北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第01816号
上诉人（原审原告、反诉被告）李×1，男，1977年5月7日出生。
委托代理人张明英，北京市大嘉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）中国自动化控制系统总公司，住所地北京市朝阳区团结湖北路2号。
法定代表人王胜航，总经理。
委托代理人ＸＸ，女，1983年3月30日出生，中国自动化控制系统总公司法律顾问。
委托代理人张凯，北京市中北律师事务所律师。
上诉人李×1因与上诉人中国自动化控制系统总公司（以下简称自动化公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第14820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李×1及委托代理人张明英、被上诉人自动化公司委托代理人ＸＸ、张凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李×1一审诉称：2013年1月1日，自动化公司将其闲置多年的位于北京市朝阳区延静西里6号楼内的地下二层可用房屋（以下简称涉诉房屋）租给李×1使用，双方同时签订试行租赁合同，试租期一年，租赁期满后续签正式合同，并口头约定续签正式合同的年限不低于5年。合同签订后，李×1即对涉诉房屋进行了整改和装修，由于涉诉房屋非常破旧，李×1花费了一个多月的时间，投入了巨大的费用和人力物力才装修完毕。但李×1装修完毕后刚投入使用还不到一个月，自动化公司单位领导却以“不知情”为由责令其内部的物业管理部门将李×1清出所承租的房屋。并于2013年3月1日将李×1所租房屋采取了停电停水措施。故李×1诉至法院，要求1、确认李×1和自动化公司物业管理部门于2012年12月8日签订的《地下二层房屋试行租赁合同》于2013年2月28日解除；2、自动化公司赔偿李×1房屋装修损失256594元；3、自动化公司赔偿李×1经营损失30000元。
自动化公司一审辩称并反诉称：自动化公司不同意李×1的诉讼请求。涉诉房屋处于地下二层，根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》的条令，禁止不具有居住功能的地下室出租。李×1和自动化公司物业管理部门私下签订的合同，自动化公司是不知情的。2013年1月4日上午，自动化公司相关领导对公司所属产权涉诉房屋进行例行安全检查，检查中发现公司一直严禁出租的地下二层有人居住，公司随即对相关部门进行调查。经多次盘问后，物业管理部门相关责任人员最终承认其未经公司允许擅自于2012年12月8日与李×1签订了租赁合同。该合同中所加盖的物业部门印章不具备对外效力。李×1明知涉诉房屋不准出租，还继续与物业部门签订合同，公司并不知晓。此是物业部门与李×1恶意串通的结果，李×1对地下二层擅自装修责任自负，损失自担。故自动化公司提起反诉：1、确认李×1和自动化公司物业管理部门于2012年12月8日签订的《地下二层房屋试行租赁合同》无效；2、李×1将涉诉房屋腾空并返还自动化公司。
李×1针对自动化公司的反诉在一审辩称：不同意自动化公司的反诉请求。双方签订的合同是有效的，签订合同后，李×1在装修过程中自动化公司多次视察并没有进行制止，相反还让李×1进一步整改，将防盗门全部更换。李×1将所有房屋整修一新后，自动化公司又以合同无效为由先行违约，很明显对出租房屋是存有恶意的。李×1曾经承租地上一层，并且已经履行4年了，也是盖的物业部门专用章，所以李×1有理由相信自动化公司物业部门的行为是代理公司的。并且承租房屋的钥匙和日常管理也是由物业部门负责。自动化公司以不知晓为由说合同无效无法律依据。
一审法院经审理查明：2012年12月8日，李×1（乙方）和自动化公司（甲方）签订《地下二层房屋试行租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方经营管理，乙方管理经营的用途为住宅使用或员工住宿使用，不得改变用途，否则甲方无条件的收回房屋。因为政府及相关部门在地下空间上的政策目前没有新的变化情况下，我公司在边整边改的基础上，试租期为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，租期满后续签正式合同。考虑到地下二层现有的破旧情况，需要较大的费用投入清理、整修及安全设备、设施的安装，经双方协商，第一年的租金为3万元，6个月付一次房租，水、电费及日常维修费用由乙方负责。乙方在承租期间要守法经营，积极配合政府及相关部门的检查，加强治安、防火、防盗、防煤气中毒，如发生一切事故均由乙方负责。在实行租赁期间，如政府统一政策，下令关停，双方无条件服从。
合同签订后，李×1对涉诉房屋进行了改造装修。经自动化公司申请，一审法院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对涉诉房屋装修工程现值进行了鉴定，鉴定金额为190635元，其中，争议项金额为1394元。
关于双方所争议的走廊新砌砖隔墙工程，李×1称系其所施工，自动化公司对此不予认可。李×1就此提交装修前后照片，以证明其对该墙体进行了施工。
诉讼中，李×1申请证人李×2（李×1姐姐）出庭，证人李×2陈述称，李×1承包的涉诉房屋很旧，还跑水，自动化公司物业部的经理找到李×1，说李×1之前承包了地下一层，让李×1把涉诉房屋也承租了。李×1装修之后，自动化公司领导检查后，自动化公司物业部又让李×1将房屋门更换为防盗门。自动化公司认为证人李×2和李×1有利害关系，且证人并不是亲自在现场，对证人李×2的证言不认可。自动化公司申请证人张×（自动化公司物业部经理）出庭作证，证人张×陈述称，涉诉房屋是在2011年4月底闲置下来的，前任物业部经理和李×1就地下一层有一个五年的合同，李×1就和张×讲要将涉诉房屋也一并包下来。在地下室腾空后，自动化公司老总决定不对地下二层出租了，张×和李×1讲地下室不成熟，不能出租，李×1经常打电话，后来就说试租一年。后公司领导责令不让出租。2013年2月底涉诉房屋停电，2013年3月15日涉诉房屋停水。李×1称证人张×系自动化公司内部的管理人员，对其证言不采信。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李×1和自动化公司物业部签订了《地下二层房屋试行租赁合同》，自动化公司虽主张该合同系李×1及其物业部恶意串通，但并未就此举证证明，故自动化公司要求确认合同无效的诉讼请求，一审法院难以支持。现因涉诉房屋确存在安全隐患，故一审法院判决解除该合同。自动化公司物业部门将不具有居住功能的涉诉房屋出租给李×1，对于合同的解除负有主要过错，李×1承租不适宜作为居住用途的房屋改造并作为居住使用，对合同的解除亦有一定的过错。故一审法院根据双方的过错程度判决自动化公司赔偿李×1的装修损失，关于装修损失中的争议项，一审法院根据相关证据确认系由李×1施工；关于经营损失，没有事实和法律依据，一审法院难以支持。合同解除后，李×1亦应当将涉诉房屋腾空并返还给自动化公司。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决：一、解除李×1和中国自动化控制系统总公司于二○一二年十二月八日签订的《地下二层房屋试行租赁合同》；二、中国自动化控制系统总公司于本判决生效后七日内赔偿李×1装修损失十五万二千五百零八元；三、李×1于本判决生效后十五日内将位于北京市朝阳区延静西里六号楼地下二层腾空并交付给中国自动化控制系统总公司；四、驳回李×1的其他诉讼请求；五、驳回中国自动化控制系统总公司的其他反诉请求。
李×1与自动化公司均不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。李×1的主要上诉理由：1、本案的事实情况。该叙述与其一审诉称相同；2、一审法院以李×1承租不适宜作为居住用途的房屋存在过错为由，判决自动化公司承担部分损失，显失公平。我投入30多万元费用和人力、物力对破旧房屋装修，自动化公司领导却以不知情为由要求解除合同，坐享李×1的成果。综上，请求1、撤销（2013）朝民初字第14820号民事判决第二、四项，改判支持李×1一审的第二、三项诉讼请求；2、一、二审案件受理费由自动化公司承担。针对自动化公司的上诉理由，李×1辩称，对方和物业公司恶意串通，其称我损害其利益没有根据。我对房屋装修花费了300000元，在我方出租不到1个月时，对方就停水停电。对方以合同无效为由，想取得最大化利益，不应得到支持。其第二个请求在一审时未提出过。
自动化公司的主要上诉理由1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第8条相关规定，不具有居住功能的人防地下室不能出租。李×1和自动化公司物业管理部门私下签订合同，自动化公司并不知情。2013年1月4日上午，自动化公司相关领导在检查中发现一直严禁出租的地下二层有人居住。经多次盘问后，物业管理部门相关责任人员最终承认其未经公司允许擅自于2012年12月8日与李×1签订了租赁合同。该合同中所加盖的物业部门印章不具备对外效力。李×1明知涉诉房屋不准出租，还继续与物业部门签订合同，是物业部门与李×1恶意串通的结果，李×1对地下二层擅自装修责任自负，损失自担。李×1在自动化公司通知其合同无效，且公司断水断电的情况下，仍私接电线、水管，造成安全隐患，严重损害公共利益。该合同按相关法律规定是无效的，李×1在没有营业执照，履行相关手续的情况下，非法经营；2、一审法院在审理程序上违法。本案一审是代理审判员以简易程序审理，根据民诉法第160条规定，本案案情复杂，由代理审判员独立审理，违反民诉法规定；3、一审法院判决故意偏袒李×1一方。李×1在一审时提出解除合同，但仍占用自动化公司财产非法经营，牟取暴利。一审法院对自动化公司申请先予执行，不予理睬。在近一年时间内，李×1非法营业额达170500至306900元。一审法院判决自动化公司赔偿李×1损失152508元，使其侵吞国有资产近450000元。另外，在诉讼费和反诉费分担方面，一审法院亦存在偏袒。综上，请求1、撤销（2013）朝民初字第14820号民事判决，改判房屋租赁合同无效，李×1立即清退租户，将地下二层返还自动化公司；2、一、二审案件受理费由李×1承担。针对李×1的上诉理由，自动化公司辩称，合同因违反相关法律规定而无效，物业公司的个别人背着公司将地下二层出租，公司在例行检查时发现，对方将房子隔成小屋出租，有很大安全隐患，现房屋仍在出租。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，但一审判决查明部分中，2012年12月8日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《地下二层房屋试行租赁合同》，应更正为2012年12月8日，李×1（乙方）和自动化公司物业管理部（甲方）签订《地下二层房屋试行租赁合同》。
上述事实，有《地下二层房屋试行租赁合同》、《造价鉴定报告》、照片及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据本案查明的事实，李×1与自动化公司物业管理部签订了《地下二层房屋试行租赁合同》，因该物业管理部为自动化公司的职能部门，负责家属楼和地下室的管理，故李×1有理由相信其有代理权，故该代理行为有效，相应的法律后果由自动化公司承担。自动化公司虽称涉案地下室为人防工程和李×1与其物业部门恶意串通，但其并未提供相应的证据，故双方之间的合同为有效合同，双方均应按约定履行。因涉诉房屋确存在安全隐患，故一审法院判决解除该合同、腾退房屋，并根据双方的过错程度判决装修损失的承担，有事实和法律依据；而对于案件情况复杂与否，应由受诉法院决定，代理审判员在案件审理过程中，与审判员同样行使职权；本案系租赁合同纠纷，并不符合先予执行的条件；而对于案件受理费的分担，因当事人并不能单独对案件受理费的分担提出上诉，故自动化公司的该项请求，不属本院审理范围。综上，一审法院判决处理结果并无不当，本院应予维持，对李×1与自动化公司的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2799元，由李×1负担1299元（已交纳），由中国自动化控制系统总公司负担1500元（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）；反诉案件受理费35元，由李×1负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费5542元，由李×1负担1108元（于本判决生效后七日内交纳至一审法院），由中国自动化控制系统总公司负担4434元（已交纳）。
二审案件受理费2980元，由李×1负担1605元（已交纳），由中国自动化控制系统总公司负担1375元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 宋少源
二〇一四年四月十八日
书 记 员 肖 斌