浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉盐民初字第2164号
原告：范张法。
委托代理人：林永华。
被告：朱夏青。
原告范张法与被告朱夏青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法由审判员陈秀珍适用简易程序于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告范张法的委托代理人林永华、被告朱夏青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2010年12月27日，原告和被告签订房屋转让协议，协议约定：原告将位于海盐县新市镇光明景苑建筑面积为100平方米的房屋转让给被告，被告支付原告定金100000元。经议定车库每平方米1000元，按实际面积算，房产证等三证和其他手续费用由原告负责，余额多少在交房时付清，交房日期根据政府交房日期为准，房产证由被告保管，被告具有楼层优先选择权。2011年1月9日，双方又签订光明景苑房屋交易补充条款，约定：1、实际成交面积以房产证为准，对误差的面积按协议价格多退少补；2、如果房屋为跃层，原告需向政府付给的跃层面积的金额按政府价由被告承担；3、原告拿到三证后需在15日内把三证交给被告，办理过户手续。由于被告需公积金贷款，房款付清时间为公积金贷款发放日。同日，原告出具收条一份，载明收到被告购房定金100000元整。后在选房过程中，由被告亲自挑选了光明景苑5幢505室（建筑面积98.92平方米、跃层59.28平方米、车库18.78平方米）作为双方买卖的房屋。2013年7月15日，被告以原告不履行合同义务，且在其催告后的合理期限内未履行交付房屋义务为由，诉至海盐县人民法院，请求解除双方之间的房屋转让协议并要求原告返还双倍定金200000元以及支付律师代理费23500元。后案件经一审和二审，判决驳回了朱夏青的诉讼请求，同时二审判决书中明确指出双方在签订房屋转让协议时约定房款余额在交房时付清，虽双方在此后又签订房屋交易补充条款，约定房款付清时间为公积金贷款发放之日，但该房款系指公积金贷款部分的房款还是指全部房屋余款，并不明确，从……，可见，双方当事人也均认为交易补充条款中的付款约定不明确；而事实上，朱夏青也承认其目前尚不符合申请公积金贷款的条件，因此，该交易补充条款中的付款约定实际上无法履行，双方仍应当按照原房屋转让协议中的付款约定履行。此后，原告律师数次与被告联系，要求其按照前述终审判决内容履行相关义务，即原告欲向被告立即交付房屋，与此同时被告应向原告支付房款，然而被告却置前述终审判决于不顾，无理主张付款义务应在房屋的三证交付后履行。2014年5月30日，被告主动与原告律师联系，原告律师在电话中明确告知被告，要求其在2014年6月15日前与律师办理房屋的交房及付款事宜，逾期，原告将解除合同并要求被告按照定金罚则承担责任或向法院诉讼要求立即付款。6月3日，原告律师再次书面通知被告，要求其在6月15日前与律师办理房屋的交房及付款事宜，但被告对该通知置若罔闻。原告认为，依法成立的合同，对双方具有约束力。现被告违反合同约定，理应承担责任。故请求法院依法判令：1、解除原告与被告订立的《房屋转让协议》及《光明景苑房屋交易补充条款》；2、确认被告无权要求原告返还定金100000元；3、被告偿付原告支出的律师代理费8000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，第一，被告没有违约，海盐县人民法院判决的结果是建议双方通过协议补充的方式予以解决，现双方多次协商未果而已。第二，所涉房产与房屋转让协议和光明景苑房屋交易补充条款中的房屋结构有重大出入。海盐县信息公开网公布的招标文件中明确为阁楼，而协议中要求的是跃层，现实际上也是阁楼。虽然房屋系其所选，但是在选房现场标明的图纸是跃层，被告之前并未见过实际房屋，原告也没有提醒被告房屋实际结构与协议相关内容有重大不同。要求法院判决撤销合同，退还定金和利息。第三，所涉房屋在签订购房协议时根本不具备交易条件。签订协议和补充条款时，所涉房产的土地性质为农村集体土地性质，该土地于2013年12月6日才转为国有划拨土地，并非协议签订时所认为的国有出让土地性质。这是违反法律规定的。第四，原告未履行卖房人义务，如果房产可以办理三证的话，原告也未积极主动地去办理三证，以致目前三证何时能办理出来是未知数。三证是否可以办理以及何时可过户都是未知数，买方怎能放心地交付房款呢？第五，在签订协议时被告是符合公积金贷款条件的，在长期等待交房过程中，因小孩上学考虑学区房时，临时从亲戚手中过户一套小面积的学区房，这才造成与目前公积金贷款政策不符，但这不是问题，当条件成熟时可以通过再次交易交还房屋来达到条件，且公积金贷款政策随时会变。在目前对方交付三证的日期不能明确且公积金贷款和房产调控政策多变的时期，其也只有最后一次公积金贷款的机会，必须慎重考虑，准确计算贷款额度，在原告没有三证的情况下，要求被告再次支付未知数额款项并承担相关风险是不合理不公平的。第六，原告未出具证明证明其合法拥有所涉房产的三证以及房屋质量合格证明。提供完全的房屋质量文件是原告不可推卸的责任，而原告从未向被告提供竣工验收备案表、施工单位的竣工报告、监理单位工程质量评价报告等等。第七，原告律师于2014年6月3日的书面通知中有欺诈事宜，其提及的卫生清运费、燃气管网开户费等应由原告在办理自己的三证时交清。另外装修保证金和燃气管网开户费根本不存在，原告律师仍向被告索要这些款项，涉嫌欺诈。另外要求其支付律师代理费也与实际不符。另外，原告在双方商量的过程中，多次设置障碍，是原告在协商过程中的严重过错才造成如今的局面。故综上，请求法院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，维护被告的合法权益。
为支持自己的诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：
1、（2013）嘉盐民初字第1825号和（2014）浙嘉民终字第62号民事判决书各一份，用以证明原、被告之间的房屋买卖合同关系以及房屋转让协议及房屋交易补充条款已经经人民法院裁决确认为合法有效和房款的支付时间。
2、律师函一份、快递单复印件二份，用以证明原告委托律师催促被告付款及向其交房的事实。
3、委托代理合同、发票各一份，用以证明原告委托律师向法院提起诉讼，支出的律师代理费的事实。
4、录音证据（含整理的录音文字）一份，用以证明被告明确表示拒绝履行涉案合同项下付款义务的事实。
5、房屋转让协议和光明景苑房屋交易补充条款各一份，用以证明协议约定律师费由被告承担的事实。
6、置换房结算清单一份、收款收据二份，用以证明律师函中所提及的费用原告已支付，但应由被告承担该费用的事实。
7、房屋置换合同和钥匙交接单各一份，用以证明政府的交房时间。
被告质证意见：对证据1本身无异议，但终审判决只是驳回上诉，没有指明要立即付款。对证据2，律师函大概在6月5、6日收到的，其中函中载明的费用在答辩时已阐述。对证据3，发票的金额是6000元。对证据4，录音光盘确实是其与原告律师的对话，整理的文字与录音光盘能对应，但不是被告拒不付款，是对方让其看到三证才支付款项。对证据5无异议。对证据6本身无异议，但其中载明的是跃层，实际上是阁楼。对证据7无异议，交房日期是4月26日或27日，但原告是5月份才联系被告的，其没有按照约定在政府交房当日把钥匙和房产证给被告。
本院认证意见：证据1中的二份判决书分别为一审和二审判决书，在二份判决书存在不一致之处，应以二审判决书为准。证据2，系原告委托律师向被告发函沟通交房和付款事宜，被告也表示在6月5日或6日收到该函件。证据3，对证据本身予以确认。证据4，被告对其真实性无异议，本院对此予以确认。被告对证据5、6、7无异议，本院予以确认。
被告向本院提供以下证据材料：
1、（2014）浙嘉民终字第62号民事判决书一份，用以证明法院建议双方协商解决的事实。
2、房屋转让协议、光明景苑房屋交易补充条款、收条（原件在（2013）嘉盐民初字第1825号案件中）各一份，用以证明双方房屋交易及支付定金的数额和时间。
3、现场选房时的照片，用以证明选房现场声明的房屋结构与规划和实际不符的事实。
4、光明景苑二期竣工规划核实公告（网页截图）打印件一份，用以证明房屋竣工时间。
5、国有土地划拨用地结果公示（网页截图）打印件一份，用以证明土地划拨时间和性质。
6、海盐县武原光明景苑二期安置房工程施工监理招标公告（网页截图）打印件一份，用以证明房屋规划结构为阁楼的事实。
原告质证意见：对证据1无异议，但对被告的证明对象有异议。对证据2无异议。对证据3无异议，但对被告的证明对象有异议，被告在根据房屋现场平面图可以推知顶层上面的楼层是斜面结构屋的情况下仍然予以选取，并且在事后就房屋的交付及付款事宜与原告进行沟通，被告是明知该项事实的，并不存在该斜面结构屋与双方约定的通俗的跃层存在概念上的区别。还证实了被告未遵循诚实信用原则要求予以撤销或者解除合同的事实。对证据4、5、6的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本案所涉及房屋是光明景苑1期，被告提供的是光明景苑2期的。
本院认证意见：对证据1、2、3予以确认。对证据4、5、6的真实性予以确认，至于在本案中的证明力，将在后文一并阐述。
经审理，本院确认本案事实如下：
2010年12月27日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）、双方签订房屋转让协议一份，约定经甲、乙双方慎重协商，甲方同意将座落于新市镇光明景苑建筑面积100平米房屋出让给乙方。本协议签字生效后，乙方支付甲方定金拾万元。经议定车库每平方米壹仟元，按实际面积算，房产证及三证和其他手续费用由甲方负责，余额多少在交房时付清，交房日期根据政府交房日期为准，房屋一套壹佰平方米，房产证由乙方保管，乙方具有楼层优先选择权。先付押金贰万元在12月28日前付，捌万元在2011年1月10日前付。违约责任，乙方中途悔约，乙方应在悔约之日赔偿甲方人民币壹拾万元，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起赔偿乙方人民币贰拾万元。双方还约定，甲乙双方若发生争议，当事人可以通过协商解决，如当事人不同意协商解决可以向人民法院起诉，所需费用全部由败诉方承担。2011年1月9日，双方又签订光明景苑房屋交易补充条款，约定：1、实际成交面积以房产证为准，对误差的面积按协议价格多退少补。2、如果房屋为跃层，甲方需向政府付给的跃层面积的金额按政府价由乙方承担。3、甲方拿到三证后需在15日内把三证交给乙方，办理相关过户手续。由于乙方需公积金贷款，房款付清时间为公积金贷款发放日。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，本合同一经签订对方都有约束力，任何一方不得擅自解除，上述条款双方应自觉履行，如有违约，违约责任参照原主合同。
庭审中，双方一致确认被告已向原告支付定金100000元；在选房过程中，由被告亲自挑选了光明景苑5幢505室（建筑面积98.92平方米、跃层59.28平方米、车库18.78平方米）作为双方买卖的房屋。房屋的总价为523200元。另外，被告是根据图纸来进行选房的，建好的房子与图纸一致。
后双方存在一些争议，朱夏青于2013年7月15日起诉范张法，以范张法不履行交房义务为由主张解除双方之间的房屋转让协议及补充条款等诉讼请求，后案件经一审和二审，一审驳回朱夏青的诉讼请求，朱夏青不服上诉，最终二审认定“交易补充条款中的付款约定实际上无法履行，双方仍应当按照原房屋转让协议中的付款约定履行。”从而作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
2014年5月30日，被告与原告的律师电话沟通中，原告律师表示房屋的钥匙在其手上，要求被告于2014年6月15日之前付清余款办理交房事宜，被告表示要原告方交付房屋三证方可。2014年6月3日，原告委托律师致函被告，函中称“讼争房屋的钥匙在本律师处，并要求你在2014年6月15日前与本律师办理讼争房屋的交房及付款事宜，逾期，范张法将与你解除合同并要求你按照定金法则承担责任或向人民法院提起诉讼要求你立即付款”，被告收到该函。
另外，为此案，原告委托律师处理，约定律师费为8000元（已开具的发票金额为6000元）。
本院认为，原、被告签订的房屋转让协议和光明景苑房屋交易补充条款，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行。（2014）浙嘉民终字第62号案件已认定交易补充条款中的付款约定实际上无法履行，双方仍应当按照原房屋转让协议中的付款约定履行，故被告应当按照房屋转让协议约定的在交房时付清余款。原告通过电话和函等形式明确告知被告于2014年6月15日前办理交房和付款事宜，但被告仍坚持不同意在办理交钥匙的时候支付全部余款。故原告根据法律规定有权解除双方订立的房屋转让协议和光明景苑房屋交易补充条款。原告明确要解除的意思表示系表现为本案的诉讼请求，起诉状副本于2014年6月30日送达给被告，故本院确认房屋转让协议和光明景苑房屋交易补充条款于被告收到起诉状副本之日（2014年6月30日）即解除。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因被告的违约行为导致合同被解除，故原告要求确认被告无权要求原告返还定金100000元符合法律规定，本院依法予以支持。至于原告认为被告应当承担原告为此支出的律师费问题，因双方合同只约定，如当事人不同意协商解决可以向人民法院起诉，所需费用全部由败诉方承担，其中并未明确约定包含了律师费，且被告对此也有异议，故本院对原告的该项诉请无法支持。关于被告抗辩的主张，第一，房屋结构问题，其也自称根据图纸选的房屋，所建造的房屋跟图纸也一致，故对其认为对房屋结构存在重大误解的观点本院无法采信。第二，土地性质问题，不管是国有划拨土地还是国有出让土地，在本案中都不影响双方之间买卖合同的效力问题。第三，房屋三证问题，尽管目前房屋三证还未办理出来，但并不意味着房屋三证无法办理。第四，房屋质量合格证明等文件问题，其也自认涉案工程在2014年5月9日公布竣工规划核实公告，该时间点也早于原告给被告办理交房和付款的时间。第五，交房的理解问题，被告认为应是交付房屋三证，一方面从常理上来看，房屋买卖中交房理解为交钥匙，另外一方面双方约定的交房日期为根据政府交房日期为准，而政府的交房日期也指的是交钥匙的日期。综上，本院对被告的这些抗辩无法采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告范张法和被告朱夏青签订的房屋转让协议和光明景苑房屋交易补充条款于2014年6月30日解除；
二、确认被告无权要求原告返还定金100000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费1230元，由原告范张法负担91元，被告朱夏青负担1139元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 陈秀珍
二〇一四年九月十九日
书记员 周月华
（附页）