湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第03623号
原告：武汉四海宏瑞置业有限公司，住所地武汉市汉南区人武路汪杨郭66号。
法定代表人：ＸＸＸ，总经理。
委托代理人：彭文兵。
委托代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。
被告：袁俊奇。
委托代理人：谭喜民、李杲，湖北佳元律师事务所律师。
原告武汉四海宏瑞置业有限公司（以下简称四海公司）与被告袁俊奇返还原物纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，由审判员金勇独任审判，于2013年8月6日开庭进行了公开审理。原告四海公司的委托代理人彭文兵、樊丹，被告袁俊奇的委托代理人谭喜民、李杲到庭参加诉讼。庭后原、被告均同意本院继续调解，经本院调解，因双方各持己见，调解未达成一致意见。因案情复杂，本院于2013年11月18日作出（2013）鄂武昌民初字第03623号民事裁定，裁定将本案由简易程序审理转为适用普通程序审理。由审判员金勇担任审判长与人民陪审员孙圌、张俊良组成合议庭进行审判。2013年11月29日，原告四海公司提出鉴定申请。本院委托鉴定机构进行鉴定，并于2014年6月4日再次公开开庭进行了审理。原告四海公司的委托代理人樊丹，被告袁俊奇的委托代理人谭喜民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四海公司诉称：1999年11月10日武汉港都大酒店（以下简称港都大酒店）向武汉农村商业银行贷款1814万元，借款期限为2000年2月22日至2000年11月10日止，武汉市洪山区和平乡三角路村民委员会（以下简称三角路村委会）用秦园路46号房产作抵押担保。三方签订了《抵押担保借款合同书》并于2000年3月8日办理了抵押登记，发放了贷款。港都大酒店只还了14万元再未还款。武汉农村商业银行追讨未果诉至武汉市中级人民法院。该院于2005年12月15日作出（2005）武民商初字第151号民事判决书，判决港都大酒店及三角路村委会偿还借款及银行对秦园路46号房产折价拍卖变卖有优先受偿权。2010年原告依法定程序购得武汉农村商业银行此债权，并依法将原告变更成此判决书的执行主体。2011年9月26日武汉市中级人民法院裁定将秦园路46号全部房产执行裁定给原告，变更后的产权证、土地证正在办理中。因被告使用该房屋在一楼开设一家“宾馆酒店平价副食”商店无任何合法手续持续占有房屋，经原告多次催促，被告仍拒绝腾退。故要求判令被告立即腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中的主楼一楼（面积50平方米）；被告每月支付房屋使用费6000元（按同地段每月每平方米4元标准计算），从2011年9月26日起至腾退时为止；本案诉讼费由被告承担。其中第二项请求中每月每平方米4元系笔误，应为每天每平方米4元。
为证明其诉讼主张，原告四海公司向本院提交以下证据：
1、武汉市中级人民法院（2011）武执裁字00149号执行裁定书及（2006）武执字135-6号执行裁定书、协助执行通知书、武汉市房地产行政事业性收费缴款通知书，拟证明四海公司作为申请执行人于2011年9月26日取得了洪山区和平乡秦园路46号房产所有权，房产权取得时间为2011年9月26日，房产登记编号为201212007467。
2、2011年9月26日港都大酒店与四海公司之间的交接单，拟证明2011年9月26日港都大酒店与四海公司办理了交接手续，将秦园路46号房产及设施设备全部移交四海公司，由四海公司享有上述资产的使用、收益及所有权。
3、2011年11月15日港都大酒店给秦园路46号所有承租户的通知及2011年11月1日武汉红鹰经贸发展有限公司（以下简称红鹰公司）给烟酒副食店袁俊奇的通知（上有港都大酒店的公章），拟证明袁俊奇已得到港都大酒店通知，四海公司拥有秦园路46号房产的使用、收益及所有权。
4、照片，拟证明袁俊奇占据秦园路46号房产事实。
5、武汉市房产测丈表四张，拟证明秦园路46号房产分布格局及面积。
6、湖北八方森林资源资产评估有限公司出具的鄂八方评咨字（2013）第007-2号评估报告，拟证明副楼一楼和主楼一楼在一个平面，主楼一楼房屋每平方米月租金至少76元。
7、武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中执异字第00001号执行裁定书，拟证明案外人红鹰公司无权占有本案诉争房屋。
8、武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中执裁字第00033号执行裁定书，拟证明案外人红鹰公司无权占有本案诉争房屋。
9、湖北中真司法鉴定所文书司法鉴定意见书及鉴定费发票，拟证明袁俊奇提交法院的租赁合同中所盖“四海公司合同专用章”的印章不是四海公司的。
被告袁俊奇辩称：被告并非强占秦园路46号房屋主楼一楼，而是自2006年起与红鹰公司建立了租赁关系。在红鹰公司对该房屋装修前，该房是无电、无水、无窗户，后经红鹰公司将该房屋装修好后，才租赁给被告，每月租赁费1600元。经被告二次装修后经营至今。2011年11月9日根据原告的要求，被告曾与原告签订一份租赁合同，每月租金为2000元，与红鹰公司的合同基本一致。后由于武汉港都大酒店违约，秦园路46号房屋未移交给原告，该租赁合同未履行。所谓原告多次要求被告腾退房屋不属事实。假定原告要求被告支付房屋使用费的主张成立，此房屋使用费实为租赁费，那么其请求已过诉讼时效，丧失了胜诉权。故被告请求驳回原告的诉讼请求。
为证明其答辩意见，被告袁俊奇向本院提交以下证据：
1、2011年11月9日，四海公司与袁俊奇签订的《租赁合同》，拟证明本案诉争房屋的租赁价格是每月2000元，但此合同并未履行。
2、光盘一张，拟证明红鹰公司接手秦园路46号房屋时状况，房屋并未装修，袁俊奇从红鹰公司处租赁后对房屋进行了装修。
庭审质证中，被告袁俊奇对原告四海公司提交的证据1中两份裁定书无异议，对缴款通知书真实性无异议，但认为此通知书已过期，四海公司并未按照规定的期限缴费；对证据2交接单真实性不清楚，认为港都大酒店从来没有与四海公司进行交接；对证据3的真实性无异议，但认为由于港都大酒店违约，通知书的内容没有实施；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议，但认为没有通知袁俊奇，也没有通知利害关系人红鹰公司；对证据6的关联性有异议，认为没有涉及袁俊奇使用的房屋，与袁俊奇无关；对证据7、8的真实性无异议，但认为只是针对北京公司装修工程的公章真伪鉴定作出判定，并没有认定仲裁是假的，仲裁没有被撤销；对证据9的真实性无异议，但认为一个单位有两枚公章也很正常，袁俊奇没有必要私刻四海公司的公章。
原告四海公司对被告袁俊奇提交的证据1的真实性无异议，但认为因袁俊奇未将租金交给四海公司，而是交给红鹰公司，故此合同并未履行，直接废止了，此合同也正好证明袁俊奇对秦园路46号房屋交接给四海公司的事实是知道的；对证据2的真实性有异议，认为光盘中没有拍摄时间，房屋是红鹰公司接手时的状况，还是袁俊奇接手时的状况，无法得知。
综合双方当事人的质证意见，本院对原告四海公司提交的证据1至证据9，被告袁俊奇提交的证据1的真实性予以确认，对其证明的效力，本院将结合案情综合认定。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
坐落于武汉市洪山区（现武昌区）秦园路46号房产原系三角路村委会所有。
1999年1月4日，三角路村委会与港都大酒店签订《乾成大厦转让协议》一份。协议主要内容为：产权转让范围为乾成大厦（即武昌区秦园路46号原龙腾大厦）所有建筑物，以及所有使用面积；乾成大厦停车场所有建筑物，以及所有使用面积；产权有偿转让办法为由港都大酒店报经信合银行方同意，将原三角路村委会在信合王家湾分社贷款中划出贷款本金1814万元和利息186万元，转由港都大酒店承担。
1999年11月10日，港都大酒店、和平信用社、三角路村委会签订《抵押担保借款合同》，约定港都大酒店向和平信用社借款1814万元，贷款期限为2000年2月22日起至2000年11月10日止等。三角路村委会用其所有的龙腾大厦进行抵押担保。
1999年12月9日，武汉市洪山区房地产管理局颁发武房洪他第199901366号、第199901367号《房屋他项权证》两份，证载：房屋他项权人为和平信用社，房屋所有权人为三角路村委会，房屋坐落为洪山区和平乡秦园路46号，权利价值900万元和914万元。
2002年5月10日三角路村委会出具《证明》一份，内容为：原武昌徐家棚秦园路46号，龙腾大厦现已被港都大酒店全款买断，转户手续正在办理之中。
2002年9月5日，港都大酒店与楚星服务中心签订《承包合同》，将港都大酒店整体承包给楚星服务中心，承包期限30年，到2032年12月5日止。2005年8月31日，港都大酒店、楚星服务中心与红鹰公司签订《租赁合同》，将武昌区秦园路46号港都大酒店房屋，其房产建筑面积9236.88平方米，占地2322平方米及部分物资租赁给红鹰公司。租赁期限从2005年9月1日至2024年8月31日止。
2005年12月15日，武汉市中级人民法院为和平信用社诉港都大酒店、三角路村委会抵押担保借款合同纠纷一案作出（2005）武民商初字第151号民事判决，判决：港都大酒店向和平信用社偿还借款本金1800万元及利息；和平信用社对折价或者拍卖、变卖武昌区秦园路46号房产所得的价款享有优先受偿权等。
2006年，红鹰公司将武昌区秦园路46号主楼一楼出租给袁俊奇，由其经营“宾馆酒店平价副食”商店，并向红鹰公司支付租金。
武汉市中级人民法院（2005）武民商初字第151号民事判决生效后，因港都大酒店未履行支付义务，和平信用社于2006年4月向武汉市中级人民法院申请执行。执行中，该法院于2006年9月1日作出（2006）武执字第135号民事裁定，将三角路村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权依法予以查封。
2007年7月30日三角路村委会、2011年9月22日武汉三角集团股份有限公司（原三角路村委会）先后出具《证明》、《补充证明》，证明乾成大厦已转让给港都大酒店，该酒店拥有全部所有权。
2010年8月18日，武汉市中级人民法院作出（2010）武执裁字第00041号执行裁定，将申请执行人和平信用社变更为武汉农村商业银行股份有限公司青山支行（以下简称青山支行）。
2011年7月21日，港都大酒店、楚星服务中心作为甲方，红鹰公司作为乙方签订《合同终止协议》，约定：甲乙双方就武昌区秦园路46号租赁经营事宜，甲方向乙方提出终止租赁合同，经双方协商，特签订如下协议，一、乙方经慎重考虑在以下条件具备时同意甲方提出终止2005年8月30日双方签署的为期二十年的租赁合同……。
2011年8月3日因四海公司从青山支行处受让上述债权，武汉市中级人民法院作出（2011）武执裁字第00149号执行裁定，将申请执行人青山支行变更为四海公司。2011年9月13日四海公司与港都大酒店签订《执行和解协议》。武汉市中级人民法院根据此和解协议，于2011年9月26日作出（2006）武执字第135-6号执行裁定，裁定将三角路村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10万元过户给四海公司所有，用于抵偿港都大酒店所欠本案债务，下欠债务由四海公司与港都大酒店另行协商解决等。该裁定于2011年9月29日生效。现上述房产过户手续正在办理之中。
2011年11月1日，红鹰公司向袁俊奇发出通知，通知双方签订租赁合同2011年12月19日已到期，请袁俊奇从即日起，直接与港都大酒店签订新的租赁合同。
2011年11月15日，港都大酒店向秦园路46号所有承租户发出通知，载明：该酒店已与四海公司达成共识，秦园路46号所有建筑物及设备、设施全部委托四海公司全权经营管理。即日起以上资产的使用、收益及所有权归属四海公司管理、支配。
2011年12月5日，红鹰公司向港都大酒店发出通知，载明：因港都大酒店至今未向我公司付款，已严重违约，我公司决定解除双方2011年7月21日签订的《合同终止协议》，明确：双方及楚星服务中心2005年8月30日所签二十年的租赁合同仍然有效。
现袁俊奇仍使用秦园路46号房产中主楼一楼（面积50平方米）。
本案在审理中，四海公司向本院提交另案有关武昌区秦园路46号房屋的租赁价值，而委托湖北八方森林资源资产评估有限公司于2013年5月22日作出鄂八方评咨字（2013）第007-2号评估报告，该报告对武昌区秦园路46号房屋副楼一楼租赁价值作出的评估结论为：副楼1楼每月76元／平方米。
此外，袁俊奇主张2011年11月9日四海公司与袁俊奇签订了《租赁合同》，将诉争房屋租给袁俊奇做副食商店，租期从2011年12月19日至2012年12月19日止，租金不开票2000元／月。对此袁俊奇提交《租赁合同》一份。四海公司认为原双方签订的《租赁合同》约定租金每天每平方米4元，袁俊奇认为过高，双方发生冲突，已将合同原件销毁，此合同系伪造或变造，故四海公司申请对该《租赁合同》中“四海公司的合同专用章”进行鉴定。经鉴定，湖北中真司法鉴定所于2014年4月8日作出鄂中司鉴（2014）文鉴字第009号文书司法鉴定意见书，鉴定意见：送检的《检材》中印章印文与《样本》中印章印文不是同一枚印章所盖。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，武汉市中级人民法院于2011年9月26日作出（2006）武执字第135-6号执行裁定，裁定将三角路村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10万元过户给四海公司所有，用于抵偿港都大酒店所欠本案债务。该法律文书送达时已生效，至此四海公司取得上述房屋的所有权和该房屋项下土地使用权。
2005年8月31日，案外人红鹰公司租赁武昌区秦园路46号房屋，该公司于2006年又将该房屋出租给袁俊奇，而港都大酒店、三角路村委会与和平信用社签订《抵押担保借款合同》的时间为1999年11月10日，武汉市洪山区房地产管理局颁发《房屋他项权证》的时间为1999年12月9日。四海公司从青山支行受让此债权后，承继对该抵押房屋的优先受偿权，在武汉市中级人民法院作出（2006）武执字第135-6号执行裁定后，实现抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，港都大酒店等租赁给红鹰公司（已另案处理），红鹰公司与袁俊奇之间的租赁合同关系对该房产的受让人四海公司不具有约束力。现袁俊奇占用诉争房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，对四海公司要求袁俊奇立即腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中主楼一楼（面积50平方米）的诉讼主张，本院予以支持。
四海公司要求袁俊奇按同地段每天每平方米4元标准，从2011年9月26日起计算至腾退时为止的房屋使用费的诉讼主张，在四海公司取得诉争房屋所有权后，未将房屋交给四海公司，一直使用该房屋至今，造成四海公司损失，袁俊奇应从2011年9月29日武汉市中级人民法院（2006）武执字第135-6号执行裁定生效之日起支付使用该房屋的使用费，但按同地段每天每平方米4元标准计算过高，可参照湖北八方森林资源资产评估有限公司鄂八方评咨字（2013）第007-2号评估报告评估的副楼一楼（与主楼一楼相同）租赁价值标准来计算至返还房屋之日止。
袁俊奇主张与四海公司签订过《租赁合同》，每月租金为2000元的抗辩意见，经鉴定该《租赁合同》有关“四海公司的合同专用章”与四海公司提供的合同专用章不一致，袁俊奇不能举证证明《租赁合同》确系四海公司所签订，故对此抗辩意见，本院不予采纳。
袁俊奇认为所谓的房屋使用费实为租赁费，四海公司的请求已过诉讼时效的抗辩意见，因袁俊奇从2011年9月29日起一直占用该房屋，属于持续侵权状况，且四海公司主张的房屋使用费系袁俊奇占用该房屋给四海公司造成的损失，非房屋租金，故四海公司的此项主张，未超过诉讼时效，对袁俊奇的上述抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告袁俊奇于本判决生效之日起三日内将位于武汉市武昌区秦园路46号房产中的主楼一楼（面积50平方米）返还给原告武汉四海宏瑞置业有限公司。
二、被告袁俊奇于本判决生效之日起三日内支付原告武汉四海宏瑞置业有限公司房屋使用费（从2011年9月29日起至房屋返还之日止，按每月76元／平方米标准计算）。
三、驳回原告武汉四海宏瑞置业有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费500元及鉴定费2000元，由被告袁俊奇负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 金 勇
人民陪审员 孙 圌
人民陪审员 张俊良
二〇一四年七月七日
书 记 员 骆训力