福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第1494号
上诉人（原审被告）莆田市华友房地产开发有限公司，住所地莆田市涵江区国欢镇林柄村，组织机构代码证代码66036852-1。
法定代表人杨凤林，总经理。
委托代理人姚春兰、范培水，福建凌龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蔡梅芳，女，1978年5月11日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。
委托代理人陈庆清，涵江区梧塘法律服务所法律工作者。
上诉人莆田市华友房地产开发有限公司（以下简称华友公司）因与被上诉人蔡梅芳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2015）涵民初字第260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华友公司的委托代理人姚春兰、被上诉人蔡梅芳及其委托代理人陈庆清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年1月25日，蔡梅芳与华友公司签订《商品房买卖合同》（编号：MF-2007-01-NO.0076640）一份，其主要内容为：蔡梅芳向华友公司购买位于涵江区国欢镇林柄村华友广场第5号楼05号房，总金额988000元；付款方式为按揭付款，合同签订时，买受人付款49.8万元，余额49万元办理商业银行（或公积金）房屋按揭贷款；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自逾期之日起按买受人已付款每日万分之二支付违约金，直至交房之日止；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0003%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件：详见补充协议。
同日，蔡梅芳与华友公司签订作为附件六的《合同补充协议》，其主要内容为：买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）；出卖人与买受人约定，出卖人应当在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报莆田市产权登记机关，协助买受人办理该商品房权属证件所需相关手续。若买受人出现未按《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”的规定按时与出卖人结清房屋的面积差价款，或买受人未能及时在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人直接交付给房屋权属登记机构。因买受人原因造成买受人未能在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任；买受人委托出卖人代办并申领房屋权属证书，并将权属证书交由贷款银行或出卖人保管；在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续；买受人需交纳的税费以政府部门实际收取的项目和金额为准，由出卖人代收；出卖人的展示模型、样板房、楼书、广告和宣传资料等均不作为交房标准及商品房买卖合同的组成部分，双方之间的权利义务均以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议所约定的内容为准。次日，蔡梅芳支付给华友公司购房首付款498000元。同年1月27日，蔡梅芳缴纳了住宅专项维修资金9880元及物业相关费用。同年4月9日，蔡梅芳支付剩余的购房款49万元。
2012年1月13日，华友公司的项目“莆田市华友广场1﹟-4﹟楼”竣工验收质量合格。同年7月20日，莆田市公安消防支队作出莆公消验（2012）第0038号《莆田市公安消防支队建设工程消防验收意见书》认定，华友公司申报的莆田市华友广场1﹟、2﹟、3﹟、4﹟楼及地下室建设工程消防验收合格。同年11月20日，莆田市涵江区住房和城乡建设局同意华友公司申请“华友广场”城市排水许可。同日，华友公司取得讼争商品房所有权初始登记。2013年3月12日，华友公司通过中国邮政国内小包邮件向蔡梅芳邮寄交房通知书。同年3月17日，蔡梅芳缴纳了办证的相关税费（房产交易费、他项权费、工本费）。次日，蔡梅芳与华友公司办理了商品房交接手续。华友公司于同年3月26日将讼争商品房的所有权转移登记给蔡梅芳。2013年8月16日，华友公司与业主代表在莆田市涵江区相关部门的召集下参加关于华友第一城办理证件、永辉超市入驻及合同条款不合理问题的协调会，会议要求华友公司向国欢镇出具书面承诺书，确保房产总证在4个月后办好，分证再2个月后办好并分发给业主。会议认为，华友公司与永辉超市有签订入驻合同，但因永辉超市原因未能明确入驻。华友公司于同年8月20日出具《承诺书》一份，内容为：“承诺书在莆田市政府、涵江区政府以及国欢镇政府等相关部门的统一领导协调下，我司郑重承诺将积极申办“华友第一城”规划条件核实等相关手续，并承诺于2014年3月前办理完《房产证》。特此承诺莆田市华友房地产开发有限公司（印章）2013年8月20日”。2014年3月26日，华友公司将讼争商品房的所有权转移登记给蔡梅芳。蔡梅芳主张华友公司逾期交房、逾期办证及扩大宣传，已构成根本违约，遂于2015年1月5日诉至原审法院，提出原审诉求。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。蔡梅芳与华友公司签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。合同约定华友公司应在2012年12月31日前交付房屋，华友公司提供的证据不足以证明其于2013年3月12日通过邮寄邮件的方式通知蔡梅芳在其指定的交房期限内到指定地方办理房屋交接手续以及双方于2014年3月18日办理房屋交接手续系蔡梅芳的原因造成的，应承担举证不能的法律责任。华友公司逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。华友公司出具《承诺书》承诺于2014年3月前办理完《房产证》，此系华友公司自身真实的意思表示，华友公司主张《承诺书》系蔡梅芳与华友公司对办理房屋权属证书期限的变更，缺乏事实和法律依据，不予支持。《合同补充协议》第六条约定，华友公司应在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间后12个月将需要由其提供的资料报莆田市产权登记机关，该条约定明显减轻《商品房买卖合同》中约定由华友公司承担的责任，应当认定为无效。华友公司已于2012年11月20日取得房屋所有权初始预登记，但蔡梅芳于2014年3月18日才缴纳办证所需由华友公司代收的相关税费，且华友公司也在合同约定的期限内于2014年3月26日协助蔡梅芳取得讼争商品房的房屋所有权证，故蔡梅芳主张华友公司逾期办证并支付自2013年4月1日起计算的逾期办证违约金，缺乏事实依据，不予支持。蔡梅芳主张合同约定的逾期交房的违约金过低，而《商品房买卖合同》中关于华友公司逾期交房、逾期办理产权登记以及蔡梅芳逾期付款的违约金的约定均系双方真实的意思表示，对双方均有约束力，应按约诚信履行。故蔡梅芳主张逾期交房、逾期办理房产证的违约金按日万分之三计算，缺乏事实和法律依据，不予支持。蔡梅芳与华友公司明确约定蔡梅芳委托华友公司代办及申领讼争商品房的房屋权属证书，将房屋权属证书交由贷款银行或华友公司保管，讼争商品房的国有土地使用证登记手续需在蔡梅芳所在物业内全部买受人的房屋权属证书办理完毕后90日内办理等，蔡梅芳并未举证证明华友公司违反上述约定，且房屋权属证书、土地使用权证书的颁发是房屋权属登记机关和土地管理部门的职责，蔡梅芳主张华友公司立即办结《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并交付上述证书，缺乏事实和法律依据，不予支持。蔡梅芳在交房前支付房屋他项权费，对讼争商品房需要办理银行按揭贷款的抵押登记手续是知情的，且双方没有明确约定由华友公司保管房屋权属证书的期限。鉴于房产证和土地证是蔡梅芳购买商品房的权利证书，华友公司应在办理好相关登记手续后30日内将上述权利证书交给蔡梅芳。蔡梅芳主张华友公司扩大宣传造成根本性违约，但其并未就此主张权利，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给蔡梅芳已付购房款人民币988000元自2013年1月1日起至2014年3月17日止按日万分之二计算的逾期交房违约金。二、驳回蔡梅芳对莆田市华友房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6017元，由蔡梅芳负担人民币4033元，莆田市华友房地产开发有限公司负担人民币1984元。
一审宣判后，上诉人华友公司不服，向本院提起上诉。
上诉人华友公司上诉称，本案讼争的房屋在2010年6月12日通过房屋建筑工程竣工验收，于2010年7月15日通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。2013年3月12日，上诉人根据双方签订的《商品房买卖合同》上约定的被上诉人所留的联系地址邮寄交房通知，并由相关人员签收，说明被上诉人已经收到上诉人于2013年3月12日邮寄的邮件，被上诉人认为没有“收到邮件”或者“邮寄的内容并不是交房通知书”，应由被上诉人承担举证责任，原审举证责任分配错误。结合上诉人对讼争商品房5号楼的其他业主均采用相同方式邮寄通知内容，而其他业主均是在收到2013年3月12日的交房通知后，分别于指定的期限内到上诉人处办理交接手续的，可以进一步印证，本案上诉人于2013年3月12日邮寄给被上诉人的材料系交房通知书的客观事实。综上，请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判由上诉人支付给被上诉人已付购房款人民币988000元自2013年1月1日起至2013年3月12日止按日万分之二计算的逾期交房违约金；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人蔡梅芳答辩称，上诉人提供的国内小邮包的详情资料上并没有邮戳、日期和被上诉人的签名，说明上诉人并未邮寄交房通知书。上诉人也没有按照双方合同确认地址邮寄邮件，上诉人原审提供的证据不能证实其有向被上诉人按合同约定的地址邮寄邮件，且被上诉人并未收到上诉人所说的邮件，所以上诉人主张有邮寄过交房通知书是不能成立的。上诉人在原审提供的交房确认书明确确认其于2014年3月18日才把本案诉争房屋按合同约定交房标准交付给蔡梅芳，所以上诉人与被上诉人交房的时间应为2014年3月18日，原审法院认定上诉人与被上诉人交房的时间为2014年3月18日是正确的，原审法院对上诉人逾期交房的判决亦是正确的。原审法院未对逾期办证违约金进行判决，但被上诉人蔡梅芳为了息诉没有上诉。综上，本案上诉人的上诉请求是没有依据的，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人华友公司对原审查明的事实没有异议。被上诉人蔡梅芳对原审查明的事实中“2013年3月12日，被告通过中国邮政国内小包邮件向原告邮寄交房通知书。……被告于同年3月26日将讼争商品房的所有权转移登记给原告”有异议，认为原审法院在证据审查中已经对快递回执作出认定，被上诉人没有收到该邮件，也不能证明是交房通知书，该认定事实中的“同年”、“次日”均是指2014年；被上诉人对原审查明的其他事实没有异议。另查明：双方在《合同补充协议》中关于产权登记约定，上诉人应在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始预登记，但由于非上诉人原因造成被上诉人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。依据上诉人在原审提供的关于房产交易费等的《收款收据》及《交房确认书》等可以认定被上诉人蔡梅芳缴纳办证的相关税费及办理商品房交接手续的时间确为2014年。原审对该两部分事实认定有误，本院予以纠正。对本院纠正外的原审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
在本院审理过程中，上诉人华友公司向本院提供如下证据：
提供2010年6月12日竣工验收报告、商品房买卖合同五份、交房通知书6张、国内标准快递6张、交房确认书5张，用于证明：本案讼争的5号楼于2010年6月12日已通过房屋建筑工程竣工验收；被上诉人蔡梅芳购买的5号楼商品房与其他5案外人购买的商品房系同一栋楼，而其他5案外人在收到上诉人用同样的邮寄方式寄送交房通知书后便及时与上诉人交接，说明上诉人于2013年3月12日发出的通知是交房通知书，原审认定“被告提供的证据不足以证明其于2013年3月12日通过邮寄邮件的方式通知原告在其指定的交房期限内到指定地方办理房屋交接手续”是错误的。上诉人根据双方约定的被上诉人所留的地址向被上诉人邮寄交房通知书，并由相关人员签收，说明被上诉人已经收到上诉人于2013年3月12日邮寄的邮件，被上诉人认为没有“收到邮件”或者“邮寄的内容并不是交房通知书”，应由被上诉人承担举证责任，原审举证责任分配错误。
被上诉人经质证认为：对竣工验收报告真实性没有异议，但不能证明上诉人所要证明的对象，这是整个工程的竣工验收，不能代表是整个楼盘的竣工验收，整个楼盘还有配套设施的竣工验收。且竣工验收表里有的还没有落款时间，形式上存在很多瑕疵，不能证明上诉人所要证明的对象。上诉人提供的商品房买卖合同五份、交房通知书6张、国内标准快递6张、交房确认书5张等几组证据不能证明上诉人所要证明的对象；即使该些证据是真实的，也不能证明上诉人有向被上诉人邮寄过交房通知书，从上诉人提供的几份交房确认书里反而可以证实假如上诉人有邮寄交房通知书，交接时双方应该是签订确认书的，应该以确认时间为准，其他人是否收到被上诉人不清楚，也与被上诉人无关。
本院经审查认为，上诉人提供的2010年6月12日竣工验收报告复印自莆田市涵江区档案馆，被上诉人对该报告的真实性也没有异议，该证据可以作为认定本案事实的依据；上诉人提供的该6份交房通知书、中国邮政EMS国内标准快递6张及交房确认书等能够提供原件核对，根据双方在《商品房买卖合同》第二十条“文书送达”中及附件六《合同补充协议》第一条中关于“合同双方当事人”的地址的约定，该些证据可以作为认定上诉人所主张事实的依据。
根据上述对证据的分析认定，本院另认定事实如下：
2012年1月13日，华友公司的项目“莆田市华友广场5﹟楼”竣工验收质量合格。2013年3月12日，上诉人华友公司依据被上诉人蔡梅芳在双方合同中约定的地址、电话联系方式等通过中国邮政EMS国内标准快递向被上诉人邮寄了交房通知书，该邮件被“吴金堂”接收。交房通知书中通知被上诉人，上诉人华友公司将安排被上诉人于2013年3月17日进行房屋交付手续办理。
本院认为，上诉人华友公司与被上诉人蔡梅芳签订的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。上诉人按照被上诉人在双方合同中约定的地址、联系电话于2013年3月12日向被上诉人邮寄了交房通知书，虽然该交房通知的邮件被案外人“吴金堂”签收，但根据日常邮件收件的习惯及双方关于“文书送达”等的约定，可以认定被上诉人收到该交房通知书。双方在合同中约定华友公司应在2012年12月31日前交付房屋，华友公司却通知被上诉人于2013年3月17日交接房屋，故其应承担2013年1月1日起至2013年3月17日止的违约交房责任。虽然双方确认交房的时间为2014年3月17日，但因被上诉人没有按照上诉人通知的时间交接房屋，被上诉人要求上诉人承担逾期交房责任至2014年3月17日没有依据，不予支持。综上，对上诉人上诉有理部分，本院予以支持，无理部分，不予支持；被上诉人辩解不能成立，本院不予采纳。原审对逾期交房时间认定不当，造成逾期交房违约金处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2015）涵民初字第260号民事判决。
二、上诉人莆田市华友房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给被上诉人蔡梅芳已付购房款人民币988000元自2013年1月1日起至2013年3月17日止按日万分之二计算的逾期交房违约金。
三、驳回被上诉人蔡梅芳对上诉人莆田市华友房地产开发有限公司的原审其他的诉讼请求。
四、驳回上诉人莆田市华友房地产开发有限公司的其他上诉请求。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币6017元，由上诉人莆田市华友房地产开发有限公司负担人民币288元，被上诉人蔡梅芳负担5729
元；二审案件受理费人民币1984元，由上诉人莆田市华友房地产开发有限公司负担人民币342元，被上诉人蔡梅芳负担人民币1642元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 倪益群
一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。