湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民重字第03908号
原告湖南中邦房地产开发有限公司。住所地在长沙市天心区人民中路***号***栋。
法定代表人丁强，董事长。
委托代理人刘毅，湖南麓和律师事务所律师。
被告湖南新族房地产开发有限公司。住所地在长沙市开福区民主后街*号虹嘉园。
法定代表人易志奇，董事长。
原告湖南中邦房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告湖南新族房地产开发有限公司（以下简称被告）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原告于2012年5月3日向本院起诉，本院于2013年11月28日作出（2012）雨民初字第1388号民事判决。被告不服，提出上诉。2014年9月1日，长沙市中级人民法院作出（2014）长中民三终字第00827号民事裁定，将本案发回本院重审。在重审过程中，本院依法另行组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘毅到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，位于长沙市白沙南路红石岭地段的“白沙景园”是以长沙市天心区城市建设开发公司（以下简称天心区城建公司）为主开发的国有土地，湖南中邦工程有限公司（以下简称中邦工程公司）投资参与拆迁与建设。1999年8月10日，天心区城建公司与中邦工程公司签订《协议书》，决定将该土地作为回报，交由中邦工程公司开发建设。中邦工程公司因资金不足，于2002年12月7日与被告签订《合作建房协议书》，决定与被告共同开发建设。协议书约定：双方共同开发本宗土地，中邦工程公司成立项目公司即本案原告。中邦工程公司以天心区城建公司的名义提供土地使用权出资（作价15000000元），经天心区城建公司同意将红线转到双方名下时，被告认可中邦工程公司的出资到位。被告提供15000000元（货币）作为与中邦工程公司提供土地使用权对等的出资。出资按如下计划投入：本协议签订后，按中邦工程公司要求按期支付天心区城建公司有关该宗土地的出让金及相关税费；在土地使用权转让至双方名下之前付清房地产行政主管部门、房地产评估机构等办理该宗土地使用权转让手续所必需的税费。违约责任为违约方赔偿守约方全部损失，并支付600000元违约金。
为履行《合作建房协议书》，经中邦工程公司提出，2003年1月15日，中邦工程公司、天心区城建公司及被告三方签订《土地使用权转让协议》。天心区城建公司根据中邦工程公司的要求，将原准备转让给中邦工程公司的土地，重新转让给被告51%、原告49%。两家公司根据协议的要求，将应当支付给天心区城建公司的土地管理费9764.7元、前期费用45432元、路幅建设费500000元、土地出让金（预计3117550元）、土地交易契税和营业税等费用予以支付。天心区城建公司、中邦工程公司根据协议约定将上述土地分别过户到原、被告的名下，两公司各取得一本《国有土地使用权证》。根据该协议，原告依法注册成立。2003年1月8日，中邦工程公司与原告签订《项目转让协议书》，由原告承接本项目及合同的履行。根据《合作建房协议书》、《土地使用权转让协议》的约定，包括支付给天心区城建公司的部分费用在内，被告应当投入15000000元，但被告仅支付4900000元。原告多次要求被告按约投入资金，尽快开发白沙景园的土地。但被告的经营管理极不正常，期间经过与被告的法定代表人多次协商，仍未达成协议，导致白沙景园的土地长期未能开发利用。2011年3月，被告因拖欠他人债务，法院将过户到被告名下的土地予以拍卖。原告为了维护自身利益，不得不又花费2700余万元将过户到被告名下的土地回购，价款被法院用于偿还被告所欠他人的债务。鉴于土地已经被法院拍卖，原《合作建房协议书》已失去履行基础，不可能继续履行。现诉至法院，请求判令：1、解除2002年12月9日签订的《合作建房协议书》；2、被告向原告支付违约金600000元、赔偿损失6000000元及利息；3、被告承担本案的一切诉讼费用。
被告在重审过程中未到庭，亦无书面答辩意见。其在原审中辩称，原告无权主张解除《合作建房协议书》，也无权要求被告支付违约金和赔偿损失。《合作建房协议书》的缔约方是中邦工程公司和被告，根据合同相对性原则，原告无权主张上述权利。虽然中邦工程公司与原告签订了《项目转让协议书》，但被告未参与订约，且未将协议内容告知被告，故对被告没有约束力。中邦工程公司的众多违约行为导致涉案项目至今未开发，应向被告承担违约责任。鉴于原告系中邦工程公司为开发本项目专门设立的公司，故原告应对中邦工程公司的违约行为承担连带责任。涉案土地的拍卖不能视为被告违约。拍卖只能证明该份额的价值，原告拍得该土地份额，也证明原告认可被告的土地份额价值。另外，土地份额拍卖是司法行为，不影响项目的开发。
经审理查明，为加速长沙市天心区的城市建设，尽快建好白沙路。天心区城建公司（甲方）与中邦工程公司（乙方）于1999年8月10日签订《协议书》，双方就拉通白沙南路东至红旗织布厂宿舍、西至红石岭1号路段达成如下协议：1、成立白沙南路项目建设办公室，由甲、乙双方派人参加。由乙方实施具体工作，甲方配合乙方工作；2、白沙南路拉通后，该路段的北至一师范围墙外的土地，甲方无偿调拨给乙方进行开发；3、乙方必须于本协议签订之日起一年内将该地段范围内现有拆迁户全部拆迁完毕，并负责将路幅范围土方降至道路设计标高。甲方该地已拆迁的两户居民，拆迁费200000元，由乙方承担。该路段树木砍伐，电力移杆手续可以办公室名义出面协商办理，费用由乙方承担。如乙方原因未按期将路幅降至涉及标高，处以50000元的罚款；4、甲方应向乙方提供该地的一切法律文件及有关资料，并协助乙方办理土地调拨的有关手续；5、协议生效后，双方应本着精诚合作的精神，共同努力完成此项工作，如一方违约将按合同法有关条款进行处理。《协议书》还对其他事项进行了约定。
《协议书》签订后，因中邦工程公司开发资金不足，2002年12月9日，中邦工程公司（甲方）与被告（乙方）签订《合作建房协议书》，由双方共同投资开发白沙南路红石岭地段白沙景园（暂定名）。约定：1、项目概况：该项目位于白沙南路，东起红旗织布厂宿舍围墙，西至红石岭1号，用地10252.04平方米，实际用地7318.68平方米（具体各项指标以政府最后批准为准）；2、合作方式：甲、乙双方本着共同出资、共同建设、共同管理、投入对等、效益均分、风险共担的原则，成立项目联合办公室，设立项目专用共控账户，双方各派一名财务人员。建设用地红线划分比例问题，双方协商同意：本协议签订后甲方立即注册新的湖南中邦房地产开发有限公司，并将该用地红线划到湖南中邦房地产开发有限公司（占49%）和乙方（占51%）名下以利于项目顺利操作，但双方按50%的比例分享合作建房收益；3、出资方式：甲方以天心区城建公司的名义提供土地使用权出资，作价15000000元，经天心区城建公司同意将红线转到双方名下时，乙方认可甲方出资到位；乙方提供15000000元（货币）作为与甲方提供土地使用权对等的出资，出资按如下计划投入：（1）本协议签订后，按甲方要求按期支付天心区城建公司有关该宗土地的出让金及相关税费；（2）在土地使用权转让至双方名下之前付清房地产行政主管部门、房地产评估机构等部门办理该宗土地使用权转让手续所必需的税费；（3）合同签订双方成立项目联合办公室后三天内再付100万元至双方双控账户内，以保证该项目运作的日常开支；（4）报建手续办妥后，三天内支付报建费；（5）付清上述（1）、（2）、（3）、（4）所列各款项后，余款根据施工进度及时、迅速、足额投放，不得影响工程进度及质量；（6）乙方承诺在本协议签订后10个月内分期分批投入15000000元资金（含销售款中乙方应占的回笼资金）。在乙方出资15000000元之前，甲方不承担合作建房所需的任何资金责任；4、双方职责：甲方保证建设用地无任何因拆迁引起的纠纷和遗留问题，本协议签订后提供办理联合用地以及有关手续的法律文件，乙方出资15000000元后，按所承担的投资比例及时、足额投入资金。乙方保证15000000元按协议资金计划投入，投入对等后，后续资金按所承担的比例及时、足额投入；5、违约责任：违约方赔偿守约方全部实际损失，并支付600000元违约金。双方还对收入分配、销售方式、物业管理及其它事项等进行了约定。
2002年12月26日，原告公司登记成立，经营范围为凭企业资质许可证从事房地产开发、经营。2003年1月8日，中邦工程公司与原告签订《项目转让协议书》，约定：中邦工程公司将其拥有的位于长沙市白沙南路妙高峰下一土地（约11亩）项目开发权转让给原告，转让费20654029元；项目转让后中邦工程公司完全退出，中邦工程公司负责协调将该土地红线从天心区城建公司划到原告名下，所有开发事宜由原告单独承担；中邦工程公司保证该项目前期无他项事宜，周边关系继续协助原告。双方还对其它事项等进行了约定。
2003年1月15日，天心区城建公司（甲方）与中邦工程公司（乙方）及被告（丙方）签订《土地使用权转让协议》。约定：为消除纠纷隐患，乙方要求甲方将上述土地红线转到原告与丙方的共同名下，其中原告占49%、丙方占51%；甲方将土地使用权转让给原告和丙方，土地转让中发生的税、费等一切费用由乙、丙两方共同承担。乙方向甲方支付土地管理费9764.7元、前期费用45432元、路幅建设费500000元，共计555196.7元。丙方向甲方支付土地出让金（预计3117550元）、土地交易契税和营业税，具体金额按国土局审定实际发生的为准，乙、丙两方无异议，且同意对甲方的上述费用给付承担连带履行责任。双方还对土地转让中的权利义务、违约责任等事项进行了约定。
2003年11月14日，涉案的坐落于长沙市天心区白沙南路妙高峰7275.75平方米出让地的国有土地使用证办至原、被告名下，权证载明该宗土地由原、被告共同使用。
2002年，中邦工程公司与长沙港泰置业发展有限公司（以下简称港泰公司）因土地转让事宜发生纠纷并诉至法院。法院查封了原、被告共同使用的位于长沙市天心区白沙南路妙高峰的国有土地使用权7275.75平方米。2007年5月，上述土地解除查封。2007年11月19日，长沙市国土资源局向原、被告下发《缴纳土地闲置费告知书》，要求两公司缴纳土地闲置费467600元。2007年12月7日，被告缴纳了该项费用。
2011年，被告与湖南熹华投资有限公司（以下简称熹华公司）发生经济纠纷，经法院判决后，2012年3月9日，长沙市中级人民法院委托拍卖机构对本案涉及的位于长沙市天心区白沙南路妙高峰被告名下的3710.63平方米的土地使用权进行拍卖。原告以27276900元的价格拍得该宗土地使用权，拍卖款被用于偿还被告所欠的债务。
双方因协商未果，原告遂于2012年5月3日诉至本院，要求判如所请。
在本案原审过程中，被告表示同意解除《合作建房协议书》，但认为解除该协议书，被告可提出反诉。在本案审理期间，被告未提起反诉。
另查明：经本院审查被告提交的票据和会计凭证，从2003年1月20日至2007年12月7日，被告共投入土地合作开发资金6991383.8元（包括土地出让金、契税、测量费、设计费、借款、押金、工程款和代付钢材款等）。其中，从2003年1月20日至2003年10月9日，被告投入的土地合作开发资金为3166377元（包括土地出让金、契税、借款等）。
以上事实，有协议书、合作建房协议书、项目转让协议书、土地使用权转让协议、国有土地使用证、长沙市中级人民法院（2004）长中执字第104-监1号民事裁定书、长沙市中级人民法院（2004）长中执字第104号民事裁定书、长沙市中级人民法院协助执行通知书、缴纳土地闲置费告知书、长沙市中级人民法院（2011）长中民执字第0148-4号执行裁定书、拍卖成交确认书、施工合同、湖南长工工程建设有限公司出具的证明、票据、财务凭证及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案存在如下争议焦点：
一、关于当事人的主体资格及合同解除问题。
为共同投资开发位于长沙市白沙南路红石岭地段的白沙景园项目，中邦工程公司与被告签订《合作建房协议书》。在该协议中，双方约定中邦工程公司签订协议后立即注册新的湖南中邦房地产开发有限公司（即本案原告），并将涉案用地的红线划到原、被告的名下。随后，中邦工程公司又与原告签订《项目转让协议书》，将涉案土地的项目开发权及《合作建房协议书》项下的权利义务转让给原告，中邦工程公司完全退出该项目。在中邦工程公司与被告及天心区城建公司签订的《土地使用权转让协议》中，亦明确约定将应登记在中邦工程公司名下的土地使用权按比例登记至原、被告名下。2003年11月14日，涉案土地的国有土地使用证办至原、被告名下，权证上注明该宗土地由原、被告共同使用。从上述合同的签订及履行可知，被告一直未对原告参与项目的合作开发提出异议，且实际上也是由原、被告双方行使合同权利和履行合同义务。另外，对于中邦工程公司与原告之间的合同权利义务概况转让行为，天心区城建公司亦未表示异议。原告承继了中邦工程公司的合同地位，故原告作为《合作建房协议书》的一方当事人，其合同主体资格合法有效。因此，原告诉请解除《合作建房协议书》，其诉讼主体也是适格的。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，在本案原审过程中，被告表示同意解除《合作建房协议书》，故对原告主张解除《合作建房协议书》的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于违约金的问题。
被告在《合作建房协议书》中承诺协议签订后10个月内分期分批投入资金15000000元，在其出资15000000元之前，合同另一方不承担合作建房所需的任何资金责任。双方还约定违约方应赔偿守约方的全部实际损失，并支付600000元违约金。《合作建房协议书》的签订时间为2002年12月9日，故被告应于2003年10月9日前按约投入15000000元资金。直至2003年10月9日，被告投入的土地合作开发资金仅为3166377元，未达到合同约定的投入金额。长沙市中级人民法院于2004年7月查封了原、被告共同使用的涉案土地使用权，后于2007年5月解除查封。此后，被告仍未按约将款项投资到位，并因其与熹华公司发生纠纷，致使登记在被告名下的土地使用权被依法拍卖。因此，原、被告已经丧失了继续履行《合作建房协议书》的基础，合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约。因此，原告要求被告支付违约金600000元符合约定和法律规定，本院予以支持。
三、关于损失赔偿的问题。
违约金为当事人违约损害赔偿之预定，违约金与赔偿损失可以并存，当违约方违约导致守约方的损失大于约定的违约金时，守约方在请求支付违约金之外，还可要求对未得到补偿的损失予以赔偿，这是违约责任补偿性的体现。根据《合作建房协议书》的约定，原告以天心区城建公司的名义提供土地使用权出资（作价15000000元）；被告应货币出资15000000元，实际出资为6991383.8元，但取得了51%的土地使用权，并且由于被告的原因该51%的土地使用权被拍卖。被告名下的土地使用权被拍卖后，原、被告双方的合作基础已经丧失，不能实现签订合同的目的。根据权利与义务相一致的原则，被告未按约投入15000000元资金，却获得了约定的土地使用权权益。在涉案土地于2007年5月解除查封后，双方并未解除合作协议，故被告应继续按约投入资金。2007年11月19日，长沙市国土资源局向原、被告下发《缴纳土地闲置费告知书》后，被告于2007年12月7日缴纳了该项费用。此后至2012年3月土地被拍卖，被告未再投入任何开发资金。因被告未按约投资致使涉案土地闲置并拍卖，双方缔约的目的落空。因此，被告应赔偿原告因投资未到位的损失4004308.1元【（15000000元＋6991383.8元）÷2-6991383.8元】及其自2007年12月至2012年3月期间的利息损失，本院确认利息损失为1317217.1元（以4004308.1元为基数，参照中国人民银行三至五年期贷款年利率7.74%的标准计算），损失合计为5321525.2元。由于损失超出违约金，根据违约责任的补偿性原则，原告的损失中应核减违约金600000元。因此，被告应赔偿原告的实际损失为4721525.2元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除湖南中邦工程有限公司与被告湖南新族房地产开发有限公司于2002年12月9日签订的《合作建房协议书》；
二、被告湖南新族房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内支付原告湖南中邦房地产开发有限公司违约金600000元；
三、被告湖南新族房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内赔偿原告湖南中邦房地产开发有限公司损失4721525.2元；
四、驳回原告湖南中邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费58080元，保全费5000元，公告费560元，合计63640元，由原告湖南中邦房地产开发有限公司负担20000元，被告湖南新族房地产开发有限公司负担43640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 朱晓云
人民陪审员 邵国安
人民陪审员 朱志明
二〇一五年十月十日
书 记 员 向依林
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。