广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第1980号
原告（反诉被告）黄叶舟，女，1986年8月21日出生，汉族。
委托代理人肖骁，广东江盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）尹卉，女，1973年12月27日出生，汉族。
原告（反诉被告）黄叶舟诉被告（反诉原告）尹卉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟雄独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄叶舟及其委托代理人肖骁，被告尹卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称及反诉辩称：其与被告于2013年3月5日签订《房产租赁合同》。2013年6月2日其发现空调无法使用，当即联系被告，但被告于2013年6月6日回复拒绝维修，其被迫于2013年6月7日至10日请第三方维修，经第三方广州市联欣制冷工程有限公司鉴定部分不具维修价值，根据第三方建议进行了相应维修或更换部分空调，产生维修费用1600元，因而其在交房租时用相应的维修费用抵扣了相应租金，但被告认为维修费用应由其承担，以欠交租金为由解除合同，于2013年6月25日断水断电迫使其交房，故其被迫于2013年6月27日与被告交付房屋，但被告拒不退还保证金，更不用说支付违约金。因此，起诉要求被告：1、退还保证金10000元；2、支付违约金10000元；3、承担诉讼费用。
关于被告的第1项反诉请求，其确认拖欠2013年6月11日至6月28日的租金未付，但是用维修费用1600元来抵扣，且对滞纳金计算的金额也有异议。确认被告第2项反诉请求的费用其没有支付。关于第3项诉讼请求，因其不存在违约，所以不存在违约金。
被告辩称及反诉诉称：原告违约在先，其有权行使合同解除权。因为其没有违约，故不同意原告的诉讼请求。
双方于2013年3月5日签订租赁合同后，其依约交付房屋给原告使用，并交付设施设备，但原告每月均存在拖欠房租的行为，均无法在每月第5日前完成支付，截止目前为止，原告拖欠其租金1600元。鉴于原告行为构成根本违约，其于2013年6月6日催付租金，并明确说明如再次拖延交付租金其有权解除合同。2013年6月18日通知原告如不及时补齐租金，其于2013年6月21日解除合同。因此，反诉要求原告：1、支付拖欠的租金合计1600元（是拖欠2013年6月份的部分租金）及滞纳金（从2013年6月11日起计至2013年8月7日止，以1600元为本金，按每日1%计算）；2、支付2013年5月及6月拖欠的物业管理费（含水费、梯灯分摊等）合计402元；3、承担违约金10000元；4、承担反诉诉讼费。
经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产租赁合同》，约定租赁房产之地址为叠彩园碧涛1座1102房；甲方同意将该房产出租给乙方作住宅用途使用，租期为1年，从2013年3月6日至2014年3月5日止；甲乙双方约定月租金为5000元；租金按月结算，乙方在每月的第5日前结清本月租金，甲方应出具收据；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期1天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订本合同的3日内向甲方交付保证金10000元，以及首月租金5000元；租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；甲方提供家私电器（详见家私电器清单）予乙方于租赁期间使用；租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担，水电费、煤气费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的应负责修复或赔偿；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：3.拖欠租金或相关费用超过15天；等。
2013年3月5日，被告出具《收据》，内容为：本人尹卉是叠彩园碧涛1座1102房业主，收到租客黄叶舟交来押金、首月租金共15000元，预付生活扣费1000元整，合计共16000元整。
原告为证明其起诉及反诉抗辩主张，还提交了如下证据：
1、微信截图。
2、广州市联欣制冷工程有限公司出具的两张《收款收据》，内容分别为：经检查，因空调年久失修，大厅遥控器坏，次卧加雪种，主卧压机坏，建议更换，次卧加雪种控制器，特此证明，非人为故障及今收到修理华凌旧机、高空加人工费、雪种350元。
3、《证明》，内容为：2013年6月28日叠彩园碧涛轩2座（彩榆街4号）1102房。房东尹卉与租客黄叶舟进行房屋交接。双方交接均无异议，房东确认租客无损坏其房内财物家具，租客确认财物已全部搬离，若有遗留视为放弃。有凤阳派出所和叠彩园居委人员在场证明。
经质证，被告对上述证据的质证意见为：确认第1项证据的真实性和内容，但不完整，原告故意漏掉一些对其有利的信息；其收到原告微信发出的收据图片与第2项证据的原件号码对不上，内容、时间、金额也对不上；对第3项证据的真实性没有异议。
被告为证明其抗辩及反诉主张，还提交了如下证据：
1、收款收据。用以证明原告拖欠物业管理费等费用402元。
2、户名尹卉的《理财金账户历史明细清单》。用以证明原告缴纳租金都有迟延的情况。
3、《租金付款明细》和《叠彩园费用收支对账单》。用以证明双方之间的费用的使用和扣费。
4、微信截图。
经质证，原告对上述证据的质证意见为：对第1项证据予以认可，但日期是6月28日才开具的，所以其不存在拖欠物业管理费；对第2、3项证据予以认可，但对于对帐单所列的7月10日后的费用与其无关；对第4项证据真实性及内容予以认可；确认现在尚欠被告上述第1项证据所列的费用共402元没有支付。
在本案审理期间，原告表示对于维修费其只按350元主张权利。被告表示同意按350元抵扣原告所欠租金。
本院认为：原、被告签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
原告确认拖欠2013年6月11日至6月28日的租金未付，但表示用维修费用1600元来抵扣。原、被告提交的微信截图显示原、被告对租赁房屋的空调维修、维修费用处理存在协商及争议，原告欠缴该租金事出有因，故本院对原、被告关于违约金的请求均不予支持。鉴于被告已实际收回租赁房屋，故原告要求被告退还保证金10000元有理，应予以支持。原告确认尚欠2013年6月的租金1600元及被告提交的收款收据所列的费用共402元没有支付，故被告反诉要求原告支付2013年6月份的部分租金合计1600元及2013年5月、6月拖欠的物业管理费（含水费、梯灯分摊等）合计402元有理，应予以支持。由于原告表示对于维修费其只按350元主张权利，被告表示同意按350元抵扣原告所欠租金，故原告应将扣减后尚欠的租金1250元清付给被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告尹卉在本判决发生法律效力之日起5日内，退还保证金10000元给原告黄叶舟。
二、原告在本判决发生法律效力之日起5日内，清付租金1250元及物业管理费等费用402元给被告。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
四、驳回被告的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费150元，由原、被告各负担75元。反诉受理费50.4元，由原告负担8元，被告负担42.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张伟雄
二〇一三年十月十五日
书记员 赖佩明
谢晓敏