上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第925号
原告上海龙岗汽车运输有限公司，住所地上海市。
法定代表人马文华，总经理。
委托代理人王汝安、杨东，上海市欣隆律师事务所律师。
被告上海住建工程有限公司，住所地上海市。
法定代表人李晓军，董事长。
委托代理人王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师。
被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司，住所地江苏省海门市。
法定代表人陈锦石，董事长。
委托代理人蒋建奎。
原告上海龙岗汽车运输有限公司与被告上海住建工程有限公司、江苏中南建筑产业集团有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海龙岗汽车运输有限公司的法定代表人李晓军、委托代理人王汝安，被告上海住建工程有限公司的委托代理人王瑞麟，被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司的委托代理人蒋建奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海龙岗汽车运输有限公司诉称：被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下称中南公司）是本市普陀区兴力达国际中心广场建设工程的总包方，被告上海住建工程有限公司（以下称住建公司）是分包方。2004年2月10日，原告与被告住建公司签订《兴力达国际广场泥浆外运合同》一份，约定：由原告为被告住建公司上述工程项目提供泥浆外运排放服务；按实结算，单价每立方人民币63元（以下币种均为人民币），总价款约200万元；付款方式，工程款由被告住建公司取得中南公司抵付工程款的兴力达国际广场办公用房后以房屋转让方式抵付，房屋单价为5000元／平方米，总计约400平方米，该单价不受市场房屋价格的涨跌影响，如房屋面积超出抵付的工程款，则原告应按市场价补足，如房屋面积不足以抵付工程款，则被告住建公司应按5000元／平方米价格补足工程款，被告住建公司应于收到中南公司房屋后在一个月内交付原告。合同签订后，原告按约履行施工义务。2004年7月10日，原告与被告住建公司签订了《兴力达国际广场泥浆外运结算单》，确认原告共完成泥浆排放方量为30795立方米，按每立方米63元计，价值XXXXXXX元，双方按200万元约定处理，由原告以双方2004年6月2日所签合同，即《兴力达B型公寓泥浆外运合同》结算款，向被告住建公司补足了差价59915元。至此，原告已履行完毕全部合同义务，被告住建公司有实际交付原告兴力达国际广场房屋400平方米的义务。经原告现场查看，兴力达国际中心广场办公楼为80平方米一间格局，被告住建公司实际占有了3、4、5层，故原告主张取得其中5间（301-305室），并愿按最终实测面积多退少补。被告住建公司在长达十年的时间里，存在与被告中南公司房屋抵付工程款约定，明知被告中南公司已取得兴力达国际广场1-23层房屋、并且被告住建公司也实际占有其中三层的情况下，怠于向被告中南公司主张权利，至今未向原告交付房屋义务。原告多次催讨，皆未果。现被告中南公司已经根据上海市高级人民法院的调解书，实际取得了上述房产，但被告住建公司未据此向中南公司主张房产权利，却仍以未取得中南公司房屋为由不履行交房义务，超出了合理期限，有失公平，损害了原告的合法权益，被告中南公司依法也有义务向被告住建公司交付房屋、办理过户手续，故其应承担连带责任。为此，原告请求法院判令：1、被告住建公司向原告交付本市曹安公路XXX号兴力达国际广场（现名中环百联购物广场）400平方米房屋（按5000元／平方米抵付工程价款）；2、被告中南公司对住建公司上述义务承担连带责任。
被告上海住建工程有限公司辩称：1、案外人上海兴力达商业广场有限公司（以下称兴力达公司）系上海市普陀区曹安路XXX号上海市兴力达商业广场项目（以下称兴力达项目）的建设单位，中南公司与住建公司分别为兴力达项目的施工总包方、分包方。原告诉称中所述原、被告之间签订合同及结算的情况属实。2005年4月28日，中南公司与兴力达公司就兴力达项目所涉房屋折抵工程款XXXXXXXXX元并转由中南公司所有之内容签订《补充协议》。之后，兴力达公司在取得商品房预售许可证后就上述房屋未与中南公司签订预售合同，而与案外人百联集团有限公司（以下称百联公司）签订预售合同，中南公司遂提起诉讼。2010年4月15日，中南公司与兴力达公司经法院调解，达成双方以本市曹安路XXX号1至23层房屋折抵工程款XXXXXXXXXX元等内容之协议。嗣后，因兴力达公司与百联公司就上述房屋已经签订商品房预售合同，无法按包含上述内容的《民事调解书》将上述房屋过户至中南公司名下，致使中南公司至今未取得上述房屋的所有权。同理，住建公司也无法取得上述房屋的部分所有权。根据相关法律规定，两被告均非原告诉请房屋的所有权人，无权处分该房屋，双方以非自己所有的房屋抵付工程款的约定违背法律规定，属无效。2、原告主张权利已超过法定诉讼时效，不应受法律保护。双方确认工程款的时间为2004年7月10日，自该日起至2014年1月近10年期间，原告从未向被告住建公司主张权利。即使按原告提供的《三层水表统计表》中显示的时间为2011年1月20日至4月26日分析，也可说明原告在该日期已知晓住建公司在使用本案系争房屋，但其未在两年内向被告主张房屋或工程款200万元。基于上述理由，被告不同意原告的诉讼请求。
被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司述称：1、本案合同的双方是原告与被告住建公司，与本被告无关，故中南公司不应作为本案被告。2、在既无合同依据又无法律依据的情况下，原告要求本被告承担连带责任的主张不应得到支持。3、根据项目实际情况，本被告并未取得系争房屋的产权，且在之后也无取得房屋产权及将房屋交付给被告住建公司的可能，所以被告住建公司根本无法以系争房屋抵付原告工程款，原告诉请不能得到支持。
经审理查明：被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司原名称为南通建筑工程总承包有限公司，2013年更名为现名称。
案外人兴力达公司系位于本市普陀区的上海市兴力达商业广场项目的建设方，被告中南公司系该工程项目的总包方，其将总包中的桩基工程分包给被告住建公司。
2004年2月10日，原告与被告住建公司签订《兴力达国际广场泥浆外运合同》一份，约定：被告住建公司将兴力达广场桩基工程中的泥浆外运工程交原告承包；结算方式为按实结算；工作时间自2003年12月10日至2004年5月3日；单价每立方63元，总价款约200万元；付款方式，由被告住建公司取得总包方中南公司抵付工程款的办公用房后以房屋转让方式抵付原告工程款；经双方协商，该商住房（指兴力达广场）的房价为5000元／平方米，总计约400平方米左右，约合200万元，该单价为双方认可的价格，不受市场价格的涨跌影响，如住建公司办公用房的面积超出抵付原告工程款部分时，原告按市场价格补足给住建公司，如面积不足以抵付工程款部分，被告住建公司以5000元／平方米的价格补足原告工程款，被告住建公司收到总包方房屋后在一个月内交付原告。
2004年6月2日，原告与被告住建公司签订《兴力达B型公寓泥浆外运合同》，约定被告将兴力达B型公寓的泥浆外运工程交原告承包，每立方米60元，总价款约100万元，按实结算。
原告按约履行上述工程的施工义务后，原告与被告住建公司于2004年7月10日签订《兴力达国际广场泥浆外运结算单》，其中确认原告就中心广场完成30795立方米，合计价款为XXXXXXX元。经双方协商，原告以《兴力达B型公寓泥浆外运合同》中的结算款向住建公司补足差价款59915元，由此双方确认被告住建公司尚欠原告泥浆外运工程款200万元。
2010年11月10日，两被告签订《上海兴力达商业广场桩基、围护、支撑专业分包工程结算会签单》，其中载明：根据双方于2003年6月15日签订的补充协议约定，按住建公司分包工程结算总价的30%工程款用中南公司取得建设方的办公用房抵付，房屋价款按5000元／平方米计，房款为XXXXXXXX.7元，折抵房屋面积为4705.55平方米，中南公司确认将该抵付的房屋直接过予住建公司。
嗣后，两被告均未能取得用以折抵工程款的办公用房。2014年，原告诉至法院，请求法院判决如其诉请。
另查，2009年，上海市高级人民法院受理中南公司诉兴力达项目的建设方兴力达公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2009）沪高民一（民）初字第3号。2010年4月15日，双方达成调解协议，上海市高级人民法院出具了该案的民事调解书，相关内容包括：兴力达公司同意将本市曹安路XXX号1至23层房屋折抵工程款XXXXXXXXX元，过户至中南公司名下，兴力达公司有义务在取得上海兴力达商业广场项目房屋所有权初始登记后消除将上述房屋过户至中南公司名下的限制条件，并在全部限制条件解除之日起30个工作日内为中南公司办理上述房屋的过户手续等。因存在履行障碍，上述调解内容至今未能得到履行。2014年5月，上海市高级人民法院在该案审理过程中采取的财产保全即对曹安路XXX号1-23层房屋进行的查封予以解封。
再查，本市曹安路XXX号（长征镇407坊4／1丘）即本市真光路XXX号，该房屋的权利人为兴力达公司，目前尚未取得大产证。
审理中，针对原告诉请房屋目前的权利状况，原告变更诉讼请求，表示如被告住建公司无法交付房屋，就应按相同地段商品房（400平方米）的市场价即每平方米30000元至35000元的标准计算之金额对其进行补偿。鉴于被告中南公司尚欠住建公司工程款未予支付，故根据最高法院司法解释，其应在欠付金额的范围内承担连带支付之责。被告住建公司认为，系争房屋仍处于在建状态，如办理大产证、小产证，还需投入后期续建、相关税费等大笔资金，故不应按市场价处理本案，而应按约定以被告欠付原告的实际金额即200万元结算工程款，同时被告将该笔款项的银行同期贷款利息支付给原告。被告中南公司认为，根据合同相对性原则，其不应承担连带支付之责。
根据上述情况，原告申请就系争工程所在房屋进行房地产市场价值评估，被告表示双方应按约定结算工程款，评估不适用于本案，故不予同意。法院就评估是否必要、是否有利于解决纠纷等事宜向原告释明了风险，但原告坚持其申请，并表示愿意承担相应风险。为此，本院依法委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司（以下称估价公司）进行估价，2015年6月，估价公司出具《房地产估价报告书》，结论为：曹安路XXX号四层部分办公楼房地产（建筑面积400平方米及其相应的国有土地出让土地使用权）的总市价为788万元，折合单价19700元。在上述报告书中，估价公司注明：估价对象已结构封顶，未办理房地产权证，本报告估价的假设前提是假设评估对象未被出租、转让、司法限制或抵押；假设估价对象已付清全部费用，并办理出小产证（即为现房），且未考虑估价对象可能存在其他债权或债务等对房地产价格的影响，即本报告所评估的估价结果是估价对象权属完整状态下的市场价格。经质证，原告表示无异议。被告住建公司认为1、本案系泥浆外运的工程合同纠纷，双方并非房屋买卖合同关系。签订合同时均明知当时房屋的所有权人不是双方，即对被告是否能取得房屋产权并不确定，故不能以该报告的结论作为原告主张依据。2、系争房屋目前仍是在建工程，评估部门是在假设所有权证、税费均完整的情况下作出价格方面的结论。然而事实上，两被告均已无法取得房屋，并已达成双方按实际工程款及银行利息结付的合意，故不能以估价结论处理本案。3、该评估是在原告的一再坚持下进行，其应承担相应风险。被告中南公司认为，被估价房屋的产权人均非本案当事人，该估价报告与本案无关联性。
本院认为，被告住建公司欠付原告工程款金额为200万元，对该节事实双方均无异议，因此，本院予以确认，故原告与被告住建公司之间存在的是债权债务关系，而非物权关系。
关于对“以房屋抵付工程款”条款的理解。本院认为，基于原告与住建公司确认双方间有200万元的工程欠款，存在债权债务关系，因此才达成了以房抵工程款的条款，该约定内容仅是体现了实现债权的一种方式，而非法律规定的对于诉请房屋物权的设定、变更或转让，何况原告诉请房屋非本案被告所有，也无相关权证。
关于原告要求被告以《房地产估价报告书》中的估价结论788万元对其进行补偿的理由是否能够成立。本院认为，一是双方间存在的是债权债务关系，而非房屋物权转让，二是双方在签订以房屋抵付工程款之内容的合同时，对被告既非房屋建设项目的权利人亦非房屋的产权人之情况均是知晓的，现该内容未经权利人追认，其在订立合同后至今也未能取得对房屋的处分权，被告住建公司属于无权处分，双方的上述约定并不发生效力。三是双方在约定抵付标准时，是以400平方米、每平方米5000元作为上限来折抵工程款200万元，且确定该单价为双方认可价格，不受市场价格的涨跌影响，如面积不足以抵付工程款部分，被告住建公司以5000元／平方米的价格补足原告工程款。综合上述情况，原告要求被告住建公司按房屋市场价788万元补偿之诉请缺乏合同及法律上的依据，本院难以支持。根据最高人民法院的相关司法解释的规定，判定被告住建公司应向原告支付工程款200万元及自2004年7月10日起的利息。
关于被告中南是否承担连带责任。本院认为，根据相关法律规定，发包人在欠付工程款范围内承担向实际施工人支付工程款之责的前提是被告存在违法分包或转包，然，本案中，原告并未就此提供证据证明被告存在上述情况，故原告该节尚欠缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条之规定，判决如下：
一、上海住建工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海龙岗汽车运输有限公司工程款人民币200万元及相应利息（以人民币200万元计，自2004年7月10日起至被告实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）全部诉讼请求不予支持；
二、对原告上海住建工程有限公司其余诉请不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案鉴定费人民币19900元，由原告负担。
本案受理费人民币66960元，由原告负担人民币38960元，被告上海住建工程有限公司负担人民币28000元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王飞1
审 判 员 张 莹
人民陪审员 徐 慧
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附案件引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。