广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第746号
上诉人（原审被告）：深圳市卓能文化发展有限公司。
被上诉人（原审原告）：郑浩坤。
上诉人深圳市卓能文化发展有限公司（以下简称卓能公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第887号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、郑浩坤系位于深圳市罗湖区深南东路xxx大厦A座21层的业主，于2010年3月12日购买并于2010年3月17日经核准取得100％产权。2011年6月1日，郑浩坤、卓能公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定：郑浩坤将位于深圳市罗湖区深南东路5015号xxx大厦A座2102室出租给卓能公司使用，建筑面积360.42平方米；租赁期限自2011年6月1日至2014年5月31日止；租金为按房屋建筑面积每平方米每月人民币85元，月租金总额人民币30，600元；郑浩坤应于2011年6月1日将租赁房屋交付卓能公司使用；卓能公司应于2011年6月1日交付首期租金人民币30，600元，卓能公司应于每月26日前交付租金；郑浩坤交付房屋时可向卓能公司收取两个月租金数额的租赁保证金人民币61，200元；如租赁期满室内建筑完整无损，包括屋顶、墙面、地面不得损坏，提前两个月通知退房，退租时结清余额包括房租、物业管理费、水电费等，前述条件均满足时郑浩坤应向卓能公司返还租赁保证金；两年内退租押金不退，两年后提前退租需提前两个月书面通知，未结清应缴款项，郑浩坤可不予返还租赁保证金；租赁期内卓能公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其它费用；卓能公司拖欠租金达30天以上郑浩坤可向卓能公司提出变更合同条款或解除合同并向卓能公司请求损害赔偿；双方约定了其他权利义务。郑浩坤、卓能公司均确认2011年6月1日涉诉房屋原承租人案外人骆军因经营需要搬迁与郑浩坤协商解除房产租赁合同后，由卓能公司直接向案外人骆军支付本应由郑浩坤退回案外人的租赁保证金人民币50，400元，双方当时协商确定卓能公司应再向郑浩坤补交租赁保证金人民币10，800元。二、郑浩坤确认诉请租金为卓能公司欠付的2012年1月1日至2012年3月31日租金，之前的租金卓能公司已经付清；卓能公司确认未交付郑浩坤诉请租金。郑浩坤确认对卓能公司欠付租金均自2012年4月1日开始按同期银行贷款利率标准计付利息至款项付清之日止。郑浩坤确认诉请卓能公司支付的物业管理费实际包括卓能公司欠付的2011年10月、2011年12月至2012年2月29日的物业管理费人民币36，043.04元及水电费人民币11326.07元，卓能公司亦确认截至2012年2月29日拖欠了前述数额的物业管理费及水电费；郑浩坤、卓能公司均确认卓能公司实际交纳了租赁保证金人民币50，400元，前述租赁保证金并未退还卓能公司。卓能公司主张于2012年2月8日搬离了租赁房屋但卓能公司未提交证据证明其通知了郑浩坤搬离的事实，卓能公司确认在搬离时未和郑浩坤协商解除合同；郑浩坤确认在2012年3月底知悉卓能公司搬离事实并于2012年4月份将涉诉租赁房屋出租，郑浩坤、卓能公司双方均确认同意解除合同。卓能公司主张郑浩坤于2012年3月8日即将涉诉租赁房屋出租但未能提交证据证明。
郑浩坤诉至原审法院，请求判令：1、卓能公司支付租金人民币91，800元及延期付款的利息；2、卓能公司支付郑浩坤代交的物业管理费人民币47，368元；3、卓能公司补交租赁保证金人民币10，800元；4、诉讼费用由卓能公司承担。
原审法院认为，郑浩坤与卓能公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约严格履行。郑浩坤已依约将房产交付卓能公司使用，卓能公司应根据合同约定向郑浩坤支付租金、管理费、水电费等费用。卓能公司主张郑浩坤于2012年3月8日将涉诉房屋另行出租但未能提交证据证明，原审法院无法采信；卓能公司在合同期内自行搬离租赁房屋且未能通知郑浩坤，故卓能公司应向郑浩坤支付所欠缴2012年1月1日至2012年3月31日期间的租金人民币91，800元，郑浩坤已经代为支付物业管理费及水电费人民币47，368.11元，郑浩坤诉请卓能公司支付人民币47，368元具有事实和法律依据，原审法院予以支持。卓能公司未能按照约定支付租金已经构成违约，应承担相应法律责任，郑浩坤诉请卓能公司按同期银行贷款利率标准自2012年4月1日开始计付利息至款项付清之日止，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。因卓能公司已经搬离涉诉房屋且郑浩坤亦确认已将涉诉房屋重新出租，故双方之间的租赁合同已无法继续履行，郑浩坤、卓能公司均同意解除租赁合同，故原审法院确认双方所签订的《深圳市房屋租赁合同书》已经解除。合同既已解除，郑浩坤再行诉请卓能公司补交租赁保证金，原审法院无法支持。就卓能公司已经交纳的租赁保证金，因双方当事人均未提出诉讼请求，原审法院在此不作处理，当事人可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、深圳市卓能文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑浩坤支付2012年1月1日至2012年3月31日期间的租金人民币91，800元。二、深圳市卓能文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑浩坤支付就其所欠付的租金人民币91，800元自2012年4月1日开始至款项付清之日止按中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率标准计付的利息。三、深圳市卓能文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑浩坤支付物业管理费及水电费人民币47，368元。四、驳回郑浩坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3，300元，由郑浩坤负担人民币238元，由深圳市卓能文化发展有限公司负担人民币3，062元。
上诉人卓能公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实不准确。上诉人2012年2月8日从被上诉人处退租搬离后，被上诉人就将房产于2012年3月8日重新将房产租赁给了他人。那么，租金也应该只计算至2012年3月8日。一审认为，上诉人不能提供证据证明被上诉人于2012年3月8日重新将房产租赁给了他人，这对上诉人是不公平的。因为，这一证据在物业管理处或房产租赁管理所可以查证，但上诉人自身无法主动获得这一证据，被上诉人有义务并且也能够证明其是什么时候重新租赁给他人的。所以，一审判决上诉人多承担了2012年3月8日后的租金人民币23690元，应予扣除。故此，请二审法院予以改判。请求：将（2012）深罗法民三初字第887号判决书第一项判决的金额“91800元”改判为“68110元”。
被上诉人郑浩坤口头答辩称，根据民诉法“谁主张谁举证”的原则，上诉人应当就其主张的被上诉人于2012年3月8日将涉案房产重新租赁给他人举证，如其不能举证，应承担相应的法律后果。原审认定事实清楚，证据确实、充分，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。请求：
经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，郑浩坤与卓能公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，原审判决认定其为有效合同，适用法律正确，双方当事人应依约严格履行。本案二审双方当事人争议的焦点主要是卓能公司主张租金应只计算至2012年3月8日能否成立的问题。
郑浩坤在合同签订后依约将涉案房产交付卓能公司使用，卓能公司上诉主张郑浩坤于2012年3月8日将涉诉房屋另行出租，依法应对其主张承担举证责任，如确因客观原因不能自行收集证据且符合法定条件，可在法定期限内申请人民法院调查取证。但卓能公司对其主张既未提交证据证明，亦没有在法定期限内申请人民法院调查取证，故本院对卓能公司主张的事实不予采信。因此，卓能公司主张租金应只计算至2012年3月8日的理由不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币392元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮思宇
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 许莹姣
二〇一三年六月十七日
书记员（兼） 严军军
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。