广东省封开县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1225民初373号
原告：中国建设银行股份有限公司封开支行，住所地封开县江口镇大塘一路3号。统一社会信用代码：914412258956794043。
负责人：刘冠林，该银行行长。
委托诉讼代理人：林霖，广东君鼎律师事务所律师。
被告：侯森森，女，1981年4月5日出生，汉族，住广东省封开县。
被告：于权生，男，1980年10月14日出生，汉族，住广东省封开县。
被告：封开县深森房地产开发有限公司,住所地封开县江口镇大塘一路91号二楼。组织机构代码：57019761-8。
法定代表人：陈安庆。
委托诉讼代理人：毛文秀，该公司财务。
委托诉讼代理人：江海华，广东业证律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司封开支行（以下简称建行封开支行）诉被告侯森森、于权生、封开县深森房地产开发有限公司（以下简称深森房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行封开支行的委托诉讼代理人林霖，被告深森房地产公司的委托诉讼代理人毛文秀、江海华到庭参加诉讼，被告侯森森、于权生经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行封开支行向本院提出诉讼请求：1、判令终止原告与三被告于2015年5月20日所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440707500-011-2015000252），被告侯森森、于权生须立即清偿尚欠原告的贷款本金302311.82元及利息14008.64元、本金罚息116.90元、利息复利421.42元（暂计至2016年11月15日，以后的利息、本金罚息、利息复利按合同约定计至还清本金之日止）；2、判令三被告承担原告因追收本案债权而需支出的律师费22800元；3、判令原告对被告侯森森、于权生名下的封开县××镇××路418号香槟豪庭E栋2503房享有优先受偿权；4、判令被告深森房地产公司对被告侯森森、于权生的上述第一项债务承担连带清偿责任；5、本案的案件受理费由三被告共同承担。事实和理由：2015年5月20日，原告与三被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同（编号：440707500-011-2015000252）》，合同约定被告侯森森、于权生向原告贷款人民币31万元，借款期限240个月，即从2015年6月1日起至2035年6月1日止，贷款利率为年利率5.65%（按基准利率，每年1月1日调整），罚息为执行利率上浮50%；被告侯森森、于权生采用等额本息还款方式还款，每月归还本息2158.80元；被告侯森森、于权生以其名下的肇庆市××开县××镇××号香槟豪庭E栋2503房作抵押；如被告侯森森、于权生未按合同约定归还借款本息或支付相关费用，原告可以立即宣布贷款到期，要求被告侯森森、于权生立即清偿借款本息及相关费用，计收罚息和复利；借款人承担贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括律师费）等条款。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告于2015年6月1日向被告侯森森、于权生发放了贷款本金人民币31万元，原告与被告侯森森、于权生到封开县住房和城乡规划建设局办理了封开县××镇××路418号香槟豪庭E栋2503房的房地产抵押登记手续（登记时间为2015年5月22日）。但被告侯森森、于权生从2016年1月起就开始欠交每月应付本金和利息，至2016年11月15日止共拖欠每月应还本金5283.74元及利息14008.64元、本金罚息116.90元，利息复利421.42元，经原告多次电话及上门催促，被告侯森森、于权生仍未能按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定每月偿还借款本金和利息。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款第1点的约定，被告的行为已构成违约；第十七条第一款第2点、第3点的约定，原告有权“宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用”、“解除与借款人的借贷关系”“行使担保权”；根据《个人住房（商业住房）借款合同》第十七条第一款第6点的约定，原告有权对被告计收罚息和复利；根据《个人住房（商业用房）借款合同》第七条第一款第1点“本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用”、第十九条第四款的约定，被告须承担“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用”；根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条第二款、第八款第1点的约定，原告有权行使抵押权利。
另，现原告因追收本案债权而委托广东君鼎律师事务所的律师为代理人，参与本案诉讼，需支出律师代理费人民币22800元，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一条第一款的约定，该律师费应由被告侯森森承担。
另，根据原告与被告深森房地产公司于2012年7月30日签订了一份《楼宇抵押贷款合作协议》，约定原告为被告深森房地产公司开发建设并销售的坐落于封开县××镇××路地块的“香槟豪庭”项目的商品房楼宇进行抵押贷款合作，原告为该项目的购房人提供相关的贷款业务，被告深森房地产公司为购房人向原告的借款承担连带责任担保。被告深森房地产公司作为被告侯森森、于权生的保证人在《个人住房（商业用房）借款合同》“保证人”处加盖公章，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第二款“保证人的保证范围包括贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）”的约定及《楼宇抵押贷款合作协议》第七条“甲方保证责任包括：（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师代理费及其他有关费用”的约定，现原告因被告侯森森、于权生的违约行为而提起诉讼，故被告深森房地产公司须为被告侯森森、于权生的本案债务承担连带清偿责任，并承担原告因本案诉讼而支出的诉讼费、律师代理费等费用。综上所述，原告与被告侯森森、于权生、深森房地产公司所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告与被告深森房地产公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》均是当事人的真实意思表示，且手续清楚，内容合法，符合有关法律规定，而被告侯森森、于权生没有按照合同约定完全履行其还款义务，已违反了合同的约定，应承担违约责任并清偿所欠的全部款项，被告深森房地产公司对被告侯森森、于权生的还款承担连带清偿责任。
被告深森房地产公司辩称，原告方诉讼请求第二项律师费22800元，并没有实际发生，应该按照实际发生计算律师费。对于诉讼请求第三项和第四项，被告侯森森、于权生用香槟豪庭E幢2503房作为抵押物向原告借款，该抵押物具有优先受偿权，只有拍卖该抵押物不够清偿借款才由我公司承担连带清偿责任。
被告侯森森、于权生未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见；在举证期限内，没有提供相关证据为其辩解。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，被告侯森森、于权生与原告建行封开支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440707500-011-2015000252），约定被告侯森森、于权生向原告贷款人民币31万元用于购买被告深森房地产公司出售的坐落于肇庆市××开县××镇××号的香槟豪庭E栋2503房，借款期限240个月，即从2015年6月1日起至2035年6月1日止，贷款利率为年利率5.65%（按基准利率，每年1月1日调整），借款逾期的罚息为执行利率上浮50%；被告侯森森、于权生以其所购房屋作抵押，并于同年5月22日到封开县住房和城乡规划建设局办理了房地产抵押备案登记；并约定如被告侯森森、于权生未按合同约定归还借款本息或支付相关费用，原告可以立即宣布贷款到期，要求被告侯森森、于权生立即清偿借款本息及相关费用，计收罚息和复利；借款人承担贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括律师费）等条款。被告深森房地产公司作为被告侯森森、于权生的保证人在《个人住房（商业用房）借款合同》“保证人”处加盖公章。各方在该合同第三十六条约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2015年6月1日，原告向被告侯森森、于权生发放了贷款本金人民币31万元。被告侯森森、于权生采用等额本息还款方法。被告侯森森、于权生从2016年1月起开始欠交每月应付本金和利息，截至2016年11月15日，被告侯森森、于权生尚欠原告贷款本金302311.82元及利息14008.64元、本金罚息116.90元，利息复利421.42元。经原告多次电话及上门催收，被告侯森森、于权生仍未能按照合同约定每月偿还借款本金和利息，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。
另查明，2012年7月30日，建行肇庆市分行（乙方）与深森房地产公司（甲方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》（编号：封开建行2012年01号），为深森房地产公司开发建设并销售的坐落于封开县××镇××路的香槟豪庭商品楼进行抵押贷款合作，深森房地产公司对该行向其提供的阶段性放款服务对应的借款，提供连带责任担保。保证期限为：在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权证》交乙方保管之日止。深森房地产公司一直没有办妥案涉房屋的房地产权证和他项权证（不动产登记证明）并将上述权利证书交原告保管。
2017年1月17日，原告与广东君鼎律师事务所签订了《委托代理合同》一份，约定由广东君鼎律师事务所代理本案诉讼，律师代理费为22800元。
在诉讼中，本院根据原告的申请，依法作出财产保全裁定，查封了被告侯森森、于权生提供抵押的位于封开县××镇××路（香槟豪庭）E幢2503号房产。
本院认为，原告建行封开支行与被告侯森森、于权生、被告深森房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440707500-011-2015000252）、深森房地产公司与建行肇庆市分行签订的《楼宇抵押贷款合作协议》（编号：封开建行2012年01号）以及建行封开支行与广东君鼎律师事务所签订的《委托代理合同》，均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，系合法有效的合同，各方均应依照合同的约定履行义务。原告建行封开支行在合同签订后，已经履行了合同约定的放款义务，但被告侯森森、于权生并未按照约定完全履行自己的还款义务，按照合同约定，原告有权解除借款合同，提前收回借款本息，被告侯森森、于权生应偿还其所欠的全部款项。截至2016年11月15日，被告侯森森、于权生尚欠原告贷款本金302311.82元及利息14008.64元、本金罚息116.90元，利息复利421.42元，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440707500-011-2015000252）、个人贷款支付凭证、封开县房地产抵押登记证明书、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行个人贷款过期催收通知书等证据予以证实，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。因此，原告建行封开支行请求解除与被告侯森森、于权生、被告深森房地产公司于2015年5月20日所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440707500-011-2015000252）及请求侯森森、于权生立即清偿尚欠的借款本息及相关费用（包括律师费），本院予以支持。
关于原告诉请对案涉房屋享有优先受偿权的问题。本院认为，被告侯森森、于权生用于抵押借款的房产，经依法办理抵押登记备案手续，原告为抵押权人。在被告未依约还款的情况下，现原告诉请对上述房产享有优先受偿权，理据充分，本院予以支持。
关于深森房地产公司在本案中是否承担保证责任的问题。根据深森房地产公司与建行肇庆市分行签订的《楼宇抵押贷款合作协议》、原告与被告侯森森、于权生、被告深森房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》里关于保证期间及保证责任方式的约定，因深森房地产公司一直没有办妥案涉房屋的房地产权证和他项权证（不动产登记证明）并将上述权利证书交原告保管，仍处于保证期间，因此，原告在保证期间内主张权利，深森房地产公司作为被告侯森森、于权生的保证人，应对两被告尚欠原告的借款本息等债务承担连带保证责任。至于深森房地产公司辩称侯森森、于权生已提供案涉房屋作为抵押物，原告应先就抵押物优先受偿之后不足清偿部分才由该公司承担连带责任的意见，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，双方在《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条保证条款第五款保证责任第二项约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此而减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。”该条第二款约定：“保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费……律师费……公告费等）。”因此，原告可依照双方的约定要求深森房地产公司对侯森森、于权生尚欠原告的借款本息及其他费用承担连带保证责任。对深森房地产公司该辩解意见，本院不予采纳。关于律师费问题，深森房地产公司辩称该费用并没有实际发生，应在实际发生后计算律师费，本院认为，原告与广东君鼎律师事务所签订的委托代理合同为合法有效的合同，双方应按该合同的约定履行各自的义务，广东君鼎律师事务所已派律师出庭代理原告诉讼，履行了其义务，且已向原告出具律师费发票，原告具有向该律师事务所支付律师费的义务，且本案的律师费22800元也在《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》中政府指导价的收费幅度范围内，虽然目前原告未支付，该费用未实际发生，但属应付范围，为减轻当事人的诉累及避免浪费司法资源，对原告要求侯森森、于权生承担该律师费及要求深森房地产公司对该费用承担连带保证责任的诉请，本院予以支持。
被告侯森森、于权生经本院依法送达传票无正当理由不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩及举证质证的权利，依法可缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第一款第二项、第九十四条第一款第三项第四项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司封开支行与被告侯森森、被告于权生、被告封开县深森房地产开发有限公司于2015年5月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440707500-011-2015000252）。
二、被告侯森森、于权生在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司封开支行借款本金302311.82元及暂计至2016年11月15日的利息14008.64元、本金罚息116.90元，利息复利421.42元（之后的利息、本金罚息、利息复利按合同约定计至还清本金之日止）。
三、被告侯森森、于权生在本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司封开支行因本案发生的律师代理费22800元。
四、原告中国建设银行股份有限公司封开支行有权就上述第二项、第三项债权对被告侯森森、于权生提供抵押的位于肇庆市封开县江口镇封州一路418号香槟豪庭E栋2503房的房产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
五、被告封开县深森房地产开发有限公司对被告侯森森、于权生所欠原告中国建设银行股份有限公司封开支行的上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6400元、财产保全费2220元，二共8620元，由被告侯森森、于权生、封开县深森房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 张 涛
人民陪审员 袁晓欣
人民陪审员 谢雪群
二〇一七年九月二十七日
法官 助理 李小玲
书 记 员 谭海全