辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01265号
上诉人（原审原告）：大连德源供暖有限公司，住所地大连市甘井子区南关岭街道上沟村。
法定代表人：于斌，该公司总经理。
委托代理人：孙旭，辽宁澄宇律师事务所律师。
委托代理人：张鏸元。
被上诉人（原审被告）：杨虹。
委托代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
原审原告大连德源供暖有限公司（以下简称德源公司）与原审被告杨虹房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年8月26日作出（2014）甘民初字第2252号民事判决，德源公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人德源公司的委托代理人孙旭、张鏸元，被上诉人杨虹的委托代理人刘志永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告德源公司在一审诉称：原、被告于2012年4月1日签订《房屋租赁合同》约定，被告租赁原告房屋，租期至2016年3月31日。《房屋租赁合同》第四条约定，租金每半年支付一次，每次按实际天数提前30天支付，乙方未按时交付租金，须向甲方支付每日千分之三的违约金，超过三十日，甲方有权解除合同。现被告仅交付租金至2013年3月31日。自2013年4月1日起至今的租金，被告一直未支付。原告于2014年2月18日向被告发出了《解除房屋租赁合同通知书》。但是，被告行为明确表示拒绝搬出租赁房屋。故原告诉至人民法院，请求判令，1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还给原告；2、被告向原告支付2013年4月1日至2014年2月28日的房屋使用费137274.00元及违约金103459.00元，合计人民币240733.00元；3、被告承担本案的诉讼费用。
原审被告杨虹在一审辩称：按照《房屋租赁合同》约定，2013年4月1日至2013年10月1日期间的租金交付时间应为租期届满之前30日即2013年9月1日前，被告不认可原告陈述的在租期开始之前30日交纳租金的意见。租金长期无法交付是由于原告拒绝收取造成的，被告没有违约，故不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原告德源公司（甲方）与味香园饭店（乙方）于2012年4月1日签订《房屋租赁合同》约定，甲方向乙方出租位于大连市甘井子区南关岭街道上沟村公建房，建筑面积380平方米，租赁用途饭店。租赁期限肆年2012年4月1日至2016年3月31日，租金数量及交付方法，年租金人民币壹拾伍万元，合同签订之日起首付半年租金柒万伍仟元，以后每半年支付租金一次，每次按实际天数提前30天支付。乙方未按时交付租金，须向甲方支付每日千分之三的违约金，超过三十日，甲方有权解除合同。原告德源公司于2014年2月18日向味香园饭店发出解除《房屋租赁合同》通知书记载，因味香园饭店自2013年4月1日起至今一直未交付租金，已超过合同约定日期三十日未支付租金，原告决定解除与味香园饭店于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》。另查，大房执甘村字第020640538号房产执照记载，座落于甘井子区南关岭街道上沟村565.15平方米框架楼房，所有权单位是大连华南集团总公司。大连华南集团有限责任公司于2011年4月30日出具《委托经营书》记载，我单位现有位于大连市甘井子区南关岭街道上沟村临街公建一套，建筑面积565.15平方米，现委托大连德源供暖有限公司经营并使用。再查，大连市甘井子工商企业咨询服务中心档案查询记载，大连市甘井子区育林街味香园饭店个体经营者为被告杨虹。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从原被告签订的《房屋租赁合同》第十二条约定被告向原告支付75000.00元租金为合同生效条件可以看出，原告将房屋租赁给被告使用的缔约目的即为收取房屋租金。
一、关于原告要求解除原被告之间签订的房屋租赁合同，被告将承租房屋交还原告的诉讼请求。
首先，原被告双方对《房屋租赁合同》约定的房屋租金支付时间理解存在争议。该《房屋租赁合同》第四条约定，年租金人民币壹拾伍万元，合同签订之日起首付半年租金柒万伍仟元，以后每半年支付租金一次，每次按实际天数提前30天支付。原告主张应在每一次租期开始前30日提前交付租金，被告反驳认为应在每一次租期届满前30日交付租金。一审法院审查后认为，原告关于租金应在每一次租期开始前提前交付的主张更符合《房屋租赁合同》的缔约目的及通常交易习惯。因此，被告应提前30天交付原告自2013年4月1日至2013年10月1日的租金。
第二，原被告对租金未能及时交付的原因有争议。原告认为被告未能在租期开始前30日交纳租金即为违约，应当解除合同。被告认为其虽未能在原告主张的租期开始前30日提前交付租金，但是，被告曾于2013年4月之后多次找原告交纳租金，原告均拒绝接收，导致拖延至今。原告于2014年2月18日向被告发出解除租赁合同的书面通知。在被告接到该书面通知前，被告对原告解除租赁合同的意思表示并不知情。被告杨虹及味香园饭店的员工也多次找到原告要求交纳房租。因此，被告租金至今未能交付系原告拒绝收取租金造成。现被告表示愿意积极履行交付租金义务的情况下，双方签订的《房屋租赁合同》仍存在继续履行的基础。原告以被告迟延交付租金超过合同约定时间三十日为由要求解除《房屋租赁合同》不符合双方的缔约目的，被告的违约行为也未构成根本违约。
第三，从原被告之前的交易习惯来看。被告于2012年4月28日交付2012年4月1日至2012年9月30日的租金；于2012年10月8日交付2012年10月1日至2013年3月31日的租金。被告上述交付租金的时间也迟于租赁合同约定的交付租金的时间，由此可见，原告在实际履行中也以给予被告一定宽限时间的方式维护租赁合同的继续履行。
综上，原告要求解除原被告之间签订的房屋租赁合同，被告将承租房屋交还原告的诉讼请求，一审法院不予支持。
二、关于原告要求被告支付2013年4月1日至2014年2月28日的房屋使用费137274.00元及违约金103459.00元，合计人民币240733.00元的诉讼请求。
首先，原被告签订的《房屋租赁合同》租赁期限自2012年4月1日至2016年3月31日。原告要求被告支付2013年4月1日至2014年2月28日的房屋使用费即是要求被告支付该段租期的房屋租金。被告应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租赁房屋的租金，故原告要求被告支付2013年4月1日至2014年2月28日的房屋使用费137274.00元的诉讼请求，一审法院予以支持。
第二，关于原告要求被告给付迟延交付自2013年4月1日至2013年9月30日租金的违约金75363.00元的诉讼请求。被告对《房屋租赁合同》中约定的租金支付时间认识错误，导致被告没有在租期开始前30日提前交付租金，即没有在2013年4月1日前30日交纳2013年4月1日至2013年9月30日的租金75000.00元，因此，被告应按照合同约定向原告支付每日千分之三的违约金。庭审中，被告虽自称自2013年4月起多次找原告要求向其交纳租金，原告拒收，但是，被告却没有提交证据证明其最初要求向原告交纳租金而原告拒收的具体时间；原告虽认可被告曾于2013年11月份找到原告要求向其交纳租金，但原告认为被告要求交纳租金的时间已经超过被告应当履行的时间而拒绝接收。鉴于上述情况，一审法院认为违约金应自2013年4月1日计算至2013年10月30日为宜，故被告应支付原告违约金数额为47250.00元（75000.00元×3‰×210日）。
第三，关于原告要求被告给付迟延交付2013年10月1日至2014年2月28日租金的违约金28096.00元的诉讼请求。原被告对2013年4月1日至2013年9月30日的租金交纳发生争议，原告拒绝收取被告的租金，故迟延交付2013年10月1日至2014年2月28日租金的责任不应由被告承担。因此，原告要求被告支付迟延交付2013年10月1日至2014年2月28日租金的违约金28096.00元的诉讼请求，不予支持。
综上，大连市甘井子区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，作出如下判决：一、被告杨虹于判决生效之日起十日内给付原告大连德源供暖有限公司2013年4月1日至2014年2月28日的房屋租金137274.00元，并支付自2013年4月1日至2013年10月30日迟延交付房租的违约金47250.00元；二、驳回原告大连德源供暖有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13050.00元，其他诉讼费人民币50.00元，合计人民币13100.00元（原告已预付），由原告负担9000.00元，由被告4050.00元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内给付原告。
宣判后，德源公司不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，依法改判。其上诉理由为：一、被上诉人交付2012年10月1日-2013年3月31日第二期的租金时，未按照合同约定提前三十日交付，而是经催告迟延一个多月交付。虽然上诉人接受了被上诉人迟延交付的第二期租金，但这并不意味着上诉人放弃自己的合同解除权默许被上诉人以后都迟延交付，双方也未对《房屋租赁合同》关于租金交付的时间进行更改。因此，当被上诉人无视合同约定及上诉人的催告再次违约迟延交付租金时，上诉人有权依合同约定及法律规定选择行使合同解除权，被上诉人也理应承担违约的法律后果。二、一审法院认为“上诉人以被上诉人迟延交付租金超过合同约定的时间三十日为由要求解除《房屋租赁合同》不符合双方的缔约目的”，判决上诉人不能解除合同，适用法律错误。1.合同明确约定被上诉人未按时交付租金逾期超过三十日，上诉人有权解除合同。合同第三期租期从2013年4月1日开始，被上诉人应提前30日，即2013年3月2日交付租金，但是被上诉人并未按照合同约定于2013年3月2日开始交租，至2013年4月1日已经逾期超过三十日。因此当被上诉人逾期数月再向上诉人交付租金时，合同约定的解除条件早已成就，上诉人有权行使合同约定的解除权。2。根据我国《合同法》第67条规定，合同先履行债务一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人未履行按时支付租金的义务，违约在先，当被上诉人迟延数月后再要求支付租金时，上诉人有权拒绝接收。3.上诉人将房屋租赁给被上诉人使用的缔约目的即为收取租金。但是被上诉人不能依合同履行义务，屡次迟延支付租金，使上诉人不能及时收取租金，经营活动受到严重影响，缔约目的不能实现。而且上诉人因此失去了对被上诉人能够遵守合同约定的信任，上诉人有权选择更加诚实信用、能够按时支付租金的承租方以保障合同目的的实现。
被上诉人杨虹表示服从一审判决。对上诉人的上诉意见答辩称，作为上诉人来说，订立合同的目的是收取租金，在双方履行合同过程中，被上诉人多次表示交付租金及利息，均为上诉人拒绝。上诉人拒收的原因是为了独占房屋动迁款，上诉人恶意不正当促使解除条件成立，应该视为解除条件不成立。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，杨虹与德源公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性的规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点为案涉房屋租赁合同是否应予解除。德源公司主张其行使合同解除权符合合同约定，故合同应予解除；杨虹则主张德源公司基于动迁利益的考虑恶意促成解除条件的成就，故合同不应予以解除。德源公司出租房屋的目的是收取租金，合同中针对承租人迟延交付租金的行为约定了违约金及解除权，均是为了保障出租人收取租金的权利。2013年4月1日，杨虹虽未交付租金，然其在第二年度租期开始前多次前往交付租金，双方应本着友好协商的原则予以解决。且此案非个案，同期因同为德源公司出租的相邻标的物的租赁纠纷起诉至法院的多个案件中，均出现承租人多次交付租金、德源公司拒收的情节。案涉房屋为公建房，租赁期限为五年，合同中明确约定了六十日免收租金的装修期，由此可知，杨虹租赁案涉房屋的目的为商用且投入了一定的装修费用，杨虹故意迟延交付租金导致合同解除的成本明显要大于合同继续履行的成本，在杨虹多次前往交付租金的情况下，德源公司本可以实现其收取租金的权利，其不予收取包括杨虹在内的多个承租人的租金不符常理。另外，根据当事人提供的证人证言、录音录像以及《关于甘井子区23中北宗地内锅炉房拆炉并网事宜的商情函》复印件，并不能完全排除案涉地块涉及到动迁的合理怀疑，而众所周知，如果动迁势必给被拆迁人带来巨大的动迁利益。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，综合考虑双方当事人签订合同的目的、实际的履约情况、以及合同解除制度设立的宗旨，一审法院以合同存在继续履行的基础为由判令驳回德源公司要求解除合同的请求并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13050元（上诉人预交），由上诉人大连德源供暖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一四年十二月十八日
书记员 耿 艳