大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0204民初239号原告大连市沙河口区兰玉苑小区业主委员会，住所地大连市。负责人杨英杰，该业主委员会主任。委托代理人丁立新，大连坤诚律师事务所律师。被告大连新城房屋开发有限公司，住所地大连市。法定代表人刘相斌，总经理。委托代理人林夏，女，该公司职员，住大连经济技术开发区。第三人辽宁师范大学，住所地大连市。法定代表人韩增林，校长。委托代理人丁立新，大连坤诚律师事务所律师。原告大连市沙河口区兰玉苑小区业主委员会与被告大连新城房屋开发有限公司、第三人辽宁师范大学商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告大连市沙河口区兰玉苑小区业主委员会的委托代理人丁立新，被告大连新城房屋开发有限公司的法定代表人刘相斌、委托代理人林夏，第三人辽宁师范大学的委托代理人丁立新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连市沙河口区兰玉苑小区业主委员会诉称，原告依法经选举产生并于2015年6月备案，原告成立后到大连市国土资源和房屋局查询发现被告开发建设的位于大连市沙河口区兰玉街*号商品房住宅项目没有依法缴纳房屋修缮资金，原告小区的业主2001年1月从被告处购买的商品房，根据大政发（1998）51号《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》，被告应依法按售房时房改成本价缴纳2%房屋维修费、3%公共设施维修费、3%共用设备维修费，依据大房委发（2000）1号《大连市住房制度改革办公室关于2000年出售公有住房成本价及有关政策的通知》出售公有住房成本价为1540元/平方米，依据大政地城字［2005］6023号文件批示，被告该项目房屋建筑面积为5758.3平方米，根据上述事实及规定，经核算被告应缴纳房屋修缮资金709422.56元。根据大政发（1999）123号《大连市城市住宅区物业管理办法》的规定，被告应无偿提供物业管理公共用房。为此，请求判令：1.被告向原告缴纳房屋修缮资金709422.56元；2.被告提供大连市沙河口区兰玉街*建筑面积为116平方米物业管理办公用房。被告大连新城房屋开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。按照2000年6月我公司与第三人签订的整体购房合同，没有约定缴纳房屋维修资金责任，因为是第三人将房屋分给48名教师，第三人理应承担产权分户应缴纳的房屋维修资金的责任，如果让我公司缴纳房屋维修资金，因该部分资金现扣押在第三人的账面上，我公司已停止经营活动，无力支付此笔费用。关于物业管理用房的责任，第三人是在对项目的规划图、户型图、项目性质、项目手续、充分了解的基础上与我公司签订项目整体购房合同，项目的规划设计发生于1996年10月，因为是职工住宅项目，规划批复的正式设计图上没有安排物业管理用房，由大连合成纤维研究所自己管理，第三人清楚该项目没有规划设计物业管理用房，在该项目的东南侧原来保留的单层房屋约150平方米房屋就是留给物业管理用的，但是第三人为了校庆扩修道路，坚持把这个物业管理用房拆掉，如果第三人同意腾出因扩路而非法占用大连合成纤维研究所仓库用地，我公司愿意将原建筑依法恢复，用作物业管理用房。第三人辽宁师范大学辩称，第三人确实与被告签订了合作协议，但是之后被告又和原告业主签订了商品房买卖合同，签订了商品房买卖合同后，意味着从该合同生效之日起被告就和第三人解除了双方签订的合作协议，（2008）沙民初字第4186号民事判决书、（2009）大民二终字第441号民事判决书已经证明上述相关事实,原告业主与被告是商品房买卖合同关系，因被告未提供相关的手续，业主诉讼到法院，经法院判决现在这个小区的业主已经取得并办理了房产证。被告所陈述的和第三人16舍之间的问题与本案是不同的法律关系，即使第三人欠被告的钱，被告也应另案主张，被告陈述房屋维修基金在第三人处与事实不符，维修基金应该由被告进行支付。物业管理用房应在房屋整个建筑规划之内，即在92、93两栋楼之内，而非之外，所以被告主张第三人修路或者扩建把其拆除与整个法律法规及事实不符，现在原告主张的116平方米的管理用房被告对外进行出租，被告应该将这个房屋归还给原告作为物业管理办公用房。经审理查明，被告大连新城房屋开发有限公司与大连合成纤维研究所于2000年4月12日签订联建合同书，约定双方就合作开发建设大连市沙河口区兰玉街合纤所职工住宅开发项目的有关事宜。第三人辽宁师范大学与被告大连新城房屋开发有限公司于2000年6月19日签订购房合同，合同约定，被告于兰玉街31号原大连合成纤维研究所仓库旧址建设职工住宅两栋，一层为公建，二至七层为职工住宅，被告同意将3号楼（92号楼）的住宅部分和4号（93号楼）整栋楼的产权及使用权卖给第三人，同时双方对其他权利义务也作了规定。后第三人按《购房合同书》向被告支付300万定金及后续房款，共计8114204.9元，被告已将该款作为第三人为原告等48名教师支付的房款。2001年12月至2005年6月被告已为第三人的三名教师办理了产权登记，取得房屋产权证书。2004年11月16日，大连市土地储备交易中心给大连市国土资源和房屋局下发大土储函（2004）149号文件批示，诉争房屋的用地原是大连合成纤维研究所职工住宅享受50%出让金的优惠，因建设资金及经营策略问题，大连合成纤维研究所放弃该项目建设，并改由被告将该项目已转为辽宁师范大学职工宿舍楼，2000年，根据有关规定，第三人将两栋教师住宅楼采取货币化的方式分配给了48名教师，48户教工中，一部分已按普通商品房进行了产权登记并取得了房屋产权证，后房地产交易所以该两栋住宅楼不是商品房项目，停止对其余住户的产权登记工作，建议由贵局下达《国有土地使用权补充批复》并与项目单位即本案被告签订《国有土地使用权出让补充合同》，补收50%土地出让金。在项目单位补缴土地出让金后，建议贵局按商品房为师大教工住户办理房屋产权登记。2005年大连市人民政府给被告下发大政地城字［2005］6023号文件批示，同意将沙河口区兰玉街31号的住宅项目土地使用者由大连合成纤维研究所变更为被告单位，土地出让金由744242.9元人民币调至1724389元人民币，批复仅作为被告单位为该项目中住户办理房屋产权和土地分割登记等有关手续使用，不作他用。被告按照规定补交了土地出让金。另查，原告业主王彤诉被告商品房买卖合同纠纷一案，本院作出（2008）沙民初字第4186号民事判决书，判决被告为原告业主王彤办理所购房屋的产权登记，提供办理房屋产权登记所需的证件和手续。被告不服一审判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2009年5月6日作出（2009）大民二终字第441号民事判决书，维持一审判决。上述事实，有原告提供的起诉状、商品房销售合同、（2008）沙民初字第4186号民事判决书、（2009）大民二终字第441号民事判决书、被告提供的购房合同书、联建合同书及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，关于原告请求被告向其缴纳房屋修缮资金709422.56元的诉请，被告系案涉小区的建设单位，双方均无异议，大政发（1998）51号《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》第七条：售房单位应在收取住宅售房款后30日内，向市住房资金管理中心缴纳修缮资金；购房人应在办理房屋产权手续前，向市住房管理中心缴纳修缮资金；第八条:市住房资金管理中心收取的修缮资金中售房单位缴纳的部分，存入房屋所在住宅小区业主委员会帐户；购房人缴纳的部分，存入房屋所在住宅小区业主委员会为购房人设立的专门帐户。根据上述规定，房屋修缮基金应由售房单位向市住宅基金管理中心缴纳，市住房资金管理中心收取的修缮资金中售房单位缴纳的部分，存入房屋所在住宅小区业主委员会帐户,因此,原告要求被告直接向其缴纳没有依据，对该项诉请，本院不予支持；关于原告要求被告提供大连市沙河口区兰玉街*建筑面积为116平方米物业管理办公用房的诉请，被告大连新城房屋开发有限公司与大连合成纤维研究所于2000年4月12日签订联建合同书，该项目的规划设计时间应在合同签订之前已经完成，虽然2001年原告业主与被告签订了《商品房销售合同》，但该项目为职工住宅项目，原告未能举证证明该项目的规划批复的正式设计图上安排了物业管理用房，也未能举证证明被告将116平方米的物业管理用房对外进行出租，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告大连市沙河口区兰玉苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费15361元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张爱荣人民陪审员  魏丽娟人民陪审员  王 芳二〇一六年六月十七日书 记 员  张 艳附：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。