辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民三终字第679号
上诉人（原审被告）：马凤鸣，男，1954年7月1日出生，汉族，住址：营口市。
委托代理人：谭艳萍，系辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毕伟，男，1968年4月24日出生，汉族，住址：辽宁省大连市。
委托代理人：赤鸣轩，系辽宁凯临律师事�所律师。
原审被告：徐英硕，男，1989年4月13日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：任卓男，系辽宁圣瀛律师事务所律师。
原审被告：徐美惠，女，2005年12月14日出生，汉族，住址：营口市。
法定代表人：马燕（系徐美惠之母），女，1972年11月17日出生，汉族，住址：住营口市。
原审第三人：马燕，女，1972年11月17日出生，汉族，住址：住营口市。
毕伟诉被告马凤鸣、徐正武案外人执行异议之诉纠纷一案，原经沈阳市皇姑区人民法院审理，于2012年12月13日做出（2012）皇民三初字第878号民事判决书。宣判后，毕伟不服，向本院提起上诉。本院审理后，于2013年5月23日做出（2013）沈中民三终字第388号民事裁定，将该案发回原审法院重审。原审法院重审此案过程中，徐正武于2013年11月28日死亡，故原审法院增列徐正武的儿子徐英硕、女儿徐美惠为被告，�列徐正武的前妻马燕为第三人后，于2013年5月14日做出（2013）皇民三初字第882号民事判决。宣判后，马凤鸣不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法由审判员宋宁担任审判长，与审判员关长春、代理审判员鞠安成（主审）共同组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定：原审被告徐正武（已死亡）与第三人马燕2002年7月3日登记结婚，于2011年11月2日离婚。徐英硕、徐美惠系徐正武儿女（徐美惠系徐正武与马燕所生）。马燕系马凤鸣侄女。
2009年9月3日，徐正武给毕伟出具借据一份，借据上载明徐正武向毕伟借款70万元用于资金周转，借款期限为2009年9月3日至2010年12月28日，借款人徐正武用沈阳市皇姑区崇山西路10号192房产作为抵押物，马燕在共有人处签字。2009年9月4日徐正武给丛阳出具授权委托书一份，授权丛阳全权办理与上述房产的相关事宜。该份委托书在公证处办理了公证。双方未就抵押物在房产部门办理抵押登记。2011年3月5日徐正武作为卖方，毕伟作为买方，双方签订房产买卖合同一份，徐正武将上述房产以80万元出售给毕伟。合同约定：毕伟于2011年3月5日将购房款80万元支付给徐正武，徐正武向毕伟出具书面收据，毕伟同意于2011年9月5日后办理房产过户手续。徐正武全权委托毕伟首先到贷款银行办理银行还款手续，再到房产部门办理注销抵押手续，然后再办理此房产的出卖手续；如甲方徐正武在2011年3月8日后违约，徐正武必须给毕伟腾房。毕伟自行更名，更到毕伟名下营业税、个人所得税、契税及该房产所在建行贷款39万元由徐正武承担；如徐正武不能还清银行贷款，由毕伟负责还清银行贷款及相关手续费用，毕伟有权向徐正武追偿。2011年3月8日徐正武给毕伟出具承诺书，说明�上述房产折价80万元转让给毕伟，抵顶其部分债务，其中顶毕伟40万元借款，该房银行贷款39万元及利息由毕伟负责偿还，现依合同将房屋房证、契证及钥匙交付毕伟，保证配合毕伟办理相应手续。
另查，徐正武将上述房产（沈阳市皇姑区崇山西路10号1-9-2）抵押给建设银行贷款39万元，并于2009年9月10日办理了抵押登记，债务履行期限为2009年9月10日至2029年9月10日，该笔贷款由毕伟代徐正武偿还至2013年1月22日并全部结清。
又查，马凤鸣以徐正武欠其借款105万元为由，于2011年起诉至营口市站前区人民法院，营口市站前区人民法院在审理期间查封了徐正武所有的坐落于沈阳市皇姑区崇山西路10号1-9-2房产。2011年7月27日营口市站前区人民法院下达（2011）站民二初字第00107号民事判决书，判决徐正武偿还借款105万元及相应利息。该判决生效后，马凤鸣于2011年9月1日向营口市站前区人民法院申请执行，营口市站前区人民法院于同年9月5日受理，并于9月27日委托该院代为执行。执行期间，毕伟作为案外人于2012年3月5日提出异议，要求解除对上述房产的查封。该院于2012年8月8日作出（2011）皇执字1744号执行裁定书，驳回案外人毕伟的异议，故毕伟于2012年8月15日诉至该院，该院（2012）皇民三初字第878号民事判决书以毕伟未清偿全部债务消灭抵押权为由驳回其诉讼请求，毕伟于2013年1月22日将剩余贷款全部还清。
本案审理期间，徐正武于2013年11月28日因疾病死亡。
原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产必须同时满足以下四个要件（以下简称四要件），四者缺一不可：第一、被执行人和第三人已就不动产买卖达成协议；第二、第三人已经支付不动产所应付的全部价款；第三、第三人已经实际占有所买受的不动产；第四、第三人对未办理不动产产权过户登记手续没有过错。
毕伟与徐正武于2011年3月5日签订了《房产买卖合同》，该协议是双方真实意思的表示，合法有效，故具备了四要件中第一个要件即被执行人（徐正武）和第三人（毕伟）已就不动产买卖达成协议。关于第二个要件毕伟是否支付了不动产全部价款的问题，根据徐正武出具的承诺书，徐正武用其房产抵顶其�毕伟的40万元借款及银行贷款39万元，合同实际履行中，毕伟按月偿还贷款，并于2013年1月22日全部清偿，故毕伟支付了全部价款。关于要件三毕伟是否实际占有的问题，毕伟称其于2011年3月8日实际占有该房屋，并提供了房产证、契证，马凤鸣向该院提供了马军、马燕的证言，该院依马凤鸣申请，调取了马燕母亲包秋菊的证言，马军、马燕、包秋菊均作出了有利于马凤鸣的证言，但马军系马凤鸣司机，包秋菊系马凤鸣大嫂，二位证人与马凤鸣有利害关系，故其证人证言不能采信；马燕与马凤鸣有利害关系且无正当理由未到庭作证，其证人证言亦不能采信。营口市站前区人民法院出具的情况介绍中虽载明“营口市站前区人民法院立案庭工作人员于2011年6月2日送达载定书时，在徐正武住宅楼下其妻子马燕签收”，但未明确说明马燕是否在此居住，故对此证据不予采信，毕�提供了房产证、契证以及2011年3月8日毕伟与徐正武的书面材料，应视为其实际占有了该房产。关于要件四毕伟未办理不动产过户是否有过错的问题，庭审中，毕伟称其未按合同约定办理过户的原因是贷款未还清，故房产未办理过户毕伟主观不存在主观过错，而是客观不能。综上，四要件具备，应解除对涉案房产的查封。
关于毕伟的第二项诉讼请求。物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。毕伟支付了全部购房款，并实际占有，且对不动房产未办理更名过户无过错，符合法律规定的除外情形，故应确认毕伟对涉案房产享有所有权。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人�法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除在马凤鸣执行徐正武借款合同一案中对徐正武所有的位于皇姑区崇山西路10号192房屋的执行措施；二、原告毕伟对徐正武所有的位于皇姑区崇山西路10号192房屋享有所有权。本案案件受理费7960元，由被告马凤鸣承担。
宣判后，马凤鸣对原审判决不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法确认诉争的位于沈阳市皇姑区崇山西路10号192房屋所有权为徐正武，确认皇姑区人民法院对诉争房屋的执行措施合法有效；本案诉讼费用由被上诉人毕伟承担。其主要上诉理由如下：1、原审法院认定毕伟对本案诉争房屋享有所有权，缺乏事实及法律依据，该房产所有权人应为徐正武所有。毕伟与徐正武之间的借贷关系不真实，毕伟提供的《借据》、《房产买卖合同》存有众多疑点，应当依法审查；诉争房�在2011年7月18日营口市站前区法院查封时，不但没有实际交付毕伟，相反，现有证据能够证明马燕在2011年11月2日与徐正武离婚之前，一直带孩子在该房屋居住。根据营口市站前区法院送达查封裁定时所作的询问笔录、帮助马燕搬家的司机的陈述、对马燕的录音资料及马燕与徐正武的两个离婚案件的起诉状等证据都可以证明以上事实；如果毕伟在2012年7月18日法院贴封条时，就居住在该诉争房屋，应该在当时就知道法院查封并贴封条的事实，并出面干涉，但直到2012年3月皇姑区法院拟对该房屋评估拍卖时才提出异议，这说明毕伟所述2011年3月5日就进住该房屋不是事实。毕伟在提起本案诉讼之后，偿还银行贷款，只能证明其与徐正武之间形成了一个新的债权、债务关系，与本案不发生关系关系。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》�十七条规定的案外人取得不动产所有权，需要满足四个要件，而且是缺一不可的，而本案毕伟与徐正武签订的房屋买卖协议即不成立也无效，该协议是毕伟与徐正武恶意串通，损害我方利益的情况下签订的假协议；在法院查封之前，毕伟没有支付该房屋价款，在案件执行过程中，毕伟也未支付价款，其在向法院起诉之后的补交银行贷款的行为属于无效的；毕伟至今未实际占有、使用该房屋。综上，毕伟的诉讼请求没有法律和事实依据，请求二审法院做出公正判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人毕伟辩称：1、2011年3月8日徐正武就依据与毕伟签订的《房屋买卖合同》，将诉争房屋的钥匙交给毕伟，此后毕伟就实际占有了诉争房屋；2、毕伟已支付了诉争房屋的对价款。诉争房屋是因为徐正武不能偿还到期借款，由抵押合同标的物转为买卖合同标的物，房屋价款一�分由借款抵顶房款，一部分由毕伟偿还了银行贷款，因此可以认定毕伟在营口法院查封前已支付了全部房款；3、毕伟对没有办理产权转让手续没有过错，因为当时诉争房屋尚属徐正武向建设银行借款的抵押物；4、马凤鸣未能提供诉争房屋在营口法院查封时是由徐正武实际占有的证据。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
原审被告徐英硕述称：不清楚营口法院查封诉争房屋时，徐正武、马燕在哪居住。
原审被告徐美惠、原审第三人马燕没有提供辩论意见。
本院经审理查明：徐正武（已死亡）与马燕2002年7月3日登记结婚，于2011年11月2日经沈阳市皇姑区人民法院调解离婚。徐英硕系徐正武与其第一任妻子所生儿子，徐美惠系徐正武与马燕所生女儿，马燕系马凤鸣侄女儿。
马凤鸣诉徐正武借款合同纠纷一案，辽宁省营口市站前区人民法院于2011年4月受理后，于2011年5月25日做出（2011）站立保字第39号民事裁定，查封了徐正武名下的位于沈阳市于洪区平罗镇后辛台村的30亩土地及奥迪车一台。同年6月2日，该院立案庭法官在沈阳市皇姑区崇山西路10号1-9-2房，即本案双方当事人诉争的房屋楼下，向时任徐正武妻子的马燕送达了该民事裁定书及开庭传票等相关法律文书。
2011年7月，营口市站前区人民法院又做出（2011）站民二初字第107号民事裁定，查封徐正武名下的位于沈阳市皇姑区崇山西路10号1-9-2房产（即本案诉争房屋）。2011年7月18日，该院李孝岩法官等在诉争房屋所在的圣芳庭小区物业管理人员的确认、引领下，来到诉争房屋，在敲门没人应答的情况下，便在房门上贴了封条，同时经电话联系，得知当时马燕在营口市，便于次日在营口市向马燕送达了（2011）站民二初字第107号民事裁定书，并告知马燕：�营口市站前区人民法院依法查封了位于沈阳市皇姑区崇山西路10号192的房屋”。马燕回答“我还在那个房子里住”。法官告知马燕：“你可以使用，但不得变卖、出租”。
2011年7月27日，营口市站前区人民法院作出（2011）站民二初字第107号民事判决书，判决徐正武偿还马凤鸣借款105万元及相应利息。
该判决生效后，马凤鸣于2011年9月1日向营口市站前区人民法院申请执行，该院于同年9月5日受理后，于同年9月27日委托沈阳市皇姑区人民法院执行。同年10月18日，皇姑区人民法院受理此执行案件。同年11月11日，徐正武接受执行法官的询问时，陈述：现住址沈河区桂林街，是租的房。
2012年3月15日，皇姑区人民法院经院长审批，决定对营口市站前区人法院查封的诉争房屋进行评估。同年3月16日，申请执行人马凤鸣、被执行人徐正武的委托代理人在沈阳市中级人民法院共�签字确认委托沈阳实诚资产评估公司对诉争房屋的价值进行评估。后，毕伟向该院提出书面执行异议，以“徐正武向毕伟借款，到期未还，将其借款抵押的房产作价抵顶给毕伟，并与毕伟签订了购房协议，协议签订后，徐正武将房屋交付给毕伟”为由，要求皇姑区人民法院解除对该房屋的查封。
皇姑区人民法院受理了毕伟的执行异议申请后，组织马凤鸣、毕伟召开了听证会，于2012年8月8日作出（2011）皇执字1744号执行裁定书，驳回案外人毕伟的异议申请。
毕伟对上述执行裁定不服，于2012年8月15日向该院提起案外人执行异议之诉，要求：1、解除对诉争房屋的执行措施；2、确认毕伟对诉争房屋享有所有权；3、案件受理费，由马凤鸣承担。同年8月16日起，毕伟向徐正武以诉争房屋作为抵押物进行贷款的抵押权人——中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行按月偿还�款。
原审法院审理后，于2012年12月13日做出（2012）皇民三初字第878号民事判决书，以“诉争房屋已设定抵押权，毕伟及徐正武未提供抵押权人同意其转让房产的证据，且毕伟未清偿全部债务、消灭抵押权”为由，判决：驳回原告毕伟的诉讼请求。该判决于2013年1月17日向毕伟送达。
毕伟对上述判决不服，在向本院提起上诉的同时，于2013年1月22日，向诉争房屋的抵押权人——中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行一次性提前偿还了剩余贷款351，253.76元。
另查明：2009年9月3日，徐正武给毕伟出具借据一份，载明：徐正武向毕伟借款70万元，借款期限为2009年9月3日至2010年12月28日，借款人徐正武用沈阳市皇姑区崇山西路10号192房产作为抵押物，马燕在共有人处签字。2009年9月4日徐正武给案外人丛阳出具授权委托书一份，授权丛阳代为办理该房屋的更名、过户、出售、�取全额售房款并签署相关法律文件等所有与上述房产相关的事宜。该份委托书在辽宁省公证处办理了公证。但双方未就上述房产在房产登记部门办理抵押登记。
因徐正武未能按期偿还上述借款，2011年3月5日徐正武做为卖方，毕伟做为买方，签订了《房产买卖合同》一份，约定：徐正武将上述房产以80万元出售给毕伟，毕伟于2011年3月5日将购房款80万元支付给徐正武，徐正武向毕伟出具书面收据；毕伟同意于2011年9月5日后办理房产过户手续；徐正武全权委托毕伟首先到贷款银行办理银行还款手续，再到房产部门办理注销抵押手续，然后再办理此房产的出卖手续；如徐正武在2011年3月8日后违约，徐正武必须给毕伟腾房；毕伟自行更名，更到毕伟名下的营业税、个人所得税、契税及该房产所在建行贷款39万元由徐正武承担；如徐正武不能还清银行贷款，由毕伟负责还清银行贷款及相关手续费用，毕伟有权向徐正武追偿。
2011年3月8日，徐正武给毕伟出具承诺书，内容为：将上述房产折价80万元转让给毕伟，抵顶所欠部分债务，其中顶毕伟40万元借款，该房银行贷款39万元及利息由毕伟负责偿还；现将房证、契证及钥匙交付毕伟，本人保证配合毕伟办理相应手续。
在本院审理中，毕伟自认：1、在2009年9月3日双方签订借款协议的当天，徐正武就将诉争房屋的产权证、契证交付毕伟；2、毕伟在与徐正武签订《房产买卖合同》后，没有向徐正武支付过房款，双方所签订的《房产买卖合同》是一种形式，实际上是用房屋抵顶欠款；3、毕伟不能提供2011年3月8日起的交纳诉争房屋的水、电、燃气费的收据，仅能提供2012年12月22日之后的交纳水、电、燃气费的收据。
再查明：2011年4月25日，马燕向皇姑区人民法院提起诉讼，要求与徐正武离婚。马�在起诉状中写明的二人居住地址及马燕、徐正武在法庭核对当事人身份时陈述的住址均为：沈阳市皇姑区崇山西路10号的192室，即诉争房屋地址。
2011年10月28日，诉争房屋所在地的沈阳市皇姑区舍利塔司法所对马燕、徐正武离婚进行诉前调解，但未能调解成功。当日，徐正武持该调解中心开具的《诉前调解情况复函》，向皇姑区人民法院提起诉讼，要求与马燕离婚。徐正武在起诉状中写明：“现住址：沈阳市皇姑区崇山西路10号的192室”。2011年10月29日，该院向马燕寄送开庭传票的地址亦是沈阳市皇姑区崇山西路10号的192室。同年11月2日，该院对该离婚案件进行审理，马燕、徐正武在法庭核对当事人身份时陈述的住址均为：沈阳市皇姑区崇山西路10号的192室。同日，马燕、徐正武经法院调解离婚。
再查明：在本院此次审理本案期间，有人到管理诉争房屋物业的沈阳�芳庭物业管理公司主动要求补缴该房屋陈欠的物业费，且明确要求将缴费日期提前书写。
上述事实，有毕伟提供的执行裁定书、借据、公证书、《房产买卖合同》、房屋所权证书、契证、承诺书、还款凭证、抵押权登记申请书、2011年12月22日交纳水、电、燃气费收据，马凤鸣提供的民事判决书、民事裁定书、复印于营口市站前区人民法院（2011）站民二初字第107号、沈阳市皇姑区人民法院（2011）民四初字第482号、964号、（2011）皇执字第1744号卷宗的材料、营口市站前区人民法院办案人出具的《情况说明》、本院依马凤鸣的申请对沈阳圣芳庭物业管理公司人员所作的询问笔录及各方当事人的庭审陈述笔录等在卷为凭，这些证明材料，已经原审法院、本院开庭质证和审查，本院确认其证据效力，并依这些证据认定本案上述事实。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷，毕伟主张其于2011年3月8日即占有诉争房屋，对诉争房屋具有实体权利，而马凤鸣主张该房屋在营口市站前区人民法院查封时仍归马燕、徐正武所有，并占有使用，因此，以哪个时间点衡量诉争房屋的法律状态，则是正确处理本案的关健。
人民法院查封、扣押、冻结被执行人的财产，是法律赋予的一种权利，亦是为了保证申请执行人的合法权利得以实现。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，�然本案因诉争房屋在建设银行设定抵押权，毕伟对未能办理过户登记手续没有过错，但是只有在徐正武已将诉争房屋出卖给毕伟，毕伟已经支付部分或者全部价款，并已实际占有诉争房屋的情况下，人民法院才不得对诉争房屋进行查封，进而执行，因此本案应当以营口市站前区人民法院查封诉争房屋的时点，即2011年7月18日，作为审查本案诉争房屋法律状态及权属性质的时间截点。否则，任何人都可以在人民法院查封、扣押、冻结财产后实施某种行为、完成某些事实，来对抗人民法院的查封、扣押、冻结，人民法院的强制措施将失去意义，人民法院的裁判文书将失去应有的法律效力和权威。故本案考察毕伟对诉争房屋是否享有实体权利，原审法院应否解除或停止对诉争房屋的执行，只应当审查在2011年7月18日营口市站前区人民法院查封诉争房屋时，毕伟是否同时满足�述三个条件。
关于徐正武是否将诉争房屋出卖给毕伟的问题。首先，毕伟在其2012年3月16日以后向原审法院递交的书面执行异议申请中写道：徐正武向毕伟借款，到期未还，将其借款抵押的房产作价抵顶给毕伟，并与毕伟签订了购房协议；其次，毕伟在本院审理中自认：与徐正武签订的《房产买卖合同》是一种形式，实际上是用房屋抵顶欠款。因此，本院认定：徐正武没有将本案诉争房屋出卖给毕伟的真实意思表示，毕伟与徐正武之间不存在真实的房屋买卖合同关系。
关于毕伟是否已经支付部分或者全部价款的问题。首先，毕伟在本院审理中自认：与徐正武签订《房产买卖合同》后，没有向徐正武支付过房款；其次，虽然毕伟替徐正武偿还了在建设银行的贷款，但这是在原审法院已裁定驳回毕伟的执行异议，毕伟已向原审法院提起本案案外人执行异议之诉之后才陆续偿还的，而且其最后、最多的一笔还款还是在本案一审判决驳回其诉讼请求之后，也就是说毕伟的上述还款行为，均是在营口市站前区人民法院2011年7月18日查封诉争房屋之后所为，不能认定为正常的、善意的向徐正武支付购房款的行为，因此，不能起到阻止人民法院对诉争房屋进行查封、执行的效力。
关于2011年7月18日诉争房屋被查封时，该房屋由谁实际占有的问题，这是本案双方当事人争议最大的事实。本院根据上述已查明、认定的事实，分析论证如下：
首先，营口市站前区人民法院承办法官李孝岩等于2011年7月18日即在诉争房屋房门上张贴封条予以公示，而毕伟直到2012年3月16日原审法院对执行案件已进行至评估程序之后才提出执行异议，因此无法认定毕伟在人民法院查封诉争房屋时已在该诉争房屋居住。
其次，2011年7月19日，李孝岩法官向徐正武的妻子�燕送达查封裁定时，马燕明确说明自己仍在诉争房屋居住；
再其次，2011年4月25日，马燕向原审法院提起离婚诉讼时，在起诉状中所写的二人居住地址为诉争房屋；马燕、徐正武在法庭核对当事人身份时陈述的住址亦为诉争房屋地址；2011年10月28日，徐正武提起离婚诉讼时，在诉状中写明：现住址沈阳市皇姑区崇山西路10号的192室；徐正武向该院提供的马燕住址亦是该地址，该院于同年10月29日向马燕寄送开庭传票的地址亦是沈阳市皇姑区崇山西路10号的192室；2011年11月2日，马燕亦是按法院的开庭传票的要求前去法院参加诉讼，当天二人在法庭上陈述的住址也是诉争房屋地址。这一系列事实，足以说明马燕在2011年11月2日与徐正武离婚之前仍在诉争房屋居住。此外，2011年11月11日，徐正武在接受执行法官的询问时所做的“现住址沈河区桂林街，是租的房”的陈述，也进�步印证了马凤鸣所主张的马燕是在离婚之后才彻底搬离诉争房屋的事实。
再其次，在徐正武提起离婚诉讼之前，二人居住地——沈阳市皇姑区舍利塔司法所还于2011年10月28日对二人离婚进行了诉前调解，并向原审法院出具了《诉前调解情况复函》，这足以说明在2011年10月28日时，离婚案件的当事人马燕、徐正武还居住在诉争房屋处，否则该司法所不会对本辖区以外的居民进行离婚诉前调解。
最后，在本院这次审理时，毕伟自认其无法提供2011年3月8日起的交纳诉争房屋的水、电、燃气费的收据，仅能提供2012年12月22日，即本案原审法院第一次审理，并已做出民事判决书之后的交纳水、电、燃气费的收据。
根据对以上事实的分析论证，本院无法认定在营口市站前区人民法院2011年7月18日查封诉争房屋之时毕伟已占有诉争房屋，只能认定此时诉争房屋仍由马燕实际居住�使用。
退一步讲，即使在营口市站前区人民法院查封诉争房屋之时，徐正武已将诉争房屋交给毕伟占有，但因双方是以房抵债行为，根据我国《担保法》第40条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”的规定，毕伟占有诉争房屋的行为，也是上述法律所禁止的担保流质行为，不受法律保护，因此不产生对抗其他善意第三人、更不产生对抗人民法院生效的民事裁定的效力。
综上，毕伟与徐正武之间不存在真实的房屋买卖关系，亦未支付房屋价款，且在人民法院查封诉争房屋时并未占有诉争房屋，因此，其向原审法院提出的解除对诉争房屋的查封措施、并确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第�七条的规定，本院不予支持。
综上，原审认定事实不清，判决结果不当。马凤鸣的上诉请求及理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民三初字第00882号民事判决；
二、驳回毕伟的诉讼请求。
一、二审案件受理费15，920元，均由毕伟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 宁
审 判 员 关长春
代理审判员 鞠安成
二〇一四年八月六日
书 记 员 阎玉洁
本案判决所依据的相关法律
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；