广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗中法行终字第778号
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广州市豪贤路193号。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。
委托代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市荔港南湾房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区南岸路23号7幢。
法定代表人：方炜，职务：董事长。
委托代理人：周曦，广东广大律师事务所律师。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局因行政处罚一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法行初字第211号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院认为，《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条：“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产权权属证明书》：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）土地权属来源证明；（四）建设工程规划验收合格证及其附图；（五）房屋测量成果报告；（六）房屋门牌证明。新建非商品房屋，由权利人提交前款规定的材料，申请初始登记。”第四十九条第一款：“经预告登记的新建商品房，其所有权初始登记后，预售人和预购人应当自初始登记之日起三十日内或者在双方约定的期限内，依照本办法第三十一条的规定，申请房地产转移登记。”第五十六条：“违反本办法第二十八、三十、四十一、四十九条规定，房地产开发经营企业未在规定或者约定的期限内申请登记的，由房地产行政主管部门责令其限期办理，逾期仍不申请的，由房地产行政主管部门责令其停止从事相关业务，并将其有关情况在新闻媒体上公布，但因买受人或者预购人的原因无法提出申请的除外。房地产开发经营企业不按规定或者约定申请登记造成他人损失的，应当承担赔偿责任。”根据上述规定，房地产开发经营企业未在规定期限内办理初始登记或未在规定或者约定的期限内申请办理房地产转移登记的，房地产行政主管部门应责令其限期办理，逾期仍不申请的方可作出相应处罚。本案原告虽未按规定办理房地产初始登记且未在规定或者约定的期限内申请办理房地产转移登记，但被告至今并不能提供充分的证据证实其已按照上述规定对原告作出责令限期办理相关登记事项的行为，故被告作出的行政处罚程序违反上述有关规定，依法应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目的规定，判决撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2013年10月28日作出的穗国房法字（2013）33号《行政处罚决定书》。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人作出的行政处罚决定书事实清楚，依据充分，适用法律、法规正确，依法应予维持。上诉人于2013年9月11日向被上诉人送达《行政处罚告知书》，除了告知拟对被上诉人处以责令停止商品房开发、销售等相关业务并将有关情况在新闻媒体上公布的行政处罚，并依法告知被上诉人陈述和申辩的权利之外，还同时陈述了上诉人责令被上诉人应在责令期内及时办理初始登记，并在办理初始登记后及时与预购人共同申请办理房地产转移登记的手续。该《行政处罚告知书》的告知行为，同时也是一种责令行为。但被上诉人在收到《行政处罚告知书》后，既未依法履行申请房地产转移登记的义务，亦未在规定期限内向上诉人提出陈述或申辩意见，自动放弃了陈述或申辩的权利。上诉人遂于2013年10月18日作出穗国房法字（2013）33号《行政处罚决定书》，依法送达被上诉人。二、上诉人于2012年11月22日向被上诉人发出《责令限期办证通知书》，该《责令限期办证通知书》载明：现责令你司收到本通知之日起90日内重新向市房地产交易登记中心提出申请办理初始登记；办结房屋初始登记手续后，及时与预购人共同申请办理房地产转移登记手续。逾期不办理上述登记手续的，上诉人将根据《广州市城镇房地产登记办法》第五十六条的规定，停止你司从事相关业务，并将有关情况在新闻媒体上公布。但被上诉人直至2013年3月29日才通过阳光家缘申请初始登记，已超过责令期限32天，且至今尚未为小业主办理房地产转移登记，违反了《广州市城镇房地产登记办法》第二十八、四十九条之规定。上诉人依法在对被上诉人作出责令其停止从事相关业务，并将其有关情况在新闻媒体上公布的行政处罚前已依法向被上诉人送达《责令限期办证通知书》，上诉人的《初始登记告知书》，显示被上诉人根据《责令限期办证通知书》的要求完成了初始登记手续，是其收《初始登记告知书》的佐证。三、上诉人在对被上诉人作出行政处罚决定前，已就案涉楼盘协调其他行政部门做了很多实事，包括协助规划验收的完成等，经过上诉人的努力，使案涉楼盘具备了办证条件。但被上诉人一直怠于履行办证义务，群众信访不断增多，并可能引发更为严重的社会问题。上诉人以行政处罚的法律手段促使被上诉人履行为小业主办证的义务，是合法的。四、一审法院将《责令限期办证通知书》和《行政处罚通知书》混淆。根据《广州市城镇房地产登记办法》第五十六条的规定，该规定有两种规定，一种是违反了登记办法第二十八条的规定，第二十八条针对的是逾期办理初始登记，这是大确权逾期的处罚，另一种是违反登记办法第四十九条的规定，这是小确权逾期办理的处罚。上诉人作出的《责令限期办证通知书》针对的是大确权，《行政处罚通知书》只针对小确权。《责令限期办证通知书》引用的是《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条，而处罚通知书引用的是第四十九条，没有引用第二十八条，上诉人不是因为大确权而处罚被上诉人。被上诉人在2011年3月申请过大确权，因为有些材料的问题，上诉人责令被上诉人在90天内重新办理，虽然被上诉人有逾期，但是法律没有明文规定需要处罚，所以上诉人不是针对登记办法第二十八条处罚被上诉人，而是根据第四十九条。《责令限期办证通知书》是否逾期送达不是本案重点审查范围，而且我方有送达。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判并驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广州市荔港南湾房地产开发有限公司答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人认为：一、根据《广州市城镇房地产登记办法》第四十九条、第五十六条的规定，如果被上诉人在办理大确权后，没有在30天内办理转移登记的，行政主管部门应当责令限期办理，如果逾期不办理才可以作出行政处罚。二、上诉人并没有就小确权的事宜责令被上诉人限期办理。上诉人在直接作出行政处罚决定中责令上诉人停止从事房地产开发、销售等相关业务，但是其未告知上诉人享有陈述、申辩以及申请听证等权利。三、上诉人在作出《责令限期办证通知书》、《行政处罚通知书》等均有重大瑕疵。其在告知书和决定书后附的送达回证上的签收人是庄金辉，但其并不是被上诉人的工作人员。授权委托书是委托庄金辉办理大确权，并不是委托其接收告知书、处罚书等。四、上诉人在作出行政处罚决定后，事实上将被上诉人的权限已经收回，导致被上诉人无法办理任何业务。
本院经审理查明，2009年9月8日，广州市城市规划局向原告核发穗规验证（2009）1341号《建设工程规划验收合格证》，载明建设单位：广州市荔港南湾房地产开发有限公司，建设项目名称：商业、住宅楼1幢（自命名荔港南湾南区一期），建设位置：荔湾区南岸路西侧、澳口涌南侧地段，建设规模：地上23层（北塔第6-28层）：41016平方米。2013年5月8日，广州市房地产交易登记中心对原告申请的位于荔湾区南岸路47号、47号之一、47号之二6-28层房屋核准初始登记。2012年11月20日，上诉人针对被上诉人未提交初始登记的补正材料，作出《责令限期办证通知书》，责令被上诉人收到该通知之日起90日内重新向市房地产交易登记中心提出申请办理初始登记；办结房屋初始登记手续后，及时与预购人共同申请办理房地产转移登记手续。2013年9月6日，上诉人向被上诉人发出《行政处罚告知书》，认为被上诉人由于一直未完成涉案项目的初始登记。2012年11月229，我局向你司发出《责令限期办证通知书》，责令期于2013年2月25日到期，你司于2013年3月29日通过阳光家缘申请初始登记，此时已超过《责令限期办证通知书》的期限32天，且上述房屋于2013年5月8日获准初始登记后，至今尚未为该项目的小业主办理房地产转移登记，违反《广州市城镇房地产登记办法》第四十九条的规定，拟依照《广州市城镇房地产登记办法》第五十九条的规定，对其作出行政处罚，并告知被上诉人有权进行陈述和申辩等。2013年10月18日，上诉人作出穗国房法字（2013）33号《行政处罚决定书》，认定被上诉人于2013年3月29日通过阳光家缘申请初始登记，此时已超过《责令限期办证通知书》的期限32天，且上述房屋于2013年5月8日获准初始登记后，至今尚未为该项目的小业主办理房地产转移登记，违反《广州市城镇房地产登记办法》第四十九条的规定，遂依据《广州市城镇房地产登记办法》第五十六条的规定，责令被上诉人停止从事商品房开发、销售等相关业务并将有关情况在新闻媒体上公布，被上诉人对该处罚决定书不服，诉至原审法院。
另，上诉人二审庭审时提交两份证据：1、顺丰速运的投投递单；2、顺丰速运的收件证明；证明上诉人有送达2012年11月20日作出的《责令限期办证通知书》给被上诉人，被上诉人收到后对大确权是重新申请过，有重新办理了大确权初始登记的手续。上诉人表示其在一审未提交上述两份证据。被上诉人认为，快递单是2012年11月的单，并不是新证据，且快递单上的地址并不是被上诉人的地址，而是香港城启投资有限公司的地址，收件人庄金辉并非被上诉人的工作人员。
本院认为，本案审查的焦点在于上诉人作出的穗国房法字（2013）33号《行政处罚决定书》的合法性问题。《广州市城镇房地产登记办法》第二十八条：“房地产开发经营企业应当自新建商品房屋建设工程规划验收合格之日起九十日内，提交下列材料，申请初始登记，办理《房地产权权属证明书》：（一）申请书；（二）申请人身份证明；（三）土地权属来源证明；（四）建设工程规划验收合格证及其附图；（五）房屋测量成果报告；（六）房屋门牌证明。新建非商品房屋，由权利人提交前款规定的材料，申请初始登记。”第四十九条第一款：“经预告登记的新建商品房，其所有权初始登记后，预售人和预购人应当自初始登记之日起三十日内或者在双方约定的期限内，依照本办法第三十一条的规定，申请房地产转移登记。”第五十六条：“违反本办法第二十八、三十、四十一、四十九条规定，房地产开发经营企业未在规定或者约定的期限内申请登记的，由房地产行政主管部门责令其限期办理，逾期仍不申请的，由房地产行政主管部门责令其停止从事相关业务，并将其有关情况在新闻媒体上公布，但因买受人或者预购人的原因无法提出申请的除外。房地产开发经营企业不按规定或者约定申请登记造成他人损失的，应当承担赔偿责任。”根据上述规定，房地产开发经营企业未在规定期限内办理初始登记或未在规定或者约定的期限内申请办理房地产转移登记的，房地产行政主管部门应责令其限期办理，逾期仍不申请的方可作出相应处罚。本案中，被上诉人虽未按规定办理房地产初始登记且未在规定或者约定的期限内申请办理房地产转移登记，但上诉人并未针对被上诉人未按规定申请办理房地产转移登记的情况责令被上诉人限期办理，就认为被上诉人未为涉案项目的小业主办理房地产转移登记，违反《广州市城镇房地产登记办法》第四十九的规定，对被上诉人作出涉案的行政处罚。因此，上诉人的涉案行政处罚行为已违反了上述规定，原审法院判决予以撤销并无不当，本院予以支持。上诉人认为其向被上诉人发出的《行政处罚告知书》的内容中包括了对被上诉人未按规定申请办理房地产转移登记的情况责令被上诉人限期办理的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 肖晓丽
代理审判员 姚 伟
二〇一四年七月二日
书 记 员 周文静