江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第01425号
原告盱眙五洲国际商业运营有限公司，住所地盱眙县盱城镇东湖南路2号。
法定代表人舒策张，该公司总经理。
委托代理人马培军，该公司员工。
被告陈银平，个体户。
原告盱眙五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲运营公司）与被告陈银平租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序于2015年7月6日公开开庭进行了审理，原告五洲运营公司的委托代理人马培军、被告陈银平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五洲运营公司诉称，2013年2月8日原被告双方分别签订商铺租赁和管理合同各一份，约定由原告将位于盱眙五洲国际广场A栋首层028号商铺租赁给被告用于经营服装专卖。合同对租金、物业费、商业管理费及其他费用等条款作出了相应的约定。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告经营，但被告却未能按合同约定交纳相关费用，经多次催要，被告总以种种理由拒不支付。请求判令解除原被告双方签订的商铺租赁合同及商铺管理合同，判令被告支付租金14832.58元、物业管理费19475.2、商业服务费6356.82元元及违约金4066.46元，合计44731.06元，并要求被告方负担本案诉讼费用。
被告陈银平辩称，原被告签订商铺租赁及管理合同属实。我不欠原告五洲公司任何费用。房租费我也不差欠，我去交他们也不收。商业服务费收取后，未对我进行任何服务。物业费从2014年3月开始交了两季度，后期原告催缴的时候已不能提供相应的物业服务（空调和灯光不开），且对消防通道也进行了关闭。原告方违约在先，应当赔偿我相应的经济损失。不承认原告五洲运营公司的诉讼请求。
经审理查明，2013年2月18日原被告签订盱眙五洲国际广场商铺租赁合同约定，甲方（原告）将位于盱眙五洲国际广场一期A首层栋028号商铺出租给乙方（被告），业态为经营运动休闲服装；租赁期限为五年，自2013年5月1日至2018年4月30日止，乙方开业日最迟不得迟于广场MALL统一开业日；租金为月租金标准3710元，第一年租金（2013年5月1日至2014年4月30日）收取两月共7430元，第二年租金收取共14848元，租金按季度支付，乙方须在每个公历季度末月的25日前向甲方一次性足额支付下期费用，若乙方拖欠，每逾期一日，乙方应按未付金额的千分之三支付滞纳金；乙方应向甲方支付履约保证金10600元；甲方无需事先通知乙方即可出售或抵押该租赁区域所属的房屋，乙方声明放弃任何关于房屋优先购买的被通知权、房屋抵押的被通知权及购买该房屋的优先权利，并对如可能发生抵押予以全部接受无任何异议，乙方同意商铺出售后受让人有权继续行使及履行甲方在本合同项下的全部权利义务，甲方无须向乙方作出任何补偿；乙方服从甲方广场统一规划方案，甲方如需调整乙方所租用的物业位置时，乙方无条件地服从甲方的调整，合同其他条款继续履行；本合同期满或提前解除、终止后，甲方有权决定要求乙方应在合同期满或解除当日将该租赁房屋恢复原状并清理干净后交还给甲方，逾期未搬离及拆走的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方可以自行处理；乙方迟缴物业租金、公共事业费等其他各项应付费用达七日者停业整顿，达30日者解除合同，乙方迟延交纳租金的，甲方有权暂停燃气、水、电、通讯等公共设施的供应或要求管理部门暂停对物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的费用，并可在乙方交付的租赁保证金中扣除。该合同还对其他事项进行了约定。同日，原被告还就同一标的物签订了商铺管理合同，约定合同期限同租赁合同，如实际开业日期与约定的日期不一致的，以实际开业日期为准计收费用；2013年5月1日至次年4月30日商业服务费3180元，物业管理费18000元，2014年5月1日至2015年4月30日商业服务费6360元，物业服务费10800元，均为按季度缴纳，拖欠费用的，每逾期一日按未付金额的千分之三支付违约金；乙方拖欠应付费用达十五日或以上的，甲方有权单方面解除合同等等。
另查明，原被告两份合同签订后，被告陈银平于2013年2月18日交付履约保证金10600元。2013年2月18日原告五洲运营公司将案涉的028号商铺予以交付，被告陈银平开始着手经营，同年10月26日原告方整体运营的五洲广场正式对外营业，原被告均认诺两份合同所指的三项费用收取的起始时间为统一对外营业日即2013年10月26日。被告陈银平于2013年7月19日交纳第一年度商业服务费3180元及物业费9000元，同日交纳租金7420元，2014年9月24日交纳物业费1000元，合计31200元。2015年5月6日原告五洲运营公司以拖欠费用为由致函被告陈银平解除合同，被告陈银平未允，2015年5月11日被告陈银平携款至原告五洲运营公司交费，该公司以要求解除合同而拒绝受领，双方发生争议，公安机关接警后介入处理未果。
本案庭审期间，被告陈银平陈述认为原告五洲运营公司物业服务和商业管理不到位，合同部分条款显失公平应属无效，停水停电，人为设置障碍，导致无法经营，收取物业管理费未经行政许可等进行抗辩，但经释明未提出反诉请求。原告陈银平当庭表示，若原告五洲运营公司同意收受，其愿意随时据实结算支付尚欠的费用。原告五洲运营公司认可停水停电的事实，但认为系依照约定行使合同赋予的权利。
原告五洲运营公司在本案中的诉讼请求为要求被告陈银平给付2014年10月26日至2015年10月25日租金14848元及期间的商业服务费6356.82元，2014年4月26日至2015年5月25日物业服务费19475.2元，以及上述三项费用按百分之十计算的违约金4066.46元，合计44731.06元，并要求解除双方签订的商铺租赁和管理合同。
上述事实，有当事人陈述、商铺租赁及管理合同、收据、照片、接处警工作登记表等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告签订的商铺租赁和管理合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原被告约定物业管理费每年18000元，第一年商业服务费3180元，第二年商业服务费为6360元，均为季度缴纳，第一年租金7420元，第二年租金14848元，季度支付。原被告双方共同认诺上述三项费用自广场统一对外营业的2013年10月26日起算收取，依照两份合同的约定，自2013年10月27日至2015年7月27日被告陈银平应支付租金为18556元（2013年10月27日至2014年10月26日为7420元，2014年10月27日至到期应付2015年7月27日为11136元），物业服务费28405元（2013年10月27日至2014年10月26日为18000元，2014年10月27日至到期应付的2015年7月27日为4770元），商业服务费7950元（2013年10月27日至2014年10月26日为3180元，2014年10月27日至2015年5月6日为4710元），合计54911元，被告陈银平已交付各项费用为31200元，尚欠余款23711元，应予清偿。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告签订的商铺租赁和管理合同，除商铺区位及相关费用的条款外，均系由原告五洲运营公司预先拟定而重复使用并在订立合同时未与被告陈银平协商的条款，针对广场其它业主反复适用，属于格式条款。其中逾期搬离及拆走的商品视为乙方放弃其所有权、有权暂停燃气、水、电、通讯等公共设施的供应、免除承租人优先购买权等条款，均限制或免除了被告陈银平的法定权利，应属无效。被告陈银平基于认为原告五洲运营公司物业管理和商业服务不到位及不规范而发生意欲少交或迟交相关费用的行为形成争议，但嗣后主动如数交纳相关费用，而原告五洲运营公司拒绝受领，有违诚实信用原则。同时该公司在被告陈银平拖欠费用时可以亦应当首先适用扣收履约保证金以抵冲，而其坚持要求解除合同也属不当。鉴于原被告签订合同的周期较长，被告陈银平为运作经营店铺投入资金较大，并且又不存在法定的当事人可以解除合同的情形，被告陈银平的拖欠费用不完全属于无正当理由或根本违约，亦不能致使双方合同目的不能实现，因而原告五洲运营公司要求解除合同的诉请，属于不当行使合同约定的权利，应予司法干预，同时也缺乏事实和法律依据，依法不予支持。被告陈银平抗辩意见虽有合理性，但尚不足以免除交纳费用的责任，其交纳的履约保证金抵冲后尚欠23711元仍应支付。原被告约定按季度支付费用，而原告五洲运营公司主张到2015年10月25日两项费用没有依据。原告五洲运营公司主张违约金的计算方法错误且无依据，综合当事人的履行情况及双方过错程度等，原告五洲运营公司主张违约金的诉请依法也不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告陈银平于判决生效后10日内给付原告盱眙五洲国际商业运营有限公司各项费用23711元。
二、驳回原告盱眙五洲国际商业运营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费918元，减半收取459元，由原告盱眙五洲国际商业运营有限公司负担159元，被告陈银平负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 陈正龙
二〇一五年七月十六日
书记员 赵容达
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。