广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第1026号
原告：ＸＸ，男1976年7月9日出生，汉族，住广东省中山市东区。
原告：刘军，女，1980年7月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
两原告共同委托代理人：曾茜茜、贺嘉发，分别系广东凯行律师、律师助理。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市博爱七路88号聚豪园A-1区12栋4楼。
法定代表人：温少松，系该公司董事长。
委托代理人：赵琼、裴炽明，均系广东登鼎律师事务所律师。
原告ＸＸ、刘军诉被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理后，依法由审判员杨颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、刘军委托代理人曾茜茜、被告永怡公司委托代理人裴炽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ、刘军诉称：2009年6月12日，原被告签署了中山市商品房买卖合同，合同约定原告（即买受人）购买被告（××）所有的火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）8幢1005房，房价款为人民币482316元，合同签订后，原告按约定支付完所有购房及保证款项。根据合同约定，被告应在2010连1月31日前向原告交楼，并在房屋交付使用后730个工作日内（即2013年1月1日前）办理权属证书，但时至今日，被告也未为原告办理房屋产权证书。基于上述事实，原告认为，原被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效。被告未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约，致使原告不能完全行使房屋的占有、使用、收益、处分等权利，造成了无法估量的损失，但合同约定的违约金明显过低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应安全已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告计付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院判令被告：以482316元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率从自2013年1月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止计付违约金。
原告ＸＸ、刘军向本院提交的证据有：中山市商品房买卖合同1份；中山市商品房销售登记备案表1张。
被告永怡公司答辩称：1.逾期办理房产证书的主要原因不在被告，被告已向相关行政部门提交综合验收的资料，但相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而影响被告无法按照商品房预售合同之约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，并非完全在于被告，原告要求被告支付逾期办证违约金事实依据不足；2.原告主张违约金的数额没有事实和法律依据，原、被告已约定了一次性的违约责任，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，双方约定的是一次性的违约责任而非持续性的违约责任，原告变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，没有事实和法律依据；3.原告没有举证证明其存在实际损失，被告最主要的义务是将商品房交付使用，所有权的转移和权属证书的办理只是附随义务，逾期办证不影响原告的居住使用目的，也不影响其出租、出售；4.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的约定，被告认为只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定两者均不存在的前提下，才可以选择适用该条款，因案涉商品房买卖合同对违约金已有明确约定，在合同约定有违约金的前提下，不可以适用上述条款；5.合同约定的违约金为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之次日开始起算诉讼时效，原告主张违约金的已经超过法定2年的诉讼时效。
被告永怡公司对其陈述事实在诉讼中没有证据提供。
经审理查明：2009年6月12日，永怡公司（出卖人）与ＸＸ、刘军（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：0901026624）1份，约定买受人向出卖人购买座落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）8幢1005房，总楼价为482316元，双方约定买受人分别于2009年6月12日支付102316元、2009年8月2日支付380000元；出卖人应当在2010年1月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，ＸＸ、刘军已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。ＸＸ、刘军购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥，为此，ＸＸ、刘军诉至本院，主张上述实体权利。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与ＸＸ、刘军签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致ＸＸ、刘军不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，ＸＸ、刘军不退房，永怡公司按已付房价款的1%向ＸＸ、刘军支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2010年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给ＸＸ、刘军。因此，永怡公司应于2010年2月1日起算730个工作日内，即2013年1月3日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向本院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证明表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。ＸＸ、刘军诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。
对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算。永怡公司应在2013年1月3日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案，但时过两年多，永怡公司仍不能为ＸＸ、刘军办妥房产证，综合考量永怡公司逾期办证的过错程度、对ＸＸ、刘军造成的损失及敦促永怡公司履行办证义务的作用，本院认为双方约定按房价款的1%一次性支付逾期办证违约金标准明显过低。因此，ＸＸ、刘军主张涉案逾期办证违约金标准过低，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致ＸＸ、刘军的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定及合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定ＸＸ、刘军的实际损失数额。逾期办证的违约金宜计算至永怡公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止。
对于本案诉讼是否超过法定两年诉讼时效的问题。案涉合同对于逾期办证违约金所约定的虽然为定额1%，但永怡公司至今仍未履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务，永怡公司的逾期办证违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效的起算时间最迟应当在永怡公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务或合同解除之日。因此，本案并未超过法定两年诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告ＸＸ、刘军支付逾期办证的违约金（计算方法：以482316元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2013年1月4日起计至广东永怡集团股份有限公司将办理权属登记需要其提供的全部资料报产权登记机关备案之日止）。
案件受理费1633元，减半收取为817元（原告已预付），由被告广东永怡集团股份有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 杨颖
二〇一五年十一月十四日
书记员 黄莺
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