广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1971民特621号
申请人东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行，住所地：广东省东莞市厚街镇厚街大道东40号。
负责人李国凤，行长。
委托代理人潘洁莹，广东凯略律师事务所律师。
委托代理人黄燕琴，广东凯略律师事务所实习律师。
被申请人贺小华，男,1977年4月25日出生，汉族，住湖南省常宁市，
被申请人杨梅桃，女，1983年4月28日出生，汉族，住湖南省常宁市，
申请人东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行（以下简称为东莞农商行厚街支行）于2016年4月26日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由代理审判员何雪梅进行了审查。
申请人东莞农商行厚街支行称，2009年4月15日，东莞农商行厚街支行与贺小华、杨梅桃签署《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定：东莞农商行厚街支行向贺小华、杨梅桃提供贷款360000元用于购房，贷款期限为20年，即从2009年4月16日至2029年4月15日止。贷款利率“一年一定”，贷款利率每年1月1日起按照当年1月1日的相应档次贷款利率确定。同时，各方约定，如贺小华、杨梅桃不按期偿还贷款本息，东莞农商行厚街支行有权从逾期之日起对欠供款本息在原贷款利率水平上加收50％计收利息。为保障东莞农商行厚街支行债权的实现，贺小华、杨梅桃将位于东莞市厚街镇体育路29号颐和居7号楼101的房产抵押给东莞农商行厚街支行，并依法办理了抵押手续，他项权证号为：粤房地他项权证莞字第1600364267号。签署上述合同后，各方签署《东莞农村信用合作社按揭借款借据》，东莞农商行厚街支行依约向贺小华、杨梅桃发放贷款资金360000元。但是，贺小华、杨梅桃自2015年11月起即逾期供款，经东莞农商行厚街支行催促也未清偿，逾期供款已连续超过3期。东莞农商行厚街支行认为，贺小华、杨梅桃逾期供款行为已经严重违反了《楼宇按揭抵押贷款合同》的约定，根据《楼宇按揭抵押贷款合同》第二十八条的约定，东莞农商行厚街支行有权要求贺小华、杨梅桃立即清偿全部贷款本金及相应利息、罚息、复利，而根据《楼宇按揭抵押贷款合同》第十七条的约定，东莞农商行厚街支行进行追索而引起的一切费用也应由贺小华、杨梅桃承担。同时，根据《楼宇按揭抵押贷款合同》第十九条及《中华人民共和国物权法》的规定，贺小华、杨梅桃以其房产为东莞农商行厚街支行的债权设定抵押权，并办理了抵押登记，东莞农商行厚街支行享有该房产的抵押权并对拍卖、变卖抵押物之价款享有优先受偿权。综上，东莞农商行厚街支行与贺小华、杨梅桃的债权债务关系清晰，东莞农商行厚街支行对案涉房产的担保物权经依法登记生效。目前被担保的债权已届清偿期，东莞农商行厚街支行有权要求实现担保物权。现为维护自身的合法权益，东莞农商行厚街支行依据民事诉讼法第一百九十六条，特向法院申请：一、请求准予采取拍卖、变卖等方式，对贺小华、杨梅桃位于东莞市厚街镇体育路29号颐和居7号楼101的房产依法变价，并确认东莞农商行厚街支行对变价所得款项在贷款本金275996.70元及利息、罚息、复利（暂计至2016年4月6日，利息为4226.59元，罚息为79.07元、复利为53.89元；从2016年4月6日起，利息、罚息、复利按《楼宇按揭抵押贷款合同》、《东莞农村商业银行按揭借款借据》约定的利率计至清偿之日止）、律师费12000元的范围内优先受偿；二、贺小华、杨梅桃承担本案全部诉讼费用。
被申请人贺小华、杨梅桃经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面的答辩意见或证据。
经查明，2009年4月15日，东莞市农村信用合作联社厚街信用社（贷款人、抵押权人，下称厚街信用社）与贺小华、杨梅桃（借款人、抵押人）、东莞市新世纪房地产开发有限公司（保证人）签订了一份编号为0509001200904001的《楼宇按揭抵押贷款合同》，贷款金额为360000元，贷款期限为20年，从2009年4月16日起到2029年4月15日止。合同第四条、第五十五条约定贷款利率，签订合同时，贷款月利率为3.465‰，实际执行利率以放款日挂牌利率为准，贷款利率“一年一定”（签合同的第一年执行贷款发放日的挂牌利率，次年后均执行每年1月1日的挂牌利率）。合同第八条、第五十八条约定，以每一个月为一期还款，共240期，贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人应按月归还贷款本息，同时授权贷款人于每月15日在指定账户扣收本息。合同第十条第（二）款、第六十条约定，借款人、贷款人双方约定采取的供款方式为月均还款法。合同第十一条第（一）款、第六十一条约定贷款逾期计息，借款人不按期偿还贷款本息时，贷款人有权对借款人欠供款本息计收罚息。借款人应按每月分期应缴付的金额还款，具体按合同第六十条执行；逾期未能足额交付当月还款，借款人必须尽快补足，并同时向贷款人交付逾期罚息。逾期供款的从逾期之日起对欠供款本息在原贷款利率水平上加收50%计收利息，遇人民银行调整利率按新规定执行。而供款期遇节假日不顺延，但给予五天宽限期，在宽限期内未供款的，自宽限期满次日起，按有关规定计算罚息（罚息包括五天宽限期在内）。合同第十九条约定，借款人愿以第二十条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为借款人偿还本合同项下借款的担保；当借款人不能按本合同约定履行还款义务时，贷款人除继续向借款人追讨外，有权按本合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。合同第二十条约定，抵押物基本情况，见本合同第六十四条。合同第二十三条约定，抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利和孳息；抵押担保期为自本合同签订之日起至贷款本息、手续费及实现债权的费用清偿之日止；抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息及贷款人实现债权及抵押权所实际支付的诉讼费、律师费、旅差费及其他相关的费用。合同第二十八条第（一）、（九）项约定，贷款人可于下列情况之一依法解除合同并宣布提前收回贷款，同时贷款人有权处置该抵押房产并直接从借款人、保证人的任何帐户中扣收借款人的应付款项：（一）借款人不遵守本合同之任何条款及不依时支付本合同规定的任何应付欠款……（九）借款人累计欠交供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上。合同第六十四条约定抵押房产基本情况，业主姓名为贺小华、杨梅桃，房产地址为东莞市厚街镇宝屯大道边颐和居7号楼101房。合同落款“借款人”及“抵押人”处有贺小华、杨梅桃的签名捺印，“贷款人（抵押权人）”处有厚街信用社签名盖章确认。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。次日，厚街信用社出具了一份借款借据，借据上显示贷款金额为360000元，担保方式为抵押，月利率为3.465‰，借款日期为2009年4月16日，供款期数240期（每期1个月），借款借据上有贺小华、杨梅桃的签名捺印。
根据2016年4月12日的房产登记信息查询结果显示，案涉抵押物（位于东莞市厚街镇体育路29号颐和居7号楼101的房产）办理了抵押登记并取得了房地产他项权证（他项权证：1600364267），抵押权人为厚街信用社，产权人为贺小华、共有人为杨梅桃，抵押金额为360000元，抵押期间为2009年4月16日至2029年4月15日。
2016年4月15日，东莞农商行厚街支行与广东凯略律师事务所签订了一份《民事代理委托合同》，约定该律师事务所受东莞农商行厚街支行的委托指派律师担任代理人，处理东莞农商行厚街支行与贺小华、杨梅桃申请实现担保物权纠纷一案之诉讼程序，东莞农商行厚街支行于首次开庭或举证听证程序之日前向该律师事务所支付律师费12000元。后，该律师事务所向东莞农商行厚街支行开具了一张律师费价税金额为12000元的发票，发票备注处显示农商行诉贺小华、杨梅桃。
另查，厚街信用社于2009年12月核准变更为东莞农商行厚街支行。贺小华、杨梅桃从2016年1月15日开始欠款，从2016年1月15日至2016年5月17日已连续欠款5期，贺小华、杨梅桃已还本金86973.26元。
在听证中，东莞农商行厚街支行明确其申请请求为对贺小华、杨梅桃名下位于东莞市厚街镇体育路29号颐和居7号楼101的房产（他项权证：粤房地他项权证莞字第1600364267号）的抵押房产进行拍卖、变卖以偿还东莞农商行厚街支行的债权贷款本金273026.74元与应付利息、罚息及复息（利息、罚息及复息按合同编号为0509001200904001《楼宇按揭抵押贷款合同》、《东莞农村信用合作社按揭借款借据》约定的利率标准,从拖欠之日起计至还清全部贷款本息之日止，暂计至2016年5月17日利息3870.18元、罚息60.71元、复利34.90元）及因提起本案诉讼所支付的律师费12000元，并确认东莞农商行厚街支行对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。同时，东莞农商行厚街支行明确解除编号为0509001200904001的《楼宇按揭抵押贷款合同》。
另，东莞农商行厚街支行解释合同上的房产地址与房产登记信息查询结果以及房地产他项权证的地址不完全一致是由于东莞农商行厚街支行与贺小华、杨梅桃签订合同时案涉房产是预售状态，当时还没有办理房产权证，合同地址是根据商品房买卖合同上记载的房产地址填写的，因此可能与后来办理了房产证上的地址显示有些出入，但实际上都是同一个房产，且根据东莞市房产管理局公开查询的信息显示厚街镇颐和居7号楼项目楼盘地址为厚街镇宝屯大道边，而该查询页面引申的楼盘明细显示厚街镇颐和居7号楼项目坐落为厚街镇体育路29号颐和居7号楼，前后两个页面显示的项目名称预售许可证信息完全一致。为此。东莞农商行厚街支行向本院提交《东莞市地名命名变更表（三）》以及东莞市管理局查询结果予以说明。
以上事实，有东莞农商行厚街支行提交的个人按揭贷款审批表、《楼宇按揭抵押贷款合同》、借款借据、贷款本息清单、供款情况表、房地产他项权证、民事代理委托合同、律师费发票、业务凭证、房产登记信息查询结果、核准变更登记通知书以及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，厚街信用社于2009年12月依法核准变更为东莞农商行厚街支行，即东莞农商行厚街支行享有厚街信用社的权利和义务，东莞农商行厚街支行具有实现担保权的主体资格，本院对此事实予以确认。
《楼宇按揭抵押贷款合同》上的地址东莞市厚街镇宝屯大道边颐和居7号楼101房虽与房产登记信息查询结果以及房地产他项权证显示的地址东莞市厚街镇体育路29号颐和居7号楼101不完全一致，但是该两地址均在东莞市厚街镇，且为颐和居7号楼101，结合东莞农商行厚街支行提交的有关地址的资料，本院采信东莞农商行厚街支行的解释，确认上述两处房产为同一房产。
本案中，厚街信用社与贺小华、杨梅桃于2009年4月15日签订的编号为0509001200904001的《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定由厚街信用社向借款人贺小华、杨梅桃提供贷款360000元，贺小华、杨梅桃以其购买的案涉房产提供抵押担保。抵押物已办理了抵押登记并取得了商品房他项权登记证明。又由于厚街信用社已变更为东莞农商行厚街支行，据此，本院认为东莞农商行厚街支行就上述抵押物[位于东莞市厚街镇体育路29号颐和居7号楼101的房产（他项权证：粤房地他项权证莞字第1600364267号）]所享有的抵押权依法设立。贺小华、杨梅桃从2016年1月15日开始欠款，从2016年1月15日至2016年5月17日已连续欠款5期，按照案涉合同约定，借款人累计欠交供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上，厚街信用社有权宣布提前收回贷款并依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故作为变更后的东莞农商行厚街支行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，未见贺小华、杨梅桃有按约定向贷款人足额清偿贷款及相关利息、罚息、复息的事实。故东莞农商行厚街支行实现担保物权优先受偿的范围应包括：一、债权本金273026.74元；二、利息、罚息、复利部分，应以273026.74元为本金，按照编号为0509001200904001的《楼宇按揭抵押贷款合同》及借款借据相关约定计算至所有款项清偿之日止；三、按《民事委托代理合同》约定，律师代理费用为12000元，且有相应的发票佐证，故优先受偿范围应包括东莞农商行厚街支行为实现债权已经支出的律师费12000元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对被申请人贺小华、杨梅桃所有的房产[位于东莞市厚街镇体育路29号颐和居7号楼101的房产（他项权证：粤房地他项权证莞字第1600364267号）]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行对变价后所得款项在其债权本金273026.74元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利以273026.74元为本金，按照编号为0509001200904001的《楼宇按揭抵押贷款合同》及借款借据相关约定计算至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费12000元）范围内优先受偿。
本案受理费2842.67元，由被申请人贺小华、杨梅桃负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
代理审判员 何雪梅
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 梁清霞
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。