福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0103民初433号原告（反诉被告）：世邦（福州）物业管理有限公司，住所地福州市台江区工业路360号，统一社会信用代码9135010357929641XK。法定代表人：刘汝冰，执行董事。委托诉讼代理人：余清清、林璧，北京市盈科（福州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈丽群，女，1980年6月17日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：林少东、俞欢（实习），福建瑞权律师事务所律师。原告（反诉被告）世邦（福州）物业管理有限公司（以下简称世邦公司）与被告（反诉原告）陈丽群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世邦公司的委托代理人余清清、林璧，被告（反诉原告）陈丽群及其委托代理人林少东、俞欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世邦公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年3月至2016年1月的房屋租金人民币523100元；2、被告向原告支付2015年4月至2016年1月的综合管理费35826元；3、被告向原告支付代垫的2015年1月至2016年1月的电费3690元诉讼中，原告申请将诉讼请求变更为：1、解除原告与被告于2014年10月20日所签订的《租赁合同》；2、被告立即向原告支付2015年3月至合同解除之日止的房屋租金（暂计至2016年1月31日的房屋租金为523100元）；3、原告有权没收被告履约保证金94252元而不予退还；4、被告立即腾空搬离福州市台江区工业路360号中央第五街第X号楼编号为XX号、XX号商铺，并将上述商铺返还原告；5、被告向原告支付逾期腾房期间的占有使用费（占有使用费按《租赁合同》约定的每月租金标准，自《租赁合同》解除之日起计算至被告实际返还商铺之日止）。事实和理由：2014年10月20日，被告与原告签订房屋《租赁合同》，由被告向原告承租位于福州市台江区工业路360号中央第五街X#楼XX、XX号商铺、建筑面积为214.21平方米，每月租金47126元，第二年每月租金递增5%为：49483元。合同签订后，原告除依约将房屋交付被告使用外，还提供相应的物业服务，可被告在支付2014年12月和2015年1、2月份的租金后，就不再履行支付租金的义务，原告多次与被告沟通要求其支付租金皆遭到拒绝。本案由台江区人民法院受理后被告于2016年2月28日向原告发律师函，通知即日起与原告解除《租赁合同》、《物业管理合同》，并向法院提起反诉请求人民法院确认双方所签订的《租赁合同》于2016年3月1日解除。其认为被告自2015年3月起至今未按约定向原告支付租金及各项费用，并擅自单方面宣告解除合同，被告的行为已构成根本性违约。被告陈丽群辩称，一、被答辩人不具有转租的权利，即便有，被答辩人作为商业管理公司没有尽到统一商业管理等义务，造成答辩人的经济损失应由其承担。二、被答辩人根本违约在先，诉请违背事实、于法无据，依法应当驳回；相反，其应当承担由此造成答辩人的所有损失。1、答辩人是受被答辩人诈欺、虚假宣传，引诱签订了《租赁合同》和《物业管理合同》，并且存在推迟消防验收、绿化验收等违约行为，致使答辩人至今无法营业且与被答辩人订立合同时的目的根本无法实现，被答辩人构成根本违约。答辩人当初之所以选择入驻被答辩人经营的商铺与被答辩人订立合同，是看中该店铺所在商业地段尤其是相信了被答辩人的前期宣传及承诺：即被答辩人强力打造中央第五街为高端购物场所【吸引了多家国际奢侈品进驻中央第五街．10月福州首个商业别墅开街】：PRADA、ARMAIN、D&G、ZOOCOFFEE、中国免税商场、环境自由港等入驻，将在2014年10月开街，这将是福州首个商业别墅街区，将开启逛街购物新模式。然从答辩人试营业起至今，被答辩人非但没有按照向答辩人所承诺的吸引国际奢侈品进驻中央第五街经营及统一开街，整个商业经营环境萧条、惨淡。尤其是，答辩人所承租的店铺至今还未取得房产证，致使答辩人至今无法办理营业执照、无法正当营业。因此，造成了答辩人无法经营、严重亏损，前期投入的巨额资金血本无归。被答辩人的行为构成了根本违约。2、在签订合同时涉案商铺还未通过消防验收、不具备交付条件，被答辩人无权与答辩人订立合同，更无权收取租金、物业管理费等费用。双方签订合同至今，被答辩人仍旧无法提供涉案承租的商铺，致使被答辩人无法兑现统一办理商铺营业执照的承诺，答辩人也无法自行申请办理“哦叭”品牌商品销售营业执照，造成答辩人实际也无法继续经营。因此，被答辩人不应当向答辩人收取其诉请的租金，应当由其自行承担；其诉请应当依法驳回。3、订立合同后答辩人积极履行义务，并投入巨额装修费用、宣传、营业成本等费用，但是如前所述由于被答辩人无法兑现订立合同时的宣传、承诺，构成了严重违约，致使答辩人前期诸多投入无法收回，前期试营业严重亏损，入不敷出，预期的利益更是无法实现。因此，由此产生所有的损失应当由被答辩人承担。在双方签订了《租赁合同》和《物业管理合同》后，答辩人如约支付了相应的租房保证金94252元、物业履约保证金6426元、装修保证金20000元、租金141378元、物业管理费17457元。答辩人前期投入的装修费用约40万元，购买设施设备费用约32.9万元，以及造成的试营业前期筹备费用约13万元。而被答辩人存在诈欺、虚假宣传，无法兑现其承诺、宣传【吸引了多家国际奢侈品进驻中央第五街．10月福州首个商业别墅开街】；更有甚者被答辩人至今还无法提供房产证，致使答辩人至今无法办理营业执照，无法营业。由于被答辩人的根本违约，致使答辩人无法经营、严重亏损，前期投入的巨额资金血本无归，预期的利益更是无法实现。造成答辩人的损失过错在于被答辩人的根本违约，因此，由此产生所有的损失应当由被答辩人承担。三、因为被答辩人构成根本违约，由此产生所有的损失应当由被答辩人承担：被答辩人应当全部返还答辩人前期支付的所有的费用及装修费、试营业损失等费用。四、本案答辩人已经同时提起反诉要求法院确认解除双方订立的合同，恳请法院受理并合并审理。反诉原告陈丽群向本院提出反诉诉讼请求：1、请求法院确认反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》于2016年3月1日解除；2、请求法院判令被反诉人立即一次性退还反诉人前期向其支付的费用包括但是不限于：租房保证金94252元、装修保证金20000元、租金141378元，计255630元；3、请求法院判令被反诉人立即向反诉人一次性赔偿反诉人的前期投入的装修费用约40万元，购买设施设备费用约32.9万元，以及造成的试营业前期筹备费用约13万元；4、请求法院判令被反诉人立即向反诉人一次性赔偿预期利益损失10万元。诉讼中，反诉原告将第二项及第三项诉请明确为：判令被反诉人立即一次性退还反诉人前期向其支付的费用：租房保证金94252元、装修保证金20000元、租金141378元，计255630元；判令被反诉人立即向反诉人一次性赔偿反诉人的前期投入的装修费用40万元，购买设施设备费用32.9万元，以及造成的试营业前期筹备费用13万元。事实与理由：一、被反诉人不具有转租的权利，即便有，被反诉人作为商业管理公司没有尽到统一商业管理等义务，致使造成反诉原告的经济损失应由其承担。二、被反诉人根本违约在先，无法实现当初双方订立合同时的目的，反诉人依法有权解除合同。1、反诉人是受被反诉人诈欺、虚假宣传，引诱签订了《租赁合同》和《物业管理合同》，致使反诉人与被反诉人订立合同时的目的根本无法实现，被反诉人构成根本违约。反诉人于2014年12月20日与被反诉人分别签订了《租赁合同》、《物业管理合同》，被反诉人将位于福州市台江区工业路360号中央第五街第X号楼编号为XX号、XX号商铺（面积为214.21平方米）租赁给反诉人用于“哦叭”品牌商品销售。反诉人当初之所以选择入驻被反诉人经营的商铺与被反诉人订立合同，是看中该店铺所在商业地段尤其是相信了被反诉人的前期宣传及承诺：即被反诉人强力打造中央第五街为高端购物场所。然从反诉人试营业起至今，被反诉人没有按照向反诉人所承诺的吸引国际奢侈品进驻中央第五街经营及统一开街，整个商业经营环境萧条、惨淡。在反诉人如约装修后无法正常经营亏损严重。被反诉人的行为构成了根本违约，有权解除合同。2、而且，被反诉人还存在推迟消防验收、绿化验收，还削减绿化带占用消防通道等严重违约情形。在签订合同时涉案商铺还未通过消防验收、不具备交付条件，被反诉人无权与反诉人订立合同，更无权收取租金、物业管理费等费用。双方签订合同至今，反诉人所承租的店铺至今还未取得房产证，致使反诉人至今无法办理营业执照、无法正当营业。综上，双方订立合同后，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的等履行义务。但是，被反诉人却是诈欺、虚假宣传，引诱反诉人与其签订了合同，致使反诉人至今无法营业且与被反诉人订立合同时的目的根本无法实现，被反诉人构成根本违约，反诉人有权解除双方订立的合同。反诉人于2016年2月29日向被反诉人发出解除双方订立的《租赁合同》和《物业管理合同》的律师函，并要求被反诉人退还反诉人已经支付给被反诉人的履约保证金、质量保证金、装修保证金、租金、综合管理费用及其他费用等费用，和前期投入的装修及购买设备设施费用，以及试营业损失费用、预期利益损失等。三、因为被反诉人构成根本违约，无法实现当初双方订立合同时的目的，由此产生所有的损失应当由被反诉人承担：被反诉人应当全部返还反诉人前期支付的所有的费用及装修费、试营业损失等费用。订立合同后反诉人积极履行义务，并投入巨额装修费用、宣传、营业成本等费用，但是如前所述由于被反诉人无法兑现订立合同时的宣传、承诺，构成了严重违约，致使反诉人前期诸多投入无法收回，前期试营业严重亏损，入不敷出，预期的利益更是无法实现。因此，由此产生所有的损失应当由被反诉人承担。1、在双方签订了《租赁合同》和《物业管理合同》后，反诉人如约支付了相应的租房保证金94252元、物业履约保证金6426元、装修保证金20000元、租金141378元、物业管理费17457元。2、且，赔偿反诉人在前期投入的装修费用约40万元，购买设施设备费用约32.9万元，以及造成的试营业前期筹备费用约13万元。3、而如前所述，被反诉人存在诈欺、虚假宣传，无法兑现其承诺、宣传有【吸引了多家国际奢侈品进驻中央第五街．10月福州首个商业别墅开街】；还存在推迟消防验收、绿化验收，还削减绿化带占用消防通道等严重违约情形；更有甚者被反诉人至今还无法提供房产证，致使反诉人至今无法办理营业执照，无法营业。由于被反诉人的根本违约，致使反诉人无法经营、严重亏损，前期投入的巨额资金血本无归，预期的利益更是无法实现。因此，造成反诉人的损失过错在于被反诉人的根本违约，根据法律规定，由此产生所有的损失应当由被反诉人承担。四、反诉人无法获得的预期利益应当由被反诉人承担。根据法律法规规定：反诉人无法获得的预期利益应当由被反诉人承担。反诉被告世邦公司辩称，一、答辩人有权出租诉争房屋，原被告双方签订的《租赁合同》合法有效，双方均应严格履行各自的义务。2013年2月21日，案外人王孟光与福州大洋第五街商业管理有限公司签订《中央第五街房屋租赁合同》（合同编号：20120256）约定王孟光将座落于福州市台江区上海街道怡园路东侧中央第五街X楼X层XX号房屋出租给福州大洋第五街商业管理有限公司，租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日止，王孟光同意在本合同有效期间内将该房屋经营管理的一切事项委托给福州大洋第五街商业管理有限公司全权处理，包括但不限于与租户签订租赁合同或转租他人等。2013年5月3日，案外人梁晨春与福州大洋第五街商业管理有限公司签订《中央第五街房屋租赁合同》（合同编号20120293），约定梁晨春将座落于福州市台江区上海街道怡园路东侧中央第五街X楼X层XX号房屋出租给福州大洋第五街商业管理有限公司，租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日止，梁晨春同意在本合同有效期间内将该房屋经营管理的一切事项委托给福州大洋第五街商业管理有限公司全权处理，包括但不限于与租户签订租赁合同或转租他人等。2013年12月31日，福州大洋第五街商业管理有限公司授权答辩人，授权内容为：就委托方依据与中央第五街业主签订的《中央第五街房屋租赁合同》约定，依照法律规定，就《中央第五街房屋租赁合同》委托方的权利义务，特委托受托方作为委托方的代理人代为行使出租权。委托权限如下：1、同意受托人与第三方签订《租赁合同》并代为收取租金；2、同意受托人就《租赁合同》行使追索权包括但不限于司法起诉等。委托期限：即日起至第三方签订《租赁合同》期届满或委托人解除授权委托之日终止。综上所述，答辩人有权出租诉争的房屋，答辩人与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照《租赁合同》的约定履行各自的义务。二、答辩人在本案中无任何违约行为，被告陈丽群无权解除租赁合同并要求答辩人承担违约责任。1、被告陈丽群反诉称答辩人通过欺诈、虚假宣传方式引诱其签订《租赁合同》没有事实依据，从被告陈丽群提供的证据材料来看，并没有相应的证据证明答辩人在签订《租赁合同》过程中存在欺诈、虚假宣传。答辩人在合同签订前并没有进行虚假宣传，答辩人在合同上也不承担被告所谓的吸引国际奢侈品进驻中央第五街经营及统一开街等等义务，纵观《租赁合同》全部内容并没有关于出租方承担任何宣传以及兑现前期宣传的合同义务的约定。双方自愿签订的是房屋《租赁合同》，答辩人的合同主要义务是把房屋交付给被告陈丽群使用，答辩人交付了符合约定的房屋，即履行了合同主要义务，不存在根本性违约。因此，被告陈丽群无权解除租赁合同，更无权要求答辩人承担违约责任。退一步讲，若被告陈丽群认为答辩人存在欺诈、虚假宣传，使其在违背真实意思的情况下订立了《租赁合同》，被告亦应当在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。从被告陈丽群主张来看，被告陈丽群提出答辩人前期宣传及承诺“强力打造中央第五街为高端购物场所（吸引了多家国际奢侈品进驻中央第五街.10月福州首个商业别墅开街）：PRADA、ARMAIN、中国免税商场等入驻，将在2014年10月开街，这将是福州首个商业别墅街区，将开启逛街购物新模式”。也就是说如果被告陈丽群认为答辩人没有在2014年10月31日之前兑现上述承诺，存在欺诈、虚假宣传，2014年11月1日就是被告陈丽群知道撤销事由之日，被告陈丽群应当从这一日起一年内行使合同撤销权，但被告陈丽群在这一年除斥期间内并没有向法院或者仲裁机构请求撤销，撤销权已经消灭，因此其与答辩人签订的《租赁合同》仍然有效，双方仍必须按《租赁合同》履行。2、2011年至2013年，中央第五街建设工程即通过消防验收，不存在被告陈丽群所称的推迟消防验收、绿化验收等违约情形。另外租赁房屋用于开设餐馆的，向公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该餐馆的开办经营者，而非出租人。至于办理营业执照事宜，依法亦是被告陈丽群自身的义务，与租赁合同亦无直接关系。综上所述，答辩人在本案中无任何违约行为，被告陈丽群无权解除合同并要求答辩人承担违约责任。三、被告陈丽群拒不付租金且擅自单方面违法解除《租赁合同》，已构成根本性违约，无权要求答辩人承担违约责任。被告陈丽群自2015年3月起至今拒不付租金，对此答辩人曾多次催讨未果，不得不于2016年1月向人民法院提起诉讼。然而，被告陈丽群非但仍不付租金，反而于2016年2月29日向答辩人发出律师函，通知解除双方签订的《租赁合同》和《物业管理合同》。被告陈丽群在没有约定或法定的解除权的情况下，擅自单方面宣告解除合同，已构成根本性违约。依据《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”，答辩人有权据此解除租赁合同，并要求被告陈丽群承担违约责任。另外，被告陈丽群自2015年3月起至今拒不付租金，依据《租赁合同》第十三条约定：“乙方（陈丽群）逾期不支付或不足额支付任何一期租金超过十五日的，视为乙方违反本合同的重大违约行为，甲方（答辩人）有权提前解除合同，乙方交纳的租金和履行保证金归甲方所有，乙方还应当赔偿给甲方造成的损失。”被告陈丽群已构成根本性违约，答辩人有权解除《租赁合同》。综上，被告陈丽群作为违约方其无权解除《租赁合同》，更无权要求答辩人承担一次性退还被告所谓前期支付的各项费用255630元、赔偿被告前期投入的装修费用等以及预期利益损失的违约责任。四、被告陈丽群反诉各项请求均不成立。如前所述，答辩人无违约行为，相反被告陈丽群已构成根本性违约，其无权要求答辩人承担各项违约责任。对此，答辩人作进一步阐述如下：1、被告陈丽群第二项反诉请求关于要求答辩人一次退还前期向其支付的费用：租房保证金94252元、装修保证金20000元、租金141378元，依法不能成立。首先，这租房保证金94252元依照《租赁合同》约定是履约保证金，依照《租赁合同》第六条第4.2款约定“因乙方（陈丽群）违约原因导致甲方（答辩人）解除本合同的，甲方有权于解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。”以及依据《租赁合同》第十三条约定：“乙方（陈丽群）逾期不支付或不足额支付任何一期租金超过十五日的，视为乙方违反本合同的重大违约行为，甲方（答辩人）有权提前解除合同，乙方交纳的租金和履行保证金归甲方所有，乙方还应当赔偿给甲方造成的损失。”因此，该履约保证金根据合同约定系违约金，在因被告违约导致租赁合同解除的情形下，答辩人有权没收该履约保证金。现被告已构成根本性违约，答辩人有权解除租赁合同并向人民法院诉请解除，故被告无权要求返还履约保证金。其次，装修保证金依照《租赁合同》第八条第4款规定在被告装修工程竣工并经答辩人验收合格后，由答辩人无息退还。本案中，被告未邀请答辩人对其装修工程进行验收，故无权要求答辩人退还。另外，被告拖欠租金，答辩人亦有权要求抵扣被告应付的租金。第三，租金141378元是被告承租答辩人商铺应付的租金，无权要求返还。2、被告第三项反诉请求要求答辩人一次性赔偿前期投入的装修费用、购买设施设备费用以及试营业前期筹备费用等，没有事实和法律依据，依法不能成立。首先，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，被告无权主张赔偿装修费。对于被告提出赔偿其购买设备损失的诉请，因《租赁合同》第十条约定，“乙方非因甲方过错无故终止营业当日，除非双方另有约定，乙方应立即自行从承租商铺内搬离自有的设备、器材等所有物品。乙方不得以任何理由要求甲方予以赔偿或补偿其损失”，因此对于被告要求原告赔偿设备款诉请没有合同依据，于法无据。关于试营业前期筹备费用约13万元的索赔，更是没有事实和法律依据。其次，被告该项主张的数额均为概数，没有明确的数额，故其主张不明确，依法不成立。3、被告第四项关于预期利益损失的主张，依法不能成立。首先，本案是被告违约，而非答辩人违约，被告无权主张赔偿预期利益损失。其次，被告所主张的预期利益损失并不存在。预期利益是指可预见或者应当预见的预期可得利益，本案中，被告的经营是否必然获得营利，无人可预见。至于预期利益为10万元，更是被告随意主张的一个数据，没有任何依据。原告世邦公司及被告陈丽群双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2014年10月20日，原告世邦公司为出租方（甲方）与被告陈丽群为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：一、租赁范围和方式：甲方将位于福州市台江区工业路360号中央第五街第X号楼编号为XX、XX号商铺出租给乙方用于哦叭品牌商品销售……。二、租赁用途：……2、乙方对上述承租范围之内的商铺拥有使用权。乙方应自行向有关部门申办营业执照、税务登记证等营业性的相关证件，乙方若另行成立具有民事主体性质的企业、组织的，经向甲方提供相应的工商登记资料并经甲方审核批准通过后，本合同中乙方可予以相应变更，但经甲方审批通过的材料需作为本合同的附件……。三、租赁期限：1、租赁期限从2014年12月1日起至2018年5月31日止；2、其中2014年10月19日至2014年11月30日为乙方装修期，上述期间内甲方不收取乙方租金，但其他费用依照《物业管理合同》的约定收取……。四、租金、综合管理费及其他费用：第一个租赁年度：220元／月／平方米，月租金为47126元；第二个租赁年度：231元／月／平方米，月租金为49483元……。五、租金、综合管理费及其他费用的支付：1.1本合同签订之日起叁日内，乙方应向甲方支付第一个租赁季度的租金。1.2租金每季度缴纳一次，乙方应当在每个租赁季度的首月的6日前（若6日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日），向甲方一次性足额支付一个租赁季度的租金……。六、履约保证金：1、为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，在本合同签订之日起叁日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金，履约保证金金额为人民币94252元……。3、存在下述任何情形之一的，甲方有权相应扣除履约保证金或以履约保证金向有关权利主体支付，由此造成的差额部分，乙方须在接到甲方书面通知后5天内补足：3.1乙方因违规经营，对广场造成不利影响，须向政府部门缴纳罚款（以政府处罚通知为准），并向甲方赔偿其因此遭受的损失的；3.2依据本合同的约定乙方逾期支付租金、综合管理费、其他费用的；3.3因乙方违反本合同约定而须向甲方支付违约金、赔偿金等费用的……。八、商铺的交付：二、商铺的装修：……。4、装修保证金（1）在乙方装修工程开工前5日，乙方必须向甲方缴纳装修保证金人民币20000元，以确保乙方遵守本合同的规定，避免租赁场所受到装修破坏。（2）在乙方装修工程竣工并经甲方验收合格后，装修保证金由甲方无息退还乙方。如甲方发现乙方的装修行为存在违法、违反本合同约定、违反管理规约的情形的，甲方有权没收乙方的装修保证金……。十、商铺返还时的状态：……。3、甲、乙双方租约期满当日或双方约定提前解除合同当日或乙方非因甲方过错无故终止营业当日或一方依约行使单方解除权当日，除非双方另有约定，乙方应立即自行从承租商铺内搬离自有的设备、器材等所有物品，当日未搬走的，视为乙方之遗弃物，甲方可进入商铺清除，由此产生的所有损失及清除费用均由乙方承担，乙方不得以任何理由要求甲方予以赔偿或者补偿其损失。……十三、违约责任：8、甲方如有下列行为之一，乙方有权解除本合同，甲方应返还履约保证金，并向乙方承担由此发生的损失。9、甲方将租赁房屋整体或部分重复出租给任何第三方，妨碍乙方的合理使用。10、租赁房屋被采取查封、扣押等强制措施的；或租赁房屋被采取诉讼保全，导致乙方不能正常经营的。11、甲方无正当理由擅自收回该商铺的。另查明，2013年2月21日，案外人王孟光与福州大洋第五街商业管理有限公司签订了一份《中央第五街房屋租赁合同》，主要内容为：出租方（甲方）王孟光同意将座落于福州市台江区上海街道怡园路东侧中央第五街X#楼X层XX号出租给承租方（乙方）福州大洋第五街商业管理有限公司，……甲方同意在本合同有效期间内将该房屋经营管理的一切事项委托给乙方全权处理（包括但不限于与租户签订租赁合同或转租他人等）。……2013年5月3日，案外人梁晨春与福州大洋第五街商业管理有限公司签订了一份《中央第五街房屋租赁合同》，主要内容为：出租方（甲方）梁晨春同意将座落于福州市台江区上海街道怡园路东侧中央第五街X#楼X层XX号出租给承租方（乙方）福州大洋第五街商业管理有限公司，……甲方同意在本合同有效期间内将该房屋经营管理的一切事项委托给乙方全权处理（包括但不限于与租户签订租赁合同或转租他人等）。……。2013年12月31日，福州大洋第五街商业管理有限公司为委托人，原告世邦公司为受托人签订了一份《授权委托书》，内容为：就委托方依据与中央第五街业主签订的《中央第五街房屋租赁合同》约定，依照法律规定，就《中央第五街房屋租赁合同》委托方的权利义务，特委托受托方作为委托方的代理人代为行使出租权。委托权限如下：1、同意受托人与第三方签订《租赁合同》并代为收取租金；2、同意受托人就《租赁合同》行使追索权包括但不限于司法起诉等。委托期限：即日起至第三方签订《租赁合同》期届满或委托人解除授权委托之日终止。原告受托后以自己的名义与被告签订了本案《租赁合同》。再查明，讼争商铺现仍由被告陈丽群在占用。诉讼中，反诉原告提供（XXXX）厦鹭证内字第XX号公证书一份、（XXXX）厦鹭证内字第XX号公证书一份，内容为中央第五街在网络及微信公众号宣传材料，证明反诉被告在订立合同时存在欺诈、虚假宣传、承诺、引诱反诉原告与其订立合同，反诉被告无法兑现其承诺及存在多处其他违约情形，致使反诉原告至今无法办理营业执照、营业，反诉被告构成根本违约，应承担相应的法律责任；提供《装饰工程合同书》、《百安心装饰工程有限公司系统报价单》各一份、购买设备设施的单据、《房地产租赁合同》、《收款收据》证明反诉原告前期投入装修费用、购买商铺设施设备及为员工承租住房等损失应当由反诉被告承担。另，原被告均确认，2014年10月21日，被告向原告缴纳讼争店面装修保证金20000元、租房保证金94252元；2014年10月21日，被告向原告缴纳自2014年12月至2015年3月止租金141378元。原告还确认其给予被告的免租期至2014年11月30日，被告对此无异议。诉讼中，本院询问被告是否同意将讼争商铺和原告进行交接，被告表示不同意。另，被告陈丽群于2016年4月5日向本院申请对讼争店铺的装修费及购买相关设备设施资产的市场价格进行评估，但被告陈丽群未在规定时间内缴纳评估费用，且其申请放弃该项评估申请。本院认为，原告世邦公司与被告陈丽群签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照《租赁合同》的约定履行各自的义务。诉讼中，原被告双方均同意解除《租赁合同》，但对于解除合同的时间双方存在分歧。关于反诉原告提出确认双方所签订的《租赁合同》于2016年3月1日解除的诉请，本院认为，从本案《租赁合同》上讲，反诉原告行使合同解除权的条件是“甲方将租赁房屋整体或部分重复出租给任何第三方，妨碍乙方的合理使用；租赁房屋被采取查封、扣押等强制措施的或租赁房屋被采取诉讼保全，导致乙方不能正常经营的；甲方无正当理由擅自收回该商铺的”。现反诉原告没有证据证明反诉被告出现上述情形之一，因此反诉原告无权行使合同解除权，故其于2016年2月29日向反诉被告发出《律师函》提出解除合同并不产生双方合同关系解除的法律效力，且原告世邦公司亦否认其在2016年3月1日张贴《同意解除租赁合同的通知》，故该项反诉请求本院不予确认。因被告陈丽群拖欠租金未缴，已经构成违约，根据原、被告双方签订的《租赁合同》第十三条第五款的约定，原告世邦公司有权单方行使合同解除权，又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告于2016年9月6日向本院提出《变更诉请申请书》要求解除原、被告双方之间于2014年10月20日所签订的《租赁合同》，被告于2016年9月7日领取了该《变更诉请申请书》，故原被告之间于2014年10月20日所签订的《租赁合同》应于2016年9月7日解除。对于被告提出原告不具有转租权利的主张，因福州大洋第五街商业管理有限公司作为委托人，与作为受托人的原告世邦公司签订的《授权委托书》的内容包括同意受托人与第三方签订《租赁合同》并代为收取租金以及同意受托人就《租赁合同》行使追索权包括但不限于司法起诉等，因此对于被告的该项主张，本院不予采纳。原被告双方在订立了《租赁合同》后，被告在2014年11月30日前免租期内将讼争店铺进行装修、经营使用，则该租赁合同自2014年12月1日已经开始实际履行，故被告应当支付自2014年12月1日起的讼争店面租金，因被告已实际支付租金至2015年2月28日，之后并未按照合同约定向原告支付租金，已构成违约，故被告应支付拖欠原告2015年3月1日起至2016年9月7日止的租金881027元（47126元／月×9个月＋49483元／月×9个月＋49483元÷30日×7日）。被告虽然提出原告存在推迟消防验收等情形，但基于《租赁合同》双方已经实际履行，因此对被告提出讼争店面不具备交付条件，原告无权与其订立合同的抗辩主张，本院不予采纳。因讼争商铺现仍由被告陈丽群在占用，故对于原告要求被告返还商铺的诉讼请求，本院予以支持。被告陈丽群还应按49483元／月的租金标准，向原告支付自2016年9月7日起至被告实际退房之日止的商铺占有使用费。关于原告要求没收被告履约保证金94252元的诉讼请求，因该履约保证金不具有定金罚则的性质，双方《租赁合同》中约定的履约保证金94252元在被告逾期支付租金的情况下应予以扣除，因此被告在逾期支付租金的情况下该笔履约保证金应当抵扣所欠租金，因此原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告退还履约保证金94252元的诉讼请求，基于反诉原告从2015年3月起拖欠租金未缴，已经构成违约，因此该笔履约保证金，按双方《租赁合同》约定抵扣所欠租金，因此对反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还装修保证金20000元的诉讼请求，因《租赁合同》约定在反诉原告装修竣工并经反诉被告验收合格后，应当无息退还，则该装修保证金20000元亦应予以退还。关于反诉原告要求反诉被告退还租金141378元的诉讼请求，本院认为，反诉原告若认为反诉被告存在诈欺、虚假宣传，使其在违背真实意思的情况下订立了《租赁合同》，应当在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。从反诉原告主张来看，反诉原告提出反诉被告前期宣传及承诺“强力打造中央第五街为高端购物场所（吸引了多家国际奢侈品进驻中央第五街.10月福州首个商业别墅开街）：PRADA、ARMAIN、中国免税商场等入驻，将在2014年10月开街，这将是福州首个商业别墅街区，将开启逛街购物新模式”。也就是说如果反诉原告认为反诉被告没有在2014年10月31日之前兑现上述承诺，存在欺诈、虚假宣传，2014年11月1日就是反诉原告知道撤销事由之日，反诉原告应当从这一日起一年内行使合同撤销权，但反诉原告在这一年除斥期间内并没有向人民法院或仲裁机构请求撤销，撤销权已经消灭，因此其与反诉被告签订的《租赁合同》仍然有效，双方必须按《租赁合同》履行，因此反诉原告请求退还其已经支付的租金141378元于法无据，本院不予支持。关于反诉原告提出反诉被告一次性赔偿前期投入装修费用400000元、购买设施设备款329000元及造成的试营业前期筹备费用130000元的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，对于反诉原告提出要求反诉被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告提出要求反诉被告赔偿其购买设备损失及造成的试营业前期筹备费用损失的诉请，因《租赁合同》第十条约定，“乙方非因甲方过错无故终止营业当日，除非双方另有约定，乙方应立即自行从承租商铺内搬离自有的设备、器材等所有物品……。乙方不得以任何理由要求甲方予以赔偿或者补偿其损失”，因此对于反诉原告要求反诉被告赔偿设备款329000元及造成的试营业前期筹备费用130000元的的诉讼请求于法无据，本院亦不予支持。反诉原告要求反诉被告向其赔偿预期利益损失100000元的请求于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条第一项、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告世邦（福州）物业管理有限公司与被告陈丽群于2014年10月20日所签订的《租赁合同》于2016年9月7日解除。二、被告陈丽群所欠原告世邦（福州）物业管理有限公司租金人民币881027元，除被告已付履约保证金94252元抵扣上述所欠租金外，被告陈丽群还应支付尚欠原告世邦（福州）物业管理有限公司租金人民币786775元。三、被告陈丽群应于判决生效之日起十日内腾空搬离福州市台江区工业路360号中央第五街X#楼XX、XX号商铺，退还给原告世邦（福州）物业管理有限公司。四、被告陈丽群应于腾空退房的同时向原告世邦（福州）物业管理有限公司支付自2016年9月7日起至被告实际搬离退还商铺之日止的占用费（按租金标准每月人民币49483元计算）。五、反诉被告世邦（福州）物业管理有限公司应返还反诉原告陈丽群装修保证金人民币20000元。六、上述二、五两项判决金额对抵后余额766775元（786775元-20000元），被告陈丽群应于本判决生效之日起十日内支付给原告世邦（福州）物业管理有限公司。七、驳回原告世邦（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告陈丽群的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17236元，由原告世邦（福州）物业管理有限公司负担2156元，被告陈丽群负担15080元；反诉案件受理费8618元，由反诉原告陈丽群负担6033元，反诉被告世邦（福州）物业管理有限公司负担2585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  曾 琦人民陪审员  陈玉琼人民陪审员  林丽娜二〇一六年十月二十五日书 记 员  江紫沫附本案适用的主要法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第五十五条：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。