福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4764号
上诉人（原审原告）：福建省农业机械有限公司，住所地福州市连江路1号。
法定代表人：黄有章，总经理。
委托诉讼代理人：王岚生，福建合伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈巧珍，福建合伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱历，女，1974年1月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：胡建荣，福建新世通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑虹，福建新世通律师事务所律师。
上诉人福建省农业机械有限公司（以下简称省农机公司）因与被上诉人朱历租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初1738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
省农机公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判朱历向其支付支付2015年11月1日至2016年1月6日的租金145173元，并支付逾期违约金；2.朱历向其补缴押金4005元，并支付资金占用利息；3.朱历向其支付因本案诉讼产生的律师费5000元；4.一、二审诉讼费用由朱历负担。事实与理由：1.朱历通过投标确定为承租人，按照《房屋租赁合同》约定，朱历应向其缴纳2015年11月1日至2016年1月6日的租金145173元，并按照月租金额的1.5‰支付日违约金，而一审酌定为130000元没有法律依据；2．一审认定本案诉争《房屋租赁合同》因朱历的原因导致无法履行，则根据《房屋租赁合同》违约条款的约定，朱历预缴的租赁保证金134005元（已交130000元）不予退还，且朱历还应按照合同约定补缴4005元租赁保证金；3.《房屋租赁合同》明确约定免租期为2016年1月16日至2016年2月14日，一审法院认定免租期一个月从出租方移交租赁标的物的当日起计算是错误的。
朱历辩称，1.其实际使用讼争房屋的起始时间是11月4日，且合同约定的月租金明显过高，一审法院酌定租金130000元合理。2.省农机公司在招投标结束后，将原先收取的270000元招标保证金退回140000元，即已通过实际行为将押金变更为130000元，一审法院的认定符合客观事实。3.合同关于免租期期间的约定违反交易惯例，且省农机公司此前发布的招租公告中也曾明示免租期为交付首月，一审法院认定正确。4.因商业环境变化，经其申请，省农机公司同意其退租。一审法院在认定免租月为交付首月的前提下，酌定其支付房租130000元，已对省农机公司进行适当补偿。一审法院判定该款可从押金中抵扣，也是出于有效解决纠纷目的而作出的合理处分。5.关于律师费用的主张，没有事实与法律依据，一审法院未予支持正确。
省农机公司向一审法院起诉请求：1.终止讼争《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付2015年11月1日至2016年1月6日的租金145173元，并支付逾期违约金（以67003元为基数，按照日千分之一点五计，从2015年11月11日起计至实际缴纳租金之日止，暂计至起诉之日为11960元；以67003元为基数，按照日千分之一点五计，从2015年12月11日起计至实际缴纳租金之日止，暂计至起诉之日为8945元；以11167元为基数，按照日千分之一点五计，从2016年1月11日起计至实际缴纳租金之日止，暂计至起诉之日为8945元）；3.被告向原告补缴押金4005元，并支付资金占用利息（以4005元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年11月8日起计至实际还款之日止，暂计至起诉之日为58元）；4.被告支付原告因本案诉讼产生的律师费5000元；5.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告省农机公司于2014年12月9日通过公开竞价招标租赁方式确定被告朱历为承租人。2015年11月4日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订一份《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落于福州市鼓楼区杨桥东路24号公司大楼一层店面24-8号的房产出租给乙方使用，该房屋建筑面积为91.16平方米；租赁期限为三年，自2015年11月1日起至2018年10月31日止；第一租赁年度每月每平方米建筑面积租金为人民币735元，月租金总额为人民币67003元，租金从2015年11月1日起计算；甲方同意给予乙方免租金期一个月（即2016年1月16日至2016年2月14日止为免租金期）；租金按照先付后用的原则，乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金，甲方应于每月20日前开具租金发票给乙方，遇法定节假日相应顺延；乙方若逾期支付租金，则每逾期一日，乙方按月租金额的日1.5‰支付违约金给甲方；乙方同意在本合同签订生效后三日之内，向甲方缴纳二个月的首月租金的等额款项作为保证金（押金），即人民币134005元，押金不计利息，不能冲抵月租金；在租赁期内，乙方因特殊原因要求解除合同，应提前三个月向甲方书面提出申请，甲方确认乙方没有拖欠房租、水电费、通讯费、物业费等费用后，方可解除合同，并由甲方退还乙方缴纳的房屋租赁押金50％，中途擅自退租构成违约的，押金不予退还，若押金不足抵付甲方损失，乙方还应负责赔偿。2014年12月8日，被告通过银行转账投标保证金270000元至原告账户。2014年12月17日，原告将多余投标保证金140000元退还被告。2015年12月31日，被告向原告递交书面《退租申请》，内容为：“我于2015年11月1日承租贵司坐落于福州市鼓楼区杨桥东路24号福建省农业机械有限公司大楼一层店面24-8号，已交两个月租金作为押金，计人民币130000元整，由于大环境不好，现因经营困难和资金困难，故申请退租，望贵司予以同意为盼。”2016年1月7日，被告在该《退租申请》上签字：“本人于2016年1月7日交出该店面锁匙一把。”2016年1月19日，原告在福建产权交易信息网上挂牌招租本案讼争店面。庭审中，原告确认讼争店面于2016年1月7日收回。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》并未违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定：在租赁期内，被告因特殊原因要求解除合同，应提前三个月向原告书面提出申请。因被告提前退还租赁店面，被告应承担相应责任。鉴于租赁店面已于2016年1月7日由原告收回，故原告诉请终止原、被告签订的《房屋租赁合同》，予以支持。因被告的原因导致《房屋租赁合同》无法履行，根据公平原则及交易习惯，合同约定的免租一个月租金，应从出租方移交租赁标的物的当日起计，考虑到东街口因修地铁围挡，客观上给被告的经营造成一定的困难，酌定被告应支付给原告租金130000元，该款可从被告缴纳在原告处的押金130000元抵扣。原告诉请被告支付原告因本案诉讼产生的律师费5000元，因合同中并未约定，而该费用并不是必要的支出，故原告该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决：一、原告福建省农业机械有限公司与被告朱历签订的《房屋租赁合同》于2016年1月7日终止；二、被告朱历于判决生效之日起十日内支付给原告福建省农业机械有限公司租金130000元（该款可与被告缴纳在原告处的押金130000元抵扣）；三、驳回原告福建省农业机械有限公司其他诉讼请求。
二审中，各方当事人均未提交新的证据，对一审查明的事实亦均无异议。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。省农机公司与朱历签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，故双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，承租人因特殊原因提前退租的，省农机公司仅退还房屋租赁押金50%（不计利息）。因朱历于2015年12月31日提出书面退租申请后，省农机公司确认于2016年1月7日收回租赁店面，一审认定双方实际解除合同正确，省农机公司有权依约对房屋租赁押金67003元（134005元×50%）不予退还，故本院对省农机公司提出的朱历向其缴纳的租赁押金130000元可不予退还及朱历还应补缴租赁押金4005元及利息的上诉主张仅予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因本案《房屋租赁合同》明确约定省农机公司给予朱历的免租金期从2016年1月16日起至2016年2月14日止，一审认定本案合同约定的免租金期从出租方移交租赁标的物的当日起即开始计算没有依据，故本院对省农机公司提出的一审认定免租金期错误的上诉主张予以支持。关于省农机公司提出的应改判朱历向其支付2015年11月1日至2016年1月6日的租金145173元，并支付相应逾期违约金的上诉主张，因《房屋租赁合同》明确约定，租赁期内，朱历应于每月10日前，支付当月租金67003元，每逾期一日按月租金1.5‰支付日违约金给省农机公司，故本院对省农机公司该项上诉主张予以支持。朱历需支付2015年11月10日应付的当月租金67003元，因朱历已经实际缴纳房屋租赁押金130000元，扣除省农机公司有权不予退还的67003元后尚余62997元，抵扣租金67003元后，朱历实际还需支付省农机公司当月租金4006元，并支付逾期违约金342.51元（自2015年11月11日起，每逾期一日以4006元为基数按1.5‰支付日违约金至2016年1月6日合同终止）；朱历需支付2015年12月10日应付的当月租金67003元，并支付逾期违约金2713.62元（自2015年12月11日起，每逾期一日按1.5‰支付日违约金至2016年1月6日合同终止）；朱历应支付2016年1月1日至6日实际占用租赁店面的租金12968元。本案《房屋租赁合同》关于租金逾期支付的违约金明确限于合同租赁期内，并未约定合同终止后租金未支付的违约金问题，因此，在租赁合同终止后，省农机公司仍要求朱历按照1.5‰支付日违约金的主张没有依据，但可调整为以未支付的租金数额83977元（4006元＋67003元＋12968元）为基数，自2016年1月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用期间的利息。省农机公司诉请朱历向其支付因本案诉讼产生的律师费5000元，但没有提供证据证明其主张，本院不予支持。朱历在一审中并未提出合同约定的违约金过高并请求予以适当减少的抗辩，一审主动依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以调整属于适用法律不当。综上所述，省农机公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，第一百一十四条第一款、第三款，第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初1738号民事判决第一项；
二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初1738号第二项、第三项；
三、朱历应于本判决生效之日起十日内支付福建省农业机械有限公司2015年11月的剩余租金4006元及逾期违约金342.51元、2015年12月的租金67003元及逾期违约金2713.62元，2016年1月1日至1月6日的租金12968元；并自2016年1月7日起，每逾期一日以83977元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计息至上述款项付清之日止；
四、驳回福建省农业机械有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3722元，适用简易程序减半收取1861元，由福建省农业机械有限公司负担745元，朱历负担1116元。二审案件受理费3722元，由福建省农业机械有限公司负担1489元，朱历负担2233元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 芳
代理审判员 金光玉
代理审判员 纪得军
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 唐巧灵
附一：本案涉及的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
附二∶执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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