贵州省遵义市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）遵市法少行终字第2号
上诉人（原审第三人）遵义泰宇房地产开发有限公司。住所地：遵义县南白镇（镇政府一楼右侧）。
法定代表人李光喜，该公司董事长。
委托代理人牟泰勇，贵州新长征律师事务所律师。
委托代理人李情娜，贵州新长征律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）罗明栋。
法定代理人师小英。
委托代理人李泽友，贵州子尹律师事务所律师。
委托代理人李淑金，贵州子尹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）遵义县住房和城乡建设局。住所地：遵义县南白镇。
法定代表人李世侠，该局局长。
上诉人遵义泰宇房地产开发有限公司（下称遵义泰宇房开公司）因与被上诉人罗明栋、遵义县住房和城乡建设局（下称遵义县住建局）要求撤销行政许可一案，不服贵州省遵义县（2014）遵县法少行初字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭经过阅卷，审查上诉人的上诉理由，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。现已审理终结。
原审认定，第三人泰宇房开公司依法获得批准后，对遵义县南白镇南白社区六小区九亩进行开发建设，建设项目为“云山秀水”，总投资24000万元，占地面积4万余平方米，性质商业，建设的楼房有12、13、14、15、16、17、18栋。本案争议楼盘为其中的15栋，建设类别为小区别墅，总建筑面积1358平方米，建设开工时间2013年5月18日，竣工时间2013年11月18日。在建设过程中，原告于2013年11月23日与第三人遵义泰宇房开公司签订了“泰宇.云山秀水”认购协议，约定购买该公司的住房一套，面积264.02平方米，价款186万元。第三人于2013年12月11日向被告遵义县住建局申请办理商品房预售许可证，同时提供了时间为2013年12月11日的15栋楼的商品房预售方案及其他相关资料，被告通过审查后，于2013年12月13日对遵市商住房预遵县字（2013）173号进行了张贴公示，2013年12月31日向第三人送达了遵市商房预证遵县字（2013年）第173号《遵义市商品房屋预售许可证》。原告在交付约定期限内的房款后，发现第三人取得的商品房预售许可证的时间是2013年12月31日。原告认为该证系被告违法向第三人渎职发放，且该公司的建房现状达不到商品房预售的条件。因此提起行政诉讼，请求撤销被告遵义县住建局向第三人遵义泰宇房开公司颁发的遵市商房预证遵县字（2013年）第173号《遵义市商品房屋预售许可证》。
原审法院认为，被告遵义县住建局作为主管城镇建设和规划的行政机关，在向第三人遵义泰宇房开公司颁发《遵义市商品房预售许可证》时，应当严格依据《城市商品房预售管理办法》之规定，认真履行其法定职责。在第三人已经具备该办法第五条、第七条、第八条的相关条件下，才能依法向其颁发相应的行政许可证，否则，所实施的行政行为将不受法律保护。本案中，被告遵义县住建局没有向法院提供证据证明第三人泰宇房开公司申请办理商品房预售许可的相关资料符合前述规定第五条第（三）项和第七条第（四）项关于“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”这一主要证据，且被告在颁证过程中，在未作出准予预售的行政许可书面决定之前，即将颁发给第三人的遵市商房预证遵县字（2013年）第173号《遵义市商品房屋预售许可证》予以公示，其颁证行为程序违法。因此，被告向第三人实施的许可行为，缺乏主要证据，其行为依法不受法律保护。关于原告的主体资格问题，本案中已查明，原告于2013年11月23日与第三人遵义泰宇房开公司签订了“泰宇·云山秀水”认购协议，从时间上看，该协议签订时，第三人未取得商品房预售许可，然而现已颁发的房屋预售许可证的合法性直接关系到原告的合法权益是否受到侵害，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”的规定，罗明栋具备本案原告主体资格。因此，被告和第三人的辩解，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项第1、3目之规定，判决：撤销被告遵义县住房和城乡建设局向第三人遵义泰宇房地产开发有限公司颁发的遵市商房预证遵县字（2013年）第173号《遵义市商品房屋预售许可证》。案件受理费50元，由被告承担。
宣判后，原审第三人遵义泰宇房开公司不服，向本院提出上诉称，1、原判决认定其公司不具备《城市商品房预售管理办法》第五条第（三）项和第七条第（四）项规定的商品房预售条件，系错误认定事实；2、原判决认定被上诉人遵义县住房和城乡建设局在颁证过程中存在程序违法错误；3、原判决适用法律法规错误。请求驳回被上诉人的诉讼请求或者维持原审被告颁发（2013年）第173号《遵义市商品房屋预售许可证》的具体行政行为，一二审案件受理费由罗明栋承担。
原审被告遵义县住建局答辩称，1、其已经按照《城市商品房预售管理办法》的规定对争议预售商品房进行了实质审查，除了认真审查原审第三人提供的各种材料还到施工现场审查，并拍摄形象进度图，在审查认定该项目符合预售许可的条件下颁发的预售许可证；2、公示行为不涉及预售许可证核发前的审查行为，且不影响公众的查阅权，不影响该预售许可证的法律效力。请求依法改判或者发回重审，一二审案件受理费由罗明栋承担。
经审理查明，上诉人泰宇房开公司依法获得批准后，对遵义县南白镇南白社区六小区九亩进行开发建设，建设项目为“云山秀水”，总投资24，000万元，占地面积4万余平方米，性质商业，建设的楼房有12、13、14、15、16、17、18栋。本案争议楼盘为其中的15栋，建设类别为小区别墅，总建筑面积1358平方米，建设开工时间2013年5月18日，竣工时间2013年11月18日。在建设过程中，罗明栋于2013年11月23日与上诉人遵义泰宇房开公司签订了“泰宇.云山秀水”认购协议，约定购买该公司的住房一套，面积264.02平方米，价款186万元。上诉人于2013年12月11日向遵义县住建局申请办理商品房预售许可证，同时提供了时间为2013年12月11日的15栋楼的商品房预售方案及其他相关资料，遵义县住建局审查资料之后对工程的形象进度进行了审查，并在《遵义县商品房预售许可申请审批表》中注明了工程形象进度为主体工程基本完工，并附工程形象照片在材料中。2013年12月26日颁发了遵市商房预证遵县字（2013年）第173号《遵义市商品房屋预售许可证》，并于2013年12月31日送达给了上诉人。被上诉人罗明栋在交付约定期限内的房款后，发现上诉人取得的商品房预售许可证的时间是2013年12月31日。随即认为该证系遵义县住建局渎职向上诉人发放，且认为上诉人的建房情况达不到商品房预售的条件。因此提起行政诉讼，请求撤销遵义县住建局向上诉人遵义泰宇房开公司颁发的遵市商房预证遵县字（2013年）第173号《遵义市商品房屋预售许可证》。认定上述事实的证据有原审判决列举的上诉人、被上诉人在原审庭审中举证、质证的证据，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是被上诉人贵州省遵义县住建局对上诉人泰宇房开公司颁发遵市商房预证遵县字（2013年）第173号《遵义市商品房屋预售许可证》的具体行政行为是否符合《城市商品房预售管理办法》第五条第（三）项和第七条第（四）项所规定的资金要求，即按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上。根据《城市商品房预售管理办法》第四条的规定，被上诉人遵义县住建局依法具有核发商品房预售许可证的法定职责。被上诉人遵义县住建局经过审查形象进度之后在《遵义县商品房预售许可申请审批表》中的工程形象进度中写明“主体工程基本完工”符合形象进度要求，并附有现场图予以佐证，能够证明其颁发预售许可证前已经审查该预售房屋的形象进度确定其资金投入达到工程建设总投资的25%以上，故被上诉人遵义县住建局的该颁证行为符合《城市商品房预售管理办法》第五条第（三）项和第七条第（四）项所规定的资金要求，故上诉人的相关上诉理由成立，本院予以采纳。原判决认定遵义县住建局的颁证行为缺乏主要证据有误，被上诉人遵义县住房和城乡建设局向上诉人遵义泰宇房地产开发有限公司颁发遵市商房预证遵县字（2013年）第173号《遵义市商品房屋预售许可证》的具体行政行为合法有效。遵义县住建局在对该证进行公示时存在的瑕疵不影响其颁发该《遵义市商品房屋预售许可证》前对上诉人所申请预售许可的商品房屋进行实质要件审查，亦未影响公众的查阅权，因此不影响该预售许可证的法律效力。被上诉人罗明栋在原审中提出诉讼请求称原审被告与原审第三人串通渎职颁发《遵义市商品房屋预售许可证》，但未提供证据予以佐证，对其诉讼请求本院不予支持。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省遵义县（2014）遵县法少行初字第1号行政判决。
二、驳回原审原告罗明栋的诉讼请求。
一二审案件受理费100元，由被上诉人罗明栋承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 雨
代理审判员 罗小龙
代理审判员 贺灿灿
二〇一四年七月十七日
书 记 员 李贤莉