山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终1703号
上诉人（原审原告）：叶明华，男，1970年2月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：周学伦,福建建达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周德盛,福建建达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张先忠，男，1957年6月1日出生，汉族，住威海市文登经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张芙蓉,山东昆嵛先锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济技术开发区九龙路甲64号。
法定代表人：刘祖延，董事长。
委托诉讼代理人:吕春清,威海恒峰房地产开发有限公司综合事务部副部长。
上诉人叶明华因与被上诉人张先忠、威海恒峰房地产开发有限公司(以下简称恒峰公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市中级人民法院（2014）威民一初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人叶明华的委托诉讼代理人周学伦到庭参加诉讼,被上诉人张先忠、恒峰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶明华上诉请求：一、请求二审法院依法撤销威海市中级人民法院作出的（2014）威民一初字第81号民事审判决；二、依法发回重审或改判两被上诉人共同偿还上诉人欠款本金人民币200万元及利息人民币111万元（自2011年10月22日起，按月利息1.5%计付，暂计算至起诉日，实际计算至还清日止）；三、本案一审、二审的全部诉讼费用由两被上诉人共同承担。事实与理由：1.一审判决认定被上诉人恒峰公司未对本案购房款本金及利息承担偿还责任，显属事实认定错误。本案在一审庭审以及被上诉人张先忠提供的证据中已确认，本案诉争的房地产系为两被上诉人共同开发，被上诉人张先忠在庭审时将其与被上诉人恒峰公司共同开发的相关协议提交给一审法院，确认两被上诉人联合开发诉争房地产的事实，双方以土地使用权、资金、技术、劳务或其他无形财产共同投资，合作开发房地产，并共享收益、共担风险。双方分工的目的是共同的，即共同完成合作项目。因此，两被上诉人的关系不是简单的合作关系，合作开发房地产的过程，实质上是将合作双方的出资转化为房地产的过程。而本案的诉争房地产是双方联合开发的结果。且至今未对两被上诉人各自所有的部分进行分割，由此可见两被上诉人对诉争房地产属于共同持有的状态。在一审庭审中两被上诉人均确认从上诉人处获得的200万元款项投入于诉争房产的建设。在合作房地产诉争房产中，本案两被上诉人形成了合伙关系，并非各自独立经营。其合作开发的楼盘属双方共有。基于权利义务相一致原则，在对外责任方面，被上诉人恒峰公司理当对因合伙经营而产生的债务承担连带清偿责任。且被上诉人张先忠作为个人没有销售房地产的相应资质，必须要被上诉人恒峰公司的授权与配合，即双方在建设、销售房地产上存在共同的营运利益，在本案中两被上诉人系利益共同体。被上诉人恒峰公司应当要对购房款及相应利息与被上诉人张先忠一起偿还上诉人，而一审没有认定其要对所欠购房款的本金及利息承担连带清偿责任，显属事实认定错误。2.一审判决认定将本案购房款约定的还款利息调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，法院调整错误，对上诉人而言显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《补充协议》不仅是三方同意解除《购房协议书》的意思表示，同时也是两被上诉人对返还上诉人购房款人民币200万元（即恢复原状）及支付相应利息（即赔偿损失）的承诺。两被上诉人应当依约返还购房款，不应当继续占用上诉人资金。但之后，两被上诉人并未在《补充协议》约定的期限内返还上诉人购房预付款或支付约定的利息。占用上诉人的利息达四年之久，就单从诉争房地产价格的上涨，社会物价上涨而言，给上诉人的直接损失就已经超过了被上诉人承诺的月利息1.5%的标准。且被上诉人长期占有上诉人的巨额购房款，按照月利息1.5%计算标准，亦未超出法定保护规定范围，一审法院予以调整，对上诉人显失公平。
张先忠及恒峰公司均未答辩。
叶明华向一审法院起诉请求：解除双方于2011年10月22日签订的《购房协议书》，两被告共同偿还款项200万元及利息（自2011年10月22日起，按月息1.5%计算至实际付款之日止）。
一审法院认定如下事实：2011年10月22日，原告叶明华（甲方）与被告张先忠（乙方）、被告恒峰公司（丙方）签订《购房协议书》一份，约定原告叶明华购买被告张先忠新罗小镇九龙路90号楼面积约为10000平方米的房屋，价格为2000元/㎡，在该90号楼3-13楼垂直分割范围内可由原告任意选择；付款方式为原告于2011年10月22日支付购房款100万元，于同月24日再支付购房款100万元，余款待本协议签订之日起15日内原告确定房源三方另行签订补充协议；被告恒峰公司确认原告所购上述房产系二被告联合开发，被告张先忠应分得60%部分房产；原告支付给被告张先忠的房款打入以下账号：62×××01，户名朱素琴，开户行为工商银行。被告张先忠收到后作为原告的支付依据；若原告不能按时足额支付购房款，本协议作废无效。上述协议签订后，原告于2011年10月22日向被告张先忠指定的账户汇款100万元，于同月24日通过他人账户向被告恒峰公司账户汇款100万元。被告张先忠于2011年10月22日出具《收条》一份，载明其收到原告所付购房款200万元整。2012年12月6日，原告与被告张先忠签订《补充协议》一份，约定根据2011年10月22日签订的《购房协议书》，双方达成以下条款：原200万元购房款到2013年4月30日前归还本金100万元及利息，于2013年5月30日前归还余款100万元及利息；原200万元购房款从2011年10月22日起按月息一分五计算。2014年12月4日，原告诉至法院请求处理。诉讼中，被告恒峰公司主张其收到原告汇款100万元后，将该款又转付给了被告张先忠，对此提供被告恒峰公司根据被告张先忠的指示于2011年10月25日向案外人于大凯汇款100万元的网上银行付款凭证。经质证，原告主张该证据与其无关，被告张先忠对证据的真实性予以认可，并主张其与被告恒峰公司联合开发涉案房产时资金短缺，故被告张先忠向案外人于大凯借款100万元，原告所汇100万元用于偿还该借款。被告恒峰公司主张其已将原告所汇100万元转付给了被告张先忠，至于被告张先忠如何使用该款与被告恒峰公司无关。被告张先忠提交其与被告恒峰房公司签订的《联合开发协议》及《补充协议》，拟证实被告张先忠只分得90号楼的4017.33平方米，故向原告出售的10000平方米房屋中有部分房产属于被告恒峰房公司，进一步说明被告恒峰公司亦系涉案房屋的出售方。经质证，原告对该证据不发表质证意见，被告恒峰公司对上述证据的真实性无法确认，亦不足以证实被告张先忠的主张。另查明，涉案九龙路90号房屋于2011年11月14日取得《商品房预售许可证》。上述事实，有双方当事人的陈述、购房协议书、补充协议、汇款凭证等证据在案为证。
一审法院认为，涉案房产系二被告联合开发且已取得预售许可，原告与二被告2011年10月22日签订的《购房协议书》及原告与被告张先忠于2012年12月6日签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效合同。购房协议书约定原告应当在约定期限内向被告张先忠支付购房款200万元，双方并未约定该款项的性质系定金，且被告张先忠出具的《收款收据》亦载明其收取的款项系购房款，故二被告关于原告所付200万元款项系定金之抗辩理由无事实依据，一审法院不予采纳。关于涉案合同是否应予解除的问题。根据《购房协议书》之约定，原告支付200万元后，余款应在原告选定房源后另行签订三方协议，但在实际履行过程中，原告最终未能选定房源，双方亦无法对此进一步达成一致意见，故《购房协议书》已经无法继续履行。同时，原告与被告张先忠签订的《补充协议》亦表明被告张先忠同意返还原告已付购房款，可以认定原告与被告张先忠存在解除涉案购房协议书之真实意思表示。据此，原告诉请解除双方于2011年10月22日签订的《购房协议书》合法有据，法院予以支持。关于还款主体问题。涉案《购房协议书》解除后，原告所付200万元应予退还。《购房协议书》明确载明，原告系从被告张先忠处购得涉案房屋，购房款亦应汇入被告张先忠指定的账户，被告恒峰公司只是作为丙方对被告张先忠转让房屋的权限予以认可，但并未列为房屋出售主体，合同实际履行过程中，被告张先忠作为收款人为原告出具了200万元的《收款收据》。原告虽然向被告恒峰公司汇款100万元，但该汇款行为系原告单方行为，不能以此证明被告恒峰公司有加入原告与被告张先忠之间的债权债务关系并作为出售方收取购房款之真实意思表示，且根据被告张先忠提供的证据看，被告恒峰公司在收取款项后偿还了被告张先忠所欠借款，被告张先忠亦未撤回其向原告出具的上述款项的《收款收据》，且在庭审中对其收取200万元款项予以确认。综上，一审法院认定，被告张先忠系涉案《购房协议书》及《补充协议》的签订主体，其应当返还原告已付购房款200万元及利息。被告恒峰公司并非合同相对方，不应承担还款义务。关于利息问题，原告与被告张先忠在《补充协议》中约定，被告张先忠应于2013年4月30日前归还本金100万元及利息，于2013年5月30日前归还余款100万元及利息；原200万元购房款从2011年10月22日起按月息一分五计算。被告张先忠主张该条约定的利息过高，请求予以调低，对此原告虽予以否认，但未能提供证据证实其实际损失，故一审法院认定上述约定的利息明显高于原告的实际损失，应于调低。根据原告的损失情况，一审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算相应利息。至于利息的起算时间，双方已在《补充协议》中明确约定，被告张先忠应依约自2011年10月22日起计付利息。综上，原告诉请之合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张先忠于本判决生效之日起十日内支付原告叶明华款项200万元及利息（以200万元为本金，自2011年10月22日起至被告张先忠实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）；二、驳回原告叶明华的其他诉讼请求。如果被告张先忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31680元，保全费5000元，合计36680元，原告叶明华负担9143元，被告张先忠负担27537元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证，认定如下：上诉人叶明华提交的被上诉人张先忠与恒峰公司签订的《联合开发协议书》及《补充协议（二）》，能够证明两被上诉人联合开发房地产项目，但不能证明共同出售房产事实。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人恒峰公司对案涉购房款本金及利息是否应承担还款责任；二、一审法院判定的还款利息是否正确。
关于第一个焦点问题。本院认为，1、涉案《购房协议书》明确载明，上诉人叶明华系从被上诉人张先忠处购买涉案房屋，购房款亦是汇入被上诉人张先忠指定的账户，被上诉人恒峰公司只是作为丙方对被上诉人张先忠转让房屋的范围权限予以认可，并不能说明被上诉人恒峰公司为房屋出售主体。涉案房产虽系被上诉人张先忠与恒峰公司合作开发，但根据被上诉人张先忠与恒峰公司签订的《联合开发协议书》，被上诉人张宪忠享有百分之六十的房产权利，基于此，才导致上诉人叶明华与被上诉人张先忠签订购房合同。联合开发的房产，双方约定了分配比例，被上诉人张先忠的出售房产行为，不能认为是联合开发双方的共同销售行为。2、从《购房协议书》实际履行看，上诉人叶明华是按照被上诉人张先忠的指向汇出的购房款，被上诉人张先忠作为收款人为上诉人叶明华出具200万元的《收款收据》，上诉人叶明华向被上诉人恒峰公司汇款100万元，被上诉人恒峰公司在收取该款项后偿还了被上诉人张先忠所欠借款，被上诉人张先忠亦未撤回其向上诉人叶明华出具的上述款项的《收据》。因此，上诉人叶明华向被上诉人恒峰公司汇款的事实，不能认为是上诉人叶明华向被上诉人恒峰公司购房的行为。3、涉案《补充协议》系解除购房、返还购房款之协议，由上诉人叶明华与被上诉人张先忠签订所签订，而被上诉人恒峰公司未参与签署，由此进一步说明，被上诉人恒峰公司不是售房的主体，否则，对如此重要的事项其应该参加。综上，上诉人叶明华请求被上诉人恒峰公司与被上诉人张先忠共同偿还购房款及利息的理由，没有事实和法律依据，应予以驳回，一审法院认定恒峰公司对涉案购房款本金及利息不应承担还款责任，并无不当，本院予以维持。
关于第二个焦点问题。本院认为，《补充协议》系上诉人叶明华与被上诉人张先忠解除《购房协议书》并对如何赔偿对方损失进行的约定，考虑了房产市场价格普遍上涨、被上诉人张先忠又不能提供房产等多种因素，是当事人双方的真实意思表示，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的进行调整的情形，应当予以尊重。一审法院以上诉人叶明华未能提供证据证实其实际损失，认定约定月息1.5%明显高于实际损失，应予调低，酌定按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算相应利息，缺乏事实依据，应当予以纠正。上诉人叶明华该项上诉请求，本院予以支持。
另外,上诉人叶明华向一审法院起诉时请求：解除双方于2011年10月22日签订的《购房协议书》，两被上诉人共同偿还款项200万元及利息。一审法院判决在认为双方应当解除《购房协议书》的情况下，未判决解除双方于2011年10月22日签订的购房协议书，而是判决驳回原告叶明华的其他诉讼请求，实际上驳回了叶明华关于解除双方于2011年10月22日签订的《购房协议书》的诉讼请求，显然判决错误，应予纠正。
综上所述，上诉人叶明华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销威海市中级人民法院（2014）威民一初字第81号民事判决第二项；
二、变更威海市中级人民法院（2014）威民一初字第81号民事判决第一项为：被上诉人张先忠于本判决生效之日起十日内支付上诉人叶明华款项200万元及利息（以200万元为本金，自2011年10月22日起至实际给付之日止，按约定月息1.5%计算）；
三、解除上诉人叶明华与被上诉人张先忠于2011年10月22日签订的《购房协议书》；
四、驳回上诉人叶明华要求被上诉人威海恒峰房地产开发有限公司对案涉购房款本金及利息共同承担还款责任的诉讼请求。
一审案件受理费31680元、保全费5000元，二审案件受理费6802元，合计43482元，由被上诉人张先忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 勇
代理审判员 陈 浩
代理审判员 孔祥昆
二〇一六年十月八日
书 记 员 康 宁