福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第1004号
上诉人（原审被告）武夷山国银置业有限公司，住所地武夷山市柳永路105号，组织机构代码79606247-6。
法定代表人吴圣远，总经理。
委托代理人陈柏江，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邱振巍，男，1977年11月20日出生，汉族，公务员，住武夷山。
委托代理人邱庭模（系邱振巍父亲），男，退休干部，住武夷山市。
委托代理人颜桂娇（系邱振巍母亲），女，退休干部，住武夷山市。
上诉人武夷山国银置业有限公司（以下简称国银置业）因商品房预售合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2015）武民初字第691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人国银置业的委托代理人陈柏江，被上诉人邱振巍的委托代理人邱庭模、颜桂娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人邱振巍原审请求判令：1．国银置业继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：0024390），即时交房，并协助邱振巍办理房屋所有权证和土地使用权证；2．国银置业支付迟延交房违约金186418.5元。
原审法院查明，2010年11月22日，邱振巍与国银置业签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定邱振巍向国银置业购买位于武夷山市武夷街道高苏坂“天心花园”第10幢第6单元602号商品房，建筑面积110.18平方米，总价款621395元，邱振巍应于签订合同时支付首付款191395元，余款430000元以按揭方式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，如未按合同规定的期限将商品房交付使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同签订后，邱振巍通过现金及按揭贷款方式交清了全部购房款621395元。后因邱振巍认为国银置业未依约通知国银置业交房，并以补交房屋面积差款项为由拒绝交房，导致邱振巍多年未能取得房屋，故而诉至法院。另查明，国银置业开发的天心花园商品房已于2011年4月20日通过竣工验收，包括本案所涉10#楼在内的商品房于2010年10月26日取得商品房预售许可证。
原审法院认为，邱振巍、国银置业签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应依约履行。根据《商品房买卖合同》的相关规定，国银置业应当在房屋符合交付条件后，履行书面通知交房的义务，在2011年6月30日前将讼争房屋交付给邱振巍。本案讼争房屋所属楼盘虽然在2011年4月20日通过了竣工验收，但根据合同约定，国银置业还应履行书面通知交房的义务。本案中，国银置业虽提供证据证明其已于2011年7月30日通过邮政挂号信向邱振巍寄出交房通知函，但未能体现该挂号信邱振巍是否已经收到，而邱振巍否认有收到该挂号信，国银置业对已完成通知交房义务这一事实举证不足。因讼争房屋目前确尚未向邱振巍交付，国银置业在本案中又未能提供证据证明其有另行通知邱振巍交房或邱振巍拒绝接收房屋，故对国银置业关于邱振巍拒绝接收房屋的辩解意见不予采纳。因国银置业未对邱振巍履行交房义务，邱振巍又表示要求继续履行合同，国银置业应继续履行《商品房买卖合同》，向邱振巍交付房屋，并协助邱振巍办理房屋所有权证及土地使用权证，对邱振巍的这一诉请予以支持。根据邱振巍、国银置业签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，因国银置业未依约交房，应承担支付逾期交房违约金的责任，故国银置业还应根据其逾期情况，向邱振巍支付已付购房款日万分之五的违约金。
国银置业辩称，即使邱振巍主张的未交房的事实存在，邱振巍时隔四年才向法院起诉，也已超过诉讼时效。《商品房买卖合同》约定交房期限为2011年6月30日，且合同约定逾期交房违约金为按日计付，故诉讼时效应从约定交房日期的次日起算。本案邱振巍于2015年4月23日向原审法院提起诉讼，且在起诉前未向国银置业主张过逾期交房违约金，故邱振巍主张的2013年4月23日之前的逾期交房违约金，应认为已超过诉讼时效，但2013年4月23日之后的逾期交房违约金未过时效，对国银置业的该辩解意见部分予以采纳。故国银置业应承担逾期交房违约责任的时间段为2013年4月24日至国银置业实际交房之日，依照《商品房买卖合同》约定的购房款621395元及已付购房款日万分之五的违约金标准。经计算，至起诉之日止（即两年）的逾期交房违约金为223702.20元。本案邱振巍只主张要求国银置业支付逾期交房违约金186418.5元，不违反法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、国银置业应于判决生效之日起十日内向邱振巍交付位于武夷山市武夷街道高苏坂“天心花园”第10幢第6单元602号商品房，并协助邱振巍办理房屋产权证及土地使用权证；二、国银置业应于判决生效之日起十日内支付邱振巍逾期交房违约金186418.5元。
上诉人国银置业上诉称，原判未查明本案基本事实。事实上，国银置业依约于2011年6、7月间，多次通知邱振巍前来办理交房手续，但邱振巍均未前来接收房屋。原判认定国银置业确未交房，并据此作出的判决错误，请求二审法院改判驳回邱振巍的诉讼请求。
被上诉人邱振巍答辩称，根据商品房买卖合同第八条的约定，国银置业应当于2011年6月30日前将符合约定条件的商品房交付邱振巍。邱振巍主动找到国银置业要求交房，但国银置业的售楼部经理告知不能交房。2012年元月，邱振巍又找到售楼部要求交房。当时售楼部经理和财务提出因房屋实际面积比合同约定面积大，要求邱振巍补交面积差价款，但邱振巍根据合同的约定予以拒绝，售楼部的工作人员遂拒绝交房。2012年2月，邱振巍又要求交房，但国银置业售楼部还是要求先补交面积差价款后交房。此后，邱振巍多次与国银置业的售楼部工作人员及法定代表人联系要求交房，但对方均提出先支付面积差价款的要求。国银置业恶意不履行合同义务，距今已四年多未交房，导致邱振巍几年来都在武夷学院租房居住，给邱振巍造成了极大的经济损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，国银置业与邱振巍签订的《商品房买卖合同》及其补充协议有效。本案中，邱振巍以国银置业逾期交房为由，要求国银置业承担逾期交房违约金。对国银置业是否违反合同约定的交房义务之判定，应综合国银置业是否履行了通知交房义务、是否诚实履行了交房义务两方面内容进行确定。合同第八条明确约定，国银置业应当于2011年6月30日前将符合约定条件的商品房交付邱振巍使用。关于国银置业是否履行了通知交房合同义务的问题。国银置业主张其于2011年7月30日以挂号信函的方式向邱振巍发出了交房通知，并提交了国内挂号信函收据存根加以证明。《商品房买卖合同》第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址。国银置业应当按照邱振巍在合同上填写的联系地址发出交房通知。而单凭国银置业提交的国内挂号信函，难以判断国银置业是否确实按照邱振巍提供的地址寄发交房通知。同时，国银置业亦未能提交任何有效证据证明邱振巍收迄该挂号信函。因此，国银置业并未完成对已履行通知交房义务这一待证事实的证明责任。关于国银置业是否诚实履行了交房义务的问题。合同当事人在履行合同义务中应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。本案即使国银置业所发出的挂号信函成功送达邱振巍，邱振巍亦应交房通知的内容前来收房，但国银置业未能证明其未在约定期限内交房系因邱振巍无正当理由拒绝收房所致。同时，国银置业于二审庭审中陈述，其在邱振巍前来接收房屋时，提出邱振巍支付面积差价款，否则不予办证的要求。国银置业该陈述正好印证了邱振巍始终坚持的关于在要求国银置业交房时，后者以未补交面积差价款为由拒绝之主张。国银置业不顾邱振巍已经支付了全部合同价款的事实，违背合同约定，在邱振巍前来接收房屋时要求其承担合同明确约定不应由其承担的义务，应视为国银置业出于获得非合同利益的目的，为邱振巍实现其合同权利不当设置条件，并以该条件作为规避合同义务的借口，不能认定国银置业善意地履行了交房义务。国银置业关于已履行交房义务的上诉理由不能成立，不予支持。综上，国银置业违反合同约定的交房义务，使邱振巍逾合同约定的交房期限四年之久未能接收房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的逾期交房违约责任。原判依照《商品房买卖合同》的约定，判定国银置业支付违约金186418.5元，有充分的事实和法律依据。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4028元，由上诉人武夷山国银置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢争春
审判员 乐 芳
审判员 陈志勇
二〇一五年十一月十七日
书记员 叶晓桐
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。