江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0616号
上诉人（原审原告）洪泽盛浦房地产开发有限公司。
法定代表人张才良，该公司总经理。
委托代理人高友仁，江苏岸庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）满毅，男，汉族，1977年5月25日生，无业。
原审原告洪泽新城商业管理有限公司。
法定代表人曹承禧，该公司董事长。
委托代理人高友仁，江苏岸庆律师事务所律师。
上诉人洪泽盛浦房地产开发有限公司（下称盛浦房产公司）与被上诉人满毅、原审原告洪泽新城商业管理有限公司（下称新城商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，洪泽县人民法院于2013年12月19日作出（2013）泽民初字第1295号民事判决。上诉人盛浦房产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人盛浦房产公司及原审原告新城商业公司的共同委托代理人高友仁，被上诉人满毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年6月28日，洪泽盛浦商业管理有限公司设立，2013年5月22日变更为新城商业公司。2010年12月4日，原洪泽盛浦商业管理有限公司与被告满毅签订商铺租赁合同，合同约定：洪泽盛浦商业管理有限公司将位于洪泽县东风路幸福广场D区1-7、1-8商铺租赁给满毅进行美容美发经营，装修时间2011年3月10日至2011年4月30日；租赁期间从2011年5月1日至2014年4月30日，共计三年；租赁费230666元，第一年租金61566元，第二年租金82088元，第三年租金87012元；满毅于签订合同之日向洪泽盛浦商业管理有限公司缴纳两个月租金作为担保金；合同终止时，满毅应将属于自己所有的物品包括内装修及各类设备全部拆除；租赁场地归还洪泽盛浦商业管理有限公司后被告不搬走的所有物品，洪泽盛浦商业管理有限公司将按废弃物自行处理。
2011年2月25日，原告新城商业公司将上述商铺租赁给被告，被告向原告缴清了第一年的租金，同时缴纳了13681元的担保金。2011年7月25日，被告经原告通知与淮安市江海物业管理服务有限公司签订了有关手续，对房屋进行装修，后开始经营。被告因故于2012年3月7日向洪泽县人民法院提起诉讼，要求确认与原告租赁合同无效、赔偿装潢及可得利益损失。在诉讼中，被告申请对其装修的房屋造价进行了鉴定，鉴定的基准日2011年6月20日，总价167192.3元（不包括空调、沙发等可移动物品），但其中包括墙体修复费用4487.88元。洪泽县人民法院以（2012）泽民初字第0462号民事判决书作出判决：一、原告满毅与被告新城商业公司签订的房屋租赁合同无效。满毅于判决生效后十五日内将D区1-7房屋腾空（鉴定报告分项中未载明的可移动物品）返还给被告。二、被告赔偿原告95033元，于判决生效后十五日内支付。该案生效后，被告于2013年6月初将房屋钥匙交至洪泽县人民法院。现原告诉至原审法院，请求判令被告支付第二年租金82000元、第三年租金87000元、承担恢复费用33949元、承担其装潢折旧费用80000元、承担诉讼费用。
原审另查明，在案件审理过程中，经主持调解，原、被告同意由原告将被告租赁房屋恢复原状，所需费用由被告承担。原告主张恢复原状结算总价为30848.58元、门窗费用3110元。被告对此不予认可，也不同意委托鉴定。经原审法院现场勘查，原告仅对门窗进行恢复，房屋隔墙、地面、墙面、楼梯等均未变动，现房屋已出租、装潢。
原审原告盛浦房产公司、新城商业公司诉称，2010年12月4日，原告与被告就幸福广场D区1-7、1-8商铺签订了商铺租赁合同。因该合同无效，2013年1月30日被洪泽县人民法院判令解除，同时判令被告在判决书生效之日起15日内将租赁的房屋返还原告，现被告至今未将房屋恢复原状返还原告，使得原告无法向业主交付房屋。依据原、被告合同约定，被告应将恢复原状的房屋交付给原告。现诉至法院，请求判令被告支付第二年租金82000元、第三年租金87000元、承担恢复费用33949元、承担诉讼费用。
原审被告满毅辩称，合同约定当时幸福广场根据政府规定没有开街，不能营业，不能承担2011年5月1日-2011年10月1日期间的租金。2013年4月30日，原告起诉被告时，被告已将房屋交付给原告，房屋内的设施已经清除，钥匙已通过法院交付给原告，只是原告不肯接受，故被告不应承担2013年4月30日-2013年9月份期间的租金。被告从2011年10月1日到2012年10月1日的房租已经交付，只欠2012年10月至2013年5月的房租，钥匙已经于2013年6月交给法院，之后的房租不认可。恢复原状的费用太高，水电费已经交清，装璜折旧不承担。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的租赁合同经生效判决确认无效，合同无效的法律后果是双方返还、赔偿损失，故被告应按判决确定的日期将房屋交付给原告并支付相应的租金损失，但被告并未按时履行；原告也应按判决确定日期赔偿被告装潢损失95033元，原告也未履行。在合同签订、履行过程中，双方均存在过错。
关于租金损失问题：原告已向房屋所有权人支付租金，被告应当向原告承担租金损失。2011年7月25日，经原告通知，被告与淮安市江海物业管理服务有限公司签订了有关的手续，对房屋进行装修，并开始经营。可见，原、被告虽签订租赁期限从2011年5月1日开始，但当时的实际情况在7月25日之前并不具备使用房屋的条件，故履行期限应从2011年7月25日开始计算。关于租赁截止日期，因被告在洪泽县人民法院（2012）泽民初字第0462号民事判决后于2013年6月将房屋钥匙交至法院，租金损失应计算至此为止。此后因原告怠于接收房屋，租金损失应自行负担。以上租金损失应计算为：2011.7.25-2012.4.30以61566／年计算即47356元；2012.5.1-2013.4.30以82088元／年计算即82088元；2013.5.1-2013.6.30以87012／年计算即14502元，合计143946元，被告已付61566元，尚应承担租金损失82380元。
关于原告主张装潢折旧损失：应当按照鉴定的价格167192.3元扣除墙体造价4487.88进行计算，而根据租赁合同的约定，租期为三年，期满后装潢及各类设施由被告自行拆除，否则作为废弃物处理。根据该约定，被告超期占有租赁物的期间从2013年1月至2013年5月，应当结合实际租赁期间三年，对装潢价格进行相应折旧，原告提出对装潢价格折旧的意见，予以支持。故被告自行承担的装潢损失为22580元［（167192.3-4487.88）／36＊5］，可从原告赔偿被告的装潢损失中扣减。
关于恢复费用：原告已对房屋门窗进行恢复，费用3110元，予以采纳。房屋隔墙、地面、墙面、楼梯等均未变动，不应产生恢复费用。有些恢复项目如果恢复将扩大损失，对未发生费用及扩大损失，不予支持。
关于水电费问题：被告自行结清，原审法院不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告应承担装潢折旧损失22580元、承担原告租金损失82380元、承担原告恢复原状费用3110元，合计108070元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理4080元，由原告负担2000元，被告负担2080元。
上诉人盛浦房产公司不服该判决，向本院提起上诉称，原审法院以被上诉人实际装修时间2011年7月25日为租期起点无事实依据，应以租赁合同约定的2011年5月1日起算，涉案房屋租赁合同被认定无效后，被上诉人理应恢复原状，被上诉人于2013年6月向法院交钥匙不能认定为返还租赁物，本案房屋租赁截止日期应为2013年11月30日，装潢折旧损失计算期间也应自2013年1月至2013年11月30日。原审中，双方对于恢复约定由上诉人实施，被上诉人承担恢复费用，恢复决算造价3.3万元，理应由被上诉人承担。请求撤销原判，改判支持盛浦房产公司诉讼请求。
被上诉人满毅辩称，关于房子起租时间，合同约定是2011年5月1日，但涉案商铺所在步行街并没有开街，连路都没有通，故不应算被上诉人5个月房租。上诉人从2011年7月25日起才给我通知书，通知我去装修。关于房屋占用的截止日期，我们是2013年6月30日在没有办法的情况下将钥匙交给了法院，之前向盛浦房产公司交了两次，其均拒收。关于房屋恢复费用，我们在一审中已经提供了照片，上诉人并没有恢复，只是完善了门窗，现在上诉人已经租给别人，别人也营业了，所以装修费用3.3万从何而来，被上诉人不予认可。对于装潢折旧损失，被上诉人仅能承担将涉案商铺钥匙交至法院时止。
本院经审理查明事实与原审认定一致，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、涉案房屋占用使用费、装潢折旧损失的起止期间；二、被上诉人是否应当支付上诉人房屋恢复原状费用。
本院认为：关于争议焦点一，双方签订的房屋租赁合同虽约定租赁期自2011年5月1日起，但该条款已因（2012）泽民初字第0462号民事生效判决确认合同无效而无效；其次，租赁合同系双务合同，出租人交付租赁物后，承租人有义务缴纳房屋租金。（2012）泽民初字第0462号民事生效判决已经确认2011年7月21日上诉人通知满毅向淮安市江海物业服务有限公司办理相关手续，2011年7月25日，满毅与淮安市江海物业服务有限公司签订相关手续，对房屋进行装修并开始经营，故原审认定2011年7月25日为满毅实际占有使用房屋的起始时间，并以此开始计算租金，并无不当。
洪泽县人民法院（2012）泽民初字第0462号民事生效后，应由满毅将D区1-7房屋腾空返还上诉人，上诉人赔偿满毅损失95033元，但双方在判决生效后均未积极履行，后满毅将房屋腾空返还上诉人时，上诉人拒收，故被上诉人将涉案房屋钥匙于2013年6月初交予洪泽县人民法院，应认定房屋占用期间截止。故原审关于房屋占用使用费、装潢折旧损失起止期间的认定，并无不当。
关于争议焦点二，房屋租赁合同被确认无效后，双方对于涉案租赁房屋恢复原状事宜发生争执，于2013年10月13日签订了关于房屋恢复原状的协议，约定上诉人将涉案租赁房屋恢复原状，由被上诉人满毅承担除墙体恢复费用4487.88元之外恢复费用。后上诉人称已对涉案房屋进行恢复，并向原审法院提供编制时间为2013年8月14日“结算总价”为30848.58元的报价汇总表一份。本院认为，因该报价汇总表编制时间早于双方关于签订恢复协议时间，且恢复施工单位未到庭对于该报价汇总表中的工程量、造价等作出合理解释，故对于其真实性不予认可。上诉人称对涉案房屋自行恢复，在恢复后却未经被上诉人及原审法院进行确认的情况下，即将涉案房屋交还房屋所有权人另行出租，并已经新承租人重新装修使用，导致法院对涉案房屋恢复情形进行现场勘查时，仅能认定门窗恢复费用3110元，本院审理中，上诉人亦未能就该事实补充提供证据，属举证不能，对其上诉主张的其它恢复费用，本院不予采纳。
综上，原审判决正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费4080元，由上诉人洪泽盛浦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江东新
代理审判员 庞海涛
代理审判员 刘玉娟
二〇一四年八月十一日
书 记 员 靖芳芳