淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮法民初字第1576号
原告谢萍。
委托代理人皇立刚（系原告谢萍丈夫），男，汉族，1966年9月10日生。
委托代理人张芳，江苏穿石律师事务所律师。
被告淮安国康房地产开发有限公司，住所地淮安市翔宇大道南侧楚州商贸开发区。
法定代表人周静晓，该公司总经理。
委托代理人高继花。
委托代理人范翠红。
被告淮安现代国际物流有限公司，住所地淮安市翔宇大道南侧楚州商贸开发区。
法定代表人周静晓，该公司总经理。
委托代理人高继花。
委托代理人范翠红。
第三人庄君雄。
原告谢萍与被告淮安国康房地产开发有限公司（以下简称国康公司）、淮安现代国际物流有限公司（以下简称现代物流公司），第三人庄君雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢萍及其委托代理人张芳，被告国康公司和现代物流公司的共同委托代理人范翠红到庭参加诉讼。第三人庄君雄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢萍诉称，原告分别于2007年9月25日、2007年10月10日与被告国康公司签订了两份、四份商品房买卖合同，从被告国康公司处购买了位于淮安国际商城A1幢1068、1078、1088、1098、1108、1118六间商铺。在上述房屋买卖的同时，原告与被告国康公司又分别签订了名为《商铺（商务办公房）使用约定》的合同三份，约定：由原告将购买的六间商铺交给被告国康公司，由国康公司统一对外出租五年等条款。《商铺（商务办公房）使用约定》到期后，原告向两被告以及房屋实际占用人第三人庄君雄要求返还房屋无果。现诉至法院，要求两被告及第三人将原告所有的六间商铺返还给原告，并要求两被告赔偿损失（损失按照三份合同均到期后的市场价年租金15万元的标准计算，从2012年10月11日计算至判决书确定的给付之日）。
被告国康公司辩称，原告只能按照合同的约定主张租金，被告国康公司不同意返还商铺。原告主张的损失无事实依据和法律依据。
被告现代物流公司辩称，被告现代物流公司是受被告国康公司的委托进行淮安国际商城项目的招商、运营和管理，被告现代物流公司不是合同的当事人，不应当承担任何责任。
第三人庄君雄未作陈述。
经审理查明，2007年9月25日，原告与被告国康公司签订了两份商品房买卖合同，约定：原告购买被告国康公司开发的坐落在淮安国际商城A1幢1068号、1078号商铺两间。2007年10月10日，原告又与被告国康公司签订了四份商品房买卖合同，约定：由原告购买国康公司开发的坐落在淮安国际商城A1幢1088号、1098号、1108号、1118号商铺四间。六间商铺购买总金额为1430280元。在上述房屋买卖的同时，原告与被告国康公司又分别签订了名为《商铺（商务办公房）使用约定》的合同三份，约定：原告将自己所购买的六间商铺交给被告国康公司，由被告国康公司统一对外出租五年，前三年原告不收取租金，第四、五年由被告国康公司代为收取租金，并按实际收取租金的90%给付原告，原告同意被告国康公司总体规划、统一经营与管理等条款。此后，被告现代物流公司受被告国康公司的委托，对国际商城项目进行统一招商、运营和管理，将原告的商铺租赁给第三人庄君雄并签订商铺使用协议书，约定使用期限至2013年9月24日。三份《商铺（商务办公房）使用约定》期限均届满后，原告向被告国康公司要求返还商铺无果，遂诉至本院。
另查，原告于2008年5月7日取得上述六间房屋的所有权证书（建筑面积402.24平方米）。原告出租给被告国康公司的六间商铺的每年实际收取的租金为58466元（扣除税收和10%的管理费之后）。本案在审理过程中，原告主张三份《商铺（商务办公房）使用约定》期限均届满后本案六间商铺的市场租金价格为15万元每年；被告则主张104000元每年。
以上事实，有协议书、委托书等书证以及庭审笔录在卷，本院予以确认。
本院认为，原告将自购的房屋交给被告国康公司统一使用并签订合同书，从合同的内容看，该合同是所有权人将房屋交付给统一管理、使用人，统一管理、使用人使用（包括自用或再转他用）、收益并向所有权人支付约定租金的合同，符合租赁合同的法律特征，应认定为房屋租赁合同，双方当事人因此而建立房屋租赁合同法律关系。该合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的规定，属有效合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。在2012年10月11日租赁合同期限届满后，被告国康公司应当及时履行归还商铺的义务。被告国康公司未能按约归还房屋，构成违约，并应当承担赔偿损失的法定责任。同时，在2012年10月11日之后，被告国康公司对本案商铺不再享有约定的或法定的使用权，在此期限后国康公司与第三人所建立或延续的租赁合同应认定为无效。第三人庄君雄作为次承租人在所有权人主张权利时，也应当将实际占有的商铺一起返还给原告。原告在合同期满后要求被告国康公司和第三人庄君雄返还房屋的诉讼请求，有充分的事实依据和法律依据，本院予以支持。被告现代物流公司作为受委托人，其按照委托人的委托所为的行为的后果，应由委托人被告国康公司承担。原告要求被告现代物流公司承担责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的损失问题。2012年10月11日之后，本案的三份租赁合同均到期，承租人被告国康公司未能及时返还商铺，客观上必定造成原告的商铺使用损失。被告国康公司作为合同的相对方，应当承担赔偿责任。损失的具体数额，可参照原告的实收租金、被告国康公司转租给第三人的租金和被告国康公司认可的租金标准，结合房屋的价值和用途，综合确定为每年105000元。
第三人庄君雄经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告淮安国康房地产开发有限公司、第三人庄君雄于本判决生效后三十日内共同将位于淮安国际商城的A1幢1068号、1078号、1088号、1098号、1108号、1118号六间商铺腾空后返还给原告谢萍；
二、被告淮安国康房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告谢萍损失（按照每年105000元的标准，从2012年10月11日计算至本判决确定的给付之日）；
三、驳回原告谢萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费19023元（原告已经预交），由被告淮安国康房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 陶文花
审 判 员 张锦武
人民陪审员 吴云平
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 杜 鹃
附：裁判依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。