福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终2033号
上诉人（原审被告）苏文贵，男，1975年8月6日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
被上诉人（原审原告）泉州丰泽磊豪物业服务有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人方明华，该公司董事长。
委托代理人郑培根、林梅珍，福建伟立律师事务所律师
上诉人苏文贵因与被上诉人泉州丰泽磊豪物业服务有限公司（下称磊豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第3551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月2日，泉州市丰泽区东方花园城小区业主委员会与磊豪公司签订一份《丰泽区东方花园城小区业主委员会聘请物业服务企业临时聘任协议》，约定由磊豪公司对东方花园城小区实施物业管理服务，期限自2012年7月16日起至《东方花园城小区物业服务合同》正式签订之日止，物业管理费收费标准为1.2元／㎡／月，公摊水电费计付方式为十楼（含）以下按25元／月／户、十楼以上按30元／月／户缴纳。之后，双方未再就东方花园城小区物业管理服务签订正式聘用合同，但磊豪公司继续对东方花园城小区进行管理。苏文贵系东方花园城小区2号楼1402房屋的业主，该房屋的建筑面积为61.71㎡。苏文贵自2014年1月起至2015年3月止没有缴交物业管理费、公摊水电费。另查明，磊豪公司没有取得东方花园城小区物业管理业务的相应资质证书。
原审法院认为：磊豪公司依据《丰泽区东方花园城小区业主委员会聘请物业服务企业临时聘任协议》，自2012年7月16日起入驻东方花园城小区实施物业管理服务。在临时聘用期满后，东方花园城小区业主委员会与磊豪公司未再就该小区物业管理服务签订正式聘用合同，但仍由磊豪公司继续对小区实施物业管理。虽然磊豪公司没有资质承接诉争小区的物业管理业务，该行为违反的是《物业管理条例》第三十二条第二款“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”的规定，该规定的性质是行政管理性质的规定，磊豪公司违反该规定所承担的是行政管理等行政法上的责任，并不影响其与另一民事主体之间的民事法律行为的效力。磊豪公司在事实上对诉争小区提供了相应的水电及物业管理服务，其参照原来聘任协议约定的收费标准主张被告应支付欠缴的物业管理费及公摊水电费，合理合法，应予支持。苏文贵作为小区业主已实际享受了磊豪公司提供的物业管理服务，有义务按标准向磊豪公司支付自2014年1月起至2015年3月止欠缴的物业管理费1110.78元（61.71㎡×1.2元／㎡／月×15个月）及公摊水电费450元（30元／月×15个月），合计为1560.78元。磊豪公司请求苏文贵缴纳的物业管理费及公摊水电费合计为1560元，该金额略低于上述计算得出的数额，故法院予以支持。苏文贵拒付物业管理费用，其关于磊豪公司物业管理服务不到位、破坏小区公共设备设施的抗辩意见，因证据不足，不予支持。苏文贵经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第三十二条第二款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条、第六十七条，《物业服务企业资质管理办法》第十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：苏文贵应于判决生效之日起十日内向磊豪公司支付物业管理费、公摊水电费合计1560元。受理费50元，由苏文贵负担。
原审判决宣判后，苏文贵不服，向本院提起上诉。
苏文贵上诉称：一、原判认定事实不清。1、被上诉人在无任何物业服务资质的情况下与丰泽区东方花园城小区签订《丰泽区东方花园城小区业主委员会聘请物业服务企业临时聘任协议》违反了国务院发布的《物业管理条例》第三十二条第二款及第六十条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。因此《丰泽区东方花园城小区业主委员会聘请物业服务企业临时聘任协议》是无效的合同。而原审法院在认定被上诉人违反行政法规后，仍然参照该无效的《临时聘任协议》中的收费标准是错误的。上诉人认为本案中每平米收多少物业费应根据泉州市物价局、泉州市房管局的《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》及《泉州市物业服务标准与收费标准级别对照表》和被上诉人提供的服务项目进行对照后确定，而不应参照无效合同；2、上诉人没有提供对东方花园城的具体服务项目的依据，向业主收取每平方米1.2元的物业费缺乏依据，原审法院没有予以认定，且对于上诉人列举的被上诉人未服务项目没有予以认定认定，而只认为被上诉人有事实服务，认定错误。根据《福建省物业服务收费管理办法》第五条的规定，物业服务收费应与服务内容、质量相符的原则，上诉人认为被上诉人应提供对东方花园城的具体服务项目的依据，再根据泉州市物价局、泉州市房管局的《泉州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》及《泉州市物业服务标准与收费标准级别对照表》进行对照后才能确定被上诉人应收取物业服务费；3、被上诉人是没有任何物业服务资质的，也就提供不了与四级物业服务价格相匹配的物业服务，因此不能按照四级物业服务标准收费；4、根据《泉州丰泽磊豪物业服务有限公司关于东方花园城小区物业管理方案》、《东方花园城小区物业管理方案》第十一条规定，磊豪公司要凭三级以上（含三级）物业管理资质签订正式管理合同，所以才会在2012年7月2日签订的《丰泽区东方花园城小区业主委员会聘请物业服务企业临时聘任协议》中约定每平方米1.2元的物业费。在2015年9月18日泉州市丰泽区住房和建设局出具的信访事项处理答复意见书中明确‘泉州市丰泽磊豪物业服务有限公司’并未取得物业企业资质，因此被上诉人没有以三级以上的资质提供服务，就不应参照《丰泽区东方花园城小区业主委员会聘请物业服务企业临时聘任协议》约定的每平方米1.2元物业费进行判决。据此原审法院认定事实不清、认定错误，故请求撤销原审判决，改判上诉人只向被上诉人支付公摊水电费450元及物业管理费400元，本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人磊豪公司辩称：被上诉人与泉州市丰泽区东方花园城小区业委会于2012年7月份签订《丰泽区东方花园城小区业主委员会聘请物业服务企业临时聘任协议》，之后双方虽未正式签订物业服务合同，但被上诉人自2012年7月16日为苏文贵提供物业服务至2015年10月15日，双方形成事实上的物业服务关系，被上诉人收取物业服务费和公摊水电费符合双方协议和法律规定，故原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
对于原审查明事实，上诉人苏文贵与被上诉人磊豪公司均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人苏文贵与被上诉人磊豪公司均未向本院提供新的证据。
二审双方当事人争议的主要焦点：被上诉人是否具备超出合同规定期限之外的管理主体资格，被上诉人提供的物业管理水平是否和承诺相符合，上诉人是否需要向被上诉人缴纳物业管理费。
上诉人苏文贵与被上诉人磊豪公司对争议焦点的意见与各自的上诉、答辩意见基本相同。
本院认为，被上诉人磊豪公司与东方花园城在临时聘用期满后虽未就该小区物业管理服务再签订正式聘用合同，但东方花园城小区仍由磊豪公司实施物业管理，在事实上对东方花园城小区提供了相应的水电及物业管理服务，其参照原聘任协议约定的收费标准主张上诉人应支付欠缴的物业管理费及公摊水电费，合理合法。上诉人主张磊豪公司提供的物业服务与其收取的费用标准不匹配没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人苏文贵的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人苏文贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 刘志健
代理审判员 陈 琼
二〇一六年八月十八日
书 记 员 林嘉锟
一、附引用主要法律条文内容
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。