北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01914号
上诉人（原审原告、反诉被告）张玉荣，女，1980年9月3日出生。
委托代理人张建生，男，1955年12月23日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京吉尔吉包装运输有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇小王辛庄前进街1号。
法定代表人吕秋平，董事长。
委托代理人郑中涛，北京市众鑫律师事务所律师。
上诉人张玉荣与上诉人北京吉尔吉包装运输有限公司（以下简称吉尔吉公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第07898号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年6月，张玉荣诉至原审法院称：我与吉尔吉公司于2012年3月9日达成租赁协议，由我租赁吉尔吉公司3205.21平方米的土地及房屋，年租金10万元，20年租金总计200万元。合同签订之日，我向吉尔吉公司支付租金200万元。合同约定，租期为2012年3月10日至2032年3月9日。合同还约定，吉尔吉公司应于2012年6月10日前将上述土地及房屋交付我，否则视为违约，给付我违约金（合同第六条第五项）。按合同约定，2012年6月10日吉尔吉公司应将上述财产交付我，但时至今日，吉尔吉公司未按双方所签合同履行，我多次索要，吉尔吉公司至今未腾退。我为维护我的合法权益不受侵害，依我国法律之规定起诉，请求判令：1.吉尔吉公司立即腾出并向我交付座落于北京市顺义区天竺镇小王辛庄村前进街1号的3205.21平方米的土地及该土地上的房屋；2.吉尔吉公司给付我违约金400万元。
吉尔吉公司辩称并反诉称：我公司与张玉荣之所以存在租赁协议，是因我公司原法定代表人郭×以高息向张玉荣借款200万元，因高额借款不受法律保护，且因郭×经营困难，于2013年2月底前仅向张玉荣归还了118万元，尚有部分款项未能清偿，故双方签订了租赁协议，目的是担保借款合同的履行。租赁合同及承诺书显示合同签订日期为2012年3月9日，但实际签订日期是2013年3月。关于借款，郭×借款用途是为了我公司及吉尔吉文化发展有限公司的经营，张玉荣仅向郭×实际支付了167.6万元。综上，我公司认为，张玉荣无真实的租赁需求，双方之间也没有实际交接过租金，签订租赁合同是以合法形式掩盖非法目的，故请求法院驳回张玉荣的全部诉讼请求，并反诉要求判令：1.确认我公司与张玉荣签订的《房屋租赁合同》无效，张玉荣返还我公司房屋所有权证书（顺字第207926号）及集体土地建设用地使用证；2.反诉费由张玉荣承担。
张玉荣就反诉辩称：我不同意吉尔吉公司的全部反诉请求。双方签订的租赁合同及承诺书是双方之间真实的意思表示，我与吉尔吉公司所签的租赁合同合法有效，我与吉尔吉公司原法定代表人郭×之间的借贷关系是另一法律关系，与本案无关。根据租赁合同3.3条，我有权持有涉诉的房屋所有权证书（顺字第207926号）及集体土地建设用地使用证，故我不同意向吉尔吉公司返还。
原审法院经审理确认：本案争议焦点在于双方当事人是否具有建立租赁合同关系的真实意思表示。
当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。当事人没有就权利义务的指向作出明确约定的，合同不能成立。在租赁标的方面，张玉荣主张租赁标的物为涉诉土地及其上的全部建筑物，但张玉荣在第一次庭审时虽表示其租赁前查看过涉诉场地及房屋，但对涉诉土地上房屋是否超过房屋所有权证载明面积却表示不清楚，而第二次庭审又表示涉诉土地上建满房屋。根据张玉荣提交的《房屋租赁合同》和《承诺书》，其关于租赁标的的约定亦存有不明确、不一致之处，《房屋租赁合同》中租赁标的载明土地、房屋及屋内设施，而对房屋面积仅写明1427.62平方米。鉴于我国房地合一的法律制度，对涉诉土地上其余部分房屋未予表述势必导致客观履行不能，而《承诺书》所体现的租赁合同标的物仅为具有房屋所有权证部分的房屋。本案中，租金总额高达200万元且承租人于订立合同之日即被要求全额支付，在此情况下，根据常理，张玉荣作为承租人对于租赁标的的范围及租赁标的的交付会给予高度重视，但合同中对此却未能体现，对租赁标的的交付亦约定了前后矛盾的条款，此行为显然违反一般生活经验法则。
在租金支付方面，虽张玉荣一直主张部分转账、部分现金支付，但对于两部分的比例在两次庭审中陈述不一致，且差异巨大。张玉荣最终明确系以现金方式支付租金150万元，该150万元中的120万元来源于其向王×借款，并称王×款项的来源为其储存之现金，并非从银行等金融机构支取该款项。虽张玉荣申请王×出庭作证证明其借款及归还借款一节，但张玉荣并未提交证据证明其归还借款之款项来源，而王×的证言系孤证，亦难以作为认定相关事实的依据。张玉荣称以现金给付租金是应吉尔吉公司的要求，吉尔吉公司予以否认，张玉荣就此并未作出合理解释。双方认可张玉荣与郭×、吕×存有借款关系，且张玉荣于2012年3月10日向二人转账出借款项72.4万元、45.2万元，在张玉荣持有大额款项的情况下，其对于为何于2012年3月9日向王×借款支付租金亦未作出合理解释。此外，根据张玉荣关于租金给付及借款的陈述，其关于如此大额款项的来源及走向并未提供相关证据。综上，在吉尔吉公司否认收到租金的情况下，张玉荣关于租金已给付的主张显然存有诸多疑点。
另，张玉荣称其于2012年6月15日出借给郭×、吕×现金59万元，如该借款及《房屋租赁合同》均真实有效，考虑到郭×、吕×均为吉尔吉公司的股东，在吉尔吉公司未按《房屋租赁合同》的约定履行交付标的物义务的情况下，张玉荣反而出借款项给郭×、吕×，亦未要求该二人提供保证和担保，该行为确不合常理，亦促使法院质疑双方签订租赁合同的真实意图。
根据张玉荣的自认，其于2012年2、3月认识郭×、吕×，其于认识后即向该二人出借款项，而根据双方关于借款数额的表述，借款为过百万元之大额款项。但对于如此大额的款项，在并无任何特殊关系的情况下，张玉荣称其并未要求该二人给付利息，亦未要求提供保证和担保，显与生活常理及一般交易习惯不符。《房屋租赁合同》显示订立于借款同期，吉尔吉公司辩称该合同系借款之担保更符合一般生活经验法则。
综观本案查明的事实，根据一般常理及交易习惯，如房屋、场地租赁过程中出现上述现象的某一点，尚可解释为个案的特殊性，但诸如本案诸多疑点一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。法院对张玉荣关于双方签订《房屋租赁合同》系为建立租赁合同关系的主张难以采信，双方所签订的《房屋租赁合同》并非一般意义上为生产生活需要租赁标的物而订立的协议，该合同不具有租赁合同的实质，故双方并未建立租赁合同的法律关系。综上，张玉荣基于租赁合同要求吉尔吉公司腾退、交付土地、房屋并赔偿违约金的诉讼请求以及吉尔吉公司要求确认《房屋租赁合同》无效的反诉请求，法院均不予支持。吉尔吉公司自认其将房屋所有权证及集体土地使用证交由张玉荣持有并非基于租赁合同关系，而系基于其他关系，故其要求返还该权利证书的反诉请求与本案并非同一法律关系，法院对此不予处理。
据此，原审法院于2013年11月判决：一、驳回张玉荣的诉讼请求；二、驳回吉尔吉公司的反诉请求。
判决后，张玉荣、吉尔吉公司均不服，仍持原审中各自的诉、辩称意见上诉至本院，请求撤销原判，改判支持原审的诉讼请求、反诉请求。
经审理查明：涉诉土地座落于北京市顺义区天竺镇小王辛庄村前进街1号，面积为3205.21平方米，登记的土地使用者为吉尔吉公司，集体土地使用证号为京顺集用（2003划企）字第0275号。顺义区天竺地区小王辛庄村前进街1号1幢等5幢房屋的所有权人为吉尔吉公司，房屋所有权证号为X京房权证顺字第2079**号，该房屋面积为1427.62平方米。双方均认可该房屋坐落于吉尔吉公司享有使用权的前述土地上。双方亦认可吕×与郭×系夫妻关系，2012年3月9日郭×为吉尔吉公司的法定代表人，现郭×为该公司股东，吕×为该公司法定代表人及股东。
张玉荣主张其与吉尔吉公司建立租赁合同关系，其就此提交《房屋租赁合同》、《承诺书》及收条予以证明。《房屋租赁合同》载明内容如下：出租方（甲方）：吉尔吉公司，法定代表：吕×，承租方（乙方）：张玉荣。第一条房屋的基本情况：甲方自愿将坐落在北京市顺义区天竺地区小王辛村前进街1号的吉尔吉公司（产权证号：顺字第207926号）（使用权面积3205.21平方米）其中（建筑面积1427.62平方米）的土地、房屋及屋内设施在良好的状态下出租给乙方使用。甲方保证土地、房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担。第二条租赁期限：1.房屋租赁期自2012年3月10日至2032年3月9日，共计20年。第三条租金：1.租金标准：年租金10万元，总租金共计人民币贰佰万元整。甲乙双方在签定本合同时乙方一次性付给甲方二十年租金共计人民币贰佰万元整。租金支付方式采取部分现金部分转账的方式支付；2.乙方已向甲方全部付清出租款共计人民币贰佰万元整，甲方已收到乙方的出租款共计人民币贰佰万元整；3.合同签定后甲方须把此房屋所有权证等相关证件原件及相关票据均交乙方并由乙方保管；4.在合同有效期内租金不予调整。第四条房屋的交付及返还：1.交付：自合同签定之日开始算起甲方在90日内将出租地交付给乙方使用，甲方应于2012年6月10日前将房屋按约定条件交付给乙方；2.返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用。第六条出租人的责任：5.签定本合同后，甲方需在一个月内将房屋及房屋内设施交付给乙方，如不能按时交付，甲方每天应支付本合同签定总租金的百分之三的违约金，超过两个月，乙方有权给甲方提供临时安置房，费用从甲方租金费用中扣除，甲方必须无条件服从，并不得以任何借口不腾房，在乙方强行给甲方搬家的时候，甲方主动放弃通过报警等司法手段反诉的权利，如乙方承租后未入住该住房，甲方私自把该房屋所有权和租赁权转移给第三方，甲方愿意承担合同诈骗的罪名，并愿意承担相应的法律责任，且不影响乙方随时居住的权利。该合同第1、2页出租方处加盖有吉尔吉公司的公章，第2页法定代表处有吕×签名，日期显示为”2012年3月9日”。
《承诺书》内容为：2012年3月9日郭×、吕×夫妻二人与张玉荣签订了座落在北京市顺义区天竺地区小王辛村前进街1号1幢等5幢的房屋租赁合同，房屋的地址：北京市顺义区天竺地区小王辛村前进街1号1幢等5幢，产权证号：顺字第207926号，（建筑面积1427.62平方米）租赁期限为20年，自2012年3月10日起至2032年3月9日止。张玉荣在2012年3月9日已向郭×吕×夫妻二人支付了二十年租金共计人民币贰佰万元整，此合同确定了在合同有效期内租金不用调整。按合同规定，本应在2012年6月9日腾出所租赁的房屋，由于郭×吕×特殊原因没有及时腾出房屋，经过协商取得了张玉荣的谅解，为了维护合同的权威性和有效性，为了体现我夫妻二人的诚意，我们夫妻二人承诺如下：1.在2012年12月9日之前无条件地腾出所租赁的房屋；2.如果按期不能腾出所有租赁的房屋，张玉荣可以通过法律手段进行强制执行，郭×吕×夫妻二人必须配合一切事宜......4.如到2012年12月9日郭×吕×夫妻二人不能按时腾房，张玉荣有权进行强行清房，在强行腾房期间如果发生郭×房屋内物品丢失，张玉荣不承担任何责任。以上违反上述承诺引发的法律纠纷，由郭×吕×夫妻二人共同承担。承诺人处有郭×、吕×签名及按手印。该《承诺书》右下角并加盖有吉尔吉公司的公章。张玉荣称该《承诺书》实际于2012年11月5日出具。《承诺书》显示的日期为2012年3月9日，但”月”、”日”栏均有修改痕迹，”11月”修改为”3月”，”16日”修改为”9日”。张玉荣对此解释：日期系吉尔吉公司修改，因《承诺书》是表决心，租赁标的物仍然以《房屋租赁合同》约定为准，故即使在《承诺书》落款日期为2012年3月9日，与《承诺书》载明内容有矛盾的情况下，其亦未予理会。
收条内容为：今收到张玉荣交来房屋租金贰佰万元整（小写）2000000（具体条款见合同）。该收条加盖有吉尔吉公司的公章，在法人处有吕×、郭×签名及按手印，该收条显示日期为2012年3月9日。2013年7月3日庭审时，张玉荣主张租金给付方式为：给付现金40-50万元，其余部分为转账，并称现金及转账支付均是在2012年3月9日至3月10日。此后询问及庭审时，张玉荣则称其于2012年3月9日将租金200万元付清，方式为50万元转账支付，150万元现金支付，之所以采用现金支付方式是应吉尔吉公司的要求，现金中包含其于2012年3月9日从银行卡提现30万元，及向朋友王×借款120万元，并称王×出借款项的来源为其储存之现金。张玉荣并申请王×出庭作证，王×出庭陈述：我是做投资理财的，家里随时备着现金，所以2012年3月9日借给张玉荣的120万元是直接支付现金；张玉荣于2012年4月底将120万元现金还给我，不清楚张玉荣还款的来源。
吉尔吉公司认可《房屋租赁合同》、《承诺书》及收条的形式真实性，不认可王×的证人证言，称张玉荣在自身有钱款的情况下向他人借款支付租金与常理不符。吉尔吉公司否认双方之间建立租赁合同关系，否认收到租金，主张签订租赁合同系作为郭×与吕×向张玉荣借款的担保，且《房屋租赁合同》及收条均于2013年2月底签订，吕×并非《房屋租赁合同》所显示签订日期的吉尔吉公司之法定代表人，租赁合同中的条款表明租金未付，且合同内容多处矛盾，故该合同非双方真实意思表示。
双方对《房屋租赁合同》所涉租赁标的物产生分歧。张玉荣主张标的物为3205.21平方米的土地及该土地上的全部建筑物，吉尔吉公司则称即使《房屋租赁合同》真实，标的物也仅为1427.62平方米的房屋。2013年7月3日原审庭审时，张玉荣表示其不清楚涉诉土地上的房屋建筑面积及该土地上房屋是否超过1427.62平方米，称其承租该场地是为了对外出租，在承租前看过涉诉场地及房屋，承租时吉尔吉公司在经营物流。2013年10月12日庭审时，双方认可涉诉土地上均建满房屋，除已取得房屋所有权证的1427.62平方米房屋外，另建有未取得建设工程规划许可证等审批手续的房屋。涉诉集体土地使用证、房屋所有权证现由张玉荣持有，张玉荣主张其依据《房屋租赁合同》而取得该权利证书，吉尔吉公司则称因为郭×、吕×担保借款而将该权利证书交与张玉荣持有。
张玉荣提交照片8张，证明其多次要求吉尔吉公司腾退房屋及土地，吉尔吉公司对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。张玉荣未提交其他证据证明其要求吉尔吉公司腾退土地及房屋。
双方均认可张玉荣与郭×、吕×存有借款关系。吉尔吉公司主张郭×、吕×向张玉荣借款200万元，因预先扣除利息和手续费，张玉荣实际给付郭×、吕×167.6万元，均为转账支付，郭×、吕×共计归还118万元。张玉荣称其于2012年2、3月经王×介绍认识郭×及吕×，因了解该二人经营公司，故在2012年2、3月开始向该二人出借款项，借款没有约定任何利息、保证和担保，但借款与本案无关。2013年7月3日庭审时，张玉荣表示其不清楚郭×、吕×欠付多少款项未还清，认可郭×、吕×已归还118万元。2013年9月5日经法院询问，张玉荣表示其出借给郭×、吕×的款项为：2012年3月10日转账72.4万元、45.2万元以及2012年6月15日出借现金59万元（有借条），另有没有转款记录及借条的借款二、三十万元，并表示出借款项来源为向朋友借款；归还王×120万元的来源是其父母从老家村里的借款；偿还其余借款是通过卖车、卖房。2013年10月12日庭审时，张玉荣则表示没有转款记录及借条的借款有29.4万元；出借59万元现金的来源为家里攒的钱；归还王×120万元的来源是父母借款，有转账有现金，包含从吉林、大连转账以及从北京拿的现金，后通过出卖车辆及抵押房屋归还借款。张玉荣表示对其出卖车辆、抵押房产、出卖房产、向朋友借款、父母汇款、父母给款均无证据提交。
吉尔吉公司为证明该公司一直正常经营，不可能与张玉荣建立房屋租赁关系，签订租赁合同仅是担保借款合同履行，向法院提供了该公司职员的证言、汇款单据、照片等。张玉荣对吉尔吉公司提供证据的关联性、证明目的不予认可。
吉尔吉公司另提供了郭×与王×及案外人马×交谈的视频对话资料一份。该视频资料部分内容节选：”王×：你听我说，咱把她找来，东西全拿来，钱一给，东西一拿，她再撤诉，这个我能。你在法院直接给了钱啊，撤诉。郭×：对呀，就按她说的数我给她钱呀，拿着现金。王×：那我跟她说一下。郭×：我把这事跟你说一下，从她这借了200万。王×：她上回跟我说是到6月9日。郭×：6月9号还差她90万，一共是290万。王×：对，290万。郭×：去年3月9号借了200万，展了两个月，给了她118万。王×：这你算明白就行，你现在得给她多少钱？郭×：现在再到24号那天，正好半个月，再给她8万，连本金带利息298万。王×：298万，那就是说，你拿着钱到法院，你把钱给她，她撤了就完了呗。郭×：对，撤了我把钱给她。王×：昨天还给我打电话了呢。马×：我就说这给钱都不愿意。王×：还说给钱也不乐意，关键是没看到钱，你光说给人钱。郭×：刚才三哥（马×）还埋怨我，你干嘛要跟她签两份合同。王×：签合同都那么签。马×：没有那么签。王×：都那么签，现在。””郭×：我也不是说借她这钱，不还她。王×：人家放钱的，就像你要欠我这么长时间，我早告你去了。马×：你咋不告我去。王×：你是爷爷，谁敢告你去，你这两三月不给人家息，人家就应该告你。郭×：说白了，后边这合同，那天过完年就.....王×：你又签一个，你现在总共签了几份合同？郭×：两个呀，又补了一个，3月9日当天吧，签了一个借款合同，签了一个租赁合同，之后又补了一个。王×：就三个呀，还有几个欠条？郭×：后来还有一个49万，利息的欠条。王×：你三个合同，三个欠条。郭×：还有一个收条，关键她起诉这个，是过完年补签的那个租赁合同，她又让我打了个条。王×：那你把原先的撤了呀。郭×：她不给呀。王×：不给不打呀。郭×：你也知道，海涛，包括那个大肥都来了。王×：谁来了，我收了你几个给你打几个。郭×：说白了，咱也没说不还她钱。王×：你就是差的时间太长了，你差2个月了。马×：走，吃饭去，就这样了。”吉尔吉公司提供视频资料显示形成时间为2013年6月21日，即该公司接到张玉荣起诉书之后。原审诉讼中，张玉荣为证实曾向王×借款，申请王×到庭作证。法庭对吉尔吉公司提供的视频对话资料的真实性向王×进行核实，王×认可该资料的真实性，但称录像未征得本人同意，其只是附和。
上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《房屋租赁合同》、《承诺书》、收条、房屋所有权证、集体土地使用证、视频资料等证据在案佐证。
本院认为：双方当事人具有建立租赁合同关系的真实意思表示是租赁合同成立的必要条件。本案中，张玉荣主张其与吉尔吉公司存在租赁合同关系，并以此为由要求吉尔吉公司履行合同交付租赁标的物，吉尔吉公司则认为双方之间不存在真正的租赁意思表示，《房屋租赁合同》的形成是为担保吉尔吉公司股东郭×偿还张玉荣借款而来。在此情况下，应对双方是否存在租赁房屋的合意进行审查。综合《房屋租赁合同》中租赁房屋面积与现实状况差异较大，双方对没有房产证的房屋如何处理约定不清；张玉荣在原审庭审中对租金支付前后陈述不一，且对款项来源未能提供有效证据；张玉荣对其在出借给郭×、吕×大额款项的情况下为何向他人借款支付租金不能做出合理解释；张玉荣在与郭×、吕×并无任何特殊关系的情况下，向二人出借大额款项并未要求给付利息，亦未要求提供保证和担保明显不符合常理等情况，加之吉尔吉公司提供郭×与王×之间对话的视频资料可以证明郭×与张玉荣之间存在高息借款的情形，可以认定吉尔吉公司关于双方并无签订租赁合同的真实意图的陈述更具有可信度。原审法院综合案件事实，结合日常生活经验法则认定双方租赁关系并未成立是妥当的。张玉荣以《房屋租赁合同》作为依据上诉要求吉尔吉公司腾退房屋及吉尔吉公司要求确认合同无效，理由均不能成立，本院对双方上诉请求均不予支持。因双方之间不存在租赁关系，吉尔吉公司要求张玉荣返还房屋所有权证及集体土地使用证与本案并非同一法律关系，故其应另行解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费38800元，由张玉荣负担（已交纳），反诉案件受理费70元，由北京吉尔吉包装运输有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费38870元，由张玉荣负担38800元（已交纳），由北京吉尔吉包装运输有限公司负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 闫 慧
代理审判员 贾 旭
二〇一四年三月二十日
书 记 员 周艳雯