昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0103民初3953号
原告：刘明华，男，回族，1952年12月8日生，住云南省昆明市官渡区。
委托代理人：傅钢，云南智林律师事务所律师，特别授权代理。
被告：王敬文，男，汉族，1979年11月24日生，住云南省昆明市盘龙区。
委托代理人：杨娅，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。
原告刘明华诉被告王敬文租赁合同纠纷一案,本院于2016年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人傅钢、被告委托代理人杨娅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2006年2月，经昆明极集商贸有限责任公司（以下简称极集公司）协商，原告决定将具有合法使用权的，位于昆明市双龙街道办事处大凹子村14.5亩的场地以及场地上的建筑物，出租给极集公司使用。双方于2006年2月11日签订了联营协议，约定租赁期限为20年，自2006年3月1日至2026年2月28日止，每年租金为8万元，极集公司一次性支付10年租金共计80万元，第二期租金在第一期租金到期前20日支付。协议签订后，极集公司支付了80万元的租金，原告将14.5亩的场地和场地上建筑交付极集公司使用。2012年5月20日，极集公司进入清算程序，并于2012年7月19日注销。2012年7月17日，被告隐瞒极集公司已经注销的事实，在极集公司清算组不知情，未经同意的情况下，将极集公司所使用的场地使用权，擅自转让到被告自己名下。而后，在原告不知道和未经同意的情况下，被告多次将涉案场地擅自转让他人使用，以获取暴利；并且依照联营协议的约定，被告应于今年2月20日前支付租金，但被告时至今日分文未付。原告2016年5月向被告发出了解除合同的通知，被告未作任何回复。为此，原告起诉至人民法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的“情况补充说明”租赁协议，判令被告支付租金26666元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告与被告签订的情况补充说明是双方的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，不存在解除的情形。原告起诉的事实及法律关系混乱，于法无据，原告请求解除情况补充说明的诉求与要求被告支付租金的诉求自相矛盾，既然原告要求解除情况补充说明即是认可了与被告签订的该协议的效力，在诉状中又对其效力提出异议并且还要求支付租金，该两个诉求不是一个法律关系。对于事实部分，被告不存在转租与拖欠租金的行为，与现在场地实际使用人签订的系合作协议，不是转租关系；被告向原告交付约定的租金，系原告不收。综上，被告不存在转租、拖欠租金的违约行为，原告与被告签订的情况补充说明应当继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向法庭提交证据：
第一组：1、集体荒山使用权证；2、征地安置补偿协议；3、建设用地批准通知书，证明原告是涉案租赁场地及建筑物的使用权人和所有权人。
第二组：1、联营协议；2、工商登记档案资料，证明：1、2006年2月通过协议，原告将具有使用权的，位于昆明市双龙乡大凹村14.5亩的场地及场地上的建筑物出租给极集公司使用，原告和极集公司存在场地租赁合同关系的事实；2、证明极集公司2012年5月22日进入清算程序，2012年7月19日办理注销登记，主体资格消灭的事实；3、与原告的联营合同的相关权益，没有进入极集公司清算程序，进行清算的事实。
第三组：情况补充说明，证明2012年7月17日，被告擅自将极集公司租赁合同的权利义务转移给自己享有承担，转让合同实际未经极集公司清算组的同意。
第四组：关于撤销盘龙区金水敬老院《社会福利机构设置批准书》的批复，证明原、被告在协议中所确定的场地使用人主体已经注销、消灭的事实。
第五组：1、协议；2、民事起诉状；3、应诉通知书；4、民事裁定书；5、通知；6、说明，证明被告未经原告同意，将租赁场地擅自转让他人，原告已经提出异议、主张权利的事实。
第六组：1、通知；2、手机短信，证明由于被告出现严重违约行为，原告通过书面和手机短信方式，通知被告解除合同，现合同已经解除的事实。
被告对原告提交的证据一的三性予以认可。对证据二联营协议的三性予以认可；工商登记档案资料真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可，不能证明其证明目的，看不出来极集公司没有清算并且极集公司是否清算的事实与本案无关。对证据三情况补充说明的三性予以认可，证明目的不予认可，被告是在极集公司授权下与原告签订的协议并且被告是清算组的负责人，有权代表公司与原告签订该协议。对证据四关于撤销盘龙区金水敬老院《社会福利机构设置批准书》的批复的三性予以认可，证明目的不予认可，现在仅是在原址上重新注册了名称，租赁场地仍然经营敬老院。对证据五中1、协议的三性予以认可，证明了被告在合法经营，但双方仅是合作关系，不是转租；2、民事起诉状、应诉通知书、民事裁定书、通知、说明的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可。证据六的三性不予认可。
本院对原告提交的证据一的真实性予以确认，可以证明原告系涉案租赁场地的合法使用权人。证据二的真实性予以确认，可以证明原告与极集公司签订了租赁合同，约定了双方的权利义务，现极集公司已注销的事实。证据三的真实性予以确认，可以证明原告与被告就涉案租赁场地签订了《情况补充说明》，其他内容在文后评述。证据四、五的真实性予以确认，可以证明涉案租赁场地原实际使用人盘龙区金水敬老院已被撤销《社会福利机构设置批准书》的事实，可以证明现租赁场地实际使用人昆明市盘龙区安盛护理养老院与昆明安福企业管理有限公司签订了《合作协议》，双方就此发生争议诉至昆明市西山区人民法院。证据六内容看不出已经送达给被告，真实性无法确认，无法证明原告的证明目的。
被告为证明自己的主张，向法庭提交：
第一组:1、《联营协议》；2、《收条》，证明：一、极集公司于2006年2月11日与原告刘明华签订《联营协议》，约定：1、刘明华将具有使用权的14.5亩荒山土地和地上建筑物与极集公司联营，联营期自2006年3月1日至2026年2月28日；2、联营协议款为每年8万元，每十年支付一次，共计80万元；3、联营期内乙方如因经营需要可以与其他方合作经营，甲方（刘明华）不得以任何借口进行干涉；4、双方不得以任何借口违反、终止本协议的条款，否则违约方赔偿联营协议款的拾倍给守约方。二、极集公司已经按约履行，刘明华于2006年2月27日收取了2006年3月1日至2016年2月28日止的联营款80万元。
第二组:1、极集公司与第三方签订的《联营协议》；2、盘龙金水敬老院在盘龙区民政局的《审批表》；3、《民办非企业单位登记证书》、《组织机构代码证》，证明极集公司在与刘明华签订的《联营协议》约定条件下，在联营土地上开展养老事业，合法成立盘龙金水敬老院及合法延续为盘龙区安盛护理养老院。
第三组:1、极集公司出具的《授权书》；2、《情况补充说明》，证明：一、极集公司明确其与刘明华签订的《联营协议》尚有13余年的合同期限，因公司拟申请注销，特授权王敬文与刘明华进行接洽，此后有关《联营协议》的所有权利义务全部转由王敬文继续履行；二、刘明华亲笔签署的《情况补充说明》明确了其“知悉并同意原协议乙方昆明极集商贸有限责任公司因自身转型需要，将原公司对外未履行完的协议以及所有债权债务全部交由王敬文继续履行、享受和承担”；同时同意在今后双方履约期内，敬老院可以寻求合作伙伴；上述情况相关各方均已知悉并同意，其余部分仍按照双方签订的原协议继续履行。
第四组：1、《合作协议》；2、《情况说明》；3、《协议》，证明：一、被告遵循双方签订的《联营协议》及《情况补充说明》的约定，在原告刘明华知悉并同意的前提下与第三方开展合作的情况；二、被告与第三方之间系合作经营关系，而非将原告的场地擅自转让他人使用，被告没有任何违约行为。
第五组：2015年8月28日，昆明市公安局盘龙分局双龙派出所《接处警登记表》，证明2015年8月28日原告刘明华指使他人驾驶车辆围堵“安盛敬老院”大门，妨碍敬老院的正常经营，刘明华向民警的自述表明其十分清楚敬老院所使用土地的情况，并以实际行动实施了违反双方签订的《联营协议》及《情况补充说明》的违约行为。
第六组：《公证书》，证明原告刘明华因早已有意违约，故当被告按约在协议约定期内向其交付后续10年的80万元联营款时，原告多次无正当理由拒绝接收，恶意阻止被告履行协议，事实并非原告在诉状中所述的是被告“拒绝交付租金”，实际违约的是原告。
第七组：公证书一份、独子独女证一份、李锦秀身份证复印件、结婚证、《关于昆明市盘龙区颐养阁老年公寓成立登记的批复》、《民办非企业单位变更登记表》，证明李锦秀、李琼与被告的关系及颐养阁与安盛护理养老院的关系，被告不存在转租的行为。
原告对被告提交的证据一的三性予以认可，该协议名为联营实为租赁，租赁期间可以对外进行联营但并不能转租。证据二中1的三性不予认可，签订的主体不是本案当事人，不能确定其真实性；2、3的真实性认可，也认可盘龙区金水敬老院的使用人地位，但是不认可金水敬老院与盘龙区安盛护理养老院是延续关系，应该是两个独立的主体。证据三中1的三性不予认可，公司法规定公司进行清算都由清算组处理清算事宜，对该授权委托书的效力有异议；2真实性认可，虽然协议认可可以寻求合作，但是被告的行为实质是转租。证据四中1真实性予以认可，合法性不予认可，未经原告同意，此协议无效，并且该协议证明了场地转让的事实；2、3的三性不予认可，在签订该协议时金水敬老院是没有处分权的。证据五的三性予以认可，恰恰证明原告主张了权利，不同意被告转租。证据六的三性不予认可，公证书上的内容与当时的事实不符，公证员在现场并未表明其身份，做证据保全时也不知道原、被告在诉讼，未向原告告知保全行为，不认可其合法性。
本院对被告提交的证据一的真实性予以确认，可以证明原告与极集公司存在租赁合同关系，并且极集公司向原告支付了第一期的租金80万元。证据二的真实性予以确认，可以证明被告与昆明市儿童车辆厂签订了《联营协议》，昆明市儿童车辆厂以其名义申办了盘龙区金水敬老院，但无法证明盘龙区金水敬老院与昆明市盘龙区安盛护理养老院的关系。证据三，虽然该授权书系极集公司清算期间出具，但被告王敬文系极集公司原法定代表人及清算组负责人，应有权代表极集公司及代表其本人与原告签订《情况补充说明》，并且原告当庭表示对该协议的效力予以认可，因此，本院确认该情况补充说明的真实性、合法性。证据四的真实性予以确认，对其证明内容在文后评述。证据五的真实性予以确认，但仅能证明原告自2015年8月28日起知晓场地使用情况。证据六的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明被告向原告履行支付租金的义务，被告未收取的事实。证据七的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证明李锦秀与被告系母子关系，李琼与被告系夫妻关系；李琼以自己的名义向昆明市盘龙区民政局申请成立了昆明市盘龙区颐养阁老年公寓，后更名为昆明市盘龙区安盛护理养老院。
本院依据上述，认定以下事实：2006年2月11日，原告刘明华与昆明极集商贸有限责任公司（以下简称极集公司）签订《联营协议》，约定原告将自己取得的位于昆明市双龙乡麦地圹办事处大凹子村138亩荒山土地（有偿出让集体荒山使用权证号：昆官林字第72号，使用年限从1997年8月10日至2067年8月10日）中的14.5亩和地上建筑物与极集公司联营，联营期自2006年3月1日至2026年2月28日止；双方约定联营期内极集公司每年向原告支付联营协议款8万元，每十年支付一次，共计人民币80万元，极集公司必须在每轮联营协议款到期前20日内支付；约定极集公司因经营需要可以与其他方合作经营，原告不得以任何借口进行干涉，但需告知原告。协议签订后，极集公司于2006年2月27日向原告支付了第一轮联营协议款80万元。2006年2月28日，极集公司与昆明市儿童车辆厂签订《联营协议》，约定极集公司提供前述14.5亩场地、建筑物及设施与昆明市儿童车辆厂联营，联营期自2006年3月1日起至2026年2月28日止，协议对双方联营期间的权利义务进行了详细约定。后双方在上述租赁场地经营老年人托养业务，以昆明市儿童车辆厂的名义申办了盘龙金水敬老院（以下简称敬老院），法定代表人为李锦秀。2012年5月20日，极集公司经股东会决议解散、进行清算，并于2012年7月19日注销工商登记。2012年7月12日，极集公司委托其法定代表人被告王敬文与原告接洽双方签订的《联营协议》事宜，并同意此后有关《联营协议》的所有权利义务全部转由被告继续履行。2012年7月17日，原告与被告签订《情况补充说明》，明确原联营协议中约定的土地及地面附属物已由盘龙金水敬老院使用，极集公司因自身转型需要，将原协议中所有债权债务交由被告继续履行、享受和承担；并约定为提高敬老院服务水平，引进先进管理理念，敬老院可能会在履约期内寻求合作伙伴解决上述问题。2012年7月29日，敬老院与昆明安福企业管理有限公司（以下简称安福公司）签订《合作协议》，约定双方共同对敬老院进行运营管理，合作方式为敬老院提供前述14.5亩场地、建筑物及附属设施以及所有经营资质、财物与安福公司合作，安福公司以劳务、管理经验与敬老院合作，合作期间为2012年9月1日至2025年8月31日，安福公司每年8月20日前向敬老院支付年度固定收益50万元，合作收益每过三年，以上一次所付收益款为基数递增8%；约定敬老院允许安福公司使用其资质以及公章对外从事以下业务：1、与需托养人员签订入住协议；2、在需对外宣传推广时，与广告策划公司等签订宣传推广类协议；3、在敬老院需聘用和辞退工作、管理人员时，与之签订协议，并办理相应社会保障备案手续；约定敬老院需向安福公司移交的财物包括所有托养老人、老人资料、所交费用及其他相关财物。2012年11月5日，昆明市盘龙区民政局撤销了盘龙金水敬老院取得的《社会福利机构设置批准证书》。2012年11月16日，被告的配偶李琼以其名义向昆明市盘龙区民政局申请成立了昆明市盘龙区颐养阁老年公寓（以下简称颐养阁）。2013年1月6日，颐养阁更名为昆明市盘龙区安盛护理养老院（以下简称安盛养老院）。2013年1月19日，安盛养老院与安福公司签订《协议》，约定原敬老院与安福公司签订的合作协议中敬老院的权利义务由安盛养老院享受和承担。2015年8月28日，因原告不同意安盛养老院继续使用前述场地，与安盛养老院产生纠纷并报警处理。2016年1月22日，被告向原告交纳第二轮联营协议款80万元，原告拒收。现原告认为被告未经其同意将涉案前述场地转租他人并且未按约定支付租金，诉至本院提出如上诉讼请求。
另，昆明市儿童车辆厂法定代表人为李锦秀，李锦秀与被告系母子关系。
本院认为，庭审中，原告与被告对双方签订的《情况补充协议》的效力及实质为租赁合同关系的事实均无异议，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应严格按照协议约定履行义务。因此，本案的争议焦点为：一、被告是否存在转租行为？是否应当解除原告与被告签订的《情况补充协议》？二、原告主张的租金是否成立？
一、被告是否存在转租行为？依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告在未经原告同意的情况下不得转租涉案场地。本案中，涉案场地的实际使用人起初为敬老院，对于该实际使用人原告予以认可，本院予以确认。其后场地实际使用人为颐养阁，被告与颐养阁的法定代表人系夫妻关系，不能以此认定被告与颐养阁之间是转租的行为。后颐养阁更名为安盛养老院，被告与安盛养老院之间的关系亦不能认定为转租行为。因此，本争议焦点实质为安盛养老院与安福公司是否存在转租行为。依据上述认定的事实，本院认为，就安盛养老院与安福公司签订的合同来看，其包含了使用租赁场地、支付相应费用等内容，与《合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”对租赁的定义相符，应当认定安盛养老院与安福公司签订的合同中包含了租赁场地的内容，被告存在转租的行为。据此，原告要求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。
二、原告主张的租金是否成立？本案中，原告与极集公司在合同中约定每年支付租金8万元，每十年支付一次，共计人民币80万元，极集公司必须在每轮联营协议款到期前20日内支付，极集公司已经支付了2006年3月1日至2016年2月28日止的租金。原告与被告签订的《情况补充说明》中明确上述权利义务由被告承担，因此，被告应当于2016年2月8日前向原告支付2016年3月1日至2016年2月28日止的租金80万元，但是未支付。依据《合同法》第二百二十六条的规定，原告主张被告支付2016年3月1日至起诉之日即2016年6月17日的租金，于法有据。具体金额计算为：80000元÷12个月×3.56=23733元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告于2012年7月17日签订的《情况补充说明》；
二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2016年3月1日至2016年6月17日的租金23733元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费467元，由被告承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 江 丽
人民陪审员 孙毅英
人民陪审员 姜艳波
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 李娅萍