北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第01575号
原告牟玉霞，女。
委托代理人周少华，北京市达实律师事务所律师。
被告北京传奇置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安贞里二区1号楼3层312室。
注册号：110105011727235
法定代表人韩旭浩，经理。
委托代理人孟德健，男，该公司主管，住北京市朝阳区安贞里二区19号楼1门401号。
原告牟玉霞与被告北京传奇置地房地产经纪有限公司（以下简称传奇置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王尧峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告牟玉霞之委托代理人周少华与被告传奇置地公司之委托代理人孟德健均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告牟玉霞诉称，2013年4月，我通过网上小广告得知有人转租房屋。与转租人联系好后，2013年4月19日我从承租户邓玲手中承租了北京市海淀区西八里庄某室其中一间主卧室，合同出租方为北京乐居行房地产经纪有限公司（租赁期间更名为传奇置地公司），承租方由邓玲变更为我。同日，被告强行收取1年卫生费720元。合同期满后，我多次致电被告要求退还1700元押金，但被告拒绝退还。另外，被告存在以下多种违约行为：被告没有出租代理许可手续，将房屋打成若干隔断，分租给多户困难人群，违反禁止群租政策规定；被告采取欺诈、威胁、诱骗等手段以卫生费、违约金等虚构名义多收费用；我多次电约被告修空调，被告一口回绝，最后还是大家摊钱加氟修好；2013年9月30日，被告未告知住户，擅自拆除承租房屋隔断；除了收钱外，被告未提供任何服务，态度蛮横，动辄威胁；被告为逃避政府主管部门监管及租户追究其法律责任，不断变更企业名称和实际办公地址。租赁合同是被告单方制作的格式合同，只约定了承租人违约责任，未约定出租人的违约责任，极不公平，格式条款应该按照有利于合同相对方的解释。因此，被告应承担违约责任，支付违约金1700元。我正在职业培训期间，因本案诉讼严重影响了我的上课、实习，为此我还支出交通费、通讯费、材料费等，向法律专业人士咨询支出2000元。综上，我起诉请求判令：1、传奇置地公司返还押金1700元；2、传奇置地公司承担违约金1700元；3、传奇置地公司返还卫生费560元；4、传奇置地公司赔付我因诉讼产生的误课费等损失5000元；5、诉讼费用由传奇置地公司承担。
被告传奇置地公司辩称，我公司不同意退还押金。双方签订合同约定一共六间房屋，水电费平摊，但原告最后四个月的水电费没有交，按照合同第5页合住公约第2项及备注，我认为原告违约，应按照合同第7条处理，所以我们用原告的押金冲抵了违约金。另外，合同约定应当结清费用后才能退押金，但双方未结清费用。原告在15日内未到我公司办理退押金手续，按照约定，我公司有权不退还押金。原告要求退还卫生费，我公司不同意。原告主张的损失与我公司无关，我公司不同意赔偿。我公司不存在原告所述的违约行为，不同意承担违约金。
经审理查明，2012年9月15日，北京乐居行房地产经纪有限公司（甲方）与牟玉霞（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同的原承租人为邓玲，北京乐居行房地产经纪有限公司将其代理出租的位于北京市海淀区西八里庄北里某房屋中的1间次卧（以下简称诉争房屋）出租给牟玉霞居住使用，租赁期限自2012年9月17日至2013年9月30日，房屋租金为每月1700元。其中，合同第三条约定：“租金及交付方式1、……。2、房屋租金交付方式为押壹付叁，须提前叁拾日交纳。具体付款日期：第一次2012年9月17日（￥5893元整），第二次……。第四次2013年5月30日（￥5100元整）。3、在合同有效期内，租金、保证金不再调整。4、在本合同签定之日起，乙方应向甲方付壹个月房屋租金作为保证金，共计人民币￥1700元整。全年有线电视费￥216元整；卫生费￥720元整。乙方交付的保证金仅作担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿。保证金用于垫付后，乙方应当在五日内补足保证金，如乙方未在五日内把保证金及造成损失部分的钱款补齐，甲方有权终止合同收回房屋。保证金不得充抵末期房租。合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在五日内将所收保证金全部返还给乙方。因乙方原因15日内未来甲方公司办理退保证金手续的，逾期不退。”第五条约定：“乙方义务1、乙方租住该房期间使用的水、电、煤气、电话、有线收视、宽带上网费、卫生等费用，由乙方按时向相关部门缴纳，……。”第七条约定：“违约责任租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应提前叁拾天通知甲方，并支付两个月租金补偿给甲方。剩余房租及保证金可以充抵违约金，逾期交付房租的，每日加收200元的滞纳金，如2日内仍不交纳，甲方视为乙方违约，合同终止，并视为乙方放弃房屋内物品所有权，甲方有权开启房门接纳新住户入住，所造成的后果由乙方自负。”第九条约定：“缴纳房款方式及注意事项1、……。2、……。合同到期后，退租时注意事项：1、合同到期前，我公司客户服务中心会与您联系，商量退租事宜。2、为了能尽快完成退租程序，请您注意以下两点事项：（1）在您搬离该租房屋，恢复房屋原状后，我公司客户服务中心人员及业务员会上门与您交接，验收该房屋。（2）请您务必留存好合同期内所交水、电、气、电话、卫生等相关费用收据（或发票），否则按入住时起始表底数至终止合同时表底数差额计算。3、在您结清合同期内发生的相关费用后，我公司按合同约定如期退还您所交保证金。……。”合同附有合住公约，内容为：“为了保证房屋内居住人员的权利与义务，特立此公约1、……。2、室内各项费用按人头均摊（或自行协商处理）。并每两个月内结算一次费用，否则后果由住户自行承担与本公司无关。……。注：如果承租人居住期间违反治安责任告知书及合住公约中各项规定的，依照租赁合同第七条规定按违约处理。”
合同签订当日，牟玉霞交纳了房屋押金1700元、房屋租金5893元及卫生费720元，原、被告双方办理了房屋交接手续。2013年5月28日，牟玉霞交纳第四次房屋租金5100元。2013年9月30日，牟玉霞搬离了诉争房屋，传奇置地公司将诉争房屋整套交还给房主，但未退还牟玉霞房屋保证金即押金，原、被告双方因此产生纠纷。
另查，在代理出租期间，传奇置地公司将北京市海淀区西八里庄某房屋分租给牟玉霞等人，共计五户。2013年6月28日，北京乐居行房地产经纪有限公司经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，名称变更为北京传奇置地房地产经纪有限公司。
庭审中，就2013年9月30日双方是否办理房屋交接手续一事，原告先称双方已交接清楚，其未拖欠水电燃气费用，因为被告明确表示不退押金，故而双方未和平办理交接手续。经询问，原告后又称其于2013年9月30日到过诉争房屋，但被告未到过诉争房屋。被告对此予以否认，称其于2013年9月30日到过诉争房屋，但原告未到诉争房屋内办理房屋交接，亦未结清最后4个月的水电及燃气费用。双方就各自上述主张均未提供证据。被告提供房东的收条用以证明牟玉霞未结清自2013年5月30日至9月30日的水电费及自2013年8月6日至9月30日的燃气费，其代为垫付整套房屋在这期间的水、电及燃气费用共计2850元，牟玉霞未在2个月内结清上述费用，其行为构成了违约，牟玉霞交纳的保证金应用于充抵违约金，不应退还。牟玉霞对收条的真实性及关联性均不予认可，认为其未拖欠最后4个月的水、电及燃气费用。经核对原告提交的诉争房屋水电及燃气费的缴费通知单及收据，水、电表底数的查询周期为每2个月或3个月或5个月查询一次，燃气表底数的查询周期为每3个月查询一次。原告起诉书中所称被告存在多种违约行为，被告对此均予以否认，原告未提供相应证据。就误课费、交通费、通讯费及材料费等费用的诉讼请求，原告亦未提供证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、押金收据等证据在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明事实，原、被告双方在合同期届满时未办理房屋移交手续，就未办理房屋移交手续的原因，原告先称是被告拒不退还押金致使双方未和平办理交接手续，但原告后又称其到过现场，是被告未到场所致。被告称其到过诉争房屋，是原告未到场所致。双方各执一词，但均未提供证据予以证明。按照《房屋租赁合同》约定，合同到期前，传奇置地公司应当与牟玉霞联系商量退租事宜，且在牟玉霞搬离房屋，恢复原状后，传奇置地公司应当上门与牟玉霞交接验收房屋，由此可见，在办理退房事项过程中，传奇置地公司负有主动与牟玉霞联系并办理交接验收房屋之义务。虽然传奇置地公司称其2013年9月30日去过诉争房屋，原告未到场致使双方未办理房屋交接手续，亦未结清相关费用，但原告对此予以否认，传奇置地公司亦未提供证据予以证明，故传奇置地公司对此应承担举证不能的法律后果。据此，本院认定传奇置地公司在合同到期前及2013年9月30日均未与牟玉霞联系并办理退租事宜，在这种情况下，传奇置地公司却将未办理房屋移交手续及未结清相关费用的原因归咎于牟玉霞，并以此为由认为牟玉霞违约，拒不退还牟玉霞保证金即押金之抗辩，缺乏事实和法律依据。关于2013年5月30日至9月30日的水电费及自2013年8月6日至9月30日的燃气费问题，根据原告提供的证据，诉争房屋的水、电表底数的查询周期至少为2个月，燃气表底数的查询周期为3个月，结合牟玉霞未交纳费用的时间，2013年6、7月发生的水电费数额应该是由相关部门在8月份查询后确定并出具缴费通知单，2013年8、9月发生的水电费数额应该是由相关部门在10月份查询后确定并出具缴费通知单，2013年8、9月发生的燃气费数额应该是由相关部门在11月份查询后确定并出具缴费通知单。因此，按照合住公约关于每2个月结算一次费用的约定，自2013年6、7月发生的水电费数额确定之日起，至合同期限届满时，即2013年9月30日，牟玉霞未超过2个月的水电费用结算期间。而2013年8、9月发生的水电费及燃气费在合同届满时并未确定具体数额，牟玉霞无法向相关部门缴纳。故而即便牟玉霞在合同届满时未结清相关费用，其亦未违反合同关于结算费用的约定。另，虽然《房屋租赁合同》第三条第4款中约定因牟玉霞原因15日内未来传奇置地公司办理退保证金手续的，逾期不退，但该约定系格式条款，缩短了牟玉霞请求退还保证金的时间，排除了牟玉霞的相关权利，应属无效条款。综上，本院对于传奇置地公司所持不予退还保证金之相关抗辩主张，均不予采信。现牟玉霞要求传奇置地公司退还保证金即押金1700元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。牟玉霞起诉书中所称传奇置地公司存在多种违约行为，传奇置地公司公司予以否认，牟玉霞未提供充分证据予以证明，而且《房屋租赁合同》中未约定传奇置地公司承担违约金的情形，所以牟玉霞主张比照合同中关于违约责任条款要求传奇置地公司承担违约金之诉讼请求，没有依据，本院不予支持。关于卫生费，由于双方在合同中明确约定了卫生费项目及数额，牟玉霞亦已实际交纳该项费用，且合同中没有退还卫生费的相关约定，故牟玉霞要求退还卫生费之诉讼请求，没有依据，本院不予支持。牟玉霞主张要求传奇置地公司赔偿其因诉讼所产生的误课费、交通费、通信费、材料费及咨询法律人士所支出费用等损失之请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京传奇置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日退还牟玉霞房屋保证金即押金一千七百元；
二、驳回牟玉霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由北京传奇置地房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服一审判决的上诉请求金额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王尧峰
二〇一四年三月五日
书 记 员 丁 珊