吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民一初字第1628号
民事判决书
原告：吉林市寓龙房产物业服务有限公司，住所吉林省吉林市昌邑区。
法定代表人：钟宪臣，该公司董事长。
委托代理人：钟姝，该公司总经理。
委托代理人：张斌，该公司法律顾问。
被告：白常铉，男，1931年5月3日生，朝鲜族，住吉林省吉林市昌邑区。
委托代理人：白永日（白常铉之子），住吉林省吉林市昌邑区。
委托代理人：王晓晖，吉林吉信律师事务所律师。
原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）与被告白常铉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。寓龙物业公司的委托代理人钟姝、张斌，白常铉的委托代理人白永日、王晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
寓龙物业公司诉称：2008年5月，原告寓龙物业公司与被告所在小区的业主委员会签订了物业服务合同。合同约定，原告为被告居住的小区提供物业服务，包括被告在内的所有小区业主应向原告交纳物业服务费。被告居住的房屋是多层住宅，建筑面积109.38平方米，合同约定物业费为每月每平方米0.75元，即：被告每月应向原告交纳82元。从2008年5月17日至2015年12月31日被告未向原告交过物业费，并且在原告多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也给小区其他业主造成不应有的损失。诉讼请求：1、被告立即给付拖欠原告的物业服务费7503元及滞纳金8298.50元，共计15801.50元；2、诉讼费用由被告承担。
白常铉辩称：原告寓龙物业公司根据2010年合同主张滞纳金，即2010年以前未约定滞纳金问题，我方要求原告提供滞纳金计算明细。1、原告与万达业主委员会签订的2008年至2010年合同因违反业主委员会决议无效，业主委员会大会违反被代理人的意愿，其行为不具有约束力。2、2008年至2011年间所谓的合同法律关系，因已过诉讼时效不应得到支持。3、2011年至今原告与万达业主大会没有达成物业合同，而且业主大会于2012年决议解聘原告，原告不能依照合同主张权利。根据最高院审理物业纠纷相关司法解释，在没有签订物业合同，解聘后不退出的，法院不应支持。
经审理查明：2008年5月，为万达江畔人家小区提供服务的物业公司因服务成本高，拟提高收费标准，但未能与该小区的业主达成协议，于是该公司撤出了万达江畔人家小区。当月万达江畔人家小区业主大会选聘原告寓龙物业公司为小区的物业服务企业并协商确定了收费标准。寓龙物业公司与吉林市昌邑区江畔人家小区业主委员会（以下简称江畔人家业主委员会）于2008年5月、2008年12月28日、2009年12月28日先后签订了三份物业服务合同。其中2009年12月28日签的合同履行期间为2010年1月1日至2010年12月31日。双方对物业服务内容、双方的权利义务、违约责任进行了约定，并约定服务费标准为多层住宅每月0.75元/平方米。2011年6月18日，江畔人家业主委员会同意按照原合同约定履行物业合同至2011年12月31日。在合同履行过程中，寓龙物业公司与小区业主对服务质量、物业费收取等问题产生争议，后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。白常铉是江畔人家小区业主，其居住的房屋是多层住宅，面积为109.38平方米。白常铉从2008年5月17日起至寓龙物业公司主张的2015年12月31日期间未交纳物业费。
认定上述事实的证据有：寓龙物业公司提供的江畔人家小区物业服务合同三份，江畔人家小区业主委员会会议决定一份，江畔人家小区物业服务情况说明一份，吉林市中级人民法院（2013）吉中民一终字267号判决书，照片10张。
根据寓龙物业公司的诉讼请求和白常铉的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：2008年至2010年物业服务合同的效力；寓龙物业公司的主张是否已经过诉讼时效；2011年至今寓龙物业公司与白常铉之间是否具有合同权利义务关系以及白常铉是否应当履行给付义务。
本院认为：寓龙物业公司从2008年起进入万达江畔人家小区与该小区业主委员会签订物业服务合同并提供物业服务，2011年合同到期后经吉林市昌邑区物业办、新地号街道、万达社区、江畔人家业主委员会和寓龙物业公司共同研究一致，寓龙物业公司按照原合同的服务标准和服务内容履行至新的物业服务合同生效之日，业主应当按照原合同约定的物业服务费标准交纳物业费至新的物业服务合同生效之日。在此之后至今，寓龙物业公司一直为该小区提供物业服务。寓龙物业公司与小区业主之间依法具有物业服务合同关系，并且本案中没有充分的证据证明上述合同关系违反法律及行政法规的强制性规定，因此上述合同关系合法有效。在合同履行过程中，因履行问题，寓龙物业公司与业主长期存在争议，寓龙物业公司一直在主张给付，因此寓龙物业公司的主张未超过诉讼时效。白常铉作为业主，长期接受服务，但一直未履行给付物业费的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。寓龙物业公司主张的物业费本金未超过合同约定应得的数额，予以支持。白常铉提供的证据1-5不能确定合法性，也不足以证明其主张，不予采信。受案回执不足以证明物业公司有责任。司法建议函的内容主要是对寓龙物业公司管理方法的表述，不足以证明白常铉的抗辩主张。照片虽然能够反映小区内部分设施近期的状况，但作为物业公司的服务能力与小区业主是否全面适当履行合同义务息息相关。小区业主拒交物业费，必然导致物业公司服务能力的降低，并且照片内反映的部分情况是由小区个别业主所致，因此不足以证明是寓龙物业公司的责任。因白常铉未按合同约定按时交纳物业服务费已构成违约，故按照合同约定其应当承担给付违约金的责任。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。”白常铉应给付的物业费是7503元，按照合同约定白常铉应付违约金已超过其应交的物业费，根据本案双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则，本院酌定支持寓龙物业公司主张的违约金1500.60元（7503元×20%＝1500.60元）综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告白常铉于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司2008年5月17日至2015年12月31日的物业费7503元；
二、被告白常铉于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司上述期间的违约金1500.60元；
三、驳回原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费195元，由原告吉林市寓龙房产物业服务有限公司负担145元，由被告白常铉负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 邓恒岩
人民陪审员 姜操雅
人民陪审员 吕吉英
二〇一六年三月一日
代理书记员 王 聚