苏州市吴中区人民法院	民 事 判 决 书	（2017）苏0506民初2738号	原告：苏州市大元置业有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路98号。	诉讼代表人：王亚丽，苏州市大元置业有限公司破产管理人江苏辰海律师事务所主任。	委托诉讼代理人：史敏寅，江苏辰海律师事务所律师。	被告：苏州市华琨新苏购物中心有限公司，住所地苏州市吴中区东吴北路98号701室。	法定代表人：王玉飞，董事长。	委托诉讼代理人：刘海英，江苏和合合律师事务所律师。	原告苏州市大元置业有限公司（以下简称大元公司）诉被告苏州市华琨新苏购物中心有限公司（以下简称华琨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。大元公司诉讼代表人王亚丽、委托诉讼代理人史敏寅，华琨公司委托诉讼代理人刘海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告大元公司向本院提出以下诉讼请求：1、被告华琨公司支付自2016年11月29日至2017年1月27日的租金2988493元。2、确认其与华琨公司之间的《房屋租赁合同》于2017年1月28日解除。3、华琨公司立即迁出其房屋，并支付自2017年1月30日起按年租金1818万元的标准计算至实际迁出日止的房屋使用费。4、诉讼费用由华琨公司负担。事实和理由：其与华琨公司签订《房屋租赁合同》一份，约定华琨公司承租其位于苏州市东吴北路xx号xx广场地下一层至地上五层的房屋，并就租金及租期等进行了约定。后，上述房屋一直由华琨公司使用，但华琨公司却未向其支付过租金。本院于2016年11月29日裁定受理其破产申请，并指定江苏辰海律师事务所担任其破产管理人。根据法律规定，其与华琨公司之间的《房屋租赁合同》自2017年1月28日依法解除，但华琨公司仍占有使用其房屋，亦未支付拖欠的租金及占有使用费，故诉至法院。	被告华琨公司辩称，1、其租金已支付至2019年5月底，无需再支付租金。2、大元公司非租金收取的权利人，新苏置业（阜宁）有限公司（以下简称新苏公司）、大元公司、冶金工业部华东勘察基础工程有限公司（以下简称冶金公司）签订了《租金抵扣工程款协议》，该协议实施后大元公司即丧失租金收取权。3、大元公司进入破产清算程序，与房屋租赁合同的履行无关联性，不影响房屋租赁合同的履行，在处置该房屋时可带租拍卖。综上，请求法院驳回大元公司诉讼请求。	本院经审理认定事实如下：	苏州市吴中区东吴北路xx号负一层至五层商业房屋所有权人均为大元公司。大元公司（甲方）与华琨公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于苏州市吴中区东吴北路xx号xx广场地下一层到地上五层房屋，双方确认的租赁房屋的位置与建筑面积以租赁物房产证的建筑面积为准。租赁期限为16.4年，即2014年8月1日起至2030年12月31日。租金标准为年租金：2014年8月1日起至2014年12月31日期间的年租金1800万元；2015年1月1日起至2030年12月31日期间的年租金均按1818万元收取。	本院于2016年11月29日根据苏州市吴中区鑫源农村小额贷款有限公司的申请，裁定受理大元公司破产清算一案，并于2016年12月12日指定江苏辰海律师事务所担任大元公司破产管理人。	2017年2月23日，大元公司管理人向华琨公司发送告知函一份，内容为：要求华琨公司将自该房屋租赁合同签订之日起至今的租金支付情况及相关证明材料提供给管理人，以便管理人核实双方租金合同履行情况。要求华琨公司将2016年11月29日起即法院受理大元公司破产清算一案之日至今的租金支付至管理人账户。若华琨公司已将租金支付给大元公司的，不免除华琨公司向管理人交付租金的责任。	另查明，华琨公司法定代表人于2015年3月5日由贾平变更为王敬堂。	以上事实，由房屋租金合同、民事裁定书、决定书、告知函、全国企业公示信息及庭审笔录附卷佐证。	大元公司称，苏州市吴中区人民法院已于2016年11月29日裁定受理其破产清算申请，其管理人有权决定解除案涉房屋租赁合同。根据《破产法》第十八条的规定，管理人自破产申请之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。因此案涉租赁合同已于2017年1月30日解除，其有权收取相应租金。	华琨公司称，新苏公司、冶金公司、大元公司三方于2014年8月8日签订《租金抵扣工程款协议》一份，约定大元公司用其对华琨公司所享有的自2014年8月1日至2019年1月31日的租金收入去抵扣新苏公司结欠冶金公司的工程款，由冶金公司直接向华琨公司收取，大元公司即丧失对其的租金收益权。另，其向大元公司出借170万元用于大元公司缴纳税款，双方约定该款项用于冲抵2019年2月至2019年5月的租金。其为证明主张，向本院提供了如下证据：	1、新苏公司（甲方）、冶金公司（乙方）、大元公司（丙方）于2014年8月8日签订的《租金抵扣工程款协议》一份。内容为：甲方欠乙方工程款7388443元。丙方用吴中区东吴北路98号新苏国际广场房产租金支付甲方欠乙方的工程款，该笔款由丙方委托乙方直接向承租方收取，期限自2014年8月1日至2019年1月31日。2014年8月1日至2019年1月31日期间乙方是丙方唯一向承租方收取租金合法单位。拟证明2014年8月1日至2019年1月31日的租金已抵扣工程款，大元公司在此期间无租金收取权。	2、2014年10月20日华琨公司（甲方）与大元公司（乙方）签订的《借款合同》一份,2015年5月29日苏州市吴中区地方税务局开具的税收缴款书一份。《借款合同》内容为：华琨公司（甲方）向大元公司（乙方）出借170万元，如未能按期归还，此笔款项用于支付2019年2月至2019年5月共计四个月的房租。本合同经合同双方法人代表签字后生效。合同落款处分别有“王敬堂”、“吴志春”的签名，落款时间为2014年10月20日。税收缴款书载明：纳税人名称为苏州市大元置业有限公司，金额为1770000元。拟证明其向大元公司出借170万元，该款用于冲抵2019年2月至2019年5月的房租。	大元公司经质证，对证据1真实性不予认可，华琨公司并非协议当事人，对其证据来源存疑；协议中冶金公司签字人“王敬堂”系华琨公司之前的法定代表人，与华琨公司存在利害关系；华琨公司也无其他证据证明其在履行该协议；即便该协议真实，亦系大元公司无偿转让财产的行为，应予撤销。对证据2中借款合同真实性不认可，合同中大元公司处吴志春的签名真实性存疑；该合同签订时王敬堂非华琨公司法定代表人；且华琨公司也未提供支付凭证予以印证。对证据2中的税收缴款书真实性予以确认，但是缴款书的时间是2015年5月29日，与借款合同约定的时间无法对应。	本院认为，法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产；且管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，本院于2016年11月29日裁定受理大元公司破产清算一案，自该日起作为大元公司债务人的华琨公司就应向大元公司破产管理人支付租金。大元公司破产管理人自2016年11月29日起二个月内未通知华琨公司继续履行房屋租赁合同，该合同应视为解除。故大元公司主张该合同于2017年1月28日解除及要求华琨公司支付自2016年11月29日起至2017年1月27日租金2988493元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。华琨公司辩称，其已支付租金至2019年5月，无需再支付租金，一系因大元公司与案外人新苏公司、冶金公司签订《租金抵扣工程款协议》，约定将大元公司对其2014年8月1日至2019年1月31日的租金用于抵扣工程款；二系因其曾出借给大元公司170万元，双方协商该款用于冲抵2019年2月至2019年5月的租金。首先，被告并未提供相应付款凭证以证明其已支付租金。其次，即便存在支付行为，作为大元公司债务人的华琨公司根据破产法的规定也应直接向大元公司管理人清偿债务，且大元公司管理人亦就大元公司破产事宜及租金支付事宜书面告知了华琨公司，华琨公司再以大元公司与案外人冶金公司、新苏公司签订的《租金抵扣工程款协议》为由拒向大元公司支付租金，于法无据。再次，关于被告称出借给大元公司170万元用于冲抵房租，一则借款合同签订时王敬堂非华琨公司法定代表人，无权代表华琨公司在合同上签字，且该合同亦未加盖华琨公司印章；二则即便该借款合同生效，华琨公司亦未提供相应的付款凭证予以佐证，且所提供的缴款书上的时间与金额亦与借款合同上的时间及金额不符。综上，被告的上述辩解意见，本院不予采信。房屋租赁合同解除后，华琨公司应从涉案房屋中迁出，然华琨公司至今仍未迁出，大元公司有权要求华琨公司迁出并支付合同解除后至实际迁出之日的房屋使用费。故大元公司要求华琨公司迁出涉案房屋并支付自2017年1月28日起按年租金1818万元的标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：	一、被告苏州市华琨新苏购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市大元置业有限公司自2016年11月29日起至2017年1月27日的租金2988493元。	二、原告苏州市大元置业有限公司与被告苏州市华琨新苏购物中心有限公司之间的《房屋租赁合同》于2017年1月28日解除。	三、被告苏州市华琨新苏购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内从原告苏州市大元置业有限公司所有的坐落于苏州市吴中区东吴北路xx号负一层至五层商业房屋内迁出，并给付原告苏州市大元置业有限公司自2017年1月28日起按年租金1818万元的标准计算至实际迁出日止的房屋使用费。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费1360198元，由被告苏州市华琨新苏购物中心有限公司负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。	审 判 长  辛 欣	人民陪审员  杭小毛	人民陪审员  严阿龙	二〇一七年十月二十五日	法官助理朱瑞	书记员徐苏敏