江苏省泰州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）泰中民申字第00059号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：于兴。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：童月娥。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：靖江市阳光大道与通江路交界处西南侧。法定代表人：杨文杰，该公司经理。于兴、童月娥诉靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，靖江市人民法院于2015年2月16日作出（2015）泰靖民初字第16号民事判决。于兴、童月娥不服，向本院提起上诉。因于兴、童月娥未在规定期限内预交二审案件受理费，本院于2015年3月20日作出（2015）泰中民终字第00291号民事裁定，按其自动撤回上诉处理。2015年4月20日，于兴、童月娥向本院提出再审申请。本院受理后依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。于兴、童月娥在一审中诉称：2013年11月2日，其与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，因碧桂园公司实施一系列欺诈行为，使其产生错误认识，并作出错误的意思表示，违背真实意思与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》。请求判令碧桂园公司双倍返还实际成交价与备案价的折后价差额的房款计262112元，双倍赔偿利息损失计31802元。一审法院查明：碧桂园公司系泰州市碧桂园房地产有限公司投资10000万元于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日、10月18日碧桂园公司对包括本案讼争房屋在内的待售房屋的销售价格至靖江市物价局进行了备案，2013年9月18日取得了《商品房预售许可证》。碧桂园公司在宣传彩页广告上称“精装洋房惠后均价7380元／㎡”、“约95-142㎡电梯精装洋房，82%得房率”等。2013年10月19日，上述楼盘开盘，碧桂园公司以“按揭原价”及“惠后价”的两种标价方式，对所有销售房屋价格进行了公示，其中公示的讼争房屋“按揭原价”为1452511元、“惠后价”为1242108元，“备案价”为1329000元未公示。当日，于兴、童月娥与碧桂园公司签订《靖江碧桂园认购书》，对于兴、童月娥拟向碧桂园公司购买的房屋具体房号、建筑面积、套内面积、公摊面积、房屋单价、总价、付款时间及方式、合同签订时间等进行了约定，于兴、童月娥支付定金10000元。2013年11月2日，于兴、童月娥按认购书约定与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，约定于兴、童月娥向碧桂园公司购买讼争房屋，建筑面积186.8平方米，其中套内面积151.39平方米，单价6649元／平方米，总价1242108元。合同签订后于兴、童月娥于2013年12月6日前付清了房款。2014年9月17日，泰州市靖江工商行政管理局认为：碧桂园公司在对外宣传中使用“3小时狂销14亿”、“中国房地产10强”进行不真实的宣传，直接影射其企业的资质以及开发楼盘的热销程度，误导公众，扰乱了市场竞争秩序，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》关于“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传”的规定，属虚假宣传；其在广告宣传中使用“中国驰名商标”字样，违反了《中华人民共和国商标法》关于“生产、经营者不得将‘驰名商标’字样用于商品、商品包装或者容器上，或者用于广告宣传、展览以及其他商业活动中”的规定，属将“驰名商标”字样用于广告宣传的行为；在宣传中使用“10分钟便捷生活圈”广告内容违反了《房地产广告发布暂行规定》关于“房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离”的规定，属未按规定发布广告的行为。据此，责令碧桂园公司消除影响并改正，合并处以13万元罚款。2014年9月23日，靖江市物价局认定：碧桂园公司6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并依此“按揭原价”为基础进行打折销售。碧桂园公司上述行为违反了《江苏省商品房销售明码标价实施细则》关于“已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售”、“商品房经营者不得使用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈”的规定，属于“利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”、违反《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第五条规定的行为，对碧桂园公司处以15万元的行政处罚。另查，2013年8月至2014月3月间，“靖江碧桂园”楼盘周边楼盘毛坯房的备案价为7140元／㎡-7744.31元／㎡，精装房的备案价为9375元／㎡-9988元／㎡。一审法院认为：本案争议的主要焦点是：碧桂园公司与于兴、童月娥签订商品房买卖合同中是否实施了欺诈，从而导致于兴、童月娥陷入错误认识，在违背其真实意思的情况下作出了签订商品房买卖合同的意思表示。首先，碧桂园公司广告宣称“千亿房企”、“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“约10分钟车程可到上海城、天一广场”、“3小时狂销14亿”等，虽然违反了相关法律、部门规章的规定，且该夸大宣传对购房者的购买意向有一定程度的影响，但购房者作出是否购房的真实意思表示的主要决定因素并不在于碧桂园公司是否属于“中国房地产10强”、“中国驰名商标”、“千亿房企”等，而在于所购商品房的地理位置、结构、质量和价格等等。其次，碧桂园公司销售房屋时明码标示了全部房源的“按揭原价”、“惠后价”，其虽未按《江苏省商品房销售明码标价实施细则》规定的“在正式销售5日前”公开及“按照申报备案价格明码标价对外销售”，但事实上“惠后价”均低于“备案价”，部分房源的“按揭原价”亦低于“备案价”。碧桂园公司并未对于兴、童月娥等购房者宣称该“按揭原价”即是“备案价”，也未曾允诺在“备案价”基础上打折优惠，我国法律、行政法规对此亦无强制性规定。故于兴、童月娥主张应以“备案价”为打折基数没有事实和法律依据。再次，碧桂园公司虽然宣称得房率82%，但在双方签订的《靖江碧桂园认购书》中即明确载明了于兴、童月娥购买的房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积，故碧桂园公司并未故意隐瞒真实得房率，也不存在因此多收购房款。综合上述分析及因欺诈导致合同被变更应具备的要件，不能认定于兴、童月娥主张的其因碧桂园公司的虚假原价、虚假折扣、虚假优惠、虚假宣传等而陷入了错误认识，从而作出了违背其真实意思表示的事实。于兴、童月娥以碧桂园公司对其实施了“宣传欺诈”、“主体欺诈”、“价格欺诈”等为由，要求变更双方签订的《商品房买卖合同》约定的房价，判令碧桂园公司返还部分房款，并赔偿利息损失的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回于兴、童月娥要求靖江市碧桂园房地产开发有限公司双倍返还差价款262112元、双倍赔偿利息损失31802元的诉讼请求。本案受理费2730元，由于兴、童月娥负担。于兴、童月娥申请再审称：请求撤销一审判决，改判支持再审申请人的诉请。主要理由：应当认定碧桂园公司故意实施欺诈的事实存在，由于碧桂园公司故意实施虚假宣传、价格欺诈等违法行为，使再审申请人对交易主体、主体资质、热销程度、得房率、容积率、价格折扣、价格优惠等方面的内容产生了错误认识，并在此基础上与碧桂园公司分别形成了认购书和合同。本院经审查认为：碧桂园公司在房屋销售过程中实施的广告宣传和价格公示行为已经被行政管理部门认定为违法行为并作出了相应行政处罚，且对于兴、童月娥的购房意向有一定程度的影响和误导，应认定为欺诈行为。但碧桂园公司的上述欺诈行为并不足以使于兴、童月娥对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋应当认定系其真实意思表示。因为：（一）房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。虽然碧桂园公司在广告宣传或价格公示上有欺诈行为，对于兴、童月娥购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响于兴、童月娥决定是否购买的关键性因素；（二）案涉合同中对与于兴、童月娥签订合同的出卖方为碧桂园公司是明确的，对所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等关键内容也是明确的，且系双方平等协商后达成的，也无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，一审法院判决驳回于兴、童月娥的诉讼请求并无不当。综上，于兴、童月娥的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回于兴、童月娥的再审申请。审判长  冒金山审判员  孟玉祥审判员  陈海涛二〇一五年六月十五日书记员  陈 鹂