江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5278号
上诉人（原审被告）南京赞成房地产开发有限公司，组织机构代码74821927-2，住所地南京市秦淮区宏光路118号-1。
法定代表人叶更荣，该公司执行董事。
委托代理人彭明、耿华，江苏东南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）温永华，男，1976年11月4日生，汉族，南京新庄农贸市场管理有限公司总经理。
委托代理人石雷、赵颖秋，江苏益邦律师事务所律师。
上诉人南京赞成房地产开发有限公司（以下简称赞成公司）因与被上诉人温永华租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人赞成公司的委托代理人彭明，被上诉人温永华的委托代理人石雷、赵颖秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
温永华原审诉称，温永华、赞成公司于2010年5月11日签订《房屋租赁合同》一份，约定赞成公司将坐落于南京市玄武区龙蟠路151号赞成湖畔居商务楼负一楼南侧的房屋出租给温永华用于菜场经营，租赁期限自2010年5月8日至2025年8月1日，年租金7万元，年递增5%，每半年支付一次等。合同签订后，温永华依约支付租金，并委托南京市汇明装饰公司对房屋进行装修，花费装修费九十余万元。温永华自行经营一年，并在征得赞成公司同意的情况下将菜场的经营权转让给案外人陈利。后因租金渐长，赞成公司欲收回菜场，便以温永华未经其同意转租及拖欠租金为由要求解除合同，温永华不同意，遂有人强行将菜场砸毁，导致菜场无法经营，从而产生纠纷。温永华起诉至南京市玄武区人民法院，要求赞成公司赔偿装修损失。该院作出了（2013）玄锁民初字第404号民事判决书，认定温永华、赞成公司签订的《房屋租赁合同》无效，对于温永华的装修损失，因温永华已将菜场剩余期限的经营权转让给陈利，并实际取得转让款，因此装修损失已得到转让对价，损失已不存在，故驳回温永华诉讼请求，该院同时告知，若温永华能够举证证明实际产生经济损失可另案主张。陈利因菜场被赞成公司强行收回，且租赁合同无效，向南京市玄武区人民法院起诉，要求温永华退还已收的菜场经营转让费。该院作出（2013）玄锁民初字第837号民事判决书，判决温永华返还陈利转让款525000元，并按中国人民银行同期存款利率承担自2013年3月至判决确定的给付期限最后一日止的利息。温永华不服该判决提起上诉，南京市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。温永华已经向陈利履行了转让款525000元、利息19690.5元、诉讼费16705元，合计561395.5元。温永华认为，（2013）玄锁民初字第404号民事判决书认定温永华的损失因取得转让款而不存在，现因温永华已经向陈利退还了转让款，故请求判令：1、赞成公司向温永华赔偿因其与温永华签订的合同无效给温永华造成的损失561395.5元；2、赞成公司承担本案诉讼费。
赞成公司原审辩称，温永华主张的经营转让损失及利息系温永华自身原因而非温永华、赞成公司签订的合同无效所造成，诉讼费损失是法院判决由温永华承担，因此温永华诉请应予驳回。
原审法院经审理查明，2010年5月11日，温永华、赞成公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方（温永华）承租甲方（赞成公司）位于南京市玄武区龙蟠路151号赞成湖畔居商务楼负一楼南侧房屋用于经营菜场，面积为720平方米；租赁期限自2010年5月8日至2025年8月1日，其中2010年5月8日至2010年7月31日期间为免租期，年租金为7万元，年递增5%，每半年支付一次；合同生效之日支付租金35000元，2011年1月30日前支付下半年租金35000元；乙方擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，甲方可终止合同，并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿等。合同签订后，温永华支付了首期租金35000元，赞成公司交付了房屋。温永华收到房屋后进行了装修，后分租给了经营户，用于经营菜场。
2011年5月27日，温永华与案外人陈利签订《新庄农贸市场经营权转让合同》一份，合同约定：甲方（温永华）将新庄农贸市场14年的合同经营权一次性转让给乙方（陈利），期限为2011年6月1日至2025年5月30日，转让期间租金由乙方按期交纳，年租金从73500元开始每年递增5%，房屋租金每半年缴纳一次；乙方在经营期间使用甲方的营业执照，所产生的经营费用和相关税收由乙方负责，甲方不承担任何费用；市场经营权转让费为60万元，第一次付款40万元，余款20万元乙方于两个月内付清；设备和设施在合同签订当日甲方交付给乙方等。合同签订后，陈利分四次向温永华付清了转让款60万元。此后，陈利经营新庄农贸市场至2013年2月底，陈利向温永华缴纳新庄农贸市场房租至2012年10月底。
2013年3月1日9时，南京市公安局玄武分局锁金村派出所接到报警称有人在新庄农贸市场内闹事，派出所出警进行了处理：新庄农贸市场双方因经营权问题发生纠纷，民警告知双方不要发生肢体冲突，行为不要过激，经营权问题应通过法律途径解决。2013年4月22日，温永华接受了锁金村派出所的询问，温永华称：2013年3月1日我经营的新庄农贸市场被一姓项的带人打砸了，我也被打了，姓项的是农贸市场新的承租人，我的损失有90余万元等。
温永华曾起诉至原审法院，要求确认温永华与赞成公司于2010年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效，赞成公司赔偿温永华装修损失903000元。原审法院于2013年10月28日作出（2013）玄锁民初字第404号民事判决书，认为赞成公司未能提供证据证明其对诉争的湖畔居商务楼负一楼享有所有权，同时其改变规划用途擅自将本应用作车库及人防设施的房屋出租给温永华用于菜场经营，故双方所签订的房屋租赁合同无效。对于温永华主张的装修损失，由于温永华已将菜场剩余租赁期限的经营权全部转让给了案外人陈利，并且也实际取得了转让款，故温永华的装修支出已得到了转让对价，其损失已不存在，温永华在本案中向赞成公司主张装修损失无事实依据，原审法院不予支持。如温永华能够举证其已实际产生了经济损失，可另行主张，据此判决温永华与赞成公司于2010年5月11日签订的《房屋租赁合同》无效，驳回温永华的其它诉讼请求。
因新庄农贸市场被案外人占用导致陈利无法继续经营，陈利曾起诉至原审法院，要求解除陈利与温永华于2011年5月27日签订的《新庄农贸市场经营权转让合同》，温永华返还陈利支付的经营转让费60万元，并承担利息5万元及装修费18万元。原审法院于2014年3月11日作出（2013）玄锁民初字第837号民事判决书，判决陈利与温永华于2011年5月27日签订《新庄农贸市场经营权转让合同》无效，温永华于判决生效之日起十五日内返还陈利市场经营转让费525000元，并按中国人民银行同期存款利率承担自2013年3月起至判决给付期限最后一日止的利息。宣判后，温永华不服提起上诉，南京市中级人民法院于2014年5月19日作出（2014）宁民终字第1726号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年6月5日，陈利出具收条，载明收到温永华支付的转让费525000元、诉讼费4525元及自2013年3月至2014年5月的利息19690.5元，合计549215.5元。
本案争议焦点为温永华有无权利依据其已向陈利返还了转让款而向赞成公司主张因合同无效而造成的损失。
温永华认为，温永华、赞成公司签订的《房屋租赁合同》被法院生效法律文书认定无效，且温永华的装修损失即等同于转让费，对此赞成公司存在过错。因租赁合同无效，导致温永华与案外人陈利签订的合同无效，温永华被法院判决返还了转让费，并承担利息和诉讼费，这些费用产生的直接根源在于温永华、赞成公司租赁合同的无效。因此，经过两次诉讼后，温永华的损失已经明晰，赞成公司应赔偿温永华向案外人支付的各项费用561395.5元。
赞成公司则认为，《房屋租赁合同》无效的责任不完全在于赞成公司，温永华在签订合同时对房屋状况也是明知的。（2013）玄锁民初字第404号民事判决书虽认为温永华的装修损失得到经营转让款的对价，但并不是判决主文。温永华与陈利间的转让款并不是市场内的设施和设备的使用租赁费，温永华将转让费等同于装修损失没有事实依据。本案温永华的损失没有经过司法鉴定，也没有得到赞成公司的确认，装修损失与合同无效没有直接关联。
上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、原审法院（2013）玄锁民初字第404号民事判决书、（2013）玄锁民初字第837号民事判决书、南京市中级人民法院（2014）宁民终字第1726号民事判决书及原审法院庭审笔录等予以证实。
原审法院认为，因赞成公司不能证明其对租赁物享有所有权，且改变规划用途，温永华、赞成公司签订的《房屋租赁合同》依法被确认无效。合同无效的，有过错一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于温永华的装修损失，温永华与陈利签订的《新庄农贸市场经营权转让合同》约定将菜场的设备、设施一并转让，即温永华的装修费用已包含在经营权转让款中。原审法院（2013）玄锁民初字第404号民事判决书认定因温永华将菜场经营权转让给陈利，故其装修支出得到了转让对价，现因温永华已被判决向陈利返还了经营转让款，温永华的损失已实际产生，同时因无法通过鉴定确定实际损失，故原审法院参照温永华向陈利支付的经营转让款酌情确定温永华的损失。温永华在签订《房屋租赁合同》时未尽合理的审查义务，故因此产生的损失，温永华自身应承担50%的责任。综上，原审法院确定赞成公司应赔偿温永华向陈利支付的经营转让款525000元的50%，即262500元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、南京赞成房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿温永华262500元。二、驳回温永华的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费9414元，因适用简易程序减半收取4707元，由温永华负担2506元，由南京赞成房地产开发有限公司负担2201元。
赞成公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决对被上诉人向案外人陈利返还经营转让款视为损失的认定是错误的。1、被上诉人向陈利转让经营权实质就是营业执照的转让和租赁场所的转让，被上诉人投入的、设备能否产生效益不得而知，且本身该转让并不合法；2、被上诉人与陈利之间的转让合同被生效判决确认无效后，各自取得的财产应当返还，被上诉人取得租赁场所的经营权和场地、设施、设备，陈利取得转让款，故该转让款与本案没有任何关联。3、上诉人从未同意被上诉人对外转让租赁场地，也无法预见转让产生的后果，依照法理，上诉人仅应承担合同无效的缔约过失责任，被上诉人转让租赁场地获得的转让金60万元，上诉人无法预知。二、原审法院适用法律错误。1、被上诉人对诉争租赁场地装修未取得上诉人同意，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的司法解释》规定，承租人装修和扩建发生的费用自行承担。2、原审法院错误地将已生效判决书中法院对纠纷的性质、看法、当事人责任以及解决纠纷的看法，当成确认的事实，即（2013）玄锁民初字第404号民事判决书认定的“因被上诉人将菜场经营权转让给陈利，故其装修支出得到转让对价”，显然是阐述对纠纷的看法，而不是生效判决所确认的事实，然而原审依该判决作为本案定案依据。
被上诉人温永华答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与原审认定一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人赞成公司非系涉诉租赁物所有权人，其与被上诉人被上诉人也因改变规划用途签订的《房屋租赁合同》已被生效的法律文书确认为无效。根据无效合同的处理原则，当事人所取得的财产应各自返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人对诉争租赁物权属及规划用途是明知的，被上诉人在订约时未尽合理的审查义务，故双方均存在过错，原审法院按50%的比例分担责任并无不当。因被上诉人承租诉争租赁物后进行投入，完成了装修和设施改造，但在陈利与被上诉人之间转让合同经生效法律文书确认无效后，被上诉人原本应获得的525000元转让款最终判决返还给陈利，该数额的指向不仅包含诉争租赁物剩余期间的经营权，同时也包含被上诉人先期投入已形成附合的装修添附的剩余价值，但在本案上诉人与被上诉人之间租赁合同经生效判决确认为无效后，上述利益实际由上诉人取得。因诉争租赁物装修添附无法鉴定，不能区分经营权与装修添附价值的具体构成，考虑到上诉人实际取得上述利益，故原审按525000元酌情认定上诉人向被上诉人赔偿262500元，并无不妥，本院应予维持。由于双方之间合同无效，故本院对上诉人提出被上诉人装修、转租未经其同意、存在违约的意见，不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判决。
二审案件受理费9414元，由上诉人南京赞成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 林雨虹