浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙民再字第2号
抗诉机关：浙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李甲。
委托代理人：李乙。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：蒋
××。
委托代理人：王××。
李甲因与蒋××房屋买卖合同纠纷一案，不服（2007）
舟民一终字第180号民事判决，向检察机关申诉。浙江省人民
检察院于2008年8月25日作出（2008）浙检民行抗字第79号民
事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2008年10月23日作出（20
08）浙民监抗字第76号民事裁定书，决定本案由本院提审。本
院依法组成合议庭，于2009年2月16日公开开庭审理了本案，
浙江省人民检察院指派检察员柯中莲、张剑锋出庭。申诉人李
甲及其委托代理人李乙，被申诉人蒋××的委托代理人王××
到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年5月，一审原告蒋××起诉至普陀区人民法院，称
2007年3月25日，经中介所介绍，蒋××与李甲订立一份房屋
买卖合同。合同约定：李甲将座落于普陀区渔市大街20弄30号
营业房1-
2层出售给蒋××，房屋价款分三期支付，第一期为合同订立之日预付10000元作为定金，第二期为办理过户手续时支付，
第三期为产权证、土地使用权证件过户并按揭后支付。产权过
户手续于2007年4月15日前办理，并约定该房除中介费和按揭
手续费用外，所有费用全部由李甲承担。合同订立后，蒋××
按约向李甲支付定金10000元，并支付中介费3600元，然而经
蒋××多次催促，李甲至今仍未办理房屋所有权证和土地使用
权证的过户手续，已违反了双方的合同约定，请求一审法院依
法确认2007年3月25日订立的房屋买卖合同有效，判令要求李
甲办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。被告李甲提
起反诉并辩称，房屋买卖合同是事实，之所以出现未能办理过
户是因为蒋××在约定的办理过户手续期间，缺乏经济履行能
力且提出无理要求意想悔约造成，并非李甲不到场不协助办理
。蒋××在房屋协议签订后，无故违约才是导致本案诉争房屋
未完成交易的原因，正因为对方不诚信做法，双方之间的合同
已无履行之必要，要求继续履约已缺乏事实和法律依据，故李
甲要求法院解除双方的协议，判令蒋××酌情赔偿李甲经济损
失1万元。一审中李甲提供了周某的证言。蒋××对李甲提
供的周某的证言提出异议，虽认可周某系中介公司工作人
员的身份，但认为证人应到庭作证，故对周某证言的真实性
持有异议；关于评估的事情应当由相关部门进行，不应当由当
事人说了算；至于蒋××的履行能力，蒋××一直想购买这个
房子，有存折为证。一审法院认为，证人应到庭作证，接受当
事人的质询，证人周某未到庭作证，其证言的真实性无法查
某，故对李甲提供的这份证据不予认定。一审法院审理查某，2007年3月25日，经舟山市伊得利中
介事务有限公司介绍，蒋××与李甲达成房屋买卖合同。合同
载明以下主要内容：李甲愿意将坐落于普陀区××市大街××
#××房××层出售给蒋××，上列房屋包括附属设施。经双
方议定房屋价款人民币陆拾肆万元，房屋价款分三期支付：第
一期在双方签订买卖合同之日，预付人民币壹万元作为定金；
第二期在办理产权过手续时支付人民币贰拾捌万元；第三期在
办妥产权证、土地使用权证及其他证件过户和按揭手续，交房
时付给人民币叁拾伍万元。李甲负责办理产权证、土地证交易
的过户手续……办理产权过户手续于2007年4月15日前办理，
逾期作违约处理。如不按合同规定交付房屋，每逾期一天按房
价总额的3‰计算违约金，蒋××全部或一部分不履行本合同
第四条规定的日期给付房款时，其逾期部分，应按日5‰计算
违约金。如李甲不履行本合同愿付给人民币壹万元作为补偿并
退回定金，如蒋××不履行本合同愿将定金壹万元给李甲作为
补偿，中介费由违约方支付。合同签订之日，蒋××当即支付
李甲定金1万元，并于2007年5月15日向中介机构支付了3600元
中介费。由于合同约定的4月15日为星期日，所以双方于2007
年4月13日商定办理房屋过户手续，当评估单位对买卖房屋进
行评估时，双方对房屋评估的价格发生争执，以致未能办理。
事后，双方又协商几次未成，但蒋××始终表示愿意购买房屋
。审理中，普陀区渔市大街20弄30号营业房现承租人表示放弃
房屋优先购买权。一审法院认为，蒋××与李甲之间的房屋买
卖合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。合法生效的合同，对双方当事人均有约束力，双方应依约履行。对房地
产进行评估是国家征收税费的重要依据，同时维护交易当事人
的利益，房地产评估单位不是合同的当事人，其独立于房屋交
易双方当事人，也不受交易双方当事人的干涉。现双方为房屋
评估一事发生争执，这一争议不是合同约定的内容，同时本案
当事人也不能自由约定，故双方的争议并没有造成一方违约的
情形，双方的合同应当继续履行，蒋××的诉讼请求应予支持
。李甲认为蒋××在4月13日已违约且无履行能力，要求蒋×
×赔偿损失1万元的诉讼请求，由于双方于4月13日尚在磋商，
蒋××不存在根本违约的事实，至于蒋××的履行能力，蒋×
×在开庭时提供的银行存单已证明履行没有困难，故李甲行使
合同的解除权缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。普
陀区人民法院作出（2007）普民一初字899号民事判决：一、
蒋××与李甲于2007年3月25日签订的房屋买卖合同继续履行
，限李甲在判决生效之日起十日内协助蒋××办理舟山市普陀
区渔市大街20弄30号营业房房屋产权及土地所有权证过户手续
。二、驳回李甲要求蒋××赔偿经济损失1万元及解除合同的
反诉诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，保全费
用3000元，其他诉讼费用100元，合计3140元，由蒋××负担1
140元，李甲负担2000元。反诉案件受理费50元，减半收取25
元，其他诉讼费用100元，合计125元，由李甲负担。
李甲不服一审判决，上诉至舟山市中级人民法院，称：
一、一审认定蒋××始终表示愿意购买讼争房屋不能成立。原
判虽认定蒋××在口头上表示愿意购买讼争房屋，但没有蒋××履行合同的证据，其行为表明其以评估价必须在50万元（后
改为48万元）以上为由拒绝支付第二期房款28万元。一审认定
2007年4月13日双方未能办理讼争房屋过户手续是因为双方对
房屋评估价的高低有争议。而蒋××坚持要将45万元实际评估
价评定为48万元以上，其目的要么是将其以后转让房屋应承担
的土地增值税的一部分预先转嫁给李甲，要么就是蒋××不想
购买房屋。如果原判认定其始终想购买讼争房屋能成立的，那
么其就是想把土地增值税转嫁给李甲，故以此拒绝付款。另蒋
××是否具有购买能力与本案中是否实际购买讼争房屋无关；
二、原判认定蒋××未违约，判决驳回其反诉要求蒋××赔偿
一万元（即定金）的诉讼请求，与事实不符且适用法律错误。
综上请求二审驳回蒋××的原审诉讼请求，支持其原审的反诉
诉讼请求。蒋××答辩称：一、其无权也无能力影响评估机构
；二、对于支付房款28万元，从协议来看，28万元是在办理产
权过户后支付，至少是把所有材料都交给房管部门后，到目前
没有这方面的证据；三、李甲认为其不履行合同是为了将土地
增值税转嫁给李甲，而根据合同约定支付有关费用是李甲的义
务。综上请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，李甲提供舟
山市伊得利中介事务有限公司出具的有关双方买卖房屋的过程
证明及该公司广告中关于二手房买卖的程某，证明蒋××违约
事实。蒋××对该两份证据当庭质证：对二手房买卖程某无异
议，但认为这是中介所的程某，并非房管处的程某，对中介所
的证明真实性无异议，但内容不真实并且与本案无关，其证据
形式不符合法律规定。二审法院认为，对于双方无异议的二手房买卖程某予以确认，对于中介所的证明，蒋××虽认为内容
不真实，但对内容未提出实质性的异议，且该过程除双方当事
人外，也只有中介所及中介所的人员知道，故在上述情况下，
对中介所出具的证明的内容真实性予以认定，即由于蒋××坚
持要求评估价在48万元以上，而未去房管所办理产权过户手续
。
至于本案其他事实，二审法院查某的事实与一审查某的
事实基本一致。
二审法院认为，依法成立并生效的合同，对双方当事人
均有约束力，双方当事人应按合同的约定履行自己的义务。本
案双方争议在于蒋××在支付第二期房款28万元时是否存在违
约及李甲是否可以根据该违约情况予以解除合同并要求赔偿损
失。根据合同约定，第二期房款在办理产权过户手续时由蒋×
×付给李甲人民币28万元，但由于蒋××对房屋的评估价有异
议，致使双方未去办理产权过户手续。而根据相关规定，评估
价的高低并不受双方当事人的控制，从本案来看，该结果不应
影响双方合同义务的履行。在李甲将其办理产权过户手续所需
的证件交给中介公司后，只要蒋××协助且也有义务协助，就
可以去房管所办理产权过户手续，现蒋××因为评估价的原因
不去办理过户手续，致使李甲未取得本应按约可取得的28万元
房款，故可认定蒋××在支付28万元房款时违约，但在蒋××
没有明确拒绝付款且始终坚持要求买房的情况下，本案不存在
法律规定的合同解除情形，李甲要求解除合同无法律依据，一
审判决双方当事人继续履行该合同并无不当。但蒋××逾期付款的违约事实也应予认定，一审认为蒋××不存在违约事实有
误，应予纠正。考虑到李甲原审提出的赔偿经济损失的前提为
解除合同，故在继续履行合同情况下，就损失赔偿可另行解决
。李甲提出的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回，一审判
决虽在认定蒋××逾期付款的违约事实上有误，但处理结果并
无不当，应予维持，判决驳回上诉，维持原判，二审诉讼费13
0元，由李甲负担。
浙江省人民检察院抗诉认为：本案原一、二审法院在李
甲能否解除合同的问题上适用法律错误，导致判决不当。
申诉人李甲称，蒋××以自己的行为表明了不履行主要
债务，构成违约，解除合同意思已到达蒋××，该合同法定解
除。请求撤销原判，解除与蒋××的买卖合同，并要求蒋××
赔偿损失、承担违约金。蒋××辩称：对评估价格的异议不构
成对合同的违约，双方在评估价格上无法协商一致导致合同无
法按期履行不能认定是根本性的违约，在蒋××没有不履行合
同意思表示的情况下，李甲催告及自行认定合理期限并宣告解
除合同，侵害了蒋××的利益，其要求解除合同没有法律依据
，请求维持原判，驳回申诉。
本院再审查某的基本事实与原一、二审基本一致。
本院再审认为：双方争议的焦点是蒋××的行为是否违
约，李甲能否因此依据合同约定或法律规定解除合同。
本院认为，李甲与蒋××签订的房屋买卖合同系双方真
实意思的表示，内容没有违反法律、法规及国家强制性规定，
该合同有效并具有法律拘束力，双方应根据合同约定履行义务，承担责任。而4月13日，李甲到中介所按照合同要求办理第
二次手续时，蒋××因对评估有异议，未提供办理过户所需的
身份证，导致房屋无法过户，也因此没有按期交付第二期房款
。虽然合同约定办理过户手续是李甲的义务，但办理该手续需
要蒋××的协助，而该协助义务亦是蒋××的责任。虽然评估
价会对蒋××再次转售时缴付规费有影响，但由于房屋的评估
独立于合同之外，因此对评估有异议并不影响和免除双方当事
人在履行该房屋买卖合同时的义务，不能作为不履行合同的理
由。故蒋××不配合办理过户手续，不按期交付第二期房款的
行为构成了违约。
李甲申称其于4月13日已表示要解除合同。但事实上本案
双方当事人在4月13日之后就合同的履行还有过几次协商，协
商虽仍未达成一致意见，但协商仍然是在双方认同合同未解除
的基础上进行的，且蒋××要求购买房屋的意思表示始终没有
发生变化。即使如李甲所称其已表示要解除合同，但因蒋××
不配合的违约行为，并没有造成合同不能履行或无法履行，也
没使合同履行成为不可能或不必要，使双方签订房屋买卖合同
的最终目的不能实现，李甲也未因此而丧失该合同的期待利益
。故蒋××不配合办理过户手续，不按期交付第二期房款的违
约行为并非是根本性的违约行为，该合同不存在法定解除的理
由。另双方签订的房屋买卖合同中也没有约定合同解除条款。
因此该合同不存在协议解除和约定解除的情形。对于有效的合
同，非依法律规定和合同约定，一方当事人不得随意解除。故
李甲要求解除房屋买卖合同的主张无法律和合同依据，依法不予支持。
综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予
维持。检察机关抗诉和申诉人李甲的申诉理由均不能成立。依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第
一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持舟山市中级人民法院（2007）舟民一终字第180号民
事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王庆华
审 判 员 赵永伟
代理审判员 骆苏英
二〇〇九年三月十七日
书 记 员 邵旭平