上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4674号
上诉人（原审被告）上海云润园艺有限公司。法定代表人季纪龙，执行董事。委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海尊达实业有限公司。法定代表人陈经建，总经理。委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人孙哲，上海市朝华律师事务所律师。上诉人上海云润园艺有限公司（以下简称云润公司）因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日受理后，依法组成合议庭于2016年5月18日公开开庭审理了本案，上诉人云润公司之委托代理人盛国华、被上诉人上海尊达实业有限公司（以下简称尊达公司）之委托代理人孙哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，一、2005年6月7日，尊达公司与上海市松江区房屋土地管理局（以下简称房地局）签订“上海市国有土地使用权出让合同”及其“配套合同”，约定房地局以现状向尊达公司出让位于包括上海市松江工业区XX号（61,137平方米）等地块在内的总面积为154,052平方米的土地等。该合同附件“国有土地使用条件”第6.1条载明，本地块上建筑物不得分层、分套出售，如需分幢出售，应征得房地局同意。第6.2条载明，未按出让合同和本土地使用条件投资开发、利用土地的，本地块的土地使用权不得转让、出让。此后，尊达公司对上述地块取得相应的上海市房地产权证等。2007年9月15日，尊达公司与上海A有限公司（以下简称A公司）签订建设工程施工合同。该合同约定，A公司以暂定价款35,522,632元（人民币，下同）承建尊达公司位于本区XX路XX区XX区XX#、5#、9#、C区13#—24#、配电房等工程。此后，A公司就上述工程进行了施工。二、2012年7月31日，尊达公司、云润公司签订“房屋定造合同”。该合同约定，尊达公司为云润公司定造建筑面积为15,097平方米的系争房屋，实际面积以房地部门实测为准；系争房屋占用范围内的土地系国有一类工业用地（生活配套设施用地），尊达公司向云润公司承诺该地块及所建房屋能够用于企业职工宿舍使用；系争房屋土地分摊面积为11,020平方米，根据现行政策规定，将来产证上体现的是宗地面积，无法体现分摊面积，随着定造房屋的转让，上述分摊面积的土地使用权及其相关权利和义务也一并转让给云润公司；定造价格包括两部分，一是每平方米2,000元的楼板价，按上述建筑面积计算房价总额为30,194,000元，该价格包括前期的土地开发成本、财务费用等在内的市政配套费以及在建工程或房屋转让过程中的各种税费。二是暂估每平方米1,600元的建筑造价，目前工程已全面开工，建筑工程款由云润公司负责承担，在上述房屋完成在建工程转让前由尊达公司代付，在上述房屋完成在建工程转让后，由云润公司向施工单位直接支付，由此衍生的债权债务由云润公司全权负责，与尊达公司无关；上述价格为云润公司取得系争房屋而支付尊达公司的所有费用，在具备在建工程转让条件时，双方同意在云润公司满足约定的付款条件下尽快将上述定造房屋转让给云润公司；在建工程或房屋交易过户时的有关税费按交易当日的法律规定的税费缴纳标准由尊达公司、云润公司各自承担；本合同签订之日，云润公司向尊达公司支付5,000,000元，作为定造房屋的定金，该定金全额到位之日起本合同正式生效，合同生效后该定金视作楼板价的首付款；扣除5,000,000元定金后余下的楼板价25,194,000元，云润公司将在2012年12月31日前向尊达公司支付10,000,000元，余款在该房屋具备交付使用之日(即云润公司可以进场装修之日)的三个月内支付完毕；上述房屋完成在建工程转让前已完成的建筑工程按原施工合同约定已支付的工程款约7,500,000元，由云润公司在2012年12月31日前分期向尊达公司逐步付清；云润公司如未能在规定时间内支付上述5,000,000元定金，本合同无效，尊达公司不承担任何法律责任；如果云润公司未能在上述规定时间内向尊达公司支付上述剩余楼板价及工程款，每逾期支付一日，尊达公司向云润公司收取逾期金额的万分之六的滞纳金，直至云润公司支付完毕等。三、2012年7月5日，上海B有限公司（以下简称B公司）向尊达公司出具康舒特造价（2012）第Z-010号“关于松江出口加工区配套建设项目（C区）工程中期结算咨询报告”。该报告载明，本项目已完工工程结算总造价为46,155,887元，达到合同预算总造价的34.60%。其中，系争房屋的中期结算造价为9,165,553元，达到合同预算造价的36.98%等。2012年8月3日，尊达公司股东会决议，同意将XX号地块上在建房屋转让给包括云润公司在内的五家单位等。同日，尊达公司、云润公司签订“在建工程转让协议”。该协议载明，尊达公司在XX号地块[房地产权证：沪房地松字（2005）第XXXX**号]建设的系争房屋，土地面积61,137平方米，规划面积17,704平方米，计划投资25,000,000元，现已投资9,000,000元；由于资金问题，现在无法继续建造，经双方商定，将在建上述4幢系争房屋以18,430,000元的价格出让给云润公司，由云润公司继续完成余下的工程；尊达公司应无偿协助云润公司办理该工程转让过户手续，双方应按国家及本市规定缴纳税费；本协议一式二份，双方签字后生效等。2012年9月6日，云润公司对坐落于本区XX路XX弄土地取得沪房地松字（2012）第XXXXXX号上海市房地产权证。该证附件栏载明，在建工程转让，转让房屋为13幢82、83号，14幢84、85号，15幢86、87号，16幢88、89号（注:即为系争房屋）预测总建筑面积为17,704平方米；上述地块与XX路XX弄1-3、5-12幢61-81号、17-24幢90-103号房屋所属地块为同一地块，故土地共有面积为61,137平方米。上述康舒特造价（2012）第Z-010号、股东会决议以及“在建工程转让协议”均存放在“上海市松江区住房保障和房屋管理局”档案室，并由云润公司至该局档案室调取复印件。审理中，尊达公司称，上述“在建工程转让协议”仅系为了办理登记，不排除当事人是否有做低价格的心态，应以上述“房屋定造合同”作为结算价款的依据。而云润公司认为，合同签订在先，协议签订在后，故应以协议作为结算依据。因尊达公司、云润公司为转让同一标的物而签订的“房屋定造合同”与“在建工程转让协议”约定的权利义务存在重大差异，而且仅间隔3天，故法院要求当事人对此作合理解释。尊达公司则称系为了达到国家规定的在建工程转让标准，并为了降低因转让而产生的税收等成本。而云润公司则称，合同是无效的，价款在磋商中，仅供参考，差价是协商的结果。四、2014年4月23日，云润公司对系争房屋取得登记权利人为其本人的沪房地松字（2014）第XXXXXX号上海市房地产权证（以下简称第XXXX**号权证）。该证载明，房地产坐落为本区XX路XX弄XX号,土地用途为一类工业用地（企业生活配套设施用地）、宗地（丘）面积为61,137，房屋建筑面积为15,397.96平方米。该证附记页载明上述地块与松江区XX路XX弄XX号、90-103号房屋所属地块为同一地块，故土地为共有面积61,137平方米。该证原件现有尊达公司持有。2014年5月15日，云润公司通过申请补发方式，对上述系争房屋于同年6月23日另行取得沪房地松字（2014）第XXXXXX号上海市房地产权证（以下简称第XXXX**号权证）。审理中，尊达公司陈述，因云润公司未付清转让款而将上述第XXXXXX号权证放在尊达公司处。云润公司则称，补发上述第XXXXXX号权证的事实不能证明云润公司尚有在建工程款未付清的事实，上述产证系其应尊达公司要求而在去尊达公司单位途中遗失。五、本案审理中，尊达公司、云润公司对云润公司已付13,700,000元的事实，没有异议。但尊达公司认为，其中仅3,700,000元与本案有关，系用于支付系争房屋工程款，而另10,000,000元是云润公司代上海C有限公司（以下简称C公司）支付的工程款，并为此提供了云润公司于2013年2月26日出具的承诺书一份。该承诺书载明，“本公司支付给上海A有限公司1,000万元工程款，作为上海C有限公司支付的工程款”。云润公司对该承诺书的真实性没有异议，但其认为该承诺书与本案事实无关，不能证明尊达公司所主张的上述事实，而且与尊达公司在法院其他案件中的陈述相互矛盾。另查明：2013年9月3日，云润公司以及上海D有限公司、C公司、上海E有限公司（以下简称E公司）、上海F有限公司（以下简称F公司）五家单位作为建设方（甲方）与作为施工方（乙方）的A公司签署“关于松江出口加工区配套建设项目C区若干问题的会议纪要”。该纪要第四条工程审计栏载明，双方一致同意9月2日与上海G有限公司（以下简称G公司）签订审计委托书，并推举邓某某总经理代表五家建设单位参与并决定C区项目的工程审计及决算工作。该纪要另对建设施工状况、工程款支付、竣工验收等事项作了约定。同月25日，尊达公司、G公司以及A公司签署“工程结算审定单”。该审定单载明，松江出口加工区配套建设项目-
C区住宅的审定结算总造价为82,487,675元，审定的日期为2013年9月25日等。其中，系争房屋的工程款为28,591,068元。2015年1月，尊达公司起诉请求法院判令云润公司向尊达公司支付工程款24,891,068元。审理中，邓某某在涉案4幢房屋的工程结算审核汇总表中明确其确认上述28,591,068元是82,487,675元的一部分，对于其组成本身无异议，但当时确认该金额是出于被迫和无奈等。再查明：2014年8月7日，尊达公司的法定代表人由吴某某变更为陈经建，其股东包括吴某某、邓某某等人。C公司的股东为吴某某等人。还查明：2014年4月14日，法院受理（2014）松民三（民）初字第1218号A公司诉本案尊达公司的建设工程施工合同纠纷一案，并依法追加本案云润公司以及F公司、E公司为该案第三人。在该案中，A公司主张的工程款涉及本区XX路XX弄XX区XX房及配套建设项目1#、2#开关站等工程。2015年6月19日，法院对该案依法作出相应的民事判决。后，A公司以及本案尊达公司均不服上述判决，并提起上诉。2016年1月28日，上海市第一中级人民法院依法作出（2015）沪一中民二(民)终字第2569号民事判决。该判决将一审认定的应付工程款由83,893,480元变更为83,832,892元，其原因是扣减了82-103号房屋非钢化玻璃的差价60,588元，并因此对法院一审裁判结果作出了相应的变更判决。此外，该判决还认定，根据云润公司出具的前述承诺书，云润公司已付13,700,000元中的10,000,000元系为C公司支付的工程款。审理中，尊达公司提供G公司出具的情况说明、汇总以及对应的信息价等证据，证明上述在二审中扣减的非钢化玻璃的差价中，与系争房屋相关部分为22,032元。云润公司认为，对情况说明、汇总的真实性无法确认，G公司既不是审价单位，又无相应资质，故其出具的上述证据无效，而且没有关联性。对信息价的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。原审认为，本案中，当事人的主要争议焦点是：一、尊达公司、云润公司于2012年7月签订的合同的效力；二、结算系争房屋价款的依据是2012年7月的合同还是2012年8月签订的协议；三、尊达公司是否有权直接向云润公司主张价款。四、如何认定系争房屋应付及已付价款。就争议焦点一。首先，合同法及其施法解释的规定，当事人之间签订的合同，因违反法律、行政法规效力性强制性规定而无效。其次，云润公司辩称的国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第十七条有关按规定和规划要求，开发、利用、经营土地的规定，是属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对合同这种债权行为所作的禁止性规定，亦即该项规定属于管理性规定而非效力性规定。再次，在本次诉讼之前，云润公司已经对系争房屋取得登记权利人为其本人的房地产权证。由此足以证明，相关部门同意对在建系争房屋进行转让的事实。最后，合同虽约定定金到位合同生效，不到位合同无效，但按担保法司法解释关于“当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效”的规定，现云润公司已对系争房屋取得上海市房地产权证，足以证明合同已经履行，故该合同不应未付定金而不成立或不生效。因此，尊达公司、云润公司于2012年7月签订的合同应当认定为有效，云润公司关于该合同无效的辩称意见，法院不予采纳。就争议焦点二。通常而言，当事人就同一标的先后签订两份内容不一的合同，一般应以后一份合同约定内容来确定当事人之间的权利义务，但有充分证据证明后一份合同约定的内容并非当事人真实意思表示的除外。本案中，尊达公司以2012年7月的合同向云润公司主张权利，而云润公司以2012年8月的协议予以抗辩，法院采纳尊达公司意见，具体理由如下：首先，2012年7月的合同约定云润公司应付尊达公司在建系争房屋转让价款包括两部分，一部分是按建筑面积计算总额已达3,019万余元的楼板价，另一部分是须经工程审价确定的已完成基础工程的结算造价，并明确地上工程由云润公司选择施工单位自行建造。而2012年8月的协议则约定将在建系争房屋仅以18,430,000元的价格出让给云润公司，并同样约定由云润公司继续完成余下的工程。比较上述约定内容，价款相差极其悬殊。其次，就上述合同与协议约定的价款存在重大差异的原因，法院要求当事人对此作合理解释。尊达公司关于上述协议系为办理系争房屋转让手续以及少缴税费而做的陈述，还是比较符合当前房地产交易中普遍存在做低交易价格的情形，法院予以采纳。云润公司关于合同无效，差价系协商结果的陈述，没有其他证据佐证，且极不符合一般常理，法院不予采纳。再次，法院已充分注意到现客观上是由尊达公司持有云润公司挂失的前述第XXXXXX号权证，但对该证为何由尊达公司持有，当事人各执一词。从概率上而言，云润公司有不慎遗失的可能，但云润公司遗失的上述权证又恰巧由此前向其转让系争房屋的尊达公司拾得的可能性极小。因此，法院对云润公司有关前述权证由尊达公司持有的原因的陈述，不予采纳。基于此，尊达公司、云润公司在2012年8月协议中约定的转让价款，不是双方变更价款的真实意思表示。同时，结合当事人均无该协议原件的事实，以及前述裁判理由，足以认定上述协议约定的价款实际是为了少缴转让在建系争房屋税费而为。因此，应当认定当事人在上述协议中约定的涉及价款部分的内容无效。该部分内容的无效，并不影响其他内容的效力。就争议焦点三。根据上述裁判理由，并结合合同相对性原则，尊达公司当然有权依据双方于2012年7月签订的合同向云润公司主张该合同项下的权利，包括两部分，一是约定的楼板价，二是已建系争房屋的造价。云润公司关于尊达公司不是主张工程款的适格主体的辩称意见，法院不予采纳。因为，合同虽有地上工程由云润公司选择施工单位自行建造，施工单位的工程款由云润公司负责支付，由此衍生的债权债务由云润公司全权负责的约定，但此属尊达公司、云润公司内部的约定，对外不具有法律约束力。现云润公司未与尊达公司签订建设工程施工合同的相对方A公司签订合同，后续建造系争房屋的工程仍由原施工单位继续施工至竣工。而A公司基于建设工程施工合同关系向尊达公司提出了主张工程款的诉讼，并已作出相应的生效判决。就争议焦点四。首先是应付款部分。鉴于尊达公司在本案中仅主张造价部分，并明确不涉及楼板价，故本案仅处理系争房屋的造价部分。根据2013年9月“关于松江出口加工区配套建设项目C区若干问题的会议纪要”第四条载明的内容，包括云润公司在内的五家单位共同推举邓某某参与并决定C区项目的工程审计及决算工作，而系争房屋又在C区项目范围之内。因此，邓某某有权代表云润公司与相应的施工单位结算系争房屋的工程价款。现邓某某已经确认了系争房屋工程的结算造价为28,591,068元，邓某某确认的上述结算造价原则上对云润公司具有法律约束力。不能仅因邓某某系尊达公司的股东而否定邓某某代表云润公司结算系争房屋工程款的事实，除非云润公司有充分证据证明邓某某与尊达公司等恶意串通损害云润公司利益等，但云润公司对上述除外情形无证据相佐证。云润公司关于其不认可上述审定造价的辩称意见，法院不予采纳。因此，云润公司应当向尊达公司支付上述结算造价部分的价款。但是，在上述结算造价中应扣除已经生效了法律文书认定未使用钢化玻璃部分的差价22,032元。据此，云润公司应当支付尊达公司转让系争房屋的造价为28,569,036元。云润公司关于G公司无资质，其出具审价报告无效等意见，法院不予采纳。因为，由G公司进行工程审价系经其同意的，其欲以上述意见推翻已达成的合意有违诚信。其次，是已付价款问题。根据云润公司出具的承诺，以及相关生效法律文书认定的事实，云润公司虽实际已支付13,700,000元，但其中的10,000,000元系云润公司代C公司支付的价款，故云润公司支付尊达公司的价款仅为3,700,000元。基于此，上述认定的应付与已付价款相抵之后，云润公司尚应支付尊达公司系争房屋转让价款为24,869,036元。原审法院于二○一六年三月十四日依法作出判决：一、上海尊达实业有限公司与上海云润园艺有限公司于2012年8月3日签订的“在建工程转让协议”中的有关“以1,843万元的价格出让”的内容无效；二、上海云润园艺有限公司于判决生效之日起十日内支付上海尊达实业有限公司转让价款人民币24,869,036元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币166,255元，由上海尊达实业有限公司负担人民币110元（已付），上海云润园艺有限公司负担人民币166,145元(于判决生效之日起七内交付法院）。判决后，云润公司不服，上诉称，1、“在建工程转协议”真实、合法有效，且为双方实际履行，应作为认定双方法律关系的基础；2、“房屋定造合同”无效且不具备履行条件，也未经双方实际履行，不应作为认定双方法律关系的基础；3、上诉人与被上诉人之间系建设工程转让合同关系，并非建设工程施工合同关系，故被上诉人无权向上诉人主张工程款，且上诉人对于原审认定的工程造价不予认可；4、原审判决超出了被上诉人的诉讼请求，违反法定程序。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人尊达公司辩称，2012年8月的“在建工程转让协议”仅是为了办理转让登记所需，双方真实履行的就是2012年7月签订的“房屋定造合同”，上诉人已经取得房屋产权证，但未向被上诉人履行付款义务，显属不当；关于系争房屋的工程造价已经有相关生效判决予以认定，本案诉讼过程中审价部门也专门就本案房屋的造价进行了区分，原审法院据此判令上诉人向被上诉人支付相应工程款是完全正确的。上诉人的上诉请求缺乏依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一、上诉人与被上诉人就同一标的先后签订了两份合同，即2012年7月的“房屋定造合同”及2012年8月的“在建工程转让协议”，现上诉人主张“房屋定造合同”无效，然正如一审判决所言，上诉人据以主张合同无效的理由属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，属于行政管理性规定，而非效力性禁止规定，且本案诉讼前，上诉人已经取得系争房屋的房地产权证，故“房屋定造合同”系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。二、关于双方实际履行的是哪一份合同。首先，从合同形式来看，“房屋定造合同”对房屋位置、面积、价格、付款方式及违约责任等均作了明确约定，内容完备，具备正常合同的形式要件，而“在建工程转让协议”仅笼统地记载了房屋面积及转让价格，对其他内容均未涉及，尤其对于高达1,800余万元的转让价格，对于具体付款时间及方式等在协议内均未进行约定，对于何时办理过户手续等也未进行约定，客观上缺乏履行的基础；且该份“在建工程转让协议”除了留存在相关行政部门档案室之外，双方均不持有合同原件。其次，从合同内容来看，对于同一标的，双方在“房屋定造合同”中约定的转让价格仅楼板价部分就已经高达3,000余万元，而在相隔仅3天的“在建工程转让协议”中，约定的转让价格仅为1,800万元，且该价格还已经包含了已施工部分的工程造价，对于相差如此悬殊的转让价格，上诉人未能作出合理解释，相反，被上诉人关于是为了办理系争房屋转让手续以及少缴纳税款而签订“在建工程转让协议”的解释，比较符合当前房地产交易中普遍存在的做低交易价格的情形，也与该份转让协议仅留存于松江区房管局档案室的情况相符，具有一定合理性；同时根据交易惯例，对于交易金额高达上千万的合同，双方在磋商以及订立合同时理应极其慎重，如双方协商对原合同约定的转让价格进行变更，也应当在后签订的合同中对此有所体现，现双方仅用一份内容记载不全面的“在建工程转让协议”来取代原“房屋定造合同”，显然有违常理。再次，本院也注意到，上诉人取得的原房地产权证由被上诉人持有，对此上诉人未能作出合理解释，而被上诉人关于由于上诉人未付清转让款故将产权证放在被上诉人处的解释具有一定合理性。此外，就整个C区项目被上诉人分别转让给了包括上诉人在内的五家单位，转让方式基本相同，都是先后签订“房屋定造合同”及“在建工程转让协议”，本案一审过程中，其中三家受让单位上海E有限公司、上海C有限公司、上海H有限公司分别出具了情况说明，表示“在建工程转让协议”仅为办理转让过户备案手续使用，双方实际履行的是“房屋定造合同”。综合上述理由，结合本案相关证据材料、双方实际履行情况及双方在审理中的陈述来看，本院认为双方实际履行的是2012年7月的“房屋定造合同”，双方应按该合同约定进行结算，“在建工程转让协议”中关于1,843万元转让价的约定并非双方真实意思表示当属无效，原审法院对此认定正确，本院予以维持。三、上诉人上诉主张被上诉人无权向其主张工程款且对原审法院认定的房屋造价部分不予认可。对此，首先，根据“房屋定造合同”的约定，转让价格分为楼板价及房屋造价两部分，对于整个C区项目的造价已经有生效判决予以认定，且该判决已判令被上诉人向实际施工人支付该部分工程价款，在被上诉人已经对外承担了支付工程款责任的情况下，其向上诉人主张工程价款于法有据，也符合双方合同约定，故上诉人上诉主张被上诉人无权向其主张工程价款显然缺乏依据，该上诉理由本院不予采信。其次，对于本案所涉房屋的造价，审价人员是依据已经被法院生效判决认定的造价结论对本案具体房屋造价进行的区分，该区分原则并无不当，上诉人对造价金额提出异议但也未能指出审价结论具体存在哪些错误，故上诉人对造价部分提出的异议缺乏依据，本院不予采信。原审法院对上诉人应付款金额的认定正确，本院予以维持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人云润公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币166,255元，由上诉人上海云润园艺有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 吴 丹
代理审判员 严佳维
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……