上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第3486号上诉人（原审被告）上海*****酒店管理有限公司。上诉人（原审被告）上海升腾置业发展有限公司。两被上诉人共同委托代理人杨骏，北京市中银律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）上海金桥出口加工区联合发展有限公司。委托代理人王蕾，上海市佳信达律师事务所律师。委托代理人韩芳，上海市佳信达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海禾高酒店管理有限公司。委托代理人王龙，上海富石律师事务所律师。原审第三人上海学建教育管理咨询有限公司。原审第三人庄雪莲。上诉人上海*****酒店管理有限公司（以下简称*****公司）、上海升腾置业发展有限公司（以下简称升腾公司）因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一(民)初字第41562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月15日受理后，依法组成合议庭于2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人*****公司、升腾公司的共同委托代理人杨骏，被上诉人上海金桥出口加工区联合发展有限公司（以下简称金桥公司）的委托代理人王蕾、韩芳、上海禾高酒店管理有限公司（以下简称禾高公司）的委托代理人王龙到庭参加诉讼。原审第三人上海学建教育管理咨询有限公司（以下简称学建公司）、庄雪莲经本院合法传唤未能到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区黄杨路*****号内房屋系金桥公司向案外人上海信*****房产物业发展有限公司（以下简称信*****公司）受让。信*****公司1996年12月取得沪浦建（96）694号建设工程规划许可证，项目名称为*****国际学校，建设规模30125平方米，建筑工程项目表中记载有公寓1幢，*****层，面积10225平方米。1999年9月，信*****公司取得（1999）沪浦公消（验）字062号建筑工程消防验收意见书，明确包括*****层宿舍楼（建筑面积11682平方米）在内的房屋消防验收基本合格，但教师公寓楼地下室不得作为人员和仓库等使用。2000年9月，信*****公司沪浦建（2000）344号建设工程规划许可证，该证为沪浦建（96）694号建设工程规划许可证的补发超面积部分执照，其中建筑工程项目表中记载有教师学生宿舍楼1幢，*****层，1357.55平方米；宿舍楼出顶层232.78平方米。2007年金桥公司委托测绘单位对房屋进行测绘，建设工程竣工规划验收测量成果汇总表显示学生教师宿舍地下1层1604.3平方米，地上**11509.1平方米，总建筑面积13113.4平方米。2007年11月，金桥公司（甲方）与升腾公司（乙方）订立《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落上海市浦东新区黄杨路*****号上海市民办*****学校内的独幢楼房，建筑面积13113.4平方米（含地下室），租赁房屋的现有装修、附属设施、设备状况以现状为准，双方以现状交房。乙方向甲方承诺，承租房屋仅作经营酒店式公寓之用，租赁期内乙方应当自行申请并获得经营本合同所述营业所需的一切政府许可或批准证书。租赁期限为10年，自2007年12月20日至2017年12月19日，其中2007年12月20日至2008年8月19日为装修免租期。2007年12月20日至2010年12月19日期间，每平方米每天租金人民币（下同）1.05元，月租金为418,809元；2010年12月20日至2012年12月19日期间，每平方米每天租金1.1025元，月租金为439,750元；2012年12月20日至2014年12月19日期间，每平方米每天租金1.1576元，月租金为461,727元；2014年12月20日至2016年12月19日期间，每平方米每天租金1.2155元，月租金为484,822元；2016年12月20日至2017年12月19日期间，每平方米每天租金1.2763元，月租金为509,073元。乙方应于合同签署后3个工作日内向甲方支付2008年8月20日至2008年11月19日的首期租金1,256,427元，以后每3个月的租金乙方应在3个月首月的第5日前支付。合同签订3日内但不迟于甲方向乙方交付房屋之日（以二者孰早发生为准），乙方应向甲方支付定金1,200,000元，甲方将房屋交付乙方使用之日起，已支付的上述定金转为乙方的履行保证金。如乙方违反本合同的规定，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，数额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额或合同约定而定；如果乙方不履行本合同项下的规定致使甲方发生其他费用，亦由甲方在保证金中扣除。租赁房屋租期届满后乙方不续租的，乙方应将租赁房屋及附属设施、设备，并符合正常使用后的状态，经甲方验收合格后返还甲方，并付清所有应承担的费用后，甲方在60日内将保证金全额或余额返还乙方，不计利息。乙方不得将全部或部分租赁房屋转租给任何第三方，经甲方书面同意的除外。乙方在征得甲方书面同意后方可对租赁房屋进行必要的装修、改建或添加相应的设施、设备已满足其使用需要。乙方在装修前，应按规定向相关政府部门，如消防、卫生防疫等部门报审装修方案，若乙方未报审或方案未能获得批准，导致乙方无法在租赁房屋内正常营业的，应由乙方承担一切损失，并且不得影响乙方按本合同规定履行对甲方的义务；若乙方未报审或方案未能获得批准擅自装修，甲方可责令乙方停止并恢复原状，对房屋及设施、设备造成损失的，乙方应向甲方赔偿。租赁期满或提前终止后，乙方对租赁房屋进行装修而添加设施、设备的，除甲方书面同意保留外，乙方在返还房屋时应自担费用将其拆除并恢复到租赁房屋交付时的原状，拆除时应确保不损坏租赁房屋表面完好、使用性能及房屋结构；在拆除时对租赁房屋造成损害的，乙方应承担赔偿责任。双方同意，有下列情况之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按租期第一年月租金的五倍支付违约金……（四）乙方转租该租赁房屋的，（五）乙方逾期不支付租金累计超过三十日的……乙方逾期支付租赁房屋定金、租金、其他费用、未能按时补足保证金的，视为逾期付款，每逾期一日按未付金额的千分之五的比例支付滞纳金。双方还签订了《房屋租赁合同补充条款》约定，原租赁合同到期后，如乙方不再续租，乙方应承诺不得破坏或移走任何租赁房屋结构及租赁房屋内不可移动的设施、设备、附属物、添加物和房屋的内外装修，保证以到期日的经营原状整体移交给甲方。合同签订后，升腾公司于2011年11月19日给付金桥公司定金（保证金）1,200,000元，金桥公司交付了房屋。2008年4月，金桥公司（甲方）、升腾公司（乙方）、*****公司（丙方）签署《关于商铺租赁合同承租人变更之协议》，约定甲方同意丙方取代乙方作为该租赁房屋的承租人，继续履行合同，前提是合同中所列乙方的一切权利、义务均须由丙方承受；合同已得到履行的部分，视同丙方履行的部分；由于任何原因致使合同和本协议不能履行或不能完全履行，原合同关系立即自动恢复，乙方应无条件履行合同约定的丙方未尽的所有义务。2009年1月，金桥公司（甲方）与*****公司（乙方）签署《补充协议》约定，考虑到乙方发包的*****酒店工程已完成95%，现至春节，为承包方农民工回家过春节，保持社会安定，甲方同意暂退乙方保证金90万元；乙方保证在2009年6月30日前向甲方归还保证金90万元；如乙方在2009年6月30日前归还上述保证金的，则装修免租期延长至2008年12月19日。2009年1月20日，金桥公司退还*****公司保证金90万元。2009年6月29日，*****公司向金桥公司发出延长归还保证金90万元的申请报告。2009年7月、10月，*****公司向金桥公司发出申请，表示因装修工程影响居民，对作业时间进行了调整，影响工程进度；房屋未取得产权证，使用性质不明，作为商业经营用房，无法办理工商和环卫批文；消防设备联动工程不能连接，无法办理消防验收；地下室不能作为营业场所，导致营运面积减少。要求：延长保证金返还3个月；延长免租期，至工商、环保、消防手续办理完成，酒店可正常经营后计收租金；取消地下室租金，整体租金下降20‰。2010年3月，金桥公司出具委托书，委托*****公司对黄杨路*****号房屋进行经营及出租。2010年4月，金桥公司向金桥出口加工区管委会出具情况说明，内容为黄杨路*****号独幢楼房原设计为酒店式公寓并闲置多年，2007年出租于*****公司按公寓式酒店进行改造，为配合办理相关开业手续，需对房屋按公寓式酒店使用予以说明，请求管委会予以证明。金桥出口加工区管委会在该情况说明上盖章确认属实，并请相关部门予以支持。2010年7月，*****公司取得建设工程消防设计审核意见书，消防部门同意*****公司将黄杨路*****号酒店式公寓地上一至九层改建、内装修（改建后使用性质为酒店）。2010年8月，*****公司取得建设工程消防验收意见书，黄杨路*****号酒店式公寓地上一至九层改建、内装修（改建后使用性质为不评星级的酒店）工程消防验收基本合格。原审庭审中，当事人一致确认黄杨路*****号与黄杨路*****号系同一地址，现在的门牌号为黄杨路*****号。2009年9月3日，*****公司支付金桥公司保证金450,000元；2010年1月29日，*****公司支付金桥公司保证金200,000元；2010年6月8日，*****公司支付金桥公司保证金250,000元。2010年9月1日、2011年6月16日、2012年5月28日、2013年5月27日，金桥公司向原审被告发送律师函，要求原审被告支付拖欠的租金并承担违约责任。2010年9月8日，*****公司在回复律师函时称在办理一系列审批手续时，审批机关均要求提供产权证及房屋明确用途，但金桥公司仅提供了判决书、房地产交换合同等证明文件，不能证明房屋权属和用途，导致*****公司无法取得证照、不能正常经营；要求金桥公司尽快办理产权证，并将租金起算日期顺延至证照办理完成能够正常经营之日，同时，地下室不能作为经营场所，不应计算租金。2013年7月11日，*****公司向金桥公司发送关于履行房屋租赁合同有关问题的反映和请求，重申了上述意见，并表示*****公司2009年至2012年期间各行政管理部门多次上门检查，要求停止营业及罚款，使酒店不能正常经营；*****公司明确要求免去2008年12月20日至2010年9月14日期间的租金和地下室的租金。2013年7月16日，*****公司向金桥公司发送关于*****酒店支付租金的计划函，称自2013年7月1日起支付每个月的正常租金；2013年第一、二季度的租金在2014年5月30日前支付；要求免除2008年12月20日至2010年9月14日期间的租金；2010年9月15日至2012年12月30日的租金在2014年底前支付60%，2015年5月30日前付清；地下室常年漏水发霉，按规定不能作为营业场所，要求不计算租金；另外*****公司希望退出租赁合同，请金桥公司考虑。2013年10月10日，金桥公司向*****公司发送催告函，称2008年12月20日至2010年12月19日的月租金418,810元，应收10,051,440元，已收1,656,427元，未收8,395,013元；2010年12月20日至2012年10月19日的月租金为439,750元，应收10,554,000元，未支付；2012年12月20日至2014年12月19日的月租金为461,727元，2012年12月20日至2013年6月19日应收2,770,362元，未支付；2013年6月20日至2013年10月19日应收1,846,908元，已收1,304,971.43元，未收541,936.57元。要求*****公司在2013年11月10日前支付，如收到全部款项则不在追究违约责任、继续履行合同，否则按合同约定追究违约责任。2013年11月，金桥公司起诉至原审法院，请求：1、解除与*****公司、升腾公司签订的《房屋租赁合同》、《关于商铺租赁合同承租人变更之协议》，*****公司将房屋恢复原状并返还金桥公司；2、*****公司支付拖欠的租金人民币25,878,148.04元（计至2013年11月19日）以及自2013年11月20日起至*****公司实际返还房屋之日止的租金（按每月461,727元计算）；3、*****公司已付的保证金1,200,000元归金桥公司所有（审理中，变更该请求为保证金冲抵欠付的租金）；4、*****公司支付拖欠租金的违约金12,301,366.13元（按每日万分之五计算）；5、升腾公司对上述第2-4项诉请承担连带责任。原审另查明，2008年3月27日，升腾公司支付金桥公司首期租金1,256,427元。*****公司于2010年11月17日支付租金200,000元(金桥公司开具的发票为2008年11月20日至12月19日部分租金)，2013年5月7日支付租金200,000元，2013年7月4日支付租金200,000元（支付凭证注明“租金”），2013年7月22日支付租金199,687.90元（支付凭证注明“租金，2013年7月部分”），2013年8月30日支付租金405,283.53元（支付凭证注明“租金8月”），2013年9月29日支付租金300,000元（支付凭证注明“租金9月部分”），2013年10月12日支付租金105,283.53元（支付凭证注明“租金9月部分”），2013年11月29日支付租金405,283.53元（支付凭证注明“租金10月”）。金桥公司表示2013年10月10日催告函计算有误，2008年12月20日至2010年12月19日已付租金1,656,427元实际为1,456,427元，原因是2013年5月7日的20万元重复计算；租金应从2008年8月20日起算，因为2008年12月20日前的租金已经支付，故没有写入催告函。原审还查明，2010年5月，*****公司与上海**置业发展有限公司（以下简称**公司）签订房屋租赁合同，*****公司将黄杨路*****号*****瑞阁酒店房产，包括地下一层、一层和二层的部分、三层至八层的全部、九层部分，共计约9000平方米房屋，出租给**公司；租赁期限为2010年8月1日至2017年12月31日。2010年7月12日，*****公司、**公司、禾高公司签署主体变更协议，上述房屋租赁合同的承租方主体变更为禾高公司；同日，*****公司和禾高公司直接签署房屋租赁合同，租赁范围、租赁期限与原合同一致。2010年9月14日禾高公司**分公司取得系争房屋地址的公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2010年11月22日禾高公司**分公司取得系争房屋地址的特种行业许可证（住宿）。2013年，*****公司和学建公司签订房屋租赁合同，*****公司将黄杨路*****号一、二楼部分，建筑面积820平方米的房屋出租给学建公司，租赁期限为2013年7月20日至2017年12月19日。2013年12月，*****公司与庄雪莲签订房屋租赁合同，*****公司将黄杨路*****号C座汉庭酒店东边的一楼房屋（约300平方米）出租给庄雪莲，租赁期限为2013年12月20日至2017年12月19日。原审审理中，*****公司曾要求金桥公司赔偿装修等损失，并申请鉴定，后*****公司撤回鉴定申请，表示不要求在本案中处理装修损失。原审认为，金桥公司出租的房屋依法取得建设工程规划许可证且消防验收基本合格，属合法建筑，*****公司主张双方租赁合同可能无效，原审不予采纳。双方租赁合同及承租人变更协议合法有效，双方均应按照合同履行。现*****公司拒付租金的主要抗辩理由是金桥公司未能及时办理房屋的产权证和提供消防验收许可证，导致*****公司开办的酒店不能取得开业所需经营证照，不能实现房屋的使用目的。原审认为，租赁合同约定乙方自行申请办理经营所需的政府许可和批准证书，金桥公司出租的房屋属合法建筑、权属明确，相关证据也证明金桥公司在合同履行过程中已经向*****公司提供了有关房屋权属的证明等材料，履行了配合*****公司办理证照的义务。虽然，金桥公司曾在2010年4月向出口加工区管委会出具情况说明，要求对房屋用途进行证明，但目前的证据尚不足以证明*****公司是仅仅因为房屋用途问题导致迟延办理相关证照。因此，*****公司上述抗辩证据不足，原审不予采信。*****公司又认为地下室不能用于商业经营且因设计原因而发生渗漏水，故拒付该部分租金。原审认为，虽然建筑工程消防验收意见书上明确地下室不得作为人员和仓库使用，但并未禁止出租使用地下室，地下室是否符合承租后的使用用途，应由承租人在签订合同前充分考虑决策。而事实上，*****公司也已经将地下室转租给禾高公司实际使用。至于*****公司主张的地下室因设计原因而渗漏水，没有证据证明。故*****公司该项抗辩意见也不能成立。综上，*****公司要求免除2008年12月20日至2010年9月19日期间的租金以及地下室不计租金的意见，不予采纳。双方曾约定，*****公司在2009年6月30日前补足90万保证金则装修免租期延长至2008年12月19日。*****公司实际上补足保证金的时间在2009年6月30日之后，但*****公司曾向金桥公司申请延长补足保证金的时间。虽然目前没有证据证明金桥公司曾书面同意延长保证金补足时限，但在此后催讨租金过程中金桥公司从未提及过2008年12月20日以前的租金。在2013年7月*****公司出具的支付租金计划函中没有提及2008年12月20日前租金的情况下，金桥公司没有提出异议，反而在2013年10月10日的催告函中也对此未提及。至于金桥公司称，因为2008年12月20日之前的租金已经支付故未写入催告函，但原审核算截止该日升腾公司与*****公司全部已付租金均在该催告函中有记载（其中20万元确实重复计算），且均明确为2008年12月20日之后的租金。故原审认定金桥公司已同意免租期延长至2008年12月19日，*****公司要求租金自2008年12月20日起算，原审予以认可。*****公司抗辩金桥公司主张的部分租金已超过诉讼时效。免租期延长至2008年12月19日后，*****公司仍应在每三个月首月的第5日前支付租金该三个月租金，即在每年12月24日、3月24日、6月24日、9月24日前支付。现有证据中金桥公司首次系2010年9月1日发送催讨租金的律师函，故2009年9月19日以前的租金（最晚一期应于2009年6月24日前支付）确实已经超过诉讼时效，法院不再支持。2008年3月27日升腾公司支付的1,256,427元应计入2009年9月19日前的租金；*****公司2010年11月17日支付的200,000元、2013年5月7日支付租金200,000元均未注明租金指向的具体期间，也无其他证据证明该些款项具体指向的租金计算期间，故也计入2009年9月19日之前的租金。*****公司2013年7月4日支付的200,000元支付凭证上虽未注明计租期间，但金桥公司已将该款纳入2013年6月20日后的租金，*****公司2013年7月22日的199,687.90元、2013年8月30日支付的405,283.53元、2013年9月29日支付的300,000元、2013年10月12日支付的105,283.53元、2013年11月29日支付的405,283.53元支付凭证上均已注明计租期间，故上述金额计入2009年9月20日以后的租金。综上，2009年9月20日至2013年11月19日期间，*****公司应付租金21,915,132元，已付1,615,538.49元，尚欠20,299,593.51元。*****公司长期欠付租金，金桥公司要求解除合同，符合合同约定，原审予以支持。合同解除后，*****公司以及第三人禾高公司、学建公司、庄雪莲均已无继续使用房屋的依据，应当自房屋中迁出，将房屋返还给金桥公司。禾高公司、学建公司、庄雪莲因无法继续使用房屋所造成的后果，可依合同相对性另行主张。因金桥公司与升腾公司签署的补充协议中明确合同到期后按到期时的经营原状整体移交金桥公司，故金桥公司要求*****公司恢复原状，原审不予支持。金桥公司要求*****公司支付租金（合同解除后为使用费），原审对未超过诉讼时效部分予以支持。对于该部分的逾期付款违约金，金桥公司自愿调整至每日万分之五，原审予以支持。金桥公司要求将保证金抵充租金，原审予以准许。承租人变更协议约定，由于任何原因致使合同和本协议不能履行或不能完全履行，原合同关系立即自动恢复，升腾公司应无条件履行合同约定的*****公司未尽的所有义务，故金桥公司要求升腾公司对租金及逾期付款违约金承担连带责任，现*****公司、升腾公司对此没有异议，原审予以支持。据此，原审根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，于二〇一四年十月十六日作出判决：一、解除上海金桥出口加工区联合发展有限公司与上海*****酒店管理有限公司、上海升腾置业发展有限公司之间的《房屋租赁合同》、《关于商铺租赁合同承租人变更之协议》；二、上海禾高酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区黄杨路*****号地下一层、一层（部分）、二层（部分）、三至八层、九层（部分）承租房屋（约9000平方米）内迁出，上海学建教育管理咨询有限公司于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区黄杨路*****号一层（部分）、二层（部分）承租房屋（约820平方米）内迁出，庄雪莲于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区黄杨路*****号汉庭酒店东边一楼承租房屋（约300平方米）内迁出，上海*****酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区黄杨路*****号独幢楼房返还上海金桥出口加工区联合发展有限公司；三、上海*****酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日给付上海金桥出口加工区联合发展有限公司2009年9月20日至2013年11月19日期间欠付的租金20,299,593.51元及自2013年11月20日起至实际返还房屋之日止的租金或房屋使用费（按每月461727元计算），上海*****酒店管理有限公司已付的保证金1,200,000元直接冲抵上述款项中的相应金额；四、上海*****酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日给付上海金桥出口加工区联合发展有限公司逾期付款违约金8,578,171元；五、上海升腾置业发展有限公司对上述判决第三、四项确定的付款义务承担连带清偿责任；六、驳回上海金桥出口加工区联合发展有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233,297元，由上海金桥出口加工区联合发展有限公司负担41,109元，上海*****酒店管理有限公司、上海升腾置业发展有限公司负担192,188元。原审判决后，*****公司、升腾公司不服，共同上诉于本院，诉称：因被上诉人金桥公司未及时履行主要义务，导致租赁房屋不能实现使用目的，此期间不应当计算租金；出租房屋地下室不能使用，亦不应计算租金；原审判决的违约金过高，显失公平，应当予以调整；为保障各方利益，房屋租赁合同应当继续履行。据此，请求二审：1、撤销原审判决，改判双方的租赁合同继续履行；2、上诉人*****公司支付被上诉人租金11,551,206.51元；3、上诉人*****公司支付被上诉人逾期付款违约金2,065,355元；4、上诉人升腾公司对以上*****公司的付款义务承担连带责任；5、改判驳回被上诉人的其余原审诉讼请求。被上诉人金桥公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人禾高公司述称：其与*****公司的租赁合同正常履行，对于*****公司与金桥公司的纠纷并不清楚，要求继续使用房屋。原审第三人学建公司、庄雪莲未到庭发表意见。二审审理中，上诉人*****公司、升腾公司共同出示以下材料：1、档案机读材料一份；2、升腾公司与案外人的通信基站租赁协议2份；3、*****公司与案外人的通信基站租赁合同3份；4、*****公司与案外人房屋租赁协议1份。欲证明两上诉人另与案外人签有租赁协议，以上当事人均应参加诉讼。被上诉人金桥公司表示对上述材料的真实性无法确认，且与本案争议事实缺乏关联性。本院经审查认为，上述材料不属于二审新的证据，故对其证据效力不予确认。经审理查明，原审判决第7页第2自然段表述：“合同签订后，升腾公司于2011年11月19日给付金桥公司定金（保证金）1,200,000元，金桥公司交付了房屋。”，经查，时间应为“2007年11月19日”，本院对此予以更正。原审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案系争租赁合同系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，且租赁标的房屋取得建设工程规划许可、消防验收基本合格，故合同应属有效，双方当事人均应全面恪守履行。根据查明的事实，上诉人*****公司作为承租人长期拖欠租金未付，即便按照其自行计算确认的欠付租金金额，也已高达千万余元之巨，显然已构成违约，并且达到了双方合同约定的解除条件。据此，被上诉人金桥公司主张解除系争租赁合同，于法有据。现上诉人抗辩称，因被上诉人金桥公司未能提供符合酒店用途的证明文件，致其无法实现房屋使用目的。然根据双方的合同约定，租赁期内由承租人即上诉人方自行申请并获得经营所需的一切政府许可和批准证书，双方也未就上诉人所主张的提供产权文件作出特别约定；而且从查明的事实来看，被上诉人亦履行了相应的配合义务。由此，上诉人长期拒付巨额租金、拒绝履行其作为承租人最主要的合同义务，其抗辩理由不能成立。对其主张扣除一年租金的上诉请求，本院亦难以支持。关于上诉人提出地下室部分面积的租金减免，经查，仅是其向被上诉人单方面提出的请求，双方并未达成合意，且上诉人事实上仍将部分地下室承租面积进行转租获取收益，故原审就此节争议所作的处理，并无不当；关于违约金的调整，综合本案双方关于违约金标准的约定及案件的具体情况，原审对金桥公司自愿调整的比例予以认可，亦无不当，本院予以维持。至于上诉人提出还应追加其他次承租人参加诉讼，因其并非是本案必要的诉讼当事人，且次承租人与上诉人之间的法律关系可另行处理，并不影响本案争议事实的认定和处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币139,411元，由上海*****酒店管理有限公司、上海升腾置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  蒋辉霞审 判 员  叶振军二〇一五年一月二十日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……