天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初13363号原告：程振伟，男，1981年1月22日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。被告：天津陶润置业投资有限公司，住所地：天津市武清开发区北财源道14号1门101室。法定代表人：黄晓星，总经理。委托诉讼代理人：赖汉兴，广东深宝律师事务所律师。原告程振伟与被告天津陶润置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程振伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告双倍返还购房定金20000元；2、依法判令被告赔偿天津市武清区天鹅苑20号楼1门501号房屋差价损失511899元的80%，计409519元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月28日，原、被告签订《天鹅湖1号》认购协议书，约定原告认购被告开发的天津市武清区天鹅苑20号楼1门501室，面积136.47平方米，每平米6600元，总价款900702元。于2016年6月4日前交齐房款或首付款并签订《天津市商品房买卖合同》。2016年6月4日原告到被告处交款，被告工作人员告知房屋出现点问题，先别交款。2016年7月底原告收到被告寄来的特快，告知房屋被法院查封，解除合同，故原告找到被告工作人员，表示不同意解除合同，被告工作人员告知不能做主，为此原告与其他购房人共同到武清区人民政府信访，但没有结果。现原告得知房屋已经解除查封，被告将房屋高价出售他人，出售价格比原告认购的价格上涨511899元，故原告方认为原告的实际损失是511899元，考虑到被告出售房屋有一些支出等客观因素，原告主张被告赔付上述损失的80%，计409519元。天津陶润置业投资有限公司辩称：1.原告没有如约向被告支付首期款，已构成根本违约，根据双方签订的认购协议，原告必须于2016年6月4日前支付被告首期款，并签订《天津市商品房买卖合同》，但原告并未如期支付，以违反了认购协议，被告于2016年7月22日发函给原告，告知原告没有按期支付首期款，已构成违约，双方签订的认购协议自原告收到之日起解除，故双方的认购协议已经于2016年7月22日解除，被告依约无需退还原告定金；2.原、被告双方已对违约责任进行约定，根据双方签订的认购协议，原告未在约定期限内履行义务，被告有权单方面解除认购协议，并将认购物业另行处置，所收定金不予退还，根据最高人民法院关于审理商品房买卖洪纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定，假使被告在本案中有违约行为，也只是双倍返还原告定金；3.房屋价格上涨与本案没有关联性，根据认购协议，原告未按期履行义务，已构成违约，被告有权另行处置物业，所收定金不予退还，假使被告违约，违约责任的大小应与合同的履行程度相结合来考虑，原告只向被告支付了定金10000元，双倍返还定金足以弥补原告的损失。综上请法院驳回原告的诉讼请求。原、被告针对自己的主张提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对没有争议的证据，本院予以认定并记录在卷。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据中：1.被告给原告出具的函，证明函中写明涉案房屋于2016年5月30日被法院查封，无法按约签订《天津市商品房买卖合同》，被告存在违约；2.照片，证明原告多次找被告协商未果，与其他业主到武清区信访部门信访，在政府门口打布标。被告对以上证据的质证意见为：证据1，真实性没有异议，原告没有支付首期款，已构成违约；证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明拍摄的时间。本院上述证据1予以认定。对证据2，被告质证意见合理，本院对该证据不予采信。被告提交了认购协议，定金收据，证明原告未按期履行交齐房款或首付款，并与被告签订《天津市商品房买卖合同》的义务，构成违约。原告对被告的证明目的不予认可，认为结合原告提供的被告出具的函，其未能交付房款、签订《天津市商品房买卖合同》的责任在被告。本院对上述真实性予以认定，结合其他证据，对原告的证明目的不予认定。根据原告申请，本院自天津市国土资源和房屋管理局调取了被告与案外人签订的《天津市商品房买卖合同》，证明被告于2017年5月29日将涉案房屋以1412601元的价格出售给案外人，该房屋已转移登记至案外人名下。双方对真实性均无异议，被告认为与本案没有关联性。本院对上述证据真实性予以认定。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月28日，原、被告签订了《认购协议》,该协议约定：被告天津陶润置业投资有限公司（甲方）将其开发的武清区开发区广源道南侧天鹅苑20号楼1门501室房屋（建筑面积136.47平方米）出售给原告程振伟（乙方），价格为900702元，付款方式为按揭，定金10000元；乙方在充分了解认购物业和认同甲方提供的《天津市商品房买卖合同》样本及补充合同的前提下自愿认购该物业并承诺不再换房，乙方对《天津市商品房买卖合同》及补充合同的内容没有异议，并承诺认购协议之姓名与签署《天津市商品房买卖合同》之姓名必须一致，不得更名；乙方应于本协议签署7日内（即2016年6月4日前）交齐房款或首付款并与甲方签订《天津市商品房买卖合同》；乙方应严格遵守本协议约定的时限，如违反本认购协议的约定，未能于上述期限内签署《天津市商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履行本认购协议的条款，则甲方有权单方面解除本认购协议，并将认购物业另行处置，所收定金不予退还。同时双方还约定了其他权利义务。签订协议当日，原告给付被告购房定金10000元。2016年7月22日，被告向原告发出解除协议的函，内容为“……因您所预定物业于2016年5月30日被法院查封，该查封的物业现已不符合对外销售的条件，因此，无法按照《天津市商品房预订协议》的约定在2016年6月4日前签订《天津市商品房买卖合同》。根据《天津市商品房预订协议》第四条的约定，出卖人未按照协议约定日期签定《天津市商品房买卖合同》的，出卖人应当向预订人双倍返还定金。鉴于上述客观情况，我司现按照《天津市商品房预订协议》的约定向您双倍返还定金，并解除《天津市商品房预订协议》...2017年5月29日，被告与案外人签订《天津市商品房买卖合同》，将涉案房屋以1412601元的价格出售给案外人。该房屋现已登记至案外人名下。本院认为，原、被告对于双方于2016年5月28日签订的《天鹅湖1号认购协议》的真实性、合法性并无异议，该认购协议签订后对双方均发生法律效力。被告认为该认购协议已于2016年7月22日解除，原告认为己方并未同意解除认购协议，被告将房屋另售他人系违反协议约定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同可在当时人有约定或出现法定解除条件时解除，被告以房屋被查封为由解除合同，该解除理由既不是双方约定的解除条件，也不符合法律规定的法定解除条件，且原告不同意解除合同，故被告关于合同已经解除的主张，本院不予支持。被告当庭主张原告有未支付首期款的违约行为，但其2016年7月22日向被告出具的函中明确合同解除的原因是因涉案房屋被法院查封而不符合对外销售的条件，故提出解除认购协议，被告作为收款方，其提出房屋不能销售，在此情况下如要求原告强行交款不符合客观情况，故其主张因原告有违约行为而导致被告解除认购协议没有依据，故不予支持。上述函件中被告陈述因查封该物业无法按照约定在2016年6月4日前签订《天津市商品房买卖合同》，首先，被告没有证据证明涉案房屋被查封，其次，即使该物业被查封，并不属于不能实现合同目的的情况，双方仍可通过进一步协商促成认购协议的履行，被告在原告未同意解除认购协议的情况下又将涉案房屋另行出售，违反了认购协议及合同法的相关规定，故本院认定双方未履行《认购协议》的原因在于被告的违约行为，被告应当承担违约责任。被告违反合同约定，收取的定金应当双倍返还。被告将房屋以1412601元的价格出售给案外人，其因违约行为收到的售房款比守约后应当收到的售房款多511899元，如双方均遵守约定，被告取得房屋所有权后可以获得该部分房屋增值的利益，原告主张的损失409519元系涉案房屋在被告出售房屋时的价格与原告认购价格的差价511899元的80%，原告认为考虑到被告出售房屋的支出等客观因素，自愿主张该损失，本院认为，原告的主张不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、被告天津陶润置业投资有限公司返还原告程振伟定金20000元；二、被告天津陶润置业投资有限公司赔偿原告程振伟损失409519元。以上合计，被告天津陶润置业投资有限公司应给付原告程振伟429519元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3872元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  唐津津二〇一八年一月十二日书记员  解立伟附判决依据的条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。