江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2231号上诉人（原审被告）：陈众，男，1978年4月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵勇，江苏苏商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡静，女，1985年6月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人:严慰慰，江苏苏源律师事务所律师。上诉人陈众因与被上诉人胡静房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈众上诉请求：撤销一审判决第三项，依法驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.被上诉人未因上诉人的违约行为造成损失，甚至因此获利。被上诉人没有充分证据证明其因上诉人的违约行为遭受了哪些损失，以及损失是多少。从现有证据而言，被上诉人在确定上诉人不能卖房后，很快就在同一小区内又重新购买了精装修房，且单价比上诉人房屋便宜了每平方一千四百多元，根本不存在被上诉人所称房价快速上涨、导致其蒙受重大损失的问题。2.被上诉人也存在违约行为，且违约在先。按照双方签订的房屋买卖合同的约定，被上诉人应当在2016年5月10日前支付上诉人23万元用于解押，但直到6月30日双方协商解除合同时，被上诉人也一直未支付该款项给上诉人。被上诉人的行为属于明显违约，也理应向上诉人支付违约金。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条规定，违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；违约金超过造成损失的30%的，一般认为是过分高于造成的损失。买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿数额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。综上所述，被上诉人未因上诉人的违约行为遭受损失，反而获利，被上诉人亦存在违约行为，一审判决判令上诉人支付18万元违约金，依法应当撤销。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。胡静辩称，上诉人的理由没有事实和法律依据。被上诉人于上诉人确定不履行合同后才另行购买住房。被上诉人的小孩是学龄前儿童，急需购买房屋；之后购买的房屋与上诉人的房屋虽是同一个小区，但上诉人的房屋是豪华装修，且可以拎包入住；被上诉人另行购买的房屋装修比上诉人的房屋差，且有债务纠纷，很多装修已经拆走。上诉人房屋涨幅巨大，一审期间，上诉人在网上的报价已经达到了180万元。一审中调取的证据已可证明上诉人无正当理由拒不履行合同，被上诉人一直积极履行合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。胡静向一审法院起诉请求：1.解除胡静、陈众之间签订的房屋买卖合同；2.陈众返还定金2万元，支付违约金28万元。事实和理由：2016年3月25日，胡静、陈众签订《房地产买卖中介合同》，约定陈众将其位于南京市浦口区江畔明珠某幢502室房屋以140万价格出售给胡静，一方违约，违约金为28万元。合同签订后，胡静按约向陈众支付了2万元定金，并约定于2016年5月10日前办理房屋解押及过户手续。后因房价大幅上涨，陈众以各种理由拒绝出售房屋。胡静多次催告未果。为维护自己的合法权益，胡静诉至法院，要求判如所请。一审法院认定事实：2011年6月15日，陈众（乙方）与案外人南京泰山房地产开发有限公司（甲方）签订《南京市商品房现售合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积92.45平方米）以793637.02元价格出售给乙方，甲方应于2012年7月31日前将涉案房屋交付乙方。房屋交付后，陈众对涉案房屋进行了精装修。涉案房屋现已登记至陈众名下。2016年3月25日，胡静（乙方）与陈众（甲方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其位于南京市浦口区江畔明珠某幢502室房屋（建筑面积约92平方米）以140万价格出售给乙方，乙方支付定金2万元，一方无正当理由不履行合同的，支付守约方违约金28万元。房屋售价包含房屋内家具、家电（物品清单详见合同）。合同签订当日，胡静向陈众支付定金2万元。2016年5月30日，双方在中介公司调解过程中，陈众对违约行为予以认可，同意双倍返还定金情况下，另外补偿胡静一点钱，但数额不会太高；胡静坚持继续履行合同或者按照合同约定支付28万元违约金。双方协商未果，陈众正式通知胡静，拒绝继续履行合同。2016年8月5日，胡静与案外人王杰签订《南京市存量房买卖合同》，王杰将其所有的南京市浦口区江畔明珠广场12幢801室房屋（建筑面积132.48平方米），以183万元价格出售给胡静，购房款以现金加贷款方式支付。一审审理中，胡静提交365淘房网站资料，证明涉案房屋所在小区2016年6月份二手房均价为15000元左右，陈众在2016年6月2日时，将涉案房屋以155万价格继续对外出售；陈众否认将涉案房屋继续挂牌出售，认为胡静提交证据证明陈众拒绝履行合同时，涉案房屋并未涨价。陈众提交胡静与案外人存量房买卖合同，证明胡静在涉案房屋所在小区重新购买一套房屋，单价比涉案房屋低，胡静并未因陈众的违约行为遭受损失；胡静认为其购买房屋面积比涉案房屋大、房龄比涉案房屋老、装修亦比涉案房屋差，且购买的房屋存在债务纠纷，现在还不能进行装修入住，涉案房屋属于精装修房屋，可以拎包入住，两套房屋价格不具可比性。一审法院认为，胡静、陈众签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性规定，合同有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。陈众在履行期限届满前，明确表示不履行合同，胡静有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，陈众应将胡静支付定金2万元予以返还。故对胡静要求解除房屋买卖合同并返还定金2万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金数额问题。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。陈众在合同履行过程中，无正当理由拒绝继续履行合同，对合同解除存在过程，应承担违约责任，根据查明的事实以及陈众违约行为给胡静造成的损失，一审法院酌定陈众向胡静支付违约金18万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除胡静与陈众于2016年3月25日签订的关于南京市浦口区江畔明珠某幢502室房屋的《房地产买卖中介合同》；二、陈众于判决生效后十日内返还胡静定金2万元；三、陈众于判决生效后十日内给付胡静违约金18万元；四、驳回胡静的其他诉讼请求。如果陈众未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23200元，减半收取11600元，由胡静负担1950元，陈众负担9650元（此款胡静已预交，陈众在给付上述款项时加付此款）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。现有证据已可证实被上诉人一直愿意积极履行合同，而上诉人明确表示因为自身原因无法出售房屋，并认可其具有过错，在此情况下，被上诉人有权解除合同并要求违约赔偿。上诉人称被上诉人违约在先，与现有证据及事实不符，本院对其这一上诉理由，不予支持。关于违约金数额问题，结合《房地产买卖中介合同》签订时间与被上诉人另行购房时间，房价上涨属于客观情况；一审综合考虑合同约定的违约金数额、上诉人过错及本案情况，判决陈众向胡静支付违约金18万元，属于合理酌定。对于上诉人认为违约金过高的上诉理由，本院不予支持。综上所述，陈众的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人陈众负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一七年三月三十日书 记 员  戴 苗