陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00132号
上诉人（原审被告）王亚军，农民。
委托代理人王禄锦。
被上诉人（原审原告）绥德县名州镇龙湾村村民委员会，住所地：绥德县名州镇龙湾村。
法定代表人王小平，该村委会主任。
委托代理人强作胜，陕西名州律师事务所律师。
上诉人王亚军因房屋租赁合同纠纷一案，不服绥德县人民法院（2014）绥民初字第00170号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年5月1日龙湾村委与王亚军签订《绥德县龙湾村房屋设施整体出租合同》，龙湾村委将其办公大楼（原职工医院办公楼）、村集体浴池及相关附属设施场地出租给王亚军，合同租赁期为2011年5月1日至2021年5月1日，共十年；合同约定租金为一年180万元，缴纳方式为一年缴纳一次，于上一年4月份前一次性交清下一年度的租金；该合同甲方权利和义务条款中约定：“租金不得以任何理由拖欠，逾期交付，每日给甲方支付年租金2%的滞纳金，同时拖欠租金超过一个月，甲方有权采取一切措施收回出租房屋另行出租，因此造成的损失全部由乙方承担”。在该合同关于合同履行担保及违约责任中约定：“若在租赁期间任何一方违约，须支付另一方总计5年租金的20%为违约金，并赔偿对方为主张权利所支付的一切经济损失”。在该合同乙方权利和义务条款中约定：“乙方可自主经营，也可以通过各种方式招商经营，但未经甲方同意不得再次整体向第三人转租。乙方的租赁户经营活动不得违反本合同，租赁期限不得超过本合同期限”，合同签订后，乙方将部分租赁房屋转租。前两年，双方均按合同履行，无任何争议。2013年4月份，王亚军未按合同约定时间缴纳租金，龙湾村委两次致函催款，王亚军缴纳租金60万元，剩余120万元未予缴纳，故龙湾村委提起诉讼。审理中，龙湾村委放弃合同约定的其他违约责任请求，只要求王亚军承担总计5年租金的20%为违约金，王亚军认为该违约金明显过高，请求进行调整。另龙湾村委请求解除与王亚军签订的《绥德县龙湾村房屋设施整体出租合同》，未请求腾房，也未将次承租人列为第三人，原审法院就该问题给龙湾村委进行了释明，龙湾村委仍不增加腾房的诉讼请求、也不申请追加次承租人为第三人。
原审法院认为，双方当事人之间订立的《绥德县龙湾村房屋设施整体出租合同》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，该合同内容对双方均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于龙湾村委请求解除双方订立的《绥德县龙湾村房屋设施整体出租合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案双方当事人在合同中约定：“拖欠租金超过一个月，甲方有权采取一切措施收回出租房屋另行出租”，而王亚军未按照合同约定支付租金，龙湾村委会两次书面催告，王亚军仍逾期不支付租金，也未说明不缴纳租金的理由。据此可认定龙湾村委解除《绥德县龙湾村房屋设施整体出租合同》的条件成就，该合同应予解除。关于龙湾村委会请求王亚军支付拖欠120万元租金，双方签订的合同中明确约定了租金交纳期限、金额，王亚军也对拖欠租金事实没有异议，应按合同约定履行缴纳租金义务，但双方签订的该合同解除后，王亚军实际占有该租赁房屋时间暂时不能确定，故王亚军支付龙湾村委会的租金应按实际占有时间，参照合同约定，以年租金180万除以365日乘以2013年5月1日起至王亚军交回该租赁房屋之日止实际占有天数减去已经支付的60万元的计算方式支付龙湾村委租金，但支付租金总额不得超过120万元。关于承担违约金问题，王亚军未按合同约定支付租金的行为构成违约，本案审理中龙湾村委会明确放弃合同约定的其他违约责任，只要求王亚军承担5年租金20%的违约金，王亚军认为该违约金明显过高，请求进行调整，原审法院认为王亚军请求调整违约金符合法律规定，应予调整，根据龙湾村委会损失情况，王亚军支付龙湾村委会违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜，酌定为8万元。关于王亚军提出的租赁房屋将拆除，因此依法获得履行合同不安抗辩权的理由，王亚军未提交足以证明该租赁房屋拆除的确凿证据，故其所提出的不安抗辩的理由不予支持。王亚军在答辩状中谈到的“听到租赁房屋将拆除，租赁房屋几乎全部闲置，经济损失惨重，大概计算约一千余万元，此外2013年秋季，答辩人与内蒙古鄂尔多斯服装经销商达成临时占用租赁场地意向，约定每日租金为5万元，当经销商刚搬入场地时，龙湾村委两次强行锁住该租赁房屋达25天，致使经销商被迫搬走，给答辩人造成损失”问题，王亚军明确提出该观点是抗辩意见，不提起反诉，其也未提交相关损失方面证据支持其答辩意见，故对此答辩意见不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除绥德县名州镇龙湾村村民委员会与王亚军签定的《绥德县龙湾村房屋设施整体出租合同》。二、王亚军于本判决生效后十日内按照年租金180万除以365日乘以从2013年5月1日起至王亚军交回该租赁房屋之日止实际占有天数减去已经支付的60万元的计算方式支付绥德县名州镇龙湾村村民委员会租金，但支付租金总额不得超过120万元。三、王亚军于本判决生效后十日内支付绥德县名州镇龙湾村村民委员会违约金8万元。四、驳回绥德县名州镇龙湾村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由王亚军负担。
上诉人王亚军不服一审判决，上诉称：一、原审判决认定上诉人违约错误。本案涉案租赁物位于绥德县千狮桥东头正中央，为了缓解交通堵塞问题，本案租赁物面临拆除问题，并且已经成立千狮桥拓宽改造工程办公室，对拟拆除房屋进行了评估，上诉人不支付租赁费是履行不安抗辩权，并非违约。二、上诉人提供的“评估报告”与证人证言可以相互印证证明租赁物面临拆除问题，原审法院不予采信上述证据错误。三、原审判决遗漏上诉人的重要证据。上诉人提供的两张照片能够证明楼房位于大桥东头正中央位置，严重影响通行，并且租赁物已经进行装修和几乎全部闲置的情况，原审法院对于该照片在判决中未予列明。综上，上诉人认为，本案租赁物即将被拆除，双方当事人应当就解除合同时给上诉人造成的客观实际损失进行评估，对已经收取的租赁费进行合理调整，公平合理解决解除合同后的相关事宜。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。
被上诉人绥德县名州镇龙湾村民委员会答辩称，一、上诉人王亚军称其拒付租金不构成违约是行使不安抗辩权的理由不能成立。理由如下：1、答辩人至今未收到有关部门的任何关于租赁物拆除的文件或通知，上诉人也未提交足以证明租赁房屋即将拆除的相关证据。2、答辩人两次致函上诉人要求缴纳租赁费，上诉人缴纳60万元后，答辩人多次催要剩余租赁费，上诉人未提出不安抗辩理由。二、上诉人提供的评估报告书未提交原件，提供的证人证言证人未出庭作证，故上诉人提供的证据不能证明租赁房屋即将拆迁改造的事实。三、上诉人在一审中并未提交照片，其认为原审法院遗漏重要证据的理由不能成立。四、租赁物至今尚未拆除，即使租赁物被拆除，也是赔偿上诉人损失的问题，不能成为上诉人不交租赁费的理由。综上，请求二审法院维持一审判决。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，故二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案上诉人王亚军对于原审法院解除合同的判决无异议，双方争议的主要焦点是：上诉人王亚军拖欠租赁费是否构成违约，其是否应当支付被上诉人120万元租赁费的问题。本案双方当事人签订的绥德县龙湾村房屋设施整体出租合同是双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应该按照合同约定全面履行合同约定义务，上诉人未按照合同约定于2013年4月前履行支付下一年度即2013年至2014年的租金义务，经被上诉人两次催要后，尚欠120万元未予支付，显然已构成违约。本案涉案租赁物可能面临拆除，但双方当事人至今未收到相关部门关于租赁物拆迁的正式通知，且上诉人提供的调查笔录中两位被调查人分别陈述在2013年“春上”、“正月以后”工作组对涉案房屋进行过登记，也即上诉人于上述时间即得知涉案房屋面临拆除的问题，但其于2013年5月份经被上诉人致函催交租赁费后，仍然交纳了部分租赁费，未提出涉案租赁物面临拆除其要行使不安抗辩权的主张，并且原审法院2013年12月30日与上诉人的谈话笔录中，上诉人亦陈述其未交纳剩余租赁费的原因是被上诉人两次将租赁房屋大门锁住，给其造成了损失，并非是因为租赁物面临拆除的原因。综上，上诉人主张租赁物位于绥德县千狮桥东头正中央，面临拆除问题，其拒付租金是行使不安抗辩权，不构成违约的理由不能成立。虽然租赁物至今尚未交回被上诉人，但被上诉人主张的是2013年5月1日至2014年5月1日的租赁费，故原审法院判决上诉人王亚军支付2013年5月1日至交回租赁房屋的租赁费，超出了被上诉人的诉讼请求，二审予以更正。原审法院关于证据的采信符合《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》的相关规定，上诉人关于证据采信方面的上诉理由不能成立。原审法院关于违约金的判决并无不当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持绥德县人民法院（2014）绥民初字第00170号民事判决第一、三、四项；
二、变更绥德县人民法院（2014）绥民初字第00170号民事判决第二项为：上诉人王亚军于本判决生效之日起十日内支付被上诉人绥德县名州镇龙湾村委会2013年5月1日至2014年5月1日的剩余租赁费120万元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费7800元，由上诉人王亚军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐晓炯
审 判 员 贺金丽
代理审判员 吴凤凤
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 张羽苗