淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮开民初字第1048号
原告刘斌，男，汉族，1977年4月22日生。
原告何玲玲，女，汉族，1978年2月18日生。
原告刘远哲，男，汉族，2004年7月22日生。
三原告共同委托代理人刘加祥，男，汉族，1952年12月8日生。
被告淮安市飞耀房地产开发有限公司。
法定代表人徐建华，该公司董事长。
委托代理人刘新彤、齐晓燕，淮安市清浦区清江法律服务所法律工作者。
原告刘斌、何玲玲、刘远哲与被告淮安市飞耀房地产开发有限公司（以下简称飞耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人刘加祥，被告飞耀公司委托代理人刘新彤、齐晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘斌、何玲玲、刘远哲诉称，原、被告双方于2010年8月签订商品房买卖合同，同月，原告向被告支付了全部房款。2012年5月双方交接房屋时，原告发现多处与合同约定不符，即向被告提出要求其按合同约定整改，时至今日被告无一处整改，其中多处以假乱真，以次充好，设计施工不当造成房屋功能不全与民俗不合等十个问题。经多次协商未果，故诉至法院请求依法判决被告赔偿各项费用531254元。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿1、因面积违约赔偿108746元或给付13.94平方米的房屋；2、造假违约赔偿84000元或者被告以石材重新修复；3、要求将烟道及承重圈梁恢复原状另建烟道，或赔偿30000元；4、给付延期交房违约金188508元，合计411254元及本案诉讼费用。
被告飞耀公司辩称，1、原告诉称被告违约没有事实和法律依据。双方签订商品房买卖合同后，该商品房已经验收合格；2、原告所述房屋存在多处问题是基于自己的理解，是对答辩人过分要求。在交接过程中即使存在瑕疵，也属于维修范畴，被告已经履行了合同的全部内容。请求法院依法判决。
经审理查明，2010年8月16日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，该合同约定原告购买被告飞耀公司开发建设的位于厦门路大湖城邦花苑68幢106室的商品房一套。该合同第三条规定：“该商品房（合同约定）建筑面积共261.82平方米，其中，套内建筑面积251.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.96平方米”；第四条规定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下列第3种方式计算该商品房价款：3.按套（单位）计算，该商品房总价款为1366000元。”第五条规定：“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以（以下空白）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积＊100%”。合同附件三：装饰、设备标准1、外墙：墙体石材与乳胶漆等等。附件四：合同补充协议（一）中注明本合同第三条约定是相关部门预测所得，不作为最终销售面积，按最终房屋实测面积为准。合同第八条规定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。2011年4月，诉争房屋已验收合格。
另查明，原告购买的位于厦门路大湖城邦花苑68幢106室的商品房经淮安景程测绘公司的实测总建筑面积为258.32平方米、套内建筑面积为243.14平方米。淮安景程测绘公司对本案所涉房屋的测绘数据及房屋测量成果报告，反映出测量数据与作为商品房买卖合同附件的房屋平面图的外部一致。双方面积差异在于房屋北侧顶盖镂空是否应计入建筑面积。
2012年5月12日，原、被告双方进行房屋交接时，原告主张被告提供的房屋不符合商品房买卖合同约定，没有实际接收房屋。2012年10月8日，三原告曾诉至本院要求解除原、被告之间的商品房买卖合同，并赔偿损失，后本院作出判决解除双方商品房买卖合同，被告飞耀公司不服提出上诉，淮安市中级人民法院审理后认为该案事实不清、证据不足，依法裁定发回本院重审。本院在重审过程中，三原告撤回了起诉。2013年11月15日，三原告又诉至法院。
庭审中原告要求被告赔偿的具体数额是：1、因面积违约赔偿108746元或给付13.94平方米的房屋；2、造假违约赔偿84000元或者被告以石材重新修复；3、要求将烟道及承重圈梁恢复原状另建烟道，或赔偿30000元；4、给付延期交房违约金188508元，合计411254元及本案诉讼费用。对原告主张的赔偿项目数额及所举证的证据，被告飞耀公司对原告所提供的商品房买卖合同、房屋面积测绘表、购房发票、契税发票、测绘报告等均无异议，对原告所主张的赔偿项目有异议，被告认为合同约定该别墅是按套计价且按实测面积为准，不存在房屋面积误差问题；合同上规定墙体石材与乳胶漆，而没有规定石材一定为天然石材，所以不存在造假一说，工程系按图纸施工的且经验收合格；诉讼请求3没有排烟道是事实，但我公司已经按原告要求在指定的地点打洞，该排烟道不影响房屋质量，但如果原告要求恢复原状另建烟道，我们同意；对于诉讼请求4延期交房问题，延期交房确实存在，但只延期102天，对于延期的102天我公司愿意承担相应的违约金27866.40元。被告提供了竣工验收报告一份、竣工备案证书一份、排烟道变更设计图一份、联系单一份；原告对被告提供的证据均不予认可。
以上事实，由原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、房屋面积测绘表、购房发票、契税发票、测绘报告等证据载卷证实。
本院认为，依法订立的合同，对双方当事人均具有约束力，应受法律保护。原、被告于2010年8月16日所签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家的法律、法规规定，属有效合同。本案中，在房屋外部实测尺寸与作为商品房买卖合同附件的房屋平面图外部尺寸完全一致的情况下，当事人订立商品房买卖合同时房屋的面积与实际建成房屋的面积也应完全一致，至于对面积确认的不同计算方法导致房屋面积得出不同的结论，并不妨碍房屋买受人在订立商品房买卖合同时所追求的对房屋的完全权利，双方当事人在合同中又约定了本案诉争房屋按套计价，且约定不适用面积差异处理的相关规定，在合同附件四合同补充协议（一）中注明“本合同第三条约定是相关部门预测所得，不作为最终销售面积，按最终房屋实测面积为准”的约定也表明，原、被告在订立合同时已预见到商品房买卖合同中所表述的房屋面积与实测面积可能存在误差，而一致同意接受实测面积。故原告主张因面积误差而要求赔偿108746元或给付13.94平方米房屋的请求，本院不予支持。
关于原告要求因造假违约赔偿84000元或者被告以石材重新修复的请求；本院认为，原、被告所订立的补充协议合同附件三中约定：“装饰、设备标准1、外墙：墙体石材与乳胶漆”，表明合同中约定外墙石材与乳胶漆，但对所谓的石材约定不明，并未表明石材是用天然石材还是人造石材，属约定不明，且该房屋已经验收合格，并提供了工程竣工验收报告，故原告主张因造假违约赔偿84000元或者被告以石材重新修复的请求，本院不予支持；关于原告要求将烟道及承重圈梁恢复原状另建烟道，或赔偿30000元的请求，本院认为，在原设计图纸上厨房内没有排烟洞，后原告要求被告增设排烟道，被告即在厨房窗户上口的圈梁部位开一孔，现原告要求被告恢复原状另建烟道的请求，被告表示同意，本院予以支持；关于延期交房赔偿违约金问题，本院认为，原、被告双方在合同中约定房屋交付期限为2011年12月31日前，且该商品房应经验收合格，庭审中被告提供了商品房竣工验收报告及备案证书各一份，但被告在2012年4月10登报要求包括原告在内的业主在2012年4月12日至2012年5月12日携带相关材料办理交房手续，双方在庭审中一致认可在规定期限内延期交房102天，按日万分之二计算，违约金应为27866.40元。原告以房屋面积存在误差、质量存在问题等等为由拒收房屋依据不足，故本院对原告主张延期交房违约金的超出部份诉讼请求不予支持。
经调解未果，依照《》第、第六十条第一款、第六十一条、《中华人民共和国民法通则》第第一款第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告淮安市飞耀房地产有限公司在本判决生效后十日内给付三原告逾期交房违约金27866.40元；
二、被告淮安市飞耀房地产有限公司于本判决生效后十日内将三原告厨房内原所开设的烟道恢复原状、另设排烟道；
三、驳回三原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5000元，由被告淮安市飞耀房地产有限公司负担550元，三原告负担4500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 万晓萍
代理审判员 包小琴
人民陪审员 周天虹
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 张石烨