杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第1725号
原告：杭州银泰购物中心有限公司，住所地杭州市拱墅区丰潭路388号1幢1922室。
法定代表人：王立勇，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：周辛艺、费斐，浙江泽大律师事务所律师。
被告：杭州明隆餐饮管理有限公司，住所地杭州市江干区三里亭苑三区34-1。
法定代表人：吴红波，董事长。
被告：杭州鼎沸餐饮管理有限公司，住所地杭州市拱墅区祥符街道银泰城3幢507、508室。
法定代表人：吴红波，董事长。
原告杭州银泰购物中心有限公司（以下简称银泰公司）为与被告杭州明隆餐饮管理有限公司（以下简称明隆公司）、杭州鼎沸餐饮管理有限公司（以下简称鼎沸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法由审判员周蓓独任审判，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告银泰公司的委托代理人周辛艺、费斐到庭参加诉讼。被告明隆公司及鼎沸公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银泰公司诉称：2012年10月10日，原告与明隆公司签署了《银泰城租赁合同》，合同约定明隆公司租赁原告位于杭州市拱墅区丰潭路的杭州城西银泰城5f08号和5f09号商铺，租赁面积共为614.93平方米，租赁期限自2013年9月8日至2018年9月7日。租金第一、第二年租金为每月每平方米150元，第三年起为157.5元，第四年为165.38元，第五年为173.64元。租金支付方式以一季度（三个月）为一个缴租期，在每个缴租期最后一个月的20日前一次性支付下个缴租期的租金。合同签署后明隆公司向原告支付了两个月租金184479元为履约保证金，合同约定原告可从该履约保证金中扣除欠付的租金、违约金等款项。原告于2013年5月9日将两店铺交于明隆公司，但明隆公司未能与银泰城在2013年9月8日同期开业，延迟至9月28日开业，且未办理相关证照和环评批复。开业后被告多次拖欠租金和其他费用，业绩评效连续三个月为餐饮业态及5层商户倒数三名。遂原告于2013年10月30日向明隆公司发书面催告，请求明隆公司改正。明隆公司虽于12月3日向原告出具承诺书，但此后经营状况仍未有改善。2013年12月18日，原告与明隆公司和鼎沸公司签订《租赁合同主体变更协议》，原《租赁合同》中明隆公司的权利义务自动转移至鼎沸公司，明隆公司对鼎沸公司履行原合同承担连带责任。2014年1月27日，原告根据《租赁合同》第22-4条“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，超过30天甲方有权单方解除合同。”向两被告发解约函，但两被告一直不配合进行合同解除事宜，原告为防止损失进一步扩大，于2014年3月10日对店铺进行清场盘点。至今两被告尚未支付拖欠租金、违约金和相关费用，两被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与明隆公司之间的《银泰城租赁合同》；2、判令两被告支付拖欠的租金525765.15元；3、判令两被告支付各类损失费34779.2元；4、判令两被告支付违约金37083.36元；5、判令原告没收明隆公司的履约保证金184479元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告明隆公司及鼎沸公司未到庭应诉答辩，也未提交证据材料，视为放弃答辩、举证及质证的权利。
根据银泰公司提交的有效证据及其在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年10月10日，原告与明隆公司签署了《银泰城租赁合同》，合同约定明隆公司租赁原告位于杭州市拱墅区丰潭路的杭州城西银泰城5f08号和5f09号商铺用于经营【吴记创意火锅】，租赁面积共为614.93平方米，租赁期限自2013年9月8日至2018年9月7日。租金第一、第二年租金为每月每平方米150元，第三年起为157.5元，第四年为165.38元，第五年为173.64元。租金支付方式以一季度（三个月）为一个缴租期，在每个缴租期最后一个月的20日前一次性支付下个缴租期的租金。双方还约定，自进场日起至开业前一日的期间为免租装修期，明隆公司无需支付租金，如明隆公司未能在商业广场整体开业日开业，除应当按照合同约定支付违约金外，每天还应向原告支付相当于日租金50%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营之日为止。为扶持明隆公司经营，原告在第一年的前三个季度中，每季度免除一个月的租金。如因明隆公司的原因导致合同提前终止，则明隆公司应按照第一年的租金标准补交免租装修期的租金和其他给予减免的全部租金。明隆公司迟延交纳租金及其他费用的，每延迟一日，应当支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，原告有权解除合同。若明隆公司在原告的统一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，原告有权通知明隆公司进行经营调整，直至提前解除合同，原告不承担任何违约责任。明隆公司应支付184479元作为履约保证金，若因明隆公司违约而提前终止合同，原告有权没收履约保证金。2013年5月9日银泰公司将租赁合同所涉房屋交付给明隆公司。2013年10月18日银泰公司与明隆公司及鼎沸公司三方签订《租赁合同主体变更协议》，明隆公司将其与银泰公司签订的房屋租赁合同中的各项权利义务转移给鼎沸公司，除承租方主体变更外，原合同其余各项条款及内容不变，原合同对银泰公司及鼎沸公司都具有约束力。明隆公司交纳的履约保证金自动转移为鼎沸公司交纳的款项。明隆公司对鼎沸公司履行原合同承担连带责任。在此前，鼎沸公司与银泰公司已于10月12日签署备忘录，双方明确：吴记创意火锅未能与银泰公司在2013年9月8日同期开业，未按照合同要求在开业前提供合法有效的证照，营业期间销售业绩欠佳，吴记承诺在2013年10月30日前办理完所有证照，若未按时完成，则同意解除合同。同月17日鼎沸公司领取了餐饮服务许可证及卫生许可证。10月30日银泰公司发函给明隆公司，提出明隆公司未能在开业前办齐证照、无环评批复，无税务登记证等，银泰公司有权解除合同；营业业绩在餐饮业态10月坪效中排名倒数三名，需立即进行经营调整，否则银泰公司有权解除合同；要求明隆公司于10月31日前履行合同义务。2013年12月3日明隆公司向银泰公司出具承诺书，承诺于2013年12月23日前办理完营业执照及税务登记证，于12月27日前具备开具发票的能力，今后的租金、物业费等按照合同按时交纳，提高坪效，不再位列餐饮业态及5楼商户中均列倒数三名。但2013年10、11、12三个月吴记创意火锅的业绩均列餐饮业态及5楼商户总倒数三名。2014年1月27日银泰公司向明隆公司及鼎沸公司发解约函，以明隆公司及鼎沸公司迟延交纳租金、水电费，经营业绩连续3个月倒数三名，违反承诺内容为由提出解除合同，要求在7天内交清拖欠款项，清空租赁场所物品，交还商铺。明隆公司及鼎沸公司未按照解约函确定的时间交还房屋，银泰公司于2013年3月10日自行对吴记创意火锅店铺进行清场盘点，收回房屋。在合同履行期间，银泰公司免收了2013年11月及2014年2月的租金184479元。2013年12月1日至2014年1月31日期间的租金应当于2013年11月20日支付，明隆公司实际于2013年11月29日支付，迟延9天。2014年3月1日至3月10日的租金明隆公司没有支付。
上述事实有银泰公司提交的租赁合同、房屋交接确认书、租赁合同主体变更协议、备忘录、告知函、承诺书、销售报表、解约函等在案证据为凭。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。银泰公司与明隆公司签订的房屋租赁合同合法有效，对合同双方均具有拘束力。2013年12月18日明隆公司将合同的权利义务转移给鼎沸公司后，该房屋租赁合同对鼎沸公司具有约束力。在承租期内鼎沸公司没有按照合同约定按时支付租金，没有按照承诺的期限办妥相关证照，且连续三个月坪效排名倒数三名，这均已经符合双方约定的解除合同的条件，银泰公司2014年1月27日提出解除合同并向明隆公司及鼎沸公司送达书面解除通知，明隆公司和鼎沸公司在收到解除通知后未提出异议，故银泰公司与明隆公司双方的租赁合同及银泰公司与明隆公司、鼎沸公司三方的租赁合同主体变更协议均已经于2014年1月27日解除。合同解除后鼎沸公司仍占用房屋直至银泰公司清场收回，故银泰公司主张2014年3月1日至3月10日期间租金27671.85元应予支持。按照合同约定，由于鼎沸公司的原因导致合同提前解除，鼎沸公司应当补交免租装修期的租金及优惠减免的租金，故银泰公司主张鼎沸公司补交免租装修期租金313614.30元及优惠减免租金184479元具有合同依据，本院予以支持。本案合同提前终止的过错在于鼎沸公司，根据约定银泰公司有权没收履约保证金，故鼎沸公司已经交纳的184479元履约保证金银泰公司无需返还。对于银泰公司主张的迟延开业违约金及迟延支付租金违约金，本院认为履约保证金是为履行合同义务提供的担保，本身具有违约金的性质，本案中银泰公司没收的履约保证金已经足以弥补鼎沸公司违约所造成银泰公司的损失，故对银泰公司主张的迟延开业违约金30746.50元及迟延支付租金违约金6336.86元，本院不予支持。银泰公司诉请鼎沸公司支付清场费及恢复原状费没有合同依据，且未提交有效证据证明其损失，故本院不予支持。明隆公司虽将合同的权利义务转让给了鼎沸公司，但其自愿对鼎沸公司履行该合同承担连带责任，故明隆公司应当对鼎沸公司的上述付款义务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杭州银泰购物中心有限公司与杭州明隆餐饮管理有限公司双方签订的《银泰城租赁合同》及杭州银泰购物中心有限公司与杭州明隆餐饮管理有限公司、杭州鼎沸餐饮管理有限公司三方签订的《租赁合同主体变更协议》于2014年1月27日解除；
二、杭州明隆餐饮管理有限公司交纳给杭州银泰购物中心有限公司的履约保证金184479元归杭州银泰购物中心有限公司所有；
三、杭州鼎沸餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付杭州银泰购物中心有限公司租金525765.15元；
四、杭州明隆餐饮管理有限公司对上述杭州鼎沸餐饮管理有限公司应当支付的款项承担连带责任。
上述当事人自动履行的，可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11622元，减半收取5811元，由杭州银泰购物中心有限公司负担360元，由杭州鼎沸餐饮管理有限公司与杭州明隆餐饮管理有限公司连带负担5451元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费11622元。（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 周蓓
二〇一四年十二月二十三日
代书记员 江晶