广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终9217号
上诉人（原审被告）：刘汉明,男,1974年6月30日生，汉族，住广州市番禺区大罗村东约大街六巷**号。
委托代理人：潘美玉，广东法纳川穹律师事务所律师。
委托代理人：伍名东，广东铭东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东利海集团有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：谢海榆，该司董事长。
委托代理人：张盛杰，系该公司职员。
被上诉人(原审被告)：谢靖，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：黄涛，广东海际明律师事务所律师。
上诉人刘汉明因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市利海集团有限公司（以下简称利海集团）广州市天河区天源路1194号102房、201房、301房、401房（以下统称案涉场地）的权属人，相应的权属证书记载案涉场地的使用性质均为非居住用房。
2007年5月16日，利某集团（出租人/甲方）与案外人广州市天河区东圃康盛酒家（承租人/乙方，以下简称“康盛酒家”）签订《世纪绿洲小区商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：甲方将广州市天河区天源路世纪绿洲春悦街的房屋出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2007年6月1日至2015年6月1日，共计96个月，免租期7个月；第1年至第3年，月租金为55110元/月；第4年至第5年，月租金为73480元/月；第6年至第8年，月租金为110220元/月；租金和物业管理费按月结算，在每月1-5日前，交给甲方财务部；付款方式现金；签订本合同同时，乙方同意向甲方交纳110220元的租赁履约保证金，该保证金在租赁期内不计利息，在租赁期满之日，乙方交清所有应缴费用后，甲方将保证金本金退回乙方，如因乙方原因提前解除合同的，该履约保证金不予退还；在租赁期内，乙方承担下列责任：1、……；2、不得将房屋转租、分租、与他人互换房屋使用，与他人合作、联营经营应事先征得甲方书面同意和订立书面协议，并重新议定房租；3、签约后三个月内，乙方须将注册或变更后的《企业法人营业执照》或分支机构的《营业执照》复印件送甲方备案；4、因使用需要对房屋进行改建（含改变间隔）或者室内外装修，装修要在不破坏房屋外立面和主体结构下进行，装修图纸须经甲方审核、批准方可施工，施工单位进场时，须持有关施工资质证书，并到物业管理部交纳装修保证金，装修期间甲方有权委托他人对工程进行监督。11、乙方在租赁届满或者解除合同之日应交还原承租房屋和设备给甲方，一切嵌装在房屋结构或墙体的设备和装修，一律不得拆走，甲方不予补偿，如需继续承租的，应提前两个月与甲方协商，双方另签订合同；乙方逾期交付租金和物业管理费，每逾期一日，由甲方按月租金和物业管理费总额的千分之三收取违约金，如拖欠租金和物业管理费超过15天，甲方有权解除合同，并无偿收回租赁物及将该租赁物内的物品清出，由此引起的物品损坏、遗失甲方概不负责，乙方所交的租赁履约保证金不予退还，甲方有权追讨由此而引起的一切经济损失和法律责任；租赁期满，甲乙双方未续签合同或者解除合同的，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金和物业管理费外，还有权按占用期间月租金和物业管理费总金额20%收取违约金；双方往来通知，应以书面形式方为有效等。
2008年11月6日，利某集团与康盛酒家签订《补充协议》，将前述《租赁合同》中案涉场地的租赁期限变更为2008年3月25日至2016年3月24日止，共计96个月，免租期10个月，即从2008年3月25日至2009年1月24日止；且约定该协议作为《租赁合同》的补充，与《租赁合同》有冲突之处，以该协议为准，《租赁合同》其余条款不变。
2009年8月26日，个体工商户广州市天河区龙洞君林轩酒家（以下简称“君林轩酒家”）登记成立，经营者为刘汉明。
2009年8月27日，利某集团（甲方）、康盛酒家（乙方）与刘汉明（丙方）签订《<世纪绿洲商铺合同>之补充合同（二）》（以下简称“《补充合同（二）》”），约定：甲、乙、丙三方同意，从2009年7月1日起，乙方将《租赁合同》中所有权利转让给丙方，同时将《租赁合同》中的所有义务转让给丙方；本补充合同与《租赁合同》有冲突之处，以本补充合同约定为准，本补充合同没有约定的事项，以《租赁合同》约定为准；本补充合同自三方签字盖章之日起生效等。
上述合同签订后，利某集团称刘汉明自2013年2月起开始拖欠案涉场地的租金，包括2013年2月欠缴租金73840元，4月、5月每月各欠缴租金36740元，6月至9月每月各欠缴租金110220元，并就此提交了2009年8月至11月、2012年12月至2013年5月期间其出具的各月租金收据（记账联）及相应银行进账单予以证明，其中租金收据显示收到“君林轩”交来的2009年8月至11月每月租金55110元，2012年11月租金73480元，2013年1月租金73480元、3月租金73480元、4月租金73480元、5月租金73480元；银行进账单显示2009年8月至11月的租金转账人均为君林轩酒家，2012年12月、2013年1月、3月、5月6日的租金转账人均为广州市利好投资管理有限公司，2013年5月27日的租金转账人为广州市天河区龙洞喜宴味国酒家（以下简称“味国酒家”）。另利某集团确认租金的计费周期为自然月即每个月的1日至当月最后一日，其中2008年3月25日至2011年3月31日的租金标准为55110元/月（租赁期内第一年至第三年），2011年4月1日至2013年3月31日的租金标准为73480元/月（租赁期内第四年至第五年），2013年4月1日至2016年3月31日的租金标准为110220元/月（租赁期内第六年至第八年）。
刘汉明对上述租金计费周期无异议，但主张其在清缴了案涉场地截至2012年8月的租金后，已于2012年8月30日将君林轩酒家包括案涉场地的租赁权整体转让给了谢靖，故其只能确认案涉场地2012年8月之前的租金标准，无法确认之后的租金标准，而2012年8月以后的租金也应由谢靖向某集团缴纳;刘汉明就此提供了其与案外人甄静喜于2012年8月22日签订的《合作意向》、与谢靖于2012年8月29日签订的《君林轩酒家租赁权、经营权及资产转让协议》（以下简称“《转让协议》”）予以证明，其中《转让协议》约定：刘汉明以800000元的价格将君林轩酒家的全部财产、经营权以及物业的承租权一并转让给谢靖；君林轩酒家2012年8月份的租金、人员工资以整月计算，水电到8月30日截止，由谢靖代刘汉明支付，并在转让款中抵扣；自2012年8月30日刘汉明将君林轩酒家和该物业正式移交给谢靖开始经营，君林轩酒家和该物业产生的任何收益归谢靖所有，产生任何法律责任由谢靖负责，与刘汉明无关等。
谢靖确认其与刘汉明签订了前述《转让协议》，并称已以其自身名义及君林轩酒家的名义向某集团足额缴纳了案涉场地2012年9月至2013年5月的租金，2013年6月起未再支付租金；但谢靖仅向本院提交了利某集团出具的两张租金收据为证，收据显示收到“君林轩”2013年4月份租金73480元，5月份租金73480元；经本院询问后，谢靖明确因票据遗失，无法提供2013年2月的租金支付凭证。
关于利某集团是否知悉并同意刘汉明与谢靖的转让关系。刘汉明称，其将君林轩酒家转让给谢靖是利某集团推荐的，利某集团一直参与了其与谢靖的转让事宜，案涉场地移交给谢靖后，刘汉明也口头通知利某集团案涉场地2012年9月以后的租金由谢靖交纳，故利某集团此后收取谢靖租金的行为足以证明利某集团知悉并同意其与谢靖之间的转让；虽利某集团出具的租金收据中注明交款人为“君林轩”，但相应的银行进账单却显示租金转账人包括君林轩酒家、广州市利好投资管理有限公司及味国酒家，而味国酒家系谢靖开办的，谢靖取得案涉场地的使用证明，办理案涉场地的租赁备案，并以案涉场地为经营地址申办味国酒家的经营证照，一定得到了案涉场地的业主即利某集团的协助，利某集团与谢靖已就案涉场地签订了租赁合同；再者，案涉场地移交给谢靖后，谢靖对案涉场地进行了改装，并在案涉场地悬挂味国酒家的招牌进行营业，利某集团不可能不知情；就上述主张，刘汉明向原审法院提供了：1、味国酒家的工商登记信息（打印件）、《餐饮服务许可证》（复印件）、《税务登记证》（复印件），均显示味国酒家的法定代表人为谢靖，经营地址为广州市天河区天源路1194号；2、《临时经营场所使用证明》（复印件），显示龙洞街流动人员和出租管理服务中心于2012年12月10日向谢靖开具了其有权于2012年9月1日至2013年8月31日期间临时使用天源路1194号房屋作为生产（经营）性场所的证明；3、《广州市房屋租赁合同》（复印件），显示刘汉明及谢靖于2012年9月1日就天河区天源路1194号房产的租赁事宜签订合同，约定租赁期限为2012年9月1日至2015年6月1日，且该合同于2012年9月17日办理了租赁备案登记；4、案涉场地外悬挂味国酒家招牌及案涉场地四楼已改装为写字楼的照片若干。对此，谢靖确认其在案涉场地开办了味国酒家，对刘汉明提供的证据1、2、3的真实性予以确认，但称其另行申办酒楼证照是因为刘汉明未能依约将君林轩酒家的证照及公章等全部交由其使用，而利某集团一直以来都是知道其与刘汉明的转让关系的，亦同意其使用案涉场地，所以才收取了其交纳的租金，并配合其办理了味国酒家的证照，但之后其要求与利某集团就案涉场地办理租赁手续时，利某集团是拒绝的，基于利某集团、刘汉明的违约及欺瞒行为，谢靖已于2013年9月3日向本院提起诉讼［案号为（2013）穗天法民四初字第1857号］，要求解除其与刘汉明签订的《转让协议》，并要求利某集团、刘汉明共同向其返还转让费用及赔偿损失等；谢靖就其上述主张，向本院提交了（2013）穗天法民四初字第1857号案的《民事起诉状》及《传票》为证，但表示就利某集团协助其办理味国酒家证照无法提供其他证据予以证明。利某集团否认其知悉或同意刘汉明与谢靖的转让关系，称案涉场地的租金一直是以君林轩酒家的名义交纳，其一直也是开具付款人为“君林轩”的租金收据进行确认，刘汉明提供的证据1、2、3中，均显示味国酒家的登记地址为广州市天河区天源路1194号，并非案涉场地的法定登记地址，而证据2、3中亦无法体现利某集团就味国酒家的证照办理提供了协助，刘汉明、谢靖也无法就此提供其他证据予以证明，故刘汉明及谢靖有关其协助办理味国酒家证照的陈述不属实。利某集团从未同意将案涉场地的承租人变更为谢靖或与谢靖签订过租赁合同，案涉场地的承租人一直都是刘汉明，有关刘汉明及谢靖之间的转让关系，利某集团是在原审法院向其送达（2013）穗天法民四初字第1857号案的诉讼材料时方知悉。
关于案涉场地的使用情况。利某集团主张刘汉明已于2013年7月31日自行撤离案涉场地，故出于维持现场的目的，利某集团于当天对案涉场地进行了加锁处理，利某集团就此提供了一组照片（利某集团称拍摄时间为2013年9月2日），显示案涉场地内的物品摆放凌乱，玻璃大门已加锁并张贴有封条。刘汉明对该组照片的真实性无异议，但主张其已在2012年8月30日将案涉场地交由谢靖使用。谢靖则表示无法确认利某集团提供照片的真实性，并称其自2012年8月30日接收案涉场地后一直经营使用该场地至2013年6月14日，此后无法继续经营使用系因2013年2月以来案涉场地附近存在地铁施工围蔽，导致案涉场地附近的车流、人流减少，营商环境受到极大影响，且该围蔽至今存在；谢靖称该围蔽发生后曾就案涉场地的使用与利某集团、刘汉明进行协商，但在各方协商无果的情况下，利某集团于2013年8月30日强行收回了案涉场地，并将谢靖的物品扣押在案涉场地中；谢靖为证明其主张，亦向本院提供了如下证据：1、谢靖称拍摄时间为2013年2月前后的照片一组，显示案涉场地门口正对的天源路路段因广州市轨道交通六号线二期工程植物园站的施工，路段中间四车道进行了围蔽，案涉场地门前仅余一车道可通行，且施工现场的告示显示广州市轨道交通六号线二期一标土建工程
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植物园站开工日期为2012年12月5日，计划竣工日期为2015年2月3日；2、谢靖称拍摄时间为2013年8月30日的照片一组，显示案涉场地内物品摆放凌乱，大门加锁并张贴有封条。对谢靖提供的证据1，利某集团、刘汉明对案涉场地附近存在地铁施工围蔽的事实均予确认，但主张施工现场告示的开工日期不等同于围蔽日期，至于准确的围蔽时间利某集团、刘汉明无法确认亦无法提供相应证据予以证明。另刘汉明主张，地铁施工围蔽是谢靖受让案涉场地时可以预见的商业风险，理应由谢靖自行承担，且就案涉场地的实际情况来看，其门前的马路仍有一车道可通行，停车场亦能正常使用。对谢靖提供的证据2，利某集团、刘汉明均称无法核实拍摄时间，无法确认该组照片的真实性。
2013年11月7日，利某集团以刘汉明拖欠案涉场地租金、自行撤场、擅自将案涉场地转租等行为违反双方租赁合同约定为由，向原审法院提起诉讼[案号为（2013）穗天法民四初字第2097号]，要求：1、解除利某集团与刘汉明签署的《世纪绿洲小区商铺租赁合同》、《补充协议》、《<世纪绿洲商铺合同>之补充合同（二）》三份租赁合同，没收刘汉明缴纳的保证金110220元；2、刘汉明将案涉场地的物品清出，完好将案涉场地交还给利某集团；3、刘汉明支付2013年2月至9月期间拖欠的租金587840元及违约金；4、该案诉讼费用由刘汉明承担。后原审法院于2013年11月18日向刘汉明依法送达了该案的民事起诉状副本、证据副本及开庭通知等，并在该案中依法追加谢靖作为第三人参加诉讼，于2014年10月9日向谢靖依法送达了该案的民事起诉状副本、证据副本及参加诉讼通知等。
2014年10月8日、12月9日，利某集团两次向刘汉明的身份证住址邮寄发出《催告函》，要求刘汉明清偿案涉场地的租金、违约金，并将案涉场地腾空后交还其司。利某集团一并向本院提交了两份《催告函》的邮递详情单，其中2014年10月8日的《催告函》因多次投递不成功而被退回，2014年12月9日的《催告函》显示于2014年12月10日妥投并由本人签收。刘汉明否认收到《催告函》，但未能提供相应证据予以证明。
利某集团于2015年5月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谢靖将租赁物业的物品清出，并将完好的租赁物业交还利某集团；2、刘汉明、谢靖向某集团支付租赁物业自2014年10月起至交还之日止的租金及违约金（其中租金按每月110220元的标准计算，违约金以每月欠付的租金为本金，按每日千分之三的标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止）；3、刘汉明、谢靖承担案件诉讼费用。
在本案2015年9月9日的原审庭审中，利某集团明确系基于租赁合同法律关系提起本案诉讼，并称（2013）穗天法民四初字第2097号案件中其是要求刘汉明清偿案涉场地2013年2月至9月的租金，并要求刘汉明腾空并交还案涉场地，但后在诉讼过程中谢靖自认其从2012年9月开始使用案涉场地且案涉场地目前留存的物品归其所有，故利某集团在本案中是要求谢靖腾空并交还案涉场地；而刘汉明作为案涉场地的承租人，谢靖作为案涉场地的使用人，应一并承担案涉场地自2013年10月起至案涉场地交还之日止的租金或使用费。2015年9月9日庭审当天，原审法院询问谢靖是否同意搬离其留存于案涉场地中的物品，谢靖表示案涉场地一直被利某集团加锁控制，其无法取回物品，且因谢靖已在（2013）穗天法民四初字第1857号案中要求利某集团、刘汉明对案涉场地的装修价值及物品折价进行赔偿，故谢靖认为其不具备取回物品的条件。
另查，在（2013）穗天法民四初字第1857号案的审理过程中，谢靖曾申请就其留存于案涉场地中的相关财物的价值及其对案涉场地进行的装饰装修的现值进行评估，但在原审法院通过摇珠方式选定相关评估机构之后，谢靖以其无力预缴鉴定费用为由，撤回了上述鉴定申请。在谢靖撤回上述评估申请后，原审法院曾于2015年3月12日询问谢靖是否同意搬离其留存于案涉场地中的物品以避免损失扩大，但谢靖表示在相关诉讼纠纷没有判决确认相关责任之前，其没有搬离物品的依据。
又，本案审理过程中，利某集团确认其已于2015年10月19日自行收回了案涉场地。
原审法院认为：利某集团、康盛酒家与刘汉明于2009年8月27日签订《补充合同（二）》后，《租赁合同》及《补充协议》中约定的康盛酒家的权利义务全部转让给刘汉明，利某集团作为案涉场地的出租人，刘汉明作为案涉场地的承租人，均应受上述三份合同的约束。
现利某集团、刘汉明及谢靖的主要争议焦点为利某集团是否知悉并同意刘汉明将案涉场地的租赁权转让给谢靖，案涉场地的承租人是否已变更为谢靖。原审法院认为，首先，就刘汉明、谢靖所述的租金支付问题，利某集团一直开具的均是付款人为“君林轩”的租金收据，并不能证明利某集团知悉刘汉明已将君林轩酒家转让给谢靖，而银行进账单上显示了多个租金转账人，并不能推出利某集团认可租金转账人即是案涉场地的承租人，且银行进账单中亦未显示过谢靖为租金转账人；其次，就刘汉明提供的味国酒家证照及《广州市房屋租赁合同》、《临时经营场所使用证明》来看，上述证据的开具方及签订方均不是利某集团，无法显示利某集团协助谢靖办理了味国酒家的证照，也无法证明利某集团同意将案涉场地出租给谢靖，谢靖也未能就此提供相应证据予以证明；再者，刘汉明系案涉场地的承租人，其有权在合同约定的使用范围内对案涉场地进行使用，包括但不限于将案涉场地用于其设立的君林轩酒家或其他酒家的经营，故仅以谢靖在案涉场地经营味国酒家的事实主张利某集团知悉并同意刘汉明与谢靖之间的转让、案涉场地的承租人已变更为谢靖，亦依据不足；最后，谢靖已明确其未与利某集团就案涉场地签订租赁合同，刘汉明亦无法举证证明利某集团与谢靖就案涉场地签订了租赁合同；综上，刘汉明、谢靖无法举证证明其主张，应承担举证不能的法律后果，原审法院对刘汉明、谢靖有关利某集团知情并同意刘汉明将案涉场地的租赁权转让给谢靖的主张，不予采信，刘汉明与谢靖即使存在转让关系，亦不对利某集团发生效力。依据合同相对性原则，案涉场地的承租人仍为刘汉明。因利某集团明确其系基于租赁合同法律关系提起本案诉讼，而案涉场地的承租人为刘汉明，故利某集团在与谢靖并不存在租赁合同法律关系的情况下要求谢靖在本案中承担支付租金等承租人义务，无合同及法律依据，依法应予驳回。
刘汉明既为案涉场地的承租人，便负有依约向某集团缴纳租金的义务。根据合同约定，刘汉明应在每月1-5日前支付当月租金，但现有证据均无法显示刘汉明或谢靖向某集团交纳过案涉场地2013年2月的租金，刘汉明已构成违约，根据合同有关“乙方逾期交付租金和物业管理费，每逾期一日，由甲方按月租金和物业管理费总额的千分之三收取违约金；如拖欠租金和物业管理费超过15天，甲方有权解除合同，并无偿收回租赁物及将该租赁物内的物品清出，由此引起的物品损坏、遗失甲方概不负责；乙方所交的租赁履约保证金不予退还”的约定，利某集团有权解除其与刘汉明签订的《租赁合同》、《补充协议》及《补充合同（二）》，并收回案涉场地。对于案涉场地的使用情况，利某集团自称其已在2013年7月31日刘汉明自行撤场后对案涉场地进行了加锁控制，但利某集团无法就刘汉明于该日自行撤场提供相应证据予以证明；刘汉明则认为其已于2012年8月30日将案涉场地交付谢靖使用，并未将案涉场地交还利某集团；谢靖则主张其自2012年8月30日接收案涉场地后一直使用案涉场地到2013年6月14日，系利某集团于2013年8月30日将案涉场地强行收回，并扣留了其留存于案涉场地内的物品。原审法院认为，利某集团已将案涉场地交付刘汉明使用，故此后应由刘汉明对案涉场地的使用情况承担举证责任。现利某集团自认其于2013年7月31日对案涉场地进行了加锁控制，而刘汉明无法证明其将案涉场地交还利某集团，也无法证明案涉场地早于2013年7月31日被利某收回，故原审法院采信利某集团主张。且因刘汉明违约在先，无论刘汉明是否存在2013年7月31日前自行撤场的行为，利某集团于2013年7月31日对案涉场地进行加锁控制，均系依法行使其合同权利，且利某集团、刘汉明之间的租赁合同实际亦于该日解除。就本案查明的事实可知，虽利某集团于2013年7月31日对案涉场地进行了加锁，但案涉场地一直未腾空（谢靖确认案涉场内物品系其所有），而腾空并交还案涉场地系案涉场地承租人的义务，故利某集团有权要求刘汉明腾空并交还案涉场地。因利某集团并未举证证明其在对案涉场地加锁后至2013年11月7日向原审法院提起（2013）穗天法民四初字第2097号案的诉讼以前，曾要求刘汉明腾空并交还案涉场地，故原审法院认定，刘汉明应当在2013年11月18日收到上述（2013）穗天法民四初字第2097号案件的民事起诉状副本后，方负有将案涉场地腾空并交还利某集团的义务，且逾期腾空的，刘汉明应向某集团支付占用使用费。关于占用使用费的计算标准，根据原审法院查明的事实可知，案涉场地所在路段于2012年12月5日开始广州市轨道交通六号线二期一标土建工程
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植物园站的施工，根据日常生活经验法则，案涉场地作为临街的餐饮业经营场所，其经营情况必然会在一定程度上受该工程的施工、围蔽所影响，且该工程的施工日期、围蔽时间是各方无法预见及避免的，由此造成的影响，根据公平原则，应由案涉场地的出租人、承租人或使用人共同承担。现因谢靖作为案涉场地的使用人自认其受地铁施工围蔽影响的起始时间为2013年2月，而地铁施工围蔽至今存在，故原审法院酌情判令，在天源路路段因广州市轨道交通六号线二期工程植物园站施工围蔽期间，刘汉明应按地铁施工围蔽对涉案场地开始造成影响之时的租金标准的75%，即2013年2月租金标准73480元/月的75%（55110元/月）的标准向某集团支付案涉场地的占用使用费。因利某集团确认其已在提起本案诉讼后于2015年10月19日收回了案涉场地，故刘汉明应向某集团支付2013年11月19日至2015年10月18日的占用使用费共计1266463元（55110元÷30天×12天+55110元×22个月+55110元÷31天×18天）。至于利某公司要求刘汉明按每日千分之三的标准向其支付逾期支付占用使用费的违约金，因无合同依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年4月8日作出判决：一、刘汉明于判决发生法律效力之日起15日内，向广东利某集团有限公司支付2013年11月19日至2015年10月18日的占用使用费1266463元；二、驳回广东利某集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13620元，由刘汉明负担。
判后，上诉人刘汉明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定刘汉明仍是案涉场地的承租人并负有向某集团缴纳租金的义务，不符合本案的相关事实和法律、法规的相关规定。1、《转让协议》是刘汉明、谢靖的真实意思表示，合法有效的，应受法律保护。2、利某集团是知悉刘汉明与谢靖的转让关系，并与谢靖形成新的租赁关系。首先，利某集团知悉刘汉明与谢靖间的有关君林轩酒楼的转让关系，刘汉明将君林轩酒家转让给谢靖是利某集团引荐和推介的，利某集团的物业管理经理一直参与了刘汉明与谢靖的转让事宜。在2012年8月30日刘汉明与谢靖签订转让协议，并将涉案场地交付谢靖后，刘汉明已口头告知利某集团，自2012年8月30日后案涉场地为谢靖使用及租金由谢靖缴纳，利某集团自2012年9月至2013年5月收取谢靖缴纳案涉场地租金，对谢靖使用案涉场地并无任何异议。刘汉明将案涉场地交付谢靖后，谢靖对该场地的第四层改造装修为写字楼公开对外招租和把一层与谢靖原有隔墙打成通道，改建大门直通酒楼。这么大的改造和装修定得利某集团的许可方可实施。再则，谢靖在案涉场地制作和挂置招牌进行经营，利某集团不可能不知情。谢靖在案涉场地经营长达九月之久，利某集团没有提过异议。其次，利某集团与谢靖就案涉场地实际上已经形成新的租赁关系，刘汉明与利某集团原有租赁关系已经终止。利某集团知悉刘汉明与谢靖间的转让关系并认可谢靖对案涉场地的使用，特别是谢靖在设立天河区龙洞喜宴味国酒家时，为谢靖出具《临时经营场地使用证明》的备案登记。这充分说明，利某集团通过案涉场地出租的登记备案，实际终止了与刘汉明原有的租赁关系，与谢靖形成了新的租赁关系，谢靖为案涉场地的承租人。3、谢靖实际成为案涉场地的承租人，负有依约向某集团缴纳租金的义务。根据合同相对性原则，刘汉明已不是案涉场地的承租人。原审法院混同了两种法律关系，是错误的认定。4、利某集团对案涉场地行使其权利，其行使的是与谢靖租赁关系的解除权，更说明案涉场地为利某集团实际占有。原审判决刘汉明对案涉场地承担占用费显然缺乏事实依据，亦有违公平原则。二、原审判决超出利某集团诉请范围，擅自处理2013年11月19日至2014年9月的占用使用费，违反了不告不理原则。三、原审法院对交还时间认定错误，案涉场地自2013年7月31日起已经由利某集团加锁，该加锁行为应视为利某集团已经实际控制案涉场地，刘汉明已交还物业，此后产生的房屋占用费应由利某集团自行承担。即使要主张占用使用费，利某集团应依据侵权关系向谢靖主张占用费。请求二审法院判令：驳回利某公司的全部诉讼请求。
被上诉人利某集团未向本院提交答辩意见。
被上诉人谢靖答辩称：不同意刘汉明的上诉请求，请求法院予以驳回。
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：利某集团、康盛酒家双方签订的《租赁合同》《补充协议》及利某集团、康盛酒家、刘汉明三方签订的《补充合同（二）》，系三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，三方均应依约履行。其中《补充合同（二）》约定康盛酒家在《租赁合同》《补充协议》的权利义务全部转让给刘汉明，故利某集团、刘汉明均应受上述三份合同的约束。
关于利某集团是否知悉刘汉明与谢靖之间就案涉场地的转让，并与谢靖之间成某的租赁关系的问题，原审法院已作论述，本院予以支持，不再赘述。因此，在利某集团否认知悉刘汉明与谢靖之间就案涉场地的转让及与谢靖之间成某的租赁关系的情况下，刘汉明上诉主张利某集团知悉刘汉明与谢靖之间就案涉场地的转让，并与谢靖之间成某的租赁关系，本院不予支持。原审法院认定刘汉明仍为案涉场地的承租人并无不当。
根据合同约定，刘汉明应在每月1-5日前支付当月租金，刘汉明无法举证证实已向某集团交纳过案涉场地2013年2月的租金，已构成违约。在利某集团于2013年7月31日对案涉场地加锁控制后，利某集团、刘汉明之间的租赁合同实际亦于该日解除，但案涉场地并未腾空（谢靖确认案涉场内物品系其所有）。腾空并交还场地本是承租人的义务，但在利某集团通过加锁的行为控制了案涉场地的情况下，刘汉明主动履行存有障碍，因利某集团并未举证证明其在对案涉场地加锁后至2013年11月7日向原审法院提起（2013）穗天法民四初字第2097号案的诉讼以前，有要求刘汉明腾空并交还案涉场地，故原审法院认定刘汉明在2013年11月18日收到上述（2013）穗天法民四初字第2097号案件的民事起诉状副本后，方负有将案涉场地腾空并交还利某集团的义务并无不当。现刘汉明并未在2013年11月18日后将案涉场地腾空并交还利某集团，且合同的解除是由于刘汉明的违约所导致，刘汉明应向某集团支付案涉场地的占用使用费，但考虑到利某集团对案涉场地加锁后，直到2015年10月19日才收回案涉场地，对损失的扩大亦负有一定责任，从公平的角度出发，本院酌定2013年11月18日后案涉场地占用使用费的损失利某集团和刘汉明各负担50%，利某集团主张刘汉明从2014年10月向其支付案涉场地占用使用费，属于对自身权利的处分，本院予以照准。关于占用使用费的计算标准，原审法院已酌情刘汉明按55110元/月的标准向某集团支付案涉场地的占用使用费，并已作论述，本院予以认可，不再赘述。因利某集团确认其已在提起本案诉讼后于2015年10月19日收回了案涉场地，故刘汉明应向某集团支付2014年10月1日至2015年10月18日的占用使用费共计346659.68元[（55110元×12个月+55110元÷31天×18天）×50%]。
《转让协议》系刘汉明与谢靖签订，如前所述，刘汉明不能证明利某集团知悉刘汉明与谢靖之间就案涉场地的转让行为或利某集团与谢靖之间直接达成了新的租赁关系，因此《转让协议》对利某集团没有约束力。刘汉明主张2012年8月30日后，案涉场地由谢靖占有和使用，因此2013年7月31日后的占用使用费也应由谢靖向某集团支付依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘汉明的上诉主张部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实基本清楚，但部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第790号民事判决第二项；
二、变更广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第790号民事判决第一项为：刘汉明于本判决送达之日起15日内，向广东利海集团有限公司支付2014年10月1日至2015年10月18日的占用使用费346659.68元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13620元，由利海集团负担8812元，刘汉明负担4808元。二审案件受理费13620元，由利海集团负担8812元，刘汉明负担4808元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年九月十八日
书 记 员 游瑞娜