辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽08民终1330号
上诉人（原审被告）：营口银河房产置业有限公司，住所地：营口市鲅鱼圈区。
法定代表人：徐海翔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈瑞江，该公司法务。
被上诉人（原审原告）：崔希波，男，1977年10月16日出生，现住营口市鲅鱼圈区。
委托诉讼代理人：杨文娜，辽宁西方律师事务所律师。
上诉人营口银河房产置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院(2017)辽0804民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人营口银河房产置业有限公司的委托诉讼代理人陈瑞江，被上诉人崔希波的委托诉讼代理人杨文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
营口银河房产置业有限公司上诉请求:撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由:上诉人未及时“将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的原因，确属政府政策原因，上诉人无过错。故不应对被上诉人承担违约责任。原审判决错误，依法应予撤销。
崔希波辩称：一、上诉人未按《商品房买卖合同》的约定办理产权登记，并非属于政府政策原因，完全是上诉人的责任，况且按照《商品房买卖合同》约定政府政策也并非延期办理产权登记的免责事项。答辩人与上诉人之间存在《商品房买卖合同》关系，根据合同相对性，上诉人就应当就逾期办理产权证向答辩人承担法律责任，至于上诉人与政府之间的债权债务与答辩人无关，不是上诉人逾期办理产权证的免责事由,在答辩人完全履行了合同义务的前提下，上诉人理应向答辩人承担逾期办理产权证的违约责任。二、关于违约金的标准，答辩人认为一审判决错误地适用《合同法》第一百一十四条，错误地将《商品房买卖合同》约定的违约金万分之零点五调整为万分之零点二五。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，适用这一条文存在两个前提，一是约定违约金过分高于损失，二是当事人请求法院适当减少。根据《合同法》司法解释二第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案上诉人在一审时并未向人民法院主张违约金过高，人民法院不应主动调整，即便上诉人主张了，人民法院也应当在上诉人举证证明违约金过分超过造成损失的百分之三十的,才能予以减少。虽然答辩人对此并未提出上诉，但根据《民事诉讼法》及司法解释的规定，答辩人仍有提出再审的权利，答辩人将保留申请再审的权利。综上，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。
崔希波向一审法院起诉请求：一、判决被告给付违约金30661.70元；二、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:2013年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以632291元的价格购买了由被告开发建设的位于营口市鲅鱼圈区银河湾银河上园X幢X单元XXXX号、面积112.03平方米的房屋，原告已将房款付清。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方当事人同意按照出卖人按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。
另查，上述房屋原告于2013年10月31日交付办理入住手续。被告于2017年5月5日将办理权属登记资料提交营口市国土资源局鲅鱼圈区不动产登记中心。经核算，被告未按上述合同约定，导致原告逾期办理房照的时间为915天。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故而有效。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约交付了全部房款，履行了自己的义务；被告做为房屋出卖人，却未按合同约定的期限为原告办理房屋产权登记手续，已构成违约。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，关于办理权属登记日期的认定，被告于2017年5月5日已将办理房屋产权登记的相关手续送至营口市国土资源局鲅鱼圈区不动产登记中心，其相应义务已履行完毕，故该日期应认定为营口市鲅鱼圈区银河湾银河上园办理房屋产权证明日期。双方关于违约责任的约定即“出卖人按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金”，一审认为，被告已在2013年将房屋交付使用，原告购买房屋用以居住的价值已然得到了实现，被告未按照合同约定的期限为原告办理房屋产权登记对于原告购买房屋用于居住的影响相对较小，故一审法院认为该违约金约定的数额较高，应以房价款的日万分之零点二五计算违约金为宜，即14464元{632291元×0.000025×915天}，原告主张的超出部分违约金，不予支持。对于被告辩称由于政府法令政策引起的延期导致产权证没有及时办理的答辩意见，首先合同中对此约定系延期交房项下的免责条款，与本案中逾期办理房屋产权证明没有关联性；其次对于政府的相关政策，与本案中被告逾期办理房屋产权证明并无相应的因果关系，故对于被告的辩论观点一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告银河房产置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告崔希波违约金14464元；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费567元，由被告银河房产置业有限公司负担283.5元，由原告崔希波负担283.5元。
二审查明，上诉人营口银河房产置业有限公司与被上诉人崔希波签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；......5.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......3.市政府配套批准和安装延误，政府主管部门验收时间延误，为执行政府法令政策引起的延期，因气候原因造成临时性施工中断，施工中遇到重大技术问题，其他非出卖方的原因造成的延误。
二审另查明，营口经济技术开发区管委会营开管发（2014）12号关于印发营口开发区2014年“权益”购房实施方案的通知：......二、适用范围：（一）区域内被征地居民，且与政府仍存有补偿权属利益关系征地补偿对象，以及未分配到保障性住房的回迁居民（以下简称：“权益人”）；（二）区域内自愿参与并与政府签署遵守方案及规则的房地产开发企业的商品房（以下简称：“有效房源”）。......四、补偿办法：（四）“有效房源”持有人与政府之间所欠税费冲抵工作，对“权益人”购房价款小于“有效房源”持有人所欠税费时，所欠税费按购房协议或合同价款直接冲抵，余额暂挂账处理；对“权益人”购房价款大于“有效房源”持有人所欠税费时，按购房协议或合同价款差额挂账另行处理。此项工作由财政局牵头，相关部门配合，按各自的工作职责规范处理。
二审再查明，原审认定银河房产置业有限公司名称有误，应为营口银河房产置业有限公司。
本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人营口银河房产置业有限公司与被上诉人崔希波签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无违法之处，该合同合法有效。本案争议的焦点为上诉人营口银河房产置业有限公司未按该合同约定在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案而导致被上诉人崔希波不能及时办理房屋产权登记应否承担违约责任。对此问题，上诉人营口银河房产置业有限公司虽称系政府政策原因所致，但其与被上诉人崔希波订立《商品房买卖合同》时，营口经济技术开发区管委会营开管发（2014）12号关于印发营口开发区2014年“权益”购房实施方案的通知并未出台，且该实施方案系针对动迁户制定，而本案被上诉人并非动迁户，二者之间并无关联性，上诉人营口银河房产置业有限公司的违约行为不存在免责事由，一审法院判决其承担相应的违约责任并无不当。
综上，上诉人营口银河房产置业有限公司的上诉理由不成立，不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费161.00元，由上诉人营口银河房产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 红
审 判 员 宋福田
审 判 员 盖世非
审 判 员 姚 望
审 判 员 赵 群
二〇一八年三月十四日
法官助理 张文生
书 记 员 李 博