江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终718号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵德志，男，1968年6月3日出生，汉族，住河南省永城市。
委托诉讼代理人：王桂男，江苏开明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴昊，男，1983年5月17日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：王胤，上海方本（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗恒，上海方本（苏州）律师事务所实习律师。
上诉人赵德志因与被上诉人吴昊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初6519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
赵德志上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人退还房屋租金85000元、租房押金10000元;被上诉人赔偿装修、改造损失10万元；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与上诉人签订了租赁合同，承租上述房屋后，上诉人向被上诉人支付了房租45000元、押金10000元，并开始进行了相应装修、改造用于开办养生馆，办理了营业手续，准备用于经营美容、美甲服务业务。但是，在装修、改造期间，有案外人许加龙就房屋使用权及室内物品、设备主张权利并阻碍上诉人使用上述房屋，并向上诉人出示《租房合同》明确该合同尚在有效期间内（自2015年11月14円起至2021年11月13日止），认为上诉人使用房屋违法，阻挠上诉人使用房屋。为此，上诉人与被上诉人进行交涉，但是一直得不到有效解决，也无法正常使用房屋。2017年1月11日，上诉人在被上诉人承诺一定解决先前房屋租赁纠纷基础上向其支付房租40000元。但是，最终被上诉人使用未能解决，并在房租到期后继续索要房租，遭到上诉人拒绝。上诉人继续与被上诉人交涉，要求解决先前纠纷保证房屋正常使用，让上诉人正常开业，但一直无果。2017年5月，被上诉人以上诉人未支付房租为由解除双方租赁合同，在未给合理搬迁时间情况下收回房屋，造成上诉人室内物品被他人占有。此后，上诉人发现被上诉人所出租房屋并非被上诉人所有，系被上诉人向他人承租，也没有转租权利。一审案件事实审查不清，不仅对于房屋所有权人是否真实同意转租的情况没有核实，对于房屋所有权人应该依法追加为第三人也未进行追加，而且对被上诉人一房两租并阻碍上诉人使用房屋的情形也未予以认定。同时，上诉人认为上述房屋在上诉人承租期间，有案外人主张权利并影响上诉人使用，上诉人要求被上诉人积极处理另外一个租赁合同纠纷，并要求在上一份租赁合同明确解除前，上诉人也完全有理由和依据中止合同的履行，但是一审法院对此却毫无考虑。上诉人对于一审判决不服，只能依法上诉，请求公正处理。
吴昊辩称：1、被上诉人按照租房合同约定向上诉人出租房屋不存在违约行为，上诉人要求被上诉人返还租金、房屋押金、赔偿损失无事实和法律依据。在上诉人承租系争房屋之前被上诉人与案外人许加龙的租房合同已经终止，被上诉人已收回房屋且许加龙已经搬离系争房屋。上诉人承租房屋后正常使用该房屋，并以该房屋为注册地址成立了姑苏区黛诗菲尔美容养生馆开展经营，同时上诉人在提供短信中也提到了上诉人准备好了下半年的房租，从侧面证明上诉人能够正常使用该房屋。上诉人未提供证据证明案外人许加龙阻挠上诉人正常使用租赁的房屋，退一步讲即使案外人阻挠上诉人使用房屋，上诉人也应当向案外人提出相关主张，无权要求被上诉人返还租金。此外被上诉人向上诉人转租房屋已经取得现房东李克俭的同意，不存在违反合同约定转租房屋的情形。2、根据双方签订的租房合同第5条第1款的约定，如上诉人超过30日未付租金的，被上诉人有权没收保证金，因此上诉人无权要求被上诉人返还保证金。3、即使被上诉人需向上诉人赔偿损失，上诉人也未举证其遭受的损失，其提供的装修合同真实性无法确认，且系theone国际培训中心的装修合同，金额也与上诉人之主张不符，与本案无关。
邵所生、刘天群向一审法院起诉请求：1、判令吴昊退还房屋租金85000元、押金10000元；2、判令吴昊赔偿装修、改造损失10万元；3、本案诉讼费用由吴昊负担。
吴昊向向一审法院反诉请求：1、判决解除双方之间的租房合同；2、判令赵德志支付租金27013元（2017年6月1日止7月28日）、水电费2773.19元，合计29786.19元；3、本案诉讼费由赵德志负担。一审审理中，吴昊撤回第1项诉讼请求。
一审法院认定事实：1.苏州市竹辉路88号房屋原为齐国润所有。2015年9月6日，齐国润与吴昊签订租房合同，将竹辉路88号房屋出租给吴昊用于商业经营，租期自2015年11月21日起至2021年11月20日止；合同约定经出租方书面同意，吴昊可将房屋转租或者部分转租。2015年9月16日，房屋所有权人变更为朱琛瑾与配偶李克俭共同共有。2016年2月24日，齐国润、李克俭、吴昊在原租赁合同背面签署意见，确认将前述租赁合同中的出租方变更为李克俭，租赁期限和租金金额不变。2017年11月1日，李克俭出具房屋转租同意书，表示同意吴昊将房屋转租于他人（包括本同意书出具前已经发生的转租）。2.2015年11月14日，吴昊与许加龙签订租房合同，将竹辉路88号房屋中的2楼转租给许加龙，租赁期限自2015年11月14日起至2021年11月13日止。许加龙接收房屋后，按照经营使用需要进行了装修改造，添置了空调等设施，开设了姑苏区九十一度汇足疗店。因足疗店经营状况不佳，许加龙与吴昊于2016年11月协议解除合同，许加龙向吴昊交还房屋，遗留了室内装修及部分物品。3.2016年12月6日，吴昊（甲方）与赵德志（乙方）签订租房合同，约定将上述2楼房屋转租给赵德志用于商业经营使用，租赁期限自2016年12月1日起至2021年11月30日止；租金每年17万元，半年一交，每期提前一个月支付；乙方另向甲方支付押金10000元，合同终止时，在无争议前提下，甲方退还乙方；租赁期间产生的水、电及相关物业费由乙方自行承担；乙方超过30日未付租金，甲方有权终止合同，同时没收保证金。赵德志于合同签订当日向吴昊支付了租金45000元及押金10000元，后又于2017年1月11日支付租金40000元。赵德志使用房屋用于经营美容、美甲等业务，保留了室内部分原有装修和设施，另行进行了部分装修改造，于2017年3月10日领取了姑苏区黛诗菲尔美容养生馆的个体工商户营业执照。2017年3、4月间，许加龙认为赵德志利用了其原有装修和设施，应当对其进行补偿，遂多次至赵德志的经营场所进行索要，双方未能就补偿金额达成一致意见。2017年5月，赵德志停止经营，未向吴昊交付下一期租金，也未交还房屋。2017年7月28日，吴昊在租赁房屋外张贴了解除租赁合同通知，告知因赵德志未按期交纳租金构成违约，通知其解除房屋租赁合同并催交房租和水电费，并要求其搬离房屋。吴昊另以手机短信的方式通知了赵德志合同解除事宜，并在房屋外加锁予以控制。赵德志于2017年7月29日回复了手机短信，表示其准备交租，对方不能锁上房屋，另外提出要对方就未与许加龙协调好导致房屋无法使用问题承担责任。2017年8月，吴昊将房屋开锁后自行收回。4.吴昊与赵德志签约时，租赁房屋的水表读数为760，电表读数为33413。2017年7月29日，租赁房屋的水表读数为989，电表读数为41938。2017年4月26日，赵德志曾向吴昊转账支付水电费5300元。
一审法院认为，吴昊承租竹辉路88号房屋后，将其中2楼部分转租给赵德志，出租人即所有权人李克俭未提出异议且事后表示认可，吴昊与赵德志所签租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，双方均应当遵照执行。吴昊在与赵德志签订租赁合同之前，已经与前次承租人许加龙协议解除租赁合同并收回房屋，其按约向赵德志提供了出租房屋，赵德志在接收房屋后进行装修改造并领取营业执照进行商业经营，应当按约支付租金及其他费用。案外人许加龙确实曾就装修设施的继续利用问题向赵德志提出主张，但并无证据表明其阻碍了赵德志正常使用租赁房屋，且系吴昊的过错造成，赵德志以此为由认为吴昊提供的房屋无法使用与事实不符，其据此要求吴昊返还全部已付租金85000元的诉讼请求，一审法院不予支持。根据合同约定，赵德志应当于2017年6月1日前一个月即5月1日前支付当年6月至11月期间的半年租金，其未能按期支付，违反了合同约定，吴昊有权按照合同的约定行使合同解除权并不予返还押金。故关于赵德志主张吴昊返还押金10000元的诉讼请求，一审法院亦不予支持。吴昊按约行使解除权，于2017年7月28日发出解除通知，赵德志确认收到，双方合同于该日期解除。自2017年6月1日起至7月28日止，赵德志仍应当按约支付租金，吴昊主张其支付租金27013元的反诉请求，未超出合同约定的标准，一审法院予以支持。赵德志还应当承担使用房屋期间的水电费用，根据水、电表读数，其用水量229，按单价4.11元计，产生水费941.19元；用电量8525，按单价0.8366元计，产生电费7132.02元；两项合计8083.21元，赵德志已经支付5300元，还应支付2773.21元。吴昊主张赵德志支付剩余水电费2773.19元的反诉请求，一审法院亦予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十七条、第九十白条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、赵德志于判决生效后十日内一次性向吴昊支付租金27013元、水电费2773.19元；二、驳回赵德志的全部诉讼请求。反诉案件受理费4200元，减半收取2100元，由赵德志负担；反诉案件受理费272元，由赵德志负担。
二审中赵德志提供了承租时涉案房屋的室内照片，证明房屋内存在案外第三人的未处置物品，其中包括家具、家电等，造成上诉人难以正常经营使用。吴昊交付的房屋没有完全腾空，存在瑕疵，未尽到完全交付的义务。吴昊对于照片的真实性不认可，认为照片无法证明遗留物影响到了上诉人的正常经营，实际上上诉人已经开始经营。签订合同之前赵德志实地查看过涉案房屋，对房屋情况已经知晓，后双方签订合同表明其已经接受房屋的现状。
为了证明其主张，赵德志申请案外第三人许佳龙出庭作证。赵德龙陈述在吴昊将房屋出租给赵德志时自己尚有物品在房屋内未搬离。当时许佳龙的另一个合伙人黄胜杰与吴昊在终止合同时讲好了因为装修的比较好，如果下面租户用到就转卖给下一个租户，如不需要就全部拆掉。后赵德龙与案外人许佳龙、黄胜杰未就补偿金额达成一致。许佳龙表示其未采取堵门等措施解决补偿款的事宜，但是双方曾在言语上发生过冲突。
二审查明其他事实与一审查明其他事实一致。
本院认为，吴昊承租房屋后将其中部分房屋转租，事后房屋所有人明确表示对吴昊转租行为认可，故吴昊、赵德志签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守。吴昊将涉案房屋交付给赵德志，赵德志进行装修并领取了营业执照，赵德志应当按照合同约定支付租金。吴昊在与赵德志签订合同之前，曾将涉案房屋租赁给案外人许加龙，在赵德志承租后因许加龙就涉案房屋装修的继续利用问题向赵德志提出过主张，但许加龙亦表示其未采取措施影响到赵德志正常使用房屋，本院认为，现赵德志无证据证明许加龙就装修利用与赵德志协商影响了赵德志正常使用房屋，且赵德志曾实地查看房屋并未对房屋内有物品会影响其使用提出过异议，因此赵德志主张吴昊交付的房屋不符合约定，本院不予支持。因赵德志未按照合同约定支付租金，吴昊有权解除合同并不予返还押金，现赵德志主张退还房租、返还押金本院不予支持。按照合同约定，因赵德志未按约支付租金，吴昊有权解除合同，2017年7月28日吴昊向赵德志发出解除通知，双方合同于2017年7月28日解除，吴昊主张赵德志支付自2017年6月1日至2017年7月28日的租金本院予以支持。关于水电费，赵德志主张因许加龙遗留的锅炉一直工作消耗大量电费，本院认为，赵德志作为承租人对房屋内设施有管理职责，现主张因锅炉一直工作消耗大量电费主张扣减本院不予支持。关于装修、改造损失，因吴昊并未违约，故赵德志要求吴昊支付上述损失费用本院不予支持。
综上所述，赵德志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4200元，由赵德志担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈斌
审 判 员 赵东
审 判 员 顾平
二〇一八年四月三日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉