大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第1387号
原告：大连金州新区土地房屋局，住所地大连经济技术开发区金马路199号。
法定代表人：谷军，局长。
委托代理人：曾迎春，辽宁竞业律师事务所律师。
委托代理人：王占骜，辽宁竞业律师事务所律师。
被告：王政栋，大连大峘变压器有限公司经理。
委托代理人：王国峘，大连大峘变压器有限公司员工。
原告大连金州新区土地房屋局诉被告王政栋土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员高晓明独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾迎春、王占骜，被告委托代理人王国峘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1991年9月29日，原告与案外人大连经济技术开发区飞翔乐园（以下简称飞翔乐园）签订《土地使用权合同书》（合同编号：大开地合字（1991）56号），约定原告将位于大连经济技术开发区辽宁街西侧，土地编号0507014，面积为6310平方米的土地提供给案外人使用，土地使用年限为40年，土地租金标准为每平方米每年13.40元人民币，缴纳时间为每年7月1日以前。土地租金标准，如应经济环境条件的变化而被调整时，应自调整年度起按新标准支付。如不能按时支付土地租金，从滞纳之日起，按日加收应付款额的5‰滞纳金。合同签订后，飞翔乐园自1994年起至今欠缴土地租金和滞纳金。现查，被告于2002年12月26日通过辽宁国际商品拍卖有限公司举行的拍卖会竞买到案涉土地上的建筑物。原告认为，根据《国有土地租赁暂行办法》第二十二条规定：“租赁土地上的建筑物、构筑物和其他附着物转让、出租的，其使用范围内的土地使用权随之转让、转租。”第二十三条规定：“转让国有租赁土地使用权的，原土地租赁合同约定的权利义务随之转移，受让人应当与承租人、出租人三方签订土地租赁合同转让协议。”根据该规定，被告自拍卖取得案涉土地上的建筑物后，其已依法取得对案涉土地的使用权，案涉土地租赁合同的权利义务也随之转移给被告。故被告理应承担案涉土地合同约定的缴纳土地租金的义务，并应就其延期支付行为承担滞纳金。故诉至法院，要求判令被告支付1994年1月1日至2014年12月31日期间所欠土地租金2285942.07元及滞纳金2117635.75元（截止2014年11月27日）；案件受理费由被告负担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉土地系被告2002年12月26日拍卖所得，之前所欠的租金不应由被告承担，同时，原告自2005年起才发公告通知交纳土地租金，被告认为2005年之前的租金已过诉讼时效。另外，案涉土地被告方拍卖所得之日起至今无法使用。对于原告主张的滞纳金，我方不同意支付，但同时申请调低。
经审理查明，1989年10月16日，大连经济技术开发区编制委员会下发大开编字（1989）11号文件，成立大连经济技术开发区土地管理局，隶属于大连经济技术开发区规划建设管理局领导。1998年2月17日，大连经济技术开发区机构编制委员会下发大开编发（1998）1号文件，将大连经济技术开发区规划建设管理局更名为大连经济技术开发区规划土地建设局。2005年5月23日，大连经济技术开发区管理委员会出具《关于收缴土地费职能部门调整的说明》，明确：原大连经济技术开发区规划土地建设局的收费职能，由新成立的大连经济技术开发区土地资源和房屋局行使。2010年9月19日，中共大连金州新区工作委员会下发大金工委发（2010）15号文件，设立大连金州新区土地房屋局，将原大连经济技术开发区土地资源和房屋局的职责划入大连金州新区土地房屋局（本案原告）。
另查明，1991年9月29日，大连经济技术开发区土地管理局与案外人飞翔乐园签订《国有土地使用合同》，约定：大连经济技术开发区土地管理局将位于大连经济技术开发区辽宁街西侧，土地编号0507014，面积为6310平方米的土地提供给案外人使用，土地使用年限为40年，自1991年9月29日起至2031年9月28日止；合同的第七条约定现行土地租金标准为每平方米每年13.40元；第十条约定缴纳土地租金的时间为每年7月1日以前；第十一条约定如遇政府调整土地租金标准，飞翔乐园应自调整年度起按调整后的标准缴纳土地租金；第二十一条约定如飞翔乐园不能按时支付土地租金，从滞纳之日起每日按应缴纳费用的5‰缴纳滞纳金。合同签订后，原告按合同约定将土地提供给飞翔乐园使用。1993年6月17日大开管发（1993）53号《关于调整土地费标准的通知》，将案涉土地租金自1993年7月1日起调整为每年每平方米20.8元；1996年3月9日大开管发（1996）16号《关于调整土地费标准的通知》，将案涉土地租金自1996年7月1日起调整为每年每平方米27元。2000年7月31日，案涉土地分割1258.4平方米由案外人巩超使用。
2002年12月26日，被告与辽宁国际商品拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》、《竞买协议书》，取得了案涉土地使用权。《竞买协议书》中特别约定被告需负担土地出让金、承租金及案涉土地拍卖成交前所发生的各项欠费。
另查明，按政府规定的标准，案涉土地共欠缴自1994年1月1日起至2014年12月31日止的土地租金共2285942.07元（1994年4523.19元，1995年100329元，1996年116914.79元，1997年-1999年每年均为132510元，2000年120855.49元，2001-2006年每年均为106083.60元，2007年-2014年每年均为113661元。案涉土地1994年7月1日至2002年12月26日间产生租金950866.47元；2002年12月27日至12月31日产生租金1453.20元；
再查明，相关政府部门为催缴土地费及滞纳金，分别于2005年6月3日，2006年5月29日、2007年5月29日、2008年6月4日、2009年5月20日、2010年5月18日、2011年6月2日在《大连日报》上刊登通知，通知各用地单位及个人于当年的7月1日交纳本年度及之前所欠缴的土地租金。
上述事实，有原告提供的《国有土地使用合同》、催缴土地费通知单、《关于成立大连经济技术开发区土地管理局的通知》、《关于调整大连开发区党政群机关机构设置的通知》、《关于收缴土地费职能部门调整的说明》、《关于印发金州新区党政机关改革组织实施意见的通知》、《关于调整土地费标准的决定》、《关于调整土地费标准的通知》、《变更土地登记申请审批表》、《租用国有土地使用权批复》、《拍卖公告》、《竞买登记单》《竞买协议书》、《大连市拍卖成交确认书》、《拍卖成交专用发票》、2005至2014年的土地租金催收公告、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《催缴土地费通知单》及原、被告的当庭陈述笔录等在案为凭，上述证据材料业经当庭质证和本院审查，具有证明效力，可以作为定案依据。
本院认为：原告与飞翔乐园于1991年9月29日签订的《国有土地使用合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同具有相对性，该合同对签订合同的双方当事人具有约束力，依合同约定飞翔乐园应承担其使用阶段所欠缴的土地租金及滞纳金，但被告于2002年12月26日通过拍卖方式取得案涉土地后，在《竞买协议》中确认承担案涉土地出让金、承租金及拍卖成交前所发生的各项欠费，因此在原告向被告主张权利的情况下，应视为原告对债务转移的认可，被告应对案涉土地之前所欠付的租金、滞纳金及被告实际使用阶段的租金承担给付义务，故原告要求被告给付1994年1月1日至2014年12月31日期间的土地租金2285942.07元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付上述所欠土地租金的滞纳金的诉讼请求，鉴于被告主张合同约定的该部分滞纳金过高应予以降低，在原告未能提供证据证明其实际损失，且原告所主张的滞纳金标准明显过高的情况下，结合被告的过错程度以及违约金补偿为主、惩罚为辅的性质，本院确定被告应支付原告自1994年1月1日至2002年12月26日间应支付租金30％的滞纳金285289.94元（950866.47元×30％）。对于原告主张的2002年12月26日至2014年11月27日期间所欠租金产生的滞纳金，虽然该阶段原、被告之间未签订租赁合同，但通过《竞买协议》中的约定原告应明知案涉土地需要交纳租金，因此对于该阶段未交纳租金被告应承担违约责任，因原、被告之间未约定违约金的比例，因此本院按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算该部分的违约金至原告主张的2014年11月27日止。被告于2002年12月26日取得案涉土地，对于2002年12月27日至12月31日该阶段的租金1453.20元，被告应于2003年1月1日前向原告交纳；余下年度所欠租金，依照原合同约定于该年度的7月1日前交纳，具体计算方式为：自2003年1月1日起，以1453.20元为基数；自2003年7月1日起，以106083.60元为基数；自2004年7月1日起，以106083.60元为基数；自2005年7月1日起，以106083.60元为基数；自2006年7月1日起，以106083.60元为基数；自2007年7月1日起，以113661元为基数；自2008年7月1日起，以113661元为基数；自2009年7月1日起，以113661元为基数；自2010年7月1日起，以113661元为基数；自2011年7月1日起，以113661元为基数；自2012年7月1日起，以113661元为基数；自2013年7月1日起，以113661元为基数；自2014年7月1日起，以113661元为基数计算。被告辩称原告主张的2005年之前的租金已超过诉讼时效，本院认为《竞买协议》系被告与案外人飞翔乐园之间就租金及滞纳金之间债务转移达成的合意，债务转移应征得债权人的同意，现无证据证明案涉债务转移后被告或飞翔乐园已通知并取得债权人即本案的原告的同意，本案中原告主张被告承担案涉租金及滞纳金应视为对债务转移的认可，故本案起诉之日2015年3月20日应作为原告诉讼请求诉讼时效的起算时间，因此原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，故被告的辩解意见本院不予采信。原告的其他诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十一条、第六十二条、第八十四条、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，被告王政栋给付原告大连金州新区土地房屋局土地租金2285942.07元、滞纳金285289.94元及违约金（自2003年1月1日起，以1453.20元为基数；自2003年7月1日起，以106083.60元为基数；自2004年7月1日起，以
106083.60元为基数；自2005年7月1日起，以106083.60元为基数；自2006年7月1日起，以106083.60元为基数；自2007年7月1日起，以113661元为基数；自2008年7月1日起，以113661元为基数；自2009年7月1日起，以113661元为基数；自2010年7月1日起，以113661元为基数；自2011年7月1日起，以113661元为基数；自2012年7月1日起，以113661元为基数；自2013年7月1日起，以113661元为基数；自2014年7月1日起，以113661元为基数计算；按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2014年11月27日）；
二、驳回原告大连金州新区土地房屋局的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21014元，由原告负担6724元，由被告负担14290元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 高 晓 明
二〇一五年四月十七日
书记员 王庆睿（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权力义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条