广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民二终字第380号
上诉人（一审第三人）温锦燕。
委托代理人姚金。
被上诉人（一审原告）石跃林。
委托代理人谭伟初。
委托代理人李杏娟。
一审被告汪大汪。
上诉人温锦燕因与被上诉人石跃林、一审被告汪大汪房屋买卖合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第3117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。经审阅案卷，询问双方当事人，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告汪大汪与第三人温锦燕为夫妻关系，双方于2003年9月16日登记结婚。被告汪大汪有房屋一栋，该房坐落于桂平市西山镇xx区，房屋所有权证号为：浔房权证字第××号；原国有土地使用权证号为：浔国用（2003）第xx号（地号：xxxx）；国有土地使用权证于2003年9月4日取得，房屋所有权证于2003年9月5日取得，两证均登记在被告汪大汪一人名下，未记载有其他共有人。
2015年2月12日，原、被告和第三人共同签订了一份《债务偿还协议》，约定：“截止2015年2月12日，甲方（汪大汪、温锦燕）因其所在公司与乙方（石跃林）所在公司签订车辆购销协议后无法履行，且无力退还预付款，形成欠乙方本金、资金占用费和违约金共计伍佰叁拾肆万元的事实，现甲、乙双方经过磋商，就甲方欠乙方款事宜达成如下协议：1、甲方自愿将原抵押给乙方公司的位于桂平市西山镇xx区房产一栋（房权证号：xx**）以贰佰伍拾万元过户给乙方用于冲减欠款，过户费用及税费由乙方承担……”。签订该《债务偿还协议》后，原、被告双方于2015年2月16日到桂平市国土资源交易所签订了浔国土转合字（2014）第338号《桂平市国有土地使用权转让合同》，约定被告汪大汪将其位于桂平市西山镇xx区的土地使用权（国有土地使用权证号：浔国用2003第xx号；地号：xxxx）以85万元的价格转让给原告石跃林。签订该合同后，原告已缴交了房屋交易的相关税费，经被告协助，上述交易的土地使用权已于2015年7月24日过户到原告石跃林的名下［土地使用权人：石跃林，国有土地使用权证号：浔国用（2015）第xx号，地号：xxxx］。因被告不愿意继续协助原告办理房屋所有权证的过户手续，原告遂提起本案诉讼。第三人温锦燕于开庭当日到庭申请参加本案诉讼，一审法院当庭许可其作为第三人参与本案诉讼。
另查明，被告已将其房屋所有权证原件（浔房权证字第××号）交给原告收执。
一审法院认为：一、关于第三人温锦燕提出的异议是否成立的问题。根据第三人温锦燕所提交的结婚证，其与被告汪大汪登记结婚的日期为2003年9月16日，而本案所涉房屋的产权证书于2003年9月4日、9月5日取得，故汪大汪取得该房屋的产权是在其与温锦燕结婚之前。第三人温锦燕没有提交充分的证据证实本案所涉房屋是其与汪大汪的夫妻共同财产，因此，第三人温锦燕以财产共有人的身份提出异议，不予采纳。此外，第三人温锦燕明确承认《债务偿还协议》上的“温锦燕”的签名是其亲笔所签，很明显其对汪大汪将本案所涉房屋转让给原告一事是知情和同意的，第三人温锦燕在庭审中声称其对汪大汪将本案所涉房屋转让给原告一事不知情、不同意，明显与事实不符，对其异议不予采纳。
二、关于原、被告之间的房屋转让协议是否成立的问题。根据原、被告以及第三人所签订的《债务偿还协议》，可以看出被告以及第三人同意将本案所涉房屋折价250万元转让给原告，以冲减原所欠原告的债务，该协议意思表示明确，未违背法律强制性规定，应确认该协议有效。作为房屋出卖人，协助买受人办理相关过户手续是理应承担的附随义务，原告作为买受人要求被告协助办理浔房权证字第××号房屋过户手续，符合法律规定，应予支持。被告已协助原告办理了本案所涉房屋的国有土地使用权的过户手续，这从另一方面证明被告确实是自愿将房屋转让给原告，原告请求确认原、被告于2015年2月16日签订的浔国土转合字（2014）第338号《桂平市国有土地使用权转让合同》合法有效，符合法律规定，应予支持。
三、关于本案所涉房屋的转让款是否已经支付的问题。由于双方签订的《债务偿还协议》已经明确约定本案所涉房屋折价250万元转让给原告以冲减原所欠原告的500多万元债务；该房屋转让款是以冲减债务的方式支付，在扣减相应债务后，应视为房屋转让款已完全支付，被告及第三人提出的异议不成立，依法不予采纳。
四、关于被告提出本案的转让合同、起诉状中石跃林的签字不是其本人所签，本案的起诉不是原告的真实意思表示、原告骗取土地转户登记等问题。经原告石跃林当庭反驳，被告未能提交任何证据证实其观点。因此，对被告提出的上述观点不予采信。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、原告石跃林与被告汪大汪于2015年2月16日签订的浔国土转合字（2014）第338号《桂平市国有土地使用权转让合同》合法有效；二、被告汪大汪应当协助原告石跃林将浔房权证字第××号房屋所有权证变更登记至原告石跃林名下。案件受理费6150元（原告已预交），由被告汪大汪负担。
上诉人温锦燕不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉的主要理由是：
一、被上诉人与汪大汪签订的《桂平市国有土地使用权转让合同》，属于无效合同。
1、上诉人温锦燕与汪大汪于1997年7月15日在桂平市xx镇办理结婚登记，后因《结婚证》丢失，于2003年9月16日补办《婚姻关系证明书》。本案讼争的房屋是2003年9月4日在桂平市国土资源局办理有国有土地使用权证书，该土地房产是在上诉人温锦燕和汪大汪婚姻存续期间取得，是上诉人温锦燕和汪大江的夫妻共同财产。被上诉人与汪大汪于2015年2月16日签订的《桂平市国有土地使用权转让合同》，未经房屋共有的上诉人同意，严重损害了上诉人的合法权益，应认定该转让合同无效。
2、本案争议的房屋已于2014年1月21日抵押给柳州襄专车辆销售有限公司，根据法律规定，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，被上诉人与汪大汪签订的转让合同应认定为无效。
二、被上诉人与汪大汪、上诉人温锦燕签订的《债务偿还协议》，不能等同于房屋、土地转让合同。一审法院仅凭《债务偿还协议》中“偿还债务的条款约定”，直接认定双方“房屋买卖”成立是错误的。
1、《债务偿还协议》第3条：“若因甲方（指汪大汪和温锦燕两人）不配合造成房产过户不成功，则从2015年2月13日开始甲方必须按534万元总额以每月3%向乙方（指石跃林）支付资金占用费”，该约定显示双方订立《债务偿还协议》的目的是为了被上诉人所谓的“欠款”能顺利按约定期限收回，并不是房屋或土地转让合同，因为本条款约定石跃林在房产过户不成功后，还可以获得收取资金占用费的救济手段。
2、《债务偿还协议》约定订立的原因是“汪大汪因所在公司与乙方所在公司签订《购销合同》后无法履行，无力退还预付款，形成的公司债务”，而该债权是柳州襄专车辆销售有限公司所有，不是被上诉人所有，公司债权用被上诉人个人名义签订并获取，侵犯了公司权益。该《债务偿还协议》在未经司法确认有效之前，不能作为本案的定案证据使用。
3、《债务偿还协议》第2条约定：2015年8月12日前甲方有权回购本案争议的房产。在此之前，被上诉人无权行使以房抵债的权利，被上诉人提前办理争议房屋的土地过户行为，已构成违约和侵权，应赔偿上诉人因此而造成的损失，包括对争议的房屋按现行市场价出售超出250万元之外的价差收益。
三、一审法院直接确认《债务偿还协议》有效，超出了案件的审理范围。
上诉人温锦燕、汪大汪是在受到被上诉人胁迫的情形下才与其签订《债务偿还协议》，该协议的债权、债务并不真实，存在被上诉人各种巧立名目收取的资金占用费、违约金、利息等。《债务偿还协议》第5条约定“争议向柳州市城中区人民法院起诉”，据此一审法院对双方因《债务偿还协议》发生纠纷并没有管辖权，其在本案判决中直接认定该《债务偿还协议》有效是错误的。
四、一审判决认定本案所涉房屋的转让款已经支付是错误的。除了《债务偿还协议》这份“证据”外，被上诉人没有证据证明其与一审被告汪大汪之间存在500多万元的债权、债务，因而也不存在用债款抵销房屋转让款的事实。
五、即使被上诉人与汪大汪签订的《桂平市国有土地使用权转让合同》有效，根据合同约定转让的只是国有土地使用权，价款85万元。由于该国有土地使用权已办理变更登记给被上诉人，而双方并没有签订到房屋转让协议，被上诉人请求一审被告协助办理房屋过户手续，变更登记至其名下，没有事实和法律依据。
六、本案是确认合同效力纠纷，按照《诉讼费用交纳办法》的规定，非财产案件的受理费为每件50元至100元。一审法院按双方合同约定的土地转让价款85万元作为基数，收取诉讼费6150元是错误的，二审法院应予更正。
综上所述，一审判决认定事实不清，判决错误。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人石跃林辩称，1、在被上诉人与汪大汪签订的《桂平市国有土地使用权转让合同》中，虽然没有上诉人温锦燕的签字，但在被上诉人与汪大汪、温锦燕签订的《债务偿还协议》中，温锦燕与汪大汪夫妻双方都签字同意用本案争议的房产抵债250万元转让给被上诉人，上诉人称汪大汪未经其同意而擅自转让该房屋给被上诉人，与事实不符。2、本案争议的房产，国有土地使用权已办理变更登记给被上诉人，房屋所有权证的原件也是被上诉人持有，上诉人称该房屋已抵押给柳州襄专车辆销售有限公司，没有事实依据。3、《债务偿还协议》是对原债权、债务进行转让而签订，该协议柳州襄专车辆销售有限公司没有异议。4、《债务偿还协议》第2条的含义是指如在2015年8月12日前，上诉人夫妇可按250万元的价格回购该房产。因此，被上诉人请求一审被告汪大汪协助办理房屋过户手续与该约定并不矛盾。5、涉诉的房屋抵折250万元债款，完全是经双方协商一致，价格合理，不存在胁迫现象。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审被告汪大汪未作陈述。
本院二审查明，上诉人温锦燕与汪大汪于1997年7月15日在桂平市xx镇办理结婚登记，后因《结婚证》丢失，于2003年9月16日补办《婚姻关系证明书》。其余事实与一审法院查明的相同，本院予以确认。
本案二审期间，上诉人提供柳州襄专车辆销售有限公司于2015年12月3日出具的《证明》一份，内容为：关于广西鳄鱼王农业机械制造有限公司、来宾鳄鱼王农业机械制造有限公司未退给柳州襄专车辆销售有限公司的预付款534万元，经汪大汪、温锦燕与石跃林协商并于2015年2月12日达成债务偿还协议，柳州襄专车辆销售有限公司对汪大汪、温锦燕用房屋过户给石跃林作抵减广西鳄鱼王农业机械制造有限公司、来宾鳄鱼王农业机械制造有限公司欠柳州襄专车辆销售有限公司的预付货款中的贰佰伍拾万元没有异议，同意通过这种形式抵减。柳州襄专车辆销售有限公司对汪大汪、温锦燕与石跃林于2015年2月12日签订的债务偿还协议无异议。
本院认为，一、关于被上诉人与一审被告汪大汪签订的《桂平市国有土地使用权转让合同》是否有效的问题。本案所涉的房屋，是一审被告汪大汪与上诉人温锦燕婚姻存续期间取得的财产，依照法律规定应认定为汪大汪与温锦燕的夫妻共同财产。在被上诉人与汪大汪签订的《桂平市国有土地使用权转让合同》中，虽然没有上诉人温锦燕的签字，但在被上诉人与汪大汪、温锦燕签订的《债务偿还协议》中明确约定，甲方（汪大汪、温锦燕）自愿将原抵押给乙方（石跃林）公司的位于桂平市西山镇xx区房产一栋以250万元过户给乙方用于冲减欠款，过户费用及税费由乙方承担。因此，上诉人称汪大汪未经其同意而擅自转让该房屋给被上诉人，与事实不符。另外，本案争议的房产，国有土地使用权已办理变更登记给被上诉人，房屋所有权证的原件也是被上诉人持有，上诉人称该房屋已抵押给柳州襄专车辆销售有限公司，没有事实依据。由于本案所涉房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》均只登记在汪大汪一人名下，未记载有其他共有人，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，汪大汪作为房屋权属证书登记的唯一权利人，其与被上诉人签订《桂平市国有土地使用权转让合同》，符合法律规定，上诉人主张该转让合同无效的理由不成立，本院依法不予支持。
二、关于房屋所有权应否与土地使用权转让同时转让的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述规定，应认定汪大汪是将土地使用权与房屋所有权同时转让给被上诉人。上诉人主张汪大汪只是转让土地使用权，并没有转让房屋所有权的理由不成立，本院依法不予支持。
三、关于本案所涉房屋的转让款是否已经支付的问题。由于被上诉人与汪大汪、温锦燕签订的《债务偿还协议》中明确约定，本案所涉房屋折价250万元转让给被上诉人，以冲减原所欠被上诉人的500多万元债务。根据上述协议，该房屋转让款是以冲减债务的方式支付，在扣减相应债务后，应视为房屋转让款已支付。至于上诉人称其实际没有欠到被上诉人的500多万元债务，该债务包含有被上诉人巧立名目计算的资金占用费、违约金、利息等问题，本院认为，上诉人实际欠被上诉人的债务，在抵折本案房屋转让款250万元后，对于其余尚欠债款，应由双方自行协商解决或另案处理。在本案二审期间，柳州襄专车辆销售有限公司已出具《证明》，其对汪大汪、温锦燕与石跃林于2015年2月12日签订的债务偿还协议无异议。因此，上诉人称《债务偿还协议》中的债权是柳州襄专车辆销售有限公司所有，不是被上诉人所有，不能抵折本案房屋转让款的理由不成立，本院依法不予采信。
四、关于案件受理费应如何收取的问题。本案是房屋买卖合同纠纷，属于财产纠纷案件，一审法院按双方合同约定的土地转让价款85万元作为基数，因适用简易程序审理减半收取案件受理费6150元，符合《诉讼费用交纳办法》第十三条、第十六条的规定。上诉人提出应按非财产案件的标准收取受理费的理由不成立，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，判决正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12300元，由上诉人温锦燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志廉
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 黄缓健
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 谭文明