江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0660号
上诉人（原审被告）苏州市市级机关公园路幼儿园，住所地苏州市公园路***号。
法定代表人徐惠芬，园长。
委托代理人佘滨、薛能，江苏新天伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）苏州市市级机关事务管理局，住所地苏州市三香路998号。
法定代表人姜利荣，局长。
委托代理人佘滨、薛能，江苏新天伦律师事务所律师
被上诉人（原审原告）苏州市吴中区龙西新村业主委员会，住所地苏州市吴中区龙西路360号。
负责人王源根，主任。
原审被告苏州宇祺教育管理咨询有限公司，住所地苏州工业园区金鸡湖大道高尔夫花园16幢。
法定代表人郑伟，该公司经理。
原审被告苏州市吴中区金色朝阳龙西幼儿园，住所地苏州市吴中区龙西新村内。
负责人余桂霞，校长。
上诉人苏州市市级机关公园路幼儿园（以下简称公园路幼儿园）、苏州市市级机关事务管理局（以下简称机关事务局）与被上诉人苏州市吴中区龙西新村业主委员会（以下简称龙西新村业委会）、原审被告苏州宇祺教育管理咨询有限公司（以下简称宇祺公司）、苏州市吴中区金色朝阳龙西幼儿园（以下简称金色朝阳幼儿园）返还财产纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2012）吴民初字第0770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：龙西新村是由苏州市卧龙房地产有限公司（以下简称卧龙房产公司）开发建设的住宅小区，该地块的使用者为苏州市市级机关事务管理局（以下简称机关事务局），使用权类型为划拨。2004年9月3日卧龙房产公司向苏州市计划发展委递交《关于建造龙西新村幼儿园（配套工程）申请立项的报告》，内容为：我公司建造的龙西新村住宅小区已达扫尾阶段，尚有配套工程龙西新村幼儿园未能开工建设，为完善小区配套，根据批准的总体规划，将在小区的中心地段建造幼儿园，幼儿园占地2200㎡，预计总投资146.8万元，该项目所需资金由我公司出资，请予批准立项。9月10日，苏州市计划发展委员会批复同意建造，后卧龙房产公司取得建筑工程施工许可证，并于2005年4月开工。2006年3月竣工验收合格，幼儿园的公安编号确定为龙西新村39幢。2006年6月，卧龙房产公司向苏州市房产管理局递交了关于办理龙西新村幼儿园产权证的报告，称该幼儿园的建设费用已摊入龙西新村莫厘苑三期、莲花苑、箭阙苑的开发成本，所以产权属上述全体业主所有，今后产生收益也归以上业主所有，申请办理房屋产权证。苏州市房产管理局于2006年7月下发关于办理“龙西新村幼儿园”房屋所有权证的通知，具体办证手续由卧龙房产公司至苏州市房产交易登记中心办理。经查询房屋权属登记信息，龙西新村幼儿园（房屋坐落苏州市吴中区龙西新村39幢101室）的所有权人记载为苏州市房产管理局（代管），附记中记载：该房屋系龙西新村（莫厘苑、莲花苑、箭阙苑）小区全体业主共同共有。
另查明：2003年3月19日，苏州市企业改制办公室下发苏改办复（2003）27号《关于同意苏州市市级机关事务管理局房屋建筑站改制的批复》，同意苏州市市级机关事务管理局房屋建筑站联同苏州市卧龙房地产有限公司等以内部协议转让方式进行整体合并改制。该批复明确：该单位合并处置的资产评估报告、坏账核销、各项资产剥离及最终净资产转让，以市财政（国资）部门的核定数为准，同意剥离龙西新村建设改造等非经营性资产并由你局负责管理，资产剥离金额由你局报市财政（国资）部门审定。
2005年7月25日，机关事务局与卧龙房产公司签订协议书，根据2003年转企改制时的约定，在龙西新村幼儿园竣工验收合格后，将龙西新村幼儿园移交给机关事务局开办管理。协议约定：一、幼儿园竣工验收合格后，卧龙房地产公司无条件移交给机关事务局，移交时按规定办好移交手续。二、幼儿园开办后，机关事务局承诺不将该园移作他用，并保证龙西新村居民的孩子优先入园。2005年8月17日，机关事务局与公园路幼儿园签订协议书，约定机关事务局在接管龙西新村幼儿园后即委托公园路幼儿园开办管理，公园路幼儿园在接受该园后，只能作为幼儿教育使用，并有效保证该新村居民的小孩入园。幼儿园的装饰改造由公园路幼儿园拟定方案组织实施。2006年2月13日，卧龙房产公司将龙西新村幼儿园移交给公园路幼儿园开办管理。
2006年5月10日，公园路幼儿园与金色朝阳幼儿园签订合作办园合同，公园路幼儿园提供龙西新村的配套幼儿园作为金色朝阳幼儿园办园场所，场地使用期限自2006年9月至2021年6月底。金色朝阳幼儿园每年需向公园路幼儿园交纳管理费用，第一年350000元，第二年370000元，第三年400000元，第四年开始按第三年的额度收取。金色朝阳幼儿园在接受场地后，不得损坏场所的结构和功能、不影响整体美观的前提下，可对所租赁的场所室内、外观、场地进行一定程度的改造、装潢。金色朝阳幼儿园承担因金色朝阳幼儿园承接该场所后的场所损坏修缮费用。公园路幼儿园为金色朝阳幼儿园获取设立新园所需的各类证件提供便利条件，提供相应所必须的资料证明。公园路幼儿园在与金色朝阳幼儿园合作办园的过程中，提供教育、教学上的帮助与指导，包括公园路幼儿园参与教育教学管理，根据需要可向金色朝阳幼儿园委派负责教育教学的业务副园长和骨干教师；公园路幼儿园对金色朝阳幼儿园进行教育教学上的帮助与指导，每学期组织公园路幼儿园与金色朝阳幼儿园进行互相听课，定期进行教科研活动等。金色朝阳幼儿园称公园路幼儿园在其幼儿园开办时提供了房屋上的相关材料，并在初期参加了1-2次聘用老师的面试，其余未提供教育、教学上的帮助。公园路幼儿园称在金色朝阳幼儿园的办学资质审查及审批中提供了帮助，一开始有业务指导，后期相对较少，但未提供证据材料。
合作办园合同签订后，金色朝阳幼儿园向公园路幼儿园交纳费用至2012年8月底，2012年9月之后的费用暂未交纳。
另查明，法院就龙西新村幼儿园用房的建设成本分摊情况向苏州市吴中区价格认证中心调查，该中心函复：“关于龙西新村幼儿园建设成本一事，该幼儿园建设成本当时已纳入莲花苑、箭阙苑开发成本之中。其中莫厘苑建造成本我认证中心没有进行成本认证，无法提供依据。”
再查明，龙西新村业委会于2011年5月23日成立，2011年6月8日至住建局备案。根据苏州市吴中区龙西街道新景苑社区居民委员会出具的“关于龙西新村业委会辖区楼盘分布情况的证明”，莫厘苑一、二期即龙西新村11-16幢、23-30幢、32-34幢共计17幢，莫厘苑三期即龙西新村17-22幢、35-38幢共计10幢，莲花苑即为龙西新村76-95幢共计20幢，箭阙苑即为龙西新村40-53幢共计14幢，上述61幢楼盘为龙西新村业委会辖区。龙西新村业委会于2012年6月20日在小区内张贴公示，告知全体业主，业委会拟通过法律途径为小区业主维权。并向莫厘苑三期、莲花苑、箭阙苑的业主就授权业委会办理幼儿园所有权和收益权等事项上门征求业主意见，有605户业主签名同意授权（总户数862户）。故该业委会诉至法院。
龙西新村业委会的一审诉讼请求为：一、判令金色朝阳幼儿园的房屋使用权归龙西新村业主所有。二、判令公园路幼儿园返还龙西新村业委会自2011年5月23日起至今收取的房屋使用收益所得600000元。一审审理中，龙西新村业委会因调取了龙西新村幼儿园房产的登记信息，向法院撤回了第一项诉讼请求。
以上事实，由公示及照片、业主签名表、机关事务局与卧龙房产公司签订的协议书、机关事务局与公园路幼儿园签订的协议书、龙西新村幼儿园移交手续、卧龙房产公司的申请、房屋权属登记信息查询结果、业主委员会备案表、当事人的陈述、调查回函及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：龙西新村业委会成立于2011年5月23日，并已在苏州市吴中区住房和城乡建设局备案，故其成立合法。依法成立的业主委员会在其职责范围内，有权为维护全体业主的利益而提起诉讼，业主委员会具有诉讼主体资格。本案中所涉龙西新村幼儿园房屋权属及收益涉及全体业主利益，属龙西新村业委会职责范围。龙西新村业委会就业主授权其对龙西新村幼儿园权属及收益这一涉及业主共同利益的事项向莫厘苑三期、莲花苑、箭阙苑的业主书面征求意见，同意授权的业主有605户，符合《物权法》第七十六条之规定，故龙西新村业委会作为本案原告诉讼主体适格，公园路幼儿园等认为龙西新村业委会不具备原告的诉讼主体资格的意见不予采纳。
根据房屋权属登记信息显示，坐落于龙西新村39幢101室的房屋即龙西新村幼儿园房屋系龙西新村（莫厘苑、莲花苑、箭阙苑）小区全体业主共同共有，根据法院至吴中区价格认证中心调查情况反映，龙西新村幼儿园建造成本也已纳入莲花苑、箭阙苑的开发成本之中。机关事务局主张龙西新村幼儿园的所有权及使用权归其所有，提供了2003年3月苏州市企业改制办公室的文件及2007年9月《苏州市人民政府批转市教育局等部门关于加强苏州市区住宅区配套幼儿园中小学规划建设和管理的意见的通知》等相关材料，上述证据不足以推翻房产登记机构的权属登记。故应认定龙西新村幼儿园房屋属于龙西新村的莫厘苑、箭阙苑、莲花苑小区业主共同共有。业主对该房屋享有占有、使用、收益、处分等权利，同时保证该房屋作为龙西新村配套幼儿园的用途性质。由于金色朝阳幼儿园现在该处开办幼儿园，考虑到学生就学的稳定，龙西新村业委会亦表示保持现状，并撤回第一项诉讼请求，法院予以准许。如金色朝阳幼儿园按照合同约定继续经营幼儿园的，应向物业所有权人履行，因龙西新村业委会依法成立，其对外代表全体业主，故金色朝阳幼儿园应向龙西新村业委会履行合同，接受业委会的依法监督和协助。
因此，在使用龙西新村配套幼儿园房屋进行经营所得收益，应归龙西新村莫厘苑、莲花苑、箭阙苑全体业主所有。公园路幼儿园于2006年5月与金色朝阳幼儿园签订了期限为15年的合作办园合同，金色朝阳幼儿园也按约向公园路幼儿园交纳管理费用。虽在合作办园合同中约定公园路幼儿园为金色朝阳幼儿园设立新园所需的各类证件提供便利条件，并提供教育、教学上的帮助与指导，但就履行情况，公园路幼儿园称在金色朝阳幼儿园的办学资质审查及审批中提供了帮助，在金色朝阳幼儿园成立之初有业务指导，后期相对较少，但未提供证据材料；对此，金色朝阳幼儿园予以否认，称公园路幼儿园仅在其开办时提供了房屋的相关材料，并在初期参加过1、2次聘用老师的面试。因此，双方合作办园合同中所约定的管理费基本基于房屋和场地使用费，公园路幼儿园也未能提供证据证明其存在合理成本，故所有收益应归莫厘苑、箭阙苑、莲花苑小区的业主共有，龙西新村业委会主张自2011年5月23日起要求公园路幼儿园应返还其房屋使用收益的诉讼请求符合法律规定，应予支持。因金色朝阳幼儿园实际缴纳管理费至2012年8月，公园路幼儿园在此期间收取的管理费经核算为510000元应返还龙西新村业委会。根据《物业管理条例》的规定，利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的业主所得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。故对公园路幼儿园返还款项，龙西新村业委会不具有自行处置的权利，应当依据相关法律法规进行处理。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、第七十条、第七十六条、《物业管理条例》第十五条、第五十五条之规定，判决：苏州市市级机关公园路幼儿园于判决生效之日起十日内返还苏州市吴中区龙西新村业主委员会510000元。案件受理费5880元，由苏州市市级机关公园路幼儿园负担。
公园路幼儿园、机关事务管理局不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、龙西新村业委会的主体资格不适格，业委会的职责是围绕物业管理进行的。《物权法》第七十六条是指业主对于属于同一物业区域内共有的物业商定如何规范使用，但无权决定所有权的认定，本案讼争房屋在规划上就是幼教用房，不是小区物业用房。二、本案是返还财产纠纷，在讼争房屋的房屋所有权存在明显争议的情况下，一审判决将经营性收入返还龙西新村业委会，缺乏事实依据。讼争房屋是原苏州市卧龙房地产有限公司按照转制协议移交机关事务管理局的国有资产，机关事务管理局又依照该房屋属于教育配套设施用房的特殊用途移交给公园路幼儿园使用，龙西新村业委会代表业主主张所有权，首先应当对房屋进行确权，然后再判定房屋收益是否应当返还。综上，原审判决事实不清，使用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
本院认为：金色朝阳幼儿园目前使用的龙西新村39幢房屋，根据建设档案是作为龙西新村配套的幼教设施由卧龙房产公司于2004年10月经批准立项开工建造，2006年3月竣工。当年6月，卧龙房产公司向苏州市房地产管理局申请将房产证办至龙西新村全体业主名下。公园路幼儿园、机关事务管理局上诉认为讼争房屋是卧龙房产公司依据转制协议移交机关事务管理局的国有资产，但未能举证证明2003年卧龙房产公司转制时应剥离的资产及金额明细，且当时龙西新村幼儿园尚未立项开工。而2005年7月卧龙房产公司与机关事务局签订协议，将龙西新村幼儿园移交机关事务局开办管理，也未明确将幼儿园的产权交给机关事务局。因此，应当认定龙西新村39幢房屋产权归龙西新村莫厘苑、莲花苑、箭阙苑全体业主所有。鉴于该房屋是作为小区配套幼儿园而建造，龙西新村业委会无权改变房屋使用性质，但有权向该房屋的使用人收取房屋使用费。原审判决认定使用龙西新村配套幼儿园房屋进行经营所得收益应归龙西新村莫厘苑、莲花苑、箭阙苑全体业主所有不当，应予纠正。
公园路幼儿园与金色朝阳幼儿园在2006年5月10日签订的协议，名为合作办园，但根据协议的主要内容，更符合租赁合同的特征，原审判决认定公园路幼儿园已经收取的510000元是房屋和场地使用费并无不当。因该房屋属龙西新村全体业主所有，龙西新村业委会代表全体业主起诉，要求公园路幼儿园返还已经收取的房屋使用费并无不当。
综上，公园路幼儿园和机关事务局的上诉理由依据不足，不能成立。原审判决实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5880元由上诉人苏州市市级机关幼儿园、苏州市市级机关事务管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 毛莉莉