黑龙江省拜泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拜民初字第135号
原告陈立新，居民身份证号码230xxxxxxx********，男，1958年3月15日出生，汉族，农民，住黑龙江省拜泉县xx镇xx街。
委托代理人杨成宝，黑龙江xx律师事务所律师。
被告陈维平，居民身份证号码230xxxxxxx********，男，1962年12月1日出生，汉族，工人，住黑龙江省拜泉县xxx住房小区。
委托代理人徐星慧，居民身份证号码230xxxxxxx********，男，1949年11月1日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省拜泉县xx镇xx街。
被告姚淑珍，居民身份证号码230xxxxxxx********，女，1941年12月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省拜泉县xx镇xx街。
被告黑龙江晟嘉房地产开发有限公司，住所地拜泉县拜泉镇内。
法定代表人赵宪生，该公司经理。
委托代理人肖贵，居民身份证号码230xxxxxxx********，男，1947年8月7日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省拜泉县xx镇xx街。
原告陈立新与被告陈维平、姚淑珍、黑龙江晟嘉房地产开发有限公司物权保护纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法由王诗言担任审判长，与审判员任金山、人民陪审员王俭组成合议庭，于2015年3月18日、2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告陈立新及其委托代理人杨成宝，被告陈维平及其委托代理人徐星慧、姚淑珍、黑龙江晟嘉房地产开发有限公司（以下简称“晟嘉公司”）的委托代理人肖贵到庭参加了诉讼。因案情复杂，经院长同意延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告陈立新诉称：我与被告姚淑珍系继子女的关系，被告陈维平系我同父异母的弟弟。我父亲于1978年去世，遗留有一间七厘五砖瓦结构正房。我于1981年在院落内新盖了一座23平方米的住房，所有权人为陈维平，并办理了房屋所有权证书。后期我要翻盖房屋，但我继母阻止，我就搬出去居住。2013年拜泉县政府进行棚户区改造，我的房屋位于拆迁地段，我的房屋和我父亲遗留下来的房屋被拆迁安置，晟嘉公司安置给我们一套一带二的商品房，还有一套60平方米的住宅楼，两楼现由被告一人所占有。因被告陈维平、姚淑珍将我应该获得的安置房屋归为己有，经我多次找被告协商，要求给付我应得的部分，但被告均置之不理，被告晟嘉公司在房屋拆迁过程中没有通知到我，也没有到房屋、建设部门核实房屋的所有权人，我在得知房屋被拆除后，多次到晟嘉公司协议赔偿事宜，但其不予处理，现诉至法院，要求三被告按有证房屋拆一还二的安置规定，给付我应当安置的房屋面积45平方米。
被告陈维平、姚淑珍辩称：被拆迁的39平方米房屋是姚淑珍所有，是陈立新父亲去世后，公有房屋处理给单位职工所有，产权取得时间是1989年2月24日，不存在继承的问题。原告所称1981年修建的房屋早在1996年的时候就已经被原告自行拆除了，晟嘉公司动迁时，地面上只有姚淑珍名下的39平方米有证房屋和陈维平修建的无证照的60平方米彩钢房，姚淑珍取得安置房屋是凭借自己名下的39平方米房屋取得，现晟嘉公司给付陈维平、姚淑珍两套共115平方米的安置用房。因开发时原告房屋已经不存在，原告也没有用产权证主张权利，所以现在回迁的房屋与原告无关，而且原告在庭审中承认2013年时就知道开发一事，现在房屋已经拆扒，无法查清事实，从原告知道房屋拆扒距今已有二年多的时间，原告的主张超过了诉讼时效，所以不同意原告的诉讼请求。
被告晟嘉公司辩称：公司拆迁姚淑珍名下的房屋时，姚淑珍被动迁的房屋是院落房，北屋是有证照房屋39平方米，南屋是无证照房屋60平方米，经与姚淑珍、陈维平协商，给予置换115平方米一、二楼商服一套。拆迁时已经广泛公告，但无人对该产权提出异议，原告亦未到我公司或其它部门进行登记，且拆迁现场并无此房屋，所以不同意原告的诉讼请求。
根据原告的陈述、被告的答辩，本院认为本案争议的焦点问题为：
一、原告的房屋拆迁时处于何种状态，其能否依持有的房屋所有权证书获得拆迁安置补偿的权利；
二、三被告是否对原告的房屋造成侵权及侵权责任由谁承担。
针对本案争议的焦点问题，为了证明自己的主张，原告陈立新向本院递交了如下证据：
1.1989年2月23日所有权人为“陈某某”的房屋所有权证一份（复印件），证实在晟嘉公司开发地段有陈立新名下的23平方米房屋一座，该房屋已经拆迁，原告陈立新应按1：1.5还产，不足45平方米的给45平方米的补偿规定，获得45平方米的安置用房或折价款。
被告陈维平、姚淑珍对证据的真实性无异议，但是认为该房屋早在1996年就已经被陈立新自行拆除，在动迁时房屋早已不存在了。
被告晟嘉公司对真实性无异议，但认为晟嘉公司在核实拆迁地段时未发现有此房屋的存在。
2.产权登记表，证实陈立新所有的房屋在晟嘉公司的拆迁地段，且在拆迁前房屋是完好存在的；
被告陈维平、姚淑珍、晟嘉公司对证据的真实性无异议，但认为该证据只能证实陈立新于1989年办理了产权登记，但不能证实至动迁时房屋还存在。
针对本案争议的焦点问题，为了证明自己的主张，被告陈维平向本院递交了如下证据：
证人刘某某、臧某某、赵某某、陆某某出庭作证，证实原告陈立新所有的房屋早在二十年多前就已经不存在了，是陈立新自己将房屋拆扒了。在陈维平、姚淑珍的房子前有一个装煤的砖砌仓房和一块空地。
原告陈立新对上述证人证言的真实性有异议，认为证人所做的证言内容是虚假的。
被告晟嘉公司对证人证言未发表质证意见，认为已经申请法院调取宗地档案，根据地上有证及无证房屋的面积可以推定剩余的土地面积。
针对本案争议的焦点问题，为了证明自己的主张，被告晟嘉公司向本院递交了如下证据：
1.晟嘉公司与陈维平签订的《安置协议书》一份，证实与陈维平签订协议时就知道姚淑珍的院内只有陈维平修建的彩钢房，没有陈立新的房屋，所以晟嘉公司与陈维平签订的协议，给陈维平的房屋进行了安置补偿，但是拆迁时知道陈维平有产权证。
原告陈立新对证据的真实性无异议，但认为该协议不能证实签订协议时自己所有的房屋不存在，此协议不合法，因晟嘉公司与陈维平签订的该协议侵犯了我的房屋所有权。
被告陈维平对证据的真实性无异议，认为陈立新的房屋是1981年修建，签订协议时房屋已经不存在，根据土地面积看，也不可能修建三排房屋。另外，原告建房的土地使用权人是姚淑珍，所以不存在补偿土地使用面积的问题，况且原告主张已经超过了诉讼时效期间。
2.姚淑珍名下的宗地档案一份，证实姚淑珍名下的土地使用权面积为113.8平方米，晟嘉公司拆迁该土地时，地上建筑物为登记在姚淑珍名下的有证房39平方米、陈维平修建的无证彩钢房60平方米，晟嘉公司根据地上建筑物的情况给予了安置。从土地面积和地上房屋面积对比看，陈立新23平方米房屋没有存在的可能。
原告陈立新对证据的真实性无异议，但该宗地档案不能证明60平方米彩钢房的存在，因历史遗留问题，居民的土地使用面积一般都比登记的面积大很多，结合实际情况，可以确定该土地上除房屋外还有仓房、院落，也能体现实际面积大于登记面积，能够证实该土地使用范围内有陈立新的房屋。宗地档案上虽然没有体现陈立新的房屋，是因为当时并未实地测量，也没有记明相应的房产状况，是记载不全面，不能证实陈立新所有的房屋不存在，所以晟嘉公司应当按照有照房屋进行拆迁补偿，但不排除晟嘉公司已经按无证房屋进行补偿的可能。
被告陈维平对证据的真实性无异议，但认为实际使用的土地面积多于登记的土地面积，该证据可证实在姚淑珍取得土地使用权时，土地局相关人员实际进行测量时，所附档案的宗地图没有体现陈立新房屋的存在，所以陈立新房屋在登记土地使用权时就已经不存在了。
通过原、被告双方的举证、质证，本院对原、被告各方提供的证据认证如下：
三被告对原告提供证据1、2的真实性均无异议，该证据可以证实陈立新在晟嘉公司拆迁地段有所有权的房屋一座，故本院对原告提供的证据1、2予以认定。原告认为被告陈维平申请出庭作证的证人刘某某、臧某某、赵某某、陆某某证实晟嘉公司动迁该地段时，陈立新所有的房屋已经不存在的证言内容虚假，但因被告晟嘉公司申请法院调取了被告姚淑珍名下的宗地档案，从该宗地档案上标明的土地面积看，登记在姚淑珍名下的土地使用权面积为113.8平方米，原告陈立新及被告陈维平、姚淑珍虽提出实际土地面积大于档案记载土地面积的意见，但该档案为县一级土地管理部门对本辖区内的土地使用情况进行登记备案的土地档案，其证明力大于其他书证和证人证言，在没有确凿证据推翻该宗地档案的情形下，本院对晟嘉公司提供的证据2予以认定，确认姚淑珍名下土地使用面积为113.8平方米。现三被告均认可签订拆迁协议时，该土地上建筑物有39平方米的有证照房屋及60平方米无证照房屋，此时地上的建筑物面积已达99平方米，剩余土地面积为14.8平方米，结合三被告庭审中承认的签订《安置协议书》时陈立新房屋灭失的事实，可推断出该地段拆迁时，陈立新的23平方米有证照房屋确已灭失，与证人证实该地块无陈立新房屋的内容相符，故本院对被告陈维平提供的证人证言予以认定。因原告陈立新及被告陈维平《安置协议书》的真实性均无异议，本院晟嘉公司提供的证据1予以认定。
根据当事人的举证、质证及本院对以上证据的分析和认证，本院确认本案事实如下：
原告陈立新与被告姚淑珍系继子女的关系，与被告陈维平系同父异母的兄弟。1981年，原告陈立新在拜泉县某某街二委，土地使用权人为姚淑珍的院内修建了23平方米的院落房，并于1989年2月23日取得房屋所有权证，后陈立新因在他处购房搬离了该房屋。2013年晟嘉公司开发建设此地段，根据此地上有房屋所有权证书的39平方米住宅，另60平方米彩钢房的情况，与陈维平签订了《安置协议书》，给陈维平回迁安置了115平方米一、二楼商服。现陈立新持登记在自己名下的23平方米房屋所有权证，向三被告主张物权保护，要求三被告给付其45平方米安置用房或按2500.00元／平方米给付45平方米的房屋折价款。
本院认为：本案系原告陈立新认为其在晟嘉公司开发地段有23平方米房屋，并持有房屋所有权证书，则应当获得安置补偿，现因其未获得回迁安置房屋而引发的纠纷。符合“财产损害赔偿纠纷”确定的因财产受到侵害，权利人请求赔偿损失引起的民事争议的特征，故本案应以“物权纠纷”案由项下的三级案由“财产损害赔偿纠纷”确定本案案由为宜。从本案查明的事实看，在被告晟嘉公司开发建设案涉房屋地段时，原告陈立新所有的房屋已经灭失，则本案首先要解决的焦点问题即是此种情况下，陈立新应否获得安置补偿的问题。房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，即房屋所有者对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。晟嘉公司开发建设涉案房屋地段时，该房屋已经灭失，应当认定陈立新对于该房屋的物权灭失，虽然房地产管理机构未根据房屋变化情况，行使注销等相应的行政权利，但因房屋的灭失，使陈立新丧失了对其持有产权证照有房屋的占有、使用、收益和处分的实体权利。且根据我国《房屋征收与补偿条例》的相关规定，对于征收地段房屋的回迁安置需考虑对被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收造成的停产停业的补偿。对房屋的价值的补偿则需由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，现房屋灭失，不存在占有、使用等价值，且陈立新对该产权所依附的土地没有使用权，在陈立新所有的房屋在拆迁时已经灭失的情形下，不符合对其进行回迁安置的条件，故开发单位晟嘉公司不应承担本案的赔偿责任。基于我院对陈立新所有的房屋在开发时已经灭失的认定，需要解决的第二个焦点是确定陈立新所有的房屋是否因他人的侵权行为而造成灭失及因房屋灭失造成的损害赔偿由谁担责的问题。本案原告陈立新主张物权保护，其所有的物权灭失的原因，即登记在其名下的房屋的灭失是否因他人的侵权行为造成，应当向本院提供证据予以证实，但其庭审中否认房屋已经灭失的事实，且未提供证据证实房屋灭失的责任主体。结合庭审查明的本案所涉房屋修建于1981年，1989年取得产权证，但因其是院落房，修建于被告姚淑珍院内，房屋所依附的土地使用权人为姚淑珍。陈立新于庭审中自认因被告姚淑珍阻止其对房屋进行修缮，故其搬离此房的事实，可确定该房屋自陈立新搬迁时就已经破旧且不具备一般的居住条件，而陈立新搬迁后，未对房屋修缮过，存在因自然老化等原因致使房屋灭失的可能，故在陈立新未提供因他人侵权造成房屋灭失的证据的情形下，本院无法确认案涉房屋灭失的担责主体，其可待收集证据后，另行主张权利。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条二款的规定，判决如下：
驳回原告陈立新的诉讼请求。
案件受理费1123.00元由原告陈立新自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 王诗言
审 判 员 任金山
人民陪审员 王 俭
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 李琳琳
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