北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07050号
上诉人（原审原告）孙宁（曾用名孙红娜），女，1980年12月20日出生。
被上诉人（原审被告）美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里306号楼地下一层3-27号。
负责人陈金北，总经理。
委托代理人侯贵锁，北京盈方律师事务所律师。
原审原告闫宝春，女，1958年3月6日出生。
上诉人孙宁因与被上诉人美佳物业管理（深圳）有限公司北京分公司（以下简称美佳公司）、原审原告闫宝春侵权责任纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第32354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年7月，孙宁、闫宝春诉至原审法院称：我们是北京市朝阳区×东里×号楼1层104室底商的业主，并于2010年将房屋租与他人，年租金16万元，租期5年。美佳公司于2013年3月至4月间在上述底商的正门西侧安装了护栏，妨碍顾客进店，造成了底商无人光顾而生意萧条，租客于2014年1月退房且以该底商不具备经营条件为由拖欠了6个月的租金。我们多次找美佳公司协商，但美佳公司推说是“临时维和”的措施。后来我们到有关部门进行了举报，××控违办于2014年3月26日进行了强拆。美佳公司的侵权行为给我们造成了租金损失8万元。拆除护栏造成我们的底商门前的地面高低不平，我们多次反映，但美佳公司至今没有修整；由于长时间影响租户经营，现在的租户自己花费1000元进行了修整。我们的底商自2014年1月开始空置无人租用，时至2014年6月底才由浦发银行承租。2014年7月初，我们发现美佳公司在上述底商门旁广场又安装了护栏，且将门口空地的水池填满修建成花坛，此举改变了我们购买底商时的格局，阻碍了行人通行和顾客的视线，造成底商贬值。现我们起诉，要求美佳公司支付侵权造成的租金损失8.1万元；退回房屋闲置期的物业费3600元；拆除上述底商附近的护栏、两个花坛、写有SO的标志物，并恢复原状。
美佳公司辩称：孙宁、闫宝春对北京分公司提起诉讼，属于主体错误。我公司安装护栏的行为没有侵犯孙宁、闫宝春的权利。我公司为了物业管理和小区安全，经业主同意并报居委会批准后安装了护栏，该行为没有过错，也没有给孙宁、闫宝春造成损害。孙宁、闫宝春所谓的租金损失，与我公司安装护栏的行为不存在因果关系，该损失是孙宁、闫宝春自己造成的，其应自行承担。孙宁、闫宝春在没有找到新租户前即自行同意与原来租户解约，其应当知道此种做法会产生减少租金的后果；孙宁、闫宝春寻找新租户的时间长短与多种因素有关，但与我公司安装护栏无关。我公司安装护栏维护了小区安全，也使孙宁、闫宝春受益，其房屋现在已经出租给浦发银行，年租金上涨至20.5万元。孙宁、闫宝春要求退还物业费3600元，此事因属物业纠纷而应受双方物业管理协议调整，故不应属于本案审理范围；我公司收取的物业费由多种项目组成，并不保证商户出租、营业，即使孙宁、闫宝春停租6个月，也不能免交此期间的物业费。我公司在职权范围内安装护栏、修建花坛，维护了广大业主的权利，没有对孙宁、闫宝春的营业造成不良影响，其无权要求恢复原状。综上，孙宁、闫宝春的诉讼请求没有事实依据和法律依据，我公司均不同意。
原审法院经审理查明：孙宁、闫宝春向北京×房地产开发有限公司购买了北京市朝阳区×东里×号楼1层104房屋（以下简称104房屋）。2008年11月18日，孙宁、闫宝春与美佳公司就104房屋签订物业管理服务协议。2014年4月28日，104房屋登记为孙宁单独所有；孙宁、闫宝春称房屋于此前为二人共同共有。
经询，孙宁、闫宝春称其认为美佳公司的侵权行为包括安装护栏、修建花坛和SO标志物；其诉讼请求中的恢复原状，系指拆除护栏、两个花坛、写有SO的标志物后将地面平整。
美佳公司称其于2013年1月第一次安装了护栏，安装目的为对小区进行封闭管理；后因孙宁、闫宝春举报，××控违办于2014年3月拆除了该护栏；其在办理向业主征求意见以及向居委会报告的手续后，于2014年5月第二次安装了护栏。孙宁、闫宝春称美佳公司第一次安装护栏的时间为2013年3月至4月间；××控违办拆除该护栏的时间为2014年3月26日；其得知美佳公司第二次安装护栏的时间为2014年6月。法院依据孙宁、闫宝春提供的电话向××控违办进行了调查，该办称其于2014年3月26日拆除了美佳物业公司安装的护栏以及业主私自安装的护栏；当时系因考虑如果仅拆除业主私自安装的护栏而保留美佳公司安装的护栏，则难以服众；因物业公司对小区有管理职责，其在不影响居民通行与生活的前提下可以安装护栏，故该办对美佳公司于2014年5月安装的护栏不会再予拆除。
孙宁、闫宝春提交了其与北京××农业发展有限公司（以下简称××公司）就104房屋签订的房屋租赁合同以及××公司出具的证明。该房屋租赁合同记载租期自2011年8月22日至2016年9月21日，每年租金16万元。××公司出具的证明记载因美佳公司在104房屋门口打上围栏造成其无法经营将近1年，所交房费从2013年8月20日至11月20日（加装修免租期至2013年12月20日止），因此其搬出104房屋合同解约。审理中，孙宁、闫宝春称其与××公司于2013年12月25日解除合同，双方未签订书面解除协议亦未发生诉讼。
孙宁、闫宝春提交了其与闫×、闫×1就104房屋签订的房屋租赁合同、解除房屋租赁协议书以及闫×1出具的收条。该房屋租赁合同记载租期自2014年2月15日至2016年2月14日，每半年租金8万元。解除房屋租赁协议书记载双方因孙宁、闫宝春违约（房屋门前的围栏没有打开）而解除租赁协议；该协议书落款日期为2014年3月1日。闫×1出具的收条记载其收到租赁违约金4万元。审理中，闫×1到庭作证，称闫宝春曾向其承诺半个月内拆除房屋前的护栏，但该承诺并未兑现，故解约时闫宝春向其退还了房租10万元并支付了违约金4万元。
孙宁、闫宝春提交了其与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称浦发银行）就104房屋签订的房屋租赁合同。该房屋租赁合同记载租期自2014年3月13日至2017年3月12日，每年租金18万元。
孙宁、闫宝春提交了其与钟×、张×、岳×签订的商铺租赁合同。该商铺租赁合同记载租赁标的为104房屋的一部分，租期自2010年4月20日至2015年4月19日。审理中，岳×到庭作证，称美佳公司无缘无故给其停电；104房屋门前因修热力而塌陷，美佳公司未予维修，其自行花费1000元进行了维修，房东尚未向其支付该笔款项。
孙宁、闫宝春与美佳公司均提交了104房屋附近区域照片，孙宁、闫宝春还提交了×广场商街平面图。上述材料结合显示：104房屋原由××公司与×造型美发店（岳×经营）使用，两店铺西东相邻；××公司原使用区域现由浦发银行使用；××公司与浦发银行先后使用的区域在西侧和北侧各有一门；美佳公司初次安装的护栏位于104房屋所在楼宇西墙的南侧延长线上；美佳公司第二次安装的护栏（即现有护栏）与104房屋所在楼宇西墙平行，两者间留有较宽距离，该护栏在104房屋西门以北位置经90度转折后接于104房屋所在楼宇西墙；现有护栏西侧有两个花坛，花坛以南还有写有“SO”字样的标志物。经询，孙宁、闫宝春称美佳公司初次安装护栏后，104房屋西门仍可进出，但需从护栏南侧的门绕行10多米。美佳公司称花坛所在位置原为水池，后于2014年3月至4月间改造为花坛；写有“SO”字样的标志物并非其修建，而是小区开发商建设的设施。
经询，孙宁、闫宝春称其主张的租金损失发生于2013年12月25日至2014年6月30日期间，共计8万元；另1000元为其租户支付的修整地面费用。孙宁、闫宝春还称其要求返还的物业费3600元系2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业费；孙宁、闫宝春提交了物业费发票，以证明其向美佳公司支付了2013年9月25日至2014年9月24日期间的物业费7200.36元。
原审法院认为：依据法院向××控违办调查的结果，以及美佳公司作为物业服务单位所具有的管理权责，法院能够认定美佳公司安装护栏、改建花坛的行为并不具有违法性。美佳公司安装的现有护栏与104房屋所在楼宇西墙平行，两者间留有较宽距离，故该护栏并未影响104房屋西门的正常使用；花坛亦未影响104房屋各门的正常通行；故法院认定美佳公司安装或者改建上述设施的行为并未侵犯孙宁、闫宝春的民事权利。另，孙宁、闫宝春并未举证证明写有“SO”字样的标志物系由美佳公司修建，亦未举证证明该标志物影响其房屋正常使用。综上，孙宁、闫宝春无权要求美佳公司拆除上述护栏、花坛、标志物以及恢复原状。
关于2013年12月25日至2014年6月30日期间的租金。孙宁、闫宝春与××公司之间的房屋租赁合同系双方自行解除；虽然××公司出具证明称其因美佳公司安装护栏而无法经营将近1年，但是并无司法裁判认定××公司因此获得合同解除权，更无司法裁判认定孙宁、闫宝春需要就此承担违约责任。孙宁、闫宝春与闫×、闫×1签订房屋租赁合同之时，美佳公司第一次安装的护栏早已存在，所谓半个月内拆除房屋前护栏之说系孙宁、闫宝春的承诺，孙宁、闫宝春应对该承诺无法兑现一事自行承担责任。孙宁、闫宝春与浦发银行之间的房屋租赁合同自2014年3月13日开始履行，如果该合同顺利履行完毕，则孙宁、闫宝春在2013年12月25日至2016年9月21日期间的租金收益将多于其与××公司继续履行合同的情况，故孙宁、闫宝春并无租金损失。综上，法院对于孙宁、闫宝春要求美佳公司支付2013年12月25日至2014年6月30日期间租金损失8万元的诉讼请求不予支持。
孙宁、闫宝春称美佳公司未能及时平整地面而造成其租户岳×花费维修费1000元，以及要求美佳公司退回房屋闲置期的物业费3600元，上述事实与请求均基于孙宁、闫宝春与美佳公司之间的物业服务合同关系，不属于侵权责任纠纷的审理范围，故法院在本案中不予处理。
据此，2015年3月原审法院判决：驳回孙宁、闫宝春的全部诉讼请求。
判决后，孙宁不服原审判决，上诉至本院，上诉请求为撤销原审判决。上诉理由为：原审法院存在部分认定事实不清，适用法律错误，具体为：一、原审判决认定事实不清，判决依据不足。二、原审判决违反法定程序。美佳公司同意原审判决，闫宝春不同意原审判决，但未上诉。
本院查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述、物业管理服务协议、房屋所有权证、照片、房屋租赁合同等在案佐证。
本院认为：依据原审法院向××控违办调查的结果，以及美佳公司作为物业服务单位所具有的管理权责，美佳公司安装护栏、改建花坛的行为并不具有违法性。美佳公司安装的现有护栏与104房屋所在楼宇西墙平行，两者间留有较宽距离，故该护栏并未影响104房屋西门的正常使用；花坛亦未影响104房屋各门的正常通行；故原审法院认定美佳公司安装或者改建上述设施的行为并未侵犯孙宁、闫宝春的民事权利，并无不当，本院予以维持。关于2013年12月25日至2014年6月30日期间的租金。孙宁、闫宝春与××公司之间的房屋租赁合同系双方自行解除；虽然××公司出具证明称其因美佳公司安装护栏而无法经营将近1年，但是并无司法裁判认定××公司因此获得合同解除权，更无司法裁判认定孙宁、闫宝春需要就此承担违约责任。孙宁、闫宝春与闫×、闫×1签订房屋租赁合同之时，美佳公司第一次安装的护栏早已存在，所谓半个月内拆除房屋前护栏之说系孙宁、闫宝春的承诺，孙宁、闫宝春应对该承诺无法兑现一事自行承担责任。孙宁、闫宝春与浦发银行之间的房屋租赁合同自2014年3月13日开始履行，如果该合同顺利履行完毕，则孙宁、闫宝春在2013年12月25日至2016年9月21日期间的租金收益将多于其与××公司继续履行合同的情况，故孙宁、闫宝春并无租金损失。原审法院据此驳回孙宁、闫宝春要求美佳公司支付租金损失8万元的诉讼请求并无不当，本院予以维持。孙宁、闫宝春称美佳公司未能及时平整地面而造成其租户岳×花费维修费1000元，以及要求美佳公司退回房屋闲置期的物业费3600元，上述事实与请求均基于孙宁、闫宝春与美佳公司之间的物业服务合同关系，不属于侵权责任纠纷的审理范围。原审法院在本案中不予处理并无不当，本院亦予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1915元，由孙宁、闫宝春负担（已交纳958元，剩余957元于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1915元，由孙宁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 江锦莲
审 判 员 高 贵
代理审判员 张清波
二〇一五年七月二十日
书 记 员 卢园园