江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1550号
上诉人（原审原告）袁益萍。
委托代理人杨国亮（系袁益萍丈夫）。
被上诉人（原审被告）常州市路桥日用品商城有限公司，住所地小河沿8号501室。组织机构代码72280805-2。
法定代表人叶吕顺，该公司总经理。
委托代理人褚宁，江苏华东律师事务所律师。
上诉人袁益萍与被上诉人常州市路桥日用品商城有限公司（以下简称路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2014年7月18日作出（2014）天民初字第904号民事判决，上诉人袁益萍对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审情况：
袁益萍诉称：本人于2013年11月6日与路桥公司就承租路桥市场四楼B区136号商位达成协议，签订了租赁合同并向路桥公司全额付清了租赁费。但直至租赁合同所约定的商位交付日（2014年4月26日）已过多日，路桥公司迟迟不将该商位交付给本人，且本人多次交涉无果，造成本人不能使用该商位，严重影响了本人的经济利益，侵害了本人的合法权益。为此诉至法院，请求依法判令路桥公司退还所缴纳的各项费用共计77824元及支付自付款日起至退清全款日止的利息，本案诉讼费由路桥公司承担。
路桥公司辩称：1、2013年11月6日，袁益萍自愿申请从其家人杨明亮处受让路桥市场四楼B区136号摊位，并在市场整改办办公室签署办理了摊位转让手续，至此该摊位的一切权利义务应作相应承接。承接人袁益萍在签字时已清楚此摊位的经营期限是2014年10月25日，而非2014年4月25日。根据实际情况，路桥公司不但无义务清退租赁合同金额，而且有权要求袁益萍让原经营户经营至2014年10月25日，请求依法驳回袁益萍的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年4月20日，出租方（甲方）路桥中国日用品商城常州分市场（以下简称路桥市场）与承租方（乙方）杨明亮签订租赁合同一份，该合同约定：甲方根据市场商位平面图，商位号和精品屋为依据，将肆楼综合区8156号商位（精品屋）4.2001平方米出租给乙方经营；乙方付给甲方商位每年租金9450元；租赁期限从2007年4月25日至2014年4月25日止，租金共计66152元；乙方在2018年12月31日前享有该摊位继续租用的权利，租金在本合同价格基础上不变；乙方商位有权自主转让给他人经营，但必须向甲方申报办理转让手续；乙方如需在本合同到期后续租商位，应于合同到期前一年向甲方书面提出，并交纳续租期间的租金，否则视为乙方不再续租，甲方有权在本合同到期后将商位出租给他人。2012年11月28日，出租方杨明亮与承租方周春燕签订《租赁协议书》一份。该协议约定：杨明亮将路桥中国日用品商城常州分市场肆楼综合区8156号摊位出租给周春燕经营；双方协商租期为壹年，租赁期限从2012年11月28日至2014年4月8日止，租金为人民币伍仟元整，按一次性结算，先付后用中途不得退租；承租方在租赁期内，由于经营等情况需转租要提前告知出租方，出租方享有知情权。当日，周春燕向杨明亮支付租金5000元和保证押金500元。2013年8月8日，甲方（出租人常州市路桥日用品商城有限公司（原路桥中国日用品商城常州分市场）与乙方（承租人）杨明亮、（经营户）周春燕签订《协议书》一份。该协议载明：鉴于承租人向甲方租赁路桥市场4楼B区8156号摊位，经营户实际经营该摊位，因路桥市场存在重大消防隐患需要停业整改，甲乙双方就现路桥市场该摊位营业整改期间的补偿、过渡以及整改结束后的摊位安置等事宜达成如下协议：一、甲方在2013年8月16日全面停止路桥市场营业，2013年12月31日前整改结束，2014年1月1日路桥市场恢复营业。二、乙方对甲方出示的整改后的路桥市场摊位所在楼层位置示意图已经充分了解。经过甲方的统筹安排，乙方确认整改结束后乙方摊位的具体位置为4楼B区B136号，面积5.2平方米。若整改后的摊位面积增加的，面积增加部分按原甲方与承租人订立的租赁合同约定的租金标准计算，相应增加租金。三、经营户从2013年8月8日起8日内自行撤离路桥市场，待市场整改结束后，甲方在《常州日报》发布恢复营业的公告，乙方搬迁到已确定的摊位位置继续营业。四、整改结束后继续履行租赁合同的，整改期间的租金补偿和综合补偿由承租人和经营户共同选择以下补偿方式：顺延租期，不退还租金，待市场整改结束后，相应顺延租赁期限五个月；考虑到营业整改期间的搬迁、装修、设施、停业损失等因素，甲方以增加顺延租赁期限一个月的方式给予乙方一次性综合补偿；如承租人系将摊位转租给经营户的，承租人享受补偿后，应自行与经营户协商补偿事宜。……八、承租人将摊位转租给经营户的，相关未尽事宜自行协商，与甲方无关。路桥公司、杨明亮、周春燕在该协议上签章按印确认。2013年11月6日，袁益萍与杨明亮签写《路桥中国日用品商城常州分市场摊位转让登记表》（编号：0006752），该登记表记载：兹有路桥常州分市场8156（B136）摊位，由原经营户杨明亮自愿转让给袁益萍经营，各类费用均已商妥，现申请办理有关手续。申请人杨明亮，承接人袁益萍。承接日期2013年11月5日。路桥公司管理科和市场管委会均签字同意转让。袁益萍为此向路桥公司支付转让费500元。同日，路桥公司（甲方）与袁益萍（乙方）签订《租赁合同》（编号：0000036）一份，双方约定：甲方将路桥市场肆楼B区136号商位5.2平方米出租给乙方经营；租赁期限从2014年4月26日起至2018年12月31日止；租金共计人民币柒万叁仟零陆拾元（￥：73060元）；甲方收取乙方每一个商位保证金2000元，租赁合同期满后，乙方无违约行为的，甲方退还保证金；甲方保证按期交付商位给乙方使用。……合同签订后，袁益萍支付该摊位租金73060元、面积增加补差金420元、保证金2000元及其他费用1844元。2014年4月15日，路桥公司（甲方）与袁益萍（乙方）又签订租赁合同（编号：0000457）。该合同的内容与编号为0000036的合同内容基本一致，不同之处在于商位面积、租赁期限和租金数额。该合同约定商位面积为5.23平方米，租赁期限从2014年4月26日起至2019年6月30日止，租金共计柒万叁仟肆佰捌拾元（￥：73480元）。
原审法院另查明，路桥公司于2013年8月16日18：00停止营业，实施整改，2014年1月1日恢复营业。杨明亮系杨国亮的哥哥。常州市公安局天宁分局局前街派出所出具的《情况说明》载明：杨国亮于2014年1月2日与经营户周春燕就4楼B136号商位因租金问题发生纠纷，双方现场调解无效。
原审法院再查明，路桥中国日用品商城常州分市场与路桥公司在法律上为同一主体。
上述事实，有《常州日报》报道、《人民网》报道、路桥公司与杨明亮签订的《租赁合同》、杨明亮与周春燕签订的《租赁协议书》、路桥公司与杨明亮、周春燕签订的《协议书》、摊位转让登记表、袁益萍与路桥公司签订的《租赁合同》（两份）、常州市公安局天宁分局局前街派出所出具的《情况说明》及当事人庭审陈述等证据证实。
原审法院认定本案的争议焦点为：1、路桥公司是否已将涉案摊位交付袁益萍经营；2、经营户周春燕是否有权就涉案摊位顺延六个月的租期。
原审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。袁益萍与路桥公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。受让人对受让租赁物的使用、收益等权利，要受到之前存在于该租赁物上的尚未履行完毕的合同的约束。
一、关于涉案租赁摊位交付。从2013年11月6日摊位转让登记表看，袁益萍系从杨明亮手中受让取得路桥市场4楼B136摊位，路桥公司明确表示同意该转让，因此，三方在转让登记表签章确认后，袁益萍即成为4楼B136摊位的承租人，意即从此时起，袁益萍就接管掌控该摊位，依附于该摊位的权利义务一并转让给袁益萍。根据路桥公司与杨明亮签订的租赁合同，袁益萍受让4楼B136摊位的剩余租赁期限应为2013年11月6日-2014年4月25日。而袁益萍与路桥公司签订的租赁合同的租赁物同为4楼B136摊位，承租日期始于2014年4月26日。由此可以看出，在2014年4月26日之前，袁益萍作为承租人已实际享有该摊位的相关权利，自路桥市场整改结束后，即2014年1月1日起路桥公司已将涉案摊位交付给袁益萍。至于该摊位如何使用，自己经营使用还是转租给他人使用、抑或按规定由原经营户继续使用，这是摊位使用方式的问题，并不影响袁益萍接手掌管该摊位。而且，杨国亮于2014年1月2日就涉案摊位要求周春燕增加租金，该行为表明其知道4楼B136摊位的掌控归属。由于涉案摊位在2014年4月26日之前就由袁益萍从杨明亮手中实际接管，故其诉称涉案摊位不具备交付条件的主张，法院不予支持。
二、关于租期顺延。杨明亮在承租涉案摊位期间，将涉案摊位合法转租给周春燕经营，因此周春燕有权经营涉案摊位至租赁协议约定的期限，即经营使用至2014年4月8日。由于路桥市场进行整改，作为涉案摊位的承租人杨明亮和实际经营户周春燕，双方均选择同意顺延租期六个月作为整改期间的租金补偿和综合补偿。因此，杨明亮与路桥公司签订的租赁合同的终止期限应从2014年4月25日顺延至2014年10月25日，周春燕与杨明亮签订的租赁协议的终止期限也相应地从2014年4月8日顺延至2014年10月8日，即周春燕有权按合同约定经营涉案摊位至2014年10月8日。袁益萍作为受让人，其从杨明亮处受让摊位的租赁期限也就自然顺延至2014年10月25日，这样才符合合同转让权利义务的承受。基于此种情况，袁益萍与路桥公司于2014年4月15日签订的合同也将租赁的终止期限从2018年12月31日顺延至2019年6月30日（亦相应顺延六个月）。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。举重以明轻，袁益萍受让涉案摊位成为新的承租人后，周春燕在此之前（2012年11月28日）与杨明亮签订的租赁合同继续有效，周春燕仍然享有按照约定的期限经营使用涉案摊位的权利，袁益萍在该摊位上的权利义务亦要受原合同的约束。
综上，袁益萍诉称涉案摊位因不具备交付条件而要求路桥公司退还所交租赁费用的诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第二百一十二条的规定，作出如下判决：驳回袁益萍的诉讼请求。案件受理费1746元，按规定减半收取873元，由袁益萍负担。
上诉人袁益萍不服原审判决，向本院提起上诉称，一、路桥公司与其所签《租赁合同》无法履行。因为虽然路桥公司与原承租人所订立的《租赁合同》租期到期日为2014年4月25日，但由于路桥公司的原因，实际到期日是2014年10月25日，原承租人与路桥公司所签订的该合同还在执行中，路桥公司无法于2014年4月26日起全面履行与袁益萍所签订的租赁合同。故上诉人要求解除合同，退还租金并由路桥公司支付相应利息应予支持。二、路桥公司与袁益萍所签合同为新购合同而非顺延合同，理由为顺延合同要符合原合同中约定的租金等重要条件不变，并提前一年书面提出要求顺延。而现在承租人（原为杨明亮、现为袁益萍）、租金（原为2250元／㎡年。现为3000元／㎡年）、面积（原为4.2㎡，现为5.23㎡）、位置（原为综合区8156号，现为B136号）均已变化，原承租人也未提前一年提出续租，故不符合顺延合同条件，属于新购合同，路桥公司应依合同约定的2014年4月26日履行交付义务。路桥公司关于顺延合同的理由不能成立，一审认为已具备交付条件及已交付属事实混淆。三、原审认定本案所涉及的商位现在实际经营人周春燕在2014年4月至2014年10月有继续使用该商位的权利，而未认定周春燕应缴纳因其多使用商位面积而相应增加的租金（原面积4.2㎡，现为5.23㎡），完全是对袁益萍权益的侵犯。综上，本案合同无法履行责任在路桥公司，袁益萍要求解除合同、退还租金并由路桥公司支付利息的理由正当，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判解除袁益萍与路桥公司所订立的租赁合同，退还袁益萍所交款项总计77824元及自付款日起至退清上述款项日止期间该款项所对应所产生的利息，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人路桥公司在答辩期内未提交书面答辩意见，二审中路桥公司辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。2、上诉人的第二个上诉请求与起诉时的诉讼请求不同，应另案起诉。
双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审庭审中，上诉人袁益萍提交六张照片，用以证明2014年7-10月，现在的摊位都有其他人在经营，上诉人没有进去经营过。被上诉人路桥公司认为，对拍摄日期真实性有异议，仅凭照片也无法说明实际经营者是谁，上诉人是否再进去经营过不得而知。本院认为，上述照片系上诉人单方面拍摄，真实性被上诉人不予认可，即使是真实的，但其要证明的事实，即本案所涉铺位上诉人尚未接手经营，还是由周春燕在经营的事实，原审判决已作认定，无需再行举证，故上述照片不能作为本案二审认定案件事实的新的证据采信。路桥公司未向本院提交新证据。本院经审查认为，原审判决认定的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案所涉租赁铺位袁益萍与路桥公司签有2份租赁合同，租期分别为2014年4月26日至2018年12月31日和2014年4月26日至2019年6月30日，租金分别为73060元和73480元，铺位面积分别为5.2平方米和5.23平方米，可以看出，这两份合同租金的调整是由于面积的实际差异而非租期的变更。结合袁益萍与杨明亮签订铺位转让登记表、杨明亮与周春燕、路桥市场签订有关路桥市场营业整改、经营期间顺延6个月的协议等情况，可以认定路桥公司与袁益萍签订2014年4月15日的租赁合同将租赁期限顺延6个月是因为原经营户的实际经营期间应该顺延6个月，袁益萍实际接收铺位与租赁合同的开始时间也要顺延6个月。袁益萍以路桥公司未按约交付铺位要求解除合同、退还租金等已交费用、承担利息的诉讼请求不能成立，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人袁益萍的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1746元，由上诉人袁益萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 马筱艳