湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4826号
上诉人（原审被告）：李有国，男，1972年12月10日出生，汉族，居民身份证住址武汉市新洲区，现住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：陶然，湖北精图治律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：游丹丹，女，1978年4月12日出生，汉族，居民身份证住址武汉市新洲区，现住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：陶然，湖北精图治律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘忠际，男，1978年9月8日出生，汉族，居民身份证住址河南省确山县，现住武汉市青山区，
原审被告：库焱祥，男，1965年12月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，现住武汉市洪山区，
原审被告：谢海莲，女，1966年9月3日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，现住武汉市洪山区，
上诉人李有国、游丹丹因与被上诉人刘忠际、原审被告库焱祥、谢海莲执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初7094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李有国、游丹丹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回刘忠际的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由刘忠际承担。事实和理由：1、李有国、游丹丹于2013年2月1日与库焱祥、谢海莲已经签订了合法有效的买卖合同，该合同系在人民法院裁定查封之前签订。2、李有国、游丹丹于2013年7月开始至今一直合法占有使用该房屋，期间李有国、游丹丹还将该房屋对外出租并收取租金，表明李有国、游丹丹在人民法院裁定查封之前已经实际合法占有使用该房屋并取得租金收益。3、李有国、游丹丹已经于2013年7月30日按照合同约定向库焱祥夫妇付清了全部购房款。4、由于该房屋在汉口银行贷款办理了抵押登记，该笔贷款至2016年7月到期届满，按照相关规定在此之前无法办理房屋产权过户手续，未能办理房屋过户手续并非李有国、游丹丹自身原因造成。
刘忠际辩称，房屋买卖合同真实性存疑，李有国、游丹丹提交的交易记录与房屋买卖的交易金额不符，其提交的证据不能证明已占有该房屋，即便房屋买卖交易属实，但没办理过户也是由其自身原因造成的，所以不能抵抗法院的强制执行。
库焱祥、谢海莲均未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
刘忠际向一审法院起诉请求：1、撤销武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106执异8号执行裁定书；2、武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初3629号民事判决书，事实认定清楚，适用法律正确，应予以支持，恢复对坐落于武汉市新洲区邾城街新洲大道122号房屋的执行。
一审法院认定事实：坐落于武汉市新洲区邾城街新洲大道122号房屋系库焱祥与谢海莲共有的房屋，该房屋建筑面积627.72平方米（房产证号：武房权证新字第××号），产权登记在谢海莲名下。
李有国、游丹丹在一审法院审理的（2016）鄂0106执异8号执行异议一案中，向一审法院提交了落款时间均为2013年2月1日的《房屋交易协议》和《房屋交易合同》各一份，以此证明当天李有国、游丹丹夫妻作为买受人与出卖人谢海莲、库焱祥夫妻签订协议，以总价295万元购买新洲大道122号房屋。
2013年3月8日，游丹丹通过其在建设银行新洲支行尾号557602的个人活期存款账户向库焱祥尾号765040账户付款45万元。
2013年7月23日，李有国与汉口银行股份有限公司签订《个人借款合同》，约定：李有国向汉口银行申请个人经营性贷款300万元，借款期限36个月，借款利率9.225%，指定汉口银行将该款支付到胡斐菡汉口银行营业部尾号170894的银行账号，谢海莲以最高额抵押方式担保，游丹丹以最高额保证方式担保。同日，谢海莲与汉口银行股份有限公司签订《最高额房地产抵押合同》，约定：谢海莲将其所有的新洲大道122号房屋（面积627.72平方米，评估价值635.63万元）抵押给汉口银行股份有限公司，抵押期限为2013年7月23日至2016年7月23日，为李有国向该银行贷款300万元提供抵押担保。2013年7月25日，汉口银行按照合同约定将300万元贷款支付到李有国指定的胡斐菡银行账户。
2013年7月30日，胡斐菡将300万元贷款中的279万元支付到万君正在汉口银行新洲支行尾号681964的账户。同日，万君正将269万元支付到库焱祥汉口银行洪山支行尾号534334账户，将10万元支付到游丹丹汉口银行新洲支行尾号681824的账户。同日，游丹丹将万君正支付的10万元，连同本人当天存入的20万元，共计30万元支付到库焱祥汉口银行洪山支行尾号534334的账户。
2014年1月28日，库焱祥（借款人）与刘忠际（贷款人）签订《借款合同》，约定：借款金额200万元，借款期限自2014年1月28日至2014年3月27日，借款利率为22%。库焱祥的妻子谢海莲为保证人。同日，刘忠际依约向库焱祥支付借款。此后，库焱祥未依约偿还借款。2015年3月16日，刘忠际为收回借款本息诉至一审法院。起诉前，刘忠际申请财产保全，一审法院于2015年2月9日作出（2015）鄂武昌立民保字第00019号民事裁定书及协助执行通知书，查封了库焱祥之妻谢海莲名下的坐落于武汉市新洲区邾城街新洲大道122号房屋（权利证书号：武房权证新字第××号），查封期限两年。2015年10月17日，一审法院作出（2015）鄂武昌民初字第01350号民事判决书，判令库焱祥、谢海莲共同向刘忠际偿还190万元借款本金及相应的利息、罚息、违约金等。上述判决生效后，因库焱祥、谢海莲没有履行判决书确定的义务，刘忠际于2015年12月18日向一审法院申请强制执行。2016年3月3日，李有国、游丹丹向一审法院提出执行异议，以一审法院财产保全查封的武汉市新洲区邾城街新洲大道122号房屋为李有国、游丹丹购买且实际享有所有权为由，请求解除对该房屋的财产保全措施。针对李有国、游丹丹的执行异议，一审法院经听证，于2016年5月9日作出（2016）鄂0106执异8号执行裁定书，裁定“中止本院（2015）鄂武昌立民保字第00019号民事裁定书及协助执行通知书的执行，解除对坐落于武汉市新洲区邾城街新洲大道122号房屋的查封”。刘忠际不服该裁定，于2016年6月1日向一审法院提出执行异议之诉。
一审法院认为，本案系当事人不服人民法院查封新洲大道122号房屋引起的诉讼。根据各方当事人诉辩意见，一审法院归纳本案争议焦点如下：一、在人民法院查封之前，李有国、游丹丹、库焱祥、谢海莲之间签订的《房屋交易协议》和《房屋交易合同》是否真实、合法、有效？二、李有国、游丹丹是否支付了全部购房款？三、在人民法院查封前，李有国、游丹丹是否实际占有、使用交易房屋？四、交易房屋未办理过户登记是否因买受人自身原因？
一、关于在人民法院查封之前，李有国、游丹丹、库焱祥、谢海莲之间签订的《房屋交易协议》和《房屋交易合同》是否真实、合法、有效的问题。协议和合同的落款时间均为2013年2月1日。《房屋交易协议》系李有国、游丹丹向一审法院提出执行异议时，于2016年2月2日举证提供，协议约定：谢海莲、库焱祥将新洲大道122号627.72平方米房屋，以295万元的净得价出卖给李有国、游丹丹，签订协议之日起先付交易总价中的150万元，余款在2013年7月30日前付清，房屋两证在付清余款时办理过户。协议落款处甲方签名为库焱祥，乙方签名为游丹丹。《房屋交易合同》系李有国、游丹丹于2016年3月30日，在一审法院主持的执行异议听证程序上补充提供的，合同约定：此合同所有金额已付清；两证在2013年7月30日前付清余款时办理过户，如规定时间没有办理过户由乙方选择适当时间过户；甲方保证出售房产无抵押、不含虚伪内容等。合同落款处甲方签名谢海莲、库焱祥，并按手印，乙方签名为李有国、游丹丹，并按手印。游丹丹在当天的听证程序上陈述，该合同是双方在2013年7月30日之前补签的，不是2月1日签的。李有国在2017年10月10日本庭开庭时陈述，合同签订是2013年8月中旬左右，交易已经完成以后。刘忠际不理解李有国、游丹丹在初次提出异议的时候为什么只提供了没有按手印的协议而没有提供按有手印的交易合同，对交易合同的真实性持有异议。一审法院认为，《房屋交易协议》约定的协议之日先付150万元，余款在2013年7月30日前付清，两证在付清余款时办理过户等内容没有全面履行；《房屋交易合同》约定“此合同所有金额已付清”的事实证据不充分，关于购房款的支付情况将在第二个焦点问题分析。房屋买卖双方存在倒签协议和合同签订时间的可能性。
二、关于李有国、游丹丹是否支付了全部购房款的问题。协议约定，李有国、游丹丹应向谢海莲、库焱祥支付购房款295万元。2013年3月8日，游丹丹向库焱祥支付45万元，但未注明是否是购房款；2013年7月30日，李有国、游丹丹夫妻将谢海莲、库焱祥夫妻所有的本案所涉房屋用于抵押，获得汉口银行300万元贷款后，通过案外人账户向库焱祥支付269万元，通过游丹丹账户向库焱祥支付30万元，李有国、游丹丹共计向库焱祥支付344万元，超出全部购房款49万元。另李有国向一审法院举证借条一张，该借条载明：今借到李有国人民币150万元，借款人为库焱祥，落款时间为2013年7月30日。库焱祥在2016年3月30日，一审法院主持的听证程序上陈述：我向李（有国）借款150万元，7月30日支付的凭证中有购房款，还有借款；在7月30日时，他们之所以支付这两笔款，就是看付清的款，超出的部分就是借款；（150万）全额支付了。游丹丹在当天的听证会上陈述：（你们的资金往来？）就购房款和150万元的往来，就两笔，没有其他的往来；（150万元支付的凭证）5万元现金是支付的定金，没有出具凭证，还有100万元的银行凭证我找不到了。游丹丹、库焱祥也做了上述类似陈述。刘忠际认为，房屋的交易金额不但与房屋实际价值相差甚远，违背交易地市场价格以及交易习惯，而且与李有国、游丹丹提交法院的交易流水凭证的总金额不符。一审法院认为，李有国与汉口银行签订的《个人借款合同》特别约定条款第25.2条约定：借款人应将借款用于购材料，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。该合同封面还有一条提示语“不适用个人用于购房用途的借款”。李有国、游丹丹约定购买谢海莲、库焱祥所有的房屋，并将买卖的标的房作为抵押物取得银行贷款，进而将全部贷款用于支付购房款和出借给库焱祥，有违借款合同的约定，且不符合民间交易习惯和常理。根据支付凭证证明，李有国、游丹丹向谢海莲、库焱祥支付购房款和借款共计344万元；根据游丹丹、库焱祥向一审法院关于150万元已全额支付的陈述，李有国、游丹丹向谢海莲、库焱祥支付了全部购房款295万元的主要证据不足。
三、关于在人民法院查封之前，李有国、游丹丹是否实际占有、使用交易房屋的问题。在2016年3月30日一审法院审查执行异议听证程序上，李有国、游丹丹举证：李有国与张波成2014年10月29日签订的《房屋出租合同书》一份，承租人张波成开办快餐店工商资料一组、证人石某2015年6月29日的证明一份，以此证明当时对买卖标的房的占有支配情况。在同日的听证程序上，刘忠际举证：2014年11月1日谢海莲与张波成签订的《房屋租赁协议》一份，说明该协议来源于承租人张波成开办快餐店在工商部门备案的租赁协议，以此证明房屋出租合同书是不真实的。游丹丹陈述，房屋租赁协议上谢海莲的签名是由游丹丹代签的，房屋当时由李有国、游丹丹占有支配。一审法院认为，2014年10月29日的房屋出租合同书对出租房屋的地址、面积等主要内容均没有明确约定，约定的承租人张波成第一年应付的租金为55万元，与张波成在工商部门备案的房屋租赁协议约定第一年租金5万元相差甚远；证人石某证明于2014年10月29日代张波成向李有国、游丹丹支付63万元房屋租金，没有张波成的证明证实；游丹丹陈述代谢海莲签名与张波成签订在工商部门备案的租赁协议，在无证据证明受谢海莲委托的情况下，代签行为有违常理且不符合道德规范；本案谢海莲在涉及本案的执行异议听证程序、本案原审、一审庭审阶段，经一审法院合法传唤，无正当理由，均未参加诉讼，应承担放弃举证、质证、陈述、辩论的法律后果。因此，在2014年11月1日至一审法院查封涉案房屋之前，李有国、游丹丹实际占有支配该房屋的主要证据不足。
四、关于交易房屋未办理过户登记是否是因买受人自身原因的问题。库焱祥提供自书证明一份，证明房屋没有过户的原因之一是因其爱人谢海莲生小孩，产后一直卧床，致使不能如期办理，并陈述没有还清银行贷款也是没有过户的原因。游丹丹在一审法院2016年3月30日的听证程序上陈述：没有先过户再贷款的原因是当时房款没有付清，库焱祥不愿意过户，我们才这样的，房产抵押给银行，无法办理产权变更登记。刘忠际认为，李有国、游丹丹完全有时间办理房屋过户而没有办理，其房屋买卖交易是虚伪的。一审法院认为，李有国、游丹丹应该知道所购买的房屋作为其银行贷款的抵押物，在三年的抵押期限内，如果没有还清银行贷款并解除抵押，是无法实现所购房屋在房产登记机关进行过户登记的。因此，本案交易房屋未办理过户登记是因买受人自身原因造成的。
综上，一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，李有国、游丹丹对一审法院提出的执行异议没有事实及法律依据，对本案涉及的执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益；对刘忠际的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：准许执行湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌立民保字第00019号民事裁定，继续对坐落于武汉市新洲区邾城街新洲大道122号房屋查封。一审案件受理费16086元，由李有国和游丹丹共同负担。湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106执异8号执行裁定于一审判决生效时自动失效。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李有国、游丹丹提交银行交易明细一组，拟证明李有国、游丹丹于2013年2月1日向库焱祥指定的账户支付了100万元。经质证，刘忠际对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明是转账给库焱祥的。本院认为，李有国、游丹丹提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，李有国、游丹丹提交的银行账户交易明细所载明的金额与双方合同中约定的购房款金额不符，李有国、游丹丹提交的证据不足以证明其支付了全部购房款。本案存在李有国与张波成于2014年10月29日签订的《房屋出租合同书》和谢海莲与张波成于2014年11月1日签订的《房屋租赁协议》，两份合同中约定的租金金额相差甚远，游丹丹陈述谢海莲的签名系其代签亦未提交充分的证据予以证明，李有国、游丹丹提交的证据并不足以证明其在人民法院查封之前已经合法占有了涉案房屋。2013年7月23日，李有国与汉口银行股份有限公司签订《个人借款合同》并将涉案房屋作为抵押物抵押给银行，抵押期限为三年，李有国、游丹丹明知在抵押期内若没有还清银行贷款并解除抵押则无法在相关部门进行过户登记，但其仍然将涉案房屋作为抵押物，涉案房屋未办理过户登记系其自身原因造成。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，李有国、游丹丹对涉案房屋提出的执行异议没有事实和法律依据，不足以排除人民法院的强制执行。
综上所述，李有国、游丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16086元，由李有国、游丹丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年六月十一日
书记员 肖宇晴