成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第4661号
原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人孙志文，绿地集团成都锦江房地产开发有限公司总经理。
委托代理人邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。
被告雷震，男，1966年4月18日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托代理人黎万勇，四川子归律师事务所律师。
原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地房地产公司）与被告雷震商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理。依法由审判员王涛适用简易程序于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告绿地房地产公司的委托代理人邓恒，被告雷震及其委托代理人黎万勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地房地产公司诉称，原、被告双方于2013年5月31日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议（含附件）。上述协议约定，被告购买原告开发建设的绿地锦天府项目11幢1单元3层302号商品房，该房屋总价为4465000元，由被告通过分期付款的方式向原告支付购房款。合同还约定，如被告逾期付款的，逾期在90日内的，每逾期一天应向原告支付未付款项万分之一的违约金；逾期超过90日的，每逾期一天应向原告支付未付款项万分之二的违约金。上述协议签订后，被告未按约向原告支付第四期购房款。经原告多次催告，被告至今仍未支付。被告的行为严重违反合同约定，给原告造成了经济损失。请求判令：1、被告立即向原告支付未付的购房款共计2232500元；2、被告立即向原告支付逾期付款的违约金（从2014年4月22日取得房屋初始产权登记当天开始计算，逾期在90日内的，按每日万分之一计算；超过90日的，按万分之二计算）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告雷震辩称，原告诉称部分属实。被告未支付购房款系因原告至今尚未履行交房义务。被告没有支付2232500元，是行使先履行抗辩权，不构成违约。根据双方合同约定，原告应当于2013年10月31日交付符合交付条件的商品房。虽然被告存在逾期付款的行为，但原告已向被告主张了逾期交房款的违约金，被告也向原告交纳了违约金。截止今日，原告仍未向被告交付房屋。根据补充协议附件8第5条，被告在付清应付款及违约金之后，原告应将符合交付条件的房屋交付给被告。第四笔款不属于交付房屋的条件。原告未向被告交付房屋的情况下，被告未向原告支付最后一笔房款，不应当认为是违约行为。
经审理查明，2013年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：被告购买原告开发的位于攀成钢片区18号地块“绿地锦天府”（锦江区通盈路88号）11幢1单元3层302号房屋，房屋总价为4465000元，由被告通过分期付款的方式向原告支付购房款，具体付款方式为（1）被告应当在2013年5月31日内支付总房款的10%，即446500元，（2）被告应当在2013年7月31日内支付总房款的20%，即893000元，（3）被告应当在2013年10月31日内支付总房款的20%，即893000元，（4）被告应当于商品房所在楼栋的权属证明取得后7个日历日内付齐剩余房款，即总房款的50%，即2232500元；逾期付款在90日之内，被告自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，合同继续履行的，被告自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第十四条“交接手续”约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人（被告）原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列方式处理：……2、如买受人未付清应付房款及／或违约金的，则交付日期顺延，买受人在已付清应付款及／或违约金后十日内自行前往出卖人（原告）处办理交接手续，出卖人不再另行通知买受人办理交接手续。买受人在付清应付款及／或违约金后十日内未前往出卖人处办理交接手续的，视为出卖人在买受人付清应付款及／或违约金之日已按本合同约定条件交付。”
合同签订后，被告于2013年12月24日向原告支付了第三期购房款893000元，原告于2014年4月22日取得案涉房屋的初始产权登记。因被告未按约支付第四期购房款，原告于2014年10月11日提起本案诉讼。
以上事实，有原告提交的原告企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及其补充协议、涉案房屋初始登记记录单、商品房现售合同信息摘要、收据复印件，以及当事人庭审陈述在案为证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。双方均应按该合同约定履行义务。《商品房买卖合同》约定，“被告应当于商品房所在楼栋的权属证明取得后7个日历日内付齐剩余房款2232500元”。即被告应在2014年4月29日前向原告支付剩余房款2232500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，对原告要求被告支付房款2232500元的诉讼请求，本院予以支持。
因被告未按约在2014年4月29日前向原告支付剩余房款，至今逾期时间已超过了90天。根据《商品房买卖合同》关于“逾期超过90日后，合同继续履行的，被告自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金”的约定，被告应自2014年4月30日起，按应付款每日万分之二向原告支付违约金。原告主张违约金从2014年4月22日起计算，与合同约定不符，不予采纳。原告自愿主张前90天的违约金按每日万分之一计算，即2014年4月30日至2014年7月28日期间按每日万分之一计算，2014年7月29日以后的违约金按每日万分之二计算，未超出双方合同约定的范围，本院予以支持。
被告辩称其未支付第四期购房款是行使先履行抗辩权，不构成违约，原告也无证据证明案涉房屋达到交付条件。本院认为，双方合同并无被告支付第四期房款在原告先交付房屋之后的约定，被告行使先履行抗辩权缺乏事实和法律依据。相反，合同第十四条关于“如被告未付清应付房款及／或违约金的，则交付日期顺延，被告在已付清应付款及／或违约金后十日内自行前往原告处办理交接手续，原告不再另行通知被告办理交接手续。被告在付清应付款及／或违约金后十日内未前往原告处办理交接手续的，视为原告在被告付清应付款及／或违约金之日已按本合同约定条件交付”的约定，明确了原告交付房屋除约定的时间限制外，还需被告已付清应付房款及违约金的前提条件，同时由被告自行前往办理房屋交接手续，否则视为原告已交付。由于被告在支付第三期房款时违约，符合上述约定的交房顺延的情形。被告亦未举证证明其支付第三期房款及违约金后，已自行前往办理房屋交接手续，但原告拒绝为其办理或不出示证明文件或出示的证明文件不齐全。故本案中，原告无须举证证明案涉房屋已达到交付条件。对被告的上述辩解理由，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告雷震应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司支付购房款2232500元。
二、被告雷震应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司支付违约金（以应付购房款2232500元为基数，从2014年4月30日至2014年7月28日期间，按每日万分之一计算；从2014年7月29日起至房款付清之日止，按每日万分之二计算）。
三、驳回原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取12528元，由被告雷震负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王 涛
二〇一四年十二月九日
书记员 丁勤琴
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。