湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00297号
上诉人（原审原告）赵妮。
委托代理人王海军（系赵妮之夫）。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）李玲。
委托代理人郝光新（系李玲之夫）。特别授权代理。
委托代理人何建林，湖北林华安律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人赵妮因与被上诉人李玲房屋买卖合同纠纷一案，不服秭归县人民法院（2013）鄂秭归民初字第01913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月6日受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、毕勇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，2012年8月31日，赵妮与李玲签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：李玲将其所有的位于秭归县茅坪镇迎和路12-110号房屋出售给赵妮，房屋面积以房产证登记面积为准；房屋总价款346000元，合同签订之日交付房款200000元，余款146000元在赵妮办理公积金贷款手续后支付；余款支付自房产证变更之日起不超过三个月，否则视同赵妮违约；赵妮付清全部购房款后，李玲将房屋交付给赵妮使用。房屋所有权转移时，李玲将其拥有的楼顶储藏室一间、太阳能热水器一台、空调二台、天然气设施赠予赵妮；若任意一方违约，按房屋总价款的20%承担违约责任。合同签订后，赵妮依约支付李玲购房款200000元。2012年9月10日，赵妮与李玲到房管部门办理产权变更登记手续时，双方按照房管部门提供的格式买卖合同文本《宜昌市存量房买卖合同》进行了填写，并将房屋价款填写为220000元（实际成交价款仍为346000元），房管部门于同年9月13日将上述房屋的产权变更登记为赵妮所有，共有栏内记载为共同共有，附记栏记载共有人为王海军。2012年10月24日，赵妮将余款146000元交付给李玲，李玲出具346000元的收条给赵妮，并将上述房屋及《房屋买卖合同》中约定的赠送财产交付给赵妮。嗣后，赵妮和王海军知晓李玲尚有一楼架空层一间没有交付，王海军遂单方在赵妮持有的房管部门提供的格式买卖合同文本尾页注明：“附属房屋所有权一并转移（①楼顶阁楼一间，②一楼储藏室一间），不另行加价”。赵妮、王海军认为李玲应将其所有的一楼架空层一间随同房屋一并交付，并与李玲协商未果，遂于2013年11月25日诉至法院，请求判令李玲将位于秭归县茅坪镇迎和路12－110号房屋一楼架空层一间返还给赵妮、王海军，并支付违约金10000元。诉讼过程中，王海军以其不是《房屋买卖合同》的当事人，不具备诉讼主体资格为由，于2014年3月19日向法院申请撤回了对李玲的起诉，法院口头裁定准许。
原审同时认定，李玲出售的房屋系其1999年向其所在单位购买，后又向所在单位购买了该栋房屋一楼的架空层一间（面积约10平方米）。
原审法院认为，赵妮与李玲就同一房屋分别于2012年8月31日和2012年9月10日签订了房屋买卖合同，两份合同对房屋的价款约定不一，但在实际交易时双方是按照2012年8月31日签订的房屋买卖合同履行的，因此本案应以双方2012年8月31日签订的房屋买卖合同为准。该合同仅约定了李玲将其所有的位于秭归县茅坪镇迎和路12-110号房屋出售给赵妮，并未约定李玲所有的一楼的架空层一间一并出售，在李玲赠送赵妮的相关财产中也未言及该架空层。赵妮之夫单方在其持有的房管部门提供的格式买卖合同文本尾页注明的“附属房屋所有权一并转移（①楼顶阁楼一间，②一楼储藏室一间），不另行加价”的内容，没有李玲签名认可，赵妮也未提供确凿证据证实李玲已同意该注明内容的相关约定，因此赵妮之夫单方在其持有的房管部门提供的格式买卖合同文本尾页注明的内容对李玲不具有约束力。双方均已按照合同的约定全面履行了各自的义务。赵妮要求李玲交付其所有的一楼架空层一间并支付违约金10000元的理由不能成立。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决驳回赵妮要求李玲交付位于秭归县茅坪镇迎和路12-110号房屋一楼架空层一间并支付10000元违约金的诉讼请求。
赵妮不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决程序违法。一是李玲的委托代理人身份不合法。李玲出售房屋时与其委托代理人郝光新已离婚，而其提供给法院委托关系是夫妻，出示1986年的结婚证。郝光新在本案一审中的代理人身份不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定。二是遗漏必要共同诉讼当事人。本案是物权保护纠纷中返还原物纠纷，起诉主体应是物权所有权人，房产证注明王海军为共同共有人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第58条、第183条规定，王海军应为本案必要共同诉讼当事人，本案应当发回重审。2、本案案由定性和适用法律错误。赵妮的诉讼请求是返还一楼架空层一间（以下称争议标的物），为确权加返还纠纷，依民事案由规定应定性为返还原物纠纷，应当适用《民法通则》和《物权法》的相关规定，不应适用《合同法》。原审判决定性为房屋买卖合同纠纷改变了赵妮的诉讼标的，判非所请，违反处分原则。3、原审判决认定事实错误。本案所涉《房屋买卖合同》和《宜昌市存量房屋买卖合同》均由双方当事人签字认可，是双方当事人的真实意思表示，对双方均产生法律效力，原审判决仅认定《房屋买卖合同》效力错误，否认《宜昌市存量房屋买卖合同》效力没有法律依据；本案所涉《宜昌市存量房屋买卖合同》尾页“附属房屋所有权一并转移（①楼顶阁楼一间，②一楼储藏室一间），不另行加价”的内容虽为王海军填写，但整个合同均由王海军填写，赵妮在一审中提供了证人证言证实上述内容，而李玲未提供相反证据予以证明，也未提供其持有的《宜昌市存量房屋买卖合同》原件，原审判决否认该事实没有法律依据，同时对证人证言是否认定也没有任何文字表述；原审判决认定争议标的物与李玲出售的房屋不属主从关系错误。一审中，李玲提供其单独付款购买争议标的物的证据，能证明争议标的物与出售的房屋产权归其所有，而从李玲提供的秭归县人民政府文件（秭政发（1998）28号）第七条关于取得全部产权的职工住房可入市交易的规定可以看出争议标的物不是独立物，争议标的物没有独立产权，应为房屋从屋。从物具有独立于主物、功能上协助主物发挥经济效益、与主物有一定程度的场所上的结合关系、与主物归同一人所有等特征，本案争议标的物符合上述特征，应当认定为房屋从物。同时，在本案所涉《房屋买卖合同》和《宜昌市存量房屋买卖合同》上，赵妮未表示放弃，李玲也未表示保留争议标的物，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定，争议标的物应随主房屋一并转移给赵妮。请求二审人民法院依法撤销原判，改判支持赵妮的诉讼请求，或裁定将本案发回重审。
李玲答辩称：1、原审判决符合法定程序。郝光新与李玲系夫妻关系，是李玲的法定近亲属，其代理李玲参与本案诉讼符合法律规定。赵妮与王海军曾作为共同原告就本案向法院提起诉讼，法院审理过程中，王海军以其不是房屋买卖合同当事人，不具诉讼主体资格为由撤回了对李玲的起诉，现赵妮又以原审法院遗漏王海军为必要共同诉讼当事人参与本案诉讼与事实不符。2、赵妮请求返还原物缺乏事实和法律依据。本案争议标的物系李玲向其所在单位购买，虽然没有取得房屋产权证，但依法具有排他物权。赵妮请求返还争议标的物的前提，应是该标的物归其所有或其占有使用过，赵妮对该标的物从未享有所有权，亦未占有或者使用过，其请求返还该标的物既无事实依据，又无法律依据。赵妮在一审中提供其留存并填写有“附属房屋所有权一并转移（①楼顶阁楼一间，②一楼储藏室一间），不另行加价”内容的《宜昌市存量房屋买卖合同》证据，证明返还争议标的物的主张，但李玲和赵妮向房管及税务部门提供备案的《宜昌市存量房屋买卖合同》上均无上述填写的内容，该事实足以证实本案争议标的物不在双方房屋买卖合同范围之列，亦不在产权登记机关颁证确权之列，把争议标的物作为附属房屋纳入房屋买卖合同内容仅是赵妮的单方行为，并未征得李玲的同意，不能作为赵妮享有“物权”的证据。王海军在《宜昌市存量房屋买卖合同》上填写的内容与其代理赵妮上诉的物权理论（即物的主从关系）认识不一，其在填写前述合同内容时认为争议标的物是附属房屋，不在合同中约定转让，就不会取得物权，而其上诉又称争议标的物是买卖房屋的从物，自相矛盾。3、原审对本案定性正确。赵妮向法院起诉提出的诉讼请求是要求李玲向其交付已经购买的争议标的物，提交的主要证据是双方签订的两份房屋买卖合同，法院定性为房屋买卖合同纠纷是准确的。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、李玲一审委托郝光新为其代理人，无论郝光新与李玲是否为夫妻关系，均不影响本案的实体审理。即使赵妮上诉所称郝光新和李玲已离婚属实（郝、李二人于2012年9月19日登记复婚），其代理行为有瑕疵，此种情况亦未达到《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定的“严重违反法定程序”情形。故本院对赵妮上诉所称“代理不合法”的理由不予支持。2、返还原物请求权的构成要件有二：其一，请求权人对标的物享有所有权或其他合法权益；其二，占有人系无权占有人。我国物权法采用登记生效主义，赵妮对诉争标的物既未依法律行为即房屋购买行为取得所有权，也未依事实行为即建设行为取得所有权。赵妮并非争议标的物的所有权人。因此，赵妮要求返还原物的请求不成立。因赵妮不是争议标的物的所有权人，其夫王海军当然也不是争议标的物的共有权人，故本院对赵妮上诉所称“遗漏必要共同诉讼当事人，本案应发回重审”的理由不予采纳。3、民事案由与诉讼标的不同。人民法院在结案时有权根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系性质，决定案件的案由。一审判决并未对本案的诉讼标的作任何改变，因此，对赵妮上诉所称“改变了一审诉讼标的，判非所请，违反处分原则”的理由本院不予支持。4、赵妮与李玲就同一房屋签订了两份合同，一审认定实际履行的合同为有效合同并无不当。双方在合同中并无将争议标的物一并卖给赵妮的合意，且合同条款中明确约定建筑面积为98.19平方米，合同签订后，李玲已将该98.19平方米的房屋交付给赵妮。换言之，李玲并无任何违约行为。本案争议标的物系李玲单独付款购买，且与双方协议购买的房屋在空间上相互隔离，已交付房屋的产权证上的建筑面积为98.19平方米，且该产权证亦未标明争议标的物是房屋的附属物，因此，一审认定争议标的物不是房屋的附属物并无不当。5、即使赵妮已取得对争议标的物的所有权，其也非因事实行为取得，而是依据物权行为的原因行为即房屋买卖合同取得对争议标的物的所有权，法院有权且有必要依据合同法审查物权取得的原因行为是否有效。因此，对赵妮上诉所称的“本案只应适用物权法，不应适用合同法”理由，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费300元（赵妮已预交），由赵妮负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晓燕
审判员 李建敏
审判员 毕 勇
二〇一四年七月十日
书记员 冀琦芳