江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬邗民初字第175号
原告扬州丽嘉物业管理有限公司，住所地在扬州市邗江区邗江路17号。
法定代表人金宏友，董事长。
委托代理人王瑞，江苏盛祥律师事务所律师。
委托代理人潘志新，江苏盛祥律师事务所律师。
被告董秋菊。
原告扬州丽嘉物业管理有限公司（以下简称丽嘉公司）与被告董秋菊物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由审判员李五独任审判，于2015年2月2日、2月10日公开开庭进行了审理。原告丽嘉公司委托代理人王瑞、潘志新、被告董秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丽嘉公司诉称，原告为邗江区香格里拉小区提供物业管理服务的企业，被告是香格里拉小区7栋1002室的业主。原告为其提供了良好的服务，被告却以种种理由拒不交纳2009年1月20日至2014年1月19日期间的物业管理费4131元、电梯费3060元、公共耗能费500元，总计7691元。按照合同约定被告应承担从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之五的违约金28726元。原告诉至法院，请求判令：被告立即给付物业管理费、电梯费、公共耗能7691元，并承担违约金。庭审中，原告变更请求要求被告支付2009年1月20日至2014年12月31日期间的物业管理费、电梯费、公共耗能费9933元及违约金（以当年物业管理费为基数，从本年度期满之日起算至实际给付之日止，按日千分之五计算）。后原告撤回要求被告支付2009年1月至2011年7月30日期间的物业管理费。
原告丽嘉公司提供的证据有：
1、证明一份，证明从2009年1月起的物业费由被告支付给原告；
2、前期物业管理委托合同一份，证明原告在2012年7月5日与开发商签订了前期物业服务合同，由原告公司对香格里拉小区进行服务；
3、香格里拉物业服务合同一份，证明原告与被告间对物业费及违约金进行了约定；
4、邮件清单一份，证明原告于2012年、2013年向被告发出了催缴函；
5、律师函及回执各一份，证明原告向被告发函催缴之前拖欠的物业费；
6、业主入住登记表，证明被告于2008年1月20日入住香格里拉房屋及房屋面积127.5平米。
被告董秋菊辩称，对物业费怎么计算无异议，从09年开始被告家里出现了种种问题（家里墙面出现多处裂缝，飘窗漏水且飘窗下面的墙体受损、厨房间瓷砖从上到下出现大裂缝），后来与物业公司联系并提出问题，物业公司来人看了并承诺会修好，后来物业公司派人来维修，但只开了个头就放在那到现在都没有人问，在这期间被告家去物业那边沟通过数十次仍未果，物业以种种理由推托。被告认为原告未尽维修义务，故不应支付物业管理费。
被告董秋菊提供的证据有：照片十六张，证明房屋部分部位存在漏水。
经审理查明：
2012年7月5日，原告与江苏华利地产集团有限公司（以下简称华利公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定华利公司将香格里拉住宅小区委托给原告实行物业管理，并约定了物业管理费的收费标准，多层住宅为1元／月.平方米、高层住宅1元／月.平方米、电梯运行费0.5元／月.平方米，合同期限自2012年7月5日起至首届业主大会召开。
2012年11月1日，原告与扬州市邗江区香格里拉业主委员会签订《香格里拉物业管理服务合同》一份，双方约定由原告对香格里拉小区实行物业管理，合同期限为2012年11月1日至2015年10月31日，并约定了委托事项、双方的权利义务等。该合同的第四条约定了物业管理费的收费标准，物业服务费按1元／平方米／月向业主按年收取（按房屋建筑面积计算），电梯、水泵运行维护费用价格为0.4元／平方米／月，按房屋建筑面积比例分摊，公共能耗费150元／户／年。庭审中，原告主张公共能耗费按100元／户／年、电梯运行费按0.4元／平方米／月计算。
2013年1月28日，扬州市物价局对香格里拉小区物业服务费的申请进行备案回复，内容为，经集体审议，同意香格里拉小区普通住宅物业服务费从0.5元调至1元／月.平方米，分布实施到位。其中，2013年执行0.7元／月.平方米，2014年1月起执行1元／月.平方米；非普通住宅由扬州丽嘉物业管理有限公司与业主协商确定，并签订服务协议。
2015年1月30日，建设单位华利公司出具证明一份，证明原告于2011年8月1日进驻香格里拉小区提供物业服务。
被告董秋菊系香格里拉7栋1002室的业主，该户建筑面积为127.51平方米。
被告董秋菊至今未交纳自2011年8月1日至2014年12月31日期间的物业管理费。
庭审中，原、被告对被告辩称的房屋多处裂缝，飘窗外墙等地漏水，均认可是房屋质量问题。
本案争议焦点为：被告以房屋多处裂缝、飘窗外墙等地渗水，原告未尽到房屋维修义务拒付物业费的抗辩理由是否成立，如不成立，原告主张的物业费应如何认定。
本院认为，原告于2011年8月1日进驻香格里拉并对小区实行物业管理，与被告之间形成了事实上的物业服务关系，原告为被告提供了物业管理服务后，被告应当依据等价有偿、诚实信用的原则，按时支付物业管理费。而建设单位华利公司、香格里拉业主委员会分别与原告签订的《前期物业管理委托合同》、《物业服务合同》，对业主具有约束力，原告提供了物业管理服务，被告依约应向原告缴纳物业服务费用。被告辩称其家中房屋多处裂缝、飘窗外墙等地漏水，原告未尽维修义务，故拒付物业管理费。对此，本院认为，被告辩称的房屋多处裂缝、飘窗等地渗水问题属于房屋质量问题，不属于原告物业服务内容的范围，故被告以原告未尽维修义务拒付物业管理费无事实和法律依据，本院不予采信。根据扬州市物价局备案回复表、前期物业管理服务合同、物业服务合同中的约定，被告应支付原告2011年8月1日至2011年12月31日期间的物业管理费（含电梯费）573元（127.5㎡×0.5元／㎡／月×5月＋127.5㎡×0.4元／㎡／月×5月=573元）、2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理费（含电梯费）1377元（127.5㎡×0.5元／㎡／月×12月＋127.5㎡×0.4元／㎡／月×12月=1377元）、2012年11月1日至12月31日期间的公共能耗费为16.7元（100元／户／年÷12月×2月=16.7元）、2013年1月至12月31日期间的物业管理费（含电梯费、公共能耗费）1783元（127.5㎡×0.7元／㎡／月×12月＋127.5㎡×0.4／㎡／月×12月＋100元=1783元）、2014年1月1日至12月31日期间的物业管理费（含电梯费、公共能耗费）2242元（127.5㎡×1元／㎡／月×12月＋127.5㎡×0.4／㎡／月×12月＋100元=2242元），上述费用合计5991.7元。因前期物业管理合同及扬州市物价局备案回复表中并没有公共耗能的约定或回复，故对原告主张的2011年8月1日至2012年10月31日期间的公共能耗费不予支持。因被告未按期交纳物业管理费，原告有权要求被告支付逾期支付的违约金，但因物业管理服务合同中约定的违约金为日千分之五，明显过高，本院酌定按同期银行贷款利率的130%计算。据此，根据《》第二十一条、第三十五条、第、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告董秋菊于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告扬州丽嘉物业管理有限公司支付物业管理服务费、电梯费、公共耗能费5991.7元及违约金（2012年1月1日起算至2012年12月31日止，以573元为基数，2013年1月1日起算至2013年12月31日止，以1966.7元为基数，2014年1月1日起算至2014年12月31日止，以3749.7元为基数，2015年1月1日起算至实际给付之日止，以5991.7元为基数，均按同期银行贷款利率的130%计算）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告董秋菊负担（原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：11×××57）。
审判员 李五
二〇一五年二月十日
书记员 孟婷