湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初2685号原告张小荣，女，1973年5月10日出生，汉族，住武汉市江汉区，被告江帆，男，1946年4月7日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托代理人刘少虎（特别授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。委托代理人张贵林（特别授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。被告王金玉，女，汉族，1949年1月26日出生，住武汉市江岸区，委托代理人刘少虎（特别授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。委托代理人张贵林（特别授权代理），北京大成（武汉）律师事务所律师。第三人武汉仁义家房地产营销顾问有限公司，住所地武汉市江岸区德润大厦裙楼1层107室。法定代表人唐国华。原告张小荣诉被告江帆、王金玉及第三人武汉仁义家房地产营销顾问有限公司（以下简称武汉仁义家房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用普通程序组成由审判员徐耀辉担任审判长，人民陪审员任频、刘宇参加的合议庭于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告张小荣，被告江帆、王金玉及其委托代理人刘少虎、张贵林，第三人武汉仁义家房地产的法定代表人唐国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小荣诉称，原告于2016年9月24日经第三人介绍购买被告位于武汉市江岸区瑞祥路20号9楼3号房屋一套，面积为44.93平方米（公房住宅租约证04675），总价值为人民币570,000元整。当天原告支付被告房屋定金50,000元整，后由于被告该房屋没有买断请求原告支付一半的买断费8,644元整，原告与被告一起将该房屋买断了。该房屋买断后被告却突然提出要加价，原、被告经协商无果，被告不卖该房屋了。原告提出应当按合同履行，被告坚决不同意，并且连定金都不退。按照《中华人民共和国合同法》规定，被告不履行合同应按双倍赔偿。原、被告签订的合同第四条第2款规定，如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、被告承担违约责任，双倍返还原告向其支付的购房定金款共计拾万元整，并承担卖方未履行合同产生的费用：（公房买断产权支付的一半费用8,644.00元）；2、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。被告江帆、王金玉共同辩称，1、签订合同是有重大误解的，主要在于房屋建筑面积上，合同约定的房屋面积是44.93平方米，实际面积是63.41平方米，远远超过30%，属于重大误解。故被告要求原告增加售房款。2、被告提出不履行合同，是愿意退还定金，没有说不同意退，但是因为重大误解，显失公平，所以无需双倍返还定金。3、第三人系居间人存在过错，未履行相应义务，提醒双方当事人可能存在房屋面积差额的问题，第三人未履行相应义务，存在造成重大误解的责任。根据房屋中介管理规范，中介负有积极调查和忠实告知的义务，中介未认真履行相应义务的，不得要求中介费。综上所述，双方当事人因重大误解而签订的合同，理应变更或返还定金。第三人武汉仁义家房地产辩称：1、签署合同的时候，原告已经付了定金；2、关于面积问题，签合同的时候，确认了房屋面积，双方当事人是清楚的；3、合同约定了，被告不履行的话，应该双倍返还定金。经审理查明，原位于武汉市江岸区瑞祥路20号9楼、建筑面积44.93平方米的房屋，系武汉城投房产集团有限公司第二分公司（以下简称武汉城投公司）直管公有住房。被告江帆作为武汉长江轮船公司员工向武汉城投公司承租上述房屋。2016年9月20日，原告张小荣（买方）、与被告江帆（卖方）、第三人武汉仁义家房地产（经纪方）签订《房地产居间合同》，案外人张建利作为买方代理人，王金玉作为卖方代理人，约定买卖双方通过经纪方购入及出售位于武汉市江岸区瑞祥路20号9楼的房屋，建筑面积44.93平方米，公房住宅租约证04675号，成交价为卖方净得价570,000元。50,000元整须在签本合同之同时付清作为定金，该笔定金将在双方签署正式《武汉市存量房买卖合同》同时自动转为第一部分楼款。经纪方代卖方所收之定金，已由卖方收妥及签署本合约作实，如卖方拒绝收取该定金及签署本合约，则该笔定金在没有任何补偿下原款交回买方，买方将不得要求任何赔偿。如卖方在收取定金后不依本合约条款将该房售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。房东签合同之后三天之内需配合把公租房办理成房产权证，办理卖方房产两证的费用双方各认一半费用。同日，原告张小荣向被告江帆支付购房定金50,000元，江帆出具购房定金收条予以确认。2016年12月15日，武汉城投公司开始办理向江帆、王金玉出售直管公有住房审批手续。武汉城投公司与江帆签订了《公房售房合同书》。2017年2月20日，江帆向武汉城投公司支付了公房售房款和公用部位维修基金17,138.3元。同日，原告张小荣向被告江帆支付涉案房屋买断产权一半费用8,644元整，被告江帆出具收条予以确认。2017年2月27日，经被告江帆、王金玉申请，武汉市不动产登记局颁发向其颁发不动产权证书，确认坐落于武汉市江岸区大智街瑞祥路14-24，20号4单元9层3室的房屋，由江帆、王金玉共同共有，房屋建筑面积63.41平方米，专有建筑面积52.92平方米，分摊建筑面积10.49平方米。后被告江帆、王金玉要求原告张小荣按照当时房屋价格补齐房屋面积的差价。原告认为签订合同时，双方当事人已经明确知晓办证后房屋面积会增加，双方约定的购房款570,000元针对的房屋面积是变更后的房屋面积，被告不应涨价，其已构成违约，故诉至法院。上述事实有双方当事人提交的《房地产居间合同》、收条、武汉市城市建设投资开发集团出售直管公房审批表和公房出售合同书及发票、不动产权证书、证人证言以及原、被告和第三人的当庭陈述等予以认定。本院认为，原告张小荣与被告江帆、第三人武汉仁义家房地产签订的《房地产居间合同》中约定的涉案房屋系公房性质，约定面积也为公房原有面积，该公房属于被告江帆向武汉城投公司承租，订立该合同时房屋仍系武汉城投公司所有，被告江帆无权处分。后被告江帆、王金玉取得了该房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。涉案房屋共有王金玉对上述合同除建筑面积外未提出异议。该《房地产居间合同》有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。原告张小荣与被告江帆、第三人武汉仁义家房地产签订的《房地产居间合同》中约定的定金即为此种立约定金，原、被告双方均可主张定金权利。被告江帆、王金玉取得房屋所有权后，拒绝按照此前约定的价格与原告张小荣签订房屋买卖合同，已构成违约，应按照上述合同约定双倍返还定金100,000元。关于原告张小荣要求被告江帆赔偿其损失8,644元的诉请，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。该损失适用定金罚则已经能够弥补，本院不予支持。关于被告江帆、王金玉提出不动产权证上记载的房屋建筑面积63.41平方米与《房地产居间合同》上约定44.93平方米差距太大，构成重大误解的抗辩，本院认为公房面积与不动产权证上的办证面积存在差距作为一个较为普遍的现象，被告方作为公房承租人应有一定认识，结合第三人陈述和原告方的证人证言，被告方对其取得不动产权证书上房屋面积与实际面积不符是知晓的。同时，被告方出售的是自己居住多年的住房，其对房屋的实际使用面积是有清晰感知的，在房屋实际使用面积没有发生变化，同时明知办理产权证后房屋产权面积可能会发生变化的情况下，被告方在取得产权证书后，随即提出涨价要求，违背了诚实信用原则，故对此抗辩本院不予采纳。关于被告江帆、王金玉提出其仅收到45,000元定金，还有5,000元被第三人武汉仁义家房地产扣除的抗辩，被告方向原告出具的收条上确认收到的定金是50,000元，其称被第三人武汉仁义家房地产扣除的5,000元，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江帆、王金玉于本判决生效之日起十日内向原告张小荣双倍返还定金100,000元。二、驳回原告张小荣的其他诉讼请求。如果被告江帆、王金玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，保全费1,070元，共计3,370元，由被告江帆、王金玉负担。因上述费用已由原告张小荣预交，故被告江帆、王金玉于本判决生效之日起十日内将上述费用一并支付给原告张小荣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐耀辉人民陪审员  任 频人民陪审员  刘 宇二〇一七年八月四日书 记 员  常 琼