上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2339号
上诉人（原审被告）上海亚太国际旅行社有限公司。
法定代表人刘华骏。
委托代理人葛海，上海恒隆律师事务所律师。
委托代理人葛佳渝，上海恒隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海经佳文化产业投资有限公司。
法定代表人赵伟佳。
委托代理人张越，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人赵萍，上海市建纬律师事务所律师。
上诉人上海亚太国际旅行社有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第1707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月23日，上海经佳文化产业投资有限公司、上海亚太国际旅行社有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定，上海经佳文化产业投资有限公司将坐落于上海市静安区愚园路XXX号紫安大厦1301室房屋（以下简称系争房屋）出租给上海亚太国际旅行社有限公司；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；月租金为7，933.64元，上海亚太国际旅行社有限公司应在合同生效后三个工作日内向上海经佳文化产业投资有限公司支付首期租金（按两个月的租金计算）15，867.28元；租金实行先付后用，按两个自然月为一个结账期，上海亚太国际旅行社有限公司应在以后每个结账期内的最后一个月的25日前向上海经佳文化产业投资有限公司支付下一个结账期的租金；上海亚太国际旅行社有限公司应当向上海经佳文化产业投资有限公司支付的租赁保证金为两个月的租金计15，867.28元，上海亚太国际旅行社有限公司应当于合同生效之日起三个工作日内向上海经佳文化产业投资有限公司支付租赁保证金；租赁保证金用于抵扣上海亚太国际旅行社有限公司按照合同约定应付而未付的所有款项以及违约金、赔偿金，当发生上述抵扣情形时，上海亚太国际旅行社有限公司应当在收到上海经佳文化产业投资有限公司关于抵扣款项的书面通知之日起的三个工作日内向上海经佳文化产业投资有限公司支付与抵扣款同等金额的款项，以补足合同约定的保证金金额，上海亚太国际旅行社有限公司逾期支付的，按照合同的约定承担违约责任和赔偿责任；合同因合同期满终止或因合同约定的其他原因提前终止且双方无其他争议的，上海经佳文化产业投资有限公司应当在上海亚太国际旅行社有限公司按照合同约定交还房屋之日起三十日之内将保证金一次性无息退还上海亚太国际旅行社有限公司；在租赁期内，上海经佳文化产业投资有限公司具有重新装修、增加、减少、处分公共区域的任何部分（该房屋除外）及设施、设备的权利，上海经佳文化产业投资有限公司如拟装修、改建、增建或扩建装修上述区域，须提前10日书面通知上海亚太国际旅行社有限公司，但无需征得上海亚太国际旅行社有限公司同意，上海亚太国际旅行社有限公司承诺在上海经佳文化产业投资有限公司行使该等权利时提供便利和配合；如上海经佳文化产业投资有限公司的上述行为对上海亚太国际旅行社有限公司正常经营产生明显影响，上海经佳文化产业投资有限公司进行上述行为期间的租金由上海经佳文化产业投资有限公司、上海亚太国际旅行社有限公司双方另行协商，上海经佳文化产业投资有限公司应视情况减、免进行上述行为期间的租金，但上海亚太国际旅行社有限公司不得因该期间的租金减免事项无法协商一致而妨碍上海经佳文化产业投资有限公司对该房屋行使上述权利；上海亚太国际旅行社有限公司逾期支付其应支付的款项（包括但不限于租金、保证金及其他费用或违约金、损害赔偿金），则每逾期一天，上海亚太国际旅行社有限公司应当按照应付未付款项的3%向上海经佳文化产业投资有限公司支付违约金，逾期累计超过15天的，上海经佳文化产业投资有限公司有权解除合同；上海亚太国际旅行社有限公司逾期支付租金、物业管理费、保证金或逾期补足租金、保证金、合同约定的由上海亚太国际旅行社有限公司支付的其他任何款项累计时间超过15日以及上海亚太国际旅行社有限公司单方面擅自提前解除合同的，上海经佳文化产业投资有限公司有权书面通知上海亚太国际旅行社有限公司解除合同，上海亚太国际旅行社有限公司应当按照本合同约定的租金总额的3%支付上海经佳文化产业投资有限公司违约金，上海经佳文化产业投资有限公司同时有权不予退还上海亚太国际旅行社有限公司已付的租金和租赁保证金。合同签订后，上海亚太国际旅行社有限公司向上海经佳文化产业投资有限公司支付了租赁保证金15，867.28元，上海经佳文化产业投资有限公司也将系争房屋交付上海亚太国际旅行社有限公司使用。之后，因上海经佳文化产业投资有限公司委托施工单位对大楼公共部位进行装修，双方发生纠纷，上海亚太国际旅行社有限公司于2013年2月21日发函上海经佳文化产业投资有限公司，以紫安大厦的装修影响上海亚太国际旅行社有限公司公司员工身体健康及公司正常经营为由，要求解除合同，并据此拒绝支付租金。2013年8月10日，上海亚太国际旅行社有限公司搬离系争房屋。随后，上海亚太国际旅行社有限公司发函通知上海经佳文化产业投资有限公司，称，双方由于大楼装修赔偿事宜未取得进展，上海亚太国际旅行社有限公司于2013年8月10日之前搬出系争房屋，具体租赁费用以及押金事宜将派公司办公室主任与上海经佳文化产业投资有限公司洽谈。2013年8月31日，上海经佳文化产业投资有限公司发函上海亚太国际旅行社有限公司，内容为，上海经佳文化产业投资有限公司不同意上海亚太国际旅行社有限公司提前解除合同的要求，上海亚太国际旅行社有限公司应按合同约定的租金及各项收费标准向上海经佳文化产业投资有限公司付清拖欠的各项费用，上海亚太国际旅行社有限公司必须按照合同约定向上海经佳文化产业投资有限公司承担违约责任。2013年12月，上海经佳文化产业投资有限公司再次通过律师发函上海亚太国际旅行社有限公司，要求上海亚太国际旅行社有限公司立即付清拖欠款项并承担违约责任。因上海亚太国际旅行社有限公司未付清款项，上海经佳文化产业投资有限公司遂诉至法院，请求法院判令：1、上海经佳文化产业投资有限公司、上海亚太国际旅行社有限公司于2012年11月23日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月10日解除；2、上海亚太国际旅行社有限公司应支付上海经佳文化产业投资有限公司违约金15，867.28元（即上海经佳文化产业投资有限公司有权不予退还上海亚太国际旅行社有限公司租赁保证金15，867.28元）；3、上海亚太国际旅行社有限公司应支付上海经佳文化产业投资有限公司欠租42，276.52元；4、上海亚太国际旅行社有限公司应支付上海经佳文化产业投资有限公司提前解约的违约金2，856.11元；5、上海亚太国际旅行社有限公司应赔偿上海经佳文化产业投资有限公司2013年8月11日至2013年12月31日期间房屋空置期的租金损失，扣除租赁保证金15，867.28元及违约金2，856.11元后，上海亚太国际旅行社有限公司还应赔偿上海经佳文化产业投资有限公司18，227.81元。
原审又查，上海亚太国际旅行社有限公司除已支付两个月租金15，867.28元之外，其余租金均未付。
原审再查，原审法院曾于2013年7月4日对上海市邮政公司、上海邮政房地产开发经营有限公司诉上海东方航空国际旅游运输有限公司、上海东航国际旅行社有限公司、邵大雷房屋租赁合同纠纷一案做出判决，在该案中，经法院查明，上海经佳文化产业投资有限公司于2013年1月2日起委托施工单位对上海市愚园路XXX号紫安大厦公共部位、大堂以及外墙立面进行装修。2013年5月15日，法院至紫安大厦察看现场，发现大楼内装修以及外墙立面装修已经全部完工，仅门厅的大门以及门框尚在装修，搭有脚手架一个。法院随后调取了关于室外脚手架拆除相关事项的《工作联系单》，该联系单制作日期为2013年4月30日，内容为：施工单位于2013年4月24日开始拆除脚手架，现已拆除完毕，期间无安全事故发生。法院依据上述证据，确认紫安大厦室内以及外立面装修时间为四个月。考虑到室内装修客观上给承租人使用房屋带来不便，法院最终认定装修期间的租金以原标准的80%计算。判决后，当事人曾上诉二审法院，二审法院对该节事实维持了一审法院的判决。
审理中，上海经佳文化产业投资有限公司、上海亚太国际旅行社有限公司合意双方之间的《房屋租赁合同》于2013年8月10日解除。
原审法院认为，上海经佳文化产业投资有限公司、上海亚太国际旅行社有限公司于2012年11月23日签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。根据合同约定，上海经佳文化产业投资有限公司在合同期内具有对公共区域装修的权利，无需征得上海亚太国际旅行社有限公司同意。而公共区域的装修仅限于大楼内部的公共部位及外立面，并不影响上海亚太国际旅行社有限公司对租赁房屋内部的使用，且在装修期间，上海亚太国际旅行社有限公司也没有停止对系争房屋的使用，因此，上海亚太国际旅行社有限公司以装修作为其不付租金及解除合同的理由，不能成立。合同明确约定租赁期限至2013年12月31日届满，上海亚太国际旅行社有限公司在合同租赁期满前提出解除合同，构成违约，应承担提前解约的违约责任。双方已于2013年8月10日办理了房屋交接，并合意《房屋租赁合同》于2013年8月10日解除，并无不当，法院予以准许。考虑到公共部位的装修客观上给上海亚太国际旅行社有限公司使用系争房屋带来诸多不便，故装修期间的租金应按原租金标准的80%计算为宜。据此，上海亚太国际旅行社有限公司应当支付上海经佳文化产业投资有限公司自2013年3月1日至2013年8月10日止的租金共计35，929.60元（7，933.64×0.8×4个月＋7，933.64×3个月＋7933.64×12／365×10-7933.64×2）。上海亚太国际旅行社有限公司提前退租，上海经佳文化产业投资有限公司据此向上海亚太国际旅行社有限公司主张提前解约的违约金18，723.39元（按租金总额的3%为2，856.11元＋租赁保证金15，867.28元），法院予以支持。至于上海经佳文化产业投资有限公司还要求上海亚太国际旅行社有限公司赔偿2013年8月1日至2013年12月31日房屋空置期间的租金损失39，668.20元，缺乏依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、上海经佳文化产业投资有限公司与上海亚太国际旅行社有限公司于2012年11月23日签订的《房屋租赁合同》于2013年8月10日解除；二、上海亚太国际旅行社有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海经佳文化产业投资有限公司租金35，929.60元；三、上海亚太国际旅行社有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海经佳文化产业投资有限公司提前解约违约金2，856.11元（已扣除租赁保证金15，867.28元）；四、上海经佳文化产业投资有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人上海亚太国际旅行社有限公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订租赁合同之前，已经在该房屋内使用近十年，从未发生过违约情形。被上诉人在签订合同后立即开始对公共部位进行装修历时5个月之久，大堂、过道、厕所全部拆毁，严重影响上诉人正常经营。上诉人在此情况下被迫提出解除合同，不存在违约行为。而且双方签订的租赁合同明确约定在装修的情况下，双方应当协商减免租金，但被上诉人一直不同意减免，而原审法院最终也对租金进行了减免，故被上诉人的行为违约。被上诉人提到所谓的违约赔偿、空置费用等都是被上诉人自身行为导致，与上诉人没有关系。上诉人要求二审法院查清事实，依法改判上诉人不需要向被上诉人支付提前解约违约金、被上诉人还应退还租赁保证金。
被上诉人上海经佳文化产业投资有限公司辩称：其进行装修是有合同依据的，况且其仅在公共区域进行装修，且逐层进行，没有影响上诉人的经营活动，故租金不应减免。上诉人提前要求解除合同属于违约行为，应当支付违约金。被上诉人表示不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明事实，上诉人与被上诉人签订的租赁合同明确约定被上诉人可以在合同期内对大楼公共区域进行装修，故被上诉人的装修活动没有违反合同，也没有影响上诉人对租赁房屋内部的使用，故被上诉人的行为不构成违约。上诉人以被上诉人进行装修为由不付租金及提出解除合同，理由不足，其行为构成根本性违约，应当承担违约责任。而且原审法院在处理本案租金时已经考虑了被上诉人的装修带给上诉人的不便，并已对装修期间的租金予以适当减少，但此节处理不能改变上诉人的违约事实，上诉人以此为由认为被上诉人违约，理由不能成立。原审法院根据查明事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币275元，由上诉人上海亚太国际旅行社有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 黄文蔚
代理审判员 邬 梅
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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