�江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金商终字第1484号
上诉人（原审原告）：俞海军。
被上诉人（原审被告）：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司。
法定代表人：王会明。
委托代理人：卢慧敏。
上诉人俞海军为与被上诉人金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2014）金东民初字第636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案已审理终结。
原审法院认定：2012年12月24日，原告俞海军（乙方）与被告浙中建材市场（甲方）签订一份《商铺买卖合同》，约定：“乙方向甲方购买坐落于金华市建才路99号浙中建材市场a座，地面三层b区339号商铺，建筑面积13.51平方米，每平方米价格17775.43元，总价为240146元。合同签订之日支付首付款120146元，剩余款项120000元办�按揭贷款。买受人需在合同签订之日起七个工作日内，将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续。出卖人应当在2012年12月24日前，将商铺交付买受人使用。”合同签订当天，原告在合同附件二《交房确认书》上签字，确认已交房。该合同第八条第3项约定：“双方商定，在本合同约定的首付款到位后，甲方立即办理注销抵押登记，并向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，乙方给予积极协助。如因甲方原因造成乙方在一年内不能取得商铺所有权证、土地使用权证的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起一周内将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金50000元整。”合同签订后，原告按约支付了首付款120146元，但至今因被告原因，未能办妥商铺所有权证、土地使用权证。原告要求退房退款，�方产生纠纷，遂成讼。另查明，原、被告在签订《商铺买卖合同》当天，还签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定涉案商铺由原告委托被告统一经营管理，期限十三年，委托管理的第一、第二年，由被告每年支付原告该商铺总房款的6%作为委托经营收益，第一年的收益在签订合同时一次性支付。但被告实际未支付该款项，而是在《商铺买卖合同》中，按原定总房款255474元扣除第一年的租金15328元后，折算成优惠价17775.43元／m2，按总房款240146元与原告签订合同。
原审原告俞海军以原审被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司违反《商铺买卖合同》约定为由，于2014年5月13日起诉至原审法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年12月24日签订的《商铺买卖合同》；2、被告退还原告支付的首付款120146元、第一年租金15328元，第二年租金5747元，合计141221元；3、被告�付原告违约金50000元；4、被告补偿原告相关费用300元；5、本案的诉讼费由被告承担。
原审被告浙中建材市场辩称，同意解除双方签订的买卖合同，同意退还原告购房首付款，原告主张的违约金过高，请求予以减少；被告已经实际将商铺交付原告使用，原告主张的第一年和第二年租金损失不存在，原告只支付首付款却要求在全额付款的基础上计算违约金是不合理的，然后，按中国人民银行同期贷款利率日息万分之二计付违约金；诉讼费用请求依法判决。
原审法院认为，原、被告之间签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思的表示，双方均应按合同约定履行相应的义务。现被告未能在约定的期限内办理商铺所有权、土地使用权证，已构成违约，原告有权要求按合同约定退房，被告应及时退还原告已付房款并支付违约金。原告要求被告补偿相关损失300元，被告对此不予认可，原告亦未能举证证明其实际损失，原审法院对此不予采信。鉴于与本案相同情况的购房户有数百户及被告企业的实际经营状况，原审法院依据被告的请求，依法对逾期办证违约金作调整，以实际交付的房款额，从交款之日起，按每日万分之三计算损失。对原告要求支付租金的请求，已在违约金体现该实际损失，原审法院对此不予支持。《商铺买卖合同》解除后，原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》已无继续履行的可能，故本案中一并予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告俞海军与被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于2012年12月24日签订的《商铺买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》。二、由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于本判决生效后十日�退还原告俞海军购房款120146元。三、由被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司于本判决生效后十日内支付原告俞海军违约金21446元（已按日万分之三从购房款支付之日起计算至2014年8月11日止，之后按所欠房款的每日万分之三另计至本判决确定履行之日止）。四、驳回原告俞海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2065元，由原告俞海军负担535元，被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司负担1530元。
上诉人俞海军不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院判决对原告要求补偿相应损失300元，不予采信是错误的；2、一审判决对违约金进行调整，按每日万分之三计算损失。不符合合同规定，也无法律出处。违约金5万元没有超过法律规定的幅度。3、原审判决对原告要求支付租金的要求不予支持。上诉人认为该商铺的租金是上诉人的实际损失，原审法院认为租金已经在违约金体现，是犯了常识性错误。二、一审法院判决适用法律不全面。上诉人认为还应加上《中华人民共和国民事合同法》第五条、第六条。综上，上诉人请求撤销原判，支持上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司辩称：1、关于上诉人的补偿损失300元没有合同依据，也没有法律依据，而且补偿的费用也不能证明与本案有关。2、关于违约金过高的问题，上诉人以总价款30%，不符合合同法司法解释二，司法解释二规定是以造成损失的30%进行认定的是否过高的问题。本案上诉人仅向被上诉人支付首付款120146元，违约金是针�合同总房款进行约定的。上诉人至今未支付余款，而且被上诉人也已经实际交付商铺，上诉人的损失实际是不存在的。3、关于租金的问题，租金是委托经营收益是被上诉人对商铺管理上诉人的委托经营收益实际为投资收益。第一年的投资收益已经在商铺买卖合同中的首付款进行了抵扣，而且如果说上诉人有损失，应该属于投资收益属于损失部分，跟违约合同约定的5万元是明显过高的。而且一审法院以日万分之三判定其违约金也是公平的，因为上诉人称的损失也是投资收益损失或者利息损失。请求驳回上诉、维持原判。
二审期间，上诉人与被上诉人均没有证据提供。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于补偿300元损失的问题。上诉人诉称其为协商解决合同纠纷多次与被上诉人进行交涉，花去汽车油费、过路费等不止300元，要求补偿。但在一、二审期间，上诉人没有提供相关证据，故该项上诉理由及请求没有事实依据，本院不予支持；二、关于原审法院调低违约金幅度是否符合法律规定的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案事实，上诉人实际交付被上诉人购商铺款首付款120146元，如未�满足其购商铺要求，则造成的损失主要是利息或租金损失。从上诉人支付购房款到其提起诉讼这一期间看，时间将近一年半，这期间上诉人造成损失的具体数额，因其未能举证说明，而难言其详，而依法违约金又不能超过损失的30％，故原审法院结合当事人的过错程度，以公平原则为基础，酌情以高于银行同期银行贷款利率的计算方式追究被上诉人的违约金，并没有违反法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由，证据不足，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4130元，由上诉人俞海军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 国 坚
审 判 员 应 倩
审 判 员 金 莹
二〇一四年十一月十一日
代书记员 �青青