福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第6517号
原告厦门市莲花物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲花南路38号，组织机构代码26015150-X。
法定代表人黄海，总经理。
委托代理人陈秋林、常正印。
被告魏建培，男，1977年8月28日出生，汉族，住厦门市思明区，现住厦门市思明区。
委托代理人郑伟，福建典格律师事务所律师。
原告厦门市莲花物业管理有限公司与被告魏建培物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门市莲花物业管理有限公司的委托代理人陈秋林、常正印，被告魏建培的委托代理人郑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市莲花物业管理有限公司诉称，被告于2008年1月26日入伙厦门市思明区新莲花新龙山花园龙欣里28号402室房产，该房产面积116.98平方米，原告作为该小区的物业服务公司，一直以来都按照《“新莲花·新龙山”前期物业管理委托合同》中的约定履行相关的服务义务。但被告自2010年2月起至今，无故拖欠物业管理费、公共维修金、公摊水电费。原告曾多次向被告催讨，但被告仍未支付，根据约定，逾期交付物业管理等费用的，原告可按0.3%每日收取滞纳金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付厦门市思明区新莲花新龙山花园龙欣里28号402室2010年4月1日至2014年12月31日的物业管理费6667.9元、房屋公共维修金1667元、公摊电费1338.3元、公摊水费103.8元及滞纳金25532.1元（以物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费为基数，自欠费次月1日起按日千分之三的标准分段计算至2015年1月30日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告魏建培辩称，一、原告要求被告支付物业管理费6667.9元、滞纳金25532.1元无事实及法律依据。1、被告居住的新莲花新龙山小区业主委员会于2014年1月成立后并未与原告继续签订物业管理合同，也未继续委托原告进行物业管理，原告赖在小区不走。原告自2014年2月后即不是小区物业管理公司，其主张2014年的物业管理费无合同依据；2、原告于2015年3月31日提起诉讼，依据民事诉讼法诉讼时效2年的规定，2013年3月31日前的物业管理费已超过诉讼时效，应予以驳回。原告2013年4月至2014年1月的物业费为1053元；3、滞纳金按日千分之三无合同依据，且明显过高。原告提供的新莲花新龙山物业管理服务协议中无原告所依据的《物业服务手册》，答辩人也从未收到过，原告主张按日千分之三的标准收取滞纳金无合同依据。且原告在2015年4月向被告门缝加塞的收费通知也无日千分之三的滞纳金。二、原告未提供合同约定的物业管理服务，仍主张按合同标准收费没有依据。1、依据《前期物业管理委托合同》第四条第3款、第5款，原告应采取严格措施，全天24小时保安门岗执勤、定时巡逻、防范可能发生之火灾、盗窃、骚扰等意外事故，保障小区的公共安全和正常秩序；负责小区卫生清洁、绿化、美化等工作。而原告管理的小区，入室盗窃频发，卫生保洁脏乱。原告提供的服务不符合合同约定标准而主张按合同标准收费没有依据。2、实际是案外人挂靠原告，以原告的名义进行物业管理。小区实际管理人员既无物业管理职业资格证书，也和原告不存在劳动关系。三、公共维修金不属于原告的物业收费项目，且也超过诉讼时效。小区业主委员会成立后并未继续委托原告进行物业管理及代收公共维修金，原告不具有收取公共维修金的诉讼主体资格。原告在2015年3月31日起诉主张公共维修金也超过2年的诉讼时效。四、原告主张的公摊电费、水费没有提供相关证据。且原告侵占小区公共维修金、水电公摊。原告该主张也应予以驳回。
经审理查明，2006年4月7日，原告厦门市莲花物业管理有限公司与座落于莲花六村的“新莲花·新龙山”的建设单位厦门市东区开发公司签订了《“新莲花·新龙山”前期物业管理委托合同》，约定由原告对“新莲花·新龙山”小区提供物业管理；委托前期物业管理期限自房屋竣工统一交房之日起至本住宅小区的第一次业主会议或业主会议授权的业主委员会与选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时止；物业管理服务费按照市物价局批文执行，若当物价局批文的收费标准高于小高层住宅物管费1元／平方米·月、公维金0.25元／平方米·月，多层住宅物管费0.6元／平方米·月、公维金0.2元／平方米·月，商场物管费1元／平方米·月、公维金0.25元／平方米·月的标准时，原告只能按上述标准向业主及使用人收取物业管理与房屋公共维修金。合同签订后，原告依约对“新莲花·新龙山”小区进行物业管理。
2009年1月4日、2009年1月14日，厦门市物价局先后作出厦价房（2009）1号《厦门市物价局关于新莲花·新龙山一期物业服务等级及收费的备案函》、厦价房（2009）9号《厦门市物价局关于新莲花·新龙山二期物业服务等级及收费的备案函》，核定新莲花·新龙山一期、二期物业服务等级及收费符合有关规定，同意备案。其中物业服务费标准为1.2元／平方米·月；小高层住宅房屋公共维修金0.25元／平方米·月。2011年7月25日，厦门市物价局作出厦价房备（2011）93号《住宅物业服务及专用停车场收费指导价备案书》，备案内容为新莲花·新龙山物业服务收费标准为住宅（带电梯）1.2元／平方米。
被告魏建培系厦门市思明区龙欣里28号402室（属讼争小区）业主，房屋建筑面积为116.98平方米，性质为小高层住宅。2008年1月26日，被告与原告签订《新莲花·新龙山花园物业管理服务协议》，约定被告同意将新莲花·新龙山花园的物业委托原告实行物业管理，委托物业管理服务自交房的次月起至本住宅小区的第一次业主大会或业主会议授权的业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；原告负责向业主或物业使用人收取／代收各项费用，其中多层带电梯和小高层住宅物业服务费为1元／平方米·月、房屋公共维修金为0.25元／平方米·月；被告应遵守本小区《临时管理规约》、《业主守则》、《装修管理规定》所载之全部条款，按时缴纳物业管理服务各项费用。《业主守则》第八章费用收取中规定，业主或使用人不按规定缴纳物业综合管理服务费、房屋公共维修基金和规定的其他费用，经催缴仍不缴纳的，除加收所欠费用日千分之三的滞纳金外，并可采取相应的措施，直至缴清应缴的费用。2008年2月19日，被告办理交房手续。后因被告未缴交2010年4月1日至2014年12月31日的物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费，原告遂于2015年4月10日诉至本院。
另查明，新莲花·新龙山小区业主委员会已成立，业主委员会成立后尚未选聘新的物业管理单位，小区现仍由原告进行物业管理。
上述事实，有原告提供的《新莲花·新龙山花园物业管理服务协议》、厦价房（2009）1号、厦价房（2009）9号、厦价房备（2011）93号文件、新莲花·新龙山花园交房手续会签表、《新莲花·新龙山花园物业管理服务协议》、业主守则、土地房屋登记卡及本案庭审笔录为证。上述事实，本院予以确认。
审理过程中，被告提供报警回执、情况说明、小区业委会公告、小区部分照片、证人证言、收费通知单，并申请证人欧某（讼争小区业主）出庭作证，主张原告未履行管理职责，小区任何人可随意出入，被告及楼下邻居住所先后被入室盗窃；公共设施未尽到及时修缮义务；小区保洁不到位，环境脏、乱、差，绿地破坏严重；小区空调排水管线混乱，物业未更正；小区业委会成立之后未跟原告签订物业服务合同，原告无相关资质的从业人员；原告对小区水电公摊、公共维修金、公共收益进行侵占；原告催款单中未体现千分之三的滞纳金。原告认为，小区收费较低，故聘请年纪大的保安，管理人员均有持证上岗；小区有三个门，两个门是有专人值班盘查，南门是自动刷卡的，非小区人员可能尾随进入；被告住所被盗金额无法确认；公共板凳的问题确有存在但已维修；小区每天都有定期打扫；小区的架空层无法晒太阳、淋到雨，故植被成活率不高，但原告均有进行补植；空调管线确实较乱，但原告有进行管理，并找相应业主沟通，对劝阻无效的上报城管；原告服务仍在前期物业服务合同的合同期内；小区确实有存在部分问题、瑕疵，但不能以点盖面否认原告的物业服务。原告另提供关于审计问题后续处理意见函、建行网银回执，主张原告未侵占小区公共收益，经过审计已与业委会达成一致意见。被告对上述证据真实性不予确认，并认为原告侵占公维金，系经过审计和业委会追讨才退回相应金额。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与厦门市东区开发公司签订的物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力。原、被告签订的《新莲花·新龙山花园物业管理服务协议》亦系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。原告作为新莲花·新龙山小区的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，接受原告的物业管理服务，应依约交纳物业管理费。原告提交2015年3月3日催收相关物业费用的律师函拟证明已对被告进行书面催缴，但未能举证证明该律师函已实际送达被告。现被告抗辩原告诉求的2010年4月至2013年3月期间的物业管理费已超过诉讼时效，原告系于2015年4月10日向本院提起诉讼，故2010年4月至2013年3月期间的物业管理费因超过两年诉讼时效丧失胜诉权，对原告该部分诉讼请求本院不予支持，对被告的时效抗辩本院予以支持。原告要求被告支付2013年4月1日至2014年12月31日的物业管理服务费2456.58元（1元／平方米·月×116.98平方米×21个月）有事实和法律依据，本院予以支持。被告举证证明原告的管理存在保洁不到位、卫生状况不佳、公共设施损坏未及时维修等问题，原告予以确认且未提出反驳证据，故原告提供的物业管理服务确有存在瑕疵，对原告要求被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，关系到全体业主的公共利益，且物业服务企业只是代收人，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益。故被告主张房屋公共维修金已超过诉讼时效，并以原告未尽责履职为由拒缴房屋公共维修金的抗辩意见，本院不予支持。原告仍为讼争小区提供物业服务，现要求被告向其支付2010年4月1日至2014年12月31日期间的房屋公共维修金1666.97元（0.25元／平方米·月×116.98平方米×57个月），于法有据，本院予以支持。原告相应诉讼请求超出部分，本院不予支持。合同未约定房屋公共维修金的缴纳周期，应视为按月于每月的最后一天前缴纳。被告未按时缴纳已构成违约，现原告要求被告支付以当月欠缴的房屋公共维修金为基数，每月按30天计，自欠费次月的1日起依据《业主守则》规定按日千分之三的标准分段计算至2015年1月30日止的滞纳金，合理合法，本院予以支持。
原告要求被告支付2010年4月1日至2014年12月31日的公摊电费1338.3元、公摊水费103.8元及相应滞纳金，但未提供其已代为垫付的相关凭证及水电公摊费的计算依据，故本院对原告该诉讼请求不予支持，对于被告相应抗辩予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告魏建培应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门市莲花物业管理有限公司2013年4月1日至2014年12月31日的物业管理服务费2456.58元；
二、被告魏建培应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门市莲花物业管理有限公司2010年4月1日至2014年12月31日的房屋公共维修金1666.97元及其滞纳金（以当月欠缴的房屋公共维修金为基数，每月按30天计，从欠费次月的1日开始按日千分之三的标准分段计算至2015年1月30日止）；
三、驳回原告厦门市莲花物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费341元，由原告厦门市莲花物业管理有限公司负担259元、被告魏建培负担82元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 李 吟
二〇一五年六月十九日
书 记 员 陈远治
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。