浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉平民初字第286号
原告：平湖市李叔同纪念馆。
法定代表人：郑忠勤。
委托代理人：富建国、奚筱岑，浙江金品律师事务所律师。
被告：石忠萍。
委托代理人：叶荫。
原告平湖市李叔同纪念馆与被告石忠萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理。依法由审判员周冬梅适用简易程序独任审判，于2015年3月12日、7月30日二次公开开庭进行了审理。原告平湖市李叔同纪念馆的委托代理人奚筱岑及被告石忠萍的委托代理人叶荫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平湖市李叔同纪念馆起诉称，原、被告之间存在房屋租赁关系，被告向原告承租登记在原告名下的位于平湖市当湖街道东湖边的平湖市李叔同纪念馆辅助营业用房和该楼西侧一个门面及门面平台，约250平方米，用于经营有文化气息的茶楼。双方自2005年12月28日起至2014年12月31日止，对于上述租赁事实共签订过2份《租房合同》和1份《续租合同》。其中最后一份《续租合同》约定租赁期间为2012年1月1日至2014年12月31日止，年租金6万元，每年年末预交下一年全年租金，每月交清上月水电费。原告已按约将场地实际交付给被告使用，但被告未按照合同约定支付租金及水电费用，至今拖欠2013年1月1日至2014年12月31日的租金合计12万元和2013年1月1日至2015年1月26日水电费合计38304元。现租赁期限已届满，原告多次向被告表示不再续租，并且要求被告立即腾退租赁物并且付清拖欠款项，被告至今未履行腾退义务也未支付拖欠款项。综上，原告认为租赁期限届满被告拒不腾退和返还租赁物的行为已侵犯了原告的合法权益，现为维护自身权益起诉请求判令：1、被告立即腾退平湖市李叔同纪念馆辅助营业用房一楼一底和该楼西侧一个门面及门面平台，并返还给原告；2、被告支付拖欠的房屋租金合计12万元（2013年1月1日至2014年12月31日）及逾期腾退房屋占有使用费（以6万元每年的标准，按每日164.40元计算，自2015年1月1日起计算至实际腾退之日止）；3、被告支付拖欠的水电费（自2013年1月1日起计算至实际腾退之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告之间的不定期租赁合同，并放弃要求被告支付2015年1月27日起至实际腾退之日水电费的请求。
被告石忠萍答辩称，在2014年8、9月，被告与原告馆长有口头协议，对租金的支付作了约定，其中2013年的房租和水电费由被告按实际支付，免除2014年的房租和水电费，租赁期限到2015年3月底，且双方共同委托评估机构对租赁房屋的装修进行了评估，按照评估价格由原告对装修进行回购，由原告扣除2013年的房租和水电费后支付给被告。综上，双方仍然存在租赁合同关系，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告对被告造成的损害，被告保留向原告追索的权利。
为证明自己的主张，原告提供了下列证据：
证据1、租房合同2份及续租合同1份，证明原、被告之间租赁事实及有关租赁期限、租金等的约定。
证据2、国有土地使用证1份，证明被告承租的租赁物权属登记在原告名下。
证据3、原告名称变更材料1份，证明原告从平湖市弘一大师纪念馆变更名称为平湖市李叔同纪念馆。
证据4、平湖市中正房地产评估有限公司测绘平面图1份（复印件），证明被告承租的租赁物面积使用情况。
证据5、被告用水用电明细表（复印件）、被告水电费付款凭证各1份，证明被告自2005年12月28日起至2015年1月26日止的用水用电情况及付款情况，尚拖欠水电费合计38304元。
证据6、个体工商户营业执照1份，证明被告系平湖市当湖近水楼台茶楼经营者。
被告质证意见：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6均无异议。
上述证据，真实合法，且被告均无异议，本院予以认定。
为证明自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：
证据1、评估报告书1份，证明双方在2014年8、9月对租赁期限重新进行了约定，并一起委托评估机构对租赁物进行评估以用于原告向被告回购装修的依据。
证据2、录音资料1份，证明被告与原告就装修回购等作了约定。
原告质证意见：对证据1有异议，该评估报告书与本案无关联性，根据租房合同的第二条的约定，装修等费用由被告自理，且双方并没有对租赁期限进行重新约定。对证据2的真实性有异议，录音时间是截取的，有编辑过的可能性，从录音内容来看，被告与原告法定代表人并未就合同作出过变更。
上述证据，本院认证意见：证据1的真实性本院予以认定，但不能证明被告的主张。证据2，不能证明被告主张的事实，本院不予认定。
经审理查明，被告租赁原告所有的平湖市李叔同纪念馆辅助营业用房一楼一底和该楼西侧一个门面及门面平台，双方为此共签订《租房合同》2份，其中第一份合同期限自2005年12月28日起至2008年12月28日止，租金为三年15万元，双方约定被告取得租赁权后按照原告要求经营有文化气息的茶楼，装修费用由被告自理，合同期内该营业用房的水、电由被告自理等，第二份合同期限自2008年12月29日起至2012年12月31日止，租金以5万元／年为基数，每年递增5%，每年年末预交下一年租金，合同对于装修费用、水电费等的约定与第一份合同一致。后原、被告又签订《续租合同》1份，约定原告将其纪念馆辅助营业用房一楼一底和该楼西侧一个门面及门面平台续租给被告，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金为每年6万元，每年年末预交下一年全年租金，每月交清上月水电费，合同对装修费用以及水电费的约定与第一、二两份合同一致。合同签订后原告按约将房屋交付给被告使用，但被告未按照合同的约定支付房屋租金及水电费，至今共拖欠原告2013年、2014年的租金12万元及2013年1月8日至2015年1月26日的水电费合计38304元。合同到期后，被告仍占有使用上述房屋，故原告现诉至本院。
本院认为，原、被告双方签订的《租房合同》及《续租合同》系双方真实意思表示，未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，合法有效。续租合同于2014年12月31日期满，之后原、被告没有继续签订租赁合同，故自2015年1月1日起，原、被告之间的租赁关系属不定期租赁，原告有权随时要求解除合同，故原告现要求确认原、被告之间的不定期租赁合同解除，符合法律规定，本院予以准许。原告未能提供证据证明其通知被告要求解除合同，故合同解除之日应当为本院向被告送达应诉材料之日即2015年2月15日。被告拖欠原告2013年、2014年两年的租金及水电费未付，构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付拖欠房屋租金12万元、水电费38304元并腾退房屋及承担房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占用使用费的计算标准，原告请求参照按原合同约定的租金标准即6万元每年进行计算，属于合理范围，本院予以准许。原告放弃要求被告支付2015年1月27日起至被告实际腾退之日止的水电费，属处分自己的权利，未违反法律规定，本院予以准许。被告提供的证据不足以证明其与原告就合同内容进行了变更，虽然原告委托评估机构对被告承租房屋装修进行了评估，但并不表示原告同意对装修进行回购或补偿，故被告的主张没有相应的依据，本院对其主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告平湖市李叔同纪念馆与被告石忠萍之间的不定期租赁合同于2015年2月15日解除；
二、被告石忠萍于本判决生效后十日内将平湖市李叔同纪念馆辅助营业用房一楼一底和该楼西侧一个门面及门面平台腾退返还给原告平湖市李叔同纪念馆；
三、被告石忠萍于本判决生效后十日内支付原告平湖市李叔同纪念馆房屋租金12万元、水电费38304元并按每年6万元的标准支付自2015年1月1日起至实际腾退完毕之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3466元，减半收取1733元，由被告石忠萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 周冬梅
二〇一五年九月一日
书记员 陆丽燕