浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1122民初1161号
原告：朱晓勇，男，1973年11月16日出生，汉族，住缙云县。
原告：吕桂春，男，1975年3月10日出生，汉族，住缙云县。
两原告委托代理人：陈乐年，浙江商瑞律师事务所律师。
被告：陈桂华，男，1973年6月18日出生，汉族，住缙云县。
被告：浙江雷迈工贸有限公司，统一社会信用代码9133112257653374XD，住所地缙云县壶镇镇安居西路一巷43号。
法定代表人：陈桂华，该公司负责人。
两被告委托代理人：蒋土福，浙江民晖律师事务所律师。
第三人：周干法，男，1964年4月24日出生，汉族，住缙云县。
原告朱晓勇、吕桂春与被告陈桂华、浙江雷迈工贸有限公司、第三人周干法确认合同效力纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月27日公开开庭审理。原告吕桂春、两原告委托代理人陈乐年、两被告委托代理人蒋土福到庭参加诉讼。第三人周干法经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告朱晓勇、吕桂春向本院提出诉讼请求：1、确认《合伙购房协议》有效；2、判令被告协助办理过户手续；3、本案诉讼费由被告负担。
事实和理由：2015年11月，丽水市莲都区人民法院对缙云县壶镇镇兴工路66号房产进行司法拍卖，因该房产是厂房，个人无法拍卖，故两原告和被告陈桂华、第三人周干法于2015年11月12日经协商后签订《合伙购房协议》，约定以陈桂华的浙江雷迈工贸有限公司名义竞拍，但4人为该房产实际所有人，浙江雷迈工贸有限公司为代持人。后4人依照原告朱晓勇24%、原告吕桂春16%、被告陈桂华20%、第三人周干法40%的比例将拍卖款打入浙江雷迈工贸有限公司账户，并最终以4540000元的价格拍得案涉房产，并以代持人浙江雷迈工贸有限公司名义办理了相关产权证。后原告担心浙江雷迈工贸有限公司的负债对原告的实际权益造成不良影响，故向被告提出房产分割，被告以各种理由推诿，原告为维护自己合法权益，依法提起诉讼。
原告朱晓勇、吕桂春提供了以下证据：
1、两原告以及被告陈桂华、第三人周干法身份证复印件各一份、被告浙江雷迈工贸有限公司营业执照复印件一份，待证原、被告以及第三人主体资格；
2、合伙购房协议一份，待证各方当事人相关权利义务的约定，以及浙江雷迈工贸有限公司为该案涉房产代持人；
3、汇款凭证原件三份、汇款凭证复印件四份，待证两原告已直接或者通过第三人周干法向浙江雷迈工贸有限公司支付了购房款；
4、涉案房产的房产证复印件、土地使用权证复印件各一份，待证案涉房产登记在浙江雷迈工贸有限公司名下。
被告陈桂华、浙江雷迈工贸有限公司答辩称：一、案涉房产的分割和过户明显存在法律政策障碍，且未经土地管理等有关部门的审批，目前不具备分割过户条件。案涉房产坐落壶镇镇兴工路66号，系工业厂房，由两原告、被告陈桂华、第三人共同出资购买，其产权登记在被告浙江雷迈工贸有限公司名下。由于案涉房产是国有使用权的工业用地，其分割和过户必须符合以下法律法规和政策规定：其一，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。其二，《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）第一条规定：土地以宗地为单位进行登记……宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。其三，自2017年5月1日起施行的《缙云县国有出让工业建设用地使用权分割登记和转让办法（试行）》规定，“申请宗地分割的用地面积原则上不少于20亩，分割后单元用地面积不少于10亩”，“分割后的建筑物要具备工业用地使用功能，办公楼、宿舍等非生产性建筑物不可单独分割”，“其他特殊情况需经县政府研究同意”。同时还规定了分割登记程序，“企业向属地乡镇人民政府（街道办事处）、经济开发区管委会或丽缙产业园管委会提交工业用地分割初步方案，当地乡镇人民政府（街道办事处）、经济开发区管委会或丽缙产业园管委会根据项目投资协议、产业项目管理合同等，在3个工作日内出具是否同意申请工业用地分割的意见”，“企业向县行政审批中心提出申请。县行政审批中心受理申请后，牵头建设、消防、环保、经信、安监、国土等部门组织联合现场踏勘。联合踏勘后相关部门明确是否同意分割，在《分割（转让）登记审查意见表》上签署意见，部门提出整改意见的，企业应在整改落实到位后，再申请相关部门审查。建设、消防、环保、经信、安监、国土等相关部门要按照两集中两到位要求将工业用地分割转让审查事项授权本局行政审批服务科直接办理。县消防大队应对分割后的用地提出消防设施改造技术规范要求，确保消防安全。丽缙产业园范围内土地分割登记由丽缙产业园管委会参照上述程序牵头办理”，“不动产登记部门根据《分割（转让）登记审查意见表》办理分割登记手续”。由此可见，案涉房产的分割及过户未经土地管理等有关部门的审查批准，且明显存在法律、政策障碍，目前并不具备分割过户条件。二、原告诉请“协助办理过户手续”与《合伙购房协议》的约定明显不符。由原告朱晓勇、吕桂春和第三人周干法，及被告陈桂华于2015年11月12日共同签订的《合伙购房协议》第三条约定，“甲丙丁方有权利﹙法规许可的条件下﹚随时要求公司将各自所有份额的厂房过户到各方及各方指定人名下，公司应积极配合”。该条款显然是原告诉请“协助办理过户手续”的主要依据，但依照该条款的文字表述可以看出，作为共有人的甲丙丁方分割案涉厂房﹙共有物﹚并过户必须具备一个前提条件，即：在法规许可的条件下。也就是说，案涉房产的分割及过户必须符合法律、政策规定的条件和程序，不应存在法律、政策障碍。同时还可以看出，协助办理过户手续的义务主体是浙江雷迈工贸有限公司而非陈桂华，故被告陈桂华并非本案的适格被告。综上，案涉房产的分割及过户并不符合法律法规及政策规定的条件和程序，明显存在法律和政策方面的障碍。故此，原告诉请“协助办理过户手续”与《合伙购房协议》的约定明显不符，目前并不具备“法规许可的条件下”这一约定的分割过户条件。被告陈桂华并非协助办理过户手续的义务主体，不是本案的适格被告。综上，被告请求依法驳回原告对被告陈桂华的起诉，及对被告浙江雷迈工贸有限公司的诉讼请求。
被告陈桂华、浙江雷迈工贸有限公司没有提供证据。
第三人周干法没有发表意见，也没有提供证据。
对本案证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证，根据民事诉讼证据规则的相关规定，本院认证如下：原告提供的证据，被告对真实性无异议，只是认为证据2可以证明陈桂华不是适格被告和案涉房产过户必须在法规许可条件下，第三人未到庭质证。本院认为原告的证据符合证据“三性”要求，可以证明所要待证的事实，予以采信。
本院认定本案法律事实如下：2015年10月16日，被告浙江雷迈工贸有限公司通过丽水市莲都区人民法院司法拍卖，成交了坐落缙云县壶镇镇兴工路66号房产。2015年11月12日，原告朱晓勇、原告吕桂春、被告陈桂华、第三人周干法签订《合伙购房协议》一份，载明缙云县壶镇镇兴工路66号房产由原告朱晓勇出资24%、原告吕桂春出资16%、被告陈桂华出资20%、第三人周干法出资40%共同购买，产权证载建筑面积2277.73平方米，土地使用权面积为2790.54平方米，土地类型及用途为出让、工业用地，价款为4540000元（不含过户费用），约定该房产登记在被告陈桂华为法人的浙江雷迈工贸有限公司名下，产权登记并非该房产真实的权利归属，房产使用权由原告朱晓勇享有24%、原告吕桂春享有16%、被告陈桂华享有20%、第三人周干法享有40%，两原告和第三人有权利（法规许可的条件下）随时要求各自所有份额的厂房过户到各方及各方指定人名下，浙江雷迈工贸有限公司应积极配合。2016年3月30日，案涉房产登记在被告浙江雷迈工贸有限公司名下。审理中，原告吕桂春申请保全被告陈桂华价值1800000元的财产，本院于2018年3月9日作出民事裁定对被告陈桂华的房产予以保全。
本院认为：两原告、被告、第三人于2015年11月12日签订的《合伙购房协议》系各方当事人真实意思表示，没有违反有关法律禁止性规定，应认定为有效，两原告要求确认《合伙购房协议》有效的诉讼请求，予以支持。各方当事人应当按照约定全面履行合同的义务，但《缙云县国有出让工业建设用地使用权分割登记和转让办法（试行）》中国有出让工业建设用地使用权分割条件规定：“申请宗地分割的用地面积原则上不少于20亩，分割后单元用地面积不少于10亩”、“其他特殊情况需经县政府研究同意”，本案案涉房产土地使用权面积只有4.1858亩，也未经缙云县人民政府研究决定，故协助办理过户手续现在还不符合条件，两原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，不予支持。被告陈桂华辩称其不是适格被告的意见，本院认为被告陈桂华系《合伙购房协议》的签订人，是本案的适格被告，被告的该辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：
一、确认原告朱晓勇、吕桂春和被告陈桂华、第三人周干法于2015年11月12日签订的《合伙购房协议》有效。
二、驳回原告朱晓勇、吕桂春的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈桂华负担，该费用于本判决生效之日即向本院缴纳。保全费5000元，由原告吕桂春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 吕劲强
二〇一八年五月二十二日
法官助理 边杨薇
代书记员 李 娅
附：裁判文书适用法律条文依据
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。