山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民初914号
原告（案外人）：张志德，男，1983年10月17日出生，汉族，住山西省晋中市。
委托诉讼代理人：刘睿平，山西晋盛律师事务所律师。
被告（申请执行人）：临汾宇宁房地产开发有限公司，住所地：临汾市平阳南街104号，统一社会信用代码×××。
法定代表人：赵俊梅，职务董事长。
委托诉讼代理人：张彤，山西律动律师事务所律师。
被告（被申请执行人）：山西中联钢融资再担保集团股份有限公司，住所地太原市解放路103号中联钢大厦13层，统一社会信用代码×××。
法定代表人：李德志，职务董事长。
委托诉讼代理人：高健，山西决疑律师事务所律师。
原告张志德与被告临汾宇宁房地产开发有限公司、被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司案外人执行异议之诉一案，本院2017年11月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告张志德的委托诉讼代理人刘睿平、被告临汾宇宁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张彤、被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司的委托诉讼代理人高健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志德向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告张志德购买的位于临汾市开发区向阳西路南侧中大街东侧丰台苑03幢03单元0403号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告张志德与被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于临汾市开发区向阳西路南侧中大街东侧丰台苑03幢03单元0403号房屋归原告张志德所有；3、本案的诉讼费用由被告临汾宇宁房地产开发有限公司、山西中联钢融资再担保集团股份有限公司承担。事实和理由：1、2014年11月5日原告张志德通过与被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司签订《房屋买卖合同》取得位于临汾市开发区向阳西路南侧中大街东侧丰台苑03幢03单元0403号的房屋，原告张志德已支付全部购房款并实际占有房屋，因房产证未办结，遂未办理过户手续。2、2014年12月31日，被告临汾宇宁房地产开发有限公司、被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司签订《不良债权（资产）转让协议》，后二被告履行转让协议发生争议诉至法院，法院经审理后作出（2015）并民初字第272号民事判决书，在该判决执行过程中查封本案所涉房屋。2017年5月，原告张志德提出执行异议申请，法院于2017年10月予以驳回。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押，冻结财产的规定》第十七条规定，法院在知晓原告张志德系本案争议房屋的所有权人的情况下，仍依据对被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司的财产进行处分的民事判决书强制执行原本属于原告张志德的财产，与事实不符，于法律无据。
被告临汾宇宁房地产开发有限公司辩称，1、本案所争议房产权属登记在被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司名下。2、原告张志德主张其已交纳全部价款并占有不是事实，原告张志德提供虚假证据，被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司应向法庭提供收款收据存根证明相关证据的真实性。3、被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司一直在占有使用本案所涉房产。4、被告临汾宇宁房地产开发有限公司与被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司诉讼时提出诉讼保全，法院于2015年6月8日对房子查封，2016年案子进入执行阶段，再次对房产进行查封，送达时被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司没有提出异议，房产开发公司、实际管理单位均不知情房屋已经买卖。原告张志德在查封已经时隔两年后于2017年5月才提出执行异议，有悖常理。5、被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司把房子卖了又租回来，既然需要为什么要卖。6、该房产的购买价格与临汾市场价格不符，其次其在花费500万元购买房屋后再出租出去，50年才可收回成本，亦不符常理。
被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司辩称，1、原告张志德与被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司之间签订的《房屋买卖合同》真实有效，是在双方合法自愿的情况下签订的，属于双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定。2、原告张志德支付全部房屋购房款并实际占有该房屋，因某些客观原因导致房屋未办理过户手续。同时原告张志德在实际占有房屋以后，双方基于诚实信任原则，原告张志德将争议房屋出租给被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司使用，收取相应租金。被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司只是房屋使用者，原告张志德才是房屋实际占有人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告张志德提交证据如下：证据1：2014年11月5日张志德与山西中联钢融资再担保集团股份有限公司签署的《房屋买卖合同》，欲证明双方之间存在买卖合同，房屋价款500万，房屋位置与起诉状中所述一致，主要证明双方存在形式上的买卖合同关系；证据2：2014年11月7日晋商银行网银转账凭证，转账人张志德，收款人山西中联钢融资再担保集团股份有限公司，欲证明按照《房屋买卖合同》已实际支付全部房款；证据3：2014年11月7日山西中联钢融资再担保集团股份有限公司给张志德出具的《收款收据》，欲证明山西中联钢融资再担保集团股份有限公司按照实际支付的500万房款向张志德出具收款收据；证据4：2014年12月1日张志德与山西中联钢融资再担保集团股份有限公司签署的《租房协议》，欲证明租房涉及到的具体内容。
被告临汾宇宁房地产开发有限公司质证称，对证据1的真实性不予认可，该房屋建筑面积654.71平米，是6、7年的旧房，临汾市场行情没有这么贵，目前新房的市场价格是5000元-6000元；证据2未说明转账用途，无法确定500万就是购房款；证据3只加盖公司章，经手人和会计均没有签字；关于证据4，从中院执行裁定书中第3页可以看出，并没有包含原告张志德所说的租凭合同，说明原告张志德从未提供过，租赁关系并不存在，没有相关凭证。
被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司质证称，证据1真实有效，不违反法律规定，是合同双方的真实意思表示，按照当时2014年行情，房价一直在上升，原告张志德是看出有升值空间购买该房；对证据2予以认可，是其与原告张志德唯一一笔商业往来，网银转账是原告张志德的购房款；证据3是被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司出具，收据盖财务专用章有一定的公信力，予以认可；证据4真实存在，该证据是否在执行异议听证过程中提交不太了解。
被告临汾宇宁房地产开发有限公司提交的证据有：2017年9月18日被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司交纳物业费的发票复印件，欲证明到目前为止一直由被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司占有使用涉案房产并交纳物业费。原告张志德质证称，对该证据的内容无异议，但该证据不能证明与本案有关系。被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司质证称，本案争议的房屋确实是被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司占有使用；该发票是复印件，发票上的物业公司是否是山西中联钢融资再担保集团股份有限公司交纳物业费的公司无法确认。
本院依法调取（2015）并民初字第272号、（2016）晋01执361号等卷宗，对其中涉及到的相关文书组织各方当事人进行质证，各方当事人对此均予以认可。
通过法庭调查，对相关案卷的调阅及对原、被告举证，各方当事人的当庭陈述的综合认定，本院认定如下：被告临汾宇宁房地产开发有限公司与被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司因合同纠纷于2015年3月30日诉至本院后，本院依据原告临汾宇宁房地产开发有限公司的诉讼保全申请，于2015年6月8日作出（2015）并民初字第272号民事裁定书以及协助执行通知书，依法查封被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司名下的位于临汾市开发区向阳西路南侧中大街东侧丰台苑03幢03单元0403号房屋。2015年11月25日，本院作出（2015）并民初字第272号民事判决书，被告临汾宇宁房地产开发有限公司于2016年7月26日申请强制执行，该案进入执行程序，本院依法作出执行裁定书及协助执行通知书，于2016年11月8日依法对查封的房屋予以继续查封。2017年7月，原告张志德对执行标的提出书面异议，请求解除对该房屋的查封，本院于2017年10月16日作出（2017）晋01执异257号执行裁定书，驳回原告张志德执行异议申请。原告张志德对该裁定不服，于2017年11月23日向本院提起案外人执行异议之诉。原告张志德诉称，2014年11月5日被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司与原告张志德签订《房屋买卖合同》，合同约定：出卖人（甲方）被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司，买受人（乙方）原告张志德。买受人所购房屋的基本情况房屋所有权证号或原始购房合同号GF2000-0171，土地使用权证号为临开国用（2008）第010025号；房屋位置临汾开发区向阳西路南侧中大街东侧丰台苑03幢03单元0403号房；房屋建筑面积共计654.71平方米；房屋用途商业。上述房屋价款按套（单元）计算，该套（单元）房屋总价款为人民币500万元。付款方式为一次性付清。出卖人应当在本合同生效之日起1个月内，将本合同约定的房屋交付买受人使用，并在本合同生效之日起，将有关权属证书、购房合同及发票（收据）交付乙方；本合同签订时，因上述房屋尚不具备办理房屋权属证，出卖人保证在条件成熟时，协助买受人办理相关权属证书并交付给买受人。并针对其他相关事宜进行了约定。2014年11月7日，原告张志德向被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司网银转账500万元。2014年11月7日，被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司向原告张志德出具购房款（临汾开发区向阳西路南侧中大街东侧丰台苑03幢03单元0403号）收款收据。2014年12月1日，原告张志德与被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司签订《租房协议》，出租房（甲方）张志德，承租方（乙方）山西中联钢融资再担保集团股份有限公司，约定：一、甲方将位于临汾开发区向阳西路南侧中大街东侧丰台苑03幢03单元0403号房租赁给乙方办公使用，租赁期限自2014年12月1日至2024年11月30日，计10年，前3年每年租金壹拾万元，第4-6年每年租金壹拾贰万元，第7-10年每年租金壹拾伍万元。二、乙方使用期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方负担。三、在使用期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方认为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方负责承担赔偿责任。原告张志德向法庭提交了上述所涉《房屋买卖合同》、网银转账凭证、收款收据、《租房协议》。被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司对原告张志德陈述的事实均予以认可。被告临汾宇宁房地产开发有限公司对原告张志德的陈述均不予认可。
本院认为，本案争议的焦点是原告张志德主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。根据本院查明的事实，原告张志德主张排除强制执行的理由是其与被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司之间存在合法有效的房屋买卖关系、房屋租赁关系，其合法权益依法应受到保护。对此，原告张志德提供了与被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司签订的《房屋买卖合同》、《租赁协议》、银行转账凭证、收款收据等证据，以证明双方房屋买卖、房屋租赁的真实性、合法性。本院认为，尽管原告张志德提供的有关证据能够证明其与被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司之间存在形式上的房屋买卖关系、房屋租赁关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系、房屋租赁关系的证据，尚有不足。且在法院查封、执行长达两年的期间内，被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司与原告张志德均不提出异议，不符合常理。在本案所涉房屋登记在被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司名下，由被告山西中联钢融资再担保集团股份有限公司实际占有使用并交纳物业费等前提下，本院依据临汾宇宁房地产开发有限公司的申请，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，依法予以查封符合事实与法律规定，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告张志德目前的情形并不符合上述规定。
综上所述，原告张志德诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院无法予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告张志德的诉讼请求。
案件受理费46800元，由原告张志德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审判长 张璟芳
审判员 任 峥
审判员 李 晨
二〇一八年三月十三日
书记员 陈 琼