北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）京03民终3702号
上诉人（原审原告）：冯建学，女，1953年6月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李三勇，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京志高酒店管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇北二村路庄桥西。
法定代表人：杨振明，经理。
委托诉讼代理人：马岳飞，男，1980年12月7日出生，汉族，住河北省张家口市怀安县。
委托诉讼代理人：李雁北，北京市理盈律师事务所律师。
上诉人冯建学因与被上诉人北京志高酒店管理有限公司（以下简称志高酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初41137号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人冯建学及其委托诉讼代理人李三勇，被上诉人志高酒店公司之委托诉讼代理人李雁北均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
冯建学上诉请求:1.撤销一审裁定；2.指令一审法院进行审理。事实和理由：1.冯建学与志高酒店公司签署的《房屋租赁合同》中明确约定，租赁期内，如遇国家政府占地、拆迁、城市建设等原因导致冯建学所承租房屋需要建设改造拆迁地上物赔偿时，双方自动解除合同，志高酒店公司按该合同拆迁款100%给予冯建学补偿，不退还剩余未使用年限的租金。一审法院已经在判决书中事实认定部分确认案涉房屋拆迁的事实并已经获得相关部门的确认，同时志高酒店公司采取停水停电的方式逼迫冯建学搬离案涉房屋，此时合同约定条件已经成就，双方自动解除合同，志高酒店公司向冯建学支付补偿款，现冯建学依照合同约定向志高酒店公司要求支付补偿款于法有据，合理合法，应当获得支持。正是由于冯建学无法确定补偿款的具体数额，才向法院申请司法评估，且相关法律法规并未明确规定被拆迁房屋的价值不属于司法评估事项，因此冯建学申请司法鉴定以获得案涉房屋补偿款的请求是明确的诉讼请求。2.双方签署的合同合法有效，名为租赁实为买卖合同。冯建学与志高酒店公司签署的合同系双方真实意思表达，并未违反强制性法律规定，系合法有效的合同。虽名为租赁，但在协议中明确约定“租赁期内，由于政府征地、拆迁等情形，甲乙均分本套房屋拆迁补偿款”等，即房屋所有权在冯建学全额支付租金后归冯建学所有，且租期大于租赁合同法定最长期限，因此该合同系合法有效的房屋买卖合同。3.即使合同无效，志高酒店公司亦应当赔偿冯建学损失。冯建学自购买案涉房屋后一直居住至今，即便法院认定合同无效，志高酒店公司故意隐瞒房屋状况与冯建学签署房屋买卖合同，依据合同法的相关规定，应当承担赔偿责任。4.涉案房屋已经被非法强拆，拆迁补偿款具体数额已经确定。5.一审裁定遗漏被告韩照网，其为土地承租人，应当在本案中追加其为一方当事人。
志高酒店公司辩称，同意一审裁定，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原裁定。具体理由为：1.涉案房屋承租人签订了《承诺书》，涉案房屋在政府和承租人达成一致意见以后就可以拆除，所以进行了部分拆除，这是政府行为。2.拆迁款至今没有确定金额，也没有签订拆迁补偿协议。3.一审裁定是依据冯建学的主张和起诉来确定被告，并不是该由法院追加某人为被告。因为是原被告之间的租赁合同关系，不涉及到他人，所以原审裁定的主体是正确的，并没有遗漏。
冯建学向一审法院起诉请求：1.志高酒店公司支付冯建学补偿款暂定10万元；2.诉讼费由志高酒店公司承担。
一审法院认定事实：2012年2月28日，志高酒店公司（出租方）与冯建学（承租人）签订《北京市出租住宅租赁合同》，约定:出租方将通州区张家湾镇张辛庄村志高新城公寓3楼102室（以下简称涉案房屋）出租给承租人；租赁期从2012年2月28日至2032年2月27日止，赠送2032年2月27日至2036年12月31日；租金总额105000元，承租人以一次性付款方式支付；合同期内，如果政府规划用地或用地拆迁，乙方如果选择拆迁补偿款归乙方所有，乙方所交20年租金的剩余年限租金归甲方所有。该《北京市出租住宅租赁合同》还约定了其他内容。上述合同签订后，冯建学支付租金105000元，志高酒店公司出具收据。
在本案一审庭审过程中，冯建学向一审法院提交通州区张家湾镇社会治安综合治理委员会出具的《致广大租户的一封信》、北京新奥集团有限公司出具的《拆迁腾退公告》及《通知》，上述证据用以证明涉案房屋所涉地块北京市通州区张家湾镇张辛庄村已列入政府拆迁范围。志高酒店公司称，涉案房屋确被列入拆迁范围，涉案公寓系志高酒店投资建设，在拆迁程序中，其应作为被拆迁人签订拆迁补偿协议，截止目前，尚未进行拆迁评估工作，其尚未签订拆迁补偿协议。经一审法院核实，因北京市通州区东方化工厂周边棚户区改造项目建设需要，涉案房屋所涉地块北京市通州区张家湾镇张辛庄村被列入该项目搬迁范围。截止本案庭审结束（2017年12月23日），涉案房屋尚未进入拆迁评估程序。
关于冯建学的诉求数额，一审法院要求冯建学明确具体的诉讼请求，冯建学向一审法院申请对涉案房屋价值进行司法评估。冯建学发表辩论意见称，第一、涉案合同名为租赁实为买卖，合同是双方真实意思，属于有效；第二、因涉案房屋已被列入拆迁范围，支付补偿款的条件已经成就；第三、涉案合同已经解除，对于补偿数额，申请依法评估予以确定；第四、原告在涉案房屋居住多年，进行了装修，即使合同无效，过错也在被告，因此原告应获得赔偿。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，首先，对于冯建学要求对涉案房屋价值进行司法评估的申请，该院认为，本案的特殊性在于，涉案房屋已被列入政府拆迁范围，根据政府拆迁政策，涉案房屋应按照拆迁程序，由拆迁人委托相应的评估机构对土地及地上物的价值进行评估。故涉案房屋的价值，不属于法院司法评估鉴定的事项范围。该院对冯建学的该项申请，不予准许。其次，冯建学主张《北京市出租住宅租赁合同》有效，根据合同约定，志高酒店公司应支付其拆迁补偿款，且涉案房屋被列入拆迁范围，故支付条件已经成就。但根据查明的事实，涉案房屋尚未签订任何拆迁补偿协议，拆迁补偿款的数额尚未确定，即便上述合同为有效，冯建学应获得补偿款仍属于期待利益，其应待拆迁补偿款确定后，再主张权利。
综上，冯建学要求志高酒店公司支付补偿款的诉讼请求，其具体数额，因拆迁补偿款尚未确定，同时涉及到政府拆迁政策，被拆迁房屋的价值不属于司法评估事项，故冯建学的诉讼请求不能明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，民事诉讼的起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。故冯建学的起诉，因缺乏具体的诉讼请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉的条件，对其起诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百五十四条第（三）项之规定，裁定如下：驳回冯建学的起诉。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯建学向本院提交以下证据：证据1，《说明》1张；证据2，《承诺书》2张；证据3，视频2段。以上证据均证明涉案房屋已经被非法强拆，拆迁数额已经确定，另有案外人韩照网需要被追加。
志高酒店公司对上述三份证据发表以下质证意见：证据1、2的真实性认可，证明目的不认可。认为照片上的内容恰恰可以说明确实是志高酒店公司以及第一承租人向政府及拆迁部门提交了《承诺书》，北京城市副中心投资建设集团有限公司说明如果拆迁，补偿款是不予发放的，同时也不能证明拆迁补偿协议已经签订了，更不能证明拆迁补偿款已经发放。对证据3的真实性认可，证明目的不认可。冯建学并非第一承租人，故不是被腾退主体，现在房屋内已经腾空，所以是拆迁部门进行了拆除，但这并不能证明拆迁补偿协议已经签订，也不能证明补偿款已经确定。
志高酒店公司未递交新的证据。
经庭审质证，本院对冯建学提交的证据认定如下：鉴于志高酒店公司对冯建学提供的证据的真实性均予认可，故本院对以上证据的真实性予以认定。但上述证据尚不足以证明与涉案房屋有关的拆迁补偿款金额已经确定。
本案二审依法补充查明以下事实：
冯建学二审中提交韩照网于2018年3月5日向通州区张家湾镇人民政府及北京城市副中心投资建设集团有限公司出具的《承诺书》，内容为：本人韩照网为配合东方厂周边棚改项目（张家湾片区）非住宅搬迁工作的顺利进行，同意在2018年3月1日将该处非住宅先行进行入户清登，并承诺如下：一、本人知晓提前拆迁相关事宜，将尽快腾空房屋，并在2018年3月8日前提交相关单位。二、本人同意在该项目统一进行签约时，按照《东方厂周边棚改项目集体土地上非住宅房屋及地上附着物搬迁补偿方案》对先行拆除的非住宅进行签约并补偿。
冯建学提交志高酒店公司于2018年3月7日向北京城市副中心投资建设集团有限公司出具的《承诺书》，内容为：就位于张辛庄村东南的非住宅房屋（标的物为志高公寓）因本次搬迁所获的全部补偿补助款项，我方同意贵方暂停予以发放。待我方与相关利害关系人（包括但不限于韩照网（现标的物为志高公寓）、我方公寓的全体承租人）解决完毕本次拆迁补偿款的分配事宜，并在张家湾镇政府的监督下，再向贵方以书面形式提请相关款项发放。
冯建学提交2018年3月7日北京城市副中心投资建设集团有限公司出具的《说明》，内容为：根据张家湾镇人民政府《关于切实保障志高公寓各方利益不受损害的函》的精神，以及承租人与相关利害关系人的共同申请，关于张辛庄村东南的非住宅房屋（现标的物为志高公寓）搬迁补偿款我公司暂时全部不予发放。
冯建学在2018年3月12日的二审庭审中表示，涉案房屋已经被拆除。志高酒店公司表示北楼拆了，南楼拆了一部分。经了解，截止本案庭审结束，涉案房屋亦未进入拆迁评估程序。
一审经询，志高酒店公司表示涉案土地为集体土地，涉案房屋系其所建，没有规划审批手续。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，民事诉讼的起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
本案中，涉案房屋已被列入政府拆迁范围，根据政府拆迁政策，涉案房屋应按照拆迁程序，由拆迁人委托相应的评估机构对土地及地上物的价值进行评估。故涉案房屋的价值，不属于法院司法评估鉴定的事项范围。同时，冯建学上诉主张与志高酒店公司有关于补偿款等款项的支付约定，合同无效亦应赔偿，且涉案房屋已被拆除，拆迁补偿金额已经确定。但根据查明事实，与涉案房屋有关的拆迁尚未签订相关拆迁补偿协议，拆迁补偿款的数额亦未确定。即使本案合同效力被认定，冯建学应获得补偿款仍尚属期待利益，其应待拆迁补偿款确定后，再行主张权利。亦即，冯建学上诉主张志高酒店公司支付补偿款的请求，其具体数额，因拆迁补偿款尚未确定，同时结合涉及到政府拆迁政策，被拆迁房屋的价值不属于司法评估事项的情况，故一审法院就冯建学关于补偿款的诉讼请求不能明确，进而因其缺乏具体的诉讼请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》上述关于起诉的条件规定的认定，并无不妥。
同时，冯建学关于本案遗漏案外人作为诉讼参与人的上诉主张，亦不构成本案指令审理的实质性要件。
综上，冯建学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 尚晓茜
审 判 员 李 淼
审 判 员 高 贵
审 判 员 郑吉喆
审 判 员 金妍熙
二〇一八年三月三十日
法官助理 乔文鑫
书 记 员 杜 颖