甘肃省嘉峪关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民一终字第166号上诉人（原审原告、反诉被告）张琪。委托代理人胥军，嘉峪关市五一街道法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）金玉香。委托代理人殷建刚，甘肃河西律师事务所律师。上诉人张琪因与上诉人金玉香房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服嘉峪关市城区人民法院作出的（2015）嘉城民一初字第348号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张琪及其委托代理人胥军、上诉人金玉香及其委托代理人殷建刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2012年7月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将其承租甘肃农垦西部水泥集团有限责任公司（以下简称西部水泥公司）的部分房屋转租给原告经营宾馆，租赁期限为2012年7月9日至2022年7月8日；租金每年10万元，一年一次性支付；承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，出租人有权解除合同；承租人必须在6月30日交清10万元房租，否则出租人有权收回房屋、停电；三楼房屋设施及一楼吧台转让给承租人，转让费36万元；一楼大厅属公用通道；一方违约支付违约金3万元。合同签订后，原告向被告交付房租10万元，转让费36万元。2013年7月28日，原告通过邮储银行向被告在合同中记载的地址以汇款方式缴纳第二年的租金10万元，因未能妥投，银行作退汇处理。2014年6月29日，原告以同样的方式交付第三年的租金，银行以同样理由退汇。合同履行期间，原告支付了2012年7月至2013年7月期间二楼的电费13267.3元，被告认可并同意付给原告。2013年度三楼暖气费原告未缴纳，2011年度二楼暖气费17608.7元和2012年度三楼暖气费14316元的缴纳双方有争议。2013年11月17日，被告向包括原告在内的承租户发出通知，告知需对出租房屋的防水进行维修，施工期间整栋楼的上下水不能正常使用，做好应急措施。后双方因三楼下水被人为堵塞问题发生纠纷。另查明，2013年11月17日至12月10日期间，金辉宾馆登记上传旅客住宿信息252条。一审法院认为，首先，原告张琪与被告金玉香签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定及时全面履行各自的义务。原告主张被告返还垫付二楼电费、暖气费的问题。被告认可2012年7月至2013年7月期间二楼电费13267.3元系原告缴纳并同意给付，予以确认。原告提交2013年1月31日开具的缴纳2011年度二楼暖气费的发票两张，被告抗辩原告持有该发票是被告应原告要求将发票交给原告做账使用，不能证明是原告垫付。因原告持有该发票，被告无证据证实其抗辩理由，故原告主张被告返还垫付二楼暖气费的请求予以支持。原告主张被告支付垫付的话费2100元，因原告宾馆座机与包括被告在内的3个手机号绑定，原告不能证实被告在每月149元的套餐费中使用话费的具体数额，故其要求被告承担全部套餐使用费证据不足，不予支持。原告请求被告支付占用三楼房屋应承担该房屋暖气费、电费及租金并要求搬离的问题。经查明占用房屋实际为三楼消毒间，在双方签订合同时该房已由被告出租给案外人，物品转让清单中也未包含有消毒间的物品，因此被告出租给原告的房间不包括消毒间，故对原告请求支付占用房间租金及利息并要求搬离的主张，不予支持。但该房间由被告受益，所产生的电费、暖气费应由被告承担，因原告不能证实该房间实际发生的电费，故酌情按每天1度电，每度0.9元计算，应支付2012年7月9日至2013年11月28日电费共计457.2元；房间面积按40平方米，每平方米21.5元计算，应支付2012年度暖气费860元。原告主张垫付费用利息、出具租金发票的问题。因双方对此未作约定，且出具发票不属于法院民事案件审理范围，故不予支持。原告请求被告赔偿停业期间的经济损失60480元、人员工资17100元、房租8333元、暖气费2500元、木地板浸泡损失6647元、上下水管安装与维修费用的问题，因上述主张是由侵权行为所导致，与本案房屋租赁合同非同一法律关系，故在本案中不予处理。其次，被告金玉香反诉请求解除双方签订的房屋租赁合同、支付租金的问题。房屋租赁合同第十一条和第十五条明确了租金交付日期，亦对逾期交付情况下给予承租人合理的补救期限进行了约定，承租人未在约定的宽限期内支付租金时，出租人才能行使合同解除权。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人在合理期限内仍不支付，出租人可以解除合同。原告于2013年7月28日、2014年6月29日通过邮储银行汇款方式向被告缴纳租金，如被告变更住所应及时通知原告，因汇款未能妥投而被退汇的责任不应归责于原告，原告已按合同约定履行了支付租金的义务。故被告反诉请求解除合同的理由不能成立，不予支持，反诉被告应将到期租金20万元支付反诉原告，但对被告反诉主张租金利息的请求不予支持。被告反诉请求原告支付2012年度和2013年度三楼暖气费共计27729元的问题。原告持有缴纳2012年度三楼暖气费的发票，故确认该费用系原告缴纳；原告认可2013年度三楼暖气费未交，应当向被告缴纳三楼暖气费13456元（不包含三楼消毒间暖气费）。被告反诉请求一楼吧台占用使用费及占用面积采暖费的问题。双方转让清单中的物品包括一楼吧台，一楼大厅合同约定属公用通道，故对该项请求不予支持。最后，关于原、被告均要求对方支付违约金的问题。双方均不存在房屋租赁合同约定的违约情形，故对双方的该项请求不予支持。综上，为维护正常的经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决：1、被告金玉香向原告张琪支付二楼电费13267.3元、2011年度二楼暖气费17608.7元、三楼消毒间电费457.2元、2012年度三楼消毒间暖气费860元，以上共计32193.2元；2、反诉被告张琪向反诉原告金玉香缴纳房屋租金20万元，2013年度三楼暖气费13456元，合计213456元；3、驳回原告张琪的其他诉讼请求；4、驳回反诉原告金玉香的其他反诉请求。上述1、2项相互折抵后，反诉被告张琪应给付反诉原告金玉香181262.8元，于判决生效后5日内付清。一审宣判后，双方当事人均不服向本院提起上诉，请求依法改判。张琪上诉请求为：撤销原审判决第三项，由金玉香赔偿宾馆三楼2013年11月17日至12月10日期间的营业额损失60480元、房屋租金8333元、暖气费2386元、木地板受浸泡的损失6647元并返还三楼消毒间。其理由为：2013年11月17日至12月10日期间金玉香指使他人故意堵塞二楼下水道，致使三楼所有房间地漏泛水，木地板受浸泡变形，造成张琪经济损失。张琪曾报警，五一派出所出警查实金玉香指使他人故意堵塞下水道，故要求金玉香依法赔偿经济损失。一审法院判决认为上述请求是由侵权行为导致，与本案房屋租赁合同非同一法律关系，不予处理不符合法律规定。2.此前金玉香将三楼消毒间改造后作为一间客房使用，双方签订合同约定三楼整体转让，包含三楼消毒间，转让时金玉香将消毒间的钥匙、水电卡交给张琪，但随后却把房屋门锁更换，将房屋交给其亲戚张虎居住。该房的水电暖气费一直由张琪交纳，故要求返还消毒间。上诉人金玉香上诉并答辩称，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，由张琪向金玉香交付违约金30000元，交付2012年度三楼暖气费14273元，一楼吧台占用费及暖气费13262.4元，承担逾期交纳房租金的利息1800元。其理由为：张琪2013年至2014年两年拒付租金，已构成违约，合同应解除，并承担违约金及延期交付租金的利息。2011年度二楼暖气费17608.7元、2012年三楼暖气费14273元是金玉香交纳，不能仅凭缴费发票判断。租赁转让合同仅约定转让一楼吧台，张琪占用一楼吧台并无偿使用大厅，而大厅的租金由金玉香向西部水泥公司交付，张琪应当交付占用费及暖气费。张琪主张宾馆三楼2013年11月17日至12月10日期间经济损失根本不存在，期间宾馆三楼正常经营。金玉香没有指使他人故意堵塞二楼下水道，而是正常维修下水道。三楼消毒间不包含在租赁转让合同中，没有向张琪交接过，一直由金玉香使用，且该房不应向张琪交付。针对金玉香的上诉张琪辩称，2013年租金交付时金玉香拒收，2014年通过邮政汇款的方式支付仍拒收，此事又经西部水泥公司出面调解仍得不到解决，金玉香拒收租金的目的是想解除合同，张琪没有违约行为。2011年度二楼暖气费17608.7元、2012年三楼暖气费14273元是张琪交付，有缴费发票为证。合同约定一楼大厅是公用空间，张琪可以使用，金玉香主张收取一楼大厅占用费和暖气费无法律依据。二审审理时，双方当事人均没有提供新证据，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，张琪上诉主张宾馆三楼在2013年11月17日至12月10日期间因金玉香指使他人故意堵塞二楼下水道，致使三楼所有房间地漏泛水，木地板受浸泡变形，造成经济损失，无相应证据证实，故其要求金玉香赔偿经济损失没有事实和法律依据，不予支持。三楼消毒间在双方签属的宾馆物品转让清单中没有注明，合同履行至今三楼消毒间一直由金玉香使用，由张琪交纳电费和暖气费，张琪主张该房包含在租赁转让合同范围内，在三楼整体转让时已交接但被金玉香占用，其不能提供证据证实，故对其主张返还三楼消毒间不予支持。金玉香上诉主张张琪未缴纳房屋租金已构成违约，请求解除合同、支付违约金及逾期交付租金的利息，因张琪已按合同约定履行了支付租金的义务，导致金玉香未收到租金的责任不应归责于张琪，故金玉香此上诉请求的理由不能成立，不予支持。金玉香上诉要求张琪支付2012年度三楼暖气费14273元并主张2011年度二楼暖气费17608.7元是其交付，因两次缴费发票均于2013年1月31日开具由张琪持有，金玉香持有2013年4月5日西部水泥公司开具的2011年至2012年度负一层至三层暖气费的收据转支总额为107335元，该收据不能证实缴费的情况，据此金玉香该项上诉请求不予支持。金玉香上诉请求张琪支付一楼大厅占用使用费的问题，合同约定一楼大厅属公用通道，且金玉香已将一楼大厅吧台转让与张琪作为宾馆接待前台使用，按合同履行的目的张琪有权使用一楼大厅，故对该项请求不予支持。综上，张琪与金玉香的上诉请求均不能成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回张琪、金玉香上诉，维持原判。二审案件受理费3437元，由张琪承担1749元，金玉香承担1688元。本判决为终审判决。审 判 长  刘宏伟审 判 员  邢剑影代理审判员  吴 杰二〇一五年八月十四日书 记 员  王 坤