福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终2373号
上诉人（原审被告）：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园路，组织机构代码证代码61125271-7。
法定代表人：李国镇，董事长。
委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：张强，男，1986年2月17日出生，汉族，居民，住莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：白建永，福建壶兰律师事务所执业律师。
上诉人莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）因与被上诉人张强商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
世全公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判由世全公司协助张强办理位于莆田市城厢区龙桥街道东园西路758号兴安名城C区7号楼1梯1801、1801A、1801B室商品房所分摊的国有建设用地使用权转移登记手续，并驳回张强的一审其他诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由张强负担。事实和理由：一、办理土地使用权转移登记依法应由双方当事人共同申请，世全公司只负有协助办理转移登记的义务，没有“单方办结土地证”的行政职权，故一审判决世全公司“单方为原告办结并将《不动产权证书》交付给原告”，没有事实和法律依据。1.办理土地使用权转移登记依法应由双方当事人共同申请，一审判决世全公司“单方办结”于法不符，且判决内容无法执行。2.一审判决世全公司为张强“单方办结”国有建设用地使用权《不动产权证书》也没有合同依据。3.办理《不动产权证书》属于产权登记部门的行政职责，当事人只有“申请办理”的权利，并无“单方办结”的行政职权，故一审判决主文是错误的。4.一审判决世全公司“办结并将《不动产权证书》交付给原告”也不符合法律规定，登记部门办理的权属证书应由产权人自行领取。5.鉴于土地使用权转移登记的法律规定，判决主文应表述为“上诉人协助被上诉人办理土地使用权转移登记手续”。二、本案商品房由于非出卖人的原因造成逾期办理房屋所有权初始登记，出卖人依法无须承担逾期办证违约金，一审判决世全公司支付逾期违约金于法无据。三、退一步来讲，即便世全公司需要承担逾期办证违约金，但一审判决对违约金的计算截止日期也是错误的，依法只能计算到世全公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记之日，最迟也只能计算到初始登记之日。综上所述，一审认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并改判支持世全公司的上诉请求。
张强答辩称：一、一审判决世全公司为张强办理《不动产权证书》并将该证书交付给张强是正确的，应予以维持。二、导致世全公司逾期办证的原因是其未按照建设工程规划许可证建设兴安名城西区7至11楼、幼儿园造成的，与2008年“凤凰”台风并无关系。三、世全公司作为商品房的开发商，在商品房出售给张强后，应按照合同约定为张强办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并将上述证书交付给张强，还应承担按日万分之一计算的违约金。四、本案一、二审诉讼费用应由世全公司负担。
张强向一审法院起诉请求：1、判令世全公司立即为张强办理房屋所有权初始预登记；2、判令世全公司立即为张强办结《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》并交付给张强；3、判令世全公司支付给张强自2013年5月14日起至张强取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》之日止按每日购房款人民币913577元的0.01%计算的违约金。
一审法院认定事实：2009年7月5日，世全公司与张强签订编号为MF-2007-01-NO.0116799的《商品房买卖合同》一份，合同约定：张强以人民币913577元向被告购买世全·兴安名城西区第7幢18层1801A、1801B、1801C号商品房；世全公司应于2010年8月30日前交房等事宜。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”该合同附件六：合同补充协议第二条约定：“原合同第八条、第九条、第十一条和第十四的补充约定：1、为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税、公共维修金等应缴费用，否则出卖人有权不予代为办理办证手续，因此造成权属登记的拖延或无法办证责任由买受人承担责任。……”。合同签订后，张强依约交纳购房款人民币913577元。世全公司也依约于2010年7月28日将上述商品房交付给张强。因张强至今尚未取得《房屋所有权证》及《土地使用权证》，致引起诉讼。
另查明：2008年，受“凤凰”台风影响，莆田学院与世全·兴安名城西区的相邻的第13幢楼后侧未加固的边坡发生滑坡，严重危及莆田学院师生宿舍安全。市政府2008年127号专题会议纪要要求世全公司对原有边坡再次进行重力式护坡加固。后世全公司按照该要求重新施工，建成边坡支护共63开间（一层车库、二层附属房），其中边坡支护1至11开间的建筑面积为371.5M2；边坡支护12至63开间系经市规划局、住建设局、区政府等部门共同认可，建筑面积为2407M2。2009年8月18日，市政府会议纪要（2009）148号明确，世全公司紧邻莆田学院边坡建设的柴火间（车库）是该段边坡加固的主体设施，今后业主不能拆建，以确保边坡安全。2012年年底，世全公司因未按照建设工程规划许可证建设兴安名城西区第7至11楼、幼儿园及边坡支护1-63开间等共增建面积4907.2M2被莆田市城市管理行政执法局处以罚款人民币556967.2元的行政处罚。因市政府会议纪要（2009）148号会议纪要没有明确该边坡柴火间（车库）是否计算容积率，2014年6月8日莆田市城厢区人民政府考虑到该柴火间（车库）是确保安全的构筑物，向莆田市人民政府作出《关于世全·兴安名城西区边坡工程不计容积率的请示》。2014年12月24日，莆田市住房和城乡建设局向莆田市人民政府出具《关于世全·兴安名城西区边坡支护处理建议方案的报告》，认为：该边坡支护1至11开间虽系建设单位擅自建设，但其功能是为了保护边坡安全，且世全公司已将行政罚款缴纳到位，建议市国土局按照相关规定责令建设单位补缴土地出让金后，对该段建筑予以保留，但不予办证；边坡支护12至63开间经市规划局、住建设局、区政府等部门共同认可，主要功能系保护位于上面的莆田学院教师宿舍楼安全使用，但建议建设单位应将两端通道口封闭，不得使用；待建设单位对上述两点处理到位后，由市规划局予以办理规划验收。后世全公司取得规划验收。2015年10月30日，本案诉争的商品房办理了房屋权属初始登记。2016年2月2日，莆田市城厢区地方税务局出具《房产／土地使用权权属转移涉税证明》，确认本案张强已按国家税收法律、法规及相关规定征免相关税费。2016年3月17日，诉争的商品房办结权利类型为房屋（构筑物）所有权的《不动产权证书》，证号闽（2016）莆田市不动产权第CX01B24号，登记房屋所有权人为张强，房屋坐落于莆田市城厢区龙桥街道东园西路758号兴安名城C区7号楼1梯1801、1801A、1801B室。
本案是系列案件之一。涉案商品房所在小区内的第7、8、9幢的大部分业主向一审法院提起诉讼，要求世全公司承担逾期办理权属证书的违约责任。在该批系列案件的审理过程中，经一审法院组织调解，绝大部分当事人达成调解协议。调解内容主要为世全公司限期为业主办理房屋所有权证并支付给业主按照业主诉求的金额的30%计算的违约金。张强购买的房屋属税款免征的范围。
一审法院认为：张强与世全公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。世全公司作为商品房的开发商，在商品房出售给张强后，应当按照合同约定为张强办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》并将上述证书交付给张强。世全公司辩解张强应书面委托其代为办理权属登记或预交相关契税、其才负有代为办理房屋权属登记的义务，但因张强符合税款征免的条件，故世全公司的该辩解缺乏依据，不予采信。现世全公司已为张强办结涉案商品房的房屋所有权初始登记且已将该房屋的所有权登记在张强名下，故张强的该相关诉求已无必要，依法应予驳回；但世全公司还应当为张强办理涉案商品房的权利类型为国有建设用地使用权《不动产权证书》并将上述两证交付张强。因世全公司未能在《商品房买卖合同》第十四条规定的时间内为张强办理房屋权属证书，已构成逾期办证，依法应承担违约责任。张强要求世全公司支付自2013年5月14日起至张强取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》之日止每日按购房款人民币913577元的0.01%计算的违约金，考虑到世全公司系应市政府会议纪要的要求对其与莆田学院相邻边坡再次进行重力式护坡加固时出现大范围增建面积、影响容积率等情况，结合不动产权属登记政策对办理权属登记时间的影响等因素，一审法院认为诉争商品房逾期办证的原因不能全部归责于世全公司，故酌情调整为世全公司应支付自2013年5月14日起至张强取得上述两证之日止每日按购房款人民币913577元的0.003%计算的违约金。世全公司的其他辩解缺乏依据，不予采信。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效日起三十日内为张强办结位于莆田市城厢区龙桥街道东园西路758号兴安名城C区7号楼1梯1801、1801A、1801B室商品房的权利类型为国有建设用地使用权《不动产权证书》，并将上述商品房的权利类型为房屋（构筑物）所有权及国有建设用地使用权的《不动产权证书》交付给张强；二、莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效日起十日内支付张强自2013年5月14日起至张强取得上述《不动产权证书》之日止每日按购房款人民币913577元的0.003%计算的违约金；三、驳回张强的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币1667元，由张强和莆田市世全房地产开发有限公司各负担833.5元。
本院二审期间，世全公司没有提交新的证据。张强提供9号楼的业主林天彪的（2015）城民初字第112号民事调解书，用于证明世全公司在较早进行的同类型案件中，是按照起诉金额的40%计算违约金的。世全公司对该调解书的真实性没有异议，但认为该调解书不能作为裁判的依据。本院经审查认为，该调解书虽系同一小区的业主就逾期办证问题同世全公司达成，但与本案的处理没有关联，本院不予采信。
经审理查明，世全公司及张强对一审查明的事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，世全公司与张强签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，虽然张强购买的房屋属于税收免征的范围，张强不用预交办证所应缴纳的契税等，但世全公司同张强并没有形成委托办证关系，世全公司并无代张强办理房屋权属证书的义务。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二条的约定，世全公司仍负有在交房后60日内办理讼争商品房的房屋所有权初始登记的义务，世全公司于2015年10月30日才办理了讼争房屋的房屋所有权初始登记手续，其行为已构成违约，仍应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。一审法院综合考虑本案讼争房屋办证所存在的客观因素，对本案违约金的计算标准所进行调整并无不当。故世全公司应支付给张强自2013年5月14日起至2015年10月30日止每日按购房款913577元的0.003%计算的逾期办理讼争房屋所有权初始登记的违约金。在完成该房屋所有权初始登记后，世全公司仍应协助张强办理房屋所有权登记及完成土地使用权变更手续。因世全公司仅负有协助义务，故张强主张世全公司办理并交付讼争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并要求世全公司承担至取得讼争房屋的上述两证之日止的违约金，于法无据，不予支持。本案讼争房屋所有权的《不动产权证书》已经办理完毕，世全公司仍负有协助张强办理讼争房屋土地使用权变更的《不动产权证书》的义务。综上所述，世全公司的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第2024号民事判决；
二、上诉人莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人张强自2013年5月14日起至2015年10月30日止每日按购房款913577元的0.003%计算的违约金；
三、上诉人莆田市世全房地产开发有限公司应在被上诉人张强申请办理位于莆田市城厢区龙桥街道东园西路758号兴安名城C区7号楼1梯1801、1801A、1801B室商品房土地使用权变更的《不动产权证书》之日起三十日内协助张强办理，并提供必要的证明文件；
四、驳回被上诉人张强的一审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人莆田市世全房地产开发有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1667元，按一审判决负担；二审案件受理费833.5元，由上诉人莆田市世全房地产开发有限公司负担733.5元，由被上诉人张强负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 黄慧萍
附：
一、本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。