西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0113民初5392号
原告：朱尼，女，汉族，1974年2月18日出生，住西安市雁塔区。
原告：邓智勇，男，汉族，1974年5月19日出生，住西安市雁塔区。
委托代理人：朱尼，系原告邓智勇之妻。
被告：陕西世纪春天房地产有限公司。住所地：西安市雁塔区电子正街50号临街南北方向楼房第*层。
法定代表人：林可钦，该公司董事长。
委托代理人：鲁祥忠，系该公司员工。
原告朱尼、邓智勇与被告陕西世纪春天房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱尼、被告陕西世纪春天房地产有限公司的委托代理人鲁祥忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱尼、邓智勇共同诉称，2014年4月14日，原告与被告签订了《西安市商品房买卖合同》，原告购买了被告位于“万象春天DK-6第7栋2单元25层2502号”房屋，按合同约定被告于2014年12月31日将该商品房交付原告使用，购买房屋总价款为562703元，现房屋已于2014年12月31日交付。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告自将商品房交付原告使用已达365日，却未按照合同约定为原告办理权属证书，已构成违约，应承担违约责任。现诉至法院请求依法判令：1、被告立即将原告购买的“万象春天DK-6第7栋2单元25层2502号”房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2、被告向原告支付逾期办证违约金5627.03元（按合同额1%计算）；3、被告支付逾期办理“万象春天DK-6第7栋2单元25层2502号”房屋权属登记资料报产权备案违约金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告陕西世纪春天房地产有限公司辩称，第一，原告所购买的房屋属于双桥头村城中村改造项目中的开发地块上的商品房，根据西安市的城改政策，开发区域房屋的验收需先进行安置区验收，然后进行开发区验收。在安置区验收中，需先进行配套验收，后进行商住验收，安置区域内规划有一所小学，原来应当由投资商进行建设运营，但根据2015年雁塔区政府及教育部门的要求，该学校变更为公建配套小学，因区政府及教育局就该公建配套小学方案至今未予确定，导致投资商已经开挖的小学工程基础闲置至今，因此导致被告的验收手续相应滞后，被告没有任何的过错和过失。另外，在DK6地块内，有极个别的业主在一楼花园内及顶层屋面私自搭建花架，导致政府相关部门向被告下发了整改通知。目前，被告正在会同物业公司、区城改办等相关部门责令涉室业主进行拆除，故因此原因也使万象春天DK6一期房屋规划验收有所延迟。第二，万象春天项目交付业主使用后，被告一直在积极办理产权登记所需要的备案手续。截止目前，已经完成了消防、节能、人防、环评等手续。目前正在积极与城改办沟通办理规划验收，此后即可进行综合验收，提交备案资料手续。希望原告能给予充分的理解与谅解。第三，被告已经向原告交付了房屋，原告也已经收房装修入住，原告并没有实际损失，且原告要求按已付房款的1%计算逾期办证违约金偏高。第四，被告对原告提出的违约金10000元的诉求不予认可。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年4月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市××电子××街南××段万象春天DK-6第7幢2单元25层22502号房屋，建筑面积为94.15平方米，总金额为562763元。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，因房屋面积补差，原告最终实际向被告缴纳的购房款为562703元。被告于2014年12月31日向原告交付房屋。至今，被告尚未将原告所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。
以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、办理规划验收申请、建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、人防、消防、环评、节能、防雷验收手续、整改通知等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而被告在原告依约向其支付了购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，继续为原告办理房产资料报备手续以使原告取得房屋产权证书。结合原、被告诉称及辩称，本案双方当事人的争议焦点为：关于被告主张的逾期未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的免责理由是否成立的问题。被告作为房地产开发企业，对涉案的城改开发项目时间久，对相关城改政策理解、执行已经有相对完善的企业运作机制，能够充分考虑并预见政策调整可能给其开发建设及后期项目验收等事宜造成的各种影响。商品房买卖合同是双方意思自治、充分协商的结果，那么被告在签订合同时应当能够预见可能存在的问题，合理确定合同中的交房、办理初始登记期限等内容，其应当按照合同约定的履行期限履行合同义务，故本院对被告免责的辩称依法不予采信。被告至今未能将办理房屋权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，应当承担相应的违约责任。关于被告辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于被告的原因导致原告至今未能取得房地产权属证书，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，双方商品房买卖合同约定的违约金并不存在过高的情形，故对被告的辩称本院不予采信。综上，按照合同约定，被告应当承担原告所付房款1%的违约金，因原告实际缴纳的总购房款为562703元，据此计算，被告应当向原告支付违约金5627.03元。关于原告主张的其他逾期办证违约金10000元，因原被告双方关于逾期向产权登记机关提供备案资料的违约责任在《商品房买卖合同》中有明确约定，故该部分诉请无法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陕西世纪春天房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告朱尼、邓智勇购买的位于西安市××电子××街南××段万象春天DK-6第7幢2单元25层22502号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。
二、被告陕西世纪春天房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱尼、邓智勇逾期办证违约金5627.03元。
三、驳回原告朱尼、邓智勇的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费191元，由被告陕西世纪春天房地产有限公司负担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 邹姣凤
人民陪审员 赵 捷
人民陪审员 王 英
二〇一八年四月二十五日
书 记 员 许楠楠
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