湖南省武冈市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0581民初2094号
原告：戴跃华，男，1969年9月6日出生，汉族。
原告：曾桂艳，女，1971年8月5日出生，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）：戴跃华，系原告曾桂艳的丈夫。
委托诉讼代理人（一般授权）：张辉文，湖南春风律师事务所律师。
被告：邓辉艳，女，1965年7月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）：肖怡军，武冈市武强法律服务所法律工作者。
被告：夏石青，男，1964年7月28日出生，汉族。
原告戴跃华、曾桂艳与被告邓辉艳、夏石青房屋买卖合同纠纷案，本院于2017年9月8日立案，依法适用普通程序，于2017年12月5日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告戴跃华【暨原告曾桂艳的委托诉讼代理人（特别授权）】，以及原告戴跃华、曾桂艳共同的委托诉讼代理人（一般授权）张辉文，被告邓辉艳的委托诉讼代理人（特别授权）肖怡军到庭参加诉讼，被告夏石青经本院公告送达传票传唤，没有正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴跃华、曾桂艳向本院提出了如下诉讼请求：判令邓辉艳、夏石青共同支付戴跃华、曾桂艳自2016年10月1日至2021年10月1日的房屋租金254000元。原告戴跃华、曾桂艳主张的事实与理由：2015年10月11日，邓辉艳、夏石青与戴跃华、曾桂艳签订了房地产买卖合同书。房地产买卖合同书约定：邓辉艳、夏石青将其位于武冈市陶侃X路XX号（现为陶侃X路6X号）的房屋以1808888元的价格转让给戴跃华、曾桂艳。房地产买卖合同书还约定：自2015年10月1日起，本栋楼房一、二、三层门面租金归戴跃华、曾桂艳所有。之后，戴跃华、曾桂艳支付了邓辉艳、夏石青现金1758088元，扣除了本栋楼房自2015年10月1日至2016年10月1日的房屋租金50800元，支付现金和扣除房屋租金共计1758088元+50800元＝1808888元，戴跃华、曾桂艳已经支付了邓辉艳、夏石青的全部购房款。2016年4月21日，戴跃华、曾桂艳办理了过户登记手续，取得了武冈市陶侃X路XX号（现为陶侃X路6X号）房屋的国有土地使用证和房屋所有权证。在签订房地产买卖合同书之前即2015年10月1日，邓辉艳与案外人仇清芬签订了房屋租赁合同。房屋租赁合同约定：邓辉艳将武冈市陶侃X路6X号房屋的一至三层出租给仇清芬，租赁期限为6年，即自2015年10月1日至2021年10月1日止，年租金为50800元，实行第一年一次性付清，共计304800元。同日，邓辉艳收取了仇清芬交纳的房屋租金304800元。仇清芬现在承租的武冈市陶侃X路XX号（现为陶侃X路6X号）房屋内经营。在签订房地产买卖合同书时，邓辉艳告诉戴跃华、曾桂艳其与案外人仇清芬签订的房屋租赁合同的租赁期限为1年，后来在诉讼过程中，戴跃华、曾桂艳才知道租赁期限为6年。邓辉艳、夏石青与戴跃华、曾桂艳签订的房地产买卖合同书系双方当事人真实意思的表示，依法成立有效，双方当事人应当全面履行。在签订房地产买卖合同书之前，邓辉艳已与案外人仇清芬签订了房屋租赁合同。根据买卖不破租赁的原则，该房屋一至三层现由案外人仇清芬承租使用。根据房地产买卖合同书的约定，2015年10月1日之后的房屋租金归戴跃华、曾桂艳所有，但邓辉艳依据房屋租赁合同的约定一次性收取了承租人仇清芬交纳的房屋租金304800元之后，除2015年10月1日至2016年10月1日1年的房屋租金50800元被扣除用于折抵购买房屋的价款外，其余收取的2016年10月1日至2021年10月1日5年的房屋租金50800元/年×5年＝254000元，邓辉艳、夏石青至今仍没有将此款支付给戴跃华、曾桂艳。邓辉艳、夏石青的行为已经构成违约，侵犯了戴跃华、曾桂艳的合法权益。
被告邓辉艳辩称：请求法院依法驳回戴跃华、曾桂艳的诉讼请求。邓辉艳主张的事实与理由：2015年10月1日，邓辉艳与案外人仇清芬签订了房屋租赁合同。同日，邓辉艳向仇清芬收取了2015年10月1日至2021年10月1日6年的租金304800元。之后，仇清芬在承租的武冈市陶侃X路XX号（现为陶侃X路6X号）房屋内经营。在协商房地产买卖价款时，双方约定如果仇清芬承租6年的房屋租金304800元归戴跃华、曾桂艳所有，则房屋价款是2100000元；如果仇清芬承租6年的房屋租金304800元归邓辉艳、夏石青收取，则房屋价款是1800000元。房屋价款为1808888元且落款日期为2015年10月11日的房地产买卖合同书，双方同意作废，其中邓辉艳持有的房地产买卖合同书原件已经撕毁，戴跃华、曾桂艳也承诺撕毁，再另行签订合同，但戴跃华、曾桂艳没有撕毁。2016年1月28日，邓辉艳、夏石青与戴跃华、曾桂艳又签订了房地产买卖合同。此房地产买卖合同现由武冈市房地产管理局保管。2016年4月21日，邓辉艳、夏石青与戴跃华、曾桂艳还签订了出让国有土地使用权转让合同书。此出让国有土地使用权转让合同书现由武冈市土地交易经纪中心保管。双方之间应以房地产登记部门保管的房地产买卖合同及出让国有土地使用权转让合同书为依据。现戴跃华、曾桂艳以已作废的房地产买卖合同书提起诉讼，缺乏依据。
被告夏石青没有答辩。
原告戴跃华、曾桂艳围绕自己的诉讼主张依法向本院提交了如下证据：（1）房地产买卖合同书原件（落款时间为2015年10月11日），欲证明自2015年10月1日开始，该栋房屋一至三楼的租金归戴跃华、曾桂艳所有；（2）领据原件4张，欲证明戴跃华、曾桂艳因购买房屋向邓辉艳、夏石青支付了1808000元（戴跃华、曾桂艳解释另外支付了888元的现金，但没有要求邓辉艳、夏石青出具领条）；（3）银行个人业务取款凭证原件1张、汇款收据原件两张、个人业务存款凭证原件1张，欲证明戴跃华、曾桂艳向邓辉艳、夏石青支付的房屋价款中的1700000元系通过银行转账或者存款和取款的方式支付给邓辉艳、夏石青；（4）公证书（含委托书）原件，欲证明邓辉艳、夏石青于2015年11月23日出具了委托书，委托戴顺连办理房地产变更登记手续，公证委托书具有真实性；（5）国有土地使用证复印件、房屋所有权证复印件，欲证明戴跃华、曾桂艳于2016年4月21日取得了国有土地使用证和房屋所有权证；（6）武冈市水西门街道办事处出具的证明原件，欲证明原武冈市陶侃X路XX号房屋与现武冈市陶侃X路6X号房屋系同一座房屋；（7）房屋租赁合同复印件（落款时间为2015年10月1日），欲证明邓辉艳将房屋出租给案外人仇清芬；（8）收条复印件（落款时间为2015年10月1日），欲证明邓辉艳收取了仇清芬6年的房屋租金304800元；（9）房屋租赁合同原件（落款时间为2015年11月14日），欲证明戴跃华又将房屋出租给邓辉艳；（10）结婚证复印件，邓辉艳、夏石青、夏志祥的户籍资料，欲证明邓辉艳与夏石青系夫妻，夏志祥系邓辉艳与夏石青的儿子；（11）本院（2017）湘0581民初111号民事判决书。
被告邓辉艳围绕自己的答辩主张依法向本院提交了如下证据：（1）房屋租赁合同复印件，与原告戴跃华、曾桂艳提交的证据（7）一致；（2）公证书（含委托书）复印件，与原告戴跃华、曾桂艳提交的证据（4）一致；（3）房地产买卖合同复印件（落款时间为2016年1月28日），欲证明戴跃华、曾桂艳与邓辉艳、夏石青后来又签订了房地产买卖合同，约定房地产价款为880000元，该房地产买卖合同原件现由武冈市房地产管理局保管；（4）出让国有土地使用权转让合同书复印件（落款时间为2016年4月21日），欲证明戴跃华、曾桂艳与邓辉艳、夏石青后来又签订了该土地使用权转让合同书，约定土地使用权转让金为333800元，该土地使用权转让合同书原件现由武冈市土地交易经纪中心保管。
被告夏石青没有向本院提交证据。本院已组织到庭当事人发表了质证意见。本院认定如下事实：
2015年10月1日，邓辉艳与案外人仇清芬签订了房屋租赁合同。该房屋租赁合同约定：邓辉艳将武冈市陶侃X路6X号房屋的一至三层楼出租给仇清芬；出租的范围具体包括一层（包括一层后面的厨房）、二层、三层的复式楼；租赁的期限为6年，自2015年10月1日起至2021年10月1日止；租金数额及付款方式：年租金为伍万零捌佰元整（￥50800元），实行第一年一次性付清，共计叁拾万零肆仟捌佰元整（￥304800元）；本合同一式二份，双方各执一份，签字生效。该合同上出租方（甲方）署名邓辉艳，承租方（乙方）署名仇清芬，在场人署名肖怡军，加盖了武冈市武强法律服务所的印章。合同的落款时间为2015年10月1日。
2015年10月1日，邓辉艳收取了仇清芬房屋租金304800元，并向仇清芬出具了一张收条。收条的内容如下：今收到仇清芬交来2015年10月1日至2021年10月1日的房屋租金叁拾万零肆仟捌佰元整（￥304800元）。收款人署名邓辉艳，落款时间为2015年10月1日。仇清芬现在承租的武冈市陶侃X路6X号房屋内经营。
2015年10月11日，邓辉艳、夏石青与戴跃华、曾桂艳制作了房地产买卖合同书。该合同书约定：邓辉艳、夏石青将其所有的位于武冈市陶侃X路XX号房屋以壹佰捌拾万零捌仟捌佰捌拾捌元整（￥1808888元）的价格转让给戴跃华、曾桂艳；该房屋总层数为6层，建筑面积为736.09平方米，房屋所有权证号为武房权证私字第114**号，国有土地使用证号为武国用（2004）第579号；付款方式：2015年10月20日支付定金壹拾万元整（￥100000元），2015年11月20日前支付购房价款壹佰万元整（￥1000000元），2015年11月30日前双方在办理产权转移手续时支付其余价款柒拾万零捌仟捌佰捌拾捌元整（￥708888元）；自2015年10月1日开始，本栋楼房一、二、三层门面租金归戴跃华所有；本合同一式三份，双方及中介各执一份为据，签字后生效，并具有法律效力。戴跃华、曾桂艳在该合同书上签了字，武冈市宏军地产服务部在该合同书上盖了章，王宏军以中介的名义签了字；2015年10月20日，邓辉艳在该合同书上签了字；2015年11月21日，夏石青在该合同书上签了字。合同书落款时间为2015年10月11日。
戴跃华、曾桂艳现持有邓辉艳出具的领据原件4张，共计1808000元，具体包括：（1）邓辉艳领到戴跃华购买陶侃西路38号房屋定金（现金）100000元，该领条上没有注明领款时间；（2）2015年11月14日，邓辉艳领到戴跃华购买陶侃西路38号房屋价款1000000元；（3）2015年11月21日，邓辉艳领到戴跃华支付房屋价款600000元；（4）邓辉艳领到戴跃华支付房屋价款108000元，该领条上没有注明领款时间。邓辉艳在4张领条上都签了字，盖了手印。
戴跃华、曾桂艳现持有银行凭证原件4张，共计1700000元，具体包括：（1）2015年10月20日的银行个人业务取款凭证，曾桂艳取款100000元；（2）2015年11月14日的银行转账凭证，戴跃华向邓辉艳转账1000000元；（3）2015年11月21日的银行转账凭证，戴跃华向夏志祥转账340000元；（4）2015年11月21日的个人业务存款凭证，夏石青存款260000元。夏志祥是邓辉艳、夏石青夫妇的儿子。
2015年11月14日，戴跃华与邓辉艳签订了房屋租赁合同。该合同约定：戴跃华将武冈市陶侃X路6X号房屋的一至三层出租给邓辉艳；出租范围为一层（含一层后面的厨房）、二层、三层的复式楼；租赁期限为6年，自2015年10月1日至2021年10月1日止；租金数额及付款方式：年租金为伍万零捌佰元整（￥50800元），实行一年一次性付款，每年在9月1日支付租金，年租金在当年的基础上上浮5%；本合同一式四份，戴跃华一份，邓辉艳两份，鉴证方一份，签字后生效。该合同上出租方（甲方）署名戴跃华，承租方（乙方）署名邓辉艳，鉴证方署名王宏军，加盖了武冈市宏军地产服务部的印章。合同落款时间为2015年11月14日。
2015年11月23日，邓辉艳、夏石青与戴顺连签订了委托书。该委托书约定：邓辉艳、夏石青夫妻拥有武冈市商一街61栋1号房地产，房屋所有权证的编号为武房权证私字第114**号，国有土地使用证的编号为武国用（2004）第579号；邓辉艳、夏石青委托戴顺连代为办理该处房地产的变更登记等手续。该委托书的委托人处署名邓辉艳、夏石青。同日，武冈市公证处出具了（2015）湘邵武证字第957号公证书。公证书证明邓辉艳、夏石青在公证员的面前在前面的委托书上签了名、捺了指印。
武冈市房地产管理局目前保管有落款时间为2016年1月28日的房地产买卖合同原件。该买卖合同的出让人（甲方）为邓辉艳、夏石青，受让人（乙方）为戴跃华、曾桂艳，双方约定武冈市陶侃X路XX号房地产的价款为捌拾捌万元整（￥880000元）。该买卖合同末尾的署名处注明邓辉艳、夏石青的签名由戴顺连代。
武冈市土地交易经纪中心保管有落款时间为2016年4月21日的出让国有土地使用权转让合同书原件。该转让合同的转让方（甲方）为邓辉艳、夏石青，受让方（乙方）为戴跃华、曾桂艳。该转让合同书约定武冈市商一街61栋1号地块的土地使用权的转让金为叁拾叁万叁仟捌佰元整（￥333800元）。该转让合同书末尾的署名处注明邓辉艳、夏石青的签名由戴顺连代。
2016年4月21日，戴跃华取得了武国用（2016）第0789号国有土地使用证。该国有土地使用证记载：土地使用权人为戴跃华，坐落于武冈市水西门办事处陶侃西路与商一街交叉路口，使用权面积为105.30平方米。
2016年4月21日，戴跃华取得了武房权证水西门字第7160020**号房屋所有权证。该房屋所有权证记载：房屋所有权人为戴跃华，共有人为曾桂艳，共同共有，房屋坐落于武冈市陶侃X路XX号101、201等9套，总层数为6层，建筑面积为736.09平方米。
武冈市陶侃X路XX号房屋的新编号为武冈市陶侃X路6X号，为同一座房屋。
2017年1月22日，戴跃华就其与邓辉艳、夏石青房屋租赁合同纠纷向本院提起民事诉讼。戴跃华依据其与邓辉艳于2015年11月14日签订的房屋租赁合同，请求法院判令邓辉艳、夏石青支付其自2016年10月1日至2017年10月1日即第2年的房屋租金53340元（该合同约定租赁期限6年，租金分6次支付，每年支付1次租金，第1年租金50800元，后面每年的租金在前一年租金的基础上上浮5%）。2017年5月8日，本院作出了（2017）湘0581民初111号民事判决书。该民事判决书认为：在邓辉艳享有房屋所有权时，已与案外人仇清芬签订了房屋租赁合同，在租赁期间，邓辉艳、夏石青与戴跃华、曾桂艳签订了房地产买卖合同，导致租赁物的所有权发生变动，戴跃华取得房屋所有权后，又与邓辉艳签订了房屋租赁合同；邓辉艳与仇清芬签订的房屋租赁合同在租赁物于租赁期间发生所有权变动时，对承租人和新房主继续有效，而新房主戴跃华后与邓辉艳签订的房屋租赁合同违反了买卖不破租赁的规定，不能成为戴跃华收取租金的依据，本院据此判决驳回了戴跃华依据该房屋租赁合同要求邓辉艳、夏石青支付其第2年房屋租金53340元的诉讼请求。该民事判决书现已发生法律效力。
至今，邓辉艳、夏石青没有按照落款时间为2015年10月11日的房地产买卖合同书的约定，将邓辉艳收取承租人仇清芬交纳的2016年10月1日至2021年10月1日5年的房屋租金254000元（50800元/年×5年）支付给戴跃华、曾桂艳。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案到庭当事人即原告戴跃华、曾桂艳与被告邓辉艳争执的焦点，是落款时间为2015年10月11日的房地产买卖合同书是否真实、有效。原告戴跃华、曾桂艳认为该房地产买卖合同书具有真实性，且已经发生法律效力，并主张依据该房地产买卖合同书的约定，要求被告邓辉艳、夏石青将已经收取承租人的房屋租金支付给原告戴跃华、曾桂艳。被告邓辉艳辩称该房地产买卖合同书已经作废，双方之间应以房地产登记部门保管的房地产买卖合同以及出让国有土地使用权转让合同书作为解决争议的依据。落款时间为2015年10月11日的房地产买卖合同书约定房屋的价款为1808888元；房地产登记部门保管的房地产买卖合同及出让国有土地使用权转让合同书约定房地产的价款为880000元，土地使用权的转让金为333800元；原告戴跃华、曾桂艳提交的被告邓辉艳出具的领据的金额共计1808000元，并且提交了金额共计1700000元的银行汇款、存款、取款凭证予以佐证。基于上述数据，落款时间为2015年10月11日的房地产买卖合同书约定的价款才与原告戴跃华、曾桂艳实际支付的价款基本一致，若以房地产登记部门保管的资料作为依据，则被告邓辉艳还多领取了款项。房地产登记部门保管的房地产买卖合同以及出让国有土地使用权转让合同书的末尾署名处，均注明邓辉艳、夏石青的签名由戴顺连代。经过武冈市公证处公证的委托书中约定：被告邓辉艳、夏石青委托戴顺连代为办理房地产变更登记等手续，但是并没有授权戴顺连代为办理房地产出让手续。受托人戴顺连应当在委托权限范围内行使代理行为，而不能越权签订出让房地产的相关合同。从合同签名以及委托权限分析，房地产登记部门保管的房地产买卖合同及出让国有土地使用权转让合同书仅仅是戴顺连基于授权代为办理房地产变更登记手续时实施的行为，并没有如实反映原告戴跃华、曾桂艳与被告邓辉艳、夏石青之间在房屋买卖过程当中真实的权利与义务关系。被告邓辉艳辩称双方约定如果仇清芬承租6年的房屋租金304800元归原告戴跃华、曾桂艳所有，则房屋的价款是2100000元；如果仇清芬承租6年的房屋租金304800元归被告邓辉艳、夏石青收取，则房屋价款是1800000元。因被告邓辉艳、夏石青没有提供与此辩解相一致的房屋买卖合同等相关证据佐证，故本院不予采信。综合上述分析，本院认定落款时间为2015年10月11日的房地产买卖合同书真实、有效，双方当事人应当按照此房地产买卖合同书的约定全面行使自己的权利，履行自己的义务。该房地产买卖合同书约定：自2015年10月1日起，本栋楼房第一、二、三层门面租金归原告戴跃华、曾桂艳所有。被告邓辉艳在庭审中自认已经向承租人仇清芬收取了2015年10月1日至2021年10月1日共6年的房屋租金304800元。但至今被告邓辉艳、夏石青没有将已收取的2016年10月1日至2021年10月1日5年的房屋租金254000元支付给原告戴跃华、曾桂艳。原告戴跃华、曾桂艳要求被告邓辉艳将已经收取承租人5年房屋租金254000元支付给原告戴跃华、曾桂艳的诉讼请求，符合法律的规定，本院依法予以支持。被告夏石青作为房地产买卖合同书（落款时间为2015年10月11日）的合同当事人即出让人，应当与同为出让人的被告邓辉艳共同履行该房地产买卖合同书约定的出让人的义务；此债务发生在被告邓辉艳、夏石青夫妻关系存续期间，应属于夫妻共同债务，应当由夫妻共同偿还。综上所述，被告夏石青应当与被告邓辉艳共同承担民事责任。被告夏石青经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
被告邓辉艳、夏石青共同将被告邓辉艳已收取承租人自2016年10月1日起至2021年10月1日止的房屋租金254000元，支付给原告戴跃华、曾桂艳，此款限于本判决生效后20日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2550元，由被告邓辉艳、夏石青共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 许修军
人民陪审员 文德和
人民陪审员 欧阳斌
二〇一八年一月二日
代理书记员 喻 凤
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。