广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第503号上诉人（原审被告、反诉原告）：李志党，男，汉族。委托代理人：莫凡，广东明典律师事务所律师。委托代理人：刘金花，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省英德水泥厂。法定代表人：龙松勋，该厂厂长。委托代理人：毛德怀，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：广东玻璃纤维厂。法定代表人：伍戎伐，该厂厂长。委托代理人：毛德怀，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人李志党因与被上诉人广东省英德水泥厂（以下简称“水泥厂”）、广东玻璃纤维厂（以下简称“玻纤厂”）租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2014）清英法望民初字第178号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，座落于广东省英德市望埠镇望河村崩岗村小组国有土地使用权证号为英德国用（2012）第08**号国有土地的使用权人是玻纤厂，地类（用途）是工业用地，使用权类型是划拨，使用权面积是173337.7平方米。该土地上建有职工浴室（房地产权证号：粤房D19***75号），面积为179.28平方米，托儿所（房地产权证号：粤房D19***09号），面积为740.34平方米。从2007年起，玻纤厂将其所有的职工浴室、托儿所等范围出租给李志党，分别签订租期为一年、两年的租赁合同数份并已各自履行完毕。2013年1月1日，玻纤厂作为涉案土地的使用权人将涉案土地及房屋委托原告（反诉被告）水泥厂管理及出租，委托期限为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日止，双方约定水泥厂必须在委托期限满时将土地及房屋全部交还给玻纤厂，否则每逾期一个月水泥厂则需向玻纤厂支付10万元违约金及赔偿玻纤厂的经济损失。同日，水泥厂在未经英德市人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准下与李志党签订涉案《租赁合同》，约定由水泥厂（甲方）作为出租人，李志党（乙方）作为承租人，水泥厂将广东玻纤厂生活区指定范围有偿出租给李志党，租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日，月租金为600元。双方在第五条权利和责任中约定：1、甲方将租赁资产以现状交付乙方使用。乙方在租赁期内对所有租赁的房屋、资产负有保管、维修责任，未经甲方同意不能私自改变房屋结构，因损坏、失窃造成的损失应按不低于原状水平修复好或按双倍价格赔偿。合同期满或终止时，乙方必须将租赁资产完整交回给甲方；属乙方添置的设备、物品归乙方所有。……第六条其他约定：1、如因行政或司法行为、房屋拆迁、企业转制及重大项目开发，导致合同无法履行，甲方需提前一个月书面告知乙方，甲方无息退还保证金给乙方，乙方不向对方提出任何赔偿。……7、合同期满，承租方无条件在7天内撤出。甲方在乙方没有违反约定条款情况下一次性无息退还保证金。8、合同终止后，经甲方书面通知，承租方无条件在7天内撤出。9、合同期满前15天，如双方有意续约，合同另行协商签订，同等条件下原承租人优先。10、上述第六、七条各款，如乙方违反，造成甲方损失的，甲方除解除合同、没收保证金外，并可要求乙方赔偿损失。签订合同后，原告（反诉被告）水泥厂将涉案房屋及土地交付给被告（反诉原告）李志党使用，李志党也一次性交纳了全年租金7200元给原告（反诉被告）水泥厂。2013年中旬，玻纤厂决定将其拥有使用权的包括涉案租赁土地在内的国有土地用于开发广业非金属矿工业园项目水泥厂与玻纤厂于2013年9月9日书面通知李志党在涉案租赁合同期满无条件在7天内撤场。水泥厂无息退还保证金给李志党，李志党不得向对方提出任何赔偿；李志党于2013年9月13日收到该通知书，同时表示不接受通知书中的条款；2013年11月8日，水泥厂和玻纤厂再次书面通知李志党在涉案租赁合同期满7天内无条件撤场，要求李志党尽快做好撤场准备；李志党收到该通知书后，于2013年12月8日书面答复水泥厂因其建场前期投入各项基础建设过大，加之猪场生产这几年效益一直处于不稳定状态，2013年生猪、养殖事业刚步上正轨，请求水泥厂与其协商租赁合同的续约事项，如确实要进行重大项目的开发，即给予其合理补偿，同时给予充足的时间来选择新的猪场。水泥厂与玻纤厂于2013年12月19日书面回复李志党的续约等请求，水泥厂、玻纤厂因重大项目开发无法与李志党续签租赁合同，同时根据双方签订的《租赁合同》的约定，水泥厂无息退还保证金给李志党，李志党不向其提出任何赔偿，现李志党提出撤场要求补偿违反了双方合同的约定，同时再次要求李志党在合同期满的7天内无条件撤场。涉案《租赁合同》约定的合同期满后，李志党未依约撤出租赁物范围，水泥厂与玻纤厂于2014年1月8日再次向李志党发出书面通知函，因李志党未按合同约定撤场，水泥厂和玻纤厂停止供应用水，如李志党在收函15天内仍不撤场，则按期自动放弃地上附着物处理，水泥厂和玻纤厂采取进一步的清场行动。之后，李志党向英德市望埠镇人民政府申请司法调解，经调解，双方分歧较大，调解无果。因此，水泥厂遂提起本案诉讼。李志党在庭审中提出对其在租赁土地上建筑的六栋猪舍和两间仓库进行价格鉴定，并于2014年9月5日提出书面申请。双方对鉴定机构不能协商一致，原审法院依职权委托清远市物价局价格认证中心对涉案租赁范围上李志党建筑的六栋猪舍和两间仓库进行司法鉴定，清远市物价局价格认证中心于2014年12月1日作出清市价认[2014]105号《猪舍和仓库价格鉴证结论书》，鉴证猪舍和仓库的价格为942393元。李志党为此支付鉴定费4890元。李志党对《猪舍和仓库价格鉴证结论书》无异议；水泥厂及玻纤厂对《猪舍和仓库价格鉴证结论书》提出异议，认为价格鉴证依据与价格鉴证方法不合法、不恰当，结论书鉴定粗糙，没有具体取费依据，且鉴证明细项目重复计算，在鉴定过程中应考虑构筑物的折旧，其经向当地建筑行业询价及结合鉴定意见，调整鉴定物的价格应为310336.25元。同时水泥厂申请鉴定人员出庭接受质询。2014年12月19日，清远市物价局价格认证中心鉴定人员祝森林、成ＸＸ到庭接受水泥厂的质询，之后水泥厂对该《猪舍和仓库价格鉴证结论书》仍持有异议，但未提供相关证据予以反驳。另查明，李志党在庭审中确认其主张的仓库和猪舍是分别在2006年、2007年、2009年、2011年逐步建成的。再查明，水泥厂和第三人玻纤厂起诉时的法定代表人均是陈晓宇，在审理过程中，水泥厂的法定代表人变更为龙颂勋，第三人玻纤厂的法定代表人变更为伍戎伐。原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定：“国家实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第四十三条第一款规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”本案中，涉案租赁土地是划拨土地，土地使用权人是玻纤厂，玻纤厂已依法取得涉案土地的土地使用权证及地上建筑物的所有权证，在签订涉案《租赁合同》时虽未经英德市土地管理部门和房产管理部门批准，但出租该涉案土地及房屋符合《条例》第四十五条规定中的“土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明”的条件；而《条例》第四十四条和四十五条对出租划拨土地使用权和地上建筑物设置的限制性条件，属于行政法规的管理性强制性规定，其中并未明确规定不符合条件出租划拨土地使用权和地上建筑物无效，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，也不能据此认定涉案出租划拨土地和房屋无效。水泥厂受玻纤厂的委托，管理和出租涉案土地及房屋，水泥厂与李志党之间签订的《租赁合同》，是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，李志党虽辩称涉案租赁合同是水泥厂单方制定，该合同属于霸王条款，但未提供任何证据证实该合同何条款属于霸王条款，故涉案《租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，其内容并没有违反法律或行政法规的效力性强制性规定，故应认定该合同为有效合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。这是法律规定的依合同履行义务原则，水泥厂在签订合同后，已将租赁物交付李志党使用，履行了出租人的合同义务；李志党也应按双方合同的约定完全履行义务，李志党虽按约定支付了租金，但在合同约定的期限届满后，未依约撤场，其行为构成违约，水泥厂诉请李志党返还租赁物符合法律的规定，应予支持。水泥厂诉请李志党从2014年1月1日起至实际交还租赁物之日止支付物业占有使用费符合法律的规定，且李志党对此无异议，原审法院予以支持；关于占有使用费计算标准的问题，水泥厂主张按房屋10元/平方米/月、空地按0.7/平方米/月计算，李志党抗辩应按双方合同中约定的600元/月计算。由于双方对于租赁面积没有确切的约定，双方在庭审中也不能达成一致的意见，故占有使用费按涉案租赁合同约定的600元/月的标准计算为宜。关于水泥厂诉请李志党赔偿经济损失600000元的问题。水泥厂提供其与玻纤厂签订的《委托书》及六张由玻纤厂出具的收款收据以证明其经济损失600000元，但鉴于水泥厂和玻纤厂产生委托与被委托关系时两者的法定代表人同为一人的特殊情况，水泥厂提供的六张收款收据，仅有玻纤厂的盖章，并无相关财务人员的签名，且无相关账目相印证，不符合常规的财务管理制度，因此，其提供的证据不足以证明该600000元的实际发生，该请求不予支持。关于李志党反诉要求水泥厂继续履行涉案《租赁合同》的问题。双方于2013年1月1日签订的《租赁合同》约定合同在2013年12月31日期满，李志党在合同期满后请求水泥厂和玻纤厂续约遭拒，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项的规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”，双方已经按照合同的约定履行完毕，故李志党请求继续履行涉案《租赁合同》无事实与法律依据，不予支持。关于李志党反诉请求水泥厂、玻纤厂补偿其“猪舍、仓库”等建筑因搬迁导致的损失942393元的问题。按照国土资源部《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条第一款：“土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续”的规定，承租人李志党在租赁的划拨土地上不得新建永久性建筑物、构筑物，需要建造临时性建筑物、构筑物的必须征得出租人水泥厂同意，同时必须按照有关法律、法规的规定办理审批手续。而承租人李志党未提交出租人水泥厂同意并经相关部门审批允许其修建猪舍和仓库的证据。对于承租人李志党提出自己在修建过程中水泥厂和玻纤厂明知而未提出异议，应当认定出租人水泥厂和第三人玻纤厂同意其修建的理由，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条第一款的规定，承租人李志党在租赁的划拨土地上建造临时性建筑物、构筑物，除了出租人水泥厂同意外，还必须按照有关法律、法规的规定办理审批手续，同时出租人水泥厂对承租人李志党在划拨土地上建造临时建筑物、构筑物并不负有监管的职责，因此承租人李志党的该理由不予采纳。李志党认为按照涉案合同第五条权利和责任第1条：“……合同期满或终止时，乙方必须将租赁资产完整交回给甲方；属乙方添置的设备、物品归乙方所有”的规定，主张其修建的仓库和猪舍是属于其所有的物品，应归其所有，撤场造成猪舍和仓库的损失应当由水泥厂和玻纤厂给予补偿。水泥厂和第三人玻纤厂认为其并不否认李志党建造的猪舍和仓库属李志党所有，承租人李志党在撤场时可以把其添置的设备等拆除带走，水泥厂和第三人玻纤厂并不会占为己有也不同意使用；双方还在涉案租赁合同中约定：“如因行政或司法行为、房屋拆迁、企业转制及重大项目开发，导致合同无法履行，甲方需提前一个月书面告知乙方，甲方无息退还保证金给乙方，乙方不向对方提出任何赔偿。”按该条款规定，水泥厂已经提前三个月告知李志党在合同期满后不再续约，李志党需按合同约定撤场并不得向水泥厂提出任何赔偿。从涉案《租赁合同》第五条权利和责任第1条：“……合同期满或终止时，乙方必须将租赁资产完整交回给甲方；属乙方添置的设备、物品归乙方所有”的约定来看，双方约定的是对合同期满后动产的处理，对于不动产的处理并没有进行明确约定；李志党是在2006年至2011年之间逐步建造猪舍和仓库，是涉案租赁合同签订前所进行的，双方在2013年1月1日签订的《租赁合同》没有对此部分进行确认，且庭审中双方也确认在涉案《租赁合同》中就租赁期满后对承租人李志党在租赁土地上建造的临时建筑物、构筑物的补偿也未进行约定，因此承租人李志党要求出租人水泥厂和玻纤厂补偿其“猪舍、仓库”等因搬迁导致的损失942393元，理由不成立，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第九十一条第一款第一项、第七项、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款，《中华人民共和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条第一款、第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，原审法院于2015年1月22日作出（20140）清英法望民初字第178号民事判决：一、李志党于本判决发生法律效力之日起三十日内迁出广东省英德水泥厂出租的房屋和土地并返还给广东玻璃纤维厂。二、李志党从2014年1月1日起按照每月600元的标准向广东省英德水泥厂及广东玻璃纤维厂计付占有使用费至实际返还所租赁的房屋和土地之日止广东省英德水泥厂及广东玻璃纤维厂计付占有使用费至实际迁出所租赁的房屋和土地之日止。三、驳回广东省英德水泥厂其他诉讼请求。四、驳回李志党全部反诉请求。本诉案件受理费10438.26元，由广东省英德水泥厂负担9290.05元，李志党负担1148.21元（该款水泥厂已预交，李志党应负担的部分由其径付给广东省英德水泥厂，原审法院不再另行退费）；反诉案件受理费5800元，鉴定费4890元，两项合计10690元由李志党负担。宣判后，李志党不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销广东省英德市人民法院（2014）清英法望民初字第178号民事判决第一项，驳回广东省英德水泥厂对此项的诉讼请求；2、撤销判决第四项，判令被上诉人广东省英德水泥厂补偿上诉人六间猪舍及两间仓库等损失942393元；3、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，适用法律不当。1、本案租赁期限应结合租赁合同和被上诉人原法定代表人作出的承诺综合认定。上诉人租赁涉案房屋、土地的目的是经营猪场。被上诉人原法定代表人表示因厂内部制度所限，只能以续约的方式签订一年或二年期限的租赁合同，并多次承诺将房屋和土地租赁给上诉人二十年。从2006年至2011年期间，上诉人分别以一年、二年的期限签订了三次租赁合同，2013年1月1日再次签订了为期一年的租赁合同。因此，上诉人完全有理由相信其与被上诉人是长期的、稳定的二十年租赁合同关系，而不是仅指2013年1月1日合同的期限，因此，原审认定违背公平原则，认定错误。2、上诉人在租赁土地上建造的临时建筑物，构筑物已经被上诉人同意，应当作为土地的添附物处理。根据相关法律规定，依法应折价处理。3、被上诉人违背诚信原则，不同意继续出租房屋合同土地，另租他人经营，造成上诉人六间猪舍和两间仓库等损失942393元，依法应承担损害赔偿责任。综上，原审查明事实不清，适用法律错误，一审法院仅以租赁合同来认定租赁期限有失公平，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人口头答辩称：被上诉人认为上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请法庭依法予以全部驳回。理由如下：1、上诉请求的第二项是超出一审反诉的范围，一审在反诉给予上诉人反诉程序是有问题的。2、上诉人所谓的要求被上诉人补偿损失是没有法律依据，本案诉争合同因期满终止，作为承租人在租赁合同期满后向出租人交还租赁物是符合法律的规定及义务，对于其经营期间的投资没有补偿的义务。3、上诉人所提出的损失不符合事实，首先，该建筑物是上诉人违法搭建，没有经过政府的相关的审批，也没有经过出租人的同意，即使按照我国相关的拆迁补偿规定，上诉人搭建的该建筑物也不符合补偿的规定，被上诉人不认可价格中心作出的评估报告，因为鉴定中心人员在接受被上诉人咨询时答非所问，综上，上诉人的上诉请求是没有任何法律和事实依据的。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人除了提交其与被上诉人2013年1月1日签订的《租赁合同》外，另提交了四份合同：1、2006年2月17日上诉人与广东玻璃纤维厂签订的《厂房租赁合同书》，约定广东玻璃纤维厂将现有原托儿所（下称厂房）有偿租给乙方即上诉人使用，租期从2006年3月1日起至2007年2月28日。2、上诉人与广东省广业建材产业集团有限公司广州公司签订的《房屋租赁合同》，约定甲方即广东省广业建材产业集团有限公司广州公司将位于英德市望埠镇玻纤厂生活区的职工托儿所租赁给乙方即上诉人作养殖猪使用。租期从2007年4月1日至2009年3月31日。3、2009年4月1日上诉人与广东省广业建材产业集团有限公司广州公司签订的《房屋租赁合同》，约定甲方即广东省广业建材产业集团有限公司广州公司将位于英德市望埠镇玻纤厂生活区的职工托儿所租赁给乙方即上诉人作养殖猪使用。租期从2009年4月1日至2011年3月31日止。4、2009年5月29日，上诉人与广东省广业建材产业集团有限公司广州公司签订的《租赁合同》，约定甲方即广东省广业建材产业集团有限公司广州公司将位于英德市望埠镇玻纤厂生活区的职工浴室、泳池租赁给乙方做堆存猪饲料使用，租期自2009年1月1日到2011年1月1日。二审中，法庭询问原审第三人确认广东省广业建材产业集团有限公司广州公司与其为受托管理关系。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案双方争议的焦点为：1、上诉人应否将涉案租赁房屋和土地交还给被上诉人；2、对上诉人请求被上诉人赔偿其六间猪舍及两间仓库的损失942393元应否予以支持。关于争议焦点一。首先，根据上诉人与被上诉人2013年1月1日签订的《租赁合同》，双方在合同第一项明确约定租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，同时在第六项第7款中约定“合同期满，承租方无条件在7天内撤出。”因此，原审法院依照双方的约定，判令上诉人迁出涉案租赁房屋和土地并无不当，本院予以维持。上诉人认为双方存在长期租赁关系，并提交了2006年至2011年的合同，本院经审查认为：因上诉人提交的合同的出租方分别为广东玻璃纤维厂、广东省广业建材产业集团有限公司广州公司，而并非本案的被上诉人广东省英德水泥厂，虽然上述合同中均为同一租赁对象，但根据合同的相对性原则，上诉人与其它主体签订的租赁合同对上诉人不具有约束力。因此，对上诉人以此主张其与被上诉人之间存在长期租赁关系的意见，本院不予采纳。关于在争议焦点二。因上诉人在一审庭审中确认仓库和猪舍是分别在2006年、2007年、2009年、2011年逐步建成的。而上诉人与被上诉人签订涉案租赁合同的时间为2013年1月1日，即涉案仓库和猪舍修建在双方签订《租赁合同》前，因双方在签订《租赁合同》时对合同期满后仓库和猪舍如何处理并未作出约定。且根据一审法院查明的事实，被上诉人仅受原审第三人的短期（时间为一年）委托出租、管理涉案土地及房屋，上诉人亦未提交证据合同期满后被上诉人将取得涉案仓库与猪舍的相关权益，并从中受益。因此，对上诉人请求被上诉人赔偿猪舍和仓库损失942393元的请求，于法无据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13223.93元，由上诉人李志党负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾晓清审 判 员  赖广鑫代理审判员  禹 莉二〇一五年十一月三十日书 记 员  何 叶