河南省栾川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栾民初字第214号
原告赵恒杰，男，汉族，1950年2月1日出生，住河南省栾川县。
委托代理人赵宏强，河南钼都律师事务所律师。
委托代理人赵林静，女，1974年5月3日出生，系赵恒杰之女。
被告刘海洋，男，汉族，1948年7月19日出生，住河南省栾川县。
被告刘文化，男，汉族，1951年6月24日出生，住河南省栾川县。
原告赵恒杰与被告刘海洋、刘文化合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵恒杰的委托代理人赵宏强、赵林静、被告刘海洋、刘文化到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年3月25日，原、被告签订了合作建房协议，约定由被告提供土地，并负责办理建房所需的各项批准手续，原告提供资金并进行具体的建设，房屋建成后无偿给付二被告前楼各一大一小两套房屋和院内车库一个，如后楼地基能安排好，房屋建成后无偿各给付二被告后楼一大一小两套房屋和院内车库一个。之后原告投入资金进行建设，前楼建设竣工后，后楼因无用地手续暂停建设，在分配房屋时被告以后楼没有建设为由拒不按照双方签订的合作建房协议履行，截止目前为止，原告建设了16套房屋，14个车库，仅仅实际控制了7套房屋和1个车库，其余9套房屋和13个车库均被二被告实际控制或对外出售，为了维护原告的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决被告刘海洋退还多占原告房屋一大一小两套房屋和院内车库6个、判决被告刘文化退还多占原告房屋一大二小三套房屋和院内车库6个。
原告为支持其起诉主张，向法庭提交如下证据：
第一组证据：合同书一份。证明根据合同第一条的约定，被告负责提供土地使用权。被告提供的土地使用权应当是合法的土地使用权，应当有土地使用证和相应的准建手续，否则提供的土地使用权是不完整和不完全的。合同第五条中约定“如后楼地基能够安排好”，说明在签订合同时后楼的地基并没有安排好，是否建第二排房屋并不确定。因后排没有合法的土地使用权导致不能建设。
第二组证据：1、谈话录音及录音整理笔录一份。拟证明合同约定应投资建设的第二栋房屋因被告未有合法的土地使用权，原告无法继续建设，被告以第二栋房屋未建为由侵占原告应有的房屋的事实。
2、房屋示意图2张；3、房屋现状照片7张。拟证明被告侵占原告应有的房屋的位置及外观状况。
被告刘海洋辩称，签订协议时，被告提供有土地使用证，当时约定建两排房子前后各给被告分一大一小两套房子、两个车库，原告前排盖成后不知什么原因，后排一直未盖，被告不同意，后来原告说把前排房子给被告，并亲自把钥匙全部交给被告。期间原告卖给陈建成车库一间。不存在被告多占原告房屋。是原告违约在先，未按合同履行。
被告刘海洋为支持其辩解请求向法院提供了下列证据：
1、证明一份，证明经生产队调整，后排所占土地生产队同意被告刘海洋使用，证明有用地手续，是原告不建后排房屋。
2、原告收据两张。证明原告同意将车库卖与被告，只是款未清。
被告刘文化辩称，原告起诉诉讼时效已超。签订协议时约定是建前后两排房子，若只盖一排，当时就不会同意签订合同，房产证未办理责任不在于被告。前排房子已盖成，后排房子一直不盖，但已经将被告在后排的房屋拆除，后原告同意将房子给被告。
被告刘文化为支持自己的辩解主张，向法庭提交了下列证据：1、土地使用证一份，证明被告的土地足够盖前后两排房屋。
2、居民组证明一份、万正民证言一份。证明被告后排原有房屋因原告承诺盖两排，已将房屋拆除。后排的房子不影响前排建房，因原告违约，被告要求其赔偿。
经庭审质证，被告刘海洋对原告提供的第一组证据真实性无异议。但认为，后排房屋土地使用问题，建房时被告已经和生产队说好了允许使用。因前面给生产队留出路，可以往后退，占生产队的地。同时被告提供给原告的土地证面积原告并没有占完，而是私自把被告的宅基地分给别人，当时被告阻挡不让原告施工，原告停工两天后，给被告商量说后排盖成后给被告作出补偿，结果后排原告不盖了。原告所建房屋质量有问题，第二年就四周漏水。同时，合同并不显示办证问题，没有约定证应该由被告办理。对原告提供的其余证据真实性无异议。
被告刘文化对原告提供的第一组证据真实性无异议。但认为，合同内容写的是甲方负责提供土地证，并没有约定必须办理建房所需的一切手续，房屋大证指的是房屋盖成后办理房产证，而不是准建证，房屋设计图纸应当是开发商提供。合同并没有约定后排应当提供多少土地建房。被告的土地使用证可以显示后面有地方，既然合同约定盖两排，就应该按照约定盖多少房屋。合同也明确约定应有效利用土地。原告明显存在违约行为，给被告造成的损失必须赔偿。对原告提供的其余证据真实性无异议。
原告对被告刘海洋提交的1号证据不予认可。认为，该证明不符合法律规定。被告所处的位置属城镇土地，依照土地管理法和城市房地产管理法的规定，城镇土地的使用，应当由县级人民政府以上的土地管理机关予以批准。作为出具该证明的栾川县城关镇耕莘东路第一居民组对该土地使用权不具有批准的权利，因此是不符合法律规定的。另外，这个证明是2015年才出具的。对被告刘海洋提交的2号证据收到条真实性无异议，但款未付清应退出多占车库。
原告对被告刘文化提交的1号证据真实性无异议。对被告刘文化提交的2号证据居民组证明、万正民证言不予认可。认为，后排是否影响前排建筑的问题，应当由城市规划部门出具相关证明，不应当由居民组出具。证人证言由于证人没有到庭，不予质证。
被告刘海洋对被告刘文化提交证据不发表质证意见。
被告刘文化对被告刘海洋提交证据不发表质证意见。
本院对双方不持异议证据予以确认。对有异议的证据评析如下：
被告刘海洋提供的1号证据，虽然证明本居民组同意刘海洋使用该空闲地，但未获得土地主管部门批准的土地使用证，本院不予采信。被告刘海洋提供的2号证据，证明车库买卖关系已成立，至于款未付清，原告可另行主张权利。对被告刘海洋称已建成前排房屋多占自己宅基面积，原告承诺补偿，同意其占有房屋的辩称，因未提供证据证明，原告予以否认，本院不予采信。
被告刘文化提供的证据，证明已建的前排房屋及未建的后排房屋占地均在其土地使用证范围内，本院对此予以采信。但对被告刘文化要求原告赔偿因拆除房屋给刘文化造成的损失，因不属同一法律关系，被告刘文化未提出反诉，也未提供证明其损失的证据，本院不予处理，被告刘文化可另行主张权利。对被告刘文化声称原告同意其占有房屋的说辞，因未提供证据证明，原告予以否认，本院不予采信。
本院依据认定的有效证据，确认以下案件事实：
2007年3月25日，原告赵恒杰与被告刘海洋、刘文化签订了合作建房协议，协议第一、二条约定，由被告提供建房用地，并负责处理邻里关系、负责办理房屋大证。协议第三条约定，由原告负责设计和建设，并保证工程质量。协议第四条约定，初步设计建两排房屋，前排一梯两户共两梯，每层两大两小四套房屋，共四层（不含第一层车库）（以下累同）。协议第五条约定，根据宅基地现状，先行施工前排房屋。房屋建成后无偿给二被告占有二楼各一大一小两套房屋和院内车库一个。如后楼地基能安排好，房屋建成后二被告再占有二楼各一大一小两套房屋和院内车库一个。协议签订后，原告即拆除二被告原有房屋在二被告已有的土地使用证范围内投入资金进行前排楼房建设。前楼建设竣工后，原告以后楼地基未能安排好为由搁置投资建设，致使双方在分配房屋时产生纠纷。
另查明，被告刘海洋、刘文化房屋土地使用证显示，房屋用地系国有划拨土地。
被告刘海洋、刘文化各自提供合作建房用地面积相同。已竣工的前排楼房东头所占用土地，系被告刘海洋原有房屋地基，有土地使用证。西头所占用土地，系被告刘文化的院子，有土地使用证。被告刘海洋居东门栋，一梯两户。不含车库共四层，每层一大一小两套房屋。被告刘文化居西门栋，一梯两户。不含车库共四层，每层一大一小两套房屋。
若后排楼房再建，东头所占用土地系生产组空闲地。因被告刘海洋原有房屋地基给生产组让出路，生产组同意被告刘海洋使用该空闲地，但没有土地主管部门批准的土地使用证。西头所占用土地，系被告刘文化原有房屋地基。有土地使用证。
按双方合作建房协议约定，东门栋八套房屋，除被告刘海洋应分配一大一小两套房屋、一个车库外，被告刘海洋多占四楼一大一小两套房屋。西门栋八套房屋，除被告刘文化应分配一大一小两套房屋、一个车库外，被告刘文化多占一楼一大一小两套、三楼一小套计三套房屋、院内六个车库。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告刘海洋、刘文化和原告赵恒杰签订的合作建房协议是在自愿、平等的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且并不侵害社会公共利益，具有法律约束力。被告刘海洋、刘文化应按照协议的约定进行房屋分配。对原告赵恒杰要求二被告按签订的协议退出应有原告占有的房屋的请求本院予以支持。但被告刘海洋、刘文化的房屋用地系国有划拨土地，在国有划拨土地上的房屋开发应遵从国家土地管理部门的规范管理。未建部分的用地，因没有土地主管部门批准的土地使用证，不再履行。被告刘海洋、刘文化关于原告违约在先的辩解，因协议第五条明确约定了所附条件为“如后楼地基能够安排好”，因部分用地未获得相关批准使用手续，本院不予采信。被告刘海洋关于已建成的前排房屋，因西门栋多占其宅基面积，原告事先有承诺，同意被告刘海洋多占房屋的辩称，因签订的协议中未约定，未提供相关证据证明，且原告予以否认，本院不予支持。被告刘海洋提供的原告赵恒杰收条，证明车库买卖关系已成立，至于款未付清，原告可另行主张权利。被告刘文化关于原告建前排房屋时，仅占用刘文化的院子，却拆除了刘文化的房屋，给刘文化造成很大损失，要求原告进行赔偿的辩称，因签订的协议中未约定，且与本案不属同一法律关系，被告刘文化未提出反诉，也未提供证明其损失的证据，本院不予处理，被告刘文化可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第四条、第十五条、第三十四条之规定，判决如下：
一、被告刘海洋应于本判决生效之日起三十日内将与原告赵恒杰合作所建楼房东门栋四楼一大一小两套房屋，交付原告赵恒杰。
二、被告刘文化应于本判决生效之日起三十日内将与原告赵恒杰合作所建楼房西门栋一楼一大一小两套房屋、三楼一小套房屋及前、后院内6个车库，交付原告赵恒杰。
三、驳回原告赵恒杰的其它诉讼请求。
案件受理费2000元，由原告赵恒杰负担400元,被告刘海洋负担600元,被告刘文化负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 姜伊兵
审 判 员 李鸿洲
人民陪审员 张玉巧
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 王延晓