浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0902民初1082号原告：严忠表，男，1958年4月20日出生，汉族，个体，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。被告：舟山市国有资产投资经营有限公司，住所地舟山市新城海天大道681号行政中心6号楼。法定代表人：李磊，董事长。委托诉讼代理人：陈嘉诚，浙江京衡(舟山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亮，浙江京衡(舟山)律师事务所律师。原告严忠表与被告舟山市国有资产投资经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严忠表及其委托诉讼代理人王良平、焦海天，被告舟山市国有资产投资经营有限公司的委托诉讼代理陈嘉诚、王亮到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告退还房屋租金517418元及押金150000元共计667418元，并支付667418元自2015年6月9日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行日止的利息；二、被告赔偿原告停产停业损失、厂房内构筑物及设备损失、设备折旧费、工伤事故赔偿、拍卖佣金损失及评估费共计损失2718468元。事实与理由：2011年8月1日，原告经公开拍租与被告签订《舟山市经济开发区B区惠飞路厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：原告承租被告所有的坐落于舟山经济开发区厂房，建筑面积共约8937.81平方米；租期为五年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止；年租金1104700元，每年一付，先付后用，第一年租金在2011年8月5日前付清，以后年度租金在每年7月31日前付清；在付清第一年租金同时应向出租人交纳租赁押金300000元。合同签订后，原告如约支付了租金。后在使用中，原告发现大厂房有漏水问题。双方协商达成《舟山市经济开发区B区惠飞路厂房租赁补充合同》（以下简称《补充合同》），约定：被告同意无偿延长租期五个月；由原告出资对厂房进行补修，保证在承租期内不再漏水，若再发生漏水，被告有权追回减免的五个月租金。至此，实际租期自2011年8月1日起至2016年12月31日止。2015年初，大厂房屋顶塌落砸伤工人。被告遂委托鉴定机构对房屋结构体系、房屋倾斜及可靠性等进行鉴定。鉴定结论认为“房屋上部可靠性等级评定为C级，围护结构可靠性等级评定为B级，综合评定该结构可靠性等级为三级，不符合国家现行标准的可靠性要求”。同年6月9日，被告要求原告“停止一切运作，关掉厂房”，原告于是在租期尚未届满前进行了搬迁，产生巨额搬迁费用并造成相当经济损失。被告辩称，1、自公开拍租到办理移交手续，原告均对厂房进行过实地察看，并确认了厂房符合承租要求，现其仅凭鉴定报告中关于大厂房“不符合国家现行标准规范的可靠性要求”的表述，尚不能证明案涉厂房存在质量问题，故原告对此应承担举证不能的后果；2、大厂房可靠性低的原因是原告使用不当造成的；3、原告违反租赁合同约定，在租赁期间将部分厂房转租与他人经营使用，且在厂区空地内违法搭建构筑物并出租收益；4、在发现原告存在违约行为后，被告即通知解除合同，并要求双方协商合同解除善后工作，但原告以索要巨额赔偿为前提，拒绝搬迁腾空，至今大厂房内仍堆放着各类物品，另两间小厂房及原告违章搭建的构筑物也由他人实际占有使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于舟山经济开发区厂房系被告所有，建筑面积8937.81平方米（其中大厂房面积6576.48平方米、小厂房一面积1720.28平方米与小厂房二面积641.05平方米）。2011年2月18日，原告经公开拍租取得上述厂房五年期租赁权，原告为此支付拍卖佣金276100元。2011年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，主要约定：1、乙方已对标的物实地察看，并确认标的物符合乙方租赁要求；2、租赁期限为五年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止，租赁到期后，乙方应无条件将标的物完整无损地归还甲方；3、年租金1104700元，每年一付，先付后用，第一年租金于2011年8月5日前付清，以后年度租金在每年7月31日前付清；4、乙方在付清第一年租金的同时应向甲方缴纳租赁押金300000元，该押金不计利息，合同到期后结清水电等费用并符合租赁合同相关规定，乙方凭押金收据原件退结押金；5、乙方不得改变、破坏标的物结构和建筑布局，不能影响原有通道等公共功能，不能影响建筑的外形外貌；6、租赁期间，乙方必须对标的物妥善保养和维修，保养和维修费用由乙方自理；7、租赁期间，乙方有擅自转租、变相转租或者擅自改变房屋约定用途、房屋建筑机构等情形的，甲方有权单方解除合同并收回房屋使用权。合同签订后，原告占有使用房屋并交纳租赁押金300000元。截止2015年7月31日止，原告均如约按年度向被告支付租金。在使用过程中，厂房出现漏水问题。2012年8月16日，原告（乙方）与被告（甲方）达成《补充合同》，约定：甲方同意由乙方出资对其承租的惠飞路145号厂房漏水情况进行补修，在房屋顶部加盖彩瓦板并经甲方验收，保证在其承租期内不再漏水。如果发生漏水现象，甲方根据本协议作出的减免五个月租金，甲方有权向乙方追回，且乙方不得以前次漏水情形再次向甲方主张经济赔偿。对乙方的损失，甲方同意乙方无偿延长租赁期五个月，即自2016年7月31日起至2016年12月31日。补充合同签订后，原告对漏水厂房屋顶进行了维修。2015年初，在大厂房内从事电焊作业的工人胡功益被屋顶掉落的水泥块砸伤，造成右侧桡骨远端骨折的人身事故。2016年初，舟山民泰废旧物资有限公司与胡功益达成《工伤事故赔偿协议》，一次性向其赔付医疗费、护理费及交通费等各项损失共计86000元。后由舟山民泰废旧物资有限公司法定代表人即原告向胡功益支付了该款项。2016年2月20日，胡功益向原告出具了一张收条，载明“今收到严忠表支付的工伤事故赔偿款捌万陆仟元整，其中2015年3月10日支付肆万贰仟元整，本次支付肆万肆仟元整”。2015年6月9日，被告向原告发送短信，内容显示“根据现场考察，房子存在安全隐患问题，国资公司资产部已请示俞总，同意你所租的舟山经济开发区B区场房近日停止一切运作，关掉场房，后续事情你做一份方案具体再议。资产部。”2015年10月，被告委托中国建筑科学研究院上海分院对房屋结构体系、房屋倾斜及不均匀沉降、混凝土强度、钢筋配置、房屋表观病害、可靠性进行鉴定。2015年11月，鉴定机构出具鉴定报告认定“房屋上部可靠性等级评定为C级，围护结构可靠性等级评定为B级，综合评定该结构可靠性等级为三级，不符合国家现行标准的可靠性要求，应采取措施，且可能有极少数构件必须立即采取措施”。原告就搬迁损失赔偿事宜与被告协商共同委托评估机构进行评估，被告认为共同委托不是启动评估的必要条件，即原告可单方委托评估，到时通知被告到现场参与即可。原告遂委托了浙江方舟资产评估有限公司对厂房因提前搬迁造成的损失进行评估。评估日前，原告曾电话告知被告到现场参与实地评估勘查，第二日被告相关工作人员如约到场，但仅有原告而无评估人员在场，故在等待一小时后自行离开。2016年4月18日，评估机构出具评估报告，确定以2015年6月30日为评估基准日，原告此次委估的惠飞路145号厂房搬迁损失评估结果为155.474万元，其中构筑物残值62.97万元、不可拆卸固定机器残值43.84万元、设备及材料搬迁费用48.664万元。评估报告特别说明：1、上述评估费不包括设备搬迁的加急费，按照舟山地区的正常水平，一般设备搬迁加急费为设备搬迁费的20-30%之间，按照30%估算，搬迁加急费为14.6万元；2、上述费用包括不可移动的管理房、隔墙、行车、配电房及变配电设备设施等固定设施设备；3、本次评估实地勘察前大部分设备搬迁已完成，承租方与出租方在搬迁前未对需搬迁设备进行清点造册记录确认。盘点所依据的设备清单系委托方提供，对于设备的权属不做判断；4、2011年8月承租时，对于厂房的租赁前现状，租赁双方未作书面确认，承租方租入后进行的改建及装修的预算与决算方案也未向出租方备案，因此厂区内哪些属于承租方的改建或装修难以界定。本次评估系按照承租方的申报进行现场勘查、丈量、清点，对资产权属不做判断；5、本次评估勘查，构筑物工程量在委托方陪同下以实际丈量取得。原告为评估支付费用30000元。2015年12月1日，被告向原告发律师函，明确提出由于原告存在违法转租，故通知原告解除原房屋租赁合同。原告于当日收到该律师函。2016年8月10日，原告向被告提交《要求给予赔偿提前终止租赁合同损失的报告》，要求被告赔偿损失。另查明，2011年8月4日，原告（甲方）与案外人舟山市定海昶丰汽车修理厂（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将位于惠飞路145号部分厂房租赁乙方使用，租赁期限为五年，自2011年8月10日起至2016年8月9日止，租金每年2.2万元，先付后租等内容。自2012年3月底开始，案外人舟山市定海昶丰汽车修理厂每年向原告支付合同约定的租金2.2万元/年，直至2015年3月底。至本案审理期间，两间小厂房共计面积2361.33平方米未予腾退。在原告承租的大厂房外，原告搭建了仓库和一排办公室，现有一家石材加工厂使用该搭建的仓库与办公室进行生产经营活动。本院认为，原告通过公开拍租与被告签订的厂房租赁合同系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，该租赁合同依法成立并已生效，双方均应按约定履行各自的义务。后在使用中产生了漏水问题，双方就租赁物的维修另行达成了补充约定，该补充合同亦应认定合法有效，两者共同构成双方租赁法律关系的内容。依据法律规定，保证交付的租赁物不仅要符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用，更不能危及承租人及他人的安全与健康，此为出租人的法定义务。本案中，出租的厂房内曾发生过屋顶水泥块掉落伤人事故，且经出租人委托被鉴定为“不符合国家现行标准的可靠性要求”，故应认定被告出租的租赁物有足以危及人身安全与健康的严重质量瑕疵，被告在履行合同过程中存在违约行为。合同签订前，原告查验过厂房并与被告办理过交接手续，此为事实，但厂房的可靠性问题已超出原告日常生活认知，故被告此抗辩不能免除其违约责任承担。被告又辩称造成厂房可靠性问题的原因系原告使用不当造成，但被告就此未举证加以证明，故对此抗辩本院不予采纳。合同的解除。原告主张在2015年6月9日被告向其发送的短信在内容上有明确解除合同的意思表示，符合以通知方式行使法定解除权的要件，租赁合同于此时解除。被告认为在2015年12月1日其向原告送达律师函时租赁合同解除。鉴于双方均请求解除合同，应确认双方租赁法律关系解除，且在原告起诉前，原租赁合同即已到期。但就导致合同解除的原因，双方争议较大，也是本案焦点所在。对此，分析、评判如下：就租赁物有危及承租人及他人安全与健康的情况，不管如原告陈述其向被告反映后被告再到现场核查，还是如被告陈述其是在日常安全巡查中自行发现，2015年6月9日被告均已通过短信向原告明确作出了关停厂房系出于安全考虑的意思表示。短信的核心内容中“同意你所租的舟山经济开发区B区场房近日停止一切运作，关掉场房”，应理解为要求原告全面停止占有使用租赁物，而此项占有使用租赁物恰是出租人租赁合同中的对待给付，故应认定租赁法律关系于此解除。被告的抗辩。首先，转租是事实。原告将小厂房租与他人并按期收取租金，以现有证据足以证实原告有未经被告同意的转租行为。原告虽辩解在承租前他人就已实际占用厂房，并提供了两份租赁合同以证明本质上是被告先于原告承租前即已将小厂房租赁给汽修厂使用。但本院经审查后认为，就原告提供的两份租赁合同与被告的关联性不予认可，案外人与原告签订租赁合同的时间晚于原、被告订约时间，从时间上与原告辩解在其承租厂房就已存在小厂房被被告出租给汽修厂存在客观不符。退一步讲，即使在原告承租厂房前案外人就已实际占用，在与案外人重新签订租赁合同前，其也可通过合法途径解决厂房腾退问题，故对原告此辩解本院不予采纳。其次，原告在承租的厂区内搭建了仓库和一排办公室，该搭建是否非法在所不论，但确实未征得过被告的同意，且自被告向原告发律师函至本案起诉之日的合理期限内，原告也没有恢复原状，排除妨碍。原告虽辩解系解决厂房搬迁而临时搭建用于存放机器设备，但未提供证据证明，且与客观事实不符，故对原告此辩解本院不予采纳。再次，如前所述，双方权利义务已于短信通知当日终止。根据现有证据，被告正式提出原告存在转租与搭建的违约行为系通过律师函，系基于原告违约行为而形式合同约定解除权，但此时合同已解除。同一个租赁法律关系不可能发生两次解除的法律事实，故应认定被告的律师函系在合同解除后另行主张原告存在违约行为。对此处理，因双方合同未针对该违约行为特别约定违约金或违约产生损失的计算方法，被告也未就其实际损失向本院进行举证，故对此部分本院暂不予处理。合同解除后债权债务如何处理。1、已交房租的返还及五个月免租损失，自2015年6月9日起至2015年7月31日止原告已支付了相应的房租，故就原告已腾退的大厂房所针对的两个月的租金135474元应予返还。双方补充协议另约定了原告维修屋顶漏水所换取的五个月免租期，此不属于应返还的范围，而系原告五个月免租期内大厂房不能使用而产生的损失，原告为此未提供证据证明损失范围，但结合租金标准及《补充合同》约定，本院认定免租期损失为338684元，该损失无再计算利息损失的法律依据。关于原告主张利息损失应自合同解除之日计算，但本院经审查后认为，合同解除时原告并未向被告主张损失，依现有证据原告正式于2016年8月10日向被告提交了书面报告要求退还租金并赔偿损失，故本院认可应返还的租金135474元自主张之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行日止的利息；超出部分，不予支持。2、押金，原告主张被告退还押金150000元，被告认可应退押金金额，但因两间小厂房尚未腾退，不具备退还条件，原告可在全面腾退厂房后凭押金收据原件向被告另行主张。3、人身损害赔偿，原告主张86000元，有赔偿协议、收款收据及证人证言相互佐证，属于因被告违约而给原告造成的实际损失，本院予以支持。4、停产停业损失，原告主张57万元，但未提供相关企业的纳税证明、财务账册或第三方会计评估等证据，无法查实相关企业停产停业具体损失情况，本院不予支持；5、设备折旧费，原告主张28万元，无事实及法律依据，本院不予支持。6、搬迁损失，认定该项损失的主要依据是评估报告，在原告委托评估时，被告未到现场确认评估范围，评估报告也未确认财产的所有权，案件审理中被告书面明确了评估报告中列明的评估对象均不予认可，但就此被告也明确不提出申请重新鉴定，本院结合评估人员到庭说明情况及现有证据综合认定该份评估报告的真实性与关联性。（1）对构筑物及设施，评估人员对能够判别确非原告装饰装修部分，并未列入评估结果；其余部分列入了评估结果，该部分损失赔偿的前提是厂房安全性问题造成原告提前搬迁而支出的费用，而两间小厂房至今仍未腾退，故在认定损失金额上扣减两间小厂房对应部分。现原告主张按评估报告确定的629700元予以赔偿，本院确认应扣减东面小车间的评估价值47000元与西面小车间的评估价值102900元，对剩余部分479800元予以认可。（2）对不可拆卸的机器设备部分，同理如上，原告主张按评估报告确定的438400元予以赔偿，但本院仅认可在大厂房内的行车等固定设备成新价值383400元，而对放置于两间小厂房内的固定设备，至今仍在使用，因不存在提前搬迁造成损失的情况，故本院对此不予认可。被告对不可拆卸机器设备的所有权持有异议，但在双方租赁合同及交接手续中均未涉及到此部分财产，被告辩解该固定设备属其所有，即作为国有资产，被告应提供国有资产登记造册相关证据，且原、被告约定年租金1104700元相较当年同类同地段市场行情属合理范围，不应认定该租金包括不可拆卸的固定机器设备使用，故对被告此抗辩意见本院不予采纳。（3）对机器设备搬迁费，庭审中评估人员陈述其中有部分机器设备并未搬迁但却也列入了评估报告，且原告也自认应扣除搬往北蝉仓库的费用，本院认为评估结论中涉及的未搬迁机器设备是否在合同到期前就已全部搬迁存疑，且后期现场到搬迁后的仓库查看存放的机器设备，也无法与评估结论相互印证，故本院要求原告就实际已支出的机器设备搬迁费补充举证。但就原告补充提供的搬迁费收款收据，却无相对应款项是否实际发生的证据予以佐证，原告补充提供的收据核算金额又远高于评估的结果，故本院对此部分诉请暂不予处理，原告可另行主张权利。7、拍卖佣金损失，原告缴纳拍卖佣金276100元，在计算该部分损失时应按拍卖佣金总额分摊至总租期并相应地扣除两间小厂房所对应的部分计47400元，是大厂房在剩余租期内（不包括免租期）不能正常使用而造成的损失，本院予以支持。8、评估费，本院认可并支持25000元由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告舟山市国有资产投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严忠表返还租金135474元并支付自2016年8月10日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行日止的利息；二、被告舟山市国有资产投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告严忠表经济损失1360284元；三、驳回原告严忠表的其他诉讼请求。本案诉讼费28548元，减半收取14274元，由原告严忠表负担6424元，由被告舟山市国有资产投资经营有限公司负担7850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。代理审判员 张 杨二〇一七年九月二十一日书 记 员 於航燕?*MERGEFORMAT?12??*MERGEFORMAT?1?