浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第193号
原告：浙江枝来服饰有限公司。
法定代表人：寿信伟。
诉讼代表人：浙江振邦律师事务所。
委托代理人（特别授权）：楼旭东。
被告：郦可达。
第三人：陈招明。
第三人：张玉。
第三人：高桥难。
第三人：和王威。
第三人：李峙。
原告浙江枝来服饰有限公司为与被告郦可达房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月3日诉至本院。本院于同日受理后，依法由审判员张晓华适用简易程序独任审判，于2014年1月24日、2月13日二次公开开庭进行了审理。原告浙江枝来服饰有限公司的委托代理人楼旭东，被告郦可达均到庭参加诉讼。第二次庭审后，本院依法追加陈招明、张玉、高桥难、和王威、李峙为第三人参加诉讼。本案于2014年3月20日第三次公开开庭进行了审理。原告浙江枝来服饰有限公司的委托代理人楼旭东，被告郦可达到庭参加诉讼。第三人陈招明、张玉、高桥难、和王威、李峙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江枝来服饰有限公司起诉称，2011年7月30日，原、被告签订了《房屋租赁协议》一份，协议约定：被告向原告租赁综合楼1－23号店面房，租赁期限从2011年10月1日起至2031年9月30日止；20年租金总计为48万元，一次性付清。2013年6月5日原告浙江枝来服饰有限公司因不能清偿到期债务，且全部资产不足以清偿全部债务，诸暨市人民法院裁定受理申请人吴江市远航纺织有限公司对浙江枝来服饰有限公司的破产清算申请，并于同日指定浙江振邦律师事务所担任管理人，根据破产法第一十八条之规定，管理人于2013年8月28日向被告送达了解除租赁合同的通知。合同解除后，管理人于2013年12月2日向被告发出了腾房通知书，要求被告在接到通知后十五日内腾房。但时至今日被告仍没有腾退承租的房屋。现起诉要求判令：一、被告郦可达立退腾退浙江枝来服饰有限公司综合楼1－23号店面房；二、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为一、被告及第三人立即腾退浙江枝来服饰有限公司综合楼1－23号店面房；二、被告及第三人支付自2013年8月29日起至腾退之日止按每年24000元计算的房屋占用损失；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回要求第三人支付房屋占用损失的诉讼请求。
被告郦可达答辩称，根据破产法疑难问题解答意见，如果一方对合同规定的义务已经履行完毕且没有瑕疵的，不适用破产法第18条的规定，被告认为合同规定的义务已经履行完毕。原告提出的诉讼请求不合理，被告已经无瑕疵履行了义务，不适用破产法的规定，不在该公司破产管理人的破产管理范围内。
第三人陈招明、张玉、高桥难、和王威、李峙未向本院提交书面意见，亦未在本院指定举证期限内提供证据。
原告浙江枝来服饰有限公司为证实其主张的事实，向本院提供下列证据：
1、诸暨市人民法院（2013）绍诸破（预）字第1号民事裁定书、（2013）绍诸破字第1－1号决定书，证明2013年6月5日诸暨市人民法院受理了申请人吴江市远航纺织有限公司对被申请人浙江枝来服饰有限公司的破产申请，并指定浙江振邦律师事务所担任管理人的事实；
2、房屋租赁协议（复印件）一份，证明被告郦可达承租了浙江枝来服饰有限公司综合楼1－23号店面房，租期自2011年10月1日起至2031年9月30日，同时根据租赁协议可证实该协议尚未履行完毕；
3、收据一份，证明2011年7月30日浙江枝来服饰有限公司收取了被告租金48万元的事实；
4、解除合同通知书及送达回证各一份，证明2013年8月28日管理人经审查合同未到期，为了更好地解决破产结算事宜，根据破产法第十八条的规定，解除了浙江枝来服饰有限公司与郦可达之间关于综合楼1－23号店面房租赁协议，通知解除租赁协议的同时，也告知被告可就损失部分向管理人申报债权；
5、腾房通知、邮政快递回执各一份，证明2013年12月4日原告方通过邮政特快专递形式向被告送达了腾房通知，该通知被告已经于2013年12月6日收到，收到通知后仍然没有腾退所承租的房屋。
被告郦可达为证实房屋已转租的事实，提供：
6、郦可达与陈招明、张玉、高桥难、和王威、李峙签订的房屋租赁协议五份。
上述证据，经庭审出示并质证，均已收集在卷。对原告提供的证据1－5，被告郦可达经质证，对证据的真实性、关联性、合法性无异议。被告提供的证据6，原告质证认为，被告从未向管理人提交，该五份房屋租赁协议的真实性不能确定，即使是真实的，其中四份租赁协议已到期，只有与和王威签订的协议未到期，上述次承租人是否实际占用房屋不清楚，被告未向管理人反映过这一情况。审理中，第三人陈招明、张玉、高桥难、和王威、李峙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所诉之主张进行抗辩和对原、被告所举之证据进行质证的权利。对原、被告提供证据的证明力本院予以确认。
综合上述认定的证据并结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2011年7月30日，原告浙江枝来服饰有限公司与被告郦可达签订房屋租赁协议，约定原告将位于诸暨市江藻镇石壁山村工业园区的综合楼1－23号店面房屋出租给被告，租赁期限为2011年10月1日起至2031年9月30日止，租金48万元一次性付清。同日，原告向被告出具收据一份，载明内容为以现金方式向郦可达收取租房款48万元。
2013年5月17日，吴江市远航纺织有限公司以浙江枝来服饰有限公司已不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，向本院申请对浙江枝来服饰有限公司进行破产清算。本院于2013年6月5日作出（2013）绍诸破（预）字第1号民事裁定，裁定：受理申请人吴江市远航纺织有限公司对被申请人浙江枝来服饰有限公司的破产清算申请。同日，本院发出（2013）绍诸破字第1－1号决定书，指定浙江振邦律师事务所担任浙江枝来服饰有限公司管理人。2013年8月28日，浙江枝来服饰有限公司管理人向郦可达送达解除房屋租赁协议的通知书，郦可达在送达回证签收人一栏签字确认。2013年12月2日，管理人向郦可达邮寄了腾房通知，要求郦可达收到通知后15日内腾退承租的房屋，郦可达于12月6日收到该通知。2013年1月30日，郦可达将承租的7、8、9号三间店面房转租给第三人陈招明，租期确定为2013年1月31日至2014年1月30日；2013年1月5日，郦可达将承租的其中23号一间店面房转租给第三人李峙，租期自2013年1月7日至2014年1月6日；2013年2月28日，郦可达将承租的19、20、21号三间店面房转租给第三人张玉，租期为2013年2月28日至2014年2月27日；2013年2月22日，郦可达将承租的1号店面房转租给第三人高桥难，租期为2013年2月25日至2014年2月24日；2013年8月20日，郦可达将承租的10号店面房转租给第三人和王威，租期为2013年9月1日至2014年8月31日。被告郦可达与五第三人分别签订了书面房屋租赁协议，现五第三人仍占用转租房屋，郦可达对租期已满的第三人按月收取租赁费。剩余承租房屋现由郦可达管理使用。
本院认为，浙江枝来服饰有限公司与被告郦可达于2011年7月30日签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。合同履行过程中，法院受理吴江市远航纺织有限公司对浙江枝来服饰有限公司的破产清算申请，同时指定浙江振邦律师事务所为破产管理人。根据企业破产法规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。故浙江枝来服饰有限公司管理人将解除房屋租赁协议的通知书送达到郦可达后，原、被告之间的房屋租赁合同已依法解除。被告关于租赁合同已履行完毕、不属于破产管理范围的辩述意见，与事实不符，本院不予采信。现被告仍占用承租的房屋，其中部分已转租给第三人，转租的房屋由第三人占用，原告诉请被告及第三人腾退，理由正当，本院予以支持。
根据合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案浙江枝来服饰有限公司破产管理人于2013年12月2日向被告发出要求腾退租赁房屋的通知，现被告仍占用，应当支付给原告自合同解除之日起至实际腾退时止的房屋占用损失，该损失参照年租金24000元的标准计算，在被告郦可达向破产管理人申报的债权中抵扣。被告因合同解除产生的损失，可依法向破产管理人申报债权。第三人陈招明、张玉、高桥难、和王威、李峙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查清，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江枝来服饰有限公司与被告郦可达签订的房屋租赁协议自2013年8月29日起解除；
二、被告郦可达、第三人陈招明、张玉、高桥难、和王威、李峙在本判决生效之日起十五日内腾退由其实际占用的坐落在本市江藻镇石壁山村工业园区的浙江枝来服饰有限公司综合楼1－23号店面房屋（其中陈招明为第7、8、9号，张玉为19、20、21号，高桥难为1号，李峙为23号、和王威为10号），交浙江枝来服饰有限公司管理人；
三、驳回原告浙江枝来服饰有限公司的其余诉讼请求。
本案案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告郦可达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一四年三月二十四日
书记员 边书笑