北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终781号
上诉人（原审原告）北京招商局物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路118号招商局大厦3层。
法定代表人龚涛，董事长。
委托代理人郑国苗，女，1989年2月21日出生。
被上诉人（原审被告）王鲁明，男，1967年2月28日出生。
上诉人北京招商局物业管理有限公司（以下简称招商局物业公司）因与被上诉人王鲁明物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第42877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理该案后，依法组成由法官黄海涛担任审判长，法官张弘、法官赵卉参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
招商局物业公司在一审中起诉称：2008年7月16日，招商局物业公司与招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局地产公司）签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，约定由招商局物业公司为招商局地产公司开发的朝阳区东八里庄危改小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向招商局物业公司交纳；物业服务费交纳标准为：人民币5.48元／平方米／月（住宅）或人民币6元／平方米／月（公寓）；上述物业服务费不含供暖费；物业服务费自招商局地产公司通知的收房日期起计收，除首期物业服务费外，业主按每半年一次向招商局物业公司预付。2008年7月16日，王鲁明与招商局地产公司签订《商品房预售合同》，约定王鲁明购买本项目物业中的×楼×单元×号商品房。根据该《商品房预售合同》，王鲁明知晓并同意由招商局物业公司向本项目物业提供前期物业管理服务并向招商局物业公司交纳物业服务费。物业服务费的收费标准为人民币5.48元／平方米／月（以王鲁明所购物业的建筑面积计），王鲁明应于每年的1月1日前一次性向招商局物业公司交纳完毕当年的物业服务费。在前述合同的履行过程中，王鲁明实际应按每半年一次向招商局物业公司预付物业服务费，即应分别于每年的1月1日和7月1日向招商局物业公司交纳完当年的物业服务费。《商品房预售合同》签订后，招商局物业公司已经按照约定向王鲁明提供了相应的物业管理服务，但王鲁明并未按约定交纳物业服务费。虽经招商局物业公司多次催要，王鲁明至今仍拖欠2013年1月至2015年12月期间物业服务费59493.6元。招商局物业公司认为，招商局物业公司与王鲁明之间的物业服务合同关系为合法有效。王鲁明未按照约定履行相应的付款义务，已构成违约，除应向招商局物业公司付清拖欠的物业服务费还应赔偿招商局物业公司由于拖欠物业服务费给招商局物业公司造成的损失。现招商局物业公司要求王鲁明：1.支付2013年1月至2015年12月的物业服务费59493.6元；2.赔偿招商局物业公司拖欠物业服务费给招商局物业公司造成的损失（按中国人民银行发布的同期贷款利率，取每年最低值，自逾期之日起至王鲁明实际支付逾期物业服务费之日止）。
王鲁明在一审中答辩称：不同意招商局物业公司的全部诉讼请求。王鲁明居住的房屋从2012年11月5日开始漏水，房屋一进门的房屋走廊，客厅楼顶、大玻璃窗漏水，漏水后，王鲁明向招商局物业公司报修，招商局物业公司把客厅和餐厅的走廊天花板修好了，其他的部位没有修，招商局物业公司答应说修外部，让王鲁明等待，但还是漏水，招商局物业公司中间还托辞说楼上装修漏水，后来发现是外墙原因漏水。还对外墙进行打孔，还是没有解决。中间还换过客厅的玻璃。王鲁明有时出差，不在涉案房屋中居住，招商局物业公司物业经理2014年12月份跟王鲁明说，开发商说过了保修期，不管了。王鲁明又找物业经理，共同找到开发商，开发商说给王鲁明维修，后来发生多次争执，开发商说这个可以修，需要往上上报，王鲁明的另一套房屋修好了。开发商说没拿到钱，修房的事再等等。2015年7月份由于房屋没有及时维修，客厅都淹了。只要把房屋维修好了，王鲁明可以交物业费。
一审法院审理查明：2008年1月14日，招商局地产公司（以下简称招商局地产公司）与招商局物业公司签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，招商局地产公司委托招商局物业公司对朝阳区东八里庄危改小区提供物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：人民币5.48元／平方米·月；公寓：人民币6元／平方米·月。
2008年7月16日，王鲁明与招商局地产公司签订《商品房预售合同》，由王鲁明购买招商局地产公司开发的北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库×住宅楼×层×单元×号房屋。
王鲁明的房屋建筑面积为304平方米，入住后，王鲁明未向招商局物业公司支付2013年1月至2015年12月期间的物业服务费。
王鲁明入住房屋后，王鲁明的房屋存在漏水等问题，王鲁明多次向招商局物业公司报修，维修记录显示：2011年12月15日，卫生间地漏堵水，地板泡了，实际处理事项：地漏已疏通，主卧地板起泡，已报地产田梦；2013年5月27日家中漏水，实际处理事项：楼顶漏水，因为楼上装修所致（已报2#管家）边境；2015年8月7日，阳台漏水，实际处理事项：查看客厅阳台排水慢，向客厅返水，客厅玻璃边锋处漏水，已报地产修缮维修（管家跟进）。
因王鲁明的房屋存在漏水等问题，经询，王鲁明称其工程师去王鲁明家看过11次，2015年8月份的漏水问题至今未修。
法院询问招商局物业公司，房屋漏水是原始质量问题，还是正常物业管理维修范围，招商局物业公司称为房屋质量问题。招商局物业公司一直在与招商地产公司协商，业主出现漏水问题后，先报物业，由物业的工程师上门维修，如果维修不了，属于房屋质量问题，招商局物业公司报给招商局地产公司，招商局物业公司没有修过王鲁明的房屋，房屋漏水问题一直是由招商局地产公司维修，招商局地产公司的预算下不来，招商局物业公司也没有办法。
因招商局物业公司指称王鲁明的房屋漏水系房屋质量问题所致，应由招商局地产公司负责维修，法院向招商局地产公司发出调查令，招商局地产公司回复称：王鲁明的房屋不存在房屋质量问题，漏水不是房屋质量问题所致，房屋未进行维修，漏水原因系楼上二次装修所致，不在招商局地产公司保修责任范围内，不承担保修责任。
一审法院判决认定：招商局物业公司与招商局地产公司签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，由招商局物业公司为王鲁明所购房屋所在小区提供物业服务，招商局物业公司与王鲁明之间形成事实上物业服务合同关系。
物业服务费系物业单位赖以运转和持续提供物业服务的资金来源，招商局物业公司有权要求王鲁明支付2013年1月至2015年12月期间的物业服务费。物业单位在收取物业费的同时，应向业主提供相应的物业服务，王鲁明的房屋存在漏水问题，长期未得到及时维修，招商局物业公司以漏水系房屋质量问题，应由招商地产公司负责维修为由，拒绝维修，而招商局地产公司又以漏水系楼上装修所致相推诿，根据本案现有证据，可以认定招商局物业公司在针对王鲁明提供物业服务过程中未尽到相应职责，物业服务存在瑕疵，考虑到房屋未及时得到维修，严重影响业主的生活，法院对招商局物业公司主张的物业费的数额适当酌减，酌减后，王鲁明应支付招商局物业公司2013年1月至2015年12月期间的物业服务费4.5万元。考虑到本案实际情况，法院对招商局物业公司有关损失的诉讼请求不予支持。王鲁明的房屋未得到维修，可另行通过合法途径向相关责任方主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王鲁明于判决生效后十日内支付北京招商局物业管理有限公司2013年1月至2015年12月期间的物业服务费四万五千元；二、驳回北京招商局物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
招商局物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：2008年1月16日，招商局物业公司与招商局地产公司约定由招商局物业公司向招商局地产公司开发的朝阳区东八里庄危改小区提供前期物业服务。2008年7月16日，王鲁明与招商局地产公司签订《商品房预售合同》。根据《商品房预售合同》，王鲁明知晓并同意由招商局物业公司向本项目物业提供前期物业管理服务并按标准向招商局物业公司交纳物业服务费。《商品房预售合同》签订后，招商局物业公司已经按照约定向是王鲁明提供了相应的物业管理服务，但王鲁明并未按约定交纳物业服务费，王鲁明未按照约定履行相应的付款义务，已构成违约，除应向招商局物业公司付清拖欠的物业服务费外，还应赔偿招商局物业公司相应的损失。其上诉请求是：1.撤销一审判决；2.请求判令王鲁明向招商局物业公司支付2013年1月1日起至2015年12月31日共36个月的物业服务费59493.60元；请求判令王鲁明赔偿招商局物业公司因其拖欠物业费给招商局物业公司造成的损失（按中国人民银行发布的同期贷款利率，取每年最低值，自逾期之日起至王鲁明实际支付逾期物业费之日止）。3.由王鲁明承担本案一、二审诉讼费。
王鲁明未进行答辩。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，招商局物业公司与招商局地产公司签订了《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，该合同对王鲁明具有约束力。招商局物业公司为王鲁明提供了物业服务，王鲁明应缴纳物业费，但就物业费标准与应缴数额问题，考虑到王鲁明的房屋长期存在漏水问题，而招商局物业公司未能妥善及时处理，可酌情减少王鲁明缴纳的物业费，故一审法院根据相应认定物业服务存在瑕疵并以此酌减王鲁明部分物业费及免除拖欠物业费造成的损失，并无不当，本院予以支持。
综上，招商局物业公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费644元，由北京招商局物业管理有限公司负担182元（已交纳），由王鲁明负担462元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费1288元，由北京招商局物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 海 涛
代理审判员 张 弘
代理审判员 赵 卉
二〇一六年三月七日
书 记 员 陈雁书记员高媛