新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新民一终字第425号 上诉人（原审被告）：莎车县华夏房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什地区莎车县古鲁巴格路**。 法定代表人：杨海军，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司，，住所地新疆维吾尔自治区喀什市解放南路** 负责人：周世全，公司经理。 以上二上诉人的共同委托代理人：王苹，男，汉族，莎车县华夏房地产开发有限公司股东，住新疆维吾尔自治区喀什市。 委托代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：穆文继，男，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市。 委托代理人：李宝江，新疆天阳律师事务所律师。 委托代理人：李晓龙，新疆天阳律师事务所律师。 上诉人莎车县华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司（以下简称华夏公司喀什分公司）因与被上诉人穆文继商品房销售合同纠纷一案，不服喀什地区中级人民法院（2015）喀民二初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月16日对本案进行了询问。上诉人华夏公司、华夏公司喀什分公司的共同委托代理人王苹、刘应文，被上诉人穆文继的委托代理人李宝江、李晓龙到庭参加询问。本案现已审理终结。 原审法院查明，2011年7月22日，穆文继与华夏公司喀什分公司签订了一份《协议书》，协议约定：穆文继购买华夏公司喀什分公司开发的喀什市解放南路136号丰材小区A栋一、二、三层、A栋、B栋负一层商品房，地下，地下室整体层高为4米摊面积为10000平方米，按A、B栋负一层相连整体划分不少于10000平方米，按3000元/㎡计算，合计3000万元，暂定支付1000万元，剩余款2000万元于地下室全部封顶完后一次付清。A栋一层、二层、三层商铺整体打包共计3000万元一次付清。A栋三单元一层楼梯口两个商铺合计420万元，暂定先支付200万元，最终按测绘报告面积为准计算多退少补一次付清。买受人在2011年9月可进入A栋一、二、三层、A栋负一层的装修工作，消防等相关手续自行办理，待小区配套设施工程整体完成后才能投入使用，于2012年12月30日前全部交付使用，并提供结构、平面、消防、电气、采暖等图纸及手续。逾期交房每拖延一日按合同总价的千分之一支付赔偿滞纳金。华夏公司喀什分公司在商铺交付使用后90日内，给穆文继办理取得房地产权属证书及土地证。协议第七条约定，华夏公司喀什分公司为穆文继购买的商铺提供照明、空调、设备设施的正常用电量，并将水、电独立安装挂表，由穆文继与水、电部门独立核算，但配电箱、柜、表及水表由穆文继自理。双方不得违反以上合同约定内容，否则视为违约，须赔偿对方违约金，违约金按合同总价的30%计算。 合同签订后，2011年7月22日，穆文继按约向华夏公司喀什分公司支付购房款4200万元，其中支付地下室款1000万元，支付A栋一层、二层、三层整体打包房屋款3000万元，支付A栋三单元一层两个商铺款200万元，华夏公司喀什分公司对此予以认可。 因喀什市解放南路136号丰材小区B栋楼至今仍未施工，华夏公司喀什分公司至今未能按约向穆文继交付按A、B栋负一层相连整体划分不少于10000平方米的地下室，故穆文继诉至法院。 另查明，穆文继尚欠A栋三单元一层两个商铺剩余款220万元未支付，对此穆文继予以认可，但称依据合同约定，暂时支付200万元，最终按照测绘报告面积计算多退少补一次付清，因华夏公司喀什分公司没有按约定进行测绘，故此220万元商铺款未支付。华夏公司喀什分公司称已对A栋所有商铺进行了测绘，并提供了一份《房产面积预计算报告单》予以证明，并称此报告单未给穆文继出具。穆文继对此《房产面积预计算报告单》不予认可，称该报告单上的竣工日期为2010年，双方签订合同为2011年，此报告单为预计算报告单，并非最终的正式测绘报告。 又查明，除双方协议之外，穆文继又向华夏公司喀什分公司购买了四间商铺，此四间商铺已交付穆文继使用，此四个商铺穆文继共支付了864.8万元。华夏公司喀什分公司称穆文继仍欠四间商铺房款8648930元未付清，所以才未办理房地产权属证书及土地证，但穆文继不予认可，称此四间商铺款其已全部付清，对此华夏公司喀什分公司未能提供穆文继尚欠四间商铺房款8648930元的证据。 原审法院认为，本案争议的焦点是：1、华夏公司喀什分公司是否履行了双方协议书第一条、第四条关于买卖地下室的约定，其行为是否构成了根本违约，双方买卖地下室的协议约定是否应予以解除。2、华夏公司喀什分公司是否履行了为穆文继购买的商铺独立安装挂表并独立核算的义务，其是否应向穆文继支付供电工程设计费、施工费、材料费合计365430元。3、华夏公司喀什分公司以穆文继尚欠商铺款未付清为由主张先履行抗辩权是否成立，其是否应当为穆文继办理已交付房屋房地产权属证书和土地证。4、穆文继请求华夏公司喀什分公司承担违约金1926万元是否符合法律规定。5、华夏公司对华夏公司喀什分公司的债务是否承担连带责任。 关于华夏公司喀什分公司是否履行了双方协议书第一条、第四条关于买卖地下室的约定，其行为是否构成了根本违约，双方买卖地下室的协议约定是否应予以解除的问题。穆文继与华夏公司喀什分公司签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效协议，双方均应按协议约定履行各自义务。协议签订后，穆文继已按约向华夏公司喀什分公司支付地下室房款1000万元，但因B栋楼至今仍未施工建设，也未封顶，华夏公司喀什分公司至今未能按约向穆文继交付A、B栋负一层相连整体划分不少于1万平方米的地下室，致使穆文继购买A、B栋负一层相连整体不少于1万平方米地下室的合同目的无法实现，对此华厦公司喀什分公司已构成根本违约，故双方所签订的《协议书》第一条、第四条关于买卖地下室的协议约定应当予以解除，根据法律规定，华夏公司喀什分公司应当向穆文继返还地下室购房款1000万元，故穆文继请求解除双方协议书第一条、第四条关于买卖地下室的约定，由华夏公司喀什分公司返还穆文继地下室房款1000万元，有事实依据和法律依据，予以支持。鉴于双方协议约定剩余款项2000万元于地下室全部封顶后一次付清，故华夏公司喀什分公司辩称因穆文继未支付剩余款2000万元，构成违约的辩解，理由不能成立，不予采信。华夏公司喀什分公司还辩称虽B栋地下室未封顶，但其能向穆文继交付A栋负一层1万平方米的地下室，但穆文继对此不予认可，称华夏公司喀什分公司已发广告出售A栋地下室，并提供一组照片予以证明，鉴于华夏公司喀什分公司的辩解与双方所签定的合同内容不符，故对此辩称原审不予采信。 关于华夏公司喀什分公司是否履行了为穆文继购买的商铺独立安装挂表独立核算的义务，其是否应向穆文继支付供电工程设计费、施工费、材料费合计365430元的问题。根据双方协议第七条的约定，华夏公司喀什分公司为穆文继购买的商铺提供照明、空调、设备设施的正常用电量，并将水、电独立安装挂表，由穆文继与水、电部门独立核算。穆文继提出因华夏公司喀什分公司未履行此约定，为了保证正常用电，穆文继委托第三方设计施工了10KV配电安装工程，共花费365430元，此费用应由华夏公司喀什分公司负担。该公司对此虽不认可，但未能提供已为穆文继购买的商铺提供照明、空调、设备设施的正常用电量，并将水、电独立安装挂表，由穆文继与水、电部门独立核算的相应有效证据，故应认定华夏公司喀什分公司未履行独立安装挂表独立核算的义务。根据穆文继提供的《工程设计合同协议书》、《配电安装工程施工协议》、税票，能够相互印证证明支出供电工程设计费4690元、施工费66500元、劳务费26300元、材料费177940元，合计275430元，故此费用应由华夏公司喀什分公司承担。穆文继该请求部分成立，部分予以支持，对多出部分不予支持。 关于华夏公司喀什分公司以穆文继尚欠其商铺款未付清为由主张先履行抗辩权是否成立，华夏公司喀什分公司是否应当为穆文继办理已交付房屋房地产权属证书和土地证的问题。根据双方协议第六条的约定，华夏公司喀什分公司在商铺交付使用后90日内，给穆文继办理取得房地产权属证书及土地证。华夏公司喀什分公司辩称因穆文继尚欠协议约定的商铺款220万元未付清，还尚欠协议外四间商铺款未付清，所以未办理房地产权属证书及土地证。鉴于双方协议并未约定商铺款交清后才能办理产权证书，且华夏公司喀什分公司未能提供穆文继尚欠协议外四间商铺款未付清的相应有效证据，故华夏公司喀什分公司以商铺款未付清为由主张先履行抗辩权不能成立，华夏公司喀什分公司应按约给穆文继办理取得房地产权属证书及土地证。关于协议外四间商铺款，双方可另行处理解决。 关于穆文继请求华夏公司喀什分公司承担违约金1926万元是否符合法律规定的问题。因华夏公司喀什分公司至今未能按约向穆文继交付A、B栋负一层相连整体划分不少于1万平方米的地下室，致使穆文继的合同目的无法实现，对此华夏公司喀什分公司已构成根本违约，应承担相应的违约责任。此外华夏公司喀什分公司未按约给穆文继办理取得房地产权属证书及土地证。虽双方合同第十条约定，违约金按合同总价的30%计算，但华夏公司喀什分公司并未对整个合同的履行构成根本违约，仅对交付地下室的约定构成了根本违约，对此华夏公司喀什分公司应按地下室总价3000万元的30%向穆文继支付违约金即900万元。此外因华夏公司喀什分公司未按约给穆文继办理房地产权属证书及土地证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时根据银发（2003）251号通知：逾期贷款罚息利率为在贷款利率水平上加收30%—50%精神，华夏公司喀什分公司应向穆文继支付违约金582.4万元（按已付购房款3200万元为本金，从合同约定的交付商铺之日2012年12月30日后90天，即2013年4月1日起至2015年7月30日止，按同期中国人民银行基准贷款利率水平上加收30%计算，即3200万元×6%×1.3÷12×28个月）。以上合计华夏公司喀什分公司应向穆文继支付违约金1482.4万元（900万元＋582.4万元）。原审法院对穆文继主张的违约金部分予以支持，对多出部分不予支持。 关于华夏公司对华夏公司喀什分公司的债务是否应承担连带责任的问题。穆文继与华夏公司喀什分公司签订了《协议书》，根据相关法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，故华夏公司应对华夏公司喀什分公司的债务承担连带责任。遂判决：一、解除穆文继与华夏公司喀什市分公司签订的《协议书》第一条、第四条关于买卖地下室的协议约定；二、华夏公司喀什市分公司向穆文继返还购买地下室房款1000万元；三、华夏公司喀什市分公司向穆文继支付供电工程设计费、施工费、材料费27.5430万元；四、华夏公司喀什市分公司在判决生效后三十日内向穆文继办理已交付房屋房地产权属证书和土地证。如不办理，每拖延一天，仍应向穆文继支付违约金（以3200万元为本金，自判决确定的履行期届满之次日起至实际办理房产权属证书和土地证之日止，按同期中国人民银行基准贷款利率水平上加收30%计算）；五、华夏公司喀什市分公司向穆文继支付违约金1482.4万元；六、华夏公司承担连带责任；七、驳回穆文继的其他诉讼请求。案件受理费189927元，由华夏公司喀什市分公司负担160880元，由穆文继负担29047元。 华夏公司与华夏公司喀什分公司不服上述判决，上诉称，（一）穆文继不具有提出合同解除的权利。1.至穆文继起诉时，华夏公司喀什分公司已经建好的地下室面积已达1万多平方米，是穆文继迟迟不支付剩余房屋，致合同不能继续履行。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因穆文继迟延支付房款，在华夏公司喀什分公司催告后，其依然没有履行，行使解除权的应为华夏公司喀什分公司。但华夏公司喀什分公司本着商量的态度，没有追究穆文继的违约责任。2.协议对B栋地下室的交付时间没有约定，但约定了由买受人自行负责地下室的相关产权及商业用房手续，若办不成产权手续与出卖人无关。因此，穆文继对合同履行情况清楚，对可能产生的风险明知。3.《建设行政处罚决定书》处罚的仅是地下室开口未经规划局批准，并未提到地下室不能作为商业用房的事，此证据不能说明华夏公司喀什分公司存在违约行为。4.华夏公司喀什分公司出售的车库不在协议范围之内，此举亦可说明与车库相连的地下室已建好并投入使用，不存在地下室不能交付的问题。（二）穆文继要求支付供电工程设计费、施工费、材料费的诉讼请求不能成立。华夏公司喀什分公司只有帮助穆文继安装独立水、电挂表及提供正常用电量的义务，与水电部门独立核算及配电箱、柜、表及水表皆由穆文继自行承担，与华夏公司喀什分公司无关。（三）穆文继购买的四个商铺，双方虽未签订合同，但已实际履行。穆文继尚欠购房款8648930元，其没有权利要求华夏公司喀什分公司办理房产证。（四）华夏公司喀什分公司没有违约行为，不应当承担违约金。我公司已将A、B栋负一层相连的部分盖至1万平方米，穆文继迟迟不支持剩余房款致合同不能继续履行。且根据民法的相关规定，损失应当与实际损失相当，穆文继不存在实际损失，其直接依据合同的约定要求违约金与法律相悖。原审法院不仅按30%计算违约金，还按银行逾期贷款利率计算利息，损害了华夏公司喀什分公司的合法权益。（五）原审程序违法。原审中华夏公司喀什分公司多次声明已交付的商铺包含双方协议之外的四个门面，穆文继要求办理过户手续的商铺也包含了此四个商铺，但原审以华夏公司喀什分公司未提出反诉不予审理，但判决时却迳行判决，有失公允。请求撤销原审判决一至六项，依法改判或发回重审。 穆文继答辩称，（一）华夏公司喀什分公司称其已建成了不包含B栋地下室在内的1万平方米的地下室，该说法没有证据证实。穆文继购买的是A栋、B栋负一层整体相连面积不少于1万平方米的地下室，而不是其他标的物。协议书第四条对全部交房时间都进行了约定，于2012年12月30日前应交付使用，但截止目前，华夏公司喀什分公司仅完成A栋3000平米左右的地下室建设，B栋只挖了基坑，不知何时才能交付。华夏公司喀什分公司并有向穆文继发出过催款通知，其不交付地下室已构成根本违约。（二）穆文继购买房屋是用来建喀什市民俗手工艺品和和田玉交易中心，因此穆文继要求水、电独立挂表，独立核算，不通过物业公司，双方协议书第七条进行了明确约定。但华夏公司喀什分公司不履行义务，穆文继只好自行委托第三方进行了设计施工，所产生的费用应由华夏公司喀什分公司承担。（三）对穆文继在双方协议书之外另行购买的四个商铺的房款支付问题。华夏公司喀什分公司曾在原审提出反诉，但未交纳反诉费，原审法院未予审理。双方可另行解决。（四）华夏公司喀什分公司违反了协议书第一条、第三条、第六条、第七条等约定，而穆文继已按约支付了4200万元的购房款，其余房款因未达到支付条件而未支付。对方的违约行为已给穆文继造成了巨大经济损失，原审判令其承担违约责任正确。（五）原审认定1482.4万元违约金并无不当。协议书第十条约定，违约金按合同总价的30%计算。合同总价为6420万元，穆文继起诉主张违约金1926万元，原审判决未超出当事人的诉讼请求。穆文继因华夏公司喀什分公司的违约行为遭受了实际损失。一是地下室租金损失，穆文继收取地下室的租金标准是每平方米每月55元，计算到2015年年底，租金损失1650万元。二是逾期办证损失，根据最高人民法院法释（2003）7号文件第十八条的规定，该损失为1035.88万元。穆文继主张1926万元违约金，并不过分高于实际损失。（六）原审未剥夺华夏公司喀什分公司的辩论权。其针对反诉提出的诉讼主张，因未交纳反诉案件受理费，原审未予审理正确。华夏公司喀什分公司的上诉请求均无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，华夏公司喀什分公司于2014年6月10日向丰材小区业主发出通知称，本小区地下车库即将投入使用，按规划局规划要求，本小区地上没有停车位，请业主尽快到物业办理车库购买手续。 穆文继提供一份新疆喀什农村商业银行股份有限公司（甲方、委托人）、喀什信心房产营销有限公司（乙方、受托人）与华夏公司喀什分公司（丙方、抵押人）于2015年4月20日签订的《委托销售协议》，该协议约定因喀什靖北新型环保建材有限公司欠甲方贷款无力偿还，丙方自愿以其开发的喀什市解放南路136号丰材小区地下车库及院内商业用房销售所得代为偿还债务。乙方受甲方委托，代理销售丰材小区上述房产，三方经协商，达成一致：代理期限从2015年4月20日至2016年12月31日。到期后，如三方无异议，自动延长六个月。代理销售丰材小区A幢、C幢地下一层全部停车场，建筑面积7699.09平方米以及C幢尚未销售完的商业用房，建筑面积900平方米等。穆文继认为，在原审诉讼前，华夏公司喀什分公司就已将案涉房产抵押给银行，并由银行委托销售公司销售，说明其根本不可能向穆文继交付地下室。华夏公司及华夏公司喀什分公司对证据的真实性不认可。另，穆文继提供照片一组，以证明至2015年11月B栋尚在建设中。华夏公司及华夏公司喀什分公司认为照片无法反映就是B栋的施工现场，但认可B栋计划在2016年内完工。 华夏公司及华夏公司喀什分公司二审提供了喀什市民俗手工艺品和田玉交易中心的复函、A栋一层商业面积图纸、张小兰等人的房屋认购书、收据等证据，用以证明穆文继尚欠四套商铺的购房款860余万元。穆文继对其交纳房款的二张收据认可，其余证据的真实性均不认可，认为上述证据与本案诉争的房产无关。 本院查明的其他事实与原审基本一致。 本院认为，华夏公司、华夏公司喀什分公司与穆文继二审阶段的主要争议在于：1.华夏公司喀什分公司在协议书的履行过程中是否存在违约行为；2.华夏公司喀什分公司是否应当承担供电工程设计费、施工费、材料费；3.华夏公司喀什分公司是否应办理已交付的房屋的权属证书；4.原审确认的违约金数额是否适当。 一、关于华夏公司喀什分公司在协议书的履行过程中是否违约的问题。协议书明确约定，穆文继购买的房产应于2012年12月30日前全部交付使用，但A、B栋地下室部分，华夏公司喀什分公司至今未向穆文继交付。对B栋地下室，华夏公司喀什分公司认可无法按协议约定的时间交付。对A栋地下室，华夏公司喀什分公司称在建成后，向穆文继进行了交付，穆文继拒绝接收。但其未针对该陈述提供证据。而华夏公司喀什分公司向小区业主发出的通知及《委托销售协议》能够证明，华夏公司喀什分公司将穆文继购买的地下室已自行销售，或由抵押权人委托第三方销售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。华夏公司喀什分公司未按协议约定的日期向穆文继交付A、B栋地下室并擅自将穆文继购买的房产抵押及出售，属于违约行为。穆文继请求解除双方协议书中关于买卖A栋、B栋地下室的相应条款、返还地下室购房款，并由华夏公司喀什分公司承担违约责任的诉讼请求事实及法律依据充分，本院予以支持。 二、华夏公司喀什分公司是否应当承担供电工程设计费、施工费、材料费的问题。双方协议书第七条约定，出卖人为买受人购买的商铺提供照明、空调设备设施的正常用电量，并将水、电独立安装挂表，由买受人与水、电部门独立核算。穆文继购买房产的目的是开办市场，因此需要配置独立的供水、供电系统，华夏公司喀什分公司亦在协议中予以了承诺，但其未履行上述义务，致穆文继自行与第三方签订设计、施工合同，并支出各项费用275430元。该费用属于华夏公司喀什分公司未全面履行合同义务给穆文继造成的实际损失。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，华夏公司喀什分公司应当承担供电工程设计费、施工费等275430元。 三、华夏公司喀什分公司是否应办理已交付的房屋的权属证书。双方签订的协议书第六条约定，出卖人在商铺交付使用后90日内，给买受人办理房地产权属证书及土地证。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。因此，在房产交付使用后90日内办理权属证书不仅是当事人在合同中约定的出卖人的义务，而且亦是一项法定义务，华夏公司喀什分公司应当予以履行。另，无论双方当事人的协议或上述司法解释均未将购房款全部付清作为出卖人办理产权证书的前提，因此，华夏公司喀什分公司以穆文继未付清购房款为由，抗辩其逾期办理产权证书的责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 四、关于原审确认的违约金数额是否适当的问题。如前所述，华夏公司喀什分公司在履行协议的过程中存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的相关规定，华夏公司喀什分公司应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。华夏公司喀什分公司与穆文继在协议书第十条约定，出卖人与买受人双方不得违反以上合同约定内容，否则视为违约，须赔偿对方违约金，违约金按合同总价的30%计算。该条款是双方当事人针对协议书中各自应履行的义务所约定的违约金条款，属双方的真实意思表示，在出卖人或买受人发生违约行为时，均应按此条款执行。根据本案查明事实，华夏公司喀什分公司不能交付A、B栋地下室、未按协议约定日期办理房产权属证书、未配备独立供电系统，已构成违约，应按上述约定及相关法律规定承担违约责任。对穆文继的实际损失275430元，已予以支持。对违约金，原审法院根据华夏公司喀什分公司的履行情况，以其不能交付的地下室部分的房款3000万元为基础，计算违约金900万元，符合本案客观实际，本院予以确认。同时，原审法院又根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，计算了逾期办理权属证书的违约金582.4万元，本院认为，该违约金认定有失妥当。首先，上述条款中规定的违约金计算方式是当事人在合同中没有约定违约金的情况下可参照的计算方式，而本案双方协议书中明确约定了违约金的计算方法；其次，违约金不应过份高于所造成的实际损失，对逾期办理权属证书给穆文继是否造成实际损失、损失数额多少，穆文继并未提供证据证明，因此，在已要求华夏公司喀什分公司赔偿实际损失275430元、承担违约金900万元的情况下，再判令其承担违约金582.4万元过高，本院对该部分予以纠正。 关于华夏公司及华夏公司喀什分公司上诉所称的程序问题，由于当事人未交纳反诉案件受理费，因此，原审对其反诉的部分未予审理，并不违反民事诉讼法的相关规定。同时，原审中，不存在违反法律规定剥夺华夏公司及华夏公司喀什分公司辩论权利的情形。 综上，原判决认定事实基本清楚，但在违约责任的确认方面有失妥当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条之规定，判决如下： 一、维持喀什地区中级人民法院（2015）喀民二初字第23号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项，即“解除穆文继与莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司签订的《协议书》第一条、第四条关于买卖地下室的协议约定”、“莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司向穆文继返还购买地下室房款1000万元”、“莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司向穆文继支付供电工程设计费、施工费、材料费275430元”、“莎车县华夏房地产开发有限公司承担连带责任”； 二、变更喀什地区中级人民法院（2015）喀民二初字第23号民事判决第四项、第五项为：莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司在判决生效后三十日内向穆文继办理已交付房屋房地产权属证书和土地证；莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司向穆文继支付违约金900万元； 三、撤销喀什地区中级人民法院（2015）喀民二初字第23号民事判决第七项； 四、驳回穆文继的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费357224.15元，由莎车县华夏房地产开发有限公司、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司负担232195.7元，由穆文继负担125028.45元。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯卫宁 代理审判员  李 李 代理审判员  热依拉 二〇一六年六月二十四日 书 记 员  柳 俊