江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终3662号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩春明。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王彩虹。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐叶华。
上诉人韩春明因与被上诉人王彩虹、徐叶华房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初5700号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人韩春明上诉请求：一审判决上诉人承担房屋成交价格15%的违约金过高，请求二审法院予以改判。事实和理由：一、双方签订的二手房买卖居间合同，本质上仍然属于定金协议。即便上诉人违约，可以适用定金罚则或酌定支付违约金。一审判决上诉人承担15%的违约金，与居间合同性质不符。二、上诉人解除居间合同是因政府楼市调控政策影响，这与当事人恶意违约有所区别，不应过分考虑违约金惩罚性功能。三、尽管合同中有如果上诉人终止贷款行为，仍须补齐所差房款继续履行合同的约定，但该约定并非上诉人手写，而是居间方提供的格式版本合同。四、上诉人并没有否定要承担违约责任，只是希望能够调低。
被上诉人王彩虹、徐叶华未作答辩。
原审原告王彩虹、徐叶华起诉请求：1、韩春明支付违约金342750元；2、韩春明支付因诉讼产生的律师费10000元；3、韩春明承担本案的诉讼费用。
反诉原告韩春明反诉请求：1、王彩虹、徐叶华返还购房定金20000元和购房款60000元共计80000元；2、王彩虹、徐叶华承担本案的诉讼费用。
一审法院�定事实：2016年9月28日，王彩虹、徐叶华（甲方）与韩春明（乙方）在相城经济开发区君诺房产信息咨询服务部（丙方）的居间下，签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：第一条房屋基本信息，1、甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市相城区××和镇书香路××书香××室的房屋产权，甲方自愿将该房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。2、该房屋所有权人徐叶华，建筑面积155.75平方米，‥‥‥。第二条成交价格，甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币贰佰贰拾捌万伍千元整，‥‥‥。第四条付款约定，乙方于2016年9月28日交付定金人民币20000元贰万元整（大写）。第五条相关事宜，1、甲乙双方须在2016年10月20日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。‥‥‥。第六条违约�任，4、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，‥‥‥。5、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第七条免责条款，如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。该合同落款处甲方由王彩虹、徐叶华签字，乙方由韩春明签字，丙方由相城经济开发区君诺房产信息咨询服务部盖章。合同签订当天，韩春明向王彩虹、徐叶华支付定金20000元，并于2016年10月11日向王彩虹、徐叶华支付购房�60000元。
另查明，韩春明于2016年10月21日向王彩虹、徐叶华及居间方送达解约确认书，称因银行首付比例原因，乙方无法购买涉案房屋，故通知卖家解除合同。王彩虹、徐叶华于2016年10月31日通过EMS向韩春明寄送继续履行合同律师函，该邮件于2016年11月2日由韩春明本人签收。王彩虹、徐叶华于2016年11月11日通过EMS向韩春明寄送解除房屋买卖合同律师函，该邮件于2016年11月14日由韩春明本人签收。王彩虹、徐叶华与江苏万拓律师事务所签订委托代理合同，约定该所指派许媛媛律师作为二人与韩春明房屋买卖合同纠纷一案的承办律师，律师服务费总额为人民币10000元。王彩虹、徐叶华于2016年11月21日向江苏万拓律师事务所支付律师代理费10000元。
又查明，苏州市相城区××和镇书香路××书香××室的房屋登记所有权人为徐叶华，共有权人为王彩虹，建筑面积为155.75平方米。上述房屋的购房贷款于2016年10月10日结清。
再查明，2016年9月16日，王彩虹、徐叶华（乙方）与案外人陈伟康（甲方）、居间方相城经济开发区君诺房产信息咨询服务部（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定案外人陈伟康将位于苏州市相城区元和街道春申湖中路465号知音别苑130号的房屋出售给王彩虹、徐叶华。王彩虹、徐叶华于2016年10月2日向案外人陈伟康支付购房款110万元。
以上事实，由王彩虹、徐叶华的身份证复印件、韩春明的常住人口信息、房屋买卖（居间）合同、解约确认书、律师函、委托代理合同、律师费发票、房屋所有权证、中国农业银行客户对账单、收条及当事人陈述附卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，王彩虹、徐叶华与韩春明、居间方签订的房屋买卖（居间）合同系各方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，王彩虹、徐叶华因置换房屋、改善居住环境的需求，向韩春明出售自有房屋，合同签订以后，王彩虹、徐叶华依约积极履行合同义务，在约定的提交过户材料日期之前结清了涉案房屋的剩余贷款，以配合房屋的过户和贷款事宜，而韩春明在交付了购房定金和部分购房款之后未能继续按照合同约定履行义务，并于2016年10月21日向王彩虹、徐叶华及居间方送达了解约确认书，称因购房首付款比例提高导致无力购买房屋，故要求与王彩虹、徐叶华解除合同，并在王彩虹、徐叶华向其邮寄律师函后仍不履行合同。一审法院认为，首先，韩春明在合同履行过程中向王彩虹、徐叶华送达了解约确认书，在王彩虹、徐叶华催促其继续履行合同之后仍不履行，随后王�虹、徐叶华也委托律师向韩春明寄送了解除合同律师函，直至一审法院诉讼时止，双方均无继续履行合同的意思表示。据此，一审法院认定王彩虹、徐叶华与韩春明、居间方签订的《房屋买卖（居间）合同》解除。其次，韩春明主张在合同签订以后因政府新出台的购房规定使自己原先的购房首付款比例从20%提高至30%而导致无力继续履行合同，以上因素系合同约定的不可抗力，故自己不存在违约情形，不应当承担违约责任。一审法院认为，双方在合同中未对买受人购房的首付款比例作出约定，且根据合同中关于违约责任的条款，即使韩春明终止贷款行为，仍须补齐所差房款，继续履行该合同。此外，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因为房屋买卖合同的标的物价值普遍较大，韩春明作为买受人对自身合同义务的履行及相应的贷款政策变化风险应当充分预见，并积极为可能出现的政策变化准备应对措施，首付款支付比例的小幅提高并不能成为购房者不履行合同的抗辩理由，故一审法院对韩春明主张政府出台的新购房政策属于不可抗力的辩解不予支持。再次，合同中约定，买卖双方任何一方拒绝履行合同或发生合同约定的违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的15%的违约金。本案中，韩春明向王彩虹、徐叶华送达了解约确认书，在卖方向其催促后仍未继续履行合同，应视为以自己的行为表示不履行合同义务，故应当承担相应的违约责任。本案合同中同时约定了定金和违约金，王彩虹、徐叶华选择适用违约金主张权利的请求可予以支持。韩春明抗辩对方主张的违约金过高，请求法院依法调低。一审法院认为，合同约定的违约金是否高于违约造成的损失，应综合判断。一审法院结合民�合同中当事人的意思自治原则、韩春明拒绝履行合同的情况、苏州市购房新政策实施以后对房地产市场行情的影响、王彩虹、徐叶华的实际损失及预期利益、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能及王彩虹、徐叶华在本案中积极履行合同义务并无过错等因素综合考量，认定违约金不作下调。韩春明已支付的定金20000元及购房款60000元共计人民币80000元，应作抵扣。综上，韩春明应向王彩虹、徐叶华支付房屋成交价格的15%即342750元违约金，因韩春明在合同签订以后已向王彩虹、徐叶华交付了购房款和定金共计人民币80000元，该款应当从违约金中予以扣除，韩春明还需要向王彩虹、徐叶华支付262750元。王彩虹、徐叶华还要求韩春明支付因诉讼产生的律师费10000元，但双方在合同未对此作出过约定，亦无相关法律、法规规定，故一审法院对其主张不予支持。另外，结合上述分析，韩春明要求返还已经支付的购房定金及部分购房款的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、王彩虹、徐叶华与韩春明于2016年9月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》（编号：1807883）解除；二、韩春明于本判决生效之日起十日内支付王彩虹、徐叶华尚余违约金262750元；三、驳回王彩虹、徐叶华的其他诉讼请求；四、驳回韩春明的所有诉讼请求。本诉案件受理费13951元，由韩春明负担；反诉案件受理费900元，由韩春明负担。
本院二审认定事�与一审法院认定事实一致。
本院认为，王彩虹、徐叶华与韩春明签订的房屋买卖（居间）合同合法有效，双方均应按约履行。韩春明在交付了购房定金和部分购房款之后未能继续履行合同义务。韩春明主张，因政府出台的新购房政策将首付款比例从20%提高至30%，导致其无力继续履行合同。本院认为，双方在合同中未对买受人首付款支付比例作出约定，且根据合同约定，即使韩春明终止贷款行为，仍须补齐所差房款，继续履行该合同。首付款支付比例小幅提高的相应风险应由韩春明自行承担，韩春明以此为由不再继续履行合同，已构成根本违约，理应承担相应的违约责任。双方合同中同时约定了定金和违约金，王彩虹、徐叶华作为守约方有权选择适用违约金主张权利。韩春明虽主张约定的违约金过高要求调低，但一审法院基于王彩虹、徐叶华积极�行合同义务并无过错，结合王彩虹、徐叶华的实际损失和预期利益，以及违约金兼具补偿性和惩罚性功能等因素，对约定的违约金未作调整，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6441元，由上诉人韩春明负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 黄文杰
审判员 郑 雄
二〇一七年七月十七日
书记员 王文君