浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第652号
上诉人(原审原告)于文忠。
上诉人(原审被告)浙江骏浩房地产开发有限公司。
法定代表人季明根。
委托代理人（特别授权）叶一春、杨颖，浙江纳森律师事务所律师。
上诉人于文忠、骏浩公司因合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2011年9月16日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房认购协议书》一份，约定：乙方认购甲方所开发的骏浩华庭3幢1单元3层3#-0301号房，该房屋建筑面积为138.50平方米；储藏室为3幢6号，建筑面积为12.11平方米，以上面积均为预测面积，最终面积以政府相关部分实测为准；乙方认购上述储藏室单价为2200元/平方米，总计26642元等。2011年10月1日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》，约定：本协议标的物系骏浩华庭3幢6号地下自行车位，该地下自行车位兼有人防工程功能。如因国家人防需要需使用该地下自行车位的，乙方必须无条件让出，供免费使用；乙方受让的地下自行车位使用权面积为12.11平方米，总价款为26642元；使用权期与所购商品房的使用期限相同，但标的物不能办理权属证书等。2011年10月2日，原告向被告支付26642元，被告开具销售不动产统一发票为凭。嗣后，被告向原告交付讼争自行车位，但原告经自行测量，发现面积不足12.11平方米，遂于2013年11月12日向原绍兴县消费者权益保护委员会提出申诉。另认定，骏浩华庭小区地下室原设计具备人防功能，后因地质原因，在该处无法修建人防地下室，经人防部门审查，同意骏浩华庭项目人防工程易地建设。2015年2月11日，经原审法院实地勘察，由原、被告对讼争6号自行车位具体尺寸进行实地测量，并达成一致。根据该测量结果，按照墙体中对中标准计算，讼争6号自行车位使用面积为（0.125+2.96+0.11）×（0.05+1.06）+（0.125+2.96+0.12+0.05）（0.64+0.05）=5.7924平方米。原告以被告交付的自行车位使用面积与合同约定不符，遂起诉来院，酿成本案纠纷。
原审法院审理认为，原、被告签订《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》，约定被告将讼争骏浩华庭3#楼地下室6号自行车位使用权转让给原告使用，此系双方的真实意思表示，该协议合法有效，应受法律保护。根据双方实地测量的结果，本案讼争自行车位实际使用面积为5.79平方米（省略到小数点后两位）。双方当事人的争议焦点主要是《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》约定的讼争自行车位使用面积是否需要公摊？原告认为，其向被告购买的自行车位，其合同约定使用面积为12.11平方米，但事实上被告交付的自行车位经测量仅有5.79平方米，面积上存在严重短缺，缺少的6.32平方米的面积不能进行公摊。被告认为，地下自行车位需分摊转为地下室功能区而建造的共有建筑面积，因此，被告交付的自行车位虽约定面积为12.11平方米，但该12.11平方米包含了套内面积和公摊面积，因此并不存在原告主张的面积缺少现象。原审法院认为，根据原、被告签订的《骏浩华庭地下自行车位使用权协议书》，讼争自行车位无法办理产权登记手续，且双方明确约定该地下自行车位使用权面积为12.11平方米。因此，被告辩称讼争自行车位的12.11平方米系套内面积与公摊面积之和，显然与合同约定不符。因此，对被告的抗辩意见，不予采纳。根据我国合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据原审法院实地测量，并按照双方的意见实测尺寸计算讼争自行车位的使用面积来看，被告交付原告的自行车位的实际使用面积为5.79平方米，较合同约定缺少6.32平方米，显然不符合合同约定，构成违约。根据本案实际情形，因要求被告承担继续履行或采取补救措施，显然不符合实际，因此，根据对价原则，原告要求被告返还给原告不足部分面积的价款，理由正当，予以支持。结合合同约定单价2200元/平方米，故被告应返还原告不足面积的差价即13904元。针对原告要求双倍返还差价部分的诉求，原审法院认为，原告主张被告双倍返还不足部分面积的价款，基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。依据上述司法解释之规定，原告认为，被告交付的自行车位其实际面积小于合同约定面积，且面积误差比远远超过3%以上，应当由被告对面积不足部分的房价款予以双倍返还。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。现双方协议约定的转让标的是讼争6号自行车位的使用权，该车位也不具备办理产权的条件，故双方就讼争自行车位所签订的合同并非上述司法解释所涉的商品房之范畴。因此，原告要求按照上述司法解释的规定，由被告向其双倍返还面积误差比超过3%以上的房价款，理据不足，不予支持。原告另主张，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。依据上述法律规定，因被告交付的自行车位面积短缺，存在欺诈行为，原告要求被告进行双倍赔偿。原审法院认为，上述法律规定了消费者在相关情形下的惩罚性赔偿权利，但本案实系车位使用权转让引发的合同纠纷，并不适用消费者权益保护法。因此，原告基于上述法律规定要求被告双倍赔偿，亦不予支持。综上，对原告诉求的合理部分依法予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、被告浙江骏浩房地产开发有限公司应于判决生效后十日内返还原告于文忠车位使用权转让价款差价13904元；二、驳回原告于文忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费571元，由原告于文忠负担314元，由被告浙江骏浩房地产开发有限公司负担257元，被告浙江骏浩房地产开发有限公司应负担部分，限于判决生效后十日内向法院交纳。
上诉人于文忠不服原审判决，提起上诉称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，骏浩公司按照合同约定应当交付面积为12.11平方米的地下自行车位，但实际交付的地下自行车位面积仅为5.79平方米，根据上述规定，应当双倍返还面积不足部分的房款。综上，请求二审法院撤销原判，改判骏浩公司返还房款27808元；一、二审诉讼费用由骏浩公司负担。
上诉人骏浩公司答辩称：骏浩公司交付的地下自行车位的面积符合合同约定，原审法院未将公摊面积计入导致判决错误。请求二审法院撤销原判，支持骏浩公司的上诉请求。
上诉人骏浩公司亦不服原审判决，提起上诉称：《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》第5.8.7条规定：位于地下室中的电梯井、前室、楼梯、过道、警卫室、地下室及外墙水平投影的1/2等专为地下室功能区而建造的共有建筑面积，由地下室各功能单元面积按比例分摊。根据合同约定，涉案的地下自行车位面积为12.11平方米。该面积为建筑面积，即套内建筑面积和公摊面积之和，原审法院认定12.11平方米全部为套内建筑面积进而认定骏浩公司违反合同约定属于认定事实错误。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由于文忠负担。
上诉人于文忠答辩称：根据国家相关法律规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。骏浩公司上述说法实际是将公摊面积进行了两次公摊，其理由不能成立。请求二审法院驳回骏浩公司的上诉请求。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点主要是：一、骏浩公司交付的地下自行车位面积是否符合合同约定；二、如果骏浩公司交付的地下自行车位面积不符合合同约定，是否应当双倍返还差额部分款项。对此，评判如下：
关于第一个争议焦点。本案中，根据双方当事人签订的合同，骏浩公司应当交付的地下自行车位使用权面积为12.11平方米，现其实际交付的地下自行车位使用权面积仅为5.79平方米。骏浩公司主张差额部分是地下自行车位应当分摊的公摊面积。本院认为，双方签订的合同明确约定地下自行车位使用权面积为12.11平方米，依通常理解，所谓使用权面积系指实际可使用的面积而非包括公摊面积在内的建筑面积；退一步讲，即使对所谓使用权面积的理解存在争议，由于双方签订的合同系以格式条款的形式签订，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，亦应当作出不利于提供格式条款方即骏浩公司的解释。据此，本院认为，原审法院认定上诉人骏浩公司交付的地下自行车位使用权面积与合同约定不符并无不当。
关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方签订合同转让标的为地下自行车位使用权，且该车位也不具备办理产权的条件，故原审法院认为双方讼争的地下自行车位使用权非该司法解释所涉的商品房之范畴并无不当，对上诉人于文忠提出的依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定双倍返还差额款项的诉讼请求不予支持符合法律规定。同时，由于本案系车位使用权转让引发的合同纠纷，原审法院对上诉人于文忠提出的依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定赔偿两倍损失的诉讼请求不予支持亦无不当。
综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费571元，由上诉人浙江骏浩房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 李丹丹
代理审判员 王红良
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 刘莎莎