广西壮族自治区合山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民初字第72号
原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合山分公司。住址，广西合山市城站路**号。
负责人李建军，总经理。
委托代理人谢伟雄，广西桂合律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘健章，个体户。身份证号码：
原告中国电信股份有限公司合山分公司诉被告刘健章房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年2月3日受理后，依法组成合议庭，审理中，被告刘健章于2015年7月17日提出反诉，本院依法一并进行了审理。原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合山分公司的委托代理人谢伟雄，被告（反诉原告）刘健章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国电信股份有限公司合山分公司诉称，2012年10月20日原被告双方签订房屋租赁合同，原告将其位于合山市城站路40号“电信办公楼”第一层商铺出租给被告，出租使用面积为218平方米。合同第二条规定租赁期为2年，自2012年10月1日至2014年9月30日止，租赁期内的水电费由被告支付；合同第五条规定租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方（被告）应在本合同限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方（原告），否则甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。
合同期满后，原告多次要求被告办理交房手续，被告却以各种理由拒绝交房，并强行占有原告房屋，至今尚有2239元水电费未付。被告的行为严重违反了双方的合同约定，导致原告未能收回房屋使用，严重侵犯了原告的财产权益，请求法院判决1、终止原、被告双方签订的房屋租赁合同。2、判令被告立即搬出合山市城站路40号“电信办公楼”第一层商铺。3、判决被告支付租赁期间未缴纳的水电费2239元。
4、判决被告支付原告经济损失22650元（2014年10月1日至2015年2月28日共151天，每天150元），及违约金2265元。5、本案诉讼费由被告承担。
被告刘健章辩称，被告未收到原告解除房屋租赁的通知，根据合同约定被告有优先租赁的权利，原告与被告的房屋租赁合同应该继续有效，被告要求被告继续履行合同，另外被告曾经拿租金交给原告，但是其拒绝接收，水电费我们已经及时足额缴足，请法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告刘健章诉称，反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容合法有效，双方的合同依法应当得到法律的保护，合同第八规定“合同期满后，在同等条件下乙方有优先续租权”及“如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续”，而反诉被告在房屋租赁期满后并未向反诉原告继续使用提出异议，故被反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同视为延续。
反诉被告在合同延续期间，强行断电、断水，致使反诉原告无法正常使用该房屋，给反诉原告造成经济损失。反诉原告在租赁的房屋内投入巨资进行大量装修。由于反诉被告强行断水、断电，反诉原告在不能正常经营使用该房屋的情况下，仍然要支付4名专职保卫人员的工资5万余元（即4人×2000元／月／人×7个月）。请求法院依法判令反诉被告继续履行双方《房屋租赁合同》；依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失5万元；依法判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用及其他费用。
反诉被告中国电信股份有限公司合山分公司辩称，1、合同终止条件已经成就，合同应该解除，因此不同意反诉原告要求继续履行合同的要求。2、反诉原告的损失是他自己造成，应该由他们自己承担。3、诉讼费按照法律规定负担。4、反诉原告称未收到不续租通知不是事实，我方已经三番四次通知其解除合同，不再续租房屋事宜。请法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合山分公司为证明自己的诉讼请求和反驳意见向法庭提供证据如下：
证据一，营业执照、组织机构代码证、法定负责人身份证明，证明其诉讼主体适格。
证据二，房屋租赁合同一份，证明双方签订的存在房屋租赁合同关系，标的为坐落在合山市城站路40号“电信办公楼”第一层商铺出租给乙方作经营餐饮业使用，出租使用面积为218平方米。租赁期为2年，自2012年10月1日至2014年9月30日止；被告（反诉原告）存在违约情形。
证据三，告知书二份，证明原告（反诉被告）已分别于2014年10月15日和2014年12月12日告知被告（反诉原告）合同已届满，原告（反诉被告）不再续签合同。
证据四，收款收据，证明被告（反诉原告）已交纳自2012年10月1日至2014年9月30日止租金，每月5500元，租赁期内的水电费由已被告（反诉原告）支付。
证明五，租金计算方法，租金4500元／月，租金总额的10%收取违约金。
证据六，电力公司通知书，证明被告支付租赁期间未缴纳的水电费2239元。
被告（反诉原告）刘健章对原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合山分公司提供的证据质证如下：
对证据一、二没有异议；对证据三有异议，被告（反诉原告）未在告知书上签字，也不知道原告（反诉被告）在哪粘贴，无法确定真实性，在被告（反诉原告）经营期间也有他人前来询问是否出租该房屋，所以被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）是因为他人给的租金较高而解除与我们的合同；另外根据与原告（反诉被告）的合同约定，被告（反诉原告）有优先租赁房屋的权利；对其证据四至证据六无异议。
被告（反诉原告）刘健章为证明自己的反诉请求向法庭提供证据如下：
证据一，隆昌酒店装修工程预算表，证明合山市舒适空间装潢部出具的工程预算为396960.34元。
证据二，收条，证明被告（反诉原告）2012年12月25日交给合山市舒适空间装潢部的装修款为366000元。
证据三，照片28张，证明被告（反诉原告）对租赁房屋进行装修的实际情况。
原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合山分公司对被告（反诉原告）刘健章提供的证据质证如下：
对证据一，预算表实际有没有达到这个数额，不能确定；对证据二，因出具方未到庭说明，我方不予认可；对证据三，我方对房屋的装修情况无异议，但不能作为赔偿损失的依据。
本院对原告（反诉被告）提供的证据认证如下：
证据一、二、四、五、六，因被告（反诉原告）无异议，予以确认。对证据三，从原告（反诉被告）的照片中可以清晰看出，原告（反诉被告）已将告知书张贴门面墙上，本院认可这两份告知书的真实性。
本院对被告（反诉原告）提供的证据认证如下：
证据一、二、三，因原告（反诉被告）不认可，未经司法鉴定，且与本案无关，本院不予认定。
根据以上确认的证据，并结原告（反诉被告）被告（反诉原告）的陈述，本院确认如下事实：
2012年10月20日，原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合山分公司作为甲方与被告（反诉原告）刘健章作为乙方签订了《屋租赁合同》，约定：甲方将其位于合山市城站路40号“电信办公楼”第一层商铺出租给乙方作经营餐饮业使用，出租使用面积为218平方米；租赁期为2年，自2012年10月1日至2014年9月30日止；月租金为4500元（实为5500元），租金按季结算，租赁期内的物业管理费、水电费等由乙方支付；乙方在签订合同后5日内向甲方支付6000元作为定金；租赁期届满，双方未另订合同的，甲方有权收回房屋；合同期满后，在同等条件下乙方有优先续租权，乙方如需要继续承租房屋，应在租赁期届满前30日与甲方协商，双方另订合同。如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，原告（反诉被告）依约交付房屋，被告（反诉原告）亦依约2年租金及水电费，2014年4月14日，被告（反诉原告）补交了6000元定金。期间，被告（反诉原告）对承租的房屋进行了装饰装修，经营合山市隆昌酒家。
合同期满后，原告（反诉被告）多次要求被告（反诉原告）解除合同按期腾房，并在门面张贴解除房屋租赁合同告知书，被告（反诉原告）则以其有优先租赁的权利、房屋租赁合同应该继续有效、继续履行合同等为由拒绝腾房，原告（反诉被告）进行了断水断电，被告（反诉原告）的酒家已歇业，至今尚欠电费2239元。
本院认为，原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合山分公司和被告（反诉原告）刘健章双方是在公平、自愿的基础上签订的房屋租赁合同，该合同对租赁房屋的租期、租金、合同解除等均有明确的约定，双方意思表示真实，符合法律规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务，该合同对双方均具有法律约束力。合同期满后，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）解除合同并腾房，是合法行使其对房屋的所有权，故对原告（反诉被告）的主张，本院予以支持。被告（反诉原告）在双方未就续租事宜达成一致的情况下要求继续履行合同的理由不成立，本院不予支持。合同解除后，在原告（反诉被告）明确告知解除合同的情况下，被告（反诉原告）仍占有、使用原告（反诉被告）的房屋，应承担按原约定租金支付超期房屋占用费，费用按实际占用天数计算，现原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付2014年10月1日至2015年2月28日的租金22650元和违约金2265元，没有超过法律规定的数额，本院予以支持。在此期间，原告（反诉被告）经催告采取断水断电的行为，是行使合同履行抗辩权的行为，被告（反诉原告）反诉请求赔偿原告（反诉被告）经济损失5万元，因无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条以及第二百三十五条之规定，判决如下：
一、终止原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合山分公司与被告（反诉原告）刘健章双方于2012年10月20日签订的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）刘健章返还原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合山分公司所租赁的房屋，限本案判决生效之日起十日内履行；
三、被告（反诉原告）刘健章支付原告（反诉被告）中国电信股份有限公司合山分公司租金22650元及违约金2265元，并支付水电费2239元；
四、驳回被告（反诉原告）刘健章的反诉请求。
本诉案件受理费479元，反诉案件受理费525元，合计1004元，由被告（反诉原告）刘健章负担。
上述应付款项，义务人应，如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西来宾市中级人民法院。
审 判 长 潘福楼
审 判 员 罗永文
人民陪审员 黄志宾
二〇一五年十月十六日
书 记 员 陈志成
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。