湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民商初字第00667号
原告：武汉丽岛物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮路497号丽岛花园内。
法定代表人：陈同举，董事长。
委托代理人：万维都、李骏，湖北喻家律师事务所律师。
被告：王文杰。
原告武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称丽岛物业公司）诉被告王文杰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理，依法向被告王文杰送达了起诉状副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票。本案适用简易程序由审判员李红独任审判，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告丽岛物业公司的委托代理人李骏、被告王文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丽岛物业公司诉称，2009年原告进入锦绣江南小区提供物业服务。自2011年1月1日至2014年4月30日，被告王文杰一直未缴纳物业管理费，累计金额为5759元。原告虽多次催讨，但被告至今仍未支付。为维护原告合法利益，特诉至法院，请求判令：1、被告及时支付物业管理费5759元，并按每日千分之五承担违约责任（截止2014年4月30日，被告应向原告支付违约金1727元），合计为7486元；2、本案诉讼费用由被告王文杰承担。
原告丽岛物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、锦绣江南二期（1组团）前期物业服务协议1份，拟证明原、被告于2009年12月13日签订前期物业服务协议，被告房屋的建筑面积为91.12平方米，按每平方米1.58元计收物业服务费，被告每月共计缴纳物业费为143.97元。
证据2、收房声明1份，拟证明被告已于2009年12月13日收房入住锦绣江南小区17栋1501室。
证据3、武汉东湖小镇餐饮管理有限公司出具的情况说明1份，拟证明原告在接到油烟扰民的投诉后，与该公司进行了沟通，该餐馆已进行了整改。
证据4、武昌环评许字（2012）17号《关于新建项目武汉东湖小镇餐厅环境影响报告表的审批意见》，拟证明武昌区环境保护局已对该餐厅补办了环评审批手续，该餐厅油烟排放等多项指标均符合《饮食业环境保护技术规范》、《武汉市建设项目环境准入管理若干规定》的规定。
证据5、原告于2014年8月拍摄的照片1组，拟证明东湖小镇餐厅位于锦绣江南小区二期15栋和17栋之间突出的位置，为解决油烟问题，该餐厅已在楼顶上已进行了覆膜处理。
证据6、催缴物业费的照片1张，拟证明原告多次向被告催收物业费。
被告王文杰对原告丽岛物业公司提交的证据质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，但原告未尽到协议中约定的义务，物业服务不到位，对证据3的真实性有异议，原告与该餐馆之间有利益关系，证据4根据武昌区环保局的文件，只能证明其环评通过，但根据小区商铺网店管理的规定，小区商铺不得进行小餐饮，原告不尽义务，在业主的反对下，让此餐厅装修并进行营业，证据5是原告在近期拍摄的，之前并未覆膜，对证据6真实性无异议，但不是无故不交物业费。
被告王文杰辩称，原告所诉被告违约拖欠物业管理费5759元，并要求承担违约金一事与事实不符。其事实是原告没有尽到物业公司应尽义务，并首先违反物业服务协议，被告多次寻找原告进行协商并要求原告纠正错误，原告按照物业服务协议条款尽责无果后，被告才终止缴纳物业管理费。被告的行为是由于原告的违约而采取的不得已而为之的做法，被告的做法是原告违约后所采取的维护自身合法权益、促使原告纠正错误的合理之举。原告违反物业服务协议的行为有：1、17栋单元门口外墙瓷砖脱落，给出入业主带来安全隐患，被告未尽到对房屋公共部分的维护和管理；2、被告居住的楼下商铺开展有汽车维修、快递运输、小餐饮等经营活动、晚上快递公司装卸货的噪音严重影响被告的休息、15栋和17栋之间武汉东湖小镇餐饮管理有限公司开设的小餐饮经营活动，其形成的油烟污染严重影响周边业主的正常生活，也极大破坏小区整体环境和卫生，且原告公然拒绝配合业主维权并拒绝提供楼下不能开设餐饮的相关证据，被告没有遵守《临时管理规约》之规定、违反物业服务协议规定且不履行管理职责，原告应承担此次纠纷的全部责任，并要求原告：切实履行物业服务协议条款，制止严重扰民的经营活动；对被告造成的损失和伤害进行公开赔礼道歉和赔偿；在切实履行自身义务并解决楼下商铺餐饮扰民问题后，被告将全额缴纳物业服务费。因此请求法庭驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
被告王文杰为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据：
证据1、前期物业费缴纳发票复印件1份，拟证明被告从入住至2010年12月31日均按期全额向原告缴纳了物业费。
证据2、照片两张，拟证明锦绣江南二期17栋单元门口外墙瓷砖脱落，存在安全隐患，对业主的人身安全形成威胁。
证据3、业主手册相关条款，拟证明该手册中内含《临时管理规约》、《小区商铺网点管理规定》、《物业服务协议》中的相关规定，原告违反上述规定且不履行其管理义务。
证据4、业主联名信及签名，拟证明2011年8月10日小区15栋、17栋及相邻楼栋的业主共同签署联名信，开展反对楼下商铺开小餐饮的维权活动，该联名信分别向药监局、环保局、工商局和物业公司提交。
证据5、2011年8月13日楚天都市报《关于锦绣江南二期业主反对楼下商铺餐饮活动》的报道，拟证明原告无视广大业主的投诉，不但不尽制止义务，相反在2011年6月就将装修许可证发给东湖小镇餐厅，导致小区现在周边环境恶化、被告生活质量下降、房屋价值贬值。
证据6、针对东湖小镇油烟扰民问题被告书写的信访材料，拟证明广大业主一直在不断的进行维权，本人已向市长信箱投递该材料。
原告丽岛物业公司对被告王文杰提交的证据质证意见如下：对证据1、证据2的真实性无异议，外墙瓷砖我方已经修过几次，而且已经在该处做出了安全提示，对证据3真实性无异议，虽然业主手册上有规定小区商铺不得进行小餐饮，但武汉东湖小镇餐饮管理有限公司不是小餐饮，相关部门也办理了环评审批手续，对证据4、5真实性无异议，我方也多次协调过，并将油烟问题向该餐厅及时反映，督促其采取措施，对证据6我方没有参与，真实性无法核实
本院根据上述双方当事人提交的证据并综合双方当事人陈述意见，认定本案事实如下：
2009年12月13日丽岛物业公司与王文杰签订锦绣江南二期（1组团）前期物业服务协议1份，该合同载明：物业名称锦绣江南二期、房屋坐落位置17栋1501号房、建筑面积91.12平方米。丽岛物业公司的权利义务：1、对房屋共用部分、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目进行维护、修缮、管理与维护；2、结合实际情况，制定物业服务制度和《临时管理规约》并书面告知对方；3、制止违反物业服务制度和《临时管理规约》的行为；4、建立健全物业服务档案资料；5、依协议向王文杰收取物业服务费用等。王文杰的权利义务：1、监督丽岛物业公司的物业服务行为，就物业服务的有关问题向物业公司提出意见和建议；2、遵守物业服务制度和《临时管理规约》；3、依本协议向物业公司支付物业服务费用等。同时该协议还对物业服务的内容如房屋共用部位、共用设备及其运行的维护和管理、环境卫生、车辆停放与交通秩序、物业服务质量、物业服务费用（三层以上住宅按建筑面积以每月每平方米1.58元收取）、违约责任（未达到服务质量约定目标的，王文杰有权要求丽岛物业限期改正，逾期未改给王文杰造成损失的，由物业公司承担相应的法律责任，擅自提高收费标准或乱收费的，王文杰有权要求丽岛公司清退所收费用，退还利息并支付违约金，王文杰不按本协议的收费标准和时间支付有关费用，丽岛物业公司有权要求王文杰补交，并从逾期之日起每天按应交服务费的千分之五支付违约金）等作出了约定。协议签订后，王文杰缴纳了2010年1月至6月的物业服务费，同日王文杰收房入住。之后王文杰亦全额缴纳了2010年7月至12月的物业服务费。自2011年1月起王文杰未缴纳物业服务费，截止至2014年4月30日王文杰共计欠缴物业费5759元（每月143.97元X40个月）。丽岛物业公司进行了催收。王文杰认为处在其楼栋处的东湖小镇餐饮在装修之初即遭到业主强烈反对，原告不顾业主的诉求，为餐饮店办理了装修许可证，并破坏业主组织的反对活动，该错误行为和不履行服务协议的做法是直接导致其拒缴纳物业费的直接原因。丽岛物业公司则认为相关部门对东湖小镇餐厅已办理了环评审批手续，油烟排放问题物业公司也督促该餐馆采取措施，该餐馆对排烟管道亦进行铺膜覆盖，物业公司已尽到其应尽的义务，但物业公司并非职能部门，没有赋予物业公司法律上的执行权。经本院主持调解，双方未能协商一致。
另查明，2011年8月10日锦绣江南二期部分业主，书写了反对楼下商铺开餐饮的联名信，向有关部门反映情况，并希望得到制止。2011年8月13日《楚天都市报》发表《餐馆钻进小区居民心忧烟熏》一文，内容为：楼下餐馆装修，引起楼上居民担忧。中北路锦绣江南小区二期的100多户居民，已联名签字，反对楼下建餐馆。餐馆负责人表示6月份他向业主租赁该商铺时，合同上写明做酒店用途，也顺利从物业拿到装修许可证。2012年6月9日武汉市武昌区环境保护局作出《关于新建项目武汉东湖小镇餐厅环境影响报告表的审批意见》，该审批意见载明：一、该项目总投资200万元，主营中餐，已于2011年11月投入运行。从环境保护角度出发，同意你单位补办环评审批手续；二、在实施该项目时，你单位重点做好以下环保工作，内容略…；三、鉴于该项目的环保设施已经与主体工程同时建成。你公司应及时到我局申报办理项目竣工环保设施验收手续。本意见五年内有效。
还查明，锦绣江南二期小区17栋1单元门栋外墙瓷砖有脱落现象，至今未得到解决。
本院认为，丽岛物业公司与王文杰签订的前期物业服务协议，该合同系双方当事人真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。丽岛物业公司与王文杰之间形成了前期物业服务合同关系。丽岛物业公司作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方王文杰收取必要的物业服务费用。王文杰作为该小区业主，在接受了物业公司提供的物业服务后，本应按时交纳物业服务费。但小区内开办东湖小镇餐厅，虽丽岛物业非职能部门无权干涉，但在餐馆成立之初，对广大业主的诉求未加以重视及积极协调，加之外墙瓷砖脱落未及时解决，丽岛物业公司在服务及管理上确存在一定瑕疵，故王文杰给付物业费的数额，本院酌情予以适当减免。但王文杰以解决楼下商铺餐饮扰民问题后再行缴纳物业费的理由，不能成为其拒缴物业费的理由。如其权益受到侵害，可向侵权人另行主张权利。关于违约金问题，由于丽岛物业公司未能完全按照合同约定提供物业服务，王文杰未缴纳物业费系行使抗辩权，故丽岛物业公司主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、被告王文杰于本判决生效之日起10日内向原告武汉丽岛物业管理有限公司支付自2011年元月至2014年4月的物业服务费共计4607元；
二、驳回原告武汉丽岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告武汉丽岛物业管理有限公司负担12元，被告王文杰负担13元（此款原告丽岛物业公司已垫付，被告王文杰在给付上述款项时，一并付给原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李红
二〇一四年十一月五日
书记员 徐焱