辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民五初字第439号
原告：沈阳军超物业管理有限公司。
法定代表人：王守军，该公司经理。
委托代理人：王丽盈，该公司职员。
委托代理人：杜美玲，该公司职员。
被告：张志宏，男，1963年9月3日出生，汉族，沈阳市九十六中学教师。
委托代理人：王俊杰，系张志宏爱人，辽宁省农科院工人退休。
原告沈阳军超物业管理有限公司与被告张志宏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法由审判员祝仰宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳军超物业管理有限公司的委托代理人王丽盈，被告张志宏的委托代理人王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳军超物业管理有限公司诉称，原告自2012年11月入驻侬园小区以来，被告一直享受原告提供的物业服务，但一直以各种理由拒绝交纳物业费，根据物业管理条例和原告与园区业主委员会签订的委托合同，被告享受了原告提供的物业服务，应当履行期交费义务，经催要未果，故诉至法院，请求法院判决被告支付自2012年11月1日至2014年10月31日的物业费人民币2653元，给付拖欠物业费的滞纳金人民币583元，由被告承担本案诉讼费用。
被告张志宏辩称，原告诉状中陈述的房屋位置、建筑面积、拖欠期间属实，被告不交物业费的理由如下：1、按规定由业主集体选定物业公司，第一个物业公司是由开发商指定的，第二个应该由业主选举，第一个物业公司干了几天就走了，现在这个物业公司不知道是哪来的，是在业主不知情的情况下进驻的。业主委员会不是业主投票选出的，业主委员会成员是谁我们也不清楚，业委员会委员也没有为业主办任何事。2、小区绿化不到位，杂草重生，业主随意堆放杂物，不能及时剪枝，随意乱种蔬菜，无人过问处理。园区都是荒草，我们业主没有办法，自己掏钱买树苗栽种。3、小区内公共道路被物业划成车位出租，所得收入扣除必要支出后应当划入维修基金，收支不清楚，而且车位把两楼之间的消防通道占用了，有安全隐患。4、小区内多家业主家中被盗，精神和财产受到损失，从2013年发生，连续发生有十起八起。5、每逢雨季多家业主家漏雨，造成墙皮脱落，物业总说是不归物业负责，这是推诿责任。6、物业公司强调物业费收费标准是物价局定的，但物业费应当由物业公司和业主共同商量确定价格，物价局的定价只是参考和基础价格。7、单元、楼道长期堆放杂物、自行车，不美观而且造成出行搬运东西不方便。物价局无论定价多少，物业公司都应该优质服务，物业公司年年答应给我修房子，但至今没有维修，已经拖了六年半了。如果物业能把房子修好，物业费我就按7折给，如果物业不给修，那么我就自己修，以维修费用抵物业费。关于车库物业费我主动去交过，但物业公司说和房屋是捆绑的，不能单独收。
经审理查明，2012年，沈阳万庆房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定沈阳万庆房地产开发有限公司将科苑佳园小区（即侬园小区）委托原告提供前期物业服务，期限从2012年11月1日至业主委员会成立。收费标准为住宅人民币0.8元／月／平方米，商业物业（含车库、网点）人民币0.4元／月／平方米，服务内容为物业共用部位的维修、养护和服务，共用设施设备的运行、维修、养护和服务，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和服务，车辆停放服务，公共秩序维护服务等。
2013年10月31日，沈阳市沈河区侬园小区业主委员会作为甲方，原告作为乙方签订《物业管理委托合同》，约定侬园小区业委会将侬园小区委托乙方提供物业服务，期限为三年，自2013年11月1日至2016年10月31日，收费标准为住宅人民币0.8元／月／平方米，商业网点、车库人民币0.4元／月／平方米，服务事项包括房屋本体共用部位的维修、养护和管理，房屋本体共用设施设备的维修、养护管理和运行，公用设施的维修，公共环境的卫生，垃圾的收集清运、小区杀菌消毒、公共区域绿化，交通停放管理，公共秩序的维护等。
被告居住于沈阳市沈河区东陵路84-63号241，另有一车库位于沈阳市沈河区东陵路84-66号8门，均在原告提供物业服务的侬园小区内，因被告拖欠2012年11月1日至2014年10月31日的物业费未付，原告起诉来院。
上述事实，有当事人陈述、物业合同、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与沈阳万庆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与沈阳市沈河区侬园小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为住宅人民币0.8元／月／平方米，车库0.4元／月／平方米，被告241房屋建筑面积124.06平方米（原告认可面积），拖欠期间为2012年11月1日至2014年10月31日，故被告应支付原告物业费数额为人民币2382元（人民币0.8元／月／平方米×124.06平方米×24个月）。被告8门车库建筑面积28.04平方米，拖欠期间为2012年11月1日至2014年10月31日，故被告应支付原告物业费数额为人民币269元（人民币0.4元／月／平方米×28.04平方米×24个月）。
关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告抗辩的原告服务资格的问题。国务院《物业管理条例》规定了业主大会、业主委员会作出决定的程序，并赋予了业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同的职责，选定物业服务企业的程序是否符合相关规定，属于业主自治管理组织的内部事务，对合同相对方即物业服务企业而言，没有义务审查业主委员会与之签订合同前是否经过相关程序以及程序是否存在瑕疵，事实上也难以进行这样的审查，只要业主委员会具备形式上的资格要件，物业服务企业就有理由相信其已经通过正当程序能够代表业主签订物业服务合同。本案原告提供了其与开发商签订的前期物业合同及与业委会签订的物业委托合同，应当认定原告具有合法的物业服务资格。
关于被告抗辩的停车位问题。物业合同约定了原告为园区提供停车服务，原告根据合同约定规划停车位，进行停车服务系其履行物业服务合同义务，被告以此拒交物业费，缺乏依据。
关于被告抗辩园区业主被盗的问题。物业公司为园区提供物业服务，物业公司与业主并不形成保管合同关系，业主家中被盗属于刑事案件，应当由公安机关处理，被告以此来抗辩拒交物业费，缺乏依据。
关于被告抗辩房屋漏水的问题。因该问题涉及房屋质量与维修，原告并非房屋买卖的主体，对被告房屋并无质量担保的义务，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是原告可自行为之，故被告不能以此拒交物业费。
关于被告辩称的收费标准问题。物业收费标准应当由物业合同约定，根据原告提供的物业合同，其收费标准是住宅人民币0.8元／月／平方米，车库0.4元／月／平方米，原告以此标准向被告主张物业费，符合法律规定和合同约定。
关于被告辩称的其他问题，因被告未能提供相应证据予以证明，本院亦不予支持。
需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张志宏于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳军超物业管理有限公司沈阳市沈河区东陵路84-63号241房屋物业服务费人民币2382元（2012年11月1日至2014年10月31日）；
二、被告张志宏于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳军超物业管理有限公司沈阳市沈河区东陵路84-66号8门车库物业服务费人民币269元（2012年11月1日至2014年10月31日）；
三、驳回原告沈阳军超物业管理有限公司其他诉讼请求。
被告张志宏如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告张志宏承担。
本判决为终审判决。
审判员 祝仰宝
二〇一五年四月八日
书记员 祝 丹