吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民二终字第39号
上诉人（原审被告）：祝军，男，汉族，1960年4月12日生，无职业，现住吉林省延吉市。
委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贾翠英，女，汉族，1958年12月1日生，现住吉林省吉林市。
委托代理人吉林省张晓东，吉林敖联律师事务所律师。
原审被告：许延君，男，汉族，1974年8月3日生，现住吉林省延吉市。
原审被告：延边佳创房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市。
法定代表人：孙有龙，经理。
上诉人祝军因与被上诉人贾翠英、原审被告许延君、延边佳创房地产开发有限公司（以下简称佳创公司）买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2013）延民初字第1137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年11月贾翠英经祝军介绍，同许延君达成口头协议，约定由许延君负责协调贾翠英购买佳创公司欲开发的位于延吉市新北大农贸市场商铺中的十个铺位。同年11月4日贾翠英向许延君交付购买商铺十个铺位款18万元整，许延君为贾翠英出具了加盖佳创公司财务章的收据。后贾翠英得知佳创公司欲开发的延吉市新北大农贸市场工程尚未开工，遂要求许延君和祝军退还其交付的购买商铺款。经协商，2010年10月15日，许延君作为销售方，祝军作为保证人与原告签订了《新北大农贸市场商铺销售议定合同》，合同约定：“销售方许延君原收取购买方贾翠英购买新北大农贸市场商铺十个铺位，共计人民币18万元，具体意项如下：一、双方议定，上述十个商铺销售方定于2012年底前交付购买方，并按现有价格执行；二、如在2012年底销售方不能交付使用，应赔付购买方人民币本息25万元，追加5万，合计30万元整。”祝军作为保证人亦在合同上签名。该合同签订后，至合同约定的2012年年底，许延君即未按合同第一条履行交付商铺的义务，亦未按合同第二条履行赔付义务，祝军亦未履行保证义务。佳创公司欲开发的延吉市新北大农贸市场工程至今未开工。另查明，佳创公司的营业执照已于2012年7月23日被依法吊销。
原审判决认为：一、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”贾翠英与许延君口头达成购买佳创公司开发的商铺，并将购买商铺款交付给许延君，虽然许延君未提供其是否有代理权的证据，但收款后给贾翠英的收据加盖了佳创公司财务专用章，且收据中写明了收款系新北大市场摊位10个，故应认定佳创公司追认了许延君与贾翠英达成的将其欲开发的新北大市场商铺中的10个铺位以18万元销售给贾翠英的口头合同，该口头合同应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，因许延君系被告佳创公司的职员，且许延君向贾翠英出具的是加盖了佳创公司财务专用章的收据，故贾翠英有理由相信许延君对佳创公司有代理权，即许延君的行为构成表见代理。而2010年10月15日，许延君、祝军与原贾翠英签订的《新北大农贸市场商铺销售议定合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。许延君、祝军抗辩《新北大农贸市场商铺销售议定合同》无效，且祝军提供保证亦无效的主张无事实及法律依据，不予支持。因许延君的行为已构成表见代理，故佳创公司应承担《新北大农贸市场商铺销售议定合同》中确定的应由许延君承担的义务。即在2012年年底前给原告十个商铺，否则赔付原告本息30万元。二、《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担保证责任。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，应认定祝军为保证人，且为连带保证。合同中没有约定保证范围和保证期间，应认定祝军的保证范围包括本金18万元及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的全部费用。其保证期间应为双方约定的主债务履行期届满之日起6个月，而双方约定的履行期限为2012年年底，故保证期间应为2013年6月末，而贾翠英于2013年3月12日即向该院起诉，要求祝军承担保证责任，故贾翠英的请求未过保证期间，祝军的保证责任不能免除，其应对由佳创公司应承担的债务承担连带清偿责任。三、《新北大农贸市场商铺销售议定合同》中许延君代理佳创公司同意支付贾翠英本利合计30万元，其中包括利息12万元，而自贾翠英交款的2009年11月至双方约定的2012年年底付款期届满，以18万元本金计算出利息为12万元，利率应为中国人民银行同期贷款利率四倍，但贾翠英变更请求后没有主张2009年11月至2012年年末的利息，视为对其实体权利的放弃。因佳创公司没有按《新北大农贸市场商铺销售议定合同》确定的期限履行给付义务，故贾翠英要求佳创公司返还其购买商铺本金18万元，并按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付自2013年1月1日起至一审判决生效之日止的利息的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。贾翠英要求祝军承担连带保证责任的诉讼请求亦符合法律规定，应予支持。贾翠英放弃要求许延君承担责任的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条之规定，判决：一、延边佳创房地产开发有限公司于本判决生效之日返还贾翠英购买商铺款本金18万元整，并支付给贾翠英自2013年1月1日起计算至本判决确定的给付之日止的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率四倍计算；二、祝军对以上应由延边佳创房地产开发有限公司承担的本息承担连带清偿责任；三、许延君不承担责任。如延边佳创房地产开发有限公司及祝军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，在原利率的基础上加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5945元、保全费2020元、公告费600元，邮递费50元，合计8615元（贾翠英已预交）由延边佳创房地产开发有限公司与祝军连带负担。
上诉人祝军上诉称：1.许延君虽为佳创公司职员，但无权销售佳创公司拟开发的商铺，其行为不是职务行为。2009年11月4日，贾翠英与佳创公司达成购买延吉市新北大农贸市场10个摊位的协议，并将价款18万元交给佳创公司，之后佳创公司向贾翠英出具了盖有其财务章的收据，买卖合同的主体是贾翠英和佳创公司，仅凭佳创公司出具的收据无法证明许延君构成表见代理，并且许延君既不是法定代表人，也不是销售人员，无销售职责。2.2010年10月15日时许延君已离开佳创公司，其无权处分佳创公司的财产，且该合同上并无佳创公司的公章，许延君的行为不构成表见代理，因此《新北大农贸市场商铺销售议定合同》无效；3.《新北大农贸市场商铺销售议定合同》无效，所以保证合同也无效。4.原审判决认定祝军以保证人身份在《新北大农贸市场商铺销售议定合同》上签名错误，祝军是以见证人的身份在该合同上签字。综上，原审判决认定事实不清、适用法律不当、判决结论错误，请求依法改判。
被上诉人贾翠英辩称：原审判决正确。
原审被告许延君、佳创公司均未答辩。
经二审审理，本院认定如下事实：
2010年10月15日，许延君以销售方的身份、贾翠英以购买方的身份在由祝军书写的《新北大农贸市场商铺销售议定合同》上签字，祝军在该合同的“签证保证人”处签名。
2009年11月4日许延君收取贾翠英交付的商铺款18万元并出具加盖佳创公司财务章的收据时，许延君为佳创公司的职员。从佳创公司成立之日（2009年4月3日）起，孙有龙一直担任该公司的法定代表人。
原审第二次庭审中，贾翠英放弃要求许延君承担责任的诉讼请求，并将其诉讼请求变更为：1.判令佳创公司返还本金18万元及利息（从2013年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2.祝军负连带保证责任。
对原审判决认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为：2009年11月4日许延君收取贾翠英交付的商铺款18万元时，其身份为佳创公司的职员。此后佳创公司收取该商铺款18万元并向贾翠英出具收据。据此，应认定佳创公司对许延君以佳创公司名义与贾翠英达成的出售涉案10个商铺的买卖合同予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，该合同合法有效，对佳创公司和贾翠英具有约束力。
《新北大农贸市场商铺销售议定合同》的第一项和第二项内容是对涉案10个商铺买卖合同的补充约定，因此许延君在《新北大农贸市场商铺销售议定合同》的两个“销售方”处签名系代理佳创公司的行为。基于此前许延君收取贾翠英交付的商铺款18万元、佳创公司收取涉案商铺款18万元并向贾翠英出具收据的事实，贾翠英有理由相信许延君有权代表佳创公司作出上述意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，该合同有效，佳创公司与贾翠英均受其约束。
结合祝军介绍贾翠英与许延君认识并达成商铺买卖合同、之后起草《新北大农贸市场商铺销售议定合同》以及其上诉理由的内容，能够认定其知晓《新北大农贸市场商铺销售议定合同》的内容。祝军在“签证保证人”处签名表明其认可承担保证责任。祝军虽主张是以见证人的身份签名，但未提供证据证明，该主张不成立。
综上，祝军的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5945元，由上诉人祝军负担。
本判决为终审判决。
审判长 太 熹
审判员 徐宝红
审判员 沙 卓
二〇一四年五月九日
书记员 李晓旭