上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初5351号
原告武某。
原告许某。
委托代理人王晔，上海申京律师事务所律师。
委托代理人张雪，上海申京律师事务所律师。
被告某某（上海）房地产开发有限公司。
法定代表人唐某。
委托代理人魏峰，上海瀛泰律师事务所律师。
原告武某、许某与被告某某（上海）房地产开发有限公司间商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晔、张雪及被告的委托代理人魏峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年3月19日，原告与被告经签订了《商品房认购书》，约定由原告向被告认购上海市嘉定区某某路98弄39号房屋，面积为229.91平方米，总房款为11,271,110元。首期房款为总房款的30%，原告应于《上海市商品房预售合同》签署当日内支付，余款为总房款的70%，乙方（原告）必须在签署《上海市商品房预售合同》之日起30天内付清。乙方申请贷款额度与银行批准额度存在差额的，乙方须在签署《上海市商品房预售合同》之日起30日内补足。另外还约定，乙方应支付购房定金人民币50,000元，乙方应自本认购书签订之日起7日内于2016年3月26日前持本认购书及定金收条与甲方签署《上海市商品房预售合同》以及相关文件，并支付约定之购房款。认购书签订后，原告按照约定向被告支付了定金5万元。3月25日，上海出台了《关于进一步完善上海市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，规定“对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。按照以上规定，原告需要支付的首付比例从30%提高到70%，即需要多支付40%的首付款（约450万）。原告立即与被告联系，明确提出由于限购政策，两原告无法从银行贷到约定比例的贷款用以购房，首付款大幅提高，原告无法筹集到如此之高的首付款继续履行合同，希望解除《商品房认购书》，并请求被告返还购房定金5万元，但遭到了被告的拒绝。原告认为，限购政策是在《商品房认购书》成立之后、履行之前，且不可预见，无法控制，无法履行《商品房认购书》不可归责于原告，故原告要求被告返还购房定金于法有据。原告诉请：1、解除二原告与被告于2016年3月19日签订的《商品房认购书》；2、被告返还原告支付的定金5万元。
被告辩称，同意解除《商品房认购书》，不同意退还定金。根据《商品房认购书》2.2条，原告在签订认购书时已经知晓贷款额度与银行批准额度存在差额的风险，原告应按约在签署预售合同30日内补足。且《商品房认购书》3.4条明确约定因限购限贷原因导致无法签约的，认购书自动解除，被告有权没收定金。原告出具的承诺书也是原告真实意思表示，原告向被告承诺如出现任何问题导致无法履约，由原告承担相关法律后果及风险。故被告不同意返还定金。
经审理查明，2016年3月19日，两原告与被告签订《商品房认购书》一份，约定原告向被告预购位于上海市嘉定区某某路98弄39号房屋一套，面积为229.91平方米，总房款为11,271,110元，付款方式采取按揭付款，首期房款为总房款的30%，于签署《上海市商品房预售合同》当日支付，余款为总房款的70%，需在签署预售合同之日起30日内付清，原告应在签署预售合同前提供真实完整的贷款资料，原告申请贷款额度与银行批准额度存在差额的，需在签订预售合同之日起30日内补足。该认购书还约定，原告需在签订该认购书当日支付定金5万元，应在签订该认购书七日内2016年3月26日前签订预售合同。认购书3.4约定原告未按认购书约定的时间签约，或未能足额支付任何一期购房款的，或未于约定期限内提供按揭资料的，或因原告限购限贷导致双方最终未能签署预售合同的，本认购书自动解除，被告无须另行通知原告，被告有权没收原告定金。签订认购书当日，原告向被告支付定金5万元。因3月25日政府新的限购政策出台，将二套房的首付款比例提高至70%，原告认为其无力支付7成的首付，且其认购时并无法预料到该政策的出台，故向被告要求解除合同并返还定金。因被告拒绝退还定金5万元，原告遂诉至本院。
另查明，1、两原告名下已有一套住房。2、2016年4月8日，被告向原告发出客户签约催告函，要求原告最迟于2016年4月14日前签约，否则将解除认购书并没收定金。2016年5月3日，被告向原告发出告知函，通知原告因其未能在约定时间内签约，故认购书已于2016年4月15日解除，定金予以没收，不再返还。3、应被告要求，原告于2016年3月9日出具承诺书一份，承诺：原告知晓本人为上海家庭二套房，及因购房政策变化带来的购房资格及贷款风险，在预售合同签署后，如出现任何问题导致无法履约的情况，包括但不限于法律法规、政府部门行政管制、银行行业规章制度等，本人均愿意根据商品房认购书及预售合同相关条款承担违约责任，因开发商前期已对本人明确提示该政策，造成相关之法律后果及风险均由本人自行承担，与开发商无关。
以上事实，有《商品房认购书》、收条、签购单、上海市房地产登记簿、承诺书、告知函、送达凭证等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的《商品房认购书》合法有效，当事人应依约履行。本案的争议焦点在于未能按约签订《上海市商品房预售合同》的责任是否在原告方？原告名下已有一套房屋，根据商品房认购书中双方对付款方式的约定，原告仅需要支付总房款30%的首付款即可购买第二套房。合同签订后，遇政府新的限购政策出台，二套房的首付款比例提高至70%。相比政策变化前，原告需多支付总房款40%的首付款（约450万）才能购买二套房。新的限购政策出台导致首付款比例大幅度提高，原告无法承受，致使最终未与被告签订商品房预售合同。因签订《商品房认购书》时原告无法预料到限购政策的出台，最终未能签订预售合同也并非原告主观原因，而系由于新的购房政策出台，导致原告无能力购房。故对于未能签订预售合同，原、被告均无过错。商品房认购书应予解除，该合同解除后，被告应当将5万元定金退还原告。至于被告辩称原告承诺过自担买房过程中的政策变化带来的风险，因该承诺书系原告应被告的要求出具，且原告出具承诺书时也无法预料到首付比例会大幅度提高，故该承诺书无法认定为原告对于首付款大幅度提高的政策变化愿意承担相应法律后果，本院对被告的辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告武某、许某与被告某某（上海）房地产开发有限公司于2016年3月19日签订的《商品房认购书》；二、被告某某（上海）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告武某、许某定金人民币50,000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,050元，减半收取525元，由被告某某（上海）房地产开发有限公司负担（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩颖
二〇一六年七月八日
书 记 员 顾叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。