上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1796号
上诉人（原审原告）孟芹。
委托代理人谭海，上海市天域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱志国。
委托代理人甲（系朱志国的哥哥）。
委托代理人杨东，上海市欣隆律师事务所律师。
上诉人孟芹因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人孟芹及其委托代理人谭海，被上诉人朱志国的委托代理人甲、杨东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2006年8月6日，孟芹、朱志国签订了关于上海市某区某镇某村某队乙宅191号（原134号）1楼房屋（以下简称191号房屋）的《房地产居间合同（买卖）》（以下简称《居间合同》），约定朱志国向孟芹购买191号房屋，孟芹收取朱志国购房意向金人民币2万元（以下币种均为人民币）。2006年8月6日，孟芹收取朱志国191号房屋的购房定金2万元。
2006年8月27日，孟芹、朱志国签订《协议书》，约定孟芹将191号房屋动迁所得的上海市某区丙路某弄48号302室房屋（以下简称系争房屋）出售给朱志国，售房总价为48万元；系争房屋出售时孟芹为唯一权利人，他人无权干涉；系争房屋为动迁回搬的期房，朱志国须支付孟芹38万元，尾款为10万元；朱志国支付定金2万元，孟芹、朱志国双方去动迁组选房前朱志国支付给孟芹房款132，000元，在与动迁组签动迁协议当日，孟芹将动迁过程中的拿房、办证、洽谈等全部事宜出具授权委托书给朱志国，朱志国须支付给孟芹房款228，000元，孟芹在签订动迁协议后将动迁协议原件交由朱志国保管；交房后系争房屋由朱志国实际占有、使用，进户时所发生的一切费用由朱志国支付；如果签订动迁协议后交房时能取得房产证，房产证户主是孟芹，孟芹同意将房产证交于朱志国保管，并作房屋产证公证，房屋产证公证所发生的一切费用由孟芹支付，同时朱志国须当日将尾款10万元付给孟芹；如果签订动迁协议后交房时能取得房产证，房产证的户主是朱志国，孟芹同意支付朱志国办证费3万元，同时朱志国将尾款7万元付给孟芹；签订动迁协议后5年，能取得房产证，房产证户主是孟芹，则孟芹、朱志国双方去房屋交易中心办理房屋产权过户手续，双方各自承担房屋交易所规定的各项费用，同时朱志国需当日将尾款10万元付给孟芹；签订动迁协议后5年，能取得房产证，房产证户主是朱志国，孟芹同意支付朱志国办证费3万元，同时朱志国须当日将尾款7万元付给孟芹；系争房屋为动迁回搬房的期房，孟芹、朱志国承诺系争房屋价格48万元为系争房屋的不变价格，双方不得违约，如孟芹违约须赔朱志国96万元，如朱志国违约须赔孟芹96万元，扣除已付房价38万元，须赔58万元；……。
2006年8月27日，孟芹方收取朱志国支付的系争房屋的定金132，000元。2006年9月3日，孟芹方收取朱志国支付的房款211，000元。2006年9月3日，孟芹出具了委托朱志国的兄弟甲办理系争房屋买卖事宜的《委托书》。2006年9月21日，孟芹作为被拆迁人签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），约定孟芹由191号房屋拆迁分配至系争房屋。2008年11月18日，孟芹收取朱志国现金3万元去办理产证，并出具相应的《收条》，在《收条》中表示“多退少补”。2008年11月，孟芹向朱志国交付系争房屋，朱志国随后装修并入住系争房屋。孟芹于2010年2月7日以借款的形式从朱志国处收取房款5万元。
孟芹曾于2013年7月29日诉至法院，要求判令上海市某区某镇人民政府赔偿孟芹自2011年9月21日起至实际协助办理系争房屋产权转移登记之日止的逾期办理房产证的损失，浦东新区人民法院于2013年8月5日出具（2013）浦受初字第3×号民事裁定书，驳回孟芹的起诉。目前，系争房屋的大产证尚未办出。
原审审理中，孟芹起诉请求判令：一、孟芹、朱志国签订的关于上海市某区某镇某村某队乙宅191号1楼房屋的《房地产居间合同（买卖）》无效；二、孟芹、朱志国签订的关于上海市某区丙路某弄48号302室房屋的《协议书》无效；三、朱志国返还孟芹位于上海市某区丙路某弄48号302室的房屋，孟芹愿意返还朱志国443，000元房款。朱志国辩称：不同意孟芹的诉讼请求。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孟芹、朱志国于2006年8月6日所签的《居间合同》已被双方所签的《协议书》所取代，双方应以《协议书》的约定内容为准。孟芹、朱志国所签的《协议书》系双方买卖房屋的真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，且朱志国已支付孟芹大部分房款，孟芹也早已将系争房屋交给朱志国使用，《协议书》依法应属有效。现孟芹要求确认《居间合同》及《协议书》无效及要求朱志国将系争房屋返还孟芹、孟芹将房款返还朱志国的诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。孟芹称朱志国违反上海市限购房屋的政策规定，但未举证予以证明，故孟芹的上述意见，证据不足，不予采信。
原审法院审理后于二〇一四年五月二十日作出判决：驳回孟芹的诉讼请求。案件受理费8，500元，由孟芹负担。
判决后，孟芹不服，上诉于本院称：孟芹与朱志国以买卖191号房屋为目的签订《居间合同》，但此时朱志国名下他处登记有农村宅基地，故当时朱志国并不具有购买191号房屋的资格，《居间合同》违反了土地管理法第62条、63条及国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条的规定，应属无效。因朱志国不具有购买191号房屋的资格，导致无法办理相应的产权过户手续，在此基础上，双方签订了《协议书》，该协议书是《居间合同》的补充合同，《居间合同》无效，《协议书》亦应无效，故上诉请求撤销原审判决，改判支持孟芹在原审中的诉讼请求。
被上诉人朱志国辩称：不同意孟芹的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孟芹与朱志国签订《居间合同》，约定朱志国以48万元的价格向孟芹购买191号房屋，但该合同缺乏买卖合同所需之其他基本要素，同时结合该合同中朱志国支付2万元意向金等内容看，《居间合同》应属双方为将来确立买卖合同关系所订立之预约合同。孟芹收取2万元定金后，又与朱志国就系争房屋签订《协议书》，对买卖合同的各要素均作出了明确的约定，至此，孟芹与朱志国就系争房屋确立买卖合同关系。在191号房屋即将拆迁之际，孟芹与朱志国签订《居间合同》，约定孟芹将191号房屋出售给朱志国。但191号房屋面积仅为17.3平方米，房屋本身价值远低于48万元的合同价格，此后双方签订《协议书》，约定孟芹将系争房屋出售给朱志国，从之后孟芹签订的《安置协议》看，系争房屋为191号房屋及所附宅基地使用权拆迁安置所得，故本院认为，《居间合同》中约定的将来订立买卖合同之标的物，应系191号房屋及其所附宅基地拆迁所得之利益即系争房屋，其实质内容与《协议书》并不冲突。即便如孟芹所述，签订《居间合同》是为购买191号房屋，但根据此后之《协议书》的内容，双方在实际履行中已将买卖关系之标的物变更为系争房屋，《居间合同》及《协议书》亦不存在合同无效之法定情形。因系争房屋目前尚不具备过户条件，故朱志国属于限购对象与否，均不产生导致《协议书》无效之法律后果。孟芹关于《居间合同》违反了法律强制性规定而无效的抗辩意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予采信。孟芹关于《协议书》系《居间合同》补充，《居间合同》无效致《协议书》无效的意见，本院不予采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。孟芹的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币8，500元，由上诉人孟芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年八月七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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