上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2267号
上诉人（原审被告）上海绿色港湾福利院。
法定代表人张惠英。
委托代理人杨若云。
委托代理人陈伟民，上海陈伟民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）铜陵钢铁股份有限公司。
法定代表人戴黎强。
委托代理人张勤，上海市竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海百家居电子商务有限公司。
法定代表人韩菊娣。
委托代理人杨咏时。
委托代理人张勤，上海市竞业律师事务所律师。
上诉人上海绿色港湾福利院（以下简称“港湾福利院”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人港湾福利院的委托代理人杨若云、陈伟民、被上诉人上海百家居电子商务有限公司（以下简称“百家居公司”）的委托代理人杨咏时及其与被上诉人铜陵钢铁股份有限公司（以下简称“铜陵公司”）的共同委托代理人张勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，铜陵公司原系上海市鲁班路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）权利人。2002年5月30日，铜陵公司与案外人景心安老院签订租约，约定铜陵公司将系争房屋出租给景心安老院使用，租期为10年即至2012年6月1日止，年租金为人民币（以下币种均为人民币）1，000，000元，租金每3个月按季支付。2004年3月1日，景心安老院致函铜陵公司，称景心安老院因市政动迁而无法继续履行上述为期10年之租约，故拟将租约中景心安老院之权利、义务均转让予港湾福利院。2004年3月4日，景心安老院与港湾福利院签订《转让协议》一份，约定景心安老院因市政动迁无法继续履行与铜陵公司所签为期10年之租约，在征得铜陵公司同意前提下，景心安老院将租约项下权利、义务均转让予港湾福利院，且租期顺延10年即至2022年6月1日止。2004年3月9日，景心安老院与港湾福利院再行签订《转让协议》一份，明确景心安老院因无法履行与铜陵公司所签为期10年之租约，故将其在租约项下之权利及义务转让予港湾福利院。之后，港湾福利院向铜陵公司履行付租义务。2010年9月9日，铜陵公司将系争房屋予以拍卖成交。2010年9月25日，港湾福利院向铜陵公司支付截至2010年12月31日止之租金，之后未再履行付租义务。2010年12月1日，铜陵公司与百家居公司签订《房屋交接协议书》一份，明确（1）百家居公司为系争房屋拍卖成交之买受人；（2）自即日起，就系争房屋所涉租约及租金收益等，其权利、义务均转移至百家居公司。2010年12月3日，铜陵公司致函港湾福利院，告知系争房屋产权拍卖成交事宜。2011年8月10日，铜陵公司因港湾福利院欠租而致港湾福利院《律师函》，要求港湾福利院与铜陵公司或百家居公司办理租赁费用结算事宜。2011年9月27日，港湾福利院函复铜陵公司，称港湾福利院须依据确切之房地产登记资料及相关发票后方予履行付租义务。2013年5月8日，百家居公司依法登记为系争房屋权利人。
2013年1月，铜陵公司、百家居公司诉至原审法院，请求判令：（1）港湾福利院向百家居公司支付2010年12月1日至2012年6月1日期间租金1，500，000元；（2）港湾福利院向百家居公司支付2012年6月2日至判决生效日期间房屋使用费（每季度按250，000元计）；（3）港湾福利院迁离系争房屋；（4）港湾福利院偿付违约金50，000元（按租约约定违约金为200，000元，扣除港湾福利院所付保证金150，000元）。
原审法院经审理后认为，铜陵公司、百家居公司就铜陵公司与景心安老院所签租约虽未能提供合同原件，但所涉租赁合同关系、付租方式、租赁期限等均已由租金支付凭证、来往函件等证据予以证明，由此，应可依法认定铜陵公司与景心安老院之间所约定之租期为10年，即至2012年6月1日止。景心安老院承租期间，将租约项下承租人之权利、义务均转让予港湾福利院，故港湾福利院作为转让后之新承租人，对系争房屋负有付租义务，且港湾福利院可享有之租赁期限亦仅至2012年6月1日止。百家居公司虽迟至2013年方予登记为系争房屋权利人，但铜陵公司对权利人变更登记之前所涉港湾福利院拖欠之租金收益亦归属百家居公司并无异议。鉴于港湾福利院依法享有之租赁期限仅至2012年6月1日止，故在该约定租期届满之后，港湾福利院应予迁离系争房屋，并就承租系争房屋支付相关租金。如港湾福利院不予即时迁离，百家居公司可就港湾福利院继续占用系争房屋期间而主张房屋使用费，综上，法院对铜陵公司、百家居公司相关诉请均依法予以支持。至于港湾福利院辩称其可享有之租期应至2022年6月1日止一节，鉴于港湾福利院就此未能提供铜陵公司给予景心安老院顺延10年租期之充足证据，故法院对港湾福利院上述辩称意见依法不予采纳。
原审法院据此作出判决：一、上海绿色港湾福利院于判决生效之日起十日内支付上海百家居电子商务有限公司2011年1月1日至2012年6月1日期间租金1，416，667元；二、上海绿色港湾福利院于判决生效之日起十日内支付上海百家居电子商务有限公司2012年6月2日至判决生效之日期间房屋使用费（每3个月按照250，000元计算）；三、上海绿色港湾福利院于判决生效之日起十日内迁离上海市鲁班路XXX号房屋。
原审判决后，上诉人港湾福利院不服，向本院提起上诉称：铜陵公司已于2013年5月注销了系争房屋所有权，故铜陵公司无权再向港湾福利院主张权利。而案外人杨咏时才为系争房屋的实际所有人，其并未向法院提起诉讼。百家居公司取得系争房屋所有权证的过程原审法院亦未查明。景心安老院将原租约项下的权利义务转让给港湾福利院时，租期已作延长10年，对此，铜陵公司书面回函表示同意。另外，2004年3月9日的转让协议仅是应付铜陵公司群访事件而签订，双方真实的意思表示仍是按照2004年3月4日的转让协议中约定的租赁期限履行。港湾福利院未支付相应租金的原因是行使抗辩权。由于原审法院未依职权追加景心安老院为本案当事人，导致无法查明案件事实，同时法律适用亦存在错误。综上，请求本院撤销原判，发回重审或改判驳回铜陵公司、百家居公司的原审全部诉请。
被上诉人铜陵公司、百家居公司共同答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审另查明，铜陵公司于2004年3月8日回函景心安老院：“来函已收悉，我公司同意贵院意见，将贵院在2002年5月30日与本公司签订的房屋租赁合同中的权利和义务一并转让给港湾福利院，请把港湾福利院的营业执照、法定代表人身份证明等有关资料复印一份存我公司。”
二审审理中，铜陵公司、百家居公司表示，其撤回要求港湾福利院支付违约金5万元的原审第四项诉请，不再主张。
本院认为，不动产物权的变更，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依照物权公示原则，百家居公司为系争房屋合法权利人。港湾福利院认为杨咏时为系争房屋实际所有权人无事实依据，本院不予采纳。本案最大的争议焦点为港湾福利院就系争房屋的租赁期限是否延长至2022年6月1日。本院对此认为，景心安老院于2004年3月1日函件的请示内容并无申请租赁期限延长的相关意思表示，而铜陵公司于2004年3月8日的回函内容也无法得出其同意港湾福利院延长租赁期限的申请之结论。因此，即使港湾福利院与景心安老院2004年3月4日签订的转让协议合法有效，其中顺延租期至2022年6月1日止的约定也不对铜陵公司产生约束力。况且港湾福利院与景心安老院在2004年3月9日另一份转让协议中仍然明确租赁期限为10年，转让内容也是最初的租赁合同项下的权利及义务。故原审法院对租赁期限的认定并无不当。港湾福利院提出2004年3月9日的转让协议仅是铜陵公司为应付群访事件而签订的上诉观点无证据予以证明，本院不予采信。由于港湾福利院租赁期限届满，港湾福利院理应搬离系争房屋，并支付拖欠租金及使用费。而港湾福利院无正当理由拖欠租金，应属违约。依照合同条款，保证金不予退还。而铜陵公司及百安居公司在二审中明确表示撤回要求港湾福利院支付违约金5万元的原审第四项诉请，不再对此主张权利，此系其自身权利合法行使，于法不悖，本院予以准许。综上，港湾福利院之上诉请求并无新的事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22，800元，由上诉人上海绿色港湾福利院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 姚 跃
代理审判员 徐 江
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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