湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00385号
上诉人（原审被告）湖北汇城置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京路*号。
法定代表人程志海，该公司董事长。
委托代理人张海明。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出上诉。
委托代理人唐玲，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）十堰百福安车业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京中路*号。
法定代表人翁震，该公司董事长。
委托代理人王宇亮，湖北楚鑫律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代为签收法律文书、上诉、申请执行、执行和解、代领执行款物等。
原审被告十堰汇盈贸易有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京北路***号。
法定代表人程幸吉，该公司总经理。
委托代理人张海明，湖北汇城置业有限公司资产管理部经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出上诉。
委托代理人唐玲，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审第三人赖玉聪，职业状况不详。
原审第三人夏自娥，职业状况不详。
上诉人湖北汇城置业有限公司（以下简称汇城置业公司）因与被上诉人十堰百福安车业有限公司（以下简称百福安车业公司）、原审被告十堰汇盈贸易有限公司（以下简称汇盈贸易公司），原审第三人赖玉聪、夏自娥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2012）鄂茅箭民一初字第02623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员罗云飞、审判员柏媛媛参加评议的合议庭，于2014年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人汇城置业公司及原审被告汇盈贸易公司的委托代理人张海明、唐玲，被上诉人百福安车业公司的委托代理人王宇亮均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
百福安车业公司原审诉请判令终止双方房屋租赁合同，汇城置业公司和汇盈贸易公司共同赔偿装修及设备设施费用、违约金等788103元，负担诉讼费用。
原审法院经审理查明：2011年3月28日，受汇城置业公司委托，汇盈贸易公司以自己名义与百福安车业公司签订了《房屋租赁合同》。约定：汇盈贸易公司将位于十堰市北京中路1号88栋26-29号一层建筑面积共735平方米（以房管部门核定的面积为准，此面积作为收取租金的依据）的商铺租赁给百福安车业公司使用，租赁期限自2011年4月1日至2017年3月31日；租金按年度计算，按季度支付，百福安车业公司提前在每季度第三月的20日前将下季度租金交付汇盈贸易公司，其中第一、二年每年租金为255780元，第三、四年每年租金为273420元，第五、六年每年租金为299880元。合同约定：百福安车业公司若逾期缴纳房租、水电费，房租按应交额的日万分之五计算滞纳金，水电按应交额日千分之三计算滞纳金，拖欠房租1个月，汇盈贸易公司有权采取措施进行催缴，并有权解除合同；汇盈贸易公司解除合同时：1、应电话通知百福安车业公司；2、可在本地区媒体广告予以公告；3、在百福安车业公司租赁经营场所发布公告；百福安车业公司逾期未解决问题，汇盈贸易公司可任意处置经营场所内的动产和不动产至清场；同时百福安车业公司还应按该年度租金额的5%承担违约金，并交清经营期间的房租、水电费等其他费用（含前期减免部分），百福安车业公司投入的不动产部分无偿归汇盈贸易公司所有。合同还约定：在合同期间，百福安车业公司无违约行为，汇盈贸易公司因债权债务、企业改制、纠纷等原因，造成合同中途中止，应赔偿百福安车业公司租赁房屋所投入的装修及设备设施费用（以折旧后的费用计算），汇盈贸易公司还应按该年度租金额的5%承担违约金。
2012年5月3日，汇盈贸易公司向百福安车业公司特快专递邮寄《解除合同通知书》，表示因百福安车业公司拖欠自2011年11月1日至2012年4月30日房租，经催缴无果，单方解除合同，要求百福安车业公司于2012年5月30日前迁出所租场地。该邮件签收人名字不能辨认。2012年5月7日，百福安车业公司支付汇盈贸易公司2011年10月至12月房租4万元。
因债务纠纷，2011年12月5日，十堰市中级人民法院作出（2011）十执字第4-1号执行裁定，裁定将汇城置业公司包括上述商铺在内的房产所有权执行归程汉卫、夏自娥所有。上述裁定已发生法律效力。2012年7月，十堰市中级人民法院向百福安车业公司发出通知，要求该公司自2011年12月份开始将房租向程汉卫支付，不得再向汇城置业公司支付（已支付给汇城置业公司的，由该院协调处理）。夏自娥此后发出通知，要求百福安车业公司将2011年12月5日至2012年8月30日的房租支付给夏自娥，并与夏自娥签订新的租房协议。百福安车业公司遂提起诉讼。诉讼过程中，原审法院委托十堰楚信资产评估事务所对百福安车业公司租用商铺的装修及设备设施费用进行鉴定。该事务所作出十楚鉴（2013）第003-3号《鉴定报告书》，评定百福安车业公司租用商铺的装修及设备设施市场价值为591552.27元（以2013年3月18日为基准日）。汇城置业公司提出反诉后，未交纳反诉案件受理费。
原审法院认为：汇盈贸易公司与百福安车业公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，该合同有效。汇盈贸易公司的上述民事行为系受汇城置业公司委托，相应民事责任由汇城置业公司承担。市中级人民法院在2011年12月5日将租赁房产裁定归程汉卫、夏自娥所有，该裁定生效后，租赁房产的所有权人即变更为程汉卫、夏自娥，汇盈贸易公司、汇城置业公司向百福安车业公司主张此后的房租没有法律依据。汇盈贸易公司不能证明其解除合同通知已送达百福安车业公司，且在2012年4月已不是房屋所有权人，其主张合同已解除不能成立。夏自娥要求百福安车业公司与其签订新的协议，原租赁合同已不能履行，百福安车业公司主张解除合同应予支持。本案中合同不能继续履行是因为租赁物因汇城置业公司的原因发生权属变更，根据合同约定，汇城置业公司应赔偿百福安车业公司投入的装修及设备设施费用，并按年租金5%支付违约金12789元（255780元／年×5%）。十堰楚信资产评估事务所的鉴定程序不违反法律规定，鉴定意见具有较高的证明力，应予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决：
一、解除十堰百福安车业有限公司与十堰汇盈贸易有限公司2011年3月28日签订的《房屋租赁合同》；
二、湖北汇城置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿十堰百福安车业有限公司装修及设施设备费用591552.27元，并支付十堰百福安车业有限公司违约金12789元；
三、驳回十堰百福安车业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11681元，保全费4620元，鉴定费用13000元，合计29301元，十堰百福安车业有限公司负担2938元，湖北汇城置业有限公司负担26363元。
宣判后，汇城置业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原判认定事实不清，本公司不应支付违约金；2、原判对装饰及设备设施损失额的认定证据不足。请求二审法院依法改判本公司承担被上诉人经济损失377684.6元。
百福安车业公司未予书面答辩。
经审理查明，原审判决认定的双方发生纠纷的原因、结果等事实属实。
本院认为：汇盈贸易公司与百福安车业公司签订的《房屋租赁合同》已明确约定：在合同期间，百福安车业公司无违约行为，汇盈贸易公司因债权债务、企业改制、纠纷等原因，造成合同中途中止，应赔偿百福安车业公司租赁房屋所投入的装修及设备设施费用（以折旧后的费用计算），汇盈贸易公司还应按该年度租金额的5%承担违约金。该约定合法有效，双方均因按约履行。本案中，百福安车业公司虽存在延期缴纳租金的情形，但其事后补交并继续预交2012年度租金的行为已被汇盈贸易公司接受和认可，该事实表明双方均对房租缴纳期限予以了变更，故百福安公司没有违约行为。后因汇城置业公司、汇盈贸易公司一方的原因致使租赁的商铺被强制执行导致租赁合同无法继续履行，汇城置业公司应当按照合同约定向百福安公司赔偿装修及设施设备费用和违约金。汇城置业公司的上诉理由缺乏合同及法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4700元，由上诉人湖北汇城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广泉
审判员 罗云飞
审判员 柏媛媛
二〇一四年七月二十九日
书记员 王 亮
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。