广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第571号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市优一城商业管理有限公司。
法定代表人：袁军，董事长。
委托代理人：傅强，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：杨彩云
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周跃华。
委托代理人：伍卫军，广东君言律师事务所律师。
委托代理人：宋顺方，广东君言律师事务所律师。
原审第三人：泛城房地产顾问（深圳）有限公司。
法定代表人：卢航，该公司董事长。
委托代理人：张中彩
上诉人深圳市优一城商业管理有限公司（以下简称“优一城公司”）因与被上诉人周跃华、原审第三人泛城房地产顾问（深圳）有限公司（以下简称“泛城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第820号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周跃华在原审中的诉讼请求为：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、优一城公司向周跃华返还购房款1694948元，并从起诉之日起按人民银行同期贷款利率支付利息损失；3、本案诉讼费用由优一城公司承担。
优一城公司在原审中的诉讼请求为：1、解除优一城公司与周跃华签订的《深圳市二手房买卖合同》及其《补充协议》；2、周跃华向优一城公司支付违约金338494.8元；3、周跃华承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理查明：（一）位于深圳市罗湖区东门中路新风花园鸿基商业中心N254房（以下简称“涉案商铺”）的所有权人为优一城公司。2013年3月23日，周跃华（买方）与优一城公司（卖方）签订《深圳市二手房买卖合同》。合同约定：优一城公司所转让房地产为涉案商铺，房地产证号为20××48，房地产用途为商业；该房地产之上存有租约，优一城公司须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权之书面证明，否则视为优一城公司违约；该房地产转让总价款为3384948元；付款方式为周跃华支付首期款1694948元及就剩余购房款向银行申请抵押贷款，周跃华须于2013年4月2日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。
（二）2013年3月23日，周跃华（买方）与优一城公司（卖方）签订《深圳市二手房买卖合同补充协议》，该《补充协议》作为《买卖合同》的附件，就周跃华购买优一城公司所有的涉案商铺所签订合同之约定未尽事宜作出约定。《补充协议》约定：双方同意不设监管账户，由周跃华直接支付至优一城公司账户，首付款1694948元在《买卖合同》签订之时支付给优一城公司；周跃华可在优一城公司指定银行或自行选择银行申请按揭贷款，申请贷款为总房价的50%，即169万元，经银行审核批准后，直接由银行支付至优一城公司账户，作为周跃华支付的购房款余额；若银行发放贷款数额低于申请贷款数额的，周跃华应当在收到银行批复的7日内补足余款；如银行未批准按揭贷款，周跃华应当在收到银行批复的10日内付清购房余款；周跃华逾期付款的，按日向优一城公司支付未付款项万分之四的违约金，超过45日的，优一城公司有权解除合同，周跃华应向优一城公司支付总房价10%的违约金，优一城公司也可要求周跃华在承担相应的违约责任后继续履行合同；除非因税务机关、产权转移登记机关、银行审批等原因导致迟延付款，在《买卖合同》签订后60日内按揭款项仍未支付至优一城公司账户，则优一城公司有权解除合同，另行处理周跃华所购买的房屋，并且收取周跃华已付房款的10%作为违约金，优一城公司也可要求周跃华在承担相应的违约责任后继续履行合同；在《买卖合同》及本补充协议生效后，任何一方无故解除合同，都应一次性向对方支付成交房屋总价款20%的违约金；因周跃华原因导致合同解除的，优一城公司有权依据《买卖合同》和《补充协议》的约定从已收到的购房款中扣除周跃华应承担的违约金；本补充协议是双方签订的《买卖合同》的补充协议，与《买卖合同》具有同等效力，二者内容相冲突时，以本补充协议的约定为准。《补充协议》还约定了双方当事人的其他权利义务。签订《补充协议》当日，涉案商铺的承租人深圳市恒信奥特投资发展有限公司向周跃华出具《承诺函》，承诺放弃涉案商铺的优先购买权。
（三）周跃华于2013年3月23日前（含当日）向优一城公司支付了购买涉案商铺的首期款1694948元。签订合同后，周跃华按约向银行申请了按揭贷款，但因周跃华不符合贷款条件，一直未取得银行的按揭贷款承诺，且周跃华亦未向优一城公司支付剩余购房款。优一城公司称，其于2013年7月15日向周跃华邮寄送达了《楼款催收及办理过户通知函》，通知周跃华于收到催收函之日起15日内支付购房余款并配合办理产权过户手续；其于2013年7月29日向周跃华邮寄送达了《解除合同及办理退款手续通知函》，通知周跃华解除合同及办理退款手续。对于上述两份通知函，周跃华称未收到，而优一城公司亦未提交证据证明其已将两份通知函送达到了周跃华。
（四）庭审中，对于周跃华、优一城公司签订合同的经过，泛城公司陈述：周跃华的女儿周旋是香港人，因其不具有购房资格，故借用周跃华的名义购买涉案商铺；但因周跃华系非深圳户籍，已退休且无社保，故在周跃华与优一城公司签订买卖合同前，周旋曾就银行贷款事项向优一城公司的销售主管贾敏进行了咨询，贾敏亲自当着周旋的面打电话给多家银行，经确认，江苏银行可以贷10年，月供19800元多，并可贷房款的五成，且贾敏称商铺不限购、不限贷，也不用社保，加上商场的租金，问题不是很大，且招商银行、江苏银行是优一城公司的合作银行。
原审法院认为，周跃华与优一城公司签订的《深圳市二手房买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。
合同履行中，周跃华已按约向优一城公司支付了首期购房款，但因周跃华不符合贷款条件，故周跃华未取得银行的按揭贷款承诺以致无法依约按银行抵押贷款方式向优一城公司支付剩余购房款，且周跃华亦未以其他方式向优一城公司支付剩余购房款，由此导致合同目的无法实现，优一城公司有权解除合同，且周跃华也起诉要求解除合同，亦视为双方就合同解除达成了一致意见，因此，对于周跃华、优一城公司要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
本案中，由于周跃华未取得银行的按揭贷款且亦未以其他方式支付剩余购房款，因此，周跃华的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。优一城公司依据《补充协议》的约定要求周跃华承担总房价10%的违约金，周跃华认为优一城公司主张的违约金数额过高，要求法院予以调整。原审法院认为，本案中，虽然仅周跃华存在违约行为，但周跃华、优一城公司对于违约行为的发生均存在过错。理由在于，优一城公司作为涉案商铺的销售商，其还有专门的贷款合作银行，因此，优一城公司应当比周跃华更为了解银行的贷款政策，但优一城公司在明知周跃华不符合贷款条件的情况下，还为周跃华联系贷款银行并明确告知银行可以为其提供贷款，故原审法院认为，优一城公司对周跃华决定购买涉案商铺并签订合同进行了错误诱导，存在明显过错。进一步讲，优一城公司对周跃华最终因未能取得银行贷款而未能继续履行合同，存在过错。当然，周跃华作为付款义务方，应当负有注意义务，在明确知悉自身条件及银行贷款政策的情况下，仅根据优一城公司的答复就轻易地签订合同显然未尽足够的注意义务，因此，周跃华对于其最终因未能取得银行贷款而未能继续履行合同，存在过错。另外，违约责任是财产责任，其基本性质在于它的补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿，而本案中，优一城公司并未提交证据证明其因周跃华违约而遭受的损失，且涉案商铺一直处于出租状态，优一城公司有租金可收。综上，虽然周跃华、优一城公司对违约金数额有约定，但考虑到优一城公司的损失情况，且周跃华、优一城公司对于周跃华违约行为的发生均存在过错，周跃华不存在主观违约恶意，因此，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院依法对违约金的数额予以适当调整，周跃华应向优一城公司支付违约金50000元，对于优一城公司的该项反诉请求，原审法院予以部分支持。根据《补充协议》的约定，若因周跃华的原因导致合同解除，优一城公司有权依据《买卖合同》和《补充协议》的约定从已收到的购房款中扣除周跃华应承担的违约金，因此，扣除周跃华应向优一城公司支付的违约金后，优一城公司应当向周跃华返还购房款1644948元，对于周跃华要求返还购房款的诉讼请求，原审法院予以部分支持。优一城公司未将购房款返还周跃华的原因是周跃华存在违约行为，且根据《补充协议》的约定，若因周跃华的原因导致合同解除，优一城公司有权从已收到的购房款中扣除周跃华应承担的违约金，故优一城公司有权暂不返还购房款，对于周跃华要求优一城公司支付利息损失的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除周跃华与优一城公司签订的《深圳市二手房买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同补充协议》；二、周跃华应于判决生效之日起十日内向优一城公司支付违约金人民币50000元（因该笔违约金已从优一城公司应当返还给周跃华的购房款中扣除，故周跃华不再支付）；三、优一城公司应于判决生效之日起十日内向周跃华返还购房款1644948元；四、驳回周跃华的其他诉讼请求；五、驳回优一城公司的其他反诉请求。案件一审本诉受理费20054元，由周跃华负担3000元、优一城公司负担17054元；反诉受理费3189元，由周跃华负担1500元、优一城公司负担1689元；保全费5000元，由周跃华负担2500元、优一城公司负担2500元。
上诉人优一城公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判周跃华支付违约金338494.8元；2、改判由周跃华承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审在认定重要事实和确定责任归属方面存在严重错误。原审查明“贾敏（优一城公司员工）亲自当着周旋的面打电话给多家银行，经确认，江苏银行可以贷10年，月供19800元多，并可贷房款的五成”。这表明是银行答复可以为周跃华提供贷款，贾敏只是转述银行的答复，没有任何证据证明优一城公司“保证”周跃华可以贷到款，泛城公司也证实优一城公司的员工从未承诺周跃华能够贷到款。因此，周跃华是依据银行的答复决定贷款购买商铺的，不存在优一城公司诱导对方买房的事实。原审关于“优一城公司在明知周跃华不符合贷款条件的情况下，还为周跃华联系贷款银行并明确告知银行可以为其提供贷款”的认定违背事实和基本逻辑，是错误的。首先，周跃华是否符合贷款条件是由银行决定的，不是由优一城公司决定的，优一城公司不可能“明知周跃华不符合贷款条件”，何况，江苏银行曾答复周跃华可以贷款。其次，贾敏作为销售人员，为客户联系银行毫无不妥，更重要的是，本案中已查明了是江苏银行答复可以贷款，并非贾敏妄称可以贷款，所以原审上述认定完全错误。因此，原审作出“优一城公司对周跃华决定购买涉案商铺并签订合同进行了错误诱导，存在明显过错”的认定显然也是错误的，优一城公司没有对周跃华进行任何诱导，不存在任何过错。二、原审适用法律错误。当事人之间的合同明确约定，买方逾期付款超过45日的，卖方有权解除合同，买方应当支付总房价10%的违约金。一方面，如前所述，优一城公司对周跃华的违约没有任何过错，而且违约方承担违约责任不以存在主观恶意为法定条件。另一方面，违约金是当事人预先定的损害赔偿额或其计算方法，主要功能就是解脱守约方为损害举证的负担，所以法律没有要求守约方为遭受的损失举证。至于优一城公司有租金可收是商铺无法卖出情况下的必然状态，与优一城公司的损失无关，更不可能证明优一城公司未受损失。
被上诉人周跃华答辩称，一、优一城公司对周跃华购买涉案房产，有误导行为，存在严重的过错。二、《二手房买卖合同》没有履行完毕，没有给优一城公司造成任何经济损失。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原审法院认定周跃华为违约方，各方当事人对该认定均未提出上诉，本院予以确认。依照合同约定，周跃华作为买受人违约时，出卖人优一城公司有权请求对方支付违约金。双方约定的违约金为房屋交易价的10%，优一城公司据此要求周跃华承担144600元的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，根据查明的事实，双方在合同履行过程中，优一城公司员工帮忙联系银行贷款，表明双方存在通过银行贷款支付购房款的意思表示，最终因银行不能贷款导致周跃华未能支付全部购房款而致合同不能继续履行，对此周跃华主观过错程度较小，再结合周跃华积极履行合同义务，按约定支付了一半的购房款，优一城公司未提供证据证明其因违约行为所遭受的具体损失数额等因素，原审法院根据周跃华提出的调整违约金请求判处其承担50000元的违约金符合上述规定的精神，本院予以确认。
综上，优一城公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决处理并无不妥，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5627.42元，由上诉人优一城公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年八月七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。