苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴度民初字第485号
原告顾国强。
原告朱红卫。
委托代理人赵倩倩，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。
被告招商银行股份有限公司信用卡中心，住所地上海市浦东新区来安路686号。
负责人张东，该公司总经理。
委托代理人刘佳、徐磊，该公司员工。
原告顾国强、朱红卫诉被告招商银行股份有限公司信用卡中心（以下称招商银行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱红卫及其委托代理人赵倩倩、被告招商银行委托代理人刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾国强、朱红卫诉称，其与王建伟、王雪芳签订房屋买卖协议书，王建伟、王雪芳将其位于苏州市吴中区光福镇杨树街82幢-1号房屋以人民币1200000元转让给其。其依约向王建伟、王雪芳支付了全部房款。其中50000元经事后约定转为出卖人的履约保证金。王建伟、王雪芳已将诉争房产实际交付给其。根据《合同法》、《物权法》的相关规定，其作为房屋合法买受人，享有该房屋的所有权及在房屋中实际居住的权利。被告系执行案件的申请人，在执行过程中向苏州市吴中区人民法法院申请对其具有所有权的房屋强制执行。其对贵院的执行提出异议，贵院作出（2015）吴执字第0037号执行裁定书，裁定驳回其异议申请。为维护其合法权益，依法提起诉讼，要求立即停止对位于光福镇杨树街82幢-1号房屋的强制执行，并解除查封，不得对其拍卖；依法确认其享有苏州市吴中区光福镇杨树街82幢-1号房屋的所有权、居住权；本案诉讼费用由被告承担。
被告招商银行辩称，房屋所有权的转移应以登记为要件，而本案涉案房屋产权登记无法变更，其原因已在（2015）吴执异字第0037号执行裁定书中认定；其次，该房屋系宅基地房屋，不能任意买卖，建房手续也未通过。为此，其认为（2015）吴执异字第0037号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。
经审理查明，招商银行与王建伟信用卡纠纷一案，依据本院（2014）吴度商初字第0091号民事调解书，于2015年1月7日申请执行。执行中，本院对查封登记在王建伟名下位于苏州市吴中区光福镇杨树街82幢-1号房屋进行强制执行。顾国强、朱红卫夫妇认为对房屋享有合法所有权，申请案外人异议。本院经审查后于2015年7月24日作出（2015）吴执异字第0037号执行裁定书，裁定驳回了异议人顾国强、朱红卫的异议，故而引发本案诉讼。
另查，座落于苏州市吴中区光福镇杨树街82幢-1号房屋系王建伟、王雪芳于2001年6月17日向原吴县市光福镇田舍村经济合作社支付建房土地费后共同建造的住宅房屋，建造完工后，苏州市房产交易登记管理中心、苏州市吴中区住房与城乡建设局对上述房屋核发了苏房权证吴中字第××号、第××号房屋所有权证。据上述权证显示，该房房产证登记时间2012年12月21日，建筑面积243.84平方米，规划用途为成套住宅。原吴县市国土部门于2002年4月17日颁发了户主姓名王建伟、证号为2002139的宅基地使用证。
2013年9月26日，王建伟、王雪芳与原告顾国强、朱红卫订立《房屋买卖协议书》，协议约定王建伟、王雪芳将上述位于苏州市吴中区光福镇杨树街82幢-1号房屋以价格人民币1200000元转让与顾国强、朱红卫，先付200000元，房屋交付时付950000元，余款50000元办理产权证过户或拆迁无任何安全隐患时支付，上述协议经江苏政纬律师事务所见证。同日，出卖人王建伟、王雪芳共同出具承诺书，确认总房款人民币1200000元，房屋其他债务及抵押，如有其他债务抵押与两原告无关；房屋一旦遇到办证、转让、拆迁等事宜，王建伟、王雪芳愿积极配合两原告；如遇房屋拆迁，一切补偿或赔偿归买受人。否则赔偿原告顾国强、朱红卫400000元。承诺书同时确认涉案房屋如遇拆迁等事宜所获得的赔偿款归原告顾国强、朱红卫所有。上述协议签订后，原告顾国强于2013年9月26日至30日分四次转账给付王雪芳115万元。2013年9月30日，王建伟出具收据：“今收到顾国强、朱红卫房款壹佰贰拾万，余五万元作为保证金”。同时，王建伟、王雪芳将涉案房屋房屋交付原告顾国强、朱红卫，并将涉案房屋的房屋所有权证、宅基地使用权证及水电气缴费卡交付原告顾国强、朱红卫。其中水电气缴费卡已由两原告与王建伟一同至相关部门办理户名变更手续。原告顾国强、朱红卫等家庭人员已入住涉案房屋。
又查，苏州市吴中区光福镇东崦湖社区居委会于2015年8月6日出具《证明》一份载明，光福镇杨树街82-1号（苏房权证吴中字第××号）房屋原为王建伟购买东崦湖（原田舍村）土地建造。依据顾国强提供的房屋买卖协议书，王建伟于2013年9月26日将上述房屋以壹佰贰拾万元的价格卖给了顾国强、朱红卫。据社区工作人员了解，现顾国强夫妇长期居住于此。本居委会对以上情况以予证明，并表示同意和认可该房购买协议，该协议书从签订之日生效。
审理中，苏州市吴中区光福镇东崦湖社区居委会向本院反映，涉案房屋所属区域原属光福镇田舍村，经村村合并后，形成现在的东崦湖社区。涉案房屋系2001年期间，原田舍村经济合作社将部分集体土地在收取建房土地费后，由购买人自行建造的房屋。按当时政策，购买人并不限于本村村民，外村人员亦可购买。
上述事实由原告提供的收款赁证、农村宅基地使用证、房屋所有权证、《房屋买卖协议书》、《承诺书》、《证明》、银行转帐凭证、收条、水电气缴费卡及缴费凭证、开庭笔录等证据在卷佐证。
本院认为，王建伟、王雪芳将其共有的座落于苏州市吴中区光福镇杨树街82幢-1号农村宅基地房屋出售给非同村村民的原告顾国强、朱红卫的行为，属于违反国家禁止性规定的无效行为，故应认定王建伟、王雪芳与原告顾国强、朱红卫的《房屋买卖协议书》无效。但鉴于王建伟、王雪芳与原告顾国强、朱红卫签订购房协议后，买卖双方均已按购房协议内容履行完毕，原告顾国强、朱红卫已入住该房，现该房屋已成为原告顾国强、朱红卫实际居住地及生活的必须财产。虽然基于土地性质无法办理房屋权证变更登记手续，但该涉案房屋所在地社区对两原告使用该宅基地未持异议。现该房屋处于原告顾国强、朱红卫实际占有控制之下，原告顾国强、朱红卫对涉案房屋依法享有占有、使用、收益的权利，故对原告顾国强、朱红卫依法享有相应权益的房屋采取强制执行措施不妥，应当停止对该房屋的执行行为，故本院对原告顾国强、朱红卫请求停止对该房屋的执行行为之诉讼请求予以支持。
关于原告顾国强、朱红卫能否取得涉案房屋所有权、居住权。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
尽管原告顾国强、朱红卫对该房屋享有占有、使用和收益之权利，但是根据物权法的相关规定，房屋所有权以产权登记为准，未经依法登记，不发生转移之法律效力。鉴于涉案房屋土地为农村宅基地，原告顾国强、朱红卫非涉案房屋土地所在的农村集体经济成员，依据法律及相关规定，在涉案土地性质未成为国有出让土地并有两原告按规定交纳土地出让金的情形下，两原告尚不能取得涉案房屋所有权，故原告顾国强、朱红卫要求确认该房屋所有权的诉讼请求，本院不予支持。原告顾国强、朱红卫对涉案房屋享有居住权。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、停止对苏州市吴中区光福镇杨树街82幢-1号房屋采取执行行为。
二、驳回原告顾国强、朱红卫要求确认苏州市吴中区光福镇杨树街82幢-1号房屋所有权归其所有的诉讼请求。
案件受理费人民币15600元，由原告顾国强、朱红卫与被告招商银行股份有限公司信用卡中心各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 韩 勇
人民陪审员 严敏辉
人民陪审员 潘志宏
二〇一五年十月十五日
书 记 员 华霞英