北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终795号
上诉人（原审被告）：马国庆，男，1980年10月1日出生。
委托诉讼代理人：胡金瑞（马国庆之母），1954年5月16日出生。
被上诉人（原审原告）：北京通运达物业管理有限公司，住所地北京市通州区车站路9号。
法定代表人：李岩，总经理。
委托诉讼代理人：季宗旗，北京市天正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘义亭，男，1963年1月27日出生。
上诉人马国庆因与被上诉人北京通运达物业管理有限公司（以下简称通运达公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初42901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马国庆及其委托诉讼代理人胡金瑞，被上诉人通运达公司之法定代表人李岩及其委托诉讼代理人季宗旗、刘义亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马国庆上诉请求：1.撤销一审判决，裁定驳回通运达公司的起诉或改判驳回通运达公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由马国庆与通运达公司依法承担。事实和理由：一、原审法院违反法定程序。第一，通运达公司只是一个物业公司，受接管单位委托在物业管理服务经营范围内履行义务，不具备房屋产权人要求排除妨害的权利。直到现在，涉案房屋产权人仍然登记在×××厂名下。通运达公司的原告主体不适格。第二，原审判决擅自将起诉所依据的租赁合同案由变更为排除妨害案由，超出诉讼请求，应裁定驳回起诉。二、原审判决实体处理不当。第一，鉴定结果的处理意见不具有唯一性，涉案房屋不具有必须立即腾退的紧迫性。第二，原审判决未依据马国庆提出的“要腾房先安置”的意见给马国庆预留空间，过于简单粗暴。
通运达公司辩称：同意一审判决，不同意马国庆的上诉请求。通运达公司是对涉案两栋楼实际管理，原告主体资格适格；关于案由，起诉时是租赁合同纠纷，原审法院询问当事人对案由的调整，双方均无异议；产权人北京金通资产经营管理公司管理（以下简称金通公司）委托相应有资质的鉴定机构进行了鉴定，因为是危楼不具备加固条件，故必须拆除。
通运达公司向一审法院起诉请求：马国庆立即将北京市通州区×××124号房屋（以下简称124号房屋）腾退并交还给通运达公司，并要求马国庆负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：马国庆原系×××厂职工，马国庆经×××厂安排居住在124号房屋。×××厂于2000年11月申请破产，于2000年12月经北京市高级人民法院裁定宣告破产，2001年12月，×××厂破产程序终结。2002年5月，《×××厂非经营性资产移交处置方案》载明×××厂破产清算组将×××厂的非经营性资产移交给通州区政府指定的机构，其中移交的非经营性资产中包括通州区×××100号院的两栋单身宿舍楼，分别用于单身宿舍、职工周转房及办公用房，其中职工周转房94间，共用厨房21间，《处置方案》的附件中列明了非住宅用房的移交清单、非经营性资产职工花名册（包括本案马国庆，房屋使用情况为单身宿舍）。
2002年6月12日，×××厂破产清算组（资产移交方，甲方）与北京通盛达投资管理公司（资产接收方，乙方）签订《×××厂非经营性资产移交接管协议》，甲方将非经营性资产清单所列出的未出售房屋的所有权和管理责任、非经营性资产清单所列建筑物相应的土地使用权移交给乙方，交接工作期限为30天，自2002年6月12日起至2002年7月11日。自协议签订之日，乙方全面接管破产企业自管的公有住房享有的权利和义务，资产交接期限过后，开始履行对接管资产的管理职责。
2002年6月12日，北京通盛达投资管理公司下发《关于市属破产企业非经营性资产交由北京通运达物业管理有限公司接管的决定》（通盛达（2002）6号），载明：根据市政办发[2002]20号文件，经北京通盛达投资管理公司经理办公会研究决定：将市属破产企业的非经营性资产（其中即包括×××厂的非经营性资产）的管理权交由通运达公司接管。
2004年10月，北京市通州区人民政府国有资产监督管理委员会下发《关于进行企业重组改建国有资产运营公司的决定》（通国资发[2004]28号），决定将原北京通盛达投资管理公司管理的17家企业（其中包括通运达公司）划归金通公司。
金通公司委托通运达公司对×××100号进行物业管理，2002年9月4日，通运达公司与马国庆签订《房屋租赁合同》一份，约定：通运达公司将×××小区房屋一间出租给马国庆，租赁期限2002年9月1日至2003年8月31日，月租金80元。2004年9月1日，通运达公司与马国庆签订《房屋租赁协议》一份，约定：通运达公司将124号房屋租赁给马国庆使用，租赁期限为三年，从2004年9月1日至2007年8月31日。2012年，通运达公司以租赁合同纠纷为由将马国庆起诉至通州法院，要求马国庆按照每月450元的标准支付2012年4月至2012年7月期间的租金1800元，通州法院经审理认为：当事人协商一致可以变更合同。根据本案查明的事实，自2002年9月起，马国庆一直按照每月租金80元的标准向通运达公司支付租金至2012年3月，通运达公司与马国庆之间形成了事实上的租赁合同关系，之后通运达公司要求马国庆按照每月450元标准支付租金，马国庆不予认可，双方未能达成一致意见。通运达公司与马国庆就租金标准未达成一致意见的情况下，单方要求变更合同，要求马国庆按照每月450元标准支付租金，依据不足，不应予以支持。通州法院于2012年8月作出（2012）通民初字第11802号民事判决，判决驳回通运达公司的诉讼请求。通运达公司不服上述一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为：马国庆居住于通运达公司管理的房屋内，并自2002年9月起一直按照每月80元标准向通运达公司支付租金，通运达公司与马国庆之间形成事实上的租赁合同关系。现通运达公司诉讼要求马国庆按每月450元标准向其支付租金，马国庆不同意该租金标准，双方未能就租金的变更达成一致意见，因此通运达公司单方要求变更合同，没有法律依据，法院难以支持。2012年11月，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第15781号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2012年6月，为促进本市现存的882栋简易住宅楼改造工作，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市国土资源局联合下发了关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》的通知（京建法[2012]18号）。
2014年，金通公司委托中电投工程研究检测评定中心对涉案两栋简易楼进行了检测评定，鉴定结论为房屋部分结构构件承载力不能满足正常使用要求，局部结构出现险情，安全性评级为C级，处理建议为：本工程所测×××4号楼、5号楼使用时间均已超过40年，房屋安全性等级为C级（局部危险房屋），大量承重墙的抗震承载力不满足现行规范设计要求，部分结构构件存在不同程度的损伤及缺陷，加固改造费用较高且难度较大，建议拆除重建。
2016年1月，为保障×××100号简易住宅楼改造项目的顺利进行，金通公司根据京建法[2012]18号《关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》的通知》文件规定，并按照区政府2015年民生工程的工作安排，制定了《北京市通州区×××100号简易住宅楼周转安置方案》。
2016年5月，北京市通州区住房和城乡建设委员会针对金通公司的安置方案出具回复（通住建委函[2016]131号），原则同意金通公司的方案意见，具体安排如下：一、同意你单位（金通公司）作为北京市通州区×××100号简易住宅楼改造项目实施主体，具体负责住户宣传、施工手续办理、施工管理以及组织验收、结算评审工作；二、认真落实《关于加强房屋建筑抗震节能综合改造工程招投标管理工作的意见》，严格合格承包人名册制度，保证施工监理招标工作公开、透明；三、做好辖区内业主的思想动员和政策讲解工作，告知业主权利和义务，按时完成搬迁工作；四、认真执行简易住宅楼周转安置方案，统一补偿标准，明确安置程序，确保回迁选房公平、公正、公开；五、根据工作进展，适时调整工作方法，主动排查矛盾纠纷，维护社会稳定，保证周转安置工作顺利实施。六、以《×××厂非经营性资产移交处置方案》记载职工名册为依据，发放周转安置费。
2016年7月，金通公司在涉案×××100号张贴《通知》，内容为根据《北京市通州区住建委关于北京市通州区×××100号简易住宅楼周转安置方案的回复》（通住建委函[2016]131号）文件规定，金通公司作为北京市通州区×××100号简易住宅楼改造项目实施主体，通知如下：一、于2016年8月1日起实施通州区×××100号简易住宅楼改造工作。二、搬迁范围（略）。三、与改造项目相关的文件、政策和周转安置方案将于2016年8月1日按户发放。上述搬迁范围内的房屋及其附属物需要拆除重建，全部需要搬迁的承租人请主动配合，做好房屋的腾退工作。
2017年8月，金通公司委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司对涉案×××4号楼、5号楼房屋结构综合安全性进行了鉴定，鉴定结论为×××4号楼、5号楼房屋结构综合安全性等级评定为D级，房屋结构安全性不符合《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的安全性要求，影响整体安全；建筑抗震能力严重不符合现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023-2009和《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的要求；在后续使用年限内严重影响结构整体安全性能及整体抗震性能。处理建议为：根据综合安全性鉴定结果，必须采取整体加固或拆除重建等措施。
通运达公司表示根据上述房屋结构安全性鉴定结论及通州区住建委批复的安置方案，马国庆现居住房屋所在的×××4号楼系D级危房，应当立即整体加固或拆除，通运达公司作为接受金通公司委托的物业管理单位，有权要求马国庆从其居住的涉案房屋腾退并将房屋交付给通运达公司，以便进行×××4号简易住宅楼的整体拆除工作。
本案审理过程中，马国庆称因通运达公司系接受金通公司委托对涉案房屋进行物业管理的单位，并非产权人，因此通运达公司作为本案的原告不适格。
一审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，×××4号楼、5号楼两栋简易住宅楼的房屋结构安全性经专业机构鉴定，2017年8月鉴定机构出具鉴定结论为，两栋简易住宅楼的房屋结构安全性经鉴定为D级，处置建议为必须进行整体加固或拆除。再结合建设部《城市危险房屋管理规定》及《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号）的规定，D级危房是整栋楼的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房，需立即停止使用、整体拆除的房屋。
本案中两栋简易住宅楼的产权人原系×××厂，2000年×××厂破产后，包括两栋简易住宅楼在内的非经营性资产移交给北京通盛达投资管理公司接管，后北京通盛达投资管理公司将接管的市属非经营性资产（包括两栋简易住宅楼）交由通运达公司接管。2004年10月，通州区国资委决定将通运达公司划归金通公司管理。其后金通公司仍旧决定委托通运达公司对两栋简易住宅楼进行管理，马国庆亦向简易楼的管理单位通运达公司交纳房费及水费等费用，因此通运达公司作为涉案两栋简易住宅楼的实际接管和管理单位，在两栋简易住宅楼经鉴定为D级危房，需要整体拆除重建的情况下，有权以自己的名义提起诉讼，要求马国庆将居住的涉案124号房屋腾退和交付，马国庆所称通运达公司并非本案适格原告的辩解意见，依据不足，一审法院不予采信。马国庆作为涉案124号房屋的居住人，在房屋所在楼栋被确定为D级危房，继续居住将存在重大人身、财产安全隐患的情况下，应立即将其居住房屋腾退并交付给管理单位予以拆除重建。综上，对通运达公司要求马国庆将其居住的涉案124号房屋腾退并交付的诉讼请求，法院予以支持。综上，一审法院判决：马国庆立即将北京市通州区×××100号4号楼124号房屋腾退并交付给北京通运达物业管理有限公司，于本判决生效之日起十五日内执行清。一审案件受理费70元，由北京通运达物业管理有限公司负担（已交纳）。
二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：根据鉴定机构出具的鉴定结论及建设部《城市危险房屋管理规定》及《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号）的规定，涉案房屋所在简易住宅楼作为D级危房，需立即停止使用、整体拆除。为保证居住人员的生命财产安全，马国庆应及时腾退房屋。本案中两栋简易住宅楼的产权人原系×××厂，2000年×××厂破产后，包括两栋简易住宅楼在内的非经营性资产移交给北京通盛达投资管理公司接管，后北京通盛达投资管理公司将接管的市属非经营性资产（包括两栋简易住宅楼）交由通运达公司管理。2004年10月，通州区国资委决定将通运达公司划归金通公司管理。其后金通公司仍旧决定委托通运达公司对两栋简易住宅楼进行管理，马国庆亦向通运达公司交纳房费及水费等费用。因此通运达公司应为涉案两栋简易住宅楼的实际管理单位。在马国庆拒不腾退房屋的情况下，通运达公司有权行使管理职责要求其腾退。马国庆关于通运达公司并非本案适格原告的主张，无事实与法律依据。此外，通运达公司以租赁合同纠纷为案由提起诉讼，在一审庭审过程中，马国庆明确表示双方并非租赁合同关系，不同意以租赁合同为案由进行审理。一审法院根据双方诉争法律关系的性质依职权变更本案案由，并无不当。
综上，马国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由马国庆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 荆
审 判 员 胡新华
代理审判员 赵 纳
二〇一八年三月二十一日
法官 助理 王 雨
书 记 员 杨艳娇