贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民终字第24号
上诉人（原审原告）中核独山置业发展有限公司
法定代表人张云湧，该公司经理。
委托代理人陆疆，贵州灵泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）艾其准
被上诉人（原审被告）张克玲
上诉人中核独山置业发展有限公司与被上诉人艾其准、张克玲商品房买卖合同纠纷一案，独山县人民法院于2014年11月3日作出（2014）独民商初字第44号民事判决后，中核独山置业发展有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：原告系从事房地产开发销售的企业，其以出让的方式取得了位于独山县经济开发区即麻万镇石牛村的021000333号地块［商住土地使用权证（2011）第20110330号］，并取得了商品房预售许可［许可证号：（独）商预字第201203号］，2013年8月21日原、被告签订一份《商品房购销合同》，约定被告向原告购买第SS幢第1、2、3层房屋，套内建筑面积151.2平方米，单价为2522.32元，总价款381374元，签订合同当日支付不低为50.18%作为首期付款，余款19万元以银行按揭贷款方式支付。原告应于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付被告。同时，原、被告于当日签订一份《合同补充协议》（格式条款合同），其中第十三条（特别约定）第一项约定的优惠团购商户条件为：自主经营的注册商户；每个注册商户只限定购买一套商铺；购置商铺后必须将原营业执照经营地址变更至黔桂商贸物流城。第二项约定：经审查符合团购条件的商户，在指定范围内选定商铺，商铺为一套三层，原房屋市场价为3858元／m2。第三、四、五项约定：乙方（被告）必须在甲方（原告）限定的时间开业经营，必须严格遵守甲方制定的市场经营管理规定；乙方必须连续5年自主开业经营，5年内不得将已购商铺转让、买卖；如违反上述第三、四项约定，将不再享受团购优惠，应当补齐差价，并按团购总价的30%支付违约金。2013年9月9日双方签订的合同在独山县房屋管理所登记备案。2013年10月14日原告以黔桂商贸物流城团购商户业主委员会、贵州银湾物业管理有限公司黔桂商贸物流城服务部名义作出《黔桂商贸物流城团购商户市场临时管理规定》，其中第七条营业时间规定，上午九点半至下午五点以前必须开门营业，否则支付违约金500元至5000元，商户不得随意关门歇业，无人经营，遇特殊情况，应提前2天申请，如违反则支付违约金500元至5000元。被告于2013年7月18日至9月7日分期将首付款191374元交付给了原告，原告于2013年10月14日将房屋钥匙交给了被告，被告于当日与物业公司签署了一系列入住手续，同时物业公司与被告进行了验房，被告购买的商铺存在一楼房间梁开裂等质量问题，2014年4月30日该幢房屋经消防验收合格，房屋交付至今，被告仅断断续续在该房屋进行经营。现该房屋未办理产权登记。
原审原告中核独山置业发展有限公司一审诉称：2012年8月21日原告与二被告签订了《商品房销售合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告购买位于黔桂商贸物流城第SS幢第1、2、3层12号商铺，套内建筑面积151.2平方米，房屋市场价格为3858元，原、被告最终以团购优惠价2522.32元每平方米的单价签订合同，但享受该优惠价的同时必须遵守补充协议第十三条特别约定，即被告必须按原告限定的开业时间开业经营，必须严格遵守原告制订的市场经营管理规定，必须连续自主经营，5年内不得转让。原告已经按约定履行了应尽的义务，但被告未按原告限定的时间自主开业经营，并且违反了《黔桂商贸物流城团购商户市场临时管理规定》第七条第一、二款的规定，构成了违约。诉讼请求：1、补齐购房差价款201954.8元［（3858元－2522.32元）×151.2m2］，2、向原告支付违约金114412.44元（2522.32元×151.2m2×30%）。
原审被告艾其准、张克玲一审共同辩称：合同和补充协议都是原告填写和自拟的格式化合同，签订合同时被告根本无机会看合同内容，原告也未将涉及买受人利害关系的条款加以说明，违反了合同法第三十九条的规定，同时被告签字后原告便将合同收回，即使被告在签订合同时已看过一遍，但事隔至今，也记不清合同的各个条款，原告本身就想让被告违约然后追究被告的违约责任；原告在2013年10月将商铺钥匙交给被告时，并未同时交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，在2014年9月2日被告才通过上网看到消防部门2014年4月30日作出的《关于独山黔桂商贸物流城2号4号16号楼建设工程消防验收合格意见》的（2014）第0061号文件，同时交付钥匙时经原告派出的工程技术人员进行检查，商铺尚需对不合格部分进行修补，但修补至今未进行，被告也未在交接单上签字，由此说明，双方的房屋交接手续至今尚未完成；被告至今未获得《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，原告也未对房屋不合格部分进行修补，按照法律、法规的规定，被告有权拒绝在该房中经营，不属于违约，并且原告将未经消防验收合格的房屋交付被告等进行经营性使用，本身就是违法行为，尽管如此，为了确保家庭生活，被告也在该商铺进行过经营，只不过原告要求被告经营服装，被告经营的是百货；《黔桂商贸物流城市场临时管理规定》到目前为止是一份不具有法律效力的规章制度，对被告不具有约束力；补充协议约定购房后连续5年内自主开业经营，5年内不得转让，违反了《民法通则》及《物权法》的规定，何况被告并不存在转让的行为。综上，被告并不存在原告所述的违约事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原告作为提供补充协议格式条款的一方，补充协议第十三条第三项规定的被告必须在原告限定的开业时间开业经营，并遵守原告制定的市场管理规定，市场临时管理规定的必须每日九时三十分至五时营业，排除了被告作为个体工商户应当享有的自主经营权这一主要权利；现原、被告买卖的商铺虽未办理产权登记，但作为不动产商铺物权设立的原因，即《商品房购销合同》已依法成立，而补充协议第十三条第四项规定被告在五年之内必须自主经营，不得转让，排除了被告在取得物权后行使所有权的处分权这一主要权利，因此，原告在本案中所主张的被告违反补充协议第十三条合同条款，应属无效的合同条款，原告据此主张被告承担违约责任，本院不予支持。合同当事人可根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，另行主张合同条款无效的过错责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第一百零七条的规定，判决：驳回原告中核独山置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费6046元，减半收取3023元，由原告中核独山置业发展有限公司承担。
一审判决宣判后，中核独山置业发展有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决并对本案发回重审；2、本案上诉费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、上诉人认为一审法院认定上诉人排除了被上诉人的自主经营权及物权所有权的事实错误，适用法律错误。1、一审未查清《合同补充协议》第十三条的真实意思。上诉人卖给被上诉人的商铺实际市场成交价为3858元／㎡，但因上诉人考虑商户搬迁过来可能会因暂时的地理环境和交通条件等因素影响经营，便在每个平方让利优惠给被上诉人1335.68元，让利优惠总金额为201954.80元，但条件是被上诉人必须同意在上诉人限定的开业时间开业经营，严格遵守上诉人制定的市场管理规定，且在购房后连续5年自主经营，5年内不得将已购商铺转让、买卖给第三人。同时在《合同补充协议》第十三条第一款第5项中约定如被上诉人违反上述约定的，被上诉人不再享受商铺优惠条件，应当补齐购房差价，并按已购商铺团购总价的30%支付违约金给上诉人。上述协议内容并未违反任何法律规定，也无显失公平、剥夺或者排除被上诉人的权利。双方的约定是符合法律规定的。另，一审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十条规定让上诉人另行主张合同条款无效的过错责任，法律条文引用错误；2、《市场临时管理规定》系多方达成的共同意思表示，对团购商户起到约束作用，虽然被上诉人未在该规定上签字，但该规定已经过团购商户2／3以上签字，对团购商户具有约束力；3、一审认定《合同补充协议》第十三条第一款第4项规定被上诉人在五年必须自主经营，不得转让，排除了被上诉人在取得物权后行使所有权的处分权这一主要权利，上诉人认为一审的该认定错误；二、本案中，上诉人与被上诉人签订的合同及补充协议并未违反法律规定，争议条款应当属于有效条款。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》内容并未违反合同法第52、53条的规定，也未违反任何效力性强制规定，同时也没有免除自己的责任、加重对方责任、排除被上诉人的主要权利、也未违反公平原则显失公平。上诉人与被上诉人签订《合同补充协议》第十三条应属有效条款。
被上诉人艾其准、张克玲二审共同答辩称：1、上诉人提供给被上诉人的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》都是格式化的文本，而该文本中的条款都是上诉人自己拟定的，不存在相互协商达成条款的问题；2、《合同补充协议》第十三条的特别约定上诉人没有提请买方注意，没有引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，其也没有向买方作任何解释，违反《合同法》的规定；3、《合同补充协议》第十三条第二款第一项中提到的原房屋市场价3858元是上诉人自己用钢笔填写的，由于被上诉人未得到合同文本，故不清楚是何时写的；4、《合同补充协议》第十三条，违反了国家法律的强制性规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合本案各方当事人在一、二审诉辩中的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：双方当事人签订的《合同补充协议》第十三条第（三）、（四）项的效力如何。
本院认为：2013年8月21日，上诉人中核独山置业发展有限公司与被上诉人艾其准、张克玲签订《商品房购销合同》以及《合同补充协议》后，被上诉人艾其准、张克玲已分期将首付款191374元支付给上诉人中核独山置业发展有限公司，上诉人中核独山置业发展有限公司已将房屋交付给被上诉人艾其准、张克玲，双方当事人之间已建立了房屋买卖合同关系。虽然，双方签订的《合同补充协议》第十三条第（三）、（四）项约定“乙方（被上诉人）必须在甲方（上诉人）限定的时间开业经营，必须严格遵守甲方制定的市场经营管理规定；乙方必须连续5年自主开业经营，5年内不得将已购商铺转让、买卖”，但是，在双方订立上述合同的过程中，上诉人中核独山置业发展有限公司并未制定出相关的市场经营管理规定，也未在合同中明确具体的开业时间，并告知被上诉人艾其准、张克玲知悉同意。被上诉人艾其准、张克玲购买该商铺的目的，是为了自主经营并自主管理其物业财产，而上诉人中核独山置业发展有限公司于2013年10月14日以黔桂商贸物流城团购商户业主委员会、贵州银湾物业管理有限公司黔桂商贸物流城服务部名义，作出的《黔桂商贸物流城团购商户市场临时管理规定》，其中，第七条“上午九点半至下午五点以前必须开门营业，否则支付违约金500元至5000元，商户不得随意关门歇业，无人经营，遇特殊情况，应提前2天申请，如违反则支付违约金500元至5000元。商户如违反以上两条，情节特别严重的，将依据商户签订的购房合同追究其违约责任”的规定，排除了被上诉人艾其准、张克玲作为个体工商户应当享有的自主经营权，且被上诉人艾其准、张克玲并未在《黔桂商贸物流城团购商户市场临时管理规定》的附件上签字，《黔桂商贸物流城团购商户市场临时管理规定》不应对被上诉人艾其准、张克玲产生任何约束力。由于上诉人中核独山置业发展有限公司在其提供合同的格式条款中，对被上诉人艾其准、张克玲购房后的营业时间、营业方式等相关内容进行了限定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方当事人签订的《合同补充协议》第十三条第（三）、（四）项应属于无效的合同条款。一审对此认定并无不当，本院予以维持。此外，对上诉人中核独山置业发展有限公司提出的一审判决引用《中华人民共和国合同法》第五十条规定，系法律条文引用错误的问题。经核实，一审判决对该法律条款的引用存在笔误，应为《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，本院予以纠正。
综上，上诉人中核独山置业发展有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6046元，由上诉人中核独山置业发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 莫玉魁
审判员 王 锦
审判员 高 潮
二〇一五年四月二日
书记员 王 铨