文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终1637号上诉人（原审原告）：李炫，女，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：聂美林，广东中信致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢向东，男，汉族，住河南省镇平县，委托诉讼代理人：张志健，广东都汇律师事务所律师。上诉人李炫与被上诉人谢向东房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初10757号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李炫上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判谢向东向李炫支付违约金168000元；2.本案一、二审诉讼费均由谢向东承担。事实和理由：一、本案中谢向东存在逾期交楼行为，一审法院对此未予认定。根据案涉房屋买卖合约第二条的约定，谢向东应于收齐全部楼款当天交楼，银行于2017年5月3日将购房余款转账给谢向东，因谢向东自行注销收款账户导致购房款不能按时到账，因此应视为谢向东于2017年5月3日已收齐购房款，故谢向东应于该日向李炫交付案涉房屋。谢向东虽于2017年5月中下旬向中介告知房屋密码但拒不交付房屋钥匙且拆掉电子锁电池，导致李炫无法进入案涉房屋。迫于无奈李炫在中介及物管的见证下于2017年6月23日雇请开锁师傅开锁，证人盘某出庭证实谢向东拆走电子锁电池的事实，但一审法院以证人未出庭为由否认证人证言的证明力，与事实不符。二、一审判决认定谢向东违约但又判决其无需支付违约金，一审判决适用法律不当。按照购房合约约定，李炫已支付涉案家私电器的对价，谢向东拉走家私电器属违约，一审判决谢向东赔偿家私电器损失23354.4元正确。但一审判决认为李炫没有要求解除合同故不能依据合同第六条第一款要求对方承担违约责任即谢向东无需支付违约金系对法律的错误理解，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和房屋买卖合约第六条第一款，本案李炫要求谢向东承担违约责任与解除合同之间可以并存，李炫可以在不解除合同的情形下可直接要求对方承担违约责任即按成交价10%作出赔偿。被上诉人谢向东答辩称，一、涉案房屋登记于李炫名下，谢向东在约定的时间内交付给李炫。一审庭审中双方确定李炫已经获得房屋的钥匙，李炫可以自由进入涉案房屋，谢向东已经完成了房屋的交付及过户义务；二、根据双方的约定，谢向东有权带走涉案房屋内的家私、电器；三.李炫主张的违约金过高，李炫主张谢向东未交付房屋与事实不符。李炫向一审法院提出诉讼请求：1.谢向东支付违约金168000元；2.谢向东赔偿李炫家私家电损失50000元；3.案件诉讼费由谢向东承担。一审法院查明：2016年12月17日，李炫（买方）、谢向东（卖方）、合富公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》[合同号F1005085]，约定：谢向东将涉讼房屋以168万元售予李炫；涉讼房屋带家私电器出售，家私电器数量详见《家私电器清单》；定金20000元李炫于签约当日支付予谢向东，定金余款80000元李炫在2017年1月15日支付予谢向东；首期楼款510000元李炫应在房管或国土部门受理交易递件当天支付予谢向东；谢向东应在收到定金后七日内提供齐全办理银行贷款所需资料，协助李炫申请银行按揭，李炫应在签约后七日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后七日内提供齐全办理银行贷款所需资料；李炫应在签约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年1170000元银行按揭贷款。该合同第六条第一款约定：“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按相当于成交价10%作出赔偿。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提交的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）其他不履约或不完全履约之情形”。同日，李炫向谢向东支付20000元。同月19日，李炫向谢向东支付30000元。2017年1月17日，李炫向谢向东支付50000元。同年3月25日，李炫向谢向东支付500000元。同年4月20日，李炫、谢向东签订《补充协议》，就上述《房屋买卖合约》补充约定：如果谢向东不能在2017年5月5日前收到楼款余款，则谢向东有权将涉讼房屋家私电器拉走；如果收到余款，则按《房屋买卖合约》家私电器清单履行。同年5月3日，因谢向东用于收取楼价余款的银行账户注销，致按揭贷款无法入账，后谢向东向银行申请变更新的收款账户。同年6月12日，李炫通过按揭付款向谢向东新指定的收款账户支付楼价余款1080000元。庭审中，李炫自认已于2017年5月中下旬从谢向东处获知涉讼房屋电子锁的密码，但主张在同年6月发现无法用密码开门，6月23日雇请开锁师傅开锁之后，发现电子锁电池已被取走，而谢向东主张其在2017年4-5月份已将涉讼房屋电子锁的密码告知李炫，并当庭否认其有取走电子锁的电池。另外，谢向东自认于2017年6月7日将涉讼房屋中的家私电器搬离，而根据谢向东提交的证据及双方确认，谢向东搬走涉讼房屋的家私电器明细情况如下：物品              数量              规格              购买价格              购买时间                  沙发              1              —              3800              2016.6                  茶几              1              —              2016.6                  餐台椅              1台4椅              —              2700              2016.5                  床              2              1.5米，5分床垫              2016.5                  电视柜              1              雅逸D8015（样板）              850              2016.6                  电视机              1              创维43E386E              1800              2016.6                  挂式空调              1              格力空调KFR-26GW(26583)FNAa-A2              3350              2016.5                  挂式空调              1              格力空调KFR-26GW(26583)FNAa-A2              3350              2016.3                  挂式空调              1              格力空调KFR-26GW(26595)FNAa-A1              3799              2016.3                  柜式空调              1              格力空调KFR-50LW/(50551)FNAb-A3              6599              2016.5                  冰箱              1              奥马冰箱BCD-203DBK              999              2016.6                  洗衣机              1              三洋洗衣机DB7056SN              798              2016.6                  热水器              1              万家乐燃气热水器JSQ24-12W2              1148              —                  合计              29193              —      一审法院认为，案件为房屋买卖合同纠纷，李炫、谢向东签订的《房屋买卖合约》、《补充协议》关于买卖双方权利义务约定是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《房屋买卖合约》的约定，涉讼房屋中的家私电器归李炫所有，而《补充协议》虽然约定如果谢向东不能在2017年5月5日前收到楼款余款，则家私电器由谢向东拉走，且谢向东在同年6月12日才收到楼价余款，但因谢向东延迟收到楼价余款的原因在于其收款账户被注销，责任在于谢向东，因此，谢向东无权据此取得涉讼家私电器所有权。鉴于双方均未举证证明在谢向东收款账户被注销之后，双方有就谢向东收取楼价余款的时间作进一步的约定，且谢向东当庭也确认李炫不存在逾期支付购房款的问题，故仍应按照《房屋买卖合同》的约定来确定涉讼家私家电的归属。基于此，谢向东将涉讼家私家电拉走违反了双方的约定，应赔偿由此给李炫造成的损失。据此，法院根据双方确认的家私电器价值及购买时间、使用年限及谢向东的违约情况，酌情确定谢向东应按涉讼家私电器的购买价格的80%计付赔偿款23354.4元予李炫，李炫诉请超出上述核定的，法院不予支持。李炫根据《房屋买卖合约》第六条第一款诉请谢向东支付违约金168000元，法院不予支持，理由如下：第一，案件是房屋买卖合同纠纷，谢向东作为卖方，其应承担的合同基本义务是在收取相应购房款之后将涉讼房屋过户至李炫名下，并交付李炫使用，而本案中谢向东已经履行完毕上述义务，不存在根本违约的情形；第二，《房屋买卖合约》第六条第一款仅在谢向东构成根本违约且李炫要求解除合同的情况下才得以适用，而如上所述，谢向东并未构成根本违约，李炫也未主张解除合同，故该条款在本案中没有适用的条件；第三，李炫主张谢向东构成逾期交付房屋，经审查双方的履约行为，双方均确认涉讼房屋大门锁为电子锁，而根据一般生活常识可知，对配置了电子锁的大门，持有实体钥匙及掌握密码均可以独立开启。本案中李炫自认在5月中下旬时已经获知涉讼房屋大门锁的密码，而谢向东则主张其在4-5月份已将大门锁的密码告知李炫，可见双方关于大门密匙的交付采用了非正式的口头告知的形式进行了交付。李炫虽然主张在2017年6月23日开门时因电子锁电池被取出导致密码无法使用，即使李炫该主张属实，但在双方都持有电子锁密码的情况下，也已经无法确定是谁取走了电子锁电池，事实上李炫也通过聘请他人开门的形式再次进入了涉讼房屋。第四，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案件中谢向东搬离涉讼房屋中的家私电器构成违约，法院已判令谢向东赔偿搬离该些家具给李炫造成的损失，且对谢向东的违约情节，法院在酌情确定应由谢向东赔付的家私电器损失金额时已予以考虑，故在李炫未举证证明其还存在其他损失的情况下，法院对李炫诉请谢向东支付违约金的诉请不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、谢向东应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿家私电器损失23354.4元予李炫；二、驳回李炫的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2285元，由李炫负担2093.07元，由谢向东负担191.93元二审期间，李炫向本院提交收据及合同一份，拟证明因案涉纠纷未解决导致李炫产生租房居住损失。谢向东对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为谢向东应否向李炫支付违约金168000元。谢向东无需向李炫支付违约金168000元，具体理由如下：一、谢向东不存在逾期交付案涉房屋的违约行为。双方均确认案涉房屋大门锁为电子锁，李炫自认在2017年5月中下旬已经获知案涉房屋大门锁的密码，谢向东也主张在4-5月份已将大门锁的密码告知李炫。对配置了电子锁的大门，持有实体钥匙及掌握密码均可以独立开启。李炫于2017年5月中下旬获得大门锁的密码后，即应积极接收案涉房屋，若发现门锁开启有问题，亦应及时沟通反映，其现于2017年6月23日方开启案涉房屋大门，属因自身原因延迟收楼时间。李炫还主张电子锁电池被人取出导致密码无法使用，但其并无证据证明电池系被谢向东取出，且李炫实际上也通过聘请他人开门的形式进入了案涉房屋，即电子锁不能使用并未实际影响其使用房屋，李炫据此主张谢向东存在逾期交房的违约行为并请求谢向东承担违约责任理据不足，本院依法不予支持。一审法院对此处理正确，本院依法予以维持。二、李炫以谢向东拉走家私家电构成违约为由请求谢向东支付违约金168000元亦理据不足。首先，本案为房屋买卖合同纠纷，谢向东作为出卖方，其应承担的合同主要义务是在收取相应房款之后将案涉房屋过户至李炫名下，并交付李炫使用，谢向东已履行完毕上述义务，不存在根本违约的情形。其次，李炫主张根据《房屋买卖合约》第六条第一款的约定要求谢向东承担支付违约金168000元的责任。但该条约定适用的前提为谢向东构成根本违约且李炫要求解除合同的情况下才得以适用，李炫并未主张解除合同，其以该条款主张谢向东支付违约金168000元理据不足。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，谢向东的违约行为仅限于搬走了案涉房屋内的家私电器，对此一审法院已判令谢向东向李炫赔偿损失23354.4元，该金额已足以弥补李炫的损失。李炫主张谢向东向其支付违约金168000元已超过谢向东预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，依法不应予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。李炫的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人李炫负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  安 静审判员  黄玉凤二〇一八年四月二十八日法官助理赵超琳书记员李嘉敏