天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0941号
原告天津市房产总公司（反诉被告），住所地天津市和平区睦南道50号。
法定代表人姚雨生，总经理。
委托代理人赵静，天津市和平区劝业场房管站干部。
委托代理人张鹭，天津市和平区劝业场房管站干部。
被告天津劝业场（集团）股份有限公司（反诉原告），住所地天津市和平区和平路290号。
法定代表人回金普，董事长。
委托代理人韩颖，该公司法务。
委托代理人孔金荣，天津尚志思源律师事务所律师。
原告天津市房产总公司（反诉被告，以下直称原告）与被告天津劝业场（集团）股份有限公司（反诉原告，以下直称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日受理后，依法由审判员陈亚洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵静、张鹭，被告的委托代理人韩颖、孔金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市房产总公司诉称，被告承租坐落在滨江道152-166号长春道145号公产房屋，计租面积18900.94平米，每月租金221140.2元。自2014年4月至今的房租经房管部门多次书面催缴，但被告依然未给付租金，依法被告应给付上述房屋租金及违约金。为了保证房屋的合理使用及租金的正常收缴，特来院提起诉讼。诉讼请求为：1、判令被告给付原告2014年4月至2014年9月租金共计1326841.2元；2、判令被告给付原告2014年4月至2014年9月欠租违约金232197元；3、诉讼受理费由被告负担。
原告提交证据为：1、天津市公有非住宅房屋租赁合同，拟证明与被告的租赁关系；2、（2012）和民二初字第741号及（2012）一中民一终字第1969号判决书各一份，拟证明法院对调租后的租金标准有确认，且被告履行过新的租金标准；3、天津市物价局、财政局联合发文津价管（2012）第16号文件及天津市国土资源和房屋管理局发布的津国土房管（2012）第146号文件各一份，拟证明调租合理合法的依据。
被告天津劝业场（集团）股份有限公司辩称，请求法院驳回原告全部诉请，并由原告承担诉费。首先，因为被告交付的租金已经超过应交租金，被告不欠原告租金，；其次，依照双方租赁合同，没有违约金的规定；第三，原告主张的违约金数额过高。原告向被告主张租金没有事实依据，所以请求驳回原告诉请。
提交证据为：1、（2014）和民二初字第0084号民事裁定书和（2014）一中民终字第0420号民事裁定书各一份，拟证明政府文件对公产房租金价格进行调整，非人民法院民事案件的受理范围；2、补充协议书及照片，拟证明劝业新厦含有地下室一层，租赁面积3604平米，地下埋深超过50厘米；3、天津市公有非住宅租金计算办法、天津市国土资源和房屋管理局的津国土房管（2012）146号文件及其附件，拟证明地下埋深超过50厘米的租金应减收40%，不得擅自提高或降低租金标准，原告超标准收取了被告租金。4、租赁合同，拟证明该合同为原告提供的格式合同，租金条款加重了被告的责任且未作合理解释或特别提示，地下室租金多计取超过规定的40%，未予以合理解释或特别提示；该合同第4条不是违约金条款而是滞纳金，作为平等的民事主体原告无权向被告收取滞纳金。合同中没有违约金条款，原告主张违约金无据且过高。
被告天津劝业场（集团）股份有限公司针对原告天津市房产总公司的本诉提起反诉。诉称，被告与原告所签租赁合同是原告提供的格式合同，该合同的租金价格是由双方依政府文件的规定来约定。本案所涉租赁房屋含有地下室一层，租赁面积为3603.95平米，地下埋深超过50厘米，根据《天津市公有非住宅租金计算办法》和天津市政府相关部门的文件规定，该部分租金应按照钢混结构租金标准的60%计租，因原告提供政府文件规定的租金标准，导致双方合同约定的租金超出政府文件规定租金的40%，同时原告的这种行为是天津市国土资源和房屋管理局津国土房管（2012）146号文第五条第四项明令禁止的行为。该合同第4条为滞纳金条款，约定在被告逾期支付租金时原告有权收取滞纳金，但双方当事人系平等民事主体，原告无权向反诉及答辩人收取滞纳金。租赁合同上述两条款内容造成和加重了被告财产损失及责任，原告作为格式合同提供方就上述内容未作出合理解释或特别提示。被告依法请求法院确认双方租赁合同上述两条内容无效。依照双方租赁合同的约定，租赁房屋的租金为每月每平米9元，但原告在本案主张的为11.7元，超过合同约定的30%，其提供的证据为政府文件。根据已生效的（2014）和民二初字第0084号和（2014）一中民终字第0420号民事裁定书，原告据此对公产房租金价格进行调整，非人民法院民事案件的受理范围。因此原告超出合同约定的部分租金主张应依法驳回。根据租赁合同，双方就违约金没有约定，原告向被告主张违约金无据且过高。综上，原告在本案的主张于事实法律无据，为维护被告的合法权益，恳请法院依法查明本案事实并判令如反诉及答辩请求。反诉请求：1、请求依法确认被告与原告所签租赁合同第一条地下室部分的租金和第四条滞纳金内容无效；2、依法判令由原告承担本案的一切诉讼费用。提交的证据与本诉一致。
原告天津市房产总公司针对被告天津劝业场（集团）股份有限公司的反诉，辩称，天津市公有非住宅租赁合同是双方2002年6月1日共同签订并遵守的，合理合法。任何一方不得擅自违约或不履行，请求驳回被告提出的租赁合同第一条和第四条无效。对于公产房屋的租金价格的确定，并不是原、被告双方协商的价格，而是政府定价，是管理人按照相关文件来确定的，不是单方可以任意修改的。（2014）和民二初字第0084号和（2014）一中民终字第0420号民事裁定书已经确定地下室租金问题，不存在减免租金的情形，而且地下室一直处于出租转租，使用良好。我们今天讨论的是欠租问题，双方合同已经载明，被告答辩及反诉意见于法无据。滞纳金的问题在第四条已经记载明确，是有法律依据的。故请求驳回被告反诉全部诉请，并承担反诉的一切费用。提交的证据与本诉一致。
经审理查明，诉争房屋坐落于天津市和平区滨江道152-166号长春道145号，系原告天津市房产总公司作为出租方与被告天津劝业场（集团）股份有限公司作为承租方就劝业场新厦形成租赁关系的公有非住宅房屋。该房屋系商业用途，产别为直管公产，房屋结构为钢混一等，租金类别为工商业租金，计租面积为18900.94平方米。原、被告双方签订有2002年6月1日至2007年5月31日期间的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，该合同第四条约定，被告按月交纳租金，不得拖欠。被告拖欠房租，每逾期30日原告按租金的5%向被告收缴滞纳金，连续拖欠房租逾期一年的，原告有权解除租赁合同，收回房屋。
2012年3月，原告依据相关文件上调租金，双方未再续签合同，由于被告欠租，原告曾于2012年6月起诉被告给付2012年4月至6月的租金及3月的租金差额，经（2012）和民二初字第741号民事判决书和（2012）一中民一终字第1969号民事判决书，两审判决确定被告按照上调后的租金标准给付租金并支付违约金。后被告于2014年起诉原告要求将诉争房屋劝业场新厦地下室的租金价格变更为现有钢混结构租金标准的60%，经（2014）和民二初字第0084号民事裁定书和（2014）一中民终字第0420号民事裁定书，两审裁定驳回被告的起诉。
现原告起诉被告欠付的2014年4月1日至9月30日期间的租金及违约金。
原告提交的证据1、2、3和被告提交的证据1、3、4均证明了原、被告之间的租赁关系、2012年3月1日起上调租金所依据的文件规定和相关的诉讼案件，故对原告的全部证据和被告提交的证据1、3、4，本院予以确认。对被告提交的证据2，因与本案不具关联性，本院不予确认。
上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的相关证据经质证，本院予以确认。
另经本院核查，2013年原告起诉被告欠付诉争房屋2012年7月至2013年10月的租金及违约金，经本院（2013）和民二初字第0865号判决书判决被告支付2012年7月1日至2013年10月31日的房屋使用费3538243.2元及违约金53073.6元。2014年原告再次起诉被告欠付诉争房屋2012年11月至2013年3月的租金及违约金，经本院（2014）和民二初字第264号判决书判决被告给付2013年11月1日至2014年3月31日的房屋租金1105701元及违约金55285.05元。上述两个案件已经二审维持原判，现已发生法律效力。
本院认为，原、被告双方系公有非住宅房屋租赁关系，原告天津市房产总公司作为公产房屋的管理人，具有管理房屋、收取租金的职责。原告依据相关文件规定调整租金，并经2012年、2013年、2014年原告曾经起诉被告欠租的三次诉讼，经两审判决确定了诉争房屋的租金标准，现原告主张被告给付诉争房屋2014年4月至9的租金，本院予以支持，对被告的抗辩意见本院不予采信。关于违约金一节，因被告主张计算标准过高，本院依法酌情调整为以欠付租金总额的5%为宜。被告反诉依法确认被告与原告所签租赁合同第一条地下室部分的租金和第四条滞纳金内容无效的请求，本院认为，原、被告双方签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，该文本系天津市房地产管理局制作，是根据国家及我市相关规定，双方就公有非住宅房屋租赁事项签订本合同并共同遵守的合同，原告不仅是诉争房屋的出租方，还是天津市国土资源和房屋管理局开办的事业单位法人，签订租赁合同和收取租金系对国有资产进行管理的行为，对于被告要求确认地下室部分租金和租赁合同第四条滞纳金内容无效的反诉主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日起，被告给付原告2014年4月1日至2014年9月30日的房屋租金1326841.2元；
二、本判决生效之日起十五日起，被告给付原告因拖欠本判决第一项确定的房屋租金的违约金66342.06元；
三、驳回被告的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费18831元，减半收取9415.5元，由原告负担764.5元，被告负担8669元，反诉费40元由被告自行负担（由被告负担的诉费于本判决生效后十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 陈亚洁
二〇一五年一月二十九日
书记员 马 克
附：本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。