四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终1663号
上诉人（原审被告、反诉原告）四川友诚房地产开发有限公司，住所地：南部县桂仙路第五大道5幢2楼。
法定代表人陈财明，董事长。
委托代理人杜黎明，四川义立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李风，男，生于1982年10月17日，汉族，住四川省南部县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何晓容，女，生于1982年11月22日，汉族，住四川省南部县。
上述二被上诉人共同委托的代理人张奎，四川义立律师事务所律师。
上诉人四川友诚房地产开发有限公司（以下简称友诚房产公司）因与被上诉人李风、何晓容房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2015）南民初字第3803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：友诚房产公司通过出让方式取得位于南部县南隆镇新区步行街（2009-06号）开发建设用地使用权[土地证号：南部国用（2010）第22**号]后，进行开发建设“第五大道”商住楼，并于2011年9月16日在南部县房地产管理局办理了（南部）房预售证第11029号《商品房预售许可证》。2012年8月16日，李风、何晓容与友诚房产公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：“所购商品房为‘第五大道’8幢1单元第12层A号，该商品房为预售成套住宅，预测建筑面积共122.96平方米，其中套内建筑面积103.01平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.95平方米，单价按照建筑面积计算为每平方米人民币3661.2元，总价款人民币450181元。采取贷款方式付款，合同签订当日支付按揭首付款计140181元，剩余房款310000元办理银行按揭或公积金贷款。出卖人应当在2013年8月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，除不可抗力外，未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在45日之内自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人应当在2015年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能取得的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金等等”。合同签订当日，李风、何晓容向友诚房产公司支付了首付款140181元，并分别于2012年8月23日和2012年11月19日向友诚房产公司支付房款10000元和50000元。2012年11月30日，李风、何晓容办理公积金贷款200000元支付友诚房产公司。友诚房产公司所开发的案涉楼盘2014年4月29日竣工验收合格，但一直未办理商品房面积实测技术报告书。
另查明：2012年11月19日，李风书写《欠条》一张：“南部县友诚房产公司：现友诚▪第五�道8-1-A号房主李风欠房款人民币50000.00元（大写伍万圆整）。本人承诺交房前支付所欠款项，特立此据。欠款人：李风”。
一审中，李风、何晓容的诉讼请求为判令友诚房产公司向李风、何晓容交付案涉房屋及办理产权登记手续，并支付违约金38287.59元和赔偿损失25000元。友诚房产公司的反诉请求为判令李风、何晓容支付所欠的购房款50000元及资金利息和违约金。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中双方虽约定交房的时间为2013年8月30日前，但案涉工程的竣工验收的时间为2014年4月29日，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经�收或者验收不合格的，不得交付使用。”其交付条件在2013年8月30日前尚未成就，该条的约定违背了法律禁止性规定，故本院对约定不予采信，现依法认定交房的时间为2014年4月29日，即竣工验收合格之日。友诚房产公司未在案涉工程竣工经验收合格后交付房屋，显属违约，依法应承担相应的民事责任，故其依法从2014年4月30日起至实际交付之日止，按日计算向李风、何晓容支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，合同约定“出卖人应当在2015年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，友诚房产公司至今未为李风、何晓容办理权属登记，依约应承担“每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金”的民事责任。李风、何晓容主张友诚房产公司赔偿其逾期交房的租金损失25000元，仅向法院提交了三份《房屋租赁合同》，无法提供房主身份信息及房屋信息，不能证明租房居住的事实，且违约金已能弥补其损失，故其主张不予支持。关于友诚房产公司所主张的欠房款50000元的问题，李风、何晓容已向友诚房产公司出具了《欠条》，且友诚房产公司已予接受，应视为双方对前合同付款时间的合意变更，案涉欠款是附条件的给付，即在友诚公司交付房屋后才付款，现该条件未成就，故对友诚房产公司诉请的给付50000元的购房款诉求不予支持。另外案涉合同一直未处于续继状态，故不存在诉讼时效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、四川友诚房地产开发有限公司在判决生效后十日内向李风、何晓容交付南部县“第五大道”八幢一单元第十二层1-12-1号房屋一套；二、四川友诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向李风、何晓容支付逾期交房和逾期办理案涉房屋权属证明违约金〔违约金的计算方法：从2014年4月30日起至实际交付之日止，按每日40.02元（已付房款400181元×0.0001）标准计算逾期交房违约金；从2015年2月28日起至办理案涉房屋权属证明之日止，以每日40.02元标准计算逾期办证违约金〕；三、驳回李风、何晓容的其他诉讼请求；四、驳回四川友诚房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1500元，反诉案件受理费1050元，共计2550元，�李风、何晓容承担750元，四川友诚房地产开发有限公司承担1800元。
宣判后，上诉人友诚房产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销四川省南部县人民法院（2015）南民初字第3803号民事判决，改判驳回被上诉人本诉的全部诉讼请求，并支持上诉人一审的反诉请求。事实及理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销一审判决，依法改判。其理由为：1、上诉人在房屋买卖合同履行过程中始终积极履行合同约定，不存在被上诉人诉称的逾期交房和逾期办证的违约行为。本案逾期交房的原因系被上诉人自身行为所致，并非上诉人的责任。案涉房屋自2013年10月符合交房条件后，上诉人就多次催促被上诉人收房，但被上诉人却一直置之不理，推诿拒绝收房。上诉人早已完成案涉房屋初始登记，在房管局测量面积后颁证，不需要由上诉人来办理房屋产权证书。2、被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。根据《民法通则》的规定因合同之债向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效一般为两年。违约责任适用诉讼时效的规定，也就是说，守约方应在自违约行为发生之日两年内据此向违约方主张违约责任，本案中被上诉人的诉讼请求显然已过诉讼时效，丧失胜诉权。3、本案被上诉人存在违约事由，应当承担违约责任。依据相关法律规定，在约定交房条件已完全成就的情况下，因买受人原因致使房屋无法交付，由此造成的一切损失及费用应当由买受人承担。本案被上诉人两年来一直无正当理由拒绝收房，上诉人只是疏于保管通知被上诉人接房的书面凭据。被上诉人怠于履行自身义务，应当赔偿上诉人相应损失。依据被上诉人于2012年11月19日出具的欠条，载明被上诉人尚欠上诉人购房款50000元，并经被上诉人签字确认，说明被上诉人对于其拖欠上诉人房款的事实是承认的，应当履行支付剩余房款及资金利息，一审判决交房的同时，也应当判决支付购房款。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李风、何晓容答辩称：一审认定事实清楚，大部分地方适用法律正确，请求依法改判并驳回上诉人的上诉请求。理由：一、上诉人存在逾期交房和办证的违约行为，合同约定交房时间是2013年8月30日，并且约定了交付房屋的程序是需要上诉人书面通知被上诉人，但是至今被上诉人没有收到上诉人要求接收房屋的书面通知。合同约定了办证时间，办证即办理过户手续，需要双方配合，这是出售方的合同义务。出售方在约定的办理过户手续时间内未能配合被上诉人办理过户手续明显违约。二、上诉人认为被上诉人的诉讼�求已过诉讼时效明显错误，合同约定的交房时间是2013年8月30日，至今上诉人仍未向被上诉人交付房屋，违约是持续性的，不存在诉讼时效已过的情形。三、被上诉人不存在任何违约行为，本案约定被上诉人交付5万元现金的条件系该房屋已交付，至今房屋未交付，因此，上诉人要求被上诉人支付5万元的反诉请求应予驳回。四、合同约定房屋交付时间是2013年8月30日，该约定合法有效，案涉工程竣工时间为2014年12月29日，只能说明上诉人违约。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
本院二审审理查明：被上诉人李风、何晓容二审中对其主张的违约金计算方式进行了明确，其中包括了交房违约金30255.12元【计算方式为：已付购房款400181元×0.0001×765天（从合同约定交房之日2013年8月30日暂算至起诉之日2015年9月25日）】、办证违约金15809.9元【计算方式为：已付购房款400181元×0.0001×395天（从合同约定的办理分户登记的时间2014年8月30日暂算至起诉之日2015年9月25日）】。
另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定“转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金”
再查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条第（一）款约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……”
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人友诚房产公司�被上诉人李风、何晓容所签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照执行。依照合同约定，上诉人友诚房产公司应当在2013年8月30日前交付被上诉人所购买的房屋，但至今被上诉人李风、何晓容未接收房屋。根据一、二审查明的事实，虽然上诉人友诚房产公司称系被上诉人不来接收房屋，但根据双方《商品房买卖合同》的约定，应当由上诉人书面通知被上诉人接房，而上诉人未能提供其书面通知被上诉人接房的依据，也未提供其他证据证明其通知了被上诉人接房的事实，因此应当由上诉人承担逾期交房的违约责任，关于逾期交房违约金的计算期间问题，应当从合同约定的交房时间起算至实际交房之日止，一审从房屋符合交付条件之日起算不当，但因被上诉人李风、何晓容未对此提出上诉，本院对一审法院认定的逾期交房违约金予以维持。关于上诉人提出的�期办证的违约责任问题，根据二审查明的事实，被上诉人明确了其主张的逾期办证违约金是指上诉人办理转移登记中存在违约而应承担的违约金，因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款的约定，上诉人友诚房地产公司办理案涉房屋产权转移登记的期限系房屋交付之日起365日内，而现房屋并未交付，因而上诉人友诚房地产公司的上述债务并未到履行期限，被上诉人主张上诉人承担该项违约金缺乏合同依据，其主张应予驳回。关于上诉人一审中提出的反诉问题，2012年11月19日李风书写《欠条》，约定下余房款5万元应当于交房前支付，根据该约定，余款支付的时间应为交房的同时，即交付房屋与支付余款应当同时履行，因而一审只判令交付房屋却判决不支持友诚公司要求支付余款的诉讼请求不当，应予纠正。关于上诉人反诉中提出的违约金问题�因房屋交付与支付余款系应同时履行，被上诉人并不存在违约，其主张的利息损失及违约金不应支持。
综上，一审认定事实部分错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省南部县人民法院（2015）南民初字第3803号民事判决第一项；
二、撤销四川省南部县人民法院（2015）南民初字第3803号民事判决第二、三、四项；
三、四川友诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李风、何晓容支付逾期交房的违约金【计算方法为：从2014年4月30日起至房屋实际交付之日止，按每日40.02元（即已付房款的万分之一）的标准计算】;
四、李风、何晓容于本判决发生法律效力之日起十日内向四川友诚房地产开发有限公司支付下余购房款50000.00元；
五�驳回李风、何晓容的其他诉讼请求；
六、驳回四川友诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
一审案件受理费共计2550元，由上诉人四川友诚房地产开发有限公司负担1020.00元，被上诉人李风、何晓容负担1530.00元；二审案件受理费2550元，由上诉人四川友诚房地产开发有限公司负担1020.00元，被上诉人李风、何晓容负担1530.00元。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一六年十月八日
书记员 赖姝伶