上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12867号
上诉人（原审被告）：全振景，男，1964年12月12日生，汉族，住河南省西峡县。
上诉人（原审被告）：肖冬生，男，1979年12月30日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。
上诉人（原审被告）：白树芬，女，1984年12月3日生，汉族，住浙江省上虞市。
被上诉人（原审原告）：曹庆国，男，1962年2月28日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：朱愉忠，上海卫根龙律师事务所律师。
原审被告：上海辽鸿纺织有限公司，住所地上海市奉贤区南奉公路4558号6幢149-152室。
法定代表人：全振景。
上诉人全振景、肖冬生、白树芬因与被上诉人曹庆国、原审被告上海辽鸿纺织有限公司（以下简称辽鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
全振景、肖冬生、白树芬上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人曹庆国支付三上诉人装修费合计人民币27万元。事实和理由：上诉人在2016年2月租赁厂房，被上诉人给予上诉人15天装修期，上诉人到4月底才生产经营。2016年9月接到政府整治通知，双方一直在协商，协商不成后被上诉人对上诉人断电，现在也无法经营。上诉人投入的装修才使用六、七个月，其无法承担装修损失。因为被上诉人的厂房没有房产证才导致政府要求上诉人搬离，如果早知道情况，上诉人不会与被上诉人签订合同。被上诉人有严重过错，应赔偿给上诉人造成的各项损失。
被上诉人曹庆国辩称，其不同意上诉人全振景、肖冬生、白树芬的上诉请求。上诉人出租给被上诉人的厂房不是违章建筑，而是有证的合法建筑。根据双方合同约定，上诉人装修需要经过被上诉人许可，但上诉人是自行装修，而且对于上诉人提供的装修证据，被上诉人不予确认。合同已经到期，被上诉人不存在过错，应当按照合同到期的事实处理。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告辽鸿公司的意见与上诉人全振景一致。
2017年1月，曹庆国向一审法院起诉请求判令：1、终止曹庆国与全振景、肖冬生、白树芬于2016年2月27日签订的《厂房租赁合同》，全振景、肖冬生、白树芬搬离租赁房屋并将房屋恢复原状；2、全振景、肖冬生、白树芬支付拖欠的租金暂计76,667元，期限从2016年8月27日起至实际搬离日止；3、全振景、肖冬生、白树芬支付水费暂计2,853.15元、电费20,674.2元。一审庭审中，曹庆国对租金部分请求全振景、肖冬生、白树芬各承担三分之一，全振景承担电费697.3元，肖冬生承担水费2,030.58元、电费14,447.3元，白树芬承担水费822.57元、电费4,868.6元。
一审法院认定事实：2016年2月27日，全振景、肖冬生、白树芬三人以全振景名义，与曹庆国签订《厂房租赁合同》，约定曹庆国将坐落于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号上层1,600平方米的厂房出租给全振景使用，租赁期限为一年，自2016年2月27日起至2017年3月13日止，前15天为装修期，装修期内免租金；年租金为230,000元，先付后用，合同签订时支付保证金10,000元和6个月租金；还约定，全振景应每6个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付，逾期30天未支付租金，曹庆国有权终止合同。签约后，曹庆国将厂房交付全振景、肖冬生、白树芬，全振景、肖冬生、白树芬支付了保证金10,000元和首6个月租金。后全振景、肖冬生、白树芬未支付曹庆国租金和水电费，故曹庆国于2016年10月25日向全振景发出《通知》，通知全振景终止合同，要求同年11月15日前搬离厂房。嗣后，双方未协商成功，以致涉诉。
一审法院另查明，本案租赁厂房既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证。
一审庭审中，全振景、肖冬生、白树芬提出曹庆国于2016年10月28日将系争租赁厂房停水停电，曹庆国自认于2016年11月14日停水停电。
一审法院认为，根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争租赁厂房既未取得房地产权证，又未取得建设工程规划许可证，故曹庆国与全振景、肖冬生、白树芬签订的房屋租赁合同无效。合同无效后，全振景、肖冬生、白树芬应将租赁厂房返还曹庆国，但曹庆国要求全振景、肖冬生、白树芬恢复原状的诉讼请求，鉴于曹庆国无法证明厂房原状如何，无法确定厂房原状标准，故法院难以支持。对于曹庆国诉请的租金请求，虽然合同无效，但全振景、肖冬生、白树芬仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。全振景、肖冬生、白树芬支付了首期6个月的租金，占有使用费从2016年9月14日起算；曹庆国将厂房停水停电，致租赁厂房丧失合同约定的使用功能，故法院采纳全振景、肖冬生、白树芬的意见，占有使用费计算至停水停电之日。至于全振景、肖冬生、白树芬主张停水停电之日为2016年10月28日，缺乏证据证明，法院采纳曹庆国自认的2016年11月14日为停水停电日。据此，全振景、肖冬生、白树芬应付曹庆国厂房占有使用费38,963元。曹庆国主张全振景、肖冬生、白树芬各以三分之一分别承担，全振景、肖冬生、白树芬表示同意，法院予以支持。关于曹庆国诉请的水电费，全振景、肖冬生、白树芬均无异议，法院亦予以支持。对于全振景、肖冬生、白树芬提到的4,000元属保证金，还是中介费，全振景、肖冬生、白树芬前后表述不一，而曹庆国认为系中介费，全振景、肖冬生、白树芬也未能提供证据证明系保证金，故法院难以认定为保证金。关于全振景、肖冬生、白树芬支付的保证金10,000元，曹庆国应予返还。对于全振景、肖冬生、白树芬要求曹庆国赔偿装修损失的意见，鉴于《厂房租赁合同》已到期，法院不予采纳；对于全振景、肖冬生、白树芬要求曹庆国赔偿停工停业损失、机器低价变卖损失、解聘员工补偿安置费、搬迁费、订单损失、财务损失等的意见，于法无据，法院亦不予采纳。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一七年八月三十日作出判决：一、曹庆国与全振景于2016年2月27日签订的《厂房租赁合同》无效；二、全振景、肖冬生、白树芬于判决生效之日起十日内分别支付曹庆国厂房占有使用费、水电费（全振景：占有使用费人民币12,987.66元、电费697.3元；肖冬生：占有使用费12,987.66元、水费2,030.58元、电费14,447.3元；白树芬占有使用费12,987.66元、水费822.57元、电费4,868.6元）；三、全振景、肖冬生、白树芬于判决生效之日起十日内搬离并返还曹庆国坐落于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号上层1,600平方米的厂房；四、曹庆国于判决生效之日起十日内返还全振景、肖冬生、白树芬保证金10,000元；五、驳回曹庆国的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,262元，减半收取计人民币1,131元，保全费人民币1,010元，由曹庆国负担人民币1,070.5元、全振景、肖冬生、白树芬负担人民币1,070.5元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审另查明，曹庆国（甲方）与全振景、肖冬生、白树芬（乙方）以全振景名义签订的《厂房租赁合同》第十条约定，甲方已告知上述合同有相当不确定因素（本房屋3年内可能被政府列入减量化地块），乙方应尽量减少装修、装潢等费用，减少损失。
本院认为，本案系争租赁厂房既无房地产权证，又未取得建设工程规划许可证，故上诉人全振景、肖冬生、白树芬与被上诉人曹庆国签订的《厂房租赁合同》无效。至于合同无效的责任归属，被上诉人作为出租人明知租赁厂房无产证而出租，上诉人作为承租人未尽到审查义务，双方对此均有过错。对于合同无效的法律后果处理，双方争议的主要为被上诉人是否应当赔偿上诉人装修损失的问题，但《厂房租赁合同》约定的租赁期限已届满，上诉人即便投入装修亦已在租期内摊销完毕，而且合同明确约定上诉人为避免不确定因素应尽量减少装修，何况上诉人未能提供充分的证据证明其装修的价值，故上诉人要求被上诉人赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。至于上诉人要求被上诉人赔偿机器低价变卖损失、订单损失、解聘员工补偿安置费等损失，因上述损失实际因上诉人拒付租金又不搬离租赁厂房，被上诉人对房屋停水停电所致，故上诉人的主张，本院亦不予支持。综上，上诉人全振景、肖冬生、白树芬的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5,500元，由上诉人全振景、肖冬生、白树芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一七年十二月十四日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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