北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第12015号
上诉人（原审原告）张玉梅，女，1937年8月14日出生。
上诉人（原审原告）叶景松，男，1927年10月30日出生。
上诉人（原审原告）叶征宇，男，1963年2月17日出生。
上诉人（原审原告）张岩，女，1967年10月4日出生。
上述四上诉人之共同委托代理人陆逊，北京市东友律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里317号。
法定代表人胜瑞刚，董事长。
委托代理人车莉丽，女，1980年5月22日出生。
委托代理人徐昂杨，男，1978年10月20日出生。
上诉人张玉梅、叶景松、叶征宇、张岩与上诉人北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第07873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2011年12月，张玉梅、叶景松、叶征宇、张岩（以下简称张玉梅等四人）起诉至原审法院称：2004年7月6日，我们与政泉公司签订《商品房买卖合同》，约定我们购买政泉公司开发的379号商业用途房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积40.16平米，每平米单价13495.67元，总价款为541987元，政泉公司应在2005年5月1日前交房。合同签订后，我们按约定支付了首付款221987元，但政泉公司由于自己的过错，未在约定时间交付房屋。2006年6月9日，政泉公司以由于项目施工单位的过错导致工程出现质量问题，现正与施工单位诉讼，由此导致工程停滞，何时完工无法确定以及在施工过程中将原有的钢筋混凝土主体结构变更为钢结构，导致建房成本增加，原有合同价格过低为由向北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。我们也提起反诉，要求政泉公司支付2005年5月1日至2006年6月9日的逾期交房违约金额，双方签订的合同继续履行。朝阳法院经审理后认为，我们在合同履行中不存在违约行为，合同的解除权的行使主体是守约方而非违约方，政泉公司作为违约方既没有法定的解除权，也没有约定的解除权。同时法院还认为政泉公司变更房屋结构是该公司自主的行为，并没有任何外来的强制力强迫其更改结构，不应以此来主张合同履行基础的丧失，故作出（2006）朝民初字第14011号民事判决，判决驳回政泉公司的诉讼请求，并判决其向我们支付逾期交房违约金17936元。政泉公司提起上诉，后在二审期间撤回上诉。2009年3月21日，我们以政泉公司逾期交房为由起诉要求政泉公司支付2006年6月10日至2009年3月20日的延期交房违约金，政泉公司提起反诉称我们存在逾期付款的违约行为，要求我们向其支付违约金并解除合同。朝阳法院经审理后认为，双方合同中对于剩余房款的支付时间没有明确约定，故对于政泉公司主张解除合同的理由不予采信，对政泉公司要求我们承担违约金的反诉请求不予支持。但法院认为合同履行存在明显障碍，已失去继续履行合同的基础，合同目的不能实现，故为避免进一步扩大损失，维护市场稳定，故作出（2009）朝民初字第14244号民事判决，判决解除双方2004年7月6日签订的合同，政泉公司向我们支付2006年6月10日至2009年3月19日的延期交房违约金44089.2元。我们上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）经审理后认为由于政泉公司更改设计导致格局发生变更，我们购买的房屋已不存在，客观上已无法继续履行合同，双方之间合同应予解除；同时认为，由于政泉公司未经审批擅自变更，致使双方之间的合同无法履行，应承担相应的违约责任，赔偿我们的合理损失，遂作出（2009）二中民终字第17068号民事判决维持原判。我们认为，政泉公司未经政府部门审批，擅自变更房屋设计，致使我们购买的房屋变成一大间房屋中的一部分，导致合同无法履行，其主观上存在着明显过错，应当赔偿我们的合理损失。另，政泉公司还应赔偿2009年3月20日至2009年12月15日合同解除前逾期交房的违约金。故此诉至法院要求判令：1、政泉公司支付2009年3月20日至2009年12月14日的延期交房违约金11943元；2、政泉公司退还房屋首付款221987元并支付利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2004年7月6日起计算至实际返还之日止；3、政泉公司赔偿我们房屋差价损失1093890元；4、政泉公司赔偿我们代办贷款的律师费3000元；5、政泉公司支付2005年8月1日至2009年12月15日的经营回报款279665元；6、政泉公司赔偿我们代办产权杂费400元、公证费200元、印花税271元。
政泉公司辩称：同意退还购房款，其他诉讼请求没有依据，不同意支付。经营回报款不同意赔偿，与本案不是同一法律关系。承诺函是从合同，主合同是张玉梅等四人要和商业管理公司签订的统一经营公约，后来张玉梅等四人没有签订该公约。承诺函回报的支付日期为房屋交付后90日起算，涉案房屋没有交付。涉案房屋因迟延交付，已经有两次法院判决，由我公司赔偿张玉梅等四人逾期交房违约金。不同意赔偿房屋升值损失，无法律依据，原合同价格和房屋现价格的差额，不是合同法中规定的预期收益。律师费不同意赔偿，张玉梅等四人提交的证据收款人不是我公司。逾期交房违约金不同意赔偿，本案迟延交付已两次诉至法院，并由法院判决，已经赔偿张玉梅等四人。朝阳法院已于2009年7月6日判决解除合同，由于张玉梅等四人上诉因此造成损失的扩大不应由我公司承担。代办产权杂费和代办公证费的收款单位是北京市众天中瑞律师事务所，不是我公司，不同意赔偿。购房款的利息不同意支付，在2009年我公司起诉要求解除合同，我方多次要求返还房款，张玉梅等四人不接受。
原审法院经审理认为：张玉梅等四人与政泉公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于政泉公司未经相应政府部门审批及张玉梅等四人同意，擅自变更设计，致使双方之间的合同无法继续履行，现双方买卖合同已经法院生效判决予以解除，政泉公司应就其违约行为承担相应赔偿责任。张玉梅等四人要求政泉公司返还购房款221987元并支付利息的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于张玉梅等四人要求政泉公司支付2009年3月20日至2009年12月14日的延期交房违约金的诉讼请求，因双方买卖合同已被法院生效判决予以解除，张玉梅等四人要求政泉公司支付逾期交房违约金的诉讼请求法院不予支持。对于张玉梅等四人要求政泉公司赔偿代办贷款律师费3000元，代办产权杂费400元、公证费200元、印花税271元的诉讼请求，上述费用是张玉梅等四人因签订和履行买卖合同导致的直接损失，政泉公司应予赔偿。对于张玉梅等四人要求政泉公司赔偿房屋差价损失1093890元的诉讼请求，因政泉公司违约行为导致张玉梅等四人无法实现合同目的，政泉公司应适当赔偿张玉梅等四人的房屋差价损失，政泉公司以其曾先行起诉要求解除合同为由拒绝赔偿的抗辩意见法院不予采信。对于房屋差价赔偿款数额，法院参考涉案房屋在2009年12月15日的市场价，综合考虑张玉梅等四人已付款金额、政泉公司已赔偿违约金等案件情况，依据公平原则依法酌定为27万元。对于张玉梅等四人要求政泉公司支付经营回报款的诉讼请求，政泉公司承诺函中称业主需与选聘的管理公司签署统一经营公约以及经营回报自房屋交付90日起算，现上述条件均未成就，张玉梅等四人依据承诺函要求政泉公司支付经营回报款的诉讼请求法院不予支持。据此，原审法院于2013年4月判决：一、北京政泉控股有限公司于判决生效后三日内向张玉梅、叶景松、叶征宇、张岩退还购房款二十二万一千九百八十七元并支付利息。利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2004年7月6日起计算至北京政泉控股有限公司退还上述购房款之日止；二、北京政泉控股有限公司于判决生效后三日内向张玉梅、叶景松、叶征宇、张岩支付房屋差价赔偿款二十七万元；三、北京政泉控股有限公司于判决生效后三日内向张玉梅、叶景松、叶征宇、张岩赔偿贷款律师费三千元、代办产权杂费四百元、公证费二百元、印花税二百七十一元；四、驳回张玉梅、叶景松、叶征宇、张岩的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张玉梅等四人不服，以原审法院适用法律不当为由上诉至本院，请求二审法院：1、改判原审判决第二项数额为1093890元；2、撤销原审判决第四项，改判政泉公司支付2009年3月20日至2009年12月15日的延期交房违约金11943元；3、改判政泉公司支付2005年8月1日至2009年12月15日的经营回报款279665元。政泉公司亦不服，以原审判决认定事实不清或错误、适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院依法改判原审判决第一项，不同意支付利息，撤销原审判决第二项。
经审理查明：2012年7月16日，北京政泉置业有限公司名称变更为北京政泉控股有限公司。2004年7月6日，张玉梅等四人与政泉公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：张玉梅等四人购买政泉公司开发销售的涉案房屋，建筑面积40.16平方米，单价每平方米13495.69元，销售总价541987元；出卖人在2005年5月1日前将商品房交付买受人；商品房逾期交付超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，张玉梅等四人向政泉公司支付了首付款221987元。张玉梅等四人还支付了律师费以及办理按揭贷款、代办产权证等各项费用。
2004年7月6日，政泉公司给张玉梅等四人出具了《”政泉花园”（金泉广场）商业面积统一经营承诺函》（以下简称《承诺函》）。该函载明：政泉公司将指定专业的商业管理公司对业主所购房屋与其他相邻的商业面积统一进行商业规划、经营，待选聘工作完成后将与业主签署《”政泉花园”（金泉广场）商业面积统一经营公约》；支付经营回报的期限自房屋交付90日起算；商业管理公司每年将按所购房屋总价款的12％给予固定回报，政泉公司对此承担担保责任。
2006年5月，政泉公司起诉张玉梅等四人，以项目施工出现问题及房屋设计变更致成本增加为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。张玉梅等四人在该案中提起反诉，要求继续履行合同，并要求政泉公司支付2005年5月1日至2006年6月9日的逾期交房违约金43792.55元。朝阳法院经审理，于2008年3月17日作出（2006）朝民初字第14011号民事判决，判令双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，政泉公司向张玉梅等四人支付2005年5月2日至2006年6月9日的逾期交房违约金17936.55元。判决后，政泉公司提起上诉，后于2008年10月20日申请撤回上诉。二中院于当日作出（2008）二中民终字第12226号民事裁定，准予政泉公司撤回上诉。
2009年3月，张玉梅等四人起诉政泉公司，要求政泉公司支付2006年6月10日至2009年3月20日的延期交房违约金44089.2元，支付产权登记违约金1110元，支付承诺的回报款19.5万元。政泉公司在该案中提起反诉，要求解除合同并要求张玉梅等四人支付迟延付款违约金。朝阳法院经审理于2009年7月6日作出（2009）朝民初字第14244号民事判决，判决：1、解除张玉梅等四人与政泉公司签订的《商品房买卖合同》；2、政泉公司向张玉梅等四人支付2006年6月10日至2009年3月19日的延期交房违约金44089.2元。后张玉梅等四人不服提出上诉，二中院于2009年12月15日作出（2009）二中民终字第17068号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决查明：张玉梅等四人购买的涉案房屋已不存在，现在是一个大房屋，涉案房屋大概在上述大房屋内的一部分，政泉公司未在相应政府部门办理上述图纸的设计变更审批、备案手续。该判决认为：该商业楼的格局已发生重大变更，张玉梅等四人预购买的房屋已不存在，客观上已无法继续履行合同，合同目的无法实现，双方签订的《商品房买卖合同》应予解除；政泉公司未经相应政府部门审批及张玉梅等四人同意，擅自变更设计，致使双方之间的合同无法继续履行，政泉公司应承担相应的违约责任，赔偿张玉梅等四人合理损失；合同解除后，相关款项的退还及赔偿问题，双方可另行解决。
一审审理中，因张玉梅等四人申请，原审法院委托鉴定机构对涉案房屋在2009年12月15日的市场价进行了评估。评估结果为：该房屋单价为40734元／平方米，总价为1635877元。评估费12815元，已由张玉梅等四人预交。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《承诺函》、（2006）朝民初字第14011号民事判决、（2008）二中民终字第12226号民事裁定、（2009）朝民初字第14244号民事判决、（2009）二中民终字第17068号民事判决、评估报告及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。张玉梅等四人与政泉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。由于政泉公司未经相应政府部门审批及张玉梅等四人同意，擅自变更设计，致使双方之间的买卖合同无法继续履行，现该合同已经法院生效判决予以解除，政泉公司应就其违约行为承担相应赔偿责任。
关于合同解除的后果问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张玉梅等四人就合同解除后果问题提起诉讼，本院对张玉梅等四人的诸项诉讼请求做出如下分析：
第一，张玉梅等四人要求政泉公司返还购房款221987元，具有事实和法律依据，原审法院予以支持，于法有据，本院予以维持。
第二，张玉梅等四人为购房支付的代办贷款律师费3000元，代办产权杂费400元、公证费200元、印花税271元是因买卖合同不能履行产生的损失，故原审法院判令政泉公司对张玉梅等四人予以赔偿，并无不当，本院予以维持。
第三，张玉梅等四人要求政泉公司赔偿房屋升值损失，因政泉公司违约行为导致张玉梅等四人无法实现合同目的，政泉公司应适当赔偿张玉梅等四人的房屋差价损失。政泉公司以其曾先行起诉要求解除合同为由拒绝赔偿的抗辩意见无事实和法律依据，不能成立。对于房屋差价赔偿款数额，原审法院参考评估报告，综合考虑张玉梅等四人已付款金额、政泉公司已赔偿违约金等案件情况，依据公平原则依法酌定为27万元，该数额并无明显不妥，本院予以维持。
第四，张玉梅等四人要求政泉公司支付2009年3月20日至2009年12月14日的延期交房违约金，因在酌定政泉公司应付张玉梅等四人房屋差价损失问题中已考虑已赔偿的逾期交房违约金等案件的情况，故延期交房违约金不宜再重复计入，原审法院对张玉梅等四人的该项请求予以驳回，认定结果并无不当，本院予以维持。
第五，张玉梅等四人依据《承诺函》要求政泉公司支付可得收益损失，因双方当事人在《承诺函》中的相关约定不属于买卖合同关系的内容，与本案无直接关系，故本院不予支持。
第六，张玉梅等四人要求政泉公司支付购房款利息，原审法院予以支持，本院考虑到计入利息后政泉公司向张玉梅等四人赔偿总额无明显不妥，对此判项予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费12815元，由北京政泉控股有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费9651元，由张玉梅、叶景松、叶征宇、张岩负担6681元（已交纳），由北京政泉控股有限公司负担2970元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费20189元，由张玉梅、叶景松、叶征宇、张岩负担14839元（已交纳），由北京政泉控股有限公司负担5350元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
审 判 员 史 伟
代理审判员 李俊晔
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 林晓天