江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第225号
上诉人（原审被告）常州华德房地产有限公司，住所地金坛市北环西路155号。
法定代表人姚富新，该公司总经理。
委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）仇飞。
委托代理人杨松生，江苏六友律师事务所律师。
上诉人常州华德房地产有限公司（以下简称华德房产公司）与被上诉人仇飞商品房预售合同纠纷一案，上诉人华德房产公司不服金坛市人民法院（2014）坛民初字第2379号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审情况：
仇飞诉称，本人与华德房产公司签订了商品房买卖合同，约定本人购买华德房产公司建设的金水华都8幢乙单元705号商品房，华德房产公司应当于2013年4月30日前交付上述商品房，如华德房产公司超过60日没有交付商品房，应当按已交付房款的日万分之八承担违约金。2013年6月底华德房产公司将房屋交付本人，但是2013年7月29日本人才办妥竣工验收备案手续，此时华德房产公司已经违约90天，应当按照已交付房款的日万分之八承担违约金，但是华德房产公司予以拒绝。现起诉要求华德房产公司支付本人逾期交房违约金18455元；本案诉讼费由华德房产公司承担。
华德房产公司辩称，双方已对有关违约金进行了结算并已经履行，仇飞主张撤销结算协议已经超过1年的除斥期间。本公司于2013年7月29日已经取得竣工备案手续，双方进行违约金的结算是真实的意思表示。本公司支付的违约金已经高于仇飞的损失，仇飞要求撤销双方结算的协议并要求增加违约金的诉讼请求，没有法律根据，请求法院驳回仇飞的诉讼请求。
原审法院经审理查明，仇飞于2011年9月27日与华德房产公司签订商品房买卖合同，合同主要内容：仇飞购买华德房产公司开发的金水华都小区8#乙单元705号房，房屋建筑面积111.70平方米，每平方米6119.33元，房屋总金额为683529元；交付期限、交付条件、交付手续：出卖人应当在2013年4月30日前将商品房交付买受人，交付的商品房应当经有关政府部门办妥竣工备案手续；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内归还全部款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。
金水华都小区8#商住楼工程，竣工验收日期为2013年7月25日，竣工备案日期为2013年7月29日。仇飞向华德房产公司交付房款683529元。2013年7月31日，仇飞与华德房产公司办理了商品房交付手续并结算了房款，华德房产公司支付仇飞违约金30759元。仇飞要求华德房产公司支付剩余18455元，华德房产公司不同意，后经金坛市住房和城乡建设局、信访局等部门调解未果，仇飞于2014年8月21日诉至法院。
原审法院认为，仇飞与华德房产公司于2011年9月27日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房地产开发企业是房地产市场的主导主体，对其设定并提供的合同应当恪守。根据合同约定，华德房产公司应当在2013年4月30日前将办妥竣工验收备案手续的商品房交付仇飞，华德房产公司于2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续，2013年7月31日办理交付手续，应按约定给付违约金。自2013年5月1日起至2013年7月30日止华德房产公司实际违约91日，应当按照合同以日万分之八承担违约金，即49761元（683529元×0.08%×91天），扣除华德房产公司已经支付的30759元，华德房产公司仍应当支付仇飞违约金19002元，本案中仇飞要求华德房产公司支付违约金18455元，符合法律规定，法院予以支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决，华德房产公司于本判决生效之日起10日内支付仇飞违约金人民币18455元。案件受理费减半收取人民币131元，由华德房产公司负担（该款仇飞预交，华德房产公司应于本判决生效之日起10日内径付仇飞）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人华德房产公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决未对常州中院关于结算协议的性质未予认定，对上诉人提出的被上诉人对结算协议进行反悔起诉，超过了合同法规定的一年除斥期间未予以评判，属认定事实不清，适用法律不当。常州中院在已经审结的王俊华等十二起案件中认定“该项结算是在上诉人欺诈业主的情况下达成的，其结算协议属于可撤销的法律行为，现被上诉人重新主张违约金，应视为其主张不认可原来的结算行为而申请撤销”。根据相关规定，撤销权应在一年内行使，一年期间系除斥期间，该期间不能中止、中断和延长。上诉人针对业主的起诉，在答辩中明确现在所有的被上诉人起诉已全部超过了一年的除斥期间：1、在取得竣工验收备案表前就结算违约金的业主在2013年7月3日就知道撤销事由，业主曾自认陈述“2013年7月初，原告得知被告违法交房，其他业主也向金坛住建局投诉，并由相关职能部门要求整改”。金坛住建局的整改通知在2013年7月3日在小区进行了张贴公示，故在2013年7月3日业主就知道结算协议可撤销，现被上诉人起诉撤销已过一年除斥期间。2、在取得竣工验收备案表后结算违约金的业主在结算违约金当时就知道撤销事由，不存在欺诈，现被上诉人起诉撤销已过一年除斥期间。二、上诉人支付的违约金已经高于被上诉人的损失，被上诉人起诉增加已结违约金没有事实和法律依据。商品房买卖合同中的逾期交房损失参照的是租金损失，在常州中院已经判决的13起案件中，一审时法官对逾期交房有何损失进行了询问，徐腊平、沈香案中，沈香明确只有租金损失每月500元，在第二批案件中，有的业主明确表示没有损失。在已结的13件案件中，上诉人支付的违约金已经超过被上诉人租金损失的1.3倍以上，约定的日万分之五为银行贷款利率的3.7倍，约定的日万分之八更是超过了银行贷款利率的5.3倍，明显超过了法律规定的1.3倍，本案不可能按日万分之八再重新调整违约金，事实上房款利息损失与逾期交房损失并无直接关联，请二审法院对违约金是否超过造成损失的30%为标准进行衡量。在被上诉人知道撤销事由已超过一年的情况下，在上诉人支付的违约金已高于被上诉人损失的情况下，被上诉人诉请撤销双方的结算协议要求增加违约金没有事实与法律依据。综上，原审判决回避了除斥期间，既对已生效判决就“结算行为”的认定不尊重，又侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人仇飞答辩称，一、合同法第55条的规定与本案并无关联。上诉人明知自己建设的商品房未竣工验收，采取欺诈手段，违法提前将没有满足交付条件的商品房交付给被上诉人，意图减少自己依法应承担的违约责任，主观恶意明显。被上诉人结算时并不知情，更没有作出任何同意上诉人少算违约金的意思表示，按合同约定支付违约金是上诉人义务，被上诉人在受骗的情况下与上诉人进行结算，不能成为少付违约金的借口，结算并非孤立的行为，房款结算并缴纳相关费用是双方办理房屋交付手续的应有内涵和前提条件，上诉人将房屋交付给被上诉人并进行结算的行为不能视为双方已就减免违约金达成一致意见，因上诉人没有明确向被上诉人提出少付违约金的要求，故被上诉人为接受上诉人交付房屋实施的结算行为不能构成默示。双方合同中已明确商品房交付后，出卖人不得以房屋已交付为借口懈怠在合同中应承担的其他义务，这充分说明，即使房款结算、房屋交付，上诉人仍然应当承担按约定向答辩人支付违约金的义务。被上诉人发现上诉人欺诈后，即与上诉人交涉，要求补足违约金。上诉人仅同意补足违约天数，就违约金计算标准向被上诉人说明：上诉人没有对任何业主按万分之八标准支付违约金，如果有业主按照万分之八计算违约金，将会对被上诉人一视同仁予以补足。因此即使本案可以适用合同法第55条的规定，知道或应当知道撤销事由的起始时间也应当从被上诉人得知其他业主通过两审诉讼和法院执行得到上诉人按万分之八支付的违约金时计算，这就是在被上诉人提起本案诉讼之前。二、双方签订的合同不存在约定违约金过高的问题。逾期交房参照租金确定损失的规定是在商品房买卖合同中没有约定违约金数额的情况下才适用，本案不存在这种情况，万分之八违约金计算标准折算成月息为2.4%，如此违约金计算标准，在经济合同中并不高，上诉人违约造成被上诉人的损失时被上诉人已支付上诉人的资金损失，以房租衡量被上诉人损失的观点也值得商榷。1、本案违约金计算标准是由上诉人自己主导在双方合同中约定的，也不违反法律的强制性规定，任何一方不得随意推翻。2、损失与违约金并非同一概念，违约金适用并不取决于违约行为是否造成损失。3、本案合同中被上诉人逾期付款违约金和上诉人逾期交房违约金是相互对应的，标准也完全相同，符合权利义务对等的原则。4、如果硬要将本案交房行为与付款行为区别开来，被上诉人承担的付款义务遭受损失仍是资金损失，合同中也是约定的按已付房款比例计算违约金，上诉人以自己承担交房义务要求被上诉人以房租计算损失没有理由，资金损失按利息计算，只要利息约定不超过银行同类贷款利率的四倍，法律就应该保护，同类银行贷款利率不等于央行规定的基准利率标准，本案中应以购房按揭贷款银行浮动利率计算，万分之八的计算标准并未超过4倍，完全处于正常的合法范围，本案不存在违约金过高的问题。5、上诉人提交的案例不应成为本案处理的依据。综上所述，双方合同约定的购房款比例计算违约金的条款是合法有效的，双方为交付房屋进行结算的行为不能成为减免上诉人承担的合同义务；原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新证据；经查阅原审卷宗，房屋交付时的“交房流转会签单”内容为：……房屋已具备交付条件，请携带此流程表按如下次序理交付手续：1、验证身份、合同审核及房款结算－销售部财务部，结算表格中注明房款数额、扣违约金、实际房款、已交房款、应补房款、维修基金、应补交款，表单中有业主确认签名。2014年8月20日金坛市信访局出具一份“情况说明”，载明“……2013年8月1日下午，四五个业主代表及开发商代表又来信访局，经协调，双方同意按日万分之五结算拿房，如不同意按日万分之五结算拿房的，由其通过诉讼程序解决”。二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同中约定的房屋交付时间为2013年4月30日前，但上诉人华德房产公司直至2013年7月31日才向被上诉人交付房屋，在上诉人华德房产公司提供的“交房流转会签单”中，虽载明了扣除违约金的数额，但并未告知购房业主该扣除的违约金即是结清了全部逾期交房违约金，作为购房业主的被上诉人也并未明确表示放弃主张剩余部分违约金的权利，当地信访部门出具的“情况说明”中也不能证明本案双方已对违约金的结算达成了一致意见。另外，上诉人华德房产公司认为双方约定的违约金已经超出被上诉人实际损失，要求减少违约金，但并未提供证据证明约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失。故此，原审判决按双方合同约定判令上诉人华德房产公司补足违约金并无不妥。综上所述，上诉人华德公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费261元，由上诉人华德房产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一五年四月三十日
书 记 员 浦 萍