北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第12281号
原告杜燕华，女，1958年10月4日出生。
委托代理人马玉珍，北京市中润律师事务所律师。
委托代理人张朝伟。
被告郝俊杰，男，1972年8月25日出生。
委托代理人贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。
第三人王双亮，男，1959年6月29日出生。
委托代理人：张效辉，北京市京大律师事务所律师。
原告杜燕华诉被告郝俊杰、第三人王双亮确认合同无效纠纷一案，本院于2013年9月4日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜燕华及其委托代理人马玉珍、张朝伟，第三人委托代理人张效辉到庭参加了诉讼，被告郝俊杰经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与第三人系夫妻关系，于2012年6月14日协议离婚。2000年3月2日，原告购买了位于北京市东城区东四七条甲×号×门×号房屋（以下简称涉诉房屋），并居住至今。2007年，为帮助第三人借款，原告以诉争房屋抵押贷款，但因年龄原因未获批贷。后第三人表示可以将涉诉房屋临时过户至被告郝俊杰名下，以郝俊杰的名义申请贷款。原、被告于2007年11月22日签订虚假房屋买卖合同（合同编号CX×号），并在房屋过户至被告名下后从工商银行贷款71万元。此后，原告多次要求被告将涉诉房屋所有权变更至原告名下，但被告一直拒绝配合。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同并非原告的真实意思表示，名为买卖实为假借过户获取贷款，且被告未支付任何房屋对价，原告一直还贷并居住至今。依据《合同法》第五十二条第三项的规定，以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效。现原告诉至法院，要求确认原、被告就涉诉房屋签订的编号为CX×号《北京市存量房屋买卖合同》无效。
被告郝俊杰经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭。
第三人述称：原、被告的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。杜燕华及王双亮先收到郝俊杰交来购房款390000元，过户后又收到710000元，多出约定的购房款
200000元，于是二人约定每月替郝俊杰偿还贷款5000元直至200000元还清为止。第三人不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：杜燕华与王双亮原系夫妻关系，于2012年6月14日协议离婚。2000年3月2日，杜燕华与北京天元发展集团公司签订《优惠出售公有住宅楼房（成本价）协议书》，购买本案涉诉房屋（地址为本市东城区东四七条甲×号×门×号房屋）并居住至今。2007年11月22日，杜燕华与郝俊杰签订编号为CX×的《北京市存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋（地址为本市东城区东四七条甲×号×门×号）出卖与郝俊杰，合同约定的购房款为500000元。2007年12月26日，郝俊杰领取涉诉房屋产权证（证号为X京房权证东私字第×1号）。
2007年11月27日，郝俊杰（借款人、抵押人）、中国工商银行股份有限公司北京九龙山支行（贷款人，以下简称工行九龙山支行）及山东银联担保有限公司北京分公司（保证人，以下简称山东银联公司）签订《个人购房借款／担保合同》，郝俊杰向工行九龙山支行借款710000元，用于购买涉诉房屋，郝俊杰自愿以涉诉房屋向工行九龙山支行提供抵押担保。2008年1月16日，郝俊杰、工行九龙山支行向房管部门办理抵押登记。2008年1月28日，工行九龙山支行领取涉诉房屋他项权利证。
2012年5月24日，郝俊杰的委托代理人王宸向房管部门提交遗失补领房屋所有权证申请。经过相关公告程序后，王宸及工行九龙山支行的委托代理人王大庆于2012年6月20日在房屋部门领取涉诉房屋所有权证（证号为X京房权证东字第×2号）及他项权证。
2012年12月19日，郝俊杰向房管部门提交遗失补领房屋所有权证申请。经过相关公告程序后，郝俊杰及工行九龙山支行的委托代理人王大庆于2013年1月16日在房管部门领取涉诉房屋所有权证（证号为X京房权证东字第×3号）及他项权证。
2013年1月17日，郝俊杰（借款人、抵押人）与李亚南（贷款人、抵押权人）签订《房屋抵押贷款合同》，郝俊杰向李亚南借款1360000元，郝俊杰以涉诉房屋向李亚南提供抵押担保。同日，郝俊杰、李亚南向房管部门申请办理房屋抵押权设立登记。2013年1月28日，李亚南取得涉诉房屋一般抵押的他项权利证。
原告就其主张的其与郝俊杰就涉诉房屋的买卖实为虚假过户并办理抵押贷款的事实，提供如下证据：1、北京天元万诚物业管理有限责任公司的证明及张秀菊、魏凤德等人的证人证言，证明原告自1996年起一直在涉诉房屋中居住至今；2、X京房权证东字第×2号房屋所有权证、贷款账户申请书、房地产权属登记受理通知单、土地出让金收据、印花税缴纳凭证、免税凭证等，证明涉诉房屋相关证件、凭证在原告处保存，原、被告并未发生过真实的房屋买卖；3、中国工商银行贷款逾期催收通知书、银行还款凭证，证明被告从未偿还过工商银行借款，而是原告进行偿还；4、离婚协议书，协议书约定分居后王双亮向杜燕华借的七十万元借款用于洗衣店投资经营，王双亮决定用洗衣店固定资产来偿还女方所欠贷款及各种债务，并且至杜燕华所有债务还清为止，以此证明原、被告之间的房屋买卖实为为王双亮借款
710000元；5、《申请书》，内容为：“我叫郝俊杰，是王双亮的雇员。王双亮夫妇因不符合贷款条件，所以将涉诉房屋房主杜燕华临时更名为郝俊杰。现事情有结果，我申请将涉诉房屋还原为杜燕华。申请人：郝俊杰，2008年10月18日”；6、原告与王双亮之子王宸的证人证言，证人称王双亮意图向银行贷款，但因王宸年龄不够，杜燕华马上退休，均不符合贷款条件，便找到王双亮的公司员工郝俊杰。通过将涉诉房屋过户至郝俊杰名下，由郝俊杰代为贷款。7、杜燕华之兄杜鹏、王宸与郝俊杰录音证据三段，谈话中郝俊杰认可杜燕华将涉诉房屋过户至郝俊杰名下，由郝俊杰进行贷款，所贷款项交给王双亮使用。第三人王双亮认可证据1、2、3、4的真实性，但对证明目的不予认可。其认为杜燕华、郝俊杰为真实的房屋买卖，杜燕华及王双亮先收到郝俊杰交来房款390000元，过户后收到710000元，多出约定的购房款
200000元，于是二人约定每月替郝俊杰偿还贷款5000元直至200000元还清为止；不认可证据5的真实性，认为郝俊杰的签字与买卖合同等处郝俊杰的签字明显不同；不认可证据6王宸的证人证言的真实性，认为王宸与原告存在利害关系；证据7的真实性无法确认。录音资料容易篡改，且不清楚郝俊杰谈话时的状态，是否是郝俊杰的真实意思表示。针对证据5，杜燕华称该份证据是王双亮给杜燕华的，杜燕华亦不清楚郝俊杰的签字是否为其本人所签。
案件审理中，原告向本院提出财产保全的申请，要求对涉诉房屋予以查封。同时，案外人杜鹏、李玉秋自愿以其名下的本市朝阳区南十里居×号院×号楼×单元×号房屋为原告的财产保全申请提供担保。经审查，本院认为原告的申请符合法律规定，裁定对上述两处房屋予以查封，但涉诉房屋之前由本院（2013）东执字第4487号执行裁定书进行查封，本案的财产保全裁定查封房屋为轮后查封。
上述事实，有原告、第三人当庭陈述，《北京市存量房买卖合同》，工商银行个人业务凭证，证人证言，录音，房屋档案等证据在案为证。
本院认为：民事法律行为应当以当事人意思表示真实为要件，不具备法定生效条件的民事行为不具有法律效力。本案中，原告虽提供署名郝俊杰的《申请书》，但第三人王双亮对该证据真实性不予认可，郝俊杰本人在之前的案件审理中亦不予认可，原告亦无法确认该申请书由郝俊杰本人签订，对该申请书的真实性，本院无法确认。但根据原告提供的其一直在涉诉房屋中居住至今，自2010年7月起代郝俊杰偿还银行贷款的还款凭证，与郝俊杰的谈话录音等证据，可以形成完整的证据链，此对其所主张的事实予以了佐证。故本院对原告所主张的原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋过户至郝俊杰名下是为以郝俊杰的名义进行贷款的事实予以认定。原、被告虽签订了房屋买卖合同，办理了形式上的房屋过户手续，但原、被告双方的真实意思是以郝俊杰为借款人向银行进行贷款为目的，并非将涉诉房屋所有权过户至郝俊杰名下所有，涉诉房屋所有权过户的民事行为并非双方的真实意思表示，故《北京市存量房屋买卖合同》虽成立，但并未达到生效的要件。现原告主张《北京市存量房屋买卖合同》无效，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：
确认杜燕华与郝俊杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费70元，由被告郝俊杰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐建卿
代理审判员 高子惠
人民陪审员 纪淑英
二〇一四年二月十九日
书 记 员 宋梦迪