浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第1487号
上诉人（原审被告）周卫信。
上诉人（原审被告）马斐莲。
上述两上诉人之共同委托代理人（特别授权代理）郦周辉，浙江新兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）诸暨市玖胜房地产有限公司，住所地诸暨市王家井镇王家井村高园11号。
法定代表人楼建伦，执行董事。
委托代理人（特别授权代理）郭恒，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）沈笑，浙江腾飞金鹰律师事务所实习律师。
上诉人周卫信、马斐莲因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸牌民初字第00159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告诸暨市玖胜房地产有限公司（以下简称玖胜公司）开发建设的座落于诸暨市王家井镇王家井村的商住楼于2010年11月10日取得售许字（10）第044号商品房预售证。2011年6月11日，原告玖胜公司与被告周卫信、马斐莲签订一商品房买卖合同，约定被告以总金额人民币468298元的价格购买原告开发的位于诸暨市王家井镇王家井村的滨江公寓1幢2单元020402号商品房；合同第五条约定被告分期付款，签订合同首付房款148298元，余房款32万元整由买受人即被告负责在合同签订后将银行贷款手续办理完毕，具体付款方式以国家银行政策为标准；合同第六条约定若买受人未按合同时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额交付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之五的违约金；合同附件四的第二条约定若买受人延期办理按揭贷款或虽按合同约定办理了贷款手续，但因买受人原因造成按揭贷款未能及时发放，买受人又不能用现金及时补足差额的，买受人应按本合同第六条约定承担违约责任。被告已于2011年6月15日支付了预售购房首付款148298元。原告在签订合同后多次催促被告办理房款事宜，原告亦于2013年9月9日在诸暨市公证处打电话催促被告办理房款。另查明，原告玖胜公司于2012年6月向中国工商银行股份有限公司诸暨支行申请按揭贷款项目，后双方签订按揭贷款业务合作协议，诸暨市王家井镇滨江公寓住户中第一批在该行获得贷款发放时间为2013年3月21日。
原审法院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原告出售的商住楼于2010年11月10日取得商品房预售证，具有预售资格。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容及形式未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利义务。合同第五条约定被告为分期付款，签订合同首付房款148298元，余房款32万元整由买受人即被告负责在合同签订后将银行贷款手续办理完毕。虽该条并未约定被告应负责在合同签订后多久将银行贷款手续办理完毕，属于履行期限不明确，但根据合同法第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”依此规定，如买受人未支付价款，作为债权人的出卖人可以在支付价款期限不明确的情况下，随时要求作为债务人的买受人支付价款。本案原告已在签订合同后多次催促被告办理房款事宜，此表明原告已多次主张要求被告履行付款义务，但被告至今未付剩余购房款32万元，其行为已经构成违约，故现原告有权要求被告支付购房余款32万元。至于原告诉请的自2012年1月1日起按合同约定计算的逾期付款违约金，被告辩称其办理按揭的前提条件是原告通过银行先行办理好相关贷款合作协议，且被告已经向原告提交了有关办理银行按揭手续的材料，应由掌握着材料的原告去办理按揭手续。该院认为，合同约定由买受人即被告负责办理银行贷款手续，该约定表明是由被告负责办理银行贷款，而不是被告向原告提交材料由原告去办理按揭手续。银行贷款系买受人与银行之间发生的借贷关系，买受人与银行为借贷合同的双方当事人，故理应办理贷款的主要责任方、申请方在于买受人。原告作为房地产开发商，所售为期房，根据相关银行个人住房贷款业务操作规程，被告去银行办理贷款手续，原告具有先行协助义务，原告需与银行签订贷款合作协议并承担阶段性保证担保，从而引导被告去向具体哪家银行提出贷款申请。根据原告在中国工商银行股份有限公司诸暨支行的个人住房贷款合作机构申请于2012年12月获得批准，并与该行签订按揭贷款业务合作协议之实际，结合原告提供的公证书与录音内容证明原告在银行办理完先期手续后，具体于录音当天即2013年9月9日催促被告办理房款之情况，该院认为此时间点可视为原告已履行完毕其先期协助、通知义务，被告作为办理贷款手续的当事方，也理应至少在该时间点之次日办理贷款手续或支付房款，而被告至今未去办理贷款手续或支付房款，显属其怠于履行义务，被告之行为已经构成违约，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。据此，该院支持原告自2013年9月10日起按照合同约定标准计算逾期付款违约金的诉请。至于被告辩称合同约定的总价468298元包括住房、车库和架空层之意见，该院认为，原、被告签订的商品房买卖合同中记载468298元是商品房总金额，该合同中并没有关于车库和架空层的约定，故对于被告此辩称意见该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告周卫信、马斐莲应于判决生效之日起十五内支付给原告诸暨市玖胜房地产有限公司购房款人民币320000元，并支付该款自2013年9月10日起至判决确定履行日止按照日万分之五计算的逾期付款违约金；二、驳回原告诸暨市玖胜房地产有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8073元，依法减半收取4036.50元，由原告诸暨市玖胜房地产有限公司负担461.50元、被告周卫信与马斐莲共负担3575元。
上诉人周卫信、马斐莲不服原审判决，提出上诉称：一、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案应当审查商品房预售许可证明。但原审法院在审理之初对此不予理睬，认为没有必要，后上诉人代理人一再坚持，被上诉人才向原审法院提交了复印件。上诉人认为应当提供原件，在庭审中被上诉人代理人坚持认为可以提供原件，而事后却只提供了一份加盖有诸暨市住房和城市建设局行政审批业务专用章的复印件。对此证据，原审法院认为上诉人代理人是认可的，这是曲解了上诉人代理人的意思。被上诉人在不能提供预售许可证原件的情况下，应当提供预售许可证的存根及档案资料，但被上诉人至今仍未提供，上诉人认为本案之商品房买卖合同依法未生效，故被上诉人要求按合同约定履行义务没有法律依据，原审判决支持被上诉人诉请也是错误的。二、关于预售房销售贷款义务应当谁先履行及上诉人是否已经完成了义务的问题。上诉人认为预售房销售的贷款必须由被上诉人和相关银行办理好合作贷款协议，上诉人才能办理相应手续。在签订房屋买卖合同时，上诉人已经将办理按揭贷款时上诉人应提供的资料，包括上诉人夫妻的身份证复印件、结婚证复印件、收入证明等资料提交给被上诉人，被上诉人应当根据其和合作银行签订的协作协议书办理好贷款手续，上诉人只需到银行去办理手续即可，即上诉人已经完成了自己的义务，现在无法贷到款项，责任在于被上诉人。原审法院判决上诉人承担贷款责任是错误的。三、双方合同中约定交房时间为9月28日，实际是第二年的1月12日交房的。因为被上诉人交房逾期超过30天，上诉人要求退房，解除合同。上诉人订立意向合同时，明确是房子、车库、储藏室一起的，其中储藏室是非法的，车库没有，上诉人坚持要求退房。综上，请求查清事实后撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉请。
被上诉人诸暨市玖胜房地产有限公司答辩称：涉案商品房买卖合同合法有效。在合同签订之前，被上诉人已经取得了预售许可，原审中被上诉人已提交相关证据，并经过相关部门盖章。根据商品房买卖合同第五条之规定，应由上诉人负责在合同签订后，办理完毕按揭贷款手续，根据中国人民银行个人住房贷款管理办法以及贷款通则的规定，办理贷款是上诉人的义务，被上诉人没有义务为上诉人办理。法定的按揭贷款手续第一步是借款人直接向银行申请借款，实践中开发商帮助贷款人借款，但并不意味着这是被上诉人的义务。关于上诉人主张的交房逾期及车库等问题，不是本案的审理范围，且至今上诉人没有交清房款，被上诉人有权利不交房，并不存在违约的情形，更何况被上诉人已将房屋交付给上诉人。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人周卫信、马斐莲在二审中提交证据如下：1、王家井滨江公寓购房定金确认书1份，以证明上诉人向被上诉人购买的房屋包括了车库、住房、储藏室等三部分内容，现实际只交付了住房；2、王家井滨江公寓储藏室购置协议1份，以证明上诉人支付了15000元购买储藏室，储藏室是被上诉人非法出卖的。被上诉人诸暨市玖胜房地产有限公司质证认为：不属于新的证据。储藏室的购置协议与本案无关联性，本案审理的是商品房买卖合同纠纷，关于定金确认书，其中乙方并非上诉人，与本案无关联性。本院经审查后认为，上诉人周卫信、马斐莲提交的上述证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，故不予认定。
被上诉人诸暨市玖胜房地产有限公司在二审中未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，关于涉案商品房买卖合同的效力问题，被上诉人诸暨市玖胜房地产有限公司向原审法院提交了售许字（10）第044号商品房预售证复印件1份，该件上经诸暨市住房和城乡建设局加盖行政审批服务专用章，并注明“经查与原证记录相符”字样，同时该商品房预售证字号与双方当事人签订的商品房买卖合同中第二条商品房销售依据中载明的商品房预售许可证“许字（10）第44号”亦相一致，故原审法院认定本案被上诉人出售的商住楼于2010年11月10日取得商品房预售证，双方当事人订立的商品房买卖合同为合法有效合同，具有事实和法律依据。上诉人周卫信、马斐莲虽主张被上诉人未取得商品房预售许可证，涉案商品房买卖合同为无效合同，但上诉人周卫信、马斐莲未能提供足以反驳的相反证据，故本院对该上诉意见不予采纳。关于上诉人周卫信、马斐莲是否已履行办理按揭贷款义务的问题，本院认为，上诉人周卫信、马斐莲与被上诉人订立的商品房买卖合同第五条第二项中明确约定，签订本合同首付房款148298元，余房款32万元整由买受人负责在合同签订后将银行贷款手续办理完毕具体付款方式以国家银行政策为标准，因此，从合同约定内容看，办理按揭贷款系买受人即上诉人周卫信、马斐莲之义务。同时，银行按揭贷款系买受人与银行之间发生的借贷关系，买受人与银行为借贷合同的双方当事人，因此办理按揭贷款的主要责任方、申请方亦在于买受人即上诉人周卫信、马斐莲。结合本案实际，被上诉人在银行办理完先期手续后，于2013年9月9日催促上诉人周卫信、马斐莲办理按揭贷款手续，而上诉人周卫信、马斐莲至今未向银行办理按揭贷款手续，显属怠于履行其义务之情形，故原审法院认定上诉人周卫信、马斐莲之行为已构成违约，应承担相应付款及违约责任，并无不当之处。上诉人周卫信、马斐莲主张根据合同约定，被上诉人应交付住房、车库和储藏室，然经本院审查双方订立的商品房买卖合同，该合同中并没有关于车库和储藏室的约定，故对该上诉意见本院不予采信。上诉人周卫信、马斐莲在二审中主张被上诉人存在逾期交房之情形，要求退房，上诉人该主张属独立诉请，而其在一审中并未就此提起反诉，故不属于二审审理范围，本院不予审及。综上，上诉人周卫信、马斐莲提出的上诉理由不能成立，本院对上诉人提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8073元，由上诉人周卫信、马斐莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 夏 鸿
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 陆琪瑜