杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初8748号
原告：卢建树，男，1962年9月5日出生，汉族，住杭州市西湖区。
原告：巴小芳，女，1960年11月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。
二原告共同委托代理人：陈巍科，浙江天富律师事务所律师。
被告：杭州美润房地产有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭街道上文山社区。
法定代表人：张盼，总经理。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告卢建树、巴小芳（下称二原告）为与被告杭州美润房地产有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，依法由审判员付春杰适用简易程序独任审判，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人陈巍科，被告的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告起诉称：2013年6月27日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1067270）一份及《补充协议书》各一份，合同约定由二原告购买被告开发的位于杭州市余杭区，建筑面积为285.99平方米，单价11948.33元/平方米，总价款计3417102元。该合同第六条对面积确认及面积差异处理约定：当事人选择建筑面积作为计价方式，商品房交付后产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人。合同第九条对交付期限及条件约定：出卖�应当于2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1.逾期交房不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十六条及补充协议第十三条关于产权登记的约定：出卖人承诺于2015年3月31日前取得欠款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在欠款约定期限内交付权属证书。双方同意按照下列约定处理：约定日期起超过90日以后，出卖人仍不能交付权属证�或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日想买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，二原告依约履行了付款等合同义务，但被告未依约在2014年12月31日前将符合交付标准的房产交付二原告使用。且至2015年4月22日才向二原告发送通知，告知案涉房屋于2015年4月25日起正式交付，于2015年11月16日才取得房产大证。故被告的行为已构成违约。二原告收到交房通知后，对房屋面积减少部分的差价及逾期交房、逾期办证的违约金拒不支付。同时，二原告发现房屋存在地下室车库墙体渗水、外墙面干挂开裂等大量严重质量问题至今未能整改完成。由于被告的原因导致二原告无法收房。二原告认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律的规定�应属合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。被告应当按照合同约定交付符合标准的商品房，对于面积减少部分的购房款应当返还，逾期交房、逾期办证应当承担违约责任。为此，二原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告返还因建筑面积减少1.97平方米的购房款23538.21元（1.97平方米×11948.33元/平方米=23538.21元）；二、判令被告支付逾期交房违约金39296.67元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止，合计115天，按合同约定已付购房款每日万分之一计算，即39296.67元）；三、判令被告支付逾期办证违约金38954.96元（自2015年7月25日起计算至2015年11月16日止，按合同约定已付购房款每日万分之一计算，即38954.96元）；四、判令本案诉讼费用全部由被告承担。
二原告为证明上述事实，向本院提供证据如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系以及合同约定了双方权利义务的事实。
2、销售不动产统一发票一份，证明二原告已将购房款支付给被告的事实。
3、《房屋交付通知书》一份，证明被告通知二原告于2015年4月25日正式交房及涉案房产的实测面积为284.06平方米的事实。
4、《玉榕庄项目办理产证通知》一份，证明被告于2015年11月16日才取得案涉玉榕庄项目房屋大证的事实。
被告答辩称：一、被告开发的玉榕庄项目因市政配套的迟延批准及施工导致了案涉房屋所在的项目无法按实交付，交付期限相应的迟延。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》第七条第四款对该种情形作出了明确约定，被告可以据实延期交付，不视为被告违约。因此，在本案中被告并不构成逾期交房，无需承担逾期交房的违约�任。二、因案涉房屋可据实延期交付，根据《商品房买卖合同》约定，合同约定取得权属证书的时间相应顺延，被告不承担违约责任。三、本案中被告开发的玉榕庄项目因政府对房地产市场的调控确实发生了严重经营困难，在无力履行相应合同义务的情况下，根据政府的相关要求，被告的股东曾垫资对该项目进行了建设，目前被告实在无力承担其他的违约责任或其他责任。
被告为支持其辩称主张，向本院提供以下证据：
1、公证书一份，证明玉榕庄项目的市政配套设施迟迟未能建成，公证书照片反映了截止2014年7月23日该项目外围的市政配套施工没有开工建设，而合同约定交房时间为2014年12月31日，市政配套未按期施工建成对交房产生了重大影响的事实。
2、关于协调华元玉榕庄项目外部配套事宜的专题会议纪要（时间为2014年6月4日）一份，证明玉榕庄项目周边的市政配套等建设单位是政府，建设费用由政府来承担，与被告没有关联，以及截止2014年6月4日市政配套还没有招标，建设还没有完成的事实。
3、关于请求完成规划绿汀路及其市政管线配套项目建设的请示一份，证明政府未能及时建设规划道路及完成相关市政配套建设的事实。
4、关于要求落实开发余政挂出【2009】65号地块项目基础设施配套工程的报告一份，证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实。
5、关于因市政基础配套工程未完成导致余政挂出【2009】65号地块无法正常建设及竣工的紧急报告两份，证明政府未能及时建设市政道路及完成通水、通电等市政配套建设的事实。
6、《补充协议书》、商品房交接书各一份，证明案涉合同《补充协议书》第十五条第7款已明确约定二原告逾期领房的，在顺延期限内出卖人不承担逾期办证违约责任，鉴于二原告逾期领房，被告无需承担违约责任的事实。
经庭审组织质证，被告对二原告提供证据的质证意见：证据1的真实性没有异议，但该《商品房买卖合同》第九条约定了该房屋交付期限及交付条件，其中交付条件中明确了用水、用电、用气、道路等具备正常使用的基本条件为交付条件，而用水、用电、用气、道路均与市政配套有关。同时，该《补充协议书》第7条第4款约定市政配套的批准与施工延误，因该原因导致无法交付，出卖人可以据实予以延期；证据2、3的三性没有异议；证据4的真实性没有异议，但证明对象有异议，根据《商品房买卖合同》约定被告据实延期交付办证资料，不构成违约。
本院审核后认为，二原告提供的证据1-4，均符合有效证据的构成要件，均确认其证明力，并作为认定本案相关事实的依据。
二原告对被告提供证据的质证意见：证据1的真实性无异议，对待证事实有异议；证据2有异议，未加盖出具单位的公章，不符合有效证据的形式要件，不认可；证据3、4、5的真实性、证明对象有异议，系被告单方面制作，不具有证明力；证据6的真实性无异议，证明目的及关联性有异议，二原告未在2015年4月25日办理领房手续并非二原告的原因，法院生效判决已经认定该日为商品房交付之日，逾期交房违约金亦计算至该日止，至于办理领房手续是手续问题，不能根据办理手续时间作为商品房交付时间，被告确实未按照合同约定期限取得产证，存在违约，二原告未在该日办理领房手续只是承担该日期之后存在的灭失风险，双方签订的正式商品房预售合同示范性文本已经对被告办理产证期限明确约定，其又以《补充�议书》形式对办理产证期限做补充约定，且未对补充协议中的条款做明确说明，也未对格式条款做合理提示，因此上述格式条款免除其义务、排除二原告权利，属于无效条款。
本院审核后认为，对被告提交证据1、6的真实性予以确认，并作为认定本案相关事实的依据；证据2与原件核对相一致，对该证据真实性予以认定，结合本案实际作相关事实认定；证据3-5，二原告对该三份证据的异议成立，证据不符合有效证据构成要件，本院不作认定，但上述证据可作为被告的陈述使用。
根据当事人的陈述以及确认的有效证据，本院查明本案事实如下：
2013年6月27日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1067270）一份及《补充协议书》各一份，合同约定由二原告购买被告开发的位于杭州市余杭区，建筑面积为285.99平方米�单价11948.33元/平方米，总价款计3417102元。该合同第九条对交付期限及条件约定如下：出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期交付不超过180日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。出卖人应自买受人解除合同通知达到之日且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告�记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金……。该合同第十六条约定：出卖人承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。同时，双方还就其他事项进行了约定。
同日，原、被告又签订《补充协议书》一份，作为上述《浙江省商品房买卖合同》的附件八。其中第七条对《浙江省商品房买卖合同》第九条补充约定：1.出卖人与买受人一致同意，将合同第九条约定的商品房交付期限变更为2014年12月31日前；2.本商品房交付前，用水、用电、用气经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条交付期限及条件第1款第3项�定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。3.本合同第九条所称的不可抗力及免责事由的范围还包括政策的改变等政府行为。4.项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之规定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期….第三条对合同十六条的补充：1.出卖人与买受人一致同意，将合同第十六条约定的商品房土地、房屋权属证书的取得时间变更为2015年3月31日前……
签订合同后，二原告向被告支付全部购房款。2015年4月22日，被告向二原告发送《房屋交付通知书》，通知玉榕庄项目于2015年4月25日起正式交付，该通知书接收房屋费用结算一览表中备注载明涉案房屋的实测面积为284.02平方米，与合同约定建筑面积相比减少1.97平方米。2015年11月16日，被告向二原告发送《玉榕庄项目办理产证通知》，告知二原告于2015年11月30日领取权属证书。
另查明：2014年6月4日，浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会针对涉案玉榕庄项目外部配套事宜召开协调会议，就配套的道路、供电、供水等配套设施的建设进行了部署和安排。2014年7月23日，浙江省杭州市钱塘公证处出具公证书，对被告开发的玉榕庄小区的大门口及经过该小区门口马路的施工现场的相关现状进行拍照、摄像，予以保全证据公证。
又查明：二原告与被告签订的《补充协议书》第十五条第7款约定，若出卖人逾期交房或二原告逾期领房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。二原告于2015年9月1日办理了案涉房屋的领房手续。
本院认为，二原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，予以确认，双方均应依约履行。案涉合同明确约定了房屋实测面积少于约定面积时的处理办法，故二原告要求被告按照约定返还相应建设面积差的购房款，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。本案争议焦点是被告是否应当承担逾期交房的违约责任与逾期办证的违约责任。一是逾期交房违约责任的问题。案涉合同及《补充协议书》中明确约定被告应当在2014年12月31日前将符合具备正常使用基本条件的商品房交付二原告使用，但被告并未如期交付，且至2015年4月22日才向二原告发送通�，告知涉案房屋于2015年4月25日起正式交付。被告虽主张系因市政配套尚未施工完成导致其未完成竣工验收可据实延期交付案涉房屋，但并未提交充分有效的证据证明此因素导致其未完成竣工验收的程度及时间。本院认为，被告存在逾期交房的行为，并为此应按照合同约定向二原告承担相应的违约责任。二是逾期办证违约责任的问题。案涉合同及《补充协议书》中约定被告应当在2015年3月31日前将案涉房屋土地、房屋权属证书交付二原告，但被告并未如期交付，且于2015年11月16日方通知二原告已经取得案涉合同第十六条约定的产证，超过了约定的办理时间。被告主张依照《补充协议书》第十五条第7款的约定可以顺延前述办理产证期限；二原告则主张该条款为免除自己责任、排除对方主要权利的格式条款，且未尽提示、说明义务。本院认为，该条款系双方真实意思的一�表示，应属合法有效，而二原告于2015年9月1日办理领房手续，且二原告并未提交充分有效的证据证明其逾期领房有充分合理的理由，故根据案涉合同第十六条及《补充协议书》第十五条第7款的约定，被告应按已付购房款的0.1%向二原告支付逾期办证违约金3417元。综上，二原告要求被告返还建筑面积差额部分的购房款及支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持；但要求支付逾期办证违约金的诉请计算依据不当，本院予以调整支持。被告辩称中的合理部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告杭州美润房地产有限公司返还原告卢建树、巴小芳房屋建筑面积差额部分的购房款23538.21元（按照建筑面积差1.97平方米×11948.33元/平方米计算），于本判决生效后十日内付清。
二、被告杭州美润房地产有限公司支付原告卢建树、巴小芳逾期交房违约金39296.67元（自2015年1月1日起计算至2015年4月25日止，以合同约定已交购房款3417102元为基数，按每日万分之一计算），于本判决生效后十日内付清。
三、被告杭州美润房地产有限公司支付原告卢建树、巴小芳延期办理房产权属证书违约金3417元（自2015年7月25日起计算至2015年11月16日止，以合同约定已交购房款3417102元的千分之一计算），于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告卢建树、巴小芳的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本�案件受理费1168元（已减半收取），由原告卢建树、巴小芳负担434元；由被告杭州美润房地产有限公司负担734元。
原告卢建树、巴小芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州美润房地产有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 付春杰
二〇一六年十月十日
书记员 郑旭昶