苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初7058号
原告：苏州圆融发展集团有限公司,组织机构代码78026358-0，住所地苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19-20楼。
法定代表人：刘东军，该公司总裁。
委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱鸿良，江苏益友天元律师事务所实习律师。
被告：苏州乔果汁餐饮管理有限公司,组织机构代码33105313-1，住所地苏州市吴中区横泾天鹅荡路2588号17幢。
法定代表人：沈千金，该公司董事长。
原告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融公司）诉被告苏州乔果汁餐饮管理有限公司（以下简称乔果汁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，因被告乔果汁公司下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告圆融公司的委托代理人潘晓辉、钱鸿良到庭参加诉讼，被告乔果汁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已经审理终结。
原告圆融公司诉称：2015年9月，原、被告签订《苏州时代广场租赁合同》，约定被告承租原告位于圆融时代广场N6号楼11号楼E105号房屋用于开设“JuiceQueen”餐饮品牌经营，租期为2015年9月20日至2017年9月19日，租金采取保底租金与经营额提成两者之间较高者方式计收。被告签约后并未完全按照约定方式交付租金及物业管理费等费用，经原告多次催要仍未按约交付。原告故起诉至法院，请求判令：l、依法确认原、被告之间签署的《苏州时代广场租赁合同》解除，责令被告将房屋恢复原状后腾空并返还给原告；2、被告立即向原告付清截至2016年7月31日所拖欠的款项，包括：2015年11月、2016年1月至7月的租金155359.73元、2016年1月至7月的物业费21472.36元、2016年1月、3月、4月的水费189元、2016年1月、3月、4月的电费6586.47元、2016年1月至7月的推广费6606.88元、2015年11月及2016年1月至7月的空调费11645.85元，以上费用合计201860.29元（最终欠款金额以案件判决生效前形成的欠费金额为准）;3、被告向原告支付逾期付款利息12520元(逾期付款利息按照阶段性付款欠付款项计算，标准为每日万分之五，暂计算至2016年7月31日；之后以201860.29元为基数，按照上述标准计算至实际清偿之日)；4、被告向原告支付违约金174787.38元(按6个月的租金、推广费、物业管理费之和的2倍计算)、迟延返还房屋的占用费(从合同解除之日起暂计一个月为28187.39元，标准为租金及物业管理费之和的2倍，最终计算至被告实际返还之日止)；5、依法确认被告已交付的保证金105120.19元由原告予以没收而无需再返还给被告；6、本案诉讼费用、律师费由被告承担。诉讼中，原告圆融公司主张合同解除时间为2016年8月1日，因己方已在2016年12月21日将房屋自行收回并恢复原状，故撤回第1项诉请中关于责令被告将房屋恢复原状后腾空并返还的请求；对于第２项诉请，原告明确主张该201860.29元系各项费用计算至2016年7月31日的金额，对各项费用再行计算至判决生效前的主张予以放弃；对第4项诉请中迟延返还房屋占用费确认计算至2016年12月21日。
被告乔果汁公司未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明：苏州工业园区万盛街8号圆融大厦19楼的房屋产权人为原告圆融公司。2015年9月6日，原告圆融公司（甲方、出租方）与被告乔果汁公司（乙方、承租方）签订《苏州时代广场租赁合同》，约定由原告将上述房屋中的N6区11号楼E105号出租给被告，该房屋面积117.98平方米，用途限于餐饮，且乙方须以“juicequeen”之商业名称经营前述业务。双方约定房屋交付日为2015年9月20日，开业日为2015年10月30日，租赁期由开业日至2017年9月10日。营业时间为每周七天，早上十点至晚上十点，可根据合同或物业管理规定调整。租赁期间履约保证金为102760.59元（相当于三个月租赁期限最后一年保底月租金、物业管理费及宣传推广费数额之和），在签约后7日内乙方付清。租金以保底租金与营业额提成两者之间较高者计算，其中每平方米计租面积的保底租金为：（1）、自2015年9月20日至2015年10月31日，保底租金为7元/日，按计租面积117.98平方米计算，为1651.72元；（2）、自2015年11月1日至2016年9月19日，保底租金为7元/日，按计租面积117.98平方米计算，为每月25119.91元；（3）、自2016年9月20日至2017年9月19日，保底租金为8元/日，按计租面积117.98平方米计算，为每月28708.47元。乙方需于交付首笔租金25119.91元、物业管理费3067.48元、空调费1533.74元、推广费943.84元，乙方需于2015年10月20日前全额支付到甲方指定账户。营业额提成计算标准为：2015年9月20日至2016年9月19日为营业额的14%，2016年9月20日至2017年9月19日为营业额的15%。其中营业额指乙方在该房屋屋内开展业务经营活动过程中所开设的账单、发票上列明的全部金额之和或所收到的全部欠款总额，包括但不限于在该房屋屋内出售各类物品和食品、饮品或提供的服务，在该房屋内或使用房屋提供的任何性质的服务及货物所开出的账单、发票所列名的全部金额或所受到的全部欠款金额以及其余来源于房屋的业务收入，并不进行任何扣除。支付时间和方式为：保底租金采用先付后用的原则按月支付，乙方应于交付日或之前首月保底租金、物业管理费及推广费，此后乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的保底租金，同时按照甲方或者管理单位每月5日前发出的通知账单于10日或者之前支付上月营业额提成高于上月保底租金部分（如有）。甲方通知账单中上月指上个自然月。物业管理费约定每平方米每月26元，合计3067.48元/月；空调费每平方米13元/月，共计1533.74元/月；推广费为每月8元，计943.8元/月。以上款项均从开业开始计算，采用先付后用的原则，乙方在每月20日或之前向甲方支付下月的费用。装修押金每平方米面积10元、装修管理费每平方米10元、公用事业押金每平方米10元，各自为1179.78元，在房屋交付时支付。上述款项中，租金、保证金叫复制甲方账户，物业管理费、空调管理费、推广费、装修押金、公用事业押金、水电费支付到甲方指定的管理单位即苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司（以下简称圆融物业）账户。租赁期限，乙方向甲方指定的物业管理公司即管理单位缴纳费用，水电费由乙方按照公用事业单位或者管理单位指定的期限和方法缴纳公用事业费用和用于房屋内使用设施的费用，费用由管理单位按约收取后汇总支付给公用事业单位，甲方和管理单位的计费标准为国家有关部门规定的计费标准并考虑水电总表损耗后所得总价。房屋返还部分，约定提前解除合同当日至办妥交接手续或甲方行使权利进入并收回房屋之日，乙方需以合同终止（或解除）日前一天的租金、物业管理费标准为基础向甲方双倍支付延误期限内的租金、物业管理费，并向甲方赔偿因乙方迟延返还房屋引致的损失。合同解除部分，约定乙方逾期不支付租金、物业管理等相关费用累计达到一个月或以上的，甲方可以解除合同。甲方书面通知解除合同的情况下，乙方应按照合同租金标准支付免租期间的租金、补足享用的租赁期间的减免租金、物业管理费、推广费等，按照每日万分之五支付逾期利息，支付未履行期内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和物业管理费之和金额的违约金、放弃要求甲方补偿房屋所留装潢未摊销完费用的权利，甲方不予返还乙方交付保证金作为违约金，不足部分继续追偿。在解决争议部分，双方约定因合同引起的争议协商不成导致诉讼的，诉讼费和律师费全部由败诉方承担。在通知送达部分，双方约定根据本合同规定及有关文件发出的通知、单据均采取书面形式，并用挂号信、特快专递或其余方式发送至本合同载明的联系地址。使用挂号信。特快专递发出的国内邮件，在寄出后第2日视为送达。任何一方地址如有变更应及时以挂号信形式通知另一方，因一方疏于通知导致的损失由其自行承担；其余方式送达指甲方向该物业中的乙方直接递交的文件、通知，经乙方人员签收后即为送达，该物业中乙方向甲方直接递交的文件、通知，经己方签收视为送达；管理单位发布物业管理的相关制度、通知可以张贴在物业入口醒目位置，张贴之日视为送达。合同另对双方权利义务有约定，合同下方双方均加盖公章。
诉讼中，原告提交几份由圆融物业时代广场项目管理中心向乔果汁公司发送的《费用欠缴处理通知》，告知经当面及电话催要以及每月发送费用催收单据，乔果汁公司仍欠付相应金额的款项，如限期不缴纳将采取断水、断电措施直至缴清全部费用：（1）、截至2016年2月25日，欠缴2015年10月至2016年2月的租金102131.37元、管理费12471.62元、推广费3837.42元、空调费6235.81元、2016年1月的水电费4909.53元。要求于2016年3月4日前缴纳；（2）、截至2016年3月4日，欠缴2015年度租金1771.64元、2016年1月至3月的租金75359.73元、2015年11月的管理费、推广费、空调费共计909.67元、2016年1月的上述费用10454.59元、2月的上述费用5345.06元、3月的上述费用5545.06元，合计欠缴99585.75元，要求于2016年3月23日前缴纳；（3）、截至2016年4月11日欠缴2015年度租金102251.28元、管理费、推广费、空调费、水电费合计29294.73元，合计欠缴131543.01元，要求于2016年4月14日前缴纳；（4）、2016年6月7日，圆融公司的《催款函》，其统计截止当日，欠付2015年度11月开始的租金155359.73元、滞纳金7461.4元，合计162821.13元。
2016年7月12日，原告圆融公司委托江苏益友天元律师事务所向被告邮寄《律师函》，通知乔果汁公司截至本函发送之日，欠付租金155359.73元、物业费21472.36元、水费189元、电费6586.47元、推广费6606.88元、空调费11645.85元，合计201860.29元未支付。欠付款项拖欠周期已经超过一个月，故要求乔果汁公司限期缴纳上述费用及违约金，并收函后联系原告协商解除租赁合同及房屋腾空事宜，否则原告将提起诉讼主张权利。该邮件按照乔果汁公司合同指定地址邮寄快递，投递结论为“拒收”。本邮件另于2016年7月14日分别向姜伟位于“苏州市虎丘区山门前343号”的地址邮局，投递结论“查无此人、退回”；向“戴春雷”位于“上海市徐汇区华山里1954号”地址邮局，投递结论为“地址不详、退回”。
2016年7月29日，原告圆融公司委托江苏益友天元律师事务所向乔果汁公司邮寄《律师函》，通知因对于欠款事宜无实质性解决方案，且乔果汁公司的违约行为满足合同约定单方解除权的情形，故通知从本函件送达之日的第二日即正式解除双方签订的《苏州时代广场租赁合同》、要求乔果汁公司将房屋恢复原状并腾空后返还给圆融公司，如迟延办理将按照合同约定自行收回及恢复并视为被告放弃所有遗留物，由此发生的费用由乔果汁公司承担，另外在迟延返还期间的占用费按照租金及物业费的双倍计算。另外，乔果汁公司拖欠的租金155359.73元、物业管理费21472.36元、水费189元、电费6586.47元、推广费6606.88元、空调费11645.85元，合计201860.29元也应当立即支付，并要求按照6个月的租金、推广费、物业管理费之和计算违约金174787.38元，保证金也将予以没收。此外诉讼所致的后果由乔果汁公司承担。该律师函向乔果汁公司预留在合同上的地址邮寄，结论为“已迁走或倒闭，查无单位、退回”；向蒋伟上述地址邮寄，为“拒收”；向戴春雷上述地址邮寄，为“查无此人、退回”；向法定代表人沈千金邮寄，结论为“地址不详、退回”。
诉讼中，原告向本院提交圆融物业出具的《情况说明》，内容为：圆融时代广场N6区11号楼E105号房屋原商户为乔果汁公司，该商户租赁期间，2016年1月至7月的物业费共计21472.36元，2016年1月、3月、4月的税费共计189元，2016年1月、3月、4月的电费共计6586.47元，自2016年1月至7月的推广费计6606.88元，2015年11月和2016年1月至7月的空调费共计11645.85元，以上合计46500.56元款项已由圆融公司代为缴纳。
诉讼中，原告诉称，因多次催要被告均未回复，也未缴纳费用，原告在2016年7月29日发函要求解除合同，按照合同约定，第二日视为送达，故诉请合同解除的时间为2016年8月1日。之后无法联系被告，原告为避免损失扩大，于2016年12月21日将房屋自行收回，室内被告的物品原告已另存放在在其余场所。
又查明：原告圆融公司为本案诉讼，与江苏益友天元律师事务所签订《单项委托代理协议》，委托该所代理本案一审诉讼，双方约定律师费为7324元，系按照诉状中的欠款本金计算，对违约金不收取律师费。该律师事务所指派律师参与庭审。原告另提交收取代理费7324元的发票。
以上事实，由《苏州时代广场租赁合同》、律师函及邮寄凭证等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：被告乔果汁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。本案原、被告签订的《苏州时代广场租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。
关于合同解除。本院认为：根据双方约定，被告未支付租金及物业管理费等相关费用累计达到一个月的，原告有权解除合同并收回房屋。原告圆融公司提交的多份《律师函》及相应的邮寄凭证、催款通知可以证实被告欠付款项且已达到一个月以上，被告未到庭应诉答辩对款项交付提出主张并举证证实，原告以此为由诉请解除合同有事实及法律依据，本院依法支持。原、被告自愿以合同上预留的地址为通知、信件的送达地址并且在挂号信邮寄的第二天视为送达，同时确认变更后应及时通知对方，如不通知的不利后果自行承担。现无证据表明被告书面告知原告已变更收件地址，在被告违约而原告可以行使解除权的情况下，原告发函要求律师函送达之日起正式解除，其主张以发函的第二日作为送达及合同解除之日符合双方约定及法律规定，本院认定该《苏州时代广场租赁合同》于2016年8月1日解除；原告据此收回房屋的行为符合合同约定，本院一并予以确认。
关于截至2016年7月31日的租金、物业管理费、推广费、空调费、水电费201860.29元。本院认为：一方面，上述金额为租赁合同解除前发生的费用，计算标准并未超出合同约定，且原告对于欠付时间及金额均能给出合理的解释；合同约定原告或圆融物业有权按照水电费的国家计费标准并考虑适当总表损耗后确定金额，被告欠付物业管理费、推广费、空调费、水电费的金额以及原告代为交付的事实也得到圆融物业的确认，原告诉请被告支付上述款项有合同依据；另一方面，上述金额与催款函金额一致，被告也未出庭应诉答辩，就款项支付提出异议并举证证明，原告诉请被告支付各项费用合计201860.29元符合法律规定，本院予以支持。
关于逾期付款利息。本院认为：根据现有证据，被告迟延支付款项客观属实，原告以被告阶段性付款后欠付金额为基数、按照每日万分之五计算逾期付款利息计算至2016年7月29日，之后以201860.29元为基数按照上述标准计算至实际给付之日符合合同约定，相关标准未明显过高，本院依法予以支持。
关于延迟返还房屋占用费。本院认为：根据约定，合同解除后被告迟延交还房屋的，应该按照租金及物业管理费的双倍支付延误期限内的费用。但同时，合同也约定解除后原告有权随时进入房屋，室内物品视为被告自愿放弃。故在被告长期欠付费用且原告按约行使解除权后，原告应及时收回房屋避免迟延损失进一步扩大，该项费用以原告收回房屋并恢复原状所需的必要、合理时间来确定较为适宜。综合考量，本院参照一个月的标准，酌情支持迟延返还房屋占用费为30000元。
关于违约金。本院认为：综合现有证据，系因被告拖欠租金及相关费用所致导致合同解除，被告应承担相关违约责任。因双方约定被告违约时原告有权不予返还保证金作为违约处罚，原告据此诉请没收保证金105120.19元，本院予以支持；但没收保证金具有承担违约责任的性质，而违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合原告自述收回房屋的时间，本院认为上述保证金足以制裁被告的违约行为并对原告的损失进行合理补偿，而原告也不能证实此外存在其余损失，故对于原告要求另行按照合同约定的租金及相关费用标准的两倍主张六个月作为违约金，本院不再支持。
关于律师费7324元。因合同对于律师费的承担有约定，原告客观委托代理人出庭应诉，原告提交代理合同及发票，相关费用并无明显过高，被告也未到庭就此提出异议，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
一、依法确认原、被告签订的关于苏州工业园区时代广场N6区11号楼E105号的《苏州时代广场租赁合同》于2016年8月1日解除；
二、被告苏州乔果汁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司截至2016年7月31日的房屋租金、物业费、水费、电费、空调费、推广费合计201860.29元；
三、被告苏州乔果汁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏州圆融发展集团有限公司逾期付款利息（截至2016年7月31日为12520元，从2016年8月1日至实际给付之日，以201860.29元为本金，按照每日万分之五计算）；
四、依法确认被告苏州乔果汁餐饮管理有限公司向原告苏州圆融发展集团有限公司交付的保证金105120.19元由原告没收；
五、被告苏州乔果汁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司迟延返还房屋占用费30000元；
六、被告苏州乔果汁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告苏州圆融发展集团有限公司律师费7324元；
七、驳回原告苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。
如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取9024元，公告费690元，合计9714元，由被告苏州乔果汁餐饮管理有限公司负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告苏州乔果汁餐饮管理有限公司在给付上述款项时将该款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 蔡 勇
人民陪审员 蔡培建
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 夏李扬
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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