广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第423号
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托代理人：莫韵诗，该公司员工。
委托代理人：周姝彤，广东显德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑玲，女，汉族，1976年8月12日出生，住珠海市斗门区。
上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业公司）与被上诉人郑玲物业服务合同纠纷一案，梅华物业公司不服珠海市斗门区（2014）珠斗法民三初字第188号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年12月1日，梅华物业公司与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，约定由梅华物业公司为龙珠花园提供物业管理服务，服务项目包括公共环境卫生、绿化与建筑小品的维护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理、生活服务设施的维修养护和管理、社区文化建设等；合同自2009年12月1日生效，并从2009年12月1日起计收物业服务费，当月管理费在下一个月收取，于每个月的1至10日收取；多层建筑物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，物业服务费不包括共用水、电费，共用水、电费每月按用户使用量另行分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；梅华物业公司代业主委员会收取维修基金，每户每月4元，此款专款专用，由业主委员会设立专用账户专人管理或委托梅华物业公司进行管理；服务期限四年，自2009年12月1日至2013年11月30日。2012年12月19日，涉案小区的业主委员会将梅华物业公司的服务期限延长一个月，至2013年12月31日。
原审法院另查明，郑玲是位于珠海市斗门区井岸镇龙珠花园4栋3单元202房的权属人，该房产建筑面积119.06平方米。
梅华物业公司在原审中的诉讼请求为：要求郑玲支付物业管理费2332.4元，公共维修基金196元，公用电费分摊37元，公用水费分摊9.2元，支付滞纳金5247.9元，本案受理费由郑玲承担。
原审法院认为：梅华物业公司在庭审中向原审法院出示了梅华物业公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同等证据，上述证据证明梅华物业公司为涉案小区提供了物业服务，郑玲作为涉案小区的业主，享受了梅华物业公司提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊梅华物业公司管理小区期间产生的费用。在庭审中双方确认郑玲从2009年12月1日至2013年12月31日未向梅华物业公司支付过物业服务费，依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，梅华物业公司要求郑玲支付该期间的物业服务费等，依法有据，原审法院予以支持，但具体数额以原审法院确定的为准。
经原审法院核算，从2009年12月1日至2013年12月31日，郑玲应向梅华物业公司支付未按期缴纳的物业服务费为2333.58元（119.06平方米×0.4元×49个月）。
郑玲在原审庭审中辩称梅华物业公司请求的部分物业服务费已经超过了诉讼时效。原审法院认为，根据《龙珠花园物业管理服务委托合同》约定从2009年12月1日起计收物业服务费，当月管理费在下一个月的1-10日收取。因此在每月11日时梅华物业公司即应当知道郑玲是否有拖欠物业服务费的事实，其应当及时向郑玲主张权利。梅华物业公司于2014年4月25日，向原审法院起诉要求郑玲支付2009年12月1日至2013年12月31日的物业服务费，由于其未提供证据证明有其他导致诉讼时效中止、中断的事由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，梅华物业公司主张的2009年12月1日至2012年4月25日的物业服务费超过了诉讼时效，原审法院不予支持。郑玲该抗辩依法有据，原审法院予以采纳。故郑玲应当支付的物业服务费为960.42元［（119.06平方米×0.4元×（20个月＋5天÷30天）］。
关于滞纳金的问题。《龙珠花园物业管理服务委托合同》第十一条、第十二条第二款明确约定了物业服务费的交付时间是下一个月的1至10日及逾期交付按应缴费用每天计千分之三的滞纳金，该约定没有违反国家强制性规定，但是梅华物业公司请求的滞纳金数额远远高于郑玲拖欠物业服务费的本金，上述合同约定的滞纳金明显过高，而且郑玲在庭审中也抗辩梅华物业公司提供物业服务不符合合同约定，不同意缴纳物业服务费，梅华物业公司计收滞纳金的标准不合理等。因此原审法院对滞纳金计算标准予以调整。根据郑玲欠付物业服务费可能给梅华物业公司造成的损失，原审法院酌情确定郑玲按照中国人民银行同类贷款利率支付欠付物业服务费的滞纳金。由于梅华物业公司仅主张至2013年12月31日的滞纳金，因此郑玲应支付的拖欠物业服务费的滞纳金为以当月所欠物业服务费为基数，自下一个月的11日起，按中国人民银行同类贷款利率计至2013年12月31日。
梅华物业公司主张的公共维修基金，依据《龙珠花园物业管理服务委托合同》的约定是由业主委员会收缴的，梅华物业公司没有收取该款项的权利，故其无权请求郑玲向其支付该款项，该款项应由业主委员会自行主张。
梅华物业公司主张的公用水、电费，没有相应的证据予以证明，原审法院不予支持。
郑玲辩称梅华物业公司在其车库前划设停车位，妨碍其对自己车库的使用，要求梅华物业公司赔偿损失。但郑玲未在本案中提起反诉，故原审法院不予处理，郑玲可另行向梅华物业公司主张。
郑玲辩称梅华物业公司提供的物业服务未达到相应要求，但其没有提供充分证据予以证明，原审法院不予采纳。
郑玲辩称梅华物业公司无权收取滞纳金，原审法院认为双方合同中约定的滞纳金实际为拖欠物业服务费的违约金，《龙珠花园物业管理服务委托合同》中的约定没有违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，在郑玲拖欠物业服务费的情况下，梅华物业公司有权主张违约金。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、郑玲于判决生效之日起七日内向梅华物业公司支付物业服务费960.42元和拖欠物业服务费的滞纳金（以当月所欠物业服务费为基数，自下一个月的11日起，按中国人民银行同类贷款利率从2012年4月26日计至2013年12月31日）；二、驳回梅华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由梅华物业公司负担22元，郑玲负担3元。
上诉人梅华物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，其事实和理由如下：一、梅华物业公司在管理期间多次进行催收，因此不存在2009年12月1日2012年4月15日物业服务费超诉讼时效问题。梅华物业公司与龙珠花园业主委员会签订的合同期限是2009年12月至2013年12月31日止。因梅华物业公司要在小区进行4年物业管理，不便通过强硬方式进行催收。梅华物业公司在此期间均为上门催收或者是口头催收。郑玲在庭审时辩称因车库门口停车问题与梅华物业公司协商，梅华物业公司在处理此事时已一并提出欠缴物业费之情况。因此是存在时效中断情形。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条明确规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条亦规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此，梅华物业公司认为原审法院认定梅华物业公司2009年12月1日至2012年4月15日间物业费的主张超出诉讼时效显系与事实不符，与法相悖，损害了梅华物业公司的合法权益。
二、原判决认定事实错误。原审法院认为“对于原告主张的维修基金，依据的约定是由业主委员会收缴的。”系断章取义，认定错误。根据《龙珠花园物业管理服务委托合同》第四章第二十条第二款“乙方责任”第七项的约定：“乙方（梅华物业公司）代甲方收取维修金，每户4元／月，此款专款专用，由甲方设立专用账户专人管理或委托乙方进行管理。”此条款实际情况和具体操作是由乙方代为收取，并且委托乙方进行管理。因此梅华物业公司收取维修基金有合同依据。原审法院认定维修基金应由业主委员会进行主张系认定错误，二审法院应予以纠正。
三、原审法院不予支持公用水电费于法无据。根据梅华物业公司与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订《龙珠花园物业管理服务委托合同》，物业服务费不包括公用水、电费，公用水、电费每月按用户使用量另行分摊；因此公用水电费系根据当月实际用水用电量，由小区业主共同进行分摊。龙珠花园小区的绿化浇灌、清洗楼道及公共用地需用水，小区道路照明需用电，因此，公用地的用水用电系众所周知必须实际发生的，请求二审法院予以查明并依法作出判决。综上，梅华物业公司认为原审法院认定事实错误，请二审法院依法予以纠正，支持梅华物业公司的上诉请求。
被上诉人郑玲答辩称：1、梅华物业公司说的不存在2009年12月1日2012年4月15日物业服务费超诉讼时效问题的原因不成立，原审已明确认定该日期超过了《民法通则》第135条、第137条的规定。梅华物业公司在进驻小区当月，第一件事就是划停车位，根据梅华物业公司出示的合同，当月的管理费是在下月的1-10日收取，这个时候因为划线问题，郑玲向梅华物业公司提出该问题时并未欠费。原审中，梅华物业公司也对在郑玲的私人车库前划停车位的事实未予否认。因为两个车位停车费120元每月的收入明显比郑玲的物管费高得多（小车停车费60元／月），所以梅华物业公司在此期间从未主动找郑玲，因此也更不存在梅华物业公司所说的时效中断的问题。梅华物业公司在这四年期间已经获取了120元／月×48个月＝5760元的侵权所得。由此造成郑玲在该物业管理期间车库无法使用，一小车以在该车位交费使用几年为由，拒不让位，时至今日郑玲仍然不能顺畅的进出车库。梅华物业公司所引用的《规定》属于借款债务纠纷一类，跟本案无关。在原审之前，郑玲从未收到梅华物业公司有关物管费的任何通知。所以，梅华物业公司引用的《解释》也无任何依据。反之，《民法通则》第135条明确规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为2年。根据法律规定，小区公共区域划的停车位收入属全体业主共用，这笔收入梅华物业公司从未在小区进行公示，这笔收入去向何处？在梅华物业公司进驻小区的四年中，除了收费，对于小区管理一向松散，垃圾不及时清理，噪音扰民不予劝喻，承诺的封闭式管理更是从未做到，以至于偷盗摩托车，入室盗窃经常发生，警方在小区内公示的警情通告就是最好的证明。所以大部分业主都拒绝交费，以至于不得不提前退出管理。郑玲一直是积极缴纳物管费的，确实是因为自己的权益受到了极大的损害，才会有今日的事情。2、梅华物业公司认为：“原审法院对于原告主张的维修基金的判决认定事实错误”，则更是无从说起了。原审法院已明确指出梅华物业公司无收取权利。关于这个维修基金的帐号、收入情况、使用情况，梅华物业公司从未公示，所有业主更是一无所知。3、梅华物业公司所说的“原审法院不予支持公用水电费于法无据”的说法更不能成立。相反，由于梅华物业公司没有提供水务局出具的用于小区管理的水、电费发票，原审法院已经依法做出了认定。
综上所述，请求二审法院查明事实，驳回梅华物业公司请求，维持原审判决，维护郑玲的合法权益。
梅华物业公司在二审期间向本院提交如下证据：1、用户收费清单，是由斗门西城供水有限公司出具的，户名为钟健玲，是小区每月4年所用的公用水费的清单列表，钟健玲是梅华物业公司手的物业公司的法人代表；2、梅华物业公司单方制作的公用电交费情况，对应的是证据3；3、珠海供电局所打印的发票。证据2、3共同证明公用电产生的情况；4、7份收据，显示的是公用电的情况，梅华物业公司是从吴亦强的电表接的电，用于小区的公用设施（公共管理）；5、梅华物业公司制作的水电费清单总价表，分摊后每户水费9元多，电费37多元。
郑玲认为梅华物业公司提供的证据并非新证据，且证据均系梅华物业公司单方制作，无法证明是否属于公用水电费。
对于梅华物业公司在二审期间提交的证据，因梅华物业公司就为何延期提供证据所说明的理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款之规定，本院对这些证据不予采纳。
原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、梅华物业公司主张2009年12月1日至2012年4月15日的物业管理费是否已超过诉讼时效期间；二、梅华物业公司主张的维修基金和公用水电费是否有依据。
一、梅华物业公司主张2009年12月1日至2012年4月15日的物业管理费是否已超过诉讼时效期间。本院认为，本案中，梅华物业公司于2009年12月1日向与斗门区井岸镇龙珠花园业主委员会签订了《龙珠花园物业管理服务委托合同》，约定的物业管理服务期限为2009年12月1日至2013年11月30日，业主缴纳管理费的时间为当月管理费在下一个月收取，于每个月的1至10日收取。其后，龙珠花园业主委员会与梅华物业公司达成一致，将物业管理服务期限延长至2013年12月30日。从这些约定来看，龙珠花园业主委员会是将2009年12月1日至2013年12月30日的物业管理服务委托给梅华物业公司，梅华物业公司有权收取这段时间的物业管理费，只是双方约定由梅华物业公司按月收取。由此可知，梅华物业公司通过自己的管理服务行为取得这段时间物业管理费的债权，并分期收取物业管理费。故对于本案诉讼时效问题，应当按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，即诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。原审法院按照合同约定的每月缴纳物业管理费的时间来确定涉案物业管理费诉讼时效的起算时间与该规定不符，本院予以纠正。由于梅华物业公司与龙珠花园业主委员会约定的合同届满时间为2013年12月30日，而梅华物业公司提起本案诉讼的时间是2014年4月15日，并未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效。梅华物业公司的此项上诉主张有依据，本院予以支持。本院根据梅华物业公司与龙珠花园业主委员会确定的每平米0.4元和郑玲所有的涉案房屋面积119.06平方米计算出郑玲应缴纳的2009年12月1日至2013年12月物业管理费为2333.57元（119.06×0.4×49），由于梅华物业公司在起诉时主张郑玲所欠付的物业管理费为2332.4元，这是梅华物业公司行使自己权利的行为，本院予以确认。本院确定郑玲需向梅华物业公司缴纳的2009年12月1日至2013年12月物业管理费为2332.4元。对于郑玲欠付物业服务费所产生的滞纳金问题，本院认为，因郑玲未按时交纳物业管理费，梅华物业公司有权向郑玲主张滞纳金，即以当月所欠物业管理费为基数，自下一个月11日起，按中国人民银行同类贷款利率计算本判决确定的支付之日止，同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，在郑玲从2009年12月开始不缴纳物业管理费的情况下，梅华物业公司应当采取适当措施防止损失的扩大，而在本案中，梅花物业公司公司并未采取适当措施防止损失扩大，而是直到2014年4月才提起诉讼，故本院对郑玲欠付的物业管理费所产生的滞纳金确定为不超过本金为限。
二、梅华物业公司主张的维修基金和公用水电费是否有依据。本院认为，对于维修基金问题，因龙珠花园业主委员会与梅华物业公司签订的《龙珠花园物业管理服务委托合同》中约定的维修基金系由龙珠花园业主委员会委托梅华物业公司进行管理，而龙珠花园业主委员会才是该维修基金真正的权利人，梅华物业公司作为受托管理该基金的主体无权向郑玲主张维修基金，原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
对于公用水电费问题，因梅华物业公司未能提供证据证据证明这部份费用的发生，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，应由梅华物业公司承担举证不能的后果，本院对梅华物业公司的这一主张不予支持。原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。
综上，梅华物业公司的部分上诉主张有依据，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但对部分实体问题处理失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，《中华人民共和国物权法》第八条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、撤销珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法民三初字第188号民事判决；
二、郑玲于本判决生效之日起七日内向珠海市香洲区梅华物业有限公司支付物业服务费2332.4元和拖欠物业管理费的滞纳金（以当月所欠物业服务费为基数，自下一个月的11日起，按中国人民银行同类贷款利率计算至本判决确定的支付之日止），上述滞纳金以不超过本金为限；
三、驳回珠海市香洲区梅华物业有限公司的其它诉讼请求。
原审案件受理费25元，由珠海市香洲区梅华物业有限公司承担5元，郑玲负担20元，二审案件受理费50元，由珠海市香洲区梅华物业有限公司负担10元，郑玲负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年十月十四日
书 记 员 许婷婷