江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）太浏民初字第0071号 原告太仓隆欣果蔬专业合作社，住所地江苏省太仓市浏河镇何桥村20组，组织机构代码06186426-7。 法定代表人张树勤，经理。 委托代理人唐仲慧，上海市天云律师事务所律师。 委托代理人沈泉林，上海市天云律师事务所律师。 被告李金国。 原告太仓隆欣果蔬专业合作社与被告李金国租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太仓隆欣果蔬专业合作社的法定代表人张树勤、委托代理人唐仲慧（2014年2月19日第一次开庭出庭）及沈泉林（2014年5月22日第二次开庭出庭）、被告李金国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓隆欣果蔬专业合作社诉称，2013年被告租赁了原告的蔬菜大棚A区1-24号共24个大棚，计24.42亩土地，由被告种植蔬菜，每亩每年租金为2800元，共计68376元。2014年的每亩每年的租金为3000元。被告自2013年1月至今的租金均未付。2013年12月原告书面通知被告在2013年12月31日前付清承包费，否则收回承包权，但被告仍未支付。2014年1月13日太仓市浏河镇人民调解委员会组织原、被告进行调解，但未调解成功。原告起诉要求：1、2014年2月19日解除原、被告之间的租赁关系；2、被告返还原告蔬菜大棚A区1-24号共24个大棚，土地面积计24.42亩；3、被告支付2013年土地及大棚的租金68376元（2800元／亩／年×24.42亩），审理中，原告变更该项诉讼请求为要求被告支付自2013年1月1日起至被告实际腾退土地之日止的土地及大棚的租金，其中2013年的租金按照每亩每年2800元计算，2014年1月以后的租金按照每亩每年3000元计算。 被告李金国辩称，一、被告自2013年1月1日开始租赁原告太仓隆欣果蔬专业合作社的蔬菜大棚24个，面积为24.42亩。被告不同意2014年2月19日解除双方间的租赁合同，原告提出要解除合同的通知函是由原告姓朱的工作人员于2013年1月16日送给被告的，原告没有提前3个月通知，被告已经种植了14亩的辣椒和10亩的有机花菜，辣椒和有机花菜要到2014年7月31日收起来，故被告同意双方间的合同于2014年7月31日解除并在该日腾退大棚。二、2012年被告租赁大棚的租金是2600元每亩每年，但2012年8月台风造成大棚损坏，而原告未能修好，原告只是简单的修理，故2013年1月1日开始的租金应按2200元每亩每年计算。自2013年1月1日起至今的租金被告没有交，现在也不同意交，因为被告在租赁期间产生了如下损失及费用：1、2012年8月因为台风，被告的24个大棚都不同程度的损坏了，损坏主要为薄膜和钢管，原告委派人员修整了钢管及安装了3个半大棚的卡槽，24个棚的薄膜及21个半大棚的卡槽都是由被告及被告妻子重新安装的，被告及被告妻子修理共花费70个人工，每人每工按200元计算，修理大棚的人工费共计14000元，应由原告支付；2、2012年因河道保洁时河水污染，造成被告的蔬菜减产，损失达133200元；3、2012年8月台风将大棚刮坏，原告承诺在2012年8月底前修好大棚，被告在台风后于8月15日-20日间又种植了12亩茄子和6亩小番茄，但因原告未能及时修好大棚，茄子和小番茄都冻死了，损失达3万多元；4、2012年因台风国家发的救灾款被告没有拿到；5、2010年大棚被征用，每亩补贴4500元，少算了被告1.24亩是5580元。综上，请求驳回原告要求被告支付租金的诉讼请求。 经审理查明：2013年1月1日，原告太仓隆欣果蔬专业合作社（协议乙方）与太仓市浏岛现代农业投资有限公司（协议甲方）签订大棚租赁协议书1份，协议约定甲方将位于太仓市浏河镇何桥村蔬菜基地钢结构大棚租赁给乙方种植蔬菜，总面积为468.77亩，期限为2013年1月1日至2015年12月31日。2013年1月1日，原告太仓隆欣果蔬专业合作社将其租赁的钢结构大棚中的24个（A区1-24号）转租给被告李金国，总面积为24.42亩，原、被告未签订书面的租赁合同。被告自2013年1月1日起租赁上述钢结构大棚至今，但被告未向原告付过租金。 2014年1月13日，太仓市浏河镇人民调解委员会组织原、被告对双方间的租赁事宜进行调解，被告在调解时陈述2013年1月1日起的大棚租金为2600元每年每亩。 2013年12月26日，原告书写通知1份，要求被告在2013年12月31日前交清租金，否则原告于2014年1月1日起收回大棚。该书面通知由原告工作人员于2014年1月16日送至被告处。 另查明，本案涉及的24个钢结构大棚在2012年1月至12月已由被告李金国向案外人太仓隆顺果蔬专业合作社租赁用于种植蔬菜，双方约定的租金为每亩每年2600元，年租金为63492元，被告分别于2011年12月1日、2012年1月16日、2012年5月15日给付太仓隆顺果蔬专业合作社租金10000元、43492元及10000元，被告已付清2012年的租金。2012年8月，被告租赁的上述24个大棚均因台风不同程度受损，损坏部位主要为钢管及薄膜。同时太仓市浏河镇何桥村蔬菜基地的其他大棚也都有不同程度的损坏。台风过后，原告从2012年8月-9月开始陆续向原告发放修理大棚所需的薄膜、卡槽、三件套及接头等配件。2012年9月原告组织人员修理被告受损的大棚，将被告的24个棚的钢管均进行了整修，并上了3个半棚的卡槽。被告24个棚的薄膜及21.5个棚的卡槽、压膜线等均系被告与其妻子安装。被告陈述与其妻子修理大棚期间仍在种菜，且大风时无法安装薄膜，故两人自2012年9月20日起修到2012年10月底，共计40天，实际花费人工约为2人35天，共计70人工。原告在审理中明确表示愿意代太仓隆顺果蔬专业合作社处理被告因2012年台风造成的相关损失事宜，同意按照2个月的租金支付被告2012年因台风造成的大棚修理人工费，在本案被告应向原告支付的租金中直接抵扣。 上述事实，有原告提交的人民调解记录、通知、大棚租赁协议书、申领单复印件、蔬菜大棚清单、大棚损坏情况记录单，被告提交的收据、信封、协议及原、被告的陈述予以证实。 本案审理中，本院于2014年4月4日向太仓市浏河镇何桥村蔬菜基地钢结构大棚的租户秦广喜、韩先雯、闫子明进行了调查并制作了调查笔录。秦广喜陈述：其自2011年下半年开始租赁大棚，2014年开始签合同，原来没有合同，2011年租金为5000元每亩每年，2012年下半年开始租金一直是2800元每亩每年，一共租了6个大棚，租金是先付后用，种的是黄瓜和芹菜；李金国租的是其南面的大棚，中间隔着闫子明租赁的大棚；2012年8月初的台风，其租的6个大棚都坏了，主要是薄膜被刮坏了，钢管基本都变形了，公司找了3个人修理了5个大棚的钢管，6个大棚的卡件是其和其老婆两个人每天利用零星时间安装了1个星期，6个大棚的薄膜是在配件装好的情况下，其和其老婆，另外还叫了5个人，共7个人装了2天，大棚刮坏到新的薄膜来约为2个月；其听说李金国的大棚薄膜都刮坏了，李金国修了多久的大棚不清楚。韩先雯陈述：其自2009年开始从隆顺处租赁大棚，共租了12个大棚，面积为10亩，4个棚长66米，4个长55米，4个长45米，签过4年合同，每年一签，大棚所在的土地不一样则租金不一样，2013年的租金有2600元／亩，也有3200元／亩，2014年开始2800元／亩；2012年8月受台风影响其租赁的12个棚的薄膜都坏了，上面一排的三件套及卡槽等也都坏了，12个棚上所有歪的钢管由隆欣公司找了4-5个人花费1个礼拜调整好，上排卡槽及薄膜由自己修复，其中卡槽是自己抽取零星时间修了半个月，薄膜是4-5个人抽时间在10天内完成的，有风的时候不能装薄膜，合作社一共免了其2个月的租金；2012年台风的时候其种的是黄瓜和芹菜，李金国的棚在其棚的南面，2012年台风的时候蔬菜基地宽度为8米的大棚基本都坏了，李金国的棚是他们夫妻俩修的，修了多久不清楚，合作社一共就5-6个人轮流修损坏的大棚钢管。闫子明陈述：其在2011年下半开始租赁大棚，共租了8个，占地面积为7.9亩，一直租到现在，没有签过合同，7个棚是长66米，1个是长71米，2011年下半年到现在一直是2800元每亩每年，租金一年一付，年初付，先付后用；2012年8月台风的时候8个棚都坏了，主要是钢架散了，薄膜坏了，还有配件坏了，公司就3个人修，没有时间过来，公司提供了薄膜和卡槽让其自己修理，卡槽是3个人修了1周，大棚新的薄膜四家一起相互帮忙上的，一家要2天，四家要8-9天，有大风的时候不能上，公司为此免了2个月的租金，大部分人家都免了2个月的租金，每家算的人工费不一样，公司为其算了装卡槽的人工费2000多元，装薄膜的人工费用旧的薄膜抵的，没有另算人工费；2012年台风的时候其种的是黄瓜，李金国的大棚在其棚的南面，他的棚有公司的人去修的，修了多久不清楚。 本院认为：原、被告间的租赁合同关系依法成立并生效，双方应按约全面履行义务。原、被告间未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。原告将钢结构大棚交付被告租赁使用，被告理应按约支付租金。因原告未交纳租金，原告起诉要求与被告解除租赁合同；被告同意解除，且双方在审理中达成一致意见即于2014年7月31日解除合同，系双方真实意思表示且不违反法律规定，本院予以确认。被告应在合同解除后腾退24个大棚及相应土地并交还原告。 关于租金标准的问题，原告主张2013年按照2800元每亩每年、2014年按照3000元每亩每年计算租金，被告对此不予认可；因双方未签订书面的租赁合同，且原告未能提供相应证据予以证实，本院对此不予采信；被告认可2600元每亩每年，有原告提交的人民调解笔录相印证，且与被告上一年度向案外人租赁涉案相同大棚的租金相符，本院予以确认。对于被告提出2013年因大棚损坏应降低租金为2200元每亩每年的答辩意见，其中2012年台风造成大棚损坏，原告委派的人员、被告及其妻子修理大棚的期间横跨两个月，对蔬菜的种植产生了影响，本院部分采纳被告的答辩意见，对修理期间的租金酌情减免，因修理系渐进式的，综合考虑应在1个月的期间内减半收取租金为宜，被告已向太仓隆顺果蔬专业合作社预交了2012年一年的租金，减免的租金应由太仓隆顺果蔬专业合作社予以退还，现原告自愿代太仓隆顺果蔬专业合作社处理2012年被告因台风造成的损失，故相应减免的租金2645.5元（2600元／年／亩×24.42亩÷12月÷2）可在被告应向原告支付的租金中直接扣除；2013年1月以后的租金，因2012年台风造成上百个大棚的损坏，涉及多个承租人及多个大棚，原告委派人员对大棚钢管进行修整后，向包括被告在内的承租人发放了薄膜、卡槽及三件套等配件，由承租人自行维修，被告对已领取了薄膜及卡槽等没有异议，且被告实际已对大棚进行了修理，可见双方约定由被告修理大棚，被告修理完毕后可向太仓隆顺果蔬专业合作社主张修理费，因被告未修理完毕造成的损失应由其自行承担。另结合当事人提供的大棚照片、当事人庭审陈述及本院对租赁现场的勘查情况，本院注意到被告在其主张损坏的大棚中仍种植了蔬菜，可见相应大棚的部分损坏未影响其使用，被告主张减免2013年1月以后租金的理由不能成立，本院不予支持，2013年1月1日以后的租金应按2600元每亩每年计算。 关于被告提出的要求原告承担2012年修理大棚费用的问题，因原告愿意代太仓隆顺果蔬专业合作社处理因2012年台风造成的损失，且原告同意将被告支付的修理费在本案被告应付原告的租金中直接扣除，未损害案外人及被告的利益且有利于纠纷的解决，本院予以准许。原、被告对因自然灾害造成大棚损坏所产生的修理义务由原告承担并无争议，被告自行组织修理所产生的修理费用应当由原告负担；本案的修理费主要表现为人工成本，结合被告租赁大棚的数量及损坏情况以及周围农户的修理情况，本院认为被告提出的修复大棚需70人工的主张尚属合理；本院同时考虑到受损旧膜的处置及劳动力价格因素，确定本案的修理费为10500元。 综上，从2013年1月1日起计算至2014年7月31日，被告应向原告支付租金100529元【2600元／亩／年×24.42亩×（1＋7／12）年】，扣除因2012年台风应减免被告的租金2645.5元及应支付被告的修理费10500元后，本院确定至合同解除日（2014年7月31日）被告应向原告支付人民币87383.5元。 关于被告提出的因原告未及时修理大棚造成其小番茄及茄子的损失，被告未能提供证据证实其主张的原告承诺在8月底前修好大棚的事实，对于被告在台风后种植小番茄及茄子产生的损失，被告也未能提供证据予以证实；且即使被告存在损失，也系其明知大棚未修好仍种植而自行扩大的损失，故本院对原告的此项主张不予支持。关于被告提出的河道保洁损失、救灾款及征用补偿，与本案属不同的法律关系，本案不予理涉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告太仓隆欣果蔬专业合作社与被告李金国间的租赁合同于2014年7月31日解除。 二、被告李金国于2014年7月31日腾退所租赁的位于太仓市浏河镇何桥村蔬菜基地A二区1-24号的钢结构大棚24个及占用的土地24.42亩，交还原告太仓隆欣果蔬专业合作社。 三、被告李金国给付原告太仓隆欣果蔬专业合作社租金87383.5元，于本判决生效后10日内履行。 被告李金国如采用转账方式支付，请汇入原告的指定账户或本院的账户（户名：太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓营业部，账号：45×××14）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2512元，由原告太仓隆欣果蔬专业合作社负担536元，被告李金国负担1976元。该款原告已预交，本院不再退还，上述两被告于履行本判决时按照负担额一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。 审 判 长  李 红 代理审判员  张永生 人民陪审员  陈文蓉 二〇一四年七月十八日 书 记 员  严莹玉