上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初13337号
原告：张鑫。
委托诉讼代理人：顾某。
委托诉讼代理人：张建，上海市广厦律师事务所律师。
被告：张日太。
第三人：德佑房地产经纪有限公司。
法定代表人：邵某。
委托诉讼代理人：张某。
原告张鑫与被告张日太房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年6月14日、11月1日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院于2016年6月14日追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)为第三人参与诉讼。原告张鑫的委托诉讼代理人顾某、张建，被告张日太，第三人德佑公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张鑫向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房地产买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金人民币432，000元(以下币种相同)；3.判令被告赔偿原告因违约导致房价上涨损失700,000元。
事实和理由：2015年12月17日原告张鑫与被告张日太就上海市闵行区龙柏六村XXX号XXX室房屋买卖达成协议。原、被告双方与居间方德佑公司就上述房屋买卖达成房地产买卖协议和居间协议。协议对房屋总价、定金、首付款第二期房款、交房和尾款以及违约责任均做出明确约定。上述房屋买卖协议签订后，原告向被告支付了20,000元定金，后原告按照协议约定要求被告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但被告不履行该义务。此后原告多次催促被告配合签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并于2016年1月20日在德佑公司处告知被告继续履行协议，但被告明确做出不履行协议并单方解除协议的决定。原告认为被告不履行合同构成根本违约，且按照合同约定原告有权行使单方解除权并要求被告承担违约责任。原告认为，被告的行为已严重侵害原告的合法权益，原告为维护自身利益，故涉讼。
被告张日太辩称，其于2015年12月份与原告签订买卖居间协议，而非原告所说的房地产买卖合同。其曾于2016年1月14日打电话给原告本人告知其家中有事，所以房子不卖了，也曾请中介公司员工转告原告。在签订买卖居间协议时，其没有拿到过任何定金或者意向金，至今也没有拿到过任何定金或意向金。
第三人德佑公司述称，2015年12月17日原、被告在德佑公司的门店以2,160,000元的价格谈妥涉讼房屋的买卖并签订了居间协议，由于涉讼房屋还是使用权房屋尚未办理出产证，所以原告交20,000元定金给被告，但由中介先行保管，目前定金还在德佑公司。签完协议后，被告开始办理产证并于2016年1月11日办出涉讼房屋的产证。但是在1月17日前，被告告知第三人其由于家里原因房屋不再出售，就约原告一起至中介商量解约，但双方没有对解约达成一致，后原告提起诉讼。
本院经审理认定事实如下：2015年12月17日，原告张鑫作为买受方(合同乙方)与被告张日太作为出售方(合同甲方)在第三人德佑公司作为居间方(合同丙方)磋商下，就上海市闵行区龙柏六村XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》(合同编号：CXXXXXXXXXXX)。合同约定：1、甲乙双方明确该房地产的总房价款为2,160,000元；2、合同3.2条的“转定金”约定，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方授权丙方进行定金保管。由此构成乙方支付给甲方的首期定金。待甲方签订本协议后30日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至20,000元，甲方授权丙方代为收取并保管。3、合同3.3条的“签订买卖合同示范文本”约定，甲、乙双方同意在本协议签订后30日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。4、合同第七条的“违约责任”约定，本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。合同另约定了双方其他相关权利义务。
当日，原告张鑫向被告张日太支付定金20,000元，该款由第三人德佑公司代管，并由第三人德佑公司出具《收款收据》。
2016年1月20日，原、被告到第三人处对涉讼房屋的继续履行进行协商。原告向被告出示《催告书》，上载“张日太：根据双方于2015年12月17日签订的房地产买卖居间协议，你方已构成违约，侵犯了我方的合法权益。你方应当承担该协议之违约责任，并继续履行该协议。若你方不再履行协议或单方面解除协议，你方应当承担由此造成的该协议约定的一切违约责任，并对我方由此遭受的经济损失进行赔偿。我们保留提起法律诉讼的权力，以维护自身的合法权益。希望你方收到本函后的三日内给予明确答复！特此书面催告！”在该《催告书》下端空白处，有证明人德佑公司经纪人郭某手书：“2016年1月20日晚，房东张日太仔细阅读并已确认该催告书的内容。张日太明确作出不履行协议并单方面解除协议的的决定。张日太已当面知晓买受方张鑫将通过法律诉讼追究其违约责任。”
另查明，涉讼房屋原系公房，被告张日太系承租人。2016年1月11日，被告张日太向上海市闵行区房地产登记处申请办理涉讼房屋所有权产证并于同月23日予以核准。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交还和质证。对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《收款收据》、《佣金确认单》、《上海市租住居住公房凭证》、房屋基本状况及产权人信息、《催告书》予以佐证，本院对此予以确认。
本院认为，原、被告之前签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据合同约定，原告按约支付了定金，双方理应在签订《房地产买卖居间协议》后的30日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，然被告收取定金后拒绝继续履行涉讼合同。原告基于被告不愿意再出售房屋而主张解除合同，本院认为系其行使合同约定之单方解除权，于法有据，本院予以支持。而原告于2016年5月9日通过诉讼的方式明确提出解除合同，被告于2016年5月16日收到上述诉状材料，故系争买卖合同自诉状材料到达被告时解除，故本院确认原、被告所签订的买卖合同于2016年5月16日解除。
本案的争议焦点在于：一、原告主张总房款20%的违约金是否应予以支持；二、原告主张的房屋差价损失是否应予以支持。
针对争议焦点一：原告认为，被告不愿意继续签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的行为构成了根本违约，符合双方约定的协议第七条对违约责任的约定，进而向被告主张总房价款20%的违约金。被告认为，原告仅仅支付的是意向金且其根本没有收取该意向金，故其不构成违约。本院认为，原告所支付的20,000元虽然在《收款收据》显示为意向金，但是根据双方签订的《房地产买卖居间协议》第3.2条之约定，该款即便是留存在第三人德佑公司处，亦不可否认该款属定金性质。然，原告基于《房地产买卖居间协议》的第七条向被告主张总房价款20%的违约金，本院认为亦不妥当。双方协议第3.3条中，明确已经对被告未能按约与原告签订示范文本导致协议无法履行的情况作出了双倍返还定金的约定，再结合被告向原告明确不再履行合同的时间节点，本院认为对于原告支付的定金20,000元的处理应符合双方协议第3.3条的约定。在定金条款有效的情形下，定金交付以后，主合同双方当事人无论哪一方未按合同履行，定金就会对违约方进行制裁，并可补偿债权损失。现被告确实存在违约，但原告在本院向其释明后，仍坚持要求主张合同约定20%的违约金，而不选择获得双倍返还定金的定金罚则。对此本院认为，在民事诉讼过程中，应尊重当事人对自身民事权利的主张，本着不告不理的诉讼原则，虽然被告存在违约行为，但原告选择适用的违约条款并不针对被告目前的违约行为，故原告坚持要求主张合同约定的20%违约金的诉请缺乏事实依据，本院对此诉请不予支持。另基于原告现主张解除合同，合同解除的后果本院应予以依法处理，故对于原告已经支付的20,000元定金，作为定金的保管方德佑公司应将该20,000元定金返还给原告张鑫。
针对争议焦点二：原告认为由于被告未将涉讼房屋按约出售给原告，而涉讼房屋现今价值已上涨约700,000元，故被告应对原告该部分房屋上涨的损失承担责任；被告认为虽然其没有继续履行合同，但在2016年1月便告知原告不再履行合同，且被告并未实际收过定金，不构成违约，更不应承担房屋上涨的700,000元损失。本院认为，原告所主张的实为“违约可得利益”，其应是当事人一方违反合同使权利人在正常、适当履行情况下本来可以实现和取得的财产利益未能实现和取得，或者称其为违约导致权利人应增加而未增加的那部分财产。该类财产具有未来性、期待性、可得性三种特点。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，该条确立了违约损失赔偿的合理预见规则，那么违约可得利益损失的赔偿也应当遵循合理预见的规则。本案中，双方签订的是《房地产买卖居间协议》，原告支付了20,000元的定金，该定金的性质应为立约定金。而被告签订《房地产买卖居间协议》时，其所能预见的违反合同所会带来的损失也应该仅仅是双倍返还定金这一损失。更何况原告在获悉被告方不愿继续出售房屋的信息之后，即在2016年4月份重新购置房屋，被告的违约行为并未使原告丧失再次购房的机会，故对于现原告要求向被告主张700,000元的房价上涨带来的违约可得利益的诉请，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、原告张鑫与被告张日太、第三人德佑房地产经纪有限公司就位于上海市闵行区龙柏六村XXX号XXX室房屋于2015年12月17日签订的《房地产买卖居间协议》(合同编号：CXXXXXXXXXXX)中，其中关于原告张鑫与被告张日太之间的买卖合同部分于2016年5月16日予以解除；
二、第三人德佑房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张鑫返还定金20,000元；
三、驳回原告张鑫的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取计7,494元，由原告张鑫负担6,000元，由被告张日太负担1,494元(并于本判决生效之日起十日内向原告张鑫直接支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年十一月二十五日
书记员 李睿培
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。