广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1135号
上诉人（原审被告）：梁纯志，男，1965年12月5日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：中山市康城物业管理服务有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：黄广升，该公司经理。
上诉人梁纯志因与被上诉人中山市康城物业管理服务有限公司（以下简称康城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：梁纯志系中山市港口镇银库路＊＊号＊＊1卡、＊＊2卡的房屋所有人，其中＊＊1卡房屋建筑面积92.26平方米，＊＊2卡房屋建筑面积89.41平方米。2012年3月1日，康城物业公司（乙方）与中山市港口镇美景港城花园业主委员会（甲方）签订物业服务合同，合同约定：甲方代表该物业业主大会签订本合同，该物业业主大会选聘乙方对该物业提供物业管理服务，服务内容包括生活服务设施的维修保养和管理、公共环境卫生等，物业管理服务费按建筑面积收取，其中住宅每月每平方米为0.7元，高层每月每平方为1.3元，商铺每月每平方米为1.5元，乙方从2012年3月1日开始实施物业服务工作并开始收取服务费，收取服务费的时间为每月5日前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应交物业服务费的1‰作为滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，康城物业公司依约对该小区提供了物业管理服务，梁纯志从2012年9月起一直拖欠物业管理费未交，每月物业管理费为272.51元［（92.26＋89.41）平方米×1.5元／月／平方米］，截至到2014年10月31日共拖欠物业管理费本金7085.26元（272.51元×26个月），康城物业公司多次向梁纯志追讨未果，遂于2014年11月26日诉至原审法院，请求判令：1.梁纯志向康城物业公司支付拖欠的自2012年9月1日起至2014年10月31日止的物业服务费7072元及滞纳金2652元；2.梁纯志承担本案全部诉讼费用。庭审中，康城物业公司明确违约金从2012年9月1日起计算至2015年3月20日止。原审法院经过诉前调解无果后于2015年1月8日正式立案受理。
另查：康城物业公司的经营范围包括小区物业管理、小区车辆停放服务、园林绿化服务等。庭审中，梁纯志确认康城物业公司于2013年向梁纯志催收过物业管理费。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。康城物业公司与中山市港口镇美景港城业主委员会签订的物业服务合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，康城物业公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同对梁纯志具有约束力，康城物业公司依约提供了物业管理服务，梁纯志应依约向康城物业公司交纳物业管理费。梁纯志辩称的涉案房屋漏水及厕所堵塞，并不是康城物业公司的过错导致，梁纯志不能以此拒绝交纳物业管理服务费，梁纯志也没有提供证据证明康城物业公司对该小区的物业管理存在重大过错或过失，因此梁纯志未按物业服务合同的约定交纳物业服务费用已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行及支付违约金的违约责任。关于梁纯志辩称的2012年9月及2012年10月的物业管理费已超诉讼时效问题，梁纯志确认康城物业公司于2013年向其追收过物业管理费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，关于2012年9月及2012年10月的物业管理费的起诉诉讼时效因康城物业公司于2013年的追收行为而中断，中断后诉讼时效重新计算2年，康城物业公司于2014年11月26日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，故对该抗辩，原审法院不予采信。梁纯志拖欠康城物业公司自2012年9月至2014年10月期间的物业管理费本金7085.26元，康城物业公司自愿只主张7072元，是康城物业公司自行处分自己民事权利的行为，符合法律规定，原审法院予以准许。关于违约金问题，合同约定按每日千分之一计算，梁纯志申请原审法院予以调低，经审核，该标准确实过高，原审法院调整为按银行同期同类贷款基准利率计算，从2012年9月起的每月5日开始分段计算。综上，康城物业公司诉求合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、梁纯志于判决发生法律效力之日起七日内向康城物业公司支付2012年9月至2014年10月期间的物业服务费本金合计7072元及相应违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费272.51元为基数，从当月5日起按银行同期贷款基准利率分段计算至2015年3月20日止）；二、驳回康城物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（康城物业公司已预交），由梁纯志负担（梁纯志于判决发生法律效力之日起七日内迳付康城物业公司）。
上诉人梁纯志不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人没有履行相应的物业管理职责。上诉人现有商铺位于中山市港口镇美景港城花园＊＊幢＊＊1号、＊＊2号，由被上诉人进行物业管理，但被上诉人只知收取物业管理费，不履行维修服务。该两间商铺自收铺日开始至今一直楼面漏水，且地面下沉，厕所堵塞，上诉人多次要求被上诉人进行维修，经多次投诉，2012年8月23日当天与中山市港口镇美景港城花园负责人郑生商议，并承诺上诉人先交2012年3月—8月的一半物业管理费，剩下一半物业管理费在2012年12月31日前维修完毕后将所欠物业管理费一并交缴，上诉人当时同意，这有交费收据为证。而当晚业主委员会全体成员与物业管理处负责人郑生商议，无任何结果。但在规定的时间内被上诉人没有履行维修服务，并且拒绝维修，存在欺骗行为。后来据需维修现场察看，商铺＊＊2号楼面上的＊＊＊房和＊＊＊房两户人家违法建造两间阁楼，被上诉人对于楼上两间私自搭建的违法建筑也不干涉，造成楼面漏水更加严重，最终上诉人只好自行进行维修，维修的费用包括地面下沉，厕所堵塞，楼面漏水，合计3万元，其中维修地面下沉，厕所堵塞有支付维修收据，最终以评估为准，应由被上诉人承担。二、被上诉人没有相应的物业管理权限及资质。1.被上诉人应提供在有效期内的营业执照正本。2.被上诉人在一审期间没有提供和业主委员会签订的合同正本，也没有提供美景港城花园2／3以上业主亲笔签名同意的正本。因康城物业公司已经是第三任，按规定更换物业公司需要公示及2／3以上业主亲笔签名同意，但以上程序都没有执行。3.被上诉人没有提供物价部门核准的收费许可及有关部门核发的物业管理资质证明，且应提供由建设部门或当地居委会颁发的在有效期内的物业服务合同备案表。三、被上诉人监管失职，多数业主对被上诉人管理不满意。1.大门口值班室经常无人，外来人员自由出入，造成经常摩托车、电动车被盗。2.公共设施破损严重，物管只收钱无维护。3.小区（含商铺）从未见过有保安巡逻。4.小区（含商铺）经常无人清理垃圾。四、2012年9月—10月的物业管理费已超过两年诉讼时效，不应支付。滞纳金1‰没有法律依据，应按欠款时段按银行同期利息计算。综上，请求判令被上诉人退还维修费用3万元（以评估为准），履行上诉人提出的要求且追究被上诉人监管失职，纵容违建的责任，并由被上诉人承担本案诉讼费用由。
被上诉人康城物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，上诉人收楼时候已经发现漏水，且已经换了三个物业管理公司。物业管理费是依照合同价格，是大部分业主同意的。
上诉人梁纯志于二审期间向本院提交了如下证据材料：1.照片11张，拟证明其商铺楼上建有违章建筑，是物业公司允许；2.2014年10月26日康城物业公司的公告，拟证明不止其一人拖欠物业管理费。被上诉人康城物业公司认为上诉人的商铺出现问题是港口的地质环境造成，照片反映的现象是维修前的情况；公告属于正常的催缴单，每个季度都会发出。
被上诉人康城物业公司于二审期间向本院提交了中山市住房和城乡建设局同意备案的接管项目明细表，拟证明其公司接管的合法性。梁纯志认为其不认识备案表上业主委员会人员，没有经过三分之二业主的同意及进行公示。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。康城物业公司的营业执照上载明该公司的经营范围包括物业管理，且康城物业公司二审提交的按管项目明细表显示，中山市住房和城乡建设局作为中山市物业管理活动的法定监督管理机关已对康城物业公司接管美景港城花园进行了同意备案。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本院认定康城物业公司与中山市港口镇美景港城花园业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对梁纯志具有约束力。梁纯志作为业主，负有按合同约定向康城物业公司支付物业服务费的义务，梁纯志自2012年9月1日开始拖欠物业服务费的行为构成违约，理应向康城物业公司支付拖欠的物业服务费及逾期付款违约金。关于逾期付款违约金，一审法院已将违约金标准调整按为中国人民银行同期同类贷款利率计付，梁纯志上诉对此未提出异议，本院对该计算标准予以支持。梁纯志主张康城物业公司存在纵容违建、对其商铺漏水等不予维修问题，本院对此认为，梁纯志陈述其在收商铺时已存在楼面漏水，而地面下沉、厕所堵塞均是梁纯志商铺本身的房屋质量问题，梁纯志提交的照片不能证明其商铺出现的相关问题是因康城物业公司的不当物业服务行为所致。梁纯志所称的楼上业主加建行为加重了其房屋漏水，本案中，梁纯志称其所在小区更换了三家物业管理公司，梁纯志亦未举证加建行为发生在康城物业公司提供物业管理服务期间，本院对梁纯志以自有的商铺建筑质量问题为由而主张不予交纳物业服务费不予采纳。若梁纯志的商铺出现质量问题因他人行为而致，梁纯志可另循法律途径解决。梁纯志未有证据证明康城物业公司承诺承担维修费用，而且梁纯志在一审中并未提出反诉请求，本院对梁纯志上诉请求判令康城物业公司支付维修费用的诉求依法不予审理。对于康城物业公司的保安、清洁等物业服务是否到位问题，梁纯志亦未举证康城物业公司确未提供这些服务，梁纯志提交的康城物业公司公告只是反映了康城物业公司向部分业主催收未交纳的物业服务费，不能证明康城物业公司未提供物业服务或提供的物业服务存在较大瑕疵而严重影响业主正常生活。况且，物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，若每位业主根据个人的判断而长期拒交物业费，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业服务企业改善服务质量，不利于小区整体管理。本院对梁纯志主张康城物业公司未有提供保安、清洁等服务不予采信。另外，关于2012年9月-10月的物业管理费诉讼时效，梁纯志在一审中陈述康城物业公司在2013年有催收过，一审法院认定诉讼时效因追收行为而中断，未超诉讼时效并无不当，本院对此予以支持。
综上所述，上诉人梁纯志的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁纯志负担。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 牛庆利
审判员 官 琳
二〇一五年八月二十七日
书记员 易嘉璇