浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台路民初字第1730号
原告（反诉被告）台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会。
法定代表人许文达。
委托代理人（特别授权代理）陈超。
被告（反诉原告）潘新泽。
委托代理人（特别授权代理）谢海华。
原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会与被告潘新泽为房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员周晨独任审判，于同年7月29日、8月18日两次公开开庭进行了审理。审理中，被告潘新泽提出反诉，本院受理后于8月26日进行第三次公开开庭审理。原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会的法定代表人许文达及其委托代理人陈超、被告潘新泽的委托代理人谢海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会诉称，2011年4月20日，原告将位于台州市路桥区路桥街道蔡於村集体所有的坐落在银座街北侧、飞亚公司南侧，建筑面积为6000平方的房屋租赁给被告使用，双方约定租期为13年，前三年每年的租金为1188000元，三年后在原基础上按每月每平方5%的比例递增。被告违反合同约定未按时按期支付租金，其中第四年的租金按照合同约定应在2013年12月7日前支付，被告至今未付。2014年4月11日，原、被告达成中止租赁协议，明确被告因在租赁期内擅自拆除房屋愿补偿原告200000元。现要求解除原、被告签订的房屋租赁合同；判令被告支付2014年4月30日至2014年6月29日止的租金207900元，并承担500000元的违约金；支付在租赁期内擅自拆除房屋的补偿款200000元。庭审中，因双方当事人均未提交讼争土地及房屋已获得临时用地审批、已取得建设工程规划许可或该房屋系临时建筑已经批准建设的相关证据，经本院释明，原告将其诉讼请求变更为要求确认原、被告签订的租赁协议无效，被告立即从租赁房屋及土地上腾退，并按每月每平方17.32元计算6000平方米支付自2014年5月1日至实际腾退之日止的使用费；赔偿违约损失500000元，支付擅自拆除房屋的补偿款200000元。
被告潘新泽反诉兼答辩称，鉴于讼争房屋及土地未经审批，其对双方订立合同无效这一事实无异议；但签订合同时，被告并不知晓该房屋系违章建筑，故导致合同无效责任不在被告；原告要求按照每月每平方17.32元计算使用费缺乏依据，应按照合同订立时约定的每月每平方16.50元计算使用费，且占地面积以实际丈量为准，认可按照5400平方米计算面积；因租赁协议无效，原告主张协议约定支付违约金500000元的事实不成立；原告主张补偿款200000元所依据的协议并非被告签订，对此被告不予认可。原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会在被告不知情下，将未取得建设规划及施工许可的临时厂房出租给被告使用，租期为13年，自原、被告签订租赁协议后，被告将租得的原飞亚厂区旧厂房全部拆除，并新建了现存的及“三改一拆”拆除的部分房屋，被告已支付租金至2014年4月30日止。2013年5月，因“三改一拆”，承租区域（路桥鑫城舞厅北边）约100平方米房屋被政府强制拆除，2013年8月，应政府主管部门要求自行拆除违法建筑（路桥鑫城舞厅东侧）约1000平方米。双方虽约定租赁期满后临时建筑归原告所有，但被告所建的房屋只使用了2年，合同无效后给原告造成了极大的经济损失，现要求反诉被告赔偿现存建筑物使用残值（暂计100000元）及建筑物建设期间的租金损失约100000元，共计200000元，并要求对现存及已拆除建筑物的使用残值进行评估。
原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会针对反诉答辩称，首先，反诉原告潘新泽系反诉被告上一任村长池某的姐夫，其在池某在任期间与反诉被告签订租赁协议，故其应知晓土地及房屋的实际情况；其次，本案租赁费巨大，反诉原告有谨慎审查的义务，双方签订的租赁协议也约定了临时用房改建、拆除有关手续费用由反诉原告负责，故租赁协议无效责任由反诉原告自行承担；再者，反诉原告无法证实现存的建筑物系其建造，其主张房屋使用残值和建设期租金损失缺乏事实及法律依据，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理本院查明：2011年4月20日，原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会与被告潘新泽签订一份租赁协议，约定原告将座落于银座街北段西侧，飞亚公司南面临时厂房土地及其临时房，占地面积6000平方米，出租给被告使用，租期为13年，自2011年5月1日起至2024年4月30日止；租金为前三年每月每平方16.50元，年租金为人民币1188000元。3年后，每年在原基础上按每月每平方5%递增。协议签订后，被告支付了前三年的租金，原告于2011年4月20日向被告出具金额为1277040元的收据一份，于2012年7月10日、2013年8月14日分别向被告出具金额为1069200元的收据各一份。2014年4月11日，原告前任村长池某在卸任后以被告潘新泽的名义与原告签署一份“关于中止银座街西边房屋出租协议的协议”，约定双方原签订的租赁协议到2014年4月30日中止废除；被告因在原租赁期内拆除的房屋支付补偿款200000元给原告。
另查明，被告潘新泽系原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会前任村长池某的姐夫；2013年，本案讼争部分房屋因涉嫌违法建筑由相关部门责令拆除。
上述事实，有由原告提交的租赁协议、关于中止银座街西边房屋出租协议的协议、台州市农村集体经济组织统一收据及原、被告的陈述所证实。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”即使因建设项目施工或地质勘探需要临时使用农民集体所有土地的，也应由县级以上人民政府土地行政主管部门批准，临时使用土地期限一般不超过两年。本案讼争租赁物系农村集体土地使用权及其对应的临时建筑物，因原、被告均未提交该地块已经相关部门审批，该临时建筑亦经相关部门批准建造的证据，且原、被告对于双方于2011年4月20日订立协议无效的事实均无异议，本院依法确认该租赁协议无效。原告要求被告立即从讼争土地上腾退并参照合同约定的租金标准即满3年后按照每月每平方17.32元计算2014年5月1日起房屋占有使用费至被告实际腾退之日止的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。原、被告签订的租赁协议约定租赁面积为6000平方米，被告虽辩称实际租赁面积为5400平方米且原告亦按照5400平方米收取租金，却未提交双方当事人另达成按照5400平方米计算租赁面积的合意的证据，且原告亦未表示放弃要求被告支付按照6000平方米计算的租赁价款的差额部分的诉讼请求，故本院对被告辩称不予采信，该使用面积应按6000平方米计算；原告主张按照合同约定，由被告支付违约金500000元，因该合同已经确定无效，其对应的违约条款并不能独立存在，对于原、被告均不再适用，故本院对原告该项诉讼请求依法不予支持；原告主张按照中止协议约定，由被告支付原告房屋拆除后的补偿款200000元，因该协议并非被告本人签订，其亦未委托池某签订该协议，且至今被告对该协议未予以追认，故应认定该协议在原、被告之间并不成立，故原告依此主张200000元补偿款的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。被告虽主张2013年由政府主导拆除的部分房屋及现存房屋由其建造，并申请证人泮友兵、池某出庭作证，但本院认为，证人泮友兵与本案原告为房屋租赁合同纠纷一案尚在审理过程中，其与本案原告之间存在利害关系；而证人池某系原告上一任村长，亦是被告潘新泽的姐夫，其与原、被告之间均存在利害关系，故上述两证人证言证明效力较低，亦无其他证据予以佐证，本院均不予采信；被告主张已拆除部分亦系违法建筑，且该建筑物已不复存在，被告对此主张权利，已丧失了事实依据。综上，本院认为，反诉原告潘新泽要求反诉被告赔偿建筑物未使用年限的残值及建设期间使用费损失合计200000元，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下：
一、原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会与被告潘新泽于2011年4月20日签订的《租赁协议》无效。
二、被告潘新泽于判决发生法律效力之日起十日内将其租赁的坐落于台州市路桥区银座街北段西侧，飞亚公司南面临时厂房土地腾退给原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会。
三、被告潘新泽于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会自2014年5月1日起按6000平方米，以每月每平方米17.32元计算至判决确定的履行之日止的使用费。
如未按本判决指定的期限履行本判决确定给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告潘新泽的诉讼请求。
本诉案件受理费人民币12880元，依法减半收取6440元，由本诉原告台州市路桥区路桥街道蔡於村民委员会负担4508元，由本诉被告潘新泽负担1932元；反诉案件受理费2150元，由反诉原告潘新泽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费［款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；帐号：19－900001040000225089001）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周 晨
二〇一四年九月十日
代书 记员 金雪萍