广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗南法民三初字第789号
原告：广州南沙围垦开发公司,住所地广州市南沙区。
法定代表人：陈家园，职务董事长。
委托代理人：李华元、李钦明，广东正大联合律师事务所律师。
被告：广州南吉湾房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：文星月。
原告广州南沙围垦开发公司诉被告广州南吉湾房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李华元、李钦明到庭参加诉讼，被告广州南吉湾房地产有限公司经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广州南沙围垦开发公司诉称：2014年3月14日，原告与被告签订的一份《租赁合同》，合同约定将十九西围南堤土地出租给被告，租期10年。合同签订后，原告依约向被告交付了土地，被告也依约向原告支付了第1合同年的租金、履约保证金和开发建设保证金，但未按合同约定提交《开发建设方案》和《开发进度计划表》和第2合同年的租金。根据《租赁合同》第三条第2项约定，第二合同年（2015年1月1日至2015年12月31日）租金为81万元，合同第四条第2项约定该租金需在2015年1月5日前付清。但被告经多次催告，至今未缴纳第二合同年的租金81万元。根据《租赁合同》第八条第3项之约定，被告已构成根本违约，原告有权单方解除合同，要求按每日千分之三加收滞纳金，并追收当年全部欠付租金且不退还履约保证金。另被告至今未按约定向原告提交《开发建设方案》和《开发进度计划表》，而且现在被告整个项目均处于停工状态。根据《租金合同》第五条第2项之约定，被告已明显违约，原告有权没收被告缴纳的开发建设保证金。综上所述，被告已经构成严重违约，故诉至本院请求判令：一、解除原告与被告于2014年3月14日签订的《租赁合同》；二、被告立即向原告支付拖欠的租金81万元及相应滞纳金（第二合同年即自2015年1月1日至2015年12月31日的租金合计81万元，应在2015年1月5日前缴清；滞纳金自2015年1月5日起计算，每天按当期未付款的0.3%计收，至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日约47万元）；三、确认原告有权没收被告支付的履约保证金人民币120万元；四、确认原告有权没收被告支付的开发建设保证金人民币100万元；五、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告广州南吉湾房地产有限公司无答辩，也未提交证据。
经审理查明：2014年3月14日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，合同约定：一、租赁范围：甲方出租给乙方用于商业开发的十九西围南堤的具体位置及面积见双方共同确认的附图。在签订本合同时，乙方已对承租的十九西围南堤土地进行实地察看，相关土地权属已充分了解，愿以现状承租交付，并无异议。二、租赁期限：合同期限为10年，即自2014年1月1日至2023年12月31日止。三、租赁费（金额含税价）：1、第一合同年（2014年1月1日-2014年12月31日），年租金为人民币柒拾伍万元整（￥750000），甲方给予乙方减半收取租金，即2014年年租金为人民币叁拾柒万伍仟元整（￥375000）。2、从第二合同年（2015年1月1日-2015年12月31日）开始，年租金在上一年租金人民币柒拾伍万元整（￥750000）的基础上每年递增8%，即2015年年租金为人民币捌拾壹万元整（￥810000），以此类推。四、付款方式：1、租赁期内实行先交租后使用的方式。双方签订承租合同后，七天内，乙方向甲方缴交第1合同年租金人民币叁拾柒万伍仟元整（￥375000）。2、从第2合同年开始，乙方必须于每年的1月5日前缴交当年的全部租金。五、履约保证金和开发建设进度保证金：1、双方签订租赁合同后，七天内，乙方一次性向甲方缴纳承租履约保证金人民币壹佰贰拾万元整（￥1200000）。合同期满且乙方无违约行为时，甲方如数无息退还押金给乙方。2、双方签订租赁合同后，三天内，乙方一次性向甲方缴纳开发建设保证金人民币壹佰万元整（1000000）。同时，乙方应向甲方提供详细的开发建设方案及开发进度计划表，经甲方认可。如乙方没有按照开发建设方案及开发进度计划表完成开发建设且非甲方认可的原由，则开发建设保证金归甲方所有，并按乙方违约处理，甲方有权单方面解除合同，收回十九西围南堤经营使用权以及该堤段已建的全部物业。乙方完成十九西围南堤的开发建设后，经甲方确认乙方无违约的情况下，甲方无息退还剩余保证金给乙方。六、其他费用的缴费方式：乙方在经营中需自行配套用水、用电、用气、有线电视、网络、污水管网等，除供水供电管线由甲方接到红某外，其他管网在符合安全要求的前提下，由乙方自行安装。经营期内，乙方承担全部上述配套设施的使用和维护费，并暗示缴费及缴纳相应押金。七、双方权利和义务：（一）甲方的权利和义务：3、享有十九西围南堤公共道路、公共码头、治安交通和水电等公共配套设施的统一管理权，负责本项目建成后商业街的保安服务广州，并在每年的1月5日前向乙方收取当年保安工作年包干费人民币肆拾万元整（￥400000），从2014年1月1日起计费，租期前10年，即自2014年1月1日至2023年12月31日止，每两年在上一年的基础上递增8%,即2014年包干费40万元，2015年包干费40万元，2016年43.2万元，以此类推。9、甲、乙双方租赁期限依本合同约定。期满后，十九西围南堤建筑物及相应不动产的经营权和使用权无权归甲方所有。10、项目正式运营后，乙方所有与项目相关的设计方案、环境评价、施工图纸等全部建设、竣工资料（含电子文件）均须报送甲方一份备案。如果乙方不通过上述资料，甲方有权单方面解除合同，收回商业街经营使用权以及该堤段已建全部物业。（二）乙方权利义务：1、按合同的约定按时支付租金，管理费及应由乙方承担的费用。2、乙方应加强经营管理，不得超越合同坐标红线范围经营，不得出现占道经营、摆地摊等现象，十九西围南堤商户车辆需安排统一停放在坐标红线范围内的指定地点。4、乙方负责商业街内公共道路建设，在合同期内不得损坏商业街内公共设施的使用功能，污水站设备、公共道路、路灯、给排水管道、污水站外的污水管破损均由乙方负责修复、管理，维修费用由乙方自行负责。八、违约责任：2、如甲方根本违约，甲方按双倍履约保证金返还乙方，乙方有权单方面终止合同，并追究由此造成的所有损失；如乙方根本违约，履约保证金归甲方所有，甲方有权单方面解除合同，收回土地及上盖物，甲方不对乙方作任何补偿；3、乙方需向甲方缴付租赁费，如无故拖欠，逾期部分则按当期未付款项的千分之三加收罚金作为滞纳金处罚；合同期内，无故逾期累计超过陆个月视乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回土地及上盖物，并追收乙方当年全部欠付的租赁费且不退还履约保证金。合同签订后，原告依约将涉案土地交付给被告使用，被告依约向原告支付第1合同年（2014年1月1日至2014年12月31日）的租金375000元、履约保证金1200000元、开发建设履约金1000000元。被告至今未将涉案土地交还给原告。
另查明，涉案土地的性质为国有农用土地，至今未办理转为建设用地手续，也未取得《土地规划许可证》。国有农用土地使用权人为广州南沙开发区土地开发中心，目前，由广州南沙开发区土地开发中心委托原告对涉案土地进行经营管理。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”本案中，涉案土地为国有农用土地，原告在未办理国有农用土地转为建设用地手续就将该农用地出租给被告用于商业开发建设，违反了上述法律规定，故原、被告签订的《租赁合同》为无效合同。原告要求解除双方签订的《租赁合同》缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，原告应将收取被告的履约保证金1200000元及开发建设进度保证金1000000元返还给被告。原告要求没收被告向其支付的上述保证金依据不足，本院不予支持。因原告没有诉请被告将涉案土地交还给原告，故本院在本案中对此不予处理。关于土地占有使用费问题，因被告实际占有使用了涉案土地，至今未交还原告，且被告未按约定在2015年1月5日前支付第2015合同年度即自2015年1月1日至2015年12月31日止的土地占用使用费810000元，故原告请求被告参照合同约定的租金标准支付第二合同年的土地占有使用费合理有据，本院予以支持。因原告将未办理国有农用土地转为建设用地手续及未取得《土地规划许可证》的农用地出租给被告用于商业开发建设而导致合同无效，故原告要求被告按合同约定向其支付涉案土地占有使用费的滞纳金没有依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告广州南吉湾房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州南沙围垦开发公司支付第2015年度的土地占有使用费810000元；
二、原告广州南沙围垦开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金1200000元及开发建设进度保证金1000000元给被告广州南吉湾房地产有限公司；
三、驳回原告广州南沙围垦开发公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费34640元，由原告负担26326元，被告负担8314元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按上诉请求变更的金额计算，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何彤文
代理审判员 何炎辉
人民陪审员 陈金好
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 张大会