山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1159号
上诉人（原审原告）陈庆欣。
被上诉人（原审被告）青岛招商海德置业发展有限公司。
法定代表人孟才，该公司董事长。
委托代理人曹敏，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人蒋广东，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人陈庆欣因与被上诉人青岛招商海德置业发展有限公司（以下简称招商海德公司）定金合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城商初字第1026号民事判决，于2015年2月6日向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员马喆主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年5月6日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人陈庆欣，被上诉人招商海德公司的委托代理人曹敏、蒋广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈庆欣在一审中诉称，其与招商海德公司于2013年11月30日签订了《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》（编号为0000805），约定陈庆欣认购招商海德公司开发的位于城阳高新技术产业区的青岛招�·海德花园项目×号楼×单元×户，并约定双方应于2013年12月7日前签订《商品房预售合同》。陈庆欣于签订前述认购书当日交纳了23000元定金。后陈庆欣多次督促招商海德公司要求依约签订《商品房预售合同》，并于12月6日向招商海德公司发出书面催告函，要求在12月7日前按时签订《商品房预售合同》，但招商海德公司以种种理由敷衍，致双方未能如期签订《商品房预售合同》。陈庆欣认为，陈庆欣与招商海德公司签订了认购书，双方均应依约履行约定义务。陈庆欣依约缴纳定金，但招商海德公司收取定金后在陈庆欣督促下仍不能按期签订《商品房预售合同》，其行为已构成违约，按照相关法律规定，招商海德公司应向陈庆欣双倍返还定金并赔偿损失。因此诉至法院，请求判令：1、招商海德公司向陈庆欣双倍返还定金46000元。2、招商海德公司向陈庆欣支付自2013年12�8日起至生效法律文书确定的给付之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）。3、诉讼费用由招商海德公司承担。
招商海德公司在一审中辩称，一、陈庆欣违反认购书约定拒绝签订《商品房预售合同》，其要求招商海德公司双倍返还定金及相应利息无事实及法律依据。首先，双方签订《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》，由陈庆欣认购涉案房屋并向招商海德公司交纳定金人民币2万元，并非陈庆欣所称的2.3万元。其次，认购书认购须知第五条约定：“……如果直至该日，无论任何原因，买方没有前来售楼处与卖方签订《预售合同》并缴纳购房款的，视为买方违约。楼宇认购书自动解除，买方所认购的房屋，卖方将不再为买方保留，买方也将失去定金，且卖方无需另行通知买方即有权将买方认购之房屋另行出售；相反，如果该日前卖方没有为买方保留买方所认购�房屋已将该房屋出售并签署《预售合同》的，视为卖方违约，卖方将向买方双倍返还定金，作为对买方失去所认购的房源的补偿”。认购书签订后，招商海德公司多次催告陈庆欣签订《预售合同》，但陈庆欣始终无理要求招商海德公司大幅降低房屋售价而至今未能签订，陈庆欣行为已构成严重违约，招商海德公司有权没收陈庆欣交纳定金而不予返还；同时，招商海德公司一直为陈庆欣保留涉案房屋，并未将涉案房屋出售，也未与第三方签订《预售合同》，亦不具备认购书约定的双倍返还定金的条件。二、招商海德公司有权依据认购书的约定及法律规定没收陈庆欣定金。陈庆欣无正当理由拒绝与招商海德公司签订《预售合同》，是双方未签订《预售合同》的唯一原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：“如果因�事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第115条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，《预售合同》未签订系由陈庆欣一方原因导致，其无权要求返还定金，而招商海德公司有权没收陈庆欣定金。综上，恳请法院依法驳回陈庆欣的诉讼请求，以维护招商海德公司合法权益。
陈庆欣为证实其主张向法院提交证据如下：
证据1、《青岛招商·海德花园项目》楼宇认购书一份，证明陈庆欣、招商海德公司存在合同关系，约定2013年12月7日前签订预售合同，关于相关法律文件的效力问题必须�EMS快递文件为准或直接送达签收的文件为准。招商海德公司质证认为，真实性无异议。
证据2、收费单据二份，证明陈庆欣交给招商海德公司定金20000元，交纳了海德花园服务费3000元。招商海德公司质证认为，对定金收据没有异议，定金数额为20000元。对3000元的收据真实性无异议，但该金额并非定金，而是陈庆欣向第三方交纳的服务费，陈庆欣无权要求招商海德公司返还。
证据3、EMS快递回执单一份（详情单原件，回执单复印件），证明陈庆欣于2013年12月6日向招商海德公司发EMS快递，要求招商海德公司在12月7日签约。招商海德公司质证认为，无异议。双方于2014年1月份已就重新签订预售合同的时间达成一致。
证据4、招商海德公司“声明”一份，证明因招商海德公司的原因不能在12月7日签订合同。招商海德公司质证认为，真实性无异议。从该声明的内容看，陈庆�之所以让招商海德公司出具该声明，也是同意延期签约的证据，与双方延期签约的事实相印证。
证据5、EMS快递文件一份（详情单原件，回执单复印件），证明陈庆欣向招商海德公司主张要求双倍返还定金。招商海德公司质证认为，真实性无异议。函件的内容上看，陈庆欣是无权要求招商海德公司双倍返还定金，在该函件发送之前，招商海德公司已多次向陈庆欣发送通知，要求其签订预售合同，但陈庆欣拒不签署，系陈庆欣违约在先，其无权要求双倍返还定金，且招商海德公司有权没收定金。
证据6、青岛市网上房地产网上打印件一份及预售许可证复印件一份，证明招商海德公司的预售许可证是在2014年1月20日颁发的。招商海德公司质证认为，无异议。是否取得项目的预售许可证与签订预售合同没有必然联系，陈庆欣、招商海德公司仍然可以签订。
证据7、大众日�3月14日的网页打印件一份，证明招商海德公司的海德花园违规预售，导致无法签订预售合同，招商海德公司应双倍返还定金。招商海德公司质证认为，打印件来自网络没有异议。但与本案没有关系，招商海德公司并没有违规预售的情况。
招商海德公司为证实其主张向法院提交证据如下：
证据1、认购书一份，证明陈庆欣、招商海德公司签订认购书，陈庆欣认购招商海德公司的海德花园项目×-×-×户房屋；认购书第4条约定：买方（即陈庆欣）须于2013年12月7日前携带本认购书、定金收据及身份证到招商海德公司售楼处签订预售合同并按预售合同约定支付房款；认购书第5条约定无论任何原因，买方没有前来售楼处与卖方签订预售合同并缴纳购房款的视为违约…；陈庆欣应予2013年12月7日前与招商海德公司签订预售合同，否则招商海德公司有权没收陈庆欣缴纳的定金。陈庆欣质证认为，真实性无异议。但认购书须知的第5项是格式条款，违反了合同法规定，属于免除自己责任，加重对方责任。如果依照该约定，因为招商海德公司没有办理预售证而售房的违法行为将导致陈庆欣违约，该条款无效。
证据2、收款通知单、海德花园项目认购销控单各一份，证明陈庆欣交纳定金20000元，而非陈庆欣诉称的2.3万元。陈庆欣质证认为，真实性无异议。但陈庆欣在招商海德公司的售楼处同时刷卡支付了3000元服务费，收费的理由明确注明是海德花园项目，另外在认购书上明确记载对享受爱家卡优惠3%，因此陈庆欣有理由相信这3000元仍是定金，否则有违陈庆欣交纳费用签订认购书的真实目的。
证据3、联络函和告知书复印件各一份，证明招商海德公司于2014年2月27日向陈庆欣发送联络函，催促陈庆欣限期与招商海德公司签订预售合同，否则将另销售�案房屋并没收陈庆欣定金；在招商海德公司多次催促陈庆欣仍拒绝签订预售合同后，招商海德公司于2014年4月22日向陈庆欣发送关于没收定金告知书；招商海德公司一直为陈庆欣预留涉案房屋，然而虽经招商海德公司多次催促，陈庆欣始终拒绝与招商海德公司签订预售合同，陈庆欣的行为已经构成严重违约，招商海德公司有权没收陈庆欣的定金而不予返还。陈庆欣质证认为，未有陈庆欣本人签收记录，证据没有原件，对真实性有异议；陈庆欣已于2013年12月6日发函招商海德公司要求依约签订预售合同，因招商海德公司原因未能在12月7日前签订预售合同，招商海德公司已构成违约，所以招商海德公司提交的文件，仅仅视为要约行为或作为招商海德公司违约行为的补救措施，陈庆欣无义务遵守。经法院当庭询问，陈庆欣认可收到上述联络函及告知书。
证据4、短信通信记�一份，证明2014年1月29日招商海德公司的销售代表杨少君与陈庆欣就重新签订涉案房屋的预售合同的日期达成一致，双方明确在2014年春节以后签订预售合同，并且详细约定了签订合同的资料，陈庆欣也明确表示同意，该证据与陈庆欣提交的证据4可以相互印证。该证据可以证明系陈庆欣恶意拒不签署预售合同。陈庆欣质证认为，真实性无异议。陈庆欣与招商海德公司在认购书中明确约定，一方向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用邮政快递邮寄或直接送达的方式，送达本认购书所列明的另一方的地址或另一方以本条所述方式更改后的联系方式，因此，本短信通信记录不具有任何证明效力；如果按照招商海德公司所言，陈庆欣同招商海德公司就重新签订认购书，招商海德公司应提供陈庆欣签名的符合法律规定项目的书面文件，而本�录，陈庆欣只说了一句话，只是陈庆欣与杨少君私下交流，同本合同争议无任何法律关系，另外招商海德公司于2013年12月7日违约，陈庆欣所有的行为都是在依法维护自己的合法权益，包括要求招商海德公司提供补救措施、损害赔偿、双倍返还定金等等。
原审查明，2013年11月30日，陈庆欣与招商海德公司签订《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》，陈庆欣认购招商海德公司的招商·海德花园项目×号楼×单元×户房屋，双方约定房屋每建筑平方米单价为人民币7567元，招商海德公司同时承诺上述单价在享受爱家卡3%优惠、开盘当天总价1%优惠及七天内按时签约1%优惠后，房屋每建筑平方米单价实际为人民币7196元。认购书同时约定，陈庆欣支付定金人民币2万元，并于2013年12月7日前携带认购书、定金收据及身份证到青岛市高新区同顺路16号招商·海德花园售楼处与招商海德�司签订《预售合同》并按《预售合同》约定支付房款。认购书签订后，陈庆欣于当日支付给招商海德公司定金人民币2万元，支付给北京搜狐新媒体信息技术有限公司海德花园项目焦点爱家卡服务费人民币3000元。
2013年12月6日，陈庆欣向招商海德公司发送催告函，催促招商海德公司按时办理《预售合同》签订相关事宜，并根据《预售合同》约定协助办理房款缴纳等相关后续工作。2013年12月7日，招商海德公司向陈庆欣出具声明，内容为“陈庆欣购买招商海德花园×-×-×户房屋，约定签约时间为2013／12／7号，若非客户原因导致延期签约，公司将不追究陈庆欣违约责任，同时陈庆欣将继续享受2013／11／30日开盘优惠。”2014年1月29日，陈庆欣与招商海德公司工作人员杨少君通过手机短信进行联系，招商海德公司表示年后就可以签合同，并告知陈庆欣在签订合同之前需要带�份证、户口簿、单身证明、社保单到房产交易中心开具住房情况证明，并到民生银行缴纳维修基金，同时开具三份单身证明。后因双方未进一步签订预售合同，招商海德公司向陈庆欣发送联络函，称因陈庆欣仍未与招商海德公司签订预售合同，招商海德公司有权不再为陈庆欣保留认购的房屋并没收其所缴纳的定金，现允许陈庆欣自收到该函之日起三日内到售楼处与招商海德公司签订预售合同并缴纳购房款，逾期，招商海德公司有权另行出售房屋并没收定金。2014年4月22日，招商海德公司向陈庆欣发出告知书，称陈庆欣已构成根本违约，现楼宇认购书已解除，招商海德公司将另行出售该房屋，同时没收陈庆欣所缴纳的定金人民币2万元。同日，陈庆欣向招商海德公司发送双倍返还定金催告函，称根据认购书的约定，双方应于2013年12月7日前签订《预售合同》，经陈庆欣多次催告，招商海德公司仍违反该约定，鉴于招商海德公司的违法、违约事实，陈庆欣要求招商海德公司双倍返还定金。
另查明，2014年1月20日，招商海德公司具备招商·海德花园×-×号、×-×号楼的预售条件，取得预售许可证。
原审认为，本案系定金合同纠纷。当事人双方可以约定以给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因招商海德公司已于2014年1月20日取得青岛招商·海德花园项目的预售资格，故法院对陈庆欣、招商海德公司之间签订的《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》的效力予以认定，陈庆欣、招商海德公司均应按照该认购书的约定履行各自的合同义务。因招商海德公司未于认购书约定的日期与陈庆欣签订《预售合同》，陈庆欣要求招商海德公司双倍返还定金共计人民币46000元。法院认为，首先，根据认购书及收款收据内容显示，招商海德公司收取陈庆欣定金的数额应为人民币20000元，陈庆欣另行交纳的3000元系陈庆欣为办理焦点爱家卡支付给北京搜狐新媒体信息技术有限公司的服务费，陈庆欣无权向招商海德公司主张。其次，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》的规定，陈庆欣要求招商海德公司双倍返还定金的条件应系招商海德公司的行为构成根本违约，导致合同目的无法实现。本案中，招商海德公司延期取得预售许可证的行为并不能导致陈庆欣按约定条件购买认购房屋这一合同目的落空，不构成根本违约，且陈庆欣在招商海德公司具备预售资格后仍有购房意向，故法院对陈庆欣以招商海德公司未按约定日期与其签订《预售合同》为由要求招商海德公司双倍返还定金的主张不予支持。因招商海德公司未于认购书约定的时间与陈庆欣签订《预售合同》，对合同未能订立存有一定的过错，且陈庆欣、招商海德公司均同意解除双方之间的《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》，故招商海德公司对陈庆欣缴纳的20000元定金应予返还，并返还自解除合同之日开始计算利息。综上，原审依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决：一、招商海德公司于判决生效后10日内返还陈庆欣定金人民币20000元；二、招商海德公司于判决生效后10日内返还陈庆欣自2015年1月27日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回陈庆欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由陈庆欣负担650元，由招商海德公司负担300元。招商海德公司在履行上述付款义务时，将应负担的诉讼费用一并给付陈庆欣。
宣判后，陈庆欣不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、一审判决明确认定招商海德公司未于认购书约定的时间与陈庆欣签订《预售合同》，对合同未能订立存有一定的过错，而判决书中并未显示陈庆欣有任何过错或违约。招商海德公司作为过错方，一审仅判令其返还收受的20000元定金及利息，显失公平；二、一审判决认定招商海德公司延期取得预售许可证的行为并不能导致陈庆欣按约定条件购买认购房屋这一合同目的落空，不构成根本违约，显属认定事实错误。认购书的目的就是确保商�房预售合同按期依约定的条件签订，所约定的签约期限至关重要，招商海德公司未依认购书约定按时签约，已构成根本违约；三、一审判决对于陈庆欣在招商海德公司具备预售资格后仍有购房意向的认定事实不清，显系主观臆断，于法无据，于理不合。招商海德公司无证据证明双方已就重新签订预售合同达成一致，且一审判决仅认为陈庆欣具备购房意向，却不能阐明陈庆欣的意向是购买什么样的房，在哪个具体时间，以什么样的价格，达成什么样内容的协议，可谓认定事实不清；四、一审判决适用法律不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立商品房买卖合同担保的法律特征。招商海德公司未按时取得商品房预售许可证，无权预售，招商海德公司因其单方原因导致商品房预售合同未能订立，已构成根本违约。根据法律规定，招商海德公司应当双倍返还定金；五、一审判决关于陈庆欣无权向招商海德公司主张3000元海德花园项目焦点爱家卡服务费的法律事实认定错误。一审判决仅仅依据服务费的收款方非招商海德公司，便判定陈庆欣无权主张赔偿请求，显然错误。服务费是认购书不可或缺的组成部分，陈庆欣交付服务费的目的是为了确保按认购书约定价款签订商品房预售合同，不论其性质是否被认定为定金，招商海德公司均应对陈庆欣这一损失承担赔偿责任；六、一审判决审理查明部分对于陈庆欣与招商海德公司工作人员杨少君通过手机短信进行联系的相关法律事实认定错误。该短信不属于双方约定的合法有效意思表示，不具备本案法律事实认定的证据效力，不是陈庆欣同杨少君通过手机短信联系，而是杨少君先同陈庆欣进行的短信联系，该短信也看不出与涉案房屋有任何关联；七、一审判决违反不诉不理原则，越权裁判认定陈庆欣与招商海德公司均同意解除双方之间的《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》，并做出错误的利息起算起始日期判决。
被上诉人招商海德公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案争议的焦点为招商海德公司应否向陈庆欣双倍返还定金。对此，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。在本案中，陈庆欣与招商海德公司于2013年11月30日签订了《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》并交付定金20000元，该认购书的“认购须知”部分明确注明：“买方交付定金后，买方所认购的房屋卖方将为买方保留至本认购书约定的签订《预售合同》的期限届满之日；如果直至该日，无论任何原因，买方没有前来售楼处与卖方签订《预售合同》并缴纳购房款的，视为买方违约。楼宇认购书自动解除，买方所认购的房屋，卖方将不再为买方保留，买方也将失去定金，且卖方无需另行通知买方即有权将买方认购之房屋另行出售；相反，如果该日前卖方没有为买方保留买方所认购的房屋已将该房屋出售并签署《预售合同�的，视为卖方违约，卖方将向买方双倍返还定金，作为对买方失去所认购的房源的补偿”。由此可见，陈庆欣向招商海德公司交付的20000元定金，其性质应系立约定金。就立约定金而言，依据上述法律规定，拒绝订立主合同的一方将承担丧失定金或双倍返还定金的法律后果。反观本案，尽管招商海德公司未按期取得预售资格，导致其未能在认购书约定的日期与陈庆欣订立预售合同，但从招商海德公司向陈庆欣发出的声明以及此后发出的联络函中可以看出，招商海德公司在取得预售资格后仍然同意按照认购书约定的条件与陈庆欣签订预售合同，陈庆欣无证据证明招商海德公司曾做出过拒绝与其订立预售合同的意思表示。且在二审庭审过程中，招商海德公司表示仍可就涉案房屋按原认购书约定的条件与陈庆欣签订预售合同，陈庆欣明确表示不同意。因此，陈庆欣要求招商海德公司双倍返还定金的请求，于法无据，本院对此不予支持。至于陈庆欣主张的3000元爱家卡服务费，因其支付对象系北京搜狐新媒体信息技术有限公司，不属于定金的范畴，本案对此不予处理。
综上，上诉人陈庆欣的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人陈庆欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 马 喆
代理审判员 安太欣
二〇一五年六月十日
书 记 员 魏 威
书 记 员 王 晶