湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0804民初431号
原告：湖北雅源物业管理有限公司，住所地荆门市掇刀区培公大道1号。
法定代表人：邵勇，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：马荣，湖北新天律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：聂兵，湖北新天律师事务所律师。
被告：荆门市三恒房地产开发有限公司，住所地荆门市掇刀区深圳大道东8号东方名都1幢5层0501室。
法定代表人：毛德进，董事长。
委托诉讼代理人：杨宜财，男，该公司员工。
被告：荆门市青丰酒店管理有限公司，住所地荆门市掇刀区深圳大道东8号（东方名都1幢5层0501室）。
法定代表人：李宏兵，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：宋文权，湖北法之星律师事务所律师。
原告湖北雅源物业管理有限公司（以下简称雅源公司）与被告荆门市三恒房地产开发有限公司（以下简称三恒公司）、荆门市青丰酒店管理有限公司（以下简称青丰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月15日公开开庭进行了审理。原告雅源公司的委托诉讼代理人马荣、被告三恒公司的委托诉讼代理人杨宜财、被告青丰公司的委托诉讼代理人宋文权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅源公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告支付原告物业服务费326700元（计算至2017年3月31日）及违约金10万元；2、要求二被告支付原告律师费用15000元；3、要求二被告负担诉讼费。2017年5月22日，原告向本院书面申请放弃诉讼请求第一项中违约金10万元的请求。事实和理由：被告青丰公司于2013年6月2日租用被告三恒公司所有的位于荆门市深圳大道东8号东方名都1幢1楼大厅、2至4楼作为酒店经营，租赁期限为15年，租赁总面积为6600平方米，并约定在租赁期内，由被告青丰公司支付租赁物作为酒店物业在经营期间产生的与使用租赁物相关的费用。2014年7月1日起，原告为酒店所在小区从事物业服务，二被告从未向原告缴纳物业服务费。
被告三恒公司辩称，诉争房屋以前是自行管理，成立业主委员会后，由雅源公司管理，其与雅源公司未签订正式的物业服务合同。诉争房屋已出租给青丰公司，即使要缴纳物业费也应由青丰公司缴纳。
被告青丰公司辩称，1、原告要求被告青丰公司向其支付物业服务费没有事实和法律依据：其一，青丰公司不是业主，原告与三恒公司签订的合同对青丰公司没有约束力。其二，物业费应当由三恒公司承担，在有明确约定的情况下才由实际使用人缴纳，三恒公司和青丰公司签订的合同中约定的综合服务费、垃圾处理费和水电费是相关部门收取的，不属于物业服务费的范畴；2、合同中对违约金没有约定，对滞纳金约定不明，且违约金过分高于实际损失，应适当减少；3、原告主张权利时超过诉讼时效；4、要求被告承担律师费没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了前期物业服务合同、物业服务合同、房屋租赁合同、民事代理合同、律师费发票等证据，二被告对上述证据无异议，本院对上述证据予以采信。原告提交了其在二被告处张贴催缴物业费通知的照片2张，对被告三恒公司张贴的照片，三恒公司无异议，本院对该证据予以采信。对被告青丰公司张贴催缴通知的照片，青丰公司对其真实性有异议，称其从未看到过该催缴物业费通知，因原告未提交其他证据予以佐证，其异议成立，故原告提交的对被告青丰公司张贴催缴物业费通知的照片，本院不予采信。二被告均提交了房屋租赁合同，各方对其真实性没有异议，本院对该证据予以采信。
本院经审理认定事实如下：2013年6月2日，被告三恒公司（甲方）与被告青丰公司（乙方）签订了1份《房屋租赁合同》，约定被告青丰公司租用被告三恒公司位于荆门市掇刀区深圳大道东8号东方名都1幢1楼大厅、2至4层作为酒店经营，租赁期限为15年，租赁总面积6600平方米，年租金100万元。合同第5.1条规定：为经营需要，本租赁物在本合同有效期内的物业管理服务均由乙方自行管理，甲方同意将本方依照法律法规行使的选择物业公司的业主权利让渡与乙方行使，甲方不干涉乙方履行相应业主权利和承担相应义务。合同第5.2条规定：在租赁期内，由乙方负责支付租赁物作为酒店物业统一经营期间产生的与使用租赁物相关费用，如市政综合服务费、垃圾处理费、水电费等（因物业自行管理，故不缴纳物业管理费）。2014年7月1日，被告三恒公司（甲方）与原告雅源公司（乙方）签订了1份《东方名都前期物业服务合同》，约定物业服务费为商业用房1.50元/月·平方米。违约金从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳。同日，原告雅源公司为酒店所在小区即东方名都小区从事物业服务。2015年7月20日，东方名都小区业主委员会（甲方）与原告雅源公司（乙方）签订了《物业服务合同》1份，约定本物业的管理服务费，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为1.50元/月·平方米。逾期缴纳物业费，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之三十交纳滞纳金。因欠缴物业费引发的诉讼，乙方的律师费由欠费业主承担。二被告一直未向原告缴纳物业服务费，2016年7月，原告对被告三恒公司张贴了催缴物业服务费的通知。2016年12月20日，原告雅源公司与湖北新天律师事务所签订了1份《委托代理合同》，约定此案律师代理费为15000元。同年12月29日，原告交纳律师费15000元。
本院认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告与被告三恒公司签订的《东方名都前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为合法有效。原告已经提供了物业服务，被告三恒公司未按合同约定履行交纳物业费的义务，应当承担继续履行或赔偿损失的违约责任。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）…（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。物权法第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”东方名都小区业主委员会与原告于2015年7月20日签订的《物业服务合同》对作为业主的三恒公司具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告作为物业企业，已经书面催告业主三恒公司交纳物业费。按照原告与被告三恒公司签订的合同约定，2014年7月1日至2017年3月31日期间被告三恒公司拖欠的物业费为：6600平方米×1.50元/月·平方米×33月=326700元。为此，对原告要求被告三恒公司交纳2014年7月1日至2017年3月31日期间的物业费326700元的诉请予以支持。
关于要求被告青丰公司交纳物业费。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告三恒公司与被告青丰公司签订的租赁合同并未明确约定由物业使用人青丰公司交纳物业费，故被告三恒公司辩称关于谁使用谁负担物业费的意见不能成立，而被告青丰公司关于此项辩解的意见符合司法解释的规定，本院予以采纳。因此，对原告要求被告青丰公司交纳物业费的诉请不予支持。
关于律师费。东方名都小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》明确约定，因欠缴物业费引发的诉讼，物业企业的律师费由欠费业主承担。该约定不违反法律规定，故对原告要求被告三恒公司支付律师费的诉请予以支持。
宣判前，原告向本院书面申请放弃向被告追索违约金10万元的诉讼请求，是对自己权利的合法处分，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告荆门市三恒房地产开发有限公司支付原告湖北雅源物业管理有限公司自2014年7月1日至2017年3月31日期间的物业服务费326700元。
二、被告荆门市三恒房地产开发有限公司支付原告湖北雅源物业管理有限公司律师费15000元。
三、驳回原告湖北雅源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项于本判决生效之日起7日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7926元，减半收取3963元，由被告荆门市三恒房地产开发有限公司负担2931元，原告湖北雅源物业管理有限公司负担1032元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 张高平
二〇一七年六月一日
书记员 徐 蕾
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
四、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。