内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂前民初字第1999号原告马玉珍，女，汉族。原告李有斌，男，汉族，与原告马玉珍系夫妻关系。委托代理人李有国，男，汉族。委托代理人樊波，男，汉族。委托代理人海英，男，蒙古族。被告鄂尔多斯市鑫洲房地产开发有限责任公司，公司住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区达拉特南路58号。法定代表人谢海荣，系公司董事长。委托代理人彭虎成，公司副经理。原告马玉珍、李有斌诉被告鄂尔多斯市鑫洲房地产开发有限责任公司（以下简称鑫洲房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告马玉珍、李有斌及委托代理人李有国、樊波、海英及被告鑫洲房地产公司的委托代理人彭虎成到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马玉珍、李有斌诉称，2011年4月8日，原、被告签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》。协议第四、六条约定，被告用于产权调换的房屋坐落于敖镇鑫洲宾馆底上下二层面向东商业房，建筑面积180平方米，交付房屋期限为2012年8月30日，置换的房屋内的暖气、天然气、水、电、有线电视、网线、电表、水表全部进户。协议第八条约定，被告支付原告临时安置补偿费，逾期超过12个月的，从第13个月起按临时安置补偿金的2倍支付，并约定原告不能在产权调换房交付使用后90日内取得房地产权属证书，被告每月按补偿金额的1%向原告支付违约金。根据原、被告签订的协议和补充协议，被告现存在以下违约情况：1、未按期交付置换房屋，且以种种理由推脱不予交付房屋；2、未按期支付原告临时安置逾期补助费；3、未按协议约定交付房地产权属证书，逾期后每月未按房屋估价补偿金的1%支付违约金；4、由于被告未按协议履行交付置换商品房屋的义务，造成原告三年可以获得利益为零。原、被告所签订的“城市房屋拆迁补偿安置协议”，是双方在自愿的情况下达成的协议，并经公证机关公证，其协议具有法律效力。原告曾多次向被告请求履行置换的房屋，但被告一直推脱，无奈之下原告只好向法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告履行向原告交付坐落于敖镇鑫洲二期宾馆底上下二层向东建筑面积为180平方米商业房屋，并为原告交付该房屋的房地产权属证书；2、依法判令被告承担违约责任，立即向原告支付原房屋估价和补偿金额计116296元（原房屋估价95497元，协议补偿金额为20799元）的1%违约金，共34个月计39540.64元；3、依法判令被告支付原告临时安置补偿金19440元（324元×30个月×2倍）；4、依法判令被告赔偿原告三年可获得的利益24万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告鑫洲房地产公司辩称，临时安置费没有异议，被告将按照合同约定支付，现由于资金紧张，在2016年1月30日付清2015年之前的租赁费；并承诺在2016年10月15日前交付房屋。关于原告请求的3年可获得的经济利益，原告置换的商业房是按照商业安置补偿给的安置费，在合同中没有这项约定，我们不承担。关于违约金，在拆迁过程中由于技术监督局的房屋不能拆迁，且有一户个人到2013年才拆迁，导致拆迁没能按期结束，没能按时交房，申请减免违约金。庭审中，原告向法庭提供的的证据及被告的质证意见：1、安置补偿协议原件一份及公证书原件一份，用以证明合同具有法律效力，被告构成违约。被告质证无异议。2、房地产估价报告，用以证明置换房屋没有按时交付，被告应双倍赔偿。被告质证没有按时交房是因为不可抗力，当时技术监督局和另外一户人家一直没有按时拆迁，导致房屋没有及时盖起，现无力支付违约金，希望少付或免付违约金。3、原告马玉珍就业失业登记证、全家合影照片两张、大学录取通知书一份，用于证明原告是下岗职工，家庭经济困难，经济来源因拆迁房屋被切断；被告质证无异议。4、证明两份，用于证明商铺面积及年净利润数额，被告应赔偿原告可以获得的利益3年共24万元。被告质证称合同中只是约定商业房补偿商业房租赁费，不是商业房的按住宅补偿，可预期利益这部分被告不承担。被告向法庭提供的证据及原告质证意见：房屋租赁明细表一份，用以证明租赁费支付情况，2014年8月30日前全部付清，2015年10月16日以暖气费抵顶3533元。原告质证无异议。本庭经审核对原告提供的第1、2、3组证据的真实性，被告无异议，本院予以确认；对原告提供的第4组证据，因被告不予认可，原告亦无其他证据予以佐证，故本院对该证据的合法性及与本案的关联性不予认可。对被告提供的证据，原告无异议，本院对此予以确认。经审理查明，2011年4月8日，原告李有斌、马玉珍作为乙方与作为甲方的被告鑫洲房地产公司签订了一份城市房屋拆迁补偿安置协议。协议约定：乙方房屋坐落于其巴嘎图西街技术监督局家属区，占地面积180平方米，土地性质为划拨，房屋用途为住宅，建筑为砖混结构54平方米，总建筑面积54平方米。甲方共补偿乙方各项费用和金额计20799元。另外约定甲方用于产权调换的房屋为毛坯期房（房号以签订协议序号为序）房屋性质为商业，坐落于鑫洲小区二期11号楼商业二层连体房，总建筑面积180平方米。调换回迁时间为乙方旧房搬迁腾空验收合格之日起18个月，调换建筑面积为180平方米。调换房屋交付时，调换房屋面积与协议约定面积发生差异，按房屋性质找差价，并注明以房地产开发公司开盘价为标准；被拆除房屋与产权调换房屋结构差价款于交产权调换房屋时结清；同时双方还约定，乙方在2011年4月15日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除；协议第六条约定，甲方在2012年8月30日前将调换产权房屋交付给乙方。甲方应当在产权调换房交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方每月按补偿金额的1%向乙方支付违约金。关于过渡方式，双方约定乙方自行解决过渡用房，甲方按乙方选择的方式给予支付临时安置补助费，在过渡期内，临时安置补助费为每月324元，甲方向乙方预付12个月费用3888元，余额按月支付至甲方交钥匙为止；甲方的违约责任为因甲方的责任延长过渡期限，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按时支付给乙方临时安置补助费，逾期超过十二个月的，从第十三个月起按临时安置补偿金的2倍支付给乙方；双方在签订合同当日，又签订了一份城市房屋拆迁补偿安置补充协议，内容为商业一层门面宽不低于5米，上下两层按设计方案办理；协议签订后，双方于2011年5月31日在鄂托克前旗公证处对此协议进行了公证。后原告按照约定时间搬迁腾空房屋，但被告未按约定日期将置换房屋交付原告，现该置换房屋未建成。又查明，被告将原告临时安置补助费按合同约定付至2014年8月30日，2015年10月16日以暖气费抵顶安置补助费3533元。本院认为，原告马玉珍、李有斌与被告鑫洲房地产公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》及《城市房屋拆迁补偿安置补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方当事人应按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、双方签订的协议是否具备继续履行的条件，是否能够确定继续履行期限；2、要求支付房屋安置补助及违约金能否得到支持。按照双方签订的协议，被告鑫洲房地产公司应向原告交付180平方米商业二层连体房屋，因此根据该协议，原告拥有对未来取得180平方米回迁房屋的期待权益，被告负有按期交付180平方米的回迁房屋的合同义务，目前鑫洲房地产公司因自身经济原因致使协议约定的安置房屋至今未建成，依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条：“……建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，原告返迁的房屋尚未全部完成及竣工验收，尚不符合交付使用要求，另外根据双方履行情况，被告迟延履行义务，致原告的合同目的不能实现，依法可予以解除，但在本院释明后，原告不予变更诉讼请求，坚持要求被告交付房屋，因判令交房不具有可执行性，因此原告要求被告立即交付房屋及办理产权证没有事实和法律依据，本院不予支持，同时保留原告的诉权或另行解决的权利；关于原告起诉的临时安置补偿费及违约金，双方在合同中第八条违约责任中明确约定：“因甲方的责任延长过渡期限，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按时支付给乙方临时安置补助费，逾期超过12个月的，从第13个月按临时安置补偿金的两倍支付给乙方”，故该条款是双方违约责任的承担依据及被告鑫洲房地产公司自愿承担因逾期回迁的损失赔偿的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告要求按双倍给付安置补助费有事实和法律依据，本院予以支持；庭审中查明被告已将安置补助费按合同约定支付至2014年8月30日，故被告应从2014年8月31日起支付至起诉之日（2015年10月20日）为止，按双方约定的每月324元的双倍支付临时安置补助费，共计8856元，应核减2015年暖气抵顶款3533元；关于原告要求按照拆迁安置补偿协议第六条第2项承担违约金的要求，本院认为此条款的前置条件是交付房屋后办理产权的违约条款，现双方关于交房的条件也没有成就，故原告要求按该条款计算被告交付房屋的违约金不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告合同履行后三年可获得的利益24万元，因其所提供的证据系间接证据，且无其他证据予以佐证，故对该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市鑫洲房地产开发有限责任公司于本判决生效之日向原告马玉珍、李有斌支付从2014年8月31日起至2015年10月20日的临时安置补助费5323元（已核减已付3533元）；二、驳回原告马玉珍、李有斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5664.06元（缓交），由被告鄂尔多斯市鑫洲房地产发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提岀副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 边 子 仙审 判 员 呼 布 钦人民陪审员 达楞古日巴二〇一六年四月十七日书 记 员 车 梦 杨法条链接：《中华人民共和国合同法》：第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。