安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖12民终13号上诉人(原审原告)：合肥纳恒商贸有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区蜀鑫路欣钰雅居苑B2-101室，组织机构代码05019544-0。法定代表人：邢政来，该公司总经理。委托诉讼代理人：余鸿飞，安徽皖北律师事务所律师。委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。上诉人(原审被告)：安徽南苑置业有限公司，住所地安徽省颍上县慎城镇颍阳社区政务南路39号，组织机构代码79980799-8。法定代表人：陈森琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐国库，安徽文王律师事务所律师。上诉人合肥纳恒商贸有限公司（以下简称纳恒公司）、上诉人安徽南苑置业有限公司（以下简称南苑公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省颍上县人民法院（2016）皖1226民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭进行了审理，上诉人纳恒公司的法定代表人邢政来、委托诉讼代理人余鸿飞、何胜，上�人南苑公司的委托诉讼代理人徐国库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纳恒公司上诉请求：撤销原判，改判南苑公司支付其500万元违约金。事实和理由：本案造成纳恒公司预期可得利益损失3000余万元，纳恒公司仅起诉500万元违约金。南苑公司未书面申请降低违约金，一审法院酌定违约金由500万元降为100万元，违反法律规定。南苑公司上诉请求：撤销原判第一、第三项，改判撤销涉案《房屋租赁合同》及补充合同。事实和理由：1、纳恒公司提供虚假材料，欺骗南苑公司签订租房合同，南苑公司2015年10月发现被欺骗后，立即提起诉讼要求撤销租房合同，符合法律规定，一审判决未支持其该项请求错误。2、双方签订的合同约定，南苑公司2014年1月31日交付房屋前5日，纳恒公司应支付70万元定金。纳恒公司未支付该定金，南苑公司有权不交付房屋。3、南苑公司没有违约行为，一审法院判决其承担100万元违约金，无事实和法律依据。纳恒公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《安徽颍上南苑时代广场整体商场部分房屋租赁合同》及《补充合同》；2、南苑公司退还订金50万元；3、南苑公司支付违约金500万元。一审法院认定事实：2013年8月17日，南苑公司作为甲方、纳恒公司作为乙方签订《安徽颍上南苑时代广场整体商场部分房屋租赁合同》，约定：2.1、租赁房屋位于安徽省阜阳市颍上县解放路以西颍阳路以北时代广场项目二期地面上一层至二层整体商场的物业。租赁房屋中甲方提供的设备设施，按规划建筑设计要求提供，房屋交付技术条件说明详见本合同附件一《房屋交付技术条件说明》；2.2、双方确定乙方租赁房屋的使用范围包括该物业的地面一层至二层内部整体商场（沿街一二�营业房除外），共约为10298平方米（最终面积由县房产局测绘后提供）；2.3、租赁期内，甲方免费提供按功能使用的附属场地包括：房屋部分外立面广告位，甲方同意乙方门前空地乙方使用并管理；2.4、双方确定租赁期限内乙方经营品牌为“安徽瑶海家具”，商场内部部分经营业态可根据乙方经营需要进行调整，但必须以“安徽瑶海家具”为主；2.5、由于“瑶海家具”品牌单次最长授权期限为10年而合同租赁期限为15年，因此乙方必须确保后期与“瑶海家具”续约成功，并继续经营“瑶海家具”品牌，否则视为违约；2.6、乙方必须确保在甲方正式交付使用后6个月内商场正式开业。3.1、本合同租期为15年，自房屋正式交付起15年，具体租赁起止日期待正式交付时双方另行签订补充协议，甲方应于2014年1月31日之前，向乙方交付具备如附件一之《房屋交付技术条件说明》的完整房屋，交付房屋时，甲、乙双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署房屋交付确认书，确认书签署之日，为房屋正式交付之日；3.2、乙方应于租赁期限届满前12个月书面通知租赁房屋业主续约，由租赁房屋业主做出是否仍由乙方承租的回应。4.1、2013年8月23日（即双方完成本合同签约后5个工作日内）乙方向甲方支付人民币50万元定金，在租赁房屋正式交付前5个工作日内乙方向甲方支付人民币70万元，上述两笔定金自起租之日起自动转为履约保证金；4.3、租金的计算，第一年至第四年共四年免租，不收取租金，第五年至第八年共四年合计租金为360万元，第九年至第十二年共四年合计租金为420万元，第十三年至第十五年共三年合计租金为360万元，乙方承租期15年共计租金1140万元。11.3、甲方在租赁期限有权出售承租房屋，甲方保证房屋买家充分了解甲乙双方在本合同下的权利和义务，同时甲方保证乙方在本协议中拥有的各项权利不受影响。13.3、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方须向对方支付500万元违约金。14.1、本合同乙方支付定金即日起生效；14.3、因本合同未尽事宜，双方可另行达成补充协议，补充协议与本合同具有同等效力等。2013年8月19日，纳恒公司向南苑公司支付定金50万元。2013年10月17日，双方签订补充合同对设立商场装修款监管账户和商场开业面积等事项进行了补充约定。随后，纳恒公司进行了招商准备工作。2014年12月24日，南苑公司与李利签订《购房意向书》，约定南苑公司将涉案房屋预售给李利。2015年1月，涉案房屋经有关单位及专门部门验收合格。2015年4月23日，南苑公司与常法武、李利、常法勇、姜可芳、常法六、李晓雯、李宇、徐云、洪亮、李秀玲签订《商品房买卖合同》，约定南苑公司将颍上县慎城镇颍阳社区政务南路39号南苑时代广场19-22号楼商铺A、B、C、D号商品房共计10369平方米（涉案房屋）以3260万元的价格出售给常法武等人。2015年6月25日，经颍上县公证处公证，纳恒公司向南苑公司发出《关于敦促限期履行合同、赔偿损失并逾期后果的函》一份。2015年8月27日，南苑公司与常法勇等人办理房屋产权转移登记手续，房地产权利人常法勇等人，为按份共有。双方签订合同后，纳恒公司向南苑公司提交了合肥瑶海家具集团、合肥智谷商业地产营销运营管理有限公司出具的授权其在颍上县城区域独家经营“合肥瑶海（颍上）家具世界”的授权书及合肥瑶海家居有限责任公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码复制件以及合肥瑶海壹品家具城、合肥兆天商业地产营销运营管理有限公司出具的授权其在颍上县城区域独家经营合肥瑶海壹品家具城的授权书复制件，纳恒公司对上述材料均加盖印章。经在全国企业信用信息公示系统查询，合肥瑶海家具集团、合肥瑶海家居有限责任公司、合肥瑶海壹品家具城、合肥兆天商业地产营销运营管理有限公司没有工商登记信息，合肥瑶海家居有限责任公司企业法人营业执照使用的注册号340100000555369对应的是合肥瑶池家居有限责任公司。合肥智谷商业地产营销运营管理有限公司的经营范围为商业地产项目前期可行性研究分析、定位、决策、整体规划、项目策划、包装推广、招商及运营管理，商业地产项目投资。2016年1月21日，南苑公司的工作人员到公安机关报案称纳恒公司存在伪造企业文件的违法行为，被颍上县公安局以行政案件受案处理。另查明，纳恒公司成立于2012年7月20日，股东为王香叶、文妍，法定代表人为王香叶。2013年7月25�，该公司股东变更为邢政来、高山、朱奔，法定代表人为邢政来。一审法院认为：纳恒公司与南苑公司签订的《安徽颍上南苑时代广场整体商场部分房屋租赁合同》及《补充合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点之一是纳恒公司要求解除合同是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订合同后，纳恒公司向南苑公司请求交付所租赁的房屋，但南苑公司一直没有履行交房义务，期间又将涉案房屋出售给常法武等人。由此可见，南苑公司以自己的行为表明不履行主要债务，而且这种行为致使纳恒公司不能实现合同�的。因此，纳恒公司要求解除双方签订的《安徽颍上南苑时代广场整体商场部分房屋租赁合同》及《补充合同》，于法有据，予以支持。纳恒公司要求南苑公司返还定金50万元，理由充分，予以支持。本案争议焦点之二是南苑公司是否支付违约金及数额是否适当问题。根据合同约定，南苑公司交付房屋在先，纳恒公司经营家具商场在后。纳恒公司为履行合同义务进行了招商准备工作，后期虽向南苑公司提交了虚假的授权书及相关材料，但在市场上对“安徽瑶海家具”没有明确定义的情况下，纳恒公司的行为虽存在一定过错，但并不影响南苑公司履行交付房屋的义务。因此，南苑公司违反合同约定未将涉案房屋交付纳恒公司使用，致使不能实现合同目的，导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，纳恒公司有权要求南苑公司承担赔偿责任。南苑公司以约定的违约金过分高于造成的损失，书面提出要求减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。并参照《安徽省高级人民法院关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见》第八条规定，当事人在合同中约定的违约金高于造成的损失的，如果不能计算出实际损失的，租赁合同、承包合同约定违约金超过两年租金或者承包金的，人民法院应准予适当减少违约金。纳恒公司提交的盈利性预测报告，是在纳恒公司单方提供的数据为基础作出的，其评估结论明显依据不足，不能作为认定纳恒公司损失的依据。纳恒公司就涉案合同解除未提交充分证据证明给其造成的实际损失数额，参照上述指导意见，违约金数额应不超过两年租金。因此，结合�同的履行情况及当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由南苑公司支付纳恒公司违约金100万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除合肥纳恒商贸有限公司与安徽南苑置业有限公司签订的《安徽颍上南苑时代广场整体商场部分房屋租赁合同》及《补充合同》；二、安徽南苑置业有限公司返还合肥纳恒商贸有限公司定金50万元；三、安徽南苑置业有限公司支付合肥纳恒商贸有限公司违约金100万元；四、驳回合肥纳恒商贸有限公司其他诉讼请求。以上二、三项于本判决生效之日起20日内履行完毕。案件受理费50300元，由合肥纳恒商贸有限公司负担37000元，安徽南苑置业有限公司负担13300元。二审期间，纳恒公司提供：证据1、合肥兆天商业运营管理有限公司的工商登记信息查询单，证明：一审判决认定合肥兆天商业运营管理有限公司没有工商登记不属实，实际上合肥兆天商业运营管理有限公司是正规登记的公司，可以授权纳恒公司经营瑶海家具。证据2、录音资料以及书面录音材料，证明各方当事人在诉讼前调解时，南苑公司、常法勇同意赔偿纳恒公司损失300万元以上。证据3、南苑国际家居建材广场现场照片，证明南苑公司将涉案房屋出售后，已经开业经营，实际已不履行合同。南苑公司对上述证据均有异议。南苑公司提供：证据1、合肥瑶海家具集团、合肥智谷商业地产营销运营管理有限公司出具的授权书、合肥瑶海家居有限责任公司的营业执照、合肥瑶池家居有限责任公司信息查询单，证明：（1）双方签订合同前，纳恒公司已经向南苑公司提供了合肥瑶海颍上独家经营权利证书；（2）纳恒公司提供的授权委托书上的印章“合肥瑶海家具世界”根本不存在；（3）纳恒公司提供的“合肥瑶海家具有限责任公司”的营业执照是伪造的，实际名称是“合肥瑶池家居有限责任公司”。证据2、2012年11月9日纳恒公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、企业工商信息，证明：（1）双方签订合同时，纳恒公司的企业法人已经由“王香叶”变更为“邢政来”，纳恒公司提供了虚假材料；（2）纳恒公司注册资金100万元，根本不具有履行能力；（3）纳恒公司办公租赁小区住宅。证据3、失信人名单，证明纳恒公司提供的合肥智谷商业地产营销运营管理有限公司是失信企业，且没有得到合肥智谷商业地产营销运营管理有限公司�合法授权，合肥智谷商业地产营销运营管理有限公司也没有得到经营“合肥瑶海家具”的授权。证据4、公安机关询问笔录，证明：（1）南苑公司发现纳恒公司提供虚假材料的确切时间是2016年1月20日；（2）纳恒公司指派的“张永”具体身份信息不详；（3）纳恒公司不具有履行合同、经营市场的能力；（4）纳恒公司在和南苑公司签订合同时提供了虚假材料、隐瞒客观事实。证据5、电子邮件，证明纳恒公司在和南苑公司签订合同前已经提供了各种虚假材料、使南苑公司信以为真。纳恒公司对上述证据均不认可。本院认证意见：纳恒公司提供的证据1是合肥兆天商业运营管理有限公司的工商登记信息，而一审判决认定的是合肥兆天商业地产营销运营管理有限公司没有工商登记信息，不是同一企业，不能达到纳恒公司的证明目的。纳恒公司提供的证�2不能证明南苑公司、常法勇同意赔偿纳恒公司损失300万元。对于纳恒公司提供的证据3，因双方签订的租房合同约定南苑公司可以将租赁房屋出售，但不得影响纳恒公司正常经营，因此，南苑公司将涉案房屋出售与本案没有直接关联性。故对上述证据的效力本院不予认定。南苑公司提供的证据3、证据5证明合肥智谷商业地产营销运营管理有限公司是失信企业，纳恒公司虚假信息，一审判决已认定纳恒公司提交虚假的授权书及相关材料，因此，本院对此不再重复认定。南苑公司提供的其他证据在一审期间已提供，本院对此不再认定。双方所举的其他证据与一审相同，对方的质证意见同一审一致，本院的认证意见同于一审。本院经审理查明：涉案房屋于2015年1月20日经五大责任主体验收。其他事实与一审判决认定事实一致。综合�方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、一审判决认定违约金100万元是否适当；2、南苑公司主张撤销涉案《房屋租赁合同》及补充合同是否有事实根据和法律依据。本院认为：双方签订的租房合同约定，租赁期间纳恒公司经营品牌为“安徽瑶海家具”，纳恒公司为证明其具有瑶海家具经营资格，向南苑公司提交了授权书及相关材料。经在全国企业信用信息公示系统查询，纳恒公司提交的合肥瑶海家具集团、合肥瑶海家居有限责任公司、合肥瑶海壹品家具城、合肥兆天商业地产营销运营管理有限公司没有工商登记信息，合肥瑶海家居有限责任公司企业法人营业执照使用的注册号340100000555369对应的是合肥瑶池家居有限责任公司。合肥智谷商业地产营销运营管理有限公司的经营范围为商业地产项目前期可行性研究分析、定位、决策、整体规划、项�策划、包装推广、招商及运营管理，商业地产项目投资，没有经营安徽瑶海家具的资质。纳恒公司向南苑公司提交虚假的授权书及相关材料，对此应当承担相应的法律责任。双方约定，南苑公司于2014年1月31日之前将涉案房屋交付给纳恒公司。因涉案房屋于2015年1月20日才经五大责任主体验收，显然南苑公司无法按照双方约定的期限向纳恒公司交付经验收合格的房屋。南苑公司对此负有过错也应当承担相应责任。纳恒公司要求解除租赁协议，南苑公司要求撤销租赁协议，双方均无再继续履行租赁协议的意愿，因本院（2017）皖12民终16号判决已撤销双方签订的租赁协议，本案无需再判决解除协议。纳恒公司缴纳的定金50万元应返还。纳恒公司向南苑公司提交虚假的授权书及相关材料，违反诚实信用原则，负有过错，其主张南苑公司支付违约金，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省颍上县人民法院（2016）皖1226民初3197号民事判决第二、第四项，即：安徽南苑置业有限公司于本判决生效之日起二十日内返还合肥纳恒商贸有限公司定金50万元；驳回合肥纳恒商贸有限公司其他诉讼请求。二、撤销安徽省颍上县人民法院（2016）皖1226民初3197号民事判决第一、第三项，即：解除合肥纳恒商贸有限公司与安徽南苑置业有限公司签订的《安徽颍上南苑时代广场整体商场部分房屋租赁合同》及《补充合同》；安徽南苑置业有限公司支付合肥纳恒商贸有限公司违约金100万元。一审案件受理费50300元，二审案件受理费52600元，合计102900元，由合肥纳恒商贸有限公司负担50000元，安徽南苑置业有限公�负担52900元。本判决为终审判决。审 判 长 马 杰审 判 员 马 林代理审判员 姚 莉二〇一七年五月十五日书 记 员 宁楠楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法�程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。