苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虎商初字第0797号
原告中国工商银行股份苏州高新技术产业开发区支行，住所地苏州高新区狮山路**号。
负责人史为群，该行行长。
委托代理人蔡吉，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人胡波，江苏致邦律师事务所实习律师。
被告周崇付，男，汉族。
被告张梅，女，汉族号。
被告周渊来，男，汉族。
原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称工行新区支行）与被告周崇付、张梅、周渊来金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月3日受理后，依法由审判员刘晓夏独任审判，后转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡吉到庭参加诉讼。被告周崇付、张梅、周渊来经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行新区支行诉称，2012年6月13日，被告周崇付、张梅作为共同借款人及抵押人、被告周渊来作为抵押人与原告签订《个人购房借款／担保合同》一份，编号A【商住】字【苏州分】行【新区】支行（2012）年【一手贷0000767）号。合同约定，原告向被告周崇付、张梅发放购房贷款74万元，贷款期限30年，贷款年利率为6.8%，还款方式为按月等额本息还款，被告周崇付、张梅以其所有的坐落于苏州市虎丘区悦景鑫苑11幢XXXX室房屋作为抵押物，对于合同项下贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用等款项提供抵押担保，并办理了抵押权登记。合同签订后，原告按约发放贷款74万元，但被告周崇付未按时履行还款义务，截止到2014年5月14日已连续三个月未按时足额偿还贷款本息。根据合同约定，原告有权宣布合同项下的未偿还借款立即提前到期，要求被告周崇付立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并依法行使抵押权。又，原告为实现债权，特委托律师代理诉讼，并支付了必要的律师费。根据合同约定，被告应承担原告为实现债权及担保权利而产生的费用。为此，原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告周崇付、张梅、周渊来偿还原告借款本金727712.23元及积欠的利息（含罚息、复利）20094.21元（利息暂计至2014年5月14日，此后按《个人购房借款／担保合同》的约定继续计算至实际清偿之日）。2、被告周崇付、张梅、周渊来承担原告为实现债权支付的律师费24295元。3、如被告周崇付、张梅、周渊来不能清偿上述债务，原告有权行使抵押权，以依法处分抵押房屋苏州市虎丘区悦景鑫苑11幢XXXX室所得的价款优先受偿。4、本案的诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、《个人购房借款／担保合同》，证明原、被告之间的借款和担保法律关系及相关权利义务。
2、个人贷款借款凭证，证明原告向被告周崇付、张梅发放贷款74万元。
3、他项权证，证明抵押权设立。
4、贷款还款明细，证明被告周崇付、张梅未按约还款。
5、委托代理合同、江苏省律师服务收费标准、支付凭证，证明原告因实现债权所支付的律师费24295元。
被告周崇付、张梅、周渊来未作答辩，也未提供证据。
本院认证意见：对原告提交的证据，因具备真实性、合法性、关联性，可作为认定本案事实的证据使用。
本院经审理查明：
2012年2月10日，被告周崇付（借款人）、被告张梅、周渊来（共同借款人）与原告（贷款人）签订了一份编号为A【商住】字【苏州分】行【新区】支行（2012）年【一手贷0000767）号的《个人购房借款／担保合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放740000元个人购置住房贷款，贷款用途为购房，贷款期限360个月，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人按月等额本息还款，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的贷款利率基础上加收50％确定；借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任即构成借款人违约；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同；贷款人为实现本合同项下债权及担保而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；抵押人周崇付、张梅自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物即苏州市虎丘区悦景鑫苑11幢XXXX室房屋；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人有权将抵押物折价或者拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。合同签订后，原、被告就抵押物苏州市虎丘区悦景鑫苑11幢XXXX室房屋办理了抵押登记，抵押登记债权数额为740000元。
2012年6月13日，原告向被告周崇付发放贷款740000元，借款凭证载明执行利率为年利率6.8%。
后被告周崇付陆续偿还部分贷款，但在还款期内未能按约履行还款义务。截止到2014年5月14日，被告周崇付已连续超过三个月没有按期归还贷款本息，尚欠本金727712.23元及利息（含罚息、复利）20094.21元。
2014年5月26日，原告与江苏致邦（苏州）律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托该所指派律师代理原告向本院提起诉讼，并支付律师费24295元。
以上事实均由原告提供的证据及庭审笔录所证实，本院予以认定。
本院认为，原告工行新区支行与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同履行。原告按约发放贷款后，三被告已连续超过三个月未按期归还贷款本息，系属违约。原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期，要求三被告提前清偿全部贷款本息。另，被告周崇付、张梅以其名下所有的房产对上述借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，故该抵押权已设立，原告对该抵押房产在登记的债权范围内享有优先受偿权。关于原告要求被告承担原告为实现债权支付的律师费24295元的诉讼请求于法有据，本院亦予以支持。被告周崇付、张梅、周渊来经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周崇付、张梅、周渊来应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行贷款本金727712.23元及利息（含罚息、复利）20094.21元（利息暂计至2014年5月14日，此后按编号为A【商住】字【苏州分】行【新区】支行（2012）年【一手贷0000767）号的《个人购房借款／担保合同》的约定继续计算至实际清偿之日止）。
二、被告周崇付、张梅、周渊来应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行律师费损失24295元。
三、原告中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权以被告周崇付、张梅名下的位于苏州市虎丘区悦景鑫苑11幢XXXX室房屋折价或拍卖、变卖所得价款在抵押登记债权数额740000元范围内优先受偿。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11866元、公告费600元，合计12466元，由三被告负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告预交的案件受理费，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户：10-550101040009599；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部。
审 判 长 刘晓夏
审 判 员 唐跃健
人民陪审员 季秋明
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 赵建荣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。