南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初4088号
原告：刘创，男，汉族，1991年3月30日出生，住江苏省淮安市淮阴区。
委托诉讼代理人：钱党兵，江苏刘洪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：楼琪娜，江苏刘洪律师事务所律师。
被告：中电建物业管理有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320113302355501G，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路408号晓庄国际广场1栋2016室。
负责人：牛海河，该公司董事长。
被告：中电建物业管理有限公司，统一社会信用代码91110108755983180Q，住所地北京市海淀区西三环北路87号12层-1201、1-1202。
法定代表人：尉连秋，该公司董事长。
以上两被告共同委托诉讼代理人：濮新民，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：沈伟亮，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
原告刘创与被告中电建物业管理有限公司南京分公司（以下简称中电建南京公司）、中电建物业管理有限公司（以下简称中电建公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，原告刘创于2017年9月28日申请追加了中电建公司为本案被告。本案由审判员葛立正依法适用简易程序，于2017年11月10日、2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告刘创的委托诉讼代理人钱党兵、楼琪娜，被告中电建南京公司、中电建公司的委托诉讼代理人濮新民、沈伟亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘创诉称，原告于2015年10月25日购买了位于栖霞区燕子矶街道下庙村海××单元××室的房屋，该房屋于2017年3月31日交付原告。原告收房后，对房屋进行了装修。2017年6月16日，原告家人回家发现房屋内有污水倒灌，污水从卫生间内的马桶及洗脸盆下水道上溢。原告即通知被告中电建南京公司进行维修。后被告中电建南京公司告知原告，污水倒灌系单元楼公共排污管道堵塞所致，现管道已疏通，问题已解决。2017年7月3日，原告接到被告中电建南京公司的通知，发现原告房屋门口有污水，怀疑是屋内流淌至屋外。原告家人回家，发现屋内都是污水，污水已遍及整个房屋，高度约有10公分，原告家中的地板、沙发、墙纸、家具等都浸泡在污水中。事后，原告父亲询问维修管道工人，得知该排污管道堵塞位置单元楼一楼的墙角处，原因系水管倾斜角度不够，维修方式除了疏通管道外，还在排污管道直角转角处垫置了两块红砖，增大污水管道的倾斜度，加大管内水流速度，故南京中水电星湖湾房地产有限公司（以下简称中水电房地产公司）出售的房屋在公共污水管道的设计、安装等存在严重缺陷，无法正常使用；被告中电建南京公司作为物业公司，未尽疏通维护等物业管理义务，在原告家中发生第一次污水倒灌并发现管道存在堵塞问题之后，未彻底维修管道至正常使用状态，导致原告损失进一步扩大。中水电房地产公司与被告共同侵权行为使原告家中因大面积污水倒灌造成了巨大的财产损失。原告多次与被告协商解决赔偿事宜，但被告相互推诿责任。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告财产损失250000元，赔偿在外租房租金损失暂定36000元（从2017年7月1日起至2018年4月1日，暂定8个月，按4500元/月计算），承担律师费用20000元，本案的诉讼费用由被告承担。
被告中电建南京公司、中电建公司辩称，两被告已严格按照前期物业服务合同约定，履行了合同项下义务，对原告的财产损失无任何过错，不存在任何侵权行为，不应承担相应法律责任。原告并无证据证明其财产损失与两被告所谓侵权行为之间存在因果关系。抛开因果关系不谈，两被告认为原告对其财产所遭受损失存在过错，应承担相应责任。首先，原告拒不配合被告工作人员进行疏通工作，延误了疏通排污管道工作，错过了抢救财务的最佳时间；其次，原告及其房屋以上楼层已经入住或已装修的业主存在向污水管道丢弃生活废弃品及装修垃圾的可能，此系导致公共排污管道堵塞而造成污水倒灌的主要原因。原告就其损失亦无相应证据证明，其所主张的租金损失亦相对过高。此外，原告主张的律师费无任何法律依据。
经审理查明，2015年10月25日，原告刘创与案外人中水电房地产公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于栖霞区燕子矶街道下庙村海××单元××室、建筑面积为87.06平方米的房屋。在《商品房预售合同》的附件中有中水电房地产公司与被告中电建南京公司签订的《前期物业服务合同》及中水电房地产公司与原告刘创签订的《临时管理规约》。原告刘创接收案涉房屋后，于2017年1月8日对案涉房屋进行了装修，装修期自2017年1月8日至2017年4月7日，并与被告中电建南京公司签订了《装修管理服务协议》，向被告中电建南京公司交纳了装修管理费304.15元及拆墙垃圾清运费259.2元。2017年4月26日，原告刘创办理了案涉房屋的不动产权证书，在不动产权证书中案涉房屋的坐落登记为栖霞区伏家场街××单元××室。2017年6月16日，案涉房屋卫生间内的马桶及洗脸盆下水道因共用下水道堵塞造成污水上溢。原告刘创即通知被告中电建南京公司进行了维修。2017年7月3日，案涉房屋卫生间内的马桶及洗脸盆下水道再次因共用下水道堵塞造成污水上溢，导致房屋内的地板、沙发、墙纸、家具等物品在污水中浸泡，造成财产损失。因与被告方协商处理未果，故原告刘创将中水电房地产公司及被告中电建南京公司、中电建公司诉至法院，要求处理。审理中，原告刘创申请对其财产损失价值进行鉴定，2018年3月10日，经南京中信资产评估有限公司评估，原告刘创的财产损失价值为106109.33元。原告刘创为此支付了评估费11750元。庭审中，原告刘创根据前期物业服务合同，主张被告中电建南京公司、中电建公司未尽到合同义务，应承担民事责任，并撤回了对中水电房地产公司的起诉，同时将其诉讼请求变更为判令两被告赔偿因违反物业服务合同的规定造成的财产损失106109.33元，赔偿其自2017年7月1日至2018年8月1日在外租房费用58500元（13个月×4500元/月）。原告刘创表示从2017年6月16日及7月3日发生两次因公共排污管道堵塞导致家中大面积被污水浸泡，两被告和其之间系物业服务合同关系，双方签订了物业服务合同，其中约定了物业公司对小区物业公共部分有管理、维修义务，而两被告并未履行合同义务，导致其财产损失，两被告作为物业公司应当承担责任；两被告认为其财产损失系楼上业主装修房屋时将垃圾堵塞管道而造成的，而事实上物业公司对每位业主都会收取装修管理费，因此物业公司应该具有更多的管理义务；本案是合同关系而造成的赔偿，就对损害发生的原因没有必要进行查实；其财产的直接损失已经由鉴定部门鉴定，其无法居住案涉房屋在外租房居住也是一种损失，该损失与被告不履行义务的行为存在间接的因果关系，至于有关的租金和期限，请求法院酌情考虑。被告中电建南京公司、中电建公司认为原告刘创明确了诉求是基于合同产生的纠纷，其对物业公共部位的维修和养护的合同义务就是对公共部分出现了需要维修的由其去维修；当原告刘创家中漫水向其提出报修时，其也积极履行了义务，第二次漫水的时候是其发现了问题，提醒了原告刘创，两被告已经履行了相关义务。原告刘创将物业公司的义务扩大到下水道的疏通，超出了物业公司的范围，物业公司也做不到对公共管道的管理；在本案中原告刘创明确了是合同的违约之诉，在物业合同订立的时候，其是不可能预见到原告刘创主张的租金损失，在违约之诉的诉求之下，该诉请不应支持，故请求驳回原告刘创的诉讼请求。因双方各持己见，以致调解不能。
另查明，被告中电建南京公司在海赋尚城A02栋二单元的业主装修房屋时，均向业主收取了装修管理费304.92元；对于不能自行清理垃圾的业主收取了数额不等的拆墙垃圾清运费。2016年8月12日，原告刘创的家人与案外人张晓梅签订了房屋租赁合同，承租了南京市鼓楼区幕府西路33号金域中央14幢一单元302室、建筑面积为135.94平方米的房屋，月租金为4500元，租赁期限为2016年8月12日至2017年8月11日。2017年8月10日，原告刘创与张晓梅签订了房屋租赁合同，继续承租了南京市鼓楼区幕府西路33号金域中央14幢一单元302室、建筑面积为135.94平方米的房屋，月租金为4800元，租赁期限为2017年8月12日至2018年8月11日。经本院查询，海赋尚城中，与原告刘创类似的房屋月租金在2200元至2500元之间。
再查明，在《前期物业服务合同》的第二条约定：“在物业管理区域内，乙方（中电建南京公司）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修养护；2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护……”。第二十九条约定；共用设施设备是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
上述事实，有当事人的陈述、不动产权证、南京市商品房预售合同、《前期物业服务合同》、情况说明及污水照片、房屋租赁合同、视频录像光盘、现场照片、建筑工程施工质量验收资料、工程质量竣工验收记录、建筑工程竣工验收备案表、海赋尚城项目物业接管移交单、牌号编排证明、南京市建筑工程质量保修书，住宅质量保修说明，商品房移交书及验房单，案涉房屋下水管道疏通照片及视频，江苏省建筑工程质量检测中心有限公司检测报告，案涉房屋给排水设计图、临时管理规约、排水管网巡检记录、装修注意事项、装修管理服务协议案涉房屋装修装饰申请表及以上部分楼层装修装饰申请表、装修巡查表，资产评估报告书、本院庭审、质证笔录等证据在卷证实，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中水电房地产公司和被告中电建南京公司就海赋尚城小区前期物业管理服务所签订的《前期物业服务合同》合法有效。《前期物业服务合同》作为南京市商品房预售合同的附件之一，对海赋尚城小区的业主也产生法律效力。原告刘创在本案审理过程中，明确表示以物业服务合同法律关系主张权利。根据《前期物业服务合同》的约定，被告中电建南京公司对海赋尚城小区提供的前期物业管理服务包括了对物业共用设施设备的日常运行和维修养护等，而合同第二十九条约定了共用设施设备是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水道、落水管等，且被告中电建南京公司在海赋尚城A02栋二单元的业主装修房屋时，均向业主收取了装修管理费并对不能自行清理垃圾的业主收取了数额不等的拆墙垃圾清运费，因此，被告中电建南京公司应当按照《前期物业服务合同》的约定全面履行自己的义务，包括对由全体业主共同拥有的上下水道维修养护及海赋尚城的业主在装修房屋时，对业主的装修行为进行监督、管理。但案涉房屋两次因共用下水道堵塞造成污水上溢，导致原告刘创的财产在污水中浸泡而受损，故被告中电建南京公司没有按照《前期物业服务合同》的约定全面履行义务，其行为构成违约，应对原告刘创的财产损失承担赔偿责任。被告中电建南京公司系被告中电建公司的分支机构，根据相关法律规定，被告中电建公司应对被告中电建南京公司所确定的赔偿义务承担补充清偿责任。原告刘创的损失经南京中信资产评估有限公司评估，其财产损失价值为106109.33元，原告刘创为此支付了评估费11750元，被告中电建南京公司对此应予以赔偿。原告刘创因房屋受到污水浸泡，在外租房居住而支付的房屋租金是其直接损失，被告中电建南京公司在与中水电房地产公司签订的《前期物业服务合同》时应当预见可能造成该项损失；对于原告刘创主张在外租赁房屋的损失，本院参照查询的海赋尚城中与原告刘创类似的房屋租赁价格，结合原告刘创两次房屋租赁合同的期限、装修时间及修复期间，酌情认定原告刘创在外租赁房屋期限从2017年8月12日至2018年月4月11日，计8个月，以每月房屋租金2350元计算，租赁房屋租金损失为18800元，被告中电建南京公司对原告刘创该损失应予赔偿。两被告抗辩已经履行了相关义务，证据不足；两被告主张原告刘创将物业公司的义务扩大到下水道的疏通，超出了物业公司的范围，且在物业合同订立的时候，不可能预见到原告刘创主张的租金损失，无法律依据，所以，本院对两被告的上述抗辩意见不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告中电建物业管理有限公司南京公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘创各项财产损失合计人民币136659.33元（含评估费11750元）；
二、被告中电建物业管理有限公司对被告中电建物业管理有限公司南京公司所确定的给付义务承担补充清偿责任。
如被告未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5890元，减半收取2945元，由原告刘创负担1428元，被告中电建物业管理有限公司南京公司负担1517元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 葛立正
二〇一八年五月二十二日
书记员 朱文清