广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)韶中法民一终字第20号上诉人(原审被告)：陈志万，男，45岁，汉族。被上诉人（原审原告）：黄博玮，男，15岁，汉族。法定代理人：黄俊新，男，51岁，汉族。系黄博玮父亲。委托代理人：陈宜辉，广东翁江律师事务所律师。上诉人陈志万因与被上诉人黄博玮租赁合同纠纷一案，不服广东省翁源县人民法院（2013）韶翁法民一初字第273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：2008年7月28日，陈志万承租案外人刘会香位于翁源县龙仙镇建设二路天天广场商住楼（首层）靠市场街道119号门店一间，用于农特产经营活动，双方签订一份《天天广场首层门店租赁合同》，约定租赁期限5年。在涉案房屋租赁期间，2009年3月19日，刘会香将上述门店出售给了黄博玮，双方签订了《门店买卖合同》。合同约定了：“乙方（黄博玮）付清款后，甲方（刘会香）即将本合同转让门店（包括本门店的房地产权属相关证件，出租合同）交付给乙方；门店转让次月起，门店租金归乙方，甲方已预收的应退回乙方；甲方原来承担的门店所有权合同载明的权利、义务随同转让随之转移给乙方。”等条款。合同签订后，黄博玮依照合同约定向刘会香足额支付了购房款，并依法取得了涉案房屋所有权证。在黄博玮取得上述房屋所有权后，黄博玮委托其姑姑黄琳以黄博玮的名义于2009年3月31日重新与陈志万签订了《天天广场首层门店租赁合同》，合同约定的租赁期限、租金等事项均与原租赁合同一致，天天广场商住楼（首层）靠市场街道119号门店由陈志万继续承租使用，租金每月1500元由黄博玮收取，租赁期到2013年7月27日止，并约定了租赁期满，门店如继续出租，在同等条件下，陈志万享有优先续租权。合同期满前和合同期满后，黄琳与陈志万在续租事宜上曾多次协商，但未能达成一致意见。黄博玮遂要求陈志万交还门店，但陈志万则以按照合同约定其有优先租赁权为由，不肯将门店交还给黄博玮，表示一定要续租门店，并于2013年7月29日以黄琳曾经对其表示店租要增加至5000元为由，汇入5000元至黄博玮账户，作为交纳2013年8月的门店租金。黄博玮发现后，于2013年8月5日从银行账户中取出5000元退回给陈志万。此后，陈志万仍不肯交还门店给黄博玮，一直占用黄博玮的门店。2013年9月4日早晨，黄琳在门店大门上加上一把锁，采取锁门的方法不准陈志万继续经营，并报警。陈志万知道后以黄琳锁门限制了其儿子人身自由为由亦报了警。民警到场做工作后，黄琳当即把锁打开，但陈志万仍拒绝交还门店给黄博玮。2013年9月10日，黄博玮向原审法院提起诉讼，诉称：2009年3月19日，黄博玮与刘会香签订《门店买卖合同》，购得位于龙仙镇建设二路首层119号门店（即天天广场商住楼第二层靠街道119号门店），并依法办理房屋所有权证。因该门店存有与陈志万的租赁合同，因此，黄博玮取得该门店所有权后，于2009年3月31日重新与陈志万签订了《天天广场首层门店租赁合同》，租期、租金等事项与原租赁合同一致，合同期届满时间为2013年7月27日止。租赁合同履行至期满前5个多月时，黄博玮就已通知陈志万，要求陈志万如期将门店交回黄博玮自行经营。陈志万一定要继续租赁，拒绝交回门店给黄博玮。合同期满后，黄博玮多次要求陈志万返还门店，陈志万坚持要租赁该门店并以每月支付租金人民币5000元为由强行霸占门店，不肯交回给黄博玮。陈志万于2013年7月29日租赁期届满后的第二天未经黄博玮同意，就将8月份店租5000元强行汇入黄博玮账户中，强行要黄博玮以每月5000元租金将门店租赁给其使用。黄博玮发现后，将5000元退回陈志万，并再次明确向陈志万表示门店要自用不再出租，要求陈志万立即交还门店。黄博玮迫于无奈，只好于2013年9月4日早上采取锁门店大门不准陈志万开门经营，民警介入，经调解，陈志万仍坚持侵占黄博玮所有的门店，拒绝返还。由于陈志万的侵权行为，造成黄博玮每月至少6000元即每天200元的经济损失。请求：1、陈志万停止侵害，返还侵占黄博玮所有的位于龙仙镇天天广场商住楼（首层）靠市场街道119号门店给黄博玮；2、陈志万从侵占之日2013年7月28日起至返还门店日止按每天200元，赔偿黄博玮的经济损失；3、陈志万支付清占用上述门店期间的全部水、电、税费等一切费用；4、本案诉讼费用由陈志万负担。原审法院认为：依据物权法等相关法律规定，房屋所有权人对自己的房产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。黄博玮依法取得了争议房屋所有权，并办理了《房屋所有权证》，应受法律保护。黄博玮在取得房屋所有权后，依照《门店买卖合同》约定，保障了原房主与陈志万之间签订的《天天广场首层门店租赁合同》的履行至期限届满，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。陈志万在承租期满后，未能就续租事宜与黄博玮协商一致，继续占有、使用黄博玮的房屋无法律依据，应依法承担侵权民事责任。黄博玮请求依法判令陈志万归还黄博玮房屋，符合法律规定，予以支持。黄博玮请求判令陈志万赔偿从侵占之日2013年7月28日起至返还门店日止给黄博玮造成的经济损失每天200元。该项请求中每天200元经济损失的计算缺乏事实依据，不予采信。但其中有其合理的成分，酌情予以支持。租赁合同期满后，陈志万未能及时退还黄博玮房屋，占用期间，应当支付房屋租赁费用。因黄博玮的门店所处位置与翁源县农机厂片区门店相近，参照翁源县人民政府文件翁府[2012]113号《关于县农机厂片区改造房屋征收的决定》第九条“因征收房屋造成的门店租赁损失的补偿，可以根据门店位置优劣给予门店所有人每月每平方米80元至100元的补偿，自搬出之日起至通知交收安置新门店之日止。”规定的补偿标准，结合2013年7月29日陈志万以黄博玮的姑姑黄琳曾经对他说过店租要曾加至四至五千元为由，汇入5000元至黄博玮账户，作为交纳2013年8月的门店租金的事实，酌定陈志万每月应当向黄博玮支付占用门店租赁费为5000元，至交还租赁房屋为止。陈志万辩称“2013年5月至6月初，黄博玮已与对面的老板以每月4000元租金及五万元转让费签订了合同，将尚未到期的门店出租了”，但未提供相应的证据证实，不予采信；陈志万据此主张“享有优先租赁权”与事实不符，不予支持。根据查明的事实，黄博玮的门店买卖和租赁事宜均系由黄琳代为办理的，黄博玮及其法定代理人对黄琳代理行为均予以认可，陈志万要求追加王莉莉作为法定代理人参加诉讼，没有法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年11月5日作出（2013）韶翁法民一初字第273号民事判决：一、陈志万交还黄博玮位于翁源县龙仙镇建设二路天天广场商住楼（首层）靠市场街道119号门店一间。于判决生效之日起十日内履行完毕。二、陈志万赔偿黄博玮房屋租赁费损失每月5000元，时间从合同期满之次日即2013年7月29日起计算至陈志万搬出房屋为止。三、陈志万占用黄博玮门店期间产生的水、电、税费等一切费用由陈志万承担。四、驳回黄博玮的其他诉讼请求。案件受理费7045元，由陈志万负担。陈志万不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院超标的收取高额诉讼费7045元。黄博玮只请求陈志万从占用涉案门店之日起至返还门店之日止按每日200元赔偿黄博玮损失，并无其他支付金额的诉讼标的，原审法院收取的诉讼费超过法定收费标准。二、原审法院未追加黄博玮的母亲王莉莉作为本案当事人，导致本案事实未能查清。三、陈志万对涉案的门店有优先承租权。2013年6月的一天，黄博玮的姑姑称涉案门店不再出租，陈志万则表示如出租给他人，陈志万有优先租赁权。黄博玮的姑姑随即表示租金4000元-5000元，是否承租。陈志万表示同意，愿意继续承租。2013年7月29日，陈志万以双方之前达成的口头协议，将5000元租金汇入黄博玮的银行账户，履行双方的口头租赁协议。但黄博玮违约，将8月份租金5000元退回陈志万，拒绝将涉案门店出租给陈志万。在2013年8月28日下午，黄博玮的姑姑等人与陈志万协商，表示要收回门店自用，陈志万表示要经营到2014年的春节才能搬离。最后，大家协商，按原租金1500元每月，继续由陈志万承租3个月。2013年9月2日，黄博玮的姑姑拿来书面打印好的合同到门店给陈志万，陈志万看后要求在合同上写明“黄博玮收回门店不出租，由自己经营”的字样，但对方拒绝并取走合同。正是黄博玮一方已经答应将涉案门店继续出租给陈志万，陈志万才放弃承租附近的门店。现黄博玮言而无信，导致陈志万没有经营场所，造成陈志万的损失，损害了陈志万的优先租赁权。请求二审法院撤销原审判决，维护陈志万的合法权益。黄博玮答辩称：一、黄博玮提起的是陈志万返还原物、赔偿损失的诉讼请求。故原审法院按诉讼标的涉案门店的价值和赔偿损失之和计收诉讼费并无不当。二、陈志万认为原审法院未追加黄博玮的母亲王莉莉作为本案当事人，毫无事实和法律依据。三、原审法院判令陈志万返还门店，并按每月5000元给付占用费是正确的。陈志万没有证据证实黄博玮的代理人已经答应将涉案门店继续出租给陈志万使用，双方之间的租赁合同已经到期，陈志万无权占用门店，其应当返还门店，否则侵害了黄博玮对门店的所有权。涉案的门店位于当地商业繁华地段，附近门店的租金是当地最高的，涉案的门店市场租金价为5800元-7300元之间，故原审法院判令陈志万支付黄博玮每月5000元的占用费并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院认为：本案双方当事人之间存有租赁期间为2008年7月28日至2013年7月28日的租赁合同关系，双方就租赁期满后，陈志万能否继续承租涉案门店存有争议，故本案系租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审法院是否遗漏当事人。二、黄博玮与陈志万原租赁合同期满后，双方是否成立新的租赁合同关系。三、如双方未存有新的租赁合同，陈志万是否应当返还涉案门店并支付占用费用。一、原审法院是否遗漏当事人问题。首先，陈志万认为原审法院遗漏黄博玮的母亲黄莉莉作为本案当事人。因涉案门店的所有权登记人为黄博玮，并不是黄莉莉，陈志万与黄博玮之间形成租赁合同关系，故黄莉莉并不是本案参加诉讼的必要当事人。其次，陈志万认为应当追加黄博玮的姑姑作为本案当事人。因黄博玮仅是委托其姑姑与陈志万签订原租赁合同以及与陈志万协商租赁事宜，并不是租赁关系的合同相对方，故亦不是本案必要参加诉讼当事人。综上，原审法院并未遗漏必要参加诉讼当事人。二、黄博玮与陈志万原租赁合同期满后，双方是否成立新的租赁合同关系的问题。对此，陈志万主张其对涉案门店有优先租赁权，并已经与黄博玮的姑姑黄琳达成口头的租赁合同，由陈志万继续承租，租金为每月5000元。首先，虽双方在租赁合同中约定陈志万对涉案门店有优先租赁权，但该权利的行使前提是黄博玮将门店出租给第三人，现黄博玮明确表示门店是自用，故陈志万主张行使优先租赁权的事实并未发生。其次，陈志万主张租赁期满后已经与黄琳达成口头协议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，陈志万应当对自己所主张的上述事实提供证据予以佐证，但陈志万能举证，故由其承担举证不能的不利诉讼后果。原审法院未认定其主张的事实并无不当，双方原租赁合同期满后，未就陈志万继续承租涉案门店达成新的租赁合同。三、如双方未存有新的租赁合同，陈志万是否应当返还涉案门店并支付占用费用。前述，双方原租赁合同期满，又未达成新的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，租赁期满后，返还租赁物是承租人应当履行的合同附随义务，陈志万未能履行该义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，陈志万应当赔偿其预见得到占用涉案门店对黄博玮可能造成的损失。陈志万在未经得黄博玮同意的情况下，主张将涉案门店8月份的租金5000元，汇给了黄博玮。从该行为可见，陈志万是认可或预见到涉案门店的市场租金价格为5000元，即陈志万违约不返还黄博玮涉案门店，其可预见造成黄博玮的损失为每月5000元，故原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，但案由定性错误，适用法律不当，本院予以纠正，因原审法院实体处理正确，故本院予以维持。陈志万的上诉请求及理由，依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费300元，由陈志万负担。一审案件受理费已由黄博玮预交，原审法院清退一审案件受理费300元给黄博玮。陈志万应向原审法院交纳一审案件受理费300元。二审案件受理费300元，由陈志万负担。二审案件受理费已由陈志万预交7045元，由本院清退6745元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 吴 锐代理审判员 李 罡代理审判员 刘 茜二〇一四年二月二十八日书 记 员 何海祥第11页共11页