湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）华法民二初字第191号
原告（反诉被告）朱江宁，男。
原告（反诉被告）张禹，女。
委托代理人盘枫。
被告（反诉原告）永州市金帝房地产开发有限公司。
法定代表人杨毅，男，该公司总经理。
委托代理人沈启涛。
原告（反诉被告）朱江宁、张禹诉被告（反诉原告）永州金帝房地产开发有限公司（以下简称金帝房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年5月29日向本院提起诉讼，本院受理后，金帝房地产公司在答辩期间提起反诉，本院合并进行审理，于2014年8月26日依法组成由审判员戚鲁繁担任审判长、审判员詹先斌、人民陪审员杨志锦参加的合议庭公开开庭进行了审理，在审理过程中，查明原告张禹属于本案必须共同进行诉讼的当事人，当庭宣布延期审理，并通知原告张禹出庭诉讼。2014年10月20日，由原合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员蒋桂雨担任记录。原告（反诉被告）朱江宁、张禹的共同委托代理人盘枫、被告（反诉原告）金帝房地产公司的委托代理人沈启涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱江宁诉称：2009年11月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将位于ＸＸ县沱江镇翠华路100号雅居苑住宅小区A栋02层02号房以202185元出让给原告。被告应于2010年3月28日前将该商品房交付原告使用。原告依据合同约定在2009年11月4日前分两次向被告缴纳首付款61185元。余下房款于2010年3月16日在ＸＸ县农村信用合作社办理了按揭贷款手续。依据合同第六条、第七条、第八条、第十条的规定以及被告于2011年6月30日向原告交付房屋计算，从2010年3月29日至2011年6月30日止共计459天，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，为维护原告的合法权益，特请求人民法院判决被告赔偿原告逾期交房违约金46359元，并承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）朱江宁为支持其诉讼主张向本院递交了如下证据：
1、商品房买卖合同，拟证明与开发商达成购房协议；
2、购房收款收据，拟证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了首付款；
3、农村信用合作社借款借据，拟证据原告（反诉被告）在合同约定期内已付清购房款。
4、照片，拟证据被告（反诉原告）未依据合同第十条规定办事，未达到交房标准。
被告（反诉原告）金帝房地产公司对原告（反诉被告）提供的证据质证意见为：
对证据1、2、3无异议，证据4有异议，来源不清楚，摄影图象是什么地方的图像不清楚，与本案无关联性。
被告（反诉原告）金帝房地产公司辩称：1、被告（反诉原告）交房时间是2010年6月30日，原告（反诉被告）于2014年5月16日才起诉，要求给付违约金的请求已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权；2、原告（反诉被告）要求给付违约金明显过高，大大超过了实际损失，请求法院减少；3、计算违约金时按合同约定延期交房时间要减除雨天。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）金帝房地产公司为支持其答辩主张，向本院递交下列证据：
1、（2013）永中法民二终字289号民事判决书，拟证明延期交房时间应核减自签订合同之日起至实际交房之日止期间的下雨天数；延期交房违约金按已付房款的万分之三计算。交房时间应为2011年6月30日前。
2、竣工验收备案资料，拟证明雅居苑综合楼竣工验收日期为2011年7月1日。
原告（反诉被告）朱江宁、张禹对被告（反诉原告）金帝房地产公司提供的证据质证意见为：
对证据1、2均无异议。
被告（反诉原告）金帝房地产公司反诉称：2009年11月4日，反诉原告与反诉被告签订了《雅居苑住宅小区商品房买卖合同》。合同第三条约定了面积确认及面积差异处理。面积确认以产权登记面积为准；登记面积多于合同约定面积的，由买方据实补足房款。经查，反诉被告房屋的产权登记面积比合同约定面积多出5.95㎡。反诉被告应依约补足房款。另合同第12条约定的物业管理费反诉被告未予支付，电梯费与装修用水电费和垃圾清运费等费用亦未支付。现请求人民法院判令反诉被告立即支付超出合同约定的房屋面积5.95㎡的房价款9033.1元，并判令反诉被告支付物业管理费3574.8元、电梯费1080元、装修水电费100元、装修垃圾清运费300元，合计5054.8元。
被告（反诉原告）金帝房地产公司为支持其反诉主张，向本院递交下列证据：
1、《雅居苑住宅小区商品房买卖合同》，拟证明合同第三条约定：合同签订面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%的，乙方补足超面积房款，合同第12条约定了物业管理服务及收费标准；
2、房产面积测量报告，拟证明产权登记面积为141.86㎡，比合同签订面积多5.95㎡；
3、证明，拟证明物业管理费由反诉原告垫付，绝大部分装修用水电费、垃圾清理费400元由反诉原告支付。
原告（反诉被告）朱江宁、张禹对被告（反诉原告）金帝房地产公司提供的反诉证据质证意见为：
对证据1的真实性无异议，证明内容的1、2点无异议。第3点有异议，反诉原告未提供物业管理收费标准的依据和合法性，虽然合同约定了接受物业管理服务，也是接受物业管理公司的物业管理服务，而不是反诉原告的物业管理服务；对证据2有异议，按照合同约定，准确面积应以房屋部门发放的产权证为准，与本案无关联性；对证据3的真实性、关联性都有异议，物业管理公司出具的证明与本案无关，不排除物业管理公司与开发商的恶意串通。
原告（反诉被告）朱江宁、张禹辩称：反诉原告要求反诉被告缴纳超面积房款及物业管理费无事实和法律依据，反诉原告没有提供房产证证实超面积，合同第三条规定双方约定房屋面积以产权登记面积为准。反诉原告与反诉被告没有签订物业管理服务合同。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）朱江宁、张禹对于反诉没有向本院递交证据。
经庭审举证、质证，本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）递交的证据认证如下：
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）递交的证据1、2、3无异议，本院予以认定；证据4不符合证据三性，不予认定。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）递交的证据1、2无异议，本院予以认定；被告（反诉原告）递交的反诉证据1、2、3，原告（反诉被告）对上述证据均分别提出了异议，但上述证据符合证据三性，且已被生效法律文书采纳，本院全部予以认定。
通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院查明本案的基本事实：
2009年11月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《雅居苑住宅小区商品房买卖合同》，原告（反诉被告，乙方）选择按揭付款方式购买被告（反诉原告，甲方）雅居苑A栋02层02号商品房面积为135.91㎡，成交价为202185元。同日，原告（反诉被告）按合同付清了30%的首付款61185元，2010年3月16日，原告（反诉被告）在ＸＸ县农村信用合作社按揭贷款141000元，付清了购房款。合同第三条约定：“合同签订面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”；合同第四条约定：“该房款包含办理房产证、水电开户、契税费用”；合同第六条约定了交付期限：“1、甲方应当在2010年3月28日前（不含公共配套设施完善与否），将商品房交付乙方使用（以交钥匙为准）。2、但如遭遇不可抗力、政府行为、气候因素影响，甲方交房时间相应顺延”；合同第七条约定了甲方逾期交房的违约责任“自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金”；合同第十条约定了交房标准。2010年12月8日，被告（反诉原告）发出通知，明确延期交房，并采取补救措施，即对购房户给予物业管理费、装修用水电费优惠政策，并允许客户退购。2011年6月30日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付房屋。被告（反诉原告）为原告（反诉被告）代付了2011年7月1日起至2014年6月30日止每平方每月0.7元×135.91平方米×36个月=3424.93元的物业管理费；装修用水电费100元，垃圾清运费300元。现被告（反诉原告）未给原告（反诉被告）办理房屋权属登记。2014年5月29日，原告（反诉被告）向本院提起诉讼，请求法院判令被告（反诉原告）赔偿逾期交房违约金46359元。
本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《雅居苑住宅小区商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且无违反法律、法规的情形，故该合同属合法有效合同，原、被告应当按照合同的约定履行各自的义务，本案应定为商品房销售合同纠纷。按照原、被告双方所签订的合同约定，被告（反诉原告）应当于2010年3月28日前向二原告（反诉被告）交付房屋，但被告（反诉原告）直至2011年6月30日才向二原告（反诉被告）交付房屋。被告（反诉原告）应当赔偿二原告（反诉被告）逾期交房违约金。但二原告（反诉被告）于2014年5月29日才向法院主张自己的权利，依据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，如二原告认为自身的权利受到损害，应当在2013年6月30日前向人民法院主张权利，二原告（反诉被告）明显超过了二年的诉讼时效期间，已丧失了胜诉权。被告（反诉原告）提出二原告（反诉被告）要求给付违约金的请求已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权的辩称意见，本院予以采纳。被告（反诉原告）反诉请求二原告给付超面积房款9032.1元及电梯费1080元，因被告（反诉原告）未提供相关证据，本院不予支持；被告（反诉原告）为二原告（反诉被告）办理房屋产权证后，根据产权登记面积和合同的约定，可另行主张权利。对要求给付物业管理费3574.8元的反诉诉讼请求过高，物业管理费应是3424.93元、装修用水电费100元、垃圾清运费300元，依据被告（反诉原告）发出的通知规定和永州市中院（2013）永终法民二终字第289号判决书认定的事实，对购房户给予物业管理费、装修用水电费优惠政策，免除一年物业管理费1141.6元及装修用水电费100元、垃圾清运费300元的规定，扣除该款后二原告（反诉被告）应给付被告（反诉原告）物业管理费2283元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）朱江宁、张禹的诉讼请求；
二、限原告（反诉被告）朱江宁、张禹在本判决生效后15日内给付被告（反诉原告）物业管理费2283元；
三、驳回被告（反诉原告）的其他反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费958.97元，由原告（反诉被告）朱江宁、张禹负担；反诉费74元，由被告（反诉原告）永州金帝房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 戚鲁繁
审 判 员 詹先斌
人民陪审员 杨志锦
二〇一四年十月二十七日
代理书记员 蒋桂雨
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。