安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第01030号
上诉人（原审被告）：赵志全，男，1974年4月8日出生，汉族，农民，户籍地安徽省明光市，经常居住地安徽省明光市。
上诉人（原审被告）：赵广明，男，1965年4月21日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。
上诉人（原审被告）：赵玉满，男，1974年2月21日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。
上诉人（原审被告）：赵正志，男，1964年12月17日出生，汉族，农民，户籍地安徽省明光市，经常居住地安徽省明光市。
上诉人（原审被告）：赵玉宝，男，1974年7月7日出生，汉族，农民，住安徽省明光市。
上述五位上诉人共同的委托代理人：黄国超，安徽奇胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：季磊，男，1977年10月24日出生，汉族，个体工商户，住安徽省明光市。
被上诉人（原审原告）：张劲松，男，1977年12月8日出生，汉族，无业，住安徽省明光市。
被上诉人（原审原告）：马仕友，男，1973年5月18日出生，汉族，无业，住安徽省明光市。
上诉人赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝为与被上诉人季磊、张劲松、马仕友宅基地使用权纠纷一案，均不服安徽省明光市人民法院于2014年5月20日作出的（2014）明民一初字第00636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝及其与上诉人赵志全共同的委托代理人黄国超，被上诉人季磊、张劲松、马仕友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：季磊、张劲松、马仕友均非明光市明光街道办事处林庄村陶郢组村民，赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝均为明光市明光街道办事处林庄村陶郢组村民。2010年8月8日，季磊、张劲松、马仕友与赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝签订土地转让协议书，协议约定：赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝将位于明光市林庄村陶郢队一宗面积约为500平方米（集体性质）的土地以242000元的价格转让给季磊、张劲松、马仕友建房，该宗土地具体位置：东至曹家同家，南至孙成龙和周道兵家，西至赵玉明和赵正刚家，北至村队水泥路。季磊、张劲松、马仕友于签订协议的当日支付赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝212000元土地转让款，后又付10000元，季磊、张劲松、马仕友实际付款222000元。季磊、张劲松、马仕友购买土地后尚未建房，后政府征收该宗土地，季磊、张劲松、马仕友取得土地征收款23000元。现季磊、张劲松、马仕友提起诉讼，要求：一、确认双方签订的土地转让协议无效；二、由赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝返还季磊、张劲松、马仕友242000元买地款。
原审法院认为：季磊、张劲松、马仕友不是明光市明光街道办事处林庄村陶郢组村民，根据法律规定，其不能享有明光市明光街道办事处林庄村陶郢组集体土地使用权。本案中，季磊、张劲松、马仕友与赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝签订的土地转让合同（协议），将明光街道办事处林庄村陶郢组集体土地转让给季磊、张劲松、马仕友进行非农业建设，即便该土地转让合同（协议）是双方当事人的真实意思表示，也违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，该条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因此，季磊、张劲松、马仕友与赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝之间的土地转让合同（协议）属于无效合同，赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝因该合同取得的财产，应当予以依法返还。对季磊、张劲松、马仕友要求赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝返还买地款242000元的请求，因合同无效导致返还财产的，返还限额应当以对方取得的财产数额为准，季磊、张劲松、马仕友实际支付给赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝222000元土地转让款，且季磊、张劲松、马仕友又领取23000元征地补偿款，赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝返还季磊、张劲松、马仕友土地转让款时，应当扣除季磊、张劲松、马仕友领取的土地征收补偿款，即赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝应当返还季磊、张劲松、马仕友199000元。赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝辩称双方是出租土地而不是转让，未提供证据予以证明，且出租与转让土地用于非农业建设的性质是相同的，都是违法且不受法律保护的行为，故对赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝的该辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，原审判决：一、确认原告季磊、张劲松、马仕友与被告赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝签订的土地转让合同无效；二、被告赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝于判决生效之日起二十日内返还原告季磊、张劲松、马仕友土地转让款199000元；三、驳回原告季磊、张劲松、马仕友的其他诉讼请求。案件受理费4930元，减半收取2465元，由被告赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝负担1965元，原告季磊、张劲松、马仕友负担500元。
赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝共同上诉称：季磊、张劲松、马仕友违反诚信，应承担因自己不当行为造成的不利后果。一审法院认定事实不清，没有考虑原物已无法返还的特殊情况，没有及时把握土地政策的调整变化，判决全部返还转让款显然不公。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法扣减100000元土地返还款。
季磊、张劲松、马仕友在庭审中共同辩称：双方所签订的合同是无效的，原审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。
在二审中，赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝提供一张欠条，证明：2013年1月10日，季磊、马仕友、张劲松出具30000元欠条，实际支付过212000元土地转让款。季磊、张劲松、马仕友质证认为，对欠条无异议，但后来又向赵玉满支付10000元。本院认为，该证据季磊、张劲松、马仕友对其真实性无异议，且与本案处理有关联，故对此证据予以采信。
当事人所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院另查明：双方签订协议的当日，季磊、张劲松、马仕友支付赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝212000元土地转让款，剩余欠款30000元，向赵玉满出具一张欠条，内容为：今欠到赵玉满土地款30000元，两个月付清。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：季磊、张劲松、马仕友要求赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝返还199000元土地转让款的请求能否成立。
宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，与享有者特定的身份相联系，法律禁止对宅基地进行私自买卖，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，非集体经济组织成员因购买农村宅基地而订立的买卖合同亦不具有法律效力。本案所涉土地权属性质为集体所有，作为涉案土地转让协议的购买人季磊、张劲松、马仕友三人均非明光市明光街道办事处林庄村陶郢组的村民，赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵正宝将位于该村民组的一片集体土地使用权出卖给季磊、张劲松、马仕友建房，违反我国现行土地管理法律、法规之规定，该份土地转让协议违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方所签订的土地转让协议应为无效。
关于季磊、张劲松、马仕友支付的土地转让款是否应当返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现季磊、张劲松、马仕友和赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝于2010年8月8日签订的土地转让协议因季磊、张劲松、马仕友均非明光市明光街道办事处林庄村陶郢组集体成员而致协议无效，因该合同取得的财产，双方均应予以返还。由于涉案土地已被拆迁征收，季磊、张劲松、马仕友已无法返还涉案土地，根据无效合同处理的相关法律规定，为减少当事人的诉累，季磊、张劲松、马仕友应当折价补偿，双方并对由此产生的损失应按各自的过错比例承担相应的责任。根据该份合同约定土地转让款共242000元，二审中，赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝提供了季磊、张劲松、马仕友出具的一张欠条，证明季磊、张劲松、马仕友尚有30000元土地转让款未支付，季磊、张劲松、马仕友对欠款无异议，但当庭陈述事后又向赵玉满支付了10000元，赵玉满当庭并不认可，季磊、张劲松、马仕友对此亦未提供其他证据证明，故依据现有证据只能认定季磊、张劲松、马仕友已向赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝支付了土地转让款212000元，而原审认定已支付转让款222000元，与本案事实不符，本院依法予以纠正。由于涉案土地征收补偿款为23000元，而季磊、张劲松、马仕友购买涉案土地共支付212000元，所获征收补偿款仅为23000元，故季磊、张劲松、马仕友为购买涉案土地造成的损失数额为189000元（212000元－23000元）。本案涉案土地为集体性质，赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝明知集体土地不能上市交易仍出卖给季磊、张劲松、马仕友，对此起买卖合同无效造成季磊、张劲松、马仕友的上述损失应承担主要赔偿责任，而季磊、张劲松、马仕友从村民手中购买土地准备建设房屋以期谋利，亦应对该损失自行承担相应的责任，综合双方的过错程度，本院酌定对此起合同无效造成的损失赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝应承担70%责任，季磊、张劲松、马仕友自行承担30%责任。故赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝应赔偿季磊、张劲松、马仕友损失132300元（189000元×70%），而原审判决确定返还199000元错误，系认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝称原审判决违背诚信原则及相关政策规定，将已收款全部返还错误，应当扣减100000元的上诉理由，部分上诉理由符合相关法律规定，对其合理部分予以支持，对超过部分，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省明光市人民法院（2014）明民一初字第00636号民事判决第一项，即：一、确认原告季磊、张劲松、马仕友与被告赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝签订的土地转让合同无效；
二、撤销安徽省明光市人民法院（2014）明民一初字第00636号民事判决第二、三项，即：二、被告赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝于判决生效之日起二十日内返还原告季磊、张劲松、马仕友土地转让款199000元；三、驳回原告季磊、张劲松、马仕友的其他诉讼请求；
三、上诉人赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝于判决生效之日起二十日内赔偿被上诉人季磊、张劲松、马仕友损失款132300元；
四、驳回被上诉人季磊、张劲松、马仕友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费2465元，由上诉人赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝共同负担1800元，由被上诉人季磊、张劲松、马仕友共同负担665元；二审案件受理费2275元，由上诉人赵志全、赵广明、赵玉满、赵正志、赵玉宝共同负担1775元，由被上诉人季磊、张劲松、马仕友共同负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 刘东升
代理审判员 张 倩
二〇一四年十月二十八日
代理书记员 郭东武
附：本案二审处理适用的主要法律规定
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。