山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）即民初字第539号
原告（反诉被告）北京万科物业服务有限公司。住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。
法定代表人毛大庆，董事长。
委托代理人狄立权，系该公司所属青岛分公司职员。
被告（反诉原告）黄海燕。
委托代理人张孝晨，山东文鼎律师事务所律师。
委托代理人张迪，山东文鼎律师事务所律师。
原告北京万科物业服务有限公司与被告黄海燕、反诉原告黄海燕与反诉被告北京万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理后，依法由审判员王学东适用简易程序，于2014年1月21日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）北京万科物业服务有限公司的委托代理人狄立权与被告（反诉原告）黄海燕的委托代理人张迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京万科物业服务有限公司诉称并答辩，2009年10月20日，被告与青岛豪仁置业有限公司签订了商品房买卖合同以及前期物业服务合同，被告购买的四季花城17号楼２单元301户房屋，约定由原告自2009年10月20日起为被告提供物业管理服务。被告在该小区17号楼２单元301户有房屋一处，建筑面积为130.91平方米。原告按照合同约定为被告提供了物业服务至今，但被告自2012年１月１日至2013年12月31日拒交物业管理费共计6912元。该欠费经催要无果，现诉诸法院，请求判令：1、被告支付原告自2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费6912元、违约金4354.56元，共计11266.56元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄海燕答辩并反诉称，我对双方约定的服务内容有异议：原告必须提供证据证明其实际全面履行了合同义务；我反诉要求原告赔偿未按约定履行义务违约金10000元并承担反诉费用；我对车库被挡道，我的车无法进出，原告没履行服务合同第附件５标准第三项。我的楼下有人私搭乱建，原告未履行管理义务。合同属于格式合同，对我不利的违约金条款应当属于无效。
经本院公开开庭审理查明，被告黄海燕拥有位于原告提供物业服务的即墨市鹤山路168号四季花城17号楼2单元301户房产一处，房屋面积为130.91平方米。
2009年10月20日，青岛豪仁置业有限公司与被告黄海燕签订《四季花城前期物业服务合同》，约定由原告为包括被告在内的四季花城业主提供物业服务，合同期限自签订之日起至业主委员会成立之日止，该合同约定了物业服务的主要内容，其中物业服务费按高层住宅每平方米每月2.2元收取，于每季度首月10日前缴纳当季的物业服务费，同时约定未按时足额交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天欠交服务费的３‰支付违约金。根据合同约定，17号楼２单元301户自2012年１月1日至2013年12月31日的物业费为每月每平方2.20元×130.91㎡×24个月=6912元（每月864元）。2012年第一季度的违约金自2012年1月11日起至2013年12月31日止为864元×710天×3‰=1840.32元。2012年第二季度的违约金自2012年4月11日至2012年12月31日为864元×620天×3‰=1607.04元。2012年第三季度的违约金自2012年7月11日至2013年12月31日为864元×530天×3‰=1373.76元。2012年第四季度的违约金自2012年10月11日至2013年12月31日为864元×440天×3‰=1140.48元。2013年第一季度的违约金自2013年1月11日至2013年12月30日止为864元×350天×3‰=907.20元。2013年第二季度的违约金自2013年4月11日至2013年12月30日止为864元×265天×3‰=686.88元。2013年第三季度的违约金自2013年7月11日至2013年12月30日止为864元×175天×3‰=453.60元。2013年第四季度的违约金自2013年10月11日至2013年12月30日止为864元×80天×3‰=207.36元。违约金共计8216.64元（原告主张4354.56元），原告主张总计11266.56元。
合同签订后，原告按约履行了物业服务义务，被告黄海燕未按约定交纳物业服务费。
原告主张的物业服务费为6912元、违约金4354.56元，共计11266.56元。
被告黄海燕提交照片5份，证明其车库门前因其他业主停放车辆导致不能正常使用车库，但照片中的车辆不属于原告所有。原告承认服务存在瑕疵，回去后积极整改。被告黄海燕申请法院进行关于其他业主私搭乱建违章建筑的现场勘验，因其属于另一法律关系，本院当庭驳回该申请。
上述事实，有双方的陈述，原告提交的《四季花城前期物业服务合同》在案佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，被告与青岛豪仁置业有限公司签订的《四季花城前期物业服务合同》合法有效，双方均应诚实、全面履行。原告依约为包括被告在内的该小区业主提供物业服务，被告应交纳物业服务费。被告2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费未交付原告，构成违约。被告在支付原告物业服务费的同时，还应缴纳违约金。原告要求被告黄海燕偿付2012年1月1日-2013年12月31日的物业服务费6912元、违约金4354.56元，合理合法，本院予以支持。被告黄海燕关于反诉要求原告未按约定履行义务并要求原告承担违约金10000元的主张，因原告提供的物业服务虽然存在瑕疵，但该瑕疵不足以拒交物业费予以抗辩，故对其该主张，本院不予支持。被告黄海燕关于因原告管理不善导致其他业主私搭乱建以及其车库前乱停车影响其正常生活休息的辩解，属于另一法律关系，本院不予合并审理。被告黄海燕关于格式条款中对其不利的违约金条款无效的辩解，本院不予采信。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。同时，原告作为住宅小区的实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，为业主创建一个和谐安宁、卫生整洁、适宜居住的生活居住环境。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告黄海燕于本判决生效后十日内支付原告北京万科物业服务有限公司自2010年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费6912元；
二、被告黄海燕于本判决生效后十日内支付原告北京万科物业服务有限公司违约金4354.56元。
三、驳回反诉原告黄海燕的诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82元（原告预缴），减半收取41元，反诉费25元，共计66元，由被告黄海燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 王学东
二〇一四年一月二十一日
书记员 王 迪
附法律条文：
1、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
2、《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”
3、《物业管理条例》第六十七条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”