重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0243民初3390号
原告：中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道河堡街8号。
法定代表人：李福，系该部政治委员。
委托诉讼代理人：殷学竟，系该部工作人员。
委托诉讼代理人：邓显兵，重庆渝东律师事务所律师。
被告：重庆佳鼎建材有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县郁山镇南京街76号，统一社会信用代码：91500243660861949N。
法定代表人：蔡翠，系该公司经理。
委托诉讼代理人：罗德清，重庆中庸律师事务所律师。
原告中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部（以下简称彭水县武装部）诉被告重庆佳鼎建材有限公司（以下简称佳鼎建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，于2016年9月22日向被告佳鼎建材公司送达起诉状副本等法律文书，2016年10月12日被告佳鼎建材公司提交管辖权异议申请书，2016年10月17日本院作出（2016）渝0243民初3390号民事裁定书，驳回被告佳鼎建材公司的管辖权异议申请，被告佳鼎建材公司不服向重庆市第四中级人民法院提起上诉，2017年1月17日，重庆市第四中级人民法院作出（2017）渝04民辖终2号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭水县武装部的委托诉讼代理人邓显兵、殷学竟、被告佳鼎建材公司的法定代表人蔡翠、委托诉讼代理人罗德清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭水县武装部向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方2012年3月5日签订的《军队房地产租赁合同》,被告佳鼎建材公司立即归还所租赁原告的房屋及场地；2.被告佳鼎建材公司立即支付所欠原告的房屋租金168406.9元（其中：2015年7月1日至2016年6月30日租金143325元，2016年7月1日至2016年8月31日租金25081.9元）及违约金143325元，共计311731.9元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年3月5日签订《军队房地产租赁合同》，约定将位于重庆市彭水县XX街道XX街XX号XX楼负XX楼（建筑面积500平方米）及左侧空余场地（场地面积600平方米）出租给被告使用，租期自2012年7月1日至2017年6月30日止。自2015年7月1日至今，被告已连续拖欠房屋租金长达14个月，累计租金168406.9元。2016年7月1日，向被告送达了《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，要求自2016年7月1日起解除双方签订的房屋租赁合同。被告一直借口往后拖延，原告花费大量人力、物力、财力与被告接洽商谈多次，始终没有解决问题，被告没有还款意向，原告只得通过法律途径，采取起诉方式维护自身权益。被告拖欠房租，特向人民法院起诉。
被告佳鼎建材公司辩称：1.原、被告签订的房屋租赁合同属实，租赁时间为2012年7月1日至2017年6月30日止，合同签订后原、被告共同达成一致意见，被告将房屋开办歌城经营，经营到2015年1月份的时候，原告就提出军队不能将房屋用于经营，特别是不能用于娱乐经营；2.因为歌城装修费用高达几百万元，经过与当时被告的领导协商，双方口头约定，将歌城改为车辆美容，2015年6月份以后的房租费原告不再收取，原告将租赁房屋的右边无偿给被告使用，房屋附近的下水道整治排污工程由被告完成，原告在XX街道的相关房屋部分工程交由被告完成。双方达成口头协议后，因协议内容与相关政策不一致，没有形成书面协议。协议达成后，原告从2015年6月份后就没有再催收房租，右边空地也交由被告使用，武装部花了四万元整修了下水道。原告诉称被告拖欠房租费不属实。3.原告请求解除合同不符合条件，合同现在还没有到期，2017年6月30日才到期。4.原告起诉要求被告支付房租，已经过了诉讼时效，因为法律规定请求房屋租金的诉讼时效为一年，应在2016年9月1日前主张拖欠的租金。5.原告请求违约金不合理，请求调整违约金。
本院经审理认定事实如下：2012年3月5日，原告彭水县武装部作为甲方与作为乙方的被告佳鼎建材有限公司签订《军队房地产租赁合同》，协议约定：“第一条：甲方自愿将位于重庆市彭水县XX街道XX号XX楼负XX楼及左侧空余场地的建筑面积500平方米，场地面积600平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条：租赁用途汽车美容及洗车停车。第三条：租赁期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止。（租金从2012年7月1日起算）第四条：年租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）壹拾叁万元（￥130000元）。（从2014年起每年租金按年租金5%递增）。租金第一年一次性结算，以后按年结算，乙方于每年6月1日前十日内交付甲方。付款方式：银行转账或现金支付。…第六条：自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十六向甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）贰万元（￥20000元）。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证好出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产符合军队要求；（四）负责办理出租房地产内维修改造项目的审批手续。……第九条：……（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。（五）租赁期满，合同解除。第十条：甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币（大写）贰万元（￥20000元）作为违约金。第十一条：乙方违约责任：……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞纳金交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金……第十二条：本合同双方签字盖章后，并加盖合同审核专用章后生效……”2012年3月6日，被告佳鼎建材公司向原告彭水县武装部缴纳20000元保证金。
协议签订以后，被告佳鼎建材公司将租赁的房屋用于经营歌城，取名为“彭水县海上海歌城”。2012年10月9日，被告佳鼎建材公司经营歌城期间与原告彭水县武装部达成《关于安装消防水的协议》，约定佳鼎建材公司因经营歌城，由彭水县武装部提供消防、水安装手续，安装的费用和设备由佳鼎建材公司负担和所有。2015年3月20日，彭水县武装部书面通知佳鼎建材公司，要求停止经营“彭水县海上海歌城”，通知内容为：“1.从2015年3月31日起，‘海上海’KTV必须停止经营，根据租赁合同第九条第四款之规定，双方均不承担责任。2.停止经营后，贵公司可以申请提前终止也可继续履行合同，但用途必须是军队允许的项目并函告我单位。3.在履行合同期间，租赁的房地产一切安全责任由贵公司负责。”
另查明：原告彭水县武装部出租的房屋房产证号为彭房私字第302XX**，被告佳鼎建材公司从2015年7月1日起未向原告彭水县武装部缴纳租金。2016年8月以后，被告佳鼎建材公司没有在租赁房屋内进行经营活动，租赁房屋内由被告佳鼎建材公司实际占有。审理过程中，原告彭水县武装部向本院书面说明，合同中约定的“每年6月1日前支付”意思为每年6月1日前十日支付下一年租金。
本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：一、租赁合同效力问题；二、诉讼时效问题；三、租赁合同解除时间及返还租赁物的问题；四、被告佳鼎建材公司应否支付租金及租金、违约金数额问题。
关于租赁合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的订立不存在以合法形式掩盖非法目的、损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的情形，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对彭水县武装部和佳鼎建材公司均具有法律约束力。该合同第十二条虽约定经双方签字盖章后，经加盖合同审核专用章后生效，但在合同签订后，彭水县武装部将租赁标的物交付给佳鼎建材公司使用，双方已经连续多年的租赁关系，该合同已实际履行；因此，该款约定非合同生效的必要条件，不影响该合同效力。所以，彭水县武装部与佳鼎建材公司2012年3月5日签订的《军队房地产租赁合同》合法有效。
关于诉讼时效问题，租金属于定期给付债务，即在租赁期间内持续定期发生的债务。原告支付租金的诉讼请求没有超过诉讼时效。首先，原、被告于2012年3月5日签订的租赁合同，租赁时间为2012年7月1日至2017年6月30日止，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算。”虽然，合同约定租金每年支付，但系预付租金的约定，且实质是对于2012年7月1日至2017年6月30日之间总租金的约定，每年租金之间相互具有关联性，并构成合同租金数额；另一方面，从保护出租人的合理信赖利益，维护社会基本经济秩序，防止军队财产被恶意损害的角度出发彭水县武装部在被告拖欠租金情况下一并主张租金亦不应认定为超过诉讼。故2015年7月至2016年8月之间的租金的诉讼时效，应从合同约定的最后一期履行期间届满之日起计算，即从2016年6月1日起开始计算。
关于被告是否拖欠房租的问题。被告从2015年7月1日后未向原告支付租金，被告辩称其与时任原告的领导达成口头协议，约定通过免收租金等方式补偿其变更经营范围后歌城装修的损失。本院对于该口头协议不予采纳，原因在于：一、被告申请的证人均为歌城的合伙人或员工，其证言无其他证据佐证过于单一，加之原告在庭审中对于该口头协议予以否认，故对于被告举示的证人证言不予采纳；二、被告举示的2015年3月20日通知中，载明“从2015年3月31日起，‘海上海’KTV必须停止经营，根据租赁合同第九条第四款之规定，双方均不承担责任”，该通知明确双方均不承担责任，与被告陈述的口头协议内容不相符，本院对于被告陈述的口头协议不予采纳。根据2015年3月20日原告向被告送达的通知，被告可以申请提前终止合同或者继续履行合同，并将相关情况告知原告。就目前的情况来看，被告并未要求提前终止合同，而是继续使用、占有租赁房屋，故此，被告仍应继续支付相应的租金，故被告主张从2015年7月1日后不向原告支付租金无法律和事实依据，本院不予采纳。
关于原告彭水县武装部请求解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据查明的事实，被告从2015年7月1日后无故未向原告支付租金，而2015年7月1日至2016年6月30日租金，被告应最迟于2016年5月31日前一次性支付，但截止法庭辩论终结前被告仍尚未支付；而原、被告2012年3月5日双方签订的协议第十一条约定，逾期交付租金30日彭水县武装部有权解除合同。根据上述法律规定和约定，被告逾期交付租金已达30日，故约定的解除条件成就，原告彭水县武装部请求解除合同本院予以支持。
关于解除合同的时间。原告单方面解除合同时间应以其向被告解除意思到达之日为准。庭审中，被告陈述未收到原告送达的《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，鉴于原告未举示相应证据证明该通知书于2016年7月1日送达，故本院不以2016年7月1日为解除合同的时间。本案能确认的是原告彭水县武装部于2016年9月1日向人民法院起诉要求解除合同，2016年9月22日被告佳鼎建材公司收到起诉状副本，本院认定原告彭水县武装部解除《军队房地产租赁合同》（彭水县人武部旧办公楼负三楼及左侧空余场地）时间为2016年9月22日。因原、被告双方于2012年3月5日签订的租赁合同已解除，现被告应将其占有的位于重庆市彭水苗族土家族自治县XX街道XX号彭水县XX楼负XX楼及旧办公楼左侧空余场地交还给原告彭水县武装部，本院酌定给予被告佳鼎建材公司在本判决生效后15日内的搬离时间。
关于租金数额。原、被告约定租金于每年6月1日前十日内支付，从2014年起每年递增5%，故应是2014年6月1前十日支付的租金比上一年递增5%,往后每年以上一年租金为基数递增5%,该约定系双方真实意思表示不违反法律规定，本院予以确认。根据该约定，2012年7月1日至2013年6月30日租金为130000元，2013年7月1日至2014年6月30日租金为136500元（130000元×1.05），2014年7月1日至2015年6月30日租金为143325元（136500元×1.05），2015年7月1日至2016年6月30日租金为150491.25元（143325元×1.05），2016年7月1日至2016年8月31日（两个月）租金为26335.97元（150491.25元×1.05÷360天×60天），故被告佳鼎建材公司应向原告彭水县武装部支付2015年7月1日至2016年8月31日的租金共计176827.22元，原告请求168406.9元，本院予以支持。
关于逾期租金利息数额。原告请求143325元，计算方式为：共两笔，第一笔以2015年7月1日至2016年6月30日未支付租金为基数，按每日3‰计算利息；第二笔以2016年7月1日至2016年8月31日未支付租金为基数，按每日3‰计算利息，两笔共计请求143325元。原、被告合同中约定逾期租金利率为3‰明显过高，且被告请求调整，故利率本院以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准计算。第一笔2015年7月1日至2016年6月30日逾期租金利息，以150491.25元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年6月1日起计算至2016年5月31日止；第二笔2016年7月1日至2016年8月31日逾期租金利息，以176827.22元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2016年6月1日起计算至还清之日为止。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第六条、第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部与被告重庆佳鼎建材有限公司于2012年3月5日签订的《军队房地产租赁合同》；
二、被告重庆佳鼎建材有限公司于本判决书生效十日内向原告中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部支付2015年7月1日至2016年8月31日租金168406.9元及逾期利息（利息共两笔：1、2015年7月1日至2016年6月30日逾期租金利息，以150491.25元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2015年6月1日起计算至2016年5月31日；2、2016年7月1日至2016年8月31日逾期租金利息，以176827.22元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2016年6月1日起计算至付清之日为止）；
三、被告重庆佳鼎建材有限公司于本判决书生效十五日内搬离重庆市彭水苗族土家族自治县XX街道XX号XX楼负XX楼及旧办公楼左侧空余场地，并将上述房屋和场地交还给原告中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部；
四、驳回原告中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5976元（原告中国人民解放军重庆市彭水苗族土家族自治县人民武装部已预交5976元），由被告重庆佳鼎建材有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审 判 长 冉 建
人民陪审员 马应德
人民陪审员 彭顺权
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 严 怡