贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第1212号原告北京中廷世通商业运营管理有限公司。住所地：北京市房山区良乡凯旋大街建设路**号—C870。法定代表人舒勇，该公司总经理。委托代理人上官灵燕，贵州圣丰律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人谭林敏，贵州圣丰律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。刘兴旺，男，汉族，1988年10月25日生，贵州省安顺市人，个体户，住贵州省安顺市西秀区宁谷镇潘孟寨村潘孟组。原告北京中廷世通商业运营管理有限公司诉被告刘兴旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法由本院审判员杨芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京中廷世通商业运营管理有限公司的委托代理人上官灵燕、谭林敏及被告刘兴旺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北京中廷世通商业运营管理有限公司诉称：2011年原告与西街乐购城商铺业主贵州恒伟房地产开发有限公司(以下简称恒伟公司)达成协议后,由恒伟公司委托原告对西街乐购城所有商铺统一招租、经营管理。2013年5月8日,原告与被告经协商达成一致,将安顺市西秀区西街乐购城3-155号商铺一间(面积约30.23平方米)出租给被告使用。双方签订《西街乐购城商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)、《西街乐购城商业运营服务协议》(以下简称服务协议)对权利义务予以明确。《租赁合同》和《运营服务协议》均明确约定了租金、商业运营服务费用和保证金的支付时间及方式,但被告在2014年4月8日后就未依约向原告交付租金和服务费用。同时,被告在履行《租赁合同》和《运营服务协议》中也严重违反双方其他约定。原告认为被告的行为已构成根本违约,在原告多次联系后,被告一直拒不履行支付租金的义务。原告迫于无奈,才按照合同约定于2014年5月16日解除租赁合同和运营服务协议。但合同解除后,被告却拒不将所售物品搬离,一直非法占有原告租赁的商铺,其侵权行为给原告造成巨大经济损失。现诉请：一、判令被告支付因侵占原告3-155号商铺期间(2014年5月20日起至2014年9月10日)给原告造成的损失人民币5321元。二、判决被告向原告支付从2014年4月1日起至2014年5月16日期间拖欠未交纳的租金及服务费共计1818元;并判令被告支付原告迟延支付租金的违约金人民币6326.64元(按所欠金额1%/天暂计至提起诉讼之日,至拖欠租金付清之日为止)。三、判令被告赔偿原告造成的提存费用（包括保管及场地占用费、见证、搬运等费用）损失3235元。四、本案所产生的全部诉讼费用由被告承担。被告刘兴旺辩称：一、原告的起诉主体不适格，其作为异地法人，在安顺开展活动必须进行工商注册登记。二、原告诉请支付2014年4月1日至5月16日的租金已经超过了诉讼时效。法律规定延付或者拒付租金的诉讼时效是一年，按照合同被告应当是2014年4月8日支付其租赁费和运营费。但原告直到过了一年零二个月即2015年5月12日才向被告主张费用,显然超过了一年的诉讼时效，其己失去胜诉权。由于租金及服务费是同一性质,同样应当适用诉讼时效。三,由于双方签订的运营协议、租赁合同只有甲方的权利,对于乙方只有义务,是典型无效条款、格式条款,应当依法认定无效。四、原告诉请第三条“判决被告赔偿给原告造成的提存费用(包括保管及场地占用费、见证、搬运等费用)共计3235元。”条件是双方已经解除了合同。原告做出《解除合同通知书》违反法律基本程序,没有送达我们,从程序上并不合法。我们没有得到解除合同通知书,不能承担解除合同的法律后果。《公证书》只能证明摄像的当时被告未营业，不能证实被告三天都未开门营业。原告将《解除合同通知书》张贴于商铺，但不能证明被告收到《解除合同通知书》的事实。五、我们之所以不交付租金、运营费用，主要是原告没有履行出租人的基本义务,未提供良好的经营环境，消防安全设施未验收合格，今日也没有看到原告消防合格的有关证据。原告在2014年4月7日就关闭西街乐购城二、三楼的各个通道、厕所和公共区域所有的照明、水源、电动扶梯等，也未提供支付的租金及服务费的发票，所以有权行使合同解除权的是被告,而不是原告。六、由于解除合同不合法,同样原告就没有权利登记、保存属于被告的商品，该行为明显属侵权行为。七、原告未先履行开发票的义务，故被告拒绝支付租金及服务费是履行先履行抗辩权。八、对合同中约定的免租期三个月原、被告对起算时间协商不一致，对合同中的送达条款被告认为是格式条款，应认定无效。综上，请依法驳回原告的诉讼请求,保护被告的合法权益。经审理查明：2012年3月20日，恒伟公司与原告签订《委托管理协议书》，委托原告对西街乐购城商铺统一租赁及经营管理。2013年5月8日，原告(合同甲方)与被告(合同乙方)签订了3-155号商铺的租赁合同及运营服务协议。原告将西街乐购城三层3-155号面积约为30.23平方米的铺面一间租赁给被告经营包、鞋、服饰等。租赁合同约定租赁期限为39个月，租赁期限暂定为2013年5月9日起至2016年8月8日。第一次支付租金的时间为本合同签订之日，金额为9720元。第二次支付的时间为2014年4月8日，支付金额为10206元，第三次支付的时间为2015年4月8日，金额为11226.6元。支付方式为现金支付，先支付后使用。同时乙方须向甲方交纳1350元的保证金。如乙方未能按本合同约定向甲方支付租金、违约金、滞纳金或者其他相关费用，甲方有权在乙方交纳的保证金中予以扣抵。乙方如拖欠甲方的租金、保证金等相关费用，每月应按照所欠费用总额5%向甲方缴纳滞纳金，直至付清为止。合同约定在乙方延迟支付任何一项应支付甲方或由甲方代收的费用（包括但不限于租金、保证金、滞纳金、违约金、商业运营服务费等）超过七日的及乙方未经甲方同意，擅自空铺或未正常经营超过3日等情况下甲方享有单方解除权。11.3条约定甲方根据本合同11.2条或者其他相关条款的约定，单方解除本合同的，自解除合同的通知送达给乙方之日起，本合同解除，乙方必须在三日内无条件搬离租赁商铺，剩余租金和保证金不予退还，因此造成的损失由乙方承担，如乙方的行为给甲方造成损失，乙方还应负责赔偿由此给甲方造成的一切直接、间接损失。第十六条16.8约定乙方确保在本合同首页预留的地址和联系方式真实、有效，本合同履行过程中的相关通知，甲方有权选择在乙方租赁的商铺处张贴、向乙方预留的地址邮寄、手机短信发放等任何一种方式通知乙方，甲方张贴通知之日、邮件寄出或者手机短信发出即视为乙方收到。乙方预留联系方式发生变动的，应在变动后三天内书面通知甲方，否则视为未变动，因此产生的后果由乙方承担。合同第十九条约定运营服务协议为本合同的组成部分，根据甲乙双方的约定，本合同或运营服务协议中任何一个被终止的，另一合同同时终止。运营服务合同中双方约定服务费以间为单位，为6480元。第一次支付的时间为签订合同之日金额为6480元，第二次支付的时间为2014年4月8日金额为6804，第三次支付的时间为2015年4月8日金额为7484.4元。合同签订后，被告就将该商铺装修并投入经营。被告支付了第一年的租金9720元及服务费6480元并交纳了铺面保证金1350元。因被告对原告的商铺的租赁环境及服务不满意，在双方因解除合同未协商一致的情况下，被告在2014年4月8日后未按约定继续支付租金及服务费。原告对包括被告在内的39户租赁户于2014年5月13日、14日、15日的经营状况进行摄像并公证。被告经营的商铺在2014年5月13日、2015年5月14日及2015年5月15日未营业。原告于2015年5月16日向被告发出《解除合同通知书》，以被告有未按时交纳租金及服务费并长期未开门、未开门营业达三日以上等严重违反合同约定的行为，通知被告解除3-155号租赁合同及运营服务协议；请被告于本通知送达之日起三日内搬离所租商铺，若本通知送达三日后，被告仍未搬离所租商铺，原告有权根据合同约定对被告的留置物进行清理，收回商铺。原告申请安顺市黄果树公证处对向被告送达《解除合同通知书》进行公证，因被告未营业，故送达人将该通知张贴于被告经营的商铺，并对张贴行为进行拍照及公证。2014年9月10日，原告在汪文卫、程云凌律师的见证下、委托开锁人汪科、杜文清开启被告租赁的铺面，原告的工作人员将该铺面内的物品清点、封存被告的财物，存放于原告的仓库。安顺市恒伟物业管理有限公司收取了原告从2014年9月10至2015年6月10日共计三个季度（3-155）物品保管及场地占用费人民币共计1350元。现原告以被告违约为由诉至本院，并提出如前所请。同时查明：西街乐购城的消防在2013年8月22日验收合格。原告在2015年在安顺成立分公司。被告已经以原告强行撬开其铺面门锁致使货物受损为由诉至本院民一庭。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、公证书、律师意见书、贵州省安顺市西秀区人民法院（2014）西民初字751和753号民事判决书和3-155号商铺租赁合同、3-155号运营服务协议、律师见证书及见证封存物品清单、法律服务委托代理合同及发票、公证书及光盘3张、收款收据3张、证人程云凌的证言及被告提交的被告身份证、收据3张、3-155号商铺租赁合同、3-155号商业运营服务协议在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。对原告提交的收条两张证实搬运租赁户的货物至原告仓库的花费的搬运费及录制商铺清场过程全程摄像的费用，因该收条不是正规发票，被告对真实性有异议，故本院不予采信。对被告提交损失记录、证实被告受损的情况，以上证据属另一法律关系，且被告已经另案主张，故本院不予采信。对被告提交商业的租赁平面图、商业手册、西街乐购城现场照片10张、录音资料、视频9段证实原告未提供良好氛围的商铺及服务，因一个好的商业环境是多方因素所致，证据上体现的时间是否连续不清楚，双方在合同中对原告的该项责任的标准约定不明，且该证据与事实不符，故本院不予采信。本院认为：原告受恒伟公司的委托对西街乐购城商铺统一租赁及经营管理。原告与被告签订了租赁合同和商业运营服务协议，是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，本院予以确认。双方已经在租赁合同中约定在乙方（被告）延迟支付任何一项应支付甲方（原告）或由甲方代收的费用（包括但不限于租金、保证金、滞纳金、违约金、商业运营服务费等）超过七日的及乙方未经甲方同意，擅自空铺或未正常经营超过3日的等情况下甲方享有单方解除权。原告已经举证被告在2014年5月13日至2014月5月15日三天连续停业，亦未在2014年4月8日交纳以后的租金及服务费，已经符合约定解除的条件。原告已经在2014年5月16日在被告租赁的铺面门上张贴了《解除合同通知书》，并有公证书可以证实，故原告解除合同符合双方合同的约定，且双方在合同中已经约定张贴铺面之日视为送达之日，该约定不违反法律的禁止性规定，本院予以确认，故原告的《解除合同通知书》送达程序合法有效，双方的租赁合同及商业运营服务协议于2015年5月16日解除。因《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”，双方约定的第二年租金的付款的时间为2014年4月8日，原告起诉的时间为2015年5月12日，原告未举证证实在此之前向被告主张过租金，故原告诉请2014年4月8日至2014年5月16日租金的诉请已过诉讼时效，本院不予支持，其基于租金而主张违约金的诉请本院亦不予支持。但2014年5月16日双方的合同解除后，被告占用原告的商铺一直未付占用费，该款不属于租金，是双方解除合同后被告继续占用原告房屋给原告造成的损失，应适用一般诉讼时效二年，原告按第二年的租金10206元诉请被告支付占用铺面从2014年5月20日至2014年9月10日的损失5312元，符合法律规定，但金额应为10206元÷12月×（3月+20天）=3118.5元。原告诉请被告支付2014年4月8日至2014年5月16日的服务费，因服务费是一般债权，诉讼时效为二年，该诉请未过诉讼时效，故本院予以支持。因第二年的服务费为6804元，应付服务费的金额为6804元÷12月×（1月+8天）＝718元。因合同解除后被告未及时搬出商铺内的物品，原告在2014年9月10日将被告的物品搬出商铺并保管在其仓库，现原告诉请提存费用3235元（包括管理及场地占用费、见证、搬运费），但原告主张搬运费、摄像及光盘制作费的收条仅有收款人签名，不是发票，被告对真实性有异议，故本院不予采信。原告主张保管及场地占用费，双方在合同11.3条约定甲方（原告）根据合同11.2条约定单方解除合同的，自解除合同的通知送达给乙方（被告）之日起，本合同解除，乙方必须在三天之内无条件搬离商铺，因此造成的损失由乙方承担，安顺市恒伟物业管理有限公司收取了原告从2014年9月10日至2015年6月10日共计三个季度（3-155）物品保管及场地占用费人民币共计1350元，该费用系解除合同后被告未及时搬离物品造成，现原告主张该费用，本院予以支持。原告主张的见证费用有发票及证人程云凌的证言相互印证，本院予以采信，因见证内容涉及39户租赁户，代理服务费为39000元，故平均到每户租赁户为1000元，该费用系被告未及时搬离物品造成原告的损失，本院予以支持。被告辩称原、被告签订的租赁合同原告不具主体资格，与已经生效的判决书认定的事实不符，且原告在安顺没有营业场所，并不影响其签订合同的效力，被告也认可原告在2015年2月15日在安顺成立分公司，故该辩称本院不予采信。被告辩称公证书只能证实其在2014年5月13日至5月15日三天摄像时未营业，不能证实三天其他时间未营业，但该辩称与公证书中的视频内容不符，其不能举证证实该三天其他时段营业的证据，故该辩称本院不予采信。被告认为原告采用格式条款签订的租赁，合同中有众多霸王条款，排除了被告的权利，具有合同无效的情形，应认定无效。因双方对送达方式、合同解除条件的约定不违反法律的禁止性规定，该条款不存在免除原告的责任、加重被告责任、排除被告主要权利的情形，该条款不应认定为无效条款，因此被告认为合同无效的辩称本院不予采信。被告辩称本案原告诉请租金已过诉讼时效，符合法律规定，本院予以采信。被告关于原告《解除合同通知书》的送达方式不合法，合同没有解除的辩称，与双方在合同中的约定不符，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”被告未在原告发出解除通知书后三个月内提出异议，故其认为双方合同未解除的辩称本院不予采信。被告辩称原告出租房屋时消防设施不合格，给其造成损失，被告已经就损失另案主张，故是否系侵权行为及损失怎样计算本案不予审理。被告辩称其未付租金及服务费是因为原告未给其开具发票，其是履行先诉抗辩权，但租赁合同中支付租金是主要义务，而开具发票是附属义务，被告不能以原告未开具发票而拒绝履行合同主要义务，除非双方在合同中对此有明确的约定，故被告的辩称本院不予采信。被告认为原告未提供良好氛围的商铺及服务，因一个好的商业环境是多方因素所致，双方在合同中对原告的该项责任的标准约定不明，且该辩称与事实不符，故被告辩称不支付服务费的理由不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由被告刘兴旺在本判决生效之日起三日内支付原告北京中廷世通商业运营管理有限公司占用原告西街乐购城3层3-155号商铺从2014年5月20日至2014年9月10日期间的占用费人民币3118.5元。二、由被告刘兴旺在本判决生效之日起三日内支付原告北京中廷世通商业运营管理有限公司从2014年4月8日至2014年5月16日期间西街乐购城3层3-155号商铺的服务费人民币718元。二、由被告刘兴旺在本判决生效之日起三日内支付原告北京中廷世通商业运营管理有限公司物品保管及场地占用费人民币1350元及律师见证费人民币1000元，共计人民币2350元。三、驳回原告北京中廷世通商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币452元，减半收取人民币226元，由原告北京中廷世通商业运营管理有限公司承担人民币176元，被告刘兴旺承担人民币50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇一五年七月二十八日书记员  李霞