云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云06民终2543号
上诉人（原审被告）邓成仁，男，汉族，生于1976年10月22日，云南省镇雄县人，泼机中学教师，住镇雄县。
委托代理人谭若男，云南南广律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）镇雄县霖耀商贸有限公司，组织机构代码证：30952138-1。住址：镇雄县旧府街道办事处大都会**栋*楼。
法定代表人邓晓燕，经理。
委托代理人汪继尧，云南雄云律师事务所律师。
上诉人邓成仁因与被上诉人镇雄县霖耀商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服镇雄县人民法院（2016）云0627民初3556号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审人民法院经审理确认的法律事实：2015年5月15日，原、被告签订《铺面租赁确认协议书》，被告邓成仁租赁原告镇雄县霖耀商贸公司经营管理，位于本县大都会编号1-2-005、1-2-007和2-3-001、2-3-002商铺,用于经营“顾家”和“派尼尔.维诺”品牌家具。编号1-2-005、1-2-007商铺面积约879.23平方米，月租金35元/平方米，市场及物业管理费每月5元/平方米，免租期自2015年3月1日至2016年2月28日，免租期内免除承租商铺租金，两个商铺于2016年10月31日退租；编号2-3-001、2-3-002商铺面积约1981.98平方米，月租金20元/平方米，市场及物业管理费每月5元/平方米，免租期自2015年3月1日至2016年2月28日，这两个商铺被告邓成仁仍在使用；2016年4月2日，原、被告达成口头协议，被告邓成仁租赁原告镇雄县霖耀商贸公司经营管理的编号为2-3-016商铺，约定租金、市场和物业管理费按编号2-3-001、2-3-002商铺标准计算给付。编号1-2-005、1-2-007两个商铺实际交付被告邓成仁使用时间是2015年9月1日，被告邓成仁于2016年10月31日退租，双方认可编号1-2-005、1-2-007两个铺面的租赁合同于2016年10月31日已解除，实际使用商铺十四个月；编号2-3-016铺面实际交付使用时间为2016年5月1日，邓成仁于2017年4月30日将该商铺退还原告镇雄县霖耀商贸公司，实际使用商铺一年，双方均认可该商铺租赁关系已解除；编号2-3-001,2-3-002商铺，实际交付被告邓成仁使用时间为2015年9月1日，现仍在使用。被告邓成仁承租上述商铺后，共向原告镇雄县霖耀商贸公司交纳了租金和管理费292001元，由于被告邓成仁未交清使用期间的租金和管理费，经原告镇雄县霖耀商贸公司多次追收未果。原告镇雄县霖耀商贸公司向本诉请判令：1、被告邓成仁给付编号1-2-005,1-2-007商铺（实际使用十四个月）七个月的租金201192.6元和14个月的管理费62351.10元，合计人民币263543.7元。2、被告邓成仁给付编号2-3-016商铺（实际使用十二个月）九个月的租金45817.20元和一年的物业管理费15272.40元合计人民币61089.6元。3、解除双方于2015年5月15日签订的编号2-3-001,2-3-002的《铺面租赁确认协议书》，被告邓成仁自2016年9月1日起每月给付原告镇雄县霖耀商贸公司租金39639.06元、物业管理费9909.90元至实际履行完毕之日止，并自2016年11月28日起按月利率1%计算支付利息至履行完毕之日止。
原审人民法院审理认为：原、被告于2015年5月15日签订的《铺面租赁确认协议书》虽系双方意向性协议，但双方已实际履行了《铺面租赁确认协议书》约定的主要内容，应视双方对《铺面租赁确认协议书》约定的追认，对双方均具有约束力。被告邓成仁未按约定给付原告镇雄县霖耀商贸公司所承租的编号2-3-001、2-3-002商铺租金及物业管理费，其行为违约，故原告镇雄县霖耀商贸公司请求解除双方于2015年5月15日签订的编号2-3-001、2-3-002的《铺面租赁确认协议书》，并要求被告邓成仁给付租金和物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。其要求被告邓成仁支付利息的请求，于法无据，本院不予支持。由于原告镇雄县霖耀商贸公司出租给被告邓成仁的商铺，是向各商铺业主返租取得的经营权，被告邓成仁所承租的编号1-2-005、1-2-007和编号2-3-016铺面经营时间短，扣除免租期后必然给原告镇雄县霖耀商贸公司造成损失，因此，被告邓成仁要求扣减其所承租的编号1-2-005、1-2-007和编号2-3-016铺面一年免租期的请求，显失公平，本院不予支持，本院依照公平原则酌情决定由被告邓成仁按实际使用时间一半计算给付原告镇雄县霖耀商贸公司租金。被告邓成仁在经营期间已经支付的租金和管理费292001元应予扣减。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告镇雄县霖耀商贸公司与被告邓成仁于2015年5月15日签订的编号2-3-001、2-3-002商铺的《铺面租赁确认协议书》，被告邓成仁自本判决生效后三十日内将编号2-3-001、2-3-002商铺交由原告镇雄县霖耀商贸公司管理使用，被告邓成仁自2016年9月1日起每月给付原告镇雄县霖耀商贸公司租金39639.6元（1981.98平方米×20元/平方米），给付物业管理费9909.90元/月（1981.98平方米×5元/平方米）至实际履行完毕之日止。二、被告邓成仁自本判决生效后三十日内给付原告镇雄县霖耀商贸公司编号1-2-005、1-2-007商铺（实际使用十四个月）七个月的租金201192.6元（其中编号1-2-005商铺租金102217.50元，1-2-007商铺租金98975.10元）、十四个月的管理费62351.10元（其中编号1-2-005商铺物业管理费34072.5元，编号1-2-007商铺物业管理费28278.6元）；给付原告镇雄县霖耀商贸公司编号2-3-016商铺（实际使用十二个月）六个月的租金30544.8元、十二个月的物业管理费15272.40元，以上共计人民币309360.9元，扣除被告邓成仁已交纳的租金和管理费292001元，被告邓成仁还应给付原告镇雄县霖耀商贸公司租金及物业管理费人民币17359.9元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8428元，由被告邓成仁交纳。
宣判后，邓成仁不服一审判决提出上诉，请求撤销一审判决，发回重审或者改判。具体理由:一、原审判决错列当事人，上诉人并非本案适格被告；二、被上诉人不是本案收取物业管理费的适格主体，上诉人不应向其支付物业管理费；三、原审判决租金计算错误，将上诉人代表“顾家”与被上诉人明确约定免租的租金判决由上诉人承担。
被上诉人镇雄县霖耀商贸有限公司发表代理意见：一、上诉人邓成仁是本案的适格被告，邓成仁在涉案租赁确认协议书中有签名，应视为合同相对人，且上诉人在原审中也未对诉讼主体资格提出异议；二、被上诉人系基于物业管理公司授权收取物业管理费，且双方在租赁协议中也明确约定了物业费由被上诉人收取；三、原判基于公平原则这算免租期处理恰当；四、上诉人提出2-3-016商品装修费折抵一年租金的主张未能提交相应的证据证明自己的主张，该理由不能成立。
本案在二审中，对原审法院认定双方均无异议的法律事实，本院予以确认。上诉人提出的异议，本院将结合争议焦点综合予以评判。
归纳诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：原判解除双方租赁合同，并按照公平原则判决上诉人支付租金的处理是否恰当？
针对本案争议焦点，本院评判如下：+
一、关于上诉人提出其不是适格主体。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定“依法成立的合同，自成立时生效”，本案双方当事人自愿就租赁事项达成一致意见，双方签订了房屋租赁确认书，该协议符合合同的成立要件，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应予以确认。合同签订后双方应当基于合同约定的事项全面履行合同义务，上诉人邓成仁作为合同负责人同被上诉人签署了租赁确认书，并对该租赁房屋实际经营，因此上诉人系本案适格当事人，故其提出的该上诉理由不能成立。
二、关于上诉人提出原审判决依据公平原则分担租金责任不当。根据双方合同约定被上诉人承诺给予上诉人一年的房屋免租期，双方对该事项均认可并签署了书面合同，系当事人对自己权利的处分，属意思自治的范畴，故原审依据公平原则划分租金责任依据不足，应予改判。关于租金的起算时间因双方对编号1-2-005、1-2-007商铺均认可实际租用期限为十四个月，扣除合同约定一年的免租期，上诉人应支付两个月的租金，其中1-2-005商铺租金29205元，1-2-007商铺租金28278.6元，物业管理费每月5元/平方米，十四个月的物业管理费为62351.10元。编号2-3-016商铺实际使用十二个月，该商铺租赁双方均认可系口头约定，根据交易习惯，其合同内容应参照双方签订书面合同的约定，故上诉人主张一年的免租期的上诉理由应予支持，但上诉人应支付十二个月的物业管理费15272.40元，以上合计135107.1元。扣除上诉人已经支付的292001元，被上诉人应退还上诉人156893.9元。上诉人同被上诉人签订的租赁编号2-3-001,2-3-002铺面，双方确认实际使用起始时间为2015年9月1日，扣除一年的免租期，房屋租金自2016年9月1日起每月给付被上诉人镇雄县霖耀商贸公司租金39639.06元、物业管理费9909.90元至实际履行完毕之日。
综上所述，原判认定部分事实不清，适用法律不当，本院依法改判。上诉人邓成仁的部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持云南省镇雄县人民法院（2016）云0627民初3556号民事判决书第一项；
二、撤销云南省镇雄县人民法院（2016）云0627民初3556号民事判决书第二项；
三、由上诉人邓成仁支付租用被上诉人1-2-005商铺租金29205元，1-2-007商铺租金28278.6元，1-2-005和1-2-007两个商铺十四个月的物业管理费为62351.10元；支付租用被上诉人编号2-3-016商铺十二个月的物业管理费15272.40元，以上合计135107.1元，扣除上诉人已经支付的292001元，被上诉人应退还上诉人156893.9元，被上诉人应退还款项可在上诉人应支付租金中扣除。
四、驳回上诉人邓成仁的其他诉讼请求。
一审案件受理费8428元，由上诉人邓成仁负担5000元，由被上诉人镇雄县霖耀商贸有限公司负担3428元；二审案件受理费8428元，由上诉人邓成仁负担5000元，由被上诉人镇雄县霖耀商贸有限公司负担3428元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。
审判长 周严惠
审判员 陈 丹
审判员 余 帅
二〇一八年二月六日
书记员 陈 炻