广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终21101号上诉人（原审原告）：李伟文，男，1956年10月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：吴鸿均，男，1966年8月31日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：莫观培，广东源通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南中诚行农业综合开发有限公司，住所地河南省灵宝市大王镇后地村。法定代表人：林梦诗。委托诉讼代理人：李兆辉，该司职员。被上诉人（原审被告）：林文生，男，1968年12月6日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。被上诉人（原审被告）：周洪娅，女，1968年6月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。上诉人李伟文、吴鸿均因与上诉人河南中诚行农业综合开发有限公司（以下简称中诚行公司）及被上诉人林文生、周洪娅租赁合同纠纷一案，李伟文、吴鸿均与中诚行公司不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李伟文、吴鸿均共同上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判解除李伟文、吴鸿均与中诚行公司2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》；二、撤销一审判决第四项，改判林文生、周洪娅对中诚行公司承担的房屋使用费（租金）承担连带清偿责任；三、中诚行公司已缴纳的租赁保证金100万元归李伟文、吴鸿均所有；四、撤销一审判决第五项；五、中诚行公司向李伟文、吴鸿均支付自2016年3月16日至2016年12月26日的违约金1063800元以及2016年12月27日起至实际清偿之日止以385万元为基数按日千分之三标准计算的违约金（暂计1294800元）；六、林文生、周洪娅对中诚行公司向李伟文、吴鸿均支付违约金的债务承担连带清偿责任；七、本案一、二审案件受理费全部由中诚行公司、林文生、周洪娅共同承担。事实与理由：一、《商品房租赁管理办法》、《广州市房屋租赁管理规定》既非法律，亦非行政法规，一审法院以合同违反上述管理办法和管理规定认定无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。二、《商品房租赁管理办法》第六条、《广州市房屋租赁管理规定》第九条属于管理性规定而非效力性规定，即使违反也不影响合同效力。三、一审法院认为涉案房屋违反《商品房租赁管理办法》第六条第二项、《广州市房屋租赁管理规定》第九条第六项并无事实依据。一审法院没有说明涉案房屋具体违反哪个工程建设强制性标准。租赁合同所称的“危房”并非法律或国家标准所定义的“危房”，租赁双方因当时欠缺建筑专业知识，将日常用语“危房”写入合同，但不能据此推定涉案房屋属于“危房”。且危险房屋必须通过有资质的第三方检测鉴定，一审法院靠推断来认定“危房”是错误的。涉案房屋只有部分房屋经《鉴定报告》确定为危房，且级别为Css级，处理建议“采取措施，对房屋损坏构件进行修缮”。因此，即使合同无效也仅是部分无效。且《民用建筑可靠性鉴定标准》GB20292-2015第3.3.2条的“民用建筑使用性鉴定评级”属于推荐性而不是强制性执行条款。四、租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，属于合法有效的合同。中诚行公司在承租前已充分了解了房屋的真实情况，正是考虑到危房的具体问题，租赁合同才明确约定承租人的修缮责任并因此给予了免租期。五、涉案房屋迄今没有任何政府部门通知或要求不得使用，符合中诚行公司的使用目的，且时至今日其仍然实际占用房屋且拒绝搬离，其在连首期租金还没有付清的情况下长期强占房屋的行为已构成严重违约。中诚行公司未发表答辩意见。中诚行公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、改判中诚行公司自2016年6月15日起至中诚行公司实际退还房屋之日止的房屋使用费；三、改判中诚行公司用已经支付的322万元予以折抵相应的房屋使用费；四、改判应由中诚行公司与李伟文、吴鸿均共同承担合同无效的过错，中诚行公司只须按每月50万元的50%，即25万元每月的标准向李伟文、吴鸿均承担房屋使用费。事实与理由：一审法院根据《商品房租赁管理办法》和《广州市房屋租赁管理规定》认定属于危险房屋的，不得出租。中诚行公司与中诚行公司在《房屋租赁合同》中明确涉案房屋属于危房，且部分经鉴定为严重损坏房，属于危险房，且李伟文、吴鸿均也未能举证证明其出租的其余房屋不属于危险房屋。因此，中诚行公司与李伟文、吴鸿均所签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。由于李伟文、吴鸿均明知涉案房屋属于危房而李伟文、吴鸿均仍然出租给中诚行公司，而李伟文、吴鸿要求中诚行公司承担维修费用。经中诚行公司维修仍被认定为危房的情况下，中诚行公司与李伟文、吴鸿均应对合同无效承担同等责任。由于一审法院在判决书第二页认定一审李伟文、吴鸿均收取了定金100万元，在第六页认定中诚行公司支付六个月的首期租金222万元，李伟文、吴鸿均实际收取的金额合计322万元。《房屋租赁合同》被认定无效后，一审法院依据222万元折抵相应的房屋使用费属于错误。同时，由于中诚行公司虽然于2015年12月30日接收涉案房屋，但中诚行公司要对涉案房屋进行维修，在合同中约定的免租期进行装修，非实际使用，李伟文、吴鸿均也确认此事，故免租装修期不应属于实际使用房屋的期限，一审法院从2016年1月1日起至2016年6月15日计算房屋占用费属错误。李伟文、吴鸿均辩称：涉案房屋所评定的Css属于使用性鉴定，而不是安全性鉴定，属于严重损坏房，只是影响使用功能，不影响安全，因此不属于法律定义的危房，对于使用性能受限制的问题，中诚行公司在承租前已经充分了解，并且同意修理加固，中诚行公司在一审当中也没有提出合同无效的答辩，本案不属于法定合同无效的情形。经本院传唤，林文生未到庭亦未答辩。经本院公告送达传票，周洪娅未到庭亦未答辩。李伟文、吴鸿均于2017年1月18日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、李伟文、吴鸿均与中诚行公司2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》解除；二、中诚行公司立即清空并退还广州市荔湾区XX路XX号自编1号、2号、6号、7号、8号、13号、17号、18号、20号房屋给李伟文、吴鸿均；三、中诚行公司缴纳的租赁保证金100万元归李伟文、吴鸿均所有；四、中诚行公司向李伟文、吴鸿均支付2016年1月1日至2016年6月15日的房屋占用费125万元、2016年6月16日至2016年12月15日的首期租金278万元以及2016年12月16日起至实际退还房屋之日止以50万元每月的租金标准折算的房屋占用费2733333元（暂计至2017年5月24日）；五、中诚行公司向李伟文、吴鸿均支付自2016年3月16日至2016年12月27日的违约金1063800元以及2016年12月27日至实际清偿之日止的违约金（以385万元为基数按日千分之三的标准计算，暂计至2017年5月24日为231000元）；六、林文生、周洪娅对中诚行公司的前述债务承担连带清偿责任；七、本案诉讼费用全部由中诚行公司、李伟文和吴鸿均共同承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区XX路XX号自编1号、17号、20号的产权人为吴鸿均，广州市荔湾区XX路XX号自编2号、6号、7号、8号、13号、18号房屋的产权人为李伟文。2015年12月30日，李伟文、吴鸿均作为出租方（甲方）与中诚行公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将坐落在广州市荔湾区XX路XX号自编1号、2号、6号、7号、8号、13号、17号、18号、20号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁面积为房产证所记载的建筑面积共5595.24平方米，租赁标的按现状交付使用，用途为厂房；租赁期限自2016年1月1日起至2031年6月15日，其中免租装修期自2016年1月1日起至2016年6月15日，为期6个半月；计租期自2016年6月16日起至2031年6月15日止，为期15年；2016年6月16日起至2019年6月15日租金为50万元/月；在本合同签订之日起，乙方向甲方缴付首期6个月的租金300万元，之后租金每6个月支付一次，提前10天支付后6个月的租金，以此类推；如最后租赁期限不足6个月的，按实际租赁期限缴纳；房屋租赁保证金为两个月的租金即100万元，自本合同签定之日内，由乙方向甲方缴付。本合同租赁期满终止或协商提前解除，乙方无违约行为和欠付租金、费用等情况，甲方将该租赁保证金无息退回乙方；甲方于2016年1月1日向乙方交付该房屋。乙方应当天派员接管，并双方签署《房屋移交接管确认书》。该租赁合同第五条、房屋的装修及维修有约定：该房屋已鉴定为危房，乙方同意承担危房维修加固的责任等等。第七条、合同的变更或解除约定了甲方可以书面通知乙方解除合同，乙方承担违约责任的情形：乙方未按本合同双方的约定向甲方支付应付的租金或其他费用超过15天的等等；第十条、违约责任约定，乙方未按本合同约定时间向甲方支付租金和应缴费用，每逾期一天，乙方需按应缴租金、费用的千分之三向甲方支付违约金。逾期超过15天（乙方如有部分应缴租金、费用在已向甲方支付的前提下，余下的应付未付租金、费用在逾期不超过30天期限内全部支付完毕的，可不作乙方违约），甲方书面通知解除合同并收回该房屋，所预收的租金及租赁保证金不予退还，此外，乙方还应一次性赔偿1500万元给甲方作违约补偿等等。该合同签约落款处有周洪娅作为授权签约代表的签字。2015年12月30日，林文生、周洪娅分别向李伟文、吴鸿均出具《担保函》，内容均为林文生、周洪娅分别同意为中诚行公司与李伟文、吴鸿均签订的《房屋租赁合同》履行合同义务提供连带责任担保，一旦中诚行公司未按该合同履行或产生违约责任，愿意承担连带违约赔偿责任。同日，中诚行公司、林文生、周洪娅向李伟文、吴鸿均出具《承诺保证函》，确认租赁保证金100万元已于2015年11月21日和12月17日前支付；首期6个月租金300万元中的50万已于2015年12月18日前支付；另150万元定于2016年1月10日前支付，余下100万元于2016年3月15日前付清等等。双方于当日办理了房屋移交接管手续，签署了《房屋移交接管确认书》，李伟文、吴鸿均将涉案房屋交付中诚行公司使用。2016年9月9日，林文生出具《保证书》承诺其与中诚行公司于2016年11月3日支付首期租金100万元，如未支付接受按合同约定根本性违约处理。2016年10月25日，李伟文、吴鸿均致函中诚行公司要求其7天内支付首期租金仍拖欠的100万元。2016年12月3日，林文生签署4份确认其与李伟文沟通短信的《确认书》，其中有确认2016年12月2日支付租金100万元的内容。同日，林文生出具《确认书》，承诺2016年12月8日前支付100万元租金。2016年12月16日，林文生及中诚行公司出具《确认书》承诺2016年12月26日前交齐所欠的95万元租金。另查，根据荔房鉴字[XX]XX7、XX8、XX9、XX0号四份《房屋结构可靠性检测鉴定报告》，广州市荔湾区XX号自编6号、7号、8号、13号经广州市荔湾区房屋安全鉴定所于2013年5月27日均被鉴定为严重损坏房。一审庭审中，李伟文、吴鸿均陈述合同中写明涉案房屋为危房，大部分房屋经鉴定过的都是危房，有的鉴定不了。因为是危房租金才便宜。同时确认，中诚行公司支付了保证金100万元；六个月的首期租金支付222万元。中诚行公司对此予以确认。一审法院庭审中告知李伟文、吴鸿均于庭后7日内提交房屋危房证据，否则将认定李伟文、吴鸿均出租给中诚行公司的房屋全部认定为危房。李伟文、吴鸿均表示清楚，法院依法处理。一审法院认为：根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；”《广州市房屋租赁管理规定》也明确规定：属于危险房屋的，不得出租。李伟文、吴鸿均与中诚行公司签订的《房屋租赁合同》中明确了涉案房屋属于危房，且部分房屋经鉴定为严重损坏房，属于危险房屋。李伟文、吴鸿均也未能举证证明其出租的其余房屋不属于危险房屋，故该租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，故李伟文、吴鸿均要求中诚行公司缴纳的租赁保证金100万元归李伟文、吴鸿均所有的诉讼请求，一审法院不予支持。李伟文、吴鸿均要求中诚行公司交还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。”中诚行公司已于2015年12月30日接收涉案房屋并已实际使用至今，应当支付房屋使用费，故对李伟文、吴鸿均诉请要求中诚行公司支付2016年1月1日至实际退还房屋之日止的房屋使用费，一审法院予以支持，因中诚行公司已经支付李伟文、吴鸿均房屋使用费222万元，该笔费用可予以扣除。因双方签订的租赁合同自始无效，故对于李伟文、吴鸿均诉请要求中诚行公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”从林文生、周洪娅出具的《担保函》内容来看，两人是因中诚行公司与李伟文、吴鸿均签订的《房屋租赁合同》而为中诚行公司履行合同义务提供连带责任担保，具有从合同的属性，故主合同无效，该担保也应当无效。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”林文生、周洪娅具有完全民事行为能力，其在作出真实意思表示之前，应当持审慎负责的态度，对李伟文、吴鸿均与中诚行公司签订的《房屋租赁合同》进行审查，以确保自身规避风险及法律责任。在《房屋租赁合同》明显标明涉案房屋为“危房”的情况下，林文生、周洪娅仍签订了担保函，其应当为该行为承担相应的法律后果。故对于李伟文、吴鸿均要求林文生、周洪娅对中诚行公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持，但以中诚行公司不能清偿部分的三分之一为限。周洪娅经一审法院合法传唤，拒不到庭，视为放弃抗辩权利，一审法院依法作出缺席判决。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《商品房租赁管理办法》第六条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《广州市房屋租赁管理规定》第九条第六项的规定，于2017年6月19日作出判决：一、确认李伟文、吴鸿均与河南中诚行农业综合开发有限公司于2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、河南中诚行农业综合开发有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，立即清空并退还广州市荔湾区XX路XX号自编1号、2号、6号、7号、8号、13号、17号、18号、20号房屋给李伟文、吴鸿均；三、河南中诚行农业综合开发有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内向李伟文、吴鸿均支付2016年1月1日至实际退还房屋之日止的房屋使用费，按每月500000元的标准计算（河南中诚行农业综合开发有限公司已经支付的2220000元予以抵扣相应的房屋使用费）；四、林文生、周洪娅对第三项判决的河南中诚行农业综合开发有限公司承担的房屋使用费承担连带清偿责任，承担连带清偿责任的范围以河南中诚行农业综合开发有限公司不能清偿部分的三分之一为限；五、驳回李伟文、吴鸿均其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费68814元，由李伟文、吴鸿均共同负担39347元，河南中诚行农业综合开发有限公司负担29467元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，2015年12月30日，李伟文、吴鸿均与中诚行公司签订的《房屋租赁合同》约定，2016年6月16日至2019年6月15日每月租金为500000元，2019年6月16日至2022年6月15日每月租金为550000元。李伟文、吴鸿均在一审庭审中明确其关于违约金的诉讼请求为：（一）2016年3月16日至2016年12月26日，以拖欠的首期租金的实际金额为基数计算的违约金：①从2016年3月16日至2016年12月8日共268天，以实际拖欠的首期租金100万元为基数计算（首期租金约定最后支付日期为2016年3月15日）=100万元×3‰×268天=804000元；②从2016年12月9日至2016年12月26日共28天，以实际拖欠的首期租金95万元为基数计算=95万元×3‰×28天=79800元。（二）2016年12月7日至2016年12月26日，以拖欠第二期租金300万元为基数计算的违约金：③从2016年12月7日至2016年12月26日共20天，以拖欠第二期租金300万元（合同约定租金每6个月为一期，提前10天即2016年12月6日前应支付第二期租金300万元，从2016年12月7日起应计第二期租金的违约金）为基数计算=300万元×3‰×20天=180000元。（三）2016年12月27日起至今，以拖欠两期租金385万元为基数计算的违约金：④2016年12月27日暂计至2017年5月24日，共148天，以拖欠的总租金385万元为基数计算=385万元×3‰×148天=1709400元。①+②+③+④=804000+79800+180000+1709400=2773200元。李伟文、吴鸿均确认中诚行公司已支付款项如下：签约前支付租赁保证金100万元；六个月的首期租金分别按约定时间支付50万元，逾期支付150万元；2016年12月9日支付5万元，2016年12月26日支付10万元，2017年1月24日支付5万元，2017年3月24日支付2万元。中诚行公司确认属实。二审中，中诚行公司表示不同意《房屋租赁合同》约定的应缴租金、费用的每日千分之三的违约金标准。本院认为，涉案房屋已办理产权登记，李伟文、吴鸿均与中诚行公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《商品房屋租赁管理办法》、《广州市房屋租赁管理规定》均非法律、行政法规，一审法院以《房屋租赁合同》违反《商品房屋租赁管理办法》、《广州市房屋租赁管理规定》为由认定合同无效，适用法律不当，本院予以纠正。关于合同解除和保证金。《房屋租赁合同》约定，中诚行公司逾期支付租金超过15天，李伟文、吴鸿均书面通知解除合同并收回该房屋，所预收的租金及租赁保证金不予退还。故此，李伟文、吴鸿均主张解除《房屋租赁合同》、没收租赁保证金，符合约定，应予支持。关于欠付租金。租赁合同关系中，出租人交付租赁标的物，承租人支付租金，是双方的合同主要义务。李伟文、吴鸿均与中诚行公司于2015年12月30日订立的《房屋租赁合同》约定，计租期自2016年6月16日起，2016年6月16日起至2019年6月15日租金为50万元/月；本合同签订之日起，乙方向甲方缴付首期6个月的租金300万元，之后租金每6个月支付一次，提前10天支付后6个月的租金。李伟文、吴鸿均确认，中诚行公司已支付六个月首期租金222万元。李伟文、吴鸿均主张中诚行公司支付2016年6月16日起至实际退还房屋之日止的欠付租金，扣除中诚行公司已付租金之后应予支持，但李伟文、吴鸿均主张2016年1月至2016年6月15日的占用费，理据不足，本院不予支持。关于违约金。《房屋租赁合同》约定，本合同签订之日起，乙方向甲方缴付首期6个月的租金300万元，之后租金每6个月支付一次，提前10天支付后6个月的租金。根据中诚行公司已付租金的情况，李伟文、吴鸿均主张至实际清偿之日的首期、二期欠付租金的违约金，应予支持。关于违约金标准。《房屋租赁合同》约定，乙方未按本合同约定时间向甲方支付租金和应缴费用，每逾期一天，乙方需按应缴租金、费用的千分之三向甲方支付违约金。基于中诚行公司的抗辩以及本案具体情况，本院酌情调整违约金标准为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%。关于林文生、周洪娅的连带责任。林文生、周洪娅分别向李伟文、吴鸿均出具《担保函》，同意为中诚行公司与李伟文、吴鸿均签订的《房屋租赁合同》提供连带责任担保，故应对于中诚行公司欠付租金和违约金承担连带责任。由于本案系中诚行公司长期拖欠租金、严重违约所致，故一、二审诉讼费均应由中诚行公司负担。综上所述，一审法院认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1201号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1201号民事判决第一、三、四、五项；三、解除李伟文、吴鸿均与河南中诚行农业综合开发有限公司于2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》；四、河南中诚行农业综合开发有限公司已缴纳的租赁保证金100万元归李伟文、吴鸿均所有；五、河南中诚行农业综合开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向李伟文、吴鸿均支付2016年6月16日至实际退还房屋之日止的租金（2016年6月16日至2019年6月15日每月租金为500000元，2019年6月16日至2022年6月15日每月租金为550000元，河南中诚行农业综合开发有限公司已支付的2220000元租金应予抵扣）；六、河南中诚行农业综合开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向李伟文、吴鸿均支付违约金（首期欠付租金违约金，自2016年3月16日至2016年12月8日以100万元为基数，2016年12月9日至2016年12月25日以95万元为基数，2016年12月26日至2017年1月23日以85万元为基数，2017年1月24日至2017年3月23日以80万元为基数，2017年3月24日至实际清偿之日止以78万元为基数；第二期欠付租金违约金，以300万元为基数，自2016年12月7日计至实际清偿之日止；违约金标准均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%）；七、林文生、周洪娅对河南中诚行农业综合开发有限公司在本案中承担的租金、违约金给付义务负连带清偿责任；八、驳回李伟文、吴鸿均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费68814元、二审案件受理费43458元，由河南中诚行农业综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年四月九日书记员  彭文悦黄妙丽