海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）美民二初字第163号
原告：王金兰，女。
委托代理人：吴开天、周治年，海南琼亚律师事务所律师。
被告：吴地兴，男。
被告：胡兴福，男。
委托代理人：邢逸，海南瑞来律师事务所律师。
原告王金兰诉被告吴地兴、胡兴福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法由审判员何新担任审判长，与审判员郑薇、代理审判员邓云飞组成合议庭，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告王金兰及其委托代理人吴开天、周治年及被告胡兴福委托代理人邢逸到庭参加诉讼。被告吴地兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王金兰诉称，2004年4月19日，原告与被告签订一份房屋买卖合同。合同约定，原告购买美舍苑16栋903B房，购房款为90590元。购房款分三期支付，其中第三期5%的尾款于领取房产证时支付。被告须于房屋交付之日起六个月内办理原告房产证，逾期则按已付购房款并按每日万分之五支付违约金。合同签订后，原告已付清第一、第二期房款共计80000元，被告也已将房屋交付原告使用，原告一直居住至今，但被告一直未给原告办理房屋产权证。2009年10月，原告等美舍苑16、17栋业主向海口市政府有关部门进行申报，要求解决房产证办证问题，经过业主们的不懈努力，通过国土、规划、消防、人防、气象、环保等部门的验收，并交清相关房屋检测等费用。2014年3月，海口市住建部门为美舍苑16、17栋房产办理房屋产权的总证，美舍苑17栋房产所有人登记为吴地兴、陈亚梅、吴文武，美舍苑16栋房产所有人登记为胡兴福。原告认为，原告与被告签订的《商品房代售合同》系双方意思表示真实，合同内容形式合法，属有效合同，根据我国《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定以及《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告已履行合同规定的付款义务，被告应履行办证义务。被告多年来不为原告办理房产证的违约行为均已对原告造成了巨大经济损失和严重后果。为维护原告的合法权益，原告根据民事诉讼法第一百零八条的规定，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《商品房代售合同》为有效合同；2、被告向原告办理海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16栋903B房的房产过户手续；3、被告负担本案诉讼费用。
被告吴地兴未答辩。
被告胡兴福辩称，一、涉案《商品房代售合同》依法应属无效。我没有收过原告的购房款，我没有办理房产过户的义务。原告提交的涉案2004年4月19日《商品房代售合同》和《收据》上所谓我“胡兴福”的签名及指模均是他人冒签、伪造，作为该房合法权益人的我从没有与原告协商过该房出售的任何事宜，也没有委托吴地兴作为代售人将该16栋903B房出售给原告，更没有收过原告的分文购房款。另外，涉案合同约定该房每平方米价格仅为930元，明显低于市场正常价格，明显属于有人串通并侵害了我的合法权益。因此，该涉案《商品房代售合同》依法应为无效，我没有为原告办理该房产过户的义务。二、原告应当立即搬出涉案房屋，将该房还给我，并支付相应的占用费。由于原告占用该房屋并无合法依据，其占用行为侵害了我的合法权益，因此，原告应当立即搬出，将该房还给我，并且还应支付相应的占用费。我曾就此提出反诉，但被法院以不属同一法律关系为由驳回，我仍将就此另行起诉以维护自身合法权益。综上所述，请求法庭查明事实，依法作出公正、公平之判决。
原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、商品房代售合同（2004年4月19日），证明原告与被告存在商品房买卖合同关系；被告未按约定在规定期限内为原告办理房屋产权证书。
证据2、收据（2004年4月19日），证明原告已向被告支付购房款80000元。
证据3、房屋产权证书（总证）（2014年3月17日），证明被告已取得涉案房屋的产权证书，具备向原告办理产权证书的条件。
经质证，被告胡兴福对原告证据1的真实性、证明力不予认可，因合同有更改的痕迹，且被告胡兴福的签名及手印是伪造的。对原告证据2的真实性有异议，因被告胡兴福的签名及手印是伪造的。被告胡兴福不清楚房屋所有权证是否已办理，所以对原告证据3的真实性无法确认。被告吴地兴对原告证据1、2上“吴地兴”签名的真实性予以确认。
被告胡兴福为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：
证据1、《楼房代售合同》（2002年3月14日），证明胡兴福委托省房地产总公司代为出售美舍苑16栋楼房，以及合同约定的其他内容。
证据2、《关于门牌变更通知书》、《国有土地使用证》、《工程竣工验收质量核验证书》、《海南保利房产测绘有限公司房屋测量调查登记表》、《海口市房屋权属登记申请表》、《建设工程规划许可证》、《海口市房屋建筑面积测绘报告》，证明海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16号楼为胡兴福个人投资兴建，是合法所有权人。
证据3、《关于门牌变更通知书》、《国有土地使用证》、《工程竣工验收质量核验证书》、《海南保利房产测绘有限公司房屋测量调查登记表》、《海口市房屋权属登记申请表》、《建设工程规划许可证》、《海口市房屋建筑面积测绘报告》，证明涉案海口市美兰区振兴南路26号美舍苑17号楼为吴地兴、陈亚梅、吴文武投资兴建。
经质证，原告对胡兴福证据1的形式上的真实性没有异议，对其证明内容有异议，该证据证明吴地兴与胡兴福一起委托省房地产总公司代售涉案房屋，该合同第3条第2款只是甲乙双方的约定，不具备对外的约束力。对胡兴福证据2的《关于门牌变更通知书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》的真实性、关联性、合法性、证明内容以及证据2其他证据的关联性、合法性、证明内容均没有异议。对胡兴福证据3的真实性、关联性均有异议。
被告吴地兴未向本院提交证据。
本院依职权调取了两份《海口市房地产登记信息查询情况说明》，用以证明海口市美兰区振兴南路26号登记在被告胡兴福、吴地兴名下的房产的情况。
原告、被告吴地兴、胡兴福对本院调取的上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议。
经审查，本院认为，原告证据1、2均有原件予以核对、该两份证据既有“胡兴福”签名，亦有“吴地兴”签名，且被告吴地兴在2014年9月28日的笔录中承认其在这两份证据中签名并收到款项，被告胡兴福在2014年7月18日的笔录中承认其与吴地兴将美舍苑第16、17栋共同委托省房地产总公司出售或者两人共同出售，所得购房款两人共同支付工程款、共同平均分配盈余。原告已使用涉案房屋多年，被告胡兴福承认其十分清楚该情形。因此，被告胡兴福以证据1、2上的“胡兴福”非其所签而抗辩原告未与其签订合同及未支付购房款，与事实不符，本院不予采信。故本院对原告证据1、2的真实性、关联性、合法性予以确认。原告证据3虽为复印件，但该证据与被告胡兴福证据2相互印证，故本院对原告证据3的真实性、关联性、合法性予以确认。
被告胡兴福证据1有原件予以核对，且原告对其真实性、关联性均无异议，故本院对胡兴福证据1的真实性、关联性、合法性予以确认。胡兴福证据2亦有原件予以核对，虽然原告对其中部分证据的真实性不予发表意见，但亦确认了这些证据的关联性、合法性、证明内容，故本院对胡兴福证据2中所有证据的真实性、关联性、合法性予以确认。胡兴福证据3虽未有原件予以核对，但该证据与本院调取的证据相互印证，故本院对胡兴福证据3的真实性、关联性、合法性予以确认。
本院对两份《海口市房地产登记信息查询情况说明》的真实性、关联性、合法性予以确认。
根据庭审中各方当事人对证据的质证和本院的审查，确认以下事实：
2004年4月19日，原告王金兰与被告吴地兴、胡兴福签订一份《商品房代售合同》。合同约定：受售方委托销售美舍苑小区16、17栋商品房给原告，原告购买的房屋为海口市振兴南路26号美舍苑小区第16幢第903B号房；建筑面积共为97.41平方米，建筑面积最后以房产所有权证的面积为准；购房单价为930元／平方米，总购房款暂定为90590元；购房款分两期支付，其中第一期在本合同签字盖章生效后五日内支付全部房价款的95%计人民币86060元，第二期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款计人民币4530元；委托方将房产移交给买方使用；房屋所有权证由委托方办理，买方须按委托方要求予以配合，办理房产权证的有关费用按政府规定由委托方与买方各自负担，与代售方无关，买方只付契税；委托方将房产移交给买方使用且小区通过综合验收之后，应在6个月内办好房屋所有权证；买方若不按时支付第一期购房款，按买方中途退房处理，若不按时支付第二期款项，每逾期一天，买方须按应付而未付款的万分之五作为逾期违约金偿付给代售方；逾期超过1个月，代售方有权按买方中途退房处理等。上述合同签订后，原告于2004年4月19日向被告吴地兴、胡兴福支付了购房款80000元。之后，涉案房屋交付给原告使用，原告一直居住至今。但是涉案房屋的所有权证一直未办理至原告名下，遂成讼。
另查，2002年3月14日，被告胡兴福、吴地兴及案外人陈亚梅、吴文武作为甲方，案外人省房地产总公司作为乙方，甲乙双方共同签订一份《楼房代售合同》。合同约定，甲方委托乙方出售的楼房为美舍苑小区南侧的二栋住宅楼，乙方将二栋楼分别定为十六、十七号楼；甲方委托权限仅由乙方代为销售；售房款由购房客户存入乙方帐户，甲方两人同时要求将房款转甲方的指定帐户时，乙方才给予受理；甲方办理所有房产证手续并承担因此产生的一切费用；乙方代出具销售房款收据给客户等。案外人省房地产总公司在被告吴地兴、胡兴福与其他购房者的案件中声称其于2000年11月即开始接受被告吴地兴、胡兴福的委托代售房屋，但并不排斥被告吴地兴、胡兴福自行出售房屋。被告吴地兴、胡兴福在2014年7月18日向本院所作的笔录中声称，美舍苑第16、17栋楼房屋的出售是必须由两人共同签名，出售16、17栋房屋所得的购房款不作区分均由两人共同平分，购房者只有办证的费用和税款没有付清，其余购房款均已付清。之后，被告胡兴福于2014年8月11日向本院申请对原告提交的涉案《商品房代售合同》和《收据》上“胡兴福”的签名及指模进行司法鉴定。2014年9月19日，被告胡兴福在笔录中声称，虽然美舍苑第16栋属于其所有，第17栋属于吴地兴所有，但是这两栋楼由两人共同施工建设和共同委托销售；其在美舍苑第17栋房屋出售的过程中，相关事项均交给省房地产总公司及吴地兴的儿子吴文武来处理，在几年前得知房屋售完后，未与吴地兴和省房地产总公司结清售房事项，亦未找购房者核实售房情况。2014年9月28日，被告吴地兴声称涉案《商品房代售合同》和《收据》上“吴地兴”的签名为其本人所签，并且这些证据上的“胡兴福”为胡兴福本人所签，不存在其代胡兴福签名的情况。
再查，2014年3月17日，海口市美兰区振兴南路26号美舍苑16号楼办理了初始登记，房屋所有权人为胡兴福，房屋所有权证号为海房字第HKYL4126**号，房屋总层数为9层，土地地号为海口市国用（2000）字第46137号；现涉案房产仍登记在被告胡兴福名下。截止2014年9月12日，涉案房产无查封、抵押登记记录。
本院认为，一、关于是否准许被告胡兴福提出的签名及指模鉴定申请及涉案《商品房代售合同》的效力的问题。首先，根据被告胡兴福、吴地兴的陈述，美舍苑第16栋和第17栋虽然分别属于胡兴福和吴地兴，但是这两栋楼均是由两人共同施工建设和共同委托销售。因此，被告吴地兴、胡兴福存在共同销售美舍苑第16、17栋房屋的情形。其次，根据被告吴地兴、胡兴福陈述，美舍苑第16、17栋楼房屋的出售是必须由两人共同签名，出售16、17栋房屋所得的购房款不作区分均由两人共同平分，购房者只有办证的费用和税款没有付清，其余购房款均已付清。且被告胡兴福在2014年9月19日的笔录中声称，其在美舍苑第17栋房屋出售的过程中，相关事项均交给省房地产总公司及吴地兴的儿子吴文武来处理。据此，被告胡兴福与吴地兴之间就美舍苑第16、17栋房屋的出售及收受购房款上存在混同。其三，涉案房屋已交付原告使用长达十年，被告胡兴福在此期间一直未提出异议。现胡兴福才对原告购买涉案房屋及原告的付款提出异议，对涉案《商品房代售合同》和《收据》上“胡兴福”的签名和指模提出质疑，不符合常理。其四，被告吴地兴已确认涉案《商品房代售合同》和《收据》上“吴地兴”签名的真实性以及这些证据所证明的原告购买涉案房屋并支付购房款的事实。综上，基于吴地兴、胡兴福双方在美舍苑第16、17栋房屋对外销售上存在上述共同委托、共同销售及收款混同的情形，以及被告吴地兴对原告购买涉案房屋并已付购房款事实的认可，故本院对涉案房屋已出售给原告及原告支付80000元购房款的事实予以认定。据此，被告胡兴福申请对涉案《商品房代售合同》和《收据》上“胡兴福”的签名和指模进行司法鉴定，即使该《商品房代售合同》和《收据》上“胡兴福”字样及指模非其本人签名、捺印，也不能否认涉案房屋已出售给原告及原告已付80000元购房款的事实，也不足以影响本案的处理结果。故被告胡兴福的该项司法鉴定申请，在本案中没有实际意义，本院不予准许，涉案《商品房代售合同》应视为原告与被告吴地兴、胡兴福所签订。该合同系当事人在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律保护。因此，原告请求确认其与两被告签订的《商品房代售合同》有效，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。
二、关于胡兴福、吴地兴就涉案房屋是否承担所有权证过户义务的问题。
根据涉案《商品房代售合同》的约定，购房款分两期支付，其中第一期在本合同签字盖章生效后五日内支付全部房价款的95%计人民币86060元，第二期在领取房产契证时，支付全部房价的5%的余款计人民币4530元。虽然原告向两被告支付了购房款80000元，尚欠6060元未付，但是该笔款项仅占全部房款的6.6%。并且，两被告在原告入住至今多年，一直未因第二期购房款的迟延支付而催告主张权利或按原告中途退房处理，即视为认可原告迟延支付第二期购房款的行为。因原告已交的房款占总房款的88.3%，原告迟延支付第一期购房款不影响合同目的的实现，因此，原告已履行了合同主要义务。因被告吴地兴、胡兴福为合同的相对人，胡兴福为涉案房屋的登记所有权人，且涉案《商品房代售合同》合法有效，原告履行了合同义务并实际占有使用讼争房屋至今，故被告吴地兴、胡兴福应当按约履行协助原告办理房屋过户手续的义务。原告请求被告吴地兴、胡兴福协助其办理房屋所有权证的过户手续，合法合理，应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告王金兰与被告吴地兴、胡兴福于2004年4月19日签订的《商品房代售合同》合法有效；
二、被告吴地兴、胡兴福须于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告王金兰将登记在被告胡兴福名下的位于海口市振兴南路26号美舍苑第16幢第903B号房（总证号：海房字第HKYL4126**号）的房屋所有权证过户至原告王金兰名下。
案件受理费人民币2065元，由被告吴地兴、胡兴福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 何 新
审 判 员 郑 薇
代理审判员 邓云飞
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 吴丹妮
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施
或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。