广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法虎民一初字第652号
原告：王志，男，汉族，1975年2月7日出生，住湖北省蕲春县。
委托代理人：舒忠广，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告：李燕欢，男，汉族，1983年8月28日出生，住广东省博罗县。
委托代理人：赵永通，广东众慧律师事务所律师。
委托代理人：钟云生，广东众慧律师事务所辅助人员。
原告王志诉被告李燕欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由代理审判员陈燕玲适用简易程序，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告王志及其委托代理人舒忠广、被告李燕欢的委托代理人赵永通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王志起诉称：原告作为乙方、被告作为甲方于2013年5月8日签订了《合约书》，约定：甲方将东莞市虎门镇兰苑大厦XXX1房、XXX8房共两套转让给乙方，总交易价格为1080000元。合同签订当天，原告向被告支付了购房定金20000元。由于金额较大，原告向银行申请贷款。按照银行的规定，申请贷款要向银行提供甲、乙双方的身份证复印件、甲方的房产证复印件等资料，银行将款项汇入原告的银行卡账户。原告按照银行的要求提供了相应的材料，把自己用于银行贷款的银行卡交给了被告，并把银行卡密码告知被告，但被告拒不提供身份证复印件与房产证复印件等材料，致使原告办理按揭贷款受阻。从《合同书》签订至今已经接近两年了，被告既不交房又不返还定金，导致原告财、物两空。为此，原告多次找到被告协商案涉纠纷，被告既不配合交房又不返还定金，又拒绝协商。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求法院依法判令：1.解除原、被告之间的《合约书》；2.被告向原告双倍返还定金40000元；3.被告承担本案诉讼费用。
被告李燕欢辩称：1、被告同意解除与原告之间签订的《合约书》，但前提是没收定金，不予退还，以弥补被告损失。因原告一直拒绝按照约定支付购房首期款、不配合银行办理贷款，其根本意图是反悔买房，已构成严重违约，被告多次联系原告，但原告均不理睬，按约定被告有权没收定金。2、原告的违约行为导致被告产生较大损失，具体表现在：《合约书》签订后，为配合交易过户，被告高息借钱提前一次性偿还案涉房屋的建行按揭贷款，并于2013年7月2日注销了抵押登记，同时还为过户缴纳了案涉房屋的维修基金。但因为原告征信记录不良，无法找到银行办理贷款，被告还经过多方沟通，为原告联系了招商银行办理，但是原告一直拒绝支付购房首期款给被告，亦不配合办理银行按揭手续，也不接听被告电话。现案涉房屋仍未出售，房价出现下滑，市场销售冷淡，原告的违约行为导致被告错失了销售房屋的最好机会，被告按约定没收原告定金弥补损失并无不妥。3、原告违反诚实信用原则，捏造事实，被告已经极力配合交易，并为原告联系银行、担保公司等办理贷款，房产证等资料早已按要求提供给银行，更没有任何理由不愿提供，事实上，是双方已联系好即将银行办理业务，被告配合提供了资料后，但原告一直不按照银行要求办理贷款，拖延支付购房首期款。4、根据交易惯例可知，二手房买卖交易中，原告作为卖方，应履行支付房款的义务，如按揭贷款也应按银行要求支付首期款，但原告至今并未向被告支付任何款项，也不配合银行办理按揭贷款，一直躲避被告，是严重违约行为，应当没收定金。综上，原告的诉请没有事实和法律依据。
经审理查明：被告系座落于东莞市虎门镇兰苑大厦XXX1房间、XXX8房的所有权人，根据被告提供的房地产权证显示，这两套房屋被抵押给中国建设银行股份有限公司东莞市分行，抵押期限为2009年8月6日至2039年8月6日，并于2013年7月2日注销抵押登记。之后这两套房屋又抵押给了中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行，期限从2014年8月22日至2027年8月22日。2013年5月8日，原告作为乙方，被告作为甲方共同签订一份《合约书》，主要约定：1、甲方将东莞市虎门镇兰苑大厦XXX8房和东莞市虎门镇兰苑大厦XXX1房转让给乙方，总交易价格为1080000元；2、《合约书》第4点约定“甲方收到乙方定金20000元，如乙方两个月内不能支付购房的首期款项，甲方将把乙方定金不予返还，作为甲方的补偿。甲方同时配合乙方办理过户手续。”原告于签订《合约书》的当天向被告支付了购房定金20000元。庭审中，双方均同意解除涉案《合约书》。
原告主张至今尚未完成案涉交易系因为被告被告不配合过户，致使其办理按揭贷款受阻，为证明其主张，原告提交了以下证据为凭：1、房产登记信息查询结果；2、中国邮政储蓄大额／跨行转账服务申请表、开户人为原告的银行存折，显示原告的于中国邮政储蓄银行东莞市虎门支行开设的银行账户于2013年7月1日单笔最高转出金额为300000元，在2013年7月1日有三笔50000元，共150000元转入该账户，该150000元于同日转出。原告主张该账户系其为交付案涉购房款而向朋友借了150000元，收到汇款的当日，原告又叫被告将房产证复印件等办理贷款所需的资料交给原告，但是被告仍未将资料交给原告，故原告在当天又将该150000元退回给了原告的朋友。被告确认中国邮政储蓄大额／跨行转账申请表、银行存折的真实性，但是认为与本案没有关联性，且原告于转入款项的当天将款项转出，说明原告没有实际支付购房首期款的能力。
被告主张其已经履行促成案涉交易的义务，案涉交易尚未完成原因系原告拒付购房首期款，也不配合办理银行贷款事宜造成的。为证明其主张，被告提交了以下证据为凭：1、东莞市虎门镇兰苑大厦XXX1房、XXX8房的房地产权证，原告确认两份房地产权证的真实性，但认为根据两份房地产权证显示的信息看，案涉两处房产仍处于抵押状态；被告则认为，被告为了履行合同义务，已经于2013年7月2日注销了原来的抵押登记；2、东莞市住宅专项维修资金专用折，其中显示东莞市虎门镇兰苑大厦XXX1房于2013年9月23日缴款3740.8元，东莞市虎门镇兰苑大厦XXX8房于2013年9月23日缴款3564.4元；被告主张上述两份东莞市住宅专项维修资金专用折系其为配合原告过户时需要缴纳的二手房契税而交纳的维修基金；原告确认上述东莞市住宅专项维修资金专用折的真实性，但并不能证明被告已经配合过原告过户；3、《情况说明》一份，该情况说明显示由招商银行股份有限公司东莞虎门支行于2015年5月20日出具，内容为“客户李燕欢主动联系我行，因王志先生要购买他的位于虎门镇兰苑大厦XXX1、XXX8的两套房产，但资金不足支付购房款，需要办理贷款业务。客户李燕欢为配合王志先生顺利办理贷款，已向我行提交了其房产证复印件及其他银行所需资料。以上情况属实，特此说明”，该《情况说明》加盖了“招商银行股份有限公司东莞虎门支行”字样印章；原告确认《情况说明》的真实性，但是认为招商银行东莞虎门支行是商业银行，不能对原告的购房能力作出说明，也不能证明被告所交资料是为了配合原告办理案涉房产的贷款；4、原告的《个人信用报告》，报告系由招商银行股份有限公司东莞虎门支行出具，显示原告存在逾期还款的情形，逾期金额为87元，同时还有一笔金额为132137元的贷款未还清；被告主张原告系因其自身存在逾期还款记录，导致贷款难以办理；原告确认了《个人信用报告》的真实性，但是认为原告逾期还款的行为与案涉交易无关，原告可以从其他途径出具案涉购房资金。5、证人证言、名片，根据证人证言及名片显示，证人证言由东莞市丰华融资担保有限公司员工“林某某”于2015年5月8日出具，内容为“客户李燕欢主动联系我，因王志先生要购买他位于虎门镇兰苑大厦XXX1、508的两套房产，但资金不足支付购房款，需要办理银行贷款业务，但不够资金支付首期，王志先生需要我司提供担保借款服务，但王志先生一直未能向我司支付相关费用，因此没有成功合作。以上是我如实陈述的事实，本人愿意承担法律后果。证人：林某某”，但是证人未出庭作证，被告称证人因工作无法到庭作证，原告以证人未出庭为由对证人证言的真实性不予确认。
另查明：原告主张双方没有约定首期款的具体数额，被告应当在收到定金之后就配合原告办理过户手续；被告则认为，虽然合同中没有明确说是贷款，但双方协商时约定，除了定金外，余下房款应通过银行贷款支付给被告，因为原告没有能力支付首付款，被告为其联系担保公司以为原告贷款提供担保，但原告没有支付相关费用。庭审中，被告表示同意解除合同，但认为被告不存在违约行为，是原告在银行的信用记录有问题导致无法办理贷款，进而无法支付首期款，故被告应没收其支付的定金。
以上事实，有《合约书》、收据、房产登记信息查询结果、中国邮政储蓄大额／跨行转账服务申请表、存折、房地产权证、东莞市住宅专项维修资金专用折、《情况说明》、《个人信用报告》、书面证人证言及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：一、被告是否存在违约行为；二、原告主张解除合同并双倍返还定金是否合法有据。
对于本案争议焦点，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。原告诉求被告双倍退还定金，应当举证证明被告未按照双方的约定履行合同义务。对此本院分析如下：1、被告申请的证人“林某某”没有正当理由未到庭接受询问，且原告对该证人证言的真实性不予确认，故本院对被告提交的“林某某”的书面证人证言不予采信；2、从《合约书》来看，双方约定定金20000元，但未约定首期款具体数额是多少，原、被告对于“首期款”的数额问题存在争议，对此本院认为，在同一段陈述中，同时使用了“定金”和“首期款”，且明确“首期款”的支付时间在定金的支付时间之后，即二者并不属于同一性质。但是，被告确实并未提交证据证明双方约定了首期款的具体数额，因此，对于首期款的数额问题应属于双方约定不明。3、双方在《合约书》中第4点约定“甲方收到乙方定金20000元，如乙方两个月内不能支付购房的首期款项，甲方将把乙方定金不予返还，作为甲方的补偿。甲方同时配合乙方办理过户手续。”双方对于“甲方同时配合乙方办理过户手续”的期限存在争议，对此本院认为，合同中关于“甲方同时配合乙方办理过户手续”的约定系记载在首期款支付期限的陈述之后，而非在定金的支付期限之后，这里使用“同时”这一字眼，即意味着除了办理过户手续这一事项，还有另外的事项需要履行，而在这一段陈述之前所记载的事项系原告应于两个月内支付购房首付款项。因此，从文义上理解，被告办理过户手续的合同义务应与原告支付首期款的合同义务不分先后履行顺序，即原、被告负有同时履行的合同义务。4、原告主张因为被告没有办理过户手续，所以没有支付余款；被告则主张因为原告没有成功办理银行贷款，故被告没有办理涉案房屋的过户手续。即从原、被告的主张可知，双方均实际行使了合同履行抗辩权。原、被告负有同时履行的义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原、被告均有权在对方履行合同义务之前拒绝其履行要求。此外，《合约书》中只有约定原告需于两个月内支付购房的首期款项，并未明确约定需按照银行按揭的方式进行；从原告提交的存折流水来看，在合同履行期限届满前，原告的账户内曾有十几万元的存款汇入。因此，被告提交的证据并不足以证明原告缺乏支付能力，更不能证明合同至今未能继续履行的原因系完全归责于原告所造成的。综上，本院认为，原、被告在对方履行合同义务之前拒绝继续履行合同义务的主张并不构成违约。
关于焦点二。根据前一个焦点的论述可知，原、被告均行使了同时履行抗辩权，双方均不构成违约，故原告要求被告双倍返还定金，缺乏事实依据。被告主张没收定金，亦缺乏法律依据。现合同约定的履行期限已经届满，原、被告又未能就应由谁先履行合同义务达成一致意见，但是双方均明确表示同意解除合同，故本院对于原告解除合同的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应于合同解除后向原告返还定金20000元。对于超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十六条、第九十七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告王志与被告李燕欢于2013年5月8日签订的《合约书》；
二、限被告李燕欢于本判决生效之日起三日内向原告王志返还定金20000元；
三、驳回原告王志的其他诉讼请求。
如被告李燕欢未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费400元，由原告王志负担200元，被告李燕欢负担200元。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 陈燕玲
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 吴映华
陈日初