北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初14496号
原告杨小弟（反诉被告）,男,1974年1月6日出生,汉族,北京兆通源恒商贸有限公司法人。
被告北京世纪兴融酒店管理服务有限公司（反诉原告），住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼1-3层。
法定代表人曹铁娜，该公司董事长。
委托代理人齐超，男，1973年7月8日出生，北京世纪兴融酒店管理服务有限公司职员。
原告杨小弟（反诉被告）与被告北京世纪兴融酒店管理服务有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨小弟、被告北京世纪兴融酒店管理服务有限公司委托代理人齐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，北京市西城区闹市口大街xx房屋为我的产权房屋，于2014年12月21日出租给被告，双方签订了一份租赁合同，合同约定租期2015年1月15日到2016年1月14日，月租金18000元，租金的支付方式为按月每月月初支付，约定押金18000元，被告给了押金17100元，2015年10月15日，被告未按期支付租金，1月15日也未收到被告的租金，因为合同到1月14日到期，后来我自己将原告押金抵了12月15日-1月14日的租金。至今欠我两个月租金未支付。2015年12月4日我给被告发函，要求收回房屋，解除合同，被告复函告知不同意提前解除合同。被告于2016年1月5日给我发了收房通知函，我们于1月6日办理了房屋交接手续。现请求法院判令，被告支付我2015年10月15日至2015年12月14日的租金36000元，（扣除发票税金实际支付我34200元。）诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原被告之间就此房屋从2011年就开始签订租赁合同，合同经过续签多次一直延续到2016年1月14日止，租金标准一直是18000元。2015年9月份时候原告与公司法人说找到了一个客户出的租金更多点。我们将房屋已经转租给了海口的一家公司。转租期间也是在2016年1月14日到期。后来我们与海口的公司商量。原告多次催促我们搬家，并声称要将我们房屋东西自行清理出去。后经过我们与海口公司反复的商量，我们承担相应的违约金，让海口公司于2016年1月3日将房屋腾给我们，之后我们通知原告收房。原被告于2016年交接的房子，并结清了水电等相关费用。因为原告要提前收房，构成违约，所以我们没给原告交房租，而且原告还收了我们的押金。对于原告给付租金的请求不予认可，不同意给付。
反诉原告诉称，基于本诉的答辩意见，现提出反诉，要求原告支付违约金54000元并退还押金18000元。
反诉被告辩称，原告说的理由不成立，我12月才说要收房。我没有提前要求解除合同，也没有让他腾房。我是因为被告违约，不缴租金了所以才提出的收房。被告提出的反诉事实不存在。不同意被告的反诉请求。
经审理查明，北京市西城区闹市口大街xx房屋（以下简称涉案房屋）为原告杨小弟名下的产权房屋。
2011年1月4日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将涉案房屋出租给被告从事营业性酒店服务行业，租期为2011年1月15日起至2013年1月14日止，租金每月16500元，押金为一个月的租金。上述合同到期后，双方又于2012年12月26日续签了自2013年12月15日起至2015年1月14日止的合同，租金调整为每月18000元，押金亦为一个月的租金。
2014年12月21日，原告（甲方）、被告（乙方）再次续签合同，双方将合同期限约定为2015年1月15日至2016年1月14日止，租金及押金标准未作调整，租金支付时间为每月月初支付。双方合同第四条押金约定：1、首次付款的同时支付一个月租金作为押金，租约期满乙方如不再续约，乙方应在租赁期结束之日将全部水、电等杂费及电话费付清，押金作为最后一个月租金抵付。2、乙方如在租赁期内并非因甲方违背租约而终止租约，押金不予退还，乙方应向甲方支付相当于三个月的租金作为赔偿。合同第六条甲方责任约定：1、租赁期内甲方不得收回房屋，甲方如在租赁期内终止租约，甲方应向乙方支付相当于三个月的租金作为赔偿，并同时退还乙方已支付的押金。……合同第七条乙方的责任约定：1、乙方应按本租约规定支付房屋租金、押金、各项费用。……
双方在上述租赁合同履行期间，原告依约交付了涉案房屋，被告于2011年1月首次签订合同后向原告支付了押金17100元，此后该押金一直延续使用。至2015年9月，双方合同均正常履行，此后，被告未向原告支付租金。2015年12月4日，原告向被告发出《收房通知函》：自2015年1月15日贵司承租北京市西城区闹市口大街1号院3号楼1014室，租赁期间未按合同约定时间支付租金及贵司所产生的相关费用，违约在先。与贵司商议无果后，我方决定收回该房屋，不再出租该房屋给贵司使用，望您尽快搬出，否则因此发生一切相关事宜将由贵司承担，我方并保留追偿所欠租金及违约金的权利。
2015年12月7日，被告复函原告：1、我公司承租的北京市西城区闹市口大街1号院3号楼1014室的租期为2015年1月15日至2016年1月14日，租赁期限未满；2、杨小弟在合同约定的租赁期限未满的情况下于2015年12月4日发给我公司的收房通知函已构成合同违约；3、按照合同约定，杨小弟应支付给我公司3个月的房屋租金54000元作为违约赔偿；4、我公司收到违约赔偿金后，会尽快按照合同约定履行相关责任。……
2016年1月4日，被告再次向原告发出关于《收房通知函》的复函：我公司于2015年12月7日收到了杨小弟发来的《收房通知函》，并于当日给予了回复，文件交与顺风速递快递给杨小弟，手机短信回复杨小弟于2015年12月8日签收。我公司按照杨小弟《收房通知函》的要求，已于2015年12月29日将承租的北京市西城区闹市口大街1号院3号楼1014室腾空，并于当日由我公司的齐超电话通知了杨小弟，杨小弟至今仍未按照《收房通知函》的要求收房，也未按照我公司于2015年12月7日复函的要求履行合同的相关约定。鉴于以上所诉的事实情况，我公司敦促：1、按照合同的约定和我公司2015年12月7日复函的要求，履行赔付违约金54000元并退还我公司交付的一个月的押金18000元。2、尽快安排人员按照合同约定和杨小弟2015年12月4日的《收房通知函》的要求收回房屋；3、支付未按时收回房屋的房屋保管费用和相关其他费用；4、此复函一式两份，双方各执一份，连同2015年12月7日的复函均构成合同的要件，具有同等法律效力。
2016年1月6日，原、被告办理了涉案房屋的交接手续，被告结清了水、电费用，但未向原告支付2016年10月15日之后的租金，原告亦未退还被告已交的押金。双方当事人在庭审中均认可被告向原告支付租金时扣减5%的税金，由被告代扣代缴。
另查，被告与案外人海口首创投资建设有限公司于2014年12月8日签订《房屋租赁协议》，约定被告将涉案房屋出租给外人海口首创投资建设有限公司使用，租期为2015年1月15日至2016年1月14日止。
现原告诉至本院，要求被告支付2015年10月15日至2015年12月14日期间的租金34200元（已扣减税金）并承担本案诉讼费。被告以其答辩理由，不同意原告的诉讼请求并提出反诉，要求原告支付违约金54000元并退还其押金18000元。
庭审中，被告主张原告于2015年9月电话通知该公司要提前收房另租他人，该公司接到原告通知后，立即与其转租的次承租人协商解除合同事宜，该公司在赔偿了次承租人违约金的情况下于2016年1月6日将涉案房屋交还原告，原告的行为构成违约。原告对被告陈述的提前收房的事实不予认可，被告未针对该项主张向本院提交证据加以证明，亦未提交证据证明该公司向次承租人赔偿的事实。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议、房屋产权证书、收房通知函、关于《收房通知函》的复函等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。
双方合同履行过程中，被告未按照约定时间支付原告2015年10月15日之后的租金，构成违约，但双方合同并未赋予原告约定解除权，故原告向被告发出解除合同通知后，并不发生合同解除的法律效力，此后，被告复函原告，要求原告收房，双方于2016年1月6日办理了房屋交接手续，应视为双方就解除涉案房屋租赁协议达成一致意见，本院认定双方之间房屋租赁协议于2016年1月6日协议解除，被告针对其主张的原告于2015年9月提出解除合同的事实，未提交证据加以证明，本院不予采信。被告据此反诉要求原告支付违约金的请求，无事实依据，本院不予支持。双方合同约定，被告支付的押金抵付最后一个月的租金，因被告拖欠原告2015年10月15日至2016年1月6日期间的租金，该押金不足以抵偿所欠租金，对被告要求原告退还押金的请求，本院不予支持，被告拖欠原告上述期间的租金在折抵押金后，应当支付原告，原告主张的租金期间为抵扣一个月押金后的期间，且双方租赁合同经本院确认于2016年1月6日解除，故原告主张的押金充抵租金的期间有误，本院予以纠正，原告请求的租金数额有误，本院对其请求的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告北京世纪兴融酒店管理服务有限公司给付原告杨小弟二О一五年十月十五日至二О一六年十二月七日期间的租金三万零二百一十元。
二、驳回原告杨小弟其他诉讼请求。
三、驳回被告北京世纪兴融酒店管理服务有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百二十八元、反诉费八百元，由原告杨小弟负担五十元（已交纳），由被告北京世纪兴融酒店管理服务有限公司负担一千零七十八元（已交纳八百元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一六年八月四日
书记员 吴杨阳