广西壮族自治区平乐县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0330民初1070号原告：平乐县三鑫物业服务有限责任公司，住所地平乐县平乐镇月城村。法定代表人：兰松，该公司总经理。委托代理人：黄琴，女，该公司员工。被告：莫平秋，女，1983年9月1日出生，瑶族，住广西平乐县。原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司（以下简称三鑫物业公司）诉被告莫平秋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法由审判员莫晓宁适用简易程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告三鑫物业公司委托代理人黄琴、被告莫平秋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠的物业管理费1242元；2、请求判令被告支付违约金1360元整；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年4月22日，被告购买了座落于平乐县鑫山水汇豪房屋一套，建筑面积138.06㎡，并签订《商品房买卖合同》。根据山水汇豪前期物业委托合同，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳103.5元的物业管理费。但被告自2016年8月起便拖欠物业管理费至今共计人民币1242元，原告屡次以多种形式向被告催缴该费用，但被告不予缴纳。物业管理合同中明确约定拖欠物业费的违约金为每日千分之三。现被告拒绝缴纳物业费已构成违约，故诉至法院请求被告支付物业费1242元及违约金1360元，并承担本案诉讼费。被告莫平秋辩称：被告确实享受了原告的物业服务，也应该缴纳物业费，但原告提供的物业服务不到位，小区环境脏乱差，没有按时清扫,被告动用公共维修基金却没有公示具体开销的清单,被告居住的房屋存在漏水问题迟迟得不到解决.因原告的物业服务不到位，被告才拖欠物业费。小区的物业费原来是0.6元/㎡，现已经涨价到0.75元/㎡，原告的物业费涨价没有经过被告同意，也没有物价局审批涨价的文件，被告愿意按照0.6元/㎡的物业费标准缴纳物业费，违约金和案件受理费被告不承担。本院经审理查明的事实如下：2014年5月1日，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司与三鑫物业公司签订了一份《【山水·汇豪】前期物业服务委托合同》。该合同约定，由原告为平乐县三鑫房地产开发有限责任公司开发的【山水·汇豪】小区提供前期的物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费等费用，多层住宅按照每平方米0.6元向原告缴纳，委托服务期限自该合同签订之日起至业主委员会成立时，本合同期满或业主委员会或业主大会与所选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。2014年4月17日，被告购买了平乐县三鑫房地产开发有限责任公司开发的位于平乐县鑫山水汇豪8栋2单元6-1号房，房屋占地面积是138.06㎡，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司自2014年7月30日将房屋交付给被告莫平秋使用。2014年7月31日，原告三鑫物业公司与被告莫平秋签订了《【三鑫·山水汇豪】前期物业服务协议》和《【三鑫·山水汇豪】临时管理规约》，物业服务协议约定原告与被告的权利和义务，原告按照物业管理服务内容向被告莫平秋提供物业服务，被告莫平秋按照物业管理服务费用（非电梯住宅每平方米每月0.6元）向原告缴纳物业费，并注明考虑物价上涨因素，以上1-3项收费标准从2016年6月1日起上调0.15元/每平方米每月。原告若违反协议，未达到物业管理服务质量约定目标的，被告可要求原告限期整改，逾期未整改或整改不合格的，给被告造成损失的，原告应给予赔偿。被告违反协议，不按时缴纳物业费用的，被告应从逾期之日起每天按应缴服务费用的3‰交纳滞纳违约金；情节严重的，报送桂林市平乐县物业管理行政主管部门处理或者向人民法院起诉。自原告把房屋交付给被告后，被告开始享受原告的物业服务，被告也依约缴纳物业费，后因被告对原告的物业服务不满意，从2016年8月开始拒绝缴纳物业费。该小区至今未成立业主委员会。以上事实，有营业执照、商品房买卖合同、《【三鑫·山水汇豪】前期物业服务委托合同》、《【三鑫·山水汇豪】前期物业服务协议》、《【三鑫·山水汇豪】临时管理规约》、交房通知书、被告身份证复印件、庭审笔录、当事人陈述等证据材料所证实。本院认为：原告三鑫物业公司与平乐县三鑫房地产开发有限责任公司签订的《【三鑫·山水汇豪】前期物业服务委托合同》是双方在平等自愿基础上签订的，不违反法律规定，在小区业主委员会另行选聘物业服务企业之前是合法有效的，应受法律保护,合同双方及小区业主均应依约履行。原告三鑫物业公司按照合同约定，进驻【三鑫·山水汇豪】小区实施物业管理，为其业主提供了服务，故原告按照上述委托合同及物业服务的有关规定收费，向业主收取相应的物业服务费，符合法律规定，因此，原告诉求要求被告给付物业管理费1242元（按合同约定从2016年6月1日开始每月按0.75元/㎡计算，即0.75元/㎡×138.06㎡×12个月=1242.54元）符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题，本案中原告与被告签订的《【三鑫·山水汇豪】前期物业服务协议》、《【三鑫·山水汇豪】临时管理规约》既对物业服务费的收费标准、交费时间进行了约定，又约定了逾期不交纳物业管理费用的违约责任，不按时缴纳物业费用的，被告应从逾期之日起每天按应缴服务费用的3‰交纳滞纳违约金。被告未及时交纳所欠物业管理费，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，但原告诉请的自2016年8月1日起至2017年8月1日止的滞纳金1360元，比例过高且该违约金的约定大大超过了原告的实际损失，本院依法酌情予以降低，违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜，故原告主张的违约金1360元，其超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告莫平秋在本判决生效后五日内支付原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司自2016年8月1日至2017年8月1日拖欠的物业服务费1242元并支付逾期付款违约金（违约金的计算：以1242元为基数按中国人民银行同期流动资金贷款利率从2016年8月1日起计算至生效法律文书确定的履行期限之日止）；二、驳回原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告莫平秋负担。上述款项，义务人应按本案生效判决确定的履行期限履行完毕，逾期则应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交案件受理费人民币50元(收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行)。递交上诉状七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  莫晓宁二〇一七年十月三十一日书记员  卢海英附本案相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。