河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终1892号
上诉人（原审被告）彭洪涛，男，汉，1961年9月16日生，住河南省开封市金明区。
委托诉讼代理人刘志海，河南允和律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）温燕清，男，汉，1982年11月3日生，住河南省开封市顺和回族区。
委托诉讼代理人ＸＸ，河南世纪行律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人李凤书，河南世纪行律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人彭洪涛因与被上诉人温燕清房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院(2017)豫0211民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人彭洪涛的委托诉讼代理人刘志海、被上诉人温燕清的委托诉讼代理人ＸＸ、李凤书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人彭洪涛上诉请求：请求人民法院依法撤销原审判决，将案件发回重审或改判双方继续履行合同，按照原合同计算租赁费用，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决程序违法。原审中彭洪涛的委托诉讼代理人系彭洪涛的朋友，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，原审法院允许没有诉讼代理权限的公民参加诉讼属于程序违法。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条和二百二十七条的规定，判决解除租赁合同，是对法律理解的偏差。根据上述法条解除合同的前提一是合同目的无法实现，二是经过催告仍然拒不履行合同。而本案中均不符合这两种情形。事实上，彭洪涛一直支付租金，没有间断。温燕清无故不合理的增加房租，从每年48000元直接涨到90000元。双方一直在协商中，没有达成一致意见，彭洪涛先支付一部分，从来没有拒绝履行合同。温燕清不是合同的当事人，无权对合同提出任何的异议，也无权不正当的增加租金，更不能解除合同。根据《房屋出租合同》第八条违约责任“租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金伍仟元”，双方违约责任的承担方式为支付违约金，而非解除合同。法院判决解除合同是对合同自由的干涉。三、原审法院判决解除合同，腾出房屋，出现了明显的不公平。彭洪涛于2013年3月从第三方手中接手该房屋支付155000元的转让费，对房屋装修花费31万余元，使用不到4年，就因为没有满足被上诉人温燕清无理涨租金的要求，判决解除合同腾出房屋，造成上诉人的巨大损失，违背了法律的公平原则。四、原审判决存在多处明显的瑕疵，有失法律严谨。综上，原审法院程序违法，法律适用错误，有失客观公正，请求二审法院依法纠正。
被上诉人温燕清答辩称：上诉人彭洪涛的原审诉讼代理人经当庭核实，与上诉人彭洪涛系合伙人，与本案有利害关系。合同的根本目的不能实现，是解除合同的条件之一，被上诉人将房屋进行出租其目的是获取租金，被上诉人多次催交，上诉人置之不理导致合同目的不能实现。装修费装修时上诉人应当预知相应的风险。原审判决书中240000元属于书写错误，不影响判决结果。
温燕清向原审法院起诉请求：1、请求解除2013年2月17日签订的房屋租赁合同，彭洪涛腾出房屋；2、请求彭洪涛支付违约金5000元；3、请求彭洪涛支付拖欠房租27500元及利息；4、本案诉讼费用由彭洪涛承担。
原审法院经审理查明，2013年2月17日，原房主胡强成与彭洪涛签订房屋租赁合同，合同约定将坐落于开封市豪德广场东区13栋37、38号房屋租给彭洪涛，租期5年，从2013年7月1日至2018年7月1日，租金为每年48000元，每年的1月1日和7月1日各付一半租金。温燕清于2016年3月与胡强成达成一致意见，购入此房，并于2016年4月办理了汴房地产权证第××号及3439923号房屋的过户登记，温燕清购入房屋后一直由彭洪涛使用，温燕清于2016年8月28日收到彭洪涛房租20000元，温燕清于2017年1月21日收到彭洪涛15000元。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，彭洪涛应当按照双方签定的房屋租赁合同于2016年7月1日和2017年1月1日全额各交付给温燕清24000元租金。而彭洪涛于2016年8月28日交付20000元、2017年1月21日交付15000元，没有全额交付租金造成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、第一百一十四条，同时根据双方当事人签定的房屋出租合同第三条和第八条的规定，彭洪涛因履行合同义务不符合约定，应当承担赔偿损失等违约责任，彭洪涛应向温燕清支付违约金5000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，温燕清可以解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》之规定判决：一、解除双方于2013年2月17日签订的汴房地产权证第××号及3439923号房屋租赁合同，彭洪涛于本判决生效后一个月内腾出房屋。二、彭洪涛于本判决生效后十日内清偿按每年48000元拖欠的租金，支付违约金5000元。驳回温燕清的其他诉讼请求。案件受理费306元，由彭洪涛承担。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，在原审整个庭审及诉讼过程中，彭洪涛都亲自参加，其诉讼代理人并未代彭洪涛单独行使诉讼权利，因此，彭洪涛上诉主张其原审委托诉讼代理人身份不符合法律规定，原审程序违法证据不足，本院不予支持。
关于应否解除合同的问题。温燕清起诉书中称2016年1月1日根据合同约定原房主与彭洪涛协商房租变更为每年55000元，温燕清于2016年4月购得涉案房屋后与彭洪涛协商确定房租从2017年1月1日开始变为每年90000元。但彭洪涛称是温燕清单方要求房租上涨到每年90000元，其并不同意该数额，其同意按原租金每年54000元交纳，但温燕清不同意。本院认为，按照温燕清所述，2016年1月1日原房主与彭洪涛协商房租变更为每年55000元，温燕清要求彭洪涛从2017年1月1日开始按每年90000元交纳房租，房租金涨幅过大，双方才发生分歧，彭洪涛未按时足额交纳房租金是因双方就房租金数额未能协商一致，并非恶意不交纳房租。本案并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或不能实现合同目的的情形，因此，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条判决解除房屋租赁合同不当，本院依法予以纠正，双方应继续履行合同。房屋租赁合同第三条约定房租从第二年起每年按市场情况调整，鉴于目前房屋租金普遍上涨，因此温燕清要求涨房租合理合法。综合考虑我市居民消费性支出、工资水平、房屋价格上涨等因素及2016年1月彭洪涛向原房东交纳房租金数额每年55000元，温燕清要求彭洪涛自2017年1月按每年90000元交纳涨幅过大，本院酌定以上年度55000元为基数，每年上涨15%为宜，即彭洪涛按每年63250元（55000+55000×15%）交纳自2017年1月1日至2017年12月31日的房租，2016年下半年的房租仍按每年55000元的标准交纳。按照合同约定的交纳租金时间，彭洪涛欠付的租金为：2016年7月1日至2016年12月31日应付房租27500元，2016年8月28日彭洪涛已交纳的20000元应扣除，尚欠房租金7500元；2017年1月1日至2017年12月31日应付房租63250元，2017年1月21日彭洪涛已交纳的15000元应扣除，尚欠房租金48250元；以上共计55750元。
彭洪涛未按合同约定的时间足额交纳房租已构成违约，应依合同约定向温燕清支付5000元违约金。
综上，原审判决认定事实无误，但适用法律及判决结果有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省金明区人民法院(2017)豫0211民初753号民事判决。
二、彭洪涛于本判决生效后十日内向温燕清支付2016年7月1日至2017年12月31日期间欠付的租金55750元。
三、彭洪涛于本判决生效后十日内向温燕清支付违约金5000元。
四、驳回温燕清的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费减半收取306元，二审案件受理费612元，均由彭洪涛承担。（原审案件受理费温燕清已垫付，待彭洪涛履行上述判决时一并结算。）
本判决为终审判决。
审 判 长 李翠莲
审 判 员 周超举
代理审判员 张世杰
二〇一七年八月十日
书 记 员 王 栋