重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巴法民初字第09865号
原告重庆市绿满家实业有限公司，住所地重庆市巴南区天星寺芙蓉村新学校，组织机构代码：75006612-1。
法定代表人毛良模，董事长。
委托代理人袁杨，男，1983年4月30日出生，汉族，公司职工，住重庆市渝中区长江二路181号2-5-1。
被告李春华，女，1955年6月21日出生，汉族，住重庆市渝中区两路口菜市场**号附*号，公民身份号码：5102021955********。
委托代理人谢萍，女，1971年6月1日出生，汉族，住重庆市巴南区石子坪**号附**号。
原告重庆市绿满家实业有限公司（以下简称绿满家公司）与被告李春华租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理后，由代理审判员李娅独任审判，于2014年1月7日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿满家公司的委托代理人袁杨与被告李春华及其委托代理人谢萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿满家公司诉称：原、被告自愿签订房屋出租协议一份，该协议约定：被告承租原告位于重庆市巴南区鱼洞江州路7号附37号（四单元写字间）的房屋，月租金3200元，于每月5日前付清次月租金，逾期按每日1%收取滞纳金。2011年12月31日双方租赁协议到期后，虽未重新签订新的租赁合同，但被告继续使用该房屋，并交纳租金至2013年7月31日，原告对此也未提出异议。2013年8月初，原告告知被告要求终止租赁关系并归还房屋，但被告一直不予理睬。随后，原告于2013年8月20日向被告发出书面通知，要求解除与被告之间的租赁关系，且于同年9月6日前腾退房屋并恢复原状。然而，被告至今仍继续使用该房屋，拒不交还，并从2013年8月起拒付房屋租金。为维护原告的合法权益，现起诉要求被告将承租的房屋腾空后立即归还，支付2013年8月1日至9月6日的租金3831.20元，并以3831.20元为基数，按每天1%的标准支付2013年8月1日起至付清时止的违约金；同时要求被告按每月3200元的标准支付2013年9月7日至归还房屋时止的占用使用费，并从2013年9月7日起至归还房屋时止按每月2412.59元的标准赔偿因逾期归还房屋给原告造成的经济损失。
被告李春华称：被告从2010年10月25日开始租赁原告位于重庆市巴南区鱼洞江州路7号附37号的房屋开办幼儿园，双方还为此签订了租赁协议。但2011年12月31日期满后，原告便不再与被告续签书面合同，经被告多次要求，原告仍不予签订。但在2012年1月1日至2013年7月31日期间，原告依然按照每月3200元的标准向被告收取租金，每次收取都是由原告的工作人员主动联系后到被告租赁的房屋内收取。2013年8月，原告突然告诉被告不再收取房租，要求被告与重庆人道美食品连锁有限责任公司签订合同，并承诺只要与重庆人道美食品连锁有限责任公司签订合同，则免收8月份的租金。但由于租金大幅上涨，故当时并未立即与重庆人道美食品连锁有限责任公司签订合同。2013年8月20日，原告又在被告租赁的房屋前张贴通知，以被告未与之续签合同为由要求被告于9月6日前搬迁。考虑到幼儿园搬迁费用大、过渡时间长，影响在园幼儿的正常入托，被告在万般无奈的情况下经由原告工作人员带领到重庆人道美食品连锁有限责任公司签订了房屋租赁合同，并向重庆人道美食品连锁有限责任公司交纳了2013年9月1日至2014年2月28日的租金和保证金。在整个事件中，被告并不存在过错，并已按照原告的要求与重庆人道美食品连锁有限责任公司签订的租赁合同，交纳了租赁费和保证金，原告无权再要求被告交纳任何费用和承担任何责任，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本案讼争房屋位于重庆市巴南区鱼洞江州路7号附37号，登记权利人为原告绿满家公司，属于原巴南东城农贸市场7号、9号场地的一部分。2010年11月24日，原告绿满家公司将包括本案讼争房屋在内的原巴南东城农贸市场共计产权面积14298.37平方米的物业出租给重庆人道美食品连锁有限责任公司，租期从2010年12月1日起至2025年11月30日止，双方为此签订《重庆市绿满家实业（集团）有限责任公司房屋租赁合同》。合同签订后，重庆人道美食品连锁有限责任公司将绝大部分租金一次性支付给了绿满家公司。随后，重庆人道美食品连锁有限责任公司将其承租的上述物业中的巴南东城农贸市场7号、9号场地和门面又出租给重庆荣钰市场物业管理有限公司，并于2010年12月10日签订《重庆人道美公司巴南东城农贸市场（场地）租赁协议》和《重庆人道美公司巴南东城农贸市场（门面）租赁协议》，租期从2010年12月1日起至2011年11月30日止。但重庆荣钰市场物业管理有限公司在签订合同后，从未单独或与原告绿满家公司共同使用、管理租赁物，该租赁物从2010年12月1日起一直由原告绿满家公司实际使用和管理。原告绿满家公司在其实际使用和管理租赁物期间，于2011年10月17日与被告李春华签订《重庆市绿满家实业有限公司房屋出租协议》一份，该协议约定：原告将位于巴南区鱼洞江州路7号楼37号房屋（四单元写字间）出租给被告开办幼儿园，租期从2011年6月31日起至2011年12月31日止，每月租金410元，于每月5日前付清次月租金，逾期不交每日按1%收取滞纳金；合同期满原告有权收回所出租的房屋，被告应在期满三日内无条件交还；如原告继续招租，在同等条件下被告有优先续租权，经原告同意后办理续租手续。该协议签订后，原告将房屋交付被告，被告在此开办的幼儿园名称为“重庆市巴南区鱼洞东城幼儿园”。同时，被告亦按合同约定交纳了租金。该协议期满后，原、被告双方虽未重新签订新的租赁合同，但被告仍继续使用该房屋，原告亦收取房屋租金至2013年7月31日。2013年8月20日，原告在该租赁物前张贴通知，要求被告在2013年9月6日前腾空房屋并还原房屋与室内设施的原状，补齐欠付的租金、水电费等，若逾期未能交还租赁房屋，则公司有权强制收回并扣减保证金。但被告并未在9月6日前将承租房屋归还原告，而是一直使用至今，并从2013年8月开始未再向原告支付任何费用。2013年10月29日，被告向重庆人道美食品连锁有限责任公司交纳了保证金5000元，并于同年11月25日、12月25日向重庆人道美食品连锁有限责任公司交纳了2013年9月1日至2014年2月28日的场地租赁费。同时，因被告开办的幼儿园需执照年审，重庆人道美食品连锁有限责任公司巴南东城菜市场管理服务分公司曾向巴南区教委出具证明一份，该证明的内容为：东城幼儿园租赁人道美食品连锁有限责任公司巴南东城菜市场管理服务分公司7号楼二楼写字间409.88平方米用于开办学前教育场所。为便于整体管理，按公司要求与现有租赁户统一租赁时间。
另查明，重庆人道美食品连锁有限责任公司于2012年3月13日诉至本院，要求绿满家公司、重庆荣钰市场物业管理有限公司连带腾空交还7、9号楼场地、门面，并支付从2011年12月起至交还租赁物止的占用使用费和违约金。经审理判决绿满家公司与重庆荣钰市场物业管理有限公司在判决生效之日一个月内，按交接清单将租赁的位于重庆市巴南区鱼洞江州路巴南东城农贸市场7、9号楼的门面、场地腾空后交还重庆人道美食品连锁有限责任公司，并按每月86164.09元的标准给付自2011年12月起至交还门面、场地时止的租赁物逾期腾房占用使用费。该民事判决书已于2013年7月发生法律效力。
上述事实，有民事判决书、租赁协议、通知及照片、收据、发票、证明等证据及原告陈述在卷为证，并经当庭举证、质证，足以认定。
本院认为，依照已生效的民事判决书确认原告与重庆人道美食品连锁有限责任公司签订的租赁合同合法有效，重庆人道美食品连锁有限责任公司在租赁合同期内享有占有、使用、收益租赁物的权利。虽然重庆人道美食品连锁有限责任公司将其承租的房屋转租给重庆荣钰市场物业管理有限公司，但从已经发生法律效力的民事判决书的内容可见，绿满家公司才是转租期间租赁物的实际使用和管理者，并承担了腾空交还租赁物和支付逾期腾房占用使用费的责任。因此，在2010年12月1日至2011年11月30日期间，绿满家公司享有出租该房屋的权利。而在重庆人道美食品连锁有限责任公司与重庆荣钰市场物业管理有限公司的租赁合同到期未再续租，绿满家公司亦未与重庆人道美食品连锁有限责任公司形成转租关系的情形下，原告绿满家公司从2011年12月1日起不再享有继续对外出租该房屋的权利，则原、被告之间不再为租赁关系。故原告绿满家公司要求被告李春华支付2013年8月1日至9月6日的房屋租金及违约金，没有事实和法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
按照原、被告间的房屋租赁协议约定，被告应在合同期满三日内无条件交还租赁物。双方合同到期后，由于原告不再对该房屋具备合法的出租权，原、被告之间不再为租赁关系，被告不能再依据租赁关系而占有、使用租赁物。其要么应当将房屋归还原告，要么与房屋的合法出租人形成新的租赁关系。本案中，被告举示的发票、收据、证明等证据足以证明被告与重庆人道美食品连锁有限责任公司之间已经形成了新的租赁关系，无需再向原告交还房屋。故对原告要求被告将位于巴南区鱼洞江州路7号附37号房屋腾空后交还原告，并按每月3200元的标准支付2013年9月7日至归还房屋时止的占用使用费以及赔偿逾期腾房给原告造成的损失的诉讼请求，理由不能成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
驳回原告重庆市绿满家实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费250元，本院减半收取125元，由被告重庆市绿满家实业有限公司承担。此款原告已向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 李娅
二〇一四年一月十四日
书 记 员 郭静