北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第14357号
原告北京市丰台区太平桥街道社区服务中心，住所地北京市丰台区太平桥小区*号楼**号。
法定代表人裴玉珍，主任。
委托代理人郭伟，女，1969年9月1日出生，满族，北京市丰台区太平桥街道社区服务中心主任，住北京市丰台区华源三里西区*号楼***号。
委托代理人钟波，北京市慧海天合律师事务所律师。
被告王跃强，男，1964年6月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
第三人于明好，男，1964年2月1日出生，汉族，无业，住北京市。
委托代理人贺英民，北京奇盾律师事务所律师。
第三人杨国友，男，1962年10月10日出生，汉族，北京明好中医门诊部投资人，住北京市丰台区。
委托代理人马国辉，北京市浩东律师事务所律师。
原告北京市丰台区太平桥街道社区服务中心（以下简称太平桥社区服务中心）与被告王跃强、第三人于明好、杨国友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告太平桥社区服务中心的委托代理人郭伟、钟波，被告王跃强，第三人于明好的委托代理人贺英民，第三人杨国友的委托代理人马国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太平桥社区服务中心向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告将北京市丰台区太平桥东里××号楼腾空交付给我中心；2、依法判令第三人于明好、杨国友协助被告将上述房屋腾空交付我中心；3、依法判令被告和第三人于明好、杨国友按照每天1250元人民币的标准连带承担自2015年6月1日起至2015年10月13日的占有使用费168750元；4、依法判令被告和第三人于明好、杨国友按照每天250元人民币的标准支付自2015年10月14日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费；5、依法判令被告向我中心支付违约金45000元；6、依法判令被告向我中心支付经济损失15059.7元；7、诉讼费由被告负担。事实与理由：我中心与被告于2012年4月26日签订了《协议书》，约定我中心将位于北京市丰台区太平桥东里××号楼（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租赁期限为2012年6月1日至2015年5月31日，年租金为45万元，并规定了双方的权利义务，被告到期后未将房屋交付给我中心。我中心在2015年6月中旬发现第三人于明好与杨国友于2012年10月1日签订了关于涉诉房屋的《租赁合同房屋》，期限为2012年10月1日至2022年9月30日，这远远超过我中心与被告《协议书》中约定的租赁期限。我中心在2014年夏季、2015年4月1日、2015年5月31日以及2014年至2015年期间多次口头、书面通知被告及第三人合同到期后我中心不再续约，其应当在房屋到期后将房屋腾退，但是被告和第三人均不予履约。我中心认为被告已经违约，现租赁期限已到，我中心亦给予被告合理的宽限期和腾退期，被告拒不腾退房屋，第三人也阻挠我中心收回房屋，故诉至法院。
被告王跃强辩称：于明好是我的朋友，因××号楼不出租给外地人，我替于明好签合同，具体如何经营我不知道，是于明好经营，我从来没有参与过。我不知道于明好和杨国友协议的事情。房租都是于明好交，我没有交过。原告的诉讼请求跟我没有任何关系，不同意原告的诉讼请求。
第三人于明好述称：被告说的事实属实。原告要求找一个北京当地人签合同，当时我不在家，委托被告代表我签协议。协议签订后，租金交付和实际租赁都是我方运作。后来与原告发生矛盾，出面与对方协商解决，原告都是明知的。上一届领导答应我们续签合同，我们才投入了大量资金建了不少房屋，扩建是经过原告口头同意的。我与杨国友之间的关系现在不清楚。房屋钥匙已经给了原告了，已经腾空，没有经营。彩票站是我的，还在经营。在合同到期的时候，双方就是否续租发生纠纷，原告非法雇佣保安围堵我们店多日，造成我们不能正常营业，产生经营损失，我们不同意支付保安费。原告故意诉讼给我们造成损失，要求原告给我方赔偿。我们已经腾空诊所，彩票站谁使用或者没有腾空的原因不清楚，我同意腾退房屋，占有使用费由法院依法判决。
第三人杨国友述称：我与于明好签订合同，租赁除彩票站之外的房屋作为诊所，原告对此是知情的。2015年6月，原告将诊所围了，断电，致使冰箱里好多药材损失了，也给正在就诊的病人造成影响，之后我就没再经营。为了减少损失，我另外找了地方经营，暂时搬离。原、被告之间的合同，我不知道。当时这个房屋我办不下来，只能和于明好签合同，没有审查于明好和他人之间的合同。我认为，我和于明好之间的合同有效，原告知道我们的转租行为。原告要求我支付占有使用费没有道理，我从2015年6月已经不使用房屋了。占有使用费、违约金、保安费均与我无关，我不同意支付。原告采取过激行为给我们造成损失，停电导致冰箱里的药品坏了，我方保留向原告主张损失赔偿的权利。
经审理查明：北京市丰台区太平桥东里××号房屋系北京市丰台区太平桥街道办事处绿化管理用房，该房屋位于丰台区太平桥小区马连道路南侧，上下共两层。
2012年4月26日，原告太平桥社区服务中心（甲方）与被告王跃强（乙方）签订《协议书》，约定甲方将位于北京市丰台区太平桥东里××号整体的房屋（商亭、摊棚）提供给乙方作为便民服务网点使用；使用期于2012年6月1日起至2015年5月31日止，于2012年6月1日起开始收取管理费；中心按季度收取管理费，管理费标准为37500元/月，全年共计450000元/年，本协议管理费共计1350000元。管理费中不含税、水、电费、供暖费等其它一切费用；管理费支付方式：每季度支付一次，计112500元，在每个支付时段的6日前将管理费付清（注：头一年12月的22日至26日缴纳次年第一季度管理费，3月22日至26日缴纳第二季度管理费，6月22日至26日缴纳第三季度管理费，9月22日至26日缴纳第四季度管理费）；押金：使用甲方的商业用房（商亭、摊棚）需支付一定数额的押金，本协议自签订之日起乙方需向甲方支付押金，押金标准为37500元，押金不计利息；本协议期满30日后，如无客户投诉、索赔等赔付问题，押金全额退还乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止协议，收回房屋（商亭、摊棚）使用权：1、未经甲方允许擅自将房屋（商亭、摊棚）转租、转让、转借他人的；2、利用所使用的房屋（商亭、摊棚）进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方严重违反有关规定，不听甲方规劝的；4、协议期内，乙方未按协议规定向甲方缴付管理费，欠费部分自超过之日起每日加收年度管理费5‰的滞纳金，超过缴付时限30天仍不付清的，除交清管理费和滞纳金外甲方有权终止合同；5、乙方拖欠甲方管理费、水、电费、供暖费等其他一切费用达30天之久的；乙方应爱护所使用的商业用房（商亭、摊棚）及内部设施，不得随意改变房屋主体结构，不得损坏各项内部设施，如确需装修改造，必须报请甲方审批后方可进行，一切费用由乙方自负，如有随意改变房屋主体结构或损坏其内部设施的须承担修复或赔偿责任，改造中引起的一切后果由乙方承担；甲乙双方任何一方如有下列行为之一的，视为违约：1、甲方未按协议规定的时间、地点为乙方提供使用场所的，2、乙方未按协议规定支付押金的，3、甲方未遵守协议规定的有关条款的，4、乙方未遵守协议规定的有关条款及《责任书》中规定的相关内容的，违约方应向对方支付违约金，违约金按年管理费总额的10%计算，如因违约给对方造成较大经济损失的，违约金不能弥补时，违约方还应支付赔偿金以补足损失额。双方在协议书下方确定涉案房屋面积：太平桥东里××号整体的房屋（老食堂）一层建筑总面积××2.4平方米，其中房间使用面积125.1平方米，露天面积170平方米，二层使用面积102.3平方米，两层使用面积总计227.4平方米，折合建筑面积约为300平方米。同日，双方签订《安全卫生责任书》。上述协议书及责任书签订后，太平桥社区服务中心依约交付房屋，于明好向太平桥社区服务中心支付租金并使用房屋。
2012年10月1日，于明好与杨国友签订《租赁合同房屋》，约定杨国友租赁丰台区太平桥东里××号整体房屋的一楼、二楼（办事处老食堂），租赁期限十年，自2012年10月1日至2022年9月30日，年租金为五十万元，付款时间是起租之日。杨国友租赁上述房屋后经营北京明好中医门诊部，并向于明好支付租金。于明好使用上述房屋东侧两间底商用于经营彩票店。
上述《协议书》履行期限届满后，王跃强与太平桥社区服务中心未续签合同，亦未向太平桥社区服务中心返还房屋。
2015年6月10日起，太平桥社区服务中心对涉案房屋停水停电，并雇佣保安到涉案房屋要求腾退房屋，产生保安服务费60059.7元。
2015年10月14日，于明好将北京明好中医门诊部交付给太平桥社区服务中心。
经现场勘验，杨国友占有使用的房屋已经全部腾空返还，于明好占有使用的两间彩票店尚未返还，内有物品尚未搬离。
庭审中，太平桥社区服务中心主张其在合同到期前已向被告及实际使用人明确告知不续签合同、要求腾退房屋，并于合同到期后给予实际使用人期限腾房，提交《租赁协议书到期不续约通知函》、《通知》、《律师函》及邮寄上述函件的邮寄单、到涉案房屋直接送达《租赁协议书到期不续约通知函》、《通知》的录像予以佐证。《租赁协议书到期不续约通知函》载明，2015年4月1日，太平桥社区服务中心通知王跃强租赁协议书到期不续签，并要求王跃强于2015年5月31日结清租金并腾空撤出。《通知》载明，2015年5月31日，太平桥社区服务中心通知王跃强现在使用的太平桥东里××号整体便民网点于2015年5月31日到期，太平桥街道社区服务中心已在一年前口头告知王跃强到期后将不再续约，请王跃强于2015年6月1日-10日清理房屋内物品，腾空所有房间，结清水、电等有关费用，钥匙交还社服中心并办理相关手续，逾期没有清出的物品视为自动放弃。6月11日后社服中心将进行集中清理工作，并对房屋进行施工改造，为保证改造工程顺利进行，请王跃强积极配合。《律师函》载明，杨国友与于明好签订的《租赁合同房屋》是非法无效的，二人无权签署任何关于诉争房屋的合同，但是二人不仅签订了合同，而且合同期限还远远超过王跃强与社区服务中心《协议书》约定的租赁期限。社区服务中心决定2015年5月31日到期不再与王跃强续约，为此提前通知并给予二人合理的宽限期与腾退期，但是二人拒不腾退房屋。郑重函告：望二人在2015年6月30日之前主动和王跃强将诉争房屋腾空并交付给社区服务中心，如果不能履行该义务，社区服务中心将采取诉讼等途径维护自己的合法权益，届时将主张一切损失。王跃强、于明好、杨国友均不认可收到上述《通知函》、《通知》及《律师函》。
王跃强不认可其系租赁关系中的承租人，表示其系代于明好与太平桥社区服务中心签订租赁协议，提交2012年5月1日与于明好签署的《协议书》，载明：2012年4月，于明好（×××）承租丰台区太平桥街道服务中心所属的太平桥东里××号房屋，因于明好为外地户籍，不能与太平桥街道办事处签订租赁协议，由王跃强（×××）代替于明好与太平桥街道办事处社区服务中心签订租赁协议书。于明好为丰台区太平桥街道服务中心所属的太平桥东里××号房屋的实际租赁人和使用人，于明好需按照王跃强代替其与太平桥街道办事处社区服务中心签订的“协议书”“消防安全责任书”以及“安全卫生责任书”的相关内容，安全合法进行使用和经营，租赁协议期间出现的一切经济责任和法律后果均由于明好承担，与王跃强无关。于明好认可该协议书，太平桥社区服务中心对该协议书真实性不予认可。
关于违约责任，太平桥社区服务中心主张王跃强未经许可转租和扩建构成违约，据此要求其支付违约金。王跃强、于明好和杨国友均不认可存在转租情形。于明好称其根据太平桥社区服务中心的指示将租金支付给太平桥社区服务中心，太平桥社区服务中心认可租金都是于明好交纳的，但认为是于明好代王跃强交纳，出具记账凭证及发票证明发票，显示开具的交款人有王跃强、于明好。于明好对记账凭证及发票无异议。关于扩建，太平桥社区服务中心称系第三人开诊所的时候陆续加建，在发现后以口头、发函方式告知不允许扩建，并向城管举报。于明好不认可收到告知函件。
上述事实，有当事人陈述、协议书、租赁合同，租赁协议书到期不续约通知函、通知、律师函、勘验笔录、录像、证明、太平桥街道1991年绿化管理用房相关资料、记账凭证、发票等证据在案作证。
本院认为：王跃强与太平桥社区服务中心签订的《协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该协议应属有效，双方均应依约履行。王跃强主张其代理于明好签订协议书，太平桥社区服务中心对此不认可，王跃强无其他证据证明太平桥社区服务中心在签订协议时对其与于明好之间的代理关系是知情的，该协议书的合同相对方未发生变更，不能约束于明好。租赁合同期满后，双方未续签合同，承租人应将租赁房屋返还出租人，故太平桥社区服务中心要求王跃强腾空返还涉案房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。于明好、杨国友实际使用涉案房屋，太平桥社区服务中心经合法审批手续申请并建造涉案房屋，作为涉案房屋的合法权利人亦有权向房屋的实际使用人主张腾房。杨国友已在本案审理期间通过于明好将所租赁的房屋返还，故其不负返还义务。王跃强、杨国友、于明好逾期腾退房屋，应向太平桥社区服务中心支付占有期间的房屋占有使用费，鉴于太平桥社区服务中心自2015年6月10日始采取停水、停电及雇佣保安清退措施，一定程度上影响经营，故本院结合上述情况及杨国友和于明好实际使用房屋情况，参照王跃强与太平桥社区服务中心签订的协议书及杨国友与于明好签订的租赁合同约定的租金标准，对占有使用费予以酌定。根据于明好、杨国友对涉案房屋的实际占有使用情况，杨国友对除明好中医门诊部外的其他房屋不应支付使用费，故本院对太平桥社区服务中心的第三、四项诉讼请求予以适当调整。关于太平桥社区服务中心主张违约金一节，首先，王跃强与于明好均不认可双方之间存在转租行为，现有证据亦无法认定双方之间系转租关系；其次，太平桥社区服务称发现涉案房屋存在扩建行为后陆续提出异议，但仍继续接受履行合同义务至合同期满，应视为其放弃再提出异议的权利。故原告主张违约金的依据不足，本院对其该项诉讼请求不予支持。因王跃强、于明好、杨国友在太平桥社区服务中心给予合理腾退宽限期后仍未交还房屋，太平桥社区服务中心为尽快收回房屋雇佣保安产生费用，对于合理部分的损失应当予以赔偿。太平桥社区服务中心根据合同相对性向王跃强主张赔偿损失并无不当，本院予以支持。于明好、杨国友主张赔偿损失，应另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告王跃强与第三人于明好于本判决生效后十日内将北京市丰台区太平桥东里××号整体房屋腾空并交付给原告北京市丰台区太平桥街道社区服务中心。
二、被告王跃强与第三人杨国友于本判决生效后十日内向原告北京市丰台区太平桥街道社区服务中心支付杨国友使用的北京明好中医门诊部自二〇一五年六月一日起至二〇一五年十月十三日止的房屋占有使用费九万四千五百元。
三、被告王跃强与第三人于明好于本判决生效后十日内向原告北京市丰台区太平桥街道社区服务中心支付于明好使用的两间彩票店自二〇一五年六月一日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按每日一百七十五元标准计算）。
四、被告王跃强于本判决生效后十日内向原告北京市丰台区太平桥街道社区服务中心支付经济损失一万五千零五十九元七角。
五、驳回原告北京市丰台区太平桥街道社区服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千七百三十三元，由原告北京市丰台区太平桥街道社区服务中心负担一千九百七十八元（已交纳），由被告王跃强负担一千五百三十三元（于本判决生效后七日内交纳），由第三人于明好负担二百四十四元（于本判决生效后七日内交纳），由第三人杨国友负担九百七十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 卢晓芳
人民陪审员 李煜昌
人民陪审员 王爱华
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 卢文婷
李颖