西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第02693号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托代理人：赵洁，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：蔡玲，女，1984年12月17日出生，汉族，无业。
被告：高陵恒昌房地产开发有限公司。
法定代表人：王少华，该公司总经理。
委托代理人：王明娟，女，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西分行）与被告蔡玲、高陵恒昌房地产开发有限公司（以下简称高陵恒昌公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西分行委托代理人赵洁，被告高陵恒昌公司委托代理人王明娟到庭参加诉讼，被告蔡玲经本院合法传唤，未在规定时间到庭应诉。现本案己审理终结。
原告建行陕西分行诉称，原告与被告蔡玲签订了《个人住房借款合同》和《房地产抵押合同》，约定由原告向被告蔡玲发放贷款，被告蔡玲按约还款，并以房产作为担保，被告高陵恒昌公司对上述债务承担连带清偿责任。后被告蔡玲未按约还款本息，故其诉至法院，请求：1、宣布贷款立即到期，判令被告蔡玲偿还原告本金人民币本金196003.06元、利息3996.93元、罚息19.9元、复利60.09元，合计200079.98元，及2015年12月9日后至贷款清偿之日新产生的利息、复利、罚息及实现债权的全部费用；2、请求判令原告对第一被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、请求第二被告对上述债务承担连带清偿责任；4、由二被告承担本案诉讼费。
被告蔡玲未出庭答辩。
被告高陵恒昌公司辩称，原告所述欠款属实，其是阶段性连带保证责任对不足部分承担清偿，承担清偿责任后，有权向被告蔡玲追偿。其公司要求原告对房产优先受偿，且于2015年6月29日替被告蔡玲偿还原告借款本金及利息等费用为10221.25元（本金为3755.29元，利息为6205.92元，违约金为260.04元）。2015年9月24日替被告蔡玲偿还原告借款本息等费为4812.01元（本金为1663.06�，利息为3031.76元，违约金为117.19元）。上述两笔还款共计15033.26元。
经审理查明，2012年6月5日，原告建行陕西分行与被告蔡玲签订了《个人住房借款合同》，约定由原告建行陕西分行向被告蔡玲发放贷款人民币21.5万元，用于被告蔡玲购买合同中列明的位于西安市高陵县城一中路北侧昭惠新城（泾渭上城）第16幢1单元07层07号房；借款期限从2012年6月5日至2032年6月5日止，；在此期间被告蔡玲应按合同约定以等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额1673.35元；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%；罚息利率为实际执行利率上浮50%，担保方式为抵押加最高额保证。同日，原告建行陕西分行与被告蔡玲签订了《高陵县房地产抵押合同》，约定被告蔡玲以合同中列明的位于西安市高陵县城一中路北侧昭惠新城（泾渭�城）第16幢1单元07层07号房产对上述债务提供抵押担保；担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2012年6月6日，原告建行陕西分行与被告蔡玲办理了高房预抵字20123660号《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》。
另查，2010年12月1日，原告建行陕西分行与被告高陵恒昌公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告高陵恒昌公司对因原告建行陕西分行向借款人（因购置位于高陵县城一中路北侧昭惠新成住房房产而与原告建行陕西分行发生借贷关系的借款人）发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高额保证；债权确定期间为2012年12月1日至2015年12月1日；保证最高限额为壹亿元；保证方式为连带责任保证；保证期间为单笔借款合同签订之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押财产的房地产权证等相关权属证书已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告建行陕西分行核对无误、收执之日止。
《个人住房借款合同》签订后，原告依照约定向被告蔡玲发放贷款21.5万元。但自2014年12月8日起被告蔡玲开始拖欠原告贷款。被告高陵恒昌公司作为保证人，已代被告蔡玲向原告清偿借款15033.26元。截止2015年12月8日尚欠借款本金196003.06元、利息3996.93元、罚息19.9元、复利60.09元，合计200079.98元未还原告。
以上事实，有《个人住房借款合同》、《高陵县房地产抵押合同》、《预售商品房抵押登记备案证明》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《贷款支付凭证》、《中国建设银行个人贷款对账单》、《个人贷款拖欠明细》，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，合法借贷关系受�律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告建行陕西分行与被告蔡玲签订的《个人住房借款合同》、《房地产抵押合同》，均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。依据《个人住房借款合同》，如借款人违约，原告建行陕西分行有权宣布合同立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告建行陕西分行依约向被告蔡玲发放贷款，但被告蔡玲未按约向原告偿还借款本息，已构成违约，应依据双方在合同中的约定承担相关法律责任。故原告请求宣布贷款立即到期，判令被告冀彩云偿还本金人民币本金196003.06元、利息3996.93元、罚息19.9元、复利60.09元，合计200079.98元，及2015年12月9日至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用，事实清楚，证据充分，应予支持。原告建行陕西分行与被告蔡玲在签订的《房地产抵押合同》中约定，若债务履行期满，原告建行陕西分行仍未受清偿，即有权处分抵押的房地产，并对所得价款优先受偿。后因被告蔡玲未按约偿还贷款，已经构成违约，现原告建行陕西分行要求对处分抵押房产享有优先受偿权，符合合同的约定及法律的规定，其请求依法应予支持。
原告建行陕西分行与被告高陵恒昌公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，若贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，被告高陵恒昌公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。现因被告蔡玲未按约还款，而原告建行陕西分行要求宣布贷款立即到期，且原告建行陕西分行向被告高陵恒昌公司主张权利也在保证期间内，故原告建行陕西分行请求判令被告高陵恒昌公司对上述债务承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告高陵恒昌公司承担连带保证责任后，有权向被告蔡玲追偿。依据原告与被告高陵恒昌公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定。虽然被告蔡玲向建行陕西分行提供了房屋抵押，但债权人建行陕西分行依合同仍有权直接要求保证人高陵恒昌公司对上述债务承担连带保证责任。故被告辩称原告建行陕西分行先就被告蔡玲所抵押房产清偿债务，不足部分高陵恒昌公司承担连带保证责任依法无据，不予采信。被告蔡玲未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一�零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡玲于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金196003.06元、利息3996.93元、罚息19.9元、复利60.09元，合计200079.98元，及2015年12月9日至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告蔡玲逾期不清偿债务，原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行对被告蔡玲用于借款抵押的位于西安市高陵县城一中路北侧昭惠新城（泾渭上城）第16幢1单元07层07号房屋变现所得享有优先受偿权；
三、被告高陵恒昌房地产开发有限公司对被告蔡玲以上债务承担连带清偿责任；
四、被告高陵恒昌房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告蔡玲追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5091（诉讼费4401元、公告费690元），由被告蔡玲负担（此款原告己预交，被告在付上款时一并直付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郭玉萍
审 判 员 张 红
人民陪审员 单军田
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 杨小玲