四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第819号
上诉人（原审被告）成都美好家园商业经营管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人毛平，董事长。
委托代理人冷云松，北京大成（成都）律师事务所律师。
委托代理人杨竞宇，北京大成（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）成都绿城节能投资有限公司。住所地：四川省彭州市。
法定代表人孙浴天，董事长。
委托代理人邓阳霖，四川运逵律师事务所律师。
委托代理人苟吉伦，四川运逵律师事务所律师。
上诉人成都美好家园商业经营管理有限公司（以下简称美好家园公司）因与被上诉人成都绿城节能投资有限公司（以下简称绿城节能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市彭州市人民法院（2014）彭州民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。上诉人美好家园公司的委托代理人冷云松、杨竞宇，被上诉人绿城节能公司委托代理人邓阳霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，美好家园公司、绿城节能公司于2011年8月18日签订了《拟建房屋租赁合同》，合同约定：绿城节能公司（甲方）将位于彭州市（中节能·新时代广场）项目土地上拟建的14栋房屋二楼4400平米、三楼4400平米出租给美好家园公司（乙方），交房期限于2015年3月1日，租赁期限20年，甲乙双方签订本合同后的七个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金人民币100万元，开业时自动冲抵合同约定时间的第一个租赁年度的房屋租金。一方有下列情形之一的，另一方可书面通知对方解除本合同，违反合同的一方，应对守约方造成的损失进行全额赔偿（全部损失包括装修、设施设备投入、逾期可得利益），赔偿金额经双方约定由违约方向守约方支付人民币500万元的违约金，若因此诉讼，违约方还应支付守约方诉讼费等费用及租金的给付等内容。同日，双方又签订了租赁房屋交房标准的合同，协议对租赁房屋的总平面、建筑、结构、装修、电气、给排水、通风及排油烟、消防、质量保证、主要机电设备及建筑材料品牌及其他内容进行了约定。合同签订后，美好家园公司于2011年8月29日通过银行转账的方式向绿城节能公司支付履约保证金100万元。绿城节能公司于2012年11月30日就中节能新时代广场14号楼2-3层施工图在主管部门办理了审查备案手续，并组织人员对拟建房屋进行施工。截止2014年1月1日中节能·新时代广场14号楼2-3层已按照施工图完成主体施工。
2013年12月13日，美好家园公司以2012年4月30日成都大商投资有限公司收购了华西希望集团持有的美好家园公司股份，公司发展方向逐步从以超市为主转变为百货为主进行发展与布局，该物业所处商圈只能做超市，如果勉强操作运营开业将无法实现经营盈利和本身的物业升值为由，向绿城节能公司发出商函希望协商租赁事宜。但绿城节能公司收到商函未与美好家园公司进行协商。2014年1月9日，美好家园公司又以近两年商业格局不断变化，绿城节能公司拟建房屋的实际情况，认为该项目运营无法实现经营盈利，双方合同不能实现互利共赢为由，向绿城节能公司发出书面的解除合同通知，要求解除拟建房屋租赁合同及要求退还履约保证金。原审法院另查明，中节能新时代广场项目14号楼2-3层超市租赁范围增加项目统计共需资金7540762.93元；绿城节能公司花费律师费11万元。原审庭审中，绿城节能公司、美好家园公司双方确认《拟建房屋租赁合同》已于2014年1月9日解除；绿城节能公司同意美好家园公司交纳的保证金100万元可在本案中予以抵扣。
原审法院认为，绿城节能公司、美好家园公司于2011年8月18日签订的《拟建房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效协议。双方当事人应按照约定履行各自的义务。合同签订后，绿城节能公司则组织人员按照双方签订的租赁房屋交房标准的内容对拟建的租赁房屋进行施工，并于2014年1月1日前按照施工图完成主体施工。而美好家园公司则以美好家园公司的发展方向逐步从以超市为主转变为百货为主，如果勉强操作运营开业将无法实现经营盈利和本身的物业升值等原因向绿城节能公司发出解除合同通知书，美好家园公司提出解除合同的原因系因自身原因，其单方解除合同的行为属合同约定的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因绿城节能公司选择要求由美好家园公司承担赔偿损失的违约责任主张权利，故美好家园公司则应向绿城节能公司承担赔偿损失的违约责任。对损失的赔偿金额问题。因该合同已约定，一方无故擅自单方解除合同，应对守约方造成的损失进行全额赔偿，赔偿金约定由违约方向守约方支付人民币500万元。且双方对因违约产生损失的赔偿的范围和数额进行的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四关于当事人可以对因违约产生的损失进行约定的规定，且美好家园公司也未提供证据证明损失金额的约定明显显失公平。相反，绿城节能公司则向原审法院提供证据证明了绿城节能公司因按美好家园公司修建房屋要求增加了建设项目共需资金7540762.93元、花费了律师费11万元等损失的存在。故对绿城节能公司要求美好家园公司承担赔偿损失500万元的违约责任的诉讼请求，原审法院予以支持。原审庭审中，绿城节能公司同意对美好家园公司交纳的保证金100万元予以抵扣，经抵扣美好家园公司应赔偿绿城节能公司损失400万元。对美好家园公司辨称的绿城节能公司在签订合同时承诺的众多签约项目均未签约成功的理由，因无证据证明，原审法院不予采纳；对美好家园公司辨称绿城节能公司并未为美好家园公司经营零售超市、百货用途量身拟建的房屋，美好家园公司为避免损失进一步扩大，才解除了与绿城节能公司所签订的《拟建房屋租赁合同》，且提出解除合同距离交付房屋实际还有1年2个月，并未给绿城节能公司造成任何损失的理由，因与本案事实不符，原审法院不予采纳；对美好家园公司辩称若存在违约行为，则应适用双方签订的履约保证金条款的理由，因美好家园公司存在单方解除合同的情形，且租赁合同对单方解除合同的违约责任进行了约定，而履约保证金条款是为保证合同履行进行的约定，原审法院不予采纳。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决美好家园公司于判决生效之日起十日内向绿城节能公司赔偿损失400万元；案件受理费46800元，由美好家园公司负担。
宣判后，美好家园公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决；改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：一是一审判决认定被上诉人按照上诉人要求增加建设项目，这一认定违背本案基本事实，也没有证据支持；二是《增加建设项目统计》《造价咨询意见书》制作主体与被上诉人存在利害关系，证据内容不具有合法性、真实性与关联性，不具备法律效力，同时将建安成本直接认定为损失，违反合同约定的赔偿损失范围，系认定事实和适用法律错误；三是一审法院混淆了租赁合同与承揽合同性质；四是一审判决在被上诉人没有增加、变更诉讼请求情况下，将被上诉人主张“判令上诉人支付违约金500万元”为判决支持被上诉人没有主张的诉讼请求，对上诉人依据客观事实和法律规定提出“调整违约金请求”而未予调整的做法违法。
被上诉人美好家园公司答辩称，一审法院认定案件事实清楚、正确，适用法律正确，无论实体上还是程序上均无瑕疵，请求依法驳回上诉，维持原判，本案全部诉讼费用由上诉人承担。
庭审中，上诉人美好家园公司提交中节能·新时代广场招商手册、中节能·新时代广场项目销售中心现场照片两份证据，拟证明绿城节能公司并未因美好家园公司解除合同而受到损失。被上诉人绿城节能公司质证认为，上述证据不符合证据三性，被上诉人未制作过该份手册。美好家园公司同时提交商店建筑设计规范、商店建筑设计规范条文说明、建筑给水排水设计规范、工业与民用供电系统设计规范等证据，拟证明绿城节能公司出租的房屋用途为零售超市及百货相关业务，租赁合同的交房标准均未超过上述法律之规定。被上诉人绿城节能公司质证认为，该证据形式不具有合法性，就关联性而言，不能证明上诉人的证明观点。本院认为，上诉人美好家园提交的证据，因与本案争议事实不具有关联性，本院不予采信。
本院经二审审理查明的事实和证据与原审一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，美好家园公司是否应当向绿城节能公司支付合同约定的500万元违约金是本案争议的焦点。绿城节能公司与美好家园公司在签订的《拟建房屋租赁合同》中第十一条合同解除及违约责任约定，一方有下列情形之一的，另一方可书面通知对方解除本合同，违反合同的一方，应对守约方造成的损失进行全额赔偿（全部损失包括装修、设施设备投入、逾期可得利益），赔偿金额经双方约定由违约方向守约方支付人民币500万元的违约金。而从本案查证的事实反映，在签订上述合同后，美好家园公司以自身经营状况变化、项目运营实现盈利情况等原因于2014年1月9日向绿城节能公司发出书面解除合同通知。因美好家园公司单方面提出的解除合同通知，违反了双方合同约定，其行为构成违约，应按照合同约定支付绿城节能公司违约金。绿城节能公司起诉认为，双方签订租赁合同后，按照美好家园公司的要求完成拟承租房屋的定制设计，为其经营零售超市、百货商场用途量身订制修建，并造成其建设成本增加，其增加的建设项目达754余万元，因此，美好家园公司应按约支付500万元违约金。对此本院认为，首先，绿城节能公司提出其增加建设项目投入资金的证据是成都基准方中建筑设计事务所出具的《增加建设项目统计》和四川省德信工程管理有限公司出个的《造价咨询意见》，因该证据系绿城节能公司单方提供，在美好家园公司否认的情况下，该证据证明力有限。其次，绿城节能公司称增加了建设项目，但增加建设项目并不必然导致其损失增加。如增加停车位等项目，却有利于提升项目品质和吸引力。再次，美好家园公司提出解除合同时，绿城节能公司仅按照施工图完成2－3层的主体施工，该项目并未全部施工完成，与双方签订的《拟建房屋租赁合同》约定的2015年3月1日交房时间相差一年多，在此情况下，绿城节能公司可以对修建的项目进行整改，减少投入，故绿城节能公司所称其实际损失已达754余万元的证据并不充分，结合美好家园公司提出减少违约金请求，本院兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定美好家园公司支付绿城节能公司的违约金为100万元。绿城节能公司诉请美好家园公司支付其500万元违约金，对超出部分，本院不予支持。原审法院在第二次庭审中要求绿城节能公司明确其第一项诉讼请求即判令美好家园公司支付违约金500万元，绿城节能公司明确其按照《拟建房屋租赁合同》11.2条约定，要求美好家园公司赔偿给其造成损失的违约责任500万元。我们注意到，双方签订的《拟建房屋租赁合同》11.2条约定“一方有下列情形之一的，另一方可书面通知对方解除本合同。违反合同的一方，应对给守约方造成的损失进行全额赔偿（全部损失包括装修、设施设备投入、逾期可得利益），赔偿金额经双方约定由违约方向守约方支付人民币500万元（大写：伍佰万元正）的违约金”，因此，绿城节能公司在此明确的诉讼请求，实际与其在民事起诉状主张要求美好家园公司支付500万元违约金是一致的，并未改变其诉讼请求，故原判认定美好家园公司赔偿绿城节能公司400万元损失，系认定事实不当，本院予以纠正。在本案，虽绿城节能公司和美好家园公司在一审庭审中同意扣减100万元履约保证金，但因原审判决赔偿的是经济损失，与绿城节能公司的诉讼主张相悖，且美好家园公司上诉也提出原审法院在绿城节能公司没有增加、变更诉讼请求情况下，判令其赔偿绿城节能公司经济损失，无事实和法律依据，故本院在本案对双方扣减100万元履行保证金的行为不作处理，双方可针对该100万元履行保证金另案主张。综上，上诉人美好家园公司所称对违约金予以调整的上诉理由成立，本院予以支持，但对其提出应驳回绿城节能公司的诉讼请求的上诉理由，与本案查证的事实不符，本院不予支持。原审审判程序合法。原审判决认定事实和适用法律部分有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省彭州市人民法院（2014）彭州民初字第1099号民事判决；
二、上诉人成都美好家园商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人成都绿城节能投资有限公司支付违约金100万元；
三、驳回被上诉人成都绿城节能投资有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费46800元；二审案件受理费38800元，共计85600元，由上诉人美好家园公司负担32240元，被上诉人绿城节能公司负担51360元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 罗 刚