山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋10民终1329号
上诉人（原审原告）：临汾市房地产管理局。住所地:临汾市尧都区鼓楼广场东侧。
法定代表人：程晓强，该局局长。
委托代理人：陈雪，女，该局市场管理科科长。
委托代理人：贾海龙，山西诚敏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：临汾市安宇房地产开发有限责任公司。住所地：临汾市尧都区财神楼中街*号。
法定代表人：张东才，该公司董事长。
委托代理人：卢军卫，山西尧润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：临汾市尧都区第二人民医院。住所地：临汾市尧都区鼓楼***号。
法定代表人：巩新成，该医院院长。
委托代理人：徐凯，北京大成（太原）律师事务所律师。
上诉人临汾市房地产管理局（以下简称市房产局）、临汾市安宇房地产开发有限责任公司（以下简称安宇公司）与被上诉人临汾市尧都区第二人民医院（以下简称区二院）财产损害赔偿纠纷一案，山西省临汾市尧都区人民法院于2005年12月29日作出（2005）临尧民初字第619号民事判决，市房产局与区二院均不服，向本院提起上诉。本院于2006年9月12日作出（2006）临民终字第378号民事裁定，裁定撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2005）临尧民初字第619号民事判决，发回山西省临汾市尧都区人民法院重审。山西省临汾市尧都区人民法院另行组成合议庭审理了本案。山西省临汾市尧都区人民法院于2015年3月10日作出（2006）临尧民初字第1861号民事判决，市房产局及安宇公司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人市房产局的委托代理人陈雪、贾海龙，上诉人安宇公司的委托代理人卢军卫，被上诉人区二院的委托代理人徐凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：临汾市尧都区鼓楼东大街原14号院中的13间房屋系由市房产局（原尧都区房产局）经营管理的直管房，一直由区二院（原临汾市第二人民医院）租赁使用。2000年1月1日，双方签订《非住宅用房租赁合同》,协议约定由区二院租赁以上房屋作门诊部，租赁期为一年，月租费1320元。根据《临汾市直管公房普查统计表》（平房）显示，房屋建筑面积393.14㎡，使用面积为263㎡。2002年因拆迁双方未签订租赁合同，但区二院依据上年度合同于同年1月18日支付了当月的租金。2002年临汾市人民政府对鼓楼广场实施连片拆迁改造，安宇公司取得了拆迁开发资格。2002年4月24日，区二院依据原临汾市清产核资领导组的确认和批复、原临汾市国资局颁发的产权登记证，出具了《鼓楼东大街14号尧都区二院门诊部土地来源说明》，内容为”鼓楼东大街14号尧都区二院门诊部于1952年由政府划拨组建医院，后来经过改建作为门诊部，正常营业经营至今，特此说明。”据此，安宇公司将该14号院拆除。2003年12月19日，区二院与安宇公司签订了《房屋货币还迁协议书》，协议主要约定：”一、甲方（区二院）将还迁房屋建筑面积666.45㎡（其中营业面积301.60㎡，住宅面积364.85㎡）及附属设施（以所附签拆迁登记表为准）。二、乙方（安宇公司）一次性支付给甲方房屋还迁面积、躲迁费、附属设施等共计194万元整。大写壹佰玖拾肆万元整（货币还迁计算表附后）”等。随后区二院与安宇公司进行了结算。市房产局得知区二院与安宇公司达成房屋货币还迁协议后，市房产局于2005年7月提起诉讼。
另查明:在市房产局出租的13间393.14㎡房屋中，有7间249.82㎡门面房由区二院用以营业，有二间71.38㎡用于大门，院内四间71.94㎡作为非营业用房。在还迁过程中，安宇公司是以营业用房按5000元/㎡；住宅（非营业和大门）用房按1000元/㎡计进行的货币支付。而相同地段房屋还迁，市房产局与安宇公司达成的协议营业用房按13000元/㎡、非营业用房按6000元/㎡计进行的货币支付。
在诉讼过程中，市房产局就房产行政确认向临汾市中级人民法院提起行政诉讼，经两级法院审理，确认尧都区人民政府于1995年7月7日对尧都区二院所作《行政事业单位财产清查登记结果的确认批复》违法。
原审法院认为:房地产管理部门是房地产业的主管行政机关，代表地方人民政府行使对直管公房的房屋所有权。涉诉房产是区二院租赁的国有资产，其没有权利处分租赁的直管公房，区二院与安宇公司达成的《房屋货币还迁协议书》的行为，显然损害了国家的利益，造成了国有资产的流失，为无效合同。鉴于还迁房屋已不现实，市房产局要求赔偿相应价款，符合法律规定。区二院与安宇公司约定的营业用房为5000元/㎡，明显低于当时相同地段的价款，区二院与安宇公司存在恶意串通、损害国家利益的情形，因此该院认为区二院租赁市房产局的13间393.14㎡房屋中，营业用房面积249.82㎡按12300元/㎡计算、住宅（非营业用房及大门）面积143.32㎡按1000元/㎡计算价款，符合当时的还迁价款。其中1940000元由区二院赔偿，1276106元由安宇公司赔偿，并相互承担连带责任。为保证国有资产不致流失，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第一百一十七条之规定，判决：一、被告临汾市尧都区第二人民医院赔偿原告临汾市房地产管理局1940000元；二、被告临汾市安宇房地产开发有限责任公司赔偿原告临汾市房地产管理局1276106元；三、两被告对上述第一、第二项相互承担连带责任，在本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17000元，其他诉讼费用10200元，由二被告共同承担。
市房产局不服（2006）临尧民初字第1861号民事判决，向本院提起上诉称：1、从市房产局在一审提供的《非住宅用户租赁合同》和《租赁业发票》存根等证据来看，区二院租赁的房屋均为非住宅，面积为393.14㎡，并且用于经营活动，为营业用房，租金也是按营业用房交纳。原审法院将院内4间房屋和2间大门用房作为非营业用房从中分出为非营业用房，没有事实依据。2、市房产局购买安宇公司相同地段的房屋，营业用房单价为13000元/㎡，非营业用房6000元/㎡。营业用房扣除700元/㎡的配套设施费用，单价为12300元/㎡，故安宇公司应赔偿市房产局1619516元[12300元/㎡×393.14㎡－3216106元（原审判决赔偿额）]。综上，原审法院对房屋用途定性错误，赔偿数额计算错误，应依法改判。
区二院针对市房产局的上诉答辩称：1、市房产局要求在原审判决基础上再赔偿其1619516元没有事实依据，原审法院对房屋的性质认定比较客观。2、市房产局所主张的请求内容主要是对金额不符，一是对拆迁主体提出异议，二是对货币还迁的金额提出异议，其诉讼请求的核心是拆迁问题，根据城市房地产拆迁管理条例规定，此种纠纷首先应由拆迁行政主管部门行政裁决，对裁决不服的才可诉至人民法院。因此，二审法院对市房产局的诉讼请求依法应予驳回。
安宇公司针对市房产局的上诉答辩称：1、非住宅并不等于是营业门面房，因此市房产局依据非住宅用房租赁合同主张所有房屋按照营业门面房赔偿没有事实依据。2、安宇公司与市房产局达成的另外一份涉及到皮革厂的还迁协议，上面注明的是一层营业门面房是13000元/㎡，二层是6000元/㎡，并不是非营业用房，且还迁的时间是2006年8月份，而安宇公司与区二院所签订的房屋货币还迁协议是2003年12月份，这两份还迁协议所涉及的时间相差将近三年，不是同一时间段，因此参照2006年8月份的房产价格来主张2003年的房产价格没有可比性。综上，市房产局的上诉理由不能成立，应驳回市房产局的上诉。
安宇公司不服（2006）临尧民初字第1861号民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定”区二院与安宇公司约定的营业用房为5000元/㎡，明显低于当时相同地段的价款”，没有事实依据，完全错误。2003年12月19日，安宇公司与区二院签订房屋货币还迁协议，约定营业用房5000元/㎡，非营业用房、住宅1000元/㎡，完全符合当时相同地段的公平价，并不低于当时相同地段价款。众所周知，临汾市房价从2004年以后开始出现了大幅快速上涨，到2007年时房价翻了一番还多，安宇公司与区二院2003年12月19日签订房屋货币还迁协议时，房价还未开始上涨；市房产局向法庭提交的还迁价格证据是2007年左右房价大幅上涨后的价格，并不是2003年的价格，原审法院抛开关键的时间因素，将房价大幅上涨后2007年左右的还迁价格与房价未上涨前2003年的还迁价格认定为”当时”，并进行比对，认为价格明显偏低，没有任何事实依据。2、原审判决认定安宇公司与区二院存在恶意串通，损害国家利益，没有任何事实依据。安宇公司与区二院没有任何恶意串通行为，更没有损害国家利益。安宇公司作为鼓楼广场改造项目的拆迁主体，是在收到市房产局时任法定代表人为指挥长的鼓楼广场改造指挥部核实通知后，在××区达成的还迁协议，并且还迁价格也完全符合2003年当时的公平价格。安宇公司并不明知指挥部的通知和区二院的材料有瑕疵，市房产局时任法定代表人作为指挥部指挥长并没有对此提出异议，安宇公司已尽到了基本审查义务，履行了还迁付款义务，并没有与区二院恶意串通，也没有损害国家利益。3、原审判决认定营业用房按12300元/㎡计算，完全错误。原审判决认定2003年住宅（非营业用房及大门）按1000元/㎡计算符合当时的还迁价款，完全正确。多年来，住宅价格与营业用房价格的比例一般情况下为1：4或1：5，2007年时住宅价格已涨到每平方米2000多元，营业用房涨到每平方米10000多元，价格比为1：5左右，原审判决认定2003年住宅价格为1000元/㎡，却将2007年的营业用房价格12300元/㎡认定为2003年的价格，住宅与营业用房价格比达到了1：12，根本不符合基本事实。因此，原审判决认定营业用房按12300元/㎡计算是完全错误的。4、原审判决适用法律不当。安宇公司与区二院没有恶意串通，用2003年的公平价格还迁了货币，没有任何过错，不应对市房产局承担任何赔偿责任，原审判决却错误的适用了《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第一百一十七条之规定，判决安宇公司承担赔偿责任，显属适用法律不当。5、原审判决结果错误。由于安宇公司收到了指挥部的通知和区二院的相关材料，尽到了基本审查义务，签订了符合当时公平价格的还迁协议，履行了付款义务，安宇公司没有任何过错，依法不应承担任何法律责任。综上，原审判决认定主要事实错误，适用法律不当，判决结果错误，应撤销原判，依法改判安宇公司不承担任何赔偿责任。
市房产局针对安宇公司的上诉答辩称：1、价格问题，本案的房屋没有实际还迁，2016年鼓楼附近的门面房屋还迁的价格为19000元/㎡，市房产局按照购买安宇公司相同地段的门面房的价格要求安宇公司进行赔偿是正确的。2、安宇公司与区二院存在恶意串通的故意，对区二院来说，安宇公司给区二院的补偿是天上掉下来的馅饼，而对安宇公司来说，能以较小的成本换取改造后较大的利润进行出售，并且双方都知道该房屋的经营管理权人是市房产局，安宇公司与区二院明显存在恶意串通的故意，且损害了市房产局的利益。3、关于区二院的答辩对原审法院受理本案提出异议，认为原审法院不应受理本案，而最高院关于针对拆迁不予受理的通知是2005年8月份下发的，在本案起诉之后。
区二院针对安宇公司的上诉答辩称：1、对安宇公司针对市房产局提出的意见，区二院不予发表意见。2、完全同意安宇公司关于安宇公司与区二院不存在恶意串通的意见。
经审理查明：2003年12月19日，区二院与安宇公司签订了《房屋货币还迁协议书》，协议主要约定：”一、甲方（区二院）将还迁房屋建筑面积666.45㎡（其中营业面积301.60㎡，住宅面积364.85㎡）及附属设施（以所附签拆迁登记表为准）。二、乙方（安宇公司）一次性支付给甲方房屋还迁面积、躲迁费、附属设施等共计194万元整。大写壹佰玖拾肆万元整（货币还迁计算表附后）”等。随后区二院与安宇公司进行了结算。在该协议中，涉及到××区房产局的13间393.14㎡房屋，该13间391.14㎡房屋中，其中有7间249.82㎡门面房由区二院用以营业，有二间71.38㎡用于大门，院内四间71.94㎡作为非营业用房。在还迁过程中，安宇公司是以营业用房按5000元/㎡、住宅（非营业和大门）用房按1000元/㎡计进行的货币支付。除此之外，二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案争议的焦点为：1、本案争议的区二院租赁市房产局的13间393.14㎡房屋中，营业用房及非营业用房的面积各为多少。2、营业用房的面积原审法院按12300元/㎡计算是否正确。3、区二院与安宇公司是否存在恶意串通。
关于本案争议的××院房产局的13间393.14㎡房屋中，营业用房及非营业用房的面积问题。在市房产局出租给区二院的13间393.14㎡房屋中，有7间249.82㎡门面房屋由区二院用以营业，有二间71.38㎡用于大门，院内四间71.94㎡作为非营业用房。市房产局上诉称该13间393.14㎡房屋均系营业用房的理由与本院查明的事实不符，本院不予支持。
关于营业用房每平方米的价格及区二院与安宇公司是否存在恶意串通的的问题。2002年临汾市人民政府对鼓楼广场实施连片拆迁改造，安宇公司取得了拆迁开发资格。安宇公司对本案所涉及的被拆迁房屋，是在接到指挥部的通知，及区二院提供了其2002年4月24日依据原临汾市清产核资领导组的确认和批复、原临汾市国资局颁发的产权登记证，出具了《鼓楼东大街14号尧都区二院门诊部土地来源说明》等材料后，才进行的拆迁。并于2003年12月19日，安宇公司与区二院签订了《房屋货币还迁协议书》，约定营业用房按5000元/㎡；住宅（非营业和大门）用房按1000元/㎡计进行的货币支付。综观整个拆迁过程，安宇公司作为鼓楼广场改造项目的拆迁主体，是在收到鼓楼广场改造指挥部的通知及区二院相关材料的情况下，才与区二院达成的房屋货币还迁协议。安宇公司与区二院签订房屋货币还迁协议时，已经尽到了基本的审查义务，且市房产局当时也未主张权利，安宇公司并不存在过错。而区二院明知被拆迁的房屋中有其租赁的市房产局的房屋，却隐瞒被拆迁房屋的实际情况，并与安宇公司达成房屋货币还迁协议，明显存在过错。
2003年12月19日，安宇公司与区二院签订房屋货币还迁协议，约定营业用房5000元/㎡，非营业用房、住宅1000元/㎡。市房产局称其购买安宇公司相同地段的房屋，营业用房单价为13000元/㎡，非营业用房6000元/㎡。营业用房扣除700元/㎡的配套设施费用，单价为12300元/㎡。本院认为，根据本案的的证据，安宇公司与区二院系2003年12月19日签订的房屋货币还迁协议，约定营业用房5000元/㎡，而市房产局提供的证据系安宇公司于2006年8月左右在相同地段给市房产局的营业用房还迁价格为13000元/㎡，扣除700元/㎡的配套设施费用，单价为12300元/㎡。市房产局并没有提供在2003年左右，在相同地段，营业用房货币还迁价格的相关证据，而这中间相差将近二年多的时间，房屋的价格也会发生相应的变化。综合以上情况，原审法院认定安宇公司与区二院2003年12月19日签订的房屋货币还迁协议，约定营业用房5000元/㎡价格偏低，从而认定营业用房价格为12300元/㎡的证据不足。安宇公司上诉称市房产局向法庭提交的还迁价格证据是2006年左右房价大幅上涨后的价格，并不是2003年的价格，原审法院抛开关键的时间因素，将房价大幅上涨后2006年左右的还迁价格与房价未上涨前2003年还迁价格认定为”当时”，并进行比对，认为价格明显偏低，没有任何事实依据的理由成立，本院予以支持。
综上，安宇公司与区二院于2003年12月19日签订的《房屋货币还迁协议书》合法有效，区二院与安宇公司并不存在恶意串通。原审法院认定区二院租赁的市房产局13间393.14㎡房屋中，营业用房面积249.82㎡，住宅（非营业用房及大门）面积143.32㎡正确，但认定区二院与安宇公司达成的《房屋货币还迁协议书》无效不当，应予纠正。区二院隐瞒本案被拆迁房屋产权实际情况存在过错，并将其租赁的市房产局13间393.14㎡房屋的补偿款领取，应由区二院给市房产局予以返还。根据安宇公司与区二院于2003年12月19日签订的房屋货币还迁协议，区二院应返还市房产局的数额为：区二院租赁市房产局的13间393.14㎡房屋中，营业用房面积249.82㎡按5000元/㎡计算，为1249100元（5000元/㎡×249.82㎡），住宅（非营业用房及大门）面积143.32㎡按1000元/㎡计算，为143320元（1000元/㎡×143.32㎡），以上共计1392420元。原审法院判决区二院赔偿市房产局数额有误，判决安宇公司赔偿市房产局损失不当，应予改判。安宇公司的上诉理由成立，本院予以支持。市房产局的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2006）临尧民初字第1861号民事判决；
二、被上诉人临汾市尧都区第二人民医院在本判决生效后三十日内赔偿上诉人临汾市房地产管理局1392420元；
二、驳回上诉人临汾市房地产管理局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17000元，其他诉讼费用10200元，由上诉人临汾市房地产管理局承担9868元，被上诉人临汾市尧都区第二人民医院承担17332元。二审案件受理费17985元，由上诉人临汾市房地产管理局承担1700元，被上诉人临汾市尧都区第二人民医院承担16285元。
本判决为终审判决。
审判长 遆海鹏
审判员 吉 磐
审判员 贾芝真
二〇一七年九月二十五日
书记员 杨 艳