江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中商初字第0009-2号
原告江苏金祥铜业工贸有限公司。
法定代表人李玉娟，该公司总经理。
委托代理人王成进，男，汉族，1966年9月21日生，该公司职工，
委托代理人韦刚，江苏衡胜律师事务所律师。
被告南京朗赛卫浴有限公司。
法定代表人陆启建，该公司董事长。
委托代理人赵力，男，汉族，1978年10月10日生，该公司员工。
委托代理人王都，男，汉族，1947年8月18日生，该公司股东。
被告江苏朗赛科技发展有限公司。
法定代表人陆启建，该公司董事长。
委托代理人郭龙盛，男，汉族，1969年12月9日生，该公司职工。
原告江苏金祥铜业工贸有限公司（以下至判决主文前简称金祥公司）诉被告南京朗赛卫浴有限公司（以下至判决主文前简�朗赛卫浴公司）、江苏朗赛科技发展有限公司（以下至判决主文前简称朗赛科技公司）投资合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日、6月18日公开开庭进行审理了本案，原告金祥公司的委托代理人王成进，韦刚，被告朗赛卫浴公司的委托代理人王都（参加第一次庭审）、赵力（参加第二次庭审），被告朗赛科技公司的委托代理人郭龙盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金祥公司诉称：原告于2012年3月4日与朗赛卫浴公司签订投资协议（一），约定朗赛卫浴公司应当向原告支付厂房、办公楼及附属设施转让费用及前期费用610万元，其中前期费用116.4万元于合同签署后30天内支付50万元，2个月内全额支付剩余前期费用，厂房、办公楼及附属设施转让费493.6万元于银行抵押贷款到位后一次性支付。该协议签订，原告履行了协议约定事项，将买卖房屋交付给朗赛卫浴公司，朗赛卫浴公司在原告交付厂房的基础上设立了朗赛科技公司。目前，原告已将房产证办理至朗赛科技公司名下。朗赛科技公司于2013年11月19日利用该房产证向银行办理了抵押贷款，却没有按协议约定向原告支付剩余房款。截止目前，两被告仅向原告付款126.4万元，尚欠483.6万元。2013年7月10日，朗赛科技公司又以办理房屋契税为由向原告借款150548元。请求判令：被告朗赛卫浴公司、朗赛科技公司共同向原告支付厂房、办公楼、附属设施转让费483.6万元、违约金60万元、办理房屋契税借款150548元，合计5586548元，由被告负担诉讼费用。经本院就投资协议（一）效力进行释明后，原告变更诉讼请求为：1、被告朗赛卫浴公司、朗赛科技公司返还牡丹大道8号房屋、土地；2、被告朗赛卫浴公司、朗赛科技公司支付租金1093998元（从2012年4月1日计算至2014�6月1日按每月每平方米8元计算）；3、被告朗赛卫浴公司、朗赛科技公司返还办理房屋契税借款150548元。
被告朗赛卫浴公司辩称，双方订立的投资协议合法有效。根据投资协议约定，我公司付款有前提条件，金祥公司要先为我公司办理相关土地手续，到现在我们也不知道土地是否能够继续使用。契税费用应该由金祥公司承担。即便返还房屋、土地，原告也不是接收房屋、土地的主体。双方并未约定租金，不同意给付租金。请求驳回原告金祥公司的诉讼请求。
朗赛科技公司辩称，2012年3月4日投资协议与江苏朗赛公司无关。即便返还房屋、土地，原告也不是接收房屋、土地的主体。双方并未约定租金，不同意给付租金。请求驳回金祥公司的诉讼请求。
本院经审理查明：2012年3月4日，江苏金诺机械园区开发有限公司（以下至判决主文前简称金诺公司，甲方）与朗赛卫�公司（乙方）、江苏盱眙经济开发区管理委员会（丙方）签订投资协议（一）一份，约定乙方共需支付甲方厂房、办公楼及附属设施、前期费用共计610万元，其中前期费用116.4万元于本合同签署后30天之内支付50万元，2个月内全额支付给甲方，厂房、办公楼及其附属配套设施493.6万元于银行抵押贷款到位后一次性支付给甲方。甲方为乙方办理好房产证及土地证（建筑面积占地部分的土地证在2012年底前办理）。厂房及其办公楼的过户契税、费用由甲方承担。本协议签订后一周内乙方向甲方交纳每亩4000元保证金计40万元，保证金在乙方完成投资至70%时予以退还。甲方承诺于本合同签署后乙方将保证金支付到位后15天内将厂房的一半和办公楼的二、三层交付给乙方使用（另一半及其办公楼一层的局部由现有已租企业继续使用6个月内交给乙方）。任何一方违约，除赔偿守约�的损失和相关合同约定违约责任外，尚需支付40万元的违约金给守约方。经淮安市盱眙工商行政管理局核准，金诺公司于2012年6月27日更名为金祥公司。
2012年3月4日，朗赛卫浴公司向金诺公司支付40万元。2012年7月10日，朗赛科技公司向金诺公司支付50万元。2012年9月26日，朗赛科技公司向金诺公司支付66.4万元。2013年2月6日，朗赛科技公司向江苏金诺机械制造有限公司支付10万元。
2013年3月4日，金诺公司与朗赛科技公司签署竣工图资料移交明细一份。双方没有办理厂房、办公楼交接手续，原告金祥公司称协议签订后15天内即将一半厂房及办公楼二、三层交付给被告，2012年10月初将另一半厂房和办公楼交付给被告。被告称原告金祥公司于2012年7月份交付厂房的一半及办公楼二层，于2012年12月底交付厂房的另一半及办公楼的一、三层。2013年7月18日，朗赛科技公司就坐落于江苏盱眙经济开发区玉兰大道东侧泗水路北侧（牡丹大道东侧）的办公楼、厂房取得盱房权证盱城镇字第X2013107**号房屋所有权证书，其中办公楼面积为2073.7平方米，厂房面积为3781.89平方米。各方当事人一致同意厂房一半面积按照3781.89平方米的一半计算，三层办公楼每层按照2073.7平方米的三分之一计算。原告金祥公司提供（2014）淮中民初字第0028号民事调解书、调解协议、调解笔录，证明厂房租金应按照每月每平方米7元按计算。被告朗赛科技公司提供2010年6月5日厂房出租协议、2014年4月28日厂房出租协议、2014年5月9日网上银行电子回单，证明厂房租金应按照每月每平方米3-4元计算。
2013年3月31日，江苏衡胜律师事务所致函朗赛卫浴公司，称朗赛卫浴公司尚欠金祥公司443.6元，要求朗赛卫浴公司接函后10内向金祥公司支付转让款443.6万元及迟延付款利息。
2013年4月8日，朗�卫浴公司回函称，朗赛卫浴公司已经支付166.4万元，剩余443.6万元应在金祥公司为朗赛公司办好房产证、土地证后，由朗赛卫浴公司办理抵押贷款后一次性支付。因金祥公司至今未能办好房产证和土地证，剩余款项不能支付的责任在金祥公司。只要金祥公司办妥房产证和土地证，朗赛卫浴公司立即办理抵押贷款一次性支付剩余所有款项。
2013年7月10日，朗赛科技公司向江苏金诺机械制造有限公司借款150548元，用于缴纳房屋过户契税。
2013年11月15日，金祥公司致函朗赛卫浴公司、朗赛科技公司，称朗赛卫浴公司、朗赛科技公司尚欠金祥公司443.6元，要求朗赛卫浴公司、朗赛科技公司于2013年11月30日前向金祥公司支付转让款443.6万元及迟延付款利息。
2013年11月17日，朗赛科技公司回函称，双方签订的还款协议第二条约定金祥公司办理好房产证等相关手续后一周内，我方�向银行办理抵押贷款用于偿还所欠贵方代建款的余额。金祥公司扣留朗赛科技公司房产证，朗赛科技公司不得已重新补办了房产证，并正在办理银行抵押贷款，请金祥公司尽快按规定移交房屋的相关资料。待抵押贷款到位，朗赛科技公司在接收到以上资料并核准房屋等相关价格后，立即按实全额支付剩余款项。
2014年7月10日，盱眙县国土资源局出具情况说明，称朗赛科技公司位于牡丹大道8号，占用金诺机械园土地约97亩，所用土地为盱眙县盱城镇太和村集体性质土地。原告金祥公司所转让的牡丹大道8号厂区内的房地产没有取得建设规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证、地质勘探报告、竣工验收报告。
以上事实有原告金祥公司提供的投资协议（一）、竣工图资料移交明细、准予变更登记通知书、律师函、催告函、房屋所有权证书、4份付款凭证、�据、（2014）淮中民初字第0028号民事调解书、调解协议、调解笔录，被告朗赛科技公司提供的2份回函、2份厂房出租协议、2014年5月9日网上银行电子回单，本院依职权调取的盱眙县国土资源局情况说明，各方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院归纳本案争议焦点为，1、投资协议（一）是否为有效合同；2、被告应否退还原告牡丹大道8号厂区内的厂房、土地；3、被告应否支付原告租金，如应支付，租金如何计算；4、被告应否返还原告借款150548元。
本院认为，投资协议（一）中约定转让的土地为盱眙县盱城镇太和村集体经济组织所有的土地，原告金祥公司在建设牡丹大道8号办公楼、厂房建筑设施时未取得建设规划许可证，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的规定，投资协议（一）应为无效合同。
虽然投资协议（一）为朗赛卫浴公司与原告金祥公司签订，但在协议履行过程中朗赛科技公司支付了部分转让款，在竣工图资料移交明细上署名，并且以自己名义向金祥公司发函，要求金祥公司履行合同义务，表明自已愿意履行朗赛卫浴公司在合同中义务，故应当认定朗赛科技公司与朗赛卫浴公司共同享有投资协议（一）中的权利，共同承担投资协议（一）中的义务。投资协议（一）被确认为无效合同，被告朗赛科技公司、朗赛卫浴公司应当在本判决生效之日起90日内将牡丹大道8号厂区的土地返还原告金祥公司占有，朗赛科技公司、朗赛卫浴公司应当在本判决生效之日起90日内将牡丹大道8号厂区内的厂房、办公楼返还给原告金祥公司，被告朗赛科技公司应当在本判决生效之日起90日内将牡丹大道8号厂区内的厂房、办公楼过户到原告金祥公司名下。
被告朗赛科技公司、朗赛卫浴公司在实际占用牡丹大道8号厂区内土地、房屋期间，应当参照租赁合同法律关系向金祥公司支付租金。原告金祥公司未能举证证明厂房、办公楼的交付时间，本院根据被告朗赛科技公司、朗赛卫浴公司的自认酌定一半厂房和办公楼二层的交付时间为2012年7月15日，另一半厂房和办公楼一层、三层的交付时间为2012年12月31日。本院根据被告朗赛科技公司、朗赛卫浴公司实际使用牡丹大道8号厂区情况，结合原、被告关于租金标准的举证情况，酌定被告朗赛科技公司、朗赛卫浴公司应支付的租金标准为5元／月／平方米。被告朗赛科技公司、朗赛卫浴公司应当自2012年7月15日至2012年12月31日以2582.18平方米为基数，自2013年1月1日至2014年6月1日以5855.59平方米为基数向原告金祥公司支付租金。
原告金祥公司要求被告朗赛科技公司、朗赛卫浴公司返还用于缴纳房屋契税的借款150548元，但该150548元的出借人为江苏金诺机械制造有限公司而非原告金祥公司，故原告金祥公司主张被告朗赛科技公司、朗赛卫浴公司返还该借款无事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告南京朗赛卫浴有限公司、江苏朗赛科技发展有限公司于本判决生效后90日内将牡丹大道8号厂区内的土地返还原告江苏金祥铜业工贸有限公司占有，将牡丹大道8号厂区内的厂房、办公楼返还原告江苏金祥铜业工贸有限公司；
二、被告江苏朗赛科技发展有限公司于本判决生效后90日内将牡丹大道8号厂区内的厂房、办公楼过户到原告江苏金祥铜业工贸有限公司名下；
三、被告南京朗赛卫浴有限公司、江苏朗赛科技发展有限公司于本判决生效后15日内向原告江苏金祥铜业工贸有限公司支付租金（自2012年7月15日至2012年12月31日以2582.18平方米为基数，自2013年1月1日至2014年6月1日以5855.59平方米为基数，按照5元／月／平方米计算）；
四、驳回原告江苏金祥铜业工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50905元，财产保全费5000元，合计55905元，由原告江苏金祥铜业工贸有限公司负担5905元，被告南京朗赛卫浴有限公司、江苏朗赛科技发展有限公司负担5万元（原告江苏金祥铜业工贸有限公司已垫付，被告南京朗赛卫浴有限公司、江苏朗赛科技发展有限公司于本判决生效后15日内偿还原告江苏金祥铜业工贸有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本六份，上诉于江苏省高级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京市分行江苏路分理处；账号：03329113301040002475）。
审判长 李 玲
审判员 周业友
审判员 陈加雷
二〇一四年七月十八日
书记员 吴志伟
附：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款：
有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相�的责任。
3、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：
任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
4、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条：
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市�定。
在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。