上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第870号
原告李斯坦。
原告于喆。
被告谢秋凤。
第三人浙商银行股份有限公司上海嘉定支行。
负责人潘德安。
委托代理人邵璞。
原告李斯坦、于喆与被告谢秋凤房屋买卖合同纠纷一案，于2014年4月22日由本院立案受理。后因案件审理需要，本院依法追加浙商银行股份有限公司上海嘉定支行以下简称浙商银行嘉定支行）为本案第三人参加诉讼。依法由代理审判员周颖适用简易程序于2014年5月14日、2014年10月28日公开开庭进行审理。原告李斯坦、于喆及第三人浙商银行嘉定支行的委托代理人邵璞均到庭参加了诉讼。被告谢秋凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李斯坦、于喆共同诉称，两原告于2013年12月21日与被告签订位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）买卖合同，金额为159万元（人民币，下同），空置及装修补偿款金额为66万元。现被告收到两原告支付的金额为125万元，该笔房款已经用于偿还系争房屋原银行抵押款项。原、被告于2014年3月15日在居间方上海亿达房地产经纪有限公司见证下完成房屋交接，两原告现已入住。原、被告双方约定于2014年2月28日前完成房地产产权过户手续，现原抵押已注销，全部过户条件已具备，但被告拒绝配合过户。故两原告起诉来院，要求法院判令：1、被告继续履行双方之间的房地产买卖合同及其补充协议并办理过户手续；2、被告支付两原告逾期过户违约金（截至2014年4月22日共计5，300元）。
诉讼中，两原告表示，对于在办理产权过户手续期间所产生的税、费等均由两原告自行承担。对于上述第二项诉讼请求，考虑到被告谢秋凤的履行能力，暂予撤回，但保留相应诉权。
被告谢秋凤未答辩亦未向法院提交证据。但在本案诉讼期间，其曾表示，系因房屋遭法院查封致房屋无法过户至两原告名下，非其故意不履约。
第三人浙商银行嘉定支行述称，系争房屋已经被第三人查封，现在在执行阶段。如果两原告愿意将未付的购房款支付至法院，第三人在收到相关判决书的款项后，愿意解除对系争房屋的司法查封，以使原、被告继续办理房屋产权过户手续。否则，第三人不同意解除查封。
经审理查明，被告谢秋凤于2011年8月7日取得上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权证，房屋产权登记在被告谢秋凤名下。
2013年12月21日，被告谢秋凤（卖售人、甲方）与原告李斯坦、于喆（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由两原告受让被告位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（即本案系争房屋），房屋建筑面积为130.33平方米，转让价款为1，590，000元；甲方于2014年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之后起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的表示；甲、乙双方确认，在2014年2月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列内容处理：甲方每逾期壹日，甲方应向乙方支付未付款的万分之一作为违约金，逾期超过30日，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方可单方面解除本合同，甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方支付的房款，并向乙方支付总房款的5%作为违约金。
同日，双方签订了《补充协议》，约定系争房屋交易的实际甲方净到手价为225万元，其中159万元为合同价，其余66万元为空置及装修补偿款。乙方于2013年12月21日签订合同当天支付甲方第一笔房款48万元，此笔款项含2013年12月15日支付定金35，000元。乙方于2013年12月31日之前支付甲方第二笔房款77万元。乙方于2014年2月28日过户当日支付甲方第三笔房款30万元，其余70万元由乙方贷款银行支付给甲方，如贷款审批不足贷款额度，过户当天，乙方以现金方式补足甲方。
上述房地产买卖合同及补充协议签订后，两原告按约向被告支付了购房款共计125万元，被告出具了相应的收款收据。双方于2014年3月15日在案外人上海XX地产经纪有限公司第XX分公司见证下办理了房屋交付手续。
后两原告因被告未按约配合其办理产权过户手续，故以诉称事由起诉来院，同时提出财产保全申请，本院遂于2014年4月25日作出民事裁定书，裁定“冻结被告谢秋凤的银行存款人民币225万元或查封、扣押其相应价值的财产”，本院据此查封被告谢秋凤名下位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房地产。
另查明，第三人浙商银行嘉定支行因案外人周a未向其归还借款本息，且包括本案被告谢秋凤在内的10名保证人对周泽屏的借款承担连带责任保证，故该行于2014年向上海市嘉定区人民法院（以下简称嘉定区法院）提起诉讼，要求周a承担还款责任，其余包括谢秋风在内的另10名被告承担连带清偿责任等。又因本案被告谢秋凤为周a的连带责任保证人，且其名下有房产，故该行向嘉定区法院申请查封谢秋凤名下房产，该院遂于2014年1月23日查封了本案系争房屋。
鉴于系争房屋存在上述司法查封，未行解封前无法办理产权过户手续之情况，本院依法向两原告予以释明，两原告表示，愿意将剩余100万元房款支付至法院，以代被告谢秋凤履行上述嘉定区法院生效判决所确定的债务。第三人浙商银行嘉定支行则在诉讼中表示，第三人在收到相关判决书的款项后，愿意解除对系争房屋的司法查封。
因本案诉讼期间，第三人浙商银行嘉定支行作为原告起诉包括本案被告谢秋凤在内的11名被告金融借款合同纠纷尚在嘉定区法院审理中，而该案的判决结果与本案的处理结果具有关联性，故本院于2014年5月15日依法中止本案的审理。2014年6月16日，嘉定区法院作出（2014）嘉民二（商）初字第251号民事判决，其判决主旨为，判令周泽屏返还浙商银行嘉定支行借款本金、利息及逾期付款利息；……；判令包括谢秋凤在内的10名被告对周泽屏的付款义务承担连带清偿责任，该10名被告承担保证责任后有权向周泽屏追偿等。现该民事判决书已经发生法律效力。后，第三人浙商银行嘉定支行依据上述（2014）嘉民二（商）初字第251号生效民事判决书向嘉定区法院申请执行，嘉定区法院于2015年2月27日出具（2015）嘉执字第1065号执行裁定书，裁定冻结、划拨包括本案被告谢秋凤在内的11名被执行人的存款1，079，968.33元，或扣留、提取该等被执行人1，079，968.33元收入，不足部分则查封、扣押其相应价值的财产。
以上事实，由两原告提供的由原、被告双方于2013年12月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、付款凭证、房屋交付收条、房地产登记簿等，第三人提供的（2014）嘉民二（商）初字第251号民事判决书，本院调取由嘉定区法院出具的（2015）嘉执字第1065号执行裁定书，以及当事人的陈述等证据证明。
2015年3月18日，原告李斯坦将尚未支付被告谢秋凤的购房款1，000，000元缴纳至嘉定区法院。嗣后，嘉定区法院裁定解除对被告谢秋凤名下位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的查封。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依据诚实信用的原则全面履行。原、被告签订的《补充协议》可视为上述房地产买卖合同的组成部分，对双方同样具有约束力。根据上述房地产买卖合同的约定，原、被告双方应于在2014年2月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。本案中，两原告已经按约支付了相应购房款，则被告理应履行其相应的合同义务。然被告至上述日期届满仍未配合两原告办理转让过户手续，属被告违约。对此，被告对此曾表示，系因房屋遭法院查封致房屋无法过户至两原告名下，非其故意不履约，对此本院认为，合同责任属于严格责任，通常情况下，违约方违约责任的免除仅以不可抗力导致不能履行合同为限，本案中，被告将其所有的房屋出售于两原告，则应确保房屋的所有权不受任何权利限制，不存在任何权利瑕疵，现系争房屋因被告与第三人之间的债务纠纷导致该房屋被嘉定区法院司法查封，被告对此负有过错，应当就由此产生过户不能的后果向两原告承担相应的违约责任，故被告在诉讼期间所称的事由不能免除其民事责任，本院对其上述意见不予认可。关于两原告要求被告继续履行系争房屋买卖合同的诉讼请求，本院认为，系争房屋产权过户进行过程中，因第三人提起他案诉讼及之后嘉定区法院的司法查封而中断。现第三人已经解除了对系争房屋的司法查封，故系争房屋具备产权过户条件。两原告业已将购房款余款1，000，000元缴纳至嘉定区法院，以代被告履行嘉定区法院生效判决所确定的对第三人的债务，可以视为两原告对被告的房款给付义务已经履行完毕。因此两原告要求被告办理产权过户及交付房屋的诉讼请求依法应予支持。两原告于本案中暂撤回要求被告承担逾期办理产权过户手续违约金的诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。被告谢秋凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告李斯坦、于喆与被告谢秋凤于2013年12月21日签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告谢秋凤于本判决生效之日起十日内协助原告李斯坦、于喆办理位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由被告谢秋凤变更登记为原告李斯坦、于喆，办理产权过户手续过程中所发生的税、费等由原告李斯坦、于喆自行负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，财产保全费5，000元，共计5，025元，由被告谢秋凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一五年四月三日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。