上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1018号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。
法定代表人：孙艾娜，董事长。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海和记餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区庙泾路56号。
法定代表人：何征，董事长。
委托诉讼代理人：沈贝，上海市新闵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘燊，上海市新闵律师事务所律师。
上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和投资公司）因与被上诉人上海和记餐饮管理有限公司（以下简称和记餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初24728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
亚和投资公司上诉请求：撤销一审判决第四、六项，改判上诉人无需就被上诉人的装修损失546,405元（人民币，下同）、燃气工程损失54,642元、厨房设备损失42,223元承担赔偿责任；被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费4,087,157元及物业管理费1,027,548元。事实和理由：1、一审法院对于被上诉人装修损失、燃气工程损失及厨房设备损失数额的认定存在错误。首先，关于装修损失。根据司法鉴定结论，装修工程造价为1,046,940元，按照租赁合同约定的6年租期折旧。同时，考虑到被上诉人在2017年11月20日返还房屋，应视为该日为房屋装修拆除之日，故折旧期应从2015年1月1日起至2017年11月20日止。折旧后的残值金额为546,405元；关于燃气工程损失。该工程造价为103,500元，参照装修折旧标准及折旧期限，折旧后的残值为54,642元；关于厨房设备损失。该些设备全新价为80,000元，参照装修折旧标准及折旧期限，折旧后的残值为42,223元；2、上诉人不应承担上述装修等损失。租赁房屋的产权人为部队，相应的建设规划许可证应由部队申办，一审法院以此为由判决租赁合同无效为时过早；3、根据相关司法解释，合同无效承租人亦应参照合同约定标准支付占有使用费。至于一审法院关于被上诉人无法达到合法经营目的的责任认定，亦缺乏法律依据；4、尽管租赁合同无效，但被上诉人使用了涉案房屋，并接受了物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。由此，一审法院仅判决被上诉人支付52万元使用费及管理费，有失公允。
和记餐饮公司辩称，首先，一审法院对于装修损失等已经进行折旧，事实上由于被上诉人并未实际经营，该部分损失不应予以折旧；其次，本案合同无效的责任在于上诉人，被上诉人有权依法主张赔偿损失；再者，被上诉人无法正常使用租赁房屋，上诉人要求被上诉人支付占有使用费及物业管理费是不合理的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
和记餐饮公司向一审法院起诉请求：1、确认和记餐饮公司、亚和投资公司签订的租赁合同于2016年7月26日解除；2、亚和投资公司向和记餐饮公司返还租赁保证金375,312元以及物业管理费保证金89,115元、公共事业费保证金50,000元，合计514,427元；3、亚和投资公司返还和记餐饮公司已经支付的12个月租金1,417,848以及3个月物业管理费89,115元；4、亚和投资公司赔偿违约给和记餐饮公司造成的损失1,660,120.60元；5、本案诉讼费用以及保全费用由亚和投资公司承担。后和记餐饮公司变更第1项诉讼请求为，要求确认双方之间的租赁合同无效；变更第4项为：要求亚和投资公司赔偿装修损失1,046,940元，燃气工程费103,500元，厨房设备费80,000元，环评费8,000元，设计制作费2,665元、图片制作费697.6元，合计1,241,802.6元；增加一项诉讼请求作为第5项诉讼请求：亚和投资公司支付租金、管理费、保证金的利息损失（以2,021,390元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年7月15日起算至判决生效之日止）。
亚和投资公司则提起反诉请求：1、确认和记餐饮公司、亚和投资公司签订的房屋租赁合同无效；2、判令和记餐饮公司支付自2014年10月1日至2017年10月31日的房屋占有使用费4,385,598元；3、判令和记餐饮公司支付自2014年10月1日至2017年10月31日的物业费1,099,085元。庭审结束后，亚和投资公司要求和记餐饮公司赔偿其将涉案房屋恢复原状的费用96,000元。
一审法院认定事实：本市长宁区XX路XX号房屋于1989年2月登记，产权人为XX部，建筑面积合计15,003平方米。
2000年，上海市城市规划管理局就云峰综合楼建设工程项目颁发建设工程规划许可证。该许可证记载，建设单位为XX所；建设地址为本市长宁区XX路XX号；建设规模为17,600平方米。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“洛城广场”。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处向A部出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意该部在XX路XX号XX所附属广场（洛城广场、和平广场）进行整体改扩建，建设上海XX中心，项目总建筑面积60,000平方米。
2011年11月25日，上海警备区第一招待所与亚和投资公司签订《军队房地产建设、租赁协议书》，约定由亚和投资公司投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，亚和投资公司对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由亚和投资公司负责，但需报经上某1及政府有关部门批准，费用由亚和投资公司承担。
2011年12月28日，A部就上海XX中心工程项目颁发施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，XX局就本市XX路XX号房屋颁发军队房地产租赁许可证。该许可证记载，出租人为XX处，承租人为亚和投资公司，租赁用途为商业，租赁建筑面积为6万平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军A部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国A管理处，是上某1业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“XX路XX号”。2013年11月1日，上海B管理处出具授权委托书，委托亚和投资公司代为行使长宁区XX路XX号1-6层房屋（含车库、地下室）的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意亚和投资公司将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2014年7月10日，和记餐饮公司（乙方）、亚和投资公司（甲方）签订租赁合同，该合同约定：甲方将购物中心B407单元共计457平方米出租给乙方使用，用于经营新和记小菜品牌餐饮。装修期自实际交付日开始起3个月，装修期内无须缴付保底租金及物业管理费。起租日为免租装修期结束次日起。租赁期为自起租日起满6年止。系争房屋的租金按合同约定按期及按月缴付，先付后租。自起租日起计的第一、二、三年每月保底租金为118,154元，第四、五、六年每月保底租金为132,054元。物业管理费（含推广宣传费、中央空调能源费）为每月65元/平方米，按承租面积457平方米计算即每月29,705元。合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计375,312元和三个月物业管理费之金额计89,115元，共计464,427元。公共事业费保证金50,000元。
2014年7月15日，和记餐饮公司向亚和投资公司支付了租赁保证金375,312元、公共事业保证金50,000元、物业管理费保证金89,115元、首期物业管理费89,115元以及首期租金1,417,848元，合计2,021,390元。亚和投资公司向和记餐饮公司出具了收条。
2014年10月1日，亚和投资公司将涉案房屋交付给和记餐饮公司。和记餐饮公司取得涉案房屋后开始装修，至2014年12月31日装修完毕。
2014年9月23日，和记餐饮公司与案外人签订装修合同，约定自2014年9月28日开始装修至2014年12月15日装修结束，合同总价款为1,248,800元。
2015年11月，和记餐饮公司向案外人购买厨房设备支付80,000元。
2015年1月5日，和记餐饮公司与案外人签订燃气工程合同，约定由案外人为涉案房屋提供燃气配套设计、燃气管道施工、燃气表以及配套设施的提供和安装。工程费用为115,000元。2015年1月23日，和记餐饮公司向案外人支付了115,000元。
2015年2月，和记餐饮公司向案外人支付环评费8,000元。
2015年4月，和记餐饮公司向案外广告公司支付广告费2,665元。
2015年6月，和记餐饮公司向案外人支付图片制作费697.60元。
2015年初，和记餐饮公司向相关行政部门申请开业所需的相关证照，但因缺乏军队房地产租赁许可证等证件，致营业执照无法办出，和记餐饮公司一直无法营业。
2016年1月8日，亚和投资公司要求和记餐饮公司如期开业，否则将于2015年12月1日起收取租金及管理费。和记餐饮公司收到致函后，于1月12日回复亚和投资公司称因亚和投资公司未能提供有效房地产证明，导致开业所需的营业执照至今未能取得，并给和记餐饮公司造成严重经济损失，如亚和投资公司要自2015年12月1日起收取租金，和记餐饮公司不能接受。
2016年1月31日，和记餐饮公司致函亚和投资公司，称在回复和记餐饮公司未开门营业告知函后，和记餐饮公司又多次至上海市长宁区市场监督管理局申请办理工商登记相关手续，但鉴于亚和投资公司提供的相关房地产权证明仍不符合要求，该局仍无法受理和记餐饮公司提出的工商营业执照办理一事，故要求亚和投资公司尽快提供符合要求的产权证明。亚和投资公司否认收到该函件。
后和记餐饮公司、亚和投资公司多次协商无果。
2016年7月26日，和记餐饮公司向亚和投资公司发函，称由于亚和投资公司未能提供符合办证要求的租赁物业权属证明文件，致和记餐饮公司装修完成后未能取得合法经营所需的营业执照，至今无法开业，故和记餐饮公司致函亚和投资公司解除合同。亚和投资公司收到该函件，不同意解除合同。
后和记餐饮公司要求与亚和投资公司办理房屋交接手续，但亚和投资公司要求和记餐饮公司将室内装修拆除恢复原状后交还给亚和投资公司，致交房未成。
2017年2月，亚和投资公司在涉案房屋门上加装了门锁，涉案房屋事实上处于和记餐饮公司、亚和投资公司共管的状态。
2017年2月，和记餐饮公司就涉案房屋的装修申请审价评估。一审法院依法委托相关鉴定单位进行鉴定，2017年5月鉴定单位出具鉴定报告，确认涉案房屋内的装修及附属设施（可移动物品、燃气设备以及不可移动的厨房设备未计入）的工程造价为1,046,940元（含燃气管道的费用11,500元），如按照和记餐饮公司、亚和投资公司双方的租赁协议约定6年租期折旧，从2015年1月1日起至鉴定单位收到司法委托鉴定函2017年2月13日止，残值率为64.69%，计算折旧后的残值为677,265元。和记餐饮公司、亚和投资公司双方对原值均无异议，和记餐饮公司认为其装修完成后未使用过，不应折旧，亚和投资公司认为应当以5年作为折旧期，且折旧应自2015年1月1日起算至鉴定单位人员踏入涉案房屋现场之日即2017年4月13日止。
后因和记餐饮公司、亚和投资公司双方对于房屋返还的形式存在争议（和记餐饮公司要求搬离可移动物品后现状返还，亚和投资公司要求和记餐饮公司恢复原状后接收），涉案房屋一直未能完成移交。
2017年11月20日，和记餐饮公司搬离了涉案房屋中的物品。亚和投资公司与案外人签订了拆除的合同，合同价为96,000元。和记餐饮公司认为该合同的签订并未得到和记餐饮公司的确认，亚和投资公司也未提供付款凭证证明拆除实际产生了费用，即使该费用发生，也不超过3万元，且与和记餐饮公司无关，和记餐饮公司不同意支付。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，亚和投资公司不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且和记餐饮公司、亚和投资公司均以此为由请求确认双方就系争房屋签订的《租赁合同》无效，一审法院据此予以准许。亚和投资公司同意返还和记餐饮公司已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费等合计2,021,390元，和记餐饮公司的相关诉请，一审法院予以支持。
双方关于和记餐饮公司是否应当向亚和投资公司支付使用费及使用系争房屋期间的物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及《租赁合同》无效后的赔偿责任存在争议。
就上述争议，一审法院认为，和记餐饮公司占有涉案房屋，即应当向亚和投资公司支付相应的使用费和物业费。和记餐饮公司使用涉案房屋的目的在于经营获取利润，现因涉案房屋所属的“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证，以及军队房屋租赁许可证过期致和记餐饮公司无法取得营业执照不能合法经营，故自装修开始至2017年2月亚和投资公司在涉案房屋上加锁这段时间的租金，一审法院认为应由亚和投资公司承担主要责任，故酌定和记餐饮公司向亚和投资公司支付使用费和物业费420,000元。至于2017年2月至11月的费用，考虑到亚和投资公司加装门锁、审价等额外因素，一审法院酌情让和记餐饮公司承担100,000元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据亚和投资公司与XX所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由亚和投资公司出资并负责规划设计方案，亚和投资公司在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下即开工建设，故《租赁合同》无效的过错主要在于亚和投资公司。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，XX路XX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，和记餐饮公司、亚和投资公司均无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由一审法院综合各种因素，结合和记餐饮公司、亚和投资公司各自责任，酌情予以确定。对和记餐饮公司主张的装修费损失，因双方对装修原值并无异议，仅对折旧存在分歧，一审法院以为装修一旦完成，无论是否实际使用，即开始计算折旧，即使双方之间的租赁合同按约履行，也无法避免2016年开始的军队停止有偿服务这一不可预见及避免的情形发生，故和记餐饮公司要求不折旧的观点一审法院难以采纳；亚和投资公司要求自装修完成日至鉴定单位实际勘察现场之日这段期间的装修价值予以折旧，则没有考虑亚和投资公司对租赁合同无效承担主要责任这一因素。且双方签订的是6年的租赁合同，和记餐饮公司也是按照至少可以使用6年的装修标准予以装修的，综合以上原因，一审法院酌情由亚和投资公司赔偿和记餐饮公司装修残值837,552元。
和记餐饮公司主张的厨房设备费80,000元、环评费8,000元、设计制作费2,665元、图片制作费697.50元，确系和记餐饮公司装修过程中实际产生的费用，金额亚和投资公司也不持异议，一审法院予以认定。燃气工程费103,500元，亚和投资公司要求折旧，考虑到燃气工程系不可移动或移动后价值减损，故一审法院同意按照装修标准折旧，酌定为82,000元。
至于和记餐饮公司主张的利息损失，因之前亚和投资公司占有租金、物业管理费以及保证金系基于双方之间存在租赁合同，现合同被确认无效，亚和投资公司也同意返还，故和记餐饮公司要求主张利息的请求缺乏依据，一审法院难以支持。至于亚和投资公司要求和记餐饮公司支付恢复原状的费用，虽然该诉请是在庭审结束后提出，为案结事了避免诉累，一审法院一并予以处理；合同无效后，添附物的处理应当根据有关法律的规定予以处理，因亚和投资公司不同意利用该添附物，故和记餐饮公司应当拆除，现和记餐饮公司未能拆除亚和投资公司让人拆除，相关费用和记餐饮公司应予以承担。因审价中未就该拆除费用予以审价，为节省诉讼成本，一审法院结合涉案房屋的面积、装修方式、双方的意见、造成拆除的原因等，酌定为40,000元。
一审法院判决：一、上海和记餐饮管理有限公司与上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号“星空购物中心”B407单元签订的《租赁合同》无效；二、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海和记餐饮管理有限公司租金保证金、物业管理费保证金、公共事业费保证金合计514,427元；三、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海和记餐饮管理有限公司租金、物业管理费合计1,506,963元；四、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海和记餐饮管理有限公司装修损失837,552元、燃气工程费82,000元、厨房设备费80,000元、环评费8,000元、设计制作费2,665元、图片制作费697.50元；五、驳回上海和记餐饮管理有限公司的其余本诉诉讼请求；六、上海和记餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司使用费、物业管理费合计520,000元；七、上海和记餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司恢复原状的费用40,000元；八、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费39,901.80元，由上海亚和投资管理有限公司负担。本诉案件受理费35,649.50元，上海和记餐饮管理有限公司负担5,673.30元，上海亚和投资管理有限公司负担29,976.20元。反诉案件受理费25,432.40元，上海和记餐饮管理有限公司负担2,552.04元，上海亚和投资管理有限公司负担22,880.36元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据查明的事实，涉案房屋所属“星空购物中心”至今未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同无效，于法有据。鉴于“星空购物中心”的改扩建工程由上诉人出资并负责规划设计方案，其对于涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况亦属明知，故其应对合同无效承担主要责任。关于被上诉人装修等损失数额的认定问题，上诉人二审中虽对折旧期间提出异议，但考虑到被上诉人未实际经营以及当事人对于合同无效的过错程度等具体因素，一审法院对于财产折旧问题所作的处理并无不当，其酌定的赔偿数额亦属合理，故本院予以维持。至于房屋使用费及物业管理费的数额认定，除了一审法院阐述的理由之外，本院注意到，被上诉人在合同履行过程中因无法办理营业执照曾主动要求终止合同，但上诉人予以拒绝，导致损失的不断扩大。由此，结合本案具体情况，一审法院酌定被上诉人在不同时间段应支付的使用费及物业费共计520,000元，并无不当，数额亦属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,366.23元，由上诉人上海亚和投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 娄 永
二〇一八年三月三十日
书 记 员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……