广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2723号
上诉人（原审被告）：任子卓，男，1987年9月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告）：郑茵，女，1987年10月4日出生，汉族，住广州市海珠区。
二上诉人共同委托代理人：张伟明，广东南粤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄小宁，男，1978年11月5日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：王晓文，广东华誉律师事务所律师。
委托代理人：杨敏，广东华誉律师事务所律师。
原审第三人：林国艺，男，1972年2月27日出生，汉族，住广州市番禺区。
上诉人任子卓、郑茵因与被上诉人黄小宁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市番禺区市桥街光明北路50号2梯701房（以下简称“涉讼房屋”）的原权属人为林国艺（原房地产权证号：59××28号）。2011年9月24日，林国艺、黄小宁与广州市中鸿地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，其中合同约定，林国艺将涉讼房屋售予黄小宁，房屋成交价为534000元，买卖双方一致同意签订三方合同当日，买方支付10000元给卖方，剩余20000元于2011年9月26日补齐，总计定金30000元，卖方收齐定金当日交钥匙给买方进行房屋装修；买卖双方约定于2012年1月15日前买方支付所有楼款给卖方，卖方以委托公证的形式过户给买方，将房屋所有的产权资料交给买方，并确定该房屋无产权问题，买方将剩余楼款504000元楼款交付给卖方。2011年9月26日，黄小宁向林国艺交纳了购买涉讼房屋的定金30000元。2011年11月8日，林国艺、吴焕英签署了《委托书》，《委托书》内容为：林国艺、吴焕英是夫妻关系，涉讼房屋及其土地使用权是我们的夫妻共同财产，现我们委托黄小宁为我们的合法代理人，代表我们执行和处理下列事项：1、为我们向房管部门登记领取房屋产权证手续及向国土部门办理领取土地使用证手续；2、对涉讼房屋进行管理、修缮、订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，办理修缮、拆建、报建手续；3、申报纳税，交纳涉讼房屋的税款和支付一切正当费用；4、有权办理还贷赎契手续，注销抵押登记；5、有权签订房屋买卖合同或协议，收取出售涉讼房屋所得款项，并在有关部门办理产权交易过户手续（包括但不限于查册、调档、交易、交费、办理退税、登记、领证等）并领取相关文件，若交易不成功，有权办理退案手续；6、有权办理二手楼按揭手续，签署银行担保函；7、有权到房屋所在物业管理处办理有关涉讼房屋的一切手续；8、受委托人对上述事项均有转委托权。受委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，我们均予以承认。此委托书有效期为二十四个月。2011年12月8日，广州市番禺公证处向第三人林国艺与吴焕英出具了上述《委托书》的《公证书》［编号：（2011）粤穗番内证字第37042号］。2011年12月9日，黄小宁以转账的方式支付给林国艺484000元。
2011年11月10日，黄小宁与任子卓及广州市中鸿地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》（编号：NO.0002158），其中合同约定，卖方为黄小宁，买方为任子卓、郑茵，经纪方为广州市中鸿地产代理有限公司；黄小宁出售的房屋为涉讼房屋，卖方持有涉讼房屋之房产权属证明，卖方保证对涉讼房屋享有完整处分权，出售涉讼房屋并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关涉讼物业之情况以及所提供的全部资料均为真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；房屋成交价为675000元；买方以按揭付款方式支付楼款，2011年11月10日前支付人民币10000元作为定金，首期楼价款（已包含定金）共计人民币265000元应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天2012年1月5日或之前付清；人民币410000元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款；银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付，交易手续需在2012年1月20日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延；卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件／合同等；买方应按照约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已实地察看房屋，对房屋的坐向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可；卖方交付涉讼房屋予买方使用之日期为过户当天；房屋以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获房屋，房屋之现状为不带租约、不带家私电器；卖方应在办理交易过户手续前对有关房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，此外，卖方须在办妥交易过户手续后60天内将户口迁出房屋；合同任何一方不得隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合同目的不能实现；卖方不能按本合同约定将房屋售予买方，或者因违约而无法将涉讼房屋售予买方的，应向买方支付房屋成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付房屋成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入房屋的，应向卖方支付房屋成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售涉讼房屋，买方应向卖方支付涉讼房屋成交价的10%作违约金。备注注明：买方于2011年11月10日与卖方签订房屋买卖合同，买方将定金10000元整暂存在中鸿地产，于卖方在2011年12月10日前办理完公证委托书后，中鸿地产转交定金给卖方；卖方承诺于2011年12月10日前做房屋委托公证，如果不能办到即当卖方违约，如果买方在卖方做好公证后不购买涉讼房屋，则买方违约。同日，黄小宁向广州市中鸿地产代理有限公司转交任子卓支付的购房定金10000元，经纪方广州市中鸿地产代理有限公司开具了《收款收据》（编号为：NO.00127944）。2011年12月10日，黄小宁收取上述的购房定金10000元并签立了《收款收据》（编号：NO.00126736）。2011年12月23日，黄小宁向任子卓邮寄了1份《通知》，主要内容为：根据双方于2011年11月10日在第三方中鸿地产公司的见证下所签订的相关协议，黄小宁已于2011年12月8日准备齐全交易过户所需要的相关法律文件，请任子卓按合同的相关约定，及时准备齐全办理按揭所需要的相关资料，并且通知本人协助办理银行按揭手续，以确保于2012年1月5日前到房管局交易过户及支付首期楼款。2012年2月20日，黄小宁再向任子卓、郑茵邮寄《通知》，主要内容为：黄小宁于2011年12月8日准备齐交易过户所需要的全部资料及法律文书，2011年12月28日协助任子卓、郑茵办理了银行贷款审批的相关资料，但于2012年2月16日止，任子卓、郑茵并没有和黄小宁到房管局交易过户及支付首期楼款；根据合同约定，由于任子卓、郑茵单方面的原因，及在此期间提出诸多违背合同约定的无理要求，如果任子卓、郑茵还想继续交易，请于收到此通知的短信或EMS后4天内按合同约定与本人到房管局办理交易过户及支付首期楼款的手续，否则黄小宁将按合同约定，终止出售涉讼房屋于任子卓、郑茵，并通过法律途径向任子卓、郑茵追讨违约责任。2012年3月15日，黄小宁向任子卓、郑茵发出《律师函（解除合同通知）》，主要内容为：任子卓、郑茵在签订涉讼合同后，除支付了10000元定金外，一直不按合同约定履行义务，由此，根据法律规定及合同约定，解除黄小宁与任子卓、郑茵在2011年11月10日就涉讼房屋达成的房屋买卖合同关系，并追究任子卓、郑茵的违约责任。同年3月19日，任子卓、郑茵收取了上述的《律师函》。
2012年4月13日，黄小宁以任子卓、郑茵没有履行《房屋买卖合同》，要求任子卓、郑茵承担合同违约责任为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认黄小宁与任子卓、郑茵就广州市番禺区市桥街光明北路50号2梯701房达成的房屋买卖合同关系于2012年3月19日解除；2、任子卓、郑茵向黄小宁支付违约金67500元，任子卓、郑茵互负连带清偿责任；3、任子卓、郑茵承担本案诉讼费。原审诉讼中，任子卓、郑茵向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、要求黄小宁退还定金1万元，并赔偿1倍定金损失1万元；2、本诉和反诉的诉讼费用由黄小宁承担。后任子卓、郑茵撤回反诉请求。
原审法院另查明：原审庭审中，任子卓、郑茵承认两人为夫妻关系，任子卓称任子卓、郑茵在2011年12月24日登记结婚，向黄小宁购买的房屋用于任子卓、郑茵结婚之用。2012年6月1日，涉讼房屋权属人变更为彭鹏，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局核发了新的房屋房地产权证（产权证号：02101997**）。对于黄小宁与任子卓、郑茵签订《房屋买卖合同》时任子卓、郑茵是否清楚涉讼房屋的产权、来源情况的问题。黄小宁认为，涉讼房屋是林国艺出售给黄小宁，《房屋买卖合同》已清楚记载任子卓、郑茵对涉讼房屋产权予以认可，并且黄小宁按合同约定在2011年12月10日前办妥房屋业主出售房屋的授权委托公证，中介公司在2011年12月10日将任子卓、郑茵支付的购房定金交给黄小宁，任子卓、郑茵在合同签订前已经知道房屋产权的情况。为此黄小宁提交了林国艺与黄小宁签订的《房屋买卖合同》证明（编号：N0.0003315）。另黄小宁还提供了1份其与林国艺于2011年12月8日签订的《房屋买卖补充协议》证明林国艺收取房屋余款20000元的条件。其中协议约定涉讼房屋户口必须于2012年2月8日前迁出，黄小宁保留楼款20000元整人民币于林国艺协助办理户口迁出后再转交林国艺。任子卓、郑茵对上述两份证据的真实性均不予确认，任子卓、郑茵认为《房屋买卖合同》签订后，其对房屋业主的身份及备注条款提出了质疑，黄小宁及中介公司才出示编号为0002600、卖方为林国艺、买方为黄小宁的《房屋买卖合同》给被告，该合同与黄小宁提交的编号为N0.0003315《房屋买卖合同》备注记载的内容并不相同。为此任子卓、郑茵提交了编号为0002600的卖方为林国艺、买方为黄小宁的《房屋买卖合同》的复印件证明。黄小宁质证认为，任子卓、郑茵提交的证据为复印件，对其真实性不予确认。对于黄小宁与林国艺之间涉讼房屋买卖的问题。林国艺陈述称，涉讼房屋的权属人原为林国艺，2011年9月26日林国艺与黄小宁签订《房屋买卖合同》，以534000元的价格将涉讼房屋出售给黄小宁，合同约定黄小宁在2011年9月26日支付30000元，2012年1月15日支付剩余房款，但没有约定房屋过户具体的时间；由于林国艺的户籍地址是在涉讼房屋处，因此与黄小宁签订《房屋买卖补充协议》约定户口迁移的具体时间，黄小宁预留20000元购房款待林国艺将户籍迁出后再支付；合同签订后，黄小宁在2011年9月26日支付了30000元，在2011年12月9日支付484000元给林国艺；2011年12月8日广州市番禺公证处出具了《委托书》公证后，林国艺将涉讼房屋正式交付给黄小宁使用，确认《委托书》公证后黄小宁享有出售涉讼房屋等处分权利。任子卓、郑茵认为，黄小宁与任子卓、郑茵签订《房屋买卖合同》时，林国艺还没有收到黄小宁全部的购房款，林国艺是收到黄小宁4800**元房款后才办理委托公证，因此黄小宁并不是房屋的真正权属人，不是本案适格的原告。对于合同履行的问题。黄小宁称，任子卓、郑茵自签订涉讼合同后除向黄小宁支付了10000元定金外，逾期没有按合同约定履行义务，包括办理交易过户手续及支付购房款。黄小宁向任子卓、郑茵发函催促任子卓、郑茵履行合同，但任子卓、郑茵一直没有履行，导致合同不能继续履行的责任在于任子卓、郑茵。为此黄小宁提交了2份通知（时间分别为2011年12月10日、2012年2月17日）、《律师函》复印件及《个人二手房贷款初审结果通知书》原件（盖有中国工商银行股份有限公司广州西华路支行章）证明。其中通知书的主要内容为：郑茵因购买涉讼房屋与售房者林国艺签订了《购房意向书》（或《商品房买卖合同》）并向该行提出了贷款申请，该行按照与郑茵签订的《个人购房借款／担保合同》的约定发放贷款470000元用于支付购房款，并划入售房者的收款账号，该通知书从开具之日起一个月内有效。任子卓、郑茵质证认为，确认收到黄小宁寄送的《通知书》和《律师函》，但对《个人二手房贷款初审结果通知书》的真实性不予确认，工商银行没有通知任子卓、郑茵领取该通知，通知书只是初审，并非同意贷款书。任子卓、郑茵认为，2011年11月10日其支付了房款10000元给黄小宁，任子卓、郑茵通过中介公司的介绍委托了广州市竞宇房地产按揭代理有限公司办理购买涉讼房屋贷款手续，当时竞宇公司向任子卓、郑茵明确房屋估价为675000元，其中480000元是以银行按揭款的形式支付，按揭期限为17年。后来房屋评估结果为659000元，不能按黄小宁的计划向银行申请房屋按揭480000元，只能申请460000元的按揭款。后来任子卓、郑茵发现按揭代理公司隐瞒了评估价格便与按揭公司进行交涉，按揭公司的工作人员亦出具了检讨书确认相关的事实，因上述原因导致任子卓、郑茵未能按合同约定的期限进行房屋按揭，支付购房款项给黄小宁。为此任子卓、郑茵提供了《业务受理确认函》原件（买方确认：郑茵、任子卓，卖方确认：林国艺、黄小宁代、时间为2011年12月27日）、《房地产抵押评估初评意见书》两份原件（权属人记载为林国艺，抵押评估金额分别为671800元和659100元、估价时间为2011年12月27日）、《检讨书》予以证明。黄小宁质证认为，对《按揭公司业务受理确认函》的真实性没有异议，《贷款评估意见书》和《检讨书》与黄小宁无关，不予确认。另外任子卓、郑茵认为，2012年2月14日中国工商银行即将批出同意贷款书，任子卓、郑茵发短信给中介公司，提醒中介公司办理银行资金首期款托管，后任子卓、郑茵与中介公司工作人员一起到银行办理手续，但发现林国艺委托黄小宁的《委托书》黄小宁只有房屋买卖的权利，没有办理银行托管款项的权利，不能办理资金托管业务；后来任子卓、郑茵在2012年5月30日向银行了解，由于黄小宁没有办理托管款项的授权委托公证，所以不能办理购房款托管业务，导致任子卓、郑茵未能如期履行合同；黄小宁曾委托中介公司两次发《补充协议》给任子卓、郑茵，拟将合同最后履行的期限由2012年1月15日延至2月24日；同年3月4日又发《补充协议》，拟将合同有效期限再推迟至2012年3月6日，因此合同违约责任不在任子卓、郑茵。为此任子卓、郑茵提交了3份《补充协议》、电子邮箱互联网页截图打印件证明。黄小宁质证认为，对任子卓、郑茵提交的上述证据的真实性、合法性和关联性不予确认，黄小宁、任子卓、郑茵之间并没有约定支付首期购房款以资金托管的形式进行，任子卓、郑茵上述的主张是其单方意见，黄小宁不予确认。对于黄小宁与任子卓签订的《房屋买卖合同》合同效力问题。黄小宁称其虽然未取得权属人为黄小宁的房产证，但其与任子卓、郑茵签订的《房屋买卖合同》是否有效并不是以黄小宁是否取得房产证为依据，而是以黄小宁是否取得涉案房屋处分权利为标准，黄小宁与林国艺签订《房屋买卖合同》并且付清购房款，林国艺也出具了《委托书》，黄小宁对涉讼房屋享有处分权，故黄小宁、任子卓、郑茵签订的《房屋买卖合同》为有效合同；林国艺称，黄小宁办理《委托书》公证时就享有涉讼房屋的处分权，只是双方没有办理涉讼房屋的过户手续，林国艺亦清楚黄小宁、任子卓、郑茵在2011年11月10日签订了《房屋买卖合同》，其确认该合同有效。任子卓、郑茵认为，黄小宁并没有取得登记其名下的涉讼房屋房产证，黄小宁提交的《委托书》只是证明黄小宁为涉讼房屋业主的委托代理人，其不享有涉讼房屋的处分权，涉讼房屋不可能过户至黄小宁名下，因此涉讼合同为无效合同。
以上的事实有黄小宁提交的《房屋买卖合同》两份、《房屋买卖补充协议》、《收款收据》、《公证书》、《通知》、《律师函》、《交寄邮件收据》、《国内特快专递邮件详情单》、《个人二手房贷款初审结果通知书》；任子卓、郑茵提交的《补充协议》、《业务受理确认函》、《房地产抵押评估价初评意见书》、《检讨书》，当事人陈述以及原审法院的庭审笔录等证据予以证明。
原审法院认为，虽然黄小宁与任子卓在2011年11月10日签订的《房屋买卖合同》上只有两人和中介公司的签名和盖章，但根据合同上任子卓、郑茵为房屋买方的内容记载，结合黄小宁提交的《个人二手房贷款初审结果通知书》、任子卓、郑茵提交的《业务受理确认函》以及黄小宁、任子卓、郑茵庭审陈述的内容，可以证实任子卓、郑茵共同向黄小宁购买涉讼房屋，并建立房屋买卖合同关系的事实，因此黄小宁与任子卓、郑茵应为上述合同的当事人。林国艺与黄小宁在2011年9月24日签订了《房屋买卖合同》约定林国艺将涉讼房屋出售给黄小宁，而黄小宁与任子卓在2011年11月10日签订《房屋买卖合同》约定黄小宁将涉讼房屋转售给任子卓、郑茵。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。但在上述条文中并未规定未取得物权的不动产转让合同无效。买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。经原审法院查明以及黄小宁与林国艺在庭审中确认，2011年9月24日黄小宁与林国艺签订了《房屋买卖合同》，林国艺同意出售涉讼房屋给黄小宁，黄小宁在2012年1月5日前即任子卓、郑茵向黄小宁支付首期购房款265000元前，已按合同约定支付了绝大部分的购房款项给林国艺，林国艺将涉讼房屋交给黄小宁占有使用，并且公证授权黄小宁可以与其他人签订房屋买卖合同出售涉讼房屋、收取房屋买卖款项、办理房屋交易过户手续等民事权利，即黄小宁已取得涉讼房屋的占有、使用、处分的权利，可以出售涉讼房屋给任子卓、郑茵。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，黄小宁与任子卓之间签订的《房屋买卖合同》应为有效合同，黄小宁与任子卓、郑茵之间建立的房屋买卖合同法律关系应为有效。任子卓、郑茵抗辩认为黄小宁为出售涉讼房屋的委托代理人，《房屋买卖合同》签订时不享有房屋处分权，其无权出售涉讼房屋给任子卓、郑茵，《房屋买卖合同》为无效合同，黄小宁并非本案适格原告的意见，理据不成立，原审法院不予采纳。《房屋买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，合同各方均应恪守履行。根据黄小宁提交的《房屋买卖合同》、《通知》、《律师函》、《个人二手房贷款初审结果通知书》；任子卓、郑茵提交的《业务受理确认函》、《房地产抵押评估价初评意见书》、《检讨书》等证据内容，可以证实任子卓、郑茵在签订《房屋买卖合同》时已经清楚涉讼房屋产权、来源的情况，且黄小宁按约在房屋交易期限2012年1月20日前协助任子卓、郑茵办理了涉讼房屋按揭贷款手续，但任子卓、郑茵一直没有按合同约定履行支付购房款项给黄小宁以及办理房屋过户手续等义务，其行为构成根本性违约。任子卓、郑茵辩称，黄小宁没有取得办理支付首期购房款代管权限，致使任子卓、郑茵无法支付购房款，以及黄小宁与按揭银行串通，故意隐瞒涉案房屋评估价格，导致任子卓、郑茵无法支付房屋首期款及申请480000元房屋贷款的意见。原审法院认为，黄小宁、任子卓、郑茵之间并没有黄小宁必须协助任子卓、郑茵办理支付房屋购房款资金托管业务的约定，而《房屋买卖合同》约定，“购房余款410000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。”根据黄小宁提交的《个人二手房贷款初审结果通知书》、《业务受理确认函》、《房地产抵押评估价初评意见书》等证据证实，银行已初审同意向郑茵发放涉讼房屋按揭贷款470000元。任子卓、郑茵所提交的证据不能证明黄小宁没有履行协助义务，妨碍任子卓、郑茵向银行申请房屋贷款，造成任子卓、郑茵不能按合同约定支付购房款，黄小宁存在违约行为的事实，因此对任子卓、郑茵上述的事实主张，原审法院不予认定。《房屋买卖合同》约定“买方不能按本合同约定买入涉讼房屋，或者因违约而无法买入涉讼房屋的，应向卖方支付涉讼房屋成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉讼房屋成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售涉讼房屋，买方应向卖方支付涉讼房屋成交价的10%作违约金。”现任子卓、郑茵违约未能按合同约定履行义务购买涉讼房屋，黄小宁要求解除与任子卓、郑茵建立的房屋买卖合同法律关系，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”2012年2月20日黄小宁已向任子卓、郑茵发出《通知》，要求任子卓、郑茵在收到通知书后4天内支付首期购房款及办理房屋过户手续，但任子卓、郑茵收到《通知》后一直没有履行合同义务。为此黄小宁在2012年3月15日向任子卓、郑茵邮寄了《律师函（解除合同通知）》要求解除双方建立的房屋买卖合同关系，符合合同约定和法律规定，黄小宁、任子卓、郑茵之间建立的房屋买卖合同法律关系自任子卓、郑茵收到该《律师函》之日即2012年3月19日予以解除。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现任子卓、郑茵违约，根据《房屋买卖合同》上述约定，任子卓、郑茵应支付违约金67500元（675000元×10%）给黄小宁，任子卓、郑茵对违约金互负连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2013年7月2日作出如下判决：一、黄小宁与任子卓、郑茵在2011年11月10日就位于广州市番禺区市桥街光明北路50号2梯701房建立的房屋买卖合同法律关系于2012年3月19日解除；二、任子卓、郑茵于本判决发生法律效力之日起五日内向黄小宁支付合同违约金67500元，任子卓、郑茵对上述的款项互负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费1488元，由任子卓、郑茵负担。
上诉人任子卓、郑茵不服原审判决，向本院提起上诉称：同意解除合同，请求撤销原审判决第二项。理由：一、一审认定事实，严重不清。其一、一审没有查清，本案第二份《房屋买卖合同》是何时签订的一审没有查清被上诉人与第三人签订的第二份合同，到底是在本案房屋买卖合同签订前签订的还是之后签订的因为之前签订和之后签订，其法律意义和后果不同。其二、合同履行的问题，是本案的关键事实。但一审在判决时，并未查清。2013年8月15日，一审判决的前5天，上诉人因为发现在本案中没有查清的电子邮件《补充协议》的事实，在番禺法院的另案审理中得到了发件人中介公司的确认。为此，上诉人向一审法院发去快递，提出要求合并审理或调查取证的申请。但一审并未理睬。其三、被上诉人何时签订合同，将本案争议房屋出卖给案外人的事实没有查清。如果是在与上诉人的买卖合同解除之前，就已另行签订买卖合同。那么，本案违约的情况，就会截然不同。二、一审认定，毫无事实和法律依据。其一，合同主体方面。一审认定上诉人向被上诉人购买房屋，定性错误。因为合同中的办理公证内容，和公证委托书，均毫无疑义地表明黄小宁的身份，不是出卖人，而是代理人。除非撤销或认定公证委托书是假的，无效的。否则，不容辩解。其二，一审认定被上诉人是适格主体，那么，本案房屋的业主林国艺是否适格如果认定第一份合同有效，那么，业主又签订第二份合同，将本该卖给上诉人的房屋，又另行出卖给其他人，显然构成违约。买卖合同是物权变动的理由，但一个物权出现二个物权变动的理由如何认定一审没有给出答案。三、一审认定上诉人违约，证据严重不足。其一、被上诉人除合同约定外，没有丝毫证据，证明上诉人存在违约。所谓的解除合同律师函，完全是建立在否认补充协议的基础上的。同时，虽然代管款无约定，但并无证据上诉人拒绝支付后期房款。其二、三份补充协议的电子邮件，是中介发给上诉人的，而不是上诉人发出的。所以，补充协议的事实证明，合同的履行期限，已经变更；上诉人支付款项的数额，尚在变更之中；合同的履行中，存在户口挂靠的未尽事宜。据此，可以充分证明，在本案的合同履行中，上诉人是不存在违约的。
被上诉人黄小宁辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人林国艺未向本院表述意见。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审庭询中，上诉人出示（2012）番法民三初字第1267号案件开庭笔录，内容反映涉案中介公司确认于2012年2月18日发给上诉人补充协议两份以及于2012年3月4日发出一份补充协议给上诉人，第一份补充协议主要内容是上诉人在房产证出具前支付首期款9万元，出具房产证当天支付85000元，剩余2万元作为户口转移的押金；第二份补充协议主要内容是在递件同时支付首期款175000元，剩余2万元作为户口转移押金。上诉人提交该证据拟证明本案合同的履行期限没有最后确定，正在协商之中，本案贷款同贷书金额为47万元，但是合同约定的按揭数额是41万元，必须减少首期款数额6万元，故补充协议提出首期款的支付方式及其他押金等事项变更。被上诉人对该材料不予确认，认为补充协议是否中介发给上诉人与被上诉人没有关联，与本案也没有关联，且没有经被上诉人签署，不具备法律效力，至于各方对于合同履行期限问题，以最初各方签订合同为准。
本院认为，本案的争议在于上诉人未按期支付首期款是否构成违约？根据上诉人与被上诉人之间签订的合同约定，上诉人应在办理递件手续2012年1月5日或以前支付首期款265000元。因银行同贷款额47万元比合同约定的贷款额41万元高出6万元，故首期款应可相应减少6万元。从上诉人举证的补充协议可看出，上诉人提出变更首期款的数额及支付条件，与原合同约定并不一致，且未得到被上诉人的同意，依法合同内容中付款期限的约定不能变更，付款数额应为205000元。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案合同没有证据证明已经变更履行内容，在被上诉人发出催促履行的通知后，上诉人仍然未按合同履行。上诉人未按期支付首期款构成违约。
上诉人提出被上诉人不是真实和合法的房屋出售人，且认为原审法院确认合同有效违反法律规定。该上诉意见并未提供相关法律规定为依据，二审不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人虽未取得房屋产权证，但是其通过向林国艺购买房屋及履行义务，取得房屋登记的期待权利，依法得到法律保护。事实上，被上诉人未取得房屋产权证不是本案合同不能履行的障碍。至于上诉人提出被上诉人及原审第三人另行出售房屋存在违约行为，并未提供相关的证据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人上诉理由不能成立。原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1488元，由上诉人任子卓、郑茵负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年八月十二日
书记员 阮志雄