山东省微山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）微民初字第1418号
原告张英。
委托代理人孙裕翔。
委托代理人马世灿。
被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司。
法定代表人李佰模，总经理。
住所地，微山县夏镇新河北街**号。
委托代理人班运志。
委托代理人闫庆莉。
原告张英与被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司（以下简称弘兴房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张英的委托代理人孙裕翔、马世灿，被告弘兴房地产开发公司的委托代理人班运志、闫庆莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张英诉称，2011年9月份，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告于2011年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，否则，其应该按原告已付房款总额每日万分之五的比例支付违约金。合同签订后，原告如约交纳了全部房价款，但被告至今仍未按合同约定的交付条件和交接程序交付房屋及相关合法证明文件。被告的行为已构成合同违约，并给原告造成经济损失。而对于原告已购买的储藏室被告未予建设，属于对原告的欺诈，原告已付购买储藏室费用，被告应予退还。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令，1、被告继续履行合同，支付原告违约金至起诉之日共计79827.3元（原告对起诉日后发生的违约金保留诉权）；2、被告退还原告购买储藏室费用28860元；3、诉讼费由被告承担。
被告弘兴房地产开发公司辩称，一、2011年9月被告与原告签订《商品房买卖合同》时，涉案商品房主体工程已建成，其他工程被告也一直在积极的施工建设，2012年初基本建成，原告已于2012年4月签收涉案商品房并装修入住，并未给原告造成实际损失。因工程验收涉及消防、供电、供水、通讯、绿化等多部门，被告一直积极协调，申请办理，但因手续繁琐，致使部分验收未完成，此非被告所愿，被告并非恶意违约。《商品房买卖合同》中约定出卖人违约按日支付已交房价款万分之五的违约金过高，依据相关法律规定，对约定过高的违约金，一方可请求变更，被告请求变更，请求以违约行为造成的实际损失计算违约金数额。也基于这个原因，自原告入住以来，被告一直垫付物业费用未向原告收取（目前物业管理费收费标准为每月0.6元／平方米），年约让利1500元-2000元，对除业主按实际购买的用电卡支付每月用电费用外，供电部门每月收取小区的变损、线损均由被告承担。同时涉案商品房实际建筑面积大于约定建筑面积，对于面积差异部分，被告尚未向原告主张补足差额房款，鉴于涉案小区部分业主与被告发生的类似纠纷，被告本着负责的态度，希望能与原告协商，妥善解决该纠纷，为小区营造一个和谐的生活环境。二、于2011年12月29日签订的建设小区补充协议系双方自愿签订，不存在欺诈情形，为有效协议且双方均已实际履行，同进也不具有法定解除情形。现储藏室已建成，近期可交付使用。三、诉讼费用应由原告承担。要求被告承担无法律依据。
原告张英向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同1份；2、收款收据；3、补充协议1份。
被告弘兴房地产开发公司向本院提交了以下证据：
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经审理查明，原告张英于2011年9月6日与被告签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第八条载明：“交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、无”。《商品房买卖合同》第九条载明：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、无”。《商品房买卖合同》第十一条载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。原告与被告于2011年12月29日签订的《建设小区补充协议》第四条载明：“使用时间及违约责任。待地下综合验收合格后交付。此补充协议的违约责任与商品房买卖合同的违约责任一致”。合同签订后，原告按合同约定交齐了房价款287893元及储藏室价款28860元。原告自认于2012年6月22日领取了合同约定的房屋钥匙。原告于2013年8月29日诉至本院。
本院认为，被告弘兴房地产开发公司提供的证据不能证明原告领取了合同约定的房屋钥匙时间，应以原告自认为准。被告弘兴房地产开发公司虽于2012年6月22日将房屋交付给原告张英，但该房屋未经有关行政主管部门完成综合验收，不符合合同约定的交付的条件，同时也违反了法律的禁止性规定，交付行为无效，应当承担逾期交房的违约责任。因被告弘兴房地产开发公司未能提供证据证明原告张英诉请的违约金过分高于造成的损失，再因至原告起诉之时，被告也未将涉案商品房达至合同约定的交付条件，违约状态持续存在，对于被告要求调整违约金，本院不予支持。但是，原告明知该房屋未经有关行政主管部门完成综合验收而接房，有一定过错，自原告接房之日至原告起诉之日止被告弘兴房地产开发公司所承担的合同约定的逾期交房的违约责任额度应予以酌情减轻至日万分之三，被告弘兴房地产开发公司自2012年1月1日至2012年6月22日共173天应承担逾期交房的违约金为24902.74元（287893元×173天×5／10000），自2012年6月22日至2013年8月29日共432天应承担逾期交房的违约金为37310.93元（287893元×432天×3／10000）。关于原被告签订的补充协议，因双方约定待地下综合验收合格后交付储藏室，截至原告起诉之日止，地下亦未综合验收合格，未达到交付条件，被告不构成违约，原告要求退还购买储藏室费用的诉讼请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司继续履行合同并支付原告张英违约金62213.67元。于本判决生效之日起七日内付清。
二、驳回原告张英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2778元，由原告张英负担1383元，被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司负担1395元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 张兰坛
审判员 梁晓艳
审判员 王 冰
二〇一四年六月三日
书记员 卜其祥
附相关法条：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。