上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1568号
原告（反诉被告）吕晓晨。
委托代理人吕军，男，住上海市闸北区。
委托代理人杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海旭浦置业有限公司。
法定代表人朱瑜，执行董事。
委托代理人罗林，上海市段和段律师事务所律师。
原告（反诉被告）吕晓晨诉被告（反诉原告）上海旭浦置业有限公司（以下简称旭浦公司）商品房预售合同纠纷一案，本案于2014年5月20日受理后，依法适用简易程序，于2014年6月19日、7月17日、8月12日、10月8日四次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人杨顺海、被告（反诉原告）委托代理人罗林四次到庭参加了诉讼，原告（反诉被告）委托代理人吕军到庭参加了第四次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吕晓晨诉称，2013年8-9月，吕晓晨被《新闻晨报》、《新民晚报》等所刊登的被告之“海湾·圆石滩别墅”（即上海市奉贤区海马路XXX弄《海湾国际名苑》）“直降180万”出售的广告吸引，怦然心动，于2013年10月26日与旭浦公司签订购买上海市奉贤区海马路XXX弄《海湾国际名苑》279号1-3层房屋的《上海市商品房预售合同》，并向被告支付了人民币1，146，616元（以下币种同）首批购房款。原告支付上述购房款后闻知《海湾国际名苑》“直降180万（元）”出售并非事实，“直降180万（元）”属于虚假广告，有关工商部门正在查处被告通过虚假广告出售《海湾国际名苑》之事。吕晓晨在签订《上海市商品房预售合同》的第三天与旭浦公司交涉，指出旭浦公司并无让利180万元之实，原告受到欺骗，双方之间的《上海市商品房预售合同》应予解除，旭浦公司应向原告退还原告已付款项。旭浦公司回避通过虚假广告出售《海湾国际名苑》事实，倒过来要求吕晓晨承担违约金的非分要求，致使问题至今没有解决。故吕晓晨诉讼来院，要求：1、解除原、被告之间关于上海市奉贤区海马路XXX弄《海湾国际名苑》279号1-3层房屋的《上海市商品房预售合同》；2、被告向原告退还原告支付的1，146，616元购房款；3、被告向原告赔偿利息损失（1，146，616元×6%÷365天×从2013年10月27日至判决之天数）。
被告（反诉原告）旭浦公司辩称，同意解除合同，愿意退还购房款，但不同意给付利息。
被告（反诉原告）旭浦公司于2014年6月23日提交反诉状，反诉称，2013年10月26日，旭浦公司与吕晓晨签订《上海市商品房预售合同》，约定，吕晓晨向旭浦公司购买上海市奉贤区海马路XXX弄“海湾国际名苑”279号1-3层房屋，合同总价3，696，044元，分两期支付，于签约当时支付1，116，536元，于2013年12月31日支付2，580，000元。合同并约定，吕晓晨如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的万分之二计算，逾期超过90天后，旭浦公司有权单方面解除合同，吕晓晨应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。
合同签订后，吕晓晨依约支付了首付款，而后以旭浦公司虚假合同欺诈其买房为由拒不支付第二期款并起诉至法院要求撤销购房合同。在贵院第一次庭审中，吕晓晨当庭变更其诉讼请求，以其系限购对象为由要求解除购房合同。旭浦公司当庭要求吕晓晨应另案起诉，但法院为避免当事人讼累予以驳回。
有鉴于此，旭浦公司认为，吕晓晨在购房时曾承诺其已知晓国家及本市的限购政策，且不论吕晓晨事实上是否为限购对象，双方的购房合同均依法成立，并已实际履行。故请求法院：1、判令解除旭浦公司和吕晓晨关于上海市奉贤区海马路XXX弄《海湾国际名苑》279号1-3层房屋的《上海市商品房预售合同》；2、判令吕晓晨赔偿旭浦公司739，307元。
原告（反诉被告）吕晓晨辩称，同意解除合同，但不同意赔偿违约金，应当按照特别告知二，在旭浦公司有损失的前提下进行赔偿。
原告（反诉被告）为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、平面广告若干，拟证明被告曾发布直降1，800，000元的虚假广告的事实；
2、《上海市商品房预售合同》（A）一份，拟证明原告因限购，可以解除合同，并在被告有损失情况下，赔偿被告损失的事实；
3、付款凭证若干，拟证明已付购房款1，146，616元的事实；
4、情况说明一份，拟证明因限购要求解除合同的事实；
5、广告页三份及交办通知书一份，拟证明被告存在虚假广告，工商局要求普陀分局调查该起事件的事实；
6、《上海市商品房预售合同》（B）及发票各一份，拟证明原告购买他处房屋，网签时间为2013年9月19日，是签订本案合同之前，本案房屋系第二套房屋的事实；
7、公安接报回执单一份，拟证明吕晓晨曾于合同签订后以限购为由提出退房申请的事实；
8、《退房申请》一份，拟证明吕晓晨曾于合同签订后以限购为由提出退房申请的事实。
被告（反诉原告）旭浦公司就自己的辩称及反诉主张，向本院提交如下证据：
1、《上海市商品房预售合同》（A）一份，拟证明原、被告商品房预售合同关系及对权利义务进行约定的事实；
2、定金收据及付款凭证各一份，拟证明已付房款为1，116，536元；
3、承诺书一份，拟证明吕晓晨已经知晓国家和本市关于限购的规定的事实；
4、《律师函》一份，拟证明吕晓晨以虚假广告为由主张解除合同。
经当庭质证，旭浦公司对吕晓晨提供的证据1以证据5意见为准；对证据2真实性及关联性无异议；对证据3真实性无异议，但认为其中80元交易登记费应由政府退还，30，000元并非交给旭浦公司；对证据4、5无异议，但认为不构成虚假广告；对证据6真实性无异议；对证据7真实性由法院核实，关联性不予确认、对证据8不认可，且非吕晓晨本人签订。吕晓晨对于旭浦公司提供的证据1、2真实性无异议，对证据3真实性由法院核实，但对证明内容不认可。对证据4真实性认可。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对于吕晓晨提供的证据7真实性予以认可，但因吕晓晨单方向公安机关进行陈述，其中内容未经公安机关核实，故对内容本院不予认可。对证据8系原告单方制作，且签名非吕晓晨所签，故本院不予认可。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2013年9月19日，吕晓晨与案外人上海同丰房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》（B），约定由吕晓晨向案外人上海同丰房地产开发有限公司购买坐落于上海市奉贤区金汇塘东路XXX弄《棕榈滩海景城》6号XXX室房屋，总房价为943，000元。合同第11条约定：“甲方（即案外人上海同丰房地产开发有限公司）定于2014年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第14条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向上海市奉贤区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”该合同显示网上合同签订时间为2013年9月19日11时23分20秒。
2013年10月25日，吕晓晨签署《结算确认书》内容记载为“本人已确定购买旭辉圆石滩项目，并拟与发展商上海旭浦置业有限公司签署商品房预售合同，现确认已领用电子凭单及编号为XXXXXXXXXXXXXXX的E金券，用以享受上述购房优惠。本人同意：组织方指示第三方支付平台将本人在该平台账户中的30，000元预存款转入上海臣信房地产经纪有限公司指定的账户，作为向该公司支付的服务费。”同日，吕晓晨向旭浦公司给付定金100，000元，并由旭浦公司出具收据。
2013年10月26日，吕晓晨与旭浦公司签订《上海市商品房预售合同》（A），约定由吕晓晨向旭浦公司购买坐落于上海市奉贤区海马路XXX弄《海湾国际名苑》279号1-3层房屋。合同总价为3，696，536元。合同中“特别告知二”：“……《上海市政府办公厅关于贯彻落实＜国务院办公厅关于进一步做好房地产调控工作有关问题的通知＞的实施意见》（沪府办发（2011）6号）第七条：‘暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。’”。
合同第七条约定：“乙方（即吕晓晨）若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（即旭浦公司）支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。……”
合同第11条约定：“甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第14条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向奉贤区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”合同附件一“付款方式和付款期限”：“乙方分期付款：1、乙方应当按下列时间如期足额向甲方支付房款：a）签订本合同时支付购房款1，116，536元；b）2013年12月31日支付购房款2，580，000元；2、乙方未按上述约定如期足额支付房款的，应按本合同第七条的约定承担违约责任。”
合同补充条款二：“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。”该合同显示网上合同签订时间为2013年10月23日11时26分34秒。同日，吕晓晨向旭浦公司出具承诺函，承诺函内容记载为：“本人吕晓晨承诺已知晓国家和本市住房限售规定。如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产预告登记，或不予办理房产证的。本人愿承担相应责任，并按合同约定赔偿相应损失。”
合同签订当日，吕晓晨依约向旭浦公司给付购房款1，016，536元及80元交易登记费。但于2013年11月30日向上海市公安局奉贤分局海湾派出所进行报案，接报回执单中内容记载为：“……因房子限购政策，其所购买的其中一套房子今后无法办理房产证明，故要求上海旭浦置业有限公司退还一百十七余万元房款，遭到房产公司拒绝，报警人称房产商在明知房屋限购政策情况下，仍将房屋卖给本人，有合同诈骗的嫌疑，故来所报案。”（以上内容未经公安机关核实）
另查明，吕晓晨无单独名义下的产权房屋，上海市奉贤区金汇塘东路XXX弄《棕榈滩海景城》6号XXX室房屋尚未过户至吕晓晨名下。
又查明，《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》（沪府办发（2012）7号）：“四、严格执行住房限售政策，明确操作要求……（二）本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。（三）本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。……”
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。现双方对合同解除均无异议，本院予以确认。双方于审理中对合同解除原因存在争议，本院认为，无论基于限售政策解除抑或基于逾期付款而解除，吕晓晨均系合同解除的责任方，应就合同解除向旭浦公司承担违约责任。吕晓晨认为其已于付款期限前向旭浦公司提出因限售而解除，但未就此提供有效证据，本院不予认可。对于吕晓晨主张因旭浦公司存在虚假广告行为导致己方于签订合同时受到欺诈，本院认为，鉴于吕晓晨对于房价无异议，其现有证据不足以证明其受到欺诈并作出错误的意思表示，故本院不予认可。
对于吕晓晨应承担的违约责任问题，旭浦公司要求按照合同约定的逾期付款违约金来追究违约责任，而吕晓晨认为，该违约金标准过高，且仅同意补偿旭浦公司不超过30，000元。本院结合吕晓晨的违约性质、交付定金的数额、旭浦公司可能存在的经济损失等因素，将违约金酌情调整为100，000元。对于吕晓晨要求旭浦公司承担利息损失问题，因吕晓晨系违约方，本院对该项主张不予支持。
对于旭浦公司应当退还的购房款，结算确认书中的30，000元因明确系作为向案外人上海臣信房地产经纪有限公司支付的服务费，故吕晓晨要求由旭浦公司退还上述款项，于法无据，本院不予支持，收款事由为交易登记费的80元应由旭浦公司退还，当无异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百十三条、第一百十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）吕晓晨与被告（反诉原告）上海旭浦置业有限公司于2013年10月26日签订的《上海市商品房预售合同》（合同编号为201300324967）；
二、原告（反诉被告）吕晓晨于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海旭浦置业有限公司损失100，000元；
三、被告（反诉原告）上海旭浦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吕晓晨购房款1，116，616元；
四、驳回原、被告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15，469元，减半收取计7，734.5元、反诉费5，596.5元，合计13，331元，由原告（反诉被告）吕晓晨负担959.5元；由被告（反诉原告）上海旭浦置业有限公司负担12，371.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李楠
二〇一四年十月十七日
书 记 员 刘伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。