山东省曲阜市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）曲商初字第62号
原告王金平，男，1970年6月7日出生，汉族，干部。
委托代理人孔庆美，女，1971年3月10日出生，汉族，住址同上，系原告之妻。特别授权。
委托代理人庞冬生，特别授权。
被告孔凡强，男，1969年2月17日出生，汉族，居民。
委托代理人贾拥军。特别授权。
第三人陈磊，男，1981年4月5日出生，汉族。
委托代理人孙祥雷、孙雪峰。
原告王金平诉被告孔凡强、第三人陈磊房屋买卖合同纠纷一案，于2010年1月6日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王金平的委托代理人孔庆美、庞冬生，被告孔凡强的委托代理人贾拥军，第三人陈磊及其委托代理人孙祥雷、孙雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王金平诉称，2006年6月3日，我与孔凡强签订房屋租赁买卖合同，约定将我所有的位于XXX村的房屋采取先租后买的方式卖给孔凡强。租赁期满后，孔凡强仅交给我4万元的购房款，此后经我多次催要，孔凡强以种种理由推脱拒不支付剩余的房款。另外，2007年12月4日，孔凡强又将上述房屋转卖给陈磊，现该房屋由陈磊居住。我与孔凡强签订的买卖合同违反了我国《土地管理理法》等相关法律法规的强制性规定，应属无效。请求法院依法确认我与孔凡强间的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复原状，返还房屋，支付自2007年6月7日至起诉之日房租费5500元。
被告孔凡强辩称，原告所诉部分不是事实，原告的要求无理无据，应予驳回。原、被告双方的买卖合同是事实，交款4万元亦属实，而下欠款未交，是由于原告不能提交房屋及土地过户手续造成的。被告将房屋转让给第三人，经过了原告的同意。原被告的合同，被告与第三人的合同均为有效合同，应继续履行。
第三人陈磊述称，被告与第三人的房屋买卖合同，约定房屋价款138000元，先付50000元，尾款于办完手续后交付，权属证件由被告负责办理并支付费用，因房屋产生的纠纷由被告负责。无论原告主张的合同是否有效，第三人均没有过错，因此如果第三人不能购买该房，原、被告双方应赔偿因此给第三人造成的损失。原告要求第三人支付房租，于法无据。原告主张的是合同无效，具体应为返还财产或赔偿损失，而不应要求第三人支付租金。
原告王金平向法庭提交以下证据：1、2006年6月3日，由原、被告双方签订的房屋租赁买卖合同一份，证明原、被告双方的房屋买卖事实及原告诉讼主张的内容。经质证，被告对该合同的真实性无异议。第三人对该合同不清楚。本院对该证据予以采信。2、2000年12月30日由曲阜市人民政府颁发的集体土地使用证一份，土地使用者为王金平，证号为曲某（2000）字第XXXXXXXXX号，以及2002年12月19日曲阜市时庄镇人民政府颁发给王金平的村镇规划选址意见书一份，编号为2002-XX。证明涉案房屋是原告自建的，宅基地是集体的。3、曲阜市时庄镇XXX村委会证明一份，证明王某乙是本村常住居民，平时叫她王某丙。王某乙与王某丙是同一人。经质证被告对上述证据2、3的真实性无异议。第三人认为证据2的证件不是本案房屋的证件，因该房屋土地使用证的东邻居为王某乙，我们只知道东邻居叫王某丙，对证据3的真实性无异议。本院对证据2、3予以采信。
被告孔凡强向法庭提交以下证据：1、2006年6月30日原、被告双方签订的房屋租赁买卖合同一份，证明被告已支付了租房款定金，合同约定了原告保证房屋完整产权，并办理土地证、房权证的义务。经质证，原告对该证据的真实性无异议。第三人认为原告卖房应提供完全产权，第三人在买卖过程中没有任何过错。本院认为，该证据同原告证据1，本院对该证据予以采信。2、曲阜市XXX村出具的证明信及收据一份，证明被告已经按照合同约定让村委会出具了办理过户手续的证明，并向村委缴纳了2000元过户费，被告将房屋转让给第三人陈磊经过了原告及村委的同意。经质证，原告对该证据有异议。第三人对该证据无异议。本院认为，本案涉诉房屋为集体土地使用证，被告及第三人均不是XXX村委会居民，根据有关法律规定，集体土地不允许出卖、出让给本村村民以外的居民。本院对该证据不予采信。
第三人陈磊向法庭提交以下证据：2007年12月4日，被告与第三人签订的房屋买卖合同一份及收款收据。证明第三人是基于购买被告的房屋而实际占有的，并已交房款50000元，通过村委会的证明看，说明该合同是能够履行的。经质证，原告认为该合同不能对抗原告，该合同签订时，被告作为出卖人不享有该房屋的任何产权。被告对该证据无异议。本院认为，被告在未取得房屋产权的情况下，与第三人之间签订的买卖合同属无效合同，本院对该证据不予采信。
经审理查明，原告王金平系曲阜市时庄镇XXX村委会居民，2000年12月30日，曲阜市人民政府为其颁发了集体土地使用证，证号为曲某（2000）字第XXXXXXXXX号。2002年12月19日，曲阜市时庄镇人民政府为其颁发了村镇规划选址意见书，原告在自己宅基上自建房屋。2006年6月3日，原告王金平与被告孔凡强签订房屋租赁买卖合同，合同约定，采取先租后买的方式，2006年6月7日至2007年6月6日由孔凡强租房一年，租金2200元，孔凡强再付3000元购房定金，租赁期满后，王金平将该房及院落、车库出售给孔凡强，房屋余款127000元一次性付清，由王金平负责为孔凡强办理土地证、房权证。租赁期满后，孔凡强付给王金平房款40000元。2007年12月4日，孔凡强又将该房屋卖于第三人陈磊，约定房价138000元，于当日陈磊先付给孔凡强房款50000元，约定余款办理完房权证、土地使用证后一次性付清。2008年4月29日，孔凡强以陈磊的名义向曲阜市时庄镇XXX村委会交纳2000元买房过户费。现该房由第三人陈磊居住。
本院认为，中华人民共和国土地管理法及有关法律规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制及劳动群众集体所有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村及城市郊区宅基地属于农民集体所有。本案所涉房屋颁发的是集体土地使用证，所有权人为曲阜市时庄镇XXX村委会。我国有关法律规定，集体土地除国家征用外，只有该村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地由本集体个人拥有使用权，但无所有权，不得对外流转。本案中，被告孔凡强不是曲阜市时庄镇XXX村原始居民，故原、被告之间签订的房屋租赁买卖合同违反了国家的禁止性规定，自始就是一份无效合同。第三人在未核实相关房屋产权证明及土地使用证的情况下，盲目购买并占有该房，其与被告之间买卖该房的合同亦属无效。原告收取被告购房款应予返还，第三人应将占有的房屋归还给原告。因自2007年6月7日至今，原被告及第三人并未约定租房事宜，本院对原告关于被告及第三人支付租金的请求，不予支持。第三人如因返还房屋权益受到侵害，可另行向义务人主张。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款、第一百三十四条第一款第（四）、（五）项，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告王金平与被告孔凡强签订的房屋租赁买卖合同为无效合同；
二、由原告王金平返还给被告孔凡强购房款43000元；
三、由第三人陈磊将所居住曲阜市时庄镇XXX村东13胡同12号东户房屋返还给原告王金平；
四、驳回原告王金平的其他诉讼请求。
五、以上二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费2900元，由原、被告均担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 刘 强
审判员 王继军
审判员 赵世友
二〇一〇年七月二日
书记员 孔 鲁