山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第1374号
上诉人（原审被告）：高远瞩，男，1971年10月28日出生，居民，住临沂市高新区。
委托代理人：赵敏，临沂珠穆朗玛电子有限公司职工。
被上诉人（原审原告）：周大东，男，1969年3月8日出生，居民，住临沂市罗庄区。
委托代理人：王启雷，山东鼎元律师事务所律师。
上诉人高远瞩因房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市罗庄区人民法院（2014）临罗民一初字第1278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告周大东诉称，2012年2月10日，周大东与高远瞩签订房屋买卖合同，双方约定高远瞩将其所有的位于罗庄区罗庄办事处湖南崖村2550号1号101、201、301楼房（房产证编号分别为临房权证罗庄区字第××号、第××号、第××号、土地使用证号为罗国用2009第0003号），以总房款245万元的价格卖给周大东。合同签订后，周大东按约支付了房款，但高远瞩至今不配合过户，为此，周大东诉至法院，要求高远瞩履行合同约定，办理房产及土地过户手续。
周大东为证实其主张，提供证据如下：A1、周大东身份证一份；A2房屋买卖合同一份，证明双方于2012年2月10日双方商定买卖本案房屋的事实。A3、土地使用证一份，证号临罗国用（2009）第0003号，三份房产证，证号为临罗房权证罗庄区字第××号、00××40号、00××39号，证明本案涉及到的房产及土地属高远瞩个人所有，其有权处分。A4、高远瞩收到条四份，金额225万元，证明高远瞩收取房款225万元。A5、2012年2月10日银行付款证明2份，一份是信用社50万元，汇款时间是15：40：10，另一份是农行30万元，汇款时间是15：24：31，证明当天付款80万元，再付剩余款的时候，由于银行工作时间限制，无法继续付款，次日是周六、周日也无法办理银行转账手续，所以，在2012年2月13日支付了下剩的120万元，当时高远瞩对该付款行为并没有任何异议。
原审被告高远瞩辩称，周大东诉称其按约支付了房款，但高远瞩至今不配合过户的陈述明显虚假。事实上，周大东至今并未如约支付房款，根据合同的约定，不仅高远瞩履行协助过户义务的条件未成就，并且高远瞩根据合同的约定有权解除合同，且已经明确告知周大东解除合同。基于以上事实，高远瞩认为周大东的诉讼明显缺乏事实及法律依据，高远瞩请求解除合同的同时，请求法庭依法驳回周大东的诉讼请求。
高远瞩为证实其主张，提供证据如下：B1、录音资料一份，时间：2014年6月9日。来源：周大东与高远瞩通话。证明：基于周大东长达两年的时间不履行付款义务，高远瞩已经明确告知周大东解除合同，并且周大东明确表示不怨高远瞩。
原审法院依法组织了质证，高远瞩对周大东提供的证据质证意见如下：对证据A1，无异议。对证据A2的真实性无异议，但要注意的是：（1）合同第二条第二款约定乙方“合同签订当日付款贰佰万元给甲方，剩余肆拾伍万元于合同签订当日暂放中间人毛纺公司李德勇主任处”；（2）第五条约定“逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同”。对证据A3，没有异议。对证据A4，2012年2月13日收条的真实性无异议。但需要说明的是，对照合同签订时间2012年2月10日、收条时间是2012年2月13日，足以证明周大东并未在合同签订当日付款，周大东违约的事实非常清楚，对其他三张收条真实性无异议，但对照合同第二条“剩余肆拾伍万元于合同签订当日暂放中间人毛纺公司李德勇主任处”约定，周大东显然没有如约履行合同，并且根据合同第五条“逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同”的约定，高远瞩解除合同的条件已经成就。对证据A5，1、对真实性没有异议，周大东称高远瞩对该付款行为没有异议没有证据证明不能成立；2、无论是周六、周日均不属于不可抗力，不能成为周大东违约的理由，另外对照合同约定当日付200万元，剩余款45万元应放在中间人处，显然周大东违约。
周大东对高远瞩提供的证据的质证意见如下：对证据B1被告应当提供原始证据进行质证，假设有原始证据，经周大东了解，高远瞩在办理房产证、土地证时，拖欠相关的税费，数额较大，从录音证据来看，高远瞩要求将剩余45万元直接支付给高远瞩。
本院的认证结论为：周大东提供的证据A1、A2、A3高远瞩对其真实性均无异议，该三份证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，对其证据效力予以认定；周大东的证据A4、A5，高远瞩对其真实性没有异议，对其证据效力予以认定；周大东的证据B1，由于未提供录音源的原始载体，周大东对其真实性有异议，对其证据效力不予认定。
原审法院查明，2012年2月10日，周大东与高远瞩双方签订房屋买卖合同一份，内容为：卖方：高远瞩（合同中为甲方），买方周大东（合同中为乙方）根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理办法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买个人单独拥有的私有房产，达成如下协议：第一条，甲方所售房屋权证号及座落位置，1、甲方所售房屋所有权证号为临罗房权证罗庄区字第××号、00××38号、00××39号，房屋土地使用权证号为临罗国用（2009）第0003号；2、甲方所售房屋位于罗庄区罗庄办事处湖南崖村2550号1号楼，为框架结构；第二条，房屋价格及付款方式：1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为（人民币）贰佰肆拾伍万元整，合同签订当日付款贰佰万元给甲方，剩余肆拾伍万元于合同签订当日暂放中间人毛纺公司李德勇主任处，房屋过户完毕当日一次性付清余款。2、甲、乙双方达成一致意见，房屋过户费用由乙方负担。第四条，房屋交付：甲乙双方在签订合同后60日内，甲方将2和3层房屋交付乙方，一楼房屋洪军饭店两间，广大服装商城7间按照甲方合同执行，如乙方提前收回房屋租赁权由乙方自己解决，体育彩票一间用到9月30日，甲方不承担任何责任，因不抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方未按照本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2%支付违约金，逾期达到一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担本次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%的违约金。第六条甲方逾期交房的违约责任：甲方未按照本合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除本合同，届时将由甲方承担本次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付购房款10%的违约金。第七条甲方保证在交接该房屋时没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发现该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。第八条本合同未尽事宜，有甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力，第九条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向盖房屋所在地人民法院起诉。第十条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。第十一条本合同一式五份，甲乙双方各执一份，其他三份交有关部门存档。甲方：高远瞩（签字、按手印）联系电话：133××××8848乙方：周大东（签字。按手印）2012年2月10日”。合同签订后，2012年2月10日15时24分31秒周大东给高远瞩汇款30万元，2012年2月10日下午15时40分10秒周大东给高远瞩汇款50万元。2013年2月13日周大东给高远瞩汇款120万元，2013年2月13日高远瞩给周大东出具收条一份，内容为：收条今收到周大东交来购买建设路沿街楼房款贰佰万元正（2000000.00元）。收款人：高远瞩2012.2月13号。2012年10月10日高远瞩收周大东房款5万元，并给周大东出具收条一份，内容为：“收条今收到周大东交来购买建设路沿街楼房款伍万元正（50000.00元）收款人：高远瞩2012年10月10日”。2012年10月30日高远瞩收周大东房款10万元，并给周大东出具收条一份，内容为：“收条今收到周大东购买建设路沿街楼房款现金壹拾万元正收款人：高远瞩2012年10月30日”。2012年11月30日高远瞩收周大东房款10万元，并给原告出具收条一份，内容为：“收条今收到周大东购房款壹拾万元正收款人：高远瞩2012年11月30日”。上述事实，主要根据当事人提供的证据、庭审过程中当事人的陈述所证实，相关证据、庭审笔录均已收录在卷。
原审法院认为，周大东与高远瞩双方于2012年2月10日签订房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，该协议不违反法律的强制性规定，原审法院依法确认合同有效。合同签订当日即2012年2月10日周大东按照合同约定支付房款80万元，2012年2月13日周大东再次支付房款120万元，当日高远瞩给周大东出具200万元房款的收条，2012年10月10日、10月30日、11月30日高远瞩分三次共计收取周大东房款25万元，对上述付款，高远瞩均予以认可，原审法院予以认定，至此，周大东履行了房屋买卖合同的主要付款义务。庭审中高远瞩主张，周大东违反合同约定的付款方式付款，请求解除合同。首先，高远瞩在诉讼答辩中提出上述主张，应属于反诉，但庭审没有提出反诉，本院在本案中不宜合并处理，其次，通过双方实际付款、收款的数额及行为来看，周大东支付了225万元房款，履行了绝大部分付款义务（总房款245万元），高远瞩在事实上接受周大东告的付款，并且在接受付款时并未提异议或主张按约定将剩余部分款项放李德勇处保存，双方用实际行为改变了房屋买房合同第二条房屋价格及付款方式1、。“剩余肆拾伍万元与合同签订当日暂放中间人毛纺公司李德勇主任处。”的约定，因此，高远瞩无权解除《房屋买卖合同》，对其主张不予支持；另外，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。因此，参照上述法规，高远瞩即便解除房屋买卖合同也应在解除权发生之日1年内行使，因此，对高远瞩解除合同的主张也应不予以支持。综上，周大东与高远瞩之间的房屋买卖合同合法有效，周大东履行了大部分付款义务，高远瞩应当继续履行交付房屋并履行协助过户的义务，依照民事行为应遵守诚实信用的原则，对周大东的主张依法予以支持。同时周大东应按合同约定交付购房尾款20万元的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十八条之规定，判决：一、周大东与高远瞩于2012年2月10日签定的房屋买卖合同合法有效，双方应继续履行合同；二、高远瞩于判决生效之日起十日内向周大东全面交付房屋并协助办理房产及土地过户手续；三、周大东于房产及土地手续过户完毕后十日内支付高远瞩房屋购买价款20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，财产保全费1520元，合计5820元，由高远瞩负担。
上诉人高远瞩不服一审判决上诉称：一、被上诉人未按合同约定的付款时间和付款数额支付购房款，构成违约，原审判决未做认定是错误的。二、被上诉人违约在先，上诉人已于2014年6月9日电话告知被上诉人解除合同，依约行使了解除权，原审判决对录音资料真实性未做认定，未认定双方合同解除是错误的。三、原审判决在双方没有约定，法律没有规定的情况下直接认定上诉人与被上诉人协商变更合同，剥夺了上诉人的合同解除权。四、原审判决第三项没有法律依据。五、原审判决适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人周大东答辩称：一、上诉人曲解合同解除权成就的约定。被上诉人在合同签订后一个月内付清200万元，剩余45万元应在过户后一次性付清，被上诉人没有违反合同约定。二、假如被上诉人未按合同约定将45万元放在中间人处构成违约，促使上诉人解除权成就，上诉人应按合同法的有关规定通知被上诉人解除合同，但上诉人并没有通知被上诉人解除合同，而是多次催要剩余45万元房款，其催款行为直接改变了双方合同中关于付款方式的约定。被上诉人后分三次支付上诉人购房款25万元，并要求剩余20万元过户后支付。双方的行为已经变更了合同约定。三、上诉人一审提交的录音证据不是原件，原审判决未予采信正确。而且，该录音中被上诉人并没有确认收到解除合同的通知，上诉人在录音中也声称“我催了三次过户，我也去房产局帮助你们过户，你们嫌过户费高不过，这事和我一点关系没有”，也证实上诉人没有行使过合同解除权，已经实际放弃了合同解除权。综上，上诉人上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，上诉人高远瞩与被上诉人周大东于2012年2月10日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违背法律规定，应为有效合同。现双方争议的焦点为被上诉人是否违反合同约定，上诉人是否有权解除合同。
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，双方合同约定的付款方式为：签订合同当天被上诉人向上诉人付款200万元，余款45万元放在中间人李德勇处，待房产过户当日一次性付清。在合同履行中，被上诉人于2012年2月10日签订合同当日付款80万元，2012年2月13日付款120万元；并于2012年10月10日、10月30日、11月30日分三次直接向上诉人付款25万元，上诉人均表示接受并分别为被上诉人出具四份收条，双方以其实际行为对上述合同约定的付款方式进行了变更。故被上诉人延期支付房款的行为并不构成违约，对上诉人依据双方合同约定主张解除合同的上诉理由本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”现上诉人已将涉案房屋交付，被上诉人也已支付大部分购房款，双方合同已实际履行，对被上诉人要求上诉人全面履行合同义务并协助办理过户手续的请求本院予以支持。但被上诉人应按双方合同约定在房产过户当日一次性付清余款20万元。原审法院判决被上诉人于房产及土地手续过户完毕后十日内支付上诉人剩余房款20万元不当，对此本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持临沂市罗庄区人民法院（2014）临罗民一初字第1278号民事判决第一、二项；
二、变更临沂市罗庄区人民法院（2014）临罗民一初字第1278号民事判决第三项为被上诉人周大东于房产及土地手续过户完毕当日支付上诉人高远瞩购房款20万元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，财产保全费1520元，合计5820元；二审案件受理费4300元，均由上诉人高远瞩负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年十二月十二日
书记员 高义磊