浙江省宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初3005号原告：杜路浩，男，1975年10月11日出生，汉族，住宁波市鄞州区。法律文书送达地址：宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：杨维文，浙江宇豪律师事务所律师。被告：宁波市海曙鹏源小额贷款股份有限公司。统一社会信用代码91330200554525028M。住所地：宁波市海曙区环城西路南段***号。法律文书送达地址：宁波市来福士广场办公楼19楼。法定代表人：张江波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴专生，浙江和义观达律师事务所律师。第三人：高航，男，1985年8月7日出生，汉族，住宁波市鄞州区。第三人：修磊，男，1980年1月14日出生，汉族，住宁波市海曙区。本院于2017年5月4日受理原告杜路浩与被告宁波市海曙鹏源小额贷款股份有限公司（以下简称“鹏源公司”）、第三人高航、修磊案外人执行异议之诉一案，原告诉请：1、请求对执行标的物宁波市鄞州区兰亭绿源小区20幢72号601室的房屋中止执行；2、请求确认原告对执行标的物享有15年（2013年2月7日至2033年2月6日）的合法租赁权；3、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法适用普通程序，于2017年9月7日、2017年9月20日公开开庭进行了审理，并当庭宣布判决。原告杜路浩的委托诉讼代理人杨维文、被告鹏源公司的委托诉讼代理人吴专生两次开庭均到庭参加诉讼，第三人高航、修磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告鹏源公司辩称，因第三人高航在贷款前向被告申明涉案房屋为自用，且被告当时对涉案房屋进行了实地勘察，发现其确由高航自用。故被告认为原告提出的租赁合同不真实，请求法院依法驳回原告杜路浩的诉讼请求。第三人高航、修磊未作答辩亦未提供证据。经审理查明，原告杜路浩与第三人高航签订一份落款时间为2013年2月7日的房屋租赁合同，载明：高航（身份证号码：）将宁波市江东区兰亭绿源20幢72号601室房屋出租给杜路浩，建筑面积为214.60平方米，租期为2013年2月7日到2033年2月6日止，如要续租，同等条件下杜路浩优先；租金及付款方式：签约日杜路浩付定金5万元给高航，年租金为2.25万元分二期付款，每期20万元，第一次付20万元给高航，在2013年3月27日之前付清，下期房租提定于2013年7月15日之前付清，协议签好，杜路浩需付高航各种费用押金5000元，押金于租期结束结算费用完毕后退还；租期期间，杜路浩必须按规定日期付清所有水电费等；如高航需要出售，应提前以书面形式通知杜路浩，杜路浩有优先购买权。上述合同内容均系打印。2013年2月7日，第三人高航向原告杜路浩出具了内容为“今收到杜路浩租赁订金5万（兰亭绿源）”的1份收条。2013年3月18日，第三人高航与被告鹏源公司签订《最高额抵押合同》一份，约定第三人高航以其所有的位于宁波市江东区兰亭绿源20幢72号601室房产作为抵押物，为其在2013年4月18日至2015年4月17日期间向被告鹏源公司借款2500000元范围内提供最高额抵押担保。2013年3月27日，第三人高航向原告杜路浩出具了2份收条，内容均为“今收到杜路浩房屋租金10万（兰亭绿源）”。2013年4月18日，第三人高航向被告鹏源公司出具了一份抵押房地产使用状况声明，载明：抵押人向贵公司提供的位于兰亭绿源小区20幢72号601，阁楼抵押房地产目前使用方式系自用。2013年4月19日，第三人高航与被告鹏源公司就涉案房屋办理了抵押登记。2013年7月14日，高航再次向杜路浩出具了2份收条，内容均为“今收到杜路浩房屋租金10万（兰亭绿源）”。2014年6月16日，被告鹏源公司与第三人高航、修磊小额借款合同纠纷一案，本院经审理作出了（2014）甬海商初字第211号民事判决书，判定高航归还鹏源公司借款本金2500000元，并支付利息121500元、逾期利息及律师代理费损失50000元；鹏源公司对高航名下的坐落于宁波市江东区兰亭绿源20幢72号601室的房地产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在借款本金2500000元及相应的利息、逾期利息及律师代理费范围内优先受偿。后，被告鹏源公司向本院申请执行，本院于2014年12月8日立案执行。在执行过程中，杜路浩以其在涉案房屋抵押之前已经实际租赁涉案房屋为由向本院提出执行异议，要求保障其对于涉案房屋的合法租赁权和优先购买权，本院于2017年4月10日作出（2017）浙0203执异9号执行裁定书，裁定驳回杜路浩的执行异议。另查明，第三人高航于2013年1月31日取得涉案房屋的所有权。在此之前，涉案房屋归原告杜路浩所有。2014年1月9日，杜路浩、张娇娜以高航未支付两原告剩余房款905000元将高航、修磊、罗家涛诉至法院。宁波市江东区人民法院于2014年3月27日作出（2014）甬东民初字第115号民事判决书，判令：一、被告高航自本判决生效之日起十日内支付给原告杜路浩、张娇娜购房余款905000元，并以905000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准赔偿原告杜路浩、张娇娜自2013年3月15日起至本判决确定履行日止的利息损失；二、被告罗家涛、修磊对被告高航的上述付款承担连带担保责任。2013年4月10日，第三人高航在国网浙江省电力公司宁波供电公司就用电地址为宁波市鄞州区福明街道新源社区兰亭绿源小区20幢72号（涉案房屋）的户名办理了过户手续。2013年3月，涉案房屋的电费金额为5.13元；2013年4月至11月，涉案房屋的电费金额为0元；2013年12月，涉案房屋的电费金额为3.41元；2014年1月至2月，涉案房屋的电费金额为0元；2014年3月，涉案房屋的电费金额为9.44元；2014年4月至2015年3月，涉案房屋的电费金额依次为123.06元、133.59元、158.94元、239.43元、641.72元、607.25元、395.29元、268.8元、336.92元、425.86元、512.65元、344.4元。以上事实由原告提供的（2017）浙0203执异9号执行裁定书、房屋租赁合同、收条、水电、物业费缴费记录，被告提供的宁波市海曙鹏源小额贷款股份有限公司借款审批书，本院调取的（2014）甬海商初字第211号民事判决书、（2014）甬东民初字第115号民事判决书、涉案房屋电费户名过户记录、电费缴纳记录以及原、被告当庭陈述等予以证实。本案争议焦点为：原告杜路浩是否对执行标的享有排除人民法院强制执行的权利？原告杜路浩认为，其与第三人高航已于2013年2月7日签订了租赁合同且已于同日占有使用该房屋，并按约向高航支付了20年租期所对应的所有租金，故租赁权的设立时间早于抵押权的设立时间，应当继续履行房屋租赁合同。被告鹏源公司认为，结合第三人高航在贷款前向被告鹏源公司的申明及鹏源公司自己实地勘察，涉案房屋确由第三人高航自用，故原告提出的租赁合同不真实，（2017）浙0203执异9号民事裁定书认定事实、适用法律均是正确的，请求法院依法驳回原告杜路浩的诉讼请求。第三人高航、修磊未参与本案诉讼，但在（2017）浙0203执异9号案件中，高航对杜路浩的主张持相反意见。高航表示其与杜路浩存在借贷关系，认为其虽在租赁合同上签字，但在其签字时该合同为空白合同而且案件审理中杜路浩提交的合同上载明的高航公民身份号码并非为高航本人的，且其虽在收条上签字，但其既未向杜路浩出租过涉案房屋更未收到过杜路浩所支付的租金，另，自其取得涉案房屋的所有权后，曾缴纳过水电费，未缴纳过物业费。本院认为，原告杜路浩提供了其与第三人高航签订的落款时间早于抵押权登记时间的涉案房屋租赁合同、银行取款凭证、租金收条、水电物业费缴费记录等证据材料，虽然涉案房屋租赁合同、租金收条上第三人高航的签字都是真实的，但从该合同的内容、实际履行情况再结合其他证据分析，该合同的订立时间及实际履行情况均存在可疑之处：一、涉案房屋租赁合同的订立时间问题。涉案房屋租赁合同文本显示的订立时间为2013年2月7日，合同约定租赁期限为20年，从2013年2月7日到2033年2月6日止，约定年租金金额为人民币2.25万元，支付方式为签约日付定金5万元，20年租金的未付部分分两期支付，每期20万元，第一期在2013年3月27日前付清，第二期在2013年7月15日前付清，另付各种费用押金人民币5000元，押金于租期结束结算费用完毕后退还。另，合同文本显示高航身份证号码。原告称，涉案房屋租赁合同系其与第三人高航在原告家中协商一致，由原告打印出来、双方签字的。租金低是因为一次性支付的原因。原告已按照合同约定向第三人高航支付了租金，均为现金支付，且高航向其出具了收条。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”故原告应对其主张的上述事实承担举证责任。原告提供了3份收条，从形式上能够证明第三人高航向原告出具过3份收条确认已经收到涉案房屋租赁合同项下的租金，但在（2017）浙0203执异9号案件审理中，高航否认收到过收条所对应的款项，在本案审理过程中原告也自认其与第三人高航之间就涉案房屋购房款存有借贷纠纷。经本院查明，2014年1月9日，原告杜路浩以高航未支付涉案房屋剩余房款905000元将高航等人诉至法院，法院判令高航支付杜路浩购房余款905000元。故在涉案房屋租赁合同真实性存疑以及原告杜路浩与第三人高航之间存有其他经济往来的情形下，原告杜路浩就相关款项交付事实需进一步举证。对此，原告杜路浩仅提供了2013年7月14日在银行柜台分两次取现10万元的银行取款凭证，对另外25万元租金的支付未能举证，应由其承担举证不能的不利后果。另，从一般生活常理推断，承租人出于保障自己合法权益的目的，通常会考量在较长的租期内以较低价值取得的租赁物是否将一直处于稳定状态，并及时办理如合同公证、租赁备案登记等手续，然而原告采用现金的方式支付大额租金款项，并未采取任何措施保障自身权益，有违常理。综上，原告所提供的证据不能就确定合同真实形成时间形成有效的证据链，故涉案房屋租赁合同真实形成时间不能确定。二、涉案房屋租赁合同的实际履行情况。原告提供的水电物业费发票显示，原告使用宁波一卡通缴纳了涉案房屋2013年3月、2014年3月、2014年4月、2014年5月、2014年6月、2014年7月、2014年8月、2014年9月、2014年10月、2014年11月、2014年12月、2015年1月、2015年2月、2015年3月的电费，并于2015年3月20日补缴了涉案房屋2013年度、2014年度的物业费，原告还提供了物业公司开具的原告与杜忠良自2013年2月起一直居住于涉案房屋的证明。经本院调查，物业公司处登记的房主一直是原告杜路浩，第三人高航未至物业公司处进行更改，物业公司在2015年3月20日原告补缴物业费时开具了证明，物业公司对涉案房屋的实际居住情况并不清楚，故本院对物业公司开具的证据不予认可。被告鹏源公司称在放款前对涉案房屋进行了实地勘察，当时无人居住，并提供了由第三人高航向其出具的关于涉案房屋目前使用方式系自用的抵押房地产使用状况声明。第三人高航在（2017）浙0203执异9号案件中亦陈述“购置后仅对其进行了简单修复和简单打扫卫生，未曾入住”，历月抄表明细显示2013年3月2日抄表时显示本月电量为15度，2013年4月显示的本月电量为零，2013年5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月、2014年1月、2月的电量也为零，与被告鹏源公司的陈述相互印证，可以推出涉案房屋在设定抵押权之前并不存在被他人占有使用之情形，即2013年4月19日涉案房屋抵押权设立之前，原告未直接占有涉案房产。综上所述，本院认为，原告杜路浩提出的证据不足以证实涉案房屋租赁合同签订于涉案房屋抵押前且原告在抵押前已根据合同合法占有涉案房屋至今，原告与第三人高航之间的租赁关系不得对抗强制执行。故原告要求确认其对涉案房产享有租赁权、优先购买权，继续履行租赁合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告杜路浩的诉讼请求。本案受理费6700元，由原告杜路浩负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。审 判 长  陈 斌代理审判员  杜姝璇人民陪审员  华爱丰二〇一七年九月二十日代书 记员  吴益梅附:本判决所适用的相关法律及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。?*MERGEFORMAT?2??*MERGEFORMAT?1?