广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第1012号
原告（反诉被告）禹宙，住所地广州市越秀区。
委托代理人宁玲芝，广东宏港律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑宗浩，住所地广州市荔湾区。
委托代理人余立城，广东凯成律师事务所律师。
第三人陈莹，住所地广州市海珠区。
原告禹宙诉被告郑宗浩、第三人陈莹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人宁玲芝、被告及其委托代理人余立城到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年4月25日，被告（出租方、甲方）与原告、第三人（承租方、乙方）签订《分租协议》，约定乙方自愿租用甲方位于广州市海珠区下渡路壹号东某34商铺底层作商业用途；租期为2年，从2014年6月1日起至2016年5月31日止。同日，原告支付保证金24150元。2014年5月1日，被告将商铺提前交付原告进行装修及筹备经营的工作，为此原告向被告支付3万元的进场费。合同履行期间，原告依约支付2014年5、6月的租金。后经原告向工商及房管部门查询，均无法查出被告系涉案商铺的业主，且被告从未出示其具有出租商铺权限的授权文件，为此，原告多次向被告要求查看相关的权限文件，并于2014年6月30日，以书面方式向被告发出《关于广州市海珠区下渡路一号东某34商铺的函件》，要求被告限期提供转租权限文件及协助办理工商、税务证件，否则赔偿原告经济损失，被告拒不理会。另，因被告未如期提供相关文件，原告已于2014年7月4日退出商铺，第三人与原告的合伙关系亦于2014年6月30日结束，涉案商铺的权利义务全部由原告享有及承担。原告认为，向承租人出示租赁物的相关权属及处分权限等文件系被告作为出租人的基本义务，否则原告无法得知被告是否具有出租涉案商铺的权利，签订《分租协议》的合同目的是否能够实现。如果被告不具备出租商铺的权利，那么《分租协议》的签订则属于被告的无效处分行为。为此，在对涉案商铺权属及处分权限存疑的情形下，原告多次要求被告履行最基本的合同义务，提供涉案商铺的相关权属及处分权限等文件以协助原告办理合法经营所必需的工商、税务登记手续，然而被告拒不理会，使原告至今未能依约对涉案商铺以商业用途使用收益。故，即便在《分租协议》有效的情形下，被告的根本违约行为也已经导致合同目的无法实现。对此，被告具有过错，应当依法承担相应的法律责任。故起诉请求：1、判令解除原告与被告于2014年4月25日签订的《分租协议》；2、判令被告双倍返还保证金(押金)48300元(24150元×2)；3、判令被告返还30000元款项(进场费)；4、判令被告返还2014年5月、6月租金23296元(11500元+11796元)；5、判令被告赔偿原告装修损失费14062元；6、判令被告赔偿原告其它经济损失5438元(电费368元+垃圾费70元+员工工资5000元)；7、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告答辩和反诉称：同意解除分租协议，但不同意其它诉讼请求。一、分租协议是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，原告应当按照约定全面履行自己的承租义务。二、双方约定租期为两年，租期从2014年6月1日至2016年5月31日止，但原告承租两个月后，在租期未届满情况下拒绝继续缴租，不承担承租义务，也不按照双方分租协议的约定提前一个月告知解除合同。原告在没有告知被告的情况下，在2014年6月30日单方解除合同。原告的行为属于单方违约，应承担全部违约责任。三、在双方签订分租协议前，被告也向原告出示过被告与海珠区路某物业管理服务部综合服务组的租赁合同及商铺转租分租同意书等文件资料，原告是知悉并充分了解上述文件内容后才连同第三人和被告签订分租协议。四、被告有充分合法的转租权，出租商铺不存在任何的权属争议，在被告承租经营期间，也并没有出现类似权属的纠纷，而且被告也已向原告提供了经营所需的工商营业执照和食品流通许可证给其经营使用，完全符合了原告的经营要求和使用。五、分租协议的条款里并没有原告所提出的要自行办理工商营业执照以及税务等证件的要求，也没有明确被告必须配合原告办理变更工商营业执照、税务登记证的内容。六、鉴于原告单方擅自解除合同的违约行为，被告按照分租协议第五条的约定有权不退还保证金。至于原告的第三到第七项的诉讼请求，缺乏证据，没有事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。原告严重违约，须承担违约责任，故反诉请求：1、原告支付2014年7月份的租金12075元以及拖欠租金的滞纳金43470元（因合同未约定租金的支付期限，故滞纳金从2014年8月1日开始计至付清之日止，每天按欠缴租金的5%计算）；2、原告支付违约金24150元；3、原告支付2014年6月份电费263元；4、原告承担本案的本诉、反诉的全部诉讼费用。
原告反诉辩称：同意第三项反诉请求，不同意其它反诉请求。第一，涉案商铺没有经过合法的规划报建手续，未明确权属，原、被告签署的合同应属无效合同。被告在签订租赁合同时未向原告提供权属证明，原告无法得知涉案商铺的权属人和被告之间的关系，无法得知被告是否有权出租涉案商铺，因此，基于目前尚未看到商铺的权属证明，原告认为涉案合同为无效合同。第二，即便涉案房屋有权属证明，原告向被告多次催促以及发函告知，被告仍未在合理催告期限内提供涉案商铺的权属证明及协助原告办理工商登记，合同用于商业用途的目的已经无法实现，原告据此解除合同合法合理。因此，被告反诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。
第三人没有陈述意见和举证。
经审理查明：2014年4月25日，被告（出租方、甲方）与原告、第三人（承租方、乙方），订明乙方自愿租用甲方位于广州市海珠区下渡路壹号东某34商铺底层作商业用途；租期2年，从2014年6月1日至2016年5月31日止；该商铺的月租金总额第一年为12075元/月；在本协议达成签订之日，乙方须向甲方交付24150元作为履约保证金；租用期间，乙方不得转租该商铺；如有违约，乙方所交的保证金（即作为违约金）一律不予退还，如承租方需提前终止本协议，均需提前一个月告知对方，且承租方须向甲方支付两个月的租金作为违约金……；乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的15%交滞纳金；如拖欠租金达7日，则甲方有权单方终止协议和收回商铺底层，并有权拒绝返还保证金；等等。同日，原告向被告支付履约保证金（押金）24150元；2014年5月1日，被告将涉案商铺交付给原告和第三人使用。2014年5月3日，原告向被告支付5月份租金11500元。2014年6月3日，原告向被告支付6月份租金11796元。
原告与第三人签订了一份落款日期为2014年6月30日的《退股协议书》，订明：CHOCOOKIE烘焙店（即广州市海珠区下渡路壹号东某34铺）于2014年5月1日正式成立。是由禹宙、陈莹合资创办，其中禹宙占股份总额的60%；陈莹占股份总额的40%。现经双方协商一致，同意陈莹退股，并达成如下协议：清算完毕后，合伙经营关系结束。陈莹自愿放弃CHOCOOKIE烘焙店相关所有权益及权益追溯，亦不承担相关义务及义务追溯；等等。
2014年7月1日，原告向被告发出一份落款日期为2014年6月30日的《关于广州市海珠区下渡路一号东某34商铺的函件》，载明：本人现要求阁下在本函件送达之日起三日内提供该商铺的相关产权证明文件，以及由该商铺产权人出具的同意阁下分租给本人的书面许可文件，同时必须协助本人办理工商营业执照、税务登记证等一切本人承租经营该商铺所需要办理的相关证照。如果阁下不能在前述期限内向本人提供前述资料，本人有充足理由认定阁下无权将该商铺出租给本人，阁下欺骗本人而签署的《分租协议》因阁下没有出租权限，并且阁下没有出租权使得本人合同目的无法实现。该合同为无效合同，该合同自始无效。阁下向本人收取的进场费、租赁保证金、租金等费用依法应当全数退还本人以及赔偿本人已实际发生的损失；等等。
原告为证明其主张还提供了如下主要证据：1、装修费用收据，证明原告进行装修的事实；2、电费收据、垃圾费发票，证明原告进驻商铺后因未能正常经营产生的经济损失438元；3、《关于广州市海珠区下渡路一号东某34商铺的函件》及快递单、送达凭证，证明2014年7月1日原告向被告发函，要求被告限期提供转租权限文件及协助办理工商、税务证件，否则赔偿原告经济损失，被告对此拒不理会；4、短信内容，证明原告向被告支付进场费、押金、租金的事实；5、签订日期为2014年7月9日的《广州市房屋租赁合同》，证明因郑宗浩一直拒不理会禹宙要求其出示转租权限文件及协助办理工商等证件，令禹宙迟迟无法正常开展经营，最终只能另寻他处租赁经营场所；6、房屋租赁登记备案证明，证明业主在禹宙支付租金后不到一个月时间即为其办理了房屋租赁的备案登记；7、工资收据，证明被告根本违约行为造成原告的其它经济损失，其中员工工资开支5000元(每月2500元)；8、装修报价单，证明涉案房屋的装修费用为14062元；证据9、被告（承租人）与广州市海珠区路联物业管理服务部（出租人）就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》，租期从2013年6月1日起至2018年5月31日止，拟证明该合同并未显示被告有转租涉案房屋的权利，该合同是原告向工商局查询取得。
被告质证意见如下：对证据1有异议，证据来源不明确，无法证明是否和涉案商铺有关，与本案没有关联性；证据2没有异议，确认电费是368元、垃圾费是70元；证据3有异议，原告在2014年6月30日早上就已搬离商铺，之后才向被告发出函件，原告实际是在为其单方违约找借口，该函件内容不符合事实；证据4真实性没有异议，但原告的短信内容不符合事实，被告从来没有收到过原告的进场费；证据5、6与本案无关；证据7有异议，所载明的人员信息不明确，没有劳动合同予以相互印证，无法证明是原告聘请的员工；证据8来源不明，无法证明和本案有关；证据9真实性没有异议，备案合同和双方实际履行的合同不一致，被告的转租权应该以被告提交的商铺租赁合同为准。
被告为证明其主张还提供了如下证据：1、商铺转租、分租的同意书，证明被告有转租、分租的权力；2、商铺租赁合同，证明被告的承租权和转租权。3、产权证，证明涉案商铺有产权证明；4、个体工商营业执照，证明涉案商铺可以办理工商登记，适用于《分租协议》约定的商业用途；5、食品流通许可证，证明涉案商铺是可以办理食品流通许可证，该许可证也已提供给原告经营使用，故双方没有在合同里再约定需要被告协助办理经营证件的条款。
原告的质证意见如下：证据1的真实性不予以确认，原告从来没见过，即便真实，也无法体现广州市海珠区路联物业管理服务部与涉案房屋的产权人有何关系，无法证明转租权限；证据2真实性无法确认，该合同是被告与路某物业签订，无法体现涉案物业与路某物业有何关联，在签订分租协议时原告没有看到该份合同，是第一次看到；证据3真实性不予以确认，该证据是由路某物业加盖公章，没有看到原件或者房管局打出来的文件，该房屋的权属人与路某物业是何关系也无法看到，之前从未见到过，可以印证被告迟延履行义务，且也超过举证期限；证据4、5的真实性没有异议，但与本案没有直接的关联性，本案的关键是原告解除合同的原因是否成立，以及过错责任的问题，被告能够办理工商执照，不代表原告也能办成，在被告与业主配合的情况下原告才有可能办理工商营业执照或者食品流通证明。
原告于2014年7月14日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示其于2014年7月4日搬离涉案商铺。被告则表示原告是在2014年6月30日一次性搬走。原告确认其搬离商铺后没有将商铺钥匙交还给被告，没有与被告办理商铺交还手续。被告表示因为打电话给原告但原告不接，所以在2014年8月份自行收回商铺。原告对此表示不清楚，其搬走后就不清楚商铺的情况。
另外，双方均确认被告之前将商铺出租给另一承租人，在上一手承租人租期未满时原告通过上一手承租人联系到被告而承租涉案商铺。原告还表示因为被告与上一手租户的租期尚未届满，所以原告才向被告支付了入场费3万元。被告否认收到过原告支付的进场费。
原告确认在其经营涉案商铺的过程中，并无第三方就涉案商铺提出权属争议问题而影响其经营，但表示是因为经营时间较短，从5月中旬到6月底只有一个半月的时间。另外，原告还表示在签订分租协议前曾口头要求被告提交商铺权属证明，在承租商铺后也要求被告提供，在发出书面通知后，被告仍然置之不理。被告对此予以否认。
本院认为：涉案《分租协议》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。根据本案查明事实，原告系通过上一手承租人联系到被告，是在上一手承租人租期未满的情况下通过上一手承租人介绍而向被告承租涉案商铺，即原告在向被告承租涉案商铺前已经清楚被告可以出租涉案商铺。原告主张其在签订涉案《分租协议》之前就曾口头要求被告提交商铺权属证明，但被告置之不理，如其陈述属实，原告完全可以不向被告承租涉案商铺，原告的陈述显然不合常理。原告主张其在对涉案商铺权属及处分权限存疑的情形下，多次要求被告提供涉案商铺的相关权属及处分权限等文件以协助原告办理合法经营所必需的工商、税务登记手续，然而被告拒不理会，被告对此予以否认，因原告并未提供充分证据证明其上述主张，应承担举证不能的法律责任，故对原告主张的上述事实本院不予采信。原告在租期未满时单方搬离涉案商铺，且未将商铺交还给被告，也未继续向被告支付租金。原告主张被告违约导致其合同目的无法实现，但其证据并不充分，理由也不充足，并不足以说明被告违约，也不能证明其合同目的无法实现，故原告的行为已构成违约，应承担违约责任。
原告要求解除涉案《分租协议》，第三人没有发表意见，被告表示同意，并无不当，本院予以支持。因原告违约导致合同提前解除，被告依据合同约定不同意返还履约保证金（押金），被告的抗辩意见符合合同约定，本院予以采纳。原告要求被告双倍返还保证金（押金）依据不足，本院不予支持。原告主张被告收取了进场费3万元，但并未提供充分证据证明，而被告予以否认，原告对此应承担举证不能的法律后果，且原告系自行搬离涉案商铺，是原告要求提前解除合同，故原告要求被告返还3万元进场费，依据不足，本院不予支持。原告要求被告返还2014年5、6月的租金23296元以及赔偿其装修费损失14062元、其它经济损失5438元，缺乏依据，本院不予支持。
原告搬离商铺后并未将商铺交还给被告，故仍应承担继续交租的责任。被告表示其于2014年8月份自行收回商铺，原告则表示不清楚被告何时收回商铺，因交还商铺是原告的义务，原告擅自搬离商铺且未将商铺交还给被告，原告对交还商铺的时间负有举证责任，故本院对被告主张的其于2014年8月份自行收回商铺的事实予以采纳。被告反诉要求原告支付2014年7月份的租金12075元合理，本院予以支持。被告已要求没收原告支付的履约保证金24150元，被告反诉要求原告另支付违约金24150元，本院不予支持。因涉案《分租协议》并未约定租金的支付期限，且被告也表示原告在2014年6月30日就搬离涉案商铺，被告也清楚原告的行为是提前解除合同，原告需继续支付2014年7月份的租金是因为未立即交还商铺给被告，也是经本案诉讼才得以确定，故被告要求原告支付拖欠2014年7月份租金的滞纳金本院不予支持。被告要求原告支付2014年6月份电费263元，原告表示同意，故本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告禹宙、第三人陈莹与被告郑宗浩于2014年4月25日签订的《分租协议》。
二、原告在本判决生效之日起十日内，向被告支付2014年7月份的租金12075元。
三、原告在本判决生效之日起十日内，向被告支付2014年6月份电费263元。
四、驳回原告的其它诉讼请求。
五、驳回被告的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2822元和诉讼保全费320元，由原告负担；反诉受理费900元，由原告负担54元，被告负担846元。被告已预交反诉受理费，被告同意由原告在履行上述判决时将应负担的反诉受理费直接支付给被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 李少群
人民陪审员 李伟坚
二〇一四年十二月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧