陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民二终字第02561号上诉人（原审原告）赵凤珍，女，1969年10月19日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托代理人王德明，陕西诺尔律师事务所律师。委托代理人雷启明，陕西诺尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）包建东，男，1964年4月5日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告）李斌，男，1971年6月11日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托代理人马严学，陕西太柏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张小建，女，1975年3月15日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托代理人马严学，陕西太柏律师事务所律师。原审第三人西安市新城区城中村改造办公室（曾用名西安市新城区棚户区改造办公室），住所地西安市新城区尚勤路**号。法定代表人王东，副主任。委托代理人张晓敏，陕西迈道律师事务所律师。上诉人赵凤珍因与被上诉人包建东、李斌、张小建，原审第三人西安市新城区城中村改造办公室确认合同效力纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第01563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵凤珍之委托代理人王德明，被上诉人包建东，被上诉人李斌、张小建及其委托代理人马严学，原审第三人西安市新城区城中村改造办公室之委托代理人张晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，赵凤珍与包建东系夫妻关系，2001年4月，包建东通过法院判决、执行、和解等程序依法取得西安市新城区永乐路2号院的三层二号的房屋所有权，2006年该房《房屋产权证书》开始办理，至今尚未办理完毕。2004年7月31日，包建东向张小建借款80000元，月利息千分之二十，双方订立《借款协议书》，包建东表示在不能还款的情况下，考虑将永乐路2号院的三层二号房屋卖给张小建。同日，包建东向张小建出具《房屋转让协议书》，承诺若六个月内不清息，愿将该房产转让给张小建。2004年7月31日，张小建同包建东签订了正式《买卖房屋合同书》，双方约定，包建东以176122.96元的价格将位于本市新城区永乐路2号院的三层二号房屋出卖给张小建，办理房产过户手续费及房产证费用均由买方张小建承担，房产证由卖方包建东委托西安市房地局长乐西路房管所与张小建协商办理，包建东同意将该房产更名到张小建名下。买卖双方订立合同后，张小建一次性将房款交给卖方包建东，包建东将购房手续、发票全部交给张小建。《买卖房屋合同书》签订后，包建东将购房发票一份及购电卡一份交给了张小建。此后，包建东一直未向张小建清偿债务，截止2005年5月9日，包建东尚欠张小建本息合计96000元，为此，包建东写下《欠条》一份，承诺2005年5月30日前将欠款还清，否则以永乐路2号院的三层二号房屋抵债，赵凤珍在《欠条》上签字认可。2008年5月1日，包建东向张小建出具200000元欠条一份。2013年，第三人西安市新城区城中村改造办公室根据市政建设规划需要，拆迁西安市新城区永乐路地区，本市新城区永乐路2号院的三层二号房屋在拆迁范围之内，第三人未与包建东达成拆迁安置协议。2015年4月29日，赵凤珍诉至西安市碑林区人民法院称，其与包建东系夫妻关系。包建东在其不知情的情况下与张小建于2004年7月31日签订了《买卖房屋合同书》一份，约定包建东将其位于西安市新城区永乐路2号院三层二号住宅房屋一套卖给张小建及李斌夫妇。《买卖房屋合同书》签订后，双方并未按照《买卖房屋合同书》履行相应的义务，张小建、李斌未支付其房款，包建东也未向李斌、张小建交付房屋，该房屋一直由其及包建东居住。房屋过户登记手续至今尚未办理完毕。2013年，第三人西安市新城区城中村改造办公室根据市政建设规划需要，拆迁西安市新城区永乐路地区，该房屋在拆迁范围内，但第三人未与其联系拆迁安置事宜。嗣后，其了解到包建东与李斌、张小建于2004年7月31日签订《买卖房屋合同书》的真实情况，李斌、张小建持《买卖房屋合同书》已与第三人达成拆迁安置协议。该房屋属其与包建东婚后夫妻共同财产，包建东未经其同意，在其不知情的情况下，私自作出处理，侵犯了其合法权益。故请求法院依法确认包建东与张小建2004年7月31日签订的《买卖房屋合同书》无效，李斌、张小建承担本案的诉讼费。包建东辩称，赵凤珍所述属实，同意赵凤珍的诉讼请求。李斌、张小建辩称，赵凤珍对包建东与张小建签订的《买卖房屋合同书》即使不知情，事后也是予以追认的，《买卖房屋合同书》合法有效，请求依法驳回赵凤珍的诉讼请求。第三人西安市新城区城中村改造办公室述称，第三人与赵凤珍、包建东、李斌、张小建争议的《买卖房屋合同书》不存在任何关系，也未侵犯赵凤珍的合法权益，因此赵凤珍、包建东、李斌、张小建的争议与其无关，尊重人民法院的判决。原审法院认为，包建东与张小建订立《买卖房屋合同书》主要目的为清偿债务，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，为有效合同。赵凤珍以该《买卖房屋合同书》订立时其不知情为由，请求确认该合同无效，鉴于赵凤珍在《买卖房屋合同书》订立后又与包建东共同向张小建出具《欠条》，承诺将诉争之房用于抵债，而欠条的内容与《买卖房屋合同书》的主要内容基本一致，故推定赵凤珍对《买卖房屋合同书》内容是了解的，且予以追认。包建东在订立《买卖房屋合同书》之后又向张小建出具20万的《欠条》并未改变《买卖房屋合同书》的效力。综上，包建东处分夫妻共同财产，可以推定已经经过赵凤珍的同意认可，故赵凤珍的诉讼请求与法有悖，依法不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，遂判决：驳回原告赵凤珍的诉讼请求。诉讼费3822元由原告赵凤珍负担（该款原告已交纳）。宣判后，赵凤珍不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定案件事实错误。1、一审法院认为被上诉人包建东与被上诉人张小建、李斌于2004年7月31日签订《买卖房屋合同书》时没有买卖房屋的真实意思表示，之后上诉人与被上诉人包建东又向被上诉人张小建出具了20万元《欠条》，承诺将诉争之房用于抵债，欠条的内容与合同书的主要内容基本一致，且并未改变合同书的效力。故一审法院推定上诉人对《买卖房屋合同书》内容是了解的，据此推定上诉人有买卖房屋的意思。而上诉人本人从来就没有将诉争之房屋买卖的意思表示，仅仅是同意将诉争之房屋抵押用以还款。一审法院错误地将上诉人抵押的意思表示推定为买卖的意思表示。2、被上诉人张小建、李斌得知上诉人与被上诉人包建东回老家后以非法手段从涉案房屋中取走上诉人的房产购置票据、电视接收设备费单据、垃圾费单据等票据。原审法院却认为上述材料是合法取得的，显然是错误的。二、1、被上诉人包建东与被上诉人李斌、张小建的《借款协议书》、《房屋买卖合同书》、《房屋转让协议书》实质上是一个总的借款合同。《房屋买卖合同书》是借款合同的组成部分，属于借款合同的抵押条款及流质条款，其本质是对借款的担保。2004年7月31日被上诉人包建东给被上诉人张小建、李斌出具的《房屋转让协议书》中写道，包建东同意用其所有的永乐路2号院三层二号房产做抵押。也就是说双方在签订该协议时尚无买卖房屋的意思表示，实际上只是包建东向张小建借款8万元现金并以涉案房屋进行抵押的总借款合同的一部分条款，是总借款合同的抵押条款，其本质是对主借款合同的担保条款。2、《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。被上诉人包建东同意用涉案房屋对前面借款的结算数额进行抵押，但该抵押未经依法登记不产生法律效力。故本案被上诉人包建东与被上诉人张小建、李斌因8万元借款而设立的以涉案房屋抵押的条款不产生法律效力。3、2008年5月1日被上诉人包建东出具的《欠条》是对2004年7月31日借款本息的结算，且将《房屋买卖合同》、《房屋转让协议书》及2005年5月9日的《欠条》中“抵押”、“抵债给”等抵押、抵债、买卖等意思表示全部否定和变更。故《房屋买卖合同》、《房屋转让协议书》及2005年5月9日的《欠条》自2008年5月1日起全部作废无效，双方之间仅仅存在因借款而产生的20万元债权债务关系，再无任何关系。4、涉案房屋截止拆迁灭失前一直由上诉人合法占有、使用，从未交付给被上诉人张小建、李斌。被上诉人张小建、李斌也从未主张过交付涉案房屋。从而充分证明被上诉人张小建、李斌对《买卖房屋合同书》是借款合同的组成部分，同时该合同属于借款合同的抵押条款及结算后以《欠条》的形式将其抵押条款予以否定和变更也是认可的。三、一审法院适用法律错误。被上诉人包建东与被上诉人张小建、李斌之间订立的《买卖房屋合同书》约定到期未还款就将抵押物归放款人所有，这明显是违反法律规定，属无效合同。且涉案房屋属于被上诉人包建东与上诉人之间的夫妻共有房产，在夫妻关系存续期间，包建东未经上诉人同意，擅自处分共有房屋，属无效行为。张小建、李斌辩称，赵凤珍对包建东与张小建、李斌于2004年7月31日签订的《房屋买卖合同书》是知情的。赵凤珍的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，应当维持。经审理查明，西安市新城区安仁坊棚户区改造项目房屋征收指挥部与张小建就永乐路2号院3层2号建筑面积为73平米的房屋签订了“西安市棚户区改造房屋征收补偿货币补偿安置协议书”。涉案房屋由包建东、赵凤珍居住，双方签订房屋买卖协议后，该房未交付。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，2004年7月31日，包建东与张路（即张小建，下同）签订了《借款协议书》、《房屋转让协议书》、《房屋买卖合同书》。双方在《借款协议书》中约定，包建东借用张路80000元，月利息千分之二十，如六个月内一次利息都不付给，包建东本人同意将他所有永乐路2号院的三层二号房产转让给放款人张路。双方在《房屋转让协议书》中亦约定，包建东借用张路捌万元，包建东同意用其所有的永乐路2号院的三层二号房产做抵押，如六个月内一次利息都不清付利息，包建东愿将该房产转让给放款人张路。后双方又签订了《房屋买卖合同书》。依据上述《借款协议书》和《房屋转让协议书》对永乐路2号院的三层二号房产处置的约定，《房屋买卖合同书》实际是包建东为张路顺利收回出借款的保证，且本案中涉案房屋并未实际交付，故双方之间房屋买卖并非双方之间的真实意思表示，《房屋买卖合同书》亦应认定为对借款合同的担保抵押条款。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中包建东与张路签订的《房屋买卖合同书》因非双方之间的真实意思表示，且违反法律规定，故原审法院认定包建东与张小建订立《买卖房屋合同书》主要目的为清偿债务，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，为有效合同不当。赵凤珍的上诉请求应予以支持。综上，原审判决应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第01563号民事判决；二、包建东与张小建于2004年7月31日签订的《房屋买卖合同书》无效。一审案件受理费3822元，由包建东、赵凤珍承担；二审案件受理费3822元，由包建东、赵凤珍承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮代理审判员  侯新省二〇一六年三月三十日书 记 员  王晓平