江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终8504号上诉人（原审原告）:许彩鸿，女，1965年6月2日生。委托诉讼代理人：张志伟，江苏远大弘正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:江苏大方置业有限公司，统一社会信用代码913203245677835601，住所地睢宁县永安路8号。法定代表人：刘保臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：史强元，江苏仁台律师事务所律师。上诉人许彩鸿因与被上诉人江苏大方置业有限公司（以下简称大方公司）商品房销售合同纠纷一案，不服睢宁县人民法院（2017）苏0324民初5186号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。许彩鸿向本院提出上诉：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，一审仅凭被上诉人提供的商品房买卖合同，就简单认定上诉人欠付被上诉人购房款，对于上诉人主张该房屋系以房抵债，上诉人已经用债权冲抵了全部购房款的抗辩意见不予支持。根据上诉人提供的证据及庭审情况，能够反映上诉人用借款冲抵了涉案房款。被上诉人原法定代表人孔庆宝出具给上诉人的借条及情况说明等证据能够证明孔庆宝向上诉人借款用于被上诉人单位的工程建设，在无法偿还时以房抵债。双方签订商品房买卖合同明确约定“买受人签署商品房买卖合同当日交付房款436468元”，该约定能够证明涉案房款是由借款冲抵的。否则不是上诉人不可能在未支付购房款的情况下未上诉人办理房屋网签备案手续。被上诉人一审中也认可是由孔庆宝利用职务之便办理的，从而说明被上诉人对以房抵债的事实是认可的。2、一审法院适用法院错误，被上诉人向法院主张权利的时间是2017年8月15日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的时间是2015年2月12日，两年后即超过诉讼时效，被上诉人起诉的时间是2017年8月15日已经明显超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效，不存在中止、中断的情形，应当驳回其诉讼请求。大方公司答辩认为：一、一审认定事实清楚，证据能够充分证明上诉人并未支付购房款。双方于2015年2月11日签订合同后被上诉人即将此房网签给上诉人，但上诉人却并未完全按履行合同交付该购房款。在一审中，上诉人并未能就与孔庆宝之间存在借贷关系充分举证证明，借条复印件的真实性无从考证，另外上诉人将此款支付给案外人周军，此借贷关系并未直接发生在上诉人与孔庆宝之间，也未直接将此款交付于被上诉人处，即便上诉人与孔庆宝之间存在借贷关系，该借款用途也并非用于购买涉案房屋也未用于公司经营，孔庆宝个人更不能利用法定代表人身份私自处理公司财产。事后孔庆宝出具的情况说明并不具有客观真实性：1、其早已不再担任大方公司法定代表人，事后的说明并不能验证之前的行为；2、从始至终孔庆宝都未向公司交付该款项，被上诉人也并未向上诉人借过任何款项；3、孔庆宝因非法吸收公众存款涉嫌犯罪被睢宁县公司局立案侦查，上诉人向孔庆宝出借的款项也属涉嫌非法吸收公众存款犯罪之一；4、如果是以房抵债，应该由公司与上诉人签订以房抵债协议，但事实上公司并未与上诉人签订过此类协议，与上诉人也不存在任何债务纠纷。二、一审法院适用法律正确，此商品房买卖合同签订于2015年2月11日，2015年8月31日大方公司现股东经过股权转让，受让该公司股份后被上诉人多次联系上诉人来我处支付购房款，但上诉人始终不予配合。在2016年年初，上诉人主动到被上诉人处要求我方出具购房发票，我方负责人即提出只有在支付购房款后才能出具该发票。一审庭审中，上诉人也认可此事实。所以，答辩人在此后提起诉讼并未超过诉讼时效。综上所述，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院在查明事实后依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。大方公司一审诉讼请求：1、依法判令许彩霞继续履行2015021130025号商品房买卖合同，支付购房款436468元及违约金39936.82元（每日43.6468元，从2015年2月12日起暂计至2017年8月14日止）；2、诉讼费用由许彩鸿负担。事实与理由：2015年2月11日，双方签订2015021130025号商品房买卖合同，许彩鸿购买大方公司开发的龙城花园7幢1单元1601室房屋，总金额为436468元。合同第六条第1款约定，买受人签署商品房买卖合同当日交付房款436468元，但时至今日大方公司未收到购房款。另据合同第七条第一款第2项约定合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。许彩鸿严重违反了上述合同约定，为维护大方公司的合法权益，特诉请法院依法支持大方公司的诉求。一审法院经审理查明，2015年2月11日，双方当事人签订编号为2015021130025号的商品房买卖合同，合同约定许彩鸿购买大方公司开发的位于睢宁县永安路8号龙城花园7幢1单元1601室房，建筑面积为114.86平方米，房价款总金额为436468元。合同第六条第1款约定，买受人签署商品房买卖合同当日交付房款436468元；合同第七条第一款第2项约定合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，许彩鸿未向大方公司交付购房款。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许彩鸿向大方公司购买商品房并签订了《商品房买卖合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间形成合法有效的买卖关系，许彩鸿按约定应向大方公司支付购房款。许彩鸿未有履行付款义务已构成违约，应承担民事责任，故大方公司要求许彩鸿给付购房款及违约金的诉讼请求成立，法院予以支持。许彩鸿认为涉案房屋系以房抵债，证据不足，其辩解意见法院不予支持。许彩鸿主张大方公司诉请已超过二年的诉讼时效，本院认为大方公司的诉讼请求未有超过诉讼时效，且根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼时效期间为三年，许彩鸿该项答辩意见本院不予支持。综上所述，遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：许彩鸿于判决发生法律效力之日起十日内给付大方公司购房款436468元及违约金（以436468元为本金，按照每日万分之一，自2015年2月12日起计算至实际履行之日止）。二审期间，上诉人许彩鸿提供的证据有：1、协议书复印件一份，证明在2015年8月31日被上诉人大方公司作为丙方，案外人江苏大家投资发展有限公司作为甲方，睢宁县豪盛房地产开发有限公司作为乙方，三方签订了股权转让协议，该协议的附件2就是大方公司资产明细和说明，负债清单及负债说明，该附件有涉案的房屋充抵上诉人购房款的明细。由于该附件2目前仍然保存在被上诉人单位，我们请求法庭责令被上诉人提供该附件。2、睢宁县房屋权属登记申请书复印件一份及龙城国际房源表复印件一份，被上诉人与上诉人在2015年2月11日签订商品房买卖合同时向睢宁县房管处提供了该申请书，申请书中被上诉人落款处第三条，被上诉人保证转让给上诉人的涉案房屋无任何纠纷。房源表是被上诉人单位原会计谢坤提供的，表中有上诉人的姓名以及注明实抵二字，证实这个房子实际抵账给了上诉人。被上诉人大方公司质证认为：对第一份证据真实性不持异议，但与本案没有关联性，根据证据举证责任规则，我方无义务提供该协议书的附件。第二份证据真实性无异议，但该申请书为格式申请书，并不能证明上诉人所要证明的观点，另外转让方只是打印上去的，并无公司盖章，且受让方并未签字，此份证据恰恰证明我方已经履行了义务，但上诉人却未支付该购房款。对第三份证据真实性持有异议，因为该证据是否为原件我方不清楚。因为只是打印的表格，无我方盖章认可，另外不能证明上诉人要证明的观点。原江苏大方公司会计人员谢坤因涉嫌隐匿会计账簿罪已被睢宁县公安局立案侦查。被上诉人大方公司二审提供证据有：睢宁县公安局立案告知单一份。拟证明睢宁县公安局于2016年3月7日对江苏大方置业有限公司非法吸收存款一案立案侦查，之后对该公司法定代表人孔庆宝进行询问和侦查，至今该案件并未结束，上诉人与孔庆宝之间即便存在借贷关系，该借款也应该属于非法吸收存款犯罪的款项。上诉人许彩鸿质证认为：对于该份证据真实性没有异议，但是对于证据的关联性存在异议。该证据只能够证实大方公司非法吸收公众存款，并不能证实孔庆宝个人涉嫌该犯罪，即使孔庆宝个人涉嫌犯罪，与本案也不存在任何关联性。二审庭审后，被上诉人大方公司提供了2015年8月31日签订的股权转让协议书所附的附件二一份，经审查，该附件内容中并未显示上诉人主张的以房抵债内容，亦无涉案50万元的账目明细。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间是否存在以房抵债的关系；上诉人是否应当向被上诉人支付购房款及违约金，数额如何认定。2、被上诉人一审诉讼请求是否超过诉讼时效。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：首先，关于上诉人与被上诉人之间是否存在以房抵债的关系，上诉人主张与被上诉人公司之间系以房抵债的关系，应当就以下问题提供证据予以证实：1、上诉人与被上诉人之间存在真实的借款关系；2、借款关系经双方协商一致变更为商品房买卖合同关系，该借款变更为已付房款。现有证据看，上诉人仅证明其曾经向案外人周军账户上打款50万元，该款对应的借条也仅为复印件，对于该款项是否即为向孔庆宝支付的借款、孔庆宝向上诉人借款是否基于职务行为、该款是否用于被上诉人公司等事实上诉人均未有提供证据加以证实。同时对于以借款用于冲抵房款的事实，上诉人提供的证据仅为商品房买卖合同，并未提供借款冲抵房款的协议，亦无被上诉人向其出具的房款已经付清的证据。因此，上诉人关于此项主张的证据亦不充分。二审庭审中，上诉人主张在2015年8月31日江苏大家投资发展有限公司与睢宁县豪盛房地产开发有限公司、江苏大方置业有限公司之间签订的股权转让协议附件中有本案所涉50万元借款冲抵购房款的明细，但是从被上诉人提供的附件内容看，该附件中并不存在涉案50万元的账目明细。因此，对于上诉人主张的因孔庆宝的职务行为，涉案的房款已由借款冲抵的事实证据不足，本院不予确认。故对于被上诉人一审主张上诉人继续履行合同并支付违约金的请求依法应当予以支持。其次，被上诉人的一审诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，根据一审庭审内容，被上诉人在2016年初曾经就涉案房款向上诉人主张权利，因此被上诉人的一审诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8446元，由上诉人许彩鸿负担。本判决为终审判决。审判长 李 琳审判员 张 伟审判员 史善军二〇一八年三月十二日书记员 张恒一