西藏自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）藏法民一终字第50号
上诉人（原审原告、反诉被告）西藏中和旅游投资有限公司，住所地拉萨市太阳岛二路20号。组织机构代码：58578269—2。
法定代表人崔学云，系该公司董事长。
委托代理人高建涛，北京市中迈律师事务所律师。
委托代理人王彦娜，北京市中迈律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）马东拉西，男，1964年6月27日出生，回族，经商，甘肃省临夏县人，现住拉萨市城关区。
委托代理人孙文革，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
委托代理人胡智宏，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
上诉人西藏中和旅游投资有限公司（以下简称中和公司）因与上诉人马东拉西房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市中级人民法院（2015）拉民一初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人中和公司的委托代理人高建涛，上诉人马东拉西的委托代理人孙文革、胡智宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年5月，中和公司起诉至原审法院称，2013年7月2日，中和公司与马东拉西签订了一份《房屋租赁合同》，约定中和公司将位于拉萨市太阳岛中和广场10号楼二层，面积为6350平方米的房屋租给马东拉西。租赁期限从2013年10月1日至2023年9月30日止。房屋第一年的月租金标准为人民币825500元，第四年开始的月租金按上年标准逐年上调5％。租金按月支付，马东拉西应于每月1日至10日支付当月的租金，若逾期支付租金，每逾期一日按所欠租金的0.5％收取滞纳金。在租赁期限内若遇马东拉西欠交租金一个月，中和公司有权停止马东拉西使用租赁房屋及相关的设备，由此造成的损失由马东拉西全部承担。若遇马东拉西拖欠租金超过二个月，中和公司有权单方解除该合同，中和公司所收取的任何款项不予退还。合同生效后，若马东拉西违反合同约定，应当一次性支付月租金的三倍违约金即2476500元。自2014年1月至2015年4月，马东拉西已经拖欠中和公司租金14033500元、违约金2476500元，经过多次催讨，马东拉西未付分文。马东拉西拖欠租金金额巨大，给中和公司造成了重大的经济损失，为维护中和公司的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第十三条之规定向法院起诉，请求如下：1、判令解除中和公司与马东拉西签订的《房屋租赁合同》；2、判令马东拉西向中和公司支付拖欠的租金14033500元、违约金2476500元；3、判令马东拉西承担本案的诉讼费。
马东拉西答辩称：一、拉萨市中级人民法院（2014）拉民二初字第8号民事判决和西藏自治区高级人民法院（2014）藏法民二终字第19号民事判决中将本案所涉及到的拉萨市太阳岛中和广场10号楼的用途确认为商业用房，理由是“该楼房是作为商城形式对外招租的，租赁该楼的第二层也是用于出租给小商户进行商业经营”。上述判决将中和广场10号楼确认为商业用房违背了10号由办公用房变更为商业用房的事实。二、在上述判决中还确认了中和公司在履行《房屋租赁合同》中也存在过错，理由是：根据该楼的用途以及被告马东拉西的租赁目的，中和公司应当保证该楼符合商城经营的必要条件，而商城是一个整体经营的商业形式，各楼层同时使用才能完整符合商业经营条件，虽然双方没有关于一、二层同时使用的约定，但是依据该楼房的用途和作为商城的经营形式，一、二层同时使用是中和公司应当履行的合同附随义务。中和公司未能保证一、二层楼同时使用，导致马东拉西未能享有完整的经营条件。中和公司在提供必要的商业经营条件上存在过错。其次，因商户经营十分萧条，双方针对合同租金进行了长时间的协商，中和公司在协商过程中口头承诺过下调租金，但双方未能就租金下调达成一致书面意见，在此协商过程中马东拉西未按时交纳租金，除了主观上的过错外，也存在客观上暂缓交纳租金的理由。为此，拉萨市中级人民法院作出的（2014）拉民二初字第8号民事判决认定：租赁合同签订后，马东拉西未支付2013年11月1日至2013年12月31日的租金，马东拉西在此期间实际接收了房屋并出租给商户进行经营，应当交纳租金。但因中和公司未能提供完整的经营条件，导致马东拉西不能从承租商户处收取足额租金，根据公平原则，租金标准在此情况下应当予以下调，并酌情将月租金标准从每月825500元调至每月412750元。该判决还在确认马东拉西应当补交租金的同时，免除了其迟延交纳租金的违约金。西藏自治区高级人民法院（2014）藏法民二终字第19号民事判决维持了上述一审判决结果。三、在上述判决作出之后，中和公司并未完善经营条件，中和广场10号楼一楼仍未开展经营，还堆满了各种垃圾，不仅未给马东拉西创造完善和必要的经营条件，且原为通往二楼的商城正面的三个通道也被中和公司用木板封死，其中一个通道改成了铺面。上述判决判令租金下调为每月交纳租金412750元，但因中和公司未能在根本上解决、完善马东拉西经营场所的必要条件，如各楼层经营场地同时使用，楼层经营通道的合理布局，致使马东拉西在降低了租金之后仍未能实现改善商户的经营条件，提升商户的经营积极性的目的，马东拉西至今仍未能从商户处收回的房租共计11107503元，故马东拉西未向中和公司支付租金。综上所述，双方自签订《房屋租赁合同》后，在履行房屋租赁合同的一年半时间里，因中和公司的原因，导致合同在履行过程中已不能实现当初签订合同的目的，故应依法予以解除双方间的《房屋租赁合同》。
马东拉西反诉称，一、《房屋租赁合同》签订后，马东拉西向中和公司支付了2013年10月份租金825500元，并支付了房屋租赁保证金2476500元。马东拉西于2013年7月1日至10月1日期间，对中和公司提供的中和广场10号楼二层按设计图纸进行了装修。由于中和公司提供的10号楼层是办公楼的框架，因此在装修时，马东拉西又聘请四川省海峡建筑设计院对该办公楼进行二次设计，将办公房分割改为商铺，为此马东拉西投入了大量资金，在3个月的装修期间马东拉西进行了招商。2013年9月因装修中的10号楼二层写字楼作为经营性的商场不符合商场经营的防火要求，经消防队强制要求又在二楼加设了四个消防通道，马东拉西不仅投入了大量消防改造资金，而且四个消防通道的位置占用了商场的租赁使用面积。此外，架设消防楼梯期间即2013年9月至2014年5月间，施工活动还严重影响了商户的经营。
其次，由于该租赁楼房是办公楼的框架设计，原设计的电梯位置都安置在一楼的中央，因此要进入该楼二层商场，必然要经过一条很长的通道。由于电梯安装不符合商场经营要求，严重影响了顾客的购物。再者，一楼底层又未同时开业经营，且堆满垃圾。因此，即使马东拉西想尽一切办法，如铺设红地毯、设置通道围栏等，仍严重影响到二楼商场的客流量。二楼商场在2013年10月1日开业后，商户发现市场萧条、经营困难，曾强烈要求马东拉西除了仍使用一楼划出的通道之外，最好能在商场的正面架设楼梯。马东拉西将这一设想制作成图纸，于2013年11月20日将架设电梯的图纸送中和公司和消防大队并获同意后，马东拉西在内地订购了电梯。然而，当电梯在2014年2月1日运抵拉萨即将拆装时，中和公司却不遵守同意安装电梯的口头承诺。为此，马东拉西不仅投入了购买电梯的资金430000元，而且不得不将电梯存放在堆龙西部停车场内，造成了马东拉西大量的资金积压。由于架设电梯方案被取消，商户纷纷表示不满，致使八十几家商户到2013年12月时一致不向马东拉西交纳租金，造成了马东拉西因收不回商户的租金而无法履行与中和公司的租赁合同。为了减轻商户的压力，马东拉西从每平方米租赁费中降低18元租金。然而，当马东拉西要求中和公司将租金从每平方米130元降至100元时，中和公司以一次性交清3个月的租金加以刁难，至此双方间的纠纷未能化解。此外，《房屋租赁合同》签订之后，二层商场因架设消防通道而占用了商场用地，中和公司理应从马东拉西租赁面积中进行扣减而未扣。商场内多次变更商铺位置，以及原二楼厕所因不适合商场位置进行重新装修，马东拉西为此又投入了大量资金。总之，在商场开业至今，因原办公楼的布局不合理导致商场经营受到影响，故无人再来租赁空置商铺。中和公司还将留给二楼商场的位于商场一楼正面的3个通道堵死，使经营更加难以为继。
二、从中和公司提供的一份《中和广场10号楼的设计图纸》来看，1O号楼用途是写字楼，而不是商业经营用房。现中和公司在房屋产权证中对房屋使用性质变更为商业用房。该行为违反了相关法律的规定，即如果要变更房屋用途必须首先办理土地用途变更和规则审批手续。《中华人民共和国物权法》第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地使用用途，需要改变土地用途的应当依法经有关行政主管部门批准”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让或转让合同规定的土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，并且重新签订《土地使用权出让合同》，调整土地使用权出让金并办理登记。对于中和公司出于商业目的，擅自改变土地使用权出让合同约定的办公楼建设规划，变更为商业经营楼用途并进行房屋出租，造成双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规强制性的规定而归于无效。综合上述法律规定，可以看出不论是出租人未办理变更手续进行出租，还是出租人与承租人约定改变房屋用途而签订租赁合同，该租赁合同均为无效。本案造成租赁合同无效的过错方是中和公司，中和公司应该承担无效合同的法律后果。
结合上述事实与理由，马东拉西提出如下反诉请求：1、请求确认马东拉西与中和公司在2013年7月所签订的《房屋租赁合同》无效，并予解除；2、合同解除后，马东拉西与中和公司未收回的房租损失各自承担。马东拉西在合同履行期间投入的装修费、外围广告费、消防改造费、电梯工程费以及已支付的各类保证金共计10389880元，中和公司作为无效合同的过错方，应立即返还给马东拉西；3、中和公司在合同履行期间给马东拉西造成的损失221O000元应赔偿给马东拉西。
中和公司针对马东拉西的反诉请求答辩称，反诉不属实，请求驳回反诉请求。
中和公司在原审中提交的证据材料为：《房屋租赁合同》复印件1份，《土地使用权证》复印件1份。
马东拉西在原审中提交的证据材料为：《房屋租赁合同》复印件1份，《房权证》复印件1份，《企业基本注册信息查询单》复印件1份，《水电合同》1份及收据2张，交费清单1张，保证金收据5张，《装修工程合同》1份及装修费收据7张，《外围广告牌工程合同》1份及收据3张、便条1张，《消防工程施工合同书》1份及收款收据5张，《电梯项目总包合同》1份及收据1张、记账凭证2张、收条2张、领条1张，照片53张，电梯设计图2张，《友好商场承租商户欠房租统计表》6张，商场二、三层平面图各1张。
原审法院经审理查明，2013年7月2日，中和公司与马东拉西签订了《房屋租赁合同》以及相关附件合同，约定：中和公司将位于拉萨市太阳岛的中和广场10号楼二层租赁给马东拉西，租赁面积为6350平方米，租赁期限为10年，从2013年10月1日起至2023年9月30日止。第一年的月租金为825500元，第四年开始每年的月租金按上一年度标准上调5％，租金按月支付，马东拉西应当于每月1日至10日付清当月租金，若逾期支付租金，每逾期一日按所欠租金的O．5％收取滞纳金，若欠交租金超过二个月，中和公司有权单方面解除合同。另约定如马东拉西违反本合同中的约定，应当一次性支付月租金三倍的违约金2476500元。合同签订后，马东拉西向中和公司交纳了房屋租赁保证金2476500元、水电保证金100000元、装修保证金100000元，共2676500元，进行内部装修花费6389630元，进行商场内部消防改造花费647000元，制作商场外围广告牌花费l98750元。合同签订后，中和公司增设了若干消防楼梯通道。截止原审审理期间，中和广场10号楼第一、三层正在进行招商或装修，仍未开业，在商场正面没有通往二楼的便利通道，周边卫生状况较差。2014年1月至2015年5月，马东拉西未向中和公司交纳房租。
另查明，拉萨市中级人民法院（2014）拉民二初字第8号民事判决认定中和公司未完成租赁合同相应的附随义务，酌情将2013年11月1日至2013年12月31日的月租金标准从每月期825500元下调至每月412750元。马东拉西对此提出上诉，二审驳回上诉，维持原判。
以上事实有《房屋租赁合同》、保证金《收据》、《装修工程合同》及装修款《收据》、《外围广告牌工程合同》及《收据》、《消防工程施工合同书》及《收款收据》、照片、（2014）拉民二初字第8号民事判决书、（2014）藏法民二终字第19号民事判决书以及当事人陈述在卷佐证。
基于以上查明的事实，原审法院针对双方当事人的诉讼请求，分析认定如下：
一、关于解除租赁合同的问题。原审法院认为，中和公司与马东拉西签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租赁房屋的租赁用途与设计时的用途是否一致，不影响租赁合同的效力，双方之间的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认该合同合法有效。现双方当事人均请求解除租赁合同，故原审法院对双方之间的租赁合同予以解除。
二、关于中和公司诉请马东拉西支付拖欠租金和违约金的问题。马东拉西认可其未向中和公司支付2014年1月至2015年5月期间的租金，原审法院对此予以确认。同时，原审法院认为，（一）本案所涉的拉萨市太阳岛中和广场1O号楼的用途应当确认为商业用房，即该楼房是作为商城形式对外招租的，马东拉西租赁该楼的第二层也是用于出租给小商户进行商业经营。根据该楼的用途以及马东拉西的租赁目的，中和公司应当提供并保证该楼符合商城商业经营的必要条件，即应当确保该商场其他楼层在合理时间范围内投入运营，或者做到其他楼层的装饰装修、招商招租行为不对马东拉西经营二层楼的商业环境造成长时间的影响。但截止原审审理时，该楼的第一层并未正式开业，仍处于装修阶段，且整体环境卫生较差，也给消费者从商城正面通往二楼购物造成不便；第三层也处于招商阶段，尚未开业，商城仍未能实现整体营业，使马东拉西承租的第二层未能享有一个良好的商业氛围和经营环境。另，中和公司在合同签订之后增设了消防通道，对二楼的经营面积造成一定影响。上述事实在（2014）拉民二初字第8号案件审理时就已存在，该判决酌情将租金标准从每月的825500元下调至每月412750元。从（2014）拉民二初字第8号民事判决生效至本案审理时，中和公司未完全履行合同附随义务的情况并未得到改善，且与（2014）拉民二初字第8号民事判决下调租金所依据的原因完全相同，故原审法院认为马东拉西现仍应按月租金412750元的标准向中和公司支付2014年1月至2015年5月共17个月的租金，共计701675O元。（二）虽然（2014）拉民二初字第8号民事判决在中和公司未尽到附随义务的情况下并未支持中和公司关于违约金的主张，但在（2014）拉民二初字第8号民事判决明确马东拉西应交纳相应租金义务的情况下，马东拉西至今仍未向中和公司交纳任何租金，其仍未交纳租金的行为属于根本违约行为，故根据双方的约定，原审法院认为马东拉西应向中和公司支付相应的违约金1238250元（月租金412750元的3倍）。综上马东拉西应向中和公司支付租金及违约金共计825500O元（即7016750元＋1238250元）。
三、关于马东拉西反诉请求中和公司返还保证金并赔偿损失的问题。
（一）中和公司认可收到马东拉西交纳的房屋租赁保证金2476500元、水电保证金100000元、装修保证金100000元，共计2676500元，因原审法院已认定双方解除租赁合同且马东拉西应向中和公司支付违约金2476500元，故中和公司应向马东拉西返还上述保证金共计2676500元。（二）中和公司认可马东拉西对承租的房屋进行过装修及消防设施改造。马东拉西提交的《装修工程合同》及《收据》，可以证实马东拉西投入装修款6389630元。马东拉西提交的《消防工程施工合同书》及《收款收据》，可以证实租赁合同签订后，在租赁物太阳岛中和广场10号楼二楼上添附消防设施的资金投入为647000元。马东拉西提交的《外围广告牌工程合同》、《照片》及《收据》，可以证实在租赁物太阳岛中和广场10号楼二楼上添附广告牌的资金投入为19875O元。马东拉西的上述投入费用共计7235380元，鉴于马东拉西已使用近2年时间，参照合同约定的10年租期，原审法院酌情按80％折价5788304元作为马东拉西的损失。对于租赁合同的解除，中和公司与马东拉西均具有过错，且过错程度相当，故原审法院酌情认定中和公司应对马东拉西的上述损失承担50％的赔偿责任。另外，虽然上述《消防工程施工合同书》及《外围广告牌工程合同》的发包方均为马伊斯麻乃而非马东拉西，但根据租赁合同的相对性，中和公司就上述添附物应向马东拉西承担相应的赔偿责任。据此，中和公司应向马东拉西赔偿上述损失2894l52元（即5788304元×50％）。（三）对于马东拉西主张的电梯购置款损失430000元及电梯存放费48000元，原审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同书》第九条的约定，马东拉西在商城正面进行加装电梯的改建，应事先经中和公司书面许可后方可进行施工，现中和公司不认可曾同意马东拉西在商城正面进行加装电梯的改建，马东拉西亦未向法庭提交中和公司的书面许可，故马东拉西应自行承担购置电梯造成的损失。（四）对于马东拉西主张的消防通道占用面积损失，原审法院认为已经在下调租金时予以考虑，故不再另行支持。（五）对于马东拉西主张的未租出商铺的租金损失，原审法院认为，商铺能否得以出租本身具有一定的商业风险，且根据出租环境的情况，原审法院已下调租金，故对于马东拉西的该项诉请，原审法院不予支持。（六）对于马东拉西主张的已租出商铺拖欠房租的损失，原审法院认为属于马东拉西与承租商户之间的民事纠纷，与本案无关，且马东拉西的该项利益在法律上并不意味着不能实现，故对于马东拉西的该项主张，原审法院不予支持。综上，中和公司应向马东拉西返还保证金2676500元，并赔偿损失2894152元，以上共计5570652元。
四、根据原审上述认定，双方互负债务相互抵销后，马东拉西应向中和公司支付2684348元（即8255000元一5570652元）。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告西藏中和旅游投资有限公司与被告马东拉西签订的《房屋租赁合同》；二、被告马东拉西于本判决生效后二十日内向原告西藏中和旅游投资有限公司支付人民币2684348元；三、驳回原告西藏中和旅游投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告马东拉西的其他反诉请求。本诉受理费120860元，由中和公司承担60430元，马东拉西承担60430元；反诉受理费48699.64元，由马东拉西承担27168.58元，中和公司承担21531.06元。
原审宣判后，双方当事人均不服原审判决向本院提起上诉。中和公司的上诉请求：1.请求依法改判原判第二项、第三项；2.请求判决支持中和公司的上诉请求；3.请求判决本案的一、二审诉讼费由马东拉西承担。事实与理由：首先，原审引用生效判决书内容错误，在（2014）藏法民二终字第19号终审民事判决中认定（2014）拉民二初字第8号民事判决将租金下调幅度较大，欠妥当。因此原判仍将租金下调50%有失公正。其次，原判认定马东拉西的损失数额不准确，马东拉西的装修损失事实不清，证据不足，原判认定中和公司承担马东拉西50%的损失也过于严重。此外，二审庭审中中和公司提出本案中的违约方为马东拉西，因此依据合同相关条款，马东拉西无权主张返还房屋租赁保证金2476500元、水电保证金100000元、装修保证金100000元，共计2676500元。
为证明其主张，二审举证期限内中和公司向本院提交了号码分别为10791281和10791033的通用税控发票2张。意欲证明商业活动中支付款项应当出具正式发票，但马东拉西在主张装修损失时却仅有《收据》，因此原审认定马东拉西装修损失的事实不清，证据不足。马东拉西对上述两张发票的真实性不持异议，但主张其与待证事实不存在关联性，中和公司不能依此否定马东拉西提供的相关支付凭证的真实性。
马东拉西的上诉请求：1.请求撤销原判；2.请求依法判令中和公司向马东拉西支付合同履行期间投入的装修费、外围广告墙、消防改造费、电梯费用以及返还各类保证金共计10389880元；3.请求判令中和公司赔偿马东拉西在合同履行期间的损失2210000元；4.请求判决本案的一、二审诉讼费由中和公司承担。事实与理由：原审认定事实错误，导致合同解除的原因是中和公司提供的租赁物不符合商城商业经营的必要条件，中和公司才是合同履行过程中的违约方，原判认定由马东拉西承担违约金属于认定事实错误。由于中和公司的违约行为导致合同解除，应由中和公司承担由此给马东拉西造成的全部损失。原判认定中和公司对于马东拉西的装修费用等损失仅承担50%的赔偿责任明显错误。对于电梯购置款及电梯存放费用原判未予支持属认定事实错误。对于消防通道占用损失原判未予支持显失公平，请求二审中酌情予以支持。马东拉西在上诉状中就未租出商铺的租金损失请求本院酌情予以支持，但在二审庭审中马东拉西的委托代理人当庭表示不再就未租出商铺租金损失予以主张。
为证明其主张，二审举证期限内马东拉西向本院提交了如下证据：1.《合同书》复印件1份、《收款收据》复印件4份、收款人居民身份证复印件1份。马东拉西称上述证据可证实其曾为拉萨市中和国际城10号楼二层友好商城投入改造商铺和厕所资金740000元，而此笔改造商铺和厕所的740000元因马东拉西无力支付诉讼费，故并未纳入原审反诉请求中，马东拉西称其在二审中提出上述证据意欲证明原审中其主张的装修费用损失不仅真实发生，且实际数额超过了原审主张的数额。中和公司对于上述证据的真实性不予认可。2.拉萨市城关区人民法院作出的以下7份民事判决书，分别为：（2014）城民二初字第82号民事判决书、（2014）城民二初字第83号民事判决书、（2014）城民二初字第84号民事判决书、（2014）城民二初字第85号民事判决书、（2014）城民二初字第87号民事判决书、（2014）城民二初字第90号民事判决书、（2014）城民二初字第91号民事判决书。马东拉西提交上述判决书意欲证明由于中和公司未履行合同附随义务，上述判决认定马东拉西向作为转租人的商户收取的租金酌情减半，因此由于中和公司未尽附随义务在先，而马东拉西拖欠租金在后，中和公司依法应当承担违约责任。中和公司对于上述民事判决书的真实性不持异议，但主张上述判决与本案不存在关联性，不能依此认定本案租金应减半收取。
另，马东拉西在本案二审举证期限内向本院提交了勘验申请，申请本院对涉案租赁物进行现场勘验，中和公司亦同意进行现场勘验。本院遂组织双方当事人赴拉萨市太阳岛中和广场10号楼进行现场勘验。现场勘验过程中，双方均认可涉案商场一层已于2015年7月正式开业，现已有商户入驻经营。因此，鉴于本院勘验时租赁物的现状与本案诉争的合同履行期间（2014年1月至2015年5月）已发生较大变化，故本院认为现场勘验情况不能作为认定本案事实的根据。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》体
现了双方的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原审法院有关涉案合同效力的认定正确，应予维持。双方当事人在本案一、二审中均请求解除租赁合同，对此本院予以确认。
根据双方当事人在一、二审中的诉讼请求和抗辩理由，归纳本案争议焦点为：一、中和公司是否构成违约以及原判认定月租金为412750元是否正确。二、马东拉西是否构成违约以及原判认定的违约金是否适当。三、马东拉西关于返还合同保证金及相关损失赔偿请求是否应予支持。
一、中和公司是否构成违约以及原判认定月租金为412750元是否正确
2013年7月2日，中和公司与马东拉西签订了《房屋租赁合同》，合同租期为2013年10月1日起至2023年9月30日止，前三年的月租金为825500元。合同履行期间因马东拉西未依约支付2013年11月至12月的租金，中和公司遂诉至原审法院请求解除合同，并由马东拉西支付所欠租金及承担违约责任。原审法院于2014年8月20日作出（2014）拉民二初字第8号民事判决，该判决认定根据涉案的拉萨市太阳岛中和广场10号楼的用途以及马东拉西的租赁目的，中和公司应当提供并保证涉案租赁物符合商城商业经营的必要条件，但中和公司未尽合同附随义务存在过错，因此酌情将租金标准从每月825500元下调至每月412750元，并驳回了中和公司的其他诉讼请求。该判决宣判后，中和公司未提起上诉，马东拉西不服该判决向本院提起上诉。本院经审理于2014年12月5日作出（2014）藏法民二终字第19号民事判决，维持了上述一审判决。本院认为，本案现有证据可兹证实，自双方签订租赁合同至中和公司于2015年5月再次向原审法院提起诉讼，涉案的拉萨市太阳岛中和广场10号楼一层仍未正式开业，且整体环境较差，上述（2014）拉民二初字第8号民事判决认定的中和公司未尽合同附随义务的情况并未得到改善。因此，依据生效判决认定的相关事实及双方当事人签订涉案租赁合同的合同目的，本院对于中和公司未尽附随义务的行为构成违约予以认定。中和公司主张一层未开业经营的原因系中和公司与案外人发生纠纷所致，不可归责于中和公司的抗辩理由于法无据，本院不予支持。
关于原判认定的月租金是否正确的问题。中和公司主张本院（2014）藏法民二终字第19号民事判决并未认可原审法院下调租金的判决内容，故原审法院引用（2014）拉民二初字第8号民事判决的判决内容将租金下调50%有失公正，应予改判。对此，本院认为，本院（2014）藏法民二终字第19号民事判决认定：“虽然原审法院减半租金的下调幅度较大，稍欠妥当，但中和公司未就此提出上诉，并在二审庭审中表示对此无异议，故对此认定本院予以维持”。据此，本院在终审判决中基于中和公司自身的诉讼行为，维持了原审法院租金减半的认定，而中和公司有关本院终审判决并未认可租金下调的诉讼主张并不构成推翻生效判决认定事实的理由。综上，原审法院在中和公司未完全履行合同附随义务的情况并未得到改善，且与生效判决下调租金所依据的理由完全相同的情况下，认定本案租金为每月412750元并无不当。此外，马东拉西作为涉案合同的相对方和生效判决的当事人，在相同情况下其对于月租金为412750元所形成的合理预期应获支持，故原审法院就此作出的认定正确，本院予以维持。
二、马东拉西是否构成违约以及原判认定的违约金是否适当
双方当事人对于马东拉西未向中和公司支付2014年1月至2015年5月的租金均无异议，故马东拉西应按月租金412750元的标准向中和公司支付租金，共计701675O元。对此，本院予以确认。针对欠付租金是否构成违约，马东拉西辩称中和公司违约在先，马东拉西欠付租金在后，因此不应认定马东拉西构成违约。为证明其主张，二审中马东拉西提交了拉萨市城关区人民法院的七份民事判决书意欲证明因中和公司的违约行为，马东拉西无法从商户处收取到租金，故无力向中和公司支付租金。本院认为，中和公司未尽合同附随义务虽构成违约，但原审法院（2014）拉民二初字第8号民事判决已就此对合同租金予以减半。因此，在生效判决已认定马东拉西具有支付相应租金义务的情况下，其仍然欠付租金的行为已构成违约，原审法院就此作出的认定正确，应予维持。马东拉西作为常年从事经营活动的完全民事行为能力人理应认识到其在上述生效判决作出后仍不支付租金将构成违约，并应承担相应的违约责任，因此对于马东拉西的前述抗辩理由本院不予支持。据此，原审法院认定马东拉西应按调整后的月租金412750元的3倍承担违约金，即1238250元，属认定事实正确，本院予以维持。
三、马东拉西关于返还合同保证金及相关损失赔偿请求是否应予支持
1、关于合同保证金是否应予返还。合同签订后，马东拉西向中和公司交纳了房屋租金保证金2476500元、水电保证金100000元、装修保证金100000元，共计2676500元，双方对此均无异议。针对马东拉西请求返还上述合同保证金的请求，中和公司在二审庭审中辩称，租赁合同约定因马东拉西的原因导致合同不能履行，中和公司不予退还保证金，故由于涉案合同无法履行是因马东拉西欠付租金所致，依合同约定，中和公司无需退还保证金。对此，本院认为，涉案合同履行过程中双方均存在违约行为，中和公司的上述主张与事实不符，且本案中马东拉西由于其违约行为需向中和公司支付违约金，因此中和公司在要求马东拉西支付违约金的同时，主张对于马东拉西交纳的合同保证金不予返还于法无据，且有失公平。中和公司应向马东拉西返还合同保证金共计2676500元，原审法院认定事实正确，应予维持。
2、关于马东拉西投入的装修工程、消防设施改造工程、外围广告工程的工程款数额，以及中和公司是否应当承担马东拉西的相应损失。首先，中和公司在原审中认可马东拉西对承租的房屋进行过装修及消防设施改造。但在二审庭审中中和公司却对马东拉西曾进行消防设施改造工程不予认可，主张中和公司作为出租方其提供的房屋已达到消防安全的相关标准，马东拉西即便进行了消防设施改造工程也系其未经中和公司同意的单方行为，中和公司对此不予认可。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条之规定，对于中和公司无正当理由在二审中推翻其原审自认的行为，本院不予认可。马东拉西提供的现场照片亦可证明其实施了房屋装修工程、消防设施改造工程和外围广告工程。此外，涉案房屋的设计用途与实际用途曾发生变化，因此为满足商场经营条件也必然需要对消防工程进行相应改造。关于房屋装修工程、消防改造工程和外围广告工程的工程款数额。原审法院依据马东拉西提供的《装修工程合同》、《消防工程施工合同书》、《外围广告牌工程合同》及相关《收据》认定房屋装修工程款6389630元，消防设施改造工程款647000元，外围广告工程款198750元，共计7235380元。对此，中和公司主张马东拉西证明其已支付相关款项的证据仅是一些《收据》，而并非正式发票，因此不能证明上述费用实际发生，原审法院认定上述事实不清，证据不足。为证明其主张二审中中和公司向本院提交了通用税控发票两张，意欲证明商业活动中收取款项应当出具正式发票。对此，本院认为，马东拉西提供的《装修工程合同》、《消防工程施工合同书》、《外围广告牌工程合同》及相关《收据》在付款金额、付款期限上均能相互印证。中和公司在一、二审中除就上述工程款的数额提出异议外，并未就相关工程的造价申请司法鉴定。本案中马东拉西实施装修及改造工程时所采用的付款方式并未违反法律禁止性规定，中和公司虽向本院提供了其向马东拉西出具的正式发票，但该证据并不能否定马东拉西提供的相关《收据》的真实性。此外，在本案原审证据中，中和公司也曾于2013年7月3日向马东拉西分别出具租金《收据》、水电保证金《收据》、装修保证金《收据》、房租保证金《收据》等多份收据，且中和公司在二审中提供的发票开票时间为2015年4月17日与2015年7月2日，票面金额也远低于上述收据载明的数额，故中和公司有关其在收取马东拉西支付的款项后都出具了发票的主张与现有证据所反映的案件事实不符。综上，本案现有证据可证实马东拉西实施了相关工程，且其付款方式也与其自身通常的交易习惯相符，因此原审法院关于马东拉西共计支付了7235380元工程款的认定正确，本院予以维持。另，马东拉西在二审中提交的《合同书》与四份《收款收据》因其超出了马东拉西在原审中的反诉请求，本院不予审查。
中和公司主张即使马东拉西实施了相关工程并支付了相应款项，但由于马东拉西未按合同约定获得中和公司的书面同意，且合同解除是因马东拉西违约所致，故中和公司无需承担马东拉西的相关损失。对此，本院认为，马东拉西实施相关装修及改造工程虽未获得中和公司的书面同意，但马东拉西进行上述工程主要是在双方于2013年7月2日签订合同至2013年10月1日正式履行合同前的合同准备期内，马东拉西亦称上述期限正是为其进行装修及改造工程给出的必要期限。在本案合同履行过程中以及双方第一次发生纠纷并诉至法院时，中和公司均未对马东拉西进行的装修及改造工程的行为提出任何异议，因此虽无中和公司书面同意，但依本案客观事实仍可认定马东拉西的上述装修及改造工程已获得中和公司的同意。中和公司有关装修及改造工程未获其同意的主张与事实不符，本院不予认定。如前所述，本案合同履行过程中双方均存在违约行为，原审法院关于双方对于租赁合同的解除均具有过错，且过错程度相当的认定正确，中和公司主张其不构成违约无需对马东拉西的损失承担责任的主张与事实不符，本院不予支持。另，中和公司主张《消防工程施工合同书》及《外围广告工程合同》的发包方均为马伊司麻乃而非马东拉西，马东拉西的上述主张因违反合同相对性原则，不应予以支持。对此，本院认为，本案中马东拉西并非请求判令中和公司依上述两份合同向案外的施工人支付工程款，而是请求判令中和公司承担合同履行期间已形成附和的装饰装修物的损失，原审法院也是依照法律规定针对剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，根据双方各自的过错划分相应责任，因此本院对于中和公司有关原审判决突破合同相对性的主张不予支持。综上，原审法院在认定马东拉西共计支付了7235380元工程款的前提下，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，综合考虑马东拉西使用租赁物已近2年，而合同约定的租期为10年，酌情按80%进行折价，确定马东拉西的损失额为5788304元。在此基础上考虑到双方对租赁合同的解除均有过错，且过错程度相当，认定中和公司对马东拉西的上述损失承担50%的赔偿责任，即中和公司应当向马东拉西支付装修及改造工程损失2894152元，属认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。中和公司有关其不应承担上述损失，以及马东拉西有关中和公司应向其全数赔偿7235380元工程款的主张，均与本案事实不符，且于法无据，本院不予支持。
3.关于马东拉西主张的电梯购置费430000及存放48000元，中和公司是否应予承担。对此，本院认为，马东拉西虽称中和公司曾向其做出口头承诺，同意马东拉西在商场正面加装电梯，但原审中马东拉西并未就此提供相关证据加以证明。马东拉西在本案上诉状中称其将在二审中提交相关证据证明中和公司曾同意马东拉西加装电梯。但截至二审审理终结，马东拉西仍未提供任何证据证明其主张，故在马东拉西不能证明其加装电梯的行为已获得中和公司同意的情况下，马东拉西关于中和公司应向其赔偿电梯购置费用430000元及存放费用48000元的诉讼主张因其举证不能，本院不予支持。关于马东拉西主张的消防通道占用面积损失。本院认为，符合消防规范要求是确保商场安全经营的必要条件，因此开通消防通道虽在客观上减少了租赁物的面积，但中和公司根据消防部门的要求开通消防道对于双方实现合同目的是有利且必要的，此外原审法院在下调租金时已对消防通道占用租赁面积情况予以考虑，故原审法院不再就此另行支持的认定正确，应予维持。本案二审庭审中，马东拉西明确表示不再就未租出商铺的租金损失和已租出商铺拖欠租金的损失进行主张，故本院依法对此不予审查。
综合上述认定，对双方互负债务进行折抵后，马东拉西仍应向中和公司支付2684348元，原审法院认定事实正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。西藏中和旅游投资有限公司与马东拉西的上诉理由均不充分，其相应的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费218259.28元（西藏中和旅游投资有限公司已预交120860元，马东拉西已预交97399.28元），由西藏中和旅游投资有限公司承担120860元，马东拉西承担97399.28元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 刘 彬
审 判 员 旺 珍
代理审判员 丹增罗布
二〇一五年十月八日
书 记 员 次 央