安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0802民初205号原告：安庆宜乐汇购物中心有限公司，住所地安庆市迎江区人民路422号。统一社会信用代码91340800MA2MUQB72H（1-1）。法定代表人：侯冉，执行董事。委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。被告：安庆麦迪逊电影院管理有限公司，住所地安庆市迎江区人民路422号。统一社会信用代码913408005801150811。法定代表人：范嘉东，执行董事。委托诉讼代理人：陆磊，公司法务。原告安庆宜乐汇购物中心有限公司（以下简称宜乐汇购物公司）与被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司（以下简称麦迪逊电影院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜乐汇购物公司的委托诉讼代理人韩传广、被告麦迪逊电影院的委托诉讼代理人陆磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜乐汇购物公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，由被告将所租的房屋腾退给原告；2.依法判令被告按照合同约定给付自2017年9月14日至实际搬离时的房屋租金（至2018年1月31日暂计382094.01元，以后顺延），并按日租金的双倍承担逾期支付租金的违约金；3.依法判令被告支付拖欠的水电费，至2018年1月8日暂计184475.31元，以后据实结算；4.依法判令被告支付原告制作广告发光字费用13320元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月8日，被告作为承租人就位于安庆市迎江区人民路422号宜乐汇购物中心六层场地与原告签订《房屋租赁协议》，双方对租赁范围、租赁期限、租金金额及支付方式、违约责任等作出约定，租金约定为自影院正式开业起始日计算，第一年租金为100万元，以后每三年递增一次，每次在上年度租金的基础上递增8%；租金的支付采取先付后租，按季支付，上支下季的方式，首期租金在影院正式开业后七日内缴纳，以后在每季度到期前5日缴纳；合同约定被告水电费按单独水电表计量缴费，电价按1.3元/度、水价按3.6元/吨计；同时合同还约定，被告逾期支付租金，每逾期一天，被告须按应付租金的双倍向原告支付违约金，拖欠租金超过40天原告有权解除租赁合同，收回房屋，并追究被告违约责任，向被告全额索赔所受的损失。协议签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告，原告于2017年2月1日始计收房屋租金，被告前两个季度交纳了全额租金，但至第三个季度多次违约拖欠租金、水电费，经原告多次催要，被告租金只缴纳至2017年9月30日，截止2018年1月31日租金已拖欠达382094.01元，拖欠的水电费截止2018年1月8日达184475.31元，同时还拖欠原告为其代为制作广告发光字费用13320元。被告的违约行为给原告的经营活动造成了严重影响，并形成财产损失。为维护自身合法权益，原告特具状至贵院。麦迪逊电影院辩称，1、我方不同意解除涉案房屋租赁合同，因为我方前期投入极大，现在解除合同，不利于维护社会正常经济秩序；2、违约金计算方式过高，请求法院予以调整；3、我方在2018年2月11日已支付房屋租金260000元；4、对其他诉求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对无争议的宜乐汇购物公司营业执照、宜乐汇购物公司法定代表人身份证明书、麦迪逊电影院营业执照、宜乐汇购物公司与安庆市商业大厦有限责任公司签订的《房屋租赁协议》、同意转租函、宜乐汇购物公司与麦迪逊电影院签订的《房屋租赁协议》、文件签收回执单、告知函、星美影院发光字结算确认单、租金明细表，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年4月21日，安庆市商业大厦有限责任公司将其所有的位于安庆市迎江区人民路422号“大金城市广场”一层至六层的场地出租给宜乐汇购物公司经营，宜乐汇购物公司拥有转租权。2016年12月8日，甲方（宜乐汇购物公司）与乙方（麦迪逊电影院）签订《房屋租赁协议》，由甲方将安庆市迎江区人民路422号“大金城市广场”第六层面积合计约2150㎡的场地出租给乙方使用，协议具体载明：乙方承租经营期间所产生的各项费用自理，包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、宽带费、物业管理费、卫生费、停车费用等，乙方用电用水用气由甲方单独装表计量并按期向乙方收费（电单价：1.3元/度；水单价：3.6元/吨），乙方缴纳相应费用后，甲方需提供等额发票；乙方承租用于经营影院，租赁期限自2016年12月8日至2026年10月15日止；租金自影院正式开业起始日开始计算，第一年租金为壹佰万元，以后每叁年递增一次，每次在上期年度租金的基础上递增8%；租金支付采取“先付后租、按季支付、上支下季”的方式，首期租金在影院正式开业后7日内缴纳，以后在每季度到期前5日缴纳；乙方须在本协议签订当日向甲方支付租赁押金贰拾万元，押金不计息；甲、乙双方任何一方违反本协议约定，均需承担违约责任，给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则须按应付日租金的双倍向甲方支付违约金；拖欠租金超过40天甲方有权解除本协议，收回房屋，并追究乙方违约责任、向乙方全额索赔所受的损失；因本协议在执行中如产生争议，甲、乙双方应友好协商解决，协商不成的，甲、乙任何一方可向房屋所在地的人民法院提起诉讼；本协议经双方盖章签字生效。宜乐汇购物公司在协议落款甲方处盖章，麦迪逊电影院在乙方处盖章。麦迪逊电影院于2016年12月13日交纳了租赁押金200000元。双方确定租金从2017年2月1日开始计收，麦迪逊电影院实际交纳了2017年2月1日至2017年10月31日期间租金合计750000元，自2017年11月1日起未再交纳。2017年12月14日，宜乐汇购物公司向麦迪逊电影院发出告知函，具体载明：“你方自2016年12月8日承租我司场地经营星美影院以来，数次违约，拖欠我方租金及物业费，截止到2017年12月，欠缴费用金额已高达478421.7元。鉴于你方的一贯不守约行为，已严重损害我方利益，为此，特函告你方：一、限你方于2017年12月20日前缴清所欠我司的所有款项；二、针对你方屡次严重违约，我司将采取一切必要措施维护自身权益，其后果责任由你方承担。”因麦迪逊电影院接到告知函后未采取任何行动，宜乐汇购物公司诉至法院。经查，在协议履行过程中，宜乐汇购物公司为麦迪逊电影院代为制作发光字花去23320元，此款麦迪逊电影院仅支付给宜乐汇购物公司10000元。另外，截止至2018年3月，麦迪逊电影院尚欠宜乐汇购物公司水、电费合计85606.65元。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。被告实际自2017年11月1日起未交纳租金，其行为已构成违约，原告有权根据法律规定及合同约定解除双方签订的《房屋租赁协议》,并要求被告腾退涉案房屋、支付腾退前拖欠的租金、水电费，故对原告要求解除与被告于2016年12月8日签订的《房屋租赁协议》并要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于租金、水电费，具体认定如下：1、租金：因双方对拖欠租金的日期及每月租金的数额83333.33元（250000元÷3个月≈83333.33元）均不持异议，故被告应自2017年11月1日起至涉案房屋实际腾退之日止，按照83333.33元/月的标准支付租金；2、水电费：经双方确定，截止2018年3月，被告尚欠原告水电费合计85606.65元，水电费按85606.65元支持，2018年4月至涉案房屋实际腾退之日止的水电费按实际使用数额进行结算。被告于2016年12月13日支付了200000元租赁保证金，经双方确定，该200000元保证金可在解除合同时用来冲抵尚欠的租金，对此本院予以确认。关于原告代被告垫付的制作广告发光字费用，根据双方签订的《星美影院发光字结算确认单》，确定数额为23320元，被告已支付10000元，尚欠13320元，此款被告应予支付。根据《房屋租赁协议》的约定，被告如逾期支付租金，逾期一天，需按应付日租金的双倍支付违约金，原告据此要求被告按日租金的双倍支付违约金，被告辩称违约金数额过高，请求法院予以调整，针对被告的主张，本院综合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支持违约金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告安庆宜乐汇购物中心有限公司与被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司于2016年12月8日签订的《房屋租赁协议》；二、被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退安庆市迎江区人民路422号“大金城市广场”六层场地并交付给原告安庆宜乐汇购物中心有限公司；三、被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安庆宜乐汇购物中心有限公司租金（自2017年11月1日起至上述房屋腾退之日止，按83333.33元/月的标准计算，应扣除被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司支付的保证金200000元）及相应违约金（自2017年11月1日起至实际给付租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安庆宜乐汇购物中心有限公司水电费（截止2018年3月的水电费为85606.65元，自2018年4月起至上述房屋腾退之日止的水电费，据实结算）；五、被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安庆宜乐汇购物中心有限公司制作广告发光字费用13320元；六、驳回原告安庆宜乐汇购物中心有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9599元，减半收取4799.5元，由被告安庆麦迪逊电影院管理有限公司负担（原告已预交案件受理费4799.5元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  马宏伟二〇一八年五月七日书记员  吴秀青本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。