北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第11424号
原告（反诉被告）北京市大兴区安定镇潘家马房村经济合作社，住所地北京市大兴区安定镇潘家马房村。
法定代表人赵国庆，社长。
委托代理人刘伟，北京忠恕律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市大力精细化工厂，住所地北京市大兴区安定镇伙达营村。
法定代表人刘和生，厂长。
原告（反诉被告）北京市大兴区安定镇潘家马房村经济合作社（以下简称：经济合作社）与被告（反诉原告）北京市大力精细化工厂（以下简称：大力化工厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王振独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）经济合作社的法定代表人赵国庆及其委托代理人刘伟、被告（反诉原告）大力化工厂的法定代表人刘和生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）经济合作社诉称：经济合作社与大力化工厂于1993年6月24日签订承包经营化工厂合同书，双方在合同书中约定由大力化工厂承租位于北京市大兴区安定镇潘家马房村东的潘家马房综合化工厂，租期自1994年1月1日起算，承租期限为15年至20年，合同同时对承租费的交纳及其他相关权利义务进行约定；合同签订后，经济合作社依照约定将标的物交付给大力化工厂使用，大力化工厂亦实际进行了经营，在合同约定的承租期内双方均按照合同约定履行各自义务；在合同到期前，双方对合同的续订问题未能协商一致；合同到期后，经济合作社要求大力化工厂腾退其所承租的场地及厂房，但大力化工厂却以各种理由拒绝。为维护合法权益，经济合作社诉至法院，请求判令大力化工厂立即腾退位于北京市大兴区潘家马房村东的租赁土地及厂房给经济合作社，本案诉讼费用由大力化工厂承担。
被告（反诉原告）大力化工厂辩称：因租赁合同已到期，故同意经济合作社的诉讼请求，同意腾退租赁场地。双方在租赁合同中约定租赁合同到期后新建地上物归出租人所有，但出租人应向承租人支付相应补偿；现对补偿款数额双方不能达成一致意见，故反诉请求经济合作社支付大力化工厂新建地上物补偿款1767389元，本案鉴定费6918元、反诉案件受理费由经济合作社承担。
原告（反诉被告）经济合作社对被告（反诉原告）大力化工厂的反诉辩称：同意收回新建地上物，同意给予大力化工厂相应补偿；对于补偿数额，请求法院依据评估报告依法确定；对于反诉案件受理费及鉴定费，要求法院依法确定。
经审理查明：1993年6月24日，大兴县安定镇潘家马房村经济合作社（甲方）与北京市大兴县大力活性炭厂（乙方）签订承包经营化工厂合同书；双方约定大兴县安定镇潘家马房村经济合作社将潘家马房综合化工厂交由北京市大兴县大力活性炭厂承包经营，承包期限自1994年1月1日起算，承包期为15年至20年；关于固定资产增建事宜，双方在承包经营化工厂合同书第二条约定：”甲方现有厂房设备（见附表）已方（法院注，应为”乙方”，下同）自合同签字生效起有权对设备进行更新改造，同时可增加固定资产规模，但无论何时终止合同，已方甲方办理移交财产，不得少于签约前的规模，在承包期内由已方购建（法院注，应为”构建”）的固定资产（主要为不动产）终止合同时不得随意拆除变卖，应一律做价（法院注，应为”作价”）归甲方所有，甲方如系无力接收，已方可自行处置”；关于承包金支付，双方在承包经营化工厂合同书第三条约定：”甲方累计欠安定信用社贷款313883.08元、利息195324.64元，本息合计509207.77元，将债务落实到已方，大力活性炭厂用该厂资产抵押，做出还款计划，分期还清......自94年1月1日起至2005年12月31日止，十二年不向甲方交纳承包费”，双方在第四条约定：”自2006年1月1日起经甲乙双方商定，每年已方向甲方交纳承包费2万元......”。合同订立后，大兴县安定镇潘家马房村经济合作社依约定交付租赁场地，北京市大兴县大力活性炭厂依约定交纳承包费；因撤乡并镇及行政区划、行政级别调整，”大兴县安定镇潘家马房村经济合作社”名称变更为”北京市大兴区安定镇潘家马房村经济合作社”，即原告（反诉被告）现在的名称；1994年，经工商行政主管部门批准，”北京市大兴县大力活性炭厂”名称变更为”北京市大力精细化工厂”，即被告（反诉原告）现在的名称；2006年10月8日，北京市工商行政管理局大兴分局作出京工商兴处字（2006）第D7267号行政处罚决定书，决定吊销大力化工厂营业执照，并责令大力化工厂的债权债务由主办单位，投资人或清算组织清算，并到原登记机关办理注销登记；至本案审理时，大力化工厂尚未办理注销登记。受本院委托，杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司于2015年2月2日作出评估报告书，确定：”大兴区安定镇潘家马房综合化工厂地上物在2015年1月9日的重置成新价值估价结果为人民币1767389元”；大力化工厂支付鉴定费6918元；经询问，大力化工厂要求3个月的腾退时间，经济合作社予以认可。
上述事实，有双方当事人的陈述笔录、承包经营化工厂合同书及资产明细表、企业申请变更登记注册书、行政处罚决定书、评估报告书等证据材料在案佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；大兴县安定镇潘家马房村经济合作社与北京市大兴县大力活性炭厂于1993年6月24日所订立合同，名为针对潘家马房综合化工厂的承发包事宜订立的合同书，且条款使用”承包期”、”承包费”等措辞，但通过审核合同全文并考察合同实际履行情况可以认定，大兴县安定镇潘家马房村经济合作社不介入潘家马房综合化工厂的管理及经营，北京市大兴县大力活性炭厂在前期代为还款折抵承包费，之后交纳承包费，实为对租金交纳方式的特殊约定；据此，上述合同名为承包经营合同，实为租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》对租赁合同的法律规定，本案系租赁合同纠纷。大兴县安定镇潘家马房村经济合作社与北京市大兴县大力活性炭厂签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。至本案审理时，大兴县安定镇潘家马房村经济合作社与北京市大兴县大力活性炭厂的名称均已变更，故应以变更后单位名称确定各方主体身份；虽然大力化工厂已被吊销，但尚未注销，其具备诉讼主体资格，可以针对行政处罚作出前已订立合同进行各项民事诉讼。虽然双方所订立合同载明租赁期限为15年至20年，并非明确，但即使以20年作为租赁期限，自1994年至今已逾20年，经济合作社在合同到期后不同意大力化工厂继续承租，理由正当，现经济合作社要求大力化工厂腾退租赁场地，大力化工厂予以认可，对此本院不持异议；根据承包经营化工厂合同书第二条，合同到期后，经济合作社拥有选择权，既可以在对租赁物作价补偿后收回租赁物，亦可以要求大力化工厂拆除增建不动产；经本院询问，经济合作社明确表示接收租赁物，并作价补偿，大力化工厂亦提出相应反诉，对该项选择权本院予以尊重；经鉴定，大兴区安定镇潘家马房综合化工厂地上物在2015年1月9日的重置成新价值估价结果为1767389元，经济合作社应按照该数额给予大力化工厂地上物补偿；当事人双方均同意大力化工厂的腾退时间为3个月，对此本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京市大力精细化工厂将”承包经营化工厂合同书”所涉及大兴区安定镇潘家马房综合化工厂的院落（含院落内建筑物、构筑物及附属物等）腾退并返还原告（反诉被告）北京市大兴区安定镇潘家马房村经济合作社（于本判决生效后三个月内履行）；
二、原告（反诉被告）北京市大兴区安定镇潘家马房村经济合作社给付被告（反诉原告）北京市大力精细化工厂地上物补偿款一百七十六万七千三百八十九元（于本判决生效后三个月内履行）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千一百五十元，由原告（反诉被告）北京市大兴区安定镇潘家马房村经济合作社负担一千零七十五元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市大力精细化工厂负担一千零七十五元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万零三百八十四元，由原告（反诉被告）北京市大兴区安定镇潘家马房村经济合作社负担五千一百九十二元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京市大力精细化工厂负担五千一百九十二元（已交纳）；鉴定费六千九百一十八元，由原告（反诉被告）北京市大兴区安定镇潘家马房村经济合作社负担三千四百五十九元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京市大力精细化工厂负担三千四百五十九元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王振
二〇一五年三月二十日
书 记 员 李娜