河南省周口市川汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1602民初1204号
原告（反诉被告）：刘艳忠，女，1971年2月17日生，汉族，住河南省周口市川汇区。
委托诉讼代理人：苏华伟，河南沐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许雨菲，河南沐天律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：张建新，男，1984年6月9日生，汉族，住河南省周口市川汇区。
委托诉讼代理人：胡宁，河南豫安律师事务所律师。
第三人：中原银行股份有限公司周口分行。
负责人：井山琦,该分行行长。
委托诉讼代理人：师华宇，该公司员工。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：王志利，该公司员工。
原告（反诉被告）刘艳忠与被告张建新（反诉原告）、第三人中原银行股份有限公司周口分行（以下简称中原银行周口分行）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘艳忠的委托诉讼代理人苏华伟、许雨菲到庭参加诉讼，被告（反诉原告）张建新及其委托诉讼代理人胡宁第三人中原银行周口分行的委托诉讼代理人师华宇、王志利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告刘艳忠向本院提出诉讼请求：1、判令终止原被告2013年7月1日签订的租房协议和口头不定期租房协议，被告将位于川汇区七一路中段路北“遇见你，遇见爱”甜品店门面房交付给原告，该房系原告从原周口市中州城市信用社购买。被告无偿搬迁、拆除室内物品及被告进行的装修部分；2、被告支付租金每月6900元，租金从2017年8月7日开始计算至被告交付门面房之日止；3、被告承担诉讼费。
事实与理由：2013年7月1日，原、被告签订租房协议一份，约定原告将位于川汇区七一路的门面房出租给被告，租期从2013年8月6日到2016年8月6日，年租金62000元，每年提前30天支付下年租金，年租金每年递增百分之十五，协议到期后没有续签，被告租金交付至2017年8月6日。2017年7月6日，原告打电话给被告要求支付下年房租，被告告知因生意不好，不再租用，但被告既不交租金，也不从该房中搬出，继续经营至今，双方协商未果，原告起诉至法院，请求判如所请。
本诉被告张建新辩称，被告从2010年8月开始租赁原告房屋，第一次租赁关系为三年，到2013年7月到期，双方签订有租赁合同，后又续签了合同，期限从2013年7月1日到2016年8月，被告按时交纳租金，2016年8月合同到期后，原被告双方口头协商继续承租，原告同意并在原合同上备注续约协议事项，应视为对原合同继续执行，租赁期限依照原合同约定期限三年，2019年8月租赁合同到期，租赁期间原告无权解除租赁合同。被告未缴纳2017年租金是原告造成的，被告没有违约之处，第一、原告对租赁房屋无全部所有权，其中涉及约16平方米临街房屋的所有权归第三人中原银行周口分行，且原告与第三人签订的租赁合同于2017年3月份到期，原告就部分房屋无权转租。第二、2017年5月第三人中原银行周口分行将其拥有所有权的16平方米公开拍卖，由付留兵拍中，并于7月份到店中要求被告腾房，被告多次与原告联系均处于失联状态，被告不仅弄不清房屋情况，也不知道房屋租金如何交付，原告所称被告拒绝交纳租金与事实严重不符。因原告对被告存在欺骗行为和未如实告知义务不知情，被告在2017年3月对承租房屋进行重新装修并添置了设备设施，花费高达40多万元，如果解除合同将严重损害被告的经济利益，综上，应依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告张建新诉称：1、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失404600元；2、反诉被告承担本案反诉费用。
事实与理由：在租赁期内，第三人中原银行周口分行将租赁的房屋拍卖，并将反诉原告的店面门头公示，导致会员客户纷纷到店里退款近8万元，严重扰乱了反诉原告的正常经营活动，反诉原告对租赁房屋进行了装修，装修费8万元，存货及设备30多万元，依照建设部42号令第19条之规定“出租人在租赁期限内确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人的同意，给承租人造成损失，应当予以赔偿。”2017年5月26日，第三人中原银行周口分行公告拍卖房屋，就应当告知反诉原告实际承租人，而反诉被告及第三人没有这样做，导致反诉原告进行装修及进货所造成的损失，应由反诉被告及第三人连带予以赔偿。
反诉被告辩称，1、反诉原告取得房屋使用权来源于反诉被告建立的租赁关系，双方于2011年、2013年先后签订租赁协议，并约定自2016年8月后一年一续，但反诉原告自2017年8月起拒交租金，违约在先；2、反诉原告在协议中已明确约定装修到期拆除，现合同已履行到期，其装修不产生任何合同利益；3、反诉被告与第三人之间无论存在什么样的物权纠纷均不影响反诉原告行使租赁合同权益，反诉原告以房屋优先权为由主张反诉被告承担违约责任，于法无据，且房屋拍卖的优先权告知责任不在反诉被告，而是拍卖人及房屋所有权人履行的法律义务，综上，反诉原告的反诉请求应当予以驳回。
第三人中原银行周口分行述称，自2013年至2016年7月7日之间，第三人与刘艳忠签订有房屋租赁合同，合同约定不得转租，2015年7月7日前签订的合同期限均为1年，2016年7月7日签订的合同期限为5个月，到期日为2016年12月31日，原因是第三人于2017年将对该房屋进行处置。该合同第7条第3款中约定，未经甲方（第三人）书面同意乙方（刘艳忠）将房屋转租的，甲方有权解除本合同。在租赁合同到期后，双方未签订书面租赁合同，口头约定再延续3个月，至2017年3月30日，刘艳忠又续交了3个月的房租。第三人于2017年2月20日对要处置房产的租赁人同意发出通知，刘艳忠于2017年5月17日签字认可，并未报名，放弃其优先购买权。该房屋于2017年5月26日经公开拍卖后由付留兵购买所得，后因该房屋一直未能腾退，付留兵于2017年8月15日要求退房，第三人只能讲购房款于2017年9月12日退还，综上，第一、第三人从未和张建新签订任何租赁合同，截止到最后3个月的房租仍是刘艳忠交纳，刘艳忠违约转租该房并对第三人进行隐瞒；第二、张建新称第三人拍卖房屋应通知他无事实依据和法律依据，第三人应当通知的是刘艳忠，并且已经通知，第三人没有过错；第三、张建新租赁房屋却不对房屋权属状况核实，属于自己的过失，与第三人无关。所以，请求依法驳回反诉原告对第三人的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：1999年7月5日，刘艳忠作为乙方与周口市中州城市信用合作社作为甲方签订《协议书》，协议约定：1、乙方购买甲方门面房壹间，面积84平方米，售价为19万元整；2、产权证由甲方办理；3、乙方已交购房款2万元整，本协议签订时，乙方再交12万元整，待甲方交给乙方产权过户证时，乙方再将剩余款项5万元整一次付清；四、东间16平方米现为中州城市信用社第三储蓄所，该所搬走后由乙方购买此房，甲方再为乙方办理16平方米的产权证。乙方在协议书上签字，甲方在协议书上盖章。
周口市中州城市信用合作社即为本案第三人中原银行周口分行。
2010年8月6日，本诉原、被告之间签订《租房协议》一份，刘艳忠为甲方，张建新为乙方，协议约定一、甲方将位于七一路的营业房租给乙方使用；二、年租金五万元整，租金交付方式系每年使用房屋前三十天一次性付清租金；三、租期为三年，即从2010年8月6日起至2013年8月6日止，到期另续订协议；四、签订协议时，乙方交装修保证金一万元，到2011年2月6日再交装修保证金一万元，装修保证金包括水、电、门头1.4万元，门窗0.35万元，墙顶2万元等，如果乙方不履行或违反协议，装修保证金不退。协议期满，且双方没有任何遗留问题，保证金退还给乙方，协议期满再续订协议时，房租在原基础上每年上调15%。五、乙方在协议期满内，不得改装房屋主结构和装修，如果需装修，乙方应征得甲方同意，费用自理，乙方不得向甲方提出任何索赔和其他条件。六、乙方不得私自转租转包，如发现，则从发现之日起，本协议自动终止。房租及保证金不予退还，并承担双倍的违约金，甲方收回房屋。
2013年7月1日，刘艳忠与张建新续签订《租房协议》一份，约定一、甲方将位于七一路的营业房租给乙方使用；二、年租金为62000元，交付方式为每年房屋使用前30天一次性付清，三、租期为三年，自2013年8月6日起至2016年8月6日止，到期另续订协议；四、签订协议时，乙方交装修保证金一万元，到2013年8月6日交装修保证金一万元，共计两万元，乙方装修不得损坏房屋结构，符合消防安全，到期自动拆除，协议期满且双方没有任何遗留纠纷，保证金无息退还给乙方，协议期满在续订协议时，房租在原基础上每年上调15%。该协议书第二页下备注“附：续约协议每年递增15%实际计算，仅限壹年壹续约”。
2016年7月14日，刘艳忠收到张建新交纳的自2016年8月5日至2017年8月6日一年的租金71300元。张建新未交纳自2017年8月7日之日起之后的租金。
第三人中原银行周口分行于2017年5月17日向刘艳忠送达了处置房产的通知，其通知对有竞买意向的租赁人于2017年5月25日前到中原银行周口分行报名登记。
2017年5月26日，经河南奥克信拍卖有限公司公开拍卖，第三人名下位于周口市××区××北侧××层门面房（16平方米）拍卖给付留兵，后付留兵放弃该门面房。
刘艳忠与第三人中原银行周口分行签订《房屋租赁合同》，合同约定一、甲方自愿将位于周口市川汇区七一路建筑面积为16平方米的房屋租赁给乙方使用；二、租赁期限为12个月，从2017年4月1日起至2018年3月31日止。2018年3月3日，刘艳忠向第三人中原银行周口分行交纳了租金。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方之间的真实意思表示，系合法有效的合同，应受法律保护。原告刘艳忠与被告张建新两次签订的书面租赁合同到期后，双方没有续签书面租赁合同，房屋由张建新继续使用，故双方形成不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，原告刘艳忠可以随时解除合同，但应当在合理期限之前告知张建新。故原告刘艳忠请求解除与被告张建新签订的书面租赁合同及口头协议并要求被告张建新交纳下欠租金、搬离承租房屋的诉讼请求，本院予以支持。2016年被告张建新支付下一年的租金数额为71300元，按照协议约定，2017年应支付的租金应为81995元，即每月6833元。因本诉原告在接到第三人公开拍卖房屋通知后，未及时通知本诉被告第三人所有的16平方米将进行拍卖，存在一定的过错，是酿成本次诉讼的原因，故原告刘艳忠应承担相应的责任，即对第三人所有的16平方米租金予以免除6个月（自2017年8月7日至2018年2月6日）即6558元（81995元／年÷100平方米×16平方米÷2）较宜。两项折抵后,被告张建新应支付原告刘艳忠自2017年8月7日起至2018年2月6日止的租金34440元。从2018年2月7日起之后的租金，按每月6833元计算至实际搬离之日止；若跨年按照每年上浮15%计算。合同解除后，张建新按照合同约定搬离承租房屋，原告刘艳忠应返还被告张建新装修保证金20000元。
反诉原告请求反诉被告赔偿各项损失404600元，因未提交相关证据予以证明，本院不予支持。反诉原告请求第三人与反诉被告一并承担赔偿责任的诉讼请求，因反诉原告与第三人不具有合同关系，故其请求第三人连带承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除本诉原告刘艳忠与本诉被告张建新签订的书面租赁合同及口头租赁协议。
二、被告张建新于本判决生效之日起十日内搬离承租房屋。
三、本诉被告张建新于本判决生效之日起十日内支付本诉原告刘艳忠租金34440元（自2017年8月7日起至2018年2月6日止）。2018年2月7日起至实际交付房屋之日止的房屋租金，按每月6833元计算；若跨年，按照年租金上浮15%的约定。
四、原告刘艳忠于本判决生效之日起十日内返还被告张建新装修保证金20000元。
四、驳回本诉原告刘艳忠的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告张建新的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1350元，由本诉被告张建新承担，反诉受理费3685元，由反诉原告张建新承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 蔡常青
审判员 董春艳
审判员 律云华
二〇一八年五月三日
书记员 谢莹莹