广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第574号
原告：刘和久，男，住澳门，澳门特别行政区居民，身份证号码×××5（5）。
委托代理人：林耀荣，广东敬业律师事务所律师。
被告：张小燕，女，汉族，身份证登记地址：广东省珠海市香洲区。公民身份号码×××6944。
被告：胡珂珲，女，汉族，住北京市朝阳区。公民身份号码×××4565。
委托代理人：丁冠凯，广东经国律师事务所律师。
第三人：珠海正顺房地产代理有限公司，住所地珠海市（东方家园）之一商铺。
法定代表人：杨东方，总经理。
委托代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。
委托代理人：佘旭湘，广东玉成律师事务所律师。
原告刘和久诉被告张小燕、胡珂珲物权保护纠纷一案，本院受理后，被告胡珂珲在法定期限内提起管辖权异议，本院裁定驳回被告的异议，被告胡珂珲不服，提起上诉，珠海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林耀荣、被告胡珂珲及委托代理人丁冠凯到庭参加诉讼，被告张小燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘和久诉称：原告与被告于2009年1月16日在珠海市民政局登记结婚，婚后于2010年12月份购得珠海市香洲区拱北粤华路XXX房。购房时产权登记在被告一人名下，但主要由原告及原告与前妻所生的儿子管理使用。
近二年来，由于原被告双方性格观念上的差异，双方产生了一些矛盾。2013，年底，在原告毫不知情的情况下，被告将涉案房产的房产证拿走，并于2013年12月15日私下与胡珂珲签订了《房地产买卖合同》，将涉案房产转让给胡珂珲。直到最近原告回大陆使用涉案房产，发现门锁已换时才发现，在原告的质问之下，被告承认了私下转让房产的事实。
原告认为：涉案房产是原被告双方的婚后财产，属双方共同共有，被告在未经原告同意的情况下擅自转让，应属无权处分。其所签订的《房地产买卖合同》应属无效，涉案房屋产权不得转让。根据法律规定，原告提起诉讼，诉讼请求：1.请求判令确认被告于2013年12月15日与胡珂珲签订的《房地产买卖合同》无效；2.请求判令被告不得将珠海市香洲区拱北粤华路XXX房交付给胡珂珲，并不得办理房产产权的转移过户手续；3.诉讼费用由被告负担。
原告对其诉称提供以下证据：1.刘和久身份证；2.结婚证；3.房地产权证；4.房地产买卖合同。
被告张小燕没有到庭，没有提交书面答辩意见和证据。
被告胡珂珲辩称：2013年12月15日，胡珂珲与张小燕通过房屋中介公司正顺公司签订《房地产买卖合同》，签订合同时刘和久陪同张小燕，谈判事项二人意见一致。合同约定：张小燕将粤华路XXX房产以总价116万元出售给胡珂珲，各自承担税款。履行过程中，胡珂珲向张小燕支付了定金21万元，剩余房款95万元于2014年3月15日前付给张小燕，并于3月17日办理过户手续。3月14日，胡珂珲与张小燕共同办理《二手楼交易资金监管协议》。胡按照协议约定，当日将95万元汇入银行账户，华润银行在收到过户证明资料时两个工作日内将剩余房款划到张小燕名下。
3月17日办理过户手续时胡珂珲才知道正顺公司和张小燕准备以55万元的合同办理过户手续和虚假交易。不但违法偷税，更会导致胡珂珲权益受损，将来承担更多税款。本人当即表示应该按实际成交价格办理过户手续，但张小燕和中介都坚持按55万元办理，过户未能完成。2014年3月19日和20日，张小燕通过短信明确表示税额太高，拒绝办理过户手续，要求解除合同。
本人已按照合同约定全面履行义务，张小燕违反约定，要求以虚构的价格交易，造成未能过户，应予纠正。本人已于2014年3月21日提起仲裁。之后张小燕与刘和久串通，提起本案恶意和虚假诉讼，企图拖延仲裁案件的审理和裁决，而对方在诉状中除日期外均不是事实。
被告胡珂珲提供证据：1.房地产买卖合同；2.收据（定金）；3.房屋产权证；4.二手楼交易资金监管协议；5.华润银行活期转账单回单；6.2014年3月11日至14日张小燕短信往来内容；7.2014年3月17日至20日，短信往来内容；8.2014年3月17日至19日短信往来内容；9.2014年3月26日至28日，短信往来内容；10.2014年3月29日、4月8日拍摄的涉案房屋大门被加装铁锁、暗锁被撬坏的照片；11.居间中介李林坚与反诉原告的录音记录及录音；12.华润银行莲花山支行经理胡帅、反诉原告及母亲等人录音，胡帅工作名片；13.反诉原告、证人交通费、住宿费、餐饮费、律师费等发票；14.正顺公司李林坚、拱北店经理梁集建工作名片；15.仲裁申请书、受理仲裁申请通知书、民事裁定书、中止审理申请书；16.胡珂珲及家人机票、高铁票、出租车发票等交通费用票据、住宿餐饮票据、律师费票据。
经审理查明：珠海市香洲区拱北粤华路XXX房登记在被告张小燕名下，登记显示为2010年向他人购买，共有情况为单独所有。张小燕与刘和久于2009年1月16日登记结婚。
2013年12月15日，张小燕（卖方）、胡珂珲（买方）与正顺公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：张小燕以116万元的价格将珠海市香洲区拱北粤华路XXX房出售给胡珂珲，该房建筑面积89.45平方米，出售价格含固定装修及室内物品价值3万元。签订合同时买方支付定金1万元，如果在过户前有按揭或抵押，卖方须办理过户前注销抵押登记，卖方还款时，买方同意再支付20万元用于银行还贷。2014年3月15日前，买方支付房款95万元给卖方到银行监管账户，同日卖方须为买方办理过户手续并取得受理回执，否则卖方须退回所收房款。可以领取房产证之日监管资金支付给卖方。所需缴纳税费，由买卖双方按国家规定各自承担。卖方签署合同当日将房产证原件交与经纪方处保管供办理过户所用。卖方收到房款当日将房屋按原状交付给买方。双方发生争议提请珠海仲裁委员会仲裁。合同还约定了其他相关内容。
合同签订后，胡珂珲于2014年3月15日向张小燕支付了定金21万元。张小燕出具了收条。2014年3月14日，胡珂珲与张小燕签订《二手楼交易资金监管协议》，将95万元房款在珠海华润银行办理了资金监管手续。胡珂珲支付定金后，张小燕将房屋交付给胡珂珲使用，胡珂珲更换了门锁，后刘和久将房门另加上了门锁。
合同双方之后未能办理过户手续，胡珂珲陈述原因是张小燕要求办理过户的合同上金额更改为55万元。胡珂珲陈述刘和久本人在签订合同现场，且知道整个交易过程，刘和久不认可，正顺公司对此表示不确认。
2014年3月21日，胡珂珲向珠海仲裁委员会申请仲裁，要求张小燕配合办理过户手续，支付相关费用，返还房屋内床架一张。珠海仲裁委员会于当日以珠仲裁字（2014）第29号案件受理胡珂珲的申请。刘和久于2014年4月10日提起本案诉讼。2014年8月5日，珠海仲裁委员会决定珠仲裁字（2014）第29号案件中止审理。
另，案件审理过程中，胡珂珲提起反诉，本院受理后，合并审理。反诉审理过程中，根据胡珂珲的申请，依法追加珠海正顺房地产代理有限公司作为第三人。对于反诉部分的审理，本院已作出（2014）珠香法民三初字第574-1号《民事裁定书》，裁定准许胡珂珲撤回部分反诉请求，驳回其他内容的反诉。
本院认为：根据《婚姻法》的有关规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得房产为共有房产，除非当事人另有约定。案涉房产属于张小燕在夫妻关系存续期间取得的房产，没有证据证明其另有约定的情况下，应认定属于夫妻共同财产。本案争议的焦点在于属于夫妻共有的房产登记在一方名下，登记一方未经另一方同意出卖房产所签订合同的效力问题。
《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。”第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”上述规定确立了物权的公示公信原则。本案中，案涉房产虽为刘和久和张小燕在夫妻共同房产，但登记在张小燕一人名下，登记状况为单独所有，胡珂珲基于房产证登记情况有理由相信登记方张小燕就是所有权人。胡珂珲与张小燕签订《房地产买卖合同》，内容系双方真实意思表示，胡珂珲已经依约履行房款义务，属于善意购买人，合同应认定为有效合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即便张小燕未经同意出售共有房产中刘和久的共有份额，属于无权处分，根据上述规定，刘和久以无权处分要求确认《房地产买卖合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告主张张小燕与胡珂珲签订的《房地产买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。原告据此要求张小燕不得交付房产及办理产权转移过户手续，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告刘和久的全部诉讼请求。
本案受理费15340元，由原告刘和久负担。
如不服本判决，刘和久可在判决书送达之日起三十日内，张小燕、胡珂珲可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 吴 杰
人民陪审员 张 瑜
人民陪审员 黄建华
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 杨 悦