江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2476号
上诉人（原审原告）：南京亿欧宾馆有限公司，住所地南京市鼓楼区湖南路4-5号。
法定代表人：朱文彬，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：赵文，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱聃，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈培凯，男，1974年12月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：甘璐，江苏天茂律师事务所律师。
原审第三人：中国人民解放军江苏省军区，住所地南京市。
法定代表人：金雷。
上诉人南京亿欧宾馆有限公司（以下简称南京亿欧公司）与被上诉人陈培凯以及原审第三人中国人民解放军江苏省军区（以下简称省军区）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南京亿欧公司的委托诉讼代理人赵文、被上诉人陈培凯的委托诉讼代理人甘璐到庭参加了诉讼。原审第三人中国人民解放军江苏省军区经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
南京亿欧公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、一审法院忽略了被上诉人违反涉案《房屋租赁合同》最根本的约定“保证出租该房屋的合法性”这一事实。2、一审法院未查明省军区的补偿系针对“经营户”这一重要事实。如果省军区知道且同意房屋转租给上诉人，那么省军区会直接与上诉人签订补偿协议。而省军区是与被上诉人签订《补充协议》而未与上诉人签订，进一步印证了省军区对于转租并不知情，而是一直认为是被上诉人在使用房屋。3、一审法院忽略了上诉人支付房屋租金的方式这一关键事实。上诉人支付房屋租金的实际方式系三位股东（包括被上诉人在内）分别将租金先支付至上诉人公司账户，再由上诉人转至被上诉人指定账户。4、一审法院忽略了被上诉人的特殊身份。被上诉人既是涉案租赁合同的出租人，同时又是该租赁合同的承租人的大股东。5、一审法院未对被上诉人提交的盖有“中国人民解放军江苏省军区司令部直属工作处”印章的《证明》加以认定。二、一审法院适用法律错误。一审法院判决虽适用了《合同法》第六十八条的规定，但却错误地理解了该法律条文的规定。被上诉人转租涉案房屋未经省军区的书面同意，省军区随时有权解除与被上诉人的租赁合同，从而影响我方合同债权的实现，因此我方行使不安抗辩权于法有据，而省军区是否要求上诉人迁出房屋并不是构成不安抗辩权的必要条件，因此一审法院错误的理解了该法律规定，亦属适用错误。三、一审判决未采纳陈培凯与省军区之间补充协议的条款内容，协议内容注明是对陈培凯经营户的经营影响的补偿，因此该补偿款应支付给南京亿欧公司。陈培凯没有支付，南京亿欧公司有权以欠付补偿款为由要求与租金相抵扣。
陈培凯辩称，一、一审法院认定事实准确。1、被上诉人交付给上诉人的房屋是省军区合法出租给被上诉人的，省军区知晓房屋被转租的事实。2、无论大唐公司和省军区表示将补偿给谁，都与上诉人无关，根据合同相对性，被上诉人与省军区签订的关于补偿的合同效力不涉及于上诉人。3、第一期租金的付款方式，不能证明被上诉人通知了上诉人暂缓缴纳第二期租金。4、被上诉人在一审中提交的省军区司令部直属工作处出具的《证明》是合法有效的，证明了省军区同意转租给上诉人使用。二、一审法院适用法律正确。签订合同时，上诉人也是知道涉案房屋是省军区的，在合同履行过程中，其并没有证据证明省军区通知上诉人搬离房屋情况下，上诉人却主张自己一直处于不安状态，无法让人信服，这完全是为了不付房租而找的借口和理由。三、大唐公司给省军区的是每平方米50元，而省军区给予被上诉人的补偿只是按照50%的租金减免而已，并没有给付补偿金，也没有用补偿金抵冲租金，上诉人在一审时陈述是被上诉人答应上诉人用补偿款抵冲完毕后再交付租金，但是被上诉人和省军区的补充协议中没有补偿金这一事实，所以不可能用补偿金来抵冲租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
省军区未到庭答辩。
南京亿欧公司向一审法院起诉请求：1、请求确认陈培凯发出的解除《房屋租赁合同》通知无效；2、请求判令陈培凯承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年7月6日，陈培凯与南京亿欧公司股东朱文彬、汤理想、汲自春签订《股权转让协议》，自三名股东处受让南京亿欧公司的股权并由裴真娇代持，受让后的股权结构为：陈培凯（裴真娇代持）持有40%股权、汤理想持有30%股权、朱文斌持有30%股权。
2015年7月6日，南京亿欧公司与陈培凯签订《房屋租赁合同》，约定：陈培凯将坐落于湖南路4-5号2-6楼的房屋出租给南京亿欧公司；租赁期限为自2015年7月1日至2021年6月30日；陈培凯应于2015年7月1日前且南京亿欧公司付清首期租金后交付房屋；第一年（2015年7月1日至2016年6月30日）租金为人民币160万元/年，第二年……；租金每半年支付一次，先付后用，本协议签订当日，南京亿欧公司应向陈培凯支付首期租金80万元，此后每期租金在前一个支付周期届满前一个月支付，具体支付时间为每年的6月1日和12月1日前，即第二期租金在2015年12月1日前支付，第三期租金在2016年6月1日前支付，以此类推；南京亿欧公司支付租金至陈培凯指定的案外人徐晓静的账号。
关于合同解除和违约责任，约定如下：南京亿欧公司逾期支付租金超过30天的，陈培凯可书面通知对方解除本合同并按本合同约定追究对方违约责任；南京亿欧公司逾期支付租金30日以上，陈培凯有权单方解除合同，陈培凯单方解除合同的，南京亿欧公司应按照下列约定向陈培凯支付违约金：每日按照应付租金总额的1.5‰的标准向陈培凯支付自逾期付款之日至合同解除之日期间的违约金，并向陈培凯支付三个月的租金作为解除合同的违约金。
关于合同租赁期限的特别约定：在本协议签订时，陈培凯与省军区之间的租赁合同所约定的租赁期限届满日是2016年6月30日，南京亿欧公司确认，南京亿欧公司对该租赁期限短于本合同租赁期限的情况及对本合同履行可能产生的影响已充分知悉，并承诺不以此为由主张本合同无效或租赁期限超出部分无效，并不得以任何方式向甲方要求赔偿，本合同另有约定的除外；关于上一条的除外约定，若2016年6月30日，陈培凯与军区的租赁合同期限届满后，军区未与陈培凯达成续租协议，或者由于其他原因，房屋无法继续承租的，南京亿欧公司同意提前解除本合同，且南京亿欧公司应在陈培凯与军区的租赁合同期限届满当日将该房屋交还陈培凯，南京亿欧公司及时交还房屋，陈培凯及时验收后确认房屋无损且南京亿欧公司无其他违约情形的，陈培凯在收到南京亿欧公司交还房屋后10个工作日内向汤理想、朱文彬支付人民币贰佰万元作为南京亿欧公司提前解除租赁关系的损失赔偿。除此以外，南京亿欧公司不得以任何理由向陈培凯提出任何其他赔偿要求。
关于其他特别约定：南京亿欧公司确认，协议签订时该房屋已处于其实际控制之下且已形成一定装饰装修，本协议生效则视为甲方已按照合同约定实际交付房屋；合同履行期间，由于出租房屋发生权属纠纷，由陈培凯负责处理，如果房屋无法继续承租的，按照本合同第十二条（关于合同租赁期限的特别约定）约定处理；汤理想、朱文彬（南京亿欧公司的两名股东）对本合同项下南京亿欧公司的租金支付义务承担连带责任，若因南京亿欧公司逾期支付租金导致本合同解除的，汤理想、朱文彬向陈培凯另行支付壹佰万元人民币。
合同还对其他事项进行了约定。
合同签订时，案涉房屋已处于南京亿欧公司的实际控制下；合同签订后，南京亿欧公司向陈培凯支付了第一期租金80万元。
案涉南京市湖南路4-5号2-6楼房屋占用土地坐落于南京市××号，土地使用权人为总后勤部（中国人民解放军江苏省军区司令部），案涉房屋所有权人系省军区，未领取产权证。
2015年6月1日，陈培凯与省军区的内设机构江苏省军区后勤部基建营房处（以下简称省军区营房处）签订《军队房地产租赁合同》，约定：省军区营房处将案涉房屋出租给陈培凯用于开设宾馆；租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日；租金总额为140万元，租金按季结算，陈培凯于每季度的前十日交付给省军区营房处；陈培凯不得擅自将所承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；合同还就其他事项进行了约定。
南京市湖南路二次升级改造重点项目工程于2015年开始施工，施工期间对案涉房屋所在的湖南路进行围挡。就围挡期间产生的经营影响及补偿，2015年7月14日，省军区营房处与陈培凯签订《补充协议》，约定：围挡期内，大唐公司（项目建设单位）补偿给省军区营房处位于湖南路××街所有经营用房的标准为每月50元/平方米，位于湖南路××街所有租赁房屋的平均租金约为每月100元/平方米。折算后，围挡期内的租金，陈培凯需按与省军区营房处签订的租赁合同中约定租金的50%支付。
因南京亿欧公司未按合同约定支付第二期租金，江苏天茂律师事务所接受陈培凯委托，于2016年4月6日向南京亿欧公司发送函【编号为苏茂律函字（2016）第48号】，主要内容为：因南京亿欧公司至今未支付第二期租金，依据合同约定现通知南京亿欧公司，南京亿欧公司与陈培凯签订的《房屋租赁合同》于当日解除；南京亿欧公司于2016年5月7日前腾空房屋，支付陈培凯2016年1月1日至2016年4月7日的租金，并按照1.5‰/天的标准向陈培凯支付逾期违约金及三个月租金的解除合同违约金，结清物业费、水电费等，与陈培凯办理房屋交接手续；等等。
南京亿欧公司收到该函后，于2016年4月15日向陈培凯发送《公函》，主要内容为：南京亿欧公司收到陈培凯委托发送的律师函，陈培凯在函中描述与事实大相径庭；因湖南路围挡施工，项目建设单位给予一定的补偿，2015年12月1日前，陈培凯告知南京亿欧公司可获得租金补偿，第二期租金可缓交，待补偿款充抵完租金后再通知南京亿欧公司支付余下租金；2016年初，省军区告知南京亿欧公司，陈培凯将房屋转租给南京亿欧公司未取得其书面同意，要求南京亿欧公司搬离该房屋；经与陈培凯沟通，陈培凯保证可取得省军区书面同意，且在此之前南京亿欧公司可继续缓交租金；此间，省军区通知南京亿欧公司，因陈培凯未按约支付房租，要求南京亿欧公司搬离；望陈培凯收函后慎重处理。
自2015年11月2日至2016年3月17日之间，南京亿欧公司的股东汤理想与陈培凯有多次电话往来。
另，陈培凯为证明省军区已明知房屋转租的事实，提供了如下证据：1.2012年4月1日，省军区的内设机构省军区司令部直属工作处与陈培凯就案涉房产签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限为2012年7月1日至2013年6月30日；2.省军区司令部直属工作处出具的《证明》，主要内容为同意案涉房屋用于开设宾馆。南京亿欧公司对上述两份证据均不认可，认为证据2《证明》没有注明日期，证据1《军队房地产租赁合同》的内容与其调取的另一份合同相违悖，故南京亿欧公司提交了其自工商管理部门调取的南京亿欧公司设立时备案的《军队房地产租赁合同》，该合同的由裴真娇和南京亿欧公司作为承租人，与省军区司令部直属工作处就案涉房产签订的，租赁期限自2012年3月1日至2021年2月28日，合同签订的时间为2012年2月8日。对于两份合同，南京亿欧公司主张因南京亿欧公司最初由陈培凯及裴真娇设立，两份合同中必然有一份合同系伪造；陈培凯认为2012年2月8日签订的合同解除后，陈培凯与省军区司令部直属工作处于2012年4月1日签订了新的合同。
双方分歧较大，致本案调解不成。
上述事实，由双方签订的《房屋租赁合同》、《股权转让协议》、南京亿欧公司银行账户的历史明细清单、《军队房地产租赁合同》及《补充协议》、江苏天茂律师事务所的函、南京亿欧公司向陈培凯发送的《公函》、南京亿欧公司股东汤理想的手机通话详单，及开庭笔录等证据相佐证。
一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定；双方对合同的效力均认可，省军区参加诉讼后按一审法院要求提交了2015年签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，并未对该房屋转租合同的效力提出异议；因此，一审法院认为该《房屋租赁合同》成立且生效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。
关于争议焦点，陈培凯发出解除合同的通知是否有效。
南京亿欧公司认为，首先，其未支付第二期租金是由于陈培凯的欺瞒所致，故陈培凯无权解除合同；其次，陈培凯与省军区签订《补充协议》，湖南路围挡施工期间只需按原有租金的50%支付，围挡自2015年8月18日开始，依据该协议，南京亿欧公司已支付的首期租金80万元至少可以充抵第二期租金至2016年5月13日；第三，陈培凯转租案涉房屋并未得到省军区的书面同意，且陈培凯欠付租金，致省军区随时可解除合同，因此，南京亿欧公司可行使不安履行抗辩权，暂不支付租金；最后，陈培凯作为南京亿欧公司的最大股东，不经催告即发出解除通知实属恶意，其目的在于规避因不能与省军区续签合同而向南京亿欧公司承担的赔偿责任；因此，陈培凯的解除通知并不发生合同解除的法律效力。
陈培凯认为，其依据合同约定行使单方解除权，合法有效；南京亿欧公司所称陈培凯欺瞒并无证据证明，相反陈培凯多次通过电话催促南京亿欧公司缴纳租金；陈培凯与省军区签订《补充协议》与南京亿欧公司无关，并不适用于双方之间的租赁合同；即使南京亿欧公司未取得省军区同意转租的书面证明，省军区从未提出书面异议，可推定其认可转租事实，南京亿欧公司不能因此而拒交房租；陈培凯虽是南京亿欧公司的股东，但根据股权转让协议的约定，并不实际经营控制公司，所以解除合同不存在恶意；因此，请求法院驳回南京亿欧公司的诉请。
对于双方争点一审法院作如下评判：一、关于陈培凯是否存在欺瞒行为，南京亿欧公司主张系陈培凯电话通知其可暂缓支付租金，并提交了南京亿欧公司股东汤理想的通话详单以佐证，陈培凯否认该事实，认为该通话详单恰好说明了其多次催促南京亿欧公司缴纳租金；一审法院认为，该通话详单仅证明汤理想与陈培凯有多次通话，至于通话内容并不能证明，依据谁主张谁举证的证据规则，就陈培凯曾电话通知南京亿欧公司缓交租金的事实，南京亿欧公司应承担举证不能的责任。
二、关于南京亿欧公司是否可以按照陈培凯与省军区签订的《补充协议》，用已支付的首期租金80万元直接充抵第二期部分租金，一审法院认为，《补充协议》系作为出租人的省军区与作为承租人的陈培凯所签订，对该双方有约束力；南京亿欧公司作为次承租人与出租人省军区之间无直接的合同关系，即便案涉房屋所处的湖南路围挡施工，致南京亿欧公司经营受影响，如何减免租金进行补偿应由次承租人与承租人协商一致达成合意，南京亿欧公司虽主张陈培凯同意以补偿充抵租金，却并无证据证明，因此，《补充协议》约定的补偿方式不能直接适用于南京亿欧公司、陈培凯之间，即南京亿欧公司支付的首期租金不能直接充抵第二期租金。
三、关于南京亿欧公司是否可以行使不安抗辩权暂不支付租金，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，有丧失或可能丧失履行债务能力的情形的，应当先履行债务的当事人可以中止履行；第六十九条规定，当事人依照第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。而本案中南京亿欧公司并未提交证据证明省军区要求其迁出案涉房屋，即合同无法继续履行，也无证据证明其已经通知陈培凯因行使不安履行抗辩权而中止支付租金；另外，作为第三人的省军区，在本案中未就案涉房屋的转租表示异议。因此，对于南京亿欧公司主张因行使不安抗辩权而中止支付租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
四、关于南京亿欧公司主张陈培凯不经催告即发出解除通知实属恶意，其目的在于规避因不能与省军区续签合同而向南京亿欧公司承担的赔偿责任，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：南京亿欧公司逾期支付租金超过30天的，陈培凯可书面通知对方解除本合同；即合同约定解除条件成就时陈培凯可不经催告直接行使单方解除权。陈培凯按合同行使该解除权，并无不当，所发出的解除房屋租赁合同的通知自到达南京亿欧公司时生效。
依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十九条之规定，一审法院判决：驳回南京亿欧宾馆有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由南京亿欧宾馆有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人南京亿欧公司与陈培凯签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定，南京亿欧公司逾期支付租金超过30天的，陈培凯可书面通知对方解除本合同并按本合同约定追究对方违约责任；南京亿欧公司逾期支付租金30日以上，陈培凯有权单方解除合同。就本案而言，南京亿欧公司本应在2015年12月1日前支付第二期租金，而上诉人至2016年4月6日前并未按约支付第二期租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此，陈培凯于2016年4月6日向南京亿欧公司发出解除合同的函，按约行使解除权，于法有据。因此，双方的租赁合同自通知到达对方时解除。本院对上诉人主张陈培凯发出的解除租赁合同通知为无效的意见，不予采信。虽省军区与陈培凯签订《补充协议》约定，围挡期内的租金，陈培凯需按其与省军区签订的租赁合同中约定租金的50%支付，但上诉人并不是补充协议的相对方，且上诉人亦未提供证据证明陈培凯同意以该补偿充抵其租金，故上诉人认为其有权要求补偿款与租金相抵扣，不用再交纳第二期租金的理由不成立。上诉人上诉称其暂缓缴纳第二期租金系经被上诉人同意的，被上诉人对此并不认可，且上诉人也未提供证据予以佐证，故本院对该上诉意见不予采信。上诉人主张因行使不安抗辩权而中止支付租金，亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，南京亿欧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南京亿欧宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 付 双
审判员 吴 勇
二〇一七年四月二十日
书记员 李丽玲