山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第949号
上诉人（原审被告）：烟台明瑞房地产开发有限公司。住所地：烟台市牟平区北关大街***号。
法定代表人：王滋强，董事长。
委托代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：费丽霖。
委托代理人：肖宏鹏，山东绍元律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行。住所地：烟台市牟平区北关大街***号。
负责人：曲宏云，行长。
委托代理人：贺东林，系该行职工。
上诉人烟台明瑞房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2014）牟民一初字第608号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人王建文，被上诉人费丽霖及其委托代理人肖宏鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年1月21日，原、被告签订烟房预许字2011第083-428号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的烟台市牟平区西关路309号10栋2单元第14层1403号商品房一套，房款为335934元。合同第六条约定：“付款方式及期限。本合同签署后，买方按下列第3种方式按期付款。……。3、1、首付款￥125934元；2、剩余部分￥210000元于2013年2月8日前用按揭贷款支付。……。”合同第八条：“交付期限。卖方应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列并符合本合同约定的商品房交付买方使用：……。”第九条约定“卖方逾期交房的违约责任。……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……。（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.1%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。”原告依约付清了房款，其中210000元系原告通过在第三人中国工商银行烟台牟平支行处担保贷款的方式支付给被告的。
2013年2月1日，原告费丽霖与第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。
原告主张2014年9月2日其到被告售楼处告知被告要求解除合同，告知了一个王姓经理，当时原告将一份书面通知放到被告的售楼处，后在2014年9月8日，以邮局挂号信的形式向被告发出了解除合同的通知书，但被告拒收，被告至今不能交付房屋，按照合同第九条第二款约定，原告有权解除合同。原告提交通知书和烟台市牟平区邮政局出具的证明予以证实，并提供证人张某出庭作证。通知书载明：“通知书烟台明瑞房地产开发有限公司因你公司严重违约，导致我所购买的房屋不能交付，我现通知解除与你公司的商品房买卖合同，请你公司尽快将我的购房款加利息、违约金全额退还给我。通知人费丽霖2014年9月5日”。烟台市牟平区邮政局出具的证明载明：“滋证明寄件人费丽霖于2014年9月8日在我局政府街支局邮寄挂号信（单号XA43486226637，收件人牟平区新城大街562号双涛苑售楼处），投递员尹学政于2014年9月9日、10日两次投递，收件人拒绝签收，特此证明。牟平区邮政局2014年11月5日”。证人张某作证称，其与原告系同事关系，2014年9月5日之前的一天，具体哪一天记不清了，下午的两三点钟，其与原告到双涛苑售楼处找一个姓王的女士说要退房，姓王的说要找公司老总，让原告等，到星期五，证人问原告，售楼处有没有回复，原告说没有回复，星期五过后的两三天，证人又问原告，原告说已经把解除合同的通知用挂号信寄给了被告。被告对通知书和邮局出具的证明有异议，称即使有挂号信也不能证明原告向被告发出解除合同的通知；被告对证人证言有异议，称证人讲不清楚到售楼处的时间。
被告主张原告根据合同第九条享有的合同解除权已经消灭，称《商品房买卖合同》补充协议第八条约定“买受人在行使合同第九条所规定的解约权时应于约定期限届满次日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为买受人同意继续履行合同并等待最终交房。”被告提交证人许某、孙某出庭作证，证明原告并未在规定的期限内要求解除合同，其合同解除权消灭。证人许某称，其为被告开发的双涛苑做防火门工程，被告还欠其100余万元工程款，在2014年9月2日的下午1点到4点，其在双涛苑售楼处一直和被告公司的王经理索要工程款，期间没有发现其他人去找她。证人孙某称其系被告开发的双涛苑小区的物业公司烟台天隆物业有限公司的经理，该公司是独立于被告的公司，在2014年9月3日和4日，每天上午的8点半到11点半，下午的1点到4点期间，证人和王经理一直在商量事情，主要谈物业用房和物业收费价格的业务，在谈事期间没有其他人去找王经理。原告对被告提交的证人证言不予认可，称证人与被告之间存在利害关系，因被告还欠证人许某工程款，证人孙某与被告谈的业务也是法律上的利害关系。原告对补充协议有异议，称在签订合同之后，签订过补充协议，原告在补充协议上签了字，但当时没看补充协议的内容，当时认为是办理贷款的内容，现在原告找不到该协议了；该证据只是在第三页有原告的签字，但前两页均没有原告签字，所以不能证明是当时的补充协议原本；在签订补充协议时，被告未告知原告解除合同需要在15天内提出书面的解除通知，如不提出视为同意延期，且该补充协议是被告单方提供的格式条款，该条款是霸王条款，不产生法律效力。被告认为合同可以继续履行，2014年年底或2015年年初能够将房屋交付给原告，具体交房时间不确定。原告不同意继续履行合同，称被告不能确定明确的房屋交付期限，所以要求解除合同。
原告主张截至2014年11月份因购买涉案房屋其已支付银行贷款息20979.41元，称其购房时因资金紧张向银行贷款，由被告协助办理了按揭贷款手续，因被告的违约行为导致合同解除，原告为购房支付的贷款利息应由被告赔偿，原告现在每个月仍在向银行偿还贷款本息。原告提交借款合同及银行还款清单予以证实。被告对原告的利息主张不予认可，认为合同没有利息的约定，原告不能既主张利息又主张违约金，借款合同是原告与银行之间的协议，借款合同和还本付息的清单对被告没有约束力，被告需要根据合同和补充协议约定向原告支付违约金，利息和违约金是互相分离的，由被告承担原告的借款利息没有合同及法律依据，所以原告的主张不成立。
原告要求被告支付违约金，每天按335.934元，自2014年9月2日计算至判决生效之日，认为合同第九条第二款是格式条款，因第二款写的很明确，无论是退房还是继续履行，违约金都应按已交房款的每日千分之一计算。被告对原告的违约金主张不予认可，认为合同第九条约定的是按已付款的千分之一支付违约金，未约定按照每天千分之一计算，且原告的合同解除权已经消灭，不应支付违约金。
被告主张原告支付的购房款中有107400元属于政府补贴，称被告同意为原告垫付购房首付款107400元，后该款由政府直接支付给被告，原告解除合同的目的是套取该部分政府补贴。被告提交购房合同补充协议、烟台市牟平区购买经济适用房补贴许可证予以证实。原告对上述两份证据的真实性无异议，但称107400元政府已经支付给被告了，原告不是为了套取政府补贴，在被告履行还款义务后，要交到财政部门，所以不存在套取，合同若解除，该款就要退给政府。
另查明：庭审中，第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行未针对商品房担保贷款合同提出独立的诉讼请求。
上述事实，有原、被告庭审陈述，原、被告提交的上述证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告主张截至2014年11月因购房向银行支付贷款利息20976.41元，有借款合同及银行还款清单予以证实，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，被告应于2014年5月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，逾期交付房屋超过90日的，原告有权解除合同。至今被告未履行交付房屋的义务，其行为已经构成违约，自2014年8月30日起，原告享有合同解除权。原告主张其于2014年9月2日到被告售楼处向被告作出了解除合同的意思表示，并于2014年9月8日书面通知被告要求解除合同，提交了邮政局证明、证人证言予以证实，本院予以确认。原告于2014年9月8日向被告发出解除合同的通知，该通知于2014年9月9日送达被告，虽然被告拒收，但仍能认定原告已向被告作出了解除合同的意思表示，该意思表示一经到达被告处即发生解除合同的法律效力。被告抗辩原告的合同解除权已经消灭，并提供证人出庭作证。被告提供的证人均与其有密切的业务关系，其提交的证人证言的证明力不足以推翻原告提交的邮政局证明、证人证言的证明力，本院对其辩解意见不予采信。原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》解除、被告返还购房款335934元，理由正当，本院予以支持。原告主张的贷款利息损失和违约金系损失赔偿责任。违约损失赔偿责任具有补偿性质，赔偿的数额应相当于因被告的违约对原告造成的损失。按照合同第九条约定，卖方逾期交付房屋，买方要求解除合同的，买方有权要求卖方按已付房款的0.1%支付违约金。本案中原告有权要求被告支付违约金的金额为335.94元。原告要求被告自2014年9月2日至判决生效之日每天按335.934元赔偿其违约金，没有合同根据和法律依据，本院不予支持。合同解除后，原告不能取得涉案房屋，其为购买房屋向银行贷款所支出的利息，成为沉没成本，构成原告的实际损失。原告基于对被告能够依约履行合同的信任，与被告签订合同，并从银行贷款支付了房款，后因被告逾期未交付房屋的违约行为，原告依法行使了解除合同的权利。合同解除的后果是恢复到双方签订合同之前的状态，即双方未签订合同时的状态，此时原告不需贷款，亦不必付出贷款利息。因此，被告的违约行为是导致原告取得房屋的合同目的不能实现的直接原因，亦导致原告因贷款支付的利息因得不到房屋而变得没有价值，成为原告的实际损失。按照原告支出的贷款利息标准，计算因被告违约对其造成的实际损失，较为合理，本院予以支持。原告要求被告赔偿其截止2014年11月份已经向第三人支付的贷款利息损失20976.41元，并赔偿其自2014年12月份至被告履行完返还房款义务期间需要向第三人支付的贷款利息，理由正当，本院予以支持。本案中，第三人未针对商品房担保贷款合同提出独立的诉讼请求，本院对原、被告以及第三人之间的商品房担保贷款合同法律关系不予处理。被告主张原告退房的目的是套现政府补贴，无事实依据，其抗辩主张不能对抗原告行使解除权。原告在收到被告返还的房款后应将政府相关部门支付的经济适用房补贴返还政府相关部门。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、原告费丽霖与被告烟台明瑞房地产开发有限公司签订的牟预字2011第130121120047号《商品房买卖合同》于2014年9月9日解除。二、被告烟台明瑞房地产开发有限公司返还原告费丽霖购房款335934元，于判决生效之日起十日内付清。三、被告烟台明瑞房地产开发有限公司赔偿原告费丽霖违约金335.93元以及原告费丽霖的贷款利息损失20976.41元，共计21312.34元，于判决生效之日起十日内付清。四、被告烟台明瑞房地产开发有限公司赔偿原告费丽霖向第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行实际支付自2014年12月份至被告烟台明瑞房地产开发有限公司履行完返还房款义务期间的贷款利息损失（按照原告与第三人中国工商银行股份有限公司烟台牟平支行签订的借款合同中约定的利率标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6754元，由被告烟台明瑞房地产开发有限公司交纳。
宣判后，上诉人不服提起上诉称，原审认定事实错误，被上诉人邮寄的解除合同的信函地址书写错误导致上诉人未收到，上诉人没有根本违约，被上诉人无权解除合同，上诉人不应支付被上诉人贷款利息20976.41元，一审判决对银行按揭贷款未作处理错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人辩称，原审判决正确，要求维持原判。
本院审理查明的事实同原审。
本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出了自己的上诉主张，认为一审法院所作判决认定事实错误，其没有根本违约，且被上诉人邮寄的解除合同的信函地址书写错误导致上诉人未收到，被上诉人无权解除合同，其不应支付被上诉人贷款利息20976.41元，但上诉人对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原审法院对有关事实的认定及处理，本院依法不予支持。上诉人关于原审应对银行按揭贷款一并处理的主张，没有法律依据，本院亦不予采纳。综上，原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6078.60元，由上诉人烟台明瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 樊 勇
审判员 李 安
二〇一五年九月十日
书记员 辛婷婷