上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1435号
上诉人（原审被告）谢旭芳。
委托代理人居福恒，上海慧谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡志龙。
委托代理人郑威波，上海百林司律师事务所律师。
委托代理人毛慧芸，上海百林司律师事务所律师。
上诉人谢旭芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢旭芳的委托代理人居福恒、被上诉人胡志龙的委托代理人郑威波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市广中路XXX号房屋是中国人民解放军海军东海舰队司令部直属工作处（以下简称东海舰队工作处）的军产房，胡志龙于2009年12月24日签约承租该房屋，租期自2010年1月1日至2014年12月31日。2010年10月15日，胡志龙、谢旭芳签订《房屋租赁合同》，约定胡志龙将广中路XXX-
XXX号一楼西边间部位房屋（以下简称系争房屋）200平方米租赁给谢旭芳，用途为餐饮，租期自2010年12月20日至2015年12月19日，2012年12月19日前的租金为每月人民币23，000元（以下币种均为人民币），2012年12月20日起的租金为每月24，380元，租金5个月一付，先付后用，押金为1个月的租金。合同约定，逾期支付租金的，每逾期一天，应每日按应付租金的0.1‰支付逾期付款违约金；双方应在合同租期届满或合同被解除的当日返还该房屋，逾期返还一日，应按双倍日租金支付房屋占用期间的使用费；谢旭芳拖欠租金累计一个月的，胡志龙有权解除合同，违约方应按第一年月租金的三倍支付违约金。
租赁合同签订后，胡志龙交付了房屋，谢旭芳装修后开设饭店经营。为办理餐饮业的相关证照，胡志龙向谢旭芳提供了东海舰队工作处出具的证明和有效期自2010年1月1日到2012年12月31日的《军队房地产租赁许可证》（旧版）。但根据有关部门于2010年5月发布的通知，《军队房地产租赁许可证》应换发新版，旧版许可证到2010年12月31日废止。故谢旭芳在2011年1月办理餐饮许可证、营业执照等证照时，因旧版《军队房地产租赁许可证》已失效而无法办出。
2011年11月4日，胡志龙、谢旭芳与案外人陈某签订《借款协议》，约定胡志龙向陈某借款，以胡志龙对系争房屋的应收租金还款，由谢旭芳支付给陈某。谢旭芳在自己持有的一份《借款协议》下方空白处写下收到新的房产租赁许可证或帮助办出营业执照之日起支付拖欠及应付房租的内容，胡志龙写下同意并签名。在胡志龙持有的一份《借款协议》上有谢旭芳落款和骑缝签名但无上述添加内容。
2012年8月，以谢旭芳为法人代表的上海旭毅餐饮管理有限公司向胡志龙的次承租人蔡思权承租了系争房屋隔壁的房屋，与系争房屋合并重新装修后，扩大了饭店的店面继续经营。此后，胡志龙始终未能向谢旭芳提供新版的《军队房地产租赁许可证》，直至本案诉讼之后的2014年2月才取得新版许可证。谢旭芳遂一直在无证照的状态下于系争房屋经营餐饮。因证照不全，谢旭芳在经营过程中曾被有关部门处罚。2013年1月20日起，谢旭芳不再支付租金，此前的租金尚欠1，380元未付。
2013年12月27日，胡志龙向谢旭芳致函，通知其解除《房屋租赁合同》，要求其交还房屋、付清租金并承担违约责任。2014年1月6日，胡志龙向谢旭芳发出通知，再次要求其交还房屋，并表示将于1月9日对系争房屋停水停电。2014年1月21日，系争房屋被停电，到次日恢复供电，而谢旭芳即停止经营，遣散员工。此后系争房屋一直处于空关状态。
之后，胡志龙诉至法院，认为谢旭芳欠付租金也未返还房屋，请求判令：1、确认双方之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年12月27日解除，谢旭芳将该房屋返还给胡志龙；2、谢旭芳支付自2012年12月20日起至2013年1月19日止欠付的租金1，380元，以及2013年1月20日至2013年12月27日的租金277，233元；3、谢旭芳按日租金813元的双倍即1，626元支付自2013年12月28日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；4、谢旭芳支付2011年10月20日至2013年12月27日的租金逾期支付滞纳金13，093.37元；5、谢旭芳支付违约金69，000元。
原审法院经审理后认为，在房屋租赁关系中，出租人应当向承租人提供适用的房屋，包括提供相应的法律文件，以保证租赁房屋符合约定的租赁目的。本案中，胡志龙未能向谢旭芳提供有效的《军队房地产租赁许可证》，致使谢旭芳无法办出餐饮许可证及后续的一系列证照，属违约在先，且胡志龙也曾签字同意谢旭芳在收到《军队房地产租赁许可证》或办出营业执照后再支付租金。胡志龙声称在有谢旭芳签名的《借款协议》上没有添加上述同意的内容，说明该约定已被替换，但手书的约定显然不能仅以留白来替换，胡志龙的主张没有法律依据，法院不予采信。故谢旭芳对胡志龙的租金支付请求权有合法抗辩理由，胡志龙以谢旭芳未付租金为由解除合同无法律依据，其要求谢旭芳承担违约责任，支付违约金、滞纳金和双倍使用费的请求不予支持。而胡志龙对系争房屋停电仅一天多，尚不足以导致谢旭芳彻底无法经营，且谢旭芳事后并未将房屋返还胡志龙，故谢旭芳主张以停电之日为合同解除日，也无法律依据。鉴于双方在本案中均同意解除合同，已就此达成合意，法院确定双方之间的租赁合同在判决生效时解除。
合同解除后，谢旭芳应当将系争房屋返还胡志龙。同时，胡志龙不再有提供《军队房地产租赁许可证》的义务，谢旭芳不得再据此拒付已产生的租金。谢旭芳对系争房屋确有实际经营使用，对房屋租金仍应支付。但鉴于谢旭芳缺乏证照对其使用房屋经营造成一定不利影响和损失，故租金的数额应予以适当减少。谢旭芳在2014年1月21日遭胡志龙停电一天多，此后未再经营。对此胡志龙虽有一定过错，但停电一天多的时间并不会导致谢旭芳彻底无法继续经营，停业的部分责任应由谢旭芳自负，且谢旭芳并未返还房屋，故谢旭芳在此后仍应支付一定租金直至其返还系争房屋。根据双方的过错程度等实际情况，法院酌情确定谢旭芳应支付2014年1月20日前欠付的租金25万元，并按每月18，000元支付从2014年1月23日起至实际返还系争房屋之日止的租金。
原审法院据此作出判决：一、胡志龙与谢旭芳就上海市广中路319－2号一楼西边间部位房屋签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、谢旭芳应于判决生效之日起10日内迁出上海市广中路319－2号一楼西边间部位房屋，将该房屋返还给胡志龙；三、谢旭芳应于判决生效之日起10日内支付胡志龙胡志龙2014年1月20日前欠付的租金25万元，并按每月18，000元支付从2014年1月23日起至实际返还房屋之日止的租金；四、驳回胡志龙的其他诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人谢旭芳不服，向本院提起上诉称：2010年因部队编制调整，广中路XXX号房屋现已归上海军职以上退休干部休养所使用管理。胡志龙与东海舰队工作处的合同约定租期是至2014年12月31日，而胡志龙与谢旭芳的合同约定租期是至2015年12月19日，故超出部分应为无效。胡志龙未能向谢旭芳提供有效的《军队房地产租赁许可证》，致使谢旭芳无法办出相应证照，被工商部门处罚。故造成谢旭芳无法正常经营，并最终停止营业的责任在胡志龙。因胡志龙违约在先，谢旭芳就拥有我国合同法第67条规定的先履行抗辩权，即暂停履行支付租金的义务。况且胡志龙也曾签字同意谢旭芳在收到《军队房地产租赁许可证》或办出营业执照后再支付租金，而至胡志龙向法院提起诉讼时，其仍未能提供新的《军队房地产租赁许可证》，谢旭芳不能达到合同目的，故谢旭芳不应向胡志龙支付租金，已经支付的租金胡志龙也应予以返还。综上，请求撤销原审判决第三项。
被上诉人胡志龙辩称：东海舰队工作处于2010年7月28日出具的证明明确房屋租赁许可证正在办理中。胡志龙与谢旭芳签订合同时，出具过胡志龙与东海舰队工作处的租赁合同，也告知房屋租赁许可证正在办理中，谢旭芳是知晓系争房屋无房屋租赁许可证的。谢旭芳实际租赁并使用了系争房屋，应按租赁合同约定支付租金。谢旭芳未按合同约定支付租金，胡志龙有权解除合同。2014年1月21日停电也非胡志龙实施。系争房屋可以使用，谢旭芳自己停止经营，与胡志龙无关。原审法院在考虑到胡志龙未提供房屋租赁许可证的情况，对谢旭芳应支付的租金数额已予以调低。综上，请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院审理中，胡志龙称其从未向谢旭芳提供过《军队房地产租赁许可证》（旧版），东海舰队工作处也没有向胡志龙提供过该证。胡志龙处有的是已向原审法院提交过的，东海舰队工作处于2010年7月28日出具的内容为“广中路XXX号房屋出租给胡志龙使用，租赁许可证正在办理中”的证明。谢旭芳称胡志龙为出租房屋在中介公司挂牌，谢旭芳通过中介公司居间承租了房屋，该租赁许可证系谢旭芳从中介公司取得。谢旭芳未能向本院提供其与中介公司就系争房屋租赁事宜所签订的居间合同。
本院认为，双方对解除合同并无异议。而谢旭芳在取得系争房屋后确有实际经营，其仍应支付房屋租金。但由于胡志龙未能提供有效证件，致使谢旭芳无法办出餐饮许可证及后续的一系列证照，其应承担相应的责任。原审法院据此对谢旭芳应当支付的租金酌情调低并无不妥。谢旭芳上诉称因胡志龙违约其有权行使先履行抗辩权，不同意支付租金的依据不足，本院不予采信。上诉人的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，670元，由上诉人谢旭芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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