广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第259号
上诉人（一审原告）：杨天雪。
委托代理人：徐志会。
上诉人（一审原告）：周立峰
委托代理人：杨天雪，与周立峰为夫妻关系。
被上诉人（一审被告）：北海市嘉深贸易发展有限公司。
法定代表人：李跃华，董事长。
委托代理人：石远德，广西海盟律师事务所律师。
上诉人杨天雪、周立峰因与被上诉人北海市嘉深贸易发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2014）银民初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月11日公开开庭进行了审理，上诉人杨天雪（并作为上诉人周立峰的委托代理人）及杨天雪的委托代理人徐志会，被上诉人北海市嘉深贸易发展有限公司的委托代理人石远德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告杨天雪和周立峰是夫妻关系。两原告和被告北海市嘉深贸易发展有限公司经协商后于2007年2月8日签订《房产买卖协议》，约定：原告购买被告开发的位于北海市新世纪大道与贵州路交汇处西南侧现侨苑小区2栋0202号房屋，被告于同年12月31日交付使用，被告如不能按期交房，每逾期一日就要向原告支付相当于上述房产价格的日千分之一的滞纳金。后双方再次协商后，针对上述房产于2010年3月26日又签订《商品房买卖合同》，约定：购房款为268154元，在本合同签订后三日内付给被告l08154元，余款l60000元待办理好银行按揭后一次性付清，如因原告自身原因未能办理银行贷款在银行出具无法办理贷款的意见并退回按揭资料后十五日内，由原告补齐剩余房款，把交房时间改为2010年9月30日，被告如不能按期交房，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款的万分之二的违约金；原来签订的《房产买卖协议》由被告收回。合同签订后，因故没有办理到银行按揭，两原告陆续交纳了234154元，尚有34000元没交纳。被告至今也没有交房给原告。
一审法院认为，两原告和被告经协商后签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效，当事人理应按照协议约定全面履行义务。根据合同约定，原告先给付房款，后被告再交房，但两原告只交纳了234154元购房款，尚有34000元没交纳，在没有付清房款的情况下，被告拒绝交房，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告诉请被告交房，没有事实根据和法律依据，被告的抗辩有理，对两原告的诉请该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告杨天雪、周立峰的诉讼请求。本案受理费8072元，由原告杨天雪负担。
杨天雪、周立峰不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院对被上诉人的三次违约，视而不提。1、上诉人从2007年2月签订房屋买卖合同，约定：上诉人购买被上诉人开发的位于北海市新世纪大道与贵州路交汇处西南侧现侨苑小区2栋0202号房屋，被上诉人按合同约定应于同年l2月31日交付使用并负责代办银行按揭，因被上诉人把此房用于在建抵押，故银行不给办理按揭，这期间因开发商之间有纠纷，工程停工，被上诉人没有按期交房。2、在此期间被上诉人把此房用于银行在建抵押没有告知上诉人。3、2010年3月26日双方又补充签订一份合同，再次约定于当年9月30日交房，但至今未交房，因为还没有竣工验收，不具备交房条件被上诉人再次违约。合同约定购房付款方式为银行按揭付款，上诉人按银行要求办理按揭手续交给出卖人，并开银行卡，又因开发商原因，至今等待中，被上诉人又一次违约。4、被上诉人从2007年到2014年长达7年未交房严重违约。二、被上诉人没有提供证据证明上诉人违约。上诉人至今没收到退回资料并按协议约定全面履行义务，被上诉人未按合同约定履行义务。合同并无约定上诉人先给付房款被上诉人再交房，一审判决认定先付款后交房有失公平。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，一审法院判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：被上诉人不存在违约事实，上诉人没有支付完购房款，被上诉人有权拒绝交付房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审诉讼中，上诉人向本院提供了北海市住房和城乡建设局的来信答复，证明涉案房屋没有竣工验收，不具备交房的条件。
被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。
本院查明：上诉人杨天雪和周立峰是夫妻关系。两上诉人与被上诉人北海市嘉深贸易发展有限公司于2007年2月8日签订《房产买卖协议》，约定：上诉人购买被上诉人开发的位于北海市新世纪大道与贵州路交汇处西南侧现侨苑小区2栋0202号房屋，房屋面积134.59平方米，房产成交价为1971元／平方米，总价265210元，签订协议时交首付款80210元，余款待银行按揭贷款后一次付清；被上诉人在2009年6月30日前交付房屋给上诉人使用，被上诉人如不能按期交房，每逾期一日就要向上诉人支付相当于上述房产价格的日千分之一的滞纳金。2010年3月26日双方经协商后，针对上述房产签订《商品房买卖合同》，约定：房屋面积为136.05平方米，单价1971元／平方米，购房总款为268154元，在合同签订后三日内上诉人付给被上诉人购房首款l08154元，余款l60000元待办理好银行按揭后一次性付清，如因上诉人自身原因未能办理银行贷款在银行出具无法办理贷款的意见并退回按揭资料后十五日内，由上诉人补齐剩余房款；被上诉人应当在2010年9月30日前将经验收合格的商品房交付给上诉人，被上诉人如不能按期交房，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，被上诉人按日向上诉人支付已交房款的万分之二的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原签订的《房产买卖协议》由被上诉人收回。至2010年4月29日，上诉人已付购房款134154元，因被上诉人无法为上诉人办理按揭贷款，上诉人于2011年12月6日以现金方式向被上诉人支付了100000元，共支付购房款234154元，尚有34000元购房款没有交付。涉案房屋至今尚未经竣工验收，被上诉人至今也没有交房给上诉人。上诉人为此于2013年4月17日提起本案诉讼，请求被上诉人赔偿上诉人逾期交房违约金186284.20元（从2007年12月31日起计至2013年4月9日止）。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：被上诉人在履行合同过程中是否存在逾期交房的违约行为，上诉人请求被上诉人支付186284.2元有无事实和法律依据。
本院认为：上诉人与被上诉人就涉案房屋于2007年2月8日签订《房产买卖协议》，2010年3月26日双方经协商后签订了《商品房买卖合同》，双方对所购房屋的面积、价款、交房时间等重新作了约定，《房产买卖协议》由被上诉人收回。至此，《商品房买卖合同》取代了原签订的《房产买卖协议》，《房产买卖协议》已经失效。《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有法律约束力，双方应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了234154元购房款，尚有34000元未付。按合同约定，被上诉人应当在2010年9月30日前将经验收合格的商品房交付给上诉人，但涉案房屋至今尚未竣工验收，不具备交付条件，被上诉人已构成了迟延交房的违约行为。被上诉人抗辩主张上诉人未付清购房款之前其有权拒绝交房，其不存在违约行为。本院认为，按合同约定，上诉人在合同签订后三日内支付购房首款l08154元，余款l60000元待办理好银行按揭后一次性付清。但合同签订后未能如约办理银行按揭贷款，致使购房余款不能如约支付到位。被上诉人没有证据证明不能办理按揭贷款是上诉人的原因所致，而被上诉人诉讼中亦承认涉案房屋是无法办理按揭贷款的，因此，应认定购房余款不能办理银行按揭非上诉人原因所致。合同对因非上诉人原因不能办理按揭贷款后购房余款的支付方式和时间未作明确约定，事后双方亦无补充约定。上诉人在合同约定交房时间之后以现金的方式支付购房余款100000元时，被上诉人予以收取，双方对交房时间没有再作重新约定，故《商品房买卖合同》约定的交房时间仍对被上诉人具有约束力。虽然上诉人尚有34000元购房余款未支付，但因双方对付款和交房的时间先后没有作明确约定，而涉案房屋在合同约定的交付时间乃至现在都还未竣工验收，何时具备交房条件被上诉人也无法确定，上诉人期待的合同权益无法得到保障，上诉人有理由拒绝在被上诉人交房前支付购房余款。上诉人可在被上诉人交房时付清购房余款给被上诉人。被上诉人关于上诉人未付清购房余款其有权拒绝交房的抗辩理由不能成立，本院不予支持。被上诉人在收取了上诉人大部分的购房款情况下，长期不完成竣工验收手续并将验收合格的房屋交付给上诉人使用，严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，被上诉人应当按合同约定承担迟延交房的违约责任。违约金应按《商品房买卖合同》约定交房期限的第二天即2010年10月1日起按已交房款日万分之二计付至上诉人请求的2013年4月9日止。2010年10月1日起至2011年12月6日止的违约金应为134540元×432天×万分之二＝11624.25元，2011年12月7日起至2013年4月9日止的违约金应为234540元×491天×万分之二＝23031.83元，以上合计违约金34656.08元。上诉人关于被上诉人存在逾期交房的违约行为的上诉理由成立，本院予以支持，但上诉人请求从2007年12月31日起计付违约金缺乏事实和法律依据，对上诉人请求过高部分本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律和实体判决存在不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销北海市银海区人民法院（2013）银民初字第184号民事判决；
二、被上诉人北海市嘉深贸易发展有限公司向上诉人杨天雪、周立峰支付逾期交房违约金34656.08元；
三、驳回上诉人杨天雪、周立峰的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费16144元，由上诉人负担3003元，被上诉人负担13141元（一、二审案件受理费上诉人已预交，被上诉人应负担部分在履行上述债务时一并结清给上诉人）。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉芳
代理审判员 杨天隆
代理审判员 黄辉远
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 凌 洋
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……