江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第172号
原告张素琴，在无锡市第四纺织机械厂退休。
原告陈建军。
原告陈建萍。
原告陈燕，在无锡市新锦江大酒店工作。
委托代理人薛文甫（受张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕的共同特别授权委托），无锡市崇安区恒丰法律服务所法律工作者。
被告曹秀英，在无锡市中丝二厂子弟小学退休。
被告丁恒有。
委托代理人孟剑伟（受曹秀英、丁恒有的共同特别授权委托），江苏崇安律师事务所律师。
第三人陈明，在无锡市联发超市工作。
本院于2014年1月21日立案受理原告张素琴、陈兴才诉被告曹秀英、丁恒有，第三人陈明房屋买卖合同纠纷一案，2014年3月26日本案由简易程序转入普通程序，2014年5月19日合议庭公开开庭进行了审理。本案审理中，陈兴才去世，陈建军、陈建萍、陈燕作为陈兴才的继承人申请参加本案诉讼，本院依法追加陈建军、陈建萍、陈燕作为本案原告参加诉讼，并于2014年10月29日再次开庭审理。原告张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕及其共同委托代理人薛文甫，被告曹秀英及曹秀英与丁恒有的共同委托代理人孟剑伟，第三人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕诉称：张素琴与陈兴才原系夫妻，双方于1984年经法院调解离婚，明确无锡市新夹城一棉宿舍x号xxx室房屋（以下简称讼争房屋）产权归张素琴所有，陈兴才已丧失对讼争房屋的所有权，但讼争房屋的产权证、土地使用证没有变更为张素琴的名字。1998年，陈建萍（系张素琴与陈兴才之女）因还债所需向曹秀英借款并出具借条，借条上载明的借款数额为12万元，但实际借得款项为9万元，3万元是作为利息预先扣除的。当时因曹秀英要求用讼争房屋抵押担保才肯借款，在陈建萍的恳求下，陈兴才同意用讼争房屋抵押担保，之后在无锡市梁溪公证处办理了将讼争房屋抵押给曹秀英的手续，在无锡市房屋产权监理处办理了他项权登记手续，但这仅用于抵押担保借款，并非委托出卖讼争房屋。曹秀英、丁恒有与陈明串通一气，通过伪造陈兴才的签字笔迹等在无锡市梁溪公证处骗取公证内容为陈兴才委托陈明出卖讼争房屋的公证委托书。2008年1月，曹秀英、丁恒有与陈明签订无锡市房产转让协议，将讼争房屋予以侵占，但实际上陈兴才并未委托授权任何人出卖讼争房屋，即使存在陈兴才委托他人出卖讼争房屋的行为，因陈兴才对讼争房屋已丧失所有权，且未征得讼争房屋实际所有人张素琴的同意，也属无效委托，不产生法律效力。曹秀英、丁恒有的所为侵犯了房屋所有人的合法权益，而陈明明知讼争房屋属他人所有，且未经权利人委托授权的情况下而以代理人（无权代理）的身份与曹秀英、丁恒有签订房屋转让协议，纯属欺诈行为，亦应承担法律责任。曹秀英、丁恒有窃取讼争房屋的事实，原告方于2012年11月讼争房屋拆迁登记时才发现。现要求：1、依法撤销曹秀英、丁恒有与陈明（无权代理方）签订的《无锡市房产转让协议》，同时宣告曹秀英、丁恒有据此取得的无锡市南长区新夹城一棉宿舍x号xxx室房屋产权证及土地使用证无效，并责令其将讼争房屋的房屋产权证、土地使用证变更为张素琴所有，以恢复原状；2、本案诉讼费用由曹秀英、丁恒有负担。
案件审理中，张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕将诉讼请求变更为：1、请求确认曹秀英、丁恒有与陈明之间签订的无锡市房产转让协议无效，并确认无锡市新夹城一棉宿舍x号xxx室房屋归张素琴所有；2、本案诉讼费用由曹秀英、丁恒有承担。
被告曹秀英、丁恒有辩称：陈兴才对讼争房屋具有处分权，陈兴才转让讼争房屋不需要征得张素琴的同意，张素琴对讼争房屋仅有使用权，而没有所有权，张素琴诉讼主体资格不适合，张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕要求确认曹秀英、丁恒有与陈明签订的房产转让协议无效无法律及事实依据；曹秀英、丁恒有并未伪造相关证明，在无锡市梁溪公证处、无锡市房屋产权监理处办理的手续都是真实的，陈明作为陈兴才的委托代理人出卖讼争房屋经过无锡市梁溪公证处公证，张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕要求撤销公证委托书，确认房屋产权证、土地使用权证无效，不应起诉曹秀英、丁恒有；要求确认房产转让协议无效应从房屋转让行为之日起两年内提出，本案讼争房屋的转让行为发生于2008年1月份，法院也于2008年9月判令张素琴、陈兴才、陈建军、陈耀迁出讼争房屋，故张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕的主张已过诉讼时效。综上，要求法院驳回张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕的诉讼请求。
第三人陈明述称：陈明与陈兴才并不认识，陈兴才也没有委托陈明出卖讼争房屋。陈明与曹秀英认识近10年，之前陈明一直是做房产中介工作的，而曹秀英是从事放贷款生意的，与曹秀英一直有生意上的往来。2008年1月30日，曹秀英电话联系陈明，要求陈明去无锡市房屋产权监理处做代理人，可以支付陈明1000元中介费，当时是做房产抵押的代理人还是做房产买卖的代理人已不记得了，在此之前，曹秀英未向陈明提及过要做陈兴才代理人买卖讼争房屋的事宜。当日在无锡市房屋产权监理处仅有曹秀英和陈明在场，曹秀英让陈明签个名字，陈明就在无锡市房产转让协议上“甲方（签章)”以及“代表/理人”一栏签了名字，但当时陈明并没有看过协议上的内容，曹秀英并未支付给陈明任何房款，协议签订一周后，曹秀英往陈明的银行卡上汇了1000元。要求法院依法处理。
张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、从无锡市房地产档案馆调取的落款处签有“陈兴才”名字的委托书、委托书公证书和声明书、声明书公证书各1份，委托书、委托书公证书和声明书、声明书公证书的落款时间均为2007年6月份。声明书载明：坐落在无锡市新夹城一棉宿舍5-103号（建筑面积49平方米）的房屋是我的个人财产，现在我决定出售上述房屋。因上述房屋是房改房，我特发表声明如下：上述房屋转让给他人后，我保证不向政府申请租赁廉租房。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕认为上述证据上面的陈兴才的签字笔迹并非本人所签，以此证明曹秀英、丁恒有冒充陈兴才的签字笔迹授权委托的侵权事实存在，陈兴才并未委托陈明处理房屋买卖事宜。曹秀英、丁恒有对上述证据没有异议，但提出张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕若对公证书有异议应起诉公证处。陈明对上述证据的真实性没有异议，但其表示与陈兴才并不认识，陈兴才也没有委托陈明出卖讼争房屋。
2、2008年1月30日订立的无锡市房产转让协议1份，证明曹秀英、丁恒有有非法买卖讼争房屋的侵权行为存在。曹秀英、丁恒有对该份证据没有异议，但认为张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕对该协议有异议应起诉无锡市房屋产权监理处，要求确认房产转让协议无效已过时效。陈明对上述证据没有异议。
3、2014年3月14日陈建萍委托无锡市新区长江法律服务所法律工作者徐言对陈明所做的谈话笔录1份，主要内容为：陈明表示其与陈兴才并不认识，对于有无去过公证处办理公证手续陈明也没有印象了，当时曹秀英电话联系陈明让陈明做个代理人，陈明以为是去做房屋他项权证的代理人，曹秀英拿材料让陈明签字，陈明没有看过材料上的内容，签字后就离开了无锡市房屋产权监理处。证明陈兴才没有授权陈明出售讼争房屋，也没出具过授权委托书，陈兴才与陈明也不相识。曹秀英、丁恒有表示对该份谈话笔录的内容并不清楚，该份证据的效力由法院认定。陈明认为该份谈话笔录上的内容是其所说，签字也是其本人签的。
4、2014年5月9日无锡市南长区迎龙桥街道夹城里居委会出具的证明1份，内容为陈兴才、张素琴、陈建军、陈耀、陈建萍常住讼争房屋内。证明原告方家庭居住困难，不可能去出卖讼争房屋。曹秀英、丁恒有对该证据无异议，但认为该份证据与本案无关。陈明对该证据无异议。
曹秀英、丁恒有围绕其抗辩，向本院提交以下证据：
1、（2008）南民一初字第1158号民事判决书1份，证明本院已判令陈兴才、陈建军、陈耀、张素琴在本判决书发生法律效力后一个月内从讼争房屋中迁出，住房自理。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕对该份判决书真实性没有异议，但其并不知道该份判决，上述案件的审理中，是曹秀英、丁恒有在非法买卖讼争房屋后为造成假象让陈兴才、陈建军、陈耀、张素琴迁出讼争房屋而为的，陈耀签收过法院的特快专递，但陈耀误认为该邮件是一般邮件，就将该份邮件扔掉了。陈明对该份证据没有异议。
2、借条及抵押协议书各1份，借条及抵押协议书落款时间均为2007年5月29日，证明陈兴才与曹秀英之间存在借款事实。借条载明：今借曹秀英人民币壹拾壹万元正。随后又增借壹万元正共计壹拾贰万元正。如逾期每月按3%算违约金。利息按银行贷款利率四倍计算，借款人陈兴才，落款日期为2007年5月29日。抵押协议书载明：抵押权人为曹秀英，抵押人为陈兴才，陈兴才自愿将新夹城一棉宿舍5-103抵押给曹秀英，该抵押担保物的面积为49平方米，陈兴才自愿以上述部位房地产作为履行上述债务的抵押担保物,债务履行期限为2007年5月29日-2007年11月29日，担保的主债金额为11万元，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕对该证据的真实性无异议，但认为虽然该借条是陈兴才所签，但实际上是陈建萍向曹秀英借款，且按法律规定抵押期满，未还款的，曹秀英、丁恒有也不能将抵押物占为己有。陈明未对该份证据提出异议。但庭审后，张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕又表示2007年时陈兴才没有向曹秀英出具过借条，曹秀英提供给法院的借条、抵押协议书是伪造的。
3、讼争房屋的产权证及土地使用权证各1份，证明讼争房屋系曹秀英、丁恒有共同所有。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕对上述证据本身的真实性没有异议，但认为上述证据系曹秀英通过非法途径获取的，不认可讼争房屋已归曹秀英、丁恒有所有。陈明对上述证据没有异议。
本案审理中，本院调取的相关证据以及所做的相关调查如下：
1、本院在无锡市房地产档案馆调取的陈兴才将讼争房屋抵押给曹秀英的抵押协议书、无锡市房屋权属登记申请书、无锡市房屋他项权利注销登记申请表。抵押协议书的内容与曹秀英向本院提供的相同。无锡市房屋权属登记申请书载明：房屋坐落为新夹城一棉宿舍x号xxx室，他项权利人为曹秀英，抵押人为陈兴才，权利设定日期是2007年5月29日，约定日期为2007年11月29日，权利价值11万元。无锡市房屋他项权利注销登记申请表载明：“审查意见”一栏显示“注销”，落款时间2008年1月30日。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕认为该证据证明的是借款抵押，与房屋买卖是两种法律关系，2007年时，陈兴才没有去无锡市房屋产权监处办理过讼争房屋权属登记申请手续，2008年陈兴才也没有去过无锡市房屋产权监处办理过房屋他项权利注销登记手续，张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕不认可上述证据。曹秀英、丁恒有及陈明对上述证据均无异议。
2、无锡市房地产档案馆向本院出具的查询结果1份，查询结果载明：讼争房屋的房屋登记簿上有2处抵押权登记记载，分别是在2007年2月和2007年5月受理的，现均已注销。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕表示不清楚这个情况，法律效力由法院依法认定。曹秀英、丁恒有及陈明对上述证据均无异议。
3、本院在无锡市梁溪公证处调取的陈兴才委托陈明出售讼争房屋的委托书、委托书公证书、声明书、声明书公证书各1份及1份由高昶、陈铭东对陈兴才所做的询问笔录。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕对上述证据不予认可，其认为陈兴才没有办理过委托陈明出卖讼争房屋的公证手续，公证内容是不真实的，是曹秀英与陈明串通一气所为，公证处是受到蒙骗才作出公证书的。询问笔录也是伪造的、虚假的。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕认为陈明陈述其并不认识陈兴才，陈兴才也没有委托陈明出卖诉争房屋，就是最好的证明。曹秀英、丁恒有对上述证据没有异议，其认为这是生效的法律文书。陈明对该份证据没有异议，但其与陈兴才并不认识，陈兴才也没有委托陈明出卖讼争房屋。
4、本院向无锡市梁溪公证处公证员高昶所做的调查笔录1份，在笔录中高昶表示，陈兴才于2007年6月15日在梁溪公证处办理过委托陈明出售讼争房屋的委托公证手续，委托公证材料上的签字都是在其监督下由陈兴才本人签的，公证材料上的相关内容陈兴才本人是清楚的。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕对该证据本身的真实性无异议，但对内容有异议，认为陈兴才没有委托过陈明出卖讼争房屋，出现在高昶面前的陈兴才是他人冒充。曹秀英、丁恒有对该份笔录无异议。陈明对该份笔录无异议，但陈明表示其没有去过梁溪公证处，也没有接受过陈兴才的委托出售讼争房屋。
5、本院向无锡恒茂房屋评估公司董事长陈志军所做的调查笔录1份，陈志军表示，讼争房屋于2008年1月29日在公司进行过交易评估，评估价为171942元，但至于谁来做的评估现在已经无从查证。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕对于该份调查笔录的真实性无异议，但认为是曹秀英单方面去做的评估。曹秀英、丁恒有及陈明对上述证据均无异议。
6、本院至无锡市房地产档案馆调取的销售讼争房屋的发票和契税完税证。契税完税证载明：实缴金额3439元。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕认为发票和契税完税证明本身是真实的，但是对内容其不认可，这是曹秀英单方面去缴纳的契税，办理的发票。曹秀英、丁恒有及陈明对上述证据均无异议。
经审理查明：张素琴与陈兴才原系夫妻，双方育有陈建军、陈建萍、陈燕3个子女。1984年张素琴与陈兴才经本院调解离婚，本院（84）民字第202号民事调解书明确一棉新村5号大门103室公房（即本案讼争房屋，建筑面积49平方米）由张素琴居住使用，陈兴才住房自理。1996年，陈兴才参加房改购得讼争房屋产权，产权登记于陈兴才名下。
2007年5月29日，陈兴才与曹秀英签订抵押协议书，约定：抵押权人为曹秀英，抵押人为陈兴才，陈兴才自愿将新夹城一棉宿舍5-103抵押给曹秀英，该抵押担保物的面积为49平方米，陈兴才自愿以上述部位房地产作为履行上述债务的抵押担保物,债务履行期限为2007年5月29日-2007年11月29日，担保的主债金额为11万元，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。收件号为200705290329的无锡市房屋权属登记申请书载明：房屋坐落为新夹城一棉宿舍x号xxx室，他项权利人为曹秀英，抵押人（出典人）或原他项权利人为陈兴才，权利设定日期是2007年5月29日，约定日期为2007年11月29日，权利价值11万元。2008年1月30日，讼争房屋抵押给曹秀英的登记被注销。
2007年6月，陈兴才在无锡市梁溪公证处办理了委托书公证，委托书载明坐落在无锡市新夹城一棉宿舍5-103号（建筑面积：49平方米）的房屋是我的个人财产，现在我决定出售上述房屋，特委托陈明全权代理我办理出售上述房屋的有关手续（包括签订房屋转让协议、办理房屋过户、代收房款等事宜）。受托人为此所签署的文件我均予承认，委托期限至办妥上述房屋出售手续时止。受托人无转委托权。
2008年1月30日，陈明与曹秀英、丁恒有签订无锡市房产转让协议，协议载明：甲方（原产权人）陈兴才、（代表人）陈明，乙方（购买方）曹秀英、（共有人）丁恒有，甲方自愿将坐落于本市新夹城一棉宿舍5-103的房产出售给乙方，双方商定房屋成交总价为171950元，协议落款处“甲方（签章)”以及“代表/理人”一栏签字为陈明，“乙方（签章)”一栏签字为曹秀英、“共有人”一栏签字为丁恒有，但曹秀英未支付陈明任何购房款。2008年1月31日，曹秀英、丁恒有办理了讼争房屋过户手续，取得了房屋所有权证，2008年2月，曹秀英、丁恒有又取得了讼争房屋土地使用权证。
2008年7月，曹秀英、丁恒有诉至本院，要求判令陈兴才、陈建军、陈耀（系陈建军之子）、张素琴立即迁出本案讼争房屋，归还讼争房屋的使用权，本院于2008年9月作出（2008）南民一初字第1158号判决，判令陈兴才、陈建军、陈耀、张素琴从讼争房屋中迁出，住房自理。2009年9月7日，曹秀英、丁恒有来院申请执行，要求陈兴才、陈建军、陈耀、张素琴立即从讼争房屋中迁出。2010年3月5日，曹秀英来院表示讼争房屋可能拆迁，陈兴才目前在办理承租廉租房的手续，其同意陈兴才在诉争房屋内再住一段时间，若诉争房屋不再拆迁，陈兴才也不搬离讼争房屋，由法院恢复强制执行，该案以和解方式结案。
审理中，张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕陈述：1998年，陈建萍向曹秀英借款时，实际借款9万元，但出具给曹秀英的借条上载明的借款金额是12万元，其中预先扣除3万元作为利息，借条上未载明还款期限，但口头约定还款期限是2年，因曹秀英要求陈建萍提供担保，陈兴才就用讼争房屋为上述借款提供担保并办理了抵押登记手续，在无锡市梁溪公证处办理了抵押公证手续，讼争房屋的房产证及土地证都交给了曹秀英。借款后陈建萍归还过曹秀英利息10万元左右，2007年，陈建萍想与曹秀英协商还款事宜，但无法联系到曹秀英，之后就未再联系。直到2013年6月份协警上门核实拆迁人口时，才发现讼争房屋的户口上人员有曹秀英和丁恒有等人，当天陈建萍就找到了曹秀英，曹秀英要求陈建萍通过法律途径来解决。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕并认为，陈明在庭审中亦表示其不认识陈兴才，陈兴才也没有委托过陈明，陈明以代理人身份签的名字，都是曹秀英授意并一手操办的，讼争房屋的转让实际上为曹秀英、丁恒有自导自演。并且借款抵押与房屋买卖属两种法律关系，借款到期未归还，抵押权人不能自行将抵押物占为己有，必须通过法定程序才能实现，曹秀英、丁恒有的上述行为应无效。审理中，陈建萍表示，借款后未归还过曹秀英借款本金，其愿意归还借款9万元并支付自借款之日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息，但讼争房屋应归张素琴所有。
审理中，曹秀英陈述：2007年5月29日，陈建萍向其借款，因借款数额比较大，曹秀英提出要有抵押担保，并且要办理出售讼争房屋的委托公证手续，陈建萍就让陈兴才出面向曹秀英借款，借条上的签字是陈兴才签的，明确陈兴才向其借款12万元，利息约定按银行同期贷款利率四倍计算，借款于2007年11月29日之前归还，同日曹秀英与陈兴才签订了房产抵押协议，协议签订2、3天后去产权监理部门办理了抵押他项权证。2007年6月，陈兴才要办理委托公证手续，梁溪公证处公证人员告知陈兴才委托他人出售讼争房屋要有委托代理人，曹秀英亦就此告知。陈兴才提出让曹秀英帮着联系一个委托代理人出售讼争房屋，曹秀英就提出可以让陈明作为陈兴才的委托代理人，因为陈明是专门做房产买卖、抵押、过户的，非常了解房屋买卖的手续，陈兴才就同意陈明作为委托代理人，两人之前并不认识，陈兴才就让曹秀英联系陈明，曹秀英就对陈明讲明陈兴才意欲委托其出售讼争房屋一事，陈明表示同意。陈明赶至梁溪公证处后，陈兴才办理了委托陈明出售讼争房屋的委托书公证。曹秀英是专门做贷款生意的，做委托公证是为了防止陈兴才借款后逃债不还钱，做好委托公证后，若陈兴才到期不还钱，陈明作为陈兴才的委托代理人就可以将讼争房屋出卖给曹秀英或者将讼争房屋出卖后将卖房款给曹秀英。并且无锡市梁溪公证处的公证员及曹秀英都对陈兴才讲明办好委托出售讼争房屋的委托书公证后，陈明是有权利出售讼争房屋的，陈兴才当时表示未有异议。委托公证材料办好后，由曹秀英领取了上述公证材料。借款到期后，曹秀英向陈兴才催讨欠款，陈兴才不还款，曹秀英对陈兴才讲明，若不还款陈明就有权利将讼争房屋出售，陈兴才就表示去借款还钱，但是后来陈兴才仍未还款。在此情况下，曹秀英就至银联中介公司找到陈明并讲明陈兴才不还款的情况，因房产中介公司出售讼争房屋后可以赚取中介费并且陈明是陈兴才出售讼争房屋的委托代理人，陈明联系陈兴才后，陈兴才表示无法还款，同意将讼争房屋出售来还款，陈明就为陈兴才出售讼争房屋，后来陈明对曹秀英讲明诉争房屋出售只能卖7万元钱，曹秀英就联系陈明，表示意欲买下讼争房屋，陈明未表示异议。曹秀英与陈明就在无锡市房屋产权监理处签订房屋买卖转让协议，讼争房屋的评估价是171950元，曹秀英并没有支付给陈明房款，因为曹秀英认为陈兴才的欠款加上利息就抵作了应该支付给陈兴才的房款。在此之前，曹秀英和陈明一起办理了讼争房屋的他项权登记注销手续，曹秀英和陈明还一起在无锡市房屋产权监处做了讼争房屋价值评估，因为银联中介公司的陈明办理了讼争房屋的他项权注销登记、价值评估、过户等手续，之后曹秀英支付给了陈明1000元中介费，这笔钱是支付给银联中介公司的，曹秀英认为这笔1000元应该由陈兴才来支付的，因为陈明是陈兴才委托的，曹秀英又无法联系到陈兴才，曹秀英就帮陈兴才代付了1000元钱。
上述事实，由证明、户籍信息证明、本院（84）民字第202号民事调解书、讼争房屋原产权证、委托书、委托书公证书和声明书、声明书公证书、无锡市房产转让协议、夹城里社居委证明、本院（2008）南民一初字第1158号卷宗、本院（2009）南执字第942号卷宗、借条、抵押协议书、出售公有住房合同、出售公有住房评估表、公有住房出售收入专用票据、权属登记申请书、房屋他项权利注销登记申请表、调查笔录等书证及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于：一、2008年1月30日曹秀英、丁恒有与陈明就无锡市新夹城一棉宿舍x号xxx室房产签订的房产转让协议是否有效。二、原告方的诉求是否丧失了诉讼时效。
关于争议焦点一，第一，陈兴才与张素琴1984年离婚时并未明确讼争房屋产权归张素琴所有。事实上，讼争房屋由陈兴才于1996年通过参加房改的方式取得产权，产权登记于陈兴才名下。2007年5月陈兴才将讼争房屋抵押给曹秀英作为借款的担保。第二，根据我国民事诉讼法规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。2007年6月，陈兴才在无锡市梁溪公证处办理了委托书公证，委托陈明出售讼争房屋。现张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕提出公证系曹秀英、丁恒有与陈明串通一气，通过伪造陈兴才的签字笔迹等骗取，并无证据，本院不予采信，应依法确认该份经过公证的委托书的真实性。第三，根据曹秀英的陈述：陈兴才于2007年5月向曹秀英出具了借条，明确陈兴才向其借款12万元，利息约定按银行同期贷款利率四倍计算，借款于2007年11月29日之前归还……曹秀英是专门做贷款生意的，做委托公证是为了防止陈兴才借款后逃债不还钱，做好委托公证后，若陈兴才到期不还钱，陈明作为陈兴才的委托代理人就可以将讼争房屋出卖给曹秀英或者将讼争房屋出卖后将卖房款给曹秀英。据此，本案处理应适用最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条的规定，该条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”理由是：1、2007年6月陈兴才办理委托陈明售房的公证时，抵押登记才过了1个月左右，距离曹秀英陈述的债务清偿期尚有5个月左右，且曹秀英也陈述“若陈兴才到期不还钱，陈明作为陈兴才的委托代理人就可以将讼争房屋出卖给曹秀英”，故可以认定双方对2007年5月的抵押协议进行了增补。2、从以下情形来分析，曹秀英陈述的“或者将讼争房屋出卖后将卖房款给曹秀英”不能成立。（1）办理委托书公证前陈兴才与陈明并不认识；（2）委托公证材料办好后，由曹秀英领取了上述公证材料；（3）讼争房屋评估价为17万余元，曹秀英称“陈明对曹秀英讲明诉争房屋出售只能卖7万元钱”并无据证明；（4）房屋成交后至今曹秀英未支付过购房款，也未与借款方就购房款与借款进行结算；（5）陈明系陈兴才的委托代理人，房屋成交后却由曹秀英打入陈明银行卡1000元，不符常理。第四，2008年曹秀英、丁恒有领取产权证后，虽曾对陈兴才、张素琴、陈建军、陈耀提起迁让房屋诉讼，但该案并未涉及讼争房屋以物抵债的事实，与本案并非同一法律关系。
合同无效系自始无效，讼争房屋转让协议确认无效后，讼争房屋的权属应恢复至房产转让之前的状态。至于曹秀英所主张的因借款而产生的债权债务关系问题，可另行解决，本案不予理涉。
关于争议焦点二，确认合同无效请求权不适用诉讼时效的规定。理由是：1、确认合同无效是法律对合同效力的价值评判，无效合同的本质在于其违反了法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益，时间经过，并不能导致违法行为变成合法行为，也无法减轻其社会危害性。2、法律设立诉讼时效制度的目的之一是督促权利人行使权利以便尽快稳定交易秩序，但合同无效则因其违反了法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益，并不以当事人积极行使其权利作为要件。对曹秀英、丁恒有主张的张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕的诉讼请求已过时效期间的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕关于确认讼争房屋转让协议无效的诉请，本院依法予以支持。张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕关于确认讼争房屋归张素琴所有的诉请，无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条之规定，判决如下：
一、确认2008年1月30日曹秀英、丁恒有与陈明就无锡市新夹城一棉宿舍x号xxx室房屋所签订的房产转让协议无效。
二、无锡市新夹城一棉宿舍x号xxx室房屋登记产权人恢复为陈兴才（亡）。
三、无锡市新夹城一棉宿舍x号xxx室房屋的登记抵押权人恢复为曹秀英。
四、驳回张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕的其他诉讼请求。
本案诉讼费4300元（已由张素琴、陈兴才预交）、诉前保全费1520元（已由陈兴才预交），共计5820元，由曹秀英、丁恒有负担。曹秀英、丁恒有将所负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内直接支付给张素琴、陈建军、陈建萍、陈燕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号:中国工商银行无锡城中支行,1103020129200024805）。
审 判 长 佘君红
代理审判员 史 新
人民陪审员 蔡建萍
二〇一四年十二月十日
书 记 员 袁丹青
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：
第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。