江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0681民初8821号
原告陈庆，女，1979年10月1日生，汉族，住启东市。
委托代理人崔英，启东市天平法律服务所法律工作者。
被告盛某，男，2000年11月25日生，汉族，住启东市。
被告盛陈兵（系被告盛某父亲，又系被告盛某法定代理人），男，1974年12月19日生，汉族，住启东市。
被告徐海燕（系被告盛某母亲，又系被告盛某法定代理人），女，1977年10月10日生，汉族，住启东市。
被告徐海燕委托代理人朱玉娟，启东市王鲍法律服务所法律工作者。
三被告共同委托代理人张耀辉、卢娜，江苏江海明珠律师事务所律师。
被告沈海英，女，1976年9月24日生，汉族，住启东市。
被告启东市汇龙镇百安居房屋咨询服务部，住所地启东市和平中路611-7号。
原告陈庆与被告盛某、盛陈兵、徐海燕、沈海英、启东市汇龙镇百安居房屋咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈庆的委托代理人崔英、被告沈海英参加了全部庭审，被告徐海燕的委托代理人朱玉娟参加了第一次庭审，第一次庭审后，被告徐海燕撤销对朱玉娟的委托，被告盛某、盛陈兵、徐海燕的委托代理人卢娜参加了第二次庭审。审理过程中，原告陈庆撤回对被告启东市汇龙镇百安居房屋咨询服务部的诉请，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告陈庆诉称，2017年3月23日，被告沈海英受被告盛某、盛陈兵、徐海燕的委托与原告签订了房屋买卖合同，约定将被告盛某名下的位于香榭水岸6幢506室房屋以1100000的价格出售给原告，原告当即支付定金20000元。现被告盛某、盛陈兵、徐海燕反悔不愿协助原告办理房屋过户手续，并将20000元定金退还原告，合同因无法履行而解除。请求判令四被告依照合同约定支付原告违约金220000元并承担本案诉讼费。
被告徐海燕在第一次庭审中辩称，委托沈海英出售案涉房屋是事实，因沈海英在中间赚取了10万元差价，故现在不愿意出售房屋。
被告盛某、盛陈兵、徐海燕在第二次庭审中辩称，被告徐海燕只与被告沈海英口头商量过案涉房屋相关出售事宜，并未正式委托，被告沈海英签订房屋买卖合同的行为属无权代理。案涉房产的所有人盛某为未成年人，其名下财产受法律保护，任何人无权擅自处分其财产。盛陈兵、盛某对出售房屋事宜毫不知情，即使存在徐海燕口头委托沈海英出售房屋的事实，原告在签订合同时亦应注意到委托人并非所有权人。综上，案涉房屋买卖合同未有效成立，相应法律后果应由被告沈海英承担，请求驳回原告诉请。
被告沈海英辩称，其受被告徐海燕口头委托出售案涉房产，在签订买卖合同前也曾与被告徐海燕电话确认合同相关内容，经徐海燕同意才与原告签订买卖合同，现合同已有效成立，其在本案中无过错。
经审理查明，被告盛陈兵、徐海燕系被告盛某父母，位于本市××龙镇××室房屋登记于被告盛某名下。2017年3月23日，原告陈庆（乙方）与被告沈海英（甲方）在启东市百安居房屋咨询服务部的见证下签订房屋买卖合同，双方约定，甲方将盛某名下的香榭水岸6幢506室房屋出售给乙方，总成交价为1100000元。甲方支付20000元作为定金。合同还约定，双方签订合同后如有违约，违约方应支付对方总房价的20%作为违约金。合同甲方一栏由沈海英本人签名及其代盛某签名。合同签订当日，原告陈庆向被告沈海英支付房屋定金20000元，由沈海英出具收条。后因被告盛陈兵、盛某、徐海燕拒绝履行合同，原告遂诉至本院。本院受理后向被告盛陈兵、盛某、徐海燕邮寄起诉状副本、传票等法律文书，2018年1月22日，启东市王鲍法律服务所法律工作者朱玉娟持被告盛陈兵、盛某、徐海燕的授权委托书及传票参加本案第一次庭审。2018年1月29日，被告盛陈兵、盛某、徐海燕申请撤销对朱玉娟的委托，并声称原授权委托书非当事人本人所签，朱玉娟在第一次庭审中代理属无效代理。在本院要求被告盛陈兵、盛某、徐海燕提供相应证据证明委托书非本人签名后，被告徐海燕承认该授权委托书上“徐海燕”系其本人所签，盛陈兵、盛某的名字系他人代签。
另查明，在买卖合同签订前，由被告沈海英持案涉房屋钥匙带买受人看房。确定买卖意向后，被告沈海英曾与被告徐海燕通电话，告知其双方商定的房屋价款及需要办理的相关过户手续，徐海燕在电话中表示同意。合同签订当日，被告沈海英在收取定金时曾与被告徐海燕通电话，告知其已收取定金20000元，被告徐海燕在电话中表示认可。
又查明，案涉20000元定金已于2017年5月底返还原告陈庆。
上述事实，由房屋买卖合同、收条、不动产权属登记证书、电话录音及原、被告的庭审陈述等证据在卷予以佐证。
本院认为，被告盛陈兵、徐海燕、盛某在案件审理过程中申请撤销对代理人朱玉娟的委托，符合相关法律规定。但对其三人认为朱玉娟在第一次庭审中的代理为无效代理的意见，本院认为，案件受理后，本院将起诉状副本、传票等法律文书向被告盛陈兵、徐海燕、盛某作了有效送达，至开庭日，法律工作者朱玉娟持由徐海燕亲笔签名的授权委托书参与庭审，被告徐海燕对朱玉娟的授权委托在程序上并无瑕疵，故朱玉娟在本案第一次庭审中代理被告徐海燕的行为合法有效。
本案争议焦点为房屋买卖合同是否有效成立？根据原、被告提供的相关证据及陈述，本院认为案涉房屋买卖合同合法有效，理由如下：首先，被告徐海燕与被告沈海英关于出售案涉房屋的委托关系成立，虽然徐海燕与沈海英并未签订书面委托合同，但两次庭审中被告徐海燕的代理人对是否委托沈海英出售房屋的陈述、被告沈海英提供的电话录音以及沈海英持有案涉房屋钥匙等事实可以形成完整的证据链，证明委托沈海英出售案涉房屋系被告徐海燕的真实意思表示，委托关系成立。受托人沈海英与原告陈庆签订的买卖合同中相关的权利义务，应由徐海燕享有与承担。其次，被告徐海燕系家庭共同成员之一，又系盛某的法定监护人，被告盛某与盛陈兵对其委托被告沈海英出售案涉房屋是否知情，并不影响被告沈海英受徐海燕委托与原告方之间所签房屋买卖合同的效力。最后，被告盛某虽系未成年人，但被告徐海燕作为其法定监护人，将房屋按正常交易价值置换成现金，未损害被告盛某的合法权益，不违反法律禁止性规定。综上，综上，被告沈海英受被告徐海燕的委托与原告方签订的案涉房屋买卖合同有效成立，现被告方拒绝履行，原告自愿解除合同，本院予以照准。
诚实守信是每个公民在社会生活中应当遵循的行为准则。现被告徐海燕违约，按照合同相对性原则，应由其按照合同约定支付原告违约金。原告要求沈海英、盛陈兵、盛某共同承担违约责任，于法无据，本院不予支持。关于违约金的数额，我国合同法上的违约金，补偿性乃其主要属性，其主要功能在于填补守约方的损失。本案中，原、被告的买卖合同签订于2017年3月23日，2017年5月底，被告方即以返还定金20000元的行为向原告明确作出不愿履行合同的意思表示，在此期间，本地的房地产市场未发生重大变动，被告徐海燕的违约行为并未给原告造成过大损失。根据合同法的公平原则、诚实信用原则，综合考量被告的过错程度等因素，本院对违约金数额作相应调整，酌定被告徐海燕支付原告陈庆违约金70000元。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第三十四条第一款、第一百六十二条、第一百六十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告徐海燕于本判决生效之日起十五日内支付原告陈庆违约金70000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告陈庆对被告盛陈兵、盛某、沈海英的诉讼请求。
本案受理费4600元，减半收取2300元（原告已预交），由被告徐海燕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4600元（户名：江苏省南通市中级人民法院；该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审判员 张 艳
二〇一八年三月二十七日
书记员 王桢桢