福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初13629号原告：洪辉建，男，1993年4月20日出生，汉族，住厦门市翔安区。委托诉讼代理人：陈勇，福建信海律师事务所律师。委托诉讼代理人：史炜，福建信海律师事务所律师。被告：王燕红，女，1982年5月7日出生，汉族，住福建省漳州市台商投资区。委托诉讼代理人：陈庆愿，福建天翼律师事务所律师。被告：王建春，男，1983年5月3日出生，汉族，住厦门市思明区。原告洪辉建与被告王燕红、王建春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪辉建的委托诉讼代理人史炜，被告王燕红及其委托诉讼代理人陈庆愿到庭参加诉讼，被告王建春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。洪辉建向本院提出诉讼请求：王燕红、王建春共同支付洪辉建违约金318600元（从2016年9月1日计至2017年8月31日，以177万元为基数，按日分之五计算）。事实与理由：洪辉建拥有厦门市思明区办公用房，王燕红欲购买，双方于2016年8月16日签订一份《房产买卖居间协议书》（下称《房产买卖协议》）。约定房屋交易总价177万元，分三次付款，于2016年8月31日支付100万元，2016年9月30日前支付17万元，余款60万元通过按揭抵押贷款由银行支付；双方还约定在房屋交易过户后王燕红取得产权证后的五日内办理抵押贷款。但王燕红在履行过程中，实际分别于2016年8月16日、8月26日、10月10日、10月27日各支付洪辉建7万元、43万元、40万元、25万元，于2016年11月13日贷款银行支付60万元，合计175万元。至今仍有2万元购房款未支付。房屋过户后，原约定5日内必须办理银行抵押贷款手续，但也出现拖延情况。根据双方协议第12条约定，王燕红不能按期付清购房款，应向洪辉建支付总房款每日0.05%的违约金。王燕红自约定的2016年8月31日应当付清100万元开始，每笔拖延支付，至今尚未付完款项。即自2016年8月31日起，王燕红处于持续违约状态，其从违约之日起每日应支付洪辉建885元违约金，直至支付全部房款之日止。王燕红辩称，首先，讼争房屋登记权属人系洪辉建，但实际权利人为王炳荣。为方便处理房屋销售等一切相关事宜，按王炳荣要求，洪辉建办理公证授权委托王炳荣侄女王丽娟作为代理人，全权处理房屋相关事宜；双方在协议履行期间，洪辉建曾通过居间人与王炳荣协商首付款延期支付事宜，王炳荣亦表示同意。后因按揭贷款事宜，双方矛盾导致本案诉讼。其次，王燕红不存在违约行为，无需承担违约责任。房屋过户当日，王燕红应当支付100万元，而实际仅支付50万元，从合同约定及交易风险角度考虑，洪辉建有权也有理由拒绝办理房产过户，但王燕红向洪辉建支付43万元购房款时，洪辉建未提出异议，且向王燕红出具相应收据，并配合办理房产过户；从洪辉建的行为足以认定，双方已就有关购房款支付期限的变更作出相应协商，且王燕红在贷款环节也不存在任何违约行为；至于购房尾款2万元，王燕红曾通过居间方要求办理房屋交接同时支付尾款，但洪辉建拒绝配合房屋交接事宜，至双方发生争议。再者，即便法院认定王燕红应当承担逾期付款的违约责任，洪辉建主张违约金数额显然过分高于实际损失，依法应当调整。王建春辩称，首先，王建春并非讼争《房产买卖协议》的当事人，洪辉建主张王建春与王燕红共同承担违约责任缺乏事实和法律依据。其次，讼争《房产买卖协议》项下房产的登记权属人系王建春，但不能以此否定购买方系王燕红的事实。洪辉建围绕其诉讼请求提交《房产买卖协议》、产权证等证据，王燕红围绕答辩意见提交《房产买卖协议》、《公证书》、定金收据、《存量房买卖合同》、不动产登记中心受理凭证、完税证明、缴款通知书及通用票据、邮政储蓄银行开户登记簿、个人信用报告、银行账单、录音光盘等证据，王建春经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案讼争房产位于厦门市思明区，该房产于2016年5月20日登记在洪建辉名下。2016年7月4日，洪辉建以讼争房产登记权人的名义出具一份《委托书》并办理公证手续，受托人为王丽娟；《委托书》中载明：王丽娟有权出售讼争房产，代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同条款，代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件，代为收取房款。2016年8月16日，洪辉建（出售方、甲方）的代理人王丽娟与王燕红（购买方、乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：1、甲方将坐落于厦门市思明区房屋出售给乙方，建筑面积57.7平方米，用途办公；房产成交价177万元；本协议签订当日，乙方应支付购房定金7万元。2、双方同意乙方将上述购房款分3次支付给甲方，已支付定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：乙方于2016年8月31日之前（过户当日）向甲方支付100万元；于2016年9月30日之前向甲方支付17万元；乙方向银行申请贷款60万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款5日内将差额部分以现金方式支付给甲方。3、甲方应于2016年8月28日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。4、甲方应于收到全额购房款当日将房产交付给乙方使用；5、若乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达15日，对方有权解除合同并按上一条约定追究违约方的违约责任。6、本协议与双方日后签订的《厦门市房地产买卖合同》中约定不一致的，以本协议为准。上述合同签订当日，王燕红支付购房定金7万元，王丽娟出具一份定金收据，确认收到该定金7万元。2016年8月26日，王丽娟作为收款人再次出具一份收款收据，确认收到王燕红支付的购房款金额43万元。同日，洪辉建（出售方、卖方、代理人王丽娟）与王建春（买受方、买方）就讼争房产签订一份《存量房买卖合同》，约定卖方将讼争房产以47万元价格出售给买方；双方并于当日前往厦门市不动产登记中心办理房产转移登记手续；2016年9月5日，讼争房产过户登记至王建春名下；2017年10月17日，王建春向中国邮政储蓄银行厦门湖里区万达支行申请讼争房产的贷款手续。又查，王燕红先后于2016年10月10日、10月25日支付洪辉建购房款40万元、25万元；2016年11月13日，银行发放贷款60万元；至此王燕红共计支付洪辉建购房款175万元。2017年10月17日，王燕红向王丽娟支付购房尾款2万元。目前，讼争房产全部购房款已支付完毕；但讼争房产至今未交付。审理中，王燕红陈述称，其与王建春系姐弟关系；虽讼争房产登记在王建春名下，但购房款均系由王燕红支付；如法院认定需承担违约责任，由王燕红一人承担，对此，洪辉建无异议。本院认为，讼争《房产买卖协议》系当事人的真实意思表示，内容并不违反相关法律规定，应为有效合同，双方当事人均应按约履行。鉴于王燕红已明确表示讼争房产虽登记在王建春名下，但购房款均系由其支付，并表示如需承担违约责任，应由王燕红一人承担；洪辉建对此亦无异议，本院予以准许。根据前述《房产买卖协议》约定，“若乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金”，协议并约定“乙方于2016年8月31日之前（过户当日）向甲方支付100万元”。本案中，讼争房产于2016年9月5日过户登记至王建春名下，也未于2016年8月31日之前过户，故王燕红首期款50万元的逾期付款时间应自2016年9月5日起算；在王燕红未如期支付首期款的情况下，洪辉建未提出异议，并积极配合办理房产过户手续；至洪辉建提起本案诉讼时止，王燕红尚欠2万元购房尾款未支付（该购房尾款在审理期间也已支付完毕），且洪辉建至今也未将讼争房产交付给王燕红。综合本案情况，王燕红的行为并未构成根本违约，不宜依照合同约定的按总房款每日0.05%的标准计算违约金；但鉴于王燕红确实存在逾期付款的履行瑕疵，故本院酌定王燕红应向洪辉建支付违约金2万元，对于洪辉建主张的超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王燕红于本判决生效之日起十日内支付原告洪辉建违约金2万元；二、驳回原告洪辉建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3040元，由原告洪辉建负担2850元，被告王燕红负担190元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 林月蓉二〇一八年一月五日代书记员 陈伟萍附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第8第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。