四川省自贡市贡井区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0303民初927号原告：自贡市君阳物业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区南苑街学府丽景3幢5-6/7-20号。法定代表人:林晓君,执行董事。委托诉讼代理人：杨秀芳，女，汉族，住四川省自贡市自流井区，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨若辉，男，汉族，住四川省自贡市自流井区，系该公司员工。被告：梁厚超，男，汉族，住四川省自贡市贡井区。原告自贡市君阳物业有限公司与被告梁厚超物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告自贡市君阳物业有限公司的委托诉讼代理人杨若辉和被告梁厚超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告自贡市君阳物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳物业服务费1807.2元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买了自贡市贡井区XXXX房屋一套，被告在领受房屋并入住后也享受到了原告的物业服务，而被告自2013年4月以来，一直拖欠物业服务费达36个月之久。原告的行为严重阻碍了原告的物业服务工作，影响了小区的物业服务工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告梁厚超辨称：原告的起诉不是事实。原告没有履行物业合同约定在先。原告没有按物业合同尽到小区公共实施的维护保养，使小区围墙护栏已经受损严重，直接影响小区安全。小区对讲系统坏了，至今未修好。被告多次向原告反映，到现在都未得到任何回复。我家的墙体外的公共管道漏水导致卧室内墙壁发黑发霉。我多次向原告反应，原告喊人看了一下，就一直置之不理。不得已，我自己找人维修了三次，但一到下雨天，公共管道还在漏水。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费。原告主张所欠物业服务费计算错误。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原告营业执照复印件1份、原告资质证书复印件1份、企业名称变更核准通知书复印件1份、法定代表人身份证明1份、法定代表人身份证复印件1份，证明原告主体资格。2.物业服务合同复印件、业主档案复印件、欠费明细表复印件、催费通知复印件、律师函复印件，证明双方的物业服务合同关系、被告欠缴物业服务费、原告告催收的事实。3.公告复印件，证明根据政府规定小区物业费自2015年1月1日上调到0.45元每平方米。被告对原告举示的证据发表质证意见如下：对原告营业执照复印件1份、原告资质证书复印件1份、企业名称变更核准通知书复印件1份、法定代表人身份证明1份、法定代表人身份证复印件1份，有异议，不能证明原告入住我小区。物业服务合同复印件，有异议，原告提交的合同没有附件，附件约定了服务等级。与业委会签订的合同不同。业主档案复印件，有异议，被告虽然在小区居住，但是未与其签订合同。欠费明细表复印件，有异议，不真实。催费通知复印件，有异议，没有收到。律师函复印件，有异议，没有收到公告复印件，有异议，原告没有在小区公示，被告没有收到。原告应当举证证明已经在小区内公示。被告梁厚超为证明其主张，向本院提交如下证据：照片11张，证明对讲系统、围栏、外墙下水管道漏水损坏没有维修维护，卧室因漏水受损。物业管理费收费依据，交接清单复印件，证明2013年12月此前缴纳物业服务费。电话录音，证明原告起诉后，被告电话联系原告，原告一直没有回复，原告称是工作人员失误导致的。物业服务合同复印件，证明双方权利义务的约定。原告对被告举示的证据发表质证意见如下：对照片11张，有异议，要求鉴定形成时间。对物业管理费收费依据，原告没有收到该物业费。对交接清单复印件，不予认可。对电话录音，没有异议。对物业服务合同复印件，无异议。对原告提供的证据，本院经审查，认为除催费通知、律师函无其他证据佐证，不能证明原告送达给了被告外，其余证据符合证据的真实性、合法性并与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告提供的物业管理费收费依据证据，本院依法予以采信。被告提供的照片11张，无拍摄时间，不能确定是原告提供物业管理期间的状态，本院不予采信。经本院审理查明：被告梁厚超系自贡市贡井区筱溪街XXXX业主，该小区业主委员会与原告于2013年5月20日签订了《XXXX物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务；原告提供服务的受益人为该物业的全体业主或物业使用人，该物业的全体业主或物业使用人均须遵守、履行该合同；物业管理服务期限为2013年3月26日起至2016年3月25日止；物业服务费用的收费标准为住宅按0.4元/每月.每平方米缴纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按3‰向原告支付滞纳金；房屋共用部位的小修、养护费用由物业服务费承担；原告对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位提供维修、养护及其他特约服务等进行了约定。2014年12月22日，原告对该小区所有业主发出公告，将物业费按规定进行调价为0.45元/每月.每平方米。被告在该小区的住宅面积为119.27平方米。因被告房屋所涉公共部分漏水向原告反映未得到解决，自2014年1月起至2016年3月止，共计27个月未按时交纳物业服务费，共欠物业服务费1377.90元.经原告催收未果后，诉至法院，请求支持其诉讼请求。另查明，原告签订《XXXX物业服务合同》时的名称为自贡市星光物业有限公司，后于2013年5月28日更名为自贡市君阳物业有限公司。本院认为，原告与自贡市贡井区筱溪街XXXX业主委员会签订的《XXXX物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。小区业主委员会代表的是小区全部业主，该合同中约定“原告为该小区提供物业服务；原告提供服务的受益人为该物业的全庭业主或物业使用人，该物业的全庭业主或物业使用人均须遵守、履行该合同”，故该物业服务合同对被告梁厚超具有约束力。现原告提供了物业服务，被告应按约支付物业服务费。但原告称2013年12月前的物业服务费，被告交给了上届物业公司，要求被告补交。本院认为原告承接上届物业公司的物业服务，应当处理好上届物业公司的遗留问题，被告已交物业服务费，原告无权要求被告重复交纳。故对原告要求被告给付物业服务费1807.2元的诉讼请求，本院按查明的1377.90元予以支持。被告梁厚超称，原告没有履行物业合同约定在先。原告没有按物业合同尽到小区公共实施的维护保养，使小区围墙护栏已经受损严重，直接影响小区安全。小区对讲系统坏了，至今未修好。自己家的墙体外的公共管道漏水导致卧室内墙壁发黑发霉，原告未履行服务义务。对此，被告梁厚超，可以要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告梁厚超提供的证据，不能证明自己的主张。其有权拒绝支付物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、及《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告梁厚超于本判决生效之日起十日内支付原告自贡市君阳物业有限公司物业服务费1377.90元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告梁厚超负担。因原告自贡市君阳物业有限公司已向本院预交，故由被告梁厚超于本判决生效之日起十日内直接支付给原告自贡市君阳物业有限公司。本判决为终审判决。审判员  张利平二〇一六年十一月十七日书记员  马 成