安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02448号
上诉人（原审原告）：吴剑章。
委托代理人：王文军，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：杨品辉，安徽睿正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥中影传媒有限公司，住所地合肥市包河区望江东路与当涂路交口环宇大厦3013室，组织机构代码68208467-7。
法定代表人：姚晓静，总经理。
委托代理人：王树林，安徽律维律师事务所律师。
上诉人吴剑章因与被上诉人合肥中影传媒有限公司（以下简称中影传媒）厂房租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第01473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴剑章原审诉称：吴剑章与安徽民航机场集团有限公司（以下简称机场集团有限公司）就望江路与石台路交口原骆岗机场北超台场地租赁初步达成意向时，中影传媒得知消息后想转承租该场地，于是通过中间人胡正美找到吴剑章，提出签订租赁合同的要求。吴剑章告知中影传媒与出租方机场集团有限公司的书面租赁合同尚未签订，但中影传媒坚持先签订《厂房及场地租赁合同》。后吴剑章与机场集团有限公司签订租赁合同后通知了中影传媒，机场集团有限公司明确要求不得转租、分租、转让、转借。故双方签订的《厂房及场地租赁合同》应属无效合同。2013年11月8日双方签定《厂房及场地租赁合同》后中影传媒即自行进入租赁场地，并且在未征得吴剑章同意的情况下擅自撤除院墙、大门等建筑物，并搭设违章建筑，后被城管局责令拆除。因中影传媒明知合同无效，其擅自搭设违章建筑所造成的一切损失均应自行承担，另中影传媒应将租赁物恢复原状返还吴剑章，并支付占有期间的使用费和电费。诉至法院，请求判令：1、双方签订的《厂房及场地租赁合同》无效，中影传媒立即将租赁的厂房及场地恢复原状交付吴剑章；2、中影传媒支付场地占有使用费57500元（自2013年11月10日暂计至2014年4月10日，之后占有使用费计算至返还之日止）及代为垫付的电费拆除费用11779元；3、中影传媒承担本案全部诉讼费用。
吴剑章为证明其主张，所举证据如下：1、厂房及场地租赁合同，证明双方于2013年11月8日签订租赁合同；2、骆岗机场原北超台有偿占有使用协议，证明吴剑章于2013年11月14日与机场集团有限公司签订了租赁协议，吴剑章不得转租、分租、转让、转借，故双方签订的厂房及场地租赁合同无效；3、调查笔录，证明胡正美是双方签订租赁合同的中间人，证明双方签订租赁合同时，吴剑章尚未与机场集团有限公司签订租赁合同。吴剑章与机场集团有限公司签订租赁合同后，即将该租赁合同转交给中影传媒，中影传媒明知双方签订的租赁合同是无效的；4、租赁物原照片、现场照片、录像光盘，证明中影传媒在明知合同无效的情况下，擅自撤除院墙、大门等建筑物，并搭设违章建筑；5、电费、吊车费、人工费票据，证明为中影传媒垫付的费用11779元；6、关于加强骆岗机场区域安全、环境整治通知，证明机场集团有限公司方于2014年1月6日下发通知，立即停止一切违法搭建和违法建设；7、整改通知，证明机场集团有限公司于2014年1月25日下发整改通知，要求吴剑章收回租赁场地，并责令拆除违法建筑；8、解除合同通知，证明吴剑章通知中影传媒解除合同，责令中影传媒于2014年2月8日前自行拆除违法建筑，并恢复原状；9、证人胡正美证言，证明吴剑章和中影传媒经胡正美介绍认识，签订合同时，胡正美在场，将机场与吴剑章的合同交给王宏一起看的，在吴剑章和中影传媒签订合同时，吴剑章告知中影传媒合同还要一个星期才下来，中影传媒说是临时合同，签订后10天才进场，送过进场合同给王宏后将合同送给中影传媒。将55000元改成85000元是吴剑章改动的，吴剑章知情。
中影传媒原审辩称：本案系因吴剑章的过错导致合同目的不能实现，故吴剑章作为过错一方，应承担全部民事责任，而中影传媒作为无过错方（受害方），则不需承担恢复原状等其他民事责任，因此，吴剑章的诉请与客观事实严重不符，请法庭予以驳回。双方订立本合同时，多次欺诈中影传媒，最终导致合同目的不能实现，其具有重大过错，故吴剑章诉称的中影传媒存在过错，无任何事实依据；明知本案合同目的不能实现，却未及时通知中影传媒，致使中影传媒的损失不断扩大，其亦存在重大过错，故其诉请要求中影传媒承担民事责任，无事实和法律依据。综上，本案系因吴剑章的过错导致的合同目的不能实现，故中影传媒作为无过错方，不需承担任何民事责任，请法庭驳回吴剑章的诉讼请求。
中影传媒为证明其主张，所举证据如下：1、吴剑章和中影传媒于2013年11月8日签订的《厂房及场地租赁合同》；2、吴剑章与机场2013年11月14日签订《骆岗机场原北超台有偿占有使用协议》；3、合肥市蜀山区城市管理行政执法责令停止违法行为通知书（NO3440912），证明本案系因吴剑章过错，致使合同目的无法实现，故中影传媒不需承担任何法律责任；4、视听资料；5、2014年3月18日下午2时30分录音资料一份，证明在城管下达通知书后吴剑章还在要求建厂房，吴剑章一直在欺瞒中影传媒缴纳8万元的场地使用费，中影传媒给吴剑章的20000元定金，吴剑章交给胡正美，证人证言不具有法律效力。
对吴剑章和中影传媒所举证据本院审核认定如下：吴剑章所举证据1、2、6、7，中影传媒所举证据1-3符合证据三性要求，证据效力予以确认。吴剑章和中影传媒所举其他证据不符合证据三性要求，证据效力不予确认。
原判认定：吴剑章作为甲方与中影传媒作为乙方，签订厂房及场地租赁合同，约定甲方将位于望江路与石台路交口向北300米左右马路东面原机场信号他场地出租给乙方，经甲乙双方确认，租赁场地面积为4亩地，乙方负责建造适合乙方经营用的房屋、广场、广告位等场地，由甲方承担租赁期间所承建的相关政府审批手续。押金贰万元整。租赁期限为十年，即从2014年1月1日起至2024年1月1日止。租赁期间乙方支付场地使用费2014-2015年每年138000元，2016年-2024年在前两年138000元的基础上每年增长10%。租金半年一付，租赁期限届满前2个月，甲乙双方协商可由乙方继续租赁，但另行签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有权优先承租。本合同生效之日起7日内，甲方将租赁物按现状承租，如乙方拖欠房租超过1个月，甲方有权解除合同。租赁期间，乙方享有租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物的专用设施的维护、保养等事项。乙方保证在本合同终止时，租赁物归还甲方。若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或不可抗力，导致甲方无法继续履行时，本合同自动终止且互不承担责任。承租前的遗留债权债务，由甲方负责解决。承租期间，因乙方的行为所产生的债权债务由乙方自行承担。有关登记手续由甲方负责办理。乙方负责建造经营所需场所约2600平米厂房和30米大门建造等所有经营所需设施经营权归乙方中影传媒，如后期因不可抗拒情况不能再继续经营，合同自动解除，拆迁补偿等事宜由乙方和甲方共同向机场集团有限公司协商解决，若协商不成的，乙方向当地人民法院提起诉讼。2013年11月8日，吴剑章出具收条一张，今收到中影传媒租望江路和石台路交口原机场信息台定金贰万元整（￥20000）。
另，2013年11月14日机场集团有限公司与吴剑章签订《骆岗机场原北超台有偿占有使用协议》（以下统称资产）。资产以现状交付，现状以双方确认的现场照片确定。房屋100多平方米，院子1800平方米。资产的用途为汽车租赁、修理、仓储。占有使用期限自2013年12月1日起至2015年11月30日止，占有使用费伍万伍仟元整（￥55000元）甲方有权协助各级行政管理部门对乙方违反有关规定的行为，进行监督、教育和整顿，乙方不予整顿，甲方有权单方解除协议。乙方不得出租、转租、分租、转让、转借。乙方充分了解甲方资产的特殊性，可能影响本协议履行时间，应该谨慎投入。若乙方需要对资产进行装饰装修、改建（变动房屋建筑主体和承重结构）、扩建，应当将装饰装修、改建、扩建的详细方案报送甲方，经甲方书面同意后，乙方方可对资产按照报送的详细方案进行装饰装修、改建、扩建。装饰装修、改建、扩建的费用由乙方承担，相关手续由乙方负责办理，乙方予以配合。乙方应当确保装饰装修、改建、扩建的所形成的建筑物、构筑物及其附属设施、已形成符合的装饰装修物，在协议期届满或本协议解除、无效时归甲方所有，乙方无权要求甲方承担费用。吴剑章交给中影传媒的《骆岗机场原北超台有偿占有使用协议》的占有使用费改为55000元。2014年1月25日，机场集团有限公司骆岗机场留守办出具整改通知书，上载“吴剑章：我机场集团有限公司北超台（望江路与石台路交叉口东北角处）租与你使用，租赁合同规定不准转租和改变原貌与结构。但现在，你私自转租并且转租人推倒南院墙、又在西院墙处打开了很大的缺口，准备建3000平米钢结构大平，我机场集团有限公司多次接到城管局通知要求立即拆除违法建筑，鉴于你违反合同约定擅自转租且已改变原房屋面貌与结构，现场无人看管，致使我集团资产受到严重损害。现特下整改通知，责令你必须立即收回租赁场地，拆除违法建筑，必须在三月十五日前将院墙重新建好，大门装上，一切恢复原貌。否则，将解除与你的租赁合同”。2013年12月24日合肥市蜀山区城市管理行政执法局下达3440912号责令停止违法行为通知书，上载“安徽省骆岗机场留守办，经查你单位于2013年12月24日10时30分在石台路东侧望江西路向北100米建设大棚的行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令你停止行为”。中影传媒陈述2014年1月27日租赁合同和通知一起由吴剑章交给中影传媒。中影传媒称2014年4月3日搬离。吴剑章认可2014年4月对场地接管。依据吴剑章及中影传媒订立的合同，自2013年11月10日，至2014年4月3日的场地占有使用费为57090元。
原审法院审理后认为：吴剑章与中影传媒签订厂房租赁合同，吴剑章主张合同无效，未提供充分证据证明，不予支持。吴剑章要求中影传媒立即将租赁的厂房及场地恢复原状交付吴剑章，因案件审理过程中场地已交付吴剑章，吴剑章已接收。吴剑章行为存在过错，吴剑章未举证证明场地未恢复原状，中影传媒改造场地的行为因系与吴剑章签订的合同，吴剑章要求中影传媒将场地恢复原状并交付，吴剑章应对其行为后果承担责任，不予支持。吴剑章要求中影传媒支付场地使用费57090元，中影传媒因未审查吴剑章身份即与吴剑章签订合同存在相应的过错，本院酌定其过错为40%，中影传媒需支付已发生的场地使用费中的40%，即22836元，吴剑章主张超过22836元的部分，不予支持。吴剑章要求中影传媒支付电费、拆除费用11779元，未举证证明，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十七条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中影传媒于本判决生效之日支付场地占有使用费24840元；二、驳回吴剑章其他诉讼请求。本案一审案件受理费1162元，由中影传媒承担370元，吴剑章承担792元。
上诉人吴剑章上诉称：1、吴剑章在签订租赁合同时尚未与房屋产权方机场集团公司签订租赁合同，对房屋无处分权；在与机场集团公司签订租赁合同后仍然没有取得房屋的转租处分权；机场集团公司在得知吴剑章转租情形后，对吴剑章的转租行为明确不予认可，并责令吴剑章整改收回房屋。综上，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同。2、吴剑章提供的证据表明，中影传媒对场地进行了改造建设，在租赁合同无效或被撤销后，应当承担恢复原状的责任。3、吴剑章代中影传媒拆除了私自搭建的违章建筑，客观上必然要发生拆除费用，吴剑章提供了拆除时实际发生的吊车费、人工费等收据以及供电部门出具的2013年12月11日至2014年2月10日中影传媒占用期间发生的电费3079.71元，此部分诉讼请求应当予以支持。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持吴剑章的原审诉讼请求。
被上诉人中影传媒答辩称：因吴剑章欺诈导致合同目的不能实现，中影传媒不应承担恢复原状及相应的法律责任。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，关于双方租赁合同效力问题，本院在（2015）合民一终字第02447号租赁合同纠纷案件中已予以分析论述，并维持了原审法院关于撤销该租赁合同的判决，吴剑章要求确认双方之间租赁合同无效的诉请不能成立。第二，关于恢复原状问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予以支持”。根据该条规定，吴剑章享有相关恢复原状或请求赔偿损失权利的前提条件是中影传媒未经吴剑章许可而擅自建设，但本案中，吴剑章在租赁合同中明确同意中影传媒从事相关建设，故在此情形下吴剑章要求中影传媒承担恢复原状之责任，显然没有合同和法律依据，同理于此，吴剑章应机场集团公司恢复原状之要求而自行拆除有关建筑所产生的拆除费用等，也无权要求中影传媒承担。第三，吴剑章提供的电费发票是骆岗机场的相关电费，而中影传媒以其并未实际经营不可能产生电费为由不予认可。因吴剑章不能证明其所提供骆岗机场电费发票与本案争议之关联性，故其要求中影传媒承担上述电费，证据不足，原判未予支持并无不当。综上，吴剑章的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1612元，由上诉人吴剑章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；