广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）环民初字第1号原告郭玉莲，个体工商户。委托代理人杨秋，医生。被告覃安帮，居民。特别授权委托代理人韦良革，系广西天任律师事务所专职律师。原告郭玉莲与被告覃安帮租及第三人谢蕴华赁合同纠纷一案，本院于年月日受理后，依法组成由审判员韦文勉担任审判长，审判员欧力锐、唐名利参加的合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理，书记员蒙媛媛担任记录。2015年3月17日，原告郭玉莲申请撤回对第三人谢蕴华的起诉。2015年3月26日，依照原告提出的评估鉴定申请，本院依法委托广西评值价格事务所有限公司对本案该房屋装修资产进行评估鉴定，于2015年6月25日收到价格评估结论书，2015年8月10日本案公开开庭进行了审理。原告郭玉莲及委托代理人杨秋，被告覃安帮的特别授权委托代理人韦良革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭玉莲诉称，原告郭玉莲与被告覃安帮于2010年9月30日签订了《租房合同》，合同签订后被告将坐落于环江县思恩镇桥东路22号房屋出租给原告，租赁期自2010年11月1日至2018年10月31日，共计8年。2010年11月1日至2014年10月30日租金为每年50000元，2014年10月31日至2018年10月31日租金为每年60000元。付款方式为前两年每次付半年租金，后六年为“一年一付”。2010年10月5日原告将一楼门面转租给谢蕴华作为米粉店经营，同月25日被告在《租房合同书》上签字同意。《租房合同》签订后，原告对承租的房子进行装修，购进大量物品，精心营业。双方均能按照《租房合同》条款履行四年之久，无任何纠纷。2014年9月10日，被告却单方擅自提出解除合同，损害原告合法权益，为此特向法院提起诉讼，请求法院判决解除原、被告的租赁合同，被告赔偿原告旅馆硬装及软装直接经济损失265671元，经营损失费96000元，返还押金3000元。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；2、《租房合同》，证明原、被告于2010年9月30日签订租房合同，系双方意思表示；3、《租房合同书》，证明原告与谢蕴华于2010年10月5日签订租房合同，原告将本案房屋的一楼转租给谢蕴华经过被告同意；4、收条，证明被告收到原告租房订金3000元；5、《解除房屋租赁合同通知》，证明被告单方面违约；6、《通知》，证明被告单方面违约；7、收条，证明原告已按照合同约定按时给被告交租金；8、预算表，证明原告旅馆装修损失133386元；9、物品购买清单，证明原告旅馆物品损失134210元；10、商品销售凭证、销售单、订单，证明原告旅馆物品损失134210元；11、邮局凭证条，证明原告已按合同约定按时给被告交付2015年租金；12、原告营业清单，证明原告经营期间因被告违约造成原告经营损失96000元；13、谢蕴华经营损失清单，证明被告违约造成案外人谢蕴华直接营业损失51300元；14、旺佳旅馆照片，证明原告经营期间旅馆原样；15、装修证明，证明原告旅馆装修工程总金额为133386元；16、《价格评估结论书》，证明被告违约造成原告旅馆装修损失110950元，物品损失49990元。被告覃安帮辩称，1、原告没有按照合同约定的期限支付租金，被告认为原告缺乏诚信，被告有权解除与原告的房屋租赁合同；2、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋照片，证明被告房屋年久失修；2、房屋照片，证明被告房屋存在安全隐患，证明原告已经讲房屋转租给他人进行饮食行业；3、取款通知书，证明被告已经拒收原告的50000元，证明原告没有按时交纳房租，也没有按照合同约定的数量交纳。4、房产证，证明被告的房屋需要重新翻修。经过开庭认证，被告覃安帮对原告提供的对证据1-7没有异议；对证据8、9、10真实性有异议，且与本案无关；对证据11没有异议，但认为原告没有按照合同的约定按时按数支付租金；对证据12真实性有异议；对证据13关联性有异议；对证据14没有异议；对证据15的合法性有异议，认为此份证据已超过举证期限；对证据16的合法性有异议，认为来现场进行鉴定的鉴定人员与鉴定结论书上的鉴定人员不一致，同时对装修价格明细表中序号1、3、5、6、7、9、11有异议，认为该旅馆原已安装有水电、楼梯，卫生间、房门、卫生间回门、门头、窗子，原告无需对此再进行改造和装修，并且按照租赁合同约定，原告也不应该对房屋内部进行改造；对序号2主体改造（砌墙）面积没有异议，对造价有异议；对序号13清理费不应该计算在本案中装修价格之中；对价格鉴定明细表中序号1-18无异议。原告对被告提供的证据1、2有异议，认为不存在被告所说安全隐患；对证据3、4无异议。本院认为，原告提供的证据1-7、10、11、14来源合法，内容真实，与本案有关联性，可以作为本案认定事实依据，证据8与本案无关，不作为本案认定事实依据，证据9、12、13、15鉴于没有提供其他证据予以佐证，本院不予采信，不作为本案认定事实依据，证据16来源合法，与本案有关联性，鉴于被告对该价格评估结论中物品价格鉴定明细表中序号1-18无异议，本院予以采信，以及对装修价格鉴定明细表中序号8、10、12无异议，本院予采信，鉴于被告对主体改造（砌墙）的面积无异议，认为鉴定过高却未提供相应证据予以证实，故对价格评估结论中装修价格鉴定明细表中序号2，本院予以采信。对被告提供的证据1-4来源合法，内容真实，与本案有关联性，可以作为本案认定事实依据。经审理查明，2010年9月28日，被告覃安帮收到原告郭玉莲交来的租房押金3000元（收条写为订金）。同年9月30日，被告覃安帮为出租方（甲方）与原告郭玉莲为承租方（乙方）签订《租房合同》，约定有：1、甲方将位于环江毛南族自治县思恩镇桥东路22号整栋私有住房租赁给乙方作旅馆使用；2、出租期限8年，自2010年11月1日起至2018年10月30日止；3、乙方预交押金3000元，租房期满后再退还给乙方；4、租金及付款方式：前4年即2010年11月1日至2014年10月30日每年租金5万元，后4年如房价上涨按每年6万元付给租金，如像现时价则按5万元上涨15%即每年租金57500元，前2年每次付半年租金（即前2年每年付款两次，每半年付一次），两年后按整年一次付款，每次付款在租用期前10天（即每年11月1日前10天）付给；5、租房期满后，如房屋损坏的该由乙方修复，如不能修复的要照价赔偿。同时，合同还就双方的其他权利和义务进行了约定。2010年10月5日，原告郭玉莲为出租方（甲方）与谢蕴华为承租方（乙方）签订《租房合同书》，原告郭玉莲将位该租赁房屋一楼转租给谢蕴华经营使用，出租期限8年自2010年11月1日起至2018年10月30日止，前4年每年租金2.5万元，后4年每年租金28750元。2010年10月5日，被告覃安帮在该转租合同书上签字同意转租。合同签订后，原告郭玉莲对该租赁房屋进行装修并经营。在租赁期限中前四年，原被告双方均能按照合同约定履行。2014年9月10日，被告覃安帮以因本人家庭原因，需将该出租房重建自住为由，书面通原告解除该房屋租赁合同，并要求原告于2014年9月30日前与其协商签订房屋租赁合同解除协议，并限原告于2014年10月30日前搬出该出租房。2014年10月17日，原告郭玉莲通过中国邮政储蓄银行环江县支行将2014年11月至2015年10月房屋租金6万汇款给被告覃安帮，由于被告覃安帮拒收该汇款，该行已将该6万汇款退回给原告。2014年11月14日，被告覃安帮再次书面通知原告，要求原告于2014年11月20日搬出该出租房。双方就相关事宜协商未果，引起纠纷，原告遂诉至本院，请求法院判决解除原、被告签订该租赁合同，被告赔偿原告旅馆硬装及软装直接经济损失265671元，经营损失费96000元，返还押金3000元。2015年1月28日，本院第一次开庭审理本案时，谢蕴华作为第三人到庭参加诉讼认为其根据合同的相对性，其要求原告郭玉莲赔偿其经济损失5万元。2015年3月17日，原告郭玉莲以谢蕴华不是该合同的主体应另行处理为由向本院提出撤回对谢蕴华的起诉并获本院裁定准予。2015年3月26日，原告向本院申请对其增加的旅馆资产部分进行评估鉴定，经本院依法委托鉴定，2015年5月27日广西评值价格事务所有限公司作出桂评值价字（2015）0127号价格评估结论书，评估该旅馆装修价值为110950元，物品价值49990元。本院认为，原告郭玉莲与被告覃安帮签订的《租房合同》，系各方当事人真实意思表示，亦没有违反国家法律、法规强制性规定，亦没有损害社会公共利益或第三者利益，该《租房合同》合法有效，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告覃安帮应当按照约定将该租赁房屋交付原告使用8年即从2010年11月1日起至2018年10月30日止。本案中，该租赁合同明确约定每次支付租金在租用前10天（即每年11月1日前10天）付给，期间原告已向被告支付了2010年至2013年房屋租金，被告也无异议。2014年10月17日，原告将2014年11月1日至2015年10月30日房屋租金6万汇款给被告覃安帮，已按照合同约定的期限履行了义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2014年9月10日，被告覃安帮擅自解除该房屋租赁合同，之后又拒收原告支付的租金，被告的行为已构成违约。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告的违约行为符合法律规定的合同解除情形，原告有权解除合同，且被告在庭审中也同意解除合同，故原告请求解除与被告签订的房屋租赁合同有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。鉴于被告对该旅馆物品鉴定价值49990元以及旅馆装修中刮腻子鉴定价值16940元、窗帘装修鉴定价值2100元、铁门及卷闸门鉴定价值1750元无异议，本院予以确认。鉴于被告对主体改造（砌墙）的面积无异议，被告认为鉴定价值过高却未提供相应证据予以证实，故对旅馆装修中主体改造（砌墙）鉴定价值49000元，本院予以确认，原告以上投资在经营旅馆后已无法为其所用而造成的经济损失共计119780元，原告该部分经济损失应当由被告赔偿，本院予以支持。原告请求被告返还押金3000元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的其他经营损失请求，因证据不够充分，理由不能成立，本院不予以支持。被告提出原告违约支付租金缺乏诚信及被告有权解除与原告的租赁合同的抗辩意见，证据不够充分，理由不能成立，本院不予以采信。综述，依照《中华人民共和国民法通则法》第八十五条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告郭玉莲与被告覃安帮于2010年9月30日签订的《租房合同》；二、被告覃安帮应于本案判决生效之日起十日内赔偿给原告郭玉莲经济损失119780元，并返还给原告郭玉莲押金3000元。案件受理费7565元，由被告覃安帮负担元，由原告郭玉莲负担元。鉴定费6143元，由被告覃安帮负担元，由原告郭玉莲负担元。上述债务，义务人应于本案判决生效规定期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。审判长韦文勉审判员唐名利审判员欧力锐二〇一五年八月二十四日书记员蒙媛媛附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。