江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第1875号
原告江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地在本市泉山区二环西路63号西都大厦12楼1202室。
法定代表人梁维，该公司董事长。
委托代理人陈辉，该公司法律事务部经理。
被告曹博，男。
原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭阳光公司）诉被告曹博物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年6月10日公开开庭进行了审理。原告大彭阳光公司的委托代理人陈辉、被告曹博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大彭阳光公司诉称，我公司与贵邦俊园小区业主委员会签订物业管理服务委托合同，合同约定物业服务费按建筑面积收取，多层0.43元／月／平方米，高层0.93元／月／平方米。我公司按照合同约定履行了义务，被告至今未给付物业服务等费用，原告多次催要，被告均拒绝给付。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告给付2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费1388元、滞纳金2248元。
被告曹博辩称，我对物业费金额有异议，原告要求我支付两年物业费没有依据，我未入住使用房屋，没有办理上房手续，未办理房屋质量验收合格证书，房屋漏水、地下室渗水及公共部位都是我自行维修；原告未能将物业费收支情况进行及时公示；物业服务合同我不知晓，即使合同有效，原告提供的物业服务也不符合约定，表现如下：小区单元门无法关闭、可视电话无法使用原告均不予修理、小区外闲散人员及车辆随意进出、安保人员没有正常巡视、楼梯间乱涂乱画现象严重、花草树木物业人员从未浇灌、公共绿地被擅自改成菜园、监控设施安装不到位；在实际履行中应是原告先提供服务，业主后按约定交纳物业费，原告提供的物业服务不符合约定构成严重违约，业主有权不交物业费；物业合同约定的日千分之三的滞纳金比例过高，显然超过造成损失的30%，原告要求我支付滞纳金的诉讼请求不应得到支持；我拒交物业费是因为原告违约在先，我是行使正当的抗辩权，因此我不承担违约责任，原告无权要求我支付违约金。
经审理查明，2012年6月10日徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会（甲方）和原告大彭阳光公司（乙方）签订贵邦俊园物业管理服务委托合同，合同约定：甲方选聘乙方为贵邦俊园小区提供物业管理服务事宜，合同期限三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止，物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层0.43元／月／平方米，小高层0.93元／月／平方米，商业门面（非餐饮）0.50元／月／平方米，商业门面（餐饮）1.00元／月／平方米，装修垃圾处置费1元／平方米，装修服务费200元／户；小区地下停车场收费标准为40元／月／车，另加相关场地公摊租金和管理费用，地面车位按照30元／月／车收取；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在第二个物业管理年度第1个月的1日起至第6个月的30日内履行当年物业费的交纳义务；为保障小区物业管理服务工作的良性运行，实行收费、服务同时进行，从合同签订后每年12月份的第1日起即为滞纳金计算起始日，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，乙方有权要求其限期补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金；乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要的配合；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理，机动车和非机动车的停放管理，公共秩序维护、安全防范消防等事项的协助管理和服务，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，停车场所及设施等公共物业的管理；乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准。双方还就物业的承接验收、经营管理、物业的使用与维护、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告大彭阳光公司即开始为本市云龙区贵邦俊园小区进行物业服务管理。被告曹博为该小区6#-1-502室房屋所有权人，房屋建筑面积134平方米，2014年9月入住使用物业，其尚欠原告2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费134平方米×0.43元／月／平方米×24个月≈1383元。
另查明，原告大彭阳光公司在为本市云龙区贵邦俊园小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如对业主反映的维修问题未按约定时间达到现场，有报修、维修记录；未能每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道、以及其他共用部位，定期维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未能及时劝阻，并报业主委员会和有关主管部门；消防通道不畅通，存在堵塞现象；载人电梯早6点至晚12点不能正常运行，路灯、楼道灯完好率低于80%；车辆无序停放，小区内存在乱设经营摊点现象；对草坪、花卉、绿篱、树木未能定期修剪养护，定期清除绿地杂草、杂物；对小区内公共雨、污水管道、雨、污水井、化粪池未能及时清理疏通或清理疏通不畅等。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告大彭阳光公司和徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对贵邦俊园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告曹博为贵邦俊园小区业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。因原告在为贵邦俊园小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的标准严重不符，且原告的物业服务质量并非一般瑕疵，严重影响了业主的生产、生活，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，因被告在2012年6月至2014年8月未入住使用物业，本院确定被告应向原告交纳的物业费为1383元×75%×70%≈726元。由于原告的物业服务存在质量问题，故原告无权向被告主张违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告曹博应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费726元。
二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司要求被告曹博支付滞纳金2248元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏大彭阳光物业管理有限公司负担10元、被告曹博负担15元（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年六月二十六日
书记员 崔朝宇