成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）锦江民初字第4066号
原告何波。
委托代理人许怀国，泰和泰律师事务所律师。
被告四川蜀信房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区三环路东四段*****号***室。
法定代表人任红波。
委托代理人张庆勇。
第三人梅述东。
委托代理人刘继德，四川思创律师事务所律师。
原告何波与被告四川蜀信房地产开发有限公司（以下简称蜀信房地产公司）、第三人梅述东商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年9月24日立案受理，依法由代理审判员张韵适用简易程序进行审理。因蜀信房地产公司申请，本院依法追加梅述东作为第三人参加诉讼，并重新指定举证期限，举证期限届满后，依法于2013年1月7日公开开庭进行了审理。原告何波的委托代理人许怀国，被告蜀信房地产公司的委托代理人张庆勇、第三人梅述东及其委托代理人刘继德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何波诉称，何波与蜀信房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定何波购买蜀信房地产公司“三合苑”商住楼2单元7层11号、面积为170.454平方米的房屋一套。根据合同及当日签订的补充条款约定，何波已经向蜀信房地产公司支付了房款355000元，余下款项49600元待产权证办至何波名下后支付。蜀信房地产公司于2002年12月即向何波交付了房屋。根据合同约定，何波在实际接收该商品房之日起，蜀信房地产公司应当协助何波在房地产产权登记机关办理权属登记手续。何波要求蜀信房地产公司履行协助义务，蜀信房地产公司均以种种理由拖延。据此，请求判令：蜀信房地产公司履行合同约定的为何波办理位于“三合苑”商住楼2单元7层11号房屋的房地产权属证书即《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；案件受理费由蜀信房地产公司承担。
被告蜀信房地产公司辩称，1、何波所述的与蜀信房地产公司签订买卖合同以及支付房款数额属实，但因当时蜀信公司员工工作交接的失误，诉争房屋在2000年即已售予梅述东；2、蜀信房地产公司分别与何波、梅述东签订的两份商品房买卖合同都是真实的，何波按照合同约定履行了支付房款的义务，梅述东也按照购销合同的约定支付了大部分的房款。由于当时公司较为混乱，工作交接手续不齐，在交房时无法通知梅述东，公司便根据现有手续通知了何波接房；3、何波向蜀信房地产公司主张办理房屋产权证，已经超过了诉讼时效，请求法院驳回何波的诉讼请求。
第三人梅述东述称，由于蜀信房地产公司的工作失误导致本案一房二卖，但就同一标的物而言只有一次法律关系属于合法的。由于梅述东从蜀信房地产公司处购买房屋在先，且办理了按揭贷款并设置了抵押，何波签订合同在后，故何波与蜀信房地产公司签订的合同应属无效。请求法院驳回何波的诉讼请求。
经审理查明，2000年5月28日，梅述东与蜀信房地产公司签订《商品房购销合同》，约定：梅述东购买蜀信房地产公司开发的成都市锦江区新开街“三合苑”商住楼2单元7层11、12号的房屋，建筑面积344.9平方米，房价款1000210元；梅述东于2000年5月28日前支付全部房价款的30%即300210元，另70%即700000元通过办理按揭贷款支付；蜀信房地产公司须于2000年6月30日前向梅述东交付房屋。
2002年11月18日，何波与蜀信房地产公司签订《商品房购销合同》，约定：何波购买蜀信房地产公司开发的成都市锦江区新开街-
西丁字街“三合苑”商住楼2单元7层11号（现为西丁字街5号“三合苑”1幢2单元7层11号）的房屋一套，建筑面积170.454平方米，房价款404600元。何波在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，蜀信房地产公司给予协助。同日，何波与蜀信房地产公司签订《补充条款》，约定，双方签订合同生效后，由何波付给蜀信房地产公司300000元，另于2002年12月31日前向蜀信房地产公司支付现金54600元；何波暂留50000元，待产权证办至何波名下后支付。
2003年1月28日，何波向蜀信房地产公司缴纳购房款355000元。
另查明，自2003年起，诉争房屋现由何波居住使用。
以上事实，有何波提交的何波的身份证、蜀信房地产公司的成都工商经济信息中心查询通知单、《商品房购销合同》及《补充条款》、收据、证明，蜀信房地产公司提供的企业营业执照、组织机构代码证、《商品房购销合同》，以及何波、蜀信房地产公司、梅述东的庭审陈述在案印证。
本院认为，何波与蜀信房地产公司于2002年11月18日签订的《商品房购销合同》及《补充条款》，是当事人双方真实意思的表示，该协议签订后，何波按约向蜀信房地产公司支付了355000元的购房款，何波与蜀信房地产公司成立事实上的商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行各自的义务。
关于梅述东主张何波与蜀信房地产公司签订的《商品房购销合同》及《补充条款》无效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即以变动物权为目的的房屋买卖合同，未经登记不发生物权变动的法律后果。娄卫东、梅述东与蜀信房地产公司均分别签订了购房合同，但均未办理产权变更手续，诉争房屋的所有权未发生转移，诉争房屋登记的所有权人仍为蜀信房地产公司，其对诉争房屋享有处分权。故何波与蜀信房地产公司签订的《商品房购销合同》、《补充条款》及梅述东与蜀信房地产公司签订的《商品房购销合同》均依法成立并生效，何波及梅述东均仅享有对诉争房屋的物权请求权。对梅述东的该项主张，本院不予支持。考虑到何波已按约将购房款355000元交付蜀信房地产公司，并办理了房屋的交付手续，何波实际履行了合同的主要义务，而梅述东未提交证据证明其已向蜀信房地产公司履行了付款义务。在何波、梅述东与蜀信房地产公司均未办理产权登记的情况下，蜀信房地产公司应继续履行与何波的房屋买卖合同。梅述东与蜀信房地产公司之间签订的《商品房购销合同》无法继续履行，应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，蜀信房地产公司理应承担继续履行的违约责任，何波要求蜀信房地产公司协助其办理房屋产权证及国土使用证，符合双方的约定，于法亦有据，本院予以支持。关于蜀信房地产公司主张何波要求蜀信房地产公司为其办理房屋产权证已经超过了诉讼时效。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第一款“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”之规定，诉讼时效的适用范围仅适用于债权请求权，不适用物权请求权，故对蜀信房地产公司的该项主张，本院不予支持。因国有土地使用证的办理必须在房屋所有权证取得后方能进行，故蜀信房地产公司应先为何波办理诉争房屋的所有权证后再为其办理国有土地使用证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：
被告四川蜀信房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告何波办理位于成都市锦江区西丁字街5号“三合苑”1幢2单元7层11号的房屋所有权证，并自原告何波取得房屋所有权证后三十日内协助原告何波办理位于成都市锦江区西丁字街5号“三合苑”1幢2单元7层11号房屋的国有土地使用证。
本案案件受理费400元，由被告四川蜀信房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张韵
二〇一三年十月九日
书 记 员 陈杰