北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第08253号
上诉人（原审被告）北京达兴娱乐中心，住所地北京市大兴区黄村镇滨河商场内*层。
法定代表人康海涛，总经理。
委托代理人武海波，北京市大理律师事务所律师。
委托代理人董俊，男，1989年12月5日出生。
被上诉人（原审原告）北京大榕欧宇达科技发展有限公司，住所地北京市大兴区黄村东大街1号8幢6层。
法定代表人董海舒，总经理。
委托代理人岳仁东，北京市兴涛律师事务所律师。
委托代理人潘永生，北京市兴涛律师事务所律师。
上诉人北京达兴娱乐中心（以下简称达兴娱乐中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第13368号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年10月，北京大榕欧宇达科技发展有限公司（以下简称大榕科技公司）诉至原审法院称：案外人北京通恒伟业商贸有限公司系北京市大兴区黄村镇滨河西里房屋的所有权人，该公司作为出租方（甲方），我公司作为承租方（乙方），双方于2008年12月31日签订了租赁合同，合同约定甲方将位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街和丽园路十字路口交汇处东北角的原滨河商场，现地址门牌号为兴丰大街二段72号整栋建筑物及其场地院落屋顶空间租赁给乙方使用；租赁期限自2009年7月1日起计算至2029年6月30日止，租赁期20年；2012年9月，我公司与达兴娱乐中心签订了房屋租赁合同，合同约定我公司将位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街二段72号商场的部分商铺租赁给达兴娱乐中心使用，租赁面积为778平方米，合同期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，房屋第一年租金总额为457960元，第二年租金按7%自动递增，租金总额为490017元，第三年的租金按7%自动递增，租金总额为524318元。租金交付单位以半年计算，2012年9月1日前交清合同期内第一季度上半年租金228980元，2013年2月28日前交清合同期内第一季度下半年租金228980元，以此类推；达兴娱乐中心若不能按期如数交付租金和其他各项费用时，每超出一天，按应缴纳费用的2%追交滞纳金，逾期15天仍不能交齐时，我公司有权终止合同，达兴娱乐中心无条件搬出该房屋，我公司另行出租；按照合同约定，达兴娱乐中心应于2014年9月1日前交清第三年度上半年租金262159元；经我公司多次要求达兴娱乐中心给付，未果；我公司认为，我公司与达兴娱乐中心签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格履行，达兴娱乐中心应按照上述合同约定给付租金，其行为已构成违约承担相应的违约责任；为维护我公司的合法权益，现诉至法院，请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同，要求达兴娱乐中心腾退房屋，并支付我公司房屋租金262159元，违约金4718.86元，共计266877.86元，并承担本案的诉讼费用。
达兴娱乐中心辩称：我公司未与大榕科技公司协议解除合同，大榕科技公司亦没有单方解除合同的权利；对于支付房屋租金一项，我公司系行使先履行抗辩权，因为大榕科技公司非法改变了租赁房屋的现状对我公司造成了影响，故我公司有权拒绝支付房屋租金；综上，我公司不同意大榕科技公司的所有诉讼请求。
原审法院经审理后认为：大榕科技公司与达兴娱乐中心签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应对双方当事人均具有约束力，法院对上述合同的真实性予以确认。依据合同约定，达兴娱乐中心承租房屋，应按照合同约定交纳相应的租金，现达兴娱乐中心至今仍未按照约定履行交纳2014年10月1日至2015年3月租金的义务，已构成违约，对本案纠纷的产生应承担全部责任，且符合租赁合同约定单方解除合同的条件，故对大榕科技公司要求解除合同，腾退房屋及交纳2014年10月1日至2015年3月租金262159元的诉讼请求，予以支持；对大榕科技公司要求违约金的诉讼请求，未超过租赁合同及相关法律规定，予以支持；达兴娱乐中心辩称未交租金的原因为公共区域被占用影响经营，无事实及法律依据，对该辩称意见，因证据不足，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条之规定，据此，于2015年6月判决：一、解除北京大榕欧宇达科技发展有限公司与北京达兴娱乐中心签订的房屋租赁合同（合同编号为20120320）；二、北京达兴娱乐中心于判决生效后十日内腾退租赁房屋；三、北京达兴娱乐中心给付北京大榕欧宇达科技发展有限公司二〇一四年十月一日至二〇一五年三月三十日的房屋租金二十六万二千一百五十九元，违约金四千七百一十八元八角六分，共计二十六万六千八百七十七元八角六分（于判决生效后十日内履行）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，达兴娱乐中心不服，持原诉辩解向本院提起上诉，要求二审法院驳回大榕科技公司的诉讼请求。大榕科技公司同意原判。
经审理查明：2008年12月31日，大榕科技公司与案外人北京通恒伟业商贸有限公司签订租赁合同，约定案外人北京通恒伟业商贸有限公司将其所有的位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街和丽园路十字路口交汇处东北角的原滨河商场及其场地院落屋顶空间租赁给大榕科技公司使用；2012年9月，大榕科技公司（甲方）与达兴娱乐中心（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于大兴区×××72号商场（兴丰大街和丽园路十字路口交汇处东北角的原滨河商场）的部分商铺租赁给乙方使用，租赁位置为商场二层从中间北侧楼梯到最北侧墙，合同期限为三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日，房屋第一年租金总额为457960元，第二年的租金按7%自动递增，租金总额为490017元；租金交付单位以半年计算，2012年9月1日前交清合同期内第一季度上半年租金228980元，2013年2月28日前交清合同期内第一季度下半年租金228980元，依此类推；乙方若不能按期如数交付租金和其它各项费用时，每超出一天，按应交纳费用的2%追交滞纳金，逾期15日仍不能交齐时，甲方有权终止合同，乙方无条件搬出该房屋，甲方另行出租；合同签订后，达兴娱乐中心给付大榕科技公司保证金50000元，后交付租金至2014年9月30日，2014年10月1日至2015年3月的租金未交付；2014年12月4日，达兴娱乐中心出具说明，写明：“我方北京达兴娱乐中心与北京大榕欧宇达科技发展有限公司签订房屋租赁合同时，向其交纳了保证金50000元人民币，该笔保证金当双方租赁合同到期后由对方返还给我方，如我方存在未缴清的水电物业等费用时，可在保证金中扣除，如存在物品损害等，从保证金中补偿”；达兴娱乐中心对未交纳租金的时间段与金额认可，但辩称未交纳租金的原因为租赁房屋的公共区域被另外的租户占用，影响经营，并向法庭提交照片、录音光盘证实其主张；经法庭询问，双方当事人均认可对租赁房屋的公共区域在合同中没有约定。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证、租赁合同二份、说明、照片、手机短信、录音光盘、录音笔录等证据在案佐证。
本院认为：大榕科技公司与达兴娱乐中心签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行各自的义务，合同签订后，大榕科技公司依约交付了房屋，达兴娱乐中心亦应依约交纳房屋租金。达兴娱乐中心依约支付前两年的租金后，未依约交纳第三年度第一期租金，达兴娱乐中心违约，其应承担合同约定的违约责任，原审法院判令双方的租赁合同解除、达兴娱乐中心腾退租赁房屋、支付房屋租金承担违约金，符合双方之约定，本院予以维持。达兴娱乐中心称大榕科技公司改变了租赁房屋的现状，对其造成了影响一节，无事实依据，本院不予采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2652元，二审案件受理费5304元，均由北京达兴娱乐中心负担（一审案件受理费于本判决生效后7日内交至原审法院，二审案件受理费已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 王 云
二〇一五年八月十七日
书 记 员 史其申