湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂民一终字第00045号
上诉人（原审原告）：周建如。
上诉人（原审原告）：留国平。
上诉人（原审原告）：葛奇峰。
上诉人（原审原告）：潘云贵。
四上诉人共同委托代理人：沈桂英，浙江尹天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉汉商人信置业有限公司。
法定代表人：张晴，该公司董事长。
委托代理人：宋经传，湖北楚义君律师事务所律师。
上诉人周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵因与被上诉人武汉汉商人信置业有限公司（以下简称汉商人信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵的共同委托代理人沈桂英，被上诉人汉商人信公司的委托代理人宋经传到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵诉至一审法院，请求判令：1、汉商人信公司返还建筑面积误差3%以内部分的房价款413540元并支付利息102029.16元（利息暂计算至2013年4月2日，此后以银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期贷款罚息利率标准计算至汉商人信公司实际返还之日）；汉商人信公司按建筑面积误差超出3%部分的房价款2271280元的双倍返还4542560元；以上三项合计5058129.16元；2、本案诉讼费由汉商人信公司承担。
一审法院认定，2010年8月18日，周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵与汉商人信公司签订了编号为阳090449208号《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定：汉商人信公司为出卖人，周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵为买受人。出卖人经批准投资建设人信·汉商银座商品房，该商品房作为预售商品房，已取得《武汉市商品房预售许可证》，编号为预售（2009）254号。买受人所购商品房为人信·汉商银座第F座1层005商业号房。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米58000元，总金额为13777320元。根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。同日，双方签订补充协议，约定：产权登记面积确定以前，各项面积由商品房所在地房产管理部门根据国家规定和设计图纸预测确定；房屋产权登记时，各项面积以商品房所在地房产管理部门或武汉市房产管理局测丈的实测面积为准。产权面积与合同约定面积发生差异导致的房价款差异应在办理房屋交接手续时结清。产权登记前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后，以产权登记面积为计费的依据。合同签订后，周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵依约履行了付款义务，总共支付房款13777320元。2011年11月11日，汉商人信公司交付房屋后，周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵认为其交付的房屋实际建筑面积远远小于约定面积，遂诉至法院。
汉商人信公司在一审庭审中承认是自己改变了规划，改变后的规划至今未得到主管部门批准，导致未能办理房地产初始登记，涉案房屋建筑面积至今无法得到有效测量。周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵于2013年7月18日向一审法院申请对涉案房屋的建筑面积进行测绘，一审法院经摇号选择鉴定机构，委托武汉市房产测绘中心对涉案房屋建筑面积进行测绘，武汉市房产测绘中心于2013年11月14日向一审法院退案，理由是涉案商品房很多手续没有到位，至今没有进行房屋竣工测绘，根据武汉市面积鉴定程序，申请房屋鉴定必须提供以下资料和证明：购房合同、权证附图、施工图、销售图、结算单等。其中权证附图是最重要的环节，它是由武汉市有资质的测绘机构所出具的购房结算及办理房产证等手续的主要依据，根据相关规定，凡面积鉴定须在其基础上，方能进行委托鉴定，鉴于目前情况，该案件鉴定资料不齐全，予以退案。
一审法院认为，涉案商品房因规划变更，至今未办理规划验收和竣工测绘，导致无法进行产权登记。周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵要求汉商人信公司按建筑面积误差来返还多付的房价款及按合同约定承担违约责任的请求，须以经过竣工测绘的实际建筑面积作测量计算比对依据。因周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵的诉请没有实际的房屋测绘面积来作为比对标准，且无法通过鉴定程序来明确涉案房屋的建筑面积，故周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵请求按建筑面积误差返还房款事实依据不足，不予支持。如果涉案房屋在规划验收后出现可作为建筑面积比对的新证据，周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵可以另行主张。另周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵在武汉市汉阳区人民法院起诉汉商人信公司案件与本案诉讼标的不同，诉讼请求各自独立，故汉商人信公司抗辩应将本案与该案合并审理的理由无法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵的诉讼请求。一审案件受理费47207元由周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵负担。
宣判后，周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵不服，向本院提起上诉称：1.一审法院以周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵的诉请没有实际的房屋测绘面积来作为比对标准，且无法通过鉴定程序来明确涉案房屋的建筑面积为由，认定周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵请求按建筑面积误差返还房款事实依据不足错误。周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵不能提供涉案房屋的正式产权登记面积是因为汉商人信公司至今未完成初始登记，而涉案房屋不能进行初始登记的原因在于汉商人信公司未经批准擅自改变规划。周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵在一审中已经提交了涉案房屋实际面积小于合同约定的证据，即房屋分层平面图，该图明确记录涉案房屋的实际套内面积比约定面积减少46.92平方米，且该平面图是汉商人信公司提供的。汉商人信公司在诉讼中也认可房屋实际面积小于合同约定面积，只是表示不清楚实际减少面积的具体数字。一审中周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵申请了对涉案房屋的实际面积进行测绘，但武汉市房产测绘中心以鉴定材料缺少权证附图为由不予鉴定。武汉市房产测绘中心根据“相关规定”认为凡面积鉴定须在权证附图的基础上方能进行委托鉴定，却未对“相关规定”的内容进行明示。2.双方当事人在合同中第三条第二款明确约定产权面积与合同约定面积发生差异导致的房价款应在办理房屋交接手续时结清。涉案房屋已在2011年11月11日交接，上述款项应在2011年11月11日结清，但汉商人信公司至今未结清该款项，违法合同约定。3.一审法院认定“涉案商品房因规划变更，至今未办理规划验收和竣工测绘，导致无法进行产权登记”错误。因涉案房屋不是“规划变更”，如果是规划变更，主管部门会进行验收；而是汉商人信公司擅自“变更规划”，导致无法进行产权登记。综上，一审法院认定事实错误，举证责任分配不公，请求二审法院撤销原判，依法改判。
汉商人信公司二审答辩称：1.双方合同第八条面积确认及面积差异处理的约定，面积误差比应该是产权登记面积减去合同约定面积，在计算面积误差的时候必须先确认产权登记面积，产权登记面积即交付的实际面积，该面积应当是由有资质的房屋面积测绘机构进行测量，并经过房产管理部门的审核。本案讼争的房屋至今没有经过测绘，更未进行审核，因此周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵的诉讼请求没有事实和法律依据。2.讼争房屋至今未能办理房屋所有权证是因为我方改变了规划，这个规划能否最终通过审批，现在我方还不知道。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩请求及理由并经当事人确认，本案二审争议焦点为：周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵要求汉商人信公司承担涉案房屋实际交付面积比合同约定面积减少46.29平方米的违约责任的依据是否充分。
本院认为，周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵与汉商人信公司于2010年8月18日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的利益，故《商品房买卖合同》及《补充协议》为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条“面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”及《补充协议》第三条第二项“关于面积差异处理（补充合同第八条）：产权登记面积确定以前，各项面积由商品房所在地房产管理部门根据国家规定和设计图纸预测确定；房屋产权登记时，各项面积以商品房所在地房产管理部门或武汉市房产管理局测丈的实测面积为准。产权面积与合同约定面积发生差异导致的房价款差异应在办理房屋交接手续时结清。产权登记前，以面积为计费依据的各项费用按合同约定面积计算；产权登记面积确定后，以产权登记面积为计费的依据”的约定，涉案房屋面积差异的处理应当以产权登记面积为准。但根据审理查明的事实，因汉商人信公司改变规划，涉案房屋至今未办理产权登记，故房屋产权面积尚未确定。在房屋产权面积尚未确定的情形下，周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵要求汉商人信公司依约承担交付房屋的实际面积少于合同约定面积的违约责任，缺乏事实依据。一审判决驳回周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵的诉讼请求，并无不当。周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵可待涉案房屋产权面积确定后，另行向汉商人信公司主张相关权利。周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵上诉认为四人在一审中提交的《房屋分层平面图》可以证明涉案房屋的实际套内面积比合同约定面积减少46.92平方米，但该证据并非产权附图，且证据来源未知，汉商人信公司对该图亦不予认可，故该证据不能作为本案的审理依据。周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵上诉还认为四人无法提供涉案房屋产权面积的原因在于汉商人信公司改变规划导致无法办理涉案房屋的所有权证，应由汉商人信公司承担相应的责任。因汉商人信公司未按约定办理涉案房屋所有权证属另一法律关系，故本院在本案中不作处理。
综上所述，周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵的上诉理由均不能成立，相关上诉请求本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费47207元，由周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵负担。二审受理费47207元，由周建如、留国平、葛奇峰、潘云贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 竞
审 判 员 严 浩
代理审判员 张之婧
二〇一四年四月二十日
书 记 员 李兰图