河北省无极县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）无民初字第00621号
原告高某某，女，1946年2月9日生，汉族，农民，某某县人。
委托代理人张某某，女，1973年1月6日生，汉族，职工，某某县人，系原告之女。
委托代理人李某某，某某县法律援助中心律师。
被告高某某,男，1963年8月18日生，汉族，农民，某某县人，现住本村。
被告高某1，男，1965年12月3日生，汉族，农民，某某县人，现住本村。
被告高某2（曾用名高某3），男，1967年11月9日生，汉族，农民，某某县人，现住本村。
被告高某4，男，1972年7月13日生，汉族，农民，某某县人，现住本村。
四被告委托代理人张某4，女，1943年10月14日生，汉族，农民，某某县人，系四被告之母。
委托代理人魏某4，河北某某律师事务所律师。
原告高某某与被告高某某、高某1、高某2、高某4为赠与合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理，依法由审判员李静适用简易程序公开进行了审理。2014年8月7日本案因案情复杂转为普通程序审理，本院依法组成合议庭。于2014年6月26日、9月22日、11月10日公开开庭进行了审理。原被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高某某诉称，1990年前，原告父亲高某4和被告父亲高某5分家时，高某4分得讼争宅基地及房屋，原告自1983年至2003年一直在讼争宅基地及房屋居住生活，高某4这一股不存在分家问题，即讼争宅基地及房屋应归原告所有。约2005年，原告搬到女儿家居住，东西还在讼争房屋里放着。2005年11月13日原被告签订一协议，原告及其女儿责任田由四被告耕种，四被告每年给原告小麦600斤，杨家街老家宅基地归四被告所有，由四被告维修房屋，让原告居住至死。协议签订后，四被告一直未履行约定的义务，致使原告的部分房屋倒塌。2014年原被告为讼争宅基地及房屋发生纠纷，原告遂诉至法院，要求法院撤销协议第一项；确认协议第二项内容无效。
被告高某某、高某1、高某2、高某4辩称，讼争宅基地及房屋是1973年原告父亲高某4、被告父亲高某5弟兄二人和高某9分家时共同分得的，两位老人去世时没有分割。协议第一项所约定的责任田，原告及其女儿已经将责任田收回，不存在撤销问题。协议第二项内容合法有效，原告作为高某4的女儿之一，也只能按照继承份额对此享有相应的权利，而不能享有全部权利，所签协议是原告对其继承份额的让与和放弃。四被告在2005年和2006年间维修过房屋，故应驳回原告的诉讼请求。
本案的调查焦点是：
1、诉争土地及地上房屋的权属问题。
2、所签协议是否合法有效及其协议履行情况。
3、原告要求撤销协议第一项和确认协议第二项内容无效的理由及法律依据。
围绕上述调查焦点，原告在举证期限内提供了以下证据：
2005年11月13日协议一份，其主要内容为：一、高某某和
女儿张某5所种责任田由高某某、高某1、高某2、高某4四人耕种，四人每年给高某某600斤小麦到死，……。二、杨家街老家宅基地归高某某、高某1、高某2、高某4所有。因家中房屋破陋，由四人修整好归高某某居住，高某某居住到老死，中途不得干涉，不让居住。用以证明原告和女儿将协议第一项责任田已收回；协议第二项的宅基地及房屋归原告所有，此项协议是附义务的遗赠协议，内容无效。经质证，四被告对其真实性无异议，对原告的证明目的有异议，认为不是遗赠，讼争土地是原告父亲高某4和四被告父亲高某5的，该协议是原告对继承份额的让与和放弃。
某某县委会出具的证明一份，用以证明高某某系
某某县××村村民，在杨家××号居住。经质证，被告对其真实性无异议，认为其不能证明原告高某某对讼争房屋享有使用权，且原告自1983年--
2003年在此居住，之后就没有在讼争房屋居住。
张小丑的证明材料，用以证明原告于1979年离婚后回到
娘家和父亲高某4一块生活；被告高某1曾过继给高某4，后又解除了收养关系；1994年高某4因病去世，高某1曾打幡，并给了他一个皮袄作为补偿；高某4一直由原告高某某赡养。经质证，四被告对其真实性有异议，认为张小丑是原告舅妈，其证明内容与事实不符。
某某县人民政府《关于农村宅基地清理发证工作的若干
规定（试行）》第四条第一项“以前旧有的土地文书、协议、证件和灰桩等，已随着所有制的变革和新农村规划等原因不再具有法律效力。一律不作为丈量依据。要以居民目前居住现状实际占地为依据进行丈量。”和无极县人民政府《关于农村宅基地管理实施细则（试行）》第二条“农村宅基地包括村内的空闲地，均属集体所有。任何单位和个人不得随意占用。必须服从村镇统一规划。从规划批准之日起，以前的土地证、契约、灰桩及分单等一律作废。”，用以证明四被告提供的1973年分单不能证明讼争土地系高某4和高某5共同所有，应为原告高某某所有。经质证，四被告对其真实性无异议，认为1987年无极县人民政府曾经对宅基地进行清理确权，原告父亲并未获得讼争宅基地的权属证书。
闫某5的证明材料和证言：高某4和高某5系证人的大舅
和小舅，杨家街老宅即讼争宅基地和房屋是高某4的，新兴街南院是高某5的，高某4曾收养被告高某1，后又解除了收养关系；村委会曾经给原告一块宅基地，高某某和高某某的宅基地互换了；1990年高某4、高某5与四被告分家时闫某5是执笔人。用以证明讼争宅基地及其房屋归原告高某某所有。经质证，原告对证言无异议；四被告对证言有异议，认为1973年老人分家时证人才两岁，对分家的事情并不知情，其所述只是道听途说，主观臆断，没有事实依据。
证人高某的证言：2005年是在高某家立的协议，因
为原告种不了地，让四被告耕种，立协议时没有说宅基地和维修房屋的情况，其和原告都不认识字，当时被告念协议来，念得什么记不清了。用以证明讼争宅基地及其房屋归原告高某某所有。经质证，原告对证言无异议；四被告对证言有异议，认为证人和原告系亲姐妹，尽管是协议见证人，但对当时的情况表述不清。
四被告在举证期限内提供了以下证据：
7、高某5、高某7、高某6的证明三份，用以证明被告高某1于1970年过继给原告父亲高某4，并在一起共同生活；1973年高某4、高某5和高某9分家时杨家街老宅归高某4和高某5弟兄二人所有，之后，弟兄二人一直没有分家；1994年高某4患病时都是四被告出钱医治，原告高某某没有尽赡养义务。经质证，原告对其真实性有异议，认为证人应当出庭作证。
8、1973年分单一份，用以证明讼争宅基地及其房屋归原告父
亲高某4和被告父亲高某5所有；1990年分单复印件两份，用以证明高某4和高某5二人给四被告分家的事实，并且言明四被告父母过世后，由四被告赡养大伯高某4，除此不得分宅基地。经质证，原告对三份分单的真实性均无异议，对被告的证明目的有异议，这几份分单和闫某5、高某的证言能佐证讼争宅基地及房屋属于高某4所有，原告一直和高某4生活，不存在分家问题，因而讼争宅基地和房屋归原告所有。
9、常住人口登记表复印件一份，载明被告高某1和高某4
户口一起。用以证明高某4收养了被告高某1。经质证，原告对其真实性有异议，认为高某4和高某1已经解除了收养关系，如果没有解除收养关系的话，赡养原告父亲高某4的应该是被告高某1，而在1990年的分单中，就不会出现“弟兄四人赡养大伯”的规定。
10、被告高某1身份证一份，用以证明身份证上记载的住址是某某县××街××号，是被告高某1的，不是被告高某某的。经质证，原告对其真实性无异议，但认为该块宅基地是被告高某某的，高某1和高某某换了宅基地。
本院依法对某某县秘书谷小偶进行了调查，证明：约1993年村里户口登记本上登记的户主是高某4（原告父亲），他名下有高某1，村委会没有村民们宅基地的底账，大概在1987年办过宅基地证，村委会没有保存。经质证，原被告对其真实性均无异议。
经本院依法勘验，诉争宅基地位于某某县，四至为：东至高全福，西至过道，南至高某9，北至高某6，在诉争宅基地上有北屋一间半，西屋两间已裂缝，其他房屋已经倒塌。经质证，原被告对其真实性均无异议。
本院对四被告的询问笔录，内容为原被告自签订协议后，四被告未维修过讼争房屋。经质证，原被告对其真实性均无异议。
根据原被告的当庭陈述、提供的证据，本院经审理查明：原告系四被告亲堂姐。讼争宅基地及其房屋位于无极县××村村内，四至为：东至高全福，西至过道，南至高某9，北至高某6。1973年原告父亲高某4、四被告父亲高某5、高某4侄子高某9分家，高某4、高某5二人分得某某县杨家街老宅一块，即讼争宅基地及其房屋。1983年原告离婚后回到西郝庄村居住，后又和父亲高某4在讼争房屋一块生活，于2005年左右离开讼争房屋到原告女儿家居住。2005年11月13日原告和四被告签订协议一份，主要内容为：“一、高某某和女儿张某5所种责任田由高某某、高某1、高某2、高某4四人耕种，四人每年给高某某600斤小麦到死，……。二、杨家街老家宅基地归高某某、高某1、高某2、高某4所有。因家中房屋破陋，由四人修整好归高某某居住，高某某居住到老死，中途不得干涉，不让居住”。协议签订后，原告及其女儿张某5的责任田交由四被告耕种，四被告给付原告地租，四被告对讼争房屋一直未履行修缮义务。2008年左右，四被告将协议第一项约定的责任田交回给原告，由原告继续耕种。2014年四被告将讼争宅基地上的树木砍掉，原被告为此发生矛盾。原告遂诉至法院，要求撤销协议第一项，确认协议第二项内容无效。
另查明，原被告对讼争宅基地及其房屋均未办理宅基地使用权证及房屋所有权证。
本院认为：一、原被告所签订的协议第一项，是双方当事人
真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，此协议内容合法有效。本案原被告所签协议第一项，实为土地承包经营权流转。协议签订后，原告及其女儿的责任田交由四被告耕种，四被告给付地租，双方均按约定履行。2008年，原告和四被告通过自行协商方式，将讼争责任田收回，这说明原被告之间的转包关系已经自行解除，现原告要求撤销该协议第一项没有事实和法律依据，故对原告的此请求本院不予支持。二、原被告所签协议第二项内容无效。本案属于附义务的赠与合同纠纷，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，赠与可以附义务。从本案原被告所签订协议的动机和目的来分析，协议第二项“杨家街老家宅基地归高某某、高某1、高某2、高某4所有”应包括宅基地和地上房屋，而协议约定的四被告对房屋进行维修义务，是对前款所附加的义务。原告将讼争宅基地和房屋赠与他人，须取得合法的使用权和所有权，但讼争宅基地和房屋尚未办理宅基地登记和房屋产权登记，原被告均未提供证据证实讼争宅基地及房屋归原告所有，故原告不具备赠与的权利基础，其将讼争宅基地及房屋赠与他人，属于无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，原告在订立协议后一直未办理相关产权登记，即未取得合法处分权，而原告的赠与行为也不存在由权利人追认的基础。因此，原被告所签订的赠与合同无效，被告辩称协议有效的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案原被告自签订协议后一直未履行房屋交接手续，四被告也没有履行维修义务，故不存在财产返还及损失赔偿问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第一款之规定，判决如下：
原告高某某与四被告所签订的协议第二项“杨家街老家
宅基地归高某某、高某1、高某2、高某4所有。因家中房屋破陋，由四人修整好归高某某居住，高某某居住到老死，中途不得干涉，不让居住”无效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费150元，由原告和四被告各负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判长 李 静
审判员 成 周
审判员 徐全振
二〇一四年十一月十一日
书记员 司伟娜