海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民再终字第14号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：宇永权，男，1951年3月15日出生，汉族。
委托代理人：毕文广，北京市国振律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：朱志新，男，1961年7月2日出生，汉族，无业。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：李艳云，女，1961年9月7日出生，汉族。系朱志新妻子。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：朱璇，女，1986年2月15日出生，汉族。系朱志新女儿。
二被申请人李艳云、朱璇的共同委托代理人：朱志新，男，1961年7月2日出生，汉族，无业。
再审申请人宇永权因与被申请人朱志新、李艳云、朱璇合作合同纠纷一案，不服本院（2011）海中法民一终字第648号民事判决，向海南省高级人民法院申请再审。海南省高级人民法院于2013年12月27日作出（2012）琼民申字第671号民事裁定书，指令本院再审本案。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人宇永权委托代理人毕文广及被申请人朱志新出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宇永权诉称：宇永权与朱志新于2006年5月29日签订《合作协议》，约定双方共同出资购买海口市金贸中路梦苑小区第16号别墅，出资比例为宇永权49%，朱志新51%，房屋产权过户属名朱志新，但产权为双方共有。同时约定双方出资购房目的是用于旅游度假及教育培训，收入效益按上述出资比例分配。购买房屋、产权过户所发生的税费等按出资比例分摊。该房屋如需改变用途，进行产权抵押以及对产权进行处理，应由双方共同商定，否则为无效。宇永权如约出资，现原房主已收到全部卖房款，且已将该房交给朱志新，朱志新却一直未按约定将该房过户至其名下，与宇永权共同经营，而是同其妻李艳云用该房注册公司开办家庭教育，至今未付给宇永权任何收益。此外，朱志新再次违约，于2009年8月将该房无偿过户至其妻女即本案第三人名下，致使宇永权通过投资房地产及经营旅游度假项目获得利益的根本目的无法实现。请求法院判令：1、解除宇永权、朱志新之间于2006年5月29日签订的《合作协议》；2、按约定出资比例分割宇永权、朱志新的共有财产，即海口市金贸中路梦苑小区第16号别墅的现有价值；3、朱志新按49%的比例向宇永权支付其经营家庭旅馆期间的收益；4、朱志新赔偿宇永权通过投资房地产的应得及现得利益损失。
朱志新辩称：第一，双方于2006年5月29日签订的《合作协议》明确约定，宇永权在履行支付49%房款的同时，为双方共同出资购买房屋是用以旅游度假和教育培训的合同目的，还必须履行负责客源的组织义务。可见，宇永权在合作协议签订后长达近一年的时间里，没有有效地履行组织客源，为逃避承担违约责任，宇永权提出退出合作，因此双方签订了2007年4月6日《补充协议》。至2008年7月1日朱志新虽有17万元约定债务未向宇永权偿清，但宇永权并未按2008年1月25日双方协议第三条付清49%购房款，并且对另一项“负责客源的组织”的主合同义务仍未有任何履行作为，事实表明，是宇永权自己放弃了恢复履行合作协议。根据合同法第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条等相关条款的规定，在梦苑小区16号别墅未进行过户登记之前，宇永权和朱志新的合作协议已经归于解除，因此，是宇永权自己成就了合作协议法定解除的条件。第二，因为宇永权撤回25万元购房款后，未按双方约定恢复履行合作协议，重新注资付清49%购房款，导致朱志新无法如约办理16号别墅产权过户登记，宇永权对此应承担别墅产权实现不能的法律后果。对于宇永权仅凭17万元债权提出分割16号别墅现有价值的主张，不但违反了合同法第六十条关于当事人全面履行合同约定义务的规定，而且是典型的以债权对抗物权的错误主张。第三，16号别墅所有权人李艳云、朱璇因与宇永权不存在权利义务关系，并且宇永权没有证据证明李艳云、朱璇取得16号别墅物权为非法，因此，虽然李艳云、朱璇和朱志新系夫妻、父女关系，依据物权高于债权的法定原则，宇永权提出分割16号别墅现有价值显然是错误的。第四，根据物权法第六条和第九条的规定，宇永权对16号别墅不具有物权请求权。因此，宇永权对16号别墅申请查封和申请评估当然也是错误的。
海口市龙华区人民法院原一审查明：朱志新与杨玎的代理人王梦平于2005年11月19日签订《房屋转让协议》，以67万元的价格购买杨玎名下的16号别墅，该别墅面积为485平方米。协议约定朱志新应于2006年6月1日前付款50万元，否则视为违约，并承担违约金10万元。朱志新于2005年11月27日、2006年5月18日两次共付款30万元。
2006年5月29日，宇永权与朱志新签订《合作协议》，约定双方共同出资购买上述别墅，出资比例为宇永权49%、朱志新为用于旅游度假及教育培训，收入效益按上述出资比例分配，购买房屋、产权过户所发生的税费等按出资比例分摊，该房屋如需改变用途进行产权抵押以及对产权进行处理，应由双方共同商定，否则为无效。购买房屋的标的额和发生各项应分摊费用，以朱志新与原房屋产权人《房屋转让协议》、付款收据及经双方确认的各种凭据为基准。宇永权按上述比例应出资328300元，实际出资413000元。{于2006年5月29日付朱志新30万元，（其中包括2006年5月29日汇款20万元，以及之前的借款及汇款19万元），2006年7月23日付朱志新1万元，2006年8月3日付朱志新30**元，2006年12月2日付朱志新5万元，2007年1月18日付朱志新5万元}已超出49％的出资款。2007年4月6日，在证人王乾荣在场作证下，宇永权与朱志新签订了一份关于梦苑别墅合作协议的《补充协议》，该协议确认宇永权出资42万元，又确认宇永权同朱志新合购16号别墅，尚欠卖主王梦平（杨玎的委托代理人）17万元，协议约定尚欠的17万元由宇永权支付给王梦平，王梦平收到此款后，即应将所卖别墅房产证交宇永权保管。如朱志新于2007年12月31日前归还宇永权全部出资款及利息（利息标准按年息20%计算），则宇永权放弃别墅产权，如到期未能足额还款，该别墅全部产权归宇永权所有。但《补充协义》签订后，双方并未履行。2008年1月25日宇永权与朱志新又签订了一份《协议书》，该《协议书》首先确认了双方2007年4月6日签订的“关于梦苑别墅的补充协议”中规定的朱志新还款给宇永权的数额、支付利息计算标准、起止时间。双方同时对补充协议中约定朱志新履行还款付息后，宇永权不再对16号别墅主张权益的总原则一致认可，并确认了朱志新还款给宇永权15万元。该协议的主要条款再次约定，朱志新必须于2008年7月1日前将除已还款15万元外，剩下的本息应向宇永权支付完毕，如未足额支付，朱志新将承担违约责任，将其居住的海口市置地花园9楼20c号房作价70万元价格按多退少补的原则抵充欠款，如朱志新不能履行上述两项中任意一项，则双方恢复履行2006年5月29日的《合作协议》。被告朱志新仅在《协议书》约定的付款期限届满前一天即2008年6月29日支付了10万元。此后再未支付任何款项。
2008年12月12日，卖主杨玎与朱志新在海南省海口市琼州公证处办理了委托公证书，由朱志新作为杨玎的委托代理人全权处理杨玎名下的16号别墅（房产证号：房证字第××号）。经向海口市房产局查证，由杨玎与李艳云、朱璇于2009年3月5日签订了16号别墅房地产《买卖契约》，杨玎以100万元的价格将该别墅卖给了李艳云、朱璇，付款方式是现金交易。2009年8月27日朱志新将16号别墅的产权证办至其妻子李艳云、女儿朱璇名下，产权证号为海房字第××号。庭审中朱志新称其对别墅装修三次，但没有提供装修费用的证据材料，宇永权当庭认可17万元的装修费。朱志新、李艳云、朱璇将别墅装修后自行开办了名为海口馨怡旅业有限公司的家庭旅馆，于2008年年初开业，家庭旅馆的经营收益不详，宇永权、朱志新、李艳云、朱璇也均未举证。2008年1月25日签订的《协议书》中朱志新提供的海口市置地花园9号楼20C号房，经查该房屋所有权人不是朱志新，朱志新没有处分该房的权利。
2010年4月27日，该院依法委托海口市中级人民法院鉴定中心对16号别墅的现有价值进行司法鉴定，2010年6月18日由海南振华房地产评估咨询有限公司对16号别墅房地产评估鉴定作出：《房地产估价鉴定》该家庭旅馆的现状及装修评估价值为2744526.00元。
海口市龙华区人民法院原一审认为：宇永权与朱志新基于合作购房事宜先后签订了三份协议，这三份协议均是双方当事人的真实意思表示而自愿而签订的，其内容不违反法律规定，应为有效协议。根据《合同法》的规定，当事人双方在签订合同后均有权变更合同，2008年1月25日签订的《协议书》是宇永权与朱志新签订的最后一份协议，该协议是附条件的合同，朱志新在协议约定的期限届满前违反协议约定未足额还款，也没有将其置地花园9楼20C号房屋折价过户给宇永权，导致合同附条件未成就，双方本应履行原《合作协议》，但朱志新却于2009年3月以杨玎代理人的身份同其妻女李艳云和朱璇签订《房地产买卖契约》，约定杨玎以现金100万元的价格又将16号别墅转让至李艳云、朱璇的名下。朱志新将16号别墅过户至李艳云、朱璇名下，而后用该16号别墅注册公司开办家庭旅馆，朱志新的行为已构成违约。由于朱志新的违约行为，导致双方共同出资购买别墅的《合作协议》落空，致使《合作协议》失去了继续履行的前提条件。因此，宇永权请求解除双方的《合作协议》该院予以支持，但对宇永权的诉求判令按约定出资比例和现有价值分割已在李艳云、朱璇名下的16号别墅，及被告利用该别墅开办家庭旅馆的经营所得的预期利益，该院不予支持。对朱志新、李艳云、朱璇违约造成宇永权的损失，应按照双方在2007年4月6日签订的《补充协议》中约定年息20%支付所欠宇永权投资款的利息损失。宇永权的其他请求该院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条条第二款，第八十五条，第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的有关规定，原审法院判决：一、解除宇永权与朱志新之间2006年5月29日签订的《合作协议》；二、限朱志新在本判决书生效之日起10内向宇永权支付17万元投资款及该款的利息（利息计算方法：自2006年5月30日至本院限定的履行义务之日止按年息20%计算）；三、驳回宇永权其他诉讼请求。四、本案诉讼费人民币11710元，由朱志新承担，鉴定费12169元由宇永权承担。
宇永权的上诉请求是：1、撤销原审判决。2、依法发回重审或改判由朱志新按诉争房屋现评估价值的49%的比例赔偿宇永权的损失。3、本案一、二审全部诉讼费用由朱志新承担。事实与理由：一、原审判决所查明的事实不清导致认定错误。原审判决查明，2009年3月5日，由杨玎与李艳云、朱璇签订了16号别墅的房地产《买卖契约》，杨玎以100万元的价格将该别墅卖给了李艳云、朱璇，付款方式是现金交易。事实上，根本不存在杨玎将诉争房屋卖给李艳云与朱璇这一事实。首先，从朱志新提交的证据来看，朱志新早已于2007年8月1日将其同杨玎代理人王梦平于2005年11月19日签订的《房屋转让协议》中的尾款17万元支付完毕，王梦平也在当日给朱志新出具收据，称房款已全部付清，因此，杨玎不可能再以100万元的价格再次将房屋出售他人；其次，按原审查明的事实，则朱志新在用67万元购买该房屋，并将全款缴付完毕后，又将该房退还原房主，同时再由朱的妻女另加30余万元重新购买该房，此点也不符合客观逻辑；第三，朱志新在2005年11月19日同杨玎签订房屋转让协议后，即一直使用该房屋，此后朱志新又与其妻李艳云利用本案该房屋共同开办公司，经营家庭旅馆，直至今日。因此，本案中杨玎并未另行出售房屋，而是朱志新将房屋尾款交付原房主后，根据《合作协议》的约定，其应将房屋过户至其本人名下，同时产权为其同宇永权共有，但朱志新为了独占共有财产，损害宇永权对该房屋享有的权利，才将该房屋转至其妻女名下。基于上述事实，虽然朱志新将该房屋过户至其妻女名下，但该房屋一直由朱志新、李艳云共同占有，而宇永权同朱志新签订《合作协议》后，第一笔购房款即直接汇至李艳云名下，故李艳云、朱璇作为朱志新的家人对该房屋系宇永权同朱志新共同出资购买非常清楚，因此，虽然现在该房屋产权登记由朱志新变更为其妻子和女儿名下，但李艳云、朱璇不属于我国法律规定的善意第三人，故本案诉争房屋仍属于朱志新的财产。根据宇永权与朱志新签订《合作协议》之约定，宇永权享有该房屋49%的份额，由于双方目前无法继续合作，应当依法按约定比例分割上述财产。二、原审判决认定判令朱志新仅按照《补充协议》约定的年息支付宇永权的损失没有事实和法律依据。本案中，宇永权与朱志新在签订《合作协议》后，又分别于2007年4月6日和2008年1月25日签订《补充协议》和《协议书》。根据法律的规定，双方就同一事实多次签订协议，应当以最后一份为准。最后一份协议即2008年1月25日协议书签订的背景是由于朱志新多次违约，既不继续履行《合作协议》也不还款，而此时全国的房价已经开始上涨，本案诉争房屋价格也已经大幅上涨，双方这才约定，如果朱志新在2008年7月1日前未还清款项，双方就恢复履行《合作协议》。即诉争房屋为双方共有，宇永权享有该房屋49%的份额。而原审法院没有查明上述事实，却引用本已经被替代的《补充协议》的条款，作为朱志新违约给宇永权造成损失的违约计算标准，显属错误。首先，《补充协议》已经被第三份《协议书》替代，而根据第三份《协议书》的规定，双方应恢复履行《合作协议》。其次，朱志新最终违反的是《合作协议》，在双方恢复履行原《合作协议》后，宇永权根据该《合作协议》应享有该房屋的49%的份额，但朱志新严重违约，将房屋过户给他人，导致宇永权无法行使权利，获得利益。而《合作协议》并没有约定违约责任及违约金的计算方式。第三，《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”；第一百一十三条也规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。宇永权依据上述法律规定在原审的第三项诉讼请求当中也已提出。最后，原审法院也对诉争房屋的现有价值进行了评估。宇永权身在北京，其与朱志新签订《合作协议》购买位于海口市面积近500平方米的别墅的目的不是自住，而是通过经营该房屋获利以及通过房地产本身升值而获利。现该房屋已经大幅升值，评估价为270余万元，远超出当初购买时的67万元。如果朱志新没有违约，则宇永权即享有该升值部分中的49%。此外，如果宇永权在2006年没有同朱志新合作购房，而是用投资的40余万在全国任何一地投资购房，至今所获得的利益也一定超过原审判决的本金的20%。但原审判决最终却没有支持该项请求，实属错误。三、原审判决认定的事实同最后的审判结果前后矛盾，客观上支持了宇永权的违约行为，对宇永权极为不公。原审判决已认定朱志新在同宇永权签订《合作协议》后一再违约，并且判决诉讼费也全部由朱志新承担，并且对本案诉争房产进行了评估鉴定，但最终判决结果却没有判令朱志新承担其应承担的责任或其违约而给宇永权造成的损失，客观上纵容了违约者的违约行为，并直接导致朱志新从其恶意违约行为当中获得了高额的利益，间接鼓励了当事人的违约行为，这简直就是拿法律当儿戏。此外，即便按原审判决的内容，由宇永权按双方2007年4月6日签订的《补充协议》之约定，按年息20%支付投资款的利息，那么也存在严重问题，宇永权先后就履行《合作协议》向朱志新出资共计42万元，但是原审判决只判决支付17万元的利息，导致剩余的25万元出资由朱志新无偿占用，也不符合《补充协议》的约定，这也说明原审判决是极不严肃、极不认真的，对宇永权也是极不公平的。综上，原审判决认定事实不清、适用法律不当，恳请二审法院查明本案事实，支持宇永权的上诉请求。
朱志新、李艳云、朱璇答辩称：1、因宇永权自始至终都没有履行《合作协议》第三条“负责客源的组织”这一关键性合同义务，造成专为接待装修一新的16号别墅的闲置损失。直接导致协议第二条，双方通过经营“旅游度假及教育培训”盈利的合同目的落空。2、宇永权在撤回25万元出资款后，自双方约定于2008年7月1日恢复履行《合作协议》后，长达一年之久，都没有恢复履行49%出资义务。这是宇永权对《合作协议》约定的合伙购房出资的合同条款的直接违约行为。3、根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，朱志新代理房屋所有权人杨玎办理16号别墅过户的行为，系属被代理人委托授权代理权限内所为的民事行为，在效力上就相当于被代理人杨玎自己实施的行为，产生与被代理人杨玎自己行为相同的法律效果。因此，朱志新代理杨玎将16号别墅过户至李艳云、朱璇名下的法律后果直接归属于被代理人杨玎。所以，朱志新不存在代理行为违约的问题。4、宇永权和原审判决指称朱志新开办家庭旅馆，改变了别墅用途，构成违约。可另一方面却不能举证证明宇永权按《合作协议》第三条已经履行了“组织客源”的合同义务，使别墅实现了（协议第二条规定的）用于旅游度假和教育培训的合同目的。事实很明显，朱志新改开旅馆的前提，是宇永权未履行“组织客源”合同义务，造成别墅长期闲置。此外，宇永权和原审判决对于本案当事人双方从2008年7月1日恢复履行《合作协议》一致认可。但是宇永权在上诉状里却认为，恢复履行《合作协议》，宇永权即享有别墅49%份额，对其必须应恢复履行的出资合同义务，宇永权则绝口不提。这就是宇永权只主张权利、不承担义务的诉讼逻辑。总之，宇永权未履行“组织客源”合同义务，造成双方合伙经营项目落空；宇永权未恢复履行49%出资义务，又在事实上构成了个人合伙出资违约。根据《合同法》第六十条第一款、第一百零七条等相关规定，宇永权必须对其两项违约行为承担违约责任。可是，宇永权和原审法院却刻意回避宇永权严重违约在先的事实，反咬朱志新的“代理行为”违约，甚至还将朱志新开办家庭旅馆的“减损”行为，也认定为违约。根据《物权法》第九条和第三十九条的规定，因宇永权未通过登记公示法定程序取得16号别墅物权，所以宇永权对该房屋就不能主张物权请求权，当然也不享有占有、使用、收益和处分的权利。综上，宇永权的上诉无理，请求二审法院根据事实和法律，对本案作出公正裁判。
朱志新、李艳云、朱璇的上诉请求是：撤销原判，发回原审法院重审。具体理由如下：1、关于本案案由和两份协议之无效。（1）朱志新和宇永权于2006年5月29日签订的《合作协议》，因为约定了为共同经营旅游度假项目，宇永权出资51％，朱志新出资49％，合伙购买16号别墅等合同内容，与《民法通则》第三十条、第三十一条规定的个人合伙法定情形完全一致，因此该合作协议就是个人合伙协议，本案纠纷即为合伙协议纠纷。（2）2007年4月6日，宇永权和朱志新签订《补充协议》，但因宇永权未按该协议第一条，支付17万元购房款。依照该协议第四条的特别约定，该《补充协议》自始未生效；2008年1月25日，双方订立最后一份《协议书》，但因约定2008年7月1日履行期限届满，朱志新尚差17万元约定退款未履行，该协议亦归于失效。2、因宇永权违约在先，朱志新无违约行为。（1）《合作协议》第二条：“双方共同出资购买房屋的目的是用于旅游度假及教育培训，其收入效益按出资比例分配”；《合作协议》第三条其中又约定：“乙方主要负责客源的组织，培训业务的安排及师资管理”。但因宇永权自始至终都没有履行这一关键性合同义务，造成专为接待装修一新的16号别墅的闲置损失。更为严重的是还直接导致协议第二条，双方通过经营“旅游度假及教育培训”盈利的合同目的落空。宇永权的该项违约，是引发双方一系列纠纷的根源所在。（2）按照2008年1月25日《协议书》第三条若宇永权提出的退伙条件未达成，双方自2008年7月1日恢复履行《合作协议》。但在朱志新已向宇永权退还25万元投资款，并且已付清67万元购买别墅价款情况下，时过一年之久，宇永权仍未依约恢复履行出资义务。合伙人履行出资义务是合伙协议成立与存续的首要条件。鉴于宇永权的行为已在事实上构成个人合伙出资违约，朱志新代理别墅所有权人杨玎，于2009年8月27日将房屋产权过户至李艳云、朱璇名下，根据《合同法》第九十四条第（二）、第（四）项，和“民通意见”第52、53、54、55条，以及《民法通则》第六十三条第二款等法律的规定，朱志新的行为不存在违约问题。（3）宇永权因未履行《合作协议》第三条“组织客源”的合同义务，于2007年3月提出结束合作。因此双方于2007年4月6日签订安排宇永权退伙的《补充协议》，其后，朱志新一方面向宇永权退款，另一方面对别墅进行改造，同年12月开业。因改造开业后的旅馆接待服务功能与双方协议约定经营的“旅游度假”项目一致，所以，朱志新开办旅馆不存在“改变房屋用途”的问题。再者，改开旅馆的前提是宇永权“未组织客源”的违约行为，导致了别墅闲置损失，依照《合同法》第一百一十九条“减损规则”的规定，朱志新有功无过。3、原审法院违法办案（1）2009年9月27日原审法院受理宇永权起诉时，只有朱志新和杨玎为被告。2009年10月22日，该院作出查封别墅裁定时，房屋所有权人李艳云、朱璇为案外人。至今该法院未依法向房屋所有权人本人送达查封裁定；（2）2009年11月13日，原审法院超过法定时限，将李艳云、朱璇列为被告；（3）原审法院借用释明权，与宇永权共同策划通过改变诉讼请求，重新指定举证期限，从而启动对16号别墅所谓估价鉴定。（4）2009年5月31日9时，原审法院在未出示任何合法手续情况下，强行闯入住客尚未起床的别墅客房，野蛮地进行所谓评估。并将阻止其非法闯入行动的“老板娘”李艳云拘留；（5）判决书将李艳云、朱璇列被告，违反法律规定。（6）原审法院一审，从2009年9月27日至2010年12月15日，长达15个月，才作出判决。4、原审判决认定事实不清、错误（1）原审判决将宇永权和朱志新本为合伙协议纠纷（案由），“标定”为房屋买卖合同纠纷。但在开庭审理、判决对事实的认定、和适用法律等程序和实体处理上，原审判决未对双方当事人究竟归属何种民事纠纷作出符合法定规范的明确的认定。（2）原审判决认定两份《补充协议》与《合作协议》为有效协议。其实，该两份《补充协议》显然是对终止双方合伙事宜作出的安排，该两份协议与《合作协议》的关系是互为终止的关系，而不是变更和被变更的关系。（3）2007年4月6日宇永权和朱志新签订《补充协议》项下朱志新欠宇永权42万元，不完全是宇永权对《合作协议》的约定出资。原审判决认定是宇永权购房出资款，与客观事实明显存在矛盾。（4）原审判决未对宇永权未履行《合作协议》第三条“主要负责客源组织”主要合同义务，直接导致协议第二条约定的经营旅游度假合同目的落空，以及未按双方约定恢复履行出资义务等明显违约事实，作出认定。（5）原审判决一方面认为“双方本应履行原《合作协议》”，另一方面却回避宇永权长达一年之久，不履行出资义务的违约事实。尤其将朱志新代理杨玎办理16号别墅过户，以及开办家庭旅馆的“减损”行为，认定为“构成违约”。称“被告的行为导致了双方共同出资购买别墅的《合作协议》落空，失去了继续履行的前提条件”。原审判决将《合作协议》当成“买房协议”，其目的是把《合作协议》第二条约定的经营“旅游度假及教育培训”项目，本为双方合伙的主要合同内容，换为双方只有买房一件事。原审判决对事实作出的认定，有失公正性。第一、既然原审判决认定从2008年7月1日起，“双方本应履行原《合作协议》”。那么，首要的、核心问题，就是双方应按出资比例，恢复履行出资义务。2007年8月1日，朱志新就已将最后17万元购房款，向16号别墅房主支付完毕。可是，宇永权撤回25万元投资后，长达一年之久却未恢复出资。直到2009年8月27日，在重获合伙人出资无望情况下，朱志新办理别墅产权过户至他人名下，和宇永权未恢复出资，等于事实上放弃购房一样，实际也是放弃购房的行为，二者没有本质区别。此外，宇永权虽尚有17万投资，但去掉双方合伙期间装修、房屋闲置损失、以及接待等应承担费用后，已无剩余。因此，宇永权撤回25万，实际已经“撤空”了《合作协议》。第二、按照原审判决的逻辑判断：宇永权再长时间不出资，朱志新都必须等待、守望。换言之，宇永权可以不出资，也不算违约，但朱志新一旦放弃买房，就“构成违约”。第三，《民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。因此，原审判决“以杨玎代理人的身份”认定朱志新违约，与法律规定相悖。总之，原审判决认定朱志新“代理过户行为”和开办旅馆行为违约，没有事实和法律根据。5、原审判决适用法律和判决结果错误（1）由于原审判决未依照民法通则专章规定的，个人合伙法律条款，即没有对《合作协议》按合伙出资、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，依法处理。因此，本案第一项判决，不能实现解除《合作协议》的法律效果。（2）原审判决的第二项判决
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朱志新“向宇永权支付17万元投资款及该款的利息”，与宇永权在本案的四项诉讼请求毫无关系。也就是说，该项判决结果不是宇永权的诉讼请求。尤其该项判决与宇永权对本案别墅主张物权之诉求，系分属不同的法律关系。综上所述，原审判决程序违法、认定事实错误、适用法律错误。特请求二审法院，根据事实和法律，撤销原判，依法重审。
宇永权答辩称：一、朱志新认为，由于双方已经履行原合作协议，第三份协议就已失效，宇永权应当向朱志新支付基于第三份协议取得的25万元退款，由于宇永权长达一年没有支付，构成根本违约，纯属混淆是非。纵观本案，自2006年双方合作开始，一直是朱志新在违约。朱志新根本就没有购买别墅的能力，但为了购房获取利益，仍同杨玎签订合同购买别墅。在2006年5月31日不交房款就面临违约并要承担10万元违约金的情况下，才劝说宇永权同其共同购房。双方签订合作合同后，宇永权先后出资42万余元，远远超出总房款67万中49%的出资比例（按比例只需32万余元），但由于朱志新违约未能出资，导致欠原房主17万元未结，并直接导致房屋无法过户，此点是朱志新违约造成的，这是朱志新第一次违约。朱志新称宇永权未组织客源构成违约，但合作协议中并没有约定宇永权如何组织客源、组织多少客源，实际上双方真实目的是看好海南的房地产市场，打算通过购房获取利益。朱志新违约后，双方签订了第二份协议书，约定宇永权替朱志新支付17万，之后将该房的产权证押在宇永权处，而宇永权准备好17万准备履行时，朱志新担心其再违约别墅会归宇永权所有，便拒绝同原房主与宇永权签订具体实施协议，导致宇永权无法直接向杨玎支付房款（购房合同是朱志新同杨玎签订）所以导致第二份合同无法履行，这是朱志新第二次违约。在第二份协议无法履行的前提下，事实上双方还应当履行原《合作协议》，但朱志新却私下同其妻利用该房屋开办了家庭旅馆用于获利，朱志新称其是为了避免损失扩大，但此点不属于法律规定的减损规则，减损的前提是对方违约，但宇永权在本案并无违约之处。朱志新同其妻子开办旅馆却从未向宇永权披露经营状况，朱志新这种利用同宇永权共有的房屋为其家庭牟利的行为构成违约，这是朱志新第三次违约。2008年1月，双方又签订第三份协议，约定在2008年7月1日前还清出资，由于当时海口的房价已经上涨，因此才约定，如果到期朱志新再违约，则继续履行原合作协议，因为原协议的核心就是别墅归双方共有，当时房价已经上涨，如果履行原合作协议，宇永权获得的利益要远高于第二份协议约定的20%的利息。但到期后朱志新仍未履行，这是朱志新第四次违约。由于朱志新接二连三地违约，导致宇永权已不信任朱志新，在双方恢复履行《合作协议》后，朱志新于2007年8月1日向杨玎交齐所欠的17万元房款后，却拒不办理过户手续，《合作协议》约定的十分清楚，即该房屋应过户到朱志新名下，但产权为双方共有，我国法律规定房屋已登记为准，朱志新虽然交完房款并实际占有该房，但由于没有过户，并直接导致宇永权无法依据《合作协议》行使权力，故存在法律风险，此外，既然恢复履行《合作协议》，该家庭旅馆就应由双方共同经营，但朱志新对宇永权隐瞒旅馆的经营情况，拒不披露。上述行为均严重违反了《合作协议》的约定，这是朱志新第五次违约。鉴于上述朱志新的违约行为，特别是在恢复履行《合作协议》后的违约行为，导致宇永权为了维护自身的权利，才没有向朱志新付款，宇永权从没有以任何方式表示拒不出资，并非违约。而是根据《合同法》第66条第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此宇永权不构成违约。宇永权曾多次催促要求朱志新办理过户手续，以便出资，但朱志新一直不予理睬，宇永权同原房主杨玎之母联系，得知杨玎已经公证授权朱志新代为办理过户手续，其与该房已无任何关系，又于2009年8月派人到海口查询，发现该房仍未过户，因此宇永权在迫不得已的情况下于2009年9月向海口法院起诉，要求朱志新继续履行合作协议，并办理过户手续。而朱志新却在从未向宇永权催要过出资的情况下，并直接导致宇永权无法实现合同目的。二、关于朱志新上诉状的其他答辩意见。关于朱志新认为因宇永权未恢复出资，等于放弃购房，因此朱志新也是放弃购房，不能成立。其一，宇永权未恢复出资的责任在朱志新，朱志新在交清全部款项后拒不过户，且不公布旅馆经营状况，违约在先。宇永权从未表示放弃购房。其二，朱志新在2007年将67万房款中的剩余17万尾款支付后，同杨玎的房屋买卖协议中的全部义务已经履行完毕，其利用杨玎给其的授权公证，在其妻女未交付任何对价的情况下，将房屋过户至其妻女名下，是恶意转移财产的行为，不属于放弃购房。关于朱志新称宇永权撤回25万元，实际上已经撤空了《合作协议》，首先，不存在宇永权撤回投资，事实上是朱志新严重违约的前提下，双方才对如何解决《合作协议》达成了相关协议，不是宇永权主动撤资，虽然朱志新向宇永权返还部分出资款，但基于宇永权在2006年签订《合作协议》后即已出资42万余元的前提下，宇永权完全有能力继续出资。而没有恢复出资是因为朱志新仍在违约。综上，本案事实十分清楚，朱志新一再违约，并最终获利，同时造成合同相对方巨大损失，朱志新应当承担上述责任。
原二审经审理查明的案件事实与原审法院查明的案件事实基本一致。二审中，各方当事人均无新证据提交。
本院二审认为：宇永权和朱志新签订的《合作协议》、《补充协议》和《协议书》三份协议，系双方当事人的真实表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同。由于上述三份协议是基于双方合作购房而先后签订的协议，实际上是双方在履行合作购房过程中对相关事项的变更，应该以最后一份协议书即2008年1月25日签订的《协议书》来确定双方的权利和义务。根据《协议书》的约定朱志新应在约定的期限内将其所欠本息向宇永权支付完毕，如未足额支付，朱志新将承担违约责任，将其居住的海口市置地花园9楼20C号房作价70万元价格按多退少补的原则抵充欠款，如朱志新不能履行上述两项中任意一项，则双方恢复履行2006年5月29日的《合作协议》。该《协议书》签订后，朱志新仅于2008年6月29日支付了10万元，余款未付，也没有将其置地花园9楼20C号房屋折价过户给宇永权，其行为已构成违约。由于涉案的16号别墅已于2009年8月27日过户给李艳云、朱璇名下，致使双方合作购房的合同目的已无法实现。宇永权诉请解除双方签订的《合作协议》符合法律规定，应予支持。原审判决解除合同正确，应予维持。《合作协议》解除后，朱志新应将收取的出资款返还给宇永权，并支付其占用出资款期间的利息。原审判决朱志新向宇永权支付投资款17万元及利息并无不当。宇永权上诉称，涉案房屋虽然登记在李艳云、朱璇名下，仍属朱志新的财产，涉案房屋属双方共有，其享有涉案房屋49%的份额，朱志新应按涉案房屋评估价的49%的比例赔偿其损失，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应撤销原审判决，改判支持其上诉请求。由于双方签订《协议书》后，在朱志新仅于2008年6月29日支付了10万元，余款未付，也没有将其置地花园9楼20C号房屋折价过户给宇永权的情况下，宇永权也没有按约定履行出资义务，且涉案房屋已登记在李艳云、朱璇名下，故宇永权的上诉理由不成立，本院不予以支持。朱志新、李艳云、朱璇上诉称，本案系合伙协议纠纷，《补充协议》和《协议书》因未履行而归于失效，宇永权因没有履行出资义务违约在先，其没有违约行为，合伙终止后应按个人合伙的法律规定依法处理，原审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，应撤销原判，发回重审。由于双方系基于合作购房事宜而先后签订了《合作协议》、《补充协议》和《协议书》，因此，双方是一种合作合同关系。《补充协议》和《协议书》没有实际履行并不影响该两份协议的效力。《协议书》签订后，朱志新没有其合同义务，且涉案房屋也已过户至李艳云、朱璇名下，致使双方合作购房的目的已无法实现，应依法解除合同，朱志新将收取的投资款返还宇永权。故，朱志新、李艳云、朱璇的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11710元，由上诉人朱志新负担8210元，上诉人朱志新、李艳云、朱璇负担3500元。
宇永权申请再审称：一、原审认定事实不清，导致原审判决遗漏主要当事人杨玎及王梦平。原审认定2009年3月5日，杨玎以100万元的价格将本案诉争别墅转让给李艳云、朱璇，该认定事实不清，证据矛盾。纵观本案，能够证明上述转让一事仅有杨玎、李艳云、朱璇签订的房地产买卖契约，但该证据于2009年11月29日，朱志新与杨玎签订的房屋转让协议，相互矛盾，在该房屋转让协议当中明确约定，杨玎与朱志新签订合同后，无权再向第三方转让该房产。因此，我们认为，原审对这一事实并未查清。二、原审适用法律错误。宇永权在原审起诉时，要求继续履行与朱志新所签订的合作合同，由朱志新将别墅过户至其名下，但由于查清杨玎的转让事实，即向宇永权释明，导致宇永权在不知情的情况下被迫变更诉讼请求，此外，未按房屋评估价值计算宇永权的损失。三、原审程序错误。原审对对案诉争房产依法作出评估，在评估结论得出后，不予采纳。此外，原审庭审中，明知杨玎分别与李艳云、朱璇以及朱志新签订了房屋转让协议，但并没有追加上述当事人以便查明本案事实，程序错误。综上，恳请再审法庭查明事实，支持宇永权的再审申请。请求：1、撤销一、二审判决。2、依法改判由朱志新诉争房屋现评估价值的49%的比例分割双方合作期间的财产并赔偿因违约给宇永权所造成的损失。3、本案一、二审全部诉讼费用由朱志新、李艳云、朱璇承担。
朱志新、李艳云、朱璇辩称：一、宇永权认为原一审遗漏杨玎等人，朱志新、李艳云、朱璇认为杨玎和王梦平没有与宇永权存在合同关系。二、关于杨玎将100万元房产转让给李艳云和朱璇，已经依法登记公示，属于依法取得。李艳云与朱璇与宇永权没有任何民事法律关系。三、关于杨玎将房产以100万元转让给李艳云和朱璇，不属于民事再审基本事实情形。因此，宇永权以与再审认定情形没有任何法律关系的事实作为申请再审的依据，是不成立的。
再审经审理查明的事实和原审判决认定的事实一致。
本院再审认为：合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务；当事人经协商一致，可以变更合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中，再审申请人宇永权与被申请人朱志新就合作购买海口市金贸中路梦苑小区第16号别墅签订了《合作协议》，后又签订了《关于梦苑别墅“合作协议”的补充协议》、《协议书》两份协议。该三份协议均系双方当事人在真实意思表示下自愿签订的，三份协议内容均不违反法律规定，应为有效协议。根据时间先后，双方应按2008年1月25日最后签订的《协议书》内容履行。
该《协议书》约定，朱志新应在2008年7月1日前将第二份补充协议约定的欠款本息向宇永权支付完毕；若未履行，朱志新将海口市置地花园9号楼20C号房以70万元的价格按多退少补的原则抵充欠款；若朱志新不能主动履行上述两条合同义务之一条，则双方恢复履行2006年5月29日签订的《合作协议》。后，被申请人朱志新未按《协议书》约定履行上述两条合同义务的任何一条，导致《协议书》约定条件成就，双方应继续履行原《合作协议》。
双方之间所签《合作协议》的合同目的，就是合作购买别墅，将该别墅过户至被申请人朱志新一人名下，由双方按约定份额享有该别墅的产权，并将该别墅用于旅游度假及教育培训。
朱志新在2007年8月1日向杨玎支付完毕《房屋转让协议》中的17万元购房尾款后，即已具备办理别墅过户条件，但其并未将该别墅过户至本人名下，而是取得杨玎委托过户授权公证，将别墅产权于2009年8月26日过户至其妻女李艳云、朱璇名下，其行为构成对《合作协议》的严重违约。
关于朱志新答辩称宇永权就履行《合作协议》只出资20万元，其余的出资系用于其它用途，双方之间还存在复杂的金钱交往，朱志新就此主张未提供证据予以佐证，而其在《关于梦苑别墅“合作协议”的补充协议》第二条、第五条中已经确认宇永权购买别墅付给其款项42万元，故本院对朱志新的上述辩解不予采信。
关于朱志新答辩称宇永权未履行组织客源的义务，构成违约，但双方并未在《合作协议》中明确约定如何组织客源，且从双方后来签订的两份补充协议的内容来看，双方对组织客源也无争议。此外，朱志新在2008年初同其妻李艳云利用该别墅注册公司开办家庭旅馆，已经改变了合作购买别墅的约定用途。故本院对朱志新的上述辩解不予采信。
关于朱志新答辩称本案第二份《补充协议》、第三份《协议书》的签订不是合同变更，而是合同终止，即后两份协议的签订，原《合作协议》即已经解除，本院认为，两份补充协议均约定，朱志新在约定时间内归还完宇永权的全部出资及利息后，宇永权放弃该别墅产权，因此，双方签订的《补充协议》、《协议书》，是对原《合作协议》的补充，增设了附条件的解除条款，原《合作协议》并不因两份补充协议的签订而终止或解除。
由于朱志新违约将别墅过户至其妻女李艳云、朱璇名下，使得该别墅不属宇永权与朱志新双方共有，双方已没有继续履行《合作协议》的前提条件和必要，因此，对于宇永权申请解除双方的《合作协议》的诉求，本院予以支持。但宇永权在诉请中提出要求享受该别墅所产生的收益按出资比例分配无证据佐证，本院不予支持。
由于朱志新在2007年8月1日即已向杨玎付清全部购房尾款，在具备过户条件的情况下，无论是依据《房屋转让协议》还是《合作协议》，朱志新均应将该别墅过户至本人名下，但直至2008年8月1日双方恢复履行《合作协议》后，朱志新仍拒不过户，且将该别墅用于其家庭经营，并以杨玎代理人的名义将别墅过户至其妻女名下，朱志新已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。
该别墅原购买价格为670，000.00元，截至2010年评估价格为2，744，526.00元，宇永权认可朱志新装修该别墅花费170000元。双方合作期间该别墅共升值为2744526元-170000元（装修款）=2574526元。如朱志新没有违约，则宇永权按约享有增值部分49%的份额，即2574526元×49%=1261517.74元。又考虑到宇永权依约应出资328300元，而其最终出资余额170000元，故宇永权应再补足出资158300元，即1261517.74元－158300元=1103217.74元，此即应为宇永权因朱志新违约所造成的损失。
综上所述，原审判决虽认定朱志新构成违约，但未按当事人双方的约定判决朱志新承担违约责任，仅判决朱志新按第二份补充协议的约定承担利息，实属不当。原判认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）海中法民一终字第648号民事判决和海口市龙华区人民法院（2009）龙民一初字2213号民事判决。
二、解除再审申请人宇永权与被申请人朱志新之间2006年5月29日签订的《合作协议》。
三、被申请人朱志新在本判决书生效之日起10日内向宇永权支付违约造成的损失1103217.74元。
四、驳回再审申请人宇永权的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原一、二审的案件受理费共计23420元、评估鉴定费12169元，由被申请人朱志新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建良
审 判 员 林 梅
代理审判员 王法坚
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 黄杰梅