河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第5413号
原告（反诉被告）尹青（曾用名尹秀丽）。
委托代理人李杰，河南栋梁律师事务所律师。
被告（反诉原告）丁克红。
委托代理人郭建军，河南千益律师事务所律师。
原告尹青诉被告丁克红房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告丁克红诉反诉被告尹青房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹青及其委托代理人李杰、被告（反诉原告）丁克红及其委托代理人郭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年3月24日，原、被告签订一份购房协议，约定被告将位于郑州高新区化工路30号12号楼3单元1层21号的房屋卖给原告，总价款42000元，合同履行过程中，被告要求增加10000元，原告也予以认可。原告支付52000元购房款后，被告却没有及时协助原告搬离房屋产权变更登记。故请求判令被告协助原告办理房屋产权登记手续，将位于郑州高新区化工路30号12号楼3单元1层21号（郑房权证字第99010425**）的房屋过户到原告名下，房屋过户费由被告承担。
被告辩称：1、原、被告签订的购房协议已经解除；2、协议解除后，原告迟迟不搬出被告的房子，被告要求原告支付费用；3、2004年3月24日原、被告签订的合同是4.2万元，之后变更为6.2万元，原告没有足额支付房款，无权要求被告过户。因本购房协议已解除，原告没有在法定时间内主张权利，本次起诉法院应不予受理。
反诉原告诉称：2004年3月24日，反诉原告与反诉被告签订购房协议一份，约定：反诉原告将其所有的位于郑州市中原区化工路30号院12号楼3单元21号（一楼西户）的房屋以42000元卖给反诉被告，并明确约定购房款最迟于2004年6月30日付清。但是反诉被告没有按期付款。2004年7月2日，双方又签订了一份购房补充协议，特别约定房款最迟在2004年6月30日前付清，超过一个月零10天取消协议，房子返还反诉原告，预付的房款返还给反诉被告，不得反悔。可反诉被告到期后没有付清房款，双方又重新将房款约定为62000元，并约定于2006年5月30日前付清。到期后，反诉被告仍没有如约付款，于是反诉原告于2006年5月31日通知反诉被告解除购房协议，并要求反诉被告将房子腾空搬出，但反诉被告长期占用房屋拒不搬出。故请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的购房协议，反诉被告搬出房屋并支付房屋占用使用费48000元；2、判令反诉被告支付合同罚金18000元。庭审中，反诉原告将反诉请求第一项变更为：确认反诉原告与反诉被告签订的购房协议已解除。
反诉被告辩称：原、被告2004年3月24日签订购房协议后，反诉被告已分7次向反诉原告支付购房款52000元，其中包含10000元违约金。如果依据反诉状所述合同已解除，则反诉原告就不应在合同解除后再收取反诉被告房款5000元。当事人行使合同解除权应当在有效期限内行使，逾期不行使，解除权消灭。本案中原、被告之间的房屋买卖已完成交易，且反诉被告实际占有、使用房屋9年之久，反诉原告已丧失要求解除合同的权利。
原告为支持其诉讼请求和反诉答辩意见，向本院提交以下证据：1、房屋所有权证存根一份，证明位于郑州市化工路30号12号楼3单元21号的房屋可以合法买卖，房屋所有权人是丁克红。2、购房协议一份，用以证明原、被告于2004年3月24日就上述房屋的买卖达成协议，约定房屋总价款42000元。3、收条七份，证明原告从2004年4月30日起向被告支付购房款，在合同履行过程中被告要求增加10000元，原告也予以认可，至2006年7月1日共支付给被告购房款52000元，被告却没有协助原告办理产权变更登记。4、户籍证明一份，证明购房协议中的尹秀丽与本案原告尹青系同一人，尹青的曾用名是尹秀丽。
被告对上述证据的质证意见为：1、对证据1无异议。2、对证据2无异议。3、对证据3收条的真实性无异议，但双方重新约定的房款为62000元，原告只支付了52000元，且收条上记载的都是房款，不是违约金。4、对证据4无异议。
经审查，原告提供的证据均为原件，被告对其真实性均无异议，且均与本案具有直接关联性，故本院全部予以采纳。
被告为支持其本诉答辩意见和反诉请求，向本院提交以下证据：1、购房协议一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，当时约定的房款是42000元。2、购房协议补充一份，证明原告如果超过一个月零十天不付款的话，可以取消该购房协议。3、原告书写的保证书二份，证明房款已增加了20000元，原告保证2006年5月30日前付款，双方还约定了违约金是5000元和3000元。
原告对上述证据的质证意见为：1、对上述证据的真实性均无异议，但证据2中的补充协议只能证明双方签订了补充条件的协议，不能证明合同已解除，如果合同已解除的话，就不会有之后的保证书及两次付款。2、对于证据3中2006年3月25日的保证书，签名是真实的，但该证据是由两份显示不同内容的证据粘合在一起的，被告将不利于自己的证据撕掉了。该份证据不能证明双方重新约定购房款为62000元。即使该份证据是真实的，也恰恰证明双方并未就购房款重新达成协议。
经审查，本院对被告提供的证据做以下认定：1、证据1系原件，与原告方提供的购房协议内容一致，原告对该证据无异议，故本院予以采纳。2、证据2系原件，原告无异议，故本院予以采纳。3、证据3中2004年9月23日的保证书是原件，原告不持异议，故本院予以采纳；证据3中2006年3月25日的保证书系原件，原告虽对该证据存在笔迹颜色不同和粘合现象提出质疑，但对保证书的签名并没有异议，且被告解释称：保证书是完整的，只是纸撕裂了，被告将其粘在了一块儿；笔迹的颜色不同，是在书写的过程中笔没水了，换成了另一枝笔。本院认为，被告的解释较为合理，原告并没有证据证明被告有拼接该证据的事实，也没有申请鉴定，故对2006年3月25日的保证书，本院予以采纳。
被告申请证人弓某出庭作证。证人弓某出庭作证称：大概2006年过了六一之后，丁克红找证人一块儿去中原制药厂，丁克红跟证人说，她卖的房子对方房款一直没付清，让证人跟她一块儿去通知对方让对方走人，房子不卖了。丁克红敲门之后出来一个女的，她们俩在一块儿说话，具体说话内容证人听不清。
本院依据认定的证据及本案开庭笔录，确认以下事实：
2004年3月24日原、被告签订购房协议一份，协议内容为：1、丁克红将其在中原制药厂家属院12号楼3单元1楼21号房屋卖出，房款42000元；2、房款自2004年3月24日至2004年6月30日付完，其中3月24日付定金1000元，3月30日前付首付款10000元，其余房款最迟在6月30日前付清，否则买方需承担1000元罚金；3、房款付清之日，卖方将房本交与买方尹秀丽；4、以往水电费由丁克红负责，过户费由尹秀丽负责；5、协议已签，双方不得反悔，否则违约方将付罚金5000元。协议签订后，原告即搬入本案所涉房屋中原制药厂家属院12号楼3单元1楼21号居住。
2004年4月30日，原告向被告交付房款3000元，2004年6月12日，原告向被告交付房款16000元。
因原告没有在2004年6月30日前付清房款，原、被告双方于2004年7月2日签订补充协议，补充协议的内容为：鉴于购房方到合同最后期限尚未完全付清房款，特别对购房协议第二款补充如下：付房款最迟在2004年6月30日前付清，超过1天加收1000元罚金，超过10天加收2000元罚金，超过20天加收3000元罚金，超过30天加收5000元罚金，超过1个月零10天取消协议，房是房主的房，钱是购房人的钱，不能反悔。
该补充协议签订后，原告仍不能按照约定期限付款，原告于2004年9月3日向被告出具保证书一份，保证：2004年9月3号至9月6号还清剩余买房欠款，如果9月6号拿不回，愿意受罚5000元。
此后，原告分别于2004年9月11日、2004年10月5日、2004年12月7日向被告支付房款5000元、3000元、5000元，被告均出具了收条。
2006年3月25日，原告又向被告出具保证书一份：今欠丁克红房款20000元，保证在2006年5月30号之前归还，如果到5月30日之前还不上，尹秀丽愿意主动受罚3000元。此保证后出具后，原告于2006年5月28日向被告支付房款15000元，于2006年7月1日向被告支付房款5000元。
庭审中，原告称2006年7月1日交付完最后一笔房款后，被告将房产证交给了原告。被告称原告是先搬进去住，房产证是后来交给原告的，具体交付时间记不清楚了。
原告至今仍在本案所涉房屋中居住。现因原告要求被告协助办理过户手续，被告反诉要求确认房屋买卖协议已解除，从而形成本案纠纷。
本院认为：原、被告签订的购房协议及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。购房协议签订后，原告即搬入所购房屋中居住，被告履行了交付房屋的义务。在合同履行过程中，原告多次迟延付款，并两次向被告出具保证书，承诺愿意承担逾期付款违约金。根据补充协议和两份保证书的约定，原告共计应当向原告支付违约金18000元。关于房款的数额问题，因购房合同约定房款为42000元，在合同履行过程中，2006年3月25日出具保证书之前，原告共向被告支付房款32000元，原告在2006年3月25日保证书中认可尚欠被告房款20000元，且之后也向被告支付了20000元房款，被告予以接受，原、被告的行为说明双方已将房款总额变更为52000元，且这52000元房款至2006年7月1日已全部付清。关于原、被告之间的购房协议是否解除的问题，因原告已于2006年7月1日付清全部房款，原告至今在所购房屋中居住，被告也早已将房产证交付给原告，故双方之间的房屋买卖合同已履行完毕。虽然补充协议中约定超过一个月零十天支付房款可以取消协议，但在之后的履行过程中，被告已收取了全部房款，其证人弓某的证言无法证明被告曾向原告作出过解除合同的意思表示，被告没有证据证明其向原告行使过合同解除权。故对于被告要求确认购房协议已解除的诉讼请求，本院不予支持。房屋买卖合同履行完毕后，协助办理产权过户登记系当事人的法定义务，根据双方的购房协议约定，过户费用应由原告尹青负担。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告丁克红于本判决生效后三十日内协助原告尹青办理郑州市化工路30号院12号楼1单元21号房屋的产权过户手续（所需费用由原告尹青负担）。
二、反诉被告尹青于本判决生效后十日内支付反诉原告违约金一万八千元。
三、驳回反诉原告丁克红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一百元，反诉案件受理费七百二十五元，共计八百二十五元，由原告尹青负担二百五十元，被告丁克红负担五百七十五元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 申晓娟
代理审判员 汪 涛
人民陪审员 陈 洋
二〇一四年二月十四日
书 记 员 王铭浩