾空该房屋；5、甲方逾期交房的，每逾期一天，按总房价款的万分之1支付违约金；6、合同还对其它事项进行了约定。
2017年2月13日，张金泉、凌晓惠作为购买房产方在税务机关缴纳了相关税费14550元。2月17日，张金泉、凌晓惠与盐城市住房公积金管理中心签订个人住房公积金贷款合同一份，申请公积金贷款45万元。3月3日，安居担保公司出具了盐城市存量房交易托管资金存款凭证，显示：2017年2月13日自有资金418000元存入、2017年3月3日公积金贷款45万元存入，合计868000元。
在本案审理过程中，张金泉、凌晓惠还提供了手机短信记录以及通话单一组，均为兴居房产公司冯姓工作人员与高庆云之女朱志慧的短信交流和通话记录，大意是对于房产交易、过户手续的商谈事宜。其中，2017年1月2日的短信中朱志慧回复称：“春节前办得了吗？如果办不下来，就春节后上班办啊！年底太忙了！老公一直住院！厂里事多，又要搬家”。兴居经纪公司又出具证明一份，证实由冯建新具体负责案涉房产的过户事宜。、
张金泉、凌晓惠还提供了2017年3月12日（自述时间）谈话录音一份。张金泉、凌晓惠在谈话中明确表示，资金已经全部到了托管中心，但朱志慧表示“房子我不卖了”。高庆云未在本院确定的期限内提交书面质证意见。
另查明：案涉房产是高庆云于2011年5月向他人购买所得。庭审中，高庆云还陈述：“案涉房产由女儿朱志慧全额出资，但由于一些原因是以高庆云的名义购买的。此次房产的出售，除合同上签字以外，也均是由朱志慧具体办理”。
上述事实，有房屋买卖合同、收条、盐城市存量房交易资金托管协议、盐城市存量房自行交易合同、个人住房公积金贷款合同、发票、盐城市存量房交易托管资金存款凭证、短信通话、证明以及当事人的陈述等在卷予以证实。
本院认为：张金泉于2016年12月25日与高庆云签订了房屋买卖合同，并于当日向高庆云交付了定金。2017年2月10日，张金泉、凌晓惠又与高庆云签订了盐城市存量房交易资金托管协议、盐城市存量房自行交易合同，并未此次购房申请了公积金贷款。根据上述行为，可以认定双方对于案涉房产的买卖事宜已经达成了一致，相关约定也并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方均具有约束力。
一、关于房款数额的问题。在双方签订的多份合同中，对于房款的金额有所出入，但庭审中双方对于2016年12月25日房屋买卖合同中约定的888000元的总房款并无异议，故本院依法确定该金额应为双方对于房款的真实约定。
二、关于房款支付以及案涉房产权属变更登记的问题。在双方于2016年12月25日签订的房屋买卖合同中，对此问题仅约定为“2016年12月25日首付定金2万元”、“2017年1月10日前交税、办理资金托管到位”等，但对于房款交付的确切时间并未约定。在2017年2月10日签订的盐城市存量房自行交易合同中，又约定“2017年2月18日前首付款418000元解交托管账户”、“贷款总金额45万元…….2017年2月28日前与贷款银行签订借款合同……”当日，双方对于房款的托管事宜又一起与第三方机构签订了盐城市存量房交易资金托管协议。2017年2月17日，张金泉、凌晓惠又签订了公积金贷款合同。上述约定的418000元和45万元贷款又分别于2017年2月13日、3月3日存入约定的资金托管账户。至此，张金泉、凌晓惠作为购买方已经按约完成了房款交付的义务。反观上述整个过程，在2016年12月25日合同约定不明确的情况下，双方通过事后的协商并根据申请公积金贷款的实际情况，逐步明确了办理各手续的时间节点，张金泉、凌晓惠以及贷款发放机构也均在合理的时间内将款项解交至了托管账户。综上，张金泉、凌晓惠已经按照双方的合同约定履行了相应的合同义务，也并无根本性违约情形的发生，故对于张金泉、凌晓惠要求高庆云协助办理房产过户事宜的诉请，本院依法予以支持。至于高庆云提出的2万元定金仅收取1万元的问题，在其自己出具给张金泉的收条中明确注明为2万元。其自述其中1万元由相关中介机构收取，这一情况正好符合案涉房屋买卖合同中关于“1万元交由丙方保管作为交房保证金”的约定。故本院依法认定，张金泉已向高庆云支付购房定金2万元。
三、关于交付房屋的问题。在双方签订的存量房自行交易合同中首次明确约定了交房的确切时间“2017年6月30日时正式交付该房屋”。如前所述，这是双方考虑到筹集房款、申请贷款等客观情况后，才明确的具体时间节点。至本案法庭辩论终结前，该时间条件已经成就，故高庆云应当履行交付房屋的义务。
四、关于违约金的问题。在双方签订的房屋买卖合同中虽约定由违约方向另一方支付房屋实际成交价的20%作为违约金，但在本案审理过程中，张金泉、凌晓惠并未举证证明，因此造成的相关损失。本院考虑到此类延期履行可能给张金泉、凌晓惠资金使用成本的增加以及内心的焦虑等情况，酌情确定由高庆云承担违约金6000元。
五、关于高庆云提出案涉房产实际所有权人为朱志慧以及出售房屋合同目的的问题。庭审中，高庆云抗辩称案涉房屋的所有权人为其女儿朱志慧，但同时指出“高庆云除在房屋买卖合同上签字外，其它具体的事项均是由朱志慧办理的”。即使朱志慧为实际所有权人，但其参与了整个房屋买卖的过程，说明其对于房屋买卖行为的认可。至于出售房屋合同目的的问题。在签订的相关合同中，双方对此问题并未进行明确，且该事项与本案的审理并无必然的联系。故对于高庆云提出的上述抗辩意见，本院均不予采信。
综上，张金泉、凌晓惠作为案涉房屋的购买人在积极筹集房款后，已将全部未支付的房款汇至了托管机构。高庆云作为出售方，也应当按照合同约定及时向张金泉、凌晓惠交付案涉房屋，并协助办理所有权变更登记手续，相关过户费用由张金泉、凌晓惠自行承担。高庆云要求解除案涉房屋买卖合同的反诉请求，无事实和法律依据，应当予以驳回。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告高庆云应于本判决生效之日起十日内向原告张金泉、凌晓惠交付位于盐城市区**苑*幢*室、*幢*室、*幢*室房产。
二、被告高庆云应于本判决生效之日起二十日内协助原告张金泉、凌晓惠办理位于盐城市区**苑*幢*室、*幢*室、*幢*室房产的所有权变更登记手续。
三、被告高庆云应于本判决生效之日起十日内向原告张金泉、凌晓惠支付违约金6000元。
四、驳回反诉原告高庆云的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元（原告预交），反诉费80元（被告预交），合计13880元，由两原告负担3880元，被告高庆云负担10000元（被告应于判决生效后十日内直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李东生
人民陪审员 沈文宽
人民陪审员 邹晓春
二〇一七年九月十八日
法官 助理 杨 春
书 记 员 朱一东
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。