吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一终字第718号
上诉人（原审被告）：吉林市伟业房地产开发有限责任公司，住所：吉林市北大湖滑雪场24-12-10-117。
法定代表人：王臣，总经理。
委托代理人：刘红，吉林权维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林市房建物业服务有限公司，住所：吉林市船营区西安路平山街11-13号。
法定代表人：刘众，经理。
原审被告：吉林市金福乐居建材经销有限公司，住所：吉林市船营区德胜街130号乐园一区0号楼1-12网点1号门。
法定代表人：刘长江，总经理。
委托代理人：邵红微，吉林保民律师事务所律师。
上诉人吉林市伟业房地产开发有限责任公司（以下简称伟业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2014）船民一初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人伟业公司的委托代理人刘红，被上诉人吉林市房建物业服务有限公司（以下简称房建公司）法定代表人刘众，原审被告吉林市金福乐居建材经销有限公司（以下简称金福乐居公司）的委托代理人邵红微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
房建公司在原审时诉称：2010年6月1日原告与银龙苑小区业主委员会签订协议，物业费收取标准为住宅房屋按住宅面积每月每平方米0.35元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.9元。逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之二交滞纳金。被告伟业公司的房屋建筑面积4887.822平方米，应当缴纳52788.48元，从2011年以各种理由拒绝缴纳物业管理费。请求判令被告先期给付：1、物业费171562.55元（具体数额按照总面积乘以每平方米0.9元计算至判决生效日止）；2、滞纳金117850.28元（具体数额按照约定的欠缴总额每天千分之二至判决生效日止）。
金福乐居公司在原审时辩称：一、答辩人与原告人未订立物业管理合同，根据合同相对性而言，答辩人不负有给付物业费的义务；二、答辩人所用房屋自行管理、自行修缮、自有保洁、自有保安，原告未向答辩人提供管理服务，故答辩人不应给付物业费。综上请法院依法驳回原告告诉。
伟业公司在原审时辩称：一、答辩人与原告人未订立物业管理合同，答辩人不负有给付物业费的义务。二、答辩人的房屋由承租人金福乐居公司自行管理、自行修缮、自有保洁、自有保安，未享受原告所谓的管理服务，故答辩人不应给付物业费。
原判决认定：2010年6月1日房建公司与银龙苑小区业主委员会签订协议，约定东至鞍山街、南至集体胡同、西至迎山胡同、北至德胜路由房建公司实施物业管理，管理期限为2010年6月1日至2020年6月1日，物业费的收取标准为住宅房屋按照住宅面积每月每平方米0.35元，非住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.9元收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之二交滞纳金。乐园一区0号楼，坐落在德胜街130号，产权人为伟业公司，产权面积为4591.2平方米，所在层数1-2，设计用途为商业服务，该房屋在银龙苑小区范围内。2009年12月8日伟业公司与金福乐居公司签订房地产租赁契约，将上述房屋租赁给金福乐居公司使用，租赁期限从2010年4月15日至2014年5月15日，双方对物业费的交纳未做约定。房建公司多次向伟业公司催要物业管理费，伟业公司从2011年起至今未向房建公司缴纳，每年拖欠物业服务费（4591.2平方米×0.9元／平方米×12月）49584.96元，至2014年3月共拖欠物业服务费（49584.96元×3年﹢4591.2平方米×0.9元／平方米×3月）161151.12元。
原判决认为：原告是依法成立的物业服务组织，已管理服务银龙苑小区多年，与被告伟业公司已形成事实上的物业服务合同关系，现原告提供物业服务后要求伟业公司按照约定给付物业费，属合法请求，应予支持。因金福乐居公司系承租人，且与出租人伟业公司未就物业费交纳进行约定，因此原告要求金福乐居公司支付物业费及违约金的请求不予支持。关于原告请求伟业公司给付违约金，因伟业公司未能及时履行交纳物业费义务，存在违约行为，其应承担违约金给付义务，但因约定的违约金数额过高，本院给予适当调整。关于伟业公司认为与原告人未订立物业管理合同，不负有给付物业费的义务、房屋由承租人金福乐居公司自行管理、自行修缮、自有保洁、自有保安，未享受原告所谓的管理服务，故伟业公司不应给付物业费的主张，其一伟业公司所有的房屋为1-2层，虽名称为乐园一区0号楼，但其坐落在德胜街130号，是属于银龙苑小区的外围，其楼上的住户属于银龙苑小区且向原告交纳物业费对此亦可以证实；其二物业服务涉及多种项目，涉及小区全体业主的利益，不能仅因被告自身未享受到个别的项目服务而拒绝交纳服务费，因此对被告的抗辩主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决。
原判决主文：一、被告吉林市伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告吉林市房建物业服务有限公司2011年1月至2014年3月物业服务费161151.12元，此后物业费按每月（4591.20平方米×0.9元／平方米）4132.08元的标准给付到本判决生效之月止；二、被告吉林市伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告吉林市房建物业服务有限公司欠缴物业费用的违约金，自2011年度（1月1日-12月31日）开始，每年以（4591.20平方米×0.9元／平方米×12月）49584.96元，按金融机构计收逾期贷款利息的标准，自本年度结束之日的次日起计算至本判决生效之日止；三、驳回吉林市房建物业服务有限公司的其他诉讼请求。
原审判决后，伟业公司不服，向本院提起上诉，请求改判驳回房建公司的诉讼请求。主要事实和理由：一、乐园小区与银龙苑小区是两个独立的小区，物业管理各自独立。乐园小区0号商住楼、D号办公楼是上诉人2003年开发的，2005年竣工，自成管理区域，一直自行物业管理。银龙苑小区的物业管理人对乐园小区的业主没有提供物业服务。我公司是乐园小区的开发建设单位，是设立乐园小区物业管理的权利人，未经我单位同意，任何人都不能取得乐园小区物业管理权；二、原审判决仅凭“楼上住户”向被上诉人交纳物业费就认定乐园小区属于“银龙苑小区外围”，从而判决上诉人向被上诉人交纳物业费无据。乐园小区住户免费接受被上诉人的物业服务。
被上诉人房建公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
原审被告金福乐居公司述称：不同意一审判决，请求撤销原判。我公司没有承担实体权利，因此没有上诉的权利。
二审中，伟业公司提供证据：1.《前期物业合同》。证明其2006年至今自行对0号商住楼进行物业管理；2.吉林市伟业物业服务有限责任公司营业执照及资质证书。证明该公司具备物业服务企业资质；3.《物业服务协议书》。证明：第一，上诉人作为0号楼的开发商、0号楼商业网点的产权人，从未向伟业物业公司以外的物业公司交付0号楼的物业服务；第二，伟业公司与金福乐居公司对物业服务进行了约定，并不是一审判决中所确认的事实；4.城市卫生费票据及船营区房屋建设局收费员到庭证言。证明金福乐居公司每年向船营区住房和城乡建设局缴纳卫生费；5.《维修协议书》、《收据》三份及中群公司经理到庭证言。证明中群公司为乐园一区0号楼网点屋面做防水，付款人是伟业公司。房建公司质证：证据1：这些年都是我为上诉人进行物业服务。不知道该合同；证据2：无法证明该公司对诉争小区提供了物业服务；证据3：与本案无关；证据4：此票据是2013、2014年的，与本案无关；证人证言真实，垃圾清运费与我们无关；证据5：与我公司无关。不知道中群公司曾为上诉人做过防水。一直都由我公司为上诉人提供物业服务。金福乐居公司质证：无异议。
二审中，房建公司提供证据：1.清掏小区下水井付费《收据》。证明其清掏了银龙苑小区下水；2.2009年、2010年供热费、物业费收款单据。证明该房屋交过物业费；3.银龙苑小区业主委员会及鞍山社区居委会于2014年11月3日出具的《证明》。证明银龙苑小区包括零号楼；4.银龙苑小区平面图。证明银龙苑小区包括零号楼；5.《房屋共用部位共用设施设备大中修更新改造方案》。证明对零号楼做了屋面防水。伟业公司质证：证据1：真实性有异议，无法看出章的真伪。上诉人要证明问题与本案无关。我们不归属于银龙苑小区，被上诉人不应为我们提供物业服务；证据2：四张收据体现的是供热费，不是物业费。与本案无关。即使零号楼有业主或房屋使用人向物业公司交付过物业费，也无法证明零号楼应该向房建物业公司交物业费；证据3：物业管理条例规定物业范围是由物业办而不是业主委员会和社区划分的；证据4：证据来源不明。没有公章，真实性有异议；证据5：物业维修资金申请不能证明零号楼归房建物业公司进行物业管理。维修资金的启动只要经全体业主同意，任何一个物业公司都可以对其进行物业服务。且作为本案争议房屋零号楼占建筑面积最大业主伟业房地产公司对此次启动维修资金不知情。因此该份证据与本案无关。金福乐居公司质证：证据1：真实性、关联性有异议，与诉争房屋无关.下水清掏应有相关的营业资质，都没有看到；证据2：只有金福乐居公司于2009年12月11日交付的供热费16700元，此票据真实，但是与物业费无关；证据3：应由物业办出具物业管理范围，出证主体不合法；证据4：平面图证据来源不清，真实性有异议；证据5：证据来源不明，是复印件，无原件加以证实。对零号楼的维修方案并没有经零号楼最大的业主，即伟业公司或承租人金福乐居公司签字承认。此份证据对本案房屋不产生效力。
就本案相关问题，本院对船营区物业办负责人进行了调查。该负责人称，银龙苑小区包括乐园一区0号楼。该楼有住宅，有门市，不能分开物业。小区业主不管门朝（小区）内、朝外，不管门市、住宅，均应正常交纳物业费。业主委员会聘请了物业公司后，前期物业合同自动终止。几年前小区自行供热时，物业费、供热费捆绑收取。对此，伟业公司意见：关联性有异议。没能证明零号楼属于银龙苑小区物业服务范围。物业管理条例规定，物业范围是由物业行政主管部门而不是街道或者社区划分。该负责人证明了银龙苑小区在划分物业服务范围时并没有经过物业办合法有效程序，将零号楼划分在其范围内。此份笔录只是个人言论，并没有物业办盖章或者出具更多的银龙苑小区成立时的相关备案材料。不能证明零号楼归属于房建物业公司管理。房建公司意见：无异议。金福乐居公司意见：真实性无异议。但证明内容不具有完整性。并且关于小区内的门市房收费标准及原则应由政府作出指导价格。现在吉林市对门市房的物业收费标准没有新的指导价格。故不能依据原审原告所提供的物业合同给予支持。
综合全案情况，本院对伟业公司的证据1-4本身的真实性予以确认，证据1、3因无其他证据相佐，对其欲证明的问题不予确认；证据5原审已提举，不予评判。本院对房建公司提供证据的真实性予以确认。本院对船营物业办负责人进行的调查系依职权进行，本院予以确认。
经本院审理查明：乐园一区0号楼，坐落在德胜街130号。其1-2层产权人为伟业公司。乐园一区0号楼与银龙苑小区0号楼同一。2006年10月9日吉林市伟业物业服务有限公司与伟业公司就乐园一区0号楼的物业服务签订了《前期物业合同》。2010年12月1日吉林市伟业物业服务有限公司与伟业公司、金福乐居公司就乐园一区0号楼1-2层网点的物业服务签订了《物业服务协议书》。2010年9月房建公司为做乐园一区0号楼屋面防水，作出《房屋共用部位共用设施设备大中修更新改造方案》，经银龙苑小区业主委员会审定后提请船营区物业办批准。其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：一、物业费的支付与收取对于确保建筑物的功能，维持小区整体的管理、运营得以顺利进行至关重要，不仅对每一位业主的生活品质的提升不可或缺，而且对于物业服务企业的生存与发展影响很大。物业费一方面是为小区全体业主共同利益所必须，另一方面也是物业服务企业依约对房屋、配套的共用设施设备及场地进行维修、养护、管理，向业主收取的对价；二、银龙苑小区0号楼应属银龙苑小区物业管理区域。根据2003年《物业管理条例》，2006年、2008年《吉林市物业管理条例》及其实施细则等的相关规定，银龙苑小区0号楼作为商业、住宅混合楼，应当实行物业管理；考虑该楼的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，银龙苑小区0号楼应属银龙苑小区物业管理区域，在该区域成立一个业主大会。银龙苑小区业主委员会是船营区北山街道及市、区物业办承认的业主委员会。2010年6月1日房建公司与银龙苑小区业主委员会签订的《银龙苑小区业物业管理委托合同书》，依法成立并生效。根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，伟业公司与吉林市伟业物业服务有限公司之间的《前期物业合同》在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后已然终止；三、房建公司与银龙苑小区业主委员会签订《银龙苑小区业物业管理委托合同书》后，已依约服务、管理银龙苑小区物业多年。伟业公司作为银龙苑小区0号楼的一个业主，与该楼的其他数十业主共同拥有0号楼的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）及共用设施设备。伟业公司在诸多方面已经接受了房建公司的物业管理服务，与房建公司已形成事实上的物业服务合同关系，理应按时交纳物业费，在（依法）享受权利（利益）的同时履行相应（或法定）的义务，不得以放弃权利不履行义务。若房建公司存在服务不到位之处，可以采取其他合法途径解决，不应以此为由拒绝交纳物业费。
综上，原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。伟业公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3523元，由上诉人吉林市伟业房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 英
审判员 孙 伟
审判员 林凤岩
二〇一四年十二月九日
书记员 姜 雪
（此件共9页，印15份）