上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初6823号原告：上海银江食品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：笠本宝德，董事长。委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。被告：上海宇沛实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈某某，总经理。委托诉讼代理人：高伟力，男。原告上海银江食品有限公司与被告上海宇沛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序，经当事人同意进行和解延长审限一个月，并于2017年8月23日转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛敏、顾超以及被告的委托诉讼代理人高伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离位于上海市松江区新桥镇申南二路XXX号房屋(以下简称系争房屋)并将系争房屋以及附属设备返还原告；2.被告支付原告自2017年3月1日起至实际搬离之日期间的使用费(按照年租金50万元的标准支付)。审理中，原告撤回要求被告返还附属设备的诉讼请求。事实和理由：2011年7月1日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定由被告租赁原告的系争房屋，租金标准为每年50万元，租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日止。租赁期限届满之前，原告分别于2016年4月14日、7月18日、9月30日通知被告到期后不再续租，并要求被告搬离。但是被告至今未搬离，故原告诉至本院请求判如所请。被告辩称：请求驳回原告全部诉请，被告与原告没有租赁合同关系，原告的请求权基础不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：系争房屋的登记所有权人为原告，系于2000年8月23日获登记，登记时门牌号为申南二路XXX号。后系争房屋的门牌号于2008年6月变更为申南二路XXX号，现系争房屋产证上登记地址为申南二路XXX号。2011年6月20日，原告作为出租方、甲方与案外人陈某某(或其指定(组成)的公司)暨被告的现法定代表人作为承租方、乙方签订《厂房租赁协议》，约定：1.甲方将系争房屋出租给乙方，自本协议生效后三日内甲方向乙方交付房屋。2.租赁期自2011年7月1日至2016年9月30日止。3.年租金为50万元，即日起至2011年9月30日为免租装修期，自2011年10月1日起算租金。4.保证金为5万元，租赁协议到期，协议自行终止。5.纠纷解决方式，如本协议发生纠纷，双方友好协商解决；协商解决不成，可向上海市仲裁委员会提出仲裁，仲裁结果是为终局，相关费用由败诉方承担。6.水表数：747，电表数：上06,279，下25,304。7.租赁期间，乙方无偿为甲方提供办公地点，2#楼三楼两间办公室，所发生的相关费用如水、电、煤、通讯费等由甲方承担，卫生间、车辆停泊等无偿使用。2011年7月1日，由被告与原告签订《房屋租赁合同》约定：1.被告承租原告位于上海市松江区新桥镇申南二路XXX号XXX幢，1,237平方米；2.租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日；3.年租金50万元，自2011年10月1起计租金；4.保证金5万元，承租方支付后，由出租方开具收款凭证；5.维修保养由承租方承担；6.本合同在规定的租赁期届满前30日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同。陈某某在另案中确认，在宇沛公司公司成立前由陈某某在占用使用系争房屋，在宇沛公司成立后由宇沛公司使用至今。被告于2012年1月17日注册成立，经营地址为系争房屋所在地。2011年6月23日，陈某某向原告转账支付5万元并附言：申南二路XXX号厂房租赁保证金。2011年9月29日，陈某某向原告转账支付125,000元并附言：申南二路XXX号11/10-12预付租金。2011年12月31日，陈某某向原告转账支付125,000元并附言：申南二路XXX号12/01-03预付租金。2012年3月28日，由简绪敏向原告转账支付125,000元并附言：宇沛12/04-06租金等。2012年6月26日，由简绪敏向原告转账支付125,000元并附言：申南二路XXX号12/07-09租金等。此后，自2012年10月开始的租金由被告直接或者其他公司代被告按照租赁合同约定的支付时间以及支付周期和标准向原告支付相应款项，付款明细上均备注为“租金”。原告也自2012年11月23日开始向被告开具所有月租金发票，付款单位为：被告上海宇沛实业有限公司。原被告均确认，系争房屋的租金已经支付截止至2017年2月28日。2016年4月14日、7月18日，原告向陈某某发送电子邮件并附通知函，主要内容为：被告及陈某某所租原告厂房到期时，请贵公司自行安排搬迁，不再续租。2016年9月30日，原告向陈某某发送电子邮件并告知将在2016年10月1日收回房屋。同时，原告亦向被告以及陈某某直接发送了告知函。在本案受理之前，陈某某曾以房屋买卖合同纠纷为由起诉原告要求原告继续履行就系争房屋与陈某某的房屋买卖合同，后撤诉。原告与陈某某就系争房屋的租赁合同纠纷在上海市仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决认为陈某某系作为被告的发起人与原告签订了房屋租赁合同，其后，又由被告与原告签订了租赁合同，因此，前租赁协议随着后租赁协议的签订而被取代，前租赁协议自然终止，等。以上事实，主要由上海市房地产权证、厂房租赁协议、房屋租赁合同、转账凭单、发票、电子邮件、告知函、仲裁裁决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案的争议焦点主要在于，如何认定原、被告以及陈某某就系争房屋之间成立的关系。对此本院认为，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。陈某某系被告的发起人之一，且现任被告的法定代表人，其与原告签订厂房租赁协议时在合同上就明确载明承租方为陈某某或其指定(组成)的公司，这表明原告和陈某某在签订租赁协议时对系争房屋将实际出租给即将成立的被告均是明知的。而在陈某某签订了厂房租赁协议之后，被告重新与原告签订新的房屋租赁合同、在系争房屋所在地登记注册成立并实际占有使用系争房屋，且该房屋租赁合同所约定的租赁标的亦在系争房屋内，而租金又和原厂房租赁协议约定的租金一致(均为年租金50万元)。如果真如被告所述被告其实使用的仅为租赁合同约定的1,237平方米而非系争房屋全部，显然这并不符合常理。又原告提供的房屋租赁合同系从工商登记部门复印而来，从原、被告均未能提供双方的房屋租赁合同原件，可表明该房屋租赁合同系主要用于办理被告的工商注册登记，同时也表明原、被告对于系争房屋出租给被告是明知且认可的。故结合厂房租赁协议，本院认为就系争房屋由陈某某与原告签订的厂房租赁协议系被告公司在设立过程中由发起人所签订的合同，其所确立的权利义务关系可由原、被告予以享有和承担。尽管房屋租赁合同的租赁期限和厂房租赁协议不一致，而即便按照厂房租赁协议，被告与原告的租赁期已经截止，原告亦在到期前向被告以及陈某某表明不再续租，则被告应向原告返还系争房屋，并按照合同约定的租金向原告支付未付期间使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十一条第一项、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条之规定，判决如下：一、被告上海宇沛实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区新桥镇申南二路XXX号房屋并将房屋返还原告上海银江食品有限公司；二、被告上海宇沛实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海银江食品有限公司按照年租金500,000元的标准支付自2017年3月1日起至被告实际搬离上述房屋之日止的使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,005元，由被告上海宇沛实业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  陆为明二〇一七年十一月十五日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；…….第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。