海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终516号
上诉人（原审被告）：杨江，男，黎族，住保亭黎族苗族自治县。
被上诉人（原审原告）：海南心怡物业服务有限公司保亭分公司，住所地保亭黎族苗族自治县凤凰小区物业办公楼二楼。
负责人：林仕彬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒙志清，海南正凯律师事务所律师。
原审第三人：保亭黎族苗族自治县住房保障与房产管理局，住所地保亭黎族苗族自治县保城镇育才路。
法定代表人：邢世荣，该局局长。
委托诉讼代理人：龙飞，男，该局工作人员。
委托诉讼代理人：云俊明，男，该局工作人员。
上诉人杨江因与被上诉人海南心怡物业服务有限公司保亭分公司（以下简称心怡保亭分公司）及原审第三人保亭黎族苗族自治县住房保障与房产管理局（以下简称保亭房管局）物业服务合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2016）琼9029民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人杨江、被上诉人心怡公司保亭分公司的委托诉讼代理人蒙志清、原审第三人保亭房管局的委托诉讼代理人龙飞、云俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�江上诉请求：1.撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2016）琼9029民初468号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费由心怡保亭分公司负担。事实和理由：一、保亭房管局与心怡保亭分公司签订合同的时间和内容，并未告知业主。（2016）琼9029民初468号民事判决第5页第9行至第11行认定：”再者，由于保亭房管局既是建设单位，又是国家机关，直接对建设房产提供物业管理，不是其行政管理的职责范围”，既然判决认定”不是其行政管理的职责范围”，保亭房管局与心怡保亭分公司签订的合同对上诉人没有约束力。二、在一审庭审中，上诉人要求出示欠款证据。法院只出示一份保亭房管局与心怡保亭分公司签订的合同。上诉人当庭提出要求保亭房管局局长邢世荣出庭作证：证明邢世荣与心怡保亭分公司签�本合同的具体时间、内容等。保亭房管局未出庭作证（判决书第2页第2行至第3行：第三人保亭房管局经依法传唤，无正当理由拒不到庭。）当上诉人要求心怡保亭分公司出示工商行政部门核发的营业执照，该公司未能当庭出示。既然心怡保亭分公司不能出示工商行政部门核发的营业执照，说明该公司是违法经营。三、心怡保亭分公司2012年至2016年多次派员来收”物业管理费”，上诉人多次要求出示工作证、相关文件、上诉人与心怡保亭分公司签订的合同、工商行政部门核发的营业执照、税务部门核发的收款发票等，来人只能出示一本在市场上购买的收款收据，并口出粗言、威吓本业主。鉴于心怡保亭分公司派来的收款人员，不能出示有效身份证明、文件、和上诉人签订的合同、工商行政部门核发的营业执照、税务部门核发的收款发票，上诉�拒绝缴款。四、本业主自2010年5月至2016年3月止入住保城小区以来，没见过心怡保亭分公司为保城小区提供过相应的服务，只见称是该公司的工作人员来收缴物业管理费。当保城小区的业主们向该工作人员（自称是经理）投诉：路灯、门道走廊灯长期未亮；小区里的卫生尤其是边角的卫生没人做清洁；晚上驾车回小区没有人给开保安门；业主房门钥匙落家里时向心怡保亭分公司工作人员寻求帮忙而遭到回绝；小区里业主的排污下水管道堵塞；业主们多次向自称是经理的人投诉，他根本不采纳。判决书第6页第4行至第9行：但根据众多业主的不满和怨言来判断，原告提供的物业服务管理质量确实不尽人意，甚至只存在只收钱不服务的情形。这些情形都反映出原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，原告对此应承担违约责任。既然一审判决已认定心怡保亭分公司”甚至存在只收钱不服务的情形......原告对此应承担违约责任。”综上所述，一审判决上诉人欠心怡保亭分公司的物业管理费是毫无法律依据的。综上，请求支持上诉人的诉求。
心怡保亭分公司辩称，一、《前期物业管理合同》合法有效，对被答辩人有约束力，答辩人有向被答辩人收取物业服务费的权利。《前期物业服务合同》系答辩人通过招投标方式与保亭房管局签订，约定答辩人为保城小区提供物业管理服务。被答辩人所住的保城小区自入住之日至答辩人撤出该项目的物业管理之日，均未成立业主委员会或业主大会，因此由业主委员会或业主大会决定选聘物业服务企业并不具备现实条件。所以保亭房管局与答辩人签订的《前期物�管理合同》符合《物业管理条例》第二十一条”在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，符合《物业管理条例》第二十四条关于前期物业管理招投标之程序要求的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对被答辩人有约束力，被答辩人具有依法支付物业费的义务。二、针对被答辩人在上诉状中主张的理由进行答辩。1.被答辩人在上诉状中认为”既然判决认定'不是其行政管理的职责范围'，房管局与保亭分公司签订的合同书对本业主（上诉人）无具有约束力”（上诉状第2页第1-3行），该说法是对一审判决书第5页第9-11行的表述理解错误。判决书中的表述并非认为签订前期物业服务合同不是保亭房管局的行政管理的职责范围，其正确的意思是：直接对建设房产提供物业管理，不是房管局的行政管理的职责范围。根据《物业管理条例》第二十四条第一款”国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的规定，保亭房管局根据法律规定，通过招投标方式与答辩人签订前期物业服务合同的行为合法，其具备签订该合同的主体资格。2.被答辩人在上诉状中一味坚持己见，以�辩人未能当庭出示营业执照为由，认为答辩人违法经营。该说法没有事实根据和法律依据。答辩人的合法身份在本案一审立案时已经经过一审法院的身份审核确认，如果答辩人没有合法的营业执照，那么在本案中就没有诉讼主体资格。而且，被答辩人如果认为答辩人违法经营，依照民事诉讼法”谁主张谁举证”的法律原则，被答辩人应该承担举证责任，提交相关证据证明。因此，被答辩人的要求在本案一审审理过程中，没有得到一审法院的支持。3.对于被答辩人提出的种种异议，如有属实，在答辩人提供物业管理服务的过程中，被答辩人有各种机会固定证据，但本案中，被答辩人并未提交任何确切证据证明其主张。依照民事诉讼法”谁主张谁举证”的法律原则，被答辩人应对其不能举证的行为承担不利的法律后果。�、一审法院为保证裁判的同一性以及息讼目的，判决按80%折算被答辩人应承担的物业费，并不意味着一审法院认定答辩人存在违约的事实。诚如一审法院认定”本案中，在被告没有提供相关证据证明的情况下，仅从被告辩称的理由中无法判断原告是否存在违约的事实。”（判决书第6页第7-8行），但为了保证裁判的同一性，结合其他同意调解的业主在20%的范围内减免的实际情况，一审法院按80%折算被答辩人应承担的物业费，答辩人认为没有事实根据和法律依据，但同样出于息讼目的，答辩人没有就该判决结果提起上诉。综上所述，被答辩人提出的上诉理由与事实不符，没有法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
保亭房管局述称，保亭房管局与海南心怡物业服务有限公司的合同是经过公开招投标而签订的，招投标程序和中标结果符合相关法律规定。请求依法判决。
心怡保亭分公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费2040元及逾期利息；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年6月7日，保亭房管局与海南心怡物业服务有限公司签订《凤凰、保城小区前期物业服务合同》，约定由海南心怡物业服务有限公司向保城小区提供前期物业管理服务，保城小区业主每月按0.6元/平方米的标准向海南心怡物业服务有限公司缴纳物业管理费等。合同签订后，海南心怡物业服务有限公司成立心怡保亭分公司履行合同约定的物业服务管理。保城小区每套房屋面积为120平方米，按0.6元/平方米计算，每户业主每月应向心怡保亭分公司缴纳物业管理费72元。心怡保亭分公司�从2011年1月起开始向业主收取物业管理费。自2013年12月之后，因杨江不同意心怡保亭分公司管理及对心怡保亭分公司提供的物业质量不满意，一直拒绝向心怡保亭分公司缴纳物业管理费；直至2016年3月心怡保亭分公司退出管理为止，杨江共拖欠心怡保亭分公司物业管理费2016元。心怡保亭分公司曾多次向杨江催收物业管理费，杨江均以不是合同当事人或提供的物业服务质量差为由拒绝缴纳。2016年7月12日，心怡保亭分公司向本院起诉包括杨江在内的保城小区54户业主，请求支付物业管理费。本院受理后，经本院组织调解，心怡保亭分公司同意业主按80%支付物业管理费。截止2016年11月3日开庭前，被起诉的54户业主中已有27户业主同意调解，并按80%缴纳了拖欠的物业管理费；其他不同意调解的业主，则主张没有义务缴纳费用。一审法院认为，首先，关于本案中的业主是否应当缴纳物业管理费的问题。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持”。从该条规定可知道，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是相对于普通物业服务合同而言的，指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同。简单地说，在大多数业主还未入住之前，由业主形成业主大会决定选聘物业服务企业还不具备现实条件。再者，由于保亭房管局既是建设单位，又是国家机关，直接对建设房产提供物业管理，不是其行政管理的职责范围；而为了保障已建成的房产顺利交付及有序入住，物业管理服务又是必需的，这时由建设单位统一代表业主们选聘物业服务企业进行前期物业管理，才具备现实条件。在建设单位代表业主们选聘物业服务企业之后，物业服务企业提供物业管理所产生的费用，业主们当然有义务缴纳。故，杨江以其并非合同当事人为由拒绝缴纳物业管理费的，不予支持。其次，心怡保亭分公司提供的物业服务管理不符合约定，是否应当承担违约责任。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，在杨江没有提供相关证据证明的情况下，仅从杨江辩称的理由中无法判断心怡保亭分公司是否存在违约的事实。但根据众多业主的不满和怨言来判断，心怡保亭分公司提供的物业服务管理质量确实不尽人意，甚至存在只收钱不服务的情形。这些情形都反映出心怡保亭分公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，心怡保亭分公司对此应承担违约责任。鉴于其他同意调解的业主已按80%缴纳了物业管理费，为了保证裁判的同一性，杨江可在20%的范围内减免，即杨江应按80%向心怡保亭分公司缴纳拖欠的物业管理费。心怡保亭分公司请求杨江支付物业管理费2040元，其中2016年1月至3月拖欠的240�，心怡保亭分公司是按每月80元计算的，违反合同约定，应予改正，依合同约定，按每月72元计算，共计为2016元。最后，按80%折算后，杨江应向心怡保亭分公司支付拖欠的物业服务费1612.8元。心怡保亭分公司请求杨江支付逾期利息，不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决：一、杨江于本判决生效之日起十五日内向心怡保亭分公司支付拖欠的物业管理费1612.8元；二、驳回心怡保亭分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由杨江承担。
本院二审期间，杨江当庭提交了一张相片，拟证明心怡保亭分公司提供的物业服务质量差。心怡保亭分公司及保亭房管局的质证意见一致：2016年3月底，心怡保亭分公司就已经退出了案涉小区，而相片的拍摄时间是一审判决后，故对该相片不予认可。本院对该证据的认证意见为：真实性予以确认，但该相片拍摄时间是一审判决即2016年12月后，对其关联性不予确认。对一审提交的证据，各方当事人均无新的质证意见，本院予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，保城小区至今尚未成立业主委员会。案涉物业服务合同约定合同的期限自2012年6月7日起算三年，同时约定：本合同一经签订，双方于2010年9月28日签订的《前期物业服务合同书》和2011年3月30日签订的《物业服务合同书》两份物业服务合同即同时废止。2016年3月底，心怡保亭分公司才退出保城小区。杨江从2011年2月份开始交纳物业管�费，并已交至2013年11月，之后不再交纳物业管理费。截止2016年3月，杨江共拖欠物业管理费2016元。
本院认为，本案在二审期间各方的争议焦点是1.案涉物业服务合同对杨江是否具有法律约束力；2.杨江应否交纳物业管理费及如何交纳。
1.关于案涉物业服务合同对杨江是否具有法律约束力的问题。
所谓前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。虽然本案案涉合同签订之前曾签订了两份物业服务合同，但上述两份合同在签订本案案涉物业服务合同的同时已经废止，况且本案案涉物业服务合同的签订主体仍然是保城小区的建设单位保亭房管局和海南心怡物业服务有限公司。在心怡保亭分公司退出保城小区前，该小区尚未成立业主委员会，案涉物业服务合同也没有被依法解除，故本院认定案涉物业服务合同属于前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，杨江系保城小区的业主，前期物业服务合同对其具有法律约束力。杨江上诉主张并非合同当事人，且该合同也并未告知本人，对其不具有法律约束力的抗辩于法无据，本院不予支持。
2.关于杨江应否交纳物业管理费及如何交纳的问题。
如前所述，杨江系保城小区的业主，实际上享受了心怡保亭分公司提供的前期物业管理服务，应当交纳物业管理费。虽然案涉前期物业服务合同期限为三年，但期满后，心怡保亭分公司仍继续提供物业管理服务，直至2016年3月才正式退出保城小区，而杨江也实际享受了心怡保亭分公司提供的物业管理服务，故对案涉前期物业服务合同期满后至2016年3月期间的物业管理费仍应予交纳。
杨江上诉主张心怡保亭分公司并未提供过任何物业管理服务或提供服务不符合合同约定，不同意心怡保亭分公司交纳物业管理费的诉讼请求。本案中，杨江并未提供充分证据证明心怡保亭分公司服务不符合合同约定的情形。但是，本案并非个案，系心怡保亭分公司主张物业费纠纷系列案中的一个案件，系列案中的其他业主均反映该公司存在提供物业服务不符合约定的情况，故应认定心怡保亭分公司的确存在物业服务不完全符合合同约定的情形。一审根据案件的具体情况，确定心怡保亭分公司应承担相应的违约责任，判令杨江支付80%的物业费，并无不妥，本院予以维持。
另外，至于心怡保亭分公司是否属于违法经营的问题，由政府主管部门依照相关规定进行监督和处罚，不属于本案的审理范围。
综上所述，杨江的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴罗南
审 判 员 李凌燕
审 判 员 林芝静
二〇一七年四月十九日
法官助理 周忠胜
书 记 员 陈小娜