湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第1218号
原告：欧阳平庄，男，1969年12月23日出生，汉族，农民。
原告：何个香，女，1971年8月28日出生，汉族，农民。
原告：欧阳孝成，男，1995年9月10日出生，汉族，农民，。
三原告委托代理人：李倚农，平江县南江法律服务所法律工作者。
被告：欧阳显然，曾用名欧阳显缘，男，1968年4月22日出生，汉族，农民。
被告：余恩菊，曾用名余研菊，女，1970年8月29日出生，汉族，农民，系欧阳显然之妻。
被告欧阳显然、余恩菊的委托代理人：方杰龙，平江县南江法律服务所法律工作者。
被告：邹航行，男，1968年5月27日出生，汉族，居民。
委托代理人：胡热爱，女，1972年7月8日出生，汉族，教师，系邹航行之妻。
被告：胡热爱，女，1972年7月8日出生，汉族，教师。
被告邹航行、胡热爱的委托代理人：王政，湖南湘杰律师事务所律师。
原告欧阳平庄、何个香、欧阳孝成与被告欧阳显然、邹航行确认合同无效纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法由助理审判员黄浣莲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳平庄及其委托代理人李倚农、被告欧阳显然及其委托代理人方杰龙、被告邹航行的委托代理人王政、胡热爱到庭参加了诉讼。后因案情复杂依法转换为普通程序，并依照原告的申请追加余恩菊、胡热爱为本案被告，由助理审判员黄浣莲担任审判长，与人民陪审员杨解放、何革新组成合议庭于2015年11月17日第二次公开开庭进行了审理，原告欧阳平庄及其委托代理人李倚农、被告欧阳显然、余恩菊及两人的委托代理人方杰龙、被告胡热爱及被告邹航行、胡热爱的委托代理人王政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告家庭共有位于南江镇桥东村建新组一层住房一栋，长宽各10米。2005年，被告欧阳显然以一万元一米的价格购买原告正门往内五米的房屋，支付了三万元，还有两万元至今未付。2005年10月21日，被告邹航行以9.8万元的价格购买原告房屋除欧阳显然购买后剩余的5米房屋加3米水田。后原告找两被告，要求取消买卖，全额退款并承担利息，但两被告均不接受，故诉诸法院，请求法院判定原、被告之间的房屋出卖契约无效。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提交了以下证据：
1、原、被告身份证明，证实原、被告身份情况；
2、《房屋出卖契约》，证实两被告购买原告房屋的事实；
3、建新组成员的证明两份，证实购地时原告组上不知情；
4、欧阳法强、欧阳宋安证言，证实原告卖地组上并不知情，后上门协商的事实；
5、申请老屋改建的报告两份及票据，证实原告向政府申请老屋改建，及原告缴纳城建规划配套费。
被告欧阳显然辩称：一、原告与答辩人在2005年9月16日双方订立的房契协议是有效协议，请求法庭驳回原告的诉讼请求，判令该协议有效，二、原告必须向答辩人履行交付房屋土地的义务，同时赔偿其擅自拆除房屋给答辩人造成的损失。
为支持其诉讼请求，被告欧阳显然向法庭提交了以下证据：
1、被告欧阳显然的身份证复印件，证实其身份信息；
2、《房契协议》，证实双方买卖协议是合法有效的，是出于双方真实意思表示；
3、桥东村委会证明，证实原、被告属同一集体经济组织成员；
4、欧阳吉祥、欧阳良缘证言，证实原、被告之间的买卖情况，桥东村的田地是没有产权证及产权归属问题，桥东村土地的发包方是桥东村，原、被告属于同一集体经济组织。
被告欧阳显然还申请了证人欧阳良缘出庭作证，证实桥东村的田地是没有产权证及产权归属问题，桥东村土地的发包方是桥东村，桥东村是一个共同收益的成员体，原、被告属于同一集体经济组织。
被告余恩菊辩称：原、被告之间的协议有效，应当驳回原告的诉讼请求，我与我丈夫都是桥东村村民，与原告是同一集体经济组织，双方签订的协议不存在法定无效的情形，原告将我们买的房子拆了，应当进行赔偿。
被告余恩菊没有证据向法庭提交。
被告邹航行辩称：1、房子是原告主动要求给答辩人的，原告出卖的房，没有田土。2、如房子属原告所有，那么依据意思自治，该买卖契约有效。3、答辩人如在10年前投资幕阜大道的房地产，理应获利丰厚，因原告毁约，将造成答辩人损失巨大。4、原告已在2013年在建新组建有六层楼房，已有房产。
为支持其诉讼请求，被告邹航行向法庭提交了以下证据：
1、被告邹航行的身份证复印件，证实被告的身份信息；
2、欧阳平庄、何个香家庭成员关系及户籍所在地，证实原告的身份；
3、欧阳治川的户籍证明，证实欧阳治川户口所在地为桥东村483号；
4、平江县南江派出所证明，证实欧阳治川与原告欧阳平庄、何个香不在一个户口；
5、2005年10月21日签订的《房屋出卖契约》，证实双方签订了契约，以及争议房屋位置，房屋配套设施费红线内由原告负责、原告有拆除房屋的义务；
6、购房款收据6份，证实原告收取了邹航行购房款98000元；
7、南江镇镇域村镇布局规划图，证实原告房屋属红线内，原告已部分履行契约，原、被告之间的买卖契约有效；
8、欧阳吉扬（即欧阳吉祥）调查笔录，证实当时房屋已纳入红线内，可得利益将会升值是知道的，且买卖房屋不需村组同意；
9、欧阳法强调查笔录，证实当时房屋已纳入红线内，可得利益将会升值是知道的，且买卖房屋不需村组同意；
10、欧阳治炉调查笔录，证实双方签订的契约是由证人执笔，契约的目的是出卖房屋所有权，产权手续由原告方办理给被告，欧阳显然是买卖的中间人，契约中并不涉及水田，证实农村房屋买卖的交易习惯是诚实信用；
11、欧阳显然调查笔录，证实是原告方求被告买的，产权手续原告负责办理，契约不涉及水田及订约过程；
12、非税收入一般缴款书，证实原告在切实履行契约；
13、南江派出所报警案件登记表，证实原告与邹航行发生纠纷，诉争房屋是原告拆除的；
14、南江镇司法所调解申请登记表，证实原告与邹航行发生纠纷，诉争房屋是原告拆除的；
15、无房屋产权登记记录证明，证实被告一家将因原告的毁约导致无房居住；
16、房地产价格评估报告，证实被告邹航行因原告的毁约遭受损失，原告因毁约将获利丰厚，诉争房屋及土地的现值。
被告邹航行申请了证人欧阳叨略、池新居、王希珍出庭作证，证人欧阳叨略证实，2008年被告邹航行邀请其与建新组的前后两任组长欧阳法强、欧阳吉祥到场调解原告与被告邹航行的纠纷，两位组长还表示房屋买卖无需经组上同意；证人池新居、王希珍证实原告与被告邹航行房屋出卖契约的订立过程。
被告胡热爱辩称：欧阳孝成不是本案适格主体，原告没有提供房屋合法有效的手续证实原告对房屋的所有权，应当驳回原告的诉讼请求。协议合法有效，诉争房屋我们已实际占有使用，原告将房屋拆除是侵权行为，应对我方予以赔偿。
被告胡热爱向法庭提交证据一份，即照片一张，证实己方为房子购置了相关家具，并对房子进行了维修。被告胡热爱申请了证人毛奇军、方益鹏出庭作证，证实被告请人搬了部分家具进屋，也请了砖匠准备对房屋进行维修。
对于原告提供的第一份证据，被告欧阳显然、余恩菊没有异议，被告邹航行、胡热爱对真实性合法性无异议，该份证据真实合法，本院予以采信。对于原告提供的第二份证据，被告欧阳显然、余恩菊认可“机耕路边5米已卖给显然为界”，其他不予质证，被告邹航行、胡热爱认为契约原件在己方，与原件一致的予以认可，本院认为，该份证据没有原、被告的签名捺印，应以原始证据为准，依法不予采纳。对于原告提供的第三份证据，被告欧阳显然、余恩菊、邹航行、胡热爱对真实性、合法性有异议，证人应当出庭作证，本院认为，房屋出售契约上并无建新组集体成员的签名，证明人员有不知情的理由，对第一份证明依法采信，第二份证明关于证明人员参与协商取消买卖的经过，证明人员应当出庭却未出庭接受质证，对其真实性不予采纳。对原告提供的第四份证据，被告欧阳显然、余恩菊、邹航行、胡热爱对真实性有异议，证人未出庭作证，本院认为，房屋出售协议上并无两证人的签字，两证人不在场有不知情的理由。对原告提供的第五份证据，被告欧阳显然、邹航行、胡热爱对两份申请改建报告有异议，认为不能达到原告的证明目的，对两张城建配套规划费的票据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，被告余恩菊对报告真实性有异议，认为一个地基做房不需打两个报告，本院认为，申请报告和非税收入缴款书都是真实发生的，能证明2014年原告对位于106国道旁的老房及宅基地在行使权利。
对于被告欧阳显然提交的证据，原告对第一份证据无异议，本院予以采信。原告对第二份证据的真实性无异议，但认为该协议是无效协议，本院认为，该证据能证明2005年9月16日欧阳平庄、何个香与欧阳显然订立以1万元/米的价格购买老房屋正门墙脚起5米房屋，且已经支付现金33000元人民币的事实。原告对第三份证据真实性无异议，但认为原、被告虽同村但属于不同的集体经济组织，本院认为该证明能证明欧阳平庄与欧阳显然所在的桥东村有共同收益，但不能证明桥东村各组土地是由村委会统一发包的。原告对第四份证据证人证言的真实性、合法性均有异议，卖房时两证人并不知情，本院认为宅基地使用权的取得、行使和转让只能适用法律和国家有关规定，不适用普通的交易习惯，即使桥东村有集体共同收益和管理的资产，也不能证明桥东村各组的土地统一由村委会发包。被告邹航行、胡热爱对被告欧阳显然提交的证据的质证意见为对己方有利的予以认可，其余的不予质证，本院视为放弃质证的权利。
对被告欧阳显然申请的证人欧阳良缘出庭证言，原告认为证人与被告欧阳显然是亲兄弟对证言有异议，被告邹航行、胡热爱认为证人证言与己方无关，本院认为证人接受了质证，与其他证据能形成证据链，能证明桥东村有集体共同收益和管理的资产，证人也证明了桥东村的宅基地交易受益主体为各个村民小组，故证人的证言也不能证明桥东村是以村为单位统一分配土地。
对于被告邹航行提供的第1、2、3、4号证据，原告对证据的真实性均无异议，认为家庭成员门牌号码不一致是因为欧阳治川、欧阳平庄夫妇、欧阳孝成各自立户了，被告欧阳显然、余恩菊对被告邹航行提供的第1、2、3、4号证据无异议，本院对证据1、2、3、4予以采信。对于被告邹航行提供的第5号证据，原告对其真实性无异议，但认为是无效协议，被告欧阳显然、余恩菊无异议，本院认为该证据能证实原、被告在2005年10月21日签订《房屋出卖契约》的事实。原告对于被告邹航行提供的第6号证据无异议，本院予以采信。对于被告邹航行提供的第7号证据，原告认为与本案无关，本院认为该证据为平江县南江镇镇域村镇布局规划图，是公示文件，能证明原、被告诉争房产位置在城镇规划范围内。对于被告邹航行提供的第8、9号证据，原告认为两证人不是到场人也不是知情人，对真实性有异议，本院认为证人未出庭接受质证，对证人欧阳吉祥、欧阳法强的证言不予采信。对于被告邹航行提供的第10号证据，原告对证人执笔写契约无异议，对证明内容真实性有异议，本院认为，该证据能证明契约订立双方及订立经过。对于被告邹航行提供的第11号证据，原告认为被告欧阳显然也是本案被告，与本案有利害关系，对其真实性有异议，被告欧阳显然、余恩菊无异议，本院认为欧阳显然是本案当事人，与本案有利害关系，对其证言依法不予采信。对于被告邹航行提供的第12号证据原告无异议，本院依法采信。对于被告邹航行提供的第13、14号证据原告认为没有进行过调解且与本案无关，本院认为派出所的报警案件登记表与司法所的调解申请登记表，只能证明被告邹航行对原、被告因诉争房产产生的纠纷，被告邹航行找公安机关、司法机关请求帮助，并不能直接证明被告的待证目的。对于被告邹航行提供的第15号证据，原告认为与本案无关，本院认为被告邹航行是否自有房产是否因原告原因所致与本案没有关联性，依法不予采纳。对于被告邹航行提供的第16号证据，原告认为诉争房产面积都不明确，不能参与鉴定，且与本案无关，本院认为本案是确认合同无效纠纷，原告在起诉状上并未请求对合同无效后的法律后果作出处理，四个被告也未提出，因此该份证据与本案没有关联性。被告欧阳显然、余恩菊对被告邹航行提交的证据6、7、8、9、10、12、13、14、15、16的质证意见为对己方有利的予以认可，不予质证，本院视为放弃质证的权利。
对被告邹航行申请出庭的证人欧阳叨略的证言、王希珍、池新居的证言，原、被告均无异议，本院予以采信。
对被告胡热爱提交的证据照片一张，原告认为不是自己的老房子，被告欧阳显然、余恩菊无异议，本院认为诉争房屋已经拆除无法核实，从照片上也无法看出被告将房屋已经实际占有。对被告胡热爱申请的证人毛奇军的证人证言，原告认为证人并未为被告运家具进屋，被告欧阳显然、余恩菊认为搬东西时原告不在场，证人是开拖拉机的，证人与被告欧阳显然、邹航行是同学，本院认为不动产的交付应以登记为准，而不是以占有为准，被告胡热爱、邹航行在签订买房协议后并未进行过户登记，故无论胡热爱、邹航行有没有购置相关家具、对房子是否进行了维修均不影响到房屋所有权的归属。对被告胡热爱申请的证人方益鹏的证人证言，原告认为证言不真实，被告欧阳显然、余恩菊无异议，本院认为，证人对房子情形并不清楚，无法证实证人实地查看过，且证言无法达到其证明目的。
根据已采信的有效证据，结合开庭审理情况，查明本案事实如下：
原告欧阳平庄与何个香是夫妻关系，欧阳孝成是欧阳平庄夫妇的儿子，三人均系平江县南江镇桥东村建新组人，被告欧阳显然、余恩菊是夫妻关系，系平江县南江镇桥东村中屋组人，被告邹航行、胡热爱是夫妻关系，系平江县南江镇北街居民。原告在桥东村建新组有一栋兴建于20世纪90年代的土木结构的房屋一栋，位于新1**国道东侧，坐北朝南方向。2005年9月16日，原告欧阳平庄、何个香与被告欧阳显然、余恩菊夫妇在被告欧阳显然夫妇家中签订一份《房契协议》，内容为：“现由欧阳平庄旧房屋从正门墙脚过去5米价伍万元，转让给欧阳显然所有，现付币叁万元正，下差贰万元以后改建房屋付清，双方永无废返。以后改建房屋由座北朝南，改为座东朝西，欧阳显然改建房屋5米由欧阳平庄从机构路这边量老房5米，由欧显然建房，其中机构路过来2米5分，空白地生产队征收费由平庄负责。房屋改建5米前至红线，后至老房（即操叔公房为界）墙底（约20多米）占地基由平庄负责，至于改建其余一切费用由显然负责，其中从老房正门进去5米即（10米×5米=50平方米）国土费币叁仟元（3000元）已付平庄，双方永无废返。”协议由被告欧阳显然执笔，原告欧阳平庄、何个香、被告欧阳显然、余恩菊与到场人王永平、李精根在协议上签字。根据协议约定，原告将位于桥东村建新组的老屋从正门墙脚进去5米以每米1万元的价格卖给被告欧阳显然夫妇，欧阳显然夫妇依协议支付原告人民币3.3万元，剩余两万至今未付，原告欧阳平庄夫妇并未出具收条。2005年10月21日，经被告欧阳显然介绍，原告欧阳平庄、何个香与被告邹航行、胡热爱约定，将原告的老屋在被告欧阳显然夫妇买后剩余部分卖给被告邹航行夫妇，价格为98000元，原告欧阳平庄邀请欧阳治炉执笔书写《房屋出卖契约》，内容为：“立吐契人欧阳平庄夫妇及子女商议将现有房屋壹栋出卖给邹航行夫妇管业，总面积南江大道红线内抵东墙，宽八米（其中机耕路边五米已买给显然为界）红线内抵东之长度全部归航行夫妇管业，其东墙与操翁共用公墙，关于配套设施费及其它征收费红线以内属平庄负责，红线外属航行自负，经双方中人说合作价玖万捌仟元整，立字时付现款陆万元，其余部份待手续办理公开后一次付清，待后改建之时由平庄效劳，其旧材料均抵平庄拆迁工资现立字为据，一吐千休，永无悔言。”原告欧阳平庄、何个香与被告邹航行、胡热爱在协议书上作为立契据人签了字，欧阳显然作为中人在协议上签字，并有到场人池新居、王希珍、邹九如、欧阳治炉在协议上签字。立契当天被告邹航行支付原告欧阳平庄、何个香人民币60000元整，并由原告欧阳平庄出具收条。后被告邹航行夫妇分五次将尾款38000元支付给了原告欧阳平庄、何个香，并都由原告出具收条。
原、被告诉争房屋从大门进去有堂屋、正房、偏房、附屋等，没有土地使用权证和房产证，签订的契约对房屋面积没有明确约定。买卖协议缔结之后，原告欧阳平庄、何个香没有办理房屋过户和土地使用权变更手续，也并未将房屋实际交付给被告欧阳显然夫妇和被告邹航行夫妇使用，而是由原告及家人居住。2014年农历11月下旬，原告掌手拆除老房，2015年1月18日，原告在拆除房屋过程中，四被告前去阻止，并向南江派出所报警。2015年4月，原告欧阳平庄向国土、城建部门申请老屋重建。2015年7月13日，原告诉诸本院，要求确认合同无效。
本院认为，本案争议的焦点有两个：第一，原告与被告欧阳显然是否属同一集体经济组织，原告与被告欧阳显然之间的买卖协议是否有效？第二，被告邹航行作为城镇居民购买农村农民的住宅的行为是否有效？
关于焦点一，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。本案中，桥东村以村民小组为单位进行管理的，虽村上有共同收益，但在土地家庭联产承包中并未打破村民小组的界限，土地应确认给村民小组农民集体所有。原告欧阳平庄、何个香属于桥东村建新组，被告欧阳显然、余恩菊属于桥东村中屋组，属于不同的集体经济组织，被告欧阳显然、余恩菊在房屋买卖协议签订后也一直未取得转让房屋所在地南江镇桥东村建新组集体经济组织成员的身份，其不享有受让涉讼房屋及其宅基地使用权的主体资格。被告欧阳显然、余恩菊所称与原告所属的村有共同收益，属同一集体经济组织的抗辩理由不能成立，不予支持。
关于焦点二，1999年5月6日实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月30日，国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》(国办发[2007]71号)，又指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，虽然邹航行、胡热爱购买的是原告的旧住宅，但是据“地随房走”的原则，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而城镇居民购买农村宅基地的行为是我国法律法规所禁止的，因此，被告邹航行、胡热爱作为城镇居民，购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。且自签订《房屋出卖契约》后被告邹航行、胡热爱并未实际取得诉争房产，没有对该房产行使权利，也未到国土部门变更土地使用权审批手续，不能依公序良俗的民法原则取得诉争房产及宅基地的使用权。违反法律强制性规定的合同，不以合同是否履行作为有效的条件，被告邹航行、胡热爱所称依意思自治原则合同有效、且自己已经履行义务的抗辩理由不能成立，不予支持。
农村宅基地属于集体所有，宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，宅基地的规划、取得、使用均须履行严格的审批手续，除本集体经济组织的成员外，不得对外进行出让或转让。原告欧阳平庄、何个香与被告欧阳显然、余恩菊签订的《房契协议》、原告欧阳平庄、何个香与被告邹航行、胡热爱签订的《房屋出卖契约》虽然约定的是房屋买卖，但是依“地随房走”的原则，也涉及宅基地使用权的转让，违反法律的强制性规定，应属无效。原告欧阳平庄、何个香请求确认合同无效的诉讼请求依法成立，本院予以支持。原告欧阳孝成在签协议时未满18周岁，没有在两个协议上签字，不是合同的当事人，协议约定的房屋属欧阳平庄、何个香所有，并非欧阳孝成所有，故欧阳孝成并非本案适格的诉讼主体。
原告欧阳平庄、何个香与被告欧阳显然、余恩菊、邹航行、胡热爱因合同无效而产生的经济损失，原、被告可另行主张权利。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第十条、第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、原告欧阳平庄、何个香与被告欧阳显然、余恩菊签订的《房契协议》无效；
二、原告欧阳平庄、何个香与被告邹航行、胡热爱签订的《房屋出卖契约》无效；
三、驳回原告欧阳孝成的诉讼请求。
本案受理费3260元，由原告欧阳平庄、何个香承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 黄浣莲
人民陪审员 杨解放
人民陪审员 何革新
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 刘奇志