湖北省潜江市人民法院
民 事 判 决 书
鄂潜江民初字第00841号
原告潜江市供销合作社联合社。住所地：潜江市园林办事处章华中路**号。
法定代表人何锋，该社主任。
委托代理人王向阳，该社法律顾问。
被告刘芝，女，1965年7月1日出生，汉族，湖北省潜江市人，个体经营户。
原告潜江市供销合作社联合社（以下简称潜江市供销社）诉被告刘芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理。依法由审判员邓家俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潜江市供销社的委托代理人王向阳到庭参加诉讼；被告刘芝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潜江市供销社诉称：2011年10月31日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同。合同约定，由被告刘芝租用原告的办公大楼一楼商铺从事服装经营，租赁期限为一年（即2011年11月1日至2012年10月31日），年租金为人民币（以下币种均为人民币）9728元。2012年6月，潜江市人民政府决定对包括该租赁房屋在内的整栋大楼进行改造，需要将该大楼全部拆除，原告遂于2012年8月22日至2014年3月5日间先后五次书面通知被告，明确表示租赁合同到期后不再与被告续签合同，要求被告限期搬离租赁房屋，但被告至今仍占有、使用该租赁房屋。现提起诉讼，请求依法解除原、被告之间的不定期租赁关系，并判令被告返还原告位于潜江市园林办事处章华中路38号的3号租赁房屋；判令被告向原告支付2013年7至10月间欠缴的房屋租金3244元；判令被告按合同约定的月租金的3倍向原告支付逾期不返还租赁房屋期间（从2014年2月29日计算至2014年4月30日）的违约金4866元。
原告潜江市供销社为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：事业单位法人证书（副本）、组织机构代码证（副本）复印件各1份，证明原告的诉讼主体适格。
证据二：被告刘芝的户籍信息打印件1份，证明被告的身份情况。
证据三：潜江市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书复印件1份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系以及各自的权利、义务。
证据四：原告向被告发出的书面通知复印件5份，证明原告在租赁合同届满前后曾多次通知被告返还租赁房屋的事实。
证据五：证人施志明出庭所作的证言，证明原告已将上述书面通知送达被告的事实。
被告刘芝在法定期限内未向本院提交答辩状和相关证据。
经审查，原告潜江市供销社提交的上述证据来源合法，能够证明原、被告之间存在房屋租赁关系以及租赁期限届满后，被告刘芝拖欠原告房屋租金，拒不返还原告租赁房屋的事实，与本案具有关联性，本院依法均予采信。
根据当事人所举证据及本院认证意见，本院确认本案的法律事实如下：
2011年10月31日，原告潜江市供销社与被告刘芝签订了一份潜江市行政事业单位资产（房屋）租赁合同书。合同约定，原告将其位于潜江市园林办事处章华中路38号的3号商铺（面积为46.08㎡）租赁给被告经营服装，租赁期限为2011年11月1日至2012年10月31日，年租金为9728元，租金支付时间为2011年10月31日；租赁期限内，若因政策变化或市政建设等公共利益要求需要拆迁，被告应无条件服从，及时归还租赁房屋，原告不再另行给被告安排房屋，合同自行终止；租赁期满，若被告逾期不归还房屋，视同双方为不定期租赁关系。租金按本合同月租金的3倍计算，至租赁房屋归还为止。双方还就其他权利、义务及违约责任进行了约定。合同签订后，原、被告双方均按约履行义务。2012年8月22日，原告以“市供销社机关办公楼整体改造即将启动，供销社所有门面今年一律不再续签合同”为由向被告发出书面通知，要求被告按双方订立的2011年的房租标准按月向原告缴纳租金，同时要求被告做好搬迁撤离的准备。2012年10月31日，双方签订的租赁合同期限届满后，原告于2013年3月1日至2014年3月5日间先后四次书面通知被告，要求被告搬迁撤离，但被告至今仍占有、使用该租赁房屋。由此引发纠纷，原告于2014年5月6日向本院提起诉讼，请求依法解除原、被告之间的不定期租赁关系，并判令被告返还原告位于潜江市园林办事处章华中路38号、建筑面积为46.08㎡的3号租赁房屋；判令被告向原告支付2013年7至10月间欠缴的房屋租金3244元；判令被告按合同约定的月租金的3倍向原告支付逾期不返还租赁房屋期间（从2014年2月29日计算至2014年4月30日）的违约金4866元。
另查明，被告在占有、使用原告的租赁房屋期间，尚欠原告2013年7至10月间的房屋租金3244元。
本院认为，原告潜江市供销社与被告刘芝签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。在租赁期限内，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告亦能依约及时、足额向原告缴纳房屋租金。租赁期限届满前后，原告的出租房屋因整体改造的需要，曾先后多次书面通知被告，明确表示不再与被告续签合同，并要求被告限期返还承租房屋，但被告始终占有、使用该租赁房屋，原告亦收取了被告缴纳的部分租金，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定以及双方在房屋租赁合同中的约定，应认定双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限已变更为不定期。对于不定期的租赁合同，原、被告双方均可随时主张解除合同。按照原告于2014年3月5日向被告送达的书面通知的要求，被告应于当日向原告返还租赁房屋。依照相关法律规定，自被告收到原告上述返还租赁房屋的通知时起，双方的不定期租赁合同即已解除。故原告要求依法解除原、被告之间的不定期租赁关系，并判令被告返还原告位于潜江市园林办事处章华中路38号的3号租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。在此之前，被告拖欠原告2013年7至10月间的房屋租金3244元。依照合同约定和相关法律规定，被告应向原告补缴。双方的不定期租赁关系自2014年3月5日解除后，被告仍占有、使用租赁房屋，构成违约，应按双方约定的月租金的3倍的标准向原告支付2014年3月6日至2014年4月30日的违约金。故原告要求被告支付违约占有、使用其租赁房屋期间的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。但原告主张的违约金4866元有误，该违约金的数额应为4478元【（9728元÷365天）×56天×3倍】。对于原告超出部分的违约金主张，本院依法不予支持（剩余时段的违约金，视为原告主动放弃）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
解除原告潜江市供销合作社联合社与被告刘芝于2011年10月31日签订的房屋租赁合同，被告刘芝返还原告潜江市供销合作社联合社位于潜江市园林办事处章华中路38号、建筑面积为46.08㎡的3号租赁房屋；
被告刘芝向原告潜江市供销合作社联合社支付2013年7至10月间的房屋租金人民币3244元；
被告刘芝向原告潜江市供销合作社联合社支付违约金人民币4478元。
驳回原告潜江市供销合作社联合社的其他诉讼请求。
以上具有返还和给付内容的款项，于本判决生效后三日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2050元，减半收取人民币1025元，由原告潜江市供销合作社联合社负担人民币25元，被告刘芝负担人民币1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款第㈠项的规定，预缴上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院：开户银行：农行湖北省仙桃市支行复州分理处：户名：湖北省汉江中级人民法院：帐号17-313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为己收法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉案件费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 邓家俊
二０一四年六月三十日
书记员 杨 婷