青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第10535号
原告青岛富捷房地产开发有限公司，住所地青岛市市南区山东路42号。组织机构代码证代码：614391659。
法定代表人李新平，职务总经理。
委托代理人刘希承，山东鹏程ＸＸ律师事务所律师。
委托代理人孙庆玲，山东鹏程ＸＸ律师事务所律师。
被告信敬灵，女，1982年10月3日出生，汉族，住山东省梁山县。
委托代理人姜雷，山东岛城律师事务所律师。
委托代理人于健，山东岛城律师事务所律师。
被告青岛东豪世纪汽车服务有限公司，住所地青岛市市南区山东路42号。组织机构代码证代码：397800574。
法定代表人田如栋，职务总经理。
委托代理人姜雷，山东岛城律师事务所律师。
委托代理人孙萌，山东岛城律师事务所律师。
原告青岛富捷房地产开发有限公司与被告信敬灵、被告青岛东豪世纪汽车服务有限公司（以下简称被告东豪汽车）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年4月16日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月12日、7月7日、7月29日公开开庭审理了本案。原告青岛富捷房地产开发有限公司的委托代理人刘希承、孙庆玲，被告信敬灵的委托代理人姜雷、于健，被告东豪汽车的委托代理人姜雷、孙萌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月25日，原告与被告信敬灵签订合同，将原告所有的青岛市市南区山东路XX号青岛广发金融大厦裙楼一楼部分区域1000平方米出租给被告信敬灵，年租金100万元。合同约定，如果原告能将该裙楼的一层、二层整体出租，则可以提前收回房屋并提前一个月通知被告，被告及时将房屋腾让给原告，被告收到通知后一个月内无条件搬离。现有其他客户欲承租涉案房屋的一层及二层，并与原告达成房屋租赁意向，以年租金300万元承租。原告认为该行为符合合同第7.4条和第10.4条约定，及时通知了两被告，而被告1以被告2实际使用，无法腾让房屋为由拒绝搬离。原告诉至法院，请求依法判令：1、两被告将青岛市市南区山东路XX号广发金融大厦一楼、二楼部分区域腾让给原告；2、本案诉讼费等费用由被告承担。
被告信敬灵辩称，一、原告的法定代表人系港澳人士，近十年没有回国，本案诉讼并非原告法人的意思，因此被告要求原告的法定代表人李新平出庭。二、被告信敬灵从未与原告签订房屋租赁合同，事实与理由是虚构的，原告也承认没有见过被告，涉案合同当中被告的签字、捺印均为虚假的，原告涉嫌诈骗。被告信敬灵无业，与被告东豪汽车无任何关系；被告与田如栋认识，但与本案无关。
被告东豪汽车辩称，一、不知道原告与被告信敬灵之间房屋租赁合同的存在。二、本案起诉时原告的法定代表人为李新平，被告要求李新平确认事实及原告的主体身份。三、本案房屋租赁事实若存在，原告与被告东豪汽车无任何法律关系，即使原告与被告东豪汽车之间存在十年的房屋租赁合同亦与本案无关，原告应另行起诉。四、原告就同一租赁标的物，先后与被告东豪汽车、被告信敬灵、北京生活家装饰有限公司签订了时间、标的物相吻合的三份合同，涉嫌一房三租，获取非法利益，严重伤害上述三方权益。五、原告与被告东豪汽车至今之间存在租赁合同，被告至今在使用涉案房屋，具体面积庭后落实。原、被告东豪汽车之间租赁合同依据成立的事实将由田如栋出庭陈述，但原告所陈述并非事实。
经审理查明，一、原告系青岛市市南区山东路42号房屋产权人，建筑面积5761.05平方米。
2013年10月9日，原告与被告东豪汽车的法定代表人田如栋签订《广发金融大厦写字楼租赁合同》（以下简称2013年租赁合同）一份，约定原告将山东路XX号房屋一层整层及二层部分区域出租给田如栋，租期自2013年12月1日至2023年11月30日，年租金248万元，每半年付一次租金；房屋租赁保证金15万元。2014年6月18日，被告东豪汽车注册成立，住所地为青岛市市南区山东路42号，法定代表人田如栋。后原告与被告东豪汽车重新就山东路42号房屋签订《广发金融大厦写字楼租赁合同》一份，内容、日期与上述合同一致。该合同在青岛市市南区工商行政管理局备案。
上述合同签订后，被告东豪汽车向原告支付2013年12月份至2014年11月30日期间的租金共计248万元、保证金15万元。
2014年11月25日，原告与田如栋签订《解除合同协议书》一份，约定：“自本协议签订之日起，双方于2013年10月9日签订的《青岛广发金融大厦写字楼租赁合同》解除，未履行合同部分，双方不再继续履行；针对于合同解除，双方互不追究违约责任；甲方不追究乙方违约金，乙方同意已支付的15万保证金甲方不予退还”。
二、原告提交《广发金融大厦写字楼租赁合同》（以下简称2014年租赁合同）一份，证明2014年11月25日，原告与被告信敬灵签订租赁合同，约定被告承租青岛市市南区山东路42号广发金融大厦裙楼一楼部分区域，建筑面积1000平方米，租期自2014年12月1日至2015年11月30日，年租金100万元；被告应于2014年11月28日前，将租金100万元汇入原告名下位于农业银行青岛分行营业部账号为38×××25的账户内；被告应向原告支付保证金25万元；租赁期间，原告如将裙楼一层、二层整体出租，原告提出解除本合同，提前收回该房屋，原告须提前一个月书面通知被告，被告应按时将该房屋交付给原告，并办理退房手续，原告无需承担违约金；原告如将裙楼一层、二层整体出租，被告收到通知后一个月内无条件搬离。
2014年12月1日，田如栋向原告汇款25万元；2014年12月2日，田如栋向原告汇款100万元。
2015年2月2日，原告向被告信敬灵发送《通知》一份，内容为：“致：信敬灵因我公司与新客户针对裙楼一、二层及会所出租已达成共识，根据我公司与信敬灵签订的租赁合同第七条中第四项与第十条同时约定，出租方须提前一个月书面通知承租方，承租方应在2015年3月10日前将该房屋交付给出租方，并办理退房手续。根据合同规定，我公司将退还承租方所支付房屋租赁保证金25万元，房租75万元（2015年3月1日—2015年11月30日），共计100万元”。后原告将该通知书邮寄给被告信敬灵并由其本人签收。在庭审过程中，原告提交的上述通知右下方签有：“田如栋已收2.2”字样，原告称该签字系田如栋本人所签。
2015年2月11日，原告与案外人生活家（北京）家居装饰有限公司签订《房屋租赁意向书》一份，约定案外人租赁广发金融大厦裙楼一楼、二楼，建筑面积3855.05平方米的房屋，年租金300万元。
三、原告提交发票记账联、收据、入账通知书各一份，证明被告东豪汽车向原告支付承租使用涉案房屋裙楼二楼面积为61平方米房屋的两个月租金8000元、押金2000元。被告信敬灵质证称，该证据对被告不发生效力，真实性不予认可。被告东豪汽车称，对于田如栋向原告付款的事实予以认可，但被告系依据双方口头约定和交易习惯进行的付款，双方头口约定十年期租赁合同解除，对租期和租金正在协商沟通过程中。
庭审过程中，本院依法通知被告信敬灵、被告东豪汽车的法定代表人田如栋出庭接受询问。被告信敬灵、田如栋无正当理由未到庭。
被告信敬灵提交其印模、签字样本、签署授权委托书的视频资料一份，证明房屋租赁合同并非信敬灵本人所签，签字及捺印均为伪造，本人毫不知情。原告质证称，对证据的真实性无法确认，其本人应到庭；被告信敬灵申请笔迹鉴定还是确定其本人签字唯一合法、有效的依据，若信敬灵未在法定期限内申请笔迹鉴定，则承担逾期举证的责任，认定合同上的签字系其本人所签。
被告东豪汽车提出笔迹鉴定申请两份，申请对租赁合同上被告信敬灵签字的真实性进行鉴定；对2015年2月2日通知上“田如栋”签名是否为其本人所签进行鉴定。
2015年7月22日，本院依法到青岛市市南区山东路XX号广发金融大厦裙楼一楼、二楼现场勘验，并拍摄照片一宗。经勘验，被告东豪汽车现在一楼经营；二楼部分区域上锁，本院无法进入。
原告称，其从未见过被告信敬灵，在原租赁合同解除后，田如栋称找公司的人重新与原告签订租赁合同，年租金为100万元，后原告在房屋租赁合同上盖章后交给被告签字。
上述事实，有合同、通知、意向书、汇款凭证、视频资料、勘验笔录及当事人当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据业已经过本院庭审质证及审查。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间的2014年租赁合同的效力；二、被告东豪汽车是否负有将其占有使用的涉案房屋腾让给原告的义务。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同是否成立并生效，并不能单纯仅以落款签字的真实性做为唯一评判依据，而是要综合合同签订的来龙去脉、合同签订后的履行过程以及合同的内容是否为当事人真实意思表示而最终确定。本案中，首先，2013年租赁合同系原告与被告东豪汽车的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同是合法有效的。合同签订后，被告东豪汽车在山东路XX号房屋一层整层及二层部分区域内实际经营；后被告东豪汽车向原告支付租金至2014年11月30日及保证金15万元；2014年11月25日，原告与被告东豪汽车协议解除了2013年租赁合同。合同解除后，其权利义务即告终止，但被告东豪汽车并未将涉案房屋腾让给原告，而是继续使用至今，由此必然产生被告应支付相应使用费的问题，对此，被告东豪汽车称系依据双方口头约定和交易习惯进行费用的支付，但对其所称口头约定和所谓交易习惯的内容，被告并未明确解释清楚，难以令人信服；在庭审过程中，被告东豪汽车始终未将其占有使用涉案房屋的事实基础和法律依据明析。
其次，2014年租赁合同的签订日期为2014年11月25日，与2013年租赁合同在日期上存在延续性，且被告信敬灵与被告东豪汽车的法定代表人田如栋系朋友关系，两被告之间存在利害关系；被告东豪汽车依据2014年租赁合同的约定向原告支付了100万元的租金及25万元保证金，2014年租赁合同得以实际履行；原告于2015年2月2日向被告信敬灵发送《通知》，被告本人签收后，并未向原告提出过任何异议。因此，本院认为，综合2013年租赁合同解除后被告东豪公司继续使用涉案房屋的状态及2014年租赁合同的签订及履行过程，无论被告信敬灵本人是否在2014年租赁合同上签字，被告东豪公司对于2014年租赁合同的签订系知情并且认可的，被告东豪公司以被告信敬灵的名义与原告就租赁涉案房屋达成了新的一致意思表示，并且按照2014年租赁合同的约定履行，被告东豪公司通过其法定代表人田如栋的账户向原告支付了100万元的租金及25万元保证金，与2014年租赁合同约定的数额和支付时间相符。因此，本院对2014年租赁合同的效力予以确认。依据2014年租赁合同，原告如将裙楼一、二层整体出租，则原告书面通知被告，有权提前解除合同并收回房屋。现原告已经与案外人达成租赁意向书，拟将裙楼一、二层整体出租给案外人，符合2014年租赁合同约定的解除条件，且原告亦按照约定履行了通知义务，被告东豪汽车应将其占有使用的广发金融大厦裙楼一楼1000平方米区域腾让给原告。被告信敬灵并未实际占有使用涉案房屋，且其并未实际参与2014年租赁合同的履行，原告要求被告信敬灵腾让房屋的请求，本院不予支持。
第三，退一步讲，即便2014年租赁合同未在原、被告之间生效，被告东豪汽车也无权继续占有使用涉案房屋。2013年租赁合同已经解除的情况下，原告有权随时要求被告东豪汽车返还涉案房屋，被告东豪汽车在明知租赁合同已经解除的情况下，其对于自身腾让房屋的义务应是合理预见并应积极履行的，但其至今未将房屋腾让并在其中继续使用，侵犯了原告的合法权益，原告作为所有权人，有权要求被告东豪公司返还广发金融大厦裙楼一楼区域。
第四，合同法的立法目的是维护市场交易秩序的稳定、规范市场主体行为，不容许违背诚实信用原则的行为对合法权利人造成经济损害。本案中，被告东豪汽车称其从不知道2014年房屋租赁合同的存在，该合同与其无任何法律关系，但被告东豪公司却按照2014年租赁合同的约定向原告付款，其陈述明显与事实不符；在2013年租赁合同系书面解除的情况下，被告东豪汽车又声称双方口头解除了2013年租赁合同，系依据口头约定和交易习惯付款，被告的陈述前后矛盾、无法自圆其说。人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问；负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。被告信敬灵、被告东豪汽车的法定代表人田如栋，无正当理由拒不到庭接受本院的询问，因此，被告信敬灵提交的印模、签字样本、视频资料等证据，本院不予采信；被告信敬灵及被告东豪汽车的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。
被告东豪汽车提交的两份笔迹鉴定申请，本院认为，无论2014年租赁合同上签字是否为被告信敬灵本人所签、通知上签字是否为田如栋本人所签，均不影响本案的事实认定，对此，本院不予支持。
第五，被告信敬灵称2014年租赁合同是虚构的，原告涉嫌诈骗；被告东豪汽车称原告涉嫌一房三租，获取非法利益的答辩意见，与事实和常理不符。2013年租赁合同的租金高于2014年租赁合同，在2013年租赁合同已经解除，而被告东豪汽车继续使用涉案房屋的情况下，原告有权按照2013年租赁合同约定的数额要求被告东豪汽车支付房屋占用费，但原告在本案中提交了2014年租赁合同，倘若如被告信敬灵所称，该2014年租赁合同是原告伪造的，则原告的行为不符合常理；在2013年租赁合同约定解除、2014年租赁合同达到解除条件而解除的情况下，原告与案外人签订新的租赁意向协议，并未侵害两被告的合法权益。被告东豪汽车称若本案房屋租赁事实存在，则原告与其之间的存在的租赁关系与本案无关，原告应另行起诉的答辩意见，本院认为，本案中，原告作为租赁合同的当事人及涉案房屋的产权人，其均具备要求被告东豪汽车腾让房屋的请求权基础，对此，本院不予采信。
依据2013年租赁合同及被告东豪汽车向原告支付的租金入账单，被告东豪汽车仍占有使用广发金融大厦裙楼二楼部分区域，原告称被告占有使用二楼61平方米区域，本院予以认可，因此，被告应将该裙楼二楼61平方米区域一并腾让给原告。
2014年租赁合同终止履行后，被告东豪汽车已缴纳租金退还的相关问题，由双方协商解决，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十条之规定，判决如下：
一、被告青岛东豪世纪汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内将其占有使用的青岛市市南区山东路XX号广发金融大厦裙楼一楼1000平方米、二楼61平方米的区域腾让给原告青岛富捷房地产开发有限公司。
二、驳回原告青岛富捷房地产开发有限公司对被告信敬灵的诉讼请求。
案件受理费74800元，由被告东豪汽车负担。因原告已经预交，被告东豪汽车于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 张东绣
人民陪审员 韩丽华
二〇一五年八月八日
书 记 员 杜牧遥