湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0321民初65号
原告：湘潭潭城物业服务有限公司，住所地：湘潭县易俗河镇凤凰中路381号。
法定代表人：颜宇，系该公司经理。
委托诉讼代理人：李胜魁，湖南芸生律师事务所律师。
被告：黄辉，女，。
原告湘潭潭城物业服务有限公司（以下简称潭城物业）与被告黄辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法由审判员邓赵胜适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李胜魁到庭参加诉讼、被告黄辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告潭城物业向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付物业费3660元、违约金1975.11元（按每日千分之二计算，其中2016年、2017年拖欠物业服务费违约金分别计算24个月和12个月），两项合计5635.11元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告为湘潭县易俗河镇凤凰中路盛世康城小区前期物业服务企业，原告于2016年1月26日与该小区业主委员会签订《盛世康城住宅小区物业服务管理委托合同书》。合同约定，物业服务费标准为高层住宅1.2元/月/㎡（三楼以下为0.88元/月/㎡）、多层住宅0.6元/月/㎡，车库、杂屋多层0.3元/月/㎡、高层0.6元/月/㎡。原告自2016年1月以来，一直按照合同约定和相关法律法规的规定提供完善、规范的物业服务。被告为湘潭县易俗河镇凤凰中路盛世康城小区10-1-101房屋所有权人，房屋建筑面积为127㎡。被告自2014年起分文未付物业服务费，共拖欠物业服务费3660元。原告曾多次要求被告交纳物业服务费且书面向被告催交，被告均置之不理。被告违约给原告造成的损失，应当承担违约责任。
被告黄辉未答辩、未举证。
经审理查明:2016年1月26日,原告潭城物业（乙方）与湘潭县盛世康城业主委员会（甲方）签订《盛世康城住宅小区物业服务管理委托合同书》。合同约定：乙方提供物业管理服务的受益人为本物业区域的全体业主及物业使用人，甲方应要求全体受益人根据《物业管理规约》履行相应义务，承担相应责任。（第三条）委托管理期限为2016年1月1日起至2019年1月1日止（第十五条）。物业服务费标准为：高层住宅1.2元/㎡/月（其中一、二楼0.88元/㎡/月；三楼（含三楼）以上1.2元/㎡/月）、多层住宅0.6元/㎡/月，车库、杂屋：多层0.3元/㎡/月、高层0.6元/㎡/月（第二十条）。物业服务费采用预交、收方式，分每十二个月交纳一次，交纳时间为：应续交时间的10日以前（第二十一条）。业主和物业使用人没有按时清缴物业管理服务费，乙方有权要求当事人清缴，并从逾期之日按欠缴额的每日千分之二收取违约金，同时乙方有权采取相应的限制服务措施催缴，或依法提起诉讼追缴（第二十二条）。上届或以前物业公司经营期间欠收的物业费和其他合理费用，由甲方全权委托乙方代收并包干负责欠费户欠交原因等事务的处理（含依情酌减免、赔补、维修成本等）和上届物业未履行的相关维修及遗留事务的处理，给付已协商的上届物业本次撤退前经营期间欠付的相关费用（第二十六条）。上届物业公司已于2015年12月31日起终止了对小区物管服务，小区物管工作已于同日起至2016年1月26日止由甲方主持并履行小区物管工作。此段甲方对小区物管运行时间内成本费用由乙方承担，乙方进驻小区接管并实施物业管理时间为2016年2月26日上午8：30分，乙方向业主收取物业费时间及所有权从2016年1月1日起开始计算（第三十八条）。该合同有湘潭县盛世康城业主委员会盖章并由业主委员会业主周煌明等五人签字，原告潭城物业的盖章及其法定代表人签字。
2016年1月25日，原告潭城物业从湘潭嘉欣物业管理有限公司（以下简称嘉欣物业）处接管盛世康城住宅小区物业服务管理工作。嘉欣物业于2016年1月25日对原告潭城物业出具承诺书一份，将其在盛世康城住宅小区实施物业管理期间（截止至2015年12月31日）欠收的各业主物业管理服务费等其他应收费用和与开发小区项目的开发公司应付由嘉欣物业垫付的维修费、前期因延误交房欠付减免的物业费等其他应收费用的执收权、所有权均移给原告潭城物业执收和所有。承诺书载明一式三份，送盛世康城住宅小区业主委员会一份，潭城物业一份，嘉兴公司一份。该承诺书有嘉欣物业盖章及法定代表人签章。
被告黄辉系盛世康城住宅小区10栋1单元101号房屋的业主，该房屋面积为127.03㎡。被告黄辉于2010年11月13日在盛世康城验房交接表上签字确认房间、卫生间、厨房、阳台相关设施外观、功能均正常，该表备注载明，上述设施经双方交接后确认无误，从即日起物业正式交付业主使用。原告潭城物业于2017年2月22日向被告发送了《物业服务费催缴告知书》。自被告黄辉签字确认收房后至嘉欣物业管理期间，被告共计欠缴物业费1829元（2014年1月至2015年12月，127.03㎡×0.6元/㎡/月×24个月=1829元），原告潭城物业管理期间至今，被告一直未缴纳物业费用（每月物业费为0.6元/㎡/月）。
以上事实，有原告的营业执照、被告的身份证复印件、《盛世康城住宅小区物业管理服务委托合同书》、盛世康城验房交接表、承诺书、湘潭县嘉欣物业管理有限公司营业执照、资质证书、物业服务费催缴告知书、2015年10栋收费明细表等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，第一、本案系物业服务合同纠纷。原告潭城物业与盛世康城住宅小区业主委员会签订的《盛世康城住宅小区物业服务管理委托合同书》系双方真实意思表示、合同形式合法、内容真实，没有违反法律强制性规定，该合同真实、合法、有效。原告按照合同约定对盛世康城住宅小区进行了物业管理服务，被告作为盛世康城住宅小区的业主应当按约定缴纳物业管理费用。第二、债权人转让权利的，应当通知债务人。嘉欣物业向原告潭城物业出具的《承诺书》的性质相当于债权的转让，嘉欣物业系债权人，盛世康城住宅小区欠缴物业费用的业主系债务人，原告潭城物业系受让人，从原告潭城物业与盛世康城住宅小区业主委员会签订的《盛世康城住宅小区物业服务管理委托合同书》可知，嘉欣物业已通知债务人债权转让的情况，该债权转让符合法律规定，本院对原告潭城物业取得该债权予以确认。第三、关于被告应当向原告缴纳的物业费用数额。从原告接管盛世康城住宅小区之日起至开庭之日止，被告应缴纳的物业管理费用为2058元(从2016年1月1日起至2018年3月5日：127.03㎡×0.6元/㎡/月×27个月=2058元)，加上被告在嘉兴物业管理期间拖欠的物业费用1829元，至开庭之日止，被告欠缴的物业管理费用共计为3887元，原告请求的金额为3660元，这是原告自由行使其权利的行为，本院予以确认。第三、关于违约金。因被告在2016年1月1日之前拖欠的物业管理费用为嘉欣物业公司管理时拖欠，而原告并未提交证据证实嘉欣物业公司与被告对于拖欠物业管理费用有关于违约金的约定，故本院仅对原告在接管盛世康城住宅小区期间被告欠缴物业费用而产生违约金的事实予以认可。按照《盛世康城住宅小区物业服务管理委托合同书》的约定，违约金为每日千分之二,即年利率73%，高于法律规定的年利率24%，故本院将按违约金年利率24%计算；起算时间从合同约定原告收取物业费时间（被告此时已未缴纳物业费用）开始即2016年1月1日起算。合同约定物业服务费用采取预交方式，每十二个月交纳一次，被告十二个月应交纳的物业管理费为915元（127.03㎡×0.6元/㎡/月×12个月=915元），故2016年1月1日至2016年12月31日的违约金应为220元（915元×24%=220元）；2017年1月1日至2017年12月31日的违约金为439元[（915元+915元）×24%=439元]；故被告拖欠物业费用的违约金合计为659元。故被告需向原告支付物业管理费及违约金合计4319元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄辉于本判决生效之日起三日内支付原告湘潭潭城物业服务有限公司物业管理费4319元；
二、驳回原告湘潭潭城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄辉负担19元，原告湘潭潭城物业服务有限公司负担6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 邓赵胜
二〇一八年四月八日
代理书记员 符曼琼
附本判决书适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。