广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民二初字第177号
原告：左毅，男，汉族，身份证住址广西贺州市八步区，现住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：李谦、肖冠荣，分别、实习律师。
被告：曾华才，男，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被告：欧柳霞，女，汉族，住广西苍梧县。
第三人：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所地广东省肇庆市端州区。
负责人：于辉，该行行长。
委托代理人：项家润、龙国仪。
原告左毅诉被告曾华才、欧柳霞、第三人中国建设银行股份有限公司肇庆市分行经适房转让合同纠纷一案，本院在2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月16日、12月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李谦、肖冠荣，第三人委托代理人项家润、龙国仪到庭参加了诉讼，被告曾华才、欧柳霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉认为，原告与被告经自愿协商，于2013年1月27日签订了《经济适用住房转让合同》一份，合同约定被告向原告转让其享有所有权的位于肇庆市端州区玑东路惠民居10幢701房（粤房地证字第C6697675号）及9幢495号杂物房（粤房地证字第C66985**号）及建筑物所占的土地使用权，转让价格为20万元；双方并约定在政策允许后应在一个月内办理产权过户手续，过户所产生的手续费由原被告各承担50％，涉及到的土地出让金等费用全部由被告承担；双方还约定在合同生效之日起l5日内，将上述房屋的全部钥匙交付原告，在验收后视为交付给了原告，及如有一方违约的，每逾期一日违约方按照应付购房款的万分之五承担违约责任等等条款。合同签订后，原告分3次向被告支付了购房款共l65000元，被告在2013年2月将其与开发商签订的购房合同、支付购房款发票、契税发票等原件交给了原告，并于同年5月从涉案房屋中搬离，此后原告就一直居住在涉案房屋内。由于肇庆市关于经适房交易的细则一直未出台，涉案房屋一直未能办理过户登记手续。但就在2013年12月，原告看到涉案房屋门前张贴有第三人与被告之间借贷纠纷的法院公告后向被告打电话了解情况，但已无法联系上被告，再向被告的妻子了解才得知被告已经不知去向了，原告并从其妻子中得知涉案房屋是按揭房，已经抵押给了第三人。2014年1月15日，肇庆市出台了经适房交易细则，原告为了办理涉案房屋的过户手续再次通过电话和到住处等方式联系被告，均无果。原告认为，原、被告2013年1月27日签订的《经济适用住房转让合同》合法有效，双方均应遵守，原告已经按照合同约定支付了购房款，被告没有按照约定办理涉案房屋的过户手续已经构成违约，应承担违约责任。虽然涉案房屋已经抵押给了第三人，为了《经济适用住房转让合同》能够继续履行，原告愿意代被告向第三人偿还涉案房屋的贷款，贷款清偿完毕后第三人协助原告办理该房屋抵押权注销登记手续，原告代为清偿的款项由被告返还给原告，被告应按照合同约定协助原告办理该房屋所有权过户登记手续，过户费用、补交土地出让金费用由被告承担。为维护原告的合法权益，请求判令：1、原告代被告向第三人清偿位于肇庆市端州区玑东路惠民居10幢701房的贷款，贷款清偿完毕后第三人协助原告办理该房屋抵押权注销登记手续，原告代被告向第三人清偿的本案讼争房屋的贷款从原告未支付给被告的购房款中扣除，剩余款项由被告返还给原告；2、被告继续履行与原告2013年1月27日签订的《经济适用住房转让合同》约定的合同义务，在合同项下房屋抵押权注销登记后，协助原告办理该房屋所有权过户登记手续，过户费用、补交土地出让金费用由被告承担；3、被告向原告支付违约金2300元（从2014年2月l6日起暂计至2014年3月6日，之后按照应付购房款20万元的万分之五计至付清之日止）。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告曾华才、欧柳霞没有答辩和提交证据，也没有到庭参加诉讼。
第三人陈述认为，原、被告之间的争议与其无关，第三人只与曾华才、欧柳霞之间存在房屋担保借款合同关系，原告应先依法确认并处理好其与曾华才、欧柳霞之间的房屋买卖关系后，再行与第三人协商涉案房屋的还贷事宜。综上所述，请法庭充分考虑第三人的意见，依法裁判，以维护第三人的合法权益。
经审理查明，2007年3月31日，曾华才与肇庆市华英实业集团有限公司签订了合同编号经适070711《商品房买卖合同》一份，由曾华才购买肇庆市端州区玑东路惠民居10幢701房，建筑面积为67.9平方米，总价款为93906元，其中约定首期房款28906元，余款65000元办理10年银行按揭。同日，曾华才与肇庆市华英实业集团有限公司签订了合同编号经适070713《商品房买卖合同》一份，由曾华才购买肇庆市端州区玑东路惠民居9幢495号杂物房，价款6396元。尔后，曾华才与第三人办理了房屋按揭借款业务。
2013年1月27日，原告与曾华才、欧柳霞签订了《经济适用住房转让合同》一份，约定将肇庆市端州区玑东路惠民居10幢701房、9幢495号杂物房转让给原告，转让费为200000元，还约定分二期付款：合同生效15日内付款120000元；余款80000元，待政策允许过户时一次性支付给被告；在政策允许后一个月内办理产权过户手续，费用由原、被告各承担50%，涉及土地出让金等费用由被告承担；还约定办理过户期限为2013年7月1日前等。签订合同后，原告在2013年1月28日、2月6日、2月26日三次分别向曾华才、欧柳霞支付了40000元、60000元、65000元，共165000元购房款；曾华才、欧柳霞将玑东路惠民居10幢701房、9幢495号杂物房交付给原告使用。同时，还将其与开发商签订的购房合同、支付购房款发票、契税发票等原件交给了原告收执。原告入住使用该房屋至今。原告认为可以提前交清房屋按揭款，要求曾华才、欧柳霞依约协助办理有关手续，但二人却怠于办理，遂成讼。
在诉讼中，因本案涉及的是经适房转让问题，经肇庆市端州区人民政府2014年10月17日回复认为，端州区玑东路惠民居10幢701房、9幢495号杂物房不实施回购。
又查明，曾华才、欧柳霞为夫妻关系。
本院于2014年5月6日通过中国邮政法院专递的形式向被告曾华才、欧柳霞送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等。但被告曾华才、欧柳霞既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由。
本院认为，本案为经适房转让合同纠纷。2013年1月27日，原告与被告签订《经济适用住房转让合同》，约定将肇庆市端州区玑东路惠民居10幢701房、9幢495号杂物房转让给原告，该合同因肇庆市端州区人民政府回复不实施回购而生效，对原、被告均有约束力，双方应按合同的约定承担责任和履行义务。又因为经适房上市交易需要一定的审核批准程序，合同约定的如违约金等不予支持。现就本案的有关问题，评判如下：（一）关于原告替代曾华才、欧柳霞偿还房屋按揭款问题。2013年1月27日，原告作为受让人与曾华才、欧柳霞作为转让人签订合同，将该房屋转让给原告，也为此向曾华才、欧柳霞支付了相应对价、并实际占有、使用该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消天不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告与曾华才、欧柳霞签订的合同是各方当事人的真实意思表示，因政府同意不实施回购而有效，应受法律保护，各方当事人均应恪守履行。曾华才、欧柳霞在办理房屋按揭时，办理了房屋抵押他项权登记，将房屋抵押给第三人，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，作为受让人的原告可替代曾华才、欧柳霞向第三人清偿全部债务后，使抵押权归于消灭，取得该房屋的权利。在向第三人清偿了全部债务，其因房屋按揭而发生的抵押自然归于消灭，在抵押这一法律事实消灭后，第三人应当解除抵押、退还相关文件给当事人。原告代为清偿的债务，可在其未足额交付的购房款中抵扣。（二）、关于曾华才、欧柳霞协助原告办理上述房屋的过户手续问题。原、被告在合中约定办理过户手续和承担费用，这是当事人处分自己的民事权利，可从双方约定。曾华才、欧柳霞经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证和抗辩之权利，应承担不利于其的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
确认原告左毅享有替代被告曾华才、欧柳霞提前向第三人中国建设银行股份有限公司肇庆市分行清偿肇庆市端州区玑东路惠民居10幢701房按揭债务的权利；原告左毅清偿按揭债务及费用后，可在其欠被告曾华才、欧柳霞购房款中抵扣。
第三人中国建设银行股份有限公司肇庆市分行在原告左毅替代偿还全部按揭债务和相关费用后10日内将肇庆市端州区玑东路惠民居10幢701房相关文件退给原告左毅。
被告曾华才、欧柳霞应在原告左毅替代偿还按揭债务后30日内协助原告左毅办理肇庆市端州区玑东路惠民居10幢701房、9幢495号杂物房过户手续，所需费用原、被告各承担50%，土地出让金等费用由被告承担。
驳回原告左毅其他的诉讼请求。
本案受理费4335元、财产保全费1520元，共5855元，由被告曾华才、欧柳霞负担。原告已向本院交纳上述费用，本院不予退回，由被告在本判决发生法律效力之日起七日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗月华
审 判 员 杜宁光
人民陪审员 余玉霞
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 梁文聪
第2页共7页