江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0302民初3430号
原告：李峰松。
委托诉讼代理人：宋勇。
被告：张志勇。
委托诉讼代理人：花纯新。
被告：徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司。
法定代表人：于健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙文明。
原告李峰松诉被告张志勇、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称美房第壹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日受理后，依法组成合议庭，按照普通程序，公开开庭进行了审理。原告李峰松及其委托诉讼代理人宋勇、被告张志勇的委托诉讼代理人花纯新、被告美房第壹公司的委托诉讼代理人孙文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依合同约定解除原告与被告张志勇于2012年12月3日签订的房屋转让协议，被告张志勇向原告归还房屋、住宅使用说明书原件1份、住宅质量保证书原件1份；2、判令被告张志勇向原告支付合同违约金220050元（包括合同约定的违约金100000元、滞纳金3550元、差旅及误工损失费合计2000元、因上黑名单限贷、限行及房屋上涨最低估损费50000元、自2013年9月起至2017年5月止共43个月每月1500元合计64500元房屋占有使用费损失）；3、本案诉讼费由被告张志勇承担。
事实和理由：2012年12月3日，经被告美房第壹公司介绍，原告将本人名下坐落于徐州市鼓楼区某某5号楼2单元802室房屋一套出售给被告张志勇，原告与被告张志勇在被告美房第壹公司住所地签订了房产转让协议。根据合同约定，被告张志勇应在办理房屋过户手续前按期偿还银行贷款，过户时一次性付清剩余购房款。后原告将房屋全套钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书和偿还银行按揭贷款使用的户名为原告的交通银行卡交付给被告张志勇，同时将购房合同原件及银行贷款合同、购房发票等相关材料原件交由被告美房第壹公司保管，被告张志勇随即上房装修居住。2014年9月底，原告接贷款银行通知，告知已连续出现违约，拟对原告提起诉讼。后原告发现被告张志勇自2013年5月起即存在逾期偿还银行贷款违约行为，最长的一次自2013年9月起至2014年10月止，连续违约14期未偿还银行贷款。被告张志勇的上述违约行为致使原告被银行列入个人征信系统黑名单，严重影响了原告的日常生活和在工作地购置住房，给原告造成了较大的经济和信用损失。自2014年10月以来，原告多次往返徐州、苏州两地，希望与被告张志勇妥善解决相关问题，被告张志勇却采取哄骗、拖延等方法搪塞原告，直至不接电话，并将原告拉入黑名单，经被告美房第壹公司规劝仍不见面商谈。根据双方合同约定，被告张志勇的行为已严重违约，虽经原告多次催促，仍拒不履行相关义务，已构成合同约定的解除条件。原告认为，双方合同应予解除，同时，合同约定的违约金过低，应予增加为220050元，其中包括合同约定的违约金100000元、滞纳金3550元、差旅及误工损失费合计2000元、因上黑名单限贷、限行及房屋上涨最低估损费50000元、自2013年9月起至2017年5月止共43个月每月1500元合计64500元房屋占有使用费损失。
被告张志勇辩称，被告认为涉案协议不应当解除，应当继续履行。被告在还贷前知道应于每月15日之前向银行偿还一定数额的银行贷款，但原告提出的所谓的违约完全是由于被告基于原告先期的违约行为而行使的合理的同时履行抗辩权，即原告在合同转让协议里第五大条第2款约定的甲、乙双方约定于甲方正常办理完两证后15日内办理过户交易手续，由于原告本应在2013年3月即可办理房屋两证及过户手续，但原告怠于行使办理，基于此被告也就采取了相应的断供的措施，以提醒并迫使原告尽快办理将房屋过户至被告的手续，保证被告应该获得的物权。被告合理的使用了同时履行抗辩权应该得到法律的支持，所以原告所提出的所有违约赔偿金以及损害赔偿金完全是由原告自己的行为造成的。因此，请求法院驳回原告诉讼请求，并且使该房屋买卖协议继续履行，维护合同交易的稳定性。同时，根据该房产转让协议签订的情况，被告发现原告在签署该协议时是由其代理人李炳永代签的，而且代理人并没有出具原告的授权委托书，这就使得该协议是效力待定状态，因此只有在原告提起本次诉讼，才使得原告追认了其代理人的代理权限，使该份协议产生法律效力。由以上两点我们可以得出被告对一个效力待定的合同出于对自身物权的担心，适时地行使了同时履行抗辩权及不安抗辩权是可以理解的，也是应该得到法律支持的。第六条第3项第（1）小项约定的是一般违约的行为，假如本案中被告存在违约行为也仅应当适用该条，不应当适用第（2）小项装修违约金。因为该装修违约金条款极其不合理。滞纳金只有具有行政执法权或者行政收费权的国家行政组织，才有权收取滞纳金，本案也不应当适用。
被告美房第壹公司辩称，原告及被告张志勇对于买卖行为今天的局面都有责任，被告张志勇确实有违约行为，存在逾期支付银行贷款，给原告造成不良影响。我当时也通知了原告代理人要抓紧办证，多次通知后原告依然没有办理也有责任。请求法院依法判决。
根据原告的陈述及被告的答辩，归纳争议焦点如下：1、涉案的房屋买卖合同是否具备解除的条件。2、假如涉案合同应当予以解除，被告张志勇是否应当向原告返还房屋说明书、质量保证书等材料。3、原告与被告张志勇约定的违约金数额是否过低，是否应当予以增加。4、假如被告张志勇应当向原告支付违约金具体的数额应当是多少。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2011年6月8日，原告与徐州某某置业有限公司就某某5幢2单元802号房屋卖合同，约定付款方式为原告于2011年6月8日首期支付购房款144728元整，其余价款320000元整，于2011年6月29日前以向银行借款方式付清。后，原告与交通银行签订个人房产抵押贷款合同一份，约定由原告将某某5幢2单元802号房屋进行抵押向交通银行借款320000元，贷款期限为360个月，还款方式为每月的15日，原告选择卡号为某某的银行卡作为交通银行发放和扣还贷款的账户。2012年12月3日，作为甲方的原告与作为乙方的被告张志勇、作为中介方的被告徐州美第房屋置换经纪有限公司就涉案房屋签订房产转让协议，内容为：“……四、付款方式：甲、乙双方约定采取分期付款的方式支付房款，具体如下：1）签订本协议的同时，乙方自愿向甲方支付房款定金人民币壹万元整由甲方保管。2）乙方从开始支付甲方首付款的同时逐月偿还至上述房产的银行贷款及利息至双方两证过户。在过户时乙方代偿还的银行本金总和抵扣总房款……甲、乙双方约定于甲方正常办理完两证后的十五天内办理过户交易手续……3、违约责任1）本协议设定的违约金为伍万元整。在甲、乙双方过户前，若一方违约，赔偿对方违约金人民币伍万元整。如一方违约，由违约方支付违约金给守约方。2）装修违约金：甲乙双方约定，装修违约金为壹拾万元整，如甲方违约，赔付给乙方违约金壹拾万元整，并退还之前收到的所有房款；如乙方违约，应将装修完好无损的房屋归还甲方，同时赔偿违约金伍万元整，甲方将收到的所有房款退还乙方。3）若乙方不能按期向甲方付清房款，或任意一方未及时配合对方办理相关手续，每逾期一日，由违约方向对方付相当于上述房地产房款，每日万分之五的滞纳金。如逾期15日此协议自动解除，由违约方支付守约方违约金”。协议签订后，被告张志勇向原告交付定金10000元及首付款150000元。2013年1月20日，被告张志勇向原告书写收条两张：“今收李峰松鑫苑景苑5-2-802室房屋钥匙原装6把、装修一把、住宅使用说明书、住宅质量保证书。”“今收到李峰松交通银行卡号某某（用于某某5-2-802房屋贷款）”。因被告张志勇未能按期足额偿还房贷致原告的交通银行征信报告显示：2013年5月逾期金额为483元逾期持续月数为1个月；2013年6月逾期金额为29元逾期持续月数为1个月；2013年8月逾期金额为1700元逾期持续月数为1个月；2013年9月逾期金额为1139元逾期持续月数为1个月；2013年10月逾期金额为3184元逾期持续月数为2个月；2013年11月逾期金额为5247元逾期持续月数为3个月；2013年12月逾期金额为7326元逾期持续月数为4个月；2013年11月逾期金额为5247元逾期持续月数为3个月；2013年12月逾期金额为7326元逾期持续月数为4个月；2014年1月逾期金额为9423元逾期持续月数为5个月；2014年2月逾期金额为11538元逾期持续月数为6个月；2014年3月逾期金额为13660元逾期持续月数为7个月；2014年4月逾期金额为15810元逾期持续月数为7个月；2014年5月逾期金额为17972元逾期持续月数为7个月；2014年6月逾期金额为20156元逾期持续月数为7个月；2014年7月逾期金额为22353元逾期持续月数为7个月；2014年8月逾期金额为24572元逾期持续月数为7个月；2014年9月逾期金额为26808元逾期持续月数为7个月；2014年10月逾期金额为29055元逾期持续月数为7个月。
另查明，被告在庭审过程中自认收到原告卡号为某某的交通银行卡，且知晓每月15日向交通银行偿还贷款。被告张志勇已经对涉案房屋进行装修。
本院认为，关于原告主张的该合同系李炳永代理原告所签从而使合同效力待定的意见。本院认为，即使李炳永确系无权代理，但其持有并向被告交付房屋购房合同、契税发票、维修基金、备案证明、房屋说明书、质量保证书及将原告的银行卡的行为，已足以使被告张志勇相信李炳永有代理权，其代理行为有效。张志勇也未依法向李峰松催告追认即履行了定金及首付款的交付义务也证明张志勇确信李炳永系有权代理。从法律规定的未经追认善意相对人享有撤销权来看，合同可撤销的基础是有效合同，故即使张志勇催告追认后未获追认，该合同仍然是有效的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，被告张志勇主张诉争协议系李炳永代签从而合同效力待定的理由，法律依据不足，本院不予采信。原告与被告张志勇签订的房地产房产转让协议系依法成立的合同，自成立合法有效，对合同双方均有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于诉争合同应否解除。相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，双方在合同中约定：“3）若乙方不能按期向甲方付清房款，或任意一方未及时配合对方办理相关手续，每逾期一日，由违约方向对方付相当于上述房地产房款，每日万分之五的滞纳金。如逾期15日此协议自动解除，由违约方支付守约方违约金””据此，被告张志勇逾期付款15日，即构成合同解除条件。原告主张解除合同，提交了双方的房产转让协议、被告出具的收条及原告的个人信用报告等，证明被告违约且已满足解除条件。被告张志勇亦认可其知晓每月偿还银行贷款的期限。本院认为，原告所举证据已足以证明被告张志勇逾期付款构成违约且满足了协议中约定的合同解除条件。被告张志勇抗辩称，被告系履行同时履行抗辩权。本院认为，同时履行抗辩权是指当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。其构成要件为：1、须有同一双务合同互负债务；2、须双方互负的债务均已届清偿期；3、须对方未履行债务或未提出履行债务；4、须对方的对待给付是可能履行的。根据原、被告双方协议约定，原告的义务系在正常办理完两证后的十五天内办理过户交易手续，该债务系附条件的不确定履行时间的债务，而被告的债务系有明确履行期限的债务，即每月15日向银行偿还房屋贷款，且被告亦未提交证据证明其在违约未支付房款时即2013年5月原告的债务已届清偿期，故被告抗辩的同时履行抗辩权无事实和法律依据，本院不予采信。关于不安抗辩权，相关法律规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。而在本案中，原告已将买卖合同标的物交付给被告张志勇占有；对于权属变更义务，也并未明确约定先于被告的付款义务。故被告并非具有行使不安抗辩权资格的应先履行债务当事人，也未提供证据证明出现了可以中止履行的法定情形，也未依照法律规定中止履行后及时通知原告。因此，被告张志勇主张其逾期付款系行使不安抗辩权的抗辩意见，本院不予采信。
综上，原告李峰松主张被告张志勇违约且主张解除合同，有事实和法律依据，应予支持。被告张志勇的抗辩意见不能成立，本院不予采信。
关于原告要求被告张志勇向原告归还房屋、住宅使用说明书原件、住宅质量保证书原件。本院认为，因原告李峰松主张合同解除条件合法有据，该合同应予解除。合同解除后当事人可以要求恢复原状，因此，原告李峰松要求被告张志勇向原告归还房屋、住宅使用说明书原件、住宅质量保证书原件，其主张合法有据，应予支持。
关于原告主张的违约金的问题。原告的第二项诉讼请求为判令被告张志勇向原告支付合同违约金220050元，包括合同约定的违约金100000元、滞纳金3550元、差旅及误工损失费合计2000元、因上黑名单限贷、限行及房屋上涨最低估损费50000元、自2013年9月起至2017年5月止共43个月每月1500元合计64500元房屋占有使用费损失。本院认为，原告主张的3550元滞纳金和100000元违约金均为依照合同约定被告违约时应向原告支付的一定的费用，在性质上均属于合同法中规定的违约金；原告主张的2000元差旅及误工损失属于因违约行为造成的损失，50000元限贷、限行损失属于违约行为造成的损失；对于房屋上涨估损费，原告虽未明确该损失产生的具体情由、法律依据及计算依据，但其作为损失主张；房屋占有使用费属于合同解除后恢复原状不能时的赔偿责任。从原告的该项请求构成来看，其中既有因对方违约而产生的违约金责任，又有因对方违约而产生的损害赔偿责任，还有合同解除后的恢复原状责任。依照法律规定，当事人违约后，另一方当事人可以选择适用违约金责任或损害赔偿责任，而不能同时主张。但原告在该项诉讼请求中同时主张这两种责任，对于原告主张的这两种责任，因原告未作选择，本院不予理涉，原告可待依法选择明确其中的一种责任形式后另行主张。关于原告主张的房屋占有使用费损失，这部分损失属于合同解除后的恢复原状责任。但因合同解除后作为恢复原状责任内容之一的，是原告应向被告承担返还已收取房款的责任。这两种责任性质相同，产生的事实基础相同，责任履行时间相同，同为金钱给付义务，因此应在相互冲抵后确定具体给付主体和数额。根据本院认定的被告已付房款数额与原告主张的房屋占有使用费数额之比，原告主张的这部分损失并未超过被告已付的房款数额，因此，对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持，原告可提供相应的证据证明其这部分损失的具体数额，并可在向被告返还购房款时主张折抵。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告李峰松与被告张志勇于2012年12月3日签订的《房产转让协议》；
二、被告张志勇于本判决生效后三十日内向原告李峰松返还坐落于徐州市鼓楼区某某5-2-802室房屋及住宅使用说明书原件1份、住宅质量保证书原件1份；
三、驳回原告李峰松的其他诉讼请求。
案件受理费10600元（原告已预交），由被告张志勇负担（由被告于本判决生效后三十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判长 匡 伟
审判员 刘晓璐
审判员 张 邈
二〇一七年九月三十日
书记员 高丽丽