浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终391号
上诉人（原审被告）：魏一华。
委托代理人：汤恭致，浙江元茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州上城区投资控股集团有限公司。
法定代表人：陈凌军。
委托代理人：夏璟、周庆艺，浙江五联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张金龙。
上诉人魏一华因与被上诉人杭州上城区投资控股集团有限公司（以下简称上城控股公司）、张金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年8月12日，杭州市上城区人民政府下发上政函（2008）95号关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股集团有限公司方案的批复，内容为设立杭州上城区投资控股集团有限公司，性质为国有独资企业，将上城区的多项资产无偿划入该公司，其中包括涉案的水澄路1号。该房屋自2010年起一直由魏一华承租使用。2014年4月9日上城控股公司（甲方）与魏一华（乙方）就涉案房屋（建筑面积约为240平方米）签订《房屋租赁合同》，约定租期三年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，第一经营年年租金147000元整，以后每年递增3%，即第二经营年年租金151410元，第三经营年年租金155952.3元；租金每半年支付一次，即在每年的4月1日、9月20日前支付当期租金，先付后用，乙方逾期交付租金的，如甲方同意乙方补缴的，除应及时如数补交外，还应承担延迟交付租金额的每日千分之三的违约金；如乙方有拖欠租金累计达15天以上的，或未经出租人书面同意，擅自转租等行为的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。之后魏一华于2014年4月17日支付73500元租金。
上城控股公司向原审法院起诉，请求：1.确认上城控股公司与魏一华于2014年4月9日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.魏一华向上城控股公司支付自2014年10月1日至2015年9月30日期间拖欠的租金合计149205元；3.魏一华向上城控股公司支付逾期缴纳租金的违约金19343.58元（按万分之六／日计算，暂算至2015年7月31日止。）此后的违约金应计算至实际履行之日止；上述两项诉讼请求合计：168548.58元；4.魏一华在判决生效后十日内将承租的水澄路1号房屋腾空并交还于上城控股公司；5.全部诉讼费由魏一华承担。审理中，上城控股公司变更诉讼请求为：1.确认上城控股公司与魏一华于2014年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月28日已解除；2.魏一华向上城控股公司支付自2014年10月1日至2015年7月28日期间拖欠的租金合计122851.68元；3.魏一华向上城控股公司支付逾期缴纳租金的违约金28708.12元（按万分之六／日计算，暂算至2015年12月31日止。详细计算见附注）此后的违约金应计算至实际履行之日止；上述两项诉讼请求合计：168548.58元；4.张金龙在判决生效后十日内将承租的水澄路1号房屋腾空并交还于上城控股公司，魏一华予以配合，将涉案水澄路1号的房屋及时归还；5.张金龙按原《房屋租赁合同》租金标准（即每日1.728元／平方），支付自2015年7月29日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，暂算至2015年12月31日止（共计156天）64696.32元，此后的房屋占有使用费应计算至实际履行之日止。魏一华应当就本项诉请承担连带还款责任。上述五项诉请合计216256.12元；6.魏一华、张金龙承担本案全部诉讼费用。庭后，上城控股公司撤回下述诉请：1.张金龙在判决生效后十日内将承租的水澄路1号房屋腾空并交还于上城控股公司，魏一华予以配合，将涉案水澄路1号的房屋及时归还；2.张金龙按原《房屋租赁合同》租金标准（即每日1.728元／平方），支付自2015年7月29日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，暂算至2015年12月31日止（共计156天）64696.32元，此后的房屋占有使用费应计算至实际履行之日止。魏一华应当就本项诉请承担连带还款责任。
原审法院认为：上城控股公司与魏一华签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，魏一华应积极履行支付房租的责任，魏一华抗辩因城市道路建设欲减少租金，该抗辩属于变更合同条款，变更合同条款需双方协商一致，协商不一致或约定不明确实为未变更，故魏一华仍应按时支付房租。魏一华未按期支付租金，上城控股公司根据合同约定拖欠租金累计达15天以上，上城控股公司有权解除合同的约定，上城控股公司采取起诉方式通知魏一华解除合同，并要求确认双方合同解除日为2015年7月28日具有事实与法律依据，原审法院予以支持。魏一华合同签订后仅支付一期的租金73500元，魏一华在2015年10月12日庭审中抗辩其欠租从2015年4月开始，而不是从2014年10月开始，但未提交交款凭证佐证，故原审法院认定魏一华自2014年10月1日起至今的租金均未缴纳，上城控股公司要求魏一华支付缴纳2014年10月1日至2015年7月28日的租金122851.68元予以支持，同时上城控股公司根据合同约定，要求按每日万分之六的标准支付违约金未超过双方的约定，要求至租金付清之日止符合法律规定，原审法院予以准许，经计算至2015年11月30日止违约金为26452.7元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2015年12月30日判决：一、上城控股公司与魏一华于2014年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月28日已解除；二、魏一华向上城控股公司支付租金122851.68元、违约金26452.7元，并以122851.68元为基数，从2015年12月1日起按每日万分之六计算违约金至实际履行之日止。预收案件受理费3671元，应收取1666元，由魏一华负担1666元。
宣判后，魏一华不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。涉案房屋无产权，上城控股公司无权起诉。房屋所有权是以产权登记为主，而上城控股公司未提供相关材料证明其对租赁房屋享有排他权利，故而不能起诉魏一华。即使合同有效，原租赁房屋现在处于道路封闭状态，合同目的无法实现，要求减免租金。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.二审上诉费用由上城控股公司、张金龙承担。
针对魏一华的上诉，上城控股公司答辩称：一、上城控股公司系水澄路1号房屋的合法所有权人。根据2008年8月12日上城区人民政府《关于进行全区资产整合组建杭州上城区投资控股（集团）有限公司方案的批复》（上政函（2008）95号），上城区各行政事业单位、街道的经营性资产（房产、对外投资）无偿划转注入上城控股公司名下，杭州市水澄路1号的经营管理权变更至上城控股公司。2009年4月24日，上城控股公司向杭州市房产管理局登记了杭房权证上移字第××号《房屋所有权证》，故上城控股公司系涉案房屋的合法所有权人。二、魏一华存在逾期付款行为，构成违约。合同履行过程中，魏一华并未按约于2014年9月20日前支付该期租金73500元、于2015年4月1日前支付当期租金75705元，尚拖欠上城控股公司自2014年10月1日至本合同解除之日止（即2015年7月28日止）的租金，存在逾期交付租金的行为，构成逾期付款。根据魏一华与上城控股公司签订的《房屋租赁合同》第4-2条的约定：“乙方逾期交付租金的，如甲方同意乙方补缴的，除应及时如数补交外，还应承担迟延交付租金额的千分之三／日的违约金。”和第七条乙方的义务及违约责任的第7-1条约定，“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，没收履约保证金，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：…（2）拖欠租金累计达15天以上的；…（4）未经出租人书面同意的，擅自转租的。”故上城控股公司按照《房屋租赁合同》第7-1条约定，通过向原审法院起诉的方式行使合同解除权，要求确认《房屋租赁合同》于2015年7月28日正式解除，并要求魏一华支付拖欠的租金合计122851.68元以及逾期付款的违约金。三、魏一华系水澄路1号的实际占有使用人。为查明涉案房屋的实际占有使用人，上城控股公司曾于2015年12月18日向杭州市上城区工商行政管理局南星工商行政管理所调取水澄路1号的个体工商户登记信息，该信息显示：魏一华在水澄路1号经营杭州市上城区民安小吃店。故魏一华系水澄路1号房屋的实际占有使用人。在上城控股公司与魏一华的《房屋租赁合同》于2015年7月28日解除后，魏一华对上城控股公司负有腾房义务。总之，魏一华的上诉理由不成立。对房屋的封闭状态，原审法院去看过现场，涉案房屋仍在继续经营，道路封闭是因为建设地铁的原因，并未完全封闭，只是有施工的路段，对经营没有影响，且租金已经拖欠一年多了，不存在减免租金的事实和理由。请求驳回上诉，维持原判。
针对魏一华的上诉，张金龙未作答辩。
二审期间，魏一华、张金龙未向本院提交新的证据材料。
二审期间，上城控股公司向本院提交证据材料如下：
1.发票1份，用以证明魏一华的租金只支付至2014年9月30日，故上城控股公司有权要求支付2014年10月1日至2015年7月28日期间租金的事实。
2.个体工商户登记情况1份，用以证明水澄路1号房屋一直由魏一华占有使用的事实。
3.房屋所有权证1份，用以证明上城控股公司对涉案房屋享有完整所有权的事实。
上城控股公司提供的证据，经魏一华质证：证据1，魏一华没有收到该发票，但对租金交纳的事实无异议；证据2，真实性无异议，证明对象有异议，虽然店铺工商在册，但魏一华实际已不经营；证据3，无异议。张金龙未发表意见。本院经审查后认为，上述证据结合当事人的陈述及在案其他有效证据，可作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：首先，关于魏一华提出的涉案租赁房屋系无产权，上城控股公司无权起诉的主张。双方于2014年4月9日签订的《房屋租赁合同》约定租赁房屋坐落在杭州市水澄路1号。而根据上城控股公司提供的有效证据，杭州市水澄路1号房屋所有权人为上城控股公司。故上城控股公司为涉案租赁房屋所有权人，其有权提起本案诉讼。其次，关于魏一华提出因涉案租赁房屋附近道路处于封闭状态，要求减免租金的主张。本案中，魏一华并未提交有效证据证明所谓道路封闭对其店铺经营造成实质影响。同时，减免租金事宜需经双方协商达成一致，其单方提出减免租金的主张尚不足以对抗租赁合同约定的租金支付义务。综上，魏一华的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3286元，由魏一华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 王 颖