广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第521号原告：黄一展。原告：黄子芸，委托代理人：黄保群，广西广来律师事务所律师。被告：南宁特基房地产开发有限公司，住所地：南宁市青山路。法定代表人：马维先，董事长。委托代理人：黄财基，广西万合律师事务所律师。原告黄一展、原告黄子芸诉被告南宁特基房地产开发有限公司（以下简称特基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月13日受理后，依法组成由审判员王强担任审判长，人民陪审员杨晓玥和人民陪审员潘晓艳参加的合议庭，于2014年5月23日公开开庭进行了审理。书记员梁飞恒担任法庭记录。原告委托代理人黄保群，被告委托代理人黄财基均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年4月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告黄一展、原告黄子芸购买被告开发的鑫龙小区商品房一套，小区位于南宁市越秀路某号。该房建筑面积128.94平方米，每平方米单价4980元，总价642121元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按超出日并按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。”合同签订后，原告黄一展、原告黄子芸付清了全部房款，被告特基公司也于2010年5月15日将房屋交付原告黄一展、黄子芸使用，但被告特基公司至今未能给原告黄一展、黄子芸办理房产证。根据合同第十五条的约定，被告特基公司应于2011年5月10日起，每日按房款的千分之一向原告黄一展、原告黄子芸支付违约金。总房款为642121元，每日违约金为642元。截止2012年5月9日（按每年365日计算）被告特基公司应付违约金234330元，原告黄一展、原告黄子芸决定要求被告特基公司支付此期间的违约金10万元整。为维护原告黄一展、原告黄子芸的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法判令：1、被告特基公司支付逾期办理房产证违约金10万元整；2、被告特基公司承担本案诉讼费用。被告辩称：一、原告已经超过诉讼时效，合同约定交房后360天要递交办证材料，原告称于2010年5月15日收房，2011年5月10日应提交办证材料，所以原告应在2013年5月10日前向法院提起诉讼，但原告于2014年2月13日才向法院起诉，所以本案超过了诉讼时效。二、即使诉讼时效不超过，原告的诉讼请求，按每日千分之一计算违约金明显过高，请求法院按银行同期存款利息来计算违约金，因原告已经获得了逾期交房的违约金，在2011青民一初字93号判决书及2013南市民一终字1427号判决书中已经确认了原告获得了每日万分之三的逾期交房违约金，并且被告特基公司逾期交房已经免收原告六个月的物业管理费、电表费、纱门窗费、排水管费、千分之三的补偿款，作为抵消物业管理费。逾期办证没有造成原告黄一展、原告黄子芸的损失，所以原告要求支付逾期办证的违约金不应支持。根据合同法第113条之规定，违约的损失应相当于实际损失，而原告没有举证证明被告特基公司逾期办证期间存在的损失，所以对原告诉请的违约金请求法院不应支持。根据合同法第114条之规定，约定的违约金过分高于损失的，可以请求法院或仲裁机关适当减少。三、办证不是被告特基公司的义务，房地产开发商在办理房地产过程中，只是递交办证资料给房地产登记机构而已，所以原告请求法院判令支付逾期办理房产证的违约金没有法律依据，应予驳回。四、原告自己有过错导致不能办证，原告没有证据证明，其何时提交了办证资料给被告。原告没有支付代办房产证的办证费用给被告特基公司。原告没有交清税款，所以导致迟延办证。江武强、郑铁刚的房屋被法院查封至今无法递交办证资料，所以无法办证是原告自己的过错导致的。五、本系列案九户，除了苏悦凯、江武强、郑铁刚外，其他人的房产证均已经办得，所以原告钟锡锋的第二项诉讼请求应予驳回。经审理查明：2009年5月31日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，两原告购买被告开发的鑫龙小区商品房一套，位于南宁市越秀路**某号房。该房建筑面积128.94平方米，每平方米单价4980元，总价642121元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：……2、买受人不退房，出卖人按超出日并按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。……。”合同签订后，原告黄一展、原告黄子芸付清了全部房款，庭审中原、被告确认被告于2010年7月11日将房屋交付原告使用。被告特基公司于2014年4月15日将办理涉诉房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，原告黄一展、原告黄子芸已取得涉诉房屋权属证书。本案审理当中原告黄一展、原告黄子芸撤回要求被告特基公司办好涉诉房屋产权证的诉讼请求。原告黄一展、原告黄子芸认为被告特基公司未能及时办证属违约遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。庭审中原告主张违约金从2011年7月6日计算至2012年7月6日止。本院认为，原告黄一展、原告黄子芸与被告特基公司于2009年6月26日签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。1、关于未履行办证义务违约金问题。根据本案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：……2、买受人不退房，出卖人按超出日并按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。……。”本案房屋交付时间为2010年7月11日，往后推算360日即2011年7月6日是双方约定特基公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的最后期限，逾期则应按合同约定向黄一展、黄子芸支付逾期办证违约金。特基公司实际于2014年4月15日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，已超过合同约定期限属违约，应向原告黄一展、原告黄子芸支付违约金，即从2011年7月7日起至2012年7月6日止，以付款总额642121元为基数，按每日1‰计算违约金，至2012年7月6日为642121元×365天×1‰=234374.16元，现原告黄一展、原告黄子芸只主张10万元违约金系其对自身权利的处分，且不违反法律禁止性规定，本院予以准许。对于特基公司主张合同约定的违约金计算标准过高应予调整问题，本院认为特基公司作为违约方应当对违约金约定过高的主张承担举证责任，现原告方已自行调整了违约金的计算标准，但被告特基公司没有证据证实该标准已超过原告实际损失的30%，应承担举证不能的法律后果，故对于被告该主张本院不予采信。2、关于诉讼时效问题，本院认为合同约定的按超出日每日1‰标准计算违约金为持续递增之迟延履行违约金，违约金数额按时间的推移不断增长，自合同约定的迟延履行之日至履行终了之日的违约金是双方当事人在合同中确定的一项整体合同权利，权利人可以在该项整体权利未能实现时提出主张。具体到本案，逾期办证违约金的起算时间是房屋交付之日往后推算的第361日，即2011年7月7日，原告主张的违约金计算至2012年7月6日止，故原告的诉讼时效从2012年7月7日往后推算2年至2014年7月6日止，原告向本院起诉时间为2014年2月13日，未超过诉讼时效。故被告特基公司的主张与事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：被告南宁特基房地产开发有限公司向原告黄一展、原告黄子芸支付逾期办理房产证违约金10万元。本案受理费2300元，由被告负担。此款原告已预付，被告应承担部分由被告在履行上述义务时一并付清给原告。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 强人民陪审员  杨晓玥人民陪审员  潘晓艳二〇一四年八月二十一日书 记 员  梁飞恒附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；