广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第1774号
原告（反诉被告）覃仁善。
委托代理人葛展翅，广西广仕律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚桂云。
委托代理人罗英华，广西飞度律师事务所律师。
委托代理人莫信，广西飞度律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）覃仁善与被告（反诉原告）姚桂云定金合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法由代理审判员朱胤丞独任审判，于同年10月29日公开开庭审理了本案。书记员莫芳黉担任法庭记录。原告覃仁善（反诉被告）及其委托代理人葛展翅，被告姚桂云（反诉原告）及其委托代理人罗英华均到庭参加诉讼。由于本案案情复杂，本院将本案由简易程序转为普通程序审理，依法组成由审判员欧继仲担任审判长，代理审判员朱胤丞、人民陪审员兰承西参加的合议庭，于2015年3月18日第二次公开开庭审理。原、被告及双方的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃仁善（反诉被告）诉称，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年8月28日就原告购买被告位于河池市拉友社区×组×号房地产达成一致意见，当天原告支付4万元定金给被告。被告得款后向原告出具《二手房买卖收据》一张，约定先由被告将该房地产从其父母名下过户到被告名下后，再将该房卖予原告。但被告将上述房地产过户到其名下后，未告知原告，又于2014年1月27日在《雄基信息》登广告出售。原告得知后，多次要求被告依约与原告办理该房地产过户手续，但被告就是不予理睬。被告收到原告定金一年时间，未履行将房地产出售给原告的义务。综上，为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请求：1、判令被告双倍返还定金8万元给原告；2、诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：
1、《二手房买卖收据》复印件一张，证明（1）原告与被告就房子买卖达成的协议属附条件协议；（2）被告收到原告定金凭据；（3）协议已就房屋价款及定金进行初步约定，但未就付款方式、税费支付及告知方式作出约定；
2、被告居民身份证复印件一张，证明（1）被告为有民事行为能力的人；（2）被告身份基本信息；
3、《继承权公证亲属关系证明表》复印件一份，证明被告父亲死亡的事实及被告出售房子来源；
4、雄基信息报（2014年1月27日）复印件一份，证明被告于2014年1月27日登报出售房子，其行为已严重违约。
被告（反诉原告）姚桂云答辩并反诉称，1、原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）将争议房地产（河池市拉友社区×组×号）过户到被告（反诉原告）名下后未告知原告（反诉被告），与事实不符。被告（反诉原告）已于2013年11月15日将争议房地产的房屋所有权证过户登记到共有人何某甲和姚桂云名下（房屋所有权证号：河房权证金城江字2013×、2013×-1），于2013年12月20日将争议房地产的土地使用权证过户到何某甲和姚桂云二人名下。被告（反诉原告）在办理好两证过户手续后，曾电话告知原告（反诉被告）的委托代理人覃某甲上述房屋已过户，并与其约定在2014年1月7日到河池市日新房地产中介部商量签订房屋买卖合同及委托中介服务部协助办理争议房屋过户手续。此后，又通过顺丰快递邮寄和直接到覃某甲肉行110号摊位亲自送了内容为通知覃仁善、覃某甲在2014年1月17日到日新房地产中介部与被告签订房屋买卖合同的书面通知，但二人均拒收。所以，原告（反诉被告）称被告（反诉原告）没有告知其房屋已过户到被告名下，无事实依据；2、是原告（反诉被告）违约没有与被告（反诉原告）签订争议房地产买卖合同，而不是被告（反诉原告）不履行将该房地产出售给原告（反诉被告）的义务。被告（反诉原告）根本不认识原告（反诉被告）覃仁善，也从未与原告本人联系，而是原告（反诉被告）的委托代理人覃某甲与被告（反诉原告）沟通商谈，且双方尚处在商议订立合同约定转让争议房地产及房价、交付方法等事项，在未签订合同时，被告（反诉原告）没有义务转让该房地产给原告（反诉被告）。而原告（反诉被告）的委托代理人覃某甲在交纳定金后，在限期内拒绝与被告签订合同，才造成交易未达成，所以覃某甲作为代理人构成严重违约，应承担违约责任；3、原告（反诉被告）已构成违约，其无权要求返还定金。故提出反诉，请求：判令确定原告（反诉被告）无权要求返还定金4万元，反诉案件受理费由原告（反诉被告）承担。
被告（反诉原告）为证明其主张，向法庭提供如下证据：
1、委托书复印件一份，证明何某甲于2013年8月16日委托姚桂云处理出售拉友社区×组×号房的事务；
2、户口簿复印件一份，证明姚桂云与何某甲系母女关系；
3、二手房买卖收据复印件一份，证明姚桂云于2013年8月28日收到覃仁善预购拉友社区×组×号房定金4万元，双方商定预约购房价44万元；
4、《房屋买卖协议书》复印件一份，证明本案房屋的购房定金为4万元，房价为44万元；
5、邮单（两联单）复印件一份，证明姚桂云于2014年1月15日通过顺丰速运托寄一份《通知书》给覃某甲；
6、《通知》复印件一份，证明姚桂云于2014年1月15日将书面《通知》亲自送达覃仁善、覃某甲，通知内容为告知覃某甲于2014年1月17日中午14时前到河池市日新房地产中介与姚桂云签订房屋买卖合同，逾期不来订合同，属弃权，姚桂云有权将本房另售他人。该通知有覃某乙、韦某乙等人在场知情证明；
7、证人证言（刘某、韦某甲）复印件一份，证明姚桂云、覃某甲等人于2013年9月13日下午到市日新房地产中介部请求办理拉友社区×组×号房买卖手续，在打协议时覃某甲讲要写她哥覃仁善的名字，当时，没有办成。2014年1月7日下午，双方又来中介签协议，覃某甲讲放她名字，姚桂云说你讲放你哥的名字，那要你哥来签字，覃说他没来由她全权代理。后来又说不来。证人刘某、韦某甲就其证言出庭作证；
8、证人证言（覃某乙）复印件一份，证明2014年1月15日陪同姚桂云送一份书面《通知书》给覃某甲，通知内容是请求覃仁善、覃某甲在限定时间去中介与姚桂云签房屋买卖合同。证人覃某乙就其证言出庭作证；
9、证人证言（韦某乙）复印件一份，证明2014年1月15日下午，遇见姚桂云等人在金城江农贸市场肉行110号摊面与人说话。姚桂云跟其说是拉友卖房的事，其看过《通知书》知道是约定办理买卖房屋的手续。证人韦某乙就其证言出庭作证；
10、录音视频资料，证明覃某甲与姚桂云商谈买卖房屋事宜，姚桂云说：“你讲放你哥覃仁善的名字就叫你哥来签订合同”等内容。
被告（反诉原告）为证明其主张，向法庭补充提供如下证据：
1、房产证复印件一份，证明河池市拉友社区×组×号房屋所有权登记在姚桂云名下（属按份共有）；
2、房产证复印件一份，证明河池市拉友社区×组×号房屋所有权登记在何某甲名下（属按份共有）；
3、土地使用权证复印件，证明河池市拉友社区二组地号26-×-1土地使用权人为何某甲、姚桂云，使用权类型：划拨。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所举的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明内容有异议，该收据实为预约购房协议，且根据内容所载也可看出该收据仅为初步合意；对证据2、证据3的真实性、合法性、关联性及其证明内容均无异议；对证据4的真实性由法庭核实，但对其关联性及证明内容持异议，其不能证明被告已违约。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所举的证据1，认为因何某甲本人未到庭，故对证据1的真实性持异议；对证据2、证据3的真实性均无异议；对证据4有异议，认为该协议上未载任何一方签名，双方均未认可协议内容，对双方无约束力。若双方去中介服务部商谈此份协议书，认为亦与本案无关；对证据5，认为不应存于被告（反诉原告）处，快递托寄栏仅载“目录”，无法断明邮寄内容，且其上也无顺丰公司盖章，认为对其真实性持异议；对证据6的真实性有异议，该通知涉嫌弄虚作假；对证据7，认为证人证言大部分与事实不符，该证人收取了姚桂云的劳务费，其在庭上所述（其称覃某甲要求过户至其名下）与书面证词（载明覃某甲要求过户至她哥哥覃仁善名下）不一致；对证据8，认为该证人证言所言不实，其在庭上所说与书面证明存在出入，且其对送达内容及当天交谈内容一概不知；对证据9，认为该证人证言所言不实，其与被告（反诉原告）的弟弟系同学，且其在庭上所说与书面证明存在出入；对证据10，认为录音资料仅反映姚桂云与覃某甲二人对房屋买卖的协商过程，双方未就房屋买卖作出细化约定，且录制时间不详，故其无法反映被告方待证内容。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）向法庭补充提供的证据1、2、3的真实性均无异议，但认为被告（反诉原告）未尽到告知义务。
本院对当事人无异议的证据的真实性均予采信，对当事人有异议但与本案有关联性的证据亦予采信。
综合双方当事人的陈述、诉辩及举证，围绕本案争议焦点，本院确认如下法律事实：
2013年，原告（反诉被告）覃仁善委托其妹覃某甲、覃小丙及其母亲作为其购房代理人与被告（反诉原告）姚桂云商谈购买位于河池市拉友社区×组×号房地产（该房权属证书当时登记在姚桂云父母名下）一栋。在看过该房后，原告妹妹覃某甲于2013年8月28日代原告覃仁善向被告姚桂云支付购买上述房屋的购房定金4万元，付款当日被告姚桂云向覃某甲出具《二手房买卖收据》一张，内容为“今收到覃仁善交来购买位于河池市拉友社区×组×号购房定金人民币肆万元整（40，000元）。备注：该房收款人为姚桂云，因现房产所有权还在父母名下（姚家权、何某甲），如因政府行为不能正常办理（何某甲、姚桂云）继承公证过户手续的，收款人不计利息退还购房定金肆万元整（40，000元），如收款人反悔的应双倍返还购房定金，付款方反悔的收款人不需退回购房定金。双方商定房屋售价为人民币肆拾肆万元整（440，000元）。收款人：姚桂云，2013年8月28日”。双方当事人及原告覃仁善的妹妹覃小丙均认可原告交付定金时除对房屋售价进行约定外，对房款的支付方式及其他购房事项均未作约定。交付购房定金后，覃仁善的妹妹覃某甲、覃小丙称多次打电话催促被告办理本案房地产的过户手续（先将该房过户至姚桂云、何某甲名下，再过户至覃仁善名下），但被告要求原告先支付70%房款方将房屋过户到覃仁善名下。被告认可接到原告购房代理人覃某甲、覃小丙的电话，被告称交付定金后，其也多次联系覃某甲等人商谈卖房事宜，但原告提出要求其先将该房过户到原告名下，过户手续办完后3日内才交付房款，其认为双方口头约定待本案房地产过户至姚桂云、何某甲名下后，双方到中介机构签订房屋买卖协议，再由中介机构将房屋过户至原告名下，故其不同意原告的提议。
河池市日新房地产中介部的员工刘翠花、韦某甲证实，2013年9月13日，被告（反诉原告）与覃某甲等人曾到该中介部就买卖本案房屋协商签订合同事宜，其根据二人口述打印了一份书面协议，但因双方协商未果没有签订协议。2013年10月2日，被告（反诉原告）与覃某甲及其原告的委托代理人葛展翅再次到该中介部协商购房事宜，因双方协商未果也未签订买卖房屋协议。覃某甲、原告代理人葛展翅及被告均对上述事实予以认可。河池市日新房地产中介部的员工刘翠花、韦某甲还证实，2014年1月7日，被告与覃某甲第三次到该中介部协商购房事宜，当时覃某甲查看了该房过户到姚桂云、何某甲名下后的房产手续。姚桂云要求覃某甲10日内支付房款27万元，再给其办理房屋过户手续，但覃某甲不同意，则要求姚桂云先将该房过户到原告覃仁善名下后3日内付款。后双方协商未果，未签订协议。
另查明，被告姚桂云于2013年11月15日将争议房地产的房屋所有权证过户登记到共有人何某甲和姚桂云名下（房屋所有权证号：河房权证金城江字2013×、2013×-1），于2013年12月20日将争议房地产的土地使用权证过户到何某甲和姚桂云二人名下。
再查明，被告姚桂云称其在覃某乙的陪同下，于2014年1月15日到覃某甲在金城江农贸市场猪肉行110号摊位找到覃某甲并向其送达书面通知一份，通知覃仁善、覃某甲于2014年1月17日中午14时前到河池市日新房地产中介部与其商谈购房合同具体事宜，如逾期未到场签订合同属弃权，被告有权将该房另出售他人。并于当日通过顺丰快递邮寄一份内容如前述的《通知书》到金城江农贸市场猪肉行110号摊位覃某甲收。覃某甲均拒收。2014年1月22日被告到雄基信息刊登出售本案房屋广告，2014年2月10日售房广告刊登于雄基信息报。现本案房屋已出售他人。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）商谈购房事宜并看房后，向被告交付了购房定金，被告向原告出具了收据。原告所交付的定金属于签约定金，被告出具的收据应视为原告的认购证明。本案中，原告向被告交付购房定金，被告为原告出具《二手房买卖收据》时，双方仅对房屋售价进行约定，未对房款的支付方式、房屋过户方式及两者的先后顺序等合同主要条款进行具体约定。原告之所以未能与被告签订正式的《房屋买卖协议书》，原因在于双方无法就合同的内容条款达成一致（当事人双方就应先支付购房款70%或者是先将该房屋过户到覃仁善名下未达成统一意见）而无法签订。原告向被告交付购房定金后，多次电话联系被告欲促成房屋买卖交易，而被告也及时将房屋的权属登记依照《二手房买卖收据》上约定过户到姚桂云、何某甲名下，双方亦数次到房地产中介部商谈房屋买卖事宜欲促成本案房地产的交易，并非当事人双方任何一方在规定的期限内不愿签订合同或者单方拒绝签订合同。现有的证据也不能证实系原告不想买房或是被告不想卖房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案房屋买卖虽非商品房买卖，但可根据上述法律规定进行处理。故本案房屋买卖合同最终无法达成，不属于单方违约的情形，不能归责于当事人任何一方，因此被告（反诉原告）应当将定金4万元退还给原告（反诉被告）。
综上，基于上述理由，原告请求返还双倍定金的请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而被告（反诉原告）关于不返回定金，驳回原告（反诉被告）诉讼请求的反诉主张，本院亦不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、本诉被告（反诉原告）姚桂云返还给本诉原告（反诉被告）覃仁善购房定金4万元；
二、驳回本诉原告覃仁善的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告姚桂云的反诉请求。
本诉案件受理费1，800元（本诉原告覃仁善已预交），由本诉原告覃仁善、被告姚桂云各负担900元；反诉案件受理费800元（反诉原告姚桂云已预交），由反诉原告姚桂云自行负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在规定期限届满的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费1，800元，反诉案件受理费800元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：河池农行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
审 判 员 欧继仲
代理审判员 朱胤丞
人民陪审员 兰承西
二〇一五年四月七日
书 记 员 莫芳黉
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。