福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第2933号
原告（反诉被告，以下简称原告）黄少怡，住晋江市。
委托代理人谢静波。
被告陈晓芳（反诉原告，以下简称被告），住晋江市。
委托代理人赖忠惠、曾嘉湘。
原告黄少怡与被告陈晓芳租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因双方争议较大，本案转为普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。被告陈晓芳在举证期限内向本院提起反诉，本院受理反诉后，依法将本诉与反诉合并进行审理。原告委托代理人谢静波、被告委托代理人赖忠惠、曾嘉湘均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年1月10日将位于晋江市深沪镇东安古路顶（边防派出所南）面积613平方米的楼房出租给被告，约定租赁期间3年，第一、二年租金50000元，第三年租金55000元。被告自2012年1月起拒付租金，2014年3月中旬被告未告知原告自行搬离，并擅自将原告配置的六扇铝合金拉门拆毁。请求判令：1.被告立即支付租金120000元，逾期付款利息15000元；2.被告恢复私自拆除的租赁楼房配置的六扇铝合金拉门。诉讼过程中，原告自愿撤回第2项诉讼请求。
被告辩称，1.原告不具备本案原告的主体资格，其起诉应予以驳回。根据原告提供证据，租赁物已于2011年出售给吴佩兰，故原告起诉时已不是租赁合同的一方主体，不享有租赁的收益权；2.本案租金已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。原告诉状陈述被告自2012年1月起即拒付租金，因租金的诉讼时效为一年，原告于2014年4月起诉显然已超过诉讼时效；3.原告租金的计算亦存在错误，依照租赁合同的约定，第一、第二年租金为50000元，即2011年和2012年的租金总计50000元，该款项被告已于2011年支付。
被告反诉称，原、被告于2011年1月10日签订租赁协议书，被告按约支付第一、二年租金50000元，并经原告同意对租赁楼房投入巨资进行装修以供长期商业经营。在被告没有任何违约的情况下，2012年1月，原告委托福建建达（泉州）律师事务所发函给被告，称其已于2011年5月17日将租赁房屋卖给吴佩兰，并要求被告7日内腾空并返还租赁房屋给原告。被告随即于2012年2月委托福建华达律师事务所发律师函回复，明确：1.双方签订租赁协议书合法有效，被告要求按约履行至三年期满；2.被告不知原告已卖房给吴佩兰，被告并无欠租或不按约腾房的违约行为；3.若原告在租赁期间卖房，被告享有优先购买权，被告保留诉讼索赔的权利；4.无论原告所述售房事实是否存在，其均无权单方终止本租赁协议的履行。后原告未作任何答复，也未提供房屋买卖的相关证明给被告。租赁期满后，被告即自行搬离租赁房屋。被告至原告起诉才知悉租赁房屋已于2011年11月29日以900000元的价格转让给吴佩兰，而该租赁房屋目前市场价值估计超过4000000元，被告因优先购买权被损害遭受巨大经济损失。请求判令原告赔偿被告优先购买权损失1000000元。
原告辩称，1.承租人优先购买权的损失应有两部分组成，一为租期未满让承租人搬离的费用，但被告是租期届满过了两个月才搬迁的，该部分损失不能成立。另一部分应为房屋的差额损失，但被告主张该房屋市场价值4000000元为主观臆断，没有相应证据；2.按照被告陈述，其在2012年已经清楚租赁房屋已经转卖他人，但被告起诉主张优先购买权损失是在2014年5月，被告主张的优先购买权已经超过诉讼时效。
在审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：2011年1月10日，原、被告签订租赁协议书一份，将原告所有的位于晋江市深沪镇边防所南边一栋613平方米的楼房出租给被告，租期3年，自2011年1月10日至2014年1月10日，合同签订两日后被告支付租金50000元，后原告于2011年11月29日将本案租赁房屋及土地出售给案外人吴佩兰，并已办理产权过户手续。
本案争议的焦点为：1.原告是否有权向被告主张租金？2.原告的诉讼请求是否已经超过时效？3.被告所欠租金的具体数额是多少？4.被告反诉请求是否已经超过时效？5.原告是否应赔偿被告优先购买权损失1000000元？
对于本案争议的焦点，原告认为，1.原告受租赁房屋的所有权人吴佩兰的委托，以自己的名义起诉被告支付租金应予以支持。吴佩兰已提供的书面说明，将收租权益让与原告，故原告有权以自己的名义行使诉讼权利，原告的主体完全适格；2.双方协议中并没有约定租金支付时间，故原告在租赁有效期内都可以主张，不存在超过诉讼时效丧失胜诉权的问题；3.租金第一、二年50000元，第三年55000元是双方的约定，承租方实际占用房屋至2014年3月份是事实，故租金计算应至2014年3月份共计120000元。被告逾期支付租金，应支付相应利息；4.根据被告提供的两份律师函，被告“知道或者应当知道”原告出售租赁房屋最晚应在2012年2月份。对于普通公民而言，委托律师所发律师函属于较为慎重的事项，被告提供的律师函不仅明确了原告侵犯了其优先购买权且分析了相关的法律后果。房产出售和登记信息是向社会公开的事项，且诉争房屋价值较高，被告在知悉房屋转让事项后完全可以通过诉讼阻止交易进行或者主张赔偿，但在被告发出律师函2年内均未向原告提出，而是在原告起诉要求租金后才仓促反诉要求赔偿优先购买权的损失，被告怠于行使合法权利是不争的事实；5.被告并未提供证据证实其存在实际的损失，故其要求赔偿缺乏依据，不应予以支持。为证明自己的主张，原告提供以下证据：1.租赁协议书，以此证明原、被告双方的租赁关系；2.授权委托书，以此证明吴佩兰委托原告收取2012年、2013年度的租金；3.房地产买卖契约及过户手续，以此证明原告将房屋转让给吴佩兰；4.情况说明，以此证明吴佩兰已将收取租金的权益授予原告。被告质证认为，证据1无异议，证据2吴佩兰若作为证人应出庭作证，且该授权委托书只是授权租金权益的委托问题，没有明确原告可以以自己的名义代为诉讼。对证据3的真实性和合法性没有异议，可以看出原告在没有通知被告的情况下私自出售房屋的事实，该协议书是到政府部门备案的，故900000元的购房价是真实可信的。房产证可以证实房屋的收益权利全部转让给吴佩兰，原告并没有享有房屋的收益权利。证据4，该证据应属于证人证言的形式，按照法律规定，证人应当出庭作证。债权转让应当签署明确的债权转让协议，该情况说明意思含糊，不具备权利转让协议必备的条款，且债权转让必须通知债务人，否则对债务人不具有法律效力。该情况说明形成于2014年2月，而授权委托书时间是2014年3月，存在矛盾。
对于争议的焦点，被告认为，1.本案原告的主体不适格，吴佩兰提供的两份书面证明自相矛盾，且若作为证人证言吴佩兰应出庭作证。本案如果涉及债权的转让，也应通知债务人才能发生法律效力；2.关于租金，原告诉状的事实和理由中写明第一、二年租金50000元，被告也认可第一、二年租金50000元，并非第一、二年租金各50000元；3.原告的诉求已经超过诉讼时效，关于租金双方有明确第一笔于协议签订内2日内支付租金，被告也在相应时间内支付足额租金，原告诉求中表述为2012年开始被告没有支付租金，根据商业习惯租金都是在年初开始支付，并非年底才支付。要求支付租金的诉讼时效是一年，原告于2014年起诉已经超过了诉讼时效；4.被告反诉并未超过诉讼时效。原告在租赁期间将房屋出售给案外人，其没有任何证据证明有将房屋出售事实通知被告，侵犯了被告的优先购买权。被告提供的2012年的两份律师函可以看出，律师函中并未附有房屋买卖的相关证明，被告无法判断房屋是否已经出售，且律师函中称2011年5月17日将房屋出售给案外人，但是真正出售时间是在2011年11月。被告是在法院送达相关证据材料后才知道房屋被出售权利被侵犯；5.本案诉争房屋实际价值超过4000000元，造成被告的损失原告应予以赔偿。为证明自己的主张，被告提供以下证据：1.律师函，以证明2012年1月原告以租赁房已出售为由，违约要求被告提前腾房。根据资料，房屋是2011年11月份买卖的，并非律师函中提及的2011年5月17日出售，律师函的房屋买卖事实是不真实的；2.被告律师函，以证明被告2012年2月回函明确指出原告已经违约侵权，要求全部履行合同，并主张优先购买权及索赔；3.晋江市房地产买卖契约，证明原告在未告知被告的情况下私自以900000元的价格将租赁房转让给吴佩兰，损害了被告的优先购买权，给被告造成巨大经济损失的事实。原告质证认为，证据1没有被告签收的证据，结合回复的时间，被告收到时间应该在2012年2月23日之前，该律师函的证据三性均无异议，被告收到该律师函已经知道房产出售给吴佩兰，律师函并明确写明租金直接支付给吴佩兰。证据2的证据三性均无异议，根据律师函，被告表述原告侵犯其优先购买权，故2012年2月23日之前被告已经知道优先购买权被侵害，其表示要起诉房屋买卖合同无效，以维护其优先购买权，故被告的优先购买权已经超过诉讼时效。证据3没有异议。
在审理过程中，为查清本案事实，本院对案外人吴佩兰做询问笔录两份，吴佩兰表示其提供授权委托和情况说明的真实意思是将收租权益让与原告，其不同意作为第三人参加诉讼。
本院认为，被告对原告提供的证据1、3的真实性没有异议，本院予以确认，可以证实原、被告租赁关系及诉争房屋已于2011年11月转让给案外人吴佩兰的事实。证据2、4，吴佩兰在询问笔录中已确认上述证据为其真实意思表示，故对其真实性本院予以确认。原告对被告提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认。
关于本案争议的焦点，1.关于原告主体是否适格是否有权以自己的名义向被告主张租金的问题，虽然原告出具的授权委托上表明由原告代为收取租金，但情况说明中其意思为将收租权利让与原告，两份证据意思表示存在矛盾，故本院于2014年8月4日对吴佩兰做询问，其表示其意思为将整个收租权利转于原告，已明确构成债权转让的意思表示。对于债权转让是否对被告发生法律效力问题，在诉讼过程中，吴佩兰的情况说明被告已在第二次庭审前收悉，该情况说明中吴佩兰已经明确表示将房屋租金的收取权利授予原告，应视为已经向被告告知债权转让的事宜，对被告发生法律效力。情况说明的落款时间为2014年2月，此时应视为原告与吴佩兰之间已经达成租金收取权益即债权转让的合意，原告即已取得租金收取的权益，具有诉权，是否通知被告，仅是对债务人即被告是否产生法律效力的问题，与原告是否有权以自己名义起诉并无关联性。2.关于原告的起诉是否已经超过诉讼时效的问题。本案合同的租赁期限为2011年1月10日至2014年1月10日，除第一笔50000元租金外，双方未约定剩余租金的给付时间。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，故在租赁合同持续履行的前提下，在合同有效期内，原告可以随时要求被告支付已履行期间的未付租金，被告亦应在合同期限期满（2014年1月10日）前支付相应租金。偿付租金的诉讼时效为一年，被告未支付剩余租金的，原告最迟应在双方合同期限期满（2014年1月10日）的1年内主张权利，现原告于2014年4月4日起诉，并未超过诉讼时效。3.关于租金的具体数额问题，合同约定，租期为三年，每一、二年租金50000元，第三年租金55000元。被告主张依照双方合同的约定，第一期的租金为50000元，即合同约定的每一、二年租金50000元，其已经支付，即使存在拖欠租金也仅剩第三年租金55000元未付。本院认为，本案双方约定合同期限为三年，其中每一、二年租金的已注明“每”字，结合“第三年”的表述，可明确表明双方的约定应为第一、第二年每年的租金为50000元，第三年为55000元。被告的抗辩缺乏依据，也不符合交易习惯，本院不予采纳。三年租金共计155000元，现被告仅支付50000元，剩余105000元应当予以支付。原告主张被告拖延两个月后才返还房屋，但未提供任何证据证明，故租金的支付期限仍应算至约定合同期满。原告另要求被告支付至起诉之日的利息损失，被告逾期支付租金确实造成原告的利息损失，但相应的利息损失应自原告明确向被告主张权利之日起算，原告并未向本院提供证据证实其起诉前已向被告催讨的事实，故其要求被告支付至起诉之日的利息，缺乏依据，本院不予支持。4.关于被告的反诉是否超过诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。原告通过律师函的形式明确告知被告租赁房屋已于2011年5月17日出售给吴佩兰，要求被告腾空房屋，虽然实际签订房屋转让合同的时间是在2011年11月，但该律师函从其内容和意图看并不具有告知被告要求其行使优先购买权的意思表示，故原告未履行告知义务出售房屋侵犯了被告的优先购买权。律师函属于当事人委托律师事务所出具的具有主张实体权利和宣告事实作用的法律文书形式，原告于2012年1月出具的律师函已经明确告知被告房屋已经出售的事实，被告在收到律师函后亦于2012年2月23日以律师函的形式回函，“如果贵方律师函中所述房屋转让属实，贵方的转让行为已经侵犯了委托人的优先购买权，委托人保留依法要求贵方承担赔偿责任的权力，并不排除通过诉讼途径请求法院确认贵方与第三人恶意签订的买卖合同无效”，从被告律师函内容可以看出，此时被告应已明确知悉其优先购买权已经或者可能遭受侵犯，且已明知其可维护权益的途径，其应在诉讼时效期间内及时主张其权利。同时，优先购买权的设置是为了维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能，在承租人基于租赁事实获得同等条件下优先于他人的购买权利后，根据权利义务对等的原则，承租人应及时行使其优先购买权利。根据被告的主张，因原告所寄律师函中并未附房屋已经转让的证据，故其并不知悉房屋是否确实已被转让，但此时被告应已知悉原告转让房屋的意图，此时原告是否履行直接通知义务都不会妨碍被告行使优先购买权，故在无法确定房屋是否已经实际转让的情况下，被告若有意购买房屋，应积极的作为，就是否购买该租赁物及时作出明确的表示，并按期律师函知会的方式阻止原告与第三方交易的进行，而从被告的律师函看，其仅提出原告出卖房屋侵犯了其优先购买权，但并未向原告明确表示其有购买的意图并提出对价协商。故被告亦怠于行使其优先购买权及求偿权利，其于2014年5月提起诉讼要求赔偿其优先购买权损失，已经超过向人民法院请求保护民事权利的两年的诉讼时效，本院不予支持。被告要求对诉争房屋的价值进行评估的请求，因已无鉴定必要，本院不再予以准许，对第5个争议的焦点亦不再予以处理。
综上所述，本院认为，原、被告的租赁关系合法有效，应予以保护，原告在转让房屋后，依法取得继续收取租金的权益，被告应支付原告拖欠的租金105000元。被告怠于行使其优先购买权，其反诉请求超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第八十条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈晓芳应于本判决生效之日起十日内支付给原告黄少怡租金105000元。
二、驳回原告黄少怡的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告陈晓芳的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3000元，由原告黄少怡负担667元，被告陈晓芳负担2333元；反诉受理费13800元，因反诉减半收取6900元，由反诉原告陈晓芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 寿华杰
代理审判员 施艳萍
人民陪审员 粘晓新
二〇一四年九月十九日
书 记 员 苏雄彪
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》
第一百三十二条出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，出租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。