中华人民共和国
浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3267号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陶鑑。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处。
负责人：StephenButterworth。
委托代理人：沈佩杰。
上诉人陶鑑因与被上诉人英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处（以下简称晶苑马田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年11月29日，陶鑑通过其父陶元忠将其所有的杭州滨江区彩虹城闻涛苑11幢2单元602室房屋及其室内家具、家电、物品出租给晶苑马田公司。双方于当天签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁期限自2011年12月1日至2012年11月30日止；租金每月6000元，支付方式为季付，押金为一个月租金，每季租金提前15日支付；租房保证金人民币6000元，合同期满后无欠费则全额无息归还；租凭期内，如甲方无正当理由，要求提前收回该房屋的，甲方（陶鑑）应向乙方（晶苑马田公司）支付违约金6000元，乙方未经甲方同意中途退租，乙方应向甲方支付违约金6000元等。合同签订后，陶鑑将房屋和屋内家具电器物品交付给晶苑马田公司，并委托其代理人陶元忠与被告签署了《房屋交割清单》和《室内物品清单附件》，晶苑马田公司以胡红燕的名义向陶鑑账户内支付了2012年8月底之前的房屋租金和押金。晶苑马田公司的人员在使用承租房屋初始阶段，因水龙头漏水、屋顶等问题，双方通过电子邮件进行了沟通与协商。2012年6月份以来，因房屋维修需晶苑马田公司的入住人员配合看房等问题，双方亦通过电子邮件的方式协商多次。其中6月11日陶鑑给晶苑马田公司相关人员主题为“放弃优先购买权配合看房”的邮件中，表达了物业多次预约住户看房检查房屋被拒绝及希望配合看房的意思。而晶苑马田公司的人员在当天通过邮件对此事进行了回复。6月14日，胡红燕代表晶苑马田公司发送邮件给陶鑑，内容包括：“……我们尊重你的意愿在你的代理人与公司预约后配合买房的客户看房。我们不能同意你给搬家的最后期限，因为以下原因：……合同到期日为11月30日；我们已经缴纳了定金和房租；我们已于5月18日缴纳了3个月的房租，如果你有意让我们搬出应拒绝我们的付款。尽管合同到期日为11月30日，但是我们同意在8月31日搬出房屋。……”此后，晶苑马田公司的人员仍在该房屋居住使用。8月26日，陶鑑发邮件给胡红燕，询问是否继续租用还是提前退租事宜，胡红燕在次日回复不打算续租，将在月底办理退租手续等。8月31日，陶鑑发邮件给晶苑马田公司的人员，内容包括：“对方准备好所有水、电、煤气已出账单的缴费单等，……办理房屋交接及签署提前解除合同的协议。请将以上扫描件尽快发送给我，收信后我会在三天之内安排办理交接手续。……”9月23日－25日，双方通过电子邮件，约定9月26日下午在小区物业碰面办理交接手续。9月26日，陶鑑父亲陶元忠与晶苑马田公司的工作人员范某进行了房屋交接。在清点物品时，因遥控器、取暖器的去向问题，床垫的损坏等问题未能当场解决，范某放下房屋钥匙提前离开。陶鑑父亲陶元忠则将钥匙放到了物业管理处，之后也未使用该房屋。2013年1月17日，陶鑑诉至原审法院，请求判决：1、晶苑马田公司立即向陶鑑支付迟延履行违约金人民币42800元（6000元／月÷30×2×107天）、房屋租金人民币18000元（6000元／月×3）；2、晶苑马田公司立即支付拖欠的物业费745.5元、水费54元、能耗费11.96元、电费133.3元和燃气费175.2元；3、晶苑马田公司立即将《房屋交割清单》和《室内物品清单附件》内所列房屋内物品完好返还给陶鑑（返还物品详见清单）；4、晶苑马田公司承担本案全部诉讼费用。晶苑马田公司亦提起反诉，请求判决：一、双方签订的《房屋租赁合同》于2012年8月31日解除；二、陶鑑返还6000元的保证金给晶苑马田公司；三、陶鑑向晶苑马田公司支付违约金6000元；四、陶鑑向晶苑马田公司支付热水器维修费用468元；五、本案诉讼费用由陶鑑承担。本案受理后，2013年3月21日，原审法院组织双方到场对案涉房屋内的物品进行了清点，除防盗门智能卡遗失一张、取暖器遗失、床垫有一块污渍外，其余物品均与陶鑑所列的《返还物品清单》一致。
另庭审中陶鑑陈述智能卡价值30元左右，取暖器价值300元左右，晶苑马田公司愿意承担智能卡损失30元、取暖器200元。
此外，对于陶鑑所主张的物业费等各项费用，原审法院查明如下：物业费每月应交221.5元，晶苑马田公司交至8月份，9月1日至9月26日的物业费应为192元；依据陶鑑提交的金额为54.4元的收据，该金额对应的水费产生时间为2012年9月26日至11月；电费133.30元发票虽表明电费年月为2012年10月，但系两个月一交，而晶苑马田公司的证据显示其交纳的是至2012年8月的电费，故该133.3元的电费系9月产生；燃气费175.2元，开票日期为2012年12月20日，而在晶苑马田公司搬离案涉房屋至12月20日之前，该房屋未有他人入住使用，故该费用应为晶苑马田公司在承租过程中产生。
原审法院认为，陶鑑、晶苑马田公司于2011年11月29日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思之表示，形式及内容合法，为有效合同，对双方均具有约束力。合同签订后，双方均按合同约定履行各自的义务，享有相应的权利。自2012年6月份以来，因房屋维修需晶苑马田公司的入住人员配合看房等问题，双方亦通过电子邮件的方式进行协商。对陶鑑在邮件中提到的其可能提前收回房屋，晶苑马田公司及时进行了回复，并表态不同意提前退房及因房租已交至8月31日，同意在8月31日搬出房屋。之后，陶鑑亦未要求其退房，晶苑马田公司的人员仍在该房中居住使用，由此，因视为陶鑑同意晶苑马田公司在8月31日搬出房屋。至8月下旬，双方就是否退租问题又通过邮件进行了协商，陶鑑在8月31日的邮件中也表示晶苑马田公司缴清相关的水、电、燃气等费用，办理房屋交接、签署提前解除合同书等。综上，双方自2012年6月以来通过电子邮件，协商沟通，最终就合同的解除达成了一致，原审法院确认双方的租赁合同在2012年8月31日因双方合意解除。合同解除后，晶苑马田公司应向陶鑑返还承租的房屋及房屋内的物品。双方约定交接时间为9月26日，当日双方各自委派人员进行了交接，双方对承租房屋内的各项物品进行了清点。虽然因取暖器遗失、床垫污渍等问题，晶苑马田公司的人员处理不当，放下钥匙先行离去，但这仅是交接上的瑕疵，不影响双方合同的解除及当天的交接。陶鑑以此将钥匙交至物业管理处以示不收房，双方未完成交接，原审法院不予支持。此外晶苑马田公司的租金已交至8月31日，故不存在继续支付租金。综上，原审法院对陶鑑要求晶苑马田公司支付迟延履行违约金及房屋租金的诉讼请求不予支持。然鉴于房屋的实际交付之日是9月26日，故在此之前房屋仍由晶苑马田公司支配，晶苑马田公司仍应支付该段时间的各项费用，包括房屋的占有使用费参考租金为5200元（6000元÷30天×26天）、物业费192元、电费133.3元，以及应缴纳的燃气费175.2元，共计5700.5元。至于陶鑑主张的能耗费11.96元，证据不足原审法院难以认定；水费54.4元系9月26日之后，原审法院不予支持。因晶苑马田公司已交给陶鑑保证金人民币6000元，约定合同期满后无欠费则全额无息归还，现双方提前解除合同，该保证金在支付所欠费用后，余额再予退还。对于陶鑑第三项诉讼请求，因《返还物品清单》所列物品除智能卡一张、取暖器一台外，其余物品均已返还，双方已交割清楚，故无需再判决晶苑马田公司返还。对于智能卡一张、取暖器一台，晶苑马田公司同意折价赔偿，结合双方庭审陈述，原审法院酌情确定赔偿款为300元。至于床垫污渍，属于正常使用中有可能发生的损耗，且陶鑑亦无证据证明损失到底是多少，故晶苑马田公司无需承担赔偿责任。最后，对于晶苑马田公司反诉请求所主张的提前解除合同的违约金6000元，无事实根据及法律依据，原审法院不予支持；对晶苑马田公司主张的热水器维修费用468元，其提交的证据亦不足以证明该事实，原审法院对晶苑马田公司的该项请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十八条、第二百二十二条之规定，于2013年9月5日判决：一、确认陶鑑与英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处2011年11月29日所签订的《房屋租赁合同》于2012年8月31日解除。二、英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处支付陶鑑房屋使用费5200元、物业费192元、电费133.3元、燃气费175.2元，共计5700.5元；陶鑑应返还英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处保证金6000元。相抵后，陶鑑应返还英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处299.5元，于判决生效之日起七日内付清。三、英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处支付陶鑑智能卡、取暖器赔偿款300元，于判决生效之日起七日内付清。四、驳回陶鑑的其他诉讼请求。五、驳回英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1423元，由陶鑑负担1291，英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处负担132元；反诉案件受理费112元，减半收取56元，由陶鑑负担27元，英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处负担共计29元。陶鑑于判决书生效之日起十日内来原审法院退费；英国晶苑马田国际有限公司杭州代表处于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，陶鑑不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定案涉《房屋租赁合同》于2012年8月31日解除，属于认定事实不清。虽然被上诉人曾于2012年8月提出要求结合租赁合同，双方的代理人也商谈过解除租赁合同的事宜，但双方并未就解除合同的具体程序、条件等内容达成一致意见。被上诉人在没有办理交接手续、没有清点房屋内物品、没有缴清相关费用的情况下一走了之，客观上造成上诉人无法收回租赁房屋。由于案涉租赁合同并未提前解除，被上诉人仍应支付最后一个季度的租金，并支付相应的物业费、水电费等。由于被上诉人迟延支付租金，被上诉人还应按合同约定按日向上诉人支付两倍日租金的违约金。二、本案起因是上诉人无法进房查看房屋的使用情况。上诉人对被上诉人行为的合法性、合理性、真实性产生怀疑。请求本院撤销原审判决第一、二、四项，改判被上诉人立即向上诉人支付迟延履行违约金42800元、房屋租金18000元，并支付拖欠的物业费等1119.96元。本案诉讼费用由被上诉人承担。
晶苑马田公司答辩称：本案争议焦点是涉案房屋解除的问题。1、被上诉人认为，本案设计房屋租赁合同的解除合意已经在6月份由上诉人提出，双方达成合意在8月31日，被上诉人搬出。在8月底的时候，双方达成解除合意。因此，在8月31日双方的房屋租赁合同解除。并非如上诉人所说的合同没有解除。2、被上诉人也从事实上已经履行了解除的义务。在8月12日的时候搬出了房屋。并积极的与上诉人协商交接的事宜。3、对于上诉人说的没有办理交接等事宜，事实上是上诉人吹毛求疵。上诉人完全可以通过其他途径解决。经过现场调查，房屋内没有重大物件损失。大部分是自然损耗，小物件丢失是轻微的瑕疵。在交接的时候，被上诉人已经履行了全部义务。上诉人扣押了合同约定的押金，已经可以完全补充上诉人的损失，至于上诉人提出来的合同履行过程中的一些细节的问题，该细节问题跟本案没有太大的关联性。还有，晶苑马田公司租房合法性的问题，跟本案无关。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，陶鑑与晶苑马田公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。从陶鑑与晶苑马田公司互发的邮件内容来看，双方已经对2012年8月31日房屋租赁合同的解除达成了合意。在合同解除之后，双方应进行租赁房屋的交接以及相关费用的结算。在2012年9月26日交接房屋时，晶苑马田公司已经将房屋钥匙交出，已经履行了租赁房屋的返还义务，而其在陶鑑处的押金也足以支付已经产生的房屋使用费以及物业费、水电费等相应费用。虽然双方对《返还物品清单》中的智能卡一张、取暖器一台的去向以及床垫上的一块污渍产生争议，但陶鑑自己主张的智能卡和取暖器的损失不过330元，晶苑马田公司在陶鑑处的剩余押金就可基本满足其诉讼主张，陶鑑也可以选择另行主张其权益。陶鑑父亲以此微小争议未解决为由将钥匙放到物业管理处，并长期将月租金高达6000元的案涉房屋闲置，其行为明显不当。陶鑑主张案涉租赁合同并未解除，并要求晶苑马田公司支付2012年9月26日之后的房屋租金、迟延履行违约金以及物业费等相应费用的诉讼主张缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陶鑑的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1423元，由上诉人陶鑑负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年一月二十六日
书记员 何英杰