河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）唐民四终字第511号
上诉人（原审原告）李玉翠，农民。
委托代理人李军，河北开原律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王秀玲，唐山市开平区计生局干部。
委托代理人郗红雷，河北冀华律师事务所唐山分所律师。
原审被告郭胜，唐山华美陶瓷有限公司工人。
上诉人李玉翠因确认合同无效纠纷一案，不服唐山市开平区人民法院（2013）开民初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，李玉翠与郭胜系夫妻关系，位于唐山市开平区新风各自楼105-9号房产系夫妻共同财产。2009年4月7日，郭胜与唐山荣川房地产开发有限公司签订《新风楼住宅按比例置换房屋拆迁补偿安置协议书》，约定，新风各自楼105-9号房产建筑面积55.14平方米，应置换面积为77.196平方米。各项补偿款22719元，待腾空房屋验收合格后，一次性支付。2009年11月4日，被告郭胜与王秀玲签订房屋买卖合同，约定，郭胜将新风各自楼105-9号房产以23万元的价格出售给王秀玲，郭胜放弃拆迁户的一切权利，同时王秀玲享受拆迁户的一切权利。双方不得反悔，如不能履行合同，违约方支付守约方违约金10万元。协议签订后，王秀玲于当日将房款交付郭胜。2010年8月10日，由于主体变更，二被告与唐山市开平区城镇建设开发有限公司签订《新风楼住宅按比例置换房屋拆迁补偿安置协议书》，应置换面积为93.738平方米。协议签订后，有关新风楼105-9号房产拆迁补偿事宜均由王秀玲办理。原告诉至法院，要求依法确认二被告签订的房屋买卖协议无效。
原审法院认为，李玉翠与郭胜系夫妻关系，夫妻对共同共有的财产，有平等的处理权。2009年4月7日，郭胜与唐山荣川房地产开发有限公司签订《新风楼住宅按比例置换房屋拆迁补偿安置协议书》，2009年11月4日，郭胜又与王秀玲签订房屋买卖合同。郭胜的行为虽未得到原告的授权，王秀玲有理由相信郭胜有权代理原告行驶权利，郭胜的行为构成表见代理。依据当时的房产市场价格，王秀玲向郭胜支付了相对合理的房屋价款，原告不得以不同意不知道为由对抗善意第三人。原告的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第49条，《中华人民共和国婚姻法》第17条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第17条第（二）项的规定，判决：驳回原告李玉翠要求确认被告郭胜、王秀玲签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求。一审案件受理费916元，由原告负担。
一审判后，李玉翠不服，提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由：本案诉争房产属于上诉人与郭胜的共同财产，上诉人对该房产依法享有一半份额的产权。王秀玲和郭胜未经上诉人同意，在上诉人毫不知情的情况下，恶意串通，非善意签订房产买卖合同。王、郭二人的买卖行为及二人签订的买卖合同违反了国家法律强制性规定，应当归于无效，不受法律保护。一、上诉人主张的事实依据：1、房产属于上诉人与郭胜的共同财产，故置换所得的房产同样属于上诉人与郭胜共同共有，不可拆分出售。2、王秀玲与郭胜买卖房产未经原告同意，上诉人对此事毫不知情。上诉人与郭胜诉前已分居8年（现己离婚），二人没有来往。郭胜谎称拆迁置换的新房地址是开平区新开路花园1-2-902室（其实无此地址），上诉人信以为真。2012年底，当上诉人到普光南里社区找工作人员询问置换的新房何时入住时，才被告知上诉人置换的新房早已被郭胜卖给了王秀玲，上诉人随即到法院起诉主张权利。3、证人李某证言可见，中介人己将房产情况告知买受人。买受人王秀玲明知购买的房产是夫妻共有房产，明知郭胜有配偶，未经上诉人同意，仍坚持购买郭胜一人出售的夫妻共有房产，故王秀玲主观上具有购买房屋的非善意。4、王秀玲购买房产的价款明显低于市场价格，其买房未支付合理对价。王、郭二人买卖房产时的市场价格是每平方米3500元（开发商给出的价格，见王秀玲和郭胜签字的合同），而双方成交价格是每平方米2966元，购买房产的价格大低于市场价格，如果算上过渡费，非合理对价因素会更加凸显。5、王、郭二人买卖房产，损害了共有人上诉人的利益，二人急求各自所需，故形成恶意串通。6、王、郭二人买卖的房产未依法进行不动产权属登记，未取得权属证书。二、上诉人主张的法律依据：1、《城市房地产管理法》第38条规定：下列房地产，不得转让：④共有房地产，未经其他共有人书面同意的；⑥未经依法登记领取权属证书的。二人的买卖房地产行为及所签订的房地产买卖合同其形式和内容均违反了上述法律此类房产不得转让的强制性规定，买卖合同不具有法律效力。2、《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第95条规定：共有人对共同所有的不动产共同享有所有权。第97条规定：处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。第106条规定：无处分权人将不动产转让受让人的，所有权人有权追回。郭胜擅自处分共有房产未经共有人同意，上诉人作为共有房产的所有权人，有权追回共有房产，其主张于法有据。3、《民法通则》第58条规定：下列民事行为无效：④恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；⑤违反法律或者社会公共利益的。依据上述法律规定，王、郭二人买卖房产的行为归于无效。4、《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：②恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。故王、郭二人签订的房产买卖合同归于无效。三、原审判决认定事实错误。1、原审判决错误的认定郭胜向王秀玲出售房产时，王秀玲有理由相信郭胜有权代理上诉人行使权力，郭胜的行为构成表见代理。（1）上诉人认为，原审判决对上述事实的认定具有明显的错误。根据《合同法》第49条的规定，构成表见代理的，从形式上看，必须是代理人以被代理人的名义订立合同，而就本案看，郭胜并非以上诉人的名义与王秀玲订立的合同，而是以自己的名义与王秀玲订立合同，故此，不考虑其他因素，仅此一点，本案就不是代理，更别说是表见代理。（2）构成表见代理，合同的相对人在主观上必须是善意且无过失，而在本案中，王秀玲主观上不存在善意、更不存在无过失。如果王秀玲主观上没有非善意的话，其也存在着轻信郭胜有代理权或者因疏忽大意未对郭胜的代理权进行审慎审查的过失。故不构成表见代理。（3）即使构成表见代理，表见代理行为或者所订立的合同也应当在法律的框架之内进行，而本案涉及的行为与合同均是违反法律效力性强制性规定的，故无论是否构成表见代理，行为及合同均是无效的。（4）买卖房产属于家庭中的重大事件，对买方来说，必须征得全体共有人的同意是其购买房产的必备要件，应当尽到审慎的审查义务。2、原审判决错误的认定郭胜向王秀玲出售房产时，王秀玲支付了合理的房屋价款。该价格不是合理对价。3、王秀玲买房主观上不存在善意。四、原判决适用法律错误。1、原判决适用《合同法》第49条关于表见代理的规定是错误的，因本案不符合表见代理的任何要件。2、原判决适用最高法院婚姻法解释（一）第17条第2项是错误的。（1）此条款规定第三人主观上必须是善意的，即无过失的，但就本案而言，王秀玲主观上并非具有善意和无过失。（2）此条款规定的表见代理，但本案中不构成表见代理。（3）此条款与婚姻法解释（三）第11条相抵触。（4）解释（一）如与解释（三）相抵触，以解释（三）为准。五、对王秀玲抗辩的意见。上诉人认为，王秀玲的抗辩理由缺乏事实依据和法律依据，不能成立。六、上诉人现在的居住处境极其恶劣。新风楼置换的房产是上诉人祖孙三代的唯一房产，在新风楼房产被拆迁以后，开发商支付的各种过渡费、补偿费等应领取的各项费用全被郭胜一人领取赌光或还了赌债，上诉人祖孙三代目前的居住环境极其困难。请二审法院依据事实和法律，秉公审理此案，依法改判确认合同无效，支持上诉人的诉讼请求。
王秀玲答辩主要称：1、买卖标的不是房屋，而是合同权利义务的转移。2、拆协字（2009）第105-9号拆迁协议及新风楼居民住宅补偿安置结算表均由郭胜一人签字，王秀玲有理由相信郭胜有完全的处分权。3、郭胜与上诉人系夫妻，王秀玲与郭胜签订买卖合同后三年多时间，上诉人未向王秀玲提出过任何异议，也可推断出上诉人同意郭胜签订上述协议。4、王秀玲与郭胜所签协议已经履行完毕，拆迁人已将房屋登记所需材料报送给了房屋登记机关。5、王秀玲购买尚未交付的回迁安置房单价为每平米2900多元，唐山市开平区2009年当时的市场价格也就在2900元左右，购买价格并不过分低于市场价格。6、上诉人在上诉状中陈述自己与原审被告在一审起诉前已经分居八年，但其与郭胜离婚时达成的协议中明确的分居时间为2009年4月，这也足以确定上诉人在上诉状中所陈述的事实均是虚假陈述。另外，上诉人与原审被告在离婚协议中约定双方无房产，这也能够证明本案标的为郭胜所有，上诉人不享有权利。基于上述理由，请法庭驳回上诉人的诉请，维持原判。
本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为，在本案发生前，被上诉人王秀玲与原审被告郭胜并不相识，双方签订房屋买卖合同，系经参与拆迁改造工作的开平街道办事处普光里社区书记李某介绍。李某一审出庭证明，2009年4月，上诉人李玉翠与郭胜要求对其被拆迁的新风各自楼105-9号房产进行评估，表示有出卖该房的打算，上诉人并表示之后的手续交郭胜一人办理，包括签订房屋买卖合同。此后，除与被上诉人签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》由郭胜一人签字外，在与拆迁方唐山荣川房地产开发有限公司签订的《新风楼住宅按比例置换房屋拆迁补偿安置协议书》上，也是由郭胜一人签字。该事实与李某证言内容相吻合。基于以上事实，王秀玲有理由相信郭胜有处置该房产的权利。在向郭胜支付相对合理对价后，王秀玲取得拆迁房补偿，属善意取得。尽管本案涉及房产被拆迁置换后政府尚未对置换房办理房产登记，但王秀玲已依据合同支付了对价、领取了拆迁补偿款、选号接受了置换房，并以房主名义申请了置换房产登记。当事人之间房屋买卖合同已实际履行。上诉人认为被上诉人与郭胜恶意串通，进而要求确认双方房屋买卖合同无效的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第（1）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李玉翠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宝兴
审 判 员 刘庆武
代理审判员 王国聚
二〇一三年九月五日
书 记 员 李卓函