广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第90号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘林，男。
委托代理人：石东生，广东生龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡时勇，男。
委托代理人：张才荣，广东众坚律师事务所律师。
上诉人刘林与被上诉人胡时勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第2246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
胡时勇于2013年2月20日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除胡时勇与刘林于2011年8月30日签订的《物业租赁合同》；2、刘林按每月53000元支付自2012年1月1日起至合同解除之日止的租金以及滞纳金（以636000元为本金，按银行同期贷款利率四倍自2012年7月1日起计算至付清日止）；3、刘林于合同解除之日即将承租物业华昌大厦1-3层交还给胡时勇，逾期交还按每月53000元支付占用费；4、胡时勇承担本案全部诉讼费用。
刘林向原审法院提起反诉，请求判令：1、胡时勇退还刘林押金106000元；2、胡时勇退还刘林物业使用补偿金9000元（案涉物业左前方平顶小屋的补偿金）；3、胡时勇退还刘林2011年12月份的半月租金26500元；4、胡时勇赔偿刘林经济损失100000元；5、本诉和反诉的诉讼费用均由胡时勇承担。
原审法院经审理查明：案外人陈炜桥经业主授权而取得华昌大厦（地址：东莞市东城区主山大井头振兴路368号5层楼宇1栋）的合法出租权。2011年7月12日，陈炜桥与胡时勇、徐满棠签订一份《楼宇租赁合同》，约定：陈炜桥出租东莞市东城区主山大井头振兴路368号5层楼宇1栋（即华昌大厦）及楼宇前空地给胡时勇、徐满棠使用；租赁楼宇的用途为经营沐足和商场，租赁空地只限作停车场；租赁期限为5年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止。
上述《楼宇租赁合同》签订后，胡时勇、徐满棠向陈炜桥交纳了租赁押金，陈炜桥如约将华昌大厦及楼宇前空地交付给胡时勇、徐满棠使用。
2011年8月30日，胡时勇与刘林签订一份《物业租赁合同》，约定：胡时勇出租东莞市东城区主山大井头振兴路368号华昌大厦物业的第1-3层及物业前空地给刘林使用；华昌大厦物业第1-3层的月租为53000元／月，每三年递增4300元；租赁期限为八年，从2011年9月15日至2019年9月14日止，其中2011年9月至12月为装修期，正式起租日期为2011年12月15日起开始计租；合同签订之日，刘林须向胡时勇支付租赁押金106000元；物业左前方平顶小屋归刘林使用，租赁期内，胡时勇不收取任何费用，刘林一次性补偿胡时勇9000元。
胡时勇、刘林签订上述合同后，胡时勇将合同约定的租赁物交付给刘林使用，刘林将华昌大厦第一层转租给散租户，将华昌大厦第二层转租给案外人薛贵东。刘林于2011年8月30日向胡时勇交纳了租赁押金106000元，于2011年9月14日交纳了2011年12月16日至31日半个月的租金26500元以及物业左前方平顶小屋的使用补偿金9000元，之后刘林就没有再交过租金。
因胡时勇、徐满棠拖欠陈炜桥租金，陈炜桥于2012年4月28日向胡时勇、徐满棠发出律师函，要求两人支付拖欠租金，否则将解除《楼宇租赁合同》并依法追究两人违约责任。胡时勇、徐满棠收到该律师函后，并没有向陈炜桥支付拖欠租金。2012年5月11日，陈炜桥向胡时勇、徐满棠发出《解除﹤楼宇租赁合同﹥通知书》，告知：由于胡时勇、徐满棠拖欠租金而构成违约，陈炜桥决定于2012年5月15日解除双方签订的《楼宇租赁合同》，并要求胡时勇、徐满棠于2012年5月20日前返还华昌大厦。2012年5月16日，陈炜桥在华昌大厦现场张贴上述《解除﹤楼宇租赁合同﹥通知书》和《通告》。《通告》中告知华昌大厦的各转承租用户：由于胡时勇、徐满棠逾期支付租金，且经多番催告后仍拒不履行交租义务，因此陈炜桥已于2012年5月15日解除陈炜桥与胡时勇、徐满棠于2011年7月12日签订的《楼宇租赁合同》，并要求胡时勇、徐满棠于2012年5月20日前腾空及返还出租楼宇给陈炜桥，故敦促各转承租用户于2012年5月20日前搬离现有租赁物业；由于陈炜桥将于2012年5月20日对出租楼宇实施停水停电处理，如各转承租用户未按前述时间搬离，相应的法律责任由各转承租用户承担。
陈炜桥与胡时勇、徐满棠发生租赁纠纷后，刘林大约在2012年5月左右撤离华昌大厦，但刘林并未与胡时勇或一手出租人陈炜桥进行场地交接。一审庭审中，刘林主张陈炜桥发出解除合同通告后，陈炜桥已实际接管华昌大厦第一层物业，但刘林对此并未举证证明。另，双方确认次承租人薛贵东于2011年年底至2012年年初期间已撤离华昌大厦第二层，但薛贵东撤离后，华昌大厦第二层的入口处被上了锁，而到达第三层必须通过第二层，所以刘林和胡时勇没有就华昌大厦第二层和第三层物业进行场地交接。
2013年4月24日，原审法院召集了胡时勇、刘林、薛贵东及陈炜桥到华昌大厦现场，胡时勇、刘林、薛贵东、陈炜桥四方确认，陈炜桥同意胡时勇、刘林、薛贵东交还案涉租赁物。
另查，华昌大厦在2009年竣工，该物业在建设过程中没有取得建设工程规划许可证。
原审法院认定上述事实的证据有：陈炜桥与胡时勇、徐满棠签订的《楼宇租赁合同》、胡时勇与刘林签订的《物业租赁合同》、（2012）东一法民一初字第6489号《民事判决书》、押金收据、租金收据、场地使用费收据、《解除﹤楼宇租赁合同﹥通知书》、《通告》、策划招商委托协议书，以及一审的庭审笔录、现场勘验笔录等书证附卷。
原审法院认为：本案的争议焦点在于：胡时勇与刘林于2011年8月30日签订的《物业租赁合同》是否有效。
《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案租赁物华昌大厦是2009年竣工的，但在建设过程中没有取得建设工程规划许可证，且在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故东莞市中级人民法院在（2013）东中法民一终字第760号民事判决书中认定一手出租人陈炜桥与胡时勇、徐满棠签订的《楼宇租赁合同》是无效合同，据此，本案所涉胡时勇与刘林于2011年8月30日签订的《物业租赁合同》也应当认定无效。
基于上述认定，原审法院对胡时勇、刘林的本诉和反诉请求分析如下：
一、关于胡时勇本诉要求解除其与刘林于2011年8月30日签订的《物业租赁合同》并要求刘林返还案涉租赁物。因上述认定胡时勇与刘林签订的《物业租赁合同》是无效合同，故胡时勇主张解除合同没有合法依据，原审法院不予支持。另，由于在本案诉讼过程中，原审法院已组织租赁纠纷各方当事人对华昌大厦物业进行交接并将该物业返还给一手出租人陈炜桥，因此应视为刘林已将案涉租赁物返还给胡时勇，故原审法院对胡时勇要求刘林返还案涉租赁物的诉讼请求予以驳回。
二、关于胡时勇本诉要求刘林支付拖欠租金和物业占用使用费。首先，前述认定胡时勇与刘林签订的《物业租赁合同》是无效的，因此胡时勇要求刘林支付租金没有法律依据，但刘林在签订合同后实际使用了案涉租赁物，故刘林应支付使用费给胡时勇。使用费的支付计算方法，可参照双方当事人在《物业租赁合同》约定的月租金数额计算。诉讼中，双方均确认刘林自2012年1月1日开始没有支付使用费，因此，刘林应按合同约定的租金标准向胡时勇支付2012年1月1日至胡时勇收回租赁物期间的占有使用费。本案中，刘林确认其撤离案涉租赁物后并未与胡时勇或一手出租人陈炜桥进行场地交接，同时刘林也没有证据证明其承租的案涉租赁物已返还给胡时勇或一手出租人陈炜桥，因此刘林作为承租人须对此承担举证不能的不利后果，故原审法院认定刘林向胡时勇支付的使用费应从2012年1月1日起计至原审法院组织各方当事人办理案涉租赁物第1-3层的交还手续之日止，即计至2013年4月24日。据此，刘林应向胡时勇支付的使用费为：53000元／月×15个月＋53000元÷30天×24天=837400元。
三、关于胡时勇本诉要求刘林支付拖欠租金的滞纳金。因胡时勇和刘林签订的租赁合同是无效的，故胡时勇诉求滞纳金缺乏依据，原审法院予以驳回。
四、关于刘林反诉要求胡时勇退还租赁押金。胡时勇收取刘林租赁押金事实清楚，原审法院予以确认。由于合同无效，胡时勇收取刘林租赁押金106000元没有合法依据，刘林要求返还合法有理，原审法院对其该项反诉请求予以支持。
五、关于刘林反诉要求胡时勇退还物业使用补偿金9000元。双方在《物业租赁合同》中约定：物业左前方平顶小屋归刘林使用，租赁期内，胡时勇不收取任何费用，刘林一次性补偿胡时勇9000元。据此，刘林是以支付胡时勇9000元的对价而获得物业左前方平顶小屋在租赁期内的使用权。现由于前述认定双方签订的《物业租赁合同》为无效合同，而刘林实际占用物业左前方平顶小屋至原审法院组织各方当事人办理交接手续之日，因此胡时勇应当退还剩余租期内的平顶小屋使用费给刘林，即胡时勇应向刘林退还9000元-9000元÷2920天（租期8年）×587天（自2011年9月15日至2013年4月24日）=7191元。对刘林该项反诉请求的超出部分，原审法院不予支持。
六、关于刘林反诉要求胡时勇返还已付租金。胡时勇已收取的租金实为租赁物占有使用费，刘林要求返还依据不足，原审法院予以驳回。
七、关于刘林反诉要求胡时勇赔偿损失100000元。刘林主张：其承租案涉租赁物后为招商经营而委托案外人策划招商方案发生了策划费用18000元，此外其在经营商业开发过程中产生包括人工支出等合理性费用，同时因胡时勇过错造成合同无效，故刘林还须承担次承租户进行商业索赔所产生的风险损失，综上刘林酌情要求胡时勇赔偿100000元。对于上述主张，原审法院认为：首先，胡时勇与刘林签订的《物业租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，双方对于合同无效均有过错，因此应当各自承担相应的损失责任。其次，刘林对于其主张的策划费用损失只提供了策划招商委托协议书予以证明，并没有相关支付凭证等证据予以佐证，因此不足以证明其主张的策划费损失。此外，刘林对于其主张的合理经营费用和预期风险损失，并没有提供任何证据予以证明，因此原审法院对此也不予采纳。综上，刘林对其主张举证不足，应承担由此产生的不利后果，故原审法院对刘林该项反诉请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认胡时勇与刘林于2011年8月30日签订的《物业租赁合同》无效。二、限刘林于判决发生法律效力之日起五日内向胡时勇支付租赁物占有使用费837400元。三、限胡时勇于判决发生法律效力之日起五日内向刘林返还租赁押金106000元。四、限胡时勇于判决发生法律效力之日起五日内向刘林返还物业使用补偿金7191元。五、驳回胡时勇的其他诉讼请求。六、驳回刘林的其他反诉请求。如刘林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的本诉受理费为5538元，由胡时勇承担697元，由刘林承担4841元；本案的反诉受理费为2461元，由胡时勇承担1153元，由刘林承担1308元。
上诉人刘林不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）胡时勇从陈炜桥处租来房屋用于转租，其具有以下先合同义务：1、保证租赁物合法且可以转租；2、保证租赁物符合刘林的特别要求，即能够办理消防许可证；3、当刘林提出8年的承租期望时，应明示自己的租期只有5年。胡时勇作为出租人隐瞒租赁物没有建设规划许可证，也办不了消防许可手续的情况，与刘林恶意磋商，并且在刘林提出需租赁期8年的情况下没有明示自身的承租期只有5年的事实，导致刘林订立一份无效合同，产生巨大损失，包括2012年12月15日起的占有使用费、策划费及次承租人的索赔损失、可得利益损失。原审法院认定双方对于合同无效均有过错是错误的，刘林在上诉中要求胡时勇赔偿占有使用费损失，在合同无效后，刘林应向胡时勇支付实际占有租赁物期间的占有使用费，但该占有使用费是因为胡时勇的缔约过失责任造成的，胡时勇也应赔偿刘林，两者应当相互抵消。（二）占有才需支付占有使用费，不占有则不需支付，原审判决在认定刘林于2012年5月20日撤离的情况下仍计算使用费至2013年4月24日错误。据此，请求本院：撤销原审判决第二项、第六项，判决胡时勇返还刘林2011年12月半个月租金26500元。由胡时勇承担一、二审诉讼费。
被上诉人胡时勇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，本院已发生法律效力的（2013）东中法民一终字第760号民事判决已查明陈炜桥确认刘林在华昌大厦1-3层开设的百货商场和卡拉OK已经没有经营，但该层物业均被上锁，陈炜桥一直无法取回。
再查明，刘林在原审庭审中确认其反诉的损失包括：策划招商方案损失、可期待利益损失、经营过程中的合理费用损失、次承租人索赔损失。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉合同违反法律强制性规定，原审法院依法认定为无效合同，双方对此并未提出上诉，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘林上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）刘林主张的占有使用费损失是否依法有据。（二）刘林应支付给胡时勇的占有使用费应计算至何时。
关于刘林主张的占有使用费损失是否依法有据的问题。刘林主张因胡时勇存在缔约过失责任导致其需向胡时勇支付占有使用费，该笔费用属于刘林的损失，胡时勇应予以赔偿。首先，刘林已在原审庭审中明确其反诉诉请的损失范围，该范围并未包含其上诉主张的“占有使用费损失”，刘林上诉主张“占有使用费损失”没有法律依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，占有使用费属于合同无效时承租人因已实际占有使用租赁物而产生的对出租人的折价补偿，并非因缔约过失导致的损失。案涉合同为无效合同，刘林作为承租人，实际占有使用了案涉租赁物，其应向胡时勇支付占有使用费。综上，刘林主张胡时勇因缔约过失责任应赔偿其占有使用费损失没有任何法律依据，本院不予支持。
关于刘林应支付给胡时勇的占有使用费应计算至何时的问题。虽然原审法院查明刘林于2012年5月20日搬离，但刘林亦确认其搬离后并未与胡时勇或一手承租人陈炜桥进行场地交接，陈炜桥亦在本院（2013）东中法民一终字第760号案件中确认其一直无法取回案涉租赁物，故刘林作为承租人应对此承担举证不能的不利后果，原审法院认定刘林占有使用案涉房屋至原审法院组织各方当事人办理案涉物业交还手续之日即2013年4月24日并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘林的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费12439元，由上诉人刘林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。