福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民再终字第6号
上诉人（原审原告、反诉被告）福建省福鼎市对外贸易公司，住所地福鼎市。
法定代表人丁润德，经理。
委托代理人曾锋，福建民哲律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）福建太姥房地产开发有限公司，住所地福鼎市。
法定代表人池仁福，董事长。
福建省福鼎市对外贸易公司（以下简称外贸公司）与福建太姥房地产开发有限公司（以下简称太姥公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原经福鼎市人民法院于2005年4月11日作出（2004）鼎民初字第1002号民事判决，双方均提起上诉。本院于2006年12月12日作出（2005）宁民终字第254号民事判决，已发生法律效力。太姥公司向检察机关申诉，福建省人民检察院于2010年12月23日作出闽检抗（2010）66号《民事抗诉书》，提出抗诉。福建省高级人民法院于2013年6月4日作出（2011）闽民提字第163号民事裁定，撤销原一、二审判决，将本案发回福鼎市人民法院重审。福鼎市人民法院重审后于2014年2月19日作出（2013）鼎民初字第1781号民事判决，双方均提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。外贸公司的委托代理人曾锋和太姥公司的法定代表人池仁福到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审（重审）查明，因福鼎市太姥商住区建设项目需要，福鼎市人民政府于2000年6月23日制定鼎政（2000）综135号《福鼎市太姥商住区拆迁补偿安置方案》（以下简称《方案》），其中规定太姥商住区建设项目临时过渡期为24个月，从被拆迁人签订拆迁安置补偿协议之日起计算。2001年3月12日外贸公司（被拆迁人）与太姥公司（拆迁人）签订了一份回迁安置协议书，该协议书明确双方根据《方案》的有关规定，就补偿、回迁安置等事项达成协议，其中约定双方确认太姥商住区项目被拆迁总面积4434.68㎡（其中营业店面14间，建筑面积为450.39㎡；办公用房3984.29㎡）。同日，太姥公司向外贸公司出具一份凭证，承诺自愿另行补助给外贸公司249000元。事后，外贸公司已按协议约定领取各项补偿款和24个月的临时过渡期补助费6218870元，以及依照2001年3月12日太姥公司出具的《凭证》中约定的另外补助款238942元。2003年4月23日太姥公司向外贸公司交付太姥商住区B幢101-107、150-156号14间回迁安置店面，同年5月6日交付太姥商住区回迁安置商住房。此外，双方于2003年5月1日和28日经结算后，确认太姥公司结欠外贸公司未完工部分工程造价款69571元。
原审（重审）认为，双方签订的回迁安置协议系其真实意思表示，合法有效，应予履行。太姥公司逾期交付回迁安置的营业店面1个月11天、商住房1个月24天，对此应承担违约责任，应按《回迁安置协议书》第三条确定标准的三倍支付给外贸公司逾期期间的临时过渡补助费，共计132225.63元。双方对太姥公司结欠外贸公司回迁房未完工部分的造价款69571元无异议，太姥公司应予返还。太姥公司承诺自愿支付给外贸公司额外补助费249000元中尚未支付的部分（即249000元-238942元=10058元），应依约支付。外贸公司主张太姥公司拖欠过渡期困难补助费99000元，其中88942元按照回迁安置协议第五条的约定已折抵外贸公司应支付给太姥公司安置房比原房建筑面积多出96.51㎡的差额款88942元，外贸公司该部分的请求不符合法律规定，不予支持。太姥公司关于凭证中249000元支付时要附有条件，外贸公司在条件未成就时领取238942元应当退还的请求和太姥公司要求外贸公司赔偿因变更设计产生的损失80000元及未能及时回迁造成的临时过渡补助费损失742122元的请求，缺乏事实和法律依据，均不予支持。太姥公司共多回迁给外贸公司125.99平方米建筑面积的安置房，由于双方未在回迁安置协议中对最终确定的回迁安置房差额部分明确约定以何种形式进行多还少补，考虑到多回迁的125.99平方米面积系整体安置房面积累积相减而来，不是某一个单一独立的房产，其中还存在以2平方米折算1平方米的情形，加之外贸公司已实际使用多年；另外，双方在回迁安置协议书中对回迁安置房预测比原房建筑面积多出的96.51㎡部分也是约定采取折价补偿的方式，且太姥公司在原一、二审诉讼中均主张折价返还，因此，对多回迁的安置房予以折价返还，参照《回迁安置协议书》第四条第（1）项约定的每平方米970元的标准计算，外贸公司应支付给太姥公司安置房多安置部分的差额款122210.3元（即125.99㎡×970元／㎡=122210.3元）。因此，对太姥公司要求外贸公司返还多回迁的318.43平方米安置房的请求，不予支持。据此，判决：1、太姥房公司应支付给外贸公司逾期交房违约金132225.63元；2、太姥公司应支付给外贸公司回迁房未完工部分的工程造价补偿款69571元；3、太姥公司应支付给外贸公司过渡期困难补助费10058元；4、外贸公司应支付给太姥公司安置房多安置部分的差额款122210.3元；5、驳回外贸公司、太姥公司的其他诉讼请求。
外贸公司上诉称：按照《回迁安置协议书》第六条的规定，临时过渡期为18个月，太姥公司应支付逾期回迁的临时过渡补助费761200元。原审认定临时过渡期为24个月，系属认定事实错误，请求纠正。
太姥公司答辩称：原审认定临时过渡期为24个月正确，请求予以维持。
太姥公司上诉称：1、原审认为双方对太姥商住区B幢二层部分的分摊系数进行特别约定，认定上诉人多交付的安置房面积为222.5平方米，并以970元每平方米折价返还，系属认定事实和适用法律错误。上诉人实际多交付给外贸公司的安置房面积为318.43平方米，且约定“多还少补”的是面积，故外贸公司应返还多回迁的318.43平方米安置房而不应以原价折价返还。2、原审认定上诉人自愿支付外贸公司拆迁补助款249000元，属认定事实错误。3、上诉人二次依照外贸公司要求变更设计，由此产生设计费用80000元应由外贸公司承担，并赔偿因此未能及时回迁造成的临时过渡补助费损失798498元；4、上诉人已于约定时间通知外贸公司交房，原审认定上诉人逾期交房并承担逾期交房违约金132225.63元，系认定事实错误。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，请求改判。
外贸公司答辩称：1、太姥公司自愿承诺支付给外贸公司的拆迁补助款，外贸公司依照该凭证领取238942元没有违反法律规定。2、双方在《回迁安置协议书》中已特别约定回迁安置房的二层部分每平方米分摊24.69%，按此标准计算，太姥公司共计交付给外贸公司回迁安置房4159.24平方米。外贸公司被拆迁房屋总面积4434.68㎡，太姥公司还差外贸公司回迁安置房275.44㎡。3、根据《回迁安置协议书》的约定，设计费用由太姥公司承担，太姥公司要求外贸公司承担设计费用缺乏依据。4、原审以交付房屋及店面的钥匙时间来认定交房时间，符合客观实际，应予维持。
经审理查明，双方当事人对原审法院在重审中查明的事实无异议，可予确认。另查明：1、2003年7月8日，太姥公司与外贸公司在福鼎市房地产管理所对外贸公司的回迁安置、产权申报事宜再次协商，签订《回迁安置补充协议书》，其中第三条约定外贸公司实际回迁安置房的面积与《回迁安置协议书》中约定的回迁安置房面积之间的差额结算，本协议暂不体现，待办理外贸公司B幢一至五层回迁安置时再统一结算，多还少补（按房管所测绘面积）。2、2001年3月12日太姥公司出具给外贸公司一份《凭证》，其内容为“兹因市外贸公司拆迁过渡期企业困难，太姥公司自愿另行补助给外贸公司24.9万元（其中酒家110平方米补助2.9万元），由市政府罗红常务副市长第二期批拨给外贸公司”。
根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：1、讼争249000元款项的性质如何认定；2、如何确定临时过渡期；3、涉讼房屋的交房时间如何认定；4、太姥公司已实际交付外贸公司多少面积的回迁安置房，是否存在多交付回迁安置房的问题；5、外贸公司是否应当承担设计变更费用及因设计变更造成工程延期损失。对此，予以查明、分析并认定如下：
一、讼争的249000元款项的性质如何认定
太姥公司诉称，2001年3月12日太姥公司出具给外贸公司的《凭证》中约定的249000元系补助款，实质上是附期限搬迁的奖励，而外贸公司并未按照合同约定的期限腾房。故外贸公司无权享受该补助，必须返还已领取的拆迁补助款238942元。
外贸公司辩称，该《凭证》已注明因外贸公司拆迁过渡困难，太姥公司自愿补助给外贸公司249000元，并未附条件。该款系过渡期困难补助款，外贸公司依照凭证约定领取238942元系遵循双方当事人的约定。
本院认为，双方对2001年3月12日《凭证》的真实性均无异议，太姥公司在《凭证》中已承诺支付“补助款”，但并未对该款项支付附加条件。太姥公司主张该款项系附期限搬迁的奖励仅有其口头陈述，并未提供相应的证据证实，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六的规定，对其主张不予支持。
二、临时过渡期如何认定
外贸公司诉称，《回迁安置协议书》第六条明确约定临时过渡期为18个月，该条款系临时过渡期的独立条款，与临时过渡补助费计算方式和标准条款无关。不能因为协议第三条约定按24个月标准计算临时过渡补助费，而否定协议中特别约定的临时过渡期18个月。
太姥公司答辩称，按照《回迁安置协议》第三条的规定，临时过渡补助费用按24个月计算，且外贸公司已实际领取了24个月临时过渡补助费，临时过渡期应当确定为24个月。
本院认为，双方签订的《回迁安置协议书》第六条虽约定临时过渡期为18个月，但第三条又约定外贸公司按24个月过渡期领取补偿款，二者不一致。由于《回迁安置协议书》系依据福鼎市人民政府制定的鼎政（2000）综135号《方案》的有关规定达成协议，根据《方案》第二十条的规定，太姥商住区建设项目临时过渡期为二年，从被拆迁人签订拆迁安置补偿协议之日起计算。外贸公司已按约定领取了24个月的临时过渡补助费，无权再该主张24个月内的逾期违约责任。因此，外贸公司此项上诉主张无理，不予支持。
三、涉讼房屋的交房时间如何认定
太姥公司诉称，上诉人已于2003年3月19日通知外贸公司办理交房手续，交房时间应确定为2003年3月19日。理由如下：1、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《基础设施工程竣工验收备案表》可以证实回迁安置房屋已于2003年3月14日竣工验收合格具备交付条件，上诉人无理由不予交房。2、上诉人存档的送达回执及李鼎、施继承和陈三好等人的证言，可证实李鼎和施继承二人分别于2003年3月15日、17日、18日、19日多次通知外贸公司办理交房手续，而外贸公司拒收，其他单位和个人均在2003年3月19日前交房完毕。综上，太姥公司已于2003年3月19日前履行了通知义务，不应承担通知后的逾期违约责任。
外贸公司辩称，李鼎和施继承系太姥公司内部员工，其证言不真实，送达回执上没有外贸公司签收，不存在拒收的事实，其二人也无权进行留置送达。太姥公司提供的《基础设施工程竣工验收备案表》上备案时间为2003年3月25日，在此之前回迁安置房屋并不具备交付条件。因此，太姥公司提供的证据不能证明其已交房的主张。
本院认为，太姥公司虽主张其于2003年3月19日通知外贸公司办理交房手续，但外贸公司予以否认，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，太姥公司对此应承担举证责任。太姥公司提供李鼎、施继承的证人证言，因二人均为其公司职员，与其存在一定的利害关系，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项的规定，不能单独作为认定案件事实的依据。证人陈三好的证言表明，其于2003年3月19日才填写回迁房交接单，这与李鼎、施继承二人陈述于2003年3月15日、17日、18日、19日多次到外贸公司送达回迁房交接单相不相吻合，故对该三人的证言不予采信。太姥公司提供通知办理交房手续的送达回执上并无外贸公司签章，又无证据证明涉讼的回迁安置房屋于当时已具备交付条件，故太姥公司主张2013年3月19日已交房没有其他证据相印证，应承担举证不足的不利后果。因此，该交房的主张依据不足，不予支持。本案回迁安置房的交房时间以实际交付钥匙时间为准，即2003年4月23日交付营业店面，2003年5月6日交付商住房。
四、太姥公司已实际交付外贸公司多少面积的回迁安置房，是否存在多交付回迁安置房
太姥公司诉称，其已实际交付给外贸公司一层营业店面373.87㎡、三层以上（含三层）套房3319.84㎡。按照实际测量的公摊系数0.3345计算，实际回迁安置房二层营业用房面积529.7㎡。按照《回迁安置协议书》第七条第2项约定除B幢二层以原房面积2平方米换回迁安置房1平方米外，其余以原房等面积回迁安置，不计差价。因此，太姥公司共计交付外贸公司回迁安置房面积为373.87㎡＋529.7㎡×2＋3319.84㎡=4753.11㎡，比外贸公司实际被拆迁房屋建筑面积4434.68㎡，多出了318.43㎡。对于多回迁的面积应予返还。
外贸公司辩称，回迁安置协议特别约定回迁安置房二层部分每平方米分摊24.69%，按此标准计算，太姥公司实际交付给外贸公司B幢二层491.84㎡营业用房、三层以上部分（含三层）3293.53㎡套房、一层373.87㎡的营业店面。太姥公司共计交付给外贸公司4159.24㎡的回迁安置房。对照外贸公司被拆迁房屋总面积4434.68㎡，太姥公司还差外贸公司275.44㎡的回迁安置房。
本院认为，根据福鼎市房地产管理所出具的《证明》证实B幢一层回迁安置店面面积为373.87㎡、三层以上（含三层）回迁安置房的面积为3293.53㎡，且双方当事人对此均无异议，应予确认。对于二层回迁安置营业用房的面积计算，双方签订的《回迁安置协议书》第七条第3项约定了回迁安置房各层的分摊系数，其中一层每平方米分摊5.98%，二层每平方米分摊24.69%，三层以上每平方米分摊13.3%，并约定一层及三层以上的分摊系数按设计图纸测算，工程竣工后，以实地丈量面积测算的系数为准，建筑面积多还少补。该规定未注明二层的分摊系数在竣工后按实地丈量面积测算。《回迁安置协议书》第八条第5项约定，本协议确认的安置房面积系按设计图纸测算，工程竣工验收后应以房管部门实地丈量复核的面积为准，多还少补。该约定又未将二层排除在工程竣工后按实地丈量面积测算的系数之外。可见，回迁安置协议对于B幢二层分摊系数的约定并不明确，存在歧义。此后，双方对外贸公司的回迁安置、产权申报事宜再次协商后所签订的《回迁安置补充协议书》第三条约定，实际回迁安置房的面积与《回迁安置协议书》中约定的回迁安置房面积之间的差额，多还少补（按房管所测绘面积）。该补充协议明确约定回迁安置房的面积按照竣工后的实地丈量面积测算，并未将二层面积排除在外，系属对《回迁安置协议书》第七条规定的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，应为合法有效。即便在双方约定不明的情况下，根据公平合理原则和诚实信用原则，亦应以实际测量面积为准。依据福鼎市房产测绘队实际测量B幢二层回迁安置房营业用房的面积为529.7㎡，依照协议约定B幢二层是以原房产面积2平方米换回迁安置房1平方米，其余以原房等面积回迁安置，太姥公司共计交付外贸公司回迁安置房面积为373.87㎡＋529.7㎡×2＋3293.53㎡=4726.8㎡，比外贸公司实际被拆迁房屋的总建筑面积4434.68㎡，多出了292.12㎡。因此，原审对B幢二层面积认定事实有误，应予纠正。太姥公司的此项上诉主张部分有理，可予部分支持。
五、外贸公司是否应当承担变更设计费用及因设计变更造成工程延期损失
太姥公司诉称，设计单位于2001年2月按外贸公司要求已完成全部施工设计图，外贸公司于2002年4月5日发函要求上诉人修改设计，后又于2002年5月15日再次要求修改设计。外贸公司反复修改设计，造成工程逾期2个半月，应由外贸公司承担设计变更费80000元以及因逾期而造成的临时过渡补助费损失798498元。
外贸公司辩称，根据《回迁安置协议书》的相关约定，外贸公司有权要求太姥公司按照其需求进行设计，并不存在增加变更设计费用。太姥公司拖延工期和逾期交房系自身原因造成，与外贸公司无关。太姥公司主张外贸公司承担变更设计费用及逾期交房所造成的损失无事实依据。
本院认为，按照《回迁安置协议书》第七条第1项第②点约定：“对于三层以上房屋结构，甲方（即太姥公司）可按乙方（即外贸公司）要求的商住功能布局进行设计施工建造”，故对外贸公司的初次设计要求，太姥公司有义务执行，由此增加的费用应由太姥公司负担。虽外贸公司再次提出了额外的变更设计要求，但太姥公司自认第二次变更范围不大，并未增加设计费，且亦未能举证证明因设计变更而导致工程拖延，对此应承担举证不能的不利后果，对其主张不予支持。
综上所述，本院认为：双方签订的《回迁安置协议书》及《回迁安置补充协议书》合法有效，应予履行。依约太姥公司应于2003年3月11日前向外贸公司交付回迁安置房，但太姥公司至2003年4月23日交付营业店面，2003年5月6日交付商住房，逾期交付店面1个月零11天、商住房1个月零24天，对此应承担违约责任。原审认定太姥公司应支付外贸公司逾期期间的临时过渡补助费，即支付店面逾期期间的临时过渡补助费为25元／㎡×450.39㎡×（1＋11÷30）个月×3=46164.97元、商住房逾期期间的临时过渡补助费为4元／㎡×3984.29㎡×（1＋24÷30）个月×3=86060.66元，合计132225.63元，符合回迁安置协议的约定，应予维持。太姥公司关于不承担逾期交房违约金的上诉请求无理，不予支持。外贸公司要求太姥公司支付逾期回迁临时过渡补助费761200元，超出部分不予支持。太姥公司结欠外贸公司未完成工程造价款69571元，双方对此无异议，应予确认。依照《凭证》约定，太姥公司承诺支付额外补助过渡费249000元，尚余10058元未予支持，应按约履行。太姥公司主张外贸公司依《凭证》领取238942元应予返还，并要求外贸公司赔偿变更设计产生的损失80000元及未能及时回迁造成的临时过渡补助费损失742122元的上诉请求缺乏依据，不予支持。太姥公司共多回迁给外贸公司292.12㎡建筑面积的安置房，其中96.51㎡已按约定折价补偿，并已实际支付，尚余多出回迁面积为195.61㎡。按照《回迁安置协议书》第四条第（1）项约定的每平方米970标准计算，外贸公司应支付给太姥公司多回迁安置房部分的差额款为195.61㎡×970／㎡=189741.7元。因双方在《回迁安置协议》中已约定实际回迁安置房面积的差额结算多还少补，即为折价返还，且太姥公司在原一、二审诉讼中亦主张折价返还，现要求返还多回迁的安置房318.43㎡的诉求缺乏事实理由与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）（二）（三）项、第一百七十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（二）项、第七十六条之规定，判决如下：
一、撤销福鼎市人民法院（2013）鼎民初字第1781号民事判决第四项；
二、维持福鼎市人民法院（2013）鼎民初字第1781号民事判决第一、二、三、五、六项；
三、上诉人福建省福鼎市对外贸易公司应于本判决生效之日起十五日内支付给上诉人福建太姥房地产开发有限公司安置房多安置部分的差额款189741.7元。
如果未按再审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费13097元，由原告外贸公司负担10113元、被告太姥公司负担2984元；反诉受理费16532元，减半收取8266元，由反诉原告太姥公司负担6766元、反诉被告外贸公司负担1500元；一审鉴定费用1757.6元、财产保全费5000元，均由外贸公司负担。二审本诉受理费11412元，由上诉人外贸公司负担；反诉受理费16532元，减半收取8266元，由反诉原告太姥公司负担6766元、反诉被告外贸公司负担1500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林本春
代理审判员 崔龙生
代理审判员 韦晓菁
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 叶成圆
附录：本案有关法律和司法解释
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。