上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第38639号
原告（反诉被告）上海新华都超市有限公司。
法定代表人周文贵。
委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。
委托代理人丁红萍，上海远业律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海奥腾鞋业发展有限公司。
法定代表人倪杰。
委托代理人颜世祥，上海市鹤铭律师事务所律师。
原告上海新华都超市有限公司（以下简称新华都公司）诉被告上海奥腾鞋业发展有限公司（以下简称奥腾鞋业公司）以及反诉原告奥腾鞋业公司诉反诉被告新华都公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月2日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2014年2月12日、2014年6月3日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新华都公司的委托代理人焦春伟、丁红萍，被告（反诉原告）奥腾鞋业公司的委托代理人颜世祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新华都公司诉称，2012年5月30日，原告与被告签订一份《房屋租赁协议书》，合同约定由被告承租原告位于上海市浦东新区浦三路XXX号A-10铺位（以下简称系争商铺），租金计算面积为92平方米，日租金为人民币（以下币种相同）6.32元（含物业管理费0.50元／天／平方米）每平方米，计算每月租金为15，000元，自被告开业日开始计算租金，被告须于计租日前先付第一个月租金，以后每月28日前，预付下个月租金于原告。合同期限自被告开业日至2015年6月30日止。合同保证金41，424元，自协议签订后2个工作日内由被告支付给原告，自原告收到该保证金之日起协议生效。水费每月按被告实际用量结算，电费按1.20元／度的单价标准按每月实际用量结算。被告于2012年8月1日开业，自开业之日一直未支付租金。2012年10月24日，原告向被告发出《缴费函》，催促被告支付2012年8月至10月租金，被告不予理睬，继续不支付租金。2013年1月11日，原告向被告发出《解约函》，言明根据《房屋租赁协议书》，因被告一直未付租金，已构成根本性违约，原告有权按约定解除《房屋租赁协议书》并追究被告的违约责任。被告继续不予理睬，不仅不支付租金，而且还继续占用系争商铺。故原告诉讼至法院，要求1、判令被告搬离上海市浦东新区浦三路XXX号A-10铺位；2、判令被告支付原告自2012年8月1日起至2013年1月11日止的房屋租金79，314元以及滞纳金19，716.30元（以2013年8月-12月各月的租金为计算基数，按每日0.30%为计算标准分别自2012年8月1日、2012年9月1日、2012年10月1日、2013年11月1日、2013年12月1日计算至2012年12月31日）；3、判令被告支付原告2012年12月的电费465.60元；4、判令被告支付原告违约金54，000元；5、判令被告支付原告自2013年1月12日起至2013年4月30日止的房屋使用费55，000元。审理中，因被告于2014年3月7日搬离系争商铺并将该商铺交还给原告，故原告自愿撤回第一项诉请。
被告奥腾鞋业公司辩称，原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》属于格式合同，如果有歧义或不明确的地方，应当做出对原告不利的解释，合同中虽然约定的了自开业日开始计租，但开业日的约定是个不确定的模糊说法。被告在签署《房屋租赁协议书》后，从7月份开始进场装修，在装修过程中不断返工，营业执照也一直没有批下来，被告只是进场但没有正式开业实际经营过，被告为了保险起见，要求原告招商部的工作人员对房屋交接日期加以确认，房屋交接单上载明的交接日期为2012年12月31日，该交接单是对《房屋租赁协议书》的变更和补充，故应当自2012年12月31日开始计租。在2012年12月31日之前被告并不需要向原告支付租金，故被告不存在违约行为。此外，原告未兑现入住率达到90%以后才开始计算租期的承诺，本身就是一种违约行为，这一点也可以从租赁协议没有约定起始日期看出来。因原告于2013年1月11日提前解除了双方的《房屋租赁协议书》，并采取了断电、加锁等措施，造成被告无法继续进行善后工作，也不存在实际经营的状况，故被告不同意支付原告房屋租金、使用费、滞纳金及违约金。且合同约定的违约金过高，要求法院根据原告的实际损失进行调整。对原告主张的电费金额不予认可，亦不同意支付。现被告同意解除原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》，但要求原告承担单方解除合同造成被告损失的赔偿责任。
反诉原告奥腾鞋业公司诉称，反诉被告于2012年初从经营不善的“易买得”处接盘经营系争商铺，其招商部人员就邀请反诉原告入驻经营。当时其招商部人员为了业绩，给了很优惠的条件，其中就包括租赁合同没有起始日期、商铺交付确认书也没有起始日期，承诺等到商户入驻率达到90%才开始计算，所以双方于2012年5月20日签订了合同，直至2012年7月底，应反诉原告的要求反诉被告才在交付确认书上填充上日期。反诉原告自2012年7月份进场装修后边装修，边等待工商执照，期间，反诉被告以逾期交付水电费为由，经常断电影响装修和进场。后又提出终止合同，但不能免除提前解约责任，理应赔偿反诉原告由此造成的损失。故要求1、判令反诉被告退还反诉原告押金41，424元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失125，000元；3、判令反诉被告支付反诉原告提前解除合同违约金45，000元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告新华都公司辩称，反诉原告从未支付过租金，构成根本性违约，反诉被告有权解除双方签订的《房屋租赁协议书》，反诉被告并不存在违约行为，故不同意赔偿反诉原告装修损失，亦不同意支付提前解除合同违约金。根据合同约定，反诉被告有权没收反诉原告所交付的押金，故不同意退还反诉原告押金。
经审理查明，位于上海市浦东新区浦三路XXX号的系争商铺登记的权利人为上海浦东商业股份有限公司。
2012年2月23日，上海浦东商业股份有限公司（甲方）与福建省新华都购物广场股份有限公司（乙方）、上海易买得超市有限公司（丙方）签订了一份《关于房屋租赁合作协议书变更的三方协议》，约定上海浦东城市建设投资有限责任公司（现变更为甲方）和丙方于2005年7月15日就由甲方出租其拥有的现位于上海市浦东新区浦三路XXX号商业用房给丙方用于经营易买得三林门店的相关事宜签署了《房屋租赁合作协议》，且此后分别于2006年10月19日、2006年10月20日、2007年12月29日、2009年3月16日签署了相关补充协议。现丙方拟将其在房屋租赁协议项下的承租权转让给乙方，待乙方在上海新设立的子公司（以下简称为新公司）成立后该等承租权由新公司自动承继，乙方在新公司履约责任中将承担连带责任。甲方同意该等转让及承继安排。经三方同意，2012年7月1日为乙方的起租日，租期从2012年7月1日起至2026年4月30日止，房屋租赁期结束日起按租赁条件自然延续追加5年零8个月（2026年5月1日至2031年12月31日）。
2012年3月16日，上海浦东商业股份有限公司出具了一份《同意转租证明》，内容为：上海浦东商业股份有限公司与福建省新华都购物广场股份有限公司、上海易买得超市有限公司对位于上海市浦东新区浦三路XXX号商业用房于2012年2月23日签订《关于房屋租赁合作协议变更的三方协议》（下面简称该协议）。根据该协议《第一条承租权转让》中的约定，原应由上海易买得超市有限公司享有和承担的一切权利、义务将由福建省新华都购物广场股份有限公司继续享有和履行。其享有和承担的一切权利、义务包括原合同1-3条中的权利，即福建省新华都购物广场股份有限公司及其新子公司有权将租赁物业中超市营业场所及自用的办公、仓储区域以外的部分转租而进行各项招商租赁活动。
2012年5月30日，原告新华都公司（甲方）与被告奥腾鞋业公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：从2012年_月_日至2015年6月30日，乙方享有甲方在浦三路XXX号A-10铺位（以下简称租赁物）的使用权，该租赁物建筑面积约为92平方米，使用面积约为78平方米。乙方已对甲方所要分租的租赁物做了全面充分了解，愿意承租该租赁物，专门用于经营Telent（天伦天）服装、鞋。租金为每平方米每天6.32元（含物业管理费0.50元／天／㎡，物业管理公司收费调整的相应调整），共15，000元／月，自开业时开始计租。甲乙双方同意按先交租后使用之原则，乙方须于计租日前先付第一个月的租金，以后每月28日前，预付下个月租金。协议第4条约定：甲乙双方签订本协议并经双方盖章确认后2个工作日内，乙方须支付41，424元作为本协议履约保证金交到甲方指定帐户，自甲方收到该保证金之日起，本协议开始生效，如乙方反悔拒绝履约，甲方有权直接没收该保证金，反之，如甲方反悔拒绝履约，甲方须双倍返还该保证金。保证金不得抵冲租金和其他费用，保证金不计利息。协议第9条约定：甲方有下列情形之一的，视为甲方构成根本违约，乙方有权随时通知终止本协议，甲方应双倍返还乙方交付的租赁押金并向乙方支付本协议租金总价的10%作为违约金：（一）在乙方无违约情况下，甲方以非自然及非政府不可抗力之外的名义对乙方强制实施停水停电停气；（二）其他因甲方原因致使本协议无法继续履行的。协议第10条约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方构成根本违约，甲方有权随时通知终止本协议，没收乙方交付的租赁押金，自甲方通知之日起，乙方所持有的租赁押金条自动失效，同时乙方须按本协议租金总价的10%支付甲方作为违约金：……（六）其他因乙方原因致使本协议无法继续履行的。协议第11条约定：若乙方不按时缴纳租金，除向甲方及时补缴租金外，还须向甲方缴纳滞纳金，滞纳金支付额为：月租金金额＊0.30%＊逾期天数；如有特殊情况，乙方须提前以书面形式向甲方提出申请，否则，若超过10天且甲方已书面通知乙方后仍未支付的，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权单方面解除本协议，同时甲方有权对乙方所租赁经营的场所进行封场，扣押产品及乙方投入的设备，并按本协议第十条内容追诉乙方的违约责任。协议第12条约定：乙方自行负责安装水表、电表，水、电费按当月使用情况单独核算，自查表之日起，乙方须于5个工作日内将水、电费及摊销费用交纳到甲方财务部，如遇国家法定节假日，自然顺延至下一个工作日。电费根据1.20元／度的单价标准按每月乙方的实际用量结算支付。同时，原告新华都公司（甲方）与被告奥腾鞋业公司（乙方）签署了一份《房屋交付确认书》，载明：双方确认，甲方于_年_月_日将符合约定标准的租赁房屋（位于浦三路XXX号的A-10号铺位）交付给乙方。交付当日双方确认该房屋实际租赁面积为78平方米，双方同意以该面积作为确认租赁、结算租金及其相关费用等的计算依据。
2012年8月21日，被告奥腾鞋业公司通过银行转账向原告新华都公司支付了押金41，424元。
2013年11月4日，原告新华都公司向本院提起诉讼，诉请如前。
2013年12月12日，原告新华都公司委托上海远业律师事务所焦春伟律师向被告奥腾鞋业公司发送了一份《律师函》，内容为：新华都公司于2012年5月30日与贵方签订了《房屋租赁协议》一份，签约后新华都公司全面履行了合同义务，然而贵公司从未按照约定向新华都公司支付过租金，电费也有拖欠，贵公司的行为已经构成严重违约，因此新华都公司向贵公司发出解约函，之后又数次函告贵方立刻迁出，但是贵公司至今仍然占据商铺。鉴于上述情况，新华都公司郑重告知贵公司，希望贵公司在2013年12月20日前搬出商铺，搬离所有留存在商铺内物品将房屋归还新华都公司。如果届时贵方未能履行，新华都公司将在公证后清出商铺内物品，由此产生的相关费用以及相应法律后果均由贵方承担。
另查明，2013年1月10日，被告奥腾鞋业公司向原告新华都公司支付了2012年8月至2012年11月期间的电费共计2，370元。
再查明，2014年3月7日，被告奥腾鞋业公司搬离系争商铺并将该商铺交还给原告新华都公司。
审理中，经被告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对上海市浦东新区浦三路XXX号A-10铺位的装修价值进行了评估。上海第一测量师事务所有限公司出具了工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：本案所涉“上海市浦东新区浦三路XXX号A-10铺位的装修”项目的工程造价为106，975元。原告对鉴定意见书无异议，但要求考虑相关的折旧因素。被告对鉴定意见书亦无异议。
庭审中，原、被告双方一致确认签订合同后被告从未向原告支付过任何租金。原告提供了2012年10月24日的《缴费函》、2012年12月21日的《解约函》及2013年1月11日的《解约函》，用以证明原告曾向被告催讨租金并在催讨无果的情况下行使了合同解除权。被告则认为其没有收到过上述函件。关于系争商铺的交接情况，原告称其于2012年5月30日将系争商铺交付给被告，被告则称2012年12月31日原告将系争商铺交付给被告，被告为此提供了一份《房屋交付确认书》，原告认为该份《房屋交付确认书》上所载明的2012年12月31日是被告自行添加上去的。关于租金的起算时间，原告认为被告的开业日为2012年8月1日，根据合同中关于“自开业日开始计租”的约定，租金起算时间应为2012年8月1日。被告则认为其开业日应为《房屋交付确认书》上所载明的房屋交付时间即2012年12月31日，故根据合同约定，租金起算时间应为2012年12月31日。关于双方签订的《房屋租赁协议书》的状态，原、被告双方一致确认《房屋租赁协议书》已于2013年1月11日解除。关于系争商铺的加锁情况，原告称其是于2013年11月1日对系争商铺进行的加锁，在原告加锁之前系争商铺已经由被告进行了加锁，被告则称其是于2012年12月底对系争商铺进行的加锁，原告何时加锁的被告不清楚。关于原告主张的2012年12月的电费465.60元，被告曾在2013年12月26日的谈话中表示对此金额无异议，并同意支付。
以上事实由原、被告提供的《房屋租赁协议书》及附件、网上银行电子回单、上海市房地产权证、《关于房屋租赁合作协议书变更的三方协议》、同意转租证明、律师函、银行贷记凭证、发票、司法鉴定意见书以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。协议书中明确约定“自开业日开始计租”，原告主张被告的开业日为2012年8月1日，遭被告否认，原告对此未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予采信。鉴于被告在庭审中自认其开业日为2012年12月31日，故本院以该日作为租金起算日。由于原、被告双方之间关于租金起算日的确定存在严重分歧，且合同中对此约定亦不明确，现原告以被告未按约支付房屋租金为由向被告发出《解约函》，该解除行为缺乏依据，不发生法律效力。鉴于庭审中原、被告双方一致同意解除双方签订的《房屋租赁协议书》并确认《房屋租赁协议书》的解除日为2013年1月11日，本院对此予以认可。合同解除后，被告仍应支付尚未付清的房屋租金及合同解除以后占用期间的房屋使用费。现原告要求被告按每月15，000元的标准向原告支付自2012年12月31日起至2013年4月30日止的房屋租金及使用费，于法有据，本院予以支持。鉴于租金起算日为2012年12月31日，原告要求被告支付2012年12月31日前拖欠租金产生的滞纳金19，716.30元，缺乏合同依据，本院不予支持。鉴于本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》系双方一致同意解除，故原告要求被告支付违约金54，000元，被告要求原告支付提前解除合同违约金45，000元，均缺乏合同依据，本院亦不予支持。被告要求原告退还押金41，424元，于法有据，本院予以支持。关于被告主张的装修损失，鉴于现有装修尚有一定的利用价值，被告的装修损失应由原、被告双方合理分担。关于系争房屋内装修现值损失的数额，上海第一测量师事务所有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，原、被告双方对鉴定意见均无异议，故司法鉴定意见书可以作为认定依据。本院根据公平原则，结合本案的实际情况在扣除相应折旧费用后酌定原告对被告的装修损失的补偿数额。关于原告主张的2012年12月的电费465.60元，鉴于被告曾在2013年12月26日的谈话中表示对此金额无异议，并同意支付，故本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海奥腾鞋业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海新华都超市有限公司自2012年12月31日起至2013年4月30日止的房屋租金及使用费人民币60，000元；
二、原告（反诉被告）上海新华都超市有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海奥腾鞋业发展有限公司保证金人民币41，424元；
三、原告（反诉被告）上海新华都超市有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）上海奥腾鞋业发展有限公司装修损失人民币50，000元；
四、被告（反诉原告）上海奥腾鞋业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）上海新华都超市有限公司2012年12月的电费人民币465.60元；
五、驳回原告（反诉被告）上海新华都超市有限公司其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海奥腾鞋业发展有限公司其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2，995元，反诉案件受理费2，235.50元，鉴定费3，750元，合计8，980.50元，由原告（反诉被告）上海新华都超市有限公司负担4，862元，被告（反诉原告）上海奥腾鞋业发展有限公司负担4，118.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 田有娣
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。