福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第16035号
原告厦门湖里国投物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区安岭二路108号湖里国投大厦五楼，组织机构代码67126668-6。
法定代表人邵志阳，总经理。
委托代理人杨式敏、童才谊，福建联合信实律师事务所律师。
被告吴惠聪，男，1979年4月16日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门湖里国投物业服务有限公司与被告吴惠聪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由代理审判员曹玲适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨式敏、童才谊，被告吴惠聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门湖里国投物业服务有限公司诉称，被告于2010年5月6日与厦门市土地开发总公司签订《厦门市人才住房销售合同书》，向厦门市土地开发总公司购买五缘公寓6号楼602室的政府政策性住房。根据合同，被告应按规定缴交物业管理服务费用、承担小区等公共部分的管理、维修、保养等分摊费用。2012年11月1日，市公房管理单位厦门市住房保障管理中心与原告签订《五缘公寓物业服务和委托管理合同》，将五缘公寓物业服务和小区保障性住房的使用管理委托原告负责。根据该委托管理合同，原告有权向社会保障性住房使用人等收取包括物业服务费、房屋公共维修金、公共水电公摊费等费用。原告依约提供了物业管理和服务，然被告无正当理由拖欠2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费2839.2元；2013年3月6日至2015年3月5日期间的水费、公摊水电费1092.3元，房屋公共维修金472.8元。经被告多番催促，被告至今未缴纳上述费用。为保护原告合法的民事权益，故请求法院：1、判令被告立即向原告支付址于厦门市五缘公寓6号楼602室房产自2013年7月1日至2015年6月30日的物业管理服务费2839.2元；2、判令被告立即向原告支付2013年3月6日至2015年3月5日的水费498.4元；3、判令被告立即向原告支付2013年3月6日至2015年3月5日的水电公摊593.9元；4、判令被告立即向原告支付2013年7月1日至2015年6月30日的房屋公共维修金472.8元；5、判令被告立即向原告支付物业管理服务费的违约金（以被告每季度拖欠的物业管理服务费为基数，按日千分之三从下个季度第1个月的1日开始分段计至实际付款日）；6、判令被告承担本案诉讼费。
被告吴惠聪辩称，原告主张物业服务费无合法依据，原告提供的《湖里区人民政府关于安排物业公司进驻五缘公寓的复函》同意的是厦门禾丰物业服务有限公司进驻五缘公寓负责物业管理及相关工作，而非原告。原告提供的《厦门市单位登记在职职工花名册》所列人员无一有相应的物业管理资质，这也是造成五缘公寓问题频出、服务质量差、管理混乱的根本原因。原告未能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，主要违约行为有：未能履行安全保卫义务，导致业主财产及其生命安全受到损害及严重威胁（如：被告自行车在公共停车位丢失，原告无法提供6月10日的视频录像；小区大门门禁损坏无人维修；原告未对外来人员进行登记；巡视、秩序维护未24小时轮岗执勤；小区监控形同虚设，高空抛物屡禁不止；小区楼道消防通道堵塞）；未能尽到对房屋公用部分和公用设施的保修、维修管理责任（如：被告门口走廊灯坏了4盏，半年多仍无人修理）；未能履行车辆停放秩序的管理，车辆随意停放，原告未督促管理；原告擅自改变公共设施用途及占用道路更改停车位；未进行公示专项维修资金专户的相关情况。被告并未收到原告发送的律师函，签名系伪造。综上，请求法院驳回原告物业管理服务费及其违约金的诉讼请求，并判令原告承担诉讼费。
经审理查明，2009年8月28日，厦门市湖里区人民政府出具《湖里区人民政府关于安排物业公司进驻五缘公寓的复函》，同意厦门禾丰物业服务有限公司（2012年11月28日该公司名称变更为原告厦门湖里国投物业服务有限公司）进驻五缘公寓负责该大楼物业管理及相关工作。2009年11月30日，厦门市物价局作出厦价房（2009）130号文件即《厦门市物价局关于社会保障性住房五缘公寓物业服务收费有关事项的通知》，核定：物业服务费（按建筑面积计费）1.2元／平方米·月，房屋公共维修金0.2元／平方米·月；公共水电费按实际发生数合理分摊，按期如实向业主或使用人公布分摊情况；该通知自发文之日起执行，执行期间如有新规定从其规定。2010年5月6日，被告吴惠聪与厦门市土地开发总公司签订《厦门市人才住房销售合同书》，约定：被告向其购买位于厦门市五缘公寓6号楼602室的政府政策性住房，房屋建筑面积98.56平方米；被告按规定缴交物业管理服务费用、承担小区等公共部分的管理、维修、保养等分摊费用。2012年11月1日，原告与厦门市住房保障管理中心签订《五缘公寓物业服务和委托管理合同》，约定：厦门市住房保障管理中心委托原告实施五缘公寓物业服务及小区内保障性住房使用管理等方面工作；委托期限为三年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止；物业服务费根据市物价局相关批复及市财政核定标准收取。
另查明，被告确认签收了《五缘公寓业主手册》，该手册载明：物业服务费缴交标准为住宅按建筑面积1.2元／平方米·月收取，水电公摊依据实际用量按实收取；物业服务费按季度缴交，缴费时间为每个季度的第一个月起至第二个月的中旬止；逾期（越季）未缴的，按3‰日加收违约金；高层住宅和商场均按0.2元／平方米·月的标准缴交房屋公共维修资金，与物业服务费同时同期缴交。
另查明，原告系资质等级二级的物业服务企业，自2012年11月1日起在讼争小区提供物业服务至今。2013年至2015年原告委托案外人厦门奇心家政服务有限公司为五缘公寓提供保洁服务。
被告拖欠自2013年7月1日至2015年6月30日的物业管理服务费用，现原告诉至本院。
上述事实，有原告提供的厦门市人才住房销售合同书、湖里区政府复函、五缘公寓物业服务和委托管理合同、物价局厦价房（2009）130号文件、业主手册及签收表、保洁服务合同、清洁费发票、在职职工花名册及本案庭审笔录为证。以上证据双方对其真实性均无异议，本院予以采信。上述事实，本院予以确认。
在案件审理过程中，被告主张原告存在上文答辩意见中的违约行为，并提供证据后门门禁损坏图片、2号楼门禁损坏图片、外来经营性餐车违规停放在小区图片、保安巡更记录表、海峡导报有关小区高空抛物的报道、照片（有关小区楼道及小区楼门口消防通道堵塞、走廊灯坏、小区乱停车、电梯违规安装楼宇电视广告、将道路改为停车位），拟证明上述主张。原告认为，对保安巡更记录表证明对象不认可，小区灵活时间巡逻不是强制性的，虽然有要求打卡，但不排除个别保安没有按要求打卡，也不意味着保安没有巡逻；对被告提供的照片真实性均不予认可，无法确认照片拍摄的时间地点；安装楼宇电视是依照相关部门要求而安装的，走廊的灯不是坏了而是为了防止共同用电的浪费减少部分灯源。本院认为，被告提供的照片可以体现小区确有存在门禁损坏未修理、保安巡逻打卡不规范、走廊灯损坏、车辆停放管理无序等问题，原告对此不予认可但并未提供充分的反驳证据予以佐证，上述问题的存在与物业服务企业管理不到位有较大的关系，因此本院认定原告提供的物业管理服务存在部分管理不到位行为。
本院认为，原告与厦门市住房保障管理中心签订的《五缘公寓物业服务和委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，对案涉小区内全体业主及物业使用人均具有约束力。原告依约为五缘公寓的业主和物业使用人提供了物业管理服务，被告作为业主接受了原告提供的物业服务，应按照合同约定的物业管理费收费标准缴纳物业管理费用。原告存在部分管理不到位行为，然未构成根本违约，不能成为被告拒缴物业管理服务费用的抗辩理由。业主对于物业公司提供的物业服务质量不满的，可通过向物业公司提出意见和建议，或者经过业主多数决议决定是否更换物业单位等合法的方式进行解决，被告拒不缴纳物业管理服务费用的行为亦不符合合同的约定。现原告要求被告支付物业管理服务费有事实和法律依据，本院予以支持。被告应当支付原告自2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费2838.53元（1.2元／平方米·月＊98.56平方米＊24个月），现原告主张被告支付上述期间的物业管理服务费2839.2元，对于超出部分，本院不予支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。房屋公共维修金的交存与物业服务质量是否存在瑕疵并无关系，现原告要求被告依约交纳房屋公共维修金，本院予以支持。被告以原告提供的物业服务不到位作为拒缴房屋公共维修金的抗辩意见，本院不予采纳。被告应当支付原告自2013年7月1日至2015年6月30日期间的房屋公共维修金473.09元（0.2元／平方米·月＊98.56平方米＊24个月），现原告主张被告支付上述期间的房屋公共维修金472.8元，于法不悖，本院予以照准。如前文所述原告提供的物业管理服务存在部分管理不到位行为，故对原告要求被告支付逾期缴纳物业管理服务费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告缴纳2013年3月6日至2015年3月5日的水费以及2013年3月6日至2015年3月5日的水电公摊，但未能完整提供其代为垫付的相关凭证及计算依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告吴惠聪应于本判决生效之日起七日内支付原告厦门湖里国投物业服务有限公司自2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理费2838.53元以及房屋公共维修金472.8元。
二、驳回原告厦门湖里国投物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告厦门湖里国投物业服务有限公司负担15元，被告吴惠聪负担10元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 曹玲
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 林晨
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。