广西壮族自治区武宣县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第815号
原告：廖磊。
委托代理人：余丽萍。
原告：余丽萍。
被告：广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司。
法定代表人：黄翠利。
被告：广西凯丰房地产开发有限公司。
法定代表人：覃登选。
二被告委托代理人：韦叶锦。
原告廖磊、余丽萍与被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司（以下简称：凯丰武宣分公司）、被告广西凯丰房地产开发有限公司（以下简称：凯丰总公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，2015年10月13日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余丽萍，二被告委托代理人韦叶锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：凯丰世纪广场039号），由原告购买被告位于武宣凯丰世纪广场第1栋2单元902号房，房屋建筑面积为167.44平方米，价款为380089元。合同就商品房的交付条件、时间、违约责任等事项进行了全面、明确的约定。合同签订后，原告依合同约定全面履行了义务，但被告却严重违约，未按合同约定于2012年12月31日前履行交房义务。后经原告多次催促，被告于2014年5月20日作出承诺，如超过2014年8月31日仍未能交房的，超出时间的违约金提高到每日万分之三。2014年7月21日，被告才将商品房钥匙交给原告，但原告至今未收到该房屋验收合格的相关证件及房产证。被告的违约行为给原告带来了金钱、时间、精神上的多重损失，严重损害了原告的合法权利，因此，被告应承担违约赔偿责任。为维护原告利益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金60282.1元并承担本案诉讼费用。
原告对其陈述事实提交以下证据以支持其诉讼主张：1、购房合同，证明原告购买被告的商品房及被告逾期交房。2、承诺书，证明被告凯丰武宣分公司对逾期交房违约金按日万分之三作出的承诺。3、购房发票，证明购房款的交付、违约金的计算依据。4、个人购房担保借款合同，证明原告于2011年3月18日向银行借款266000元支付给被告。
被告辩称，一、原告计算违约金天数存在错误，应当扣除停电4小时以上天数2天，连续降雨4小时或累计降雨6小时天数106天，降水量达到大、暴雨，属于施工条件恶劣情况30天，共138天；二、违约金按日万分之三计算错误，没有事实依据，承诺书的效力不及于原告；三、被告武宣分公司作为独立的民事主体，有能力承担民事责任，原告要求被告凯丰总公司承担责任不符合法律规定，凯丰总公司承担的只是补充责任。
被告对其辩解事实提交以下证据以支持其主张：1、《商品房买卖合同》及附件，证明（一）原、被告签订合同的时间，（二）原告承诺在合同签订后30日内与银行办理完所有按揭手续，否则视为逾期付款，交房日期顺延并应承担违约责任，（三）停电、降水达到可以延期交房的条件；2、武宣县供电局停电记录，3、武宣县降水气象资料，4、武宣县降水量统计表，证明符合顺延交房的条件并应予扣除的天数。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2有异议，认为没有原件核对，对签字的业主身份不能确认，认为承诺书的效力不及于原告；对证据3的真实性和合法性无异议，但对其证明的内容有异议，认为违约金计算的本金存在错误；对证据4的真实性无异议，但是不能证明原告的主张，只能证明原告办贷款的时间，不能证明钱到账的时间。原告对被告提交的证据无异议。本院对当事人无异议的证据予以认定；对当事人持有异议，但无相反证据以予佐证的证据，其证据的效力须综合全案证据及当事人的质证意见并结合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》及其与本案的关联程度予以综合认定。
据此，本院查明并确认以下事实：被告凯丰武宣分公司是武宣县武宣镇凯丰世纪广场工程的开发商，负责该工程的开发建设。2010年12月25日原告廖磊、余丽萍与被告凯丰武宣分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：凯丰世纪广场039号）约定：原告购买被告凯丰武宣分公司位于武宣县武宣镇城北路172号凯丰世纪广场第1栋2单元902号房，合同约定的商品房建筑面积为167.44平方米，价款为380089元，交付期限为2012年12月31日前出卖人（被告）将经验收合格、达到交付使用条件的商品房交付买受人（原告）使用。如遇下列特殊原因，双方未解除、变更合同的，交房日期可据实延期……供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天），施工条件恶劣或工程量较原设计增加等非出卖人原因造成的。出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还作了其他方面的约定。在合同约定的房屋交付期限届满后，被告未能按照合同约定日期将房屋交付给业主，各业主及原告即找被告，要求被告交付房屋未果后即于2014年5月组织人员到建设局、县政府进行请愿，要求“政府部门督促被告加紧实施并交付房屋，同时按合同约定支付违约金”。在县政府相关部门的协调下，凯丰武宣分公司为了平息事端，即向业主作出承诺书：承诺如超过2014年8月31日交房的，超出时间的违约金每日提高到万分之三。承诺期限到后，被告仍未能交付房屋，后来，在相关配套设施还未完工、仍未取得验收合格的情况下，被告就在南国今报上刊登交房公告，并通过信件、电话的方式通知各业主于2014年9月15日起收房。2015年7月21日原告接收了被告交付的房屋钥匙。自2010年12月25日签订合同至约定的2012年12月31日交房期间，武宣县供水、供电部门记录的连续停水停电四小时以上的天数为2天；武宣县连续降雨四小时以上或间断降雨累计六小时及一天的降水天数为97天；武宣县降水量达到大雨、暴雨、属于施工条件恶劣情况的累计天数为30天。扣除连续降雨四小时以上或间断降雨累计六小时及一天的降水与降水量达到大雨、暴雨、属于施工条件恶劣情况重复计算的24天，与连续停水停电四小时以上重复计算的1天，实际符合可据实延期交房条件的天数为104天。
根据查明的事实和双方当事人的诉辩情况，归纳本案争议的焦点是：一、原告要求被告支付逾期交房违约金是否合理合法，违约金的计算以什么作为基数，以房屋总额还是以已经交付的购房款作为基数；二、如何确认被告违约逾期交房的天数，应否扣除免责的天数；三、凯丰总公司要承担的是什么责任，依据是什么。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，且已实际履行，属有效合同，且双方对合同的效力亦无异议，双方应按合同的约定履行义务。针对本案争议焦点，本院认为，一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的计算依据问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房日期为2012年12月31日，并对双方的权利义务、违约责任等作了约定，而被告逾期交房应承担违约责任，应按合同约定按日支付已交房价款万分之一向原告支付逾期交房违约金。同时，合同约定了被告逾期交房免除责任的特殊条款，符合条件的情况可以顺延交房。被告在2014年5月20日对武宣凯丰世纪广场业主作出的承诺书是双方自愿签订的，承诺书上的内容标明为凯丰武宣分公司与业主代表协商，被告没有相关证据证明不是与业主代表协商签订，承诺书上提出违约金按日万分之三赔偿没有超过法律法规的相关规定，因此，被告应遵守诚实信用原则，超出2014年8月31日交房的，违约金按日支付已交房价款万分之三计算。
二、关于逾期交房的天数及违约金的计算基数问题。对于被告提出的按照购房款发票日期确定付款时间，购房余款应以银行贷款的具体发放日期为准，被告主张以税务发票日期作为原告交款的日期与事实不符，故本院不予支持被告辩解，应以原告已交付的房屋总价款作为基数计算逾期交房违约金。关于逾期交房的天数问题，本院认为，合同约定出卖人应将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，被告凯丰武宣分公司交付买受人（原告）使用的商品房虽未经验收合格，但原告没有拒绝交接，原告已于2015年7月21日接收房屋使用，表示交付房屋的主要条件已经成就，是否验收合格不影响房屋的使用，房屋质量问题另案处理，违约金应计至2015年7月21日原告接收房屋之日。从2013年1月1日（逾期交房日）至2014年8月31日为608天，扣除顺延天数104天，为504天；2014年9年1日至2015年7月21日即324天，被告逾期交房的违约金计算为：380089×504×0.0001＋380089×324×0.0003=56101.2元。
三、关于凯丰总公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司是广西凯丰房地产开发有限公司的分公司，没有独立的法人资格，不能对外独立承担责任，因此，本院认为，本案由广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司和广西凯丰房地产开发有限公司共同承担违约责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司与被告广西凯丰房地产开发有限公司共同向原告廖磊、余丽萍支付逾期交房违约金56101.2元（违约金计至2015年7月21日止）；
二、驳回原告廖磊、余丽萍的其他诉讼请求。
本案受理费1307元，由原告廖磊、余丽萍承担91元，由二被告承担1216元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至来宾市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交本诉上诉案件受理费1307元，款汇：广西壮族自治区来宾市中级人民法院，开户行：农行来宾分行营业室，帐号：14×××00。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐海莉
审 判 员 蒙玉连
人民陪审员 徐文轩
二〇一五年十月三十日
书 记 员 蒙 捷
附：有关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
3、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。