辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8163号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：姜永奇，男，1953年5月13日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人：刘祝义，辽宁陆安律师事务所律师。
委托代理人：苏桂君，辽宁陆安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：辽宁恒盟房屋开发有限公司，住所地沈阳市沈河区广宜街2号。
法定代表人：刘庆宏，该公司总经理。
委托代理人：李思思，辽宁恒生律师事务所律师。
委托代理人：高健，辽宁恒生律师事务所律师。
上诉人姜永奇因与被上诉人辽宁恒盟房屋开发有限公司（以下简称“恒盟公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初724号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
恒盟公司一审本诉诉称：2004年12月15日，姜永奇为购买“普臣商厦”C15号商铺，向辽宁普臣房屋开发有限公司（现更名为恒盟公司）交纳定金1万元。2005年2月7日，姜永奇又交纳购房款16万元，并与恒盟公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，姜永奇购买恒盟公司开发的“普臣商厦”C15号商铺，房屋总价款为32万元，首付款为17万元，其余15万元采取银行贷款方式支付。2005年8月22日，恒盟公司向姜永奇交房，但由于银行原因，姜永奇的贷款没有获批，因此姜永奇的尾款15万元一直没有交纳。要求：1、姜永奇给付恒盟公司尚欠的购房款人民币15万元及其利息（利息暂计98964.67元，从2005年8月22日其至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费由姜永奇承担。
姜永奇一审反诉辩称：姜永奇对辽宁普臣房屋开发有限公司更名为恒盟公司并不知情。2005年，姜永奇与普臣公司签订商品房买卖合同，购买普臣商厦一层C15号商铺，该合同第六条付款方式及期限约定，总房款32万元，首付款17万元，银行按揭15万元。姜永奇于2004年12月15日交纳1万元，于2005年2月7日交纳16万元，并向普臣公司递交了办理银行贷款需要提供的材料，姜永奇按照合同约定履行了自己的义务，但普臣公司未按约定办理银行贷款，也未给姜永奇办理所有权证。恒盟公司称由于银行原因姜永奇的贷款没有获批，不符合常理，因为姜永奇已经按照普臣公司的要求提交了办理贷款的全部手续，普臣公司未再要求姜永奇补交任何其他材料，贷款没有获批显然是普臣公司的原因，现称银行原因是恒盟公司推卸责任的说辞。由于普臣公司的原因导致双方不能按照银行按揭的方式支付余款，姜永奇没有能力一次性支付余款15万元，商品房买卖合同不能继续履行，姜永奇只能提出解除商品房买卖合同。
姜永奇一审反诉诉称：2005年姜永奇与恒盟公司签订《商品房买卖合同》，购买“普臣商厦”一层C15号商铺，合同第六条付款方式及期限约定“总房款32万元，首付款17万元，银行按揭15万元”。姜永奇于2004年12月15日交纳了1万元定金，于2005年2月7日交纳首付款16万元，并向恒盟公司递交了办理银行贷款需要姜永奇提供的材料。姜永奇按合同约定履行了己方义务，因恒盟公司原因未能订立商品房担保贷款合同，从而导致商品房买卖合同不能继续履行，恒盟公司也一直未给姜永奇办理房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，反诉原告要求：1、解除姜永奇与恒盟公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令恒盟公司向姜永奇返还已付购房款人民币17万元并按银行同期贷款利率向姜永奇支付利息损失；3、诉讼费由恒盟公司承担。
恒盟公司一审反诉辩称：不同意解除合同，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条，解除合同需要同时满足两个条件，一是贷款未获批，二是由此导致商品房买卖合同不能继续履行。从本案看，姜永奇的贷款确实未获批，但本案合同已经继续履行，姜永奇在2005年8月22日已经收房，且收房时间已经有10年，因此，本案情况不能适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条。如果法院判令解除合同，那么请法庭应当将姜永奇这10年的房屋租金返还给恒盟公司，数额由法院酌定。恒盟公司在2005年已经取得商品房预售许可证，本案的合同是合法有效的，如果被告全额缴纳房款，被告可以立即为姜永奇办理房屋产权证。在2005年，以姜永奇的条件，最多能贷款8年，现已超过10年，姜永奇应当将剩余房款一次性支付给恒盟公司。
原审法院审理查明：2004年12月15日，姜永奇向恒盟公司（原辽宁普臣房屋开发有限公司）缴纳购房定金1万元。2005年，恒盟公司与姜永奇签订《商品房买卖合同》，约定姜永奇购买位于沈阳市沈河区广宜街2号一层C15号商铺，建筑面积共18.92平方米。房屋总价款为人民币320,000元，付款方式为首付款人民币170,000元，银行按揭人民币150,000元。合同签订后，姜永奇于2015年2月7日向恒盟公司缴纳房款16万元。
2005年8月22日，恒盟公司将房屋钥匙交给于力，于力在《商品房（商铺）进住验收单》商户验收签字处进行了签字。
2012年3月27日，辽宁普臣房屋开发有限公司更名为恒盟公司。
恒盟公司为索要购房余款，经与姜永奇协商未果，于2015年7月22日起诉来院。该案在审理期间，姜永奇于2015年8月4日提起反诉。
在一审法院庭审笔录中（2015年沈河民二初字第622号卷宗第66页）记载的姜永奇自认验收单上签字的于力是其房屋出租的“第一承租人”、于力收到钥匙时“告知了”姜永奇。
2015年8月13日，原审法院作出（2015）沈河民二初字第622号民事判决书，判决：1、解除原告辽宁恒盟房屋开发有限公司与被告姜永奇于2005年签订的《商品房买卖合同》；2、反诉原告姜永奇于本判决发生法律效力后10日内将位于沈阳市沈河区广宜街2号一层C15号，建筑面积18.92平方米的商铺腾空，返还反诉被告辽宁恒盟房屋开发有限公司；3、反诉被告辽宁恒盟房屋开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内一次性返还反诉原告姜永奇购房首付款人民币170000元。
宣判后，恒盟公司不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院经审理认为，原审认定事实不清，应发回重审。案涉《商品房买卖合同》自双方当事人签订至今已逾十年，应查清该合同实际履行情况，以此作为判定案涉合同是否符合解除条件的基础。
本案重审期间，在原审法院限定的期限内，双方就合同实际履行情况未能提供新的证据。
原审法院认为，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》，是双方平等协商自愿达成的，合同内容不违反我国相关法律、行政法规强制性、禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人应全面履行合同义务，非因合同约定和法律规定，合同不应解除。根据合同约定，被告（反诉原告）姜永奇支付剩余购房款15万元的方式为“银行按揭”，双方未能就“银行按揭”不能的情况进行明确约定，为此发生争议，属于履行方式约定不明引发的纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第62条第（5）项规定“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》，其合同目的应当是买卖房屋，为利于实现买卖房屋的合同目的，该合同应当继续履行。结合本案双方签订《商品房买卖合同》后，姜永奇已支付购房款17万元、诉争房屋对外进行过出租、合同签订至今已过10余年等实际情况，对恒盟公司要求继续履行合同、给付购房余款15万元的诉讼请求，原审法院应予支持。
关于恒盟公司要求姜永奇给付自2005年8月22日起至实际给付之日止所欠购房余款15万元的利息问题，原审法院认为，由于合同未能就“银行按揭”不能的情况进行明确约定，未能及时给付购房余款的责任并不在被告姜永奇，恒盟公司亦未能举证证明姜永奇存在违约行为，故对恒盟公司这部分诉讼请求，原审法院不予支持。但姜永奇应支付起诉后至实际给付之日止的利息。
关于姜永奇反诉请求解除《商品房买卖合同》、返还已付购房款人民币17万元并按银行同期贷款利率向姜永奇支付利息损失问题，原审法院认为，本案因合同履行方式约定不明确，致使合同双方产生纠纷，解决双方纠纷应从有利于维护交易安全和实现合同目的方面考虑，特别是本案双方从签订合同、履行合同，至今已经过10余年，该合同不宜解除，姜永奇要求解除合同，不符合合同约定，亦缺乏相应的法律依据，故对姜永奇的反诉请求，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（五）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告姜永奇于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付辽宁恒盟房屋开发有限公司购房余款15万元；二、被告姜永奇于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付辽宁恒盟房屋开发有限公司所欠购房余款15万元的利息（自2015年7月22日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、驳回原告辽宁恒盟房屋开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告姜永奇的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5035元，由原告辽宁恒盟房屋开发有限公司负担1735元，由被告姜永奇负担3300元；反诉费人民币3700元，由反诉原告姜永奇负担。
宣判后，姜永奇不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审反诉请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人未提供所售房屋五证，无法确认案涉房屋是否为合法建筑。被上诉人用案涉房屋作了贷款抵押；2004年至2011年之前，案涉房屋一直处于被查封状态；案涉房屋权属不在我方名下，被上诉人未向我方交付房屋；案涉房屋不能办理房证；贷款不能找人在被上诉人，合同目的现无法实现，应予退房，被上诉人销售案涉房屋时进行欺诈，合同无效，被上诉人应双倍返还我方已付购房款。
被上诉人恒盟公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
二审另查明：恒盟公司向本院提交沈阳市房产局于2013年10月17日填发案涉房屋的所有权初始登记证明。姜永奇发表质证意见称该证据是新证据，该初始登记证明所载房屋所有权人是恒盟公司，恒盟公司没有提供所有权人是姜永奇的初始登记证明。
上述事实，有当事人当庭陈述《商品房买卖合同》、《缴款通知单》、《核准变更登记通知书》、《商品房（商铺）进住验收单》、《收款收据》、《沈阳市房屋所有权初始登记证明》等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，上诉人虽主张案涉合同无效，但其所提供的证据不足以证明案涉房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条列举的无效的情形或其他违法法律、行政法规关于合同效力禁止性规定的情形，因此原审认定案涉合同合法有效适用法律正确，双方均应恪守履行。上述合同对房款给付如遇“银行按揭”不能的情况未作明确约定，原审依照《中华人民共和国合同法》第62条第（5）项并结合案涉合同已签订10余年，上诉人亦对外出租获取租金等事实，判令上诉人给付被上诉人剩余房款15万元并无不妥，二审予以维持。另，原审鉴于姜永奇对未能及时给付购房余款不存在过错，判令姜永奇仅就被上诉人一审起诉后至实际给付之日止的利息承担给付义务亦无不当，二审一并予以维持。
关于上诉人主张的案涉房屋不能办理房证的问题，被上诉人提交了沈阳市房产局于2013年10月17日填发案涉房屋的所有权初始登记证明且上诉人所提供的证据并不足以否定该证明的真实性，现案涉房屋具备办理初始登记条件，故对上诉人该项主张本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8735元，由上诉人姜永奇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。