广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第24号
原告广州电生物业发展有限公司，住所地。
法定代表人黄源水，职务：总经理。
委托代理人罗胜光、罗一飞，系该公司职员，联系地址。
被告谭伟麟，男，汉族，现住址：广州市荔湾区。
委托代理人邓婉琼（被告妻子）、谭颖翔（被告儿子），住址。
原告广州电生物业发展有限公司诉被告谭伟麟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾来安独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗胜光、罗一飞，被告委托代理人邓婉琼、谭颖翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广州电生物业发展有限公司诉称：被告谭伟麟为广东省火电工程总公司职工，于1999年向广东省电力工业局购买位于广州市荔湾区南岸路75号之二701的房屋（房改房）。
该房屋由原告按照有关部门的规定进行物业管理，并向被告提供了相关物业服务项目，包括：公共场所的卫生清洁、24小时保安服务、排污设施管理、水电管理、绿化物日常管理、电梯的日常维护管理、代收代缴水电费、上门收垃圾和公共防盗门的维护等。但被告自2005年1月起至2008年6月止和自2010年7月起至今，均尚未向原告缴交过物业管理费。现原告向法院提出诉讼，要求：1、被告支付自2005年11月-2008年6月止和自2010年7月-2013年12月的物业管理费共计￥3282.05元（该房屋建筑面积42.24㎡，管理费为1.05元／㎡，共拖欠74个月；合计42.24×1.05×74＝3282.05元）；2、被告支付上述拖欠款项的利息214.97元（按中国人民银行规定的金融机构贷款年利率6.55%的标准计算，即3282.05×6.55%=214.97元）；3、被告支付该案件的诉讼费。
被告谭伟麟辩称：粤电花园前身是广东省电业系统属下的职工福利宿舍群，名叫电业新村，始建于上世纪50－70年代，按地理位置划分东、南、西、北、中门。1996年12月由电业系统属下“广东省电力实业发展总公司”进行房地产开发，拆除了电业东、电业南、电业西的部分旧房屋，重建成现在的南岸路75号、77号之后就再无继续开发了。重建后的南岸路75号仍然是职工宿舍，原电业新村大部分的旧房屋、旧门牌依然保留至今，并以房改房的形式分配给电业系统属下各单位职工。两种新旧地址叫法上有所区别，实际上居民仍然混合居住在同一小区，同属粤电花园，生活出行由同一大门出入，并且，旧房屋占地面积、门牌、户数占绝大多数，不同的是旧房屋不需要支付物业管理费，也就是说，粤电花园居住的人都是粤电公司下属的职工，原告无权管理77、75以外的房屋。
被告是电业系统下属单位“广东省火电工程总公司”的退休职工，于1990年便享受单位福利居住在旧址电业南91号3楼，经征拆后回迁至现址，并于1999年12月根据房改政策购得此房。被告已向原告交纳从1998年7月至2010年6月每月以0.8元×42.24平方米计算的管理费，每月交纳33.80元。从2010年7月起由于原告要求提升每月按1.05元×42.24平方米收取管理费。由于原告的服务不配套，所以被告不同意交纳管理费。2005年11月-2008年6月期间的管理费，应与预缴的电费1000元抵扣，按此计算还有81元未付。
由于被告没有与原告签订任何的物业管理合同，原告以2000年的批文要求被告交纳管理费是不合常理的。原告诉状中所述的内容服务不属实，被告认为原告只会收费不会服务，内部管理非常混乱，消防设施被盗、也被损坏；公共防盗门的维护早已烂如废铁，无法关闭，即使业主多次投诉，结果都是不了了之；绿化物的日常管理早已是杂草众生，出现垃圾堆积的现象。原告是一间毫无诚信的公司，诉状所述内容不属实。如果原告能切实地改善服务质量，本着对安居乐业的生活追求，将来被告还是非常愿意在公平、公开、协商定价的原则下支付物业管理费的。涉案的追诉期只有2年，被告希望原告可以改善小区的服务，给业主一个封闭式的管理。
经审理查明：被告是电业系统下属单位广东省火电工程总公司的退休职工。1999年间，被告向其单位房改购买取得由广东省电力工业公司、广州电生房地产发展有限公司（以下简称：电生房产公司）合作开发，建筑面积为42.24平方米的广州市荔湾区南岸路75号之二701的房屋（电梯房）。2000年3月2日，广东省物价局向原告发出粤价函（2000）90号《关于粤电花园物业管理服务费的批复》，粤电花园中的南岸路75号之一、之二、之三、之四物业管理服务费为普通高层住宅（带电梯）每月每平方米建筑面积1.05元。
1999年12月30日，原告与电生房产公司签订了《物业管理合同》，约定电生房产公司委托原告对“东风西路34号大院（即粤电花园）”物业进行管理；本合同期限为20年，自2000年1月1日至2019年12月31日；当业主委员会成立后，并与新的物业公司签订合同生效时，该合同自动失效。本物业的管理服务费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.05元。原告依约对粤电花园中的南岸路75号之一、之二、之三、之四、之五和南岸路77号之一、之二、之三、之四、之五、之六物业进行管理工作。
1998年8月20日，涉案房屋经广州市房地产测绘所测定单元总建筑面积42.2425平方米。
本院在审理过程中，被告为证明其已向原告支付了至2010年6月物业管理费，而向本院提供了由原告开具的从2005年1月至10月物业管理费338元（每月按33.80元计算）和从2008年7月至12月物业管理费202.80元（每月按33.80元计算）的《发票》各一张。
被告以原告提供的物业管理不配套为由，不同意缴付从2010年7月起调升每月按每平方米建筑面积1.05元计算的物业管理费。原告以被告至今从未交付物业管理费为由诉至本院，在本案审理过程中，原、被告双方没有达成调解协议。
本院在审理过程中，现场勘验发现重建成现在的南岸路75号、77号大楼位于“粤电花园”（原电业新村）中，均设有电梯，电梯运转正常，大楼周边整洁，有绿化树木和花草，大门口有保安和汽车保管人员值班。
本院认为：根据《物业管理条例》中关于前期物业管理的第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及第二十四条中规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，原告与开发商签订《物业管理合同》符合上述规定，电生房产公司聘请及委托原告作为物业管理公司对大楼进行管理合法有效。
另据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”电生房产公司与原告签订《物业管理合同》合法有效，对被告有约束力。
原告作为粤电花园的物业管理者，其收取的物业管理费中不仅包含了其对每个业主所提供的物业服务对价，还包括了大量为了全体业主的利益而对公共面积、公共事物提供的物业管理服务对价。被告以原告没有提供配套物业管理服务，作为拒缴物业管理费的依据不足，本院不予采纳。原告依约对被告房屋所在的南岸路75号住宅楼实施了管理行为，包括原告对涉案房屋的安全管理，被告实际上也接受了原告的物业管理服务，故被告应依约向原告缴交物业管理费。由于原告没有证据证明其在起诉前曾向被告追讨过物业管理费，故原告要求被告支付自2011年12月23日（起诉之日起倒算两年）之前的物业管理费已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。被告应向原告支付从2011年12月24日起，每月按每平方米建筑面积1.05元计算的物业管理费。原告要求被告支付逾期缴交物业管理费的利息缺乏合同依据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
被告谭伟麟自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州电生物业发展有限公司支付从2011年12月24日起至本判决生效之日的物业管理费（按每月42.24平方米×1.05元／平方米计）。
驳回原告广州电生物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 顾来安
二〇一四年二月十八日
书记员 马 灵