浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第3359号
原告：许春林。
委托代理人：杨环英。
原告：杨环英。
被告：东阳市新天地房地产开发有限公司。
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：王晓凌，浙江国翔律师事务所律师。
委托代理人：韦丁宁，浙江国翔律师事务所律师。
原告许春林、杨环英与被告东阳市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序审理，并分别于2016年5月9日、7月21日、8月30日三次公开开庭进行了审理。原告许春林、杨环英，被告新天地公司的委托代理人王晓凌均到庭参加了第一次庭审，原告杨环英，被告新天地公司的委托代理人王晓凌到庭参加了第二次、第三次庭审。在审理过程中，被告新天地公司向本院提出管辖异议申请，本院于2016年1月26日裁定驳回被告新天地公司对本案管辖权提出的异议，后被告新天地公司上诉至金华市中级人民法院，金华市中级人民法院于2016年4月10日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。
原告许春林、杨环英起诉称：两原告向被告购买x庄园x区x号、x号预售商品房（以下简称涉案商品房），并于2011年7月30日足额支付了房价款1324万元。嗣后，被告一直推诿拖延签订购买合同。被告于2013年12月底通知两原告交房，两原告办理了交房手续并支付了专项维修资金39632元。原、被告分别于2014年6月27日、2014年8月18日签订了合同编号为2014预258196、2014预263381号《浙江省商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）。涉案合同第九条约定了涉案商品房交付期限及条件，第十条约定了逾期交房的违约责任，被告延迟交付房屋，后又以欺诈、诱导方式将未符合法律、法规及合同约定交付条件的商品房交付给两原告，并仍持续违约。两原告在装修涉案商品房时发现涉案商品房未达到法律规定及合同约定的交房条件：被告未取得建设工程竣工验收备案证明和法律、法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，且被告推诿出示相关证明及文件；水、电、气、数字电视均未接到户，小区内多处消防箱内的消防栓、水带、电表箱内空无一物，道路、地下车库等多处窨井盖缺失，不符合商品房正常使用的基本条件；2014年3月7日，两原告迫于居住需要，在装修时向义乌市富孝物业服务有限公司东阳分公司（以下简称富孝物业公司）支付2000元水费，富孝物业公司称因供水、供电尚未到户，房内无水、电表，故要先行收取一定水电费；小区物业用房x庄园x区x幢也未竣工验收合格，被告也未将物业用房权属登记信息书面告知两原告，但被告称房屋已可交付并在其提供的《东阳市商品房住宅质量保证书》中载明“通过东阳市建筑工程质量监督部门竣工验收，有书面合格证明，核定质量等级为合格”，《东阳市商品房住宅使用说明书》明确记载水、电、气、通迅、消防等设施到位情况，致使两原告误以为涉案商品房已达到交付条件而办理了交房手续，同时，东阳市人民法院作出的（2014）东民初字第2649号、（2015）东民初字第53号民事判决书已判决确认被告存在逾期交房的违约责任。涉案合同第十六条约定被告应于2014年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给两原告，但直至两原告起诉之日，被告尚未履行，已构成违约。被告在收取房款时承诺向两原告赠送500元/平方米的装潢费，凭装潢发票到被告处报销，但现在被告以各种理由搪塞敷衍报销两原告装潢费。两原告诉至法院，请求判令：一、被告先行支付逾期交房违约金9665200元（13240000*1‰*730，自2014年1月1日起至2015年12月31日止），若被告继续违约，则被告应支付自2016年1月1日起仍按上述标准计算至实际达到交付条件之日止的违约金；二、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金483260元（13240000*0.1‰*365，自2015年1月1日起至2015年12月31日止），若被告继续违约，则被告应支付自2016年1月1日起仍按上述标准计算至实际交付土地、房屋权属证书之日止的违约金；三、被告支付装潢费660720元（1321.44*500）；四、被告继续履行合同直至按约定使所售商品房完全达到交付使用条件；五、被告继续履行合同，办好土地、房屋权属证书并交付给原告。
原告许春林、杨环英为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：
1、浙江省商品房买卖合同（合同编号：2014预xxxxxx、2014预xxxxxx）2份，拟证明两原告购买商品房的事实。
2、（2015）东民初字第53号民事判决书（打印件）、（2015）浙金民终字第248号民事判决书（打印件）各1份，拟证明被告交房不具备交房条件的事实。
3、2011年收款收据（票号0xxxxx1，复印件）1份，拟证明两原告于2011年7月30日已付清购房款的事实。
4、照片（复印件）21份，收款凭证1份（票号0xxxx1）各1份，拟证明水电不到位，如果水电到位，相关水电费应由相关部门收取的事实。
5、质量保证书、使用说明书各1份，拟证明事实与被告质量保证书、说明书中所述不符，水电未通的事实。
6、收款收据（票号0xxxxx8、0xxxxx9）2份、收据（票号3xxxxx8）1份，拟证明被告承诺赠送500元/平方米的装潢费，凭装潢发票到公司报销及装潢款70万元的事实。
7、居民生活供用电合同（复印件）1份，拟证明该合同签订之前水电未到户的事实。
8、涉案商品房装修发票（票号：2xxxxx4、2xxxxx5、2xxxxx6、2xxxxx7、2xxxxx8、2xxxxx9、2xxxxx0）7份、义乌至尊宝红木家具有限公司营业执照（复印件）1份，拟证明两原告装修房屋所支付的装修款的事实。
被告新天地公司向本院提交书面答辩意见并在庭审中口头答辩称：两原告向被告购房是事实，涉案合同约定被告于2013年12月31日将涉案商品房交付给两原告，事实上，在被告的通知下，两原告已于2013年12月31日前办理了交房手续，且使用至今，故两原告诉称的逾期未交房与事实不符。且涉案楼盘于2013年12月31日前已具备了交付使用条件，建设工程竣工验收备案证明的有无并不实质影响房屋的交房使用，故被告不存在违约，无需承担任何违约责任。即使被告需支付违约金，涉案合同约定的违约金明显过高，应适当调整，且两原告自2013年12月31日起接收该房产并使用至今，并未给两原告造成任何损失，故两原告一这诉请不应得到支持。原、被告分别于2014年6月27日、2014年8月18日签订购房合同，故自2013年12月31日开始要求被告承担违约责任与事实不符。两原告主张的第二项诉请不能成立，被告无需支付逾期交付土地、房产权属证书违约金。涉案合同第十六条约定被告有义务办理土地、房屋的初始登记，但没有义务向两原告交付转移登记至两原告名下的土地、房屋权属证书，该条约定交付的权属证书就是指办至被告名下的初始登记，被告只要办理了初始登记就不算违约，不用支付违约金，被告已于2010年1月取得土地使用证的初始登记，故两原告的诉请不符合涉案合同约定，不应予以支持。两原告主张的装潢费，按约需提供装潢发票，且实际面积以测绘部门确认为准，故装潢费用的支付前提是先得到测绘报告。本案审理的是商品房销售合同纠纷，系商品房销售过程中产生的法律问题，装潢费不包括在销售合同内，属另一法律关系，应由原告另案主张。两原告主张要求被告立即为其办理房屋所有权、土地使用权证的诉请没有事实和法律依据，不应予以支持，根据涉案合同第十六条的约定，两原告自行办理转移登记，故被告只有配合原告办理过户登记手续的义务，而没有直接向两原告交付转移登记权属证书的法定及约定义务。
被告新天地公司为支持其答辩意见，向本院提供了下列证据：
1、工程质量监督报告3份、浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程竣工验收消防备案凭证、浙江省东阳市自来水公司出具的证明、中国电信股份有限公司东阳分公司出具的紫荆庄园三期电信工程验收合格意见、排水排污正常使用凭证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、地名说明各1份【上述证据均系复印件，除浙江省建设工程规划核实确认书及地名说明外，原件均存于（2014）东民初字第2649号案卷中】，拟证明涉案商品房于2013年12月31日前已具备交付条件的事实。
2、交房通知书（复印件）、快递单、发放钥匙通知单各1份，拟证明被于2013年12月28日通知原告交房，两原告于2013年12月31日与被告正式交接涉案商品房的事实。
3、（2015）东民初字第53号民事判决书（复印件）一份，拟证明法院已对小区内未完成交房的业主的违约金计算已有相应判决的事实。
4、国有土地使用权证（复印件）1份，拟证明被告已于2010年1月取得涉案土地的初始登记的事实。
5、房屋建筑工程竣工验收备案表1份，拟证明东阳市管理局于2016年4月6日出具备案表，涉案工程已竣工验收备案，在备案过程中提交六组备案文件，详见备案表文件目录的事实。
6、东阳市弘业测绘大队测绘报告（复印件）1份，拟证明涉案商品房总建筑面积经测绘为1321.08平方米的事实。
经审理，本院认证如下：
原告提供的证据：证据1，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为签订涉案合同时间分别为2014年6月27日、2014年8月18日，涉案合同第十六条明确约定被告有负责办理房产所有权、土地使用权（以下简称双证）初始登记的义务，由原告自行办理转移登记，涉案合同第十条约定的逾期交房违约金明显高于法律规定，应予以调整。本院认为，该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据2，被告对东阳市人民法院的判决书的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为判决书中夏红阳未按期收房，而本案原告已于2013年12月31日前办理了交房手续，并使用涉案商品房至今，可视为原告以自己的实际行为来证明被告已符合交房条件，金华市中级人民法院的判决书中所涉及的房产交接问题与本案不同，不能作为本案证据使用。本院认为，该组证据不符合有效证据的认定要件，本院不予采纳。证据3，被告认为原告购房款入账时间为2014年6月27日，被告出具两份收款收据给原告，应以后面的收款收据为准。本院认为，虽然该证据系复印件，但被告认可于2011年7月30日收到该款项，认为该款项系预约款，且该证据中记载的金额等内容与被告于2014年6月27日出具两份收款收据内容一致，故本院对该证据予以采纳。证据4，被告对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片无出处、无拍摄时间及地点，不能达到原告的证明目的；认为水费收据与本案无关，不能达到原告的证明目的。本院认为，该组证据不能达到原告的证明目的，本院不予采纳。证据5，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为涉案小区的使用是符合使用说明及质量保证内容的。本院认为，被告对真实性没有异议，该组证据能够证明被告向原告出具质量保证书、使用说明书及其相关内容的事实。证据6，被告对收款收据的真实性没有异议，对装潢公司出具的收据的真实性有异议，原告须提供正式发票，面积应以测绘部门确认为准。本院认为，收款收据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳；义乌市九鼎昌盛室内装潢设计有限公司出具的收据不符合有效证据的认定要件，本院不予采纳。证据7，被告认为该证据系复印件，对真实性及证明目的有异议，该合同中记载的是三相电，而非居民生活用电，三相电的安装是要另行办理的，该证据不能达到原告的证明目的。本院认为，该证据不符合有效证据的认定要件，不能证明原告的证明目的，本院不予采纳。证据8，被告认为与本案无关，本案系商品房销售合同纠纷，装潢费与本案并非同一法律关系，原告应另案主张；对该组证据的真实性、合法性有异议，原告未提供其他证据证明其已支付装修款项，且原告之前提供的收据与该组票据的收款单位不同，原告的证据相矛盾，不能达到原告的证明目的。本院认为，该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。
对于被告提供的证据。证据1，原告对真实性有异议，认为目前尚不能正常使用水，消防栓及电箱内均没有相应设备。本院认为，经核，工程质量监督报告、建设工程竣工验收消防备案凭证、浙江省东阳市自来水公司出具的证明、中国电信股份有限公司东阳分公司出具的紫荆庄园三期电信工程验收合格意见、排水排污正常使用凭证、住宅质量保证书、住宅使用说明书原件存于（2014）东民初字第2649号案卷中，仅能证明被告于2013年12月31日前达到部分交房条件，本院予以采纳，浙江省建设工程规划核实确认书、地名说明均系复印件，原告对真实性有异议，本院不予采纳。证据2、6，原告均没有异议，本院予以采纳。证据3，原告没有异议。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采纳。证据4，原告认为与本案无关。本院认为，该证据中记载的土地面积与涉案合同记载的土地面积不一致，本院不予采纳。证据5，原告认为只能证明2016年4月6日前办出竣工验收备案表，该证据没有效力。本院认为，该证据符合有效证据的认定要件，本院予以认定。
根据本院认定的证据及庭审中原、被告的陈述，本院查明事实如下：两原告系夫妻关系。原、被告于2014年6月27日签订浙江省商品房买卖合同（编号：2014预xxxxx），约定原告购买的商品房位于东阳市白云街道x庄园x区（之前名为x庄园三期）xxxx号，约定建筑面积739.46m2，购房款为10730000元。原、被告于2014年8月18日签订浙江省商品房买卖合同（编号：2014预xxxxx），约定原告购买的商品房位于东阳市白云街道xx庄园x区xxxx号房屋，约定建筑面积为581.98m2，购房款为2510000元。两份浙江省商品房买卖合同均约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于南环路以北下昆溪以南、编号为3xxxxxxxxxxxxxxxxxxx0的地块的建设用地使用权……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商口房正常使用的基本条件……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（1）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金。2、遇到本合同第九条规定的延期情形的，则出卖人不承担违约责任……第十二条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金……”原告于2011年7月30日支付被告13240000元。被告于同日出具收款收据1份（0xxxxx1），记载原告一次性付清xx庄园三期xxx预约款。原告于2013年12月31日收房，领取了涉案商品房的商品房住宅使用说明书、质量保证书。被告于2014年6月27日出具收款收据2份（0xxxxx8、0xxxxx9），载明原告一次性付清xx庄园x区xxxx、xxxx房款共计13240000元，并在两份收据背面加盖有“享受赠送500元/m2装潢费，任客户的装潢发票到公司报销。（面积以测绘部门确权为准）”字样的印章。嗣后，原告对涉案房屋进行了装修，并提供了其中660540元的装修费票据。涉案房屋经测绘确认xx庄园x区xxxx号房屋建筑面积为739.39m2，xxxx号房屋建筑面积为581.69m2，涉案商品房建筑面积共计1321.08m2。中国电信股份有限公司东阳分公司于2013年12月19日出具紫荆庄园三期电信工程验收合格意见。东阳市公安消防大队于2013年12月20日出具建设工程竣工验收消防备案凭证。东阳市市政管理处于2013年12月23日确认紫荆庄园三期项目排水排污专业管线验收合格，已按规范接入市政排水管网。东阳市自来水公司于2013年12月24日出具“紫荆庄园三期”项目，依据有关管道安装设计图纸和合同、南环路及小区内供水（含消防）管道安装工程由其安装完成供水的证明。涉案商品房所在房屋工程于2012年12月31日通过竣工验收，于2016年4月6日通过备案。
另查，被告于2016年11月17日办理了涉案房屋不动产权初始登记。原告于2016年12月25日收到被告寄发的涉案房屋具备办理权属证书条件的通知。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法、有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。
本案的争议焦点在于：1、被告是否应支付逾期交房违约金。2、被告是否应支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金。3、被告是否应当支付原告装修费。
关于争议焦点1：原告主张要求被告支付自2014年1月1日起按已付房价款的日万分之十计算至涉案房屋达到交付条件之日止的逾期交房违约金。被告辩称涉案房屋于2013年12月31日已具备了交付使用条件，且原告已于2013年12月31日前办理了交房手续，被告无需承担违约责任。本院认为，根据被告提供的证据，被告于2013年12月31日前仅达到了部分交房条件，根据合同约定的交付条件，被告尚需取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。涉案房屋已于2013年12月31日交付给原告使用，并于2016年4月6日已取得房屋建筑工程竣工验收备案表，房屋建筑工程竣工验收备案表所列备案文件目录中包含规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，故涉案房屋于2016年4月6日才符合交房条件。被告辩称原、被告签订合同时间分别为2014年6月27日、2014年8月18日，原告于2011年7月30日支付的是预约款，故逾期交房违约金自2014年1月1日起计算不符合事实。本院认为，原告于2011年7月30日支付被告13240000元，被告出具收款收据一份，收款收据中记载的房屋为“xxxx”，与原、被告签订的购房合同所记载的涉案房屋相符，款项金额也与购房款相符，即被告应在原告付款时就与原告签订商品房买卖合同。合同约定的交房时间是由被告确定，原告已于签订合同前就付清了全部购房款，且实际上被告于2013年12月31日将涉案房屋交付给原告，故本案应适用涉案合同约定的逾期交房违约责任条款，被告逾期交房违约金应于2014年1月1日起开始计算。被告辩称合同约定的违约金过高，应予以调整，本院认为，原告未提供因被告违约而给其造成损失的证据，涉案合同约定的逾期交房违约金显然过高，故对被告的该辩称意见，本院予以采信，本院酌定逾期交房的违约金的计算方式为以已付购房款13240000元为基数自2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月5日止，即2035071.35元。
关于争议焦点2：原告主张要求被告支付自2015年1月1日起按已付房价款的日万分之一计算至交付土地、房屋权属证书之日止的逾期交付权属证书违约金。被告辩称涉案合同约定的是由被告办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，其已取得土地使用权初始登记，故不存在违约行为，不应承担违约责任。本院认为，涉案合同第十六条第（二）、（三）款约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”、“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记”，根据上述内容，结合上下条款的文字，应当认定出卖人于2014年12月31日前应当取得的土地、房屋权属证书为登记在开发商名下的土地、房屋权属初始登记证书，而本案被告于2016年11月17日取得涉案房屋的不动产权初始登记，已构成违约。庭审中，原告明确其第五项诉请中要求被告办理并交付的权属证书为涉案合同第十六条约定的被告需交付的权属证书。至于上述权属证书是否需要交付给买受人的问题，本院认为，虽然涉案合同约定被告应取得上述权属证书并交付给原告，但业主人数众多，交付上述权属证书缺乏可操作性，故该交付义务应以理解成被告在办理权属证书后的通知义务为宜，鉴于原告已于2016年12月25日收到被告寄发的涉案房屋具备办理权属证书条件的通知，本案原告主张要求被告支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金应计算至原告收到上述通知之日止，经计算为959900元。
关于争议焦点3，被告辩称两原告主张的装潢费，按约需提供装潢发票，且实际面积以测绘部门确认为准，故装潢费用的支付前提是先得到测绘报告。本案审理的是商品房销售合同纠纷，系商品房销售过程中产生的法律问题，装潢费不包括在销售合同内，属另一法律关系，应由原告另案主张。本院认为，被告在出具给两原告的购房款收款收据背面承诺赠送500元/m2装潢费，该笔费用在本案中一并处理并无不妥。原告已提供装修正式票据，被告已提供涉案房屋面积测绘结果，原告予以认可，且与不动产权属登记中载明的建筑面积相符，故对被告的该辩称本院不予采信。原告主张的装修费应为500元/m2*1321.08m2，即660540元。
综上，原告的诉请，部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告许春林、杨环英逾期交房违约金2035071.35元。
二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告许春林、杨环英逾期交付权属证书违约金959900元。
三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告许春林、杨环英装修费660540元。
四、驳回原告许春林、杨环英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费86655元，由原告许春林、杨环英负担62840元，被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担23815元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 张丽萍
人民陪审员 李发新
人民陪审员 陆美燕
二〇一六年十二月二十六日
代书 记员 蒋锦阳
适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。