济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民园初字第315号
原告侯新强，男，1976年9月29日出生，汉族，无业，住济南市。
被告李建忠，男，1972年11月8日出生，汉族，济南市天桥区北园街道办事处成大社区居民委员会主任，住济南市。
原告侯新强与被告李建忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯新强、被告李建忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告侯新强诉称，2014年10月7日原告在联四路成大社区看到居委会干部李建忠正在搭建两排门头房，原告预租赁门头房经营超市和饭店，便向被告交付了定金1万元。后双方于10月20日签订了房屋出租合同，次日原告去办理营业执照时，工商所告知原告该社区依照《济南市土地征收管理办法》（济南市人民政府令218号）第七条之规定，自2014年8月21日起停止办理六个居委会水屯、边庄、杨庄、联四和柳云、成大居委会内的营业执照核发等相关手续，济南市国土资源局天桥分局于2014年9月15日下发文件，成大社区土地全部冻结，其社区知情后反而匆匆搭建简易板房，于10月20日匆匆建完，未装修，未依法取得房屋所有权证和房屋租赁证、许可证的房屋不得出租。因济南市人民政府8月18日已下发了征收该片土地文件，双方签订的租房协议依照《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》有关规定，未到房地产管理部门登记备案，因此，租赁合同违反法律和法规的规定，应属无效合同，无效合同从合同签订时对双方即没有法律约束力。原告因不可抗力不能履行合同，10月23日到居委会向被告提出解除合同，要求退钱，但被告不同意，于是原告归还了房屋钥匙。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（五）违反了法律或者社会公共利益的，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律行政法规的强制性规定。《城市房地产管理办法》第五十二条规定，认定出租违章建筑房屋所签订的房屋租赁合同是无效合同。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。根据法律规定，此房屋系违反《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规而动工建造的房屋及设施，就是违章建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效；第三条规定，出租人就未经批准或未按照内容建设临时建筑，与承租人订立的合同无效。现提起诉讼，请求：1、判令被告退回侯新强租房定金壹万元正。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用和各项损失费用。
为了证明其主张，原告向本院提供如下证据：1、济南市国土资源局天桥分局关于协助停止核发济南市天桥区水屯等六个居民委员会营业执照的函复印件一份，证明原告租赁涉案房屋是为了经营做生意，工商部门已经无法办理营业执照，所以原告不能使用该房屋；2、济南市人民政府拟征收土地公告复印件一份，证明涉案房屋所占用的土地已被政府予以征收，所以租赁合同不能继续履行，根据合同第5条原告有权解除合同，所以被告应该将租房定金返还给原告；3、2014年10月20日原、被告签订的房屋出租合同一份及被告出具的1万元定金收条一份，证明原、被告签订房屋出租合同的事实及原告向被告交付了1万元定金的事实。
被告李建忠辩称，原告支付的定金是为了保证与被告签订房屋租赁合同，被告就没有将该房屋租赁给其他人。现在原告没有按照双方签订的合同进行履行，属于违约方。所以原告的定金1万元不应该退回，不同意退回原告的定金。
被告李建忠未向本院提供证据。
经审理本院认定，因原告需要租赁门头房，其便与被告联系，于2014年10月7日原告向被告支付1万元定金，被告向原告出具收条一份，载明：“今收到租门头房32号-36号定金壹万元正（10000元）。年租金5间145000元。李建忠2014.10.7日。”2014年10月20日原告与被告签订房屋出租合同一份，约定被告将位于济南市天桥区联四路北首32号-36号门头房出租给原告，该出租合同主要内容为：出租方（甲方）李建忠，承租方（乙方）侯新强，甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议，租赁地址为联四路，户型规格为门头房32－36号，居住面积为195平方米；租用期限为3年，自2014年11月1日起至2017年10月31日；房屋租金每年145000元；付款方式为按年支付。上述出租合同签订后，原告认为租赁房屋的土地因涉及征收而不能办理营业执照，所以其没有向被告支付租金。被告将涉案5间房屋的钥匙交付给了原告，但原告没有实际使用涉案5间房屋。后原告于2014年11月28日前先后将涉案5间房屋的钥匙交还给被告。被告收到原告交还的5间房屋的钥匙后将上述5间房屋又出租给他人。
原、被告均认可2014年10月7日原告向被告支付1万元定金的事实，但原告认为双方对定金的性质没有明确约定，被告认为该定金是为了保证签订合同而作的担保，原告支付1万元定金之后，其就保证与原告签订房屋租赁合同，而不再与其他人签订租赁合同。
原告认为双方签订的房屋出租合同未到房管部门进行登记备案，且出租的房屋属于违章建筑，因此违反法律规定，应属于无效合同，被告应将收取的1万元定金予以返还。被告认为合同是有效的，是双方真实意思的表示，并不违反法律规定，原告没有履行合同不想再租赁涉案房屋，原告违约在先，该定金不应返还。
原告要求被告承担其因为起诉所产生的误工费、交通费损失共计600元，对此原告没有提供证据。被告不认可原告主张的上述误工费、交通费600元，认为没有法律依据，其不同意支付。
另，涉案的济南市天桥区联四路北首32号-36号门头房系小产权房，没有办理产权登记，该房屋也没有建设规划审批手续。
上述事实，有原告提供的相关证据及原、被告双方的庭审陈述为证，足以认定。
本院认为，本案原、被告之间系房屋租赁合同纠纷。关于2014年10月7日原告向被告支付的定金1万元的性质问题，被告认为该定金是为了保证双方签订合同而作的担保，原告认为双方对定金性质没有明确约定。原告支付定金1万元的时间是在其与被告正式签订房屋出租合同之前，支付定金当时双方并未签订出租合同，且根据被告的陈述该定金是为了保证双方能够签订合同而作的担保，因此，能够认定原告支付的1万元定金，是作为双方订立房屋出租合同的担保而由原告支付的立约定金。原告支付1万元立约定金的目的仅在于保证其与被告签订房屋出租合同，原告支付定金后双方已经签订了房屋出租合同，支付该定金的目的已经实现，因此不应再适用定金罚则。因为涉案房屋为小产权房，没有建设规划审批手续，被告也没有证据证明该房屋取得了建设工程规划许可证，所以根据法律规定，原、被告双方签订的房屋出租合同无效。被告在明知涉案房屋没有建设规划审批手续的情况下还将该房屋出租给原告，最终导致合同无效，对此被告应承担责任。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告收取的原告的1万元立约定金应予以返还，所以原告要求被告返还1万元定金的诉讼请求，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告要求被告承担其因为起诉所产生的误工费、交通费损失共计600元的主张，对此被告不予认可，且原告也未提供证据予以证明其产生了上述损失，原告的该主张，事实不清，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李建忠返还原告侯新强定金10000元，于本判决生效之日起10日内付清。
二、驳回原告侯新强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李建忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张清国
审 判 员 曹新建
人民陪审员 林常云
二〇一五年十一月二日
书 记 员 李 雪