江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第176号
原告陈亚利。
委托代理人袁益强，江苏律邦律师事务所律师。
委托代理人杨洁波，江苏律邦律师事务所律师。
被告陈彩连。
委托代理人于粉英，江苏致达律师事务所律师。
原告陈亚利与被告陈彩连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2015年1月30日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为适用普通程序，组成合议庭于2015年3月30日、2015年5月18日、2015年6月15日、2015年7月3日公开开庭进行了审理。被告陈彩连提起反诉，本院依法予以合并审理。在庭审过程中。陈彩连撤回反诉。原告陈亚利及其委托代理人袁益强、杨洁波，被告陈彩连及其委托代理人于粉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈亚利诉称：2011年10月29日，原被告签订了彩虹城商铺1-102号房屋租赁合同，租期为2011年11月15日至2016年11月14日止。根据双方签订的租赁合同第二条第二款之约定，被告所提供的房屋要确保原告能正常使用不得干涉正常生活和工作。2014年11月15日被告采取了断电、强行锁门等手段干扰原告的正常使用，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告2011年10月29日签订的房屋租赁合同；2、被告返还信用金5000元，转让费38000元；3、被告支付违约金74800元；4、由被告补偿装修费用30000元；5、被告返还2014年11月15日起原告已付的租金；6、诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告撤回要求返还自2014年11月15日起已付租金的诉讼请求。
被告陈彩连答辩称：1、同意解除双方于2011年10月29日签订的《房产房屋租赁合同》。2、陈亚利未就陈彩连向其收取5000元提供相应的证据。陈亚利提供的5000元的收据上载明“定金”。而依据相关法律规定，定金通常是在合同履行过程中用于冲抵合同款，在本案中即指房租金。且陈亚利只提供了第一年租赁年度内半年的房租32000元，未提供支付当年度剩余租金36000元的依据，因此陈亚利要求陈彩连返还5000元信用金的请求，证据不足。3、关于转让费38000元，陈亚利在租赁合同成立时已经受让了陈彩连的其他财物，合同已履行完毕，是另外一个法律关系，与本案无关。4、陈亚利主张装修补偿费30000元，既没有法律依据也没有事实依据。5、对于陈亚利于2014年11月15日支付的租金，由于双方于2014年11月15日发生冲突，陈彩连未提取上述款项，故没有返还义务。6、关于陈亚利主张违约金74800元，由于陈亚利未及时支付房租金，违约在先，应当由陈亚利向陈彩连支付违约金。在庭审中，陈彩连补充说明认为陈亚利违约在先的理由：1、陈亚利在未征得陈彩连同意的情况下擅自将涉案房屋转租给第三人；2、陈亚利未在合同约定的付款期即2014年11月14日前支付房租金，已经构成违约。
陈彩连反诉称：陈彩连、陈亚利于2011年10月19日签订《租赁合同》，约定陈彩连将其位于常州市彩虹城商铺1-102号出租给反诉被告用于经营服装，租期自2011年11月15日至2016年11月14日，前两年租金为68000元／年，从第三个租赁年度起，每年增加租金6800元，先付租金再使用房屋。2014年11月15日起至2015年11月14日是一个租赁年度，该租赁年度的租金支付的最后期限是2014年11月14日，但反诉被告未按时支付租金，因此反诉被告已构成合同违约。且反诉被告未经反诉原告同意，擅自将出租房屋转租给第三人黄辉，此外，反诉被告未按合同约定的用途使用房屋。综上，陈亚利存在如下违约行为：1、2014年11月14日到期未支付租金，2、擅自改变房屋结构，3、未经同意，擅自转租的行为，已违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定。双方于2014年11月15日在出租房屋内发生冲突，后在警方的协调下，第三人黄辉于2014年11月17日搬出出租房屋，陈彩连遂提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2011年10月29日签订的《房产房屋租赁合同》；2、反诉被告向反诉原告支付2014年11月15日-2014年11月17日三天的房屋使用费614.8元（3天＊74800元／365天=614.8元）及2014年7月1日至2014年11月17日的物业费771元（4.5个月＊2056.68元／12个月=771元）；3、反诉被告向反诉原告支付违约金74800元；4、反诉费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告增加诉讼请求，要求反诉被告将房屋恢复原状。
反诉被告陈亚利答辩称：1、对于反诉原告关于支付房屋使用费的诉讼请求，我方认为不应当支付，2014年11月15日起反诉原告就已经将租赁房屋封门断电，导致不能够正常营业，因此，不应当我方支付房屋使用费；2、对于物业费，我方认为应当按照合同约定支付2014年7月1日-2014年11月14日期间的物业费；3、对于违约金，我方认为不应当支付违约金，因为不是我方擅自转租，根据合同双方的约定，我方是有权转租，而且本合同的违约方是反诉原告，反诉原告在2014年11月10日已经明确表明，房屋不再继续租赁，所以导致合同不能继续履行的原因在于反诉原告；4、对于要求将房屋恢复原状，因为该租赁物之前是用于做餐饮的，在反诉被告租赁该房屋的时候，反诉原告是知道我方是不会继续做餐饮，是要另作他用的，而且在反诉被告转租给他人的时候也是征求反诉原告同意的，这在录音资料中有体现，另外根据租赁合同的约定，我方也有权转让，因此，房屋内的部分的装潢改变是因为经营所必须的，根据双方的合同，没有约定在合同到期后需要我方恢复原状，因此我方认为不应当支持。
在之后的庭审中，陈彩连撤回反诉，并针对原告的诉讼请求发表新的答辩意见，称涉案租赁合同并非陈彩连本人签订，其本人对合同内容概不知晓，主张该合同无效。
经审理查明，关于合同的签订情况，陈彩连为常州市彩虹城商铺1-102号的所有权人。在该商铺内，陈彩连与王伯秋共同经营酸菜鱼馆，后由于经营不善，将该商铺转租。2011年10月29日，王伯秋以陈彩连名义与陈亚利签订《房产房屋租赁合同》，约定由陈彩连作为出租人、合同甲方，陈亚利作为承租人、合同乙方，并对租期、租金、双方权利义务、违约金、信用金等做了约定。一、关于租期租金及付款方式，合同约定：甲方出租彩虹城商铺1-102号，给乙方作经营服装用，租期自2011年11月15日至2016年11月14日止，每年租金68000元，先付后用，付款方式为现金，从2013年11月15日起每年房租提升6800元。二、甲方、乙方的义务和权利，合同第二条第二款约定甲方提供房屋使乙方能正常使用并不得干涉乙方正常生活及工作。合同第二条第三款约定乙方居住期应爱惜房内设施，不得随意变更、损坏设施，如损坏，则照价赔偿。合同第二条第六款中，书面打印部分“未经甲方同意，乙方不得转租房屋”由王伯秋划去并增加手写部分“乙方有权转让，转让费用归乙方所有”。三、关于违约金，合同约定：“甲乙双方如因其他原因需提前终止合同，则违约方支付对方一年房租金”。四、关于信用金，合同约定：“为确保房内设施不受损坏及乙方水、电、煤气等费用结清，乙方暂付甲方信用金5000元，于租赁结束后，各项正常则甲方退还乙方，如有财物损坏及水电费等未结清，则甲方将乙方信用金酌情扣除”。王伯秋在该合同“甲方签字”处签下“陈彩连”的名字。庭审中，原被告双方都认可该合同为王伯秋并非陈彩连本人签署。陈彩连、王伯秋声称签订合同时，陈彩连并不在店内，王伯秋向陈亚利出示了涉案房屋的房产证复印件，确认房屋所有权人是陈彩连后，陈亚利要求王伯秋以陈彩连名义签订合同。而陈亚利称签订合同时，陈彩连、王伯秋均在场，由于误以为两人是夫妻关系，故未阻止王伯秋以陈彩连名义签名。王伯秋称合同签订后，陈彩连仅知晓将涉案房屋出租与陈亚利和租金数额，对于具体合同条款并不知晓，王伯秋将涉案租赁合同就放置于抽屉中，但陈彩连也从没有翻阅查看过。对王伯秋的陈述，陈彩连予以认可。
关于合同履行情况。合同签订后，王伯秋按约交付了房屋。陈亚利于2011年10月26日向王伯秋交付现金5000元，王伯秋开具收据一张，收款事由为“彩虹城商铺1-102租房定金、违约定金不退”。2011年11月10日陈亚利交付现金72000元，王伯秋开具收据一张，收款事由“房租半年32000元＋转让费38000元计72000元”。该转让费是指陈亚利承租涉案房屋时受让原有房屋内装修、设备的费用，上述设备已由陈亚利清空处理完毕。庭审中，双方经对账确认，关于2011年11月15日起至2014年11月14日止这一期间的租金，陈亚利已足额付清。根据合同约定，陈亚利应于2014年11月14日前向陈彩连交付2014年11月15日以后的租金，陈亚利未及时支付。2014年11月15日，陈彩连前往租赁房屋，将店门上锁，且进行了断电。陈彩连称其锁门、断电的行为是由于陈亚利未按时交付租金。当天下午，陈亚利前往邮局向陈彩连住址邮寄汇款6800元租金。对该笔租金，陈彩连在收到中国邮政储蓄银行取款通知单后未予领取。涉案房屋已于2014年11月17日由陈彩连控制。
合同签订后，王伯秋向陈亚利提供了房产证复印件及房主陈彩连身份证复印件以便陈亚利办理工商登记。
在房屋租赁期间，陈亚利将涉案房屋做经营服装用，故在装修时将经营酸菜鱼馆时搭成的简易阁楼拆除。后由于经营不善，陈亚利将涉案房屋分隔为两间，自己经营一间，将另一间转租给他人；其后陈亚利将自己经营的房屋也进行了转租。关于陈亚利拆除阁楼及将房屋分隔成两间的行为，陈亚利称是经过王伯秋许可的，陈彩连称没有许可过上述改动，但对于分隔两间的行为，称“原告的老婆要隔开来教小朋友钢琴，我们才同意隔开的”。2014年11月10日，陈亚利及妻子刘畅与陈彩连、王伯秋就房屋租赁事宜进行交涉时，陈彩连、王伯秋提及陈亚利将房屋分隔转租的行为，称“我是答应你的，你现在自己根本没做，你把我的房子两间都隔掉了，租出去了，你当时负担太重，隔一点租给人家，你现在做了一年都不到，我们还蒙在鼓里知道吗”、“我百分之一百要把房子收回去”。
关于陈彩连与王伯秋的关系，庭审中王伯秋、陈彩连均称双方系男女朋友关系。王伯秋陈述“家里的钱也都是我做主的，钱也都是我在管理的”、“有时候我不在，有些文书要签我的名字她也会帮我签的”，陈彩连对上述陈述予以认可。
另查明，2015年1月16日陈彩连作为委托人出具了《授权委托书》一份，委托于粉英律师在本案中作为其诉讼代理人，代理权限为：“特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为参与调解，代为与对方和解，代收法律文书”。于粉英律师作为陈彩连的委托代理人出庭应诉，答辩称陈亚利存在违反合同约定的行为，并据此提出反诉。之后陈彩连与于粉英解除委托代理关系，本人到庭应诉，撤回反诉，并提出新的答辩意见，对于于粉英在开庭时的陈述，陈彩连认为如有矛盾，应以其本人意见为准。本院当庭口头裁定允许撤回反诉。
上述事实，由《房产房屋租赁合同》、收据、取款通知单及查询单、交易明细、录音录像资料、原被告庭审陈述等证据证实。
本院认为：
1、关于涉案合同的有效性
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。本案中，陈彩连知晓王伯秋以其名义与陈亚利签订了《房产房屋租赁合同》，并未予以否认，此外，王伯秋签订涉案合同后，将《房产房屋租赁合同》长期置于抽屉中，陈彩连却未予阅看，而是实际履行了合同约定的义务，向陈亚利交付了涉案房屋，可视为其对签订《房产房屋租赁合同》的追认。另一方面，自2011年10月29日签订合同起，至起诉之日2015年1月6日，长达三年多的时间内，陈彩连未对合同有效性提出质疑，而是按照合同约定的租金标准、支付时间等要求对方履行合同义务，该行为足以让相对人陈亚利得出陈彩连已承认此行为的推断，陈彩连就其引起之外观，自应负责，若拒绝承认，则有悖诚信原则。
2、关于违约行为
《房产房屋租赁合同》中约定“乙方有权转让，转让费用归乙方所有”，结合合同签订时涂划掉的内容，根据一般的有理性的人的认知，此处的“转让”应为“转租”，故陈亚利有权将涉案房屋转租。
陈亚利虽然享有转租权，但其应该遵循双方的约定和根据租赁房屋的结构、性状予以转租。陈亚利承租涉案房屋之时，该房屋系一个独立整体，而其在转租过程中将其隔断一分为二进行处理，从陈亚利提供的录音证据的内容可以看出，即使陈彩连允许陈亚利分隔租赁房屋，但其不允许陈亚利将分隔后的房屋全部出租（录音显示陈彩连许可陈亚利将房屋分隔成两间，转租一间，自用一间）。本案中，陈亚利将涉案房屋分隔后全部出租，明显违反了双方之间的约定，双方之间的争议也由此而起，同时，按照合同约定，陈亚利应于2014年11月14日之前缴纳2014年11月15日之后的租金，但其未能按时足额予以交付。陈彩连遂于2014年11月15日对涉案房屋采取上锁、断电等措施，该行为令陈亚利无法利用租赁房屋从事经营，系违反合同约定的“不得干涉乙方正常生活及工作”的违约行为。
由于不可调和的矛盾，双方在庭审过程中均同意解除合同，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案具体情况，因双方都存在相应的违约行为，对合同的解除都负有一定责任。本院结合考虑合同的履行情况，双方的过错程度等，认定双方互不承担支付违约金的义务
信用金作为房屋租赁的押金，陈彩连予以认可。在租赁关系中，押金是承租人将一定费用存放于出租人处，保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的，可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予退还。在本案中，租赁关系解除后，应根据租赁期间履行情况，房屋交接时完好情况以及相关水电物业费、租金的缴纳情况等因素，核算抵扣后予以退还。在本案庭审中，陈彩连表示对于信用金，将扣除物业费后退还陈亚利，由于其未能提供相关证据对已发生的物业费用予以证明，故对于陈亚利要求返还信用金的诉讼请求，本院予以支持。
关于转让费，由于陈亚利已于承租涉案房屋时实际受让了屋内设施设备，并对相关设备进行了处理，故对于陈亚利要求陈彩连返还转让费的诉讼请求，本院不予支持。
关于装修费用补偿，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。对于已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，因双方对合同解除均存在过错，且陈亚利没有提供证据证明装饰装修的残值损失，故对于其要求赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。
陈彩连撤回反诉系对自己权利的处分，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、第六十六条、第六十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条的规定，判决如下：
一、本案所涉2011年10月29日签订的《房产房屋租赁合同》于2014年11月15日解除。
二、陈彩连于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈亚利信用金5000元。
三、驳回陈亚利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3256元，由陈彩连负担110元，由陈亚利负担3146元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 凌琎琎
人民陪审员 戴建平
人民陪审员 邱小路
二〇一五年七月六日
书 记 员 徐 漪