福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第9678号
原告福建省华力伟业置地有限公司，住所地南安市。
法定代表人易平，系该公司董事长。
委托代理人苏朝生，福建正成功律师事务所律师。
被告郑宝治，女，1977年7月11日出生，汉族，住南安市。
被告苏梅玲，女，1948年4月8日出生，汉族，住南安市，系吴燕川的母亲。
被告吴雅茹，女，2000年9月9日出生，汉族，住南安市，系吴燕川的长女。
被告吴雅芝，女，2004年12月13日出生，汉族，住南安市，系吴燕川的次女。
被告吴冠荣，男，2004年12月13日出生，汉族，住南安市，系吴燕川的儿子。
被告吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣共同的法定代理人郑宝治，身份情况同上，系三被告的母亲。
原告福建省华力伟业置地有限公司（以下简称“华力公司”）因与被告郑宝治、苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法由审判员卢君玉担任审判长，与人民陪审员林寿辉、陈世永组成合议庭进行审理。本院并于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告华力公司的委托代理人苏朝生到庭参加诉讼，被告郑宝治、苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华力公司诉称，被告郑宝治及吴燕川与原告于2014年4月17日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为201403973），购买原告开发的位于南安市柳城街道帽山社区华力?西溪半岛B02＋B07地块第3幢02单元102室房产，建筑层数地上最高1层，建筑面积119.03平方米，总价款为人民币1711016元。被告郑宝治及吴燕川已于签订合同之日付清首期款人民币521016元，并约定余款人民币1190000元以银行按揭付款方式支付。合同签订后，被告郑宝治及吴燕川未能依约于合同签订当日提交办理按揭贷款所需完整资料，至今也未能依约携带按揭银行所需完整资料到中国工商银行股份有限公司南安支行办理按揭贷款手续，其行为已经构成根本违约，并严重损害了原告的合法权益，原告依约有权解除与被告郑宝治及吴燕川于2014年4月17所签订的《商品房买卖合同》，收回该套房产，并要求被告郑宝治及吴燕川承担违约责任。后原告于2015年1月5日向被告郑宝治及吴燕川送达《告知函》，明确告知被告郑宝治及吴燕川解除双方于2014年4月17所签订的《商品房买卖合同》并承担违约责任等相关事宜，但被告郑宝治及吴燕川至今均置之不理，被告郑宝治及吴燕川的行为已构成根本违约，并严重损害了原告的合法权益。后吴燕川因故于2015年11月18日过世，因此，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一节第三条“买受人在签订购房合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺于购房合同签订当日向出卖人提交办理按揭所需的完整资料，由出卖人代向银行报送。如按揭银行要求增加或重新提交按揭资料，买受人应于出卖人或按揭银行通知送达之日起5日内提供按揭银行认可的完整资料。买受人逾期办理按揭手续的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在10日之内（含10日），自逾期之日起至办妥按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额万分之四违约金，合同继续履行；2、逾期在10日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应无条件配合办理合同解除相关手续，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金（直接从买受人已交付的首期款中扣）”及《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，请求法院判决：1、确认原告与被告郑宝治及吴燕川于2014年4月17日所签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201403973）已于2015年1月5日解除；2、五被告将位于南安市柳城街道帽山社区华力?西溪半岛B02＋B07地块第3幢02单元102室房产返还给原告；3、五被告立即协助原告到原合同登记机关办理该《商品房买卖合同》注销登记手续，所产生的费用由五被告承担；4、五被告向原告支付违约金人民币171102元；5、五被告承担本案全部诉讼费用。
被告郑宝治、苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣均未作答辩。
经审理查明，原告系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司。2014年4月17日，原告与郑宝治、吴燕川签订一份合同编号为201403973的《商品房买卖合同》，约定郑宝治、吴燕川购买原告开发的位于南安市柳城街道帽山社区华力?西溪半岛B02＋B07地块第3幢02单元102室房产，建筑层数地上最高1层，建筑面积119.03平方米，总价款为人民币1711016元，付款方式详见合同附件六。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：2、银行按揭方式付款按合同补充协议约定（见附件六）。第八条约定出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。同日，原告与郑宝治、吴燕川又签订一份附件六合同补充协议，补充协议第二条约定买受人于2014年4月17日签订《商品房买卖合同》，并同时要付清首期款人民币521016元，余款人民币1190000元办理银行按揭贷款。第三条约定，买受人在签订购房合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺于购房合同签订当日向出卖人提交办理按揭所需的完整资料，由出卖人代向银行报送。如按揭银行要求增加或重新提交按揭资料，买受人应于出卖人或按揭银行通知送达之日起5日内提供按揭银行认可的完整资料。买受人逾期办理按揭手续的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在10日之内，自逾期之日起至办妥按揭贷款手续之日止，买受人应按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额万分之四违约金，合同继续履行。2、逾期在10日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应无条件配合办理合同解除相关手续，买受人按总房款的10％向出卖人支付违约金（直接从买受人已交付的首期款中扣）。买受人要求继续履行合同的需经出卖人同意，合同继续履行，自逾期之日起至办妥按揭贷款手续之日止，买受人应按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额的万分之八违约金等。原告与郑宝治、吴燕川并于2014年4月26日向南安市房地产管理处办理了商品房买卖合同的备案及预告登记手续。合同签订后，郑宝治、吴燕川仅支付了首期款人民币521016元，余款人民币1190000元至今未向银行办理按揭贷款。原告于2015年1月4日向郑宝治、吴燕川发出一份《告知函》，告知解除郑宝治、吴燕川与原告于2014年4月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201403973），收回位于南安市柳城街道帽山社区华力?西溪半岛B02＋B07地块第3幢02单元102室房产等事项。该告知函于2015年1月5日送达。原告至今未向郑宝治、吴燕川交付本案商品房。另，吴燕川已故，其继承人有母亲苏梅玲、妻子郑宝治、儿女吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣。
上述事实，有原告提供的《营业执照》、《组织机构代码证》各1份、《户籍证明》4份、《商品房买卖合同》、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《销售不动产统一发票（自开）》、《告知函》、《EMS国内标准快递单》、《邮件全程跟踪查询结果》各1份以及原告代理人的庭审陈述等为据。原告提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且经庭审审核属实，可以作为认定本案事实的依据，本院依法予以确认。
综上事实，本院认为，原告与郑宝治、吴燕川签订的《商品房买卖合同》、系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对当事人均具有约束力。根据合同约定，郑宝治、吴燕川应于合同签订当日支付首期款人民币521016元，余款人民币1190000元办理银行按揭贷款，并且郑宝治、吴燕川应于合同签订当日向原告提交办理按揭所需的完整资料，由原告代向银行报送。但郑宝治、吴燕川只支付首期款人民币521016元，至今没有提交办理按揭贷款所需相关资料，也没有支付余款给原告，故根据双方合同约定“买受人逾期办理按揭手续的，逾期在10日之后，出卖人有权解除合同”以及《》第第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告于2015年1月5日发给郑宝治、吴燕川要求解除本案商品房买卖合同的告知函自郑宝治、吴燕川收到时，便发生解除合同的法律效力，为此，原告请求确认本案商品房买卖合同已于2015年1月5日解除，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因本案商品房尚未交付给郑宝治、吴燕川，故原告请求五被告将本案商品房返还给原告，缺乏依据，本院不予支持。因被告苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣系吴燕川的法定继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限……”的规定，故原告请求被告郑宝治、苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣协助原告到原合同登记机关办理本案商品房买卖合同的注销登记手续，符合法律规定，本院予以支持。原告请求五被告负担注销本案商品房买卖合同所产生的费用，对于符合法律规定的部分即被告郑宝治应承担注销本案商品房买卖合同所产生的费用，被告苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣在继承吴燕川遗产范围内对上述款项承担支付责任，本院予以支持；超过该部分的，本院不予支持。虽然本案《商品房买卖合同》约定出卖人解除合同的，买受人按总房款的10％向出卖人支付违约金，但由于合同对于出卖人逾期交房，买受人解除合同时，约定出卖人按买受人已付款的2％向买受人支付违约金。相比之下，合同对于买受人违约所约定的违约金明显过高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情将买受人所应承担的总房款10％的违约金调整为总房款5％的违约金，故原告请求五被告支付违约金人民币171102元，对于符合规定的部分即被告郑宝治应支付原告违约金人民币85551元，被告苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣在继承吴燕川遗产范围内对上述款项承担支付责任，本院予以支持；超过的部分，本院不予支持。因本案商品房已被法院查封，故本案商品房买卖合同解除后原告所应退还给郑宝治及苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣的款项，应提交给执行法院。五被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告福建省华力伟业置地有限公司与被告郑宝治、吴燕川于2014年4月17日签订的合同编号为201403973的《商品房买卖合同》已于2015年1月5日解除；
二、被告郑宝治、苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣应于本判决生效后十日内协助原告福建省华力伟业置地有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记手续，所产生的费用由被告郑宝治承担以及被告苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣在继承吴燕川遗产范围内承担；
三、被告郑宝治应于本判决生效后十日内支付原告福建省华力伟业置地有限公司违约金人民币85551元；被告苏梅玲、吴雅茹、吴雅芝、吴冠荣在继承吴燕川遗产范围内对上述款项承担共同支付责任；
四、驳回原告福建省华力伟业置地有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币20199元，由被告郑宝治负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 卢君玉
人民陪审员 林寿辉
人民陪审员 陈世永
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 汪惠玲
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。