浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金浦民初字第378号
原告：蒋昭欢。
委托代理人：石小飞。
委托代理人：张美珍，浙江文达律师事务所律师。
被告：吴贤龙。
委托代理人：于小龙。
委托代理人：朱明光，浙江仙华律师事务所律师。
原告蒋昭欢诉被告吴贤龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，由审判员楼天兰独任审判。后因本案案情复杂，本院裁定转为普通程序审理，并公开开庭进行了审理。吴贤龙及原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
原告蒋昭欢诉称：2009年4月21日，经多人见证，原、被告签订杜绝契约一份，约定：吴贤龙自愿将其坐落于浦江县浦南街道平一村后陈的房屋【集体土地使用权证号：浦集建（1990）字第780号，使用权面积28平方米】出售给蒋昭欢；房款为人民币146000元，其中首付款为122000元，余款24000元待办理过户手续当日付清；今后如遇拆建等优惠政策均归蒋昭欢享受；房屋交付时间是2009年4月24日。合同签订后，蒋昭欢当场付清了首付款122000元，并从2009年4月起一直使用房屋至2013年此房被拆迁，但吴贤龙至今未协助办理相关过户手续。房屋拆迁安置后，吴贤龙名下分得位于浦江县丰安花园二区7幢3单元402室套间一套（面积104.13平方米）及储藏室一间（面积8.6平方米），以及获得拆迁费61265元、回收费112300元。现蒋昭欢诉讼至法院要求判令：1、确认原、被告于2009年4月21日签订的《杜绝契约》无效；2、吴贤龙立即退还蒋昭欢房款122000元；3、吴贤龙赔偿蒋昭欢升值部分损失396086元；4、吴贤龙立即支付蒋昭欢拆迁费61265元以及回收费112300元；5、由吴贤龙承担评估咨询费用损失2520元；6、由吴贤龙承担本案诉讼费用。
为证明上述事实，原告蒋昭欢向本院提供了以下证据：
证据1，常住人口基本信息表打印件一份，证明被告身份情况。
证据2，杜绝契约复印件一份，证明原、被告于2009年4月21日签订契约约定吴贤龙将其名下位于平一村后陈的一间房屋转让给蒋昭欢，并当场付清房款122000元的事实。
证据3，后陈旧村改造丈量清单一份，证明吴贤龙名下位于后陈村的房屋情况，且备注是出卖给石小飞的。
证据4，土地登记资料摘录表一份，证明合同所涉房屋的登记情况。
证据5，经蒋昭欢申请，本院向浦南办事处调取了平一村后陈自然村房地产拆迁评估表、拆迁安置协议书、成交确认书、房屋拆迁估算清单、调查核对登记表各一份，证明房屋拆迁情况。
证据6，经蒋昭欢申请，本院委托浦江天正房地产估价师事务所有限公司作出的浦天正估（2015）第201503028号房地产估价报告及评估咨询费发票一张。
被告吴贤龙辩称：1、吴贤龙因考虑不周，将房屋出卖系事实，吴贤龙收房款122000元也系事实，对蒋昭欢提出的要求确认杜绝契约无效和退还房款122000元的诉讼请求，吴贤龙没有异议。2、吴贤龙年纪大，蒋昭欢的母亲石小飞作为房屋买受人，对房屋买卖的政策规定比吴贤龙清楚，故石小飞的责任比吴贤龙大。3、该房屋的一切拆迁手续都是吴贤龙一人办理的。虽房屋拆迁后，吴贤龙被安置402室套间，但吴贤龙是通过抽签取得安置套间的，参加抽签的100多户中有13户是不能选择套间安置的，且房款也由吴贤龙交纳，故买卖的房屋与安置的402室套间之间没有必然联系，402室房屋的现在市场价值，也与本案没有必然联系，其升值部分不应属于合同被认定无效后，吴贤龙应承担的赔偿责任，不同意法院委托评估。4、买卖房屋的升值部分及拆迁费、回收费与本案无关，也不是基于合同无效吴贤龙所取得的利益，故法院应依法予以驳回。
为支持其辩称，被告吴贤龙向本院提供了以下证据：
证据7，转账凭证、收款收据、交款通知书复印件各一份，证明诉争房屋在拆迁时缴纳房款202914元。
为查明本案事实，本院向浦江县浦南街道办事处调取了以下证据：
证据8，浦南街道后陈自然村农房改造资金结算表、浦江县村经济合作社统一付款凭证、代发清单各一份。
经庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：
对证据1、证据3、证据4，吴贤龙质证无异议，本院依法予以认定。
对证据2，吴贤龙质证认为房屋买卖系事实，但要求蒋昭欢提供原件。虽蒋昭欢提供的契约系复印件，但其主要内容与吴贤龙承认的事实基本一致，故本院依法予以认定。
对证据5，吴贤龙对拆迁安置协议书、成交确认书、拆迁评估表没有异议，但对房屋拆迁估算清单、调查核对登记表不是很清楚。本院对该些证据予以认定。
对证据6，吴贤龙认为该评估报告中的402室房屋与本案买卖房屋缺乏关联性，对报告的客观性也有争议。1、评估报告中第二页第五行中截止估价时点尚未取得房地产权属证书，与实际不符，吴贤龙已取得房屋所有权证。2、评估报告第五页第二条中第三项确定的报告使用期限自报告出具之日起一年，即在2015年3月10日至2015年3月9日期间使用有效，时间是错误的，缺乏严谨性。3、估价人员没有进入房屋，仅是外部查看，就确定房屋是完整的，是不对的，该房屋实际建造时间为2008年，房屋内墙体、门窗破损，有线电视不通，供水中断。4、评估依据不足，无法体现。对发票的真实性没有异议，但认为不应由吴贤龙承担。对估价报告，浦江天正房地产估价师事务所有限公司于2015年4月29日向本院进行了说明。本院认为该鉴定报告系本院委托具有鉴定资质的鉴定人按照操作规程规定的方式、方法、步骤和鉴定程序，进行鉴定并作出的，程序合法，鉴定方法正确，故本院依法予以认定。
对证据7，蒋昭欢质证无异议，本院依法予以认定。
对本院调取的证据8，原、被告质证均无异议，本院依法予以认定。
经审理，本院认定事实如下：吴贤龙拥有坐落于浦江县浦南街道平一村后陈的一间房屋【集体土地建设用地使用证号：浦集建（1990）字第780号】，土地使用权登记面积为28平方米。蒋昭欢系城镇居民。2009年4月21日，原、被告签订了杜绝契约一份，约定：吴贤龙将该房屋以人民币146000元出卖给蒋昭欢，当即支付122000元，余款24000元待房产过户手续完成后支付。蒋昭欢当即支付了房款122000元，吴贤龙也当即将房屋交付蒋昭欢使用，但至今未办理房屋权属过户手续。
2013年7月28日，吴贤龙（乙方）与浦南街道后陈自然村农房改造领导小组（甲方）就该间房屋拆迁签订了农房改造拆迁安置协议书一份，双方约定：被拆迁房屋的建筑基底面积为28.59平方米；乙方自愿要求选择公寓式套房。2013年11月24日，经公开抽签选房，吴贤龙选中丰安花园二区7幢3单元402室房屋，套房面积104.13平方米，储藏室面积8.6平方米。吴贤龙应交房款为202914元，折合基底面积17.36平方米。吴贤龙还领取房屋拆迁费61265元（包括被拆迁房屋补偿费22876元、搬家费补助300元、临时安置费915元及提前搬迁奖励等）、地基回收款112300元【（28.59平方米-17.36平方米）×10000元/平方米】。现402室房屋已由吴贤龙居住使用。经蒋昭欢申请，本院委托浦江天正房地产估价师事务所有限公司对丰安花园二区7幢3单元402室房屋市场价值进行评估，结论为720000元。蒋昭欢支付了评估费2520元。现蒋昭欢诉讼至本院提出了上述诉讼请求。
本院认为：农村宅基地使用权既有财产性质，又涉及村民的身份关系。现行法律规定宅基地使用权不同于一般财产，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告双方签订的杜绝契约涉及农村宅基地使用权的转让，而蒋昭欢系城镇居民户口，非宅基地所在村集体经济组织成员，故本院认定原、被告于2009年4月21日签订的杜绝契约因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，故吴贤龙应返还蒋昭欢支付的购房款122000元。
本案的主要争议焦点为：一、无效合同造成蒋昭欢的损失范围。因合同无效客观上造成了蒋昭欢的市场机会丧失，导致损失的客观存在，本院确定该房产的溢价部分为蒋昭欢一方的合理损失。现该房产已被拆迁，其拆迁权益为一套市场价值为720000元的安置房，被拆迁房屋补偿费22876元，地基回收款112300元，合计价值855176元。吴贤龙为取得安置房交纳的房款202914元应予以扣除，故该房产的溢价为506262元（855176元-202914元-146000元）。吴贤龙领取的搬家费补助、临时安置费及提前搬迁奖励等费用，系基于拆迁户的人口数计算的补助费及对提前搬迁行为的奖励，故不应计入拆迁权益。
二、原、被告双方对合同无效的过错程度。本院认为，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失。本案中，吴贤龙向宅基地所在村集体经济组织成员以外的人员转让房产，过错明显。后在村农房改造中，吴贤龙与后陈自然村农房改造领导小组签订了拆迁安置协议书实际享受了各项拆迁权益，又违反了诚信原则，故吴贤龙应承担主要过错责任。蒋昭欢作为城镇居民受让该房产，对本案的发生也有过错，应承担次要责任。本院酌定由吴贤龙对房产的溢价部分承担80%的赔偿责任，即赔偿405009.60元（506262元×80%）。
鉴此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，判决如下：
一、确认原告蒋昭欢与被告吴贤龙于2009年4月21日签订的杜绝契约无效。
二、由被告吴贤龙返还原告蒋昭欢购房款122000元。
三、由被告吴贤龙赔偿原告蒋昭欢房产溢价损失405009.60元。
四、驳回原告蒋昭欢的其他诉讼请求。
上述第二、三项，合计人民币527009.60元，限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10742元，估价费2520元，合计人民币13262元，由原告蒋昭欢承担3194元，被告吴贤龙承担10068元。被告吴贤龙须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅6号窗口办理交款手续或将诉讼费汇至浦江县人民法院执行款专户，开户银行：中国建设银行浦江县支行，汇入账号：33×××47。逾期将强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费10742元，上诉受理费汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户；开户银行：中国农业银行金华市分行；汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 楼天兰
代理审判员 应秀萍
人民陪审员 黄颖松
二〇一五年八月十日
代书 记员 潘灵芝