福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第583号
上诉人（原审被告）陈文胜，男，1967年1月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人廖凤昌，福建挺秀律师事务所律师。
委托代理人卢仁彩，福建挺秀律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）陈南权，男，1967年12月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人吴永焕，新罗区西城法律服务所法律工作者。
上诉人陈文胜因与被上诉人陈南权租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈文胜的委托代理人廖凤昌，被上诉人陈南权及其委托代理人吴永焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，原、被告于2010年10月1日签订《店铺租赁合同》，合同约定：一、原告将坐落于新罗区龙门镇新街沿街四间店铺等租赁给被告经营汽车贸易；二、租赁面积：店铺建筑面积240平方米、车库建筑面积260平方米、房屋建筑面积600平方米。三、租赁期限为六年，自2010年10月1日至2016年9月30日。四、店铺、车库及房屋每平方米每月不含税租金分别为30元、8.5元、8.5元，并约定，租用店铺的月租金，从合同签订生效之日起，按每年10%的递增率上浮；租用车库、房屋的不含税月租金，从本合同签订生效之日起满两年即第三年起按市场行情协商上浮。五、被告向原告缴纳保证金45000元，租金每月的二十五日前付清。如逾期交纳租金及相关费用，则须按拖欠租金及相关费用每日的千分之三向甲方支付违约金，并追究乙方合同违约的相应法律责任。合同签订后，原告按约把租赁物交付给被告使用，被告将租赁物作为龙岩市和盛汽车贸易有限公司及龙岩市顺铃公司（被告系公司股东）的经营场所，并按约支付月租金至2012年9月。2012年10月1日起原告要求车库、房屋租金由原来的每月每平方米8.5元上调至10元，并于2012年10月25日向上述公司的财务人员出具上调后的租金收据。此后，被告财务人员按每月每平方米10元标准向原告支付租金至2013年9月。2013年10月起被告认为原告擅自提高车库、房屋租金，应当扣回已向原告支付的超出合同约定的每月每平方米8.5元的租金。2013年10月被告支付原告租金1413.2元，2013年11月被告支付原告租金16893.2元。原告认为被告应支付原告2013年10月、11月份租金共计36366.4元，扣除被告2013年10月、11月租金18306.4元，被告还应支付原告18060元。双方协商无法达成一致意见，原告向法院起诉，要求判令上诉人陈文胜支付尚欠被上诉人陈南权的租金18060元，并支付违约金（违约金计算方式：从2013年10月25日至款清之日止，以18060元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）。
原审判决认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案系因房屋租赁引起的纠纷。原告陈南权与被告陈文胜之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行。双方的租赁合同在履行了二年后，原告依合同约定，于2012年10月提出上调车库、房屋租金，被告陈文胜则按上调后的标准按月支付租金至2013年9月，在此期间，被告陈文胜从未对上调后的租金提出异议，并已实际履行一年，应视为是双方一致同意对租赁合同进行变更。诉讼中，被告抗辩称至2013年10月才发现租金上调系2012年10月被告出差及公司财务人事、公司负责人更换。该事由系公司内部管理问题，不能成为被告否定合同实际变更的法定事由。被告在2012年10月原告上调租金后，完全可向原告提出异议，进行协商，或提起诉讼，但被告在一年内从未提出异议。现被告认为有失公平而扣除租金的行为，无事实和法律依据，不予支持。原告要求被告陈文胜支付尚欠租金18060元，并支付违约金，符合双方约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告陈文胜应于本判决生效之日起十日内支付原告陈南权租金18060元，并支付从2013年10月25日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的违约金（其中2013年10月25日至2013年11月24日按本金16770元计算，2013年11月25日起按本金18060元计算）。案件受理费320元，减半收取为160元，由被告陈文胜负担。
宣判后，原审被告陈文胜不服，向本院提出上诉。
上诉人陈文胜上诉称：1、从2012年10月至2013年9月，上诉人未参与公司管理并不知道财务人员向上诉人付款情况，因此公司财务人员按收款收据的金额付款，并不是上诉人本人的意思表示，不能认定为上诉人同意车库、房屋租金按10元／平方米履行。公司财务人员不是租赁合同当事人，更不是上诉人的特别授权代理人，无权与被上诉人协商或确认房屋租金变更事宜。2、被上诉人将车库、房屋的租金单价从8.5元提高至10元，明显与市场行情不符。3、本案讼争租赁物，被上诉人未取得建设工程规划许可证及房屋权属证书，因此，双方签订的租赁合同应认定为无效。故请求二审法院撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈南权答辩称：1、答辩人依照合同有关约定，在2012年10月提出车库、房屋租金由原来的每月8.5元／平方米上调至10元／平方米，上诉人应答辩人的要求，从2012年10月开始按上调后的标准连续支付一年的租金，上诉人的行为应视为其对上调租金的认可、确认，双方就租金上调已形成“合意”，并具有合同约束力，上诉人应当诚信履行。2、上诉人认为公司财务人员按调整后的租金连续支付一年不是其本人的意思，此说法不符合事实和日常逻辑，也没有证据证明。上诉人是公司的老板、负责人，财物人员支付租金需上诉人的审批同意。3、答辩人已取得了《国有土地使用证》并案规划标准建设了房屋、店铺和车库。上诉人认为本案租赁合同无效与事实不符。故请二审法院驳回上诉，维持原判。
经庭审，上诉人陈文胜对一审判决认定“此后，被告财务人员按每月每平方米10元标准向原告支付租金至2013年9月”有异议，认为是龙岩顺铃公司的财务人员向被上诉人支付租金。被上诉人陈南权对一审认定的事实没有异议。经审查认为，根据双方当事人的陈述，可以认定上诉人指示公司财务人员每月向被上诉人租金。
二审中被上诉人提交《龙岩市国有土地使用权证转让合同》和《国有土地使用证》各一份，证明被上诉人对租赁物有合法权属来源，且建造房屋时间长达12年。上诉人经质证认为，证据的真实性无异议，认为土地使用权的面积是130平方米，本案租赁物有200多平方米，且本案建筑物是否符合相关规划许可，被上诉人应当提供证据材料。主审人向案外人董雨城和黄廷珍作询问笔录时，董雨城和黄廷珍各自提交了《龙岩市国有土地使用权证转让合同》和《国有土地使用证》，证明本案租赁物有合法权属，同时也表示其与被上诉人共同商议后同意由被上诉人与上诉人签订租赁合同，并由被上诉人向上诉人主张权利。主审人认为，上诉人对被上诉人与董雨城、黄廷珍提供的证据真实性均无异议，且与本案有关联性，可以作为本案的证据使用。
经审理查明，一审判决认定“被告财务人员按每月每平方米10元标准向原告支付租金至2013年9月”表述不当，予以纠正，并变更为“被上诉人所在公司的财务人员按每月每平方米10元标准向被上诉人支付租金至2013年9月”。综上，本院变更的事实与一审认定的其余事实共同作为二审查明的事实。
本院认为，上诉人陈文胜与被上诉人陈南权之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同应当认定有效。本案的租赁物有合法权属来源，且被上诉人取得了对外出租的权利，因此，上诉人主张被上诉人未取得建设工程规划许可证及房屋权属证书应认定合同无效的上诉理由不能成立，不予采纳。上诉人在租赁合同履行过程中，均由其公司的财务人员根据公司指示向被上诉人支付租金，在履行了二年后，被上诉人依合同约定，于2012年10月提出上调车库、房屋租金，上诉人所在公司的财务人员则按上调后的标准按月支付租金至2013年9月。在此期间，上诉人所在公司的财务人员向被上诉人支付租金应当是根据上诉人的指示，且上诉人从未对上调后的租金提出异议，并已实际履行一年，应视为是双方一致同意对租赁合同进行了变更。现上诉人主张公司财务人员支付租金不能代表其同意上调租金的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由上诉人陈文胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟繁钦
代理审判员 张丽姑
代理审判员 吴胜佳
二〇一四年八月六日
书 记 员 张毅晖
附法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；