广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第781号原告：黄逸轩，男，1986年8月20日出生，汉族，身份证登记地址：广州市越秀区。委托代理人：刘浣萮，女，住广州市越秀区。委托代理人：黄长明，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市共青河贸易有限公司，住所地：。法定发表人：吴日成，职务：董事长。委托代理人：麦耀坤，该公司职员，通讯地址。委托代理人：周敏，广东任高扬律师事务所律师。原告诉称：原、被告于2011年5月19日签订《广州市房屋买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的越秀区南堤二马路x号地段编号为6的御江苑1706号房，总价款为2518809元，分三期支付；被告应当在2012年12月30日前将上述房屋交付原告使用，交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；如被告未能按本合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%向原告支付自2012年12月31日起至实际交付之日止的违约金。合同约定交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供电、供气、通邮的证明文件”；另被告应当在房屋交付时向原告出示合同第十五条约定的（一）至（五）项原件并提供加盖被告公章的复印件，文件不全的，视为不符合交楼标准，原告有权拒绝收楼，被告应承担因此产生的逾期交付责任。合同签订后，原告依约付清了全部房款，被告却未能按时交付房屋。且原告收楼后发现房屋存在多处质量问题，不满足入住条件，且被告亦无法出具上述文件，原告当即拒绝收楼，并多次书面向被告提出异议，但被告截至起诉之日都未与原告办理收楼相关手续，故起诉请求：1、判令被告向原告支付自2012年12月31日至房屋满足法定及约定交付条件并实际交付给原告之日止的逾期交房违约金，暂计算至起诉之日为564213.22元（每日按总房款2518809元的万分之五计）。2、判令被告向原告支付《买卖合同》第15条约定的文件复印件（加盖被告公章）及《建设工程竣工验收备案表》复印件（加盖被告公章）。3、判令被告将符合法定及合同约定条件的房屋交付给原告。被告辩称：不同意原告全部诉讼请求。理由如下：1、原告在2013年3月17日已经签字确认收楼，所以违约金应从2013年1月1日计算至2013年3月17日。2、原告第二项诉讼请求的文件在收楼时已看过。3、原告已收楼，故原告要求被告交付房屋的请求不成立。经审理查明：2011年5月19日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）约定：甲方以出让方式取得位于越秀区南堤二马路x号地段编号为6的地块的土地使用权，面积3914平方米，规划用途为商务金融用地（053）、城镇住宅用地（071）；乙方所购商品房为上述项目中的御江苑第幢17层1706号房，房屋地址：越秀区南堤二马路38号x房，商品房用途为住宅，建筑面积为90.92平方米，总价款为2518809元。其中第十二条约定“交房条件”：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量验收报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定“房屋交付”：甲方应当在2012年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方交出收楼通知书；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定“房屋交付时的有关资料”：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；本合同约定的通知和通讯，均自收到时起生效等。同日，原告（甲方、出卖人）、乙方（乙方、买受人）签订补充协议约定：由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该房屋满足供水、供气、供电及邮政等必须居住条件后，该部分配套设施达到使用条件，甲方不需承担任何责任；房屋交付的标志：同时满足如下条件不管乙方是否办妥收楼手续，均视为甲方已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付乙方：1）一次性付款方式：乙方按买卖合同第六条的约定向甲方交清该商品房之全部房款，且甲方收到银行的“到账通知”；2）乙方付清全部应缴税费；3）该商品房已符合买卖合同十二条约定的交房条件；4）乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，并于本合同约定的交付日期后10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等。原告提交编号分别为20110517415101、20110517415102、20110517415103的《商品房预售款缴款通知书》证明其已按合同约定按期足额缴纳了房款。原告称其已于2011年9月19日前将总房价款2518809元支付完毕，并提供被告开具给原告的其他销售不动产发票，发票总额2518809元。被告予以确认。2012年12月15日，广州市地方税务局契税征管办公室向原告开具房地产位置为越秀区南堤二马路x号地段御江苑x房，纳税金额为2518809元，实纳金额为37782.14元的契税完税证。2012年12月18日，被告向原告发出《御江苑收楼通知书》通知原告带齐相关文件于2012年12月25——31日前往御江苑办理收楼手续。原告确认收到该通知书。本案庭审中，原告称其于2012年12月29日前往收楼时，被告没有向其提供合同第十五条约定的文件，发现燃气没通气、供电没有竣工，所以没有收到楼，当时向被告提出了异议。被告确认收到原告的异议。2012年12月29日，原告签收《御江苑室内设备检查记录表》订明：单元号1806（庭审中双方确认即为本案涉房屋），业主姓名黄逸轩，收楼日期2012年12月29日；检查情况：煤气灶下面柜子卫生差，公卫地面有水渍，阳台护栏卫生差，公共淋浴间水龙头位置墙身有两个小洞，需打胶（要求打白色胶），大门门框锁片缺螺丝一颗，需加螺丝，主卧门前墙身有一条小裂痕，阳台门门框位置有缝细较大，需打胶等。2012年12月31日，原告向被告发出《关于商品房不符合交楼标准事宜》称：被告未出示《建筑工程竣工验收备案表》原件和提供该复印件（加盖被告公章），故认为该商品房不符合交付标准，请被告对此立即作出书面答复和处理意见，逾期不予书面答复及处理，视为本异议事实成立，该商品房视为未交付等。同日，原告向被告发出《关于拒绝接收御江苑x房及要求返还相关签署文件及款项的函》称：2012年12月29日原告前往被告处要求查验房屋及查看约定的相关收楼文件，发现欠缺：1、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程质量监督报告》及该商品房项目工程竣工验收合格等有效文件；2、供气、供水、通邮的永久使用证明材料，《建设工程竣工验收报告》项目总体验收等有效文件。原告认为该房屋不具备交房条件，要求被告按双方约定提供相关证明文件，否则原告有权拒绝收楼等。2013年1月7日，被告回复原告称：双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十五条约定的房屋交付时的有关资料内无客户要求提供的《建筑工程竣工验收备案表》的约定；现该房屋已具备合同约定的入住条件，且被告可以提供合同中约定的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》、环保、水、电、煤、油、电视、电话、网络、住宅质保书、使用书、管理规约等证明文件等。2013年1月13日，原告函复被告称：御江苑x房尚未达到交房条件，亦未按约提供相关证明文件，原告有权拒绝收楼并保留追究被告逾期交楼违约责任的权利；法律法规规定商品房交付应以竣工验收合格并具备生活居住条件为前提，合同十二条约定该商品房交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格”，而“竣工验收合格”的标志即该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；被告仅提供永电证明材料，其余供燃气、永久用水、通邮等证明材料尚未提供，原告查验房屋时发现房屋现场未接通燃气。所以原告拒绝收楼。2013年1月18日，被告回复原告称：被告再次重申与原告签订的《广州市商品房买卖合同》第十五条约定的房屋交付时的有关资料并无原告要求提供的《竣工验收备案表》，被告会尽快完成备案并第一时间提供给原告，并表示免除原告两年物业管理费作为补偿等。2013年3月9日，刘浣萮（乙方、原告母亲）向被告出具一张纸条内容为“经与开发商刘金武经理协商：今天，开发商把合同该交给业主的竣工验收合格文件交付，x房同意由2013年3月9日起重新办理收楼手续”。庭审中，被告表示原告当时已经看到了相关文件。原告称其写完字条之后重新办理收楼手续，但2013年3月17日只看了水电表读数和签署了物管的相关文件，没有完成收楼。2013年3月17日，原告签署《御江苑收楼表格》确认接获下列文件及物件：1、单元锁匙：单位大门锁匙5条、单位房门锁匙12条、ic卡3张；2、管理文件及收楼文件：业主公约及前期物业管理协议1本、住宅质量保证书1份、住宅使用说明书1份；3、收楼表格：收楼表格、业主公约承诺书、住宅业主资料登记表、防火协议书、室内设备检查记录表、业主公约及前期物业管理协议各1份；4其他文件：可视对讲使用说明书及保修卡、消毒碗柜使用说明书及保修卡、抽油烟机使用说明书及保修卡、天燃气热水器使用说明书及保修卡各1份；5、其他：空调使用说明书1份、空调遥控器3个。2013年4月30日，原告向被告发出《要求开发商支付“御江苑”x房延期交房违约金的函》称：原告于2013年3月17日收楼时约定先由被告重新拿出一个合理的“延期交房违约金”赔偿方案供双方协商，但时至今日已过1个多月，被告仍未提供一个合理的违约金赔偿方案；根据双方签订的合同关于延期交房的违约责任的约定，被告应自约定的交房日期2012年12月30日的次日起至实际交付之日2013年3月17日止，共76天，每日向原告支付总房价款0.05%的违约金，合同继续履行。因此该再次要求被告依约承担延迟交楼的违约责任，支付违约金95715元予以原告等。原告当庭确认这是当时原告提出的违约金索赔，同时要求被告提出解决方案。被告当庭表示收到该函件，并表示当时已经同意该函件内容并向原告要账号，但原告没有给。原告反驳称被告没有问过其拿账号。在本案审理过程中，被告将加盖其司公章的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《工程竣工验收报告（建筑工程）》、《广州市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《关于缴纳异地建设费的复函》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《关于商业、办公楼、住宅楼工程（自命名京龙阁）建设项目竣工环保验收意见的函》交付给原告。原告表示同意接收，相应的诉讼请求不需要法院作出处理，但由于被告没有提供“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料”，故仍请求法院判令被告交付该证明材料。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照约定全面履行义务。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告却未按约定在2012年12月30日前将涉案房屋交付给原告居住使用，已构成违约，应依约向原告承担违约责任。现原告要求被告支付延迟交楼违约金的诉讼请求合法，本院予以支持。但关于该违约金应计算至何时的问题，因原告于2013年3月17日签署《御江苑收楼表格》，确认接收涉讼商品房的钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书等物件，应视为原告同意按该商品房当时的状况和条件接收该商品房。而且，原告于2013年4月30日向被告发函要求被告承担自2012年12月31日起至实际交付之日2013年3月17日止的逾期交楼违约责任，可见原告进一步同意并确认已于2013年3月17日实际接收涉讼的商品房。故上述违约金应自2012年12月31日起计付至2013年3月17日止。综上所述：依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定：一、被告广州市共青河贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告黄逸轩支付迟延交楼违约金（自2012年12月31日起至2013年3月17日止，每日按以已付购房款2518809元的0.05%计付）。二、被告广州市共青河贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告黄逸轩交付广州市越秀区南堤二马路38号x房“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料”的复印件（加盖被告广州市共青河贸易有限公司公章）。三、驳回原告黄逸轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9442元，由原告黄逸轩负担7418元，被告广州市共青河贸易有限公司负担2024元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 员  梁志铭人民陪审员  陈文平人民陪审员  何霭如二〇一四年九月九日书 记 员  戴 鹏