广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终9387号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天伦控股有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码：9144010123123447XN。
法定代表人：张国明，董事长。
委托代理人：谭艳平，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘冰松，住广西腾县。
委托代理人：张朝晖，广东德法理律师事务所律师。
上诉人天伦控股有限公司（以下简称天伦公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市越秀区ＸＸ路XX号自编18号是以广州南洋电器有限公司（以下简称南洋公司）名义登记的房产，建筑面积11869.63平方米，房屋用途厂房。
2009年9月29日，南洋公司（甲方）与天伦公司（乙方）签订《工业厂房租赁合同》约定：根据市政府关于加快城市功能优化调整，推进市区工业“退二进三”的工作要求，广州南洋电器有限公司生产、办公场地需整体搬迁，ＸＸ路XX号整体工业厂房将按“创意产业园、生态科技楼宇园区”的要求进行规划使用功能变更和升级改造建设。天伦公司在充分了解广州南洋电器有限公司现存整体工业厂房的基本情况（包括但不限于物业性质、使用功能、楼宇建筑物状况、各项配套条件、政府规划、物业出租、抵押情况等）以及使用方向的前提下，愿意租用上述整体工业厂房（包括厂区内空地面积、附属水电、电梯等其他配套固定设施），并负责规划报建、投资改造、招商经营、物业管理等全部经营活动；广州南洋电器有限公司本次出租给天伦公司物业的范围：初步界定为ＸＸ路XX号大院内的自编号C09、C10、C11、C12、C13、C14、C15、C16等八栋建筑物业；广州南洋电器有限公司所出租的物业，原使用功能为工业生产、经营、办公综合用途，天伦公司在租赁期间可以依照国家有关规定，经规划管理部门批准，根据“创意产业园、生态科技楼宇园区”的使用要求，在主体框架不改动的情况下，对承租物业变更使用功能，进行装修改造、新增附属设备设施。租金按建筑面积以35元/平方米/月计收，乙方租赁物业期间，租金每两年调增一次，增幅为上一年租金的3%，等等。
2010年2月14日，刘冰松向广州市穗辉房地产代理有限公司（以下简称穗辉公司）签署《认租书》，同意承租物业：广州市ＸＸ路XX号“在城中央”C10六层，面积1079平方米，等等。
2011年3月11日，刘冰松（承租方、乙方）与天伦公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方同意将租赁得来的，坐落在广州市越秀区ＸＸ路XX号自编18号房地产六层全层单元即C10栋6楼，面积共1079平方米，转租给乙方作办公用途使用；租赁期限为41个月，自2011年6月16日到2014年11月15日；免租装修期为2011年3月16日到2011年6月15日，免租装修期不计算在租赁期内；基本租金为每月47.27元/平方米起，从租赁期限的第2年度起，每年租金在上一租赁年度租金的基础上递增3%。其中2011年6月16日至2012年6月15日，月租金为51004元。租金按月结算，由乙方在每月第16日前，以支票或转帐方式向甲方支付次月租金。乙方应在本合同签订当日，向甲方支付相当于首月的两个月租金102008元作为保证金，并支付首月租金51004元。若乙方按照本合同约定完全、适当地履行一切义务和责任，并在本合同期满或解除后10个工作日内办妥全部退租手续后，甲方将租赁保证金无息退还乙方。甲方将租赁物交付乙方后，若乙方需对租赁物进行装修，乙方应当按照物业管理部门的要求办理装修手续，并按照物业管理部门的要求向物业管理部门交纳装修保证金，作为乙方遵守和履行国家规定的装修安全标准的保证金。乙方应及时向甲方支付租金及其他费用，服从物业管理部门的管理并交纳与租赁房屋有关的税费。乙方应按本合同约定支付费用。未按约定支付费用的，每逾期1天，需按所欠租赁费用的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过30天，经甲方书面通知后仍未支付租赁费用的，甲方有权解除本合同，并按照本合同的相关约定追究乙方的法律责任。甲方应按合同约定日期将租赁物交付给乙方使用。如因甲方原因，未按约定提供租赁物的，每逾期一天，须按当月租金额的0.1%向乙方支付违约金。逾期超过30天，经乙方书面通知后仍未交付租赁物的，乙方有权解除本合同，并按照本合同的相关约定追究甲方的法律责任。同时乙方有权要求甲方另行赔偿由此造成的实际的合理的损失。因不可抗力原因导致本合同无法继续履行的，任何一方可以在书面通知对方并提供有关不可抗力证明材料后依法解除本合同，而无需承担违约责任。如乙方违约提前解除本合同或乙方违反本合同致使甲方单方解除合同的，甲方不予退还保证金，且有权追究乙方的其他违约责任。如甲方违约提前解除本合同或甲方违反本合同致使乙方单方解除本合同的，甲方应当退还乙方双倍租赁保证金，且乙方有权追究甲方的其他违约责任和要求赔偿经济损失。租赁期间，甲乙双方同意如政府部门需要拆迁或征收厂房，需提前解除本合同的，按照广州市有关拆迁条例规定，按法律规定，对乙方进行合理的补偿。其他约定：甲方免费提供C10幢六楼天台和七楼建筑空间给予乙方独家使用，七楼电梯间的约定公共区域不能占用，等等。
同上日期，刘冰松与天伦公司签订《ＸＸ路XX号C10栋六楼场地交付确认书》，双方一起对于2011年3月11日签署的《房屋租赁合同》项下的租赁场地进行了验收。
2011年3月14日，在城中央物业服务中心出具了收到C106F施工押金5000元和水电周转金2000元的《收款收据》各一张。
2011年3月16日，在城中央物业服务中心出具了收到C106F施工出入证工本费人民币40元和施工工人出入证押金人民币200元的《收款收据》各一张。
2011年3月22日，穗辉公司向刘冰松出具了收取50000元中介费的《发票联》。
2011年3月23日，天伦公司开具了收到刘冰松支付的ＸＸ路XX号自编18号六层全层2011.6.16-7.15租金，共51004.00元的《发票联》。同日，天伦公司还出具了收到刘冰松支付ＸＸ路XX号自编18号六层全层租赁保证金102008元的《收款收据》。
另查明：与天伦公司签订租赁合同承租涉案ＸＸ路XX号自编16号三层A单元和3.5层单元的案外人王某曾向原审法院起诉天伦公司及案外人穗辉公司，以天伦公司单方违约为由，要求判决解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，要求天伦公司向其双倍返还租赁保证金281648元、退还租金70412元、赔偿装修损失831025元、支付违约金1575079.5元、赔偿租赁保证金及租金利息；要求穗辉公司返还诚意金63532元，天伦公司承担连带责任等。该案经审理，原审法院作出（2013）穗越法民三初字第814号民事判决，判决：一、王某与天伦公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于该判决发生法律效力之日起解除；二、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内将租赁保证金281648元一次性返还给王某；三、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内，将2011年4月10日至2011年5月9日的租金70412元一次性返还给王某；四、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内，将装修损失429397元一次性支付给王某；五、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内，将违约金1575079.5元一次性支付给王某；六、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内，将租赁保证金的利息（其中以租赁保证金127064元为基数，从2011年1月7日起计至2011年3月14日；以租赁保证金140824元为基数，从2011年3月15日起计至返还之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）一次性支付给王某；七、天伦公司于该判决发生法律效力之日起10日内，将租金的利息（其中以租金63532元为基数，从2011年1月7日起计至2011年3月14日；以租金70412元为基数，从2011年3月15日起计至返还之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；八、驳回王某的其他诉讼请求。该判决作出后，天伦公司不服判决上诉至广州市中级人民法院，称是政府对租赁地块政策的改变导致合同不能履行，是政府行为这一不可抗力因素所致，天伦公司不应承担违约责任。二审期间，为核实该房屋所在地块是否被纳入政府土地储备用地计划、有无被列入征收、拆迁范围及如被纳入政府储备用地，是否允许业主或者承租人继续保持临时商业活动等问题，二审法院致函广州市越秀区人民政府办公室。广州市越秀区人民政府办公室作出越府复函[2014]817号《广州市越秀区人民政府关于ＸＸ路XX号南洋电器厂地块有关情况的复函》，内容为：“一、2009年4月，经广州市国土资源管理联席会议讨论通过，包括南洋电器厂地块在内的东濠涌改造地块已纳入广州市2009年经营性用地储备计划；二、我区暂未对南洋电器厂地块内国有土地上房屋作出房屋征收决定；三、贵院来函第3点要求核实‘广州市越秀区人民政府常务副区长冯军是否于2011年4月22日率队到广州南洋电器有限公司的上级单位，要求上述地块（含上盖建筑物在内）的业主停止对外出租相关房产或者要求业主结束相应的租赁关系’情况，经查，暂未见相关正式公文表述；四、所涉地块房屋租赁使用管理按照《广州市房屋租赁管理规定》（广州市人民政府[2010]第29号文）施行”。2014年11月25日，广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1834号案经审理认为：双方关于退还双倍租赁保证金的条款，已对提前解约的违约责任进行了约定，再要求按照租赁期内剩余租期的50%租金支付违约金，实属对同一违约行为而要求承担两次违约责任，故应选择其中一种。另，双方没有约定因违约需退还租赁保证金时还应计收占用租赁保证金期间的利息，故要求赔偿租赁保证金的利息依据不足。该院遂作出民事判决：维持（2013）穗越法民三初字第814号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项、第八项；撤销第五项、第六项。
此外，天伦公司另案向原审法院起诉案外人南洋公司，提出退还保证金、已付租金及赔偿损失等诉讼请求，南洋公司亦提出了反诉请求，案号为（2014）穗越法民三初字第1611号。天伦公司在起诉意见中陈述：由于南洋公司在招标前未按市政府“退二进三”、“三旧改造”等政策对涉讼场地的改造进行立项审批，未获得投资项目批准、核准文件，未取得房管部门出具的该用地是否纳入政府储备用地等书面意见，二级承租户在办理消防、环保、卫生、工商等证照手续时遇阻，无法正常经营等。
2013年10月25日，刘冰松向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除刘冰松、天伦公司于2011年3月11日签订《房屋租赁合同》；2、天伦公司双倍退回租赁保证金204016元；3、天伦公司退回租金51004元；4、天伦公司退回施工押金5000元，水电周转金2000元，施工出入证押金200元，施工出入证工本费40元，共7240元；5、天伦公司赔偿刘冰松损失：中介费50000元，设计费320000元，装修费1047403元。天伦公司于2014年2月24日向原审法院提出反诉，请求判令：1、刘冰松交纳租金797461元，违约金暂计100000元（按每天0.1%计算交清之日）；2、本案的反诉费用由刘冰松承担。
原审诉讼中，刘冰松为证明进行了涉案场地装修设计及施工，提交了如下证据：1、刘冰松（甲方）2011年3月9日与山东一箭建设有限公司（乙方）签订的《设计协议书》，其中约定：甲方委托乙方设计首席名模刘总办公室装修工程，工程地址为ＸＸ路在城中央，建筑面积1822.88平方米，本工程设计费总额为419262.4元；本协议签订同时，甲方将设计费全款一次性付清；设计期限自2011年3月11日至2011年3月13日止，共3天。2、同上日，刘冰松（发包方、甲方）与山东一箭建设有限公司广州分公司（承包方、乙方）签订的《装饰装修工程施工合同》，其中约定：甲方委托乙方就办公室装修工程进行工程施工，工程地点为ＸＸ路在城中央，工程期限自2011年3月11日至2011年6月11日；工程总造价为1496290元。3、2011年3月13日，山东一箭建设有限公司出具的收到刘冰松交付设计费320000元《收款收据》。4、2011年3月15日，山东一箭建设有限公司出具的收到刘冰松交付第一期装修工程款598516元《收款收据》。5、2011年3月20日，山东一箭建设有限公司出具的收到刘冰松交付第二期装修工程款448887元《收款收据》。天伦公司质证意见是：对上述证据的真实性、关联性、合法性均不予确认。付款都是收据不予认可。
天伦公司为证明因存在政府行为即不可抗力因素而造成合同不能履行，其不应承担责任，提供了：1、2009年2月20日广州市人民政府国有资产监督管理委员会发出的穗国资[2009]5号《关于印发影响环保类退二搬迁的市属国有及国有控股企业名单的通知》及所附《影响环保类“退二”搬迁企业名单》（复印件），其中记载案外人南洋公司在ＸＸ路XX号属第二批搬迁企业，搬迁时间为2012年底前。2、2011年7月15日穗市长会纪[2011]53号《市长办公会议纪要》（复印件），其中内容有：由苏泽群常务副市长牵头，市水务局负责，市有关单位和越秀区政府配合，就东濠涌综合整治二期工程建设的相关问题提出总体解决方案。市国土房管局、水务局、规划局、水投集团要按照分工，在今年7月20日前就南洋电器厂地块的用地划拨、规划调整和规划设计申请问题提出意见。”3、2011年3月1日广州市越秀区人民政府办公室给广州电气装备集团有限公司及广州南洋电器有限公司的《关于改造ＸＸ路南洋电器厂区的函》（复印件），内容为：“贵司《关于要求将ＸＸ路XX号南洋电器厂区进行‘补交地价，自行改造’的报告》收悉，经我区研究，现将有关意见回复如下：一、根据《关于推进市区产业‘退二进三’工作的意见》（穗府[2008]8号文件）土地处置措施的规定，‘列入搬迁名单的企业，原址土地原则上应纳入政府用地’，同时根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号文件）中附件3《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》的规定，国有土地的处置方式可分为：自行改造，补交地价；公开出让，收益支持；公益征收，合理补偿三种，按该地段的旧城改造规划方案，南洋电器厂地块基本符合公益征收的条件，可由政府依法收回并给予合理的补偿。据此，我区已将南洋电器厂地块纳入政府土地储备用地计划。二、我区一直以来十分重视东濠涌沿线旧城改造，多年来做了大量工作，深化完善其改造规划。2009年4月，经广州市国土资源管理联席会议讨论通过，东濠涌改造地块已纳入《广州市2009年经营性用地储备计划》。根据东濠涌沿线更新改造规划，南洋电器厂及周边地块整体规划为改造安置区，且地块里有幼儿园、变电站等公共服务设施，承载着重要的公共服务功能。若该地块单独进行商业开发，将严重影响东濠涌沿线的旧城更新改造工作。综上所述，我区认为南洋电器厂地块不宜自主进行旧厂房改造，应按照该地段的旧城改造方案纳入到旧城改造范围，由政府统一实施改造。”刘冰松对上述证据真实性没有提出异议。
天伦公司为证明ＸＸ路XX号在2011年还有大量企业在正常经营，刘冰松没有遭受损失，提供了：1、广州市越秀区城市更新改造工作办公室《关于要求ＸＸ路XX号办理临时商业经营有关手续时先行具结的函》，主要内容为我办拟定了临时商业经营具结书及《承租经营具结书》，分别适用于ＸＸ路XX号业主、一级承租人、二级承租人。2、广州市乐缘餐饮顾问有限公司《企业注册基本资料》：业户地址：广州市越秀区ＸＸ路XX号自编21号自编A1栋首层；成立日期：2009年3月25日；年检日期：2011年度；核准日期：2011年4月18日；营业期限：2009年3月25日至2039年3月25日。3、广州市燊骏机械设备有限公司《企业注册基本资料》：业户地址：广州市越秀区ＸＸ路XX号自编16号、自编20号四层402和404房（限办公用途）；成立日期：2005年4月15日；年检日期：2011年度；核准日期：2010年5月18日；营业期限：2005年4月15日至长期。4、广州市锦楹进出口贸易有限公司《企业注册基本资料》：业户地址：广州市越秀区ＸＸ路XX号自编16号四层03A1房；成立日期：2007年8月23日；年检日期：2011年度；核准日期：2011年1月31日；营业期限：2007年8月23日至长期。刘冰松对上述证据的真实性没有异议。5、广州市逸隆贸易有限公司《企业注册基本资料》：广州市越秀区ＸＸ路XX号自编16号四层03A2房；成立日期：2001年10月15日；年检日期：2011年度；核准日期：2011年9月3日；营业期限：2001年10月15日至长期。6、2013年4月8日，广州南洋电器有限公司与天伦控股有限公司签订的《物业移交确认书》，双方约定于2009年9月29日签订的《工业厂房租赁合同》，于2012年11月1日提前终止，分批移交租赁物业及管理。
原审法院委托广州市华盟价格事务所对关于广州市ＸＸ路XX号自编18号房地产C10栋六楼和七楼建筑空间的装修费用和搬到现场的装修材料及搬运材料上七楼的人工费用价格进行评估，总价为194460元。刘冰松对此没有表示异议。天伦公司质证认为评估基准日应以装修当时的时间为准。评估明细表中极大部分拆除项目和施工项目可能与事实不符，但因天伦公司没有提出评估申请，由法院结合案情判定。
原审庭审中，刘冰松就涉案场地工程设计和施工真实性的问题，申请山东一箭建房有限公司广州分公司工作人员黄某出庭作证。原审法院经审查予以准许。黄某出庭陈述:“我是山东一箭建设有限公司广州分公司客户经理，负责装修设计、施工、现场和客户沟通、材料采购、监督。我签订的劳动合同是从2009年－2014年。我公司于2011年接受刘冰松的委托，对讼争房进行装修设计，我方在2011年3月完成设计工作和提交了施工方案，并与刘冰松签订了装修合同，2011年3月开始入场施工，向讼争房管理处办理了入场施工手续，由刘冰松支付了装修押金等费用，我方有十多个水泥工入场施工，2011年4月1日城管来说讼争房不能施工，要求我方停工，我方立即与刘冰松沟通，刘冰松同意停工，我方收取设计费320000元，装修费用收取了两期工程款，具体金额以收据为准，过了一段时间我再到现场看，发现放在工地现场的材料和工具已被盗，我与刘冰松沟通，作了报警处理，至今尚没有结果。工地至今没能复工。在施工过程中我方一边施工一边订购材料，如大量钢化玻璃、包柱的材料，这些是不能退货，需要全额支付款项，这些费用我方已向刘冰松收取。因现在没有完工，至今没有结算。”刘冰松对证人证言表示没有异议。天伦公司陈述证人与刘冰松有利害关系，对证人证言不予认可。双方对上述工程于2011年4月1日由城管口头通知停工的事实予以确认。
原审法院认为:关于是否存在政府行为造成合同不能履行的问题。第一、刘冰松与天伦公司在平等自愿的基础上签订的上述《房屋租赁合同》内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，从履行的情况看也是出自双方的真实意思表示，故为有效合同，双方均应依约履行。天伦公司所提供的穗国资[2009]5号文件只是要求将“影响环保类‘退二’企业”搬离涉案场地，但涉案房屋仍可用于出租经营符合环保标准的项目。第二、广州市越秀区人民政府办公室给广州电气装备集团有限公司、广州南洋电器有限公司的《关于改造ＸＸ路南洋电器厂区的函》只是表明政府将涉案房屋纳入政府土地储备用地计划，并没有要求涉案房屋的使用者马上搬迁，即使征收也给予合理补偿。第三、广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第1834号民事判决查明：“核实‘广州市越秀区人民政府常务副区长冯军是否于2011年4月22日率队到广州南洋电器有限公司的上级单位，要求上述地块（含上盖建筑物在内）的业主停止对外出租相关房产或者要求业主结束相应的租赁关系’情况，经查，暂未见相关正式公文表述。”且天伦公司在（2014）穗越法民三初字第1611号案中以“由于南洋公司在招标前未按市政府‘退二进三’、‘三旧改造’等政策对涉讼场地的改造进行立项审批，未获得投资项目批准、核准文件，未取得房管部门出具的该用地是否纳入政府储备用地等书面意见，二级承租户在办理消防、环保、卫生、工商等证照手续时遇阻，无法正常经营”等为由，要求广州南洋电器有限公司赔偿相关损失，即承认了涉案房屋无法正常经营。第四、根据天伦公司与广州南洋电器有限公司签订的《工业厂房租赁合同》，天伦公司清楚广州南洋电器有限公司属于“退二”搬迁企业，且充分了解涉案ＸＸ路XX号工业厂房的基本情况，包括物业性质、使用功能，双方约定由天伦公司负责规划报建等。因此，合同不能继续履行，刘冰松被要求停止装修的原因在于天伦公司方。天伦公司关于是政府行为而造成合同不能履行的主张不予采信。
关于刘冰松是否有权向天伦公司主张返还款项、赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人应尽的主要合同义务。天伦公司未能履行上述义务已经构成违约。刘冰松据此要求天伦公司双倍退回租赁保证金204016元的请求予以支持。因刘冰松在免租装修期已被要求停工，还没有到计租的使用时间，故其要求天伦公司退回租金51004元，也予以支持。关于刘冰松要求天伦公司退回装修保证金等费用的问题，天伦公司虽然抗辩收款章为“在城中央物业服务中心”，故应由该中心退款，但双方在合同中约定刘冰松要按照物业管理部门的要求向物业管理部门交纳装修保证金，天伦公司也未能举证证明该中心不是其属下的分支机构，而是独立于天伦公司的法人，故刘冰松要求天伦公司退回施工押金5000元，水电周转金2000元，施工出入证押金200元的请求，也予以支持，但施工出入证工本费40元因已发证，不予支持。关于刘冰松要求天伦公司赔偿设计费320000元，装修费1047403元的问题。因双方约定刘冰松有免租装修期，而且刘冰松装修施工天伦公司是知道的，故该请求应得到支持。但刘冰松对于该事实提交的收款证据均为收据，装修费按照评估时的现值赔偿更加符合公平合理原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定的精神。对于装修在评估时的现值，鉴定人广州市华盟价格事务所有限公司经过初评和复核已出具《价格评估结论书》，对评估结论予以采信。据此，天伦公司应向刘冰松赔偿装修损失194460元和设计费320000元。刘冰松关于工地现场的材料和工具已被盗的主张，因涉案现场移交刘冰松进行装修后，该风险应由刘冰松承担。出现纠纷，刘冰松有责任采取措施，避免损失的扩大，故关于刘冰松该项主张，不予采纳。天伦公司关于ＸＸ路XX号在2011年还有大量企业在正常经营，刘冰松没有遭受损失的抗辩意见，根据天伦公司在本案提交的证据，结合天伦公司在（2014）穗越法民三初字第1611号案中关于二级承租人无法正常经营的陈述，对天伦公司的抗辩意见不予采信。至于刘冰松要求天伦公司赔偿中介费50000元损失的问题，因刘冰松要求承租涉案场地而产生的中介服务费属另一法律关系，故本案不作调处。
关于天伦公司的反诉请求。与上述分析同理，天伦公司未能尽到保持租赁物符合合同约定用途的主要义务，刘冰松无法按照约定使用租赁物及获得收益，故天伦公司关于租金的反诉请求依据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，于2016年5月18日作出判决：一、在判决发生法律效力之日，刘冰松与天伦控股有限公司于2011年3月11日签订的《房屋租赁合同》解除。二、在判决发生法律效力之日起十日内，天伦控股有限公司向刘冰松双倍退回租赁保证金204016元。三、在判决发生法律效力之日起十日内，天伦控股有限公司向刘冰松退回租金51004元。四、在判决发生法律效力之日起十日内，天伦控股有限公司向刘冰松退回施工押金5000元，水电周转金2000元，施工出入证押金200元。五、在判决发生法律效力之日起十日内，天伦控股有限公司向刘冰松赔偿设计费320000元，装修费194460元。六、驳回刘冰松的其他诉讼请求。七、驳回天伦控股有限公司全部反诉请求。案件本诉受理费19917元，反诉费6387.31元，由刘冰松负担8350元，天伦控股有限公司负担17954.31元；评估费30000元，由刘冰松负担24429元，天伦控股有限公司负担5571元。
判后，上诉人天伦公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、天伦公司与刘冰松签订租赁合同时，租赁物业在具结后可用于办公用途。租赁物业于2011年4月1日被城管要求停止装修，属合同约定的不可抗力，除退回已收取的费用，天伦公司不应当承担赔偿责任。2010年11月30日，广州市越秀区城市更新改造工作办公室发布《关于要求ＸＸ路XX号办理临时商业经营有关手续时先行具结的函》，只要办理人按先行具结书进行具结，就可以办理相关的行政审批手续。刘冰松的装修工程于2011年4月1日由城管口头通知停工，该事实只能说明停工原因要么是刘冰松手续不完善，要么是政府行为。政府一方面出具《关于要求ＸＸ路XX号办理临时商业经营有关手续时先行具结的函》，另一方面又口头通知停工，天伦公司对此不能预见、不能避免、不能克服。该事实与天伦公司所说的南洋公司通知政府要对涉案场地进行征收，暂停办理涉案场地的经营手续相吻合，证明了本案政府因素的存在。二、刘冰松就设计费、装修费支出提供的证据漏洞百出，天伦公司请求刘冰松完善证据。刘冰松与山东一箭建设有限公司广州分公司签订《设计协议书》，但图纸却由“弘力.设计”出图，且签约时间早于租赁合同的签约时间，不合常理。《设计协议书》于2011年3月9日签订，设计期限为3月11日至3月13日，且天伦公司并未向刘冰松提供原建筑的任何图纸。《设计协议书》第三条第1款所列设计图纸大部分缺失。图纸没有出图章、没有设计人员、审核人员签名，不符合一般规范。图纸大部分为立面图，不涉及现场尺寸。《装饰装修工程施工合同》签订日期明显存在修改痕迹。设计完工时间为2011年3月13日，施工手续办理时间为2011年3月14日，但施工期限的开始日期却为2011年3月11日。根据评估报告显示的装修项目，现场施工大部分为拆除、砌筑、凿门、窗洞等，根本未达到支付第二笔工程款的条件，刘冰松却提供了支付第二笔工程款的收款收据，结合现实拖延支付工程款的情形，天伦公司实难相信其已支付了该等费用。通过网上查询，山东一箭建设有限公司为综合性大型企业，但刘冰松提供的3张收款收据基本连号，均为“财务联”，填写不规范，盖章均为公章，不符合一般公司的管理规范，可信度极低。三、原审法院依据广州市华盟价格事务所出具的《广州市ＸＸ路XX号自编18号房地产C10栋六楼和七楼建筑空间的装修费用价格评估明细表》认定涉案现场的装修费为194460元，与事实不符。刘冰松没有提供其进场装修前的现场图，没有证据证明《评估明细表》的部分项目是刘冰松拆除、施工，而不是交付场地之前就已拆除、施工或自然损毁(七楼天台)。四、原审法院判决由天伦公司返还由物业公司收取的施工押金5000元、水电周转金2000元、施工出入证押金200元与事实不符，依法应予改判。物业公司收取的费用不应由天伦公司返还。上述费用收款单位为“在城中央物业服务中心”，不是天伦公司。请求法院判决：1、撤销原审判决第二项，改判天伦公司退回租赁保证金102008元；2、撤销原审判决第四、五项，改判驳回刘冰松的诉讼请求。
被上诉人刘冰松答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回天伦公司的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，天伦公司于二审期间提交《灭鼠杀虫服务承包合同书》复印件，拟证明ＸＸ路XX号由广州天伦物业管理有限公司提供物业服务。刘冰松的质证意见：整个项目就叫在城中央，钱是交给天伦公司的，即使在城中央物业服务中心是广州天伦物业管理有限公司下属，钱也应该是天伦公司退，广州天伦物业管理有限公司就是天伦公司旗下的。
本院认为:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
关于合同解除的原因及责任认定。天伦公司作为出租方，负有提供符合合同约定的租赁物给予承租方刘冰松使用的义务，而在天伦公司与南洋公司之间的租赁合同中明确约定由天伦公司负责规划报建，且天伦公司在其与南洋公司的（2014）穗越法民三初字第1611号案中，以南洋公司未按政策对涉案场地的改造进行立项审批，未获得相关批准文件，二级承租户在办理消防、环保、卫生、工商等证照手续时遇阻，无法正常经营为由，要求南洋公司赔偿，即天伦公司也承认了涉案房屋无法正常经营。事实上，刘冰松在装修期间即被城管责令停止，可见，天伦公司未能提供适格的租赁物供刘冰松使用。现天伦公司主张涉案场地因政府原因属于不可抗力而不能履行依据不足，本院不予认定。根据合同约定，因出租人的原因致使解除合同的，出租人应双倍退回保证金，故天伦公司上诉要求只需退回保证金102008元与合同约定不符，本院不予支持。
关于设计费、装修费金额的认定问题。刘冰松主张支付设计费，提供了《设计协议书》、图纸、《收款收据》、证人证言等证据，天伦公司对此虽不确认，但未能提交相反的证据予以证实，原审法院根据双方举证情况及考虑到涉案场地的状况而合理采信并无不当。至于装修费，因双方对装修金额未能取得一致意见，而由原审法院委托评估确定，该评估程序符合法律的规定，原审法院予以采信评估结论符合证据规则的规定，天伦公司上诉认为装修费与事实不符，本院不予采信。
关于施工押金5000元、水电周转金2000元、施工出入证押金200元应否由天伦公司退回的问题。刘冰松提交上述款项的《收款收据》盖有“在城中央物业服务中心”的印章，天伦公司对此否认是其出具。刘冰松与天伦公司为租赁合同关系，其缴纳的租金及租赁保证金均由天伦公司出具收据给刘冰松，因此，刘冰松主张天伦公司退回上述款项，应负有举证责任，证明“在城中央物业服务中心”与天伦公司之间的关系及承责依据。原审法院将举证责任分配给天伦公司，要求其证明“在城中央物业服务中心”不是其属下的分支机构，该举证责任分配欠妥，本院予以纠正。在刘冰松未能举证“在城中央物业服务中心”是天伦公司的属下机构或天伦公司委托其收款的情况下，刘冰松要求天伦公司退回上述款项依据不足，天伦公司上诉要求驳回刘冰松对该部分的诉讼请求，本院予以支持。本院对于原审判项予以调整。上诉人的其他上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院(2013)穗越法民三初字第2778号民事判决第一、二、三、五、六、七项;
二、撤销广州市越秀区人民法院(2013)穗越法民三初字第2778号民事判决第四项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费19917元，反诉费6387.31元，由刘冰松负担8350元，天伦控股有限公司负担17954.31元；评估费30000元，由刘冰松负担24429元，天伦控股有限公司负担5571元。二审案件受理费10037元，由上诉人天伦控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年九月十四日
书 记 员 徐毅敏