阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阿民一终字第69号
上诉人（原审原告）赵会兰，女，l961年2月2日出生，蒙古族，个体户，现住内蒙古自治区阿拉善盟。
委托代理人任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。
委托代理人王嫒，女，l988年6月22日出生，蒙古族，个体户，现住内蒙古自治区阿拉善盟。
上诉人（原审被告）杨有兵，男，l971年12月9日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区阿拉善盟。
委托代理人刘开慧，内蒙古安民律师事务所律师。
上诉人赵会兰、上诉人杨有兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2013）阿左民一初字第2035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵会兰及委托代理人任振华、王嫒，上诉人杨有兵及委托代理人刘开慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2010年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将400平方米房屋出租给被告用于经营宾馆，并将该房屋旁边的车库洗车行也出租给被告用于经营洗车行，交付日期为2011年4月，租赁期间自2010年10月10日至2016年10月10日止，租金为每年46000元，每年的10月10日交付下一年的租金，如果被告不按期支付租金，则每逾期一日，按拖欠房租的3‰承担违约金，逾期20日被告仍然不支付租金的，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任；承租房屋的物业费、水电费、供暖费、有线电视等费用均由被告承担。被告已交付2010年10月10日至2013年10月10日期间的租金；2013年10月10日，被告未按约定交付下一年度的租金；2013年11月1日，原告将《解除合同通知书》送达给被告，被告拒绝签收。2013年11月25日，原告替被告垫付宾馆及洗车行暖气费11227元（供暖期为2013年10月15日至2014年4月15日）。现原告诉至法院请求依法判令：一、解除原被告签订的《房屋租赁合同》、被告立即向原告移交《房屋租赁合同》项下的400平方米的房屋一套及车库一座并恢复原状；二、判令被告支付房屋租赁费3833.3元（租赁费计算至2013年11月10日，之后的房屋租赁费计算至房屋交付之日）、支付违约金4140元（违约金计算至2013年11月10日，之后的违约金计算至房屋交付之日）；三、判令被告支付暖气费2333.3元（暖气费计算至2013年11月10日，之后的费用计算至房屋交付之日）；四、判令被告支付修理费l600元（被告拆除卷帘门一个1600元）、判令被告修复损坏的租赁房屋及设施（不锈钢楼梯、三楼卫生间楼板钻孔形成的孔洞、一楼大门门台大理石破损、一楼大厅吧台附近地面破损、自来水管道及下水管道。）；五、本案诉讼费用由被告承担。
原审认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，双方均应恪守履行。原告依约向被告提供了房屋和车库，被告应按照约定按期交付租金，被告逾期20日不支付租金，合同约定的解除条件成就，原告请求解除租赁合同应予支持。原告诉请被告支付至房屋交付时的租金，应予支持。被告未按期支付房租构成违约，应承担违约责任。双方约定的违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，超出部分不予支持。违约金计算基数按合同约定为未付租金。原告诉请被告支付暖气费，被告应承担至其交付房屋之日的暖气费。原告诉请被告支付卷帘门修理费，因被告拆除原卷帘门、安装新门时，原告至起诉前未提出异议，视为原告认可被告的装修行为符合租赁合同的约定，不予支持。原告诉求修复租赁房屋及设施、恢复车库原状，因原告不能提供房屋、车库原状的相关证据，不予支持。对于被告在卫生间楼板、墙壁钻孔造成孔洞的事实被告予以认可，原告要求修复，应予以支持。被告辩称原告采取激烈行为干扰被告经营，以实现涨租金的目的，被告不同意涨租金遂原告以被告不能按期交付租金解除合同，无相关证据证明，不予采信。被告称原告提前解除合同给被告造成装修损失，对未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状；对已形成附合的装饰装修物，因被告违约导致该租赁合同解除，被告要求原告承担剩余租赁期内已形成附合的装饰装修的残值损失，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条（二）项的规定，判决：一、确认原被告签订《房屋租赁合同》于2013年11月1日解除；二、由被告向原告移交《房屋租赁合同》项下的房屋一套及车库；三、截止2014年1月22日被告向原告支付拖欠的房屋租赁费13233元及违约金3472元（房屋租赁费及违约金应计算至被告交付房屋之日止，房屋租赁费计算公式：年租金÷365×租赁期间；违约金计算公式：拖欠的房屋租赁费×﹤6.56％×4÷365﹥×租赁期间，其中：年租金为46000元，6.5％为中国人民银行同期同类贷款利率，租赁期间为2013年10月10日至交房之日止﹤计算至天数﹥）；四、由被告修复租赁房屋内卫生间楼板、墙壁钻孔造成的孔洞；五、截止2014年1月22日被告向原告支付垫付的暖气费6169元（暖气费后计算至被告支付房屋之日止，暖气费计算公式：暖气费÷供暖期间×租赁期间，其中：暖气费为11227元，供暖期间为2013年10月15日至2014年4月15日止共计l82天，租赁期间同上）：六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费110元，由被告杨有兵负担。
判决送达后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。
上诉人赵会兰上诉称，一、要求上诉人杨有兵支付房屋违约金的标准错误，应按《房屋租赁合同》约定的拖欠房租3‰的标准来计算；二、应当支持上诉人要求修复损坏租赁房屋及设施的诉求，应按《房屋租赁合同》约定进行维修；三、暖气费的计算标准错误，应按一个采暖期即182天来计算，应当支付暖气费12742.34元；四、应支持上诉人杨有兵拆除卷帘门修理费1600元，请求二审法院依法作出公正裁判。
上诉人杨有兵上诉称，一、原审法院认定事实错误，认定本人房屋租赁到期后，逾期20日不支付租金，使合同约定的解除条件成就，导致租赁关系已解除的事实，没有法律和事实依据；二、提前解除合同应当赔偿对房屋进行装修的损失，因为《房屋租赁合同》是按六年来签订的，请求二审法院依法作出公正裁判。
本院经二审审理查明的事实与原审审理查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人杨有兵承租上诉人赵会兰的房屋，签订书面租赁合同，形成租赁合同关系，在合同履行过程中，上诉人杨有兵拖延支付租金超过合同约定的20日，促使合同约定的解除条件成就，使房屋租赁关系终止。上诉人杨有兵在房屋租赁期间是否存在损坏租赁房屋及设施的事实，因上诉人赵会兰未能提供充分有效的证据予以证明，其主张修复损坏的租赁房屋及设施的上诉理由不能成立。对于上诉人杨有兵支付卷帘门修理费的诉请，因上诉人杨有兵拆除原卷帘门、安装新门时，上诉人赵会兰至起诉前未提出异议，视为上诉人赵会兰认可上诉人杨有兵的装修行为符合租赁合同的约定，故该诉请不予支持。双方在合同中约定按拖欠房租3‰的标准来计算违约金，属于违约金过高，应予调整。原审法院根据上诉人杨有兵的实际租赁时间计算暖气费，计算准确，应予维持。上诉人杨有兵上诉称，上诉人赵会兰采取激烈行为干扰其经营，以实现涨租金的目的，在上诉人杨有兵不同意涨租金遂以上诉人杨有兵不能按期交付租金解除合同的主张，因提供的相关证据不能证明上诉主张，本院不予采信。上诉人杨有兵虽然提出续租、赔偿装修损失的主张，但上诉人赵会兰不予认可，且上诉人未就其主张充分提供证据佐证，故对其主张不予支持。综上所述，二上诉人的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费384元，由上诉人赵会兰负担110元。由上诉人杨有兵负担274元。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁振文
审 判 员 杨双玫
代理审判员 斯庆图
二〇一四年四月二日
书 记 员 黄迎春