广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2547号
上诉人（原审原告）：广州中土实业发展有限公司，住所地广州市荔湾区环市西路135号。
法定代表人：王庆庆，该司执行董事、总经理。
委托代理人：冯青，该司职员。
上诉人（原审被告）：潘灵。
上诉人广州中土实业发展有限公司、上诉人潘灵因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区环市西路西站三街16号502房是中国土木工程公司广州分公司所有的房产，该房屋为混合结构，产别为全民，使用性质为住宅。潘灵父亲潘长建是广铁西站职工，自1984年起，中国土木工程公司广州分公司前身即中国土木工程公司广州经理处安排其居住于广州市荔湾区环市西路西站三街16号402房（现门牌号××，并颁发《住房证》，《住房证》中的“住房须知”记载：凡居住本处宿舍的职工均应服从房管部门管理，按期交纳房租、水电费等。潘长建去世后，潘灵一直在该房屋居住至今，广州中土实业发展有限公司（以下简称中土公司）、潘灵双方没有签订租赁合同。期间，中土公司曾多次调整租金标准，潘灵每月按使用面积56.8848平方米×3元／平方米的标准向中土公司交租至2012年12月。
2013年8月16日，中土公司向潘灵发出《关于收回房屋的通知》，内容为：“因工作需要，经公司研究决定，我司将于2013年11月1日收回西站三街16号502房。请接到本通知后，于2013年10月31日前自行搬离该住房，并清理完毕房内所有私人物品，否则视同放弃，本公司有权进行处理。”潘灵于庭审中陈述收到上述通知。2013年11月6日，中土公司向潘灵发出《通知》，内容为：“你租用我公司广州市荔湾区环市西路西站三街16号502房，从2013年1月1日起至今，未支付任何费用。现我公司特通知您：1、立即完整交回房屋。2、必须在2013年11月8日16：00前缴纳2013年1月1日起至2013年10月31日止总计人民币30000元的房屋占用费（按3000元／月计）。如您未在规定时间内缴纳全部费用并交回房屋，我公司将采取法律行为保护自己的合法权益。”上述通知，潘灵称没有收到，根据中土公司提供的速递邮件改退批条显示“收件人拒收”，潘灵于庭审中陈述并非其主观原因拒收，针对该问题潘灵已多次致电邮局进行投诉。
原审另查，2001年12月24日，广东省工商行政管理局出具《证明》，证明“原中国土木工程公司广州分公司于1985年2月5日在我局核准开业登记。该公司于1992年11月21日经我局核准变更登记，将其名称变更为：广州中土实业发展公司”。2007年12月20日，广州市工商行政管理局出具《改制登记核准通知书》，载明：“广州中土实业发展公司”变更为“广州中土实业发展有限公司”，由“国有”改制为“有限责任公司（法人独资）”。
2013年11月11日，中土公司向潘灵提起本案诉讼，请求法院判令：原告诉至法院请求依法判令：1.潘灵于2013年11月30日前搬出并完整交回广州市荔湾区环市西路西站三街16号502房；2.潘灵支付广州市荔湾区环市西路西站三街16号502房房屋占用费人民币30000元；3.本案诉讼费由潘灵承担。
潘灵原审答辩称：我与中土公司之间是公有房屋租赁关系。我现在居住的广州市荔湾区环市西路西站三街16号502房（原402房）是我父亲潘长建生前铁路单位回迁分配的公有房屋，属福利分房性质。我父亲于1984年2月入住，由中土公司广经处签发054号住房证明（亦即公房承租租约），与中土公司前身中土公司广经处建立公房租赁关系，缴纳公房租金。我父母先后去世，我与妹妹居住其中，我们的户籍及居住地均为该址。我妹妹成家搬出后，则由我继续居住至今。1985年至2002年租金收据公章为铁道部援外办公室广州援外人员接待站，2003年至2007年租金收据公章为广州中土实业发展公司，2009年至2012年租金收据公章为广州中土实业发展有限公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，依照国家福利政策租赁公有住房等情形纠纷案件，不适用该解释，即说明合同法所适用的房屋租赁合同纠纷案件不能适用本案之类案件处理。在居住期间，我们一直支付租金，按年度交租，每年12月31日前缴纳租金即可，具体时间不定期。中土公司从2013年8月开始即以各种借口要求我以市场价购买该房屋，或者搬走，拒绝收租。我多次电话甚至上门与中土公司协商，中土公司均置之不理，后我不得不于2013年10月10日向中土公司寄送通知，要求中土公司收取租金，中土公司2013年10月11日签收后又没有回音。2013年8月16日中土公司出具“关于收回房屋的通知”，拖延至2013年8月19日，其行政人事部经理黄超英才电话联系我，我于2013年8月24日方收到快递。2013年8月28日我上门向中土公司反映情况，2013年9月3日我与亲戚再次前往中土公司处协商，向黄超英及毛行强提交了中土广经处签发的住房证，并由黄超英复印签收。而中土公司2013年11月6日的“通知”我从未签收过，中土公司亦无任何人与我联系。综上所述，中土公司起诉我所述的事实和理由根本不成立，请法院依法驳回其诉讼请求。
原审庭审中，潘灵陈述其没有搬迁去向，双方均确认案涉房屋的计租使用面积为56.8848平方米，潘灵不是中土公司的员工。
原审法院认为：广州市荔湾区环市西路西站三街16号502房屋虽是登记在中国土木工程公司广州分公司名下的房产，但中国土木工程公司广州分公司经名称变更与改制已为中土公司，故中土公司对案涉房屋拥有所有权，中土公司依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。案涉房屋是中土公司前身分配给其职工即潘灵父亲潘长建居住的，根据其《住房证》中“住房须知”可以看出，该房屋是带有职工福利性质的职工宿舍，居住的对象应该是单位的职工。潘长建已去世多年，潘灵虽长期居住在案涉房屋内，但潘灵与中土公司之间并不存在劳动关系，也未签订租赁合同，也未约定居住期限，中土公司有权要求潘灵交回案涉房屋，故中土公司请求潘灵腾退搬出案涉房屋合法有理，原审法院予以支持。由于潘灵现无地方搬迁，故中土公司应给予潘灵一定的时间另找房屋居住。至于从2013年1月1日起的租金标准问题，期间，中土公司已多次要求调整租金，双方未能协商一致，考虑到案涉房屋当时分配使用的性质和收租交租情况，中土公司起诉前（即2013年11月11日前）的租金潘灵可继续每月按使用面积56.8848平方米×3元／平方米的标准向中土公司交租，自2013年11月12日起至本判决判定潘灵搬迁之日止的房屋使用费，潘灵可参照评估机构评定的成本租金标准计付给中土公司。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年4月28日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起一年内，潘灵（含同住人员）搬出广州市荔湾区环市西路西站三街16号502房屋，将上述房屋交回给广州中土实业发展有限公司管业使用；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，潘灵向广州中土实业发展有限公司支付从2013年1月1日至2013年11月11日的房屋租金（每月租金按使用面积56.8848平方米×3元／平方米计算）；三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州中土实业发展有限公司向有资质的评估机构按广州市成本租金标准（按使用面积56.8848平方米）申请评定该房屋的房屋使用费，潘灵给予协助；潘灵自评定之日起三十日内向广州中土实业发展有限公司支付自2013年11月12日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费；本判决发生法律效力之次日起至潘灵搬迁之日止的房屋使用费，潘灵仍应按上述评定的标准按月向广州中土实业发展有限公司支付。四、驳回广州中土实业发展有限公司的其他诉讼请求。一审受理费650元，由潘灵负担。
判后，上诉人中土公司与上诉人潘灵均不服原审法院上述民事判决，分别向本院提起上诉。其中，中土公司上诉称：一、原审法院认定事实错误：（一）原审法院仅以《住房证》中“住房须知”记载的“凡居住本处宿舍的职工均应服从房管部门管理”即认为潘灵之父为我司员工不妥，我司原称“中国土木工程公司广州分公司”，而潘灵之父潘长建生前单位是“广铁西站”按照当时计划经济的规定，其并无权由我司分配住房；（二）分配的宿舍是临时居住的，只不过广铁西站因无宿舍安排，请求我司帮助解决才造成潘长建入住我司宿舍，根本不是福利分房；（三）临时分配给潘长建的单位宿舍，其儿女无权继承使用，何况其儿女并非我司员工，仅因潘长建去世并未告知我司，才导致我司的合法权益被损。二、原审法院适用法律错误：原审判项第一项、第三项判令潘灵在本案生效后一年以内搬出、且由我方申请评估，其只需按评估的成本租金支付房屋使用费。一年的搬出时间过久，应以三个月为期，且应当自我司2013年8月16日向其发出《关于收回房屋的通知》的日期起算，我司已经给予潘灵足够的搬出时间，但其一直不予理会；房屋的租金是我司依法享有的合法收益，而绝非“房屋使用费”且租金应以市场价定价；原审判项第三项要求由我方向评估机构申请评定房屋使用费毫无根据，且时代已从计划经济变为市场经济，参照2013年12月广州市房产租赁管理所发布的《2013年广州市房屋租金参考价》，我司要求潘灵每月支付3000元房屋占用费，以维护我司应有权益。据此，中土公司请求判令：1.依法改判原审判决第一项；2.依法撤销原审判决第三项；3.二审诉讼发生的一切费用由潘灵承担。
针对中土公司的上诉，潘灵答辩称：1.我是根据中土公司安排随父母一起租住涉案房屋的，我父潘长建1970年4月从部队转业分配到广铁西站工作，同年10月由广铁西站福利分房安排入住电台23号，至1981年底，因中土公司前身同属铁路系统的中土公司广经处拆迁建房，我户一家四口于1984年2月由该公司原址回迁安置，分配入住涉案房屋，建立公房租赁关系，我户户籍及居住地均为该址；2.中土公司称我隐瞒我父亲去世的消息是不符事实的。我父母相继去世时，我与妹妹年岁尚小，由70多岁的外祖父陈添才及外祖母抚养监护，仍然享有公租房福利，广铁西站工会通报并发放抚恤金，而中土公司前身中国土木工程公司广州分公司行政办主任杨松良当时是宿舍楼楼长，其曾收我户钱款后代为向单位缴纳房租并汇报情况，且在1997年、1998年、2007年、2012年的租金收据上财务制证栏均有中土公司现任财务主管李韶兰签章或签名、退休出纳王慧签名。单位职工宿舍楼邻居皆知我户住有两位年过七旬老人看护两个年幼孤儿的居住情况；3.在1988年本人成年领取身份证以后，中土公司出具的收租《收据》就写明是潘灵交的房租，变更实际居住人为承租人，说明我作为职工遗孤子女租住的中土公司前身公房是依国家政策照顾，福利性质的分配居住，符合《广东省公有房产管理条例》等政策规定，与本人是否与中土公司存在劳动关系并无关系；4.由于历史遗留问题我户租住公房30年之久而没能房改购买住房，历次房改时，我户曾多次向中土公司申请依据国家政策购买涉案房屋，均遭拒绝，2007年5月14日中土公司筹备企业改制时，我们向其提交了书面情况汇报，由当时中土公司的行政办孟主任与党委书记兼工会主席李纶群经管接受，后孟主任电话通知我：中土公司回复的意见是给予我户按原租金继续承租；2007年10月29日中土公司开具的单位证明确认潘灵、潘军二人是中土公司家属宿舍的承租人，该单位证明是我户籍迁回涉案房屋地址的重要依据，当年的租金收据缴款日期是2007年12月28日，我户一直履行按月交租义务，从未拖欠，即使中土公司2013年8月拒绝收租，我户仍将租金存入银行交租专用帐户，通知其收取；5.中土公司最初为铁道部属下的广州援外人员接待站，1974年搬入现址：环市西路135号，后几次变更为“广州中土实业发展有限公司”其出资股东“中国土木工程集团公司”是国资委直接管理的中央企业，仍是国有性质，说明中土公司的企业国有性质没有改变，只是依公司法规定进行改制登记，仍为国有独资有限责任公司，我们所租住的房屋至今仍然是全民住宅性质。
潘灵上诉称：一、原审法院认定事实有误，中土公司原审提供的证据完全不能支持其诉讼请求，我方租住涉案房屋长达30年从未拖欠租金。中土公司虚假陈述我方从2013年1月1日后没有向其交租是其从2013年8月起要求我方以市场价购买房屋或者搬走而拒绝收租的街口，我方与中土公司多次协商皆被拒绝，后不得以于2013年10月10日向其寄送受阻通知单，并已签收。实际上，不是我方不交租金，是中土公司不收租金。在2013年8月24日收到中土公司的《关于收回房屋的通知》后，也一直积极与其协商交涉，但中土公司不予理睬；我方与中土公司存在公有房租赁关系，属于历史遗留的公房承租问题；二、原审法院违法判决，我方与中土公司并不存在房屋产权的争议，我方一直按约交租，不存在有无权占有中土公司房屋的事实，原审法院判令我方搬出涉案房屋，违反《物权法》对公房承租人的房屋使用权；三、原涉案房屋产权登记仍为“公有住宅”，中土公司的企业性质由“国有”改为“有限责任公司（法人独资）”，但其出资股东中国土木工程集团公司仍是国资委直接管理的央企，是国有性质，中土公司的企业国有性质并未改变，只是依公司法进行了改制登记。原审法院忽视了中土公司改制实施方案的基本原则是：维护公有制主体地位，确保国有资产保值增值，其基本权益不受侵害。涉案房屋属于公有住房管理范围，应以国家公房指导价规定之租金标准，原审法院判令我方向中土公司支付评估机构按广州市成本租金标准评定的房屋使用费，明显缺乏依据。据此，潘灵请求二审判令：1.撤销原审判决，驳回中土公司诉讼请求；2.由中土公司承担本案一、二审诉讼费用。
针对潘灵的上诉，中土公司答辩称：1.潘灵强调的公房是一个大概念，一是国家统管的公房，一是单位自管的通用公房，《广东省公有房管理办法》第四条、第七条、第九条、第十条、第二十五条等规定明确指引了，涉案房屋的所有权在我司，我司要求按市场价加租合理合法，在潘灵拖欠房租长达20个月的情况下，我司有权要求潘灵退回房屋；2.分配的宿舍是临时居住的，因广铁西站无宿舍安排，才请求我方临时帮助安排潘长建入住涉案房屋，根本不是福利分房，潘长建生前的工作单位是广铁西站按当好似计划经济的规定，潘长建也无权由我司分配住房；3.我方在2013年8月-11月两次通过邮政快递寄送《通知》给潘灵，通知其要不加租金要不退房，但其以身体不好的原因一概拒绝，也拒收2013年11月6日我方向其发出的《通知》，2013年10月10日，潘灵以邮政快递寄来“通知”说其已经将房租提存到了工商银行缴纳房屋租金专用帐户，提供的“缴纳房屋租金专用帐户”复印件确实以自己名义开的一个留有密码的存折复印件，据此不可能实现房租的缴纳。
原审法院查明的事实，潘灵对一审认定的“广州中土实业发展公司”变更为“广州中土实业发展有限公司”，由“国有”改制为“有限责任公司（法人独资）”有异议，并认为中土公司的改制只是按照公司法的规定进行了工商登记，并没有改变其国有性质。双方对其他部分没有异议，本院对其它部分予以确认。
二审期间，潘灵向本院提交了以下证据：证据1.潘灵、潘军铁路职工家属医疗证内页，拟证明1981年4月填发是电台23号，姐妹二人从出生住至1981年底电台23号被拆迁；证据2.广州市公安局荔湾区分局站前派出所核查证明，拟证明西街三街14-16号与电台23号为同一地址我户系拆迁原址回迁；证据3.中土公司工商查册资料，拟证明中土公司自1969年至今的发展更名过程，及其国有性质没有发生改变；证据4.广州市房屋所有权证穗房证字第0064345号，拟证明涉案房屋所有权性质是全民所有，所有权来源1981、1982年新建及单位自管公房的房改记录，经办人签名；证据5.1986年租金收据，拟证明代缴款人为杨松良，中土公司宿舍楼楼长不仅知道我户孤儿居住的情况，更收我户钱款代缴租并汇报情况；证据6.水费通知单、电费通知单，拟证明西站三街16号701房住户是中土公司职工杨松良，西站三街14号502房住户是中土公司职工王慧；证据7.1997、1998、2007、2012年租金收据，财务制证栏均有中土公司现任财务主管李韶兰签章或签名、退休出纳王慧签字，中土公司对我户租住单位自管公房的情况非常清楚；证据8.房地产登记簿查册表，拟证明涉案房屋产别为：全民，登记附注：1998年4月李韶兰申请转让，稳字3304号存案，住址：西站三街16号702房；证据9.1988年租金收据，拟证明1988年由潘灵交的房租，变更实际居住人为承租人；证据10.2007年5月14日致送中土公司的《情况汇报》，拟证明2007年中土公司筹备改制期间，我户就已打报告主张优先租赁权和优先购买权；证据11.中土公司企业注册基本资料，拟证明中土公司成立日期2007年9月11日，由中国土木工程集团以500万全资出资；证据12.2007年租金收据，拟证明2007年房租是中土公司完成企业改制后，按孟主任电话通知：中土公司回复意见是给予我户按原租金继续承租，才于2007年12月28日缴纳的房租。
对于上述证据，中土公司质证后表示：证据1只能证明原来的地址（23号）存在，但后来我方重新建造大楼，若是拆迁会有拆迁协议，拆迁合同或者其他材料，不认同该证据与本案的关联性；证据2只能证明潘灵户原来居住在这里，后来拆迁，又租住在此处，不认同其关联性；证据3，证明我司为有限责任公司；证据4，确认我司一直在进行改制，改为有限责任公司，其他证据，我司均无异议。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.潘长建与中土公司之间没有签订租赁合同，只有一审中提交的《住房证》；2.潘灵与中土公司之间没有签订租赁合同。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”中土公司作为讼争房屋的产权人在双方没有签订租赁合同的情况下，有权随时主张潘灵搬迁及支付租金和占用期间的房屋使用费，原审法院支持中土公司的该部分诉请主张正确，应予维持。潘灵上诉提出以双方之间是公房租赁关系为由拒绝交还房屋，缺乏合同及事实依据，本院不予采信。鉴于潘灵暂无搬迁去处，原审法院判令给予一年的搬迁期限，符合公平合理原则，本院予以维持。中土公司上诉认为应给予三个月搬迁期，缺乏理据，本院不予支持。至于租金及房屋使用费的计算标准问题，一审法院判令起诉之前以双方原租金标准缴纳，起诉之后则参照评估机构评定的成本租金计算，上述处理并无不当，本院予以维持。中土公司上诉提出使用费的计算标准欠妥，缺乏理据，本院亦不予采信。
至于潘灵二审提交的证据因不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人中土公司、上诉人潘灵的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费800元，由上诉人广州中土实业发展有限公司负担150元，潘灵负担650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 张辉