湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株荷法民一初字第381号
原告杨筝，女，1994年8月17日出生，汉族。
被告株洲嘉泰房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区文化路32号。
法定代表人刘萍萍，系该公司董事长。
特别授权委托代理人刘灿，男，1983年1月29日出生，汉族。系该公司法律顾问。
委托代理人刘小湘，男，1968年9月8日出生，汉族。系该公司总经理。
原告杨筝与被告株洲嘉泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷，本院于2014年1月24日立案受理，组成由审判员肖伟群担任审判长、代理审判员胡棕盛、人民陪审员汤红春参加的合议庭，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。书记员何松林担任庭审记录。原告杨筝、被告株洲嘉泰房地产开发有限公司的委托代理人刘灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨筝诉称，2009年1月18日，两原告与被告签订《株洲市商品房预售合同纠纷》，合同约定两原告购买荷塘区合泰大街嘉泰大厦A座701房，建筑面积108.33平方米，总价款225326元。合同签订后，原告支付了全部购房款，但被告迟迟不履行办理房产证的义务。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告于一个月内办好嘉泰大厦A座701房屋的房产证；2、被告支付逾期赔偿金97000元（赔偿标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2010年1月18日起至房产证办好之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告杨筝为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；
2、被告工商登记资料，拟证明被告主体资格；
3、株洲市商品房（预）销售合同及购房收据复印件，拟证明原、被告双方权利义务的事实；
4、收据，拟证明原告已经履行付款义务的事实；
5、房产局关于嘉泰大厦1号楼办证的答复；拟证明涉案房屋未检验，不合格，未办理房产证的事实；
6、物业管理合同，拟证明交房时间为2010年1月18日的事实。
被告株洲市嘉泰房地产开发有限公司对原告提交的证据的质证意见如下：对于证据1、2、3无异议；对于证据4及首付款的收款凭证无异议，但是已付购房款总额应是首付款及已还部分的按揭；对于原告提交的票据的真实性及合法性无异议，但是预收费用不应以票据上写的日期计算办证期间；对于证据5的真实性及合法性无异议，但是3、4月份，房产管理局对嘉泰大厦发出了监督意见，认为嘉泰的建设合格，资料齐全，证据五的回复意见有片面及不全之处；对于证据6无异议，交房时间以房产局确认的时间为准。
被告株洲市嘉泰房地产开发有限公司辩称，嘉泰大厦房屋权属证延迟办理，确属政府行政行为导致，应视为不可抗力，不应承担延迟办证违约金；原告诉讼请求的违约金计算过高，且计算有误。
被告株洲市嘉泰房地产开发有限公司向本院提交如下证据：
1、规划局建设工程规划审批单、许可证，拟证明2010年规划局对嘉泰公司的规划提出了新要求的事实；
2、2012年4月份株洲市规划局的规划复核证明，拟证明株洲市规划局发出规划调整后，被告达到了要求的事实；
3、株洲市规划局的规划许可证，拟证明规划部门调整后，经变更后合格的事实；
4、房产局监督意见书，拟证明规划调整后资料已经齐全，具备办证条件的事实；
5、照片一张，拟证明消防原因是市政原因所致，非被告原因的事实；
6、房屋质量检测报告，拟证明嘉泰大厦质量安全可靠，可正常交付使用的事实；
7、竣工验收消防备案凭，拟证明消防经验收合格已经进行备案的事实；
8、环评验收意见，拟证明环评验收合格已符合办证条件的事实；
9、开发项目施工综合监督检验基本程序，拟证明办证条件已全部齐备的事实。
原告杨筝对被告提交的证据质证为：对于证据1、2、3的真实性无异议，但是对证明内容有异议，该三份证据恰好证明被告擅自加层，将原地上15层改成17层，且该规划许可证是后来补办，也证明未办理竣工验收系被告擅自变更规划所致；对于证据4的真实性无异议，但该证据不是房屋建筑工程竣工验收的证明，只是房产局的意见书，房产局的答复也明确了该房屋未竣工验收是未办证的根本原因；对于证据5的关联性有异议，与本案无关；对于证据6的真实性、合法性、关联性有异议，不是竣工验收资料，只是一个公司证明，且没有加盖该公司公章，且与本案无关；对于证据7的真实性有异议，该份证据未加盖公章，不能证明被告建筑已经经消防验收合格；对于证据8，系复印件，对其真实性有异议，该证据非结论性意见，环保验收只是竣工验收的一部分，不能证明该房屋已经竣工验收合格；对于证据9的真实性及合法性有异议，该证据证明竣工验收包含消防、园林绿化，竣工验收是综合性的验收，被告没有提交消防验收及园林绿化的合格证明。
根据原、被告的举证、质证，本院对原、被告提供的证据确认如下：
对原告提交的证据1、2、3，被告质证无异议，本院予以采信；对原告提交的证据4、5、6，被告质证对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。
对被告提交的证据1、2、3、4，原告质证对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；对原告提交的证据5，经本院审查，是真实合法的，本院予以采信；对原告提交的证据6、7、8、9，原告质证对其有异议，经审查，原告提交的证据6、7、8、9与本案的争议焦点没有关联性，本院不予采信。
根据原、被告提交的证据及本院对证据的采信，结合原、被告的当庭陈述，本院确认本案基本事实如下：
2010年1月18日，株洲嘉泰房地产开发有限公司（甲方）与杨筝（乙方）签订《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号为9000003503），合同内容为：“……第二条乙方向甲方购买《嘉泰大厦1号楼》荷塘区合泰大街嘉泰大厦1号楼701室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为108.33平方米……；第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币2080元。大写：（贰仟零捌拾元整）。根据甲方预（实）测该房屋建筑面积，乙方购买两套房屋的总房价款暂定为人民币225326元。……第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30日内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。……第十条该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、该商品房自检验收合格。第十一条甲方定于2010年3月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。第十二条甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……第十四条在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权》（分户证）。……原告向被告一次性支付了全部购房款。购房后，两原告缴纳了办证等相关费用，并于2010年1月18日与株洲市康泰物业有限责任公司签订了《嘉泰大厦物业管理合同》，接收了该房屋。
另查明，嘉泰大厦原经株洲市规划局规划审批为商住楼地上15层，地下1层，后改变规划，并于2012年4月取得建设工程规划许可证，改为商住楼地上17层，地下1层。2013年11月25日，株洲市房产管理局就嘉泰大厦1号楼办证问题向业主答复，因嘉泰房地产公司一直未提供已竣工的证明（即房屋建筑工程竣工验收备案书），该局未受理其登记。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。2010年1月18日，原、被告双方签订《商品房销售合同》后，原告向被告支付了全部购买款，并向被告缴纳了该商品房房屋产权证办证费用，被告应当按照合同约定将该房交付给原告使用，并为原告办理房屋产权证，故原告要求被告办理好房产证的诉讼请求，本院予以支持。按照双方签订的《商品房销售合同》第十四条之约定：“在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权》（分户证）。”2010年1月18日，原告与株洲市康泰物业有限责任公司签订了《嘉泰大厦物业管理合同》，接收了该房屋，被告应于2011年1月18日前向房产管理部门办理该房屋《房屋所有权证》（分户证），但被告至今未向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的分户证，应当承担违约责任；根据法律规定，债权保护的诉讼时效为2年，即自原告向法院提起诉讼时向前推移2年，按照原告已付购房款总额225326元，自2012年1月24日至2014年1月24日按照中国人民银行一到三年期同期贷款利率计算违约金为28254.03元，原告诉讼请求超出本院核定的部分，本院不予支持；2014年1月25日之后的逾期办证违约金，以原告已付购房款总额225326元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告株洲嘉泰房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告杨筝办理嘉泰大厦1号楼701室房屋的《房屋所有权》（分户证）的房产权属证书；
二、被告株洲嘉泰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告杨筝支付逾期办证违约金人民币人民币28254.03元；2014年1月25日之后的逾期办证违约金，以原告已付购房款总额225326元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；
三、驳回原告杨筝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2226元，由原告杨筝承担900元，被告株洲嘉泰房地产开发有限公司承担1326元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 肖伟群
代理审判员 胡棕盛
人民陪审员 汤红春
二〇一四年五月十九日
书 记 员 何松林
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。