上海市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪民终230号
上诉人(原审原告)：上海平安欣仑物业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：孙建德，职务董事长。
委托诉讼代理人：薛珉。
委托诉讼代理人：周华明，北京盈科(上海)律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行，住所地上海市徐汇区。
负责人：钱一锋，职务行长。
委诉诉讼代理人：刘洪俊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚慧芸，上海虹桥正瀚律师事务所律师。
上诉人上海平安欣仑物业发展有限公司(以下简称平安欣仑公司)因与上诉人中国农业银行股份有限公司上海徐汇支行(以下简称农行徐汇支行)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市第一中级人民法院(2016)沪01民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平安欣仑公司的委托诉讼代理人薛珉、原委托诉讼代理人周素文、上诉人农行徐汇支行的委托诉讼代理人刘洪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
平安欣仑公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、平安欣仑公司一审中提交的证据材料7电子邮件符合证据的“三性”，且与其他证据相吻合，一审法院却不予采纳，致事实认定错误。2、请款单上虽然是按477.67平方米向农行徐汇支行收取租金，但并不能就此认定平安欣仑公司放弃了主张租金差额，农行徐汇支行理应按692平方米支付租金及物业管理费，其逾期不足额支付，平安欣仑公司有权解除合同。一审判决农行徐汇支行补付从2014年11月起的租金差，显属错误，损害了平安欣仑公司的财产权益，补交租金的起算点应为2007年3月。3、一审法院在开庭审理时是与关联案件一并审理，却未一并判决，程序上严重违法。
农行徐汇支行辩称：不同意平安欣仑公司的上诉请求。相关电子证据未完善形式，一审法院不予采纳合理合法。平安欣仑公司始终是按477.67平方米向农行徐汇支行请款，该请款单代表平安欣仑公司的意思表示，农行徐汇支行从未恶意拖欠过租金或物业费，不构成违约，平安欣仑公司无权解除合同。
农行徐汇支行亦提起上诉，请求：撤销一审判决第一、第二项，改判驳回平安欣仑公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1、2007年3月13日的《房屋土地权属调查报告书》在系争房屋产权登记之后方才出具，不是房地产登记部门办理产权登记时作为认定房屋面积所依据的文件，而是测绘部门根据开发商要求为开发商对外出租的需要而特别出具的形式上的“测绘报告”，其真实性不应得到确认。该测绘报告的数据与房地产登记簿所记载的数据不一致，又存在缺页、缺少印章等形式问题。作为双方长久以来结算依据的477.67平方米，测绘结果没有数据能与之匹配，平安欣仑公司直至本案诉讼才首次拿出该份报告，农行徐汇支行有理由怀疑该报告系后补。即便真实，该报告的测绘结果也注明是“预测”，不符合合同约定的“实测面积”。2、鉴于平安欣仑公司的断水断电行为，法院应当彻底免除断水断电期间的全部租金和物业费，而非仅酌定该期间不用补交因面积差产生的租金。3、即使农行徐汇支行租赁部位面积确为692平方米，平安欣仑公司基于重大误解一直以477.67平方米为基数请款并收取租金，其现在要求农行徐汇支行补交租金的主张类似于行使合同变更权，即将租金计算标准变更为692平方米，而合同变更权须受1年除斥期间的限制，故其在已知或应知实测面积后的1年内未主张，已不应得到支持。
平安欣仑公司辩称：合同约定按实测面积计算租金，不存在已过诉讼时效期间的问题。房产登记簿记载了系争房屋一层裙楼面积为1，253.35平方米，而分隔出租后三块面积相加正好是1，253.35平方米，室号101-2和101-3就是农行徐汇支行承租部位，其认为承租部位仅是101-2，是其错误理解。平安欣仑公司提交的测绘报告没有缺页，不存在瑕疵。停水停电也是在协商无果情况下为之，是有法律依据的。
平安欣仑公司向一审法院起诉请求：1、判令农行徐汇支行补交2007年3月1日至2016年4月15日期间租金人民币(以下币种同)51,620,894元(含面积补差租金14,407,441元，价格补差租金37,213,453元)，并支付滞纳金53,811,158元(计算至2016年4月15日)，合计金额为105,432,053元；2、判令农行徐汇支行补交物业费1,200,248元(计算至2016年6月30日止)；3、判令农行徐汇支行赔偿合同解除后因其拒绝搬离给平安欣仑公司造成的经济损失3,062,243.55元(2016年4月16日至2016年6月30日)；4、诉讼费用由农行徐汇支行承担。
一审法院认定双方无争议事实如下：
2006年10月25日，平安欣仑公司(甲方)与农行徐汇支行(乙方)签订《上海淮海国际广场办公楼预租合同》，约定农行徐汇支行向平安欣仑公司预承租坐落于上海市汾阳路XXX号甲淮海国际广场商业裙楼一楼(名义楼层)局部开设银行。房屋预租预测建筑面积为466.38平方米，房屋用途为综合商办，房屋类型为新建商品房。合同1.2条约定，该房屋的预测建筑面积已列于本合同第1.1条。此外甲乙双方同意，乙方租用该房屋的预测建筑面积与实测面积(具体以相关部门出具的测绘报告为准)不一致的，以实测面积作为计算该房屋租金、物业管理费的依据。合同1.3条约定，甲乙双方在此同意并确认，即使该房屋实测面积与预测建筑面积有任何不同或误差，或者上述1.2条规定的该房屋租用面积与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方均不对该房屋的租金、物业管理费的计算基数作出调整(计算基数为本合同第4.1和5.1条的规定的租金及物业管理费每日每平方米的单价。)合同3.1条约定，甲方应于2006年12月1日前将该房屋交付乙方装修。合同3.8条约定，房屋租赁期为180个月，自2007年3月1日起至2022年2月28日止。起租日为装修期届满的第二日，即2007年3月1日。合同4.1条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币20元。月租金总计为人民币283,714.50元。租金不包括物业管理费。合同4.3条约定，本合同项下乙方对甲方的所有付款，应以人民币支付至甲方书面指定之账户。甲方应于本合同规定的付款日期10日前向乙方发出付款通知书。合同5.1条约定，租赁期内该房屋目前的物业管理费按照租用房屋建筑面积每平方米每月人民币50元计算，即该房屋每月的物业管理费为人民币23,319元。物业管理费包含公共部位之照明费、空调费、水费、清洁费、安保费及维修服务的费用；不包括非正常营业时间空调费(即加时空调费)、单元内清洁费、电费、水费、通讯等费用。合同5.2条约定，乙方应于该房屋在交付日交付乙方的同时或之前，向甲方或管理公司支付该房屋一个月的物业管理费。其后各月的物业管理费，应由乙方于每月5日前向甲方或管理公司提前付清。合同5.4条约定，乙方同意，如租赁期内管理公司就该物业中所有综合商办用途的房屋统一调整物业管理费、车位费，需提前一个月书面通知乙方，则乙方就该房屋所应付的物业管理费、车位费将于该一个月期满时相应调整。合同9.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17：00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未经与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍，即人民币18,655.20元向甲方支付该房屋占用期间的使用费，还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费和第6.5条所规定的一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同15.3条约定，租赁期内，乙方逾期支付租金的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一日按照该房屋月租金的1‰支付滞纳金。乙方逾期不支付租金超过一个月的，甲方有权根据16.3条的有关规定解除合同。合同16.3条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应向甲方支付等同于保证金金额的违约金；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的。(二)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的。(三)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。(四)乙方逾期不支付租金或物业管理费超过一个月的。(五)乙方利用该房屋从事非法活动的。预租合同还就其他事项作了约定。
上海市房屋土地测绘中心于2007年3月13日出具了房屋土地权属调查报告书。该报告书表五-1的房屋分套建筑面积计算成果表(预测)载明1幢1号甲，室号101-2建筑面积为455.45平方米，室号101-3建筑面积236.55平方米。双方当事人在庭审中确认，该报告书所显示的室号101-2、室号101-3所在位置即农行徐汇支行所承租的标的物所在位置。
2015年11月16日，平安欣仑公司向农行徐汇支行发出《关于补交淮海国际广场租金、物业管理费、保证金的紧急催款函》，平安欣仑公司要求农行徐汇支行补交租金。平安欣仑公司在该函中指出：从2007年3月1日起，农行徐汇支行每月实际支付租金的面积比实际承租面积(实际测量面积)少214.33平方米，平安欣仑公司于2009年6月8日发函要求从2007年3月1日起，农行徐汇支行承租的办公楼的日租金调至每平方米36元，故农行徐汇支行应补交2007年3月1日到2015年11月30日的租金共计49,051,529.10元、应补交2007年3月1日到2015年11月30日的物业管理费共计1,125,232.50元、应补交办公楼租赁保证金1,455,919.50元，上述三项综合计算农行徐汇支行应支付平安欣仑公司总计金额51,632,681.10元。平安欣仑公司要求农行徐汇支行在收到函件后在2015年11月30日前予以妥善解决，否则平安欣仑公司将启动法律程序，届时平安欣仑公司不仅要支付上述所欠款项、未按期付款而产生的利息、违约金、诉讼费等，还要承担合同解除的不良后果。
2016年4月12日，平安欣仑公司向农行徐汇支行发出《合同解除通知书》称，截至2016年3月31日农行徐汇支行尚欠平安欣仑公司租金、物业管理费及应补交的租赁保证金共计53,440,376.78元。对于欠款平安欣仑公司多次向农行徐汇支行催讨，农行徐汇支行一拖再拖，至今仍未得到解决与清偿。根据合同法的相关规定及双方签订的预租合同第16.3条的规定，平安欣仑公司正式通知农行徐汇支行如下：1、即时解除农行徐汇支行与平安欣仑公司于2006年10月份签订的《淮海国际广场办公楼预租合同》；2、请农行徐汇支行于收到解除合同通知书之日起3日内，停止经营活动，清理完毕农行徐汇支行在商业裙楼中的物品，将所承租的商业裙楼归还平安欣仑公司，向平安欣仑公司结清上述欠款并承担违约责任。
2016年4月15日，平安欣仑公司向农行徐汇支行发出《搬离通知》称，由于农行徐汇支行违反双方签署的预租合同第16.3条的约定，平安欣仑公司于2016年4月12日通知农行徐汇支行解除了双方已签署的预租合同，请农行徐汇支行立即搬离并按预租合同第九条的约定条件向平安欣仑公司归还当前承租的物业，否则平安欣仑公司将有权按照预租合同第九条的相关规定自行处理，届时农行徐汇支行还要承担全部的违约责任及对平安欣仑公司造成的全部损失。
2016年4月23日，平安欣仑公司向农行徐汇支行发出《通知》称，农行徐汇支行累计拖欠租金、物业管理费约1.04亿元(含滞纳金)，经平安欣仑公司发函解除租赁关系并要求归还物业后，农行徐汇支行依然占用该物业并对外经营。平安欣仑公司基于上述事项于2016年4月20日对农行徐汇支行办公区域采取停止供电……。
因平安欣仑公司于2016年4月20日起对农行徐汇支行承租的办公区域采取停水停电措施，农行徐汇支行停止对外营业，并向法院另案起诉要求继续履行预租合同，由平安欣仑公司恢复供水供电，并赔偿经济损失。平安欣仑公司则提起本案诉讼。
关于双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
平安欣仑公司向一审法院提交如下证据材料：1、平安欣仑公司于2007年4月23日出具的《关于中国农业银行上海徐汇支行承租面积调整的情况说明》；2、平安欣仑公司于2007年6月18日出具的《关于要求变更预租合同为租赁合同的函》；3、平安欣仑公司于2007年10月18日出具的《关于要求变更预租合同为租赁合同的函》；4、平安欣仑公司于2009年6月8日出具的《关于调整租金等费用的通知》；5、平安欣仑公司于2009年11月17日出具的《回函》；6、平安欣仑公司于2010年1月11日出具的《关于再次要求调整租金的函》；7、平安欣仑公司自2016年1月至4月期间，与农行徐汇支行办公室主任的沟通邮件三份。共同证明平安欣仑公司在解除合同之前，就房屋面积差导致租金欠付，签订正式租赁合同，以及调整租金、物业费等问题与农行徐汇支行有过多次沟通。平安欣仑公司已通知农行徐汇支行按新的租金标准签约并支付欠租。因为农行徐汇支行没有履行，故平安欣仑公司按预租合同第15.3条、第16.3条行使合同解除权。
农行徐汇支行质证认为，其从未收到过平安欣仑公司出具的上述函件，平安欣仑公司2015年11月16日才发函要求农行徐汇支行按照692平方米建筑面积计付租金，之前平安欣仑公司从未提出过；2007年3月29日平安欣仑公司以书面发函的形式告知农行徐汇支行房屋测绘报告已经取得，实测面积为477.67平方米，并要求农行徐汇支行自2007年5月开始按照该实测面积计付租金和物业费；双方一直按该标准履行至今。同时，农行徐汇支行主张，物业费的请款、收款、发票出具的主体，系案外人上海淮海国际广场物业管理有限公司并非平安欣仑公司，且该公司出具的请款单也一直按照建筑面积477.67平方米计付物业管理费。为此，农行徐汇支行向一审法院提交如下证据材料：1、2007年3月29日平安欣仑公司出具的《关于按实测面积计算并调整相关费用的通知》；2、2015年1月至2016年11月期间物业管理费的请款单、付款凭证及发票。
平安欣仑公司对于农行徐汇支行提交的上述证据材料质证认为，证据1没有原件，且平安欣仑公司从未向农行徐汇支行发出过该份函件，平安欣仑公司自2007年4月23日起一直就实测面积692平方米与农行徐汇支行进行交涉，但农行徐汇支行拒绝沟通；对于证据2的真实性予以确认，但农行徐汇支行认为根据合同5.2条约定，平安欣仑公司或物业管理单位均有权收取物业管理费。
审理中，双方一致确认，预租合同履行至今，平安欣仑公司始终按每天每平方20元的合同单价及建筑面积477.67平方米向农行徐汇支行出具租金请款单，农行徐汇支行也一直按平安欣仑公司的请款单金额支付租金，并由平安欣仑公司收款后开具租金发票。同时，物业管理单位也一直按照合同约定的单价及建筑面积477.67平方米向农行徐汇支行出具物业管理费请款单，农行徐汇支行也一直按请款单金额支付物业管理费。
针对上述双方争议的证据材料，一审法院认为，平安欣仑公司提交的上述7份证据材料，农行徐汇支行否认收到，而平安欣仑公司也未能就其已向农行徐汇支行送达函件提供相关证据予以佐证；且证据材料7系电子邮件，平安欣仑公司提交的该证据形式不符合我国民诉法对于电子证据提交的相关规定，故一审法院对平安欣仑公司提交的该组证据材料均不予采纳。关于农行徐汇支行提交的证据材料1，平安欣仑公司否认系其出具，但平安欣仑公司认可其一直按建筑面积477.67平方米向农行徐汇支行出具租金请款单，而该履行行为与此函件内容相符，平安欣仑公司亦未能举证证明除此函件之外，其请款单计付租金的租赁面积之其他出处。故一审法院对该份函件的真实性予以确认。至于农行徐汇支行提交的证据材料2，平安欣仑公司对其真实性不持异议，故亦予以确认。据此，一审法院确认如下事实：
2007年3月29日，平安欣仑公司向农行徐汇支行发出《关于按实测面积计算并调整相关费用的通知》，函件提到平安欣仑公司于2007年2月1日获得了房地产登记册的有关房屋状况信息，得知了淮海国际广场楼层的实测面积。农行徐汇支行所承租的商业裙楼一楼局部的实测面积为477.67平方米，根据预租合同第1.2条、第1.3条的规定，对农行徐汇支行的租金和物业管理费及保证金的收取调整如下：从2007年5月起按实测面积重新计算、收取农行徐汇支行所承租房屋的租金及管理费(具体金额见于下月下旬请款单)。农行徐汇支行需补足所承租房屋从承租日起至2007年4月份按实测面积较预测面积所增加面积的相应租金及物业管理费及补交以实测面积计算的保证金和已缴纳的保证金的差额。补交租金、物业管理费及保证金明细及缴纳期限届时将载于平安欣仑公司另行向农行徐汇支行发出的请款单。
一审审理中，案外人上海淮海国际广场物业管理有限公司向一审法院出具书面意见，表示该公司同意由平安欣仑公司依据本案所涉预租合同向农行徐汇支行主张物业管理费，该公司愿意承担该诉讼后果，并不再另行就此诉讼。
一审审理中，农行徐汇支行向一审法院表示，若其承租的房屋实测面积确为692平方米，则平安欣仑公司直至2015年11月才第一次通知农行徐汇支行补面积差，故平安欣仑公司至多只能主张2014年11月起的面积差，并应扣除停水停电期间的租金。
一审法院认为，平安欣仑公司与农行徐汇支行就上海市汾阳路XXX号甲淮海国际广场商业裙楼一楼所签订的预租合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，该合同当属有效，双方均应严格恪守。根据该合同约定，以实测面积作为计算房屋租金、物业管理费的依据，故农行徐汇支行理应按实测面积支付租金及物业管理费。根据涉案房屋土地权属调查报告书显示，本案所涉汾阳路XXX号甲中由农行徐汇支行承租使用的101-2及101-3所涉建筑面积共计692平方米，故农行徐汇支行理应依约按建筑面积692平方米支付租金及物业费。
现双方争议在于农行徐汇支行一直按477.67平方米支付租金和物业费是否构成违约。对此一审法院认为，在双方履约过程中，尚无证据显示平安欣仑公司在2015年11月16日之前向农行徐汇支行披露过涉案租赁物的实测面积，并提交过测绘报告给农行徐汇支行。从本案查明的事实显示，合同履行至今近十年，平安欣仑公司一直按建筑面积477.67平方米向农行徐汇支行出具租金请款单，并按477.67平方米向农行徐汇支行收取租金。虽然2015年11月16日平安欣仑公司向农行徐汇支行发函，明确告知应按建筑面积692平方米计付租金和物业费，但无论是平安欣仑公司还是物业公司，在此之后却仍然按477.67平方米向农行徐汇支行请款，因此农行徐汇支行自始至终按平安欣仑公司及物业公司的请款金额按时支付租金和物业费，其行为并未构成违约。关于平安欣仑公司称其在2009年6月8日曾发函给农行徐汇支行，要求调高日租金至36元/平方米。一则，农行徐汇支行否认收到过该函件，而平安欣仑公司也未提交相关函件送达之凭证;二则，双方在合同1.3条共同确认，不对房屋租金、物业管理费的计算基数即合同第4.1及5.1条规定的租金及物业管理费每日每平方米的单价作出调整;三则，之后平安欣仑公司仍一直按合同约定的每日每平方米20元的单价出具请款单。因此，平安欣仑公司认为农行徐汇支行拒绝支付涨价后的租金及物业管理费已构成违约，显然依据不足。综合上述分析，现平安欣仑公司主张农行徐汇支行未按实测面积692平方米及涨价后的租金单价向平安欣仑公司支付租金已构成违约，并据此行使合同解除权，无合法依据，一审法院不予采信。农行徐汇支行在平安欣仑公司单方行使合同解除权后，拒绝搬离并无不当，故平安欣仑公司起诉要求农行徐汇支行赔偿因其拒绝搬离所造成的经济损失，一审法院不予支持。
关于平安欣仑公司主张的补交租金及滞纳金的诉讼请求。根据平安欣仑公司所述，其主张的补交租金数额起算于2007年3月，包含因租金单价调整而产生的租金差额以及建筑面积从477.67平方米调整到692平方米所产生的租金差额。农行徐汇支行辩称，其已按平安欣仑公司请款数额支付租金，故无需补交租金，且即便应按692平方米计付租金，平安欣仑公司2014年11月前的诉请数额也超过了诉讼时效。对此，一审法院认为，平安欣仑公司主张的关于租金单价调整而产生的租金补交数额，因违反双方合同关于不调整租金单价的约定内容，故不予支持。至于平安欣仑公司主张的因面积差而产生的补交租金数额应否由农行徐汇支行支付的问题。由于平安欣仑公司在2015年11月16日向农行徐汇支行发函，明确要求农行徐汇支行按实测面积692平方米补交租金，虽然之后，平安欣仑公司仍按477.67平方米向农行徐汇支行请款并收取租金，但并不能就此认定平安欣仑公司放弃了租金面积的差额之主张权利。然因平安欣仑公司亦无证据证明其在2015年11月16日之前向农行徐汇支行主张过补交面积差额部分的租金，故农行徐汇支行关于平安欣仑公司的主张已部分超过诉讼时效的辩称意见，于法有据，一审法院予以采纳。据此，平安欣仑公司主张的因面积差而产生的租金补交费用中，自2014年11月16日起，按692平方米与477.67平方米之间的面积差，按合同约定的日租金20元/平方米计算的租金应由农行徐汇支行向平安欣仑公司予以支付。但考虑到双方均确认自2016年4月20日起平安欣仑公司在农行徐汇支行租赁部位采取了停水停电措施，故此后农行徐汇支行已无法正常使用该租赁物，故租金理应予以适当扣减。考虑到农行徐汇支行在平安欣仑公司停水停电后仍按平安欣仑公司的请款按时支付租金，故一审法院酌情认定农行徐汇支行在平安欣仑公司采取停水停电措施后，按477.67平方米支付租金。面积差产生的租金补交费用截止于2016年4月19日，鉴于平安欣仑公司主张的由农行徐汇支行支付的面积差产生的租金补交费用截止于2016年4月15日，一审法院予以准许。至于滞纳金，因农行徐汇支行不存在欠付租金的违约行为，故平安欣仑公司主张补交租金产生的滞纳金依据不足，一审法院不予支持。
关于平安欣仑公司是否具备主张物业费之诉讼主体资格。根据双方合同约定，物业费由农行徐汇支行向平安欣仑公司或管理公司支付，故平安欣仑公司和管理公司均有权依约向农行徐汇支行收取物业费。鉴于涉案租赁物之物业管理公司在本案审理中，明确同意由平安欣仑公司在本案中向农行徐汇支行主张物业管理费，并表示愿意承担诉讼后果，且不再另行就此诉讼，故农行徐汇支行关于平安欣仑公司不具备主张物业费之诉讼主体资格的抗辩意见，一审法院不予采纳。至于平安欣仑公司主张的物业费补交数额，亦因前述面积差所产生，故结合前述分析，应由农行徐汇支行向平安欣仑公司补交自2013年11月16日起至2016年6月30日止，按692平方米与477.67平方米之间的面积差，按合同约定的每月每平方米50元计算的物业费。
一审法院据此判决：一、农行徐汇支行应于判决生效之日起七日内向平安欣仑公司补交自2014年11月16日起至2016年4月15日止，按建筑面积214.33平方米、每日每平方米20元计算之租金；二、农行徐汇支行应于判决生效之日起七日内向平安欣仑公司补交自2013年11月16日起至2016年6月30日止，按建筑面积214.33平方米、每月每平方米50元计算之物业费；三、驳回平安欣仑公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币590,272.72元，由平安欣仑公司负担577,525.44元，农行徐汇支行负担12,747.28元。
二审审理期间，平安欣仑公司提供了(2017)沪嘉证经字第591号公证书，为证明其作为一审证据7提交的三份电子邮件已经发送给农行徐汇支行。电子邮件的内容表明2016年1月8日至同年4月12日期间平安欣仑公司与农行徐汇支行就面积差导致的补交租金、物业费问题进行沟通、协商，农行徐汇支行对其要求补付租金、物业费及重签租赁合同的要求不予理睬；在平安欣仑公司采取停水停电措施后，双方在当地街道办组织的协商会议中初步达成了恢复供电的解决方案，但农行徐汇支行未积极配合来执行双方达成的方案。
农行徐汇支行质证认为，对公证书本身的真实性无异议，但只能证明2016年之后双方的沟通，不能证明之前平安欣仑公司曾提出过面积差问题。
农行徐汇支行补充提交了其一审提供的2007年3月29日平安欣仑公司发出的《关于按实测面积计算并调整相关费用的通知》之原件，称其一审后方才找到，同时还有该份通知的附件一并提交：《关于中国农业银行上海市徐汇支行承租面积调整的计算说明》，以及汾阳路XXX号甲、淮海中路XXX号《上海市房地产登记册》关于房屋状况及产权人信息页面，空白部位有手写的477.67平方米的计算公式。为证明农行徐汇支行实际承租区域仅为101-2，平安欣仑公司通知其租金及物业费均按477.67平方米为计算依据，而477.67平方米根据对方提供的计算公式是由农行徐汇支行承租的专属部分455.45平方米及22.22平方米分摊面积共同组成。二审中，农行徐汇支行还申请调查令前往上海市徐汇区房地产交易中心，调取了系争房屋在交易中心备案的由上海市房屋土地测绘中心于2007年1月18日出具的《房屋土地权属调查报告书》，并提交给本院，以此证明系争房屋主楼和裙楼的分界在同由上海市房屋土地测绘中心出具的两份调查报告书所附平面图中是不一致的，平安欣仑公司提供的调查报告书不真实，不具有合法效力，裙楼一楼至少存在三家承租户，三家的租赁面积总和是1，253.35平方米，农行徐汇支行的承租面积也就不可能是692平方米。
平安欣仑公司质证认为通知和计算说明上所盖的是平安欣仑公司的租赁专用章，不是签订合同时的合同专用章，该租赁专用章的真实性不能确认。即使真实，租赁部也非合同相对方，不能代表平安欣仑公司，而农行徐汇支行实际承租的是101-2和101-3部位，这是客观事实。对于备案的《房屋土地权属调查报告书》，平安欣仑公司质证认为其中所附分层图不清晰，农行徐汇支行所称的主、裙楼分界线并不正确，而平安欣仑公司持有的《房屋土地权属调查报告书》是对备案报告书的明确和细化，其中将1幢1号甲101室分成了101-1室、101-2室、101-3室，面积和为1，253.35平方米，与备案报告书1幢1号甲101室面积完全一致，农行徐汇支行租赁的就是101-2室和101-3室，与实际情况一致。
对于上述证据，本院认为，平安欣仑公司提供的公证书，农行徐汇支行对其真实性并无异议，本院予以确认。但该证据仅能证明2016年1月至4月，双方曾就面积差问题进行过沟通，对于双方争议的事实，即2015年11月16日之前平安欣仑公司是否向农行徐汇支行主张过补交面积差额部分的租金，缺乏关联性，故本院不予采纳。农行徐汇支行提供的2007年3月29日平安欣仑公司发出的《关于按实测面积计算并调整相关费用的通知》及附件，均系原件，且盖有平安欣仑公司的租赁专用章，虽平安欣仑公司表示对租赁专用章的真实性不能确认，但在其一审提交的2009年6月8日发给农行徐汇支行的通知和2009年11月17日、2010年1月11日的函件上均盖有此章，故对该份证据的真实性应予确认，对该份证据及农行徐汇支行申请调查令调取的《房屋土地权属调查报告书》，本院予以采纳。
经审理查明，系争房屋在上海市徐汇区房地产交易中心不动产登记资料中，作为房屋土地调查成果备案的是上海市房屋土地测绘中心于2007年1月18日出具的《房屋土地权属调查报告书》。2007年3月29日平安欣仑公司向农行徐汇支行发出《关于按实测面积计算并调整相关费用的通知》，同时告知了承租面积调整的计算方法。一审法院查明的其余事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人就上海市汾阳路XXX号甲淮海国际广场商业裙楼一楼局部所签预租合同合法有效，双方均应按约履行。根据该合同约定，以实测面积作为计算租金、物业管理费的依据。就农行徐汇支行的承租部位，平安欣仑公司曾于2007年3月29日以通知形式明确告知实测面积为477.67平方米及相应的计算方法，在合同的实际履行中双方也一直按此面积及合同约定的单价开具请款单、支付租金及物业管理费。可见，双方当事人对系争租赁部位实测面积为477.67平方米已达成一致。现平安欣仑公司持上海市房屋土地测绘中心于2007年3月13日出具的《房屋土地权属调查报告书》主张农行徐汇支行租赁部位实测面积为692平方米，首先与其实际履行行为相矛盾，在2007年3月13日已有所谓实测面积的情况下，其却于同年3月29日通知农行徐汇支行实测面积为477.67平方米，之后始终按此面积收取租金及物业费，直至2015年11月16日，期间并无证据显示平安欣仑公司曾经通知农行徐汇支行关于面积差的问题，此显然有违常理。其次，同由上海市房屋土地测绘中心出具、房屋土地调查员签名落款同为袁炜东的两份《房屋土地权属调查报告书》，在首页《房屋建筑面积测绘技术说明书》中，备案报告在尾部注明“实测该项目”，平安欣仑公司所持报告则注明“该项目根据开发商申请为租赁面积参考，不作为登记发证使用，不上大计系统”。且在报告书的表五-1《房屋分套建筑面积计算成果表》上，备案报告注明的是“实测”，而平安欣仑公司所持报告注明的是“预测”。再次，虽然两份报告书的表五-1对于1幢1号甲101室的建筑面积均显示为1，253.35平方米，但在此后的表七《房屋分层平面图》中，对于101室的界限范围存在明显不同。结合平安欣仑公司一审中提供的“关于农行徐汇支行租赁房屋部位、面积的情况说明——对《房屋土地权属调查报告书》的解释说明”中，其在房屋分层平面图上对案外人渣打银行租用部位标注为主楼大堂区域，而在备案报告的房屋分层平面图中，该部位仍为裙楼区域(即1，253.35平方米的范围内)。综合上述分析，本院认为平安欣仑公司单方委托出具的《房屋土地权属调查报告书》内容与备案报告存在差异，尚不足以证明双方在实际履行中已达成一致的租赁部位面积477.67平方米确实有误，仅凭该份报告主张农行徐汇支行租赁部位的实测面积应为692平方米，依据不足。据此，平安欣仑公司主张农行徐汇支行一直按477.67平方米支付租金和物业费构成违约，单方行使解除权，起诉要求农行徐汇支行赔偿因其拒绝搬离所造成的经济损失，以及补交因面积差而产生的租金和滞纳金、物业管理费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。平安欣仑公司另主张的关于租金单价调整而产生的租金补交数额，一审法院认为违反双方合同关于不调整租金单价的约定内容，不予支持，本院予以认同。此外，平安欣仑公司上诉提出的本案与关联案件一并开庭审理，却未一并判决，程序违法的主张，缺乏法律依据，本院亦不予支持。
农行徐汇支行上诉主张驳回平安欣仑公司的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销上海市第一中级人民法院(2016)沪01民初161号民事判决；
二、驳回上海平安欣仑物业发展有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费人民币590,272.72元，二审案件受理费人民币196，944.57元，共计人民币787，217.29元，由上海平安欣仑物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁晓燕
审判员 赵 超
审判员 孟 艳
二〇一八年四月二十五日
书记员 赵 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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