上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第765号
上诉人（原审被告）王伟壮。
上诉人（原审第三人）彭伟伟。
被上诉人（原审原告）侯伟蓉。
委托代理人余恩来，上海市天目律师事务所律师。
上诉人王伟壮、彭伟伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市宝山区一二八纪念路782、784、786号房屋房地产权利人登记为侯伟蓉。2012年7月1日，侯伟蓉（甲方）与王伟壮（乙方）签订《房屋租赁协议（商铺）》，约定，甲方将宝山区一二八纪念路XXX-
XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方，租期从2012年7月1日起至2017年6月30日，前两个月为免租期；第一、二年租金人民币578，800元（以下币种均为人民币），第三年租金619，300元，第四年租金662，600元，第五年租金709，000元；乙方每半年支付一次租金，第一次支付日期为6月1日至6月15日，第二次支付日期为12月1日至12月15日；乙方在合同期间支付甲方履约保证金5万元，合同期满结清相关费用，在房屋交还给甲方时一次性无息退还给乙方；乙方租赁期间的物业费、电费、水费、煤气费、电话费等一切费用由乙方自行支付；乙方未按约支付租金，逾期超过两个月的，视为违约，甲方有权解除本协议；除不可抗力或政府行为外，任何一方擅自提前解除本协议，应承担违约责任，如甲方违约，向乙方支付相当于12个月的租金作为违约金，并赔偿相关装饰费用，如乙方违约单方提前解除合同（或者因乙方拖欠租金超过2个月，甲方以乙方严重违约提出解除合同），乙方除向甲方支付相当于12个月的租金外，相关装饰物品（除可拆设备外）作为承担违约责任的形式之一，无偿归甲方所有。合同签订后，王伟壮支付侯伟蓉押金5万元。2014年5月14日，王伟壮与彭伟伟签订《房屋（商铺）租赁协议》。该合同约定王伟壮将宝山区一二八纪念路XXX-
XXX号一层沿街部分商铺出租给彭伟伟，租期从2014年6月1日至2017年6月30日。彭伟伟在上述房屋内开设了水果店。
因王伟壮欠付租金，侯伟蓉向法院提起诉讼，认为根据合同约定，王伟壮逾期支付租金超过2个月视为违约，侯伟蓉有权解除租赁协议。故请求解除双方的租赁协议，要求王伟壮支付截至2014年年底的租金134，825元、违约金154，825元（按三个月租金计算），以及从2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金。要求收回系争房屋，包括彭伟伟使用的部分。王伟壮支付的押金5万元待其付清水、电、煤气等费用后返还。
原审法院审理中，侯伟蓉提供了水、电费发票，并表示王伟壮拖欠水、电费及一年的物业管理费。王伟壮表示，电费于本月付清，2014年12月前的水费已经付清，2015年1月的水费尚未支付，2014年的物业管理费也未支付。
原审法院经审理后认为，侯伟蓉与王伟壮签订的《房屋租赁协议（商铺）》系双方真实意思表示，合法有效。王伟壮对截至2014年年底欠侯伟蓉租金134，825元无异议，法院予以确认。协议约定王伟壮每半年支付一次租金，逾期超过两个月，视为王伟壮违约，侯伟蓉可以解除本协议。王伟壮未按约支付租金超过了两个月，侯伟蓉要求解除租赁协议，王伟壮支付2014年12月31日前的欠租134，825元，及从2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，符合约定及法律规定，法院予以准许。《房屋租赁协议（商铺）》解除后，王伟壮应当将系争房屋返还给侯伟蓉，故彭伟伟亦应迁出系争房屋，将房屋返还给侯伟蓉。至于彭伟伟的损失，可另行向王伟壮主张，本案中不作处理。《房屋租赁协议（商铺）》约定，除不可抗力或政府行为外，如王伟壮违约单方提前解除合同，或者因王伟壮拖欠租金超过2个月，侯伟蓉以王伟壮严重违约提出解除合同，王伟壮除向侯伟蓉支付相当于12个月的租金外，相关装饰物品（除可拆设备外）作为承担违约责任的形式之一，无偿归侯伟蓉所有。侯伟蓉要求王伟壮支付相当于三个月租金的违约金154，825元，符合协议约定，法院予以准许。《房屋租赁协议（商铺）》因王伟壮违约而解除，王伟壮主张侯伟蓉赔偿其装修费、转让费、经营损失，缺乏事实及法律依据，法院难以采纳。《房屋租赁协议（商铺）》约定，合同期满王伟壮结清相关费用、返还房屋时，侯伟蓉一次性无息退还履约保证金5万元。现王伟壮尚未付清水、电、物业管理费等费用，侯伟蓉关于待王伟壮结清相关费用后返还押金的意见，符合协议约定，本院予以采纳。故押金5万元本案中暂不退还给王伟壮，王伟壮付清相关费用后可另行要求侯伟蓉返还。
原审法院据此作出判决：一、解除侯伟蓉与王伟壮于2012年7月1日就上海市宝山区一二八纪念路XXX-
XXX号房屋屋签订的《房屋租赁协议（商铺）》；二、王伟壮、彭伟伟于判决生效之日起十日内，搬离上述房屋，并将房屋返还给侯伟蓉；三、王伟壮于判决生效之日起十日内，支付侯伟蓉截至2014年12月31日前拖欠的租金134，825元，及按每年619，300元计算，支付从2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，并支付违约金154，825元。
原审法院判决后，上诉人王伟壮、彭伟伟不服，向本院提起上诉。
王伟壮上诉称，因侯伟蓉不向王伟壮出具相应的租赁发票，而且房屋年久失修，大面积渗漏，所以王伟壮才未支付租金。王伟壮与彭伟伟间的租赁协议真实有效，故请求撤销原判，改判继续履行王伟壮与侯伟蓉间的租赁协议，由侯伟蓉提供2012年7月起所收取的租金及转让款45万元的正规发票。对彭伟伟的上诉请求不持异议。
彭伟伟上诉称，其与王伟壮签订租赁协议是征得过侯伟蓉同意的，彭伟伟完全按该协议履行了付款义务，因此请求撤销原判，判定彭伟伟与王伟壮间的租赁协议有效，继续履行该协议。同时要求王伟壮开具已收房租12万元的发票。对王伟壮的上诉请求不持异议。
被上诉人侯伟蓉辩称：与王伟壮在签订租赁协议时，双方曾口头约定房东只出具收据，不开具发票，王伟壮也从未向被上诉人提出开具发票的要求。此意见也是王伟壮在二审时才提出的，其在一审时陈述的是因经营困难致欠付租金。只要王伟壮付清房租，被上诉人愿意开发票给他。双方在租赁协议中有约定，即承租方对房屋状况充分了解且对房屋质量不持异议。王伟壮在一审也未提出过房屋渗漏问题。彭伟伟的上诉请求与本案无关，被上诉人在本案起诉前一个月左右才知道王伟壮将其承租的房屋部分转租给了彭伟伟。因王伟壮欠付租金超过两个月，故要求解除合同。综上，请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据合同约定，王伟壮欠付租金的行为已构成违约，侯伟蓉有权行使合同解除权。王伟壮上诉称其不付租金的原因是由于经其提出而侯伟蓉拒绝开具发票导致，但其并未就此提供任何证据证明，并且此意见与其在原审时的辩称意见亦不相符，故对王伟壮的该主张，本院不予采纳。本案处理的是王伟壮与侯伟蓉间的租赁合同纠纷，而彭伟伟上诉请求要求确认其与王伟壮间的租赁合同有效，该租赁合同与本案所处理的租赁合同是两个独立的法律关系。非本案诉讼标的，本院不作评判。综上所述，王伟壮、彭伟伟的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，644元，由上诉人王伟壮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年五月二十日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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