北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12495号
上诉人（原审被告）陆玫，女，1977年1月27日出生。
委托代理人杜毅，北京市君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）第一物业服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层。
法定代表人张鹏，董事长。
委托代理人闫丽群，北京朗空律师事务所律师。
委托代理人李岩，北京朗空律师事务所律师。
上诉人陆玫因与被上诉人第一物业服务（北京）有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第09270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日受理该案后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官龚勇超、法官张帆参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
第一物业公司在一审中诉称：陆玫系北京市顺义区高丽营镇万万树花园1009栋业主，该房屋地上部分建筑面积为315.87平方米。自2009年2月25日至今第一物业为该小区提供物业服务，现陆玫欠付自2009年2月25日至2015年6月30日的物业费用共计120238.3元。按照合同约定，陆玫逾期未缴纳物业费的，应当按照逾期每日万分之五的标准向第一物业支付滞纳金74390.06元，第一物业酌情主张48576.42元。上述款项，经第一物业多次催要未果，为了维护第一物业的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.陆玫向第一物业支付2009年2月25日至2015年6月30日的物业服务费共计120238.3元；2.陆玫向第一物业支付欠缴物业服务费的滞纳金48576.42元；3.诉讼费由陆玫承担。
陆玫辩称：物业服务费是因为第一物业没有提供相应的物业服务，陆玫才存在逾期交纳。陆玫不同意第一物业第二项诉讼请求，因为第一物业没有提供物业服务给陆玫也造成了财产损失。
一审法院审理查明：陆玫系顺义区万万树花园1009号房屋的所有权人。
北京东君房地产开发有限公司（以下简称东君房地产公司）系顺义区万万树花园项目的开发建设单位。涉诉小区未成立业主大会及业主委员会。
2009年2月25日，东君房地产公司（甲方）与北京当代物业管理有限责任公司（乙方，以下简称当代物业公司）签订《北京市前期物业服务合同》，约定甲方以邀请招标方式选聘乙方对万万树花园项目提供前期物业服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为别墅5元／平方米／月，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；前期物业服务期限自2009年2月25日至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。
当代物业公司于2009年3月30日经核准更名为第一物业公司。2009年3月31日，东君房地产公司与第一物业公司就万万树花园项目签订《北京市前期物业服务合同补充协议》，约定将2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》中乙方的名称由原“当代物业公司”变更为“第一物业公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。
诉讼中，陆玫申请其保姆出庭作证，证明第一物业公司未提供《北京市前期物业服务合同》中约定的义务。第一物业公司不认可证人证言，但认可涉诉小区消防报警设备自2013年起就存有故障、对讲系统自2013年起就处于损坏状态，涉诉小区监控设施全部损坏已有一年。
陆玫认可第一物业公司主张之物业服务费收费标准、欠费期间、收费面积。
一审法院判决认定：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，小区开发建设单位东君房地产公司与当代物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》及与第一物业公司签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陆玫作为涉诉小区业主，应受该合同及补充协议的约束，其与第一物业公司之间建立事实的物业服务合同关系。现第一物业公司履行了物业服务义务，陆玫亦享受了物业服务，故陆玫应当及时交纳物业服务费。陆玫认可第一物业公司主张之物业服务费收费标准、欠费期间、收费面积，本院对此不持异议。根据第一物业公司的自认，其在对涉诉小区共用设施设备维修养护方面所提供的服务存在瑕疵，使小区业主面临人身、财产安全隐患，故根据其服务质量本院依法酌减陆玫应当交纳的物业服务费数额。
因第一物业公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，陆玫非恶意拖欠物业服务费用，故对第一物业公司要求陆玫支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，第一物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、陆玫于判决生效之日起七日内给付第一物业服务（北京）有限公司二○○九年二月二十五日至二○一五年六月三十日的物业服务费十一万四千二百二十六元；二、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陆玫不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。陆玫上诉请求依法撤销一审判决，依法改判驳回第一物业公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由第一物业公司承担。其主要理由为：1.变更第一物业公司为前期物业公司不符合陆玫与东君房地产公司、东君物业公司签订的《万万树业主临时公约》约定的程序，故陆玫与第一物业公司之间没有物业服务合同关系。2.在原物业合同关系没有解除的情况下，一审判决认定陆玫应当受第一物业公司与东君房地产公司签订的《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》约束是错误的。3.第一物业公司没有提供原物业公约约定的服务，也没有按照其提交的《北京市前期物业服务合同》约定提供服务，根据一审法院现场勘验的情况，第一物业公司提供的物业服务内容在设备设施养护、公共秩序维护和综合管理服务均存在严重缺陷，一审无视实际情况仅对物业费做了简单的减免是没有事实与法律依据的。
第一物业公司服从一审判决，其针对陆玫的上诉理由答辩称：对陆玫的上诉请求均不予认可。一审认定事实清楚，适用法律正确，第一物业公司同意一审判决。
本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，《北京市前期物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同补充协议》、备案表、名称变更通知、勘验笔录及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区开发建设单位东君房地产公司分别与当代物业公司、第一物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上述协议对陆玫具有约束力。第一物业公司依照上述协议为陆玫提供了物业服务，陆玫亦实际上接受了第一物业公司提供的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。陆玫以变更前期物业公司不符合《万万树业主临时公约》约定的程序为由，主张双方之间没有物业服务合同关系，缺乏法律依据，本院不予采信。陆玫虽主张存在物业服务合同关系的是东君物业公司而并非第一物业公司，但其并未向法院提交证据证明东君物业公司自2009年2月25日以后仍为涉诉小区提供物业服务，故本院对陆玫的此项主张不予采信。
第一物业公司履行了物业服务义务，陆玫亦享受了物业服务，故陆玫应当及时交纳物业服务费。根据一审法院的勘验情况，第一物业公司在对涉诉小区共用设施设备维修养护方面所提供的服务存在瑕疵，使小区业主面临人身、财产安全隐患，一审法院据此酌减陆玫应当交纳的物业服务费数额符合法律规定，本院予以维持。陆玫上诉要求不予交纳物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，陆玫的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1838元，由第一物业服务（北京）有限公司负担546元（已交纳），由陆玫负担1292元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费2584元，由陆玫负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 龚勇超
代理审判员 张 帆
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 吴 栋