文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）亳民一终字第00256号上诉人（原审被告）：廉保胜，男，40岁，汉族，个体经营户，住涡阳县。委托代理人：杨尘，安徽香樟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涡阳县粮油贸易公司，住所地涡阳县城关淮中大道路北。法定代表人:祝传林，经理。委托代理人：荆维功，安徽皖杰律师事务所律师。上诉人廉保胜与被上诉人涡阳县粮油贸易公司因确认合同无效纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2012）涡民一初字第01051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人廉保胜的委托代理人杨尘、被上诉人涡阳县粮油贸易公司的法定代表人祝传林及其委托代理人荆维功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2003年10月，涡阳县粮油贸易公司为偿还欠农行的贷款，经职工大会讨论，建议将本单位通过划拨方式取得的国有土地(已办理土地使证登记）及仓库(未办理房屋所有权登记)进行资产出售变现。后涡阳县粮油贸易公司(甲方）于2003年10月27日便同廉保胜签订了《粮贸公司土地转让协议书》，于2003年12月3日又分别同廉保胜、廉保胜(乙方)分别签订了《安徽省涡阳县粮油贸易公司资产出售合同》。其中与廉保胜的合同中约定:甲方的土地214.5平方米(南北长16.5米，东西宽13米)，按每亩20万元，西仓库5间，每间25OO元，出售给乙方;由甲方在一月内为乙方办好土地使用证和房产证，乙方付给甲方伍点贰万元现金作为首批付款和零点伍万元办证活动经费;在甲方为乙方办好土地使用证时，乙方必须在三日内付清购地余款(以实际土地证面积为准);甲方要在合同生效后三日内将仓库钥匙交给乙方，乙方可任意使用，甲方不得干涉等内容。合同签订当日，廉保胜即付给涡阳县粮油贸易公司52000元购地款和5000元办证款，涡阳县粮油贸易公司法定代表人为廉保胜立据收条并加盖了单位印章。廉保胜按合同的约定使用了出售的土地和仓库至今。一审法院认为：涡阳县粮油贸易公司与廉保胜签订的《安徽省涡阳县粮油贸易公司资产出售合同》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”。《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:·¨¨，(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，因未经政府批准，故二者签订的土地转让协议违反了法律法规的强制性规定，应当认定为无效合同。因该合同取得的财产，应当予以返还。故涡阳县粮油贸易公司的诉讼请求成立，予以支持。廉保胜的辩解理由不能成立，不予支持。案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决：一、涡阳县粮油贸易公司于2003年12月3日同廉保胜签订的《安徽省涡阳县粮油贸易公司资产出售合同》无效;二、廉保胜返还占用涡阳县粮油贸易公司的土地214.5平方米(南北长16.5米，东西宽13米)、西仓库5间，于判决生效后15日内履行完毕;三、涡阳县粮油贸易公司返还廉保胜57000元(按中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2003年12月3日算起至付清为止)，于判决生效后15日内履行完毕。案件受理费1225元，由涡阳县粮油贸易公司、廉保胜各负担612.50元。廉保胜上诉称：涡阳县粮油贸易公司已经不存在，不具备诉讼主体资格。一审认定西仓库未办理房屋所有权登记错误。该房屋于1991年2月已经办理了房产证，被上诉人曾经出示过该房产证。一审认定合同无效错误。房屋和国有出让土地，乙方能够转让。该合同是被上诉人为解决资金困难，向上级报告后，请求上诉人购买。一审判决仅返还转让款及利息显示公正，现在房屋已经增值，应按房屋及土地市场价格支付价款。一审认定土地性质错误，是征用而不是划拨。一审适用法律错误，本案发生在合同法司法解释生效前，不应溯及既往。一审没有审查利益冲突，原告、被告代理人为同一律师事务所律师。请求撤销原判，依法改判或发回重审。涡阳县粮油贸易公司辩称：一审原告有营业执照，具有主体资格。本案争议合同为无效，土地系划拨，双方协议已经明确。争议的房屋没有合法产权证，上诉人举证的申请系复印件，而且未批准颁证。本案适用法律准确，双方行为一直违法，司法解释生效时仍未办理过户。本案系无效合同，因而无显示公平之说。二审的鉴定与本案无关，不能证明其目的。本案程序合法，代理人利益冲突属于律师行业内部规范，不属于程序范畴。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，廉保胜提供了下列证据：涡阳县价格认证中心价格认证结论书，结论仓库等价格认证金额为126068元，土地价格认证为1875420元。证明争议土地的现在价值。涡阳县粮油贸易公司认为该鉴定违法，划拨土地无法鉴定其价值，价格采集与本案无关，不能证明土地价格。对该证据，因在认证中未对土地性质为划拨土地进行界定，故不予认定。二审中各方当事人继续提交一审所举证据，证明目的与一审相同，故对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：（一）涡阳县粮油贸易公司是否具备主体资格；（二）涉案房屋是否办理了房产证；（三）涉案土地的性质是什么，双方合同是否有效；（四）一审判决是否显失公平；（五）一审适用司法解释是否正确；（六）一审当事人双方是同一事务所律师是否违反审理程序规定。（一）关于涡阳县粮油贸易公司是否具备主体资格。因二审期间，涡阳县粮油贸易公司提供了其营业执照原件，故对其主体资格予以认定，对廉保胜的该上诉请求不予支持。（二）关于涉案房屋是否办理了房产证。廉保胜未提供涉案房屋的房地产权利证书或证明该房屋已经办理房产证的其他证据，故应由其承担举证不能的责任，对该上诉请求不予支持。（三）关于涉案土地的性质是什么，双方合同是否有效。综合双方提供的土地相关手续，土地取得方式为征用，双方合同亦对涉案土地办理出让手续费用的承担作出了约定，但至今仍未办理出让手续，故应确认争议土地性质系划拨土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。因双方转让的土地至今未经有批准权的人民政府批办理土地使用权出让手续，故双方签订的资产出售合同无效。（四）关于一审判决是否显失公平。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。廉保胜认为其除利息损失外，仍有房屋增值费用的损失存在，因其提供的鉴定结论不能作为证据，故其提出的损失无依据。且其一审未就该请求提出反诉，如其认为仍有其他损失存在，可另行解决该争议。（五）关于一审适用司法解释是否正确。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。本案一审受理时间在该解释施行之后，故对双方争议适用该解释并无不当。（六）关于一审当事人双方是同一事务所律师是否违反审理程序规定。一审时，双方代理人虽系同一律师事务所律师，但双方当事人均未对此提出异议。该律师执业中的利益冲突未影响本案公正处理，不属于严重影响法定程序的情形。对廉保胜因此提出发回重审的理由不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序并无不当，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612.5元，由廉保胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 雷 晨审 判 员 赵 亮代理审判员 许 林二〇一三年七月二十六日书 记 员 赵昱昱