广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法里民三初字第81号
原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层，组织机构代码：78578501-1。
法定代表人：向云。
委托代理人：郑雪亚，女，汉族，1987年5月27日出生，住河南省太康县，系该公司员工。
委托代理人：欧汉莹，女，汉族，1988年1月16日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。
被告：杨薇，女，汉族，1971年6月9日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：杨金荣，男，汉族，1970年9月9日出生，住江苏省常熟市，系杨薇配偶。
第三人：佛山市南海区万航置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇河村村委会，组织机构代码：55916757-3。
法定代表人：周卫军，该公司总经理。
委托代理人：王志平，男，汉族，1985年7月7日出生，住广东省广州市天河区，该公司员工。
原告佛山市万科物业服务有限公司与被告杨薇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，根据被告的申请，追加了佛山市南海区万航置业有限公司（以下简称万航公司）为本案第三人，本案由代理审判员麦上康依法适用简易程序于2015年12月30日、2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑雪亚、欧汉莹，被告杨薇及其委托代理人杨金荣、第三人的委托代理人王志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年3月4日被告向佛山市南海区万航置业有限公司购买了佛山市南海区里水镇旗峰路8号金色溪谷花园16号1602房，佛山市南海区万航置业有限公司于2014年1月9日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，通知要求其按照商品房买卖合约定到佛山金色溪谷物业服务中心（该服务中心为原告在金色溪谷项目设立的分支机构)办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。以及《万科金色溪谷花园前期物业服务协议》第三条规定，被告按联排别墅管理费4.5元/平方米/月的标准于每月15日前向原告交纳；在下月首日及以后交纳当月物业服务费，物业费不包含水电费公摊，水电费公摊应在次月15日前向原告交纳；在下月首日及以后交纳物业服务费及在次月15日后交纳水电费公摊视为逾期交纳，逾期一日，应交纳欠费总额0.5%的违约金。但从自2014年1月1日起至2015年10月31日止，经原告多次催缴，被告却一直不予交纳相关物业服务费及违约金。请求法院判令被告支付2014年1月1日至2015年7月31日物业服务费本金19706.06元、物业服务费违约金3153.42元、公摊水泵房电费本金139.66元、违约金28.27元、公摊园林照明电费本金86.37元、违约金13.62元，违约金暂计至2015年10月31日。
被告辩称：1.被告并非无故拖延交纳物业管理费，根本原因系涉案房屋未符合交楼条件，而被告也未收楼。在2013年底时，被告收到开发商的收楼通知去到现场收楼，在工作人员的陪同下，看到房屋室内多处存在漏水渗水现象，当时在房屋现场与工作人员沟通结果是开发商先将这些质量问题修复解决后再通知被告过来收楼，但至现在止，被告只收到催交物业管理费的通知，但对房屋质量问题只字不提，致使被告到现在还未收楼。2.配套未完善，原告未提供承诺的物业管理服务，原告主张物业管理费缺乏事实依据。原小区规划设计图上的“半山观景平台、绿色行山径”等区域均无影无踪，背面的护坡杂草丛生，容易大量滋生老鼠、蚊虫、蛇、蟑螂，与涉案房屋仅相隔5米的距离，却连基本的护坡工程也没有做，也没有边沟或排水沟，存在严重的安全隐患。根据溪谷置业指南，物业服务质量标准：有专职人员实施绿化养护管理；草坪生长良好，生长季节及时补裁补种，修剪整齐美观；定期组织浇灌，施肥和松土，做好防涝，防冻；乔木修剪至少每年2次，草坪修剪至少每年8次，灌木修剪至少每年8次；至少每月对绿化养护情况进行1次检查记录；××虫害防治，每月进行1次全面预防性消杀。现根据南海区规划局提供的溪谷小区规划图，被告认为目前16栋房屋的东面到用地红线之内，万科物业没有履行自己的承诺，给业主提供到物业管理服务。3.原告及开发商处理问题的态度极差，导致事情无法解决。当初售楼的廖小姐未到交楼就离职；原告催收物业管理费，被告恳请其向上级部门反映协调，解决被告的疑问，但都是石沉大海；开发商客户关系服务部的工作人员以看不懂图，无法决定为借口，拖延处理结果。试问，被告花这么多钱买套房子，连个正当沟通的渠道都没有。4.开发商擅自更改规划设计，违反合同的约定。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十条的规定，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划，设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人的同意。根据南海规划局提供小区平面布置图，16栋东面到用地红线之内规划包括观景平台和绿行山径等绿化景观，图纸显示没有变更。根据被告与开发商签订的《补充协议》第二十一条第一款第十四项规定，10-16号楼东面做有大面边坡支护和绿化景观。但到目前为止，16栋已经是最后一期竣工交付使用的，但是最后的护坡，排水沟以及绿化景观却迟迟不见踪影，仍然系原状。《补充协议》第十四条约定，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于金色溪谷花园最后一期竣工交付的时间，现在小区最后一期交付20多个月了，可被告认为重要的、与被告切身相关的配套设施还未开工。因此开发商根本未按照合同约定履行义务，严重违法合同的约定，侵犯被告的合法权益。综上，开发商未交楼，被告未收楼的情况下，原告即收取物业管理费有违公平原则。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述：房屋已经按照交楼通知书的日期交付，视为被告已经收楼，被告应当承担物业管理费。
庭审中，原告举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的主体资格情况。
2、广东省商品房买卖合同复印件1份，用以证明被告是涉案房屋的所有权人。
3、交付通知书复印件1份，用以证明该房产已交付被告使用。
4、万科金色溪谷花园前期物业服务协议复印件1份，用以证明物业服务费及公共水电费的公摊交费依据、交费时间以及逾期交费需承担的违约责任。
5、佛山金色溪谷公共水电分摊管理办法、公共水电公摊公示明细表、公共电费缴费发票复印件各1份，用以证明原告水电费的公摊原则，以及对此进行公示，并且垫付。
6、实测面积明细表复印件1份，用以证明收费面积。
7、EMS快递单回执复印件1份，用以证明原告以书面形式向被告进行催缴物业管理费。
8、欠费明细表复印件1份，用以证明被告所欠的物业管理费。
经质证，被告对原告举证的证据1、2、4无异议。证据3，认为有收到交付通知书，但因房屋质量有问题没有收楼。对证据5真实性无异议，但是与被告无关。对证据6没有异议。对证据7不予确认，没有收到，且并非被告本人签名。对证据8不予认可，对于欠费时间应从被告收楼开始，但被告一直没有收楼，且原告没有按照物业管理服务协议的要求提供服务，其费用应该打折，违约金被告不同意支付。
第三人对原告举证的证据无异议。
庭审中，被告举证如下：
1、照片复印件6份，用以证明房屋存在质量问题，以及目前房屋后面杂草丛生，没有达到合同约定的交付条件。
2、补充协议复印件1份，用以证明开发商违法了该协议的第十四条、第二十一条的约定，没有将约定的房屋交付给被告。
3、小区平面示意图复印件1份，用以证明开发商没有按照小区设计实施。
4、消费者投诉书、投诉终止调解通知书复印件各1份，用以证明被告曾就房屋质量问题及物业服务问题向消费者协会投诉。
5、南海市规划局提供的平面布置图存档复印件1份，证明在红线之内都应当有绿化，跟第三人之前的广告宣传是一致的。
经质证，原告对被告举证的证据1房屋漏水的三张照片不予确认，不能证明漏水是什么原因导致的，也不能证明渗水的具体时间。对证据2真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。对证据3真实性、合法性没有异议，从示意图看，被告所拍摄的绿化原告认为是在红线外。对证据4真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，投诉书是杨金荣书写，并非被告本人，所描述的事实也是其个人的主观意见，不能反映事实，终止调解通知书并未提及到对物业服务进行过投诉，与本案没有关联。证据5与原告无关。
第三人对被告举证的证据1照片不予确认，不能显示是涉案房屋，不能证明拍摄日期。对证据2真实性无异议，边坡支护已经完成，绿化尚在观察设计中。对证据3，印刷日期是2011年，现在不能确认宣传册的真实性，示意图已经显示印刷日期是2011年，但被告购买的房屋是2013年，这份广告实际上不适用于被告购买的房屋，户型平面上也有风险提示，规划设计也是以政府批准为准。对证据4的真实性无法确认。对证据5，被告所示的阴影部分是山体绿化，和一般的景观绿化不一样，只是不可以建造如观景平台等其他建筑物。
经审查，被告对原告举证的证据1、2、4、5、6的真实性无异议，本院对该证据予以确认。原告举证的证据3、7，被告不予确认，但原告提供的快递单收件人签名为“杨薇”，且被告在庭审中确认收到交楼通知书，本院对该证据的真实性予以确认。证据8，本院对其真实性予以确认。原告对被告举证的证据2-4真实性无异议，第三人对证据5真实性无异议，本院对被告举证的证据2-5真实性予以确认。被告举证的证据1，因不能证明为案涉房屋，本院不予认定。
综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院查明和确认以下事实：被告与第三人万航公司于2013年3月4日签订《商品房买卖合同》，约定被告向万航公司购买位于佛山市南海区里水镇旗峰路8号金色溪谷花园16号楼1602房，该商品房为4层住宅，建筑面积共199.16平方米，总价2183989元，合同约定的交楼时间为2013年12月30日。后双方签订的《补充协议》第二十一条第1项“本合同项下商品房周边存在如下不利因素”第14点写明“10～16号楼东面做有大面边坡支护和绿化”。另，根据万航公司的户型品鉴宣传册中项目总平面示意图以及规划图显示，原告该商品房为半山观景别墅，万航公司在该小区用地范围内规划有绿色行山径，红线范围外是半山观景平台。
2012年11月28日，原、被告签订《万科金色溪谷花园前期物业服务协议》，约定原告为被告该物业提供物业管理服务，联排别墅按4.5元/月/平方米收取物业管理费，小区公摊水电费按实分摊。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向被告交纳当期物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向被告支付违约金。被告的物业计费面积为199.05平方米，每月物业服务费为895.73元。同时约定业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金。
截至原告起诉之日，被告尚未办理收楼手续。原告认为第三人万航公司已向被告发出收楼通知书，要求被告于2013年12月30日办理收楼手续，被告没有如期办理收楼手续，故物业管理费应从2014年1月1日开始计收。被告则认为虽收到收楼通知，但因房屋存在质量问题且第三人更改规划设计，未达到交楼标准，多次与万航公司及原告沟通协商，但未能妥善解决故一直没有收楼。被告的配偶杨金荣曾于2014年10月22日向佛山市南海区消费者委员会里水分会投诉要求案涉小区恢复半山观景平台。
另，本院在2016年1月29日上午开庭审理过程中，通知原、被告及第三人万航公司当天下午15时到现场看房屋是否存在渗水问题，当天下午原告及被告依约到现场，但被告称无法联系到保管该房屋钥匙的员工，故未能进入房屋内部。经从与该房屋相邻的1601房上二楼阳台，可看到1602房东面山坡杂草丛生，坡上未做任何支护措施，小区的围栏在山坡上面。
本院认为：本案的争议焦点为被告是否应从2014年1月1日起交纳物业管理费等费用。原告认为被告已收到收楼通知书而没有办理收楼手续，故应按照交楼通知书确定的交付日期之次日起开始计收管理费，被告确认收到收楼通知，但因房屋未达到交楼条件故而没有收楼。根据原告提交的证据可知，被告尚未办理收楼手续，虽被告收到收楼通知，但据被告提交的里水消委会投诉终止调解通知书可知，被告确因房屋问题向有关部门投诉处理过。被告提出的房屋渗水问题，本院通知各方当事人到现场看是否确实存在渗水问题，但因原告的原因未能进入房屋内部，原告应对此承担相应不利的后果。房屋东面山坡围栏内的部分属于小区公共绿化，杂草丛生，未经修剪，有碍观感，确与合同约定不符，被告以此与原告及第三人沟通协商故而未办理收楼手续，情有可原，原告及第三人亦未能举证证明案涉房屋确已符合收楼条件而被告坚持拒绝收楼。故在第三人未将物业交付给被告的情况下，原告请求被告支付2014年1月1日起至2015年10月31日的物业管理费、公摊费用及违约金等，没有事实和法律依据，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费189.09元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 麦上康
二〇一六年三月一日
书 记 员 徐 琼