河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再433号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：商丘建业住宅建设有限公司。住所地：商丘市。
法定代表人：胡文勤，该公司总经理。
委托代理人：赵风军，金博大律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李军，男，1975年6月15日生，汉族。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李立，男，1970年1月9日生，汉族。
再审申请人商丘建业住宅建设有限公司（以下简称建业公司）因与被申请人李军、李立租赁合同纠纷一案，不服商丘市中级人民法院（2014）商民三终字第604号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年7月8日作出（2015）豫法立二民申字第00764号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人建业公司的委托代理人赵凤军到庭参加诉讼。被申请人李军、李立经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
2012年5月7日，李军、李立向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求判令建业公司给付第二年的租金并终止租赁合同。
商丘市梁园区人民法院一审查明，2010年3月20日，李军、李立与建业公司签订了一份《租赁协议》约定：建业公司租赁李军、李立所有的位于建业桂圆商业街108号房屋共二层，建筑面积692.56平方米，租金为每平方米每月30元，年租金共计249336元。同时合同约定，协议期满后，建业公司是续约的第一优先人。如建业公司不续租，应在合同期满前30天向李军、李立提交书面申请。李军、李立收到建业公司不续租的书面通知后方可租给第三方。如建业公司继续租赁该房屋，将以月每平方米30元的租金价格一次性付清年租金。合同生效后，李军、李立与建业公司按合同约定进行了交付，建业公司也依约支付了第一年的租金。租赁期限届满时，李军、李立与建业公司关于是否续约问题没有达成一致意见，经协商未果，形成纠纷。
商丘市梁园区人民法院一审认为，双方签订的租赁合同不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法应受到法律的保护。李军、李立与建业公司按合同约定进行了交付，建业公司也依约支付了第一年的租金，租金为每月每平方米30元，全年租金为249336元。但租赁期限届满时，建业公司没有按合同约定通知李军、李立是否续约，也未向李军、李立交纳第二年的租金。根据双方签订的合同约定，建业公司未按合同约定提前30天告知李军、李立不再续约，虽然双方也没有续签租赁合同，但合同到期后建业公司仍在继续使用该房屋，应视为租赁合同的自然延续，建业公司应按照2010年的合同约定向李军、李立一次性支付2011年全年的租金。建业公司没有按合同约定履行义务，违反了合同的公平性，应视为违约，李军、李立要求终止该租赁合同并支付租金的诉讼请求依法应予支持。李军、李立要求支付利息的诉讼请求没有法律依据，不予支持。2014年3月26日，商丘市梁园区人民法院作出（2012）商梁民初字第1186号民事判决：一、解除李军、李立与商丘建业住宅建设有限公司之间的租赁合同；二、商丘建业住宅建设有限公司支付李军、李立2011年3月21日至2012年3月20日期间的房屋租金249336元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回李军、李立的其他诉讼请求。一审案件受理费5040元，由商丘建业住宅建设有限公司负担。
建业公司不服一审判决，向商丘市中级人民法院上诉称，2011年4月26日，建业公司与李军、李立因另一案件矛盾激化，被拒绝继续租赁房屋。在此情况下，建业公司也同意不再继续租赁房屋，遂将房屋腾空，并于2011年4月30日发出告知函，告知李军、李立自2011年5月20日起不再使用、管理租赁房屋，并要求其在2011年5月11月至5月19日期间办理交接手续。李军、李立接到顺丰速递却拒绝签收。2011年5月1日，建业公司副总经理冯亮通过电话通知李军接收房屋，并将告知函内容向其宣读。2011年5月10日，建业公司再次向李军、李立发出告知函，李军、李立仍然拒绝签收，致使房屋空置无法办理交接。为尽快解决纠纷，建业公司于2011年7月29日向李军、李立发出告知函，要求双方办理交接和结算手续。2011年8月12日，建业公司与李军、李立在商丘市梁园区人民法院就另一案件开庭时，当庭当面向李军、李立送达告知函，要求办理房屋交接手续，办理结算，并对此进行了录音、录像。因此，建业公司实际租赁房屋的期限为2011年3月20日至2011年5月20日，应向李军、李立支付的租金为41556元，而非全年租金。由于租赁协议期满后双方没有达成新的租赁协议，仅就租金标准达成了一致，未就租赁期限达成一致，应为不定期租赁。因此，2011年5月20日以后双方已解除合同，不再存在租赁关系。按照建业公司发出的告知函，给予李军、李立近1个月的补偿期充分照顾到其利益。建业公司请求撤销原审判决，依法改判建业公司支付租金41556元，或发回重审。李军、李立庭审中口头答辩要求驳回上诉，维持原判。
商丘市中级人民法院二审查明的事实与一审认定的事实相一致。
商丘市中级人民法院二审认为，建业公司与李军、李立签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同。根据双方租赁合同约定，租赁期限为2010年3月20日至2011年3月20日，如果建业公司不续租，应当在合同期满前30日向李军、李立提出书面申请。本案租赁合同到期后，建业公司未按照合同约定提前30日向李军、李立提出书面申请，而是继续使用涉案房屋，且李军、李立亦未提出异议，应当认定双方以实际行为表示同意按照租赁协议第三条的约定进行续租，租赁期限为一年，即2011年3月21日至2012年3月20日，其他合同条款不变。关于双方的租赁合同何时解除，建业公司应如何给付租金的问题。建业公司称其已经向李军、李立发出解除租赁合同的告知函，但本案并不存在法定的合同解除情形，双方亦未约定解除合同的条件，而且，该解除合同告知函系通过邮寄的方式进行送达，李军、李立拒绝接收。因此，李军、李立对邮寄的具体内容并不知情。建业公司提交的电话录音因不能证明其录制的时间，不能实现建业公司的证明目的，原审不予采信并无不当。因双方一直未办理房屋交接手续，且建业公司未向李军、李立支付相应的租金。因此，李军、李立诉请建业公司按照合同约定支付2011年3月21日至2012年3月20日的租金249336元理由正当，应予支持。2014年8月6日，商丘市中级人民法院作出（2014）商民三终字第604号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5040元，由商丘建业住宅建设有限公司负担。
建业公司不服二审判决，向本院申请再审称：1、原审判决建业公司向李军、李立支付一年期限的租赁费没有事实依据。建业公司于2011年4月30日即向李军、李立发出解除租赁合同的《告知函》，告知其于2011年5月20日起不再租赁涉案房屋。随后，建业公司又向李军、李立电话及函件通知解除租赁合同。2011年8月12日，双方因另案在商丘市梁园区人民法院开庭审理期间，当庭向建业公司送达告知函，要求办理房屋交接手续，因此建业公司实际租赁房屋的期限应为2011年3月20日至2011年5月20日，应当支付的租金为41556元。2、原审判决建业公司支付一年期限的租赁费没有法律依据。根据合同法规定，租赁期限约定不明的，应为不定期租赁，双方于2011年4月26日即同意解除合同，双方已不存在租赁关系。建业公司给予李军、李立近1个月的补偿期，已充分照顾其利益。李军、李立未到庭答辩。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，建业公司与李军、李立在《租赁协议》约定的租赁期满后，在未签订书面协议的情况下继续使用涉案房屋，李军、李立未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、二百三十二条之规定，应视为双方达成不定期租赁合同，建业公司及李军、李立均有权随时解除合同。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条之规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。建业公司主张其通知李军、李立解除涉案不定期租赁合同，应就其所称解除合同的基本事实承担举证证明责任。建业公司称其曾向李军、李立邮寄送达解除合同告知函，电话通知解除租赁合同，并曾于另案开庭审理期间当庭送达解除合同通知，但未提供有效证据予以证明。因李军、李立未接收解除合同的告知函件，亦不认可建业公司所主张的通知时间，且否认当庭送达解除合同通知的真实性，故建业公司所提证据均不足以证明其主张，本院依法不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，虽在适用法律方面存在不当之处，但处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持商丘市中级人民法院（2014）商民三终字第604号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永伟
代理审判员 李向乔
代理审判员 项 坤
二〇一六年八月九日
书 记 员 李向华