湖南省常宁市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0482执异18号
申请异议人(被执行人)衡阳矿山机械有限公司，住所地：湖南省常宁市松柏镇安源路118号。
法定代表人肖建华，该公司董事长。
申请执行人常宁珠江村镇银行股份有限公司，住所地：常宁市泉峰东路165号同兴苑A座首二、三层。
法定代表人车铭，该行董事长。
委托代理人邓玲，该行风险部负责人。
委托代理人李小康，该行风险部职员。
被执行人肖建华，男，湖南省常宁市人，住常宁市水口山镇。
被执行人雷美华，系肖建华之妻，湖南省常宁市人，住常宁市水口山镇。
被执行人张劲松，男，湖南省常宁市人，住常宁市水口山镇。
被执行人邓和平，男，湖南省衡南人，住常宁市水口山镇。
被执行人湖南水口山志辉冶化有限责任公司，住所地：湖南省衡阳市常宁市水口山镇冶金路南侧。
法定代表人朱志辉，该公司的执行董事。
本院在执行申请执行人常宁珠江村镇银行股份有限公司（简称珠江银行）与被执行人衡阳矿山机械有限公司（简称矿山公司）、肖建华、张劲松、邓和平、湖南水口山志辉冶化有限责任公司（简称志辉公司）金融借款合同纠纷案以及申请执行人珠江银行与被执行人肖建华、雷美华、矿山公司借款合同纠纷案两案中，于2016年1月29日作出（2015）常法执字第85-1、171-1号执行裁定。申请异议人矿山公司不服，向本院申请异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年10月18日组织了听证，现已审查终结。
申请异议人矿山公司提出异议称：一、（2015）常法执字第85-1、171-1号执行裁定所确定的评估和拍卖机构的程序不符合法律规定，该评估报告及拍卖结果依法不能作为本案的执行依据。在（2015）常法执字第85、171号执行案件中有10处房屋从未经过评估和拍卖程序，法院在选定评估和拍卖机构对上10处房屋进行评估和拍卖时，没有依法通知异议人到场，违反了《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第5条、第7条之规定，程序严重违法。二、裁定抵偿的资产作价过低，损害了异议人的合法权益。以上资产在2013年时，双方共同委托评估的价值为2100万元，其中宗地的评估价值就达1600万元，超过了法院裁定的总价值1300万元。三、法院没有全面保护异议人职工的合法权益。在本案执行过程中，法院为保护异议人的合法权益，一直要求被异议人为异议人的职工缴纳欠缴的养老保险费及医疗保险费，但至今为止，被异议人一直没有履行相关义务，致异议人的职工权益无法得到保障。请求法院撤销（2015）常法执字第85-1、171-1号执行裁定书主文第一项关于将异议人坐落在常宁市松柏镇安源路118号房地产资产作价1300万元，并请求依法确定评估及拍卖机构对执行标的物进行重新评估和拍卖。
经本院组织听证查明，2015年2月6日，本院对原告珠江银行与被告肖建华、雷美华、矿山公司借款合同纠纷一案作出（2014）常民二初字第330号民事判决，判决如下：一、解除原告珠江银行与被告肖建华签订的《楼宇按揭合同》；二、被告肖建华偿还原告珠江银行贷款本金1959551.08元及利息；三、被告雷美华、矿山公司对被告肖建华于本判决确定的债务承担连带清偿责任；四、如被告肖建华不按本判决履行还款义务，则原告珠江银行有权对被告矿山公司所提供的抵押物进行拍卖、变卖以取得该财产价款优先受偿。判决生效后，2015年3月9日，本院对该案立案执行，案号为（2015）常法执字第85号。本院于次日向肖建华、雷美华，矿山公司送达了执行通知书和报告财产令。同年4月15日，本院就对矿山公司的抵押财产进行评估、拍卖事宜对肖建华进行询问，征求意见。
2015年3月12日，衡阳市中级人民法院对原告珠江银行与被告矿山公司、肖建华、张劲松、邓和平、志辉公司金融借款合同纠纷一案作出（2014）衡中法民二初字第97号民事判决，判决如下：一、被告矿山公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告珠江银行的借款500万元，并支付利息177695.45元（2014年7月21日至实际支付之日的利息，按月息8.5‰计算）；二、如被告矿山公司未在规定的期限内履行上述判决主文第一项确定的还款义务，原告珠江银行可以拍卖或变卖被告矿山公司所有的坐落于湖南省常宁市松柏镇安源路118号面积为1699.8平方米住宅用地（国有土地所有权证号：常国用<2004>字第0509号）、49339.04平方米工业用地（国有土地所有权证：常国用<2004>字第0510号）的国有土地使用权，就该担保财产处置所得价款优先受偿；三、被告肖建华、邓和平、张劲松、志辉公司对上述判决主文第一项确定的被告矿山公司的还款义务，承担连带清偿责任。被告肖建华、邓和平、张劲松、志辉公司在承担担保责任后，有权在其承担的担保责任范围内向被告矿山公司追偿。判决生效后，2015年4月16日，本院对该案立案执行，案号为（2015）常法执字第171号。本院于2015年4月30日向矿山公司、肖建华、张劲松、邓和平送达了执行通知书、报告财产令、财产申报表。2015年5月27日向志辉公司送达了执行通知书、报告财产令、财产申报表。同年4月21日，本院作出（2015）常法执字第85-1号执行裁定，裁定拍卖被执行人矿山公司所有的坐落在常宁市松柏镇安源路118号国有土地一块[地号（3）-1（3）-2-15-2，证号：常国用（2004）字第0509、0510号，使用权面积51039.38平方米]及房屋一幢[常房他证常宁市字第070089**、房屋所有权证号常房权证常宁市字第000152**号]。
2015年10月20日，本院作出（2015）常法执字第85、171号执行裁定，裁定：一、将被执行人矿山公司的坐落在常宁市松柏镇安源路118号用途分别为工业、住宅的土地使用权[常国用（2004）字第0509、0510号，使用权面积51039.38平方米]及坐落在常宁市松柏镇巴子塘的房产22幢工业、配套服务用房[房屋所有权证号：常房权证常宁市字第00015218号-000152**号、00015223号、00015224号、00015226号-00015229号、00015231号-00015237号、00015239号、00015241号-00015243号、00015245号、000152**号]作价1150万元，交付申请执行人珠江银行，扣除被执行人矿山公司应优先支付职工的社保、医保及评估费后，余款抵偿申请执行人珠江银行的借款。上述财产权自本裁定书送达申请执行人珠江银行时起转移；二、申请执行人珠江银行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。被执行人矿山公司不服该裁定，向本院提出异议称：一、执行标的物包含未经评估拍卖的10处房产，损害了异议人的财产权利；二、标的物评估价值过低，要求重新评估；三、异议人已资不抵债，应中止执行；四、执行标的物系异议人的全部资产，将其全部用于抵偿申请执行人的债务损害了异议人职工及其他人的合法权益。请求执行法院依法撤销（2015）常法执字第85、171号执行裁定。2015年11月11日，本院作出（2015）常执异字第13号执行裁定，认为对异议人对评估报告提出的异议，评估公司进行了复函，不存在重新评估；异议人未申请破产，中止执行无事实和法律依据；原裁定已明确优先支付异议人职工的社保、医保，充分保障了职工的合法权益；坐落于常宁市松柏镇安源路118号用途为住宅的土地使用权[常国用（2004）字第0509号，面积1669.98平方米，评估价为51.17万元]，只对土地进行了评估而未对土地上的房屋进行评估，根据“地随房走”的相关规定，该土地不能抵偿，故本院决定将该地块土地使用权剔除抵偿，裁定：一、撤销（2015）常法执字第85、171号执行裁定；二、被执行人矿山公司的坐落在常宁市松柏镇安源路118号用途为工业的土地使用权[常国用（2004）字第0510号，使用权面积49339.4平方米]及坐落在常宁市松柏镇巴子塘的房产22幢工业、配套服务用房[房屋所有权证号：常房权证常宁市字第00015218号-000152**号、00015223号、00015224号、00015226号-00015229号、00015231号-00015237号、00015239号、00015241号-00015243号、00015245号、000152**号]作价1098.83万元，交付申请执行人珠江银行，扣除被执行人矿山公司应优先支付职工的社保、医保及评估费后，余款抵偿申请执行人珠江银行的借款。上述财产权自本裁定书送达申请执行人珠江银行时起转移；三、申请执行人珠江银行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。
涉案第0510号土地上共有24幢房屋，本院将其中的22幢进行了评估。评估报告系湖南明诚房地产评估有限公司于2015年5月作出，编号为湘明评字（2015）第05110701号。报告记载：建筑面积共计8259.02平方米的22幢房屋估价结果为117.77万元；面积为49339.4平方米的第0510号土地估价为1013.29万元；面积为1699.98平方米的第0509号土地估价为51.17万元。另坐落在第0510号土地的2幢房屋，产权证编号为常房权证常宁市字第000152**号（建筑面积为304.59m²）和第00015240号(建筑面积49.35m²)没有进行评估,本院亦未将其抵债给申请执行人。
被执行人矿山公司对（2015）常执异字第13号执行裁定不服，向衡阳市中级人民法院申请复议。复议称：1、执行法院的评估遗漏了10处房产，将被执行人矿山公司未经评估的房产无偿执行给了申请执行人，损害了被执行人的财产权利；2、执行法院选取评估机构的程序不合法，评估报告的结论值得怀疑；3、执行法院没有全面保护矿山公司职工的合法权益。（2015）常执异字第13号执行裁定的执行行为违反法律规定，请予撤销其中第二、三项。衡阳市中级人民法院认为，本院（2015）常执异字第13号执行裁定中裁定抵债的常国用（2004）字第0510号土地上有2幢房屋未一并评估和抵债，根据“房随地走”的原则，房产所有权与土地使用权应当一并处置，执行法院裁定仅将抵债的土地范围内的部分房屋处置的执行行为不符合法律规定，应予以纠正。裁定如下：撤销常宁市人法院（2015）常执异字第13号执行裁定第二、第三项。
2016年1月29日，本院作出（2015）常法执字第85-1、171-1号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人衡阳矿山机械有限公司的坐落在常宁市松柏镇安源路118号（1、位于常宁市松柏镇巴子塘，常国用（2004）字第0509号，土地面积1699.98平方米、住宅用地，评估价：51.17万元，土地上（8栋配套用房（房屋所有权证号：常房权证常宁字第000152**号、00015221号、00015222号、00015230号、00015238号、00015244号、00015246号、000152**号）），建筑面积为2712.63平方米，评估价：108.38万元。2、位于常宁市松柏镇巴子塘，常国用（2004）字第0510号，土地面积：49339.4平方米，工业用地，评估价：962.12万元，土地上（24栋配套用房（房屋所有权证号：常房权证常宁市字第000152**号
--00015220号、00015223号--00015229号、00015231号--00015237号、00015239号--
00015243号、00015247号）），建筑面积为8924.2平方米，评估价：161.99万元。3、其他配套设施和绿化等共计8.87万元。三项资产作价1300万元，交付申请执行人常宁珠江村镇银行股份有限公司，扣除被执行人衡阳矿山机械有限公司应优先支付职工的社保、医保及评估费后，余款用于抵偿申请执行人常宁珠江村镇银行股份有限公司的借款。上述财产权自本裁定书送达申请执行人常宁珠江村镇银行股份有限公司时起转移。二、申请执行人常宁珠江村镇银行股份有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。
2015年10月29日，本院委托常宁市价格认证中心对矿产公司院内的树木进行价格鉴定。该中心以2015年10月29日作为价格鉴定基准日，价格为88700元。
2015年12月29日，本院委托湖南明诚房地产评估有限责任公司对矿产公司生产区的两处房产进行补充评估，对该公司生活区的房地产进行评估。该评估公司对常房权证常宁市字第000152**号、000152**号两处房屋在时点为2015年12月29日的价格（不包含土地使用权价值）进行评估，相应建筑物价值为44.22万元。
2015年12月30日，湖南明诚房地产评估有限责任公司基于本院的委托对常房权证常宁字第000152**号、00015221号、00015222号、00015230号、00015238号、00015244号、00015246号、000152**号8栋房产的建筑物价值（不含其所占土地使用权价值）进行评估，价值为108.38万元。
2016年1月12日，湖南省大丰和拍卖有限公司出“拍卖公告”，该公告的内容为“受法院委托，定于2016年1月28日上午9时48分在湖南省公共资源拍卖中心有限公司衡阳市中心依法按现状拍卖下述标的，现公告如下：一、1、位于常宁市松柏镇巴子塘，常国用（2004）字第0509号，土地面积：1699.98平方米，住宅用地，评估价51.17万元，土地上（8栋配套用房），建筑面积：2712.63平方米，评估价：108.38万元。2、位于常宁市松柏镇巴子塘，常国用（2004）字第0510号，土地面积：49339.40平方米，工业用地，评估价：962.12万元，土地上（24栋配套用房），建筑面积：8924.2平方米，评估价：161.99万元。3、其他配套设施和绿化等共计8.87万元。该标的整体拍卖，起拍价：1300万元，保证金：130万元。二、……三、……”
2016年1月29日，湖南省大丰和拍卖有限公司致函本院称：“受贵院委托对衡阳矿山公司在常宁珠江村镇银行抵押的：1、常国用（2004）字第0510号（估价为962.12万元），该宗土地上的24栋房产（估价为161.99万元）；2、常国用（2004）字第0509号土地（评估价51.17万元）和该土地上8栋房产（估价108.38万元）；3、该公司生活区内的树木（估价为8.87万元）；进行整体拍卖。我公司接受委托后，分别于2015年7月7日至8月6日和2016年1月12日至1月28日在湖南省公共资源拍卖中心进行了挂网公开拍卖，并作了广泛宣传，张贴了公告。由于房地产市场低迷，标的物价格偏高，无人竞买，均流拍。”
2016年3月24日，本院向矿山公司、肖建华、张劲松、邓和平公告送达了（2015）常法执字第85-1、171-1号执行裁定书，且告知“将被执行人衡阳矿山公司所有的坐落在常宁市松柏镇安源路118号上两宗土地及土地上的32栋配套用房、其他配套设施和绿化作价1300万元，抵偿给申请人珠江银行。”
2016年7月15日，本院向常宁市房产管理局送达了本院（2015）常法执字85-1、171-1号执行裁定书和协助执行裁定书，请该局协助执行“协助将坐落在常宁市松柏镇巴子塘的房产（房屋所有权证号：常房权证常宁字第00015217-0001522**号、0001522**号）交付申请执行人珠江银行。”
2016年8月4日，常宁市房产管理局将上述矿山公司的所有房屋已登记过户给珠江银行。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条的规定，评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。本院在执行本案过程中，需要对矿山公司的房屋和土地进行价值评估，没有经过当事双方协商确定评估机构，本院在选择评估机构时没采取随机的方式确定，违反了该规定，应予以纠正；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条的规定，拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。本院原在拍卖矿山公司的财产选择拍卖公司时没有组织双方当事人协商确定，本院也没有采取随机的方式确定，违反了该规定，也应当予以纠正。本院（2015）常法执字第85-1、171-1号执行裁定书中第一项中关于“三项资产作价1300万元”是错误的，应当予以纠正。所以，矿山公司的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条、第七条之规定，裁定如下：
撤销常宁市人法院（2015）常法执字第85-1、171-1号执行裁定第一项。
当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向湖南省衡阳市中级人民法院申请复议。
审 判 长 李鸿飞
审 判 员 唐建平
审 判 员 吴云鹤
二〇一七年十二月一日
代理书记员 贺 旻
打印责任人：贺旻校对责任人：唐建平
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第五条评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。
第七条拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。