江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终3672号
上诉人（原审原告、反诉被告）：肖是海，男，1973年11月30日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：朱仙，江苏圣辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高元林，江苏海联海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹剑松，男，1984年12月3日生，汉族，住江苏省南通市开发区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：季柳红，女，1983年12月6日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：蔡萍，江苏展驰律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
委托诉讼代理人：武秋荣，江苏展驰律师事务所律师，代理上述两被上诉人。
原审第三人：昆山北区房产咨询有限公司阳光店，住玉山镇城北柏庐北路15号。
负责人：林宏毅，该公司总经理。
上诉人肖是海因与被上诉人曹剑松、季柳红，原审第三人昆山北区房产资讯有限公司阳光店（以下简称北区房产阳光店）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初16082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
肖是海上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，一、二审诉讼费由曹剑松、季柳红承担。事实和理由：一、我方不存在违约，曹剑松、季柳红未按约支付首付款，应承担违约责任。首付款在正常交易习惯中是付给卖方用于提前还清银行贷款，本案中是肖是海动用自己资金提前还清，曹剑松、季柳红迟迟不予支付。交易过程中，曹剑松、季柳红为了取得低利率的贷款，不顾卖方肖是海尽快取得售房款的利益，恶意拖缓交易进程。二、买方怠于支付首付款，直到2016年9月22日才将首付款交至北区房产阳光店的账户上，无论是根据双方房屋买卖合同第四条的约定，还是合同法第九十四条第三款的规定，肖是海均有权解除合同。三、一审判决交付房屋、协助办理产权变更登记与支付剩余购房款同时进行没有合同依据。双方合同第七条对于房屋交接的前提有明确约定，付清房款是交付房屋的前提条件。四、本案中有本诉、反诉，案件情况不符合简易程序适用条件，一审法院审理程序不当。
曹剑松、季柳红辩称，肖是海的观点与事实不符，合同依据不确实充分，一审法院审理程序上并无不当，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持。
北区房产阳光店未作陈述。
肖是海向一审法院起诉请求：1、解除肖是海与曹剑松、季柳红签订的关于周市镇阳光世纪花园的《商品房买卖合同》；2、曹剑松、季柳红支付肖是海违约金230000元；3、曹剑松、季柳红支付肖是海律师费30000元；4、本案诉讼费用由曹剑松、季柳红承担。
曹剑松、季柳红向一审法院反诉请求：1、肖是海继续履行房屋买卖合同，交付房屋，并配合办理过户产权转移变更登记手续，将涉案房屋登记至曹剑松、季柳红名下；2、肖是海继续接受剩余购房款64万元；3、肖是海支付违约金23万元；4、本案的反诉费用由肖是海承担。一审庭审中明确第一项诉请为判令肖是海继续履行房屋买卖合同，交付房屋，并且配合办理过户手续，将涉案房屋登记在曹剑松、季柳红名下，第二项诉讼请求变更为要求肖是海继续接受剩余房款110万元。
一审法院认定事实：2016年7月11日，肖是海（甲方）与曹剑松、季柳红（乙方）在北区房产阳光店（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，肖是海将其所有的座落于昆山市周市镇阳光世纪花园5号楼603室房屋以115万元价格出售给曹剑松、季柳红，合同约定签订合同时乙方向甲方支付5万元作为购房定金，甲方同时提供身份证复印件、房产证及土地证原件由丙方代为保管，以作为过户之用。第三条约定：甲、乙双方同意本合同生效之日起2016年8月20日内，乙方将人民币51万元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵。并经双方同意于2016年8月25日前办理过户手续，登记名义人由乙方自行指定。乙方需贷款64万元，由丙方代乙方办理贷款手续……乙方承诺，由于自身原因导致银行贷款不能如期发放，应自行筹款补足。第四条约定：甲、乙双方若有任何一方未按本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。第七条：甲、乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之日后3个工作日内办理房屋交接手续，本房产买卖，以现房交屋。房屋的交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付给乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用（若有）进行结算。其他约定事项：甲方需结清过户前水、电、煤物业管理费等交房前所欠费用。第十三条补充约定：1.甲方留5000元尾款存放在丙方处，待完成后再交给甲方；……3.甲、乙双方更名后不动产证由丙方保管，如有在放款前私自给甲、乙双方任何一方使用，丙方一切受追究的法律责任。4.乙方确定不能放款之日后7日内证件归还甲方，确认甲方收到所有尾款之后丙方方可将证件还复乙方。肖是海和曹剑松、季柳红均在合同尾部签字确认，北区房产阳光店加盖单位公章。
合同签订后，曹剑松、季柳红向肖是海支付购房定金5万元，肖是海将房产证及土地证原件交由北区房产阳光店保管，北区房产阳光店向肖是海出具收条，并注明“此收条在过户当天自动作废”。2016年8月19日，肖是海结清涉案房屋上的贷款，并注销他项权。2016年8月21日，北区房产阳光店就该房屋买卖合同进行了网签备案，后北区房产阳光店预约双方于2016年9月10日前往昆山市不动产登记中心办理涉案房屋产权变更登记过户手续，肖是海未前往。2016年9月19日，肖是海与曹剑松、季柳红当面洽谈该房屋买卖合同事宜，2016年9月22日，曹剑松、季柳红将首付款剩余部分46万元付至北区房产阳光店账户，经北区房产阳光店多次催促，肖是海未前来领取，后北区房产阳光店将该款项退还曹剑松、季柳红。买卖双方就该房屋买卖合同是否继续履行及哪方存在违约发生争议，故诉至法院。
一审另查明：北区房产阳光店员工即肖是海与曹剑松、季柳红房屋买卖合同的经办人李卫西出庭作证，其陈述：在该买卖合同履行过程中，他与买方夫妻都有联系，与卖方开始是和肖是海的妻子张姐联系，后来是和肖是海联系，大约8月初他一直催肖是海去归还银行贷款，肖是海一直陈述忘记了，后来他和肖是海电话联系，肖是海陈述在外旅游，回来后归还贷款。在催了很多次之后，2016年8月19日，他和肖是海一起前往银行归还贷款，还贷结束后房产证放在办事窗口，肖是海直接将房产证原件抢走了，他与肖是海在银行发生了口头争执，之后，他给肖是海妻子张姐打电话告知她肖是海拿走房产证原件的事情，当天下午他和肖是海两人一起前往不动产登记中心注销他项权，当场肖是海仍不同意将房产证原件给他，此后房东就不接他的电话了，第二天和买方沟通后，买方看肖是海是不愿意卖的意思，不敢把首付款交给肖是海，于是同意过户当天支付首付款。预约好9月10日过户后，他打电话将过户时间告知肖是海，当时肖是海是同意的，9月9日经理打电话给肖是海，9月10日早上他再打电话给肖是海，但肖是海和肖是海妻子均不接电话了。肖是海不认可其将房产证原件拿走，其陈述房产证原件至今仍在北区房产阳光店处。庭审后，李卫西提供2016年8月19日其与肖是海妻子的通话录音，主要内容为：李卫西将肖是海拿走房产证原件并拒绝给他的事情告知肖是海妻子，希望肖是海妻子劝说肖是海将产证原件给他用于办理后续事宜用。
一审再查明：肖是海提供2016年9月19日双方面谈时的录音一份，证明曹剑松、季柳红认可有一笔理财产品8月16日才到期以及曹剑松、季柳红通过哪种途径贷款的问题耽误了时间，影响了该房屋买卖合同的履行进度，且曹剑松、季柳红确实未在合同约定的2016年8月20日前将首付款支付肖是海，故曹剑松、季柳红为违约方。曹剑松、季柳红认为，是肖是海在协助贷款过程中拒绝提供其妻子的相关证件导致了贷款审批通过的迟延，肖是海2016年8月19日拿走房产证原件拒绝给中介的行为导致曹剑松、季柳红未在2016年8月20日如约支付首付款，曹剑松、季柳红该行为系行使不安抗辩权，同时肖是海拒绝向曹剑松、季柳红和北区房产阳光店提供浦发银行的收款账户导致曹剑松、季柳红无法向肖是海支付该首付款，故违约方在肖是海。
肖是海称不动产登记中心备案的网签材料中声明书并非其本人签字，北区房产阳光店认可该备案的声明书确非肖是海本人所写，因为当时肖是海书写的声明书中落款日期为7月，实际网签日期为8月，所以北区房产阳光店代写了一份落款为8月的声明书进行了网签备案。庭审后北区房产阳光店向一审法院提交另一份声明书，称该份声明书签字人为肖是海，肖是海另向一审法院提供声明书复印件一份，称系其向住建局举报后由北区房产阳光店向住建局提供的，肖是海先申请对北区房产阳光店向住建局提交的用于网签的落款时间为2016年8月21日的声明书中的肖是海签字进行鉴定，后又申请对北区房产阳光店向法院和住建局提交的两份《声明书》中“肖是海”签名是否为本人所签及该签名的形成时间、两份声明书所载内容的形成时间进行鉴定。曹剑松、季柳红不同意肖是海的鉴定申请。
一审又查明：昆山市周市镇新镇阳光世纪花园5号楼603室房屋（建筑面积106.49平方米）及603室阁楼（建筑面积61.8平方米）登记所有权人为肖是海所有，现该房屋上无他项权等权利限制。庭审后，曹剑松、季柳红提供截至2016年8月20日其银行存款余额，用于证明其于2016年8月20日有足够的支付购房首付的能力。后又提供理财明细一份，证明其有能力一次性支付剩余全部购房款110万元。另，曹剑松、季柳红曾于2016年10月12日向一审法院起诉肖是海要求继续履行该房屋买卖合同，但均因肖是海拒收或电联无果致使无法送达，后肖是海在本案中起诉，为此曹剑松、季柳红申请撤诉，并立即在本案中提起反诉。
上述事实，有房屋买卖合同、收据、转款凭证、房产证、通话记录、声明书及一审法院庭审笔录、调查笔录予以证实。
一审法院认为，肖是海与曹剑松、季柳红签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。本案的争议焦点为：第一、本案房屋买卖合同应当解除还是继续履行；第二、关于违约责任的认定。
第一，关于本案房屋买卖合同应当解除还是继续履行的问题。
首先，关于肖是海是否于2016年8月19日从北区房产阳光店员工李卫西处取回房产证原件。李卫西陈述在归还完银行贷款窗口肖是海将房产证原件拿走，双方就此在银行大厅发生口头争执，李卫西给肖是海妻子（通话记录中的张姐）打电话将肖是海拒绝把房产证给他的情况告知肖是海妻子，后双方前往不动产登记中心注销他项权后，肖是海仍未将该原件给李卫西。肖是海对李卫西上述陈述不予认可，其认为房产证和土地证的原件均在北区房产阳光店处。庭审后一审法院与银行取得联系，对方告知距离事发时间已超两个月，相应监控已无法查看。一审法院认为，李卫西作为证人系北区房产阳光店的员工，是本案房屋买卖合同的居间方，其与双方并无利害关系，居间方的陈述较双方当事人的陈述更具可信性，结合李卫西的陈述及其与肖是海妻子2016年8月19日的通话时间、通话内容，一审法院采信李卫西的陈述，即肖是海于2016年8月19日从中介处将房产证原件取回，拒绝再交由北区房产阳光店保管。
其次，关于曹剑松、季柳红未如约于2016年8月20日前支付购房首付款的行为是否有合理理由。为保证双方房屋买卖合同的有效履行，签订合同后至过户当天肖是海将房产证及土地证原件交由北区房产阳光店保管，合同同时约定双方更名后贷款放款前，不动产证也交由北区房产阳光店保管，北区房产阳光店作为买卖合同的居间方在过户前保管卖方的房产证和土地证、在更名后银行放款前保管买方的不动产证系对买卖双方的约束和保障。2016年8月19日肖是海在注销涉案房屋的他项权后，拒绝将房产证原件交由北区房产阳光店保管，对肖是海的约束便不复存在，同时，此时正值昆山地区房屋交易价格上涨迅猛、房屋买卖合同纠纷增多的时期，曹剑松、季柳红因此对肖是海继续履行该房屋买卖合同的诚意产生怀疑和不安也属合理。再次，结合曹剑松、季柳红提供的银行流水明细，截至2016年8月20日其对购房首付款有足够的履行能力，在房价迅速增长且有足够履行能力的情况下，正常情况下曹剑松、季柳红没有理由作出拒绝履行合同义务这一对已不利的选择，且曹剑松、季柳红于2016年9月22日将首付款付至北区房产阳光店处也表明了其愿意继续履行该房屋买卖合同的诚意。综上，一审法院认为曹剑松、季柳红未于2016年8月20日前支付购房首付款系有合理理由。
现双方对于解除合同未达成一致意见的情况下，肖是海基于曹剑松、季柳红未按时支付首付款为由要求单方解除合同无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。现涉案房屋上并无其他权利限制，且曹剑松、季柳红提供其理财明细证明其可以一次性支付剩余房款，故曹剑松、季柳红要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支持。
第二、关于违约责任的认定。在本案房屋买卖合同履行的过程中，买卖双方之所以发生纠纷是因为双方存在着互不信任，肖是海在约定的支付购房首付款期限届满前将房产证原件从北区房产阳光店处拿走客观上造成了买方的不安，肖是海存在一定过错。但是，首先，合同约定合同生效至2016年8月20内支付首付款，但曹剑松、季柳红因自身原因，在签订合同后至8月20日前的这段期间并未积极履行付款义务，而是将付首付款的时间拖延至合同约定的最后一天；其次，肖是海8月19日取走房产证原件的行为客观上并不必然影响双方房屋买卖合同的履行，且至案件审理期间肖是海也未就涉案房屋再行进行处分，曹剑松、季柳红因对肖是海的不信任未如约支付首付款，也未第一时间将不同意如约支付首付的情况告知肖是海并与肖是海进行积极协商，而是单方向北区房产阳光店提出过户当天支付首付，而根据合同约定，支付首付款应当在过户日期之前；再次，2016年8月21日本案房屋买卖合同办理网签备案，该行为对买方而言已降低了肖是海拿走房产证的风险，但曹剑松、季柳红仍未就积极履行合同作出愿意付款的意思表示（将首付款支付给肖是海或提存至北区房产阳光店处），而是提出肖是海未提供浦发银行的账户致使其无法付款，但肖是海在收取定金时已将符合条件的银行账户提供，即便该账号需要肖是海再次确认，但曹剑松、季柳红直至2016年9月22日才将首付款付至北区房产阳光店处，北区房产阳光店也是在9月22日之后才要求肖是海领取款项或确认账号。综上，在合同履行过程中曹剑松、季柳红也存在堕怠心理，对于双方矛盾的发生和激化也存在这一定的过错。综合考量，一审法院对双方要求对方支付违约金的主张均不予支持。
关于肖是海要求曹剑松、季柳红支付其律师费损失30000元的主张无合同依据，一审法院不予支持。关于肖是海要求对《声明书》中“肖是海”签字是否为本人所签及该签名的形成时间、两份声明书所载内容的形成时间进行鉴定的申请，因该内容系肖是海与北区房产阳光店之间就网签是否有权代理的问题，与本案基本事实的认定无关，故一审法院不予准许。
综上，根据本案的实际情况，结合曹剑松、季柳红曾在本案发生前已起诉要求继续履行合同的情节，一审法院对曹剑松、季柳红要求继续履行《房屋买卖合同》，交付涉案房屋并将涉案房屋登记至其名下的诉请予以支持，同时，曹剑松、季柳红应当将剩余房款110万元支付给肖是海。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，一审法院判决：一、肖是海于判决生效之日起十日内将昆山市周市镇新镇阳光世纪花园5号楼603室房屋及603室阁楼交付曹剑松、季柳红，并协助曹剑松、季柳红办理该房屋的产权转移变更登记手续，将该房屋登记至曹剑松、季柳红名下，同时曹剑松、季柳红支付肖是海剩余购房款1100000元。二、驳回肖是海的全部诉讼请求。三、驳回曹剑松、季柳红的其他诉讼请求。本诉案件受理费15150元，减半收取7575元，由肖是海负担；反诉案件受理费15150元，减半收取7575元，由曹剑松、季柳红负担1584元，由肖是海负担5991元；保全措施申请费5000元由肖是海负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，肖是海向本院提供：1、款项申请表照片复印件一份，证明签约当日肖是海已将浦发银行账号提供给北区房产阳光店。2、注销存量房买卖合同备案申请表复印件一份，原件在昆山市住建局，证明北区房产阳光店私自越权代签声明书，办理房屋买卖合同的网签，经投诉该网签行为已被昆山市住建局撤销。3、肖是海与北区房产阳光店店长的通话及肖是海夫妻与曹剑松夫妻通话的录音材料两段，证明曹剑松、季柳红的代理人蔡萍同时也是北区房产阳光店的法律顾问，该代理人同时代表有利益冲突的双方，对于法院查明案件事实形成障碍；还证明曹剑松、季柳红有不履行合同的意思表示，理由是房子买贵了。曹剑松、季柳红质证认为：1、款项申请表真实性不认可，提供、确认汇款账户是卖方义务，卖方因拒绝履行合同而拒绝提供账号的行为产生的风险不应由买方承担。2、注销备案申请表真实性不认可，撤销网签是卖方单方行为，因卖方去住建局吵闹才同意撤销，不能改变卖方违约的性质。3、对录音资料证明目的不认可，买方的代理人与中介之间没有法律服务关系，证人证言的效力由法院依法认定。
二审中，曹剑松、季柳红向本院提交肖是海与中介人员李卫西2017年5月12日的通话录音一份，证明房屋产证被肖是海取回后一直未还给中介。通话中，李卫西陈述：“当时在农业银行，我跟你要，要不回来。”肖是海陈述：“律师说抢，你知道我们是协商并且给了收条的。”李卫西陈述：“当时是你拒不给吧，对不对？”肖是海陈述：“我要用，凭什么给你？本来就是我的。”肖是海对该通话录音未发表质证意见。
本院认为，肖是海（卖方）与曹剑松、季柳红（买方）签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案房屋尚有未还清的房贷，提前归还银行贷款是肖是海为了保障房屋交易过户能够顺利进行而应当办理的手续。双方在合同中未对还贷款项来源进行约定，肖是海认为首付款按照交易习惯是支付给肖是海用于提前还贷没有依据。合同中约定曹剑松、季柳红应于2016年8月20日前付首付款，曹剑松、季柳红未按约定支付，但根据北区房产阳光店负责本案房屋交易的工作人员李卫西的证言，在付款时间届满前，出现肖是海取回房屋产权证，经要求不予返还的情况。对此，李卫西提供了其与肖是海妻子的通话录音，二审中曹剑松、季柳红提供了李卫西与肖是海的通话录音，足以证明上述情况。根据双方合同约定，合同签订后，曹剑松、季柳红交纳定金，肖是海将房屋产证等交给中介公司保管，这是双方对合同继续履行的相互保证与约束。肖是海提前取回房屋产权证且不予返还，将使曹剑松、季柳红对合同能否继续履行产生合理怀疑，故曹剑松、季柳红暂缓支付首付款有合理理由。曹剑松、季柳红后于2016年9月22日将首付款付至北区房产阳光店账户，说明其有继续履行合同的能力和意愿，肖是海认为曹剑松、季柳红恶意拖延交易进程依据不足。此时距离约定的首付款支付时间尚未超过45个工作日，故不符合合同第四条约定的合同解除条件。肖是海也未提供证据证明对曹剑松、季柳红支付首付款进行了催告或合同目的已经不能实现，故本案也不符合合同的法定解除条件。综上，肖是海主张解除合同及曹剑松、季柳红支付违约金没有依据。本案合同不存在法定或约定的解除情形，双方应当继续履行。因双方之间缺乏信任且已经产生纠纷，一审法院判决房屋的交付、过户以及剩余房款的支付同时进行，对双方都是公平合理的，并无不当。
对于肖是海提出的一审审理程序问题，首先，蔡萍在本案中仅代理曹剑松、季柳红，并未代理北区房产阳光店，肖是海认为本案存在代理人同时代理有利益冲突的双方这一情况没有依据。其次，本案虽然将本诉、反诉合并审理，但双方纠纷均是围绕房屋买卖合同的履行产生，权利义务关系明确，争议不大，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。
综上，上诉人肖是海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15150元，由上诉人肖是海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年七月十日
书 记 员 朱冰丽