福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终926号
上诉人（原审被告）：漳州市华艺房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区新华西商业街北20幢201号，统一�会信用代码：913506007821997032。
法定代表人高德平，董事长。
委托诉讼代理人：林惠斌，福建必得律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：蓝春鸿，福建必得律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：方小瑜，女，1988年7月19日出生，汉族，住漳州市芗城区。
上诉人漳州市华艺房地产开发有限公司（以下简称华艺公司）因与被上诉人方小瑜商品房预售合同纠纷一案,不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初8547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华艺公司的委托诉讼代理人林惠斌到庭参加诉讼，被上诉人方小瑜经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
华艺公司上诉请求：撤销原判，改判驳回方小瑜的诉讼请求。事实和理由：1.一审以商品房实际交付时间起算逾期办证违约金错误。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定建设单位未经规划条件核实不得组织竣工验收，故应认定2015年12月23日通过规划条件核实，讼涉商品房才全部具备法定的交房条件，逾期办证违约金亦应从其次日起算；2.华艺公司虽存在超容事实，但超容面积小，所占比例低，属开发建设过程中常见现象，不能归责。相关部门由于职能分工、效率等问题，在处理这一轻微违法行为时存在推卸、拖拉，导致规划条件核实时间延误，华艺公司对此没有过错，不存在因出卖人原因不能办证的情形，不构成违约。
方小瑜向一审�院提出诉讼请求：1、判令华艺公司立即向方小瑜支付违约金4996.8元（自2014年5月14日始计算至2016年4月7日止，按每日716461元×0.001%计算）；2、本案诉讼费由华艺公司承担。
一审法院认定事实：2012年6月16日，方小瑜、华艺公司签订一份《商品房买卖合同》合同编号：35060108031100225），合同约定（摘要）：方小瑜向华艺公司购买址在漳州市芗城区钟法路与江滨路交叉口龙宝花园3幢802号住宅，建筑面积100.91平方米，总价款716461元。合同第八条约定出卖人应在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不得退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，方小瑜依约支付了购房款，华艺公司于2014年2月14日将房屋交付给方小瑜使用。
2016年4月7日，漳州市住房和城乡建设局发出公告：华艺公司开发的“龙宝花园2幢”已经房屋初始登记，该处房屋的业主可持相关资料到漳州市行政服务中心三楼申请办理产权登记。
另查，2015年2月11日，漳州市城乡规划局向华艺公司发出漳规审【2015】1006号建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书，以龙宝花园1#-3#及配电室地下室建设工程，竣工实测总建筑面积为109173.21平方米，工程规划许可证核准总建筑面积为108920平方米，实测比工程�可核准总建筑面积增建253.21平方米；竣工实测计容建筑面积为83113.06平方米，工程规划许可证核准计容建筑面积为82320平方米，实测比工程规划许可核准总建筑面积增建793.06平方米，增建计容建筑面积占该项目规划许可核准计容建筑面积0.9634％。决定如下：1、以上未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设的违法行为，移交漳州市城市管理行政执法局依法追究处理；计容建筑面积增建793.06平方米，移交漳州市国土资源局依法处理；2、以上事项处理执结后，须于6个月内重新向本局申请规划条件核实。建设单位未接受处理或未进行以上整改达到规划要求的，该期建设属不符合规划条件的建设工程。之后，华艺公司根据“建筑工程竣工规划条件核实整改意见书”，于2015年3月3日向漳州市国土资源局提交材料，申请签订《国有建设用地使用权出�补充合同（容积率调整）》。漳州市国土资源局于2015年8月11日开具补缴土地出让金的《缴款通知单》，华艺公司立即于8月14日通过银行汇款缴土地出让金722168元并要求签订《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。2015年11月25日，漳州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同（容积率调整）》。2015年12月23日，漳州市城乡规划局出具《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》。
一审法院认为，本案方小瑜、华艺公司双方争议的焦点问题：1、本案的商品房交付时间是按房屋的实际交付时间还是按该商品房在2015年12月23日获得规划核实为交付使用时间的起算点；2、本案商品房逾期不能办证是否不是华艺公司的原因造成的。
1、本案的商品房交付时间是按房屋的实际交付时间还是按该商品房在2015年12月23日获得规划核实为交付使用时间的起算点？
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋的毁损、灭失的风险也随房屋占有的转移而转移，故而合同第十四条约定的交付使用时间，也应是指房屋实际交付时间。因此，商品房买卖合同的第十四条约定的“出卖人在商品房交付使用后90日内”的“交付使用”起算点应是该商品房的实际交付时间。
2、本案商品房逾期不能办证是否不是华艺公司的原因造成的。
本案商品房逾期未能办证的原因是本案讼涉商品房于2015年12月23日才通过竣工�划条件核实,而有关涉讼商品房未能及时通过竣工规划核实，正如2015年2月11日漳州市城乡规划局向华艺公司发出漳规审【2015】1006号建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书所说明，是因华艺公司未按照《建设工程规划许可证》规定进行建设的违法行为，违法计容建筑面积增建793.06平方米。因此，华艺公司主张原因在于政府部门，而非华艺公司（出卖人）是不能成立的。
综上，方小瑜、华艺公司双方所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，又无与法律法规的规定相悖，应为合法有效。方小瑜、华艺公司双方应当按照约定全面履行自己的义务。方小瑜、华艺公司双方在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款�一项的规定，因华艺公司的原因，方小瑜未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，华艺公司即构成违约，应承担相应违约责任。本案华艺公司于2014年2月14日将房屋交付给方小瑜使用，依合同约定华艺公司应在2014年5月15日前将办理权属登记需由华艺公司提供的资料报产权登记机关备案，以便方小瑜能够办理房地产权属证书。但讼争房产时至2016年4月7日方可办理房地产权属证书，华艺公司已构成违约，应按合同约定从逾期之日即从2014年5月16日起至2016年4月7日止计693天计付违约金，即华艺公司应付逾期办证违约金为716461元×0.001%×693天=4965.1元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项的规定，判决如下：一、漳州市华艺房地产�发有限公司应在本判决生发生法律效力之日起十日内支付方小瑜因迟延办理房屋权属证书的违约金人民币4965.1元；二、驳回方小瑜的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，《商品房买卖合同》第十四条约定以商品房的交付使用作为出卖人向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的起始时间，根据商品房解释第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故应以案涉房屋转移占有的时间作为华艺公司履行协助办证义务时间的起算点。正因华艺公司开发建设过程中违反规划，超容建设并未及时办理变更手续，未依法先行规划条件核实即组织竣工验收并交房，才导致交房后因不能通过规划条件核实而造成协助办证逾期，依法应承担逾期办证的违约责任。至于相关政府部门在处理违规问题上是否存在推卸、拖拉等效能问题，属行政法律关系问题，不属人民法院职权范围内进行认定和评价的范围。
综上所述，华艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由漳州市华艺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 于 伦
审 判 员 陈 育 生
审 判 员 陈天�
二〇一八年四月十日
法官助理 杨 烨
书 记 员 林 延 龄