广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3041号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市百秀投资管理有限公司（原名广州市百秀广告有限公司），住所地。
法定代表人：孙永华，职务：经理。
委托代理人：郭忠革、于丹阳，广东德培律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：史锦珊，女，1987年12月15日出生，汉族，身份证住址广东省揭东县。
上诉人广州市百秀投资管理有限公司（以下简称百秀公司）因与被上诉人史锦珊房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法学民初字25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：史锦珊、百秀公司于2012年3月12日签订一份广州大学城综合商业服务商铺租赁合同，合同约定百秀公司将位于广州市番禺区小谷围街商业南区S1-01号C22铺位出租给史锦珊作为经营场所使用，建筑面积35平方米。租赁期限为2012年3月16日至2013年3月31日。史锦珊以月租1600元（包含物业管理费，物业管理费每平方米8元）向百秀公司缴交租金。史锦珊须在签署合同当日向百秀公司缴交等同于两个月租金，共计3200元作为履约保证金，同时，向百秀公司缴交500元水电押金。租金采用预付形式，史锦珊须于签订合同的当日向百秀公司缴交近一个月的租金，以后每次须缴交一个月的租金，租金于当月5日前缴交。期满如双方不再续约，则史锦珊所租商铺内属史锦珊的可移物品由史锦珊自行处理，固定设施（包括原油设施、史锦珊自行装修加装的不可移动的装修物如玻璃门套、镶嵌物）应无偿移交给百秀公司，或在百秀公司的要求下予以拆除、恢复商场原貌。如遇不可抗力或国家政策原因致本合同不能继续履行而需解除的，百秀公司需提前两个月通知史锦珊，在结清各项费用后合同解除。双方皆不负违约责任。若史锦珊逾期缴交租金及各项费用，百秀公司有权按每日百分之五向史锦珊收取滞纳金；若史锦珊逾期缴交租金和各项费用超过五个工作日，则百秀公司有权解除合同，收取租赁铺位，没收史锦珊的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向史锦珊索赔。合同还约定了其它内容。合同签订后，史锦珊向百秀公司缴交了3200元履约保证金及500元水电押金，史锦珊按合同向百秀公司缴交租金至2012年5月，从2012年6月份开始史锦珊没有向百秀公司缴交租金，以致引起纠纷。另查明，广州市番禺区小谷围街综合商业服务区S1-01号商铺是百秀公司从广州大学城投资经营管理有限公司承租。双方于2010年6月13日签署合同。租赁期限为2010年6月15日至2011年6月14日。租赁期满如无城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化等不可抗力的因素导致合同无法履行的，合同自动续约至2013年6月14日。合同明确告知百秀公司知道大学城综合商业服务区为临时建筑。广州市番禺区大学城商业南区S1-01号铺由广州大学城临时商业服务区物业服务中心提供物业管理服务并收取管理费。广州市番禺区小谷围街综合商业服务南区属于临时建筑。经广州市城市规划局许可，该项目在2005年7月15日获得建设工程规划许可证，该项目使用期为两年。百秀公司方未提供该商铺使用期延期或展期的证据。2012年5月11日，广州大学城服务中心发出通知，通知称政府将在2012年7月开始对大学城综合商业南区动工拆撤，各商户在2012年6月20日全部撤离。广州市番禺区小谷围街综合商业南区于2012年10月围蔽，失去正常经营条件，涉案商铺于2013年5月12日被拆除。
2012年9月5日，史锦珊向原审法院提起本案诉讼，请求：一、请求确认史锦珊与百秀公司签订的《广州大学城综合商业服务商铺租赁合同》无效；二、判令百秀公司返还史锦珊履约保证金3200元以及水电押金500元；三、判令百秀公司返还史锦珊2012年5月份的租金1630元，因为百秀公司免收了其他商铺的5月份租金，所以百秀公司要退回史锦珊1630元；四、请求判令百秀公司赔偿史锦珊经济损失30022元，评估费用3450元由百秀公司承担（共计33472元）。五、百秀公司承担本案诉讼费用。
百秀公司在原审答辩及反诉称，1、退还保证金的问题。我方认为根据合同约定，史锦珊应在合同约定的租赁期内缴纳租金、水电费、物业管理费，但史锦珊已经几个月没有交租金、水电费、物业管理费，已构成严重违约，百秀公司作为出租方，在史锦珊违约的情况下是有权没收史锦珊的履约保证金、水电押金；2、鉴于涉案铺位由史锦珊掌控，同时该场地具备经营所用水电，物业公司亦提供相应的物业管理服务，因此涉案商铺具备经营的条件。史锦珊将涉案铺位移交给百秀公司前，应参照合同约定的标准支付租金及管理费，现史锦珊超过双方合同约定的交纳期限，应参照合同约定的违约标准支付违约金。为维护百秀公司的合法权益，请求法院：1、判令解除百秀公司、史锦珊于2012年3月12日签订的《广州大学城综合商业服务商铺租赁合同》；2、判令史锦珊向百秀公司支付2012年6月至2012年9月的租金共计3960元及逾期缴费滞纳金3022元（暂计至反诉日，之后按租赁合同约定租金标准向百秀公司支付每月使用费至史锦珊实际交铺为止）；3、史锦珊立即向百秀公司支付2012年6月至2012年9月的物业管理费共计1120元及逾期滞纳金799元（暂计至反诉日，之后按租赁合同约定管理费标准向百秀公司支付每月管理费至史锦珊实际交铺为止）；4、由史锦珊承担本案所发生的诉讼费用。
史锦珊原审反诉答辨称，所租赁的商铺已于2012年10月开始围蔽，至使史锦珊无法正常经营；百秀公司故意隐瞒重要事实，租赁合同应当无效。史锦珊不应支付租金。管理服务不是由百秀公司提供，百秀公司无权提出判令管理费的诉讼请求。
原审诉讼中，史锦珊向原审法院提供的证据有：1、广州大学城综合商业服务商铺租赁合同；2、评估报告书；3、水电费押金和履约保证金收据；4、广州市土地开发中心《关于按时移交大学城DS0303地块的函》；5、大学城商业区物业服务中心的通知。百秀公司向原审法院提供证据有：1、广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同及分租证明；2、建设工程规划许可证；3、广州大学城临时商业服务区物业服务中心出具的分租户使用证明。
在原审审理过程中，史锦珊申请对涉案房屋装修的现有价值进行评估。原审法院通过摇珠依法选定广东高迪评估咨询有限公司进行评估。该公司于2013年7月5日出具高迪评估（2013）012号价格评估结论书，结论为涉案商铺装修残值（评估基准日2013年4月11日）为10022元。
原审法院认为：对于史锦珊、百秀公司双方签订的租赁合同是否有效的问题。涉案商铺建设工程规划许可证的使用期限至2007年7月15日届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”。双方在涉案商铺的建筑工程规划许可证核准的使用期限届满后签订租赁合同，因此双方签订的租赁合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。百秀公司应向史锦珊退还3200元履约保证金及500元水电押金。关于史锦珊请求的经济损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审法院对评估结论书予以采信，涉案房屋装饰装修的现值可按评估价值予以认定。史锦珊因装饰装修所产生的损失系基于其与百秀公司签订的《商铺租赁合同》而产生，百秀公司作为房屋当时的出租人应知悉涉案房屋的性质、临时建筑的使用期限、是否适租等情况，史锦珊作为房屋的承租人对涉案房屋的性质、是否适租等情况亦负有谨慎审查义务。因此，对上述装饰装修损失，史锦珊及百秀公司均有过错，结合本案的具体案情，原审法院根据双方的过错程度认定百秀公司应向史锦珊赔偿装饰装修损失的60%，即6013.2元（10022元×60%=6013.2元）。另史锦珊要求百秀公司返还2012年5月的租金1630元，没有事实与法律依据，不予支持。对于百秀公司反诉的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。对于围蔽前的使用费，史锦珊应按合同约定的租金标准向百秀公司支付房屋占有使用费，即史锦珊应当向百秀公司支付2012年6月1日至2012年9月30日（不包含2012年8月）的占有使用费3960元；对于百秀公司主张的物业管理费，由于物业管理服务并非由百秀公司直接提供，而是由案外人广州大学城临时商业服务区物业服务中心提供物业服务，百秀公司亦并无提供证据证实在此期间曾向案外人广州大学城临时商业服务区物业服务中心交纳相关的物业管理费，故对百秀公司主张的物业管理费不予支持。对于百秀公司主张2012年10月1日至2013年5月12日的占有使用费，由于史锦珊承租的商铺从2012年10月起被围蔽，围蔽后史锦珊即无法正常经营及使用，而且百秀公司亦并没有证据证实在此期间还继续向其出租方广州大学城投资经营管理有限公司缴纳租金及相关费用而造成损失，故百秀公司反诉要求史锦珊继续支付此期间的使用费及物业管理费，缺乏事实依据，不予支持。因上述租赁合同为无效合同，百秀公司要求史锦珊支付逾期支付租金及物业管理费的违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款规定，于2014年4月23日作出如下判决：一、史锦珊与百秀公司在2012年3月12日签订的《广州大学城综合商业服务商铺租赁合同》无效；二、百秀公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向史锦珊退还履约保证金3200元和水电押金500元；三、百秀公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向史锦珊赔偿损失人民币6013.2元；四、史锦珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向百秀公司支付2012年6月至2012年9月的房屋占用费共计人民币3960元；五、驳回史锦珊的其它本诉诉讼请求；六、驳回百秀公司其它反诉诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟缓履行期间的债务利息。本案本诉受理费684元由史锦珊负担634元，由百秀公司负担50元。本案反诉受理费50元由史锦珊负担25元，由百秀公司负担25元。房屋装修评估费3450元由史锦珊承担1380元，由百秀公司承担2070元。
判后，上诉人百秀公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审法院仅支持2012年5月至2012年9月的房屋占用费不合理，应支持到2013年5月份为止。百秀公司认为虽然围蔽是客观事实，但围蔽的主要作用并非限制史锦珊的经营，仅是征收拆迁前的一种预防措施，况且并非封闭性的围蔽，有多条通道可以供行人及车辆进入，因此，百秀公司认为该措施并未影响到史锦珊的经营，况且围蔽的实施方并非百秀公司所为，即便有一定的影响也应由史锦珊向围蔽方主张赔偿，不应以该行为拒绝交纳租金（占用费），史锦珊的行为构成严重违约，应支付租金（占用费）至案涉商铺被拆迁为止才是公平合理的。二、双方在合同中已明确约定史锦珊应以建筑面积每平方米8元的标准交纳物业管理费给百秀公司，并没有约定或者要求必须由百秀公司提供物业管理史锦珊才交纳物业管理费，也并没有约定必须要百秀公司向广州大学城临时商业服务区物业服务中心交纳物业管理费后才能向史锦珊收取。无论租赁合同是否有效，史锦珊均应按该约定交纳物业管理费给百秀公司。原审法院设定了百秀公司收取史锦珊物业管理费的两个前提条件是不正确也是不成立的。事实上案涉地区的商铺是百秀公司整体租赁的，只有百秀公司才与广州大学城临时商业服务区物业服务中心具有整体的租赁及物业管理关系的，广州大学城临时商业服务区物业服务中心与史锦珊之间不存在物业管理关系，广州大学城临时商业服务区物业服务中心就案涉场地提供物业管理服务的对象也是百秀公司而非史锦珊，百秀公司是否向广州大学城临时商业服务区物业服务中心交纳了物业管理费这是百秀公司与广州大学城临时商业服务区物业服务中心之间的关系，该行为也没有影响史锦珊接受相关的物业管理服务，原审法院将两种完全不同的法律关系混为一谈，判决错误。综上，百秀公司上诉请求：1、撤销原审判决第四、六项；2、改判支持百秀公司的第二、三项反诉请求，合计4941元。
被上诉人史锦珊答辩同意原审判决，不同意百秀公司的上诉请求。自从2012年5月通知下达以后，涉案商铺就已经无人管理，也没有管理人员来巡逻，现场到处是垃圾没有人收，断水断电，施工队也进场施工了，故收取管理费不合理。我方在2012年3月底租赁涉案商铺，还没有装修完毕，尚未开业，百秀公司就下发通知，造成我方损失极大，应予赔偿。此后百秀公司将商场四周闸门的锁换了，我方无法入内，也就是说百秀公司没有把使用权给我方，我方不同意支付租金，但我方不想浪费时间，所以没有提出上诉。
经二审审查，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2013年8月21日，广州市工商行政管理局天河分局发出《准予变更（备案）登记通知书》，核准广州市百秀广告有限公司名称变更为广州市百秀投资管理有限公司。
本院认为，原审法院认定双方当事人签订的租赁合同为无效合同，双方当事人均无就此提出上诉，本院不再赘述。本案二审争议焦点为：一、史锦珊应否支付涉案商铺于2012年10月围蔽后的占有使用费；二、百秀公司请求史锦珊支付物业管理费和滞纳金应否支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原审法院判令史锦珊参照合同约定的标准向百秀公司支付2012年9月30日前的占有使用费，判后双方均无对此项内容提出上诉，故本院予以维持。
涉案商铺所在的大学城综合商业南区已被通知拟动工拆撤，且自2010年10月起相关单位已对该区予以围蔽，致使该区丧失正常经营条件，原审法院判令史锦珊无需支付2010年10月起的房屋占有使用费，合情合理。百秀公司上诉认为围蔽不影响史锦珊的经营，缺乏证据证明，本院不予采信。百秀公司又提出围蔽是案外人所为，即使围蔽影响史锦珊使用，史锦珊也不应以此拒交租金（占用费）的上诉理由，从《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定可见，百秀公司的上述上诉理由亦不成立，本院不予采纳。
关于物业管理费的问题，因双方租赁合同无效，其中关于支付物业管理费的约定对双方均无约束力。现百秀公司无证据证明其已向史锦珊提供了物业服务，亦无证据证明其曾代史锦珊向广州市大学城临时商业服务区物业服务中心交纳过物业管理费，故其请求史锦珊向其支付物业管理费及滞纳金缺乏约定或法定依据，原审不予支持处理并无不当。百秀公司就此提起上诉并无新的事实和理由，本院不予支持。
综上，上诉人百秀公司的上诉请求均理据不足，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州市百秀投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年九月十七日
书记员 杨银桃