贵州省安顺市平坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第1111号
原告龙建仁。
原告龙建民。
原告龙建设。
原告龙建红。
原告龙建中。
上述原告的共同委托代理人游绍龙，安顺市平坝区中心法律服务所法律工作者。代理权限为特别代理。
被告令狐光明。
委托代理人罗莎莎，贵州黔平律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托代理人张霞，贵州黔平律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。
原告龙建仁、龙建民、龙建设、龙建红、龙建中与被告令狐光明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法由审判长钟永栋、审判员洪丹丹、人民陪审员何萍组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙建民、龙建中、龙建红及其共同委托代理人游绍龙、被告令狐光明及其委托代理人罗莎莎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
五原告诉称，2003年3月10日，五原告之父龙顺国与被告签订了房屋《卖契》，被告自愿将其位于平坝县城关镇北门口即环城北路老税务局宿舍一单元二楼的房产证为11××07号的住房一套以18600元的价格出售给龙顺国，龙顺国交清房款，被告当即将11××07号房产证及房屋钥匙交给龙顺国。同年10月，龙顺国病故。2006年7月5日，原告对父母遗产进行分割，其中，龙建仁分得该套房屋，后龙建仁将房屋委托陈红看管使用，便外出打工。2010年8月10日，因原告龙建仁急需资金周转，用11××47号房屋产权证作抵押，向王启芳借款20000元，后龙建仁偿还了王启芳的借款及利息，王启芳不是将房屋产权证返还给原告龙建仁，而是与被告恶意串通，暗地里将房产证以27000元的价格以“赎回”的名义出卖给被告。2013年4月27日被告持11××47号房产证在平坝县房产管理局重新办理了“平房权证城关字第××号”房屋所有权证。被告违反了诚实信用的原则，侵害了原告的合法利益。为此，特向法院提起诉讼，请求：1、判决被告与五原告父亲龙顺国签订的房屋《卖契》合法有效；2、判决被告在一个月内协助原告龙建仁办理房屋产权过户相关手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。
五原告提供如下证据支持其主张：
1、卖契。拟证明五原告之父龙顺国与被告签订的《卖契》合法有效且履行完毕。
2、产权证二份。拟证明被告在原告方不知情的情况下，将卖给原告父亲龙顺国的11××07号房屋所有权证重新办理为平房权证城关字第××号房权证。
3、放弃遗产继承申明书及其身份证复印件。拟证明龙建芬、龙建新、龙建丽放弃本案争议房屋的继承权。
4、浙江省农村信用社汇款凭证，拟证明原告龙建仁汇款给王启芳及其丈夫吴光建的事实，原告龙建仁还清了2010年8月10日用11××07号房屋所有权证正副本作抵押向王启芳借款的20000元。
5、借条、收条。拟证明2010年8月10日原告龙建仁用11××07号房屋所有权证正副本作抵押向王启芳借款20000元的事实以及2012年12月18日王启芳将11××07号房屋所有权证正副本转交给被告的事实。
6、房屋分割协议。拟证明龙顺国将11××07号房屋分给了原告龙建仁的事实。
7、民事裁定书。拟证明原告龙建仁一直在主张自己的权利，没有过诉讼时效。
8、平坝县公安局证明。拟证明龙顺国生育八个子女的情况。
被告令狐光明辩称，被告与五原告的父亲龙顺国签订的卖契合法有效，但房屋为不动产，不动产所有权的转移应当以登记为要件，未办理过户登记，房屋的所有权仍由被告享有。五原告的父亲龙顺国享有的权利应当系合同而产生的债权请求权。五原告的父亲龙顺国与被告签订协议的时间为2003年3月20日，已经超过了诉讼时效。同时，五原告的父亲龙顺国已经去世，继承人不能取代被继承人成为合同的当事人，被继承人以合同当事人的身份起诉被告主体不适合。五原告的父亲龙顺国未履行交付房款的义务，同时被告代原告龙建仁偿还27000元本息，故被告明确表示不再履行合同。
被告提供如下证据支持其主张：
1、户口本及房屋产权证。拟证明“平房权证城关字第××号”房屋一直属于被告所有。
2、收条。拟证明被告用27000元代原告龙建仁偿还借款，取回房产证。
3、（2013）平民初字第579号民事判决书。拟证明被告没有侵害原告方的合法权益，平房权证城关字第××号房屋一直属于被告所有。
4、谈话笔录。拟证明五原告的父亲龙顺国未支付房款，其只是代被告向唐惠平支付5000元。同时，卖契签订时，上面没有涂改的痕迹。
被告对五原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性及证明目的均有异议，认为卖契有涂改，五原告的父亲龙顺国未支付价款；对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告是按照国家政策将旧证换成新政；对证据3、4、6的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为上述证据与本案无关联；对证据5中2010年8月10日出具的借条，认为是复印件，对其真实性有异议，对2012年12月18日出具的收条的真实性无异议，但无法达到证明目的；对证据7的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为是原告方因超过诉讼时效才撤诉的；对证据8无异议。
五原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1、2、3的真实性均无异议，对其证明目的均有异议，认为王启芳与被告串通，被告重新办理房产证，法院的生效判决系原告方未到庭的情况下作出的判决，该判决剥夺了原告方的诉权，该房屋被告方已于2003年卖给五原告的父亲龙顺国，房屋不再归被告所有；对证据4的真实性、合法性均有异议，谈话笔录的唐惠平与《卖契》中证明人唐惠平不是同一人。
本院对原、被双方提供的证据作如下认定：
五原告提供的证据1，认为系五原告的父亲龙顺国与被告令狐光明双方自愿签订，未违反法律、法规的规定，《卖契》虽有涂改，但并不影响合同的成立及生效，故本院认为该《卖契》合法成立并已生效。《卖契》中明确约定：“经济全部付清，不欠分文”，据此可认定原告的父亲龙顺国付款义务已经履行完毕，故本院对该证据予以采信；对五原告提供的证据2、3、6、7、8，认为该组证据真实、合法、与本案相关联，且被告对其真实性无异议，本院对该组证据予以采信；对原告提供的证据4，认为无其它证据印证，不能达到证明目的，不予采信；对原告提供的证据5，认为2012年12月18日的收条真实、合法、与本案相关联，且被告对其真实性无异议，本院对该收条予以采信；对2010年8月10日的借条，虽被告对其真实性有异议，但该证据与（2013）平民初字第579号民事判决书能够相互印证，故本院对该收条予以采信。
被告提供的证据1、2、3，认为该组证据真实、合法、与本案相关联，且被告对其真实性无异议，本院对该组证据予以采信；对被告提供的证据4，认为其未提供唐惠平的身份证明等证据相互印证，且原告对该证据不予认可，故不予采信。
经审理查明，2003年3月10日，五原告的父亲龙顺国与被告令狐光明签订了《卖契》，约定被告令狐光明以18600元钱的价格，将坐落于平坝县城关镇北门口即环城北路老税务局宿舍一单元二楼砖混结构私有住房一套（房产证为11××07号）的房屋转让给龙顺国，同时双方在《卖契》中注明“经济全部付清，不欠分文。”后被告令狐光明将11××07号房产证交付龙顺国，至今龙顺国及其子女仍对该房屋实际占有、使用。
另查明，龙顺国之妻杨啟秀已故，其八个子女龙建芬、龙建丽、龙建新、龙建红、龙建民、龙建仁、龙建中、龙建设现均健在。龙顺国去世后，龙建丽、龙建新、龙建芬放弃了上述房屋的继承权。2006年7月5日，龙建红、龙建民、龙建仁、龙建中、龙建设在房屋分割协议中约定，该房屋由原告龙建仁分得。房屋分割后，原告龙建仁将该房屋出租给陈红管理使用。
再查明，2010年8月10日，原告龙建仁用11××07号房产证正、副本作“抵押”交付案外人王启芳，向王启芳借款，后被告令狐光明于2012年12月18日从王启芳处取得11××07号房产证。2013年4月27日，被告令狐光明在平坝县房产管理局将11××07号房产证更换为新证，新证产权证号为平房权证城关字第××号房权证。
又查明，2013年7月30日，令狐光明以陈红为被告向本院提起民事诉讼，诉请陈红返还本案诉争房屋，本院经审理于2013年9月29日作出（2013）平民初字第579号判决，判决认为不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，以令狐光明所提供的《房屋产权登记申请审批表》及《房屋所有权证》确认了诉争房屋的所有权人为令狐光明，而陈红未提供证据证实00××78号房屋系龙建仁所有及租赁关系的存在，故判令陈红搬出诉争房屋并将该房屋返还给令狐光明。
本院认为，2003年3月10日，五原告之父龙顺国与被告令狐光明之间签订的《卖契》系双方的真实意思表示真实，不违反相关法律规定，属合法有效的合同。龙顺国已交付房款，并实际使用、管理了房屋，且没有其他违法行为，虽买卖手续不完善，但应认定该房屋买卖有效，且应补办房屋买卖手续。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。因被告令狐光明已将房屋交付，且原告方对房屋实际占有多年，其要求被告协助办理产权过户手续，该请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。
关于五原告主体是否适格的问题。本案合同的标的是房屋的所有权而非债权，本案诉争房屋属于龙顺国个人的合法财产，继承从被继承人死亡时开始，故龙顺国过世后，其子女享有原告的主体资格。
关于被告认为《卖契》存在重大瑕疵，原告未履行付款义务且被告代原告龙建仁偿还了王启芳借款2.7万元，故明确表示不再履行该合同的问题。本院认为《卖契》中涂改的部分不影响合同成立及生效；《卖契》中明确约定：“经济全部付清，不欠分文”，故该合同已经履行完毕；原告龙建仁将房产证抵押给王启芳系其对房屋的处分，被告令狐光明未经原告龙建仁同意向王启芳还款并取回房产证，系被告令狐光明与王启芳之间的行为，不能对抗原告。据此，被告明确表示不再履行合同，本院不予支持。
关于原告认为本案涉及确认房产权属的法律行为发生在2003年，因《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）于2007年10月1日施行，依据法不溯及既往的原则，故本案不适用物权法的问题。本案确认房产权属的行为虽发生在2003年，但本案的诉讼发生在物权法实施后，且涉及该行为的原相关法律法规与物权法第十七条的精神基本一致。同时，虽不动产登记簿是确认物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有不动产的证明，但不动产登记簿或不动产证书并非确定不动产物权的唯一根据，在不动产权属证书和不动产登记簿上记载的物权状况与真实权利状况不一致的情况下，应当根据实际情况确定物权的归属。五原告的父亲龙顺国与被告令狐光明之间的房屋买卖合同是在平等，自愿、等价有偿的条件下订立的，被告已将房屋及产权证交给龙顺国，龙顺国已付清房款，且龙顺国及其子女自2003年起，实际占有、使用房屋已达10余年之久，被告令狐光明在此期间并未提出异议，五原告提交的证据比被告提交的证据更具优势，因此五原告的诉讼主张成立，被告令狐光明负有协助其办理房屋产权证的义务，现被告拒绝办理房屋产权过户手续，违反了民法诚实信用的原则。五原告在房屋分割协议中约定诉争房屋由原告龙建仁所有，龙顺国其余的继承人也表示放弃本案诉争房屋的分割，现五原告在本案诉请中要求被告协助原告龙建仁办理房屋产权过户相关手续，本院予以支持。对于办理过户手续中所产生的各类费用，因双方《卖契》中未作约定，可由买受人一方即原告方负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十二条、第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定，判决如下：
一、五原告之父龙顺国与被告令狐光明于2003年3月10日签订的房屋《卖契》合法有效。
二、被告令狐光明于本判决生效之日起三十日内协助原告龙建仁办理位于贵州省平坝县城关镇环城西路房屋（产权证号为平房权证城关镇字第××号）的过户手续。
本案案件受理费265元，由被告令狐光明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审 判 长 钟永栋
审 判 员 洪丹丹
人民陪审员 何 萍
二〇一六年二月三日
书 记 员 张 娜