辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00250号
上诉人（原审原告）：任玲。
委托代理人：关亚茹，北京市华泰律师事务所大连分所律师。
委托代理人：周松伟，北京市华泰律师事务所大连分所律师。
上诉人（原审被告）：大连唐银盛兴置业有限公司，住所地大连保税区海天路IB-44号307-16。
法定代表人：张国权，该公司总经理。
委托代理人：王学先，辽宁恒信律师事务所律师。
委托代理人：王圣翔，辽宁恒信律师事务所律师。
原审原告任玲与原审被告大连唐银盛兴置业有限公司（以下简称唐银公司）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年12月16日作出（2014）开民初字第3502号民事判决，原审原告任玲与原审被告唐银公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月12日公开开庭审理了本案。上诉人任玲的委托代理人关亚茹，上诉人唐银公司的委托代理人王圣翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任玲一审诉称：原、被告于2012年10月24日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年6月30日向原告交付钻石九座项目4幢1单元10层3号房屋，该房屋应当符合《商品房买卖合同》约定的标准，逾期交房被告承担日万分之三的违约金。被告至今未向原告交付合同约定的案涉房屋，导致原告在外租房每月支付租金1，500元。在合同附件3中约定入户门为王力牌入户防盗门，但被告实际安装的是王力牌工程门。故诉至法院，依法判令：1、被告给付逾期交房违约金9，574元（暂计算至2014年9月8日）；2、被告赔偿房屋租金损失1，500元；3、被告补偿王力牌防盗门差价3，500元；4、被告支付物业费1，500元。
被告唐银公司一审辩称：1、被告主张与业主友好协商解决，该房屋实际已经竣工，具备交付条件，原告已于2014年7月5日收房。逾期收房是原告自身原因造成的，与被告无关。案涉商品房销售合同约定被告应于2014年6月30日前交付房屋，该商品房已经竣工验收合格，符合交房条件。原告以被告未取得竣工验收备案表为由拒绝收房，无合同及法律依据。2、原告主张的房屋租金没有合同和法律依据，不同意给付。3、关于王力牌防盗门的问题，案涉房屋安装的是王力牌防火防盗门，符合合同约定，该小区安装了两种门，一种是原告所谓的王力牌防盗门，另一种是王力牌防火防盗门，这种差异是基于入户门所处的防火分区不同，安全防火门的内部的房屋安装的是王力牌防盗门，防火性能相对较低，安全防火门外部的房屋安装的是王力牌防火防盗门，其性能更高。案涉防火防盗门性能更高、价格更贵。4、关于物业费的问题，原告依据的是政府红头文件，不属于法律法规，不具有法律效力，不能作为审理案件的依据，请求法院对该文件的合法性进行审查。该文件调整的是业主与物业公司之间的民事关系，与被告无关。物业公司为业主提供物业服务，物业公司有权由向业主收取物业费。原告认为物业费存在争议，应向物业公司主张，与被告无关，被告作为开发单位也不具有收取物业费的资格。
一审法院审理查明：2012年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于大连保税区东北六街130号钻石9座4幢1单元10层3号商品房（建筑面积：56.79平方米）一套，总价款为374，014元。该合同第八条约定，被告应在2014年6月30日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日的，被告应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：办理交接手续时，原告应签署交接及其他相关文件，如原告未能按期办理交接手续，视为被告已向原告交付了房屋，不论原告是否实际占有、使用房屋，与该房屋相关的风险和责任转由原告承担（其中包括但不限于房屋使用、保管、维护及物业管理等费用）。该合同附件三（装饰、设备标准）第10条约定入户门安装王力入户防盗门。合同签订后，原告向被告交付了全部房款。2014年6月24日，被告通知原告办理案涉房屋交付手续，原告于2014年7月5日完成案涉房屋的交接验收并接收房屋。2014年6月30日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告。原告于2014年9月18日庭审时向原告出示该报告。案涉房屋的竣工验收备案尚未完成。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。关于案涉房屋交付条件的问题。建设单位是工程竣工验收的组织者，实施工程竣工验收的单位为建设、设计、施工、工程监理等相关单位。备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，而是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案。案涉《商品房买卖合同》第八条约定被告应将经验收合格的商品房交付原告使用，未约定取得竣工验收备案表为交付房屋的条件，故案涉《商品房买卖合同》约定的交房条件“商品房经验收合格”是指经被告组织设计、施工、监理等相关单位对案涉工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位出具案涉工程经验收合格的意见。案涉工程的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位已于2014年6月30日分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告，故应认定案涉房屋于2014年6月30日已经验收合格，具备了案涉《商品房买卖合同》约定的交付房屋的条件。关于竣工验收文件的出示义务。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告并未举证证明其向原告出示竣工验收报告，故虽然被告于2014年6月24日通知原告办理房屋交付手续，但依据案涉《商品房买卖合同》上述约定，被告未向原告出示竣工验收报告，即未能提供案涉房屋已具备交付条件的证据，原告有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。原告于2014年7月5日对案涉房屋交接验收并接收房屋，应视为原告认可了被告交付的房屋符合合同约定，故被告应支付原告逾期交房违约金449元（374，014元×万分之三／天×4天）。由于违约金的补偿性质，一审法院既已支持原告合理部分的违约金损失，其又主张房租损失，不再予以支持。关于防盗门的问题，双方在合同中约定入户门为王力牌防盗门，对于该入户门的具体标准、型号均未进行详细约定，而被告业已提供检验报告证明该入户门具有防盗功能，原告亦不申请鉴定，故一审法院认定案涉入户门符合合同约定。关于物业费的问题，原告并未向被告交付物业费，于本案中向被告主张物业费，于法无据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、被告大连唐银盛兴置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告任玲逾期交房违约金449元；二、驳回原告任玲的其他诉讼请求。案件受理费162元，由原告任玲负担157元，由被告大连唐银盛兴置业有限公司负担5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
任玲上诉的主要理由及请求是：第一，案涉合同第八条约定的交付条件是“商品房经验收合格”，但双方并未对组织验收的部门、程序等进行约定。因此应按照《合同法》第六十二条的规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《消防法》第十条第三款、《城市规划法》第三十八条、《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第七条的规定，本案“商品房经验收合格”应认定为案涉商品房不仅需取得建设、勘察、设计、施工、监理等相关单位的合格报告，还应取得消防、环保、规划等部门出具的认可文件或者准许使用文件。唐银公司提交的工程竣工报告与法律要求的工程竣工验收报告不同，仅系施工单位向建设单位提供的材料，不能证明案涉商品房已经进行了竣工验收，并经验收合格。且唐银公司提交的工程竣工报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、工程质量评估报告等材料不具有真实性。上述报告均签署于2014年6月30日，涉及的单位众多，但设计、施工、监理、勘察等单位出具的报告均能在同一天出具，明显与客观事实不符。此外，根据相关规定，建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点等通知质量监督机构。但唐银公司在验收时未通知大连保税区质监站，质监站工作人员也未参加案涉工程的验收工作。第二，一审认定唐银公司于2014年9月18日庭审时向任玲出示竣工验收报告是错误的。一审庭审时，任玲本人没有参加庭审，任玲的委托代理人不是买卖合同的相对方，唐银公司应向任玲本人出示报告。第三，一审判决认定任玲于2014年7月5日收房应视为对任玲认可唐银公司交付房屋符合合同约定有误。第四，唐银公司未按照合同约定安装王力牌防盗门，任玲提供的照片及法庭现场勘验的结果已能证明唐银公司提供的入户门不符合国家标准，任玲无需再申请鉴定，唐银公司应赔偿入户门的差价。据此，其上诉请求为：1、因商品房未验收合格，改判唐银公司支付逾期交房违约金7，980元（暂计算至2014年9月8日）；2、唐银公司支付王力牌防盗入户门差价损失3，500元。
唐银公司上诉的主要理由及请求是：一审法院以唐银公司未能履行合同中出示五方验收手续的义务为由，认定唐银公司存在逾期交房的行为与事实不符。唐银公司是在合同约定的交付期限前取得了五方验收文件，同时在房屋交接时已经依据合同约定向任玲出示了五方验收文件。根据证据规则，如任玲认为唐银公司未能在房屋交付时出示五方验收手续又未能提供相关证据予以证明，应由任玲承担举证不能的法律后果。唐银公司并不存在逾期交房的违约行为，故一审法院判令唐银公司承担违约责任于法无据。故请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回任玲的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由任玲承担。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，任玲与唐银公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
关于任玲提出的不能以2014年6月30日的工程竣工验收报告认定案涉房屋符合交付条件的意见，本院认为，案涉合同第八条第一款约定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.［空白］”，从上述4种约定来看是对交房条件程度逐渐递升的层级约定，而双方当事人自愿选择了上述第1种条件（即经验收合格）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。案涉合同约定的“经验收合格”即指经建设、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。至于任玲主张“经验收合格”还应取得消防、环保、规划等部门出具的认可文件或者准许使用文件一节，因任玲此项主张与合同约定不符，本院不予采信。现唐银公司提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告，在任玲未提交充分证据证明案涉工程并未验收合格的情况下，应对上述报告的效力予以确认。且通常情况下，各个参与验收的相关单位在工程验收前均会提前做好相应的准备工作，再同时进行验收，故不能仅以参与验收的各个单位的验收报告是同一天出具的就推定出该报告均是虚假的唯一结论，因此案涉房屋于2014年6月30日即具备合同约定的交付条件。案涉《商品房买卖合同》第十一条明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，即在房屋交接时向购房人出示房屋经验收合格的证明文件是唐银公司在签订合同时确立的基本合同义务。但是由于依据已查明的事实，唐银公司于2014年6月24日通知任玲办理案涉房屋交付手续后，任玲即已于2014年7月5日完成案涉房屋的交接验收并接收房屋，可以看出任玲认可了唐银公司向其履行交付房屋的行为和房屋，因此，一审判决判令唐银公司承担自2014年7月1日至2014年7月4日共四天的逾期交房违约责任的处理结果并无不妥，本院予以维持。
关于任玲主张一审认定唐银公司于2014年9月18日庭审时向任玲出示竣工验收报告是错误的一节，本院认为，任玲的一审委托代理人是代表任玲参加一审庭审，唐银公司向其委托代理人出示验收报告即可视为已向任玲出示。任玲的委托代理人在得知唐银公司已取得竣工验收报告后，应向任玲及时、全面汇报此情况，若因委托代理人未能及时、全面汇报导致任玲利益受损，任玲应向其委托代理人追究相应责任。故任玲此项主张无充分的事实及法律依据，本院不予采信。
关于任玲上诉主张唐银公司支付入户门差价损失3，500元一节，本院认为，对于案涉房屋的装饰、设备标准，双方在合同附件三中约定了“王力入户防盗门”，但对于入户防盗门的具体标准、型号等信息并未作出详细、明确的约定。唐银公司主张其按照消防和设计要求为部分住户安装了王力牌防火门，并提供了“王力”牌防盗特能锁的检验报告，证明实际安装的入户门因装有王力牌防盗锁故具备相应防盗功能，符合合同约定。本院认为，在任玲未提交其他证据对此予以反驳的情况下，现无据认定唐银公司安装的入户门违反了双方合同附件的相关约定。而且，即使如任玲所述，唐银公司应支付差价损失，任玲亦未提交充分证据证明差价损失的具体数额即为3，500元。故对任玲要求支付入户门差价损失的上诉请求，本院不予以支持。
此外，当事人将判决由其承担的案件受理费逾期给付费用预交人的，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之加倍支付迟延履行期间债务利息的规定，故一审将第二百五十三条规定之内容列明在诉讼费负担之后，显为不当，应列明在所有判项之后，诉讼费负担之前。但鉴于一审判决判项正确，本院对一审判决结果予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计324元（大连唐银盛兴置业有限公司预交162元、任玲预交162元），由大连唐银盛兴置业有限公司负担162元，由任玲负担162元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
代理审判员 刘小南
代理审判员 吕 瑛
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 夏丽娜