湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0724民初334号原告：郭平清，女，1955年6月16日出生，汉族，居民，住湖南省临澧县。原告：季红，女，1984年12月10日出生，汉族，居民，住长沙市天心区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：朱士斌，湖南中思律师事务所律师。被告：国网湖南省电力公司临澧县供电分公司，住所地常德市临澧县安福镇文化街社区居委会文化街51号。主要负责人：杨洪，该分公司总经理。委托诉讼代理人：辛建国，男，该分公司副经理。委托诉讼代理人：李坤，临澧县法律援助中心律师。原告郭平清、季红与被告国网湖南省电力公司临澧县供电分公司（以下简称临澧供电公司）返还原物纠纷一案，本院于2017年3月16日立案。2017年4月18日，本院适用简易程序进行审理。当日，本院裁定本案转为普通程序。2017年9月11日，原、被告申请和解期限45日。2017年10月26日，本院第二次公开开庭进行审理。两原告、朱士斌、辛建国、李坤两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：临澧供电公司向两原告返还季益明名下的位于临澧县××福镇文化街××号房屋（以下简称104房）。事实和理由：季红之父季益明、之母郭平清均系临澧供电公司的退休职工。1991年，季益明夫妇在分配公有住房过程中取得104房的居住权。1993年，季益明在住房制度改革背景下出资5405元向临澧供电公司购得104房，约定“房产5年内不得交易但可以继承”。不动产权属证书明确记载104房归属季益明，季益明据此对104房享有完整物权。1995年，季益明在内的临澧供电公司42名职工在本单位院落北侧集体修建私房。1996年，临澧供电公司以季益明拥有私房为由意欲强行收回104房，并对持反对意见的郭平清实施停岗一年的惩戒措施。1997年，临澧供电公司利用强势地位向郭平清退回原购房款，继而责令郭平清全家交还钥匙并腾退住房。双方未签订书面房屋回购合同，未办理物权变更登记。即便存在房屋回购合同，亦属于债权范畴，不影响物权认定，季益明根据物权公示原则享有104房的所有权。郭平清未经季益明同意擅自处分夫妻共同财产104房，该无权处分行为无效。2014年，季益明病故，两原告以近亲属身份继受取得104房的所有权。临澧供电公司一直将104房作为储物仓库占用至今，应当向两原告返还原物。临澧供电公司辩称：一、关于事实层面。首先，从宏观的角度理顺临澧供电公司的公有住房权属变更情况。1982年至1996年间，该公司修建公有住宅共5栋98套。1993年，根据城镇住房制度改革的政策，符合购房条件的职工通过签订合同取得49%产权的住宅，同时约定“采用轮换原则出售公房，单位在个人丧失购房条件时应当回购公房”。随着临澧城镇居民“私房修建热”的兴起，相当部分原购房户主动与公司办理住房回购手续，并全额退回原购房款，但双方未办理不动产变更登记。1997年，根据城镇住房制度改革的新政，部分原购房户通过补交房款及新购房户通过一次性交清房款，可以取得所购房屋的全部产权。2016年，位于公司院落东侧的2栋宿舍楼48套住宅因梅溪棚户区改造项目亟待拆除。临澧县棚户区改造指挥部召集相关职能部门会商后，确定以“事实交易原则”确定房屋产权，即：原购房户实际退房退款的，不享有所有权；原购房户未退款且补交差额款，新购房户全额交纳房款的，享有所有权。其次，从微观角度确认临澧供电公司与季益明之间的房屋销售及回购关系。1993年，双方成立房屋销售合同关系。享有购房资格的季益明出资5405元（销售价款6756元×一次性付款优惠20%）从临澧供电公司取得104房49%的产权。不动产权属证书名为季益明单独所有，实为季益明与临澧供电公司按份共有（49:51）。郭平清未补交剩余51%产权价值的房款，未取得104房的完整物权，房屋所有权证自核发至今由临澧供电公司统一保管。1996年，季益明在内的多名职工开始在公司院落北侧修建私房。同年，临澧供电公司根据工作表现对郭平清实施停岗5个月的惩处措施，系规范化的行政管理行为，并非强制收房的胁迫行为。1997年，双方成立房屋回购合同关系。季益明主动申请公司回购住房，先后实施积极腾房、交还钥匙、自发搬迁、转账确认等一系列出让行为。公司向郭平清全额退回房款5405元后，一直将104房用作储物仓库。两原告自腾房至今的20年期间从未向公司主张返还权利，在获悉104号房纳入棚改征拆补偿对象后才提起诉讼。二、关于法律层面。首先，临澧供电公司与季益明存在书面形式的房屋出售合同和口头形式的房屋回购合同，均基于当事人真实意思表示依法成立并实际履行，两份合同不存在无效情形。其次，两原告未举证证明1997年受临澧供电公司胁迫腾退住房，且其未在法定除斥期间即知道撤销事由之日起1年内行使撤销权，房屋回购合同不存在可撤销情形。再次，两原告1997年即知晓季益明名下的房屋被临澧供电公司占用，但其2017年才提起原物返还之诉，已超过20年的最长诉讼时效期间。第四，郭平清2017年2月16日签名确认季益明系名义房主，同时认可以名义房主身份获取5万元补偿款，该允诺行为从侧面证实临澧供电公司系实际房主。综上，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无争议的下列证据，本院确认其证明力：1、两原告第一次开庭时提交的两原告的居民身份证、季益明的工作证、职工退休证及考试合格证、死亡医学证明书及居民死亡殡葬证、《公有住宅优惠出售合同书》（以下简称《出售合同》）、原房地产产权监理所（以下简称临澧产权所）1993年12月5日核发的登记户主为“季一明”的临房改字第80027号《房屋所有权证》、原房地产管理处1997年6月16日核发的登记户主为“季益明”的《房屋所有权证》；2、临澧供电公司第一次开庭时提交的购房款凭证、临澧电力局生活后勤办公室（以下简称后勤办）出具的“先交钥匙后退款”的证明、1993年9月30日的退购房款支票存根及凭证、房屋内景照片（7张）；3、两原告第二次开庭时提交的临澧县公安局安福派出所出具的证明。当事人有争议的下列证据，系临澧供电公司第二次开庭时提交，两原告对其证据“三性”有异议但未提交反证，本院审核后对其证明力予以认定：1、国发30号《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（以下简称《国发30号通知》）；2、常政发（1993）7号《关于印发和的通知》（以下简称《常政发7号通知》）、临政发（1993）14号《关于印发和的通知》（以下简称《临政发（1993）14号通知》）；3、国发（1994）43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《国发43号决定》）；4、临房改（1996）2号《关于切实做好新老售房政策衔接工作的紧急通知》（以下简称《临房改2号通知》）、临电生活（1997年）第10号《职工住房管理暂行规定》（以下简称《临电生活10号规定》）；5、临发28号《关于印发的通知》（以下简称《临发28号通知》）、临政函3号《关于梅溪棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》（以下简称《临政函3号决定》）；6、《第一批一次性交款表》（3张）、《住房清查登记表》（3张）、《临澧县供电公司宿舍楼房产情况摸底表》（3张，包括新老共48户的总图表、已退款32户的图表、未退款13户的图表）、《新老24户房改交退款清理情况表》、《下岗人员生活费发放表》；7、《乡镇个人建房用地许可证》、新老宿舍楼外观照片（7张）、《谈话记录》。本院根据已认定的证据及原、被告的庭审一致陈述确认下列事实：临澧供电公司的前身系湖南省常德电业局临澧电力局（以下简称临澧电力局）、再前身系湖南省临澧电力局。1986年和1988年，该公司在单位院落东侧修建3单元4层24套结构的步梯房共2栋，1号旧楼和2号新楼按先南后北次序修建，一前一后间隔排列。季红的父亲季益明（又名季一明，1944年4月23日出生）、母亲郭平清均系临澧供电公司的退休职工，其工作年限分别为1980年至2004年、1982年至2005年，季益明夫妇经公有住房分配取得2号新楼2单元1楼104房的居住权。1988年起，国务院在全国城镇范围内分期分批推行住房制度改革。1991年6月7日，国务院下发《国发30号通知》，载明：“职工购买公有住房，在国家规定住房面积以内，实行标准价，购房后拥有部分产权，可以继承和出售；超过国家规定住房标准的部分，按市场价计价。职工拥有部分产权的住房，五年后允许出售，原产权单位有优先购买权，售房收入扣除有关税费后的所得，按国家、集体、个人的产权比例进行分配。”1993年6月8日，常德市人民政府下发《常政发7号通知》，载明：“具有本市城区正式户口的职工，以户为单位，可以按优惠政策购买一套公有住房，但以下情况除外：在本市城区有私房且人均使用面积达到10平方米以上的……。一次性购房优惠：职工购买公房时给予所购房屋标准价20%的一次性优惠。职工按优惠政策购买的住房，在付清房款后，由政府房产管理部门发给产权证，可以继承，3年后允许按照房产交易管理规定通过房屋交易市场出售，在同等条件下，原产权单位有优先购买权，售房收入扣除有关税费后的增值部分，80%归售房者个人，20%归原产权单位；因特殊情况需退房的，只能按原购房价退回给原产权单位。”1993年9月30日，临澧电力局向季益明开出“季一明一次性交款5405.15元”的发票。1993年11月8日，临澧县人民政府（以下简称临澧县政府）下发《临政发14号通知》，其主要内容与《常政发7号通知》一致，并载明：“优惠购买面积最高控制标准为：地师级130㎡、县处级100㎡、科级85㎡、一般干部职工75㎡。产权单位的职工对所住公房享有优先购买权，职工所购住房3年后可以通过房产交易市场出售，原产权单位享有优先购买权。”1993年11月30日，经临澧县城镇住房制度改革领导小组办公室（以下简称临澧房改办）鉴证，产权单位临澧电力局（甲方）与购房人季益明（乙方）签订《出售合同》，载明：根据《临政发14号通知》精神，甲方同意向乙方出售公有住房一套，双方协议如下：一、房屋坐落在临澧县××镇（现更名为“安福镇”）文化街道55号4栋1层104号，系2室1厅成套住宅，实测建筑面积54.71㎡，房价总额为陆仟柒佰伍拾陆元（6756元）。二、购房款以一次性付款方式支付，按付款优惠规定于1993年10月7日付清房款5405元，之后由房地产管理部门颁发产权证。三、乙方购房后可以继承，3年后出售的，需经甲方同意在房产交易市场出售。售房收入扣除有关税费后，其增值部分的20%、80%分别归甲、乙所有。四、购房后，室内维修及装饰由乙方自理，在施工过程中不得影响建筑主体结构和整体色彩，公用部分维修按《临政发14号通知》执行。1993年12月5日，临澧产权所向季益明核发临房改字第80027号《房屋所有权证》，载明：所有权人：季一明，所有权性质：私产，房屋坐落：临澧县××镇文化街55号，地号：125，房屋状况：幢号030；房号104；建筑结构“砖混”；建筑面积54.71㎡。1994年7月18日，国务院下发《国发43号决定》，载明：“（二十一）明确产权：职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定；职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，原售房单位在同等条件下有优先购买权和租用权。（二十七）做好与原有售房政策的衔接：已出售的公有住房均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。”1995年起，临澧县政府向季益明在内的多名临澧电力局职工核发用地项目名称为“私房集资联建”的《乡镇个人建房用地许可证》。此后，临澧电力局部分职工先后分三期在原原种场（位于临澧电力局院落的北面）修建私房47栋。其中，季益明的自建私房距离2号楼近100米。1996年5月15日，临澧房改办下发《临房改2号通知》，载明：我县1993年出台的优惠售房政策与《国发43号决定》存在需要衔接的地方，根据《临政发20号通知》及《临房改1号通知》，现将新老售房政策衔接的有关事项通知如下：“一、关于产权比例处置：个人和单位各自拥有的产权比例为49:51，各产权单位已售公房必须于6月30日前由单位组织携带个人优惠售房产权证，统一到房改办加盖产权比例划分专章。在产权比例划分前，已购房户按（1995）20号文件精神，补交差价款拥有全部产权的，7月1日前可到房改办重新办理有关手续。二、关于已售房屋处置：已售住房按发证时间计算，5年后方可进入市场；未达到规定年限，个人只能按原价将房屋退回原产权单位，由房改办按规定程序重新组织出售或单位出租，不得私自出售、出租。”1997年起，1、2号楼其中的24户根据《临房改2号通知》向临澧电力局交纳剩余房款后，取得所购房屋的完整产权。1997年3月4日，后勤办出具内容为“季益明原住房已交钥匙，请退原房款伍仟肆佰零伍元壹角伍分整”的说明。当日，郭平清在临澧电力局开出的转账支票上签名确认收到退房款5405.15元。季益明腾退104房后，举家搬迁至靠近104房的自建房。1997年4月，临澧电力局下发《临电生活10号规定》，载明：“一、职工已购买的住房，其产权按有关规定执行，所有购（租）房户必须服从本局的统一管理；五、因自建私房，已购房户的原购住房只能原价退还单位，不得私自买卖、自由转让及出租他人。”1997年6月16日，临澧县房地产管理处就季益明在临澧县××镇文化街××层主屋（建筑面积281.88㎡）及2间2层小屋（建筑面积39.15㎡）核发《房屋所有权证》。2013年7月17日，临澧电力局更名为临澧供电公司。2014年3月17日，季益明因病去世。2016年8月31日，临澧县委办公室和临澧县政府联合下发《临发28号通知》，明确下列工作目标：2016年完成四季红、道水河南岸、人民街南、人民街北四个片的入户调查工作，优先完成县城规划区D级危房改造、道水河南岸、四季红片区以及与部分重点建设项目相关的房屋征收。2017年1月7日，临澧县政府下发《临政函3号决定》，载明：征收范围：梅溪棚户区改造项目位于安福镇文化街社区，东至梅溪村，西至电力局，北至朝阳东街，南至文化街。《电力局征收补偿价值测算表》显示：4-104职工宿舍，原：季一明，现：仓库，南北朝向，层高3.1，院落：有，房屋面积75.45㎡，房屋单价2930元/㎡,房屋价值221068元，装饰装修价值14980元，搬迁费2000元，临时安置费2400元，选择货币补偿奖44214元，按时腾房奖18000元，提前签约奖10000元，评估总价值312663元。2017年2月16日，郭平清在临澧供电公司的谈话人颜永雄、罗兴吾送达的《谈话记录》上签名确认下列内容：1、服从组织决定，遵守《国家电网公司员工奖惩办法》，发挥好表率作用；2、依法确定房主的原则：事实交易原则；3、对有证退房户给付5万元/户的补偿；4、若由上级主管机构或司法部门处理，则放弃5万元/户的补偿。2017年3月16日，两原告向本院提起返还原物之诉。本院认为，本案争议焦点为季益明是否系案涉房屋的实际所有权人。一、从案涉房屋买卖的政策背景分析。季益明在全国城镇住房制度改革背景下，基于国有企业的职工身份及福利购房的特定条件，以标准价而非市场价购买公有住宅，对所购房屋仅享有部分产权。产权登记部门核发的房屋所有权证上记载内容与真实状态不符，形式上系季益明个人所有，实质上系其与临澧供电公司按份共有。季益明购房后未按市场价补交价款取得完整产权，且因自建私宅落成而丧失福利购房资格。二、从案涉房屋买卖的合同效力分析。尽管季益明与临澧电力公司未签订书面房屋回购合同，根据季益明夫妇实施的搬迁、退房、收款的让与行为，结合临澧电力公司做出的全额退款、收房公用的受让行为，可以认定双方成立合法有效的房屋回购合同关系，未办理不动产转移登记不影响合同的效力。两原告既未举证证明其受单位胁迫违背真实意思表示出让案涉房屋，亦未在法定除斥期间1年内行使撤销权，故房屋回购合同不具备可撤销情形。郭平清以实施未经季益明同意出让房屋的无权处分行为为由，主张房屋回购合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。三、从案涉房屋产权证书的证据力分析。虽然不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但是其仅具有推定的证据力，不具有绝对的证据力。在不动产登记薄的记载内容与真实状况不符时，应根据不动产物权变动的基础法律关系确定物权的归属。临澧电力公司就依法成立并实际履行的房屋回购合同，享有对案涉房屋直接支配和排他的完整物权。临澧电力公司作为房屋真实所有权人，享有要求出让方履行办理不动产转移登记的权利。四、从案涉房屋物权纠纷的形成时间分析。物权纠纷虽然不适用诉讼时效制度，但两原告及季益明自1997年腾退房屋并实际交付公司用作仓库后，20年期间内既未以房屋所有权人身份收取租金，亦未积极行使与占有、使用、收益、处分相关的其他权利。案涉房屋纳入棚改征拆范围后，郭平清最初以退房户身份认可收取补偿金50000元，转而以产权人身份提起返还原物之诉，其行为明显违反民事活动诚实守信原则。案涉房屋的登记户主季益明不享有房屋所有权，该房产并非季益明的遗产。两原告对案涉房屋不享有财产权益，本院对其要求临澧供电公司返还房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款、第十五条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回郭平清和季红要求国网湖南省电力公司临澧县供电分公司返还季益明名下的位于临澧县安福镇文化街55号4栋1层104号住宅的诉讼请求。本案受理费4840元，由郭平清和季红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 孙 凌代理审判员 汪 晨人民陪审员 段克元二〇一七年十月二十六日书 记 员 高 梦附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第六不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。二、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。