云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0802民初897号
原告（反诉被告）：普洱宏霖房地产开发有限公司。
统一社会信用代码号:91530802218353327Y。
住所地：普洱市思茅区茶苑路*号。
法定代表人：何燕妮，董事长。
委托诉讼代理人：罗鹏程，男，汉族，1981年5月28日出生，普洱宏霖房地产开发有限公司经理，现住普洱市思茅区，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人杨旭东，云南上上律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）：赵颖，男，汉族，1980年8月1日出生，个体户，住普洱市思茅区。
委托诉讼代理人：刘乾兵，云南震南律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告普洱宏霖房地产开发有限公司（以下简称宏霖公司）与被告赵颖、反诉原告赵颖与反诉被告宏霖公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理本诉，2017年5月13日受理反诉，并组成合议庭公开开庭进行了审理。宏霖公司的委托诉讼代理人罗鹏程、杨旭东、被告赵颖及其委托诉讼代理人刘乾兵均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告宏霖公司的本诉诉讼请求为：1、解除宏霖公司与赵颖签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》租赁合同；2、赵颖支付宏霖公司所欠租金25229元；3、赵颖支付宏霖公司物业及水电费3098元；4、赵颖承担违约金33653元(5年总租金的30%)，以上3项共计61980元；5、赵颖承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年6月6日，赵颖与宏霖公司签订《梅子湖商业步行街店铺合作书》，约定赵颖向宏霖公司租赁位于普洱市店铺，租赁期为5年，自2015年6月21日起至2020年6月21日止。合同签订当日，按照双方约定，赵颖支付了6307.20元的合同保证金和5045.80元租金。合同签订后，赵颖在租赁的商铺从事彩票业务，宏霖公司提供物业管理服务。按照合同约定，赵颖应分别于2016年2月21日支付2015年至2016年优惠后剩余的租金5046元、2016年5月21日支付2016年至2017年度的租金20183元，经宏霖公司多次催促，赵颖一直未向宏霖公司支付以上租金和所欠的物业及水电费3098元，宏霖公司在无奈的情况下，只有按照合同的约定于2016年11月21日向赵颖送达解除合同通知书，并要求赵颖在通知之日起7日内结清款项。但至今赵颖未支付款项，且失去了联系，未办理任何退铺手续。
被告赵颖本诉答辩称，本案租赁合同已于2017年1月21日解除，因宏霖公司有违约行为，赵颖不应支付违约金，应由宏霖公司支付赵颖的损失。物业费和水电费在协商签约中不属于合同约定的费用，不应承担该费用，双方合同约定，2015年6月21日至2016年6月21日，其中2015年6月21日至2015年12月21日为免租期，2015年12月22日至2016年6月21日租金为10091.50元，2016年6月21日至2017年6月21日为租金八折优惠期，赵颖于2017年2月21日搬离并腾退房屋，合同解除，此期间为13455.36元，二项合计20354.88元。宏霖公司给赵颖造成的违约损失为36353元，分别为租金损失11353元、装修损失25000元，折抵后宏霖公司应赔偿赵颖12806.12元。
被告赵颖反诉的诉讼请求为：1、宏霖公司退还赵颖租金等费用11353元；2、宏霖公司赔偿赵颖装修损失25000元；3、本案的诉讼费用由宏霖公司承担。事实和理由：赵颖向宏霖公司租赁位于普洱市面积为43.80平方米的商铺一间销售福利彩票，双方于2015年6月6日签订《梅子湖商业步行街店铺合作书》，约定租赁期限5年（2015年6月21日起至2020年6月21日止），租金标准每月48元/平方米，2015年6月21日为租金8折优惠期，租金一年一付，赵颖向宏霖公司交纳租金等费用共11353元。因宏霖公司对该商业街建设未完工，赵颖无法正常承租经营，赵颖在签订承租合同8个月左右（2016年2、3月间）才对商铺装修并开始营业，装修支出25000多元；承租营业期间宏霖公司持续、反复施工给赵颖的正常承租经营造成严重影响，赵颖多次要求宏霖公司改善承租经营环境、延长免租期并降低免租期后的租金均未见效。非但如此，2016年8、9月宏霖公司擅自变更该商业街为儿童游乐场，在进出该商场街的各道口设置阻隔桩、锥形桶等装置禁止各种车辆进入，致使人流锐减，承租商户的经营活动难以为继，造成赵颖的租金、商铺装修及正常承租经营可得利益等多项损失。为了将因宏霖公司的过错给赵颖造成的损失降至最低，赵颖试图与宏霖公司协商解除合同、退还租金并补偿损失，宏霖公司不同意补偿，随时来商铺催租，并多次锁商铺干扰赵颖经营。为防止损失进一步扩大，2017年春节前赵颖不得已搬离并腾退该商铺。赵颖认为，作为出租人的赵颖出租商铺进行商业经营活动，应保证商铺的经营环境和经营条件，宏霖公司将不具备出租条件的商铺租赁给赵颖且不能提供正常商业经营环境，并在商户承租经营期间擅自围堵进出商业街的通道，直接导致赵颖等承租商户无法继续经营，合同目的无法实现，给赵颖造成较大经济损失。
原告宏霖公司反诉答辩称，赵颖的反诉陈述证明了宏霖公司本诉的诉请，原、被告双方签订了有效期为五年的合同，认可双方合同约定的租金，也认可赵颖2017年2月21日在未与宏霖公司交接的情况下擅自搬离商铺。赵颖无相应证据证明宏霖公司与赵颖签订过赵颖所说的商业建设承诺，也不存在宏霖公司建设儿童游乐园导致人流稀少。赵颖的反诉无事实理由，请求驳回赵颖的反诉诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据：宏霖公司举证的第2组《收款收据》2份、第3组《催款通知书》6份；赵颖举证的第1组照片，本院予以采信，对各方当事人有争议的证据，本院认证如下：宏霖公司举证的第1组，《店铺合作书》，经赵颖认可其本人签字的真实性，虽赵颖对部份内容质疑，因其未提交有效证据予以反驳，故对该证据，本院予以采信；第4组，《解除合同通知书》，不能确定张贴时间，也无其他证据证明已送交赵颖，对该证据，本院不予采信；第5组《建设工程竣工验收备案表》，真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信；第6组《商铺水电费办理通知单》，为租赁房屋的物业管理公司普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司发出，因无其他证据证明水电费实际发生的具体数额，本院不予采信；第7组《梅子湖商业步行街前期物业服务合同》、《授权书》、《刀荣华身份证》，真实、合法、与本案有关联性，本院予以采信。赵颖举证的第2组，3证人证言，因3证人与宏霖公司存在房屋租赁纠纷，且3证人证明的内容无其他有效证据相印证，属孤证，本院不予采信；第3组收据，不能确定其真实性，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月6日，宏霖公司与赵颖签订《梅子湖商业步行街店铺合作书》，约定宏霖公司将普洱市店铺，建筑面积43.8平方米租予赵颖用于经营福利彩票品类，租赁期限为5年，自2015年6月21日起至2020年6月21日止，基准租金为每月48元/平方米，自2015年6月21日起至2015年12月21日止为免租期，免租期内赵颖免交租金，此期间发生的实耗水费、电费、停车场费、垃圾清运费、卫生费等其他一切费用由赵颖承担,自2015年12月21日起计收租金和物业管理费,租金按一年一付，自2015年12月21日起至2016年6月21日止按基准租金8折，合计10092元，剩余租金5046元于2016年2月21日缴纳；第二年租金（2016年6月22日至2017年6月21日），按8折计算，为20183元，于2016年5月21日交纳，首期租金于签订合同时缴纳。基本物业管理费暂定为1.5元/平方米，于每年的租金交付日和租金一起交纳.赵颖须按合同约定的方式和时间,如期交纳租金、物业管理费和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向宏霖公司交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额之千分之三（0.3%）计算，如逾期30日仍未缴纳，宏霖公司有权终止本合同，收回该商铺，并没收定金且无需承担任何责任。合同保证金为6个月租金,即6307元，如因赵颖原因导致保证金被扣减的,赵颖有义务在接到宏霖公司通知之日起10天内补足保证金，逾期未缴纳或逾期未补足的,宏霖公司有权解除合同,并要求赵颖承担本合同总额10%的违约金。赵颖于签署合同之日缴纳全部合同保证金及首年应交租金，合计11353元。在下列情况下，宏霖公司有权提前终止合同并收回出租店铺：1、赵颖应付租金、物业管理费和在本合同项下应付的其他款项任一项在到期后30天后仍未支付（无论有无正式要求支付）；如赵颖出现上述违约情形，宏霖公司有权中断出租店铺之水、电及其他服务或采取宏霖公司认为适当的其他措施，赵颖仍需支付停水、停电期间出租店铺的租金、物业管理费及其他实际发生的费用。如赵颖违约并导致宏霖公司提前终止合同，由赵颖所缴付的合同保证金及预付的租金作为其违约金，不予退还，同时赵颖还应按本合同所述标准向宏霖公司支付合同提前终止日至合同期满期间的租金。租赁期间,非合同规定的情况,赵颖中途擅自退租的,赵颖应按剩余租期应缴付租金的标准向宏霖支付违约金。若违约金不足抵付宏霖公司损失的,赵颖还应负责赔偿，宏霖公司可从全部保证金中抵押，保证金不足抵扣的，不足部分则由赵颖另行交付。当日，宏霖公司将出租房屋交赵颖，赵颖对出租房屋进行装修后使用，赵颖向宏霖公司支付了合同保证金6307元、租金5045.80元。因赵颖未按合同约定在2016年5月21日交纳第二年起的租金及使用房屋期间的物业管理费、水电费，宏霖公司通过短信多次向赵颖催收，赵颖至今未交纳。宏霖公司、赵颖认可，赵颖于2017年2月21日未通知宏霖公司就搬离了租赁房屋，宏霖公司自认涉案租赁房屋于2017年4月27日收回租赁房屋另租他人。
另查明2014年9月28日，宏霖公司与鑫海公司签订《梅子湖商业步行街前期物业服务合同》，约定宏霖公司选聘鑫海公司为其开发的梅子湖商业步行街提供前期物业管理服务，物业管理服务期限自2014年10月1日至2017年9月30日止。物业服务费收费标准，商铺为每月1.50元/平方米，业主应于入伙收楼通知书内规定的入伙收楼之日起交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物管方。赵颖使用租赁房屋未交纳过物业服务费用。
本院认为,本诉部份的诉讼请求：宏霖公司与赵颖签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》是否解除问题,《梅子湖商业步行街店铺合作书》属双方平等、自愿签订，不违反法律规定，属合法、有效，该合同约定赵颖须按合同约定的方式和时间,如期交纳租金、物业管理费和其他应付款项；如逾期30日仍未缴纳，宏霖公司有权终止本合同，收回该商铺。现因赵颖未按约定交纳租金逾期30日以上,双方约定解除合同的条件已成就,另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故本院确认解除原、被告签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》。
赵颖是否应支付店铺租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”宏霖公司、赵颖签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》解除后，实际使用期间应按双方租赁合同约定支付租金给宏霖公司，赵颖未通知宏霖公司于2017年2月21日搬走，也未将租赁房屋交还宏霖公司，宏霖公司自认2017年4月27日才将租赁房屋收回另租他人，故本院认定赵颖使用租赁房屋至2017年4月26日，按宏霖公司与赵颖的合同约定，赵颖还应支付宏霖公司1、2015年6月22日至2016年6月21日优惠后的剩余租金5046元；2、2016年6月22日至2017年4月26日309天的租金，按合同约定年租为20183元，日租金55.30元，为17087.70元，2项合计22133.70元，宏霖公司要求赵颖支付所欠租金25229元，本院予以部分支持22133.70元。
赵颖是否应承担违约责任问题，宏霖公司与赵颖签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》约定,租赁期间,非本合同规定的情况,赵颖中途擅自退租的,赵颖应按剩余租期应缴付租金的标准向宏霖公司支付违约金。若违约金不足抵付宏霖公司损失的，赵颖还应负责赔偿。宏霖公司可从全部保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由赵颖另行交付。双方合同履行期间，因赵颖中途搬离，应按合同约定支付违约金，宏霖公司要求按合同租金总价112178元的30%即33653元支付违约金，在双方约定的违约金数额范围内，本院予以支持。
物业管理费、水电费问题，宏霖公司虽已将物业管理交由鑫海公司管理，因宏霖公司与鑫海公司签订《梅子湖商业步行街前期物业服务合同》约定，业主应于入伙收楼通知书内规定的入伙收楼之日起交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，物业服务费收费标准，商铺为每月1.50元/平方米。宏霖公司与赵颖签订的《店铺合作书》中约定了由赵颖将租赁店铺物业费每月1.50元/平方米交宏霖公司，可认定宏霖公司与赵颖约定租赁房屋的物业管理费由赵颖交宏霖公司，宏霖公司再交鑫海公司。故宏霖公司要求赵颖支付租赁房屋期间的物业管理费的请求，本院予以支持。赵颖应交宏霖公司的物业管理费从2015年6月6日实际使用计算至2017年4月26日宏霖公司收回租赁房屋止共22个月零20天，按48.3平方米，每月1.50元/平方米，每月为72.45元，每天为2.38元，共计1641.50元。水电费，因宏霖公司未举证证明为赵颖交纳赵颖使用租赁房屋期间的水电费的有效证据，对该费用本院不予支持，故对宏霖公司要求赵颖支付物业管理费、水电费3098元的请求，本院仅支持1641.50元。赵颖抗辩宏霖公司对商业街建设未完工，致使赵颖未能正常承租经营，有违约行为，因赵颖未能举有效证据证明该抗辩理由，本院不予采纳。
本诉部分，赵颖应支付宏霖公司房屋租赁费22133.70元，违约金33653元、物业管理费1641.50元，合计57428.20元，折抵赵颖已交宏霖公司的保证金6307.20元，赵颖应支付宏霖公司51121元。
反诉部分，赵颖要求宏霖公司返还租金11353元的问题,因赵颖已实际使用房屋,其所交租金及保证金已折抵使用期间的租金及未交纳的租金,故对该诉讼请求,本院不予支持。另赵颖所诉装修损失问题，本案租赁合同的解除，是因赵颖违反合同约定逾期交纳租金造成，擅自搬离租赁房屋造成，且赵颖所诉装修损失，也无有效证据证明装修损失的实际发生，故对该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）普洱市宏霖房地产开发有限公司与被告（反诉原告）赵颖2015年6月6日签订的《梅子湖商业步行街店铺合作书》；
二、被告（反诉原告）赵颖应于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）普洱市宏霖房地产开发有限公司赵颖应支付宏霖公司房屋租赁费22133.70元，违约金33653元、物业管理费1641.50元，合计57428.20元，折抵赵颖已交宏霖公司的保证金6307.20元，赵颖应支付宏霖公司51121元。
三、驳回原告（反诉被告）普洱市宏霖房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）赵颖的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1350元，由原告（反诉被告）普洱市宏霖房地产开发有限公司承担237元，被告（反诉原告）赵颖承担1113元，反诉案件受理费355元，由被告（反诉原告）赵颖承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
审 判 长 刘晓玲
人民陪审员 周德光
人民陪审员 李兰寿
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 朱彦鲒