内蒙古自治区鄂伦春自治旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0723民初1705号
原告：呼伦贝尔市晟昱置业有限公司，住所地内蒙古自治区。
法定代表人：谷东旭，公司执行董事。
委托诉讼代理人：包玉新，内蒙古铁源律师事务所律师。
被告：刘英付，男，汉族，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：王艳红，内蒙古宣汉律师事务所律师。
第三人：冯维全，男，汉族，住内蒙古自治区。
第三人：冯磊（系第三人冯维全之子），男，汉族，住内蒙古自治区。
原告呼伦贝尔市晟昱置业有限公司（以下简称晟昱置业公司）与刘英付、第三人冯维全、冯磊确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托诉讼代理人包玉新、被告的委托诉讼代理人王艳红到庭参加诉讼；第二次庭审，原告的委托诉讼代理人包玉新、第三人冯磊到庭参加诉讼，被告刘英付及第三人冯维全经传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告晟昱置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年4月12日签订的房屋认购协议书无效；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年7月，原告开发位于鄂伦春自治旗大杨树镇的瑞景嘉苑小区楼房开发项目，委派冯维全为该项目负责人。2016年4月12日，原告因资金周转困难，为向被告借款，在未取得商品房预售许可证且房屋未验收合格的情况下，与被告签订了内容为”瑞景嘉苑X号楼X室，房屋用途为商服，面积为783.50平方米，出售价款为每平方米2,770元，总价款为217万元”的房屋认购协议书。现该房屋至今未竣工验收，原告也没有取得商品房预售许可证明，被告也未按合同约定给付购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《商品房销售管理办法》第七条的规定，原告于2016年4月12日在未取得商品房预售许可证明及未具备现售条件并且未验收的情况下，与被告签订房屋认购协议书，出售瑞景嘉苑3号楼1-5室的行为依法应认定无效。故诉请确认双方于2016年4月12日签订的房屋认购协议书无效。
被告刘英付辩称，一、双方签订的房屋认购协议书应认定未完全生效。原告作为专门从事开发房地产的企业，明知没有取得商品房预售许可证，不得预售商品房。而被告作为普通老百姓，对原告是否取得预售许可并不知情。同时在合同签订长达一年半的时间内，恶意不办理相关房屋预售手续，导致双方所签合同未完全生效，其应承担全部过错责任。原告关于房款未交付的陈述不真实。原告项目负责人冯维全向被告借款时签订认购协议书，是以借款折抵房款的方式给付，所以不存在交纳房款的问题。原告起诉状中自认，为了借款而与被告签订认购协议，也说明双方是基于借贷关系而产生的以借款折抵房款的买卖合同关系。对于借款合同关系，被告保留另案诉讼的权利。
第三人冯磊述称，承认原告主张的事实及诉讼请求。冯维全开发的瑞景嘉苑小区使用的是原告公司的建筑资质，但其不是原告公司职工。
第三人冯维全未答辨。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.房屋认购协议书四份（购房户：孙凤友、李延成、高君成），拟证明原告对已交付房款的购房户除签订房屋认购协议书外，均给出具收款收据。进而证明因被告未能出示房款收据，相应房款应认定未交付。被告质证后认为，上述购房户均未出庭作证，相关认购协议书及收款收据的真实性无法确认。同时原告售房方式多样，并不证实开具收据是其交易习惯。故对上述书证不予认可。经审查，本院认为，综合全案证据，应认定双方所签房屋买卖合同系为民间借贷合同提供的担保，并不存在真实的房屋交易，故对上述证据，本院不予采信。
2.购房户侯宝玉、周悦、孙鹏、常利敏、王五交纳契税、大修基金、印花税、手续费、水费、电费等费用收据五组，拟证明正常购房户入住前均需缴清以上各项费用方能入住，本案被告在原告未交付的情况下，私自强占涉案房屋。被告质证后认为，上述购房户均未出庭作证，上述证据的真实性无法确认。同时上述书证与本案不具有关联性。本院认为，原告的诉讼主张为确认涉案房屋买卖合同无效，而非侵权诉讼，原告举证证明被告强占房屋，与本案不具关联性，本院不予审查。
3.借据及收条各一份（金额均为217万元，出具时间均为2016年4月12日），拟证明原告瑞景嘉苑项目部负责人冯维全及其子冯磊因涉案房屋建筑工程施工需要，自2015年八九月份起至2016年4月，共计向被告借款217万元。因未能偿还，而于2016年4月12日签订房屋认购协议书以借款抵付房款。原告质证后认为，上述书证均系冯维全及其子冯磊签字，与公司无关，且经向冯维全、冯磊核实，并无借款事实。第三人冯维全、冯磊对上述借据、收条真实性无异议，但主张217万元系借款350万元产生的利息。本院认为，双方对借据、收条本身的真实性均无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年，鄂伦春自治旗大杨树镇人民政府为改善人居环境，拟开发建设大杨树镇瑞景嘉苑小区。2014年，第三人冯维全经呼伦贝尔市晟昱置业有限公司授权，以该公司名义承揽并着手开发该房地产项目。但其未办理房地产开发建设所需各种手续，仅交付了部分土地出让金。2016年7月8日，第三人冯维全以呼伦贝尔市晟昱置业有限公司名义与鄂伦春自治旗发展和改革局签订了企业投资项目备案确认书，对大杨树镇瑞景嘉苑小区A期、B期建设工程予以备案。截至目前，大杨树镇瑞景嘉苑小区A期工程已封顶，但未竣工验收。B期尚未开工建设。
大杨树镇瑞景嘉苑小区A期工程开发建设过程中，因资金周转困难，第三人冯维全向被告刘英付借款。2015年5月12日，第三人冯维全、冯磊为刘英付出具400万元借据一张，同时，为担保债务履行，第三人冯维全以晟昱置业公司瑞景嘉苑项目部名义与刘英付签订房屋买卖回购协议一份。双方约定，出卖方自愿将大杨树镇瑞景嘉苑X号楼、X号楼一楼共计80个车库作价400万元出售给刘英付。刘英付应于2015年5月13日转账支付第三人冯维全需缴付的瑞景嘉苑项目的土地出让金350万元作为购房款，另50万元购房款由出卖方提取现金。房屋交付时间为2015年8月11日。在该日前，出卖方有权以同等价格回购。刘英付在该日前不得处分上述车库。后双方因履行上述协议发生争执，晟昱置业公司以其未办理房屋预售许可证明，房屋预售行为违法为由另案诉请本院确认上述房屋买卖回购协议无效。在该案审理中,刘英付反诉要求晟昱置业公司归还借款400万元，并赔偿相应违约损失。
2016年4月12日，第三人冯维全、冯磊为刘英付出具217万元借据及收条各一份，双方约定借期3个月，于2016年7月12日归还。同时，为担保债务履行，第三人冯维全以晟昱置业公司瑞景嘉苑项目部名义与刘英付房屋认购协议书一份。双方约定，出卖方将大杨树镇瑞景嘉苑X号楼商服楼X室卖予刘英付，建筑面积783.5平方米，单价2,770元/平方米，总价款217万元。该协议未载明房款交付时间及房屋交付时间。因届期未偿债，双方发生争执，原告晟昱置业公司以其未办理房屋预售许可证明，房屋预售行为违法为由诉请本院确认涉案房屋认购协议无效。本案中,被告刘英付抗辩双方所签协议系以房抵债行为。第三人冯维全、冯磊述称案涉217万元系以前借款产生的利息。
另查明，诉讼中，双方对所签房屋认购协议内容具备房屋买卖合同的成立要件，性质为房屋买卖合同均无异议。
本院认为,本案的争议焦点为：涉案房屋认购协议的效力。原、被告在发生借贷关系后，为保证借贷债务的履行，同时又订立了房屋认购协议。双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖。原、被告在签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房屋所有权的意思，其真实意思是设定担保。即本案原、被告之间的真实法律关系是民间借贷，房屋认购协议只是作为让与担保的一种方式。该担保方式并非法定的担保物权,双方以移转房屋所有权的形式为借贷债权设定担保,违反了我国物权法确立的物权法定原则,依法应认定无效。而且即使被告抗辩主张成立，因涉案房屋建筑工程并未取得相应建设许可手续，讼争房屋亦不能用于抵债，故对原告的诉讼请求,本院予以支持。
被告抗辩双方签订的房屋认购协议系以房抵债行为。本院认为，以房抵债是指债务人与债权人所达成的以债务人或第三人的(须经第三人同意)依法所有的房产归债权人所有，用以清偿债务。如双方无特别约定，通常所抵销的债务应为到期债务。而本案中，双方书立借据与签订房屋认购协议系同时发生，上述借据、协议中并无以房抵债的约定内容，被告也未提供其他证据证明双方曾达成以房抵债的合意，而借据中却明确载明了借期为3个月，即双方签订房屋认购协议时，借贷债务尚未到期。被告在债务未到期的情况下，主张以房抵债的事实，有悖常理。本案原、被告之间系借款担保法律关系，被告抗辩以房抵债，缺乏事实根据，本院不予采纳。第三人冯维全诉讼主张签订该房屋认购协议系为借贷债务提供担保，符合生活常理与逻辑推理，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第九十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
原告呼伦贝尔市晟昱置业有限公司与被告刘英付于2016年4月12日签订的房屋认购协议无效。
案件受理费24,160元，由被告刘英付负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 刘亚东
人民陪审员 时文杰
人民陪审员 刘根赤
二〇一七年六月十六日
书 记 员 葛 静