沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初10327号
原告：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。
负责人：张仕才，该行行长。
委托诉讼代理人：李孟书，该行法律合规部职员。
委托诉讼代理人：刘铁，交通银行股份有限公司沈阳大东支行职员。
被告：刘雨，住址沈阳市铁西区。
被告：沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市和平区桂林街49号。
法定代表人：梁先润，该公司董事长。
原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告刘雨、沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行的委托诉讼代理人李孟书到庭参加诉讼，被告刘雨、沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司辽宁省分行诉称，第一被告于2009年5月31日与原告签署了《个人房产抵押贷款合同》，向原告借款36万元，借款期限为20年。双方约定，当第一被告违反上述合同约定时，原告有权宣布已发放的贷款本金全部提前到期，并要求第一被告立即偿还全部贷款本息，第二被告为第一被告的上述借款提供了连带保证责任担保，同时，第一被告还将其用上述借款购买的房产抵押给了原告，并办理了相应的抵押登记手续。原告向第一被告发放贷款后，第一被告不能按时还款，现已逾期数期，故起诉来院，请求法院判决：1、第一被告立即偿还原告全部贷款本金268,032.37元以及直至贷款本息还清之日止所欠利息、复息、罚息等相关款项（截止2017年6月12日，第一被告欠原告贷款利息、罚息共计9,382.27元，本息合计277,414.64元）；2、第二被告对第一被告的上述债务承担连带还款责任；3、依法行使抵押权，原告对第一被告抵押房产具有优先受偿权；4、请求法院判决二被告承担本案的诉讼费用。
被告刘雨、沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，2009年5月，被告刘雨作为借款人/抵押人（甲方），原告作为贷款人/抵押权人（乙方），被告沈阳市和平区物资房屋开发有限公司作为丙方（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定甲方购买位于沈阳市和平区南京北街113号1-17-13，建筑面积74.43平方米的房产（即诉争房屋），购房总价521,457元，向原告贷款36万元，贷款期限20年，自放款日计算，放款金额、放款日和到期日以借款凭证记载为准。贷款利率为3.465，为中国人民银行相应期限档次贷款的基准利率下浮30%，合同项下的贷款实际发放后，遇中国人民银行调整法定利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，按合同利率调整日相应利率档次执行调整后的利率。甲方授权乙方将贷款以甲方购房款名义转账至沈阳市和平区物资房屋开发有限公司账户。采用等额本息还款法，即贷款期限内每期以相等的额度偿还贷款本息，还款日为每期末月的21日。
第八条”保证”约定：8.1丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。8.2保证期间为本合同项下贷款到期日起两年，计至最后一期贷款到期之日后两年止。8.3保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费和其他相关费用。8.4甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方要求立即支付甲方的全部到期应付款项。8.5甲方取得约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得现房抵押登记证明文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。
第九条”抵押”约定：本合同项下的抵押物为诉争房屋，抵押担保范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权和抵押权的费用包括但不限于催收费，诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费和其他相关费用。
第十六条”贷款的提前到期”约定：出现下列任一情形时，乙方有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息：（1）甲方在本合同第十一条项下所作陈述与保证不真实；（2）甲方违反本合同的约定；（3）第13.7条所列应通知的任何事项之一实际发生，乙方认为将影响其债权的安全；（4）甲方在履行与乙方订立的其他合同时，有迟延履行等违约行为且经乙方催告后仍未予以纠正。
第十七条”甲方的违约责任”约定：甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息。但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率，逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。
第十九条”抵押权的行使”约定，如出现甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款，乙方有权处理抵押物。
上述合同签订后，原告发放了贷款，并将贷款作为被告刘雨的购房款支付给了被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司，原告办理了诉争房屋的预购商品房抵押权预告登记。
自2016年年末开始，被告刘雨未在按约定偿还贷款本息，2017年6月12日，原告向被告刘雨邮寄《关于宣布贷款全部提前到期的通知》，通知被告刘雨即日起贷款本金全部到期，要求被告刘雨立即偿还全部贷款本息。截至2017年6月12日，被告刘雨尚欠原告贷款本金268,032.37元、利息8,933.63元、罚息448.64元，因被告刘雨至今未能偿还，原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、关于宣布贷款全部提前到期的通知及邮寄凭证、欠款明细表、房屋预告登记证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。原告作为贷款人在借款合同签订后如约向被告刘雨发放了贷款，被告刘雨作为借款人应当按照借款合同约定的时间和金额偿还贷款，被告刘雨偿还了部分贷款后，自2016年年末开始未按期足额偿还贷款，系违约行为，应按合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告刘雨未按期偿还贷款本息时，原告有权计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并要求被告刘雨偿还所有到期贷款本金并结清利息，故原告诉请被告刘雨偿还原告全部贷款本金268,032.37元以及直至贷款本息还清之日止所欠利息、复息、罚息等相关款项的诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。
关于原告要求被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司对被告刘雨的上述债务承担连带责任的诉讼请求。根据合同约定，被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司对被告刘雨向原告的贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用提供连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，故根据合同约定，被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司应当承担连带责任，原告诉请，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘雨于本判决发生法律效力后10日内偿还原告交通银行股份有限公司辽宁省分行借款本金268,032.37元；
二、被告刘雨于本判决发生法律效力后10日内支付原告交通银行股份有限公司辽宁省分行借款本金268,032.37元的利息8,933.63元、罚息448.64元（截至2017年6月12日，自2017年6月13日至本判决确定的债务实际清偿之日止，按照《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计算）；
三、被告沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司对上述第一、第二项义务承担连带责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司辽宁省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5,461元，保全费1,907元，公告费800元，由被告刘雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 祝仰宝
代理审判员 高 山
人民陪审员 张玉华
二〇一七年十二月四日
书 记 员 王星星