江西省铅山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铅民二初字第1215号
原告上饶市康泰物业管理有限公司。
法定代表人童惠根，该公司董事长。
委托代理人曾锡龙，系该公司员工，特别授权代理。
被告祝凌瞬。
原告上饶市康泰物业管理有限公司诉被告祝凌瞬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由代理审判员童云英适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾锡龙到庭参加了诉讼，被告祝凌瞬经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上饶市康泰物业管理有限公司诉称，被告祝凌瞬向江西省福鑫房地产开发有限公司购买了一套商品房（铅山县天赐家园小区XX栋XXX室），按照开发商的统一要求，于2010年7月21日到铅山县物业管理公司办理了入伙登记等相关入住手续（其中包括与物业管理公司签订了前期物业管理服务协议）。铅山县物业管理公司按照双方约定对业主提供了物业服务，后铅山县物业管理公司退出了对天赐家园的物业服务管理。2011年5月20日，江西省福鑫房地产有限公司又与原告上饶市康泰物业管理有限公司另行签订了一份物业管理委托合同，委托原告对天赐家园所有业主提供物业管理服务。原告在履行管理服务职责期间，大部分业主按照协议约定，履行了缴费义务，但被告祝凌瞬却以种种理由拖欠物业管理费2，563元（从2011年10月1日至2015年5月31日），经原告多次催收，被告至今未付清。故诉至本院，请求判令被告祝凌瞬支付向原告支付物业管理费2，563元及违约金922.8元，并承担本案诉讼费。
原告为证明自己的主张，提供了如下证据：
1、组织机构代码复印件、营业执照复印件和法人证明，证明原告主体资格；
2、物业管理合同复印件、补充协议复印件、入伙手续审批表复印件、业主入伙资格证明复印件、业主基本情况登记表复印件、收楼书复印件、入伙工作流程单复印件、前期物业管理服务协议复印件、承诺书复印件、入伙流程指南复印件、验收记录表复印件、防火责任书复印件、2015年10月缴费通知单一份复印件，证明原告为被告提供了物业服务，原告有权向被告收取物业管理费及违约金。
被告祝凌瞬经本院传票传唤未到庭，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，被告祝凌瞬向江西省福鑫房地产开发有限公司购买房屋一套（铅山县河口镇天赐家园小区XX栋XXX室），该房屋的住宅面积为106.82平方米。2010年7月21日，被告办理了入伙登记，并与铅山县物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》，后铅山县物业管理公司退出了天赐家园小区管理。2011年5月20日，建设单位江西省福鑫房地产开发有限公司与原告上饶市康泰物业管理有限公司签订了《“天赐家园”物业管理委托合同》，委托原告上饶市康泰物业管理有限公司对天赐家园所有业主提供有偿物业服务，并约定合同期限自2011年6月1日至2014年5月30日，物业管理服务费用的具体标准：多层住宅按0.5元／平方米／月，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日百分之五的标准承担相应的滞纳金。2014年6月17日，建设单位江西省福鑫房地产开放有限公司与原告上饶市康泰物业管理有限公司签订《“天赐家园”物业管理委托合同补充协议》，约定延续原合同期限至天赐家园业主委员会成立止。原告上饶市康泰物业管理有限公司依约提供了物业服务，但被告祝凌瞬自2011年10月1日起至2015年9月30日拖欠物业管理费。经原告多次催收，被告至今未支付，故诉至本院。
本院认为，铅山县物业管理公司退出天赐家园小区物业服务后，建设单位江西省福鑫房地产开发有限公司将小区的物业委托给原告上饶市康泰物业管理有限公司统一管理，继续执行延续该小区的物业管理服务工作，建设单位在小区业主委员会尚未成立的情形下，有权选择前期物业服务企业，其与原告上饶市康泰物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，对该小区的业主具有约束力。本案中，原告上饶市康泰物业管理有限公司作为有资质的物业服务企业进入天赐家园小区，并按照《“天赐家园”物业管理委托合同》和《“天赐家园”物业管理委托合同补偿协议》的约定对天赐家园小区进行物业管理服务，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费，其未按约按时交纳，应承担相应的民事责任，原告要求被告支付自2011年10月1日起至2015年9月30日的物业服务费2，563元（106.82平方米×0.5元／月·平方米×48个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另，根据《“天赐家园”物业管理委托合同》和《“天赐家园”物业管理委托合同补偿协议》的约定，业主逾期未交纳物业服务费的的行为已然构成违约，原告向其主张违约金合法合理，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中约定逾期每日百分之五的标准承担相应的滞纳金明显过高，应以不超过欠费总额的30%予以调整，故违约金酌定为768.9元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告祝凌瞬支付原告上饶市康泰物业管理有限公司物业管理费2，563元及违约金768.9元（该款限判决生效后三日内付清）。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告祝凌瞬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费50元，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
本判决生效后，权利人可依法申请执行，申请执行的期限为二年。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
代理审判员 童云英
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 刘旖旎
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。