黑龙江省鹤岗市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹤民初字第1号
原告高承江，男。
委托代理人杨利斌，黑龙江人和律师事务所律师。
委托代理人马建军，黑龙江怀安律师事务所律师。
被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司。
法定代表人徐志强，职务董事长。
委托代理人马国夫，鹤岗市泽群法律服务所法律工作者。
被告鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司。法定代表人刘辉，职务经理。
委托代理人公丕旭，该公司法律顾问。
原告高承江诉被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司、鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理本案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告高承江及其委托代理人杨利斌、马建军，被告宏基公司委托代理人马国夫，被告龙鹤公司委托代理人公丕旭等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告宏基公司于2011年3月29日签订了商品房买卖合同，原告购得鹤岗市向阳区振兴花园40#、41#商服一户，房号为000109室，建筑面积为755.84平方米。2007年龙鹤公司向我借钱，截止到2009年7月，龙鹤公司共欠我借款685万元，龙鹤公司给我开具了二张购房往来资金票据。后在2010年末至2011年3月末期间，在借款介绍人杨凤和参加下，我和龙鹤公司经算账，龙鹤公司至此已欠我本金及利息共计1000多万元。此时我多次要求龙鹤公司还款，龙鹤公司说没有钱，同意给我房子，以房屋抵顶欠我借款。龙鹤公司给我看图纸让我选房间号，我选的是龙鹤公司开发的鹤岗市向阳区振兴花园40#、41#楼的000109室商服房一户（面积是755.84平方米，每平方米单价13，220.00元），总价款为9，992，204.80元。这间房屋当时的价款和欠我的钱本金和利息之和差不多。因当时龙鹤公司是挂靠宏基公司开发建设，不能以自己的名义跟我签订房屋买卖合同，所以，经龙鹤公司联系，2011年3月29日我和被告宏基公司签订上述房屋的商品房买卖合同，交付房屋时间为2011年12月30日。在签订这份商品房买卖合同时，被告龙鹤公司就将其给我出具的数份借条原件都收回。
据了解，现在该楼房已交付入住使用，但二被告至今未交付给我，而且我发现000109室房屋实际面积仅为215.30平方米，大大低于双方约定的面积。二被告的行为已构成违约。所以，我诉至法院，要求二被告按房屋买卖合同履行，交付房屋并承担违约责任。
被告宏基公司辩称，虽然宏基公司和高承江签订了房屋买卖合同，但这只是意向性的合同，至高承江起诉时高承江没有以任何形式向宏基公司交纳购房款，因为高承江没有按照合同约定的期限内交纳购房款，宏基公司按约定有权解除合同，并且宏基公司和高承江以前没有经济往来和债务关系。高承江只有交纳了购房款，宏基公司才能将房屋交付给高承江，否则这份合同可以解除。
被告龙鹤公司辩称，其公司和原告高承江只是民间借贷关系，但高承江没有向龙鹤公司主张任何权利。并且龙鹤公司也不是商品房买卖合同的主体。龙鹤公司和高承江只是存在债务关系，宏基公司和高承江签订的商品房买卖合同只是龙鹤公司将房屋抵押给高承江的形式。法院应当驳回原告高承江对被告龙鹤公司的诉讼请求。
原告高承江为证实自己的主张，提供如下证据：
1、商品房买卖合同一份。证明原告和被告宏基公司签订了商品房买卖合同，原告购买鹤岗市向阳区振兴花园40#、41#楼的000109室商服房一户，面积755.84平方米，单价为每平方米13，220.00元，总价款为9，992，204.80元。交付房屋时间为2011年12月30日，现二被告已违约。被告宏基公司、龙鹤公司对该合同的真实性无异议。但宏基公司认为该合同只是一个意向性的合同，原告没有交付购房款，无权要求交付房屋。被告龙鹤公司认为这份购房合同只是一种抵押的形式，这份证据与其没有关联性，不能证明原告的主张。
2、振兴花园40#、41#楼非住宅部分楼盘表和图纸一份。证明是龙鹤公司给原告提供的这份楼盘表和图纸，为的是让原告选房子，最后原告选的是000109室。二被告对该证据均有异议。
3、合作开发合同书和合同审批表及授权委托书，证明振兴花园40#、41#楼是由宏基公司和佳木斯第一建筑工程有限责任公司合作开发建设，该楼房的所有权和处置权均归属于佳木斯第一建筑工程有限责任公司。2009年3月9日，佳木斯第一建筑工程有限责任公司将由其承担的开发项目授权给本案被告龙鹤公司，因此龙鹤公司具有了对振兴花园40#、41#楼的所有权和处置权。宏基公司没有收取房款的权利，所以原告和龙鹤公司存在以借款抵顶楼款的事实。被告宏基公司对该证据的来源持有异议，同时提出该证据与本案没有关联，被告龙鹤公司对该证据亦说明与本案没有关联。
4、2014年9月17日由被告宏基公司出具的说明一份，证明振兴花园40#、41#楼的销售权和经营管理权都是龙鹤公司的，与宏基公司无关。被告宏基公司代理人对该证据无异议，但提出商品房预售许可证记载的销售单位是宏基公司。被告龙鹤公司对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，提出佳木斯一建公司授权的是刘辉本人，而不是龙鹤公司。
5、2009年7月10日龙鹤公司给原告高承江及其妻子车艳玲出具票据号为1790325和1790326的购房资金结算票据复印件二张，合计款额为6，854，500.00元。证明（1）至2009年7月10日被告龙鹤公司欠原告款项为6，854，500.00元。（2）龙鹤公司是振兴花园40#、41#楼的销售主体，同时主张该票据的原件及其它借贷原始书证在与龙鹤公司最后结算后，于2011年3月29日签订本案争议房屋的商品房买卖合同后，被龙鹤公司全部收回，故不能提供原件。被告龙鹤公司对该证据的质证意见是经回公司核对，其单位没有这两个票子的原件和存根，是不是我们开的不清楚。
6、2014年9月17日鹤岗市财政票据监管中心证明一份，证明票据号为083170251至0831790750的票据是由龙鹤公司于2008年6月10日在该中心领取，其中包括1790325和1790326两张票据。证明两张票据是龙鹤公司所开。二被告对该证据无异议。
7、由原告和被告龙鹤公司借款行为的中间人杨凤和书写计算的结算明细一份，证明从2009年7月10日至2011年3月29日龙鹤公司共欠原告借款本息合计数额为10，718，795.00元。被告龙鹤公司对该证据的质证意见是证据本身没有双方的签名或盖章，故证实不了原告所要证明的内容。
8、证人杨凤和出庭证实，结算明细是我算的，当时是以2009年7月10日即1790325和1790326二张票据的数额为基础计算的，以这二张票据为基础是高承江和所桂荣都同意的，并且按照当时他们两个口头协商的3分利计算，时间是从2009年7月10日至2010年12月10日，本息合计9，700，295.00元，这个结果当时所桂荣是同意的，并且刘辉在清算时也在场。另外所桂荣欠我本人的借款也是用振兴花园40#、41#楼的000111号商服抵顶的，我只交了一个差价款。我交差价的时候是向宏基公司账户交的款，剩下的欠款是所桂荣的女儿刘辉安排其工作人员领我到宏基公司签订的购房合同，当时合同中只体现了我交差价款的数额，没有体现我抵顶的数。签订合同后，我把所桂荣向我借钱的全部手续给了她的财务人员，整个用房子抵欠款的事都是我和所桂荣及刘辉办的，宏基公司没有参与，现在我已经入户了。被告宏基公司认为证人证实的内容与宏基公司没有关联性。被告龙鹤公司的质证意见是证人证言只是关于借款债务的内容，与本案争议的商品房买卖没有关联性，也证实不了是龙鹤公司用债务抵其房款的事实。
9、谈话录音一份，证明龙鹤公司法定代表人刘辉和原告谈话中说到，000109室房屋面积发生变化，还有备案情况。从其内容可以证实双方协商的是真实的买卖关系。二被告对该证据均提出，谈话是不是刘辉本人的声音不清楚。
10、房屋测绘面积成果书一份，证明振兴花园40#、41#楼000109室的面积为215.30平方米。二被告对该证据均无异议。
被告宏基公司向本庭提供证据如下：
商品房预售许可（副本）证明房屋的销售单位是宏基公司，原告对该证据无异议。
被告龙鹤公司向本庭提供证据如下：
财务凭证三份，证明龙鹤公司与原告确实存在债务关系，原告对该证据无异议。
另本院对宏基公司的工作人员姜波、徐月辉调查笔录一份，该笔录的内容可以证实振兴花园40#、41#楼房产的销售权在龙鹤公司，宏基公司没有这个权利，所销售房屋的购房合同均是购房人将购房款交到宏基公司与龙鹤公司共同管理的账户后，才能签订。而高承江的购房合同是领导授权，在没有交款的情况下由徐月辉签订的，并且是在龙鹤公司的售楼处签的，签合同时所桂荣也在场。原告对该笔录无异议，二被告对笔录的质证意见是具体情况不清楚。
现经本院对证据审查后认定，原告提供的证据一、四、六、十因二被告对证据无异议，本院予以采信。对于原告提供的证据二，二被告虽对该证据提出异议，但未提供相应的证据，予以反驳，本院予以采信。对于原告提供的证据三，虽然二被告提出该证据与本案没有关联性，但通过该证据并结合龙鹤公司的法定代表人刘辉在庭审中自认的情况以及其它相关证据佐证，可以认定龙鹤公司事后取得佳木斯第一建筑工程有限责任公司与宏基公司合作开发建设振兴花园40#、41#楼的权利，以及最终形成了龙鹤公司与宏基公司之间的挂靠关系。因此该证据应予采信。对于原告提供的证据五，即二张购房资金结算票据，龙鹤公司虽然提出，龙鹤公司没有该二张票据，现经鹤岗市财政票据监管中心证实该票据为龙鹤公司领取，且在票据上有龙鹤公司的财务专用章，但龙鹤公司在法庭限定期间内拒不提供该票据。本院结合原告高承江在庭审中对该证据不能提供原件的理由及提供该证据欲想证明的问题，根据《证据规则》第七十五条即“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，确认原告提供的证据合法有效，应予采信，对原告无法提供证据原件的主张，予以认定。对于原告提供的证据八，证人杨凤和的出庭证言及由杨凤和为其借款形成的计算明细。被告宏基公司认为该证据与宏基公司无关，被告龙鹤公司的质证意见是该证人证言证明不了龙鹤公司用房抵债的事实。本院审查后认为，龙鹤公司虽对计算明细不予认可，并对证人证实的情况提出异议，但其未向法庭提供相反证据予以反驳，且在庭审中龙鹤公司的法定代表人刘辉对与原告高承江之间存在借款事实予以认可，并与原告提供的二张票据相互印证，故该组证据应予采信。关于原告提供的证据九，谈话录音，二被告对录音中的谈话是否是刘辉本人提出异议，为此法庭限定龙鹤公司法定代表人刘辉于质证后五日内到法庭对录音进行确认，否则将对该证据予以采信，但刘辉在法庭限定的确认期限内拒不到庭确认。又未提供证据对原告证明的问题，予以反驳，同时该证据与原告提供的购房合同相互印证。故对该证据予以采信。且该证据可以证明原告与被告龙鹤公司之间存在事实上的商品房买卖关系。
对于被告宏基公司提供的商品房预售许可证（副本）因原告无异议，本院予以采信。
对于被告龙鹤公司提供的财务记账凭证三份，因原告无异议，本院予以采信。同时可以证明原告与龙鹤公司之间的借款是有利息约定的，并可以证明龙鹤公司有还款的事实。
关于本院对姜波、徐月辉的调查笔录，二被告提出对其证实的内容不清楚，因其二人的证言与宏基公司出具的书面证明相一致，且与购房合同相互印证，故其证言应予采信。
本院根据原、被告的陈述及证据的质证、认证认定本案事实如下：
2009年3月9日，宏基公司与佳木斯第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）合作开发建设振兴花园40#、41#综合楼。同日，一建公司出具授权书，将开发项目授权给龙鹤公司法定代表人刘辉全权代理在鹤岗地区的一切事宜。事后，由于龙鹤公司不具有相应资质，且为了享受优惠政策，龙鹤公司即挂靠到宏基公司开发建设，所有的审批手续及销售手续均由宏基公司办理。龙鹤公司具有独立的销售权和经营管理权。自2007年，原告高承江及其妻子车艳玲通过杨凤和介绍陆续借给被告龙鹤公司资金，截止2009年7月10日，经双方结算，龙鹤公司共计借款为6，854，500.00元。为此，龙鹤公司分别为高承江、车艳玲开具了购房往来资金结算票据，将其所有的振兴花园40#、41#楼的101-104户商服及117室商服出售给原告高承江，但所售房屋现已另售及出租他人，2011年3月由借款的介绍人杨凤和出面计算自2009年7月10日至2011年3月29日龙鹤公司共欠高承江夫妻二人本息合计10，718，795.00元，当时计算利息的利率为3分。杨凤和将计算明细及结果交由借款双方确认，双方均无异议，但计算明细双方未签字盖章。该欠款高承江多次索要，龙鹤公司均未给付。后经协商，龙鹤公司将振兴花园40#、41#楼的000109号商品房抵给高承江，为此由宏基公司与高承江在龙鹤公司的售楼处签订了商品房买卖合同，合同约定建筑面积755.84平方米，商品房单价为每平方米13，220.00元，总金额为9，992.204.80元。原告一次性付款9，992.204.80元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理，即双方自行约定，竣工后，按具有测绘资质的测绘公司测量为准，售房款多退少补。房屋交付期限为2011年12月30日前，商品房经验收合格交付原告。至此，原告高承江与被告龙鹤公司之间的借贷关系已转化为商品房买卖关系。协议签订后，原告将所有的借款手续返给了龙鹤公司。振兴花园40#、41#楼现已竣工。龙鹤公司已对该楼房进行销售。原告由于至今未取得所购房屋，诉讼来院。
另查明，2013年5月6日，鹤岗市广厦房地产测绘中心出具房屋面积测绘成果书，测得振兴花园40#、41#楼非住宅000109室房屋产权建筑面积为215.30平方米。
本院认为，宏基公司与原告签订的商品房买卖合同合法有效，宏基公司与原告之间的商品房买卖关系成立。买卖合同中涉及的商品房，虽在商品房预售许可中载明的销售单位是宏基公司，但宏基公司在出具的书面证明以及工作人员的证言中均承认宏基公司对振兴花园没有实际的销售权利，实际销售和经营管理的权利在龙鹤公司，且龙鹤公司的法定代表人刘辉在庭审中亦承认龙鹤公司是挂靠到宏基公司开发建设的事实。故应当认定龙鹤公司具有对振兴花园40#、41#楼的所有权和销售权，宏基公司只负责提供售楼过程中的相关手续。庭审中，被告龙鹤公司对与原告之间存在借贷关系认可，且在2009年7月10日，由其公司为原告出具了购房资金往来票据，但事后对于票据当中所涉及的房产，龙鹤公司并未给付，至此龙鹤公司理应将款项给付原告人。而在龙鹤公司未予给付房产的情况下，借贷双方同意了证人杨凤和自2009年7月10日起，以购房资金往来票据的数额为基础，重新开始计算利息的事实。故应认定，借贷双方同意对原借贷关系的延续。庭审中，原告虽提供了证人杨凤和书写的计算明细来证明被告龙鹤公司的欠款数额。但经审查，该计算明细所适用的利率超出了应依法保护的标准，因此应根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定即“民间借贷的利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”。的规定，予以调整。因此对商品房买卖合同中购房款的数额，应以调整后的数额实行多退少补。2011年3月29日龙鹤公司在无资金偿付借款的情况下，将其所属的振兴花园40#、41#楼000109室销售给原告，以抵顶欠款，其行为并不违反法律规定。被告龙鹤公司虽主张宏基公司与原告签订的商品房买卖合同实质是一种抵押行为，但未向法庭提供证据，证明抵押的事实，且双方就所购房屋面积改变的问题，也曾进行过协商，故对其主张不予支持。宏基公司作为商品房买卖合同的相对人，应对所签订的合同履行给付房屋的义务。由于龙鹤公司系挂靠到宏基公司开发建设，龙鹤公司对所售房屋具有所有权和销售权。以房抵债也是由其所为，故欠款本息与所售房屋的房款之间的差额款应由龙鹤公司承担返还义务，并对宏基公司的给付房屋的义务承担连带责任。审理中龙鹤公司主张，原告提出的欠款数额中，存在高息问题，由于龙鹤公司未提供2009年7月10日以前存在高息问题的相关证据，因此本院不予认定。现由于原告至今未得到房屋，因此龙鹤公司应承担自2011年3月30日起至返还差额款6，248，684.03元之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下：
一、被告鹤岗市宏基房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内将坐落于鹤岗市向阳区振兴花园40#、41#楼000109号，面积为215.30平方米房屋交付给原告高承江。被告龙鹤公司承担连带责任；
二、被告鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告高承江购房款6，248，684.03元，并支付自2011年3月30日起至付清款项止，按银行同期贷款利率计算的利息；
驳回原告高承江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49，278.00元，诉讼保全费5，000.00元，由被告鹤岗市龙鹤房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 任 重
审判员 顾立宏
审判员 李文杰
二〇一四年十二月二十五日
书记员 王宏伟