上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初31651号
原告(反诉被告)：南通永琦紫檀艺术珍品有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：顾永琦，总经理。
委托诉讼代理人：严凤旺，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海老码头文化创意发展有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：方文，执行董事。
委托诉讼代理人：陆国强，上海市万达律师事务所律师。
原告(反诉被告)南通永琦紫檀艺术珍品有限公司(以下简称“永琦公司”)与被告(反诉原告)上海老码头文化创意发展有限公司(以下简称“老码头公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员王凌冰独任审判，于2017年1月16日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序并组成合议庭，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严凤旺，被告的委托诉讼代理人陆国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永琦公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告履约保证金人民币489940元(包括租金保证金436666元、公用事业保证金12000元、物业管理费保证金41274元，币种为人民币，以下同)；3、被告赔偿原告已支付的物业管理费30814元、房屋租赁费287872元、装潢损失220万元，营业损失600万元；4、律师费由被告负担。事实和理由：2015年6月11日，原、被告就上海市黄浦区外马路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《租赁合同》一份，租赁面积共计897.26平方米，合同另对租赁用途、租期、租金及其支付期限、违约责任等作出了约定。合同签订后，原告依约支付了保证金、房屋租金、物业管理费等相关费用，被告向原告交付了系争房屋。原告在接收房屋后对房屋进行了装修，于2015年8月底装修完毕，并于9月初将价值一亿元左右的贵重家具搬进系争房屋内展示。2015年9月11日，系争房屋突然大面积漏水，原告被迫停业。被告多次派人维修均未果。鉴于被告提供的房屋存在不可修复的缺陷，致使原告无法实现租赁目的，被告已构成根本违约，故提出前述诉讼请求。
被告老码头公司辩称：不同意原告的诉请。第一，系争房屋确实存在漏水，但仅是在一个局部的、相对独立的房间内(111室)，受影响的房屋面积仅为149.71平方米。第二，被告知晓后马上采取了与楼上租户沟通等措施，且相关措施已起到效果，2017年1月9日进入系争房屋后，除了111室，其他四个房间没有受损。第三，原告在2015年9月1日之后没过几天就锁门搬离，但未向被告交还房屋，采取了不适当的消极措施，对损失的扩大负有责任。第四，原告对营业损失、装潢损失的主张缺乏合同依据。
反诉原告老码头公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认反诉被告与反诉原告之间订立的《租赁合同》于2017年4月18日解除；2、反诉被告向反诉原告支付自2015年10月１日起至2017年４月18日止拖欠的房屋租金XXXXXXX元(按222元/月/平方米计算，共拖欠18.5个月，欠租面积为747平方米，即总面积897.26平方米减去111室的149.71平方米，反诉被告在反诉原告处的租金保证金436666元在此项中予以抵扣)；3、反诉被告向反诉原告支付自2015年8月15日起至2017年4月18日止拖欠的物业管理费340652元(按23元/月/平方米计算，共拖欠20个月，欠费面积为747平方米，反诉被告在反诉原告处的物业管理费保证金41274元在此项中予以抵扣)；4、反诉被告向反诉原告支付水、电费用7722.60元(于2015年9月11日前发生，反诉被告在反诉原告处的公用事业费保证金12000元在此项中予以抵扣)。事实与理由：2015年6月11日，反诉原、被告就系争房屋签订《租赁合同》一份，租赁期间自2015年7月1日起至2019年12月31日止，合同另对租赁用途、租金及其支付期限、违约责任等作出了约定。反诉被告自2015年7月依约交付首期租金后，一直拖欠剩余租金，经催讨仍拒不支付。此外，反诉被告还拖欠了依约应支付的物业管理费和水电费。
反诉被告永琦公司辩称：对于第一项诉请，不认可反诉原告主张的合同解除时间，合同解除时间应当是本诉诉状副本送达之日，反诉被告从系争房屋搬离后，一直同意将房屋的控制权交还反诉原告，后来是为了审价的需要才控制钥匙，直到双方对评估报告无异议后将钥匙交给反诉原告。不同意第二、三项诉请，是反诉原告先构成违约，2015年9月11日之后反诉被告就没有实际使用过房屋，即使存在物业管理费，也应该由反诉原告来承担。同意第四项诉请，对于支付2015年9月11日前的水电费金额没有异议。
原告永琦公司就本诉提供了如下证据：
1、《租赁合同》，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、交费凭证一组，证明原告已按约向被告支付了前期所有相关租赁费用(包括首期租金、各项保证金、免租期物业管理费等)；3、往来信函一份，证明原告曾多次向被告发函，告知被告房屋存在的问题，明确提出解除合同并要求被告赔偿原告损失；4、装修损失资料，证明原告在系争房屋内的装修费用损失；5、营业损失资料，原告在系争房屋内的营业费用损失；6、照片，证明因系争房屋屋顶渗水导致部分红木产品受损和原告无法营业的事实；7、公证文书，证明2016年11月11日租赁房屋现场存在屋顶渗水的现状和事实。
被告老码头公司对原告永琦公司提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，合同载明的租赁用途是展示展览而非经营用房；对证据2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，被告收到并已回函，在回函中明确要求继续履行合同，不同意解除合同；对证据4、5的真实性、关联性不认可，原告仅仅提供了加盖原告公章的材料清单；对证据6的真实性无异议；对证据7的关联性不认可，仅仅是对现场照片的公证，不是对漏水状态的公证。
经审查，本院认为原告永琦公司提供的证据1、2、3、6、7具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。
被告老码头公司就本诉未提供证据。
反诉原告老码头公司就反诉提供了如下证据：1、《租赁合同》，证明反诉原告和反诉被告之间的房屋租赁合同关系；2、2016年10月、11月的租金、物业费、水电费催款通知书，证明反诉原告曾发函催讨反诉被告拖欠的租金、物业费、水电费；3、平面图，2017年1月9日拍摄的照片，证明发生漏水的是111室，不影响其他房间，2017年1月9日107-110室都完好无损；4、判决书及公告，证明反诉原告已起诉解除与引发系争房屋漏水的楼上餐厅的房屋租赁合同，尽到了相应的义务；5、《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、《准予变更登记通知书》，证明反诉原告对系争房屋享有转租权；6、《物业管理主体变更通知》，证明反诉原告通知反诉被告系争房屋的物业管理方于2016年5月1日起变更为反诉原告。
反诉被告永琦公司对反诉原告老码头公司提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的关联性有异议，双方之间的房屋租赁合同已经解除；对证据3中除二楼照片以外证据的真实性无异议，但认为系争房屋中只有111室才能做门厅，门厅漏水将导致反诉被告无法使用整个房屋；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议；对证据5的真实性和关联性不清楚，由法院依法认定；对证据6的真实性有异议，反诉被告从未收到过。
经审查，本院认为反诉原告老码头公司提供的证据1、3、5具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。
反诉被告永琦公司就反诉提供的证据与本诉一致。
本院经审理认定事实如下：
一、2009年12月25日，老码头公司(原企业名称“上海创邑港企业管理有限公司”)自产权人外马路579、601、651、653号房屋的产权人上海市申江两岸开发建设投资(集团)有限公司处承租包括系争房屋在内的上海市黄浦区外马路XXX号四号仓库，租期自2010年1月1日起至2019年12月31日止，并取得了相应的转租权。
二、2015年6月11日，永琦公司与老码头公司就系争房屋签订《租赁合同》一份，约定：1、房屋地址为上海市黄浦区外马路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，计租面积为897.26平方米，租赁期自2015年7月1日起至2019年12月31日止，该房屋限于展览、展示之用途；2、装修免租期自2015年7月1日起至2015年8月15日止，共1.5个月，在此期间承租方无需支付租金，需每月支付物业管理费20637元，共30814元，在此期间承租方需支付垃圾清运费、临时水电费、工程变更费及其他管理费、税费等相关费用；3、租赁期第一年(2015年7月1日至2016年6月30日)的租金为191042元/月，租赁期第二年(2016年7月1日至2017年6月30日)的租金为204687元/月……；4、租金按2个月为一期支付，先付后用，承租方应于每期租金前一个月25日前支付租金，逢节假日相应提前；5、承租方应支付租金保证金436666元、公共事业费保证金12000元、物业管理费保证金41274元；6、物业管理费23元/平方米·月，由出租方代收代付或物业管理方直接收取，未包含在承租方应支付的租金范围内，上海弘基物业管理有限公司(以下简称“弘基物业”)承担该房屋的物业管理工作。
三、2015年7月7日，永琦公司依约向老码头公司支付了2015年8月16日至2015年9月30日期间的首期租金287872元和租金保证金436666元，共计724538元；同时永琦公司向案外人弘基物业支付了2015年7月1日至2015年8月15日期间的免租期物业费30814元、物业费保证金41274元、公共事业保证金12000元、装修押金10000元，共计94088元。
审理中，永琦公司和老码头公司均确认弘基物业收取的相关款项实际最终由老码头公司收取。永琦公司和老码头公司另表示：虽然系争房屋的《租赁合同》中载明物业公司为弘基物业，但一直是由老码头公司在实际管理，弘基物业仅是挂名。老码头公司在取得物业服务营业资质后，事实上也正式取代弘基物业成为系争房屋的物业服务公司，假如法院认定永琦公司确需支付某一区间的物业服务费，应当支付给老码头公司，要求在本案中一并处理。对永琦公司和老码头公司的上述说法，案外人弘基物业向本院出具说明表示认可。
四、2015年9月11日，因系争房屋发生漏水，永琦公司停止营业，但未将系争房屋内的家具等物品搬离，也未将系争房屋的控制权交还老码头公司。其中，系争房屋中的上海市黄浦区外马路XXX号111室房屋始终存在漏水的情况，系争房屋唯一一个与外马路相连的门即为111室的房门，据原告陈述，该房门即为展厅大门。
五、2016年3月28日，永琦公司致函老码头公司，称：“我公司于2015年6月11日与贵公司签订租赁贵公司属下四号库最南端底楼897.26平方米店面营业房，并按合同要求及时支付了各项费用。2015年8月底我公司装修结束，公司招牌挂好，1个多亿家具全部进场开业。没几天，突然朝外马路的店堂大面积漏臭水，营业被迫停止，虽经贵公司多次组织人员维修，至今仍在漏水。贵公司使用大面积不锈钢托盘串联来等漏水，造成水满堵塞溢出，水载荷超重，存在随时有砸下造成人身伤害事故的隐患，至今依旧无法营业，经济上已造成巨大的损失。鉴于以上情况，我公司提出如下要求：1、与贵公司终止租赁合同；2、贵公司退回所收我公司一切费用；3、赔偿我公司装修费用220万元；4、赔偿我公司营业损失600万元；5、望贵公司在一星期内给予我公司公函回复。”次日，老码头公司函复永琦公司，称：“贵司于2016年3月28日发来的函已收到。项目部本着客户至上的原则，在接到贵司渗水报修后即安排专人负责该项维修工程，督促维修进度。针对月明楼(注：即系争房屋楼上餐厅)尚未完全歇业的情况，采用的盛水盘临时修复方式未能从根本上解决渗漏问题。项目部考虑在月明楼清退后，立即对其厨房间地面重新进行翻修，彻底解决二层向下渗漏问题，同时拆除贵司营业大厅内已安装的盛水盘等，对营业大厅屋面进行重新整修。在目前情况下，我司建议贵司在部分营业区域试营业。项目部现正努力推进月明楼清退事宜，待商户退租、楼板翻修等事情完成后，再商讨后续事宜。”
2016年10月22日，永琦公司再次致函老码头公司，称漏水面积扩大了，未见老码头公司有任何改善举动，故要求终止租赁合同，并要求老码头退还已付费用、赔偿装修和营业损失等。2016年12月1日，永琦公司就本案纠纷向本院提起诉讼，并要求解除其与老码头公司之间的房屋租赁合同，本诉的诉状副本于2016年12月16日送达老码头公司。审理中，永琦公司主张以2016年12月16日作为合同解除日。
六、审理中，经原告永琦公司申请，本院于2017年1月16日依法委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋的实际装修金额进行司法鉴定。上海东方投资监理有限公司于2017年2月20日至2017年2月28日对系争房屋进行了实地鉴定，并于2017年3月27日向本院出具《司法鉴定意见书》，认定工程造价为XXXXXXX元：其中装修工程鉴定造价为873832元，水电监控安装工程鉴定造价为107365元，空调设备安装工程鉴定造价为98784元。永琦公司与老码头公司对该鉴定意见书的内容均无异议。审理中，原告永琦公司曾申请对其营业损失进行审计鉴定，后撤回了该项鉴定申请。
七、审理中，永琦公司于鉴定过程将钥匙交付于评估公司。2017年2月28日现场鉴定结束后，老码头公司曾提出要收回钥匙，因永琦公司并未同意，评估公司直至2017年4月18日才当庭将系争房屋的钥匙返还永琦公司，并由永琦公司当场返还老码头公司。对此，老码头公司主张以2017年4月18日作为双方解除房屋租赁合同的时间，永琦公司则认为之所以未及时将钥匙返还老码头公司，是为鉴定之需。
本院认为，本案的第一个争议焦点即永琦公司是否享有合同解除权，双方之间的房屋租赁合同于何时解除。根据法律的相关规定，出租人有义务在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，现因系争房屋中连通外马路的重要房间漏水，且始终未能修复，鉴于永琦公司租赁房屋的目的为展示用途，系争房间中的111室作为展示的唯一入口，其漏水状态会导致永琦公司的合同目的难以实现，故永琦公司应当享有合同解除权。至于合同解除的时间，虽然永琦公司于2015年9月即已停止营业，但并未及时行使合同解除权，此后永琦公司于2016年3月28日和2016年10月22日两次发函表示要求解除合同，但其并未积极与老码头公司协商合同责任清算事宜和房屋交接问题，直至2016年12月才向本院起诉，客观上造成了损失的扩大，现永琦公司在审理中主张以起诉状副本送达之日即2016年12月16日作为合同解除日，本院予以确认。老码头公司认为系争房屋的钥匙直至2017年4月18日才当庭交接，故主张以2017年4月18日作为合同解除日，对此本院认为，鉴于双方对系争房屋内的装饰物价值意见不一，本案纠纷的解决需以工程审价为前提，永琦公司在起诉后的合理期限内及时启动了审价程序，为保全现场，在起诉后暂缓交付房屋亦属合理。综上，本院认定2016年12月16日为双方之间合同的解除日。
本案的第二个争议焦点是永琦公司和老码头公司各自应当承担的合同责任。鉴于合同于2016年12月16日解除，永琦公司依据合同约定应当支付2016年12月16日前尚未支付的租金和物业费。对于系争房屋的租金，考虑到系争房屋一直处于漏水未修复的状态，而该行为系老码头公司的违约行为引起，本院酌情减少永琦公司应当支付的租金数额。鉴于111室的漏水已影响到系争房屋的整体承租和永琦公司租赁目的的实现，本院对于老码头公司主张的总面积897.26平方米减去111室149.71平方米得出欠租面积为747平方米的计算方法不予采纳。但由于永琦公司并未积极行使合同解除权，妥善处理房屋交接和责任清算问题，致使系争房屋长期空置，对此永琦公司亦负有责任。综合考虑本案原、被告双方的责任分担，本院酌情按照合同约定租金数额的50％计算永琦公司应付的租金：即自2015年10月1日起至2016年6月30日止的租金按照95521元/月(月租金标准减半)计算，共计859689元；自2016年7月1日起至2016年12月16日止的租金按照102343元/月(月租金标准减半)进行计算，共计564537元(其中2016年12月的租金按52822元计)，上述两项合计XXXXXXX元。对于系争房屋的物业费，当事人双方及案外人弘基物业均认可由老码头公司收取，为避免讼累，本院认可当事人的意见。基于与租金比例分摊相同的理由，本院酌情按照50％的标准计算永琦公司应支付的物业费数额，故永琦公司应支付自2015年8月16日起至2016年12月16日止的物业费165431.90元(按10318元/月计算，共拖欠16个月零1天)。至于老码头公司主张的水、电费用7722.60元，永琦公司在庭审中予以认可，故本院对此予确认。合同解除后，永琦公司向老码头公司支付的履约保证金(包括原向弘基物业支付、实际由老码头公司收取的保证金)应予返还，具体为租金保证金436666元、公用事业保证金12000元、物业管理费保证金41274元。就老码头公司应承担的违约责任，鉴于合同未对本案情形下出租方应当给付的违约金作明确约定，永琦公司在诉讼请求中主张要求老码头公司赔偿多项损失：其中，装潢损失经审价为XXXXXXX元，且双方均无异议，本院对此予以认定；营业损失因永琦公司未提供充分证据证明，本院不予支持；对永琦公司要求老码头公司返还已支付的2015年8月16日至2015年9月30日期间首期租金287872元，本院依照前述意见，认定老码头公司仅需返还50％的租金143936元；至于永琦公司要求老码头公司返还免租期内物业费30814元的诉讼请求，因该期间内漏水情况尚未发生，本院对此不予支持；对于永琦公司主张的律师费，无合同和法律依据，本院不予支持。此外，对于老码头公司反诉诉请中涉及的2016年12月17日至2017年4月18日期间的房屋占用费用，因合同已经解除，其性质并非租金，而属房屋使用费。其中，自2016年12月17日起至2017年2月28日(即装潢损失现场鉴定完毕之日)止的房屋使用费的发生，属为保全现场而需占用系争房屋的合理期间，相应费用应由违约方老码头公司自行承担，但因现场鉴定完毕后，永琦公司并未积极促成系争房屋的交接，故永琦公司应当按照合同约定的相应期间的租金标准承担自2017年3月1日起至2017年4月18日止的房屋使用费；相应期间的物业费的负担亦同。因此永琦公司还应向老码头公司给付自2017年3月1日起至2017年4月18日止的房屋使用费327499.2元和物业费32587.2元。
综上所述，永琦公司应向老码头公司支付自2015年10月1日起至2016年12月16日止的租金XXXXXXX元、自2015年8月16日起至2016年12月16日止的物业费165431.90元、水电费用7722.60元和自2017年3月1日起至2017年4月18日止的房屋使用费327499.2元、物业费32587.2元；老码头公司应向永琦公司返还租金保证金436666元、公用事业保证金12000元、物业管理费保证金41274元，返还自2015年8月16日起至2015年9月30日止的50％租金143936元，并赔偿永琦公司的装潢损失XXXXXXX元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)南通永琦紫檀艺术珍品有限公司与被告(反诉原告)上海老码头文化创意发展有限公司之间就上海市黄浦区外马路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《租赁合同》自2016年12月16日起解除；
二、被告上海老码头文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告南通永琦紫檀艺术珍品有限公司租金保证金人民币436666元、公用事业保证金人民币12000元、物业管理费保证金人民币41274元；
三、被告上海老码头文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告南通永琦紫檀艺术珍品有限公司租金人民币143936元；
四、被告上海老码头文化创意发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告南通永琦紫檀艺术珍品有限公司装修损失人民币XXXXXXX元；
五、反诉被告南通永琦紫檀艺术珍品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海老码头文化创意发展有限公司自2015年10月1日起至2016年12月16日止的租金人民币XXXXXXX元；
六、反诉被告南通永琦紫檀艺术珍品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海老码头文化创意发展有限公司自2015年8月16日起至2016年12月16日止的物业管理费人民币165431.90元；
七、反诉被告南通永琦紫檀艺术珍品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海老码头文化创意发展有限公司水、电费用人民币7722.60元；
八、反诉被告南通永琦紫檀艺术珍品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海老码头文化创意发展有限公司自2017年3月1日起至2017年4月18日止的房屋使用费人民币327499.2元和物业管理费人民币32587.2元；
九、对原告南通永琦紫檀艺术珍品有限公司的其余诉讼请求不予支持；
十、对反诉原告上海老码头文化创意发展有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币74860元(原告已预缴)，由原告南通永琦紫檀艺术珍品有限公司负担人民币60618元，由被告上海老码头文化创意发展有限公司负担人民币14242元；反诉案件受理费人民币16583.5元(原告已预缴)，由反诉原告上海老码头文化创意发展有限公司负担人民币7079.9元，由反诉被告南通永琦紫檀艺术珍品有限公司负担人民币9503.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 方少华
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 施 雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
…………
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…………
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。