湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3455号
上诉人（原审被告）：武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司，住所地武汉市青山区冶金大道47号。
法定代表人：杨平宗，该公司董事长。
委托诉讼代理人：龚科，湖北羚圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭文明，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会，住所地武汉市洪山区友谊大道996号。
负责人：宋春红，该业委会主任。
委托诉讼代理人：黄德昉，该业委会委员。
原审第三人：武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会，住所地武汉市洪山区友谊大道996号。
负责人：熊水舟，该居民委员会主任。
上诉人武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司因与被上诉人武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会、原审第三人武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山和民商初字第00552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭。因本案一审事实清楚，本院依法不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司上诉请求：l、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人业主委员会是常设机构（对外），被上诉人未经业主大会作出决定，系其违反内部规定，但其代表全体业主对外签订合同依法是有效的，一审认定合同无效错误；如一审法院认为被上诉人无权处分导致合同无效，那么导致合同无效的责任在于被上诉人，应当赔偿我方所受损失；一审以作为非合同相对方的第三人作出的《结算审核意见书》认定事实及工程量错误，且意见书的工程量范围和本案合同约定的工程量范围不同、亦没有上诉人和被上诉人的签字。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请二审依法改判。
武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会答辩称，前业委会与上诉人签订《武汉市华城广场维修施工补充合同》及支付的权益资金均未经业主大会授权，损害了全体业主利益，是无效合同。上诉人亦未按约履行，施工方案的大量项目没有实施、工程质量不合格。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会述称，合同未经业主大会授权，亦不是善意取得。
武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认《武汉市华城广场维修施工补充合同》无效；2、判令武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司向武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会返还款项共计9.4万元，并自2014年9月22日起至实际偿付支付止按照银行同期贷款利率支付利息（暂计至2015年9月22日，利息为5,640元）；3、本案诉讼费由武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月19日，武汉市公安局洪山分局消防大队对武汉星熠物业管理有限公司（华城广场物业服务中心）作出责令限期整改通知书，认为华城广场小区消防设施存在故障，无法联动，消防用水管网断裂，水压不足，要求该公司于2014年5月19日前改正。2014年3月26日，武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会与案外人武汉市德鑫圆峰维修咨询管理有限公司签订第三方监管合同，委托案外人对武汉市华城广场消防设施及附属配套维修工程进行监管。2014年4月10日，武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会与武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司签订工程合同。合同约定工程项目为华城广场消防系统维修，工程期限自2014年4月8日至2014年5月16日，质保期2年。合同还约定工程费用按项目清单的工作量，执行总价包干282,285元。该价款系由武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会、武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司以及案外人武汉市德鑫圆峰维修咨询管理有限公司共同审核确认。合同约定，该维修工程先由武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会办理申请，由武汉市房地局维修资金管理中心预付工程预算款的50%后开始进场施工。待工程竣工验收合格后，武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会再向武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司支付工程结算款的45%，剩余5%的工程款作为质保金。合同还约定了违约责任等其他相关事宜。2014年5月4日，武汉市住房保障和房屋管理局向武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司拨付华城广场消防设施及维修工程款141,142元。2014年6月10日，武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司进场施工，武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司的工程开工申请报告记载的施工内容为消防泵增加水压自动控制系统、消防管道检漏及维修工程、消防水电设施维修工程、地下室水泵安装工程、楼顶栏杆维修。2014年8月22日，武汉德鑫圆峰维修咨询管理有限公司巡管巡查记录表记载：一、现场施工结束，施工方准备相关竣工资料；二、项目变更需提供相关变更说明，申报主体认可；三、消防联动主机仍有报错、误报，需整改；四、消防项目验收需提供消防大队检验合格证。2014年8月28日，华城广场第一届业委会向武汉德鑫圆峰维修咨询管理有限公司出具情况说明，其中写明“按照贵单位要求，我华城广场业主委员会到洪山区消防局进行复查申请，消防部门认为维修不全面不彻底，要求对喷淋系统、报警系统全部维修完毕后才予以验收。我华城广场社区、业主委员会多次同消防局沟通，表示本次工程内容仅仅是消防管道以及附属设施的维修，如果本小区启动全面彻底的消防维修需要300万元以上的费用，完全与本次委托内容和委托价格有天壤之别，无法再短期内落实资金来源，我们所能做的就是对影响生命安全的核心内容进行维修。目前施工单位竣工已3个月之久，无法进行有效的验收，请贵单位考虑实际情况，大力支持，推动本项目的验收工作。”武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会在该情况说明上盖章并注明“预算内的项目，施工已经完成，就预算完成的项目进行验收”。2014年9月22日，华城广场第一届业委会与武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司共同出具关于订立补充协议的情况说明一份，其中写明：施工单位按照委托内容进行施工，第三方监管全程参与审核和施工管理。施工完成后，报请消防验收时，消防部门又要求对华城广场小区增加进行喷淋系统、火灾报警系统等公共部位的消防内容进行维修，否则不予验收。考虑到其费用太高，未能取得业主同意，故华城广场社区委员会和业主委员会协商决定，按包干总价24万为施工单位办理决算，先将23#、24#、25#、26#楼住宅顶层与三层围护栏杆更换与除锈刷漆、地下室重要设施排水泵1台两项工作内容单独列项，由小区权益资金支付，包干总价为9.9万元；前期由维修资金中心支付的114,142.92元为消防管道查漏、检修、消防阀门维修及消防管道水压控制系统、7台地下室潜水泵包干总费用。补充协议签订后，华城广场第一届业委会动用小区业主共同管理的收益金向武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司实际支付上述9.9万元包干价中的9.4万元。2015年3月3日，武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会组织业主代表、物业单位、监管单位对项目进行了验收，竣工验收确认表记载工程存在消防管道检修多报项未做、消防管道闸阀更换芯片与原报施工内容不符、消防止回阀未见维修迹象，以及室外2处消防管道破裂修复、消防水泵联动控制、楼顶栏杆维修所报工程量均与事实不符。经与武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会核对，武汉德鑫圆峰维修咨询管理有限公司审核后认为案涉消防工程实际发生的工程量及维修费用为76,888.68元。武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会认为案涉工程仍未通过消防验收，武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司构成根本违约，诉至一审法院，要求武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司返还141,142元工程款并赔偿损失。武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会则认为华城广场第一届业委会与武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司恶意串通，损害了小区全体业主的利益，亦诉至一审法院，要求如诉请。
另，上述武汉市洪山区和平街华城广场社区居民委员会诉武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司返还141,142元工程款并赔偿损失一案，一审法院已作出判决。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。据此，动用归全体业主所有而由小区业委会管理的收益金支付华城广场小区消防设施维修工程款，应由小区业主共同讨论决定。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。综合上述法律、行政法规的规定，业主委员会的权利来源为法律、业主和业主大会的授权，业主委员会无权自行决定归全体业主所有的收益金的使用。本案中，华城广场小区第一届业委会未经业主大会讨论而与武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司签订补充协议，并从其管理的归全体业主共同所有的收益金中支付9.4万元的行为，系无权处分行为。华城广场小区第一届业委会无权与武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司签订补充协议，也无权从小区收益金中向武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司支付9.4万元。武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会代表华城广场小区全体业主向一审法院提起诉讼的行为表明，华城广场小区第一届业主委员会的上述行为未得到全体业主的追认和授权。根据《中华人民共和合同法》第五十一条的规定，华城广场小区第一届业主委员会与武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司签订的补充协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司应向武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会返还收取的工程款9.4万元。无效的合同，自始无效。武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司应自收到该笔之日向武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会赔偿资金占用损失，该损失可参照中国人民银行同期贷款利率计算。
武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司辩称其签订的补充协议，并非与第三人恶意串通，武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会诉称没有事实和法律依据。一审法院认为，审查补充协议的效力是处理本案的前提。华城广场小区第一届业委会无权处分业主共有财产导致补充协议无效，武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会是否以此为由主张合同无效不影响本案的实体处理，武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司此项辩称主张缺乏法律依据。武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司辩称华城广场小区第一届业委会与武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会之间存在承继关系。一审法院认为，小区业委会经选举产生，其权利源自业主的授权，其职权有明确的范围。武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司辩称的所谓业委会之间的承继关系有别于民事法律关系中法人或其他组织对外部债权债务的承受，一审法院不予采纳。武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司辩称的有关武汉德鑫圆峰维修咨询管理有限公司不具备资质以及审核范围有误的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条判决：一、武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司与武汉市华城广场业主大会业主委员会于2014年9月22日签订的武汉市华城广场维修施工补充合同无效；二、武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还武汉市华城广场小区（大厦）第二届业主委员会9.4万元及利息（自2014年9月22日起，按中国人民同期贷款利率计算至实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2292元，由武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据法律规定，业主委员会在没有召开业主大会议定的情况下，无权自行决定建筑物及附属设施的维修事宜及维修资金的使用。故华城广场小区第一届业委会与武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司签订的《武汉市华城广场维修施工补充合同》因未经业主大会议定且有损全体业主的合法权益而属于无效合同，该业委会从全体业主共同所有的收益金中支付9.4万元的行为亦属无权处分。一审法院判决并无不当。上诉人武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，不能成立；其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理公平公正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,292元，由武汉钢铁集团民用建筑工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 焰
审 判 员 申 斌
审 判 员 丰 伟
二〇一八年六月二十一日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希