河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终114号
上诉人（原审原告）：郑州联成嘉房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城回族区向阳街7号中房绿云科技苑1号楼中单元4层南户。
法定代表人：吴书军，系该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：孙爱玲，女，1967年10月4日出生，汉族，住郑州市惠济区。
委托诉讼代理人：温海洋，河南元慧律师事务所律师。
上诉人郑州联成嘉房地产营销策划有限公司因与被上诉人孙爱玲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初23729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑州联成嘉房地产营销策划有限公司的法定代表人吴书军，被上诉人孙爱玲的委托诉讼代理人温海洋到庭接受询问。本案现已审理终结。
郑州联成嘉房地产营销策划有限公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判被上诉人支付上诉人各项费用共计人民币14165元，即：房屋多交租金3750元，押金2500元，一审诉讼费用155元，公告费260元，违约金7500元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2015年1月16日签订《房屋出租合同》一份。合同约定由被上诉人将坐落于郑州市金水区姚寨路133号（金城时代广场）7号楼2单元1905出租于上诉人，租赁期限自2015年1月18日至2018年4月17日。2017年4月26日上午被上诉人突然通知上诉人要求提前收回房屋，上诉人微信告知违约要支付3倍的违约金，被上诉人满口答应待双方交割物业时，被上诉人以合同不是本人签的为由不承认违约金事宜。2015年1月签订合同时被上诉人提供陈雨的身份证复印件及购房合同复印件，称儿子在外地上学无法前来签订合同，并声称房子是被上诉人买的，可以全权处理租房事宜。在处理本房屋事宜前，被上诉人让儿子不断通过电话和手机短信骚扰和恐吓上诉人租户（有短信），上诉人本着合作的态度一直要求被上诉人出面协商处理此事，被上诉人总以儿子陈雨之名说无权处理本事情。到后来根本不再接听上诉人电话并把微信拉黑，导致无法与被上诉人进行解除合同和物业交割。
孙爱玲辩称，房屋托管没有经过房屋所有人陈雨的授权及追认。门锁被换是因为上诉人没有及时支付租金，根本违约导致。在原住户搬走时，上诉人并没有及时通知被上诉人，也没有向上诉人交付房屋钥匙。被上诉人一审缺席是因为没有收到一审法院的传票。
郑州联成嘉房地产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告2015年1月16日所签订的《房屋出租合同》；2.依法判令被告支付原告各项费用共计人民币14216元；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告双方于2015年1月16日签订合同编号：TG[2015]第0116-01号《房屋出租合同》一份，合同约定被告作为甲方代理人自愿将陈雨购买的坐落于郑州市金水区姚寨路133号7号楼2单元1905号房屋委托给原告（乙方）管理，并允许原告以原告的名义对外出租、使用和收益。委托管理期限为39个月，自2015年1月18日起至2018年4月17日止，原告向被告支付管理收益金为2500元每月，收益的支付方式为每2个月支付一次。本合同生效后，原告向被告支付上述约定的一个月的月收益金作为保证金。被告在委托管理的下列期限内不收取原告的收益金，免收收益的时间共计90天，具体为：2015年1月18日至2015年2月17日，2016年1月18日至2016年2月17日，2017年1月18日至2017年2月17日。关于违约责任，甲方违反本合同的约定义务及承诺和保证或以任一理由提前收回房屋的，构成违约。甲方违约应向乙方支付合同约定收益金三倍的违约金。合同还对其他事项进行了约定。
上述合同签订当日，被告将涉案房屋交付给原告，原告向被告交纳押金2500元，被告向原告出具收据一份，载明“今收到联成嘉房产人民币贰仟伍佰元整￥2500.00，系付金城时代广场7号楼2单元1905押金，收款人孙爱玲”。原告向被告支付房屋收益金至2017年6月17日。
本案审理中，原告称被告自2017年4月22日左右开始主张解除合同，双方就违约金事宜未谈妥，原告的租户的房租支付至2017年5月12日，到期租户搬走后因未能联系到被告未向被告交付房屋钥匙，被告于2017年6月底时将房屋门锁换掉。
一审法院认为，被告孙爱玲经该院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响该院依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。原、被告双方签订的《房屋出租合同》，系双方的真实意思表示，成立并生效。被告作为陈雨的代理人与原告签订《房屋出租合同》将陈雨购买的房屋委托给原告管理并收益未取得陈雨的书面授权，且在事后亦未经过陈雨的追认，故该合同产生的法律效力不及于陈雨，因该合同产生的合同义务应当由被告承担。原告向被告支付收益金至2017年6月17日，被告于2017年6月底将房屋门锁换掉，原、被告双方签订的《房屋出租合同》事实上已解除。原告主张被告退还房屋多交的租金3750元（2017年5月5日至2017年6月17日）及水电物业费466元，依据不足，该院不予支持。被告在合同约定期内违约，原告主张被告违约金7500元，该院予以支持；原告主张被告退还押金2500元，并提交押金收据予以印证，该院予以支持。因被告签订合同的行为未得到陈雨的追认，导致房屋在合同期内被提前收回，构成违约，应承担违约责任。原告作为从事房屋委托出租业务的专业机构，明知被告在签订合同时未取得业主的书面授权仍与被告签订合同，存在重大过错，该院认为原、被告各负50%的责任为宜，故被告应当向原告支付违约金3750元（7500元×50%）。以上合计6250元。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙爱玲于本判决生效之日起十日内支付原告郑州联成嘉房地产营销策划有限公司6250元；二、驳回原告郑州联成嘉房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，由被告负担68元，原告负担87元。公告费260元，由被告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，根据郑州联成嘉房地产营销策划有限公司与孙爱玲于2015年1月16日签订的《房屋出租合同》显示，该合同系郑州联成嘉房地产营销策划有限公司的格式合同，合同第一页《服务指南》中“代理须知”载明：若因房屋所有权人（业主）本人不能亲自与我公司人员签订《房屋委托管理合同》，可以委托其亲属进行代理，代理人需要出示下列原件：1.《房屋所有权证》；2.房屋所有权人（业主）本人签字确认的《授权委托书》；3.与房屋所有权人（业主）的关系证明（户口本或结婚证）；4.房屋所有权人（业主）及其代理人的身份证。在《出租房屋委托合同》第一条第3款约定：……甲方委托代理人签署本合同的，其代理人应当提供甲方签署的有效《授权委托书》。本案所涉房屋的所有权人系孙爱玲之子陈雨。郑州联成嘉房地产营销策划有限公司作为代理房地产营销策划、买卖、租赁等业务的专业机构，在孙爱玲未提交陈雨签字确认的《授权委托书》的情况下，与孙爱玲签订《出租房屋委托合同》。因孙爱玲签订合同的行为未得到陈雨的追认，导致房屋在合同期内被提前收回，双方所签订的《出租房屋委托合同》的目的不能实现。郑州联成嘉房地产营销策划有限公司及孙爱玲均存在过错，一审法院据此认定孙爱玲向郑州联成嘉房地产营销策划有限公司支付违约金7500元的50%并无不当。郑州联成嘉房地产营销策划有限公司称租户于2017年5月12日将自有物品等搬出，郑州联成嘉房地产营销策划有限公司不再使用案涉房屋，但案涉房屋内郑州联成嘉房地产营销策划有限公司的家具家电未搬出。郑州联成嘉房地产营销策划有限公司要求孙爱玲退还2017年5月5日至2017年6月17日的租金，理由不足，一审法院未予支持其该项请求并无不当。
综上所述，郑州联成嘉房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郑州联成嘉房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年四月八日
书记员 李志琳