福建省长汀县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0821执异12号
案外人赖远香，男，1973年9月28日生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人程冠仟，长汀县天平法律服务所法律服务工作者。
申请执行人黄碧秀，女，1969年11月27日生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人黎华文，福建矩圆律师事务所律师。
被执行人赖久锟，男，1983年3月13日生，汉族，住福建省长汀县。
本院在执行申请执行人黄碧秀与被执行人赖久锟民间借贷纠纷［（2015）汀执字第2945号］一案中，案外人赖远香对被执行人赖久锟名下的座落于长汀县房屋的查封向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人赖远香称，赖久锟于2015年7月10日向其出让座落于长汀县的房屋一套并签订有《房屋转让合同》，该合同合法有效且先于法院查封之前签订；价格为50万元，分期付款，2015年7月10日付定金8万元，2015年7月31日前付清24.8万元，赖久锟名下的工商银行的按揭款转到赖远香名下缴交至今，已支付了合理对价；2015年8月份入住使用并缴交了水电费及物业管理费；未过户的原因是房子的土地证尚未办理及银行按揭款项没有交清。签订房屋转让合同时，经查询房屋当时没有用于抵押，也没有因赖久锟有经济纠纷牵涉到房屋，其在与赖久锟的房屋转让过程中属善意购得，请求解除对房屋的查封。
申请执行人黄碧秀称，查封被执行人赖久锟的房屋是依据执行生效民事判决书作出的，符合法律规定。《房屋转让合同》签订的时间为2015年7月10日，而当事人领取房产证的时间是2015年7月15日，且申请执行人与被执行人的借款发生在2012年，2014年7月就停止付息，认为该合同存在恶意串通损害债权人的利益，不能认定合同合法有效。案外人未支付全部价款，且该房屋已作为被执行人赖久锟借款的抵押物，仍在抵押按揭当中；也未实际占有房屋，同时未办理过户是其自身原因，案外人明知房屋存在权利障碍仍旧进行购买，且存在消极不行使登记权利的情形，案外人提供的《情况说明》、《委托书》、《收条》都是为恶意占有房屋而炮制的虚假材料，长汀县华龙城市花园业主委员会物业管理是未经登记的合法主体，且出具的发票为非正式发票，无证明效力。对《房屋转让合同》的真实性存在异议，不排除存在恶意串通损害债权人的利益的可能，案外人要求解除查封无事实和法律依据，应依法裁定驳回。
被执行人赖久锟称，其所有的房屋确已卖给了赖远香，赖远香所述是真实的。
案外人赖远香为证明其主张，提供了下列证据：
一、《房屋转让合同》复印件一份，证明被执行人赖久锟将房屋以50万元的价格转让给案外人赖远香，2015年7月10日付购房定金8万元并签订正式合同，2015年7月31日前24.8万元。
二、身份证明复印件一份，证明异议申请人主体资格适格。
三、房屋所有权证复印件一份，证明房屋位置、面积及权属合法。
四、土地使用权证复印件一份，证明土地证核准颁发时间为2016年6月20日。
五、房屋登记信息证明一份，证明房屋的基本信息及法院查封的时间是2015年11月9日至2018年11月8日。
六、“收条”复印件二张，证明：1、2015年7月10日被执行人赖久锟收到案外人赖远香交付的购房款8万元；2、2015年7月31日被执行人赖久锟收到案外人赖远香交付的购房款24.8万元，并附有长汀县农村信用合作联社的转账20万的客户存留联复印件。
七、存款明细账复印件一份，证明支付凭证中2015年7月31日转账支付的20万元与客户存留联一致，2015年7月15日转账支付的4001.82元是用于交契税，与完税证明的款项一致。
八、中国工商银行股份有限公司长汀支行（以下简称“工商银行”）出具的《中国工商银行凭证》复印件一份，内容为2015年7月15日和2015年10月27日赖久锟的贷款余额分别为172413.22元和170173.9元；
九、工行出具的借记卡开户凭证、个人借款合同变更申请表、个人贷款逾期归还凭证、借计卡账户历史明细清单复印件8份，证明赖远香为还房屋按揭款从2015年10月27日起申请开通卡号为＊＊＊并从此后用此卡每月13日还贷的情况；截止2015年10月27日赖远香代赖久锟偿还个人贷款逾期8000多元及从还款凭证可看出至2015年10月15日尚欠银行按揭款约为17.2万加上已支付的32.8万元与购房款共计50万元是相印证的事实。
十、赖久锟2015年7月10日出具的“委托书”复印件一份，内容为将房屋有关房产办理全权委托四都镇新华村赖远香办理。《福建省长汀县地方税务局房产/土地使用权权属转移涉税证明》和《中华人民共和国税收完税证明》复印件各一份，内容为2015年7月15日赖久锟缴纳了办理房屋的契税4001.82元。
十一、长汀县华龙城市花园物业服务收费统一发票发票联复印件三张，证明案外人赖远香缴纳了2015年8月至2016年2月的水费、物业费、公摊水电等共计366.7元。长汀县华龙城市花园业主委员会2016年4月11日出具的“证明”一张，内容为从2015年10月28日至今赖远香在交物业及水电费等费用的情况。
十二、证人赖华清、赖久斌、丁秋香出庭作证，证明2015年7月10日作为在场人见证赖远香向赖久锟转让座落于长汀县房屋一套并签订有《房屋转让合同》的事实。
申请执行人为证明其主张，提供了全国企业信用信息公示系统及福建省工商局官网查询“长汀县华龙城市花园业主委员会物业管理”的结果打印件一份，说明长汀县华龙城市花园业主委员会物业管理是未经登记的合法主体的事实。同时提供了三份案例材料供参考。
本院查明，在执行申请执行人黄碧秀与被执行人赖久锟民间借贷纠纷［（2015）汀执字第2945号］一案中，申请执行人黄碧秀于2015年11月2日向本院申请强制执行，本院于2015年11月9日查封了登记在被执行人赖久锟名下座落于长汀县的房屋，该房屋已设定抵押，抵押权人为工商银行股份有限公司长汀支行，抵押期限为2009年8月10日至2029年8月10日，《房屋所有权证》的领取时间为2015年7月15日。该房从2009年8月10日起至今均在抵押中，房屋抵押按揭款仍未付清。案外人赖远香于2015年7月10日与被执行人赖久锟签订《房屋转让合同》，签订合同时有在场人赖华清、赖久斌、丁秋香，合同约定将房屋以50万元的价格转让给案外人赖远香。合同签订后赖远香依照合同约定支付了第一、二期房款，赖久锟出具的收条二张和2015年7月31日应支付的24.8万元中有20万当天赖远香通过长汀县农村信用合作联社转给赖久锟的客户留存凭条及存款明细账可以相互印证；之后为还银行的按揭款，于2015年10月27日主动到工商银行办理变更还款账户，由原有赖久锟的还款账户变更为赖远香账户，合同签订后赖久锟尚欠银行逾期本息及之后的按揭款均由赖远香支付，银行出具的凭条可以证实。合同签订后赖久锟收到第二期房款时于2015年8月10日左右将房屋钥匙交付给赖远香。长汀县华龙城市花园业主委员会物业管理出具的证明及物业服务收费统一发票可相互印证赖远香于2015年10月28日有缴交8－10月份物业、水电费等费用。房屋《土地使用权证》在本院查封之后才发证，核准颁发时间为2016年6月20日。
本院认为，案外人提供的证据内容真实、合法，与本案紧密相关，可以作为认定案件事实的合法依据。案外人赖远香于2015年7月10日与被执行人赖久锟签订《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，申请执行人怀疑合同当事人恶意串通，损害第三人利益，但未提供相应证据予以证明，本院不予认定。本院经审查未发现该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，应按有效合同处理。合同双方当事人解释了申请执行人对合同真实性的质疑，均认为《房屋转让合同》签订的时间是在领取房产证的时间之前，合同第一页是在领证后将产权证号补充完后重新打印。该解释与合同双方当事人意思表示及履行情况不矛盾且不影响合同的真实性。合同签订后赖久锟收到第二期房款时于2015年8月10日左右将房屋钥匙交付给赖远香，直至同年9月2日才入住，该时间在2015年11月9日本院查封房屋之前，应认定在本院查封之前赖远香已合法占有该不动产。未办理产权过户的原因是房屋的土地证尚未办理，房屋《土地使用权证》在本院查封之后才发证，核准颁发时间为2016年6月20日，未办理过户登记非因买受人自身原因。上述情形符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。综上所述，案外人赖远香的异议，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第（六）项的规定，裁定如下：
中止对房屋房地产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 王敬生
审 判 员 刘睿智
代理审判员 陈枫彬
二〇一六年十月二十五日
代理书记员 王腾凤