平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崆民初字第1183号
原告马振刚，男，回族，生于1956年2月14日。
委托代理人车登明，甘肃胜友律师事务所律师。
被告王阿福，男，汉族，生于1952年12月8日。
委托代理人马忠，甘肃太统律师事务所律师。
原告马振刚与被告王阿福房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马振刚的委托代理人车登明、被告王阿福及其委托代理人马忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马振刚诉称：2004年3月20日，原告与平凉市温州批发商城有限责任公司签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于平凉市中山街二号群楼4-1、5-1号框架结构二层商业楼上下四间房屋租赁给平凉市温州批发商城有限责任公司做通道和办公用，租赁期限为10年（自2004年3月20日至2014年3月20日止）。合同将要到期时，平凉市温州批发商场有限责任公司没有续租的意思表示，原告遂于2013年8月9日与白一婷签订房屋租赁合同1份，合同约定原告将位于平凉市中山街二号群楼4-1、5-1号框架结构二层商业楼上下四间房屋租赁给白一婷，租赁期限为10年，自2014年3月20日起至2024年3月20日止，双方约定租赁费第一年为9万元，以后租金以市场价为准。2014年2月20日，被告王阿福找到原告，希望原告将房屋租赁给他，原告声称该房屋已经租赁给别人而且合同已经签订了，被告王阿福表示愿多付10000元租赁费，原告当时急需用钱遂又与被告签订了该房屋租赁合同，租期10年，自2014年3月20日起至2024年3月20日止，租赁费第一年为10万元，以后租金以市场价为准。原告与被告签订房屋租赁合同后了解到，这种一房二租的行为不合法，所以多次找到被告王阿福要求解除合同，并多次退还租金，但被告王阿福一直予以拒绝。原告无奈，遂提起民事诉讼，请求解除与被告之间不合法的房屋租赁合同。原告向被告返还房屋租赁费，本案诉讼费由被告承担。
被告王阿福辩称，1、原告所陈述的事实与理由部分关于2004年3月20日签订房屋租赁合同是真实的，但原告说，被告没有续租意思是不真实的。2013年3月17日，原、被告达成一致意见，由被告继续租用原告的房屋，租赁期限为11年，第一年租金10万元，之后的租金按照市场价交纳。3月18日被告交纳租金5万元，2014年3月6日又交付5万元，双方不存在交付房屋之事。2、本案涉及的合同没有合同法规定的可以或应当解除的情形。本案讼争合同中的解除权排除条款是当事人的真实意思表示，不存在合同无效的任何情形，应认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由此可见，原告企图擅自解除合同的行为根本无效，请求法院据此驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其主张向本院提交的证据材料有：
1、2013年8月9日原告马振刚与白一婷签订的房屋租赁合同，证明本案房屋已由原告向白一婷出租；
2、2014年2月20日马振刚与王阿福签订的房屋租赁合同，证明原告与被告签订的房屋租赁合同所涉房屋与白一婷签订房屋租赁合同所涉房屋为同一处房屋；
3、调查笔录2份，证明原、被告、证人之间互换房屋的事实。
4、证人白某甲出庭证言：10年前，永馨商场的经营人马秀琴与马振刚签订合同，当时在马振刚中山街二号裙楼4-1、5-1做生意。王阿福租赁崆峒区房产局房子做生意，两个房屋面积差不多，相邻着，永馨商场所承租的马振刚的房子正好在二三楼的温州商场卖场的正中间，当时王阿福提出，他们南方人讲风水，要和永馨商场互换门面经营。同时，他另外再给马振刚1万元，商定后，永馨商场和王阿福签订了合同，王阿福把租的崆峒区房产局的一二楼租给永馨商场使用，王阿福和马振刚再签一份合同，由王阿福实际承租使用马振刚的房子。2011年10月11日，其从马秀琴处将永馨商场转让来，仍然维持原状经营。在王阿福租的房子里做生意。2013年12月，其父白某乙与原告商议，找王阿福商量互换房屋之事，王阿福再三推拖，没有最终确定房产局的房屋能否续租，直到2014年3月，温州商城给其通知搬房，要求统一装修，马振刚承诺如王阿福续租不来房屋，马振刚就给其租赁房屋。后其父与马振刚签订了房屋租赁合同，并由其与其父一起向原告支付租金9万元。
5、证人白某乙出庭证言：2013年8月9日，其代女儿白某甲与原告签订了房屋租赁合同，2013年年底支付租金9万元，是其与其妻一起去支付的。王阿福通知让其女儿搬房时，其找马振刚，马振刚让放心做生意，并说与王阿福之间还是互换房屋做生意，如王阿福让腾房，他就让王阿福腾房。
经质证，被告对原告提交的证据2无异议，证据1有异议，认为证据3与本案无客观联系。二位证人的出庭证言存在几点矛盾：①合同签订时间，谁付的租金存在矛盾；②二位证人均提交不了支付租金的收条。
被告王阿福为证实其主张，向本院提交的证据有：
1、房屋租赁合同，证明2004年3月20日至2014年3月20日，被告王阿福经营的平凉市温州批发商场有限责任公司租用原告马振刚位于平凉市中山街二号裙楼4-1、5-1号框架结构二层商业楼上下四间的事实。
2、2013年3月18日收条1张，证明原告预收被告支付的2014年至2015年第一年租金50000元；
3、2014年3月6日收条1张，证明被告在2014年3月6日向原告支付第一年剩余租金50000元。
经质证，原告认为证据1，原告并非只与被告签订合同，即10年前，原告与被告和白一婷前手经营者马秀琴都签订合同，达成互换房屋的事实。证据2、3，原告收100000元属实，但落款日期不属实。
经本院审查，原告提交的证据1、2与被告提交的证据1、2、3均具有客观、真实性，且与本案待证事实之间存在关联性，对证据的证明效力本院予以确认。对原告提交的调查笔录与证人白某甲、白某乙的出庭证言一致，该证言中对原告马振刚与白某乙（代白某甲）双方签订房屋租赁合同部分的证言，以及白一婷所经营的房屋与被告王阿福所经营的房屋曾有互换经营的事实部分予以确认，对其余部分证言的证明效力不予确认。
本院调取的证据材料有：
1、王阿福以平凉市温州批发商场有限责任公司与马秀琴于2004年3月20日签订的房屋租赁合同1份；
2、（2013）崆民再字第2号民事调解书1份。
经原、被告质证，对以上两份证据均无异议，对以上两份证据的证明效力，本院予以确认。
依据以上已经确认的证据材料及双方当事人的庭审陈述及答辩意见，本院查明的案件事实如下：
2004年3月20日，原告马振刚与被告王阿福签订了房屋租赁合同，约定原告将其位于平凉市中山街2号裙楼4-1号、5-1号框架结构二层商业楼上下四间租赁给被告使用。租赁期限为10年，自2004年3月20日起至2014年3月20日止。合同届满前的2013年3月18日，原告马振刚收取被告王阿福续租房屋租金50000元，2014年2月20日，原、被告签订了房屋租赁合同1份，约定由被告继续租赁原告位于平凉市中山街2号裙楼4-1号、5-1号框架结构二层商业楼上下四间房屋，租赁期限11年，从2014年3月20日起至2025年3月20日止。第一年即2014年3月20日至2015年3月20日年租金100000元整；以后租金以市场价为准，由双方协商确定。合同签订后，被告于2014年3月6日向原告支付下余房屋租赁费50000元。原告该房屋实际由被告承租，占有使用。
另查明：被告王阿福以平凉市温州商城发展有限公司名义（乙方）与平凉市崆峒区房地产管理局（甲方）签订合同1份，约定：甲方将平凉商城西侧西瓜园商场建筑面积4326.05平方米提供给乙方进行商业经营活动。经营期限10年，自2004年5月1日起至2014年4月30日终止。2004年3月20日，被告王阿福将其承租使用西瓜园商城中位于平凉市中山街二号裙楼框架结构二层商业楼上层1间1层2间共3间租给马秀琴经营食品超市。租赁期限10年，自2004年3月20日至2014年2月20日。马秀琴等人用该房屋经营永馨商场。2011年9月23日，马秀琴未经被告同意将永馨商场转让给白一婷经营，并于2011年10月10日签订转让合同，约定房屋租赁合同有效期至2014年2月15日。被告白一婷向原告王阿福支付了2013年2月19日至2014年3月20日的房屋租赁费。2014年1月29日、2014年2月10日原告王阿福书面通知白一婷，称所租门店即将到期，届时收回房子进行装修。要求白一婷配合做好处理货物和经营。
又查明：2013年8月9日，白一婷之父白正刚代白一婷与原告马振刚签订房屋租赁合同1份，约定将原告位于平凉市中山街2号裙楼4-1号、4-2号框架结构二层商业楼上下共4间房屋租赁给白一婷使用，租期10年，自2014年3月20日起至2024年3月20日止，租赁费第一年为90000元，以后租金以市场价为标准，由双方协商而定。
本院认为，本案原、被告之间签订的房屋租赁合同，无论是之前为期10年的合同还是之后续签的为期11年的合同，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，为合法有效合同。原告与案外人白一婷之父白正刚就同一房屋签订的租赁合同，也是其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。在二份合同均有效且地位平等的情况下。原、被告在签订合同之前实际上已经确定了续租关系，同时原告出租的房屋已经由被告合法承租，实际占有、使用和收益。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”本案被告续租在先，且已经合法占有租赁房屋。应当确认被告为该房屋租赁合同履行的承租人。因此，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同没有充分的法律依据，本院对原告的诉讼请求应予驳回。至于案外人因原告就同一房屋签订的租赁合同不能履行所受的损失，可以另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告马振刚的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告马振刚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审 判 长 李红梅
代理审判员 徐筱娟
人民陪审员 马贵德
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 张雅婷