安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）狮民二初字第00184号
原告（反诉被告）：陈义璋，男。
委托代理人：孙金良，安徽古圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陆扣中，男。
原告（反诉被告）陈义璋诉被告（反诉原告）陆扣中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理。依法组成合议庭，于2014年6月12日、2014年10月11日公开开庭进行了审理。原告陈义璋及其委托代理人孙金良，被告陆扣中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈义璋诉称：2012年4月5日，陈义璋与陆扣中签订《房屋租赁合同》一份，约定：陈义璋将自有的门面房一套出租给陆扣中，从2014年4月5日起，租金42元／平方米／月，租金每年支付一次，并提前一个星期一次性付清全年租金，如陆扣中资金困难，可延期半个月支付，如若再迟延，每日应按月租金的5%向陈义璋支付违约金。合同签订后，陈义璋依约将房屋交付给陆扣中。依据双方签订的《房屋租赁合同》关于租金支付时间的约定，陆扣中应于2014年4月14日前付清2014年4月6日至2015年4月5日期间的房屋租金，但其仅支付了2个月的租金，其余租金至今未能支付。请求判令陆扣中：一、支付房屋租金112736.40元，并支付逾期付款违约金（从2014年4月14日起计算至判决确定的给付之日止每日按月租金的5%即563.68元计付）；二、承担本案诉讼费。
陆扣中答辩称：一、陆扣中在2014年春节时，已口头通知过陈义璋，要求提前解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、陆扣中已将房屋租金交纳至2014年6月5日，至今并不拖欠陈义璋租金，亦无需承担违约责任；三、从2014年6月5日起，陆扣中无需再向陈义璋继续交纳房屋租金。
陆扣中反诉称：2012年4月5日，陆扣中与陈义璋签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋租赁期限从2012年4月6日起至2020年4月5日止，在合同履行过程中，因市场行情发生变化，该房屋周围没有经营户，也没有形成商业氛围，导致陆扣中严重亏损。同时，陆扣中主要在承租房屋中从事华鹤木门的销售工作，在承租过程中，华鹤集团有限公司向陆扣中发送了书面通知，要求陆扣中限期搬离所承租的房屋，进驻红星美凯龙经营，否则取消陆扣中的经营资格，以致陆扣中无法继续承租该房屋。为此，陆扣中多次通知陈义璋要求提前解除《房屋租赁合同》，但陈义璋以种种理由拖延不愿解除。请求判令：一、解除陆扣中与陈义璋于2012年4月5日签订的《房屋租赁合同》；二、陈义璋承担本案反诉费用。
陈义璋答辩称：陆扣中不愿继续承租房屋，陈义璋同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但该合同解除时间为2014年9月4日。
针对陆扣中的反诉请求，本案在审理过程中，陈义璋变更本诉部分的诉讼请求，请求判令陆扣中：一、支付2014年6月5日至合同解除之日即2014年9月4日期间三个月的房屋租金33820.92元；二、支付装潢期间已经免除的房屋租金15702元；三、支付2014年9月4日前拖欠的水电费646元，2014年5月1日至2014年8月31日期间四个月的物业费1718元；四、支付提前单方解除《房屋租赁合同》而产生的违约金243993元；五、承担本案诉讼费。
鉴于陈义璋变更诉讼请求，陆扣中答辩称：一、陆扣中同意支付水电费646元；二、从2014年4月5日开始，陆扣中已不在承租房屋中经营，后经协商，陈义璋同意陆扣中再交纳2个月的房屋租金，陆扣中在交纳房租后，多次要求将房屋钥匙返还给陈义璋，但陈义璋恶意拖延时间，导致《房屋租赁合同》直至2014年9月4日才解除，在此期间的房屋租金、物业费，陆扣中不应交纳；三、装潢期间的房屋租金，因双方在《房屋租赁合同》中约定免除，该部分租金陆扣中无需再交纳；四、《房屋租赁合同》解除并非陆扣中个人原因造成，陆扣中无需向陈义璋支付违约金。
经审理查明：铜陵大市场25栋XXXXX号房屋登记的所有权人系陈义璋，该房屋由陈义璋与妻子潘XX共同共有。后经人介绍，陈义璋认识了陆扣中。陆扣中因经销地板与木门需要，要求承租该房屋，双方于2012年4月5日正式签订《房屋租赁合同》一份，约定：陈义璋（甲方、出租方）将坐落在铜陵大市场四期25栋X-
X号房屋出租给陆扣中（乙方、承租方），房屋建筑面积约268.42平方米，租赁时间从2012年4月6日起至2020年4月5日止；甲方于2012年4月6日将房屋交付给乙方（注：给予乙方两个月免租金装潢时间），双方以房屋现状交付，乙方经验收结束后，视为认可（主体质量除外）。签订合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元，在租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定的乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、物业等费用，由乙方承担。该房屋租金起始标准为39元／平方米／月，年租金合计125620元，在合同约定的租赁期限内，前两年租金标准不变，以后每两年上调一次，每次上调标准为3元／平方米／月（注：从2014年4月5日起上调）。关于租金的支付时间及方式，合同约定：租金第一年分两次支付，第一次在交付房屋时，一次性支付半年租金，第二次在2012年10月5日支付另半年租金，从2013年4月5日起，房屋租金每年支付一次，乙方应提前一个星期向甲方一次性支付全年租金，若乙方资金紧张，可延期半个月支付，如若再迟延，则乙方需每日按月租金的5%向甲方支付违约金。关于合同的解除，双方约定：有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋因社会公共利益被依法征用；2、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围；3、该房屋在租赁期间因不可抗力导致毁损、灭失的。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，违约金不足以抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；2、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的；5、乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。关于违约责任，双方约定：租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应按提前收回天数租金的50%向乙方支付违约金，违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方中途擅自退租的，应按提前退租天数租金的50%向甲方支付违约金，违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从保证金中抵扣，不足部分则由乙方另行支付。该合同对其他事项亦进行了明确约定。合同签订后，陈义璋依据合同约定，按时将房屋交付给了陆扣中，陆扣中于次日向陈义璋交纳租房保证金10000元，并对承租房屋进行了内部装潢。后陆扣中在该房屋中从事华鹤木门的销售业务。在合同履行过程中，陆扣中依据合同约定，陆续向陈义璋支付了2014年4月5日以前的房屋租金。2013年11月5日，华鹤集团有限公司向陆扣中发送通知函一份，载明：华鹤集团有限公司与上海红星美凯龙属于长期合作战略联盟品牌，红星美凯龙2012年正式进驻铜陵，且将于2013年11月正式展开招商发布会，前期我司大区经理与你沟通，让你方进入红星美凯龙商场，但你方却迟迟不报名进驻红星美凯龙，现正式通知你方，如果在2013年12月1日前还没有进驻红星美凯龙，我司将取消你方经营资格。接函后，陆扣中遂与陈义璋协商解除合同事宜，但双方未达成一致意见，陆扣中于2014年4月从承租房屋中搬出，进驻红星美凯龙继续经营，但未能以书面形式，正式向陈义璋提出解除《房屋租赁合同》，也未将房屋钥匙返还给陈义璋。后陈义璋依据《房屋租赁合同》约定，要求陆扣中交纳2014年4月6日至2015年4月5日期间的房屋租金，陆扣中于2014年4月10日向陈义璋交纳了2014年4月6日至2014年6月5日期间2个月的房屋租金，并支付了2014年4月份以前的部分水电费及物业费。因向陆扣中讨要剩余租金未果，陈义璋于2014年5月19日诉至我院，要求陆扣中支付剩余期间的房屋租金，陆扣中以《房屋租赁合同》已经解除，其无需再支付租金为由，拒绝向陈义璋继续支付租金。本案在审理过程中，陆扣中于2014年8月8日提起反诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，陈义璋于2014年8月20日作出答辩，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，并变更本诉部分的诉讼请求。因双方均同意解除《房屋租赁合同》，陆扣中于2014年9月4日将房屋钥匙返还给了陈义璋，陈义璋随即对外出租该房屋，但该房屋至今未能出租给他人。
另查明：2014年5月1日至2014年8月31日，铜陵大市场25栋XXXXX号房屋需交纳物业费1718元。
上述事实，有陈义璋提供的铜房2013字第00XXXX-
XX号房地产权证、《房屋租赁合同》、铜陵市XX物业管理有限公司铜陵大市场综合管理处关于应交物业费数额的证明，陆扣中提供的保证金收据、部分装潢材料清单、华鹤集团有限公司通知单、照片等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人陈述予以认定。
本院认为：陈义璋与陆扣中签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。陆扣中要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，陈义璋表示同意，对此本院予以确认，该合同已经解除。综合陈义璋的诉讼主张以及陆扣中的抗辩意见，本案双方当事人争议的主要焦点问题为：一、陈义璋主张2014年9月4日以前的房屋租金、水电费及物业费是否符合法律规定；二、陈义璋要求陆扣中支付装潢期间的房屋租金是否符合法律规定；三、陈义璋以陆扣中单方解除《房屋租赁合同》为由，要求陆扣中支付违约金是否符合法律规定。
关于第一个争议焦点。对于陈义璋主张的水电费，庭审中，陆扣中同意支付，本院予以确认。从本案查明的事实看，陆扣中在起诉陈义璋解除合同前，虽与陈义璋协商过解除合同事宜，并从承租房屋中搬出，但其既事先未向本院提起诉讼，也没有将房屋钥匙返还给陈义璋。陆扣中在将钥匙返还给陈义璋前，陈义璋无法占有该房屋并进而将房屋对外出租以收取房屋租金，对陈义璋造成了一定的损失，陈义璋要求陆扣中支付返还钥匙以前的房屋租金符合法律规定。依据双方签订的《房屋租赁合同》关于租金支付标准的约定，从2014年6月5日起，至2014年9月4日止，陆扣中应向陈义璋支付租金的数额为33820.92元（268.42平方米×42元／平方米／月×3个月）。关于物业费问题，在陆扣中将钥匙返还给陈义璋前，其仍系该房屋的使用人，陆扣中称其早已从房屋中搬出，无需支付物业费，为此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故在此期间的物业费，应由承租人陆扣中依据《房屋租赁合同》约定交纳。陈义璋要求陆扣中支付房屋租金、水电费及物业费符合法律规定，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。陈义璋要求陆扣中支付装潢期间的部分租金15702元，但从双方签订的《房屋租赁合同》看，双方在合同中明确约定了陈义璋给予陆扣中两个月的免租金装潢时间，从本案查明的事实及实际情况看，陆扣中承租房屋后，的确对房屋进行了装潢，其在房屋装潢期间，无法实际经营并获得收益，陈义璋与陆扣中关于装潢期间免租金的约定系双方真实意思表示，对于合同解除后承租人是否应当交纳装潢期间的房屋租金，双方在合同中并未明确约定，陈义璋要求陆扣中支付装潢期间的房屋租金不符合合同约定，也无法律依据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。陈义璋与陆扣中在《房屋租赁合同》中明确约定：陆扣中中途擅自退租的，应按提前退租天数租金的50%向陈义璋支付违约金。从该约定的初衷及房屋租赁市场的实际情况看，该条款主要在于制裁承租人的擅自恶意毁约行为。从本案查明的事实看，陆扣中要求解除《房屋租赁合同》的原因，并非其擅自退租或恶意毁约，主要原因在于华鹤集团有限公司要求其进驻红星美凯龙经营，否则取消其经营资格，作为华鹤木门在铜陵地区的独家销售代理，华鹤集团有限公司要求陆扣中进入红星美凯龙经营，是陆扣中解除《房屋租赁合同》的直接原因，该原因并非法律规定的不可抗力，但也并非陆扣中的主观恶意，过错程度较轻。对于出租人陈义璋而言，其与陆扣中约定的租赁期限为八年，如《房屋租赁合同》继续履行，其可以取得长期稳定的租金收益，华鹤集团有限公司要求承租人陆扣中进驻红星美凯龙，导致陈义璋无法取得预期的租金收益，且陈义璋至今未能将该房屋出租给他人，陆扣中理应给予陈义璋一定数额的经济补偿。陈义璋按照《房屋租赁合同》约定的标准主张违约金，该约定明显过高，对于《房屋租赁合同》解除对其造成其他损失的具体数额，陈义璋并无证据证明，陈义璋将房屋出租给他人，需要一定的时间，从房屋租赁市场的实际情况出发，本院认为，陆扣中支付陈义璋六个月的房屋租金作为违约金较为适宜，即从2014年9月5日起，至2015年3月4日止，参照双方约定的租金标准，陆扣中应向陈义璋支付违约金的数额为67641.84元（268.42平方米×42元／平方米／月×6个月）。陈义璋要求陆扣中支付违约金符合法律规定，但其主张的违约金过高，本院予以部分支持。
另，从本案查明的事实看，陆扣中在承租房屋时，向陈义璋支付了保证金10000元，因该笔付款义务与陈义璋主张的付款义务均系金钱义务，保证金应在陆扣中拖欠的款项中予以抵扣，且陈义璋在庭审中亦表示同意。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陆扣中支付原告陈义璋房屋租金33820.92元，水电费646元，物业费1718元，违约金67641.84元，合计103826.76元，扣除陈义璋已收取的保证金10000元后，被告陆扣中于本判决生效之日起十日内支付原告陈义璋93826.76元；
二、驳回原告陈义璋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5467元，由原告陈义璋负担3500元，被告陆扣中负担1967元；反诉案件受理费40元，由被告陆扣中负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 孙国兵
代理审判员 丁爱平
人民陪审员 鲁胜华
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条--依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条--合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条--合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第九十九条--当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条--租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条--
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条--
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。