重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第04928号
上诉人（原审被告）姜如芳。
委托代理人邓和平，重庆市荣昌县盘龙镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）刘孝慧。
委托代理人彭兰，重庆川伟律师事务所律师。
上诉人姜如芳因与被上诉人刘孝慧房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌县人民法院（2015）荣法民初字第01787号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年2月10日，姜如芳（售房人、甲方）与刘孝慧（购房人、乙方）签订《售房协议书》，约定姜如芳将其位于荣昌县昌元镇白水桥谢世均等七户农民安置楼二楼二室一厅的房屋一套出售给刘孝慧，单价为每平方米850元。付款方式为：签订合同时首付10000元，次月付20000元，交房时付30000元，办完手续后付清余款，双方另对交房时间、违约责任、面积确认等事宜进行了约定。刘孝慧与姜如芳分别在《售房协议书》上签字及捺印。刘孝慧认为，刘孝慧与姜如芳签订的《售房协议书》合法有效，双方应当履行。姜如芳不按合同约定履行义务的行为已构成违约，遂起诉至一审法院，要求判令：一、姜如芳立即履行《售房协议书》的义务，将坐落于荣昌县昌元镇宝城路一段X号附29号X幢X单元2-1号房屋过户给刘孝慧；二、本案案件受理费、财产保全费由姜如芳承担。
刘孝慧向姜如芳支付购房款的情况为：2006年2月10日付10000元、同年3月5日付20000元、同年5月25日付20000元、同年6月20日付2000元、同年6月21日付14000元、2008年4月21日付2000元，共计68000元。庭审中，姜如芳认可上述款项包括房款64000元，另有安装水、气费用4000元。
2009年5月11日，诉争房屋取得房地产权证（211房地证2009字第××号），载明权利人为姜如芳，房屋坐落于荣昌县昌元镇宝城路一段X号附29号X幢X单元2-1，土地使用权类型为划拨，建筑面积为87.41平方米等内容。
另查明，2006年7月3日，刘孝慧以其名义支付天然气安装费用3583.50元，同年8月18日，支付水务安装费1500元，2007年2月28日，支付广播电视收视安装费655元。
庭审中，姜如芳认可诉争房屋于2006年6月交付刘孝慧使用的事实。认为诉争房屋系划拨土地，其出售该房屋未经相关部门审批并缴纳土地出让金，也未办理登记，不符合物权变更的相关规定，不应产生法律效力。刘孝慧认为，划拨土地性质不影响双方签订的《售房协议书》的效力，土地出让金系在房屋过户时缴纳，属于行政管理范畴，亦不影响协议效力。
案件审理过程中，根据刘孝慧的申请，一审法院依法对荣昌县昌元镇宝城路一段X号附29号X幢X单元2-1号房屋采取保全措施，保全费用763元由刘孝慧预付。
一审法院认为，刘孝慧与姜如芳因诉争房屋的出售产生纠纷，以致本案诉讼。对于双方的诉辩意见，分别评析如下。
关于《售房协议书》的效力。根据刘孝慧与姜如芳在庭审中的陈述及刘孝慧举示的相关证据，双方当事人对于合同的履行情况无异议。《售房协议书》签订后，姜如芳于2006年6月将诉争房屋交付刘孝慧实际使用，刘孝慧自2006年2月起陆续向姜如芳支付购房款，并以其名义办理房屋的用水、用气的安装等，能够认定《售房协议书》系刘孝慧与姜如芳自愿签订，约定内容系双方真实意思表示的事实。姜如芳认为《售房协议书》未约定土地出让金的支付，损害国家利益。根据相关法律法规的规定，以划拨方式取得土地使用权的房屋，转让时应按规定缴纳土地使用权出让金。虽《售房协议书》中未约定土地出让金的承担，但其并未采取其他方式对土地出让金的缴纳进行规避，以致国家利益的损害，刘孝慧与姜如芳可通过共同商议、补充约定等方式对土地出让金的负担予以明确。姜如芳仅以《售房协议书》未约定土地出让金的负担为由认为损害国家利益的意见缺乏充分依据，本院不予采信。综上，《售房协议书》系刘孝慧与姜如芳自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效。
对于刘孝慧要求姜如芳履行诉争房屋过户义务的诉讼请求。刘孝慧与姜如芳签订的《售房协议书》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定，当事人应按合同约定履行自身义务。刘孝慧与姜如芳签订的《售房协议书》属对不动产的转让，虽姜如芳已将诉争房屋交付刘孝慧使用，但根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第六条的规定，出卖人负有向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，且不动产的转移应当依法登记。由于目前诉争房屋尚未办理转移登记，姜如芳负有协助刘孝慧办理相关手续的义务，刘孝慧该项诉讼请求具有事实及法律依据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第六条之规定，判决：“被告姜如芳在本判决生效后十日内协助原告刘孝慧将位于荣昌县昌元镇宝城路一段X号附29号X幢X单元2-1号房屋（211房地证2009字第××号）办理转移登记至原告刘孝慧名下。本案件受理费80元，减半收取40元，由被告姜如芳负担。案件保全费用763元，由被告姜如芳负担。”
姜如芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘孝慧的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由刘孝慧承担。主要事实和理由为：1.被迁安置户卖“楼花”无法律依据。2006年2月10日，刘孝慧与姜如芳签订《售房协议书》，但此时姜如芳尚未取得诉争房屋的权属证书，且从《售房协议书》的约定来看，谢世均等七户农民的委托手续在卷内没有证据反映，是七户农民共同委托姜如芳出售还是姜如芳直接出售，以及姜如芳与七户农民之间是什么关系。本案涉及的“楼花”一经售出，将会产生以下社会问题，比如说：姜如芳是否还有房屋可以居住、因征地修建的“楼花”是否都可以自由买卖、出售“楼花”后没有住房的人是否还可以再向政府索要宅基地。2.不论是善意还是恶意，在《售房协议书》中故意不约定土地出让金由谁承担，是规避法律的行为，将使公共利益、国家利益遭受损害。3.一审判决将明令禁止转让的房屋过户登记，与《城市房地产管理法》第三十八条第一款“下列房产，不得转让。……第（六）项未依法登记领取权属证书”之规定严重相悖。因为在刘孝慧与姜如芳签订《售房协议书》时诉争房屋尚未取得权属证书。4.一审法院以审判权代替行政审批权，适用法律错误。（1）一审判决结果中的“协助办理房屋转移登记手续”中的“协助”应该如何理解，是姜如芳本人到场，还是自愿向国土房管部门缴纳土地出让金费用，亦或是刘孝慧自愿向国土房管部门缴纳过户费用。由于约定不明，“协助”的定义在本案中难以实施。（2）一审判决过户的观点与法律相悖。合同之债与物权转移不能相提并论。
刘孝慧答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确。姜如芳的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审查明的相同。
本院认为，从刘孝慧与姜如芳于2006年2月10日签订《售房协议书》、姜如芳于2006年6月将诉争房屋交付给刘孝慧实际使用、刘孝慧自2006年2月起陆续向姜如芳支付购房款、刘孝慧以其个人名义办理诉争房屋的水、气、有线电视安装并支付相关费用等行为，足以认定该《售房协议书》是双方自愿签订的，其中所约定的内容也是双方的真实意思表示。虽《售房协议书》中就诉争房屋的土地出让金的承担方式未作约定，但事后刘孝慧与姜如芳可通过共同协商、补充约定等方式对该笔费用进行约定，如协商不成，双方还可通过另案诉讼的方式予以解决。刘孝慧要求姜如芳履行诉争房屋过户义务的理由正当、合法，一审法院据此予以支持并无不当。
综上所述，姜如芳的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人姜如芳负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年九月十日
书 记 员 张远馨