山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0214民初4155号
原告（反诉被告）殷乃良，男，汉族，1989年8月30日生，住山东省青岛市城阳区。
原告（反诉被告）鞠萍，女，汉族，1990年9月23日生，住山东省安丘市。
共同委托诉讼代理人王伟，山东青港律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘青青，女，汉族，1986年10月19日生，住山东省青岛市城阳区。
委托诉讼代理人刘世蓬，山东盈康律师事务所律师。
委托诉讼代理人矫祥兆，山东盈康律师事务所律师。
第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地青岛市市北区通山路11号-126。统一社会信用代码：91370203065085498G。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人李玲瑜，女，汉族，1988年7月5日生，住山东省即墨市，系该公司职工。
委托代理人杨敬亮，男，汉族，1991年6月2日出生，住山东省即墨市，系该公司员工。
第三人北京理房通支付科技有限公司。住所地北京市海淀区东北旺西路*号院*号楼***号。统一社会信用代码：911101080741045070。
法定代表人单一刚，执行董事。
委托代理人代农村，男，汉族，1987年2月11日出生，住山东省广饶县，系该公司法务部经理。
原告殷乃良、鞠萍与被告刘青青、第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司、第三人北京理房通支付科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告殷乃良及两原告共同委托代理人王伟、被告刘青青的委托代理人刘世蓬、第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司的委托代理人李玲瑜到庭参加了诉讼。第二次庭审时，原告殷乃良及两原告共同委托代理人王伟、被告刘青青的委托代理人刘世蓬、第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司的委托代理人杨敬亮、第三人北京理房通支付科技有限公司的委托代理人代农村到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告殷乃良、鞠萍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年2月18日签订的房屋买卖合同；2、原告要求被告返还购房款280000元及自2017年2月18日至被告返还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、原告要求北京理房通支付科技有限公司返还购房款280000元；4、被告赔偿原告中介费18400元及自2017年2月23日至被告返还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；5、被告支付原告违约金184000元，依据是房屋买卖合同第十条约定，920000元×20%=184000元；6、被告赔偿原告损失200000元，依据是合同法第97条、第113条，损失是经过向中介询价得出的房屋差价损失；7、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月18日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于青岛市城阳区泰城路537号3号楼3单元1010户房屋一处，总价款人民币920000元。2017年2月28日，原、被告及第三人北京理房通支付科技有限公司签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》，由第三人北京理房通支付科技有限公司对房屋交易资金进行监管。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，被告没有按照合同约定协助原告办理房屋过户手续，已构成根本违约，为维护自己的权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告刘青青辩称，2017年2月18日，刘青青与殷乃良、鞠萍签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，并与第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，于2017年2月28日，与第三人北京理房通支付科技有限公司签订了《理房通房屋交易资金监管服务协议》。协议签订后，初期刘青青与殷乃良、鞠萍均能按合同履行义务，但在合同履行过程中，出现了不应归责于买卖双方事由：即2017年4月17日，第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司工作人员王涛，将刘青青所出售房屋的房产证遗失，之后补办了房产证。但是房产证遗失，导致不可能按合同约定2017年6月10日办理过户，并不是原告所说刘青青不配合过户。由于买卖双方无法预见到房产证遗失，且买卖合同也未就房产证遗失补办作出相应约定，双方应进行协商处理。另，实际上买卖合同已不可能履行，因为除房产证被遗失外，原告的银行贷款也未通过审批，原告一直未能签订《贷款合同》。因为，按贷款流程通过审批后，应先签订《贷款合同》，后办理过户、抵押、再放贷款。事实上原告因贷款未通过，一直也未要求刘青青配合办理过户手续。原告殷乃良、鞠萍于2017年7月3日，向城阳区人民法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同等，其起诉的行为已经明确表示拒绝购买刘青青的房屋。根据以上事实，刘青青在本案的房屋买卖合同中，无任何的违约行为。因第三人“青岛链家”遗失房产证，导致不能过户，因殷乃良的贷款未通过，导致合同履行不能。在此情形下，双方应通过协商处理，在未协商一致的情形下，殷乃良、鞠萍单方起诉要求解除合同，拒绝购买涉案房屋，违反了合同第十条第三款第2项的约定，构成根本违约，应由其承担违约责任。
第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司辩称，1、第三人已经居间原被告双方签订合法有效的买卖合同，第三人的居间义务已经履行完毕，根据青岛市存量房买卖合同第十条及居间合同第十条第三款约定，出卖人或买受人违反合同约定居间机构收取的居间费用不予退还，由违约方承担，本案合同无法履行原因不是第三人导致，应当由违约方承担。
第三人北京理房通支付科技有限公司对原告的诉求与理由无异议。
被告刘青青向本院提出反诉请求：判决反诉被告殷乃良、鞠萍向反诉原告刘青青支付违约金50000元（合同约定的其余13400元违约金保留诉权）。事实与理由：2017年2月18日，刘青青与殷乃良、鞠萍签订了《青岛市存量房屋买卖合同》，并与第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，于2017年2月28日，与第三人北京理房通支付科技有限公司签订了《理房通房屋交易资金监管服务协议》。协议签订后，殷乃良向刘青青支付定金100000元，并向第三人北京理房通支付科技有限公司支付第一笔购房首付款110000元、物业交割保证金20000元、户口迁出保证金50000元、向第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司支付居间费用18400元。反诉原告按照协议，提前还清贷款，解除所售房屋的抵押，将房产证原件交给第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司，用于办理相关手续，并与2017年2月26日到青岛农商银行城阳支行配合原告办理了银行贷款申请手续。2017年4月17日，因第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司工作人员王涛车辆被盗，将刘青青所出售房屋的房产证遗失，王涛与第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司城阳时光里店商圈经理周亚东向刘青青出具了房产证遗失证明与承诺书，由该第三人负责补办房产证并承担补办费用，并承诺因房产证遗失给刘青青造成的损失，由第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司承担赔偿责任。2017年4月18日，刘青青登报声明遗失房产证作废，新房产证于2017年9月1日补发。因反诉被告的银行贷款未能通过审批，且房产证被遗失，导致房屋买卖合同无法继续履行，在协商不成的情况下，殷乃良、鞠萍于2017年7月3日向城阳区人民法院提起诉讼。综上，反诉原告刘青青与两反诉被告签订房屋买卖合同并履行了部分义务，但由于贷款审批未通过，第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司遗失房产证，导致合同无法继续履行，且反诉被告已经起诉要求解除合同，明确表示拒绝购买涉案房屋。因此，反诉原告不存在违约行为，而是两反诉被告违反合同，应承担违约金。考虑到两反诉被告购房不易，反诉原告只诉请违约金50000元，保留诉请其余违约金的权利。
两原告辩称，房产证丢失导致不能过户是不能成立的，如果被告积极配合办理新的房产证，2017年6月20日左右就可以领取新证，过户手续可以继续办理，不存在履行的障碍，是被告怠于履行构成根本违约。即使是因为第三人原因导致原告的损失，根据合同的相对性，被告可以向第三人追偿。被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。
第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司辩称，合同无法继续履行是因为被告对银行放款时间有异议，不配合办理过户手续导致的，2017年3月21日银行贷款已经获批，2017年6月18日第三人通知被告领取新的房产证，而被告均拒绝办理。
第三人北京理房通支付科技有限公司对被告的反诉与理由无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告提交的房屋买卖合同一份、居间服务合同一份、理房通房屋交易资金监管服务协议一份、定金收条二份、转账凭条一份、银联刷卡单、收据一份、银联刷卡单（2017.2.28）一份、录音资料一份及被告提交的刘青青与殷乃良、鞠萍签订的《青岛市存量房屋买卖合同》一份、刘青青与殷乃良、鞠萍及青岛链家兴业房地产经纪有限公司三方签订的《居间服务合同》一份（上述两份证据与原告提交的一致）、个人贷款还款结算凭单1份、青岛市不动产登记中心收件回执1份，上述证据各方当事人对真实性均无异议，与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院依法予以确认。
被告提交的房产证收条一份、第三人“青岛链家”工作人员王涛向刘青青出具的说明一份、“青岛链家”城阳时光里店经理周亚东以及工作人员王涛出具的“承诺书”一份、2017年4月18日青岛日报一份、刘青青鲁20**青岛市城阳区不动产第00××43号房产证一本、录音资料两份，上述证据虽然原告对真实性提出异议，但第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司对真实性予以认可，可以认定该第三人对其不利证据的认可，且上述证据与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以确认。
被告提交的青农商银[2016]334号关于修订《青岛农商银行个人购房贷款管理暂行办法》的通知复印件一份，原告及第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司对真实性不予认可，且该证据系复印件，与本案事实没有关联性，本院不予采信。
通过对证据的分析与认定并结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
原告殷乃良、鞠萍与被告刘青青于2017年2月18日签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定两原告购买被告位于青岛市城阳区泰城路537号3号楼3单元1010户房屋一处（青房地权市字第201541581），总价款人民币920000元，买受人于2017年2月20日前支付出卖人定金100000元，于2017年2月28日前将第一笔购房款110000元以理房通托管的方式支付出卖人，双方于2017年2月28日前共同前往银行办理银行贷款，贷款金额640000元并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照买受人继续申请其它银行贷款，至贷款批准。双方同意在2017年6月10日前共同办理所有权转移登记手续及抵押登记手续。买受人应于2017年2月28日前将物业交割保证金20000元、户口迁出保证金50000元通过理房通托管的方式支付出卖人。出卖人应于2017年5月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请且最迟应于2017年5月20日前办理完毕解除抵押登记手续。合同第十一条载明：“经双方协商，买卖双方配合到2017年5月27日过户”。同时，合同还约定了双方的违约责任，规定一方构成根本违约时应向守约方支付房屋总价款的20%的违约金。同日，原、被告及第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，约定由买受人向第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司支付居间服务费18400元。2017年2月28日，原、被告及第三人北京理房通支付科技有限公司签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》，由第三人北京理房通支付科技有限公司对房屋交易资金（购房款110000元、户口迁出保证金50000元、物业交割保证金20000元，共计180000元）进行监管。2017年2月15日，被告收到原告定金10000元，同年2月18日，被告又收到原告定金90000元。2017年2月23日，原告交付第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司居间代理费18400元。2017年2月28日，原告按约定将购房款18万元存入北京理房通支付科技有限公司开设的资金监管账户。2017年5月9日，被告就涉案房屋贷款本息结清，并于2017年5月18日办理了房屋撤押手续。
另查明，2017年2月18日，第三人岛链家兴业房地产经纪有限公司工作人员周亚东收取被告刘青青涉案房屋青房地权市字第××号房产证，并出具收条。2017年4月17日，第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司工作人员王涛向被告出具说明，载明：“因我单位王涛车辆被盗，导致刘青青房产证（青房地权市字第××号）遗失，系我单位责任，现向刘青青申请配合房产证挂失、补办等相关手续。”同日，第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司工作人员周亚东、王涛共同出具承诺书，言明刘青青持有的上述房地产权证因居间人管理不善导致丢失，并承诺“自居间人代表收到上述房地产权证之日（2017年2月18日）起至出卖方补办出新房地产权证为止，期间发生的房屋的所有权变更、抵押以及法律纠纷、经济纠纷等，均由居间人承担责任，由此给甲方造成实际损失，由居间人承担赔偿责任。”2017年4月18日，在青岛日报刊发了刘青青的房产证遗失声明。2017年9月1日，刘青青重新补办了涉案房屋的不动产权证书，证号为鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第00××43号。
再查明，刘青青的房产证丢失后，导致房屋买卖合同无法正常履行，原、被告多次协商未果。
还查明，本案庭审过程中，原、被告均同意解除合同。原告交付的定金、房款等共计280000元，其中，被告收取了150000元，余款130000元由第三人北京理房通支付科技有限公司代管。
以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》、原、被告及第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》、原、被告及第三人北京理房通支付科技有限公司签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》均合法有效，各方均应按照约定严格履行各自的义务。但根据本案实际情况，原、被告签订的《房屋买卖合同》已经事实不能履行，且原、被告庭审中均同意解除合同，因此，原告要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以准许。原告于2017年7月3日提起诉讼，要求解除合同，被告庭审中亦同意合同于2017年7月3日解除，故本院确认该合同于2017年7月3日解除。关于原告要求被告返还购房款人民币280000元的问题，既然合同已经无法履行，原告支付的购房款等费用共计280000元，应当返还原告。该款项中，被告刘青青收取150000元、另外130000万元在第三人北京理房通支付科技有限公司托管，故被告刘青青应返还原告150000元，第三人北京理房通支付科技有限公司应将其代管的130000元退还原告。关于原告要求被告支付购房款280000元的利息、赔偿原告中介费人民币18400元并根据合同支付违约金及相关损失及被告反诉要求原告殷乃良、鞠萍支付违约金50000的问题，本院认为，导致合同无法履行的根本原因不在于原、被告双方，原、被告双方对合同无法履行方面均无过错，故上述费用本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）殷乃良、鞠萍与被告（反诉原告）刘青青于2017年2月18日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》于2017年7月3日解除。
二、被告（反诉原告）刘青青于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）殷乃良、鞠萍购房款人民币150000元。
三、第三人北京理房通支付科技有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）殷乃良、鞠萍人民币130000元。
四、驳回原告（反诉被告）殷乃良、鞠萍的其它诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）刘青青的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13000元、保全费3932元，由原告（反诉被告）殷乃良、鞠萍负担13632元，由被告（反诉原告）刘青青负担3300元。反诉费525元，由被告（反诉原告）刘青青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李 珂
审 判 员 徐 鹏
人民陪审员 徐友春
二〇一八年三月十四日
书 记 员 纪顺尚