北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第06467号
原告（反诉被告）赵大成，男，1988年6月4日出生，京客隆超市地安门店个体经营者。
委托代理人汤道金，北京市京豪律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司，营业场所北京市西城区地安门外大街178号。
负责人张莹莹，总经理。
委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。
委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
被告北京广德马克超市有限公司，住所地北京市东城区国瑞城中区西部地下二层商场C东区C-3号单元。
法定代表人张莹莹，总经理。
委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。
委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵大成与被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司及被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司反诉原告（反诉被告）赵大成租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）赵大成及其委托代理人汤道金，被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司的委托代理人余尘到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告（反诉被告）赵大成诉称：2012年6月，原告看到被告北京广德马克超市有限公司以京客隆超市名义所做的招商广告，于2012年7月11日与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订了编号为A12、A13的租赁合同（该合同系由被告北京广德马克超市有限公司西城分公司提供的格式合同），经营服装、皮具，经营期限24个月。自2012年8月14日至2014年8月13日，月租金6000元，年付租金72000元，保证金5000元，合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日，后推迟到2012年9月28日。合同签订后，原告向被告北京广德马克超市有限公司西城分公司交付了一年租赁费、保证金，投入大笔资金对该商铺进行了装修，购置了设备。但被告北京广德马克超市有限公司西城分公司未如期开业。为推卸责任，2012年9月17日，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司强迫原告签订补充协议，该协议称开业时间由2012年8月14日调整为9月28日，起租日顺延，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司保证开业后京客隆超市正常营业。2012年9月28日虽然开业，但该商场根本不是京客隆超市而仅仅是个便利店，而且开业一月有余，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司一直未能正常运营。租赁物于2012年9月28日交付，现处于半歇业状态。原告租赁被告商铺的合同目的不仅无法实现，而且损失惨重，均源于被告的欺诈、违约行为，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求：1、解除原告与被告签订的编号为A12、A13的租赁合同；2、被告返还原告租赁费72000元、保证金5000元；3、被告赔偿原告电费、电卡、制作门牌的费用等损失2100元；4、诉讼费由第一被告承担。
被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司辩称：被告北京广德马克超市有限公司西城分公司能够独立承担法律责任。2012年6、7月份开始进行招商，广告中写明是京客隆地安门店。原告所述签订A12、13号合同的时间、租期及租金、保证金等情况属实，原告停止营业的时间为2013年1月19日。被告方认为合同是双方真实意思表示，是有效的，被告按合同履行了义务，没有违约情况。原告在2013年1月19日擅自停业，至今仍未恢复营业。根据合同规定，原告未经被告同意擅自停止对外营业达到十天，被告有权即时终止本合同，收回商铺、不予退还保证金。因原告在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，原告需向被告赔付六个月租金作为违约金。被告同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。现被告北京广德马克超市有限公司西城分公司提出反诉，反诉请求为：1、判令解除双方签订的A12、A13号合同书（2013年2月1日解除），原告向被告返还租赁场地；2、判令被告不予返还保证金5000元；3、判令原告向被告支付等同于六个月的违约金36000元；4、本案诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）赵大成对反诉辩称：同意解除合同，解除时间自2012年9月17日签订补充协议起算。不同意被告的其他诉讼请求。
经审理查明：2012年6月开始被告以京客隆地安门店名义对西城区地安门外大街178号商铺进行招商。2012年7月11日原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订编号为A12A13的合同书，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司将位于北京西城区地安门外大街178号商场一层A区A12、A13号商铺租赁给原告经营服装、皮具。租赁期限24个月，自2012年8月14日起至2014年8月13日止，月租金6000元，年付租金72000元，保证金5000元。合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日（被告北京广德马克超市有限公司西城分公司另有通知除外）。合同约定原告应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关原告使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性......。该合同违约部分约定，原告未经被告北京广德马克超市有限公司西城分公司同意擅自停止对外营业达到十天时，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司有权即时终止合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究造成一切损失的权利。因原告方在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，原告方除承担按照合同约定的违约责任外，需另向被告北京广德马克超市有限公司西城分公司赔付六个月的租金作为违约金。2012年9月17日，原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订补充协议，该协议约定开业时间由原来的2012年8月14日，调整为2012年9月28日正式营业。起租日由原来的2012年8月14日调整为2012年9月28日算起，合同期按以上日期顺延。同时还约定被告北京广德马克超市有限公司西城分公司如没有按以上日期开业（2012年9月28日），退还原告方租金，押金，及装修等相关费用。2012年7月11日原告向被告北京广德马克超市有限公司交纳了租金72000元、保证金5000元。2012年7月22日原告向被告北京广德马克超市有限公司交纳电表费280元、电卡费用20元、灭火器费用80元、电费120元。2012年7月28日原告制作亚格力门牌花费1600元。2012年9月28日前原告进入租赁场地，商场及京客隆地安门便利店于2012年9月28日开业。2013年4月24日庭审中原告称其没有完全停业，属于半歇业状态。
2012年11月5日北京市西城区卫生局出具行政处罚决定书，以2012年10月23日对北京市西城区地安门外大街178号北京广德马克超市有限公司西城分公司现场检查时发现，被告北京广德马克超市有限公司西城分公司未取得餐饮服务许可从事餐饮服务，现场制售土豆粉、刀削面，对其罚款8000元。
2013年4月24日庭审中赵大成表示同意搬离，将租赁物腾退。2013年4月27日赵大成向本院表示，当日其已经将承租的商铺腾退，但被告未向其出具相关证明。2013年7月30日经本院现场核实赵大成承租的A区A12、A13号商铺确实已经腾空。
审理中本院就京客隆在京经营模式等问题向京客隆商业集团进行调查，该集团表示京客隆在北京有三种经营模式，分别为大卖场、综合超市和便利店，便利店分为加盟和直营两种，便利店挂牌为京客隆某某便利店。被告北京广德马克超市有限公司西城分公司与该公司签订了《特许加盟合同》，期限自2012年9月28日至2015年9月27日，面积305平方米。加盟协议只约束加盟区域内场所，便利店加盟是自主经营，出租协议区域外部分是由加盟人自己签合同。北京广德马克超市有限公司西城分公司可以使用京客隆标志，但应当注明京客隆某某便利店或某某加盟店。
另查，西城区地安门外大街178号产权人为北京万方有限公司。北京万方有限公司委托北京万方后海前企业经营管理有限公司负责该处物业的经营管理。2012年5月30日北京万方后海前企业经营管理有限公司与北京广德腾建商业管理顾问有限公司签订租赁协议书，协议约定北京万方后海前企业经营管理有限公司将北京市西城区地安门外大街178号的一层、二层、地下一层的一部分租赁北京广德腾建商业管理顾问有限公司使用。审理中被告表示北京广德腾建商业管理顾问有限公司将该处房屋转由其经营、使用。
上述事实有当事人陈述、合同书、补充协议、收据、谈话笔录、勘验笔录、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：原告与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告起诉称被告以京客隆超市名义进行招商但实际为便利店，未能正常营业存在欺诈、违约情况。但根据原告提供的证据显示招商时使用的名称为京客隆地安门店，并未明确为超市，原告在签订合同时应当知晓合同相对方为北京广德马克超市有限公司西城分公司，并非京客隆商业集团，且原告租赁商铺进行经营，应当对租赁场地，经营环境等进行必要的考察，预见到经营过程中可能产生的风险，根据双方补充协议开业时间调整为2012年9月28日，商场已按期开业，故本院认为原告提供的证据不足以证明被告存在欺诈及违约行为，原告要求被赔偿电费、电卡、制作门牌的费用等损失2100元的诉讼请求本院不予支持。
对于原告主张的2012年9月17日签订的补充协议系在被告强迫下所签订一节，因原告未向本院提供充分证据予以证明，故本院对原告上述主张不予采信。
原告要求解除合同，现被告同意解除合同，故本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应当退还原告交纳的剩余的租金，原告应当将租赁物返还给被告北京广德马克超市有限公司西城分公司。原告未及时返还租赁场地的，应当承担占用期间的使用，关于使用费的标准，本院参照双方合同约定的租金数额确定，计算至实际腾退之日止。关于实际腾退的时间，2013年4月24日庭审中赵大成表示同意腾退，后到院表示2013年4月27日已经腾退，经本院核实现确已经腾退，被告未向本院提供相反证据予以证明，故综合考虑原告举证能力和本院核实情况，本院认定实际腾退日期为2013年4月27日。经过计算，扣除使用费后，应当退还原告租金共计30000元。
关于被告之反诉请求，因原告没有法定理由起诉要求解除合同，且之后未再正常经营，导致合同终止，故原告应当承担相应的违约责任，但合同约定六个月租金的作为违约金，明显过高，原告要求酌减，本院依法酌减违约金为一个月租金。因保证金系为保证合同的履行和为承担相应责任提供担保，在原告已经承担违约金的情况，根据现有证据，被告扣除原告保证金事实及法律依据不足，故被告应当退还原告保证金5000元。
虽与原告签订租赁合同的系被告北京广德马克超市有限公司西城分公司，但根据原告提交的收据显示，被告北京广德马克超市有限公司向原告收取了租金、保证金，故被告北京广德马克超市有限公司应当对退还租金、保证金的义务与被告北京广德马克超市有限公司西城分公司承担连带责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定判决如下：
一、解除原告（反诉被告）赵大成与被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的合同书及补充协议；
二、本判决生效后七日内，被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司退还原告租金三万元、保证金五千元；
三、本判决生效后七日内，原告（反诉被告）赵大成支付被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司违约金六千元；
四、驳回原告（反诉被告）赵大成的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司的其他反诉请求。
如原告（反诉被告）赵大成、被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百零二元五角（含反诉受理费八百二十五元），由原告（反诉被告）赵大成负担一千三百元（已交纳），被告（反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司、被告北京广德马克超市有限公司负担一千三百零二元五角（已交纳八百二十五元，剩余部分于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 杨桂林
代理审判员 王 蒙
人民陪审员 黄喜文
二〇一三年十月十八日
书 记 员 周凯雯