重庆市荣昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荣法民初字第05842号
原告：谭祖迁，男，1935年7月8日生，汉族。
委托代理人：邓芳，重庆市荣昌区广顺法律服务所法律工作者，一般代理。
被告：黎方元，男，1973年11月21日生，汉族。
原告谭祖迁与被告黎方元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月7日立案受理后，依法由代理审判员朱俊亨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭祖迁及其委托代理人邓芳，被告黎方元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭祖迁诉称：2014年5月1日，原、被告签订了《房屋租赁协议书》，被告自愿将位于荣昌区广顺街道高瓷村11社与叶忠全家相邻的一幢房屋出租给原告。双方约定了租赁时间和租金等有关事宜。协议签订后，原告向被告交纳了2000元押金，花费了将近32000元装修房屋，用了5000元安装了天然气，还向被告交付租金9000元。但被告多次向原告索要未到期租金未果，即勾结社会闲杂人员处处为难原告，索要保护费，还未及原告许可撬门而入原告的居住屋，导致原告无法正常入住。现原告起诉至法院请求判决：1、准予原告解除与被告签订的《房屋租赁协议书》；2、被告退还原告押金2000元、装修费32000元、租金2000元（已支付租金9000元扣除原告实际使用房屋一年半应支付的租金7000元）、天然气安装费5000元，以上共计41000元；3、案件受理费由被告承担。
被告黎方元辩称：一、原告和我签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意愿的表达，应当受到法律保护。我始终在严格履行协议中的各项条款，比如提供了房屋、向原告收取约定的押金和租金。反而是原告不履行协议约定，单方面提出解除《房屋租赁协议》。二、原告称我多次向他索要未到期租金未果，即勾结社会上闲杂人员处处为难他、索要保护费、未经其许可撬门而入导致他无法正常居住等陈述，是无事实依据的无中生有的陈述，是其想达到诉讼目的获得不法利益而编造的理由。三、造成原告无法正常使用该房屋的原因是原告违反了租赁协议约定的合法居住使用的要求，其租住该房屋的用途是进行非法行医治病活动，当地居民不能接受并与之产生矛盾。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2014年5月1日，被告黎方元（甲方）经其父亲黎明先授权同意后与原告谭祖迁（乙方）签订了《房屋租赁协议书》。该协议约定被告黎方元将登记在其父黎明先与其母熊付珍（已故）名下的位于荣昌区广顺街道高瓷村11社（原广顺镇土堆村八组）与邻居叶忠全家相邻的一幢房屋出租给原告谭祖迁合法居住使用，租赁期限为2014年5月1日至2019年5月1日。协议载明：“…二、房屋租金为：1、由乙方负责对该房屋进行维修管理。装修支付了费用，所以第一年就以此冲抵第一年的房屋租金。但是，日后乙方不得以任何理由对装修好的工程（比如电线、闭路线、厨房和卫生间结构设施、天然气、自来水等设施）进行拆除搬走或破坏。在租赁期内使用权归乙方，所有权归甲方。本协议终止时使用权和所有权均归甲方。2、第二年（2015年5月1日至2016年5月1日）租金为肆仟元一年（4000元／年）。3、第三年（2016年5月1日至2017年5月1日）租金为5伍仟元一年（5000元／年）…三、支付租金时间和方式为：2014年12月1日付2015年5月1日至2017年5月1日的租金玖仟元现金。2016年12月1日付2017年5月1日至2019年5月1日的租金壹万元现金。先付租金后住房屋。四、约定事项…6、乙方缴纳保证金贰仟元整给甲方，乙方在退房交清各项费用时，甲方如数退还保证金”。合同还约定了其他权利义务。
协议签订之前，因双方已达成租赁房屋意向，原告于2015年4月17日向被告预付了天然气安装费5000元，次日被告就为该房屋安装了天然气，并向重庆永荣水电气服务有限公司支付了安装费用4500元。协议签订当天被告就将房屋交付原告居住使用。2014年6月8日原告向被告支付了协议约定的保证金（水电气费押金）2000元。2015年1月1日原告向被告支付了2015年5月1日至2017年4月30日期间的房屋租金9000元。
庭审中，原告称在租赁房屋后花费32000余元对房屋进行了装修，在承租房屋居住期间被告多次向原告索要未到期租金、勾结社会闲杂人员向原告索要保护费、未经允许撬门而入等导致原告无法正常居住，原告于2015年10月搬离了承租房屋，被告违反约定，因此请求判令法院解除原、被告间的房屋租赁协议，并退还装修费、房租、押金等各项费用41000元。被告对此均予以否认，被告称其并没有任何违约行为，不同意解除合同，原告租赁房屋后确实对房屋进行了简单维修，但对装修费用不认可，而且合同已经约定装修费用冲抵第一年房屋租金。审理中双方申请的证人均称原告居住在承租房屋期间曾与周边邻居产生矛盾，但都没有听到或看到原告与被告本人发生矛盾纠纷。原、被告均认可直至本案法庭辩论终结时（即2015年12月22日）原告仍未将房屋钥匙交还被告，但原告举示了申通快递回执单，拟证明原告曾向被告邮寄了解除房屋租赁协议的通知，且2015年10月搬离房屋后被告即将房屋撬开，应当视为被告已经接收房屋。被告称其并未收到原告的邮件，也没有私自撬开房屋。
另查明：原告谭祖迁于2015年9月18日与案外人签订了房屋租赁合同，另外租赁了房屋用于日常居住，租赁期限自2015年10月1日至2017年10月1日。庭审中，经法院多次询问，原告坚持即使法院认定被告未违约，仍要求解除本案中其与被告间签订的《房屋租赁协议书》。
上述事实，有当事人陈述、证人证言、《房屋租赁协议书》、天然气安装收条、水电气费押金收据、房租收据、照片、邮件回执单、乡村房屋所有权证、《租赁合同》、天然气安装费用发票、高瓷村村委会证明、委托书等证实，本院依法予以确认。
本院认为：本案争议的焦点一是原、被告签订的《房屋租赁协议书》是否应当解除；二是原告是否有权要求被告退还相关费用以及退还的数额。
针对第一个争议焦点：本案中原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效，合同双方应当按照约定履行。原告称被告多次向原告索要未到期租金、勾结社会闲杂人员向原告索要保护费、未经允许撬门而入等行为导致原告无法正常居住已构成违约，但根据庭审中双方陈述及证人证言，原告搬离承租房屋的原因是与周边居民发生矛盾而不愿在该房屋居住，且原告并无证据证明被告有违约行为，故本院对原告称被告违约导致原告无法正常居住的主张不予采信。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：…（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高…”。本案中被告虽无违约行为，但在原告坚持即使被告未违约仍不愿意继续履行合同的情形下显然无法强制原告继续居住在涉案房屋内，加之原告已经另行租赁房屋居住，如果本案合同继续履行，则原告履行合同所支付的对价的将远超合同履行所能获得利益，而且因合同约定无法转租，继续履行合同必将导致标的房屋空置，造成资源的闲置与浪费。综上，本案原、被告签订的《房屋租赁协议书》因原告的违约而导致该合同符合不适于强制履行或者履行费用过高的情形，该合同已不具有继续履行的条件，故本院依法予以解除。但房屋租赁协议因原告违约解除后，原告作为违约方必须向被告承担违约责任并赔偿相应损失，以保证被告作为守约方的利益不因合同解除而减少。
针对第二个争议焦点：本院对被告应当退还原告的各项费用确认如下：
1、房屋租金。本案因双方在协议中并未约定违约责任，原告解除合同后，给被告造成的损失为被告的合理寻租期，因标的房屋系农村房屋，结合该房屋位置、面积等实际情况另行寻租较为困难，故对该寻租期本院酌情确定为6个月。则原告应承担的租金计算期为实际占用房屋期间加寻租期。本案原告虽已搬离标的房屋，但直至法庭辩论终结之日（即2015年12月22日）仍未将房屋钥匙交付给被告，故其实际占用该房屋时间本院认定为2014年5月1日至2015年12月22日，加上6个月的寻租期，原告应当支付房租至2016年6月22日。因此，根据租赁协议关于租金的约定第一年（即2014年5月1日至2015年5月1日）的租金用装修费用冲抵。第二年（2015年5月1日至2016年5月1日）租金为4000元。第三年（2016年5月1日至2017年5月1日）租金为5000元／年，2016年5月1日至2016年6月22日共计53天，这期间的租金应当为5000÷365×53=726.03元。原告共计支付被告租金9000元，故被告应当退还原告租金9000元-（4000元＋726.03元）=4273.97元。原告称已向被告邮寄了解除房屋租赁协议的通知，且2015年10月搬离房屋后被告即将房屋撬开，应当视为被告已经接收房屋、合同也已解除的主张并无证据证明且于法无据，本院不予支持。
2、保证金（水电气费押金）。根据租赁协议第四条第6款，乙方（原告）在退房交清各项费用时，甲方（被告）如数退还保证金2000元。庭审中，双方均未举示该房屋欠交的水电气费用的相关证据，故水电气费用在本案中不予处理，双方可凭相关票据另行结算，保证金2000元被告应当全部退还原告。
3、天然气安装费用及装修费用。租赁协议房屋租金条款第1项约定，由乙方（原告）负责对房屋进行维修管理，装修费用（包含天然气设施）冲抵第一年房屋租金。原告称房屋装修费用共计32000元，但未提供相应证据，且根据双方协议约定，装修费用（含天然气设施）已用于抵扣2014年5月1日至2015年5月1日期间的房租。在被告未违约的情况下，原告要求被告退还装修费用32000元及天然气安装费没有约定或法定理由，本院不予支持。但原告向被告预付天然气安装费5000元，被告安装天然气实际费用为4500元，原告多支付的500元被告应当予以退还。
综上，被告应当退还原告的各项费用为4273.97元＋2000元＋500元=6773.97元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
解除原告谭祖迁与被告黎方元于2014年5月1日签订的《房屋租赁协议书》；
被告黎方元于本判决生效后十五日内退还原告谭祖迁房屋租金、保证金等各项费用共计6773.97元；
驳回原告谭祖迁的其他诉讼请求。
如果被告黎方元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半预收425元，本院实际收取425元，由原告谭祖迁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 朱俊亨
二〇一六年一月四日
书 记 员 陈 静