山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并商终字第75号
上诉人（原审被告）张三杏，男，1966年7月18日出生，汉族，个人经营户。
委托代理人宋涛，山西天承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）山西恒业房地产开发有限公司。
法定代表人胡斌，董事长。
委托代理人崔王伟，山西祝融万权律师事务所律师。
上诉人张三杏与被上诉人山西恒业房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2013）杏商初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张三杏的委托代理人宋涛、被上诉人山西恒业房地产开发有限公司的法定代表人胡斌及其委托代理人崔王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2009年11月15日，被告张三杏与原告山西恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）签订了一份《房屋租赁合同》。因张三杏2011年9月28日才申领到太原市杏花岭区迪加迪练歌房的个体工商户《营业执照》，故张三杏在签订《房屋租赁合同》时，使用的是太原市小店区迪加迪练歌房的印章。合同约定，恒业公司将位于太原市府西街6号府西银谷的商铺二、三层出租给张三杏用于开办太原市杏花岭区迪加迪练歌房，二层租金为每年888000元，三层租金为每年80万元，支付方式为：第一年按月支付，第二年按半年支付，第三年开始按年支付，每年提前15天交付下一年度租金。如张三杏“拖欠房租累计三个月以上”的，恒业公司有权解除合同，收回房屋。2010年1月7日，双方又签订了一份《车位使用合同》，约定恒业公司每日向张三杏提供50个车位，年使用费为27万元，与房租同时缴纳。该合同第五条还约定：“本合同作为双方商铺租赁合同的附件，具有不可分割性。本合同的期限为十年，本合同的生效、履行、解除与主合同同时执行，不得单独解除或解释。”因张三杏装修需要，恒业公司同意租金从2010年10月1日起开始计付。2010年1月28日，恒业公司与闫瑞志、闫瑞勇签订《商品房买卖合同》，将《房屋租赁合同》中的商铺三层出售给了闫瑞志、闫瑞勇。恒业公司与张三杏之间只就商铺二层存在租赁关系。
在合同履行过程中，张三杏未交付第一年度租金（2010年10月1日至2011年9月30日）。2011年11月19日，张三杏向恒业公司出具《欠条》一张，内容为“今欠山西恒业房地产开发有限公司府西银谷商铺2010年10月1日至2011年9月30日租金1158000元整，我方承诺尽快想办法还清。同意从应交款之日起，加付银行同期贷款利息，并按合同约定承担违约责任”。2012年9月30日，张三杏又在《欠条》上书写“尽快偿还”，并签字捺手印。第二年度（2011年10月1日至2012年9月30日）租金及车位使用费1158000元，张三杏于2012年9月30日一次性交付恒业公司，拖欠租金12个月。第三年度（2012年10月1日至2012年9月30日）租金及车位使用费，张三杏应于2012年9月15日前支付，但张三杏在2013年4月9日时，才支付恒业公司前半年的租金，拖欠租金6个月。截至2013年11月26日，扣除恒业公司法定代表人胡斌在《收条》中承诺的“2013年5-9月租金因修路照顾减半收取”的部分（应核减的租金为185000元），张三杏已将租金交付至2013年12月31日。
原审判决认定，一、关于诉讼时效，自张三杏在《欠条》上明确认可拖欠恒业公司第一年度租金时起，双方之间的租赁关系已经转化为了债权债务关系，故诉讼时效应当适用二年的规定，从张三杏2012年9月30日在《欠条》上重新确认拖欠租金，至恒业公司提起诉讼，并未超过二年的时间，对恒业公司要求张三杏支付欠款1158000元的请求，本院予以支持。张三杏关于追索租金的诉讼时效为一年，恒业公司的请求超过时效的答辩意见，本院不予采信。二、关于违约金，张三杏在《欠条》中承诺偿还恒业公司欠款，但至今未还，故张三杏应按照银行同期贷款利息的标准，承担恒业公司从2011年11月19日承诺还款之日起至全部还清之日止的利息损失。三、关于解除合同，恒业公司、张三杏签订的《房屋租赁合同》合法有效，应予以全面履行。张三杏在履行合同期间未能按照约定如期交付房屋租金，第三年度的租金本应在2012年9月15日之前全部付清，但张三杏直至2013年4月9日才交付了恒业公司上半年度的租金，已经超过合同约定的三个月的期限，合同约定的解除条件已经成就，恒业公司有权解除合同，故本院对恒业公司的请求予以支持。四、关于车位使用费，因张三杏在实际履行合同满两年时，仍于2012年9月30日在《欠条》上签字确认，欠恒业公司的“租金”为1158000元，而此数额中包含双方约定的租金及车位使用费，由此可视为张三杏认可恒业公司提供车位的事实，故对张三杏有关车位从未实际使用，不应支付使用费的答辩意见，本院不予采信。据此原审判决，一、解除原告山西恒业房地产开发有限公司与被告张三杏签订的关于太原市府西街6号府西银谷商铺二层的《房屋租赁合同》以及《车位使用合同》，被告张三杏于本判决生效之日起三十日内，将租赁的房屋返还原告山西恒业房地产开发有限公司。二、被告张三杏于本判决生效之日起十日内，支付原告山西恒业房地产开发有限公司欠款1158000元，并按照银行同期贷款利息的标准，支付原告从2011年11月19日起至全部还清欠款之日止的利息损失。三、驳回原告山西恒业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上诉人张三杏不服上述判决上诉称，一、一审判决认定事实不清。1、本案合同的租金为888000元而非1158000元。2009年11月15日双方签订《房屋租赁合同》，明确约定的年租金为888000元，该约定是双方真实意思表示，该合同的有效性也为一审判决所认可。但一审判决在确认租金金额时却出现明显地错误，将车位使用费270000元合计入租金内按照1158000元的租金确认事实，原审判决认定事实存在明显错误。2、判决张三杏承担车位使用费27万元毫无事实根据和法律依据。2010年1月张三杏与恒业公司协商签订《车位使用合同》中约定，恒业公司提供50个车位供张三杏使用，车位使用费为每年27万元。但事实上恒业公司至本案一审结束时，其车库一直处于施工、不能交付使用的状态，根本不具有《车位使用合同》中承诺的提供50个车位给张三杏使用的条件，因此恒业公司主张收取车位使用费27万元毫无事实根据和法律依据。一审中张三杏向法庭提供了恒业公司车位仍然在施工、不具有交付使用条件的相关证据、包括照片、图片，并对恒业公司提交证据有虚假伪造的事实予以驳斥，并提供了相应的证据，但一审判决对此双方庭审中争议极大的事实，不仅没有予以审理查明，且对双方证据及其争议事实也没有予以认定。仅依据2011年11月9日《欠条》上的签字而确认恒业公司提供车位，是明显违背“以事实为依据、以法律为准绳”的法律原则的。一审判决存在明显错误，直接导致张三杏在没有实际取得50个车位使用权的情况下即承担了不应支付的车位使用费每年270000万元。3、张三杏已经实际支付2011年11月9日《欠条》中涉及的租金额度。从2010年10月1日至恒业公司起诉时2013年10月30日，恒业公司应收取租金为2553000元，而张三杏实际转帐支付恒业公司租金共计2431500元，尚余121500元的租金没有支付，加之期间由于恒业公司未能提供车位使用而产生的违约金810000元张三杏可依约扣减的部分，张三杏实际支付恒业公司租金合计3241500元，已经超出张三杏应付租金数额，且对于2011年11月9日《欠条》中涉及的租金额度张三杏也已经实际支付。二、一审判决认定证据存在明显错误。一审过程中张三杏就与恒业公司在合同履行过程中未能提供车位不能收取车位使用费向法庭提供了恒业公司车位仍然在施工、不具有交付使用条件的相关证据，包括照片、图片，并对恒业公司提交证据有虚假伪造的事实予以驳斥，并提供了相应的证据，但一审判决对此双方庭审中争议极大的事实，不仅没有予以审理查明，且对双方证据及其争议事实也没有予以认定。同时，张三杏与恒业公司在合同履行过程中存在租金支付方式变更的事实提交了双方租金支付的相关凭证及证据，但一审判决对此也未予审查和认定。1、一审判决所认定的，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》合法有效，双方已经实际履行三年。期间，双方根据实际情况，增加对车位使用的合同约定，对合同约定的租金支付方式变更为按月支付方式。上诉人在合同履行过程中没有违反双方约定。因此一审判决解除双方合同与法律规定相违背。2、一审判决所认定2011年11月9日《欠条》所确认的为租金，却以转化为债权债务关系而认定其诉讼时效为二年，明显违背了我国《民法通则》第136条的规定。该欠条确认的仍然是延付租金的事实，因此，其诉讼时效仍然应按照一年认定。3、一审法院确认的案由为房屋租赁合同纠纷，但综观全案，一审法院在审理中不仅混淆了房屋租赁纠纷与债权债务关系，做出了“支付恒业公司欠款1158000元”的判决，同时对全面审查案件事实也没有做到确实充分，将车位使用费计入租金的认定存在明显错误。请求二审法院撤销原审判决，依法进行改判。
被上诉人恒业公司辩称，一、从程序上看，张三杏的上诉状并无具体的上诉请求，二审法院应依法驳回张三杏的上诉。根据民诉法第165、168条的规定，上诉状应该包括上诉请求和理由，二审法院审理上诉案件应围绕上诉请求进行审查。二审的上诉请求在诉讼中的地位等同于一审案件起诉状中的诉讼请求，事实和理由仅是为了说明、证实诉讼请求和上诉理由，若无诉讼请求或上诉请求，仅凭事实和理由人民法院也无从审理。因此，张三杏的上诉状中，并无上诉请求，应视为张三杏并未上诉，二审法院应依法终止本案的审理，驳回上诉。二、从实体上看，原判决认定事实清楚，适用法律基本正确，二审法院应依法维持。1、本案的房屋租赁合同的租金为每年1158000元，恒业公司在原审提供了充分的证据足以证明该主张，原判决对于该事实认定清楚，应依法维持。根据双方于2010年1月7日签订的《车位使用合同》第5、6条明确约定，该合同为双方《房屋租赁合同》的附件，具有不可分割性，与主合同同时执行，不得单独解除或解释。对该合同的违约视为对主合同的违约，按照合同约定的违约责任处理。因此，《车位使用合同》约定的车位使用费每年27万元亦应作为房屋租金的一部分。对于双方签订的《房屋租赁合同》、《车位使用合同》，双方始终作为一个合同履行。张三杏作为承租人在交纳房屋租金时，一直是按每年1158000元履行，始终未提任何异议，且在合同实际履行满两年时，仍于2012年9月30日向恒业公司出具《欠条》确认，欠答辩人2010年10月1日至2011年9月30日一年的房屋租金为1158000元。由此，可认定张三杏充分认可与恒业公司之间房屋租赁合同的租金每年为1158000元。2、恒业公司不存在未履行向其提供不少于50个车位的事实。恒业公司一直都有充足的车位供张三杏使用，完全可以满足张三杏需求。恒业公司的小区中分为沉箱式机械车位、地库中升降车位、智能车位和院内及临街地上平面车位等多个类型的停车位130左右，智能车位的施工，完全不影响恒业公司履行向张三杏提供车位的义务。根据合同约定，恒业公司仅是能够保障张三杏50个车位的使用量即可，并未限定必须是施工的智能车位，故张三杏主张的智能车位施工影响其使用没有任何事实依据。在合同履行中，张三杏并未向恒业公司主张过车位不够的任何需求，且每月均按照物业服务合同向物业公司缴纳使用车位的疏导费用1000元，足以证明恒业公司按约定向张三杏提供了车位，张三杏也实际使用了车位。3、张三杏主张的因恒业公司违约，已经实际支付欠条中租金额度的说法无事实依据。三、原审判决适用法律正确。1恒业公司原审诉求未超出诉讼时效。张三杏于2012年9月30日对2011年11月19日出具的欠条进行追认，引起了诉讼时效的中断。张三杏向原审人民法院提交诉讼资料是在2013年9月20日左右，即使按照追索租金一年的诉讼时效也不存在超出的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第11条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权。张三杏最后一次向恒业公司缴纳租金的时间为原审已经立案后的2013年11月25日根据以上司法解释规定，2013年11月25日向其主张租金引起诉讼时效中断的效力，当然及于同一合同的其他租金，根本不存在超出诉讼时效的问题。2、恒业公司收取张三杏逾期租金的行为，不能视为恒业公司认可租金支付方式的变更，更不能视为恒业公司放弃追究张三杏违约责任的权利。原审判决第一项支付恒业公司解除双方合同的诉讼请求适用法律正确，应予以维持。四、恒业公司在原审诉讼前及诉讼中，已经对张三杏做了很多让步。1、在2013年府西街修路过程中，应张三杏请求恒业公司同意减免张三杏部分租金，充分体现了恒业公司努力维护合同履行的诚意。而根据合同约定，恒业公司并无为张三杏减免租金的义务。2、张三杏之违约行为，不仅是欠付恒业公司第一年租金的问题，后两年的租金也未按约支付，且逾期较长时间，如严格按合同约定计算，应付违约金金额达数10万元，但在原审中恒业公司并未主张。基于张三杏目前的不诚信行为，恒业公司目前正拟就该部分违约金另行提起诉讼。3、关于原判决驳回恒业公司主张的追究张三杏承担违约责任1158000元的诉讼请求，适用法律确有不当。本案为合同纠纷，自然应按照双方的合同约定来确定责任的承担。原判决既然已经认定张三杏违约的事实，但是却驳回了恒业公司向张三杏主张违约责任的诉求，如果认为该违约金过高，完全可以驳回不合理的部分，支持合理部分，全盘否定显然不当。但恒业公司为了息纷止争，并未对原审判决提出上诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以认定。
本院认为，一、关于本案所涉的租金应当是1158000元，还是888000元的问题。2011年11月19日张三杏给恒业公司出具《欠条》一张，该欠条明确载明，今欠恒业公司府西银谷商铺2010年10月1日至2011年9月30日租金1158000元整，张三杏承诺尽快想办法还清。并且张三杏又于2012年9月30日在该欠条上再次书写“尽快偿还”，并签字捺手印。张三杏作为完全民事行为能力人，对自己的承诺应当负责。现张三杏上诉提出50个车位供其使用，故27万元的车位使用费不应当予以支付，其陈述的事实与其出具欠条的行为明显相悖，理由不能成立，本院不予支持。二、关于诉讼时效的问题，《欠条》是证明双方存在债权债务的直接证据，自张三杏出具《欠条》开始，恒业公司与张三杏设立了债权债务关系，而债权债务的诉讼时效为二年，故本案诉讼不存在超过诉讼时效问题，张三杏的该上诉请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。三、关于停车位的使用问题。从本案查明的事实，双方在《车位使用合同》中，明确约定恒业公司平均每日向张三杏提供50个车位保证张三杏使用，张三杏每年向恒业公司支付车位费27万元。从本案查明的证据情况看，每年支付租金过程中，车位使用费和租金同时累计交付，而欠条1158000元中也包括27万元的租金，由此可见，张三杏陈述车库至今不能使用与其支付恒业公司车位使用费的事实相矛盾，因此，该主张与事实不符，缺乏证据，本院不予采信。四、对于上诉人张三杏提出其已全部付清恒业公司租金，但其提供的证据不足证明其主张的事实，因其证据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费15428元，由上诉人张三杏负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 涛
审判员 郝文晋
审判员 孙广金
二〇一四年六月六日
书记员 李晶晶