上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第632号
原告（反诉被告）李森富。
原告（反诉被告）陈倩姿。
原告（反诉被告）李家欣。
法定代理人李森富。
法定代理人陈倩姿。
上列三原告共同委托代理人余超，上海儒君律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱俭怀。
委托代理人邓泽华，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人姚臻滢，上海汇道律师事务所律师。
原告李森富、陈倩姿、李家欣与被告朱俭怀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本院于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人余超，被告的委托代理人邓泽华、姚臻滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月1日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告购买原告位于本市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）。签约后，被告仅按约支付了两期房款共计10万元（人民币，以下币种同），对于应在2014年11月31日前支付的第三期房款245万元却迟迟不予履行。催告无果后，原告根据合同约定行使了单方解除权。被告的行为已构成违约，理应承担违约责任，故诉至本院，请求判令：1、确认双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年1月16日解除；2、被告支付逾期付款滞纳金19，600元（以应付而未付的245万元为基数，按照日万分之五的标准，从2014年12月1日计算至2014年12月16日共计16天）；3、被告支付违约金849，000元（即总房价的10%）。审理中，原告将上述诉请1变更为：确认双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年12月16日解除。
被告辩称：对上述诉请1，合同确已解除，但并非原告诉称的因被告违约而解除，而是双方于2014年10月9日协商予以解除。即便原告的说法成立，合同解除日也应当以文书送达日为准而非寄送日。对上述诉请2、3，一则该两项诉请属于重复主张，因为滞纳金从性质上也属于违约金；二则双方实际上属于协商解除合同，不存在任何一方违约的情事，故违约金并不存在；三则双方买卖合同关于违约金的约定标准过高，即便被告违约，也未给原告造成实际损失，不应以约定标准承担违约责任，即便要支付违约金的，原告主张的违约金计算标准过高，要求法院予以调整；四则，已付款10万元属于定金，若法院认定被告违约，则原告要么选择没收定金，要么选择主张违约金，二者只能择一，现原告已选择没收定金10万元，故不应再主张违约金了。
同时，被告反诉称：双方于2014年9月1日签订《上海市房地产买卖合同》后，被告依约向原告支付了10万元定金。然，2014年10月双方通过电话沟通合意解除了房屋买卖合同，并同意中介解除网签合同。故反诉请求：1、确认双方于2014年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；2、原告返还被告定金10万元。
针对被告的反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求，关于合同解除的问题，坚持本诉中的意见。至于10万元的问题，原告认为该10万元属于已付购房款而非定金，且其要求在本案中一并处理，并主张该款可以抵扣部分违约金。
经审理查明：系争房屋位于本市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号，建筑面积324.08平方米，房屋类型为花园住宅，所有权来源为买卖，登记的权利人为原告李森富、陈倩姿、李家欣，共有情况为共同共有，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，产权核准日期为2003年7月30日。
2014年9月1日，原告（甲方、卖售人）与被告（乙方，买受人）之间订立《上海市房地产买卖合同》，约定由被告向原告购买系争房屋，转让总价为849万元。原告于2015年2月28日前腾出系争房屋并通知被告进行验收交接。2015年1月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按被告逾期未付款的日万分之五计算，从应付款日期之次日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日被告仍未完全履行付款义务的，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，并有权要求被告承担违约责任，被告承担的违约责任除了应支付本合同应付款期限之次日起计算至原告发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。被告承担违约责任的，原告可从被告已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还被告，已付款不足支付的，被告应在接到书面通知之日起5日内向原告支付。合同补充条款（一）第8条约定：各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。合同附件三约定的付款协议为：1、被告于签约当日支付原告房款2万元；2、被告于2014年9月4日前支付原告房款8万元；3、被告于2014年11月31日（注：庭审中，原告承认该日期属于笔误，正常应为11月30日）前支付原告房款245万元；4、被告以购房贷款方式向原告支付房款590万元，该款项由贷款银行一次性划入原告账户；5、被告于双方办妥该房地产交接手续当日，支付原告房款4万元。合同另对其他事宜进行了约定。
同日，双方还签订了《补充协议》，约定：本次交易中按国家规定及交易中心核定应缴纳的所有税费均由被告承担并支付；该协议的违约责任适用《上海市房地产买卖合同》的有关规定；该协议经双方签章当日成立并生效，若协议内容与《上海市房地产买卖合同》相冲突的，以该协议为准；双方同意，原告于交房当日赠送系争房屋内全部家具家电（除主卧的全套家具）。
审理中，原告为证明自己的主张，还提供了如下证据：1、（1）2014年12月16日律师函及邮寄凭证，原告分别按照《上海市房地产买卖合同》上列明的地址将律师函寄给了中介公司经纪人陈振邦和被告，寄送中介的邮件妥投、而寄送被告的邮件因地址不详而退信；（2）2014年12月24日律师函及邮寄凭证，系原告于2014年12月24日当天向被告的另一地址也即被告在《补充协议》上所留的地址再次寄送了律师函，但因无人签收而退信。上述（1）、（2）综合证明原告通过律师函的方法催告被告履行付款义务，并行使单方解除权。2、2014年10月4日《租赁解约约定》及2014年10月6日《收条》各一份，证明原告为了履行交房义务，提前与案外人解除了租赁关系，产生了直接经济损失。3、机票和住宿费，证明原告在履约过程中花费了大量的交通及住宿费用。对此，被告质证认为：对上述证据1的真实性无异议，但认为律师函与本案无关，且被告并未收到律师函。此外，原告自认其所发邮件并未送达被告，再次印证了原告主张以2014年12月16日作为合同解除日是错误的。对上述证据2、3，与本案无关。但根据该证据显示，2014年10月4日原告就与租客解除了租赁合同，与买卖合同约定的腾房时间2015年2月28日提早了近半年，完全没有必要，原告更不能将此为由向被告主张损失。
审理中，为证明自己的本、反诉主张，被告提供如下证据：1、手机短信，证明被告向原告支付了8万元定金，该款原告于2014年9月5日收到；2、上海市房地产交易中心合同备案信息查阅结果、上海市房地产交易中心出具的系争房屋自2014年9月1日至2015年2月27日所有网签合同的变更情况，证明2014年10月9日双方协商解除并撤消了双方于2014年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》。原告质证意见为：对上述证据1，形式上的真实性无异议，收款时间和金额亦认可，但该8万元系房款而非定金；对上述证据2，真实性无异议，但不认可被告的证明内容。相关材料只显示2014年10月9日合同有变更，但并未明确变更的具体内容，更不能证明双方于2014年10月9日协商解除并撤销了2014年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》。
审理中，关于双方之间到底签署过几个版本的网签合同问题，原告称其只与被告于2014年9月1日签署过网签合同，也即其在本案中作为证据提交的《上海市房地产买卖合同》，至于该《上海市房地产买卖合同》左下角为何会有“第二版”的字样，其表示并不清楚。对此，被告则称，双方签署的确实只是2014年9月1日的网签合同。关于“第二版”的由来，则是因为中介为促成交易先进行了网签，也就是“第一版”，但该版双方并未签字确认，实际签字的是上述第二版。
审理中，被告称，2014年9月1日《上海市房地产买卖合同》上原告李森富的签字系陈倩姿代签，在没有证据证明可以代签的情况下，代签行为导致买卖合同无效。对此，原告则称，卖房是三原告共同的意思表示，原告李森富对陈倩姿代其签字是事先知道的，也是认可的。
关于房屋的现状，原告称因被告违约导致合同已经解除，故其在行使单方解除权后于2015年2月13日又将系争房屋出售给了案外人，且是以低于本案所涉买卖合同总价20万元的价格卖出的。
上述事实，由上海市房地产买卖合同、补充协议、上海市房地产登记薄、律师函及邮寄凭证、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。被告所提因原告间代签行为导致合同无效的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。
首先，本案中，纵观双方所签合同及协议内容，其约定的付款方式及时间节点均十分明确，根据本案查明的事实，被告未按约付款构成单方违约，且符合合同约定的解除条件，原告亦通过寄送律师函的方式履行了通知义务，故原告关于解除合同的诉请有合同和法律依据，本院予以支持。结合本案已查明的事实，本院确认双方之间于2014年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》已解除。而被告关于2014年10月9日双方协商解除买卖合同的说法因缺乏充分的证据予以证明，本院不予采信。
其次，关于违约责任的承担问题。合同虽然明确约定了责任承担方式，但鉴于被告提出违约金过高要求调整，且本案中原告并无充分证据证明其实际损失的具体构成及金额，故本院综合合同约定、合同实际履行情况以及双方过错程度等因素，根据公平、诚实信用原则，酌定被告支付原告违约金30万元。至于原告主张的逾期付款滞纳金问题，虽符合合同约定，但该滞纳金从性质上来讲亦属于违约金，且从房屋买卖合同属一时性合同而非继续性合同的属性来看，在原告未充分证明其具体损失的情况下，原告即主张违约金又主张滞纳金缺乏合理依据，本院难以支持。另，关于已付款10万元的处理，被告称该款为定金，却未提供充分的证据加以证明，原告对此又不予认可，故本院不予采信，而原告提出将该10万元抵扣违约金的主张并无不妥，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李森富、陈倩姿、李家欣与被告（反诉原告）朱俭怀于2014年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》已解除；
二、被告（反诉原告）朱俭怀支付原告（反诉被告）李森富、陈倩姿、李家欣违约金30万元，扣除已付房款10万元后，余款20万元于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李森富、陈倩姿、李家欣；
三、驳回原告（反诉被告）李森富、陈倩姿、李家欣的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）朱俭怀的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12，486元，减半收取6，243元，财产保全申请费5，000元，反诉案件受理费1，150元，合计诉讼费12，393元，由原告（反诉被告）李森富、陈倩姿、李家欣负担3，343元（已付），由被告（反诉原告）朱俭怀负担9，050元（已付1，230元，余款7，820元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 方美玲
二〇一五年六月十日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……