广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第288号
上诉人（原审原告、反诉被告）林高芳，男，汉族，1948年8月22日出生，住信宜市。
诉讼代理人严昌皋，男，汉族，1947年2月8日出生，住信宜市。
上诉人（原审被告、反诉原告）周希武，男，汉族，1977年6月5日出生，住信宜市。
诉讼代理人吴靖飞，广东诚挚律师事务所律师。
诉讼代理人曾醒，男，汉族，1982年8月1日出生，住信宜市。
上诉人林高芳与上诉人周希武房屋租赁合同纠纷一案，均不服信宜市人民法院（2015）茂信法镇民初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人林高芳的诉讼代理人严昌皋，上诉人周希武的诉讼代理人吴靖飞、曾醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月15日，原告林高芳与被告周希武签订《租房合同书》，将原告位于镇隆镇兴隆市场旁边自建楼房的首层和夹层小房租给被告经营瓷砖店（除楼梯房外），租赁时间为2012年6月15日至2017年6月15日止，租金为每年10000元，租金每三个月交一次，先交租后使用。签订合同后，被告经营了一年半后，接着由被告自称是被告的合伙人曾醒（与其夫人一起）继续经营该瓷砖店至今。2014年12月之前的租金已交清（其中原告至少已收取曾醒二个季度的租金）。曾醒经营期间，未经同原告商量，在瓷砖店内侧用木板搭起一个夹层，夹层的顶板摆放瓷砖样板。并在一楼安装活动楼梯、安装了一台空调（主机挂在一楼外墙）。因原告对搭建夹层及安装空调有异议，曾醒未按约定在2015年1月前预交2015年第一季度的租金，原告于2015年1月29日向被告发出了书面的《解除合同告知书》，被告于2015年1月30日收到《解除合同告知书》后，于同年1月31日作出《林高芳单方解除合同属违约行为，若造成损失要赔偿》的书面回复，被告不同意解除合同。原告在今年农历正月初九对瓷砖店断水，并以瓷砖店存在安全隐患为由向公安部门投诉，没有证据显示公安消防部门要求拆除搭建的夹层。经原告与被告商讨无果，原告于2015年6月1日具状诉至原审法院，提出诉称中请求。案件审理中，被告周希武提出其一直依约履行租房合同，原告不仅阻挠被告正常的经营，还私自断水，导致被告无法按合同经营至期满，同意解除双方的租房合同，但要求原告赔偿因此造成的损失给被告，在庭审中提出反诉称中请求。
原审法院认为：原告林高芳与被告周希武签订的《租房合同书》，是双方自愿协商一致的结果，是双方真实意思表示，理应共同遵守执行。被告虽然只直接经营了一年半，随后交由被告的合伙人曾醒继续经营，曾醒按合同约定交租金给原告，原告收取曾醒交来的租金至少有两个季度，说明原告是认可曾醒经营一楼瓷砖店的。曾醒搭建的夹层是用木板搭建的，并没有改动一楼的物件。经原审法院承办人员现场勘验，确认用木板搭建的夹层对楼房主体及墙体没有损害。对于曾醒在瓷砖店内搭建的夹层，是否存在安全隐患和拆除与否，由公安消防部门决定，而从合同相对方而言，被告方有权利用其租赁房屋的空间。被告方在瓷砖店安装空调一台，对原告楼房不构成实质性的损害。发生争议后，被告方未按约定预交2015年第一季度的租金，在原告停水后被告方已上门向原告缴交租金，但原告妻子拒收。因此，被告并无实质性的违约行为。对原告提出被告方收到《解除合同告知书》后，没有依照法律规定在3个月内向有关仲裁机构或人民法院提出解除合同效力的异议的意见，只说明被告放弃或怠于行使主动诉权，不影响其在本案中行使抗辩权。故对原告此项主张，原审法院不予采纳。原告向被告方发出《解除合同告知书》，被告书面答复不同意解除合同；原告在今年农历正月初九对瓷砖店断水明显不妥，但该行为只对被告造成不便，并未对被告方经营构成实质性损害；被告方在反诉答辩中称同意解除合同，但以认定原告违约，需赔偿被告各项损失共48200元为前提。综上所述，原、被告均没有构成实质的违约行为，但双方未能就解除合同达成一致意见，因此原告要求解除合同及恢复原状的请求，原审法院不予支持；对原告要求被告交清判决前拖欠的租金（即2015年前三季度的租金7500元）的请求，原审法院予以支持；原告要求被告支付半年的水费，未能提供被告欠多少水费的证据，对该请求，原审法院不予支持；被告的反诉请求没有依据，原审法院不予支持；诉讼中，被告表示如法院判决不解除合同，请求原告恢复通水有理，原告无故停水是不对的，对被告经营造成不便，故对被告该反诉请求，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告周希武在本判决生效后十日内付清2015年前三季度的租金7500元给原告林高芳。二、限原告林高芳在本判决生效后三日内恢复对其出租给被告周希武的楼房一楼的供水。三、驳回原告林高芳的其他诉讼请求。四、驳回被告周希武的其他反诉请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由被告周希武负担50元，由原告林高芳负担250元；反诉案件受理费503元，由被告周希武负担453元，由原告林高芳负担50元。
上诉人林高芳不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决明显袒护周希武。理由有：1、周希武自称与曾醒是合伙关系，因此搭建夹层的行为应认定是周希武所为。2、周希武没有与林高芳协商，就擅自搭建夹层，已构成违约。所搭夹层将一楼由一层变为两层，违反双方约定。且夹层用于居住，已改变租赁房屋的用途。3、所搭建的夹层是否对楼房主体及墙体造成损害，法院不是专业的鉴定机构，无权作出无损害确认。4、周希武有权利用租赁房屋的空间，但不能违反双方约定以及相关法律规定。二、原审判决认定事实及定性错误。理由有：1、周希武并非在发生争议后才不按约定预交2015年第一季度租金，而是故意以自己的行为表明不履行主要义务。合同签订后，双方已口头补充约定，交租金期限为每季度的前十五天，但周希武在预交期限过后，故意一直不交租金，经林高芳多次催交无果，直至2015年1月29日林高芳向周希武发出《解除合同告知书》后，周希武仍继续拒交。2、2015年3月27日，曾醒把租金交给林高芳的妻子，但林高芳的妻子拒收，原因是林高芳的妻子认为双方的合同已经解除，且曾醒不是当事人。三、双方在签订合同时，并没有约定林高芳无偿供水给周希武使用。请求：1、撤销信宜市人民法院（2015）茂信法镇民初字第86号民事判决第一、二、三项，并予以改判；2、本案一、二审案件受理费用由周希武承担。
上诉人周希武不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误。周希武与曾醒一直是合伙经营该瓷砖店，原审法院在没有事实证据的情况下，凭主观臆断作出的认定完全错误。二、原审判决查明事实错误。周希武为了正常经营，不管林高芳采取了什么样的行为妨碍经营，都按时向林高芳交租。但林高芳想尽一切办法故意拒收租金，要把周希武赶走不许其继续经营。三、原审判决第一项判决错误。因林高芳于2015年初已对租赁房屋断水，而周希武多次向林高芳缴交租金而林高芳拒收，应视为林高芳放弃了收取租金的权利。四、原审判决判非所诉。原审判决第二项的内容既不是本诉的诉讼请求，也不是反诉的诉讼请求，而是一审法院的主观臆断，想怎样判就怎样判，违反了法院必须依据当事人的诉讼请求进行审理的法律规定。五、原审判决驳回林高芳请求解除双方签订的《租房合同书》和请求确认林高芳的违约行为没有法律依据。林高芳在2015年初对出租的房屋断水，导致周希武经营困难，林高芳的行为严重侵犯了周希武的合法权益，违反了双方签订合同应当履行的义务。现周希武同意解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同的规定，法院应当判决解除双方签订的租赁合同，而不应驳回双方的诉讼请求。六、林高芳应赔偿因其进行断水、阻挠经营等违约行为造成周希武的损失。损失有：装修店铺损失32000元，双倍返还定金4000元，搬迁费5000元，另行租赁铺面经营的租金差价7200元，共计48200元。请求：1、撤销信宜市人民法院（2015）茂信法镇民初字第86民事判决。2、解除周希武与林高芳于2012年6月15日签订的《租房合同书》。3、林高芳赔偿因其违约解除租房合同造成周希武装修损失32000元，双倍返还定金4000元，搬迁费5000元，周希武另行租赁铺面经营的租金差价7200元，共计48200元给周希武。四、驳回林高芳要求周希武支付2015年的租金及水费的诉讼请求。五、本案一、二审案件受理费均由林高芳负担。
上诉人周希武对林高芳的上诉答辩称：周希武在陶瓷店内搭建棚架的行为是对租赁商铺的合理利用，不构成违约。林高芳上诉称周希武未按时缴交租金没有依据，事实上是林高芳拒收租金，企图以此作为终止合同的理由。
上诉人林高芳对周希武的上诉答辩称：原审判决驳回周希武的反诉请求正确，请求二审法院依法驳回周希武的上诉请求。
经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：周希武曾向林高芳的妻子缴交租金，但林高芳的妻子拒收。
本院认为，林高芳与周希武签订的《租房合同书》中约定租金的缴交方式为每季度缴交一次，提前预交。从查明的事实看，周希武虽然存在没有提前预交2015年第一季度租金的情况，但周希武并非拒交租金，周希武在2015年第一季度期间已向林高芳的妻子缴交租金，但林高芳的妻子拒收。根据双方签订的《租房合同书》可知，林高芳与周希武并未约定当周希武逾期缴交租金林高芳即可解除合同，故林高芳请求解除《租房合同书》并未符合约定解除的条件。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，林高芳并未要求周希武在合理期限内缴交租金，故周希武逾期缴交租金的行为并不构成根本性违约，也并不符合法定解除合同的条件。因此，林高芳以周希武逾期缴交租金为由请求解除双方签订的《租房合同书》没有依据，本院予以驳回。至于林高芳称周希武改变了房屋性质的问题，经原审法院承办人员现场勘验，确认用木板搭建的夹层对楼房主体及墙体没有损害，且周希武承租房屋后也有权合理利用租赁房屋的空间。因此，林高芳的该上诉主张理由也不成立，本院不予采信。
本案中，因周希武逾期缴交房屋租金，林高芳遂对出租的房屋进行断水处理，林高芳的行为虽然不当，但也并不足以导致合同无法履行，故周希武以此为由反诉请求解除双方签订的《租房合同书》的理由也不成立，原审判决驳回周希武的诉讼请求正确，本院予以维持。
虽然林高芳与周希武双方均请求解除《租房合同书》，但林高芳与周希武均是以对方违约为解除的前提条件，且双方不能就解除《租房合同书》的条件达成一致意见，因此，原审判决对林高芳与周希武的解除合同请求均不支持正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1606元（上诉人林高芳已预交600元、上诉人周希武已预交1006元），由上诉人林高芳负担600元，上诉人周希武负担1006元。
本判决为终审判决。
审 判 长 江剑兵
审 判 员 陈朝通
代理审判员 陈春何
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖
广东省茂名市中级人民法院
民事判决书
（2015）茂中法民四终字第288号
上诉人（原审原告、反诉被告）林高芳，男，汉族，1948年8月22日出生，住信宜市。
诉讼代理人严昌皋，男，汉族，1947年2月8日出生，住信宜市。
上诉人（原审被告、反诉原告）周希武，男，汉族，1977年6月5日出生，住信宜市。
诉讼代理人吴靖飞，广东诚挚律师事务所律师。
诉讼代理人曾醒，男，汉族，1982年8月1日出生，住信宜市。
上诉人林高芳与上诉人周希武房屋租赁合同纠纷一案，均不服信宜市人民法院（2015）茂信法镇民初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人林高芳的诉讼代理人严昌皋，上诉人周希武的诉讼代理人吴靖飞、曾醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月15日，原告林高芳与被告周希武签订《租房合同书》，将原告位于镇隆镇兴隆市场旁边自建楼房的首层和夹层小房租给被告经营瓷砖店（除楼梯房外），租赁时间为2012年6月15日至2017年6月15日止，租金为每年10000元，租金每三个月交一次，先交租后使用。签订合同后，被告经营了一年半后，接着由被告自称是被告的合伙人曾醒（与其夫人一起）继续经营该瓷砖店至今。2014年12月之前的租金已交清（其中原告至少已收取曾醒二个季度的租金）。曾醒经营期间，未经同原告商量，在瓷砖店内侧用木板搭起一个夹层，夹层的顶板摆放瓷砖样板。并在一楼安装活动楼梯、安装了一台空调（主机挂在一楼外墙）。因原告对搭建夹层及安装空调有异议，曾醒未按约定在2015年1月前预交2015年第一季度的租金，原告于2015年1月29日向被告发出了书面的《解除合同告知书》，被告于2015年1月30日收到《解除合同告知书》后，于同年1月31日作出《林高芳单方解除合同属违约行为，若造成损失要赔偿》的书面回复，被告不同意解除合同。原告在今年农历正月初九对瓷砖店断水，并以瓷砖店存在安全隐患为由向公安部门投诉，没有证据显示公安消防部门要求拆除搭建的夹层。经原告与被告商讨无果，原告于2015年6月1日具状诉至原审法院，提出诉称中请求。案件审理中，被告周希武提出其一直依约履行租房合同，原告不仅阻挠被告正常的经营，还私自断水，导致被告无法按合同经营至期满，同意解除双方的租房合同，但要求原告赔偿因此造成的损失给被告，在庭审中提出反诉称中请求。
原审法院认为：原告林高芳与被告周希武签订的《租房合同书》，是双方自愿协商一致的结果，是双方真实意思表示，理应共同遵守执行。被告虽然只直接经营了一年半，随后交由被告的合伙人曾醒继续经营，曾醒按合同约定交租金给原告，原告收取曾醒交来的租金至少有两个季度，说明原告是认可曾醒经营一楼瓷砖店的。曾醒搭建的夹层是用木板搭建的，并没有改动一楼的物件。经原审法院承办人员现场勘验，确认用木板搭建的夹层对楼房主体及墙体没有损害。对于曾醒在瓷砖店内搭建的夹层，是否存在安全隐患和拆除与否，由公安消防部门决定，而从合同相对方而言，被告方有权利用其租赁房屋的空间。被告方在瓷砖店安装空调一台，对原告楼房不构成实质性的损害。发生争议后，被告方未按约定预交2015年第一季度的租金，在原告停水后被告方已上门向原告缴交租金，但原告妻子拒收。因此，被告并无实质性的违约行为。对原告提出被告方收到《解除合同告知书》后，没有依照法律规定在3个月内向有关仲裁机构或人民法院提出解除合同效力的异议的意见，只说明被告放弃或怠于行使主动诉权，不影响其在本案中行使抗辩权。故对原告此项主张，原审法院不予采纳。原告向被告方发出《解除合同告知书》，被告书面答复不同意解除合同；原告在今年农历正月初九对瓷砖店断水明显不妥，但该行为只对被告造成不便，并未对被告方经营构成实质性损害；被告方在反诉答辩中称同意解除合同，但以认定原告违约，需赔偿被告各项损失共48200元为前提。综上所述，原、被告均没有构成实质的违约行为，但双方未能就解除合同达成一致意见，因此原告要求解除合同及恢复原状的请求，原审法院不予支持；对原告要求被告交清判决前拖欠的租金（即2015年前三季度的租金7500元）的请求，原审法院予以支持；原告要求被告支付半年的水费，未能提供被告欠多少水费的证据，对该请求，原审法院不予支持；被告的反诉请求没有依据，原审法院不予支持；诉讼中，被告表示如法院判决不解除合同，请求原告恢复通水有理，原告无故停水是不对的，对被告经营造成不便，故对被告该反诉请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告周希武在本判决生效后十日内付清2015年前三季度的租金7500元给原告林高芳。二、限原告林高芳在本判决生效后三日内恢复对其出租给被告周希武的楼房一楼的供水。三、驳回原告林高芳的其他诉讼请求。四、驳回被告周希武的其他反诉请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由被告周希武负担50元，由原告林高芳负担250元；反诉案件受理费503元，由被告周希武负担453元，由原告林高芳负担50元。
上诉人林高芳不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决明显是袒护周希武，理由有：1、周希武自称与曾醒是合伙关系，所搭夹层应认定是周希武所为。2、周希武没有与林高芳协商取得同意，就擅自搭建夹层，构成违约。所搭夹层将一楼原是一层变为两层，违反双方约定。且用于居住，已改变租赁房屋用途。3、所搭夹层是否对楼房主体及墙体造成损害，法院不是专业鉴定机构，无权作出无损害确认。4、周希武有权利用租赁房屋的空间，但不能违反双方约定以及相关法律规定。二、原审判决认定事实及定性均错误。1、周希武并非在发生争议后才不按约定预交2015年第一季度租金，而是故意以自己的行为表明不履行主要债务。合同签订后，双方已口头补充约定、交租金期限是在下一季度（三个月）前十五天内付清，周希武自合同签订后至2014年12月15日前的租金均依约定履行。2015年第一季度（2014年12月15日至2015年3月15日止）的租金，应于2014年12月1日前付清，但周希武在预交期限过后，故意一直不交。经林高芳多次催交无果，直至2015年1月29日林高芳向周希武递交解除合同告知书后，仍继续拒交。2、2015年3月27日，曾醒把租金交给林高芳妻子拒收。三、双方在签订合同时，并没有约定林高芳无偿供水给周希武使用。请求：1、撤销信宜市人民法院（2015）茂信法镇民初字第86号民事判决第一、二、三项，并予以改判；2、本案一、二审受理费用由周希武承担。
上诉人周希武不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误。周希武与曾醒一直是合伙经营该瓷砖店，原审法院没有证据与事实的情况下，仅凭主观臆断推测进行莫须有的认定，完全错误。二、原审判决查明事实错误。周希武为稳定正常经营，不管林高芳采取了什么样的妨碍经营行为，都按时向林高芳交租。但林高芳想尽一切办法，要把未到合同期限的周希武赶走不许继续经营，故拒收租金，并不是周希武不按约定预交租金。三、原审判决第一项判决错误。因林高芳于年初已对租赁房屋断水，而周希武多次向林高芳缴交租金而林高芳拒收，亦提供了充分证据，应视为林高芳放弃了收取租金的权利。四、原审判决结果不是林高芳的诉讼请求，也不是周希武的反诉请求，实属判非所诉。判决第二项既不是本诉的诉讼请求，也不是反诉的诉讼请求，双方均没有就该判项提出请求，而是一审法院的主观臆断，想怎样判就怎样判，违反了法院必须依据当事人的诉讼请求进行审理的法律规定。五、原审判决驳回林高芳的请求解除双方签订的《租房合同书》和确认因林高芳的违约行为而解除没有法律依据。双方的房屋租赁因林高芳在今年初将出租的房屋断水，令到周希武艰难地经营。林高芳的行为严重侵犯了周希武的合法权益，违反了双方签订合同应当履行的义务。现周希武同意解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同的规定，因此，法院应判决解除双方签订的租赁合同，而不应驳回双方关于该项诉讼请求。六、租赁合同是因林高芳断水、阻挠经营等违约行为，租赁合同的解除林高芳应赔偿周希武的损失，损失有：装修店铺损失32000元，双倍返还定金4000元，搬迁费5000元，另行租赁铺面经营的租金差价7200元共48200元。请求：1、撤销信宜市人民法院（2015）茂信法镇民初字第86民事判决。2、解除周希武与林高芳于2012年6月15日签订的《租房合同书》。3、林高芳赔偿因其违约解除租房合同造成周希武装修损失32000元，双倍返还定金4000元，搬迁费5000元，周希武另行租赁铺面经营的租金差价7200元共48200元给周希武。四、驳回林高芳要求周希武支付2015年租金和水费的诉讼请求。五、上诉受理费和一审的本诉、反诉受理费均由林高芳负担。
经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：周希武向林高芳的妻子缴交租金，但林高芳的妻子拒收。
本院认为，林高芳与周希武签订的《租房合同书》中约定租金的缴交方式为每季度缴交一次，提前预交。从查明的事实看，周希武虽然存在没有提前预交2015年第一季度租金的情况，但周希武并非是拒交租金，周希武在2015年第一季度期间已向林高芳的妻子缴交租金，但林高芳的妻子拒收。根据双方签订的《租房合同书》可知，林高芳与周希武并未约定当周希武逾期缴交租金林高芳即可解除合同，故林高芳请求解除《租房合同书》并未符合约定解除的条件。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本案中，林高芳并未要求周希武在合理期限内缴交租金，故周希武逾期缴交租金的行为并不构成根本性违约，也并不符合法定解除合同的条件。因此，林高芳以周希武逾期缴交租金为由请求解除双方签订的《租房合同书》没有依据，本院予以驳回。至于林高芳称周希武改变了房屋性质的问题，经原审法院承办人员现场勘验，确认用木板搭建的夹层对楼房主体及墙体没有损害，且周希武承租房屋后也有权合理利用租赁房屋的空间。因此，林高芳的该上诉主张理由不成立，本院不予采信。
本案中，因周希武逾期缴交房屋租金，林高芳遂对出租的房屋进行断水处理，林高芳的行为虽然不当，但也并不足以导致合同无法履行，故周希武反诉请求解除双方签订的《租房合同书》的理由也不成立，原审判决驳回周希武的诉讼请求正确，本院予以维持。
虽然林高芳与周希武双方均请求解除《租房合同书》，但林高芳与周希武均是以对方违约为解除的前提条件，且双方不能就解除《租房合同书》的条件达成一致意见，因此，原审判决对林高芳与周希武的解除合同请求均不支持正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1606元（上诉人林高芳已预交600元、上诉人周希武已预交1006元），由上诉人林高芳负担600元，上诉人周希武负担1006元。
本判决为终审判决。
审判长江剑兵
审判员陈朝通
代理审判员陈春何
二○一五年十二月十七日
书记员梁哲
速录员陈颖
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