温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0302执异282、283号
案外人：王德华，男，1946年8月31日出生，汉族，住温州市鹿城区。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市鹿城区车站大道701号。
代表人：杨锡舟，分行行长。
委托代理人：苏泽，浙江光正大律师事务所律师。
申请执行人：浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司滨江支行，住所地：温州市鹿城区学院中路211号。
代表人：屠善勇，支行行长。
委托代理人：鲍愉敏，浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司滨江支行员工。
被执行人：陈忠，男，1959年10月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。
被执行人：郑筱容，女，1962年9月6日出生，汉族，住址同上。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司温州分行（以下简称：建行温州分行）与被执行人陈忠等金融借款合同纠纷一案和申请执行人浙江温州鹿城农村商业银�股份有限公司滨江支行（以下简称：鹿城农商银行）与被执行人陈忠、郑筱容实现担保物权纠纷一案中，案外人王德华向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月21日进行公开听证，申请执行人建行温州分行的委托代理人苏泽，申请执行人鹿城农商银行的委托代理人鲍愉敏，案外人王德华到庭参加听证。现本案已审查终结。
案外人王德华称：贵院在执行申请执行人建行温州分行与被执行人陈忠等金融借款合同纠纷一案和申请执行人鹿城农商银行与被执行人陈忠、郑筱容实现担保物权纠纷一案中，对坐落温州市鹿城区洪殿新村31幢301室房产进行查封，案外人特提出执行异议。2000年12月18日，案外人向被执行人陈忠购买了洪殿新村31幢301室房产，案外人通过女友胡某向陈忠的妻子郑筱容支付了购房款99000元，陈忠将该房屋交付案外人使用�案外人认为，被执行人陈忠于2000年12月18日将上述房产转让给案外人，并交付给案外人使用至今，案外人已是该房产的实际权利人。请求解除对坐落温州市鹿城区洪殿新村31幢301室房产的查封，中止对该房产的执行。
申请执行人建行温州分行、鹿城农商银行称：一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产现登记被执行人陈忠名下，属陈忠所有。不论案外人是否对涉案房产实际占有，均不影响被执行人陈忠享有所有权。即使被执行人陈忠与案外人之间有转让的合意，在变更登记之前不发生物权效力。申请执行人有权要求对该房产予以强制执行。二、案外人未与被执行人陈忠签订合法有效的书面合同，案外人提供的证据不足证明其已经合法占有涉案房屋，案外人未提供有效的付款凭证，案外人称其购房已经有十余年，但未办理过户手续，其主观上存在过错，案外人不具有排除执行的法定情形。三、无论案外人与被执行人是否存在买卖合同，其效力仅及于双方当事人，对第三人不具有约束力，更不能对抗作为善意第三人即申请执行人。综上，案外人享有的权利不足以排除执行，其要求解除对涉案房产的查封，没有事实和法律依据，请求予以驳回。
被执行人陈忠称：双方的房屋买卖关系属实。
本院查明：申请执行人建行温州分行与被执行人陈忠等金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月24日作出（2014）温鹿藤商初字第48号民事判决书，判决：一、温州冰山实业发展有限公司于本判决生效之日向建行温州分行偿付借款本金500万元，并支付利息224000元、复利；二、郑建海、陈梅兰对上述第一项条款的债务承担连带保证责任，但其对包括本案借款在�的TX62353599987710035号《最高额保证合同》项下的所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额5217万元为限；三、温州市精进达电子机电配套有限公司对上述第一项条款的债务承担连带保证责任，但其对包括本案借款在内的TX62353599988811074号《最高额保证合同》项下的所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额2800万元为限；四、大连宏城地产有限公司对上述第一项条款的债务承担连带保证责任，但其对包括本案借款在内的TX623535999888812056号《最高额保证合同》项下的所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额2850万元为限；五、王志友、郑绵昆对上述第一项条款的债务承担连带保证责任，但其对包括本案借款在内的编号TX62353599988812070《最高额保证合同》项下的所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额2850万元为限；六、陈忠、多群化对上述第一项条款的债务承担连带保证责任，但其对包括本案借款在内的编号TX62353599988812072《最高额保证合同》项下的所有主债务承担连带偿还责任的总额以最高保证金额2850万元为限；七、若温州冰山实业发展有限公司未能履行上述第一项条款中的义务，则建行温州分行有权以依法拍卖、变卖郑建海、陈梅兰提供抵押的坐落于温州市鹿城区上陡门5组团1幢101室房屋所得的价款优先受偿，但其对包括本案借款在内的编号为TX62353592508881004号《最高额抵押合同》项下的所有主债务的优先受偿总额以登记的最高抵押担保金额68万元为限；有权以依法拍卖、变卖郑建海、陈梅兰提供抵押的温州市鹿城区荷花路莲花锦园2幢1103室房屋所得的价款优先受偿，但其对包括本案借款在内的编号为TX62353592508881007号《最高额抵押合同》项下的所有主债务的优先受偿总额以登记的最高抵押担保金额219万元为限；有权以依法拍卖、变卖郑建海、陈梅兰提供抵押的温州市鹿城区汇源路绿洲花园15幢401室房屋所得的价款优先受偿，但其对包括本案借款在内的编号为TX62353592508881008号《最高额抵押合同》项下的所有主债务的优先受偿总额以登记的最高抵押担保金额292万元为限；八、若温州冰山实业发展有限公司未能履行上述第一项条款中的义务，则建行温州分行有权以依法拍卖、变卖郑旭、陈静自愿提供抵押的坐落于温州市鹿城区人民中路环球大厦1207室房屋所得的价款优先受偿，但其对包括本案借款在内的编号为TX62353592508881009号《最高额抵押合同》项下的所有主债务的优先受偿总额以登记的最高抵押担保金额117万元为限；有权以依法拍卖、变卖郑旭、陈静自愿提供抵押的坐落于温州市鹿城区人民中路环球大厦1207室房屋所得的价款优先受偿，但其对包括本案借款�内的编号为TX62353592508881010号《最高额抵押合同》项下的所有主债务的优先受偿总额以登记的最高抵押担保金额121万元为限；九、若温州冰山实业发展有限公司未能履行上述第一项条款中的义务，则建行温州分行有权以依法拍卖、变卖洪红薇提供抵押的坐落于温州市鹿城区府前街金来大厦903室房屋所得的价款优先受偿，但其对包括本案借款在内的编号为TX623535925088811003号《最高额抵押合同》项下的所有主债务的优先受偿总额以登记的最高抵押担保金额200万元为限。该民事判决书生效后，权利人建行温州分行于同年9月16日向本院申请执行。本院于同年9月28日作出（2014）温鹿藤执民字第257号执行裁定书，裁定：查封被执行人陈忠名下的坐落于温州市洪殿新村31幢301室的房产；限被执行人7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述财产。申请�行人鹿城农商银行与被执行人陈忠、郑筱容实现担保物权纠纷一案，本院于2015年12月8日作出（2015）温鹿商特字第168号民事裁定书，裁定：对陈忠、郑筱容提供抵押的坐落于温州市鹿城区锦绣路昌盛锦园B幢809室的房产，准予采取拍卖、变卖或者以其他方式变价，鹿城农商银行对变价后所得款项在150万元范围内优先受偿。该民事裁定书生效后，权利人鹿城农商银行于2016年1月22日向本院申请执行。本院于2016年6月7日作出（2016）浙0302执740号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人陈忠名下的坐落于温州市鹿城区洪殿新村31幢301室的房产；限被执行人7日内履行法律文书确定的义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述财产。案外人王德华知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：被执行人陈忠、郑筱容系夫妻关系。坐落温州市鹿城区洪殿新村31幢301室房产于1999年10�20日经房产管理部门核准，登记在陈忠名下。被执行人郑筱容出具了落款时间为2000年12月18日的《收据》一份，载明：今收到胡某购房款（洪殿31幢301室）玖万玖仟元。
上述事实有案外人提供的身份证、结婚证、温州市不动产登记信息查询记录、房屋所有权证、收据、洪殿居委会证明、房屋租赁合同、证人彭某、潘某、胡某、邱某、姜某的证言，本院依职权调取的（2014）温鹿藤商初字第48号民事判决书、（2014）温鹿藤执民字第257号执行裁定书、（2015）温鹿商特字第168号民事裁定书、（2016）浙0302执740号之一执行裁定书，以及案外人、申请执行人、被执行人陈忠的陈述等证据所证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人没有与被执行人陈忠签订过书面买卖合同，案外人提供的《收据》上的付款人胡某，不能以此证明案外人已经支付了购买涉案房产的全部价款。案外人称其于2000年12月18日向被执行人陈忠购买了涉案房产，但当时被执行人陈忠已经取得涉案房产的产权，对办理产权过户手续不存在任何障碍，案外人在十几年的时间内不办理产权过户手续，是其自身的原因造成的。案外人享有的权利不能对抗和排除本院对涉案房产采取的执行措施。案外人�求中止对涉案房产的执行，解除对该房产的查封，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人王德华的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一七年四月七日
代书记员 季珊珊