重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终2623号
上诉人（原审被告）：重庆平泰汇物贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区火炬大道13号绿韵康城14幢9-4号，统一社会信用代码915001072031170811。
法定代表人：刘小平，董事长。
委托诉讼代理人：杨文军，北京华城（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会，住所地重庆市九龙坡区科城路85号，统一社会信用代码1150010700929368X4。
法定代表人：杨扬，主任。
委托诉讼代理人：张毅，重庆奇麟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨悦，重庆奇麟律师事务所律师。
上诉人重庆平泰汇物贸有限公司因与被上诉人重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会（以下简称九龙园区管委会）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初17725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人重庆平泰汇物贸有限公司的委托诉讼代理人杨文军，被上诉人九龙园区管委会的委托诉讼代理人张毅、杨悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
重庆平泰汇物贸有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回九龙园区管委会的诉讼请求。事实及理由：2007年4月24日，重庆平泰汇物贸有限公司与九龙园区管委会签订《土地租赁合同》，九龙园区管委会将九龙园区C区55.6亩土地的使用权租赁给重庆平泰汇物贸有限公司使用和管理，重庆平泰汇物贸有限公司严格按照九龙园区管委会土地控制性规划及修建性方案设计要求，对租赁地块进行了设计、建设和使用，并按时缴纳土地租金。九龙园区管委会承诺重庆平泰汇物贸有限公司拥有该土地租赁期限内的使用权、经营权、租赁权，在合同履行过程中协助重庆平泰汇物贸有限公司办理在租赁土地上修建房屋的相关手续，并逐渐报送完善该地块正式调规为建设用地的法律手续。2015年12月24日，重庆市人民政府批复该地块由集体农用地正式调规为建设用地后，九龙园区管委会为将该地块调整给其他企业使用，借口该地块做出新的规划调整，于2016年3月23日发函给重庆平泰汇物贸有限公司单方解除《土地租赁合同》。一审法院认定2015年的批复是对诉争土地的重新规划，明显错误。
九龙园区管委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实及理由：2015年的调整和之前的调整对诉争土地的调整内容不同，调整了的土地性质和用途是对诉争土地的重新规划，已经达到了合同约定的解除条件。由于规划的调整已客观导致双方合同无法履行，实际已具备无法履行的条件，也达到法律规定条件。
九龙园区管委会向一审法院起诉请求：1.确认九龙园区管委会、重庆平泰汇物贸有限公司签订的《土地租赁合同》于2016年3月23日解除；2.由重庆平泰汇物贸有限公司将《土地租赁合同》中九龙园C区R28-1/01地块返还交付给九龙园区管委会，并支付2016年3月24日至2017年3月23日期间的租金111200元；3.由重庆平泰汇物贸有限公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2003年9月28日，重庆市九龙坡区人民政府召开区政府第九次区长办公会议，会议决定将巴福镇的五根、赵坝、天坪3个村纳入九龙园区C区规划范围，由九龙园区管委会负责开发建设。
2006年2月27日，重庆市人民政府向重庆市规划局发出《关于重庆市西彭组团RO标准分区控制性详细规划的批复》（渝府[2006]42号文），该批复载明：重庆市西彭组团R、O标准分区控制详细规划用地位于九龙坡区巴福、石板、陶家镇行政区域范围内，同意其规划功能以一、二类工业为主，兼具有居住及配套商贸的城市新区；在下一阶段规划设计中，要根据该规划确定的各项技术指标，结合现状编制专业规划。
2007年4月24日，九龙园区管委会、重庆平泰汇物贸有限公司签订《土地租赁合同》，约定九龙园区管委会将九龙园区C区R28-1/01绿色产业地块的使用权租赁给重庆平泰汇物贸有限公司，租赁面积约55.6亩；租赁年限为30年；租金为2000元/亩/年，每三年缴纳一次；该合同的第十一条约定：在土地租赁期内，除不可抗力的因素外，若遇政府行为需对该地块重新规划而致使本合同不能在约定时间内履行完毕时，九龙园区管委会按相关的政策予以补偿，补偿总金额为重庆平泰汇物贸有限公司项目修建性规划设计中的建、构筑物（不含机械设备等设施）建成竣工后双方认定的审结总造价减去6%年折旧后的金额（折旧从项目主体竣工之日起算）。九龙园区管委会、重庆平泰汇物贸有限公司均认可合同第十一条是关于解除权的约定，即如遇政府行为需对租赁地块重新规划的，可以解除合同。
2010年6月23日，重庆平泰汇物贸有限公司向九龙园区管委会支付2007年4月24日至2017年4月23日期间的租金1112000元。
2015年9月17日，重庆市九龙坡区人民政府向重庆市人民政府作出《关于实施城市规划建设农用地转用和土地征收的请示》（九龙坡府[2015]103号文），该请示载明：根据重庆市九龙坡区土地利用总体规划（2006—2020年）、城市规划的要求和城市发展建设的需要，拟以实施城市规划建设方式征收土地，作为城市建设用地。范围为巴福镇天坪村3、4社、赵坝村11社集体农用地3.0964公顷，连同集体未利用地0.0561公顷转为建设用地并予征收。土地征收依法实施完毕后，将根据该区域控制性详细规划要求，按照国家和重庆市的有关规定供应土地。
2015年12月24日，重庆市人民政府作出《关于九龙坡区实施城市规划建设农用地转用和土地征收的批复》（渝府地[2015]1863号文），该批复载明：同意九龙坡区人民政府上报的农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案，并由九龙坡区人民政府负责组织实施；同意将巴福镇天坪村3社、4社，赵坝村11社集体农用地3.0964公顷连同集体未利用地0.0561公顷转为建设用地并予以征收。之后，重庆市规划局九龙坡区分局编制《重庆市西彭组团R标准分区控制性详细规划》图纸。该图纸显示租赁地块由公园绿地、防护绿地调整为二类工业用地。重庆平泰汇物贸有限公司认可部分租赁地块属于该批复中载明的调整土地使用性质和征收的范围。
2016年3月23日，九龙园区管委会向重庆平泰汇物贸有限公司发出《关于解除租赁合同的函》，载明：因规划调整，租赁地块调规为建设用地，致使双方签订的《土地租赁合同》及相关协议已无法继续履行，从2016年3月23日起解除双方签订的《土地租赁合同》，尽快完成搬迁及地块移交。重庆平泰汇物贸有限公司认可于2016年3月23日收到九龙园区管委会送达的《关于解除租赁合同的函》，但认为并未达到合同约定的解除条件，九龙园区管委会不享有解除权。
一审审理中，九龙园区管委会陈述，重庆市人民政府于2006年2月27日作出的《关于重庆市西彭组团RO标准分区控制性详细规划的批复》仅是以R、O标准对西彭组团进行了区域划分，重庆平泰汇物贸有限公司租赁的地块属于R标准区域，但并未对其中每一个小地块的性质进行详细性的规划。2015年完成土地的征收后，重新确定了R标准区域内的小地块使用性质，重庆平泰汇物贸有限公司租赁的土地由公园绿地、防护绿地调整为二类工业用地，这属于规划的重新调整，双方约定的解除条件已经成就。
重庆平泰汇物贸有限公司陈述，2015年对租赁地块性质的调整是2006年总体规划的延续，并非是对租赁地块的重新规划，双方约定的解除条件并未成就。
一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护，但合同的内容必须符合法律、法规的规定。九龙园区管委会作为讼争土地的开发建设方，将土地出租给重庆平泰汇物贸有限公司使用，双方建立的土地租赁合同关系合法有效。但双方在《土地租赁合同》中约定租赁期限为30年，该约定超过合同法规定的租赁期限不得超过二十年的上限，故，该合同中关于租赁期限超过二十年部分的约定应属无效。该合同的其他部分是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合同其他部分仍然合法有效。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2006年2月27日，重庆市人民政府作出批复，对讼争土地在内的巴福、石板、陶家镇行政区域范围内土地的规划功能进行了划分，确定了“规划功能以一、二类工业为主”的原则和方向；2015年12月24日，重庆市人民政府作出批复，对讼争土地在内的巴福镇天坪村3社、4社，赵坝村11社等集体农用地转为建设用地并予以征收，同时规划部门将租赁地块由公园绿地、防护绿地调整为二类工业用地。重庆市人民政府的两次批复对讼争土地的规划调整内容不尽相同，2015年的批复调整了讼争土地的性质和用途，是对讼争土地的重新规划，九龙园区管委会、重庆平泰汇物贸有限公司双方约定的解除条件已经成就，九龙园区管委会有权以此解除《土地租赁合同》。重庆平泰汇物贸有限公司认可于2016年3月23日收到九龙园区管委会送达的《关于解除租赁合同的函》，双方签订的《土地租赁合同》自2016年3月23日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。九龙园区管委会、重庆平泰汇物贸有限公司签订的《土地租赁合同》已经解除，重庆平泰汇物贸有限公司应当返还讼争土地，对九龙园区管委会要求重庆平泰汇物贸有限公司返还讼争土地的诉讼请求，该院予以支持。重庆平泰汇物贸有限公司已向九龙园区管委会支付2007年4月24日至2017年4月23日期间的租金，对九龙园区管委会要求重庆平泰汇物贸有限公司支付2016年3月24日至2017年3月23日期间租金的诉讼请求，该院不予支持，九龙园区管委会还需向重庆平泰汇物贸有限公司返还《土地租赁合同》解除后的剩余租金。判决：“一、重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会与重庆平泰汇物贸有限公司于2007年4月24日签订的《土地租赁合同》于2016年3月23日解除；二、重庆平泰汇物贸有限公司于本判决生效后5日内向重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会返还九龙园C区R28-1/01地块；三、驳回重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会其他诉讼请求。本案案件受理费1262元，由重庆平泰汇物贸有限公司承担1000元，由重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会承担262元。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，因九龙园区管委会与重庆平泰汇物贸有限公司所签《土地租赁合同》中约定30年的租赁期限已经超过我国合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，故一审法院认定合同中租赁期限超过二十年部分的约定无效，符合法律规定，并无不当，本院对此予以确认。
本案中，重庆市人民政府2006年2月27日的批复是对包括本案租赁地块在内的巴福、石板、陶家镇行政区域范围内的土地规划功能进行了划分，但并未改变土地的农用地性质。但重庆市人民政府2015年12月24日的批复是将本案租赁地块在内的巴福镇天坪村3社、4社，赵坝村11社等集体农用地转为建设用地并予以征收，实质是变更了租赁地块的性质，即从农用地变为了建设用地并予以征收。同时根据重庆市规划局九龙坡分局编制的《重庆市西彭组团R标准分区控制性详细规划》图纸，本案租赁地块由公园绿地、防护绿地调整为二类工业用地。由此可以看出，重庆市人民政府的两次批复是对本案租赁地块的性质和用途进行了重新规划，达到了双方合同中约定的合同解除条件，故一审法院认定《土地租赁合同》自2016年3月23日解除，重庆平泰汇物贸有限公司应向九龙园区管委会返还租赁地块，符合我国相关法律规定。
另，重庆平泰汇物贸有限公司已支付了2007年4月24日至2017年3月23日期间的租金，重庆平泰汇物贸有限公司可就合同解除后至2017年3月23日已交付的租金另案提起诉讼要求返还。
综上所述，重庆平泰汇物贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2524元，由上诉人重庆平泰汇物贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦 敏
审 判 员 周海燕
审 判 员 倪洪杰
二〇一八年五月十八日
法官助理 李茜希
书 记 员 梁诗玉