广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤民再200号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：章岩，女，1951年10月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈家斌，广东万乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：康晓岳，广东万乘律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：周先然，男，1979年4月17日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：计敏，女，1980年1月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司（原名称：深圳市中联地产置业顾问有限公司）。住所地：广东省深圳市福田区沙头街道深南大道****号耀华创建大厦301B。再审申请人章岩因与被申请人周先然、计敏及原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终7324号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年3月29日作出（2016）粤民申7978号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人章岩的委托诉讼代理人陈家斌及被申请人周先然、计敏的共同委托诉讼代理人张茂荣、易玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章岩申请再审称，（一）二审判决认定事实错误。1.二审判决认定周先然、计敏向银行申请按揭贷款资料存在瑕疵，具有过错，属于事实认定不清。周先然、计敏系夫妻关系，以假离婚证欲骗取首套房的优惠贷款利率，导致贷款未获审批通过，其行为已构成根本违约。根据本案房屋买卖合同第十二条及第十五条约定，周先然、计敏应对合同无法继续履行承担相应的不利后果。2.二审法院认为周先然、计敏于2015年6月21日向章岩发出《履约催促函》，表示愿意一次性付款，但章岩于6月23日短信回复表示“房子不卖了”，从而认定章岩不同意接受一次性付款属于事实认定错误。因寄件地址有误，章岩直至6月26日才收到周先然、计敏6月21日发出的《履约催促函》。期间，章岩根本不知道周先然、计敏发出的《履约催促函》内容。6月19日下午周先然对章岩来电指责其向银行投诉，导致贷款出现问题，章岩因此才表示不卖。6月23日，链家公司员工孔强与章岩沟通是否继续履行合同。章岩参加6月25日的三方协调会，三方会上确认，周先然、计敏在6月30日准备好所有款项，章岩配合办理一次性付款的资金监管。章岩亦在6月30日按时出现在链家公司处准备履行合同，即章岩以其行为表示愿意继续履行合同，不存在拒绝履行合同的情况。3.章岩按照约定于6月30日前往链家公司，履行合同义务，而周先然、计敏不但没有到场，还让链家公司员工孔强再次变更付款时间，将原定于6月30日办理资金监管手续变更为7月5日。《履约催促函》及6月25日三方协调会的录音可以确定，各方对于6月30日要履行一次性付款的资金监管手续已经达成一致意见，变更付款方式、付款时间合法有效，各方应当遵照执行。周先然、计敏实际已第二次构成根本违约。章岩因周先然、计敏存在两次根本违约均导致合同无法继续履行，章岩对周先然、计敏丧失了信任基础，故章岩明确不再同意变更付款时间。而且，周先然、计敏提交的证据资金流水证明，周先然、计敏在6月30日根本不具备一次性付款的能力，即无论是否通知到周先然、计敏到场，周先然、计敏均不能按照约定履行合同，客观上合同根本不可能继续履行。付款是周先然、计敏应当履行的义务，且该变更付款也是由周先然、计敏提出的，其应当自行负责。即使周先然、计敏因没有接到通知而缺席，也是链家公司的过错，与章岩无关，该后果不应当由章岩承担。（二）二审判决适用法律错误。1.周先然、计敏违反合同约定，致使合同无法以按揭付款的方式继续履行，章岩有权解除合同，并追究周先然、计敏的违约责任。2.本案合同系因周先然、计敏原因而产生合同约定不明的情形，不属于合同法第六十二条第五项的适用范围，二审法院依此认定章岩无权予以拒绝错误。3.即便本案适用合同法第六十二条第五项的规定，章岩亦表示同意以一次性付款方式继续履行，但周先然、计敏却再次违约，章岩据此作出不同意继续履行合法有据，不存在任何违约行为。综上，请求撤销二审判决，改判驳回周先然、计敏的诉讼请求，并承担本案的全部诉讼费用。周先然、计敏共同辩称，（一）章岩主张周先然、计敏向银行申请按揭贷款资料存在瑕疵构成根本违约没有事实和法律依据。1.房屋买卖合同中约定周先然、计敏按揭付款是为降低购房成本，周先然、计敏在贷款可能不能获批情况下，及时通知章岩一次性支付购房款，不仅可以缩短交易周期，更有利于合同的履行。即便周先然、计敏向银行递交的资料存在瑕疵，并未影响合同的继续履行。因政策导致深圳市房价暴涨，过往司法判例均能证明，买家有权单方变更付款方式为一次性付款。（二）章岩称在周先然、计敏要求一次性付款后，其已愿意以一次性付款的方式继续履行合同与事实不符。章岩单方从中介公司取回托管的房产证原件、章岩明确拒绝一次性付款的方案的短信和微信及章岩、周先然、计敏、中介公司工作人员会议期间明确不卖等事实均可证明周先然、计敏愿意一次性付款继续交易的情况下，章岩仍用实际行为表明其不愿继续履行合同义务，行为已构成根本违约。（三）章岩称在6月30日准备配合履行一次性付款的资金监管手续，因周先然、计敏未到场导致监管剩余购房款不成，与事实不符。6月30日下午（中介催告办理一次性付款手续最后日期）章岩在未知会周先然、计敏、链家公司的情况下突然到达链家公司处并非为了履行配合监管购房款的义务，而是要求第三人工作人员孔强给其书写“一次性付款流程”表示回家考虑是否同意，当晚回复短信不同意所提出的方案，7月2日上午再次发信息确认。一次性监管剩余购房款是对卖方风险最低的支付购房款的方式。章岩6月30日下午到达中介公司只是以履行合同为名，目的是为刁难周先然、计敏，本质是为达到解约而不承担违约责任的结果，为履行合同制造障碍，但并不改变章岩根本违约的事实。（四）章岩与孔强6月30日的短信中明确表示要求按照合同约定付款。周先然、计敏与银行之间的借款关系与本案房屋买卖合同并非同一法律关系。周先然、计敏的贷款资料是否存在瑕疵，按揭银行是否给予七成贷款，属于周先然、计敏与银行的关系，与章岩无关。章岩在得知贷款人资料存在瑕疵时，恶意向银行投诉，导致贷款未能获批。根据本案房屋买卖合同第七条第一项约定，即便周先然、计敏提交了不真实的结婚证，也只能导致贷款额度不足七成，周先然、计敏有权对银行贷款不足部分追加一次性付款。综上，请求驳回章岩的再审请求。周先然、计敏向一审法院起诉请求：1.解除周先然、计敏、章岩签订的《房产买卖合同》；2.章岩返还周先然、计敏购房定金30000元；3.章岩支付违约金168000元；4.章岩赔偿房价上涨损失200000元；5.章岩承担本案全部诉讼费用。章岩向一审法院反诉请求：1.解除周先然、计敏、章岩签订的《房产买卖合同》；2.周先然、计敏向章岩支付违约金168000元；3.周先然、计敏承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月21日，计敏作为买方、章岩作为卖方签订《房产买卖合同》，约定：卖方向买方转让深圳市龙岗区中心城XX花园X栋XXX房，该房产无抵押，卖方应在签订本合同后五十日内将房产证原件交付第三方办理过户手续之用；转让总价款为1680000元，定金为30000元；双方同意买方以申请按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年5月25日之前预付首期购房款（不包括定金，金额以银行贷款为准）到买方贷款银行作资金监管，买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金。合同签订当日，章岩出具收款收据确认收到计敏定金30000元。2015年5月22日，周先然、计敏与章岩签订《合同主体变更确认书》，约定由周先然继续履行《房产买卖合同》买方义务并由计敏为合同继续履行承担连带担保责任。当日，周先然与章岩以及中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行签订《二手楼交易资金监管协议》，周先然将首期款480000元支付至监管帐户。同日，周先然向银行申请按揭贷款。2015年6月19日，章岩将其原本已交付给链家公司的涉案房产的房地产证原件取回。2015年6月21日，链家公司在周先然未能取得银行贷款承诺的情况下，向章岩发出《履约催促函》，内容为：“买方愿意在2015年6月27日前一次性付款购买物业”，章岩应在“2015年6月30日前配合客户补交剩余房款的银行手续，继续履行合同”。该催促函下方有计敏签名，表示同意发函。2015年6月26日，章岩收到前述《履约催促函》。2015年6月30日下午2点，章岩前往链家公司处，链家公司员工孔强出具书面方案：“1、7月5日之前，买方跟卖方去银行做资金监管；2、资金监管后当天去房产交易中心过户……本人孔强承诺买方可以执行以上几点”。章岩在书面方案下方书写：“卖方章岩回家后24小时之内给答复。”2015年6月30日晚上，章岩向链家公司员工孔强发送短信，内容为：章岩严格按合同约定付款方式履行义务，不选择孔强提出的方案。后周先然、计敏诉至一审法院，提出上述请求，章岩则在本案中提出反诉。另查，涉案的深圳市龙岗区中心城XX花园X栋XXX房，房地产证号为深房地字第××号，登记权利人为章岩。对于周先然未取得银行贷款承诺的原因，周先然、计敏主张：虽其提交的贷款资料确实存在瑕疵（不符合首套房贷款条件而提交首套房贷款的资料和申请），但主要原因是章岩在2015年6月16日将涉案房产的房地产证原件从链家公司处取回并到银行投诉，导致银行不同意周先然的贷款申请；周先然、计敏认为其只要增加首期款完全可以得到银行贷款承诺，但章岩不同意配合增加首期款也不同意周先然、计敏一次性付款，并且章岩明确告知链家公司不再卖房，而章岩未知会周先然、计敏及链家公司的情况下在2015年6月30日下午到链家公司营业场所了解交易事宜，由于章岩之前一直表示不同意继续履行，故周先然、计敏没有在6月30日到银行办理资金监管手续。章岩主张：周先然、计敏以虚假材料办理贷款业务导致贷款不成功，章岩并未到银行投诉，而是在2015年6月19日到银行就贷款事宜进行咨询，在咨询中业务员向章岩说明了贷款审批的情况，章岩因担心周先然、计敏提交虚假申请贷款会牵连章岩并且章岩担心房产证托管于链家公司处会有问题，遂于当日取回了房地产证原件；章岩认为其没有收到周先然、计敏关于增加首期款的通知，而其在收到《履约催促函》后同意变更为一次性付款，6月29日，链家公司员工王行斌电话通知章岩于6月30日到链家公司处办理相关手续，6月30日，章岩如约到场，周先然、计敏却未到场，链家公司员工孔强转达周先然、计敏意见并出具书面方案表示付款时间变更为7月5日，章岩对周先然、计敏再次变更付款时间的意见不予同意，故于当晚短信通知孔强。链家公司主张：章岩在2015年6月29日前未确定同意按《履约催促函》履行，故链家公司未通知双方于6月30日办理履行继续的手续，6月30日下午，章岩到链家公司咨询了解合同履行情况。周先然、计敏、章岩均提出的链家公司员工王行斌的证言作为证据，在章岩提交的证言中王行斌称：其与孔强在6月29日通过电话与章岩约定在6月30日到链家公司处协助办理资金监管事宜，还通知了买方即计敏；在周先然、计敏提交的证言中王行斌澄清称：其在6月29日没有通知买方计敏于6月30日到链家公司处与章岩会面洽谈。一审庭审中，周先然、计敏主张其诉讼请求第四项中要求章岩支付的房价上涨损失200000元是指要求章岩增加支付违约金200000元。一审法院判决：一、解除周先然与章岩签订的《房产买卖合同》；二、章岩于判决生效之日起十日内向周先然退还定金30000元；三、驳回周先然、计敏的其他诉讼请求；四、驳回章岩的其他反诉请求。周先然、计敏不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判章岩向周先然、计敏支付违约金16.8万元；2.章岩承担本案全部诉讼费用。二审法院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，章岩确认自己于2015年6月23日在短信中表示：“上个星期五即6月19下午3：28至今，我房子不卖了，自住。”二审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点在于：一、周先然、计敏与章岩哪方违约；二、违约责任如何承担。关于焦点一，涉案合同签订后，周先然按合同约定于2015年5月22日向银行申请按揭贷款，但未获批准。对未获批准的原因，周先然、计敏与章岩有不同的主张，章岩主张系因周先然、计敏提交虚假的贷款资料，而周先然、计敏则主张系因章岩到银行投诉。对提交的贷款资料存在瑕疵，周先然、计敏并未否认。但在按揭贷款未获银行审批后，周先然、计敏已于2015年6月21日向章岩发出《履约催促函》，表示愿意一次性支付购房款。从章岩6月23日的短信内容看，章岩表示房子不卖，应认定其不同意接受一次性付款。2016年6月30日晚，章岩向链家公司员工孔强表示要求周先然、计敏按合同约定的付款方式履行义务，再次明确拒绝周先然、计敏的一次性付款方案。对此，二审法院认为，房产买卖中，付款是买方最核心的义务，亦是卖方最重要的权益，但本案中，周先然、计敏在贷款未获批准后，在合理期限内，自愿要求一次性支付购房款，付款方式由按揭贷款变更为一次性支付，并不损害卖方章岩收取购房款的权益，反而更能缩短交易周期，有利于合同目的的实现，章岩并无权利予以拒绝。故认定系章岩的行为导致涉案交易无法继续履行，章岩构成根本违约。一审判决相关认定错误，予以纠正。关于焦点二，章岩构成根本违约，根据涉案合同的约定，周先然、计敏有权要求解除合同并要求章岩双倍返还定金或要求章岩支付房产转让价10%的违约金。故周先然、计敏请求解除涉案合同于法有据。周先然、计敏要求解除合同的起诉状材料送达章岩的时间为2015年9月9日，确认涉案合同于2015年9月9日解除。周先然、计敏请求章岩支付房产转让价10%的违约金即168000元，考虑到在合同履行过程中，周先然、计敏向银行申请按揭贷款资料存在瑕疵，具有过错，酌情认定章岩应向周先然、计敏支付的违约金为10万元。周先然、计敏主张房价上涨损失20万元，未能提交充分的证据予以证明，不予采信。综上所述，周先然、计敏上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二款之规定，二审法院判决：一、维持一审判决第二、四项；二、撤销一审判决第一、三项；三、确认周先然与章岩签订的《房产买卖合同》已于2015年9月9日解除；四、章岩应于判决生效之日起十日内向周先然、计敏支付违约金10万元；五、驳回周先然、计敏一审其他诉讼请求。本院对一、二审查明的事实予以确认。另查明：链家公司于2015年6月21日发出的《履约催促函》记载：合同签订后，买方愿意在2015年6月27日前一次性付款购买物业。您必须在2015年6月30日前在客户准备好总房款在约定时间内履行您的义务。为此，我方特发此函通知您，望您能在收到此函后2015年6月30日前配合客户补交剩余房款的银行手续，继续履行合同。否则，我方将和买方按合同的约定追究您的法律责任。我方联系人：孔强（电话：139××××2415）。我方联系地址：深圳市龙岗区中心城紫薇花园东01栋商铺103中联地产。计敏在该函“守约方签名及同意发函处”签名，时间为2015年6月21日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据章岩的再审申请，本案的焦点问题可归纳为：章岩是否存在违约行为并应向周先然、计敏支付违约金。根据本案一、二审的查明事实，章岩于6月26日才收到周先然、计敏发出的《履约催促函》，之后章岩按《履约催促函》的约定前往链家公司。因此，章岩在收到《履约催促函》之前所发出有关“房子不卖”的短信不应作为认定章岩拒绝履行合同的依据。本案房屋买卖合同约定，买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方无法购买的，责任由买方自行承担。依照此约定，周先然、计敏提供虚假贷款资料申请银行按揭贷款，导致银行按揭贷款不能按期通过审批，交易无法按期完成，本身已构成违约。其后，周先然、计敏委托链家公司向章岩发出了《履约催促函》，周先然、计敏在该函中明确了一次性付款及章岩配合履行的时间。章岩按《履约催促函》约定时间前往约定的地点，但周先然、计敏并未到场，而是由其联系人链家公司员工又提出了与《履约催促函》不一致的付款时间，变更了付款期限。房产买卖中，付款是买方最核心的义务，但买方一次性付款并非一定有利于卖方的利益。与银行按揭贷款相比，买方是否具备一次性付款的能力，是否能按时付款，对卖方来说，存在一定不确定性。是否接受一次性付款，是卖方考量是否继续交易的重要因素。对此，是否有利保障交易，保护交易双方的合法权益，不能单从买方或卖方单一角度来作出认定。且变更合同履行方式，应首先判断当事人是否协商一致。本案中，章岩未接受周先然、计敏再次变更支付方案，是其意思自治的权利，不能据此认定其拒绝履行合同，构成根本违约。因章岩未构成根本违约，无需向周先然、计敏承担违约赔偿责任，故二审判决章岩应向周先然、计敏支付违约金10万元错误，应予纠正。一审判决认为，章岩和周先然、计敏在合同履行过程中均存在过错，而本案房屋买卖合同未能履行是双方未能协商一致所导致，该认定并无不当。章岩也未对一审判决提起上诉。因此，本院对一审判决结果予以维持。综上，章岩的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终7324号民事判决；二、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1225号民事判决；三、驳回周先然、计敏的上诉请求。二审案件受理费3660元，由周先然、计敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯向磊审 判 员 王 芳审 判 员 李民韬二〇一七年九月二十日法官助理 周 瑾书 记 员 赖 鸿