天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓟民初字第0815号
原告王丽君，农民。
委托代理人刘德全，天津郭俊海律师事务所律师。
委托代理人王玉玲，天津郭俊海律师事务所律师。
被告白志华，退休职工。
被告秦玉荣，农民。
二被告委托代理人白德强，天津正轩律师事务所律师。
原告王丽君与被告白志华、秦玉荣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖宝珠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘德全、王玉玲，被告白志华、秦玉荣及二被告委托代理人白德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与二被告夫妻相识，但不是同村人。2005年3月份双方订立口头协议1份，内容为：二被告购买原告位于原蓟县李庄子乡东沿河后小街路北宅院一处，东临白志仓、西邻王爱民，双方协商作价12000元，该宗地地号为21-4-（1）-28，占地面积200平方米。协议达成后，原告收取二被告房款12000元，将该处房屋交给二被告使用。原告认为此次买卖未经政府同意作变更登记，也不符合土地管理法的相关规定。故原告起诉，要求确认二被告与原告于2005年3月份所订立的（地号为21-4-（1）-28）口头买卖房屋协议为无效；诉讼费由被告承担。
原告向本院提交以下证据予以证明：
证据1、2015年1月21日蓟县邦均镇东沿河村民委员会出具的《证明》1份；
证据2、土地登记申请、调查、审批表（复印件）1份。
二被告辩称，原告诉求房屋买卖合同纠纷不妥；原告诉讼主体不适格，原告对房屋及宅院不享有法律上的诉权，双方争议房屋及宅院根据集体土地建设用地使用证登记为蓟县李庄子乡小富庄村王丽君，而本案原告身份为蓟县邦均镇东沿河村王丽君，不是同一主体，应当待争议房产确认为原告以后，原告才可以提起诉讼；原、被告双方口头买卖房屋属实，应该在2004年7月，被告给付原告房款12000元，原告交付房屋和产权证，被告自2004年10月份居住至今对该房有重大投入，有生产、生活资料，合同履行及被告的居住现状均不应当确认为无效，请法庭驳回原告的诉求。
二被告向本院提交以下证据予以证明：
证据3、《集体土地建设用地使用证》1份；
证据4、原告于2004年7月12日出具的收条1张，用以证明原告收到被告给付的购房款12000元。
经本院庭审质证，原告对被告提交的证据4无异议，故本院对证据4予以采信。
当事人对涉及本案争议焦点的下列证据有异议：
一、原告提交的证据1为2015年1月21日蓟县邦均镇东沿河村民委员会出具的《证明》1份，内容为：“东沿河村民王丽君把自己房屋卖给西沿河村民秦玉荣、白志华（夫妻），当时大队不知情，东沿河村委会特此证明。”,用以证明王丽君把自己房屋卖给二被告的事实。二被告对该证据有异议，认为村委会不是确权发证的机构，不能证明王丽君把自己的房屋出卖，且内容前后矛盾，“村委会”与“大队”不是同一概念。因二被告认可房屋买卖的事实，故本院对该证据中二被告认可的事实予以采信，其余部分不予确认。
二、原告提交的证据2为土地登记申请、调查、审批表（复印件）1份，用以证明这块土地的使用者是王丽君。二被告对该证据有异议，认为原告提供的是复印件，故对其真实性不予认可，该证据不能证明本案原告对房子具有使用权和所有权，应以《集体土地建设用地使用证》为准。经本院核对，该证据与事实及蓟县邦均镇人民政府村镇建设土地管理所《土地使用权登记卷》登记内容一致，故本院对该证据予以采信。
三、二被告提交的证据3为《集体土地建设用地使用证》1份，用以证明土地使用者为“王丽君”，被告所购买房屋、宅院登记为李庄子乡小富庄“王丽君”。原告对该证据的真实性没有异议，认为原告的登记地址李庄子乡小富庄村是原告娘家的登记地址，被告对这一说法予以否认。因原告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信；虽证据3地址一栏为“李庄子乡小富庄”，但土地使用者、图号、地号、用地面积、建筑占地等均与证据2一致，原告无其他证据佐证“王丽君”非本案原告，故对被告所主张的“被告所购买房屋、宅院登记为李庄子乡小富庄‘王丽君’”证明目的不予确认。
经审理查明，原告王丽君系天津市蓟县邦均镇东沿河村村民，被告秦玉荣系天津市蓟县邦均镇西沿河村村民，被告白志华系退休职工，被告秦玉荣与被告白志华系夫妻关系。1997年5月12日原告王丽君购买刘永江房产一处，该房产坐落于东沿河村后小街路北，该房产面积200平方米，其中建筑面积76.30平方米，东临白志仓、西邻王爱民、南邻街道、北邻空地。1997年9月13日原告对该宗地申请土地登记，申请土地使用者为原告王丽君本人，申请登记面积为538.58平方米，1997年10月20日蓟县规划土地管理局为原告填发《集体土地建设用地使用证》，该证除“地址”一栏为“李庄子乡小富庄”与外，其余均与申请登记一致。2004年7月12日，在中介人金旭明在场见证下，原告与二被告订立口头房屋买卖合同，将上述房产以12000元价格卖给二被告。二被告按约付清购房款，原告为被告秦玉荣出具收条1张，并将该房产及《集体土地建设用地使用证》交付二被告，二被告在该房产处居住至今。2015年4月14日，原告具状起诉，要求确认二被告与原告于2005年3月份所订立的（地号为21-4-（1）-28）口头买卖房屋协议为无效。
另查，原李庄子乡东沿河村现更名为蓟县邦均镇东沿河村。
上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人的陈述意见在案佐证。
本院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷，因原、被告双方均认可房屋买卖的事实，原告作为合同相对方起诉主体适格，《集体土地建设用地使用证》的“地址”与申请登记不符不影响本案实体处理。原告王丽君与被告白志华、秦玉荣之间的口头房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地不得向非本经济组织成员转让或出售，根据“房地一致”原则，农村集体经济组织成员亦不得向非本经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋，而二被告不是蓟县邦均镇东沿河村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了国家相关法律、法规的规定，故双方之间的口头房屋买卖合同无效。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、原告王丽君与被告白志华、秦玉荣于2004年7月12日所订立的口头房屋（坐落蓟县邦均镇东沿河村，地号为21-4-（1）-28，图号为526.20-431.30）买卖合同无效；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费40元，由原告负担20元、二被告负担20元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 肖宝珠
二〇一五年七月八日
书记员 赵丽兴
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》
第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
“……………………….”
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。