北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初19164号
原告:杜海月，男，1964年11月5日出生，住北京市海淀区。
委托代理人:曹佳宁，北京诵盈律师事务所律师。
被告:北京复活草餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路18号1号楼1层03号。
法定代表人:李焱，执行董事。
被告:赵巨纳，男，1971年7月12日出生，住北京市朝阳区。
二被告共同委托代理人:冯业涛，北京市里仁律师事务所律师。
原告杜海月诉被告北京复活草餐饮管理有限公司（以下简称复活草公司）、赵巨纳租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜海月的委托代理人曹佳宁，被告赵巨纳及复活草公司之共同委托代理人冯业涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜海月向本院提出诉讼请求，要求判令被告：1、解除原告与被告签订的《商业用房租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金（自2017年2月25日至2017年6月25日）387337元；3、被告向原告支付逾期支付房屋租金的违约金185921.6元；4、被告向原告支付自2017年1月18日起至实际支付之日止的逾期支付房屋租金的滞纳金190569.64元；5、被告向原告支付因逾期腾房原告造成的损失109081元；6、被告向原告支付垫付的各项费用共计88615元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年7月签订《商业用房租赁合同》，合同约定：被告承租原告名下北京市海淀区中关村东路x号财智国际大厦x-
x房屋（以下简称涉案房屋），房屋每三个月租金为232402元，被告应于每个付款周期前7日将该期房屋租金支付给原告。根据合同约定，被告需在2017年1月18日前向原告支付2017年1月25日至2017年4月24日期间房屋租金232402元，但是被告却在2月5日支付77467.5元房屋租金后就拒绝支付剩余房屋租金。根据合同约定：被告拖欠房屋租金满一个月后，原告有权终止合同、收回房屋并要求乙方支付违约金及滞纳金。
复活草公司辩称，我方不是适格被告，赵巨纳才是适格被告，当时合同是受赵巨纳委托与原告签订的。赵巨纳和原告的纠纷是餐饮的经营权退出的问题。原告当时已经将涉案房屋出售给案外人，无权向我方主张租金。
赵巨纳辩称，合同是我委托复活草公司与原告签订的，其他答辩意见同复活草公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年6月1日，杜海月（转让方、甲方）与赵巨纳（接受方、乙方）签订《餐馆使用权转让协议》和《商业用房租赁合同》，约定甲方将位于中关村东路x号财智国际大厦x-
x的房屋及餐馆经营权转让给乙方，转让费80万元，租赁期限自2014年6月10日至2019年6月9日，租金9元/平米/天，租金两年内不变，两年后双方协商，但变动幅度不允许超过+/-7%，除此之外，双方不得以任何理由任意调整租金。2016年7月21日，杜海月(出租方、甲方)与复活草公司（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定杜海月将涉案房屋租给复活草公司，租赁期限自2016年7月25日至2019年7月24日，租金8.25元/平方米/天，按照押45天付3个月的方式支付租金，乙方应于2016年7月18日前向甲方支付3个月的租金232402元，此后，在租赁期内，每3个月支付一次房租，押金不动，乙方需在下一个付款周期前7日将下一期租金交付给甲方。赵巨纳称其是复活草公司的合伙人及实际经营者之一，7月21日租赁合同系赵巨纳委托复活草公司与杜海月签订，因此该合同的实际承租方应是赵巨纳，但未提交相应证据；杜海月不认可该合同承租方是赵巨纳。
2016年12月30日，杜海月（出卖人）与黄广耀（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杜海月将涉案房屋出售给黄广耀，双方在合同中约定将涉案房屋的租约一并转给买受方，出卖人应在过户当日将房屋交付给买受人，租金结算到过户当日，过户当日之前租金归出卖人，过户当日之后租金归买受人。后涉案房屋分别于2017年1月24日、1月26日完成过户手续。赵巨纳提交2015年11月6日杜海月发给赵巨纳的短信及《财智大厦底商租赁合同》，其称杜海月为了将涉案房屋出售给黄广耀，伪造了以“孙勇”名义与杜海月签署合同，合同中将租金标准提高到13元/平米/天；杜海月认可发送该短信的手机号是自己的，但其表示不清楚内容。2017年6月2日，杜海月与赵巨纳、复活草公司签署《餐馆交接清单》，约定赵巨纳将涉案房屋的拉面馆及店内物品交付给杜海月，赵巨纳及复活草公司将全部自有物品、设施清理完毕，其余包括但不限于北京五粮丰投资有限公司发票税控机、电脑、打印机等已交付给杜海月，由杜海月自行处置，赵巨纳于2017年2月已将北京五粮丰投资有限公司营业执照正副本、税务登记证正副本、组织机构代码正副本及卡、统计登记证正副本、食品经营许可证等交付给杜海月，北京五粮丰投资有限公司银行取回单卡、发票底单、空白支票另行交接，店门钥匙共5把当场交付给杜海月，本交接单金仅为确认交接，双方其他争议另行解决，店内电卡1张，电量余1800度，店内燃气卡1张，燃气剩余1834立方米。
现杜海月要求复活草公司支付2017年2月25日至2017年6月25日的租金及逾期支付租金的违约金、滞纳金，其称已向黄广耀支付了该阶段的租金，并提交2017年6月2日其与黄广耀签署的《财智大厦底商交接清单》，该清单中约定杜海月补偿黄广耀租金至2017年7月31日，共计122天，租金为496418元，黄广耀退还杜海月物业费27541元，杜海月共计支付468877元，杜海月向黄广耀交付燃气卡、电卡及房屋钥匙，就该交接清单中提到的122天的房租496418元，杜海月称因为房屋过户到黄广耀名下后，复活草公司一直未腾房，故杜海月在原来约定的8.25元/平米/天租金标准上，增加了房租作为补偿；赵巨纳及复活草公司称该期间房屋所有权发生变更，杜海月无权要求其支付租金，且双方在与黄广耀交接的时候，黄广耀要求按照杜海月伪造的租金单价为13元/天的租赁合同支付租金，故双方未交接成功，复活草公司也未向黄广耀支付租金。庭审中，杜海月当庭变更诉讼请求，要求复活草公司支付租金309870元。
杜海月要求复活草公司支付2016年4月1日至2016年12月31日的物业费56224.8元，2017年1月1日至5月31日的物业费31236元，2017年4月25日至5月31日的水费969元，2017年4月25日至5月25日的电费185.6元，杜海月称上述费用理应由复活草公司交，但是为了卖房，杜海月交纳了上述费用，并提交北京希尔物业管理有限公司出具的2017年6月2日收据，载明2017年4月25日至5月31日提交969元，提交该物业公司出具的2017年1月17日发票，载明收到2016年4月1日至2016年12月31日的物业费56224.80元，提交该物业公司出具的2017年6月2日发票，载明收到2017年4月25日至2017年5月25日电费185.6元；复活草公司认可上述费用未交纳，但其提出上述期间的水费、电费不应由其交纳。
本院认为，杜海月与复活草公司自愿签订《商业用房租赁合同》，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，赵巨纳称该合同系复活草公司代理其签订，杜海月不予认可，赵巨纳未提交相应的证据，本院依法不予采信，故该合同的双方应为杜海月与复活草公司。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；依据《最高人民法院关于贯彻执行<定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效；依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，上述规定，确立了买卖不破租赁的基本原则。按照上述规定，涉案房屋出售并过户至黄广耀名下后，前述杜海月与复活草公司签署的租赁合同转由新产权人继续履行，杜海月不再具有要求解除合同、收取租金的权利。且依据杜海月与黄广耀签订的《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定将租约一并转给买受方，租金结算到过户当日，现涉案房屋已于2017年1月24日、1月26日过户到黄广耀名下。综上，杜海月无权再要求复活草公司向其支付房屋产权转移之后的租金及相关的滞纳金、违约金，并主张逾期腾房的损失。杜海月要求复活草公司支付2016年4月1日至2016年12月31日的物业费56224.8元，该费用产生于杜海月出售房屋之前，且双方合同约定应由复活草公司负担，现杜海月垫付上述费用，复活草公司理应将上述费用支付给杜海月。杜海月称其垫付了2017年1月1日之后的物业费，但未提交相应证据，本院依法不予支持。杜海月要求复活草公司支付2017年4月25日至5月31日的水费969元及2017年4月25日至5月25日的电费185.6元，上述费用系黄广耀承接租赁合同之后产生的费用，而本案系租赁合同纠纷，杜海月如垫付相关费用，要求复活草公司负担，与本案不属于同一法律关系，其可另诉解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行<最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、北京复活草餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付杜海月自2016年4月1日至2016年12月31日的物业费56224.8元；
二、驳回杜海月的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4838元（原告已预交），由杜海月负担3632元；由北京复活草餐饮管理有限公司负担1206元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 卢秋
二〇一七年九月十四日
书记员 刘波