湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初6780号
原告（反诉被告）：愫妍美发型设计（武汉）有限公司，住所地：武汉市江岸区汉口花园四期C栋5栋1单元11层03号。
法定代表人：易秀兰，总经理。
委托代理人：邓琛（特别授权代理），湖北伟宸律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉思妍丽化妆品有限公司，住所地：武汉市江汉区万松园路103号同成大厦A栋1层104号，办公地：武汉市江汉区淮海路商务西路泛海国际SOHO城1号楼2310。
法定代表人：王莉，总经理。
委托代理人：代俊平（特别授权代理），湖北今天律师事务所律师。
委托代理人：杨瑞（特别授权代理），湖北今天律师事务所律师。
第三人：武汉瑞安天地房地产发展有限公司，住所地：武汉市江岸区中山大道1628号武汉天地企业中心5号35楼。
法定代表人：王立辉，总经理。
委托代理人：马力（一般授权代理），湖北中和信律师事务所律师。
委托代理人：徐小明（一般授权代理），湖北中和信律师事务所律师。
原告愫妍美发型设计（武汉）有限公司（以下简称愫妍美公司）诉被告武汉思妍丽化妆品有限公司（以下简称思妍丽公司）、第三人武汉瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员施红星、危玉霞参加的合议庭进行审理，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。庭审过程中被告（反诉原告）思妍丽公司提出反诉，本院依法予以受理。本案于2018年2月28日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）愫妍美公司的委托代理人邓琛，被告（反诉原告）思妍丽公司的委托代理人代俊平、杨瑞，第三人瑞安天地公司的委托代理人马力、徐小明到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审理期限两个月。本案现已审理终结。
原告愫妍美公司诉称：我公司于2016年8月26日同思妍丽公司签订了《合作经营协议书》，约定思妍丽公司提供位于武汉市中山大道1515号壹方购物中心4层商室思妍丽壹方购物中心给我公司在店内经营愫妍美发项目，经营期限为五年，由我公司按时缴纳租金给思妍丽公司。2017年2月我公司得知思妍丽公司提供的承租场地系违法转租，且出租方瑞安天地公司在得知此事后，坚决不同意转租，要求壹方购物中心商场营运部发函要求我公司退场，也函告思妍丽公司妥善处理此事。双方为此事多次谈判，均未达成协议；同时，思妍丽公司提供给我公司店面经营的场所占用了店内和商场内的消防通道，严重威胁了消防安全。使得合同中的承租场地存在不可使用的法律瑕疵。因此，根据合作协议第八条第6款之规定，思妍丽公司属于违约方，应当按照我公司缴纳履约保证金2倍标准予以赔偿，所缴纳的保证金一并退还，共计300,000元。同时，给我公司造成的损失应当依法予以赔偿。根据合作协议第12条约定，双方对合同有争议的，均可以向商铺所在地人民法院起诉，即协议管辖约定为江岸区人民法院。思妍丽公司赔偿我公司损失共计1,561,115元（装修损失541,115元、经营损失720,000元、履约保证金300,000元）;3、本案诉讼费用由思妍丽公司承担。
被告思妍丽公司辩称并反诉称：1、双方确为合作经营，我公司为丰富自身的经营业态，以补贴租金形式，与愫妍美公司分别于2016年7月28日、同年8月26日签订两份内容相同的《合作经营协议书》，约定愫妍美公司使用我公司位于武汉市中山大道1515号壹方购物中心4层商1室场地经营愫妍美发项目，面积92.70平方米，第一个合同年度内每月租金为10,000元，按月支付，每月10日前应支付下一个月的租金，合同签订后，愫妍美公司立即进行了装修并开展美发经营；2、我公司不存在违约情形，本案是愫妍美公司单方擅自解约，应承担违约责任，保证金不予退还，并退场，我公司依约无需对其装修残值损失予以赔偿；3、对于愫妍美公司所谓的经营损失，无任何法律与事实依据。愫妍美公司存在违约情形，未能按时支付2017年2月租金，且至今未付；我公司认可收到了刘俊交付的10000元，但不清楚愫妍美公司与刘俊的关系，不认可该款项系刘俊代愫妍美公司支付的租金。愫妍美公司在签订合同时明知承租场地系我公司商铺内分租，却在经营半年后以我公司不具备美发经营资格、租用场地含消防通道为由于2017年4月19日单方提出解除合同，并将自身物品搁置于诉争场所至今。故我公司提出反诉，请求判令：1、愫妍美公司立即向我公司支付欠付的10,000元租金（即从2017年2月17日至2017年3月16日）；2、愫妍美公司立即向我公司赔偿前述欠付租金的逾期付款违约金110,000元（即从2017年2月10日至同年9月17日，共计220日，10,000元×5%×220日）；3、愫妍美公司立即向我公司支付50,000元房屋占用费（参照10,000元/月租金标准，从2017年4月17日暂计至9月16日，共计5个月）；4、本案诉讼费用由愫妍美公司承担。
原告（反诉被告）愫妍美公司针对反诉辩称：1、2月17日至3月16日的租金是通过愫妍美公司的一个发型师刘俊代缴的，所以愫妍美公司不差欠该期间的租金。2、对第2项请求关于欠付租金的问题，愫妍美公司缴纳租金至4月16日，4月30日双方租赁合同已经解除，我方不差欠思妍丽公司的租金。3、解除合同是双方认可的，合同解除后愫妍美公司的工作人员就已经撤离了承租场地，从思妍丽公司处腾退，至于愫妍美公司留在承租场地的设施及装修等，思妍丽公司可以自行处理，故对腾退后的房屋占用使用费，不予认可。
第三人瑞安天地公司述称：本诉与我公司无关，我公司不应该以第三人参加诉讼。我公司只与思妍丽公司存在合同关系，至于愫妍美公司与思妍丽公司之间的合同关系我公司不清楚。关于转租的事情，我公司委托了物业公司进行现场管理，没有口头或书面通知要求愫妍美公司退场，只是我公司与思妍丽公司的租赁合同中约定了不能转租。反诉的诉讼请求与我公司无关，不予答辩，由人民法院依法裁决。
审理查明：2016年3月14日，瑞安天地公司（甲方）与思妍丽公司（乙方）签订《武汉市房屋租赁合同》约定：甲方将坐落于武汉市江岸区中山大道1515号壹方购物中心4层商1室房屋，建筑面积1071.02平方米出租给乙方做商业服务用途使用；房屋租赁期为2016年6月17日起至2021年9月16日止；乙方转租或分租上述承租房屋及附属设施，须征得甲方书面同意后可签订转租合同，并按规定向该房屋所在的区房产管理局办理登记备案手续；合同还约定了其他条款。《“壹方购物中心租赁合同”之补充条款》约定第一租赁年度（2016年9月17日至2017年9月16日）保底租金为5.19元/天/平方米。
2016年8月26日，思妍丽公司（甲方）与愫妍美公司（乙方）签订《合作经营协议书》，约定双方在位于武汉天地壹方的商铺内合作经营愫妍美发业务达成如下合作条款，合作经营地址为武汉市江岸区中山大道1515号壹方购物中心4层商1室，面积92.70平方米；经营项目为愫妍美发，合作期内乙方承诺不擅自改变该用途；经营期限为五年，自2016年9月17日起至2021年9月16日止；合作方式为乙方使用甲方的场地经营愫妍美发项目；乙方应保证装修质量及档次，其风格不得与甲方整体及其他部分相冲突或不协调；乙方在进行装修平面设计时，应充分考虑承租区域的消防疏散要求，应在每个防火分区至少设置一个疏散出口，且疏散出口的通道不得设置阻碍疏散的物品；乙方应在本合同签署时向甲方缴纳履约保证金100,000元，以确保乙方遵守本合同项下其必须遵守的一切之约定；甲方有权在乙方违反本合同约定时将乙方缴纳的履约保证金予以扣收，该扣收不影响甲方对乙方违约行为所采取的任何其他措施或救济方法，履约保证金不足以弥补损失的，甲方有权就不足部分向乙方追偿；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须在本合同期届满、提前解除，并在乙方将该铺位返还给甲方，结清本合同项下所有款项的三十天后，在乙方无任何违约行为九十天内，将履约保证金无息退还给乙方；第一合同年度内，乙方每月交纳10,000元租金给甲方，以后每合同年度的租金在前一年基础上递增20%；乙方应根据相关法规和甲方的规定在租赁区域内合理配置消防器材（包括灭火器、灭火毯等），并保证其有效性，乙方不得占用、堵塞消防通道，禁止在防火墙卷帘门下放置任何物品，影响功能及使用；倘若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，每逾期一天，甲方有权要求乙方支付所有应付款项的5%作为逾期付款违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除本合同，乙方已付的履约保证金不予退还；若乙方未经甲方事先书面同意擅自提前解除本合同，则乙方必须向甲方支付其实际使用该铺位期间根据本合同应付而未付的一切款项，乙方已经缴纳的保证金不予退还；乙方必须在合同期届满/提前解除当日将该铺位连同其原有的附属设施、装置等交还甲方，交还时该铺位应与甲方交付之原状一致或符合甲方认可的可租用、可良好使用的标准；在乙方不予回复原状的情况下，甲方亦可自行委托施工单位进行恢复，相关费用由乙方承担；本协议履行过程中，各方应友好协商争议，协商不成，各方可向商铺所在地人民法院起诉；协议还约定了其他条款。2016年9月18日，愫妍美公司向思妍丽公司缴纳履约保证金100,000元。思妍丽公司向愫妍美公司交付诉争商铺，愫妍美公司进行了装修。其后在承租场地开展美发经营。愫妍美公司向思妍丽公司支付了2017年2月16日之前的租金，2017年2月17日至3月16日的租金未支付，2017年3月17日至4月16日的租金愫妍美公司于2017年4月24日支付。
2017年4月18日，愫妍美公司向思妍丽公司发出《关于停业退场的联系函》，说明因思妍丽公司未能在协议签订前告知“不具备在壹方购物中心开展美发业务的资格”，“租用场地含公共消防通道不能放置设备”等，导致其公司无法正常经营，通知思妍丽公司其于2017年5月1日起停止对外营业，5月15日正式退场，并要求思妍丽公司赔偿相关损失。2017年4月19日思妍丽公司回函，说明愫妍美公司应事先就店面的设施及经营情况做详细的了解及调查，思妍丽公司没有主动告知的义务，同意提前解除双方签订的合作协议，但愫妍美公司应承担违约责任，并做好退场的交接事宜。目前愫妍美公司未再经营，但其设施设备仍放置在承租场地，双方未办理退场交接手续。愫妍美公司与思妍丽公司均认可双方签订的协议书于2017年4月19日已解除。2017年4月17日之后的租金及房屋占有使用费，愫妍美公司尚未向思妍丽公司支付。
另查明，武汉市公安局江岸区分局消防大队于2016年11月22日向思妍丽公司出具《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》，说明诉争场地消防验收合格。
瑞安天地公司庭审过程中表示其与思妍丽公司签订的《武汉市房屋租赁合同》虽然约定思妍丽公司转租需取得其公司书面同意，但其公司委托了物业公司进行现场管理，其公司并未口头或书面通知要求愫妍美公司退场。
因双方协商未能达成一致意见，故调解未成。
上述事实，有原告（反诉被告）愫妍美公司提交的《合作经营协议书》、停业退场联系函以及回函、现场照片、被告（反诉原告）思妍丽公司提交的《房屋租赁合同》、《“壹方购物中心”租赁合同之补充条款》、申明、照片、《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审质证属实，足以采信。
本院认为：思妍丽公司与愫妍美公司于2016年8月26日签订《合作经营协议书》虽名为合作经营，但从协议内容看，思妍丽公司并未参与愫妍美公司的经营，也没有共担风险、共享收益，而是每月收取固定的租金，故双方实质系租赁合同关系。上述协议书系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。2017年4月19日思妍丽公司收到愫妍美公司发出的《关于停业退场的联系函》后向其回函，说明同意解除上述协议书，庭审过程中，双方当事人均表示协议书于2017年4月19日已解除，故愫妍美公司主张解除双方签订的协议书的诉讼请求，本院依法予以支持。
协议签订后，愫妍美公司向思妍丽公司支付了履约保证金，思妍丽公司向其交付了诉争场地，其应按照协议约定向思妍丽公司支付租金，其至今未向思妍丽公司支付2017年2月17日至3月16日的租金，且提前解除双方签订的合作协议，构成违约，理应向思妍丽公司支付上述期间的租金10,000元。虽然双方的协议书已解除，但愫妍美公司的设施及物品仍放置在承租场地，其至今仍未向思妍丽公司交还承租场地，仍在占有使用承租场地，故应参照租金标准向思妍丽公司支付房屋占有使用费，2017年4月17日至4月19日的租金及4月20日至9月16日的占有使用费共计50,000元。愫妍美公司辩称其公司的发型师刘俊代其缴纳了2017年2月17日至3月16日的租金，但其未能提交充分证据证明刘俊系其公司的员工，也未能提交证据证明刘俊向思妍丽公司缴纳的款项系代其缴纳的租金，思妍丽公司也不认可该款项系刘俊代愫妍美公司支付的租金，故对上述抗辩，本院不予采纳。
愫妍美公司诉称瑞安天地公司不同意思妍丽公司向其转租诉争场地，并要求其退场，思妍丽公司构成违约，因瑞安天地公司庭审中表示并未要求愫妍美公司退场，且瑞安天地公司在知晓思妍丽公司转租后，也未主张解除思妍丽公司与愫妍美公司签订的《合作经营协议书》或主张上述协议无效，愫妍美公司也未能提交相应证据证明瑞安天地公司要求其退场，故其上述主张本院不予采纳。
愫妍美公司认为思妍丽公司未在签订协议之前向其告知“不具备在壹方购物中心开展美发业务的资格”，“租用场地含公共消防通道不能放置设备”，构成违约，因协议书并未约定思妍丽负有上述告知义务，且诉争场地经消防验收是合格的，双方签订的协议书约定愫妍美公司不得占用、堵塞消防通道，故愫妍美公司的上述意见，本院不予采纳。
关于愫妍美公司要求思妍丽公司退还履约保证金100,000元，并双倍返还200,000元，共计300,000元的诉讼请求，双方签订的《合作经营协议书》约定，愫妍美公司逾期支付租金超过一个月的，思妍丽公司有权解除本合同，愫妍美公司已付的履约保证金不予退还，愫妍美公司至今未向思妍丽公司支付2017年2月17日至3月16日的租金，且提前解除合同，构成违约，故其缴纳的履约保证金不予退还。愫妍美公司要求思妍丽公司双倍返还保证金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于愫妍美公司主张装修损失541,115元的诉讼请求，因双方签订的《合作经营协议书》约定，合同解除、愫妍美公司交还承租铺位时应与思妍丽公司交付之原状一致或符合思妍丽公司认可的可租用、可良好使用的标准，在愫妍美公司不予回复原状的情况下，思妍丽公司亦可自行委托施工单位进行恢复，相关费用由愫妍美公司承担。本案中，愫妍美公司违约，双方合同解除，合同并未对装修赔偿进行约定，且思妍丽公司不同意利用愫妍美公司的装修，故愫妍美公司的上述诉请没有合同和法律依据，本院不予支持。愫妍美公司留在承租场地的可移动的设施及物品属于愫妍美公司所有，愫妍美公司在合同解除后应尽快取走。
关于愫妍美公司主张经营损失720,000元的诉讼请求，双方合同未做出约定，且系愫妍美公司违约并主张解除合同，故对此本院不予支持。
关于思妍丽公司要求愫妍美公司支付其逾期付款违约金110,000元的诉讼请求，因愫妍美公司未能按时缴纳租金的违约行为，不予退还履约保证金100,000元，违约金不得重复主张，且愫妍美公司认为思妍丽公司主张的违约金过高，应予调整，故思妍丽公司再主张上述违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）愫妍美发型设计（武汉）有限公司与被告（反诉原告）武汉思妍丽化妆品有限公司于2016年8月26日签订的《合作经营协议书》于2017年4月19日已解除；
二、原告（反诉被告）愫妍美发型设计（武汉）有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付被告（反诉原告）武汉思妍丽化妆品有限公司2017年2月17日至3月16日的租金10,000元，2017年4月17日至4月19日的租金及4月20日至9月16日的占有使用费50,000元，共计60,000元；
三、原告（反诉被告）愫妍美发型设计（武汉）有限公司支付的履约保证金100,000元不予退还；
四、驳回原告（反诉被告）愫妍美发型设计（武汉）有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）武汉思妍丽化妆品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18,850元由原告（反诉被告）愫妍美发型设计（武汉）有限公司负担。反诉费1,850元，邮寄费40元，合计1,890元由愫妍美发型设计（武汉）有限公司负担650元，被告（反诉原告）武汉思妍丽化妆品有限公司负担1,200元，因上述款项已由被告（反诉原告）武汉思妍丽化妆品有限公司支付本院，原告（反诉被告）愫妍美发型设计（武汉）有限公司于本判决生效之日起五日内将1,200元款项支付给被告（反诉原告）武汉思妍丽化妆品有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 侯立平
人民陪审员 施红星
人民陪审员 李尚文
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 汪 为