河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终1395号
上诉人（原审被告）慕春风，女，汉族，1960年5月15日出生。
委托代理人张福权，河南德晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邢继红，女，汉族，1971年11月5日出生。
委托代理人王花永，河南神龙剑律师事务所律师。
原审被告唐书义，男，汉族，1981年6月2日出生。
上诉人慕春风与被上诉人邢继红、原审被告唐书义确认合同效力纠纷一案，邢继红于2015年6月2日向河南省郑州市上街区人民法院提起诉讼，请求：1、依法判决确认唐书义代理邢继红以房抵债的行为无效；2、依法判决确定唐书义代理邢继红与慕春风签订的买卖于上街区登封南路8号院19楼4单元32号房屋的协议无效；3、本案诉讼费用由唐书义、慕春风承担。河南省郑州市上街区人民法院于2015年12月9日作出（2015）上民初字第745号民事判决，慕春风不服原判，向本院提起上诉。本院2015年12月24日受理后依法组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭审理了本案。上诉人慕春风的委托代理人张福权、被上诉人邢继红及其委托代理人王花永到庭参加诉讼。原审被告唐书义经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，邢继红与罗植宏原均系位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号的房屋共有权人（罗植宏房屋共有权证号：郑州市房权证上街区字第××号、邢继红房屋共有权证号：郑州市上街区共字第000159号），该房屋建筑面积为122.09㎡，薛炎彬系该房屋他项权利权利人，约定期限为2009年4月17日，设定日期为从2009年4月17日到2009年10月16日。
2010年8月25日，罗植宏、邢继红共同出具《委托书》一份，委托书载明：委托人罗植宏，男，一九六八年七月十六日出生，现住河南省信阳市浉河区东双河镇双桥村32号，身份证编号：××。邢继红，女，一九七一年十一月五日出生，现住郑州市上街区曙光街12号楼641号，身份证编号：××。受托人唐书义，男，一九八一年六月二日出生，现住河南省荥阳市王村镇留村821号，身份证编号：××。受托人罗植宏作为房屋所有权人和邢继红作为房屋共有权人欲办理位于上街区登封南路8号院19幢4单元32号，《房屋所有权证》编号为：郑州市房权证上街区字第××号（《房屋共有权证》编号为：郑州市房上街区共字第000159号）的房屋注销抵押登记及过户买卖手续，现委托人欲出售该房，因有事不能亲自到相关部门办理有关手续，特委托受托人办理以下事宜：一、代委托人办理上述房产的注销抵押登记手续；二、代委托人全权办理房屋过户买卖手续；三、代为办理退营业税、个税、所有税的财政补贴事宜；四、代委托人在相关文件上签字；五、若买受人选择银行按揭的付款方式，受托人有权协助其办理个人住房按揭贷款的相关手续，并代为签署相关法律文件；六、代为办理所售房屋的交付事宜和水、电、天然气、有线、电话、物业等交付事宜。委托期限：自2010年10月05日起至上述事宜办理完毕为止。受托人在授权范围内所办理的手续委托人都予以承认，并自愿承担相关的法律责任。受托人无权转委托权。2010年9月1日，上述《委托书》经河南省郑州市上街公证处公证。
2015年，唐书义与慕春风经薛炎彬介绍就买卖位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号的房屋达成合议，双方商定房屋总价款为250000元，办理房屋过户手续产生的相关费用由慕春风支付。慕春风以现金形式将房屋总价款250000元支付给唐书义。2015年4月29日，唐书义作为委托代理人与慕春风签订合同编号为郑上房2015年契字第352号《郑州市上街区房屋买卖合同》，并在郑州市上街区房产管理部门办理了上述房屋的过户手续，现位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号房屋所有权人为慕春风。上述房屋出售磋商过程及卖方过户手续均由唐书义代为办理，慕春风未就购买该房屋一事与罗植宏、邢继红进行核实，唐书义就房屋出售及房屋价款事项亦事先未向罗植宏及邢继红报告。房屋出售后，唐书义将房款中的150000元支付给薛炎彬，剩余100000元至今未向邢继红及罗植宏交付，亦未向二人报告出售房屋事项处理情况。
原审法院2012年5月15日作出的（2012）上民初字第333号民事判决载明：慕春风，女，1960年5月15日生，汉族，住郑州市上街区昌盛街18号楼31号；罗植宏，男，1968年7月16日生，汉族，住河南省信阳市浉河区东双河镇双桥村32号。判决如下：罗植宏应于本判决生效后十日内向慕春风偿还借款200000元及该款自2011年6月6日起至本判决确定之日止的利息（本金：200000元；利率：按中国人民银行同期贷款利率计算。说明：上述同期贷款利率若高于6.56%／年按6.56%／年计算）。该判决生效后，罗植宏未按期履行判决确定金钱给付义务，慕春风向该院申请执行，该院于2012年7月17日作出（2012）上法执字第228号执行裁定，裁定对被执行人罗植宏名下的位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号的房产予以查封。后邢继红提出执行异议申请，该院于2014年6月25日作出（2014）上执异字第4号民事裁定，裁定驳回异议人邢继红的异议申请。
庭审中，邢继红陈述，邢继红与罗植宏原系男女朋友关系，唐书义系一担保公司负责人，薛炎彬系唐书义担保公司员工。2009年4月，罗植宏向薛炎彬借款150000元，该笔借款实际出借人为唐书义，后以薛炎彬名义在罗植宏、邢继红共同共有的位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号的房产上办理抵押登记。该笔借款到期，罗植宏未能按期偿还借款，为确保还款，按照唐书义要求，邢继红与罗植宏于2010年8月25日共同向唐书义出具《委托书》一份并进行了公证。出具委托书后，罗植宏及邢继红陆续向薛炎彬偿还欠款，至今尚欠薛炎彬利息6000元未还。两人偿还薛炎彬欠款后，已无委托唐书义进行房屋出售需要及意思表示，但罗植宏及邢继红均未向唐书义收回或撤销委托事项。对邢继红的上述陈述，唐书义表示罗植宏与薛炎彬之间的借款实际出借人系薛炎彬，对其他内容未予认可。慕春风陈述：其在2015年经薛炎彬介绍，得知唐书义有房出售，售价250000元，其认为房屋价格便宜，经向唐书义核实系因该房屋为抵押房。后其到房管部门查询，得知待售房屋系罗植宏与邢继红共同所有，考虑到罗植宏尚欠其200000余元欠款未还，该房出售价格偏低，其购买后可弥补自己部分损失，遂决定购买。后以现金形式向唐书义支付了房款250000元，在房产管理部门办理了相关过户手续，并承担了房屋过户手续产生的相关费用。
原审法院另查明，位于郑州市上街区登封南路8号院19幢4单元32号的房屋现由邢继红及家人使用。
原审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，邢继红以“涉案房屋是邢继红的唯一在住住宅，自购房屋至今邢继红从未有过卖房屋的事实意思表示”为由，主张确认唐书义代理邢继红以房抵债的行为无效，并判定唐书义代理邢继红与慕春风签订的买卖位于上街区登封南路8号院19楼4单元32号房屋的协议无效。唐书义辩称自己接受邢继红的委托，出售该房屋，并非是无权处分，慕春风以其购房前确认了唐书义提供的委托书和公证书的真实性，交易行为已经房产部门进行确认并进行了房产变更登记手续，作为一个自然人，参与正常的民商事活动，并无不当之处为由提出抗辩。依罗植宏、邢继红于2010年8月25日出具的《委托书》载明之内容，应当认定，唐书义作为受托人就位于上街区登封南路8号院19楼4单元32号房屋接受委托人罗植宏、邢继红的委托，代委托人办理上述房产的注销抵押登记手续、房屋过户买卖手续、办理营业税、个税、所有税的财政补贴事宜、代委托人在相关文件上签字、若买受人选择银行按揭的付款方式，受托人有权协助其办理个人住房按揭贷款的相关手续，并代为签署相关的法律文件、代为办理所售房屋的交付事宜和水、电、天然气、有线、电话、物业等交付事宜。
依庭审中，唐书义、慕春风就买卖位于上街区登封南路8号院19楼4单元32号房屋磋商过程的陈述，应当认为唐书义作为委托代理人与慕春风签订合同编号为郑上房2015年契字第352号《郑州市上街区房屋买卖合同》所载明的价款系由唐书义提出，慕春风同意后达成。唐书义提出房屋售价的行为已超出上述《委托书》所载事项，且事前未得到委托人罗植宏、邢继红准许，事后亦未得到追认，故唐书义就涉案房屋的定价行为超出委托事项范围；慕春风在明知所售房屋系罗植宏、邢继红所有后，仍出于弥补其作为罗植宏债权人的损失之目的购买涉案房屋，故应当认定慕春风购买涉案房屋亦非善意。综上，邢继红作为权利人现主张唐书义作为代理人与慕春风签订的郑上房2015年契字第352号《郑州市上街区房屋买卖合同》合同无效的诉请应予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条之规定，判决：一、确认郑上房2015年契字第352号《郑州市上街区房屋买卖合同》无效；二、驳回邢继红的其他诉讼请求。
一审案件受理费5050元，由唐书义、慕春风负担。
慕春风上诉称：1.唐书义与慕春风签订的房屋买卖合同已经发生法律效力并实际履行完毕，依法应当确认其效力；2.邢继红拒不配合涉案房屋的执行行为违法，慕春风为弥补损失之目的通过唐书义购买涉案房屋并无不当，应当依法驳回邢继红的诉讼请求；3.邢继红如认为唐书义在履行委托行为时侵犯其合法权益，应当另案提起委托权纠纷之诉；4.罗植宏与薛炎彬的债权债务关系与本案无关，原审判决据此认定涉案房屋买卖协议无效显属不当；5.受托人唐书义具有买卖的权利，包括定价权，且未限制购买人，慕春风也可以购买；6.慕春风是按市场指导价购买的，属于善意购买，原审判决有误；7.唐书义持有委托书，邢继红应当知道涉案房屋要出售。请求：1.依法撤销（2015）上民初字第745号民事判决，改判驳回邢继红的诉讼请求；2.本案诉讼费由邢继红承担。
邢继红答辩称：1.慕春风与邢继红是彼此熟悉的关系，在邢继红不知情的情况下，慕春风把邢继红的住宅购买，且是以过分低于住宅本身价格，此交易非正常交易，慕春风购买房屋并非善意；2.本案所涉房屋是邢继红一直居住的，房屋交易邢继红不知情；3.唐书义与慕春风进行交易时，邢继红早已放弃出售房屋的意思，唐书义未征得邢继红的意见。请求：驳回上诉，维持原判。
唐书义未答辩。
慕春风二审提交房产交易契税票据一份，拟证明慕春风购买本案所涉房屋是按市场指导价购买的，并没有侵犯其他人的权利。
邢继红质证称，对该证据的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据显示的27万明显低于房屋实际价值，邢继红房屋价值应在45万左右。
唐书义未质证。
邢继红二审未提交新证据。
慕春风提交的证据不属于二审新证据，应当不予采信。
本院经审理查明的事实与原审判决相同。
本院认为，慕春风依据（2012）上民初字第333号民事判决向原审法院申请执行，原审法院于2012年7月17日作出（2012）上法执字第228号执行裁定，对本案所涉房产予以查封。慕春风对本案所涉房产不能进行买卖是明知的。原审庭审中，慕春风自认本案所涉房产价格便宜、出售价格偏低，购买后可弥补自己部分损失，遂决定购买。故原审判决认定慕春风买卖本案所涉房屋非善意有事实和法律依据，判决结果并无不当。
综上所述，上诉人慕春风的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人慕春风负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李继军
审 判 员 扈孝勇
代理审判员 王松洋
二〇一六年四月八日
书 记 员 景慧洁