山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民涉初字第35号
原告：中国银行股份有限公司栖霞支行。住所地：山东省栖霞市霞光路***号。
负责人：李晓辉，该支行行长。
委托代理人：李晓彤，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。
被告：真明丽（烟台）电子科技有限公司。住所地：山东省栖霞市经济开发区广东路东。
法定代表人：孔海峰，该公司董事长。
被告：丘念芳。
原告中国银行股份有限公司栖霞支行(下称栖霞支行)与被告真明丽（烟台）电子科技有限公司(下称真明丽公司)和被告丘念芳抵押借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。栖霞支行的委托代理人李晓彤到庭参加了诉讼；真明丽公司和丘念芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
栖霞支行诉称，2014年2月7日，栖霞支行依据与借款人真明丽公司签订的流动资金借款合同和最高额抵押合同、与保证人丘念芳签订的最高额保证合同，出借给了真明丽公司借款本金700万元，借期自2014年2月7日起至2015年2月6日止。借款期限届满后，真明丽公司未按约定还款，亦未将其抵押的位于栖霞市经济开发区驻地、802省道北的48362平米的土地使用权交由栖霞支行折价优先受偿，保证人丘念芳也未履行连带保证责任。故具状请求：（一）真明丽公司立即偿付借款本金6921283.33元、利息59021.58元（包括罚息、复利，暂计算至2015年4月1日，自2015年4月2日起仍按合同约定计付罚息、复利至两被告实际还清全部债务之日止）；（二）真明丽公司承担栖霞支行为实现本案债权而支出的律师代理费65800元；（三）丘念芳对上述第（一）、（二）项诉讼请求承担连带责任；（四）确认栖霞支行对真明丽公司抵押的坐落在栖霞市经济开发区驻地、802省道北的栖国用（2013）第282235号国有土地证项下土地使用权经拍卖、变卖、折价后的价款享有优先受偿权；（五）诉讼费用和保全费用由真明丽公司和丘念芳承担。
栖霞支行为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、真明丽公司董事会决议；2、流动资金借款合同；3、提款申请书；4、结算业务申请书；5、贷款凭证；6、交易明细对帐单；7、最高额抵押合同；8、土地他项权利证书；9、最高额保证合同；10、核保函；11、利息计算清单、12、栖霞支行的工商档案材料；13、真明丽公司的工商档案材料；14、丘念芳的台湾居民往来大陆通行证复印件。
真明丽公司和丘念芳缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。
经开庭审理本院认定的事实，2014年1月10日，栖霞支行分别与真明丽公司签订了编号为2014年真明丽借字001号流动资金借款合同、2014年真明丽抵字001号最高额抵押合同，与丘念芳签订了编号为2014年丘念芳保字001号最高额保证合同。合同中约定，栖霞支行出借给真明丽公司本金700万元，借期自2014年2月7日起至2015年2月6日止为12个月，年利率为7.8%，逾期罚息利率为基础利率加收50%，对不能按期支付的利息及罚息按罚息利率计收复利。真明丽公司自愿以其坐落于栖霞市经济开发区驻地、802省道北、栖国用（2013）第282235号土地使用权证项下的国有土地使用权为上述借款本金700万元及基于该本金发生的利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及因债务人违约而给栖霞支行造成的损失及其他所有应付费用等提供抵押担保。丘念芳自愿为上述借款承担连带保证责任，保证责任范围与上述抵押担保责任范围一致。主债务在最高高额保证合同之外同时存在其他物的担保的，不影响栖霞支行保证合同项下的任何权利及其行使，栖霞支行有权决定担保权利的行使顺序，保证人应按保证合同的约定承担保证责任，不得以存在其他担保及行使顺序等抗辩栖霞支行。上述合同均适用中华人民共和国法律。同日，真明丽公司和栖霞支行在栖霞国土资源局办理了抵押物登记手续。2014年2月7日，栖霞支行依据真明丽公司的提款申请向其发放贷款700万元。借款期限届满后，真明丽公司未按约定还款，亦未将抵押物交由栖霞支行折价优先受偿，保证人丘念芳也未履行连带保证责任。截至到2016年1月6日止，真明丽公司累计欠付栖霞支行借款本金6915255.47元、罚息753787.36元、复利31803.42元。诉讼中，栖霞支行撤回了第（二）项真明丽公司承担律师代理费65800元的诉讼请求。
本院认为，（一）关于法律适用问题。丘念芳系台湾地区居民，本案系因金融借款合同而形成的涉外商事纠纷。本案借款合同履行地在烟台市，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五百三十一条第一款之规定，本院对此案享有管辖权。因本案系借款合同，适用贷款人住所地法，故本院确定大陆法律作为解决本案争议的准据法。
（二）本案栖霞支行分别与真明丽公司签订的流动资金借款合同、最高额抵押合同和与丘念芳签订的最高额保证合同均合法有效。抵押合同亦于2014年1月10日生效。栖霞支行是贷款人和抵押权人，真明丽公司是借款人和抵押人，丘念芳是保证人。真明丽公司取得借款至借期届满和逾期后又至今，欠付栖霞支行借款本金6915255.47元和2015年2月17日后的罚息、复利，且未将抵押物交由栖霞支行变卖优先受偿，丘念芳亦未履行连带保证责任之事实清楚、证据充分。现栖霞支行主张真明丽公司偿付借款本金6915255.47元和2015年2月17日后的罚息和复利，由丘念芳承担连带保证责任，确认其对真明丽公司抵押之土地使用权经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权之诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。真明丽公司和丘念芳对此均应满足栖霞支行的诉讼请求。庭审中，真明丽公司和丘念芳经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院鉴于本案基本事实清楚，依法决定缺席判决本案。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十一条、第三十三条，第三十八条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第二款第七项和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、限被告真明丽（烟台）电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿付给原告中国银行股份有限公司栖霞支行借款本金6915255.47元、罚息753787.36元、复利31803.42元（罚息、复利暂时计算至2016年1月6日）；同时从2016年1月7日起至本判决确定的给付之日止，仍按年利率11.7%计付罚息、利息给原告。并由被告丘念芳承担连带责任。
二、确认原告中国银行股份有限公司栖霞支行对被告真明丽（烟台）电子科技有限公司抵押的坐落于栖霞市经济开发区驻地、802省道北、栖国用（2013）第282235号土地使用权证项下的国有土地使用权经拍卖或变卖后之价款享有优先受偿权。
如果被告真明丽（烟台）电子科技有限公司和被告丘念芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给中国银行股份有限公司栖霞支行。
案件受理费65706元和财产保全费5000元，均由被告真明丽（烟台）电子科技有限公司和被告丘念芳负担。
如不服本判决，原告中国银行股份有限公司栖霞支行和被告真明丽（烟台）电子科技有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告丘念芳可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长 杨 霞
审判员 王新利
审判员 孙 强
二〇一六年五月六日
书记员 袁 馨