内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）喀民初字第3503号
原告邰占龙，男，1988年2月25日出生，蒙古族，个体。
委托代理人胥军，内蒙古义德律师事务所律师。
被告何凤龙，男，1974年8月24日出生，满族，个体。
被告徐振铎，男，1962年2月3日出生，蒙古族，个体。
委托代理人田永伟，内蒙古方赫律师事务所律师。
被告赤峰峰润房地产开发有限公司，住所地喀喇沁旗锦山镇西城区。
法定代表人王晓峰，董事长。
委托代理人宗旭辉，女，1975年11月23日出生，汉族，峰润公司员工。
被告赤峰建设建筑（集团）有限责任公司，住所地赤峰市红山区南新街办事处长青街中段路南。
法定代表人徐箭飞，董事长。
委托代理人信凤阁，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
原告邰占龙诉被告何凤龙、徐振铎、赤峰峰润房地产开发有限公司（以下简称峰润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法追加赤峰建设建筑（集团）有限责任公司（以下简称建筑集团）为共同被告参加诉讼，由审判员陈向明适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月19日，原告与被告徐振铎签定了《团购内部房屋预购资格协议书》，购买了鼎盛小区住宅楼一处，原告依约交付徐振铎定金50000元，房款146000元。2013年10月21日，徐振铎与峰润公司代表何凤龙签定了《工程转包相关事宜协议书》，将工程及房屋买卖事宜均转让给峰润公司，何凤龙在《工程转包相关事宜协议书》上签字确认“同意接受此房”，原告据此向峰润公司续交尾欠房款时，遭到拒绝，因被告拒绝履行合同，使原告购买房屋的目的不能实现，现诉请人民法院判令诸被告返还原告房款146000元，双倍返还定金100000元，合计246000元。
被告何凤龙辩称，鼎盛小区住宅楼工程前期是徐振铎承建，徐振铎在施工期间将房子卖掉，房款也是他收的，2013年10月20日，徐振铎撤出，我接建该工程，也同意接收他卖的包括原告在内的房子，现在不能交付是因为徐振铎与峰润公司之间有经济纠纷，他们不进行结算，所以原告的主张与我无关，我不承担责任。
被告徐振铎辩称，我与峰润公司的代表何凤龙签订的《工程转包相关事宜协议书》中约定，我出售包括原告在内的楼房事宜由峰润公司负责接收，根据合同法第八十四条规定，将房屋买卖合同的义务转让给了峰润公司，且经过原告的同意，原告向峰润公司主张权利应得到法律支持。事实上，峰润公司共接收徐振铎售出的楼房30套，除原告等四人外，其他26套峰润公司都已交付，所以，无论从不当得利角度还是从履行合同角度，都应由峰润公司和何凤龙承担责任。
被告峰润公司辩称，一、原告与徐振铎签定的团购协议，只是约定了购房人缴纳预订金的金额，并未写明预订金中有定金，因此原告要求按照定金条款双倍返还定金没有依据。二、徐振铎冒用建筑集团名义与峰润公司签定的《建筑工程施工合同》已经被认定为无效，施工合同被判无效前，徐振铎在没有取得峰润公司授权的情况下签订了团购协议和转包协议，事后又未曾要求峰润公司追认，所以峰润公司不承担任何民事责任。三、何凤龙不是峰润公司的代理人，何凤龙在团购协议上签“同意接收此房”主要是同意出售价格，并无它意。四、根据合同相对性原则，应由徐振铎履行团购协议义务。五、因徐振铎私刻公章已被公安机关立案侦查，建议本案中止审理，待私刻公章案审结后再处理。
被告建筑集团辩称，我公司未参与峰润公司开发的鼎盛小区楼房招投标活动并成为中标公司。徐振铎私刻我公司公章和法定代表人印章与峰润公司签订的《建筑工程施工合同》，已经被生效判决确认无效。在整个招投标和签订施工合同过程中，我公司事先没筹划、事中没参与，事后无过错，故我公司对原告的诉讼请求不承担责任。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、2013年3月19日原告与徐振铎为负责人的赤峰建设建筑集团有限责任公司第十二项目部签订的《团购内部房屋预购资格协议书》一份，收据两张，证明原告购买鼎盛小区楼房一处，交定金50000元，房款146000元。
被告何凤龙未提交证据。
被告徐振铎为支持自己的辩解意见，向本院提交以下证据：
2、2013年10月20日何凤龙代表峰润公司（乙方）与徐振铎代表建筑集团（甲方）签定的《工程转包相关事宜协议书》一份，证明徐振铎与峰润公司及何凤龙在协议书第四条明确约定，甲方前期所卖房屋全部由乙方处理。
3、《团购内部房屋预购资格协议书》三十份，证明峰润公司及何凤龙将徐振铎出售的30套楼房均同意接收，其中26套峰润公司已经交付，唯独没有交付原告等四人的楼房，按照协议约定，峰润公司及何凤龙应履行对原告的义务。
被告峰润公司为支持自己的辩解意见，向本院提交以下证据：
4、（2013）喀民初字第3665号民事判决书一份，证明徐振铎冒用建筑集团名义与峰润公司签订合同，赤峰建设建筑（集团）有限责任公司第十二项目部并不存在，是徐振铎虚构主体，徐振铎是以欺诈手段与原告签定的购房协议。
5、2014年3月，峰润公司与赤峰天强公司签订的《建筑施工合同》一份，证明峰润公司依据法院判决书重新招标，确定了新的建筑公司。
6、诉讼费收据一张，证明徐振铎因超支工程款，峰润公司已经起诉要求其返还，该案法院已经受理。
7、2013年10月8日峰润公司发给建筑集团文件及快递回执一份，证明峰润公司在要求建筑集团和徐振铎就工期及退场问题进行处理时，才知道徐振铎私刻公章，建筑集团没有对他授权。
被告建筑集团为支持自己的辩解意见，向本院提交以下证据：
8、（2013）喀民初字第3665号民事判决书一份（同证据4），证明徐振铎冒用建筑集团名义与峰润公司签订合同是无效的，建筑集团没有给徐振铎进行授权，建筑集团没有过错。
9、调取证据通知书和收条各一枚，证明徐振铎私刻公章已经被公安机关立案侦查，建筑集团不应承担责任，不应为违法犯罪行为买单。
本院依职权调取了在喀喇沁旗建设局备案的以下证据：
10、鼎盛小区投标文件一册，文件显示，投保人为赤峰建设建筑（集团）有限责任公司，但无中标通知书等中标资料。
上述证据，经庭审质证，本院确认以下证据对本案具有证明效力：
原告提交的1号证据。
被告徐振铎提交的2、3号证据。
被告峰润公司提交的4、6号证据。
被告建筑集团提交的8号证据。
本院调取的10号证据。
被告峰润公司提交的5、7号证据和被告建筑集团提交的9号证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
根据当事人陈述和本院采信的证据，本院查明以下事实：
2012年12月，被告峰润公司取得了鼎盛小区棚户区改造项目。2013年1月3日，被告峰润公司为甲方与以被告徐振铎为代理人的“赤峰建设建筑（集团）有限责任公司”为乙方签定了《建筑工程施工合同》，甲方将鼎盛小区住宅楼建筑工程承包给乙方，合同约定开工日期为2013年6月15日，竣工日期为2014年11月15日，其中有关付款方式约定“乙方同意将工程款及尾欠工程款按照甲方确认价格用甲方的房屋、车库进行抵顶”。2013年6月24日，被告徐振铎以“赤峰建设建筑（集团）有限责任公司”为投标人对鼎盛小区棚户区改造项目进行投标，但投标事宜一直没有结果。
被告徐振铎自2013年1月3日与被告峰润公司签订《建筑工程施工合同》后，即以“赤峰建设建筑（集团）有限责任公司十二项目部”名义公开预售楼房，至2013年9月共售出30套，与购房人均签订了《团购内部房屋预购资格协议书》，每套楼房收取数额不等的定金和约50%房款，其中原告购买一套，于2013年3月19日缴纳定金50000元，于2013年6月3日缴纳房款146000元。
2013年5月，被告徐振铎以“赤峰建设建筑（集团）有限责任公司十二项目部”名义开始施工，到2013年10月，施工至二层，所售房款多用于垫付工程款。2013年10月20日，被告徐振铎（甲方）与被告何凤龙（乙方）签定了《工程转包相关事宜协议书》，约定甲方退离施工现场，将工程转给乙方，协议书第四条约定：因甲方前期施工合同约定工程款全部用所建工程房屋抵顶，因此甲方前期所剩房屋及所卖房屋的事宜，全部转交给乙方处理。协议签订后，被告何凤龙在被告徐振铎出售的三十套楼房的《团购内部房屋预购资格协议书》上逐一签署“同意接收此房何凤龙2013年10月20日”。此后，该工程由被告何凤龙继续施工。2014年3月，被告峰润公司进行重新招标，与何凤龙为代理人的赤峰天强建筑有限责任公司签定了施工合同。
2013年10月20日被告徐振铎撤场后，持《团购内部房屋预购资格协议书》的购房人纷纷要求被告峰润公司和何凤龙履行协议，被告峰润公司同意交付其中二十六人的房屋，而对原告等四人的购房协议不予认可，拒绝交付，原告向政府多个部门申请解决未果后，遂提起诉讼，要求诸被告返还房款和双倍定金。
另查明，1、被告徐振铎在以建筑集团名义与峰润公司签订《建筑工程施工合同》时，使用了私刻的公章和法人印章。2013年12月，峰润公司以建筑集团和徐振铎为被告提起诉讼，要求确认《建筑工程施工合同》无效，本院确认该合同无效。2、被告峰润公司开发的鼎盛小区住宅楼工程，自开工至今，尚未取得主管部门规划许可、施工许可和商品房预售许可等相关手续，现主体工程已经完工。3、2014年10月28日，峰润公司起诉徐振铎，要求其返还超支工程款，该案本院已经受理。
本院认为，被告峰润公司开发的鼎盛小区棚户区改造项目，是在城市规划区内进行的房屋建设行为，该行为应受《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律的约束。被告峰润公司作为房地产开发企业，在工程未取得规划许可、施工许可和预售许可的情况下，将工程承包给无施工资质的被告徐振铎，被告徐振铎又擅自对外预售在建楼房，均存在诸多违法行为，也是导致纠纷产生的原因，本院对上述违法行为将建议有关行政管理部门依法处理。被告徐振铎与原告签定的《团购内部房屋预购资格协议书》，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条（四）项关于房地产开发企业预售商品房，应当办理预售登记取得商品房预售许可证明的规定，因此无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；据此，被告徐振铎收取原告的房款应予返还并赔偿损失。鉴于被告徐振铎在退离施工现场时与被告何凤龙签定的《工程转包相关事宜协议书》约定：“甲方前期所剩房屋及所卖房屋的事宜，全部转交给乙方”，且该协议已经过原告同意，因此被告徐振铎作为债务人将合同义务转让给被告何凤龙，三方债务转移依法成立，被告何凤龙应承担向原告返还房款及赔偿损失的义务；因被告何凤龙在接收工程后与被告峰润公司及后来进入的建筑企业，在后续工程中形成了新的建筑合同关系，被告何凤龙可在该合同中主张原告房款的最终承担者；因《团购内部房屋预购资格协议书》无效，原告要求按照定金条款双倍返还定金本院不予支持。
被告峰润公司关于本案应待徐振铎私刻印章刑事案件终结后再进行处理的抗辩意见，因本案审理不属于民事诉讼规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”情形，故该意见本院不予采纳。
被告峰润公司与被告徐振铎之间有关工程款是否超支问题，属于施工合同纠纷，且峰润公司已经另行提起诉讼，不属本案审查范围，被告徐振铎在本案中不承担责任。经本院审查，无证据证明被告建筑集团应作为责任主体承担相关责任，被告建筑集团不承担责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、第八十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条（四）项、《最高人民法院关于审理
商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之
规定判决如下：
一、被告何凤龙返还原告邰占龙房款196000元，并自2013年3月19日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿房款50000元利息损失，自2013年6月3日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿房款146000元利息损失，以上房款和损失于本判决生效后立即付清。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4990元，减半收取2995元由被告何凤龙负担，此款原告已向本院预先缴清，被告何凤龙于本判决生效后给付原告。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，如一方不履行，另一方可以申请法院执行。申请执行的期间为二年。
审判员 陈向明
二〇一四年十二月三十日
书记员 张金宝