大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初10198号原告：深圳市万科美佳物业服务有限公司大连分公司。负责人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：尹迅程，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：陈承家，男，系该公司职员。被告：汪孟云，男。原告深圳市万科美佳物业管理有限公司大连分公司与被告汪孟云物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹迅程、陈承家及被告汪孟云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市万科美佳物业管理有限公司大连分公司（以下简称“原告”）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费及违约金共计5,393.23元（暂时从2015年9月1日起计算到2016年12月31日止，其中物业管理费3,219.84元，违约金2,173.39元。）2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年，原告与北方沿海房地产开发（大连）有限公司签订《物业管理委托服务合同》，即原告依法为大连市甘井子区汇利北园50-2号的沿海鉴筑小区提供前期物业管理服务。北方沿海房地产开发（大连）有限公司通知了被告于2013年8月31日上午9:00前收楼入伙。被告收楼时与原告签订了临时管理规约，双方约定物业管理费和违约金的交纳方式等等。然而被告却不按约定交纳物业管理费，期间，原告曾多次以电话、寄律师函等方式催收未果。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告汪孟云辩称，被告是案涉房屋的业主，拖欠物业费的时间、房屋面积、缴费标准属实。不同意原告的诉讼请求，不同意缴纳物业费和违约金。原因如下：1、被告居住的楼总共19楼，楼顶加盖了两层，重量至少有70、80吨，而且这个业主还把房屋分成11户分别出租，给被告生活安全造成很大隐患，也给房屋质量造成了隐患。19楼建两层的时候物业不但没有阻止，而且还协助业主把大门开开让施工车辆进入施工。2、小区是2013年8月末交房，自被告2014年入住时一楼就把草坪变成了菜地，物业没有阻止也没有管理。3、被告所在单元的单元门经常坏，物业没有及时维修。4、楼后门的理石掉了及楼道墙面脱皮都没有及时维修。5、在被告买房子的时候承诺在附近建一个重点小学和在小区内间儿童娱乐设施，但是到现在也没有建。经审理查明，被告系大连市甘井子区汇利北园沿海鉴筑B1区房屋的业主，房屋建筑面积111.8平方米，原告系该小区的物业服务单位。2010年8月3日，原告（乙方）与北方沿海房地产开发（大连）有限公司（甲方）签订《物业管理委托服务合同》，合同第九条约定，住宅区域物业管理服务费为1.80元/月/平方米，同时约定“物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按一年交纳。若业主逾期交付物业服务费用，每逾期一日，按日加收应缴纳部分千分之三的滞纳金。”该协议同时还约定了原、被告的相关权利及义务。2013年8月30日，原告（乙方）与北方沿海房地产开发（大连）有限公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定“将《物业管理委托服务合同》第四部分物业服务期限中第2条所约定的服务届满日期由2013年9月30日延长为沿海鉴筑小区业主委员会成立并依法选聘出新的物业公司即物业管理运行期委托管理服务期限为：2011年10月1日起至沿海鉴筑小区业主委员会成立并依法选聘处新的物业公司止。”原告为该小区提供物业服务至今，但被告没有交纳2015年9月1日至2016年12月31日的物业服务费。另查，被告所在的9号楼19楼顶楼业主在楼顶加盖房屋，原告于2013年9月30日向该小区B9楼1单元****号房屋业主下达告知书，内容为“德风阳，您好！鉴于您所购买的沿海鉴筑B9楼1单元房间，在装修过程中搭建违规建筑（楼顶加盖房屋）的行为违反了国家及大连市相关政策法规，对楼梯结构等方面造成了一定的安全隐患，鉴于上述情况，我司已于2013年9月17日、2013年9月21日、2013年9月25日连续3次向您下达《违章整改书》，但时至今日您仍未对您的违规行为加以纠正或整改！因此，我司现两次予以书面告知，望您加以重视，在收到此告知书7个工作日内拆除违规建筑，恢复楼梯原貌！否则由此所产生的一切责任后果均由您本人承担！同时，如您逾期仍未整改，我司将采取如下措施（包括但不限于）：1、将您的违规搭建行为在园区内进行公示，直至拆除，恢复为止；2、将您的违规搭建行为上报至政府相关执法部门，并协助执法部门予以处理；3、接受业主委托，代表业主对您的违规搭建行为及所造成的侵害后果向人民法院依法提起诉讼。”业主德风阳予以签收。原告于2014年4月25日向B9楼1单元****号房屋业主下达告知书，内容除下达整改通知的时间不同外，其他内容与向德风阳下达的告知书内容一致。业主安永坤亦进行了签收。现案涉小区9号楼楼顶上的违章建筑仍然存在。又查，2017年2月3日，美佳物业管理（深圳）有限公司大连分公司经大连市甘井子区市场监督管理局核准变更登记变更名称为深圳市万科美佳物业服务有限公司大连分公司，法定代表人由刘伟变更为张会。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《物业管理委托服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米1.80元。现被告对拖欠原告物业费的时间及金额未提出异议，故其依法应该交纳拖欠的物业服务费，借故拖欠无理。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的与其存在物业服务合同关系的是美佳物业管理（深圳）有限公司大连分公司而非原告深圳市万科美佳物业服务有限公司大连分公司的问题，本院认为，公司名称变更前签订的合同在公司名称变更后仍然对公司发生法律效力，被告以此拒交物业费无法律依据。关于被告辩称的绿化及楼道门、楼道墙面等设施维修维护等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于被告辩称的其购买房屋时承诺建重点小学及儿童设施的问题，本院认为，该承诺非原告作出，被告以此拒交物业费于法无据。对于被告称原告协助住户私搭乱建，导致被告生活受到影响的问题，本院认为，《物业管理委托服务合同》第三部分物业服务标准第四条第10项约定了装修管理服务，对于装修管理服务的约定为“（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门。”原告虽然作为物业管理单位无执法权，其也提供了告知书证明其对违建业主送达了整改通知，但楼顶加盖房屋从开工到建成是一个比较长的过程，加盖房屋所需材料也与室内装饰装修所需材料不同，若原告对进出车辆严格检查，及早发现问题，在业主施工过程中及时上报政府相关执法部门，可避免违章建筑的建成。考虑到原告对于违建行为未及时尽到阻止及上报行政管理部门之责及违建对被告生活的影响，本院酌定被告按照拖欠物业费的90%向原告支付物业费较为适宜，即本案被告应交纳物业费2,897.86元（3,219.84元×90%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汪孟云于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告深圳市万科美佳物业服务有限公司大连分公司2015年9月1日至2016年12月31日的物业服务费人民币2,897.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告深圳市万科美佳物业服务有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告已预付），由被告汪孟云承担。被告汪孟云负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇一七年十二月十八日书记员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。