辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终9462号
上诉人（原审被告）：沈阳嘉季宾馆有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街45-2号。
法定代表人：敬东宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廉昊，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：聂景春，男，1966年3月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：廉昊，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁辽泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街9-21号。
法定代表人：朱金榜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷雪莲，辽宁英泰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：辽宁海翔农业生态科技有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔镇下深村。
法定代表人：张海翔，该公司经理。
上诉人沈阳嘉季宾馆有限公司（以下简称“嘉季宾馆”）、聂景春因与被上诉人辽宁辽泰房地产开发有限公司（以下简称“辽泰公司”）、辽宁海翔农业生态科技有限公司（以下简称“海翔公司”）物权保护纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
嘉季宾馆上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.被上诉人承担全部上诉费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，辽泰公司并未完成购房款的支付义务，原房产登记产权人没有将本案争议房屋过户到辽泰公司名下，辽泰公司无权以所有权人身份对本案争议房屋主张权利。二、一审判决超出争议法律关系裁判属适用法律错误。一审判决在本案中不应确认房屋产权的归属，属于适用法律错误。
聂景春上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.被上诉人承担全部上诉费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，辽泰公司并未完成购房款的支付义务，原房产登记产权人没有将本案争议房屋过户到辽泰公司名下，辽泰公司无权以所有权人身份对本案争议房屋主张权利。二、一审判决超出争议法律关系裁判属适用法律错误。一审判决在本案中不应确认房屋产权的归属，属于适用法律错误。三、在（2015）大东民二初字第1094号民事判决书中已经确认上诉人对辽泰公司支付房屋使用费550万元，本案中不应重复判决重复支付。
辽泰公司辩称，同意一审判决。
海翔公司未到庭答辩，提交书面情况说明称我司于2010年1月27日将位于沈阳市大东区滂江街45号面积1808平方米的房产以960万元的价格转让给辽泰公司，辽泰公司将房产转让款全部支付我司，我司也将房产交付给辽泰公司。现位于沈阳市大东区滂江街45号面积1808平方米的房产实际物权所有人为辽泰公司。
辽泰公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令宾馆腾退原告所有的沈阳市滂江街45号房产；2.请求法院依法判令宾馆赔偿原告损失70万元（保留追究其他损失的权利）；3.请求法院依法判令宾馆承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实:2012年6月8日，辽泰公司与聂景春签订租赁合同，约定聂景春租赁大东区滂江街45号的土地、土地所有房产以及其它附着物，作为仓库使用。租赁期间从2012年7月1日至2013年6月30日止。年租金为300万元，租赁期满后如续租，租金按上一年度租金上浮10%标准支付，逐年递加。本合同签订后，3日内向甲方（辽泰公司）支付上半年租金人民币150万元，2012年12月1日向甲方支付下半年租金人民币150万元。合同期满后如乙方（聂景春）续租，应于租赁期满前30日通知甲方，甲方同意后于当年7月1日前交纳上半年租金，于当年12月1日前交纳下半年租金。合同第九条规定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回租赁物，不退乙方已付租金。1.未经甲方同意擅自将承租的租赁资产转租、分租的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.延期支付租金一个月。合同第十条规定：1.租金期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，乙方装修、添附其他附属物等的经济损失甲方不予补偿。2.如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第九条规定的情形，甲方必须终止合同时，应提前15日通知乙方，乙方必须无条件退还租金资产。乙方装修、添附其它附属物等的经济损失甲方不予补偿。
一审法院另查，双方签订的租赁地址大东区滂江街45号有多处房屋，房屋所有权证登记房屋地址有沈阳市大东区滂江街45-1号至45-9号九处房屋和沈阳市大东区滂江街45号，共计10处房屋。2013年12月17日，辽泰公司曾起诉聂景春至一审法院，要求其腾退沈阳市大东区滂江街45-1号至45-9号九处房屋，及给付欠付（2017年7月1日至2013年6月30日）租金30万元及违约金，一审法院[2014]大东民二初字第19号判决书支持了辽泰公司的诉请。该案判决后，聂景春提出上诉，沈阳市中级法院[2014]沈中民二终字第2855号判决书维持一审判决。2015年4月22日，辽泰公司起诉聂景春至一审法院，要求其支付（2013年7月1日至2015年4月30日）房屋租金损失550万元，一审法院[2015]大东民二初字第1094号判决书审理查明，聂景春占用大东区滂江街45-1号至45-9号房屋至2015年6月，故一审法院支持了辽泰公司请求支付（2013年7月1日至2015年4月30日）的占有房屋使用费550万元。
一审法院再查，2012年8月13日，甲方聂景春以辽泰公司的名义与嘉季宾馆（乙方）代表李强签订租赁协议，将大东区滂江街45号房屋（建筑面积1808平方米）5层独立楼整体出租给乙方使用，租期10年，年租金为70万元，五年后租金上浮10%。双方于2013年11月15日签订补充协议，协议约定甲方从2013年11月15日电力增容施工完毕并正常供电后开始计收房租，（即乙方已交租金所包含期限为2014年11月15日之前已全部交清）。在两处合同落款处均加盖辽泰公司的印章，同时聂景春向李强出示了辽泰公司授权其出租房屋的授权委托书并在落款处加盖辽泰公司印章。辽泰公司向一审法院提出印章鉴定申请，经辽宁大学司法鉴定中心鉴定双方签订合同落款处加盖辽泰公司的印章为虚假。
一审法院又查，2010年1月27日，海翔公司与辽泰公司签订房屋买卖协议，将本案争议房屋以960万元价格卖于辽泰公司，双方未办理房屋更名过户手续，房屋仍登记在海翔公司名下。
一审法院还查，嘉季宾馆使用大东区滂江街45号房屋2-5层用于经营宾馆，一层分租他人经营门市。
一审法院认为，关于聂景春抗辩辽泰公司主体是否适格的问题。本案争议房屋登记在海翔公司名下。2010年辽泰公司与海翔公司签订了房屋买卖协议，并提供付款凭证证明付款事实，且海翔公司对此未提出异议，一审法院认为，辽泰公司与聂景春签订的买卖协议合法有效，辽泰公司有权出租房屋经营收益，辽泰公司主体适格。
关于辽泰公司主张腾房的诉讼请求能否支持的问题。首先从聂景春方面来看，辽泰公司与聂景春签订了租赁合同的租期是2012年7月1日至2013年6月30日，租期仅为一年。而聂景春却与嘉季宾馆签订了十年的租赁合同，即便合同签订时间2012年8月13日是在辽泰公司与聂景春的租赁期内，但聂景春的转租行为应征得出租人辽泰公司的同意，聂景春未有证据证明其转租行为经出租人同意，且无证据证明，出租人知道并默许了聂景春的转租行为，故在合同期满后，辽泰公司与聂景春未再续签租赁合同、聂景春亦未向辽泰公司支付后续租金的情况下，聂景春无权将房屋出租他人使用。其次从嘉季宾馆方面来看，其主张并非与聂景春个人存在租赁关系而是与辽泰公司签订的租赁合同，聂景春只是代表辽泰公司代签合同、代收房款构成表见代理，并提供了辽泰公司与嘉季宾馆代表人李强签订的租赁合同、补充协议和辽泰公司授权聂景春出租房屋、收取房租的授权委托书加以证明。但经辽泰公司申请对上述三份文书上加盖辽泰公司的印章鉴定得出该三份印章为虚假，故可以认定聂景春系个人私刻印章行为，其与辽泰公司又无职务关系，故其与嘉季宾馆签订协议、收取租金行为对辽泰公司不构成表见代理。辽泰公司与嘉季宾馆不存在租赁关系，聂景春作为承租人在租赁期满后无权将房屋再转租他人。综上，嘉季宾馆占有使用房屋无事实和法律依据，故辽泰公司主张嘉季宾馆的腾房诉请一审法院应予支持，但本案争议房屋一层已由嘉季宾馆分租他人，故嘉季宾馆应将沈阳市滂江街45号2-5层腾还辽泰公司。
关于辽泰公司主张嘉季宾馆支付70万元损失的问题。嘉季宾馆及聂景春均未向辽泰公司支付2013年7月1日至2014年7月1日的房屋租金，嘉季宾馆称其向聂景春支付2012年8月13日至2013年11月15日的房屋租金90万元（1、存款回单，2、超出20万元为增加消防设施费），但因房屋没有水电不具备使用条件，故此期间租金免除，该90万元充当2013年11月15日至2014年11月15日期间的房屋租金，2014年6月28日，嘉季宾馆称其向聂景春现金支付了2014年11月15日至2015年11月15日房屋租金65万元的房屋租金，并提供收条和存款回单加以证明，聂景春对以上事实均已认可，故嘉季宾馆不应重复给付，而聂景春在租赁期满后，无权出租房屋收取租金，应将房屋租金转付原告，辽泰公司参照聂景春与嘉季宾馆租金标准，主张损失并无不当，聂景春应向辽泰公司支付租金损失70万元。
另，在庭审中嘉季宾馆曾提到对房屋进行装修，但嘉季宾馆并未提出反诉主张损失，故一审法院不予审理。
判决：一、被告沈阳嘉季宾馆有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将沈阳市大东区滂江街45号2-5层房屋腾还给原告辽宁辽泰房地产开发有限公司；二、第三人聂景春于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告辽宁辽泰房地产开发有限公司房屋损失70万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元,鉴定费10,000元，由被告沈阳嘉季宾馆有限公司负担，鉴定费6800元由第三人聂景春承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，在本院审理期间嘉季宾馆向本院提出申请撤回上诉。
本院认为，辽泰公司与聂景春签订的租赁协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议房产虽登记在海翔公司名下，但海翔公司已将争议房产出售给辽泰公司，辽泰公司作为争议房产的实际权利人，其与聂景春签订有租赁协议，故辽泰公司基于租赁协议有向聂景春主张房屋租金的权利，聂景春以争议房屋未过户到辽泰公司名下，辽泰公司无权主张权利的主张，本院不予支持。关于聂景春提出房屋使用费已经法院判决支付，本案中不应重复支付的问题，辽泰公司主张聂景春支付2013年7月1日至2014年7月1日期间的房屋租金损失，但该期间的房屋租金损失在辽泰公司诉聂景春房屋租赁合同纠纷一案已经沈阳市大东区人民法院[2015]大东民二初字第1094号民事判决中判付，故辽泰公司再次主张聂景春支付，本院不予支持，聂景春该主张，于法有据，本院予以支持。嘉季宾馆在本院审理期间向本院提出申请撤回上诉，嘉季宾馆提出的撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02289号民事判决第二、三项，即：“二、第三人聂景春于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告辽宁辽泰房地产开发有限公司房屋损失70万元；三、驳回原告其他诉讼请求”；
二、维持沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02289号民事判决第一项，即：“一、被告沈阳嘉季宾馆有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将沈阳市大东区滂江街45号2-5层房屋腾还给原告辽宁辽泰房地产开发有限公司”；
三、驳回辽宁辽泰房地产开发有限公司其他诉讼请求及聂景春其他上诉请求。
一审案件受理费10,800元,鉴定费10,000元，由沈阳嘉季宾馆有限公司负担，鉴定费6800元，由第三人聂景春承担；二审案件受理费聂景春预交10,800元，由辽宁辽泰房地产开发有限公司负担；沈阳嘉季宾馆有限公司预交10,800元，减半收取5400元，由沈阳嘉季宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年十月十六日
书记员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。