广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第927号
上诉人（原审被告）：杨心峰，男，1986年4月26日出生，汉族，住湖南省韶山市银田镇。
委托代理人：邝昕、梁桂珊，分别系广东正鸿律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告）：中山市富源物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区。
法定代表人：李承惠，该公司董事长。
委托代理人：戚艳平、谢寿媚，分别系广东弘力律师事务所律师、律师助理。
上诉人杨心峰因与被上诉人中山市富源物业管理有限公司（以下简称富源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：位于中山市西区富华道柏景苑商住小区（以下简称柏景苑小区）的开发商为中山市富盈房地产有限公司（以下简称富盈房地产公司）。2008年5月18日，富盈房地产公司与富源物业公司签订物业管理委托合同，合同约定：富盈房地产公司将柏景苑小区委托给富源物业公司进行物业管理，委托期限为5年，从2008年5月18日起至2013年5月17日止。双方并于2008年签订补充协议，约定小区内电梯及外墙的广告利用、公用空地如停车位等，在小区未成立业主委员会之前，由富盈房地产公司委托富源物业公司继续根据市场价格对外招租。租赁所得费用归富源物业公司所有，用于小区内上述物业区域的日常维修、养护、以及广告报批、招商等费用的支出。
中山市西区毛家饭店（以下简称毛家饭店）为个体工商户，经营者为杨心峰。2009年12月22日，富源物业公司与毛家饭店签订物业服务合同、广告位租赁合同，合同对毛家饭店承租富源物业公司服务小区内商铺的物业服务、车位租赁、广告位租赁等事宜进行了约定。上述合同约定：物业管理费为每月3元／平方米×2369.06平方米=7107.18元；车位租赁费为每月25个车位×150元／个=3750元；广告位租金为每年20000元，即每月1667元。合同并约定如毛家饭店无故拖欠上述费用，则按1%计算违约金。合同签订初期，毛家饭店能按时向富源物业公司支付物业管理费、车位租赁费、广告位租金。从2012年11月开始，毛家饭店以富源物业公司无权处分上述租赁物并无权收费为由拒绝支付相应费用，截止起诉之日累计未交费用62620.9元。富源物业公司以毛家饭店未付款为由，诉至原审法院，请求判令：1.杨心峰立即向富源物业公司支付拖欠的物业管理费、车位租赁费、广告位租金（计至2013年3月合计62560.9元）；2.杨心峰支付违约金625.6元；3.杨心峰承担本案诉讼费。
另查，柏景苑小区至今未成立业主委员会。
原审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。富源物业公司与毛家饭店签订的物业服务合同及广告位租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，原审法院予以确认。双方应按合同约定履行义务，富源物业公司只要求毛家饭店的经营者杨心峰支付费用62560.9元，而非62620.9元，其主张系自由行使诉权的行为，合法有据，原审法院予以支持。关于违约金问题，富源物业公司主张应根据双方约定的以实欠款1%的标准计算，即为625.6元，该标准合法合理，原审法院予以支持。
杨心峰提出富源物业公司不是本案适格原告，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时，第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。本案中，柏景苑小区至今未成立业主委员会。富盈房地产公司与富源物业公司签订的物业管理委托合同对该小区全体业主具有约束力。故杨心峰提出的理由不成立，原审法院不予支持。
综上，富源物业公司的诉求理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：杨心峰于判决发生法律效力之日起七日内向富源物业公司支付2012年11月至2013年3月的物业管理费、车位租赁费、广告位租金合共62560.9元及违约金625.6元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1380元，减半收取690元（富源物业公司已预交），由杨心峰负担（杨心峰于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
宣判后，杨心峰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，适用法律不当，判决错误。富源物业公司不是涉案物业的所有权人，收取广告费、车位费没有事实依据。根据物权法第七十三条之规定，建筑区划内道路与建筑区划内的绿地属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。原审法院依据富源物业公司与富盈房地产公司签订的补充协议认定富源物业公司有权收取广告费及车位费不当，补充协议约定富盈房地产公司将小区内电梯及外墙广告利用、公共空地的停车位交由富源物业公司出租属于对业主物权的擅自处分，应认定为无效。二、富源物业公司没有提供相应的物业服务，收取物业服务费用没有事实依据。毛家饭店开业以来，没有享受过富源物业公司提供的物业服务。富源物业公司没有提供维修、养护、管理等物业服务，对停车位没有安排任何指引及安保措施，车位经常被他人随意停放。根据合同等价有偿原则及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条等规定，富源物业公司不应收取物业服务费用。综上，请二审法院撤销原审判决，驳回富源物业公司的诉讼请求。
被上诉人富源物业公司答辩称：首先，富源物业公司接受富盈房地产公司的委托对涉案小区进行物业管理，杨心峰应当按合同约定交纳物业管理费，双方签订的广告位和车位租赁合同合法有效，杨心峰亦应履行给付义务。其次，富源物业公司在原审提交了保安巡逻情况表，证实已提供符合约定的物业服务，毛家饭店排污管道堵塞时，富源物业公司派人前去疏通排污管道，也属依约提供物业服务。原审认定事实清楚，适用法律正确，杨心峰上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：二审期间，富源物业公司向本院提交如下证据：1.富盈房地产公司与富源物业公司签订的物业管理委托合同；2.图纸两份；3.巡查结果表、保洁日记表、图片、发票；4.柏景苑小区广告位租赁协议、工资支付台账、发票报销单。经质证，杨心峰对证据一真实性、关联性、合法性均不确认，认为富盈房地产公司与富源物业公司签订的前期物业服务合同到期后，应由小区业主大会签订物业服务合同，富盈房地产公司签订合同主体不适格，且合同内容涉及业主权利的处分不合法；对证据二的真实性确认，但认为涉案露天车位不在红线图内，车位是富源物业公司单方设定，富源物业公司私自向杨心峰收取费用不合法；对证据三的真实性、关联性、合法性均不确认，该证据由富源物业公司单方制作，巡查结果表显示巡查时间为2013年10月，与杨心峰诉讼请求跨度时间不一致；对证据四真实性、关联性、合法性均不确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（一）富盈房地产公司与富源物业公司签订的物业管理委托合同是否对杨心峰具有约束力；（二）杨心峰以富源物业公司未提供物业服务为由拒绝支付物业管理费是否成立。
关于焦点一。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，涉案小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会另行选聘物业服务企业，由建设单位富盈房地产公司选聘富源物业公司对涉案小区进行物业管理，与富源物业公司签订物业服务合同并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，富盈房地产公司与富源物业公司签订物业服务合同及补充协议，约定由富源物业公司对涉案小区进行物业管理，并负责小区内电梯及外墙广告利用、公共空地如停车位等的对外招租，该约定对全体业主均具有约束力。且富源物业公司物业服务及车辆停放保管服务收费标准经中山市物价局审核同意备案，并颁发广东省经营服务性收费许可证。因此，杨心峰上诉认为富源物业公司对涉案物业不享有所有权，无权收取外墙广告费及车位费的意见，理据不足，本院不予支持。
关于焦点二。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。”经查，2010年1月至2012年10月期间，杨心峰按合同约定向富源物业公司交纳足额物业管理费及广告费、车位租赁费。物业服务合同属继续性合同，结合富源物业公司提交的巡查结果表、保洁日记表等证据，本院有理由相信富源物业公司已向杨心峰提供了相应的物业服务。杨心峰未能举证证明富源物业公司于2012年11月开始不履行合同义务或者履行合同中存在重大瑕疵，故其以富源物业公司未提供物业服务为由拒绝支付物业管理费的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人杨心峰的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1380元，由上诉人杨心峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 曾 玲
代理审判员 朱 滔
二〇一四年四月十五日
书 记 员 林蔓娜