福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第3004号原告（反诉被告）陈兆文，男，汉族，1977年3月28日出生，住福建省福安市，委托代理人毛建熙、汤宇，福建人文律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）陈国英，男，汉族，1955年7月11日出生，住福建省福安市，被告（反诉原告）刘少芳，女，汉族，1961年10月11日出生，住福建省福安市赛岐镇苏阳村田中**号，身份号码：3522261961********。两被告（反诉原告）共同委托代理人王立平、郑晓红，福建怀行律师事务所律师、实习律师。原告陈兆文与被告陈国英、刘少芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告陈兆文的代理人毛建熙及被告陈国英、刘少芳的委托代理人王立平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兆文诉称，原告与被告陈国英、刘少芳于2010年11月29日签订一份《房屋买卖合同》，约定被告陈国英、刘少芳向原告出售坐落于福安市××街道××号的房屋，总价款为人民币48万元，并约定了购房款的支付方式。合同签订后，原告依约履行了付款义务，向被告支付了购房款人民币48万元整，被告已收讫无误，并依约将该房屋交付原告居住使用至今，但迟迟未按照合同约定配合原告办理房屋产权过户事宜。原告曾多次找被告要求其履行约定，但被告一直推脱。原告认为，被告怠于履行过户义务，已构成违约。为维护原告合法权益，依法具状起诉，请求依法判令：1、原告与被告订立的房屋买卖合同合法有效；2、被告急需履行房屋买卖合同，协助原告办理房屋产权过户手续。被告陈国英、刘少芳答辩并反诉称，原告所称房屋买卖合同实际为抵押合同，被告为帮助义子王成光解决资金困难，减轻王成光向原告所借的借款利息负担，于2010年9月13日请专业房产评估机构对房产进行评估，评估结果诉争房屋价值为90.5万元，原告原计划向平安银行申请贷款，后因其他原因银行贷款未果。2010年11月29日原告要求王成光提供房屋抵押，被告将其所有的房产对该笔借款进行抵押，故本案房屋买卖合同表面为买卖合同，实际上是抵押合同，房屋买卖并非被告真实意思表示，且被告也不可能将价值90.5万元的房屋以48万元低价出售。基于以上理由，被告提出反诉，请求判令：确认本案诉争房屋买卖合同显示公平，并判决予以撤销。原告针对被告的反诉答辩称，本案诉争法律关系就是房屋买卖合同，按照当地当时的房地产行情，诉争房产当时大概就是48万元的价格，不存在显失公平的问题。即使是显失公平的合同，也属于可撤销合同，撤销权的提起期限为一年，早已过了撤销期间，撤销权已消灭。被告认为原告支付购房款48万元后，被告即于当天转出到原告的关系人阮丽芳账户下，这个不属实，原告只是将48万元购房款转至被告名下，至于被告怎么处理，原告无从知晓。在本案审理中，原告为证明主张，提交证据如下：1、原告身份证，拟证明原告的主体身份；2、房屋买卖合同，拟证明双方订立合同，具有房屋买卖的合意；3、收条、福建农村信用社储蓄凭证，拟证明原告已经按合同约定履行付款义务；4、房屋产权证、土地使用权证，拟证明诉争房屋权属情况。被告陈国英、刘少芳质证认为，对以上证据真实性均无异议，对证明目的有异议。证据2表面看是规范的房屋买卖合同，但是诉争房屋为221.86平方米，如果以48万元计算，一平方米才2000多元，在2010年福安市场价，显然该房屋不只值这个价格，并且被告已经作了房地产评估报告，应该为每平方米4000元以上。应该当时打款到被告账上以后即在同一天就按照原告要求又打到阮丽芳的账户上，阮丽芳与被告根本就不认识。被告为证明其主张，提供证据如下：1、身份证，拟证明被告主体资格；2、房地产估价报告，拟证明诉争房屋的市场价格，被告在诉争合同签订前已知道诉争房产的实际价值，与原告订立房屋买卖合同并非被告真实意思表示；3、存款明细账，拟证明原告于2010年12月1日转账支付48万元给被告后，被告即于当天将该款打入阮丽芳账户上的事实。原告质证认为，对以上证据形式要件无异议，但是房地产评估报告并不能真实反映房子的价值，在外面当地，为了贷款而作的评估价格一般都偏高，为了过户少交税，评估价格都会偏低，这是众所周知的。本案诉争房屋比较偏僻，又没有大路供车子通行，故价值并不会太高，按照福安当地当时市场行情，在当时以48万元价格买下诉争房产也属正常。对于存款明细账，原告支付购房款后，被告怎么处理我方是不知情的。对原、被告提供的上述证据，本院综合分析认证如下：一、原告提交的证据：证据1可以证明原告主体适格，予以采信；证据2可以证明本案诉争房屋的买卖合同约定的内容，予以采信；证据3可以证明原告向被告支付购房款的事实，予以采信；证据4可以证明诉争房屋目前的产权登记情况。二、被告提交的证据：证据1可以证明被告主体适格，予以采信；证据2符合证据形式要件，予以认定，但并不能证明双方订立房屋买卖合同并非被告真实意思表示；证据3可以证明原告转账支付48万元给被告的事实，予以采信。经审理查明，原告陈兆文与被告陈国英、刘少芳于2010年11月29日签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告将坐落于福安市××街道××号的房屋一栋（所有权证号为福安市房权证城区城北字第××号，土地使用权证号为安政国用2002字第0151号）作价48万元出卖给原告，被告应于合同签订后10天内向原告交付房屋，合同签订后，如房屋不能过户至原告名下，因此产生的一切法律责任由被告承担，并赔偿原告一切经济损失（包含但不限于诉讼费、律师代理费等），合同另约定了其他内容。合同签订后，原告于2010年12月1日通过福建省农村信用合作社转账支付48万元购房款至被告刘少芳账户，两被告遂出具一份落款日期为2010年11月29日的收条交原告收执，确认收讫48万元购房款，并将诉争房屋交付原告使用至今，但两被告一直未协助原告办理产权过户登记手续，原告遂提起本案诉讼。另查明，本案诉争房屋坐落于福安市××街道××号，总共5层，混合结构，土地使用面积52.54平方米，建筑面积为221.86平方米，目前该房屋的所有权及土地使用权均登记于被告陈国英名下。本院认为，原告陈兆文与被告陈国英、刘少芳之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，有原告提交的房屋买卖合同、收条、福建农村信用社储蓄凭证等证据证实，本院予以确认，故原告主张确认双方签订的房屋买卖合同有效，于法有据，本院予以支持。被告主张本案房屋买卖合同实为抵押合同，但并未举证证明，且结合原告提交的福建农村信用社储蓄凭证及被告出具的收条，可以认定房屋买卖合同的真实性及购房款的支付事实，故对于被告该主张，本院不予支持。被告另主张本案房屋买卖合同显失公平，反诉请求撤销该房屋买卖合同，并提交房地产估价报告予以证明，本院认为，该房地产估价报告系被告在本案诉争合同订立前为办理贷款而单方委托房地产评估机构作出，与本案关联性无法确认，并不能据此证明被告在签订诉争房屋买卖合同时非出于真实意思表示。原告针对被告的反诉请求，辩解主张即使诉争合同存在显失公平的情形，被告现在提出撤销也已经超过一年的撤销权行使期限。本院认为，订立合同时显失公平的，当事人有权请求撤销合同，但具有撤销权的当事人应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。本案中，被告在诉争房屋买卖合同订立前已委托对诉争房屋进行估价，明知诉争房屋的评估价格为90.5万元，还与原告签订屋买卖合同，约定将房屋作价48万元卖予原告，原告既认为该合同显失公平，其对于该显失公平的情形在当时显然是明知的，被告主张自原告起诉之日起才知道撤销事由，不合常理，本院不予采信，故原告关于被告撤销权已消灭的辩解于法有据，应予支持，对于被告的反诉请求本院不予支持，应予驳回。综前所述，双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告依约支付购房款，被告应履行相应的协助过户义务，双方就房屋过户具体事宜并未在合同中明确约定，但依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，被告陈国英、刘少芳作为诉争房屋出卖方，负有协助原告进行房屋过户的法定义务，原告要求被告继续履行合同义务，协助原告办理诉争房屋产权过户登记手续的主张于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、一百三十条、一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告陈兆文与被告陈国英、刘少芳于2010年11月29日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告陈国英、刘少芳应于本判决生效之日起十日内协助原告陈兆文将坐落于福安市××街道××号房屋的房屋所有权证（证号：福安市房权证城区城北字第××号）及国有土地使用权证（证号：安政国用2002字第0151号）变更登记至原告陈兆文名下。三、驳回被告陈国英、刘少芳的反诉请求。本案本诉受理费8500元及反诉受理费4300元，均由被告陈国英、刘少芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  林劲松代理审判员  李 锦人民陪审员  缪映影二〇一五年十二月四日书 记 员  黄健涌附本案所引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附注：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律条文未规定履行期间的，从法律条文生效之日起计算。