包头稀土高新技术产业开发区人民法院
**民事判决书**
（2018）内0291民初344号
原告：张二和，男，1961年9月6日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区。
委托代理人：乔昀斐，内蒙古漠南律师事务所律师。
被告：包头市锐利宏程房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市稀土高新区软件园大厦D-615室。
法定代表人：孟江涛，总经理。
委托代理人：田新萍，女，1975年12月7日出生，满族，公司职员，住内蒙古自治区包头市东河区集体户南门外21号正北食品厂1号。
被告：王丽生，女，1946年8月20日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。
委托代理人：袁国锋，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。
原告张二和与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司（以下简称锐利宏程公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案。2018年3月2日原告张二和向本院提出追加王丽生为被告的申请，本院依法通知王丽生参加诉讼。2018年3月2日原告张二和向本院提出保全申请，要求对被告王丽生所有的位于包头市高新区恒为路5号鹿港小镇花园14-101号房产采取查封措施，本院于2018年3月15日依法查封该房产。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张二和及委托代理人乔昀斐，被告锐利宏程公司的委托代理人田新萍、被告王丽生的委托代理人袁国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张二和向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告协助原告办理位于包头稀土高新技术产业开发区恒为路5号鹿港小镇花园14-101号房屋的产权变更登记，办理房屋产权变更登记所产生的税费全部由被告承担。2、判令被告向原告支付违约金443556元。3、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2014年6月18日，原告与被告锐利宏程公司签订了《房屋买卖合同》，购买了署名为王丽生，但实际所有权人为被告锐利宏程公司的房屋。该房屋位于包头市高新区恒为路5号鹿港小镇花园14-101号，房屋产权证号为：包房权证开字第543783，总价款为2217780元。合同同时约定，原告在付清全部购房款7日内交付房屋，并在2015年2月5日前协助原告办理房屋产权变更登记手续，产生的税费由被告承担。但在原告交付全部购房款至今，被告依然未履行产权过户登记手续，根据合同的约定，如果被告违反合同约定内容，按照总房款的20%承担违约责任。
综上，被告锐利宏程公司的行为严重违反合同约定，给原告造成巨大经济损失，根据《合同法》及相关法律规定，恳请法院支持原告的请求。
被告锐利宏程公司辩称,原告主张的443556元的违约金远远超过其实际损失，既不合法也不合理。首先，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，我国合同法的违约责任是基于赔偿实际损失为基础并包括一定的可得利益，可得利益即合同适当履行以后可以实现和取得的财产利益。其次，本案中《房屋买卖合同》约定的违约责任的赔偿范围也是明确的。即租金、使用权利益和原告未取得房屋产权证的损失。《房屋买卖合同》第六条第一项明确约定“签订本合同之日起，若因甲方原因不将上述房产出售给乙方或因甲方违法本合同的约定导致合同无法全部执行或被迫解除，甲方应按合同总价20%向乙方承担违约责任”。本案中，被告已经按照合同约定交付房产，原告已经占有、使用该房屋并出租收取租金，且被告承诺在2018年7月办完产权过户登记，因此被告不应承担违约责任。
被告王丽生辩称，其辩称理由与被告锐利宏程公司的辩称理由一致。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年6月18日，原告与被告锐利宏程公司签订《房屋买卖合同》，约定被告锐利宏程公司将被告王丽生所有的位于包头高新区恒为路5号鹿港小镇花园14-101号的房屋出售给原告张二和，房屋总价款为2217780元。合同第二条还约定，因过户产生的所有相关税、费，均由被告锐利宏程公司承担。合同第三条约定，原告及被告锐利宏程公司双方于2015年2月5日前办理完权属转移事宜。合同第六条约定，签订合同之日起，若因被告锐利宏程公司原因不将上述房产出售给原告方，或因被告锐利宏程公司违反本合同的约定导致合同无法全部执行或被迫解除，被告锐利宏程公司应按合同总价款20%向原告方承担违约责任。合同签订后，原告于2014年4月5日向被告锐利宏程公司交付首付款500000元，2014年6月18日向被告锐利宏程公司交付房款1717780元，以上房款共计2217780元。2014年6月18日合同签订当日，被告锐利宏程公司将以上房屋交付原告，原告使用至今，但一直未办理房屋产权过户手续。现该涉案房产被被告锐利宏程公司抵押贷款，所贷款项由其使用。二被告对协助办理过户及过户所产生的税费负担均无异议，只对违约金的给付与否及数额有异议，违约数额高于实际损失应予调整。
另查明，位于包头高新区恒为路5号鹿港小镇花园14-101号房屋所有权人为被告王丽生。在被告锐利宏程公司与被告王丽生签订的《售房委托书》中载明，被告王丽生授权被告锐利宏程公司出售该房屋，授权权限为代为签署房屋买卖合同、代收购房款、代为协商按揭贷款银行归还贷款并办理抵押注销手续、代为将房屋产权过户至买受人名下、代为协调处理买受人与承租人之间的关系。以上意思表示在《房屋买卖合同》第一条中有明确的表述。且庭审中被告王丽生对该授权行为予以确认。同时，《售房委托书》载明“受托人根据实际情况可以以自身名义或者委托人名义办理任何委托权限之内的事务，所有法律后果均由委托人享有并承担”。在庭审中被告锐利宏程公司表明自愿承担违约责任。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖合同》复印件一份、收据复印件两份、《售房委托书》原件一份及原、被告双方当庭陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。
本院认为，被告王丽生将其所有的位于包头高新区恒为路5号鹿港小镇花园14-101号房屋授权被告锐利宏程公司出售，被告锐利宏程公司与原告签订《房屋买卖合同》，该合同的权利、义务得到被告王丽生的确认。因此《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，该合同依法成立并生效。原、被告均应依约全面履行合同的相关义务。现原告依约履行交付全部房款的义务，但被告未按照《房屋买卖合同》第三条、第六条的约定于2015年2月5日前为原告办理完权属转移手续，未完全履行合同义务其已经构成违约，应承担违约责任。按合同约定被告应承担合同总价款2217780元的20%的违约责任，即违约金443556元。现原告未提交造成实际损失的相关证据，且被告认为违约金数额过分高于损失，要求对违约金进行相应调整。因违约金兼具补偿性及惩罚性，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告方的过错程度以及预期利益等综合因素，对过高的违约金进行相应调整，酌定为110889元。
本案中，《房屋买卖合同》虽然是以被告锐利宏程公司的名义签署，但庭审中双方均未提交相关证据，证明该《房屋买卖合同》仅约束被告锐利宏程公司和原告张二和。且被告王丽生和被告锐利宏程公司之间签订的《售房委托书》中载明，所有法律后果均由被告王丽生承担。因此被告王丽生是涉案房产的实际所有人，其委托被告锐利宏程公司出售其房产的行为是委托与受委托的代理法律关系，其作为被代理人应当承担合同约定的各项义务。被告锐利宏程公司受被告王丽生委托，签订房屋买卖合同并自愿承担相关合同义务，且作为该合同的实际实施者，因其违约导致涉案房产无法过户。故被告锐利宏程公司亦应承担《房屋买卖合同》中约定的义务。
综上，因被告锐利宏程公司、被告王丽生未依约全面履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司、被告王丽生于本判决生效之日起十日内协助原告张二和办理位于包头高新区恒为路5号鹿港小镇花园14-101号房屋产权变更登记手续，并承担由此产生的税费。
二、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司、被告王丽生于本判决生效之日起十日内给付原告张二和逾期过户的违约金110889元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7954元，减半收取3977元，保全费5000元均由被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司、被告王丽生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。
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（此页无正文）
审判员赵美丽
二〇一八年三月二十六日
书记员王瑞
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**附：相关法律条文：**
**《中华人民共和国合同法》**
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
**《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》**
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。