江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0925民初4386号原告：江苏登达房地产开发有限公司，住所地建湖县城向阳西路98号。法定代表人：王海荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。委托诉讼代理人：李磊，江苏大直律师事务所律师。被告：李娟，女，1978年10月20日生，汉族，住建湖县。委托诉讼代理人：徐福华，江苏行正律师事务所律师。原告江苏登达房地产开发有限公司（以下简称登达公司）与被告李娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告登达公司及其委托诉讼代理人姜烨、被告李娟及其委托诉讼代理人徐福华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。登达公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付购房款280万元、利息暂定73.161667万元（从2014年6月10日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率1.5倍计算，暂算至2017年9月27日止）；2、判决被告支付违约金10万元，合计363.161667万元；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年4月29日，原被告签订一份《登达房屋销售认购书》，约定被告购买原告开发的御墅东方小区A3户型20幢花园洋房一套，该房屋面积492.08平方米，房屋折后总价款为490.9187万元，认购书签订后被告支付了房屋首付款200万元。同年6月10日，因被告要求提前交房装修，原被告协商后又签订一份，约定涉案房屋最终价款为480万元，对于被告尚欠原告280万元贷款，被告承诺待原告通知后3日内配合原告办理相关手续，并确保到账。如因被告个人原因不符合贷款条件导致房款不能如期到账，被告应改为现金缴纳在15日内将280万元汇到原告账户，否则视同被告违约，被告同意自装修之日起承担拖欠房款额的1.5倍同期银行贷款利息并承担违约金10万元，停止装修施工并同意原告对房屋保留单房处置的权利。两份协议签订后，原告将案涉房屋交付被告装修，被告装修完毕并实际入住至今。2015年8月14日，原告向被告发出《办理网签合同及按揭房贷事宜联系函》，被告一直拒绝履行约定义务，原告多次协调未果，请求人民法院支持原告的诉讼请求。李娟辩称，原、被告签订房屋销售协议认购书时，原告隐瞒按涉房屋存在抵押事实，未与被告按约网签商品房买卖合同，在被告交付收付款后，原告向被告交付的房屋存在诸多严重质量问题，被告多次与其交涉、磋商未获解决，原告违约在先。案涉房屋主体结构质量不合格，严重影响被告的正常居住质量。被告已因案涉房屋质量问题，向盐城市盐都区人民法院提起行政诉讼，要求撤销案涉房屋整个小区的竣工备案登记。原告要求被告向其支付房款并承担利息和违约金的诉求没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月9日，登达公司与李娟签订一份《江苏登达房屋销售认购书》，约定李娟认购登达公司开发的御墅东方小区A3户型20幢花园洋房一套，该房屋建筑面积492.08平方米（地上三层建筑面积350.69平方米、地下层建筑面积141.39平方米），房屋最终面积依房管部门测绘面积为准；该房屋每平方米10180元，折扣优惠后总价款为490.9187万元，认购书签订后被告支付了房屋首付款200万元。2014年6月10日，双方签订的一份《补充协议》、前期物业管理公共服务补充协议和房屋交接验收单。载明：经双方协商一致，最终房价为480万元，付款方式李娟已于2014年4月29日缴纳首付200万元，剩余280万元为银行贷款，现由于登达公司原因使李娟不能如期网签并向银行提供贷款手续，导致贷款不能按期到账并正常办理上房手续。李娟考虑年底前要使用新房，特申请登达公司将该房屋提前交给李娟先装潢并就购房相关事宜予以承诺作补充约定。1、对于李娟尚欠登达公司280万元贷款，李娟承诺待登达公司通知后3日内到销售部门及时办理网签合同并积极配合办理相关贷款手续，保证网签后30日内将贷款汇至登达公司账户；如因李娟方个人原因不符合贷款条件导致房款不能如期到账，李娟应改为现金缴纳在15日内将280万汇到登达公司账户，否则视同李娟违约，李娟同意自装修之日起承担拖欠房款额的1.5倍同期银行贷款利息并承担违约金壹拾万元，停止装修施工并同意登达公司对该房屋保留单方处置的权利。房款和相关费用结清后，登达公司按规定办理房屋产权转让手续。2、李娟同意有关其他上房费用待房款结清办理正式上房手续时按登达公司规定办理。3、登达公司同意协议签订后帮助李娟先协调开通水电方便李娟装修，涉及费用李娟承担，并服从小区统一物业管理。2014年6月28日，江苏方建工程质量鉴定检测有限公司受李娟和登达公司的委托，针对李娟在对案涉房屋装修过程提出的房屋地下室（梁、板、柱）质量合格与否问题进行检测，并于2014年7月7日出具书面鉴定报告。主要结论为：架空层顶梁截面尺寸、梁底主筋保护层厚度、混凝土强度符合设计及规范要求；混泥土柱露筋锈蚀现象属于现浇结构缺陷；架空层顶板裂缝渗水需进行处理；所测架空层底板混泥土强度、主筋保护层未达到设计图纸要求；架空层底板上部浮浆强度差，属于现浇结构缺陷；架空层顶梁裂缝属于非结构性裂缝，未超过规范限值，承载力满足规范要求，须对裂缝进行处理。李娟在对案涉房屋的存在的相关质量问题进行处理后继续装修，于2015年1月1日与登达公司签订前期物业管理公共服务协议，并入住至今。2015年8月14日，登达公司向李娟发出《办理网签合同及按揭房贷事宜联系函》，告知其办理约定网签合同条件已成就，要求其在收函后3日内至登达公司销售部按2014年6月10日补充协议第一条约定办理相关事宜。2015年8月16日，李娟向登达公司发出要求退房的答复函，表明联系函已收悉，但是其所购房屋存在质量问题，出于安全起见，要求退房并退还购房款，并补偿室内装潢及室外景观和所有资金利息费用，要求登达公司在8月30日前答复，否则将通过法律途径解决。另查明，2014年8月25日，案涉房屋所在项目工程通过工程竣工验收。2017年11月13日，李娟对建湖县住房和城乡建设局、第三人登达公司提起行政诉讼，要求撤销案涉房屋所在工程的竣工验收备案登记。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。登达公司与李娟所签订的《江苏登达房屋销售认购书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。登达公司向李娟交付房屋后，李娟对房屋进行了装修并已入住至今，在登达公司向其发出发出《办理网签合同及按揭房贷事宜联系函》后，未能按照约定支付房款，构成违约。因此，本院登达公司主张的支付房款，并承担按约定方式计算的利息的请求，本院依法予以支持。赔偿违约金作为赔偿损失额的预定，违约金数额与损失不宜相差悬殊，应与损失数额大体一致。登达公司在选择主张因违约行为所造成的的利息损失的同时，又同时选择赔偿损失预定的违约金显属不当，本院对其同时主张的支付十万元违约金的请求不予支持。登达公司虽然出卖给李娟的商品房存在质量瑕疵，但其在合同履行过程中接受了登达公司交付的房屋，同时也没有行使合同法规定的解除权，其抗辩的理由不成立，对其辩称理由本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第五条、第十五条的规定，判决如下：一、被告李娟于本判决发生法律效力后十日内向原告江苏登达房地产开发有限公司支付购房款280万元及违约金（自2015.9.1起至实际履行之日期间，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.5倍计算）；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告江苏登达房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费35853元，减半收取17926.5元，由被告李娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盐城市中级人民法院。审判员  邵锦浩二〇一八年一月九日书记员  乔列勇